广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第201号
再审申请人（一审原告，二审被上诉人）广西润和物业服务有限公司，住所地南宁市民主路6-6号阳光新都C栋二层。
法定代表人赵继红，该公司总经理。
委托代理人黄映彬，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
委托代理人宋菲，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）欧阳哗。
被申请人（一审被告，二审上诉人）韦开芬。
被申请人（一审被告，二审上诉人）韦伊。
被申请人（一审被告，二审上诉人）韦苏芳。
再审申请人广西润和物业服务有限公司（以下简称润和物业公司）因与被申请人欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳物业服务合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1585号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月9日作出（2015）桂民申字第826号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。再审申请人润和物业公司的委托代理人黄映彬、宋菲，被申请人欧阳哗、韦开芬到庭参加诉讼，被申请人韦伊、韦苏芳经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2013年3月27日，一审原告润和物业公司起诉至南宁市良庆区人民法院称：2004年6月10日，润和物业公司与广西阳光时代置地有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由润和物业公司作为南宁市江南金沙大道339号阳光新城小区前期物业服务企业，合同有效期自合同签订之日起至阳光新城业主委员会成立之日止。2004年2月28日，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳向广西阳光时代置地有限公司购买阳光新城春江苑7栋4单元311号房屋，该房建筑面积为106.67m2。2004年7月31日，润和物业公司与欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳签订了《物业管理服务合同》，约定由润和物业公司为欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳提供物业服务，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳按建筑面积0.45元／m2﹒月的标准向润和物业公司交纳物业服务费，每月10日前缴纳当月费用；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的3‰交纳滞纳金。依据物价局关于阳光新城小区物业服务费收费标准的批复及备案表，润和物业公司在2008年4月31日前收取的物业费标准为0.45元／m2﹒月，2008年5月1日起至2012年6月30日收取的物业费标准为0.5元／m2﹒月，2012年7月1日起收取的物业费标准为0.6元／m2﹒月。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳从2008年7月起至2013年2月28日逾期未向润和物业公司支付物业服务费3070.88元等，请求法院判决：1、欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳向润和物业公司支付物业服务费3070.88元、生活垃圾处理费276元、单元电摊费31.7元、公共电摊费102.7元、公共水摊费50元，共计3531.28元；2、欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳向润和物业公司支付逾期交纳物业服务费产生的违约金（违约金计算：自2008年7月1日起计算至实际支付之日，每日按应交物业费的3‰计付）。
一审被告欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳答辩称，1、润和物业公司与欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守。润和物业公司擅自提高物业服务费标准，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳不认可。2、润和物业公司诉请的2010年11月之前的物业服务费已过诉讼时效，不应得到支持。3、润和物业公司提供的物业服务不到位，没有管理好车辆停放、小区内违章搭建等等。
南宁市良庆区人民法院一审查明：欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于2004年2月28日向广西阳光时代置地有限公司购买该公司开发的位于南宁市良庆区金沙大道339号阳光新城春江苑7栋4单元311号房屋，该房建筑面积为106.67m2。2004年6月10日，润和物业公司与广西阳光时代置地有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由润和物业公司作为阳光新城小区前期物业服务单位，合同有效期自合同签订之日起至阳光新城业主委员会成立之日止。2004年7月31日，润和物业公司与欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳签订《物业管理服务合同》，该合同约定：由润和物业公司为阳光新城小区提供物业管理服务，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳按建筑面积0.45元／m2﹒月的标准向润和物业公司交纳物业管理服务费，每月10日前缴纳当月费用；物业管理服务费按物价局核定的标准内收取，按优质优价原则调整；公用水、电费按实际用量由全体业主按各自所拥有的房屋建筑面积比例分摊；受有关部门或单位的委托，润和物业公司可提供水费、有线电视收视费、网络费等代收代缴服务，收费标准按政府指导价或有关单位规定收取；润和物业公司设立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，每月每平方米0.05元，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳在房屋交付之日起开始交纳；欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。