江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新商初字第0414号
原告中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行，住所地江苏省无锡市旺庄路140号。
负责人朱莉，该行行长。
委托代理人顾新伟，江苏瑞莱律师事务所律师。
委托代理人夏浩翔，江苏瑞莱律师事务所律师。
被告吴文敏。
被告吴帷禾。
被告朱希安。
委托代理人吴文敏，女，系朱希安之女，住浙江省仙居县南峰街道西门街***号。
被告吴群雄。
委托代理人吴文敏，女，系吴群雄之女，住浙江省仙居县南峰街道西门街***号。
被告无锡港龙置业有限公司，住所地江苏省无锡市清扬路189号5楼。
法定代表人周安桥，该公司董事长。
委托代理人孙大聘，江苏金易律师事务所律师。
委托代理人吕天伟。
原告中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行（以下简称中行新区支行）与被告吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄、无锡港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行新区支行的委托代理人顾新伟、夏浩翔，被告港龙公司的委托代理人孙大聘、吕天伟到庭参加诉讼。被告吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行新区支行诉称：其与吴文敏于2012年6月签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称房贷合同），约定其向吴文敏发放借款660000元，用于购买坐落于无锡市南长区时代上河苑5-301的房屋。房贷合同还约定了借款期限、利率执行方式、还款方式、违约事项、费用负担等内容。同时，吴帷禾、朱希安、吴群雄向其出具共同还款承诺函及共有人承诺函，承诺自愿对吴文敏的上述债务承担共同还款责任。其与吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄签订《中国银行股份有限公司江苏省分行个人贷款抵押合同》（以下简称抵押合同），约定以上述房屋作为抵押物为吴文敏的上述债务提供抵押担保。另，其上级机构中国银行股份有限公司无锡分行（以下简称中行无锡分行）与港龙公司签有个人按揭贷款合作协议，由港龙公司为吴文敏的上述债务承担连带清偿责任。其依约放款后，吴文敏未按约还款，故其有权宣告贷款提前到期并要求吴文敏支付利息、罚息、复利并赔偿其实现债权费用。其为实现债权委托律师追索债权，并支出了律师费39971元。现请求：一、判令吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄立即归还其借款本金616740.77元并支付利息37855.28元、罚息（计算至2014年9月9日止为3147.98元，自2014年9月10日起计算至判决应给付之日止，以616740.77元为基数，按中国人民银行公布施行的同期同类贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算）、复利（计算至2014年9月9日止为2109.58元，自2014年9月10日起计算至判决应给付之日止，以37855.28元为基数，按中国人民银行公布施行的同期同类贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算）；二、判令吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄赔偿其律师费损失39971元；三、判令港龙公司对吴文敏在上述第一、二项中的债务承担连带清偿责任；四、判令其有权对吴文敏提供抵押的坐落于无锡市时代上河苑5-301的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
被告吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄均未作答辩，亦未提供证据。
被告港龙公司辩称：1、合作协议签订方系中行无锡分行，中行新区支行非协议当事人，故其无需承担连带清偿责任；2、即使其需按合作协议履行，根据协议约定，只有在因其原因导致中行新区支行不能按时取得房屋他项权证的情况下，中行新区支行才有权要求其承担连带清偿责任。而本案中，中行新区支行未取得房屋他项权证系吴文敏、吴帷禾涉及家庭纠纷而致，与其无关。
经审理查明：2011年12月5日，中行新区支行的上级机构中行无锡分行与港龙公司签订个人按揭贷款合作协议1份，约定双方就位于无锡市太湖大道与塘南路交汇处的时代上河项目开展合作；符合中行无锡分行贷款条件的购房借款人购买港龙公司销售的上述房产，可向中行无锡分行申请个人贷款；购房人与中行无锡分行签订借款合同后，港龙公司应配合中行无锡分行，督促购房人办妥房屋预抵押登记手续；自借款合同生效之日起，由于港龙公司原因（包括但不限于未按港龙公司与购房人之间签订的商品房买卖合同约定时间交房的，未及时通知购房人办理相关权证手续的）导致借款人不能按时取得房屋产权证明（办妥国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证），致使中行无锡分行抵押权得不到落实的（即中行无锡分行未收到相关房产的抵押登记证明或房屋他项权证等权属证明文件）及购房人未履行借款合同下偿付责任时，中行无锡分行有权要求港龙公司承担代为还款责任；在港龙公司所售房屋达到交付使用条件后，港龙公司应书面通知中行无锡分行及购房人办理交付手续及房产权属证明；港龙公司保证在中行无锡分行与购房借款人签订借款合同、抵押合同后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收合格之日起90天内，及时办妥房地产权证、土地使用证和房屋他项权证，并将购房借款人的房屋他项权证交与中行无锡分行管理；本协议效力及于中行无锡分行授权的辖内各分支机构，该分支机构以其名义办理相关业务，中行无锡分行应将其授权情况书面通知港龙公司；协议有效期为3年等。
2012年4月12日，吴文敏、吴帷禾、朱希安与港龙公司签订商品房买卖合同1份，约定吴文敏、吴帷禾、朱希安向港龙公司购买位于无锡市时代上河苑5-301室的房屋；商品房达到交付使用条件后，港龙公司应当书面通知买受人办理交付手续；港龙公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
