上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终89号
上诉人(原审原告)：钱益文，女，1989年3月16日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：唐雪明，总经理。
委托诉讼代理人：何志刚，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：牛嘉，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审第三人)：上海掌心物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：丁跃峰，总经理。
委托诉讼代理人：吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：上海市青浦区桂花园业主委员会，住所地上海市青浦区。
负责人：吴学军，主任。
委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
上诉人钱益文、上诉人上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)因与被上诉人上海掌心物�管理有限公司(以下简称“掌心物业”)、上海市青浦区桂花园业主委员会(以下简称“业主委员会”)商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
钱益文上诉称：钱益文与东兴公司于2005年4月28日就上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海市商品房预售合同》，约定由钱益文向东兴公司购买系争房屋。钱益文早已全额支付了房款，并签订了房屋交接书，但因各种原因无法办理产证。现系争房屋已可以办理产证，故东兴公司应当配合钱益文办理系争房屋过户手续。系争房屋并非物业用房，东兴公司也提供了其他物业用房，掌心物业、业主委员会应当腾退系争房屋。掌心物业行使�权利不应损害钱益文的合法权益。综上，请求二审法院依法改判，支持钱益文在一审中的全部诉讼请求。
东兴公司上诉称：东兴公司、钱益文于2005年4月就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》属实。东兴公司已将有关资料交给了钱益文，双方已办理了房屋交接手续，系争房屋可以进行过户登记，权利义务应当由钱益文承担。东兴公司已另外向掌心物业、业主委员会提供了配套用房，该配套用房虽然没有经过审批，但房子已经建好且面积足够，至今掌心物业和业主委员会都在使用，只要掌心物业、业主委员会予以配合，上述房屋是可以办理产证的。希望掌心物业、业主委员会配合东兴公司办理上述配套用房的产证，并将系争房屋退还给钱益文。
被上诉人掌心物业、业主委员会共同辩称：钱益文、东兴公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》的真实性存疑。当时钱益文是未成年人，且在徐汇区上学，其单独至青浦区签订预售合同不符合常理，16岁的小女孩带着人民币(以下币种均为人民币)30多万元现金至青浦区进行房产交易亦不符合常理。钱益文在2005年就知道系争房屋被作为物业用房使用，在之后长达10多年的时间里从未主张相关权利，其诉讼请求早已超过诉讼时效。请求二审法院驳回钱益文、东兴公司的上诉请求，维持原判。
钱益文向一审法院起诉请求：1、判令东兴公司为钱益文办理上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室商品房的过户手续；2、判令东兴公司支付钱益文因逾期办证造成的经济损失10万元(参照房屋租金每年1万元，从房屋交接书签订日至2015年4月，计算10年)。审理中，钱益文增加诉讼请求要求判令掌心物业腾退系争房屋。
一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室，目前大产证登记在东兴公司名下，无抵押限制信息。系争房屋所在的小区目前无物业管理用房的登记备案信息。
钱益文、东兴公司签订《上海市商品房预售合同》，约定钱益文向东兴公司购买系争房屋，规划用途为住宅，房屋建筑面积91.78平方米，房屋总房价款为367,120元，等。东兴公司向钱益文开具了金额为367,120元的收据。钱益文、东兴公司签署《房屋交接书》，确认双方于2005年4月28日对系争房屋进行验收交接，钱益文已付清全部房款。上述《上海市商品房预售合同》、房款收据及《房屋交接书》的落款日期均为2005年4月28日。
2014年9月18日，钱益文向税务机关缴纳系争房屋的契税11,013.60元。
钱益文、东兴公司一致确认，签订预售合同时系争房屋正由物业使用，钱益文对此明知并同意，双方约定等物业用房建好后再将系争房屋交给钱益文。
审理中，钱益文本人表示，《上海市商品房预售合同》是2005年4月28日钱益文本人签订的，《房屋交接书》是2014年9月签订的。钱益文、东兴公司一致确认在签订房屋交接书时，东兴公司已经将系争房屋交付钱益文。钱益文明确表示不同意由掌心物业继续使用系争房屋作为物业用房。
