山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第911号
上诉人（原审原告）：徐修镇，男。
委托代理人：刘丽丽，山东海洋律师事务所律师。
委托代理人：王立祝，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王太生，男。
被上诉人（原审被告）：徐念英，女。
以上两被上诉人的委托代理人：赵耀，山东陆海律师事务所律师。
以上两被上诉人的委托代理人：李云鹏，山东陆海律师事务所律师。
原审第三人：日照市东港区两城镇王家滩一村村民委员会，住所地日照市东港区两城镇王家滩一村。
法定代表人：葛平雷。
上诉人徐修镇因与被上诉人王太生、徐念英、原审第三人日照市东港区两城镇王家滩一村村民委员会（以下简称王家滩一村村委会）物权保护纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第3277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2005年王家滩一村村里通街修路，王太生及其母亲徐念英居住的房子坐落在要通路的位置，需拆除，经村有关会议研究决定，由村里购买徐修镇的四间房给王太生、徐念英，用于置换王太生、徐念英在通路位置的三间房屋的拆除。2005年7月20日王家滩一村村委会与王太生签订换房协议书，主要内容为：王家滩村委为王太生提供住房一处，即徐修镇之房屋，村委补助王太生现金1000元，并负责房屋修缮、通水电，至王太生入住，王太生拥有房屋所有权，可以依法继承、转让或出卖。王太生原拥有的位于村东北的住房归村委所有，因此房位于村新通南北路上，故村委取得所有权后拆除此屋。徐修镇提供的落款时间也为2005年7月20日的购房协议主要约定：为使本村南北路早日开通，便于硬化路面，经王家滩一村村委会与村民徐修镇友好协商，决定由村委购买徐修镇位于村东南处房屋用于村民王太生居住使用，换取王太生位于村西北的三间旧房拆除，使村南北路向北开通。房屋作价9000元，村委另为徐修镇提供宅基地一处，位于本村村前，用于建设二层楼住宅。村委建成二层楼后按成本价加配套设施费分给徐修镇，即徐修镇享受本村缺房户待遇。该购房协议仅有王家滩一村村委会王家滩村委会盖章，徐修镇未签名，徐修镇主张村委会是在徐修镇不知情的情况下将徐修镇的房子置换给王太生、徐念英，徐修镇购买本村31号楼并没有享受本村无房户待遇，而是和本村其他村民一样平等的去购买楼房，徐修镇提供了2009年5月30日缴纳31号楼房购房款的收据一份，证明自己的上述主张，该收据载明31号楼房款81340元，押金5000元，合计86340元。王太生、徐念英主张该收款凭证中的5000元押金即是村委抵顶徐修镇欠村里的购房款。时任村支部书记王某及村保管王景利均证明当时确实是用村里欠徐修镇的购房款5000元抵顶徐修镇欠村里的购房款。王某证实在2005年村里通路时经村里协调由村委购买了徐修镇的四间房，调换给了王太生，然后拆除了王太生挡在路中间的三间房，村委承诺徐修镇把房子卖给村里后，享受村里缺房户待遇，可以购买村里以后开发的楼房。2008年村里卖开发的楼房时，徐修镇顶了5000元。对于为什么徐修镇未在协议上签字，王某表示当时在村里公开宣布就行了，没有刻意让徐修镇签字。村保管王景利证实当时徐修镇购买村里的楼房缺5000元购房款，就用村里购买其平房款抵顶了楼房款，现在收款凭证存留在经管站。对以上主张，徐修镇未置可否，主张徐修镇并未享受本村无房户待遇，而是和本村其他村民一样平等的去购买楼房。
