广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19103号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市企创商务服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：曾万善，该公司董事长。委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明珠，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：广州越伟房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李晋扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓龙，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭广闻，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人广州市企创商务服务有限公司（以下简称企创公司）因与被上诉人广州越伟房产发展有限公司（以下简称越伟公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。企创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回越伟公司对企创公司的第二、四项诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由越伟公司承担。事实和理由：一、涉案合同约定的租赁押金符合定金性质，应认定为定金，可适用定金罚则，定金罚则与违约金条款不能同时适用。一审法院在越伟公司已选择不予退还租赁押金作为企创公司提前解除合同应承担的违约责任的情况下，仍认定企创公司应按照合同约定向越伟公司支付违约金，违反了合同法关于定金罚则条款与违约金条款不能同时适用的规定，属法律适用错误。即使越伟公司选择要求企创公司按照合同约定支付违约金，越伟公司已实际没收的租赁押金也应予返还给企创公司，在越伟公司主张的违约金进行抵扣，一审法院对租赁押金不作处理，明显错误。二、涉案租赁合同约定的违约金过高，即使越伟公司向企创公司退回租赁押金而选择适用违约金条款，该违约金依法也应予调低。涉案房屋在三个月时间内完全可出租，越伟公司故意长期不寻找租户也不委托中介出租，由此造成的租金损失应由越伟公司承担，故即使适用违约金条款，剩余租期也应按照租赁市场实际情况合理出租时间（三个月）进行计算。三、在现有装修优于原装修且事实上无法恢复至涉案房屋原状的情况，且若拆除现有装修将不利于最大化实现双方利益的情况下，一审法院依据合同约定判决恢复原状，违反公平合理原则。越伟公司二审答辩称：越伟公司不同意企创公司全部的上诉请求。理由如下：一、企创公司认为其支付的押金属于定金，不能与违约金同时适用，该主张没有任何法律依据，也与事实不符。押金与定金是两个不同的概念，定金一旦支付，是可以冲抵合同的交易金额或者交易款项，而押金在合同依约履行的情况下是可以退还的。即定金可以用于冲抵合同交易款项，在发生违约事由时，才需要退还，而押金却恰恰相反，只有在依约履行完成合同义务之后才需要退还，两者明显具有不同特性。根据涉案合同第7.03条的约定，押金的性质是租赁保证金，并不是企创公司主张的定金。且双方签订的租赁合同也没有就本案纠纷约定定金罚则，因此在本案中，不存在定金与违约金条款同时适用的情形。二、企创公司提及关于本案租赁合同约定的违约金过高的意见，没有法律及事实依据。一方面，企创公司与越伟公司在签订租赁合同时经过充分协商，企创公司也接受了相应的违约金条款，符合双方真实意思表示，并且在企创公司离场前，越伟公司也一再发函给企创公司要求其按照合同的约定办理终止合同的手续，但企创公司仍然违反合同的约定撤离场地，其对将要按照合同约定承担违约金的后果是能够预见到的。另一方面，越伟公司因企创公司的违约行为所产生相应的租金损失以及企创公司占用场地的损失已经高于违约金的数额，且就违约金是否过高的问题应当由企创公司举证证明。三、合同约定企创公司在撤离场地前有恢复原状的义务，到目前为止，涉案房屋的现状仍然是企创公司装修的状况，因此企创公司应当根据合同的约定以及一审判决的判项对涉案场地进行恢复原状。越伟公司向一审法院起诉请求：1.确认越伟公司、企创公司签订的《写字楼租赁合同》解除；2.企创公司将广州市越秀区XX路XXX、XXX、XXX号鹏源发展大厦三楼全层恢复原状（即将天花、墙体间隔、地面都拆除）；3.