安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04161号
上诉人（原审被告）：花新梅，合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司职工。
委托代理人：王波，安徽权祯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张剑，无固定职业。
委托代理人：薛海忠，安徽正申律师事务�律师。
委托代理人：伊在中。
被上诉人（原审原告）：管金华。
委托代理人：薛海忠，安徽正申律师事务所律师。
委托代理人：伊在中。
被上诉人（原审被告）：朱广帅，无固定职业。
委托代理人；赵斗星，安徽国运律师事务所律师。
委托代理人：郑贤红。
被上诉人（原审被告）：合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路88号。机构代码证号78859876-4。
法定代表人：花新梅，总经理。
委托代理人：王波，安徽权祯律师事务所律师。
上诉人花新梅与被上诉人张剑、被上诉人管金华、被上诉人朱广帅、被上诉人合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02612号民事判决�向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张剑、管金华原审诉称：2014年8月6日，张剑通过招投标取得位于合肥市濉溪路88号一、二层房屋的租赁权，之后，在使用租赁房屋时与花新梅发生纠纷。为平息矛盾，张剑妥协并委托合伙人管金华，于同年8月19日与花新梅签订房屋租赁合同，合同约定：张剑、管金华将合肥市濉溪路88号海龙大厦座东侧一楼两间门面房出租给花新梅，租期自2014年8月20日至2015年4月30日；合计租金321250.00元（折合日租金1285.00元）；租金分两期支付；租赁期满花新梅应交还房屋，否则每延一天花新梅两倍支付租金。合同签订后，花新梅拖欠租期内租金154200.00元，租赁到期后，花新梅拒绝返还租赁房屋。另经查明，花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司将房屋租赁给朱广帅，约定转租期限至2016年4月30日。张剑�管金华认为：张剑、管金华与花新梅签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，花新梅拒不支付租金，不返还租赁房屋，构成违约应承担违约责任。花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司与朱广帅签订房屋租赁合同将房屋转租，其未获得权利人同意且超过承租期限，应为无效；花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司与朱广帅应当搬离房屋、返还财产，故根据中华人民共和国合同法第六条、第五十九条、第一百零七条等相关法律规定提起诉讼，请予以支持。诉讼请求：1、判令花新梅向张剑、管金华支付合同租期内的剩余租金154200.00元，并按照同期银行贷款利率承担自2014年12月1日至实际给付之日止的利息损失（暂时计算至起诉之日，利息为3323.57元）；2、判令确认花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司与朱广帅签订《房屋租赁合同》无效；3、判令花新梅向�剑、管金华交付房屋，判令朱广帅搬离出租房屋；4、判令花新梅按照日租金2570元，向张剑、管金华承担自2015年5月1日起至朱广帅搬离房屋且花新梅交还房屋之日止的租金（暂时计算至起诉之日，逾期租金为10280.00元）；5、判令花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司与朱广帅承担本案诉讼费。
花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司原审共同辩称：一、管金华与花新梅之间的租赁合同无效，且早已被解除。管金华非租赁权人，合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司早在2014年12月就告知张剑解除合同，且张剑在2014年12月17日就已经解除所谓租赁合同，所以本案根本不存在剩余租金问题，花新梅保留向管金华提起诉讼要求返还自己的租金权利。二、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司法定代表人花新梅是为解决遗留问题才以租赁人身份签订租赁合同，本身没有任何责�，且无权处置租赁房产，与本案没有任何利害关系，其个人不应该成为本案被告。三、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司与朱广帅之间的租赁合同本身合法有效，由于房主自身原因收回租赁权后，该合同自然终止，合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司在合同终止中无任何过错，应该由实际租赁人朱广帅和实际租赁权人张剑自行解决双方纠纷。
朱广帅原审辩称：本案朱广帅在2011年6月份已经从合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司处取得本案争议房屋，2012年3月20日双方重新签订了租赁合同，约定自2012年5月1日至2016年4月30日，租期是四年，至今仍在租期内。根据事实，朱广帅认为与花新梅、合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司签订的合同合法有效，张剑、管金华要求朱广帅搬离房屋，原告的主张没有事实和法律依据，张剑、管金华既没有与朱广帅签订合同，也不是出租房屋的所有权人，要求驳回张剑、管金华的诉讼请求。
