广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第56号
上诉人（原审原告）惠州市森隆房地产开发有限公司，住所地：惠阳区永湖镇老围下村。
法定代表人：黄辰其。
委托代理人：何丹，系广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）惠州大亚湾新航实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨朱屋39号。
法定代表人：朱伟文。
被上诉人（原审被告）朱伟文，男。
被上诉人（原审被告）邱智聪，男。
被上诉人（原审被告）阮月好，女。
被上诉人（原审被告）叶小妮，女。
上诉人惠州市森隆房地产开发有限公司因建设用地使用权转让纠纷一案，不服大亚湾经济开发区人民法院（2012）惠湾法民三初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：2011年3月1日，原告与被告新航公司签订《土地转让合同书》一份，由被告新航公司将位于惠州市大亚湾澳霞大道南侧居住地20000平方米转让给原告，转让价每平方米人民币2150元，转让总价为人民币4300万元。合同签订后，原告在2012年3月10日支付被告新航公司人民币100万元，3月15日支付被告新航公司人民币200万元，3月29日支付被告新航公司人民币100万元，6月7日支付被告新航公司人民币200万元，6月27日支付被告新航公司人民币300万元，以上合计已支付被告新航公司人民币900万元，然而被告新航公司收到原告上述款项后并不能按合同约定办理有关土地的转让事宜。2012年6月30日，双方经协商又签订置换土地的《协议书》，《协议书》中约定如在三个月内未完成土地置换手续，或新置换土地位置未获原告认可，即按退款方案执行，即将所收土地转让款900万元全部退回，并按人民银行同期同额贷款利率计息，被告朱伟文、被告邱智聪作为保证人承担连带责任，另关于被告新航公司所收款在被告新航公司不能履行土地转让合同需要退还时，被告阮月好、叶小妮共同出具了担保书，也愿意承担连带保证责任。现《协议书》约定期限已满，被告新航公司未能完成土地置换事宜。为维护原告的合法利益，因而起诉请求判令：1.被告新航公司返还原告购土地款人民币900万元，支付利息人民币900731元（后附利息表）合计9900731元；2.被告朱伟文、邱智聪、阮月好、叶小妮承担连带责任；3.诉讼费和律师费由五被告承担。
被告新航公司、朱伟文辩称：答辩人与被答辩人之间的确存在土地买卖的事实，答辩人也收取了900万元。此案目前正在协商中，如果这块地不能交付原告使用，答辩人也同意将购地款返还被答辩人。
被告邱智聪辩称：新航公司转让给原告的土地，曾经发生火灾事故，导致现在无法交付土地给原告。政府同意置换土地给答辩人，相关手续正在办理，被答辩人也是同意以置换的土地来交易。
被告阮月好、叶小妮未答辩及提供证据。
原审法院查明的事实
经审理查明，1993年2月，案外人大亚湾机关服务总公司将其公司拥有的位于大亚湾黄鱼涌三角岭的20000平方米土地（建设用地规划许可证编号为95编号0115）转让给案外人鹤山市（县）供销社工贸公司及和平县商通经济发展公司。后案外人广东华侨信托投资公司鹤山办事处清算组将涉案土地转让给案外人凌志宏。凌志宏在2011年3月20日与被告邱智聪签订协议书，约定邱智聪购买涉案土地并自行办理国土规划相关手续。在上述的交易过程中，涉案土地均未办理国有土地使用权证书。
另查明：2011年3月10日，原告森隆公司作为乙方与被告新航公司作为甲方签订一份《土地转让合同书》，主要约定：一、甲方将位于大亚湾澳霞大道南侧居住地转让给乙方，该地面积为20000平方米，规划许可证编号（0115），该地用途为居住用地兼容商业，容积为3.3-3.5（所需要费用由乙方负责），土地使用年限自办证之日起算（按政府要求住宅70年，商业40年）；二、甲方将该宗土地面积为20000平方米转让并挂牌至乙方名下，每平方价格为人民币2150元（该单价包括土地转让过程中所产生的一切税费）共计人民币4300万元，如土地面积发生变化，总金额则按成交价随之调整；三、合同签订5个工