北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终582号
上诉人（原审被告）：杨守全，男，1951年3月13日出生。
委托诉讼代理人：胡晓伟，北京京平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张亮，男，1967年12月5日出生。
法定代理人：刘会琴（张亮之妻），1966年11月10日出生。
委托诉讼代理人：张京乐，北京市北人律师事务所律师。
上诉人杨守全与被上诉人张亮农村房屋买卖合同纠纷一案，北京市房山区人民法院经审理后作出（2015）房民初字第10322号民事判决，张亮不服，向本院提起上诉。本院经审理，于2016年11月28日作出（2016）京02民终9468号民事裁定，将本案发回重审。重审中，北京市房山区人民法院经审理作出（2017）京0111民初4020号民事判决，杨守全不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨守全及其委托诉讼代理人胡晓伟、被上诉人张亮之法定代理人刘会琴、委托诉讼代理人张京乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨守全上诉请求：撤销一审判决，驳回张亮的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院认定杨守全非集体经济组织成员从而无权取得宅基地使用权，以此判决双方签订的房屋买卖协议无效，违背了“法不溯及既往”的基本原则，属于适用法律错误。
“法不溯及既往”作为一项基本的法治原则，表现在国家不能用当前制定的法律指导人们过去的行为，更不能用当前的法律处罚人们过去从事的当时是合法而当前是违法的行为，以维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。
本案农村房屋买卖行为发生在1998年11月13日，所以对于该买卖协议是否有效，应当适用1998年11月13日之前实施的并在当日依然有效的法律来衡量，而不是适用在这之后颁布实施的法律或行政法规等强制性规定，否则就违背了“法不溯及既往”的基本原则，损害法律的权威以及普通公民对法律的信仰和信赖利益。
本案农村房屋买卖行为发生时，我国施行的是1982年12月4日实施的《宪法》（1993年修正）以及1987年1月1日实施的《土地管理法》（1988年修正），其中《宪法》第十条中规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”《土地管理法》第二条中规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。”另外，国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知（[1995]国土[籍]字第26号）于1995年5月1日开始实施，其第四十九条中规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。”根据上述规定可知，土地所有权严禁非法转让，土地使用权可以依法转让并确权。
一审法院在阐述“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得”观点时没有援引任何法律、法规、司法解释等依据作为支撑，违反《人民法院民事裁判文书制作规范》，因此很难让人信服。
一审法院在得出上述结论时混淆了集体土地所有权和集体土地使用权的概念，且违背“法不溯及既往”的基本原则，拿1998年11月13日本案农村房屋买卖行为之后出台的有关农村住宅不能向农村集体经济组织以外的人出售的禁止性规定来评判之前发生的行为，显属不当。实际上，我国有关农村住宅不能向城市居民出售的禁止性规定，最早出现在国务院办公厅于1999年5月6日发布并实施的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号），其中第二条中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”另外，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规范性文件的发布和生效日期都是在杨守全与张亮之间的农村房屋买卖行为之后，因此对该行为没有评价和强制作用。
综上，在本案房屋买卖行为发生之前，既然没有法律和其他规范性文件对农村房屋向城镇居民转让的行为进行明令禁止，则根据“法无禁止即自由”的基本法理，杨守全与张亮之间的房屋买卖行为应当是合法有效的。一审法院依据《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”之理由认定房屋买卖协议无效，属于适用法律错误。
二、一审判决认定事实错误。一审法院认定杨守全向有关政府财政部门缴纳诉争房屋契税的契证不能作为取得诉争宅院宅基地使用权的依据，属于认定事实错误。
杨守全提交的《北京市契证》是根据我国《宪法》及《契税暂行条例》的规定，在房屋所有权发生转移变动时，产权承受人依法完纳契税后，由北京市人民政府颁发的，在其主页内容也就是《北京市房屋契证》页中明确记载了出让人为张亮，承受人为杨守全，本契类别为买卖，税率为4%，立契日期为1998年11月26日，且该契证尾页“遵守事项（三）”中明确记载，本证是房屋所有权合法证件之一，不得涂改、伪造。由于该房屋是农村集体土地上房屋，没有相应的房屋所有权证，《北京市契证》是根据我国相关法律规定制作颁发的合法证件，法院应当予以认定。
1998年10月，张亮及其父亲张某因与别人打官司缺钱，想通过出让宅院获利，便四处打听是否有人愿意购买其宅院，后通过孙某之妻李秀梅打听到北京矿务局大台煤矿工作的杨守全，并通过张亮的亲姑姑张×1和孙某作为中间人办理了房屋买卖过户事宜，杨守全因见张亮经济困难出于同情才同意购买其房屋，并非张亮在原审起诉状中陈述的“被告得知原告家庭经济困难有意卖房，主动找到原告以亲戚相称、欲购买原告房屋并解决居住问题”，张亮的陈述与事实完全不符。1998年11月13日经阎村镇元武屯村村委会同意，买卖双方达成房屋买卖协议，杨守全通过中间人张×2和孙某之手向张亮缴纳购房款之后（有原审时提交的张亮手书的《收款条》为证），由村委会到该宅院丈量四至，并在房屋过户登记表上盖章确认后，由杨守全到农业税政所缴税办理房屋契证。
