内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第344号
上诉人（原审被告）耿辉，女，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人王秋斌，内蒙古恒坤律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）王思银，男，汉族，无职业，现住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金筱，男，汉族，内蒙古自治区新巴尔虎左旗某局科员，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人侠青，内蒙古铁源律师事务所律师。
原审第三人呼伦贝尔市海峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人毕学成，董事长。
委托代理人孔志伟，内蒙古博园律师事务所律师。
原审第三人赤峰兴宝房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。
法定代表人刘海利，董事长。
委托代理人孙秀峰，该公司副经理。
上诉人耿辉、王思银因经济适用房转让合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克旗人民法院（2014）鄂温克民初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月3日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审民事程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员李光、陈伟参加评议的合议庭审理本案。上诉人耿辉及其委托代理人王秋斌，上诉人王思银及其委托代理人尚晓光，被上诉人金筱及其委托代理人侠青，原审第三人呼伦贝尔市海峰房地产开发有限责任公司（以下简称海峰公司）的委托代理人孔志伟，原审第三人赤峰兴宝房地产开发有限公司（以下简称兴宝公司）的委托代理人孙秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年第三人海峰公司作为建设单位在鄂温克旗巴彦托海镇某某家园开发建设四栋经济适用房，2007年10月12日由于筹资困难，鄂温克族自治旗人民政府以会议纪要的形式同意开发商以商品房标准自行销售两栋经济适用房（鄂温克族自治旗人民政府（2007）43号会议纪要）。2008年4月25日鄂温克族自治旗人民政府下发鄂政办发（2008）27号文件，说明因原开发单位资质不符合贷款条件，自2008年某某家园经济适用住房开发单位改为第三人赤峰兴宝公司。2007年所建设的经济适用住房相关手续办理仍用原开发单位名称。某某家园14、15、16、17号楼均是以第三人海峰公司为建设单位进行的建设规划、施工许可、竣工验收备案。另查明，2007年7月28日，第三人王思银与第三人海峰公司签订《工程承包协议书》，王思银承建某某家园15号楼。2008年7月25日，第三人王思银与被告耿辉签订《房屋买卖协议》，耿辉向王思银交付35000元预付款后取得了该房钥匙。2008年8月31日，第三人王思银与第三人兴宝公司进行工程竣工结算，双方签订一份“甲方用某某家园15#楼房顶工程款”，约定用某某家园15号楼九套住房和四个附属仓房顶工程款，其中包括本案诉争房屋。第三人取得楼房及仓房的钥匙，并未办理过户手续。2010年2月8日，第三人海峰公司、王思银、兴宝公司及案外人刘某某订一份“协议”，协议中明确本案诉争房屋存在一房二卖的情况，需由第三人兴宝公司再拨付一套与本案诉争房屋相同面积的楼房之后，再由第三人兴宝公司、王恩银和本案的原、被告协商解决或法院裁决。2010年12月9日，原审法院作出（2010）鄂民初字第36号民事判决书，判决兴宝公司给付王思银购楼发票及办理过户等各项售楼相关手续（此案原告为王思银，被告为兴宝公司），此判决已生效。2010年12月13日原审法院作出（2010）鄂民初字第37号民事判决书，判决王思银返还耿辉购房款及利息并赔偿装修款，兴宝公司承担连带责任（此案原告为耿辉，被告为兴宝公司和王思银），此案在上诉发回重审中耿辉撤诉。又查明，原告金筱于2008年9月8日从第三人海峰公司处购买本案诉争楼房，并于2008年11月17日从开发商处正式领取钥匙，2009年8月28日取得该房土地使用证，2009年9月28日取得私有房屋所有权证，在本案整个诉讼过程中房屋所有权证一直合法有效，未被撤销。原告金筱及被告耿辉在2008年时均非鄂温克族自治旗户籍。