湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民初字第00714号
原告：金文。
委托代理人：王建国，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被告：湖北东盛房地产有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。
法定代理人：谢小青，该公司董事长。
委托代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告金文与被告湖北东盛房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法由审判员马晖适用简易程序，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告金文的委托代理人王建国、被告湖北东盛房地产有限公司的委托代理人刘晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金文诉称：原告金文与被告湖北东盛房地产有限公司于2005年11月30日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告开发的光谷中心花园c3-2002号商品房一套。原告依约向被告支付了全部购房款496692元，已经履行了合同约定应由原告履行的全部义务。合同约定被告于2007年6月28日前交房，而直至2009年9月27日被告才履行交房义务，按照合同约定，被告应当每日按原告已付购房款的万分之五向原告支付违约金，自合同约定的交房期限2007年6月28日至本案起诉之日，原告每年都多次前往被告处主张权利，要求其承担逾期交房的违约责任，被告均以各种理由推辞，拒不承担，其违约行为及拒绝承担违约后果已严重损害原告的合法权益。故而提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金203644元人民币；2、被告向原告支付交房违约金利息70087元人民币（自2009年9月至2014年8月起诉利息为70087元，具体利息金额计算至被告实际付款之日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告金文为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、购房合同1份。证明原、被告签订购房合同及原告购买房屋事实；
证据二、承诺书1份。证明被告在准备交房前要求购房人签署的承诺书，被告自认延期交房；
证据三、物业费收据1份。证明被告延迟交房期限；
证据四、录音、录像材料1份。证明原告自交房之日后每年均至被告处主张权利，由于被告原因未获答复，证明本案未超过法律规定的诉讼时效。
被告湖北东盛房地产有限公司辩称：被告湖北东盛房地产有限公司于2009年9月27日与原告金文办理交房手续，原告应当从交房之日起的两年内向人民法院提起诉讼，请求保护原告民事权利，即最迟应在2011年9月27日前提起逾期交房违约金诉讼，现原告没有按照法律规定的期限行使权利，且原告在起诉中所称的每年都多次前往被告处主张权利并非客观事实，亦无证据支持，故本案超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，法院应当依法应予以驳回；鉴于法院在之前审理的有关光谷中心花园逾期交房的案件中，违约金比例已从每日万分之五调整降低至每日万分之三，仅针对逾期交房违约金的标准而言，原、被告所签商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金比例明显过高，依法应予以调整降低至每日万分之三；原告所主张的逾期交房违约金支付利息的诉请缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告湖北东盛房地产有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、商品房买卖合同1份。证明合同约定逾期交房违约金应计算到实际交房之日止；
证据二、交房手续中的《钥匙记录表》1份。证明被告与原告于2009年9月27日办理�交房手续，原告已经超过诉讼时效；
证据三、民事判决书1份。证明：原告诉讼请求已经超过了诉讼时效；同类案件中，二审法院将逾期交房违约金的比例调整为每日万分之三。
经庭审质证：被告湖北东盛有限责任公司对原告金文提交的证据一、证据三无异议，本院依法予以采信；对证据二，原告应当提交原件，故对其真实性有异议，被告认可延期交房，但其中对逾期交房违约金提起诉讼期限有明确规定，原告起诉超过了诉讼时效；对证据四的真实性、合法性和关联性均有异议，根据民事证据若干证据规定，原告没有说明该证据的取得方式，原告仅对此作为证明未超过诉讼时效，系孤证，而民事诉讼中，视听资料需结合其它证据认证，故该证据不能达到其证明目的；此外，该证据中所谓被告代表的身份不明，被告并没有其中所谓姓张和姓李的工作人员；最后，视听资料中载明的时间是起诉之前，明显是为了起诉而准备，且该录音录像并非发生在诉讼时效内，即使发生在诉讼时效内，也需要严格举证。原告金文对被告湖北东盛有限责任公司提交的证据一无异议，本院予以采信；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。
对上述有争议的证据，本院经审查综合评定后认为：对原告金文提交的证据二，因被告未提交反驳证据，故对该证据本院予以采信；对证据四，真实性本院予以采信，但该证据不能充分证明原告一直在主张权利，故对该证据的证明目的本院不予采信；对被告湖北东盛房地产有限公司提交的证据二，因原告未能提交向被告主张权利的直接证据，故对该证据的证明目的，本院予以采信；对证据三，只能证明相关当事人提起诉讼，主张权利，但不能直接证明原告�讼超过了诉讼时效；对二审法院将同批案件逾期交房违约金的比例调整为每日万分之三的证明目的予以采信。
经审理查明：2005年11月30日，原告金文与被告湖北东盛房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告以496692元购买由被告开发的光谷中心花园c3-2002号商品房一套，被告于2007年6月28日前交房，被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同，被告应当每日按原告已付购房款的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付全部购房款496692元，合同约定的交房日期2007年6月28日到期后，被告未履行交房义务，直至2009年9月27日被告才履行交房义务。原告与被告于2009年9月24日签订承诺书，该承诺书约定，在房屋办理交接手续后，对逾期交房违约金事宜已诉至法院的购房业主，被告将按照法院生效判决书所统一确定的违约金比例支付逾期交房违约金；对尚未提起诉讼的业主，双方可协商并参照法院生效判决书统一确定的违约金比例执行；逾期交房违约金计算至被告送达交房通知之日止。2014年8月22日原告向被告主张权利，因双方未能达成协议，原告故而提起诉讼。
另查明：本院受理的业主与被告湖北东盛房地产有限公司关于逾期交房违约金系列案件，于2009年12月作出一审判决，二审法院于2010年9月终审判决予以维持。
以上事实，有当事人提交的有关证据及庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为：原告金文与被告湖北东盛房地产有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方自愿平等签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。合同约定被告应于2007年6月28日前交房，被告逾期交房超过60日的，原告要求继续履行合同，被告应当每日按原告已付购房款的万�之五向原告支付违约金。被告未按合同约定履行交房义务，原告有权在法定期间内主张逾期交房违约责任，即原告应该从知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内向被告主张权利或者向人民法院提起诉讼，从合同约定的履行期限（2007年6月28日）届满之日起，被告逾期交房行为持续存在，2009年9月27日被告与原告办理了交房手续，原告应当自交房之日起两年内，即2011年9月27日前向被告主张权利或者向人民法院提起诉讼，现原告未按照法律规定的期限行使权利，亦无充分证据证明诉讼时效有中止、中断的情形，故原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，原告要求被告支付逾期交房违约金人民币203644元及利息人民币70087元（自2009年9月至2014年8月起诉利息为70087元，具体利息金额计算至被告实际付款之日）的诉讼请求，本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见的规定第一百五十三条，判决如下：
驳回原告金文的诉讼请求。
案件受理费人民币2730元，由原告金文负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2730元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户：账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马 晖
二〇一四年十二月四日
书记员 唐培森