四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江油民初字第3823号
原告（反诉被告）：李小华，男，汉族，生于1972年4月8日，住江油市。
委托代理人：周游，四川鼎天律师事务所律师。
委托代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王友良，男，汉族，生于1973年5月25日，住绵阳市涪城区。
委托代理人：杨梅，四川太白律师事务所律师。
委托代理人：叶茂，四川太白律师事务所律师。
被告（反诉原告）：文利平，男，汉族，生于1972年7月1日，住江油市。
原告（反诉被告）李小华与被告（反诉原告）王友良、文利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日、5月3日公开开庭进行了审理。在2016年3月23日第一次开庭后，原告（反诉被告）李小华申请追加文利平作为被告；在2016年5月3日第二次开庭时，原告李晓华及其委托代理人周游、被告王友良委托代理人杨梅、叶茂、被告文利平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李小华诉称：自己与本诉被告王友良于2014年10月5日签订了《房屋租赁合同》，约定李小华将位于江油市涪江中路（原东大街）85.87.89号原虹桥大厦附楼二楼靠近虹桥步行街房屋出租给王友良使用，建筑面积约350平方米，租金为每年6.8万元，租期为3年；双方并对租金的支付时间、违约责任等做了明确的约定。同日，双方又签订了一份《补充协议》，约定李小华将上述房屋内的装修设施交由王友良使用，使用期限为3年，每年使用费为21万元，王友良每年向李小华支付物业维护费6.2万元。
上述《房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，李小华即按约定向王友良交付了租赁房屋及房屋内的装修设施等，对方也支付了第一年的租金及相关费用。根据合同约定，王友良应于2015年8月5日前向李小华付清第二年的租金及相关费用，但经多次催要后，王友良至今未付，其拒付租金的行为已经严重违反双方的约定，为维护自身合法权益，来院起诉请求：1.请求法院依法解除双方于2014年10月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；2.判令被告王友良在合同解除后一天内，按合同约定的条件将租赁房屋返还给原告；若逾期返还，则按每日5000元的标准向原告支付逾期交房的赔偿金；3.判令被告向原告支付从2015年10月5日至被告返还租赁房屋给原告期间的房屋租金按照每日931元的标准计算，并从2015年8月5日起按每日5%的标准向原告支付违约金直至付清时止；4判令被告立即返还擅自占用的86.4平方米房屋，并向原告支付2014年8月5日至返还占用房屋期间的使用费（按每年每平方米971元计算）；5诉讼费、保全费由被告承担。
被告（反诉原告）王友良在庭审中辩称：1.对李小华提出的解除合同请求无异议，但是解除原因是由于对方违约；2.每年的租金是32万元而非对方所说的34万元。本案不存在装饰装修设施使用费，约定该费用是李小华为了偷税，该笔租金过高不符常理；3.实际出租房的面积和范围应以实际交付的为准，不应该参照图纸。事实上本诉原告出租的范围包含了违法扩建的部分大概有800多平方米，按此计算下来单价和江油市行情差不多；4.自己无违约行为不承担违约责任，更不承担支付违约金的义务。双方约定的赔偿金过高，对方要求的一天内返还房屋不符合客观事实，应给予一个合理期限。
被告文利平在庭审中辩称：1我们承租的房屋是原告李小华的，以前在经营“冰河时代”火锅厅，我和王友良将该处租赁来合伙经营“万国美食汇”。当时自己代表“万国美食汇”缴纳了整体转让费4万元，包括厨房设施设备等；2.当时我们与“冰河时代”说好后就到本诉原告办公室，“冰河时代”经营者把钥匙给李小华，李小华就带我们现场看了房屋并将钥匙交给我们；在我们装修时，李小华多次到场地上来看进程并提出相应建议；2.由于该房屋是违章建筑，我们不能办理消防许可证，也就无法正常经营，多次去找李小华，他都不管。我们能整改的都去整改了，但是涉及到是违章建筑就没法了；当时租给我们的就是那样，出租的时候也没有告诉说该建筑违章。故我与合伙人王友良就没向李小华支付租金。