原判认定：2006年6月28日，合肥城改投资建设集团有限公司与合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司签订合同，将合肥市濉溪路海龙大厦一、二层租赁给合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司，租期至2015年6月30日。2012年3月20日，合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司将一楼中的约200平方米转租给朱广帅，双方签订《房屋租赁合同》一份，租期2012年5月1日起至2016年4月30日止，年租金158800元。有关税款、水电费等由朱广帅负担。《房屋租赁合同》签订后，合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司按照合同约定将约200平方米的房屋交付朱广帅使用。2014年6月19日，合肥城改投资建设集团有限公司与合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司签订一份协议，因市国资委对国有资产租赁政策调整，双方约定原合同执行到2014年6月30日，相应租金支付到2014年6月30日。之后市国资委将上述海龙大厦一、二层房屋招标租赁，张剑中标，于2014年8月6日领取《中标通知书》。2014年8月11日，张剑向管金华出具一份《个人授权委托书》，委托管金华办理海龙大厦一、二层租赁事项。2014年8月19日，管金华以自己名义与花新梅签订一份《租赁合同》，出租方为管金华，承租方为花新梅，租赁期限2014年8月20日至2015年4月30日，计八个月10天，合计租金321250元，当日花新梅支付租金177050元。2014年10月1日，合肥城改投资建设集团有限公司与张剑签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日。在上述过程中，本案争议的房屋一直由朱广帅使用至今。2014年12月17日，张剑向花新梅邮寄一份《解除房屋租赁合同通知书》，但没有得到答复。
原审法院审理后认为：张剑出具委托书给管金华，管金华与花新梅签订房屋租赁合同，根据合同法的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。张剑知道管金华与花新梅签订合同的事实，也不反对，故管金华与花新梅签订房屋租赁合同的权利义务人是张剑。张剑、管金华陈述系合伙关系，并主张管金华也是权利人，以上主张系其内部约定，对外应以合同为准，所以管金华不是本案的权利义务人。花新梅与管金华签订一份《租赁合同》，出租方为管金�，租赁期限2014年8月20日至2015年4月30日，计八个月10天，合计租金321250元，当日花新梅支付租金177050元，剩余租金144200元至今未付，违反合同约定，应支付给张剑。上述合同履行期限截至2015年4月30日，现在约定期限已经届满，之后花新梅没有将房屋交还张剑。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张剑在合同履行期限前的2014年12月17日向花新梅邮寄一份《解除房屋租赁合同通知书》，但没有得到答复，故双方对解除合同没有达成一致意见。庭审中花新梅陈述当时口头答复同意解除，没有提供证据证明，张剑亦不予认可，该主张不予支持。不定期租赁合同当事人可随时主张权利，要求支付租金并收回房屋，故张剑要求花新梅按照原合同标准支付租金并收回房屋的请求，予以支持�至于张剑要求的书面合同期限之内花新梅迟延支付租金的利息，因房屋一直在租赁中，权利义务在延续，故该请求不予支持。合同具有相对性，张剑与朱广帅没有合同关系，其在本案中要求判决朱广帅承担责任不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零二条、第四百零四条之规定，判决：一、花新梅于本判决生效之日起十日内将合肥市濉溪路88号海龙大厦座东侧一楼两间门面房交付张剑；二、花新梅于本判决生效之日起十日内支付张剑租金144200元（计算至2015年4月30日，之后的租金按照每日1285元，从2015年5月1日计算到房屋交还时止）；三、驳回张剑其他诉讼请求；四、驳回管金华的诉讼请求。本案一审案件受理费3660元，减半收取1830元，由花新梅负担。
上诉人花新梅上诉称：1、管金华�花新梅签订的租赁合同无效。一是房屋租赁权人是张剑，管金华无权代签合同。二是合肥城改投资建设集团公司与张剑房屋租赁合同中明确约定了不得转租。三是张剑取得房屋租赁权时间是2014年10月1日，而管金华代签合同时间是2014年8月19日。2、花新梅并非合同相对人，而只是协调人，租赁占有房屋的是朱广帅，将房屋转租给朱广帅的是合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司，原判排除了朱广帅和合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司的义务，明显错误。3、原判认定双方之间定期租赁合同后来变成不定期租赁合同是错误的。双方租赁合同中约定了花新梅2014年12月7日前不能缴付2014年12月30日至2015年4月30日房屋租金，则视为花新梅自动解除本租赁合同，且张剑也以书面形式解除合同，花新梅也从未对张剑解除合同表达异议，故不存在其后还存在不定期租赁合同的问题。4、原判在适用法律上存在多处错误。综上，请求二审法院依法纠正原判错误。
被上诉人张剑、管金华答辩称：1、花新梅与管金华签订租赁合同合法有效，花新梅个人是合同相对人。一是该合同是花新梅个人签署，与合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司没有任何关系。二是张剑与管金华虽然内部是合伙人，但对外是委托关系，合同直接约束张剑和花新梅。三是与花新梅签订合同时，张剑2014年8月6日中标后已按要去办理了相关手续和缴纳费用等，已实际取得房屋租赁权。四是合肥城改投资建设集团公司租赁合同中并未限制张剑转租，只是约定了张剑擅自转租是合肥城改投资建设集团公司可以解除合同的情形之一，且合肥城改投资建设集团公司在知道后至今也未提出异议。五是即使花新梅同意解除合同或者租赁合同无效，花新梅也未交还房屋，其仍需支付占用房屋损失。2、原审法院适用法律正确。另，原审法院遗漏保全费1370元未作处理。综上，请求二审法院驳回花新梅的上诉。
