河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第3522号
原告：沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司。住所地：河北省沧州渤海新区。
负责人：陶云霄，该公司经理。
委托代理人：徐伟，该公司职员。
被告：郭常宝，工人。
委托代理人：孙建邦，工人。
委托代理人：周良浩，工人。
原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司（以下简称泰合嘉业渤海新区分公司）与被告郭常宝物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月21日受理后，依法由审判员刘秀杰独任审判，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告泰合嘉业渤海新区分公司的委托代理人徐伟，被告郭常宝及其委托代理人孙建邦、周良浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰合嘉业渤海新区分公司诉称：自2010年7月起，原告受泰合隆兴房地产开发集团有限公司渤海新区分公司的聘请，对海天雅居小区实施物业服务。被告系原告服务的海天雅居一期3号楼1单元301室业主，截止到2014年欠付物业费用3070元，经原告多次催要，被告一直未能支付电梯费、物业服务费和违约金。被告的上述行为导致原告正常经营困难，严重损害了原告及其他业主的权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定，请求依法判令被告给付原告物业费用3070元、违约金921元，合计3991元。
被告郭常宝辩称：原告物业服务不到位，垃圾不清理，而且房屋质量不合格，原告也不给修理。刚购买楼房时，小区停车位都很宽敞，开发商没有经过业主同意强制将绿化面积缩小，不设围栏，经常因无围栏导致物品丢失。电梯两年时间无法使用，原告给不出合理说法。在业主们交纳前期物业费后，原告并未保证业主的合法权益，被告曾就上述问题多次向原告反映并要求原告及开发商予以解决未果，因此，被告才不交物业费。另外，原告在这期间未主张权利，其要求被告给付2013年8月之前物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效。
经审理查明：案外人泰合隆兴房地产开发集团有限公司渤海新区分公司开发建设沧州渤海新区海天雅居小区后，2010年7月1日，与原告分别作为“甲方”、“乙方”订立了《前期物业服务合同》，双方约定：
一、物业项目基本情况：名称：海天雅居；类型：普通住宅；坐落位置：渤海新区中兴大街一号路南；建筑面积：102，500平方米。
二、房屋交付前的服务
1、对已接收的交付前的物业进行维护。
2、做好公共区域的清洁工作（但不包括施工垃圾的清理、施工现场和料场的清洁）。
三、房屋交付时的服务
1、协助甲方做好房屋交付时的物业咨询、接待、业主（购房人）档案建立等工作。
2、根据甲方委托，负责发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋产权证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》等文件。
3、根据甲方委托，负责与购房人签订《前期物业管理服务协议》、《装修管理协议》、《临时管理规约》等文件。
4、根据甲方委托，办理房屋交付查验。
5、根据业主委托，代办供水、供电、供气、供热、有线电视等手续。
四、房屋交付后的服务
1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。
2、房屋共用部位的日常巡查维护管理。
3、共用设施设备的日常养护、运行和管理。
4、附属建筑物、构筑物的维护和管理。
5、公共绿地、景观的养护。
6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集外运等。
7、对车辆（包括自行车）停放进行秩序维护管理。
8、协助相关部门做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
9、公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。
10、电梯的运行管理和日常维护。
……
五、物业服务期限为2年，自2010年7月1日至2012年6月30日。服务期限届满三个月前，甲乙双方、业主委员会或全体业主未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动延续。
六、物业服务收费标准：住宅、商业物业分别按每平方米0.7元／月、1元／月收取。
……
八、电梯运行维护费收取：电梯运行维护费按照每户每月50元向受益业主、使用人收取。……
……
十一、乙方的权利义务
……
5、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。房屋质量问题属于建设单位保修的，乙方可协助业主向建设单位办理修理申请，经确认后，由建设单位安排原施工单位返修或自行返修。建设单位也可委托乙方或其他单位返修，费用由建设单位承担；乙方应当协助安排修缮工作，并对现场环境提出管理要求。……
……
十六、甲方违约责任
甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金20，000元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。业主不按照交纳物业费用，按日3‰支付违约金。
……
合同到期后，双方又于2012年7月1日重新订立《前期物业服务合同》，内容除物业服务期限为3年（自2012年7月1日至2015年6月30日）与2010年7月1日合同不同外，其余内容均一致。
2014年7月22日，沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会重新选聘物业公司承接了其物业管理。9月24日，在沧州市房产管理局黄骅港开发区分局、新村回族乡政府及沧州渤海新区质量监督局的见证下，泰合嘉业渤海新区分公司与沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会订立《移交协议》，双方就电梯随机资料、业主档案资料、工程建筑资料、公共电卡、监控系统、办公用品等进行了物业交接，同时约定：2014年7月21日前，关于海天雅居小区所有债权债务归泰合嘉业渤海新区分公司所有，之后产生的债权债务泰合嘉业渤海新区分公司不再负责；业主委员会有义务配合收取物业费及电梯费，并提供相关资料。9月25日，泰合嘉业渤海新区分公司在沧州晚报上刊登了《关于催缴渤海新区海天雅居小区物业服务费的公告》，通知未交纳2012年至2014年度物业服务费、电梯使用费的业主，在2014年10月10日前向指定的银行账户交清相关费用。
另查明，每年的8月1日至第二年的7月31日为泰合嘉业渤海新区分公司物业费用的收取年度。被告楼房的面积为111.36平方米，尚欠2012、2013年度的物业费及电梯使用费各1535元未交纳。
上述事实有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《移交协议》、沧州晚报刊登的《关于催缴渤海新区海天雅居小区物业服务费的公告》、费用催交明细表等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”。由此可见，本案应适用普通诉讼时效二年的规定，根据双方关于物业费收取的时间约定，原告要求被告交纳2012年度、2013年度相关物业费用的诉讼时效期间分别为2013年8月1日至2015年7月31日、2014年8月1日至2016年7月31日。2014年9月25日，原告通过公告形式向包括被告在内未交纳物业费用的业主进行催缴，已经构成诉讼时效中断。因此，原告的诉讼时效期间应重新计算二年，即均自2014年9月25日至2016年9月24日。原告于2015年7月21日向本院提起诉讼，其诉讼请求未超过法定诉讼时效期间。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，由于原告与沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会至双方解除物业服务时也未签订物业服务合同，所以，就该小区物业管理方面的权利义务，《前期物业服务合同》对原被告都具有约束力。该合同未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应按照合同约定履行各自义务。从《前期物业服务合同》可以看出，原告的物业服务内容是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告辩称因为房屋质量不合格及绿化面积缩小等问题原告及开发商没有解决才不交纳物业费，上述问题不属于原告物业服务范畴，被告可另行主张权利。被告关于原告在物业服务过程中存在服务不到位、垃圾未及时清理等违约行为，由于被告仅有本人陈述而不能提供相关证据证实，加之原告予以否认，故被告对其抗辩主张举证不能，本院不予支持。综上，被告在接受了原告的物业服务后，无正当理由拒不交纳物业费用的行为违反了合同约定，依法应承担相应违约责任。双方约定按日3‰支付违约金的比例明显过高，经释明后，被告申请对此予以调整，本院依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告郭常宝于本判决生效之日起三日内给付原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司2012、2013年度物业费及电梯使用费共计3070元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分别支付1535元自2013年8月1日、2014年8月1日起至本判决生效之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告郭常宝承担。（限判决生效之日起三日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 刘秀杰
二〇一五年九月二十四日
书记员 白龙飞