四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1229号
上诉人（原审原告）：米泓菠，男，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。
委托代理人（特别授权）：米均文，男，汉族，四川省江油市人，住江油市中坝镇，米泓菠之父。
委托代理人（一般代理）：万长友，四川张元律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张小英，女，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区，米泓菠之妻。
委托代理人（特别授权）：米均文，男，汉族，四川省江油市人，住江油市中坝镇，米泓菠之父。
委托代理人（一般代理）：万长友，四川张元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川蓝郡置地实业有限公司，住所地：绵阳市涪城区。
法定代表人：陈俊锡，公司总经理。
委托代理人（特别授权）：席波，男，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县卧龙镇，公司员工。
委托代理人（一般代理）：奉平，四川法丛律师事务所律师。
上诉人米泓菠、张小英因房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第2699号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年8月13日受理后，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人米泓菠、张小英之委托代理人米均文、万长友与被上诉人四川蓝郡置地实业有限公司之委托代理人席波、奉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2010年5月26日，米泓菠、张小英作为买受人与四川蓝郡置地实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：57340），购买位于绵阳市涪城区跃进路北段35号“蓝郡·壹北栋”3栋6楼8号预售商品房、总价款519288元，同时合同载明“第十条、交付条件：（一）出卖人应当在2011-01-31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之7的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。第十九条、产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2011-04-30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金至出卖人实际取得权属证明。（二）转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起总产权证后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行1年期定期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十四条、不可抗力：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明”，合同签订后米泓菠、张小英交纳购房款519288元。2010年12月29日、30日，案涉在建工程经施工、监理及建设等单位初验合格并形成《建设工程质量监督记录》。2011年1月25日，四川蓝郡置地实业有限公司在《绵阳晚报》刊登《蓝郡·壹北栋交房公告》，明确2011年1月30日开始交房。2011年3月1日四川蓝郡置地实业有限公司就业主提出相关问题出具《关于壹北栋业主接房问题的答复》，2011年3月2日四川蓝郡置地实业有限公司出具《承诺书》及《对购房合同存在争议问题的补充说明》，答复、承诺书和补充说明主要内容：工程已经通过初验，但因电力部门无法正常供电，尚不完全具备交房条件，故此不能提供《建筑工程竣工备案表》、《实测数据报告》，但可提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，尚未接房业主可待完全达到交房条件时再接房；合同履行过程中如属公司违约，2011年1月31日起至完全达到交房条件公司依法完全承担责任；目前临时采用普通一户一表解决业主用电问题，电费按0.4元／度收取，超出部分公司全额补贴，一旦接入正式用电公司负责更换电表，换表费用公司承担；公司承诺项目土地使用年限变至2059年5月3日，根据国家土地管理法规、政策办理，公司收到政府通知书后90日内办理，现正申请办理费用公司承担；案涉项目归属城郊派出所管辖，户口依法迁入就近入学。2011年3月23日，四川蓝郡置地实业有限公司向米泓菠、张小英交付案涉房屋，米泓菠在《接房手续书》上签字捺印。2011年10月14日，绵阳市城乡规划局出具绵城规竣（2011）126号《建设工程竣工规划核实认可书》，同意案涉工程组织竣工验收。2013年4月11日“蓝郡·壹北栋”1、2、3号楼取得《建设工程竣工验收备案证书》，2013年5月2日四川蓝郡置地实业有限公司取得案涉工程《国有土地使用权证书》，2013年7月3日四川蓝郡置地实业有限公司取得“蓝郡·壹北栋”1栋、2栋、3栋《房屋所有权证书》。
