天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4471号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李莲逢，女，1972年6月11日出生，朝鲜族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：戴雪静，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鑫岩，天津张盈律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘浩，男，1982年3月1日出生，汉族，天津八零伟业有限公司经理，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：曹学聪，天津华盛理律师事务所律师。
上诉人李莲逢因与上诉人刘浩房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初7189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李莲逢上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判解除双方租赁合同，返还房屋；2、一、二审诉讼费用由刘浩承担。事实和理由：1、一审未对刘浩提供的证据予以审查，该证据系变造的。刘浩在一审诉讼之初提供的租赁合同复印件与李莲逢提供的一样，但是在一审开庭之后却提供了与原合同不一致的合同文本原件，意图通过变造合同第8.6条，加重上诉人李莲逢的义务。2、一审法院对刘浩迟延交纳租金的行为未构成根本违约的认定是错误的。一审法院认定刘浩拒交租金“事出有因”，是对刘浩不诚信行为的纵容，是对上诉人李莲逢利益的侵害。
刘浩辩称，不同意李莲逢的上诉请求，请求法院支持己方上诉请求。
刘浩上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项，改判由李莲逢承担违约金即12个月的租金30万元与房租进行抵销及赔偿全部转让金22.5万；2、本案一、二审诉讼费用由李莲逢承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，刘浩不存在违约行为，李莲逢违约事实明确，应该依照合同约定向刘浩承担违约责任。一审判决已经明确认定李莲逢作为出租方负有与相关部门就安装广告牌事宜进行沟通的义务，但是又自相矛盾的认定该合同条款并不是赋予李莲逢保证的义务，上诉人认为李莲逢在其主观上并没有完成出租方的合同义务，构成违约，应当依照租赁合同的约定承担违约责任。
李莲逢辩称，不同意刘浩的上诉请求，请求法院支持己方上诉请求。
李莲逢向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方2014年11月12日签订的租赁合同，被告向原告返还坐落于天津市××友谊××路与××道交口西南××水××2-20房屋；2、判令被告向原告支付租金12500元（自2016年7月12日至2016年7月26日）及自2016年7月27日至被告实际腾出房屋之日的房屋租金（以每月25000元计算）；3、判令被告向原告支付物业费56877.30元（自2015年1月1日至2016年7月10日）及自2016年7月11日至被告实际腾出房屋之日的物业费（以每月3159.85元计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
刘浩向一审法院提出的反诉请求：1、判令反诉人继续履行双方的租赁合同；2、判令反诉人承担违约责任，即12个月租金300000元及全部转让金225000元，共计525000元；3、判令将上述违约金与本诉房租进行抵消；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于天津市××友谊××路与××道交口西南××水××2-20房屋，权利人为原告（反诉被告）李莲逢。2014年11月12日，原告（反诉被告）作为甲方与被告（反诉原告）作为乙方签订租赁合同，约定，甲方将位于天津市××友谊××路与××道交口西南××水××2-20房屋出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2015年1月11日至2025年1月11日止；租金为每年300000元，每3年租金上浮8%；租金以半年支付一次，乙方首期租金为150000元，于2014年11月15日前向甲方支付。以后各期租金应于每期最后一个月30日前向甲方支付下一期租金；押金为25000元；合同第5.1条约定，租赁期内，因使用该房屋所产生的水、电、煤气、物业费等使用费用由乙方承担；合同第1.3条约定，双方确定，租用房屋能够作为经营用房使用，符合办理营业执照条件，有办理营业执照所需的必要证照，甲方负责协调周边业主关系，未尽事宜根据乙方办理营业执照所需内容为准。甲方保证租赁房屋外墙立面可以安装广告牌面，能使乙方经营进行广告宣传；合同第11.5条约定，甲方未按本合同8.6约定履行，致使乙方不能安装广告牌进行宣传，甲方应向乙方承担12个月租金数额的违约金，并赔偿全部转让金，乙方亦有权为此解除租赁合同等主要条款。2014年11月12日，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）；同日，被告（反诉原告）将房屋租金150000元交付原告（反诉被告）；2015年7月22日、2016年1月25日，被告（反诉原告）将房屋租金交付给原告（反诉被告），租金交纳至2016年7月11日。2016年5月17日，天津市河西区人民政府梅江街办事处向被告（反诉原告）经营的公司发出谈话通知书，约谈被告（反诉原告）拆除外墙立面广告问题。2016年6月16日，综合执法部门拆除了被告（反诉原告）安装的外墙立面广告。2016年7月13日，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）发出通知，要求被告（反诉原告）五日内交纳房屋租金。2016年7月18日、2016年7月20日、2016年7月22日，被告（反诉原告）三次向原告（反诉被告）寄送“关于履行合同第1.3条和8.6条约定进行房租抵消的通知”，要求原告（反诉被告）立即与相关部门协调，恢复其租用房屋外墙立面广告牌；支付12个月租金数额的违约金等。同时被告（反诉原告）以微信的形式将寄送的内容发送给原告（反诉被告）本人。
