山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第2346号
原告：张小亭（曾用名张跃婷），市民。
委托代理人：袁永生，山东汤都律师事务所律师。
原告：张玉林，市民。
被告：沙启良，市民。
被告：张瑞亭，市民。
二被告共同委托代理人：沙元勋，山东两仪律师事务所律师。
被告：张跃奇，市民。
被告：张树良，市民。
被告：张金兰，市民。
原告张小亭、张玉林与被告沙启良、张瑞亭、张跃奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月28日公开开庭进行了审理。庭后，本院依法追加张树良、张金兰为共同被告，并于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告张小亭委托代理人袁永生，原告张玉林，被告张瑞亭及沙启良、张瑞亭共同委托代理人沙元勋，被告张金兰到庭参加了诉讼。被告张跃奇、张树良未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小亭、张玉林诉称：二原告系夫妻关系。1992年4月，经张小亭与其父母张树良、张金兰协商，双方共同在位于曹县曹城街道办事处东关东村二完小前建设主房五间，门面两间，门楼一间，厨房一间，卫生间一间。建房前，经张小亭申请，曹县城建委批准为其办理了“城镇建设准建证”，其中宅基地由张小亭父母提供。房屋竣工后，张小亭父母明确表示，西边两间主房及宅基地归张小亭父母所有和使用，东边三间主房和门面、门楼、厨房、卫生间归张小亭夫妻所有和使用。房屋建成后，原告夫妇在此房居住。1995年4月，原告夫妇到青海西宁经商，走时特委托张小亭之妹，即被告张瑞亭为原告看家，并将准建证交付给张瑞亭，让张瑞亭代办房屋确权登记。2015年5月，原告在回曹县探亲期间，从邻居处得知被告张跃奇将原告所有的三间主房及门楼、门面等卖给了被告张瑞亭、沙启良，并签订了分单协议。原告得知上述情况后，鉴于双方是亲属关系，便找人调解此事，张瑞亭、沙启良夫妻二人以房屋系从张跃奇处购买为由拒绝调解。张瑞亭、沙启良、张跃奇未经原告同意，私自签订分单协议，擅自处分原告财产，损害了原告的利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百一十七条之规定，请求依法判令：1、被告张瑞亭、沙启良返还原告张小亭、张玉林主房三间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间；2、诉讼费用由被告负担。
被告张瑞亭、沙启良辩称：1992年原告参与建房，建好后在此居住两年，1995年4月原告到青海省西宁市经商均是事实，但不能据此认定争议的房产是原告的。1、建房的土地使用权归被告张跃奇所有。1985年6月23日，张跃奇以3400元的价格从沙凤英处购买。2、1995年4月份原告去青海经商，但1994年5月16日曹县人民政府已经将争议的房产确权给张瑞亭、沙启良，并与张跃奇共用西山墙；2000年2月15日，张跃奇与张瑞亭、张强（张瑞亭之弟）自愿达成宅基分单，宅基地东西长20米、南北宽18米，张瑞亭分得东西长11.12米、南北宽18米，收张瑞亭现金50000元整，张强分得东西长8.88米、南北宽18米，现有房屋张瑞亭三间，张强两间，二人共有的房屋山墙归张强所有。同年12月30日，曹县房地产管理局为沙启良颁发了曹城字第××号曹房权证；2009年7月19日，张跃强（即张强）与张瑞亭、沙启良再次达成出让协议，自愿将其所有和使用的东山墙以10000元的价格出售给张瑞亭、沙启良；2012年9月15日，曹县规范土地利用和建设办公室罚没收取张瑞亭、沙启良3080元。综上，张瑞亭、沙启良对争议房产的所有权的取得是按照合同和其他合法方式取得的，具有合法的房权证，符合《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，不存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百一十七条规定的情形，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张跃奇辩称：1985年，其父母张树良、张金兰在曹县购买宅基地一处，准备为其在曹县成家使用。后因其不计划回曹县，其父母于1992年与当时在曹县的大姐张跃亭协商，同意由张跃亭在该宅基地上建房。1995年，张跃亭全家迁往西宁定居，此房由二姐张瑞亭看管。2000年，其受父母委托与张瑞亭、弟弟张跃强签定了“宅基分单”，当时张跃亭不在曹县现场，也不知情，“宅基分单”将其中西面两间房分给了张跃强，东面三间房分给了张瑞亭，并应收张瑞亭50000元给父母。但当时其未收到张瑞亭的钱。后因家庭变故，其作调解工作没有结果。2015年曹县的亲朋好友了也作过调解工作均未成功。宅基地是父母出资购买，其未出资，父母有权处理。
