广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终1556号
上诉人（一审被告、反诉原告）：佛山市研威电子有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：郑树有。
委托诉讼代理人：杨炽华，广东捷顺律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：广东省机床厂。住所地：广东省佛山市南海区。
诉讼代表人：广东天地正律师事务所，该厂破产管理人。
委托诉讼代理人：陈思梅，广东天地正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁媛媛，广东天地正律师事务所实习律师。
上诉人佛山市研威电子有限公司（以下简称为研威公司）因与被上诉人广东省机床厂（以下简称为机床厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
研威公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一、二、三、四项，驳回被上诉人机床厂的全部诉讼请求；2、撤销一审判决第六项，支持上诉人研威公司的全部反诉请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人机床厂承担。事实和理由如下：
一、机床厂无故停止供电，已经构成违约。根据合同法第二百一十六条等相关规定，出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务。本案中，研威公司承租涉案场地的用途是用于加工、制造和销售电子产品，因此电力供应正常对研威公司而言，是正常使用必不可少的要件。机床厂无故停止电力供应，显属违约，依法应承担相应的违约责任。
二、出租方要求租金等费用的前提在于其已履行交付并一直保持符合约定的租赁物的义务。机床厂无故停止电力供应的违约行为，直接导致研威公司无法正常使用涉案租赁物，根据相关法律规定，机床厂无权要求研威公司支付租金和厂房使用费。而且，研威公司租赁涉案场地是用于开展业务经营，因机床厂的违约行为，使得研威公司无法正常经营，造成了巨大的损失，机床厂依法应承担赔偿责任。
三、研威公司的法定代表人郑树有未曾于2015年12月30日签收了《限期搬离交还物业通知书》，该回执上的签名并非其本人签署。机床厂就水电费问题提交的相关证据已经超过举证期限，并且是其单方制作，未经研威公司确认，不具有客观性和合法性，也没有其已支付相关水电费的合法有效的支出证明，故该部分证据不能作为认定本案事实的依据。本案中，机床厂并未提供任何合法有效的证据证明水电费，机床厂应承担举证不能的法律后果，该项主张应予以驳回。机床厂增加诉讼请求的申请已超过举证期限。研威公司已向机床厂支付了38004元的保证金，若确实存在未付费用的，该保证金应直接抵扣。而且，研威公司已于2016年10月开始搬离，现早已将场地交还给机床厂。
机床厂辩称，（一）一审判决解除租赁合同，研威公司腾退涉案物业正确。1、机床厂有权随时解除合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，《南海区公有物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第7条第(4)点约定：“因政府整体规划或公共利益需要对出租物业进行调整，导致本合同无法继续履行的，机床厂应提前一个月以书面形式通知研威公司，如研威公司在通知所指定期限内，积极配合并无条件搬出，则免收研威公司当月租金”。《租赁合同》未约定租赁期限，为不定期租赁。依法依约，机床厂有权随时解除合同。2、机床厂已依法通知解除合同。研威公司承租涉案物业时，机床厂已进入破产清算程序，其应当预见到租赁合同可能随时解除的风险。现因电力设备出现重大安全缺陷，桂城供电所停止对机床厂供电，导致《租赁合同》无法继续履行。此非机床厂的责任。2015年12月24日，管理人向研威公司等租户发出《限期搬离交还物业通知书》，通知各租户自2015年12月24日起解除租赁关系，且要求于2016年1月31日前交还承租物业。3、租赁合同已于2015年12月30日解除。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。机床厂已依法通知研威公司解除合同，并给予合理的搬离期限。2015年12月30日，研威公司法定代表人郑树有签收该通知。依上述法律规定，双方《租赁合同》已于2015年12月30日解除。
