安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终1295号
上诉人（原审被告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东二层，统一社会信用代码91341302055766257C。
法定代表人：赵萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张泽国，安徽三联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄思远，男，1986年6月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：欧阳爱东(系黄思远舅父)，男，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）因与被上诉人黄思远商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初10625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
元一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定的逾期交房时间有误，违约金计算错误。双方签订的合同第十一条约定：出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。黄思远在元一公司出示证明文件不齐全的情况下仍然接受房屋，是以默示方式认可了出卖人对合同的履行，双方形成新的意思表示，即可以先交付再保证商品房满足验收合格条件。因此交房日期应认定为2016年12月18日而不是至今仍未交房。2、一审认定涉案房屋未交付，却仍然判决元一公司向黄思远支付逾期办证违约金错误，逾期办证违约金与逾期交房违约金相冲突，不应支持。
黄思远辩称，元一公司和黄思远签订的购房合同对商品房的交付有明确约定，国家相关部门也有明确规定。元一公司坚持在规划、公安消防、城建档案管理部门没有出具任何意见的情况下实际交房，其交付的房屋未经竣工验收合格。元一公司逾期交房的事实清楚、证据充分，其逾期交房导致黄思远至今不能入住，无法办理房产证，给其生活造成严重影响。一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
黄思远向一审法院起诉请求：1.元一公司支付黄思远自2016年1月1日起90日内的逾期交房违约金5728.50元；2.元一公司支付黄思远自2016年1月1日起90日后至2017年12月31日止的逾期交房违约金81853.90元，2017年12月31日后至实际交房期间的违约金另行计算；3.元一公司支付黄思远产权登记违约金636.50元；4.本案诉讼费由元一公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月7日，黄思远与元一公司签订商品房买卖合同。该合同约定：买受人（黄思远）购买出卖人（元一公司）开发的位于宿州市人民路以东洪河路以南元一?公园道一号13幢2单元1308号房；商品房用途为住宅，合同约定建筑面积133.52㎡；单价4767.02元/㎡，总金额636493元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。2014年5月21日，该合同经宿州市房地产管理局商品房预售备案。合同签订后，黄思远支付首付款196493元，余款440000元以按揭贷款方式支付。涉案房屋所属元一?公园道一号13#楼工程于2016年3月21日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收。但公安消防、规划、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见。2016年6月22日，元一公司向黄思远开具预收购房款636493元发票。2016年12月18日，黄思远领取涉案房门钥匙。2016年12月22日，黄思远填写装修施工申请表。一审法院认为，黄思远、元一公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，黄思远已按合同约定支付全部购房款，元一公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付黄思远并办理权属登记。涉案商品房买卖合同约定，元一公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件的商品房交付黄思远使用。但元一公司并未按本合同规定的期限将该商品房交付黄思远使用，元一公司的行为构成违约，应按约定支付黄思远逾期交房违约金。涉案商品房所在工程元一?公园道一号13#楼于2016年3月21日经过了勘察、设计、施工、监理竣工验收，环保部门也于2016年4月8日签章同意，但公安消防、规划、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见，因此，元一公司虽然于2016年12月18日和22日分别向黄思远交付了涉案商品房装修钥匙及正式钥匙和门禁卡，黄思远也已进行了实际装修，仍不能视为房屋已经验收合格，也即元一公司交付的商品房并不符合合同约定的交付条件，元一公司应继续按合同约定承担逾期交房的违约责任直至涉案商品房符合交付条件时止。黄思远诉讼请求元一公司支付自2016年1月1日起90日内的逾期交房违约金5728.50元，一审法院予以支持。自2016年1月1日起90日后即自2016年3月31日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金计算为636493元×0.0002×641天＝81598.40元。自2018年1月1日后的违约金应按合同约定继续计算至涉案商品房符合交付条件时止。由于元一公司逾期交房，相关专门管理部门也未出具认可性意见，导致黄思远对涉案房屋未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，元一公司应按合同约定支付逾期办证违约金。合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此，元一公司应向黄思远支付逾期办理权属登记的违约金为636493元×0.1%＝636.49元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、元一公司于判决生效之日起十日内支付黄思远自2016年1月1日起90日内的逾期交房违约金5728.50元；二、元一公司于判决生效之日起十日内支付黄思远自2016年3月31日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金81598.40元；三、元一公司自2018年1月1日后的逾期交房违约金按合同约定继续计算至涉案商品房符合交付条件时止；四、元一公司于判决生效之日起十日内支付黄思远逾期办证违约金636.49元。一审案件受理费2005元，减半收取1002.50元，由元一公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，黄思远和元一公司签订的合同约定，元一公司应当在2015年12月31日前将符合约定的商品房交付黄思远使用，交付条件为：1.该商品房经验收合格。依据相关法律规定，双方约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行工程质量竣工验收并出具验收合格的意见，还应当由规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性意见。本案中，涉案商品房所在的13#楼于2016年3月21日经过了勘察、设计、施工、监理竣工验收，环保部门于2016年4月8日签章同意，但公安消防、规划、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见，故案涉房屋不符合合同约定的交付条件。元一公司应在2015年12月31日之前将案涉房屋交付黄思远，但其直到2016年12月18日和2016年12月22日元一公司才向黄思远给付房屋钥匙和门禁卡，故元一公司已经构成违约，应承担逾期交房违约责任。该房屋于2016年12月22日转移占有，该日为实际交付时间，故元一公司应按照合同约定支付黄思远自2016年1月1日起至2016年12月22日止的逾期交房违约金。一审法院计算元一公司逾期交房90日内应承担的违约金正确；自2016年1月1日起90日后即自2016年3月31日起至2016年12月22日止的逾期交房违约金为33861.43元（636493元×0.0002×266天＝33861.43元）。黄思远于2016年12月22日已经实际接收房屋，并填写施工申请表，开始对房屋进行装修，其再要求元一公司支付2016年12月22日上房之后的逾期交房违约金无法律依据，本院不予支持。一审判决元一公司支付黄思远逾期交房违约金至案涉房屋符合交付条件之日不当，本院予以纠正。另，双方合同约定因出卖人原因导致买受人不能按期办理权属证书的，出卖人应按照已付房款0.1%支付违约金，案涉房屋没有验收合格，黄思远无法办理权属证书，且其已经按照合同约定支付购房款636493元，逾期办证违约金与逾期交房违约金性质不同，故元一公司应该按照合同约定支付逾期办证违约金636.49元，元一公司主张不应支付逾期办证违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，元一公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初10625号民事判决第一项、第四项；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初10625号民事判决第三项；
三、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初10625号民事判决第二项为宿州元一公园道房地产开发有限公司应自本判决生效之日起时十日内支付黄思远自2016年3月31日起至2016年12月22日止的逾期交房违约金33861.43元；
四、驳回黄思远的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2005元，由宿州元一公园道房地产开发有限公司负担917元，由黄思远负担1088元；二审案件受理费1019元，由宿州元一公园道房地产开发有限公司负担309元，由黄思远负担710元。
本判决为终审判决。
审判长 周 亚 丽
审判员 杨 俊 举
审判员 李 震
二〇一八年六月二十日
书记员 王珊珊（代）
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。