同日，吴文敏与中行新区支行签订编号为2012年gzk字150号的房贷合同1份，约定吴文敏向中行新区支行借款660000元，用于购买坐落于无锡市时代上河苑5-301号的房屋；借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月12日；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从中行新区支行实际放款日起每12个月重新定价1次；第一个浮动周期内贷款月利率为4.8167‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；若吴文敏未按约定期限还款，中行新区支行可就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计算罚息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；吴文敏未按期归还贷款本息则视为违约，中行新区支行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分立即到期；因合同争议解决发生的律师费用等由吴文敏承担等。同日，吴帷禾、朱希安、吴群雄向中行新区支行出具共同还款承诺函及共有人承诺函各一份，自愿作为共同债务人对吴文敏在编号为2012年gzk字150号房贷合同项下的债务承担共同还款责任。
2012年6月5日，吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄与中行新区支行签订抵押合同1份，约定为保障吴文敏与中行新区支行签订的编号为2012年gzk字150号房贷合同的履行，吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄以坐落于无锡市时代上河苑5-301号的房屋为吴文敏的上述债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括但不限于房贷合同项下的本金、利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金以及吴文敏在房贷合同项下应承担的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）；吴文敏无论因何种原因未按房贷合同约定履行到期（包括中行新区支行根据房贷合同约定宣布主债务全部提前到期）应付债务，中行新区支行有权按抵押合同约定以抵押财产优先受偿。
2012年6月18日，中行新区支行向吴文敏发放贷款660000元，吴文敏自2013年7月12日起未按约还款。2014年5月4日，中行新区支行诉讼来院。截止2014年9月9日，吴文敏尚结欠中行新区支行本金616740.77元、利息37855.28元、罚息3147.98元、复利2109.58元。
另查明：（一）港龙公司于2011年12月31日取得无锡市时代上河苑5-301房屋的初始登记证；（二）港龙公司于2012年6月26日向吴文敏、吴帷禾、朱希安寄送房屋交付通知书；2012年10月22日，港龙公司与吴帷禾办理了房屋交付手续；（三）坐落于无锡市时代上河苑5-301的房屋尚未办理抵押登记手续；（四）中行新区支行与江苏瑞莱律师事务所签订委托代理协议委托该所追索债权，并支出了律师费39971元。
以上事实有个人按揭贷款合作协议、商品房买卖合同、房贷合同、抵押合同、共有人承诺函、共同还款承诺函、零售贷款借款借据、逾期未还款明细单、委托代理合同、律师费收据、无锡市房屋初始登记证、无锡市土地使用权分割登记证、房屋交付通知书、房屋交付指引、邮寄凭证复印件、时代上河房屋交付流程表、房屋验收单及当事人陈述等证据在卷予以证实。
本院认为：中行新区支行与吴文敏签订的房贷合同，与吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄签订的抵押合同，吴帷禾、朱希安、吴群雄向中行新区支行出具的共有人承诺函、共同还款承诺函均合法有效。吴文敏未按约履行还款义务，中行新区支行有权按合同约定宣告借款提前到期，并要求吴文敏承担归还借款本金，支付利息、罚息、复利，并赔偿实现债权费用等民事责任。中行新区支行因本案诉讼已支付的律师费用39971元，未超过江苏省律师收费标准，故依约应由吴文敏负担。吴帷禾、朱希安、吴群雄作为共同债务人，应对吴文敏的上述债务承担共同还款责任。坐落于无锡市时代上河苑5-301的房屋尚未办理抵押登记，该房屋上的抵押权并未设立，故对于中行新区支行要求就该房屋行使优先受偿权的请求，本院不予支持。中行无锡分行与港龙公司签订的个人按揭贷款合作协议系双方真实意思表示，合法有效。但本案中，中行新区支行并未提供证据证明中行无锡分行书面授权其办理个人按揭贷款合作协议项下业务。且个人按揭贷款合作协议中明确约定因港龙公司原因导致中行无锡分行及其分支机构无法取得房屋他项权证的，港龙公司才需承担连带清偿责任。而本案中，中行新区支行并未提供证据予以证明，而港龙公司提供的房屋交付通知书、房屋初始登记证等证据可以证明港龙公司在2012年10月22日即已完成交付房屋的义务，且房屋已取得初始登记证以及土地使用权分割登记证。故中行新区支行要求港龙公司承担连带清偿责任的请求依据不足，本院不予支持。
综上，对中行新区支行的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行借款本金616740.77元并支付利息37855.28元、罚息（计算至2014年9月9日止为3147.98元，自2014年9月10日起计算至判决应给付之日止，以616740.77元为基数，按中国人民银行公布施行的同期同类贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算）、复利（计算至2014年9月9日止为2109.58元，自2014年9月10日起计算至判决应给付之日止，以37855.28元为基数，按中国人民银行公布施行的同期同类贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算）。
二、吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行律师费损失39971元。
三、驳回中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10634元，财产保全费4770元，公告费262.6元，合计15666.6元（此款已由中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行预交），由吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄负担（中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行同意其预交的诉讼费用15666.6元由吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄向其直接支付，本院不再退还，由吴文敏、吴帷禾、朱希安、吴群雄在本判决发生法律效力之日起10日内向中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05）。
审 判 长 杨 帆
代理审判员 徐良俊
人民陪审员 唐振白
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 毕 俊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；中行新区支行可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。