南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第13号上诉人（一审被告、一审反诉原告）：南宁市竞帆贸易有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代表人：黄镜心，该公司董事长。委托代理人：盛子明，该公司办公室主任。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：陈秀芳。上诉人南宁市竞帆贸易有限责任公司（以下简称竞帆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成由审判员秦春洪担任审判长，审判员张岚和代理审判员李灵参加的合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。书记员符贵芳担任记录。上诉人竞帆公司的委托代理人盛子明，被上诉人陈秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年4月1日原、被告双方签订《租赁合同书》，约定竞帆公司将位于临胜街北一里1-1栋一层2号、2-1号临街贰开间商铺出租给陈秀芳作经营场地使用，租赁期从2012年4月1日至2013年3月30日止，租金每月4100元，每月五日前交清当月租金。签订合同当日陈秀芳预交一个月租金作为押金，如无违约和其他扣除押金事项，经营期满，竞帆公司向陈秀芳返还预交押金。《租赁合同书》在第六条关于违约责任条款项下约定，如乙方（陈秀芳）故意拖欠租金超过15天，其所交押金不予退还，竞帆公司有权收回铺面。乙方（陈秀芳）如合同到期不签订新的合同占用铺面的，按原合同租金的两倍收取。合同签订后，陈秀芳向竞帆公司交付4100元押金，竞帆公司向陈秀芳提供铺面，陈秀芳利用该铺面开办云剑水泥店，出售水泥、沙子等，按时如数交纳租金。2013年3月30日租赁期届满，之后双方没有签订新的租赁合同，陈秀芳继续在该铺面经营，每月按4100元的标准支付租金，支付至2014年1月，竞帆公司继续收取租金，没有提出异议。2014年1月14日，竞帆公司向包括陈秀芳在内的临胜街北一里1-1号租户发出《上调房租的通知》，该通知载明：从2014年2月1日起凡合同期满的租户，将以2013年的年租金标准为基数上调5%，按新的租金标准需续租的租户请在2014年1月30日前到竞帆公司签订新的租赁合同，逾期不签订合同的租户，将视为自动放弃享有继续承租的优先权，合同届满后将承租的商铺交回竞帆公司。如合同期满不签订新的合同继续占用商铺的，按上调后的新租金标准的两倍收取。陈秀芳在该份书面通知空白处签名确认。此后，双方并未签订新的租赁合同。2014年2月至4月陈秀芳按每月4305元的标准向竞帆公司支付租金。竞帆公司继续收取租金，没有提出异议。陈秀芳从2014年5月起未向竞帆公司交纳租金。2014年6月9日竞帆公司向陈秀芳发出书面通知，告知将收回铺面，采取公开招投标的方式重新招租，若不参加招投标或招投标未中标的，应于2014年6月20日前自行搬走。陈秀芳在该份书面通知空白处签名。陈秀芳未参加招投标，2014年6月20日竞帆公司通过招投标将该铺面另行出租。纠纷发生后，陈秀芳起诉至一审法院，请求：1、解除陈秀芳与竞帆公司2012年4月1日签订的《租赁合同书》及合同期限届满后的不定期租赁关系；2、竞帆公司向陈秀芳返还押金4100元；3、竞帆公司赔偿陈秀芳从2014年5月1日至10月31日不能开门营业的损失36000元。针对陈秀芳的起诉，竞帆公司提起反诉，请求：1、陈秀芳向竞帆公司支付2013年4月1日至2014年4月30日的违约金53915元；2、陈秀芳向竞帆公司支付2014年5月1日至10月25日的铺面占用费47660元。一审法院审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年3月30日租赁期届满，之后双方没有签订新的租赁合同，陈秀芳继续在该铺面经营，按原合同约定的每月4100元支付租金，竞帆公司继续收取租金，没有提出异议。故从租赁期届满日次日起，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原合同约定的租金标准、违约责任等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。关于陈秀芳是否应按一倍租金的标准向竞帆公司支付2013年4月1日至2014年4月30日的违约金53915元的问题。