广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第644号
上诉人（原审被告）：任宏元。
被上诉人（原审原告）：KIMKYUNGHUN（金敬训）。
委托代理人：陈汉平，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：许志兵，广东前海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：孙杰，系该公司职员。
上诉人任宏元因与被上诉人金敬训、中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月28日，KIMKYUNGHUN（金敬训）作为买方与作为卖方的任宏元通过中原地产代理（深圳）有限公司签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定任宏元将位于深圳市宝安区宝安中心区N5区西城上筑花园A座xx房出售给KIMKYUNGHUN（金敬训），建筑面积101.24㎡，转让价格为人民币320万元。KIMKYUNGHUN（金敬训）在签订合同当日向被告任宏元支付定金人民币5万元，在本合同生效后二日内再向任宏元支付定金人民币5万元，本条约定的定金交由双方所约定第三方监管，KIMKYUNGHUN（金敬训）将定金支付给监管方或打入任宏元已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为任宏元本人已收讫定金。KIMKYUNGHUN（金敬训）选择向银行按揭贷款支付楼款，KIMKYUNGHUN（金敬训）须于2013年8月16日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；KIMKYUNGHUN（金敬训）须于2013年8月16日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合按揭银行进行贷款调查、审查和审批等手续，任宏元需配合买方申请按揭银行提供所需任宏元资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。双方必须于KIMKYUNGHUN（金敬训）付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如任宏元不配合办理相关手续，KIMKYUNGHUN（金敬训）有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。涉案房产处于抵押状态，KIMKYUNGHUN（金敬训）同意任宏元委托担保公司担保融资赎楼，任宏元须在签订合同的三日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，KIMKYUNGHUN（金敬训）须协助任宏元办理。任宏元虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，任宏元应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金，交楼押金交第三方监管。如任宏元未按照本合同约定的期限履行义务，KIMKYUNGHUN（金敬训）有权要求任宏元以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如任宏元逾期履行义务超过五日，KIMKYUNGHUN（金敬训）可解除合同并选择要求任宏元支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还KIMKYUNGHUN（金敬训）已支付的定金；如KIMKYUNGHUN（金敬训）未按照本合同约定的期限履行义务，任宏元有权要求KIMKYUNGHUN（金敬训）以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如KIMKYUNGHUN（金敬训）逾期履行义务超过五日，任宏元可解除合同并选择要求KIMKYUNGHUN（金敬训）支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收KIMKYUNGHUN（金敬训）已支付的定金。合同签订当日，KIMKYUNGHUN（金敬训）、任宏元、中原地产代理（深圳）有限公司签订了《资金托管协议》，KIMKYUNGHUN（金敬训）和任宏元约定将涉案房产交易定金人民币10万元、交楼押金人民币1万元交中原地产代理（深圳）有限公司进行托管。2013年7月28日晚上，任宏元与案外人签订房屋买卖合同，任宏元称其将涉案房屋转卖案外人方某某，价格为人民币325万元。2013年7月29日，KIMKYUNGHUN（金敬训）支付了定金人民币7万元至中原地产代理（深圳）有限公司账户；2013年7月30日，KIMKYUNGHUN（金敬训）支付了定金人民币3万元至中原地产代理（深圳）有限公司账户。2013年8月16日，KIMKYUNGHUN（金敬训）向友利银行（中国）有限公司深圳分行申请非居民个人按揭贷款，因任宏元不配合办理导致未能办妥按揭贷款。2013年8月1日，中原地产代理（深圳）有限公司向任宏元发出《履约催告函》，要求任宏元尽快履行合同义务。2013年8月21日，KIMKYUNGHUN（金敬训）委托广东前海律师事务所向任宏元发出《关于要求限期履行二手房买卖合同义务的律师催告函》，要求任宏元在2013年8月25日前办理赎楼手续，并协助KIMKYUNGHUN（金敬训）办理按揭贷款。2013年8月28日，任宏元和案外人方某某办理了递件过户手续，涉案房产于2013年8月30日正式过户登记到案外人方某某名下。
