广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1310号
原告任吉春，男，汉族，1975年2月28日出生，住址深圳市宝安区。
委托代理人胡海兵，广东君言律师事务所律师。
被告徐伟雄，男，汉族，1961年12月29日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人张存清，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人上官晓晔，广东德纳律师事务所实习律师。
第三人丁桂玲，女，汉族，1963年2月19日出生，住址深圳市罗湖区。
委托代理人孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡海兵，被告的委托代理人张存清、上官晓晔,第三人丁桂玲及其委托代理人杜莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月初，原告通过中介寻找合适的学位房以便小孩拥有良好的学习环境。经中介介绍，2015年3月16日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，双方在合同中约定，被告将位于深圳市福田区竹子林东海花园3-12E的房产卖与原告，转让成交价为605万元，定金为100万元。合同签订及履行过程中，被告从未告知原告涉案房屋系其夫妻共有，且房产证也显示涉案房屋权利人系被告一人，并无共有权人。原告为了履行合同约定的义务，已将其夫妻共有的房产出售。由于涉案房产价格大幅上涨，被告以各种理由拒绝继续履行，给原告造成了巨大的损失。原告迫于无奈只能向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、被告继续履行《二手房买卖合同》，将位于深圳市福田区竹子林东海花园3栋12-E的房屋过户给原告；3、被告以605万元成交价为基数，以日万分之五的标准向原告支付违约金直到强制过户之日止，自2015年8月1日起暂计至2015年8月26日为78650元；4、第三人协助办理过户手续；5、被告承担本案的受理费、保全费。庭审时，鉴于原告请求继续履行合同存在障碍，经本院向原告释明后，原告当庭变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《二手房买卖合同》；2、被告按照合同成交价605万元的20%支付违约金121万元；3、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告答辩称，一、原告起诉状中所述非事实。1、原告在合同签订前已知涉案房屋为答辩人与配偶的共有房产，应自行承担不利法律后果。原告在和答辩人签订涉案房屋买卖合同之前，不仅查看过答辩人的身份证、房产证和户口本（户口本显示答辩人的婚姻状况是“有配偶”），而且，当时还用手机拍照留底；并且，当时几个人聊天时，陪同原告的中原地产中介曾小平还专门提及其曾在涉案房屋所在小区做过保安，并见过共有人丁桂玲打理涉案房屋，原告当时在场不可能听不到。另外，以正常人的认知常识判断，作为买家看到年龄50多岁的答辩人都应能判断其早已是适婚年龄，即使房产证上只有一个人的名字，也该履行对涉案房产是否存在属于夫妻共有财产的情况存有疑问及核实的基本审慎义务，更何况对于原告这种具有多次买卖房屋经验的买家；而且，对涉案房屋是否属于共有财产审慎的重要性，根据原告自己作为证据提交的《深圳市二手房交易提示》也明确：买卖双方应提供的基本资料中也包括身份证、户口本、婚姻证明等。
对于购房这么大件事情，如果原告不是对涉案房屋为夫妻共有房产知情且故意忽略此事实的话，不可能对此情形不履行基本的审慎义务。而且，在已经看到答辩人写明有配偶的户口本及和听到涉案房产有共有人等出现多次明显信息时，仍置之不理、怠于履行。因此，无论原告是明确故意，还是未尽应有的审慎义务，都应由其自行承担不利法律后果。2、房屋买卖合同不能履行是因答辩人对夫妻共有的涉案房屋无权处分，与房屋价格涨跌无关。答辩人与原告签订合同时，共有人丁桂玲并不知情，其从未在买卖合同中签名，也未收到过原告支付的定金或房款。而且，答辩人在无处分权的情况下，与原告签订房屋买卖合同，共有人丁桂玲知情后明确表示不同意，则答辩人与原告双方签订的合同已经不可能履行，与房屋价格的涨跌并无关系。3、原告在被明确告知共有人对出售涉案房屋不知情且不同意后，仍继续与他人签订售房合同出售其所述房产，属自主选择，即使因此产生损失也与答辩人无关。2015年5月3日中午，共有人丁桂玲在得知答辩人就共有房屋与原告签订买卖合同后，当即拨打原告电话，明确告知其涉案房屋的买卖合同是在其未知情下签订，其不同意出售，双方合同属无效不能履行。但在此前提下，原告仍与他人签订售房合同，属其自主决定。依据合同法相关规定，即使因此产生损失，也是原告主观上不愿意采取适当措施防止损失的产生或扩大，应自行承担，与答辩人无关。4、原告隐瞒其已不具有购房资格的事实，仍与答辩人签订购房合同的行为，已说明其违背诚信在先，并在签订合同时已预知合同存在因其履行不能导致的违约风险。原告在起诉状中提及其将2007年购买的登记在其配偶陆虹名下的夫妻共有房屋阳光海湾花园1栋A座1001出售。但后经了解，除此套房产外，陆虹名下还有2010年购买的创意侨园1栋2103房持有至今。即本案中，原告任吉春在2015年3月与答辩人签订涉案房屋的买卖合同时，其家庭房屋套数至少己有2套，而根据深圳市至今有效实施的深府办（2010）82号文件规定，原告在与答辩人签订合同涉案的房屋买卖合同时已属于被限购房屋主体，并不具有购房资格（答辩人已申请法院对相关房产进行调查取证）。