上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13475号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹明芬，女，1979年9月18日生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。
委托诉讼代理人：邢伟华，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：侯秀英，女，1932年10月16日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：江俊杰（系侯秀英孙子），1983年6月7日生，汉族，住址同侯秀英。
委托诉讼代理人：俞皓，上海李东方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张玉，女，1965年2月14日生，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：俞皓，上海李东方律师事务所律师。
上诉人尹明芬因与上诉人侯秀英、张玉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人尹明芬上诉请求：撤销原判第三项，依法改判支持尹明芬的一审全部诉请。事实和理由：1、尹明芬的实际损失远远超过人民币（下同）500,000元。一审中，尹明芬申请对上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）价值进行评估，该房屋价值已上涨1,640,000元，但一审法院最后判决的赔偿金额远远无法弥补尹明芬的实际损失。2、尹明芬仅支付300,000元并非是尹明芬造成的。3、一审判决的金额使尹明芬难以再次购房。故请求二审法院依法支持尹明芬的上诉诉请。
侯秀英、张玉则不同意尹明芬的上诉诉请，并同时提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回尹明芬的一审本诉诉请，支持侯秀英的一审反诉诉请。事实和理由：1、尹明芬提交的证据不足以证明江某1失联，一审法院认定江某1失联属认定事实错误。直至过世为止，江某1与外界仍保持联系，尹明芬未能按时付款，江某1曾催告过尹明芬。2、即使尹明芬行使不安抗辩权，其仍应当及时联系江某1。3、尹明芬没有履行涉案房屋买卖协议的能力。故请求二审法院依法支持其二人的上诉诉请。
尹明芬则亦不同意侯秀英、张玉的上诉诉请。
尹明芬向一审法院起诉请求：1、判决解除尹明芬与江某1就涉案房屋签订的《房地产买卖协议》；2、判令侯秀英、张玉返还尹明芬已付房款300,000元；3、判令侯秀英、张玉赔偿尹明芬损失1,730,000元。审理中，尹明芬自愿变更诉请3为判令侯秀英、张玉赔偿尹明芬损失1,640,000元。
侯秀英向一审法院提起反诉请求：1、判决解除涉案房屋买卖协议；2、判令尹明芬支付其解约违约金247,500元（990,000元×25%）、逾期罚金693,000元（每日990元，自2015年8月1日起计算至2017年6月29日，计700天），合计940,500元；3、判令尹明芬向侯秀英返还房屋配套商品房供应单原件、房屋动拆迁协议原件及安置房预约单原件。
一审法院认定事实如下：2003年1月24日，江某1与张玉签署《结婚登记申请书》，办理了结婚登记手续。
2010年11月20日，江某1（乙方）与案外人上海A有限公司（甲方）、上海B有限公司签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方承租的XX路XX号XX室房屋被拆迁应得货币款总计907,944.38元，甲方同意乙方选购本基地提供的配套商品房松江韵意-139-1-9西号1002室（即涉案房屋）。
2011年1月25日，江某1与案外人上海B有限公司签订安置房预约单一份，约定江某1代表全户同意选择购买涉案房屋。
2013年6月25日，江某1签署关于涉案房屋的配套商品房供应单。
