山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋商终字第145号
上诉人（原审被告）：山西鑫茂实业发展有限公司，住所地：太原市长治路111号A座27层。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人：王丽英。
委托代理人：杨晋，山西点金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武海娥。
委托代理人：刘红枝，山西允哲律师事务所律师。
上诉人山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）因与被上诉人武海娥商品房买卖合同纠纷一案，前由山西省太原市中级人民法院作出（2012）并商初字第96号民事判决。判后，鑫茂公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人鑫茂公司的委托代理人杨晋、王丽英，被上诉人武海娥的委托代理人刘红枝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告武海娥一审时的诉讼请求：（1）判令鑫茂公司依约立即为原告所购太原市西羊市街73号鑫茂大厦一、二、四、五、八层计3126.86平方米房产办理过户；（2）判令被告鑫茂公司依约赔偿原告违约金2550万元，滞纳金10357671.6元，两项共计35857671.6元。
原审法院查明，2007年3月7日至2008年4月18日期间，原告武海娥与被告鑫茂公司共签订四份商品房买卖合同，约定原告购买鑫茂公司位于太原市西羊市街73号的部分住宅及办公房屋。其中2007年3月7日以每平米3067元购买第1幢8层8011号房一套，建筑面积164.12平方米，合计503356元。2008年4月18日以每平米12000元购买第1幢1、2层西部整层，商品房用途为办公，建筑面积共863.13平方米，合计10357560元；2008年4月18日以每平米4500元购买第1幢4层整层，商品房用途为办公，建筑面积共1178.94平方米，合计5305230元；2008年4月18日以每平米4500元购买第1幢5层整层，商品房用途为办公，建筑面积920.67平方米，合计4143015元。以上四份合同签订后，原告武海娥共支付购房款20309161元，被告鑫茂公司亦将武海娥所购房屋交付其使用至今，但一直未办理房屋过户手续。
另查明，上述第1幢1、2层西部整层和第1幢5层整层在2002年设立抵押权、第1幢4层整层在2005年设立了抵押权，抵押权人均为中国华融资产管理公司太原办事处并办理了他项权登记。已生效的太原市中级人民法院（2012）并商初字第77号民事判决书认定中国华融资产管理公司太原办事处（现更名为“中国华融资产管理股份有限公司山西省分公司”）对上述房屋享有优先受偿权。2014年6月4日，武海娥与中国华融资产管理股份有限公司山西省分公司签订《债权转让协议》，约定中国华融资产管理股份有限公司山西省分公司将对借款人鑫茂公司债权2436万元并相应孳息，抵押合同对应抵押物太原市羊市街73号鑫茂大厦负1层、1层、2层、4层、5层房产和对应土地，保证人ＸＸ、王俊莲等享有的全部权利，依法转让给武海娥。该《债权转让协议》签订后，武海娥于2014年6月4日支付了中国华融资产管理股份有限公司山西省分公司债权转让款，现武海娥对涉案房屋的他项权享有权利。
还查明，2010年12月1日，鑫茂公司给武海娥出具一份承诺函，内容为：由于鑫茂公司自身的原因导致武海娥购买的上述房屋未取得房屋所有权证和建设用地使用权证等房屋相关权益合法手续，鑫茂公司承诺在2011年2月28日之前办理上述所有房屋合法手续并交往你处。如逾期未能办理相关手续，鑫茂公司及法定代表人愿意承担双倍支付购房款40618322元及每延期1日办理房屋所有权证和建设用地使用权证支付5万元违约金，如未按期支付违约金另行每延期一日支付购房款总额两倍万分之五的滞纳金。2011年9月14日，鑫茂公司再次承诺在2012年3月5日前将所有房屋手续办理完毕，否则愿双倍退还购房款。
2014年11月18日，原告武海娥对本案担保人陈建明提出了撤回起诉的申请。
该院认为，鑫茂公司与武海娥签订的四份房屋买卖合同，及其给武海娥出具的承诺函和保证书，均为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。有效成立的合同，对缔约双方当事人均具有法律约束力，当事人应当全面履行。武海娥已按约交纳了全部房款，鑫茂公司虽交付了房屋，但未按承诺履行办理过户手续的义务，故应当承担相应的违约责任。
