广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第269号
原告：龙洪森，住广州市花都区。
委托代理人：龙文针，住�州市花都区。
被告：邓福铝，住广州市花都区。
被告：陈媚，住广东省蕉岭县。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王继康。
委托代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：高浩明，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告龙洪森诉被告邓福铝、陈媚，第三人广州农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理，诉讼中，依照原告的申请，本院依法追加广州农村商业银行股份有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，原告龙洪森及其委托代理人龙文针、被告陈媚及第三人广州农村商业银行股份有限公司的委托代理人陈冬梅到庭参加诉讼，被告邓福铝经本院�法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月8日原告与被告签订《买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市花都区新华街三东大道106号5栋C梯104房的房产，房屋总价款136万元。合同签订后原告依约向被告支付了2万元定金及62.7万元的部分购房款，但被告并未依约按期办理涂销抵押手续。后原告经法院告知该房产因另案起诉已被司法查封，无法办理物权转移相关手续，且被告已于2014年7月11日将该房产另售他人并办理网签手续。原告认为被告已属根本违法，并造成巨额损失，原告依法依约均有权解除合同，现特依法向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告邓福铝之间于2014年7月8日签订的《买卖合同》。2、被告邓福铝返还原告购房款58.9万元及其利息（利息以本金58.9万元为基数按人民银行同期�类贷款利率从2014年7月15日起计至还清之日止）。3、被告邓福铝返还定金2万元。4、被告赔偿原告违约金13.6万元，中介费2.7万元。5、被告陈媚对以上款项负连带清偿责任。6、本案诉讼费由两被告承担。
诉讼中，原告变更诉请为：1、两被告继续履行2014年7月8日签订的《买卖合同》。2、两被告协助原告办理花都区新华街三东大道106号5栋C梯104房交易过户手续。3、本案诉讼费由两被告承担。
被告陈媚辩称：我方并未做出使《买卖合同》无法履行的行为，且被告与原告亲属龙某甲已签订《委托合同》并公证，原告可根据《委托合同》的内容直接办理交易过户手续。事实与理由如下：1、我方对被告邓福铝造成的房产被司法查封事前并不知情，且房产被司法查封无法办理产权转移一事与我方完全无关。房屋买卖过程我方未做任何损害产权完整的事宜，并非我方因素导致合同无法继续履行。且房屋买卖过程中的定金和购房款均由被告邓福铝收取，我方并未从房屋买卖中得到任何收益。我方与被告邓福铝非夫妻关系，我方不应对被告邓福铝收取定金、购房款及产生的违约金承担任何责任。我方并未作出使《买卖合同》无法履行的违约行为。请求邓福铝立即解决房产查封一事，使《买卖合同》可继续履行。2、《委托合同》中约定受托人龙某甲可全权办理以下事务：办理提前清偿因房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续、领取还款资料、他项权证等手续及其它交易过户手续。原告可根据《委托合同》的内容直接办理涂销抵押、交易过户等手续。3、虽房产证上写我方对房产的共有情况是共有二分之一，但事实上房屋首期由被告邓福铝支付，且后续由被告邓福铝供房某居住（可查证首期及银行供房记录）。我方未对房屋支付款�且一日也未居住。（当时以结婚为前提购房并共同签字，后续不久感情破裂，在新房入住前分手）。4、对我方未收订金及购房款理由的说明：房产买卖时，我方并不知道被告邓福铝卖房的真实理由（欠赌债）。当时被告邓福铝称家中有亲人出了事故，急需在短时间筹到100万现金，需要我方在房屋买卖合同中签字。我方想到我方在购房时并未有款项支出，且被告邓福铝家中变故急需用钱，故同意配合签名。
被告邓福铝未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
