浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙民提字第31号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：丁俪。
委托代理人：吴锡梅，浙江泰正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：太平鸟集团有限公司。
法定代表人：张江平。
委托代理人：蒋莹磊，北京大成（宁波）律师事务所律师。
一审第三人：宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司。
法定代�人：丁俪，该公司经理。
委托代理人：吴锡梅，浙江泰正律师事务所律师。
申请再审人丁俪为与被申请人太平鸟集团有限公司（以下简称太平鸟公司）、一审第三人宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第444号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2014年12月31日作出（2014）浙民申字第1035号民事裁定，决定本案由本院提审。本院再审立案后依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。丁俪及宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司的委托代理人吴锡梅，太平鸟公司的委托代理人蒋莹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太平鸟公司于2013年12月11日向浙江省宁波市海曙区人民法院起诉称，太平鸟公司、丁俪于2012年4月28日签订《租赁合同》一份，约定：太平鸟公司将位于宁波市海曙区东渡路36号三楼区域建筑面积为173.6平方米的场所租赁给丁俪经营餐饮；租赁期限自2012年10月1日起至2016年12月31日止；租金为每年244000元，前三年不变，后两年按10%递增。此外，双方还对租金支付方式、保证金、水电费、物业管理费、公共设施维修费等作了约定。同日，太平鸟公司委托宁波海曙太平鸟巢家品贸易有限公司与丁俪签订《补充协议》一份，双方对《租赁合同》进行了一些修改，并对电梯安装工程费、煤气管道铺设费、消防工程费等费用的分摊作了约定，并约定上述费用应在房屋交付前一次性支付。上述协议签订后，太平鸟公司依约向丁俪交付了涉案的房屋。丁俪对房屋进行了装修，并于2012年10月25日开始试营业，由宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司经营餐饮。但自入住以来，丁俪只支付了40000元保证金及2012年租金，2013年租金只支付了45100元。截止2013年10月30日，丁俪未缴纳房屋租金188900元、物业费18471.04元、公共设施维修费2202.1元、水电及燃气费8594.25元、电梯安装分摊费用17500元、煤气管道分摊费用25000元、消防施工费用10242元，共计拖欠270909.39元。故请求判令：一、立即解除太平鸟公司与丁俪签订的《租赁合同》；二、丁俪向太平鸟公司支付从2013年1月1日到2013年12月31日的房屋租金188900元（暂计至2013年12月31日，以丁俪实际腾退房屋期限为准，按每年244000元标准计算）；三、丁俪向太平鸟公司支付租赁费的逾期支付违约金9208.8元（暂计算至2013年10月31日，要求计算至丁俪实际付款日止，按银行贷款利率7.2%计算）；四、丁俪向太平鸟公司支付物业管理费18471.04元，公共设施维修费2202.1元，共计20673.14元（暂计至2013年12月31日，以丁俪实际房屋使用期限为准）；逾期付款违约金共计1273.13元（暂计算至2013年10月31日，要求计算至丁俪实际付款日止，按银行贷款利率7.2%计算），上述共计21946.27元；五、丁俪向太平鸟公司支付水电、燃气费8594.25元，逾期付款违约金共计187元（暂计算至2013年10月31日，要求计算至丁俪实际付款日止，按银行贷款利率7.2%计算）；六、丁俪向太平鸟公司支付电梯安装工程费用17500元，煤气管道铺设工程费25000元，消防工程费用10242元，共计52742元，利息5379.68（从房屋交付的2012年5月15日起计算至2013年10月14日，按银行贷款利率7.2%计算），上述共计58121.68元；七、宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司和丁俪共同承担上述租金及各项费用的连带还款责任；八、因丁俪违约，其支付给太平鸟公司的40000元保证金不予退还；九、本案的诉讼费由丁俪和宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司负担。
丁俪及宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司答辩称，其已经支付了自2012年10月起的租金85878.08元，水、电、燃气费已经交清。太平鸟公司曾与其有过约定，电梯、煤气管道、消防工程的费用和建造厕所的费用相互抵扣，故无需再向太平鸟公司缴纳上述费用，要求太平鸟公司退还40000元保证金并撤销合同。
