湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武穴民初字第00974号原告：吕良，务工。委托代理人：鲁海超，务工，特别授权。委托代理人：董茂富，武穴市武穴法律服务所法律工作者。一般代理。被告：湖北弘九置业有限责任公司。住所地：武穴市梅川镇石牛村村民委员会。法定代表人：程春国，该公司董事长。委托代理人：陈少华，湖北永铭律师事务所律师。特别授权。被告：胡振涛。委托代理人：邢鹏程，武穴市梅川法律服务所法律工作者。特别授权。原告吕良与被告胡振涛、湖北弘九置业有限责任公司（以下简称“弘九公司”）合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，并由审判员黄胜华独任审判，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告吕良的委托代理人鲁海超与被告胡振涛的委托代理人邢鹏程、被告湖北弘九置业有限责任公司的委托代理人陈少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕良诉称：2013年9月4日，吕良与弘九公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：弘九公司将其开发的阳光水岸楼盘A栋二单元五层1号房以每平方米2000元的价格出卖给吕良，并约定：在合同签订日吕良向弘九公司支付购房首付款20万元等条款。合同签订当日，吕良按约定向弘九公司支付了购房首付款20万元，弘九公司向其出具了20万元的购房款收据。弘九公司将该房屋建成后，吕良多次要求弘九公司交付房屋，并将该房屋产权登记在其名下，但由于弘九公司在开发、建设、审批等方面存在问题，导致弘九公司未能按约定将房屋交付给吕良和未能将该房屋产权登记在吕良名下。后吕良多次找弘九公司和胡振涛，胡振涛于2015年3月11日与其协商解除该商品房买卖合同，双方均同意解除该合同，胡振涛并于当日以银行汇款方式向其返还了购房款49900元，另胡振涛支付其现金100元，剩余购房款150000元，弘九公司和胡振涛至今未返还。故吕良诉至法院要求：1、弘九公司和胡振涛返还购房款15万元；2、弘九公司和胡振涛承担自收取购房款之日起至还清购房款之日止，按银行同期同类贷款利率计算的利息之违约责任。原告吕良为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房购买合同》复印件一份，拟证明原告吕良与被告弘九公司、胡振涛签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：合同签订当日原告吕良向被告弘九公司交纳购房款20万元，并约定了房屋交付的条件和标准及逾期未交房，被告弘九公司、胡振涛应承担违约责任；证据二、被告弘九公司阳光水岸项目部于2013年9月4日向原告吕良出具的收款收据复印件一份，拟�明被告弘九公司、胡振涛预收了原告吕良的购房款20万元；证据三、中国农业银行股份有限公司武穴梅川支行于2015年5月13日出具的金穗借记卡明细对账单原件一份，拟证明因被告弘九公司、胡振涛交付的房屋不合法，双方协商解除合同，被告弘九公司、胡振涛同意返还购房款，并于2015年3月11日通过银行转账形式向原告吕良的妻子鲁海超返还了购房款49900元；证据四、借条复印件一份，拟证明被告胡振涛代表被告弘九公司对下欠购房款15万元向原告吕良出具了一份借条（实际应为欠条），弘九公司、胡振涛同意返还下欠的购房款15万元，同时约定了逾期未返还购房款利息的计算方式及返还购房款的期限；证据五、武穴市梅川镇村镇规划建设办公室于2015年5月13日出具的证明复印件一份，拟证明被告弘九公司、胡振涛开发的房屋所在的地块占压城市总体规划道路，根据“�违”查处工作政策不予以处理，未核发相关规划手续，导致该房屋无法交付和办理产权证，故本案的《商品房买卖合同》是无效的。被告弘九公司辩称：1、胡振涛与弘九公司系挂靠关系，胡振涛挂靠弘九公司开发商品房属实；2、对于吕良购房、交款及与胡振涛协商解除合同，弘九公司一概不知；3、弘九公司实际未向胡振涛收取管理费。