浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第289号
上诉人（原审被告、反诉原告）浙江天鸿房地产开发有限公司。
法定代表人梁鸿眉。
委托代理人（特别授权代理）郑万青。
上诉人（原审原告、反诉被告）李伟忠。
委托代理人（特别授权代理）张国汀。
上诉人天鸿公司、上诉人李伟忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2009）绍新民初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人天鸿公司的委托代理人郑万青、上诉人李伟忠及其委托代理人张国汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原、被告于2005年12月23日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：（1）原告以151946元的价格购买被告天鸿雅苑B幢一单元271号房屋及车棚；（2）被告应在2006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付房屋；（3）被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（4）出卖人未按合同规定交房逾期不超过90日的，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；（5）因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；（6）因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任；（7）因法律、政策以及政府行为等原因，出卖人可据实予以延期交房；（8）买受人应于2005年12月23日付房款71946元、付代收费5700元（如水表、电表、电信宽带、有限电视等费用，多退少补）；于2006年1月28日80000元（买受人可以通过银行按揭支付，交房前根据政府部门产权登记面积计算总房款，多退少补）；合同签订后，原告分别于2005年12月23日付款51946元、代收费5700元，2006年1月12日付80000元，2006年6月14日付20000元，合计付房款151946元、代收费5700元，被告于2006年6月19日向原告交付了房屋，2009年3月4日办理了房屋产权登记证，退还了多余部分办证费。2009年4月30日，原告为尽快办理产权登记及赔偿违约金向所在社区主张权利。另查明，2006年6月19日，原、被告对房屋价值及代收费进行了结算，原告实际付房款151946元、支付代收费5700元，并对结算清单进行了签名确认，退还了装修保证金500元。
原审判决认为，原、被告争议的主要焦点：首先是原告诉请被告支付交房违约金是否超过诉讼时效；其次是原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效并立即办理土地证及被告能否按合同约定免责；第三、被告逾期交房违约与逾期办理权属登记违约是否同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期履行届满之日起计算；第四、被告应否退还原告代收费；第五、被告反诉请求是否超过诉讼时效。首先关于原告诉请被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。该院认为，原、被告于2005年12月23日签订的《房屋买卖合同》约定，被告应于2006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付房屋，但被告实际于2006年6月19日向原告交付房屋，依合同约定，被告逾期交房违约事实已成立，原告应于2006年6月19日知道或应当知道被告逾期交房违约事实而自己的权益遭受侵害，因此，依法应于2006年6月19日起二年内提起诉讼以保护自己的合法权益，但原告于2009年7月24日诉请被告支付逾期交房违约金，因此，已超过法律规定的二年诉讼时效，故原告对此诉请，该院不予支持。其次关于原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效并立即办理土地证及被告能否按合同约定免责问题。原、被告于2005年12月23日签订的《房屋买卖合同》约定，被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。该院认为，这一问题有二点，一是支付逾期办理权属登记违约金诉讼时效问题。首先应当肯定本案纠纷属于有财产内容的纠纷案件，应当受到诉讼时效的限制。诉讼时效应从知道或应当知道自已的权益遭受侵害之日起二年，从请求权的成立或产生日作为起算标准。