大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第4364号
原告卢卫盛，住大连市。
委托代理人刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。
被告深圳前海铭德豪文化投资有限公司大连分公司，住所地大连市。
法定代表人多潇，总经理。
委托代理人张海赟，辽宁开元来律师事务所律师。
委托代理人陈晓亮，辽宁开元来律师事务所律师。
原告卢卫盛与被告深圳前海铭德豪文化投资有限公司大连分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日、2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告卢卫盛及其委托代理人刘羽、被告深圳前海铭德豪文化投资有限公司大连分公司的委托代理人张海赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2014年11月19日签订《大连中心书城房屋租赁合同》，2015年1月16日签订《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》。合同约定，原告租用被告位于大连市沙河口区西南路479号大连中心书城三层317号商铺场地，实用面积673平方米，租期自2014年12月15日至2020年12月14日，用途为经营儿童乐园，品牌为乖比兔市内儿童主题乐园，并定于2015年3月前正式营业，租金按实际面积计算，物业费按照每月每平方米8元计算。合同签订后，原告按照合同约定支付了租赁保证金108028元，交纳了物业管理保证金17484元，支付免租期物业费28321元，及首期3个月物业费25843元，房屋租金158391元，装修押金5000元。2015年3月，被告才将场地交给原告，原告开始进行装修、定制设备及品牌代理等工作，原告装修花费14万元，设备设施花费151000元，乖比兔品牌代理费5万元，垃圾清运费900元。为保证与被告开业时间一致，原告按照被告通知的开业时间，提前聘请了店长及部分员工，支付员工开支25000元。但被告经营的商场根本不具备3月前营业条件。2015年3月11日，被告向原告发送《通知书》，告知原告2015年5月16日开业；2015年7月23日，被告向原告发送《通知书》，告知原告2015年8月28日开业；至原告起诉前，被告商场仍以各种理由拖延开业时间，且商场根本无法具备营业条件，至今也未能营业。2015年8月19日，原告在无奈情况下向被告送达《申请退铺说明》，通知被告解除租赁合同，并退还、赔偿原告各项损失。但被告至今未给出解决办法。此外，2015年3月，被告为改造商场四楼影院，将屋顶掀开扩建，至今未进行封顶，导致原告装修被雨水淹没数次，损失严重。因被告消防等手续不全，导致原告至今营业执照手续无法办理。原告认为，原告承租被告商场的目的在于经营使用，以获得盈利。被告的行为已违反合同法的规定，致使合同目的无法实现。故原告诉至法院，要求：1.解除原被告签订的《租赁合同》、《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》；2.被告返还租金158391元、租赁保证金108028元；3.被告返还物业费54164元、物业费保证金17484元；4.被告返还装修押金5000元；5.被告赔偿原告实际损失366900元（包括装修费14万元、设备设施费151000元、品牌代理费5万元、垃圾清运费900元、员工开支费25000元）、利息损失17153元。
被告辩称，被告在履行合同过程中并没有违约，因此被告无需返还原告各项费用及赔偿损失，原告提出解除合同的理由是合同目的无法实现，但没有依据，实际上原告请求解除合同是因其自身原因造成，属于单方解除合同。《租赁合同》约定的租期自2014年12月15日至2020年12月14日，被告迟于起始日期交付房屋，租期相应顺延。被告书城属于大型项目，从开始筹划到开业需要很长周期，双方因此约定了交付时间顺延条款。被告不应承担违约责任。被告同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2014年11月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定，被告将位于大连市沙河口区西南路479号的大连中心书城（以下简称“商场”）招商区域三层317号商铺（以下简称“房屋”、“商场”）出租给原告，用于经营儿童游乐，品牌为乖比兔市内儿童主题乐园。租赁面积683平方米，建筑面积1092.8平方米，实际租赁面积以交付房屋之日双方共同确认的租赁面积为准。租期自2014年12月15日至2020年12月14日，共计6年。甲方迟于前述租赁起始日期交付物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算，甲方无须承担其他违约责任。2014年12月15日至2016年12月14日，每平方米每天租金为2.6元；2016年12月15日至2017年12月14日，每平方米每天租金为2.65元；2017年12月15日至2018年12月14日，每平方米每天租金为2.7元；2018年12月15日至2019年12月14日，每平方米每天租金为2.75元；2019年12月15日至2020年12月14日，每平方米每天租金为2.8元。若因甲方或政府部门原因导致乙方不能在乙方免租装修期结束日次日开业的，则乙方起租日期相应顺延。