安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5988号
上诉人（原审被告）：张翼，女，1983年10月14日出生，汉族，住广州市天河区
委托诉讼代理人：张泽良，男，1955年10月18日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人（原审第三人）：高嵩，男，1973年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
被上诉人（原审原告）：李丹，男，1990年8月3日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：韩瑜，女，1966年11月27日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系李丹母亲。
委托诉讼代理人：陈杰，安徽睿正律师事务所律师。
上诉人张翼、高嵩因与被上诉人李丹房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张翼上诉请求：1、撤销合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6643号民事判决，依法改判驳回李丹的全部诉讼请求或发回重审；2、李丹承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。一审认为张翼与李丹的房屋买卖合同合法有效属于认定错误。1、张翼与李丹在《存量房买卖合同》签订及履行过程中，已经知晓高嵩作为承租人的存在。《存量房买卖合同》是否能够成立以及履行，应当优先考虑高嵩是否主张优先购买权。2、一审判决认为合同签订后，李丹按照约定支付了首期购房款及购房定金，后按揭贷款未能办理的原因系由张翼造成，李丹已全面履行了自己的合同义务，张翼也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定时间内为李丹办理案涉房产过户手续，该部分认定错误。在本案起诉前，张翼已经被高嵩起诉主张优先购买权，合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6524号民事判决认定高嵩对案涉房产享有优先购买权。在此情况下，张翼不应被认定按揭手续无法办理承担责任。二、一审法院适用法律不当。一审法院认为高嵩对案涉房屋享有优先购买权，但优先购买权并非绝对购买权，承租人的优先购买权依据现行法律规定仅作为一般债权进行保护，属适用法律不当。本案高嵩主张优先购买权，合肥市瑶海区人民法院也以此判决其享有优先购买权，张翼应履行合肥市瑶海区人民法院生效法律文书。三、张翼并不存在违约行为，李丹起诉张翼没有事实和法律依据，因此张翼不应承担违约责任，且本案一审、二审诉讼费、保全费用均应由李丹自行承担。
高嵩辩称，认同张翼的上诉请求。
李丹辩称，一、李丹与张翼所签订的《存量房买卖合同》完全合法有效，一审法院认定张翼违约的事实清楚、法律适用正确。2016年5月29日李丹与张翼签订《存量房买卖合同》，后达成《补充协议》，为双方之间买卖事宜的成立与顺利履行，张翼曾专门公证授权其父亲张泽良，该两份协议的签订系双方当事人真实意思表示，且不存在任何违法情形，完全合法有效。两份协议签署后，李丹恪守合同约定，按合同要求支付了全部定金、首付款并将涉案房屋交易契税交纳完毕，不存在任何违约情况，此后应由张翼在2016年8月7日前履行房屋过户义务，不料在联系过户时，张翼却一拖再拖，始终不予办理。后经多方了解，涉案房屋须补齐高额超标款方能过户，张翼不愿补缴该费用加之涉案房屋价格飞涨，导致其背信违约，从而本案成讼，一审法院查明张翼之违约事实清楚、适用法律正确，无论是从合同履行的事实状态以及所谓优先购买权的存在均不能作为张翼否认违约的借口。二、高嵩实际并非涉案房屋真实承租人，其不享有涉案房屋优先购买权。在案大量证据（诸如一审庭审中张翼代理人张泽良明确认可的两段视频、中介公司证言等）均可证明高嵩实际并非真实承租人，而真实租客从未提出优先购买涉案房屋之请求，张翼与高嵩之间系恶意串通，完全捏造该虚假承租事实，企图以承租人行使优先购买权的方式阻碍李丹与张翼之间房屋买卖事宜的履行，以达到张翼不愿售房的目的。