浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7969号
上诉人（原审被告）建德市金山湾艺术幼托园,住所地浙江省建德市新安江街道健康南路金山湾小区西苑*幢。
法定代表人陈昌阳，园长。
委托诉讼代理人陈清波，系执行园长。
委托诉讼代理人张志强，建德市联谊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）建德市绿源居物业管理有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路63幢104室。
法定代表人余铁，执行董事。
委托诉讼代理人余彤，系公司员工。
上诉人建德市金山湾艺术幼托园（以下简称金山湾幼托园）因与被上诉人建德市绿源居物业管理有限公司（以下简称绿源居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初3069号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：一、绿源居物业公司为金山湾小区提供物业管理服务的具体时间。绿源居物业公司提供了证据《物业管理服务合同》二份、建德市金山湾公寓业委会出具的证明复印件一份，证明自2011年5月10日起绿源居物业公司与建德市金山湾公寓业主委员会签订了物业管理服务合同，双方存在物业管理服务合同关系，由绿源居物业公司对金山湾小区实施物业管理，绿源居物业公司有权按照相关标准收取物管费，绿源居物业公司提供的物业服务得到金山湾业委会比较满意的评价。金山湾幼托园对合同无异议，对证据有异议，由法庭审核。该院经审查后认为符合证据要件，予以认定。二、金山湾幼托园交纳物业管理费的情况。绿源居物业公司提供了催缴物业服务费通知二份、物业费计算表一份，证明金山湾幼托园欠绿源居物业公司47222元物业服务费，绿源居物业公司已向金山湾幼托园催收过物管费的事实。金山湾幼托园认为挂号信收到过，张贴催收通知书2016年那份看到过，对2012年9年15日和2014年6月10日通知书不清楚，其每年也联系业主交物业费，业主从没有告知金山湾幼托园需要交物业费；认为绿源居物业公司提供的计算表中收费依据不正确。该院经审查后认为，对于绿源居物业公司已经向金山湾幼托园催收物业费的事实予以认定，对于物业费如何计算及物业费是否应由金山湾幼托园交纳将在说理部分分析。3、案涉新安江街道健康南路金山湾小区西苑×号房屋权属问题。金山湾幼托园提供了证明一份、租赁合同一份，证明金山湾小区西苑×号房屋是金山湾幼托园从杭州建德官园房地产有限公司（以下简称官园房地产公司）处承租，杭州建德官园房地产有限公司为该房屋业主，房屋产权证在办理中的事实。绿源居物业公司认为证明系复印件无法核实，去档案馆查过案涉房屋的权属信息，没有记录。金山湾幼托园系该物业的使用人，绿源居物业公司催讨物业费的对象也一直是金山湾幼托园，对租赁合同无异议。该院经审查后认为，对于金山湾幼托园系以租赁的形式取得了案涉房屋的使用权的事实予以认定。对于案涉房屋的实际所有人，因双方均未提供具体的产权信息，故无法判断。4、物业管理服务是否到位。金山湾幼托园提供了照片一组，证明幼儿园的消防通道被堵塞，后门上锁；办学许可证一份证明金山湾艺术幼托园是非营利性社会公益事业；新闻报道一份，证明新闻中涉及的南京某幼儿园与案涉幼托园性质相似，可以不交纳物业费。绿源居物业公司认为照片系打印件，真实性无异议，即使有人停在此处，保安也会及时疏通，幼托园建筑是小区配套设施，有两扇门，一扇门直接开在小区，一扇为了便于家长接送开在外面，幼儿园建筑是小区不可分割的部分，也是绿源居物业公司提供物业服务的一部分。对办学许可证无异议。对新闻报道有异议，认为没有可比性。该院经审查后认为，金山湾幼托园提供的照片确实是拍摄于金山湾小区，对其真实性予以认定。金山湾幼托园提供的办学许可证符合证据要件，予以认定。新闻报道与本案无关联，不予认定。绿源居物业公司的一审诉讼请求为：判令金山湾幼托园立即支付物业费47222元，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案的争议焦点为绿源居物业公司和金山湾幼托园之间是否形成了事实的物业服务合同。