江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02103号
原告李发支，农民。
原告王道平，农民。
两原告委托代理人王道基，盱眙县仇集法律服务所
法律工作者。
被告江苏永江房地产开发有限公司，组织机构
代码证号67444630-8，住所地盱眙县盱城镇欧洲城售楼部。
法定代表人陆永江，该公司董事长。
委托代理人郎福强，该公司员工。
委托代理人倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行。组织机构代码不详，住所地盱眙县盱城镇淮河东路62号。
法定代表人王小林，该行行长。
委托代理人黄毓银，该行员工。
原告李发支、王道平与被告江苏永江房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由代理审判员刘宏杰适用简易程序于2015年11月2日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人王道基、被告江苏永江房地产开发有限公司委托代理人郎福强、倪永保、第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行委托代理人黄毓银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李发支、王道平诉称，2013年8月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房，套内建筑面积94.37平方米，原告支付购房首付款135000元，在第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行按揭贷款300000元，合计付购房总价款435000元，已履行了全部付款义务。合同第八条约定被告应于2014年10月31日前向原告交付该房屋，但被告至今未取得商品房交付使用批准文件，拖延交房并设置不合理交房条件，原告与被告多次交涉未果，原告于2015年8月19日发函给被告要求解除商品房买卖合同、返还购房款。合同第九条约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同函件到达之日30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，合同补充协议（一）第4条约定合同签订后因一方原因提出解除合同的，需向另一方支付总房款20%的违约金。被告逾期交房已超过60日，现请求法院判决1.解除原、被告于2013年8月28日签订的商品房买卖合同；2.被告退还原告购房款135000元、交付给银行的本金27023.78元及利息35424.66元；3、被告支付违约金39489.68元；4、判令被告协助原告办理退还契税6525元的手续；本案诉讼费由被告承担。
被告江苏永江房地产开发有限公司辩称，被告逾期交房是事实，诉争房屋现虽不具备完全交房条件，但原告购买的类似房屋已有人拿房，并不影响原告使用，商请原告继续履行合同；原告按合同补充协议（一）第4条约定主张被告支付总房款20%的违约金，原告提出解除合同应向被告支付总房款20%违约金，同时按合同约定被告逾期交付只能按原告累计已付款的1%向原告支付4350元违约金。被告不同意解除合同，请求驳回原告诉讼请求。
第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行述称，原告为购房在我行办理了300000元按揭贷款是事实，如果原、被告双方解除《商品房买卖合同》，要求原告返还余欠贷款本金272976.22元及利息，被告承担连带清偿责任。
经审理查明，2013年8月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房，套内建筑面积94.37平方米，房屋总价款435000元。原告于2015年8月28日支付购房首付款135000元，余款300000元于2013年9月11日在第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行按揭贷款，该贷款约定年利率为6.55%，到期之日为2027年9月4日。原告合计付购房总价款435000元，履行了全部付款义务，并于2013年11月4日，原告就上述购买的房屋缴纳契税6525元。截至2015年8月5日，原告共偿还贷款本金27023.78元及利息35424.66元，尚有272976.22贷款本金未偿还。合同第八条约定被告应于2014年10月31日前向原告交付该房屋，合同第九条约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同补充协议（一）第4条约定合同签订后因一方原因提出解除合同的，需向另一方支付总房款20%的违约金。商品房买卖合同约定的交房时间到期后，被告并未如期将符合合同约定条件的商品房交付给原告。直至今日，原告购买房屋仍未取得商品房交付使用批准文件。2015年8月19日，原告向被告发出解除商品房买卖合同告知书，要求被告退房并返还购房款等，但被告未予处理。
上述事实，有原被告、第三人的委托代理人的当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税发票、解除商品房买卖合同告知书、第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、贷款已还款明细等证据予以证实，以上证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原被告订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力。诉争商品房逾期交房已超过约定期限，且至今未取得商品房交付使用批准文件，原告在法定时间内向被告发出解除合同函件，按照法律规定，自解除合同函件到达被告时合同即已解除合同，本院予以确认。因原告已支付房屋首付款135000元、偿还贷款本金27023.78元及利息35424.66元，共计197448.44元，被告应当予以返还。因主合同《商品房买卖合同》解除，原告与第三人签订的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同也应一并解除，截至2015年8月5日，原告尚有272976.22元贷款本金未偿还。被告负有支付272976.22元给第三人的责任。对于原告主张的契税，因该款已由税务机关收取，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理契税6525元的退税事宜。庭审后原告变更诉讼请求要求本院确认原告解除合同的效力及变更违约金按合同约定要求被告按已付房款1%承担4350元违约金，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告李发支、王道平与被告江苏永江房地产开发有限公司在2013年8月28日订立的商品房买卖合同已于2015年8月19日解除。
二、被告江苏永江房地产开发有限公司给付原告李发支、王道平因购买位于位于盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房支付的房款135000元，已偿还银行的贷款本金27023.78元及利息35424.66元及违约金4350元。
三、被告江苏永江房地产开发有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司盱眙支行贷款本金272976.22元及利息（自2015年10月6日起按年利率6.55%计算至给付之日止）。
四、被告江苏永江房地产开发有限公司协助原告李发支、王道平办理盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房6525元契税退税事宜。
上述二、三项于本判决生效后十日内履行。
案件受理费7825元，减半收取3912.5元，由被告江苏永江房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审判员 刘宏杰
二〇一五年十一月十一日
书记员 陈克飞