河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第1866号
原告（反诉被告）郑州公建物业服务有限公司，住所地郑州市中原区中原西路131号湖光苑小区37号楼。
法定代表人王泽新，该公司董事长。
委托代理人肖欢，河南华融律师事务所律师。
委托代理人刘夫，河南华融律师事务所律师。
被告王亚旭，男，汉族，1978年7月14日出生，住郑州市。
委托代理人朱国华，河南良达律师事务所律师。
委托代理人王宁，河南良达律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）郑州公建物业服务有限公司（以下简称公建公司）与被告（反诉原告）王亚旭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖欢到庭参加诉讼，被告王亚旭及其委托代理人朱国华、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）公建公司诉称，原告系郑州市中原区中原西路131号湖光苑小区物业服务公司，被告王亚旭系该小区业主。原告与被告签订有《前期物业服务合同》，合同约定原告为湖光苑小区提供物业服务，商业物业服务费标准为每平方米每月1.6元，同时约定被告逾期不交纳物业费应当承担相应的滞纳金。原告按照约定提供了物业服务，但被告却拖欠2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业费，原告多次催要无果，故提起诉讼。请求判令：1.被告支付2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业费340000元、滞纳金193059元；2.诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）王亚旭辩称，原告主张的费用中2010年10月1日至2013年7月份的部分已经超过诉讼时效，不应受法律保护。因被告房屋长期漏水，给被告造成极大损失，原、被告双方协商后原告为被告免除了2014年之前的物业费用，在此情况下被告才向原告交纳了2014年之后的物业费用。原告再次主张2014年之后的物业费，不应支持。原告违反物业管理服务等级标准和前期物业服务合同的约定，没有为被告提供符合等级标准及约定的服务，无权收取被告物业费用。原告通过业主公共资源获取利益，应将违法所得返还业主。原告与被告签订的《前期物业服务合同》早已过期，因原告不为被告提供符合标准的物业服务，还侵犯业主的利益获取私利，被告不认可原告系涉案物业的合法服务主体。
被告（反诉原告）王亚旭反诉称，被告王亚旭系郑州市中原西路湖光新苑小区业主，原告公建公司为该小区提供物业服务。在服务期间，原告赚取电费差价，至今未将被告的商业用电管理权移交给电力部门直接管理，并一直以高于市场电价的收费标准向反诉人收取高额电费。被告多次提出异议，原告多次无故停电，致使被告多台机器设备受损，给被告造成了巨大经济损失。原告还拒不为原告清理生活垃圾，致使被告自己出资雇人清运垃圾，被告门前道路损坏原告拒不维修，被告只得自行出资维修，以上费用均应由原告承担。综上，请求判令：1.原告公建公司将多收取的电费277756.24元退还给被告王亚旭并支付利息64055.16元；2.原告公建公司赔偿被告王亚旭各项损失119199元及利息20790.8元；3.诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）公建公司针对反诉答辩称，被告的第一项反诉请求与本诉不属同一法律关系，不是基于同一事实，不构成反诉，被告可另行起诉。原告不存在赚取被告电费差价的情形。本案小区商铺电表挂靠在原告名下，各商铺不是一表一户，而是共用一个电表，供电局按总电表向原告收费，原告变压后再向各个商铺收费。因为电流输送过程中会产生损耗包括变压器损耗，因此总表和各商户分表之间的度数不吻合，原告将用电损耗依据各商铺用电量分摊，且原告还提供变压器维护、清理、保养及抄取电表、代收、代缴电费等服务，这些服务不包含在物业费中，故原告收取电费电价是在供电公司电价上适当提高。原告为被告清运了生活垃圾，但被告因经营医院产生的医疗垃圾，不属于原告清运范围。被告称门前道路损坏没有事实依据。原告代收电费的电量和电价是明确的，且多年来一直在进行，被告的反诉请求超出了诉讼时效。
经审理查明，原告公建公司系提供物业管理服务的物业公司。2008年10月22日，原告公建公司与郑州国谊住宅集团有限公司签订《郑州市前期物业服务合同》，约定由原告为郑州国谊住宅集团有限公司建设开发的位于郑州市中原区中原西路湖光新苑小区提供前期物业服务，服务期限自2008年12月10日至业主委员会成立。2010年10月20日，被告王亚旭与原告签订《郑州市前期物业服务协议》，约定原告为被告所有的湖光新苑1-2栋102号物业提供前期物业服务，物业服务费标准商业物业暂按每平方米每月1.6元收取，服务期限自2008年12月10日至2010年12月9日，合同到期后尚未有新的物业服务企业承接的，原告应当继续按合同的约定提供服务或按政府物业服务的有关规定执行，在此期间的物业费仍由业主按合同约定交纳，合同还对物业服务的内容作出了约定。合同签订后，原告为湖光新苑小区提供了物业服务，被告未支付2010年10月1日起至2013年12月31日期间的物业费。2014年11月份，被告向原告交纳了2014年度的物业费。湖光新苑小区商业用电户名为原告公建公司，小区商铺均挂靠于该用户名下，郑州供电公司以抄见总表的方式收取小区电费，原告向供电公司交纳电费后，再分别向该小区商业用电户收取电费。原告向被告收取电费的标准高于供电公司公布的直供销售电价。
