江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5896号上诉人（原审被告）：汪厚恩，男，汉族，1950年12月8日生。委托诉讼代理人：陈建国，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京华懋市政建设工程有限公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥160号。法定代表人：衡雅琍，该公司总经理。委托诉讼代理人：万遂，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南京鼓楼房产经营有限公司，住所地南京市鼓楼区云南路24号。法定代表人胥亚林，该公司总经理。上诉人汪厚恩因与被上诉人南京华懋市政建设工程有限公司（以下简称华懋公司）、南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理，上诉人汪厚恩的委托诉讼代理人陈建国，被上诉人华懋公司的委托诉讼代理人万遂到庭参加诉讼。被上诉人鼓楼房产经营公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。汪厚恩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回华懋公司一审的诉讼请求；2、华懋公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、湖南路29号52.3平方米办公房，系上世纪九十年代鼓楼区丁家桥街道劳动服务公司（后随街道改名为湖南路劳动服务公司）与鼓楼房产经营公司建立租赁关系。2005年3月22日，根据湖南路街道办事处《关于同意南京华超工贸公司、南京市鼓楼区湖南路劳动服务公司并入南京华懋市政建设工程公司的批复》，湖南路劳动服务公司并入华懋公司，涉案办公房由华懋公司承租使用。2005年4月27日，华懋公司改制资产在南京市产权交易中心挂牌转让，汪厚恩支付对价，受让华懋公司全部资产、债权债务和职工安置。2005年7月28日，华懋公司与鼓楼房产经营公司续签《南京市直管非住宅公房租赁合同》，取得0012546号《租赁合同》，仍“执行政府规定租金标准”，月租金273.85元、年租金3286.2元。2、上诉人对涉案公房租赁使用权，来源于2012年9月13日《股权转让之补充协议二》的特别约定，并有华懋公司加盖公章说明。2012年7月，顾燕并购华懋公司，受让汪厚恩股权。2012年9月13日，汪厚恩与顾燕签订《股权转让之补充协议二》，其中第五条约定：“涉及南京市湖南路29号的拆迁补偿款归汪厚恩所有，但法律规定应纳税款，由其自行负担。前述房屋，如在本协议签订之日起两年之内进行拆迁，该补偿款应在华懋公司取得相应款项两年之后，由公司给付汪厚恩。如三年之后进行拆迁，而在此时间段乙方（顾燕）没有就该房屋承担相关法律责任的，乙方应在取得拆迁补偿款15日内给付汪厚恩。”故汪厚恩不移交华懋公司租赁的湖南路29号公有房屋，由汪厚恩使用，并取得拆迁补偿款，不但有华懋公司0012546号《租赁合同》正本原件，而且有汪厚恩交纳2013年1月至2015年12月三年租金收据原件为证。3、股权转让仅针对裴家桥160号办公用房。因顾燕看上裴家桥160号带院子的房产，但当时房产证在华懋公司名下，且无土地证，无法单独就该房屋买卖办理过户手续；顾燕经考察，确认华懋公司除17位职工安置及已知200多万元债务外，没有其他债权、债务；故顾燕与汪厚恩商谈以500万元购买裴家桥160号房产，约定首期款150万元支付汪厚恩，由其自行解决职工安置及债务归还，还约定本次股权转让之前发生的任何债务均由汪厚恩个人承担。双方没有按照股权转让惯例，尽职调查、资产审计评估、办理资产和债权债务交接手续，仅将公章、营业执照、财务账册及裴家桥160号房产移交。故汪厚恩与顾燕签订的是名为华懋公司整体并购，实为裴家桥160号房产买卖的协议。