山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吕民一终字第492号
上诉人（原审原告、反诉被告）闫甲。
委托代理人李肖永。
委托代理人何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）薛乙。
上诉人闫甲与上诉人薛乙租赁合同纠纷一案，均不服山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民初二字第67号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫甲及其委托代理人李肖永、何碧玉到庭参加诉讼，�诉人薛乙经本院合法传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼，对其上诉，依法按撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审查明，离石永宁西路世纪华苑东起第五间门面房（永宁西路88号）产权所有人为李振芳，闫甲为李振芳配偶，该房面积约60余平方米。2014年3月31日，闫甲与薛乙签订《房屋租赁合同》，约定，闫甲将上述门面房出租薛乙，租赁期限为2014年3月29日至2017年6月29日，共3年。（薛乙认为多出的三个月为装潢期。合同对此无约定）租金每年160000元，第一年租金分三次付清，合同签订时付20000元、2014年6月29日支付60000元、2014年12月前支付80000元；2015年4月29日前支付第二年租金；2016年4月29日前支付第三年租金。租赁期间的水电暖、物业费用薛乙负担。签订合同后，薛乙分两次支付闫甲租金共80000元，签订合同时支付保证金2000元。薛乙在租赁房屋内经营慧兰服饰�2015年1月2日，闫甲来到薛乙店内催要租金未果，2015年1月3日闫甲在薛乙经营的店铺门上加了一把锁，导致薛乙停业。2015年1月13日，闫甲之子给薛乙丈夫打电话愿开门请求薛乙恢复营业。1月15日，闫甲给薛乙邮寄书面通知，希望恢复营业。但薛乙一直未恢复营业，闫甲诉讼后，经原审调解，2015年2月5日，薛乙将店内货物全部搬走，从此，门面房由闫甲保管。2013年10月30日，薛乙与慧兰山西总代理签订特许经营合同，期限2013年10月30日至2016年10月29日共三年，约定薛乙在离石销售慧兰服饰，经营地点在嘉润购物中心，薛乙应交山西总代理保证金10000元，合同期满无违约行为退还，店内道具由山西总代理统一配备，薛乙预付道具费用，山西总代理三年内分期退还。薛乙与闫甲签订租赁合同后，将专卖店从嘉润购物中心搬迁到租赁闫甲的门店内。薛乙请求闫甲赔偿的损失包括：基础装潢（未拆除）20000元；道具75796元（道具已搬走，但薛乙认为山西总代理不会退还道具款）；货物损失50000元（货物未按时提回的定金损失）；营业损失每天2000元，共62000元；安装电表300元；代交物业费120元；签订合同时的保证金2000元，共190216元。
原审认为，原、被告于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，闫甲出租丈夫名下的房屋，合法有效。房屋租赁期限2014年3月29日至2017年6月29日，共三年三个月，支付三年租金，签订合同后的三个月认定为宽限期，不需支付租金。2015年1月2日，闫甲向薛乙催要租金，本应以协商的方式进行，协商不成可诉讼。而闫甲催要租金未果，便在薛乙承租的营业房门上加了一把锁，导致薛乙不能正常营业，闫甲的行为侵犯薛乙合法经营权的侵权行为，应当承担侵权责任。闫甲侵权持续的时间为2015年1月3日锁�起至2015年1月15日书面通知恢复营业止，共13天。2015年1月15日，薛乙接到闫甲请求恢复营业的通知后未营业，之后的损失属于扩大的损失，闫甲不承担责任。薛乙收到闫甲口头和书面通知后未恢复营业，2015年2月5日，通过本院调解，薛乙将货物全部搬走，薛乙的以上行为表明放弃经营不愿继续履行租赁合同，本院对薛乙解除合同的意思表示予以准许。闫甲损失：薛乙已交纳了闫甲80000元租金，为半年租金，至2014年12月29日的租金已交清。