海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民二终字第62号
上诉人（原审被告）：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：张晋，总经理。
委托代理人：陈勇，该公司职员。
委托代理人：谢明和，该公司职员。
上诉人（原审原告）：李冬雁，女，1962年12月27日出生，汉族。
上诉人海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）与上诉人李冬雁房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明：2005年1月1日，李冬雁与环瑞公司签订了《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》，约定由李冬雁将“海南第一摩尔·铜锣湾广场”二层B2103号铺面委托环瑞公司代为出租，代租期限为10年（自2005年1月1日至2014年12月31日止），环瑞公司每年按李冬雁实付购铺款的8%向李冬雁支付返租回报，即每年支付李冬雁返租回报12368.72元。付款方式，租金以现金方式支付，其中环瑞公司返还李冬雁的前三年租金，从李冬雁支付的购房款中一次扣除。从第四年起按全年度支付李冬雁租金，具体时间为每年的1月1日返还总房款的8%。如环瑞公司逾期支付返租回报，则按应付款的万分之三每日向李冬雁支付违约金。李冬雁履行了支付全部购房款的义务。环瑞公司拖欠李冬雁2011年租金12368.72元，违约金1354.3元，2012年租金12368.72元，违约金2708.7元，2013年租金12368.72元，违约金2671.6元。另查，2013年2月8日，环瑞公司通过中国银行向李冬雁支付租金20000元（其中环瑞公司以12368.72元作为本案支付租金，以7631.28元作为另案支付租金），未注明租金支付时间。
原审法院认为：李冬雁与环瑞公司签订《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事人均具有法律约束力。一、关于租金的问题。根据《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的约定，租赁期间，环瑞公司应向李冬雁支付租金37106.16元，环瑞公司于2013年2月8日已向李冬雁支付租金12368.72元，但未表示是何笔租金，为保护债权人利益，可以认定环瑞公司履行的是支付李冬雁2011年租金诉讼时效期间已过的债务，尚欠租金24737.44元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。另外，《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》约定，从第四年起按全年度支付李冬雁租金，每年的1月1日返还总房款的8%，李冬雁因本案纠纷于2013年8月26日向法院提起诉讼，故李冬雁主张2012年的租金已超诉讼时效，环瑞公司仅应支付2013年的租金12368.72元。李冬雁超出法院前述认定数额的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。环瑞公司关于李冬雁主张2011年至2012年的租金已超过诉讼时效的抗辩，理由成立，予以采纳。二、关于违约金的问题。根据《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》约定，每年的1月1日返还总房款的8%。如环瑞公司逾期支付返租回报，则按应付款的万分之三每日向李冬雁支付违约金。李冬雁要求环瑞公司支付2011年至2012年的违约金，李冬雁自从2011年1月2日就应当知道其权利受到侵害，并未向环瑞公司主张权利。本案于2013年8月26日向法院提起诉讼，故李冬雁主张已超诉讼时效，不予支持。同时环瑞公司以此提出抗辩，再者李冬雁又无诉讼时效中止或中断的情形及未有证据证明，故对环瑞公司该抗辩理由予以采信。三、关于解除《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的问题。李冬雁依《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因环瑞公司未按时支付李冬雁租金，李冬雁有权解除租赁合同及要求交还铺面。因此，环瑞公司的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除李冬雁与海南环瑞置业有限公司于2005年1月1日签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》及交还铺面；二、限海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起十日内向李冬雁支付租金12368.72元及违约金（以12368.72元为基数，按每日万分之三计算，从2013年1月2日起计算至本判决限定给付之日止）；三、驳回李冬雁的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费452元，由李冬雁负担200元，海南环瑞置业有限公司负担252元。
