广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第521号
上诉人（原审被告）杜复光，男，1947年11月27日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）张雄梅，女，1977年12月23日出生，汉族。
委托代理人彭宇，广东韶大律师事务所律师。
上诉人杜复光因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张雄梅于2013年6月19日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决杜复光向张雄梅支付违约金44000元；2、杜复光退回张雄梅定金20000元；3、判决杜复光赔偿张雄梅损失13800元。杜复光在原审答辩称：张雄梅提供的房屋买卖合同是无效合同。杜复光没有委托广州帝濠房地产中介有限公司出售房屋，合同上的卖方身份证号码与杜复光身份证号码不符，联系地址错误，杜复光离开该址有10年以上，早已经不住该址。张雄梅和中介均没有到杜复光出售的房屋查看。张雄梅找的房屋中介并没有执业资格证，没有执业资格证的人员进行房屋买卖活动是非法的买卖活动。房地产登记簿查册表属地产中介非法盗用，地产中介并没有业主的委托书。杜复光不认识广州市海珠区新港西路xx号、1977年12月23日出生的张雄梅。杜复光认为这是一起强买强卖案，或者是张雄梅与中介串谋进行的诈骗、勒索活动。
原审法院经审理查明：张雄梅就其主张提交了以下证据予以证明：1、以张雄梅（买方）与杜复光（卖方）及广州帝濠房地产中介有限公司（经纪方）的名义于2013年4月29日签订的三方《房屋买卖合同》，约定：买卖双方独家委托中介促成以下物业的买卖事宜，现合同三方本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：物业地址为海珠区石榴岗路海崖街xx号（金星花园）xxx房；物业面积约36平方米（实际面积以房地产权证为准）；该物业按套销售，买卖双方均同意该物业之成交价为440000元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意自签订本合同当日向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：买卖双方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费详见《服务收费确认书》；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费；等；2、收款人为杜复光、落款日期为2013年4月29日的《收款收据》，载明杜复光收到了张雄梅交来定金10000元。3、张雄梅发给杜复光的催促履行合同义务的《催促函》；4、广州帝濠房地产中介有限公司出具的《收款收据》，载明收取了张雄梅房地产咨询及买卖代理费（物业地址：海珠区石榴岗路海崖街xx号xxx房）13800元；5、广州市帝濠房地产中介有限公司出具《收款收据》，载明代收张雄梅购房款定金10000元；6、查册时间为2013年6月13日的查册表，载明海珠区石榴岗路海崖街xx号xxx房产权人为杜复光，附注：2013年5月30日郭瑶：广州市住房置业担保中心申请房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换，2013登记字80183xx号（石榴岗路海崖街xx号xxx房）存案；等。杜复光否认签订买卖合同、收取定金和催促函，对查册表没有异议，同意做笔迹鉴定，但不同意预付鉴定费。张雄梅表示杜复光已经另行出售房屋，合同已经无法实际履行，据此要求杜复光根据合同约定承担支付等额于总楼价百分之十的违约金及退回定金的违约责任，另为证明买卖合同的真实性，同意垫付鉴定费，但表示若其胜诉，鉴定费由杜复光承担。张雄梅表示另外中介代收的10000元定金，杜复光一直不肯去拿。
原审法院委托了广东恒鑫司法鉴定所对张雄梅（买方）、杜复光（卖方）、广州帝濠房地产中介有限公司（经纪方）的名义于2013年4月29日签订的三方《房屋买卖合同》中杜复光的签名进行笔迹鉴定，该所于2013年10月25日出具了粤恒（2013）文鉴字第xxx号《司法鉴定意见书》，鉴定落款时间为2013年4月29日《房地产买卖合同》中卖方“杜复光”签名字迹是杜复光本人所写。张雄梅对鉴定结论没有异议。杜复光认为鉴定分析错误，认为“杜复光”三个字任何人书写都会循一种笔顺，不认可鉴定结论中陈述的检验过程，并质疑笔迹鉴定的作用，认为笔迹可以仿冒、造假等。张雄梅为笔迹鉴定垫付了鉴定费3600元。