（二）一审判决研威公司支付租金34，735元合理合法。1、依法依约，研威公司应支付租金72，739元。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。《租赁合同》第三条约定：“研威公司每月必须把当月租金一次性缴交”。研威公司承租机床厂物业。依法依约，其应向机床厂支付拖欠的2015年7月1日至2015年12月30日的租金72，739元。2、一审判决将保证金38，004元冲抵租金合理。《租赁合同》第18条约定：“研威公司有下列情形之一，则属于违约，机床厂有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归机床厂所有，同时研威公司还必须向机床厂支付相等于一个月的租金作为补偿……(1)拖欠租金或水电费一个月以上……”依上述规定，因研威公司拖欠租金构成违约，机床厂有权没收其保证金，并要求支付一个月的租金作为补偿。一审判决考虑到该保证金38，004元实为提前缴纳的三个月租金，判决将其冲抵拖欠的部分租金。此虽与《租赁合同》约定不符，但实属是考虑到本案实际情况，对研威公司的适当补偿。故，一审判决将保证金38，004元冲抵租金合理。
（三）一审判决研威公司支付厂房占有使用费正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”、第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。双方《租赁合同》已于2015年12月30日解除，且机床厂已依法通知研威公司并给予1个月的搬迁期，其应于2016年1月31日前向机床厂交还涉案厂房，但其拒绝返还涉案物业。依上述法律规定，机床厂有权收取占有使用费。一审判决研威公司向机床厂支付2016年2月1日至实际返还之日止的占有使用费正确。另，考虑到涉案物业已实际停电的情况，一审判决酌定占有使用费的标准为每月租金的50%，即6334元/月合理。
（四）一审判决研威公司应支付水费522.5元、电费13，417.8元正确。1、研威公司应支付水、电费。《租赁合同》第6条约定：“研威公司必须按租赁面积承担水电变损等公共分摊费用，必须按时交纳水电费等有关费用，否则机床厂有权实施或同意有关单位实施停水停电等服务。电费水费由研威公司按缴费通知直接向当地供电、供水等有关部门缴纳”。依约，研威公司应当按时向供电、供水有关部门交纳水费、电费。但自2015年12月起拖欠水费，暂计至2016年5月，拖欠的水费共计522.5元，拖欠2015年7月、8月电费共计13，417.8元。上述费用均已由机床厂垫付。故研威公司应向机床厂支付拖欠的水费522.5元、电费13，417.8元。2、一审判决采信机床厂提供的证据正确。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零二条规定：“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳……”。因机床厂进入破产程序，在证据的搜集上存有一定困难，受客观条件影响，其一审诉讼中提交水电费的证据材料【《水费通知》6份、《南威34号电房商业用电户电度表》2份、《进账单》（2015年8月7日）1份和《收据》1份】超过法定举证期限。此并非机床厂故意或重大过失造成的，且上述证据与本案事实相关，依法应当采信。
（五）一审判决驳回研威公司反诉请求正确。1、一审判决驳回其退还保证金38，004元的请求正确。如前所述，依《租赁合同》约定，研威公司迟延支付2015年7月份租金，机床厂有权没收保证金38，004元。而一审判决考虑到本案的实际情况，酌情判决将保证金38，004元冲抵拖欠的租金合理。2、一审判决驳回其主张经营损失20万元的请求正确。研威公司明知《租赁合同》可能随时解除，仍租用涉案物业继续经营，因此相关商业风险由其自行承担。此外，研威公司未能提交有效证据证明其实际损失情况，也未证明其主张的损失由涉案物业停电产生。3、一审判决驳回其主张装修损失6万元的请求正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。《租赁合同》第8条第(6)点约定：“合同终止时，出租物业内的所有入墙装修均无偿装让给机床厂所有……”、第10条约定：“未经机床厂书面同意，研威公司不得擅自在出租物业中进行结构性更改、增加附属设施。未经批准私自改造的，机床厂有权对其强制拆除，恢复原状，损失由研威公司自行负责。经过机床厂书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，研威公司装修或改造与房屋有关的设施全部归机床厂所有”。研威公司在《租赁合同》可能随时解除的情况下，仍未经机床厂同意对涉案物业进行装修，依法依约，装修损失应由其自行承担。退一步讲，即使其经过机床厂同意装修，依据《租赁合同》的约定，装修应由机床厂所有。
