上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第605号
上诉人（原审原告）上海花苑物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人姚志云，上海市杰豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海东展有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人陈志超，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托代理人王凯，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
上诉人上海花苑物业管理有限公司（以下简称花苑物业公司）、上海东展有限公司（以下简称东展公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人花苑物业公司之委托代理人周卫良、姚志云，上诉人东展公司之委托代理人陈志超、王凯到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审理期限延长三个月。现已审理终结。
原审经审理查明，东展公司系上海市xxxxxxxx房屋（建筑面积2，470.03平方米，房屋类型为商场，以下简称系争房屋）的产权人。
1998年6月，上海宏康房地产经营开发有限公司（甲方）与上海东展综合咨询有限公司（乙方）签订《上海市内销商品房预售合同》一份，由乙方向甲方购买上海市yyyyyyy巴洛克宫廷1-3层房屋，该房屋暂测建筑面积为2，481.51平方米。其中补充条款约定，甲方同意乙方所购房屋及所购房屋范围内的设备自行进行物业管理；乙方自行负责所购房屋、设备的大修，大修费用自理；上水、下水、总管的维修和日常污水排放所发生的实际费用按面积或用量分摊。
1998年7月，上海东展综合咨询有限公司将系争房屋出租给上海浦东发展银行徐汇支行（以下简称浦发银行徐汇支行）使用，租赁期限自1999年7月1日至2019年8月31日止。
2002年花苑物业公司和浦发银行徐汇支行签订协议书一份，约定花苑物业公司每年向浦发银行徐汇支行收取公共设施使用管理费人民币（下同）23，168.88元。2008年浦发银行徐汇支行（甲方）和花苑物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定由乙方为甲方管理上海市徐汇区yyyyyyy申花苑1-3层商场，建筑面积2，470.03平方米。合同为期一年，自2008年4月1日起至2009年3月31日止。甲方应支付的物业服务费标准为6.5元／月／平方米。该合同明确约定，本合同生效后，原甲、乙双方于2002年签订的相关《协议书》即时失效。该合同补充条款明确约定乙方除提供《物业服务合同》内约定的服务外，还应向甲方提供：（一）睿园物业的地下停车位九只；（二）每月一次的甲方值班室被套清洗；（三）每三月一次的外墙玻璃窗清洗；（四）雇佣为甲方服务的临时电话线工人一名；（五）其他零星维修。
2011年，上海市徐汇区申花苑业主大会（甲方）与花苑物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定由乙方为甲方管理上海市徐汇区zzzzzz、mmmmmmm，四至范围为东至中科院，南至乌鲁木齐南路177号小区，西至乌鲁木齐南路，北至建国西路的物业。合同为期三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。商业用房的物业服务费为17.15元／月／平方米，物业服务费用按季缴纳，业主应在每季第二个月20号前履行缴纳义务。逾期缴纳的，按逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同并就其他内容进行了约定。后因东展公司自2011年10月至2013年3月无故拖欠物业管理费，经花苑物业公司催告后仍未支付，故花苑物业公司诉至法院，要求判令：一、东展公司支付2011年10月起至2013年3月的物业管理费762，498.18元；二、东展公司支付逾期付款的滞纳金（以762，498.18元为本金，按日千分之三自2011年11月21日起计算至实际支付之日止）；三、本案诉讼费由东展公司承担。
原审另查明，1999年10月，上海东展综合咨询有限公司更名为上海尚实综合咨询有限公司。2009年12月，上海尚实综合咨询有限公司（甲方）、上海浦东发展银行徐汇支行（乙方）和上海东展有限公司（丙方）签订合同主体变更协议一份，约定就乙方承租甲方位于上海市xxxxxxxx房产事宜，甲、乙双方已签订《房屋租赁合同》和《房屋结构维护管理合同》。根据甲方和丙方上级单位和股东的决定，丙方吸收合并甲方，合并完成后，甲方注销、丙方存续。经乙方同意，甲方决定自2010年1月1日起将其在原合同项下的权利和义务一并转让给丙方，丙方同意受让。
原审还查明，经上海市公安局徐汇分局批准，本案系争房屋的门牌号由原上海市徐汇区yyyyyyy1-3层变更为上海市徐汇区xxxxxxxx。
原审庭审中，东展公司为证明其系自主进行保安、保洁、消防、绿化，并未享受到花苑物业公司提供的相应服务，提供了浦发银行徐汇支行和上海飞跃科技实业有限公司签订的安防工程（视频监控系统）施工承包合同及施工补充合同、安防设施（电视监控系统）维修保养协议及相应的付款凭证；浦发银行徐汇支行和上海力莱保安全管理咨询有限公司签订的保安服务协议及相应的付款凭证；浦发银行徐汇支行和上海德律风永兴消防技术有限公司签订的工程合同、消防设施维护保养合同及相应的付款凭证；浦发银行徐汇支行和案外人签订的保洁合同及相应的付款凭证；浦发银行徐汇支行和上海紫精景观工程有限公司签订的室内绿化装饰租摆合同及相应的付款凭证。
