江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0902民初2566号
原告：朱向华，男，1966年9月13日出生，汉族，住宜春市袁州区。
原告：余三乡（系朱向华妻子）、女、1969年2月9日出生，汉族，住宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：李桂英，江西甘雨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏江，江西甘雨律师事务所律师。
被告：宜春宏坤房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市中山中路2号。组织机构代码：69096018-X。
法定代表人：吴建平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周文茂，江西同茂律师事务所律师。
原告朱向华、余三乡（以下简称原告）与被告宜春宏坤房地产开发有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，于2016年6月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员何定红适用简易程序进行审理。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序审理，依法转为普通程序审理，组成由审判员何定红担任审判长，代理审判员陈鹭鸶、易亮参加的合议庭，代书记员郭蓝非子担任记录。于2016年9月22日、2016年10月31日公开开庭进行了审理，原告余三乡及其原告朱向华、余三乡的委托诉讼代理人李桂英、苏江、被告的委托诉讼代理人周文茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2013年2月28日签订的《酒店经营合作协议书》，责令被告将水电设施齐全的泉月山庄1号楼3层313号房交还给原告；2.请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金收益29136元，并按每日欠款总额的5%支付违约金至实际清偿之日（截止2016年3月20日违约金为43704元）；3.请求依法责令被告赔偿因违约造成原告的可得利益损失514736元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系温汤泉月山庄产权酒店的开发商，为了销售房产，对外广告宣传购买泉月山庄产权式酒店有六大权益，投资有保障，一是独立产权，二是免费使用权，三是收益分配权，四是物业升值权，五是享受免交物业费的权利，六是业主房价权，宣称“泉月山庄15年年均收益8.46%，养老不花钱”、“首付13万起年赚3万8、收益巨划算”。
原告于2013年2月5日与被告签订《商品房买卖合同》，购买泉月山庄1号楼3层313房，面积为45.23㎡。2013年2月28日，原、被告还签订了一份《酒店经营合作协议书》，约定原告将购置的上述房产提供给被告，由被告用于酒店经营活动，被告承诺给予原告15年的固定回报，其中前3年的租金收益被告一次性扣减原告的购房款，因此，原告购买被告313房实际交款为485603元。自2016年1月1日起，被告在每年1月20日前向原告支付固定投资回报。具体回报金额如下：2016年和2017年金额均为29136元、2018年和2019年金额均为33992元、2020年和2021年金额均为38848元、2022年和2023年金额均为48560元、2024年和2025年金额均为58272元、2026年和2027年金额均为63128元，后11年投资回报总计为514736元。原、被告还就《酒店经营合作协议书》到宜春市赣中公证处进行了公证。
合同签订后，原告按约将自己购买的房产交付给了被告使用，但被告却未按照合同约定的时间向原告支付第四年即2016年度的租金收益，为此原告多次找到被告，要求其严格按照合同约定支付投资回报，但被告却以种种理由拒付，无奈之下，原告与泉月山庄的其他业主想了很多办法，也采取了很多方式，目的就是希望被告能履行合同，按照约定支付投资回报，毕竟原告购买被告的产权式酒店，看中的就是15年固定的投资回报，而且原告购买的这种产权式酒店房产与其他商品房有明显的区别，那就是单独使用或出租价值不高。但是，被告在第一年就不按约支付投资回报，可见其为了促销房产，对外广告宣传的15年投资回报均是虚假宣传，目的就是为了销售房产，而不是真正的想经营酒店给原告各业主支付固定投资回报，其主观上存在欺诈的故意，客观上也实施了具体的欺诈行为。此外，被告也已明确表示自己无法履行支付投资回报的债务。被告的严重违约行为致使不但不能实现合同目的，且给原告造成了预期可得利益等严重损失。为了维护原告的合法权益，追究被告的违约责任，特依法提起诉讼，恳请贵院查明本案事实，支持原告的全部诉请，以切实维护原告的合法正当权益，维护社会的公平与正义。