作日内，乙方向甲方支付600万元作为定金，甲方将该宗土地办到交易所挂牌5个工作日以内，由乙方交付交易所要求保证金额为人民币2000万元作为保证金，甲方将该宗土地摘牌到乙方公司名下，所发生费用由乙方代付，该费用在总额上扣除，甲方将该宗土地规划国土两证办理完毕后，所剩金额扣除人民币700万元后，在5个工作日内一次性付到甲方指定账户，余下人民币700万元按每月100万元支付，分6个月付600万元，剩余100万元作为处理清场及历史遗留问题；四、甲方在收到定金60-100个工作日内将上述土地《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权》过户到乙方乙方公司名下，并承担因土地转让所发生的相应税费等。2011年3月28日，被告邱智聪表示对上述《土地转让合同书》的予以认可，对此合同书中转让方的义务亦予以认可，并同意与被告新航公司共同承担转让方的义务及承担相应的一切责任。当天，原告法定代表人黄辰其与被告新航公司双方签订一份《补充协议》，约定森隆公司再付人民币100万元，新航公司同意森隆公司在国土部门就土地的使用权批复给大亚湾机关服务总司的文件下达之日再支付定金人民币200万元。上述合同及协议签订后，原告森隆公司分别于2011年3月10日支付100万元、3月15日支付200万元、3月29日支付100万元、6月17日支付200万元、6月27日支付300万元分五次向被告新航公司支付购地订金人民币900万元。2011年6月23日，被告阮月好、叶小妮出具担保书，表示同意为上述的《土地转让合同书》作担保，如被告新航公司不能履行合同内容，需要向森隆公司返还款项时，两被告共同连带承担返还全部款项、利息、违约金和应付违约金损失的责任，同时两被告以其共有的位于惠州大亚湾西区上杨朱屋村的粤房证第40XXXXX号和粤房共证字第05XXXXX号房产证的房屋及围墙内的土地和地上物为以上义务作为担保抵押，担保期限到土地转让给森隆公司挂牌完税后，即取消担保责任。
另查明：2012年3月26日，原告法定代表人黄辰其作为乙方与被告新航公司作为甲方再次签订一份《协议书》，约定双方同意将土地转让价调整为每平方米2000元，总价为人民币4000万元，甲方保证在四个月内让乙方摘牌，逾期甲方应退还乙方已付款人民币900万元，并承担相应利息，被告朱伟文作为保证人对以上条款承担连带保证责任，并在该协议上签名捺手指印。同年6月30日，原告森隆公司法定代表人黄辰其作为甲方与被告森隆公司作为乙方及被告朱伟文、邱智聪作为保证人三方再次签订一份《协议书》，主要约定：甲、乙双方就大亚湾黄鱼涌三角岭二万平方米土地转让事宜分别于2011年3月1日签订了《土地转让合同书》和2012年3月26日签订了《补充协议》，鉴于大亚湾区管委会就上述地段的建设规划进行调整，该地段不能用于居住用地开发，导致了甲、乙双方已签订的《土地转让合同书》和《补充协议》未能如期履行，经双方协商，现就有关事项协议如下：一、土地置换方案，1.由于三角岭二万平方米土地未能最终完善有关用地手续，所以，有关土地置换手续由甲方负责与政府部门协调，手续办理期限为三个月，2.新置换的土地必须是与原三角岭地段使用性质相同，面积相等或相近，3.新置换土地价格按原合同价格，仍为每平方米2000元（含办证、过户及所有税金皆由甲方承担），如甲乙双方认为新置换地块有异，届时双方另行协商调整，4.如置换手续办妥，新置换土地必须得到乙方认可，并就新置换土地重新另行签订书面写书，原三角岭二万平方米《土地转让合同书》及说有的相关协议、补充协议才予以解除，5.甲方在三个月内未能完成土地置换手续，或新置换土地位置乙方不予以认可，按退款方案执行。二、退款方案：如果土地置换方案失败，甲方须应立即退回乙方已付的土地转让款人民币900万元，并承担期间的利息。1.盘整补偿：甲方在获知盘整补偿后，必须在第一时间告知乙方，甲乙双方共同到有关部门办理补偿事宜，2.补偿款项超过乙方已付的900万元和期间的利息时，超过部分由甲方处理，补偿款不足以偿还乙方已付的900万元时，由甲方及担保人共同偿付剩余的土地款和期间利息（利息按人民银行同期同额贷款利率计算）。三、连带责任，1.甲方法定代表人朱伟文先生及连保人邱智聪先生为本协议书的保证人，为甲方履行本协议及甲方的退款义务承担连带的担保责任，2.如双方约定的条件无法实现，乙方将采取法律途径，所产生的诉讼费及律师费由甲方承担。