除上述约定，润和物业公司、欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳还对其他相关事项进行了约定。2006年5月8日，南宁市物价局作出《关于“阳光新城”小区物业管理服务收费标准的批复》，批复按建筑面积计，多层住宅0.5元／m2﹒月，高层住宅0.70元／m2﹒月。2008年6月3日，南宁市物价局作出《关于“阳光新城”小区物业服务收费标准的批复》，批复按建筑面积计，多层住宅0.5元／m2﹒月，高层住宅0.70元／m2﹒月。2010年6月10日，南宁市物价局备案阳光新城小区无电梯住宅的物业服务费为0.50元／m2﹒月。润和物业公司于2008年5月1日开始执行物业服务费0.50元／m2﹒月的收费标准。2012年6月29日，南宁市物价局备案阳光新城小区无电梯住宅的物业服务费调整至为0.6元／m2﹒月，润和物业公司于2012年7月1日开始执行该收费标准。2009年11月4日，润和物业公司向欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳发出《催缴费用通知》，限欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于收到该通知后5个工作日内交纳2008年7月1日至2009年11月30日的物业服务费、生活垃圾费、公摊水电费、专项维修基金、违约金共计1688.4元。欧阳哗签收了该通知。2012年11月21日，润和物业公司又向欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳发出《欠费告知函》，限欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于2012年12月30日前交纳所拖欠的物业费等费用。欧阳哗签收了该函。2008年7月至2013年2月的物业管理服务费3070.88元，以及2008年4月至2013年2月的生活垃圾处理费276元、单元电摊费31.7元、公共电摊费102.7元、公共水摊费50元，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳均未支付。
南宁市良庆区人民法院一审认为：润和物业公司与广西阳光时代置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，成为阳光新城住宅小区的合法物业服务单位。而欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳与润和物业公司签订了《物业管理服务合同》，同意并接受润和物业公司对阳光新城小区的物业管理服务。上述合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。润和物业公司依合同约定向阳光新城小区提供物业服务，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳作为业主应当按合同的约定向润和物业公司支付物业管理服务费等相关费用。但欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳自2008年4月起至2013年2月期间，一直未按约定向润和物业公司支付物业管理服务费、生活垃圾处理费、单元电摊费、公共电摊费、公共水摊费，共计3531.28元，其行为已构成违约。润和物业公司诉请要求欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳支付上述款项，予以支持。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳主张润和物业公司擅自提高物业管理服务费的收费标准，但未能举证证明，而润和物业公司提供了南宁市物价局2006年5月8日、2008年6月3日的两份关于阳光新城小区物业管理服务收费标准的批复，以及2010年6月10日、2012年6月29日的两份物业服务收费标准备案表，证明其调整物业管理服务费已得到物价局批复、备案，故欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳该主张，不予采纳。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳主张润和物业公司物业服务不到位，但未能举证证明，不予采信。因润和物业公司提供的物业管理服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，且润和物业公司已书面向欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳送达《催缴费用通知》及《欠费告知函》，欧阳哗亦在上述材料上签名确认，故欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳关于2010年11月之前的物业管理费已超过诉讼时效的主张，不予采纳。润和物业公司诉请要求欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳自2008年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，每日按应交物业管理服务费的3‰支付滞纳金即违约金，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于本判决生效之日起十日内向润和公司支付2008年7月至2013年2月的物业服务费3070.88元，以及2008年4月至2013年2月的生活垃圾处理费276元、单元电摊费31.7元、公共电摊费102.7元、公共水摊费50元，共计3531.28元；二、欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于本判决生效之日起十日内向润和公司支付2008年7月至2013年2月的物业管理服务费的违约金（违约金计算：自2008年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，每日按应交物业管理费的3‰计付）。案件受理费82元，由欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳负担76元，润和公司负担6元。
欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳不服一审判决向南宁市中级人民法院提起上诉称：1、一审法院认定双方签订的《物业管理服务合同》是有效的，却不认定润和物业公司单方面涨价的行为构成违约，是自相矛盾的。协商一致是合同变更的必要条件，物业服务费涨价属于合同的变更，一审法院依据南宁市物价局的指导性文件作为断案依据，认为南宁市物价局的指导性文件可以单方变更双方平等主体所签订的合同，导致判决错误。2、润和物业公司涨价的依据和程序均不符合法规。南宁市物价局核发文件是政府物价主管部门指导性文件，只规定了物业管理服务费的基准价和浮动幅度，并非强制业主交纳物业管理服务费的标准依据，具体的收费标准应由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。阳光新城小区目前尚未成立业主委员会，因此双方签订的《物业管理服务合同》仍然有效，润和物业公司在没有召开业主代表会议与业主进行提价沟通，物业服务合同并未重新签订或补签补充协议的情况下，单方要求所有业主按照南宁市物价局批复的指导性文件的最高交费上限交纳物业服务费，歪曲政府主管部门批复文件的真实意思表示。且润和物业公司提供的服务质量并没有达到优质，一审法院以优质优价原则为依据判决润和物业公司单方涨价合法是错误的。3、润和物业公司提交给物价局的涨价依据业主调查表是造假的。4、欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳拒交物业服务费是因为润和物业公司违约单方涨价造成，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。综上，一审判决结果错误，请求依法予以撤销，改判驳回润和物业公司的全部诉讼请求。
润和物业公司答辩称：润和物业公司调价经过了公示、业主书面询问以及向南宁市物价局提交调价申请，书面询问是合法有效的，等同于已经书面召开业主大会，已经有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表示同意涨价，因此调价才得到物价局的批复。法律并没有规定物业公司必须得到全部业主的同意才能调价，且合同约定物业公司有权调价，因此不存在润和物业公司擅自提价的事实。一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致，另查明：2012年4月，润和物业公司共对小区内4033户住宅业主发放问卷调查表，回收3399份调查表，其中表示同意调整物业服务费的有3058份，表示不同意调整物业服务费的有298份，未表态的有43份，另有634份调查表未予回收。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳主张当时明确表示不同意调整物业服务费，但是其调查问卷表未在其中。2012年5月16日，润和物业公司发布《关于物业费及专项维修资金提价方案的公示》，2012年6月29日，南宁市物价局备案阳光新城小区住宅综合费最高为：无电梯0.6元／平方米。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳按照0.5元／m2﹒月的标准交纳了2008年6月物业服务费，从2008年7月开始未再交纳物业服务费。
南宁市中级人民法院二审认为：1、关于润和物业公司两次提高物业服务费收费标准的行为是否合法，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳是否应按照提价后的物业服务费标准向其支付物业服务费的问题。前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。阳光新城小区至今尚未成立业主委员会，故本案所涉的物业管理属前期物业管理，上诉人购房后与润和物业公司签订的《物业管理服务合同》属于前期物业管理服务合同，在阳光新城小区业主委员会成立之前，双方均应按照该合同所确定的标准收取和交纳物业服务费，该物业管理关系是基于双方当事人的合意形成的法律关系。物业管理公司的“管理权”来源于与业主的约定，这与受行政机关委托行使的管理权有本质上的区别。因此，行政机关对物业收费标准的批复，并不能使物业公司单方面调整物业收费合法化。《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。物业公司如认为有必要调整物业服务费标准的，需与业主协商一致。2008年6月3日南宁市物价局批复的物业费从原来的0.45元／m2﹒月调整到0.5元／m2﹒月，欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳在物业公司公示并从2008年5月1日起实际执行按照0.5元／m2﹒月收取物业服务费后，按照0.5元／m2﹒月的标准交纳了2008年6月一个月的物业服务费，之后明确向物业公司提出了异议，不同意按照0.50元／月的标准交纳之后的物业服务费。之后物价局又于2012年6月29日批复准予上调物业服务费至0.6元／m2﹒月，但这只是物价管理机关准许的收费上限标准，而不是双方合同约定的收费标准，润和物业公司不应以此为由，单方面上调物业服务费。润和物业公司主张已经向小区内所有业主发放了问卷调查表，应视为其已经书面召开业主大会会议，并征得了超过三分之二业主的同意，其第二次上调物业服务费至0.6元／m2﹒月是合法有据的。因阳光新城小区并未成立业主大会，润和物业公司主张其向小区内业主发放问卷调查表的行为应视为以书面形式召开业主大会会议于法无据，不予支持。