上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14373号
上诉人（原审原告、反诉被告）：于青，女，1986年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：吕琦，男，1986年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾燕萍，女，1984年3月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周洪兰，女，1962年6月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。
上诉人于青、吕琦因与被上诉人顾燕萍、周洪兰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初57971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于青、吕琦及其共同委托诉讼代理人梁蔚飞，被上诉人顾燕萍、周洪兰之共同委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人于青、吕琦上诉请求：撤销原判第三项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付违约金人民币（下同）20万元。事实和理由：双方无法继续履行《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的原因在于被上诉人，上诉人无任何违约行为，不应承担违约责任。一、上诉人在签订合同时并不知晓上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港社区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）上存在被上诉人与他人的交易备案信息。甚至在被上诉人撤销备案之后，其也未告知上诉人。二、因系争房屋上设定的交易备案信息未撤销，导致双方签订的《买卖合同》不被房产交易中心认可，无法进行过户，也无法办理银行贷款，该合同属于无效合同。由于银行贷款系中介公司安排介绍，故上诉人不知道贷款未通过的具体原因。直至与第二家银行商谈贷款事宜时才知晓无法贷款的原因。之后，上诉人立即与被上诉人进行协商，希望双方能重新签订合法有效的买卖合同，继续进行交易。但最终因过户时间等问题未能协商一致，导致无法签订合同，该责任不应归咎于上诉人一方。
被上诉人顾燕萍、周洪兰辩称，不同意于青、吕琦的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、合同约定第二期房款的付款时间为2017年7月15日，即使上诉人不能贷款或贷款数额不足，亦有义务现金补足，但其未按约付款，已构成违约。二、审理中，中介公司对双方履约过程的情况发表了客观的陈述，被上诉人没有任何过错或违约行为。备案信息被上诉人在24小时内进行了撤销，并不影响上诉人办理贷款。三、关于违约金数额，合同中约定违约金是总房价款的20%，即40万元，一审法院已作出调整，减少了50%，被上诉人予以尊重。
于青、吕琦向一审法院起诉请求：1、判令解除于青、吕琦与顾燕萍、周洪兰就系争房屋签订的《买卖合同》；2、判令顾燕萍、周洪兰返还于青、吕琦购房款100万元；3、判令顾燕萍、周洪兰支付于青、吕琦以100万元为本金，自2017年4月29日起至顾燕萍、周洪兰实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。顾燕萍、周洪兰提出反诉诉讼请求：1、确认于青、吕琦与顾燕萍、周洪兰于2017年4月28日签订的《买卖合同》于2017年8月1日解除；2、判令于青、吕琦支付顾燕萍、周洪兰违约金13,200元（计算方式：以95万元为基数，自2017年4月16日至2017年4月28日按日万分之五标准计算；以99万元为基数，自2017年7月16日至2017年8月1日按照日万分之五标准计算）；3、判令于青、吕琦支付顾燕萍、周洪兰赔偿金40万元（计算方式：总房价款200万元的20%）。审理中，对于约定的赔偿金双方确认系违约金。
一审法院认定事实：系争房屋系顾燕萍、周洪兰所有。2017年3月16日，吕琦（买受方，乙方）与顾燕萍、周洪兰（出卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同由吕琦的母亲代签字，约定系争房屋价款200万元，付款方式为：首付款100万元于签订示范文本合同当日支付，第二期房款99万元通过贷款支付，交房当日支付尾款1万元，乙方银行贷款审批通过7日内办理产权过户手续。双方同意于本合同签署后于2017年4月15日前至居间方签订示范文本《买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满为双方签订示范合同的日期。
2017年4月28日，于青、吕琦作为买受人（乙方）与顾燕萍、周洪兰作为卖售人（甲方）签订《买卖合同》，约定顾燕萍、周洪兰将系争房屋以200万元的价格转让给于青、吕琦，双方应于2017年6月10日之前办理房屋�户手续。对于违约金，《买卖合同》第九条第（三）项约定：乙方未按合同付款协议约定期限付款，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款日止，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿责任为总价款的20%。第十条第（三）项约定，甲方未按约定的期限交付房地产（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按已收房款日万分之五计算。逾期超过7日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已付的房价款，并支付违约金和赔偿金。对于付款方式，附件三约定：2017年3月16日，乙方支付定金5万元；签订本合同当日，乙方支付95万元，与定金构成首期房款100万元；第二期房款99万元通过贷款方式直接支付甲方；交房当日支付尾款1万元。补充条款（一）第4条约定：甲方同意乙方向贷款银行申请99万元的贷款用于支付部分房价款。乙方应于签订本合同后三个工作日内提供贷款所需资料，在收到通知后三个工作日内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用；若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在产权过户前补足，否则乙方应承担违约责任。第8条约定：甲、乙双方协商，乙方的第二笔银行贷款应在2017年7月15日放给甲方账号上。在合同的最后注有特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同。
2017年3月16日于青、吕琦支付顾燕萍、周洪兰2万元；2017年3月17日支付顾燕萍、周洪兰3万元，2017年4月28日支付顾燕萍、周洪兰95万元。对于第一期付款，顾燕萍、周洪兰认为于青、吕琦已延期，根据《房屋买卖合同》约定，于青、吕琦最晚应于2017年4月15日支付，但于青、吕琦在2017年4月28日才支付，已经违约。
