广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终698号
上诉人（原审原告）:罗秋福，男，汉族，，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司深圳罗湖支行。住所地：广东省深圳市罗湖区。
负责人：朱建武，该支行行长。
委托诉讼代理人：蔡晖，该行工作人员。
委托诉讼代理人：黄万华，该行工作人员。
被上诉人（原审被告）：深圳市中侨发展股份有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
诉讼代表人：广东经天律师事务所，该公司管理人。
委托诉讼代理人：吴昱，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市中侨实业有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：黄安民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：兰才明，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市中侨物业发展有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：彭建湘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐建良，该公司工作人员。
上诉人罗秋福与被上诉人招商银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称招行罗湖支行）、深圳市中侨发展股份有限公司（以下简称中侨发展公司）、深圳市中侨实业有限公司（以下简称中侨实业公司）、深圳市中侨物业发展有限公司（以下简称中侨物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
罗秋福上诉请求：一、请求依法撤销广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民初1294号民事判决书；二、请求依法判决南山区华侨城×××园×栋406号房产归罗秋福所有；三、解除对南山区华侨城×××园×栋406号房产的查封并终止对该房产的执行；四、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。
罗秋福上诉主张的事实和理由：一、本案涉案房产为罗秋福在2000年通过抵债方式所购买，并实际占有使用该房产近16年，罗秋福已是涉案房产实际所有人。2000年10月11日，罗秋福与中侨物业公司、中建三局深圳公司签订《房款抵扣工程款协议书》，约定中侨物业公司根据中建三局深圳公司的委托，将涉案房产直接转让给罗秋福。同时中侨物业公司开具收据，载明收到中建三局深圳公司交来的×××园×栋406房款320,625元，罗秋福配合中侨物业公司办妥相关签批手续，一直使用、处分该房产至今，期间并无任何人提出异议。罗秋福已是涉案房产实际所有人，并完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之情形。二、中侨物业公司关于本案涉案房产属于有权处分，并非原审法院认定的“无权处分”，这是符合当时现状的。本案中涉案房产的抵债、处置、司法诉讼等均是由中侨物业公司依法行使，中建三局深圳公司作为国企单位，于1999年向中侨物业公司所出具的《关于中侨物业公司以房抵偿深港花园欠款的函》足以明确中侨物业公司对于涉案房产的处置为有权处分这一法律事实。中侨物业公司在与罗秋福签订以房抵债协议时，虽然没有原审法院认定的权利人中侨实业公司的确认或授权，但不能否认中侨物业公司在当时客观背景下属于有权处分涉案房产，罗秋福作为善意购买人，是完全基于对中建三局深圳公司、中侨物业公司的信赖签订该协议。在签订合同的过程中，罗秋福是先在合同上签字后将合同交中建三局深圳公司，由中建三局深圳公司向中侨公司一方签字盖章后，交还给罗秋福，合同的签订过程是由中建三局居中进行的。由此可知，中侨集团对于该买卖合同是知晓的，中侨实业公司称并未签订合同且不知情是与事实不符。三、原审法院并未依法认定(2002)深南法房初字第0873号民事判决书的事实部分，并未就该事实部分正确适用法律。根据原审法院的认定的事实，中侨物业公司曾因职工占用涉案房产起诉员工限期搬离涉案房屋，从民事诉讼的主体角度分析，也意味着中侨物业公司作为涉案房产的实际权利人已获得人民法院的认可，在(2002)深南法房初字第0873号判决书已生效多年的情况下，原审法院并未依据该生效判决所认定的法律事实做出相应判断，进而没有依据该部分事实正确的适用法律，导致罗秋福对于涉案房产的所有权并未得到原审法院认可。