北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11263号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘海莲，女，1981年8月26日出生。
委托代理人高立宏，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人赵欣，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）范立飞，男，1983年7月11日出生。
委托代理人王杰，北京市景运律师事务所律师。
委托代理人王国雁，女，1982年11月6日出生，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人郝美芳，女，1974年11月2日出生。
上诉人刘海莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第01350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年8月，范立飞诉至原审法院称：2013年5月16日，我与刘海莲在北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定，刘海莲将其位于北京市房山区×公寓×苑×号楼×单元603室房屋（以下简称涉案房屋）出卖给我，房屋总价款120万。我于签订合同当日交付给刘海莲定金3万元，并交纳了中介费。后双方于同年6月23日签订了网签合同。我从银行贷款60万元，剩余房款双方口头约定于办理过户当日付清。银行贷款审批通过后，7月11日，我交纳了各项税费，并将购房款29万元存入房山区住房和城乡建设委员会存量房自由交易资金监管账户。当天没来的及办理过户手续，华熙公司为双方另约定了过户时间。过户当天，由于我与妻子的结婚证是马来西亚领取的，建委要求我办理翻译手续并进行公证，此程序之前我并不知情，华熙公司也没告知。我于8月7日领取了公证书，并将该事实告知华熙公司。华熙公司约定8月12日去办理过户手续，过户当天刘海莲以房屋涨价为由，要求提高房价，双方未协商一致，未能办理过户。8月22日再次约好过户时，刘海莲称房子不卖了。刘海莲因房价上涨而毁约行为已构成违约，起诉要求刘海莲继续履行房屋买卖合同，协助我办理房屋产权过户手续。
刘海莲辩称：我不同意房屋过户给范立飞属实。不同意的原因是范立飞答应7月底以前将全部房款120万元给付我。我当时准备用这笔钱去通州买一套房子，由于范立飞没有将房款及时给付，通州的房价已经上涨了，因此买不了了。另双方签订的房屋买卖合同规定，买受人于银行贷款批贷后3日内向出卖人支付首付款60万元（拟申请贷款为60万元），若买受人未按照合同约定时间付款导致合同不能履行，逾期15日出卖人有权解除合同，买受人按照房屋价款的10%向出卖人支付违约金。7月11日，是范立飞的原因过户未成功，之后8月12日才再次约定过户。8月12日我曾要求范立飞给付房款补偿，双方协商未成。因为范立飞没有及时将房款给付，已构成违约，因此不同意范立飞办理过户手续的诉讼请求。另反诉要求：1、解除范立飞与我于2013年5月16日签订的房屋买卖合同；2、范立飞支付违约金12万元。
华熙公司述称：合同签订后，因为房子涨价，刘海莲要求涨房价，华熙公司曾组织范立飞与刘海莲进行协商，范立飞同意再给付刘海莲1万元，刘海莲未同意，双方没能达成协议。范立飞给付刘海莲的定金3万元，其中1万元押金在我公司，房屋交付完成后退还给刘海莲。贷款在第一次组织过户即2013年7月11日以前就已经下来了。我公司没有违约之处，不应承担责任。对于范立飞、刘海莲何方违约我公司不发表意见。
原审法院经审理认为：范立飞、刘海莲签订的存量房屋买卖合同，系双方自愿达成，且不违反国家法律政策的规定，故为有效合同。合同签订后，双方应依据合同规定的内容诚信履行，范立飞应依约支付房款，刘海莲应协助范立飞办理产权过户手续。双方在买卖合同中约定，买受人于申请贷款银行批贷后3日内向出卖人交纳购房首付款60万元，当事人双方同意买受人申请供款银行批贷后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。即办理过户时间与给付60万元首付款时间为同一时间。另规定若买受人未按本合同约定时间付款或其它违约行为导致交易不能进行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同。依据该合同，双方应在批贷后3日内过户及交付首付款，但并没有约定，如果批贷3日后，没有过户，是否给付首付款。但依交易习惯，贷款应在房产过户后由银行划入出卖人账户，即先过户后再给付出卖人贷款。即只有过户之后，范立飞才可能将房款付清。范立飞、刘海莲及华熙公司7月23日办理过户，系双方同意，属于达成了新的协议。当天因范立飞结婚证问题未能办理，刘海莲亦同意另定时间办理过户，说明刘海莲同意在范立飞完备结婚证问题后再过户。之后范立飞积极完成了结婚证的公证，并及时要求办理过户，其并无故意违约行为。由上可见，虽然从贷款获批至范立飞办理完成结婚证的公证手续时间已超出15日，但均系在双方协商之下完成，即双方同意的情况之下进行，故并不能视为范立飞违约。且合同约定的批贷后3日内付清房款需在过户完毕的前提之下才可能完成，过户前范立飞不可能将全部房款付清刘海莲。故刘海莲所称范立飞违约不能成立，其反诉请求法院不予支持。刘海莲在8月22日明确表示房子不卖了，其行为明显为因房价上涨而毁约，该行为缺乏交易诚信，属于违约行为。我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现范立飞要求继续履行合同，符合法律规定，法院应予支持。本案华熙公司无违约责任，但其留取的1万元押金应作为房款，在合同履行时给付刘海莲。据此，原审法院于2014年3月判决：一、范立飞与刘海莲所签订的《存量房屋买卖协议合同》属有效合同，需继续履行；刘海莲于判决书生效后十五日内协助范立飞将位于北京市房山区×公寓×苑×号楼×单元603室房屋过户到范立飞名下；二、范立飞给付刘海莲房款一百一十七万元（总房款一百二十万元，范立飞已给付刘海莲三万元）；三、华熙公司给付刘海莲房款一万元（系扣留押金一万元）（其中二、三项与房产过户同时履行）。
