黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2715号
上诉人(原审原告)：于栋，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：冯志，黑龙江怀特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赫荣立。
委托诉讼代理人：翟建新，黑龙江于慧芳律师事务所律师。
原审第三人：梁国印，个体户，住尚志市。
原审第三人：罗桂芬，个体户，住尚志市。
上诉人于栋因与被上诉人赫荣立、原审第三人梁国印、罗桂芬执行异议之诉一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2015）尚民初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于栋及其委托诉讼代理人冯志、被上诉人赫荣立的委托诉讼代理人翟建新、原审第三人梁国印到庭参加了诉讼。原审第三人罗桂芬经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
于栋上诉请求：1、请求撤销一审判决，确认于栋对延房权证字第14010023**号房屋享有足以排除强制执行的民事权益；2、请求依法改判不得强制执行延房权证字第14010023**号房屋；3、一、二审诉讼费用由赫荣立承担。事实和理由：1、一审法院选择性认定事实，对于有充分证据证实的对于栋有利的事实一概不予认定。⑴于栋根据2013年5月23日与梁国印签订的协议书的约定代替梁国印缴纳了相关税费，梁国印的答辩、缴纳税费的票据等证据足以证实，但一审法院不予认定。⑵对于梁国印的受托人鄢德才2014年12月24将梁国印的延房权证字第14010023**号房屋所有权证交给于栋，同日于栋与鄢德才向延寿县房产住宅局申请过户，填写了房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书、延寿县房产住宅局相关工作人员在上述审批书上签字。2014年12月25日，于栋交纳了相应税费，开具了梁国印销售给于栋的销售不动产发票、税收完税证明，办理了房屋面积测量、评估报告等手续，并将上述资料交给延寿县房产住宅局，于栋等待延寿县房产住宅局的通知和发证等重要事实，法院不予认定。⑶对于梁国印将上述房屋及相应的拍卖手续交付给于栋，于栋一直占有使用至今的事实不予认定。⑷对于于栋付清转让价款（协议书中第二条约定签订协议书时一次性付清，梁国印不再另行出收据）不予认定。⑸本案的事实是：2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定梁国印将包括涉案的延房权证字第14010023**号房屋在内的四栋房屋转让给于栋，该房屋系延寿县原制鞋厂及延寿县原手工联社所有，梁国印通过拍卖程序依法取得。于栋付清转让价款，梁国印经上述房屋及相应的拍卖手续交付给于栋，于栋一直占有使用至今。2014年11月10日，梁国印及其妻子罗桂芬签署授权委托书，委托鄢德才代为办理上述房屋多次过户手续，并办理了委托书公正。2014年12月24日在为延寿县原制鞋厂及梁国印补交了相应的税费后，补开了延寿县原制鞋厂销售给梁国印的销售不动产发票、延寿县原制鞋厂税收完税证明、梁国印税收完税证明，将上述房屋办理了梁国印的房屋所有权证，梁国印的受托人鄢德才将上述房屋所有权证交给于栋。同日，于栋与鄢德才向延寿县房产住宅局申请过户，填写了房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书，延寿县房产住宅局相关工作人员在上述审批书上签字。2014年12月25日，于栋交纳了相应税费，开具了梁国印销售给于栋的销售不动产发票、税收完税证明，办理了房屋面积测量、评估报告等手续，并将上述资料交给延寿县房产住宅局，等待延寿县房产住宅局通知发证。2015年6月12日，延房权证字第14010023**号房屋被尚志市人民法院（2015）尚执字第394号民事裁定书查封，2015年6月15日于栋提出执行异议。2、一审法院选择性适用法律。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定。对于2013年5月23日，于栋与梁国印签订的协议书，不能因为当时梁国印没有取得房屋所有权证而认定协议书无效。且2014年11月24日，梁国印取得了房屋所有权证。自双方签订协议书时梁国印就将上述房屋交付给于栋占用使用至今，一审梁国印答辩认可交付房屋及付款事实，赫荣立未举示任何证据证明于栋未付清转让价款。上述司法解释第四项规定的本意是买受人依法办理了过户登记，而并不是要求办理完过户登记，如果办理完过户登记，案涉房屋就不存在被法院查封的问题，本条第四项规定也失去了其存在的价值，本条正是对正在办理尚没有办理完过户登记这种特殊情形做出的规定。于栋已经办理了过户登记，填写了相应的表格及办理了其他手续，并履行了交纳税费的义务，在等待延寿县房产住宅局通知发证过程中被尚志市人民法院查封。根据规定，发证并非是在申请当日，且延寿县房产住宅局的说明证实系工作人员疏忽没有及时发证。由此可见，本案不存在因自身原因未办理过户登记的问题。
