浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第213号
原告：赵新华。
原告：蒋昱。
委托代理人：赵新华，即原告赵新华，系夫妻关系。
被告：海盐磊鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：沈昌松。
委托代理人：周金妹。
原告赵新华、蒋昱与被告海盐磊鑫房地产开发有限公司（以下简称磊鑫房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2014年2月17日公开开庭进行了审理。后因案件疑难复杂，依法裁定转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2014年5月22日开庭进行了审理。庭审后，原、被告双方申请庭外和解一个月。原告赵新华并受原告蒋昱委托、被告的委托代理人周金妹二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方起诉称，原告方于2013年1月13日下午确定购买被告开发的滨海一号一期7幢1单元1501室的商品房，当日与被告签订了住宅的《商品房买卖合同》，支付首期房价款30万元。因被告声称该商品房配套的地下车位所在地下空间向银行设置了在建工程抵押，无法在住宅房的买卖合同体现，只能签订订购协议书，且因被告对地下车位的房价款仅接受现金付款，故原告方于2013年1月14日与被告签订该商品房配属的276号地下车位的《定购协议书》，支付了2万元定金（现金）。原告按自身情况需要二个车位，故要求被告尽量调剂并增加配售。后被告通知原告方巧遇其他购房人不愿购买配属车位，故原告方又于2013年3月4日与被告签订了280号地下车位的《定购协议书》，同样支付了2万元定金（现金）。二份地下车位定购协议，均明确约定车位售价各为8.2万元，签约时各缴付2万元，要求原告方于2013年6月30日前到被告处签订正式的《商品房买卖合同》，付清剩余房款，否则已付的各2万元定金作违约金赔偿给被告；因被告原因造成该商品房（指地下车位）不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由被告承担全部责任。
上述住宅的《商品房买卖合同》和二个地下车位的《定购协议书》签订后，原告方又于2013年3月底按约支付了被告房价款30万元。2013年6月20日左右（时值金融机构的钱荒），被告通知原告缴付住宅部分的50.7872万元房价款，并称因贷款抵押未解除，地下车位的正式合同尚不能签订，二个车位的剩余房款可暂缓支付。为此，原告方前往海盐县物业管理处咨询得知被告对地下车位所在地下空间的在建工程抵押设置并未告知主管机关，且该机关早已向被告核发了包含地下空间在内的商品房预售许可证。由于存在既抵押又预售的情形，且原定6月底前签订合同的期限已经临近，在县物管处的追问后，被告随即通知原告方地下车位的正式《商品房买卖合同》已具备签订条件，原告遂于2013年6月26日下午携带二个地下车位剩余房价款12.4万元的银行本票前往被告处，欲签订正式的《商品房买卖合同》，被告也称原告方是持地下车位《定购协议书》前往签订正式合同的第一家。当日，由于被告提供给原告签约的经报送海盐县物业管理处备案的网签格式化《商品房买卖合同》文本第四条第二款中含有“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，……”之下的第一项“车位，建筑区划内用于停放汽车的地下车位属出卖人所有”等内容，原告方不同意此项产权归属约定，正式合同未能签署。2013年7月1日（6月30日为星期日，银行停办票据业务），原告携带新开的50.7872万元银行本票，连同前述12.4万元的银行本票，再次前往被告处，向其出示票据，并表明只要地下车位的正式合同条款删除所有权归属被告的内容，原告方可以立即签约，并支付剩余房价款。但被告拒绝修改，原告方遂未向被告付款。2013年8月20日，被告向原告方发来三份《催款函》，催促原告向其缴付应于2013年6月30日前支付的住宅剩余房款和二个地下车位的剩余款项，并在关于地下车位的二份催款函中，明确其出售的是车位使用权。此后，原告方与被告多方沟通，均因产权归属争议未能达成一致意见，甚至原告方提出在网签备案合同的第四条第二款原有条款中，以增加“所购地下车位除外”内容的方式解决争议的方案，被告也予以拒绝。