广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第2295号
上诉人（原审原告）：石某某
被上诉人（原审被告）：深圳市某某物业管理有限公司
上诉人石某某因物业管理纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月16日，因涉案房产前业主拖欠深圳市农村信用合作社联合社借款，经河源市源城区人民法院审理生效后，由河源市源城区人民法院委托深圳市某某拍卖行有限公司对前业主钟某某位于深圳市罗湖区某处房产进行拍卖。2008年4月1日，石某某经过拍卖程序以人民币312932元竞得上述房产。2009年1月4日，河源市源城区人民法院作出（2006）源法执字第323-3号民事裁定书，裁定：一、深圳市某某拍卖行有限公司于2008年4月1日对执行人钟某某位于涉案房产拍卖合法有效；二、将上述房产过户到石某某名下。2009年4月29日，涉案房产登记在石某某名下。石某某在拍卖竞得涉案房产后，即到深圳市某某物业管理有限公司处要求看房及办理入伙手续，但深圳市某某物业管理有限公司以前业主钟某某拖欠物业管理费等不予协助，要求石某某交清前业主拖欠的所有费用后才同意为其办理入伙手续，石某某经与深圳市某某物业管理有限公司协商无果，遂同意深圳市某某物业管理有限公司的要求，为前业主钟某某缴纳了水费人民币52.25元、电费人民币107.44元、污水处理费人民币21.90元、垃圾处理费人民币13.50元、物业管理费人民币14，413.44元、本体维修基金人民币1，351.48元、滞纳金人民币45，406.70元。自2008年4月至2009年5月，深圳市某某物业管理有限公司按照石某某房屋实际使用面积86.62平方米向石某某收取物业管理费及本体维修基金，涉案房产的建筑面积为61.35平方米。2008年9月22日，深圳市某某物业管理有限公司与业主委员会签订了《某某物业管理委托合同》，约定由深圳市某某物业管理有限公司对今日家园小区实行专业化、一体化物业管理，业主每月管理费按每平方米2.6元缴纳物业管理费委托管理期限为3年。某某小区开发商深圳市某某房地产开发有限公司与涉案房产前业主钟某某所签订的《深圳市房地产买卖合同》中约定，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前，今日家园小区的管理交由深圳市星通物业管理有限公司负责，物业管理费按建筑面积每平方米每月人民币3.9元计。
原审法院认为，根据我国相关法律规定，涉案房产2008年4月前所拖欠的相关费用，属前业主钟某某的债务，且河源市源城区人民法院在委托拍卖及深圳市某某拍卖行有限公司在拍卖公告中均未说明拍卖标的所涉债务由竞得人负担。但石某某在办理入住手续过程中，与深圳市某某物业管理有限公司达成合意，即石某某同意为前业主钟某某交清所有费用，深圳市某某物业管理有限公司为石某某办理入住手续。之后，石某某为前业主钟某某交清所有费用，深圳市某某物业管理有限公司也为石某某办理了入住手续。上述民事行为并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效的民事法律行为。石某某以其系被胁迫代前业主交付相关费用，并未提交证据予以证明，且石某某也可通过法律途径达到房屋入住的目的。退一步讲，即使石某某系在被胁迫的情形下与深圳市某某物业管理有限公司订立了违背其真实意思的合同，石某某也应在一年之内行使撤销权，而石某某于2008年4月7日代前业主钟某某交付相关费用及滞纳金人民币61，617.91元，直至2009年6月3日才提起诉讼，已过法律规定的一年除斥期间。故，石某某要求深圳市某某物业管理有限公司退还已缴纳的款项，原审法院不予支持。关于深圳市某某物业管理有限公司按石某某实际使用面积收取物业管理费等费用的问题。某某开发商与前业主钟某某签订的《深圳市房地产买卖合同》中约定，物业管理费系按照房屋之建筑面积收取，虽然深圳市某某物业管理有限公司与今日家园小区业主委员会所签订的《物业管理委托合同》中并未约定物业管理费系按照何种面积收取，但根据惯例，物业管理费及本体维修基金的收取系按照房屋的建筑面积收取，对于开发商在出售房产时所赠送的面积是否收取物业管理费等费用的事宜，物业管理服务企业应当与业主订立书面协议，而深圳市某某物业管理有限公司抗辩主张按照实际使用面积收取相关费用，并未提交证据予以证明。