企创公司向越伟公司支付拖欠2015年7月1日至2015年7月17日的租金（59.55元/平方米，面积1245.28平方米计）、管理费（20元/平方米，面积1245.28平方米计）、2015年7月1日至2015年7月17日的电费（0.8959元/度，共6242度）及利息（自2015年11月25日起至企创公司实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.企创公司按照合同约定向越伟公司支付违约金821417.2元（违约金从2015年7月18日至2017年4月30日剩余租金的50%计算）。企创公司向一审法院反诉请求：1.确认《写字楼租赁合同》中第14.01条中“乙方还需另行支付剩余租期租金用总额的50%作为违约金”的约定条款无效；2.越伟公司返还管理费押金、电费押金共79811元；3.越伟公司向企创公司支付因错误查封企创公司账户资金造成的损失14914.86元。一审法院经审理查明：2011年4月25日，越伟公司（甲方）与企创公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区XX路XXX、XXX、XXX号广州XXXX大厦三楼全层房地产（建筑面积1245.28平方米）出租给乙方作写字楼使用，租赁期限自2011年7月1日至2017年4月30日止，其中2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为74157.4元，租金按月结算，由乙方在每月的第一日前按现金或支票方式缴付给甲方；第八条“其他约定”详见写字楼租赁合同，房屋租赁合同与写字楼租赁合同不一致的，以写字楼租赁合同为准。《写字楼租赁合同》约定，乙方每月还需交纳物业管理费24905.6元，由甲方或甲方委托的物业管理公司全权负责；乙方应在每月交纳租金、物业管理费时按照甲方或甲方委托的管理公司的收费单支付上一个月的水、电等其他费用；乙方签订本合同时，须向甲方缴纳124528元租金押金、49811.2元物业管理费押金及30000元的电费押金；对乙方违反本合同条款，不按时支付款项（其中包括但不限于乙方不按时缴付租金、管理费、水电费、电话费等），以及由于乙方不按合同履行应尽责任，从而发生各种费用（如甲方代乙方拆除装修、修正乙方对机电系统的改造、及将承租单元恢复原状等），甲方有权从押金中扣除；乙方押金不足规定数额，乙方须在接到通知后五日内向甲方缴纳不足数额及其逾期付款期间的滞纳金，否则视违约，甲方有权单方解除合同，并保留提出索赔的权利，但乙方无权要求甲方以押金抵扣乙方应向甲方支付的款项；当租约期满或甲乙双方一致同意租约提前终止，在乙方将承租单位完好交予甲方，并向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失）后，甲方在30日内将所余押金不计利息退还给乙方；若因乙方原因导致合同提前终止，如乙方恶意违约、故意拒交租金、管理费等费用，或未经甲方同意私自撤场等，乙方所付全部押金不予返还，若押金不足以补偿甲方损失，甲方拥有继续追偿损失的权利；甲方对乙方拖欠款项，每日加收所欠款项万分之五的滞纳金，如滞纳天数超过5天，甲方除继续加收滞纳金外，可单方解除合同；在租赁终止或中途退租的情况下，乙方应于终止日或退租日之前将承租单元自费恢复原状（即乙方接收承租单元时双方所确认的初始状态，合理的自然损耗除外），并移交给甲方；如乙方中途提前退租，应提前30日以书面形式通知甲方，双方签署书面协议，乙方按14.01条约定向甲方支付违约金后，可提前终止本合同；第十四条“违约责任”第1点约定：除发生本合同规定可以解除合同情形外，双方均不得单方面终止合同，如果甲方不根据本合同约定单方面提前终止合同，扣除乙方应缴费用后双倍退还乙方缴纳的押金，如果乙方不根据本合同约定单方面提前终止合同，甲方已收取的押金不予退回，乙方还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。甲方明知乙方违约而又接受租金，不能视为甲方放弃追究乙方违约的权利，如乙方缴付款项不足额，即使甲方接受不足额的款项，也不能视为甲方同意乙方减额缴付，也不影响甲方追偿不足部分的权利，更不影响甲方按本合同或法律规定采取其他措施的权利等。合同签订后，企创公司按约定向越伟公司支付了租赁押金、物业管理费押金及电费押金，企创公司装修房屋后将房屋间隔成多个房间对外招租作办公使用，并向越伟公司支付租金、管理费至2015年6月止。2015年6月5日，企创公司向越伟公司发出《申请提前解约广州XXXX大厦物业租赁的函件》，内容为由于大厦二楼小肥羊经营气味严重影响其司正常运营，现因气味问题导致客户退租，总计损失月150000元。