四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初3308号原告（执行案外人）：缪军，男，生于1967年10月14日，汉族。委托诉讼代理人：窦小燕，四川万盛行律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丽，四川万盛行律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：遂宁格安建筑机械设备有限公司。法定代表人：邹云，董事长。委托诉讼代理人：贺雪梅，女，生于1975年2月23日，汉族。第三人（被执行人）：钱洪华，男，生于1970年4月1日，汉族。原告缪军与被告遂宁格安建筑机械设备有限公司（以下简称“格安建筑设备公司”）、第三人缪军案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告缪军及其委托诉讼代理人、被告格安建筑设备公司法定代表人邹云及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人钱洪华经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告缪军向本院提出诉讼请求：1、请求确认合江县九支镇小区【房权证号：520140021**（实为合同备案编号）】系原告所有。2、请求判决停止对原告所有上述房产的强制执行。事实和理由：2014年、2015年期间，第三人钱洪华向原告缪军借款共计219000元，且欠原告人工工资60000元。第三人钱洪华无力偿还原告缪军以上债务，故双方约定，由原告缪军代为归还第三人钱洪华在贾如林处的借款60000元后，第三人钱洪华将其所有的位于合江县九支镇安居坝社区胜利路安居花园小区的房屋一套转让给原告缪军，以抵欠款。原告缪军代第三人钱洪华还款后，双方于2015年1月21日签订《房屋转让协议》，第三人钱洪华于2015年3月30日将该房屋交付原告缪军使用至今。因第三人钱洪华至今未取得该房屋的产权证，故双方未办理过户登记。2016年2月16日合江县人民法院在申请执行人格安建筑设备公司与被执行人钱洪华租赁合同纠纷一案中作出（2016）川0522执22号执行裁定书，对被执行人钱洪华位于合江县九支镇房产【合同（备案）编号：2014002190】进行查封。原告缪军依法提出异议，合江县人民法院于2016年11月16日作出裁定，驳回原告的异议请求。原告缪军认为其在人民法院查封该房产之前已经合法取得该房产的所有权，是该房产的实际所有权人，故提起本诉，请求法院依法判决确认其对案涉房产的所有权，并停止对原告该房产的强制执行。被告格安建筑设备公司辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，理由如下：1、房屋等不动产的所有权依照物权法规定，以登记为准。原告与第三人之间并未办理过户登记，原告诉称因与第三人以房抵债而占有该房屋，并不等于原告是该房屋的所有权人。2、原告诉称其与第三人钱洪华之间的存在30余万元的债权债务关系，故约定以本案房屋抵债的事实不清，证据不足，其真实性存疑。3、原告与第三人之间签订的《房屋转让协议》未经过公证，也未办理他项权利，不能证明该房屋转让的真实性和合法性。格安建筑设备公司与第三人钱洪华之间的债权债务关系经四川省合江县人民法院（2015）合江民初字第665号民事判决书予以确认，该判决生效后，格安建筑设备公司依法申请强制执行。执行中查明案涉房屋的权属登记载明所有人为钱洪华，合江县人民法院于2016年2月16日作出（2016）川0522执22号执行裁定书，裁定查封该房屋。原告提出异议后，被人民法院裁定驳回异议请求。综上，本案的房屋产权属于第三人钱洪华，被告格安建筑设备公司申请强制执行第三人的该处房产符合法律规定，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人钱洪华未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述。原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1、商品房买卖合同、房屋转让协议。拟证明第三人钱洪华于2014年4月15日与合江县新天地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买了案涉房屋，具有对房屋转让的处分权。后第三人钱洪华与原告签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，合法有效，原告据此取得房屋的所有权。2、借条复印件4张、原告的当庭陈述、证人王世贵的当庭证言。拟证明欠条载明的279000元加上第三人欠原告的人工工资60000元，共计339000元。原告与第三人双方约定以房抵债，协定的房屋总价为320000元，故等同于第三人在转让该房屋时原告已经支付完所有的房屋价款。3、合江县九支镇安居坝社区居委会的证明、证人王德良、李增连、刘朝权、钱洪荣、吴正伟等人出具的证明、泸州玉宇电力责任公司催收电费通知1张、电费统一收据3张、四川川港燃气有限责任公司九支营销部气费专用收据2张、九支供水站收费收据1张、物业卫生管理费收据1张。拟证明原告自2015年4月2日起在案涉房屋居住至今，即在人民法院查封该房产之前已经合法占有该房产。4、（2015）合江民初字第665号民事判决书、（2016）川0522执异51号执行裁定书。拟证明被告与第三人之间的建筑设备租赁合同纠纷一案于2015年7月17日经合江县人民法院作出判决，2016年初申请强制执行，2016年2月16日，合江县人民法院作出执行裁定书，查封了案涉房屋，原告在执行终结以前提出了执行异议。