浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1024民初1086号
原告：台州弘润置业有限公司。住所地：仙居县福应街道环城南路**号。
委托代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。
被告：郑荣伟。
被告：张珠芬。
原告台州弘润置业有限公司（下简称台州弘润公司）与被告郑荣伟、张珠芬为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理。依法由审判员崔明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告台州弘润公司的委托代理人周成海，被告郑荣伟、张珠芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州弘润公司诉称：2015年8月5日，其与两被告签订一份《浙江省商品房购买合同》，约定两被告向其购买位于弘润中心5幢1单元2304室商品房一套，总价款1108145元，首付款748145元，余款在合同签订之日起7日内办妥银行按揭手续（包括公积金贷款、商业贷款、组合贷款）后通过银行按揭贷款支付给出卖人。逾期视为违约，逾期超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等内容。合同成立后，两被告并未如约办妥按揭贷款所需手续。2015年11月13日，其向两被告发送《违约通知函》，后又向两被告发送《违约告知函》、《律师函》等，要求两被告支付购房款和违约金，但两被告仍置若罔闻。故请求判令两被告立即支付购房余款36万元，并支付违约金至实际付清之日止（从2015年2月22日按每日万分之三计算）。庭审中，原告变更诉讼请求，要求判令两被告立即支付购房余款36万元，并从2015年11月21日起按每日万分之三计算违约金至实际付清之日止。
被告郑荣伟、张珠芬辩称：其首付款交付后，原告并未开具缴款凭证，且原告预售备案登记尚未办理。因此，原告违约在先，其不承担违约金和诉讼费用。
经审理，本院认定：2015年8月5日，两被告与原告签订原告开发的位于仙居县弘润中心5幢1单元2304室商品房买卖合同一份，约定该商品房按建筑面积计算为122.15平方米，单价9072元，总价款1108145元。两被告选择签约时首付748145元，余款在合同签订之日起7日内办妥银行按揭手续（包括公积金贷款、商业贷款、组合贷款）后通过银行按揭贷款支付给出卖人。出卖人逾期交房按万分之一支付违约金，买受违约逾期付款超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止按日万分之三支付违约金等内容。合同成立后，两被告首付购房款748145元。2015年10月23日，原告与台州市住房公积金管理中心仙居分中心签订《商品房销售贷款合作协议书》。2015年11月13日，原告向两被告发送《违约通知函》，敦促于2015年11月20日前办妥银行按揭付款手续。2015年11月23日，原告又向被告发送《违约告知函》，要求在2015年11月27日前支付余欠购房款及违约金。2016年3月10日，原告再向两被告发送《律师函》，主张余欠购房款及违约金。2016年4月27日，台州市住房公积金管理中心仙居分中心受理了两被告的公积金贷款申请。
认定上述事实的证据：《浙江省商品房购买合同》、《销售不动产统一发票》、《违约通知函》、《违约告知函》、《律师函》、《贷款受理凭证》和当事人的陈述。
本院认为：根据法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，就履行期限约定不明确的，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，在合同签订之日起7日内办妥银行按揭手续，逾期视为买受人违约。因此，两被告应履行按期办妥按揭贷款手续的义务。双方签订合同后，因原告未落实好贷款机构，客观上造成两被告无法办妥按揭贷款手续，只能视为双方对履行合同义务的时间约定不明确。2015年10月23日，原告与台州市住房公积金管理中心仙居分中心签订《商品房销售贷款合作协议书》，贷款条件已经成就，并于2015年11月13日向两被告发送《违约通知函》，告知两被告于7日内办妥按揭付款手续，亦给予了两被告必要的准备时间，但是两被告在接到上述通知函后仍怠于行使这一义务，后原告又发出告知函、律师函催告两被告履行义务，继而向本院提起诉讼，直到2016年4月27日两被告才申请公积金贷款，故应当视为两被告存在违约情形，应承担违约责任。关于违约金的起算时间，因原告已于2015年11月13日向两被告发送通知函，两被告亦未提出异议，故违约时间应当自两被告收到该函7日后起计算。原告在审理中变更违约金从2015年11月21日开始计算，符合法律约定，本院予以支持。关于违约金计算的截止时间，不应当是原告主张的银行的放款日，因为原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的两被告所应承担的义务是办妥按揭贷款所需的相关手续，而非成功发放贷款的义务。两被告已于2016年4月27日办妥了按揭贷款相应的手续，而银行在收到贷款手续后何时发放贷款，两被告也无法决定，故违约金计算的截止日期应当是两被告办妥按揭贷款手续之日即2016年4月27日。关于违约金计算的利率问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》载明“逾期超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，因两被告的逾期付款时间已超过60日，故应当依照合同的约定按日利率万分之三进行计算。至于原告有否办理商品房预售备案登记，并不影响双方合同的效力。综上，两被告应向原告支付自2015年11月21日起至2016年4月27日止以应付款36万元为基数按日利率万分之三计算的违约金17064元（360000元×158天×3÷10000）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十六条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告郑荣伟、张珠芬自本判决生效之日起十日内支付原告台州弘润置业有限公司逾期付款违约金17064元；
二、驳回原告台州弘润置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7040元，减半收取3520元，由原告台州弘润置业有限公司负担520元，由被告郑荣伟、张珠芬负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7040元，逾期按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 崔 明
二〇一六年五月十六日
代书记员 余佳艺
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。