西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）碑民二初字第00735号
原告（反诉被告）：程云芳，汉族，无业。
原告（反诉被告）：黄小爱，女。
原告（反诉被告）：张佩文，女，汉族，。
共同委托代理人：张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
共同委托代理人：周洁，陕西博硕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘琳园，女，汉族，无业。
被告（反诉原告）：张琳，男，汉族，曲江旅游集团文化公司职员。
被告（反诉原告）：张福，男，汉族，中国传媒大学老师。
共同委托代理人：张建强，陕西丰瑞律师事务所律师。
共同委托代理人：林晓毅，陕西丰瑞律师事务所律师。
原告程云芳、黄小爱、张佩文与被告刘琳园、张琳、张福物权确权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程云芳、黄小爱、张佩文共同委托代理人张贺才、周洁，被告刘琳园、张琳、张福共同委托代理人张建强、林晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程云芳、黄小爱、张佩文诉称，1990年，自己取得西张家村1号-3房屋的租用权，被告刘琳园的丈夫，私刻公章，伪造土地租用证等材料，将房屋登记至自己名下，后遇拆迁，被告向棚改办移交了房屋，现诉至法院，请求判令：1、依法确认西安市西张家村1号-3房屋所有权为原告所有；2、诉讼费由被告承担。
被告刘琳园、张琳、张福辩称，原告黄小爱与其丈夫张小平（已故）与被告刘琳园的丈夫张建军（已故）于1996年5月13日、2001年5月20日分两次签订了房屋买卖协议书，并且已经付清房款共21万元整。付款后，张小平将该房屋所有的手续过户至被告刘琳园丈夫张建军（已故）名下。张建军和黄小爱夫妇签订了协议，已履行完毕，并且经过法院文书所确认，即（2004）碑民二初字第822号民事判决书，“张建军已经合法取得房屋所有权”。该两份协议不因房产证被撤销而影响事实的存在。房屋属于被告所有，请驳回原告诉请。
被告刘琳园、张琳、张福反诉称，黄小爱与其丈夫张小平（已故）将房屋出卖给被告刘琳园、张建军（已故）夫妇。协议签订后，张建军已履行完义务。该房屋的所有权经过碑林区法院（2004）碑民二初字第822号民事判决书确认。2011年，反诉人作为被拆迁人与棚改办签订了《拆迁安置协议书》，现房产证、土地证的撤销并不影响房屋买卖关系的基本事实。反诉被告滥用诉权，为保障合法权益，故诉至法院请求判令：1、确认1996年5月13日和2011年5月20日分别签订的两份房屋买卖协议合法有效；2、依法确认西安市西张家村1号-3房屋的所有权为反诉人所有。
被反诉人程云芳、黄小爱、张佩文针对反诉辩称，本案争议标的物的原始产权为原告所有，且争议标的物物权未转移、事实物权亦未转移，且人民法院生效判决、西安市人民政府行政复议书、西安市棚户区改造工作领导小组办公室声明均证明标的物物权未转移。故请求驳回被告反诉请求。
经审理查明，原告程云芳与其丈夫张松亭（1976年去世）在西安市西张家村1号共有房屋四间，其二人共育有三子，长子张和平、次子张柏凯（2004年去世，张柏凯妻子吕红梅1996年去世）、三子张小平（2001年6月3日去世）。1991年原告程云芳及其子分家析产，程云芳、张和平、张柏凯、张小平各自分得房屋一间，独立生活。张小平与黄小爱系夫妻，婚后育有一女张佩文。被告刘琳园与其丈夫张建军（已故）婚后生育两子，长子张琳、次子张福。1990年，西安市张家村的集体土地变为国有土地，原告取得了西安市西张家村1号-3土地的租用权，并取得西安市房地产管理局第一分局（现西安市房产经营一公司）颁发的第142256号《租用城市土地登记表》。1990年8月，原告黄小爱和其丈夫张小平将西安市西张家村1号-3租用的国有土地上26.07平方米的房屋扩建为75平方米的房屋，1995年，原告黄小爱和丈夫张小平经原告程云芳、长兄张柏凯同意，将原来75平方米的房屋扩建为120.42平方米的楼房。1996年5月13日，张小平与张建军签订《房屋买卖协议》，约定：“张小平将张家西村1-3号私房两间共三层，产权转让给张建军，经双方现场考证、多次协商，界限清楚，并四邻同意达成协议，于一九九六年五月十三日起张家西村1-3产权转让给张建军，（售价为玖万元整）。