原告金筱诉至法院，请求判令被告耿辉返还占用的某某家园15号楼2X2室，并承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案诉争房屋有两个买卖关系，其一是原告金筱与第三人海峰公司之间的商品房买卖关系，其二是被告耿辉与第三人王思银之间的房屋买卖关系。第三人海峰公司作为某某家园的开发商，以自己的名义完成某某家园15号楼的建设规划、施工许可、竣工验收备案，并经政府同意将经济适用房转为商品房销售，在某某家园15号楼转为商品房销售后原告金筱的买房人主体资格合法，故原告与第三人海峰公司之间签订的商品房买卖合同，意思表示真实，符合法律规定，故认定合法有效。原告经产权登记依法取得本案诉争房屋所有权证，受法律保护。第三人王思银在2008年7月25日未与第三人兴宝公司进行工程结算亦未取得本案诉争房屋所有权的情况下，先行与被告耿辉达成房屋买卖协议，虽将房屋交付被告，但因未办理房屋所有权变更登记手续，致使被告不能取得本案诉争房屋的所有权，不能实现房屋买卖合同目的，被告占用本案诉争房屋的行为原审法院不予支持。被告所提原告金筱起诉被告耿辉侵权无法律依据和事实依据，原告金筱与第三人海峰公司签订的合同为无效合同，法院生效判决的效力比房地产证效力高的辩解意见，与事实不符，原审法院不予支持。第三人海峰公司所提其在本案中不应承担任何民事责任，被告耿辉提出的抗辩理由不能成立的辩解意见及第三人兴宝公司所提其在本案中不应承担任何民事责任，被告耿辉的抗辩理由不能成立的辩解意见，与本案审理查明事实相一致，且原告未要求第三人海峰公司及第三人兴宝公司承担民事责任，原审法院予以支持。第三人王思银所提本案争议房屋出卖权归第三人王思银所有，第三人海峰公司无权出卖诉争房屋，原告金筱没有买房主体资格的辩解意见，与事实不符，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条四款之规定，判决如下，被告耿辉在本判决书生效后十日内返还原告金筱某某家园15号楼2X2室房屋。
上诉人耿辉上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足，理由如下：一、海峰公司在房产开发期间，资质为四级，四级资质只能建造四层楼房，而开发的经济适用住房为六层，因而必须转让给有相应资质的开发建设企业。转让后，售楼主体只能有一个，就是兴宝公司。海峰公司未能向法院提供售楼许可证，即可说明海峰公司无权售楼，则与金筱签订的房屋买卖合同因主体不合格而无效。二、鄂政办发（2008）27号文件所述“2007年所建设的经济适用住房相关手续办理，仍用原开发单位名称”中表述的是建设相关手续，而不是售楼的相关手续。一审法院将政府纪要与法律强制性规定应办理的相关手续混为一谈，混淆了纪要与法定相关许可的关系。三、金筱不是经济适用房购买的主体，海峰公司不具备售楼资格，双方主体均不合法。王思银与耿辉签订的房屋买卖合同可以认定效力待定，但四方协议的内容对该合同的内容进行了追认，是合法有效的。基于金筱与海峰公司签订的房屋买卖合同无效，根据物权法的规定，合同无效的、所有权不转移，即房产行政机机关应当依法撤销给金筱颁发的房产产权证书。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
上诉人王思银上诉称，一、一审判决严重违法。（2014）鄂温克民初字第715号民事判决书认定海峰公司向金筱出售2X2号楼房合法有效，与（2010）鄂民初字第36号民事判决书认定的2X2号楼房所有权归王思银所有相矛盾，应当将已生效的36号民事判决书撤销，否则715号民事判决书没有法律效力。二、上诉人将2X2号楼房出售给耿辉的行为合法、有效。2008年4月25日鄂旗政府下发鄂政办发（2008）27号文件，15号综合楼的开发商变更为赤峰兴宝房地产开发有限公司。2008年8月31日，王思银与赤峰兴宝房地产开发有限公司进行了工程竣工结算，约定用15号楼中的9套住房和4个附属仓房顶工程款，并由兴宝公司办理各项手续及交付钥匙。三、呼伦贝尔市海峰房地产开发公司无权卖2X2号楼房给金筱。根据2008年4月25日鄂温克旗政府下发的鄂政协发（2008）27号文件，自2008年某某家园经济适用住房开发单位改为赤峰兴宝房地产开发有限公司，因此在2008年海峰公司无权再卖2X2号楼房。综上，请二审法院依法改判。
上诉人耿辉针对上诉人王思银的上诉请求未答辩。
上诉人王思银针对上诉人耿辉的上诉请求的答辩意见同原审答辩意见。
