山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第936号
上诉人（原审原告）滕杰，男，1948年3月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人苏本增、许艳敏，均系北京德衡（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）侯殿保，男，1972年3月26日出生，汉族，住禹城市。
委托代理人郑艳飞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人滕杰因与被上诉人侯殿保房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人滕杰的委托代理人苏本增、许艳敏，被上诉人侯殿保及其委托代理人郑艳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，涉案房屋原位于济南市XX区XX巷XX
号，房屋状况为北屋3间、南屋1间，房产证记载所有权人为侯某明（系侯某庆的曾用名）。侯某明系侯殿保之父，已于2003年死亡，其在世继承人为侯殿保、侯某元、侯某兰；侯某元、侯某兰已放弃了侯某明的遗产继承权，并进行了公证。滕杰为侯某明的表弟，滕杰在1986年左右即在涉案房屋内居住。
1993年12月30日，侯某明与滕杰签订房地产买卖契约，约定由滕杰以11000元的价额购买涉案房屋，侯某明在协议签订时已收到滕杰支付全部购房款；侯某明于1993年12月30日交付涉案房屋和土地；本契约一式一份，送历下区房地产交易监理所。该协议在济南市历下区房产管理局留存，协议正文第一页被手写注明“此契约作废，94.11.29”。
除了上述契约载明侯某明以后到涉案房屋定金11000元之外，侯某明曾出具过相关收条或欠条。1994年1月26日，侯某明出具欠条一份：今欠滕杰现款9000元，从即日起以前所打欠条一律作废。侯某明于1994年1月14给历下房管局出具证明一份，该证明载明，涉案房屋“产权只归我本人处理，我现已卖给滕杰，别人无权过问，没有产权继承问题，因我有病不能去前来，请速办理买卖手续。原房主侯某明。”
1995年7月31日，滕杰给侯某明写的信中载明，“你不就是想利用济南我住的房子再弄几个钱吗？你干脆说除了你欠我的9000元现金不还外，还需再给你多少钱，房产归我不就完了吗？……若是现在不办等到拆迁，我没有住房对你更没好处，因拆迁费约6000元，就算都给我，你还欠3000元。”
1995年10月24日，侯某明与滕杰签署了租房协议一份，协议载明“县西巷82号南屋一间，同意由表弟滕杰租给他人使用，半年内租金由滕杰使用，滕杰一次性给侯某明300元，如果房主卖房立即腾出。房主：侯某明滕杰”。
济南市历下区房产管理局于1998年10月26日作出了（1998）第25号《关于XX巷XX号房产买卖的答复意见》，该文件载明，“侯某明与滕杰于1993年12月签订的房产买卖协议，经交易所全体同志研究审查，认为该处房产有纠纷，不能办理产权转移，并于1993年底作出停止该处产权转移的决定，并告知双方当事人。几年后，滕杰同志于1998年10月20日、21日又来产权科反映该处房产买卖之事，要求继续履行已废止协议内容，现经历下区房管局专门会议研究，作出最终答复意见如下：一、座落在XX巷XX号私房产权有纠纷，需应先解决纠纷，再另行申请办理；二、1993年12月双方签订的房产买卖协议，经审核确认为无效协议，决定废止；三、当事人双方接到本决定后，应积极按决定履行义务，如不服本决定，自接到本决定之后起十五日内到历下区人民法院提起诉讼。”滕杰称在1998年底收到以上答复，之后曾找过历下房管局和侯某明，但侯某明拒绝将房屋过户，因当时不办过户未影响滕杰对涉案房屋的实际使用，且滕杰之妻在1995年脑溢血卧床不起，故没有提起诉讼。
1999年3月5日，历下区拆迁办分别与滕杰（居住在涉案房屋北屋三间）、案外人廖某（居住在涉案房屋南屋一间）签订拆迁暂安置协议，因二人系涉案房屋的实际居住人，但因涉案房屋有使用权纠纷，产权人要求保留产权，故根据拆迁法规将二人分别安置在济南市XX街XX号X号楼X单元XX室和X号楼X单元XX室。滕杰称与廖某系同学关系，滕杰将涉案南屋一间交予廖某借住。
2012年2月16日，历下区拆迁办公室向滕杰、廖珂发出告知书一份，内容为“在1998年实施的省政协办公楼工程中，我办拆除了位于XX巷XX号的房屋四间，因为拆迁时该房使用人滕杰提供了房屋有产权争议的相关资料，依据拆迁法规，临时安置了当时的居住人滕杰和廖某。2011年产权人的委托人侯殿保，持拆除房屋产权证到我办要求办理安置补偿手续，为此我办多次进行协商，你与侯殿保双方至今未协商一致，你也至今未向我办提交有效证据材料证明你对拆除房屋的权利。鉴于上述情况，我办根据《济南市拆迁管理办法》的规定，为县西巷82号房屋的产权人办理相关手续，特此告知。”
2012年4月26日，济南市历下区拆迁办公室与侯某明之子侯殿保签订了产权调换协议。2014年3月12日，侯殿保取得了济南市XX街XX号X号楼X单元XX室和X号楼X单元XX室两处安置房屋的房产证。
另，廖某于1999年3月6日支付了XX街XX号X号楼X单元XX室房屋的超安费1488元。滕杰和廖某在被安置房屋居住期间，各自缴纳了居住期间的房租（按公房标准计缴）和水电费。侯殿保于2013年12月26日以侯某明的名义分别缴纳了两套被安置房屋的产权调换差价款11475.38元和14320.28元。
