上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6666号
上诉人（原审被告）苏新峰，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）宋诚，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陈艳萍（系宋诚之母），XX年XX月XX日生，汉族。上诉人苏新峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年9月4日，宋诚（甲方）、苏新峰（乙方）与中介方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给乙方使用，建筑面积89平方米，租赁期为3年，自2014年10月1日至2017年10月1日止，租金每月人民币（以下币种同）1,700元，第一期租金5,100元应于实际交房当日付清，以后房租每3个月为一期，提前7天预付清，乙方在支付第一期租金时应另外支付甲方租房保证金1,700元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后将保证金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。合同第六条约定，乙方不得随意更改物业的结构和用途，应保持物业整洁，设施完好，如有损坏应及时修缮。合同第七条约定，甲、乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方未征得对方谅解，则视为违约，双方约定违约金为1,700元，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付相应赔偿金。备注条款显示租赁房屋为毛坯状态。租赁合同签订后，苏新峰在宋诚同意下对涉案房屋进行了装修，宋诚向苏新峰表示过，苏新峰所做的装修宋诚是不要的。2015年3月，苏新峰（甲方）与案外人黄某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定苏新峰将涉案房屋出租给案外人黄某，租赁期自2015年3月4日至2016年3月3日，每月租金为3,100元。2016年1月5日，宋诚的委托代理人陈艳萍报警称，涉案房屋内有不明人员居住。2016年3月，宋诚电联黄某之妻，确认了转租的时间、价格等。2016年2月，宋诚诉至原审法院，请求判令：1、2014年9月4日签署的《租赁合同》于2016年1月10日解除，苏新峰恢复涉案房屋原状并立即返还房屋；2、苏新峰向宋诚支付违约金1,700元；3、苏新峰向宋诚支付自2016年1月11日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（其中从2016年1月11日至判决生效日止的使用费标准按照租金标准计算，判决生效之后按照市场价每月3,000元计算）。苏新峰不同意宋诚的诉讼请求，并辩称：其承租涉案房屋后进行了装修，现租赁期限尚未届满；其曾就转租事宜跟宋诚通电话，宋诚说很忙，等一下回电，但实际并未回电，之后其就与黄某签订了转租合同；2016年2月底转租合同就已解除，现涉案房屋由其实际居住。原审审理中，双方均确认苏新峰支付房租至2016年3月31日止，且苏新峰支付了1,700元押金。宋诚表示希望押金作为诉请中的违约金予以没收。原审另查明，上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋登记于宋诚名下。原审认为，宋诚与苏新峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效,双方应当按照约定履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，苏新峰未经宋诚同意擅自将涉案房屋进行转租，宋诚依法有权解除租赁合同。至于合同解除的时间，应以诉状副本送达苏新峰之日即2016年2月24日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，苏新峰理应向宋诚返还涉案房屋，故宋诚要求苏新峰返还房屋的诉请，应予支持。同时，苏新峰应按合同约定的租金标准支付向宋诚支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。现双方确认租金已经支付至2016年3月31日，故苏新峰仍应按合同约定的租金标准向宋诚支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。至于宋诚提出的应按市场价每月3,000元的标准支付使用费的意见，缺乏合同和法律依据，不予支持。鉴于本案中，合同解除的过错在于苏新峰擅自转租，故苏新峰应按约支付宋诚相应的违约金。故对于宋诚关于违约金的主张，应予支持。至于押金1,700元，按约应在交割房屋与附属物品、交清所有应付费用后无息返还。现宋诚欲将押金冲抵违约金，于法不悖，予以支持。至于宋诚关于将涉案房屋恢复原状的主张，因宋诚同意苏新峰将房屋进行装饰装修，且租赁合同对于房屋返还时的状态并未明确约定，故宋诚要求恢复房屋原状的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款的规定，于2016年5月16日作出判决：一、宋诚与苏新峰签订的《租赁合同》于2016年2月24日解除；二、苏新峰于判决生效之日起十日内返还宋诚上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋；三、苏新峰赔偿宋诚违约金1,700元（需与苏新峰已付押金1,700元冲抵）；四、苏新峰支付宋诚自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月1,700元的标准计算）；五、驳回宋诚的其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由苏新峰负担。原审法院判决后，上诉人苏新峰不服，上诉于本院称：被上诉人同意上诉人承租房屋后进行装修，现租赁期限尚未届满，被上诉人不应解除合同。关于转租的问题，上诉人在转租前曾给被上诉人打电话，但被上诉人推说很忙并承诺过会儿打回来，但被上诉人之后也未打回电话。上诉人虽然曾将房屋转租给案外人，但目前上诉人已将房屋收回自住，故上诉人要求继续履行合同。如果被上诉人坚持解除合同的，被上诉人理应赔偿上诉人的装修损失3.2万元。综上，要求撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失3.2万元后再解除合同。被上诉人宋诚辩称：上诉人未经被上诉人同意擅自转租，故被上诉人有权依法行使合同解除权。原审法院判决正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人苏新峰与被上诉人宋诚就上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋所签订的租赁合同合法有效，双方均应严格恪守。上诉人苏新峰作为承租人未经出租人同意，擅自将租赁房屋进行转租，而被上诉人宋诚作为出租人依据我国《合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，起诉要求解除上述租赁合同，于法有据。上诉人苏新峰虽主张其在转租前曾电话联系被上诉人宋诚，但从其表述内容显示，双方并未谈及转租事宜更未就此进行协商，故上诉人苏新峰以此为由要求继续履行租赁合同，其理由不成立，本院不予采纳。至于租赁房屋目前是否已由上诉人苏新峰收回自用，则与被上诉人宋诚基于上诉人苏新峰擅自转租的违约事实行使合同解除权无关，上诉人苏新峰据此要求继续履行合同，亦于法无据。关于装修损失的补偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）┄┄；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；┄┄。涉案租赁合同系因上诉人苏新峰擅自转租导致合同解除，故上诉人苏新峰作为过错方在被上诉人宋诚不愿意利用其装饰装修的情况下，无权主张剩余租赁期内装饰装修残值的损失。因此，上诉人苏新峰要求被上诉人宋诚赔偿装修损失3.2万元，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人苏新峰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年七月十九日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……