四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第25号
上诉人（原审被告）董志忠，男，1955年12月23日生，汉族，住泸州市龙马潭区。
上诉人（原审被告）诸邦良，男，1952年10月12日生，汉族，住泸县。
董志忠、诸邦良委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）章华清，男，1963年5月3日生，汉族，住泸县。
委托代理人梁雄伟，泸县太伏法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张志华，男，1972年8月13日生，汉族，住泸县。
上诉人董志忠、诸邦良因与被上诉人章华清、张志华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2014）泸泸民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月25日公开进行了听证。上诉人董志忠、诸邦良的委托代理人左卫刚，被上诉人章华清及其委托代理人梁雄伟，被上诉人张志华到庭参加了听证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：三被告于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，合伙开发原泸县白云粮站。2012年11月18日被告张志华与原告章华清签订了《筹款改建旧房分配协议书》。建房人（甲方）张志华，出资人（乙方）章华清，约定：“一、房屋地址：原白云粮站二期工程（邻粮站原住宿辜科权建房对面，往老街走5#、6#门市）门牌号待定。二、户型面积：住宅面积100平方米。三、房屋单价：住宅用房每平方米3600元，计人民币360000.00元。四、付款方式：首付叁拾万元正（小写：300000元），余款在两证完善之日一次性付清。”
原告章华清于2012年11月19日支付被告张志华购房款187600元，于2013年2月7日支付被告张志华购房款112400元。2013年9月30日被告张志华向原告章华清出具收条一份，载明：今收到章华清购四川泸县太伏镇原白云粮站内二期工程（邻粮站原住宿辜科权建房对面，往老街走的5#、6#门市）门牌号待定。面积100平方米，总价360000.00元，大写叁拾陆万元的尾款60000.00元，大写陆万元正。半月内交房，两月内办好房产证交给章华清，违约金总购房款的百分之五十。
另查明：三被告至今未将诉争房屋交付给原告章华清，也未将房屋所有权、国有土地使用权过户给原告章华清。被告董志忠于2012年11月22日已将本案讼争的房屋（产权证号：泸房权证泸县字第2012068**号、房屋坐落：太伏镇白云街252号、建筑面积：110.3㎡；国有土地使用权证号：泸县国用2013第0773号）登记在了被告董志忠名下。
上述事实，有三被告合伙开发白云粮站的《联合购地建房协议书》、《筹款改建旧房分配协议书》，被告张志华收原告章华清购房款，向原告出具的收条及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
对于本案原、被告争议的几个问题，作如下分析和评议：
一、关于被告董志忠、诸邦良是不是本案的适格被告。
原告认为：原告购买的房屋是三被告合伙开发的，原告已按照约定支付了购房款，但三被告相互推诿，不办理产权过户登记，已侵犯了自己的合法权益，三被告不能以其合伙内部的账务问题拒绝履行标的物所有权转移的义务。被告董志忠、诸邦良认为：三被告合伙开发的房屋早已销售完毕，且本案诉争房屋已登记在被告董志忠名下，原告章华清并未与自己签订售房协议，也未收到原告的购房款，原告章华清与被告张志华签订的协议书与自己无关，故不是本案的适格被告。被告张志华认为：自己与原告章华清签订协议书所卖的房屋，是三被告合伙开发的房屋，是合伙期间的共有财产，应当为原告办理产权过户手续。三被告于2009年1月4日签订了《联合购地建房协议书》，对三被告合伙开发的白云粮站的权利、义务进行了全面的约定。房屋建成后，虽然被告董志忠在2012年11月22日将三被告开发的白云粮站未出售的房屋登记在了自己名下，但该房屋系三被告共同开发，属于三被告的共有财产，因三被告对合伙开发的白云粮站项目未进行清算，对共有财产的权属尚未明确，故不能证明该房屋的所有权人就是被告董志忠，且原告不可能知道三被告之间的内部约定，足以相信被告张志华有权代表三被告与原告签订购房协议。故被告董志忠、诸邦良辩解不是本案适格被告的理由不成立。原告已按照约定付清了购房款，三被告有义务将房屋所有权证和土地使用权证过户给原告章华清。