综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。为依法维护全体债权人的合法权益，请法院依法查明事实，依法判决驳回上诉，维持原判。
机床厂向一审法院起诉请求：1、确认机床厂与研威公司签订的《租赁合同》自2015年12月24日起解除；2、研威公司将租赁物业交还机床厂；3、研威公司向机床厂支付拖欠的租金72739元（2015年7月1日至2015年12月23日）、厂房使用费79277元（2015年12月24日起暂计至2016年6月30日止）、水费522.5元（2015年12月起暂计至2016年5月止）及电费13417.8元（2015年7月、8月），合计165956.3元；4、本案诉讼费全部由研威公司承担。诉讼中，机床厂增加诉讼请求：1、上述第三项诉请中的“厂房使用费”计算时间增加为“自2015年12月24日至涉案厂房实际交还之日止”；2、研威公司已交的押金38004元不予退还。
一审法院认定事实：2008年1月7日，佛山市南海区人民法院作出(2008)南民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理佛山市南海区发展集团公司对机床厂提出的破产申请，并于2008年3月31日作出(2008)南民破字第1号指定管理人决定书，指定广东豪盛律师事务所为机床厂的管理人。
2008年5月1日，机床厂与研威公司签订《租赁合同》，约定研威公司承租机床厂名下的位于南海区桂城海二路南威公司厂房二楼的物业，建筑面积为524m2，租金为3668元/月，用于研威公司经营营业执照所载经营范围及其他加工、制造、销售电子产品。合同第4款约定，研威公司必须在每月把当月租金一次性向机床厂缴交或划入其指定的银行账户。逾期缴交租金的，机床厂按每日千分之三的比例向研威公司收取滞纳金。机床厂收取租金时，必须开具正规的发票。第5款约定，研威公司签订本合同之日，向机床厂一次性交纳三个月租金11004元作为保证金。合同期满，待研威公司清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项，机床厂则如数将保证金退还给研威公司，保证金不计算利息。第6款约定，研威公司须按租赁面积承担水电变损等公共分摊费用，必须按时交纳水电费等有关费用，否则机床厂有权实施或同意有关单位实施停水停电等服务。电费水费由研威公司按缴费通知直接向供电、供水等有关部门缴纳。第7款第(4)点约定，因政府整体规划或公共利益需要对出租物业进行调整，导致合同无法继续履行时，机床厂应提前一个月以书面形式通知研威公司，如研威公司在通知所指定的期限内，积极配合并无条件搬出，则免收研威公司当月租金。第8款第(2)点约定，研威公司按照本合同约定及时足额交纳租金；第(6)点约定，合同终止时，出租物业内的所有入墙装修均无偿转让给机床厂所有，如研威公司故意对入墙装修进行损毁，则视为对机床厂财产的损毁，机床厂保留追究其法律责任的权利。第9款约定，机床厂负责出租物业的整体结构性维修，其余的维修费用由研威公司负责支出。第10款约定，未经机床厂书面同意，研威公司不得擅自在出租物业中进行结构性的更改、增加附属设施。若研威公司私自改造的，机床厂有权对其强制拆除，恢复原状，损失由研威公司自行承担。经过机床厂书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，研威公司装修或改造与房屋有关的设施全部归机床厂所有（可移动设施除外）。第11款约定，双方若不再续签合同，研威公司须在合同期满之日起10日内将出租物归还机床厂，否则，每逾期一日，研威公司按本合同期末月的租金标准加倍赔偿给机床厂。第16款约定，因政府整体规划或其他政策要求对出租物业进行调整，而导致本合同无法继续履行时，研威公司必须无条件搬出，机床厂无须承担任何赔偿责任。第18款约定，研威公司有下列情形之一，则属于研威公司违约，机床厂有权单方面提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归机床厂所有，同时研威公司还必须向机床厂支付相等于一个月的租金作为补偿，机床厂提前解除合同并不视为机床厂违约，如果造成机床厂财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用：“(1)拖欠租金或水电费一个月以上的……”合同签订后，研威公司向机床厂交纳11004元保证金。
