海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终96号上诉人（原审被告）王光辉。委托代理人黄鑫，海南惠海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨萌萌。委托代理人黄力，海南邦威律师事务所律师。上诉人王光辉因与被上诉人杨萌萌房屋买卖预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明：位于三亚市河东区凤凰路弘天·水云间A栋二单元501房系登记在王光辉名下的房产，产权证号为三土房（2010）字第05530号。杨萌萌获知王光辉欲出售涉案房屋后，与王光辉电话联系，商定购房事宜。2015年9月8日，杨萌萌通过银行转账方式将2万元汇入王光辉账户内。因王光辉当时不在三亚市，吴少华作为王光辉的代理人代王光辉出具一份《收条》，内容载明“本人王光辉今收到杨萌萌交来购买本人位于三亚市凤凰路弘天水云间A栋二单元501房，购房订金大写贰万元人民（￥20000元整）。备注：房屋面积61.59平方米，房屋价格69万元人民币。一、经双方约定甲方于2015年9月30日前到三亚与乙方签订合同及办理银行还贷业务。二、如因甲方单方原因不能如期来办理手续，算甲方违约，应退回订金。三、如乙方单方原因不能如期办理该房买卖手续或单方不购买房屋，算乙方违约，甲方有权不退还订金”。过后，双方在具体协商过程中，杨萌萌认为王光辉未积极履行偿清银行贷款，解除涉案房屋抵押的义务，不能达到签订正式房屋买卖合同的目的，要求王光辉返还2万元订金未果，于双方约定的履行期限届满前的2015年9月25日诉至法院。杨萌萌举证因本次诉讼支付的律师服务费发票及三亚往返琼海的动车票，要求王光辉赔偿因诉讼产生的损失5000元。王光辉庭审中举证吴少华的证言，内容大致为：杨萌萌在了解该房屋有按揭贷款后，表示先由其代王光辉还清银行贷款，再解除房屋抵押后过户至其名下，用以证明双方口头协商涉案房屋的银行贷款由杨萌萌负责偿还，杨萌萌未按承诺偿还银行贷款，杨萌萌为违约责任方，2万元订金不应予以退还。杨萌萌对王光辉的主张不予认可，主张王光辉的委托代理人吴少华出具收条时已明确写明银行贷款由王光辉偿还。涉案房屋的银行贷款至今未偿清，房屋仍处于抵押状态。一审法院认为：杨萌萌与王光辉形成的房屋买卖预约合同关系，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方经商定，杨萌萌以69万元购买王光辉所有的位于三亚市河东区凤凰路弘天·水云间A栋二单元501房。杨萌萌支付2万元订金后，吴少华作为王光辉的代理人向杨萌萌出具一份《收条》。收条中约定王光辉的义务是2015年9月30日前与杨萌萌签订合同及办理银行还贷业务。王光辉在庭审上表示双方口头约定由杨萌萌偿清银行贷款，举证吴少华的证言证明其主张。吴少华作为证人未出庭接受法庭质询，而且其所做的证明内容与其代王光辉出具的《收条》约定内容相矛盾，同时吴少华作为王光辉出售涉案房屋的代理人与王光辉存在利害关系。据此，王光辉举证的证人证言的证明效力不予认可。王光辉关于涉案房屋的银行贷款应由杨萌萌清偿的辩解，不予采纳。诉讼期间，双方约定王光辉于2015年9月30日前履行义务的期限已届满，涉案房屋的银行贷款至今未清偿，王光辉存在违约行为，应承担违约责任。据此，杨萌萌诉求王光辉返还订金2万元于法有据，予以支持。杨萌萌诉求王光辉赔偿因本次诉讼发生的律师服务费、交通费5000元因没有合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王光辉应自本判决生效之日起十日内返还杨萌萌订金2万元；二、驳回杨萌萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元（杨萌萌已预缴并减半收取），由王光辉负担150元；杨萌萌负担62元。上诉人王光辉不服一审判决上诉称：一、杨萌萌在收条约定的截止期限之前起诉，于法无据。该收条明确约定双方签订正式的商品房买卖合同及办理银行还贷业务的截止时间为2015年9月30日，杨萌萌却在2015年9月24日提起诉讼，还未到约定的截止期限，依据双方在收条中的约定及合同法中约定必守的原则，杨萌萌无权在2015年9月30日之前起诉，同时也表明其无意购买上诉人的商品房，按照收条中第三条的约定，王光辉有权不退还其缴纳的订金。二、一审法院认定收条中约定由王光辉负责偿还银行贷款，属于认定事实错误。从收条的第一条约定来看，双方只是约定王光辉须在2015年9月30日这个时间点之前到三亚与杨萌萌办理房屋买卖手续，至于由哪一方负责银行还贷，该收条的约定并不清晰和明确。一审审理过程中出示了该收条中签名的王光辉代理人吴少华的证人证言，在没有其他相反证据的情况下，该证人证言己经清楚明确的证明了是由杨萌萌而不是王光辉履行银行还贷的义务。综上所述，上诉请求：依法撤销原判，改判驳回杨萌萌的诉讼请求；判令杨萌萌承担本案的诉讼费用。被上诉人杨萌萌辩称：上诉人的代理人吴少华向被上诉人出具的收条中记载，经双方约定甲方（上诉人）与2015年9月30日前到三亚与被上诉人签订合同及办理银行还贷业务，如因甲方（上诉人）单方原因不能如期办理手续，甲方（上诉人）违约，应退回订金。根据该收条中的约定，明确写明是由上诉人在2015年9月30日前办理银行还贷业务，不存在上诉人上诉状中所陈述的双方对就哪一方来负责银行还贷是不明确的情况。且该约定是双方之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应当遵守约定。同时上诉人上诉主张其证人证言能够证明双方就哪一方负责银行还贷，是明显没有事实根据和法律依据的，证人吴少华在一审庭审中并未出庭，其证言未接受法庭的质询，且其所做的证明内容与其出具的收条中内容相互矛盾，同时证人吴少华与本案上诉人存在利害关系，其证言应不予采纳。而事实上，吴少华在整个过程中仅仅是代开了收条和代发涉案房屋的房产证照片，因吴少华不是房屋的所有权人，被上诉人在与其交涉中并未提及任何关于购房的事宜。上诉人认为被上诉人在收条约定的截止期限之前起诉，是于法无据，是错误的。上诉人代理人出具的收条中明确了上诉人的义务，而上诉人在9月30日前明确向被上诉人表示不予且无法履行收条的约定，其行为已经构成根本违约。在一审诉讼期间，双方约定的履行期限已经届满，上诉人也没有偿还银行贷款，存在违约，应当承担违约责任，上诉人应当返还订金2万元。因此，原审法院认定事实清楚，涉案房屋的银行还贷事宜应由上诉人办理，应当依法驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，买受人杨萌萌与出卖人王光辉形成的房屋买卖预约合同关系，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。出卖人王光辉通过出具收条向买受人杨萌萌收取2万元订金，在收条中双方对于应由王光辉还是杨萌萌清偿房屋的银行贷款约定不明并发生争议，在诉讼期间，双方约定的2015年9月30日前办理银行还贷的期限已届满，双方亦因该问题的处理无法达成一致意见，导致无法签订正式的房屋买卖合同。因此该合同无法履行是因合同约定不明，属不可归责于当事人双方的事由，故，合同不能履行后，出卖人王光辉应当将订金返还买受人杨萌萌。综上所述，上诉人王光辉的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人王光辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员 李 宁审 判 员 陈太洪二〇一六年五月六日书 记 员 何 莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。