另查明：原告森隆公司因本案于2012年10月8日与案外人广东百椹律师事务所签订诉讼委托代理合同，并支付律师费人民币20万元。
本案在审理过程中，本院依法向被告阮月好、叶小妮送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告未在本院确定的开庭日期到庭参加诉讼。
上述事实有原告提供的土地信息、规划许可证及相关情况说明、批复、土地转让合同及补充协议、担保书及房屋共有权保持证、收款收据及支票、诉讼委托代理合同、发票及被告提供的大亚湾集团公司的情况说明、新航公司情况说明、惠湾建省行、住建局的复函、区国土局意见、集团公司请示文件及当事人陈述等证据在卷佐证，予以证实。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告邱智聪、阮月好系香港特别行政区居民，本案属涉港纠纷案件。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条规定：“第一审涉外民商事案件可由国务院批准设立的经济技术开发区人民法院管辖”、第五条规定：“涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区当事人的民商事纠纷案件的管辖，参照本规定处理”及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”，被告新航公司住所地及合同履行地均在惠州市大亚湾区，故本院对本案具有管辖权。当事人没有选择解决争议所适用的法律，依最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。
根据法律规定，当事人签订和同，应当具有相应的民事权利能力。本案中，原、被告签订《土地转让合同书》及相关协议书时，被告新航公司未取得涉案土地的国有土地使用权证书，至法庭辩论结束前，被告新航公司依旧没有取得涉案土地国有土地使用权证书，被告新航公司不具有转让涉案土地使用权的民事权利，因此，原、被告签订的《土地转让合同书》及相关协议书，违反法律规定，属于无效合同。原、被告在签订该协议书时对涉案土地的情况是清楚明知的，对该《土地转让合同书》及相关协议书无效的法律后果双方均有过错，应各自承担相应的法律责任。被告新航公司一直未将涉案土地办至原告名下，其收取原告支付的土地转让款人民币900万元应当予以返还，原告主张被告返还土地转让款人民币900万元，符合客观事实，本院予以支持。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告依据合同违约责任的约定，请求被告支付利息900731元及律师费20万元等损失，因涉案合同无效，该合同的违约责任约定没有法律效力，所以，原告主张的上述利息损失及律师费损失，没有事实和法律依据，本院不予以支持。被告朱伟文、邱智聪、阮月好、叶小妮等为上述的无效《土地转让合同书》及相关协议书作担保，他们的担保行为无效，但是四被告对此均有过错，应承担被告新航公司不能清偿部分的三分之一责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告惠州大亚湾新航实业有限公司在本判决生效后10日内向原告惠州市森隆房地产开发有限公司返还土地转让款人民币900万元并自起诉之日起按照同期银行贷款利率向原告支付利息至该款履行完毕之日止，被告朱伟文、邱智聪、阮月好、叶小妮对此土地转让款及利息承担三分之一的连带偿还责任。
二、驳回原告惠州市森隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81105元，由被告惠州大亚湾新航实业有限公司负担73726元，原告惠州市森隆房地产开发有限公司负担7379元。原告已向向本院预交诉讼费81105元，被告负担部分径付原告。
当事人二审的意见