四、中侨系众多公司资产、人员混同，原审法院仅仅依据所调取的深圳市市场监督管理局工商注册信息即认定其不存在混同，是错误的，与事实不符。2000年前后，中侨实业公司、中侨物业公司、中侨发展公司均是一套班子三块牌子，对外均是以“中侨公司”相称，罗秋福在原审法院庭审期间提交的《工程进度款申请表》、《中侨公司公文呈批传阅处理单》相关领导签字栏中“彭建湘”、“张某武”，即是中侨实业公司的高层领导，又是中侨物业公司、中侨发展公司的高层领导，其内部的签批文件领导相同，足以证明本案涉案房产抵款是中侨系三家公司（包括中侨实业公司、中侨物业公司、中侨发展公司）均知情的，且至今罗秋福使用该房产逾16年，并未有任何第三人提出过异议，更何况当时中侨系抵款给上诉人的另外一套房产（南山区白石洲×××园×栋808房）与本案涉案房产属于完全相同的签批手续，且同样由罗秋福使用至今并办理完毕过户手续，更进一步印证整个中侨系对于中侨物业公司处理本案涉案房产属于有权处分这一事实。五、原审法院错误认定罗秋福以房抵债时具有重大过失是错误的。2000年罗秋福与中侨物业公司签订《房款抵扣工程款协议书》时，涉案房产均价为4500元每平米，这是高于当时市场价的，罗秋福坚持要求中建三局深圳公司拿现金付款，但鉴于中建三局深圳公司及中侨物业公司的实际困难，被迫同意该以房抵款协议。关于本案涉案房产抵款事宜，中侨实业公司、中侨物业公司内部的签批单等完全按照当时的审批流程所执行，罗秋福有充分的理由相信中侨物业公司对于涉案房产的处分是有权处分的。罗秋福作为承包工程的非法律人士，在接收涉案房产时属于明显善意。罗秋福已经实际占有、使用该房屋，并支付全部价款，该房屋未办理过户手续并不是罗秋福的过错。六、原审法院机械适用《物权法》、《合同法》是错误的。本案涉案房产的争议事实均发生在2000年前后，《物权法》尚未颁布，结合本案涉案房产各方的客观历史背景，原审法院机械适用《物权法》“产权登记”条款是不客观的，不动产登记薄并非认定房产确权的唯一参照标准。同时中侨物业公司作为中建三局深圳公司所认可的涉案房产所有权人，中建三局深圳公司也向原审法院提交书面说明，因此结合其他的证据资料及原审法院庭审查明的事实，罗秋福取得涉案房产并实际居住多年符合我国相关法律、政策规定。中侨物业公司处分该房产也非无权处分，原审法院机械适用《合同法》“无权处分”条款。
招行罗湖支行答辩称：一、一审判决认定事实清楚，审判程序合法，不存在改判情形，依法应予驳回。二、涉案房产权利人是中侨实业公司，罗秋福所说的另一套房产以房抵工程款方式取得房产权利，并不等于涉案房产仍可以此方式取得房产权利。三、即使中侨实业公司与罗秋福签订合同，但涉案房产已经清楚记载为不可转让。
中侨发展公司口头答辩称：一、罗秋福在上诉状中称其是涉案房产的权利人无事实、法律依据。二、从一审法院调查取证及其他证据材料显示，中侨发展公司并非涉案房产所有权人。三、从工商登记信息情况看，中侨实业公司、中侨发展公司、中侨物业公司的董事、总经理、监事等管理人并不存在交叉情况，罗秋福认为公司存在法人人格混同无事实依据。四、在涉案房产的房产证上清楚的显示该房产为福利房，不能上市交易。可见，罗秋福并非善意第三人。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持，请求二审驳回上诉请求。
中侨实业公司口头答辩称：一、涉案房产尽管罗秋福一直主张以抵债方式取得，但一审所提交的证据都存在严重瑕疵。签订抵债协议主体并非讼争房产的所有权人中侨实业公司，而是另两家关联公司，即中侨发展公司、中侨物业公司与罗秋福签订的，该两家公司无权处分涉案房产，属于无效处分。因此，罗秋福认为已经取得涉案房产无任何道理。二、即使按照罗秋福与中侨发展公司签订合同的约定，其取得房产所有权也应过户后才可取得。但该房产证明确写明不得转让、出租，因此无法办理过户。三、罗秋福强调其已占有十多年，并提供水电费单据予以证明，但一审法院经审查并无查封之前的相关证明。水电费只能证明实际占有房产，在使用，并不能等同于拥有涉案房产的所有权。我方未提出异议，是因为涉案房产处于查封状态，并不等于默认、追认属于罗秋福所有。四、在南山法院中侨物业公司曾起诉员工搬出，罗秋福理解搬出的目的是为给其腾房，此理解错误。中侨物业公司进行物业管理，当时租房拖欠租金、管理费而到南山法院起诉让其搬离，并不是要将此房屋腾出给罗秋福。综上，请求维持原判，驳回上诉人确权请求。