2015年1月3日至15日的租金因闫甲锁门无法营业，租金不应支付。1月16日至2月4日，闫甲允许营业而薛乙未营业，薛乙应支付租金，2月5日起薛乙搬走货物腾空租赁房不再支付租金。薛乙应付租金为10222元。闫甲诉请的其他损失无事实依据，不予支持。薛乙损失：2015年1月3日至1月15日闫甲锁门共13天，纯利润酌情按每天1000元计算，共13000元�安装电表、代交物业费、签订合同时的保证金共2420元，基础装修费用，闫甲侵权后，薛乙放弃经营，双方共同承担，闫甲酌情承担3000元。薛乙与山西慧兰总代理签订的代理合同经营地点在嘉润购物中心，后转移到闫甲门面房内，由此推断，薛乙仍可在其他地点照常经营慧兰服饰。因此，薛乙请求的道具损失、货物损失不予支持。损失共18420元。综上，薛乙的损失与应付闫甲的租金抵顶多出8198元，考虑到闫甲给予了薛乙三个月合同宽限期，这一期限薛乙不需支付租金。薛乙多出的三个月合同宽限期，这一期限薛乙不需支付租金。薛乙多出的损失用多出的三个月租期弥补，闫甲不再赔偿薛乙损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：一、原告（反诉被告）闫甲与被告（反诉原告）薛乙于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》自2015年2月5日起解除。二、驳回原告闫甲要求薛乙支付租金的诉讼请求。三、驳回反诉原告薛乙要求闫甲赔偿损失的请求。诉讼费1800元减半收取，原告闫甲承担。反诉费2052元减半收取，反诉原告薛乙承担。
判后，上诉人闫甲不服，提出上诉，请求：1、依法撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民初二字第67号民事判决书的判决；2、请求依法改判薛乙继续履行与上诉人签订的《房屋租赁合同》，同时，薛乙除向上诉人支付第一年剩余租金80000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）外，还应向上诉人支付第二年租金160000元及违约金26000元。3、请求依法判令薛乙承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与薛乙签订《房屋租赁合同》后三个月为宽限期，薛乙不需支付租金是错误的。首先，上诉�与薛乙签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。2014年3月31日，上诉人与薛乙签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年三个月，即从2014年3月29日起至2017年6月29日止。薛乙需每年向上诉人支付160000元房屋租金，三年共计480000元，支付方式为：1、《房屋租赁合同》签订时支付第一年租金20000元2、2014年6月29日支付第一年房屋租金60000元，3、2014年12月前支付第一年房屋租金80000元4、2015年4月29日前一个月支付第二年房屋租金160000元5、2016年4月29日前支付第三年房屋租金160000元。上述房屋租赁合同系上诉人与薛乙的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均已应依照合同约定履行各自的义务。其次，上诉人与薛乙签订的《房屋租赁合同》不存在三个月的宽限期，薛乙须从2014年3月29日起向上诉人支付房屋租金，原审判决认定薛乙至2014年12月29日的租金已交清是错误的。为确保薛乙全面履行《房屋租赁合同》，经协商，上诉人同意薛乙按约履行合同满三年后，让其再无偿使用三个月，即2016年4月29日前支付的160000元租金可使用15个月，从2016年3月29日至2017年6月29日。因此，薛乙所述多出的三个月为装潢期与事实不符，原审法院认定签订租赁合同后的三个月为宽限期，薛乙不需支付租金是错误的。