还查明：涉案房屋系徐修镇将房屋的钥匙交给村委，村委将钥匙交给了王太生、徐念英，王太生、徐念英搬进了涉案房屋居住至今。对王太生、徐念英搬进徐修镇房屋时间，徐修镇及王太生、徐念英各执一词，王太生、徐念英主张是2005年7月20日与村委签订协议后才搬进去的，而徐修镇主张在2005年4月就搬进去了。换房协议签订后，集体土地使用证仍在徐修镇手中，王家滩一村村委会并未收回，亦未协助办理过户手续。徐修镇持此土地使用证诉至法院，要求王太生、徐念英搬离其居住的房屋并赔偿租金损失。王太生、徐念英主张，虽然徐修镇未在购房协议上签字，但该协议已实际履行，徐修镇向村委交付了房屋，村委也按约定分给徐修镇两层楼，徐修镇享受了本村缺房户待遇，根据《合同法》第37条规定，徐修镇与村委之间的购房协议已实际履行，该合同已经成立，且合法有效，徐修镇无权反悔。
另查明，因徐修镇、王太生、徐念英之间房屋纠纷，王太生、徐念英家人去两城镇人民政府反映情况，两城镇政府于2011年10月20日出具答复意见：维持原换房协议，王太生母亲现居住的房屋，视为有房产手续对待，该决定形成会议纪要，同时以村委会的名义给王太生写一份证明。对两城镇政府出具的答复意见，徐修镇认为不属实。
原审法院认为：本案争议的焦点问题是徐修镇未在购房协议上签字，其与村委的购房协议是否合法有效。对此原审法院认为，虽然徐修镇未在购房协议上签字，但根据徐修镇将房屋钥匙交给村委，而且其又购买了村里开发的二层楼房，并抵顶了其欠村里的5000元购房款等情形，足以认定该协议已实际履行，根据《合同法》第37条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，徐修镇与村委之间的购房协议因已经实际履行，该合同已经成立，且是合法有效的，故现在徐修镇持土地使用证要求王太生、徐念英搬出房屋的诉讼请求，不应支持，应予驳回。王太生、徐念英是依据与村委签订的换房协议书取得涉案房屋并居住使用，其占有、使用涉案房屋并不构成对徐修镇的权利侵害。因王太生、徐念英与徐修镇亦不存在租赁合同关系，故徐修镇要求王太生、徐念英赔偿租金损失的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。王家滩一村村委会与王太生、徐念英签订换房协议后，理应将合格的符合条件的并且没有瑕疵的房屋交给王太生、徐念英居住，但因其工作疏忽，未及时收回土地使用证并协助王太生、徐念英办理过户手续存在过错。对于徐修镇主张的其是否享受无房户待遇，与王太生、徐念英从村里购买并取得涉案房屋无关。综上，徐修镇主张王太生、徐念英侵权的事实不成立，其要求王太生、徐念英搬离居住房屋的诉讼请求，不予支持。王太生、徐念英的答辩理由成立，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第六十六条之规定，原审判决：一、驳回徐修镇要求王太生、徐念英搬离其居住的日照市东港区两城镇王家滩一村房屋的诉讼请求。二、驳回徐修镇要求王太生、徐念英赔偿租金损失10000元的诉讼请求。案件受理费100元，由徐修镇负担。
上诉人徐修镇不服原审判决，上诉称：一、宅基地使用权适用登记对抗原则，原审法院认定徐修镇经登记的宅基地上建造的房屋判决由王太生、徐念英取得所有权，适用法律错误。本案中，涉案的（1999）字第07-01-198号集体土地使用权证是徐修镇享有土地使用权的法律凭证，对宅基地之上房屋依法享有所有权。徐修镇与王太生、徐念英之间并未就涉案宅基地及房屋存在任何的转让协议及相关的意思表示，王太生、徐念英在明知徐修镇为上述房屋所有人的情况下，却单方与王家滩一村村委会签署《换房协议书》，不具有取得涉案房屋所有权及宅基地使用权的法律要件。徐修镇的宅基地使用权业经依法登记，足以对抗王太生、徐念英从王家滩一村村委会手中取得该宅基地的使用权。作为登记在徐修镇名下的涉案宅基地使用权及房屋，在没有注销或变更登记的前提下即被认定为王太生、徐念英享有，明显违反法律规定。