吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第181号
上诉人（一审原告）：孙忠涵，男，1952年7月29日出生，汉族，长春市纪委退休干部，现住长春市南关区。
被上诉人（一审被告）：吉林省双龙地产有限责任公司。住所：长春市绿园区万嘉花园。
法定代表人：张玉友，该公司总经理。
委托代理人：曲守君，吉林省双龙地产有限责任公司绿园分公司工程部经理。
孙忠涵与吉林省双龙地产有限责任公司（以下简称双龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，长春市绿园区人民法院于2014年5月5日作出（2013）绿民二初字第1074号民事判决。孙忠涵不服，向本院提起上诉，本院以（2014）长民一终字第201号民事裁定，将本案发回重审。长春市绿园区人民法院于2015年2月6日作出（2014）绿民重字第22号民事判决。孙忠涵不服，再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙忠涵，被上诉人双龙公司的委托代理人曲守君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙忠涵一审重审诉称：2009年9月30日，孙忠涵购买了双龙公司在绿园区基隆路以西的万嘉花园B12栋1单元401号，建筑面积109.3平方米（毛坯）。此为团购房，实际交款时间是2007年，2008年12月25日办理入住手续。但由于此房的天棚和地面楼板及前后阳台均有明显裂缝和下沉变形，存在严重的安全隐患，不能使用，至今仍处于毛坯闲置状态。致使孙忠涵本来是为女儿结婚所购的房屋，在女儿结婚时不能装修使用，不得不另租婚房。期间孙忠涵无数次通过双龙公司的物业公司提出质量问题，无人理睬。后来又直接找双龙公司的单位负责人交涉，对方均以质量问题是施工单位造成的，联系不上负责人等借口进行推脱。2013年8月13日，双龙公司以绿园区分公司工程部的名义拟定了一份解决争议的协议书，双方也签字了，但由于协议书设定了生效条件，加之内容显失公平，没有生效。孙忠涵为女儿租房已支付93600元，还白白为空置房屋交物业费3676元，供暖费3172元（每年20%），给孙忠涵造成损失100448元。2013年3月，孙忠涵与同在找双龙公司讨说法的本单元501号房主商定，鉴于双龙公司缺乏诚意，有必要做房屋结构安全鉴定。因501号的地面楼板即是我401号的天棚，此楼板的上下两面均存在较大裂缝和明显下沉，501号房主对工程熟悉，故由他办理鉴定事宜。2013年4月17日，长春市房屋结构安全鉴定中心技术人员对501号地面楼板（401的天棚）进行现场检测。楼板厚度为100mm，不满足设计要求，楼板跨中最大挠度为30mm，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》要求，楼板顶部四周出现不规则裂缝，最大宽度2mm，不满足不应大于0.5mm的要求。2013年6月17日出具的鉴定结论为：依据《民用建筑可靠性鉴定标准》，该栋房屋1单元501地面楼板（401的天棚）评定为Cu级，应加固后使用，加固方案由有资质的设计单位出具。孙忠涵诉至法院，要求：1.判令双龙公司两个月内无条件加固完出售给孙忠涵的质量不合格房屋，使之达到安全使用标准；2.判令双龙公司赔偿孙忠涵因房屋长期不能使用造成的经济损失100448元；3.诉讼费由双龙公司承担。重审时孙忠涵补充两点，第一个补充：诉状是2013年11月份的起诉书，时隔一年以后我的经济损失又进一步增多了，主要是三项损失，一个是为女儿付出的房租费又增加了一年，增加房租费损失是21600元（每月1800元x12个月）；二是物业费（因房屋不能使用还要缴纳物业费）一年是918.88元；三是供暖费（我只交20%）634.46元，三项合计是23152元。第二个补充是，我原来诉状中提出的2个月内把房屋加固完成，现在这个时间太久了我等不急了，要求双龙公司一个月内完成，另外对层高我原来没有提，本来这个房子空间就很小，要求加固必须保持原来的设计层高。
