江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7469号
上诉人（原审被告）苏宁电器集团有限公司，住所地南京市秦淮区淮海路68号。
法定代表人卜扬，该公司副总裁。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜峰，男，1978年11月7日生，汉族，解放军理工大学指挥信息。
被上诉人（原审原告）陈玉宁，女，1978年12月23日生，汉族，无业。
上诉人苏宁电器集团有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人姜峰、陈玉宁房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人苏宁公司的委托代理人胡典、被上诉人姜峰、陈玉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜峰、陈玉宁原审诉称，姜峰、陈玉宁、苏宁公司于2004年11月29日签订了《租赁合同书》，约定由姜峰、陈玉宁将位于本市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼3层A区42号商铺出租给苏宁公司作为商业使用，租赁期限为10年，自2005年2月27日至2015年2月28日止；租赁期满时，苏宁公司应该提前6个月书面通知姜峰、陈玉宁是否续租或终止合同；在合同终止条件出现后30日内，苏宁公司将房屋交还姜峰、陈玉宁；月租金为2412.01元，按季支付，先付后用；苏宁公司如迟延支付租金，应按同期银行贷款利率计算违约金，迟延支付租金达3个月以上，姜峰、陈玉宁有权要求苏宁公司赔偿年租金20%等。上述合同签订后，双方一直按约履行。在租赁期限届满前6个月，苏宁公司未就是否续租通知姜峰、陈玉宁。姜峰、陈玉宁于2015年4月29日向苏宁公司发函，告知其租赁合同到期终止，要求苏宁公司按时交还房屋。姜峰、陈玉宁多次催促，苏宁公司仍未向姜峰、陈玉宁交还房屋。现诉至法院，请求判令苏宁公司立即将本市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼3层A区42号商铺返还姜峰、陈玉宁，并承担本案诉讼费用。
苏宁公司原审辩称：其一，涉案商铺所在的本市银河大厦共有商铺业主700多户，苏宁公司承租后已转租给第三方经营，因第三方整体经营导致无法确定涉案房屋坐落位置，客观上也无法返还，苏宁公司愿意按原房屋价格的8%标准支付租金。其二，租赁合同到期后，苏宁公司已组织业主多次沟通协商，苏宁公司适当提高了租金标准，截至目前到期业主约300户左右，其余租赁合同最迟至2016年5月底到期，现已有200多户业主与苏宁公司签订了过渡期间的租赁合同；其三，目前诉讼的业主有16户，绝大多数业主未起诉，从经济利益最大化和保护其他业主权益出发，客观上无法归还本案所涉商铺。综上，请求法院判决驳回姜峰、陈玉宁的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区山西路1号3A042室房屋（建筑面积为15.42平方米，以下简称涉案商铺）系姜峰、陈玉宁共同共有。
2004年11月29日，姜峰、陈玉宁（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方，后更名为苏宁电器集团有限公司，即本案苏宁公司）签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；租赁商铺坐落于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分3层A区42号商铺，建筑面积为15.26平方米，套内建筑面积为6.57平方米，购房总价为414389元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；甲方同意将该物业出租给乙方作为商业使用，租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第90天起开始计算，即2005年2月27日至2015年2月28日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金=购房总价×7%÷12，月租金额为2412.01元，每年租金为28944.23元；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，由乙方通过银行转账的方式直接打入甲方指定的银行账户，甲方应在账号变更时书面通知送达乙方，如甲方未及时通知，乙方有权按甲方原账户支付租金；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。上述合同签订后，姜峰、陈玉宁、苏宁公司双方均按合同履行。该合同履行期限届满后，姜峰、陈玉宁虽以发函等方式要求苏宁公司到期返还承租的商铺，但苏宁公司以客观无法返还等为由未予同意。因双方协商未果，姜峰、陈玉宁于2015年6月24日诉至原审法院，要求判如所请。
截至本案原审法院庭审辩论终结前，涉案商铺所在的本市银河大厦未依法成立业主委员会。
苏宁公司另陈述双方合同期限届满前曾以电话方式表示继续承租商铺，双方租赁期限于2015年2月28日到期后，苏宁公司仍按原约定租赁标准向姜峰、陈玉宁支付租金，且因涉案商铺已交付第三方整体经营，无法确认涉案商铺的具体位置。姜峰、陈玉宁对于苏宁公司所述内容不予认可，认为其未在租赁期限届满前6个月内收到苏宁公司要求续租的通知，双方合同已到期终止，苏宁公司支付租金系其单方行为，姜峰、陈玉宁要求苏宁公司返还涉案商铺。
原审法院依法向姜峰、陈玉宁释明诉讼风险后，姜峰、陈玉宁明确表示在本案中不追加案外人作为共同被告参加诉讼，仅要求苏宁公司作为合同相对人向其返还涉案商铺。
原审法院认为，姜峰、陈玉宁、苏宁公司之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁期限至2015年2月28日止，苏宁公司应于期限届满前6个月通知姜峰、陈玉宁续租或终止合同。该合同期限届满后，姜峰、陈玉宁已明确表示不同意苏宁公司继续承租，双方亦未就续租商铺签订合同，故苏宁公司应当按约向姜峰、陈玉宁返还涉案商铺。苏宁公司辩称其已在合同约定期限内通知姜峰、陈玉宁续租商铺，但未提供证据予以证明。苏宁公司另辩称涉案商铺所在的商场系一个整体，应以大部分业主的意愿为准，故不同意向姜峰、陈玉宁返还涉案商铺。根据双方合同约定，若业主代表委员会决议同意由苏宁公司续租，姜峰、陈玉宁执行决议与苏宁公司另行签订租赁合同。截至目前，涉案商铺所在的银河大厦并未成立业主委员会。故对苏宁公司上述辩解意见，原审法院均不予采纳。姜峰、陈玉宁作为涉案商铺所有权人，在租期届满后主张返还商铺，符合法律规定，对其诉讼请求，原审法院予以支持。综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：苏宁电器集团有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区山西路1号3A042室房屋返还给姜峰、陈玉宁。原审案件受理费减半收取40元，由苏宁电器集团有限公司负担。
上诉人苏宁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案商铺无法与其他商铺区分开，客观上无法交还。涉案房屋系产权式商铺，该商铺现状与其他商铺混同，涉案商铺所在楼层被分割成一百多个产权式商铺，商铺与商铺之间无隔板或墙体区分，无法归还涉案商铺。二、返还涉案商铺会破坏整个楼层甚至整个银河大厦的经营，影响公众利益。整个银河大厦七百多户业主，目前仅有十几户业主提起诉讼，绝大部分业主希望继续由上诉人承租经营银河大厦商铺，这符合全部业主的根本利益，一旦部分商铺交还给被上诉人，势必影响整个银河大厦的总体规划及承租户的经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求返还商铺的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人姜峰、陈玉宁辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。姜峰、陈玉宁与苏宁公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。本案中，双方合同约定租赁期限至2015年2月28日止，在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致意见，故苏宁公司应当按照约定返还涉案3A042室商铺。由于涉案商铺所在的银河大厦尚未成立业主代表委员会，对于商铺租赁及使用事宜未形成决议，而姜峰、陈玉宁作为涉案商铺的所有权人，有权在合同期满后收回涉案商铺，苏宁公司认为银河大厦系一个整体，商铺与商铺之间难于分隔，如返还涉案商铺，将影响整个银河大厦的稳定经营，要求继续使用涉案商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏宁电器集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年一月八日
书 记 员 孙雪松