浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第1778号
原告：华润置地（宁波）实业有限公司。
法定代表人：谢骥。
委托代理人：徐超。
委托代理人：王萍。
被告：余姚市印象派餐饮管理有限公司。
法定代表人：鲁鑫科。
被告：王泳。
原告华润置地（宁波）实业有限公司（以下简称华润实业公司）与被告余姚市印象派餐饮管理有限公司（以下简称印象派公司）、王泳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭。本案分别于2015年6月16日、10月14日公开开庭进行了审理。原告华润实业公司的委托代理人徐超，被告印象派公司的法定代表人鲁鑫科、被告王泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润实业公司起诉称：2014年3月7日原告与被告王泳签订一份《余姚五彩城商铺租赁合同》，约定原告将其位于余姚市城区经济开发区城东新区的余姚五彩城414C号商铺出租给被告王泳经营。租期为2014年2月17日（自交付日起）至2019年5月17日止，月固定租金为28089.60元，月扣率租金为当月营业额的百分之八，扣率租金以该物业每月实际总营业额（税前）为基准，租金以固定租金和扣率租金中较高者为准。双方并对物业管理费、收银系统调试费、装修垃圾运输费、临时水电费、逾期付款的违约责任等进行了明确的规定。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了交付义务。2014年3月7日原告与两被告签订一份《主体变更协议》，约定原告与被告王泳于2014年3月7日签订的《余姚五彩城商铺租赁合同》的主体变更为被告印象派公司，上述租赁合同项下的全部权利和义务转让给被告印象派公司，被告王泳对被告印象派公司履行上述租赁合同约定的履行义务承担连带担保责任。上述合同及协议签订后，被告印象派公司作为合同权利义务的承受者理应按照原合同约定按时支付租金、物业管理费等费用，但被告印象派公司并未按照约定支付上述费用，自2014年6月起，被告印象派公司开始拖欠租金、物业管理费等费用。经原告多次催讨，两被告于2014年11月1日向原告出具一份《承诺计划书面报告》，承诺于2015年1月底缴齐上述拖欠费用，但至今两被告仍未支付。后原告于2015年1月20日发《费用缴纳的通知》给两被告，两被告签收后均置之不理。两被告未按照合同约定履行缴纳租金等费用的义务，但至今仍占有使用涉案商铺。故原告为了维护自己的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，要求判令：1.原、被告之间的《余姚五彩城商铺租赁合同》解除，并判令被告立即腾退房屋；2.两被告共同支付拖欠原告的费用合计245125.24元（其中物业管理费：49115.76元，固定租金：162119.38元，水电费24930.10元，收银系统调试费：5000元，装修垃圾运输费：3960元）；3.两被告支付原告自2015年4月18日起至实际腾退之日止的占有使用费（租金按照合同约定的租金计算）；4.两被告共同支付逾期付款违约金30178.34元人民币（暂时计算至2015年4月18日止，并判令被告支付原告自2015年4月19日起至判决确定的生效履行日止的违约金）；5.本案诉讼费由被告承担。
被告印象派公司答辩称：不同意原告的诉请，原告所列的费用很不明确，房租的交付延期，店铺里有漏水的情况，原告方对收银系统没有调试过，不应收取收银系统调试费，经常停水停电，导�不能营业，希望能协商，保证金抵掉，该欠多少被告方会支付。
被告王泳答辩称：原告方的收银系统有问题，物业管理有问题，商场发的优惠券说可以从房租里抵掉，但是最后却没有抵。商店经常停水停电，导致不能营业。被告方于2015年1月30日就提出要撤出，原告故意让被告方签订不合理协议。
一、对原告华润实业公司提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.余姚五彩城商铺租赁合同1份，拟证明原告将其位于余姚市城区经济开发区城东新区的余姚五彩城414C号商铺出租给被告二经营，双方并对租金、物业管理费、违约责任等进行约定的事实。被告印象派公司、王泳无异议，本院予以采信；
2.主体变更协议1份，拟证明原告与被告王泳签订的《余姚五彩城商铺租赁合同》的主体变更为被告印象派公司，上述租赁合同项下�全部权利和义务转让给被告印象派公司，被告王泳对被告印象派公司履行上述租赁合同约定的履行义务承担连带担保责任的事实。被告印象派公司、王泳无异议，本院予以采信；
