山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一初字第20号
原告长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市。
法定代表人陈耀忠，董事长。
委托代理人王玲，山东嘉孚律师事务所律师。
委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。
被告山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人唐琪，女，1983年4月19日出生，汉族，该单位职员，住济南市。
委托代理人程桂欣，女，1985年12月7日出生，汉族，该单位职员，住济南市。
原告长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）因与被告山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。原告长城物业公司的委托代理人王玲、王志强，被告诚基公司的委托代理人唐琪、程桂欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司诉称：根据原被告双方签订的《前期物业服务合同》，由原告为被告开发建设的济南诚基中心一、二、三期项目提供物业服务，期限自2008年2月26日至2012年2月26日。合同签订后，因被告延期交房，原告应被告的通知要求入驻，于2009年11月8月开始向济南诚基中心一、二、三期项目提供前期物业服务。2012年4月1日，原告授权济南分公司与被告签订《济南诚基中心补贴协议书》，双方就济南诚基中心一、二、三期项目物业服务补贴事宜达成约定，协议约定自2012年4月1日至2013年4月1日期间，被告每月向原告支付物业服务补贴款40万元整。2012年12月17日，原告与被告签订《济南诚基中心（四期）前期物业服务合同》，约定原告为济南诚基中心四期项目提供前期物业服务，期限自2012年12月31日起满两年，被告每月向原告支付诚基中心四期物业服务补贴款10万元，同时该合同第六条第三款对济南诚基中心一、二、三期项目的物业服务期限和物业服务补贴款事宜作出补充约定，原告对济南诚基中心一、二、三期项目的物业服务期限延续至四期项目物业服务终止之日，在该期间内被告每月向原告支付诚基中心一、二、三期项目物业服务补贴款45万元。合同签订后，因被告延期交房，原告应被告的通知要求入驻，于2013年11月19日开始向济南诚基中心四期项目履行前期物业服务。上述合同履行期间，被告仅向原告支付自2012年4月至2013年3月期间的物业服务补贴，自2013年3月至今被告共拖欠原告物业服务补贴款1079万元。另，在原告履行物业服务期间，被告认可因代第三方支付给原告的相应费用总计2246272.98元。后经原告催收上述费用，被告无故未予履行，被告的违约行为已给原告造成严重的经济损失，故诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付物业服务补贴款1079万元；二、被告向原告支付代付款2246272.98元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告诚基公司辩称：原告主张的物业补贴款与事实不符，实际上被告应付原告4764966.85元。之所以一直没有与原告结款，是因为被告开发的万豪中心也是原告提供的物业服务，原告在万豪项目上欠被告4727532.37元，扣除此欠款，被告实际应当支付原告37434.48元。原告提供的两个项目的物业服务，双方帐目问题一直在协商希望能够一并解决。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理认定，2012年12月17日，被告诚基公司作为甲方，原告长城物业公司作为乙方，双方签订了《济南诚基中心（四期）前期物业服务合同》一份，合同主要内容：“第一条物业基本情况：物业名称：济南诚基中心（四期）物业类型：公寓、商业。可收费面积：249615.01平方米，其中公寓：107562.55平方米，商业：142052.46平方米。上述指标最终以济南市工程竣工备案表为准，指标如有变化，本合同的各项条款不变。第六条本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计算满二年，甲方应在与首期首批购房者签订房地产买卖合同（含预售）之后7日内，将房地产买卖合同（含预售）中约定的交房时间书面通知乙方。……为配合甲方的销售以及为济南诚基中心一、二、三期现场的物业服务提供必要的资金，甲乙双方同意对2012年3、4月份甲方与乙方代表（长城物业公司济南分公司），就本项目一、二、三期签订的《济南诚基中心补贴协议》的合同期限续延至本合同终止（即济南诚基中心四期与一、二、三期同时撤场），在此期间，甲方每月补贴费用45万元，服务标准等其他条款不变。……第十三条第4项：为保障本项目现场物业服务品质，甲方同意在乙方负责本项目四期的在管期内（从2013年1月起）按月向乙方补贴费用壹拾万元（10万元），补贴期限为贰年，当月补贴费用于次月的10日前由甲方根据乙方开据的发票支付给乙方。
合同签订后，原告长城物业公司依约为被告诚基公司开发的济南诚基中心一、二、三、四期的项目提供了物业服务。被告诚基公司自2013年4月1日至2014年12月31日未向原告长城物业公司支付一、二、三期项目每月45万元的物业补贴款945万元、自2013年11月19日至2014年12月31日第四期项目每月10万元的物业补贴款134万元。
长城物业公司与诚基公司签订一份《济南诚基中心一、二、三期物业补贴款项抵房合同》（该合同无签订日期），该合同中双方认可诚基公司未支付诚基中心一、二、三期2014年1、2、3月份物业补贴费用1292060元，由诚基公司将其开发的济南诚基中心B4-1106、B4-1107作价1172356元折抵上述款项。但至今诚基公司未将该两套房屋向长城物业公司交付，亦未办理过户手续。诉讼中，长城物业公司主张不再以此房折抵补贴款。