双龙公司一审重审辩称：1.关于房屋加固问题，我方已委托501室业主处理完毕。2.孙忠涵所说未入住之原因是质量问题所致，不符合事实。孙忠涵购买的是二手房，2008年12月25日原业主韩光已办理入住验房手续。3.孙忠涵于2009年9月30日就办理完过户手续，而这四年一直缴纳物业费和供热费。若发现房屋质量问题不能居住，还要缴纳各项费用，不符合常理。事实上是当2013年夏季楼上501室业主发现问题时，孙忠涵才知道房屋质量存在的问题，所以从时间上来看，房屋质量问题不是孙忠涵一直没住的直接原因。孙忠涵索赔无事实依据。另外孙忠涵陈述的诉讼请求与原来的不一致。关于增加的租房费用的问题，我们原来的答辩意见中已经阐明了，孙忠涵女儿根本不是产权人，故孙忠涵女儿的租房损失不能作为孙忠涵房屋的损失要求双龙公司赔偿；关于房屋维修的问题，因为最终的证据是501室的地面鉴定，而没有401室字样，鉴定是501地面（401天棚），针对501的地面我方已经和501达成协议，从结构上已经处理完毕了，维修501室地面的问题已经解决，根本不再存在一个月两个月加固的问题。401室天棚的挠度问题，这是原来造成的，想恢复平整，保证原来的室内空间的情况下是强人所难，不太好做。如果吊棚会影响一定的空间，可能差两三公分。现在我认为孙忠涵要求不合理。孙忠涵说我们所属的物业公司问题，我方和物业公司是两家，根本没有任何关系。
一审法院重审查明：2009年1月9日，孙忠涵与韩光签订房屋买卖协议书，将韩光名下的双龙公司开发的万嘉花园小区B12栋401室，建筑面积109.3平方米的房屋卖给孙忠涵。
2013年4月17日，孙忠涵楼上501室业主王金山申请由长春市房屋结构安全鉴定中心鉴定，作出编号为（2013）LAQ006号的鉴定结论为：依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999，该栋房屋1单元501室（A）－（C）×（29）－（31）轴线区域楼板评定为Cu级。处理建议：“该栋房屋1单元501室（A）－（C）×（29）－（31）轴线区域楼板应加固后使用，加固方案应由有资质的设计单位出具。”鉴定机构又于2014年4月24日关于王金山楼板鉴定情况说明，内容为：“孙忠涵房屋位于万嘉花园小区B12栋401室，王金山房屋地面楼板同时为孙忠涵房屋顶板。”
另查，2013年8月12日孙忠涵楼上501室业主王金山与双龙公司绿园分公司工程部签订协议书，协议书中称501室业主王金山于2013年1月提出维修要求，而且本案双龙公司给501室业主4万元作为房屋维修费及补偿款。同时约定如果501室业主不维修造成第三方损失由501室业主承担赔偿责任。
孙忠涵购买房屋后没有入住，其女儿租房居住，产生了租房费、供暖费、物业费。现孙忠涵要求：1.双龙公司两个月内（变更为一个月）无条件加固完出售给孙忠涵的质量不合格房屋，使之达到安全使用标准；2.判令双龙公司赔偿孙忠涵因房屋长期不能使用给其造成的直接经济损失123601.46元；诉讼费由双龙公司承担。
一审法院重审认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据孙忠涵提供的长春市房屋结构鉴定中心房屋安全报告，万嘉花园B12栋1单元501室的地面楼板不符合《民用建筑可靠性建筑标准》的要求。经鉴定机构确认，501室地面楼板即孙忠涵房屋401室的天棚。故孙忠涵房屋的天棚存在质量问题。双龙公司应按该栋房屋同一楼层的安全设计标准为孙忠涵房屋的天棚部分进行加固。长春市房屋结构鉴定中心房屋安全鉴定报告第七项处理意见内容是：“该栋房屋1单元501室（A）－（C）×（29）－（31）轴线区域楼板应加固后使用，加固方案应由有资质的设计单位出具。”庭审时孙忠涵没有向法庭提供天棚存在质量问题的加固方案，亦未提出要求有资质的设计单位对加固方案进行鉴定的申请。故关于孙忠涵要求双龙公司在一个月内无条件加固完出售给其质量不合格房屋，使之达到安全使用标准的主张证据不足，法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务后者采取补救措施后，对方那个还有其他损失的，应当赔偿损失。”故双龙公司应赔偿孙忠涵自2013年1月起至2014年12月31日止的物业费、供暖费。孙忠涵与2009年1月9日购买万嘉花园B12栋1单元401室房屋，其楼上501室于2013年4月17日对自己房屋地面楼板作出鉴定，结论为（A）－（C）×（29）－（31）轴线区域楼板评定为Cu级，不符合《民用建筑可靠性建筑标准》的要求。且鉴定机构出具证明，证实501室的楼板即为孙忠涵401室的天棚，故孙忠涵所有的401室的天棚部分亦存在质量问题。