故，石某某要求深圳市某某物业管理有限公司退回超出建筑面积收取的2008年4月至2008年5月的物业管理费及本体维修基金人民币952.70元，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：一、深圳市某某物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还多收取石某某物业管理费及本体维修基金人民币952.70元。二、驳回石某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币682.50元，由石某某负担人民币600元，深圳市某某物业管理有限公司负担人民币82.50元。
上诉人石某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判被上诉人将收取的不当得利61617．91元返还给上诉人。2、依法改判原审全部诉讼费用由被上诉人负担。3、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。其理由为：一、原审判决认定事实失实。原审认为”上诉人在办理入住手续过程中，与被上诉人达成合意，即上诉人同意为前业主钟某某交清所有费用，被上诉人为上诉人办理入住手续。”上诉人认为，原审认定的事实是严重背离了事情的真实情况，完全是不顾客观事实的主观臆断，也缺乏事证。事实的真相如下：1，2008年3月26日，被上诉人将河源市法院法官、记者、拍卖行人员和一群看房者挡在门外，声称不交钱谁也不能进去看房，因法院封条和门锁己被上诉人撕毁及更换。2．2008年4月1日上诉人竞得本案房产，4月3日付清所有费用及办完所有手续。4月6、7日上诉人到被上诉人处要求看房，但被上诉人还是以不交钱不能看房为由拒绝，上诉人与被上诉人争吵二天后被迫违背自己的意愿于4月8日代前业主缴付61617、91元不明欠费。缴费时上诉人拒收被上诉人以交缴人为钟某某名开立的收据，强烈要求被上诉人以交款人为上诉人名开立收据，因上诉人要以法律途径追回这笔款项。3．2008年5月至2009年，上诉人每次交物管费时均要求被上诉人退还其收取的不当得利61617．91元，但被上诉人均一口拒绝。4．2009年5月6日晚，被上诉人冒充罗湖法院人员非法更换上诉人门锁，上诉人报警后警方将被上诉人保安队长及阳光开锁工抓获，他们证实当晚已将法院即将拍卖的2套房及上诉人的房子共3套房换锁芯。5．2009年5月8日上诉人找到被上诉人高层汤总经理要求退款，但其以款项己入帐为由拒绝。6．2009年6月10日被上诉人收到告票，即对上诉人打击报复，对上诉人实施停电，后在街道办社区工作站人员对被上诉人训斥后恢复供电。但6月12日晚被上诉人利用国家工作人员休息期间又对上诉人实施停电几天，并对上诉人大门喷油漆警告。7月9日和8月1日晚被上诉人二次对上诉入门锁用502胶水堵塞，令上诉人无法进出门，上诉人均己报警立案。7、据河源源城区法官称，由于被上诉人无理由多方投诉，令该院拍卖的房子裁定书均无法及时下达，导致竞得人一年后才能办下房产证。上诉人2009年5月底取得房产证即对被上诉人提起诉讼。通过以上事实证明，被上诉人一开始就根本没有与上诉人协商的打算，其要你交多少费你就得交，否则让你无法入住及生活，事后事实也证明了被上诉人确实是”说到做到”。被上诉人非法更换拍卖房门锁就是控制入住权，被上诉人直到现在也没有移交水电设施给水电部门，实质就是继续控制用水用电权，被上诉人就是这样利用其强势地位，利用其手中的入住权、用水用电权强迫他人违背自己意愿上缴一切非法的费用。原审认定，只要你缴钱就是订立真实意思的合同，这是强盗逻辑。被上诉人通过强势或利用上诉人没有经验，采用胁迫手段行使民事活动本身就违反了自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。二、原审判决适用法律错误。原审判决在对事实认定错误的基础上，又对本案性质错误定性。上诉人要求被上诉人返还61617．91元，实属不当得利纠纷而非合同纠纷。