广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7845号
上诉人（原审原告）：黄光M，住所地：广东省深圳市南山区。
上诉人（原审原告）：黄光R，住所地：湖北省枣阳市。
两上诉人共同委托代理人：蒋笑东，广东首步律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚W茂，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：田晓峰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：艾海伦，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人黄光M、黄光R因与被上诉人龚W茂房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄光M、黄光R的委托代理人蒋笑东与被上诉人龚W茂的委托代理人田晓峰、艾海伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄光M、黄光R上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由龚W茂承担。事实与理由：
一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）龚W茂的上一任房主刘J已将涉诉房屋于2015年7月29日过户给龚W茂，刘J也从该日起不再是涉诉房屋的产权人，其于2015年8月27日向黄光M、黄光R发出《关于书面通知中海YGMG园5栋28A租客黄光R解除房屋租赁合同及限期搬离的通知书》，要求黄光M、黄光R限期搬离涉诉房屋的行为，根本就是无效行为。（二）黄光M、黄光R在一审中提交的报警回执和酒店发票，证明龚W茂于2015年8月24日就已经通过暴力手段将黄光M、黄光R驱赶出涉案房屋，达到了其违法解除租赁关系的目的。而刘J于上述事件发生的三日后才向黄光M、黄光R发出解除租赁关系和限期搬离的通知书，违法解除租赁关系的事实已经形成，一审法院却无视此事实，坚持认定该通知书的合法性和有效性。综上，一审法院认定刘J发该通知书的行为为房主正当解除不定期租赁关系的行为，属于认定事实不清，证据不足。
二、一审法院适用法律错误。一审法院在一审判决中以涉诉房屋已经解除，龚W茂以未收取黄光M、黄光R缴纳的涉诉房屋租赁保证金为由，不予支持黄光M、黄光R据此主张龚W茂违约并双倍返还租赁保证金、龚W茂赔偿其因搬离涉诉房屋等造成的经济损失的诉讼请求，明显属于使用法律错误。龚W茂在刘J与黄光M、黄光R未解除租赁关系的情况下，从刘J处购买了涉诉房屋，按照法律的相关规定，龚W茂应继续履行原租赁合同，那么，因合同解除退还租赁保证金，因违约导致双倍返还租赁保证金和其他违约责任，当然由龚W茂承担。
龚W茂辩称，一、一审法院认定事实清楚，龚W茂在受让房屋时，租赁关系已解除，黄光M、黄光R因租赁产生损失应由原业主赔偿。本案属租赁合同纠纷，原业主刘J系承继黄光M与前业主李J所签订的《深圳市房屋租赁（居间）合同》，在合同到期后，原业主刘J与黄光M也无签订新的租赁合同，该租赁为无固定期限的租赁关系，原业主享有任意解除权。龚W茂在受让涉案房屋前，原业主已短信通知黄光M、黄光R解除租赁关系。龚W茂认为，在受让涉案房屋前，租赁关系已解除，黄光M、黄光R丧失占有涉案房屋之本权，属恶意占有。此外，因解除租赁关系所生争议，黄光M、黄光R应向原业主主张，龚W茂非适格之主体。二、一审法院适用法律正确，租赁关系已解除，黄光M、黄光R无证据证明其已向原业主支付租赁保证金，其请求无事实依据。根据黄光M、黄光R所提供的证据，其仅能证明黄光M、黄光R与原业主之间存在无固定期限的租赁关系，并无直接证据证明已支付租赁保证金，亦无证据证明黄光M、黄光R向龚W茂支付了租赁保证金，其主张无事实依据。即使主张返还，其请求的对象应为原业主刘J。此外，黄光M、黄光R所谓的损失，无任何事实依据，与龚W茂无关。且与原业主刘J解除租赁之行为不存在直接的因果关系，即使存在损失，也非龚W茂所造成。三、龚W茂为涉案房屋的所有人，黄光M、黄光R恶意占有涉案房产，其主张无事实和法律依据。涉案房屋转让前，原业主已与黄光M、黄光R解除了租赁关系。在涉案房产转让后，黄光M、黄光R已丧失了占有涉案房屋之本权，属无权占有。