辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4318号
上诉人（原审被告）：上海鸿得利重工有限公司，住所地上海市浦东新区金丰路277号。
法定代表人：熊华，该公司经理。
委托诉讼代理人：王英超，辽宁威旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈溪，女，1983年3月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王智远，辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李娜，女，1982年10月11日出生，回族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：王英超，辽宁威旺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳柏高房产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区云峰北街34号（车库9门）。
法定代表人：郎洋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史闯，男，1987年5月17日出生，汉族。
上诉人上海鸿得利重工有限公司（以下简称“鸿得利公司”）因与被上诉人陈溪、李娜、沈阳柏高房产经纪有限公司（以下简称“柏高经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鸿得利公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案全部诉讼费用由被上诉人陈溪承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人陈溪在房屋买卖交易过程中存在违约行为，本案中被上诉人陈溪购买涉案房产办理贷款未办成的原因如下：（1）被上诉人陈溪未依照合同约定前往银行办理贷款申请。（2）被上诉人柏高经纪公司提供的“零首付”贷款方式不符合银行要求。（3）柏高经纪公司未能尽到通知陈溪前往银行办理贷款的义务。在《不动产买卖合同》签订及履行过程中，李娜和上诉人不存在任何违约行为。在签订该《不动产买合同》时，上诉人履行了如实告知义务，对涉诉房屋的产权登记情况及与其他有关的内容均没有对被上诉人陈溪、第三人作任何隐瞒，上诉人向被上诉人陈溪及第三人提供了完整且全面的有关涉诉房屋办理交易过户的手续和材料，没有任何隐匿及拖延。
二、一审判决适用法律错误。一审法院没有依照双方合同约定及合同法规定进行判决。被上诉人陈溪的违约行为涉嫌构成缔约过失责任，一审判决未予依法认定。本案无论是依照双方合同中的约定，还是依照合同法的相关规定，本案被上诉人陈溪的行为均系违约行为，只有上诉人才有权解除合同。一审判决未能准确把握依法解除的原因。本案中，被上诉人陈溪以自己不去贷款的行为表明其将不再履行合同义务。上诉人有权解除合同、不退定金、追究其违约责任。
陈溪辩称，上诉人主张前后矛盾。我不存在违约行为，上诉人列举的各项合同条款避重就轻，没有条理。本案关键在于客观上能否办成贷款。合同第二条明确约定零首付购房，一审中，证人闫岩明确表示无法办理零首付贷款。因此客观上双方不可能按约定完成零首付贷款，合同第九条第一款明确约定贷款三个月内未下批复，三方无条件解约，按照三方零首付约定，三个月也无法办成贷款，因此三方应无条件解约，已收定金如数返还。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
李娜辩称，同意上诉人的上诉请求，一审判决没有查明合同中的相关约定，没有查明的内容是第四条中的2、8、9项和第九条第5项，也没有查明陈溪未履行合同的事实。一审判决没有正确适用合同法有关定金罚则的法律规定，本案第三人作为专业中介公司，其在签订合同前就应知道：一、公司名头房产能否进行贷款。二、零首付贷款能否得到银行批准，中介公司对上述两点没有向上诉人告知，导致上诉人与被上诉人签订合同，无论被上诉人基于何种原因，客观事实是被上诉人没有履行合同，而是否公司名头不能贷款，以及零首付贷款是否可以办成，应当以银行书面材料为准，而不是中介机构的主观陈述，请求法院将本案发回重审或依法改判。
柏高经纪公司辩称，卖房时房证名头为上诉人，我们得知手续难办，因为公司名头房子在银行不能贷款，我们就先签订了一个违约协议。本案需要把公司名头改为个人名头，才能办理贷款手续。后来无法履行。
陈溪向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的不动产买卖合同；2.被告返还双倍购房定金2万元及2万元的利息，利息200元，共计20,200元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其所主张的20,000元定金的利息从2016年1月5日计算至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准，同时增加一项诉讼请求为要求被告承担律师费4000元。
