上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3335号
上诉人（原审被告）赵志涛，男，＊＊＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）张学伟，男，＊＊＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）孙传凤，女，＊＊＊生，汉族，住＊＊＊。
两被上诉人之共同委托代理人应讯，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人赵志涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2012年9月5日赵志涛与案外人＊＊＊签订《租赁协议书》，约定由＊＊＊将坐落于＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋）出租给赵志涛使用，用于经营烟酒、副食品。租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止。合同第四条约定：“双方约定第一年租金为人民币20，000元，第二年22，000元，第三年24，000元，第四、第五年随海台市场行情定价，但可以承诺的是不会高于同铺位的市场租金。签订协议后先支付定金1，000元，等商铺交付经营时（约定2012年9月15日）即一次性付清第一年租金和押金，第二年、第三年租金于每年到期日付清。另收取押金1，000元，租赁期满全部费用结清和无赔偿事宜即退还押金，租赁期内一切费用自理。”
2013年9月7日，张学伟、孙传凤委托案外人＊＊＊向＊＊＊、祝君怡购买系争房屋，并于2013年9月28日办理过户登记手续，该房屋现登记于张学伟、孙传凤名下。
2013年9月28日＊＊＊向赵志涛发出《租赁协议继续履行告知书》，称“《租赁协议书》继续有效履行，承租方赵志涛仍享有剩余四年租赁期的权利。从2013年10月1日开始租金应由现有产权人张学伟、孙传凤收取，以后所有事项与张学伟、孙传凤接洽并协商解决，原产权人＊＊＊自然失去该房产所有相关的权利。《租赁协议书》原件和租房押金1，000元在产权转移时已一并移交给现有产权人张学伟、孙传凤。特此通知承租方赵志涛。”
2013年10月25日，张学伟、孙传凤向赵志涛发出《告知重新签定租赁协议通知书》，要求重新签订租赁协议，并限期赵志涛于2013年10月31日前支付2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金22，000元。后经多次催讨未果。
2013年12月26日，张学伟、孙传凤诉至原审法院，请求判令：1、解除《租赁协议书》；2、赵志涛支付自2013年10月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，按照22，000元／年（以下币种同）计算。原审中，张学伟、孙传凤增加诉讼请求：判令赵志涛搬离系争房屋并将房屋交还给张学伟、孙传凤。赵志涛不同意张学伟、孙传凤的全部诉讼请求。
原审另查明，《租赁协议书》约定，2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金应于2013年10月1日前支付。
原审中，赵志涛以侵害优先购买权为由向张学伟、孙传凤及＊＊＊、祝君怡另案提起诉讼，要求确认＊＊＊、祝君怡与张学伟、孙传凤就系争房屋所签订的买卖合同无效，并确认其对该房屋享有优先购买权。后经法院审理后，原审法院于2014年8月25日做出（2014）奉民三（民）初字第980号民事判决书，驳回了赵志涛的上述诉讼请求，现该民事判决书业已生效。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张学伟、孙传凤通过买卖方式取得系争房屋所有权，故张学伟、孙传凤自过户登记之日起成为该房屋之当然出租人，从而取代＊＊＊行使租赁合同内的权利义务。就赵志涛而言，自其收到＊＊＊发出的《租赁协议继续履行告知书》之日起，则应向张学伟、孙传凤承担租金支付义务。现赵志涛辩称，张学伟、孙传凤与＊＊＊、祝君怡之房屋买卖合同因侵害其优先购买权而无效。而赵志涛就系争房屋所主张的优先购买权，经由法院业已生效的民事判决书予以驳回，故对赵志涛此项辩解不予认可。
现因赵志涛未依约支付2013年10月1日起至2014年9月30日止的房屋租金，致使张学伟、孙传凤出租系争房屋的合同目的无法实现，故张学伟、孙传凤起诉要求解除合同，于法有据，应予支持。赵志涛辩称其已将该期间的房屋租金交付给了原房屋所有权人＊＊＊，但赵志涛未就此进行有效举证，且该辩称意见与＊＊＊发出的《租赁协议变更通知书》内容相悖，更为重要的是赵志涛于审理中自认即便原房屋所有权人＊＊＊出庭作证，亦无法证明其已付租金的事实，故对于赵志涛此项辩解不予认可。
合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。现张学伟、孙传凤要求赵志涛搬离租赁房屋，并支付拖欠的占有使用费，于法有据，应予支持。对于22，000元／年的占有使用费标准，双方均无异议，予以确认。关于合同押金，张学伟、孙传凤自认赵志涛交付押金1，000元，并认可在本案中予以返还。而赵志涛虽辩称押金总计有2，000元，但未提供证据佐证，故对此项辩解，不予认可。对于房屋内由赵志涛添附的铝合金隔板，双方均认可由赵志涛于搬离时一并拆离，故予以确认。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年10月24日作出判决：一、解除张学伟、孙传凤（继受案外人＊＊＊）与赵志涛之间的《租赁协议书》；二、赵志涛于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市＊＊＊号房屋；三、赵志涛于判决生效之日起十日内给付张学伟、孙传凤占有使用费（以22，000元／年为标准，计算期限自2013年10月1日起至实际搬离日止）；四、张学伟、孙传凤于判决生效之日起十日内返还赵志涛押金1，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵志涛负担。
原审法院判决后，上诉人赵志涛不服，向本院提起上诉称：2013年9月28日系争房屋原房东将房屋出售并过户给被上诉人，上诉人并不知情。上诉人应房东的要求于2013年9月27日将2013年10月至2014年9月的租金以现金方式支付给了房东。现被上诉人再要求上诉人支付上述房租，缺乏事实依据。据此，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人张学伟、孙传凤辩称：被上诉人因未收到2013年10月至2014年9月的租金而向上诉人催告并要求重新签订租赁合同，但上诉人收到通知后未与被上诉人联系，亦未提出过异议。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与系争房屋原产权人签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审法院认定该合同有效，当属正确。被上诉人通过房屋买卖方式取得了系争房屋产权，基于买卖不破租赁的原则，被上诉人应自其取得系争房屋产权之日起全面承继上述租赁协议中关于出租人的权利及义务。鉴于系争房屋原产权人在房屋交易后亦书面通知上诉人，系争房屋自2013年10月起的租金由被上诉人收取，故被上诉人于2013年10月25日通知上诉人支付自2013年10月起至2014年9月止按上述租赁协议约定的租金标准计算的租金22，000元，并无不当。然上诉人至今未向被上诉人履行上述租金之支付义务，现被上诉人据此起诉要求解除上述租赁协议，并要求上诉人返还房屋、支付自2013年10月1日起至实际搬离日止按原租赁协议约定的标准所计算的房屋使用费，于法有据。上诉人称其已于2013年9月27日将2013年10月至2014年9月的租金以现金方式支付给了原房屋产权人，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。鉴于双方之间租赁关系的解除，被上诉人理应向上诉人返还相应押金。至于押金返还的数额，因上诉人无法就其已付押金2，000元的事实进行举证证明，原审法院依据被上诉人的确认判决其返还押金1，000元并无不当，亦与租赁协议相关约定内容不悖。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人赵志涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……