四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终1078号
上诉人（原审被告）：四川省福元肉类食品有限公司，住所地四川省资中县松山坝工业集中区。
法定代表人：黄进之，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周贞柏，四川泰维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：资中县品元食品商行，住所地四川省资中县城南开发区武陵小区。
主要负责人：孙雪梅，该商行经理。
委托诉讼代理人：赖勇，男，该商行职工。
委托诉讼代理人：张宁，资中县重龙法律服务所法律工作者。
上诉人四川省福元肉类食品有限公司（以下简称福元食品公司）因与被上诉人资中县品元食品商行（以下简称品元食品商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2016）川1025民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福元食品公司的委托诉讼代理人周贞柏，被上诉人品元食品商行的委托诉讼代理人赖勇、张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福元食品公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院将被上诉人提交的与本案无关联的证据予以采信是错误的；上诉人提交了资中县委、政府相关文件和会议纪要，主要证明上诉人经营出现困难，为重组需要，在政府的主导下须对包括上诉人在内的企业进行整体搬迁，也就是出现了租赁合同中约定的特殊情况。但一审法院以该证据属于四川多多生态农业集团有限公司事宜认为与本案无关，并不予采信，这是错误的；案涉租赁合同约定了任何一方出现特殊情况，均可行使解除权，上诉人在出现特殊情况后以通知的形式终止合同是符合法律规定的；一审判决认定被上诉人修建冻库经上诉人同意是错误的，该事实的认定既无证据证明，也不符合生活常理；即使上诉人在第一份租赁合同履行期间同意了修建冻库，在第一份合同租赁期限届满，被上诉人也不能要求上诉人就装饰装修物赔偿损失，而本案已经在履行第二份租赁合同了，上诉人更不应赔偿装修物损失；一审法院以评估价值直接认定损失更是错误的，首先，被上诉人修建的冻库是擅自修建的违规构筑物，不能进行交易，其不存在市场价值。其次，对评估财产的使用年限作了错误定义，如将冻库的使用年限计算到25年，如果本案第二份租赁合同期限届满，上诉人不同意续租，被上诉人只能自行拆除冻库后将房屋返还给被上诉人，其还有可能继续使用冻库吗？那是否之后未使用的年限要由被上诉人赔偿损失，显然是不可能的。被上诉人在投入时就应当预见到房屋租赁合同期满后其自行应承担的损失。二、一审判决适用法律错误。在本案中，上诉人没有违约，应当依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条驳回被上诉人的诉讼请求，而不能适用第十一条第一项的规定。
品元食品商行在二审中辩称，被上诉人将冻库修建于租赁的库房内，处于上诉人的监管范围长达数年，上诉人均未提出异议，且被上诉人的经营范围确需冻库，符合双方签订房屋租赁合同目的，故被上诉人修建冻库上诉人是默许了的。上诉人系因自身经营需要，不属政府行为，其解除合同是单方违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确请求维持原判。
品元食品商行向一审法院起诉请求：判令福元食品公司赔偿因单方违约终止房屋租赁协议给品元食品商行造成的搬迁、过渡损失50万元（冻库搬迁损失待评估后确定）；福元食品公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：品元食品商行与福元食品公司于2011年9月9日签订《房屋租赁协议》，由品元食品商行承租福元食品公司厂区内1500平方米库房（四川多多生态农业集团有限公司厂区内），租期3年。品元食品商行承租后，在租赁的库房内修建了1700立方米高冷冻库一座，用于冷冻商品的储存。该合同到期后，双方续签了《房屋租赁协议》，租期3年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。2015年5月4日，福元食品公司向品元食品商行发出《关于腾空现租用我公司仓库的通知》，提出提前终止房屋租赁协议。品元食品商行收到该通知后，于2015年5月10日向福元食品公司复函，提出“双方租赁协议尚未到期，需继续履行协议；福元食品公司强行终止租房协议的行为属于违约行为，将给品元食品商行造成巨大的经济损失，就损失赔偿问题请福元食品公司尽早与品元食品商行协商解决。”但福元食品公司未与品元食品商行协商损失赔偿问题，仅多次催促品元食品商行完成搬迁事宜，且于2015年8月15日再次书面通知品元食品商行搬迁。之后，品元食品商行将所经营的商品全部搬走，但保留了冻库未搬。2015年11月27日，品元食品商行在搬迁前书面函告福元食品公司，期限其在2015年12月31日前协商赔偿事宜，但福元食品公司在规定的时间内仍未与品元食品商行协商，并电话答复不予赔偿。一审审理中，品元食品商行向该院申请对其建设的冻库及附属设施现有价值和冻库及附属设施拆除后的残值进行鉴定。该院委托四川长江资产评估有限公司进行了司法评估，该公司出具评估结论为：“截止评估基准日2016年3月22日，品元食品商行所建冻库及附属设施评估价值（取整）为740,267.00元；其中：房屋构筑物评估原值521,188.40元，评估净值442,236.36元；机器设备369,254.00元，评估净值298,031.16元。”一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，该院予以确认。