湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00100号
上诉人（原审被告）白凤云，女，生于1969年7月19日，汉族，湖北省来凤县人。
上诉人（原审被告）赵忠全，男，生于1965年9月23日，湖北省来凤县人，系白凤云之夫。
上述二上诉人委托代理人（特别授权）彭承贵，湖北鹏恩律师事务所律师。
上述二上诉人委托代理人（特别授权）谢勇，湖北鹏恩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）唐光明，男，生于1974年11月17日，汉族，湖北省来凤县人。
委托代理人（特别授权）沙忠富，来凤县经济开发区法律服务所法律工作者。
原审被告白银香，女，生于1973年2月1日，汉族，湖北省来凤县人。
上诉人白凤云、赵忠全因与被上诉人唐光明、原审被告白银香农村房屋买卖合同纠纷一案，不服来凤县人民法院（2013）鄂来凤民初字第01279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐光明在一审中起诉称，唐光明于1997年在来凤县翔凤镇黄茅坪村22组修建一层的房屋一栋，2003年在同组又修建了二层半的房屋一栋，该房屋于2004年完工并入住，旧房空置。白凤云、赵忠全与唐光明是亲属关系，2006年年底借住唐光明的旧房。2011年唐光明与白银香离婚，并约定该房屋为唐光明的儿子所有。现唐光明多次要求白凤云、赵忠全搬出该房屋，白凤云、赵忠全以该房屋已卖为由，置之不理。唐光明认为，该房屋是唐光明修建，�何人不能代位处理其相关资产。白凤云、白银香是姐妹关系，白银香处理该房屋没有得到唐光明的同意，该买卖关系不能依法成立。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地不能买卖，白凤云、白银香之间的买卖关系是违法的，也是无效。故请求法院判决：1、确认白凤云、赵忠全与白银香之间的房屋买卖行为无效；2、白凤云、赵忠全承担本案诉讼费。
白凤云、赵忠全在一审中答辩称，1、赵忠全、白凤云夫妇现居住的房屋系唐光明和白银香于婚姻关系存续期间修建。该房屋系赵忠全、白凤云夫妇购买后，由唐光明与白银香交付给白凤云夫妇使用，出让该房屋系唐光明与白银香的共同意思表示，并非未征得唐光明同意。2、唐光明主张合同无效于法无据，赵忠全、白凤云夫妇购买胞妹、妹夫房屋的行为未涉及农村集体土地的买卖，该农村房屋买卖符合法律规定。综上，白凤云、赵忠全购买房屋的行为合法有效，唐光明的诉讼请求不符合法律规定，请求法院驳回唐光明的诉讼请求。
白银香在一审中答辩称，白银香的老屋已卖多年。当时唐光明是主张卖的，白银香与唐光明协商一致，讲好价款为10000元。当时白凤云、赵忠全将2000元交付给唐光明，唐光明后转交给白银香。余款8000元在2007年已付，由白银香收取。
原审查明，唐光明与白银香于1995年10月15日登记结婚，1998年5月生育长子，名唐祥，2004年12月生育次子，名唐刚。1996年11月，唐光明申请在黄茅坪村22组建房，获土管、房管部门批准。1997年11月房屋建成。该房《农业生产设施用地许可证》载明占地66.27平方米，《集体土地建设用地使用证》载明建设占地面积100平方米。
2003年，唐光明、白银香在黄茅坪村22组又修建了二层楼房一栋，房屋建成后搬到新房居住。后白银香将1997年建成的土地使用者登记为“唐光明”的旧房作价10000元卖给了来凤县百福司镇可洞村1组村民赵忠全、白凤云夫妇，即白银香的姐姐、姐夫。赵忠全、白凤云夫妇当时付款2000元并搬进屋居住，白银香将该房屋的相关证件交给了其姐白凤云。2007年8月19日，白凤云、赵忠全付款8000元，并由白银香出具《收条》，内容为“今收到赵忠全购唐光明和白银香房屋欠款捌仟元整（8000.00），白银香2007.8.19号”。
2011年9月15日，唐光明与白银香因感情破裂自愿协议离婚，长子唐祥自愿跟随其父唐光明生活，次子唐刚跟随其母白银香生活。
另查明，至一审庭审结束，白凤云、赵忠全的户籍仍在来凤县百福司镇可洞村1组15号。白凤云、赵忠全居住在本案诉争房屋内。
原审认为，本案争议的焦点是白银香将其与唐光明原共有的旧房卖给白凤云夫妇的时间及其买卖行为的效�问题。
对于白银香将“土地使用权人”为唐光明的原夫妻共有的旧房卖给胞姐白凤云夫妇的行为的具体时间，白银香、白凤云均认为是2003年下半年经与唐光明、白银香商量后买的。而唐光明坚称该旧房一直未卖。因没有书面买卖合同等书证证实，又没有依法到相关部门办理变更登记；且白凤云与白银香是同胞姐妹，唐光明与白银香是因夫妻感情破裂而离婚。基于案件当事人的特殊关系，对于白银香、白凤云之间的旧房买卖行为发生的具体时间，没有证据证实准确。
