江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初13269号原告：胡皓琦,男,1981年8月15日生,汉族，住上海。被代：苏州金宾士房地产开发有限公司,住所地江苏省张家港市凤凰镇金谷路1号。法定代表人：许文悌,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鑫，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄韵皎，江苏益友天元（张家港）律师事务所实习律师。原告胡皓琦与被告苏州金宾士房地产开发有限公司（金宾士公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告胡皓琦、被告金宾士公司委托诉讼代理人杨鑫、黄韵皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡皓琦向本院提出诉讼请求：被告向原告退还购房定金20000元。事实与理由：原告于2017年8月22日在被告开的台北公馆售楼处意向购买一套公寓并支付了2万元定金，后发现被告销售人员对其隐瞒了一些事项，故原告要求在签订购房合同把约定事项备注后再付房款，但销售人员拒绝和其签订合同，一定要原告先付购房全款。原告不满被告要求并提出退还定金，被告拒绝退还并在2017年9月15日向原告发出了购房解除函。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》、《商品房销售管理办法》，被告应当向原告返还定金。被告金宾士公司辩称：原告主张要求返还2万元购房定金无事实和法律依据，应予驳回。原告与被告于2017年8月22日签订温泉逸墅商品房认购凭证，该认购凭证在双方其他约定第三条中明确规定乙方同意于2017年8月29日签订商品房买卖合同，同时交付首期款项，并将此认购凭证交还甲方，预付定金并转入首期房款。乙方若逾期未办理签约手续，则视为乙方违约。甲方有权将此房屋转售他人，乙方交付的定金不予退还。但此后原告迟迟未能履约办理签约手续，被告于2017年8月23日、2017年9月6日两次书面发函催促原告履约，原告仍拒不履行，其行为已经严重违约。原告提出的被告销售人员存在对其隐瞒事项，系原告为违约自行编造，无事实依据。请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，金宾士公司（甲方）与胡皓琦（乙方）签订《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》，约定：乙方向甲方认购位于凤凰镇××××室、面积52.85平方米、总价375552元、单价7106元每平方米、认购定金贰万元整；双方一致同意以下条款：“1、乙方在交定金前，对相关认购条件及物业情况已知晓；2、甲方在收到乙方定金后不得在2017年8月29日前将房屋出售予他人，否则甲方双倍返还定金给乙方；3、乙方同意于2017年8月29日前签订房屋《商品房买卖合同》，同时交付首期款项，并将此认购凭证交给甲方，预付定金即转入首期房款，乙方若逾期未办理签约手续，视为乙方违约，甲方有权将此房屋转售他人，乙方交付的定金不予退还；4、乙方如更改通讯地址或联系方式，应以挂号邮件通知甲方，否则因联络延迟造成的损失由乙方承担；5、认购凭证一式三份，甲乙双方及销售公司各执一份，经甲乙双方签字盖章生效，具有同等法律效力，于签署《商品房买卖合同》后失效。”备注栏手写约定：“乙方承诺于2017年8月29日前付清房款叁拾伍陆仟柒佰元整，方可享受成交价叁拾伍万陆仟柒佰元整优惠价。”胡皓琦于当日向金宾士公司支付了20000元定金。以上事实，有《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》、《收据》及庭审笔录等证据证明。双方的争议焦点为：被告金宾士公司是否应当返还原告胡皓琦缴纳的2万元购房定金？原告为证明其主张提供如下证据：证据1、被告销售人员拒绝和原告先签订购房合同的录音。录音地点在被告的售楼处，当时口头未达成一致，原告2017年8月29日到达售楼处，要求与被告签订合同，明确细节，但是被告拒绝了，原告当时就离开了。原告要求先签订合同再付款，被告要求先付款再签订合同，所以合同没有签订。证据2、《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》第一联（客户留存联），证明原告在签订完认购凭证之后发现外面的渠道的价格低于被告的价格，原告觉得被告有一定的价格欺瞒存在，所以原告和被告销售主管协商中间的差价作为精装修来补偿，然后在认购凭证上原告也备注了相关内容。备注内容为“精装修交房，如因甲方原因不配合签订购房合同，约定条款作废，返还乙方定金。”就是因为我们双方有一些未协调完的事宜存在，作为保护自己的利益，故要求先签订购房合同，再付款。被告金宾士公司的质证意见为：对证据1的真实性无法确认，原告提供的该份录音中所涉人员身份并不明确，被告无法核实。对证据2的真实性有异议，凭证备注中“精装修交房，如因甲方原因不配合签订购房合同，约定条款作废，返还乙方定金。”该部分文字是原告事后添加，其存在伪造证据之嫌，望法院在查明事实的基础上追究其相应的法律责任。