黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第420号
上诉人（原审被告）高博，男，1991年9月4日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市。
委托代理人王洪喜，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司，代码75634023-2，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号9层1号。
法定代表人吴登华，董事长。
委托代理人李玉，女，1975年5月8日生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。
委托代理人ＸＸ，女，1977年11月8日生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）闫晓玲，女，1970年4月13日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托代理姜妍，女，1977年7月29日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区阿什河街***号*栋****室。
上诉人高博、哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司（以下简称世联咨询公司）因与被上诉人闫晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高博的委托代理人王洪喜，上诉人世联咨询公司的委托代理人ＸＸ、李玉，被上诉人闫晓玲及委托代理人姜妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年10月17日，闫晓玲、高博和世联咨询公司三方签订了房屋买卖居间合同书，合同书主要约定：甲方为闫晓玲，乙方为高博，丙方为世联咨询公司。一、买卖条款。甲方将其所有的位于哈尔滨市道里区何家沟小区F区6栋5单元4层3号房产以58万元的价格出售给乙方。二、居间担保服务。乙方在2013年11月2日前将房款一次性付给丙方（代甲方收取），并同时付丙方佣金。甲乙双方结算各项费用、甲方将此房产户籍全部清空，签定交易完毕确认书，甲方一次性领取余款同时交房。三、定金及违约责任。合同签订当日，乙方支付定金3万元整，定金经甲乙双方同意由丙方代甲方收取，甲方同时把产权证原件、身份证复印件及相关材料交给丙方。如甲方违约，提出不卖，提高价格或不提供过户所需证件材料及不协助办理过户手续等行为造成合同法律履行的，应双倍返还乙方支付的定金。如乙方违约，提出不买，不提供过户所需证件材料及不协助办理更名过户手续等行为造成合同无法履行的，乙方无权收回定金，丙方代收的定金扣除丙方佣金及信息咨询费后交于甲方。四、甲方权利义务。甲方保证房屋情况真实，无产权、债权纠纷，现未被查封且不在动迁范围之内，可以转让；甲方配偶及其他权利人同意转让房屋，且不得隐瞒婚姻状况。甲方提供房屋产权情况不真实或实际格局与产权证格局不符，所产生的后果，由甲方负责。五、乙方权利义务。乙方保证对所购房屋的一切证件手续均亲自审核过，确认已实际查看该房屋，对房屋的朝向、面积、楼层、质量、装修等均予以认可。如有反悔，不予退还购房定金，并从定金中优先支付居间方的佣金及咨询费。乙方应按照合同约定的日期和数额交付房款，同时提交过户所需的相关资料。如乙方在七日内拒不到场办理相关手续，应按日承担总房款千分之二的违约金。并赔偿由此给甲方和丙方造成的损失。逾期超过15日，视同乙方不买，乙方承担相应的违约责任，甲方有权解除合同并追究其违约责任。六、丙方权利义务。在公平、公正、公开的原则下，为甲乙双方提供房地产居间服务。如甲乙双方有违约行为，丙方有义务协助无错方追究过错方的违约责任。