衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢柯巡民初字第199号原告：徐爱平。委托代理人：陈庆林。委托代理人：祝美伟。被告：朱晓萍。被告：吴国华。两被告共同委托代理人：姜素梅。两被告共同委托代理人：郑鹏程。原告徐爱平与被告朱晓萍、吴国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理，依法适用简易程序，由审判员江建扬独任审判，于2013年7月17日公开开庭进行审理。原告徐爱平的委托代理人祝美伟，被告朱晓萍、吴国华及其共同委托代理人姜素梅、郑鹏程到庭参加诉讼。后因案情复杂，该案转入普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2013年8月28日公开开庭进行审理。原告徐爱平的委托代理人陈庆林、祝美伟，被告朱晓萍、吴国华及其共同委托代理人姜素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐爱平起诉称：两被告系夫妻关系。2013年3月11日，原告将位于衢州市幸福家园66幢4单元501室的房屋一套以678000元的价格转让给被告，双方签订了《房地产转让定金协议》，被告按约支付了购房首付款178000元。2013年3月14日，被告承诺在2013年5月8日前付清购房余款500000元。2013年4月7日，原告将房屋过户登记至被告名下。余款原告经多次催讨，被告至今没有支付，故原告诉至法院，要求：一、责令两被告立即支付原告购房余款500000元及逾期付款利息（自2013年5月9日起，按日1‰计算至实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。原告徐爱平为证明其主张，向本院提供以下证据：一、房地产转让定金协议1份，证明原、被告双方于2013年3月11日就位于衢州市幸福家园66幢4单元501室的房屋达成房屋转让定金协议，双方对相应权利义务作出约定的事实。二、欠条1份，证明房屋成交价为678000元，被告吴国华于2013年3月14日具欠原告徐爱平500000元，并承诺于2013年5月8日前付清的事实。三、房屋所有权证复印件1份、土地使用权证复印件1份，证明原告已经将房屋过户到被告名下的事实。四、房地产转让定金协议1份、房屋转让证明1份，证明原告已经从郑志花处取得房屋所有权的事实。五、调取证据申请书1份，证明被告恶意不提供银行卡，导致贷款无法发放的事实。本院根据原告的申请，向中国工商银行股份有限公司衢州分行调取以下材料，并当庭出示：个人贷款申请表1份、个人贷款借款凭证1份、个人贷款委托扣款授权书1份、房地产转让协议1份、个人客户信用报告2份。六、证人出庭作证申请书1份，证明因被告不提供银行卡，导致银行不发放按揭贷款的事实。本院根据原告的申请，准许证人吴某出庭作证。证人吴某在庭审中陈述：证人是原、被告购买房屋的两家中介方的其中之一，两家中介是合作关系。坐落于衢州市幸福家园66幢4单元501室的房屋的出让方是徐爱平，该房屋由吴剑转让给郑志花，再由郑志花转让给徐爱平，最后由徐爱平转让给被告。除了2013年3月11日签订的房地产转让定金协议外，在房管处还有1份过户协议，银行里有1份补充协议。房屋交易价格以2013年3月11日的转让协议为准，在签协议时被告对公证书是知悉的。证人曾某系工商银行办理按揭贷款，2013年4月19日的协议由吴国华起草，在银行签订，协议中“银行贷款不能发放”专指工商银行贷款。后被告没有提供银行卡，证人多次协调未果。两家中介一共收取中介费9000元。被告朱晓萍、吴国华答辩称：原告并不是本案适格的当事人。原告故意隐瞒涉案房屋交易的情况，导致被告不能办理房屋贷款。在购房过程中，被告一直按照双方约定的协议履行自己的义务，原告不能提供原房主吴剑的银行贷款有关资料，导致贷款不能如期发放，要求驳回原告的诉讼请求。另外，要求原告找到房屋的原房主吴剑后，再办理相关的贷款手续。被告朱晓萍、吴国华为证明其主张，向本院提供以下证据：㈠房地产转让定金协议1份，证明房屋总价为678000元，首付款是178000元，余款在银行按揭贷款发放之日结清；房屋的卖方是徐爱平、吴剑的事实。㈡公证书复印件2份，证明位于衢州市幸福家园66幢4单元501室房屋的房主系吴剑的事实。㈢土地使用权证复印件1份、房屋所有权证复印件1份、完税证明复印件1份、契证复印件1份，证明诉争房屋的原房东系吴剑的事实。㈣中国邮政储蓄银行个人贷款资料1份，证明2013年4月10日，被告在中介的带领下到邮政银行办理按揭贷款，后银行要求要将贷款打到原房东吴剑的名下，导致该笔贷款不能发放的事实。㈤建行住房贷款清单1份，证明建设银行要求提供原房东吴剑的银行卡号，才可以发放贷款的事实。㈥告知书1份、EMS快递单2份，证明2013年4月10日被告通知原告及中介，要求对方提供吴剑的银行卡号，并告知其责任的事实。㈦2013年4月19日的协议1份，证明原、被告重新约定余款500000元的支付时间，并对相应责任作出约定的事实。㈧个人购房借款及担保合同1份、衢州晚报2份，证明被告可以享受银行首套房贷款利率8.5折优惠的事实。㈨个人贷款委托扣款授权书1份，证明根据银行规定，吴国华的贷款需发放给原房东吴剑的事实。㈩证人出庭作证申请书1份，证明被告并非拖延支付原告购房款的事实。本院根据被告的申请，准许证人俞某出庭作证。证人俞某在庭审中陈述：证人是原、被告购房中介的其中之一，房源来自吴某处，两家中介没有分工，证人收取中介费3000元，吴某收取4500元。2013年3月11日，原、被告双方签订房地产转让定金协议时，被告对公证书是不清楚的，首付款在房屋过户时支付给原告。待房产证办好之后，证人同被告去邮政银行办理贷款，银行告知会将款项打到吴剑名下，之后去过多家银行，银行方面都是要求将款项打到吴剑名下。