山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1714号
上诉人（原审被告）谢大新。
委托代理人蒋安国，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人王晓莉，山东元鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛中南置业有限公司。
法定代表人顾卫燕，董事长。
上诉人谢大新因与被上诉人青岛中南置业有限公司（以下简称中南置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2009）南民初字第30059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人谢大新的委托代理人蒋安国、王晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中南置业公司在原审中诉称，其与谢大新于2008年3月23日签订房屋租赁合同，约定谢大新租赁中南置业公司的房屋，前三年租金为40万元／年，按季度提前交纳，租期自2008年3月1日至2018年3月1日止，并约定谢大新拖欠房租累计1个月以上，中南置业公司有权解除合同。签约后，中南置业公司依约将位于云霄路65号的房屋交付给谢大新使用。租赁期内谢大新仅交付13万元房租，尚欠27万元，中南置业公司多次催要无果。2009年1月4日，中南置业公司通知谢大新解除租赁合同，并要求谢大新限期搬离。另，云霄路65号房屋的所有权人为南通建筑工程总承包有限公司，因中南置业公司和该公司同属一个集团，有关房屋出租、转让、抵押的行为均由该公司授权中南置业公司行使。故请求判令：一、解除中南置业公司与谢大新于2008年3月23日签订的房屋租赁合同；二、谢大新给付中南置业公司租金27万元（2008年3月1日至2009年2月28日期间）；三、谢大新承担本案诉讼费用。中南置业公司在庭审中将第一项诉讼请求变更为，确认2009年1月4日中南置业公司解除合同行为有效。
谢大新在原审中辩称，中南置业公司所诉与事实不符，承租房屋后因路面封闭，中南置业公司答应减免租金，但具体数额未定；中南置业公司曾承诺，谢大新开业后分期偿还租金，数额也未定；春节过后，中南置业公司在没有通知谢大新的情况下，一些社会青年强占了谢大新租用的营业场所。
原审法院查明：一、位于青岛市市南区云霄路65号的房屋所有权人为南通建筑工程总承包有限公司，房地产权证号为青房地权市字第××号。2008年1月1日，南通建筑工程总承包有限公司出具授权委托书，授权中南置业公司全权处理前述房屋的出租、转让、抵押等事宜。
二、2008年3月23日，中南置业公司（甲方）与谢大新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于青岛市市南区云霄路65号的房屋租给乙方作经营使用，租赁期限自2008年3月1日起至2018年3月1日止；前三年的年租金为40万元，此后三年的年租金为42万元，最后四年的年租金为45万元，乙方按季度提前交纳；乙方有拖欠房租累计1个月以上等行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋。
签约后，谢大新向中南置业公司支付房租13万元。
三、2009年1月4日，中南置业公司对谢大新作出《解除合同的通知》，称：截至2008年12月1日，谢大新押金欠付中南置业公司房屋租金27万元，严重违反合同的约定；根据约定，拖欠房屋一个月以上，中南置业公司有权解除合同；故通知谢大新，解除房屋租赁合同，限令谢大新5日内搬出，拖欠的租金请于10日内交清。
该解除通知已由中南置业公司邮寄给谢大新并张贴于租赁房屋门上。
四、中南置业公司于2009年2月12日将租赁房屋收回。
原审法院认为，中南置业公司与谢大新签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁合同约定租金按季度提前交纳，而谢大新已支付的租金13万元所对应的租赁期间不足一个半季度，显然谢大新欠付此后期间租金的行为已经构成违约。根据拖欠房租累计1个月以上出租人即有权解除合同的约定，双方关于解除合同的约定条件已经成就，中南置业公司当然有权主张解除合同；该通知已经送达谢大新，原审法院确认中南置业公司解除合同的行为有效，双方签订的房屋租赁合同已经解除。谢大新提出中南置业公司曾承诺减免租金、分期给付的抗辩意见，没有证据证明，原审法院不予采纳。
中南置业公司主张2008年3月1日至2009年2月28日期间的欠付租金27万元，但中南置业公司已于租赁期间届满前的2009年1月4日解除合同并通知谢大新，原审法院认为应按合同解除前的有效租期计算应付租金，即40万元／365日×334日＝366027元，扣除谢大新已付部分，则谢大新仍应向中南置业公司支付租金236027元。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、确认2008年3月23日中南置业公司与谢大新签订的关于青岛市市南区云霄路65号的《房屋租赁合同》解除；二、谢大新于判决生效之日起10日内向中南置业公司支付租金人民币236027元；三、驳回中南置业公司的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由谢大新负担4677元，余款由中南置业公司自行负担；因中南置业公司已预交，谢大新于判决生效后10日内将应负担款项给付中南置业公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，谢大新不服原审判决提起诉讼，请求二审法院撤销原审判决，驳回中南置业公司的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、其未收到过中南置业公司发送的解除合同通知；2、中南置业公司在未通知解除合同的情况下，强行收回房屋，将谢大新价值100多万元的物品强行拉走及损坏，中南置业公司违约在先，应当承担违约责任并赔偿损失。3、涉案房屋出现漏雨、路面封闭等一系列影响承租人正常经营使用的情形，谢大新有权要求出租人维修，并应当相应减少租金或延长租期。事实上，中南置业公司也口头承诺过以减免租金、分期支付租金的方式赔偿谢大新的损失。4、谢大新未及时支付租金有客观原因，存在不可抗力。
中南置业公司未答辩。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，谢大新与中南置业公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，谢大新未按时足额支付合同约定的租金，违反合同的约定，双方关于解除合同的约定条件已经成就，中南置业公司通知谢大新解除合同，符合法律规定，本院予以确认。谢大新在一审中对中南置业公司发出的《解除合同的通知》并无异议，其在二审中主张未收到过该通知，本院不予采信。谢大新主张其未按时足额支付租金系因存在不可抗力，未提交证据证实，本院不予采信。合同解除后，谢大新未足额支付租赁费，一审判决判令谢大新向中南置业公司支付欠付的租赁费，合法有据，本院予以维持。
如果涉案房屋出现漏雨、路面封闭等影响承租人正常经营使用的情形，谢大新应及时告知出租人中南置业公司，以便及时处理。本案中，谢大新未提交证据证实其曾向中南置业公司提出过要求或进行过协调，也未提交证据证实中南置业公司曾承诺过减免租金、同意分期给付租金，谢大新主张应当减少租金或延长租期，证据不足，本院不予支持。
谢大新主张中南置业公司强行收回房屋、将谢大新价值100多万元的物品强行拉走及损坏。谢大新在本案中未提出诉讼请求，本院在本案中不予处理。
综上，谢大新的上诉理由不成立，本院不支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4840元，由上诉人谢大新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 吴苗苗