补充协议约定：“1、甲乙双方协商此房产手续办理授权委托公证，取得公证书当日，甲方到丙方领取全款同时交房，三方合同终止；2、甲方保证此房户籍为空户”。合同签订当日，世联咨询公司代闫晓玲收取了高博支付的购房定金3万元。2013年11月2日，高博支付了剩余购房款562100元。2013年11月14日，闫晓玲按照合同书约定办理了公证授权委托书，将办理诉争房产产权更名等事宜授权委托给高博，办理公证授权委托后，闫晓玲将诉争房产的钥匙交付给高博，但未从世联咨询公司取走购房款。2013年11月14日晚，诉争房产自来水阀门未关闭，漏水将楼下业主房屋浸泡，闫晓玲赔偿楼下业主损失5000元，事后，闫晓玲与高博就损害赔偿事宜未能达成一致意见，高博提出不买诉争房屋，并从世联咨询公司处取走购房款562100元。
在案件审理中，闫晓玲于2014年5月27日将其放在世联咨询公司处的产权证等原件取走；世联咨询公司于2014年6月20日将诉争房产的购房定金3万返还给高博，未通知闫晓玲。
闫晓玲诉称：2013年10月17日，闫晓玲、高博和世联咨询公司三方签订了房屋买卖居间合同书，合同书约定闫晓玲将其所有的位于哈尔滨市道里区何家沟小区F区6栋5单元4层3号房产以58万元的价格出售给高博。签订合同书当日，世联咨询公司代闫晓玲收取了高博支付购房定金3万元，合同签订后，闫晓玲按照合同约定将办理诉争房产产权更名等事宜授权委托给高博，办理公证授权委托后，闫晓玲将诉争房产的钥匙交付给高博，高博将诉争房屋自来水阀门打开后离开，致使诉争房屋楼下业主房屋受浸泡，闫晓玲赔偿楼下业主损失5000元，该损失是由高博直接造成的，高博应承担赔偿责任。漏水事件发生后，高博提出不购买诉争房屋，并将购房款和购房定金取走，应承担违约责任。世联咨询公司作为居间方在明知高博违约的情况下，拒绝将定金给付闫晓玲，却返还给高博，违反居间买卖合同约定，应承担给付定金责任。闫晓玲请求判令：一、高博、世联咨询公司给付闫晓玲定金3万元；二、高博赔偿闫晓玲经济损失5000元。
高博辩称：高博接收诉争房产后，才发现诉争房产在闫晓玲出售之前就曾多次漏水，将楼下业主房屋浸泡，经高博仔细查看，漏水原因可能是房屋管线出了问题，并非高博个人所能解决。闫晓玲诉称高博忘记关闭自来水阀门与事实不符。因闫晓玲与高博就诉争房屋漏水事宜未能达成协议，高博才提出其不想购买诉争房屋，闫晓玲对此未提出反对意见，并将其交到世联咨询公司处的房产产权证件取走，又因在较长的时间内，闫晓玲没有任何实际主张权利的行为，高博认为闫晓玲同意了其不购买诉争房产的主张，所以才将全部的购房款和定金取回，并非高博恶意违约，故请求依法驳回闫晓玲诉请。
世联咨询公司辩称：因闫晓玲和高博存在纠纷，所以没有按闫晓玲要求给付其购房定金。
原审判决认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，闫晓玲、高博、世联咨询公司签订房屋买卖居间合同书系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，各方当事人均应当依照赔偿协议的约定履行自己的义务。房屋买卖合同签订后，闫晓玲按照合同约定将诉争房产更名事宜公证委托给高博，并将诉争房产的钥匙交付给高博，已履行合同中约定的义务。高博未按照合同约定，即在接收诉争房产后，未配合闫晓玲领取购房款，却将购房款和购房定金取走，其行为违反合同约定，应承担违约责任，故闫晓玲要求不予返还购房定金的诉请，应予以支持。世联咨询公司作为居间服务方，在尚未确认违约方的情况下，未经闫晓玲同意将定金返还给高博，超出了居间服务合同约定的权利和义务，故应承担给付责任。关于闫晓玲提出高博应赔偿漏水损失的主张，因其只能提供证据证实漏水损失事实的存在，不能提供证据证实漏水原因系高博未关闭自来水阀门，故不予支持。关于高博提出诉争房屋在出售之前存在漏水现象，其提出不买诉争房产不属于违约的抗辩理由，因高博在交付购房款前已实际查看该诉争房屋，对房屋的朝向、面积、楼层、质量、装修等均予以认可，故对该主张不予采纳。