丁俪在法定期限内提起了反诉称，2014年其经人介绍承租太平鸟公司位于宁波市海曙区东渡路36号三楼区域建筑面积为173.6平方米的场所用于经营餐饮，双方于2014年4月28日签订了租赁合同，5月开始对所租赁的房屋进行设计、装修并购买设备。同年10月20日开始试营业，之后城管前来告知房屋所在楼层人员不得超过100人，否则地面有塌下去的危险。此外，太平鸟公司未办理出经营餐饮所需的消防许可证，且所租用的房屋属于违章建筑，存有欺诈行为，导致其餐厅关门停止营业，故请求判令：一、撤销双方于2012年4月28日签订的《租赁合同》；二、太平鸟公司返还丁俪支付的合同保证金40000元；三、太平鸟公司归还丁俪已付的租金85878.08元；四、太平鸟公司赔偿丁俪各项损失2081720.19元（包括房屋装修设计、购置餐饮用品、租用员工宿舍等）；五、本案的一切费用由太平鸟公司负担。审理中，丁俪变更第一项反诉请求为：要求确认太平鸟公司、丁俪于2012年4月28日签订的《租赁合同》无效。
太平鸟公司答辩称，其已办理了临时规划许可证，且丁俪在租赁和使用房屋时未提出异议，也未对丁俪的经营造成影响，请求驳回丁俪的反诉请求。
一审法院查明：太平鸟公司、丁俪于2012年4月28日签订《租赁合同》一份，约定：太平鸟公司将位于宁波市海曙区东渡路36号三楼区域建筑面积为173.6平方米的场所租赁给丁俪经营餐饮；免租期为自2012年5月15日起至同年9月30日止，租赁期限自2012年10月1日起至2016年12月31日止；租金为每年244000元，前三年不变，后两年按10%递增；租金按六个月为一期缴付，应于每期前二个月以银行转账方式支付下期租金；如丁俪由于自身原因终止合同，应提前一个月以书面方式通知太平鸟公司，丁俪支付的合同保证金不予退还；如丁俪逾期缴付租金达30天以上，太平鸟公司有权立即终止本合同，丁俪支付的合同保证金不予退还，作为违约赔偿金；合同签订后六天内，丁俪应向太平鸟公司支付40000元，作为丁俪切实履行和遵守本合同各项条款的保证金，太平鸟公司在本合同终止后一个月内无息退还丁俪；丁俪租赁该房屋需要自行承担水、电等费用，支付时间、方式为接到太平鸟公司或其委托的物业管理部门出示的水、电等部门的缴费单之日起的七天内缴清上述费用；丁俪应按照有关规定每六个月为一期向太平鸟公司交纳物业管理费和公共设施维修费，应承担物业管理费1215.2元/月，公共设施维修费1736元/年（以上费用从商场正式营业开始计算并征收）；丁俪同意支付装修施工押金10000元并于施工开始前支付给太平鸟公司，装修完毕，经太平鸟公司检验合格，退还押金；丁俪拖欠租金及其它各项费用达一个月以上，太平鸟公司有权书面通知丁俪解除合同，由此造成太平鸟公司损失的，丁俪应向太平鸟公司赔偿等。同日，太平鸟公司委托宁波海曙太平鸟巢家品贸易有限公司与丁俪签订《补充协议》一份，约定：东渡路项目整体电梯安装工程预估费用为220000元，由宁波海曙太平鸟巢家品贸易有限公司承担150000元，剩余70000元，由包括丁俪在内的四个租户分摊，每户17500元（若整体施工费用不超过220000元，则剩余部分按比例退还各租户）；煤气管道铺设工程预估费用为250000元，由宁波海曙太平鸟巢家品贸易有限公司承担150000元，剩余100000元，由包括丁俪�内的四个租户分摊，每户25000元（若整体施工费用不超过250000元，则剩余部分按比例退还各租户）；消防工程费用丁俪分摊10242元；丁俪应在房屋交付前以现金转账方式一次性将电梯安装费用、煤气管道施工费用和消防施工费用52742元转入宁波海曙太平鸟巢家品贸易有限公司账户等。上述协议签订后，太平鸟公司依约向丁俪交付了涉案的房屋。同年7月5日，太平鸟公司就东渡路36号物业与宁波新上海国际物业管理有限公司签订了物业服务合同，并已实际支付物业费。同年9月25日，位于丁俪承租房屋所在物业一楼的太平鸟巢东渡路旗舰店开业。同年10月25日，丁俪对房屋装修后交由宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司经营餐饮，开始试营业。丁俪向太平鸟公司支付了保证金40000元以及2012年10月1日至2013年3月31日的租金，此后的租金，丁俪未予支付。宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司实际经营至2013年10月5日，但一直未腾退涉案的房屋。太平鸟公司就东渡路36号项目已实际支付电梯工程安装费用246600元，燃气工程费用417000元。丁俪尚拖欠水、电、煤气费6633.25元，未支付物业服务费用，亦未支付《补充协议》中约定的电梯、煤气、消防分摊费52742元。
另查明：丁俪承租的房屋于2013年1月29日取得临时建设工程规划许可证，有效期为一年，并于2014年1月10日将许可期限延长至2015年1月28日。2013年12月25日，太平鸟公司在涉案房屋所在的外面制作了喷绘围墙。
