辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2576号
上诉人（原审原告）：王宝山，男，1964年6月20日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：刘玉岐，系辽宁华信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵建伟，男，1976年5月4日出生，汉族，住址：沈阳和平区。
委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庞晶，女，1965年5月25日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。
上诉人王宝山与被上诉人赵建伟、庞晶房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第981号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
王宝山一审中诉称：2010年5月，王宝山与赵建伟、庞晶签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议约定，王宝山将其所有的位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦一层K、H档口，租赁给赵建伟、庞晶经营使用，租赁期限为五年，从2010年6月25日起至2015年6月25日止；第一、二年租金为16万元，第三年开始至第五年每年租金递增一万元；每年租金一次性付清，续交租金需提前3个月。协议第四条2项约定如发生动迁或内部拆改停业损失由使用方承担。3项约定：在租赁期间产生的全部费用由乙方承担房屋租赁税以及采暖费、物业费、水费电费、维修费等。4项约定：出租期间乙方所产生的司法赔偿债务纠纷均与甲方无关，全部由乙方承担。协议签订后，王宝山将门市交付赵建伟、庞晶使用。2011年7月1日，双方又就房屋租赁的有关问题又达成协议，确认赵建伟、庞晶拖欠王宝山租金84500元。2013年3月1日，赵建伟、庞晶单方终止了房屋租赁协议，腾退了K、H档口。但是，时至今日，赵建伟、庞晶一直拖欠王宝山租金，王宝山曾多次向赵建伟、庞晶催要，但是，赵建伟、庞晶却以种种理由拖欠至今。故此，王宝山对赵建伟、庞晶提起诉讼，诉请法庭支持王宝山的各项诉求，切实维护王宝山的合法权益。诉讼请求：1、依法判令赵建伟、庞晶给付拖欠租金84500元及利息；2、本案诉讼费用由赵建伟、庞晶承担。庭审中，经王宝山将诉讼请求多次变更，最终将诉讼请求明确为要求赵建伟、庞晶给付拖欠租金190194元及利息。
赵建伟、庞晶一审中辩称：1、本案已经超过诉讼时效，根据民法通则第一百三十六条规定，延迟和拒付租金，根据王宝山起诉状所列的事实诉讼时效已经超过两年；2、王宝山所述的事实不真实，不完整，被告分别于2010年5月11日和2011年7月1日分两次向王宝山交纳了一年的租金，总共是两年的租金，在2012年2月，租赁房屋外，开始搭设脚手架，租赁房屋不能经营，这个时候距我们第二年交纳房屋还有四个月的时间，直至2012年12月，这个脚手架才拆除，所以双方协商被告继续经营到3月份，这个时间补那几个月的损失，所以被告不欠王宝山房租。84500元不欠，已经交了，当时出具了一个160000元的收条，王宝山当时说要找大厦交涉，赔偿半年的损失，所以就给王宝山出具了一个这样的字据，正常情况下，停水停电也不应该向被告收取租金，8个月零5天，已经交了一年的房租，可我实际使用半年，所以就串出来6个月，那两个月零5天又因为搭架子，王宝山也去现场看了，不是我单方撤出，是双方协议撤出，我对房屋进行了装修和添附都是无偿交给王宝山使用，而且10000元的抵押金也没有给我，双方对这个事情已经达成一致了，所以请法院驳回王宝山的诉讼请求。
经一审法院审理查明，2010年5月，王宝山（甲方、出租方）与赵建伟、庞晶（乙方、承租方）签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将于沈阳民族北街58商鼎大厦一间，房屋出租给乙方使用。租赁期限伍年，从2010年6月25日起至2015年6月25日止。付款方式，第一年壹拾陆万元，第二年壹拾陆万元整，第三年整壹拾柒万元整，第四年壹拾捌万元整，第五年壹拾玖万元整。每年租金一次性付清。续交租金需提前3个月，如不按时交纳，甲方有权收回房屋。双方签约日起，乙方须一次向甲方交纳人民币壹万元整作为经营保证金，甲乙双方租赁合同期满，甲方收回房屋后，乙方无拖欠租金和其他费用以及损坏甲方财产，则甲方将经营保证金无息退还乙方，己方财产如有损坏，乙方必须按价赔偿。乙方在合同期满保持整体装修不变，交付甲方，可搬移的使用工具带走。如发生动迁内部拆改停业损失，由使用方自己负担。甲方只提供房屋，在租赁期间产生全部费用由乙方承担。
2011年7月1日，赵建伟、庞晶出具字据一份，载明，甲方:王宝山；乙方：赵建伟，1、甲方将于沈阳民族北街58号商鼎大厦一间房屋租给乙方使用；2、在租赁期间商鼎大厦在2010年7月25日至2011年2月2日期间无原因停水、停电；3、乙方在停电期间没付甲方房屋租金84500元（捌万肆仟伍佰元整）；4、甲方自己承担安装费用给乙方办电。同日，王宝山的姐姐王秀兰出具收条一份，载明：今收到赵建伟房屋租金16万整（壹拾陆万元整）（2011年6月25日至2012年6月25日），庭审中，原、被告一致认可王宝山授权其姐姐代为办理涉案房屋的出租事宜。
2010年5月11日，王宝山出具收条一份，载明：今收到房款从2010年6月25日至2011年6月25日壹拾陆万元整，押金壹万元整。
2013年3月1日，赵建伟、庞晶出具说明，载明：商鼎大厦民族北街58号档口菲狮玛诺服装店2013.3.1今天搬走，房子腾出。
庭审中，证人王秀兰出庭作证，证实赵建伟、庞晶在撤场搬走时电话告知其搬走，并且双方在涉案房屋现场进行了交接。
另查明，2012年涉案房屋门前存在搭架子，堆放沙子的情况。