2015年7月16日，尹明芬（乙方）、案外人江某1（甲方）、上海XX事务所（丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定涉案房屋总价970,000元为甲方净到手价；乙方于签订本协议前支付定金20,000元，于2015年7月16日支付第一笔购房款300,000元（含定金20,000元），于2015年7月31日前支付第二笔购房款185,000元，于可办理产权过户手续三个月内，办理完过户手续后，以银行贷款形式支付剩余购房款485,000元；甲方于2015年8月31日在收到485,000元后当日将房屋交付给乙方，于2015年11月31日向房地产交易中心办理产证；双方于开发商大产证及动迁协议同时满3年或者产证登记日满2年，或者此期间国家出台其他相关交易过户或者房产税费政策期限为准，由乙方决定对乙方有利的时限办理过户更名交易手续；任何一方违反上述约定的属于违约，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款金额的25%作为违约金；若涉及逾期，守约方尚未单方面解除合同期间，违约方每逾期一日还应按照总房价金额的千分之一向守约方支付违约金；若甲方违约，甲方除了须按约支付总房款金额的25%作为违约金及相关逾期违约金外，还应按照25%的年利率支付已付房款的利息。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，尹明芬（乙方）、案外人江某1（甲方）签订《房屋买卖补充合同》一份，约定：涉案房屋在办理产权过户登记前，甲方发生意外（包括但不限于失踪、死亡、丧失民事行为能力等）事件，其法定继承人、受益人或法定监护人应当无条件承继本合同为甲方设定的全部义务并继续履行本合同，确保涉案房屋按时顺利过户给乙方，不得设置任何障碍；未按房产买卖协议付款时间约定支付房款，则甲方没收乙方已付款项并收回该房产，双方债务抵消；甲方无论因何种原因未将涉案房屋过户更名给乙方的，则甲方即涉案房屋的受赠人或者继承人和任何该房产的相关权利人应赔偿乙方购房本金、装修费、房款及装修费利息及中介服务费和其他损失合计二百三十六万元（小写1,940,000元）。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，案外人张某代尹明芬向江某1转账支付了280,000元，江某1向尹明芬出具了300,000元的收款收据。
同日，江某1签署《房产出售人产权声明及承诺书》，言明其家庭成员同意本人处理涉案房屋产权，在双方约定涉案房屋的过户时限起30日内本人及该房产的任何相关权利人无条件配合完成把涉案房屋过户至尹明芬或尹明芬指定人员名下。
2015年7月19日，江某1被上海市公安局虹口分局决定责令接受社区戒毒三年（自2015年8月3日起至2018年8月2日止）。
2015年8月1日，中介工作人员向尹明芬告知了侯秀英的电话6561****。
2015年9月8日，江某1报死亡。
2016年3月8日，侯秀英登报寻找张玉以处理江某1的身后事宜。
另查明，江某1母亲为侯秀英，其父亲江某2于1996年9月26日报死亡。
还查明，涉案房屋于2013年4月26日登记于案外人上海C有限公司名下。
审理中，上海D有限公司受一审法院委托于2017年5月16日出具《住宅房地产市场价值估价报告》一份，对涉案房屋于2017年4月7日的市场价值鉴定为2,610,000元。双方对此鉴定结论均无异议。侯秀英、张玉均表示江某1的继承人就是其二人。张玉表示涉案房屋系江某1个人财产，与张玉无关，并声明放弃继承江某1的所有财产（包括房产及银行存款）。
另，尹明芬提交其与江某1的短信，拟证明其一直联系江某1无果。该短信记录显示，尹明芬于2015年7月30日向江某1发送短信称，后天是付第二次房款的时候，因为江某1手机停机，尹明芬无法联系江某1，看到短信请回复。侯秀英、张玉认为，短信系电子档案，对此不予认可，并认为江某1吸毒、死亡均不构成尹明芬不付款的理由。