被告（反诉原告）王友良在反诉中诉称：2014年10月5日反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，约定将位于江油市涪江中路（原东大街）85.87.89号房屋出租给反诉原告经营餐厅使用，租期3年，从2014年10月5日起至2017年10月4日止（其中2014年10月6日至2014年10月20日免租15天），每年租金34万元（双方口头协商优惠2万元，实际租金32万元）。2014年10月20日房屋交付当日，反诉原告一次性支付反诉被告保证金及租金37万元。除此之外，2014年10月6日，反诉原告还向负责消防设施维护的另一承租人—江油市龙顺大酒店的负责人雷刚支付了消防主系统设施、设备的使用费、维修费、人工费、材料费3000元。反诉原告接受房屋后，花巨资重新对房屋进行了装饰装修，期间反诉被告还多次到装修现场查看，从未提出任何异议。
2015年1月1日，反诉原告的“万国美食汇”餐厅正式营业，生意火爆。但好景不长，2015年2月15日反诉原告收到江油市公安消防大队出具江公消竣查字【2015】第0001号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，告知反诉原告租赁房屋内装修工程消防备案检查不合格，责令反诉原告限期整改，否则停止使用。接到通知后，反诉原告积极整改各项问题，但因反诉被告将房屋出租给反诉原告之前隐瞒私自扩建厨房、2号楼梯的事实，即使多次整改，也无法通过消防验收，更无法办理消防证，造成反诉原告的餐厅根本无法正常营业，三天两头被责令关门整改。为此，反诉原告多次与对方交涉，要求履行消防整改义务，但对方总是置之不理。2015年12月9日，反诉原告再次通过特快专递的方式向反诉被告发出《要求履行消防整改义务通知》，但反诉被告收到通知后仍不闻不问。据此，反诉原告为维护自身权益，特提起反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系；2.判令反诉被告退还反诉原告保证金5万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因停业整改造成的损失532636.5元和房屋装饰装修损失390379.2元，共计923016元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）李小华在反诉中辩称：1.在双方签订的租赁合同及补充协议中都约定了租赁房屋的消防设施由反诉原告自行完善、维护、承担责任，这些都与我方无关；2.该租赁房屋消防是完好的、齐备的，造成“万国美食汇”消防不合格的原因是反诉原告占有租赁外的房屋，擅自扩大厨房及酒水超市，并没有按照消防大队审核通过的图纸施工所造成。根据消防法规定，经营单位应对经营范围内的场所消防负责，故消防责任应由反诉原告自行承担；3.反诉原告严重违反合同约定。合同约定保证金不予退还，并且反诉原告尚欠租金未付；4.反诉原告逐行的整改的损失与我方无关且该损失无事实和法律依据；其支付给雷刚的3000元费用与我方无关，反诉原告支付该笔费用恰能证明消防问题是自行承担的。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。
审理查明：2014年10月5日，李小华作为甲方，王友良作为乙方，签订了《房屋租赁合同》一份。该合同载明：甲方将位于江油市涪江中路（原东大街）85.87.89号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积约350平方米；租赁期限为3年，即2014年10月5日起至2017年10月4日止；在房屋租赁合同生效后甲方向乙方收取当年的房屋租金68000元，合同签字生效后每一年一次性付清租金。在每年租赁期满60天前即8月5日前向甲方支付租金，乙方延迟未付租金则按拖欠租金每天5%的违约金支付给甲方，同时甲方也可收回房屋并解除合同。该合同第四章第一条约定：在租赁期内，乙方负责支付房屋所产生的租赁税及个人所得税、土地和房屋使用税等一切费用，乙方自行向有关部门申请缴纳…第五章第一条：乙方因经营需进行重新改造装饰装修，乙方申请及装修图纸，必须经甲方同意签字并还经行政部门批准方可施工，装修费用由乙方自行承担；第四条乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同内所规定的应向甲方缴纳一切费用，逾期缴纳甲方按合同第二章二条、第七章二条追究乙方责任；第七条：乙方对该租赁物消防设施的自行完善必须按国家要求标准予以完善，经消防部门验收合格后方可使用…第十一条：合同期终止或经甲乙双方协商一致提前终止合同时，承租房屋内外的已装饰装修部分乙方不得进行拆除和损坏，如拆除和损坏，则乙方予以恢复或按原装饰装修费用向甲方赔偿；第六章：乙方在租赁期内向甲方缴纳房屋房屋保证金五万元，在合同期内乙方不得将该承租房屋转让给第三方…如乙方违反合同条款，乙方所缴纳的履约保证金作为违约金悉归甲方所有…保证金在2014年10月5日前付清。第七章：违约及赔偿责任：如甲方不履行合同义务，擅自提前解除合同，由甲方向乙方偿付30万元违约金，不再向乙方赔偿装饰、设备设施等其他一切损失；如乙方不履行合同义务，擅自提前解除合同，由乙方向甲方偿付30万元违约金，若乙方擅自单方面提前解除合同，则乙方必须向甲方支付租赁合同期余下租期租金，同时甲方有权追究其他一切损失；该合同双方均签字并捺印。在该合同的附录图纸部分，双方以红线勾画出了租赁范围并标注“红线内租赁范围内约350平方李小华2014.10.5王友良”。