赫荣立辩称：1、法院认定事实清楚，适用法律正确。于栋的上诉理由仍然是一审中的诉讼辩论观点，其观点在一审判决中已经详细论述了不予支持的事实依据和法律依据，所以于栋的上诉不可能得到法律的支持。2、于栋请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定。⑴于栋直到开庭之日也没有和梁国印、罗桂芬签订一份合法的转让房屋的买卖合同。于栋在一审中提供的协议书是在2013年5月23日与梁国印签订，而梁国印在2014年11月24日取得房屋所有权。签订合同时梁国印不是房屋产权人，该合同自始无效。⑵涉案房屋在2014年11月24日前的所有权人是延寿县原制鞋厂和延寿县原手工联社，于栋自称在2013年5月23日就占有了该房屋，但未提供延寿县原制鞋厂和原手工联社准许其占有该房屋的任何证据。⑶于栋主张已付全部房价款应当说明给付数额、时间、方式，本案于栋在一审中没有提供任何证据。⑷房屋所有权的取得必须经登记，而不是申请了房屋过户就一定会得到批准。房屋登记机关还要对相关的资料进行核实，并在规定的期限内给予答复。所以于栋的申请过户的要件是不是符合更名过户条件，还是有关机关懈怠了变更，于栋在一审中未提供证据予以证实。综上，于栋的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回于栋上诉请求，维持原审判决。
梁国印称，争议房产原所有权人为延寿县原制鞋厂和原手工联社，系梁国印于2008年通过拍卖所得。2013年5月23日，梁国印经营不善，将延寿生产资料生产大库和制鞋厂两处房产和土地以500万元的价格卖给于栋。鞋厂拍卖成交价220万元，梁国印以原价220万元卖给于栋，延寿生产资料生产大库梁国印购买时花了210万元，以280万元卖给于栋，共计500万元。当日，于栋通过银行汇款方式支付500万元，梁国印已实际收到钱款，同时梁国印将产权证和土地证还有相关拍卖的确认书交付于栋。同意于栋上诉请求，赫荣立的钱梁国印想办法还。
罗桂芬未出庭陈述。
于栋向一审法院起诉请求：1、请求依法确认于栋对延房权证字第14010023**号房屋享有足以排除强制执行的民事权益；2、请求依法判决不得执行延房权证字第14010023**号房屋；3、诉讼费用由赫荣立承担。
一审法院认定事实：2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定梁国印将延寿县原制鞋厂房1966平方米三栋房屋、延寿县手工联社的864平方米房屋一栋转让给于栋，转让价格为人民币220万元。2014年11月24日，在交纳相关税费后，梁国印取得坐落于延寿县延寿镇前进街26委（4-1356-2），建筑面积510平方米房屋产权证，产权证号为延房权证字第14010023**号。因赫荣立与梁国印、罗桂芬民间借贷纠纷一案，赫荣立申请执行，尚志市人民法院于2015年6月12日作出（2015）尚执字第394号执行裁定书，查封了梁国印位于延寿县延寿镇前进街26委，建筑面积700平方米的房屋一栋（产权证号：延房权证字第14010023**号）。于栋作为案外人，不服该裁定，于2015年6月23日提出异议，尚志市人民法院于2015年8月28日以（2015）尚执异字第19号执行裁定书裁定驳回于栋异议。于栋对该裁定不服，提起诉讼，要求法院确认于栋对延房权证字第14010023**号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法判决不得执行上述房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”由此可见，权利人主张享有不动产物权，必须进行不动产登记或者取得不动产权属证书。本案中，梁国印取得坐落于延寿县延寿镇前进街26委（4-1356-2），建筑面积510平方米房屋的产权证书（产权证号：延房权证字第14010023**号），证明其为该房屋的所有权人。于栋主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但其并未取得该房屋的产权证书，不能证明是该房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，于栋提出异议，但是该房屋已登记，登记的权利人是梁国印，可见，于栋不是该房屋的权利人。