河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀01执异26号
案外人：颖上易买荭贸易有限公司，住所地颖上县慎城镇政务北路与二新北路交界处绿都CBD第2幢。
法定代表人：梁永献，该公司总经理。
委托代理人：郝振和，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
申请执行人：黄登峰，男，汉族，1985年8月18日出生，住石家庄市裕华区。
委托代理人：冯翠英，河北冀信律师事务所律师。
被执行人：滁州市绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南鐎开发区乌衣园18号401室。
法定代表人：黄承攀，该公司董事长。
被执行人：刘明辉，男，汉族，1980年10月14日出生，住江苏省南京市。
被执行人：颖上县青城房地产有限公司，住所地安徽省阜阳市颖上县慎城镇青城玫瑰园小区8栋203室。
法定代表人：汤玉杰，该公司董事长。
本院在执行黄登峰与滁州市绿都房地产开发有限公司、刘明辉、颖上县青城房地产有限公司借款合同纠纷一案中，于2016年7月11日作出（2016）冀01执40号之四执行裁定及协助执行通知书：一、查封颖上县青城房地产有限公司名下，位于颖上县顺河北路东侧，102省道北侧，证号为：颖国（籍）字第20070***号，面积为26836.9平方米的土地使用权。二、查封颖上县青城房地产有限公司开发的位于颖上县绿都CBD项目1号楼1-3层、15号楼1-3层的房产。于2016年8月18日向颖上县房管局送达协助执行通知书。案外人颖上易买荭贸易有限公司针对执行标的位于颖上县绿都CBD项目15号楼1-2层（其中1层建筑面积2291.91平方米；2层3045.03平方米）房产（详细位置附15号楼1层2层图纸）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人颖上易买荭贸易有限公司称，2016年2月1日异议人与本案被执行人颖上县青城房地产有限公司签订两份《商品房买卖合同》，从颖上县青城房地产有限公司购得了位于颖上县绿都CBD项目15号楼108号和201号房商铺，商品房预售房许可证号为颖房预售证字第2015017号，总价款为90158034元。异议人首付50158034元，2016年2月4日从安徽颖上农村商业银行股份有限公司抵押贷款4000万元，支付完毕了所有购房款，同时办理了预抵押登记（房地产他证字第2016农商-0**号）。上述房产于2016年2月份便已经归异议人所有，并进行了备案。法院于2016年7月11日查封上述房产时，颖上县房地产管理局向法院说明了上述房产已经出售及备案情况。异议人认为法院的查封该房产，侵害了案外人的合法财产权利。请求中止对上述房产的查封，解除查封。
提供证据一、异议人营业执照一份(复印件），证明异议人主体情况；提供证据二、《商品房买卖合同》二份（复印件）。证明异议人与颖上县青城房地产有限公司签订购房情况；提供证据三、《住房（商业用房）按揭借款抵押合同》一份（复印件），证明异议人购买该房产时办理了贷款抵押；提供证据四、抵押（质押）物品清单一份（复印件），证明异议人购买该房产时办理了抵押；提供证据五、《颖上县房屋登记申请书》房地产他项证（房地产他证字第2016农商-0**）一份（复印件），证明该房产已登记在异议人名下并办理了抵押登记证书；提供证据六、放款对账单、转账支付凭证打印件一份，证明异议人以收到了全部贷款；提供证据七、颖上县青城房地产有限公司收据二份（复印件），证明颖上县青城房地产有限公司已收到异议人房款50158034元；提供证据八、房产网备确认单二份，证明该房产已登记在异议人名下。提供现场照片五张，证明购买房产未完工，未交接。
申请执行人黄登峰辩称，一、法院依法查封是正确的。1、异议人对房屋并未实际占有，更未办理产权过户登记手续，法院有权依法查封。根据《最高人民法院查封、扣压规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。从上述规定可以看出，第三人只要符合以下三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：即第三人已支付全部价款；第三人已实际占有；未办理过户登记手续的；第三人对此没有过错。而本案法院查封时15号刚盖到3层，尚未竣工，所以异议人对房屋并未实际占有，更未办理产权过户登记手续，所以人民法院有权查封。2、异议人认为2016年2月对查封房产进行了备案，产权归异议人所有是错误的。