三、即便高嵩确系房屋承租人，张翼和高嵩以承租人优先购买权为由要求解除李丹与上诉人张翼之间的房屋买卖合同关系也是没有任何事实与法律依据的。（一）依据现行法律规定，优先购买权系债权性质的，不具有排他性，不能对抗善意买受人李丹，高嵩及张翼不能直接依据该权利主张解除李丹与张翼之间的房屋买卖合同关系。（二）优先购买权应当在合理期限内以合理方式行使，而本案及相关案件的整个处理程序中，高嵩始终并未真正要求行使过优先购买权，而合肥市瑶海区人民法院针对高嵩曾起诉的确认合同无效案件所作出的（2016）皖0102民初6524号民事判决只是确权判决，确认高嵩享有优先购买权，而并非支持其行使该权利，且高嵩提出的诉求的也仅仅只是确认其享有该权利而已，虽然高嵩在上述确权判决生效后向法院申请了强制执行，但随即又主动撤回了该执行申请，这也恰恰印证了高嵩与张翼之间恶意串通，企图以该权利为由阻碍涉案房屋买卖合同履行而并非真正要求购买涉案房屋的事实。（三）一审法院并未表达张翼所谓“优先购买权并不优先”的想法，张翼系断章取义，优先购买权目前作为债权来保护，其“优先”并非绝对的“优先”，该“优先”应当考虑到当事双方的履行情况、是否具有“优先”可能性以及是否符合民法比例及意思自治原则的基础上，将优先购买权设置为债权而非物权，也是立法者充分衡量考虑的结果，民法普适的比例原则，要求“两利相权取其重，两害相权取其轻”，具体而言，就是求得保护优先购买权与防止优先购买权滥用的平衡。在本案中，涉案房屋买卖合同已经进入实质性履行阶段，涉案房屋首付款，甚至契税款项等均已交纳完毕，高嵩在事实上已经失去了优先购买涉案房屋的可能性，另外，如果因为优先购买权问题导致涉案房屋交易不能履行，无疑会给李丹一方造成重大损失，因此一审法院适用法律完全正确。（四）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，即便高嵩优先购买权遭受侵害，其可以通过向张翼主张损害赔偿的方式保障其合法权益，张翼和高嵩据此为由提出上诉主张，要求解除李丹与张翼之间合法有效的买卖合同没有依据。四、即便不考虑前述全部理由，高嵩已因其转租行为丧失了优先购买权。原瑶海法院审理的确认合同无效案件中，上诉人高嵩曾明确认可其经出租人同意后将涉案房屋转租，房屋转租后承租人对租赁物已经不再享有用益物权，仅为观念上而非事实上能够支配物的主体，已经失去了优先购买权所要保护的利益。
高嵩上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，判决解除李丹与张翼所签订的《存量房买卖合同》；2、判令李丹及张翼承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、高嵩对涉案房屋享有合法有效的优先购买权，应当依法予以保护。高嵩与张翼签订《房屋租赁协议》，约定高嵩承租张翼所有的位于合肥市××××室房屋，高嵩因此取得涉案房屋的承租权，且依约使用本案所涉房屋并承担了相关费用。高嵩为涉案房屋合法有效的承租人，依法依约享有对涉案房屋的使用权及优先购买权。高嵩为实现优先购买权，向合肥市瑶海区人民法院起诉，合肥市瑶海区人民法院依法作出（2016）皖0102民初6524号民事判决，确认高嵩对涉案房屋享有优先购买权，目前该判决已经生效。因此，高嵩依法依约对本案涉案房屋享有的优先购买权应当依法予以保护。二、高嵩通过起诉及申请执行主张优先购买权，其有限购买涉案房屋的权利应当依法予以保护。高嵩为实现法院判决依法确认的对涉案房屋优先购买权，依法向合肥市瑶海区法院申请执行以实现对涉案房屋的优先购买权。高嵩通过自身的起诉及申请执行行为主张了优先购买权，同时也将其主张优先购买涉案房屋的要求明确告知了李丹及张翼。在高嵩向合肥市瑶海区人民法院申请强制执行后，张翼同高嵩也根据（2016）皖0102民初6524号民事判决以及法院的执行立案文书签订了相应的房屋买卖合同，符合相关法律法规的规定。因此，无论从法院判决还是高嵩行使权利的方式来讲，法院均应当认定高嵩全面主张了其对涉案房屋的优先购买权，其对涉案房屋的优先购买权应当依法予以保护。