江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终294号
上诉人（原审被告）张忠生，男，汉族，1956年6月7日出生，渔民，住安徽省合肥市庐江县。
上诉人（原审被告）徐传枝，女，汉族，1955年9月8日出生，渔民，住安徽省合肥市庐江县。系上诉人张忠生的妻子。
两上诉人共同委托诉讼代理人王冬寒，江西开河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘启帮（又名刘启邦），男，汉族，1951年10月10日出生，彭泽县石油公司退休职工，住彭泽县。
上诉人张忠生、徐传枝与被上诉人刘启邦房屋买卖合同纠纷一案，上诉人张忠生、徐传枝不服江西省彭泽县人民法院(2016)赣0430民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张忠生、徐传枝上诉请求：二审依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并承担一、二审案件诉讼费用。理由是：1、上诉人仅欠付被上诉人71000元，被上诉人支付的价格明显低于房屋的实际价格，双方约定属显失公平。2、被上诉人代为偿还抵押借款并非约定内容，上诉人未授权上诉人归还抵押借款，双方签订的协议书违反了担保法的规定，未对抵押权人进行告知；3、被上诉人并未实际占有、使用、收益诉争房产，只是受上诉人所托对房屋进行管理。4、被上诉人系以合法形式达到占有诉争房产的非法目的，现案外人已向法院申请撤销该协议，故该案应中止审理。
原审查明，2001年2月6日，原告与被告张忠生签订了借款偿还抵押合同，约定将被告于2000年4月28日、5月20日、8月22日、9月18日向原告的借款51000元设定抵押，偿还日期为当年4月底，利率为月息1.2﹪。2000年12月29日，被告张忠生向原告借款50000元，出具了借据，约定月息2分。2002年9月20日，经江西省彭泽县人民法院（2002）彭民初字第158号民事判决书确定被告张忠生与本案案外人伍德贵共同偿还原告借款17000元。原告据此认为被告张忠生欠款118000元。2002年2月6日，原告与被告张忠生、徐传枝签订了一份《房屋转让协议》，约定“上列甲方（被告张忠生、徐传枝）于一九九九年至二000年间共向乙方（原告刘启帮）借款人民币柒万壹仟元整，现因确实无资金归还。所以自愿将甲方于一九九六年建设的坐落于唐家堰湖旁砖混结构上下三层的私宅转让给刘启邦，抵付所欠债务，为此双方立协议如下：一、甲方所有的坐落于唐家堰湖旁的私宅占地面积为一百三十多平米，建筑面积为366平方米。双方协议价为人民币捌万整，乙方受让。二、乙方受让上述房屋后，所有的产权手续由乙方办理，费用归乙方承担。三、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效。甲方（签字）徐传枝、张忠生，乙方（签字）刘启邦。二00二年二月六日”。1999年1月19日，被告张忠生在彭泽县龙城信用社（彭浪信用社）借款140000元，借款期限至1999年11月7日。2001年2月26日，被告张忠生用03—040007号房屋（诉争房屋）产权作为彭泽县龙城信用社贷款抵押，该房屋建筑面积为321.90平方米，权利（房屋）价值10万元，房屋所有权人为张忠生，房屋他项权人为彭泽县龙城信用社，坐落于湖牛公路芙蓉钓鱼台（唐家堰湖）旁。从2007年2月起至今，原告将该房屋出租给他人，并收取租金，在此期间被告未提出异议。2016年6月12日，原告为消除房屋他项权，向彭泽县龙城信用社支付200000元本息，偿还被告张忠生的借款本金139990元、利息60010，结欠利息175509.21元。而后原告要求两被告协助办理产权过户手续，两被告予以拒绝，原告诉至法院，请求：1、判决两被告依《房屋转让协议书》约定，履行涉案房屋的产权过户变更登记义务；2、承担本案的诉讼费用。