KIMKYUNGHUN（金敬训）诉至原审法院，请求判令：一、解除KIMKYUNGHUN（金敬训）与任宏元签订的《二手房买卖合同》；二、任宏元和中原地产代理（深圳）有限公司向KIMKYUNGHUN（金敬训）返还定金人民币10万元；三、任宏元承担违约责任，依约向KIMKYUNGHUN（金敬训）支付违约金人民币64万元；四、任宏元承担所有诉讼费用和保全费用。
原审法院认为，KIMKYUNGHUN（金敬训）与任宏元签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。任宏元关于涉案房产为夫妻共同财产，其没有处分权，合同应属无效的抗辩主张没有法律依据，不予采纳。
关于违约责任。原审法院认为，KIMKYUNGHUN（金敬训）确有迟延交付定金的行为，但根据合同的约定，KIMKYUNGHUN（金敬训）的该迟延行为并不影响交易的进行，任宏元亦不能因此解除合同，因此，KIMKYUNGHUN（金敬训）迟延交付定金的行为不构成根本违约。但任宏元在与KIMKYUNGHUN（金敬训）签订《二手房买卖合同》后，又与他人签订房屋买卖合同，将涉案房屋转卖他人并已办理过户登记，属于一房两卖的情形，已构成根本违约。KIMKYUNGHUN（金敬训）可依据合同约定解除合同，并要求任宏元支付违约金。含有KIMKYUNGHUN（金敬训）解除合同主张的起诉状已于2013年10月17日由任宏元签收，因此《二手房买卖合同》已于2013年10月17日解除。合同解除后，任宏元应当将其收取的定金人民币10万元返还给KIMKYUNGHUN（金敬训），该笔定金现由中原地产代理（深圳）有限公司托管，中原地产代理（深圳）有限公司应将该笔定金返还给KIMKYUNGHUN（金敬训），KIMKYUNGHUN（金敬训）要求任宏元返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。但其主张的转让价款20%的违约金数额明显超过了其可以证明的损失，为公平体现违约金惩罚与补偿的双重功能，原审法院将违约金酌定为20万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认KIMKYUNGHUN（金敬训）与任宏元签订的《二手房买卖合同》已于2013年10月17日解除；二、任宏元于判决生效之日起十日内支付KIMKYUNGHUN（金敬训）违约金人民币20万元；三、中原地产代理（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内向KIMKYUNGHUN（金敬训）返还定金人民币10万元；四、驳回KIMKYUNGHUN（金敬训）的其他诉讼请求。案件受理费、保全费人民币13320元，由任宏元负担，受理费、保全费KIMKYUNGHUN（金敬训）已预交。
上诉人任宏元不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、确认上诉人任宏元与被上诉人KIMKYUNGHUN（金敬训）签订的《二手房买卖合同》于2013年8月10日解除；2、被上诉人依约向上诉人支付违约金10万元：3、被上诉人承担一、二审诉讼费和保全费用。事实与理由：
一、一审判决认定《二手房买卖合同》解除时间及主体事实有误，《二手房买卖合同》已于2013年8月10日解除。一审判决对于《二手房买卖合同》解除时间，仅凭上诉人签收含有原告解除合同主张的起诉状予以认定，属认定事实错误，是不客观的。2013年7月28日签订《二手房买卖合同》后，被上诉人未依约向上诉人支付定金，因被上诉人系外籍人士，签订合同时未留下任何联系方式，故上诉人曾多次通过电话方式要求被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司通知被上诉人KIMKYUNGHUN（金敬训）及时如约履行付款义务；截止2013年8月10日，上诉人仍未收到被上诉人KIMKYUNGHUN（金敬训）支付的定金，故被上诉人KIMKYUNGHUN（金敬训）逾期付款行为已构成根本违约，2013年8月10日，上诉人通过被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司通知被上诉人KIMKYUNGHUN（金敬训）单方解除合同。
二、一审判决认定上诉人已收取被上诉人10万元定金事实有误，上诉人未收取被上诉人任何定金款项。根据被上诉人提交的两张金额分别为3万和7万的收款收据，其所记载内容明显显示为购房保证金，并不是《二手房买卖合同》项下约定的定金，保证金和定金在法律上应属两个不同概念，且产生法律后果也不相同。故一审判决认定被上诉人已向上诉人支付定金10万元事实有误。况且，上诉人未收到任何关于定金款项到账书面通知，甚至是前述关于购房保证金到账书面通知。
三、一审判决认定上诉人与被上诉人签订《二手房买卖合同》后，又与他人签订房屋买卖合同行为属—房两卖情形有误，上诉人应系于2013年8月10日与被上诉人解除《二手房买卖合同》后，于2013年8月28日方将涉案房屋转让给案外人，不属于一房两卖情形，上诉人不存在一房两卖的违约行为。被上诉人因未如约如期履行付款义务，违约在先且已构成根本违约，上诉人已于2013年08月10日通知被上诉人单方解除合同；合同解除后，2013年08月28日，上诉人方与案外人方某某签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋转让给方某某并办理过户登记，故不属于—房两卖情形，也不存在—房两卖的违约行为。
四、一审判决上诉人向被上诉人支付20万违约金缺乏事实和法律依据，且判决金额明显过高，对上诉人显失公平。被上诉人因未如约如期履行付款义务，违约在先且构成根本违约，上诉人据此解除合同，并无不妥，亦不存在任何违约行为，故一审判决上诉人支付违约金缺乏事实和法律依据。违约金性质应以补偿守约方损失为主，被上诉人未能提供任何直接证据证明因上诉人违约行为导致其遭受20万元损失，故一审判决将违约金酌定为20万元，金额明显过高且显失公平。