二、原审法院对本案主要事实没有查清，对既有事实认定错误。1、2005年4月21日，村里修路需要拆除王太生、徐念英的房屋，经王家滩一村村委会与徐修镇协商，同意让王太生、徐念英搬进徐修镇的涉案房屋临时居住。2005年7月，王家滩一村村委会表示愿以9000元的价格购买上述房屋，并向徐修镇送达其单方盖有村委会公章的《购房协议》，由于价格偏低，徐修镇并未签署上述协议，同时明确表示不同意以上述价格转让房屋。此后徐修镇要求王太生、徐念英腾退房屋未果，多次向村委会、两城镇政府反映情况，但没有得到回应。徐修镇与王家滩一村村委会之间因房屋价款分歧未达成卖房协议，《购房协议》并未成立，更未生效。2、关于王家滩一村村委会开发的二层楼房，由于未经规划审批，该楼房针对村集体全体成员售卖，并没有针对无房户以外村民的禁卖规定和措施，所有成员都可以同样条件同样价款购买，该房屋是王家滩一村村委会开发的小产权房，至今未有土地使用文件。因此，徐修镇在同等条件下购买二层楼房与《购房协议》的实际履行不具有任何关联，原审法院所谓的徐修镇因享受无房户待遇购买二层楼房即是对《购房协议》实际履行的认定与事实严重不符。3、关于原审法院依职权调取的四份证据，内容亦不具有《购房协议》生效并实际履行的证明效力。首先，2014年8月14日原审法院对时任王家滩一村村委会村支书的王某的调查笔录显示，因涉案房屋纠纷，王某私下承诺可以将购房价款由9000元上升到1万元，但徐修镇并未同意。可见，因价款分歧导致徐修镇拒绝签署《购房协议》并转让房屋。第二、徐修镇购买二层楼与其他村民一样，实际支付购房款都是81340元，另外支付购房押金5000元（皆需退还）。王家滩一村村委会通过村保管王景利单方为徐修镇支付所谓的购房款5000元与事实不符，徐修镇的购房款实际已经全额缴纳。法院调取的（实际由两城镇党委分别向王某、王景利询问）笔录中的描述与事实不符，按照通常的做法，如果徐修镇认可并履行《购房协议》，则徐修镇完全可以将王家滩一村村委会拖欠的卖房款在购买二层楼时予以抵销，而不会任由王家滩一村村委会一直拖欠。第三，法院从两城镇经管站调取的《借款条》显示，王景利以王家滩一村村委会名义借走现金5000元，用途是“抵房补助款”。该项证据存疑，一方面，如果为徐修镇申领补助款，借条应该由村委会盖章或徐修镇亲自领取，另一方面，王景利和经管站的行为违反了经管站的职能规定，同时也存在假借领取补助款的名义领取现金用于不明事项之嫌。但无论如何，徐修镇都没有实际领取上述购房补助，而是王家滩一村村委会的单方行为，该借条不能作为徐修镇实际履行《购房协议》的证据。三、原审法院审判程序违法。本案原审法院所调取的证据中，有两份由两城镇党委人员于2014年6月6日、2014年6月19日分别向王景利、王某所做的调查笔录作为本案认定事实的依据，鉴于2011年10月20日两城镇政府曾就本案纠纷作出调查并出具信访意见，由上述人员为诉讼案件调查取证有利益冲突之嫌，况且，原审法院为查清案件事实本应向王景利、王某直接调查取证，转为向两城镇党委取证，其取证程序违法。请求撤销原审判决，依法改判王太生、徐念英搬离其居住的日照市东港区两城镇王家滩一村东集用（1999）字第07-01-198号房屋，并赔偿徐修镇租金损失人民币10000元，本案的诉讼费用由王太生、徐念英承担。
