上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第896号
原告宋伟芳，女，1970年3月22日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人黄晔，女，1974年10月9日出生，汉族，户籍所在地上海市。
被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行，住所地上海市九江路38号。
负责人敬宗泉，行长。
委托代理人高军，北京市中银（上海）律师事务所律师。
委托代理人汤琳琳，北京市中银（上海）律师事务所律师。
第三人上海运杰置业有限公司，住所地上海市青浦区青松路128号。
原告宋伟芳诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。本院于2015年5月20日依法追加上海运杰置业有限公司为第三人参与本案诉讼。后因工作安排变动，本案变更由审判员徐冬梅独任审判。本案于2015年6月11日、8月12日两次公开开庭进行了审理，原告宋伟芳及其委托代理人黄晔、被告委托代理人高军到庭参加诉讼。本案经当事人一致同意继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告宋伟芳诉称：2009年11月，第三人将坐落于青浦区青湖路某号房屋出租给被告并签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：租期为2010年1月17日至2019年12月16日，每日每平方米建筑面积租金为人民币（以下币种均为人民币）2.50元，租金五年内不变，自第六年起双方可协商对租金进行调整。2011年1月10日第三人将上述房屋出售给原告，并就租金支付签订了《补充协议》。2014年10月3日，原告要求被告按合同约定以当前市场价调整房屋租金，遭被告拒绝。2015年1月26日被告在未征得原告同意的情况下，擅自解除租赁合同。根据合同约定被告理应支付原告自2015年1月至2019年12月16日提前退租天数的三倍租金的违约金或按合同约定继续履行合同。为此，原告诉至本院请求：1、判令被告在合同有效期限内继续履行租赁合同并支付2015年1月17日至2016年1月16日期间的租金1，192，236元；2、诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告表示同意解除合同，并变更诉讼请求为：1、判令被告支付违约金2，600，217.72元；2、诉讼费由被告负担。
被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行辩称：请求依法驳回原告诉请。1、原告不是适格主体。租赁合同的出租人为第三人，房屋登记权利人为第三人，原告既未取得房屋权利，也未与第三人、被告签订系争房屋租赁合同项下权利义务概括性转让的任何生效文件。2、租赁的第六年起租与不租房屋的权利在于被告。优先租赁权是一种权利，承租人可以行使亦可放弃。对于出租人提出的租赁价格，承租人可以接受价格继续租赁也可以放弃租赁权。被告终止租赁合同是行使权利的体现，不存在擅自解约的事实，也不存在被告需要支付违约金的问题。3、被告终止租赁的合理性。合同约定“从第六年，甲乙双方根据市场情况调整租金标准，在同等条件下，乙方享有优先租赁权”，可见第六年起租金的调整是双方根据市场协商确认的，并非由任何一方单方面决定的。根据原告调整租金的函件，原告将租金标准自2.50元／平方米／日突然提高至6.50元／平方米／日，涨幅达160%，远远超过了市场租金标准。被告与原告多轮商谈仍无法达成合理的市场价格，换言之，双方最终未能就调整租金达成一致意见。租金为租赁关系的核心条款，本案租赁关系终止是双方协商不能达成一致的结果，因而被告终止租赁合理的。租赁合同关于租金的条款不属于合同法第61条约定情形的调整范围。被告认为系争房屋的租赁合同就租金方面是存在两个阶段约定：第一阶段为固定租金，第二阶段为约定计价方式。第二阶段的计价方式为双方按照协商结果确定，这是明晰、明确和具体的定价方式，约定了定价的主体为原、被告，定价方式为协商，定价不成的结果为被告有优先租赁权。被告终止租赁合同合情、合理，我方无义务向原告支付违约金。4、根据高院沪高法民（2000）44号文件第28条的规定，倾向意见为未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计算，剩余租期不足3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。即使被告终止合同的行为被认定为违约解除租赁合同，则被告应承担的违约金也不应超过约定租金标准（月租金49，676.50元）的三个月租金，故原告主张的违约金完全不具有合理性。
第三人上海运杰置业有限公司未作述称。
经开庭审理查明：第三人系青浦区青湖路某号房屋的房地产开发商。
2009年11月16日，第三人（出租方、甲方）与中国邮政储蓄银行有限责任公司上海分行（承租方、乙方，2012年3月工商更名为被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于青浦区青湖路某号房屋作邮政储蓄银行使用，建筑面积653.28平方米；租赁期限自2010年1月17日至2019年12月16日；该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.50元，月租金49，676.50元；该房屋租金五年内不变，自第六年起双方可协商对租金进行调整；租赁期间，非本合同规定的情况乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金。双方在补充条款中约定：1、双方同意租赁期前五年内的租金为596，118元／年／653.28平方米，合同生效后一周内支付第一年租金；4、2009年11月18日至2010年1月17日为装修免租期，首期房租在双方签订租赁合同生效当日起一周内支付第一期租金596，118元（2010年1月18日至2011年1月17日），乙方应于每年1月24日前向甲方支付租金，逾期支付一日乙方需按日租金的0.02%支付违约金；9、从第六年起，甲乙双方根据市场情况调整租金标准，在同等条件下，乙方具有优先租赁权。合同另对其他内容进行了约定。第三人与被告按约履行上述租赁合同。