在审理中，太平鸟公司变更诉讼请求为：一、立即解除太平鸟公司与丁俪签订的《租赁合同》（以起诉状送达之日为解除之日）；二、丁俪向太平鸟公司支付从2013年1月1日到2013年12月31日的房屋租金188900元（暂计至2013年12月31日，以丁俪实际腾退房屋期限为准，按每年244000元标准计算）；三、丁俪向太平鸟公司支付物业管理费18471.04元，公共设施维修费2202.1元，共计20673.14元（暂计至2013年12月31日，以丁俪实际房屋使用期限为准）；四、丁俪向太平鸟公司支付水电、燃气费8594.25元；五、丁俪向太平鸟公司支付电梯安装工程费用17500元，煤气管道铺设工程费25000元，消防工程费用10242元，共计52742元；六、宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司和丁俪共同承担上述租金及各项费用的连带还款责任；七、因丁俪违约，其支付给太平鸟公司的40000元保证金不予退还；八、丁俪和宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司腾退位于宁波市海曙区东渡路36号三楼的租赁房屋；九、本案的诉讼费由丁俪和宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司负担。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《租赁合同》的效力问题；二、违约方是哪一方；三、太平鸟公司是否应当赔偿丁俪的损失。
关于第�个争议焦点：《租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”本案所涉的房屋系临时建筑，虽然合同签订时，尚未经过批准，但太平鸟公司在2013年1月29日已经取得临时建设工程规划许可证，并延长至2015年1月28日，故太平鸟公司、丁俪签订的《租赁合同》为部分有效合同，即租赁期未超过规划许可期限部分有效，但租赁期限超过临时建筑使用期限的部分无效，即2015年1月29日至2016年12月31日的租赁期限部分无效。丁俪主张《租赁合同》全部无效，缺乏法律依据，不予支持�据此，丁俪要求太平鸟公司返还已支付的房屋租金的诉请，缺乏法律依据，不予支持。
关于第二项争议焦点：违约方为哪一方。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”太平鸟公司与丁俪签订的《租赁合同》在2015年1月28日前的租期部分为有效合同，太平鸟公司、丁俪均应依约履行。根据该合同约定，丁俪应按时支付房租，但丁俪只支付房租至2013年3月31日，未再支付之后的房租，显属违约。虽丁俪主张因太平鸟公司的房屋质量问题导致漏水影响其经营，太平鸟公司为违约方，但未向法院提供该房屋漏水系太平鸟公司房屋质量问题造成及已通知太平鸟公司要求其进行维修的相关证据，故对丁俪的主张不予采纳。根据《租赁合同》约定，丁俪拖欠租金及其它各项费用达一个月以上，太平鸟公�有权解除合同。故太平鸟公司要求解除合同的诉请依法有据，予以支持，解除合同之日为本案起诉状送达丁俪之日即2013年11月4日。因涉案的房屋由宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司实际占用，故宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司应向太平鸟公司及时腾退房屋。丁俪应向太平鸟公司支付2013年4月1日至2014年4月30日的租金及占有使用费264333.33元（244000元/年×1年+244000元/年÷12个月×1个月），并按年租金244000元的标准支付2014年5月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。根据《租赁合同》约定，丁俪应向太平鸟公司缴纳物业管理费（1215.2元/月）和公共设施维修费（1736元/年），以上费用从商场正式营业开始计算并征收。太平鸟公司已实际支付了物业费用，且本案所涉物业的一楼太平鸟巢东渡路旗舰店已于2012年9月25日开业，故应从该日起计收上述费用。丁俪应向太平鸟公�支付2012年9月25日至2014年4月30日的物业管理费23331.84元（1215.2元/月×19个月+1215.2元/月÷30天×6天）和公共设施维修费2777.6元（1736元/年×1年+1736元/年÷12个月×7个月+1736元/年÷360天×6天），并分别按1215.2元/月和1736元/年的标准支付2014年5月1日起至实际腾退之日的物业管理费和公共设施维修费。太平鸟公司要求丁俪自2012年8月1日开始支付上述费用，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《租赁合同》约定，丁俪租赁该房屋需要自行承担水、电等费用，丁俪认可尚欠太平鸟公司水、电、煤气费6633.25元，故丁俪应向太平鸟公司支付水、电、煤气费6633.25元。太平鸟公司要求丁俪支付超出上述金额部分的水、电、煤气费，但未提供有效的证据予以证明，故对超出部分不予支持。