湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7074号
上诉人（原审被告）：武汉藏龙酒店投资管理有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园。
法定代表人：刘燃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张亚辉，湖北华徽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曲乐，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙纯。
委托诉讼代理人：钟威，湖北诗戈律师事务所律师。
上诉人武汉藏龙酒店投资管理有限公司（以下简称藏龙酒店）因与被上诉人孙纯商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1998号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理，上诉人藏龙酒店的委托诉讼代理人张亚辉、曲乐，被上诉人孙纯的委托诉讼代理人钟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
藏龙酒店上诉请求：一、撤销一审法院关于逾期违约责任按日万分之1.7计算的判决，改判为对上诉人逾期交房的违约责任应当按合同约定的日万分之0.1计算；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院关于“即便是不可抗力，但上诉人未履行书面告知义务，故天气原因不构成免责事由”、“因第三人原因造成违约的，应当承担违约责任”，属认定事实错误，适用法律错误。上诉人履行了书面告知义务。上诉人在2016年5月14日已经向被上诉人发出了《延期交房通知书》，对于延期交房的原因进行了说明。一审法院对于上诉人发出通知书的事实在一审判决书第5页第九行对于此证据内容予以了部分引用。合同对于免责内容进行了明确约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十一条第2款进行了明确约定：如“遇不可抗力、因遵照法律法规或者政府法令原因引致的规划、配套的批准、安装、验收等延误”等不可抗力情况，出卖人可据实以延期并不承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。不可抗力是法定免责条款，具有强制性。上诉人与被上诉人签订的合同中关于不可抗力的免责约定，没有违反法律的强制性规定，属于双方真实意思表示，具有法律效力。2、一审法院关于上诉人逾期交房的违约金按日万分之1.7计算的判决，没有法律依据和事实依据。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，而该合同关于逾期交房的违约金计算标准明确约定为按日万分之0.1计算，该约定对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案被上诉人并没有对于逾期交房造成的违约金低于其损失的结论。一审法院参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准，因而得出了双方约定的违约金明显过低的结论。显然是不妥当的。商品房买卖与银行贷款之间是两类不同性质的合同关系，不具有法律上的可比性，一审法院将逾期交房违约责任等同于银行贷款逾期利息，没有任何法律依据。
被上诉人孙纯辩称，一、上诉人藏龙酒店所称不可抗力免责事由不能成立。1、自然降雨不构成不可抗力免责事由。自然降雨不是不可抗力，行业规则已将自然降雨等天气因素考虑在内。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》约定房屋施工周期较长，从房地产行业规则来看，已经将降雨等自然天气对施工的影响考虑在内。上诉人未如约履行书面告知义务。按照《商品房买卖合同》第9条第2款约定，不可抗力事由发生后30日内，上诉人应书面告知被上诉人。上诉人称2015年11月开始的46天降雨构成不可抗力，但其未在该事由发生后30日内书面告知被上诉人，因此，上诉人本身认为降雨不构成不可抗力事由。上诉人所称降雨构成不可抗力事由发生后，依然与被上诉人约定交房日期为2016年5月31日，故上诉人认为其所称不可抗力事由并不影响如期交房。故自然降雨不构成不可抗力免责事由。2、上诉人所称政府政策法令引起的规划、配套的批准、安装、验收等延误亦不构成不可抗力免责事由。上诉人对该主张未举证，应承担举证不能责任。因第三人原因造成违约的，不免除上诉人违约责任。上诉人未如约履行书面告知义务。上诉人所称政府政策变化构成不可抗力事由发生后，依然与被上诉人约定交房日期为2016年5月31日，故上诉人认为其所称不可抗力事由并不影响如期交房。3、一审判决按照被上诉人已付总房价款日万分之1.7计算延期交房违约金合法合理，但应计算至实际交房之日止。请求驳回上诉，判令上诉人自2016年6月1日起至实际交房之日止15日内，按被上诉人已付总房价款日万分之1.7赔偿延期交房违约金。
孙纯向一审法院起诉请求：1、合同约定的逾期交房违约金过低，请求法院依法调整，判令藏龙酒店按日向孙纯支付已交付房价款人民币555,000元万分之2.0的违约金，延期180日违约金共计人民币19,980元；2、本案诉讼费由藏龙酒店承担。