三、高嵩的优先购买权可以实现，李丹对于涉案房屋并无当然的物权，其权利的行使不应侵害高嵩的在先权利。张翼应当将涉案房屋按照其与李丹所签订的《存量房买卖合同》所约定的同等条件销售给高嵩。张翼与高嵩签订涉案房屋相应的买卖合同以及履行过户登记没有任何法律上的障碍，高嵩也同意以同等条件购买涉案房屋。张翼与李丹《存量房买卖合同》未履行完毕，李丹未取得涉案房屋的所有权，其只能依据合同享有相应请求权，而非法律意义上的善意第三人，法院不能因此认定高嵩的优先购买权丧失或者无效。李丹与张翼在《存量房买卖合同》签订前已经明确知晓高嵩作为承租人身份存在的事实，其双方签订及履行《存量房买卖合同》的行为具有明显的过错及瑕疵。因此，其双方都不能因其过错行为而主张权利，其主张更不能侵害作为优先购买权人的高嵩的合法权益。四、一审法院判决与其已经做出的确定高嵩享有优先购买权的生效判决矛盾，在张翼主张合同解除的情况下，应当依法判令解除被高嵩之间所签订的《存量房买卖合同》。张翼于2016年10月26日已经致函李丹，因高嵩主张优先购买权的原因解除《存量房买卖合同》。此外，在本案一审的庭审过程中，张翼也明确要求解除与李丹之间的《存量房买卖合同》。根据《合同法》的相关规定，人民法院应当依法判决解除张翼和李丹所签订的《存量房买卖合同》。
张翼辩称，高嵩所述情况基本属实,目前案涉房屋还在承租期限内,张翼在房屋买卖时忽视了高嵩的优先购买权。
李丹答辩意见同对张翼的答辩意见。
李丹向一审法院起诉请求：1、判令张翼继续履行与李丹所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，立即为李丹办理房屋过户手续并承担相关费用（如评估费、房屋超标款、土地出让金等）；2、判令张翼向李丹支付违约金8100元（自2016年8月7日起，按合同价款的万分之三/天计算，暂计至2016年9月7日，实际请求计算至张翼实际为李丹办理过户完毕时止）；3、本案全部诉讼费用由张翼承担。
一审法院认定事实：2016年5月29日，李丹（李晓阳代理李丹）与张翼（张泽良代理张翼）通过合肥橙红房地产营销有限公司居间共同签订一份《存量房买卖合同》，约定：张翼将其名下的位于合肥市长江东路591号1幢505室房屋（权证字号：房地权瑶字第015073号，建筑面积104.4㎡）出售给李丹，房屋总价款90万元。李丹将26.5万元存入托管账户后两日内申请办理存量房转移手续，张翼同意李丹向商业银行申请抵押贷款，总额为63万元。双方确认未托管的存量房转让价款计0.5万元，李丹于2016年5月29日向张翼支付。
2016年6月7日，李丹与张翼的委托代理人张泽良及合肥橙红房地产营销有限公司共同签订了一份《补充协议》，约定：张翼保证案涉房屋权属无任何争议，若发生与张翼有关的权属纠纷或债务纠纷，由张翼负责解决并承担一切后果及违约责任。李丹向张翼支付定金2万元。若李丹采取贷款方式购买该房地产，因李丹资料不属实或银行征信不符合贷款条件造成的贷款未果，李丹应使用现金补齐差价款，继续履行合同，否则视为李丹违约，需承担合同预定的违约责任。双方应在房产局下发已过户的房产证及李丹付清全款（李丹申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的二日内共同到房产部门办理拿房款及房屋交接手续，如因任何一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。合同总房款为90万元，定金2万元，托管25万，贷款63万。协议同时还约定，如协议与原合同不一致的以协议为准。
李丹于2016年6月6日向张翼缴纳定金2万元，后2016年6月7日，李丹缴纳案涉房屋相关契税1.35万元，2016年8月4日，李丹将协议约定的25万元存入托管资金账户。之后因继续履行发生争议，2016年9月8日，李丹诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，因高嵩于2016年9月2日以张翼、张泽良、李丹、李晓阳为被告诉至原审法院要求确认张泽良与李晓阳于2016年5月29日签订的《存量房买卖合同》无效并判决高嵩对合肥市××××室房屋享有优先购买权，本案的审理需要以该案的审理结果为依据，该院于2016年11月2日将本案中止诉讼，后2017年5月11日，该院将本案恢复审理。