在长城物业公司为诚基公司项目提供服务期间，诚基公司为业主出具《物业费代付单》，对于业主在交房后一段时间内的物业管理费由诚基公司代业主向长城物业公司支付，长城物业公司据此向业主开具物业费收费收据。经当事人双方核实，至2015年5月31日，诚基公司应代业主向长城物业公司支付的物业费为411105.68元。关于诚基公司自持商铺的物业费，长城物业公司主张按每月15元／平方米的标准计算为1437291.44元，诚基公司主张应按每月9.5元／平方米的标准计算为910284.58元。
诉讼中，被告诚基公司主张其未向原告长城物业公司支付物业补贴款及代付费的原因是，其为长城物业公司垫付了电费，该部分费用应从长城物业公司主张的款项中予以扣除。诉讼期间，诚基公司提供了长城物业公司2012年11月20日出具的《关于济南诚基中心支付补贴款问题的函》，该函主要内容为：“截止2012年12月底，诚基公司欠长城物业公司补贴款1985874.88元，诚基公司前期垫付电费7488575元，长城物业公司建议以补贴款冲抵垫付电费”。长城物业公司对该函的真实性无异议，但主张该函中的垫付款为电费，与本案无实际联系，如果被告认为该电费垫付事实存在，其应另行主张权利。诚基公司另主张长城物业公司提供物业服务的万豪项目的电费亦应从原告长城物业公司的补贴款中扣除。长城公司对诚基公司的该主张提出异议，认为两个项目的开发主体不同，不同意折抵。
诉讼中，被告诚基中心提交一份无订立日期的《济南诚基中心（四期）前期物业服务合同之补充协议（一）》，该补充协议第九条约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商业物业：15元／月.平方米（含公共能耗费），甲方（诚基公司）与业主销售时约定的《业主临时公约》中明确的物业服务单价与该标准不一致的，以本协议为准；在本协议有效期内，业主一次性交满1年物业服务费，另赠送7个月的物业服务（即交满一年可享受19个月）；甲方商业的自持商铺已进场装修的业户，后期甲方按9.5元／月.平方米（含公共能耗费）的标准补交1年物业费，甲方商业的自持商铺一年后的物业费缴纳标准与其他商铺一样，即交满一年可享受19个月的标准。……。第七十条约定：本协议一式六份，双方各执三份，自双方签字盖章后成立，自诚基物业服务合同备案完成时生效。涉案物业服务合同现未完成备案。诚基公司以此协议第九条约定为由，主张其自持商铺的物业费标准为9.5元／月.平方米。长城物业公司对此提出异议，主张按该协议第七十条的约定，物业服务合同未完成备案，该协议未实际履行。
关于原告代付款的诉讼请求，原告明确该主张中包含被告应支付的自持商铺物业服务费用。被告认可原告对被告的自持商铺提供了物业服务，诉讼中，原告请求法院对诉讼期间发生的该项费用一并处理，暂主张至2015年5月31日。
上述事实，有当事人陈述、双方签订的济南诚基中心（四期）前期物业服务合同、往来信函、补充协议、付款凭证等附案为证，足以认定。
本院认为，长城物业公司与诚基公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。诚基公司认可2013年4月至2014年12月期间，未向长城物业公司支付一、二、三期的补贴款共计945万元，未向长城物业公司支付四期的自2013年11月19日至2014年12月期间的服务补贴134万元，故上述款项诚基公司应予以支付。关于长城物业公司主张的代付款问题，对于2015年5月31日前产生的费用数额，双方对诚基公司自持商铺的物业费有争议，其他数额无异议，本院对双方无争议的数额予以确认。关于双方争议的诚基公司自持商铺的物业收费标准问题，双方在《前期物业服务合同》中约定的标准为16.8元／月.平方米，现长城物业公司主张按15元／月.平方米的标准收取，并不损害被告诚基公司的利益，应予以准许。现诚基公司主张按9.5元／月.平方米的标准收取，其依据为双方签订的《补充协议（一）》。对此，本院认为，因该补充协议约定的合同生效条件尚未成就，故该补充协议并未生效，诚基公司以此主张按9.5元／月.平方米的收费标准无事实依据，本院不予支持。为减轻当事人诉累，本院对已实际发生的物业费用予以处理。关于诚基公司与长城物业公司达成的以房抵款协议，双方对该协议中的房屋价值未进行评估折算，且协议中的房屋亦未实际交付长城物业公司，长城物业公司现主张不再以该协议抵顶补贴款，理由充分，应予以支持。关于被告诚基公司主张应自长城物业公司的补贴款中扣除其垫付的电费，对此，本院认为，被告诚基公司所主张的折抵电费主张，系垫付款纠纷，与本案非同一法律关系，长城公司不同意折抵，诚基公司可另行向长城物业公司主张，本案对此不予处理。关于诚基公司主张应扣除万豪项目中长城物业公司所欠的垫付款，因诚基公司并未举证证明其系万豪项目的开发商，双方前期物业服务合同中对于扣款并未约定，且长城物业公司不同意在本案中予以抵扣，故对于诚基公司的该请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，判决如下：
一、被告山东诚基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告长城物业集团股份有限公司物业服务补贴款1079万元；
二、被告山东诚基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告长城物业集团股份有限公司代付款及山东诚基房地产开发有限公司自持商铺的物业费1848397.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100018元，保全费5000元，均由被告山东诚基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 刘继英
代理审判员 车言江
人民陪审员 黄莲芝
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 杨 云