支付违约金是承担违约责任的一种方式。违约责任是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而向对方承担的民事责任。承担违约责任的前提是有违约行为。合同到期陈秀芳不签订新的合同继续占用铺面并支付一倍租金，当时竞帆公司继续收取租金，并没有提出异议。在竞帆公司没有提出异议的情况下，陈秀芳不签订新的合同继续占用铺面的行为并不是一种违约行为，双方行为的法律后果是使双方形成不定期租赁关系。“乙方（陈秀芳）如合同到期不签订新的合同占用铺面的，按原合同租金的两倍收取。”该约定虽然列在双方签订的《租赁合同书》第六条关于违约责任条款项下，但实为双方对出现合同到期陈秀芳不签订新的合同占用铺面的情形，如何交纳租金的约定，而非对不定期租赁期间如何承担违约责任的约定。双方约定在不定期租赁期间，租金按原合同租金的两倍收取。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。在不定期租赁合同履行中，竞帆公司认可了陈秀芳不签订新的租赁合同只交纳一倍租金的行为，当时并未要求陈秀芳支付两倍租金。双方以实际履行的方式，变更了原租赁合同关于合同到期不签订新的合同收取两倍租金的约定。双方变更合同合法、有效，双方均应依照变更后的合同全面履行合同义务。2014年1月14日，竞帆公司向陈秀芳送达《上调房租通知》对租金进行了上调，重新约定，若陈秀芳2014年1月30日前不与竞帆公司签订新的租赁合同，继续占用铺面的，租金按上调后的新租金标准的两倍收取。双方实际上是以书面通知的形式，变更了不定期租赁合同的相关内容。双方经协商对合同进行变更，是合法、有效的。2014年2月至4月双方没有签订新的租赁合同，陈秀芳继续占用铺面进行经营，按每月4305元的标准支付租金。竞帆公司没有提出异议，认可了陈秀芳不签订新的租赁合同只交纳一倍租金的行为，当时并未要求陈秀芳支付两倍租金。双方以实际履行的方式，变更了《上调房租通知》关于收取两倍租金的约定。双方变更合同合法、有效，双方均应依照变更后的合同全面履行合同义务。故在不定期租赁期间，陈秀芳只需向竞帆公司支付一倍租金，而不是两倍租金。竞帆公司主张陈秀芳应当按一倍租金标准支付违约金，既无合同约定也无法律依据，一审法院不予支持。关于竞帆公司与陈秀芳的不定期租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除不定期租赁合同应当在合理期限之前通知承租人。陈秀芳从2014年5月起未交租金，这只是一种违约行为，并不是解除合同的意思表示。竞帆公司关于2014年5月陈秀芳单方解除合同的意见，一审法院不予采信。竞帆公司于2014年6月9日书面通知陈秀芳，将收回铺面，采取公开招投标的方式重新招租，若不参加招投标或招投标未中标的，应于2014年6月20日前自行搬走。陈秀芳未参加招投标，2014年6月20日双方的不定期租赁合同即解除。作为出租人的竞帆公司已在合理期限之前书面通知陈秀芳，其解除与陈秀芳的不定期租赁合同合法有效。竞帆公司与陈秀芳2012年4月1日签订的《租赁合同书》已经履行完毕，双方的不定期租赁合同已于2014年6月20日解除，无需判决解除。故陈秀芳请求判决解除陈秀芳与竞帆公司2012年4月1日签订的《租赁合同书》及合同期限届满后的不定期租赁关系，一审法院不予支持。关于2014年5月1日至10月25日陈秀芳是否占用铺面进行经营的问题。2014年5月1日至6月20日不定期租赁合同尚未解除，在此期间云剑水泥店是否能正常经营的举证责任应由陈秀芳承担。陈秀芳主张2014年5月竞帆公司单方关闭铺面，其要求交纳租金继续经营，竞帆公司不同意，云剑水泥店无法开门营业，并据此作为其并非故意拖欠租金的抗辩。但因陈秀芳未能提供充分证据证实其主张，故应承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予采信，认定在此期间陈秀芳继续使用铺面，云剑水泥店正常经营。2014年6月21日至10月25日双方不定期租赁合同已解除，竞帆公司已将该铺面另行出租。在此期间陈秀芳是否占用铺面的举证责任应由竞帆公司承担。竞帆公司提供了四张照片及一段影像资料，照片及影像资料拍摄于2014年7月8日，拍摄对象是云剑水泥店，照片及影像资料显示云剑水泥店正在开门营业。故可认定2014年5月1日至7月8日陈秀芳继续占用铺面。陈秀芳在《民事起诉状》中并未自认2014年5月至10月仍占用该铺面进行经营。