物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人与物业服务人形成事实物业服务合同关系的，物业服务人可以直接向其主张权利。本案中，一方面，建德市金山湾公寓业主委员会与绿源居物业公司签订的物业管理服务合同内容对金山湾小区全体业主均具有约束力。绿源居物业公司对小区进行物业管理服务本身包含了消防、绿化、排水排污、保洁、安保等各项管理。金山湾幼托园配备了相应人员对幼托园的自我管理系针对幼托园内部的管理行为，不能代替绿源居物业公司提供的物业服务内容。幼托园在土地规划上为金山湾小区配套设施，从金山湾幼托园提供的房屋租赁合同中的内容看，案涉房屋的位置为“幼儿园坐落在金山湾小区西苑的西北面”，幼儿园操场上所对应的后门仍开向小区，在地理位置上仍与小区是一体。另一方面，金山湾幼托园通过承租的方式取得了金山湾小区配套幼儿园房屋的使用权，租赁合同虽没有对物业管理费由谁承担作出约定，但从金山湾幼托园要求绿源居物业公司维修渗漏的房屋等情况，金山湾幼托园对绿源居物业公司为金山湾小区提供物业服务的事实应当知晓。综合以上两点，该院确定双方形成了事实的物业服务合同关系。金山湾幼托园认为绿源居物业公司提供的物业服务服务有瑕疵，可以就服务瑕疵问题另行主张权利，但不能据此否认双方存在事实的物业服务合同关系。绿源居物业公司已经通过书面催缴的方式向金山湾幼托园催收过物业管理费用，现绿源居物业公司要求金山湾幼托园按照物业管理服务合同支付物业费，于法有据，予以支持。关于物业费的计算问题，根据物业管理服务合同，委托管理期限自2011年2月1日零时开始，即绿源居物业公司提供物业管理服务的时间为2011年2月1日。根据绿源居物业公司提供的计算表，2011年2月1日至2014年1月31日按照每平方米0.46元计算，2014年2月1日之后按照每平方米0.70元计算，对照绿源居物业公司提供的两份物业管理服务合同，绿源居物业公司在前三年按照住宅房屋标准收费，在2014年2月1日之后按照商铺收费。该院认为，幼托园在规划设置上定位为小区配套幼儿园，具有一定的公益性和非盈利性，绿源居物业公司也并未提供物价局的标准证明幼托园应当按照商铺的标准计算物业费，故对绿源居物业公司要求按照商铺的标准计算物业费，不予支持。物业费的标准应按照住宅房屋的标准计算为宜。金山湾幼托园认为其为非营利性机构，不应当支付物业费，该意见于法无据，不予采纳。综上所述，对绿源居物业公司合理的诉讼请求，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决：一、建德市金山湾艺术幼托园于判决生效后十日内支付建德市绿源居物业管理有限公司自2011年2月1日至2016年1月31日止的物业管理服务费用合计39069.18元。二、驳回建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取490元，由建德市绿源居物业管理有限公司负担102元，由建德市金山湾艺术幼托园负担388元。
宣判后，金山湾幼托园不服，向本院提出上诉称：一、本案被告应为官园房地产公司，而非上诉人。案涉场地系上诉人从官园房地产公司处租赁而来，根据《浙江省物业管理条例》第三十四条的规定，“业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”二、根据被上诉人一审提交的两份物业服务合同，业主一方的当事人为金山湾公寓业主委员会。根据该合同只能认定被上诉人向金山湾小区提供了物业服务，不能证明向上诉人提供了物业服务。三、一审判决以“地理位置”、“事实服务关系”和“书面催缴证据”判定上诉人应缴纳物业费存在错误。上诉人的位置实际在金山湾小区之外，且上诉人处设有不在小区范围内的独立通道和进出园区大门，所谓的“对应的后门”是一扇与小区围墙相连的消防门，不占用小区公共面积。关于事实服务关系，上诉人作为与小区比邻的单位，知道小区有物业管理公司仅是一种自然获取的信息。