被告辩称：1、原、被告双方建立了买卖关系，房屋也进行了交付，办理了产权登记，原、被告的买卖合同己经履行完毕。2、原、被告之间签订的酒店合作协议书其实是一个租赁关系，因被告在经营酒店期间遇到整体市场经济下滑，消费不足，导致经营困难，所以不能向原告及时支付租金，被告将尽力根据经营状况支付所欠租金。3、被告同意解除合作协议书，但是被告认为原告第二项的违约金虽然有约定，但约定过高，应该根据合同法的规定，希望法庭酌定违约金的支付比例进行核减，调减为每日不超过万分之五。4、可得利益损失这个是不成立的，没有法律依据，希望驳回这项诉讼请求。
综合原告的诉称与被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、被告要求将违约金调减为万分之五有没有事实以及法律依据；2、原告要求被告赔偿可得利益损失514736元有没有事实以及法律依据。
在庭审中，双方当事人举证、质证如下：
原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）、泉月山庄宣传广告，证明被告为了销售温汤泉月山庄，以产权酒店15年高投资回报的方式对外作宣传。（二）、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2013年2月5日签订《商品房买卖合同》，购买泉月山庄1号楼3层313房，面积为45.23平方米，房价款为485603元；原告购买的房屋价格为每平方米10736.3元，远远高于同地段同面积的房屋价格。（三）、《酒店经营合作协议书》、公证书，证明原告购买泉月山庄的同时，将购买的房产提供给被告用于酒店经营活动，被告承诺给予原告12年的固定回报共计543872元（前3年的租金收益被告一次性扣减原告的购房款），自2016年1月1日起，被告在每年1月20日前向原告支付固定投资回报。（四）、短信，证明被告在第一年不能按约支付投资回报，明确表示无法按合同履行义务；被告的严重违约行为致使不能实现合同目的，且给原告造成了预期可得收益等严重损失。（五）、网上下载的华夏温泉公寓的相关资料，华夏温泉公寓是70年产权，原告购买的房产是40年产权，华夏温泉公寓也是15年返租形式，精装修，华夏温泉公寓的单价是7500元，而原告购买的单价为12068元，华夏温泉公寓的年回报率为9.2%，原告的回报率为8.46%，但华夏温泉公寓现在都在正常的履行、支付。
对原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）的三性无异议。对证据（二）的三性无异议，对证明目的有异议，认为房屋价格是没有可比性的，原告没有提供同地段的价格。对证据（三）的三性无异议。对证据（四）的三性无异议，对证明目的有异议，告知函里没有说不予支付。对证据（五）的三性均有异议，这个没有可比性，华夏温泉公寓是商住用地，被告的是商业用地，用地和开发成本都不一样。
被告未向本院提供书面证据材料。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
对原告提供的证据（一）、(二)、（三）、（四），被告对三性均无异议，故本院对原告提供的证据三性均予以确认，并作为认定案件事实的依据。对原告提供的证据（五），因原告提供的是网上下载的资料，真实性无法核实，华夏温泉公寓与原告购买的并非是同地段、同条件的商品房，无法进行直接比较，故对该证据的三性不予确认。
综上认证，本院认定本案事实如下：
2012年，被告为其开发的位于温汤镇××大道的泉月山庄销售，对外进行广告宣传，其中宣传广告载明“泉月山庄未买先赚，坐等收钱，首付13万起+年赚3万8”、“泉月山庄，2012年末钜惠，全城抢购，最低8.8折优惠，限量20席，独立产权/每年18天免费入住/连续15年收益保障，年均收益8.46%”等。
原告看到被告的广告宣传，萌生了购买意向。2013年2月5日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买预售商品房（商品房预售许可证号为宜2011房预售证第B48号）即泉月山庄第1幢3层313号房（现房）；该商品房合同约定建筑面积共45.23平方米，其中套内面积30.954平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.28平方米；商品房价款计算方式为：按建筑面积计算，单价为每平方米10736.3元，总金额485603元。2014年4月21日，被告为原告购买的商品房办理了产权登记，房屋所有权人为原告，产权证号为宜房权证宜春字第××号，建筑面积为45.22平方米，套内面积为30.95平方米。原告在江西省农村信用社办理了按揭贷款手续。
