云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终937号上诉人（原审原告）：陈胜聪，女，汉族，1986年5月2日生，云南省马关县人，现住马关县。被上诉人（原审被告）：文山市九福房地产开发有限公司。法定代表人：祝大猛。住所地：文山市龙海路金玉名园Ａ区。委托诉讼代理人：朱武明、高雪，云南华汇（文山）律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：向昌怀，文山市九福房地产开发有限公司监事，特别授权。上诉人陈胜聪因与被上诉人文山市九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）商品房销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2017）云2601民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈胜聪上诉请求：1.请求判令撤销云南省文山市人民法院作出的(2017)云2601民初1663号民事判决书中的第(二)、(三)项判决；2.请求改判支持上诉人一审提出的诉讼请求。事实与理由：一、对一审法院认定的法律事实以及相关证据的认证均无异议，但一审法院对上诉人目前住房状况的案件事实并未作审查。本案中，因被上诉人逾期交房，致使上诉人一直在外租房居住，导致上诉人损失增加。二、一审法院法律适用错误，理由如下：(一)一审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从而支持被上诉人在庭审中提出的要求降低逾期交房违约金数额的主张；对上诉人主张的自2016年6月1日(一审判决确定为2017年7月1日起)起计算至实际交房之曰止的诉请，因违约金已经超过法律规定造成的损失30％标准，故不予支持。上述一审法院的判决理由自相矛盾，并不能简单依照该法条对被上诉人的主张予以支持。一审法院认为：双方对违约金虽然约定明确，但原告(上诉人)未提交其损失的相关依据，而又确定因违约金已经超过法律规定造成的损失30％标准，故对上诉人的诉请不予支持，该论述显然是自相矛盾，即一审法院在未查明损失具体数额的前提下，当然就没有依据来确定违约金超过造成损失的30％标准，且被上诉人并未对双方约定的违约金过高提出相关依据。故一审法院的判决依据并不能成立。(二)一审法院主要依照的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定对违约金数额进行确定，系对该法条的误读，判决违背了该法条的精神。该法条的规定实际上包含三层意思：一是当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任；二是当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30％为标准，予以适当调整；三是当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。由此可见，本条的规定涉及违约金数额的确定原则、能否对违约金数额进行调整以及以何作为参照标准调整违约金的问题。1.关于违约金数额的确定原则问题。众所周知，违约责任是民事责任的一种，违约金系承担民事责任的方式。我国《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法。由此可见，违约金是由当事人协商确定的，是法律确立的合同自由原则或者意思自治原则的具体体现。同时，违约金即具有担保的作用，而且违约金与违约行为导致的实际损失并没有必然的因果关系，即使合同一方违约没有造成合同另一方任何损失，也要按照合同的约定承担违约责任，进而更有利于督促当事人履行合同义务，以保障对方当事人合同权利的实现。综上，在违约金的数额确定上，应当以双方有效合同约定为原则，以调整违约金数额为例外。本案中，被上诉人逾期交房，已经构成实质性违约，依法应当按照双方合同约定的违约金计算方法承担违约责任。2.关于能否对违约金进行调整的问题。首先，本案中，双方约定的违约金计算标准为逾期交房后按照每天20元进行计算，即每年7300元，符合法律规定，并无过分高的情形。上诉人为购房已经向被上诉人全款支付了329464元房款，因被上诉人违约至今未交房，上诉人需要支出房租，且从法理上看以房款为本金，年利率6％的占用资金利息计算也远远超过双方约定的违约金。一审法院以因违约金已经超过法律规定造成的损失30％标准，从而支持被上诉人提出减少违约金的主张于法无据。另外，本案中，上诉人仅要求按照合同约定违约金计算标准进行计算，并无不当，没有进一步提供损失具体数额相关依据的责任。其次，我国《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该规定可以看出，我国《合同法》对当事人在合同制约定的违约金数额确定的原则界线是，只要当事人约定违约金数额低于造成的损失，守约方就有权要求调整，至于高于造成损失的必须是过分高于的约定违约金，才允许当事人请求人民法院或者仲裁机构进行调整，体现出侧重保护守约方的权益。本案中，被上诉人在一审的庭审中仅口头要求降低违约金，并没有提供双方约定的违约金过分高的相关证据，一审法院就对双方约定的违约金进行随意性调整显然违背了公平和诚实守信原则。综上所述，一审法院在适用法律错误的情况下，作出(2017)云2601民初1663号民事判决书中的第(二)、(三)项判决，依法应当予以撤销，请求人民法院改判以支持上诉人的上诉请求。九福公司未作答辩。陈胜聪向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》有效，合同继续履行；2.判决被告按2016年1月20日双方签订的《合同补充协议》第七条第3项约定向原告承担每日20元的违约金7900元，在庭审中增加从2017年7月1日起的违约金计算至实际交房之日止；3.判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于文山凤凰时代第2幢601号商品房一套，套内建筑面积为126.6平方米，总价款为329464元，交房时间为2016年5月31日前。同日双方在《商品房购销合同》的基础上又签订了《合同补充协议》。