2010年6月21日，第三人与原告签订《上海市商品房出售合同》，由第三人将上述房屋出售给了原告，并于2011年1月10日与原告签订了《补充协议》，明确了双方在签订商品房出售合同之前第三人已将上述房屋租赁给被告，租赁期为十年，对于2011年1月18日后产生的租金将由第三人收取后支付给原告。
2011年2月23日，第三人书面致函被告，表示第三人已就租赁房屋与原告签订商铺出售合同，要求被告将租金划至原告个人账户。此后，被告将2011年、2012年、2013年、2014年的租金付至原告账户，被告租金实际付至2015年1月16日。
另查明，2014年10月3日，原告致《关于调整青浦区青湖路某号房屋租金的函》于被告，表示：房屋出租方为原告，鉴于市场价格变化情况，并根据合同关于第六年起双方再协商调整租金的约定，原告决定从2015年1月17日至2019年12月26日的租期内适度提高房屋的租金，价格调整为每日6.50元／平方米。被告收函后即与原告进行了商谈，并表示原告涨幅太高、希望将租金降下来；经多次协商，原告最终报价租金为5.20元／日／平方米，对此价格被告表示无法接受。
2015年1月26日，被告在青浦设立的支行在系争房屋处张贴《致邮储青湖路支行客户的一封信》，表示青湖路支行将从2015年1月26日停止对外营业。
2015年2月2日，被告致送原告《租赁房屋退租通知书》，表示：被告认为租金涨幅过高，根据青湖路支行的经营情况根本无力承受，故决定关闭青湖路支行，初步定于2月10日归还房屋，具体日期以实际交房日为准，2015年1月17日至2015年2月10日期间的租金按照原告要求的5.20元／日／平方米结算。
2015年2月6日，被告致送《租赁合同终止及房屋交接通知书》给第三人，同时抄送了原告，载明：原告对后五年租金提高至6.50元／平方米／天，后降至5.20元／平方米／天，同时态度始终坚定，表示如果被告承受不了，可以退租，并且不用支付任何赔偿，一旦被告退租，马上就会有人承租；被告经部门讨论后一致认为租金涨幅过高，根据青湖路支行的经营情况根本无力承受，双方在租金价格上存在较大分歧，实际上系对方无意自第六年起向被告出租该房屋。鉴于原告提出的价格超过合理价格，被告决定：1、不行使优先承租权，租赁合同终止；2、被告于2015年2月10日返还房屋及其附属物品、设备设施，请第三人于2015年2月10日下午2点到房屋所在地办理房屋交接手续，若届时不到场视为被告交房；3、2015年1月17日至2015年2月10日期间的租金被告按照租赁合同约定的租金价格支付，2015年2月10日之后产生的任何费用被告不予承担。
第三人与原告收函后均未至现场进行交接。2015年2月10日被告实际搬离房屋。原告表示因2015年6月11日庭审时被告明确表示不再履行租赁合同，故原告于2015年6月30日至被告在青浦区公园路的邮储银行领取了系争房屋的钥匙，收回房屋，至今空关。
又查明，目前系争房屋产权仍登记在第三人名下，未办理变更至原告名下的过户手续。上海市房地产登记簿显示：系争房屋出租方为第三人、承租方为被告，租赁期限为2010年1月17日至2019年12月16日，核准日期为2010年3月25日。
以上事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合同、商品房出售合同、补充协议、租赁合同终止及房屋交接通知书、房地产登记簿、致客户的一封信、租赁房屋退租通知书等证据予以佐证，并经庭审出证和质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：第三人与被告签订书面租赁合同、建立房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，被告与第三人均应按约履行各自义务。后因原告向第三人购买取得系争房屋，根据买卖不破租赁的原则，由原告概括承受第三人在租赁合同中的全部权利和义务。事实上，经第三人的通知和指示，被告作为承租人已实际向原告履行了承租人的租金支付义务。
2014年10月起，作为出租人的原告与作为承租人的被告就租赁合同中关于“从第六年起，甲乙双方根据市场情况调整租金标准，在同等条件下，乙方具有优先租赁权”的约定，就第六年起的租金调整进行协商。原告最终提出租金报价为5.20元／日／平方米，被告表示不能接受此价格，但被告在未明确其认为多少标准为适合的市场价情况下，即表示无力承受以不行使优先承租权为由，单方面终止租赁合同搬离承租房屋。本院认为：原、被告之间租赁合同约定的租赁期限是明确十年而非五年；对于第六年起的租金价格若不能协商一致的，可以进行评估或询价来考量确定，任何一方均不可以过高或过低的租金为由擅自解除合同。本院认为被告关于租赁合同中租赁期限前五年是固定期、后五年系非固定期，后五年是否承租属于被告的选择权利之说法本身有违合同之精神，其擅自终止合同搬离房屋的行为属于违约行为，理应向原告承担相应的违约责任。现原告在庭审中亦明确同意解除合同，故本院确认原被告之间的租赁合同解除。
租赁合同虽然有关于“乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金”的约定，但是本院综合考虑本案纠纷的起因、处理过程中的过错、空置期间的损失、出租人重新出租的情况，结合相关的法律法规，对违约金进行酌情调整，确定被告应支付原告违约金550，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行应于本判决生效之日起十日内支付原告宋伟芳违约金人民币550，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币27，601.80元，减半收取人民币13，800.90元，由原告负担人民币9，150.90元，由被告负担人民币4，650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一五年九月十八日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。