润和物业公司主张已经有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高小区物业收费标准，但未能就此主张提供确凿的证据证实，不予采信。综上，润和物业公司两次提高物业服务费收费标准的行为违约，不予支持。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳仍按照0.45元／m2﹒月的标准向润和物业公司交纳物业服务费。2、关于欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳是否应按照一审判决的期间向润和物业公司支付拖欠的物业服务费违约金的问题。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳主张其在润和物业公司提价后，仍要求向润和物业公司按照0.45元／m2﹒月的标准交纳物业服务费，但润和物业公司拒绝收取，故一直欠费。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳未能就此主张提供确凿的证据证实，不予采信。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳拖欠物业费事实存在，应按照合同约定向润和物业公司支付欠费期间的违约金。3、润和物业公司已经书面向欧阳哗送达《催缴费用通知》及《欠费告知函》，欧阳哗亦已经在上述材料上签名确认，诉讼时效并未超过两年，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决：一、维持南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第173号民事判决第二项；二、变更南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第173号民事判决第一项为：欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于本判决生效之日起十日内向润和公司支付2008年7月至2013年2月的物业服务费2688.084元（按照0.45元／m2﹒月的标准计算），以及2008年4月至2013年2月的生活垃圾处理费276元、单元电摊费31.7元、公共电摊费102.7元、公共水摊费50元，共计3148.48元；三、驳回润和物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费82元，由欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳负担41，润和物业公司负担41元；二审案件受理费50元，由欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳负担25元，润和物业公司负担25元。
润和物业公司申请再审称：二审判决适用法律错误。1、二审判决已经认定润和物业公司发放调查表的事实，但却认定问卷调查表不能证实润和物业公司与所有业主之间存在相互协商变更物业服务费收费标准的过程，认定润和物业公司不能证明已就物业服务费提价事项与所有业主协商并获得“双过半”同意以及提价之后业主按照新标准交纳物业服务费的事实，并认定润和物业公司向小区业主发放问卷调查表的行为视为以书面形式召开业主大会于法无据，属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。提高物业服务费收费标准属于共同管理权利的重大事项的范围，依据该条法律规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即能共同决定该事项。在业主大会未成立的情况下，法律并未禁止物业服务企业就涉及物业服务企业与业主利益的事项以发放问卷调查表的形式征求业主同意，因此润和物业公司通过发放问卷调查取得业主同意提价是合法有效的。2、二审判决会造成物业行政管理部门在《物权法》框架下作出的规定无法执行，造成物业管理实践的混乱。经自治区法制办审核通过的广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅于2013年6月27日出台的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》（桂价格（2013）62号），广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局2010年7月13日联合发布的《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价（2010）99号）都规定在在前期物业服务阶段，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意物业服务企业是可以调整物业服务价格的。润和物业公司在2012年4月开展调价上门调查之后，已经书面发文给小区所在的南宁市良庆区住房和城乡建设局、南宁市良庆区大沙田街道办、南宁市良庆区大沙田阳光社区居委会、良庆区物价局、南宁市物价局等单位。基于润和物业公司平时兢兢业业为业主提供服务的基础以及一个月的挨家挨户上门调查的工作，才取得小区经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意上调物业服务费。润和物业公司二审提交的备案于南宁市物价局的问卷调查表表明，润和物业公司2012年4月间共对阳光新城小区内4033户住宅业主发放问卷调查表，回收3399份调查表，其中表示同意调整物业服务费的有3058份，表示不同意调整物业服务费的有298份，未表态的有43份，另有634份调查表未予回收。在调查结果公示一个月后，南宁市物价局经过现场核实与电话调查，给予润和物业公司按照0.6元／m2﹒月的标准收取物业服务费进行备案，并下发备案通知，从行政监管的角度确认了润和物业公司征求意见程序的合法性，也保障业主的合法权益，但二审法院无视这些事实，因而作出错误判决。请求撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1585号民事判决，维持南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第173号民事判决；一审和二审的诉讼费用由欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳承担。