因孙忠涵在2009年1月9日，从韩光处购买此房屋时应充分了解房屋现状，一直未居住是孙忠涵自己造成的，孙忠涵没有向法庭提供之前向双龙公司主张过天棚质量存在问题的证据，应认定是孙忠涵对其房屋验收合格的默认。因孙忠涵的401室天棚就是501室的地面楼板，且501室业主是2013年1月向双龙公司主张房屋质量存在问题，孙忠涵也是此时才向双龙公司主张权利，故孙忠涵所主张的损失应从此时计算，即2013年1月开始计算。所以在2013年1月之前孙忠涵的损失法院不予支持。孙忠涵的损失从2013年1月开始至2014年12月31日两年，孙忠涵提供的票据中2013年—2014年交供暖费为634.46元、2013年—2015交供暖费为634.46元，共计1268.92元，故孙忠涵的供暖费损失1268.92元予以支持。关于物业费两年的损失为1836.24元（0.70×109.3平方米×24个月），法院予以支持，两项合计损失为3105.16元。虽然双龙公司抗辩称，针对房屋质量问题以对501室的业主进行了赔偿，因此不应再对本案孙忠涵401室进行赔偿。但双龙公司对501室业主赔偿不能免除其对孙忠涵的赔偿责任。故双龙公司应赔偿孙忠涵供暖费及物业费损失共计3105.16元。
关于孙忠涵提出的租房费损失问题，因孙忠涵主张的是给其女儿租房损失，而本案争议的房屋所有权是孙忠涵本人，虽然是其替女儿签的房屋协议书，并不是孙忠涵自己的损失，即便是孙忠涵本人的损失，在双龙公司对孙忠涵的租房费价格不予认可的情况下，孙忠涵主张的房屋租金数额的确定亦没有法律依据，故法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：
一、双龙公司于本判决生效后立即给付孙忠涵供暖费、物业费损失3105.16元；二、驳回孙忠涵的其他诉讼请求。
孙忠涵不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.法院委托房屋质量安全鉴定机构，对争议房屋做质量安全鉴定；对2013年2月2日争议房屋质量验收证明上的业主签名进行笔迹鉴定；3.判令双龙公司因出售劣质房屋且不履行保修义务，赔偿孙忠涵人民币123600元；4.判令双龙公司在一个月内履行对案涉房屋的保修义务，并判令双龙公司因其过错，致使该房屋使用功能受到影响，赔偿人民币20000元；5.依法判令双龙公司按现在市场价收回案涉房屋并赔偿孙忠涵损失；6.本案一审、二审诉讼费由双方公司承担。主要理由为：1.一审判决认定孙忠涵负有对加固方案的举证责任不当。案涉房屋存在质量问题，双龙公司作为开发商负有加固维修义务，其亦可以聘请有资质的单位进行加固设计。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定“在房屋正常使用条件下，建筑工程的保修期限为：（一）基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计规定的该工程的合理使用年限。”案涉房屋天棚属于主体结构工程，保修期应为合理使用年限。建设部《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一审法院强调孙忠涵未履行加固方案的举证责任，并免除双龙公司应尽的法律义务，实属适用法律不当。由于案涉房屋天棚厚度不够，撤模早，出现下沉和裂缝，并且挠度大，即使经过加固维修，也无法恢复设计层高。依照《建筑工程质量管理条例》第四十条第三款规定“因房地产企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”故请求判令双龙公司赔偿因案涉房屋功能损失2万元。2.一审判决认定孙忠涵默认房屋质量验收证明，没有及时发现案涉房屋质量问题，属认定事实错误。首先，孙忠涵购房时间是2009年1月9日，第一次交物业费的时间是2013年2月20日，第一次交供暖费的时间是2013年10月8日。孙忠涵交费迟延的原因系案涉房屋存在安全隐患，既不能使用也不能出售，在与物业公司、开发公司多次交涉无果情况下，孙忠涵只好采用拒绝交费的办法进行抗争。期间，物业公司催收上述费用时孙忠涵均告知案涉房屋存在质量问题需要维修。四年后补交物业费的原因系办产权证时双龙公司一方要求必须先将拖欠的费用补齐才能办理，一审判决对此认定系孙忠涵的责任不当。2013年2月2日业主的验收证明孙忠涵根本没有见过，系双龙公司伪造。其次，一审判决以501业主于双龙公司签协议时作为孙忠涵开始主张权利的时间是错误的。