杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第871号
原告浙江惠信物业管理有限公司。
法定代表人朱曙光。
委托代理人（特别授权）洪波。
被告浙江龙禧投资集团有限公司。
法定代表人许永杰，董事长。
委托代理人（特别授权）吴炜刚。
原告浙江惠信物业管理有限公司（以下简称惠信公司）诉被告浙江龙禧投资集团有限公司（以下简称龙禧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年12月19日公开开庭进行了审理。原告惠信公司委托代理人洪波、被告龙禧公司委托代理人吴炜刚到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告惠信公司诉称：原、被告于2002年3月签订了商品房购房协议书，约定原告购买被告开发建设并预售的位于杭州市滨江区江南大道3788号的龙禧大酒店（原杭州新谊大厦）主楼1-2层办公用房和营业用房；房屋建筑面积约2000平方米，协议面积与产权登记面积有差异的，以产权登记机关实测为准；合同均价为8500元每平方米，总价为人民币壹仟柒佰万元整；被告在2003年3月31日前将符合约定的商品房交付给原告；合同明确约定原告购买的主楼1-2层是单列整体；被告应在交房后365天内负责办妥该商品房的房产证、土地证、契税证等有关手续，超过规定未办妥以上三证，按销房惯例支付滞纳金。购房协议书签订后，原告按照协议于2002年3月27日支付了首期款1445万元，后于2007年1月16日根据被告提供的房产实际面积2065.83平方米又交纳了309.264万元（含按照合同均价补交增加的63.84平方米面积款542640元），合计支付房款1754.264万元。被告在2003年5月交付房产后，本应按照购房协议书约定为原告办理房产证、土地证和契证，但被告一直没有予以办理，后原告在2008年7月将物业出租给中国银行。因涉及房产权证，被告出具证明说明房产权证变更正在办理中；2012年2月原告发现被告不但未办理房产权属转移变更，反而在2010年12月3日将案涉房屋以最高抵押贷款（额度为3000万元）的形式抵押给第三人华夏银行股份有限公司杭州和平支行。原告立即与被告交涉，多次要求被告解除银行抵押行为，尽快办理权证过户手续，被告仍以各种借口拖延办理，故原告在2012年4月27日依法提起诉讼，要求被告为原告办理该房屋的房产证、土地证、契税证等变更手续。在庭审中被告仍声称房产初始登记已完成，分户产权证已办出，原告应自行办理房屋所有权登记。滨江法院依职权查明，本案讼争房产无销售许可证，属于政府限制、不得对外销售的公建配套用房。被告故意隐瞒事实，蒙骗原告，签订无效合同，不仅使原告无法取得房产所有权，而且使得原告蒙受巨大的房产增值利益损失。请求判决：1、被告返还原告购房款1754.264万元；2、被告支付购房款利息（其中1445万元自2002年3月28日开始按同期银行贷款年利率5.76%计算还款之日止，3092640元自2007年1月16日开始按同期银行贷款年利率6.39%计算至还款之日止）；3、被告赔偿原告因无法取得房产而损失的房产增值利益（暂估4000万元）；4、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、原、被告解除购房协议；2、被告返还原告购房款1754.284万元；3、被告支付购房款利息（其中1445万元自2002年3月28日开始按同期银行贷款年利率5.76%计算还款之日止，3092640元自2007年1月16日开始按同期银行贷款年利率6.39%计算至还款之日止）；4、被告赔偿原告因无法取得房产而损失的房产增值利益2978.7203万元；5、被告赔偿原告因无法取得房产而损失的预期房租收益518082元（暂按2014年2月5日至2014年6月4日的租金计算）；6、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。之后原告惠信公司撤回第5项诉讼请求。
