海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第18号
上诉人（原审被告）：周森林，男，1947年5月5日出生，汉族。
委托代理人：梁建苓，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：杨卓伟，海南新概念律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈湘波，男，1972年11月9日出生，汉族。
委托代理人：梁建苓，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：杨卓伟，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高炳鑫，男，1947年7月26日出生，台湾台中县人。
委托代理人：周全，海南海大平正律师事务所律师。
上诉人周森林、陈湘波因与被上诉人高炳鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员庹军、代理审判员杜蕾参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人周森林、陈湘波的委托代理人梁建苓，被上诉人高炳鑫及其委托代理人周全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市海达二横路2号第四层409房的房地产权属于周森林（占80%份额）、陈湘波（占20%份额）按份共有，并于2012年7月24日办理了HK351487号《房屋所有权证》、房层建筑面积为62.68平方米。2011年1月28日，陈湘波与其妻子张琼在海南省海口市琼崖公证处签订一份《委托书》，委托周琴为其合法代理人，全权代表其办理海口市海达二横路2号20%的房地产的销售、签订房产买卖合同、收取售房款（含收转银行贷款）、办理房屋产权过户、缴纳相关税费及领取房屋所有权证、土地使用权证、办理评估及配合房屋的买受人办理银行按揭手续及房产抵押贷款等相关事宜；委托期限为自本委托签署之日起××办完上述委托事项之日止。2012年4月5日，周森林与其妻子徐宝珍在江西省丰城市公证处签订一份《委托书》，委托周琴为其合法代理人，全权代表其办理海口市海达二横路2号80%的房地产的签订房产买卖合同、办理房屋分割分户手续及分户后的过户（含土地证过户）、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续、办理签署抵押贷款合同、抵押登记及解除抵押登记、收取贷款等相关事宜；委托期限为自本委托签署之日起××办完上述委托事项之日止。
2013年1月17日，周森林、陈湘波的委托代理人周琴以周森林、陈湘波的名义作为甲方与高炳鑫即乙方签订一份《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币5000元，甲方自愿将座落在海口市海达二横路2号“蓝岛别院”409房的房地产出售给乙方；总房价款为人民币41万元，签订合同当日付总款的49%即20万元，剩余21万元办理房产证时付清；双方同意于2013年3月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方；乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同签订当天，高炳鑫通过银行转帐方式将购房款人民币20万元转付给代理人周琴，周琴向高炳鑫出具了收到高炳鑫购房款人民币20万元的《收款收据》。由于周森林、陈湘波未按合同约定的期限将房屋交付高炳鑫使用，高炳鑫遂于2013年5月8日向原审法院提出诉前财产保全申请，原审法院于2013年5月10日裁定查封了海口市海达二横路2号“蓝岛别院”409房的所有权。高炳鑫于2013年6月4日向原审法院提起诉讼。
另查明，2013年7月25日，陈湘波、张琼夫妇又在海南省海口市琼崖公证处签订一份《委托书》，内容如下：周森林、陈湘波按份共有位于海口市海达二横路2号的57套房产及相应土地使用权［周森林占有份额80%，陈湘波占有份额20%］，委托周琴作为代理人，全权代表周森林、陈湘波办理整体转让（不分户转让）上述房地产的签订房地产买卖合同、办理房屋产权和土地使用权过户手续、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费、到房产相关部门查询并出具相关材料等相关事宜；委托期限××办完上述委托事项时止。2012年5月8日，周森林、陈湘波与案外人杨亮签订一份房屋租赁合同，将海口市海达二横路2号蓝岛别院大厦二××四层合计30套房产（包括高炳鑫购买的409号房屋在内）出租给杨亮经营家庭旅舍，期限为2012年6月1日××2018年11月31日止。案件在开庭审理中，高炳鑫表示同意在周森林、陈湘波将上述房屋产权办理××高炳鑫名下时一次性支付购房余款人民币21万元给周森林、陈湘波。