中侨物业公司口头答辩称：一、罗秋福与我方签订合同时并没有对产权进行确认，合同注明卖方是中侨物业公司，但落款、盖章都是中侨发展公司，故此合同属无效合同。二、罗秋福在此之前未主张办理房产过户手续。三、罗秋福所述另一套房屋的问题，与本案有不同。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
罗秋福向原审法院起诉请求：1、确认深圳市南山区华侨城×××苑l栋406号房产属于罗秋福所有；2、解除对深圳市南山区华侨城×××苑×栋406号房产的查封，并终止对该房产的执行；3、本案诉讼费由招行罗湖支行承担。
原审法院认定事实：一、该院在本案执行异议程序中，依职权向国土部门调取了涉案房屋的原始产权登记材料、《预售购楼寓合同书》、《付清楼款证明书》及购房款发票复印件，前述证据内容显示：l、涉案深圳市南山区华侨城路×××苑房地产项目由深圳特区华侨城房地产开发有限公司（以下简称华侨城房地产公司）开发，华侨城房地产公司于1993年6月与中侨实业公司就包括涉案房屋在内的×××苑一栋204-504、106-506、108-408、205、505、107、307、407号共18套房产签订买卖合同，将上述房产作价1,489,230元出售给中侨实业公司，并出具了付清款项证明及购房款发票。2、涉案房屋于2000年6月办理房地产证，其上记载：“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理”，登记权利人为中侨实业公司。
二、罗秋福为证明其系通过以房抵债取得涉案房屋的事实主张，向原审法院提交了：l、罗秋福与中侨物业公司、中建三局深圳公司于2000年10月11日签订的《房款抵扣工程款协议书》及中侨物业公司于2000年10月9日出具的收款收据。该协议书约定：因中侨物业公司欠中建三局深圳公司工程款，将涉案房屋作工程款抵给中建三局深圳公司；因中建三局深圳公司欠罗秋福工程款，中建三局深圳公司委托中侨物业公司直接以涉案房屋抵扣工程款代付给罗秋福，在房产合同签订并开出收据后正式冲减中侨物业公司未付中建三局深圳公司的工程款，产权归罗秋福所有。该收款收据记载，中侨物业公司收到中建三局深圳公司（未收现金，抵深港花园工程款）交来的涉案房屋房款320,625元。2、罗秋福与中侨物业公司、中侨发展公司于2000年1月3日签订的《深圳市房地产买卖合同》。中侨物业公司未在该合同上签章。该合同约定中侨物业公司将涉案房屋以320,625元的价格转让给罗秋福，双方自买卖合同生效之日起30日内，携房地产证书到房地产登记部门办理产权转移登记手续，该房地产即归罗秋福拥有。3、中建三局深圳公司于1999年12月3日向中侨物业公司出具的《关于中侨物业公司以房抵偿深港花园欠款的函》（复印件）及《法人授权委托证明书》。该欠款函记载中建三局深圳公司同意中侨物业公司以房抵债。该授权证明书记载中建三局深圳公司授权人员办理涉案房屋的转移手续。4、深港花园《工程进度款申请表》（复印件）、《中侨公司公文呈批传阅处理单》（复印件）。该申请表中有手写“用房抵工程款”字样，并有“张某武”在“执行董事、董事长”一栏签名。该处理单中有手写的涉案房屋面积、价格等事项，并有“张某武”在“领导批示”一栏手写“×××苑406房以4500元／米的价格，充抵中建三局的债务。请有关部门协助办理手续”字样。5、中建三局深圳公司与“深圳市江佳鸿装饰设计工程有限公司、罗秋福签订《总结算协议书》及《江佳鸿工程结算付款情况表》。该协议书记载中建三局深圳公司尚欠罗秋福工程款。
三、罗秋福为证明其已占用涉案房屋的事实主张，向一审法院提交了：l、深圳市南山区人民法院于2002年12月9日作出的(2002)深南法房初字第0873号民事判决书。该判决书记载中侨物业公司起诉其原职工李胜民在劳动合同终止后仍占用涉案房屋，南山区法院经审理后判决李胜民限期搬离涉案房屋。2、银行存折（复印件），2005年1月25日罗秋福与深圳市燃气集团有限公司签订的《委托银行代收费合同书》、《管道燃气供用气合同》，2015年4月起的煤气费、水费账单，2014年1月至10月的物业管理费发票。
四、罗秋福为证明深圳市南山区白石洲×××园×栋808号房与本案涉案房屋同属其通过以房抵债方式从中侨物业公司取得的房产，向本院提交了有关×××园×栋808号房的抵债协议书、房产买卖合同、房产证、收款收据、售房发票、完税证明等。
五、经原审法院庭审询问未办理涉案房屋过户手续的原因，罗秋福称该房屋是福利房无法办理过户，后政策允许过户时发现已被查封，故至今未办理过户手续。