一审法院认为，王宝山与赵建伟、庞晶签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。王宝山履行了将涉案房屋交付给被告使用的义务。赵建伟、庞晶亦应如约履行向王宝山支付租金的义务。关于王宝山诉请赵建伟、庞晶给付2010年7月25日至2011年2月2日期间的租金，赵建伟、庞晶辩称该期间租金已支付完毕，依据为王宝山于2010年5月11日为其出具的收条。依据该收条，上面明确载明“收到房款从2010年6月25日至2011年6月25日壹拾陆万元整”，且该收条上同时载明“押金壹万元整”，王宝山认可收到押金壹万元，但主张并未实际收取其诉请期间的租金，依据为2011年7月1日被告赵建伟为其出具的“在租赁期间商鼎大厦在2010年7月25日至2011年2月2日期间无原因停水、停电；乙方在停电期间没付甲方房屋租金84500元（捌万肆仟伍佰元整）”的字据，但该字据形成时间远晚于王宝山出具收条的时间，该字据形成之时，就王宝山诉请的租金已经超过给付期，王宝山在未实际收到租金的情况下却为赵建伟、庞晶出具收条有违常理，况且，在此之后，双方的租赁合同如约履行，王宝山对此并未提出异议，王宝山的代理人王秀兰又为赵建伟、庞晶出具了收到2011年6月25日至2012年6月25日期间租金的收条，王宝山在庭审中亦未提供任何证据证明其曾向赵建伟、庞晶主张过该期间的租金，结合以上，单凭该字据本身并不能完全推翻收条所能证明的事实，故对被告的抗辩，本院予以采信，对王宝山的该项诉请，证据不足，本院不予支持。
关于王宝山诉请赵建伟、庞晶给付2012年6月26日至2013年3月1日期间的租金，赵建伟、庞晶辩称因涉案房屋门前搭架子、堆放沙子，王宝山已同意免除该期间的租金。但在庭审中，王宝山对赵建伟、庞晶该抗辩理由不予认可，赵建伟、庞晶亦未提供任何证据证明王宝山免除其租金的事实存在，故对赵建伟、庞晶该抗辩理由，本院不予采信。关于赵建伟、庞晶抗辩的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方对租金的给付时间约定为“每年租金一次性付清”，未约定具体的给付时间，但至2013年3月1日赵建伟、庞晶撤场之时，王宝山应当明确知道赵建伟、庞晶欠付租金、其权利受到侵害的事实，而王宝山于2015年3月31日才向本院提起诉讼，且未向法庭提供任何证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故王宝山的诉讼请求确已超过一年的诉讼时效期间，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、一百三十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告王宝山的诉讼请求。
案件受理费6259元（原告已预交），退回2155元，由原告王宝山负担4104元。
宣判后，王宝山不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或予以改判；一二审诉讼费由二被上诉人承担。理由：一审判决认定事实错误，一审判决认为，上诉人的代理人于2011年7月1日为二被上诉人出具2011年6月25日至2012年6月25日收取租金的两份收条有违常理，故而认为上诉人主张该年度尚欠租金84500元，不能推翻收条，故对被上诉人抗辩予以采信，这一认为，根本不符合客观事实；一审判决适用法律不当，上诉人认为，本案没有超过诉讼时效理由是租房合同是持续履行合同，出租方没有交房，该违约状态一直持续，法律之所以在一般诉讼时效的基础上还规定了短于一般诉讼时效的特殊诉讼时效，其目的在于促使权利人行使权利，本案承租人单方提前终止租赁合同关系并腾出房屋就不应再使用一年的诉讼时效，而适用两年的一般诉讼时效。
赵建伟、庞晶答辩称同意一审法院判决。
上述事实，有双方当事人的陈述及王宝山提供的房屋租赁协议书、赵建伟所出具的字据、收条、照片在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、依据赵建伟于2011年7月1日出具的字据能否认定其欠付王宝山租金84500元的事实。二、王宝山诉请赵建伟、庞晶为给付2012年6月26日至2013年3月1日期间的租金是否超过法律规定的诉讼时效。
关于本案争议焦点一的问题，王宝山于2010年5月11日已为赵建伟、庞晶出具了收条，该收条载明“收到房款从2010年6月25日至2011年6月25日壹拾陆万元整”，且该收条载明“押金一万元整”，王宝山也认可收到押金一万元，但主张未实际收取2011年7月1日赵建伟为其出具的字据上载明的84500元租金，因该字据形成的时间为2011年7月1日，应视为赵建伟对2010年7月25日至2011年2月2日期间未交付租金的认可，双方在租赁协议中也未明确房屋因停水、停电原因免收租金的条款，且赵建伟、庞晶也未提供证据证明在2010年5月11日足额交纳160000元的事实，故本院对王宝山的该项上诉请求予以支持。
关于本案争议焦点二的问题，在一、二审庭审的过程中，双方均表示于2013年3月1日双方对诉争房屋进行了交接并结清水电费，应视为双方在此事件节点合意解除合同，根据中华人民民法通则相关规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，王宝山在2013年3月1日上诉人撤场之时应当知道二被上诉人欠付租金，其权利收到侵害，而王宝山于2015年3月31日才向一审法院提起诉讼，且未向法院提供任何证据证明其诉讼请求存在中断终止的事由，故王宝山的诉讼请求已超过一年的诉讼请求，故王宝山的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第981号民事判决；
二、赵建伟、庞晶于本判决发生法律效力十日内给付王宝山2010年7月25日至2011年2月2日期间租金84500元；
驳回上诉人王宝山的其他诉讼请求。
如果赵建伟、庞晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费4104元，由上诉人王宝山承担2104元，被上诉人赵建伟、庞晶负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者说适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。