广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民一初字第374号
原告（反诉被告，以下统称为原告）：严秀全，男，汉族，1977年5月26日出生，住湖南省宁乡县。
委托代理人：马成，广东莞泰律师事务所律师。
委托代理人：莫敏如，广东莞泰律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称为被告）：张芝琛，男，汉族，1981年10月17日出生，住广东省遂溪县。
委托代理人：胡小华，广东华文律师事务所律师。
原告严秀全诉被告张芝琛租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，被告张芝琛向本院提出反诉，本院予以受理。本案依法由代理审判员邝小敏适用简易程序独任审判，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告严秀全的委托代理人马成、被告张芝琛的委托代理人胡小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严秀全诉称：原告严秀全与被告张芝琛于2013年7月1日签订了一份《房屋租赁合同书》，约定原告承租被告位于东莞市大岭山镇新塘工业区的厂房和宿舍，租赁期限为5年。同日，原告向被告交纳了押金94000元。后原告发现涉案租赁物非被告所有，被告将涉案租赁物转租给原告的行为未经原出租人同意，被告无权出租涉案租赁物。涉案租赁物附着的土地属于集体土地，被告一直未能向原告提供集体建设用地证明、建设工程规划许可证、消防安全验收证明等资料。被告在与原告签订合同时故意隐瞒重要的事实，在未经原出租人同意的情况下转租涉案租赁物，在涉案租赁物不具备出租条件的情况下，原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》应属无效合同。被告应依法向原告返还押金、支付相应的利息并赔偿原告为追讨债权而产生的律师费等经济损失。经原告多次追讨，被告仍无理拒付上述款项。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》无效；2.被告立即向原告返还押金94000元及利息（以94000元为计算基数，自2013年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所有款项结清之日止，暂计至起诉之日为923元；3.被告立即向原告赔偿原告为实现债权而产生的经济损失10000元；4.被告承担本案的诉讼费。后原告明确放弃第3项诉讼请求。
被告张芝琛答辩及反诉称：2013年7月1日，原告严秀全与被告张芝琛就原告向被告承租新塘股份经济联合社2号厂房的一、三楼的事宜签订了《房屋租赁合同书》。双方约定租期5年，租金47000元／月，物业管理费、水电费等费用另计。合同签订后，被告向原告交付了合同所涉租赁物，原告也于2013年7月1日开始进场对涉案租赁物进行装修。至今涉案租赁物未取得建设工程规划许可证与房屋产权证。原告自进场装修开始至今未向被告支付过任何费用。现被告依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及其他法律法规之规定向法院提起诉讼，请求判令：1.原告向被告支付2013年7月、8月占有使用费94000元（47000元／月×2个月）；2.原告向被告支付2013年7月电费16520.83元、同年8月电费17082.28元；3.原告向被告支付2013年7月水费687.5元、同年8月水费1441元；4.原告向被告支付2013年7月、8月物业管理费21400元（5名保安工资，其中4名保安的工资为每人每月2050元，1名保安的工资为每月2500元）；5.被告张芝琛因履行涉案《房屋租赁合同》产生的其他经济损失合计8904元（包括2013年7月13日五金货款2818元、同年7月16日五金款3840元、同年7月17日的伙食费446元、同年9月4日垃圾清理费1800元）；6.原告严秀全承担本案的诉讼费。
原告严秀全针对被告张芝琛的反诉辩称：涉案合同签署后，原、被告并未对涉案租赁物进行交接，原告没有占有使用涉案租赁物，不可能产生水费、电费、物业管理费，原告不应向被告支付涉案租赁物的占有使用费。对被告主张的其他损失，均与原告无关，原告均不予确认。
经审理查明：被告张芝琛作为甲方、原告严秀全作为乙方，双方于2013年7月1日共同签订了1份《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定原告承租被告位于东莞市大岭山镇新塘股份经济联合社2号厂房及宿舍，面积为3880平方米，每月租金为47000元，租赁期为5年，从2013年7月1日起至2018年7月1日止，被告给原告60天（从2013年7月1日起至2013年8月31日止）时间装修厂房，装修期免租金，不免物业管理费、垃圾费、电梯费，从2013年9月1日起计收租金；签订本合同时，原告应向被告交纳相当于2个月厂房租金、宿舍租金、物业管理费、电梯费、清洁费共94000元作为租赁保证金（即押金）和1个月租金、物业管理费、电梯费共141000元；因原告的原因提前终止或解除本合同，原告应向被告补交免装修期租金（2个月押金和1个月租金不退还）；如原告未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还；如被告未经原告同意，提前解约被告需赔偿原告2个月租金，所有押金退还；被告收取押金，应向原告开具收据；押金不计利息；原告应按时交纳租金、水电费、管理费等费用，在每月5日前向被告缴交当月的租金和相关费用到被告指定银行账号上或交到指定地点；管理费包括公共卫生、公共场地外保安费用、公共场地消防安全；被告提供315KVA的电量给原、被告双方共用，被告配合过户变压器给原告，原告优先使用250KVA，如电量不够，需要增容，所产生的一切费用由原告承担，（变压器费用从签订本合同之日起）；如变压器维护、保养、公共照明等，费用由原告承担。