原审法院认为，本案中没有证据显示中侨物业公司或中侨发展公司系涉案房屋真实权利人，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定应认定已办理产权登记的中侨实业公司为涉案房屋所有权人，而罗秋福主张取得涉案房屋所有权所依据的《房款抵扣工程款协议书》及《深圳市房地产买卖合同》则均非与中侨实业公司签订，本案现有证据也不能证明中侨物业公司、中侨发展公司将涉案房屋抵偿给罗秋福系经中侨实业公司或该公司股东大会或其他依《中华人民共和国公司法》规定可对外代表该公司的人员、机构的同意、追认或授权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条、第一百七十四条关于依有偿合同移转标的物所有权应以有权处分为前提，以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于权利人有权追回被无权处分财产的规定，并鉴于本案中因罗秋福尚未办理产权过户登记而不存在《中华人民共和国物权法》前条规定中的善意取得不动产情形，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款关于取得财产所有权不得违反法律规定的规定，罗秋福无权主张已取得涉案房屋的所有权，其就涉案房屋的确权请求不成立，不予支持。
罗秋福诉称中侨实业公司、中侨物业公司、中侨发展公司实为“三块牌子一套班子”，资产、人员严重混同，对外均以“中侨公司”相称。罗秋福提供的《房款抵扣工程款协议书》及《深圳市房地产买卖合同》上明确记载其合同相对方为中侨物业公司、中侨发展公司而非“中侨公司”，且根据深圳市市场监管局商事主体登记信息显示：中侨实业公司系在2002午2月9日即《房款抵扣工程款协议书》、《深圳市房地产买卖合同》签订后才变更为中侨物业公司的股东；《房款抵扣工程款协议书》、《深圳市房地产买卖合同》签订时，中侨实业公司的董事长、董事、总经理、监事等公司管理人员，并无同期在中侨物业公司交叉任职的情形；中侨实业公司原法定代表人黄安民系在《房款抵扣工程款协议书》、《深圳市房地产买卖合同》签订后即2001年4月才任中侨发展公司法定代表人，此外并无中侨实业公司的董事长、董事、总经理、监事等公司管理人员于《房款抵扣工程款协议书》、《深圳市房地产买卖合同》签订时在中侨发展公司交叉任职的情形；在《工程进度款申请表》、《中侨公司公文呈批传阅处理单》中签字审批的“张某武”、“彭建湘”当时分系中侨发展公司的法定代表人和监事，亦无同期在中侨实业公司交叉任职的情形。据此，并鉴于罗秋福亦不能举证证明中侨实业公司、中侨物业公司、中侨发展公司当时存在财务人员相同、共用银行账户等财务混同情形，故尚不能认定本案中存在前述公司法人人格混同的情形。
罗秋福亦诉称其已通过相同的以房抵债方式取得了×××园×栋808号房的所有权。权利人对他人无权处分行为的追认系其权利而非义务，法律亦未规定权利人追认部分无权处分行为即视为追认全部无权处分行为，故即使中侨实业公司曾以办理过户登记的实际行为追认了中侨物业公司对×××园×栋808号房的处分，但因涉案房屋与×××园×栋808号房属不同的不动产，在中侨实业公司并未配合罗秋福办理涉案房屋过户登记或以其他方式向罗秋福作出意思表示的情况下，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第66条关于不作为的默示仅在法律有规定或当事人有约定的情况下才可视为意思表示的规定，并无法律及事实依据可推定中侨实业公司已追认中侨物业公司、中侨发展公司对涉案房屋的无权处分。
因中侨物业公司、中侨发展公司与罗秋福之间的以房抵债行为系无权处分，且罗秋福与作为涉案房屋所有权人及被执行人的中侨实业公司之间就涉案房屋不存在买卖合同关系，本案既不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”，也不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项所规定的与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同。其次，因罗秋福不能证明其占用涉案房屋系经房屋所有权人中侨实业公司的同意或追认，且其本案提供的燃气开户、缴交房屋使用费用等证据所证明的占用事实均发生在涉案房屋被查封之后，尚不能认定其占用涉案房屋属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项所规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，涉案房屋在2000午10月11日罗秋福签订《房款抵扣工程款协议书》前即2000年6月14日已登记在中侨实业公司名下，《房地产证》上已明确注明“本证所记载的房地产不得买卖”，罗秋福对于签约接受中侨物业公司、中侨发展公司无权处分且不能办理过户登记的抵债不动产具有重大过失，其在人民法院查封前未能取得涉案房屋产权转移登记，亦非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项所规定的非因买受人自身原因。