重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）渝高法民提字第00052号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘玉书，男，汉族，1956年1月6日出生。
委托代理人：郑建国，重庆秉中律师事务所律师。
委托代理人：姜均，重庆秉中律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡平，男，汉族，1973年4月1日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑榕，女，汉族，1973年10月15日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：敖奇文，男，汉族，1971年6月20日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：敖奇明，男，汉族，1965年10月20日出生。
以上四被申请人的委托代理人：王利剑，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
再审申请人刘玉书因与被申请人胡平、郑榕、敖奇文、敖奇明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第04622号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月26日作出（2014）渝高法民申字第01152号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘玉书及其委托代理人郑建国、姜均，被申请人胡平、郑榕、敖奇文、敖奇明的委托代理人王利剑等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年1月13日，一审原告刘玉书起诉至重庆市渝北区人民法院称，2002年8月16日，刘玉书出借480万元给案外人重庆弘历实业发展有限公司（简称弘历公司），双方签订借�协议。借款协议约定，资金未还清以前，弘历江南春酒楼、超市（经营地点：渝北区双龙湖街道凯歌路16号2-2，面积1320.98平方米；渝北区双龙湖街道凯歌路16号1-32，面积970.31平方米。上述房屋简称涉案房屋）经营权由刘玉书拥有。如还款达到200万元，超市经营权归弘历公司。案外人顾伟、朱珩以上述房屋使用权为此协议担保。后因弘历公司未偿还借款，2005年6月28日，刘玉书与朱珩签订了《租房合同》，朱珩将涉案房屋出租给刘玉书，租期20年（自2005年6月28日至2025年6月28日），租金12万元／年。若弘历公司还清刘玉书480万元，租金每年增加13万元。同日，刘玉书与案外人何开书签订了《超市承包协议》，将该房屋承包给何开书作超市，期限也为20年。后涉案房屋以现状被公开拍卖，在拍卖资料中披露“该标的现为弘历超市租赁经营中”、“拍卖标的租赁期限长达20年�剩余期限尚有15年”。胡平、郑榕参加竞拍并竞买成功。2010年12月、2011年12月，何开书分两次向郑榕支付了2010年10月至2011年12月涉案房屋租金共计15万元，胡平、郑榕未提出任何异议。后来胡平、郑榕却否认涉案房屋由刘玉书承租的客观事实，要求何开书立即搬离涉案房屋。因该房屋已转让给敖奇文、敖奇明。为此，特起诉请求判令四被告继续履行2005年6月28日《租房合同》。
一审被告胡平、郑榕辩称，1、2005年6月28日刘玉书与朱珩签订的《租房合同》真实性没有被（2012）渝北法民初字第04948号及（2013）渝一中法民终字第03260号民事判决所采信，该份合同由于人为原因，失去鉴定形成时间的条件。故该份合同系无效合同，不应继续履行；2、被告胡平、郑榕已将涉案房屋转让给被告敖奇文、敖奇明。
一审被告敖奇文、敖奇明的答辩意见与胡平、郑榕的答辩意见一致�
重庆市渝北区人民法院一审查明，位于重庆市渝北区双龙湖街道凯歌路16号1幢1-32号建筑面积为970.31平方米的非住宅房屋原为案外人朱珩所有。该房屋于2004年4月1日设定抵押登记，约定期限为2004年9月30日，注销日期为2006年6月29日，抵押权人为重庆农资化肥有限责任公司，权利价值为250万元；2006年6月27日，该房屋第二次设定抵押登记，约定期限为2007年6月26日，注销日期为2007年6月29日，抵押权人为重庆市长寿区农村信用合作联社，权利价值为1000万元；2007年6月29日，该房屋第三次设定抵押登记，约定期限为2008年6月28日，抵押权人为重庆市长寿区农村信用合作联社，权利价值为960万元。
