新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新审二民提字第20号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司。住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路***号嘉和园*幢*单元***室。
法定代表人：何力军，该公司总经理。
申请再审人（原审被告）：胡又铭，男，汉族，1969年12月26日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路20号嘉和馨苑小区**号楼*单元***室。
以上申请再审人共同委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
以上申请再审人共同委托代理人：李进婷，新疆元正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭爱琴，女，汉族，1972年5月23日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市桂林路*号平*号。
委托代理人：郭爱民，男，汉族，1964年7月1日出生，住乌鲁木齐市经济技术开发区广州南街**号*号楼*单元***室，系郭爱琴哥哥。
委托代理人：张代曾，新疆思睿律师事务所律师。
原审第三人：田新军，男，汉族，1973年8月24日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路***号*号楼*单元****号。
原审第三人：王明，男，1979年7月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区建国路105号付1号蓝波湾小区**号楼*单元***室。
申请再审人乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司（以下简称嘉禾影视公司）、胡又铭因与被申请人郭爱琴、原审第三人田新军、王明房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第248号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月25日作出（2014）新民申字第1736号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2015年2月5日公开开庭审理本案，申请再审人胡又铭及其与嘉禾影视公司的共同委托代理人张雪莲、李进婷，被申请人郭爱琴的委托代理人郭爱民、张代曾，原审第三人王明到庭参加诉讼，原审第三人田新军经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2013年10月10日，郭爱琴向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉称，其与被告胡又铭于2010年8月13日签订房屋租赁合同，约定：房屋租赁期限为2010年10月15日至2020年10月15日；租金为第一年至第三年80万元，第四年至第六年90万元，第七年至第十年110万元，总租金950万元；租金支付方式为第一年半年支付一次，支付时间为房租到期前一个月，第二年开始每年支付一次，当年的9月15日；租赁用途：电影院、健身广场。合同约定解除条件：1、承租人不按时交纳房租达一个月以上；2、承租人所欠费用达五万元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人改变房屋用途的；4、未经出租人同意，承租人将房屋转租第三人；5、未经出租人同意，擅自改变房屋结构导致严重损失的。约定违约责任：双方任何一方违约，年租金一倍偿还。承租人逾期交付租金的，如数补交外应支付千分之三的滞纳金，承租人违反合同约定将房屋转租第三人造成房屋损害的承担赔偿责任。合同签订后，郭爱琴将房屋交付对方使用，对方未依约履行合同，多次不按时交纳租金，擅自改变房屋结构造成安全隐患，并将该房屋擅自转租他人。综上，对方严重违反合同约定，请求法院依法判令解除双方租赁合同并搬离租赁场地，恢复房屋结构，并支付租金滞纳金、违约金及因改变房屋结构而造成的经济损失。胡又铭答辩称，我和郭爱琴签订租赁合同的行为系职务行为，当时嘉禾影视公司还未成立，由我签订了租赁合同，该合同的后果应由嘉禾影视公司承担。该租赁房屋一层不是郭爱琴所有，合同履行过程中双方因此发生争议，一直处于协商状态。