原审也认定上诉人非被上诉人的债务人，其真正的债务人为前业主钟某某，况且上诉人与钟某某之间并无任何债权债务关系，上诉人也无任何法定的为钟某某代缴代扣任何费用的义务，同时也不存秘＋家龙委托上诉人代缴欠费的事实，因此，上诉人与钟某某无任何法律关系，也无任何合同关系，上诉人替前业主钟某某代缴欠费并没有任何法律依据和合同依据，上诉人没有代缴义务，之所以代缴，如前述，完全是被上诉人利用其强势地位，采取胁迫手段强加给上诉人，且给付不以上诉人意志转移的，属恶意取得，并不具备任何法律效力，故被上诉人据此取得上诉人代缴欠费，不是合法取得，根据《民法通则》第92条规定，明显的属于不当得利，因此应判决被上诉人返还。而原审以《民法通则》第55条判决显然是错误的。综上所述，原审法院在审理本案时，认定事实错误，适用法律也错误，从而导致错判。为保护上诉人合法权益，根据《民法通则》第92条规定，请求贵院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人深圳市某某物业管理有限公司答辩称，上诉人取得房产后与被上诉人是在自愿平等的基础上进行了协商，同意就该物业前业主造成的损失进行协调，即由上诉人承担一部分损失人民币6万元，剩余的损失由被上诉人自己承担。也就是说，这部分的损失是在上诉人自愿的情况下产生的，而不是在乘人之危的情况下产生的，而且上诉人在08年8月与被上诉人的民事行为成立后，超过了法定的除斥期间才向人民法院起诉，期间没有任何主张撤销的行为，因此，上诉人的法定权利已经丧失了。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点问题是：一、上诉人向被上诉人交纳的前业主拖欠的物业管理费等相关费用是否属于被上诉人的不当得利；二、上诉人能否以被上诉人胁迫的理由而得以撤销其向被上诉人交纳前业主拖欠的物业管理费等相关费用的民事行为。
关于上诉人向被上诉人交纳的前业主拖欠的物业管理费等相关费用的民事行为的性质问题。本院认为，上诉人从司法机构委托的拍卖公司拍卖中竞投而取得涉案房产的所有权，由于在拍卖公告中没有明示拍卖的标的物所涉及的债务也由上诉人承担，因此前业主所拖欠的物业管理费等费用应属于前业主的个人债务，上诉人没有法定义务予以清偿。本案中，如上诉人在起诉状中所称，其与被上诉人在清偿前均就前业主所拖欠的物业管理费等费用的交纳问题进行了磋商。上诉人为了入住涉案的房产，向被上诉人清偿前业主所欠债务。《中华人民共和国民法通则》规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。上诉人虽然没有向被上诉人清偿前业主所拖欠的物业管理费等费用的法定义务，但法律并不禁止上诉人替代前业主进行清偿。因此，从磋商的行为到实际清偿结果的发生，恰恰说明上诉人的清偿行为是具有明确的对象及目的性的，不能推断出被上诉人从上诉人处取得该部分利益是没有合法依据的。故上诉人认为其向被上诉人清偿前业主所拖欠的物业管理费等费用属于不当得利之债不符合法律的规定，本院不予采纳。
上诉人上诉还认为其代前业主清偿所拖欠的物业管理费等费用是受胁迫而致的行为，被上诉人应当予以返还。本院认为，首先，上诉人并无提交证据证明被上诉人有胁迫的行为；另一方面，《中华人民共和国合同法》规定，一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院予以撤销。同时撤销权的除斥期间为一年。本案中，即使本案涉及的民事行为属于受胁迫的民事行为，也因上诉人未在其交纳相关费用后的一年内行使撤销权，而致撤销权消灭。因此上诉人以其代前业主清偿所拖欠的物业管理费等费用是受胁迫而致的行为主张被上诉人应当予以返还交纳的款项不应予以支持。
最后，关于被上诉人按上诉人实际使用面积收取物业管理费等费用的问题。被上诉人主张按照实际使用面积收取相关费用，但其并未提交证据予以证明按照实际使用面积收取物业管理费等费用的依据。故上诉人应当向被上诉人退回超出建筑面积收取的2008年4月至2008年5月的物业管理费及本体维修基金人民币952.70元，原审法院对此处理正确，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1340元，由上诉人石某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 钟 波
审 判 员 俞 红
二〇〇九年十二月二日
书记员（兼） 邹俊辉