在2013年4月19日的前几天，证人同被告找到工商银行，经原告女儿协商，银行方面同意贷款，于是双方在4月19日签订补充协议，之后，银行答复只能贷款430000元，利率9折，剩余70000元以房屋装修名义贷款，期限3年，被告无法接受，拒绝提供银行卡。被告要求原告出具承诺书，承诺利率85折，原告未能出具。上述证据经当庭举证、质证，被告对原告所提供证据一、二的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对证据三，被告没有异议，本院予以确认。对证据四，被告对其真实性提出异议，本院认为，该组证据应结合其他证据予以确认。对证据五，被告对其中部分材料的真实性持有异议，本院认为，上述证据无法证明原告的待证事实。对证据六，被告认为证人证言不符合证据三性，本院认为，该证人证言应结合其他证据材料综合认定。原告对被告提供的证据㈠、㈡、㈢的真实性没有异议，但对证据的证明力持有异议，本院对其真实性予以确认。对证据㈣、㈤，原告对证据的真实性提出异议，本院认为，上述证据仅可以显示个人住房按揭贷款业务客户需要提供的资料。对证据㈥，原告对邮寄的事实没有异议，本院予以确认。对证据㈦，原告对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。对证据㈧，原告对证据的关联性有异议，本院认为，贷款利率会因不同的客户而异，原告的异议成立。对证据㈨，原告对其真实性有异议，经核查，该证据与银行存档材料一致，但无法证明被告的证明目的。对证据㈩，原告认为证人的陈述部分不属实，本院认为，该证人证言应结合其他证据综合认定。根据本院认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定以下事实：被告朱晓萍、吴国华系夫妻关系。2013年3月11日，原告徐爱平、被告朱晓萍及中介方即吴某、俞某签订《房地产转让定金协议》一份，协议约定：由原告徐爱平、吴剑（甲方）将坐落于衢州市幸福家园66幢4单元501室房屋一套出售给被告朱晓萍（乙方），房屋价款为678000元，于合同签订日由被告支付原告购房定金20000元，于房屋过户时支付首付款178000元，余款500000元在银行按揭贷款发放日结清；购房定金冲抵购房款；房屋交出时间为款清交房。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，违约一方应付给对方违约利息（按购房余款×1‰×逾期天数）。如乙方在银行查出属拒贷款；或政策变动造成不能办理贷款；或获批的贷款金额不足合同约定的金额，乙方须自筹现金补足购房余款，否则须承担违约责任。如果甲乙双方在过户时签订的《房地产转让协议》内容与本合同有不一致或有冲突，则以本合同为准。原告在甲方处签字、捺印，被告朱晓萍在乙方处签字、捺印，吴某和俞某在中介方处签字、捺印。合同签订后，两被告按约支付了购房首付款178000元。2013年3月14日，被告吴国华向原告徐爱平出具欠条一份，确认欠购房余款500000元，承诺于2013年5月8日前结清。2013年4月7日，原告将涉案房屋过户至两被告名下。2013年4月19日，原告徐爱平（甲方）与被告朱晓萍（乙方）签订《协议》一份，约定因银行方不能在2013年5月8日前放按揭贷款（延期放贷），则以银行放贷时间为准；如果甲方不能提供完整银行贷款资料，责任和乙方无关；如果乙方不能提供银行贷款所需资料，责任和甲方无关。后银行方未能放贷，被告也未在约定时间内支付购房余款。原、被告双方因剩余房款500000元支付问题协商无果。故原告诉至法院，诉请如前。本院认为，在市场经济活动中，正常的市场交易应予以维护，否则交易安全难以实现。原、被告经平等协商后签订的房地产转让定金协议，系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。且涉案房屋已经过户至被告名下，对原、被告之间的房屋交易行为，本院予以确认。本案的争议焦点在于银行未能放货500000元的责任所在。原告认为，其原因在于被告不提供相应的银行卡号，被告则认为，其原因在于原告隐瞒房屋交易信息。当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。从庭审过程来看，双方当事人均未能提供充足证据证实责任归属哪一方，故交易双方均无过错。无论从2013年3月14日被告吴国华出具的欠条，还是2013年4月19日双方签订的协议来看，买卖双方对于剩余房款500000元的支付时间，内心都有一定预期。现被告虽未能获得银行按揭贷款，但不能阻却原告要求被告支付剩余房款，故对于原告要求被告支付购房余款的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期付款时间，综合考虑房屋交易情况及被告的支付能力，本院认为，应当给予被告一定的宽限期，具体时间确定为自起诉之日起3个月，即自2013年8月9日起计算逾期利息，具体计算方法参照房地产转让定金协议的有关规定。被告抗辩原告并非本案适格主体，并要求追求吴剑为第三人参与诉讼，本院认为，从双方交易过程来看，原、被告系房屋转让合同的相对方，被告的抗辩不能成立，且追加第三人没有必要，故本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱晓萍、吴国华于本判决生效之日起十日内支付原告徐爱平购房款500000元及利息（自2013年8月9日起至判决确定的履行之日止，按每日支付购房余款500000元的1‰计算）；二、驳回原告徐爱平的其他诉讼请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，财产保全费3020元，合计11820元，由被告朱晓萍、吴国华负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  江建扬人民陪审员  贵国强人民陪审员  毛水龙二〇一三年十一月二十七日书 记 员  吴 潇