广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法常民一初字第1495号
原告东莞市桥头镇田头角股份经济联合社，地址：广东省东莞市。
负责人陈松光，系该单位理事长。
委托代理人朱文汉。
委托代理人莫耀棠。
被告王云胜，男，公民身份证住址：重庆市黔江区。
原告东莞市桥头镇田头角股份经济联合社（以下简称“田头角经联社”）诉被告王云胜租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员杨欢担任审判长，与人民陪审员周福如、梁浩平组成合议庭，于2015年12月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田头角经联社的委托代理人朱文汉、被告王云胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田头角经联社诉称，2011年5月15日，原告与案外人邓清顺签订厂房租赁合同书，约定原告将位于田头角村商业街116号的部分租赁物出租给案外人邓清顺使用，租赁期从2011年7月1日起至2016年6月30日止，每月10日前交纳当月租金17350元。2013年11月1日，原告、案外人邓清顺及被告签订《厂房租赁使用权转让协议书》，将原告与案外人邓清顺签订的厂房租赁合同约定的权利义务转让给被告，从2013年11月1日起由被告使用该厂房并向原告交纳租金。但被告现拖欠了原告2015年3月至10月的租金合计人民币138800元。原告为此多次向被告催收拖欠的租金，但被告仍然拒绝支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即清偿拖欠原告的租金138800元及支付原告利息（从起诉之日即2015年10月28日起按照银行同期贷款基准利率计至清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王云胜辩称，被告所租用的厂房是代表东莞市胜辉家居用品有限公司（以下简称“胜辉公司”）向原告租赁来做工业用途，被告是代表公司去签订的租赁合同，是公司行为而非个人行为，有营业执照为凭。胜辉公司由于大环境因素，于2015年5、6月订单减少，严重亏损，为能把公司撑下去，陆续出清库存及加工少量的订单，以支付工资水电等费用。原告于2015年7月10日起强行派村治安队接管公司大门，不让货物进出，造成公司无法正常运作，客户取消订单，供应商拒绝交货，都上门讨债。公司因经营不善、资不抵债，于2015年7月15日正式停止运作、倒闭。村委违约在先导致公司无法运作，其实当时村委早已实质接管了整个厂区，公司没有使用权，人员也早已撤出，自然也没有支付无法运作的厂房租金的必要与义务。被告多次以胜辉公司法定代表人身份去村委洽谈及处理倒闭后的善后事宜，但村委一直要求付清房租（村委已经实质上非法查封了公司的所有资产，并派治安队负责看守大门）。当时胜辉公司已经无力偿还所有债务。被告和村委协商，村委撤走治安队让被告可以处理公司资产，用来清偿房租和支付工资。期间，被告多次通知村委，停止租约，村委不但没有终止，反而派治安队把守大门，使其无法正常运作，加快公司倒闭，导致无力偿还房租。在公司倒闭时，就已经通知村委陈主任，公司倒闭，厂房不租了。当时村委陈主任说把8月租完，他们也找租客过来看能不能租出去。被告说工厂都倒闭了，还租厂房做什么，而且要求村委协助处理公司倒闭后的善后事宜，村委也一直没有妥善处理。反而是无限制的要求被告租下去及付房租。员工多次去村委劳动服务站投诉并要求村委将查封的资产拍卖以支付薪水，但一直没有得到解决。村委在10月份没有通知任何人的情况下把公司所有的资产全部变卖掉，变卖所得款不知所踪。当得知资产被变卖后，被告打电话咨询村委陈主任，得到的答复是他们不知道，可能是被盗了。当时公司倒闭时村委已经派了治安队在看守，根本不可能出现被盗，而且有同行公司去购买村委变卖的资产。被告是要和村委和平协商解决问题的，也愿意支付租金到2015年7月份，不能再计算租金了。又因为村委是非法自行“查封”合法运作的公司，公司又早已通知不租下去了村委也实质上接管了厂房，非法侵占公司财务，因而被告认为村委没有权利没收押金40000元。被告一直都愿意和村委以和解方式解决争端，计算3月份至7月份共5个月的租金，合计为86750元，扣除被村委强迫分租给胜辉公司隔壁的工厂（富鑫厂）应当分摊的3月份至7月份租金13310元，扣除押金40000元，实际欠村委33440元。该欠款被告已与村委陈主任协商过。另，村委应当将侵占公司的财务归还，以便被告能变卖后用来支付房租。
