天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终513号
上诉人（原审被告）陶智宏。
委托代理人兰基钢，天津日久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华德顺利（天津）投资有限公司，住所地天津市河西区乐园道天津青少年活动中心111b。
法定代表人陈玉冰，总经理。
委托代理人许剑，天津崇中律师事务所律师。
上诉人陶智宏因与被上诉人华德顺利（天津）投资有限公司（以下简称华德顺利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院于2015年12月14日作出的（2015）西民二初字第1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人陶智宏的委托代理人兰基钢，被上诉人华德顺利公司的委托代理人许剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年3月17日，华德顺利公司与陶智宏双方签订租赁合同。合同约定：陶智宏承租华德顺利公司有使用权的天津市河西区乐园道彩悦城·阳光乐园购物中心一层1a14-1号商铺。租赁期限自2014年4月26日至2022年4月25日止。计租面积为180平方米，前三年的租金为7元／天／平方米，第四年的租金为7.35元／天／平方米，第五年的租金为7.7元／天／平方米，第六年的租金为8元／天／平方米，第七年的租金为8.4元／天／平方米，第八年的租金为8.75元／天／平方米。首年租金以12个月为一期，首期租金为459900元，并于开业前十个工作日内支付，第二年起的租金以3个月为一期，以后各期租金应于每期最后一个月的20日前向华德顺利公司交纳下一期的租金。另查，2010年10月25日，华德顺利公司与案外人天津天乐园投资管理有限公司签订阳光乐园租赁合同，期限自2012年6月30日至2032年6月29日。合同中第六条第四项第二款约定，本合同第六条第四项第一款约定的“阳光乐园”禁止整体转租不包括华德顺利公司将“阳光乐园”的楼层或楼层之部分转租给他人。
华德顺利公司以陶智宏拖欠房屋租金为由诉至法院，请求判令陶智宏立即支付拖欠租金共计428910元（从2015年1月18日至2015年11月25日止）。
原审法院认为，华德顺利公司与陶智宏双方签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，陶智宏承租原告有使用权的商铺，双方均应依据法律和约定全面履行各自的义务。陶智宏作为承租人，应依约按时足额交纳商铺租金。陶智宏确实未交纳涉诉商铺自2015年1月18日至2015年11月25日止的商铺租金，故陶智宏应承担给付原告该期间的商铺租金的民事责任。关于陶智宏所述商铺漏水的抗辩理由，双方可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：“被告陶智宏于本判决生效之日起10日内给付原告华德顺利（天津）投资有限公司自2015年1月18日至2015年11月25日止的商铺租金428910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7733.65元，减半收取3866.83元，由被告陶智宏负担。”
陶智宏不服判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原审判决程序违法，上诉人在原审法定期限内以诉争房屋漏水为由提出赔偿的反诉，原审法院未予受理；2、原审判决认定事实不清，原审判决认定双方所签租赁合同有效，而诉争房屋系被上诉人从案外人处承租取得，原审未对被上诉人与案外人签订的租赁合同的真实性进行审查，亦未审查该案外人是否有权出租该房屋，更未审查诉争房屋是否合法建筑物；3、原审判决适用法律错误，上诉人因承租房屋始终存在漏水问题未支付租金，上诉人多次通知被上诉人维修，被上诉人之间未履行维修义务。上诉人根据法律规定行使后履行抗辩权，故在被上诉人履行维修义务前，上诉人有权拒付租金。同时，按照双方合同约定，上诉人履行支付租金义务的条件并未成就；4、原审未查明上诉人应给付租金数额的计算方式。
被上诉人华德顺利公司辩称，同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审期间提供如下证据：1、票据二张，拟证明上诉人实际给付被上诉人的款项除被上诉人认可的30万元外还有114975元；2、涉诉房屋现场照片一组，拟证明涉诉房屋受损的现状。被上诉人对上诉人证据1票据的真实性未提出异议，但主张该款性质为履约保证金，不应抵扣租金。被上诉人对上诉人证据2的质证意见是：照片没有拍摄日期，对真实性无法确定。上诉人经营至今已近两年，照片上物品少量水渍及瑕疵，不排除日常使用及维护保养不当造成，不认可其关联性。从照片上看，其破损不足以影响和导致上诉人彻底停业，上诉人以此来抗拒交付租金缺乏事实及法律依据。本院分析认为：上诉人证据1的真实性、合法性予以认定，但该证据显示的款项性质为履约保证金，是否可以抵扣本案租金应根据合同约定认定。对于上诉人证据2，该照片反映了涉诉房屋的状况，但仅凭照片反映的情况不足以证实其主张的漏水导致其无法经营。
