北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第2130号
原告北京市彩虹恒远电子产品有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰大街帝园商城三层东侧。
法定代表人李翠红，总经理。
委托代理人张凤成，北京市三维律师事务所律师。
委托代理人蒋曼，北京市三维律师事务所律师。
被告张军，男，1974年4月16日出生。
被告汤宁，女，1974年5月29日出生。
委托代理人张建发，北京市中友律师事务所律师。
原告北京市彩虹恒远电子产品有限公司（以下简称：彩虹恒远公司）与被告张军、被告汤宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彩虹恒远公司的委托代理人张凤成和蒋曼、被告张军及被告汤宁的委托代理人张建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彩虹恒远公司诉称：2003年5月5日，北京科隆创业商贸有限公司（以下简称：科隆公司）与汤宁签订《房屋租赁合同书》，将位于北京市大兴区黄村镇兴丰南大街星城商厦北侧兴德瑞商城二、三、四层及一层两侧楼道出入间出租给汤宁使用，租赁期限自2003年6月30日至2011年6月29日，该房屋年租金为人民币35万元。2009年4月21日，科隆公司与汤宁签订《补充协议》，约定合同于2014年6月29日终止，在原来的基础上延长三年，在该合同履行期间，如遇企业改制或区国资委对国有资产进行重大调整，此协议自行终止，甲乙双方免于一切责任；2010年，汤宁与张军签订《房屋租赁合同》，双方约定汤宁将租赁我公司的房屋转租给张军使用，期限自2011年6月30日至2014年6月29日止；2012年7月30日，科隆公司与我公司签订《存量房屋买卖合同》，将本案涉案房屋出卖给我公司，我公司于2012年8月9日取得房屋所有权证书，成为该房屋的所有权人。2013年12月28日，我公司向汤宁寄送告知函，汤宁本人于2013年12月29日已经签收我公司寄送的告知函，却至今未与我公司就变更协议问题进行沟通。2013年上半年租金，汤宁应于2012年11月5日支付但其至今尚未支付，累计拖欠租金已超过12个月，依据合同约定，我公司有权解除，故诉至法院要求：1、汤宁支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金61.6万元，以及至腾退之日止的租金；2、汤宁支付逾期付款违约金40万元，以及至给付之日止的违约金（按逾期付款额的日5%计算）；3、汤宁与张军立即腾退所占用的全部房屋，并将房屋返还我公司；4、诉讼费用由汤宁和张军承担。
被告汤宁辩称：不同意彩虹恒远公司的诉讼请求，首先彩虹恒远公司关于本案涉案房屋的租赁关系正在二审审理过程中，法律关系没有最终确定，我方申请中止审理；另外我认为彩虹恒远公司租赁物事实违法，彩虹恒远公司以明显低价取得本案涉案房屋，属于侵吞国有资产，房屋买卖不合法；我与科隆公司签订的房屋租赁合同约定，如变更出租人，科隆公司应通知我，我没有接到任何通知，没有收到科隆公司提交的房屋转让的任何手续，彩虹恒远公司没有权利要求解除合同；彩虹恒远公司于2012年11月20日开始将租赁物租赁给张军，其并没有通知我并经过我确认，从2012年11月20日开始，我已经丧失了对租赁物占有、使用和租赁权，故此后我不应当再支付租金；彩虹恒远公司将租赁物租给张军，我没有享受到任何租赁物的权利，且科隆公司没有通知我将租赁物转让的事实，故我不应当支付违约金；自彩虹恒远公司将租赁物租给张军后，租赁物由张军实际控制，我并未实际控制租赁物，我无法腾退并返还租赁物；不同意承担本案诉讼费用。
被告张军辩称：不同意彩虹恒远公司的诉讼请求，对其主张的事实及理由均不认可。
经审理查明：科隆公司（甲方）与汤宁（乙方）于2003年5月5日签订《房屋租赁合同书》，并于2009年4月18日签订《补充协议》，该《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定科隆公司将坐落于北京市大兴区黄村镇兴丰大街星城商厦北侧：原兴德瑞商城：二、三、四层及一层两侧楼道出入间出租给汤宁，租赁期限为2003年6月30日至2014年6月29日。年租金为人民币35万元，自2011年7月1日之后，年租金在每年35万元的基础上递增10%。租金半年交纳一次，汤宁应于本合同生效之日向科隆公司交纳租金17.5万元，自合同生效日计算第6个月之内交纳17.5万元，租赁期间内交纳租金时间以上述时间为准。租赁期满后，本合同终止。