一审法院认为，尹明芬与江某1签订的《房地产买卖协议》、《房屋买卖补充合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。关于江某1死亡后合同义务的承继问题，虽然涉案房屋目前登记在开发商名下，但涉案房屋从房屋拆迁安置补偿协议、安置房预约单、配套商品房供应单等证据可知，系由家庭共有房屋拆迁而来，同时涉案房屋也是江某1与张玉夫妻关系存续期间动迁安置取得，故涉案房屋属于江某1、张玉等人家庭共有的财产，张玉作为共有人之一对江某1出售动迁安置房知晓且无异议，故张玉应履行配合尹明芬过户等合同义务。现江某1已经死亡，其因上述合同之债所负的债务，应由其继承人侯秀英、张玉继承。现侯秀英并未放弃继承，故侯秀英应在江某1的遗产范围内向尹明芬履行合同义务。综上，张玉、侯秀英应共同承担履行合同的权利义务。
尹明芬诉请要求解除协议，侯秀英、张玉均表示同意，故《房地产买卖协议》应予解除。至于合同解除的过错在于哪一方，从合同履行情况来看，在第二笔房款的付款期限即将届满的2015年7月30日，尹明芬联系江某1未果，后通过中介于2015年8月1日获悉了侯秀英的电话，尹明芬遂与侯秀英取得联系。侯秀英由此认为尹明芬未按约于2015年7月31日前支付第二笔房款，应承担违约责任；尹明芬则认为其因为找不到江某1，担心被骗，属于不安抗辩，才未支付第二笔房款。一审认为，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，应当先履行债务的当事人可以中止履行。本案中，根据双方的房屋买卖协议，尹明芬应该先支付第二笔房款，再由江某1在尹明芬决定的对尹明芬有利的时限内履行配合过户的义务，而江某1的失联将导致江某1无法按照尹明芬要求的时限履行过户义务，故尹明芬以此为由进行抗辩而中止履行支付第二笔房款的义务，并无不当。相反，侯秀英明确表示不同意继续履行买卖协议，张玉因尹明芬未按期付款而亦不同意履行买卖协议，故协议无法履行的原因在侯秀英、张玉一方。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，江某1收取的300,000元应由侯秀英、张玉返还给尹明芬，尹明芬收取的涉案房屋相关材料原件亦应返还给江某1的继承人，故对双方相应诉请予以支持。如前所述，协议无法履行的原因在侯秀英、张玉一方，故侯秀英相应的关于违约金、逾期罚金的反诉请求，缺乏合同和法律依据，不予支持。尹明芬诉请要求侯秀英、张玉承担违约责任，赔偿房价上涨损失的诉请，予以支持。至于应赔偿损失的金额，鉴于房屋已经上涨1,640,000元，而总房款970,000元中尹明芬实际仅支付了300,000元，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定侯秀英、张玉应赔偿尹明芬房价上涨损失500,000元。
至于共同返还房款及承担违约金的责任范围，一审认为，基于前述所称侯秀英、张玉具有共同履行的义务，故其二人应共同承担返还房款及支付违约金的责任。至于侯秀英、张玉之间的责任承担方式，一审注意到，涉案房屋系家庭共同共有，侯秀英主张涉案房屋与张玉无关，而张玉主张涉案房屋系夫妻共同财产亦与侯秀英无关，故侯秀英、张玉之间就涉案房屋的权属争议，以及涉案房屋涉及江某1部分的遗产继承分割问题，侯秀英、张玉可另寻其他方式解决。本案仅就尹明芬与侯秀英、张玉之间的合同关系予以处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十条之规定，于二○一七年九月六日作出判决：一、解除尹明芬与江某1签订的《房地产买卖协议》；二、侯秀英、张玉于判决生效之日起十日内返还尹明芬房款300,000元（其中侯秀英限于在继承江某1的财产范围内承担责任）；三、侯秀英、张玉于判决生效之日起十日内赔偿尹明芬经济损失500,000元（其中侯秀英限于在继承江某1的财产范围内承担责任）；四、尹明芬于判决生效之日起十日内返还侯秀英配套商品房供应单原件、房屋动拆迁协议原件及安置房预约单原件；五、驳回侯秀英的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,580元，减半收取计8,290元，反诉案件受理费6,831元，司法鉴定费8,100元，合计诉讼费23,221元，由尹明芬负担7,984