同日，双方再次签订《补充协议》约定：甲方（李小华）
将房屋已装修的顶、地、灯柜、水电等装修设施，按现状交乙方使用，乙方每年支付甲方装修设施费21万元；乙方因经营需进行重新改造装饰装修，乙方需向甲方申请并提供装修图纸，经甲方同意并签字后，由乙方自行向行政部门申请批准后方可施工，装修费用由乙方自行承担。该协议双方均签字并捺印。
2014年10月10日，文利平作为乙方，与“冰河时代火锅”的负责人凌敏（委托代理人杨世州）签订了《转让协议》，协议约定转让价款为4万元，甲方将资产移交给乙方所有，乙方一次性付清转让价款。协议签订后，文利平一次性向对方支付了转让款4万元。在与李小华签订租赁合同后，王友良按约向李小华缴纳房屋保证金5万元，2014年10月10日李小华交付房屋，房屋交接清单上显示房屋内设施均完好。10月20日，王友良向李小华交付一年房租费（2014年10月25日起至2015年10月24日止）6.8万元、物业维护费25.2万元、保证金5万元，共计37万元。2014年12月6日，王友良向负责消防设施维护的雷刚（江油市龙顺大酒店负责人、李小华房屋的另一出租人）支付了消防主系统设施、设备的使用费、维修费、人工费、材料费3000元。
另查明，王友良租得该房屋后与文利平合伙经营“江油市中坝镇万国美食汇”餐厅，于2014年12月11日进行了建设工程消防设计备案登记，所依据的餐厅消防设计图纸的设计单位是北京森磊源建筑规划设计有限公司。装修后，该餐厅于2015年1月1日正式营业。2015年2月15日，江油市公安消防大队向“江油市中坝镇万国美食汇”餐厅出具《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》【江公消竣查字（2015）第0001号】，该通知书载明：“江油市中坝镇万国美食汇餐厅：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格。主要存在下列问题：1.该工程消防联动控制器不能切断火灾区域的非消防电源…；2.该工程消防应急广播不能正常联动…；3.该工程未按已经审核通过图纸施工（厨房擅自扩大建筑面积且未设置自动喷水灭火系统喷头；2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市）…；4.1号楼梯安全出口使用卷帘门不能向外开启…；5.该工程自动喷水灭火系统喷头附加有装饰性涂层…你单位应当组织对上述存在问题进行整改…”接到整改通知后，王友良数次整改消防设施，均无法通过消防验收，无法办理消防证。为此，王友良也多次与李小华联系无果；2015年12月7日，王友良再次通过特快专递的方式向李小华发出《要求履行消防整改义务通知》，并附上【江公消竣查字（2015）第0001号】通知书。后“万国美食汇”停止营业。
还查明，2006年11月30日，江油市公安局出具江公消验【2006】第61号《建筑工程竣工消防验收意见书》上载明“江油市虹桥实业有限公司申报的虹桥宾馆室内装饰装修工程，经竣工消防验收，在消防方面具备使用条件，同意交付使用”；2015年3月6日，江油市公安消防大队向江油市龙顺大酒店颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证【江公消安检字（2015）第0006号】；在中国共产党江油市委员会江委【2011】60号文件关于对江油虹桥商务酒店震损后安全性问题有关要求落实情况的报告中，消防部门对附楼的消防情况进行了检查，认为是符合消防要求的。同时查明虹桥宾馆该栋楼分为主楼、附楼两部分，主楼就是龙顺大酒店所在1-7楼，也即是具有消防安全检查合格证的部分；附楼就是“万国美食汇”所在的1-2楼。另外，在城市行政执法局的两份执法询问（调查）笔录中得知，附楼的一楼（砖混结构）修建时间是2004年，二楼（彩钢房）修建时间是2006年。江油市中坝镇人民政府及江油市城乡规划建设和住房保障局均证明2004年及2006年修建部分未办理建房审批手续及规划审批手续。
另外，本庭在现场勘验时发现王友良实际的承租面积超过双方在《租赁合同》附录图纸中约定的“红线范围内的350平方米”。
