福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终139号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）林瑞正，男，住上杭县。
委托代理人兰子禄，福建汇才律师事务所律师。
委托代理人韩强，福建汇才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）上杭县粮食储备直属库，住所地上杭县。
法定代表人江锦生，主任。
委托代理人廖赞梅，福建政华律师事务所律师。
委托代理人胡永传，男，住上杭县。
上诉人林瑞正因与被上诉人上杭县粮食储备直属库（以下简称上杭储备库）租赁合同纠纷一案，不服上杭县人民法院（2015）杭民初字第1971号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人林瑞正的委托代理人兰子禄、韩强，被上诉人上杭储备库的委托代理人廖赞梅、胡永传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：上杭储备库与林瑞正自2009年开始签订租赁协议，2013年1月5日签订的两份《租赁协议书》，约定林瑞正分别租用上杭储备库直属库内1号仓外空地约150㎡场所用于场地制作经营和上杭储备库直属库内原6号、4号库二廒场所用于工房经营，年租金分别为3600元和20000元。两份协议均约定，租期一年一订，从2013年1月1日至2013年12月31日止；租赁期间，如需改变用途或经营必须征得上杭储备库同意，否则视为林瑞正违约；未经上杭储备库同意，林瑞正不得转租；协议第三条第2款约定，上杭储备库如因政策或重要情况变化需提前解除合同，上杭储备库应提前一个月通知林瑞正。林瑞正承诺保证予以全力支持，上杭储备库无需对林瑞正作任何补偿；林瑞正所需用的水、电费用以及工商税费一概自理。水电费用应在上杭储备库通知时间内缴交，逾期未交，上杭储备库有权停供水电、中止合同并追缴费用。
合同签订后，上杭储备库将承租场地移交林瑞正使用，林瑞正按约交缴租金至2013年12月。租赁期间，林瑞正未经相关部门审批，在租用的150㎡空地上砌起台阶并搭建了铁皮房等建筑物并进行了相应的装饰装修，用于经营“风标美食”和“斗牛小酒吧”，在租用的原6号、4号二廒库房内部进行装饰装修，在外部搭建了铁皮房等建筑物，用于经营“悦丰美食”和“新风标广告”。其中“悦丰美食”转租给他人，“风标美食”和“悦丰美食”由他人经营，“斗牛小酒吧”和“新风标广告”由林瑞正经营。上杭储备库于2013年5月开始多次告知林瑞正合同到期后不再续租，并于到期日前腾空租赁场所，将租赁的房屋、场地移交上杭储备库。现租赁物林瑞正尚未移交给上杭储备库，其中“风标美食”尚在经营。截止2014年8月，林瑞正欠上杭储备库电费12567.37元。
另查明，租赁物的用地属划拨用地。2013年上杭县土地收购储备中心与上杭储备库签订《土地收储协议书》，对上杭储备库位于城区东门丁家山库区房地产进行收储，包括讼争租赁物。上杭储备库诉至法院，请求：1、林瑞正在判决生效之日起三日内将坐落在上杭县临城镇丁家山上路上上杭县粮食储备直属库内原6号、4号二廒及直属库内原1号仓外的空地约150㎡腾空并移还上杭储备库；2、林瑞正在判决生效之日起三日内支付自2014年1月1日起至林瑞正将上杭县粮食储备直属库内6号、2号二廒腾空并移还之日止按月租金1666.66元计算的租金［其中2014年1月1日至2015年5月31日的租金为28333元（1666.66元／月×17个月）］；3、林瑞正在判决生效之日起三日内支付自2014年1月1日起至林瑞正将上杭县粮食储备直属库内原1号仓外的空地约150㎡腾空并移还之日止按月租金300元计算的租金［其中2014年1月1日至2015年5月31日的租金为5100元（300元／月×17个月）］；4、林瑞正在判决生效之日起三日内支付所欠电费12563.37元（17713度×0.7095元／度）；5、诉讼费用由林瑞正承担。林瑞正反诉请求：1、确认双方之间的《租赁协议书》无效；2、上杭储备库返还林瑞正已支付的2013年6月1日至2013年12月31日期间的租金12716.69元；3、上杭储备库赔偿林瑞正经济损失419142.82元。