对《商品房购销合同》中有关契税、维修基金、违约金的承担等作变更补充约定，补充协议约定，如被告原因导致逾期交房的，超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的，被告有权解除合同，同时退还原告已付房款并支付逾期期间的违约金，退、付全部的款之日合同自动解除；如继续履行合同，被告按日向原告支付逾期期间每日20元的违约金。合同签订前，原告于2014年11月8日向被告交付定金20万元，合同签订后，原告向中国建设银行申请个人贷款12万元，中国建设银行于2016年12月4日已将贷款12万元转到被告账户上，余款9464元原告分两次支付给被告。原告已全部付清被告房款。原告又于2015年9月25日向被告支付了1000元办证费。交房时间届满，被告一直未通知原告接收房屋。现被告截止2017年6月30日止共计逾期交房395天。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约定向被告履行了支付购房款义务，被告未按合同约定按时交付房屋的行为已经违反了合同约定，被告应承担相应的民事责任。因被告在庭审中明确表示对原告诉请违约金7900元(20元／每天×395天)的计算方式无异议，本院依法确认并支持原告的该项诉请。关于原告主张从2017年7月1日起的违约金计算至实际交房之日止的诉请，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额’’。原、被告双方对最后交房日期超过90日之后的违约金虽然约定明确，但原告未提交其损失的相关依据，被告在庭审中要求降低逾期交房违约金数额。根据上述事实和法律规定，综合本案事实，原告主张从2017年7月1日起的违约金计算至实际交房之日止的诉请，因违约金已超过法律规定造成的损失30％标准，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持，被告要求降低违约金依法进行调整的辩解理由本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈胜聪与被告文山市九福房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》有效，合同继续履行；二、被告文山市九福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告陈胜聪支付违约金7900元；三、驳回原告陈胜聪的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文山市九福房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未向本院提交证据。经查明，陈胜聪与九福公司于2016年1月17日签订《商品房购销合同》，2016年1月20日签订的《合同补充协议》，但一审认定双方于2016年1月20日签订《商品房购销合同》错误，本院予以纠正。本院认定的其余法律事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：九福公司是否应按合同约定承担每日20元的违约金至实际交房之日止。本院认为，双方当事人于2016年1月17日签订的《商品房购销合同》及2016年1月20日签订的《合同补充协议》均是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，内容不违反法律强制性、禁止性规定，为合法、有效合同，对双方当事均具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利、义务。本案中，作为房屋购买者的陈胜聪已全部付清了购房款，其已完成了合同义务，但作为房屋销售方的九福公司却未按合同约定的2016年5月31日前将“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房”交付给陈胜聪，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于逾期交房，双方在《商品房购销合同》第九条约定，“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方（九福公司）按每天10元向乙方（陈胜聪）支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”此后，双方在《合同补充协议》第七条第3项约定“……如继续履行合同，甲方按日向乙方支付逾期期间每日20元的违约金。”第十六条约定“本协议与商品房购销合同对同一事项约定发生冲突时以本协议为准。……”即双方对九福公司逾期交房违约责任在补充协议里作了新的约定。陈胜聪的一审诉讼请求是计算至2017年6月30日止，对此后的违约金一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”但本案中，经查阅一审卷宗材料，九福公司并没请求减少违约金，故一审法院适用此司法解释属于适用法律错误。九福公司仍应按补充协议约定按每日20元计算违约金至实际交房之日止。综上所述，原审判决认定基本事实部分错误，适用法律部分错误，导致实体处理结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持文山市人民法院（2017）云2601民初1663号民事判决第一项，即：“一、原告陈胜聪与被告文山市九福房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》有效，合同继续履行。”。二、撤销文山市人民法院（2017）云2601民初1663号民事判决第二、三项，即：“被告文山市九福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈胜聪支付违约金7900元；三、驳回原告陈胜聪的其他诉讼请求。”。三、由文山市九福房地产开发有限公司支付2016年6月1日至2017年6月30日的违约金7900元，此后的违约金按每日20元计算至实际交房之日止。二审案件受理费50.00元，由文山市九福房地产开发有限公司公司承担。一审案件受理费按照一审判决执行。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  熊 祥审判员  张文科二〇一七年十月二十三日书记员  李思颖