对于该租赁房屋的用途郭爱琴是知情的。嘉禾影视公司答辩称，我公司系电影发行公司的下属单位，为建影城，派胡又铭签订了租赁合同，该行为系职务行为，签订协议时候，对于该房屋的用途郭爱琴是知道的，后来在经营过程中出现了问题，引进了餐饮，对此情况郭爱琴亦知晓，其并未提出异议，亦收取了2014年的90万年租金。该租赁房屋一层、三层并非郭爱琴所有，其和我方签订租赁合同存在违约欺诈行为，我方已经交纳了房租，对方也接受了，因此我方不存在违约行为。我方与本案第三人系联营关系，并非转租，且该情况郭爱琴是明知的。综上，我方不存在违约行为，对方要求解除合同没有事实与法律依据。请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人王明、田新军答辩称，我们与嘉禾影视公司系联营关系，并非转租，要求我们搬出该房屋没有依据。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2010年8月13日，郭爱琴（出租人）与胡又铭（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定租赁房屋位于阿勒泰路2号，为框架结构，间数为一、二、三层，房屋面积以图纸画红线圈定内面积为准，所购房产为广汇房产公司房产，广汇嘉和园小区整个建筑工程未进行消防验收，承租人对现状充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限从2010年10月15日至2020年10月15日，交接日期为2010年8月15日，赠送装修期两个月；租金为第一年至第三年每年八十万元，第四年至第六年为每年九十万元，第七年至第十年为每年一百一十万元；租金支付期限与方式为每一年半年支付一次，支付时间为房租到期前一个月，即2010年8月15和2011年3月15日，第二年开始每年的支付日期为当年9月15日；租赁房屋用途为电影院、健身广场；允许承租人装修，但不得改变房屋结构，不得影响房屋安全，必须按照设计院施工图纸施工；租赁合同期满，装修设施保持完好归出租人，承租人增添可移动设备归承租人；不准转租；有下列情形之一出租人有权解除合同：1、承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上；承租人所欠各项费用达五万元以上；未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；未经出租人书面同意，擅自改变房屋结构导致严重损失的；双方严格遵守合同约定，任何一方违约承担违约责任为年租金一倍的赔偿；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按照年租金额每日千分之三支付；承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋损坏的，应负损害赔偿责任等。当日，郭爱琴与胡又铭办理了房屋交接手续。2010年10月，嘉禾影视公司成立，将前述租赁房屋作为住所，胡又铭为公司股东。2011年4月29日，郭爱琴（甲方）与胡又铭（乙方）签订补充协议一份，约定把一楼的面积从总租赁面积中减去，同时给乙方减免2010年物业管理费，减免2013年至2020年每年50%的物业管理费。2011年9月6日，经郭爱琴申请，乌鲁木齐市公证处工作人员至阿勒泰路嘉和园小区天山影城三楼家园健身会所现场查看发现，家园健身会所大门右侧墙体已被开挖，里有木板及空配电箱；进入家园健身会所右侧电梯间见两侧墙体已被开挖。2011年9月15日，胡又铭、嘉禾影视公司未按期支付第二年租金。此后，截止到2012年4月才将全年租金支付完毕。2012年9月15日，胡又铭、嘉禾公司影视又未按期支付第三年租金，仍陆续支付租金，截止到2013年3月，才将全年租金支付完毕。2012年10月，嘉禾影视公司将涉案承租房屋三楼转租给田新军经营餐饮，2012年11月，嘉禾影视公司将涉案承租房屋二楼转租给王明经营餐饮。2013年8月16日，郭爱琴申请乌鲁木齐市公证处工作人员至阿勒泰路嘉和园处嘉和影城找胡又铭，因其不在，向该影城工作人员送达《通知》一份，该通知载明“贵方签订租房合同后，未履行合同条款。一、未按时交纳房租，多次督促拒不交纳。二、未按时交纳物业费。三、擅自将房屋转租。四、严重改变房屋结构，造成房屋严重安全隐患，情节非常严重。现我方要求贵方严禁转租房屋，终止转租，恢复房屋原结构。特此通知。”2013年9月6日胡又铭、嘉禾公司将截止到2014年10月15日的租金90万元汇入郭爱琴账户。