第三人述称：对原告诉请没有异议，请求原、被告还清贷款及本息，另外，我方已经另案起诉本案的两被告。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街三东大道106号5栋C梯104房，权属人是两被告，两被告各占据二分之一的产权份额。涉案房屋于2010年7月29日设定抵押登记，第�人是抵押权人，至2015年9月21日，第三人称在2015年9月21日前涉案房屋尚欠的贷款余额本金是598766.4元，利息是29872.16元。
2014年7月8日，原告与被告邓福铝在中介的促成下签订一份《买卖合同》，约定就买卖位于广州市花都区新华街三东大道106号5栋C梯104房（以下简称该物业）的事宜达成协议，该物业建筑面积140.65平方米，总楼价为136万元，买卖双方同意该物业交付使用时间为2014年7月20日，双方同意采用涂销抵押一次性付款方式付款给卖方，签订本合同时支付20000元作为定金，于2014年7月30日前支付部分楼款（不含定金）共计580000元，卖方收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续。合同备注中约定：双方友好协商一致认为如下：1、于2014年7月30日前双方到花都区公证处办理全权委托公证给买方，当天签署网签合同并支付首期楼款60万（含定金）给卖方，2、2015年4月买方拿公证书向银行申请提前还款（贷款额以银行为准，买方答应帮卖方还清银行贷款）；3、于2014年7月起至2015年5月止卖方每月所供楼款由买方帮助支付；4、递件过户当天买方给齐尾款给卖方。楼价136万元为首期款加买方所供楼款加尾期楼款。合同并对违约责任等进行了约定。
2014年7月18日，两被告及案外人朱某乙、龙某乙作为委托人与案外人龙某甲作为受托人签订一份《委托合同》，约定两被告委托龙某甲为合法代理人，全权代表委托人办理提前清偿涉案房屋按揭贷款本息手续、代为办理领取房地产权证、向房管部门办理上述房屋的注销抵押登记手续等与涉案房屋买卖相关的事宜。上述《委托合同》经过广州市花都公证处的公证。
2014年7月8日，原告向被告邓福铝支付了涉案房屋的定金20000元，2014年7月12日，原告以银行转账方式�被告邓福铝支付了购房款300000元，2014年7月15日，原告以银行转账方式向被告邓福铝支付了购房款280000元。原告称被告邓福铝在2014年8月将涉案房屋交付给原告使用，交付使用后原告以转账形式向被告支付9000元，用于给被告偿还房贷。此后，双方约定在2015年5月办理过户手续，但被告并没有办理涂销抵押及办理过户手续，原告通过中介公司多次联系被告邓福铝配合办理，但一直无法联系，最终被告失去联系。在2014年8月25日有法院工作人员在涉案房屋贴公告原告才知道涉案房屋被查封，原告立即联系被告邓福铝，邓福铝表示对此不知情，原告请求被告邓福铝继续履行合同，被告不予以配合。之后，邓福铝下落不明，原告也没有继续履行合同，故原告剩余的房价款没有支付。涉案房屋目前由原告居住使用。
被告陈媚称：购房前我与邓福铝是以结婚为目的的情侣，购房后就分手了，涉案房屋与我没有关系，因税费问题，我方与邓福铝协商，在购房五年后将另外一半产权过户给被告邓福铝，对于涉案房屋出现的诉讼情况，我是不知情的。被告邓福铝在签订合同之前致电与我沟通询问是否配合签字将涉案房屋售出，我方同意但并没有在房屋买卖合同上签字。
庭审中，原告称其不愿意代被告偿还涉案房屋的抵押贷款，第三人称贷款没有还清之前，不同意办理产权转移。
2014年7月21日，涉案房屋被本院查封，庭审中，本院询问涉案房屋目前处于被查封状态原告是否变更诉讼请求，原告表示其不变更诉讼请求。
本院认为：原告与被告邓福铝于2014年7月8日签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同成立有效，双方当事人均应恪守合同约定。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。涉案房屋目前尚未涂销抵押，处于被查封状态，原告表示其不愿意代被告偿还抵押贷款，因此，涉案合同存在履行障碍，原告请求两被告继续履行合同及协助办理涉案房屋的过户手续，依据不足，本院不予支持。
被告邓福铝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华�民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告龙洪森的全部诉讼请求。
案件受理费18508元，由原告龙洪森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 白一帆
代理审判员 王 璇
人民陪审员 李玢姝
二〇一五年十月十八日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