经审理查明，2011年5月15日，原告与案外人邓清顺签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告将位于田头角村商业街116号的部分租赁物出租给案外人邓清顺使用；租赁期从2011年7月1日起至2016年6月30日止；租金为17350元／月，每月10日前交纳当月租金；合同签订当日，案外人邓清顺向原告交了40000元定金。双方还约定了违约责任：不按时交纳租金的，按应交租金每日加收1%的滞纳金；在租赁期内退租的，原告不退还所收定金并要求承租方补偿半年租金；承租方拖欠原告超过两个月租金或拖欠工人两个月工资的，原告有权单方随时没收定金、追回承租方拖欠款项、收回租赁物及解除合同，由此造成承租方的经济损失不予赔偿。2013年11月1日，原告、案外人邓清顺与被告三方签订了一份《厂房租赁使用权转让协议书》，将原告与案外人邓清顺签订的《厂房租赁合同书》中约定的案外人邓清顺的权利义务转让给被告，从2013年11月1日起由被告使用该厂房并向原告交纳租金，被告将案外人签约时向原告交付的40000元定金交回案外人邓清顺，被告保存定金收据，合同期满后由被告与原告结算。2015年3月份起，被告开始拖欠租金。
另查明，胜辉公司于2014年7月15日成立，被告任法定代表人。
庭审中，原告陈述案涉厂房没有房产证、建设工程规划许可证。被告陈述签订合同是代表胜辉公司，是职务行为非个人行为，与被告无关；租金应当计算到2015年7月份，被告已经口头通知原告不再租赁厂房且厂房已被村治安队控制，7月份之后的租金不应当再计；厂房里面价值150000元的机器设备、半成品、成品都不见了，被拉出公司卖了，所卖款项应当用来支付房租及7月份的工人工资；胜辉公司隔壁的富鑫厂应当分摊3-7月份的租金13310元；原告收取的40000元押金应当用来冲抵部分租金。
上述事实，有厂房租赁合同书、厂房租赁使用权转让协议书、桥头镇农村集体经济组织收据、营业执照等证据以及本院庭审笔录、询问笔录附案证实。
本院认为，合法的租赁合同关系应当受到法律的保护。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，原告自认案涉房屋没有房产证及建设工程规划许可证，因此，其与案外人邓清顺于2011年5月15日签订《厂房租赁合同书》、与案外人邓清顺及被告三方于2013年11月1日签订《厂房租赁使用权转让协议书》属于无效合同。原告要求被告支付租金及利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。但是，被告使用原告的厂房、宿舍楼至今，依法应支付相应的使用费。本院参照租金标准计算案涉厂房、宿舍楼2015年3月1日至10月31日期间的使用费为138800元（17350元／月×8个月），扣除被告已经交付的40000元押金，被告应向原告交纳的案涉厂房、宿舍楼的使用费为98800元。超出上述标准的使用费，本院不予支持。
被告陈述其签订合同是代表胜辉公司，是职务行为非个人行为，与被告无关，但胜辉公司是2014年7月15日成立的，要晚于合同签订的时间2013年11月1日，因此，被告的此抗辩意见本院不予采信。被告称已于2015年7月份口头通知原告不再租赁厂房且厂房已被村治安队控制，7月份之后的租金不应当再计；厂房里面价值150000元的机器设备、半成品、成品都不见了，被拉出公司卖了，所卖款项应当用来支付房租及7月份的工人工资；胜辉公司隔壁的富鑫厂应当分摊3-7月份的租金13310元；但没有向本院提交任何证据予以证明。因此，被告的上述主张本院不予采信，被告主张厂房里面价值150000元的机器设备、半成品、成品都不见了，被拉出公司卖了，被告可以向相关部门报案或者另案诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：
一、限被告王云胜于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市桥头镇田头角股份经济联合社支付2015年3月1日至10月31日期间的厂房、宿舍使用费98800元；
二、驳回原告东莞市桥头镇田头角股份经济联合社的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3076元，由原告东莞市桥头镇田头角股份经济联合社承担886元、被告王云胜承担2190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨 欢
人民陪审员 周福如
人民陪审员 梁浩平
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 刘 猛
周敏华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。