判决如下：一、被告高博、哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告闫晓玲购房定金3万元；二、驳回原告闫晓玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费935元，由被告高博、哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司负担（此款原告闫晓玲已预交，被告高博、哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告闫晓玲）。
高博不服一审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，支持高博在一审的抗辩主张，闫晓玲承担一切诉讼费用。理由如下：一、在交付房屋之前实际看了诉争房屋，未提出异议，也不能视为对房屋所有的质量均认可。作为买卖合同的标的物，无论房屋，还是其他物品，其表面能够发现瑕疵的，看后未提出异议的视为认可，如房屋朝向、面积、楼层及装修。而需要经过安装运转才能发现其内在瑕疵的，看后未提出异议不能视为对质量的认可，如主体结构质量问题，管线问题等，我国法律及司法解释规定，需要安装运转的货物，提出质量异议的期限一般为交付运转后6个月。如果按照一审法院的逻辑，向商场买了台电视，只要买了，出现任何问题都不能再找商场退换了，因为我们看过了，未提出异议。这显然是错误的，与法律原则相悖，故一审法院的机械认定是错误的，是违背法律规定的。二、诉争房屋漏水是内在的质量问题，非表面现象。房屋的质量问题表现形式有多种，本案诉争房屋的漏水并非室内表面可见的漏水，而是厨房卫生间下水漏水，表面上看不出来，漏水直接浸泡楼下邻居。闫晓玲所说的高博在接收房屋后打开自来水阀门后离开，是误导法官，实际是闫晓玲的房屋在出卖之前已经数次漏水泡了楼下邻居，闫晓玲空置不住怕漏水泡楼下，而将总控水阀门关闭，高博收拾屋子用水当然要打开总控制阀，收拾完屋子后关闭好自来水龙头后走的，出现漏水又是原来的下水漏水将楼下浸泡。也正是因为这次漏水，高博才知道闫晓玲的房屋在出卖之前已经数次漏水浸泡了楼下邻居，而且均未赔偿解决。高博因此进而了解到，闫晓玲房屋漏水是厨房卫生间埋于地下的掩蔽的管线漏水所致，因出卖人自己无法解决，所以才会多次漏水泡楼下邻居。也就是说，高博自己无法解决此漏水问题。闫晓玲正是基于这样的内在质量问题，所以才出卖此房屋，闫晓玲隐瞒了这一重大质量问题而未告知高博。三，高博与闫晓玲的买卖合同应予解除。高博诚意想购买闫晓玲的房屋，按照约定交付了全款，并接收了房屋。2013年11月14日闫晓玲将房屋交付给高博，高博发现闫晓玲房屋以前数次漏水浸泡楼下邻居，还没有解决，且是管线存在问题，高博无能力解决。第二天就与闫晓玲到房屋中介处对此进行协商，因没有达成一致，高博才提出不买了，将房屋钥匙返还给了闫晓玲。闫晓玲于2014年5月27日将房屋产权证等取走，高博于2014年6月20日将交付的3万元定金取回。因闫晓玲的房屋存在严重质量问题，高博已经提出解除合同，符合最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，房屋质量问题严重影响使用的，允许买受人解除合同。况且高博解除合同的行为符合合同法第94条规定。四、一审法院存在程序违法。一审举证期限届满之前，高博知晓了闫晓玲已经起诉了高博，高博委托了律师代理，律师将代理手续、证据和反诉状等邮寄给了金鹏法官（时间大约是2014年10月22号左右）。在开庭时金鹏法官说没有收到，律师当庭将邮寄回执交给了法庭备卷。因出庭函只有一份，律师当庭交了一份授权委托书和一套律师自用的一套证据复印件，反诉状法官未收，当庭表示如果邮寄了，收到后再定开庭，先把这个庭开了。开庭后，一直没有消息，在2014年12月31日下午，律师邮寄的邮件退了回来，退件原因是收件人拒收。律师的出庭函未能交到法院，也是高博的反诉要求撤销合同过期了，因为高博知道受欺诈之日是2013年11月14日，一年的撤销期已经过了，高博认为，法官拒收行为损害了高博的权益。