2008年1月1日，以朱珩为甲方，何开书为乙方，签订了《租赁协议》一式两份。该协议约定，甲方将渝北区回兴街道凯歌路16号房屋出租给乙方经营使用（面积300平方米）。租期从2008年1�1日起至2013年12月31日止。租金为每年2万元，每半年缴纳一次，提前一个月缴纳等。该协议签订后，何开书即向工商行政管理部门申请核准了名称为重庆市渝北区博润弘历食品超市的个体字号登记。2008年5月30日，何开书领取了该超市的个体工商户营业执照并经营该超市。其中，何开书向工商行政管理部门提交备案的租赁房屋产权人为朱珩，房屋坐落在渝北区双龙湖街道凯歌路16号，房号为1-32号，建筑面积970.31平方米，套内面积915.60平方米。何开书实际经营超市的地址一直为渝北区双龙湖街道凯歌路16号，经营场所的房屋实际使用（建筑）面积为970.31平方米。
另查明，因朱珩等未执行重庆市第一中级人民法院（2008）渝一中法民初字第188号民事判决，该院遂根据重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行（即抵押权人原重庆市长寿区农村信用合作联社）的申请，查封了�珩位于重庆市渝北区双龙湖街道凯歌路16号1幢1-32号房屋，并委托评估拍卖机构对该房屋进行了评估拍卖。该院制作的拍卖委托书载明，该房屋有租赁，按现状拍卖，买受人自行承担过户费用，该院不负责交付。2010年6月13日，重庆联合产权交易所就该房屋在《重庆商报》上刊登拍卖公告。公告中称，该房屋现为弘历超市租赁经营中，承租人在同等条件下有优先购买权。2010年6月30日，郑榕、胡平通过司法拍卖以9057120元的最高竞价竞得了朱珩的上述房屋。拍卖机构重庆汇源拍卖有限责任公司在2010年7月19日出具的《拍卖报告书》中载明，拍卖标的租赁期限长达20年，剩余期限尚有15年，且租金低廉。2010年8月6日，重庆市第一中级人民法院作出（2009）渝一中法执恢复字第157-2号《执行裁定书》，裁定将朱珩所有的位于渝北区双龙湖街道凯歌路16号1幢1-32号房屋过户至郑榕、�平名下，该房屋上原有的担保物权因本次拍卖而消灭，郑榕、胡平应立即持本裁定到相关部门办理过户等手续。2010年9月16日，郑榕、胡平到房屋登记管理部门办理了该房屋的过户登记手续，取得了该房屋的所有权证，其房产证号为房地证2010字第40682号。上述房屋现已转让给敖奇文、敖奇明并于2014年1月24日办理了过户登记。
一审庭审中，刘玉书举示了落款日期为2005年6月28日其与朱珩签订的《租房合同》一份，该合同中载明，朱珩将自己名下的房产：渝北区双龙湖街道凯歌路16号1-32号（面积970.31平方米）房屋出租给刘玉书经营超市，每年租金12万元，每年12月28日一次性付清。如果重庆弘历实业发展有限公司还清刘玉书480万元，租金每年增加13万元，刘玉书保留退租权；租期为20年，2005年6月28日至2025年6月28日，到期后刘玉书拥有优先承租权等。
2010年12月28日，何开书通过工商银行向郑榕的银行账户汇入据称为2010年9至12月的房屋租金3万元；2011年12月28日、2012年12月28日，何开书又通过招商银行每次向郑榕的银行账户内汇入12万元，并在转账汇款回单摘要内注明系付房租；2013年12月27日，刘玉书通过建设银行向郑榕的银行账户内汇入12万元，转账汇款回单摘要内注明系付房租。
2012年4月，郑榕、胡平向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，请求解除何开书与朱珩于2008年1月1日签订的《租赁协议》并判令何开书立即搬离涉案房屋。该案诉讼中，何开书与朱珩的特别授权代理人均称，何开书与朱珩所签订的《租赁协议》未实际履行。何开书系基于朱珩与刘玉书于2005年6月28日签订的《租房合同》及何开书与刘玉书签订的《超市承包合同》而使用涉案房屋。该案一审中，郑榕、胡平申请对何开书所提交的《租房合同》与《超市承包合同》签�形成时间的鉴定，西南政法大学司法鉴定中心根据重庆市渝北区人民法院的委托，作出了西政司法鉴定中心（2012）鉴字第1210号司法鉴定意见书。鉴定意见为：由于人为因素老化的影响，送检的标称落款时间为“2005年6月28日”的《超市承包合同》和《租房合同》已失去形成时间鉴定条件。在该司法鉴定意见书分析说明部分，鉴定人作了进一步的分析说明。