判决后，刘海莲不服，上诉至本院称：一、原审法院认定事实不清；二、双方合同约定范立飞应于贷款银行批贷后三日内支付房屋首付款，但范立飞未依约支付，已构成违约，应承担违约责任；三、华熙公司未尽到审查监督义务，在本案存在过错；综上，原审法院认定事实存在严重错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持我原审诉讼请求。范立飞、华熙公司同意原判。
经审理查明：2013年5月16日，范立飞（买受人）、刘海莲（出卖人）在华熙公司签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：刘海莲将涉案房屋出卖给范立飞，房屋总价款120万元；采用银行按揭贷款方式付款；合同签订之日，买受人交纳购房定金3万元，该定金用于冲抵购房款；买受人于申请银行贷款批供后3日内向出卖人交纳购房首付款60万元，拟申请贷款60万元，买卖双方协商该房产核验完毕后且买受人购房资格审核通过后5日内双方办理该房产的贷款手续；银行贷款部分的房款按银行相关规定支付；出卖人应当在产权过户当日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，买受人申请贷款银行批贷后三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同约定，自合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行合同内容均视为违约：其中合同签订后，若出卖人未按合同约定交房期限，延迟不配合买受人办理手续的或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房款的万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行，若逾期超过15日，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房款的10%向买受人支付违约金；若买受人未按本合同约定时间付款或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天内的，每逾期一天，买受人应按总房款折价款的万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行。若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。
当日，范立飞交付给刘海莲定金3万元，其中1万元押于华熙公司处，并交纳了中介费。2013年6月23日，范立飞、刘海莲签订网签合同。银行贷款审批通过后，范立飞于2013年7月11日将购房款29万元存入房山区住房和城乡建设委员会存量房自由交易资金监管账户。范立飞当日交纳了各项税费，因时间问题双方当日未办理过户手续。华熙公司为范立飞、刘海莲双方约定2013年7月23日办理过户手续。过户当天，由于范立飞与妻子的结婚证是马来西亚领取的，建委要求范立飞办理翻译手续并进行公证。后范立飞于2013年8月7日领取了公证书，并将该事实告知华熙公司。华熙公司为双方约定2013年8月12日去办理过户手续，过户当天因房屋涨价，刘海莲要求范立飞给付2万元，范立飞同意给付1万元，双方未协商一致，未能办理过户。2013年8月22日再次约好过户时，刘海莲称房子不卖了。
原审审理中，范立飞向原审法院提交了与刘海莲爱人李×电话联系的录音，该录音中有如下内容：李×表示房子不卖了，范立飞问再给付2万元是不是也不卖了，李×表示不卖了，因为范立飞违反合同中有关首付款支付的约定；范立飞称首付双方曾约定先将29万存入网签的监管帐户，剩余房款过户当日给付，李×称因差一个手续未完成过户，是范立飞的责任，其提出解除合同，又表示当时对上述约定未提出异议，但因范立飞拖得时间太长，提出要范立飞给付损失，李×还提到同样的房子135万成交。刘海莲认可录音证据的真实性。本院审理期间，刘海莲称2013年7月23日办理过户时范立飞结婚证出现问题后，其仍然认为签了合同还是要依约继续履行的。
上述事实，有存量房屋买卖合同、录音光盘（有书面整理记录一份）、收款收据、税费发票以及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：范立飞与刘海莲签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。刘海莲上诉称范立飞违反双方有关首付款的支付时间的约定，其有权解除合同。根据上述合同中有关“买受人于申请银行贷款批供后3日内向出卖人交纳购房首付款60万元”，“买受人申请贷款银行批贷后三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续”以及范立飞提供录音的内容，可以确定范立飞应于双方办理涉案房屋权属转移登记时支付首付款，在范立飞支付29万元后，剩余房款于房屋转移登记后付清。本案中根据双方陈述可知，范立飞、刘海莲曾协商一致于2013年7月23日办理过户，在该日因范立飞结婚证问题未能办理过户后，刘海莲仍愿意继续履行合同，并同意另订时间办理过户。在此期间，双方并未就付款问题重新约定。故在双方另行办理过户手续前，范立飞未支付房款不违反双方约定。刘海莲的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信，其上诉请求本院不予支持。原审法院判决双方继续履行合同，范立飞支付房款，刘海莲协助范立飞办理过户手续，并无不妥，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费35元，由刘海莲负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费1350元，由刘海莲负担（已交纳）；二审案件受理费2770元，由刘海莲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
审 判 员 史 伟
代理审判员 王艳芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张邵青