二、被告是否应当赔偿原告损失及违约金。
原告章华清与被告张志华签订《筹款改建旧房分配协议书》，原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务，原告章华清已按照约定付清了购房款，但被告至今仍未办理房屋所有权证和土地使用权证给原告，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，赔偿给原告造成的损失，根据双方的约定及原告的主张，原告主张违约金为72000元符合法律规定，予以支持。由于被告张志华未按约定的时间为原告办理产权过户手续，违约责任应由被告张志华承担。
三、被告是否应当支付原告租金。
原告认为，三被告将自己已经购买的房屋出租给第三人，应当将房屋租金返还给自己。原审法院认为，原告主张按总房款的20%计算违约金，该违约金作为赔偿金已经足以弥补原告因被告违约所造成的损失，再支付租金损失显然超出了因违约所造成的损失，故原告要求被告支付房屋租金的请求不予支持。
综上所述：原告章华清与被告张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规、也未损害社会公共利益，原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告章华清购买的房屋系三被告共同联建，属于三被告的共有财产，原告章华清已按约付清了购房款360000元，三被告应按照约定为原告办理产权过户登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张志华、董志忠、诸邦良在本判决发生法律效力之日起30日内将原告章华清购买的房屋所有权、国有土地使用权过户给原告章华清；二、被告张志华在本判决生效之日起30日内给付原告章华清违约金72000元；三、驳回原告章华清的其他诉讼请求。案件受理费3720元，由被告张志华、董志忠、诸邦良负担。
宣判后，上诉人董志忠、诸邦良不服，其上诉理由为：1、董志忠、诸邦良不是《筹款改建旧房分配协议书》的合同主体，该协议书的约定对董志忠、诸邦良不具有约束力；2、章华清与张志华在《筹款改建旧房分配协议书》中交易的房屋属董志忠、诸邦良所有，张志华无权处分；3、章华清在买房时就应当做好买受人的审慎义务，主动查询房屋的所有权登记情况，且章华清在明知房屋不是登记在张志华名下的情况下仍予购买，故章华清的行为不构成善意的行为。故请求二审法院查明事实后，驳回章华清要求董志忠、诸邦良办理购买门市房屋所有权、国有土地使用权过户手续的诉讼请求。
被上诉人章华清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人张志华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，2013年6月14日张志华、董志忠、诸邦良签订《承包协议》，约定将未出售完的房屋（泸县白云粮站工地1期、2期4个门市、9套住房）承包给张志华销售，本案章华清购买的二期门市在张志华包销范围内。
上述事实，有双方当事人的陈述，《承包协议》在卷佐证。
本院认为，张志华、董志忠、诸邦良于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，三方合伙开发白云粮站。虽张志华与章华清于2012年11月18日就已经签订了《筹款改建旧房分配协议书》，张志华收取了章华清购房款360000元。张志华的售房行为，得到了张志华、董志忠、诸邦良于2013年6月14日签订的《承包协议》认可。张志华的房屋销售行为是代表张志华、董志忠、诸邦良三方合伙体的行为，是执行共同合伙事务，其法律后果应由张志华、董志忠、诸邦良三方合伙体共同承担；张志华、董志忠、诸邦良三方合伙体的内部事务如：内部账务不清、张志华收到章华清购房款后未交给董志忠、诸邦良等，不能对抗购房人章华清，不能拒绝为章华清办理产权过户登记。本案中章华清已按约交付了购房款，张志华、董志忠、诸邦良有义务将房屋所有权证和土地使用权过户给章华清。董志忠、诸邦良的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7885元，由上诉人董志忠、诸邦良承担。
本判决为终审判决。
审判长 宋学梅
审判员 卓 波
审判员 李 野
二〇一五年四月三十日
书记员 袁雪梅