顾燕代表华懋公司起诉使用权纠纷，是违反《股权转让之补充协议二》的违约行为，不应予以支持。二、一审原告诉讼主体不适格，应驳回起诉。2015年12月，顾燕带人强占湖南路29号房屋使用权。后湖南路派出所出警制止，召集顾燕与汪厚恩于2015年12月18日达成《调解协议书》，其中约定：“1、双方通过法律途径解决湖南路29-1号101室居住使用权争议问题；2、由顾燕起诉汪厚恩等”。本案系公房使用权纠纷，无论是按《股权转让之补充协议二》还是《调解协议书》，都应由顾燕起诉汪厚恩。华懋公司不是公房使用权纠纷的一方当事人，其作为原告起诉主体错误。华懋公司辩称：1、一审判决认定事实正确。2、被上诉人一审诉讼主体资格适格，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。鼓楼房产经营公司未应诉，但提供书面《情况说明》，称本院传票已收到。其经调档核实：湖南路29号属于鼓楼区直管非住宅公房，原承租人为丁家桥街道劳务公司。2005年8月变更为华懋公司。上诉人与华懋公司对该《情况说明》予以确认。华懋公司向一审法院起诉请求：1、汪厚恩腾空涉案房屋，并交付华懋公司；2、汪厚恩自2016年1月1日起至交付房屋之日止，按照2000元/月标准赔偿华懋公司损失；3、汪厚恩承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：华懋公司原名称为南京华懋市政建设工程公司，该公司于1990年7月依法登记设立。2005年4月，该公司依法进行了改制，汪厚恩依法受让了该公司的全部资产以及债权债务和职工安置等，该公司改制后的名称变更为华懋公司。自2005年8月起，华懋公司作为涉案房屋的承租人一直承租并使用涉案房屋。2012年7月，案外人顾燕受让了汪厚恩在华懋公司的全部股权。2012年9月13日，汪厚恩（甲方）与顾燕（乙方）签订《股权转让之补充协议二》，其中第5条约定：“涉及南京市湖南路29号的拆迁补偿款归汪厚恩所有，但法律规定应交纳税款，由其自行负担。前述房屋，如在本协议签订之日起两年内拆迁，该补偿款应在华懋公司取得相应款项两年之后，由公司给付汪厚恩。如三年之后进行拆迁，而在此时间段乙方没有就该房屋承担相关法律责任的，乙方应在取得拆迁补偿款15日内给付汪厚恩。”上述协议订立后，双方各自履行义务。但涉案房屋一直由汪厚恩使用，租赁合同由汪厚恩持有，租金亦由汪厚恩支付。华懋公司对此的解释是，因为汪厚恩当时称其有个侄子因为拆迁暂时无处居住，暂时使用涉案房屋。华懋公司出于同情，同时也考虑到涉案房屋可能很快就要拆迁，便同意涉案房屋暂时不移交。汪厚恩对此的解释是，双方已约定涉案房屋不移交，拆迁款由汪厚恩享有，所以涉案房屋一直由汪厚恩的侄子在使用，汪厚恩也未收取其侄子任何费用。2015年12月8日，华懋公司重新办理了租赁证，租赁期限为2015年12月1日至2016年11月30日；租金标准为273.85元/月。华懋公司已支付了涉案房屋2016年1月至6月的租金1643.1元。2015年12月18日，顾燕前往涉案房屋处要求收回房屋，遭到汪厚恩阻拦。报警后，双方在南京市公安局鼓楼分局湖南路派出所签订《调解协议书》，约定：1、双方通过法律途径解决湖南路29-1号101室居住权争议问题；2、由顾燕起诉汪厚恩；3、目前汪厚恩将房屋租给了别人，在签订合约10日内将房客搬离；4、在法院判决前，双方均不得使用该房屋，双方约定均贴上各自的封条。协议签订后，双方分别对涉案房屋上了锁，并贴上封条至今，但汪厚恩的物品尚留在房屋内。一审法院认为，公房承租人对其承租的房屋享有占有、使用、收益等权利。本案中，汪厚恩作为华懋公司的原股东，其将自己持有的华懋公司的股权全部转让给顾燕时，虽然约定涉案房屋在拆迁时的补偿款归汪厚恩所有，但并未约定涉案房屋的使用权归汪厚恩所有，故汪厚恩辩称其使用涉案房屋系基于合同约定的辩解意见，无合同依据，一审法院不予采纳。关于汪厚恩辩称应由顾燕提起诉讼的辩解意见，一审法院认为，顾燕系华懋公司的股东，其行为属于职务行为，相关法律责任应由华懋公司承担。