2013年5月27日，一审法院作出(2013)佛中法民二破字第7-1号民事裁定书，裁定由一审法院受理佛山市南海区人民法院审理的(2008)南民破字第1号破产案件，原已进行的破产程序继续有效。2014年8月26日，研威公司在原承租涉案厂房的基础上，自2014年9月1日起，增加租赁面积900m2，租金为10元/m2/月，新增租金为9000元/月，研威公司应向机床厂交纳租金合计为12668元／月。2014年9月5日，机床厂收取研威公司保证金27000元，累计合同签订时研威公司向机床厂缴纳的11004元保证金，研威公司共向机床厂交纳38004元保证金。
2015年8月11日，广东电网有限责任公司佛山南海供电局桂城供电所对涉案厂房进行用电安全检查，并出具《广东电网公司用电检查结果通知书》。经用电检查人员到现场检查，确认涉案厂房在电力使用上存在下列问题并提出整改建议：1、10KV高压柜耐压试验不合格，建议更换故障原件；2、高压进线电缆绝缘电阻不合格，建议查找原因并整改；3、高压断路器漏油、油量不足，建议维修高压断路器；4、继电保护速断试验不动作，建议维修继电保护器。桂城供电所责令3天内整改完毕并将处理结果书面报告供电部门。2015年8月14日，佛山市南海供电局桂城供电所向涉案厂房各用电户发出《通告》，告知涉案厂房经供电所对其电气设备进行相关预防性试验，试验显示该厂的电力设备出现重大安全缺陷，因该电气设备产权属机床厂，需机床厂自行出资委托具有相关资质单位进行修复；在修复期间，供电所会积极配合机床厂做好涉案厂房电气设备修复工作，尽早恢复厂房供电。
2015年10月19日，机床厂管理人作出广机破债会决字第010号《债权人会议决议书》，决议对机床厂自2015年8月10日起停电所及区域不进行用电整改（检查、维修），并与停电区域物业涉及租户（51户）解除租赁关系、责令限期交还租赁物业。2015年12月24日，机床厂管理人向停电区域涉及租户发出《限期搬离交还物业通知书》，通知其自2015年12月24日起解除租赁关系，且要求其于2016年1月31日前交还涉案厂房，逾期交还的，机床厂将依法追究其法律责任。研威公司为停电区域涉及租户之一。2015年12月30日，研威公司法定代表人郑树有签收回执，确认收到机床厂发出的《限期搬离交还物业通知书》。
2015年7月1日起至2015年12月30日，研威公司拖欠机床厂租金76008元。研威公司拖欠2015年7月电费9636元、8月电费3781.8元，共计13417.8元；研威公司拖欠2015年12月水费55元、2016年1月水费85元、2月水费102元、3月水费105元、4月水费88元、5月水费87.5元，共计522.5元，上述费用均已由机床厂垫付。研威公司分别于2014年7月14日、2014年11月26日、2014年11月28日、2015年2月6日因涉案厂房装修支付石膏板天花装修费12210元、水电线等装修费264725元、装修费15000元、装修费余款13000元，合计支付装修费304935元。
另查明，一审法院于2016年9月30日组织机床厂、研威公司到位于佛山市南海区桂城海二路南威公司厂房二楼的涉案厂房进行现场勘查，拍照并制作了现场勘查笔录。据现场勘查情况来看，涉案厂房内仍存放研威公司的生产设备，研威公司尚未搬离涉案厂房，机床厂亦称研威公司未经其同意对涉案厂房进行装修。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。机床厂与研威公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
对于机床厂本诉的诉请。一、解除租赁合同与返还厂房。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，涉案厂房为机床厂名下物业。根据双方签订的《租赁合同》，双方并未约定租赁期限，故该合同为不定期租赁合同。佛山市南海区桂城供电所对涉案厂房进行用电检查，检查结果为不合格，故对涉案厂房停止供电责令限期整改。但由于整改费用巨大，经债权人会议决定，不同意对涉案厂房进行整改，导致机床厂无法继续履行上述租赁合同，故机床厂于2015年12月24日发出《限期搬离交还物业通知书》，通知研威公司解除涉案租赁合同，并于同日将通知张贴于厂区门口。2015年12月30日，研威公司法定代表人郑树有签收回执，确认收悉。因租赁合同自解除通知送达研威公司之日起解除，故机床厂与研威公司签订的《租赁合同》于2015年12月30日解除。在庭审中，虽研威公司抗辩回执上的签名并非其法定代表人本人签署，但研威公司无相关证据予以佐证，应承担举证不能的责任，故对于研威公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。合同解除后，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，研威公司应当在合理期限内将涉案厂房交还给机床厂，故一审法院酌定研威公司应当于一审判决生效之日起十日内搬离涉案厂房并将涉案厂房腾退予机床厂。
