新疆生产建设兵团第一师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵01民再6号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢春平，男，1967年6月14日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：新疆生产建设兵团第一师监狱管理局，组织机构代码01062875-8，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市。法定代表人：孟宪虎，该局局长。委托诉讼代理人：刘晨光，该局干警。委托诉讼代理人：梁平，新疆君协律师事务所律师。原审第三人：苟元东，男，1982年7月8日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：李家鹏，辽宁斌鹏律师事务所律师。再审申请人谢春平因与被申请人新疆生产建设兵团第一师监狱管理局（以下简称第一师监狱局）、原审第三人苟元东因房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）兵一民终字第00179号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院提出再审申请。兵团分院于2017年5月2日作出（2017）兵民申90号民事裁定，以再审申请人提交新的证据为由指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人谢春平、被申请人第一师监狱局的委托诉讼代理人刘晨光、梁平以及原审第三人苟元东的委托诉讼代理人李家鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人谢春平申请再审称：2009年起其开始租赁被申请人第一师监狱局的一楼门面房，其在承租期间多次将涉案房屋转租他人，第一师监狱局没有提出异议，2013年其将房屋转租给原审第三人苟元东，第一师监狱局仍没有提出异议。2014年第一师监狱局单方解除合同并提出诉讼要求退还租赁的房屋。本案二审判决生效后，苟元东向阿克苏市人民法院起诉要求谢春平赔偿房屋转租合同缔约过失给其造成的损失，苟元东提供了一份由第一师监狱局出具的《证明》，证实第一师监狱局对谢春平将涉案房屋转租给原审第三人苟元东是知情并且同意的。该《证明》是新证据，足以推翻原二审判决所认定的事实，请求再审撤销原判，驳回被申请人第一师监狱局的诉讼请求。被申请人第一师监狱局辩称，1、被申请人向谢春平送达解除合同通知后，谢春平没有在法定期限内起诉，故该合同已经解除。2、谢春平提交的证据材料不是新证据。苟元东与谢春平的诉讼是2015年9月向阿克苏市法院起诉的，而谢春平所提供的证明是在本案一审之前就已经出现，因此，该证据不属于新证据，请求法院驳回再审申请，维持原二审判决。原审第三人苟元东述称，1、无法确认解除合同的通知与第一师监狱局出示的快递单据是否一致，也不能证明快递中的解除通知的相关内容；2、本诉讼发生时苟元东因犯罪正处于服刑中，属客观原因无法提供该证据，谢春平也无法获取该证据。第一师监狱局向一审法院起诉请求：2009年第一师监狱局与谢春平签订《房屋租赁合同》，第一师监狱局将其干警培训中心一楼门面房出租给谢春平，租期自2009年1月1日起至2016年12月31日止，如承租人擅自将房屋转让，出租人可以终止合同并收回房屋。谢春平在承租期间分别将该房屋转租给叶某某和赵某某。2013年10月1日，谢春平又将房屋转租给第三人苟元东。由于谢春平的行为违反了合同约定，第一师监狱局已按法律规定解除了与谢春平的房屋租赁合同。而谢春平擅自转租房屋的行为无效。要求法院确认谢春平与苟元东之间的房屋转租合同无效，苟元东向第一师监狱局返还租赁房屋，由谢春平与苟元东承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2009年1月1日第一师监狱局与谢春平签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一师监狱局将其农一师干警培训中心一楼的门面房（位于阿克苏市南大街20号）出租给谢春平，租期自2009年1月1日起至2017年12月31日止；合同第八条约定：如承租人擅自将房屋转让，出租人可以终止合同并收回房屋。2011年7月6日，谢春平将其承租的房屋转租给叶某某，一年后被告又将饭店转租给了赵某某。2013年10月1日，谢春平又将该房屋转租给苟元东。现争议房屋登记在陈某某名下，登记名称为“阿克苏市龙记斑鱼庄”，转租期间房租均以谢春平名义交纳，其它费用均由苟元东交纳。2014年8月11日，第一师监狱局向饭店的管理人鲜某某送达了一份通知，内容为“由于谢春平违约将原告的门面房转租给苟元东，原告已于当年3月30日解除了与谢春平之间的《房屋租赁合同》，要求苟元东限期搬离争议房屋或与第一师监狱局重新签订房屋租赁合同，逾期第一师监狱局将提起诉讼”。同年9月29曰，第一师监狱局又将内容一致的通知送达给为苟元东负责日常经营的店员苟某某。