被告龙禧公司辩称：原告已经被吊销营业执照，法人资格终止，原告主体不适格。原、被告于2002年3月签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，并且签订当时也不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告在合同签订和履行的过程中均不存在任何过错和违约行为。被告销售给原告的房屋并非为禁止销售的房屋，是可以销售的配套用房，按照当时的政策是不需要办理预售证而可以直接销售并过户的，这一点在签订合同时答辩人也是明确告知过原告的，并没有原告所述的故意隐瞒的情形。被告在办出大产证后一直催促原告尽快付清购房余款以便尽快进行房产过户，但原告一直拖延直至2007年1月才付清房款。此时被告前往房管局要求办理房产过户时被告得知由于相关政策的变化而无法办理过户，被告和政府进行了多次协调和沟通未果。原告未依照合同约定付款是造成无法办理房产证过户的直接原因，被告无过错。原告请求的利息损失和房产增值损失均为间接损失，即使缔约过失的赔偿责任包括间接损失，也只能包括可以预见或应当预见的间接损失，即银行同期存款利率计算的损失。被告于2003年4月将房屋交付原告使用后，原告即将该房屋出租给中国银行杭州滨江支行至今，其获得的涉案房屋租金收入理应从其损失中予以扣除。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在原告变更诉讼请求后，答辩意见变更为：原告已经被吊销营业执照，法人资格终止，原告主体不适格。涉案房屋尚未取得所售房屋的商品房预售许可证，房屋买卖合同应属无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告收取购房款1754.264万元，原告主张返还1754.284万元缺乏事实依据。原告收取的涉案房屋租金应返还给被告。造成房屋买卖合同无效的过错方为原告，缔约损失的赔偿范围应为直接损失，原告要求被告支付利息并赔偿增值利益损失缺乏依据。请求驳回原告的诉讼请求。
原告惠信公司为支持其诉请主张，提供的证据有：
1、购房协议书，证明双方签订房屋买卖合同的事实。
2、转账支票领用申请单、收据，证明被告在2002年3月28日收到原告支付的房款1445万元。
3、支票领用单、收据、说明，证明原告在2007年1月16日将剩余房款和面积增加部分的房款合计为3092640元支付给被告。
4、企业登记注册资料摘录，证明杭州新谊房地产开发有限公司于2003年9月30日变更为浙江龙禧投资集团有限公司。
5、关于房屋产权的情况说明，证明被告至2008年7月25日仍欺骗原告称该房屋的产权证正在办理中。
6、答辩状，证明被告在（2012）杭滨民初字第389号案件答辩过程中仍隐瞒其不得销售涉案房屋。
7、杭高新（2001）279号文件批复、杭高新房土（2001）2号文件批复、杭售许字（2002）第4001号商品房预售证售证存根、（2012）杭滨民初字第389号民事判决书，证明法院在受理（2012）杭滨民初字第389号案件时依法调查确认涉案房屋属系被告不得销售的房产事实。
8、评估报告书，证明涉案房屋现价值。
被告龙禧公司为支持其答辩主张，提供的证据有：
1、公司基本情况，证明原告已经被吊销营业执照，法人资格终止，原告主体不适格。
2、房屋租赁合同，证明案涉房屋出租收益。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
龙禧公司对惠信公司提供的证据1-7真实性、合法性无异议，惠信公司对龙禧公司提供的证据真实性、合法性无异议，故本院对上述证据客观真实性予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实。
经惠信公司申请对涉案房屋可出售价值鉴定，上海仲衡信银房地产评估有限公司浙江分公司作出评估报告，确定涉案房屋市场值为47330043元，惠信公司、龙禧公司未提供相反证据予以反驳，故对该评估报告，予以采纳。
结合上述认证及惠信公司、龙禧公司的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2002年3月，惠信公司与杭州新谊房地产开发有限公司（后工商登记变更为龙禧公司）签订购房协议书，约定惠信公司购买龙禧公司开发建设的预售商品房杭州新谊大厦（后更名为杭州龙禧大酒店）主楼1-2层作为办公和营业用房。惠信公司于2002年3月28日支付龙禧公司首付款14450000元，于2007年1月16日支付龙禧公司剩余的购房款3092640元。2003年4月左右，龙禧公司向惠信公司交付涉案房屋。此后，龙禧公司取得了涉案房屋的国有土地使用证及房屋所有权证。
2003年6月5日，惠信公司将涉案房屋出租中国银行浙江省分行使用，经多次续租，现租期至2014年6月4日届满，惠信公司已收取全部租金。2008年7月25日，龙禧公司向中国银行浙江省分行出具《关于房屋产权的情况说明》，表明“位于滨江区江南大道龙禧大酒店西侧1-2层的房产现已出售给浙江惠信物业管理有限公司，目前房屋的权属变更手续正在办理之中，特此证明。”
