湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终357号
上诉人（原审被告）：龙兵，男，1982年2月3日出生，土家族，中专文化，居民，住湖南省张家界市永定。
被上诉人（原审原告）：张家界欣城物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区子午路501（市司法局宿舍小区）。
法定代表人汪廷斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所实习律师。
上诉人龙兵因与被上诉人张家界欣城物业服务有限公司（以下简称欣城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初714号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙兵，被上诉人欣城物业公司的法定代表人汪廷斌及其委托诉讼代理人张霞、刘凡贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙兵上诉请求：依法撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与湖南橘城置业有限公司签订的合同中没有约定前期物业服务内容，双方之间没有成立前期物业服务合同关系。被上诉人与长沙橘城物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对上诉人没有约束力。原审认定被上诉人与湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，且该合同对上诉人有约束力错误。2、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》至今仍在履行，上诉人仅与该公司成立物业服务合同关系，被上诉人不是本案适格原告。
欣城物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。
欣城物业公司向一审法院起诉请求：1、龙兵交纳物业服务费3968元及相应滞纳金；2、本案诉讼费用由龙兵承担。
一审法院认定事实：被告龙兵与湖南橘城置业有限公司于2010年3月4日签订了《经济适用住房买卖合同》，龙兵购买位于张家界市永定区陈家溪路民安家园房屋一套，房屋建筑面积为98.29平方米。2010年10月30日，龙兵与长沙橘城物业管理有限公司、湖南橘城置业有限公司签订了《入住手续书》，随后入住该房屋中。2010年10月16日，原告欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了民安家园（二期）的《前期物业服务委托合同》，该合同约定：（一）服务标准：按照湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅文件（湘价服[2010]76号）、湖南省住宅物业服务分项目分等级的三级标准执行，公共区域清洁卫生服务标准不得少于4人，按需要配置垃圾收集点，收集点每日清理二次，做到无散落垃圾、无污迹、无明显异味；公共区域秩序维护服务人员每班不得少于2人，设立门岗和巡逻岗，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上设施，并有人驻守并注视设备传达的信息；公共绿化日常养护要求做到绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准要求每年二次以上检查房屋结构并记录损坏、安排修理及告知业主，保持休闲椅、凉亭、雕塑等原有面貌，保证室外健身设施、儿童乐园使用安全，对小区服务总和不得少于14人；（二）收费标准：多层按每月每平方米0.5元收取，高层按每月每平方米1.00元；（三）合同有效期限：委托管理期自2010年10月16日零时起业主大会成立并与其所选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。2010年10月31日，龙兵与长沙橘城物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，并约定服务费用为每月每平方米1.00元，自2010年11月1日收取，龙兵的房屋建筑面积为99.21平方米。欣城物业公司在其服务期间因服务质量未达到合同约定的标准，自2012年11月起，龙兵以欣城物业公司没有按照合同约定提供相应的服务标准，拒绝交纳物业服务费。
另查明，2010年10月31日，长沙橘城物业管理有限公司与龙兵签订《前期物业服务协议》时收取了部分物业服务费，但长沙橘城物业管理有限公司只服务了一年（至2011年11月1日）。2011年11月1日，欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，但落款时间为2010年10月16日。民安家园（二期）至今没有成立业主委员会，且只有欣城物业公司为小区提供服务。龙兵入住民安家园（二期）小区后没有与欣城物业公司签订物业服务合同。张家界市物价局审核通过欣城物业公司对民安家园（二期）物业住宅小区高层按1.00元/㎡，多层按0.50元/㎡。欣城物业公司解释龙兵家漏水，其他物业服务不到位等情况，但都在慢慢整改。因一直未收取到业主的物业管理费，欣城物业公司已将电梯的广告收入用来填补物业实际支出。
一审法院认为，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条第一款“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”的规定，前期物业管理公司只需由建设单位选聘，而并不需要通过招标或选聘等方式取得，开发商湖南橘城置业有限公司在民安家园（二期）小区业主委员会成立之前，与原告欣城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力，故欣城物业公司在本案中是适格主体，被告龙兵主张欣城物业公司不具有主体资格的辩称理由不成立，不予支持。同时，该《前期物业服务委托合同》签订后，双方应按照合同约定全面履行各自的义务，欣城物业公司虽可按张家界市物价局审核批准的文件对龙兵按1.00元/㎡收取物业服务费，但龙兵提出欣城物业公司提供的服务未达到合同约定的相应服务标准，对此，欣城物业公司也承认并作出了相应的解释，故龙兵由此而拖欠物业服务费，本案中龙兵在接受了欣城物业公司提供的物业服务后拒交物业服务费，理属不当，但究其原因是因为欣城物业公司未对龙兵入住的小区尽到合同约定的义务，对小区的卫生、安保等都存在管理不到位的情况，欣城物业公司应承担相应的违约责任，对龙兵拖欠的物业服务费予以部分减免，认为以八折折扣收取为宜，对欣城物业公司主张的滞纳金，因欣城物业公司在履行合同过程中存在违约行为，故对其主张的滞纳金亦不予支持。龙兵购买的房屋建筑面积为98.29平方米，但在入住后其与长沙橘城物业管理有限公司共同认可的建筑面积为99.21平方米，按高层每月每平方米1.00元的收费标准，从2012年10月30日起计算至2016年2月29日止，共计40个月，物业服务费应为3968元，支持欣城物业公司主张龙兵交纳从2012年10月30日至2016年2月29日的物业服务费为3174元（99.21平方米×1元×40个月×80%），其余请求不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告龙兵给付原告张家界欣城物业服务有限公司物业服务费3174元，限本判决生效后三日内履行；二、驳回原告张家界欣城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序审理收取25元，由被告龙兵负担。
本院二审期间，上诉人龙兵围绕上诉请求依法提交了张家界市房地产管理局印制的《住宅质量保证书》复印件一份、照片原件六张及复印件三十一份，拟证明上诉人因房屋质量不合格遭受严重损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人欣城物业服务公司认为上诉人龙兵所提交的证据的真实性、合法性及与本案的关联性均提出异议。双方当事人对一审法院认定的事实均未提出异议，本院二审予以确认。
本院认为，上诉人龙兵与长沙橘城物业管理有限公司于2010年11月3日签订了《前期物业服务协议》，长沙橘城物业管理有限公司2011年11月1日以后没有按照协议约定对民安家园（二期）进行前期物业管理。2011年11月1日，湖南橘城置业有限公司与被上诉人欣城物业公司签订了《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》，合同约定湖南橘城置业有限公司选聘欣城物业公司对张家界民安家园（二期）的物业实施前期物业管理。2011年11月1日至2016年2月29日期间，欣城物业公司实际对民安家园（二期）进行了前期物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，作为建设单位的湖南橘城置业有限公司与被上诉人欣城物业公司签订了前期物业服务委托合同，上述合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效，该合同对上诉人龙兵具有约束力，其提出欣城物业公司不是本案适格原告的上诉理由不能成立，本院不予支持。欣城物业公司自2011年11月1日起至2016年2月29日一直为民安家园（二期）小区提供物业服务，其与龙兵之间已形成了事实上的物业服务合同关系，龙兵应当向欣城物业公司缴纳相应的物业服务费，龙兵主张的因房屋质量问题造成的损失系另一法律关系，其可另行主张，不能以此作为不缴纳物业服务费的抗辩事由。
综上所述，上诉人龙兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人龙兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 盖景阳
代理审判员 陈劲兵
二〇一六年九月五日
书 记 员 李 翘
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。