被告与第三人之间的债权债务关系确认的时间以及申请执行的时间均在原告与第三人签订房屋转让协议之后。5、《房屋权属登记信息查询结果单》拟证明案涉房屋第三人与合江县新天地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并在合江县房产交易和房屋数据中心备案。但是房屋的产权证至今未办理下来，原告与第三人之间不能办理过户登记手续，原告对房屋产权未过户登记不存在过错。被告格安建筑设备公司提交了（2015）合江民初字第665号民事判决书，拟证明其与第三人之间的债权债务关系经人民法院的生效判决书予以确认。第三人钱洪华未提交证据。围绕当事人的诉讼请求，本院组织当事人当庭进行了质证，本院对上述证据予以综合认定。结合上述证据及当事人当庭陈述，本院对本案事实认定如下：原告缪军于2011年至2014年陆续在第三人钱洪华的工地上提供劳务，第三人欠原告人工工资60000元。第三人钱洪华于2014年1月20日向原告缪军借款148000元。2014年底，第三人钱洪华因债务负担重，打算将房屋出卖归还借款。原告缪军得知后，与第三人钱洪华协商买卖房屋的事宜，双方初步商定了买卖房屋的总价款。2015年1月20日，第三人钱洪华再次向原告缪军借款71000元。2015年1月21日，原告缪军与第三人钱洪华及其妻周正春签订《房屋转让协议》，约定第三人钱洪华将其从合江县新天地房地产开发有限公司处购得的位于合江县九支镇小区的房屋一套【合同（备案）编号：2014002190】以320000元（其中房款150000元，装修及家具170000元）转让给原告缪军。钱洪华2015年2月26日应第三人钱洪华的要求代其归还了贾如林欠款60000元。以上债务经原告与第三人结算，第三人共欠原告339000万元。其中320000元已抵作房屋价款。第三人钱洪华于2015年3月30日将该房屋交付原告缪军使用至今。因第三人钱洪华至今未取得该房产的产权证，故原告与第三人至今未办理过户登记。2015年2月2日，本院受理了格安建筑设备公司与钱洪华建筑设备租赁合同纠纷一案，于同年7月17日作出（2015）合江民初字第665号民事判决书，判决钱洪华于该判决生效后十日内将尚欠格安建筑设备公司的起重机租金94000元和利息损失10000元支付格安建筑设备公司。该判决生效后，被告格安建筑设备公司于2016年1月6日向本院申请强制执行。本院于2016年2月26日作出（2016）川0522执22号执行裁定书，裁定查封钱洪华所有的位于合江县九支镇房屋一套【合同（备案）编号：2014002190，建筑面积131.11㎡】。在执行过程中，原告缪军向本院提出执行异议，本院经审查认为原告提出异议主张的证据不足，作出（2016）川0522执异51号执行裁定书，裁定驳回缪军的异议请求。故原告缪军在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，关于原告缪军与第三人钱洪华是否在查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题，原告出示了与第三人夫妇签订的《房屋转让协议》，另有在场人钱开兴、钱洪荣、吴正伟在该协议上签字证实转让房屋是第三人与原告之间的真实意思表示，被告对该协议的真实性无意见，且无证据证明存在合同无效的情形，应认定为合法有效的买卖合同。该协议签订时间为2015年2月21日，在查封裁定作出之前。第二，关于原告缪军是否在查封之前已实际合法占有房屋问题，从原告提供的居委会证明、物业管理费收据、催收电费通知书、电费收据、天然气费收据、水费收据等证据可以认定原告在查封之前已合法占有了诉争房产。第三，关于原告缪军是否已向第三人钱洪华支付了购房款问题，原告缪军出示了借条复印件4张，载明第三人钱洪华欠279000元，原告当庭陈述第三人转让房屋之前尚有60000元工资未支付，故第三人共计欠原告339000元，在转让房屋抵偿上述欠款后，第三人收回所有借条原件。对于上述证据和原告陈述的理由，被告仅对其中一张60000元的借条真实性提出异议。本院认为，原告与第三人之间协议约定的房屋本身价款为150000元，即便扣除被告提出异议的60000元，剩余的欠款总额仍超出原告与第三人约定的房屋本身的价款，即应认定原告已向第三人支付了购房款。第四，关于原告缪军对房屋未办理过户登记手续是否存在过错的问题，经查是因第三人尚未取得房屋产权证而未办理产权过户登记，此原因不能归责于缪军。综上所述，被告格安建筑设备公司对第三人钱洪华享有的债权为一般金钱债权，原告缪军所提交的证据能够证明其确系诉争房屋所有权人，能够足以排除强制执行,故原告缪军要求停止对诉争房屋的强制执行，并确认房屋归其所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、第三人钱洪华名下的合江县九支镇小区的住房【合同（备案）编号：52014002190】归原告缪军所有。二、停止对合江县九支镇住房【合同（备案）编号：52014002190，建筑面积131.11㎡】的执行。案件受理费100元，由第三人钱洪华负担,该款原告已垫付，由第三人直接向原告支付。如不服本判决，可在本判决生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长 刘 毅代理审判员 王 茜人民陪审员 王德全二〇一七年四月十四日书 记 员 苟 莉本案适用的法律条文附后：《中华人民共和国民法通则》第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。