天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4193号
上诉人（原审原告）：朱丽，女，1983年2月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘桂香，天津涧联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田润平，天津涧联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯会伟，男，1977年12月30日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：张晓璇，天津峰尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯卉，女，1985年10月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：张晓璇，天津峰尚律师事务所律师。
一审第三人：天津天和源房地产经纪有限公司，住所地天津市中新生态城第二社区中心底商。
法定代表人：王亚文，经理。
上诉人朱丽因与被上诉人冯会伟、冯卉，一审第三人天津天和源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初49356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱丽及委托诉讼代理人刘桂香、田润平，被上诉人冯会伟、冯卉的委托诉讼代理人张晓璇，到庭参加诉讼。一审第三人天津天和源房地产经纪有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
朱丽上诉请求：撤销一审判决第一、三项，将案件发回重审，或改判二被上诉人继续履行与上诉人签订的《房屋买卖合同》，协助上诉人办理坐落天津市XX区中XX城XX路XX号红XX花园XXX号房屋过户手续，履行交接房款、交付房屋的合同义务。事实和理由：本案中，上诉人不仅支付了40000元定金，而且还准备好了房屋差价款等款项待过户当天支付。2016年8月23日，二被上诉人同意于2016年9月13日到房管局签协议；9月5日，被上诉人冯卉突然提出要求在10月底之前必须拿到全部房款，否则不再继续出售房屋；9月12日，被上诉人冯卉告知一审第三人称被上诉人冯会伟不再继续出售房屋；9月17日，上诉人筹齐全部购房款经一审第三人告知二被上诉人可以一次性付款，但二被上诉人仍拒绝履行合同。本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形。涉案《房屋买卖合同》具备继续履行的条件，上诉人主张继续履行合同的诉求依法应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人不仅要依约给付违约金，还要按守约方上诉人的要求继续履行合同。
冯会伟、冯卉辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人仅支付40000元定金，其诉请要求继续履行合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不适宜强制履行和履行成本过高的情形。双方并未到房管局签订《天津市商品房买卖协议》，上诉人也没有提交证据证明其准备齐全部房款，在被上诉人不同意卖房的情形之下，本案已不具备继续履行条件。另，被上诉人冯会伟没有授权委托被上诉人冯卉出售房屋。
天津天和源房地产经纪有限公司未出庭应诉，提交书面意见为坚持一审审理期间的意见。
朱丽向一审法院起诉请求：一、判令二被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理坐落天津市XX区中XX城XX路XX号红XX花园XXX号房屋过户手续并将该房屋交付于原告，交接购房款；二、判令二被告向原告支付违约金198000元；三、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月11日，原告和被告冯卉在第三人的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告冯会伟所有的坐落于天津市XX区中XX城XX路XX号红XX花园XXX号房屋一套，建筑面积146.44㎡，成交价1980000元。签约当日，被告冯卉提供了本人身份证原件、被告冯会伟身份证复印件、房屋房本复印件。原告于签约当日交付被告冯卉购房定金40000元。2016年8月3日，原告支付中介费19800元、房屋评估费3500元。2016年8月中旬，被告冯卉将房屋房产证原件留存第三人为原告办理抵押贷款和评估使用。2016年9月5日，被告冯卉明确告知不再出售房屋。其后，原、被告多次协商未果。2016年9月14日，天津正德房地产土地咨询评估有限公司出具了《房地产抵押评估报告》。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告冯卉的行为是否构成表见代理；二、《房屋买卖合同》是否符合继续履行的条件；三、被告是否应当支付原告违约金。
一、被告冯卉的行为是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以代理人名义订立合同，而善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权的，该代理权为有效，被代理人应按照合同约定承担其与相对人之间所有责任。本案中被告冯卉与被告冯会伟之间虽然不是亲兄妹，但也具有亲属关系。被告冯卉出售房屋时出示被告冯会伟的身份证复印件和房本复印件，并在后期评估期间出示房本原件。原告有足够理由相信，被告冯卉得到被告冯会伟的授权，其行为构成表见代理。合同有效，双方均应履行各自义务。
二、《房屋买卖合同》是否符合继续履行的条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中被告并未实际交付房屋，原告仅支付40000元定金，要求被告继续履行合同属于法律规定的不适宜强制履行和履行成本过高的情形。因此对原告的继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。
三、被告是否应当支付原告违约金的问题。被告冯卉的代为出售房屋的行为已经构成表见代理。被告冯会伟应当依据约定履行《房屋买卖合同》，现其明确拒不履行合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告依据《房屋买卖合同》第六条第六款的约定主张被告承担房屋价款10%的违约金，于法有据，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告朱丽与被告冯卉、冯会伟签订的《房屋买卖合同》，被告冯卉和被告冯会伟于本判决生效之日起十日内连带返还原告朱丽购房定金人民币40000元；二、被告冯会伟于本判决生效之日起十日内支付原告朱丽违约金人民币198000元；三、驳回原告朱丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为4260元，由被告冯卉、冯会伟承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋买卖合同》是应解除还是应继续履行是本案二审中的争议焦点。上诉人与被上诉人在一审第三人的见证下于2016年7月11日签订《房屋买卖合同》，约定实际成交价格为1980000元，上诉人于当日交付定金40000元，双方约定房屋评估价格为1600000元，定金款直接冲抵房款不予退还，340000元差额部分由上诉人于过户当天支付给被上诉人，被上诉人承诺于过户当日交付房屋，并将房屋钥匙交给上诉人，另合同中还有关于违约责任等条款约定。前述合同中并无关于网签协议的具体日期的约定，且事实上被上诉人亦未与上诉人到房管部门签订房产买卖协议并明确告知上诉人不再继续履行合同。综合考量合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，本案事实情况符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除情形，故而上诉人以准备齐全购房款为由诉请要求继续履行合同，依据不足，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱丽负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 李 敏
二〇一七年七月十二日
书 记 员 张新进