原审法院认为：位于海珠区石榴岗路海崖街xx号xxx房的房屋登记在杜复光一人名下，现张雄梅提交了双方签订的《房屋买卖合同》证明其与杜复光之间客观存在买卖关系，杜复光否认，为此原审法院委托了广东恒鑫司法鉴定所对张雄梅（买方）、杜复光（卖方）、广州帝濠房地产中介有限公司（经纪方）的名义于2013年4月29日签订的三方《房屋买卖合同》中杜复光的签订进行笔迹鉴定，该所于2013年10月25日出具了粤恒（2013）文鉴字第022号《司法鉴定意见书》，鉴定落款时间为2013年4月29日《房地产买卖合同》中卖方“杜复光”签名字迹是杜复光本人所写。张雄梅对鉴定结论没有异议，杜复光虽然对该鉴定结论表示异议，但其异议未能充分反驳该鉴定结论，故原审法院对粤恒（2013）文鉴字第0xx号《司法鉴定意见书》予以采信，认定张雄梅（买方）、杜复光（卖方）、广州帝濠房地产中介有限公司（经纪方）的名义于2013年4月29日签订的三方《房屋买卖合同》是杜复光所签，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。杜复光抗辩上述合同无效，因缺乏依据，不予采纳。现张雄梅举证证明杜复光已经将涉案房屋转卖，合同已经无法继续履行，提供了查册表予以证明，杜复光对查册表没有异议，但没有举证证明张雄梅存在违约行为，故原审法院采信张雄梅陈述，杜复光应承担相应违约责任。现张雄梅主张要求根据合同约定，杜复光承担支付等额于楼价款百分之十的违约金即44000元，合情合理，予以支持。张雄梅要求杜复光退回定金20000元，根据张雄梅陈述，其中有10000元交给中介公司代付，而杜复光至今仍没有领取该10000元，张雄梅无证据证明中介公司代收定金的行为具有杜复光的授权，张雄梅提供的收款收据仅证明杜复光收取了10000元定金，杜复光虽然否认其收取了定金及签收了收据，但未能充分举证反驳，故原审法院认定杜复光收取了张雄梅的定金10000元，因合同不能履行的责任在于杜复光，故杜复光应退回定金10000元给张雄梅。关于张雄梅要求杜复光赔偿中介费损失13800元的问题。张雄梅基于与杜复光之间的房屋买卖支付了中介费13800元，提交了收据予以证明，根据合同“在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，因杜复光违约，现张雄梅要求杜复光赔偿中介费损失，符合约定，合情合理，故原审法院予以支持。虽然张雄梅与杜复光签订的三方合同约定该买卖事宜属于独家委托，但参照《关于进一步规范广州市房地产中介机构业务收费标准的通知》中关于“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5-2.5%收计，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”的规定，结合本案情况，中介机构基于促成张雄梅、杜复光之间的买卖合同而收取的中介费不能超过13200元，故杜复光应赔偿张雄梅中介费损失13200元，超过部分不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月12日作出判决：一、杜复光于判决生效之日起15日内支付违约金44000元给张雄梅；二、杜复光于判决生效之日起15日内退回定金10000元给张雄梅；三、杜复光于判决生效之日起15日内赔偿中介费损失13200元；四、驳回张雄梅的其他诉讼请求。案件受理费1746元，由张雄梅负担238元、杜复光负担1508元。鉴定费3600元，由杜复光负担。
判后，上诉人杜复光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、张雄梅没有和杜复光签过《房屋买卖合同》，合同上买方的签名是张堆梅。另外，合同上填写内容错误，买方张雄梅无住所地，而本案起诉人的签名则是张唯梅，从张雄梅的身份证所在地址显示其住海珠区新港西路xx号，该地址是轻纺交易园、产权交易所，因此，买方的身份虚假。广州帝濠地产中介有限公司早已不存在，据海珠区工商局提供的该公司经营地址为盈丰路xx号之x，该地址早在一年前就改为货品商店。南州路xxxx号也无该公司，“中介”黄明辉没有执业资格，其经营的地产公司也没有营业执照和经营许可证，属无牌无证经营的假公司。《房屋买卖合同》的编号是“0000001”，“中介”黄明辉持有的合同怀疑整本每页编号都是“0000001”，是盖着假公章的假合同，因此，本案中买方、卖方与身份虚假的中介不可形成实质买卖交易，这种房屋买卖活动是不受法律保护且非法的买卖，原审裁判未确认真实的卖房人和买房人，未确认买方、卖方是通过地产中介进行房屋买卖交易。