故汪厚恩该辩解意见，一审法院不予采纳。虽然在双方发生纠纷前，涉案房屋一直由汪厚恩使用，但其使用涉案房屋的权利来源系基于华懋公司同意，一旦华懋公司不同意汪厚恩继续使用，汪厚恩应当停止使用，并将涉案房屋交还华懋公司。故华懋公司要求汪厚恩腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。华懋公司要求汪厚恩按照每月2000元标准赔偿损失，但未举证证明该赔偿标准与客观事实相符，故华懋公司该项请求，一审法院按照华懋公司向鼓楼房产经营公司支付的租金标准即273.85元/月予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、汪厚恩于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区湖南路29号房屋腾空，并将该房屋交还华懋公司；二、汪厚恩自2016年1月1日起至实际交还上述房屋之日止，按照每月273.85元标准赔偿华懋公司损失。一审案件受理费80元，减半收取40元，由汪厚恩负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审另查明：二审中，上诉人汪厚恩、被上诉人华懋公司确认，2012年9月13日《股权转让转让之补充协议二》签订之后，涉案房屋的租赁证一直由汪厚恩保管，并由汪厚恩交纳2013年1月至2015年12月的租金，2016年1月至今的租金由华懋公司交纳。被上诉人华懋公司陈述，2015年12月8日，华懋公司之所以重新办理涉案房屋的租赁证，原因在于原租赁证在汪厚恩手中；顾燕系华懋公司的股东和实际控制人，华懋公司的法定代表人系顾燕母亲，另一名股东系顾燕父亲。上诉人汪厚恩陈述，其于2016年去鼓楼房产经营公司交纳涉案房屋租金时才得知华懋公司已交纳租金。以上事实，有本院二审的开庭笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：1、华懋公司作为一审原告主体是否适格；2、上诉人是否应当腾空涉案房屋并向华懋公司返还房屋、赔偿损失。本院认为：一、华懋公司作为一审原告主体适格。本院认为，涉案《股权转让转让之补充协议二》、《调解协议书》虽由上诉人与案外人顾燕签订，双方在《调解协议书》中约定由顾燕起诉上诉人，但顾燕系华懋公司的股东和实际控制人，其签订《调解协议书》的行为属于职务行为，且涉案房屋租赁证登记在华懋公司名下，故华懋公司作为一审原告提起本案诉讼主体适格。二、上诉人应当腾空涉案房屋并向华懋公司返还房屋、赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”首先，本案中，涉案房屋系鼓楼房产经营公司的直管非住宅公房，涉案房屋的租赁证登记在华懋公司名下，华懋公司系涉案公房的承租人，其对于涉案公房享有使用、收益的权利，华懋公司主张上诉人腾空并返还房屋于法有据，一审法院予以支持并无不当。上诉人持有涉案房屋的租赁证并交纳2013年1月至2015年12月租金的事实，不能改变涉案房屋登记的承租人系华懋公司。其次，上诉人虽与华懋公司股东顾燕签订了《股权转让转让之补充协议二》，明确约定了涉案房屋的拆迁补偿款的归属，拆迁补偿款系归上诉人所有，但上诉人与顾燕并未就涉案房屋的使用权作出约定，在上诉人将其持有的华懋公司的股权已全部转让给顾燕，且上诉人未能举证证明其与华懋公司已达成由上诉人继续使用涉案房屋或不向华懋公司移交涉案房屋的协议的情况下，上诉人应当腾空涉案房屋并向华懋公司返还房屋、赔偿损失。同时，一审法院按照华懋公司向鼓楼房产经营公司支付的租金标准确定上诉人应向华懋公司赔偿的损失，有事实依据，亦无不当。综上所述，汪厚恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人汪厚恩负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年十月九日书 记 员  郭旭冬