被上诉人金筱针对上诉人耿辉和王思银的上诉请求答辩称，一、原审法院根据海峰公司当庭出示的投资项目备案确认书、建设用地规划许可证、竣工验收备案表以及（2008）鄂政办发（27）号文件、（2007）43号会议纪要等证据认定海峰公司作为某某家园的开发商以自已的名义完成某某家园15号楼的建设规划、施工许可、竣工验收，并经鄂温克旗政府同意将经济适用房转为商品房销售给答辩人，双方均具备商品房买卖主体资格，双方签订的商品房买卖合同合法有效。二、上诉人王思银认为根据鄂温克旗人民政府鄂政办发（2008）27号文件海峰公司无权销售本案争议房屋的上诉理由不能成立，属对该文件内容的错误理解。该文件及鄂温克旗政府（2007）43号会议纪要已明确说明因贷款原因自2008年某某家园开发单位由海峰公司改为兴宝公司，但是文件同时也明确说明2007年所建住房相关手续办理仍用原开发单位名称。因此海峰公司与答辩人的房屋买卖合同有效。综上，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人海峰公司针对上诉人耿辉和王思银的上诉请求答辩称，一、根据答辩人提供的建设工程规划许可证、用地规划许可证、竣工验收备案表等证据可以本案争议的房屋是海峰公司于2007年开发建设的，海峰公司作为争议房屋的开发单位有权对外销售房屋。二、本案诉争的房屋虽然定名为经济适用住房，但根据政府的会议纪要可以证明海峰公司可以自行销售两栋楼房用于抵顶开发经费，因此该房屋不属于经济适用住房性质，因此金筱具有购楼资格。三、鄂温克旗法院2010年第36号判决与本案判决书并不发生矛盾，36号判决书判令的是兴宝公司履行债权，而本判决是确认物权，债权不能对抗物权。四、本案存在多个法律关系，其中包括金筱与耿辉之间的侵权关系，耿辉与王思银的合同关系，这些关系不能在一案件中进行审理，本案中应审理耿辉侵犯金筱的权利问题。因此原审法院判决正确，应依法予以维持。
原审第三人兴宝公司针对上诉人耿辉和王思银的上诉请求答辩称，一、答辩人未与金筱签订过任何形式的购房合同，答辩人与金筱不存在任何法律关系，因此，答辩人不应对金筱承担任何责任。二、答辩人虽然与王思银签订了用楼房楼抵顶工程款的合同，但上述合同属无效合同，因为兴宝公司并不拖欠王思银任何工程款，兴宝公司也没有权利将海峰公司的房屋处分给王思银。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法做出裁判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，应予确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案二审争议焦点是，（一）海峰公司是否有权出卖某某家园15号楼中房屋；（二）金筱要求耿辉返还诉争房屋的请求是否应得到支持。
（一）关于海峰公司是否有权出卖某某家园15号楼中房屋的问题。本案诉争的某某家园系鄂温克旗政府组织开发建设的经济适用住房，2007年10月9日因筹资困难，鄂温克族自治旗人民政府召开会议并形成（2007）43号会议纪要，同意开发商将其开发建设的四栋经济适用房中的两栋自行销售。庭审期间，海峰公司、兴宝公司都认可会议纪要上的开发商为呼伦贝尔市海峰房地产开发公司。2008年4月25日鄂温克族自治旗人民政府下发鄂政办发（2008）27号文件，说明因原开发单位资质不符合贷款条件，自2008年某某家园经济适用住房开发单位改为第三人赤峰兴宝公司。2007年所建设的经济适用住房相关手续办理仍用原开发单位名称。而某某家园15号楼是在2007年以海峰公司为建设单位进行建设开发并经竣工验收的。因此本院认为，海峰公司有权对外销售某某家园15号楼2X2室，对于上诉人耿辉和王思银主张的海峰公司不具有售楼主体资格的上诉请求不予支持。
（二）关于金筱是否有权要求耿辉返还某某家园15号楼2X2室的问题。本案中，海峰公司与王思银将同一房产先后出卖给不同的买受人，属于“一房两卖”。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，可以看出在我国物权的变动除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或者登记等法定形式。据此金筱已于2009年9月28日取得本案诉争房屋的所有权证，诉争房产的物权已经发生变动，耿辉作为买受人只能享有买卖合同规定的债权，并依据该债权行使相关的权利。因此上诉人耿辉的上诉请求本院不予支持。同理，上诉人王思银依据鄂温克自治旗人民法院（2010）鄂民初字第36号民事判决书所取得也是本案诉争房屋的债权，根据物权优先于债权的原则，上诉人王思银的上诉请求本院不予支持，王思银可依据该债权另行主张相关权利。综上，上诉人耿辉、王思银的上诉主张不成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费408元，由上诉人耿辉负担204元，上诉人王思银负担204元。
本判决为终审判决。
审判长 栾雪
审判员 李光
审判员 陈伟
二〇一四年十一月十七日
书记员 姜楠
附：本案所依据的法律、法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚或者适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”