辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第3040号
上诉人（原审原告）：孙宇，男，1983年4月27日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：赵霞，系辽宁华信律师事务所律师。
委托代理人：梁兆英，女，1961年5月7日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：辽宁三鑫房地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区沈铁路59号。
法定代表人：吴国康，职务：总经理。
委托代理人：田春清，男，1966年3月28日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：郑显丰，系辽宁汇丰律师事务所律师。
上诉人孙宇因与上诉人辽宁三鑫房地产开发有限公司（下称三鑫公司）商品房销售合同纠纷一案�不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第894号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2015年1月8日开庭对本案进行了公开审理，上诉人孙宇的委托代理人梁兆英、赵霞，上诉人三鑫公司的委托代理人田春清、郑显丰到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
孙宇原审诉讼请求：1、被告立即交付房屋并办理入住手续；2、被告支付逾期交房违约金148，724元；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：原告孙宇与被告辽宁三鑫房地产开发有限公司于2010年9月25日签订商品房买卖合同及补充协议一份，由原告购买被告开发的位于沈阳市大东区沈铁路65-6号（绿地新里•摩尔公馆6号楼）1-2-1室房屋一处，面积为145.85平米，总价款为938，982.3元。合同第六条约定买受人在合同签订之日交纳定金5万元，首付款238，982.3元于三日内付清，余款65万元办理贷款于15日内到账。合同第八条约定出卖人应当在2010年8月31日前，将经验收合格的房屋交付原告使用。第九条约定如出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。补充协议第七条规定，买受人办理房屋交付手续前，必须付清全部房款，如买受人未付清全部房款，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续。补充协议另约定，在商品房达到交付使用条件后，买受人应于一周内办理入住手续，（即以《入住通知单》规定的日起为准），并缴纳各项入住费用。
为办理购房贷款，原告与中国银行股份有限公司沈阳分行大东支行签订个人一手住房贷款合同一份，约定贷款金额为65万元，贷款期限为30年，自2010年至2040年。其中第十五条约定，贷款的发放方式为将全部贷款直接划至借款人（本案原告）指定购买住房的开发商或售房单位（本案被告）的专用账户。
以上合同签订后，原告于2010年9月25日交纳了购房定金5万元，但由于被告未提供涉案房屋的钥匙，原告签订合同当日并未实地看房。其后原告于2010年10月9日交纳首付款238，982.3元，并于2010年11月15日取得涉案房屋的不动产统一发票，总价款为938，982.3元。
2012年5月，原告第一次到涉案房屋处验房，发现房屋墙体有裂纹等问题，并向被告提�维修。2013年11月18日，原告第二次看房，上述问题仍然存在，被告对此认可并安排维修。原告母亲于2013年11月21日至2014年3月2日出国，其在出国前将原告及自己的电话与被告进行了确认。
2014年3月30日，被告为涉案房屋维修完毕，原告对此予以认可。2014年3月31日，原告母亲与被告就办理入住事宜进行电话沟通，被告表示办理入住的前提需要原告放弃逾期交房及办证违约金，原告交纳物业费的期间可以从2013年12月起计算。后因原、被告就以上事项未达成一致，原告至今仍未得到入住通知单，亦未实际入住涉案房屋。
另查明，2009年9月30日，经施工、监理、勘察、设计及建设单位的共同确认，涉案房屋所在的摩尔公馆6号楼符合设计及规范要求，达到可交付标准。原告所在6号楼共计20户，目前已入住18户，最早一户的入住时间为2009年11月20日。