乙方应在合同签订五日内向甲方支付租赁保证金108028元。乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，并向其缴纳物业管理费。物业管理费为建筑面积每月每平方米8元。在签订物业管理合同时，支付首月管理费，并于每月5日前支付下月物业管理费。乙方应向物业管理公司支付物业管理费保证金17484元。案涉物业的交付日期为2014年12月15日前，具体时间另行通知。乙方有100天的免租装修期，自商铺交付之日起计算。免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍需交纳本协议约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费及其它因物业使用而产生的一切费用。免租装修期管理费为建筑面积每平方米8元，共计29141元。乙方于签订正式合同之日起5日内缴纳。本协议所设租赁区域内甲方应取得的所有政府批文及许可由甲方办理，甲方保持该等批文及许可在租赁期内持续有效。乙方因被商场其它商户牵连而蒙受的损害，甲方无须赔偿和承担法律责任。
2015年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》，约定，经实地测量，甲乙双方确认该租赁区域是及套内面积为673平方米，乙方按照该面积办理商铺交付。租金和物业管理费也按实际套内面积做相应调整。已缴纳定金部分除外（具体金额以收据标明的实际交纳金额为准）。
2015年1月16日，被告将案涉房屋交付给原告。
2015年1月16日，原告与大连市铭德书城文化发展有限公司（以下简称铭德书城公司）签订《物业管理服务合同》，约定铭德书城公司为原告提供物业管理服务，管理期限自2014年12月15日至2020年12月14日，每月每平方米管理费8元，物业建筑面积1092.8平方米，每月管理费共计8742元。签订合同时，原告应向铭德书城公司交付物业管理费保证金17484元。装修管理费每月每平方米8元，装修期自2014年12月15日至2015年4月9日，即本物业装修期物业管理费共计29141元，原告于商铺交付之日缴纳。
2014年11月19日，原告向被告支付租赁保证金5万元，后原告向被告支付租赁保证金58028元，物业费保证金17484元。2015年1月16日，原告向被告支付租金158391元。
2015年1月16日，原告向铭德书城公司支付装修期物业费和收起3个月物业费共计54164元。2015年3月13日，原告向铭德书城公司支付装修押金5000元及垃圾清理费900元。
2015年3月11日，被告向原告发出《通知书》，告知原告案涉商铺所在商场将于2015年5月16日开业。2015年7月23日，被告向原告发出《通知书》，告知原告案涉商铺所在商场将于2015年8月28日开业。2015年8月19日，原告向被告发出向原告发出《申请退铺说明》，要求解除与被告签订的《租赁合同》，并要求被告退还预付的租金、物业管理费、装修押金共计343967元，赔偿投入的装修费用132000元，赔偿品牌保证金损失及设备定金损失165000元。原被告均已收到上述通知书和说明。
另查，2015年3月9日，原告与案外人大连易天装饰装修工程有限公司签订《装修合同》，约定原告委托大连易天装饰装修工程有限公司对案涉商铺进行装修施工，工程预算总额159240元，工期共计38天，自2015年3月13日至2015年4月15日。
2015年3月13日，原告向大连易天装饰装修工程有限公司支付14万元装修款。
大连易天装饰装修工程有限公司法定代表人李兆盛证言：案涉商铺装修已花费14万元。
再查，大连市公安局消防局于2008年10月17日向大连三寰商城有限公司出具大公消验（建验）字（2008）第1774号《大连市公安局消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为：你单位建造在西南路479号的三寰商城（层数4／-1，建筑高度21.3／-5.1m，保护面积28731.93㎡）自动工程竣工消防验收申请及有关资料收悉。经我局对所送资料审查及派员于2008年10月10日现场抽查，该自动工程基本符合国家消防规范和我局原审核要求，消防验收合格。为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：一、值班人员应能熟悉有关消防设施的操作，消防设施应定期维修保养，保证设施完好使用。二、已验收建筑如需改变用途应办理有关消防手续。
上述事实，有原告提供的起诉状、大连中心书城《租赁合同》、《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》、《物业管理服务合同》、收款收据、商场开业《通知书》、《申请退铺说明》、《装修合同》、装修费收款收据、《大连市公安局消防局建筑工程消防验收的意见书》、录音、证人证言、被告提供的《大连市公安局消防局建筑工程消防验收的意见书》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原被告双方均同意解除《租赁合同》、《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》，因此，对原告要求解除《租赁合同》、《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》的请求，本院予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告租赁被告的商铺，目的在于经营儿童游乐，其开始经营活动的前提是被告商场具备开业条件并开业。