2010年11月14日，汤宁（甲方）与张军（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方房屋坐落于黄村镇兴丰南大街3号，原兴德瑞商城楼上三层、四层外加一层南通道间，租赁三年，期限自2011年6月30日至2014年6月29日止，该房屋年租金为人民币50万元整。第一年租金：乙方应于2011年5月30日前向甲方一次性交纳年租金50万元；第二年租金：乙方应于2012年5月30日前向甲方一次性交纳年租金50万元；第三年租金：乙方应于2013年5月30日前向甲方一次性交纳年租金50万元。合同期满后，本合同即终止。张军已经支付汤宁20**年6月30日至2013年6月29日期间的租金20万元。上述合同经本院做出的（2013）大民初字第1006号民事判决书认定有效，张军应支付汤宁20**年6月30日至2013年6月29日期间的租金30万元。现该判决已经生效。
2012年8月9日，彩虹公司从科隆公司购买了坐落于北京市大兴区黄村镇兴丰大街西1号楼即北京市大兴区黄村镇兴丰大街星城商厦北侧原兴德瑞商城，并于2012年8月9日取得该房屋产权证。
2012年11月20日，张军与彩虹公司签订了关于坐落于北京市大兴区黄村镇兴丰大街星城商厦北侧：原兴德瑞商城：二、三、四层及一层两侧楼道出入间的房屋租赁合同书，该合同书约定租赁期限为2012年12月31日至2014年6月29日止。2012年12月31日至2013年12月30日期间房屋租金为100万元整，2013年12月31日至2014年6月29日房屋租金为75万元。张军向彩虹公司支付了2012年12月31日至2013年6月30日期间的租金50万元。该合同经本院做出的（2013）大民初字第5469号民事判决书认定为无效，彩虹恒远公司应返还张军2012年12月31日至2013年6月30日期间的租金50万元。因彩虹恒远公司不服上述判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2014年7月3日做出（2014）二中院民终字第6199号裁定准许彩虹恒远公司撤回上诉。现判决已经生效。
另查，现科隆公司与汤宁、汤宁与张军签订的房屋租赁合同均于2014年6月29日到期。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同书、补充协议、房屋产权证、国有土地使用权证、证明、（2013）大民初字第1006号民事判决书、（2013）大民初字第5469号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：本案涉案房屋坐落于北京市大兴区兴丰大街星城商厦北侧：原兴德瑞商城二、三、四层及一层两侧楼道出入间在2012年8月9日彩虹公司取得所有权之前，已经由原所有人科隆公司出租给汤宁，双方签订了房屋租赁合同书及补充协议，租赁期限截止日期为2014年6月29日，根据我国相关法律规定的买卖不破租赁的原则，科隆公司与汤宁之间的合同仍然有效，且该合同对彩虹恒远公司亦有约束力。现根据约定，上述合同已经于2014年6月29日期满终止，对彩虹恒远公司要求汤宁支付2013年1月1日至2014年6月29日期间的租金的请求，本院予以支持；对彩虹恒远公司要求汤宁支付2014年6月30日至实际腾退房屋止的租金的请求，因在该期间双方已经不存在租赁关系，彩虹恒远公司要求的租金实为房屋使用费，故在本案中一并解决；
本案中汤宁将房屋转租给张军后，彩虹恒远公司在张军转租期间，于2012年12月10日与张军签订合同，彩虹恒远公司的该行为表示其知道了汤宁的转租行为且收取了张军在2012年12月31日至2013年6月30日期间的租金50万元，虽上述租金后经法院判决返还，但本院认为彩虹恒远公司要求汤宁支付延付租金的违约金的请求，理由不足，本院不予支持。
根据科隆公司与汤宁之间签订房屋租赁合同约定的出租房屋是原兴德瑞商城二、三、四层及一层两侧楼道出入间，及汤宁与张军之间签订租赁合同约定的出租房屋是原兴德瑞商城楼上三层、四层外加一层南通道间，故对彩虹恒远公司要求汤宁及张军返还房屋的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告汤宁自本判决书生效之日起十日内给付原告北京市彩虹恒远电子产品有限公司二○一三年一月一日至二○一四年六月二十九日期间房屋租金六十六万三千八百三十三元三角三分；
二、被告汤宁自本判决生效之日起十日内给付原告北京市彩虹恒远电子产品有限公司自二○一四年六月三十日至实际腾退房屋止的房屋使用费，房屋使用费按照日租金一千二百六十三元八角九分予以计算；
三、被告张军和被告汤宁自本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街星城商厦北侧原兴德瑞商城二、三、四层及一层两侧楼道出入间腾退并返还给原告北京市彩虹恒远电子产品有限公司；
四、驳回原告北京市彩虹恒远电子产品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千九百四十四元，由被告汤宁负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 青
人民陪审员 陈静波
人民陪审员 孙学高
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 鲍东风