安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初2243号原告（案外人）:高明才,男,1964年9月9日出生,汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：高原祝（系原告高明才之女），女，1992年4月23日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：张冠华，安徽九德律师事务所律师。被告（申请执行人）:铜陵市金狮融资担保有限责任公司,住所地安徽省铜陵市绿源农产品大市场综合楼3F四楼。法定代表人：黄颂青，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏海涛，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）:黄祖群,女,1968年8月25日出生,汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：汤卫东，男，住安徽省合肥市蜀山区。由铜陵市碧玉山寨文化餐饮管理有限公司推荐。原告高明才与被告铜陵市金狮融资担保有限责任公司（以下简称金狮公司）、第三人黄祖群案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高明才及其委托诉讼代理人高原祝、张冠华，被告金狮公司的委托诉讼代理人夏海涛，第三人黄祖群的委托诉讼代理人汤卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高明才向本院提出诉讼请求：1.确认安徽省合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房屋产权归高明才所有；2.对安徽省合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房产停止执行，即停止对该房产的查封；3.本案诉讼费用由金狮公司承担。庭审中，高明才变更第1项诉讼请求，要求确认其与黄祖群签订的《房屋买卖合同》合法有效。事实与理由：2014年4月30日，高明才与黄祖群签订《房屋买卖合同》，约定：黄祖群将安徽省合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房屋出售给高明才，价款为57万元。合同签订后，高明才陆续向黄祖群支付购房款，至2016年5月16日已支付了全部购房款，黄祖群已将该房产交付给了高明才，高明才在涉案房产中居住至今。2016年12月30日，经金狮公司申请，该房屋被铜陵市铜官区人民法院查封。因该房屋系高明才于2014年4月30日以合理的价格向黄祖群购买而来，且高明才已付清了购房款并居住至今，高明才系该房屋的实际所有权人，铜官区人民法院的查封行为违反了法律规定，依法应停止对该房产的查封。金狮公司辩称：1.高明才就查封行为向铜官区人民法院提出过执行异议，铜官区法院作出（2017）皖0705执异11号民事裁定书，驳回了高明才的执行异议，裁定书查明事实清楚，适用法律正确；2.金狮公司在诉讼以及申请保全的过程中，严格依据相关法律程序进行，并无不当。请求判令驳回高明才的诉讼请求。黄祖群述称：1.高明才与黄祖群签订的《房屋买卖合同》合法有效，因该房屋为回迁安置房，高明才与黄祖群约定的房屋价格与当时合肥市同类房屋的市场价格一致；2.黄祖群已经将所出售的房屋交付给了高明才，高明才也履行了支付价款的义务，高明才依据《房屋买卖合同》，实际已经取得了涉案房屋的所有权；3.铜官区法院以高明才没有付清购房款为由驳回了高明才的执行异议申请没有法律依据。实际上，是否付清购房款是高明才与黄祖群之间的争议，高明才有权要求黄祖群继续履行，但不能从根本上否定《房屋买卖合同》的效力。铜官区法院的执行异议裁定错误，应当依法予以撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高明才向本院提交的证据有：1.高明才、黄祖群身份证复印件、金狮公司企业基本信息查询单复印件，证明当事人主体适格。金狮公司对该份证据无异议。2.《房屋买卖合同》，证明高明才与黄祖群在2014年4月30日自愿签订《房屋买卖合同》的事实。金狮公司的质证意见为：对该份证据的真实性不予认可，房屋的出售人黄祖群在法院涉案较多，即使买卖合同真实，也是黄祖群急于用钱，合同约定的分五年支付房款也不合情理。3.收条及银行凭证，证明截止2016年5月16日，高明才已经支付了全部购房款。金狮公司质证意见为：《房屋买卖合同》签订当天，高原祝不是本案的买方，高原祝转款30万元不能证明就是购房款，且转入的账号是否是黄祖群并不清楚。2015年5月2日、5月16日分别支付54000元、216000元，没有银行转账凭证予以佐证，间隔时间短，也不是按照合同约定予以支付。高原祝银行交易明细与本案无关，不是案件当事人。4.燃气过户单、水电过户单及发票，证明高明才已经将该房屋的燃气、水电过户并实际居住的事实。金狮公司质证意见为：水电的姓名仍然是黄祖群，没有过户。燃气过户单系打印件，没有看到相关单位盖章确认。5.村委会证明，证明涉案房屋系回迁房，因政府原因至今未能办理房产证。金狮公司对该份证据无异议。6.（2017）皖0705执异11号执行裁定书，证明高明才已经提出书面异议的事实。金狮公司对该份真实无异议。黄祖群对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，水电费单据原件在高明才处，说明水电费的款项是高明才缴纳的，且黄祖群已经完成了房屋的交付义务。铜官区法院的执行异议裁定错误，应当依法撤销。