江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民初2号
原告：上海丰业物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区宛平南路388弄2号。
法定代表人：曹刚，该公司总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：许峰，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁靖，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
被告：孟杰飞，男，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：李建群，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
第三人：上海丰业房地产开发经营有限公司，住所地上海市斜土路。
法定代表人：曹晓冬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
第三人：南通盈丰房地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通市城港路。
法定代表人：曹聪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
第三人：曹聪，男，汉族，住上海市徐汇区宛平南路。
委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
原告上海丰业物业管理有限公司（以下简称丰业物业）与被告孟杰飞，第三人上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业房地产公司）、南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰房地产公司）、曹聪案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰业物业的委托诉讼代理人许峰，被告孟杰飞的委托诉讼代理人李建群，第三人丰业房地产公司、盈丰房地产公司、曹聪的委托诉讼代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰业物业向本院提起诉讼称，2015年3月30日，本院受理被告孟杰飞对（2012）苏民初字第0014号民事调解书的强制执行申请，并于2016年1月29日作出（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，要求上海市长宁区房地产交易中心协助查封第三人丰业房地产公司名下上海市长宁区安化路525号房屋。对此，原告提出执行异议，本院于2016年11月25日作出（2016）苏执异19号执行裁定书，驳回原告的执行异议。
原告丰业物业提出，本案讼争房屋所在小区由丰业房地产公司于上个世纪90年代前期开发建设，因当时物业管理条例尚未出台，对住宅小区规划及配建物管用房亦无行政法规或规章作出规定，且不动产登记机关也无办理物管用房登记制度。虽然讼争房屋因历史原因至今仍然登记于丰业房地产公司名下，但早已划拨给原告所有并作为物业管理用房使用。从权利外观上看，丰业房地产公司对讼争房屋享有所有权，但其实际用于小区全体业主。由于讼争房屋系原告在该小区唯一物管用房，如果被强制执行，原告将面临无房可用的境地，物业管理工作将陷于停滞，势必损害小区全体业主的公共利益。尽管老旧小区物管用房问题系由历史政策因素所致，但开发企业仍有义务为住宅小区安排落实物业管理用房。丰业房地产公司已将讼争房屋无偿移交给原告作为小区物管用房多年，该房屋实际上已经成为小区公共配套建筑。综上，讼争房屋不应被强制执行，要求本院停止对上海市长宁区安化路525号201室房屋的执行；判决被告承担本案案件受理费等各项诉讼费用。
被告孟杰飞答辩称，本院作出的（2016）苏执异19号执行裁定书查明的事实清楚，法律适用正确。首先，丰业房地产公司并未将讼争房屋过户至原告名下，也未按条例规定报当地房地产管理机关备案，仅因该房屋中的住户是其物业公司派驻该处房产从事收取水电费的工作人员，原告即认为该房产系物业管理用房，该理由不能成立。其次，讼争房产虽然始建于1996年，当时没有相关行政法规对物业管理用房及配套设施予以规定。但2003年《物业管理条例》颁布后，原告依然没有要求丰业房地产公司对房产性质予以明确。讼争房屋属居民居住状态，上海房产登记机关登记的房屋性质亦为居住。第三，收款收据和记账凭证只能证明该处的房产住户的水电费确由原告收取，不能证明该房产为物业管理用房。执行该房产也不会对水电费的收取等职能产生影响。第四，根据国家物业管理条例规定，物业用房应有相应配套标准，按照小区建设规模，物业管理用房的配套标准应符合相应的配套管理规定。讼争房产完全是住宅标准，而非物业管理用房。因此，原告将讼争房产视为物业管理用房无相关证据证实，请求本院依法驳回其诉讼请求。
第三人丰业房地产公司及曹聪辩称，涉案房产在1996年建成，当时没有物业管理的规定，且丰业房地产公司与丰业物业有一定的关联性。因此，后期没有进行过户，但事实上由物业管理公司占有使用。