依《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，龚W茂对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。在通知黄光M、黄光R搬离未果，并恶意占有龚W茂房屋的情况下，龚W茂有权依《中华人民共和国物权法》第三十五条，采取合理措施排除妨害，并无黄光M、黄光R所称的暴力驱赶。实质是黄光M、黄光R非法占有涉案房屋，龚W茂向公安机关报警要求黄光M、黄光R限期搬离，但黄光M、黄光R仍持续恶意占有房屋。四、黄光M、黄光R重复起诉，就同一租赁纠纷分别向一审法院进行起诉，明显滥用诉讼权利，造成对司法资源的严重浪费。在龚W茂明显不适格的情况下，仍执意起诉龚W茂，其违法诉讼之诚信显而易见。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。依据租赁合同之相对性，龚W茂非适格主体。黄光M、黄光R其主张无请求权之基础，亦无事实依据。故此，特求贵院维持一审判决，驳回黄光M、黄光R的上诉请求。
黄光M、黄光R向一审法院起诉请求：1、龚W茂返还租赁保证金7000元；2、龚W茂赔偿黄光M、黄光R直接损失9792元，上述两项共计16792元；3、龚W茂承担本案诉讼费用。2015年12月4日，黄光M、黄光R将本案诉讼请求变更为：1、龚W茂返还租赁保证金14000元；2、龚W茂赔偿黄光M、黄光R直接损失18792元，上述两项共计32792元；3、龚W茂承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月27日，黄光M与案外人李J签订《深圳市房屋租赁（居间）合同》，约定：李J将涉诉房屋出租给黄光M，建筑面积为72平方米，租期为2013年5月1日至2014年4月30日，每月租金3500元，签订合同当日，黄光M应向李J支付租赁定金7000元，李J应出具押金收据，合同正常履行期满，李J如不再续约，在双方结清应付租金、管理费等应付费用后，余款李J应不计利息退还黄光M。合同第四条第二项第一款约定：租期内，若李J出售涉诉房屋，应提前30日通知黄光M，并就租赁合同的履行、解除、优先购买权等事宜进行协商，签订书面协议。第六条约定：如李J违约或单方提出解除合同而违约的，应双倍返还黄光M租赁押金，并赔偿黄光M2个月租金作为另行求租损失，本款约定违约责任不适用第四条约定情形，等等。黄光M、黄光R确认涉诉房屋由其共同居住使用。2013年4月26日，李J向黄光M、黄光R出具了房屋押金收据，金额为3500元。
2015年5月24日，刘J与案外人龚W茂、梅C签订二手房买卖合同，约定刘J将涉诉房屋以406万元的价格转让给龚W茂、梅C。2015年7月29日，涉诉房屋转移登记至龚W茂、梅C名下。刘J与黄光M未重新签订租赁合同，涉诉租赁合同到期后，双方亦未续签租赁合同。为证明黄光M、黄光R与刘J一直履行涉诉房屋租赁合同至2015年8月，黄光M、黄光R提交《户口历史交易明细表》、中国工商银行电子银行回单等。
2015年8月27日，刘J向黄光R发出《关于书面通知中海YGMG园5栋28A租客黄光R解除房屋租赁合同及限期搬离的通知书》，主要内容为：黄光R与刘J于2013年5月签署了书面租赁合同，合同期限为一年，合同到期后，双方未续签书面租赁合同且黄光R一直实际租住涉诉房屋至今，双方属不定期租赁合同关系，现刘J已将涉诉房屋卖给新业主，售卖前已在2015年5月25日短信通知黄光R房屋售出的消息及新业主要求其限期搬离的通知，经与新业主沟通并取得其授权，特书面通知从即日起解除双方的租赁合同，并要求黄光R在2015年9月26日前将房屋交还给新业主，如未在2015年9月26日前将房屋交还给新业主，将需要补交租金及承担由此产生的占用费、违约金、律师费等费用，新业主将通过法院强制执行方式要求其搬离。
2015年9月9日，龚W茂与梅C向黄光R发出《关于及时搬离中海YGMG园5栋28A房屋的告知函》，表示龚W茂与梅C现已为涉诉房屋的共同所有人，原业主已明确与黄光R解除租赁关系，要求黄光R于2015年9月12日前搬离涉诉房屋。龚W茂提交了《搬出物品放行通知单（正联）》，显示2015年9月11日，黄光R签字确认搬出涉诉房屋。
黄光M、黄光R提交了其与案外人于2015年8月27日签订的房屋租赁合同、搬家费收款收据、个人收入证明、酒店发票，拟证明黄光R在被龚W茂驱赶后另觅房屋、搬离房屋、请假租房从而产生的经济损失。