被告张树良、张金兰辩称：宅基地是我们夫妻二人出资为其二子张跃奇购买，后因张跃奇不想在曹县盖房，我们夫妻二人便让大女儿张跃亭夫妻二人出面在该宅基地上盖房，由张跃亭申请办理准建证。建房时，我们夫妻二人大概出资40000元左右盖五间主房，张跃亭夫妻出资盖的门面和门楼。我们夫妻二人对张跃亭说，我们夫妻二人住过后房子归张跃亭所有。房子建好后，张跃亭一家在此居住，我们夫妻二人有时在该房居住。1995年，张跃亭一家跟我们二人到西宁经商，直至2000年委托张跃奇签订“宅基分单”期间，我们二人均未说过房子给二女儿张瑞亭。签订“宅基分单”后，张瑞亭只给了20000元，下欠房款30000元经几次催要都没给。张瑞亭给了20000元后，我们二人给张跃亭8000元。房子卖给张瑞亭，张跃亭也知道，当时没说房子是她的，不能卖。因为张瑞亭还有30000元房款没给，现在要求解除合同，返还房屋。
经审理查明：张小亭、张玉林是夫妻关系。张瑞亭、沙启良是夫妻关系。张树良、张金兰是夫妻关系。张小亭是张树良、张金兰的大女儿，张瑞亭是张树良、张金兰的二女儿，张跃奇是张树良、张金兰的二儿子，张跃强是张树良、张金兰的三儿子。
1985年6月23日，张树良、张金兰夫妇以3400元的价格为张跃奇购买沙凤英宅基地一处，该地块位于曹县曹城街道办事处东关街二完小附近，东西长20米，南北宽18米。1992年，因张跃奇不想在曹县建房，经张树良、张金兰与张小亭协商，由张小亭夫妇在上述宅基地上建房，由张小亭申办城镇建设准建证。1992年4月15日，曹县城乡建设委员会为张小亭颁发曹城建字200号城镇建设准建证，显示：姓名为张跃亭，住址为二完小前（东关东村），建房地点为二完小前，建房间数为伍，层数为壹层，建筑面积为100㎡，使用面积为规划人员放线后施工，临街距离为撤出规划线建设，东邻二完小家属院，南邻东关街，西邻苏爱华，北二完小。张小亭、张玉林夫妇在该宅基地上建造主房五间，在宅基地东侧建造门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间。在建房过程中，张玉林与邻居高吉明于1992年5月30日签订协议一份，载明：“今因张玉林厨房（门面）东山墙外檐向外延伸，侵占了高吉明的空间，经协商达成如下协议，1、高吉明建房时，张玉林腾出所占空间；2、建门面时，重新协商劈水问题；3、后边主房，两家各留劈水20厘米；4、今后建房时，各自不得侵占对方的空间。”张小亭、张玉林夫妇主张该房产由其全部出资建设，张树良、张金兰夫妇提供了宅基地，其二人将宅基地北侧的沟填平，扩大了宅基地的面积，并且对宅基地进行了平整、加高，当时商定建好的房屋西侧两间归张树良、张金兰夫妇所有，东侧三间归张小亭、张玉林夫妇所有。张树良、张金兰夫妇主张建造该房产其出资40000元左右，门面、门楼由张小亭、张玉林出资建造，与张小亭未商定过建好的房屋西侧两间归张树良、张金兰夫妇所有，东侧三间归张小亭、张玉林夫妇所有，但说过张树良、张金兰二人住过该房后，该房产归张小亭所有。房屋建好后，张小亭、张玉林夫妇在此居住，张树良、张金兰夫妇有时在此居住。
1995年，张小亭、张玉林夫妇跟随张树良、张金兰夫妇到西宁经商，并让张瑞亭、沙启良夫妇看家，并将曹城建字200号城镇建设准建证交付给张瑞亭，让张瑞亭为其代办房产证。张瑞亭主张争议房产归其所有，并提供1994年5月6日曹县人民政府颁发的曹房权字第××号城镇私房所有权证，该证显示：所有权姓名为张瑞婷，房屋座落为二完小前，产权来源及取得日期为1991年自建，房屋情况为北面平房3间，砖木结构，建筑面积84㎡，西山墙与张跃旗共用，南面平房2间，砖木结构，建筑面积36.12㎡，总间数5间，面积120.12㎡。张瑞婷主张系张玉林填写的申请表，将该房产确权在其名下，张玉林不予认可，张瑞婷未提供证据予以证明。2000年2月15日，张跃奇受张树良、张金兰委托与张瑞亭、张强（又名张跃强）签订宅基分单一份，载明：“原有张树良在曹县东关购置的宅基地，位于高寄明以西，马方忠以东，总面积为东西长20米、南北宽18米，现经张树良本人同意协商给女儿张瑞亭和张强分享，具体分为张瑞亭东西长11.12米、南北宽18米，收张瑞亭现金50000元整，张强分得东西长8.88米、南北宽18米，现有房屋张瑞亭三间，张强两间，二人共有的房屋山墙归张强所有。此分单一式三份，各执一份，自立单之日起三方同时执行，开始生效。”据此，曹县房地产管理局于2000年12月30日为沙启良颁发了曹房权证曹城字第××号房产证。2009年7月19日，张跃强、张瑞亭签订出让协议书一份，载明：“张跃强住房东山墙与张瑞亭住房西山墙属于张跃强所有。两家原来共同使用，现张跃强、张瑞亭经中介人相商，张跃强自愿将东山墙的所有权和使用权出让于张瑞亭名下永远为业（包括其山墙占压的土地面积和附着物），其长度18米，价款从中言明10000元。立约为证，款物两清，永不返悔。”张树良、张金兰主张收到张瑞亭房款20000元，下欠房款30000元经催要后未今未支付。张瑞亭、沙启良在答辩状中陈述交付其父母现金50000元，在庭审中陈述交付其父母现金20000元，其余30000元其父说过因其母亲给张小亭30000元，这30000元房款其父当家也不再向其追要，但均未提供证据证明。张小亭、张玉林表示其父母将房屋出售给张瑞亭时二人不知情，直到2015年5月回曹县探亲时才知道二人的房屋已被出售，因其父母出售给张瑞亭的房屋是其二人所有，其父母无权处分，知道该情况后多次找人调解无果，无奈诉至法院。
