江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10198号
上诉人（原审被告）：黄淳安，男，1973年6月4日生，汉族，住江苏省太仓市。
上诉人（原审被告）：熊雪莲，女，1975年12月13日生，汉族，户籍地江西省宜春市奉新县，暂住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：黄林平，江西康拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李雪，女，1985年11月20日生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：马金龙，江苏娄东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王洁，江苏娄东律师事务所律师。
上诉人黄淳安、熊雪莲因与被上诉人李雪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初6159号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄淳安、熊雪莲不服一审法院判决上诉请求：根据双方签订的合同约定，由于被上诉人没有提供交易所确定的实际排号日及履行通知上诉人确定房产过户的时间、按照约定支付第二期购房款27万元，为此，上诉人不配合被上诉人办理预约备案号登记的行为应当是合理、合法，符合合同约定，不构成违约；2、双方约定的第二期购房是现金交付，并未提出资金托管之事，至于第三期66万元购房款也是被上诉人宰过户后贷款到帐后三天内一次性付清，虽有“如办理资金托管”的约定，也只对第三期购房款的付款方式作出不确定的附条件付款的约定，与第二期现金付款的约定没有关联。因此，由于被上诉人没有在交易所确定实际排号为准日前向上诉人支付第二期房款27万元，故被上诉人的行为构成了违约。请求二审法院支持上诉请求。
被上诉人李雪认为，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖契约是真实意思表示，双方应当本着诚实信用，维护交易市场和谐稳定的原则，切实履行合同。被上诉人的主要合同义务是支付购房款，上诉人的主要合同义务是配合被上诉人办理过户手续，本案中，被上诉人按约支付定金，缴纳税费和筹集购房款，积极履行合同的义务，但是上诉人怠于履行办理过户手续的义务，甚至在中介的多次催告下明确表示不同意出售房屋，上诉人以其明确意思表示不履行主要债务，构成根本违约，而资金是否需要监管以及被上诉人是否具有公积金的贷款能力，均不影响上诉人就涉案合同应当履行的主要义务。据此，被上诉人根据合同法107条的规定选择继续履行合同的方式来要求上诉人来承担违约责任，被上诉人一审中的诉讼请求有事实和法律的依据。另外，房地产买卖契约的当事人为上诉人和被上诉人，中介只是作为居间人，并非合同一方的当事人，因此，中介并非本案的诉讼主体。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审原告李雪的起诉请求：1、要求两被告继续履行2016年6月21日签订的《房地产买卖契约》并协助原告办理太仓市××室的房地产过户手续；2、本案诉讼费由被告负担。
一审法院审理查明：2016年6月21日，原告李雪作为乙方，被告黄淳安、熊雪莲作为甲方，太仓市润发房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订《房地产买卖契约》一份，内容为：“一、甲方自愿将坐落在城厢镇津华苑1-504室的房地产出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交总价为966000元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金3万元，第二期30万元（包含定金）并办理房产过户手续，过户日期按交易所实际排号为准；第三期款666000元，于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清，如办理资金托管，甲方售房款最后从房产交易所托管中心领取，并办理房产交接。丙方收取乙方中介费47000元，中介费过户当天当场付清。三、甲乙双方必须提供房产过户相关证明及资料，甲乙双方在丙方的监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款等手续。甲方需付清水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理等费用，户口迁出。四、相关其他费用，房产交易费由丙方承担，契税由丙方承担，土地交易费由丙方承担，营业税由丙方承担，个人所得税由丙方负担（甲方须提供原购房发票及契税单）。五、甲方保证上述房地产权属清楚。若产生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。……十一、双方约定的其他事项：甲乙双方约定，甲方在房产过户前结清之前的物业费，乙方需在过户之前一次性付清47000元整给丙方用于交税，多少与甲乙双方无关。乙方保证此房为其夫妻双方名下的第二套房，否则多出的税金由乙方承担。甲乙双方认可过户日期从交易所实际排号为准，甲方确定此房幼儿园、小学都可用，交房之前甲方需迁走户口。”合同还约定了其他事项。
合同签订当天，原告向被告支付了定金3万元。2016年7月5日，太仓市润发房地产经纪有限公司代为缴纳了太仓市××室的个人所得税9360元及契税18720元。原告名下尾号为4786的中国工商银行账户显示：2016年6月29日至2016年8月31日期间，该账户内陆续多次有款项转入，截至2016年8月31日，该账户内余额为301825.25元。本案在审理过程中，经本院释明，原告于2016年9月30日将合同所约定的第二期款27万元提存至一审法院账户。
审理过程中，一审法院依职权向太仓市润发房地产经纪有限公司工作人员曾晓兰进行调查，曾晓兰向本院陈述：“我公司负责提供房源，客户信息是由恒太中介提供的，目前买卖双方均由我公司在负责联系；合同签订当天，买家李雪夫妻、房东夫妻及两家中介人员均在场，合同在我公司里签订；合同所约定的二期款交付至资金托管账户应当和交易备案同时进行；正常情况下的操作流程应为：买家第一期款支付后由中介做网签预约交税，然后预约备案号，备案之后办理公积金贷款并预约不动产交易；不动产证办理完毕后办理抵押权证，交易便基本结束；上述交易的流程在签订合同时跟双方都说过；目前中介已经为双方预约好备案号，但因为卖方要回老家没有及时签字，现在就等着卖家备案签字；中介多次通知卖家，买家也催过很多次，但卖家回来后于8月20日说不卖了，称现在房价也涨了，如果卖掉再去买房子买不到他需要的房子。”
