广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5456号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：江福明，职务总经理。
委托代理人：罗任平，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊炬华，住广州市南沙区。
委托代理人：熊飞、李成富，均系广东明盛律师事务所律师。
上诉人广州市万业房地产开发有限公司与被上诉人樊炬华因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市万业房地产开发有限公司是广州市南沙区创鸿雅筑自编1栋楼的开发商。2014年1月25日，樊炬华（乙方）与广州市万业房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区创鸿雅筑自编号1栋A2602房（建筑面积77.53平方米），总金额为922632元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款562632元自本预售合同网上签订之日支付，余款360000元于2014年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是平安银行股份有限公司广州分行。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：第六条，乙方在签订合同及支付首期款当天内，向甲方或甲方指定第三人提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，若乙方未能按照上述约定时间提供全部资料，将视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充协议第七条约定承担逾期付款的违约责任。第七条，如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按未支付房价款0.02％的标准支付违约金。第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％。
合同签订当天，樊炬华向广州市万业房地产开发有限公司支付首期房款562632元。2014年8月22日，樊炬华、广州市万业房地产开发有限公司签订补充协议，约定将按揭银行由平安银行股份有限公司广州分行变更为中国农业银行股份有限公司南沙支行。樊炬华于2015年2月4日前向广州市万业房地产开发有限公司支付按揭款360000元。
涉案楼宇于2015年1月15日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为住宅的《高压供用电合同》，于2015年3月16日通过环保验收、3月31日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收、3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月31日，涉案楼盘符合通邮条件，同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，该楼盘永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。广州市万业房地产开发有限公司曾于2015年1月27日、2015年4月1日和10日分别向樊炬华发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。樊炬华确认收到上述通知，其中于2015年4月13日收到广州市万业房地产开发有限公司于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。樊炬华于2015年2月1日向广州市万业房地产开发有限公司邮寄《收楼异议通知书》，但因广州市万业房地产开发有限公司拒收而被退回。诉讼中，广州市万业房地产开发有限公司认为其于2015年3月31日符合交楼条件；樊炬华提出广州市万业房地产开发有限公司于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月13日止。
另广州市万业房地产开发有限公司提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。
诉讼过程中，樊炬华、广州市万业房地产开发有限公司均确认在合同履行过程时，樊炬华委托广东科德律师事务所办理按揭贷款手续。根据樊炬华的申请，原审法院向广东科德律师事务所调查樊炬华办理按揭贷款情况，该所向原审法院出具《樊炬华个人按揭情况说明》，记载：2014年1月25日樊炬华与万业公司签署《广州市商品房买卖合同》并完成网上备案登记，同日向平安银行股份有限公司广州分行提出办理公积金贷款申请，由广东科德律师事务所代为收集办理银行按揭所需资料，樊炬华办理按揭贷款申请过程中未按银行按揭所需资料交齐，尚欠结婚证、配偶身份证、配偶户口本、小孩户口本、小孩出生证、银行流水、重新查册、配偶签名，樊炬华于2014年1月27日补齐了上述资料；2014年8月20日由平安银行转为中国农业银行南沙支行申请商业贷款；2014年8月25日，广东科德律师事务所向中国农业银行南沙支行移交樊炬华申请公积金贷款审批资料等等。经质证，樊炬华对该证据的真实性、合法性无异议，樊炬华认为该证据也反映了其在2014年1月27日补齐了欠缺的按揭资料；广州市万业房地产开发有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
因本案纠纷，樊炬华于2015年3月27日向原审法院起诉，请求判令：一、广州市万业房地产开发有限公司向樊炬华支付自2015年1月1日起，至广州市万业房地产开发有限公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知樊炬华收楼之日止的违约金，违约金以总房价款922632元为基数，按每日0.05%计算，暂计至2015年3月20日，违约金为36443.96元；二、撤销樊炬华与广州市万业房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价2%的条款；三、广州市万业房地产开发有限公司承担本案诉讼费。广州市万业房地产开发有限公司于诉讼中提起反诉，请求判令：一、请求判令樊炬华支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金，违约金以562632元为基数，按每日0.02%计算，违约金为225元（自2014年1月25日至2014年1月26日，合计2天）；二、请求判令樊炬华支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金，违约金以360000元为基数，按每日0.02%计算，违约金为11088元（自2014年1月25日至2014年6月28日，合计154天）；三、樊炬华承担本案诉讼费用。诉讼中，广州市万业房地产开发有限公司撤回第一项诉讼请求。
