江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3256号上诉人（原审原告）：潘庆陵，女，1965年2月5日出生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱大胜，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张祝岗，男，1957年11月9日出生，汉族，南京三五零三厂内退人员，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘月霞（张祝岗配偶），住南京市鼓楼区。上诉人潘庆陵因与被上诉人张祝岗确认合同效力纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘庆陵上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、上诉人与被上诉人之间存在案涉房屋买卖的事实。2003年8月上诉人将其自有房产出售，想换购大一些的房屋，该事实有《房地产买卖契约》为证。当时听说上诉人工作单位际华公司有盖第三批集资建房的打算，被上诉人一家无能力购买，上诉人的父母认为放弃了可惜，所以动员上诉人购买集资房。其时上诉人母亲与被上诉人均有资格购买，说好谁排到谁谁就让上诉人买；该节事实有2016年10月5日下午录音记录为证。上诉人考虑该房屋靠近父母，方便照应，故同意购买，双方经协商达成口头买卖协议。2、双方之间已就购买涉案房屋支付购房款。2006年2月，际华公司出台第三批集资建房名单，被上诉人获得购买资格，上诉人母亲未获得购买资格，故按照之前口头协议，双方进一步确定，上诉人借被上诉人名义购买位于本市校门口1号的第三批集资建房，原虎路北路84号7－4房屋回购款同时由上诉人付给被上诉人，待拿到房产证后，再过户至上诉人或上诉人指定的人名下。2006年2月27日、2010年9月1日上诉人两次代被上诉人向际华公司支付了购房款，共计137750元，同时上诉人支付被上诉人房屋回购款37474元，总共支付房款金额175224元。以上事实已由一审法院查明。3、2010年9月1日，在上诉人支付所有款项之后，被上诉人将房屋交付，上诉人进行装修并于2011年1月2日入住。原审法院认定际华公司将案涉房屋交付被上诉人后，被上诉人交由上诉人及其父母共同居住，与事实不符。上诉人系考虑父母年龄较大、方便照顾老人的情况下，才接父母过来居住，不存在交由上诉人及其父母共同居住的事实。上诉人父母本不愿意搬来与上诉人同住，后来考虑到被上诉人一家条件不好，想把位于校门口1号29幢东单元309室上诉人母亲名下的房产出租，租金给被上诉人以便被上诉人之子结婚使用，才同意搬来与上诉人同住。该段事实也有录音材料为证。4、上诉人并未为被上诉人垫付购房款。一审中上诉人提交的录音材料已可以证明被上诉人承认上诉人借名买房并支付全部款项，双方对此并无争议，只是在协商过户时对上诉人母亲名下29幢房屋过户费用承担、老人居住问题、车库问题等存在争议。上诉人已将虎距北路84号7-4室房屋回购款交给被上诉人，补偿了被上诉人的损失，不存在垫付购房款。二、一审判决适用法律错误。本案双方当事人在协议履行过程中就合同过户等问题发生矛盾，并不适用要约失效的法律规定。本案分为协商及达成协议阶段、履行主要义务阶段、装修房屋并居住使用阶段、发生争议阶段，可见双方只是在2016年10月6日下午才发生争议，此前对于协议的履行并未提出任何异议，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条第四项、第三十条与本案案情不相适应，适用法律错误。三、一审判决程序错误，造成案件处理不当。证人潘某,4与本案具有利害关系，且其陈述案涉房屋由家庭成员五人共同商量、被上诉人虎距北路房屋与薛桂如名下房屋互换，与事实不符。上诉人虎距北路房屋应该交回厂里，上诉人已经支付了该房屋的回购款给被上诉人，补偿了被上诉人的损失，就相当于上诉人已经购买该房屋，被上诉人无权再与薛桂如名下房屋互换。且证人作证未在举证期限届满前提出，也未签署保证书。上诉人提交补充证据后，原审法院未组织再次开庭对补充证据进行质证，违反法定程序。