浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终2440号
上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司温州分行，住所地浙江省温州市鹿城区吴桥路鸿盛锦园2、4、5幢一、二、三层。
代表人：余佩占，行长。
委托诉讼代理人：郝净，浙江时代商务律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市金中梁置业有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区曙东路53号第五层。
法定代表人：杨剑，总经理。
委托诉讼代理人：周正萍，北京德恒律师事务所律师。
原审被告：曹云，女，1992年3月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原审被告：曹艳，女，1986年8月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原审被告：刘红伟，男，1970年7月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人招商银行股份有限公司温州分行（以下简称招商银行温州分行）与被上诉人温州市金中梁置业有限公司（以下简称金中梁公司）、原审被告曹云、曹艳、刘红伟金融借款合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初7727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人招商银行温州分行的上诉请求：请求依法改判被上诉人金中梁公司对原判第一项中的债务承担连带清偿责任。事实和理由：一审法院判决书认为金中梁公司与招商银行温州分行解除保证关系是错误的。保证期间的适用应依据涉案的《个人购房借款及担保合同》。依据涉案合同约定，金中梁公司对上述合同项下借款人曹云的债务提供连带保证担保；保证期间自上述合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人之日止。故金中梁公司有义务协助办理好正式的房屋产权登记证书，并待抵押物正式抵押登记手续移交后，其保证担保责任方可解除。现借款人并未按照合同约定配合办理正式的抵押登记手续，根据涉案合同约定，如因保证人或者抵押人的原因致使抵押房产未能办妥正式抵押登记手续的，招商银行温州分行有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部借款，并要求被上诉人承担连带保证责任。
被上诉人金中梁公司答辩称：上诉人要求我方承担连带清偿责任没有法律依据。第一，双方合同内容及上诉人提供的内部审批文件均显示，金中梁公司提供的是阶段性担保。一审法院对阶段性担保的保证期限、保证目的认定正确。本案中金中梁公司已积极履行全部义务，按期完成房产开发并交付，按期办理涉案房产初始登记。上诉人完全可以督促借款人办理正式的抵押登记手续，涉案房产已经具备抵押登记条件。此情况下要求我方承担担保责任有失公平。本案没有办理正式抵押登记手续也不是因为我方的过失，我方不能因为他人过错承担责任。我方认为阶段性担保期限不能无限期延长。上诉人提起本案诉讼的原因不是因为抵押人没有办理登记手续，而是因为具备办理登记手续之后借款人未能按期还款，上诉人才以借款人未还款为由起诉。综上，原判正确，应予维持。
原审被告曹云、曹艳、刘红伟未到庭陈述意见。
招商银行温州分行向一审法院起诉请求：一、判令曹云、曹艳、刘红伟共同偿付借款本金4157617.48元及利息、逾期利息、复利及5000元律师费，金中梁公司对前述债务承担连带清偿责任。二、若曹云、曹艳、刘红伟不立即偿付上述第一项请求中的债务，则判令拍卖、变卖曹云所有的坐落于温州市瓯海区南湖锦园7幢302室（房产预告登记证号：温房预瓯字第2102011025号）的房产，所得款项由其优先受偿。
一审法院认定事实：2013年8月27日，招商银行温州分行与曹云、温州市金中梁公司签订第130131577084009263号《个人购房借款及担保合同》，约定：曹云借款金额430万元，借款期限自2013年9月3日起至2043年9月3日止，借款年利率5.895%，按月等额还本付息，逾期在原借款利率基础上加收50%计收逾期利息，对不能按时支付的利息，按逾期利息利率按日计收复利，曹云未履行合同各项义务的，贷款银行有权宣布合同提前到期；曹云以其所有的坐落于温州市瓯海区南湖锦园7幢302室（房产预告登记证号：温房预瓯字第2102011025号）的房产为上述债务提供抵押担保责任，金中梁公司提供连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证交由贷款人保管之日为止。2013年8月27日，招商银行温州分行分别与被告曹艳、刘红伟签订了《共同还款声明书》，约定：曹艳、刘红伟为曹云与招商银行温州分行签订的130131577084009263号《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担共同还款责任。上述合同签订后，招商银行温州分行于2013年9月3日向被告曹云发放贷款430万元。曹云足额支付至2016年2月20日，之后被告曹云开始逾期。截至2016年10月27日，曹云尚欠本金4157617.48元，利息125077.11元，逾期利息1088.64元，复利2548.3元。另查明，2015年8月7日坐落于温州市瓯海区南湖锦园7幢302室的房产房屋所有权已登记在金中梁公司名下。
一审法院认为：金中梁公司提供的是阶段性担保。该担保设立目的在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记条件，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案涉案抵押物已完成所有权初始登记，曹云办理产权转移登记及正式抵押登记条件已具备，非因金中梁公司原因导致障碍，故招商银行温州分行与金中梁公司的保证关系已解除。招商银行温州分行主张金中梁公司承担连带保证责任诉请无事实和法律依据，不予支持。另律师费不属于实现债权的必要费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，遂判决：一、被告曹云、曹艳、刘红伟于本判决生效之日起十日内偿付原告招商银行股份有限公司温州分行借款本金4157617.48元及利息、复利、逾期利息（截止2016年10月27日的利息125077.11元，逾期利息1088.64元，复利2548.3元，自2016年10月28日起按编号为130131577084009263号《个人购房借款及担保合同》约定的利率计算至本判决确定履行之日止）；二、若被告曹云、曹艳、刘红伟未履行上述第一项债务，则拍卖、变卖被告曹云名下的坐落于温州市瓯海区南湖锦园7幢302室（房产预告登记证号：温房预瓯字第2102011025号）的房产，所得价款由原告招商银行股份有限公司温州分行优先受偿；三、驳回原告招商银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40453元，公告费420元，财产保全费5000元，由原告招商银行股份有限公司温州分行负担50元，由被告曹云、曹艳、刘红伟负担45823元。
经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：预售商品房贷款合同通常约定由房地产商在预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记前提供担保，而未要求房地产商提供全程担保，其实质是要求房地产商担保负责商品房开发过程中的风险，避免因房产开发原因造成抵押权难以实现风险的发生，具有阶段性和补缺性。故在判定房地产商担保责任时，要考虑该类担保合同的特殊性，公平合理加以界定。本案中，涉案抵押物已完成所有权初始登记，办理产权登记及正式抵押登记条件已具备。金中梁公司已完成涉案房地产全部开发义务，未办理抵押正式登记并非因金中梁公司原因导致。且法院裁判亦已确认涉案抵押物的效力，本案债权可以通过处置涉案抵押物实现。在此情况下，如再判定金中梁公司对本案债权承担连带保证责任，不公平亦不合理，且容易造成房贷融资风险不当蔓延。综上，一审判决对金中梁的担保责任的判定妥当，招商银行温州分行的上诉理由本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费40453元，由上诉人招商银行股份有限公司温州分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 高兴兵
审判员 马 俏
审判员 潘海津
二〇一七年六月二十七日
书记员 徐晓文