重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初2298号原告：陈发奇，男，1969年4月9日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）：余磊，重庆金雷律师事务所律师。被告：重庆市长寿区益丹副食超市，住所地重庆市长寿区。经营者：赵飞翔，男，汉族，1974年11月14日出生，住重庆市长寿区。被告：重庆长云房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区。法定代表人：陈发奇，该公司总经理。委托代理人（特别授权）：韩识非，男，该公司副总经理。原告陈发奇与被告重庆市长寿区益丹副食超市（以下简称“益丹副食超市”）、重庆长云房地产开发有限公司（以下简称“长云房地产公司”�房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员冯书祎担任审判长，与人民陪审员杨国强、徐相飞组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告陈发奇的委托代理人余磊、被告长云房地产公司的委托代理人韩识非到庭参加了诉讼，被告益丹副食超市下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈发奇诉称：被告长云房地产公司与被告益丹副食超市于2009年10月22日签订场地租赁协议书，约定长云房地产公司将其开发的位于长寿区XX镇XX路X号的XXXXX号楼第一层和X号楼第一层出租给益丹副食超市。2010年3月8日，我与被告长云房地产公司签订重庆市商品房买卖合同，将上述益丹副食超市所租场地（商业用房）购买，之后将产权过户登记在我名下，房地产权证号为206房地证2011字第0XXXX号和0XXXX号。案涉商业用房所有权的转移，使我获得了该租赁协议中出租方的权利。之后，我一直委托长云房地产公司代我向益丹副食超市收取租金。益丹副食超市付清了2015年年底之前的租金和物管费。按照租赁协议，益丹副食超市本应于2016年1月1日前支付2016年的租金和物管费用，但其至今未支付，此事实使我可以按照协议的约定解除合同。现请求法院判决解除被告长云房地产公司与被告益丹副食超市于2009年10月22日签订的场地租赁协议书；判令被告益丹副食超市立即将所租的商业用房（206房地证2011字第0XXXX号和0XXXX号）返还给我；判令被告益丹副食超市按照29925元／月向我支付从2016年1月1日起至实际归还房屋之日止的租金；判令被告益丹副食超市按照2585.02元／月向我支付从2016年1月1日起至实际归还房屋之日止的物管费。被告益丹副食超市未答辩。被告长云房地产公司辩称：原告陈发奇所述属实。我公司按照与被告益丹副食超市签订的场地租赁协议书约定的时间将7、X号楼交给了益丹副食超市，益丹副食超市将7、X号楼同时进行装修后，将X号楼作为超市，X号楼进行了招商，转租给了他人。我公司将益丹副食超市所租场地（商业用房）卖给原告陈发奇一事告知过益丹副食超市，其未提异议。我公司同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告长云房地产公司开发了位于重庆市长寿区XX镇XX路X号的XXXXX号楼和X号楼，该公司与个体工商户被告益丹副食超市于2009年10月22日签订场地租赁协议书。租赁协议约定长云房地产公司（甲方）将上述X号楼的第一层和X号楼的第一层出租给益丹副食超市（乙方）从事经营活动，租期十年，自2010年1月1日至2019年12月31日；租金按月计�，月租金在一年内不变，为培育市场，乙方免交前三年的租金，第四年的月租金为10元／平方米（面积按乙方所租赁的场地面积计算），此后甲方每年可对月租金作适当调增，但递增幅度不能超过上年月租金的百分之五；经营场所内的物业管理由乙方负责，广场和步行街等公共部分的物业管理由甲方负责，物管费用甲方按每月1元／平方米（面积按乙方所租赁的场地面积计算）向乙方收取；租金交纳方式为，免租期后，每年交纳一次，按先交纳租金后使用场地的原则，在当期首日前的五天内交纳；物业管理费交纳方式为，乙方正式营业后按月交纳；乙方无正当理由拖欠甲方租金或物业管理费用超过30日，甲方可以解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。2010年1月4日和3月8日原告陈发奇与被告长云房地产公司各签订一份重庆市商品房买卖合同，购得了上述益丹�食超市所租赁的场地（商业用房）。2011年，陈发奇获得上述商业用房的房地产权证，证号分别为206房地证2011字第0XXXX号和0XXXX号。206房地证2011字第0XXXX号房地产权证载明权利人系陈发奇、坐落于长寿区XX镇XX路X号1-X、房屋用途为商业用房、楼层为第一层、房屋建筑面积为1304.61平方米；206房地证2011字第0XXXX号房地产权证载明权利人系陈发奇、坐落于长寿区XX镇XX路X号1-X、房屋用途为商业用房、楼层为第一层、房屋建筑面积为1280.41平方米。