浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3567号上诉人(原审原告)：俞志祥，男，1961年3月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。上诉人(原审原告)：朱李梅，女，1964年11月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人：俞志祥，系朱李梅的丈夫。被上诉人(原审被告)：杭州开元世纪置业有限公司，住所地：杭州市萧山区蜀山街道曹家桥社区。组织机构代码：69705797-0。法定代表人：陈灿荣，系该公司董事长。委托代理人：吴方荣、石莲青，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。上诉人俞志祥、朱李梅因与被上诉人杭州开元世纪置业有限公司（以下简称开元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2012年5月18日，俞志祥、朱李梅、开元公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，俞志祥、朱李梅购买开元名城领峰府5幢1单元302室商品房一套，建筑面积201.11平方米，单价每平方米13317.13元，总价2678208元，款项一次性在2012年5月18日前一次性付清。出卖人应在2014年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、排污、车位、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定的鉴定机构进行质量检测。买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知的领房期限、地点和相关要求前往办理领房手续，买受人无正当理由未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任等，出卖人按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担，保修时间从《交房通知书》规定的交付日开始计算，物业服务费自《交房通知书》规定的领房之日的次月起计收。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：向买受人承担装饰、设备差价等额的违约金。本合同商品房所属建筑区划属分期、分标段开发建设的，出卖人对建筑区划内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个建筑区划全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。如果在规定日期内未达到使用条件，非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政配套未建成或未投入运营，导致建筑区划基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。建筑区划外的建筑、道路、铁路、给排水、供气、通讯、电力等规划与建设，不受出卖人的控制，其可能的变化与影响均不作为本合同履约的附加条件，双方不受其约束。商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可自行维修，费用由出卖人承担。因为可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同补充协议约定，本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。《商品房买卖合同》附件四装饰、装修标准约定“1.外墙干挂、铝板、及真石漆和涂料；5.门窗主进户门为钢质进户门，内门不设门框门扇，断桥隔热铝合金窗、LOW-E中空玻璃”等内容。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明开元世纪广场二期4-9#楼、13#楼、地下车库竣工验收日期为2014年9月23日，该工程竣工验收备案文件于2014年12月29日收讫，文件基本齐全，由杭州市萧山区住房和城乡建设局加盖竣工验收备案文件收讫章。2014年12月30日，开元公司以邮政快递方式向俞志祥、朱李梅送达交房通知书通知。经核查投递由他人签收。原审法院另查明：开元公司在其售楼中宣传：开元广场是地铁2号线南部卧城站上盖物业，其地下室与地铁出口相连通，业主乘地铁出站后，可经地下通道直接进入社区，免受室外天气干扰，真正实现零距离畅享地铁便利，可以准时、准点、便捷舒适的通达目的地，成为杭州地铁时代的价值典范。