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法予以改判。张祝岗辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。理由：1、上诉人借名买房一说不能成立。被上诉人认可上诉人支付了涉案房屋的购房款，但涉案房屋具有福利性质，因而该房屋总价远低于市场价格，上诉人对于被上诉人实际积累的工龄福利部分并未支付任何费用。客观来说，2006年以175224元根本不可能在校门口附近买到86.16平方米的房屋；原房回购款37474元也是涉案房屋购房款组成部分之一，实际上是由于被上诉人若干年前花费37474元购买原房产权，而购买涉案房屋需退还虎距北路84号7－4室房屋，所以用该笔费用抵充了部分购房款，相当于单位退还给被上诉人，与上诉人并无任何关系。2、被上诉人未与上诉人进行过任何形式的房屋买卖，不存在上诉人主张的房屋买卖事实。房屋买卖需要书面合同，且对标的、价款等重要事项有明确约定，且交付也不仅仅是交付钥匙，而是需要办理产权过户登记。从事实而言，2006年时，考虑到老人居住房屋是五六十年代建造，冬季、夏季均存在漏雨现象，且上诉人当时租房居住且离异有孩，为了改善老人的居住环境及便于互相照顾，2006年上诉人、被上诉人夫妻及上诉人父母共同口头协商，约定：被上诉人购买涉案房屋，由上诉人垫付购房款、负责装修；涉案房屋由上诉人及父母共同居住，上诉人须尽到照顾老人的义务，满足过户条件时由被上诉人过户到上诉人及父母三人名下；上诉人父母（即被上诉人岳父母）将其名下的校门口1号29幢东单元309室房屋过户到被上诉人名下。如仅涉及到本案双方当事人，也不会在2016年10月6日由两位老人参与商议。如按照上诉人主张，则相当于被上诉人无偿将自己的一套福利房及几十年工龄福利送给上诉人，这显然不合常理，且有悖事实。因此，案件实际情况是包含两套房屋过户和若干附加条件的房屋转让，而非上诉人主张的、双方之间的买卖协议。两位老人是双方长辈，对事实最为清楚，其于一审中出庭作证，所述均为事实。现上诉人和两位老人也产生纠纷，发生语言、肢体冲突等。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。潘庆陵向一审法院提出诉讼请求：确认潘庆陵、张祝岗之间就南京市鼓楼区校门口1号61幢4单元301室房屋（以下简称涉案房屋）存在买卖合同关系，并确认该合同合法有效。一审法院认定事实：张祝岗系潘庆陵的姐夫。2005年3月张祝岗根据房改政策购买了南京市虎踞北路84号7-4室房屋（建筑面积42.82平方米，以下简称虎踞北路房屋）的房改产权。2010年9月1日张祝岗（甲方、换购职工）和南京际华三五〇三服装有限公司（乙方、购房单位，以下简称际华公司）签订了一份《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》（以下《换购协议》），约定甲方于2003年11月22日按市政府规定购买虎踞北路房屋的公有住房，已于2005年3月取得了房屋所有权证；甲方因住房调整原因，愿将上述房屋换（退）给乙方，双方经平等协商，同意将上述房屋以市政府规定房改成本价和各种折扣政策进行买卖，乙方应付房价款计21774元，甲方定于2010年12月9日将上述房屋移交给乙方等等。2010年9月1日张祝岗（乙方、买方）和际华公司（甲方、卖方）另签订了一份《南京市公有住房买卖契约》（以下简称《公房买卖契约》），约定甲方将南京市鼓楼区校门口1号19幢4单元301室房屋（建筑面积为86.16平方米，即涉案房屋）公有住房出售给乙方，根据宁改办（2005）24号批复，房价款共计172320元；2010年9月1日甲方将上述房地产正式交付乙方；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。2010年9月1日张祝岗（乙方）和际华公司（甲方）还签订了一份《补充协议》，约定乙方自拿到经济适用房（集资建房）钥匙之日起，装潢时限为2010年9月3日至2011年1月10日，时限届满后，乙方应将原住房腾空移交甲方，若乙方未按约定移交原住房，甲方有权采取如下措施：1.乙方未按照上述约定移交原住房，应当承担逾期交房违约责任……。2.乙方所取得的经济适用房（集资建房）两证不予办理……；本补充协议及附件为双方签订的《公房买卖契约》、《换购协议》不可分割组成部分，具有同等法律效力等等。