《房屋租赁合同》并无约定前三个月为宽限期，同时，该合同明确约定，2015年4月29日前一个月支付第二年的房屋租金160000元，即从2015年3月29日，计算第二年的房屋租金，因此，第一年房屋租金的起止时间为2014年3月29日至2015年3月28日，薛乙已支付的80000元房屋租金起止时间为2014年3月29日至2014年9月28日。二、上诉人依约履行了交付房屋的合同义务，但薛乙却违反合同约定，无正当理由未向�诉人支付房屋租金，除向上诉人支付房屋租金外，还应赔偿逾期利息。根据《房屋租赁合同》的约定，薛乙应在2014年12月前向上诉人支付第一年剩余未支付的房屋租金80000元，即从2014年9月29日至2015年3月28日的房屋租金。然而，薛乙却无故拖欠房屋租金，从2014年12月起，上诉人多次向薛乙催缴，但薛乙均无故拒绝支付。三、因薛乙无故未支付上诉人房屋租金，为防止上诉人的损失进一步扩大，上诉人将涉案房屋加了一把锁，符合法律规定，不构成侵权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”的规定，至2015年1月，薛乙拖欠的半年房屋租金迟迟未向上诉人支付，迫于无奈，上诉人在涉案房屋房门上加了一把锁，符合先履行抗辩权的规定，未侵犯薛乙的合法经营�，不应承担侵权责任。四、原审判决确认上诉人与薛乙签订的《房屋租赁合同》自2015年2月5日起解除超出了上诉人的诉讼请求（原审上诉人闫甲诉请：1、解除双方租赁合同；2、支付租金80000元。在原审庭审时变更第一项诉请为要求被告薛乙继续履行合同。）及薛乙的反诉请求，是错误的，应予纠正，上诉人有权要求薛乙继续履行合同并支付违约金。1、上诉人和薛乙有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。上诉人和薛乙在庭审过程中，均未要求解除《房屋租赁合同》，原审法院未经双方当事人同意，直接确认该合同解除超出了双方当事人的诉讼请求与法不符，应予撤销。2、上诉人有权要求薛乙继续履行《房屋租赁合同》，支付第一年剩余未支付的房屋租金80000元及第二年房屋租金160000元，并支付违约金26000元。上诉人与薛乙未协商解除《房屋租赁�赁合同》，同时，任何一方均为通知对方解除该合同，因此，该合同仍未解除，根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，上诉人有权要求薛乙继续履行该合同的义务。根据该合同约定，薛乙应向上诉人支付第一年剩余的80000元房屋租金及第二年房屋租金160000元。鉴于薛乙的违约行为给上诉人造成了巨大损失，其还应向上诉人支付违约金26000元。综上所述，原审判决认定上诉人与薛乙签订《房屋租赁合同》后的三个月为宽限期无需交付房屋租金与事实不符，于法无据，其认定上诉人锁门行为为侵权行为，损害了上诉人的合法权益，同时，其擅自确认《房屋租赁合同》解除侵犯了上诉人与薛乙处分诉讼权利的合法权益，应予撤销。因此请求法�能查清事实，依法审理，支持上诉人的所有上诉请求。
上诉人薛乙未到庭，也未进行答辩。
二审期间上诉人闫甲当庭提交了以下证据：2015年2月8日拍摄的门面房照片2张，拟证明上诉人薛乙在2月8日还在营业，原审查明的2月5日其将商店搬离的事实错误。
二审查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。
本案当事人争议的焦点是，1.当事人双方签订的房屋租赁合同还有无继续履行的必要和条件？2.上诉人闫甲向上诉人薛乙主张的有关租金及违约金的依据是什么？3.双方签订房屋租赁合同后，三个月的时间是否为宽限期？
本院认为，在审理过程中，根据上诉人薛乙在原审中提供的户籍所在地证明及其上诉状所列明的现住址，以及其在原审和上诉状所注明的联系方式，经本院两次邮寄送达二审开庭传票，均被退回，根据最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条之规定，依法应视为已向其送达二审开庭传票，因其未到庭参加诉讼，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十三条之规定，依法按其撤回上诉处理。