一审法院认定事实：2015年9月9日，孙纯与藏龙酒店签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定孙纯购买藏龙酒店开发的坐落于武汉市江夏区流芳街长咀、梁山头村的武汉藏龙岛杨桥小区二期2幢1单元11层1号房，房屋价款为555,000元。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人”。第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。2、如遇到不可抗力情况，出卖人可据实延期并不承担其违约责任：（1）遭遇不可抗力……”。合同还约定了其他内容。合同签订后，孙纯依约支付了全部购房款555,000元。藏龙酒店于2016年5月14日向孙纯发出了《延期交房通知书》，告知孙纯不能按期交房，预计交房时间为2016年11月28日前。
一审法院认为，孙纯与藏龙酒店签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
关于藏龙酒店是否应当承担逾期交房的违约责任问题，藏龙酒店辩称逾期交房是由于天气原因以及国网武汉电力供电公司调整供电方案，属于不可抗力和第三方原因。施工期间的天气情况虽属于在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的情况，但即使是不可抗力的原因，也应当按合同约定“需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人”，藏龙酒店并未履行书面告知义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方。”故天气原因不构成本案合同一方的免责事由，46天不应在违约天数中扣除。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”故藏龙酒店不能以第三方原因为由不向孙纯承担违约责任。综上，藏龙酒店的该辩称意见不予采纳，藏龙酒店应当承担逾期交房的违约责任。
关于按已付房价款日万分之0.1的标准计算违约金是否过低以及是否需要调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，双方在合同中约定日万分之0.1的违约金明显过低，应依法予以调整，一审法院确定本案违约金的计算标准为已付房价款的日万分之1.7。
关于违约金计算的起止时间问题，藏龙酒店未能在双方约定的交房时间即2016年5月31日前交房，故应当从其次日起即2016年6月1日起计算逾期交房违约金。藏龙酒店向孙纯发出的《延期交房通知书》中载明：预计交房时间为2016年11月28日前，交房时间并非确定为2016年11月28日，故孙纯要求违约金计算至2016年11月28日的诉讼请求，不予支持。故违约金应从2016年6月1日起计算至法庭辩论结束之日即2016年9月8日止，共计100天。2016年9月8日之后的违约金孙纯可另行主张权利。
藏龙酒店未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约，应当依法承担违约责任，并支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、由藏龙酒店于本判决生效之日起十五日内支付孙纯违约金9,435元（555,000元×0.00017×100天）;二、驳回孙纯的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费150元，由孙纯负担81元，藏龙酒店负担69元。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人藏龙酒店延期交房是否具有免责事由？2、双方当事人所签合同约定的违约金是否低于造成的损失？
关于上诉人藏龙酒店延期交房是否具有免责事由的问题。上诉人藏龙酒店所称的天气降雨及供电方案调整等情况，虽然对延期交房有一定影响，但不构成法定不可抗力的免责事由，因此，上诉人藏龙酒店的该项上诉理由不能成立。
关于双方当事人所签合同约定的违约金是否低于造成损失的问题。由于上诉人藏龙酒店延期交房导致被上诉人孙纯不能按合同约定收房入住，客观上给被上诉人孙纯造成损失，双方约定的违约金明显低于该房屋所处地段的租金标准，因此，一审认定双方约定的违约金低于造成的损失，并无不当。本院综合考虑双方意思自治的合同约定、降雨和供电审批对房屋交付的影响以及被上诉人孙纯损失大小的不确定性等因素，对合同约定的逾期交房违约金按所交房款的日万分之0.1调高为按所交房款的日万分之1.0计付，较为公平合理。该违约金从2016年6月1日起计算至2016年9月8日止（100天），计5,550元（555,000元×0.0001×100天＝5,550元），此后的逾期交房违约金，孙纯可另行主张。
综上所述，上诉人藏龙酒店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1998号民事判决第二项，即：驳回孙纯的其他诉讼请求；
二、变更武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1998号民事判决第一项为：由武汉藏龙酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付孙纯从2016年6月1日起计算至2016年9月8日止的逾期交房违约金5,550元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元，由武汉藏龙酒店投资管理有限公司与孙纯各负担75元。
二审案件受理费300元，由武汉藏龙酒店投资管理有限公司与孙纯各负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 张文霞
审判员 王 阳
审判员 丰 伟
二○二○一六年十二月二十三日
书记员 胡婧琳