湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终391号
上诉人（原审被告）：武汉新跃混凝土有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡跃进村。
法定代表人：鲁向东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜慧萍，湖北羚圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉跃进集团有限公司，住所地武汉市江岸区罗家咀路特1号。
法定代表人：姜元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾黄彪、刘振茹，湖北安格律师事务所律师。
上诉人武汉新跃混凝土有限公司（以下简称新跃公司）因与被上诉人武汉跃进集团有限公司（以下简称跃进集团）租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3465号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
新跃公司上诉请求：撤销原判，发回重审或直接予以改判。事实与理由：1、一审判决程序违法。一审法院在审判过程中没有让双方当事人相互辩论并询问双方当事人最后意见，就匆匆结案，违法了法律规定的程序要求。一审法院对于双方提供的证据，既没有进行列举，也没有对双方质证的意见进行表述，更没有对这些证据是否予以采纳和不采信的理由进行说明。本案涉及上诉人公司员工上百人及资产上千万，利益重大，且上诉人与被上诉人双方争议分歧巨大，应组成合议庭进行审理，而一审法院对此案却适用独任审判程序，违法了我国民事诉讼法的相关规定。2、一审法院认定的重大事实错误。1、本案争议的诉讼主体不具有该案民事诉讼主体资格。诉争房屋已被征收的，土地使用权同时收回，该争议的土地早已不属于被上诉人所有，而是属于武汉市土地储备中心。因此，被上诉人没有进行腾退诉讼的民事主体资格。本案争议的《房屋场地租赁合同》，因被上诉人签订该合同时，隐瞒了重大真实事实，误导上诉人签订了这份违法的租赁协议。上诉人与被上诉人签订的《房屋场地租赁合同》中争议土地的权利义务承接判定没有事实和法律依据。在上诉人与被上诉人签订的《房屋场地租赁合同》中，因上诉人与被上诉人的合同内容不一致，且上诉人、被上诉人在庭审笔录中均认可没有相关租赁物的明细可查。而一审法院对此租赁物的合法性及其种类、数量是否存在不予依法审查，就以被上诉人的“表述”作为证据，直接判定上诉人与被上诉人租赁合同中的租赁物种类、数量等，显然缺乏法律依据，应予改判。即使这份租赁合同合法、有效，上诉人与被上诉人对租赁物的租金支付没有约定，故被上诉人对上诉人支付租金的计算没有事实依据。同时，被上诉人对租赁物的租金从未主张权利，且在被上诉人的财务报表中也从未显示有该租金的应收款项一栏。因此一审法院即使判定被上诉人主张的租金最多也应是两年，其余均己超过法律规定的诉讼时效而丧失追诉的权利。
被上诉人跃进集团辩称，一审法院审理本案依法由一名审判员、两名陪审员组成合议庭进行审理，为查清本案事实先后进行了六次庭审，不存在违反法定程序、侵害当事人权益的情况。跃进集团是合同的相对方，有权依合同主张权利。租赁合同中对租金有明确的约定，只是对支付时间未作明确约定，新跃公司认为一审判定租金最多应为两年，其余均已超过诉讼时效而丧失追诉的权利，与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。
跃进集团向一审法院起诉请求：1、判令新跃公司立即腾退占用的我公司房屋和场地（房屋10间，共计约350平方米，场地23310平方米）；2、判令新跃公司支付拖欠的租金1,308,000元（截止至2016年5月10日止），以及自2016年5月10至实际腾退之日的房屋和土地占用费；3、责令新跃公司支付逾期支付租金的违约金，自2013年1月1日起按日千分之三计算至租金全部付清之日止；4、确认双方于2011年10月24日签订的《房屋场地租赁合同》于2016年5月10日解除；5、本案所有诉讼费用由新跃公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月24日，跃进集团与新跃公司签订《房屋场地租赁合同》，约定：跃进集团将其拥有的位于武汉市江岸区后湖街房屋10间，面积约350平方米，场地23310平方米，租赁给新跃公司，租金每年300,000元，租赁时间自2012年1月1日起至2016年12月31日止；如新跃公司未按合同约定时间缴纳租金，则每天按未缴纳租金金额的千分之三缴纳滞纳金，如拖欠租金时间长达一个月，则跃进集团有权解除合同，收回租赁物，并按拖欠租金额的150%收取违约金；因跃进集团正在进行“城中村”改造，如租赁场地因“城中村”改造需要使用，政府征用或因其他原因收回租赁物，跃进集团应提前一个月通知新跃公司，新跃公司接到通知后，无条件将租赁物交付跃进集团，跃进集团对新跃公司不作任何补偿，新跃公司同意如果租赁物被征用、征收或跃进集团收回，不向跃进集团或第三方要求任何补偿，第三方对租赁物的补偿属跃进集团所有。