2009年4月，园区屋顶漏水，上诉人向业主反映情况，因业主在富阳办公，一时难以解决，业主帮助上诉人与物业公司沟通。希望被上诉人替代业主帮助解决此事，但被上诉人以没有能力为由拒不提供帮助。最近一次屋顶漏水，是上诉人直接联系业主的，费用也是维修人员和业主结算。因此看，不能以上诉人曾向被上诉人寻求帮助，就认定双方间成立事实合同关系。关于书面催缴的问题，被上诉人确实向上诉人发送过书面催缴单，但上诉人一直坚持认为应由业主负担物业费。综上，请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人绿源居物业公司答辩称：被上诉人与金山湾小区业委会签订的物业服务合同合法有效，对小区全体业主均有约束力。上诉人一审时要求被上诉人维修漏水房屋，并要求对物业费进行打折计算，按照0.2元的标准缴纳物业费。现上诉人又称自己不是业主，不是本案适格主体。上诉人系金山湾小区的配套设施，是小区不可分割的部分。为了幼儿园的半封闭管理需要，上诉人加装了一道围墙、开了几扇门，但其水、电、下水管道、绿化消防均与小区一体。上诉人以开设了独立的大门为由主张无需缴纳物业费，是不能成立的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人金山湾幼托园向本院提交以下证据材料：
1、保安管理制度一份，拟证明上诉人单位自己聘请了保安，内部的保洁、治安等都是上诉人自己负责，维修事务也参与；
2、照片4张，拟证明上诉人单位是全封闭，有独立通道出入，与金山湾小区无关。
经质证，被上诉人绿源居物业公司发表意见如下：对于证据1的真实性予以认可，对证明目的不认可；对证据2的真实性没有异议，对证明目的不认可，上诉人确实有对外的独立通道，但出入小区也有门，也是消防通道，上诉人其实是小区里面的一个设施。
被上诉人绿源居物业公司向本院提交以下证据材料：
1、上诉人于2012年4月20日向被上诉人提出关于园区三楼漏水维修的请示（复印件），证明上诉人是承认该幼儿园是小区的配套设施；
2、照片4张，拟证明被上诉人清理上诉人单位的垃圾，给上诉人单位放老鼠药，为上诉人提供了服务。
经质证，上诉人金山湾幼托园发表意见如下：对于证据1，因时间比较长，记忆不清楚，原来内容不是这样写的，系复印件，真实性无法确认，上诉人确实在2009年和被上诉人联系，因当时要加盖房子，城管要求联系邻居；证据2所涉开挖的下水道不是上诉人的，而是小区里面的，上诉人的小水道确实不是直接排到市政管道的，但主要是排往马路的，不属于被上诉人的操作范围。
本院认为，对于金山湾幼托园所提交证据材料，绿源居物业公司对真实性均无异议，故本院对证据真实性予以确认。对于绿源居物业公司提交的证据材料，证据1系复印件，真实性不明，证据2所涉位置难以确定，故本院均不予采信。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，案涉幼儿园坐落于金山湾小区西苑的西北面，属于小区配套设施，从地理位置而言属于金山湾公寓业委会和绿源居物业公司签订的物业服务合同涵盖的物业范围内。尽管上诉人有独立的大门可供出入，但同时也有通向小区的大门，幼儿园与金山湾小区物理上的连接并未隔断。从事实角度而言，上诉人在一审答辩状中也陈述，曾多次向被上诉人提出屋顶漏水要求维修的要求，也即要求被上诉人提供全面到位的物业服务，也即其对双方间形成物业服务关系是认可的。根据案涉物业服务合同的约定，物业费应由全体业主和物业使用人缴纳，上诉人系案涉幼儿园的实际使用人和物业服务的实际受益者，被上诉人要求其支付相应的物业费合法有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。金山湾幼托园的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费980元，由上诉人建德市金山湾艺术幼托园负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞建明
审判员 余江中
审判员 石清荣
二〇一七年三月二十日
书记员 朱 江