XXXXX号楼和X号楼分别坐落于长寿区XX镇XX路X号和X号。益丹副食超市知道长云房地产公司将案涉房屋出售给陈发奇，其未提异议。陈发奇成为案涉房屋权利人之后一直委托长云房地产公司代其向益丹副食超市收取租金。2015年年底之前的租金和物管费益丹副食超市已向长云房地产公司支付完毕，其中益丹副食超市支付的2015年物�费为31020元、2015年租金为342000元。按照租赁协议，益丹副食超市应于2016年1月1日前支付2016年的租金和物管费，但其至今未支付。2016年7月13日，被告益丹副食超市的经营者赵飞翔向被告长云房地产公司的法定代表人亦系本案原告陈发奇出具书面承诺称“本人由于经营出现问题，现自愿解除原与重庆长云房地产开发有限公司（陈发奇）签定（订）的租赁XXXXXXX、X号楼底楼商业的租赁合同。其后的全部责任和损失由本人和家人承担”。上述事实，有当事人在庭审中的陈述、二被告签订的场地租赁协议书、原告陈发奇与被告长云房地产公司签订的商品房买卖合同、案涉房屋房地产权证、银行账户交易明细、汇款收据、赵飞翔出具的承诺等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：被告益丹副食超市经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，公告期满未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证和答辩的权利。被告长云房地产公司与被告益丹副食超市之间签订的租赁合同，将长云房地产公司修建的房屋出租给益丹副食超市，合同就租赁期限、租金收取等进行了约定，该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告长云房地产公司按照合同约定将相应房屋交付被告益丹副食超市，益丹副食超市进行了相应的装饰装修，并付清了2015年底之前的租金和物管费。按照租赁协议，益丹副食超市应当于2016年1月1日之前支付2016年的租金和物管费，但其至今未支付。至于益丹副食超市应付而未付的租金和物管费应该支付给谁的问题，陈发奇以其是租赁物的现所有权人为由，要求益丹副食超市向其支付�出租人长云房地产公司作为租赁物的原所有权人，其在本案中表示已将原出租人的权利转让给了陈发奇，故本院认为陈发奇享有原出租人的合同权利（含合同解除权）和要求返还租赁物的权利，故益丹副食超市应当将未付租金支付给陈发奇。拖欠费用的时间已超过30日，符合协议约定的出租人可以解除合同的情形之一，故本院认为陈发奇要求解除租赁协议和返还租赁物的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金和物管费的具体金额，根据租赁协议和房地产权证明确的租赁物的面积可以确定物管费为2585.02元／月，与陈发奇的诉请一致；根据租赁协议的约定，陈发奇可以对2016年的月租金作适当调整，但递增幅度不能超过2015年月租金的5%，故陈发奇可以将租金调整为29925元／月（342000元／年÷12月／年×105%），与陈发奇的诉请一致，故对于陈发奇要求�丹副食超市分别按照2585.02元／月和29925元／月的标准向其支付从2016年1月1日起至实际归还房屋之日止的物管费和租金的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第八十一条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：一、解除被告重庆长云房地产开发有限公司与被告重庆市长寿区益丹副食超市于2009年10月22日签订的《场地租赁协议书》；二、被告重庆市长寿区益丹副食超市于本判决生效后30日内将所租赁的位于长寿区XX镇XX路X号的1-2商业用房（206房地证2011字第0XXXX号）和位于长寿区XX镇XX路6号的1-1商业用房（206房地证2011字第0XX**号）返还原告陈发奇；三、被告重庆市长寿区益丹副食超市于本判决生效后30日内支付原告陈发奇从2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金（按29925元／月计算）；四、被告重庆市长寿区益丹副食超市于本判决生效后30日内支付原告陈发奇从2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的物管费（按2585.02元／月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4957元，由被告重庆市长寿区益丹副食超市负担（原告已预交80元，该80元该被告在履行上述义务时一并直接给付原告；其余的4877元，限该被告在本判决生效后5日内直接向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冯书祎人民陪审员  杨国强人民陪审员  徐相飞二〇一六年八月十五日书 记 员  邹小寒