经审理查明：2013年11月21日，孟杰飞与盈丰房地产公司、丰业房地产公司、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，本院作出(2012)苏民初字第0014号民事调解书，确认以下调解协议：一、原告同意按年利率11%与被告结算全部占用资金的损失，按目前尚欠本金4768万元计算，截至2013年10月31日，损失共计人民币93390246元，本金与损失合计为人民币141070246元整。二、被告支付给原告的上述全部损失（包括将来发生的）为原告税后的净得数额，由被告承担本应由原告自行缴纳的税费（即该项税费已由被告代扣代缴）。三、被告承诺的还款时间为：第一期：2014年1月25日前偿还3500万元，如被告不能按期还款，金额达500万元(含500万元)，则对超过500万元的部分，被告按三倍补偿原告损失，且应在2014年3月15日前还清该期欠付款项；第二期：2014年3月15日前偿还35535123元；第三期：2014年12月30日前偿还协议第一条约定总款项的另50%计人民币70535123元及该款项自2014年3月16日起至实际还款日止的占用资金损失，按年利率11%计算。如果被告在第二、三期还款时间内未足额还款（含第一期未还部分），则被告应按未还款部分的三倍补偿原告的损失(扣除已计算三倍损失的部分)。原告即依据本调解书申请法院强制执行被告的财产，届时被告无权提出降低赔偿损失比例的请求。被告上述全部款项应根据原告书面指定的银行卡号汇入，届时以原告书面或信息提供为准。四、被告以其开发建设的尚海城项目中抵押给华融资产管理公司上海分公司的全部未销售房产中的余额部分（含土地使用权）再行抵押给原告，作为被告承诺还款的保证。原告在签订本协议后十日内，办理好法院解除对被告尚海城项目项下所有房屋的查封，原告与被告到南通市房地产交易中心及国土资源局办理好抵押登记手续。在该项抵押中，上海华融公司为第一顺序抵押权人，原告为第二顺序抵押权人。除上述抵押担保外，被告的股东之一上海丰业房地产开发经营有限公司和被告法定代表人曹聪也为本协议的履行承担连带保证责任。五、为监督被告通过销售解封的房产并按不少于销售房款的40%比例还款，被告与原告在南通市的银行设立一个特定账户，由原告和被告各掌握一枚印鉴，被告销售所得全部房款的40%无论现金还是转账都应打入该账户；对超出原告应得的40%以外的售房款，被告可自主支配使用，原告必须根据房屋销售的情况及时办理房屋抵押的注销手续，如被告以售房款之外的其它方式向原告还款的，则原告应在收到款项之日的2个工作日内办理相应房屋的抵押注销手续。另外，被告每天销售房产并上网登记的实时情况应及时提供给原告，原告届时委派一个专人到被告处采集数据资料，被告应当积极配合。但是，被告不得以房产销售不畅而作为其不按本协议约定期限履行还款义务的理由。被告不按本条约定履行义务的，原告可申请法院强制执行。被告应偿还的款项全部结清后，原告应配合被告办理银行印鉴变更手续，原告不再监控、管理该帐户。六、案件受理费1305712元减半收取652856元，诉讼保全费5000元，合计657856元，由原、被告各负担328928元，被告应负担部分在其最后支付还款时一并支付给原告。七、本协议为双方处理纠纷的最终协议，对双方具有法律约束力。本协议经各方签字或盖章后生效。对本协议未作约定或表述的，原告在本案中的其他诉求，一并予以放弃，双方无其他争议。如被告不履行本协议约定的任一条款，原告均有权申请法院强制执行当期剩余款项。
2015年3月27日，孟杰飞向本院申请强制执行，申请执行标的金额为20593.4297万元。2015年3月30日，本院予以立案执行。2015年11月17日，依申请执行人孟杰飞的申请，本院作出（2015）苏执字第00011号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人盈丰房地产公司、丰业房地产公司和曹聪的银行存款20593.4297万元或查封、扣押其等值的财产，并于2016年1月29日作出（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，要求上海市长宁区房地产交易中心协助查封被执行人丰业房地产公司名下位于安化路525号201室房产等。
案外人丰业物业向本院提出执行异议称，安化路525号201室为安化路小区唯一的物业管理用房，如果被拍卖将导致整个小区的物业管理服务无法正常进行，严重影响居民应该享有的物业管理服务的权利，要求停止对安化路525号201室的强制执行。
2016年11月25日，本院作出（2016）苏执异19号执行裁定书认为，案外人丰业物业仅以居住在案涉房屋中的人员系物业工作人员，平时承担收取物业费、进行水电维修和保洁工作等物业管理职责，因其条件困难，公司把案涉201室提供给他们办公兼居住使用为由，主张该案涉201室即为物业管理用房，并以此排除法院对201室的强制执行，没有事实和法律依据。据此，驳回丰业物业的执行异议。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了曹虎成等向案涉所在小区业主收取物业管理费的凭证；案涉房屋使用人员的电话费、水电费、交通费及差旅费等报销单据，用以证明案涉房屋系物业管理用房以及居住在房屋内的人员系其工作人员。但被告孟杰飞认为，即使收费票据属实，也不能证明原告与涉案房屋有法律上的关联关系；曹虎成代物业公司开具收费票据，不能证明其是原告的工作人员，且讼争房屋系简易楼房，没有相关物业管理设施，无需专门安排物业管理用房。
本院对原告提交的证据的真实性予以确认，但对其证明目的应当结合全案事实进行综合认定。
本案经审理查明，案涉房屋所在小区仅为一幢建筑，由丰业房地产公司于1996年建成后投入使用。目前，案涉房屋由丰业物业员工居住兼简单的物业管理使用。
还查明，上海市长宁区安化路525号201室在上海市房地产登记薄上的登记信息为，“房屋类型：公寓”，“房屋用途：居住”，“权利人：上海丰业房地产开发经营有限公司”。