闫晓玲答辩称：高博的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉。闫晓玲于高博之间的房屋买卖合同是高博已经到房屋实地充分了解之后与闫晓玲签订的，整个过程都完成了，当时是闫晓玲家里的原因没有去中介取款，钥匙都交付给了高博，高博都已经去收拾房屋了。而且双方去公证处的时候已经告知高博房屋有点漏水，是高博收拾房屋的时候把楼下泡了，和楼下发生了纠纷，高博才不买了。请求维持原判。
世联咨询公司答辩称：当时高博与闫晓玲办完手续后，在世联咨询公司调解时，高博说他不知道漏水的情况，闫晓玲没有告知他漏水。同意高博的上诉请求。
原审被告世联咨询公司不服一审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，支持世联咨询公司在一审的抗辩主张；闫晓玲承担案件的一切诉讼费用。理由如下：一、在交付房屋之前实际看了诉争房屋，未提出异议，也不能视为对房屋所有的质量均认可。作为买卖合同的标的物，无论房屋，还是其他物品，其表面能够发现瑕疵的，看后未提出异议的视为认可，如房屋朝向、面积、楼层及装修。而需要经过安装运转才能发现其内在瑕疵的，看后未提出异议不能视为对质量的认可，如主体结构质量问题，管线问题等，我国法律及司法解释规定，需要安装运转的货物，提出质量异议的期限一般为交付运转后6个月。一审法院关于看房后未提异议即视为认可无质量问题的认定与法律相悖。二、诉争房屋漏水是内在的质量问题，非表面现象。房屋的质量问题表现形式有多种，本案诉争房屋的漏水并非室内表面可见的漏水，而是厨房卫生间下水漏水，表面上看不出来，世联咨询公司作为房屋中介，在接受委托出卖前也看过房屋，也没发现漏水，但漏水的问题确实存在，而且很严重。世联咨询公司了解到，闫晓玲房屋漏水是厨房卫生间埋于地下的掩蔽的管线所致，因出卖人自己无法解决，所以才会多次漏水泡楼下的邻居。闫晓玲隐瞒了这一重大质量问题，在委托出卖时也未告知世联咨询公司。三、高博与闫晓玲的买卖合同应予解除。高博按照约定交付了全款，并接收了房屋。2013年11月14日闫晓玲将房屋交付给高博，高博发现闫晓玲房屋以前数次漏水浸泡楼下邻居，还没有解决，且是管线存在问题，高博无能力解决。第二天高博就与闫晓玲到世联咨询公司对此进行协商，因没有达成一致，高博才提出不买了，将房屋钥匙返还给了闫晓玲。闫晓玲于2014年5月27日将房屋产权证等取走，高博于2014年6月20日将交付的3万元定金取回。因闫晓玲的房屋存在严重质量问题，高博已提出解除合同，符合最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，房屋质量问题严重影响使用的，允许买受人解除合同。况且高博解除合同的行为符合合同法第94条的规定。四、一审法院存在程序违法。一审举证期届满之前，高博知晓了闫晓玲已经起诉了，高博委托了律师代理，律师将代理手续、证据和反诉状等邮寄给了金鹏法官（时间大约是2014年10月22号左右）。在开庭时金鹏法官说没有收到，问都邮的什么材料，律师回答是代理手续、证据和反诉状。律师当庭将邮寄回执交给了金鹏法官备卷。律师当庭交了一份授权委托书和律师自用的一套证据复印件。反诉状法官未收，因出庭函只有一份在邮件内。法官当庭表示，如果确实邮寄了，收到后再定开庭，先把这个庭开了。开庭后，一直没有消息，在2014年12月31日下午，律师邮寄的邮件退了回来，退件原因是收件人拒收。这使得律师的出庭函未能交到法院，也是高博的反诉要求撤销合同过了撤销期，因为高博知道受欺诈之日是2013年11月14日，一年的撤销期已经过了，世联咨询公司认为，法官拒收行为损害了高博和世联咨询公司的权益。
闫晓玲答辩称：在起诉之前已经通知了世联咨询公司，但是世联咨询公司还是把钱款给了高博，世联公司违约，其他答辩意见与针对高博上诉的答辩意见相同。