原审法院判决认为：周森林、陈湘波分别于2011年1月28日和2012年4月5日书面委托周琴为其合法代理人，明确周琴代理权限为：代理办理海口市海达二横路2号房地产的销售、签订房产买卖合同、收取售房款（含收转银行贷款）、办理房屋产权过户、缴纳相关税费及领取房屋所有权证、土地使用权证、办理评估及配合房屋的买受人办理银行按揭手续及房产抵押贷款等相关事宜。代理人周琴以被代理人周森林、陈湘波的名义于2013年1月17日与高炳鑫签订《房地产买卖契约》，将周森林、陈湘波名下的海口市海达二横路2号蓝岛别院409房出售给高炳鑫，并代理收取该房款项，代理人周琴的代理行为并没有超越代理权限，被代理人周森林、陈湘波应对代理人周琴的上述代理行为，承担民事责任。故应认定高炳鑫与周森林、陈湘波的《房地产买卖契约》合法有效，受法律保护。合同签订后，高炳鑫已按合同约定履行了给付第一期购房款人民币20万元的义务，周森林、陈湘波未按合同约定的期限履行向高炳鑫交房的义务，其行为已构成违约，应当承担继续履行和按合同约定支付逾期交房违约金的责任。故高炳鑫要求周森林、陈湘波继续履行合同，并从逾期交房之日即2012年3月11日起××交房之日止，按合同约定的总房价款的日千分之一支付违约金，符合法律规定，应予以支持。周森林、陈湘波作为房屋出售方负有协助高炳鑫办理该房屋产权证变更登记××高炳鑫名下的义务。故高炳鑫要求周森林、陈湘波协助办理该房屋产权变更登记为高炳鑫名下，与法相符，应予以支持。高炳鑫同意周森林、陈湘波办理该房屋产权证××其名下时一次性向周森林、陈湘波付清购房余款人民币21万元，应予以照准。周森林、陈湘波于2013年7月25日重新出具《委托书》，委托周琴对海口市海达二横路2号的57套房产及相应土地使用权办理整体转让（不分户转让）。因该份委托书是在高炳鑫与周森林、陈湘波签订购买409房的房屋买卖合同之后，对代理人周琴在该份委托书出具之前的代理行为没有约束力。故周森林、陈湘波以该份委托书证明代理人周琴超越权限与高炳鑫签订房地产买卖契约，该契约为无效合同的抗辩意见不成立，不予采纳。另外，周森林、陈湘波辩称409房在签订房屋买卖合同之前已出租给承租人杨亮，杨亮主张优先购买权，致使周森林、陈湘波无法将房屋交付给高炳鑫。因周森林、陈湘波在案件审理过程中，并没有提交证据证明，其与高炳鑫签订房屋买卖合同将409房出售给高炳鑫时，承租人杨亮对该房主张优先购买权的相关证据，故周森林、陈湘波的该抗辩意见，理由不充分，不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、2013年1月17日周森林、陈湘波与高炳鑫签订的《房地产买卖契约》继续履行。二、周森林、陈湘波须于判决发生法律效力之日起十日内将海口市海达二横路2号409房交付给高炳鑫。三、周森林、陈湘波须于判决发生法律效力之日起二十日内协助高炳鑫将海房字第HK3514**号《房屋所有权证》项下位于海口市海达二横路2号409房办理变更登记××高炳鑫名下；该房屋产权证办理××高炳鑫名下之日起一日内，高炳鑫应向周森林、陈湘波一次性付清购房余款人民币21万元。四、周森林、陈湘波应当从2013年3月11日起××判决确定周森林、陈湘波应交房屋期限届满之日止，按总购房价款人民币41万元的日千分之一计支付违约金给高炳鑫。案件受理费人民币7942元、财产保全费人民币2570元，由周森林、陈湘波共同负担。
上诉人周森林、陈湘波不服原审判决，向本院上诉称：一、原判认定事实不清，判决错误。本案中被上诉人与上诉人的代理人周琴签订《房地产买卖契约》的行为发生在2013年1月17日，然而，在该《房地产买卖契约》签订之前的2012年5月8日，上诉人就与杨亮签订了租赁合同，已经将海口市海达二横路2号大楼的第二层××第四层共计30套房产（含第4层的409房）出租给承租人杨亮，租赁期为2012年6月1日××2018年11月31日。也就是说，在被上诉人与上诉人的代理人周琴签订房地产买卖契约之前，该房产已然存在租赁关系了，由于上诉人代理人周琴的疏忽，其在与被上诉人签订房地产买卖契约时并没有将该买卖事实事先通知承租人杨亮，后来杨亮知道该买卖事实之后，就一直向上诉人主张自己的优先购买权，要求以同等条件购买海达二横路2号大楼第4层的409。依据《民通意见》第118条的规定，在承租人与被上诉人均向上诉人主张购买权时，应当首先依照法律规定优先保证承租人的购买权，即该房产应当在同等条件下首先满足承租人的购买要求，只有在承租人放弃自己的优先购买权后，被上诉人才能购买上述房产。因此，为了保证杨亮的优先购买权得以实现，请二审法院在重新审查事实的基础上纠正原审法院的错误判决。
二、原判在有充分证据证明的情况下，知道本案存在杨亮优先购买权的情形，却没有认定该事实，属于认定事实不清，证据不足。本案在庭审时，被上诉人、上诉人就对上诉人提供的其与承租人杨亮签订的《米卢斯的轮子旅舍租赁合同》予以质证，该《租赁合同》正是上诉人在举证期限内提供的用于证明其与承租人之间存在真实的租赁关系。同时依据该租赁合同也可以证明，本案被上诉人与上诉人签订房地产买卖契约之前，上诉人就已经将涉案房产出租给了承租人。在同等条件下承租人杨亮是有优先购买权的，而原审法院却以上诉人没有提供承租人杨亮对该房产向上诉人主张优先购买权的相关证据为由，否定了上诉人的抗辩。实际情况是，承租人在知道上诉人的代理人将涉案房产出售给被上诉人后，就一直向上诉人主张优先购买权，只是没有通过诉讼的方式，而是希望在上诉人、被上诉人自由协商、沟通、调解的基础上，在上诉人向被上诉人承担违约责任后，解除双方之间的销售合同，从而保证自己的优先购买权，后上诉人、被上诉人沟通不成，被上诉人就通过诉讼的方式要求上诉人为其办理上述房产的过户手续，承租人杨亮知晓后，向原审法院提出自己有优先购买权的主张，原审法院却告知承租人，其优先购买权应该另案起诉。承租人没有办法，现只好向原审法院另案起诉，确保自己的优先购买权得以实现。
