大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初1164号
原告：张旭慧。
委托诉讼代理人：姜克利，系原告丈夫。
被告：张英。
原告张旭慧与被告张英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张旭慧及其委托诉讼代理人姜克利到庭参加诉讼。被告张英经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张旭慧向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告腾退房屋；2、请求依法判令被告支付原告房租款40,400元及违约金（暂计至2017年2月3日为7,027.2元，其余违约金至支付房款日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年起，原告将自己所有的位于大连市甘井子区×××××号楼×单元××层×号的房屋出租给被告使用，至2016年3月2日，被告尚欠16,600元房租未付，被告书写了欠付房租欠条。2016年3月4日双方重新签订房屋租赁合同，约定被告继续租赁原告房屋至2017年3月4日，合同约定年租金为28,800元，租费一次付清，半年付款，但时至今日，被告仍未交纳房租，并以各种理由拒绝拖延，已严重违反双方合同约定。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。
被告张英没有到庭，亦未提交书面答辩意见或证据。
经审理查明，2015年，原告将自己所有的位于大连市甘井子区×××××号楼×单元××层×号的房屋出租给被告使用，协议约定按季度付款，被告由于经济原因拖欠3个季度共计21,600元，其中在2015年10月支付5,000元，剩余16,600元未付，2016年3月2日，被告为原告书写一份房屋租赁欠条，对上述事实进行了确认。
2016年3月4日原告（甲方）、被告（乙方）重新签订房屋租赁合同，约定：甲方将上述房屋租赁给乙方一家居住，租赁期限一年，自2016年3月4日至2017年3月4日，年租金为28,800元，租费一次付清，半年付款。乙方签署合同时须向甲方支付2,400元履约保证金。履约保证金用作乙方履行合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所有内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损坏，由乙方负责修缮或按价赔偿。如乙方拖欠房租，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金，赔偿金额相当于应付款的千分之一。乙方无故拖延支付下一期租金超过一日或逾期迁出该房屋时，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，对于乙方遗留在该房屋内的财产、物品、文件、资料、设备等，甲方有权通过该房屋所在地居民委或小区物业等相关部门，将上述物品妥善放置其他处所并书面通知乙方。
合同签订后，被告于2016年10月12日给付原告房租5,000元，其余租金未付。2016年12月原告将门锁更换，更换门锁之前，曾要求被告腾退房屋，但被告未予腾退。被告现在该房屋内有电脑、办公桌、双人床、衣服、被褥、冰柜等生活用品。现原告诉至法院，请求判如所请。
本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁欠条、房地产权证及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原告与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订房屋租赁合同后，原告将案涉房屋交给被告使用，被告应当按照合同约定期限交付租金。双方约定租费一次付清，半年付款，被告应分两期，即应于2016年3月4日、2016年9月4日各支付原告房租14,400元，但被告直至2016年10月12日才支付原告房租5,000元，违反了合同的约定，原告有权主张解除合同，同时要求被告腾退房屋，支付房租。据此，双方签订的合同至原告更换门锁，被告接到原告通知其腾退房屋时解除。被告在原告通知其腾退房屋后，拒不腾退房屋，现原告要求被告给付自2016年3月4日起至2017年3月4日止拖欠的房租23,800元（28,800元-5,000元）以及2015年拖欠的房租16,600元，合计40,400元的请求，应予支持。关于原告主张的违约金，经审查，双方约定的违约金标准过分高于因被告违约给原告造成的损失，因此本院根据原告的实际损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款关于“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，酌定将原告主张的违约金调整为按被告拖欠原告房租的年利率24%计算，其中2016年3月4日拖欠的房租9,400元（14,400元-5,000元），自2016年3月5日起至2017年2月3日拖欠期间为336天，违约金为2,076元（9,400元×24%÷365天×336天），2016年9月4日拖欠的房租14,400元，自2016年9月5日起至2017年2月3日拖欠期间为152天，违约金为1,439元（14,400元×24%÷365天×152天），以上合计为3,515元。其余违约金，自2017年2月4日起计算至拖欠房租还清之日止，以23,800元（9,400元+14,400元）为基数，按年利率24%计算。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃答辩的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张英于本判决生效之日起十日内腾退原告张旭慧所有的位于大连市甘井子区×××××号楼×单元××层×号房屋；
二、被告张英于本判决生效之日起十日内给付原告张旭慧房屋租金40,400元及违约金（其中自2016年3月5日起至2017年2月3日止拖欠房租9,400元的违约金为2,076元，自2016年9月5日起至2017年2月3日止拖欠14,400元房租的违约金为1,439元，以上合计3,515元；其余违约金，自2017年2月4日起计算至拖欠房租还清之日止，以拖欠的房租23,800元为基数，按年利率24%计算）；
三、驳回原告张旭慧其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,090元、公告费900元，合计1,990元（原告已预付），由被告张英负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 司 萍
人民陪审员 王景华
人民陪审员 张爱华
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 修建华
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。