浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终468号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯成芳。
委托代理人：程鹏，浙江维人律师事务所律师。
委托代理人：王日飞，浙江维人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴根方。
上诉人冯成芳因不当得利纠纷一案，不服玉环县人民法院（2015）台玉港民初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理认定，2014年6月13日，被�吴根方将原告冯成芳诉至该院，要求确认二人签订的房屋转让协议书无效并要去判令原告返还购房款310000元。经审理，该院于同年12月5日作出（2014）台玉港民初字第102号民事判决。判决认定被告于2013年2月25日交付购房款310000元，并判令确认原、被告于2013年2月26日签订的房屋转让协议无效；本案被告吴根方将房屋返还本案原告；原告冯成芳于判决生效后一个月内返还被告吴根方购房款人民币310000元，同时判令如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决于2014年12月26日生效，被告申请执行后，原告返还购房款。另查明，原、被告于2013年2月26日签订房屋买卖协议前，原告已将该房屋出租给案外人张某和，租期至2013年4月30日，租金已由原告收取。2013年5月1日，被�与案外人张某和签订一份房屋租赁合约，将该房屋继续租与张某和，租期一年，合约虽写明半年租金5000元，但合同实际租金为半年4500元，另500元系张某和交付的电费。张某和实际支付被告租金至2015年4月30日，被告共计收取租金18000元。原、被告签订房屋买卖协议后，房屋一直由承租人张某和使用至今。
原审法院审理认为，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。现原、被告间的房屋转让协议经法院生效判决确认为无效，被告因房屋出租而取得的租金应当返还，被告未予以返还，原告诉请被告不当得利，与法有据。原告主张被告已收取租金21800元，要求被告返还，并提供证人张某和及房屋租赁合约予以佐证。然证人张某和明确陈述房屋租赁合约约定的半年租金5000元系包含500元电费，实际租金为一年9000元。结合房屋租赁合约约定的租赁期限及证人张某和证明房租实际支付至2015年4月30日，可以印证被告自认2013年5月1日至2015年4月30日其收取房屋租金18000元。2013年2月26日至2013年4月30日的租金，原告主张已实际交付被告，举证不足，该院不予支持。据此，该院认定，被告出租房屋取得的租金为18000元，依法应予以返还。原告主张被告赔偿房屋门窗、线路、厨具等损失8000元，该院难以支持。首先，原告所举相片证据仅能证实房屋当前即时状态，不能反映原告将房屋交付被告时该房屋的现实状况，而证人张某和证明其承租房屋时，房屋的样子比现在稍微好一点。故该院仅据原告所举上述证据，该院难以认定被告占有房屋期间，该房屋是否被损坏、哪部分被损坏；其次，如房屋上述损坏系房屋使用造成的合理损耗，就该院查明事实，被告并未实际使用此房屋，自原、被告签订房屋买卖合同后至今，该房屋一直由承租人在使用，原告既已诉请要求被告返还租金，则应当承担出租人应尽的管理义务，承担租赁物的维修义务，上述该院已认定被告返还原告租金18000元，则房屋使用造成的合理损耗，不应再由被告承担；再次，如该房屋上述损失系人为故意损坏造成，原告未能举证证明被告对房屋损害具有过错；最后，原告主张房屋门窗、线路、厨具等损失为8000元，缺乏依据。综上，该院驳回原告此项诉讼请求。被告反诉要求原告支付被告310000元购房款的利息损失45612元，其利息损失系按2013年中国人民银行同期同档次贷款利率自2013年3月25日起计算至2015年6月1日，庭审中该院要求被告明确45612元利息损失的计算依据及具体明细，被告要求庭后提交，然至今未提交。原告于2013年2月25日收取购房款310000元，现合同无效，原告占有该购房款期间的孳息，可认定为原告的不当得利，被告要求返还，应予支持。该院（2014）台玉港民初字第102号民事判决已判令本案原告冯成芳于判决生效后一个月内返还被告吴根方购房款人民币310000元，同时判令如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。此判决于2014年12月26日生效，依判令，原告应当于2015年1月25日前返还购房款，迟延支付的，应当给付迟延履行期间的债务利息。后经被告申请执行，原告方给付此款。据此，该院认为，原告占有310000元购房款的孳息应自2013年2月25日计算至2015年1月25日为妥。结合原告自认购房款用于装修的事实，该院酌定，本案可按中国人民银行同期一年期定期存款利率计算购房款此期间的利息，作为孳息，由原告予以返还。2013年2月25日至2014年11月21日，此期间的一年期定期存款年利率为3%，经核算，此间利息为16172元（取整数），2014年11月22日至2015年1月25日，此期间的一年期定期存款年利率为2.75%,经核算，此间利息为1492元（取整数）。