连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第79号原告连云港国元物业管理有限公司，住所地连云港市连云区墟沟镇滨海大道2号阳光国际中心C0320室。法定代表人赵义臣，董事长。委托代理人陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。委托代理人唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。被告冉正源。原告连云港国元物业管理有限公司（以下简称国元物业）诉被告冉正源物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国元物业的委托代理人陈莉到庭参加诉讼，被告冉正源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告国元物业诉称，原告受连云港帝豪实业发展有限公司委托，为其开发的位于连云港市连云区海滨大道2号的阳光国际中心项目提供物业管理服务。被告购买了房号为D0502的商品房（面积178.79平方米）。2007年3月24日，被告作为业主与原告签订《临时公约》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，按照建筑面积1.2元/平方米/月标准计算，被告应在每季度第一个月的10日前缴纳当季度物管费用，逾期缴纳则按拖欠的物业管理费的日0.3%计算违约金。按此计算，被告每月应支付物管费用645元，从2007年12月份至2014年6月底（共26个季度）被告拖欠物业管理费为16985元。发生欠缴纳物管费的违约金61960元（按照每季度实际欠款*0.3%*每季度欠款逾期的天数累加）。请求法院判决被告支付原告拖欠的物业管理费16985元及滞纳金61960元，共计78945元；被告承担本案的诉讼费用。被告冉正源未到庭，也未提供书面的答辩意见。经审理查明，被告冉正源购买了位于连云港市连云区海滨大道2号的阳光国际中心房号为D0502的商品房（面积178.43平方米），并于2007年3月24日签订业主上房流程表及房屋交接单，涉案房屋完成交付，被告交纳了两个季度的物管费用。同日，原、被告双方签订《业主临时公约》1份，该公约第七条约定：底层商业用房（一至三层）物业管理费按照建筑面积1.8元/平方米/月标准向业主收取，办公公寓物业按1.2元/平方米/月标准向业主收取，写字楼按1.8元/平方米/月标准向业主收取（前三年对业主优惠，优惠幅度为0.3元/平方米/月，优惠期结束后恢复原标准）。业主办理收房手续时预交按约定交房之日的次月1日起计算的2个季度的物业管理费；预收期结束后，各项费用按季缴纳，业主交费时间应在每季度第一个月10号前缴纳当季度管理费用，如逾期不交，物业管理公司有权收取未缴付的款项自规定的付款日起至实际付款日的滞纳金，滞纳金按每日0.3%计算。公约第十条约定：国元物业需发出书面函件、单据的，发送至业主房屋室号或投送业主信报箱内即视为送达，如通过邮局以挂号信投递的，以邮局挂号收据为准；业主改变通讯方式，相关业主必将其准确的通讯方式书面通知物业管理公司，以供物业管理公司联络，如因业主原因联系不畅导致损失由业主承担。原告于2010年7月1日就涉案小区上述物业费收费标准已向连云港市物价局备案。公约签订后，原告依公约约定为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告冉正源预付原告2个季度的物业管理费，自2007年12月至2014年6月物业管理费用至今未缴纳。原告于2013年1月向被告邮寄送达物业服务费催交函，催交2007年12月至2012年12月份的物业管理费用。另查明，被告所购买的房号为D0502房屋系办公公寓用房，至今一直空置。以上事实有原告提供的原、被告双方签订的《业主临时公约》、业主上房流程表、房屋交接单、物业服务费催交函、邮政特快专递邮寄单据、备案告知书及原告在庭审中的陈述予以证明，本院依法对上述证据及事实予以确认。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要国元物业以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《业主临时公约》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应当遵照履行。该公约签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业管理费用，且原告已向被告催交2007年12月份至2012年12月份的物业费，因此本院对原告主张的2007年12月份至2012年12月份61个月共20个季度零1个月的物管费用的诉求依法予以支持。关于2013年1月份至2014年6月份的物业费，待原告向被告催交后可另行主张权利。由于公约约定前三年对业主优惠0.3元/平方米/月，故被告应付的物业管理费用为178.43*0.9（1.2-0.3）*28+178.43*1.2*33=11562.26元。因涉案房屋一直空置无人居住，本院依法按物管费用的70%即11526.26*70%=8068.38元予以支持。关于原告主张的滞纳金，原、被告签订的临时公约约定滞纳金按每日0.3%计算，因其计算标准过高，本院酌情按每年12%予以支持，截止2015年6月10日，被告应付的滞纳金为：2007年12月：178.43*0.9*70%*12%/365*2797=103.37元；2008年1月-2012年12月：[178.43*0.9*3*70%*12%/365*(972+1063.25+1154.5+1245.75+1337+1428.25+1519.5+1610.75+1702)+178.43*1.2*3*70%*12%/365*（1793.25+1884.5+1975.75+2067+2158.25+2249.5+2340.75+2432+2523.25+2614.5+2705.75）]=4992.03元（即按照每季度实际欠款*12%/365*每季度欠款逾期的天数累加,本院酌定按一年365天、每季度为91.25天计算）。综上，被告共计应当向原告支付滞纳金5095.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：被告冉正源于本判决生效之日起十日内给付原告连云港国元物业管理有限公司物业服务费8068.38元及滞纳金5095.40元，共计13163.78元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，由原告连云港国元物业管理有限公司负担1480元，被告冉正源负担295元；公告费600元，由被告冉正源负担（因原告已预交，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1775元，连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  穆维增代理审判员  王晓飞人民陪审员  刘素芹二〇一五年六月二十六日书 记 员  于洪博法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。