北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第16178号
原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司，住所地北京市朝阳区京奥家园11号商业。
法定代表人苏壮强，董事长。
委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人胡古。
被告（反诉原告）刘建国，男，1960年5月30日出生。
委托代理人李伟，北京市安通律师事务所律师。
委托代理人吴运新，北京市安通律师事务所律师。
原告北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称原告）与被告刘建国（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院依法予以受理，本案由本院审判员乔红星独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹欢欢、被告委托代理人李伟、吴运新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月1日，我公司与被告签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租我公司出租的位于北京市朝阳区×1、×2、×3号房屋，建筑面积637.54平方米，合同期限自2012年3月12日至2017年3月11日，101号房屋租金为每天每建筑平米3元，×2、×3号房屋租金为每天每建筑平米2.9元，采用分期先付制度，每六个月交纳一次租金。被告在签约时向我公司交纳了相当于两个月租金的保证金。合同约定，如被告未按合同约定支付租金、各项款项和费用的，应按应付款项和费用的日千分之五向我公司支付违约金。上述合同签订后，我公司已按照合同的约定向被告履行了交付房屋的义务，但被告违反合同的约定，自2014年9月12日开始就一直未交纳租金，经我公司多次催要，被告仍未交纳。现我公司诉至法院，请求判决：1、被告支付我公司2014年9月12日至2015年3月11日期间的房屋租金378293元；2、被告按照每天1891元的标准向我公司支付自2014年9月12日至实际给付租金之日止的逾期付款违约金。
被告辩称并反诉称：2011年8月23日，我和原告就签订过一份《17号楼1房屋租赁合同》和《17号楼2房屋租赁合同》，合同约定原告将建筑面积347.74平方米的房屋出租给我用于餐饮经营。该合同生效后，我投入了80余万元进行装修，并拟在2011年国庆节前开业，但因该房屋不具备作为餐饮用房的条件，被政府部门责令停止营业，导致我损失达120余万元。我要求原告给我赔偿，原告仅答应重新给我找一处经营地址，并答应在租金上给予优惠。在此情况下，我和原告在2012年3月1日签订了本案的《×号楼×1、×2、×3房屋租赁合同》（以下简称合同），该合同约定原告将北京市朝阳区×号楼×1、×2、×3号房屋出租给我，建筑面积637.54平方米。原告将该房屋交付我后，我就开始准备装修，在装修过程中，我发现该房屋的二楼存在多处漏水问题。我向原告反映该问题，2012年4月24日，原告派人到现场查看后，向我表示可以继续装修，他们解决漏水问题。为了不影响餐馆经营，我在房屋内部采取了一些防水措施后，完成了装修。但在此后的一年多的时间内，我一直要求原告采取措施解决漏水问题，但原告一直未予处理。鉴于二楼漏水严重影响餐馆经营，我只好在2014年2月13日至3月13日请人拆除了漏水破坏的装修，在施工人员对漏水部分采取了维修措施后，再重新进行了装修，导致餐馆二楼停业一个月，造成重大的经济损失，但原告一直未予处理。我并不是故意不交纳原告租金，只是因为在原告未能有效解决漏水和赔偿事项的情况下，我行使了合同法规定的先履行抗辩权。我认为我未交纳2014年9月12日至2015年3月11日期间租金系出有因，因此不应当向原告支付任何逾期交纳租金的违约金。因原告给我提供的房屋存在漏水，给我造成重大损失，现我提起反诉，请求判决：1、原告赔偿我维修、重新装修的人工、材料费173612.5元；2、原告赔偿我餐馆装修期间的租金损失63048元；3、原告赔偿我餐馆装修期间发放的员工工资损失74822元；4、原告赔偿我餐馆装修期间的经营利润损失70000元。
原告对被告反诉辩称：我公司不同意被告的全部反诉请求。首先，被告陈述的2011年的租赁合同以及因该合同的履行产生的装修与本案没有任何关系。被告的反诉请求没有事实和证据予以证明，并不存在被告所述的我公司出租给被告的房屋有大面积漏水导致房屋无法使用的现象。我公司在2014年6月就已经对渗漏点完成了维修，被告也未因此发生任何损失。被告主张的利润损失与本案没有关系。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2012年3月1日，原、被告双方签订了一份《×号楼×1、×2、×3房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告出租的位于北京市朝阳区×号楼×1、×2、×3号房屋，租赁期限自2012年3月12日至2017年3月11日。