北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00552号
上诉人（原审被告）李蔚，女，1974年7月31日出生。
委托代理人谢培飞，北京市润禾律师事务所律师。
委托代理人齐天剑（李蔚之夫），男，1972年7月9日出生。
被上诉人（原审原告）王坚峰，男，1969年9月13日出生。
委托代理人陈伟，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李佳蓉，女，1974年10月25日出生。
委托代理人刘静，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京天益嘉华科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院23号楼（南办公楼）3104。
法定代表人张玉莹，总经理。
委托代理人刘晓，北京市天达律师事务所律师。
上诉人李蔚因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10337号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李蔚的委托代理人谢培飞、齐天剑，王坚峰的委托代理人陈伟，李佳蓉的委托代理人刘静，北京天益嘉华科技发展有限公司（以下简称天益嘉华公司）的委托代理人刘晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王坚峰在原审法院诉称：我与李蔚签订房屋买卖合同，约定我向李蔚购买北京市朝阳区×号房屋。我依约支付了购房款，但是李蔚没有按照约定在2011年6月27日前交付房屋。现我起诉，要求李蔚交付上述房屋以及该房屋的钥匙、电卡、门卡；李蔚按每月24元标准支付2012年1月至房屋交付之日止的物业费，支付逾期交房违约金（以已付房款1005万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2011年6月28日计算至实际交房之日）；要求天益嘉华公司协助交付上述房屋及该房屋的钥匙、电卡、门卡。
李蔚在原审法院辩称：1.王坚峰的原告主体不适格，我与王坚峰签订过一份北京市存量房屋买卖合同，双方约定买受人的产权人姓名以网签为准，而网签合同买受人为李佳蓉；在办理房屋过户手续中，登记房屋产权人也为李佳蓉。2.王坚峰无权向我主张违约责任。天益嘉华公司曾向王坚峰出具承诺书，明确解除租赁合同、放弃优先购买权并保证如期交付房屋。本案逾期交付房屋是因天益嘉华公司拒绝腾房造成，损失应向天益嘉华公司主张。3.王坚峰主张的违约金过高，合同对于违约责任的约定上限为10天，王坚峰可以按已付房款5%主张违约责任。
李佳蓉在原审法院述称：同意王坚峰主张。
天益嘉华公司在原审法院述称：我公司出资购买了涉案房屋，为了周转资金，将房屋转移到李蔚名下。我公司对李蔚出售涉案房屋的情况知情，并要求王坚峰将购房款打入我公司与李蔚的共同账户中。但王坚峰未同意，将购房款直接打入李蔚账户内。现我公司与李蔚就房屋的产权人是否为李蔚存在纠纷。我公司与王坚峰之间不存在法律关系，王坚峰不应向我公司主张权利。
原审法院认为：李蔚与王坚峰签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。李蔚主张王坚峰不具备原告主体资格，本院认为，网签合同的买受人虽为李佳蓉，但网签合同仅是相关行政机关所要求的行政备案手续，其中房屋价款等约定与实际不符，故应依据当事人真实意思表示的合同即李蔚与王坚峰之间签订的房屋买卖合同继续履行；而双方在该合同中关于买受人的姓名以网签为准的约定，仅是关于合同履行方式的约定，而非关于合同主体的约定；李佳蓉作为依王坚峰指示而接受履行的第三人，当李蔚不履行合同义务时，应由王坚峰主张权利；故本院认为王坚峰具备适格的原告主体资格，李蔚的上述抗辩不能成立。