该合同履行过程中，跃进集团于2012年11月29日函告新跃公司，其承租的地块已列入“城中村”改造，要求新跃公司尽快协商拆迁腾退事宜并积极配合拆迁，但新跃公司一直继续占用跃进集团的房屋和场地，且未缴纳分文租金。2016年5月10日，跃进集团向新跃公司发出通知函，以新跃公司未支付租金，承租的房屋和场地已列入城中村改造范围为由，解除双方签订的《房屋场地租赁合同》，并要求新跃公司一个月内腾退。但至今新跃公司未腾退。
一审法院另查明，2007年5月，武汉市江岸区后湖街跃进村经有关政府部门批准，同意该村基本完成集体经济组织改制工作，改制后的经济实体为武汉新跃进实业有限公司，2007年6月15日办理了工商注册手续，同年11月7日武汉新跃进实业有限公司更名为跃进集团。1992年8月5日，武汉市江岸区后湖街跃进村开办了武汉市跃进实业总公司，经济性质集体所有制，2007年5月，因武汉市江岸区后湖街跃进村改制，资产重组，武汉市江岸区后湖街跃进村在工商部门注销了武汉市跃进实业总公司的登记，在清算报告中武汉市江岸区后湖街跃进村承诺武汉市跃进实业总公司注销后的法律责任由其承担。
新跃公司于2004年1月17日成立，武汉市跃进实业总公司系新跃公司股东，持股比例30%，出资形式为实物出资3,600,000元，其中包括20亩土地使用权作价3,000,000元、建筑设施作价400,000元、回填土作价200,000元。新跃公司成立后，武汉市跃进实业总公司将武汉市江岸区后湖街跃进村的20亩土地提供给新跃公司使用。2006年6月26日，武汉市跃进实业总公司向武汉市工商行政管理局出具书面承诺书，承诺继续协助新跃公司办理20亩土地使用权证手续。2007年12月31日，武汉市江岸区后湖街跃进村与新跃公司签订《土地租赁协议》，将武汉市跃进实业总公司承诺入股新跃公司的20亩土地变更为租赁关系，由新跃公司租赁三年，从2007年12月31日起至2010年12月31日止。2008年3月26日，跃进集团与新跃公司、鲁向东签订协议书，约定跃进集团在新跃公司的持股比例变更为35%，出资形式变更为现金2,923,100元及无形资产，跃进集团与新跃公司另行签订土地租赁合同。7月14日，新跃公司变更了工商登记，将武汉市跃进实业总公司持股30%变更为跃进集团持股35%。
2011年8月19日，武汉市人民政府发出[2011]第214号征收土地公告，公示经湖北省国土资源厅批准，同意江岸区后湖街跃进村1.3412公顷集体土地办理农用地转用和土地征收手续。2013年8月22日，武汉市国土资源和规划局以武土批准书[2013]第93号建设用地批准书，批准了武汉市土地整理储备中心的申报，对江岸区后湖街跃进村1.2415公顷土地已办毕征收土地批后手续，准予作为国有建设用地。2012年9月18日，武汉市江岸区后湖街跃进村与武汉市公安局安康医院签订《征地协议》，协议约定武汉市公安局安康医院征用武汉市江岸区后湖街跃进村土地约14亩（含在新跃公司租赁的20亩土地内）。该协议签订后，武汉市公安局安康医院仅支付了部分土地补偿款，相关的用地手续均未办理，该土地仍由新跃公司在使用。
一审法院认为，跃进集团是由武汉市江岸区后湖街跃进村改制后成立的，武汉市跃进实业总公司是由武汉市江岸区后湖街跃进村开办的，因此跃进集团对武汉市江岸区后湖街跃进村、武汉市跃进实业总公司具有法律上的承接关系。
虽然武汉市跃进实业总公司曾承诺将本案诉争的房屋、土地入股新跃公司，但双方未办理权属转移手续，且在2007年已协议变更了入股形式，将本案诉争的房屋、土地变更为租赁关系，诉争的房屋、土地的权属未发生转移，仍属跃进集团所有。政府虽然2013年完成了对诉争土地征收手续，准予作为国有建设用地，但这并不表明土地、房屋权属已发生转移，权属的转移应以变更登记进行界定。同时，跃进集团作为被征收人负有按时完成拆迁腾退工作的义务，因此跃进集团作为租赁合同的相对方，有权依据合同向新跃公司主张权利。
