重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00133号
上诉人（原审原告）程光荣，男，1954年6月6日生，汉族。
委托代理人于海民，重庆锦扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市清江实业（集团）有限公司。
法定代表人熊远清，董事长。
委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。
上诉人程光荣因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院�2014）万法民初字第08708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭于2015年1月21日公开审理了本案，上诉人程光荣及其代理人于海民、被上诉人重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）的代理人唐浩文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告清江公司于2009年7月22日取得《重庆市企业投资项目备案证》，在重庆市万州区北滨路天城外运公司至大桥溪段开发清江.金水御景工程。2011年11月18日，原告程光荣（合同称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为清江.金水御景3号楼；土地性质为出让，房地产权证号为301D房地证2005字第00026号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第10078号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房座落重庆市万州区北滨路3幢1407室，建筑面积154.88平方米，套内建筑面积130.77平方米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价5809元／平方米，总成交金额为899698元。第五条付款方式及期限，首付299698元，于签订合同当日付清，余款60万元整房款申请银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2012年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行
合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金；逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机�出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金。”同日，双方签订《合同补充协议》，约定甲、乙双方认可书面通知的方式为信函、公告、登报等。原告已按约定支付购房款899698元，于2012年7月20日双方交接房屋。
被告提供“清江.金水御景”商品房项目小区其他业主2013年的租房合同，证明该小区一般户型100平方米左右住房的年租金在13000元左右，较大户型160平方米左右住房的年租金在20000元左右，原告不认可。
被告清江公司开发“清江.金水御景”商品房项目，2009年通过了水源热泵系统可行性研究，并申请“江水源热泵技术”可再生能源建筑应用示范项目，该项目分为中央空调系统、工艺、设施设备三部分。同时，清江公司投资收购了天骄轮船公司，取得岸线使用权。2009年12月对“清江.金水御景”水源热泵冷、热、热水三联供工程委托设计，采用间接换热，处于闭式系统运行，2010年4月23日通过初步设计审查。2011年4月17日，签订《建设工程施工合同》，对万州清江.上城江水源热泵空调系统安装、调试，开工日期为2011年4月19日，竣工日期为2013年6月30日（1、2、3、7、8、9号楼及机房的竣工日期必须在2012年4月1日前），合同签订后，辽宁省暖通设备安装公司即进场施工。2011年4月22日，清江公司签订《船舶设计合同》，设计安装散热盘管的“中古楼”船。2011年5月5日，重庆市城乡建设委员会、重庆市财政局公布，“清江.金水御景”的江水源热泵是重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一。2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头搬迁方案》，取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁�清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。2011年5月28日，清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案为开式取水，于2011年9月23日委托对水源热泵空调系统、工艺、设施设备重新设计，其设计方案于2012年1月16日经专家审核通过，由施工单位按新的设计方案组织施工，于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；2012年9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；2012年9月29日该项工程防雷竣工验收合格；2012年11月20日环境保护验收合格；2012年12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；2013年8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；2013年8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；8月29日申请备案登记，2013年9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。3号楼因违法搭建等原因，至今未进行竣工验收备案登记，万州区人民政府于2014年6月19日作出《会议纪要》，决定参照“两证”遗留问题办理，对无违法建筑的购房户办理分户房地产权证，对有违法建筑的购房户暂不办理分户房地产权证，并于2014年7月29日办理了3号楼的房地产权证。
原审原告程光荣诉称，被告于2009年开发建设清江上城金水御景小区。2011年11月18日，原告以商业按揭方式向被告购买位于重庆市万州区北滨路3幢1407号住宅一套。房屋总价款为899698元，原告及商业银行已向被告支付清房款。合同约定被告应在2012年6月30日前交房，但由于被告原因直到2014年8月31日上述房屋才具备交付条件。被告应向原告支付已付房款万分之三每日的违约金�原告为维护自己合法权益，依法起诉，请求：判令被告向原告支付从2012年7月1日起计算至2014年8月31日止的逾期交房违约金213768元；诉讼费由被告负担。
