黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终546号上诉人（原审被告）：张健，男，1976年6月26日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：黄宝君，黑龙江曦晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：周晨晓，该单位经理。委托诉讼代理人：冯伟红，黑龙江冯伟红律师事务所律师。上诉人张健因与被上诉人牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张健委托诉讼代理人黄宝君，被上诉人牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司委托诉讼代理人冯伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张健上诉请求：1.撤销黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初952号民事判决书，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审遗漏诉讼主体。上诉人已将本案所涉商铺转租给八个次承租人，原审应追加这八位次承租人为本案的第三人参加诉讼。2.原审认定事实不清。原审查明租赁合同的相对方是跃龙门商贸有限公司，合同在履行中都是跃龙门公司的员工张威与上诉人沟通联系情况，而购买此商铺的实际人是张雷，张雷与被上诉人之间买卖房屋以及中途退房退款与跃龙门公司无关，如果要解除与上诉人之间的租赁合同，也应该是跃龙门商贸有限公司给上诉人下达解除租赁合同的通知，而不应该是被上诉人下达，该租赁合同合法有效，应当继续履行。牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司辩称，1.原审并未遗漏诉讼主体。2016年6月27日被上诉人已在涉案商铺门口张贴了通知书，此后八位次承租人并未与被上诉人重新签订房屋租赁协议，也未向被上诉人提出任何异议，该八位次承租人已经以自己的行为表示不再继续租赁该涉案商铺，该八位次承租人并未申请参加诉讼，故应视为其放弃诉讼权利。因此，该八位次承租人并非本案必要共同诉讼人，本案无需追加八位次承租人为第三人。2.原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人对涉案商铺的产权人是被上诉人的事实是明知的。上诉人称商铺租赁合同的相对人是跃龙门商贸有限公司，但合同上并没有加盖跃龙门商贸公司的公章而是张雷的签名，该商铺的买受人是张雷非跃龙门商贸公司，根本不存在相对方是跃龙门商贸公司的事实。被上诉人牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司请求二审判决驳回上诉，维持原判。牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司向一审法院起诉请求:1.判令被告张健立即腾退并返还原告位于牡丹江市爱民区通乡街学院风景小区4号楼6号（原4幢00010X号）商铺；2.判令被告张健支付拖欠的房屋租赁费53309.35元，解除合同之后至原告起诉之日房屋占用费28333.33元；3.判令被告张健给付原告起诉之日至其腾房之日的房屋占用费（按年租金85000元计算）；4.判令被告张健支付拖欠租金违约金38420元；5.判令被告张健赔偿原告逾期交房损失186000元；原告起诉之日至被告腾房之日的逾期交房损失按每日2000元计算；6.案件受理费由被告张健承担。一审法院认定事实：原告与案外人张雷于2013年9月27日签订《龙裕学院风景商品房销售协议》，双方约定张雷以10212468元的价格购买包括本案涉案商铺即第4幢00010X号商铺在内的6处商铺。2014年12月29日，原告与张雷签订补充协议，双方约定因原告违约，张雷将第4幢00010X号商铺、第7幢0001XX号商铺退还给原告，原告退还购房款并给予以张雷相应的赔偿。同时约定，第4幢00010X号商铺的租金收益权自原告向张雷全额支付退款之日起转移给原告，并于当日办理租金收益权的相关转移手续。截至2015年5月22日，原告将补充协议中涉及的房款全部退还给案外人张雷。2014年11月21日，张雷以跃龙门商贸有限公司的名义与被告张健签订房屋租赁合同。双方约定，张健承租龙裕学院风景4号楼6号（原4幢00010X号）商铺，租赁期限为2014年11月21日至2017年11月21日，年租金85000元，每年租期开始30天前一次性交付。同时约定，乙方（张健）在本合同到期或合解除后三日内向甲方（跃龙门商贸有限公司）交还房屋；乙方如逾期交还房屋，每逾期一天应赔偿甲方2000元的损失。如乙方逾期支付租金超过15天或逾期支付水、电费和供热费等相关费用超过30天，甲方可以解除合同，乙方已交纳的租金不予退还。现被告将涉案商铺分割成不同的摊位租赁给他人经营快餐，年获利114000元。2015年4月，跃龙门商贸有限公司的员工张威、赵明红曾口头告知被告张健涉案商铺产权人变更事宜。2016年5月25日，原告以微信的方式向被告送达了《催缴租金通知书》，该通知告知被告，龙裕公司已与张雷签订补充协议，解除了龙裕公司与张雷关于龙裕学院风景4幢00010X号商铺的买卖关系，该商铺的产权人及管理者已变更为龙裕公司，龙裕公司本着延续被告与跃龙门商贸有限公司签署的《房屋租赁合同》的原则，要求被告在收到该通知5日内向龙裕公司交纳2016年1月20日至2017年1月20日的租金。