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行各自的义务。双方于2011年就本案讼争厂房签订了第一份《房屋租赁协议》，该协议到期后双方又续签了第二份《房屋租赁协议》，约定租赁期限3年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。第一次租赁的期间内，品元食品商行在租赁的库房中修建了冻库一座，且使用至搬迁之日止，品元食品商行虽未对修建冻库事宜与福元食品公司达成书面合意，但福元食品公司按约收取了管理费、物管费等费用，时长数年。且租赁物位于四川多多生态农业集团有限公司厂区内，处于福元食品公司的监管范围中，而福元食品公司未对此提出异议。而品元食品商行的经营范围确需冷冻仓库，品元食品商行在租赁的库房中修建冻库符合双方签订的租赁合同的目的。故该院认为品元食品商行在租赁的仓库中修建冻库属福元食品公司默许。在租赁期内，福元食品公司提出因四川多多生态农业集团有限公司重组需搬迁为由，提前终止房屋租赁协议。品元食品商行复函要求福元食品公司继续履行合同，若福元食品公司执意解除，应当赔偿品元食品商行的损失，但双方未对终止租赁合同和赔偿事宜达成一致意见。福元食品公司多次催促后，品元食品商行发函告知福元食品公司其准备于2015年底前搬迁完毕，同时要求福元食品公司于2015年12月31日前就赔偿事宜进行协商，故双方就搬迁事宜和损失赔偿问题未能达成一致意见。福元食品公司在未发生法定解除事由和合同约定的解除事由的情况下，提出终止合同，显属违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，品元食品商行请求福元食品公司赔偿因违约终止房屋租赁协议给其造成的冻库搬迁损失，该院在房屋构筑物评估净值的范围内予以支持。对于机器设备的损失，机器设备属于能够搬迁的动产，福元食品公司提出终止协议，品元食品商行予以了函告终止协议的事项，应当视为品元食品商行同意终止房屋租赁合同，在合同终止后，品元食品商行（承租人）负有腾房义务。品元食品商行应当在合理期间内妥善保管、搬迁能拆除、搬迁的动产，因品元食品商行未对搬迁、过渡损失举证证明，其要求福元食品公司赔偿机器设备的损失和过渡损失50万元，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告福元食品公司在本判决生效后10日内赔偿原告品元食品商行冻库损失442236.36元；二、原告品元食品商行在判决生效后10日内将所租赁仓库腾空交付给被告福元食品公司；三、驳回原告品元食品商行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，鉴定费22,200元，合计26,600元，由原告品元食品商行负担6600元，由被告福元食品公司负担20,000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交资中县人民政府常务会议纪要（第73次）、资中县人民政府资中府阅（2016）24号、39号文件，其据以证明福元食品公司将整体搬迁及土地将由政府收储的事实。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；认为该证据的形成时间为2016年5月以后，且并不能证明是政府行为。本院认为，因被上诉人对上诉人提交新证据的真实性无异议，该组新证据与其一审法院审理中提交的证据有关联性，本院予以采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人与被上诉人于2014年10月31日签订的《房屋租赁协议》有约定“甲方（即上诉人）如遇国家政策、政府搬迁行为，乙方（即被上诉人）必须配合甲方，且不得要求任何赔偿及补偿；在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前三个月通知对方，协商后解除本协议。”2015年5月4日，福元食品公司向品元食品商行发出《关于腾空现租用我公司仓库的通知》，该通知载明有“根据《中共资中县委办公室、资中县人民政府办公室关于成立多多生态农业集团帮扶工作领导小组的通知》（资委办【2014】169号）的精神，为帮助多多集团走出困境，由金山集团承债式重组多多集团……。按照承债重组协议，现多多集团的厂区整体分批搬迁到资中县经济开发区新厂区，用多多集团迁建后的176亩土地开发建设“资中国际物流商贸城”工程。按照县帮扶办领导小组同意安排，本工程计划于2015年6月动工，要求我公司于5月底前腾空现仓库库房、饲料厂及集团办公楼，为6月份开工做好搬迁准备。你与我公司签订的租房协议只好提前终止，请予理解支持。”2015年5月10日，品元食品商行向福元食品公司书面回复，其回复函载明“我公司依法要求贵公司继续履行合同至2017年9月30日。我公司经咨询，该文件属于资中县委、县政府内部文件，对外不具有普遍约束力，且贵公司与金山集团属于商业置换合作，不能据此终止我公司与贵公司依法签订的《房屋租赁协议》。”2015年11月17日，品元食品商行向福元食品公司发出《关于冻库搬迁的函》，主要载明“我公司从大局出发，考虑社会的和谐稳定，准备按照贵公司要求在年底前搬迁完毕。贵公司因发展需要要求我公司搬迁属于违约行为，我公司向贵公司提出的补偿要求双方尚未协商达成一致，若在2015年12月31日前未能就补偿一事达成协议，我公司将向法院提起诉讼。”因被上诉人申请就本案损失进行鉴定，其支付鉴定费22,200元。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议》解除是否因上诉人福元食品公司违约导致；二、上诉人应否对被上诉人的损失承担赔偿责任以及应承担多大的赔偿责任。
