沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00897号
原告：张喜荣，女，汉族。
委托代理人：王闯，系辽宁敬恒律师事务所律师。
委托代理人：左惠，系辽宁敬恒律师事务所律师
原告：魏民，汉族。
委托代理人：王闯，系辽宁敬恒律师事务所律师。
委托代理人：左惠，系辽宁敬恒律师事务所律师
被告：沈阳国泰置业有限公司。
法定代表人：姬丽松，系该单位董事长。
委托代理人：王媛媛，女，汉族。
原告张喜荣、魏民与被告沈阳国泰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员唐佳独任审判，于2015年5月13日、2015年6月9日公开开庭进行了审理，原告张喜荣、魏民的委托代理人王闯、左惠，被告沈阳国泰置业有限公司委托代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张喜荣、魏民诉称：原告张喜荣与魏民系夫妻关系。为了投资门市经营或出租，2012年12月30日，原告与国泰置业签订商品房买卖合同。主要约定：原告购买国泰置业位于沈阳市和平区三好街XX号6门的商业用房，面积179.04平方米，总房款为3055001元。双方合同约定：第八条，交付期限，出卖人应在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按补充协议执行。在双方签订的附件四：合同补充协议约定6、双方同意对《合同》第九条补充约定如下：6.1出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十四条，1.供电、供水、排水在入住时达到使用条件。原告的全额购房款于2013年1月向国泰置业交付完毕。国泰置业应于2013年10月30日按照双方合同约定向原告交房，临近交房，原告向被告核实能否按时交房，以便提前做好经营准备，被告承诺会按约定的交付条件和交付时间向原告交房。这样，原告就着手准备使用该房屋，但因没有好的经营项目，原告决定对外出租。原告与刘雪纯于2013年10月15日就该房签定出租合同，租金27万／年，合同期内，年租金每年递涨5%。合同签定之日承租人刘雪纯交付定金27000元，租期为五年，自2013年12月9日起至2018年12月8日止。而国泰置业到期未能交房，原告多次催国泰置业交房，否则无法履行租赁合同。国泰置业于2013年12月7日通知原告办理入住手续，但因国泰置业无法向原告出示该房屋的竣工验收相关手续，原告没有办法收房。在原告的多次敦促下，国泰置业承诺尽快办理相关入住手续。原告于2014年9月30日，在国泰置业再次通知其验收该房时，原告发现该房依旧不符合入住条件，而且没有相关手续，无法按照合同约定办理入住。国泰置业因自身原因依旧未能通过竣工验收，无法提供消防、环保等有关部门的验收凭证，已构成违约。时至今日该房仍存在诸多问题，没有安装水表、电表等基础入住设施，小区内，尤其是原告的商业用房附近，更是建筑垃圾成堆、道路不通、行人无法行走，又如何谈到经营，谁会到这样的环境消费？原告多次与国泰置业的负责人沟通，希望尽快合格入住，减少损失，但至今未，造成原告至今无法履行租赁合同，给原告造成巨大损失，因多次协商无果，原告无奈只有起诉。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付房款，而被告至今未按合同约定将验收合格的房屋交付原告使用，给原告造成巨大损失，被告依法应承担违约责任，并赔偿原告损失。国泰置业的根本违约使原告无法实现购房目的，应依约向原告支付“逾期交房违约金”。再有，根据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原告有权要求国泰置业对原告无法履行租赁合同的损失予以赔偿。望得到贵院的支持，依法保护处于弱势一方的原告的合法权益，维护房地产秩序的合法、规范发展。诉讼请求：1、依法请求判令被告按照双方20121年11月30日签订的商品房买卖合同的约定交付房屋；2、依法请求判令被告依约支付逾期交房违约金141752元（自2013年12月8日起至被告依约交付房屋止。暂计算至2015年3月17日，即总房款3055001元×万分之一／每日×464天）；3、依法请求判令被告赔偿因逾期交房给原告造成的损失503678元（自2013年12月9日起至被告提供合格的入住房屋止，暂计算至2015年3月17日；4、依法请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确诉讼请求为第二项诉请按日万分之三标准，共计425256元，从2013年10月30日计算至2015年3月30日；第三项诉请变为要求被告赔偿损失220174元，具体计算方式为：从2013年12月9日到2015年3月17日，2013年12月9日至2013年12月31日，是21384元，2013年年租金35万；2014年1月1日至2014年12月31日，按年租金367500元计算；2015年1月1日至2015年3月17日按年租金385875元计算，一共是71816元；2014年放弃240526元。