太平鸟公司委托宁波海曙太平鸟巢家品贸易有限公司与丁俪签订的《补充协议》系双方真实意思表示，依法有效，太平鸟公司、丁俪均应依约履行。太平鸟公司就煤气管道铺设工程、消防工程实际支付的费用已经超出《补充协议》约定的预估金额，故根据该协议约定，丁俪应向太平鸟公司支付电梯安装费17500元、煤气管道铺设费用25000元、整体消防工程施工费用10242元，共计52742元。太平鸟公司要求宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司对上述费用及房屋租金、物业管理费、公共设施维修费、水、电、燃气费承担连带还款责任，缺乏法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。太平鸟公司、丁俪在《租赁合同》中约定：“如丁俪逾期缴付租金达30天以上，太平鸟公司有权立即终止本合同，丁俪支付的合同保证金不予退还，作为违约赔偿金。”该约定未违反法律规定，依法有效，根据该约定，丁俪缴纳的保证金40000元兼具违约金的性质。因丁俪拖欠租金已达30天以上，故太平鸟公司要求丁俪承担违约金即不予返还保证金40000元的诉请，依法有据，予以支持。
关于第三项争议焦点：太平鸟公司是否应当赔偿丁俪的损失。虽然太平鸟公司与丁俪签订的《租赁合同》为部分无效，但丁俪在合同有效部分履行期间已经构成违约，且自行于2013年10月5日停止营业，故丁俪的损失并非由于合同部分无效造成，而是基于其自身原因造成，故太平鸟公司无需因合同部分无效向丁俪赔偿损失。虽然太平鸟公司于2013年12月25日在涉案房屋所在的外面制作了喷绘围墙，但此时丁俪已经停止营业，且丁俪一直未将房屋腾退给太平鸟公司，故太平鸟公司的行为并未给丁俪造成损失。综上，丁俪要求太平鸟公司赔偿损失2081720.19元的诉请，缺乏法律依据，不予支�。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，浙江省宁波市海曙区人民法院于2014年5月16日作出（2013）甬海民初字第1299号民事判决，判令：一、确认太平鸟公司、丁俪于2012年4月28日签订《租赁合同》于2013年11月4日解除；二、第三人宁波海曙沅铭钫餐饮管理有限公司在判决书生效之日起三十日内将位于宁波市海曙区东渡路36号三楼区域建筑面积为173.6平方米的房屋腾退并返还给太平鸟公司；三、丁俪在判决书生效之日起三十日内向太平鸟公司支付2013年4月1日至2014年4月30日的租金及占有使用费264333.33元，并按244000元/年的标准支付自2014年5月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；四、丁俪在判决书生效之日起三十日内向太平鸟公司支付2012年9月25日至2014年4月30日的物业管理费、公共设施维修费共计26109.44元，并分别按1215.2元/月和1736元/年的标准支付自2014年5月1日起至实际腾退之日止的物业管理费和公共设施维修费；五、丁俪在判决书生效之日起三十日内向太平鸟公司支付拖欠的水、电、煤气费6633.25元；六、丁俪在判决书生效之日起三十日内向太平鸟公司支付电梯安装费、煤气管道铺设费用、整体消防工程施工费用共计52742元；七、太平鸟公司无需向丁俪返还保证金40000元；八、驳回太平鸟公司的其他诉讼请求；九、驳回丁俪的反诉请求。案件受理费6205元，反诉费12230元，共计18435元，由太平鸟公司负担205元，丁俪负担18230元。
丁俪不服一审判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉称�一、一审认定涉案《租赁合同》部分无效，缺乏依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。”太平鸟公司将房屋出租给丁俪时，房屋未经批准，虽在2013年1月29日取得临时规划许可，但规划许可证只对东渡路36号房屋临时建筑总共许可建筑多少面积，并未载明用于经营餐饮。因此，双方签订的《租赁合同》系无效合同。二、租赁期限为6年，因租赁时间长丁俪才会花本钱投入，丁俪投入的装修费、形象设计费太平鸟公司应按年度折算。三、一审认定《租赁合同》部分无效，主合同无效，从合同也无效。一审认定补充合同完全有效，明显错误。请求二审法院撤销一审判决，支持丁俪的反诉请求。
太平鸟公司答辩称�一、关于合同效力。丁俪完全断章取义，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条所规定“但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，很显然合同是有效的。二、到目前为止，丁俪未提供造成损失的证据，也无法证明是因合同效力的问题造成其损失，该损失不应受到保护。因丁俪一直未支付房租，故太平鸟公司要求解除合同，到合同解除日那天，太平鸟公司已取得建设部门颁发的临时建设工程规划许可证，合同合法有效。三、附加合同在签订时明确规定丁俪应支付的钱款金额，与主合同效力无关，丁俪提出不支付无任何依据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