原审认为，花苑物业公司作为东展公司所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区申花苑业主大会签订了相应的物业服务合同，该合同对包括东展公司在内的小区全体业主具有法律约束力。花苑物业公司在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。但是由于东展公司将系争房屋出租给浦发银行徐汇支行使用，银行作为特殊行业，其对相应的保安、保洁、消防等设施的使用及维护具有一定的特殊性。虽然系争房屋在形式上为上海市徐汇区申花苑小区的组成部分，但是实质上又是相对独立于小区其他物业的单独空间。从东展公司提供的证据来看，浦发银行徐汇支行确实在经营过程中自行配备了比较完善的保安、保洁、消防等设施设备，但是无论业主自身提供的物业服务如何出色，在花苑物业公司、东展公司未就双方物业服务合同的权利义务协商变更前，不能以物业使用人因自己的特殊需要为自己配备了完善的物业服务设施而否认花苑物业公司为整个小区所提供的物业服务，亦不能成为东展公司拒绝支付物业管理费的理由。鉴于花苑物业公司虽然已经提供了部分物业服务，但是考虑到本案系争房屋实际使用人为银行，具有一定的特殊性，其也确实自行配备了较为完备的保安、保洁、绿化及消防设施设备，故对东展公司应当支付的物业管理费酌情予以扣减，具体数额由法院根据本案的实际情况酌定。东展公司辩称因花苑物业公司没有提供质价相符的物业服务，其才拖欠物业管理费，且因东展公司将系争房屋出租给银行使用，考虑到银行这一行业的特殊性质，物业使用人自己聘请了保安、保洁并安装了相应的监控设备、消防设施且进行了绿化等物业管理，自行提供了较为完备的物业服务，故东展公司拖欠物业管理费事出有因，对花苑物业公司要求东展公司支付逾期付款滞纳金的诉请难以支持。综上，原审法院于二○一三年十二月三十日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，作出判决：一、上海东展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海花苑物业管理有限公司自2011年10月1日起至2013年3月31日的物业管理费533，749元；二、驳回上海花苑物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18，524元，减半收取计9，262元，由上海花苑物业管理有限公司负担6，020.30元，上海东展有限公司负担3，241.70元。
原审判决后，花苑物业公司、东展公司均不服，分别向本院提起上诉。
花苑物业公司上诉称，其与业委会签订的物业服务合同，对包括东展公司在内的全体业主具有法律效力，东展公司应按照物业服务合同的约定及时、足额支付物业管理费，原审酌情扣减物业管理费，理由不能成立。一个物业管理区域只能由一个物业管理企业服务，东展公司与开发商对系争物业所作的自行管理之约定违反了国家的强制性规定，应属无效，不能对抗上述物业服务合同。其主张逾期支付物业管理费的滞纳金，依法有据，原审未予支持有误。综上，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉请。
东展公司上诉称，系争房屋在结构上与住宅区相互独立，根据双方协议及长期履行情况，花苑物业公司自1998年起即同意系争房屋的物业管理由业主及实际使用人自行负责，花苑物业公司仅提供零星劳务服务，各方对此已达成一致意思表示。涉案物业服务合同系花苑物业公司单方变更其意思表示，对东展公司无约束力。即使该物业服务合同对东展公司有效，花苑物业公司无能力提供、事实上也没有提供物业管理服务，故东展公司不应支付物业管理费。花苑物业公司并未增加、改善物业服务，却主张高达17.15元／月／平方米的物业管理费用，违反公平原则。故请求撤销原判，改判驳回花苑物业公司的原审全部诉请。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，花苑物业公司通过与东展公司所在的申花苑小区的业主大会签订物业服务合同为申花苑小区提供物业管理服务，于法不悖；东展公司作为该小区的业主，享受了花苑物业公司提供的物业管理服务，应支付相应的物业管理费用。本案的争议焦点是，东展公司所有的本案系争房屋应支付的物业管理费的标准问题，对此，本院认为，虽花苑物业公司与申花苑小区的业主大会于2011年签订的物业服务合同约定自2011年10月起，东展公司所有的本案系争房屋的物业服务费标准为17.15元／月／平方米，但鉴于系争房屋的实际使用人浦发银行徐汇支行在使用该房屋过程中，基于东展公司在购房时因系争房屋相对独立于小区其他住宅而与开发商在购房合同中对该房屋所作的自行管理的约定以及花苑物业公司与该行自2002年以来就系争房屋的公共设施使用管理费及物业服务费用的支付所先后签订的两份协议及其实际履行情况等，该行自行配备了保安、保洁、消防等设施设备，自行承担了系争房屋的保安、保洁、消防、绿化等部分物业管理义务，从而在一定程度上减轻了花苑物业公司为系争房屋所提供的物业管理服务，且花苑物业公司在本案审理中亦认可其提供的物业管理服务在2011年10月前后并无原则上的差异，故原审根据本案实际情况，对花苑物业公司主张的系争房屋物业管理费标准予以酌情扣减并对滞纳金诉请未予支持，应属合理。花苑物业公司要求东展公司按物业服务合同约定的标准全额支付物业管理费及滞纳金的上诉请求和东展公司要求驳回花苑物业公司的诉讼请求、其不应支付物业管理费的上诉请求，均不能成立，本院均不予支持。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币22，848.90元，由上诉人上海花苑物业管理有限公司负担人民币13，711.40元，上海东展有限公司负担人民币9，137.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 朱 强
二〇一四年七月九日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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