广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第50号
上诉人（一审被告）：陈远平，广西象州人。
委托代理人：范新闻，广西鹏程律师事务律师。
被上诉人（一审原告）：杨容芳，广西贺州人。
委托代理人：刘平菊，广西金中大律师事务所律师。
上诉人陈远平因与被上诉人杨容芳租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭于2015年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人陈远平的委托代理人范新闻，被上诉人杨容芳及其委托代理人刘平菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年5月7日，杨容芳与陈远平签订《租赁协议》，杨容芳将其所有的位于柳州市北雀路十二区XX栋XX号（面积约45平方米）的房屋出租给陈远平，租用期限为2012年6月1日至2019年6月1日，房屋门面租金为每月1050元，且每月租金按50元递增。但自2012年7月至今，陈远平一直只按每月1050元支付房屋租金，违背了双方《租赁协议》的约定。杨容芳要求解除与陈远平之间的《租赁协议》，并由陈远平向其支付房屋租金欠款11550元（自2012年8月至2014年4月共21个月，以每月50元计算），双方之间为此发生纠纷，杨容芳将本案诉至一审法院。
一审法院另查明：杨容芳与陈远平签订的《租赁协议》第三条第1款约定“在任何情况下，乙方（陈远平）如不按期缴纳租金及相关费用的，除按规定缴纳有关费用外，每拖一天，则按月租金及各项费用总数的3%收取滞纳金。拖延超过十五天的，甲方（杨容芳）有权收回房屋门面，一切费用不予退还。”
一审法院经审理认为，杨容芳、陈远平在平等自愿基础上形成租赁合同，内容合法有效，应受到法律的保护。双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务，陈远平应按约定的租金向杨容芳履行付款义务。杨容芳主张由陈远平按照每月递增的方式补足未付租金的诉讼请求，并不超出合理范围，也不存在违法情形，故一审法院予以支持。对于杨容芳主张解除合同的诉求，一审法院认为，双方合同条款中载有协议解除条款，在陈远平未按约定支付租金，拖延超过十五日的，杨容芳有合同解除权，故对杨容芳主张解除合同的诉讼请求，一审法院亦予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定判决如下：1、解除杨容芳与陈远平于2012年5月7日签订的租赁协议；2、陈远平支付杨容芳租金11550元。案件受理费89元，由陈远平负担。
上诉人陈远平不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实不清楚。从《租赁协议》可得知上诉人与被上诉人签订的协议出租的房屋地址是在柳州市北雀路十二区XX栋XX号，这是一审双方认可的事实。根据被上诉人提供的证据来看，被上诉人不是柳州市北雀路十二区XX栋XX号房屋所有权人，其也不可能将该房屋出租给上诉人；事实也证明被上诉人自2012年5月7日与上诉人签订该《租赁协议》后，被上诉人从2012年6月起至今从未将房屋交付上诉人使用过，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。被上诉人属于违约在先，在被上诉人没有将所出租的房屋交付上诉人使用前，上诉人有权拒绝履行《租赁协议》的义务，并有权要求被上诉人承担违约责任。而一审法院在没有查明事实，分清责任的情况下，认定上诉人没有按照《租赁协议》履行义务，判决上诉人承担违约责任并解除合同是错误的。二、一审法院对证据认定错误。被上诉人一审向法庭提交的证据《房产证》证号为柳房权证字第××号，房屋所有权人为杨容芳，该房屋座落在北雀路12区XX栋X单元，房号为XX；被上诉人提供的柳州市柳北区福利社区出具的证明一份，该证据证实被上诉人系北雀路12区XX栋X单元××的房屋所有权人。而本案讼争的出租房屋为柳州市北雀路12区XX栋XX号，即上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》约定出租的房屋。从以上证据证实被上诉人不是柳州市北雀路12区XX栋XX房屋的所有权人，从一审庭审结束至今被上诉人也没有提供任何证据证明柳州市北雀路12区XX栋XX房屋为其所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，出租人就未取得有关权属证书的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法院却忽视了上诉人与被上诉人所签订的出租房屋是位于柳州市北雀路12区XX栋XX房屋，而被上诉人对柳州市北雀路12区XX栋XX房屋没拥有任何权利。一审法院没有认真审查被上诉人提交的租赁协议、房产证和社区证明，草率作出上述判决，侵害了上诉人的合法权利。