上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第162号
上诉人（原审被告）叶妙玲
委托代理人占庆华，上海汪石如律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海金豫百货有限公司，
法定代表人xxx，执行董事。
委托代理人xx，女，该公司工作人员。
委托代理人xxx，女，该公司工作人员。
上诉人叶妙玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2012年10月15日，上海金豫百货有限公司（以下简称金豫公司）作为出租／预出租方（甲方）、叶妙玲作为承租／预承租方（乙方），双方签订《商铺租赁／预租合同》一份，约定：上海市松江区xxxxxx室x区物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于金豫公司以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“xxxx广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责xxxx广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区xxxxxx室x区（即xxxx广场L1-13-B），该物业建筑／预测建筑面积为24平方米。第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系。第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为经营甜品使用，经营的品牌为悸动烧仙草，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件（投资人是个人的应当提供有效的身份证明文件，投资人是公司的应当提交公司的营业执照，组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证等），如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证等相关合法经营的证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对。第3.1条约定，该物业租赁期共二年25日，自2012年10月16日起至2014年11月9日止。第3.2条约定，装修期共25日，自2012年10月16日起至2012年11月9日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用。第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每1个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于每期届满日前15日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据。第5.2条约定，自2012年10月16日起至2014年11月9日止，每月租金为人民币（下同）7，300元，每年租金为87，600元，即10元／平方米／日。第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金21，900元。第6.2条约定，租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减因乙方退场（包括提前解除或终止本合同）未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金。第6.5条约定，租赁期届满本合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期内应付租金、管理费、公用事业等费用及其他应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（若有）手续后，甲方应在其后的30日内将租赁保证金无息返还乙方。第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计480元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳。第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每1个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于每期届满日前15日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费。第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计1，440元。第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和在该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付。