原审法院认为，滕杰与侯殿保之父侯某明于1993年12月30日自愿签订了房地产买卖契约，历下房管局于1998年10月26日作出了《关于XX巷XX号房产买卖的答复意见》，认为涉案房屋存在产权纠纷，故涉案契约应属无效，决定废止。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四十六条规定，本解释施行前与本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转让标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日不再适用；本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释，本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。根据上述规定，即使侯某明在缔约时对涉案房屋没有所有权，也不必然影响房地产买卖契约的效力，且合同效力应由人民法院进行认定，故滕杰与侯某明于1993年12月30日签订的房地产买卖契约应属有效。
但是，历下房管局于1998年10月26日作出了《关于XX巷XX号房产买卖的答复意见》载明，该局于1993年底作出停止涉案房屋产权转移的决定后，已告知双方当事人，滕杰于1998年底收到该答复后，未提出有效异议；侯某明于1994年1月26日出具的欠条载明，侯某明欠滕杰9000元，以前所打欠条一律作废，该欠条在房产买卖契约签署之后形成，应属于双方经济往来关系中债权债务的对账确认；滕杰于1995年7月31日与侯某明的通信内容可以看出，滕杰对涉案房屋没有自主占有的意思表示，双方已终止了原契约的履行，滕杰询问“还需要再给你多少钱，房产归我”的表示，应属于订立新的房屋买卖协议的要约邀请，滕杰也未能证明双方同意继续履行原契约或又达成了新的买卖合意；1995年10月24日，侯某明与滕杰签署的租房协议中侯某明同意由滕杰出租涉案房屋的表述也可以看出，滕杰对涉案房屋并没有自主占有的意思表示，且侯某明仍以房主的身份收取部分房租收益。故，1993年12月30日签订的房地产买卖契约虽然有效，但双方已实际终止了该契约的履行，原契约的效力已经终止。
滕杰要求确认1993年12月30日签订的房地产买卖契约有效，其请求的实质为要求确认该契约至今有效。虽然该契约在签订时有效，但其效力已经终止，故滕杰的该项诉讼请求，不予支持。对于滕杰要求侯殿保赔偿涉案房屋未过户造成的相关经济损失102118.8元的诉讼请求。因滕杰主张的损失系济南市XX街XX号X号楼X单元XX室和X号楼X单元XX室两套被安置房屋的房租及利息损失，超安费及利息损失、拆迁安置补偿费及利息损失，上述损失的主张基础为原契约至今有效、侯某明存在不继续履行合同的违约行为，但原契约的效力已经终止，故滕杰的该项赔偿请求理由欠当。另，上述X号楼X单元XX室房屋的暂安置人系廖某而非滕杰，该房屋超安费单据载明的支付人也是廖某，故滕杰无权要求侯殿保赔偿相应超安费及利息；滕杰支付的房租系在X号楼X单元XX室房屋实际居住期间的使用代价，其要求侯殿保赔偿相应房租及利息，没有事实和法律依据；相关拆迁补偿费系支付给固定安置人的费用，滕杰只是涉案房屋的暂安置人而非固定安置人，故对于滕杰要求侯殿保赔偿拆迁安置费及利息的诉讼请求，亦不应支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条之规定，经原审法院审委会研究，判决：驳回原告滕杰的诉讼请求。案件受理费人民币2440元，由原告滕杰负担。
上诉人滕杰不服原审判决上诉称：滕杰与侯某明从未协商过合同的解除和终止，而是就合同的履行进行协商，合同仍然有效。历下区房管局不是司法机关，也不是合同当事人，无权对合同效力和是否作废作出认定。滕杰写给侯某明的信是为促使侯某明履行合同进行的磋商，并非发出新的要约邀请。房屋一直由滕杰占有使用，侯某明或侯殿保从未主张过房租。因房屋一直未过户给滕杰，滕杰将涉案房屋出租给他人使用，承租人办理暂住证需产权人签字，所以才于1995年10月24日签订的租房协议。原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人侯殿保辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案二审诉辩双方争议焦点是双方是否协商解除了涉案的房屋买卖合同。侯某明于1994年1月26日出具的欠条，载明侯某明欠滕杰9000元，以前所打欠条一律作废。1995年7月31日，滕杰写给侯某明的信中载明，“……因拆迁费约6000元，就算都给我，你还欠3000元。”上述内容说明拆迁费是有关部门发给房屋所有人的、侯某明出具欠条时双方已经对之前的资金往来进行了结算，包括解除房屋买卖合同后侯某明应返还滕杰付的购房款，证明双方已经在侯某明出具欠条时协商解除了1993年12月30日签订的房屋买卖合同。否则，如果房屋不卖给滕杰的话，拆迁费约6000元给了滕杰，侯某明除欠滕杰3000元外，还应返还购房款。综上，上诉人滕杰上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2440元，由上诉人滕杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 孙培培