江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终307号
上诉人(原审被告)：徐平，女、。
委托诉讼代理人：孙杰，江苏清正苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:孙雨微,女,1986年11月26日生,汉族,江苏中煤长江生物科技有限公司职工，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。
上诉人徐平因与被上诉人孙雨微房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐平及其委托诉讼代理人孙杰，被上诉人孙雨微的委托诉讼代理人魏贤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐平上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或者改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.关于被上诉人和上诉人谁违约的问题，上诉人认为是被上诉人没有及时履行买卖合同的先履行义务，导致上诉人认为在合同约定的截止日期之后，被上诉人已经没有再继续购房的意愿；2.上诉人将房屋设立担保，不是造成被上诉人合同目的无法实现的原因，上诉人已经在积极地为卖方履行义务，包括缴纳物业费，开具物业科的缴费证明，故上诉人不应当承担返还定金、违约金的责任；3.上诉人认为一审判决适用法律错误，应当根据合同法六十七条的规定，认定是被上诉人没有先履行付款义务，从而上诉人有权拒绝协助过户的要求。
孙雨微辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，请予以驳回。双方在房产中介先签订了一个格式合同，买房人按照合同约定交给了卖房人约定的定金，按照约定时间去房管局办理网签备案合同（存量房买卖合同），合同签订后买房人向房管局指定的监管账户打入首付款。买房人带着存量房买卖合同及首付款的付款凭证去相应的银行办理贷款，由银行对房屋购房贷款进行审批。银行批准房贷后会将相应款项打入账户，房管局接到房款到账通知，给予买房人办理房产证另通知卖房人领取购房款，卖房人领取房产证。现因卖房人房屋被查封，无法办理网签备案手续。徐平在录音中认可了房子被查封了，无法办理过户，在签订合同时隐瞒了房屋被查封的事实。违约方是徐平。综上，徐平应按照合同约定返还定金，支付违约金及产生的律师费、保全费等费用。
孙雨微向一审法院起诉请求：一、依法判令解除双方签订的房地产买卖合同，徐平立即退还孙雨微定金20000元，并承担违约损失200000元（按每日总房款千分之三计算至还本付息之日止）；二、依法判令徐平承担孙雨微律师费10000元，并承担本案诉讼费用。一审庭审中，孙雨微将第一项诉讼请求中“承担违约损失200000元（按每日总房款千分之三计算至还本付息之日止）”变更为承担违约损失300000元（以房屋目前的价格与签订合同时之间的差价作为违约损失，目前房屋价格1100000元，签订合同房屋价格800000元）。
一审法院认定事实：2017年1月15日，徐平（甲方）、孙雨微（乙方）、案外人泉山区宝康房产中介服务部（丙方）签订《房地产买卖合同》，合同内容：乙方以800000元（含燃气初装费、暖气初装费、维修基金等上房费）的价格购买徐平位于徐州市泉山区的房屋（建筑面积118.95㎡），买卖双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款）；双方约定2017年2月20日前到产权部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）；甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋；居间服务费12000元由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金20000元，买卖双方同意由甲方保管，买卖双方同意该定金抵购房款，甲方将房证原件押给居间方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金50000元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失；违约方另行支付居间方第九条所约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算；甲方承诺此房无任何债务债权问题，能正常办理过户手续且为老证，甲方承诺此房屋内无户口；乙方承诺购买此房商业贷款二套房且银行信誉良好无不良记录。
签订《房地产买卖合同》当日，徐平收到孙雨微购房定金20000元，出具收条一张。2017年1月17日，孙雨微交纳中介费10000元，泉山区宝康房产中介服务部出具了收款收据。2017年2月21日，徐州市泉山区房产服务中心物业管理科出具业主已缴纳物业费证明单，内容为：“原居住在开元四季新城小区F08幢2-701室的业主徐平已缴纳居住期间物业费4000元，已经我单位审查。”
另查明，在徐州市中级人民法院（2015）徐民初字第41号权靖涵民间借贷纠纷一案中，权靖涵向徐州市中级人民法院提出财产保全申请，徐平以其所有的位于徐州市泉山区的房产为权靖涵提供财产担保，2015年2月16日，徐州市中级人民法院作出（2015）徐民初字第41号民事裁定书，裁定查封徐平所有的位于徐州市泉山区的房产。