2015年9月7日，黄光M、黄光R以优先购买权受侵害为由另案向法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2015）深南法民三初字第1039号，该案查明：2013年4月8日，李J与刘J签订二手房买卖合同，约定李J将涉诉房屋转让给刘J，2013年6月17日，涉诉房屋转移登记至刘J名下；黄光M、黄光R确认于2015年8月27日收到《关于书面通知中海YGMG园5栋28A租客黄光R解除房屋租赁合同及限期搬离的通知书》，黄光M、黄光R、龚W茂确认黄光M向龚W茂支付租金至2015年8月；刘J在出卖涉诉房屋之前，短信通知了黄光M、黄光R卖房意图，此后刘J委托的中介业务员数次带领客户前来看房，黄光M、黄光R均未表示购房意愿，直至涉诉房产出售给龚W茂，黄光M、黄光R仍未主张优先购买，仅要求继续承租涉诉房屋。
一审法院认为，黄光M与涉诉房屋原所有权人李J签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。后涉诉房屋转移登记至刘J名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。刘J与黄光M未重新签订房屋租赁合同，故黄光M与李J之间的房屋租赁合同对刘J具有约束力。上述合同约定的租赁期限至2014年4月30日止，到期后刘J对黄光M、黄光R继续使用涉诉房屋未提出异议并继续收取租金，应视为双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，双方可随时解除合同，但刘J解除合同应在合理期限前通知黄光M、黄光R。刘J于2015年8月27日向黄光R发出关于解除双方租赁合同，一个月内将涉诉房产交给新业主的书面通知，故黄光M与刘J之间的房屋租赁合同已经解除，黄光M、黄光R继续占用龚W茂所有的涉诉房屋已不具有合同依据，龚W茂并未收取黄光M、黄光R缴纳的涉诉房屋租赁保证金，原告据此主张龚W茂违约并双倍返还租赁保证金、龚W茂赔偿其因搬离涉诉房屋等造成的经济损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄光M、黄光R全部的诉讼请求。案件受理费309.9元，由黄光M、黄光R负担。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，黄光M与涉案房产原所有权人李J签订的《深圳市房屋租赁（居间）合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同约定租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日。在上述租赁期限内，涉案房产的权利人由李J变更为刘J，根据买卖不破租赁的原则，上述合同对刘J具有约束力。租赁合同到期后，刘J对黄光M、黄光R继续使用涉案房产未提出异议并收取租金，故双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，双方可随时解除合同，但刘J解除合同应当在合理期限前通知黄光M。
涉案房产于2015年7月29日转移登记至龚W茂、梅C名下后，黄光M、黄光R未向龚W茂支付过租金，龚W茂亦不同意黄光M继续使用涉案房产，故黄光M、黄光R与龚W茂、梅C之间未形成新的租赁合同关系，黄光M、黄光R此时已无权占有、使用涉案房产；另一方面，刘J亦向黄光R发出了解除租赁合同的通知，黄光M、黄光R此时应及时搬离涉案房产。
因黄光M、黄光R未与龚W茂形成租赁合同关系，也未提交证据证明刘J与龚W茂就涉案合同的租赁保证金进行过协商，故黄光M、黄光R主张龚W茂违约并应双倍返还租赁保证金和赔偿搬离的经济损失没有合同以及事实依据。至于黄光M已支付的7000元租赁保证金，可另循法律途径向李J或刘J主张。
综上所述，黄光M、黄光R的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费619.8元，由黄光M、黄光R负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖秋姗
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一六年九月五日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。