贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终879号
上诉人（原审被告）：陈琳，女，1986年3月29日出生，汉族，住四川省梓潼县。
委托诉讼代理人：张薇，贵州存正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵州冠速汽车贸易有限公司，住所地贵州省清镇市贵州济辉汽车城。
法定代表人：范小平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘震，贵州道卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱刚，贵州道卫律师事务所律师。
上诉人陈琳因与被上诉人贵州冠速汽车贸易有限公司（以下简称冠速公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2017）黔0181民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈琳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判判决冠速公司将其中差价35830.04元返还给陈琳或发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、陈琳已于2017年2月21日将钥匙交还被上诉人，一审法院认定事实错误；2、租赁合同约定的面积是900平方米，而实际产权面积不含露台仅583.29平方米，相差太大，显失公平，请法院依法予以撤销，并判决冠速公司将其中差价35830.04元返还给陈琳；3、冠速公司未取得物业相关资质证书，无权收取物业管理费，请法院依法判决陈琳已经交纳的该款项折抵为租金或冠速公司予以返还；4、陈琳虽然在《催款函》上签字，但并不认可该催款函上所载明的内容；5、租赁合同第十条明确约定了陈琳放弃回收装饰装修部分，冠速公司有权自行处置陈琳遗留的物品，不能以遗留有物品来推断陈琳在继续租赁该房屋；6、一审程序违法，一审法院通过邮寄方式送达传票等材料，因陈琳不在当地，邮局将邮件直接退回，导致陈琳无法参加诉讼；7、被上诉人认可租金交至2016年6月，但一审判决从2016年4月开始的租金，超过诉请；8、被上诉人催收房租后应将房屋自行收回，避免扩大损失。
被上诉人冠速公司辩称，1、上诉人二审提出补偿差价的诉求应当是在一审时提出反诉而不是作为二审上诉请求提出；2、根据法律规定，法院以邮寄方式送达，对方拒收视为送达，一审不存在程序问题；3、房屋面积差额是因为露天平台面积较大；3、物业费被上诉人只是代收，向汽车城交付的；4、我们在催款后，一直要求上诉人交付剩余的租金，在一审开庭时也到现场看过，房屋仍然未交付；5、作为出租方，在并未收回房屋的情况下，为了避免承担法律责任并未强行将房屋收回，不存在恶意扩大损失。
冠速公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告于2015年4月20日就清镇市贵州济辉汽车城冠速2号楼七层的房屋签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告在《房屋租赁合同》解除后，立即将清镇市贵州济辉汽车城冠速2号楼七层的房屋交付给原告；三、判决被告向原告支付2016年6月至2017年7月的租金366612.8元；四、判决被告从2017年8月1日起，按照双方《房屋租赁合同》第七条约定的租金标准向原告支付租金至《房屋租赁合同》解除后被告实际将房屋交付给原告之日止，并以欠付租金的金额为基准，按照年利率24%的标准向原告支付违约金至全部租金支付完毕之日止；五、判令被告支付原告替其垫付的水电费3814元；六、判令被告从2016年5月起，按照900元/月的标准向原告支付物业管理费至《房屋租赁合同》解除后被告将租赁房屋实际交付给原告之日止（截止2017年7月，原告垫付的物业管理费为13500元）；七、本案诉讼费、公告费、邮寄费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年4月20日，冠速公司（甲方）与陈琳（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定“第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于清镇市贵州济辉汽车城冠速2号楼七层，该房屋建筑面积为900平方米。第三条、房屋用途：该房屋用途为办公。第六条、租赁期限：房屋租赁期自2015年4月20日至2020年4月19日，共计60个月。第七条、租金：（一）月租金标准27000元/月，半年租金总计162000元，该房屋租金自第二年起每年在上年年租金的基础上固定增加8%；（二）租金支付时间：租金从合同签订之日开始计算并支付，物业管理费同租金支付时间一致，每半年支付一次；（三）租金、物业管理费、保证金支付方式：以银行转账方式支付，甲方收取租金、物业管理费、保证金后应向乙方出具收款凭证。