第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效。第11.1条约定，乙方确认收到并知悉该物业平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案。第13.1条约定，乙方应于装修期届满之次日（“开业日”）开始营业。第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件。第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作。第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失。第17.2.3条约定，若乙方以该物业为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后3日内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30日内完成该等变更手续。第17.2.15条约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金。第20.2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期间之租金；B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有）；C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失。第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的；……G、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的。第25.3条约定，甲方对乙方因不履行其在本合同项下义务和责任的豁免、谅解及忽略，并不构成甲方放弃根据本合同向乙方进行追究的权利，也不影响甲方继续或日后向乙方进行追究的权利。第25.7条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同签订后，金豫公司于2012年10月23日将系争房屋交付叶妙玲使用，叶妙玲支付了21，900元的租赁保证金。原审庭审中，双方确认签订合同时，叶妙玲支付了7，300元租金和相当于三个月租金的押金21，900元，2014年1月支付了8，000元，签订合同时的租金7，000元抵扣了2013年7月的租金，2014年1月支付的8，000元抵扣了2013年8月的租金7，300元以及2013年9月租金中的一部分700元。叶妙玲对其租金及管理费的支付情况没有异议。
2013年12月13日，金豫公司向叶妙玲发出通知函一份，催促叶妙玲支付拖欠租金、管理费及其他费用，并告知叶妙玲违约应承担的责任。叶妙玲质证时认为很晚后才收到该份通知函，且不认可通知函的内容。
2014年1月24日，叶妙玲出具悸动烧仙草还款计划一份，该计划备注栏载明：1、因与物业方在协商租金事宜，于2013年12月11日至2014年1月15日停电未营业，故12月份租金物业费协商解决；2、欠款支付方式为每月一付，即每月15号之前应付清；3、未涉及上述期间的租金、物业管理费、水电费和空调费及支付方式仍按原合同履行；4、如需重新签订租赁合同，以上还款计划仍继续执行。如有任何逾期或未足额支付款项，则按违约作终止合同处理并承担相应的法律责任。
原审审理中，金豫公司请求：1、判决确认双方之间的租赁合同于2014年7月17日解除；2、判令叶妙玲向其支付拖欠的2013年9月部分及2013年10月1日至租赁合同解除之日止的租金（暂计算至2014年6月30日，拖欠租金为72，300元），并按逾期应付款项的日千分之五的标准向其支付逾期违约金直至叶妙玲付清租金为止（逾期违约金暂计算至2014年6月30日为65，134.50元）；3、判令叶妙玲向其支付拖欠的2013年12月1日至租赁合同解除之日止的管理费（暂计算至2014年6月30日，拖欠的管理费为3，360元），并按逾期应付款项的日千分之五的标准向其支付逾期违约金直至叶妙玲付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年6月30日为2，284.80元）；4、判令叶妙玲赔偿其损失87，600元（月租金7，300元×12个月）；5、判令其无需返还叶妙玲租赁保证金21，900元；6、判令叶妙玲支付其装修期间的租金6，000元（装修期25天，从2012年10月16日至2012年11月9日，10元／平方米／日×24平米×25日计算）；7、判令叶妙玲支付其减免的租金56，140元；8、判令叶妙玲支付其拖欠的共用事业费：2013年8月空调费1，357.48元，2013年12月至2014年2月电费695.75元，2013年12月至2014年2月水费75元，合计2，128.23元；9、判令叶妙玲限期将租赁房屋恢复原状并返还给其，每逾期一日返还租赁房屋的，按承租房屋租金、管理费标准的双倍支付迟延期间的占用费。