在（2015）房民初字第10322号民事判决中，法院认定“庭审中双方称所签订的书面买卖协议遗失，但双方对房屋情况、价款、房屋位置陈述一致”，对于遗失的房屋买卖协议真实性经过法院确认，而且在重审一审判决中也对该房屋买卖协议予以查明认定，基于该协议再结合《收款条》和《北京市契证》可以证明，杨守全与张亮房屋买卖行为是双方真实意思表示，经过村委会同意并向国家机关办理了房屋过户手续，根据地随房走、房地一体的原则，宅基地使用权也随房屋所有权一并移转，杨守全在1998年就取得了涉案房屋的所有权以及该处宅院的宅基地使用权，一审法院认定事实错误。
三、其它需要说明的问题。
（一）正如原审一审判决认定的事实，杨守全与张亮在平等自愿基础上达成的农村房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，双方的房屋买卖形成近十七年，且在2001年8月至2010年10月，杨守全及全家七口人的户口已迁入房山区阎村镇元武屯村，虽然户口性质为非农业，但已成为本村村民的事实无法否认，请法院予以考量。
（二）张亮出让宅院以后，在元武屯村依然享有一块宅基地并常年居住在该地上房屋之内，该处宅基地系其父张某（已于2003年去世）的老宅子，面积超大，共计0.6亩（近400平米），去世前分配给长子和次子（张亮）建房居住，因此张亮并非无处居住，该事实情况也请法院予以考量。
（三）根据司法审判实践精神，有关农村宅基地上房屋买卖的审判不能简单以买受人不是农村集体经济组织成员而判定买卖协议无效，应当根据买卖行为发生的时间以及在该时间节点有无实施禁止性规定来综合判定，北京市高级人民法院在以双方房屋买卖协议的效力应进一步审查认定为由，指令北京市第三中级人民法院再审，从而维护了买受人王文德的合法权益；北京市高级人民法院裁定书也支持了双方签订的房屋买卖协议并驳回了出让人赵文华、赵文福的再审申请，以上案例请法院予以参考。
综上所述，杨守全认为北京市房山区人民法院作出的（2017）京0111民初4020号民事判决，认定事实错误，适用法律错误，故依据《民事诉讼法》有关规定提出上诉。
张亮辩称，同意一审判决，不同意杨守全的上诉请求。一、一审判决适用法律正确。根据买卖当时的法律规定，宅基地的转让也是绝对禁止的。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是法律、法规禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份有关，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，也损害了集体经济组织的权益。一审法院认定合同无效，适用法律正确。二、一审判决认定事实正确。一审法院认定杨守全提交的契证不能作为取得宅基地使用权的依据，契证只能证明双方有房屋买卖和交纳契税的事实。而宅基地使用权的取得，依据土地管理法的规定，村民经乡级政府审核，并由县级政府批准，这样一个法定程序才能取得宅基地使用权。一审法院认定杨守全提交的契证不能作为取得宅基地使用权的依据，符合法律规定。三、杨守全是元武屯村散居居民，不是村集体经济组织成员。张亮除了本案诉争宅基地外，无其他宅基地。
张亮向一审法院起诉请求：判决张亮与杨守全签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：1998年11月13日，张亮与杨守全达成房屋买卖协议，双方约定杨守全以3.8万元的价格从张亮手中购买位于房山区×××156号的宅院（现为元武屯村一里148号甲27号）及院内北房3间。房款已结清，张亮向杨守全移交了房屋及宅院。杨守全购得房屋后，向相关政府财政部门缴纳买卖契税，并在原有三间北房的基础上加盖了二层，并新建了东、西、南、北房各2间，新建厨房、卫生间、储物间及供暖房各一间等附属设施。
另查明，杨守全一家的户口已迁入房山区闫村镇元武屯村，全家均为非农业户口。杨守全夫妻不是房山区闫村镇元武屯村集体经济组织成员。张亮近年来才患有精神疾病。
一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中杨守全及其家庭成员均系北京市城镇非农业居民，不享有对北京市房山区闫村镇元武屯村宅基地使用的权利。杨守全向有关政府财政部门缴纳本案诉争房屋契税的契证，不能作为取得本案诉争宅院的宅基地使用权的依据，故杨守全与张亮之间的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应属无效。因此，对于张亮要求确认与杨守全签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院予以支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，于2017年11月8日判决：张亮与杨守全于一九九八年十一月十三日达成的房屋买卖协议无效。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。
本院另查明，杨守全在与张亮的买卖过程中，取得了本案诉争房屋缴纳契税的契证。该契证上显示公章有北京市房山区财政局农业税征所公章、北京市财政局公章、北京市房山区人民政府契税专用章。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中杨守全及其家庭成员均系北京市城镇非农业居民，不享有宅基地使用的权利。杨守全与张亮之间的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应属无效。另，一审法院认定杨守全向有关部门缴纳契税，不能作为取得宅基地使用权的依据，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
综上所述，杨守全的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由杨守全负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年三月二十八日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