501室业主何时开始主张权利与孙忠涵无关，双方并非同时开始共同主张权利，而是分别采用不同方式进行。再次，一审判决认定案涉房屋一直未居住是由于孙忠涵自己造成的没有事实依据。根据孙忠涵提供的诸多证据可以证明案涉房屋未使用的原因系存在安全隐患未消除，责任在双龙公司一方。最后，孙忠涵提供的租房协议并非系替女儿签订的，而系其自己承租后给女儿居住。一审庭审时双龙公司对孙忠涵主张的租金数额并未提出异议，一审法院直接确认孙忠涵主张的租金数额依据不足错误。3.因案涉房屋天棚的质量问题属于主体结构不合格，已经鉴定机构确认。根据《合同法》第一百一十一条与《商品房销售管理办法》第三十五条规定，孙忠涵要求按现在市场价退房，并赔偿直接损失人民币12600元。4.因双龙公司采取欺诈的方法违约销售存在安全隐患商品房，按照《合同法》第一百一十三条第二款及《消费者权益保护法》第五十五条规定，应赔偿孙忠涵损失。5.关于案涉房屋地面楼板和前后阳台的质量问题。孙忠涵在一审和上次二审的诉请中都明确提出了案涉房屋的地面和阳台质量问题，相关证据材料也在庭审中进行了出示和质证，请求法院一并判处地面和阳台的加固维修及赔偿事宜，否则，孙忠涵将就此另行提起诉讼。综上，请二审法院依法支持孙忠涵的合理的诉讼请求。
双龙公司二审答辩称：1.双龙公司同意一审判决。针对房屋质量安全鉴定问题，在起诉书中本案501室鉴定结果已经是本案起诉主要依据，原告又提出重新鉴定没有必要。2.孙忠涵主张房屋业主签名的笔记鉴定没有必要，在整个房屋买卖过程中孙忠涵所做的从更名到办理产权整个过程，足以证明孙忠涵对买卖合同中各项条款没有提出异议，包括质量问题。在鉴定报告作出前，孙忠涵对房屋质量是认可的。质量鉴定报告作出时间为2013年4月，孙忠涵从原房主处买房到办理产权时间是2009年到2013年初。该段时间内，孙忠涵没有对商品房合同中任何条款提出异议。双龙公司对孙忠涵所提出的质量问题予以承认，也进行了保修处理，因此对孙忠涵提出的诉讼请求不予承认。双龙公司房屋销售过程中也不存在欺诈问题。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：案涉房屋原系案外人韩光向双龙公司购买，总房款215321元。双龙公司将案涉房屋建成后交付给韩光，2008年12月25日韩光办理了案涉房屋的入住手续。案涉房屋验收登记表土建工程项目中的“棚面是否平整”一栏显示“是”，韩光在该验收登记表签字确认。
2009年1月9日，韩光将案涉房屋转让给孙忠涵后，双方于2009年9月29日签署一份《更名申请》，共同申请开发商将案涉房屋购买人更名为孙忠涵。
2009年9月30日，孙忠涵与双龙公司签订正式的《商品房买卖合同》；2009年11月4日，双龙公司向孙忠涵开具案涉房屋的销售不动产统一发票。
2013年2月20日，孙忠涵缴纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费3676元；2013年10月8日，孙忠涵缴纳2009年至2014年五个供暖周期的采暖费合计3172.31元。
2013年2月21日，案涉房屋的产权变更登记至孙忠涵名下。
2014年11月26日，孙忠涵缴纳2014年—2015年度采暖费634.46元；2014年11月26日，孙忠涵缴纳2014年1月1日—2014年12月31日期间的物业费919元。
关于案涉房屋同地段同类型房屋租金数额，双方在本院第一次审理时陈述：孙忠涵主张2009年租金为每月1200元-1300元左右，现在租金为每月1500元-1600元；双龙公司主张2009年应为每月700元-800元，现在租金每月为1500元-1600元。本院第二次审理时陈述：孙忠涵主张自2009年开始租金大约在1600元，现在每月租金1800元-1900元；双龙公司主张2009年-2011年租金大约为1000元-1100元，2011年后至现在为1500元。
二审庭审时，本院释明关于案涉房屋的加固维修设计方案的举证责任由双龙公司承担，并限定其一周内向法院提交符合规范要求的加固维修设计方案，但至本院指定期限届满其未向法院提交。
再查明，在双龙公司提供的其与501室业主签订《协议书》中载明该业主因房屋地面裂缝于2013年1月向双龙公司提出维修要求，并申请长春市房屋结构安全鉴定中心鉴定。