第八条、房屋租赁保证金：（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为10万元，保证金一次性支付；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条、其他费用：租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方自行承担水费、电费，乙方应保存缴费单据；（二）房屋租赁产生的所有税费均由乙方承担；（三）租赁期间乙方需每月缴纳1元/㎡物业管理费。第十条、房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2015年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：放弃回收，甲方不支付任何费用，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条、合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．不支付或者不按照约定时间支付租金的。第十五条、违约责任：（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，除支付租金外，应按月租金的200%向甲方支付违约金。”。
合同签订后，原告冠速公司按合同约定将房屋交付被告陈琳管理使用。被告陈琳在租赁期间，已向原告冠速公司交纳保证金100000元、物业管理费10800元（2015年4月20日至2016年4月19日）、租金324000元（2015年4月20日至2016年4月19日）、预付2016年4月20日起的租金50000元。因被告陈琳未按约定给付尚欠的租金，原告冠速公司于2017年2月21日向被告陈琳发出在2017年2月25日前交清租金212440元的催款函。
同时查明，原告冠速公司系租赁房屋的所有权人（房屋产权证号：筑房权证清镇字第××号），租赁房屋一直由被告陈琳管理使用。审理中，原告冠速公司将诉请的水电费金额从3814元变更为2136.8元。
一审法院认为，原告冠速公司与被告陈琳达成的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。被告陈琳作为承租人迟延支付租金属违约行为，在其收到原告冠速公司催收租金的催款函后仍然不履行给付租金义务，致使原告冠速公司不能实现合同目的，故对原告冠速公司要求解除其与被告陈琳于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》及要求被告陈琳立即将坐落于清镇市贵州济辉汽车城冠速2号楼七层的房屋交还给原告的诉请，予以支持。被告陈琳已交清2016年4月19日前的租金，按双方约定的“房屋租金自第二年起每年在上年年租金的基础上固定增加8%”标准计算，从2016年4月20日起每月租金标准上浮为29160元，被告陈琳应给付从2016年4月20日起至2017年4月19日止的租金为349920元，扣除被告陈琳交纳的保证金100000元和预付的租金50000元，被告陈琳实际应给付从2016年4月20日起至2017年4月19日止的租金199920元。从2017年4月20日起每月租金标准上浮为31492.8元，被告陈琳应按31492.8元/月租金标准给付原告从2017年4月20日起至所租赁房屋交还原告之日止的租金。对原告所提以欠付租金的金额为基准，从2017年8月1日起按照年利率24%的标准向原告支付违约金至全部租金支付完毕之日止的诉请，因计算标准过高，酌情以2016年4月19日前尚欠租金199920元与2017年4月20日应交纳的下半年租金188956.8元（31492.8元/月×6月）之和即388876.8元为基数从2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金至全部租金给付完毕之日止。原告诉请被告支付其垫付的水电费2136.8元，未提供证据加以证实，不予支持。被告陈琳只交纳了从2015年4月20日起至2016年4月19日止的物业管理费10800元，故被告陈琳应按900元/月标准给付原告从2016年4月20日起至所租赁房屋交还原告之日止的物业管理费。综述，对原告诉请合理部分，予以支持，超过部分不予支持。