被告沈阳国泰置业有限公司辩称：1、被告已依照双方签订的商品房买卖合同及补充协议中的第5条、第8.9条已向原告交付了通过竣工验收的房屋。2、根据被告通过竣工验收的时间和实际向原告交付的时间即使被告存在逾期交付的事实，其支付违约金的起算时间应为2013年10月31日至2013年12月1日。3、双方签订的商品房买卖合同及补充协议中对于被告逾期交房的违约责任有了明确的约定，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释二，同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿，结合民法意思自治的原则，违约金系双方当事人自愿达成的约定条款，应当优先适用。关于本案中涉案商品房系商业用途，对于原告所提出的转租损失，首先是否转租的事实不能得到确认，其次结合该商品房的用途原告所提出的该项损失也并非其实际损失。4、对于原告第四、五项请求与本案并非同一法律关系，其诉讼主张不能得到支持。
经审理查明，原告作为买受人与作为出卖人的被告于2012年11月30日签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区三好街XX号6门，建筑面积179.04平方米的房屋，总房款为3055001元。涉诉房屋约定的用途为“商业”。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.按补充协议执行。”补充协议第6.1条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”；合同第十八条约定：“买受人的房屋仅作商业使用，……”。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款3055001元。
另查，2013年12月1日，被告与监理单位、施工单位、设计单位就涉诉房屋共同出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为：质量控制资料完整，所含分部工程有关安全和功能的检测资料完整，主要功能项目抽查结果符合相关专业质量验收规范规定，观感质量综合评价一般。2014年10月8日，原告张喜荣出具收条一张，载明：收到6#网点壹把钥匙。
庭审中，被告承认涉诉房屋目前没有经过建设工程消防验收。
再查，涉诉房屋所在建筑没有进行建设工程竣工验收备案。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、收条以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于原告要求被告交付符合竣工验收条件房屋的诉讼请求，因涉诉房屋没有经过竣工验收备案，且被告也无法提供完整的竣工验收报告，可以认定涉诉房屋尚未竣工验收，实际上不具备交付条件，故原告可在涉诉房屋竣工验收备案后另行向被告主张。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因合同中约定被告应当在2013年10月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，虽被告在庭审中提供原告张喜荣出具的载明“收到6#网点壹把钥匙”的收条，但单凭此收条不足以证明被告已向原告交付了诉争房屋，且如上所述，该房屋并不具备交付条件，故被告应当依照合同及补充协议的约定向原告承担逾期交房违约金的责任，违约的起算时间应为2013年10月31日，计算至原告主张的2015年3月30日止，即157638元（3055001元×0.0001×516天）。对于原告主张的要求被告赔偿因逾期交房所造成的租金损失的诉讼请求，因原告所举证据不足以证明该损失已经实际发生，且原告所主张的该损失数额亦不能被被告在签订商品房买卖合同时所预见，同时本院已经就损失问题在上文中进行了处理，在此不再予以重复认定，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳国泰置业有限公司向原告张喜荣、魏民支付逾期交房违约金157638元（从2013年10月31日起至2015年3月30日止）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费7535元，减半收取5127元，由原告张喜荣、魏民负担3401元，被告沈阳国泰置业有限公司负担1726元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 唐佳
二〇一五年六月十二日
书记员 宫傲
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。