而根据合同的约定，双方的租赁活动分为房屋交付期、装修免租期、开业等几个阶段，通过分期划分，可以看出，作为承租方的原告应当自实际开业日支付租金。从合同的履行看，被告于2015年1月16日将案涉商铺交给原告，原告开始进行装修。按照合同的约定装修免租期为100天，按照该约定，原告应当自2015年1月16日起100天后支付租金，但被告商场并未在100天免租期时间届满时开业，因此，应当自实际开业时计算租金。关于开业的时间，《租赁合同》约定，若因甲方或政府部门原因导致乙方不能在乙方免租装修期结束日次日开业的，则乙方起租日期相应顺延。从该约定看，第一，被告的租期应自被告商场开业时起算，第二，因被告或政府原因造成不能开业的，租期应顺延。因此，从第二点可以看出该条约定实际是附条件的合同条款，即出现了因被告的原因或政府的原因致使商场不能开业时，须相关阻挠因素解除后才能开业，开业的时间是附条件的。如果存在阻挠开业的事件，该事件是否能消除，何时消除均是不确定的。而作为承租方的原告，其对案涉商铺已经进行了装修、支付了保证金和租金，其目的就是为了经营，取得收益。这种附条件的约定对原告而言明显是不公平的，亦是不平等的。被告应当保证原告在一定时间内可以经营。按照100天的免租期计算，被告于2015年1月16日交房，被告商场在2015年4月26日就应当具备开业的条件。从被告向原告发出的两份《通知书》看，被告商场在2015年4月26日并未开业。被告属于违约。从这一点看，原告要求解除合同的主张，亦应得到支持。
关于原告的损失，本院认为，致使双方合同解除的责任在于被告，被告应当赔偿原告的损失。根据本院查明的事实，原告实际向被告支付租金158391元，支付租赁保证金108028元，被告应当予以返还。关于物业费保证金17484元，原告主张是被告收取，被告主张是由其代铭德书城公司收取。本院认为，该费用虽然是物业保证金，但被告并没有证据证明该款项已经交付给铭德书城公司，且该款项确系被告直接收取，被告应当返还。
关于原告主张的物业费54164元、垃圾清理费900元的问题，本院认为，该部分费用虽然不是原告收取，但原告确已支付了相关费用，且从时间节点上看，该部分物业费为装修期（2015年1月16日至2015年4月26日）物业费和首期3个月物业费，《物业管理服务合同》已约定物业管理期限自2014年12月25日至2020年12月14日，因此，该物业费从形式上看已经产生，该物业费的支付属于原告损失的范畴，被告应当予以赔偿。
关于原告主张装修费14000元损失的问题，本院认为，原告对案涉场地进行了装修，原告已无法实际使用案涉场地，该场地现仍在被告商场内，被告应当支付原告装修该场地的花费的费用，因此，对原告的该项主张，本院予以支持。
关于原告主张的装修押金5000元的问题，本院认为，该费用是押金，在没有特殊情况下，铭德书城公司应当予以返还，该费用是否属于损失具有不确定性，因此，对原告要求被告返还该押金的主张，本院不予支持。
关于设备设施费151000元、品牌代理费5万元的主张，本院认为，虽然《租赁合同》约定，原告租用被告场地用于经营乖比兔室内儿童主题乐园，但原告提供的相关证据材料：一是原告与北京爱得乐科技发展有限公司签订合同，约定原告向该公司订购产品，安装地址位于大连市沙河口区西南路479号，合同总金额24万元，定金15万元，为合同总金额的63%。二是收款收据，记载乖比兔品牌保证金5万元。从该两份材料看，原告主张的设备设计费151000元为定金，5万元为保证金，该两项费用是否必然发生具有不确定性，即原告提供的证据并不能证明该费用属于必然发生的损失。因此，对原告的该部分主张，本院不予支持。
关于原告主张的为员工开支25000元，本院认为，原告的商铺并未实际经营，该笔费用的发生与否与被告的违约行为间不存在必然的因果关系，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。
关于利息17153元的主张，本院认为，原告主张的利息损失，原告的损失本院已予以支持，相关损失的利息并没有法律依据，因此对原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告卢卫盛与被告深圳前海铭德豪文化投资有限公司大连分公司于2014年11月19日签订的《租赁合同》及2015年1月16日签订的《〈大连中心书城房屋租赁合同〉补充协议书》；
二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告租金158391元，并返还租赁保证金108028元、物业费保证金17484元；
三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告物业费损失54164元及垃圾清运费900元；
四、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修费损失14万元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费11071元（原告已预交），由原告负担3778元，由被告负担7293元，给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金建军
代理审判员 南庆鑫
人民陪审员 刘润芝
二〇一六年三月十一日
书 记 员 凌 云
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。