另查明，国家企业信用信息公示系统载明：丰业物业于2001年6月成立，注册资本为50万元人民币，共有两名股东。其中，丰业房地产公司系其股东，股权份额为30万元。
本院认为，本案系因本院执行行为引起。原告提起诉讼的目的，意在阻却本院对案涉房产的查封及强制执行。因此，本案的争议焦点为，案外人丰业物业对案涉房屋是否享有民事权益并足以阻止本院对该房屋的继续执行。各方当事人如想获得对其有利的处理结果，均应对其诉讼主张提供充分证据。否则，应承担不利后果。
首先，关于案涉查封行为的合法性问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。从本院执行中的调取的上海市房地产登记薄上的登记信息情况看，案涉房屋至今仍然登记在本案被执行人丰业房地产公司名下。单从权利外观看，丰业房地产公司毫无疑问地享有案涉房屋的不动产所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。因此，本院在执行中对案涉房产采取查封措施，于法有据，并无不当。
其次，关于案涉房屋是否系原告物业管理用房问题。本案所涉房屋位于居民小区二楼。原被告双方均认可，案涉房屋所在小区系本案第三人丰业房地产公司建造于上个世纪九十年代，该住宅小区建造及投入使用时，国家及上海市均未对住宅小区的物业用房作出规定。上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于1997年5月28日通过的《上海市居住物业管理条例》，并未提及物业管理用房问题。2003年9月1日，国务院制定的《物业管理条例》开始施行。其中第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”；第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”。2004年8月19日，上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的《上海市住宅物业管理规定》第十九条规定：“建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会”，同时废止了《上海市居住物业管理条例》。从上述国务院行政法规及上海市地方法规看，直到2003年国务院物业管理条例出台之后，才对物业管理用房提出明确要求。而本案所涉争议房屋及其小区系上个世纪九十年代早期开发建设。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。上述有关行政法规及地方法规均未对例外情形下的溯及力问题作出规定，因而上述法规不适用于本案所涉建筑物的情形。当然，在上述规定施行后，如第三人丰业房地产公司自愿将案涉房屋划拨给原告所有并作为原告向相关小区提供物业并无不可，但应当按照上述规定办理移交手续。实际上，案涉查封行为发生在2016年1月29日，此时《国务院物业管理条例》以及《上海市住宅物业管理规定》均已施行十数年。即使如原告所言，开发企业有义务为住宅小区安排物业管理用房，且第三人丰业房地产公司已将涉案房屋划拨给其作为物业管理用房，在如此长的时间内，双方有足够的时间去办理产权移交及用途变更手续。但事实并非如此。案涉房屋仍然登记在第三人丰业房地产公司名下，且房屋用途仍为居住。第三人作为所涉案件的被执行人，且系原告大股东，并未提供任何证据证明其已将案涉房屋作为物业用房转移给原告使用。其支持原告主张的辩解意见不足为信。因此，原告认为涉案房屋已经成为住宅小区公共配套建筑，并已实际形成全体小区业主法益的主张，并无法律及事实予以支撑，本院不予采信。
第三，关于原告是否对案涉房屋享有合法的能够阻却执行的民事权益问题。本案系原告作为案外人提起的执行异议之诉。原告应对其有权阻却执行的诉讼主张提供证据。原告认为，案涉房屋系其所有的物业用房，不应被强制执行，否则影响其物业管理正常进行以及该小区业主享有的物业管理服务权利。从原告提供的相关证据看，本院对原告员工使用涉案房屋并居住其中的事实予以确认。但该证据只能证明原告正在使用案涉房屋，而不能证明该房屋系其所有或涉案小区物业用房。换言之，即使第三人丰业房地产公司同意原告对涉案房屋的占有及使用，但并未改变其权属关系，也不能成为原告以此阻却执行的依据。而且从原告2016年11月10日向本院出具的情况说明看，原告两名员工之所以居住在案涉房屋之内，一是条件困难；二是负责涉案小区物业管理费的收取、水电维修及保洁工作。首先，员工条件困难不能成为原告安排员工始终居住在涉房屋中的借口，原告完全可以通过其他适当途径解决其生活居住困难问题。其次，正如上文所述，案涉小区投入使用时并无要求开发商必须提供物业用房的强行性规定，也不存在丰业房地产公司随后主动将案涉房屋转移给原告作为物业用房的相关证据，目前仅有的事实是原告两名员工居住在涉案房屋之中并提供水电维修及保洁等日常简单的物业服务。退一步讲，即使涉案房屋系物业管理用房，原告对案涉房屋也不享有民事实体权利。何况并无证据表明第三人丰业房地产公司存在将案涉房屋转化为物业用房的意思表示及外在行为。至于原告如何为所涉小区履行必要的物业管理的合同义务，并非本案审理范围。因此，原告阻却执行的理由并不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告上海丰业物业管理有限公司诉讼请求。
案件受理费47620元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 李玉明
审判员 苏 峰
审判员 赵建华
二〇一七年四月十九日
书记员 杜 涛