经多次与越伟公司客户部沟通无法解决，目前其司经营严重受阻，无法承担经营费用，现特此函向越伟公司申请于2015年7月1日提前终止合同，退还其司保证金。同年6月30日，企创公司再次向越伟公司发出《关于不再租赁广州XXXX大厦3楼的函》，内容为越伟公司出租二楼的小肥羊的经营气味强烈，其司的办公环境受到严重污染，导致其司大面积空置，经与越伟公司多次沟通未解决，其司经营持续亏损，无法继续经营，经董事会决定自2015年7月1日起不再租赁涉案房屋，其司缴纳的租赁保证金124528元作为其司的违约金，但物业管理费押金49811.2元及电费押金30000元在其司结算相关费用时予以退还。同年7月7日，越伟公司向企创公司发出《关于回函》，内容为根据双方签订的合同13.03条及14.01条的约定，企创公司提前解除合同，应提前30日以书面形式通知越伟公司，并向越伟公司支付违约金后可提前终止本合同，如果企创公司不依合同约定单方面提前终止合同，越伟公司已收的押金不予退回，企创公司还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，故企创公司应于2015年7月17日前向越伟公司支付违约金842428.4元，并与越伟公司签订租赁合同解除协议处理合同提前解除事宜。同年7月17日，越伟公司向企创公司发出《关于解除与贵司所签租赁合同的函》，内容为由于企创公司没有按约定交纳租金、物业管理费和与越伟公司签署解除租赁合同的协议，且逾期5日以上，越伟公司根据条款正式解除与企创公司的所签租赁合同，自企创公司收到本解除通知之日起合同终止，将承租物业恢复原状交回越伟公司等。企创公司收到上述函件，双方就解除合同事宜未达成一致，越伟公司于2015年11月25日向一审法院起诉，提出上述请求。另，广州市越秀区XX路XXX、XXX、XXX号广州XXXX大厦二楼全层由越伟公司出租给广州市小肥羊贸易有限公司作经营用途使用，租赁期限自2009年10月8日至2015年3月31日。一审庭审中，企创公司陈述于2015年6月撤离涉案房屋，并于7月3日将承租场地的房屋钥匙邮寄给越伟公司。越伟公司称没有收到钥匙，其司于同年11月19日用其钥匙打开涉案场地的锁，接收场地，当时的场地有多个办公间。一审法院认为：越伟公司、企创公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同明确约定，如乙方即企创公司中途提前退租应提前30日以书面形式通知甲方即越伟公司，双方签署书面协议，企创公司向越伟公司支付违约金后，可提前终止合同。企创公司于2015年6月5日向越伟公司发出要求在2015年7月1日提前解除合同书面申请，越伟公司于同年7月7日回复要求企创公司在7月17日前依合同约定支付违约金并签订解除合同协议。因企创公司没有支付违约金，越伟公司于7月17日再次致函企创公司明确企创公司收到该函之日即合同解除，并要求企创公司恢复场地及支付相应费用及违约金。企创公司收到越伟公司的函件之前已撤离了涉讼场地，合同已实际解除，合同明确约定企创公司交还场地时须拆除装修恢复接收场地时的原状，这是合同的约定的义务，现企创公司交付场地时没有履行该义务，故越伟公司要求企创公司恢复原状的请求，一审法院予以支持。鉴于企创公司在越伟公司7月发出确认合同解除函件之前已撤离的涉讼场地，没有实际使用涉案场地，根据公平合理原则，越伟公司要求企创公司至付2015年7月1日至17日的涉案场地的租金、管理费及电费的请求，一审法院不予支持。关于违约金，违约金的意义在于对履行利益的补偿，但不排除当事人在公平、诚实信用的原则下，约定使用惩罚性的违约金，这不仅是有效的制裁违约行为，也充分保护非违约方的利益。企创公司提前终止合同应按约定向越伟公司支付租赁续期内租金总额的50%的违约金，该违约金是企创公司在没有合法或合同约定的理由下提前终止合同的违约行为的制裁，企创公司没有提供该条款无效的证据，故对企创公司反诉请求确认该条款无效没有法律依据，一审法院不予支持。同理，越伟公司要求企创公司按约定支付企创公司按照合同约定支付2015年7月1日至2017年4月30日剩余租金的50%作违约金821417.2元的请求，一审法院亦予以支持。