叶妙玲辩称：1、同意解除合同；2、签合同时是押三付一，后面又付了大概3个月的租金。2013年10月1日后其付过租金，但金豫公司可能用于抵扣前面的租金。不同意支付金豫公司主张的租金。金豫公司承诺进场就可以享受免租，且未说何时免租结束，也没有书面通知过其免租期至2013年6月30日截止。免租期从进场即开始计算，由于美食广场的经营环境极不理想，其曾多次要求降租，但金豫公司未予同意。金豫公司曾向其催讨过款项，但其也不清楚金豫公司何时抵扣的钱款，到金豫公司拉电时其才知道免租期已过。租金的违约金其也不同意支付。如果要支付，日千分之五的标准也过高。3、管理费2013年12月1日之后其就没有支付过。商场物业管理不善，垃圾乱堆，宠物随意带进带出。违约金其不同意支付，如果要支付的话违约金标准也过高。4、不同意支付损失，金豫公司不存在损失，金豫公司拉电给叶妙玲造成损失。5、保证金确支付了21，900元，该款项应返还给叶妙玲。6、不同意支付装修期间的租金，即使合同有相关约定，但并非叶妙玲不想继续经营，是金豫公司拉电叶妙玲才终止租赁系争房屋的。7、不同意支付减免的租金损失。8、同意支付电费、水费，但空调费不同意支付，金豫公司是按照实际经营的租赁户分摊空调费，对叶妙玲而言该费用过高。9、叶妙玲承租后对系争房屋进行了装修，金豫公司如要求将系争房屋恢复到毛坯状态，叶妙玲对此表示认可，占用费叶妙玲不同意支付。此外，商场物业管理单位强行封路，不经过叶妙玲等商户的同意，严重影响了叶妙玲的客流；金豫公司对空出来的商铺不再对外招租，不理会叶妙玲降租的要求，却把招商标准降至5元或更低；金豫公司存在欺骗叶妙玲有知名品牌入驻的欺诈行为。
原审中，金豫公司表示其向叶妙玲催讨过租金，叶妙玲认可也单方出具过还款计划，但一直没有履行，故金豫公司只能按原合同主张权益。叶妙玲对该还款计划认可系其本人所签，因为2013年12月断电以后，其找金豫公司协商要求其赔偿由此造成叶妙玲的损失，但金豫公司没有同意恢复用电，叶妙玲还打了110，警方告知要双方协商解决，断电时间是2013年12月11日。叶妙玲表示没有报警回执，警方没有给其任何材料。叶妙玲2013年12月11日就离开系争房屋，后双方见面叶妙玲出具还款计划又继续经营，金豫公司于2014年2月中旬又拉叶妙玲的电，叶妙玲再次停止经营后就没再继续经营。金豫公司认为叶妙玲没有履行还款计划所以再拉的电，当时叶妙玲有事不在要求事后缴纳，但金豫公司还是拉了电，叶妙玲就不愿意再继续经营了。
原审庭审中，金豫公司另提交了2013年8月美食广场空调电费结算单一份，该清单载明叶妙玲经营的店铺2013年8月的空调费为1，357.48元，叶妙玲在该清单上签名。
双方在原审庭审中确认系争房屋内仍存放有叶妙玲的制冰机、冷藏柜、净水器、操作台等物品。诉讼中，金豫公司同意叶妙玲不必再将租赁房屋恢复原状，将可移动的物品搬离即可，先将系争房屋返还金豫公司，其内物品可不折抵租金。2014年8月20日，叶妙玲到庭表示没有后果需要处理，东西同意搬走，但其现正与金豫公司协商换位置继续经营事宜，来回搬太麻烦，故放弃形成附和的装饰装修物；叶妙玲2013年12月就要求搬离物品，但金豫公司不让搬，后来叶妙玲就离开了，没有书面交接材料。金豫公司则表示可移动的东西叶妙玲可以搬走，固定的留下来，没有发生过其不让叶妙玲搬东西的情况，可能会有因叶妙玲欠付租金而不让叶妙玲走的情况，金豫公司不知道叶妙玲是否还继续经营，叶妙玲自行离开，物品却留在系争房屋内。
2014年8月30日，双方就系争房屋内的物品进行了交接。
金豫公司在原审庭审中还提交了系争房屋的房地产权证、房地产登记簿、预售合同、授权委托书，证明其有权将系争房屋出租给叶妙玲。叶妙玲对上述证据的真实性没有异议，但认为其办理营业执照时没有拿到过这些材料，其去工商部门询问需要完整的产权信息才能办理证照，其去房地产交易中心拉了系争房屋的产权信息，但没有通过审核。后来金豫公司表示可以统一替其办理，但之后又让叶妙玲自己去办理。后为应付工商部门检查，经营期间金豫公司让叶妙玲对工商部门称是试营业，因此叶妙玲认为其没有正式开业。
此外，金豫公司表示考虑到开业优惠，当时约定给一部分商铺免租半年左右，统一约定到2013年6月30日结束，过了2013年6月30日口头通知结束并支付租金，后面也发过书面通知；租金应该按时按约支付，叶妙玲主张的2013年6月30日之后免租的事实金豫公司不认可，免租都是有书面协议的；叶妙玲则表示金豫公司没有说过2013年6月30日结束免租。
叶妙玲还表示，因为催缴租金的问题，金豫公司还曾经断电，也发过书面的提前解除合同通知，但其不同意，通知现在无法找到，断电造成其相应损失，故其不同意继续履行还款计划。其从事的是饮品类经营，商场内有多家饮品类商户，在这种恶性竞争下其无法经营。金豫公司则表示其没有断电的行为，即便有也是因为叶妙玲拖欠租金。