乙方于1996年5月13日一次性将购房款付清，同时甲方将住房《土地租用证》等一切手续移交乙方，并在今后过户时提供有关证明，并协助乙方办理过户手续等等”。该协议落款处有张建军签章，甲方张小平处为手印。协议签署之后，原告黄小爱向张建军移交了庄基地占用说明书、租用城市土地登记表。但是原告黄小爱认为，上述协议张小平并未签字，协议书中手印系伪造，中东邻、西邻等四邻签字系伪造。经查，庄基地占用说明书中“张小平”签名、捺印系黄小爱所签，租用城市土地登记表中显示土地登记在张小平名下。
2001年5月20日，黄小爱、张小平与张建军签订《协议书》，该协议书载明：“一、经双方反复协商，张小平、黄小爱原（愿）将张家西村1号私房叁间共三层、占地面积78.43平方米产权转让给张建军，经双方现场考证，多次协商，界限清楚，并四邻同意达成协议，于2001年5月20日起张家西村1号产权转让给张建军（售价壹拾贰万元整）。二、乙方（张建军）于2001年5月26日一次性将购房款付清，同时甲方将《房屋建筑修缮证》、《房产继承协议》等一切手续移交于乙方（张建军），并在今后过户时提供有关证明，并协助乙方（张建军）办理过户手续，等等”，该协议书前列甲方为张小平、黄小爱，且张小平名字上捺有手印。原告黄小爱认为该协议书中张小平的签字及手印系自己代签，四邻的签字亦不真实。协议签订后，原告黄小爱向张建军提交《房屋建筑修缮证》原件一份，（该《房屋建筑修缮证》载明申请人为张小平）、《房产继承协议书》复印件一份。协议签订后，张建军付款明细为：2002年11月18日，黄小爱出具收条，上载：今收到张建军购房款伍万元整；2002年11月23日，黄小爱出具收条，上载：今收到张建军购房款叁万元整；2002年12月2日，黄小爱出具收条，上载：今收到张建军购房款贰万元整；2002年12月16日，黄小爱出具收条，上载：今收到张建军购房款伍仟元整；2003年6月27日，黄小爱出具收条，上载：今收到张建军购房款壹仟元整，以上合计106000元整。2002年12月16日，黄小爱出具借条一份，上载：今借刘琳园贰仟柒佰元整。被告刘琳园认为，剩余购房款未全部支付系因为原告黄小爱在其中一间房屋居住，剩余房款用于抵扣房租。关于以上两次协议所附的《庄基地占地说明》中四邻签字问题，原告黄小爱申请张小平长兄张和平出庭证实其签名不真实。关于协议签订后房屋交付的情况，原告黄小爱认为其一直占有使用，未实际交付。被告刘琳园认为，已经交付，黄小爱还住在诉争房屋内系因为其房款未全面支付，黄小爱系暂住一段时间。为证明房屋交付的情况，原告黄小爱申请诉争房屋的房客潘丽霞、龚明证明自己曾在诉争房屋处居住，并向黄小爱交纳房租。原告黄小爱还申请张家西村村民李建、陈桂华、何小玲、吴庆羚出庭作证，四人称，黄小爱在西张家村居住，后拆迁时将黄小爱架走。被告刘琳园为证明自己的主张，申请封铁合出庭作证，封铁合证明，其曾经在西张家村1号居住，还有其他租住户，均向张建军交纳房租。为查明上述情况，本院到西安市公安局碑林分局建设路派出所进行调查，该所李小普所长曾经在红缨路派出所工作，其证实，2007年曾多次接到刘琳园报警，当时自己见过一两次。刘琳园报警称自己买了黄小爱的房子，现在黄小爱又来赶房客，后来其所民警李明将黄小爱找到，由民警蓝江力写了一份调解协议书。该调解协议书内容为：刘琳园与黄小爱张家村1号房产纠纷一案，经2008年7月2日在红缨路派出所两人协商同意，在产权归属未明确前提下，刘琳园同意黄小爱暂时住一间房屋（一楼西边一间），但必须要保证今后黄小爱不得房客租住（原文空字），房屋租赁费暂由刘琳园收取，在法院没有判决归属权前，双方不得纠缠此事。如今后一方滋事生非，将按照中华人民共和国治安处罚法严肃处理。黄小爱同意2008、7、2。刘琳园同意2008、7、2。1999年11月，刘琳园在西安市公安局碑林分局办理户籍手续，刘琳园户籍登记为西安市碑林区西张家村1号。2002年4月20日，西安市公安局向刘琳园签发身份证，该证载明刘琳园住址为：西安市碑林区西张家村1号付1号。2000年9月30日，张建军在西安市工商行政管理局碑林分局办理营业执照，该执照载明：字号为西安市碑林区南华土产百货商店，地址为：西张家村1号，负责人为张建军。