上诉人环瑞公司不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（法发（2009）42号）第九条规定，“妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行”。根据《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以调解合同”。本案中，环瑞公司租赁的房屋处于正常经营状态，未按期支付租金是因为资金短缺、情有可原；且李冬雁未提出“环瑞公司在合理期限内支付”的要求，因此不符合解除租赁合同的条件。原审判决将不符合解除租赁合同条件的案件事实错误的认定为符合《合同法》第二百二十七条规定，属于认定事实错误。2、根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件﹥适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。本案中，涉案铺面己根据李冬雁的委托出租给了北京居然之家；也就是说环瑞公司已完成了该铺面的交付，李冬雁已实际占有了该铺面。原审判决将已交付铺面的事实认定为尚未交付铺面并依此判决环瑞公司交还铺面，属于认定事实错误。3、李冬雁要求环瑞公司支付的2011年、2012年、2013年的租金属于三项相互独立的债权债务，他们的诉讼时效期间各不相同。本案中2011年和2012年的租金已过诉讼时效，那么就不能再适用诉讼时效中断的规定，因为诉讼时效中断只可能发生在诉讼时效期间内；同时，如果李冬雁要求法院保护其已过诉讼时效的债权，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，李冬雁应举证证明环瑞公司做出过对已过诉讼时效的租金“同意履行”的意思表示。本案原审中李冬雁未能举证证明2011年和2012年的租金未过诉讼时效，那么法院就不应该支持和保护李冬雁的该项债权。而环瑞公司于2013年2月8日向李冬雁支付2013年租金的行为，法院无权认定为支付2011年租金。因为是否“同意履行”或“自愿履行”已过诉讼时效的债权，是环瑞公司的权利和意思自治，任何人无权推测、代表或强迫环瑞公司做出“同意履行”或“自愿履行”的意思表示。并且，按照李冬雁的说法，环瑞公司尚有2010年以前的租金及违约金等（已经法院判决、调解并生效）未支付，应首先支付该部分债务。因此，原审判决将环瑞公司于2013年2月8日支付2013年租金的事实认定为支付2011年租金，属于认定事实错误。环瑞公司己完成支付李冬雁租金的义务。二、原审判决适用法律错误。根据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》第九条约定的按应付款每日万分之三的违约金过高，应当减少，按照银行同期存款利率的130%执行。依此计算，环瑞公司于2013年2月8日支付2013年的租金比约定的1月1日延迟38天，那么环瑞公司支付租金剩余部分（20000-12368.72）足够支付违约金。原审判决要求环瑞公司按每日万分之三支付违约金，未依法减少违约金，属于适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误。请求法院依法判决：1、撤销（2013）秀民一初字第1109号民事判决，改判驳回李冬雁的诉讼请求；2、判令李冬雁承担本案所有诉讼费用。
上诉人李冬雁上诉及答辩称：一、原审判决认定事实错误。1、原审法庭认为李冬雁因本案纠纷于2013年8月26日向法院提起诉讼，故李冬雁主张2012年租金违约金已超过诉讼时效，首先，2011年2月23日环瑞公司支付过4万元（本人购买二个铺面租金，其中包括本案）给李冬雁，2013年没给租金。但2012年春节前李冬雁同小区业主去环瑞公司要过租金，环瑞公司称希望业主体谅目前资金困难，公司正努力改善经营，多方筹集资金度过难关。李冬雁善良理解了对方，2012年8月15日因为欠租太多，几十个业主上访到市政府信访办要求解决：支付租金及办理房产证，环瑞公司副总谢明在市政府信访办明确表示一年内解决办理房产证和支付之前租金。李冬雁在原审法庭上申请证人万某出庭证明过李冬雁和她一起追讨过租金，是主张过权利。但原审却认为没有事实和法律依据一句话带过。2013年春节前李冬雁又去要租金，环瑞公司支付了2万元租金。