因此，首先违背诚信原则及无视违约风险责任的应当是原告自己。二、原告的诉请客观上不能实现，也无事实及法律依据。答辩人与本案第三人、涉案房产丁桂玲于1985年8月17日登记结婚，婚姻关系存续至今，1998年6月购买涉案房屋。1、涉案房屋购买于答辩人和本案第三人丁桂玲在夫妻关系存续期间的共有财产。2、未经共有人同意，答辩人对涉案房屋无处分权。作为涉案房屋的共有人，答辩人和第三人丁桂玲对涉案房屋不分份额的享有平等的所有权，且权利及于涉案房屋的全部。依据婚姻法相关规定，夫或妻对房产这种非日常生活需要的共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。但本案中，答辩人与原告签订房屋买卖合同时，共有人丁桂玲并不知情，且事后明确表示反对，因此，答辩人虽与原告签订合同但对涉案房屋并无处分权。3、事后未经共有人授权或追认，答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》无效。根据婚姻法、合同法及物权法等规定，本案中，处理涉案房屋都应当经共有人同意。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》、在共同共有关系存续期间，答辩人擅自处分共有财产的，一般认定无效。根据合同法等规定，无处分权的答辩人处分共有财产后，未被共有人丁桂玲追认、事后也未取得所有权或处分权的，与原告签订的合同无效。4、原告对涉案房屋不构成善意取得。根据我国《物权法》规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合善意取得情形，受让人取得该不动产。即受让人必须符合善意取得的三个条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。但本案中：首先，原告不具有主观的善意。原告签订合同时首先违背诚信原则，故意隐瞒其因家庭房屋套数已属于被限购房屋、并不具有购房资格的事实；而且，本案中，原告在合同签订前明知涉案房屋为答辩人与配偶的共有房产的情况下，仍不问不提共有人和不要求共有人对出售涉案房屋表明态度或要求在合同中签名；在被明确告知涉案房屋共有人对房屋出售不知情且不同意后，仍与他人签订自有房屋的买卖合同并以此作为提起起诉的理由，同时一直拒绝答辩人和共有人提出的协商解决的要求，及故意拖延、不回应答辩人退还定金的催告等等。其次，涉案房屋既没有交付给原告也没有办理产权的变更登记。而且，自双方签订合同后，原告除交付定金，尚未支付房款或实施履行合同的其他行为，而定金早已被答辩人全部退还。因此，本案中，原告无论是在明知已无购房资格仍与答辩人签订合同，还是在明知涉案房屋属夫妻共有财产仍故意怠于履行形式审慎义务仍与答辩人单方签订房屋买卖合同，都说明从一开始被设计、利用、牵制、处于风险之中的并不是原告，而真正并无履约诚信及违约在先的也并非答辩人。涉案房屋作为答辩人和丁桂玲的共有房屋，答辩人在与原告签订合同时对涉案房屋并无处分权，且事后因共有人反对，答辩人权利未被追认或无法取得处分权情况下，双方的买卖合同的继续履行已经成为客观不能。综上，原告所述无事实及法律依据，请求人民法院依法不予支持。
第三人述称，一、涉案房产属于被告和我方的夫妻共同财产，原、被告签订买卖合同时我方对交易不知情，被告属于无权处分，且我方不同意交易，因此涉案买卖合同无效。第三人和被告于1985年结婚，在夫妻关系存续期间，被告于1998年购买了涉案房产，依法应属于夫妻共同财产。2015年3月16日，被告隐瞒我方与原告签订涉案买卖合同，根据婚姻法的规定，被告属于无权处分。第三人已于2015年5月3日通知原告被告无权处分，且我方不追认买卖合同的效力，因此合同无效。二、原告知悉涉案房产属于被告和第三人的夫妻共同财产，不属于善意第三人，为本案提供居间服务的中原地产工作人员孙纪坤、曾小平曾在涉案房产小区当保安，知道被告和第三人是夫妻，涉案房产是共同财产，签订合同当日在签订合同前原告已核实被告的户口本，户口本显示有配偶，原告知悉后仍与被告签订买卖合同，同时与中介恶意串通，不履行房产证由第三方监管的约定，通过中介骗取房产证原件，控制交易，损害第三人合法权益。三、被告签订买卖合同时精神状况不佳，不能准确判断行为后果，请求法院酌情考虑。根据医学诊断，被告患有中度抑郁和痴呆症，在签订合同前被告已深受精神疾病困扰，行为古怪，与正常人无法正常交流。买卖合同于2015年3月16日签订后被告受精神疾病影响，遗忘领取买卖合同原件，直到2015年3月22日经房产中介主动通知，被告才想起没有拿合同原件，并在当日拿到原件。被告在与原告办理房产证第三方监管手续过程中，在未收取任何款项的情况下轻易将房产证原件交给原告，缺乏自我保护能力及不能准确判断行为后果。四、即使买卖合同有效，根据合同法第一百一十条，原告要求继续履行合同的请求存在继续履行的法律或事实上的障碍，请求法庭驳回。原告不具备购房资格，根据规定，原告未能提供涉案房产所在房产登记机构出具的购房资格证明，依法应承担举证不能法律后果。其次，原告不能证明其具备齐备购房款的能力，原告至今没有支付购房款，且根据买卖合同约定，原告需通过银行贷款支付购房款，但原告至今未能取得贷款承诺函，因此原告不具备付清房款的能力，继续履行买卖合同存在法律和事实上的障碍。五、即使买卖合同有效，鉴于第三人在合同履行前期已通知原告合同无效，且被告已全部如数退回定金100万，原告不存在经济损失，买卖合同中关于迟延履行的违约金标准过高，请求法庭予以调整并驳回原告关于迟延履行违约金的诉求。