2005年4月8日，张建军签署西安市公安分局红缨路派出所《房屋出租治安责任保证书》一份。2004年6月21日，张建军向西安市供电局城南供电分局文艺南路营业站缴纳电费，该账单显示，户名为张建军，地址为张家西村付1号。2004年，张建军将案外人张俊林、李勇诉至本院，请求判令张俊林、李勇腾交房屋及租金、水电费。2004年9月6日，本院作出（2004）碑民二初字第822号民事判决：判决生效之日起十日内张俊林将本市西张家村1号二楼二号房屋腾交张建军所有；驳回张建军要求张俊林交纳水电费及租金之诉讼请求。同日，本院作出（2004）碑民二初字第974号民事判决：判决生效之日起十日内李勇将本市西张家村1号三楼三号房屋腾交张建军所有；驳回张建军要求李勇交纳水电费及租金之诉讼请求。2006年6月13日，张建军以西张家村1号所有房产向西安市长安区王曲农村信用合作社（以下简称王曲信用社）抵押贷款30万元，期限为2006年7月30日至2008年7月30日止。还款期满后，张建军未履行其义务，王曲信用社将张建军诉至西安市长安区人民法院，西安市长安区人民法院进行了调解，以（2009）长民初字第2589号民事调解书对双方的调解协议进行了确认。该调解书载明：本调解书生效之日起三日内被告张建军清偿原告王曲信用社贷款本息共计388158.63元；若被告张建军到期未履行上述义务，原告王曲信用社有权对被告位于西安市碑林区张家西村1-3号房屋予以拍卖、变卖、所得款项优先受偿。调解书生效后，张建军并未实际履行，王曲信用社申请西安市长安区人民法院强制执行。西安市长安区人民法院于2009年9月22日向张建军送达（2009）长执字第985号执行通知书。2004年6月16日，张建军向西安市房屋管理局提交办证相关资料，2004年6月23日，西安市房屋管理局为张建军办理了西安市西张家村1号房屋1100106018-30-0-49号房屋所有权属证书。2007年11月，原告程云芳、黄小爱、张佩文得知诉争房屋办理产权证书后，向本院提起行政诉讼，本院于2008年4月3日作出（2008）碑行初字第16号行政判决，认为张建军在与黄小爱、张小平所签房屋买卖协议后，在双方发生争议未解决前，于2004年6月23日向西安市房屋管理局申请并提交不实资料办理本市西张家村1号房屋所有权证，该具体行政行为事实不清，证据不足，故判决撤销被告西安市房屋管理局2004年6月23日为第三人张建军办理的西安市西张家村1号房屋1100106018-30-0-49号房屋所有权证之具体行政行为。该案判决后，西安市房屋管理局提起上诉，西安市中级人民法院于2008年6月21日作出（2008）西行终字第78号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。（2008）碑行初字第16号行政判决查明：经本院向西安市房产经营一公司（原西安市房地产管理局第一分局）调查，登记在2256号名下的土地用户为张小平，并非第三人张建军，用地面积为26.07平方米，也非134平方米。2011年，程云芳、黄小爱、张佩文向西安市人民政府申请行政复议，申请撤销西安市国土资源局为张建军颁发的登记表证号为市房地（一）字第142256号《西安市城市房屋土地租用证》，西安市国土资源局未在法定期间向复议机关提交作出具体行政行为的书面答复及证据资料，故复议机关决定：撤销被申请人为张建军办理的登记表证号为市房地（一）字第142256号的《西安市城市土地租用证》的具体行政行为。庭审中，本院于2012年11月20日再次到西安市房产经营一公司调查，市房地（一）字第142256号的土地租用证登记在张建军名下，占地面积为134.7平方米。经原告程云芳、黄小爱、张佩文申请，本院于2013年1月10日到西安市国土资源管理局第一管理所就本案诉争的土地情况进行了调查，并调取《西安市地籍调查表》一份，该表上载明土地使用者为张佩文。但是权属调查记载即调查员意见为：“据98年地调和数据库资料，经实地核查，点、线未发生变化。本宗土地权利人张小平于2001年已去世，由其女指界签字，现在此居住。但张建军对本宗土地提出异议，提供有对142256号土地证的说明和陕西省西安市中级人民法院（2008）西行终字第78号行政判决书等资料，本次调查属于现状调查，待土地登记调查处理。”该表记载登记结果审核意见：“经审查，该宗土地权利人提供权属资料有争议，界址无争议，勘丈结果正确，地籍调查结果合格。”