二审法院认为，本案的争议焦点为：1.《租赁合同》的效力问题，全部无效还是部分无效；2.如果合同无效，�俪是否有损失应予赔偿；3.《补充协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”双方于2012年4月28日签订《租赁合同》时，涉案房屋未经过批准，系临时建筑，但太平鸟公司在2013年1月29日取得临时建设工程规划许可证，并延长至2015年1月28日。故一审法院认定《租赁合同》部分有效、部分无效，于法有据。《补充协议》系双方真实意思表示，是对各项费用如何承担的约定，在太平鸟公司取得临时建设工程规划许可证的情况下，并未违反法律、行政法规强制性规定，一审法院依法确认有效，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，丁俪不能提供证据证明因太平鸟公司过错而造成其损失，其应承担举证不能的不利后果。丁俪要求太平鸟公司赔偿相关损失，依据不足，难予支持。一审认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。丁俪上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，浙江省宁波市中级人民法院于2014年7月30日作出（2014）浙甬民二终字第444号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12230元，由丁俪负担。
丁俪不服该判决，向本院申请再审称，一、原判认定涉案租赁合同部分无效，缺乏依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。”太平鸟公司将案涉房屋出租给丁俪时，房屋未经批准，虽在2013年1月29日取得临时规划许可，但规划许可证只对东渡路36号房屋临时建筑总共许可建筑多少面积，并未载明用于经营餐饮。因此，双方签订的租赁合同全部无效。二、原判认定案涉租赁合同部分无效，但未认定丁俪以五年租期为计划投入的装修费、形象设计费因合同无效缩短租期所产生的损失，且在认定丁俪依《补充协议》需要承担的电梯安装费、煤气管道铺设费用、整体消防工程施工费用等时未按有效租期相应扣减，有所不当。故请求撤销一、二审判决，支持其反诉请求。
太平鸟公司答辩称，一、关于合同效力，申请再审人对法�理解是断章取义的。根据法律规定经主管部门批准建设的临时建筑是可以出租的，故本案合同有效。二、因丁俪违约在先，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，可不予赔偿承租人装修费和形象设计费的损失。丁俪提出依《补充协议》需要承担的电梯安装费、煤气管道铺设费用、整体消防工程施工费用等应按有效租期相应扣减也不能成立，故请求驳回丁俪的再审申请。
再审中，各方当事人均未提供新的证据材料。
本院再审查明的事实与一、二审法院认定的事实一致。
本院认为，本案再审中双方当事人争议的焦点为：一、《租赁合同》的效力；二、合同解除后，应否对丁俪的装修费用、形象设计费予以赔偿及依《补充协议》需要丁俪承担的电梯安装费、煤气管道铺设费用、整体消防工程施工费用等按有效租期予以相应扣减。
一、关于租赁合同效力问题。�本案租赁房屋为临时建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案太平鸟公司已于2013年1月29日取得临时建设工程规划许可证，在办理相关手续后又延长至2015年1月28日，原审据此认定《租赁合同》在延长使用期限内的租赁期间部分有效，超出延长使用期限内的租赁期间部分无效，符合法律规定。丁俪主张《租赁合同》全部无效，缺乏法律依据，原审未予支持，并无不当。
二�关于合同解除后，应否对丁俪的装修费用、形象设计费予以赔偿及依《补充协议》需要丁俪承担的电梯安装费、煤气管道铺设费用、整体消防工程施工费用等按有效租期予以相应扣减的问题。本案双方在签订《租赁合同》后，理应按合同约定履行各自义务。但丁俪在合同有效期内未按约支付租金，其行为已构成违约，因丁俪的违约行为导致本案《租赁合同》解除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因此，原审依据法律规定对丁俪主张合同解除后，太平鸟公司应赔偿装修费用和形象设计费的损失及依《补充协议》需要丁俪承担的电�安装费、煤气管道铺设费用、整体消防工程施工费用等按有效租期予以相应扣减的请求，未予支持，并无不当。
综上，原一、二审判决认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理得当。丁俪的再审请求和理由无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持浙江省宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第444号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴飞明
代理审判员 田建萍
代理审判员 叶捷思
二○一五年五月八日
书记员赵丹