在贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终413号
上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市钟山区建设东路16号405室，组织机构代码：741115104。
法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲军，男，1967年6月2日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司法务部部长。
委托诉讼代理人：余虎，男，1980年6月19日生，蒙古族，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）:董献生，男，1957年11月16日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
被上诉人（原审原告）:张英萍，女，1964年5月8日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）因与被上诉人董献生、张英萍房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲军、余虎，被上诉人董献生、张英萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审适用法律错误、认定事实不清。一审违约金计算过高。一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方式累计计算应赔付的违约金，属于适用法律错误。上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同》中约定有违约金，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用于没有约定违约金的情形，故一审适用法律错误。本案应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定计算。被上诉人总购房款352718.784元，违约金累计至2016年9月30日高达83805.98元，被上诉人已经实际取得房屋的居住、占有权益，房屋的价值并没有因为暂时不便销售而贬值，况且被上诉人购买的房屋系按揭贷款，已在涉案房屋所有权之上设置了负担，虽权利的处分受到了一定的限制，但未给被上诉人造成实际影响，逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并未损害购房人经济利益。
被上诉人董献生、张英萍辩称，上诉人的上诉理由不成立。根据一审的调查取证，一审计算的违约金不但没有过高，反而还少算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款的规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”，而《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定的是双倍赔偿，《解释》第八条、第九条规定了因出卖人恶意违约和欺诈可以适用惩罚性赔偿。一审根据各方提供的证据作出的判决事实清楚、程序合法，上诉人提出的“违约金计算过高”的主张不成立。我们一直想把房子卖了买其他的房子，就是因为上诉人把我们的房子拿去抵押贷款才没有卖出去。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
董献生、张英萍向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告1395天（被告没有为原告办理房产权属证书）的违约金97884元{350840元总房款×0.0002违约金×1395天（2012年11月30日2016年9月30日）}；2、请求法院判令被告在2016年12月1日2016年12月31日期间为原告办理房产权属证书（房产证）交给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明，2010年12月27日，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）与原告董献生、张英萍签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告出售天粟园1单元708号商品房一套，其中，合同的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3、每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告向被告总计缴纳购房款352718.784元。被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。原告于2013年6月23日、2014年7月3日、2015年6月12日、2016年9月19日向被告索要房产证及违约金，天粟园临时业主委员会于2014年6月24日、2015年5月27日选出代表与被告洽谈关于逾期办理房产证和房产证违约金相关事宜。原告及其他业主多次在人民网上留言反映办理产权证及违约金问题，并得到回复，其中2014年11月28日，原告等天粟园小区业主在人民网向地方领导留言反映被告没有按约定办理房产证及赔偿相应违约金的问题，2015年2月15日，人民网地方领导留言板中贵州省委书记陈敏尔板块回复：“……目前，华飞房地产开发有限公司有关负责人承诺，相关资料将于2015年3月5日前完善并报产权登记部门办理房产分户手续……”。现原告以被告违反合同约定，应当承担违约责任，并在期限内为原告办理产权证为由，诉至一审法院。
另，2016年12月9日，一审法院向六盘水市不动产登记中心函询“天粟园”房屋是否具备办理房屋产权证的条件，2016年12月15日，六盘水市不动产登记中心发回复函，载明“天粟园”不具备办理房屋产权证的条件。
一审法院认为，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）与原告董献生、张英萍签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当依照合同全面履行自己的义务。原告董献生、张英萍已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当于交付使用后365日内即2013年6月30日办理好产权证。因原告至今未取得产权证，被告已违反合同约定，应当承担违约责任。对被告称已超过诉讼时效期间的辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。故本案诉讼时效应当从约定办理产权手续届满之日即2013年6月30日起开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百十四条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，原告先后于2013年6月23日、2014年7月3日、2015年6月12日、2016年9月19日向被告主张权利，于2014年11月28日以向政府部门反映情况的形式主张权利，并经相关部门了解核实后，被告作出2015年3月5日前办理的承诺，综上，原告的诉请未超过诉讼时效。对被告的该辩称不予采信。对被告称房屋已交付给原告使用，未给原告造成损失的辩称，原告购买房屋取得产权证是自身的合法权益，且双方约定的违约责任是真实意思表示，是有效的法律行为，故对被告的该辩称不予采信。对被告称违约金过高的辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告双方已在合同中约定违约金的计算标准按购房总款的每日万分之二计算，折算为每年7.3%，并未过高，根据合同约定，被告应承担违约金（从2013年6月30日至2016年9月30日）83805.98元（352718.784元×0.0002×1188天）。对原告要求被告为其在2016年12月1日至2016年12月31日期间为原告办理产权证书的诉请，经向相关部门征询后，现原告主张的房屋并未具备办理产权手续的条件，故不予支持。因本案的纠纷系被告违反合同约定所致，案件受理费由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告董献生、张英萍支付违约金83805.98元；二、驳回原告董献生、张英萍的其余诉讼请求。案件受理费2248元，因适用简易程序减半收取1124元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告连同上述款项一并返还给原告）。
二审中，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司、被上诉人董献生、张英萍均未向本院提交证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本案在二审中的争议焦点是：一审判决认定的违约金计算方式是否妥当。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;”以及双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3、每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”的约定，一审法院以已支付的购房总款为基数，以每天万分之二利率计算违约金并无不当。
关于合同约定的违约金是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，当事人请求减少违约金的，应以超过造成的损失的30%适当减少。本案中，由于上诉人的原因不能办理房屋产权证书，故每逾期一天，以万分之二作为计算标准符合合同约定，有事实及法律依据，并不存在约定过高的问题，上诉人的上诉请求及理由不能成立。
综上所述，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1895元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岑加祥
审判员 周元军
审判员 杨 梅
二〇一七年四月十日
书记员 张春梅