2017年3月5日，孙雨微、徐平及中介方工作人员在泉山区宝康房产中介服务部谈话，孙雨微询问签合同前涉案房屋被法院查封吗？徐平称房屋那时候被查封了，没有告知，现在没法解封，孙雨微询问影响过户吗？徐平回答“对”。孙雨微询问房屋何时能解封？徐平回答等案件结束。中介人员称：如当时知道房屋被查封也不会把房屋介绍出售。徐平愿意向孙雨微退还定金20000元，孙雨微主张50000元的违约损失，徐平不同意支付，双方协商未果。
2017年3月17日，孙雨微与江苏圆点律师事务所签订《委托代理合同》，内容：孙雨微因与徐平房屋买卖合同纠纷一案，委托江苏圆点律师事务所刘金伟律师代理本案，在签订本合同时一次性支付代理费10000元。同日，江苏圆点律师事务所出具发票一张，证明孙雨微交纳代理费壹万元整。
2017年4月19日，孙雨微以诉称理由诉至一审法院，庭审中徐平同意解除合同，但不同意赔偿违约损失。
一审法院认为，孙雨微与徐平签订的《房地产买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。依法成立的合同，当事人协商一致或者一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行合同的，当事人可以解除合同。本案徐平的房屋在与孙雨微签订房地产买卖合同前已被法院查封，至本案开庭尚未解除查封，因涉案房产无法办理过户手续，孙雨微签订房屋买卖合同的目的已无法实现，孙雨微要求解除涉案《房地产买卖合同》，徐平也同意解除合同，依法予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于孙雨微已支付的20000元购房定金，徐平应当退还孙雨微。徐平在与孙雨微签订房地产买卖合同前未告知涉案房屋已被法院查封的情况，后又未将涉案房屋解封，致涉案房屋无法办理过户手续，徐平的行为已构成违约，依法应承担违约责任。孙雨微诉请徐平给付律师费10000元，有合同依据，且不违反法律规定，依法予以支持。孙雨微主张以房屋目前的价格与当时签订合同时之间的差价作为违约损失，要求徐平承担违约损失300000元，因孙雨微未向徐平交付全部购房款，故孙雨微要求徐平按照房屋差价承担违约损失300000元，不予支持。关于违约金，双方签订的房地产买卖合同约定“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金伍万元”，现因徐平违约，应由徐平支付孙雨微违约金50000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除孙雨微、徐平与泉山区宝康房产中介服务部2017年1月15日签订的《房地产买卖合同》；二、本判决生效后十日内，徐平退还孙雨微购房定金20000元;三、本判决生效后十日内，徐平支付孙雨微违约金50000元、律师费10000元；四、驳回孙雨微的其他诉讼请求。案件受理费11800元、保全费2020元，由徐平负担（孙雨微已预交，徐平随案款一并给付孙雨微）。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为涉案合同不能履行应归责于哪一方。根据双方2017年1月15日签订的《房地产买卖合同》备注：“①甲方承诺此房无任何债务债权问题能正常办理过户手续且为老证。”。本院（2015）徐民初字第41号民事裁定书载明上诉人徐平以涉案房屋为案外人权靖涵提供财产担保，上诉人主张将涉案房屋设立担保不是造成被上诉人合同目的无法实现的原因，上诉人已经积极履行合同义务，但徐平并未提供证据证明其在签订涉案合同时充分告知孙雨微涉案房屋存在查封不能过户的事实，2017年3月17日孙雨微与徐平在泉山区保康房产中介服务部的谈话录音，徐平明确“现在不是让法院封了吗。解不出来，怎么也解不出来。”且涉案房屋至今未能解除查封，不能办理过户手续致使合同的目的不能实现。上诉人徐平虽主张不能解除查封是因为被上诉人孙雨微未支付首付款，2017年2月20日前孙雨微应将首付款向其支付，双方签订的《房地产买卖合同》中并不存在孙雨微向其支付首付款以协助其解除查封的约定。上诉人又主张其在2017年3月17日的录音中所讲的都是随意说的，对此，本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，具备相应的缔约能力，对其自愿签订的依法成立的合同应当按照合同约定履行义务，同时，应坚持诚实信用的原则如实、及时的向被上诉人告知涉案房屋的真实情况。因此上诉人徐平的行为违约，应承担相应的违约责任。结合双方签订《房地产买卖合同》的约定，一审法院认定解除双方合同，上诉人徐平返还定金、支付被上诉人孙雨微违约金并承担相应的律师费用等并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人徐平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11800元，由徐平负担3140元，孙雨微负担8660元；保全费2020元，由徐平负担525元，孙雨微负担8660元；二审案件受理费1800元，由上诉人孙雨微负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 孟 娟
审 判 员 李 琳
二〇一八年五月十七日
法官助理 杨淑娴
书 记 员 张恒一