四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆昌民初字第1238号
原告：四川省恒信实业有限公司。住所：隆昌县金鹅镇金华路二段*号。
组织机构代码：74692692-6。
法定代表人：吕凤琼，董事长。
委托代理人：吴勇，男，1961年6月26日出生，汉族，系原告公司销售部经理，特别授权。
委托代理人：罗炽永，四川永炽律师事务所律师。
被告：李茂英，女，1967年7月8日出生，汉族。
原告四川省恒信实业有限公司与被告李茂英租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理。依法由审判员魏吉方适用简易程序，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告四川省恒信实业有限公司的委托代理人吴勇、罗炽永，被告李茂英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川省恒信实业有限公司诉称：原告于2012年9月8日与徐泽全签订《北关景区商铺租赁合同》，隆昌县三古之旅旅游管理有限公司作为景区管理人也在合同上签字。合同约定：徐某租赁原告所有的坐落于隆昌县XXX区XXX街的16、18号商铺，建筑面积324.89㎡用于餐饮经营，租金每月55元∕㎡，前三年每年租金为214427元，第一年按照年租金40%收取，第二年按照年租金60%收取，第三年按照年租金80%收取，第四年按照年租金全额收取，第五年按照第四年年租金的115%收取，租赁期限五年，租金支付方式一年一收。合同签订后，原告与承租人徐某均按约履行各自的义务。
2014年9月30日，承租人徐某经原告和景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司同意，将自己租赁的商铺转让给被告李茂英经营，被告李茂英向原告出具了按约履行合同的承诺书。该商铺由被告李茂英继续经营，其租赁费本应于2014年9月8日交纳，但时至今日，被告李茂英经原告多次催收，仍然拒不交纳租赁费。被告的行为，已经构成根本性违约，请求人民法院判决：1、被告支付原告所欠2014年9月8日至2015年9月7日的房屋租金128656.2元，按合同约定支付滞纳金255天（自2014年9月15日至2015年5月30日止）和违约金552149元；2、解除双方的《北关景区商铺租赁合同》，由被告腾让退还所租赁房屋给原告，其房租应按照合同约定计算至被告将所租赁的房屋退还给原告止；3、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告放弃第2项诉讼请求，不要求解除双方的租赁合同关系，并且减少要求被告支付滞纳金328073元和违约金552149元的诉讼请求，仅要求被告按照同期同类银行贷款利率的4倍赔偿损失，请求人民法院支持原告的其他诉讼请求。
被告李茂英辩称：原告所述基本属实，被告承认自己没交房租，但被告不是无故不交房租的，而是事出有因。从合同上看是被告没有理由不交房租，但因被告是从别人手里转租经营的，转租后才发现经营比较困难，原告的房租太高，应该适当减少房租，并且该商铺楼下楼上及不同地段的房租价格不合理。还有原告在被告的租赁期间内就将房屋出租出售的消息张贴出去，这对被告很不公平，造成了不良影响，当时原告找到被告商量购买的事情，但因原告报价太高被告没有购买，后来得知原告低价卖给了第三方。还有一个不交房租的原因是原告的房租比周边的房租都高，而且租赁物商铺的设计很不合理。希望原告考虑到被告的实际情况，能够予以被告适当的优惠。
原告四川省恒信实业有限公司为证明自己的主张，提交了以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及被告李茂英户籍证明，证明原、被告的主体资格；
2、《北关景区商铺租赁合同》，证明原、被告之间有房屋租赁关系及双方的权利义务关系；
2、房屋所有权证、国土使用权证、申请、承诺书，证明原告对所出租的房产享有所有权，以及2014年9月30日，承租人徐某经原告和景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司同意，将自己租赁的商铺转让给被告李茂英经营，被告李茂英向原告出具了按约履行合同的承诺书；
3、四川省恒信实业有限公司专用收据，证明原承租人徐某支付了2013年9月8日至2014年9月8日的租赁费85770元；
4、催缴租金通知、照片，证明原告书面通知被告支付租金。
被告李茂英对原告所提交的上述证据均无异议。承认收到了原告的催费通知，但没有看到张贴的通知。
被告李茂英未向本院提交证据。
对原告提交的证据，符合证据的“三性”，并且被告亦无异议，本院依法予以采信。
根据当事人的陈述及有效证据，本院认定如下法律事实：
原告四川省恒信实业有限公司系房地产开发商，拥有隆昌县金鹅镇XXXX段18号的营业房，房产证号为内房权证隆昌县字第XXXXXXX**号和内房权证隆昌县字第XXXXXXX**号，国有土地使用权证号分别为隆国用（2014）第XXXXX号和XXXXX号。该营业房位于隆昌县XXX区XXX街的16、18号。隆昌县三古之旅旅游管理有限公司系该景区管理人。
原告于2012年9月8日与徐某签订了《北关景区商铺租赁合同》，合同约定：徐某租赁原告所有的坐落于隆昌县XXX区XXX街的16、18号商铺，建筑面积324.89㎡用于餐饮经营，租金每月55元∕㎡，前三年每年租金为214427元，第一年按照年租金40%收取，第二年按照年租金60%收取，第三年按照年租金80%收取，第四年按照年租金全额收取，第五年按照第四年年租金的115%收取，租赁期限五年，租金支付方式一年一收。其中合同第九条第6项约定“乙方必须按照约定向甲方交纳租金向丙方交纳保证金和卫生保洁费。如无故拖欠租金或保证金、卫生保洁费，甲、丙方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲、丙方有权向乙方每天按实欠租金、保证金的1%加收滞纳金，若乙方拖欠租金、保证金、卫生保洁费15天以上，视为乙方违约，甲、丙方可中止合同，收回房屋，扣除保证金，并由乙方赔偿违约金合同总金额的50%”。原告作为出租人，徐某作为承租人在该租赁合同上签字捺印，隆昌县三古之旅旅游管理有限公司作为景区管理人也在合同上签字。合同签订后，原告与承租人徐某均按约履行各自的义务。
