上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6098号
原告季岑，女，1983年9月14日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人周燕，上海一曼律师事务所律师。被告孔伟伟，男，1988年2月16日生，汉族，户籍地江苏省。被告白美丽，女，1988年10月23日生，傣族，户籍地同上。第三人中国农业银行股份有限公司上海闸北支行，住所地上海市。负责人吕忠来，行长。委托代理人刘倩雯。原告季岑与被告孔伟伟、白美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，追加中国农业银行股份有限公司上海闸北支行(以下简称“农行闸北支行”)作为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告季岑及其委托代理人周燕，第三人农行闸北支行的委托代理人刘倩雯到庭参加诉讼，被告孔伟伟、白美丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告季岑诉称，2015年12月原告经“安个家”居间与被告就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖事宜达成一致，2016年2月17日双方签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定房屋总价227万元，签合同当日原告支付被告房款107万元，加上之前支付的定金20万元，共计支付房款127万元。但被告收取房款后并未归还系争房屋上原有贷款，2016年3月20日被告通过中介向原告表示拒绝履行合同。故原告起诉要求被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，涤除系争房屋的抵押登记，并将系争房屋房地产权利过户至原告季岑名下；被告支付原告赔偿金暂计32,385元，从2016年3月21日起算至判决生效之日止，每日按照已付款127万的万分之五计算，每日635元；被告返还定金20万元(原告已付20万元定金转化为购房款了，故只要求两被告返还20万元)。被告孔伟伟、白美丽未作答辩。第三人农行闸北支行述称，被告与银行贷款合法有效，现在被告贷款也正常归还，希望维持正常状态。经审理查明，系争房屋权利人为孔伟伟、白美丽，第三人为抵押权人。2015年12月22日，案外人马某某与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》，当日马某某支付被告定金20万元。2016年2月17日，原被告就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定：房屋总价227万元(含装修设施、设备补偿款42万元)，签订合同当日支付首付款127万元(含定金20万元)；2016年6月15日前支付房款58万元及装修设施、设备补偿款42万，上述款项用于归还卖方尚欠银行的贷款及注销抵押权；2016年6月30日前办理过户手续，卖方承诺系争房屋为唯一住房，交易税费及中介费均由买方承担。当日，原告支付给被告房款107万元。审理中，原告表示马某某是原告的丈夫。同意将剩余房款交到法院，由法院在执行的时候先用于偿还第三人贷款本息，注销抵押后，办理过户手续。第三人表示，没有意见，只要结清第三人的贷款本息就可以了，被告现在是正常还贷，截止到4月份，本金还剩946,105.9元。原告为证明被告明确拒绝履行双方的买卖合同，申请中介公司的工作人员汤银燕出庭作证。证人汤银燕向法庭陈述，证人是原被告房屋交易的居间经手人，签好买卖合同后被告把产证原件交给公司经理崔立辉。2016年3月16日孔伟伟打电话给证人，说要拿回产证，要给女儿办居住证。证人当时在外地，就打电话给崔立辉，崔立辉就把产证还给孔伟伟了。事后崔立辉说拿产证给孔伟伟的时候，有一帮人围着孔伟伟，要把产证抢过去。当天孔伟伟打电话给证人，说他被控制住了，现在没有办法再交易了。以上事实，有房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、银行转账凭证、《个人购房担保借款合同》、证人证言及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，合法有效，双方均应恪守履行。原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。按照合同约定，被告应将原告支付的房款用于归还银行贷款，注销抵押，并将系争房屋过户至原告名下并交付房屋。关于案外人马某某与被告之间签订的《房地产买卖居间合同》及支付的20万元定金，结合后续原被告签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议，以及合同履行情况，可以认定马某某与原告之间系代理关系，且被告知晓并认可该代理行为，故相关权利义务由原告承担，马某某支付给被告的20万定金应认定为原告支付。因系争房屋上有第三人的抵押权，只有在注销该抵押权后，房屋才能进行产权过户。被告应在上述抵押权注销后配合原告办理系争房屋的产权过户及交房手续。关于剩余房款，原告已支付127万元，还应支付100万元，原告同意用剩余房款注销第三人的抵押权，本院予以准许，该笔房款优先用于偿还被告向第三人的借款本息，剩余部分支付给被告。关于原告主张的赔偿金，双方的合同约定于2016年6月30日之前将系争房屋过户至原告名下，现在系通过法院判决的方法解决双方的交易问题，而何时能完成全部交易的时间无法确定，故原告可在交易完成后另行主张，本案中不作处理。关于原告主张的返还定金20万元，因原告要求继续履行合同，且定金已充抵房款，不存在双倍返还定金的问题，故原告主张被告返还20万元定金的诉请，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、原告季岑与被告孔伟伟、白美丽就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议继续履行；二、被告孔伟伟、白美丽于本判决生效之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司上海闸北支行还清所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的明细账目为准(可将原告季岑向被告孔伟伟、白美丽支付的购房款100万元用于归还第三人的借款本息)；三、第三人中国农业银行股份有限公司上海闸北支行于上述借款本息清偿之日起十日内，注销上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记；四、被告孔伟伟、白美丽于上述房屋抵押权登记注销之日起十日内，将上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告季岑名下并交付房屋；五、原告季岑向被告孔伟伟、白美丽支付购房款100万元(该款已付至法院，用于优先清偿第二项中被告孔伟伟、白美丽所欠第三人中国银行股份有限公司上海闸北支行的借款本息，剩余部分支付给被告孔伟伟、白美丽)；六、原告季岑的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取12,952元，由原告季岑负担472元，被告孔伟伟、白美丽负担12,480元。财产保全费5,000元由被告孔伟伟、白美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年六月七日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
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