2013年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《酒店经营合作协议书》，约定原告将其向被告购买的上述商品房提供给被告用于经营温汤泉月山庄酒店。酒店经营期限为15年，即从2013年元月1日至2027年12月31日止。酒店经营管理：由甲方对酒店进行经营管理或委托第三方经营管理，乙方不参与具体经营管理活动；乙方提供的房产由甲方统一管理、使用和经营。投资回报的原则与方式：1、酒店由甲方投资经营管理，乙方不再投资；2、甲方承诺，不论酒店经营盈亏，均采用固定投资回报方式支付乙方利润；3、固定投资回报方式如下约定由甲方支付给乙方，在每年的1月20日前支付（备注前3年租金收益甲方已从房款中一次性支付给乙方），第1年为24280元，第2年为24280元，第3年为24280元，第4年为29136元，第5年为29136元，第6年为33992元，第7年为33992元，第8年为38848元，第9年为38848元，第10年为48560元，第11年为48560元，第12年为58272元，第13年为58272元，第14年为63128元，第15年为63128元。违约责任：1、协议期内，双方应按约定行使权利，履行义务，如乙方在十五年的协议期内提出收回乙方房产，则乙方应赔偿由此给甲方造成的一切损失；2、如甲方未按时支付乙方每年应得投资回报，超过1个月时，应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，并且承担乙方相关损失。协议解除：1、因不可抗力因素导致本协议无法履行，本协议自然解除；2、协议有效期满，协议解除；3、经双方书面同意，本协议解除。2013年3月11日，原、被告双方对该协议在江西省宜春市赣中公证处进行了公证。但是被告到第一次需要向原告支付租金时（2016年1月20日）就无力按《酒店经营合作协议书》的约定履行义务，后于2016年2月16日起陆续向原告的账户支付部分租金。2016年2月22日，被告通过其工作人员向原告发送短信，内容为“告知函：受经济下行和消费低迷影响，泉月山庄酒店经营受困，因情势变更，公司无力向各业主支付投资回报，如按原合同履行，公司立马陷入破产境地。特向各业主函告宜春宏坤房地产开发有限公司的意见：第一种：继续合作模式。（1）自2016年1月1日开始，宜春宏坤房地产开发有限公司每年向业主固定回报每间房1万元整，合作时间均按原合同约定时间，由原每年一次支付给业主的回报，分为每年两次：即每年的3月10日前支付上半年回报，9月10日前支付下半年回报。（2）公司与业主共同协商好业主每年十八天免费待遇的办法与措施，公司力争确保业主的意见。第二种：解除与您签订的《酒店经营合作协议》，（1）在解除与您签订的《酒店经营合作协议》1个月内，公司完成业主的门锁安装、水电一户一表，并且酒店房产的东西保留原状，达到客房使用标准的现状。（2）分别把原协议里2016年的反租回报在2016年、2017年和2018年分三次支付给业主，从此结束。（3）如果业主有继续接管该酒店的，我公司承诺该酒店的一楼无偿给业主使用到2027年12月30日。另酒店五楼双倍反购的业主，均按二至四楼业主回报执行，在六个月内会把其三年的回报补给业主（即三年按房价5%的总和减去36000元差额部分后补给业主）。各位业主，公司希望酒店能持续稳健经营，但一定要得到您们的宽容与支持。盼请回复，谢谢，宜春宏坤房地产开发有限公司。”2016年被告先后支付原告租金合计10732元。
原告认为涉案商品房单独使用、出租的价值都不高，其之所以购买涉案商品房是因为被告宣传的15年固定投资回报，但被告自第一年就不按约定支付租金也即投资回报，说明被告对外宣传的15年投资回报是虚假宣传，存在欺诈故意，同时也已经实际严重违约，故此原告诉至本院。
庭审时，原告表示《酒店经营合作协议》解除后，涉案商品房可以使用，但不具备生活使用价值；合同解除后，被告应保证原告对电梯、楼梯都有权使用，合同约定的水电等设备都应配齐，合同没有约定的，因被告违约在先，也应当配齐。被告表示《酒店经营合作协议》解除后，可以把涉案商品房归还给原告，一楼设有共同通道，可以从一楼通到二、三、四、五楼；并且确保不论将来泉月山庄是否做酒店经营，原告都可以正常通行。
另查明：被告开发的泉月山庄总共5层，一楼设计为餐厅、大堂和会议室，二楼至五楼是独立的房间（具体设计为中间为走廊，两边为房间，每个房间有延伸阳台、单独的卫生间），总计159间房，均由被告按售后返租的方式出售。被告返租后，所有房间均用作被告公司的股东另行注册宜春市泉月山庄酒店经营酒店。被告自2016年1月20日起就无力按《酒店经营合作协议书》履行支付租金义务，之后每月向所有业主按每间房支付大概1000元的租金。