于栋主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，其主张不成立。因为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，如果买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要同时满足四个条件，且其权利能够排除执行的，其执行异议法院应予支持。本案中，于栋的主张并不满足该条规定的四个条件：（一）于栋及梁国印未提供证据证明在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，其提供的协议书是在2013年5月23日签订的，而梁国印获得该房屋的产权证时间是2014年11月24日。可见，签订该协议书时，梁国印并不是该房屋的权利人，其与于栋签订的协议书是否合法有效不能认定；（二）于栋及梁国印未提供证据证明于栋在法院查封前已合法占有该房屋；（三）于栋及梁国印未提供证据证明于栋以何种方式支付全部房款；（四）于栋及梁国印未提供证据证明是非因买受人自身原因未办理过户登记。由此可见，于栋未提供证据证明其主张权利符合该条规定应满足的四个条件，故不能认定其所主张的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，于栋不能证明其对该房屋享有所有权，不足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求，不予支持。判决：驳回于栋的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2008年6月12日，经延寿县财政局批准，哈尔滨远航拍卖有限责任公司公开拍卖1、延寿制鞋厂1966平方米房产和土地使用权。构筑物及设备5台。2、延寿县手工联社所属864平方木房产及土地使用权。同日，哈尔滨远航拍卖有限公司与梁国印签订《拍卖成交确认书》,确认梁国印于2008年6月12日通过公开竞价成交延寿县制鞋厂及原手工联社所属房屋，成交价220万元，拍卖成交后，由梁国印实际占有使用该房产。上述事实有于栋二审期间提交的延寿县财政局延财发[2008]4号文件、拍卖公告、哈尔滨远航拍卖有限责任公司拍品目录及哈尔滨远航拍卖有限责任公司与梁国印签订的拍卖成交确认书、及梁国印当庭陈述能够证实，二审庭审中，赫荣立对该份证据及交易过程的真实性没有异议，仅对证明问题有异议，认为不能通过拍卖成交确认书确认梁国印取得相应房产所有权，本院认为，拍卖成交确认书具有债权确认效力，梁国印需通过转移登记方能取得拍卖所得房屋所有权，赫荣立该项异议成立，对梁国印通过拍卖购买延寿县原制鞋厂和原手工联社房屋过程，本院予以认定。2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定：一、梁国印自愿将延寿县原制鞋厂房1966平方米三栋房屋及附属建筑物、构建物，延寿县手工联社的864平方米房屋一栋转让给于栋（该四栋房屋中位于前进街26委房产证号为14010023**号房产为本案争议房屋）。梁国印保证对其转让房屋及附属物、构建物等拥有完全的所有权，抵押等各种负担。二、上述房屋及附属物、构建物的转让价格为人民币贰佰贰拾万元整（￥2200000.00），签订此协议时一次付清，梁国印不再另行出收据。2013年5月23日，协议书签订当日，于栋通过电汇方式向梁国印交付转让款500万元（包括另一合同转让款280万元），同日，梁国印将案涉房屋交付于栋占有使用。以上事实有于栋一审提交的于栋与梁国印之间的协议书，一审中梁国印当庭陈述、于栋二审提交的农业银行电子回单、2015年5月23日中国农业银行个人结算业务申请书，二审中证人许某某、赵某某的证言可以证实。于栋二审中提交的延寿县延寿镇人民政府、延寿县公安局、哈尔滨市延寿县延寿镇政府前进社区居民委员会盖章的说明，因没有出具说明的工作人员及单位法定代表人签字，本院不予采信。于栋二审提交的案外人许为奇出具的情况说明，与本案没有关联性，不予采信。2014年11月10日，经尚志市公证处公证，梁国印、罗桂芬为鄢德才出具委托书：委托事项为：“梁国印与罗桂芬是夫妻关系，我们夫妻于二〇〇八年六月十二日与哈尔滨远航拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，由拍卖获得黑龙江省延寿县原手工联社所属位于延寿制鞋厂院内南楼（东同庆街42号）864平方米房产及土地使用权，延寿制鞋厂（东同庆街42号）1966平方米房产、建筑物、设备五台件及其土地使用权（注：此处包含本案争议位于前进街26委房产证号为14010023**号房产）。因我们有事外出，不能黑龙江省延寿县（注：此处应为书写错误），特委托鄢德才为我们的全权代理人，代我们办理如下事宜：1、代我们到原延寿县中小企业局、手工联社现工业和科技信息化局领取上述房产的房屋所有权证及土地使用证。