至于企创公司反诉越伟公司要求支付因错误查封企创公司账户资金造成的损失14914.86元的请求，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条及第一百零七条的规定，于2016年9月5日作出如下判决：一、确认广州越伟房产发展有限公司与广州市企创商务服务有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2015年7月17日解除；二、广州市企创商务服务有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区XX路XXX、XXX、XXX号XXXX大厦三楼全层恢复原状（即拆除装修天花、办公间的墙体间隔及地面）；三、广州市企创商务服务有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向广州越伟房产发展有限公司支付违约金821417.2元；四、广州越伟房产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向广州市企创商务服务有限公司返还管理费押金、电费押金共79811元；五、驳回广州越伟房产发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市企创商务服务有限公司的其他反诉请求。案件受理费12631元，反诉费1134元，诉讼保全费5000元，合计共18765元。由广州越伟房产发展有限公司负担6255元，广州市企创商务服务有限公司负担12510元。二审期间，双方当事人没有提供新的证据。经审理查明，双方当事人对一审查明事实部分均无异议，本院予以确认。另查明，越伟公司称涉案场地已于2017年1月16日另行出租给案外人，企创公司对此没有异议。越伟公司称新的承租人至今未进场对涉案场地进行装修。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、企创公司关于没收租赁押金与违约金条款不能同时适用的主张是否成立；二、企创公司关于合同约定的违约金标准过高的主张是否成立；三、企创公司关于应维持现有装修，不应要求其公司对涉案房屋恢复原状的主张是否成立。关于争议焦点一。涉案《写字楼租赁合同》约定“除发生本合同规定可以解除合同情形外，双方均不得单方面终止合同。如果甲方（即越伟公司，下同）不根据本合同约定单方面提前终止合同，扣除乙方（即企创公司，下同）应缴费用后双倍退还乙方缴纳的押金，如果乙方不根据本合同约定单方面提前终止合同，甲方已收取的押金不予退回，乙方还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿”，上述条款关于租赁押金的处理并不属于合同主体为保证债权实现所设定的定金担保，而是对违约方提前解除合同的违约金计算方式所作的约定，企创公司认为上述合同条款中关于租赁押金如何处理的约定应适用定金罚则的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据上述合同约定，承租人因违约提前解除合同所应支付的违约金总额为租赁押金与剩余租期租金总额的50%之和，企创公司关于没收租赁押金以及支付剩余租期租金总额的50%作为违约金不应同时适用的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，承租人因违约提前解除合同所应支付的违约金总额为租赁押金与剩余租期租金总额的50%之和。企创公司主张合同约定的违约金标准过高，但未能提供充分证据证明合同约定的违约金标准过分高于其违约所造成的损失，结合涉案《写字楼租赁合同》所涉租赁物为建筑面积为1245.28平方米的写字楼，综合考虑企创公司提前违约解除合同对越伟公司出租涉案场地进行收益所造成的影响，一审法院关于企创公司应按照合同约定承担违约责任的处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；涉案《写字楼租赁合同》约定，“在租赁终止或中途退租的情况下，乙方应于终止日或退租日之前将承租单元自费恢复原状（即乙方接收承租单元时双方所确认的初始状态，合理的自然损耗除外），并移交给甲方”。从本案现有证据来看，企创公司在其承租涉案场地后对涉案场地进行了装修并进行了间隔，现涉案《写字楼租赁合同》因为企创公司违约而提前解除，越伟公司要求企创公司将涉案场地恢复原状（即将天花、墙体间隔、地面都拆除）符合合同约定及相关法律规定，企创公司关于应维持现有装修，不应要求其公司对涉案房屋恢复原状的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人企创公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12812元，由上诉人广州市企创商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年三月十五日书记员 甄雪皓游瑞娜