原审认为，首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商铺租赁／预租合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因叶妙玲违约未支付租金已符合合同约定的解除条件，金豫公司行使合同解除权并无不当。至于叶妙玲抗辩金豫公司未通知其免租期何时结束，其没有正式开业的意见，一则，金豫公司对此予以否认，并表示当初约定商铺免租半年左右，统一到2013年6月30日结束，免租半年后商铺均统一在支付租金，后续再免租均有补充协议；二则，叶妙玲的辩称理由与双方合同约定不符，叶妙玲也无证据证实金豫公司曾承诺过免租期终止后会另行通知；三则，庭审中叶妙玲也陈述签订过还款计划，希望继续履行合同并减免一部分租金，由此可知叶妙玲对于应当支付租金一事是知悉的，叶妙玲虽已预付部分租金给金豫公司，但预付的金额仍不足以偿付其长期拖欠的租金。故对于叶妙玲上述抗辩理由不予采纳。至于合同解除的时间，因金豫公司诉讼前未向叶妙玲发出过解除合同的通知，原审法院确认以诉状副本送达叶妙玲之日即2014年7月17日为合同解除之日。再次，合同解除后，叶妙玲理应搬离并将系争房屋返还给金豫公司，因诉讼中叶妙玲已经搬离并返还系争房屋，且金豫公司不再主张恢复原状，故对此不再予以处理。合同虽然应当解除，但解除之前叶妙玲拖欠的租金及管理费仍应支付，金豫公司的上述主张于法有据，予以支持。合同解除之后，因叶妙玲仍然占有使用系争房屋，故金豫公司按约要求叶妙玲按承租房屋租金、管理费标准的双倍支付逾期返还房屋期间的占用费，于法不悖，予以支持，但占用费的截止日期应计算至2014年8月30日。至于金豫公司主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，但计算标准过高，原审法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。至于金豫公司主张的叶妙玲赔偿12个月租金损失、无需返还租赁保证金、叶妙玲支付装修期间租金以及支付减免的租金，符合双方合同约定，均属合同解除后叶妙玲应承担的违约责任，但叶妙玲在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，原审法院酌定叶妙玲参照6个月的标准支付金豫公司违约金43，800元，扣除叶妙玲已支付的租赁保证金21，900元，叶妙玲还需支付金豫公司21，900元。至于金豫公司主张的空调电费1，357.48元，因叶妙玲已在结算单上签字确认，故予以支持。至于金豫公司主张的水、电费，因叶妙玲同意支付，故亦予以支持。最后，叶妙玲虽抗辩称其多次要求金豫公司提供系争房屋小产证未果，开办甜品店必须要有小产证，且金豫公司将主要通道堵住，存在欺诈行为，没有妥善经营、垃圾乱堆等，因叶妙玲自身向工商部门也咨询过开办甜品店必须要有房产证，但其仍与金豫公司就系争房屋签订合同并持续经营，叶妙玲也并未提供证据证明其对房屋的实际使用受到影响，故对此难以采信。此外，叶妙玲提供的证据并不足以证实金豫公司将主要通道堵住，也不足以证明金豫公司没有妥善经营、垃圾乱堆影响到了叶妙玲对系争房屋的实际使用，金豫公司是否与其他知名商户签订租赁合同对本案没有法律约束力，也难言金豫公司存在欺诈行为，故对叶妙玲的上述抗辩意见，不予采纳。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十月十三日作出判决：一、上海金豫百货有限公司与叶妙玲2012年10月15日签订的《商铺租赁／预租合同》于2014年7月17日解除；二、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司拖欠的2013年9月至2014年7月17日的租金76，380元；三、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中6，600元自2013年8月17日起、7，300元自2013年9月16日起、7，300元自2013年10月17日起、7，300元自2013年11月16日起、7，300元自2013年12月17日起、7，300元自2014年1月17日起、7，300元自2014年2月14日起、7，300元自2014年3月17日起、7，300元自2014年4月16日起，7，300元自2014年5月17日起、4，080元自2014年6月16日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；四、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司2013年12月1日起至2014年7月17日止的管理费3，623.23元；五、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（其中480元自2013年11月16日起、480元自2013年12月17日起、480元自2014年1月17日起、480元自2014年2月14日起、480元自2014年3月17日起、480元自2014年4月16日起、480元自2014年5月17日起、263.23元自2014年6月16日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；六、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司自2014年7月18日起至2014年8月30日止的占用费22，482.58元；七、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司解约违约金21，900元（已扣除叶妙玲支付的租赁保证金21，900元）；八、叶妙玲于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司空调费1，357.48元、电费695.75元、水费75元；九、驳回上海金豫百货有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，133元、减半收取3，066.50元，由上海金豫百货有限公司负担1，480元，叶妙玲负担1，586.50元。