2、代我们到延寿县房产住宅局及土地资源管理局将上述房产及土地使用权过户到梁国印名下。3、代我们到延寿县房产住宅局及土地资源管理局将上述属于梁国印名下的房产及土地使用权过户到于栋（身份证号码为：×××）名下。”2014年11月24日，延寿县地方税务局分别为制鞋厂、梁国印开具完税证明及销售不动产统一发票。同日，于栋向延寿县房地局提交房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书，申请将前进街26委砖木结构，510平米房屋由梁国印名下转移登记至于栋名下。2014年11月25日，延寿县地方税务局为于栋开具税收完税证明及销售不动产统一发票。2015年8月31日，延寿县房产住宅局出具说明，内容为：“于栋购买梁国印的位于延寿县延寿镇的延房权证字第14010023**号、延房权证字第14010023**号、延房权证字第1401002300号延房权证字第14010023**号房屋已经向我局提出了办理过户申请，并填写了房屋买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书等手续，我局工作人员在审批书上签字，于栋依法缴纳了相关的税费，开具了销售发票、完税凭证等，由于我局工作人员疏忽，未及时核发房屋所有权证。特此说明。”以上事实有于栋在一审中提交尚志市公证处出具的公证书、延寿县地方税务局出具的完税发票三张、销售不动产统一发票两张、延寿县房地局出具的说明及于栋提交至延寿县房地局的房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书可以证实。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为于栋对延房权证字第14010023**号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，于栋请求停止执行能否得到支持。2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定梁国印将包括涉案房产在内的原制鞋厂及原手工联社所有的房产出售给于栋，在双方签订买卖合同时，梁国印虽未取得涉案房产的所有权，但该协议书不因梁国印无所有权而无效，《中华人民共和国合同法》规定的无权处分属效力待定行为，指的是物权变动效力待定，针对双方当事人签订的买卖协议书，自双方签字时发生法律效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且梁国印于2008年6月12日通过拍卖程序购买案涉房产，并于2014年11月24日取得了涉案房产的所有权手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，本案于栋与梁国印签订的买卖协议书应属有效合同，一审法院认为该合同效力无法认定，适用法律错误，本院予以纠正。于栋在一、二审庭审过程中已经举示充分证据证明，2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书当日，于栋通过电汇方式向梁国印支付全部转让款，梁国印将案涉房屋交付于栋使用至今，且2014年11月24日梁国印取得房屋所有权证书后的两日内于栋已将办理转移登记需要的手续提交延寿县房地局，延寿县房地局亦出具说明，系因该单位工作人员疏忽，未及时核发房屋所有权证。因此，于栋未能办理过户登记的原因在延寿县房地局而非于栋本人。综上，于栋在一、二审中提交的证据可以证明，针对案涉房产与梁国印签订了合法有效的书面买卖合同，且在法院查封前已占有案涉房产并支付了全部价款，系因案外人延寿县房地局原因未能及时办理转移登记手续，于栋主张确认对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，要求不得执行案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。
综上所述，于栋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省尚志市人民法院（2015）尚民初字第1568号民事判决；
二、不得执行延房权证字第14010023**号房屋。黑龙江省尚志市人民法院（2015）尚执异字第19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人赫荣立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 云 龙
代理审判员 端木繁辉
代理审判员 尹 红 杰
二〇一六年十月十四日
书 记 员 姜 雪 琦
张春天