被告金宾士公司为证明答辩意见，提供如下证据：提供证据1、《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》第二联（销售留存联），证明原、被告双方对于购房定金条款的约定，明确如果原告逾期未办理签约手续，则视为违约，其交付的定金不予退还。原告提供的认购凭证第一联中“精装修交房，如因甲方原因不配合签订购房合同，约定条款作废，返还乙方定金。”是其事后添加。证据2、2017年8月31日、2017年9月13日被告向原告发出的《催签函》两份，证明由于原告未按照双方约定的时间办理签约手续，被告曾多次向其书面催告，要求原告交付首期款并签订《商品房买卖合同》，如未在指定日期（时间分别给为9月5日、9月13日）签订合同和交款，被告将按照认购书的约定单方面终止与原告签订的认购凭证，将物业另行出售，并不退还定金。证据3、2017年9月15日被告向原告发出的《解除函》一份，内容为，“2017年8月22日与我公司就购买凤凰温泉逸墅63幢B502室房屋签订一份《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》，并向我公司支付定金贰万元（大写），根据认购凭证的约定，您应于2017年8月29日前到凤凰镇温泉逸墅售楼处于苏州金宾士地方产有限公司签订《商品房买卖合同》并付清首付款，但您未能在约定的期间前来办理签约手续，后经多次电话及书面发函催促，您至今仍未前来办理相关签约手续及履行付款义务，您的上述行为已经严重违约，导致我公司无法实现订购单所涉售房目的。为此，本公司特书面通知您：解除您于2017年8月22日与我公司签订的《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》，您所交定金予以没收不再返还，我公司将向第三人出售该《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》所涉房产。”证明在被告多次书面催告原告前来签订商品房买卖合同未果的情况下，导致被告无法实现定购单所涉售房目的，遂被告向原告提出解除认购协议。原告胡皓琦对被告上述证据的质证意见为：对证据1，原告承认在原告持有的《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》第一联备注中“精装修交房，如因甲方原因不配合签订购房合同，约定条款作废，返还乙方定金。”是在销售主管协商后要求补充添加的，作为附加要求，如有异议，可不作为证据。对证据2、3，《催签函》、《解除函》原告收到过，但不认可里面的内容，也没有做回应。原告在约定的期间到售楼处办理签约手续，而是售楼人员拒绝和原告先签订合同，原告觉得售楼方的做法存在霸王条款，故无法接受。本院认为：原告胡皓琦与被告金宾士公司签订的《凤凰镇温泉逸墅商品房认购凭证》合法有效，双方应当根据协议约定的内容履行各自的义务。根据约定，双方应于2017年8月29日签订《商品房买卖合同》。原告主张未能签订《商品房买卖合同》是因为双方存在未能协商的事宜，即原告提交的认购凭证第一联中手写的“精装修交房，如因甲方原因不配合签订购房合同，约定条款作废，返还乙方定金”，但该部分内容被告不予认可，被告所持有的认购凭证第二联中未有该内容的记载，原告称是在与被告销售主管协商后要求补充添加的，但原告也未能提供证据证明。审理中，原告认可在向被告缴纳定金前已经对房产进行查看，说明原告对其想要购买的房产为非“精装房交房”是有所认识的，故在原告未能提供证据证明双方已就涉案房产是“精装房交房”达成一致意见时，主张购买房产是否为“精装房交房”作为未能签订《商品房买卖合同》的理由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条中，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当定金返还买受人”这一情形。此外，原告提供的录音证据，无法体现录音的时间、地点、人员，录音的内容也无法达到其证明的目的。原告未能在约定的2017年8月29日与被告签订《商品房买卖合同》，被告后于2017年8月31日、2017年9月13日向原告发出《催签函》，要求在2017年9月5日、9月13日前与被告签订《商品房买卖合同》，原告在收到被告《催签函》后均未给予答复，被告于2017年9月15日向原告发出《解除函》，向原告提出解除认购协议、定金2万元不予退还。原告向被告交付的2万元定金，属于立约定金。因原告未能按约与被告就已经明确约定的条件订立主合同，故被告发出的《解除函》内容符合双方认购协议的约定及《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第115条的规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金”。综上，原告胡皓琦主张要求被告金宾士公司返还定金20000元的请求不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第115条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款之规定，判决如下：驳回原告胡皓琦诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告胡皓琦负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇一七年十二月二十五日书记员  陆新艳