本院认为：原告向被告购买了涉案商品房，支付了购房款并办理产权登记，原告为涉案商品房的所有权人。原告与被告签订的《酒店经营合作协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；原告将涉案商品房提供给被告用于经营酒店，被告向原告支付租金收益，原告与被告的房屋租赁法律关系成立、有效。《酒店经营合作协议》中原告的主要义务是向被告提供房产，被告的主要义务是向原告按时支付租金，被告未按约定向原告支付租金已构成迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行的违约行为，同时被告向原告发送的短信说明其将来仍无力履行，原告签订《酒店经营合作协议》的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除《酒店经营合作协议》，被告对此也表示同意，故原告与被告2013年2月28日签订的《酒店经营合作协议》应当判令解除；从原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件《宜春市中心城区办理商品房住房产权手续收费标准》可知，原告已经将需要交给房管局、契税局、供电公司、供水公司、广电网络公司等费用交给被告，《酒店经营合作协议》解除后，被告应将水电设施齐全的涉案商品房返还给原告。故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
被告未按《酒店经营合作协议》约定的时间即2016年1月20日向原告支付第4年的租金29136元，虽然陆续向原告支付了部分租金，但尚有18404元（29136元-10732元=18404元）未支付；虽然双方对违约责任约定为被告超过1个月未支付租金时应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，但该约定过高，兼顾双方合同履行情况及公平原则，本院酌定调整为以未付款金额为基数，按年利率24%计算违约金。截止到2017年4月20日，被告应承担的违约金为5521.2元，故对原告的第二项诉讼请求，本院予以部分支持。
对原告的第三项诉讼请求，即原告要求被告赔偿原告可得利益损失514736元是否有事实和法律依据的问题。原告与被告于2013年2月5日签订《商品房买卖合同》并办理了按揭贷款手续；且于2013年2月28日与被告签订了《酒店经营合作协议书》，该协议书约定原告将所购买的商品房提供给被告用于经营酒店，被告应从第1年到第15年向原告支付固定的租金收益，其中前3年的租金收益72840元已从房款中支付给了原告。之后因被告在第4年未按约定将29136元的租金收益支付给原告，原告即诉至本院要求解除《酒店经营合作协议书》取回涉案商品房的使用权，因对被告延期支付租金的情况下原告是否有权解除合同双方未作明确约定，现原告自行要求解除合同并要求取回涉案商品房的使用权，原告取回涉案商品房的使用权后就自用或出租使用，也即享有了该房屋的使用、收益价值，原告主张的可得利益损失（按合同约定其能够得到的租金收益）应不成立。故原告要求被告赔偿原告可得利益损失514736元无事实和法律依据，对原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告朱向华、余三乡与被告宜春宏坤房地产开发有限公司2013年2月28日签订的《酒店经营合作协议》；被告宜春宏坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将泉月山庄1号楼3层313号房产交还给原告熊海明，并保证水电设施齐全；
二、被告宜春宏坤房地产开发有限公司向原告朱向华、余三乡支付所拖欠的租金18404元及逾期付款违约金5521.2元，合计239252元（该逾期付款违约金计算至2017年4月20日，之后的以未付款金额为基数，按年利率24%计算至付欠款之日止）；
三、驳回朱向华、余三乡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费9676元，财产保全费3520元，合计13196元，由原告朱向华、余三乡负担6598元，被告宜春宏坤房地产开发有限公司负担6598元。如
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处，账号：02×××48，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 员 何 定 红
代理审判员 陈鹭鸶代理审判员易亮
二〇一七年四月二十六日
代书 记员 郭 蓝 非 子