鉴定人认为：文书在保存和利用的过程中，纸张在外观、结构和性质等方面会发生不可逆转的老化，表现为变色、强度下降和化学性质发生变化。当对纸张施加如强光、溶液浸湿等作用时，会导致纸张的机构性能、化学性质发生明显变化。依据检验结果，检材纸张的理化性状已发生较明显变化。同时，文书在保存过程中，由于各部位与外界接触的程度不同，其老化速度、程度也不相同，保存时间越长，该现象越明显。检材发现，检材文字面各部位老化程度基本一致，非文字面纸张的各部位老化程度基本一致，同时，文字面纸张的老化程度高于非文字面。该现象与正常、非正常保存条件下形成时间7年的陈旧文书材料的老化特征均不一致。中性黑墨水字迹形成于纸张上，随时间推移，字迹笔道中的稠性溶剂成分会随时间逐渐减少至一定的阈值。经检验，检材1、2（即《超市承包合同》和《租房合同》）字迹笔道中未检出该成分，应为受外因作用的结果。综上，结合签名字迹理化检验的异常反映综合分析，检材现有老化状况应为人为因素加速、加重老化处理形成，而非普通保存条件下可以形成。由于检材1、2存在人为因素老化，已失去形成时间鉴定的基本条件。2013年5月16日，重庆市渝北区人民法院作出（2012）渝北法民初字第04948号民事判决，解除何开书与朱珩于2008年1月1日签订的�租赁协议》并判令何开书立即搬离涉案房屋。何开书不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2013年10月16日作出（2013）渝一中法民终字第03260号民事判决，驳回上诉，维持原判。
重庆市渝北区人民法院一审认为，刘玉书要求胡平、郑榕、敖奇文、敖奇明继续履行2005年6月28日与朱珩签订的《租房合同》，但该合同在另案诉讼中经司法鉴定，由于存在人为因素加速、加重老化处理情形，已失去形成时间鉴定的基本条件。故该份合同的真实性无法确认。庭审中，刘玉书提出，另案认定的2005年6月28日《租房合同》与本案刘玉书持有的《租房合同》非同一份，刘玉书未参加该案诉讼，该案的鉴定结论不适用于本案。该院认为，刘玉书在本案中所举示的《租房合同》与另案中提交鉴定的《租房合同》即使不是同一合同文本，但形成时间一致。且鉴定意见明确排�系某一方保管原因所致。在无相反证据的情况下，对其中一份合同文本形成时间的鉴定意见理应适用合同当事人各自所持的合同文本。故刘玉书虽未参加诉讼，但不能排除鉴定意见的客观、真实性及在本案中的证据效力。
退而言之，即便刘玉书与朱珩所签订的《租房合同》客观、真实，但因该《租房合同》签订时间为2005年6月28日，而涉案房屋初次抵押登记的设定日期为2004年4月1日。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。具体到本案，不管朱珩与刘玉书的租赁关系是否发生在房屋抵押给重庆市长寿区农村信用合作联社之前，其租赁关系亦不得对抗在涉案房屋上初次设立及以后连续不间断两次设立的抵押权。因为，根据上述法律及司法解释的规定，对抵押权设立后新建立的租赁关系，不适用“买卖不破租赁”的原则，当事人所签订的租赁合同对通过实现抵押权后获得抵押物的受让人不具有拘束和对抗的效力。
综上，刘玉书要求胡平、郑榕、敖奇明、敖奇文继续履行2005年6月28日《租房合同》，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理�镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，重庆市渝北区人民法院于2014年4月9日作出（2014）渝北法民初字第00934号民事判决：驳回刘玉书的诉讼请求。
刘玉书不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉称，一审认定事实不清，刘玉书与案外人朱珩在2005年6月28日签订的《租房合同》客观真实存在，根据“买卖不破租赁”原则，新产权人应当继续履行。一审法院以案外人的判决、案外人提供的“因人为原因无法鉴定其真实性”的合同否认上诉人所持《租房合同》的真实性，不符合客观事实，也不符合基本逻辑；一审法院适用法律错误，诉争房屋不适用物权法第一百九十条后半段，而应适用该条前半段。
胡平、郑榕、敖奇明、敖奇文答辩称，另案生效判决查明2005年6月28�的合同已丧失鉴定条件，对该合同的真实性并未采信；“买卖不破租赁”原则不应适用本案，是连续两次不间断的抵押，并不是上诉人提到的2007年第1次抵押，上诉人片面的剪辑了其中一段。
二审审理中，刘玉书的代理人陈述，一审法院另案鉴定的是朱珩持有的2005年6月28日签订的《租房合同》，但该合同是一式两份，刘玉书和朱珩各执一份。