综上所述，李冬雁每年都连续不间断的主张租金，原审判决书认定：“李冬雁自从2011年1月2日就应当知道其权利受到侵害，并未向被上诉入主张权利”，事实是2011年2月23日环瑞公司支付4万元当年二个铺面租金，还剩23346元，承诺于2011年12月底前付给李冬雁，并签有协议书，2011年5月6日对方陆续又支付2010年之前所欠租金，李冬雁不可能在对方积极支付时还起诉至法院要当年剩余租金，按常识欠钱都是先还前面再付后，所以原审认定2012年租金过时效是明显错误的。2、原审判决书上认定环瑞公司2013年2月8日付的租金可以认定环瑞公司履行的是支付李冬雁2011年租金，既然已认定2011年应付租金，2012年就更不可能过诉讼时效，所以原审判决自相矛盾，对此项事实认定不清。3、对违约金的计算也是错误的。所以依法应还李冬雁2012年租金和违约金。二、原审判决违反相关规定。李冬雁2013年8月25日起诉时是二份民事起诉状，即A1022铺面一份，B2103铺面一份，2013年10月11日开庭时，正当李冬雁宣读诉讼请求时才发现，环瑞公司拿着的是A1022铺面诉状，法官拿着是B2103铺面，场面极其混乱，只有草草收场，另择日开庭，二天后通知开庭，又没有法庭，最后在没有监视录像的法官办公室随便开庭，法院是庄严神圣地方，连续出现这些错误说明法官没有仔细阅读卷宗就开庭审判，对于这样没有责任心的和相关知识水平的法官审判我质疑，李冬雁提供的证人出庭证词在判决书上没有任何表述，却说没有证据，违约金的计算也是错误的。为此，请求二审法院依法判决：1、撤销原审判决，改判驳回环瑞公司的诉讼请求；2、判令环瑞公司承担本案全部诉讼费用。
上诉人环瑞公司辩称：与上诉状的内容一致。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。二审中，李冬雁向法院提交了一份《收条》，证明环瑞公司在秀英法院执行庭付了2010年的租金2万元，环瑞公司一直在支付租金，并未超过法定诉讼时效期间。
本院认为：李冬雁与环瑞公司签订《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为有效合同，对当事人均具有法律约束力。根据《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的约定，租赁期间，环瑞公司应向李冬雁支付租金37106.16元，环瑞公司不按时向李冬雁支付租金构成违约，应承担支付租金及违约金的义务。环瑞公司于2013年2月8日已向李冬雁支付租金12368.72元，尚欠租金24737.44元。环瑞公司应当向李冬雁支付2012年和2013年尚欠的租金24737.44元及违约金及已支付的租金12368.72元的违约金，违约金以所欠的租金为本金，按每日万分之三计。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案环瑞公司未按时向李冬雁支付租金，李冬雁有权解除租赁合同。故原审判决判令解除双方的租赁合同及交还铺面并无不当，应予维持。本案中，环瑞公司拖欠租金的行为属于延续的状态，根据相关法律规定，诉讼时效期间应从最后一笔租金履行期限届满之日起计算，故本案并未超过诉讼时效期间，原审判决对此判决错误，应予以纠正。综上，环瑞公司的上诉，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李冬雁的上诉主张有事实和法律依据，应予支持。原判认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第1109号民事判决第一项；
二、撤销海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第1109号民事判决第三项；
三、变更海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第1109号民事判决第二项判决为：限海南环瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李冬雁支付租金24737.44元及违约金（违约金计算方法：以12368.72元为基数，按每日万分之三计算，从2011年1月2日起计算至2013年2月7日止；以12368.72元为基数，按每日万分之三计算，从2012年1月2日起计算至本判决限定给付之日止；以12368.72元为基数，按每日万分之三计算，从2013年1月2日起计算至本判决限定给付之日止）；
四、驳回李冬雁的其他诉讼请求；
五、驳回海南环瑞置业有限公司的上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费452元，二审案件受理费487元，共计939元，由海南环瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 燕
审判员 林道科
审判员 符敏秀
二〇一四年二月二十八日
书记员 孟利伟
审核：蔡红曼撰稿：符敏秀校对：孟利伟印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2014年3月5日印制（共印13份）