广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第413号
原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社，住所地：广东省东莞市。
负责人赖庆香，主任。
委托代理人周伟萍，广东国永律师事务所律师。
委托代理人赖淑如。
被告东莞市淞浩电子有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人赖国华。
原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社（以下简称樟洋经济联合社）诉被告东莞市淞浩电子有限公司（以下简称淞浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告樟洋经济联合社的委托代理人周伟萍，被告淞浩公司的法定代表人赖国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樟洋经济联合社诉称，原告与被告于2012年3月30日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为5年，租金为递增式，每月的租金为32000元人民币，租金按月缴纳，约定被告每月10号前将当月租金转入原告账户，履约金为58000元。若被告逾期支付租金超过两个月，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告未能依约履行付款的义务，至今被告共拖欠原告租金96000元、水电费及其他费用88000元。延迟支付租金的滞纳金人民币47040元等。原告多次向被告催讨无果，请求法院依法判决：一、解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》；二、被告立即返还租赁物；三、被告支付原告三个月租金人民币96000元及场地占用费（以每月场地占用费人民币36000元自2015年4月1日起计至被告返还房屋日）；四、判令被告支付延迟支付租金的滞纳金人民币47040元（每日按应缴租金的1%计算，从2015年1月11日起暂计至起诉之日，实计至被告履行完毕之日）；五、被告支付原告水费2000元、电费50000元、治安看管费36000元每月，（暂计至2015年2月28日，实计至被告返还房屋日）；六、原告不返还被告履约订金58000元；七、被告承担全部诉讼费及财产保全费。
被告淞浩公司辩称，原告起诉的保安工资不切合实际，保安工资没有那么高，对其他部分没有异议。
经审理查明，2012年3月30日，原告樟洋经济联合社和被告淞浩公司签订“厂房租赁合同”一份，约定原告将位于东莞市樟木头镇樟洋富竹工业区一街1号的租赁物出租给被告淞浩公司，租赁期为5年，从2012年4月1日至2015年3月30日，每月租金为32000元，从2015年4月1日至2017年3月30日，每月租金为36000元。双方约定被告应当于合同签订之日一次性向原告缴交订金58000元，并于每月10日前将当月租金缴纳原告方。合同第九条约定“如被告不按时支付租金，应当每日加收1%的滞纳金。如被告拖欠两个月以上的租金，原告有权没收定金，追回拖欠的款项，并解除本合同”。
原告陈述被告从2015年1月开始拖欠租金，从2015年2月底停产，现厂房内还有机器设备，原告为了安全已经请人看管。被告法定代表人陈述机器设备还在原地，没有腾退，希望司法机关处理。另原告提供了发票，证明代被告垫付了电费18242.83元和17291.28元，垫付了水费118.4元、140.5元和污水处理费517.7元和512.8元。另原告提供了误工费发放表，证明原告为了避免被告的财物丢失，聘请了保安，已支付了2015年3月份至5月份期间每月的看管费36000元。被告对保安工资数额有异议。
以上事实有原告提供的厂房租赁合同书、建筑工程消防验收意见书、集体土地建设使用证、图纸、证明、房地产权证、水电费发票、工资表等证据以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，原告樟洋经济联合社与被告淞浩公司之间的房屋租赁合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点有以下几个方面：
第一、原告樟洋经济联合社是否有权解除双方签订的《厂房租赁合同书》，要求被告淞浩公司腾空并返还案涉租赁建筑物。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条规定明确了合同当事人可以约定合同解除的条件。本院认为，合同第九条约定“如被告不按时支付租金，应当每日加收1%的滞纳金。如被告拖欠两个月以上的租金，原告有权没收定金，追回拖欠的款项，并解除本合同”。现被告淞浩公司从2015年1月份开始已经连续多期租金没有支付，已经严重违反了合同的约定，原告有权依照合同约定和法律规定行使合同的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据以上规定，合同的解除权是形成权，在符合约定的解除条件情况下，自解除通知到达对方之日即发生效力。本案原告提起诉讼之后，本院于2015年5月22日将应诉材料送达给被告，即被告淞浩公司于当日已知悉原告要求解除合同的意愿，因此，本院确认双方签订的《厂房租赁合同书》于2015年5月22日解除，被告淞浩公司应当腾空并返还案涉租赁物业。
第二、被告淞浩公司是否拖欠原告樟洋经济联合社租金以及场地占有使用费。