经审理查明，2015年3月16日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将其名下位于福田区香轩路东海花园3栋12E的房产（下称涉案房产）以605万元的价格转让给买方；买方同意在本合同签订之日向卖方支付定金20万元，在合同生效后14日内再向卖方支付定金40万元，另外在2015年4月30日之前支付卖方40万元作为购房定金；买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方于2015年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款403万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年6月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后壹日内将房地产原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注：在买卖方签合同收到定金后，卖方同意将房产证原件交由银行保险柜保管。第二条修改为2015年3月16日支付定金5万元，2015年3月17日前支付定金15万元；交楼押金2万元在过完水电煤气结清所有费用买方支付给卖方。
同日，原告开具收据，确认收到涉案房产的房产证原件。
2015年3月22日、4月2日、4月21日，被告分别向原告开具收款收据三份，确认收到原告支付的购房定金共计100万元。
2015年6月3日，原告通过邮政EMS向被告邮寄《律师函》，邮差上门送达无人，电话联系收件人要求退回。该邮件未能妥投。
2015年6月5日，原告发信息给被告称，其已于6月3日向被告发律师函，要求被告于6月10日前协助办理资金监管以进一步履行二手房买卖合同。被告于2015年6月9日回复称，因《二手房买卖合同》未经房产共有人共同签署，因此合同无效。在确认以上事实的前提下，请与产权共有人丁女士联系办理已收房款退回事宜。
2015年8月17日，被告向原告转账退回了购房定金100万元。原告确认收到该款项。
另查，原告在签署涉案合同时，其家庭成员名下有两套房产，后于2015年5月3日出售了其中的一套。
再查，被告与第三人为夫妻，涉案房产登记在被告名下。原告与被告就涉案纠纷产生争议后，第三人于2015年5月21日报警，后被告于2015年5月27日将涉案房产的房产证挂失补办了新的房产证。
庭审时，原告称签订涉案合同时第三人不在场，没有核实被告的婚姻状况，没有查看被告的户口本。第三人称其于2015年5月3日得知被告出售涉案房产，立即电话通知原告不同意出售涉案房产，并提交了通话清单予以佐证，原告确认该事实。
本院认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》主体适格，意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。被告及第三人抗辩涉案合同未经作为共有权人的第三人同意出售，被告构成无权处分，因而涉案合同无效。鉴于涉案房产登记在被告一人名下，在签订合同时被告向原告出具了房产证原件并交由原告保管，根据物权公示原则，原告有理由相信被告是涉案房产的合法权利人，对涉案房产依法享有处分权。况且，原告作为合同相对方，并不具有审查被告婚姻状况的法定权力，故被告及第三人的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。本案中，原告已依约向被告支付了定金，因第三人不同意出售涉案房产，被告拒绝继续履行合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告及第三人明确表示不同意继续履行合同，原告请求解除合同，具有事实和法律依据，本院确认涉案《二手房买卖合同》于庭审日即2015年12月9日解除。关于违约金，综合考虑涉案房产在签订合同后价格大幅上涨，原告支付定金金额巨大，且原告为了履行涉案合同，在签订合同后出售了自有房屋，被告的违约行为给原告造成了较大损失，本院认定被告应按合同约定向原告双倍返还定金以承担违约责任，扣除被告已退还原告的100万元定金后，被告还应向原告支付违约金100万元。对原告过高的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告任吉春与被告徐伟雄于2015年3月16日签订的《二手房买卖合同》于2015年12月9日解除；
二、被告徐伟雄应于本判决生效之日起十日内向原告任吉春支付违约金100万元；
三、驳回原告任吉春的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15690元（已由原告预交），由原告负担2723元，被告负担12967元。原告多预交的39011元，本院予以退还。保全费5000元（原告已预交），由被告负担。
本案已当庭宣判，并指定双方于2015年12月18日到本院材料收转室第54号信箱领取书面判决书，逾期未领取，视为已经送达。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 张 敏
人民陪审员 韩光明
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年十二月九日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。