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，郭爱琴与胡又铭之间签订的房屋租赁合同和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，胡又铭签订合同在先，嘉禾影视公司成立并使用承租房屋在后，庭审中嘉禾影视公司认可其为实际使用人，故嘉禾影视公司与胡又铭构成并存的债务承担关系，即嘉禾影视公司作为实际使用人即新债务人随同承租人即旧债务人胡又铭加入债的关系，但胡又铭并不因此而免责。房屋租赁合同中，出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是交纳租金，在履行合同过程中，承租人多次违反合同约定，逾期交纳租金，逾期时间长达数月，符合双方约定的解除合同的条件。加之承租人未经郭爱琴书面同意，擅自改变房屋结构，将涉案承租房屋转租给第三人，擅自改变房屋用途等等，胡又铭、嘉禾影视公司实施了上述诸多违约行为，郭爱琴完全有权行使双方合同约定的解除权。故对郭爱琴要求解除与胡又铭签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。对要求胡又铭、嘉禾影视公司及第三人搬离租赁场地的诉讼请求亦予以支持，但应给予合理的搬迁时间。胡又铭、嘉禾影视公司实施了数个违约行为，故因其不同的违约行为承担各自相应的违约责任。根据“任何一方违约承担违约责任为年租金一倍的赔偿”的约定，对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾影视公司支付违约金900000元的诉讼请求予以支持。另外，因逾期交付租金，应当依约承担支付滞纳金的违约责任，故对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾影视公司支付租金滞纳金477600元（计算公式：2011年9月l5日至2012年4月15日共210天×年租金800000元×0.003元／天＋2012年9月l5日至2013年3月23日共188天×年租金800O00元×0.003元／天，郭爱琴仅主张了部分）的诉讼请求亦予以支持。因胡又铭、嘉禾影视公司改变房屋结构，故对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾影视公司恢复原状的诉讼请求亦予以支持。虽然胡又铭、嘉禾影视公司已于2013年9月自行将截止到2014年10月15日的租金打入郭爱琴的账户，但并不能由此推定郭爱琴认可胡又铭、嘉禾影视公司此前的诸多违约行为，也并不能由此推定郭爱琴放弃了合同解除权，胡又铭、嘉禾影视公司关于郭爱琴对其行为均无异议或已超过异议期的辩称无据证实，不予采信。关于第三人的辩称，亦无据证实，不予采信。第三人若认为己方权利受到损害，可另行诉讼向其相对方主张。因郭爱琴撤回要求胡又铭、嘉禾公司赔偿改变房屋结构造成的经济损失的诉讼请求，对该项诉讼请求不予处理。遂判决：一、自本判决生效之日起，解除郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同；二、胡又铭、嘉禾影视公司、第三人王明、田新军于本判决生效之日起三十日内搬离租赁场地；三、胡又铭、嘉禾影视公司支付违约金900000元；四、胡又铭、嘉禾影视公司支付租金滞纳金47760O元；五、胡又铭、嘉禾影视公司对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状。一审案件受理费17198.40元，因适用简易程序减半收取8599.20元，由胡又铭、乌鲁木齐嘉禾影视传媒有限公司负担。
嘉禾影视公司不服一审判决，向乌鲁木齐市中级人民法院上诉称，我公司迟延交付租金经郭爱琴同意，我公司将房屋出租是与第三人联合经营，而非转租行为，郭爱琴并未提出异议，房屋主体结构的改变，系案外物业使用人行为，与我公司无关，一审法院判令我公司承担违约金及滞纳金过高，违反合同法规定，属重复计算。胡又铭代表我公司签订租赁合同，系履行职务行为，认定胡又铭承担连带责任有悖事实。一审法院认定我公司违约，解除合同并赔偿巨额违约金，事实不清，有失公正。请求撤销一审判决，驳回郭爱琴的诉讼请求。郭爱琴答辩称，我方未同意嘉禾公司迟延交付租金。由营业执照等工商资料反映：田新军、王明系独立经营。嘉禾影视公司所诉与田新军、王明之间联合经营不实。嘉禾影视公司为实现自己利益，改变房屋结构，造成安全隐患。合同约定，房屋用途为电影院和健身广场，但却用于餐饮，违反合同约定。双方合同总租金为950万元，我方主张违约金为1377600元，占总租金的14.5%，远低于损失不得高于总租金30%的规定，嘉禾公司上诉称违约金过高的上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，应予维持。田新军、王明上诉称，我方与嘉禾影视公司联合经营餐饮项目，得到郭爱琴的许可。现郭爱琴以未同意我方经营餐饮为由，解除租赁合同，收回房屋不符合诚实信用原则，请求二审法院驳回郭爱琴的诉讼请求。郭爱琴答辩称，田新军、王明明知房屋不能转租，应承担过错责任。其上诉理由，无事实依据，请求驳回田新军、王明的上诉请求。原审被告胡又铭答辩称，同意上述上诉人的意见。