被告于当日收到该通知后，即以微信的方式告知原告单位工作人员，被告正在北京看病，最早于2016年6月1日回牡丹江交纳租金。2016年6月6日，原告以微信的方式向被告送达了关于解除《房屋租赁合同》通知书，该通知告知被告，原告取得龙裕学院风景4幢00010X号商铺的产权并成为该商铺的管理人，原告向被告多次催缴租金后，被告仍不交纳租金，故原告根据相关法律规定，解除被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》，要求被告在收到该通知7日内，将上述商铺交还给原告，并将欠付的租金、违约金及其他物业、水电费用结清。2016年6月27日，原告在涉案商铺门口张贴了《关于龙裕学院风景4－00010X号商铺房屋租赁关系的通知书》，告知商铺内的各位业主，因龙裕公司已与张健解除房屋租赁合同关系，故各次承租人租赁涉案商铺中的摊位已丧失合法依据，如各位业主愿意继续承租经营的，于2016年7月5日前与龙裕公司进行协商并重新签订房屋租赁协议；如不愿意继续经营的，于2016年7月5日前将涉案商铺交还龙裕公司，并结清所有费用。2016年7月7日，原告在涉案商铺门口张贴《关于交还房屋的通知》,告知涉案商铺内的业主，于2016年7月11日前搬离涉案商铺，如逾期搬出，龙裕公司将采取停水、停电，封闭房屋的自助措施。被告收到原告送达的关于解除《房屋租赁合同》通知书后，未在三个月内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。一审法院认为，关于原、被告形成的租赁关系是否合法有效的问题。依照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案原告与案外人张雷签订商品房销售协议，将涉案商铺出售给案外人张雷，但未办理涉案房屋的产权变更登记，故张雷未取得该商铺的完满物权。其后，原告与张雷签订补充协议，约定将涉案房屋退还给原告，且原告及张雷实际办理了退房手续。因此，原告作为涉案商铺的合法建造人对涉案商铺享有物权即对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与张雷约定涉案商铺的租金收益权自原告向张雷全额支付退款之日起转移给原告，并于当日办理租金收益权的相关转移手续。截至2015年5月22日，原告将补充协议中涉及的房款全部退还给案外人张雷，且跃龙门商贸有限公司的员工已将相关情况告知被告张健，故原告自2015年5月25日起享有涉案商铺的租金收益权，即原告此时收回了涉案商铺的承租权，原、被告延续被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》，双方形成了合法有效的租赁关系。原、被告均应按该《房屋租赁合同》的约定承受承租人、出租人的相应权利义务。关于原、被告之间的租赁关系是否已解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2016年6月6日，原告以微信的方式向被告送达了关于解除《房屋租赁合同》通知书，告知被告，原告因被告迟延交纳租金，故解除被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》。被告收到原告送达的该通知书后，未在三个月内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》已于到达被告张健时即2016年6月6日解除。关于原告各项诉讼请求是否应予支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.因原、被告的租赁关系已解除，原告要求被告返还涉案商铺符合法律规定，本院予以支持。2.因被告同意支付原告2015年11月21日至2016年6月6日的租金53309.35元及2016年6月7日至2016年9月7日的商铺占有使用费21250元，故本院对原告上述两项请求予以支持。3.被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》第三项第3项规定，房屋租金每年支付一次，于租期开始30天前一次性交付。第十项违约责任第2条约定，如乙方（被告）逾期支付租金，应当按逾期付款额的日千分之二向甲方支付违约金。在案件审理过程中，被告认为原、被告约定的逾期付款违约金过高，要求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告约定甲方（原告）按逾期支付租金总额的千分之二向乙方加收违约金，该约定明显超过原告收取租金后的直接可得利益即金融机构贷款利息，但被告要求按万分之一调整低于金融机构贷款利率，故本院对被告逾期支付租金的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息另加收百分之三十予以保护即年租金85000元×4.35%÷360日×198日（2015年11月21日至2016年6月6日）×130%＝2643.71元。4.被告自原告起诉时即2016年9月7日仍占有、使用涉案商铺，故原告请求判令被告按年租金85000元即日租金232.88元（年租金85000元÷365日）支付原告自2016年9月8日起至被告退还原告涉案商铺时止的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以保护。5.被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》第十二项第1条约定，乙方在本合同到期或合同解除后三日内向甲方交还房屋，乙方逾期交还房屋，每逾期一天应赔偿甲方2000元的损失。被告称该项条款显失公平，不予认可。