一审法院认为，第一师监狱局与谢春平签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依照合同内容全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”第一师监狱局的办公场所与本案争议房屋在同一幢楼上，从2011年7月6日起谢春平就开始转租，虽然租金仍由谢春平交纳，但水电费均由次承租人在第一师监狱局处交纳，争议房屋经三次更名，第一师监狱局辩称不知道已转租与客观事实不符。其知道转租的时间应溯及到谢春平第一次转租行为。第一师监狱局明知本案争议的房屋已转租，在合理的期限内未提出异议，应视为第一师监狱局对谢春平转租行为的默认。现第一师监狱局以谢春平未经其同意为由请求法院确认转租合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；在转租行为被认定为有效的情况下，第一师监狱局要求苟元东返还争议房屋的诉讼请求，无法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告第一师监狱局的诉讼请求。第一师监狱局不服一审判决，提出上诉称：l、谢春平在一审中提交的《房屋租赁合同》复印件无其它证据佐证其真实性，原审对其真实性予以确认是错误的。2009年所签订的合同是续签的合同，续签之前谢春平即已继续使用，不存在先使用后签订合同的情形。2、解除合同的通知书已经送达谢春平，其本人已签收。3、一审根据谢春平与叶某某的《饭店转让协议书》来认定第一师监狱局知道或者应当知道转租的情况下未提出异议，是主观臆断；一审根据证人关于“收取水、电费”的证言认定第一师监狱局对转租的事实知道或者应当知道，该推论不能成立；一审以第一师监狱局办公场所与租赁房屋在同一幢楼，应当知道房屋多次转租和更名，该事实推定错误。请求撤销原审判决，依法改判支持诉讼请求。二审查明的事实与一审判决查明的基本事实一致。另查明，2014年4月3日，第一师监狱局通过国内标准快递向谢春平邮寄送达了《解除合同的通知》，谢春平于4月5日签收。二审法院认为：一、关于第一师监狱局对于房屋转租事实是否知道或者应当知道，且在法律规定的期限内未提出异议的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第一师监狱局与谢春平签订的《房屋租赁合同》约定，承租人有擅自将房屋转让等情形，出租人可以终止合同并收回房屋。因此，谢春平擅自转租是根本违约的行为。谢春平明知没有擅自转租的权利，却仍然实施违约行为，对于违约产生的法律后果，谢春平是明知的。原审以“第一师监狱局的办公场所与争议房屋在同一幢楼上，水电费均由次承租人交纳，争议房屋经三次更名，第一师监狱局不知道已转租与客观事实不符”的推定不能排除其它可能性因素，因而不能成立。相反，支付租金义务作为承租人的主要义务，一直由谢春平亲自交纳。至于水、电、暖费用是因消费产生，支付水、电、暖费用不是履行租赁合同义务的行为。其他人支付水电费用，可以是受谢春平的委托而交纳，亦可以是代为清偿，不能据此推定为第一师监狱局知道或者应当知道房屋转租，更不能推定为对转租行为的默许。转租同意权既然是出租人的权利，只要在法律规定的限度内，出租人有权决定是否行使以及何时行使。谢春平承认自己多次转租租赁物，即多次违约。合同法律关系中，不因为守约方对违约方的一次违约行为未主张违约责任，就丧失对以后发生的新的违约行为主张违约责任的权利。因此，即使第一师监狱局对谢春平之前的转租行为知道或者应当知道并予以默许，不代表第一师监狱局对于谢春平此次转租及以后可能发生的转租无权再提出异议。谢春平关于转租未影响第一师监狱局合同目的实现的辩解理由，不能成为其违约的理由，本院不予采纳。二、关于第一师监狱局解除合同的行为是否发生法律效力？合同法第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2013年10月1日谢春平将房屋转租给苟元东，第一师监狱局于2014年4月3日将解除合同的主张通知谢春平，谢春平未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此第一师监狱局解除合同的行为已经产生法律效力，与谢春平之间的房屋租赁合同已经解除。合同通知解除后，即谢春平丧失对租赁物的合法占有，应当向第一师监狱局返还，但谢春平拒不返还，且租赁物已经被苟元东基于转租合同而直接占有，经第一师监狱局两次书面通知，苟元东也拒不返还。故，判决由苟元东直接返还。关于转租合同的效力。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，权利人拒绝追认的，该合同无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内提出异议，其以承租人未经同意为由认定转租合同无效的，人民法院应予支持。谢春平无权转租租赁物，第一师监狱局向谢春平发出解除合同的通知，表明其拒绝追认该转租行为，因此转租合同应认定无效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。第一师监狱局的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2015）阿克苏垦民初字第00055号民事判决；二、确认谢春平与苟元东之间的房屋转租合同无效；三、苟元东于本判决生效之日起十日内直接向第一师监狱局返还租赁的房屋。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由谢春平负担。