本院所确认的上述事实，有原告张瑞亭、张玉林提供的曹城建字200号城镇建设准建证，高吉明、张玉林1992年5月30日签订的协议，东城社区支部副书记王新民2015年6月23日的证明，苏爱华2015年6月22日的证明，证人张某当庭证言，张跃奇、张瑞亭、张强2000年2月15日签订的宅基分单复印件，被告张瑞亭、沙启良提供的1985年6月23日立卖约，曹房权字第××号城镇私房所有权证，张跃奇、张瑞亭、张强2000年2月15日签订的宅基分单，曹房权证曹城字第××号房产证，张跃强、张瑞亭2009年7月19日签订的出让协议书及当事人陈述在卷为凭，可以采信。
本院认为：本案的争议焦点主要有两个，第一个是位于曹县曹城街道办事处东关街二完小附近的主房五间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间的权属，张树良、张金兰夫妇与张小亭、张玉林夫妇对该房产是否进行分割；第二个是宅基分单的效力，张瑞亭、沙启良是否应返还主房三间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间。
针对第一个焦点，本院认为，在该房产建造的过程中，原、被告对该宅基地由张树良、张金兰夫妇提供均无异议，张树良、张金兰夫妇也认可门面房一间、门楼一间由张小亭、张玉林夫妇出资建设，对张小亭、张玉林夫妇拉土填沟扩大宅基地使用面积，平整、加高宅基地也未否认，张树良、张金兰夫妇和张小亭、张玉林夫妇对建造五间主房的出资方有异议，张小亭、张玉林夫妇提供曹城建字200号城镇建设准建证证明其是出资人、建造人，无论五间主房的出资人是谁，均不可否定双方的出资（物）和付出的劳动，故认定张树良、张金兰夫妇与张小亭、张玉林夫妇对位于曹县曹城街道办事处东关街二完小附近的主房五间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间共有。张小亭、张玉林夫妇主张与张树良、张金兰夫妇已协商处理了共同共有的房产，即西侧的两间主房及相应的宅基地归张树良、张金兰夫妇所有，东侧的三间主房、一间门面房、一间门楼、一间厨房、一间卫生间及相应的宅基地归张小亭、张玉林夫妇所有，虽然与之后的宅基分单上的分割方式相同，且能各自合理的使用该房产，但张树良、张金兰夫妇予以否认，张小亭、张玉林夫妇未提供相应证据予以证明，故认定张树良、张金兰夫妇和张小亭、张玉林夫妇对位于曹县曹城街道办事处东关街二完小附近的主房五间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间未进行分割，对该房产共同共有，张树良、张金兰夫妇和张小亭、张玉林夫妇是位于曹县曹城街道办事处东关街二完小附近的主房五间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间的共同共有人。
针对第二个焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，张瑞亭提供的曹房权字第××号城镇私房所有权证上记载产权来源及取得日期为1991年自建，而涉案房产于1992年4月15日取得姓名为张跃亭的准建证，由张跃亭、张玉林夫妇和张树良、张金兰出资、出地、出力共同建造而成，张瑞亭在认为已取得涉案房产，并办理房屋产权证书的情况下，就该房产于2000年2月15日与张跃奇再次签订宅基分单，在签订宅基分单时未通知张玉林，根据该宅基分单，张瑞亭应支付张树良、张金兰夫妇房款50000元，事实上，张树良、张金兰夫妇至今只收到20000元房款，故张瑞亭、沙启良于2000年取得涉案房产的行为不符合善意取得的条件。张小亭、张玉林夫妇是涉案房产的共同共有人，张树良、张金兰夫妇独自处分共同财产，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，张瑞亭、张强、张跃奇于2000年2月15日签订的宅基分单无效，张瑞亭、沙启良应返还主房三间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间。
依据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沙启良、张瑞亭于判决生效后十日内返还原告张小亭、张玉林，被告张树良、张金兰主房三间、门面房一间、门楼一间、厨房一间、卫生间一间；
二、驳回原告张小亭、张玉林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告沙启良、张瑞亭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 王景芝
代理审判员 王伦国
人民陪审员 谢 炎
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 曹梦婷