因竞帆公司未能提供证据证实2014年7月9日至10月25日陈秀芳继续占用铺面，故应承担举证不能的不利后果，一审法院对竞帆公司主张在此期间陈秀芳继续占用铺面不予采信。关于陈秀芳是否拖欠租金或房屋占用费的问题。2014年5月1日至6月20日不定期租赁合同尚未解除，陈秀芳占用铺面进行经营，未向竞帆公司交纳租金。陈秀芳违反合同约定，未能履行支付租金的义务，已构成违约，应承担及时支付租金之责任。陈秀芳应按2014年1月14日的《上调房租的通知》中双方认可的租金标准（每月4305元）向竞帆公司支付欠交租金7175元。2014年6月21日至7月8日不定期租赁合同已经解除，陈秀芳继续占用铺面，应当参照上述租金标准向竞帆公司支付房屋占用费2583元。竞帆公司主张陈秀芳应支付2014年5月1日至10月25日的占用费47660元，一审法院只支持2014年5月1日至6月20日的租金7175元、6月21日至7月8日的房屋占用费2583元，共计9758元，其余房屋占用费主张没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。关于竞帆公司是否应返还押金4100元的问题。双方在2012年4月1日签订的《租赁合同书》中约定，如陈秀芳故意拖欠租金超过15天，其所交押金不予退还。原合同约定的违约责任，在双方不定期租赁期间仍继续适用。如前所述，陈秀芳故意拖欠租金超过15天，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。基于合同的约定及陈秀芳的违约行为，竞帆公司无须退还陈秀芳已付押金，且该押金不应抵扣陈秀芳在本案中应付的租金及占用费。陈秀芳要求竞帆公司返还押金4100元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。关于陈秀芳要求竞帆公司赔偿其从2014年5月1日至10月31日不能开门营业的损失36000元。因从本案查明的事实看，陈秀芳2014年5月1日至6月20日继续使用铺面进行经营，其要求竞帆公司赔偿在此期间不能开门营业的损失没有事实依据；双方的不定期租赁合同已于2014年6月20日解除，陈秀芳要求竞帆公司赔偿从2014年6月21日至10月31日不能开门营业的损失没有事实和法律依据，故一审法院对其此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条第二项、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、驳回原告陈秀芳的诉讼请求；二、反诉被告陈秀芳应向反诉原告竞帆公司支付租金7175元；三、反诉被告陈秀芳应向反诉原告竞帆公司支付房屋占用费2583元；四、驳回反诉原告竞帆公司的其余反诉请求。案件本诉受理费803元，由原告陈秀芳负担；反诉受理费2332元，由反诉原告竞帆公司负担2108元，反诉被告陈秀芳负担224元。上诉人竞帆公司不服一审判决，上诉称，1、一审法院无权对当事双方所签合同的条款作出不符合当事人真实意思的解释。双方合同约定，“如乙方（被上诉人）合同到期不签订新的合同占用铺面，按原合同租金的两倍收取”，这个约定写在合同违约责任项下，表明是支付违约金的标准，而不是一审法院认定“如何交纳租金的约定”，上诉人有权依照双方签订合同的违约条款追究被上诉人不签订新合同的违约责任；2、被上诉人不能提交移交铺面手续，其在2014年5月至10月期间一直占用铺面，一审法院对被上诉人非法占用铺面的时间认定不符合事实；3、一审法院按原合同的租金标准来判定占用费的计算标准是错误的，上诉人按100元每平方米每月的标准主张占用费，符合相关规定。综上，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈秀芳答辩称，其已于2014年5月搬离铺面，上诉人已收回商铺，一审判决正确，请求二审维持。双方当事人在二审诉讼期间未提交新的证据。综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实有如下争议：1、认定上诉人对被上诉人2013年4月至2014年1月按4100元／月标准、2014年2月至4月按4305元／月标准支付租金未提出异议与事实不符；2、认定被上诉人占用铺面的时间为2014年5月1日至7月8日与事实不符。