二审查明的其余案件事实与一审一致。
重庆市第一中级人民法院二审认为，刘玉书要求胡平、郑榕、敖奇明、敖奇文继续履行其在2005年6月28日与案外人朱珩签订的《租房合同》，但该合同文本在另案诉讼中经法院委托司法鉴定，鉴定意见分析认为，检材现有老化状况应为人为因素加速、加重老化处理形成，而非普通保存条件下可以形成。由于检材存在人为因素老化，已失去形成时间鉴定的基本条件。故该份合同的真实性无法确认。而刘玉书在本案中所举示的《租房合同》与在另案中何开书提交鉴定的《租房合同》文本系一式两份，且形成时间一致，鉴定意见在分析已失去形成时间鉴定的基本条件的原因时明确排除系某一方保管原因所致，在无相反证据的情况下，对其中一份合同文本形成时间的鉴定意见理应适用合同当事人各自所持的合同文本。刘玉书虽未参加该案诉讼，但不排除鉴定意见的客观、真实性及在本案中的证据效力。由于对刘玉书提交的合同无法确认其真实性，故本案不适用“买卖不破租赁”的规则。因刘玉书在本案审理中不能举示充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的责任。综上，刘玉书的上诉理由不能成立。遂判决：驳回上诉，维持原判。
再审申请人刘玉书申请再审称，1、一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（1）刘玉书与朱珩于2005年6月28日订立�租房合同》，虽然在另案诉讼中朱珩所持的《租房合同》被鉴定为“失去形成时间鉴定条件”，但并不能据此证明刘玉书所持的《租房合同》不具有真实性；（2）何开书于2010年12月28日、2011年12月28日、2012年12月28日共汇给郑榕27万元房屋租金，表明郑榕从2010年起即认可《租赁合同》的存在；2、一、二审判决适用法律错误。《租房合同》在2005年订立，涉案房屋是2004年4月初次抵押登记，注销时间是2006年。虽此后设定了抵押权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，后设立的抵押权不影响《租赁合同》的效力。故请求撤销一、二审判决，支持刘玉书一审诉讼请求。
被申请人胡平、郑榕、敖奇文、敖奇明辩称，1、由于涉案房屋已由原来的一间商业用房变更为12间商业用房，其中敖奇文、敖奇明享有8间房屋的所有权，案外人王友菊、汪天下各享有两间房屋的所有权。2、四被申请人及其余房屋所有权人现均明确表示不同意继续履行原租赁合同。原审判决正确，请求予以维持。
本院再审查明，在郑榕、胡平与何开书、朱珩房屋租赁合同纠纷［一审：（2012）渝北法民初字第04948号、二审：（2013）渝一中法民终字第03260号］一案判决于2013年10月16日生效后，郑榕、胡平于2013年12月24日向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行中，因刘玉书对执行标的物提出执行异议，同时向重庆市渝北区人民法院提起本案诉讼，重庆市渝北区人民法院于2014年3月11日裁定中止该案执行。2014年12月4日，重庆市渝北区人民法院恢复执行，在（2014）渝北法执恢复字第01081号结案说明中载明“恢复执行后本院派员到执行标的物现场勘查，该房屋已腾空，申请执行人已接收该房屋，本院于2014年12月11日以执行完毕予以结案。”
再审审理中，郑榕、胡平、敖奇文、敖奇明的委托代理人提交了其在渝北区土地房屋权属登记中心查询的涉案房屋的相关房地产档案及《房屋（商铺）租赁合同》等证据，其中房地产档案载明：郑榕、胡平再次转让原“渝北区双龙湖街道凯歌路16号1幢1-32号”房屋时，原登记事项变更为“渝北区双龙湖街道凯歌路16号附15号至附26号”，即由原整体登记变更为12个单独的房屋登记。另外，该房地产档案情况还证明：敖奇文、敖奇明及案外人王友菊、汪天下于2014年1月23日分别向房屋登记机关申请了房屋所有权变更登记，其中敖奇文于2014年1月23日办理了16号附23至26号共四个商业用房的房地产权证；敖奇明于2014年1月23日办理了16号附19至22号共四个商业用房的房地产权证，2014年7月1日又进行了重新登记（登记的内容与2014年1月23日登记内容记载一致，仅是登记时间及登记编号改变。）；汪天下于2014年6月11日办理了16号附15、16号两个商业用房的房地产权证；王友菊于2014年8月26日办理了16号附17、18号两个商业用房的房地产权证。郑榕、胡平、敖奇文、敖奇明拟以上述证据证明现涉案房屋所有权人不仅有敖奇文、敖奇明，还有案外人汪天下、王友菊，新的房屋所有权人已将房屋进行了出租，故本案合同已不能履行。
