沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02736号
原告：刘健彤，女，汉族。
委托代理人：冯宁，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：郑妍，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
被告：沈阳市汇丰典当有限责任公司。
法定代表人：赵锐，系董事长。
委托代理人：林琳，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委�代理人：张升祥，男，汉族，系该公司职员。
原告刘健彤与被告沈阳市汇丰典当有限责任公司物权保护纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员梁军、陈政民参加评议的合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯宁与被告委托代理人林琳、张升祥均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2006年9月4日，原告的母亲王秀云在辽宁李世房地产开发有限公司（以下简称李世公司）购买由其开发的位于沈阳市和平区营口东路X号第25幢1-2单元［一层横轴（1-A）-（1-E）、纵轴（1-19）-（1-24），二层横轴（1-A）-（1-E）、纵轴（1-19）-（1-21A）］商业网点房屋（建筑面积398.16平方米），总价款为人民币183万元。当日，李世公司与原告签署了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。之后，原告母亲于2006年10月17日到李世公司交了购房全款人民币183万元，李世公司也为原告开具了金额为183万元的购房发票（票号为：00104988）。原告去收房时，发现标的房屋由被告非法占用。原告多次要求被告腾让房屋，被告均不予理会。原告认为，原告作为标的房屋的合法所有权人，有权占有、使用、处分标的房屋，被告非法占用标的房屋的行为已给原告造成经济损失170余万元。在此，原告恳请贵院依法判令原告对标的房屋享有所有权，并判令被告立即腾让标的房屋，支付非法占用期间的房屋使用费，并承担本案全部诉讼费用。
诉讼请求：1、确认沈阳市和平区营口东路X号（北市家园小区）第25幢1-2号房屋的所有权归原告所有；2、判令被告立即腾让位于沈阳市和平区营口东路X号（北市家园小区）第25幢1-2号房屋；3�判令被告支付房屋使用费1766000元（自2006年10月17日起至2015年8月17日止，按同类地区相同地段同等房屋的租金标准计算）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，1、本案诉争房屋并未下发房屋产权证，原告并不享有物权；2、原告请求法院确认诉争房屋的所有权归其所有的主张不能成立，诉争房屋尚未取得物权初始设立，尚未下发《房屋产权证》，确认房屋产权设立的权力归属房产局，不在法院司法审判权利范围内；3、物权法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告在尚未取得诉争房屋的《房屋产权证》的情况下，仅凭《商品房买卖合同》主张被告腾房付费，无法律依据；4、沈阳市中级人民法院（2013）沈中行终字第130号行政判决书已判决撤销沈阳市房产局于2006年9月4日作出的撤销张汉与李世集团对沈阳市和平区营口东路X号房屋合同备案登记的具体行政行为，该判决作出后，诉争房屋备案至张汉名下的事实已得到恢复，这一恢复行为也是建立在张汉与李世集团就诉争房屋建立《商品房买卖合同》关系基础上的，故诉争房屋的权利人仍为张汉，而非原告，原告不应享有要求被告腾房付费的权利；5、被告与张汉已就诉争房屋签订并履行了《房屋租赁合同》，被告已按合同约定支付了房租，原告即便取得了诉争房屋的相关权利，也无权要求被告重复付费。此外，原告主张的房屋使用费数额未经评估，无证据支持；6、被告依据《房屋租赁合同》合法入住，按合同条款约定，对房屋进行了整体装修，如被告不再使用，对于装修投入，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条规定，被告应得到装修补偿。综上，原告提出的各�诉讼请求于法无据，请法院驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。
经审理查明，2004年7月，在犯罪嫌疑人李冰的介绍下，案外人张汉之妻刘庆岩以张汉的名义，以总价1124.08万元的价格购买李世公司开发的沈阳市和平区北三经街10号甲6、营口东路23号、营口东路X号（即本案涉案房产）三处门市房用于投资。就涉案房产，张汉于2004年7月6日与李世公司签订《商品房买卖合同》，约定张汉购买李世公司开发的位于沈阳市和平区营口东路X号1-2层商业网点房屋（建筑面积为398.16平方米），价款为246.9万元，张汉一次性交付房款，李世公司于2004年8月1日前将具备装修条件的房屋交付张汉。2004年7月8日，买卖双方在沈阳市房地产交易权属登记中心办理了前述购房合同的备案登记手续，将该房屋备案登记至张汉名下。刘庆岩因有事回山东，便继续委托李冰为其办理北三�街10号甲6门市房购房合同的备案登记手续及前述三处门市房的对外出租事宜。2004年9月。李冰对刘庆岩谎称其朋友能帮助办理备案，并以办理备案及对外出租需要购房合同及发票为由，让刘庆岩将三套门市房的购房合同及发票邮寄给李冰。
2005年6月1日，李冰伪造授权委托书，内容：“受托人李冰代理出租或出售三经街10甲6号、营口东路23号、营口东路X号三处商业网点及办理上述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期限半年，从2005年6月1日至2005年12月31日。”
2005年8月19日，李冰以张汉的名义与被告签订房屋租赁协议，张汉将涉案营口东路X号门市房一层出租给被告，租期自2005年8月20日起至2015年10月19日止，年租金72000元（第一年有2个月装修时间，免租金，租金交纳时间从2005年10月20日至2006年10月19日，第二年从2006年10月20日前开始每半年交纳）。被告承租使用该房屋一层后，共计交纳六年房屋租金43.2万元，即自2005年10月20日至2011年10月19日，之后未再交付房租。期间，被告以张汉的名义缴纳了涉案房屋出租税费。同时，李冰将部分租金汇给刘庆岩。