乌鲁木齐市中级人民法院二审查明事实与原审一致。
乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，胡又铭与郭爱琴签订的租赁合同及补充协议合法有效，嘉禾影视公司事实上作为合同一方加入租赁合同的履行，并承担合同项下的权利义务，双方应当诚实守信履行合同约定约义务。一审法院判令胡又铭承担租赁合同项下的义务，胡又铭对此并未提出上诉。上诉人嘉禾影视公司认为胡又铭行为系职务行为，胡又铭不承担责任的上诉理由，因对嘉禾影视公司该项上诉请求并未有诉的利益，胡又铭对一审判令其承担责任并未提出上诉，故对嘉禾公司的该项上诉理由，二审法院不予采纳。租赁合同约定出租人有权解除合同的情形有：“承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上；承租人所欠各项费用达五万元以上；未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的……。”嘉禾影视公司、胡又铭承租房屋后，从郭爱琴出具的收条上的付款时间可以看出，承租人未按约定支付租赁费已超出约定的时间及数额。嘉禾影视公司未能提供合同中约定的书面同意迟延付款的证据，故出租人郭爱琴依据合同约定，享有合同约定的解除权，有权解除租赁合同。由田新军、王明的营业执照等工商资料反映，田新军、王明系独立的个体工商户进行经营，并未与嘉禾影视公司在工商部门登记具有公示效力的联营合伙关系，故对嘉禾影视公司辩称将租赁场地经营餐饮的行为是与田新军、王明联营合伙的行为，二审法院不予采信。关于主体结构改变的问题。作为承租人嘉禾影视公司、胡又铭租赁期间有义务保证租赁物的完整。承租人未能提供证据证明其改动建筑物经出租人同意的事实，一审法院判令承租人对承租期间对租赁物的改动恢复原状并无不妥，关于嘉禾影视公司提出违约金过高的上诉请求，二审法院认为，双方合同约定“违约责任为年租金一倍赔偿；承租人逾期交付租金，应支付滞纳金，滞纳金按年租金金额的日千分之三支付。”依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，郭爱琴作为出租人出租房屋获取租金收益，承租人未按约支付租金，出租人的直接损失主要是逾期付款的利息损失，出租人郭爱琴未能提供证据证明其损失数额的构成。故双方在合同中约定违约金按年租金一倍，还约定逾期付款的滞纳金按年租金总额的日千分之三计算，本质均属逾期付款的违约金，不应重复计算，且显属违约金约定过高，上诉人嘉禾公司提出双方约定违约金过高，应予以调整的上诉请求符合法律规定，二审法院予以支持。2011年至2013年期间，承租人均未按约支付租金，二审法院兼顾违约金惩罚性与补偿性的原则，以不超过实际损失的30%为标准，逾期付款的违约金按年租金80万元、人民银行同期贷款年基准利率6，31%，以不超过损失的30%为准予以计算为131248（计算方式：80万元×年利率6.31%×2年×1.3倍）。王明、田新军提出其与嘉禾影视公司联合经营餐饮项目，得到郭爱琴的许可，要求驳回郭爱琴要求搬离房屋的上诉理由，无有效证据予以证明，该上诉请求二审法院不予支持。遂判决：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第一项，即解赊郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同；二、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第二项，即胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司、王明、田新军于判决生效之日起三十日内搬离租赁场地；三、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第五项，即胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