被上诉人朱广帅答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回花新梅的上诉。
被上诉人合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司答辩称：同意花新梅的上诉意见。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于花新梅是否是房屋租赁合同相对人问题。在张剑从合肥城改投资建设集团公司取得承租权之前，合肥城改投资建设集团公司将案涉房屋出租给合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司，合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司又转租给朱广帅。其后合肥城改投资建设集团公司将房屋收回以便进行公开招租，在张剑中标取得承租权后，合肥城改投资建设集团公司与合肥市金海龙餐饮娱乐有限公司的�赁合同实际上已经终止，而由张剑将房屋从合肥城改投资建设集团公司承租后又转租给花新梅，因此，花新梅是张剑委托管金华与花新梅所签订租赁合同中的承租人，并实际履行了支付租金等义务，故花新梅主张其不是合同相对人，缺乏事实依据，不予支持。
第二，关于合同效力问题。首先，张剑于2014年8月6日在案涉房屋公开中标，并于2014年10月1日与合肥城改投资建设集团公司签订了租赁合同，取得2014年10月1日至2017年9月30日期间的房屋承租权，同日双方进行了交接。张剑委托管金华与花新梅签订租赁合同，约定租赁期限自2014年8月20日至2015年4月30日。本院认为，张剑中标后是否履行办理手续和交纳费用等，与其是否实际取得房屋承租权并无关联性，其并未提供证据证明合肥城改投资建设集团公司在2014年9月30日前即与张剑之间形成了租赁合同关系从而使得张剑享有租赁权，应当承担举证不能的法律后果。据此，应当认定张剑委托管金华与花新梅签订的房屋租赁合同中，关于租赁期限中自2014年8月20日起至2014年9月30日的租赁期间的约定，因张剑尚未取得承租权，依法无效，其不享有承租人相关权利。
其次，在张剑取得房屋承租权后，其委托管金华与花新梅所约定2014年10月1日至2015年4月30日期间的租赁合同有效。因出租人合肥城改投资建设集团公司并没有就本案争议的张剑与花新梅之间转承租合同效力问题提出异议或主张无效，故从合同相对性原则出发，作为次承租人的花新梅以此为由主张转承租合同无效，没有法律依据，不予支持。
第三，关于合同解除问题。首先，张剑虽在2014年12月7日以花新梅逾期7日未支付租金为由通知花新梅解除合同，但其时花新梅已缴纳4个月10天的租金，也即不存在欠付租金的问题。同时，按张剑之陈述，在未得到花新梅回复的情况下，双方的租赁合同客观上仍在继续履行；花新梅虽陈述其口头回复张剑同意解除，但客观上也未将房屋返还给张剑。综上，考虑没有证据证明双方已明确解除租赁合同且租赁合同客观上仍在履行的情形下，应当认定租赁合同并未解除而是仍在继续履行。其次，在张剑等提起本案诉讼要求返还房屋时，实际上是以解除合同为前提的。虽然张剑未将解除租赁合同作为诉讼请求之一，考虑花新梅在原审庭审中陈述当时有同意解除合同的回复和当庭以合同无效为由不愿意继续履行合同的抗辩主张，本院认定双方已就解除租赁合同达成合意，解除时间为原审庭审之日，即2015年6月24日。最后，从另外一个角度来说，无论是从双方合同约定的8个月10天之租赁期限，还是从2015年4月30日租赁截止日之具体日期来看，在2015年6月24日之前，因双方未以书面形式续订租赁合同，双方租赁合同关系实际上已依法转为不定期租赁合同，张剑也有权随时解除租赁合同，因此，并不损害花新梅等承租人的权利。
第四，关于欠付租金数额问题。如前所述，2014年9月30日前张剑不享有转租人的权利，因此，花新梅应当支付2014年10月1日至2015年6月24日期间的租金。按双方租赁合同约定的38550元／月租金标准计得应付租金为339240元，因花新梅已支付租金和保证金合计177050元，故抵扣后，花新梅仍应支付张剑租金162190元。2015年6月25日开始，花新梅应当按照合同约定的租金标准38550元／月支付房屋占有使用费至返还房屋时止。
综上，花新梅的上诉请求部分成立，予以相应支持；余者缺乏事实和法律依据，不予支持。另，原审法院遗漏了对保全费1370元的处理，本院一并纠正。据此，依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02612号民事判决第一项、第三项、第四项，即“花新梅于本判决生效之日起十日内将合肥市濉溪路88号海龙大厦座东侧一楼两间门面房交付张剑”、“驳回张剑其他诉讼请求”、“驳回管金华的诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02612号民事判决第二项为：花新梅于本判决生效之日起十日内支付张剑租金162190元，并自2015年6月25日起按月租金38550元标准支付张剑房屋占有使用费至房屋交还时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3660元，减半收取1830元，保全费1370元，合计3200元，由张剑负担1000元，花新梅负担2200元；二审案件受理费3660元，由花新梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判�、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。