王坚峰已向李蔚支付了已届给付期限的全部房价款，李蔚应依约向王坚峰交付涉案房屋。天益嘉华公司作为房屋的实际使用人，应协助交付房屋。李蔚未按约定交付房屋，应承担违约责任。对王坚峰要求李蔚支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。王坚峰要求李蔚交付涉案房屋的钥匙、电卡、门卡的诉讼请求，虽然双方在合同中有关于移交房屋房门钥匙的条款，但是该条款实际系对房屋交付方式的具体化约定，故本院对王坚峰的相关诉请不再单独予以支持。关于电卡、门卡，双方在合同中没有约定，本院对王坚峰的相关诉请亦不支持。王坚峰无证据证实其已交纳2012年1月1日之后的物业费，故对王坚峰关于物业费的诉讼请求，本案不予处理。王坚峰要求天益嘉华公司交付上述房屋钥匙、电卡、门卡，不符合相关程序，本院予以驳回。2013年9月16日，原审法院判决：一、第三人北京天益嘉华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾退北京市朝阳区×号房屋，被告李蔚将该房屋交付原告王坚峰。二、被告李蔚于本判决生效之日起十日内向原告王坚峰支付违约金（以一千零五万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2011年6月28日计算至被告李蔚实际向原告王坚峰交付北京市朝阳区×号房屋之日）。三、驳回原告王坚峰的其他诉讼请求。
李蔚不服判决，上诉请求撤销原审判决，并依法改判由被上诉人天益嘉华公司向被上诉人王坚峰赔偿相应损失。上诉理由是天益嘉华公司2011年4月22日向李蔚出具的承诺书，应认定为三方确认的债权债务转移协议，交付房屋的义务及未交房造成的违约责任应由天益嘉华公司向王坚峰承担。原审忽略王坚峰变更的诉讼请求，只判令由上诉人承担违约责任显失公平。
王坚峰认可原审判决，不同意上诉人的上诉请求。李佳蓉和天益嘉华公司均认可原审判决，不同意上诉人的诉讼请求。
经审理查明：2011年4月22日，李蔚作为出卖人、王坚峰作为买受人，双方订立房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）；房屋建筑面积326.05平方米；成交价格为1025万元；出卖人应当在立契过户7日内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时应当移交该房屋房门钥匙；逾期交房在10日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；双方同意在2011年6月20日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人的姓名以网签为准。同日，李蔚与王坚峰指定的第三人李佳蓉网签房屋买卖合同，李蔚以4517422.75元的成交价格向李佳蓉出售涉案房屋。同年6月20日，涉案房屋所有权被移转登记在李佳蓉名下。同月25日至6月21日期间，李蔚收到王坚峰分四次支付的购房款1005万元，并向王坚峰出具了收条。庭审时李蔚称买卖双方约定剩余购房款的支付时间为房屋交付之后。李蔚出售房屋前与天益嘉华公司曾签订有房屋租赁合同，租赁期限至2015年12月10日届满。双方订立房屋买卖合同当日，天益嘉华公司向李蔚出具承诺书，确认李蔚与其签订的房屋租赁合同于2011年4月22日协商解除，天益嘉华公司向王坚峰保证在完全完成交易后的7日内腾退涉案房屋，逾期赔偿王坚峰因此产生的各项损失。王坚峰的代理人在承诺书签字确认。后天益嘉华公司未腾退涉案房屋，王坚峰与李蔚协商交房无果。同年10月，李佳蓉向北京市朝阳区人民法院起诉，要求李蔚腾房被其拒绝。2012年5月，李佳蓉撤回起诉。同月，王坚峰以李蔚为被告、李佳蓉为第三人，向北京市朝阳区人民法院起诉，2012年7月，该院判决李蔚交房并承担违约责任。李蔚不服判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。同年11月30日，北京市第二中级人民法院以原判遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序有误为由，裁定撤销原审判决，发回北京市朝阳区人民法院重审。