原审法院认为，上杭储备库与林瑞正签订的两份《租赁协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方由此成立了租赁合同关系，均应依约全面履行合同义务。现合同约定的租期已届满，双方未再续约，林瑞正应返还租赁物，但林瑞正仍继续占用租赁物，因此应支付房屋占有使用费（房屋占用使用费应按合同约定予以计算）。合同约定林瑞正所需电费由其自理，现上杭储备库予以垫付电费12567.37元，该电费应由林瑞正承担。故上杭储备库的诉请，于法有据，予以支持。林瑞正认为租赁物为划拨用地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，未经相关部门审批不得出租，据此反诉主张合同无效，因条例规定划拨用地未经审批不得出租在性质上属管理性禁止性规范，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，双方之间的租赁合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。租赁合同签订后，上杭储备库按约将租赁物交付林瑞正，林瑞正已实际使用该租赁物，林瑞正应按合同约定支付租金，故林瑞正反诉请求上杭储备库返还林瑞正已经支付的2013年6月1日至2013年12月31日期间的租金12716.69元，依据不足。根据协议第三条第2款的约定，提前解除合同，上杭储备库无需对林瑞正作任何补偿，现合同已到期且合同依法有效，林瑞正以合同无效、上杭储备库存在过错为由要求上杭储备库赔偿经济损失419142.82元（地面附着物及内部装修折合人民币419142.82元）的依据不足。故林瑞正的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。林瑞正辩称上杭储备库在林瑞正经营的饭店用餐未结清费用，要求多退少补，但林瑞正未提供证据且与本案系另一种法律关系，故林瑞正的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、林瑞正于判决生效之日起十日内腾空坐落于上杭县临城镇丁家山上路上杭县粮食储备直属库内原6号、4号二廒及直属库内原1号仓外的约150平方米的空地并将该租赁物返还上杭储备库；二、林瑞正于判决生效之日起十日内支付上杭储备库自2014年1月1日起至上杭县粮食储备直属库内原6号、4号二廒腾空并返还上杭储备库之日止按每月1666.66元的标准计算的房屋占用使用费；三、林瑞正于判决生效之日起十日内支付上杭储备库自2014年1月1日起至上杭县粮食储备直属库内原1号仓外的空地腾空并返还上杭储备库之日止按每月300元的标准计算的房屋占用使用费；四、林瑞正于判决生效之日起十日内支付上杭储备库电费12567.37元；五、驳回林瑞正的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取475元由林瑞正负担；反诉案件受理费3888元由林瑞正负担。
一审判决后，林瑞正不服，向本院提出上诉称：
一、上诉人与被上诉人之间签订的《租赁协议书》应属无效。
涉案租赁合同标的物为国有划拨土地使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，原则上不得出租，即使在例外的情况下，也应当符合法定条件，即须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法签订土地使用权出让合同，向市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金，还需按照规定办理登记。前述规定明显规范的不是当事人的“市场准入”资格，而是规范城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或抵押类型的合同行为，虽未明确规定违反此类规范将导致合同无效，但如果违反此规定对划拨土地使用权进行处置，则显然损害了国家利益，所以应当属于效力性强制性规定。本案中，被上诉人作为出租人，却故意隐瞒涉案土地使用权的划拨性质和即将被上杭县土地收购储备中心收储的事实，欺骗上诉人作出错误意思表示与其签订涉案租赁合同，在缔约过程中存在重大过错，造成上诉人在涉案标的物上搭建构筑物、装饰装修等方面的重大损失，且被上诉人未履行法定批准和登记手续，擅自将所收取租金中包含的土地收益据为己有，严重损害了国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，参照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，应当认定本案租赁合同无效，对无效合同，应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定进行处理，根据归责原则判令各方当事人承担返还财产、折价补偿和赔偿损失的合同无效责任。而一审法院在原判决中违反《土地管理法》的立法主旨和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的精神，将《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定错误理解、识别为管理性禁止性规范，进而将涉案租赁合同错误定性为有效合同，混淆合同无效责任与预期违约责任的界限，显属全案错判。
二、被上诉人应当赔偿上诉人因合同无效所造成的损失。