原审被告清江公司辩称：原、被告签订合同买卖商品房是事实，约定2012年6月30日交房，实际交房时间是在合同约定之前。延后取得备案登记证不是因被告的主观过错造成的，是因为政府对城市规划进行调整，导致水源热泵空调设施所在的码头由于规划调整要关闭搬迁，所以要重新选址，重新设计并经过有关部门验收后才能实施，导致之后交房、办证的延迟，是不可抗力。原告主张的违约金的标准过高，应该予以调整，应该以实际的损失作为补偿。原告的损失应该以同地段同类型商品房的租金作为逾期交房违约金的计算参照标准。原告在商品房取得综合验收备案登记之前入住，没有给原告正常生活造成损失。原告主�逾期交房违约金不应得到支持。请求法庭依据证据予以确认本案的事实，依据事实及法律公正判决。
原审法院认为，原告与被告清江公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将原告所购商品房交付原告。虽然原告在约定交房期限届满前接房，但3号楼工程因违法搭建等原因未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，2014年7月29日3号楼办理了房地产权证。原告在2012年7月20日接房只是提前使用，不发生交接商品房效力，清江公司应承担违约责任。万州区人民政府调整长江沿线一桥、二桥之间的岸线使用规划，关闭搬迁港口码头，“江水源热泵”系统工程重新设计，不能及时完�影响商品房的交付，但该事由不是法律规定的不可抗力，但有一定影响，虽不能免除被告逾期交房的违约责任，但可以酌情减轻。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。以该预期房租收益界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件时以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。对被告提供的该地段住房租金的证据，原告不认可，但未提供证据足以反驳，该院确认该组证据的证明力。被告清江公司抗辩应以违约给原告造成的实际损失为基础，调整合同违约金给付金额于法有据，该院予以采纳。根据本案具体情况，逾期交房导致的实际损失应参照同地段房屋租金为基础确认原告的实际损失，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，该院酌情调整合同约定违约金的支付标准为按原告已付购房款日万分之一。3号楼在2014年7月29日已办理房地产权总证，视为符合双方约定的交付条件，原告已在2012年7月20日提前使用该房屋，被告应从2012年7月1日起至2014年7月29日止承担逾期交房的违约责任，之后不再承担逾期交房的违约责任。从2012年7月1日开始计算，至2014年7月29日止共计759天，应付违约金共计68287.08元（899698元×10／000×759天）。
综上所述，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通�》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（200133号）］第二条的规定，据此判决：一、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告程光荣逾期交房违约金68287.08元。二、驳回原告程光荣的其他诉讼请求。案件受理费4506元，减半收取2253元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司负担。
程光荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判逾期交房违约金为148609.17元；被上诉人承担所有诉讼费用。具体事实及理由：1、清江公司的长江水源热泵系统一直没有得到长江河道管理部门的取水许可，也没有得到港口码头主管部门设立取水码头的行政许可，该项目属于违法项目。政府决定港口码头搬迁时无需取得被上诉人的同意，因此被上诉人对于港口、码头搬迁完全是可以预见的。该系统并非商品房的必备要件，房屋验收项目中并不存在该项目，而是开发商吸引客户的噱头，该项目也不占用工程的工期。逾期交房的原因在于被上诉人私自改变原有开发方案，并且在没有通过综合验收的情况下同意部分业主入住，业主违法加层导致，被上诉人对此存在严重过错，应当承担全部的违约责任。2、被上诉人提交的房屋租赁合同的真实性无法确认，且不能代表市场水平，不应当以此作为损失的依据。3、双方当事人约定逾期交房违约金为每日万分之三，一审法院本案调整为万分之一，与此前同一法院的生效判决相抵触，同案不同判。对于违约金应当采用有约定从约定，无约定才参照房屋租金。上诉人的实际损失除租金利益外，还应当考虑到银行贷款本金、利息、住房倒腾费用和预期收益、居住地不同而产生不便等间接损失。被上诉人获得了减少资金的财务成本，房地产企业向民间借贷的利息至少为每月2%，其与施工单位订立的施工合同约定逾期完工的违约金标准为每天5‰。因此，当事人约定的违约金不应当调整。4、合同系采用重庆市国土资源和房屋管理局印制的范本，充分考虑了双方的利益，对于违约责任的约定是公平的，法院应当尊重意思自治原则，对违约金的调整属于滥用司法权。
被上诉人清江公司答辩称：由于码头搬迁导致工程延期，属于不可归责于被上诉人的原因；上诉人计算的损失过高，所以我方请求调整违约金，银行贷款利息体现的是货币，而逾期交房的损失应当按照使用该商品房的使用价值计算，一审按照租金计算损失并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。
双方当事人二审中并未提交新的证据，二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，清江公司的江水源热泵系统是否取得相关行政部门审批、许可与当事人是否构成违约及违约金是否应当进行调整无关，并不属于本案审理范围，但该工程确因政府调整规划原因延期，一定程度上导致逾期交房，不属于双方当事人自身的原因。逾期交房导致上诉人产生的损失参照租金进行确定，上诉人对被上诉人提交的相关证据并未提出相反证据，其主张应当考虑贷款利息缺乏当事人约定及法律依据，主张应当计算住房倒腾费用和预期收益、居住地不同而产生不便等间接损失缺乏证据证实，本院不予采信。其他当事人此前诉讼的生效判决对于违约金并未进行调整，但是该案判决按照法律规定对于本案并无约束力。一审法院根据本案具体情况，参照同地段逾期交付房屋期间的租金为基础确认逾期交房后上诉人的实际损失，兼顾合同履行情况及被上诉人清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情调整合同约定违约金的支付标准按已付购房款日万分之三为日万分之一并无不当，上诉人要求按照日万分之三标准计算违约金的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求及理由均不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3032元，由上诉人程光荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 胡相龙