诉讼审理中，李蔚称其因天益嘉华公司占用原因而尚未能交付涉案房屋。李佳蓉认可由王坚峰向李蔚主张交房义务及违约责任。天益嘉华公司认可其公司仍占有涉案房屋，但以其总经理张玉莹与李蔚因涉案房屋另有诉讼为由，不同意腾房。对该事实查明，涉案房屋产权人原被登记在天益嘉华公司董事长张玉莹名下，李蔚以产权人名义买房后。张李二人因确认合同无效发生纠纷。2012年，张玉莹向北京市昌平区人民法院起诉，要求确认双方之间的买卖合同无效，并返还所得卖房款。同年5月，该院判决驳回张玉莹的诉讼请求。张玉莹上诉后，同年12月，北京市第一中级人民法院裁定撤销原判、发回重审。2014年1月，北京市昌平区人民法院判决认定张玉莹与李蔚订立的涉本案房屋买卖无效，并认定涉案房屋属因已卖售他人不能返还原物，由李蔚返还卖房款并支付卖房款利息。张玉莹认可判决，李蔚不服判决已向北京市第一中级人民法院提起上诉（尚未终审判决）。
诉讼期间，三被上诉人均不认可天益嘉华公司向李蔚出具承诺书为债权债务转移协议。现当事人在天益嘉华公司向李蔚出具承诺书是否为三方确认的债权债务转移协议，交付房屋的义务及未交房造成的违约责任应由天益嘉华公司向王坚峰承担问题上存在争议。本院为双方主持调解，但未达成一致。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、房屋所有权证、房屋租赁合同、承诺书、（2012）二中民终字第16831号民事裁定书、（2013）昌民初字第2250号判决等在案佐证。
本院认为：王坚峰作为善意买受人与李蔚订立买卖合同，双方买卖标的物的意思表示真实，买卖行为合法有效。王坚峰作为买方向李蔚支付房屋对价是其主要合同义务，李蔚作为卖方协助对方办理产权登记变更，并向对方交付房屋是其主要合同义务。现李蔚虽已按照合同约定将房屋过户到王坚峰指定的第三人李佳蓉名下，但并未向买方交付标的物，尚未完全履行合同义务。原审法院判决由李蔚向买方交付房屋事实清楚，适用法律得当。
关于第三人天益嘉华公司出具的承诺书是否为三方当事人就李蔚逾期交房所负违约责任已转移至承诺人的争议问题。根据查明事实，李蔚与王坚峰订立房屋买卖合同的当天，天益嘉华公司与李蔚双方协议解除房屋租赁合同，且天益嘉华公司单独向李蔚承诺保证限期腾房，逾期赔偿买方因此产生的各项损失。虽然买方代理人也在承诺书上签名，但买方无明确认可逾期交房所负义务转移的意思表示，不能据此认定天益嘉华公司成为债务人加入债权债务关系，直接对王坚峰负有偿债义务。承诺书对其房屋占有是否支付违约金以及期限、标准均未约定，并不能替代李蔚按房屋买卖合同对王坚峰应负的迟延履行约定义务。房屋占有人向李蔚的承诺对王坚峰不发生法律效力。故李蔚该项上诉主张无事实依据。另应指出，原审期间王坚峰曾主张由天益嘉华公司承担相应责任，但天益嘉华公司与李蔚之间属另一法律关系，对外仍应由合同相对人李蔚承担违约责任，李蔚可在履行本判决支付义务后向天益嘉华公司另行主张权利。
关于原审判决第二项由李蔚向王坚峰支付违约金的判项，在原审期间李蔚曾抗辩房屋买卖合同约定逾期交付房屋的违约金过高，原审法院未予认定。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依原审法院的判定李蔚应付违约金已接近买方购买涉案房屋本金的一半，综合考量李蔚的违约情节及原告所受损失等客观情况，本院对双方约定支付违约金的标准依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10337号判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10337号判决第二项、第三项；
三、李蔚依收取房价款一千零五万元为基数并以日万分之二为标准，向王坚峰支付自二○一一年六月二十八日始至实际履行交付涉案房屋之日的违约金；
四、驳回王坚峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11565元，由王坚峰负担125元（已交纳），由李蔚负担11440元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费11565元，由李蔚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 史智军
二〇一四年三月十九日
书 记 员 申峻屹