第1幢1、2层西部整层、第1幢5层整层、第1幢4层整层虽在起诉时与案外人办理了他项权登记，但武海娥通过债权转让协议对上述房屋取得了优先受偿的权利，上述房屋的他项权已由武海娥享有，故武海娥要求将位于西羊市街73号第1幢1、2层西部整层、第1幢4层整层、第1幢5层整层、8层8011号的房屋产权手续变更至其名下的诉讼请求，该院予以支持。鉴于鑫茂公司已经将房屋实际交付武海娥占有使用，故承诺函中承诺的违约金及各项费用过高，与武海娥的实际损失不符，该院按照房屋价款的同期人民银行贷款利率计算其损失，故武海娥起诉要求鑫茂公司按承诺函约定承担违约金的请求不予支持。被告鑫茂公司辩称房屋买卖合同无效的理由证据不足，该院不予支持。经该院审判委员会研究决定，判决：（1）被告鑫茂公司于本判决书生效之日起30日内协助原告武海娥办理位于太原市西羊市街73号第1幢1、2层西部整层、建筑面积共863.13平方米；第1幢4层整层、建筑面积共1178.94平方米；第1幢5层整层、建筑面积共920.67平方米；第1幢8层8011号房屋，建筑面积共164.12平方米（以办理房产登记时的实际测量面积为准）的房屋产权过户手续；（2）被告鑫茂公司于本判决书生效之日起30日内给付武海娥购房款20309161元的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年2月28日起至本判决生效之日止）；（3）驳回原告武海娥的其它诉讼请求。
判后，鑫茂公司不服，向本院提起上诉。
鑫茂公司的上诉请求：改判驳回被上诉人武海娥的诉讼请求。主要理由：1、上诉人鑫茂公司与被上诉人武海娥签订的四份《商品房买卖合同》应属无效合同。根据原审查明的事实，诉争房产即大原市西羊市街73号1幢1、2层西部整层和第1幢5层整层在2002年设立了抵押权、第1幢4层整层在2005年设立了抵押权，抵押权人均为中国华融资产管理股份有限公司太原办事处且均办理了他项权登记。而被上诉人在2007年3月7日至2008年4月18日期间，在明知上诉人已将涉案房屋抵押的情况下，又与被上诉人签订的四份《商品房买卖合同》已损害了第三人即抵押权人的合法权益。根据我国《合同法》第52条、第58条之相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，涉案四份商品房买卖合同自始无效，鉴于双方在缔约时、合同履行过程中均有过错，应当各自承担相应的责任，即原审认定上诉人协助办理过户及给付被上诉人违约金的判决于法无据，应当撤销。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点是双方签订的三份已经设有抵押权的商品房买卖合同是否有效。
被上诉人武海娥主张权利的依据是其与上诉人鑫茂公司在2007年3月至2008年4月期间签订的四份商品房买卖合同和其已按期支付给上诉人合同约定的商品房价款。该商品房已实际交付给被上诉人占有。在被上诉人多次催促上诉人为其办理该商品房产权手续时，上诉人鑫茂公司于2010年12月1日、2011年9月14日两次出具书面函件承诺为被上诉人办理该商品房产权手续。至此，可以认定涉案四份商品房买卖合同均是本案双方的真实意思表示。
在本案诉讼中，上诉人鑫茂公司主张本案2008年4月18日签订的标的物为大原市西羊市街73号第1幢1、2层西部整层和第1幢5层整层于2002年设立抵押权。2008年4月18日签订的标的物为大原市西羊市街73号第1幢4层整层于2005年设立抵押权，并依此认为该三份商品房买卖合同为无效合同。本院认为，法律并没有明确禁止设立有抵押权的财产不能作为买卖合同的标的物，上诉人鑫茂公司认为该合同损害了抵押权人的权益，但在太原市中级人民法院（2012）并商初字第77号已生效民事判决书判决中国华融资产管理股份有限公司山西分公司对涉案商品房享有抵押优先受偿权后，2014年6月4日被上诉人武海娥与中国华融资产管理股份有限公司山西分公司又签订了《债权转让协议》，取得了中国华融资产管理股份有限公司山西分公司对上诉人鑫茂公司享有的2436万元及孳息的债权。至此，本案双方所签订的商品房买卖合同不存在损害任何第三人权益的问题，也就不存在上诉人主张的合同无效的情形。故对上诉人鑫茂公司主张本案合同无效的主张，本院不予支持。
因上诉人鑫茂公司不能按合同约定给被上诉人武海娥办理涉案房产手续，已经构成违约。在上诉人鑫茂公司出具的承诺函中，明确约定有不能按期办理房产手续的违约责任承担方式，被上诉人武海娥也依此主张了共计3500余万元的违约金和滞纳金，原审法院结合本案实际情况，判决上诉人仅承担本案购房款所产生的违约金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人鑫茂公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费58003.34元由上诉人山西鑫茂实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙成宇
代理审判员 郭建岗
代理审判员 姬 芳
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 张静宇