作为一种奢华的装饰符号，石材干挂代表了一种居住格调和尊贵姿态。领峰建筑立面采用石材复合干挂，同时辅以LOW-E中空玻璃、玻璃栏杆，点缀铝板装饰和梭形百叶，体现新ARTDE**建筑的明亮、大气、精致的美学观。大型草坪主题庭院，运用台地土丘，开方式草坪等景观元素，布局精致，儿童游乐场规划设置滑滑梯等，幼儿园区域有小型绿篱迷宫，陪伴孩子度过快乐的童年时光。领峰三重精装入户大堂，贵宾级礼遇。开元广场南面是规划大型市政公园，今后将是整个城南区域的市民休闲活动中心。规划中的城南市政公园，位于市心南路西侧，占地数百亩，定位为卧城生活聚集地，与区政府前的人民广场类似，具有城市地标的意义，更助力公园地产的巨大价值等内容。开元公司曾就开元广场项目地铁无缝对接、3.5万方园林、商业配套等进行了宣传。开元公司曾举办新闻媒体见面会，见面会对商业配套、地下1层与地铁出口对接进行了宣传，其中宣称商业计划“2013年底前动工，2016年建成，2017年开业”。2010年7月15日，开元公司与杭州市地铁集团有限责任公司签订《借地协议》，协议约定杭州市地铁集团有限责任公司同意开元公司项目的地下层与南部卧城的出入口进行无缝对接。2015年4月26日，开元公司与浙江省建筑设计院研究院签订《杭州市萧山区萧储（2009）27号地块（开元广场商贸地块）基坑支护设施合同》，合同约定开元公司将开元广场商贸地块的地下室基坑围护设计任务发包给浙江省建筑设计院研究院。现俞志祥、朱李梅起诉至原审法院，请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同，退还全部房款。2.开元公司赔偿俞志祥、朱李梅房价10%的损失计267820元。庭审中，俞志祥、朱李梅变更诉讼请求为要求开元公司赔偿损失为房价的10%共计267820元，诉讼费由开元公司承担。原审法院认为，双方签订《浙江省商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，属合法有效，双方应按约全面履行。该案双方当事人争议的焦点为开元公司是否存在虚假宣传行为。1.关于商业配套计划及地下室与地铁出口无缝对接。俞志祥、朱李梅认为开元公司在广告中宣传商业计划于2013年底前动工，2016年建成，2017年开业，地下室与地铁出口实现无缝对接，而实际商业配套至今未开工建设，地下室与地铁出口也未接通。开元公司则认为商业建设规划正在报批及正常推进，地铁出口将在四期建设中接通。该院认为，《商品房买卖合同》中约定“本合同商品房所属建筑区划属分期、分标段开发建设的，出卖人对建筑区划内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个建筑区划全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准”，而开元名城项目为分期、分标段开发建设的项目，根据开元公司提供的其与浙江省建筑设计研究院签订《基坑支护设计合同》及其与杭州市地铁集团有限责任公司签订的《借地协议》，能够表明目前商业配套的建设设计及地铁出口连通建设正在进行中，双方在《商品房买卖合同》中也未约定商业配套交付、地铁出口连通的具体时间，故不能据此认定开元公司构成违约。2.关于3.5万方园林景观及规划变更。俞志祥、朱李梅认为开元公司在广告中宣传的3.5万方园林景观与事实严重不符，有些景观并不存在，有些景观面积缩水。开元公司则认为，经测绘开元名城二期、三期的园林景观已超过4万方，到四期时将达到6万方。该院认为，该案中俞志祥、朱李梅未提供证据证明园林景观未达3.5万方，且项目四期正在建设中，结合前述对项目交付时间的分析，该院认为无法认定开元公司存在违约行为。3.关于市政公园。俞志祥、朱李梅认为开元公司在广告中宣称开元名城南面为占地数百亩的市政公园，开元公司则认为市政公园在红线范围之外。该院认为市政公园并不在开元公司规划开发规划范围内，故开元公司对市政公园的宣传并不属于合同内容，故开元公司不构成违约。4.关于房屋质量。俞志祥、朱李梅认为，房屋存在质量问题，地下室横梁断裂、室内地面贯穿性裂缝、漏水等房屋质量问题。开元公司则认为，房屋不存在质量问题，即使存在质量问题，俞志祥、朱李梅也仅能要求开元公司承担质量保修责任。该院认为，案涉房屋已经竣工验收，且《商品房买卖合同》约定“商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定的鉴定机构进行质量检测”，现俞志祥、朱李梅未提供有效证据证明房屋质量存在问题，且现房屋仍在保修期内，即使存在质量问题其可依法另行主张保修责任。5.关于装饰装修。俞志祥、朱李梅认为外墙应使用石材干挂，门窗应使用铝合金，但外墙实际却使用了涂料，门窗也非铝合金。开元公司则认为不存在偷工减料行为。