通过庭审调查可以认定，被告承租涉案商铺后将涉案商铺分割为不同摊位出租给他人经营快餐，年获利114000元即日获利312.33元。原告称原告因被告逾期退房的损失为被告的转租收益加上该收益的银行利息，因此被告逾期交房违约金如按日2000元计算明显高于原告因此遭受的损失。被告虽未举示证据证实被告转租已经案外人张雷或本案原告同意，但依据被告提供的转租合同可以认定，自2016年1月起转租关系就一直存在，且次承租人使用涉案商铺经营餐饮业，属开放的公共场所，原告在解除租赁合同之前从未提出过异议，可以推定原告对被告的转租行为是默认的。法律虽未规定在租赁期内承租人转租获利应归出租人所有，被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）签订的合同亦无相关约定，但上述租赁合同解除后被告仍继续占有涉案商铺没有合法依据，故被告对解除上述租赁合同后占有涉案商铺获得的收益应支付给原告，该收益即为原告因被告逾期交房遭受的直接损失。因此被告逾期交房的损失应按每日312.33元计算自2016年6月10日（原、被告的租赁关系于2016年6月6日解除，根据租赁合同约定，合同解除后三日内退房即2016年6月9日）至2016年9月7日（原告起诉之日）为27797.37元（312.33元×89日）；2016年9月8日至被告返还原告涉案商铺时止的逾期交房损失按每日312.33元计算。判决：一、被告张健于本判决生效后十日内从位于牡丹江市爱民区通乡街学院风景小区4号楼6号（原4幢00010X号）商铺内迁出，并将上述商铺返还原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司；二、被告张健于本判决生效后十日内支付原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司2015年11月21日至2016年6月6日的上述商铺租金53309.35元，2016年6月7日至2016年9月7日的商铺占有使用费21250元，2015年11月21日至2016年6月6日逾期支付租金违约金2643.71元，2016年6月10日至2016年9月7日逾期交房损失27797.37元，以上四项合计105000.43元；三、被告张健按日租金232.88元支付原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司自2016年9月8日起至被告张健退还原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司上述商铺时止的房屋占有使用费；四、被告张健按日312.33元支付原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司自2016年9月8日起至被告张健退还原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司上述商铺时止的逾期交房损失；五、驳回原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5891元，由原告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司负担2000元，由被告张健负担3891元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人张健在与跃龙门商贸有限公司（张雷）签订房屋租赁合同时，向跃龙门商贸有限公司支付了租期第一年，即2014年11月21日至2015年11月21日的房屋租金85000元。本院认为，一、本案应否追加八位次承租人为第三人参加诉讼。因八位次承租人对被上诉人牡丹江市龙裕城市开发有限公司张贴的解除租赁合同的通知书未提出异议，且上诉人张健与该八位次承租人之间的房屋转租期限均已届满，故本案的处理结果与该八位次承租人并无法律上的利害关系，一审未追加其为本案第三人并无不当。二、被上诉人牡丹江市龙裕城市开发有限公司是否有权解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》系买受人张雷以跃龙门商贸有限公司名义与被上诉人签订（跃龙门公司未在该租赁合同上盖章），自2015年5月22日被上诉人将涉案商铺的房款全部退还给买受人张雷后即依约取得该商铺的租金收益权，双方办理了租金收益权的相关转移手续，且2015年4月跃龙门商贸有限公司员工张威、赵明红已将该商铺退还给被上诉人的相关情况告知了上诉人张健，故上诉人张健、被上诉人牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司已形成合法有效的租赁关系，双方均应按《房屋租赁合同》的约定承受承租人、出租人的权利义务。2016年5月25日，被上诉人以微信方式向上诉人发出《催缴租金通知书》，上诉人未在指定期限内向被上诉人支付所欠租金。2016年6月6日，被上诉人以微信方式向上诉人发出《解除通知书》，该通知书自到达上诉人之日起发生法律效力。上诉人在收到该解除通知书后，未在三个月异议期内向人民法院提起确认解除合同效力之诉，故《房屋租赁合同》已于该《解除通知书》到达上诉人张健之日，即2015年6月6日解除。综上所述，上诉人张健的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，房屋租金、占有使用费、违约金、逾期交房损失计算准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4251元，由上诉人张健负担。本判决为终审判决。审判长  姜云虎审判员  李仲斌审判员  毕 旭二〇一七年五月三十一日书记员  苏丽利