原审法院认为：樊炬华、广州市万业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。广州市万业房地产开发有限公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给樊炬华使用，已构成违约，樊炬华要求广州市万业房地产开发有限公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，原审法院予以支持。樊炬华、广州市万业房地产开发有限公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故广州市万业房地产开发有限公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。广州市万业房地产开发有限公司于2015年4月10日才具备永久用水，故广州市万业房地产开发有限公司提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，原审法院不予采信。樊炬华提出广州市万业房地产开发有限公司于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月13日止合理，原审法院予以支持。合同补充协议约定广州市万业房地产开发有限公司向樊炬华支付的违约金最高不超过总房款的2％，故对于樊炬华诉讼请求中超过总房款2％部分的违约金原审法院不予支持，即广州市万业房地产开发有限公司应向樊炬华支付逾期交楼违约金18453元。双方在2014年1月25日已经签订了补充协议，樊炬华未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于樊炬华要求撤销上述条款的请求，原审法院不予支持。另广州市万业房地产开发有限公司提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即广州市万业房地产开发有限公司在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，原审法院不予支持。
《商品房买卖合同》及其补充协议约定，樊炬华应于2014年1月25日提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，逾期将承担逾期付款的违约责任，即按未付房款每日0.02％的标准支付违约金。根据樊炬华委托的办理按揭贷款手续的广东科德律师事务所出具的情况说明记载，在2014年1月25日樊炬华未交齐银行按揭所需资料，直至2014年1月27日才补齐所有资料。故樊炬华已经构成违约，广州市万业房地产开发有限公司要求樊炬华支付逾期付款违约金符合合同约定，原审法院予以支持。但违约金应从约定的交齐资料次日开始计算，广州市万业房地产开发有限公司要求从约定的交齐资料当日开始计算依据不足，原审法院不予支持，即樊炬华应向广州市万业房地产开发有限公司支付自2014年1月26日至2014年1月27日止未付款部分的违约金144元（以360000元为本金，按每日0.02％的标准计算）。樊炬华未能提供证据证明已经于签约当日交齐按揭资料，故对其该抗辩理由，原审法院不予采信。合同对逾期交楼及逾期付款均约定了相应的违约责任，双方均应根据合同约定对自己的违约行为承担相应的违约责任，故广州市万业房地产开发有限公司以樊炬华存在逾期付款为由要求无需承担逾期交楼的违约责任依据不足，原审法院不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年8月26日作出如下判决：一、广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向樊炬华支付逾期交楼违约金18453元；二、樊炬华应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万业房地产开发有限公司支付逾期付款违约金144元；三、驳回樊炬华的其他诉讼请求；四、驳回广州市万业房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费356元，由樊炬华负担225元，广州市万业房地产开发有限公司负担131元；反诉受理费41元，由广州市万业房地产开发有限公司负担37元，樊炬华负担4元。诉讼保全费205元由广州市万业房地产开发有限公司承担。
判后，上诉人广州市万业房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：广州市万业房地产开发有限公司与樊炬华于2014年1月25日在广州市南沙区签订了《商品房买卖合同》，合同约定：樊炬华向广州市万业房地产开发有限公司购买位于广州市南沙区创鸿雅筑自编号1栋A2606房，合同售价922632元。根据合同第八条约定：首期款562632元应于签约当天付清，余款360000元以按揭方式付款，须于2014年1月25日前申请银行按揭。广州市万业房地产开发有限公司应在2014年12月31日前将符合合同约定的房屋交付樊炬华。但实际上樊炬华并未按照合同约定如期提供办理按揭的资料，直到2014年1月27日才补齐所有按揭资料。一审法院认定樊炬华已经构成违约，应支付广州市万业房地产开发有限公司违约金144元。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定：甲乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：（3）乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项（包括但不限于房款、违约金、税费等）。樊炬华因未按合同如期支付房款，应承担违约责任，但其未支付违约金，因此广州市万业房地产开发有限公司有权依据合同约定顺延交付期限且不应承担逾期交付的违约责任。综上，广州市万业房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审第一项判决，改判广州市万业房地产开发有限公司不承担延期交楼的违约责任；2.一、二审诉讼费由樊炬华负担。
被上诉人樊炬华答辩称：广州市万业房地产开发有限公司利用签订合同的优势地位在补充协议第八条约定其享有顺延交付和不承担逾期交房违约责任的权利，该约定不符合公平对等的原则，一审法院判处广州市万业房地产开发有限公司承担逾期交楼违约责任正确，我方同意一审判决，不同意广州市万业房地产开发有限公司的上诉请求。
上诉人广州市万业房地产开发有限公司与被上诉人樊炬华均对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，二审争议焦点归纳为：樊炬华未依约在2014年1月25日交齐按揭资料是否构成广州市万业房地产开发有限公司逾期交楼的免责理由。针对争议焦点作评析如下：
首先，《商品房买卖合同》及补充协议对双方的违约责任均作出了约定，依据《商品房买卖合同》的约定，樊炬华应在2014年1月25日交齐按揭资料，但实际其在2014年才补齐了按揭资料，原审法院依据补充协议第六条和第七条认定樊炬华已经构成违约并判处樊炬华支付2014年1月26日至2014年1月27日止未付款部分的违约金144元（以360000元为本金，按每日0.02%的标准计算），该处理正确，本院予以维持。另原审法院依据《商品房买卖合同》及补充协议认定广州市万业房地产开发有限公司逾期交楼构成违约并判处逾期交楼违约金18453元，处理正确，本院亦予以维持。
其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”广州市万业房地产开发有限公司和樊炬华双方均存在违约行为，均应对自己的违约行为承担相应责任。广州市万业房地产开发有限公司以樊炬华前述的违约行为作为逾期交楼的免责理由，其依据为补充协议中“乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项（包括但不限于房款、违约金、税费等）。甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任”等内容。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，虽然补充协议有约定如樊炬华未在合同约定的交付期限届满时付清全部到期款项，广州市万业房地产开发有限公司则有权顺延交楼期限而不承担违约责任，但其中并未约定如何顺延，且要求樊炬华就逾期付款同时承担支付违约金和免除广州市万业房地产开发有限公司延期交楼违约责任的不利后果有违公平合理原则，故原审判决对广州市万业房地产开发有限公司的该项意见未予采纳并无不当，广州市万业房地产开发有限公司以樊炬华未依约在2014年1月25日交齐按揭资料构成违约主张免除己方逾期交楼违约责任，依据不足，本院不予支持，原审处理并无不妥，本院予以维持。
综上所述，广州市万业房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费261元，由上诉人广州市万业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 张 辉