原审法院认为：原告孙宇与被告辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则全面、严格依约履行。合同签订后，原告作为买受人负有交付房款的合同义务，而作为商品房出卖人的被告，其应按合同所约定的标准和时限向原告交付指定的商品房。关于被告是否存在逾期交房的问题。经过审理查明，对此问题应区分三个时段进行考量，即从原、被告签订合同之日至原告第一次看房之日，原告第一次看房之日至被告维修完毕之日及被告维修完毕至今。根据合同的约定，作为开发商，被告负有积极履行交付房屋的义务，同样，作为购房者，原告亦负有积极接收房屋的义务。从原、被告2010年9月25日签订合同至2012年5月原告第一次看房，在原、被告双方对�期间被告是否存在逾期交房问题各执一词的情况下，结合涉案房屋已于2009年9月30日具备交付标准，且合同约定被告所售房屋即为现房，在2010年8月31日前已具备交付条件，与原告同属一栋楼的其他业主亦均已入住，由此说明被告已具备了交付房屋的客观条件，故原告应对此期间被告是否存在逾期交房的事实承担举证责任，但其并未提供相关的证据予以证明，故本院认定在此期间被告不存在逾期交房的事实。在原告第一次看房时，涉案房屋确存在一定的质量问题，并导致原告自2012年5月至2014年3月30日期间无法正常入住。对此，原告选择以要求被告维修房屋来维护自身的合法权益，被告亦认可原告的选择并进行了维修。但从原告提供的房屋室内照片可以看出，该房屋虽存在一定的质量问题，但其程度远无需被告用近两年的时间来进行维修，故在此期间，被告存在一定的逾期交房的情形，结合本案的实际情况，在原告两次看房的间隔时间内，被告完全具备充分的时间为原告进行维修，而被告直至2014年3月30日才维修完毕，被告对此应承担一定的违约责任，故本院认定被告逾期交房违约的时间应自原告第二次看房之日起算（即2013年11月18日）。而在被告为涉案房屋维修完毕后，其应积极履行交付房屋的合同义务，而不应以要求原告先放弃逾期交房及办证违约金为由拒绝交付，导致原告至今无法办理入住手续，故被告逾期交房违约金的计算期间应至原审法院判决生效之日止。关于被告逾期交房违约金计算标准的问题。因原、被告已对逾期交房违约金进行了明确约定，即按日支付已交付房价款万分之1.2，故应使用此约定的标准。关于被告提出原告不及时入住是为了少交物业费、垃圾清运费等费用的问题。从原、被告2014年3月31日的电话录音可以看出，在涉案房屋修复后，原告积极要求办理入住手续，而被告却要求原告须先放弃逾期交房及办证违约金。由此，被告在为原告办理入住手续上存在明显违约，其提出的上述抗辩主张与事实不符，且无证据支持，故原审法院对此不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告辽宁三鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内为原告孙宇办理位于沈阳市大东区沈铁路65-6号（绿地新里•摩尔公馆6号楼）1-2-1室房屋的入住手续并交付房屋；二、被告辽宁三鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告孙宇逾期交付房屋的违约金（计算期间自2013年11月18日起至本判决确定给付之日止，计算标准为按日以已付房款938，982.3元的万分之1.2）�三、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3274元，由被告辽宁三鑫房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人孙宇不服原判，向本院提出上诉，请求：1、一审判决主文第二项被上诉人付给上诉人逾期交房违约金起算时间认定存在错误，请求改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一审判决中对于被上诉人给付上诉人逾期交付房屋违约金起算时间认定存在错误，上诉人付清全部房款的时间为2010年11月15日，而至今未得到入住通知单，无法办理入住，根据双反签订的《商品房买卖合同》，被上诉人的交房时间应该是2010年8月31日，即使按照被上诉人主张的付清全款时办理入住，被上�人的违约金起算时间应该应该是2010年11月15日，而不是一审法院认定的2013年11月18日。
被上诉人三鑫公司辩称：1、三鑫公司没有过错，不应该承担逾期交房违约责任。原判决认定在2010年9月25日至2012年5月前被告不承担违约责任是正确的，从被告提交的证据证明被告已经履行合同，6号楼在2009年已经有业主办理入住，只要买方付款，出卖人是不可能不通知的，在这种情况下，原告应该提供证据证明是因为被告不通知入住才逾期的。在2013年11月18日前，被告不承担与其责任是符合事实的，原审认为在2013年的3月30日，维修完毕后，被告拒绝交房承担责任不符合事实，实际是原告为了少缴费才没有办理入住，不应该由被告承担责任。
宣判后，上诉人三鑫公司不服原判，向本院提出上诉，请求：1、一审判决认定逾期交房的违约事实有错误，被上诉人孙宇�入住是因为不想交纳各项费用，法院的判定没有事实依据，请求改判；2、上诉人已经交付房屋，原审法院认定的逾期交房的责任不成立；3、原审法院漏判被上诉人迟交购房款的违约责任。