二、租金。根据双方签订的《租赁合同》的约定，研威公司应当每月向机床厂交纳租金12668元。根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，研威公司应当按时向机床厂交纳租金。但自2015年7月1日起至2015年12月30日，研威公司拖欠机床厂租金76008元（12668元／月×6个月），故研威公司应当向机床厂交纳租金76008元。研威公司答辩称机床厂作为出租方，具有保证租赁物适租的义务，机床厂无故停止供电，导致研威公司无法正常经营，对研威公司造成损失，已构成违约行为，研威公司有权拒交租金。一审法院认为，研威公司自2015年7月起就拖欠机床厂租金，此时供电所并未对涉案厂房停止供电，故研威公司拖欠租金的行为已构成先行违约。再者，供电所对涉案厂房停止供电是机床厂无法控制的，因涉案厂房建造于八十年代，且属于破产企业名下物业，双方签订的合同也为不定期租赁合同，故研威公司在承租涉案厂房时，应当预见到房屋设施可能存在老旧、需要维修的情况，也应当承担租赁合同随时解除的风险，故一审法院不予采纳研威公司的抗辩意见。机床厂诉请中主张研威公司须向其交纳租金72739元，系机床厂对其民事权利的自主处分，一审法院予以准许。机床厂租金的诉请理据充分，一审法院依法予以支持。
三、厂房占有使用费。根据双方签订的《租赁合同》与《限期搬离交还物业通知书》，涉案租赁合同解除后，研威公司应当于2016年1月31日前向机床厂交还涉案厂房，但研威公司无视机床厂解除合同的通知，逾期交还涉案物业、继续生产经营的行为已构成违约，故应当承担违约责任，应向机床厂支付适当的厂房占有使用费。对于厂房占有使用费的起算时间，据上论述，因合同于2015年12月30日解除，机床厂要求研威公司于2016年1月31日前交还涉案厂房，2015年12月30日至2016年1月31日为机床厂给予研威公司的宽限期，在此期间研威公司无需向机床厂支付租金与厂房占用使用费，故厂房占有使用费的计算时间应自2016年2月1日起至研威公司实际返还涉案厂房之日为止。至于厂房占有使用费的标准，因涉案合同并没有明确约定，且涉案厂房已被供电所停止供电，已不具备适租的条件，其租赁物的价值已降低，研威公司亦为其自身生产投入了相关的成本，故一审法院结合合同约定的租金标准，酌定厂房占有使用费的标准为每月租金标准的50%，为6334元/月，研威公司应当每月向机床厂支付厂房占有使用费6334元，机床厂诉请超出的部分，一审法院依法予以驳回。
四、水费、电费。根据双方签订的《租赁合同》的约定，研威公司应当按时向当地有关部门交纳水费、电费。但研威公司自2015年12月至2016年5月，共拖欠水费522.5元；自2015年7月至8月，共拖欠电费13417.8元，且上述费用均已由机床厂垫付，故研威公司应当向机床厂支付拖欠的水费522.5元、电费13417.8元。机床厂主张水费、电费的诉请理据充分，一审法院予以支持。
五、保证金。根据双方签订的《租赁合同》的约定，研威公司应当每月向机床厂交纳租金，若研威公司拖欠租金或者水、电费一个月以上的，机床厂有权单方面解除合同并没收保证金。因研威公司自2015年7月起未能按时向机床厂交纳租金，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，研威公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。因此，租赁合同解除后，研威公司所缴纳的保证金不予退还。机床厂关于不予退还研威公司保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。
另外，对于研威公司认为机床厂增加诉讼请求已超过法定期限的抗辩，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，机床厂于本案法庭辩论终结前提出增加诉讼请求，没有超过法律规定的期限，故一审法院对研威公司的上述抗辩不予采纳。
对于研威公司反诉的诉请。一、保证金。因研威公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，故其缴纳的保证金在合同解除后不予退还。但保证金实为研威公司根据合同约定提前缴纳的三个月租金，应可用于冲抵其拖欠的租金。经保证金与拖欠租金冲抵后，研威公司尚欠机床厂租金34735元。研威公司关于退还保证金的请求缺乏理据，一审法院依法予以驳回。
二、经营损失。研威公司反诉主张机床厂赔偿经营损失20万，并举证两份《OEM合同》与一份《代理协议书》予以佐证。经质证，机床厂抗辩该两份合同为研威公司单方签订，并不能实质证明研威公司实际经营损失。经一审法院认证，其中《OEM合同》与《代理协议书》仅能证明研威公司与深圳市华维威视电子设备有限公司以及厦门市思明区志达通电子设备经营部存在贸易关系，与研威公司诉请主张的经营损失无直接因果关系，更无法直接证明因涉案厂房限期整改停电导致研威公司产生经营损失，故研威公司该诉请缺乏理据，一审院依法予以驳回。