被告弘九公司未向本院提交证据。被告胡振涛辩称：1、胡振涛与吕良协商在2014年11月交付此前双方约定位置的商品房，并支付下欠购房款，现吕良不想要该商品房，退还购房款，胡振涛亦表示同意。后双方于2015年3月11日达成协议，由胡振涛返还购房款20万元，当日胡振涛通过银行转账形式向吕良的妻子鲁海超返还了购房款49900元，另给付现金100元，下欠购房款15万元，且胡振涛向吕良出具了欠条一份，双方口头约定：待该商品房向外出售后，再返还下欠购房款15万元。后因吕良多次催要下欠购房款15万元，胡振涛遂于2015年5月6日向吕良发短信，叫其5月8日前来家中拿下欠的购房款15万元，并将购房合同和收据带来，但吕良没有到胡振涛家。故胡振涛不存在违约，是吕良自己违约，其不应承担违约责任；2、胡振涛要求吕良继续履行合同，即将约定位置的商品房交付给吕良，并支付下欠的购房款；3、胡振涛与吕良于2015年3月11日达成了解除合同协议，由于吕良违约导致诉讼，故胡振涛不应承担本案诉讼费。被告胡振涛未向本院提交证据。经庭审质证，被告胡振涛对原告吕良提交的证据一真实性无异议，但对其拟证明的目的有异议，认为原告吕良拒不接受房屋，不是其违约，该房屋于2014年10月就已完工，并于2014年11月就通知原告吕良交付房屋，后原告吕良主动要求退房，随后双方约定返还购房款；对�据二真实性无异议，但对其拟证明的目的有异议，认为该笔购房款实际上是其个人收取的；对证据三真实性无异议，但对其拟证明的目的有异议，认为只能证明双方的转账情况，不能证明其他情况；对证据四真实性无异议，但对其拟证明的目的有异议，认为该借条只能证明原告吕良与被告胡振涛约定解除购房合同，协商返还购房款15万元，利息按银行存款利息计算；对证据五有异议，认为证据形式不合法，单位出具的证明应有经办人和负责人签名，故该证明不能作为证据使用，亦不能证明本案所涉房屋是违法建筑。被告弘九公司对原告吕良提交的证据一、二真实性均无异议，但对其拟证明的目的有异议，认为被告胡振涛系挂靠被告弘九公司，但挂靠从盖章而言，被告弘九公司阳光项目部只是在建筑方面挂靠，并非在销售方面挂靠，如果销售方面挂靠，应当需要另行�理相关手续，本案所涉购房款，应由被告被告胡振涛个人返还给原告吕良；被告弘九公司对原告吕良提交的证据三、四、五的质证意见与被告胡振涛的质证意见一致。对上述有争议的证据，本院认为：原告吕良与被告弘九公司、胡振涛签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，能证明商品房预售合同成立，故对原告吕良提交的证据一，予以采信；收款收据上加盖了被告湖北弘九置业有限责任公司阳光水岸项目部印章，能证明被告弘九公司预收了原告吕良的购房款20万元的事实，故对原告吕良提交的证据二，予以采信；原告吕良与被告弘九公司、胡振涛于2015年3月11日达成协议，同意返还购房款，中国农业银行股份有限公司武穴梅川支行金穗借记卡明细对账单，能证明被告胡振涛通过银行转账形式向原告吕良的妻子鲁海超返还了购房款49900元的事实，故对原告吕良提交的证据三，予以采信；被告胡振涛对其出具的借条（实际应为欠条）真实性无异议，同时与应返还原告吕良的原告吕良购房款20万元，实际已返还原告吕良购房款5万元，仍下欠购房款15万元这一事实相吻合，故对原告吕良提交的证据四，予以采信；证明系武穴市梅川镇村镇规划建设办公室依据其职权，根据国家法律、法规和政策规定对被告弘九公司、胡振涛开发的房屋所在的地块性质作出认定，故对原告吕良提交的证据五，予以采信。经审理查明：2013年9月4日，吕良与弘九公司阳光水岸项目部签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：弘九公司将其开发的位于武穴市梅川镇育贤路转弯处阳光水岸楼盘A栋二单元五层1号商品房以每平方米2000元的价格出卖给吕良。同时约定：在合同签订之日，吕良向弘九公司支付购房首付款20万元等条款。吕良依照约定向弘九公司支付了购房首付款20万元，弘九公司阳光水岸项目部向其出具了20万元的购房款收据。