合计人民币17664元，由原告返还被告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴根方于判决生效后七日内返还原告（反诉被告）冯成芳18000元；二、原告（反诉被告）冯成芳于判决生效后七日内返还被告（反诉原告）吴根方17664元；三、驳回原告（反诉被告）冯成芳其余诉讼请求；四、前述第二项判决被告（反诉原告）吴根方的债权抵销前述第一项判决被告（反诉原告）吴根方的部分债务，限被告（反诉原告）吴根方于判决生效后七日内返还原告（反诉被告）冯成芳336元。如果被告（反诉原告）吴根方未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元（原告已预交）,减半收取272.5元，由原告（反诉被告）冯成芳承担，反诉案件受理费940元（被告已预交），减半收取470元，由被告（反诉原告）吴根方承担。
宣判后，冯成芳不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审法院在庭审中要求被上诉人明确45612元利息损失的计算依据及具体明细，被上诉人要求庭后提交，然至今未提交。原审认为，上诉人2013年2月25日收取购房款310000元，现合同无效，占有购房款期间的孳息为不当得利，应予�还，上诉人应返还17664元。上诉人只收到110000元购房款，并未收到310000元，为此正在申诉。上诉人收取的购房款未存在银行，也未借给他人收取利息，不存在孳息问题，被上诉人也无证据证明该款在上诉人占有期间产生了孳息，应由负有举证责任的被上诉人承担举证不能的法律后果。原审法院在被上诉人未提交利息损失的计算依据及具体明细或上诉人有收取利息的证据的情况下认定购房款在上诉人占有期间就有孳息并判决返还，缺乏证据。原审认定自2013年2月25日起至2015年1月25日止分别按年利率3%和2.75%计算被上诉人的利息损失，也无证据支持，且计算时间和金额均错误。二、本案适用普通程序进行审理，于2016年1月8日（原审判决书中述称2016年10月30日开庭审理）公开开庭进行了审理，但原审判决书仅有审判员王胜权一人署名，严重违反法定程序，应撤销原判�发回重审。原审法院将利息计算起始时间由2013年3月25日改为2013年2月25日，违反了诉讼处分原则。综上，请求撤销原审判决，发回重审。
吴根方答辩称：一、双方的买卖行为自愿，但违反了强制性法律规定，导致买卖行为无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。310000元购房款的利息损失和房租费损失应各自承担，如上诉人坚持要求返还房租费，则应返还310000元购房款的利息损失。二、上诉人请求赔偿门窗、线路、厨具等损失，无法律依据和事实依据。上诉人交付房屋时未保存实物当时实际情况，故无法判断是否系被上诉人损坏，且被上诉人未曾实际使用过。如法院判决返还房租费，被上诉人就不应承担物的损耗。上诉人交付房屋时是租客在使用房屋，维护租赁物应由出租人承担。既然上诉人享受收取租金的权利，如门窗有损耗，应由其维护。综上，�审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，买卖合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。本案讼争双方之间的房屋转让协议已被生效的（2014）台玉港民初字第102号民事判决确认为无效，上诉人作为出卖人，应当向被上诉人返还其根据房屋转让协议所取得的财产，包括收受的购房款本金及利息。（2014）台玉港民初字第102号民事判决认定上诉人收取购房款310000元，现上诉人认为其仅收到购房款110000元，与该生效判决不相符，故本院依法不予采信。（2014）台玉港民初字第102号民事判决于2014年12月26日生效，故上诉人应于2015年1月25日前返还购房款310000元，迟延支付的，应当给付迟延履行期间的债务利息。后经被上诉人申请执行�上诉人给付了上述款项。一审时，上诉人自认上述购房款用于装修。一审据此认定310000元购房款的孳息从2013年2月25日计算至2015年1月25日，按中国人民银行同期一年期定期存款利率计算购房款此期间的利息作为孳息，与法相符，本院依法予以支持。上诉人要求被上诉人赔偿房屋门窗、线路、厨具等损失8000元，但其一审时提供的照片仅能证实房屋当前的实际状况，并不能反映房屋交付时的实际状况。证人张某和出庭作证时述称，承租时房屋样子比现在稍微好一点。上述证据不能证明被上诉人曾对房屋进行损坏。涉案房屋一直由承租人使用，被上诉人未曾实际使用房屋，上诉人要求被上诉人返还租金，应当承担出租人应尽的管理义务，承担租赁物的维修义务。一审法院已支持返还租金18000元的诉讼请求，若房屋损坏系正常使用造成的合理损耗，则应由上诉人自行承担。因此，上诉人主张房屋门窗、线路、厨具等损失8000元，缺乏相应依据，本院依法不予支持。原审判决书所述开庭审理时间和审判人员存在错误，但一审法院已依法裁定补正。一审在程序方面也不存在其他不当之处。综上，上诉人冯成芳的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费241元，由上诉人冯成芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 张 燕
审 判 员 汤坚强
二〇一六年五月二十五日
代书记员 严 凌