广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第533号
上诉人（原审被告）：刘伟，男，1981年3月16日出生，汉族，住中山市火炬开发区，
上诉人（原审被告）：宋云霞，女，1982年12月20日出生，汉族，住中山市火炬开发区，
委托代理人：刘伟，男，1981年3月16日出生，汉族，住中山市火炬开发区，系宋云霞的丈夫。
被上诉人（原审原告）：中山市微至物业管理有限公司。住所地：中山市火炬开发区中山港大道***号*栋首层11卡。
法定代表人：苏毅，该公司经理。
委托代理人：张海燕，广东信德盛律师事务所律师。
上诉人刘伟、宋云霞因与被上诉人中山市微至物业管理有限公司（以下简称微至公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月8日，刘伟、宋云霞与中山市中洲房地产有限公司（以下简称中洲公司）签订商品房买卖合同，购买位于中山市火炬开发区××大道××水××花园××房，房屋建筑面积为78.94平方米，其中住宅质量保证书中载明负责质量保修部门为中山市为业物业管理有限公司，即现微至公司（于2011年9月2日变更名称），屋面防水保修期为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修期为1年，地面饰面空鼓、开裂保修期为1年，门窗翘裂、五金件损坏保修期为1年，防盗及对讲系统保修期为6个月。2011年10月30日，宋云霞与微至公司签订前期物业服务协议，双方约定由微至公司对位于xx市xx开发区xxx大道139号水秀花园商住小区实行前期物业管理；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰缴纳滞纳金；合同还约定了其他条款。刘伟、宋云霞认为其房屋自2012年4月就出现墙体开裂现象，遂拒绝缴纳物业服务费、水费、梯灯分摊费。微至公司以刘伟、宋云霞拖欠物业服务费、水费、梯灯分摊费及物业服务费滞纳金为由诉至原审法院，请求判令：1.刘伟、宋云霞立即向微至公司支付自2012年9月1日起至实际支付之日止的物业服务费、水费、梯灯公摊电费及物业服务费滞纳金（其中物业服务费自2012年9月1日起暂计至2014年6月30日止为3126.2元、水费自2012年6月21日起暂计至2014年5月20日止为558.5元；梯灯分摊费自2012年7月1日起暂计至2014年5月31日为86.6元；物业服务费滞纳金自2012年10月1日起暂计至2014年6月30日止为4833.6元；各项费用共计8604.9元）；2.刘伟、宋云霞承担本案诉讼费。诉讼中，微至公司明确本案诉讼请求总金额为11990.9元，其中物业服务费自2012年9月1日起至2014年11月30日止为3836.7元，水费自2012年6月21日起至2014年10月20日止为697元，梯灯分摊费自2012年7月1日起至2014年9月30日止为108.5元，物业服务费滞纳金自2012年10月1日起至2014年11月30日止为7348.7元。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。刘伟、宋云霞依据住宅质量保证书抗辩微至公司有保修其墙体开裂、鼓包的义务，与本案不属同一法律关系，刘伟、宋云霞可另案主张权利，本案不作审理。
本案的争议焦点为：1.前期物业服务协议的效力问题；2.刘伟、宋云霞能否仅就微至公司未解决房屋墙体开裂、鼓包而拒缴物业服务费；3.微至公司要求刘伟、宋云霞支付物业服务费滞纳金能否得到支持。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中刘伟、宋云霞并未举证证明其在签订前期物业服务协议过程中受到胁迫或该协议损害国家、集体或第三人利益的情形，而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。从法理上来讲，法律、法规的强制性规范包括效力性强制性规范和管理性强制性规范。效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。具体到物业服务合同纠纷案件中，虽然《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但是该条例第五十七条规定“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”由此可知，本案中微至公司与刘伟、宋云霞签订的物业服务协议违反的是法律、法规的管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，虽然微至公司并非为中洲公司通过招投标方式选聘，但在我国目前的法律、法规中，并无明确规定不符合协议选聘条件而通过协议选聘方式确定的物业管理公司与业主签订的物业服务合同无效，而是通过行政手段对选聘单位予以处罚。故刘伟、宋云霞以涉案前期物业服务协议无效作为抗辩理由，原审法院不予采纳。
关于焦点二。根据前期物业服务协议的约定，物业管理公司有提供服务的义务，业主有缴纳物业服务费的义务；只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。就本案而言，微至公司提供了包括绿化、保洁、公共设施的管理、公共秩序的维护等方面在内的物业服务，虽然存在一定的瑕疵，但总体质量基本达到了合同约定的标准，与其收取的物业收费标准相符，据此应当认定微至公司已经全面履行了合同义务；刘伟、宋云霞在已经享受了微至公司提供的各项服务的情况下，仅就其房屋墙面开裂、鼓包等问题未解决而拒付物业服务费、水费及梯灯分摊费，于法无据，原审法院不予支持。
