山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第58号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王其中。
委托代理人：张华平，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人：程伟，山东鲁北律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王永桂。
委托代理人：刘炳杰，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人王其中因与上诉人王永桂租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2012）东商初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王其中及其委托代理人程伟，上诉人王永桂的委托代理人刘炳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王其中向原审法院起诉称，2010年1月28日（农历），原、被告签订合作协议一份，协议约定被告租用原告位于东营区西苑水产市场的边房一处，用于经营水产品；租金每年4000元，被告承担水电等费用。自合同签订之日至今被告未支付租金，已构成根本违约。请求判令解除原、被告签订的合作协议；被告支付原告租金8767元、偿还垫付的物业卫生费7800元，并承担起诉之日至付款之日的租金。
王永桂答辩称，原、被告口头约定免除前两年的租金，原告要求支付租金的请求不能成立；原告请求偿还垫付物业卫生费7800元无事实和法律依据。请求法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。
王永桂反诉称，2010年3月13日，原、被告签订合作协议一份，约定被告租用原告位于东营区西苑水产市场的边房一处，用于经营水产品；租金每年4000元；租赁期限10年，如原告随意解除合同赔偿被告损失50000元。现原告自行毁约，趁被告不在时将租赁房屋拆除。请求判令原告赔偿被告损失50000元。
王其中答辩称，原、被告之间的协议实际上是租赁协议，在被告违约拖欠房屋租金的情况下，原告已经提出解除合作协议的诉讼；原告未同意免除被告的租金，并且涉案房屋是被告家人自行拆除的，所以被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回。
原审法院查明，原告在东营区西苑水产批发市场长期租用了三间门面房。2010年，原告在其租用的房屋外建边房一间。2010年3月13日，原、被告签订合作协议一份，协议约定，被告租用原告位于东营区西苑水产市场的边房一处，用于经营水产品；自2010年3月9日起租金每年4000元；租赁期限10年，如原告随意解除合同赔偿被告损失50000元；电源由原告负责提供，被告自备电表，被告将电费按电表数付给原告，并承担每月电损10元。
合同签订后，被告在承租的房屋内建造了海鲜池，安装了冷冻设备，安装了卷帘门等经营设施。被告未支付原告租金。自2011年3月份起，西苑水产市场的物业管理单位东营市凌志商贸有限责任公司每月向原告收取市场设施费900元。
2012年7月底，被告租用原告的上述房屋因无合法建设手续，被市场管理部门拆除。房屋拆除前，被告自行将安装的防盗门（卷帘门）、制冷设备、电缆拆回。
上述事实，有原、被告的陈述和原、被告签订的合作协议一份、东营市凌志商贸有限责任公司出具的证明二份在案佐证。
原审法院认为，原告将违法建设的房屋出租给被告，违反了法律的强制性规定，原、被告签订的租赁合同属于无效合同。但原告投入了资金和场地建设的房屋，已经交付被告使用，被告应当参照约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。被告使用房屋的时间自2010年3月9日至2012年7月27日房屋被拆除，使用时间为2年零139天，根据双方对租金的约定，被告应付原告房屋占有使用费4000元×2年4000元／365天×139天=9523元。市场管理部门收取的市场设施费，是在原、被告签订租赁合同之后发生的，该费用的负担未在合同中作出约定，且收费是依据原告租用市场房屋的数量确定的，与被告租用原告的边房没有明确关联，原告主张该费用由被告负担没有事实和法律依据。因此，原告请求被告返还垫付的费用7800元，证据不足，不予支持。关于被告的反诉请求，原告将房屋出租给被告，被告根据经营需要投入资金进行了装修和改造，在租赁期限尚未届满前因房屋是违法建筑而被市场管理部门拆除，必然给被告造成一定的经济损失。原告对被告损失的产生存在较大的过错，应当承担赔偿责任。但由于原、被告签订的租赁合同无效，被告依据该合同的约定，请求被告赔偿经济损失50000元，不符合法律规定，不予支持。