高博答辩称：同意世联咨询公司的请求，对世联咨询公司的上诉无异议。
二审审理期间，高博提交了其在一审期间向原审法院邮寄反诉状等材料的特快专递详情单，拟证明其于一审诉讼期间向原审法院提起反诉，一审法院拒收上述材料，存在程序违法。
闫晓玲质证称：对该证据有异议，不清楚这个事情，对真实性和关联性均有异议。
世联咨询公司质证称：对该证据没有异议。
本院对该证据认证如下：本院对该证据认证如下：该证据系邮政部门出具的特快专递详情单，闫晓玲亦未对其真实性提出异议，故对其真实性本院予以确认。原审法院收发室在未予拆封的情况下，对邮寄品予以退回，属收发工作失误。但在明知邮寄的反诉状被退回的情况下，原审庭审中高博在法庭辩论前亦未向原审法院提出反诉，故其据此主张原审法院审理程序严重违法，应不予采纳。
二审法院对一审认定的案件事实予以认定。
本院认为：本案的诉争焦点为：1、高博提出不再购买闫晓玲所有的案涉房屋是否构成违约；2、高博及世联公司是否应给付闫晓玲购房定金；3、本案一审审理中是否存在程序违法。
关于高博提出不再购买闫晓玲所有的案涉房屋是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”闫晓玲、高博、世联咨询公司三方于2013年10月17日签订《房屋买卖居间合同书》，闫晓玲、高博均在合同书上签字并按捺指印，世联咨询公司的经办人ＸＸ在该合同书上签字，并加盖了世联咨询公司的公章，该合同书约定的内容系各方当事人的真实意思表示，对各方当事人均具有法律约束力。各方均需按照合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方过延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他的情形。”本案中，高博、闫晓玲、世联咨询公司三方签订的合同第五条第1款约定：乙方（即高博）保证对所有房屋的一切证件手续均亲自审核过，确定已实际查看该房屋，对该房屋的朝向、面积、楼层、质量、装修等均予以认可。如有反悔，不予退还购房定金，并从定金中优先支付居间方的佣金、信息咨询费及产生的代办费。据此，高博系在查看案涉房屋后签订该合同书，其对案涉房屋的质量等未提出异议。房屋交付后发生漏水，高博可以根据漏水原因决定是否要求出卖方闫晓玲承担修理义务，而高博以房屋漏水为由直接提出解除合同，并从世联咨询公司取回购房款，既不符合法律规定的合同约定解除的情形，也不符合法律规定的合同法定解除的情形，其行为构成根本违约。
关于高博及世联公司是否应给付闫晓玲购房定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照﹤中华人民共和国担保法﹥约定一方向另对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，高博在合同签订后，提出不再购买闫晓玲的房屋，违反合同约定，应承担违约责任，闫晓玲在一审诉讼中要求高博及世联咨询公司按照合同约定给付定金，符合法律规定。
关于本案一审审理中是否存在程序违法的问题。高博及世联咨询公司均提出高博在一审期间向原审法院邮寄了反诉状、出庭函、证据材料等，并向法庭递交了邮寄上述材料的回执单拟证明一审法院拒收上述材料，违反法定程序。本院认为，高博虽然向原审法院邮寄了反诉状等材料，但是由于原审法院收发部门拒收该邮件，高博在得知该邮件拒收后，并未及时向原审法院提起反诉，一审法院的主审人对该拒收情况亦不知情，对高博提出的反诉是否予以受理无法进行审查，此种情形下，原审法院对本诉进行审理裁判并不构成严重违反法定程序。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费935元，由上诉人高博、哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松涛
审判员 韩玉梅
审判员 冯 媞
二〇一五年六月二十四日
书记员 马立娜