关于焦点三。微至公司要求刘伟、宋云霞支付物业服务费滞纳金的性质实际为违约金性质。微至公司身为物业服务企业，在刘伟、宋云霞提出墙面开裂、空鼓等问题后，理应积极予以回应，进行现场勘查，与刘伟、宋云霞进行良好沟通，并提出切实可行的解决方案，但微至公司未向法庭提交证据证明其已尽到沟通协调的义务，并提出了切实可行的解决方案，在最大程度上满足业主的需求，为业主提供更好的服务，同时，在刘伟、宋云霞提供的图片中显示，微至公司对公共区域的维护也存在不尽完善之处，应认定微至公司在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故微至公司要求刘伟、宋云霞支付物业服务费滞纳金的诉请，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘伟、宋云霞于判决生效之日起七日内向微至公司支付物业服务费3836.7元、水费697元、梯灯分摊费108.5元（其中物业服务费自2012年9月1日暂计至2014年11月30日；水费自2012年6月21日暂计至2014年10月20日；梯灯分摊费自2012年7月1日暂计至2014年9月30日）；二、驳回微至公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘伟、宋云霞负担（该费微至公司已预交，刘伟、宋云霞负担的费用于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，刘伟、宋云霞不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院以双方违法签订的前期物业服务协议判决刘伟、宋云霞支付物业服务费属于适用法律错误。原审没有查清以下事实：1.对双方争议的前期物业服务协议是否合法没有查清；2.对双方有争议的物业服务内容没有查清；3.对双方有争议的房屋质量投诉时间没有查清；4.对双方有争议的微至公司的资质及从事物业管理人员是否取得职业资格证书没有查清；5.对双方争议的微至公司履行了合同约定的服务的举证内容是否合理、完整、符合价服相等没有查清。综上，微至公司存在明显违法违约的过错行为，极大的损害了刘伟、宋云霞的合同权益，请二审依法改判：1.撤销原审判决；2.本案受理费及其他诉讼费用全部由微至公司承担；3.微至公司补贴刘伟、宋云霞交通费、电话费、生活费和误工费（按国家规定标准计算）；4.确认双方签订的前期物业服务协议无效；5.微至公司返还2011年11月至2012年9月物业管理费1421元（142.1元×10个月）；6.微至公司支付违约金1450元（290000元×5‰）；7.微至公司支付房屋质量问题赔偿金5000元。诉讼期间，刘伟、宋云霞撤回第6、7项上诉请求。
被上诉人微至公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，刘伟、宋云霞上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，刘伟、宋云霞提交微至公司工商行政登记表及中洲公司企业机读档案登记资料复印件各一份，拟证明两个公司的法定代表人均为苏毅。经质证，微至公司认为该两份证据不属于新证据，不具有关联性。另，刘伟、宋云霞提交一份申请法院调取证据申请书，申请本院调取如下证据：1.微至公司与许明明、肖善明，刘伟、宋云霞，杨义辉，申俊，王亚平、陈清芳等人物业服务合同纠纷案件卷宗，拟证明微至公司没有履行合同约定，合同部分内容不符合合同法、建筑法、物业管理条例等相关法律规定。2.刘伟、宋云霞在中山市网络政务投诉统一平台向火炬开发区住建局、市住建局投诉及处理资料，拟证明物业合同部分内容不符合合同法、建筑法、物业管理条例等相关法律规定。
微至公司在二审期间未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：刘伟、宋云霞另案[（2015）中一法张民一初字第138号案]起诉中洲公司、微至公司商品房预售合同纠纷一案，请求判令中洲公司履行房屋质量保修责任，对其购买的房屋墙体多处开裂等情况进行修复，中洲公司承担房屋修复期间其住宿费、搬家费等费用共计6500元，中洲公司、微至公司共同承担其处理房屋问题导致的误工费800元、电话费200元，中洲公司支付违约金3480元，确认微至公司与其签订的前期物业管理合同无效，微至公司返还物业费1421元，微至公司支付赔偿金1450元。原审法院于2015年3月11日作出（2015）中一法张民一初字第138号民事判决，驳回刘伟、宋云霞的诉讼请求。刘伟、宋云霞不服提起上诉，目前该案仍在二审审理过程中。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。刘伟、宋云霞上诉认为微至公司是中洲公司违反法律规定未采用“招标”方式选聘的物业公司，且微至公司不具备相应质证，故其与微至公司签订的前期物业服务协议无效。本院认为，合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《物业管理条例》第二十四条规定了国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该规定属于管理性并非强制性规定，且微至公司原审提交了物业管理企业资质证书，故刘伟、宋云霞主张前期物业服务协议无效的上诉意见，本院不予采纳。
关于刘伟、宋云霞能否以微至公司未承担房屋保修责任拒付物业管理费的问题。刘伟、宋云霞与中洲公司签订商品房买卖合同，基于合同的相对性，刘伟、宋云霞应向中洲公司主张权利，刘伟、宋云霞二审期间亦确认房屋质量保修主体为中洲公司，受理保修部门为物业服务公司。故刘伟、宋云霞以微至公司未承担房屋保修责任为由拒付物业管理费显然无事实和法律依据，本院不予支持。至于刘伟、宋云霞主张微至公司未尽到物业管理义务，物业服务存在重大瑕疵拒付物业管理费的问题。根据前期物业服务协议的约定，物业管理公司有提供服务的义务，业主有缴纳物业服务费的义务；只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。本院认为，重大瑕疵应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。本案中，微至公司提供了包括绿化、保洁、公共设施的管理、公共秩序的维护等方面在内的物业服务，总体质量基本达到了合同约定的标准，与其收取的物业收费标准相符。况且，原审法院已认定微至公司履行物业服务合同过程中存在一定瑕疵，据此驳回了微至公司主张物业服务费滞纳金的诉讼请求。因此，在刘伟、宋云霞未能举证证明微至公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，以房屋存在质量问题及微至公司提供物业服务不符合合同约定为由拒绝交纳物业管理费的上诉意见，理据不充分，本院不予采纳。
关于刘伟、宋云霞上诉请求判令微至公司承担其因本案产生的交通费、电话费、生活费和误工费及退还物业管理费1421元的问题，因刘伟、宋云霞在原审未提起反诉，该上诉请求不属于本案二审审理范围，刘伟、宋云霞可另循途径解决。
综上，上诉人刘伟、宋云霞的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘伟、宋云霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年八月二十日
书 记 员 钱绮丽