本院认证意见为：高明才提供的上述证据符合证据的三性，本院予以认定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告铜陵市铜官山区融资担保中心有限公司（后被金狮公司吸收合并）与被告铜陵市碧玉山寨文化餐饮管理有限公司（法定代表人为黄祖群）、黄祖群、铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司保证合同纠纷一案，原铜陵市铜官山区人民法院（后因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2015年8月20日作出民事判决：被告铜陵市碧玉山寨文化餐饮管理有限公司于判决生效后五日内支付原告铜陵市铜官山区融资担保中心有限公司借款本金180万元、利息及违约金，并支付律师代理费6万元，被告黄祖群、铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司对上述付款义务，承担连带清偿责任。该判决已经生效，并进入执行阶段。执行期间，根据金狮公司的申请，本院于2016年12月30日裁定查封了合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房屋。高明才于2017年2月6日对执行标的提出书面异议，本院于2017年2月28日作出(2017)皖0705执异11号民事裁定书，驳回了高明才的执行异议，高明才不服，向本院提出执行异议之诉。另查明：2014年4月30日，高明才与黄祖群签订《房屋买卖合同》，约定：黄祖群将位于合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房屋，面积120平方米，以57万元出卖给高明才，付款方式为：自合同签订后付30万元，余款分5年付清，自2015年起，每年5月1日付款至2019年5月1日全部付清。合同签订后，高明才于当日支付了购房款30万元，2015年5月2日支付购房款54000元。此后，黄祖群将该房屋交付给了高明才，高明才从2014年开始在该房屋中居住至今。高明才称，因黄祖群急需用钱，其向他人借款，其中，向高原祝叔叔（高某）借款12万元，向高原祝干妈（汤某）借款6万元，向高原祝婆婆（徐某）借款36000元。为此，高明才向本院提供了2016年1月19日、2月7日、3月6日他人的取款银行明细和2016年5月16日黄祖群出具的收条，同时申请了证人高某、汤某、徐某出庭作证，上述三人分别能说清借款理由、借款过程与借款金额等，陈述内容与高明才陈述内容基本一致。再查明：高明才从黄祖群处购买的房屋属回迁安置房，该房因政府原因，房产证明至今未办理，黄祖群至今也未将该房屋产权过户于高明才。本院认为，高明才因不服本院（2017）皖0705执异11号民事裁定书，向本院提起本案诉讼，系执行异议之诉。关于高明才要求停止对涉案房屋的查封问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。就本案而言，首先，从《房屋买卖合同》的签订时间来看，黄祖群将该房出售给高明才的时间远远早于该房屋的查封时间，也早于原铜官山区人民法院对保证合同进行判决的时间，即转让房屋在前判决确定及查封在后；其次，关于高明才提前付清购房款是否合理的问题。高明才与黄祖群签订的《房屋买卖合同》虽明确约定：余款分5年付清，高明才称黄祖群在2016年急需用钱主张剩余全部购房款，而从本案实际情况来看，在2016年时，黄祖群对外确负有债务，黄祖群以急需用钱为由主张剩余全部购房款符合当时的实际情况；第三，关于购房款是否已经全部付清的问题。高明才主张其向他人借款付清了购房款，为此，其提供了他人的取款银行明细和黄祖群出具的收条，同时申请了证人出庭作证，黄祖群予以认可，高明才提供的证据已具有高度盖然性，可以认定其付清了购房款；第四，高明才向黄祖群购买的房屋系回迁安置房，该房至今未办理产权变更登记手续，并非高明才原因造成，高明才在本案中并无过错。综上所述，高明才就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房屋查封的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。高明才要求确认《房屋买卖合同》合法有效，该请求系确认之诉，与本案的执行异议之诉不宜合并审理，本案不予审理，高明才可就该主张另行起诉。对于金狮公司的答辩意见，本院不予采信。对于黄祖群的陈述意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、解除对合肥市柏堰雅苑小区XX栋XXX室房产的查封措施；二、驳回原告高明才的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告铜陵市金狮融资担保有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。本院（2017）皖0705执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙国兵审 判 员  史源明人民陪审员  黄言斌二〇一七年八月二十八日书 记 员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七条——物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十五条——当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条——被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条——对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条——对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。