阳光水岸楼盘于2014年10月竣工。后吕良得知弘九公司开发阳光水岸楼盘，存在建设、审批等方面的问题，不能将其购买的商品房产权登记在其名下，遂要求解除购房合同，返还购房款20万元。2015年3月11日，吕良与胡振涛达成协议，双方均同意解除购房合同，并由胡振涛返还购房款20万元，当日胡振涛通过中国农业银行股份有限公司武穴梅川支行转账方式向吕良的妻子鲁海超返还购房款49900元，另给付现金100元，共计返还购房款50000元，仍下欠购房款15万元，胡振涛当即向吕良出具了一份借条（实际应为欠条）。后吕良多次要求弘九公司、胡振涛返还下欠购房款15万元，但均无果。故吕良提起本案诉讼。另查明：弘九公司成立日期为2011年1月14日，营业期限为2011年1月14日至弘2021年1�13日，经营范围为凭资质证从事房地产开发；建筑材料销售；机械租赁等。2012年5月9日，弘九公司作为甲方与胡振涛作为乙方（阳光水岸小区项目负责人）签订了一份《房屋开发内部承包合同》，该合同约定：……三、承包形式：由乙方自行筹资、自行承建位于武穴市梅川镇育贤路转弯处阳光水岸楼盘；四、工程保证金：自签订合同之日起，乙方向甲方交纳工程质量、安全保证金2万元整，保证金待工程竣工验收后十日内返还给乙方；五、工程质量要求：乙方必须服从甲方领导和管理，严格遵照国家有关施工质量规范和图纸及业主要求施工。如违规施工，出现重大质量事故，所有责任由乙方负责，工程保证金不予退还；六、安全：乙方必须安全文明施工，遵照国家有关法律、法规和安全施工规范，如发生重大安全事故，所有责任由乙方负责，工程保证金不予退还；�、管理费交纳：乙方按工程建筑面积每平方米2元向甲方上交管理费；八、税费：从签订合同之日起，一切税费由乙方自行承担；九、乙方在房屋销售及售后过程中要遵照国家有关规定和服从甲方领导和管理，如有重大违规，甲方有权终止合同，相关责任由乙方自行负责；……。当日，弘九公司与胡振涛还签订了一份《委托书》，该委托书载明：“兹委托我公司胡振涛同志为阳光水岸小区全权代表，胡振涛同志对阳光水岸小区房屋开发负全部责任。胡振涛同志无权转委托。（注：湖北弘九置业有限责任公司阳光水岸项目部公章由胡振涛同志保管并负责，有效期六个月。）”，委托人为湖北弘九置业有限责任公司，弘九公司及其法定代表人程春国均加盖了印章，胡振涛在被委托人处签了名。弘九公司直至吕良提起本案诉讼前未取得商品房预售许可证明。本院认为：一�根据被告弘九公司与胡振涛签订的《房屋开发内部承包合同》，阳光水岸小区虽由被告胡振涛自行筹资、承建及销售，但被告胡振涛的身份系阳光小区项目负责人，表明阳光水岸小区开发的主体为被告弘九公司，从双方的《委托书》的内容亦可证实被告胡振涛系被告弘九公司委托的阳光水岸小区项目的全权代表，故被告胡振涛在阳光水岸小区项目上所签订的合同是代表被告弘九公司的行为，因本案合同所产生的民事责任应由被告弘九公司承担；二、本案《商品房买卖合同》实际为商品房预售合同，因阳光水岸小区未依法取得商品房预售许可，该合同为无效合同，因原告吕良的购房首付款20万元已返还5万元，故被告弘九公司应当返还原告吕良购房款15万元，并赔偿原告吕良因此而受到的利息损失，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国�同法》第五十二“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，判决如下：一、限被告湖北弘九置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内返还原告吕良下欠购房款15万元，并承担自2013年9月4日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率承担利息；二、被告胡振涛在本案中不承担责任。案件受理费3600元，减半收取1800元，由被告湖北弘九置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员黄胜华二〇一五年九月二日书记员李佳霖