租金每六个月支付一次。在合同附件的《租金明细表》中确定2014年9月12日至2015年3月11日期间，×1号房屋的租金为179628元，×2、×3号房屋的租金为198665元。上述期间的租金应当在2014年9月12日前30日内交纳。该合同第13条“违约与赔偿”第3款约定：“乙方（被告）未按本合同约定支付租金、各项款项和费用的，属乙方违约，乙方不得从该房间搬走任何物品，并按应付款项和费用的日5‰向甲方（原告）支付违约金。”上述合同签订后，被告在上述房屋内注册成立了京奥美（北京）餐饮管理有限公司，被告为该公司的法定代表人。被告向原告支付了2014年9月11日前的租金，但被告未向原告支付2014年9月12日至2015年3月11日期间的房屋租金378293元。庭审中，被告称未向原告支付该期间租金系因为原告出租的房屋存在严重的漏水现象，被告对漏水处进行了维修，并对房屋的二层重新装修，因双方未能就漏水赔偿事项达成一致意见，故被告未向原告交纳上述期间的租金。被告称因原告一直未能解决房屋漏水问题，被告不得不在2014年2月对房屋进行了维修，并对该房屋的二层重新进行了装修，维修和装修共计用了一个月的时间，花费173612.5元。庭审中，被告向本院提交了房屋照片、装修的施工合同、购买建材的票据。被告向本院提交了装修期间支付员工工资的工资编制表，以证明在装修期间发生的支付员工工资损失。被告向本院提交了2014年1月4日的缴税付款凭证，证明因装修导致的利润损失。
另查，2014年6月，原告对包括出租给被告房屋在内的房屋屋顶进行了防水维修施工。
上述事实，有《×号楼×1、×2、×3房屋租赁合同》、营业执照、《北京市建设工程施工合同》、照片、《装修包清工协议》、支出凭证、员工工资编制表、缴税付款凭证及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《×号楼×1、×2、×3房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告向被告提供租赁房屋后，被告应当按照合同的约定向原告支付租金，在被告未支付2014年9月12日至2015年3月11日期间租金的情况下，原告要求被告支付该期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，通过原、被告双方提交的证据材料，可以查明原告出租给被告的房屋在租赁期限内发生过漏水现象，被告因对该漏水进行维修发生的实际损失，应当由原告赔偿。但被告提供的证据材料仅能证明房屋发生过漏水，而不能全面证明漏水的范围和程度，亦不能证明因漏水而需要对房屋二层全部重新装修的必要性，在此情况下，本院对因漏水给被告造成的损失依法予以酌定。关于被告主张的人员工资损失、利润损失的反诉请求，本院认为，首先，被告主张的该部分损失属主体不正确，且被告的证据亦不足以证明该部分损失的实际发生，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告未按期交纳房屋租金系因为原、被告双方就房屋漏水赔偿事项存有争议，未能达成一致意见，故本院认为原告仅以被告未按时支付租金而主张违约金的诉讼请求，没有充分的法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘建国于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司房屋租金三十七万八千二百九十三元；
二、原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）刘建国租金损失、装修损失十万元；
三、驳回原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘建国的其他反诉请求。
如原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司、被告（反诉原告）刘建国未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千四百九十三元，由原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司负担二千零六元（已交纳），由被告（反诉原告）刘建国负担三千四百八十七元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司）。
反诉案件受理费三千五百一十一元，由原告（反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司负担一千一百五十元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘建国），由被告（反诉原告）刘建国负担二千三百六十一元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 乔红星
二〇一五年六月十一日
书记员 张 颖