被上诉人在二审期间提供如下证据：1、《建设工程规划许可证》复印件一份、天津市发展和改革委员会文件复印件二份、《文化中心阳光乐园项目经营场所证明》一份，拟证明涉诉房屋所在建筑物的合法性；2、30万元租金票据一份，拟证明款项的性质；3、被上诉人与天津天乐园投资管理有限公司房屋租赁合同一份，拟证明合同的真实性；4、上诉人交纳水电费明细账打印件一份，拟证明上诉人一直在经营。上诉人对上诉证据的质证意见：证据1中《建设工程规划许可证》系复印件，真实性不予认可，其他证据真实性无异议，但不能证实涉诉房屋所在建筑物的合法性；证据2无异议，证据3真实性无异议，但只能证明其转租的合法性；证据4，对其记载内容真实性不了解。对此本院分析认为，被上诉人证据1虽然系复印件，但均系政府部门公开的文件，上诉人虽提出异议，但未能提供相反证据，因此其真实性本院予以认定，并认定涉诉房屋所在建筑物已取得《建设工程规划许可证》。对于被上诉人证据2、3，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。对于被上诉人证据4，系打印件，被上诉人未提供相应票据佐证，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定被上诉人负责维修房屋结构及附属公用设施。合同附件一第五条约定上诉人预计于2014年4月26日开始试营业，具体开业日期以甲方书面通知为准。第八条约定租金从2014年4月26日开始计算，首期租金于开业前十个工作日内支付。上诉人自述于2014年5月开始试营业。上诉人实际经营后，2014年7月开始发现涉诉房屋出现漏水现象。被上诉人同意对漏水部位进行维修，但因上诉人对被上诉人只对漏水部位进行维修及恢复原状或给予相应赔偿的方案有异议，维修未能进行。上诉人一直以被上诉人未履行维修义务为由拒绝交纳租金。
被上诉人收取上诉人履约保证金114975元，首期租金30万元。
涉诉房屋所在建筑物经天津市发展和改革委员会批准立项建设，并取得了《建设工程规划许可证》。
本院认为，涉诉房屋所在建筑物经政府部门批准立项并取得了《建设工程规划许可证》，被上诉人与涉诉房屋所在建筑物产权单位签订了租赁合同，合同约定允许被上诉人将“阳光乐园”的楼层或楼层之部分转租给他人，因此被上诉人有权就涉诉房屋进行转租。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的义务履行。被上诉人虽然未能提供证据证实其业已书面通知上诉人开业时间，但上诉人已实际经营是不争的事实，且其实际经营是在涉诉房屋漏水之前，因此上诉人应按照合同约定向被上诉人履行给付租金的义务，且其首期租金应当早在房屋漏水之前即已支付，因此上诉人主张因其行使后履行抗辩权而不支付租金的主张不能成立。此外，涉诉房屋漏水之后，被上诉人并未拒绝履行维修义务，而是上诉人不同意其维修方案而未能维修，从双方庭审陈述可以看出，被上诉人同意对漏水部位进行维修并恢复原状，符合维修义务的一般履行方式，上诉人不同意该方案，又未通过法律途径确定合理的维修或补偿方案，也不属于合理行使抗辩权的范围，因此其以此为由拒付租金，本院不予支持。对于上诉人主张的应付租金数额问题，上诉人应从2014年4月26日起给付租金，扣除其已经支付的租金30万元，截止至被上诉人主张的2015年11月25日，上诉人还应给付租金428910元，至于上诉人二审期间主张的履约保证金114975元，因双方之间的合同尚在履行期间，被上诉人不同意在本案中扣减，因此不宜抵扣本案中上诉人应给付的租金。同时鉴于上诉人已明确表示在本案中不因房屋漏水而主张减少租金，因此上诉人应足额给付上诉租金。对于上诉人提出的其在原审中主张被上诉人赔偿其漏水损失的反诉请求，原审法院要求其另案解决违反法定程序问题，上诉人在原审法院庭审中被告知就损失问题另行起诉后并未提出异议，且其另行起诉并不影响其实体权利，因此其此项主张本院不予支持。综合以上意见，原审判决结果并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7734元，由上诉人陶智宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨桂军
代理审判员 李 敏
代理审判员 刘建奇
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张宇鑫
速 录 员 周晓琳