本案中，合同约定“被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因被告（出卖人）的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告（出卖人）按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。”而被告未能举证证明已在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，又未约定违约金给付期限，且被告2006年6月19日向原告交付了房屋后，原告于2009年3月取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登记之事实，且原告为尽快办理土地权属登记及赔付违约金于2009年4月30日向所在社区主张权利，因此，追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从2009年4月30日起计算。原告于2009年7月24日诉请被告支付逾期办理权属登记违约金，并未超过法律规定的二年诉讼时效，因此，被告主张原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效的辩解，该院不予采纳；二是免责问题。原、被告于2005年12月23日签订的《房屋买卖合同》约定，因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。被告所举证据虽经政府机关及相关单位协调，天鸿雅苑购买人可以办理相应的产权登记，但该证据明确载明被告建造天鸿雅苑项目主体建筑和阁楼存在超出规划面积之事实，因此被告所举证据难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政府机关及相关单位，被告对此抗辩理由不成立，该院不予采纳。第三、关于被告逾期交房违约与逾期办理权属登记违约是否同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期履行届满之日起计算问题。该院认为，交房违约金与办理产权属登记违约金，虽是同一合同被告应履行的义务，但依合同约定被告应履行的时间不同，即2006年6月19日，原、被告对买卖房屋交接，被告对这一义务已履行完毕，追索该项违约金的诉讼时效开始计算，即从2006年6月19日开始计算；追索逾期办理权属登记违约金，则应依合同约定的办证期限届满之日开始计算，而本案逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权证之日起计算，且原告为尽快办理土地权属登记及赔付违约金又于2009年4月30日向所在社区主张权利，故两者的起算日显然不同，因此原告主张交房与逾期办理产权属登记是同一之债的分期履行，诉讼时效是从最后一期履行届满之日起计算的主张，与本案事实及法律规定不符，该院不予支持。第四，关于被告应否退还原告代收费问题。原、被告于2005年12月23日签订的《房屋买卖合同》约定：原告于2005年12月23日付代收费5700元（如水表、电表、电信宽带、有限电视等费用，多退少补）。该院认为，原、被告于2006年6月19日对代收费进行了结算，原告亦在结算清单中进行了签名确认，应当认定系原、被告真实意思表示，且在庭审中原告陈述被告已履行代收费部分应履行的义务，并退还了装修保证金500元，因此，原告对此诉请不成立，该院不予支持。第五，关于被告反诉请求是否成立问题。该院认为，原、被告于2005年12月23日签订的《房屋买卖合同》约定，原告应于2005年12月23日付房款71946元、2006年1月28日80000元；尽管原告实际于2005年12月23日仅付款51946元，2006年1月12日付80000元，2006年6月14日付20000元，但原、被告已就付款日期另行签订协议作了约定，且原告已按协议按时付清款项，因此被告反诉请求不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决：一、驳回原告李伟忠要求被告浙江天鸿房地产开发有限公司支付逾期交房违约金6001.88元的诉讼请求；二、被告浙江天鸿房地产开发有限公司支付原告李伟忠逾期办理房地产权属登记违约金1519元，限于本判决生效后十日内付清（款汇新昌县预算外资金财政专户，开户银行：新昌农村合作银行，帐号：110604010201000029679）；三、驳回原告李伟忠要求被告浙江天鸿房地产开发有限公司退还代收费3000元的诉讼请求；四、驳回被告浙江天鸿房地产开发有限公司要求原告李伟忠支付逾期付款违约金1760元的反诉请求。如果被告浙江天鸿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，反诉案件受理费50元，合计诉讼费100元，由原告李伟忠负担35元，被告浙江天鸿房地产开发有限公司负担65元，限于本判决生效后七日内向该院缴纳。