元，由侯秀英负担11,014元，由张玉负担4,223元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，侯秀英、张玉主张江某1解除拘留是在2015年8月3日，至其2015年9月8日去世期间，江某1一直与侯秀英共同居住而未失联，且在8月4日尹明芬以短信方式向江某1提出延期付款后江某1予以同意，之后江某1在8月-9月期间曾多次联系尹明芬付款，但尹明芬没有支付房款构成违约，并就此提供了《解除拘留证明书》、居委会居住证明及相关邻居证言、尹明芬的短信记录、中介方出具的情况说明、江某1与尹明芬及案外人张某的通话记录。对此，尹明芬对《解除拘留证明书》真实性没有异议，但认为解除拘留后江某1还需要在街道进行康复治疗，并非享有绝对的人身自由；对居委会的证明没有异议，但认为无法证明江某1的实际居住情况；对证人证言认为无法体现江某12015年8月-9月期间的居住情况；对尹明芬的短信没有异议；对中介方出具的情况说明，认为形式上不符合证据规则，且对其真实性不予认可；对通话记录的真实性不认可，且也无法证实侯秀英、张玉的证明目的。
另，侯秀英、张玉在二审审理后，又向本院提交相关证据旨在证明尹明芬与案外人张某存在特殊关系，尹明芬在订立涉案房屋买卖协议时在上海拥有多处房产状态而不具备购房资格。
本院认为，就侯秀英、张玉的上诉诉请。侯秀英、张玉上诉的主要理由系认为，一审认定江某1失联证据不足，尹明芬不符合行使不安抗辩权的条件，其未按约支付房款构成违约，且其亦不具备购房能力。对此，就江某1是否失联的问题，侯秀英、张玉在二审期间提供了相应证据主张江某1在2015年8月至9月期间并未失联。对此，本院认为，即便如侯秀英、张玉所述，江某1在该期间确实未失联，且其与尹明芬就延迟支付第二笔房款亦达成一致，但侯秀英、张玉并未提供切实证据证明江某1在其生前曾就尹明芬迟延支付第二笔房款进行过催告，而侯秀英、张玉提交的相关通话记录尚不足以证实其上述证明目的。由此，在江某1与尹明芬已对迟延支付第二笔房款达成一致且江某1生前其本人并未向尹明芬予以催告的情况下，侯秀英、张玉作为江某1的继承人，在江某1去世后以尹明芬逾期付款构成违约为由主张解除涉案房屋买卖协议，缺乏依据。就涉案房屋买卖协议无法继续履行的原因，根据一审中各方的陈述，可以认定由于侯秀英、张玉一方未能及时办理江某1的继承手续，导致尹明芬要求继续履行协议无果，故其提起本案诉讼要求解除协议并赔偿损失，且在一审中侯秀英、张玉亦明确表示不同意继续履行协议，故一审认定协议无法继续履行而应解除的原因在侯秀英、张玉一方，其对此应承担相应违约责任，并无不当。就侯秀英、张玉关于尹明芬无付款能力、无购房资格的相关主张，因此均系侯秀英、张玉在二审中提出而非其在本案诉讼前及一审中拒绝履行买卖协议所持理由，故本院对此亦不予采信。由此，对侯秀英、张玉的上诉诉请，本院不予支持。
就尹明芬的上诉诉请。尹明芬上诉认为，一审判令侯秀英、张玉赔偿其500,000元尚不足以弥补其损失，对此，一审法院系根据涉案房屋买卖协议的实际履行情况，以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平及诚实信用原则酌情确定侯秀英、张玉应承担的赔偿数额，而尹明芬在侯秀英推诿无法处理江某1继承事宜而无法继续履行涉案房屋买卖协议后，系在2016年8月才提起本案诉讼，且其主张的赔偿金额系根据涉案房屋2017年4月7日时的市场价值，造成巨额的房屋差价损失其中亦有尹明芬未及时主张权利并采取合理止损行为的因素，故本院认为，一审法院根据本案实际情况酌情确定的赔偿金额尚属合理，对尹明芬的上诉诉请，本院亦不予支持。
综上所述，尹明芬与侯秀英、张玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果尚属合理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币30,242元，由尹明芬负担16,580元，由侯秀英、张玉共同负担13,662元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……