一审法院认定事实：2015年9月20日，原告（买方、乙方）与被告鸿得利公司的委托代理人被告李娜（卖房、甲方）及案外人沈阳积邦房产置业有限公司（居间方、丙方）签订《不动产买卖合同》一份，约定原告购买位于沈阳市铁西区兴华南街38号（1-7-2）房屋，房屋价款为420,000元，原告在合同签订之日向被告李娜支付定金10,000元，原告以贷款方式付款，原告需要向银行申请贷款420,000元。合同第九条约定“1、经甲乙双方协商如不可抗拒因素（例如贷款未办成或过户之间存在其余风险）三方无条件解约，如在三个月内未下批复三方也无条件解除合约......3、贷款费用及代办费由乙方一次性交予丙方办理......5、如办理贷款因乙方个人原因（征信不良）等问题，甲方、丙方有权不退回定金及中介费。”。合同签订当日，原告向被告李娜交付定金10,000元。
另查，现案涉房屋登记在案外人韩翠莲名下，登记时间为2016年1月13日。韩翠莲与被告李娜系母女关系。
又查，2016年1月4日，原告同二被告申请出庭的证人闫岩就购买案涉房屋问题进行了电话商谈，闫岩在谈话中提到案涉房屋无法贷款。
庭审中，被告鸿得利公司称仍愿意将案涉房屋出售给原告。二被告申请的证人张书豪在证言中证实其亦与二被告签订过房屋买卖合同，中介代其办理的系零首付贷款，银行未予办理，其不再购买房屋后，二被告将定金退还。二被告申请的证人闫岩在证言中证实其曾在2016年1月4日与原告就购买案涉房屋的事情通过电话，在其同被告李娜与原告及中介公司就购买房屋一事进行商谈时，中介内部就是否通知过原告办理贷款一事存在分歧。第三人申请的证人崔罡在证言中证实在2015年12月7日办理贷款的前两天，其认为案涉房屋不具备办理贷款的条件而未通知原告去办理贷款。
一审法院认为，原告与被告李娜签订的涉诉房屋买卖合同系原告与被告鸿得利公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。因案涉房屋买卖合同约定了“贷款未办成”、“在三个月内未下批复”的无条件解约条款，应视为约定了合同的解除条件，即该合同为附解除条件的合同。现虽原告主张被告鸿得利公司已将案涉房屋出售他人而不能履行合同，但被告鸿得利公司却当庭表示将案涉房屋过户到案外人韩翠莲名下系为了减少贷款障碍、方便交易，仍愿意将案涉房屋出售给原告，且结合韩翠莲系被告李娜母亲的事实，故无法认定案外人韩翠莲与被告鸿得利公司之间存在真实的买卖关系。同时，因案涉房屋登记于案外人韩翠莲名下的时间为2016年1月13日，而此时早已超过三个月贷款未下批复的无条件解除合同的约定期限，故从此方面亦不能认定被告鸿得利存在违约行为。另一方面，因原告未去贷款并非其自身原因导致，而是中介公司未通知其办理所致，且根据证人张书豪和证人崔罡的证言以及证人闫岩与原告的通话录音内容均可证实案涉房屋系客观上无法办理零首付贷款，而根据合同约定的价款数额与约定的贷款数额来看，案涉房屋买卖合同恰恰是零首付贷款，因此，即便是原告去银行办理贷款，银行也不会予以批准放贷，该情况符合合同约定的“贷款未办成”及“在三个月内未下批复”的无条件解除合同的条件，故应认定合同已在签订后满三个月解约条件成就时解除，原告及二被告均无过错，被告鸿得利公司作为承受民事责任的委托人，应将定金10,000元返还给原告。被告李娜作为被告鸿得利公司的委托代理人不应承担责任。对于原告主张的要求二被告给付双倍定金利息的诉讼请求，因二被告并无过错，不应承担违约责任，故对原告该请求，不予支持。对于原告要求二被告承担律师费4000元的诉讼请求，该主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告陈溪与被告李娜就位于沈阳市铁西区兴华南街38号（1-7-2）房屋所签订的《不动产买卖合同》于2015年12月20日解除；二、被告上海鸿得利重工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈溪返还定金10,000元；三、驳回原告陈溪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由原告陈溪承担296元，由被告上海鸿得利重工有限公司承担209元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案《不动产买卖合同》系缔约各方真实意思表示，上诉人鸿得利公司未能提供充分证据证明该合同存在无效情形，该合同内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。在该合同履行过程中，发生“贷款未办成”及“在三个月内未下批复”的符合合同中约定的三方无条件解约情形，故在三方均无过错的情况下，均有权解除合同，一审判决对此认定准确，论理充分，本院应予确认。关于上诉人鸿得利公司提出被上诉人陈溪未前往银行办理贷款申请属于违约的问题，因客观上并不具备办理贷款条件，上诉人也未能提供证据证明未能成功办理贷款的主要原因是由于陈溪未亲自按时到银行所致。同时，上诉人鸿得利公司主张被上诉人陈溪存在违约行为，仅为单方陈述，缺少相关证据予以证明，而被上诉人陈溪在一审时出具了大量证人证言为证，且被上诉人柏高经纪公司在未收取中介费用的情况，对陈溪的主张均予以确认，陈溪系依约行使解除权，一审法院根据查明本案相关事实，确定鸿得利公司向陈溪单倍返还已收取的定金，并无不当。根据证据证明责任优势规则，鸿得利公司的上诉主张亦不足以否定一审判决认定的事实和裁判结论，故对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，鸿得利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费505元，由上诉人上海鸿得利重工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年五月九日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。