安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屯民一初字第01155号原告：虞翠妹，女，住浙江省瑞安市。委托代理人：夏卿，安徽道同律师事务所律师。委托代理人：程景春，安徽道同律师事务所实习律师。被告：黄山外滩物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：孙秀森，总经理。被告：温州信燕禾嘉投资策划有限公司，住所地浙江省瑞安市。法定代表人：孙秀森，总经理。原告虞翠妹诉被告黄山外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）、被告温州信燕禾嘉投资策划有限公司（以下简称信燕禾嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告虞翠妹及其委托代理人夏卿、程景春到庭参加诉讼，被告外滩物业公司、被告信燕禾嘉公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虞翠妹诉称：2009年10月31日，原告与外滩物业公司签订房屋买卖协议，约定由原告购买外滩物业公司开发的坐落黄山市屯溪区中易大厦4219号房。因外滩物业公司声称，如原告将所购买的房屋租赁给黄山市禾嘉酒店投资有限公司（以下简称黄山禾嘉酒店），可以折抵购房款148171元，并在十年后由信燕禾嘉公司回购，原告于2009年10月31日与黄山禾嘉酒店签订委托租赁合同，将所购房屋租赁给黄山禾嘉酒店经营，租期为五年，自2010年5月1日起至2015年5月1日止。原告与外滩物业公司签订合同后，原告向外滩物业公司指定的收款人信燕禾嘉公司实际支付购房款279383元。2015年5月1日，租赁期限届满后，原告得知其所购房屋被外滩物业公司抵押给银行并办理了抵押登记，无法为原告办理产权过户手续。现原告诉至本院，请求判令：1.解除双方于2012年12月20日签订的《商品房交易合同》；2.二被告返还原告已付购房款、办证费等共计279383元并按银行同期贷款利率支付利息；3.二被告赔偿原告损失279383元；4.本案诉讼费由二被告承担。虞翠妹为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证一、原告身份证复印件、被告企业注册信息复印件，证明原、被告诉讼主体资格；证二、《商品房交易合同》复印件，证明原告购房事实；证三、收据三组，证明信燕禾嘉公司代收购房款的事实；证四、《委托租赁合同》复印件，证明外滩物业公司以此为由拖延交房和办证的事实；证五、《回购承诺书》复印件，证明两被告之间的合作关系及信燕禾嘉承诺回购的事实；证六、黄山市房地产市场产权管理处出具的《中易大厦部分房产抵押、限制情况》，证明本案涉案房屋已被抵押，且被司法机关查封。外滩物业公司和信燕禾嘉公司均未作答辩亦未向本院提交证据。本院对原告提交的证据综合认证认为：证据一至证据六，内容真实、合法，且与本案相关联，本院经审查予以确认。经审理查明：虞翠妹与外滩物业公司于2012年12月20日（签订日期应为2009年10月份，系笔误）签订《商品房交易合同》一份，约定：虞翠妹购买外滩物业公司出卖的坐落于黄山市屯溪区滨江东路与前园南路交叉口的中易大厦第四层4219号商品房（建筑面积48.52平方米），单价为每平方米5862.36元，房屋总价为284442元，2010年5月1日前交房。合同签订后，虞翠妹于2009年9月27日支付定金3万元，2009年10月9日支付定金2万元，2009年10月31日支付房款57315元、公证费455元，2010年5月1日支付购房款4万元，2011年10月17日支付房款28127元，2012年2月21日支付房款4.1万元，2012年12月20日支付房款6.8万元，合计284897元（上述房款除定金3万元系黄山禾嘉酒店代收外，其余款项均由信燕禾嘉公司代收），扣除2010年1月9日外滩物业公司退还虞翠妹房屋面积差价5514元，虞翠妹已支付价款为279383元。2009年10月31日，虞翠妹与黄山禾嘉酒店签订《委托租赁合同》，约定：虞翠妹委托黄山禾嘉酒店代理对其所购买的坐落于黄山市屯溪区滨江东路与前园南路交叉口的中易大厦第四层4219号商品房的使用权、租赁权进行经营管理，委托代理期限为5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止。2012年6月12日、2013年9月17日，外滩物业公司在未告知虞翠妹的情形下，两次将虞翠妹所购房屋用于抵押借款，后因不能偿还借款，该房屋分别于2015年5月18日和2015年6月26日被司法机关查封。另查明：外滩物业公司、信燕禾嘉公司、黄山禾嘉酒店的法定代表人均系孙秀森。外滩物业公司系黄山禾嘉酒店子公司，信燕禾嘉公司系外滩物业公司的委托销售代理机构。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”本案中，外滩物业公司在未告知虞翠妹的情况下就将其所购房屋用于抵押贷款，且该房屋现已被司法查封，虞翠妹无法取得该房屋，致使本案商品房买卖合同目的不能实现，故虞翠妹要求解除商品房买卖合同，返还购房款及公证费的诉讼请求，本院予以支持。对虞翠妹要求外滩物业公司支付已付房款利息并赔偿损失的诉讼请求，因虞翠妹未举证证明其实际损失，综合本案实际并兼顾公平原则，本院酌定按其已付房款的30%计算即83678.4元（278928元×30%）。因本案系房屋买卖合同纠纷，信燕禾嘉公司与黄山禾嘉酒店非合同当事人，其代外滩物业公司收取购房款系以被代理人名义实施的民事法律行为，该代理行为的后果应由被代理人即外滩物业公司承担。被告外滩物业公司、信燕禾嘉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，不影响本院依据采信的证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告虞翠妹与被告黄山外滩物业管理有限公司签订的落款日期为2012年12月20日的商品房买卖合同；二、被告黄山外滩物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告虞翠妹购房款及公证费共计279383元；三、被告黄山外滩物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告虞翠妹已付房款利息及经济损失合计83678.4元；四、驳回原告虞翠妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2745元（原告已预交），由被告黄山外滩物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员吴洁宇二〇一五年七月二十九日书记员潘晓琴附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权有权赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。