关于案涉《房屋租赁协议》解除是否因上诉人福元食品公司违约导致的问题。本案中，案涉《房屋租赁协议》尚在履行期，福元食品公司因其企业自身发展需要，需提前收回出租房产用于整体发展规划，福元食品公司提出该解除合同理由符合双方《房屋租赁协议》所约定的合同解除条件，即“一方出现特殊情况”。但案涉《房屋租赁协议》具体约定的内容为“甲方（即上诉人）如遇国家政策、政府搬迁行为，乙方（即被上诉人）必须配合甲方，且不得要求任何赔偿及补偿；在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前三个月通知对方，协商后解除本协议。”就本案查明的事实来看，对福元食品公司涉及的企业发展，虽当地县委、县政府参与了，并出台了相关文件及会议纪要，但该行为仅是政府为扶持或支持企业发展所履行的职责行为，并不属于国家政策或政府行为需要对福元食品公司所属房产进行拆迁，因此，福元食品公司提出解除合同的理由不具备双方约定的“如遇国家政策、政府搬迁行为”的解除条件。而双方约定当一方出现特殊情况时，是必须提前三个月通知对方，协商后解除协议，也即如一方出现特殊情况需提前解除合同，除必须在三个月前提出外，还需要双方协商才能解除。福元食品公司在自身出现特殊情况后提出解除合同，其仅提前三个月通知了品元食品商行，但未与品元食品商行具体协商，因此，福元食品公司在本案中解除合同的方式及理由并不符合双方合同的约定，不具备协议解除的条件。现福元食品公司在不具备法定和约定条件的情况下要求解除《房屋租赁协议》，其行为即属违约行为，应承担相应的违约责任。
关于上诉人应否对被上诉人的损失承担赔偿责任以及应承担多大的赔偿责任问题。被上诉人起诉请求的损失为搬迁、过渡损失50万元及冻库搬迁损失，一审判决认定被上诉未举证证明搬迁、过渡损失50万元，对该项损失未予支持，被上诉人对此亦未提起上诉，应视为被上诉人予以认可。关于冻库损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”该冻库修建于案涉租赁仓库内，已与仓库结合在一起非毁损不可分离，形成了附合。而上诉人主张其没有同意被上诉人修建冻库，虽本案没有证据证明上诉人明示同意，但对于被上诉人修建冻库是明知的，其在长达四年多的时间均未表示反对，且被上诉人修建冻库符合其租赁合同的用途，属于善意添附，因此，被上诉人修建冻库的行为应视为上诉人同意。本案因上诉人违约导致合同解除，上诉人理应承担赔偿损失的责任，但根据上述法律规定，上诉人赔偿的损失是剩余租赁期内装饰装修残值损失。因为，承租人对租赁房屋进行装饰装修不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，还会更多考虑租赁期限的长短，当租赁期限届满，其进行的装饰装修损失将无权要求出租人补偿。也即，承租人进行的构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物价值，当房屋租赁合同履行期限届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说已经在租赁期限内使用完毕。但对于在租赁期限届满前、租赁合同解除时，因房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定价值。根据以上分析，承租人按照租赁期限享用装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修费用。因此，剩余租赁期内装饰装修残值损失的确定应通过装饰装修的工程造价，将该费用平均分摊在租赁期限内，然后扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。一审判决直接以鉴定意见确定的冻库评估净值作为上诉人应承担的损失，有违法律规定，本院予以纠正。本案剩余租赁期内装饰装修残值损失的确定应为：冻库评估原值521,188.40元，本案租赁期限为6年（两次租赁合同时间），被上诉人剩余租赁期限为21个月（被上诉人搬迁时间确定为2015年12月31日）；521,188.40元÷6年÷12月×21月=152,013.28元。另外，因本案系上诉人违约导致解除合同，被上诉人就本案损失申请鉴定所支付的鉴定费22,200元应认定为其直接损失，应由上诉人承担。上诉人应赔偿被上诉人损失为152,013.28元+22,200元=174,213.28元。
综上所述，福元食品公司的上诉请求部分成立。本院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省资中县人民法院（2016）川1025民初402号民事判决第二项、第三项，即被上诉人资中县品元食品商行在本判决生效后10日内将所租赁仓库腾空交付给上诉人四川省福元肉类食品有限公司；驳回被上诉人资中县品元食品商行的其他诉讼请求；
二、撤销四川省资中县人民法院（2016）川1025民初402号民事判决第一项，即上诉人四川省福元肉类食品有限公司在本判决生效后10日内赔偿被上诉人资中县品元食品商行冻库损失442,236.36元；
三、上诉人四川省福元肉类食品有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人资中县品元食品商行损失174,213.28元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4400元，由被上诉人资中县品元食品商行负担2420元，由上诉人四川省福元肉类食品有限公司负担1980元；二审案件受理费7934元，由上诉人四川省福元肉类食品有限公司负担3900元，由被上诉人资中县品元食品商行负担4034元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周利芬
审 判 员 吴 敏
代理审判员 王 侯
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 阴 莲