原告认为，二份地下车位的《定购协议书》主体合格，标的物具体明确，价格确定并可履行，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当确认具有商品房买卖合同的效力。该协议中没有可被解读为被告向原告方出售车位使用权的内容。被告在催款函中所谓出售车位使用权的说法，与社会正常普通人对建筑物产权概念的理解相背离。按照海盐县房屋权属登记机构在《物权法》实施之后推行的地下车位权属登记方案，车位权属是记载入房屋所有权证的，且按《物权法》和《浙江省地下建筑物登记暂行办法》的规定，商品房买受人支付房价款，对应所获得的地下车位明确界定为所有权，而且按照协议约定商品房产权登记引发的纠纷应由被告承担责任。被告拒绝修改地下车位的格式化商品房买卖合同条款，试图将车位使用权强加于原告方，是导致原告迄今未能签署二个地下车位的备案网签《商品房买卖合同》，原告方不愿支付到期应付房价款的原因，被告应当按照定金罚则承担相应的违约责任，向原告方承担支付违约金4万元（可在原告方应付被告的房价款中扣减）。故请求法院依法判令：1、依法确认原、被告签订的二份地下车位《定购协议书》具有商品房买卖合同效力；2、被告依法与原告方网签排除被告所有权的买卖地下车位备案《商品房买卖合同》；3、被告按定金罚则承担向原告方支付4万元的违约责任（可在原告方应付被告房价款中扣减）；4、被告负担案件诉讼费用。原告方明确第二项诉请为双方网签二份地下车位备案《商品房买卖合同》，但条款必须是排除被告对地下车位有所有权。
被告答辩称，第一，《定购协议书》只是购买意向，对车位交付的时间还未确定，另外双方对于是出售使用权还是所有权存在争议，说明买卖标的不明确，同时地下车位也不是商品房，不能使用商品房买卖的规则。可见《定购协议书》还不是要素完备的本约。第二，双方因为对于本约中合同的条款产生争议导致本约未能签订，因原告方拒绝签订本约，导致本约不能签订，应由原告方承担定金责任。第三，被告已经按当地政策为原告方所购车位进行初始登记，也说明被告没有任何违反预约合同的行为，也没有使合同目的不能实现的行为。原告方仅能在合同目的不能实现的情况方可适用定金罚则，但双方签订的《定购协议书》是合法且生效的，被告并没有迟延履行，也没有其他违约行为，现原告方既要求确认地下车位所有权买卖，以达成其所谓的合同目的，又要求适用定金罚则，不符合法律规定。第四，地下车位不是房屋，地下车位仅有地下空间的使用权，不能办理独立的房屋所有权证，原告方请求确认《定购协议书》具有商品房买卖合同效力缺乏法律依据。双方车位的买卖为地下车位使用权的转让，于原告方还是被告，地下车位的权属性质只是使用权，并非原告方所述的被告享有地下车位所有权。对于地下车位的处理则遵照当地的政策即应该是在房屋所有权证书附记中作标记。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
1、原、被告签订的滨海一号7幢1501室住房商品房买卖合同一份，用以证明双方商品房买卖的事实。
2、原、被告签订的地下车位定购协议书二份，用以证明双方对二地下车位定购的情况。
3、付款凭证及发票七份，用以证明原告为购买1501室商品房支付款项的情况，说明地下车位均为现金支付。
4、银行本票申请书二份、（退款）进账单二份，用以证明2013年6月26日原告方为与被告签订二个地下车位的商品房买卖合同和为履行与被告的商品房买卖合同的约定，作了支付有关价款的准备，但因就地下车位的买卖合同条款无法达成一致，故该二笔款项于2013年7月3日退还到原告开户银行的事实。
5、合同备案短信通知（地下车位）一条，用以证明2013年6月26日，被告已将准备与原告方签订的商品房买卖合同（指二个地下车位）向海盐县物业管理处申请合同备案，原告收到的短信通知是合同已经在嘉兴市宜居城市网的网络上予以备案的事实。
6、原告方与被告销售部戴经理的短信一份，用以证明原告方于2013年6月26日跟被告就地下车位的商品房买卖合同签订问题进行过商谈的事实。
7、与被告售楼员徐雪琴的短信五份，用以证明双方对合同签订问题不能达成一致的情况下，被告单位售楼员跟原告方沟通合同签订的情况。
8、被告于2013年8月20日催款函三份，用以证明被告明确其出售二个地下车位的使用权。
9、原告方于2013年8月29日出具的《关于催款函的答复意见》及寄送凭证各一份。
10、被告于2013年9月5日的函一份，用以证明被告又向原告发函重申了二个地下车位只出售使用权。