该院认为，《商品房买卖合同》附件四装饰、装修标准约定“外墙干挂、铝板及真石漆和涂料；门窗主进户门为钢质进户门，内门不设门框门扇，断桥隔热铝合金窗、LOW-E中空玻璃”，俞志祥、朱李梅未提供证据证明开元公司有以上违约行为，故该院对俞志祥、朱李梅的该项主张不予采纳。庭审中，俞志祥、朱李梅变更诉讼请求，该院予以准许。综上，俞志祥、朱李梅认为开元公司违约要求开元公司赔偿损失267820元，无事实依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回朱李梅、俞志祥的诉讼请求。案件受理费5317元，减半收取2658.50元，由朱李梅、俞志祥负担。宣判后，朱李梅、俞志祥不服，向本院提起上诉称：一、开元公司在合同约定的最后交房期限通知交房时，由于工程进度及施工建设规划的不确定性，无法达到收房标准。二、楼书宣传与事实严重不符，误导了房屋价格的确认，致使房屋贬值。三、房屋的外墙干挂施工结构与楼书表述内容实质性不同，影响房屋质量。四、宣传中小区内水体尽管遍布整个小区，但实际交房时，水体变成了草地。五、根据楼书沙盘显示，5号楼前面大片园林水景，围栏在单身公寓边上，但实际交房时，却告知5号楼前是商业用地，围栏在5号楼前面。六、商业区块的变更和延期，说明开元公司在项目建设中存在严重不足。综上，请求：1、撤销原审判决；2、开元公司赔偿房价的10%损失；3、要求开元公司对5号楼前的水体工公园按原沙盘图样何时建成作出书面承诺；4、要求开元公司对原规划商业区块建设情况作出书面说明；5、诉讼费用由开元公司承担。针对朱李梅、俞志祥上诉，开元公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。至于新增的上诉请求，不属二审审理范围，不应予审查。二审中，在本院指定的举证期限内，朱李梅、俞志祥向本院提交：1、规划图，拟证明规划图5号楼前的地块性质和沙盘不一致；2、竣工图，拟证明竣工图显示5号楼有环形车道，但现实中没有；3、楼盘模型照片5张及手绘楼盘模型图1张，拟证明地块性质不一样。4、照片两张，拟证明没有达到消防法的4.3及4.33要求。在本院指定的举证期限届满之后，朱李梅、俞志祥向本院提交：5、照片六张及手绘楼盘模型平面图，拟证明开元公司隐瞒了5号楼前面的景观是商业用地的事实。开元公司未向本院提交新的证据。针对朱李梅、俞志祥提供的证据，开元公司认为，上述证据均不属二审新证据，不同意质证。如法院认为新证据，开元公司的意见是：对证据1、2真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据3、4三性有异议；对证据5的三性有异议。本院认为，开元公司对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认；证据3-5无法达到朱李梅、俞志祥的证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现朱李梅、俞志祥主张开元公司的宣传与事实存在严重不符，且案涉房屋无法达到朱李梅、俞志祥的收房要求，故要求开元公司赔偿损失。对此，本院认为，首先，关于商业配套计划及地下室与地铁出口的无缝对接问题，因开元公司提供的证据可以证明有关项目的建设正在进行中，且双方并未约定上述项目的交付时间，故不能据此认定开元公司存在违约行为；其次，关于园林景观问题，朱李梅、俞志祥虽主张园林景观未达到约定的标准，但朱李梅、俞志祥并无提供充分证据证明上述事实，且案涉项目的四期正在建设中，故朱李梅、俞志祥的上述主张没有依据；再次，关于案涉房屋是否符合交付条件，因朱李梅、俞志祥所提供的证据尚不足以证明案涉房屋存在质量问题以及其他不符合交房条件的情形，且开元公司已经提交了《房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案表》用以证明案涉房屋符合交房条件，故朱李梅、俞志祥主张案涉房屋存在质量问题且不符合交房条件的意见没有事实依据；最后，关于朱李梅、俞志祥主张5号楼公寓前面用地性质改变以及建造围栏的意见，因朱李梅、俞志祥并未提供证据证明双方就5号楼前的用地性质做过约定，且其也认可该围栏系临时性的围栏，故朱李梅、俞志祥的上述意见缺乏依据。据此，开元公司并不存在违约行为，原审法院据此驳回朱李梅、俞志祥要求开元公司赔偿损失的请求并无不当。至于朱李梅、俞志祥要求开元公司对5号楼前的水体工公园按原沙盘图样何时建成作出书面承诺以及要求开元公司对原规划商业区块建设情况作出书面说明的上诉请求，因朱李梅、俞志祥并未在一审中提出，故上述请求不属于二审的审理范围，本院对此不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5317元，由朱李梅、俞志祥负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一六年二月四日书 记 员  王勤