状；四、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第三项，即胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司支付郭爱琴违约金900000元；五、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第四项，胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司支付租金滞纳金477600元；六、胡又铭，乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司支付郭爱琴逾期付款违约金131248元。一审案件受理费8599.20元，由胡又铭、嘉禾公司承担859.92元，郭爱琴承担7739.28元；二审案件受理费17198.40元，由胡又铭、嘉禾影视公司承担1719.84元，郭爱琴承担15478.56元。王明预付二审案件受理费70元，由王明承担；田新军预付二审案件受理费70元，由田新军承担。
嘉禾影视公司及胡又铭申请再审称，一、本案诉讼主体不适格。我公司再审期间提交三份《商品房买卖合同》，用以证明涉案租赁房屋分别属于郭爱琴、郭爱民及王正选三人，非由被申请人郭爱琴一人所有，因此由被申请人郭爱琴一人作为本案当事人属诉讼主体不适格。二、我公司在合同履行过程中并无违约行为，因此原审法院判令解除双方签订的房屋租赁合同有违本案事实及法律规定。1、关于租金交纳问题：在双方所签订的租赁合同履行期间，就该房屋一楼是否为租赁面积发生争议，最终双方在2011年4月29日达成补充协议确定一楼面积不属于租赁面积。在此之前由于双方的争议且被申请人郭爱琴同意我公司延迟缴纳租金，故我公司不存在逾期支付租金的违约行为，因此原审判令我公司支付逾期付款违约金错误；而在将该一楼面积归属问题解决后，我公司即按时支付了租金。直到被申请人郭爱琴提起诉讼时，我公司已提前交纳了截止到2014年10月的房屋租金90万元，被申请人郭爱琴亦接受了我方履行。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，即使合同存在一方不完全履行合同的行为，也只有经另一方要求补正，另一方拒绝补正的情形下才能解除合同。2、关于违法转租的问题：我公司与本案第三人田新军、王明之间系联营关系，原审期间我公司提交了双方的联营合同用以证明，因此我公司不存在违法转租的行为；3、关于改变租赁房屋约定用途的问题，我公司在合同履行过程中已经将改变房屋用途的情况告知了被申请人郭爱琴，被申请人郭爱琴对此从未提出异议。三、原审判令申请再审人胡又铭承担连带责任错误。申请再审人胡又铭作为嘉禾影视公司注册设立时的发起人，其与被申请人郭爱琴签订租赁合同的行为是职务行为，由嘉禾影视公司实际使用和交纳房租，故原审判令申请再审人胡又铭承担连带责任没有法律依据。综上，原审认定事实及适用法律均存在错误，请求再审法院依法予以改判。
被申请人郭爱琴答辩称，关于主体问题，本案原审期间申请再审人从未主张过主体问题，且申请再审人亦认可双方签订的《房屋租赁合同》系有效合同，再审期间所主张合同主体不适格与其要求继续履行合同的请求相矛盾，由郭爱琴作为合同当事人提起本案诉讼是合法有效的。关于合同解除的问题，双方签订的《房租租赁合同》第十一条明确约定了合同解除的条件。在该合同履行过程中，申请再审人嘉禾影视公司存在逾期交付租金、未经我方同意擅自改变房屋结构、擅自转租及改变约定的房屋用途等违约行为，因此原审法院判令解除合同并支付相关违约金正确。关于申请再审人胡又铭承担连带责任的问题，申请再审人胡又铭与被申请人郭爱琴签订合同在先，申请再审人嘉禾影视公司成立并使用该房屋在后，其作为实际使用人加入到该合同的履行中，且申请再审人胡又铭二审并未就此提出上诉，表明其认可承担连带责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院依法予以维持。原审第三人王明答辩称，我已搬离该租赁房屋，本案与我无关。
本院再审查明事实与原审一致。
本院再审认为，关于本案诉讼主体是否适格的问题。被申请人郭爱琴作为本案所涉房屋的部分所有人，与申请再审人胡又铭所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且被申请人郭爱琴已依约向申请再审人胡又铭交付了合同约定的全部房屋，双方合同合法有效并已履行。故被申请人郭爱琴作为该租赁合同的出租人依法向人民法院提起本案诉讼并无不当，申请再审人嘉禾影视公司及胡又铭主张被申请人郭爱琴主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。