三、装修费。根据双方签订的《租赁合同》约定，未经机床厂同意，研威公司不得擅自对厂房进行装修与改造，经机床厂同意后，研威公司对厂房进行装修与改造的，合同解除后，除移动设备外，其他装修均归机床厂所有。研威公司诉称要求机床厂赔偿装修费用，但并没有提交任何证据证明其装修已经过机床厂书面同意，且机床厂亦抗辩研威公司未经过其同意进行装修。经一审法院现场勘查，虽研威公司确实投入相当的资金对涉案厂房进行装修，解除合同搬离涉案厂房会对研威公司造成损失，但根据双方签订的租赁合同，该合同为不定期租赁合同，合同中亦约定若有政策要求等对出租物进行调整而导致合同无法继续履行时，研威公司须无条件搬出，机床厂无须承担任何赔偿责任。考虑到机床厂为破产企业，研威公司在订立合同时应当知悉涉案租赁物较其他租赁物存在着更多不稳定因素，其应当预见到合同会有随时解除的可能，但研威公司仍然投入资金进行装修，即应当对自身的资金投入承担风险。且根据双方签订的租赁合同，合同解除后，装修物归机床厂所有，故研威公司要求机床厂赔偿装修费的诉请缺乏理据，一审院依法予以驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百五十二条的规定，判决：一、机床厂与研威公司签订的《租赁合同》于2015年12月30日解除，研威公司应当于一审判决发生法律效力之日起十日内向机床厂腾退位于佛山市南海区桂城海二路南威公司厂房二楼的物业；二、研威公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向机床厂支付租金34735元；三、研威公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向机床厂支付厂房占有使用费（自2016年2月1日起至实际返还上述厂房之日止，按每月6334元计算）；四、研威公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向机床厂支付水费522.5元、电费13417.8元；五、驳回机床厂的其他诉讼请求；六、驳回研威公司的反诉请求。本案本诉案件受理费3619.12元由机床厂负担899.12元，研威公司负担2720元；本案反诉案件受理费2885.03元，由研威公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，就机床厂停电行为是否构成违约的问题。在正常情况下，机床厂作为物业的出租人，负有保证物业全面能安全正常使用的责任，而电力的供应是其中的一部分内容，在此情况下机床厂才能按照《租赁合同》的约定足额收取承租人的租金。就本案而言，机床厂的供电在其向研威公司出租后至解除《租赁合同》期间应当处于正常状态，但研威公司并无证据证明在该期间内为非正常。广东电网有限责任公司佛山南海供电局桂城供电所对机床厂厂房进行用电安全检查并出具《广东电网公司用电检查结果通知书》，确认涉案厂房在电力使用上存在问题并提出整改建议，是源于社会安全生产的目的。而机床厂债权人会议为此作出决议，决定对机床厂停电所及区域不进行用电整改（检查、维修），并与停电区域物业涉及租户解除租赁关系，是遵循供电部门对社会安全生产用电要求下的商业选择，也不与《租赁合同》相冲突，本院对机床厂因电力整改的原因解除与研威公司《租赁合同》的行为予以确认。研威公司认为机床厂停电行为构成违约进而要求机床厂承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予采纳。
研威公司租赁机床厂的场地，按《租赁合同》的约定，负有直接向当地有关部门交纳水费、电费义务。但研威公司自2015年12月至2016年5月，共拖欠水费522.5元；自2015年7月至8月，共拖欠电费13417.8元，已严重违约，而在此之下，机床厂对研威公司的上述费用予以垫付，研威公司理应偿还。研威公司就此上诉认为机床厂对上述费用的单据已过举证期限，进而要求法院不予支持，因该请求有违市场诚信，且机床厂对此辩称合理，故本院予以采纳。至于研威公司对机床厂在诉讼中诉讼请求变更和保证金的问题，一审法院处理得当，本院予以维持。
综上所述，研威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6595.19元，由佛山市研威电子有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 刘涵平
审判员 王 庆
二〇一七年九月十九日
书记员 赵 恩