经质证，刘玉书的委托代理人对郑榕、胡平、敖奇文、敖奇明举示的证据真实性无异议，但对其证明目的提出异议。刘玉书认为上述证据不能作为郑榕、胡平、敖奇文、敖奇明拒绝履行《租房合同》的理由，同时提出郑榕、胡平在2014年1月23日即将房屋分别转让给敖奇文、敖奇明及案外人王友菊和汪天下，原判决基本事实不清。
本院再审对原审查明的其余案件事实予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为：（一）《租房合同》真实性证明责任�（二）《租房合同》与案涉租赁房屋所设抵押权的关系。（三）本案的处理。围绕争议焦点，结合双方当事人陈述及举示证据，本院综合评判如下：
（一）关于《租房合同》真实性证明责任问题。按照“谁主张，谁举证”规则，刘玉书在本案一审中已举示《租房合同》，拟证明其与朱珩之间存在租赁关系的事实。郑榕、胡平、敖奇文、敖奇明认为对方证据不具有真实性，其应当对其抗辩主张承担证明责任。虽然胡平、郑榕举示了另案中对案外人朱珩所持的同一文本但不属同一份的《租房合同》的鉴定意见，认为缺乏鉴定条件。但该鉴定意见并非是文本所载明的内容无法鉴定，而是针对文本物理性状人为改变而无法鉴定，并不必然导致本案中刘玉书举示的虽同一文本但属另一份《租房合同》也因人为因素老化而失去鉴定条件，故不能因此否定刘玉书所持《租房合同》的真实性。原审法院在未对当事人释明对本案《租房合同》鉴定及对相关事实进行审查的情况下直接以另案所涉证据否定本案该证据的真实性，导致未对刘玉书与朱珩之间是否存在真实有效的租赁关系这一基本事实进行实质性地审理，最终导致本案基本事实认定不清。
（二）关于《租房合同》与案涉房屋所设抵押权的关系问题。首先，案涉租赁房屋曾设定有三次抵押登记，其中第一次抵押登记的设定时间为2004年4月1日，抵押权人为重庆农资化肥有限责任公司，该次抵押于2006年6月29日注销；第二次抵押登记设定时间为2006年6月27日、第三次抵押登记的设定时间为2007年6月29日，第二、三次抵押登记的抵押权人均为重庆市长寿区农村信用合作联社。从三次抵押登记情况可见，第一次抵押登记的抵押权人与第二、三次抵押登记的抵押权人并不相同，第一次抵押登记与第�、三次抵押登记并非法律意义上的连续设定的抵押。原一审判决将三次抵押事实视为同一抵押，进而认定2005年6月28日《租房合同》系在抵押权设立后进行的出租而不得对抗已登记的抵押权，系认定事实错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”的规定，本案中刘玉书与朱珩之间的租赁合同关系若经审理真实有效，那么案涉租赁关系不得对抗的抵押权于2006年6月29日即已消灭，而第二、三次抵押登记系订立于《租房合同》之后，故案涉《租房合同》并不受该两次抵押登记的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。同时，原一审判决适用2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》的规定调整其施行前的事件和行为，系适用法律错误，在此一并予以纠正。
（三）关于本案的处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案中刘玉书与朱珩之间的租赁合同关系若经审理真实有效，那么即使所有权发生变动，租赁合同在租赁期内仍然有效，刘玉书仍可向新的房屋所有权人主张履行租赁合同。而经再审查明，现房屋所有权人还包括其他案外人，故本案客观上漏列了当事人，程序不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；…”的规定，若追加当事人，则超出了原审诉讼请求，依法不属于再审审理范围。
综上所述，原生效判决认定的基本事实不清，适用法律错误，程序不当。为便于查清事实，化解纠纷，本案宜撤销原一、二审判决，发回重庆市渝北区人民法院重审。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第04622号民事判决和重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第00934号民事判决；
二、本案发回重庆市渝北区人民法院重审。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郭洪波
审 判 员 李兴华
代理审判员 谭继权
二〇一五年七月九日
书 记 员 牛明君