呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00617号
上诉人（原审被告）内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区锡林南路永光巷**号。
法定代表人侯殿臣，该公司董事长。
委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托代理人杨磊，女，现住呼和浩特市赛罕区。
被上诉人（原审原告）刘一霞，女，现住呼和浩特市土默特左旗察素齐镇。
委托代理人孙惠仙，女，住呼和浩特市。
委托代理人胡明亮，男，住呼和浩特市新城区。
原审被告王建军，男，住呼和浩特市回民区。
上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司（以下简称天宸隆公司）因与被上诉人刘一霞、原审被告王建军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00324号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人天宸隆公司的委托代理人高卫东，被上诉人刘一霞的委托代理人孙惠仙、胡明亮，原审被告王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月28日，天宸隆公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园”二期A11#楼工程，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。2011年5月31日，尖峰公司与天宸隆公司签订《施工合同补充协议》，该合同第7条第④项约定：“工程施工期间抵顶房屋可划房的价格按开盘价格抵顶（按一次性交现金的价格抵顶）。抵顶包括在海西路、大庆路的多层或拟建高层房屋和权属甲方的房屋”。
2011年8月19日，刘一霞（乙方）与王建军（甲方）签订《购房协议》，该协议约定，甲方愿将60-70平米的房出售给乙方，协议价每平方米5500元。乙方首付甲方15万元整，经甲方把购房协议办到乙方名下，乙方将剩余款结给甲方。该协议在甲方处有王建军的签字并在协议页尾加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2011年8月20日，刘一霞向王建军交纳房款人民币15万元，2012年5月17日，刘一霞向王建军交纳房款15万元，合计交纳房款30万元。王建军均出具了收据并加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2013年11月11日，王建军出具了承诺书，记载“我卖出去的房子在2013年11月30日之前或房或钱给于一次性满意解决（如）解决不了愿受法律制裁”。现王建军及天宸隆公司无法依约将房屋交付刘一霞使用，双方遂酿成此纠纷。刘一霞诉至法院，请求：依法解除合同，判决王建军、天宸隆公司承担连带责任，归还已收取的购房款30万元，支付相应利息。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为刘一霞的诉讼请求有无事实及法律依据。针对该争议焦点，该院认为，购房协议中既有天宸隆公司的印章，同时有王建军本人签名，故应认定为刘一霞与王建军、天宸隆公司共同签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者已自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，王建军及天宸隆公司不能向刘一霞交付房屋，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于刘一霞主张解除刘一霞与王建军、天宸隆公司签订的购房协议的诉讼请求，依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故王建军、天宸隆公司应返还刘一霞购房款30万元并赔偿利息损失，利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，对于刘一霞于2011年8月20日交纳的房款15万元，自刘一霞主张的起算日即2011年12月1日起计算，对于刘一霞于2012年5月17日交纳的房款15万元，自刘一霞交款之次日即2014年5月18日起计算，两笔房款分别计算至2014年7月23日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘一霞与王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司签订的购房协议；二、王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还刘一霞房款30万元并支付利息（自2011年12月1日起，以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年7月23日止并自2012年5月18日起，以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年7月23日止）；三、驳回刘一霞的其他诉讼请求。案件受理费4550元已减半，由王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司共同负担。
天宸隆公司不服一审判决，向本院提出上诉称，本案争议的购房协议系王建军与刘一霞签订的，协议上虽盖有“内蒙古天宸隆建筑安装工程有限公司燕莎玫瑰园项目技术专用章”，但上述印章系王建军为了施工中的便利，用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未承包过尖峰公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程，也未设立过上述项目部、使用过上述印章，更未以项目的名义出售过房屋，现原判只认定了王建军与刘一霞签订的购房协议及收据上盖有上述印章，但对上述印章的真伪、是否系天宸隆公司所为，以及刘一霞所交购房款的趋向等问题却都未查清，因本案争议的购房协议系效力待定合同，在未得到房屋所有权人的追认的情况下归于无效，无效合同的法律后果是恢复原状，因此，若上述问题查不清势必会造成错误认定责任主体问题。原判法律关系认定错误，本案诉争的标的是王建军与刘一霞签订、履行房屋买卖合同纠纷，在该纠纷中，天宸隆公司既非房屋买卖合同所涉房屋的所有人、共有人及出卖人，也从未与刘一霞洽商、签订过任何形式的购房合同，更未收取刘一霞的购房款，至于本案争议的购房许及收款收据上盖有所谓天宸隆公司“燕莎玫瑰园项目技术专用章”的行为完全是王建军用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未设立上述项目部也未使用过上述印章。因此，天宸隆公司不是王建军与刘一霞房屋买卖合同法律关系中的当事人。而原判认定的天宸隆公司为王建军向尖峰公司出具授权委托书的行为，即使产生了授权施工的法律效力，那也是天宸隆公司、王建军与其他相对人之间的建筑施工合同法律关系，其用于王建军、刘一霞之间的房屋买卖合同纠纷分属两个法律关系，原判以推定天宸隆公司是燕莎玫瑰园二期A11号楼工程法律上的施工人为由，判令天宸隆公司对王建军与刘一霞之间的房屋买卖合同纠纷承担责任，显然违背了合同相对性原则，于法无据。综上，天宸隆公司认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法裁决，支持天宸隆公司的上诉请求。
刘一霞答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王建军没有陈述意见。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，一审法院判决王建军、天宸隆公司返还刘一霞购房款是否有事实和法律依据。2011年5月28日，天宸隆公司向尖峰公司出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园”二期A11#楼工程，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。刘一霞与王建军签订《购房协议》时，该合同文本出卖人处有王建军的签字并盖有天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。天宸隆公司认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议》虽然加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章的印章，但是由于王建军挂靠天宸隆公司，并实际收取了刘一霞的购房款，因此应当认定《购房协议》的签订主体是天宸隆公司、王建军和刘一霞，并无不当。关于该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议》违反法律强制性规定，应属于无效合同。天宸隆公司是否承担返还购房款责任的问题，天宸隆公司给王建军出具委托书的行为，是同意王建军以天宸隆公司的名义对外进行相应的民事活动，实质是将资质出借给王建军，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，天宸隆公司主观上存在过错，应当与王建军共同返还刘一霞购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。
综上，天宸隆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 毅
审判员 马国民
审判员 鄂晓红
二〇一四年十一月二十四日
书记员 唐 谣