11、原告于2013年9月24日《关于磊鑫房产2013.9.5函的复函》及寄送凭证各一份，用以证明原告方对2013年9月5日的函进行了答复。
12、被告于2013年11月21日的《催款函》三份，用以证明被告分别针对二个地下车位及住宅部分发出的催款情况。
被告质证意见：对证据1、2、3没有异议。证据2中每个车位预交定金2万元已经收到。证据4，真实性没有异议，原告方2014年6月26日携带12.4万元的银行本票前往被告处属实，以及原告方于2014年7月1日携带新开的50.7872万元银行本票和12.4万元的银行本票前往被告处属实，但关联性有异议，毕竟没有付。对证据5没有异议。证据6真实性没有异议，但与本案不具有关联性。证据7，短信确实为销售员小徐与原告的沟通，但短信内容仅代表销售员个人行为，内容也不涉及实质性内容，原告并未对短信作出实质性回应，也未前往被告处进行书面确认或沟通。该证据与本案缺乏关联性。证据8、10、12，没有异议。证据9，真实性没有异议，但对里面的内容有异议。证据11，真实性没有异议，但对里面的内容有异议，《浙江省地下建筑物登记暂行办法》明确规定了按照规划要求建设的地下车位，在设置永久性固定四至界标后，方可作为基本单元申请地下建筑物所有权登记。并且《办法》是2013年5月1日起实行的，在双方签订车位定购协议书之后。
本院认证意见：被告对证据1、2、3、5无异议，本院予以认定。证据4，被告对于原告方2014年6月26日携带12.4万元的银行本票前往被告处以及原告方于2014年7月1日携带新开的50.7872万元银行本票和12.4万元的银行本票前往被告处无异议，对此本院予以确认。被告对证据6、7的真实性无异议，本院确认其证据资格。被告对证据8、9、10、11、12的真实性无异议，对此本院确认其证据资格，也说明了被告向原告方发函催付有关价款以及双方就付款情况和出售车位的权属问题进行过沟通的事实。
被告向本院提供以下证据材料：
1、商品房预售证复印件一份，用以证明经过海盐县建设局核准允许公开预售地下车位的事实。
2、房屋的初始登记一份，用以证明二个地下车位初始登记时已登记在原告方所买房屋的产权证的附记中。
原告方质证意见：对证据1本身无异议，该证据恰恰说明被告具有对外公开销售的权利，地下车位所在的地下空间完全具有按照商品房组成部分进行买卖的权利来源基础。对证据2无异议。
本院认证意见：原告方对证据1、2无异议，本院予以确认。
本院根据原告方的申请，向海盐县物业管理处调取了商品房预售申请书和浙江省商品房买卖合同的网签合同各一份。
原告方对此认为对其本身无异议，但预售申请书中载明有关面积与被告提交的预售证不一致。商品房买卖合同的网签合同就是被告当时提供给原告的准备签订的合同样本，因为合同文本中的第四条第二款涉及的第1项、第3项内容有异议，所以导致未能签订合同。
被告质证意见：对证据本身均无异议。经向房管部门核实，预售申请书和预售许可证中建筑面积一致且均为预测面积，且申请和核发时间在前，而建筑面积核准表出具时间在后，为实测面积，因此数字存在差异。合同文本是物业管理处提供的格式文本，正是因为被告开发了该地下车位，因此建筑区划内用于停放汽车的地下车位使用权属归被告即出卖人所有，出卖人才可以进行出售等。
本院认证意见：双方对证据本身均无异议，本院予以确认。
经审理，本院确认本案事实如下：
2013年1月13日，原告方与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告方购买被告开发建设的滨海一号7幢1单元1501号商品房，总金额为140.7872万元，于2013年1月13日付款30万元，余款30万元于2013年3月30日付款，余款50.7872万元整于2013年6月30日付清，余款30万元于2013年9月30日付清。原告方向被告支付了前二期房款各30万元。因该商品房配属的地下车位所在地下空间向银行设置了在建工程抵押，故无法在住宅房买卖合同中体现，只能单独签订定购协议书，且因2013年1月14日，原告方与被告签订了滨海一号地下车位定购协议书，约定原告方定购地下车位276号车位，车位价格8.2万元，原告方缴纳定金2万元（签订购房合同后转为购房款），本协议在收到原告方此款项后生效。原告方应于2013年6月30日前携带本协议、身份证及签约应付款至售楼处与被告签订《商品房买卖合同》并付清剩余房款，在此期间被告有义务为原告方保留该地下车位，不得另行出售。原告方未在前述规定时间内前来办理购房签约手续的，本协议自行作废，该地下车位不再保留，且原告方将已付定金作为违约金赔偿给被告。