因此，罗秋福关于停止执行涉案房屋的请求，不符合有关法律及司法解释的规定。原审依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决驳回罗秋福的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。在本院二审法庭调查中，中侨实业公司主张中侨物业用于抵债给罗秋福的南山区白石洲×××园×栋808房的产权抵债时登记在中侨物业公司名下，罗秋福的诉讼代理人对此未予否认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是罗秋福是否享有足以排除强制执行的民事权益。
罗秋福主张其已通过以房抵债的方式，依据《房款抵扣工程款协议书》及《深圳市房地产买卖合同》实际使用、处分涉案房产，成为涉案房产的实际所有权人。本院认为，涉案房产系中侨实业公司于1993年6月向深圳特区华侨城房地产开发有限公司购买，并于2000年6月14日办理房地产证，登记权利人为中侨实业公司，中侨实业公司为涉案房产的所有权人。《深圳市房地产买卖合同》的卖方为中侨物业公司，买方为罗秋福，签字盖章为中侨发展公司及其当时的法定代表人张某武；《房款抵扣工程款协议书》的甲方为中侨物业公司、乙方为中建三局深圳公司、丙方为罗秋福。中侨物业公司、中侨发展公司并非涉案房产的所有权人，其与罗秋福签订《深圳市房地产买卖合同》、《房款抵扣工程款协议书》属于无权处分他人财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案现有证据不能证明中侨实业公司作出追认的意思表示，亦没有证据证明中侨物业公司、中侨发展公司在订立合同后取得处分权。罗秋福亦未办理涉案房产的产权过户登记，不符合善意取得构成要件。故罗秋福主张通过抵债的方式购买涉案房产，已成为涉案房产的实际所有权人，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
罗秋福主张中侨物业公司作为涉案房产的实际权利人已有生效的（2002）深南法房初字第0873号民事判决书确认。本院认为，因该生效判决已查明事实并不涉及涉案房产所有人和实际权利人的问题，罗秋福以此主张涉案房产的实际权力人为中侨物业公司，无事实依据，本院不予支持。
罗秋福主张中侨实业公司、中侨物业公司、中侨发展公司存在人员和资产混同，内部签批文件领导相同，足以证明以涉案房产抵债是以上三家公司均知情的，印证中侨物业公司属于有权处分。本院认为，中侨实业公司、中侨物业公司、中侨发展公司工商行政登记为彼此独立的企业法人，本案现有证据并不能证明三个公司在实际的运作中存在任意交叉、混同用工、互相转移公司资产、相互之间在人员、业务、财务等方面界限模糊、人格混同的情况。且所有权人中侨实业公司并未向无权处分人中侨物业公司、中侨发展公司或买受人罗秋福表达追认以房抵债合同的意思表示；中侨物业公司、中侨发展公司在合同签订后亦未取得所有权人中侨实业公司的授权或同意。故罗秋福主张三家公司人格混同，中侨物业公司属于有权处分，无事实依据，本院不予支持。
罗秋福主张其已通过相同的签批手续取得南山区白石洲×××园×栋808房的所有权，足以印证整个中侨系对于中侨物业公司处理本案涉案房产属于有权处分。本院认为，涉案房产属于中侨实业公司，中侨物业公司无权处分；而×××园×栋808房属于中侨物业公司，中侨物业公司有权处分。故罗秋福以中侨物业公司享有所有权和处分权的房产抵债成功，主张本案中侨物业公司有权处分涉案房产，因欠缺可比性，不能产生类推的效果。
综上所述，罗秋福并未与涉案房屋所有人中侨实业公司签订房屋买卖合同及抵债协议，中侨实业公司未收取相应对价，涉案房屋亦未登记在罗秋福名下，罗秋福对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持；罗秋福的上诉理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6109.37元，由罗秋福负担。
本判为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 熊 忭
审判员 王 庆
二〇一七年八月十八日
书记员 黎云香