判决：一、解除原告贵州冠速汽车贸易有限公司与被告陈琳于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告陈琳于本判决生效之日起十日内将其租赁的坐落于清镇市贵州济辉汽车城冠速2号楼七层的房屋交还给原告贵州冠速汽车贸易有限公司；三、限被告陈琳于本判决生效之日起十日内给付原告贵州冠速汽车贸易有限公司从2016年4月20日起至2017年4月19日止的租金199920元；四、限被告陈琳于本判决生效之日起十日内按31492.8元/月租金标准给付原告贵州冠速汽车贸易有限公司从2017年4月20日起至所租赁房屋交还原告之日止的租金；五、限被告陈琳于本判决生效之日起十日内给付原告贵州冠速汽车贸易有限公司违约金（以租金388876.8元为基数从2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金至全部租金给付完毕之日止）；六、限被告陈琳于本判决生效之日起十日内按900元/月标准给付原告贵州冠速汽车贸易有限公司从2016年4月20日起至所租赁房屋交还原告之日止的物业管理费；七、驳回原告贵州冠速汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7058元，减半收取3529元，由被告陈琳负担。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人向本院提交了视频一份及照片10张，证明露台不具有使用价值，上诉人已将钥匙交还，以及屋内有被上诉人的物品。被上诉人对此不予认可，认为无法达到上诉人的证明目的。二审中，被上诉人认可该房屋已于2017年11月14日收回。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人交付房屋，上诉人未按合同约定支付房租，构成违约。上诉人主张实际租赁面积远低于合同约定的面积，显失公平，以此请求应予撤销及返还租金差价。因双方当事人签订的合同系整层出租，并非按面积计算租金单价，本院对此不予采信。上诉人主张已于2017年2月21日将交还钥匙，不能以遗留物品来认定继续租赁房屋，因被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供交还钥匙或通知被上诉人收回房屋的相关证据，本院对此不予采信。上诉人主张因冠速公司无权收取物业管理费，因合同对承租人需交纳物业费有明确约定，本院对此不予支持。上诉人主张一审法院通过邮寄方式送达传票等材料，因陈琳不在当地，邮局将邮件直接退回，违反法定程序，因按照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第二条“以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的，其送达与人民法院送达具有同等法律效力”，本院对此不予采信。上诉人主张被上诉人认可租金交至2016年6月，但一审判决从2016年4月开始的租金，超过诉请，因租赁行为一直持续，一审法院经核对租金及交租情况并扣除保证金和预付租金后，按半年交租一次的时间节点表述计租区间，未影响上诉人的欠租数额，本院认为并未超过被上诉人一审的诉讼请求。鉴于被上诉人二审中自认已一审判决合同解除以后的2017年11月14日收回房屋，上诉人交纳房租及房屋占有使用费、物管费的时间亦应截止到2017年11月13日，本院对此予以明确。2017年4月20日到2017年11月13日的房租及房屋占有使用费计算为：31492.8元×6月+31492.8元×24天÷30天=214151元；2017年4月20日到2017年11月13日的物管费计算为：900元×6月+900元×24天÷30天=6120元。关于计算逾期交纳违约金的租金及房屋占有使用费基数数额亦应变更为：199920元+214151元=414071元。
综上所述，陈琳的上诉请求不能成立，应予以驳回；由于二审中出现新的事实，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省清镇市人民法院(2017)黔0181民初2241号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销贵州省清镇市人民法院(2017)黔0181民初2241号民事判决第七项；
三、变更贵州省清镇市人民法院(2017)黔0181民初2241号民事判决第四项为：限陈琳于本判决生效之日起十日内支付贵州冠速汽车贸易有限公司从2017年4月21日到2017年11月13日的租金及房屋占有使用费214151元；
四、变更贵州省清镇市人民法院(2017)黔0181民初2241号民事判决第五项为：限陈琳于本判决生效之日起十日内给付贵州冠速汽车贸易有限公司违约金（以租金及房屋占有使用费414071元为基数从2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金至全部租金给付完毕之日止）；
五、变更贵州省清镇市人民法院(2017)黔0181民初2241号民事判决第六项为：限陈琳于本判决生效之日起十日内支付贵州冠速汽车贸易有限公司从2017年4月21日到2017年11月13日的物业管理费6120元；
六、驳回贵州冠速汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取3529元，由陈琳负担；二审案件受理费7058元，由陈琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘妍
审判员 韦娟
审判员 龙珑
二〇一八年四月十八日
书记员 田鹏