湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初7648号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行
被告彭政辉
被告长沙福源房地产开发有限公司
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行湖南省分行）因与被告彭政辉、长沙福源房地产开发有限公司（以下简称福源房地产公司）发生金融借款合同纠纷，于2016年12月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张建景担任审判长，人民陪审员向首诚、熊慧玲参加评议的合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。书记员刘稀阳担任庭审记录。原告建设银行湖南省分行的委托代理人余希、龚蕾及被告福源房地产公司委托代理人刘靖到庭参加诉讼，被告彭政辉经本院合法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、告知合议庭组成人员通知书等法律文书，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行湖南省分行请求判令:1、解除建设银行湖南省分行与彭政辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、由彭政辉立即偿还建设银行湖南省分行贷款本金328265.45元，借款利息2675.16元（利息暂计算至2016年12月5日，此后的利息、罚息、复息按照合同约定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止，即实际清偿之日止）；3、由彭政辉承担建设银行湖南省分行支付的律师费16547元（330940.61×5%）；4、建设银行湖南省分行对彭政辉提供抵押的位于宁乡县玉潭镇一环东路（水木天成-25）25栋701室（预售权证215005840）所得的价款享有未还贷款本息、罚息、复息及实现债权费用范围内的优先受偿权；5、福源房地产公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；6、被告彭政辉、福源房地产公司承担本案的全部诉讼费用。
被告福源房地产公司辩称：原告应当首先向彭政辉主张抵押房产实现债权，不足部分由福源房地产公司清偿；如果法院判决保证人承担保证责任，请求法院在判决书中明确追偿权。
被告彭政辉在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。
查明事实
2015年12月1日，彭政辉与建设银行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：彭政辉向建设银行湖南省分行借款34万元，用于购置房屋；借款期限为20年（即从2015年12月10日至2030年12月10日止），具体贷款期限以借款借据为准；借款利率为浮动利率，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定，利率按次期调整方式调整，由彭政辉每月25日以按月等额本息还款方式偿还建设银行湖南省分行贷款本息，如未按合同约定按时足额偿还贷款的，建设银行湖南省分行有权对其逾期的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息直至所欠贷款本金清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；等额本息还款，按月结息；彭政辉以其名下位于宁乡县玉潭镇一环东路（水木天成-25）25栋701室（房屋产权证号为宁房预玉潭字第2150058**号）抵押给建设银行湖南省分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；本合同抵押担保的范围包括借款合同所列的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，以及建设银行湖南省分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）等；彭政辉不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件；建设银行湖南省分行有权宣布借款合同项下已发放贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求借款人承担建设银行湖南省分行为实现债权所支出的律师代理费；依法处分借款合同项下的抵押物以清偿全部贷款及相应利息。合同签订后，彭政辉以其名下位于宁乡县玉潭镇一环东路（水木天成-25）25栋701室（房屋产权证号为宁房预玉潭字第2150058**号）提供担保，作为其偿还上述全部借款本息及建设银行湖南省分行实现债权的费用。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，建设银行湖南省分行与彭政辉就彭政辉名下位于宁乡县玉潭镇一环东路（水木天成-25）25栋701室办理了预告押登记手续，但尚未办理房屋抵押登记手续。2015年12月25日，建设银行湖南省分行依照合同约定向彭政辉发放了贷款34万元，并在借款借据中注明：借款期限15年。借款利率按年利率4.9%计算，自2015年12月25日起，按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定执行；借款期限至2035年12月25日。彭政辉在借款借据中借款人一栏处签名。贷款发放后，彭政辉未按照合同约定归还借款本息，截止2016年12月5日，彭政辉尚欠建设银行湖南省分行贷款本金328265.45元,利息2675.16元。
2014年1月15日，福源房地产公司与建行湖南省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定福源房地产公司对购买其开发并依法销售的位于宁乡县玉潭镇一环东路的经批准命名为水木天成的全部购房人的个人住房（商业用房）贷款提供最高额保证责任。最高额保证所担保的债权是指2014年1月15日至2017年1月15日期间因建行湖南省分行向购房人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师费等。保证期间为建行湖南省与购房人签订单笔借款合同之日起至福源房地产公司已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止。
另查明：建设银行湖南省分行委托湖南芙蓉律师事务所律师代理其与彭政辉的金融借款合同纠纷的诉讼事宜，湖南芙蓉律师事务所指派余希、龚蕾律师参与了本案诉讼，湖南芙蓉律师事务所向中国建设银行股份有限公司湖南省分行出具了律师代理费增值税发票，金额为16547元。
判决的理由和结果
本院认为：彭政辉与建设银行湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、福源房地产公司与建行湖南省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法、有效，本院依法予以确认，双方当事人均应严格履行各自的义务。合同签订后，建设银行湖南省分行已按照合同约定向彭政辉发放了贷款本金34万元，已履行完合同约定的全部义务。彭政辉与建设银行湖南省分行在借款合同中明确约定：彭政辉不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件，建设银行湖南省分行有权宣布借款合同项下已发放贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。彭政辉未按合同约定按时足额偿还借款本息和其他相关费用。故建设银行湖南省分行要求解除与彭政辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合借款合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款的规定，本院依法予以准许；同时，建设银行湖南省分行要求彭政辉偿还借款本金328265.45元，利息2675.16元（暂计算至2016年12月5日），2016年12月6日之后的利息（按照借款合同约定贷款利率计算）、罚息（按借款合同约定的逾期贷款利率即为本合同约定的贷款利率上加收50%），均计算至实际清偿之日止，建设银行湖南省分行的该项诉求符合借款合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持；因彭政辉贷款购买的位于宁乡县玉潭镇一环东路（水木天成-25）25栋701室未办理抵押登记手续，建行湖南省分行要求对房屋处置所得价款享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立有关法律的规定，故建行湖南省分行的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持；建设银行湖南省分行要求彭政辉承担为实现债权所支付的律师代理费16547元（330940.61×5%），符合借款合同约定和《湖南省律师服务收费管理实施办法》的相关规定，本院依法予以支持；福源房地产公司自愿在上述房屋办妥抵押登记前，为上述借款提供最高额连带保证责任担保，现福源房地产公司未提供证据证明已办妥抵押登记，故建设银行湖南省分行要求福源房地产公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任的请求，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持，福源房地产公司承担保证责任后，有权追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被告彭政辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告彭政辉向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还贷款本金328265.45元，利息2675.16元（利息按照借款合同约定贷款利率即年利率4.9%计算，暂计算至2016年12月5日），2016年12月5日之后的利息（按照合同约定贷款利率即年利率4.9%计算）、罚息（按借款合同约定的逾期贷款利率即为本借款合同约定的贷款年利率4.9%上加收50%），均计算至实际清偿之日止；
三、被告彭政辉向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付该行为实现债权所发生的律师代理费16547元；
以上第二、三项判决的金钱给付义务，被告彭政辉应于本判决生效后五日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、被告长沙福源房地产开发有限公司对本判决第二、三项所确定的被告彭政辉的付款义务承担连带清偿责任；
五、长沙福源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权追偿。
驳回原告国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。
本案受理费6512元，财产保全费2420元，公告费560元，合计9492元由被告彭政辉、长沙福源房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建景
人民陪审员 向首诚
人民陪审员 熊慧玲
二〇一七年七月十二日
书 记 员 刘稀阳
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
建筑物和其他土地附着物；
建设土地使用权；
以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
生产设备、原材料、半成品、产品；
正在建造的建筑物、船舶、航空器；
交通运输工具；
法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决文书中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利，判决书中未明确的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。