对于买卖行为的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。该法明确了“农村宅基地使用权”是农村集体经济组织成员依法享有的权利，该权利与特定的身份关系（即属于本村村民）相联系、不允许违法转让。农村宅基地违法转让属于违反国家法律强制性规定的行为，而农村房屋买卖又依赖于其宅基地使用权的有效转让。本案中，白银香将原夫妻关系存续期间的共有财产，即翔凤镇黄茅坪村22组的房屋转让给非本村村民白凤云夫妇的行为，虽是买卖房屋，但该房屋是建造在农村宅基地之上的，该房屋在转让的同时也处分了其相应的宅基地，且该转让行为也未得到诉争房屋所在地的土地所有权人翔凤镇黄茅坪村集体经济组织或村民委员会的认可和房屋相关部门的许可，损害了集体经济组织等的合法权益，该买卖行为违背了法律的禁止性规定，故唐光明诉请判�白银香与白凤云、赵忠全的旧房买卖行为无效的诉讼请求符合相关法律规定，依法予以支持。合同无效后，涉及财产的返还及因此所受到的损失，双方可协商或另行诉讼解决。为维护国家和社会公共利益的需要，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）、（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认被告白银香与被告白凤云、赵忠全买卖翔凤镇黄茅坪村22组唐光明旧房的行为无效。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告白银香予以承担。
上诉人白凤云、赵忠全不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一�原审判决认定事实不清。1、本案是房屋买卖不是宅基地买卖。2、本案房屋买卖行为发生时间是确定的即2003年。3、原审认定买卖双方是赵忠全、白凤云夫妇与白银香不准确。房屋买卖一方是赵忠全、白凤云夫妇，另一方是唐光明、白银香。4、本案房屋买卖行为发生至今已经十年，在此期间该房屋一直由赵忠全、白凤云夫妇占有使用。唐光明因与白银香离婚和涉案房屋将因拆迁获得巨额补偿而要求确认房屋买卖行为无效。原审法院判决该房屋买卖行为无效，严重违背事实。二、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条没有禁止农村宅基地流转，也未规定禁止农村房屋买卖，更未禁止非本村村民使用该村宅基地。2、没有法律规定禁止农村村民购买他村房屋。偏远农村村民购买城郊农村房屋有利于国计民生，符合国�总体政策。3、只有违反强制性规定中的效力性规范，合同才无效。本案房屋买卖行为并未违反效力性规范。4、原审法院适用《中华人民共和国物权法》相关法条，属对法条的解读错误。买受人基于出卖人的交付行为占有房屋为有权占有，无需以享有宅基地权利为必要条件。占有制度是以维护现有物的占有状态为目的的制度，保护占有有利于维护社会秩序及稳定。本案房屋买卖行为被认定为无效势必会损害赵忠全、白凤云夫妇的合法权利，同时引发大量农村房屋买卖纠纷，破坏交易秩序，影响社会稳定。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回唐光明的诉讼请求，并由唐光明承担一、二审案件诉讼费用。
白凤云、赵忠全为支持其上诉理由，向本院提交证据一份：唐光明的《农村土地承包经营权证》复印件一份，拟证明翔凤镇黄茅坪村民委员会对赵忠全买受唐�明的房屋知情，因为该证件上载明小地名为“台上”的地块西至“赵忠全老屋”。
被上诉人唐光明答辩称，一审判决与事实相符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
唐光明在二审中未向本院提供新的证据。
原审被告白银香答辩称，涉案房屋已经买给赵忠全、白凤云夫妇。
白银香在二审中未向本院提供新的证据。
经组织质证，唐光明认为，白凤云、赵忠全提供的证据只能说明赵忠全当时在涉案房屋居住，不能证明双方存在房屋买卖关系。白银香对白凤云、赵忠全提供的证据无异议。本院认为，该证据达不到白凤云、赵忠全的证明目的，与本案合同是否有效不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于白凤云夫妇是来凤县百福司镇可洞村村民，不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故白凤云夫妇不具备受让涉案房屋的主体资格。且经查明，白凤云夫妇在买受涉案房屋后一直未将户口迁入来凤县翔凤镇黄茅坪村，至今未取得来凤县翔凤镇黄茅坪村村民身份。故，虽然白凤云、赵忠全已居住使用涉案房屋多年，但其与白银香之间的农村房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。
综上，上诉人白凤云、赵忠全的上诉理由不能成立，一审判决结果正确。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由白凤云、赵忠全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 华 忠
审 判 员 李 丽
代理审判员 �刘君
二〇一四年三月十二日
书 记 员 谭 绍 丹