2006年2月27日潘庆陵代张祝岗向际华公司支付了涉案房屋的购房款10万元，后于2010年9月1日又代张祝岗支付了37750元，共计137750元，际华公司对此出具了两份收据。在37750元的收据中，际华公司注明如下内容：“房款应交72320元，应收904.37元，应退21774元；公积金13700元；实交37750.37元”。在2010年9月1日的一份《三期集资建房交款清算单》（以下简称《清算单》）中，有关交费内容与前述37750元的收据内容基本相符，在该《清算单》下方，还书写如下内容：“潘庆陵应付张祝岗原房款21774元、煤气灶2000元、公积金13700元，合计37474元，已付。”潘庆陵称该手写内容是潘庆陵的父亲书写，款项已经付清。对于该37474元款项，张祝岗认可潘庆陵已经实际支付。潘庆陵的母亲亦即张祝岗的岳母薛桂如，于2005年按照房改政策购买了南京市校门口1号29幢东单元3-9室房屋（建筑面积46.62平方米，以下简称薛桂如房屋）的房改产权。际华公司将涉案房屋交付张祝岗后，张祝岗交由潘庆陵及潘庆陵父母共同居住，期间潘庆陵出资进行了装潢，潘庆陵父母支付了有关水、电、气、物业等费用。张祝岗则实际居住在薛桂如房屋内。涉案房屋由于存在抵押等问题，导致现在未能办理过户至张祝岗名下，张祝岗目前也未将虎踞北路房屋交还际华公司，并实际将该虎踞北路房屋用于出租。由于对是否存在涉案房屋买卖协议及归属发生争议，潘庆陵遂向一审法院起诉，要求判如所请。一审审理过程中，张祝岗称当时同意房屋产权登记在岳父母及潘庆陵名下，且张祝岗同意放弃继承岳父母该房屋遗产的承诺，但潘庆陵对此不同意，故双方未能协商一致，并申请岳父母出庭作证。潘庆陵的父亲潘某,4、母亲薛桂如出庭作证时陈述，潘庆陵是小女儿，张祝岗是大女婿，买涉案房屋是家庭成员五人共同商量的，大女婿排队后可以购买涉案房屋，便用大女婿的名字购买房屋，用大女儿、大女婿的虎踞北路房屋与证人夫妻的薛桂如房屋互换，在取得涉案房屋后，产权应登记在证人夫妻及小女儿即潘庆陵共三人名下，大女儿、大女婿现在也同意在证人夫妻去世后房屋再归小女儿所有，如果涉案房屋只过户至潘庆陵一人名下，证人现在不同意，当时有矛盾所以没有签协议等等。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；潘庆陵方提供的《公房买卖契约》、《换购协议》、《补充协议》、《清算单》、住房通知单、收据、录音资料、照片等；张祝岗提供的《公房买卖契约》、《换购协议》、房屋所有权证等；证人证言；以及本案开庭笔录等予以证实。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案潘庆陵、张祝岗对双方之间是否存在涉案房屋买卖合同关系存在争议，潘庆陵作为主张双方之间存在该法律关系的当事人，对此负有举证证明责任。潘庆陵如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，依法承担不利的后果。合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称、标的、数量、价款等条款；根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；承诺是受要约人同意要约的意思表示；承诺生效时合同成立；承诺的内容应当与要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约，有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更；受要约人对要约的内容作出实质性变更的，要约失效。根据当事人提供的证据以及本案查明的事实，一审法院认为潘庆陵、张祝岗之间未形成涉案房屋的买卖合同法律关系，理由如下：1.潘庆陵、张祝岗之间未签订书面的房屋买卖合同，而对于潘庆陵主张的口头协议，张祝岗并不认可，故潘庆陵应对认定合同有效成立所必备的要约、承诺事实承担证明责任。2.涉案房屋和虎踞北路房屋均是张祝岗依据有关房改政策购买的福利性质的房屋，潘庆陵对此不享有相关权利，张祝岗提供的证人是潘庆陵的父母、张祝岗的岳父母，证人夫妇是薛桂如房屋的房改购房人，证人陈述的内容特别是涉案房屋将来应登记在潘庆陵和证人夫妇共计三人名下，符合老年人保护自己住房权利的现实状况，一审法院对此予以采信。