另查明：1.110千伏涪江二桥变电站新建工程于2008年2月1日经四川省发展和改革委员会核准，后因5.12地震建设力量转入灾后重建项目造成该工程2010年2月正式进场施工，但自工程开工一直受到周围居民阻挠致使项目无法推进。2011年4月110千伏涪江二桥变电站新建工程施工单位强制进场施工，2011年9月24日通过竣工验收。2.2010年5月5日四川蓝郡置地实业有限公司提交《高压客户新装、增容用电申请书》，申请用电理由为新建商品房用电，2010年5月25日四川省电力公司绵阳电业局客户服务中心下达《绵阳电业局供电方案通知书》，明确主供电源由110kV涪江变电站10KV专线供电、备用电源由110kV高水变电站10KV高虹一回平政支线1#杆搭火。2014年4月16日，国网四川省电力公司绵阳供电公司出具《关于“蓝郡·壹北栋”项目用电业务办理情况和110千伏涪江二桥变电站建设情况的说明》，载明“110千伏涪江二桥变电站建设施工受阻期间，‘蓝郡·壹北栋’周边两条10千伏公用线路均已过载运行，无法提供临时过渡电源。110千伏涪江二桥变电站投运后，四川蓝郡置地实业有限公司于2012年5月提出主供电源验收申请，我公司组织相关专业人员对其10千伏配电工程进行了验收并提出整改措施，整改完毕后于6月4日通过验收。经与四川蓝郡置地实业有限公司签订供用电合同及办理10千伏新设备投运申请后，于2012年6月14日对其主供电源送电”。3.本案一审庭审过程中，米泓菠、张小英提交2011年1月30日部分业主签字交房现状复印件，证明房屋并不具备交付条件、所有业主签字拒绝接房。四川蓝郡置地实业有限公司质证认为该证据系业主单方陈述且系复印件不能证明签字人真实意思、无法达到证明目的。同时，米泓菠、张小英并未提交证据佐证其因逾期交房存在损失情况。4.绵阳市涪城区人民法院2014年4月3日《询问笔录》显示，四川蓝郡置地实业有限公司请求调低违约金比例。
以上事实，有商品房买卖合同、承诺书、补充说明、建设工程竣工验收备案证书、国有土地使用权证书、房屋所有权证书、申请书、通知书及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。案件中，蓝郡·壹北栋项目在合同约定的交房时间之前已初验合格，被告未能按照合同约定的时间和条件交付房屋以及取得商品房所在楼栋权属证明的原因是缺乏主供电源从而无法办理竣工验收备案。被告主张缺乏主供电源系因二桥变电站在修建过程中受到当地居民强力阻挠不能如期竣工所致，因此被告逾期交房及逾期办证属不可抗力。故案件争议焦点在于：当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件是否构成被告不能按合同约定交房和取得商品房所在楼栋权属证明的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，结合案件审理查明的情况，原告与被告签订商品房买卖合同的时间是在2010年5月26日，当时已经发生了当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件，而供电公司也已经向被告下达了供电方案通知书，被告知道其主供电源将从二桥变电站接入，也应当预见二桥变电站因居民阻挠施工可能延迟竣工，但仍然与原告在合同中约定交房时间为2011年1月31日，同时约定取得商品房所在楼栋权属证明的时间是2011年4月30日，所以当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关不可抗力的规定，被告未按合同约定交付房屋及取得商品房所在楼栋的权属证明，应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金：根据合同约定，被告应当向原告支付自逾期交房次日（即2011年2月1日）起至实际交付之日（即2011年3月23日）止按日万分之七的违约金。经法院释明，被告认为双方约定的逾期交房违约金过高，要求调低。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合案件实际情况，法院将违约金酌情调整为按日万分之一计算，故被告应当向原告支付逾期交房违约金2596.44元（519288元×0.1‰／天×50天）。关于逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金：按照合同约定，被告应当按照原告已付房款的0.2%向原告支付违约金1038.58元（519288元×0.2%），原告主张1038元，未超过上述金额，法院予以支持。综上所述，案经原审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：一、被告四川蓝郡置地实业有限公司在判决生效后三日内向原告米泓菠、张小英支付逾期交房违约金2596.44元、逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金1038元，共计3634.44元；二、驳回原告米泓菠、张小英的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告米泓菠、张小英不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为原审法院适用法律错误，逾期交房违约金比例不应调整。故请求撤销原判、依法改判。
被上诉人四川蓝郡置地实业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。
本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为原审法院调整逾期交房违约金比例是否适当。本案一审庭审过程中，米泓菠、张小英主张四川蓝郡置地实业有限公司支付逾期交房违约金，但未提交证据佐证其因逾期交房存在损失情况，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，米泓菠、张小英应当依法承担不利后果。加之，绵阳市涪城区人民法院2014年4月3日《询问笔录》显示，四川蓝郡置地实业有限公司请求调低违约金比例。原审法院结合案件查明事实、米泓菠与张小英损失情况、兼顾各方利益，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，依法调整逾期交房违约金比例并无不当。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人米泓菠、张小英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 兵
审 判 员 于红霞
代理审判员 肖玉生
二〇一四年九月一日
书 记 员 毛玉红