本院认为：1.孙忠涵上诉请求增加的2万元赔偿主张已超出其一审诉请，且双龙公司不同意对此一并审理，故本院对孙忠涵该项诉请不予审理；孙忠涵上诉请求中的关于双龙公司收回案涉房屋并赔偿损失的主张与其一审要求双龙公司承担保修责任并赔偿损失的主张相矛盾，且已超出一审诉请，本院对此亦不审理。2.关于案涉房屋维修问题。因孙忠涵已提供长春市房屋结构安全鉴定中心出具的鉴定报告，该报告已确认案涉房屋顶棚存在Cu级质量问题，需要加固维修方可使用，双龙公司对该报告确认的房屋质量问题亦表示认可。故孙忠涵上诉主张对案涉房屋进行质量鉴定已无必要。双龙公司与孙忠涵自签订《商品房买卖合同》之日起，双方形成正式的商品房买卖合同法律关系。双龙公司作为出卖人，应确保案涉房屋的工程质量符合法定标准。案涉房屋顶板存在严重质量问题，双龙公司对该质量问题应予维修。因维修加固设计系属维修范畴，亦为安全维修的前提，理应由作为出卖人的双龙公司委托具有相应资质的单位完成。一审将维修加固设计鉴定的举证责任分配给孙忠涵，并判其承担举证不能的不利后果，属于举证责任分配错误，本院予以纠正。孙忠涵要求双龙公司对案涉房屋进行维修的诉请符合法律规定，亦有事实依据，本院予以支持。此外双龙公司虽抗辩其与案涉房屋楼上即501室房主达成和解协议，且已给付维修款，但双龙公司与案外人的和解协议不能约束孙忠涵，双龙公司亦无证据证明案涉楼板确已维修完毕，双龙公司该项抗辩本院不予支持。3.关于孙忠涵的损失应如何保护的问题。孙忠涵主张应按照其女儿租房产生的费用作为赔偿标准，但在孙忠涵与双龙公司签订的商品房买卖合同中并无关于案涉房屋系作为其女儿婚房的约定，孙忠涵此项主张已超出双方缔约时所能预见的范围，故本院对孙忠涵以其女儿租房费用为其损失依据的主张不予支持。但因案涉房屋存在质量问题，确已影响到孙忠涵的实际使用，双龙公司应承担相应赔偿责任。（1）损失起止时间的确定。孙忠涵主张以2009年3月24日租房之日为损失起算日，但此时其尚未与双龙公司形成房屋买卖合同关系。双龙公司向案涉房屋原业主韩光交付房屋时，案涉房屋验收登记表土建工程项目中的棚面显示平整。孙忠涵未提供证据证明韩光向其交付房屋时其已提出质量异议。虽然孙忠涵主张其已多次向物业公司反映案涉房屋存在质量问题，但其亦未提供相关证据对此主张予以证明。且其在2013年才补缴拖欠的物业费及采暖费，即孙忠涵不能证明其在2013年之前未使用房屋系与案涉房屋存在质量问题之间存在因果关系。因501室业主于2013年1月份开始向双龙公司反映房屋地面裂缝质量问题，而501室地面即为案涉房屋401室的顶板，此时孙忠涵已开始准备使用房屋，因此本院酌定以2013年1月15日作为损失的起算日，计算至本院确定的维修期限内实际维修完毕之日止。（2）损失标准的确定。案涉商品房买卖合同中对因质量问题如何承担违约责任或计算损失赔偿额无明确约定，本院参照案涉房屋所在小区同面积及户型的租金数额作为孙忠涵无法使用房屋的损失标准。根据双方关于案涉房屋同类地段的同类房屋租金的陈述意见，2013年之后租金约在1500以上，结合租赁市场出租房屋多已装修及案涉房屋系毛坯房的客观情况，本院酌定案涉房屋使用损失为每月1400元。另外，按照长春市房屋租赁市场的交易习惯，物业费及采暖费一般由出租人承担，按照损益相抵的赔偿规则，案涉房屋的物业费与采暖费由孙忠涵自行承担。综上，本院对孙忠涵的合理诉请予以保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销长春市绿园区人民法院（2014）绿民重字第22号民事判决；
二、被上诉人吉林省双龙地产有限责任公司于本判决生效后三十日内委托具有加固维修设计资质的单位对位于长春市绿园区基隆路万嘉花园B12（幢）401号房的顶板进行加固维修设计，并按照设计方案维修完毕；
三、被上诉人吉林省双龙地产有限责任公司于本判决生效后三十日内赔偿上诉人孙忠涵房屋损失，损失计算标准为每月1400元，从2013年1月15日起至被上诉人吉林省双龙地产有限责任公司在本判决确定的维修期限内实际维修完毕之日止；
四、驳回上诉人孙忠涵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2309元与二审案件受理费3172元共计5481元，由上诉人孙忠涵负担2000元，由被上诉人吉林省双龙地产有限责任公司负担3481元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年八月十四日
书 记 员 周宏伟