北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第05229号
原告北京润丰世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路60号6楼4层。
法定代表人陈素玉，总经理。
委托代理人危艳云，女，1982年9月2日出生。
委托代理人屈玉荣，男，1977年2月8日出生。
被告巢修元，女，1972年1月27日出生。
委托代理人李正林，男，1972年10月29日出生。
原告北京润丰世纪物业管理有限公司（以下简称润丰物业公司）与被告巢修元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。原告润丰物业公司的委托代理人危艳云、屈玉荣，被告巢修元的委托代理人李正林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告润丰物业公司诉称：我公司为北京市昌平区某小区物业管理单位。被告是该小区某房屋业主。被告于2011年12月27日与物业公司办理完房屋交接手续，同时签订《润枫欣尚物业管理公约》。根据公约第三部分第六项条款规定，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按年交纳，具体时间为下一收费年度首15日内。可被告自收房至今一直拒绝交纳物业服务费、供暖费。经原告多次催告，被告仍未交纳。截至今日，被告共拖欠物业服务费10107.41元、供暖费10666.55元，共计20773.96元。为维护原告的合法利益，故起诉至法院，请求依法判令：1、被告交纳所欠原告2012年1月1日至2015年12月31日物业服务费10107.41元及滞纳金7580.56元；2012年1月1日至2015年3月15日4个供暖季的供暖费10666.55元及滞纳金7383.07元；2、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告润丰物业公司申请撤回要求被告巢修元支付供暖费10666.55元及滞纳金7383.07元的诉讼请求。
被告巢修元辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告润丰物业公司并不是本案的适格原告。答辩人从未与原告签订任何物业服务合同，无直接利害关系。与答辩人签订前期物业管理服务协议的是北京润丰房地产开发有限公司。原告的诉讼请求中事实和理由部分将答辩人认为是某房屋业主，答辩人于2011年12月27日与物业公司办理完房屋交接手续，同时签订物业管理公约，这些与事实不符，虽开庭时原告辩称系笔误，也足以证明原告物业服务的管理水平非常有限。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告未能履行物业服务合同附件二物业构成明细中的约定，至今未能提供自行车库和地下车库的使用及服务；未能履行附件四物业共用设施设备明细中的监控设施，包括门禁系统、周界警报、监控、可视对讲、一二层门窗加装报警、停车管理，未能提供地上机动车停车场198个车位及机械停车服务。原告未能履行停车管理服务，答辩人汽车尾部剐蹭至今找不到肇事者；小区入口及出口处秩序混乱无人管理，快递货运车辆乱停，道路两侧停满车辆，给小区业主带来诸多不便，存在安全隐患；楼道等公共区域的清扫、保洁工作不到位，门上和门旁边的墙壁常贴有大量小广告和招嫖卡片，从未间断过，物业公司没有采取有效措施解决。原告不能保证消防安全管理制度的实施及消防设施的正常运转，对消防设施设备的维护不到位，发生火警时物业只有一名值班人员在场，灭火器也无法正常使用，着火室内的烟感、喷淋及报警系统未能正常启用，消防车因小区停车问题不能顺利到达火情地点。2012年秋季答辩人发现自家南侧窗户下的玻璃幕墙被人为破损，当时联系物业，物业安排人员查看了现场，至今未能修复。本案小区至今未能成立业主委员会，物业的相关费用应通过业委会决定，而不是物业公司自己拟定，且物业公司未向全体业主公布管理费用收支账目。三、房屋建筑面积问题。答辩人与北京润丰房地产开发有限公司签订的商品房预售合同中对4#商务办公楼的分摊进行了说明，答辩人收房验收时，发现该楼一至二十层卫生间至今未建，当时就建筑面积与物业公司沟通过，并书写未交物业费的原因交与物业公司才拿到房屋钥匙。答辩人至今未能正常使用到公共卫生间，原告也未在卫生间投入管理人员及其财务费用。答辩人主张房屋建筑面积应为71.38平方米减去公共卫生间的公摊面积为原告收取物业费及供暖费的计算基数。四、物业费的诉讼时效为2年，答辩人先前没有收到过物业费催缴的通知，故2013年4月28日以前的物业费已超过诉讼时效，原告无权主张。五、本案涉及的滞纳金不受法律保护，没有合同约定，即使约定也不符合法律规定，滞纳金是金融机构借贷款时产生的罚息，本案原告不是金融机构，无权主张滞纳金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告巢修元系北京市昌平区某房屋的业主，房屋建筑面积为71.38平方米。2011年6月24日，被告巢修元（甲方）与北京润丰房地产开发有限公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：乙方为甲方提供前期物业服务，物业服务费收费标准为办公楼2.95元/平方米·月；合同第十六条约定，乙方可自行或选聘物业服务企业提供物业服务；合同第二十二条约定，甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告巢修元签字同意遵守《润枫欣尚中心物业临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”）。该“临时管理规约”规定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中物业费为2.95元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知的受访期限届满之日起计收；业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按年交纳，具体时间为下一收费年度首15日内。
另查，北京润丰房地产开发有限公司（甲方）与原告润丰物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定由乙方为润枫欣尚小区提供公共场地和公用设施、设备的物业服务，委托管理期限自本协议签订生效起至润枫欣尚业主委员会成立之日止；乙方提供服务的受益人为北京润枫欣尚的全体业主和物业使用人，在委托管理期限内，北京润枫欣尚的全体业主和物业使用人均应履行本协议、公约及有关物业管理公司的各项规章制度，并承担相应的责任。
原告为被告提供了物业服务，被告至今未向原告交纳2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费10107.41元。故原告诉至本院。
上述事实，有双方当事人的陈述及提交的《北京市前期物业服务合同》、《润枫欣尚中心物业临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：
北京润丰房地产开发有限公司与被告巢修元签订的《北京市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据该合同约定的内容，北京润丰房地产开发有限公司可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，故该公司与原告润丰物业公司签订《前期物业管理服务合同》，将润枫欣尚小区的前期物业服务委托给原告，符合相关法律规定，对全体业主具有约束力。现原告为被告提供了物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，应当按照合同的约定如期向原告交纳相关费用。
被告巢修元提出原告并非本案适格主体的辩解意见，缺乏依据，本院不予支持。被告巢修元提出自房屋交付时，诉争房屋所在楼栋一至二十层卫生间至今未予建设的问题，与本案不属于同一法律关系，对于上述情况以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业服务费，缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于诉讼时效的问题，因物业服务具有长期性、连续性的特点，对于合同履行期内产生的纠纷应自合同终止后开始计算诉讼时效，故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告针对2013年4月28日以前的物业服务费提出的诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。被告巢修元辩称原告提供的物业服务不到位，要求驳回原告的诉讼请求，并提交了相应的照片；本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。
另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。因此，原告起诉要求被告给付2012年1月1日至2015年12月31日期间尚未交纳的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于被告系因对原告的服务质量不满意从而未交纳物业服务费，其主观并无违反约定的故意，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告巢修元给付尚欠原告北京润丰世纪物业管理有限公司二〇一二年一月一日至二〇一五年十二月三十一的物业服务费一万零一百零七元四角一分，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京润丰世纪物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百四十七元，由原告北京润丰世纪物业管理有限公司负担二百四十九元（已交纳）；由被告巢修元负担九十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳案件上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 薛恩同
二〇一六年二月二十五日
书记员 索 焱