2、在原审庭审中，张雄梅称不知道杜复光有个堂兄弟，意为自己在肯德基餐厅是与杜复光的堂兄弟签了合同，合同上写的卖方身份证号码不是杜复光的身份证号码，杜复光一向与张雄梅没有来往，张雄梅也没见过杜复光，可见，张雄梅称与杜复光签了合同是她虚构的。张雄梅称是杜复光要求她将1万元定金交至中介，由中介代为收取，张雄梅也没有提供联系杜复光的方式，杜复光一直在广州，张雄梅称杜复光不在广州，要她把钱交给中介，又没有中介的收据，证明张雄梅是在说谎话。张雄梅在原审称没有和中介去看过房屋，而其委托代理人却说张雄梅与中介黄明辉已去看过业主的房屋，这说明中介串通张雄梅委托代理人作假供，买房子连业主的住址都不去了解，不用看业主的身份证、房产证和住所，马上就交钱签合同，显然这是张雄梅与中介黄明辉合谋的一个骗局。二、主要证据不足。买方、地产中介没有提供所有与本案有关的收据、发票，如缴交中介费、定金等证据以及同杜复光联系的方式、事实，如时间地点等的证据（邮件除外），签名笔迹鉴定结论不正确。而房屋交易要有规范的流程，进行房地产买卖必须持有公司营业执照、执业资格，要在公司营业场所进行，有公司其他人员在场作证等，否则就是非法的房屋买卖活动，这与私人之间进行房屋买卖合同不同。杜复光要求传唤黄明辉带上公司营业执照、工商许可证及他的执业资格证，否则就只能说明黄明辉是骗子，张雄梅称由黄明辉开出的收据等交由公安机关查验真伪，再查验合同、查册表是否真实，不容许无牌无证经营。再从张雄梅称已交中介费给中介看，不合情理。房屋交易递件都未进行，就要交中介费，中介黄明辉明显是假冒广州帝濠地产中介有限公司之名行骗。另外，若买家不具备购房条件，则可知买家也是想行骗。三、原审定性不当。杜复光没有违约，因杜复光没有收过张堆梅的任何款项，张雄梅提交的伪造的定金收据中的“定”字是被圈去涂花了的，经涂改的字据无效。而且中介单位的收据应该盖公章，同样，内容有错误的合同也没有法律效力。本案不是房屋买卖纠纷案件，是房屋买卖诈骗案。四、适用法律不当。根据合同法，凡经涂改、变造、内容不实的合同、收据、字据应作废，不具法律效力。本案的合同是假合同，其他字据、收据均无法律效力，张雄梅起诉无法律依据。请求：撤销原判，驳回张雄梅的诉讼请求。
被上诉人张雄梅答辩同意原审判决，不同意上诉人杜复光的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，张雄梅称其签名比较潦草，但《房屋买卖合同》及起诉状中的签名都是其本人所写。杜复光承认《房屋买卖合同》和《收款收据》上的签名是其本人所签，并称在2013年5月份就将涉案房屋以500000元另行出售他人。
本院认为：杜复光上诉认为其不是跟本案的张雄梅签订《房屋买卖合同》，该合同是其与另一个“张雄梅”所签，就此未能提供另一个“张雄梅”的相关资料。而张雄梅确认上述合同中张雄梅的签名为其本人所写，且持有相对方为杜复光签名的该合同原件及杜复光出具收取定金的《收款收据》原件，上述《房屋买卖合同》及《收款收据》载明的身份证号码也为张雄梅本人。因此，杜复光认为合同上的签名为张堆梅以及否认其与张雄梅签订《房屋买卖合同》没有事实依据，本院不予支持。上述合同是张雄梅与杜复光双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认为该合同合法有效正确。杜复光认为张雄梅与中介单位合谋欺骗杜复光，未能提供证据证实，杜复光认为合同卖方的身份证号码不是其本人的身份证号码及收据上的定金中的“定”字有涂改的痕迹等，均不影响双方签订合同的真实性，所以，杜复光认为双方签订的合同是假合同，属无效合同理由不充分，本院不予采纳。杜复光与张雄梅签订《房屋买卖合同》后，又将房屋另行出售他人，导致合同无法继续履行，杜复光的行为已构成违约，应承担相应违约责任，因此，原审法院判决杜复光向张雄梅支付违约金并退还定金符合双方合同约定。虽然杜复光不认可中介单位出具收取张雄梅中介费的《收款收据》，但不能提供相反证据证实，所以，杜复光上诉请求驳回张雄梅诉讼请求理据不足，本院不予支持。本案审理的是张雄梅与杜复光的房屋买卖关系，杜复光所称中介单位在提供中介服务时不具备经营许可资格以及黄明辉没有执业资格等问题不属本案审理的范畴，杜复光可向相关部门反映处理。
综上所述，上诉人杜复光的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1480元，由杜复光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一四年三月十四日
书 记 员 闫 娜