3.潘庆陵主张其要约是单独购买张祝岗的涉案房屋，张祝岗对此承诺同意。但潘庆陵提供的录音资料等证据，并不能证明张祝岗对此没有任何异议，张祝岗在交涉过程中也提出合同履行等异议，张祝岗在一审庭审中对此不予认可，故一审法院对潘庆陵主张不予采信。4.张祝岗表示其同意潘庆陵购买房屋的条件是涉案房屋的产权应登记在潘庆陵的父母和潘庆陵三人名下，以保护老年人的合法权益，由于该内容是对于合同主体、履行内容等条款的实质性变更，故如果该主张属实，则应认定潘庆陵的要约失效。而张祝岗庭审中提供的证人证言等证据可以印证张祝岗提出的该抗辩事实，因此，一审法院认定张祝岗对潘庆陵的承诺提出了实质性变更，故潘庆陵的要约失效。5.综合上述分析，虽然潘庆陵代张祝岗实际支付了有关购房款，但双方对于合同主体、履行内容等不能达成一致协议，故不应认定双方的房屋买卖合同关系成立。由于潘庆陵、张祝岗之间系亲属关系，故一审法院希望双方实事求是，尽量协商，妥善解决购房款垫付等有关争议，以妥善保护双方以及其他权利人的合法权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十条第四项、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回潘庆陵的诉讼请求。一审案件受理费80元，由潘庆陵负担（潘庆陵已预交）。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。上诉人潘庆陵提交了2016年10月5日下午的录音、10月6日上午、下午的录音及录音材料一段，以证明被上诉人之所以同意上诉人借名购房，是因为当时其没有经济能力去购买房改房，而并非为了照顾父母、同情上诉人。上诉人购买被上诉人的房屋时并未和证人进行商议，故并不存在五人共同协商的情况；被上诉人对上诉人借名买房亦无异议,并非垫资。被上诉人父母搬来居住，是因为其想把29幢房屋对外出租，以给被上诉人儿子结婚补助；且上诉人父母与本案有利害关系。被上诉人认为上述录音系经过整理、剪辑所得，且录音时被上诉人不知情；当时被上诉人愿意将涉案房屋登记在父母和上诉人三人的名下，为此被上诉人夫妻可自愿放弃继承权，但房屋并非卖给上诉人。涉案房屋当时的出售价格比市场价低很多，完全是被上诉人享有的福利，如依上诉人所言，则被上诉人应享有的福利和财产就没有了。被上诉人张祝岗提交2016年10月6日协议文本一份，证明双方当时曾就该协议进行协商，但未达成一致意见。上诉人潘庆陵对该协议的真实性不持异议，但认为其并未签字，不具备法律效力，且不能反映协商的整体过程；上诉人多年来在生活中补贴被上诉人，也是出于补偿。结合双方当事人质证意见，对于双方当事人提供的证据，本院对其形式上的真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人上诉称其支付了涉案房屋的房改款项，并返还了上诉人原有虎踞北路房屋的原房换购款，故其与张祝岗之间就涉案房屋存在买卖合同关系。对此本院认为，双方之间并无书面协议对此明确约定，且涉案房屋和虎踞北路房屋均系被上诉人依据其单位房改政策购买的福利性质的住房，其房屋价款较市场价格为低，而上诉人并非该部分福利的享受对象。上诉人认为其支付了房改款项，即享有对涉案房屋的权利，依据不足。同时，根据本案中上诉人、被上诉人及其父母的实际房屋产权情况、居住情况及父母陈述，被上诉人支付房改款项，并与其父母共同居住涉案房屋，实质上应为家庭内部就房屋居住等权益进行协商安排之结果，亦符合老年人保护自己住房权利的现实状况。上诉人虽主张其与被上诉人形成房屋买卖合同关系，但双方就合同主体、价款、履行条件等均未形成一致，一审认定双方的房屋买卖合同关系不能成立，并无不当。双方之间系亲属关系，应就涉案房屋善加协商，解决购房款垫付等有关争议，以保护双方以及其他权利人的合法权益。综上，上诉人潘庆陵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人潘庆陵负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年五月二十三日书 记 员  郭旭冬