庭审中，张翼当庭提供了张泽良于2017年2月9日出具的合肥橙红房地产营销有限公司予以认可的《情况说明》一份，证明张泽良曾通过中介公司联系李丹父母并告知其该房屋不能卖给李丹，愿意予以适当补偿。同时张翼还提供了《解除合同通知函》用以证明其曾于2016年10月26日告知李丹要求解除合同。对张翼的上述证据，李丹均不予认可，李丹认为《情况说明》不能反映真实情况，张翼不能依据该说明改变其违约的事实情况。同时李丹当庭表示其并没有收到张翼的《解除合同通知函》。庭审时，李丹亦当庭提供合肥橙红房地产营销有限公司于2016年10月9日出具的《证明》一份予以证明在本案房屋买卖合同签订前，中介公司多次派人前往案涉房屋看房，该房屋租客并非第三人高嵩，实际租客从未提出优先购买权的主张及因案涉房屋面积超标，而张翼不愿补交超标款，从而导致诉讼。庭审中，虽高嵩对该证明不予认可，但张翼对该证明则并不持异议。另庭审时，李丹当庭表示虽其已申请了商业贷款并交了30%的首付，但现在愿意一次性付清剩余款项。
另查，第三人高嵩于2016年9月2日以张翼、张泽良、李丹、李晓阳为被告诉至原审法院要求确认张泽良与李晓阳于2016年5月29日签订的《存量房买卖合同》无效并判决高嵩对合肥市××××室房屋享有优先购买权。该院经审查后认为，本案中，张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，高嵩未向该院提供证据证实存在无效之情形，其次优先购买权并非绝对购买权，高嵩不能以其享有优先购买权为依据主张张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》无效。即使张翼出售房屋的行为侵犯了高嵩的优先购买权，高嵩主张确认合同无效也没有法律依据。如高嵩认为其优先购买权受到侵害，其可另行向出租人主张相关损失。因张翼作为出租人对高嵩主张的租房事实予以认可，且高嵩提供租房合同以及收据予以证明，故双方的租赁关系可依法认定。张翼未提供证据证实其提前告知承租人准备出售房屋的事实，侵犯了承租人即高嵩的优先购买权，故高嵩请求判令其享有涉案房屋的优先购买权有事实和法律依据。2016年11月21日，该院作出（2016）皖0102民初6524号民事判决书，判决结果为：一、确认高嵩对合肥市××××室房屋享有优先购买权；二、驳回高嵩的其他诉讼请求。该判决生效后，高嵩曾就该生效判决向该院申请执行，执行案号为（2017）皖0102执372号，2017年4月24日，高嵩又向该院撤销了执行申请，后该院于2017年5月3日裁定终结（2017）皖0102执372号案件的执行。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为涉案合同是否应当继续履行，该院作如下分析：
首先，张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，该院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，李丹按照约定支付了首期购房款及购房定金，本案李丹之后的按揭贷款未能办理的原因系由张翼造成，故李丹已全面履行了自己的合同义务，张翼也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为李丹办理案涉房产过户手续。现李丹当庭亦表示虽其已申请了商业贷款并交了30%的首付，但现在愿意一次性付清剩余款项。另审理中，虽张翼提供了《解除合同通知函》用以证明其曾于2016年10月26日告知李丹要求解除合同，因李丹当庭表示其并没有收到张翼的《解除合同通知函》，且该《解除合同通知函》亦在李丹向该院提起诉讼要求继续履行合同之后，故对此不予采信。由此，该院认为张翼应当继续履行合同，为李丹办理案涉房屋过户手续并承担违约金。