被告黄淳安向法院提交的其与中介人员曾晓兰的微信聊天记录显示：曾晓兰分别于8月22日、8月23日、8月24日、8月26日催促被告准备其他证件，并表示客户税金已交，不要拖时间，被告黄淳安称在上海。8月26日的聊天记录中被告黄淳安称：“你怎样和他们说话对你有利你应该清楚，弄到现在这个结果主要是当时你们要把买方二期付款拿去监管，本来买方当时都说直接是给我的，结果你们通电话后买方就变卦了，本来我当时拿到现金可再买其他房，不会到现在出高价买，我损失最少30万以上……”，曾晓兰则称：“明天是你们怎么谈，关键点不在于我们，监管是他们的事情，因为他们要公积金贷款，只是他们不知道公积金贷款要监管而已。这个怎么会是我们建议的，客户的意思还是想让你们尽快过户。”
就第二期购房款的支付及房屋过户如何约定，原告向法院陈述：合同签订时已经向被告明确要办理公积金贷款，中介虽未详细告知资金托管的流程，但提到公积金贷款需要资金托管，当时原告也没有仔细理解资金托管的含义；被告对该情况知晓，且被告也从未向原告要求在6月30日前拿到第二期购房款。被告黄淳安则陈述：合同签订时中介及原告未有告知资金托管的情况，自己也不清楚原告支付的购房款需要支付至资金托管账户，现原告未能依据被告要求的时间支付购房款，致使被告错过购房时机，故不同意将房屋过户给原告。
另查明：坐落于太仓市××室房屋系被告黄淳安与被告熊雪莲共同共有。
上述事实，有原告李雪提交的房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、房地产买卖契约、房地产交易税收情况证明、税收缴款书、银行交易明细，被告黄淳安提交的微信聊天记录，一审法院制作的曾晓兰的谈话笔录，到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应按照协议约定履行各自的义务。原告在与被告签订合同后按约支付了定金3万元，并委托中介缴清了过户所产生的税费，该期间其名下银行账户余额亦显示有与第二期购房款数额相当的款项进账，在法院释明后亦及时将第二期购房款27万元提存至法院，应当认为原告已履行合同约定的支付定金、缴纳税费的义务及为下一步履行合同付款义务积极筹集款项，原告亦具有相应的履行能力。就合同第二期购房款的约定问题，一审法院认为，原告及中介机构的陈述均表明在合同签订时对公积金贷款及资金托管事项有所提及，且双方签订的《房地产买卖契约》中就资金托管的流程亦有相应约定，双方作为重要不动产交易的当事人，均对自身权利义务有审慎之注意义务，被告认为合同签订时从未提及资金托管之事，但其提供的证据不能证实其观点，不予采信。相反，被告提交的微信聊天记录显示中介机构在8月期间曾多次催促被告提供办理过户的证件资料，在中介机构告知原告已交税的情况下被告未予配合，亦未就款项支付提出异议，与其所称约定在6月30日前收到第二期购房款的内容不符；且庭审中被告明确表示不愿意按照原合同继续履行，故认定被告的行为已构成违约。作为非违约方，原告有权要求被告承担继续履行的违约责任，故对原告要求被告协助原告办理太仓市××室房屋过户手续的诉讼请求予以支持。被告熊雪莲经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告黄淳安、熊雪莲于本判决生效之日起10日内协助原告李雪办理太仓市××室的房屋过户手续。
案件受理费13460元、减半收取6730元，由两被告负担。案件受理费原告已预交，不再退还，由两被告在履行本判决时一并给付原告。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
二审中，上诉人黄淳安、熊雪莲向本院提供证据如下：第一组证据，银行交易流水号，证明签约当天也向案外人丁从金借款40万元用于购买房屋，当时约定6月底还清的话利息是每天800元计算。如果未还清，按照月利率3分计算。第二组证据，商品买卖合同和契税催款通知书，证明目的是被上诉人因为没有及时支付30万元，造成涉案房子没有及时过户，因此导致上诉人需要多缴纳购房契税2.9万元（按两套房的契税）。
被上诉人李雪对上述证据质证认为，两组证据在一审举证期限内都是客观存在的，且上诉人对于该两组证据都是知悉掌握的，因此，都不属于新证据。对于第一组证据因为涉及到案外第三人，真实性无法确认，其次在2016年6月21日同一天，上诉人的账户之内既有转出40万元的记录，又有转入40万元的记录，所以真实性无法确认。另外，该借款与本案也没有关联性。对于第二组证据，形式上的真实性没有异议，但上诉人就涉案房屋出售后的购房款的用途与本案没有关联性。另外，上诉人在一审中当庭陈述因涉案房屋没有按时交易，而导致其该组证据中主张的房屋无法进行交易，而上诉人在二审庭中主动提供证据证明了其一审陈述中的房屋如期进行了交易，两次庭审中，上诉人的陈述存在明显的矛盾之处，再次，交易房屋为重大事项，交易双方当事人都会谨慎为之，关于投资不当的风险问题，应当由投资人自行承担。因此，第二组证据也与本案无关联。
本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上述契约中有“办理资金托管”的约定，根据契约文意无法得出只对第三期购房款的付款方式作出不确定的附条件付款的约定。根据一审法院对涉案房屋中介机构相关人员的调查以及上诉人黄淳安、熊雪莲提供的微信聊天记录，中介机构在2016年8月期间曾多次催促上诉人提供办理过户的资料，在中介机构人员告知李雪已经交税的情形下其仍未提供，也未就购房款的支付方式提出过异议，鉴于上诉人在一审审理期间明确表示不同意继续履行合同，故一审法院认定其构成违约并无不当。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。上诉人黄淳安、熊雪莲上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13460元，由上诉人黄淳安、熊雪莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一七年三月二日
书 记 员 许炯