判决后，叶妙玲不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院遗漏认定金豫公司将未经竣工验收的系争房屋交付给叶妙玲使用的严重违法事实。原审法院认定金豫公司向叶妙玲交付系争房屋的时间为2012年10月23日，但原审判决后叶妙玲得知系争房屋的实际竣工日期是2012年10月29日，故本案合同的有效期应从系争房屋竣工验收之日开始起算，相应装修期、免租期均应顺延。2、原审法院遗漏认定金豫公司违法采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工的商品房的违法事实，金豫公司该行为违反了《商品房销售管理办法》的相关规定。3、原审法院对金豫公司是否有权出租系争房屋的事实未予查明。4、原审法院遗漏认定系争租赁合同系金豫公司拟定的格式合同之事实。5、原审法院遗漏认定“知名品牌入驻”为系争租赁合同条款，金豫公司存在违约行为的事实。6、原审判令叶妙玲承担的违约责任过重，适用法律有误。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回金豫公司除要求确认系争租赁合同解除外的原审其余诉请。
被上诉人金豫公司辩称：金豫公司已经给予叶妙玲超过合同约定期限的免租期，故系争房屋迟延取得竣工验收证明不影响金豫公司向叶妙玲主张房屋租金；对金豫公司出租系争房屋的权限在原审时已经得到双方确认；原审法院根据本案实际情况对违约金所作调整亦属合理。故不同意叶妙玲的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，叶妙玲补充提供系争房屋所属建设工程项目2012年10月29日的《建设工程竣工验收备案证书》以及上海市松江区住房保障和房屋管理局向案外人发出的关于系争房屋开发商上海xxxx有限公司涉嫌将未通过建设工程竣工验收的商品房提前交付事宜的答复，旨在证明金豫公司未经竣工验收即将系争房屋交付叶妙玲使用属违法行为。金豫公司对该两份证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，其在系争房屋竣工备案证书出具前七天将系争房屋交付叶妙玲并不属于正式交付，而仅是让叶妙玲进行进场准备工作，其在原审审理期间已经提供了系争房屋的权属证明，对此叶妙玲并无异议。
二审中，叶妙玲明确表示对原审判决所涉金额本身无异议。
本院认为，依据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此，虽然金豫公司与叶妙玲签订系争租赁合同及向叶妙玲交付系争房屋时，系争房屋尚未取得相关竣工验收证明，但根据叶妙玲二审时提供的证据，系争房屋于2012年10月29日即已取得建设工程竣工验收备案证书，原审时金豫公司也提供了系争房屋的相关权属证明，故上述情况对系争租赁合同的效力并不产生影响。就叶妙玲关于因系争房屋迟延通过竣工验收，故相应的装修期、免租期均应顺延的主张，因金豫公司实际给予叶妙玲的免租期远超过合同约定的期限，故对叶妙玲该主张，本院不予采纳。就叶妙玲关于金豫公司存在违法采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工的商品房行为的主张，因此亦不影响系争租赁合同效力而与本案处理无涉。就叶妙玲对金豫公司出租系争房屋权限所持异议，原审时金豫公司已就其出租权限提供了相应证据，原审时叶妙玲对此并未提出异议，叶妙玲也未提供证据证明曾有案外人就其承租系争房屋提出过异议且影响其对系争房屋的使用，故对叶妙玲该主张，本院亦不予采纳。就叶妙玲关于原审法院遗漏认定“知名品牌入驻”为系争租赁合同条款的主张，缺乏事实和法律依据，本院仍不予采纳。就叶妙玲关于原审判令其承担的违约责任过重的主张，原审法院已综合考量系争租赁合同的实际履行情况而对叶妙玲应承担的合同解除后的违约责任进行了调整，故叶妙玲该主张不能成立。由此，因叶妙玲拖欠租金导致系争租赁合同解除，故原审判令叶妙玲支付拖欠租金和管理费及相应的逾期付款违约金、合同解除后的房屋占用费、解约违约金、叶妙玲确认的空调费及电费等费用，并无不当，本院予以维持。叶妙玲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，173元，由上诉人叶妙玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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