成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙泉民初字第1031号
原告：洪天枢。
原告：龚雪。
二原告委托代理人：廖祎，四川方舟达律师事务所律师。
二原告委托代理人：郭光忠，四川蜀西律师事务所律师。
被告：中铁地产（成都）开发有限公司。住所地：成都经济技术开发区。
法定代表人：李兴龙。
委托代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师。
原告洪天枢、龚雪与被告中铁地产（成都）开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月14日受理后，依法由审判员陈萍适用简易程序于2012年4月10日、2012年9月26日公开开庭进行了审理。原告龚雪及原告洪天枢、龚雪的委托代理人廖祎、郭光忠，被告中铁地产（成都）开发有限公司的委托代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪天枢、龚雪诉称：原、被告于2010年10月10日签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定被告将位于龙泉街道北泉路1188号1栋2单元3楼306号房屋以490330元的价格出售给原告（项目名称：中铁新城）。在2011年11月30日房屋交付过程中，原告发现被告当初向原告承诺的购买3楼系奇数层有3个阳台，但实际该套房屋仅有两个小阳台，缺少了一个连接两个卧室的大阳台（面积约为13个平方米），与被告向原告出示的户型图不符。后原告拒绝接房并多次找到被告要求其解决，但被告仅仅同意赔偿原告4万元。原告请求法院判令被告依法承担违约责任，向原告赔偿经济损失15万元（其中，面积误差造成的损失：5600元／平方米×13平方米×2倍＝145600元；缺少阳台导致逾期交房的违约金：490330元房屋总价×万分之二／天×109天（从合同约定交房日2011年11月30日至本案开庭前2012年3月19日止））；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张提供以下证据：1、原告身份信息2份、被告工商登记信息1份，证明原、被告的主体资格。2、《商品房买卖合同》1份及《商品房买卖合同》附件一1份，证明原告购买被告房屋的事实，房屋价款490330元，原告履行了合同，双方对房屋户型图进行了确认。3、照片3张，证明除三楼外奇数层的楼层均有1个连接两个卧室的大阳台。4、被告用于宣传的户型图1份，证明图上载明的连接两个卧室的大阳台的位置、大小，阳台面积不计入房屋建筑面积，该户型图应构成要约。5、取自龙泉驿区规划局的设计施工图纸1张，证明仅3楼无该阳台，被告在规划设计时是无该阳台的，被告仍然以有该阳台向原告出售该房屋系欺诈行为。此外，原告洪天枢、龚雪于2012年4月30日提出申请，要求对其购买的房屋中缺少的连接两个卧室的阳台（面积约为13个平方米）进行损失价值鉴定。本院经审查后委托相关司法鉴定机构进行鉴定。该司法鉴定机构于2012年8月30日向我院出具《关于退回评估委托的情况说明》，告知该鉴定评估为房屋损害赔偿类鉴定，依据现在的资料无法进行鉴定评估。
被告中铁地产（成都）开发有限公司辩称：被告并未违约。被告开发的房屋受户型、楼层、结构、朝向、采光等多因素影响，房屋价格有一定差异。其他楼层或者类似房屋具备的条件并不必然导致买受人的房屋均应统一一个标准和条件。根据双方签订的补充协议第二十条的规定，除各方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议外，其他由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位均不构成合同内容，仅供买受人购房前参考。故约束原、被告的只能是双方签订的商品房买卖合同》及其补充协议。被告严格按照与原告签署的《商品房买卖合同》及补充协议的约定全面履行了合同义务。被告向原告交付的房屋套内建筑面积为101.75平方米、非封闭式阳台共计3个，均符合合同约定。原告所称的入户花园就是其中一个阳台。房屋套内建筑面积是指成套商品房的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和组成。凡计入房屋套内建筑面积的阳台必须按照投影面积的二分之一计算套内建筑面积，反之，凡未计入套内建筑面积并按照投影面积的二分之一计算的空间均不符合相关法律以及买卖双方合同中关于“阳台”的约定。原告称缺少一个面积为13个平方米的大阳台仅是原告臆测的结果。原告依据合同附件一认定连接两个卧室处应为阳台且面积为13平方米并不符合合同的约定，也无任何法律依据。双方签订的合同中并无阳台总面积和每个阳台面积的约定，而是只约定了阳台个数为三个。附件一所附的房屋平面示意图并非规范的施工图纸，仅凭借该图，在无文字说明及合同正本中无相关约定的情况下是无法得出该附图中有一个连接两个卧室的地方为13个平方米的大阳台这个结论的。原告要求被告承担违约责任并要求赔偿经济损失15万元于法无据。被告无任何违约行为，无需承担违约责任，无需赔偿原告任何经济损失。且原告主张的缺少阳台的直接、间接损失均无法律依据。原告确认被告按照合同约定按时交房，因原告认为被告交付房屋不符合合同约定而拒绝收房，故原告主张被告逾期交房超过30日，应当承担逾期交房的责任，与事实不符，亦不符合法律规定。相反原告未按照合同的约定，拒绝收房，应承担不按期收房的法律责任。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告对其主张提供以下证据：1、成都市龙泉驿区北泉路1188号1栋2单元3楼306号房屋阳台现场实拍照片8张，证明被告所售原告房屋非封闭式阳台共计3个，符合合同约定。2、《商品房买卖合同》附件一1份，证明原告主张的13平方米阳台缺失系错误认定。3、《商品房买卖合同补充协议》1份，证明原告未按照合同的约定，拒绝收房，应承担不按期收房的法律责任。4、成都精诚测绘咨询服务有限公司出具的原告所购买房屋的《房屋分户平面图》1份，证明原告购买的成都市龙泉驿区北泉路1188号1栋2单元3楼306号房屋共计有3个阳台，这些阳台按照一半面积计入套内建筑面积。5、《四川省房屋面积测绘报告》1份，证明被告所售原告房屋符合合同约定的面积，原告主张缺少一个13平方米的阳台与事实不符。
案件审理中，案件承办人对案涉房屋进行了实地查看。经查看，认定案涉房屋有入户花园1个、厨房外的生活阳台1个、客厅旁有阳台1个，在两个卧室外无阳台。
根据原、被告双方的质证意见，结合案件承办人实地查看的情况，本院对本案证据评判如下：