上诉人天鸿公司上诉称：首先，事实上，上诉人天鸿公司于2006年6月19日向李伟忠交付了房屋，自此起算360日内，为天鸿公司履行义务期限，故李伟忠请求违约金的诉讼时效期间应从该履行期间届满起算，显然李伟忠起诉时已过两年的诉讼时效。且根据《城市房地产开发管理条例》第33条之规定，天鸿公司所负有的是协助义务而非办证义务，李伟忠本应在房屋交付之日起90日届满的次日起，在法律上便应当知道自己的权利被侵害，其请求违约金的诉讼时效也应自此计算。故原审法院所认定李伟忠“取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登记之事实”、“追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权证之日起计算”，既与事实相悖，亦明显违背我国法律关于诉讼时效的规定，并且不符合民法关于诉讼时效的基本原理。其次，根据天鸿公司在原审提供的证明书和2009年7月23日《新昌县人民政府专题会议纪要》（2009）58号（见一审被告提供的证据9），天鸿公司已经在合同约定的期限内提交了需由出卖人提供的资料，但由于新昌县土地管理部门的原因，导致该资料未能备案。根据前列合同第十五条第3项：“因政府机关、买受人自己的原因等非出卖人原因的，出卖人不承担责任。”综上，原审判决认定事实错误，并错误理解和适用法律，请求二审法院撤销原判，依法改判。
针对天鸿公司的上诉，李伟忠答辩称：原审判决对该部分事实认定清楚，适用法律正确。
上诉人李伟忠上诉称：天鸿公司于2006年6月19日向买受人交付房屋，买受人一直向天鸿公司及新昌县南明街道社区反映，要求其支付违约金及办理房产权登记手续。而从双方2005年签订的《房屋买卖合同》来看，天鸿公司从交房到办证，系同一债务的分期履行，故原审法院驳回上诉人要求天鸿公司支付逾期交房违约金的请求错误。综上，请求二审法院依法改判。
针对李伟忠的上诉，天鸿公司答辩称：原审判决认定李伟忠请求逾期交房违约金已经超过诉讼时效符合法律规定。
二审中，上诉人李伟忠提供一份由新昌县南明街道湖莲潭社区出具的证明，以证实李伟忠向社区街道反映天鸿房地产逾期交房的事实。上诉人天鸿公司质证认为，该证据不符合证据的形式要件，证人应出庭作证；其次内容不具有真实性，李伟忠反映情况在09年4月30日，从内容无法体现出逾期交房的事实，且与其在原审时提交的告知书（复印件）内容有相互矛盾之处：告知书第一条明确指出要求办理产权证和赔付延期办证的违约金，但在这个证据中提及延期交房的问题。本院认为，该份证据不属于《民事诉讼法》第一百二十五条规定的新证据，故本院对该份证据不予认定。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、上诉人李伟忠诉请上诉人天鸿公司支付逾期交房违约金及逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效；二、天鸿公司在原审时提供了证明书、新昌县人民政府专题会议纪要等证据，以此证明其可依约免责，该主张是否成立。
关于第一个争议焦点，对于逾期交房的违约金，本案中双方买卖合同明确约定“出卖人应在2006年3月31日前交房”，但实际天鸿公司于2006年6月19日与李伟忠对房屋进行交接，李伟忠已经清楚知道房产公司逾期交房导致自己权利受损的事实，故其于2009年7月主张逾期交房违约金的诉讼时效已经超过，且交房与办理权证属于两个不同的义务，不属于同一之债的分期履行，故上诉人李伟忠的该项上诉理由本院不予支持。至于逾期办理权证的违约金，因双方在商品房买卖合同中未约定支付违约金的履行期限，买受人可以随时向天鸿公司主张权利，在李伟忠向天鸿公司主张权利、天鸿公司表明不履行义务之日起，李伟忠即应当认识到其权利受到侵害，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案诉讼时效期间应上诉人李伟忠向上诉人天鸿公司主张权利时起算。故根据本案实际，现上诉人李伟忠之起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。
关于第二个争议焦点，虽然双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项明确约定：“因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因的，出卖人不承担违约责任”，但是从天鸿公司在一审时提供的证明书以及新昌县人民政府专题会议纪要等证据来看，天鸿公司无法证实非出卖人原因之抗辩事由的存在，故其不能据此免责。原审判决认定：“被告所举证据虽有可证明经政府机关相关单位协调，天鸿雅苑房产购买人可以办理相应的产权登记，但该证据明确载明被告天鸿雅苑项目主体建筑和阁楼存在超面积之事实，因此，被告所举证据难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政府机关相关单位，本院不予采信”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人浙江天鸿房地产集团有限公司负担50元，由上诉人李伟忠负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年三月十日
书 记 员 卢雅娟