另查明，系争房屋原由案外人上海东兴置业集团物业有限公司(以下简称“东兴物业”)作为小区物业用房使用。2005年11月10日，东兴物业向掌心物业移交了包括本案系争房屋在内的相关资料和配套用房，移交清单中注明系争房屋所在的梦丹苑物业、业委会用房为本案系争房屋，桂花园的物业、业委会用房为桂花园物业管理处和原东兴物业总公司办公室。目前系争房屋由掌心物业作为小区物业管理用房使用。
2015年12月24日，业主委员会出具《移交房屋情况》，内容为：2005年11月10日，掌心物业通过市场招标进入桂花园和梦丹苑小区实施物业管理，与原物业管理方东兴物业在2005年11月10日实施交接，双方在夏阳街道社区办和青浦区房地局物业科的监督下实施移交物业管理权。同时将物业用房沪青平公路XXX弄XXX号XXX室移交给上海市青浦区桂花园业主委员会和物业运营方掌心物业公司用于物业用房。
2015年12月24日，上海市青浦区夏阳街道桂花园社区居委会出具《房屋使用情况说明》，内容为：掌心物业自2005年11月至今作为上海市青浦区桂花园业主委员会聘用的桂花园和梦丹苑小区的物业管理方，运营至今情况良好，目前使用的梦丹苑XXX号XXX室(91.78㎡)作为物业管理用房，自2005年11月起使用至今。
审理中，东兴公司认为其已经为梦丹苑小区建设了专用配套用房，建筑面积约438平方米，供居委会、物业、老年活动室等使用。另相邻小区桂花园也为物业公司配备了配套用房，其中部分房屋用于老年活动室，部分房屋被掌心物业出租给他人使用，但这些房屋均无房产证。为此东兴公司提供了照片一组，涉三幢房屋，其中一幢位于梦丹苑XXX号楼西侧，两幢位于桂花园小区内。
为此，掌心物业和业主委员会表示：梦丹苑XXX号楼西侧目前作为居委会办公使用，包含老年活动室；桂花园的两幢房屋中位于11号楼东侧的房屋目前由居委会使用，另一幢目前由业主委员会和掌心物业使用。
2016年7月15日，一审法院通过函件向上海市青浦区规划和土地管理局了解梦丹苑、桂花园小区物业管理等配套用房资料及东兴公司所述的三幢房屋有无合法批建手续。2016年8月10日，上海市青浦区规划和土地管理局复函，表示：一、桂花园及梦�苑的《建设工程规划许可证》档案资料中未查到物业管理等配套用房的图纸资料；二、未查到东兴公司提交的照片中涉及房屋的规划许可审批资料；三、贵院可至区房管局查阅小区登记备案的物业管理等配套用房资料。
又查明，掌心物业认为钱益文在合同签订时尚未成年，对钱益文提供的预售合同中钱益文签名的形成时间有异议，申请进行鉴定，之后撤回鉴定申请。
一审法院认为：钱益文与东兴公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自义务。东兴公司认可钱益文已经付清全部房款，理应将房屋过户至钱益文名下。然从钱益文、东兴公司的陈述及房屋的使用情况看，系争房屋在钱益文购买前就已经作为小区物业管理用房使用，且一直由物业公司使用至�。东兴公司认为已经按照相关规定配备了足额的配套用房，然从一审法院调查的情况看，东兴公司所述的相关配套用房无规划许可审批资料，东兴公司也未提供其他证据证明已经提供了合法的房屋作为配套用房，故对东兴公司的抗辩意见难以采信。东兴公司认为该小区在开发时对物业用房没有强制性配置规定，然东兴公司早已将系争房屋作为物业管理用房交付东兴物业使用，东兴公司应按照物业管理区域实际使用状况提供物业管理用房，在东兴公司未提供其他合法物业管理用房等配套用房的情况下，钱益文要求东兴公司将系争房屋过户至钱益文名下的请求一审法院难以支持，对钱益文要求掌心物业腾退的请求一审法院亦不予支持。关于逾期办证损失，由于钱益文、东兴公司签订的合同中未约定办证时间，钱益文也认可东兴公司已经完成了房屋交付义务，故对钱益文要求东兴公司支付逾期办证损失的请求一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回钱益文的全部诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事行为应当遵守诚实信用原则。钱益文、东兴公司上诉称，双方于2005年4月就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，之后又签订了《房屋交接书》。钱益文称其在2005年即合同签订后就将全额房款367,120元以现金方式支付给了东兴公司，但合同双方均未能提供该笔大额资金流向的证据；此外，合同签订时系争房屋是现房，双方在签订合同时均明知系争房屋作为物业管理用房使用，而钱益文长达十余年的时间里从未实际占有使用过系争房屋，亦无证据证明其向东兴公司或系争房屋实际占用人主张过其权利。上述种种不合常理之处，使本院难以相信钱益文、东兴公司之间就系争房屋已达成买卖之真实合意。从一审法院调查的情况来看，东兴公司理应知晓所述的相关配套用房无规划许可审批资料，东兴公司至今未提供其它合法房屋作为配套用房。实际上东兴公司早已将系争房屋作为物业管理用房提供给小区使用。钱益文要求东兴公司将系争房屋过户至钱益文名下，本院难以支持。
综上所述，钱益文、东兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人钱益文、上诉人上海东兴置业(集团)有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年三月十六日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……