综上所述，一审判决确有错误。请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人KIMKYUNGHUN（金敬训）答辩认为，一、上诉人主张合同在2013年8月10日解除合同没有事实依据。买卖合同签订后，被上诉人依约将定金10万元支付至双方约定的中原地产公司的资金监管账产，合同第三条约定：“买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币伍万元。在本合同生效后2日内在向卖方支付定金伍万元。本条约定的定金交由双方约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付至监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。”上诉人声称没有收到定金不符合事实。被上诉人支付定金后，中原地产公司多次催告上诉人要求其依约履行合同义务，被上诉人也通过短信催告上诉人履行合同，并委托律师于2013年8月21日向上诉人发出《律师函》要求其履行合同。均被上诉人拒绝。上诉人从来没有向被上诉人提出过解除合同的主张，上诉人已经于2013年7月28日前将房产出售予第三人。被上诉人于2013年9月2日才起诉，起诉后通过查档才获知上诉人已经将房产出售给他人。二、上诉人认为其没有收到定金，是掩耳盗铃。合同约定定金由监管方中原地产公司收取，被上诉人已经依约支付了定金，上诉人的主张不成立。三、上诉人一房两卖的事实清楚，并造成合同根本性违约。上诉人在双方签订合同后拒绝履行办理过户的合同义务，已经构成根本性违约，双方没有达成解除合同或免除义务的任何协议，在被上诉人起诉前已经将房屋出售他人，在诉讼期间又以夫妻共同财产未经妻子同意无权处分抗辩，又以夫妻在诉讼过程中已经离婚财产归妻子所有等等，其目的就是逃避责任，转移财产。四、关于违约金数额的问题对于一房二卖的违约行为应当予以惩罚性的判决。本案中，合同约定违约金为买卖价的20％即64万元，以往的判决实践一般不低于10％，而本案只支持20万元，仅6．25％，根本没有起到惩罚的作用。由于上诉人的违约行为造成被上诉人不得不另行购买房产，类似房产价格已经上涨50多万元，违约金远远不足以弥补被上诉人的损失。因此上诉人要求减少违约金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院维持原审判决。
被上诉人中原公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另，任宏元在原审答辩称，一、2013年7月28日任宏元与KIMKYUNGHUN（金敬训）签订《二手房买卖合同》后，任宏元的妻子听说任宏元在其本人不知道的情况下处分了房产，坚决反对把房屋出让，任宏元只好把这个情况跟中原地产代理（深圳）有限公司说了，并且请中原地产代理（深圳）有限公司转告KIMKYUNGHUN（金敬训）说不能出卖房产，请求解除合同。二、涉案房产是任宏元与其妻子的共有房产，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定、《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第（四）项的规定，任宏元擅自处分夫妻共同财产的行为，属于无权转让，合同是无效的；三、任宏元明确向中原地产代理（深圳）有限公司告知不再出售涉案房产，也要求中原地产代理（深圳）有限公司不要再收取KIMKYUNGHUN（金敬训）的定金，但是中原地产代理（深圳）有限公司没有通知KIMKYUNGHUN（金敬训），仍然收取了KIMKYUNGHUN（金敬训）的定金。根据相关通知，中介机构收取的定金不能超过成交额的1%，而中原地产代理（深圳）有限公司违反该通知，收取了超过3%的定金，明显违反通知精神，应认定为无效的定金。四、KIMKYUNGHUN（金敬训）没有按照合同约定交付定金，先违反了诚实信用的原则。综上所述，KIMKYUNGHUN（金敬训）的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回KIMKYUNGHUN（金敬训）的全部诉讼请求。
本院认为，KIMKYUNGHUN（金敬训）与任宏元签订的《二手房买卖合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，KIMKYUNGHUN（金敬训）与任宏元应依照合同的约定履行各自的义务。
任宏元在原审答辩中称其系因其妻子反对将涉案房屋出让而解除合同，在二审中又主张系因KIMKYUNGHUN（金敬训）逾期付款的行为已构成根本违约而单方解除合同。对此，本院认为，KIMKYUNGHUN（金敬训）将定金付至中原地产代理（深圳）有限公司账户，符合《二手房买卖合同》及《资金托管协议》的约定，原审判决认定任宏元已收取定金正确。由于KIMKYUNGHUN（金敬训）仅迟延一天支付定金，该行为不足以影响整个房产交易的进行，不构成根本违约，故任宏元上诉主张其有权据此行使合同解除权的理由不成立，本院不予采纳。任宏元在与KIMKYUNGHUN（金敬训）签订《二手房买卖合同》后又以较高的价款与案外人方某某签订买卖合同，并且将涉案房产过户登记在方某某名下，原审判决认定任宏元的行为属一房二卖，适用法律正确，任宏元构成根本违约。KIMKYUNGHUN（金敬训）作为守约方，有权解除合同并要求任宏元承担相应的违约责任。原审法院对违约责任的处理得当，本院对此予以确认。
综上所述，任宏元的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5800元，由上诉人任宏元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年五月十五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。