上述租赁合同签订后，原告已向被告支付涉案租赁物的押金94000元。原告提供了1张日期为2013年7月1日的收据拟证明被告于2013年7月1日收到原告交纳的涉案租赁物的押金94000元。被告对上述收据予以确认，但认为原告实际上于2013年7月10日向被告支付涉案租赁物的押金，被告是应原告的要求在收据上写“2013年7月1日”，并提供了2张原告于2013年7月6日、于2013年7月10日分别转账11000元、83000元给被告的凭证作为证据。原告确认上述转账凭证，但认为与本案无关。原告称其从未进场，请求被告退回涉案租赁物的押金。被告主张其于2013年7月1日将涉案17间宿舍的钥匙交给原告，原告于2013年7月10日进场装修，原告购买的铁架床等家具仍放在涉案租赁物。原告主张被告并未将宿舍的钥匙交给原告，铁架床等家具与原告无关，被告也未将涉案厂房大门的钥匙交给原告，原、被告双方未对水电的起始度数进行交接，原告从未进场进行装修。被告提供了放行条、会客单、送货单、厂房照片拟证明原告已对涉案租赁物进行装修，原告以上述证据均没有原告的签名，系被告单方制作为由对被告提供的上述证据均不予确认。
被告张芝琛作为租赁方、原告严秀全作为承租方，双方于2013年7月1日签订了1份《工业园装修现场管理责任书》（以下简称装修责任书），约定装修施工人员佩戴临时出入证进出装修现场，施工人员不得留宿，并按规定运送装修材料和装修垃圾，装修垃圾必须装袋，放置指定位置，由管理处统一清运，装修单位须向管理处交纳管理费2元／平方（按实际承租面积计算），装修单位须向管理处交纳装修押金5000元，待装修完毕验收合格后退还押金；装修单位必须是正规公司，提供营业执照及相关证件复印件给管理处。上述装修责任书签订后，被告未向原告收取装修押金5000元。被告主张因被告管理的疏漏，在原告未向被告支付装修押金5000元、原告未向被告提供的装修单位营业执照及相关证件及原告的装修施工人员未办理临时出入证的情况下，原告就进场装修。原告主张其从未进场亦从未装修，故被告没有收取原告的装修押金及被告不能提供装修施工人员办理临时出入证的资料及装修单位营业执照及相关证件。
另查明，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，亦没有办理相关的房地产权证。
以上事实，有原告严秀全提供的租赁合同、消防安全责任书、装修责任书、收据、个体户机读档案登记资料，被告张芝琛提供的竞投资格确认书、厂方租赁合同书、租赁合同书、装修责任书、消防安全责任书、成交确认书、证明、放行条、李某某的身份证复印件、会客单、送货单、收款收据、收据及管传领的身份证复印件、东莞市大岭山柴火湘菜馆的发票、缴纳电费通知、水费收据、工资单及身份证、东莞市大岭山镇新塘村村民委员会的证明、照片、转账记录、电费发票，原告严秀全、被告张芝琛的陈述附卷为证。
本院认为：原告严秀全明确放弃第3项诉讼请求，属于其对自己权利的合法处置，本院予以准许。原、被告均确认原告已向被告支付押金94000元，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、涉案租赁合同的效力；二、原告严秀全有无使用涉案租赁物。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，应认定涉案租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，涉案租赁合同无效，原告严秀全已向被告张芝琛支付押金94000元，对原告严秀全要求被告张芝琛返还押金94000元的诉请，合法有据，本院予以支持。对于押金的支付时间，本院认为被告张芝琛提供了2张原告严秀全向被告张芝琛的转账凭证，金额合计为94000元，虽原告严秀全主张上述转账系原告严秀全借款给被告张芝琛，但被告张芝琛予以否认，原告严秀全亦未提供证据予以证明上述转账系借款，故本院对原告严秀全的上述主张不予采纳。本院认定原告严秀全于2013年7月6日向被告张芝琛支付押金11000元，于2013年7月10日向被告张芝琛支付押金83000元。被告张芝琛作为出租方，明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，不具备出租条件，仍然对外出租；原告严秀全作为承租人，未谨慎审查涉案租赁物是否具备规划许可等条件而予以承租。在没有证据证明任何一方对签订无效合同的行为有诱导性或者其他承诺的情况下，双方对涉案合同无效的责任应当各自承担一半的责任。对原告严秀全诉请的利息损失，原、被告应各自承担一半。被告张芝琛应向原告严秀全支付涉案押金利息的50%，故押金的利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的50%；以11000元为本金，从2013年7月6日起；以83000元为本金，从2013年7月10日起；计算至款项付清之日止。本院对原告严秀全主张的利息，符合上述计算方式部分，予以支持；对超出上述计算方式部分，不予支持。
关于焦点二。结合原、被告的陈述及原、被告提供的证据，本院分析如下：第一，被告张芝琛提供的宿舍照片，不足以证明其已将涉案宿舍的钥匙交给原告严秀全；第二，被告张芝琛提供的放行条、会客单、送货单、厂房照片，均没有原告严秀全的签名确认，原告严秀全亦不予确认，上述证据不足以证明原告严秀全已对涉案租赁物进行装修。第三，虽原、被告双方签订了装修责任书，但被告张芝琛未能提交为原告严秀全装修的公司的营业执照及相关证件，亦未能提交为原告严秀全装修的施工人员的相关资料，故对被告张芝琛称原告严秀全对涉案租赁物进行装修的主张，本院不予采信。综上，本院认为原告严秀全未使用涉案租赁物。被告张芝琛要求原告严秀全支付占有使用费、电费、水费、物业管理费、五金货款、伙食费、垃圾清扫费的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告张芝琛于本判决发生法律效力之日起三日内向原告严秀全返还押金94000元及利息（以11000元为本金，从2013年7月6日起；以83000元为本金，从2013年7月10日起；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的50%，计算至款项付清之日止）；
二、驳回原告严秀全的其他诉讼请求；
三、驳回被告张芝琛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1199元，反诉受理费1750元，合计2949元，由原告严秀全负担125元，由被告张芝琛负担2824元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 邝小敏
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 陈婉华