上诉人不服原审判决上诉称：一、上诉人一审中主张被上诉人一支付从付款之日到2012年10月22日起诉之日（注：一审起诉状要求暂计至起诉之日）的资金占用利息900731元，合情合法。二、判令被上诉人一承担上诉人为了实现债权而支付的20万元律师费损失，有事实和法律依据。三、被上诉人二、三、四、五应当对被上诉人一应当支付上诉人的资金占用利息及上诉人支付20万元律师费承担连带责任。综上，请求依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人惠州大亚湾新航实业有限公司、朱伟文、邱智聪答辩称：服从一审法院判决。
被上诉人阮月好、叶小妮经本院合法传唤未到庭参与诉讼，不影响本案审理。
本院查明的事实
本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人森隆公司与被上诉人新航公司签订《土地转让合同书》及相关协议，约定由被上诉人新航公司将涉案土地使用权转让给上诉人，上诉人支付相应对价，该约定是双方当事人的真实意思表示，但因被上诉人新航公司没有取得涉案土地的土地使用权，属于无权处分，至一审法庭辩论终结前仍没有取得土地使用权，故双方之间的协议因违反法律的强制性规定而无效。虽然上诉人森隆公司与被上诉人新航公司签订《土地转让合同书》及相关协议应依法确认无效，但双方当事人都在积极促进协议的履行，由于被上诉人没有取得土地使用权，也不能实际交付涉案土地，双方经协商，上诉人森隆公司与被上诉人新航公司于2012年6月30日签订《协议书》，协商土地置换事宜，并约定，如土地置换方案失败，被上诉人新航公司退回土地转让款900万元，并承担期间的利息，被上诉人新航公司法人代表朱伟文和被上诉人邱聪智为退款义务承担连带责任，并明确约定如双方之间约定的条件无法实现，上诉人采取法律途径，所产生的诉讼费和律师费由被上诉人新航公司承担。上诉人森隆公司与被上诉人新航公司于2012年6月30日签订《协议书》关于土地置换因被上诉人没有取得相关土地的土地使用权，故该约定无效，依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被上诉人被上诉人新航公司应当退还土地转让款给上诉人森隆公司900万元，并支付利息，利息的计算方式为上诉人支付款项的次日起至被上诉人新航公司履行完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算。被上诉人朱伟文和邱聪智应对上述本金和利息承担连带责任。因合同无效，上诉人请求支持其支付的律师费的诉请不予支持。
被上诉人阮月好、叶小妮为上述的无效《土地转让合同书》及相关协议书作担保，因主合同无效导致担保行为无效，但是两被上诉人对此均有过错，应承担被上诉人新航公司不能清偿部分的三分之一责任。
综上，原审认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销大亚湾经济开发区人民法院（2012）惠湾法民三初字第29号民事判决。
二、被上诉人惠州大亚湾新航实业有限公司在本判决生效后10日内向上诉人惠州市森隆房地产开发有限公司返还土地转让款人民币900万元并支付利息（2011年3月10日支付的100万元、3月15日支付200万元、3月29日支付100万元、6月17日支付200万元、6月27日支付300万元，均从支付款项的次日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息至该款履行完毕之日止），被上诉人朱伟文、邱智聪对上述债务承担连带责任，被上诉人阮月好、叶小妮对上述债务承担被上诉人惠州大亚湾新航实业有限公司不能清偿部分的三分之一责任。
三、驳回上诉人惠州市森隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案一、二审受理费160000元由被上诉人惠州大亚湾新航实业有限公司承担，由上诉人承担2210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
代理审判员 卫书平
二〇一四年五月十二日
书 记 员 郑雪燕
附：法律条文
《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。