原告主张被告从2015年1月份开始拖欠租金，被告淞浩公司未予以否认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告淞浩公司作为还款义务方，对于是否已经还款负有举证责任。本案被告并未举证，应当承担举证不能的责任。本院确认淞浩公司应当偿还原告2015年1月份至2015年5月份的租金168000元（其中1月份至3月份的租金以32000元／月计算，之后的租金以36000元／月计算）。另被告淞浩公司确认现依然占用厂房没有腾退，因此，被告应当从2015年6月份开始按照每月36000元的标准计付场地占有使用费直至被告淞浩公司实际腾退为止。
第三、被告淞浩公司应当如何支付原告樟洋经济联合社延迟支付租金的滞纳金。
双方签订的租赁合同第三条第4款规定被告应当于每月十日前将当月租金支付给原告，第九条规定“如逾期缴交租金，应当按照应缴租金每日加收1%的滞纳金”。本院认为，双方约定的滞纳金本身属于违约金的性质。被告淞浩公司2015年1月份的租金32000元应当于2015年1月10日之前支付，否则应当从2015年1月11日开始按照每日1%的标准计收违约金直至实际清偿之日为止，依照公平原则，违约金以不超过本金为限。2015年2月份至5月份的租金也应当据此计算，具体计算方式见附表。因双方的租赁合同于2015年5月22日解除，因此，2015年6月份之后的场地占有使用费要求支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。
第四、被告淞浩公司应当如何支付原告樟洋经济联合社水电费以及看管费。
原告提供了发票，证明代被告垫付了电费35534.11元，垫付了水费258.9元和污水处理费1030.5元，本院予以确认。至于原告主张的看管费，本院认为，被告停产后工人已经解散，无人看管淞浩公司，导致公司内的大量机器设备等财物处于无人看护的状态，原告为了保障被告公司财物的安全，聘请保安看管符合被告的利益，和被告之间形成了无因管理之债，原告有权要求被告支付看管期间产生费用。但原告仅提供了自行制作的工资表，证明力欠缺，本院根据2014东莞劳动力市场工资指导价位中保安员的工资水平情况，酌定按照每月工资2700元，共计4名保安员，即每月10800元的标准支付保管费。据此，被告应当支付原告2015年3月份至5月份的保管费32400元。至于2015年6月份之后的保管费，尚未实际发生，本院依法不予支持，原告可待实际发生后另行起诉。
另依照双方签订的租赁合同第九条的约定，如被告逾期支付租金，原告有权要求没收订金58000元，据此，原告有权不退回被告已经支付的订金58000元，本院依法予以确认。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社和被告东莞市淞浩电子有限公司于2012年3月30日签订的《厂房租赁合同》于2015年5月22日解除；
二、限被告东莞市淞浩电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内腾空并返还原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社在东莞市樟木头镇樟洋富竹工业区一街1号的建筑物；
三、限被告东莞市淞浩电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社2015年1月份至2015年5月份的租金168000元，并从2015年6月份开始按照每月36000元的标准计付场地占有使用费直至被告淞浩公司实际腾退为止；
四、限被告东莞市淞浩电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社延迟支付租金的滞纳金，滞纳金的具体计算方式见附表；
五、限被告东莞市淞浩电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社代为垫付的电费35534.11元，水费258.9元和污水处理费1030.5元。
六、限被告东莞市淞浩电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社2015年3月份至5月份的看管费32400元。
七、确认东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社无需退回被告东莞市淞浩电子有限公司订金58000元。
八、驳回原告东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2818元，由被告东莞市淞浩电子有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 尤中琴
二〇一五年六月十六日
书记员 王 观
附本案适用法律渊源：
1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2.第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
4.第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。5.《中华人民共和国民法通则》第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
滞纳金计算表格
注明：以下滞纳金的数额均以不超过本金为限
月份本金起算时间标准截至时间2015年1月32000元2015年1月11日每日1%实际清偿之日2015年2月32000元2015年2月11日每日1%实际清偿之日2015年3月32000元2015年3月11日每日1%实际清偿之日2015年4月36000元2015年4月11日每日1%实际清偿之日2015年5月36000元2015年5月11日每日1%实际清偿之日