2015年11月26日，案外人上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司作为原告将李莲逢、刘浩等诉至天津市河西区人民法院，请求判令：“1、依法排除三被告私建物体及经营地广告牌，并恢复原状；2、给付占用广告位占地使用费368000元；3、三被告承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。”一审法院于2015年11月30日作出（2015）西立民初字第0032号民事裁定书，裁定对上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司的起诉，一审法院不予受理，上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司不服裁定，上诉至天津市第二中级人民法院。天津市第二中级人民法院经审理认为，上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司的诉讼请求包括：排除被告私建物体、恢复原状、被告的行为影响建筑结构和防水而受到损失的赔偿、占用上诉人发布广告位置而要求给付广告位的占用使用费等内容。对上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司的诉讼请求中的部分内容，属于人民法院受案范围，因此撤销一审裁定，指令一审法院立案受理。一审法院受理后，上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司变更了案由为侵权纠纷，同时变更了诉讼请求。2016年8月23日，一审法院出具（2016）津0103民初632号民事判决书，驳回上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司的全部诉讼请求。
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的争议焦点：租赁合同中8.6条约定的内容。
原告（反诉被告）称，合同8.6条中原本打印的是：“负责与市容、城管等相关部门沟通”。后经原、被告二人协商一致后，变更为“负责与物业等相关部门沟通”。原告的合同原件中，做了变更并有原告按捺的手印。
被告（反诉原告）称，合同8.6条约定，甲方就乙方在房屋外墙安装广告牌事宜，负责与市容、城管等相关部门沟通，保证乙方能够合法进行广告展示宣传，广告展示范围为新餐厅名号及相关信息，面积为130平方米；被告合同文本中，没有变更，还是原来打印的版本。随后被告3次向原告寄送快递，告知原告的违约行为要求其承担违约责任，并以违约金抵销房屋租金，同时被告以微信的形式将寄送的内容发送给原告本人。
一审法院认为，原告（反诉被告）作为天津市××友谊××路与××道交口西南××水××2-20房屋所有权人，依法享有占有、收益、处分的权利。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，双方除对合同的8.6条有争议外，其他条款均系双方的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。合同签订后，双方均应恪守合同约定的内容。原告（反诉被告）履行了将房屋交付被告（反诉原告）的义务，被告（反诉原告）亦应按合同约定将房屋租金给付原告（反诉被告）。关于合同的8.6条问题，现根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）各自提供的合同文本，均不能证明各自的主张。但，无论是原告（反诉被告）提供的合同，还是被告（反诉原告）提供的合同，均能看出原告（反诉被告）就被告（反诉原告）在房屋外墙安装广告牌事宜，要负责与“物业”或“市容、城管”等部门进行沟通。也就是说，根据双方的约定，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）租用其房屋期间，就外墙安装广告牌事宜，负责与相关部门进行沟通。2016年6月16日，城管部门将被告（反诉原告）安装在外墙的广告牌拆除。本案中，原告（反诉被告）未能提供其与相关部门进行沟通的证据。而就在广告牌拆除后的2016年7月12日开始，被告（反诉原告）未再向原告（反诉被告）交纳房屋租金，这不能说是被告（反诉原告）违约。为此，原告（反诉被告）要求判令解除原、被告双方2014年11月12日签订的租赁合同，被告向原告返还坐落于天津市××友谊××路与××道交口西南××水××2-20房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。因被告（反诉原告）未交纳房屋租金，事出有因，并不构成根本违约，合同应继续履行，被告（反诉原告）应按合同约定向原告交纳房屋租金；被告（反诉原告）不能借该条款的约定，不交或逾期交纳房屋租金。因原告（反诉被告）未向物业公司交纳物业费，关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业费的诉讼请求，一审法院不予支持；关于反诉问题，合同的8.6条虽然了约定原告（反诉被告）负责进行沟通，但，安装广告牌，是要经过相关的行政部门审批后才能进行安装的，不是原告（反诉被告）沟通就可以解决的问题，它不是赋予了原告保证的义务。所以，原告（反诉被告）也不构成违约。被告（反诉原告）请求判令反诉人承担违约责任，即12个月租金300000元及全部转让金225000元，共计525000元的反诉请求，一审法院不予支持；因原告（反诉被告）不构成违约，被告（反诉原告）要求判令将违约金与房租进行抵消的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）刘浩于本判决生效后30日内，给付原告（反诉被告）李莲逢房屋租金300000元（2016年7月12日至2017年7月11日租金）；二、驳回原告（反诉被告）李莲逢的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘浩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元、由被告（反诉原告）刘浩负担。反诉费4525元，由被告（反诉原告）刘浩负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李莲逢主张刘浩迟延交纳租金、扩建房屋违反合同约定，应解除租赁合同并返还房屋。经查，2016年6月16日刘浩安装的广告牌被拆除后，从2016年7月12日起未支付租金，自此之后就房租抵销事宜双方一直未达成一致意见，刘浩在此后未交纳租金的行为，系合同履行抗辩，不应视为根本违约；关于刘浩扩建房屋的问题，上诉人李莲逢并未举证证明刘浩存在违反合同约定的扩建行为，故上诉人李莲逢以此为由主张解除合同返还租赁房屋依据不足，本院不予支持。
双方对《租赁合同》第8.6条产生争议，但双方提供的合同文本均有李莲逢需就刘浩在房屋外墙立面安装广告牌事宜，负责与物业或者市容、城管等相关部门沟通的意思。上诉人刘浩主张李莲逢未按照合同约定与相关部门沟通，致使刘浩广告牌被拆除，应按照合同约定承担违约责任。但广告牌安装事宜除需要与相关部门进行沟通外，还需要广告牌的设计和安装等均符合相关行政法规的规定，亦即双方合同约定的保证广告牌安装无法排除行政审批的未知因素，且刘浩亦未提供证据证实其曾要求李莲逢与相关部门沟通广告牌安装事宜。故上诉人刘浩以此为由主张李莲逢违约，并以违约金抵销租金的请求依据不足，本院不予支持。关于上诉人刘浩主张转让金22.5万元的问题，因其二审中对此部分上诉请求未交纳诉讼费，故对该部分上诉请求，本院不予审理。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5880元，由上诉人李莲逢负担80元，上诉人刘浩负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 苏美玉
代理审判员 孟 夏
二〇一七年八月四日
书 记 员 穆 艺