2006年9月4日，李冰就涉案房产在李世公司办理了退房手续，同时，又以183万元的价格将该房屋卖给原告的母亲王秀云。当日，原告与李世公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0378-02035-125），约定由原告购买李世公司开发的位于沈阳市和平区营口东路X号第25幢1-2号［一层横轴（1-A）-（1-E）、纵轴（1-19）-（1-24），二层横轴（1-A）-（1-E）、纵轴（1-19）-（1-21A）］商业网点房屋（建筑面积398.16平方米），总价款为人民币183万元，并办理了备案登记手续。之后，原告母亲于2006年10月17日到李世公司交了购房全款人民币183万元�李世公司亦为原告开具了金额为183万元的购房发票（票号为：00104988）。原告收房时，发现该房屋一层由被告占用，要求被告腾房未果，故诉至法院。
诉讼中，原告主张房屋使用费按20万元／年计算，自2006年10月17日起至2015年8月17日止，合计1766000元。
另查，被告仅承租使用涉案房屋一层，且在承租时，张汉就将一层至二层的楼梯封闭。涉案房屋二层原由东盛丰田汽车配件承租使用，现已退租，处于闲置状态。
又查，李冰因涉嫌诈骗罪（犯罪事实中包括涉案房产），沈阳市中级人民法院于2012年12月12日作出（2012）沈刑二初字第34号刑事判决，判决李冰犯诈骗罪，判处无期徙刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在李冰的刑事案件中，公案机关认定张汉为受害人。
再查，2012年12月17日，张汉不服沈阳市房产局撤销其合�备案登记向本院提起行政诉讼，要求依法撤销沈阳市房产局作出的撤销其与李世公司签订的关于沈阳市和平区营口东路X号房屋的商品房买卖合同的备案登记的具体行政行为，并要求恢复该备案登记。2013年3月14日，本院以沈阳市房产局未能提供证据证明张汉与李世公司向其提出了撤销合同备案登记申请，且从法院依张汉申请调取的证据中能够证明撤销沈阳市和平区营口东路X号房屋合同备案登记行为系李冰与李世公司工作人员提交虚假材料所为，并非是张汉的真实意思表示，故判决撤销沈阳市房产局于2006年9月4日作出的撤销张汉与李世集团对沈阳市和平区营口东路X号房屋合同备案登记的具体行政行为。宣判后，沈阳市房产局提出上诉。2013年7月15日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中行终字第130号行政判决，维持原判。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、（2013）沈和民二初字第00434号民事判决书、（2014）沈中民二终字第489号民事判决书与被告提供的《房屋租赁协议》、记账凭证、税收通用缴款凭证、发票、（2014）沈中民二终字第305号民事裁定书等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。鉴于原告已交纳全部购房款，且《商品房买卖合同》办理了备案登记，该登记具有对外公示的效力，原告据此取得了涉案房产的所有权，虽然未取得不动产权属证书，但不影响原告对涉案房产所享有的实体权利，故原告主张涉案房屋的所有权归其所有，本院予以支持。在原告购买涉案房屋之前，被告依其与张汉的房屋租赁协议而取得涉案房屋一层的承租使用权，因张汉最终被认定为李冰刑事案件的受害人，张汉无权处分涉案房屋，被告继续占用涉案房屋已无合法依据，故对原告主张被告腾让涉案房屋一层的诉请，本院亦予以支持。
关于原告主张的房屋使用费一节。被告就涉案房屋与张汉签订房屋租赁合同虽并非其自身过错所致，但如前所述，被告占用该房屋一层已无合法依据，应向原告支付房屋使用费。鉴于租赁行为已既成事实，且被告已将2005年10月20日至2011年10月19日六年的房屋租金合计43.2万元给付张汉，（2014）沈中民二终字第489号民事判决书亦载明“因李冰受张汉委托后伪造了'受权委托书'，将诉争房屋先撤销张汉备案，又骗取了张汉的购房合同及购房发票原件，将诉争房屋出售给刘健彤，李冰代理行为应认定为表见代理行为，所产生的法律后果应由被代理人张汉承担”，故原告诉请的自2006年10月17日至2011年10月19日期间的房屋占用费，应向张汉主张，而非本案被告。鉴于被告自2011年10月20日起未再交付房屋租金，故对原告主张的自2011年10月20日起至2015年8月17日止的房屋使用费，本院应予支持。原告主张房屋使用费按20万元／年计算，无法律依据，本院不予支持。此期间的房屋使用费应参照被告与张汉在房屋租赁合同中约定的房屋租金即72000元／年计算为宜，合计276000元。
另，被告在答辩中关于其装修损失的抗辩意见，与原告无关，可另案告诉。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、�于沈阳市和平区营口东路X号（北市家园小区）第25幢1-2号的房屋归原告刘健彤所有；
二、被告沈阳市汇丰典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内将其占用的位于沈阳市和平区营口东路X号（北市家园小区）第25幢1-2号一层腾退，并交付原告刘健彤；
三、被告沈阳市汇丰典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘健彤房屋占有使用费276000元（自2011年10月20日起至2015年8月17日止）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费20694元，由原告刘健彤负担15154元，由被告沈阳市汇丰典当有限责任公司负担5540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 严冬云
人民陪审员 梁 军
人民陪审员 陈政民
二〇一五年九月三十日
书 记 员 商雨萌
本判决所依据的相关法律
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