2010年12月3日，被告将涉案房屋以最高额抵押贷款（额度为3000万元）的形式抵押给华夏银行股份有限公司杭州和平支行。惠信公司于2012年3月向龙禧公司发出律师函，要求龙禧公司解除在涉案房屋上设定的抵押权并办妥涉案房屋的产权证等变更手续。双方协商未果，惠信公司于2012年4月提起诉讼，要求龙禧公司为惠信公司购买的涉案房产办理房产证、土地证等房产权属证书。本院于2012年7月27日，以案涉房屋属于公建配套用房不得对外销售，驳回惠信公司的诉讼请求。
2013年9月16日，上海仲衡信银房地产评估有限公司浙江分公司评估，涉案房屋可出售价值为47330043元，单价为22933元／平方米。
另查明，惠信公司因未按规定参加年检于2009年10月29日被吊销营业执照，但尚未注销。
本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故龙禧公司以惠信公司不具有诉讼主体资格的抗辩理由，不予采纳。
涉案房屋不得对外销售系杭州高新技术产业开发区管理委员会对个案的批复，非法律强制性规定。双方签订的购房协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。涉案房屋为杭州高新技术产业开发区管理委员会限制不得对外销售，合同实际履行不能，故对惠信公司要求解除购房协议的诉讼请求，予以支持。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的购房协议解除后，惠信公司应返还龙禧公司涉案房屋，龙禧公司应返还惠信公司购房款，故对惠信公司要求龙禧公司返还购房款17542640元的诉讼请求，予以支持。惠信公司依据购房协议占有房屋，其收取租金系其合法所得，龙禧公司要求从应支付损失中扣除租金，依据不足，不予支持。龙禧公司依据购房协议收取购房款并交付房屋，惠信公司要求龙禧公司支付购房款利息，依据不足，不予支持。
惠信公司撤回无法取得房产而损失的预期房租收益的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，未违反法律规定，予以准许。
双方购房协议标的系预售商品房，故惠信公司以房屋可出售情形主张房屋增值利益，予以支持。案涉房屋的房价客观上产生了升值的事实，返还房屋后，造成龙禧公司获得房产价值的增值，而惠信公司因返还房屋造成实际的房产价值增值的减少，故对房产价值的增值部分认定为惠信公司的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。龙禧公司主张因惠信公司延期付款造成政策变化导致协议不能履行，但未提供相应证据，故对其主张不予采纳。协议不能履行是因涉案房屋不可销售，而涉案房屋不可销售状态在协议签订时即存在，并非履行过程中龙禧公司的原因造成。龙禧公司将不可销售的涉案房屋出售，对协议不能履行应承担主要过错责任。惠信公司在签订购房协议时未对涉案房屋能否转让、销售等尽到谨慎注意义务，对协议不能履行应承担次要过错责任。依据双方的过错责任，龙禧公司应赔偿惠信公司损失23829922元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告浙江惠信物业管理有限公司与被告浙江龙禧投资集团有限公司于2002年签订的购房协议书于本判决生效之日起解除。
二、被告浙江龙禧投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告浙江惠信物业管理有限公司购房款17542640元，原告浙江惠信物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告浙江龙禧投资集团有限公司位于杭州市滨江区江南大道3788号一至二层的房屋。
三、被告浙江龙禧投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告浙江惠信物业管理有限公司损失23829922元。
四、驳回原告浙江惠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费334556元、财产保全费5000元，合计339556元，由原告浙江惠信物业管理有限公司负担85893元，由被告浙江龙禧投资集团有限公司负担253663元。原告浙江惠信物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告浙江龙禧投资集团有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审 判 长 季隽虹
审 判 员 蔡智群
人民陪审员 张 婷
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 白佳燕