当日，原告方支付了2万元的定金。2013年3月4日，原告方与被告又签订了一份滨海一号地下车位定购协议书，约定原告方定购地下车位280号车位，其他内容均与2013年1月14日签订的定购协议书一致。同日，原告方支付了2万元的定金。2013年6月26日下午，原告方携带二个地下车位的剩余款12.4万元银行本票前往被告处欲与被告签订二个地下车位的商品房买卖合同，但因双方就地下车位出售的系使用权还是所有权问题争执不下而未果。2013年7月1日，原告方携带50.7872万元的银行本票以及12.4万元的银行本票再次前往被告处，表明只要地下车位的正式合同条款删除所有权归属被告的内容，原告方可以立即签约并支付该付的房屋和地下车位款项，但双方未能达成一致。2013年8月20日，被告向原告方发出三份催款函，致函原告方要求原告方在收到该函之日起10个工作日内前往被告处缴清房屋款的50.7872万元和二个地下车位的余款各6.2万元，否则将承担某些后果的内容，同时还在其中涉地下车位的催款函中包含原告方购买了“车位的使用权”字眼。后原告方就被告的催款函向被告发出了答复意见，被告也针对原告方的答复意见向原告方作出了回复，原告方又针对被告的该回复向被告予以了复函，双方就地下车位出售的是使用权还是所有权问题各执己见，未能达成一致意见。2013年11月27日，被告又向原告发出了催款函三份，内容与2013年8月20日的催款函内容基本一致，不同的是涉二个地下车位的催款函中未使用“车位的使用权”字眼。
另查明，被告于2011年4月15日取得了涉案房屋和地下车位等的商品房预售证。另外，涉案房屋和二个地下车位的初始登记于2014年3月26日已作出，其中二个地下车位在房屋产权证的附记部分予以了登记。
还查明，在海盐县物业管理处备案的商品房买卖合同样本第四条载明“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿化、场所、设施、房屋，属于业主所有。1、车位，建筑区划内用于停放汽车的地下车位属出卖人所有。”
本院认为，双方争议的焦点是《定购协议书》是否具有商品房买卖合同的效力以及被告是否存在违约行为。首先二份《定购协议书》的效力问题，双方签订的关于地下车位的定购协议书中明确了车位的座落、面积、单价和总价等，但对于车位的交付时间等并未予以明确，双方约定了签订商品房买卖合同的时间。由此可见，该二份认购协议书是双方订立关于车位的商品房买卖合同的先决条件，性质为预约合同，是独立有效的合同，与商品房买卖合同之间为预约与本约的关系。根据定购协议书，被告的主要义务是应当在约定的期限内为原告方保留约定的车位，而原告方的主要义务是应当在约定的期限内与被告协商订立关于车位的商品房买卖合同。故原告方认为定购协议书具有商品房买卖合同效力的主张，本院无法支持。其次，在后来双方协商订立关于车位的商品房买卖合同时，双方因为在车位的所有权问题上理解不一，导致正式的商品房合同至今未订立，现原告方要求继续网签关于车位的商品房买卖合同，被告方也并未提出不为原告方保留二个车位，同时从被告初始登记的房屋产权来看，根据当地房管部门的管理规范，涉案的二个地下车位所有权情况确已登记在原告方购买的房屋产权证的附记中，且原告方对于地下车位登记在房屋产权证的附记中亦表示地下车位的所有权属情况并无异议，由此可见，针对定购协议书，被告方并不存在根本违约的情形，故原告方请求被告按照定金罚则支付4万元的违约金于法无据，本院无法支持。现原告方请求被告与之网签地下车位的商品房买卖合同，合同的内容要求排除被告对地下车位的所有权，根据目前被告方提供的房屋产权初始登记情况来看，双方对于地下车位的所有权归属买方并无异议，只不过双方对于商品房买卖合同中的有关条款理解不一，故双方在后续的协商签订商品房买卖合同时对理解不一的合同条款内容可以进行进一步的磋商，已达到双方真实意思的表示。在双方商品房买卖合同还未签订之前，原告方请求法院就有关条款内容作出明确于法相悖。综上，原告方的诉讼请求，本院无法支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告赵新华、蒋昱的诉讼请求。
本案受理费800元，由原告赵新华、蒋昱共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 陈秀珍
人民陪审员 陈生华
人民陪审员 吴金观
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 沈叶利