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院对当事人争议事实的分析和认定：1、根据被上诉人在一审诉讼中提供的竞帆公司开具的租金发票显示，其分别于2013年4月至2014年1月按4100元／月标准、2014年2月至4月按4305元／月标准支付租金给上诉人，上诉人收取租金且对数额未提异议，视为双方以实际行为认可此租金标准。上诉人主张当时已提异议，但未能提供证据佐证主张，故本院对其主张不予采信；2、关于被上诉人占用铺面的时间问题。本院认为，2012年4月1日原租赁合同签订后，上诉人依合同约定将租赁标的物交付给被上诉人使用，双方办理了相关移交手续；竞帆公司于2014年6月9日书面通知陈秀芳，将收回铺面，采取公开招投标的方式重新招租，若不参加招投标或招投标未中标的，应于2014年6月20日前自行搬走。陈秀芳未参加招投标，2014年6月20日双方的不定期租赁合同即解除，陈秀芳应即归还租赁物，同样需要办理交接手续，而是否办理移交手续的举证责任应由被上诉人承担。陈秀芳主张其于2014年5月搬离铺面，但未能提交已将铺面归还的移交手续材料加以佐证，故应承担举证不能的法律后果。一审判决将占用铺面时间的举证责任分配给上诉人明显不当，应予以纠正。本院确认陈秀芳无合法依据占用铺面时间为2014年5月1日至2014年10月25日。经审查，除一审查明的事实外，本院另查明，被上诉人占用铺面进行经营的时间为2014年5月1日至2014年10月25日。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议的焦点为：1、被上诉人是否应向上诉人支付违约金53915元；2、被上诉人占用铺面占用费的计算标准、数额应如何确定。根据本案双方当事人的诉辩主张和争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下：关于被上诉人是否应向上诉人支付违约金53915元的问题。本案双方当事人在2013年3月30日租赁合同到期后，未签订新的书面租赁合同，被上诉人却继续使用铺面且支付租金，上诉人也予以接受，应视为该合同的存续期限已经变更，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，此时双方为不定期租赁合同关系。被上诉人分别于2013年4月至2014年1月按4100元／月标准、2014年2月至4月按4305元／月标准支付租金，上诉人对此未加反对，视为双方以实际行为达成合意完成了不定期租赁合同中对租金标准的约定，该约定合法有效。因此，上诉人要求被上诉人支付2013年4月1日至2014年4月30日的违约金53915元无事实和法律依据，本院不予支持。关于占用费的计算标准、数额应如何确定的问题。上诉人和被上诉人签订的《租赁合同书》第六条第1项“如乙方（被上诉人）合同到期不签订新的合同占用铺面，按原合同租金的两倍收取”对合同履行中出现违约情形如何承担违约责任进行了约定，该约定不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，法院应当尊重当事人之间的约定，支持约定的优先适用。因此，当被上诉人违反合同约定，未履行支付租金义务，有违约行为时，即应按照合同约定承担支付占用费的违约责任。占用费的计算标准依合同约定确定为按2014年1月14日房租上调后新租金标准4305元的两倍收取，一审判决将标准调整为按租金标准一倍收取不当，本院予以纠正。经计算，被上诉人应向上诉人支付2014年5月1日至2014年10月25日的铺面占用费49993元，因上诉人仅主张铺面的占用费为47660元，属于其对权利的放弃，本院支持被上诉人应向上诉人支付占用费47660元。综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第21号民事判决第一、二、四项；二、变更南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第21号民事判决第三项为：被上诉人陈秀芳向上诉人南宁市竞帆贸易有限责任公司支付房屋占用费47660元。本案一审案件受理费3135元，二审案件受理费2332元，共计5467元，由南宁市竞帆贸易有限责任公司负担3308元，陈秀芳负担2159元。上述债务义务人应于本判决送达之日起三十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行财产所在地的同级人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长秦春洪审判员张岚代理审判员李灵二〇一五年九月八日书记员符贵芳