3.承诺计划书面报告1份，拟证明两被告承诺予以付款以及两被告延迟付款的事实。被告印象派公司、王泳无异议，本院予以采信；
4.关于余姚华润五彩城印象派费用缴纳的通知1份，拟证明原告于2015年1月20日发通知给被告，要求被告支付固定租金、物业费等费用的事实。被告印象派公司认可已经收到了通知，但认为发函的时候原告方的营运主管说是书面形式，只签签字就可以了。被告王泳认可收到过这份催缴通知。经审查，本院对该通知予以采信；
5.中国建设银行单位客户专用回单6张，拟证明被告并未按照合同约定支付租金等相关费用的事实，及因被告的延迟�付而产生逾期付款违约金的事实。被告印象派公司无异议，被告王泳对缴费的有异议，认为当时有押金在的，原告方说可以从里面扣。经审查，本院对上述证据予以采信；
6.宁波增值税普通发票13张，拟证明2014年9月25日-2015年4月17日共产生水电费24930.10元的事实。被告印象派公司认为被告以前提出过意见，一个月用多少度水电需要详单，但是原告没有给，对水电费有异议。被告王泳认为从2月份开始被告是停业了，到5月份的费用还一直再算，计算不合理。本院认为，上述证据反映了本案的相关事实，故予以采信。
二、对被告王泳提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：原告提交的计算清单1份，拟证明房屋实际交付的时间2014年5月19日，合同中约定的时间是2014年2月17日就要交付的事实。原告华润实业公司认为原、被告双方协商以后按照这个时间点作为租金和物业费的起算依据，合同中约定了2014年2月17日，但原告方没有计算2014年2月17日-2014年5月19日的租金和物业管理费。被告印象派公司无异议。本院认为，该清单无任何相应单位或者个人的签名、印章，故不予采信。
综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2014年3月7日，原告华润实业公司（出租方，甲方）与被告王泳（承租方，乙方）签订《余姚五彩城商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其位于余姚市城区经济开发区城东新区的余姚五彩城414C号商铺出租给乙方使用；租期为2014年2月17日（自交付日起）至2019年5月17日止，自计租日至2016年5月17日，月固定租金为28089.60元，月扣率租金为当月营业额的百分之八，扣率租金以该物业每月实际总营业额（税前）为基准计算；自2016年5月18日至2018年5月17日，月固�租金为32102.40元；自2018年5月18日至2019年5月17日，月固定租金为36115.20元，租金以固定租金和扣率租金中较高者为准；该物业的物业管理费为每月总额8250元；乙方应向甲方交纳相当于该物业三个月的月固定租金作为租赁保证金，以及相当于该物业三个月的物业管理费作为物业管理费押金，并按照每平方米30元的标准（租赁面积）向甲方交纳公用事业费押金，作为乙方履行本合同的保证；乙方须使用甲方统一提供的收银系统进行收银，甲方向乙方收取收银系统租赁费；在乙方装修阶段，乙方应在进场装修前付清装修垃圾运输费，装修垃圾运输费收费按照12元／平米（租赁面积）计算；在装修期间，甲方应乙方的书面要求，为乙方在商铺内的装修提供临时用水及用电，但乙方应承担由此产生的一切费用，在进场装修前预交，临时水电费收费按照20元／㎡计算。2014年5月31日�原告华润实业公司（甲方）与被告王泳（乙方）、被告印象派公司（丙方）签订《主体变更协议》一份，约定：甲、乙、丙三方均同意自本补充协议签订之日起，乙方将其在原合同项下的全部的权利和义务转让予丙方享有和承担，乙方对丙方履行上述租赁合同约定的履行义务承担担保责任等。2014年11月1日，被告印象派公司、王泳出具《承诺计划书面报告》一份，言明：“因之前承诺10月底付清9月水电及10月租金物业费，因银行周末转账不能及时到帐，手上现金不够，先付21000，剩余部分将于11月3日晚上5：00前付入公司帐户。11月份的租金物业费及水电费用将于11月30日之前付进公司帐户。租赁保证金，物管押金，公共事业费保金，临时水电费将于2015年1月底缴齐。”2015年1月20日，原告华润实业公司将《关于余姚华润五彩城印象派费用缴纳的通知》一份给被告印象派公司。2015年3月10日，原告华润实业公司将被告方经营的店面封住。被告印象派公司已支付给原告华润实业公司押金118000元。