但因考虑到客观实际情况，原告作为出租人，没有完全按照合同约定收取房屋租赁费，而是降低了收费标准，按照租金每月55元∕㎡的标准计算租赁费。第一年按照年租金40%收取，第二年仍然按照第一年的年租金标准按照40%计收，第三年按照第二年的年租金标准按照60%计收。故承租人徐泽全于2014年9月28日仍然按照第一年的年租金标准按照40%交纳了第二年的房屋租赁费85770元。
2014年9月30日，承租人徐某经原告和景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司同意，将自己租赁的商铺转让给被告李茂英经营，被告李茂英于同日向原告及景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司出具了按约履行合同的书面承诺书，并与转让人徐某某一同在转让申请书上签字。该商铺由被告李茂英继续经营，应于2014年9月8日交纳第三年的房租128656.2元，即2014年9月8日至2015年9月7日按照第二年的年租金标准按照60%计收的房屋租赁费。但时至今日，被告李茂英经原告多次催收，仍然拒不交纳租赁费。
按照《北关景区商铺租赁合同》第九条第6项约定计算，滞纳金255天（自2014年9月15日至2015年5月30日止）为328073元，违约金为552149元。
在本案审理过程中，原告放弃要求解除双方的租赁合同关系的诉讼请求，不要求被告腾让交付所租赁的房屋。对于《北关景区商铺租赁合同》第九条第6项约定的滞纳金和违约金，原告自愿减少要求被告支付滞纳金328073元和违约金552149元的诉讼请求，仅要求被告按照同期同类银行贷款利率的4倍赔偿原告损失。
本院认为：原告与原承租人徐某在平等自愿基础上签订的《北关景区商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故双方之间的门面租赁合同关系成立，依法应予以保护。原承租人徐某经原告和景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司同意，将自己租赁的商铺转让给被告李茂英经营，被告李茂英于同日向原告及景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司出具了按约履行合同的书面承诺书，并与转让人徐某一同在转让申请书上签字，符合法律规定，其转租行为有效，《北关景区商铺租赁合同》原承租人的权利义务由被告李茂英享有和承担。
被告李茂英，作为现承租人，租赁原告所有的坐落于隆昌县XXX区XXX街的16、18号商铺，建筑面积324.89㎡的房屋，用于餐饮经营。但却不按合同约定交纳租赁费，且在原告一再催收的情况下仍然拒不按约履行合同义务，属违约行为，依法应当承担本案的民事责任，原告诉请被告交纳房屋租赁费的理由成立，本院依法予以支持。
被告应交纳的2014年9月8日至2015年9月7日期间的租赁费，按照被告交纳约定，2014年9月8日至2015年9月7日期间的租赁费应当按照年租金标准214427元的80%计算为171541.6元。现原告自愿按照年租金标准214427元的60%计算收取128656.2元，属于对自己合法权利的处分行为，符合法律规定，本院依法予以支持。
原告放弃要求解除双方的租赁合同关系的诉讼请求，属于对自己合法权利的处分行为，符合法律规定，本院依法予以支持。
虽然双方的合同对于违约金和滞纳金有明确约定，但该约定同时计算违约金和滞纳金属重复主张权利，并且该约定的违约金和滞纳金计算标准均显著过高，只能在法律法规许可的范畴内对原告的损失予以适当支持。原告自愿减少要求被告支付滞纳金328073元和违约金552149元的诉讼请求，仅要求被告按照同期同类银行贷款利率的4倍赔偿损失，符合法律规定，本院依法予以支持。
被告辩称原告以显著低价将租赁物出售给他人侵犯了被告的权利，属另一法律关系，不属本案审理的范畴，本案不予审理。
被告辩称应追加景区管理人隆昌县三古之旅旅游管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，因本案系拖欠房屋租赁费产生的纠纷，而隆昌县三古之旅旅游管理有限公司只是作为讼争标的出租房屋所在景区的管理人，并非租赁合同的当事人，本案的审理结果也与隆昌县三古之旅旅游管理有限公司没有法律上的利害关系，故不应追加隆昌县三古之旅旅游管理有限公司作为本案第三人参加本案诉讼。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，判决如下：
被告李茂英于本判决生效后七日内向原告四川省恒信实业有限公司支付2014年9月8日至2015年9月7日期间的房屋租赁费128656.2元；同时赔偿原告四川省恒信实业有限公司损失（从2014年9月16日起，以拖欠的房屋租赁费金额128656.2元为基数，利率按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的4倍计算）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用2870元，由被告李茂英负担（原告四川省恒信实业有限公司已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 魏吉方
二〇一五年六月十一日
书记员 赵璐璐