闫甲与薛乙于2014年3月31日签订《房屋租赁合同》，合同签订后，薛乙分两次支付上诉人闫甲上半年租金共计80000元，并在合同签订同时支付保证金2000元。2015年1月3日，上诉人闫甲因催要下半年租金未果，在薛乙承租的房屋上锁，导致薛乙不能正常营业，其行为属于侵犯薛乙合法经营权的侵权行为，应当承担侵权责任，其主张上诉人薛乙支付门店第二年租金160000元及违约金26000元无事实和法律依据，依法不予支持。经原审调解，上诉人薛乙将其货物全部搬离租赁门店，上诉人闫甲诉请继续履行合同，已无履行必要的条件。原审判决合同解除并无不�，本院予以确认。上诉人闫甲当庭提供照片2张，称上诉人薛乙在2月8日还在营业，从照片可见该门面房加有一把锁，该照片不能证明由谁上锁，也不能证明薛乙还在营业，故原审查明薛乙于2月5日其将商店搬离的事实清楚，应予以确认。经原审在审理中协调薛乙已于2014年2月5日已从承租门店搬离，故薛乙应以实际占用门店时间承担相应租金为宜。
上诉人闫甲侵犯薛乙经营权的时间为2015年1月3日锁门起至2015年1月15日书面通知恢复营业止，共13天；2015年1月16日至2月4日共计19天，是上诉人闫甲允许薛乙营业而其未营业，故薛乙应向闫甲支付19天的租金；2月5日薛乙搬离不再支付租金；原审酌情认定薛乙各项损失18420元中包括签订合同时薛乙支付上诉人闫甲的保证金2000元，因薛乙未按约按时缴付租金，属其违约在先，故该保证金不予退还，应在其损失内予以核减，故薛乙�失为18420-2000=16420元。薛乙应付闫甲房租应计算为：2014年9月29日至2014年12月29日，即三个月房租160000÷12×3=40000元，2015年1月16日至2015年2月4日19天房租160000÷12÷30×19=8444元，扣除薛乙损失16420元、2015年1月3日至2015年1月15房租共计160000÷12÷30×13=5777元。综上，薛乙应付上诉人闫甲房租共计40000＋8444－16420－5777=26247元，因双方在《房屋租赁合同》中未就逾期支付租金利息进行约定，故上诉人闫甲主张薛乙支付利息无事实依据，其诉请理由不予支持；上诉人薛乙原审主张三个月为该租赁房屋的宽限期；上诉人闫甲诉称合同约定承租期限为三年，但实际时间为三年三个月，就该三个月是薛乙在租赁房屋满三年后，给其免费占用三个月涉案门店。根据双方签订的租赁合同约定，合同签订时付租金20000元、2014年6月29日前支付60000元、2014年12月前支付80000元；2015年4月29日前支付第二年租金；2016年4月29日前支付第三年租金。按照双方前述合同约定，说明薛乙在履行完第一年度的门店租金后是从履行完上年度起一个月内向出租人缴纳下年度门店租金，故上诉人闫甲的诉称由薛乙在全部履行完三年租赁期届满后让利三个月，由其免费占用门店是符合常理的，应予认定。现合同约定三年房屋租赁时间未届满，故未形成薛乙主张的出三个月的时间为宽限期。综上，原审认定事实清楚，但计算租金时间、房租金额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第一百一十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山西省离石区人民法院（2015）离民初二字第67号民事判决书第二项，即驳回原告闫甲要求薛乙支付租金的诉讼请�；第三项，驳回反诉原告薛乙要求闫甲赔偿损失的请求；
二、维持山西省离石区人民法院（2015）离民初二字第67号民事判决书第一项，即原告（反诉被告）闫甲与被告（反诉原告）薛乙于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》自2015年2月5日起解除；
三、在本判决生效后十五日内，上诉人薛乙支付上诉人闫甲租金人民币26247元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元减半收取，由上诉人闫甲承担；反诉费2052元减半收取，由上诉人薛乙承担；二审案件受理费7748元，由上诉人闫甲承担3290元，由上诉人薛乙承担4458元。
本判决为终审判决。
审判长 王 晓 瑜
审判员 张 晓 艳
审判员 吕 烜
二〇一五年八月三日
书记员 张亚