上诉人与被上诉人所签订的《租赁协议》所指的出租房屋是柳州市北雀路12区XX栋XX房；被上诉人提供的房产证和社区证明证实被上诉人是北雀路12区XX栋××房的所有权人，该证据恰恰证明了被上诉人不是柳州市北雀路12区XX栋XX房的所有权人。从以上事实和证据来看，被上诉人没有按照《租赁协议》履行义务，违约在先，应当承担违约责任。一审法院判决认定上诉人违约应当承担违约责任没有事实和法律依据。一审法院没有查明事实，对证据审查不认真，致使证据认定错误，没有辨别出《租赁协议》约定的出租房屋与被上诉人作为证据提供的《房产证》、社区《证明》上的房屋不是同一套房屋；又因被上诉人与上诉人签订的《租赁协议》约定的出租房屋没有合法的产权凭证，导致该《租赁协议》无效，被上诉人应当承担导致《租赁协议》无效的法律责任。
据此，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用应由被上诉人承担。
被上诉人杨容芳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，上诉人陈远平对一审查明的事实提出以下异议：首先，一审法院遗漏查明本案合同标的物（柳州市北雀路十二区XX栋XX号房屋）的真正所有权人，被上诉人称该房屋不是自己的，一审法院对房屋产权问题没有查清楚。其次，XX房屋是用于门面租赁，而一审法院查明是用于住房租赁。双方约定了每月1050元租金，但是没有约定递增租金，与一审判决认定的事实不符。最后，租赁房屋没有交付，上诉人与被上诉人之间没有履行合同，不能按照合同解除来处理。上诉人对一审法院认定的其他事实无异议。上诉人陈远平未向本院提交新的证据。
被上诉人杨容芳对一审查明的事实未提出异议，但对上诉人提出的异议作出以下答辩：租赁房屋的门牌号与实际门牌号有误，签订合同以后被上诉人才发现该错误，以前与上诉人有协商，但是上诉人没有对此再签订更正地址的协议。本案中实际的房屋门牌号是××。被上诉人杨容芳未向本院提交新的证据。
对上诉人认为遗漏查明的事实，本院认为：1、双方当事人都承认，被上诉人拥有产权的是××房，上诉人实际租赁的也是××房，XXX号房与本案无关，合同对合同标的的书写有笔误。对此，本院予以确认；2、上诉人主张双方没有约定递增租金，与本案的主要证据——双方2012年5月7日签订的《租赁协议》中的第二条的第3点的约定不符，且未提出的证据推翻该约定，本院不予采信。
综上，一审查明的事实除租赁物的门牌号码有误，被上诉人杨容芳主张的11550元是按照每月递增50元的方法计算得出外，其余事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明：被上诉人杨容芳拥有产权的是柳州市北雀路十二区12栋××房屋，并非XXX号房屋，上诉人实际租赁的是××房。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、本案实际租赁的××房屋是否是本案的诉讼标的？2、实际租赁的××房屋是否有合同，并按合同履行？3、上诉人是否有违约的行为？
关于第一个争议焦点，本院认为，本案涉及的××房是本案的诉讼标的。虽然双方2012年5月7日签订的合同中载明的是XXX号房，但双方实际履行合同的过程中，上诉人实际使用的是××房。虽然上诉人称被上诉人没有交付XXX号房，但其一直没有要求被上诉人交付XXX号房，且对被上诉人交付的××房，在启用时至双方成讼的两年多时间内，上诉人也没有提出异议，认为交付的标的物不符合合同约定，说明上诉人对双方实际租赁的是××房并无异议。因此，上诉人实际租赁的××房屋是本案的诉讼标的。
关于第二个争议焦点，本院认为，首先，柳州市北雀路十二区XX栋XX号房屋并非被上诉人的房屋，双方都明知不是租用该房屋；其次，上诉人对交付的租赁物在本案二审之前并无异议；再次，双方除此合同之外并未签订有其他合同。因此，双方合同上约定的柳州市北雀路十二区XX栋XX号房屋为双方租赁物，明显属于笔误。双方实际租赁的××房屋应按照双方2012年5月7日签订的合同履行，上诉人应按合同中的约定履行租金递增的义务。一审判决按照合同支付尚欠租金并无不当。
关于第三个争议焦点，本院认为，上诉人在实际履行过程中，虽然认为租金递增的约定不公平，但其并没有依照法律赋予的撤销权在一年内向法院提出撤销该约定，因此，该约定属于有效条款，上诉人应按合同中的约定履行租金递增的义务。现上诉人没有按照合同约定履行租金递增义务，仅仅按照没有递增的1050元支付每月的租金，构成违约，符合双方合同约定的解除合同条件。一审判决解除合同正确。
综上所述，上诉人上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89元（上诉人陈远平已预交），由上诉人陈远平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
审 判 员 李婷婷
代理审判员 丁立波
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 梁耀尹