三、原判适用法律错误。《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案实际是关于优先购买权的争议，因此应适用《民通意见》第118条规定，而原判依据《民法通则》第六十三条笫一、二款及《合同法》的相关规定作为本案判决的依据是错误的。
综上，请求：1.二审法院在查明案件事实的基础上，以纠正后的事实为由驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人高炳鑫答辩称：一、本案承租人杨亮是虚构的，租赁合同是为了应诉临时打印制作，证据如下：1.租赁合同第三条第二款付款期限应为6年，合同写的五年，第一款应为三年写的两年。试想：30套房产的租赁合同，如此草率、马虎，合同当事人毫不关心，还提交到法院，足见该合同无需履行。2.租赁合同上陈湘波签名是伪造的，其签名与公证书的陈湘波笔迹不一致。3.该租赁合同签订的时间是2012年5月8日，租期从2012年6月1日开始，但高炳鑫在2013年1月份看到出售涉案房产的报纸，报纸广告“精装现房、即买即住”。高炳鑫到现场看房，设有售楼部，高炳鑫在售楼员的指引下看了房，拍了照片。足以证明不存在租赁的事实，否则为何没有见到承租人。4.到目前为止，承租人杨亮都没有出面，合同上也没有身份证号，无法确认杨亮的真实性。5.为了慎重起见，被上诉人到租赁合同备案部门以及税务局查询，没有查到租赁合同的备案信息，房租收益没有交税，也没有见到收房租的凭据，无法确认租赁合同是否履行。综上，事实证明，所谓房屋已被出租，完全是周森林、陈湘波的诉讼策略，是虚假的，请二审法院查明事实。
二、优先购买权是承租人的权利，并且行使方式是向人民法院另案起诉，本案没有证据证明承租人主张了优先购买权，承租人也没有起诉。
三、高炳鑫作为购房者尽到了谨慎义务，没有任何过错。高炳鑫看到报纸广告，现场看了房，到房产局查询了登记信息，看到了公证委托书，尽到了谨慎义务。并且按照合同约定支付房款，没有任何违约行为。合同是当事人之间的法律，合同签订后就应当认真履行。如果出卖人出售房屋后，倒签一份租赁合同，买卖合同就可以解除，必然扰乱市场经济秩序，纵容投机倒把者，将无诚信可言。
四、上诉人以侵害承租人优先购买权作为上诉理由要求撤销原判，于法无据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”。
综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判，维护合同的稳定性，促进市场经济良性发展。
二审期间，上诉人周森林、陈湘波提交了案外人杨亮就自己享有的优先购买权向原审法院提起诉讼后，原审法院向其发出的（2014）美民一初字第509号案件《受理通知书》。经质证，被上诉人高炳鑫对该案件《受理通知书》的真实性没有异议。本院对上述案件《受理通知书》的真实性予以确认。被上诉人高炳鑫在二审期间无新证据提交。上诉人周森林、陈湘波依据上述案件《受理通知书》，请求本院依法中止对本案的审理。
本院经审理查明：案外人杨亮依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定向原审法院提起诉讼，请求判令周森林、陈湘波与高炳鑫签订的《房地产买卖契约》无效，原审法院已于2014年1月8日立案受理。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于本案的准据法选择问题。本案被上诉人高炳鑫为台湾居民，应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”，本案涉案房产在海南省海口市，故本案应适用我国大陆的法律作为处理当事人争议的准据法。
二、关于本案是否需要中止诉讼的问题。最高人民法院于2008年12月18日公布的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》中，废止了《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定。最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，本院认为，案外人杨亮依据已经废止的司法解释请求确认上诉人周森林、陈湘波与被上诉人高炳鑫签订的《房地产买卖契约》无效，杨亮的诉讼请求与现行有效的法律规定不符，不应得到支持。因此，本案没有中止诉讼的必要，对上诉人请求中止对本案审理的主张不予采纳。
三、关于上诉人周森林、陈湘波的上诉主张应否得到支持的问题。本院认为，上诉人周森林、陈湘波的上诉主张均依据已废止的《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定，认为案外人杨亮作为承租人未行使优先购买权，将导致上诉人和被上诉人签订的《房地产买卖契约》无效。上诉人周森林、陈湘波上诉主张的法律依据已经废止，且上诉主张与现行有效的法律规定相悖，应认定上诉人的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7942元，由上诉人周森林、陈湘波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 琼
审 判 员 庹 军
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年三月六日
书 记 员 韩青妮