2017年7月3日，上海XX有限公司向顾燕萍发送《商品房预售合同》付款催告函，称要求顾燕萍、周洪兰于2017年7月7日前支付房款56万元，否则承担违约金2,952元。2017年7月23日，顾燕萍、周洪兰向于青、吕琦发送《催款通知书》。2017年8月1日，顾燕萍、周洪兰向于青、吕琦送达《解除房地产买卖合同的通知书》，要求解除双方签订的《买卖合同》。
对于系争房屋上原存在的备案信息是否影响本案买卖合同履行，于青、吕琦通过提供视频证据证明，该备案信息影响其贷款，使其贷款受阻，责任在于顾燕萍、周洪兰。顾燕萍、周洪兰则通过提供中介情况说明、证人证言以及微信记录等证明，顾燕萍、周洪兰得知存在该备案信息后即通知中介，中介于次日5月6日上午即撤销备案信息，不影响本案买卖合同履行。
一审法院认为：于青、吕琦与顾燕萍、周洪兰之间订立的《房屋买卖合同》以及《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。于青、吕琦提出《房屋买卖合同》非由吕琦所签对其没有约束力，一审法院认为，该合同即便非吕琦所签，但之后于青、吕琦用签订《买卖合同》的行为追认该合同效力，故对于青、吕琦的该意见，法院不予采信，当然，对于付款方式在《买卖合同》中重新作了约定，应以后约定为准。根据《买卖合同》约定，于青、吕琦应于2017年7月15日前通过贷款方式支付第二笔房款，若不足则在过户前补足。对此，于青、吕琦称系顾燕萍、周洪兰原存有的备案信息，影响银行放贷致其无法按约履行义务，但于青、吕琦所提供的证据未能充分证明，银行贷款未成的原因系顾燕萍、周洪兰所致，于青、吕琦也未按合同约定履行补足义务；签订《买卖合同》时双方均知晓存在原备案信息，顾燕萍、周洪兰也积极履行了撤销义务，故顾燕萍、周洪兰的陈述及提供的证据更具可信度。综合本案的事实和证据，法院认定于青、吕琦与顾燕萍、周洪兰未能继续履行《买卖合同》的过错在于于青、吕琦。现双方均同意解除《买卖合同》，但对何时解除存在争议，于青、吕琦认为应由法院判决解除，顾燕萍、周洪兰则要求确认已于2017年8月1日解除，一审法院认为，根据双方合同的约定以及上述分析，顾燕萍、周洪兰作为守约方，有权解除合同，故顾燕萍、周洪兰以于青、吕琦收到解除通知函之日为合同解除日，具有事实及合同依据，法院予以支持。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现于青、吕琦要求顾燕萍、周洪兰返还已收取的购房款，可予支持，但向顾燕萍、周洪兰主张占用已付房款的利息损失，于法无据，法院不予支持。由于于青、吕琦违约导致顾燕萍、周洪兰无法实现合同目的，其应承担相应的违约责任。本案交易双方在合同中约定违约金条款时对于因一方违约解除合同可能给对方造成的损失有所预期。对于顾燕萍、周洪兰主张的延期付款违�金，其中95万元按《买卖合同》约定的付款时间并未逾期，而顾燕萍、周洪兰主张的赔偿金实际为合同解约违约金。于青、吕琦认为顾燕萍、周洪兰主张的违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为，于青、吕琦的请求，符合法律规定，可予考虑。由于违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案顾燕萍、周洪兰的损失、于青、吕琦的违约时间、违约金额、双方履约的情况等因素。为体现对违约方的惩戒，保护守约方的合法利益，结合本案的实际情况，法院对顾燕萍、周洪兰主张的逾期付款违约金及解约违约金酌情调整为20万元。
一审法院据此判决：一、于青、吕琦与顾燕萍、周洪兰就上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港社区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年8月1日解除；二、顾燕萍、周洪兰于判决生效之�起十日内返还于青、吕琦购房款100万元；三、于青、吕琦于判决生效之日起十日内支付顾燕萍、周洪兰违约金20万元；四、驳回于青、吕琦的其余诉讼请求；五、驳回顾燕萍、周洪兰的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,917元，减半收取计6,958.50元，财产保全费5,000元，共计11,958.50元，由顾燕萍、周洪兰共同负担；反诉案件受理费3,749元，由于青、吕琦负担1,874.50元，顾燕萍、周洪兰负担1,874.50元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁�性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。上诉人上诉认为，其从不知晓系争房屋上存有备案信息，导致银行贷款审批无法通过的责任应归责于被上诉人。对此，本院认为，第一，《买卖合同》的尾部已以“特别提醒”的方式写明系争房屋上存有交易合同备案信息。上诉人作为有理性的成年人，在签约时应仔细阅读合同条款，履行谨慎注意义务，现其以未看清上述文字且被上诉人未事先告知之由要求免责，本院不予采信。第二，双方的《买卖合同》于2017年4月28日签订，数天之后原交易合同上的备案信息即被撤销，被上诉人在此过程中已积极履行了配合义务，不存在怠于履约的过错或恶意拖延之行为。第三，从上诉人提供的两段视频资料来看，其与房地产交易中心工作人员以及银行工作人员沟通时，陈述的内容未反映全案事实，就备案信息已被撤销等重要情况亦未�确告知，故相关人员根据上诉人的解释所作的回复尚不客观，无法作为本案的定案依据。鉴于备案信息早已撤销，现有证据无法充分证明银行贷款审批无法通过的原因系被上诉人所致，故上诉人的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。根据《买卖合同》约定，2017年7月15日前上诉人应通过贷款方式支付第二期房款，若银行未批准贷款申请或贷款不足，不足部分在产权过户前补足。因银行贷款最终未获批准，上诉人亦未按期支付相应房款，已构成违约，故被上诉人行使单方解除权符合合同约定，一审法院判决双方的《买卖合同》于2017年8月1日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被上诉人有权依据合同约定向上诉人主张违约责任。关于违约金的数额，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则�诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为20万元，并无不当，本院予以尊重。
综上所述，上诉人于青、吕琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人于青、吕琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年二月十一日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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