以上事实有当事人双方陈述、原、被告双方身份证复印件、工商登记信息、《房屋租赁合同》、补充协议、江公消验【2006】第61号意见书、江公消安检字2015第0006号、房屋交接清单、交接现场照片、租赁房屋四至界限图、建设工程消防设计备案登记表、“万国美食汇”餐厅消防设计施工图、江油市消防大队《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、江委【2011】60号文件、收据、转让协议、《要求履行消防整改义务通知》、营业收入明细账、固定资产总账及明细账、执法询问（调查）笔录两份、现场勘验记录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本诉原告（反诉被告）李小华与本诉被告（反诉原告）王友良签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，双方房屋租赁关系合法成立。由于该租赁房屋经过数次整改始终达不到消防检验合格标准，现目前已经无法实现王友良租赁该房屋的经营目的，故当事人双方要求解除租赁合同的主张，本院予以支持。
本诉原告李小华起诉中除了请求解除租赁合同、返还房屋并给付占用期间的租金外，还请求对方立即返还其擅自使用的86.4平方米房屋并支付相应使用费；反诉原告王友良在反诉中除了请求解除租赁合同关系、退还保证金外，还请求对方赔偿自己因停业整改所造成的损失及装修装饰损失费。故本案争论的焦点是案涉房屋消防检查不合格的责任应该由谁来承担。
王友良认为自己从李小华处租赁房屋经营“万国美食汇”，在消防办案检查不合格通知书中明确注明其中最重要的原因是“厨房擅自扩大建筑面积、2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市”，这个原因是在自己接手之前就形成的；同时由于李小华在2004年修建砖混平房、2006年修建彩钢板房时，均未办理任何建房审批手续及规划审批手续，故王友良认为案涉房屋为违章建筑，消防问题历史存在，无法通过整改来消除消防不合格的原因，房主李小华应承担责任并赔偿“万国美食汇”因消防问题而闭门整改所造成的损失；李小华则认为自己所有该栋楼于2015年3月已经取得江公消安检字【2015】第0006号消防安全检查合格证，江油市市委出具的文件中也明确附楼的消防也是合格的；同时在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定消防责任应当是由租赁者自行承担，造成消防验收不合格的原因是王友良在租赁合同签订后，擅自对房屋进行装修，擅自占用租赁物以外的房屋，且未按消防大队审核通过的图纸施工。
本案中，双方均认为“万国美食汇”在消防办案检查不合格最重要的原因是“厨房擅自扩大建筑面积、2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市”，但是本诉原告李小华并未提供证据证明是王友良在承租房屋后擅自扩大厨房面积及擅自设置酒水超市，王友良也并未提供证据证明该两处设置是在自己承租以前就已经存在，同时由于王友良承租的部分位于附楼，李小华又不能提供附楼部分的消防合格证明；结合李小华的附楼部分属于无规划许可证及报建审批手续、消防办案检查不合格存在的其它原因，由此本院认为关于附楼部分的消防不合格原因是多方面的，出租人及承租人对此均存在责任。
另外，关于王友良在反诉中请求李小华应赔偿其因停业整改所造成的损失，由于本院认为双方对消防本合格均存在责任，且王友良只是提供了一份自己指标核算的“营业收入明细账”，故无法真实证明自身的损失额度，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于装修费问题，合同明确约定了由王友良自行承担，对此本院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”、第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定,判决如下:
一、解除本诉原告李小华与本诉被告王友良签订的《房屋租赁合同》；
二、限本诉被告王友良、文利平于本判决生效之日起十日内向本诉原告李小华返还所租赁的房屋；
二、驳回本诉原告李小华其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）王友良的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6400元，由本诉原告李小华承担；本案反诉案件受理费13530元，由被告（反诉原告）王友良、文利平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 曹蓉
审 判 员 薛梅
人民陪审员 郑兵
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 吴林