本院归纳双方在再审阶段的争议焦点为：1、润和物业公司将物业服务费提高到0.6元／m2﹒月是否合法有效？2、欧阳哗、韦苏芳、韦开芬、韦伊应按照何标准交纳物业服务费？尚欠的物业服务费数额是多少？
润和物业公司在再审期间提交三份新证据：1、《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》（桂价格（2013）62号）；2、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（南价格（2014）42号）；3、《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价（2010）99号）。润和物业公司提交上述三份新证据为证明广西以及区外城市均认可前期物业服务阶段物业服务企业调整价格的方式，润和物业公司的调价行为符合法律、法规及行政规章的规定。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳质证认为对上述三份证据的真实性没有异议，但不能证明润和物业公司的调价行为是符合规定的。本院的认证意见是，该三份新证据属于行政部门对住宅小区物业服务收费的相关管理规定，可以作为处理案件的参考。欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳在再审阶段没有新证据提交。
本院再审认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。国务院2003年6月8日公布的《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”参考《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（南价格（2014）42号）第二十二条规定：“申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下，开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。”
在本案中，润和物业公司与欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳2004年7月31日签订的《物业管理服务合同》虽约定住宅服务费按建筑面积0.45元／m2﹒月收取，但随着时间的推移，物价上涨等因素促使润和物业公司需要上调物业服务费收费标准。润和物业公司二审提交的备案于南宁市物价局的问卷调查表表明，润和物业公司2012年4月间采用挨家挨户上门发放问卷调查表的方式征求业主的意见，共对阳光新城小区内4033户住宅业主发放问卷调查表，回收3399份调查表，其中表示同意调整物业服务费的有3058份，表示不同意调整物业服务费的有298份，未表态的有43份，另有634份调查表未予回收。即对上调整物业服务费到0.6元／m2﹒月，已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。之后，润和物业公司于2012年5月16日在阳光新城小区内发布《关于物业费及专项维修资金提价方案的公示》，并书面发文给阳光新城小区所在的南宁市良庆区住房和城乡建设局、南宁市良庆区大沙田街道办、南宁市良庆区大沙田阳光社区居委会、良庆区物价局、南宁市物价局等单位。并向南宁市物价局申请调整收费标准备案，2012年6月29日得到南宁市物价局同意阳光新城小区三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.60元／㎡。由于阳光新城小区未成立业主委员会，润和物业公司采用发放问卷调查表的形式征求业主意见并未违反法律规定，且调价过程符合法律法规的相关规定，合法有效，润和物业公司从2012年7月1日开始对阳光新城小区无电梯住宅的物业服务费按照0.6元／m2﹒月收取并无不当。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳拖欠润和物业公司物业服务费等相关费用，应当交纳并支付相应违约金。
综上，南宁市良庆区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，南宁市中级人民法院二审改判不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1585号民事判决；
二、维持南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第173号民事判决，即：欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于本判决生效之日起十日内向润和公司支付2008年7月至2013年2月的物业服务费3070.88元，以及2008年4月至2013年2月的生活垃圾处理费276元、单元电摊费31.7元、公共电摊费102.7元、公共水摊费50元，共计3531.28元；欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳于本判决生效之日起十日内向润和公司支付2008年7月至2013年2月的物业管理服务费的违约金（违约金计算：自2008年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，每日按应交物业管理费的3‰计付）。
一审案件受理费82元，二审案件受理费50元，合计132元，由欧阳哗、韦开芬、韦伊、韦苏芳负担。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦晓云
代理审判员 谢素恒
代理审判员 蒙丽华
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 梁新华