其次，本案李丹购买案涉房产亦完全出于善意，不存在任何过错，李丹与张翼之间亦无恶意串通及损害第三方利益的情形，虽该院（2016）皖0102民初6524号民事判决书判决高嵩对案涉房屋享有优先购买权，但优先购买权并非绝对购买权，承租人的优先购买权依据现行法律规定仅作为一般债权进行保护，不作为准物权保护，现本案高嵩的优先购买权已被张翼的卖房行为实际侵害，优先购买权已没有存在的事实依据，且高嵩在曾就该生效判决向该院申请执行后，又于2017年4月24日向该院撤销了执行申请，同时至李丹提起本案诉讼至今，高嵩亦未提供任何证据证明其曾要求以何价格购买案涉房屋，故该院认为实际高嵩至今并未真正要求行使优先购买权。同时该院认为，高嵩主张优先购买权并不能对抗善意的房屋买受人。现高嵩不能以其享有优先购买权为依据主张张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》无效。即使张翼出售房屋的行为侵犯了高嵩的优先购买权，高嵩主张确认合同无效也没有法律依据。如高嵩认为其优先购买权受到侵害，其可另行主张相关损失。
综上，该院认为张翼应当继续履行合同，为李丹办理案涉房屋过户手续并承担违约金。关于违约金，因协议约定的是双方应在房产局下发已过户的房产证及李丹付清全款（李丹申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的二日内共同到房产部门办理拿房款及房屋交接手续，如因任何一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。故予以支持张翼应按中国人民银行同期同类逾期贷款利率向李丹支付违约金。违约金以李丹已付购房款270000元（250000元+20000元）为基数，从2016年8月7日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至办理过户之日止。至于李丹主张张翼承担相关费用（如评估费、房屋超标款、土地出让金等），因其对此并未提供证据予以证明上述费用是否存在及具体数额，故对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条之规定，判决：一、张翼于判决生效之日起十五日内协助李丹将合肥市××××室房屋（权证字号：房地权瑶字第015073号，建筑面积104.4㎡）办理过户登记至李丹名下，李丹于办理房产过户登记手续的同时向张翼支付剩余购房款630000元；二、张翼于判决生效之日起十五日内向李丹支付违约金（违约金以270000元为基数，从2016年8月7日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至办理过户之日止）；三、驳回李丹的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元,保全费5000元，由张翼负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。
本院认为，张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。高嵩关于涉案房屋的优先购买权已经人民法院生效判决确认，张翼出售房屋未在合理期限内通知高嵩，侵害了高嵩的优先购买权，依据相关法律规定，高嵩可向出卖人张翼主张赔偿责任，然承租人优先购买权系属债权，不具备对抗善意第三人的效力，就其主张李丹、张翼合同无效及要求解除的请求，本院不予支持。本案合同的继续履行与高嵩向张翼主张优先购买权赔偿责任并不相悖，张翼关于合同不能继续履行的主张不能成立。
李丹在签订合同后，按照约定支付了首期购房款及定金，并缴纳案涉房屋相关契税，李丹已经全面履行了自己的合同义务。双方在履行合同过程中产生争议致合同未能继续履行，李丹主张继续履行合同，张翼也应按照双方合同的约定全面履行合同义务，并承担相应的违约责任，一审认定并无不当，张翼此节上诉理由亦不能成立。
综上，张翼、高嵩的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张翼负担50元，由高嵩负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 莉
审判员 董江宁
二〇一七年十一月十六日
书记员 张明武
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。