上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2041号
原告贺忠强。
委托代理人杨联城，上海俱进律师事务所律师。
被告房红。
被告房文婷，女，1991年8月28日，汉族，住上海市普陀区曹阳五村***号*******室。
上述两被告共同委托代理人倪兴凤。
原告贺忠强诉被告房红、房文婷其他所有权纠纷一案，于2014年8月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告贺忠强及其委托代理人杨联城，被告房红及其委托代理人倪兴凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺忠强诉称，原告与被告房红系再婚夫妻关系，与被告房文婷系继父女关系。原告与被告房红于1997年3月27日登记结婚，婚后，被告房文婷与原告、被告房红共同生活。1998年下半年，被告房红单位增配了一间面积为35.48平方米的公租房给被告房红，地址为上海市长宁区新泾三村XXX号XXX室（以下简称系争房屋）。2001年，被告房红购买了该公租房的产权并登记在被告房红名下。婚后，由于夫妻两人关系不和，原告于2013年底向法院提起诉讼离婚，在查询信息过程中发现被告于2012年5月21日在原告不知情的情况下将系争房屋的15%、80%的产权份额分两次转让给被告房文婷。原告认为两被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求确认两被告就系争房屋签订的房屋产权份额转让协议无效，并将房屋产权恢复登记至被告房红享有20%、被告房文婷享有80%〖（2014）长民三（民）初字第2041号案件〗；以及确认两被告签订的房屋买卖合同无效，并将系争房屋产权恢复登记至被告房红一人名下〖（2014）长民三（民）初字第2042号案件〗。
被告房红、房文婷辩称，系争房屋是被告房红单位分配给两被告的，因被告房文婷在分配当时未成年所以未登记至被告房文婷名下；且分配时被告房红与原告有过约定，将本市新村路房屋给原告的儿子，系争房屋给被告房文婷，也已经实际履行；本次产权转让是征得原告同意的，被告房文婷已通过合法途径取得产证，应当维持登记结果。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告房红于1997年3月27日登记结婚，两人均系再婚。被告房文婷系被告与案外人之某，原告与被告房文婷系继父女关系。
两被告提供一份住房配售单的复印件，称本市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称新村路房屋）原由原告贺忠强承租，原住房人员为被告房红、被告房文婷、原告父亲贺万庆，原告之子贺纯良；后因住房困难，被告房红单位增配一套房屋，即本市长宁区新泾三村XXX号XXX室（以下简称系争房屋），受配人为被告房红，新住房人员为两被告及原告父亲共3人。原告对于住房配售单的真实性不予认可，但是对系争房屋为婚后原告单位增配，受配对象为三人不持异议。
取得涉诉房屋后，原、被告并未实际居住系争房屋，一直出租。原、被告双方均确认系争房屋内从未迁入过户籍。
2001年，被告房红将系争房屋购买为产权房，产权登记在被告房红一人名下。
2011年7月13日，两被告签订房地产买卖合同，被告房红以人民币390，000元的价格将系争房屋80%产权份额转让给被告房文婷。同年8月4日，被告房红作为系争房屋20%产权人、房文婷作为80%产权人申报纳税。
2012年5月21日，两被告签订份额转让协议，被告房红以77，000元的价格将系争房屋的15%产权份额转让给被告房文婷。同年6月17日，被告房红作为系争房屋5%产权人、房文婷作为95%产权人申报纳税。同年7月4日，被告房红以及房文婷被核准按份共有系争房屋，其中房文婷占95%、房红占5%。
关于两次产权份额的转让，两被告称被告房文婷共向被告房红支付了三万多元的款项，但由于两被告是母女关系，因此并没有出具收据。原告对此不予认可。
2013年10月，原告向法院提起诉讼要求与被告房红离婚，后原告撤回起诉。
原告称在离婚诉讼中其才发现系争房屋大部分的产权份额已经转移至房文婷名下，认为两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉来院，是为本案。
上述事实，有结婚证、《上海房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）、上海市房地产登记簿、上海市居民户口簿、份额转让协议、契税已申报办理证明、住房调配通知单为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本案的争议焦点是两被告之间签订的房地产买卖合同及份额转让协议的效力问题。原告认为系争房屋属夫妻共同财产，两被告恶意串通，在原告不知情且被告房文婷未支付对价的情况下，将属于夫妻共有的房屋转让给被告房文婷，侵害原告合法权益，该买卖合同应属无效。两被告认为原告与被告房红曾约定将系争房屋给予被告房文婷，且房文婷是系争房屋的原始受配人，原告知情并同意，故买卖合同真实有效。
本院认为，原告与被告房红1997年登记结婚，1998年增配获得系争房屋，2001年被告房红购买为产权房，虽然登记在房红一人名下，但应属婚姻存续期间所取得的财产，在夫妻双方未明确约定的前提下，应为夫妻共同财产。被告房文婷虽系系争房屋的住房人员，但享有的仅是居住使用权，被告房红购买系争房屋是在2001年，确认产权人应当是经过家庭内部协商的，现登记权利人为房红一人，应以此为据。原告作为共同共有人，被告房红在处分系争房屋时应征得原告之同意或事后获得原告的追认，现被告均未提供相关证据，故被告房红擅自处分系争房屋，将系争房屋的产权份额转给其女，且未收取对价，损害了原告的合法权益应为无效。同时作为受让人的房文婷，系房红之某，其对系争房屋的产权状况应当清楚，其受让系争房屋的大部分份额未支付对价，尽管其产权已经发生变更，但难谓其是善意，故也不能发生善意取得的法律效果。两被告辩称，系争房屋是分给被告房文婷，原告与被告房红约定将系争房屋给房文婷，以及产权转让征得过原告同意，均因缺乏证据，原告予以否认，致本院无法采信。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告房文婷应当协助被告房红将系争房屋的产权恢复登记至被告房红名下。2012年的转让协议无效后，被告房文婷应配合被告房红将系争房屋的产权份额恢复登记为被告房文婷占80%、房红占20%。2011年房屋买卖合同无效后，被告房文婷配合房红将系争房屋的产权份额恢复登记为房红100%。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条之规定，判决如下：
被告房红与被告房文婷于2012年5月21日就本市长宁区新泾三村XXX号XXX室房屋签订的《份额转让协议》无效；
被告房文婷应于本判决生效之日起三十日内配合被告房红将上址房屋产权恢复登记至被告房红占80%、被告房文婷占20%。
（前述两条主文为（2014）长民三（民）初字第2041号判决书的主文）
一、被告房红与被告房文婷于2011年7月13日就本市长宁区新泾三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告房文婷应于本判决生效之日起三十日内配合被告房红将上址房屋产权恢复登记至被告房红一人名下。
（前述两条主文为（2014）长民三（民）初字第2042号判决书的主文）
（2014）长民三（民）初字第2041号案件受理费人民币1，725元，因适用简易程序，减半收取计人民币862.50元，由被告房红与被告房文婷共同承担。
（2014）长民三（民）初字第2042号案件受理费人民币7，150元，因适用简易程序，减半收取计人民币3，575元，由被告房红与被告房文婷共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡桂霞
二〇一四年十月二十三日
书记员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。