被上诉人王太生、徐念英答辩称：一、原审法院认定事实清楚，判决正确。首先，涉案宅基地使用权及房屋所有权归王太生、徐念英享有，徐修镇无权主张权利。2005年7月，因村中通路须拆除王太生、徐念英原有房屋，为安置王太生、徐念英，村委经与徐修镇协商一致购回了涉案房屋，后将涉案房屋置换给王太生、徐念英居住至今，王太生、徐念英早已取得涉案宅基地使用权及房屋所有权。虽然徐修镇没有在《购房协议》上签字，但大量事实和证据证明该协议约定的主要义务双方均已实际履行，根据合同法的规定，该协议成立并合法有效。因此，村委已将徐修镇的宅基地使用权收回并重新分配给了王太生、徐念英，宅基地使用权早已转移，徐修镇之所以仍持有土地使用权证，只是因为村委未及时收回该证，徐修镇本应主动将该证书交回村委，但徐修镇不但没履行该义务，反而为达到获取不当利益之目的，据以作为起诉王太生、徐念英的依据，与事实不符，于法无据。其次，徐修镇分得的楼房权利是否存在问题，是徐修镇与村委之间的另一法律关系，与本案无关。同样，村委欠付徐修镇部分房款，也是徐修镇与村委之间的问题，与王太生、徐念英无关，不影响本案的认定。如果徐修镇认为其权利受到损害，其应向村委主张权利而不应是王太生、徐念英。二、原审法院审判程序合法。徐修镇上诉称原审法院违反法定程序采信了非法证据，该主张无事实根据和法律依据。依照我国法律及司法解释的相关规定，证据只要具备合法性、真实性及关联性，即可作为认定案件事实的依据。原审法院依职权调取的相关证据，均不违背我国法律的相关规定，徐修镇也没有提出相反证据证实上述证据存在违法或者无效的情形。因此原审法院依据其调取的证据，认定案件事实并作出判决，并不违反法定程序，也不存在任何不当之处。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，并依法作出判决，徐修镇的上诉理由没有任何事实根据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人王家滩一村村委会未作答辩。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：农村宅基地属于本村集体所有，宅基地使用权是农村居民因建造房屋对集体所有的土地占有、使用的权利，农村村民一户只能拥有一处宅基地。房屋作为不动产与其所占用的宅基地的使用权是无法分割的，因此，作为地上附着物的房屋所有权发生变动后，宅基地使用权也随之转移。
本案中，涉案房屋原系徐修镇所有，徐修镇对涉案房屋所占用的宅基地有使用权，而且徐修镇也持有涉案宅基地的集体土地使用证。2005年因村内修路，需要拆除王太生、徐念英居住的房屋，经王家滩一村村委研究，村委收购徐修镇的房屋，置换王太生、徐念英的房屋，该事实有购房协议、换房协议、村两委会议记录、原审法院调查笔录等证据予以证明。徐修镇在2009年购买村委开发的楼房时，村委以欠徐修镇的购买平房款项抵顶了徐修镇应交的购买楼房款5000元，徐修镇未提出异议，属于村委、徐修镇履行原购房协议的行为。王家滩一村村委在办理抵顶5000元房款过程中，是否存在违规行为，属于行政法律法规审查的内容，本院不予审理。涉案房屋已经置换给王太生、徐念英，王太生、徐念英作为该村村民，具有合法的宅基地使用权，且其原有房屋及宅基地被村委收回，涉案宅基地使用权随房屋所有权一并转移归王太生、徐念英享有。而徐修镇在本村另外购置了楼房，实际使用了楼房所占用的宅基地，根据一户一宅的原则，亦不再享有原宅基地使用权。徐修镇在购买楼房时是否享受了无房户待遇，是合同履行的内容，不是认定合同是否成立的依据。
原审中，原审法院对证人王某进行了调查，并调取了两城镇党委在处理该纠纷时调查的相关证据，并结合购房协议、换房协议、村两委会议记录等对本案作出综合认定，审判程序并无不当。徐修镇主张两城镇党委人员与本案有利益冲突，但未提供证据予以证明。
综上，徐修镇的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐修镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 叶 迪