广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初7014号原告：凌雪峰，男，汉族，1978年11月23日出生，住广东省平远县。原告：刘菊林，女，汉族，1982年3月7日出生，住广东省平远县。委托代理人：李志健，系广东华生律师事务所律师。被告：佛山市华鸿恒熙置业有限公司，经营场所：佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝欣园1516座（北区6#）首层商铺，统一社会信用代码：914406055921391957。法定代表人：陈雄飞。委托代理人：赖庆莲，系广东卓领律师事务所律师。委托代理人：廖健琪，系广东卓领律师事务所律师。原告凌雪峰、刘菊林诉被告佛山市华鸿恒熙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志健、被告的委托代理人廖健琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告以864106元的价格购买位于佛山市南海区黄岐北村大道荟珑湾花苑2座1103房的预售商品房，并签订《补充协议》约定被告在2015年10月30日前完成装修工程并向原告交付房屋。合同签订后，原告依照《商品房买卖合同》的约定交付了首期款并办理了银行按揭手续，开始偿还银行贷款，但被告截止至原告起诉之时仍未向原告依约交付房屋。原告多次向被告催促要求其履行交付房屋的约定，但被告多次以各种理由向原告发函拖延交付，致使原告被迫继续在外租赁房屋居住，严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。请求判令：1、被告继续履行合同约定，向原告交付房屋；2、被告向原告支付违约金47439.42元（暂计至2016年4月30日）；3、被告向原告支付租金9600元（暂计至4月份）；4、由被告承担本案的律师费5000元；5、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、荟珑湾房屋的迟延交付情况，原因在于负责施工的总包单位在建筑过程中拖延了施工进度，虽目前已完成竣工验收工作，但尚未符合双方约定之合同要求。被告对于延迟交付的情况一直与总包单位进行积极沟通，要求其完善收尾工作及办理最终备案盖章手续。二、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，且高于原告的实际损失，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。根据原告的诉请及所提交的证据，原告认为其在被告逾期交楼期间所产生的损失为租金损失每月1600元。显然，根据上述司法解释的规定，合同约定的每日万分之三明显过高，被告认为违约金调整至日万分之一为宜。恳请法院予以调整。三、应驳回原告提出的第三、第四项诉讼请求。原告所提出的租金及律师费并不属于原告的损失范围，双方也没有对该部分进行过约定，原告的提出于法无据。而且，原告已提出违约金的赔偿请求，原告的损失已得到补偿，因此请求法院驳回原告的第三、第四项诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1．原告身份证、被告营业执照副本、工商公示信息（各1份，复印件），证明原被告的诉讼主体资格。2.广东省商品房买卖合同、广东省商品房买卖合同补充协议（合同编号20140911028802）、佛山市商品停车位（库）销售意向书、购买商品房须知（各1份，原件），证明原被告于2014年9月11日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同》补充协议，被告向原告购买了位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑2座1103房的预售商品房，合同总价款864106元，被告应当在2015年10月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，若被告未按合同约定将商品房交付给原告，逾期不超过30日的，被告按每日万分之三向原告支付违约金，逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按每日万分之三向原告支付违约金。3.发票（发票号码073××××8216）（1份，原件），证明原告按约定支付了涉讼商品房的全部购房款，在合同履行过程中不存在过错。4.租赁协议书（1份，原件）、微信转账记录及支付宝付款凭证（1组，打印件），证明原告因被告无法如期交付商品房，一直向第三人租赁房屋居住，每月租金1600元。5.广东华生律师事务所委托代理合同、发票（No84641498）（各1份，原件），证明原告因与被告的商品房预售合同纠纷，委托广东华生律师事务所律师代为诉讼，支付律师费5000元。6.延迟交楼支会函（1份，原件），证明被告无法按照合同约定的时间交付涉讼商品房，被告违约。经质证，被告对原告出示证据1真实性、合法性、关联性无异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证据2中合同约定的逾期交楼的违约金过高。对证据4，认为与本案无关，真实性由法院核实，但原告提交的证据证实了其因为逾期交楼的损失是每月1600元。对证据5，不予确认，与本案无关，原被告就该款项也没有进行过约定。对证据6的真实性、合法性、关联性无异议。庭审中，被告没有证据提供。经审查，原告出示的证据13、6因被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据4、5本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年9月11日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑2座1103房；价款864106元；（第八条）被告应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件（1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房已经办理竣工验收备案。），并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；等等。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定房屋自购房合同约定交付日期起，按照附件一中的《工程交付标准》，进行免费的后期装修施工，并于2015年10月30日前完成并交付原告使用；等等。原告已支付购房款864106元。2015年10月26日，被告向原告发出《荟珑湾2座延迟交楼知会函》。2016年4月26日，原告提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。现涉讼楼宇并未办理竣工验收备案，未符合交付使用条件，原告请求被告交付房屋的主张本院于本案中不予支持。被告未能依约定期限向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。涉讼楼宇未能办理竣工验收备案并非因不可抗力原因造成，被告与施工单位之间的纠纷为两者的内部关系，并不能以此作为免责事由对抗原告，被告辩解缺乏理据，本院不予采纳。被告未能按约定交付房屋，致原告无法行使其对房屋居住、使用等的权利，考虑当地租金水平、现行利率标准，约定日万分之三并不过高，被告请求予以调整的的主张本院不予采纳。原告请求被告按合同约定日万之三计付违约金的主张本院予以支持。鉴于现房屋尚不具备交付条件，被告最终能否实际履行交付义务具有不确定性，原告在本案中请求违约金计至实际交付之日止的主张本院不予支持，本案违约金计至法庭辩论终结日止。被告应以已付房价款864106元为本金从2015年10月31日起至2016年6月24日止（共238日）按日万分之三标准计付违约金61697.17元予原告。若被告其后仍存在违约行为或房屋具备交付条件的，原告可另行主张权利。原告是否聘请律师代理诉讼，并非必要的支出；违约金具有一定的惩罚补偿性质，原告未能举证证实其损失高于该违约责任的承担，再行请求被告支付租金及律师费主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市华鸿恒熙置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金61697.17元予原告凌雪峰、刘菊林。二、驳回原告凌雪峰、刘菊林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取675.49元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一六年六月三十日书记员  赵 燕