被上诉人孙宇辩称：1、被上诉人所购买的商品房，是按现房购买的，但上诉人三鑫公司没有及时为被上诉人办理入住手续是客观事实，三鑫公司逾期交房的违约事实是客观存在的；2、一审法院的判决不存在漏判迟交购房款的违约责任问题，被上诉人是贷款买房，贷款银行是三鑫公司指定的，银行不能及时放贷不是被上诉人的责任，按揭也是由银行直接与三鑫公司直接转账，三鑫公司11月5日就给被上诉人开具了发票，因此不存在逾期问题。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，商品房买卖合同、契证、不�产统一发票、照片、录音光盘、个人一手住房贷款合同、收款收据、证明、6号楼入住明细、借款借据等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，本案中双方因房屋交付问题发生纠纷，是否存在逾期交房的情形应从以下三个时间段进行分析：
一、孙宇交齐全部房款时间为2011年1月4日，三鑫公司应于此时交付房屋，但直至2012年5月30日，三鑫公司未能提供证据证明履行了合同约定的交付房屋的通知义务，故此期间三鑫公司应当承担逾期交房违约责任。
二、孙宇自认2012年5月30日接到三鑫公司的交房通知并第一次看房，在房屋存在质量瑕疵的情况下，孙宇未办理入住，2013年11月18日孙宇第二次看房，在房屋质量瑕疵未修复的情况下，孙宇仍未办理入住，直至2014年3月30日，孙宇要求入住。对此，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中的质量要求，即瑕疵担保义务。但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏等质量瑕疵，因其并未导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋。买受人可就房屋质量问题，向开发商主张维修并赔偿因维修对其造成的损失，但该期间的逾期交房违约金不应予以支持。
三、2014年3月31日，孙宇要求入住，但三鑫公司以要求孙宇放弃逾期交房及逾期办证违约金为交付房屋的前提条件，即孙宇不放弃上述权利则三鑫公司拒绝交房，导致房屋至今未能交付，三鑫公司在此期间实质是一种逾期交房行为，故2014年3月31日至今的逾期交房违约金应予支持。
综上，原审认定事实有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第894号民事判决第一项即“被告辽宁三鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内为原告孙宇办理位于沈阳市大东区沈铁路65-6号（绿地新里•摩尔公馆6号楼）1-2-1室房屋的入住手续并交付房屋”；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第894号民事判决第三项即“驳回原、被告其它诉讼请求”。
三、变更沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第894号民事判决第二项即“被告辽宁三鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告孙宇逾期交付房屋的违约金（计算期间自2013年11月18日起至本判决确定给付之日止，计算标准为按日以已付房款938，982.3元的万分之1.2）”为“�宁三鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付孙宇逾期交付房屋的违约金（计算期间自2011年1月4日起至2012年5月30日止，计算标准为按日以已付房款938，982.3元的万分之1.2）；
四、辽宁三鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付孙宇逾期交付房屋的违约金（计算期间自2014年3月31日起至本判决确定给付之日止，计算标准为按日以已付房款938，982.3元的万分之1.2）；
五、驳回当事人的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3274元，由辽宁三鑫房地产开发有限公司负担3000元，孙宇负担274元。二审案件受理费6548元，由辽宁三鑫房地产开发有限公司负担6000元，孙宇负担548元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年一月十六日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方�依法改判、撤销或者变更；