关于申请再审人嘉禾影视公司及胡又铭是否存在违约行为以及是否应解除租赁合同的问题。1、申请再审人胡又铭与被申请人郭爱琴所签《房屋租赁合同》中明确约定房屋租金的支付时间及方式，被申请人本应依照合同约定分别于2010年8月15日和2011年3月15日交纳第一年房屋租金80万元，并从第二年开始于每年的9月15日交纳该年房屋租金。但从原审双方均认可的房租交纳凭证反映的内容来看，被申请人胡又铭以及嘉禾影视公司均未依照约定按时、足额交纳房屋租金，该行为已属违约。申请再审人嘉禾影视公司及胡又铭虽然提出由于双方在履行合同期间就该房屋一层是否属于租赁面积产生争议，经被申请人郭爱琴同意缓交房屋租金，直到双方于2011年4月29日签订补充协议该问题才得以解决，故其并不存在逾期交纳房屋租金的主张，但双方签订的《补充协议》并无对原合同约定的租金交纳时间及方式进行变更的约定，被申请人郭爱琴亦不认可曾同意申请再审人嘉禾影视公司及胡又铭缓交该房屋租金。即便如申请再审人嘉禾影视公司主张双方就合同履行产生争议，在2011年4月29日签订补充协议后该争议已消失，被申请人本应依照合同约定于同年9月15日交纳第二年房屋租金80万元，但亦无证据证明被申请人嘉禾影视公司按时、足额交纳该笔房屋租金，其行为依然属于违约行为，故申请再审人嘉禾影视公司的该申请再审理由不能成立，本院不予支持。原审依据双方合同约定判令被申请人承担违约责任并支付逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。2、申请再审人嘉禾影视公司虽主张其变更房屋用途的行为经被申请人郭爱琴同意，但并未提供证据予以证明，故其该项申请再审理由亦不能成立，本院不予支持。综上，由于申请再审人胡又铭及嘉禾影视公司在该合同履行期间存在数个违约行为，且该行为符合其与被申请人郭爱琴所签《房屋租金合同》中第十一条关于解除合同的约定，故原审法院依据双方合同约定判令合同解除并无不当。同时，亦因申请再审人嘉禾影视公司及胡又铭的以上违约行为符合合同约定的解除条件而导致该合同解除，故其与本案第三人王明、田新军之间是否为联营关系与该合同的解除之间并无直接联系，故对申请再审人嘉禾影视公司与胡又铭主张的其与第三人之间系联营关系而非转租关系的申请再审理由，本院不予审查。
关于申请再审人胡又铭是否应承担合同责任的问题。申请再审人胡又铭以自己的名义与被申请人郭爱琴签订了《房屋租赁合同》，即使在2010年10月后嘉禾影视公司已成立的情况下，仍然以自己的名义与被申请人郭爱琴签订该租赁合同的《补充协议》，申请再审人胡又铭申请再审称其以上行为均系代理嘉禾影视公司的职务行为。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定了针对特定民事活动的隐名代理法律关系，申请再审人胡又铭的行为虽然符合该条规定的隐名代理的特征，但依据《合同法》规定的隐名代理的法律后果，只有在“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，本案中，申请再审人胡又铭并未提供证据证明被申请人郭爱琴明知其与嘉禾影视公司之间存在委托代理关系，故被申请人郭爱琴依据合同的相对性原则主张由合同签订人胡又铭承担该合同责任并无不当。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》系最高人民法院于2011年1月27日公布，自2011年2月16日开始施行。本案中双方于2010年8月13日签订《房屋租赁合同》，故该最高人民法院的司法解释不能适用于本案。且依据该规定第二条关于发起人为设立公司以自己名义对外签订合同时的责任承担问题的规定，合同相对人依法请求公司发起人承担合同责任的，人民法院亦应予以支持。故申请再审人胡又铭主张其不应承担本案合同责任的理由不能成立，本院不予支持。
综上，申请再审人胡又铭及嘉禾影视公司的申请再审理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第248号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李阿丽
代理审判员 孙 祎
代理审判员 崔 瑜
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 布鲁更