再审中，再审申请人谢春平向本庭提交了一份新证据:第一师监狱局于2014年1月13日出具的《证明》复印件（原件由苟元东持有并提供法庭核对），《证明》内容为：新疆兵团农一师监狱管理局一楼租给龙记斑鱼庄陈某某使用。证实谢春平转租房屋是经第一师监狱局同意和许可的。被申请人第一师监狱局质证认为，1、该证明不符合法定新证据的属性，证明是2014年出具，在本案诉讼前就已存在，不属于新证据；2、该证明存在很多疑点：文书形式不符合一般公文格式；房屋的次承租人是苟元东而非陈某某，即便同意转租也应该是写给苟元东，且证明的内容是针对陈某某，与本案无关联性；第一师监狱局已于2014年1月更名，出具公文证明不可能再使用变更前的名称；证据来源不明。故对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。原审第三人苟元东质证认为，对证据的真实性、关联性均无异议，可以证明谢春平转租行为有效。陈某某是苟元东的亲戚，在经营饭店时为办理营业执照要求第一师监狱局出具的证明。被申请人第一师监狱局向本庭提交了以下证据:1、新疆生产建设兵团监狱管理局于2013年7月18日下发的两份文件，证明农一师监狱管理局于文件下发当年即更名为第一师监狱管理局，更名后不可能再使用旧的名称向外出具证明，说明再审申请人谢春平提供的证明不具有真实性。再审申请人谢春平质证认为，文件是第一师监狱局同一系统的上级机关作出的，对真实性不予认可。原审第三人苟元东质证认为，对两份文件的真实性没有异议，文件中所载第一师监狱局的公章与证明上的公章一致。本院认为，对谢春平提供的新证据《证明》，因第一师监狱局对真实性关联性合法性均不予认可，本院将结合全案综合评定证据效力。对第一师监狱局提供的两份文件，是上级司法部门发出的变更名称和公章的通知，符合客观事实，本院予以采信。本院再审认定的事实与一、二审查明认定的房屋租赁及转租的基本事实一致。另查明，依第一师监狱局申请，本院依法调取阿克苏市人民法院(2016)新2901民初5260号民事卷宗，该案系苟元东起诉谢春平缔约过失责任纠纷，因本案提起再审，该案已撤诉。本院再审认为，第一师监狱局在原审提供的解除合同通知的快递单据有谢春平的签名，经谢春平确认系其本人签名，谢春平当庭承认第一师监狱局就解除合同一事给其打过电话其不同意；苟元东在原审质证表示无异议，谢春平申请再审也未主张这一事实，故本院对第一师监狱局向谢春平已送达解除合同通知的事实予以确认。本案主要争议焦点是：谢春平提交的《证明》是否属于新证据，是否足以对抗第一师监狱局解除合同的行为效力。本院针双方当事人的再审理由及答辩意见，评判如下：第一，从证据的客观性看，该《证明》形成的时间是2014年3月14日，证据在诉讼前已经存在，谢春平与苟元东之间有诉讼利益关系，本案从一审数次开庭到二审期间，谢春平、苟元东始终未向法庭提出《证明》客观存在的事实，《证明》所指向的对象是陈某某，陈某某系苟元东亲属，代苟元东经营管理饭店，陈某某在一审时以被告身份出庭，其也未提出有《证明》存在的事实，而上述三人均未以《证明》所反映的内容提出过抗辩；第二，从逾期提供证据的理由上看，苟元东的再审诉讼代理人称苟元东在一审时处于被羁押状态不能出庭无法提供该证据。按照法律规定，如果存在因客观原因无法取得证据，当事人既可以向法院申请延期调取也可以申请法院依职权调取或者核实，但苟元东在一审、二审的委托诉讼代理人谭韬没有就该《证明》的事实并未提出申请，因此，苟元东对己方已持有的证据述称无法提供的理由不成立，由于主观原因而未能在原审中提交的证据，则应排除于再审新证据之外；第三，从证据的关联性看，由于原租赁合同明确房屋不得擅自转租，这是双方设定的一条根本性条款，如果变更合同内容或者是同意谢春平转租，也应该是向合同相对人谢春平进行书面约定或追认谢春平转租行为有效，而不是向第三人及其他人出具《证明》以追认或变更合同内容；第四，从证据的证明内容看，苟元东述称要求出具《证明》的目的是为了给陈某某办理营业执照，那么第一师监狱局出具该《证明》的真实意思表示为办理营业执照，而不是第一师监狱局追认转租房屋的真实意思表示，故不能作为同意或追认转租行为的依据。第五，从《证明》的形式看，第一师监狱局已于2013年7月变更名称，《证明》仍署名为农一师监狱管理局，不符合对外出具公文的基本要求。故该《证明》在证据的来源、内容形式及待证事实上存在严重瑕疵，且该证据既不是庭审结束后新发现的证据也不是因客观原因无法取得的证据，亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十八条逾期提交证据的情形。故不能认定为新证据，本院不予采信。由于第一师监狱局解除合同的行为已经产生法律效力，双方之间的房屋租赁合同解除，谢春平应当向第一师监狱局返还租赁房屋。原二审基于租赁物已经被苟元东因转租合同而实际占有，经第一师监狱局两次书面通知，苟元东拒不返还，故判决由苟元东直接返还并无不当。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。再审申请人谢春平的再审理由不能成立。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2015）兵一民终字第00179号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 韫审判员 李宁宁审判员 闫立新二〇一七年十二月十五日书记员 李 静1