本案中，影响涉案租赁合同效力的根本原因在于标的物的瑕疵和行政审批手续的欠缺，被上诉人作为涉案土地的使用权人，对土地权属性质和特定用途是明知或应知的，办理审批手续或补正合同效力更是其应尽的法定义务，但被上诉人当为不为，不当为而乱为，对导致涉案租赁合同无效存在重大过错。更何况，上诉人基于对合同有效的信赖和被上诉人的同意，在涉案土地上投入巨额资金进行改扩建、装修，却因合同无效而无法充分利用租赁物进行经营收益，合同目的落空。上诉人所遭受的经济损失与被上诉人的重大过错存在因果关系，且有上杭县“动迁房屋二次装修补偿单价评估明细表”、“动迁房屋附属设施、构筑物补偿单价明细表”可供参照确定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人诉请被上诉人赔偿损失于法有据。
三、被上诉人应当返还上诉人部分租金
上诉人自2013年5月下旬停止了对租赁物的使用、收益，室内物品已基本腾空，使租赁物符合按照性质使用后的状态，满足返还条件，只是因为双方对补偿问题存在争执而被上诉人拒绝验收，但租赁物已处于被上诉人的实际控制之下，因此，上诉人不应再行支付租赁场所的占有使用费，被上诉人应当返还上诉人已经支付的2013年6月1日至12月31日期间的租金12716.69元。
综上所述，原判决认定事实不清、适用法律错误。请求依法撤销原判决，并予以改判。
被上诉人上杭储备库辩称：
一、双方签订的租赁协议书有效。被上诉人系基于租赁物的安全考虑才出租，且被上诉人已告知上诉人不可能长期出租，因此采取一年一签的方式签订协议，被上诉人也未损害国家利益，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》亦属管理性的禁止性规范。
二、双方约定租赁场所只能用于上诉人做广告的场地制作，但上诉人擅自开设饭店、转租及搭盖简易房均属违约、违法行为，损失应由上诉人自行承担，且协议也约定被上诉人无需作任何补偿。
三、被上诉人已按协议告知上诉人应按时腾空租赁场所，但上诉人至今未腾空移还被上诉人。
综上，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对于原审判决认定的事实，上诉人认为一审认定“林瑞正未返还租金场地”是错误的，事实是：上诉人已经在2013年5月下旬即按被上诉人的要求关闭了当时尚在经营的“斗牛小酒吧”、“悦丰美食”和“新风标广告”停止了对租赁物的使用、收益，室内物品已基本腾空，使租赁物符合按照性质使用后的状态，满足返还条件，被上诉人断水断电的情况下已经无法经营应当视为移交；上诉人认为一审判决遗漏以下事实：1、被上诉人出租涉案土地和地上建筑物未经有关部门批准；2、被上诉人在2008年已经知道涉案土地即将被上杭县土地收购储备中心收储。对于原审认定的其余事实，双方均无异议。本院对双方无异议的事实予以认定。
本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁协议书》是否合法有效？二、被上诉人在本案中是否存在过错？是否应当赔偿上诉人的各项损失？三、上诉人是否已将租赁物返还给被上诉人？该返还时间及租金数额如何认定？对此，本院予以分析，并作如下认定。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。该法并没有禁止划拨土地上建房出租，从法律适用的角度看，《中华人民共和国城市房地产管理法》既是上位法，又是新法，应较《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》优先适用。故被上诉人将讼争租赁物出租，未违反法律、法规的强制性规定，双方据此签订的《租赁协议书》合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《租赁协议书》第三条第2款“被上诉人需提前解除合同，应提前一个月通知上诉人，被上诉人无需对上诉人作任何补偿”的约定，被上诉人无需对上诉人进行补偿，上诉人认为本案合同无效，且被上诉人对此存在重大过错，并要求被上诉人赔偿其改扩建、装修的损失，无事实和合同依据，本院不予支持。上诉人认为其于2013年5月已停止对租赁物的使用，租赁物已处于被上诉人的实际控制之下，但上诉人并未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人要求被上诉人返还2013年6月1日至2013年12月31日期间的租金，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8726元，由上诉人林瑞正负担。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 范文祥
审 判 员 郭胜华
代理审判员 吴金燕
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 郑冬明
附注：
主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。