预售登记备案是房产主管部门对预售行为的一种监督制度，与预售许可的性质一致，是为了约束开发商“一房多卖”的行为，保护购房者的合法利益，不是严格意义上的物权行为，当然不产生物权设立或变动的效力。所以查封房屋在被执行人青城公司名下，权属仍属青城公司所有。二、法院对查封房屋不应解封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述三项内容属并列内容，异议人所购15号1至2层为商铺，并非住宅，所以并非用于居住，且异议人提供证据只提交了银行贷款部分，并未提交首付款部分的证据。银行贷款部分并未达到合同约定总价款的50%。因此异议人的申请不符合该条第二项、第三项的规定，不应予以解封。三、异议人按揭购房是青城房地产公司为了逃避执行与异议人串通而为的虚假买卖。1、该执行案件二审生效时间为2015年12月，异议人成立时间为2016年1月8日，异议人注册资本为501万元，但各股东只有认缴出资，实际并无一分钱出资；股东之一为被执行人刘明辉的弟弟刘明伟（刘明辉被捕后一直由其在操作公司事宜）；公司注册地址是青城公司绿都CBD房产；2、首付款5000多万元没有支付凭证，不符合常理。3、2016年3月初执行人员到房管局查询时，查询结果是1号楼5-7层，10至18层，15号楼几十套房屋备案在曹成功名下，而当时15号楼主体刚盖至3层，大街上很多CBD的售楼广告，售楼处也正在对外销售。4、异议人与青城公司的售楼合同售价为市场价的2倍。颍上县绿都CBD住宅也就3000至5000元，商铺也就万元左右。异议所提商铺实际价值也就是向银行的贷款部分，而所谓的首付款异议人做为一个空壳公司并没有能力，实际也并没有交纳。综上所述，贵院应驳回异议人的异议。
本院查明，黄登峰与滁州市绿都房地产开发有限公司、刘明辉、颖上县青城房地产有限公司借款合同纠纷一案中，经本院审理作出（2014）石民三初字第00211号民事判决：被告刘明辉、颖上县青城房地产有限公司、滁州市绿都房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内共同偿还原告本息37284098元，偿还以35572023元为本金自2014年9月15日起至还清日止按银行同期贷款4倍计算的利息，互负连带还款责任。被告不服提出上诉，经河北省高级人民法院审理于2015年12月16日作出（2015）冀民一终字第451号民事判决：一、撤销石家庄市中级人民（2014）石民三初字第00211号民事判决；二、滁州市绿都房地产开发有限公司、刘明辉、颖上县青城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内共同偿还黄登峰欠款本息33047553元，并自2012年4月25日起至实际履行完毕之日止，以3000万元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息，颖上县青城房地产有限公司已偿还的1546万元在上述利息总额中扣除。因被告未履行法律文书确定的义务，申请人向本院申请执行，在执行中，于2016年7月11日作出（2016）冀01执40号之四执行裁定及协助执行通知书，查封颖上县青城房地产有限公司名下，位于颖××县××路东侧，102省道北侧，证号为：颖国（籍）字第20070125号，面积为26836.9平方米的土地使用权；查封颖上县青城房地产有限公司开发的位于颖上县绿都CBD项目1号楼1-3层、15号楼1-3层的房产。案外人颖上易买荭贸易有限公司针对执行标的位于颖上县绿都CBD项目15号楼1-2层（其中1层建筑面积2291.91平方米；2层3045.03平方米）房产提出异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中案外人在本院查封前与被执行人签订两份《商品房买卖合同》，从颖上县青城房地产有限公司购得了位于颖上县绿都CBD项目15号楼108号和201号房商铺，总价款为90158034元，异议人首付50158034元，剩余款项未向本院交付。并于2016年2月4日因异议人向安徽颖上农村商业银行股份有限公司借款在颖上县房地产市场管理处办理了房地产他证字第2016农商-024号预抵押登记。从异议人提供的证据证明该房产至今未完工，并没有实际交付异议人，且该房产登记在被执行人名下。综上，异议人的异议理由不能排除执行，其异议理由不符合上述法律规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人颖上易买荭贸易有限公司异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 高福兴
审判员 马宏伟
审判员 刘福生
二〇一七年五月二十二日
书记员 贾胜杰