跃进集团与新跃公司2011年10月24日签订《房屋场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。由于政府征收，出现了合同约定的解除条件，加之新跃公司作为承租方，未按合同约定支付租金，拖欠租金时间长，金额巨大，已构成违约，并严重的损害了跃进集团的合法权益，跃进集团依据合同约定行使解除权，符合法律规定，予以支持，解除通知书自2016年5月10日向新跃公司送达之日起发生法律效力，双方签订的租赁合同解除，新跃公司应腾退租赁的房屋、土地，支付租金，并比照租金标准从2016年5月11日起至腾退之日止向跃进集团支付房屋、土地占有使用费。新跃公司的答辩意见不能成立，不予支持。
由于新跃公司在合同履行期间拖欠租金，还应根据合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院认为跃进集团的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“按欠缴租金的日千分之三支付滞纳金及解除合同时按拖欠租金额的150%收取违约金”的约定过分高于因新跃公司违约所造成的跃进集团的损失。因此一审法院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以不同时段欠付租金为本金分段计算，自2013年1月1日起计算至腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、跃进集团与新跃公司2011年10月24日签订的《房屋场地租赁合同》于2016年5月10日解除；二、新跃公司于本判决生效之日起十五日内将承租的位于武汉市江岸区后湖街跃进村房屋10间（面积约350平方米）、场地23310平方米腾退并返还给跃进集团；二、新跃公司于本判决生效之日起十五日内向跃进集团支付2016年5月10日前的租金1,308,000元；三、新跃公司于本判决生效之日起十五日内向跃进集团支付房屋、土地占有使用费（从2016年5月11日起至腾退之日止，按每年300,000元的标准计算）；四、新跃公司于本判决生效之日起十五日内向跃进集团支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，自2013年1月1日起至腾退之日止，按拖欠的租金总额为本金分段计算）；五、驳回跃进集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,572元，由新跃公司负担。
二审中，新跃公司提交了一份武汉环境投资开发集团有限公司诉武汉塔子湖集团有限公司、武汉市江岸区塔子湖街塔子湖村村民委员会、新跃公司合同纠纷的起诉状一份，拟证明有案外人就同一土地向新跃公司主张权利。经跃进集团质证后认为与本案无关，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，跃进集团作为合同出租方，有权提起本案诉讼。上诉人新跃公司称一审法院对本案采用简易程序、未组织双方当事人进行辩论等上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。
跃进集团、新跃公司于2011年10月24日签订的《房屋场地租赁合同》合法有效。双方在合同中已约定“因跃进集团正在进行城中村改造，如租赁场地因“城中村”改造需要使用，政府征用或因其他原因收回租赁物，跃进集团公司应提前一个月通知新跃公司，新跃公司接到通知后，无条件将租赁物交付跃进集团公司，跃进集团公司对新跃公司不作任何补偿，新跃公司同意如果租赁物被征用、征收或跃进集团公司收回，不向跃进集团公司或第三方要求任何补偿，第三方对租赁物的补偿属跃进集团公司所有。”证实双方对案涉土地将被征收均是明知的，故新跃公司以跃进集团隐瞒重大事实，误导其签订合同的上诉理由不能成立。
关于上诉人新跃公司称租赁合同中对租金的支付未予约定，跃进集团从未主张租金等为由，认为租金超过两年的部分已过诉讼时效的上诉理由。双方在合同中已约定租金的收取标准，虽对租金的支付时间未作约定，但新跃公司认为没约定支付时间即不用支付租金，有违常理。加之，新跃公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，新跃公司的此项上诉请求亦不能成立。
综上所述，新跃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,572元由武汉新跃混凝土有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年三月二十九日
书记员 胡婧琳