另查明，原告于2014年5月19日交付房屋给被告方，物业管理费从5月19日开始起算。租金从2014年6月28日起算，被告印象派公司已支付8、9、10、11月租金、物业管理费及7、8、9月的水电费合计161395.65元。至2015年4月17日，被告印象派公司拖欠原告水电费18330.10元。原告自愿从租费中抵扣餐饮费4125元。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告华润实业公司与被告签订《余姚五彩城商铺租赁合同》，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。原告华润实业公司依照合同的约定将商铺交付给被告印象派公司经营使用，被告印象派公司应按照约定按期支付相应的租金与物业管理费等，现被告印象派公司未完全按照合同的约定履行支付租金及其物业管理费的义务，应当承担相应的违约责任。被告王泳作为被告印象派公司履约的保证人，承担保证责任，亦应当承担相应的违约之责。当事人可以约定一方解除合同的条件。因被告印象派公司未按约支付租金以及物业管理费用等，现原告华润实业公司要求解除双方签订的《余姚五彩城商铺租赁合同》，并要求被告印象派公司将承租的房屋（商铺）腾空返还给原告华润实业公司，本院予以支持。原告华润实业公司诉请被告支付逾期付款违约金，因原告华润实业公司于2015年3月10日将被告方经营的店面封住，被告印象派公司实际无法使用涉案房屋，故对原告要求被告支付从2014年5月19日起至2015年3月9日止拖欠的物业管理费、违约金，以及从2014年6月28日起至2015年3月9日止的拖欠的租金、违约金的诉讼请求�的合理部分，本院予以支持。原告主张按日千分之二计算违约金，但被告对该违约金不予认可，本院认为原告主张的违约金明显过高，本院酌情减少为按年24%的利率计算违约金。对原告华润实业公司要求被告支付拖欠的水电费的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的拖欠水电费的违约金，因双方并未约定支付水电费的期限，故对其要求被告支付起诉之日起的水电费违约金予以支持。原告华润实业公司诉请要求被告支付收银系统调试费5000元，但未提交证据证明其实际调试了收银系统，故对该项诉讼请求不予支持。对原告华润实业公司诉请被告支付装修垃圾运输费及临时水电费，合法有理，本院予以支持。被告余姚市印象派餐饮管理有限公司已支付的押金，应从总的款项当中予以扣除。原告华润实业公司诉请当中合法、合理的部分，本院予以支持。据此，依照�中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间签订的《余姚五彩城商铺租赁合同》；
二、被告余姚市印象派餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内从向原告华润置地（宁波）实业有限公司所承租的房屋（商铺）中腾空、搬离；
三、被告余姚市印象派餐饮管理有限公司支付原告华润置地（宁波）实业有限公司至2015年3月9日止拖欠的物业管理费47217.13元、租金119315.32元，合计166532.45元；
四、被告余姚市印象派餐饮管理有限公司支付原告华润置地（宁波）实业有限公司装修垃圾运输费3960元、临时水电费6600元、水电费18330.10元，合计28890.10元；
五、被告余姚市印象派餐饮管理有限公司支付原告华润置地（宁波）实业有限公司至2015年3月9日止拖欠的租金、物业管理费的违约金共计7601.10元；
以上第三、四、五项款合计203023.65元，扣除被告已支付的押金118000元，被告余姚市印象派餐饮管理有限公司尚需支付85023.65元；
六、被告余姚市印象派餐饮管理有限公司就总额85023.65元支付原告华润置地（宁波）实业有限公司自2015年3月10日起至判决确定的履行之日止按年24%的利率计算的违约金；
七、被告余姚市印象派餐饮管理有限公司就水电费18330.10元支付原告华润置地（宁波）实业有限公司自2015年5月19日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金；
八、被告王泳对被告余姚市印象派餐饮管理有限公司的上述款项承担连带清偿责任；
九、被告王泳承担保证责任后，有权向被告余姚市印象派餐饮管理有限公司追偿；
十、驳回原告华润置地（宁波）实业有限公司的其他诉讼请求。
以上款项限在本判决发生法律效力后十五日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费5430元，由原告华润�地（宁波）实业有限公司承担3504元，被告余姚市印象派餐饮管理有限公司承担1926元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 朱章程
人民陪审员 苏丁江
人民陪审员 张瑞安
二〇一六年一月十二日
书 记 员 周海燕