北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第45578号
原告（反诉被告）蓝色港湾有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路6号院2号楼。
法定代表人王盛伙，董事长。
委托代理人王娟，女，1978年7月3日出生，该公司法务部长。
委托代理人谢菲，女，1987年7月18日出生，该公司法务主管。
被告（反诉原告）北京汇达丰家具有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路6号2号楼BL2-48。
法定代表人王少军，董事长。
委托代理人马国熙，北京市华城律师事务所律师。
原告（反诉被告）蓝色港湾有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京汇达丰家具有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李甲军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王娟、谢菲、被告的委托代理人马国熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月20日，被告租赁原告开发建设的“蓝色港湾国际商区”项目二栋广场层VDM-01号商铺从事家饰家具经营项目，原、被告双方签署了《商铺租赁合同》，合同约定的租赁期届满日为2014年6月14日。在合同履行过程中，被告拖欠原告2014年5月1日至2014年6月14日期间的租金和物业管理费。根据合同第20.4条的约定，被告迟延缴纳应付租金、物业管理费的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额的百分之三的迟延履行违约金。因此，原告应当按照合同约定向被告支付违约金。现起诉至法院，要求被告支付自2014年5月1日至2014年6月14日的租金共计239738.96元；支付自2014年5月1日至2014年6月14日的物业管理费65193.33元；支付自2014年4月26日至实际付款之日，按欠费金额239738.96元的日百分之三计算的违约金。
被告辩称并反诉称：目前合同已经到期终止。我方向原告支付了391848元的履约保证金，我方认可原告主张的2014年5月1日至2014年6月14日的租金和物业管理费的数额，但经双方协商一致，我方以履约保证金冲抵了2014年5月1日至2014年6月14日的租金和物业管理费。原告主张的迟延履行违约金没有事实和法律依据。不同意原告的诉讼请求。另提起反诉要求原告退还履约保证金86915.71元。
经审理查明：2011年5月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定：原告将“蓝色港湾国际商区”项目二栋广场层VDM-01号商铺租赁给被告，商铺的租用面积为635平方米。租赁期限为三个租约年，自进场日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。
合同关于承租履约保证金部分约定：在签订本合同之日，乙方应向甲方支付履约保证金，其金额为乙方租赁商铺2个月的租金及物业管理费之和，共计人民币391848元。……双方同意，甲方有权不以履约保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业管理费及其他应缴费用。如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金、有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用的，则甲方有权直接向乙方追偿有关欠款及迟延履行违约金。如果甲方采取没收全部或部分履约保证金以冲抵乙方的上述应付款的，履约保证金不足以冲抵的，甲方有权继续向乙方追偿，并有权根据本合同约定追究乙方的违约责任。……本合同项下租赁期限届满后双方未能就续租达成协议或双方在租赁期限内协商解除本合同的，则在乙方按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余履约保证金将转作消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务质量出现问题的赔偿备用金或质量保证金。此等剩余履行保证金按照以下进度退还乙方：A.在乙方按照本合同第19.5条的约定将商铺交还给甲方且办理完毕工商变更或注销手续之日起30日内，甲方向乙方退还前述剩余履约保证金的50%（不计利息）；B.在乙方按照本合同第19.5条的约定将商铺交还给甲方且办理完毕工商变更或注销手续之日起90日内，甲方向乙方退还前述剩余履约保证金余额（不计利息）。
合同关于违约责任部分约定：乙方迟延缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用的，则每迟延一日，乙方应向甲方或管理公司支付相当于欠费金额的百分之三的迟延履行违约金……。
庭审中，被告提交其给原告发的申请、电子邮件、函件等，证明被告在取得原告同意后并按照原告要求，向被告提出以履约保证金冲抵租金和物业管理费，原告对此均不予认可，表示系被告单方申请，不能说明原、被告协商一致。
被告申请证人刘×（被告蓝色港湾店店长）、王×（被告蓝色港湾店店员）出庭，证明原告同意以履约保证金折抵租金和物业管理费。原告提出证人系×，与原告存在利害关系，并表示原告方人员也未明确答复，不能证明原、被告协商一致。
就是否同意以租金、物业管理费以及违约金与被告交纳的履约保证金相折抵的问题，原告表示同意，并表示如有剩余同意退还；被告表示同意，但不同意支付违约金。
原、被告双方均认可：1、双方签的《商铺租赁合同》已到期终止；2、涉案商铺于2014年6月14日交还原告；3、被告于2014年8月20日办理完毕工商变更手续；4、按照合同约定办理完毕工商变更手续之后的30日应为2014年9月20日，办理完毕工商变更手续之后的90日应为2014年11月20日；5、按合同约定，2014年5月1日至2014年6月14日期间的租金和物业管理费应在2014年4月25日支付。
经询，被告认为不应支付违约金，并提出违约金过高。
上述事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》等证据及庭审记录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自义务。依据合同约定被告应于2014年4月25日支付2014年5月1日至2014年6月14日期间的租金和物业管理费，原、被告签订的合同明确约定，原告有权不以履约保证金抵作租赁期间内任何时间被告所欠租金、物业管理费及其他应缴费用，被告虽提出双方协议一致以履约保证金冲抵租金和物业管理费，但其所提交的申请、函件等均系其单方申请，未能体现有原告方同意的内容，且两位证人均×，与被告存在一定利害关系，不能单独作为认定事实的依据，被告就双方协议一致以履约保证金冲抵租金和物业管理费的主张缺乏事实依据，故本院对该抗辩意见不予采信，被告应支付原告租金及物业管理费。依据原、被告签订的合同，原告应退还被告履约保证金的最后期限为2014年11月20日，现已届满，且原、被告均同意以履约保证金与被告欠付的租金、物业管理费相折抵，故本院判决原告退还折抵后剩余的履约保证金。关于原告主张的违约金，有合同依据，本院予以支持，但合同约定按欠款的日百分之三计算明显过高，本院根据原告实际损失、合同履行等情况酌情确定。因双方同意以履约保证金与租金、物业管理费进行折抵，故应退还履行保证金之日即2014年11月20日应视为被告履行了支付租金和物业管理费的义务，据此本院认为违约金应计算至2014年11月20日。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蓝色港湾有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京汇达丰家具有限公司履约保证金八万六千九百一十五元七角一分。
二、被告（反诉原告）北京汇达丰家具有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）蓝色港湾有限公司违约金（以二十三万九千七百三十八元九角六分为基数按中国人民银行同期贷款利率的两倍自二○一四年四月二十六日计算至二○一四年十一月二十日）。
三、驳回原告（反诉被告）蓝色港湾有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费2937元，由被告（反诉原告）北京汇达丰家具有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费986元，由原告（反诉被告）蓝色港湾有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李甲军
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张晓明