依据原、被告的过错程度和被告的实际损失，酌情确定原告赔偿被告经济损失5000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、被告王永桂于判决生效之日起十日内支付原告王其中房屋占有使用费9523元；二、原告王其中于判决生效之日起十日内赔偿被告王永桂损失5000元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告其他反诉请求。上述第一、二项折抵后，被告尚需支付原告4523元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由原告负担91元，被告负担123元；反诉费525元，由原告负担53元，被告负担472元。
王其中不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋拆除前，王永桂已自行将安装的防盗门、制冷设备、电缆等拆回，由此可见，王永桂尚有足够的时间拆除其他设备、寻找房屋，从而减少损失。因此，涉案房屋被拆除给王永桂造成的经济损失是在可控范围内的。事实上，王永桂的实际损失不足1000元，原审在无任何证据的情况下推定其损失为5000元严重错误。二、涉案房屋系在王其中起诉后，原审法院审理期间被拆除的。王其中起诉要求解除租赁关系，原审判决最终也支持了王其中的诉讼请求，涉案房屋拆除前，王永桂已不具备继续使用涉案房屋的权利，即使王永桂存在损失也不应由王其中承担。综上，请求撤销原审判决，改判支持王其中的全部诉讼请求，驳回王永桂的反诉请求。
王永桂辩称，一、关于王永桂的损失，原审时已提交了相应的证据，王永桂仅装修和改造租赁房屋就花费8万元。原审反诉时房屋并未拆除，因此我们根据合同约定主张了5万元损失，但实际损失远远高于5万元。王其中上诉陈述不属实。二、王其中将不符合政府规划建设要求的房屋租赁给王永桂从中获利，基于该房屋的建设情况而导致被拆除，过错在王其中，相应产生的损失也应由王其中承担。王其中的上诉请求无事实和法律依据，应驳回其上诉请求。
王永桂不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决王永桂支付王其中房屋占有使用费9523元无事实和法律依据。2008年时，王永桂租赁王其中的房屋，2008年、2009年房屋如期交纳。2010年春，王其中开北门，影响到王永桂正常使用租赁房屋，王其中口头答应免收王永桂两年房租，双方重新签订涉案协议。故前两年租金免除，王永桂并未拖欠王其中房租，王其中请求支付租金不能成立。即使双方之间的协议属无效协议，王永桂也不应支付王其中房屋占有使用费。二、原审未支持双方协议约定的50000元赔偿金，仅酌定5000元，判决不公。王永桂20**年投入高达65037元。2010年，王其中开北门时，王永桂又对房屋重新改建，支出20192元。王其中在未经王永桂同意情况下擅自拆除涉案房屋，构成严重违约，应按协议约定，承担50000元的赔偿责任。原审根据协议约定支持租赁费用而不按协议约定支持违约金相互矛盾。综上，请求撤销原审判决，改判支持王永桂全部反讼请求。
王其中辩称，一、基于王永桂租赁王其中房屋的事实，及双方签订的协议，王永桂有义务依法向王其中缴纳租金。二、拆除的涉案租赁房屋是政府统一规划行为所致，王其中并未构成违约。涉案租赁房屋被拆除，王永桂并未遭到太大损失，王其中不应向王永桂承担赔偿责任。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的案件事实与原审判决认定的案件事实基本一致。
另查明，王其中于2010年在其租赁房屋上开北门时，王永桂依附王其中的租赁房屋向外搭建了边房。
本院认为，当事人进行民事活动，应当遵循诚实信用原则。王其中与王永桂协议约定的涉案租赁房屋，因系违法建筑而被拆除，双方就此签订的协议应属无效。王永桂虽主张双方口头约定免除前两年租金，但王其中不予认可，王永桂亦无证据证实双方之间存在该约定，故原审在认定涉案租赁协议无效的基础上，参照协议约定的租金标准判决王永桂支付王其中房屋占有使用费，不违反法律规定，本院依法予以支持。王永桂租赁涉案房屋后，根据其经营需要，投入资金进行装修、改造，且王其中在二审亦认可王永桂于2010年依附其租赁房屋搭建了边房，且该边房被拆除。原审根据双方当事人对协议无效的过错程度及王永桂的损失程度，依法酌定的王其中赔偿王永桂的损失数额并无不妥。综上，两上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本诉二审案件受理费214元，由上诉人王其中负担；反诉二审案件受理费525元，由上诉人王永桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
审 判 员 王 芳
代理审判员 王继印
二〇一四年四月三日
书 记 员 邢春艳