原审认为，从原告提供的证据可认定在原告与被告张忠生、徐传枝签订房屋转让协议时，被告张忠生欠原告借款71000元的事实。以协议价80000元转让房屋抵付借款71000元，属原、被告双方的自愿行为。因所转让的房屋，设定抵押在彭泽县龙城信用社借款本金139990元，在抵押权优先受偿的情况下，原、被告仍然在协议中约定“乙方（原告）受让上述房屋后，所有的产权手续由乙方办理，费用归乙方承担”，所有的产权手续应理解为包含抵押权的涤除手续，那么抵押权的涤除成为合同成就的条件之一。虽然原告作为被告张忠生的个案委托代理人，也明知被告张忠生存在第三方债务，但对作为抵押物的涉案房屋享有优先受偿权的权利人是彭泽县龙城信用社，原告及第三方债权不能对抗享有优先受偿权的抵押权。从2007年2月起，原告将该房屋出租给他人，说明原告自此对该房屋实际占有、使用和收益近十年之久，期间两被告及对被告张忠生享有债权的第三人均未提出异议。故此原、被告双方的协议并没有损害第三方利益。被告辩称涉案房屋转让协议违反了担保法“抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的强制性规定，“未通知抵押权人或者未告知受让人”是两个并列选项，本案中，双方签订转让协议时，虽未通知抵押权人，但被告告知了原告房屋已设定抵押，故不宜适用该条款认定转让行为无效。被告辩称双方以合法形式掩盖非法目的，损害第三方利益及涉案房屋转让协议违反了担保法的强制性规定的辩称理由本院不予采信。两被告无任何证据证明涉案房屋将被政府征收拆迁，认为原告的目的在于得到该房屋的征收补偿款，本院亦不予采信。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。原告代替被告张忠生偿还抵押债务后，涤除了抵押权，成就了履行合同的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条规定，判决：被告张忠生、徐传枝于本判决生效后十日内向原告刘启帮履行办理证号为03-040007（唐家堰湖旁）房屋的产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张忠生、徐传枝负担。
二审中，双方均未提供新的证据。上诉人提交补充证据如下：第一组:（2000）彭刑初字第08、027号刑事裁定书及（2000）彭刑初字第027刑事附带民事判决书及（2001）彭刑初字第03号刑事附带民事判决书以及（2001）九中刑一终字第068号刑事附带民事判决书和2000年11月7日百姓信报第11版及股东承包协议书，证明上诉人家庭遭受天灾人祸，经济损失惨重，上诉人为其弟弟向受害人进行赔偿而背负重大债务；被上诉人当时系作为上诉人养殖场的法律顾问和上诉人弟弟的辩护人；被上诉人是为了让上诉人避免因债权人追债而对诉争房屋采取措施。第二组：上诉人的户口簿，证明上诉人为农村户口，无其他地方可以居住。第三组：《房屋转让协议书》，证明上诉人徐传枝未签名，且协议是2006年签的。第四组：上诉人的暂住证及2002年9月20日县法院执行机构开具的收款收据，证明徐传枝2002年在安徽宿松县从事养殖，为躲避追债不可能签订该协议，上诉人张忠生被法院执行机构拘留，交了2000元才未被拘留，此事被上诉人是知情的。第五组：《裁定撤销协议申请书》，证明上诉人的债权人已向法院提出诉争房屋的执行异议。被上诉人对上述五组证据质证认为，均非新的证据，且与本案无关，不予质证。同时质证诉争房屋并不在执行当中。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为双方所签订《房屋转让协议》的效力问题。该协议系在上诉人实际欠付被上诉人的借款，并无力偿还的情况下签订的，而在签订《房屋转让协议书》时，上诉人告知了被上诉人该诉争房屋已在彭泽县龙城信用社设立了抵押，故上诉人称双方协议的内容违反了担保法的相关规定而无效的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。根据该诉争房屋在签订协议当时的当地价格，结合上诉人欠付被上诉人的借款金额和上诉人向信用社的贷款金额，无法得出双方所签订协议显失公平的结论。双方对诉争房屋的处置发生在十几年前，现被上诉人偿还了上诉人在信用社的抵押贷款本息，取得了诉争房屋的他项权证，过户障碍已消除，故被上诉人要求上诉人依约协助被上诉人办理过户等手续并无不当。上诉人应依约履行协助义务。至于上诉人尚欠案外其他人债务，而导致案外人向彭泽县人民法院申请撤销该《房屋转让协议》，因该申请事项并未进入审理程序，故并不符合案件中止审理的条件。据此，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理并无不当。对上诉人的上诉请求依法均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张忠生、徐传枝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 欣
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 熊 涛
二〇一七年五月八日
书 记 员 陈沁榕