原告提供的原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》及商品房买卖合同摘要、《商品房买卖合同》附件一、被告用于宣传的户型图、照片、取自龙泉驿区规划局的设计施工图纸符合证据三性，本院予以采信。上述证据能够证明原、被告于案涉房屋买卖中约定在两个卧室外有一个阳台，该阳台面积不计入房屋建筑面积，而实际情况是在两个卧室外无阳台。被告提供的照片《商品房买卖合同》附件一、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋分户平面图》、《四川省房屋面积测绘报告》符合证据三性，本院予以采信。上述证据能够证明案涉房屋有入户花园1个、厨房外的生活阳台1个、客厅旁有阳台1个；房屋套内面积为101.75平方米，公摊面积为22.57平方米，产权面积为124.32平方米，房屋面积符合合同约定。
综上，本院根据原、被告双方的诉辩陈述及采信的证据，综合认证后对案件事实作如下认定：
二原告系夫妻关系。2010年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1份，约定被告将位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1188号1栋2单元3楼306号住房出售给原告；房屋测绘建筑面积共124.25平方米，其中：套内建筑面积101.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.51平方米；有3个非封闭式阳台；该房按照套内建筑面积计算房屋价款，单价为4818.97元，总价款为490330元；被告应当在2011年11月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、被告提供《住宅工程质量分户验收表》、该商品房取得竣工验收合格报告。合同约定经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的关于该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能，被告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知原告；被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房；原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议。合同还约定，除不可抗力外，被告未依约定期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。双方在补充协议第二十条中约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由被告提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。合同附件一案涉房屋户型图上标明在连接两个卧室处有1个阳台，双方在该户型图上均签字、盖章进行了确认。从该户型图上看，该阳台面积大约为13平方米。在被告用于宣传的关于户型图的楼书上标明原告所购房屋户型在连接两个卧室处有一个阳台，该阳台面积不计入建筑面积。在案涉楼栋施工设计图纸上清楚标明“仅三层无阳台，推拉门改为普通窗”。现实际情况为案涉房屋有入户花园1个、厨房外的生活阳台1个、客厅旁有阳台1个，房屋面积符合合同约定，在两个卧室外无阳台。
合同签订后，原告依约履行完毕付款义务。被告依约通知原告收房，双方于2011年11月30日进行房屋交付。此时，案涉房屋已经满足约定的交付条件，但原告以案涉房屋缺少了一个连接两个卧室的阳台，与被告向原告出示的户型图不符为由拒绝收房。现原告仍未接房。
本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同补充协议》第二十条关于由被告提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束的内容与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定相悖。该条款系格式条款，被告作为提供格式条款一方在该条款明显免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款无效。
原、被告所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》除第二十条外均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。合同附件一房屋户型结构图属合同的组成部分，且经双方确认，应为双方对案涉房屋户型结构的明确约定。按通常理解，该户型结构图已经明确标明在两个卧室外有1个阳台。被告用于宣传的户型图上关于案涉房屋的户型结构与合同附件一房屋户型图上案涉房屋的户型结构一致，且注明两个卧室外的阳台面积不计入房屋建筑面积。该用于宣传的户型图对于案涉房屋所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该用于宣传的户型图应当视为要约，虽然该图未载入合同，亦应当视为合同内容。被告欲向原告交付的房屋虽然房屋面积符合约定，阳台数量亦符合主合同的约定，但缺少了其承诺的不计入房屋建筑面积的两个卧室外的阳台1个，仍然构成违约。案涉房屋无该阳台系房屋设计变更，依合同约定被告未在规定时限内通知原告，原告有权退房。但原告并未主张退房。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告赔偿房屋面积误差造成的损失145600元，原告就其损失申请进行司法鉴定，但依据现在的资料无法进行鉴定评估，且原告未能提供任何其他证据证明其缺少1个阳台对其造成的具体经济损失，原告应就此承担举证不能的责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原、被告在合同中对房屋交付条件进行了明确约定，案涉房屋在交付时已经满足交付条件，且被告亦已依约通知原告接房。原告在房屋交付条件满足的情况下仍拒绝收房，并要求被告承担逾期交房的违约责任，赔偿逾期交房造成的损失，缺乏事实、法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
驳回原告洪天枢、龚雪的全部诉讼请求。
案件受理费1650元，由原告洪天枢、龚雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈 萍
二〇一二年九月二十六日
书记员 何章科