另查明，被告王亚旭系中原区中原西路139号院1、2号楼商业1-3层﹣59号所有权人，该房屋建筑面积为5421.97平方米。
以上事实有《郑州市前期物业服务合同》、《郑州市前期物业服务协议》、房屋所有权证存根等证据和当事人陈述在案予以证明。
本院认为，原、被告双方签订的《郑州市前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业费。该协议约定，被告应按其房屋的建筑面积5421.97平方米、每平方米每月1.6元的标准向原告交纳物业管理费，由此计算出被告应支付的2010年10月1日至2013年12月31日期间的物业费金额为338330.93元（5421.97×1.6×39）。被告王亚旭辩称其与原告协商一致，原告同意免除其上述物业费，但未向本院提供证据证明其主张，对其辩称本院不予采信。被告主张原告提供的物业服务不符合合同约定，也未向本院提供证据证明，本院不予采信。综上，原告主张被告支付物业费用340000元，本院对其中338330.93元予以支持，对超出部分本院不予支持。
针对被告的反诉，原告代收、代缴电费虽不在原、被告签订的《郑州市前期物业服务协议》中约定的原告提供的物业服务范围内，但代收、代缴电费的实质也是物业服务,是原告作为物业服务企业提供物业服务的一种延伸，故被告提起的反诉与本诉系基于同一法律关系，应予受理。原告代收电费的标准虽高于供电公司直供电销售电价，但因供电公司对被告供电并非采用直供方式,而是供电公司供给原告,原告变压后供给被告,原告辩称在此过程中产生电力损耗是合理的。原告收取商业用电电费的差价，包含了电力的合理损耗及原告的人力成本。因代收、代缴电费也是一种服务，故差价中也应当包含原告的合理利润。
对于差价的合理数额，因需综合各项损耗、成本及原告的利润，故不能简单认定。原告自向涉案小区提供物业服务起开始代收、代缴电费，且代收、代缴的对象是整个小区的商业物业，对电费差额，原告也一直收取，应视为原告与整个小区的商业物业业主对差额部分取得了协商一致，形成了事实上的合同关系。被告对原告收取的电费差价有异议，可以解除合同，向供电公司申请由供电公司直接供电。若被告想调整差额，应通过小区业主委员会或业主大会与原告协商，被告单方无权变更电价差额。综上，被告请求原告返还其电费差额277756.24元及利息64055.16元，本院不予支持。被告反诉主张原告赔偿其各项损失119199元及利息20790.8元，对损失被告分为三部分：门前道路维修费用、机器设备受损费用、清运垃圾费用。其中门前道路维修费用的依据是被告单方委托评估公司做出的评估报告，并不能证明道路损坏的事实以及该费用应当由原告承担的依据；机器设备损失同样依据上述评估报告，且该损失系由房屋漏水造成，被告不能证明该费用的实际数额及该费用应由原告承担的依据；清理垃圾费用被告没有提供证据证明，综上，对被告主张的各项损失，本院不予支持。
原告主张被告支付物业费用的滞纳金193059元，因被告已经支付了2014年的物业费用，对原告主张的物业费用，被告拒绝缴纳的主要理由是房屋漏水给其造成了损失，虽然房屋漏水的责任主体是房屋开发建设方，被告无权以房屋漏水为由拒交物业费，但原告作为物业服务方，应当积极协助原告与房屋开发商进行沟通，妥善解决房屋漏水问题。被告因房屋漏水长期不能修复拒交物业费，原告在物业服务中也存在瑕疵，故原告主张被告支付其物业费滞纳金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王亚旭于本判决生效之日起十日内向原告郑州公建物业服务有限公司交纳物业费338330.93元；
二、驳回原告（反诉被告）郑州公建物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）王亚旭的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9130元，由原告反诉被告）郑州公建物业服务有限公司负担3335元，由被告（反诉原告）王亚旭负担5795元；反诉案件受理费4263.5元，由被告（反诉原告）王亚旭负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 刘煜伟
审 判 员 毛大帅
代理审判员 任留柱
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 罗梦宇