经本院向西安市国土资源管理局第一管理所询问，该所答复：原来房地局并不向我们移交材料，我们重新进行实地调查，由土地使用者向我们提供有关资料。现在我们不能确定西张家村1号土地的使用者，因为资料不全，该土地原来登记在张小平名下，张小平去世后，张佩文现在是申请人，并没有提供有关资料，所以不能确定使用者。后诉争房屋面临拆迁，2009年10月10日，西安市棚户区改造工作领导小组出具房屋移交单，上载：张家西村1-3号，被拆迁人姓名：张建军。后诉争房屋被西安市棚户区改造工作领导小组拆迁。被告刘琳园、张琳与西安市棚户区改造工作领导小组签订《拆迁安置协议书》，并就拆迁房屋进行了评估。其中协议书载明，原房屋地址为张家西村1-3号，土地证为142256号，建筑面积为240.83平方米。评估报告载明：土地使用权面积为134平方米，房屋建筑面积为240.83平方米。经本院向西安市棚户区改造工作领导小组调查，该小组答复称：“动迁时，黄小爱在房屋内居住，当时动迁人员为杜万安，杜万安曾和黄小爱谈过房屋拆迁情况，但黄小爱一直拿不出该房屋的合法手续，后因为刘琳园持有该房屋的土地证，我方才与刘琳园签订了拆迁补偿协议。2012年3月10日，因为诉争房屋土地证被撤销，西安市棚户区改造工作领导小组将与刘琳园签订的《拆迁安置协议书》撤销，并在西安日报上进行了公告。”
以上事实、有原、被告提供的证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案房屋所有权的取得，应依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条进行确定。该条规定：“财产所有权从交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案涉及的两次协议书分别签订于1996年5月13日、2001年5月20日。关于第一份协议，协议上载明当事人双方为原告黄小爱的丈夫张小平，被告刘琳园的丈夫张建军。原告黄小爱向被告移交庄基地占用说明书中张小平处代张小平签字并捺印，原告黄小爱该行为系对协议书的认可。且原告黄小爱虽主张该协议书签名系伪造，但是并未举证予以证明，故对该协议书予以认可。关于第二份协议书，原告黄小爱对协议书的真实性予以认可。以上两份协议，均系原告黄小爱以其丈夫张小平的名义签署，现张小平已经去世，且张小平生前并未就以上两份协议提出异议，视为张小平对以上两份协议予以追认。关于庄基地占用说明书上四邻签字问题，原告黄小爱申请张小平长兄张和平出庭进行了证实，但是因为该说明书系原告黄小爱交付于张建军，其应当对四邻签字捺印的真实性负责。现该说明书签字不真实，并不能否认上述两份协议的法律效力。上述两份协议，意思表示真实、不违反法律之强制性规定，故依法认定以上两协议合法有效。关于两份协议的履行情况：第一份协议约定，原告1996年5月13日一次性将购房款付清，同时甲方将住房《土地租用证》等等一切手续移交乙方。现被告刘琳园当庭出示庄基地占用说明书、租用城市土地登记，故据此可以推断张建军已经于1996年5月13日支付了购房款90000元整。关于第二份协议的履行情况，原告黄小爱出具的收条总数额为106000元，原告黄小爱另向刘琳园借款2700元整。以上款项中106000元，系张建军已经支付的购房款，剩余房款并未交付，但黄小爱在诉争房屋内实际居住已充抵该部分房款。关于房屋交付问题：西安市公安局碑林分局建设路派出所李小普所长证言及协议书，证实当时房屋的实际占有人为被告刘琳园，原告黄小爱经过西安市公安局碑林分局建设路派出所介入调解，经被告刘琳园同意入住其中一间。本案中，被告刘琳园办理户籍手续的登记地、张建军在西安市工商行政管理局碑林分局办理营业执照登记地址、张建军所出示的电费账单、《房屋出租治安责任保证书》、张建军起诉案外人张俊林、李勇腾交房屋及租金、水电费的案件、张建军以西张家村1号向西安市长安区王曲农村信用合作社（以下简称王曲信用社）抵押贷款并被王曲信用社诉至西安市长安区人民法院、法院调解、王曲信用社申请强制执行并向张建军送达执行通知书、西安市棚户区改造工作领导小组向张建军出具房屋移交单，以上证据均证明诉争房屋在张建军的占有、控制之下，即本案诉争房屋已经实际交付于张建军。关于原告黄小爱所陈述的诉争房屋并未进行过户的问题，由于本院以（2008）碑行初字第16号行政判决撤销了西安市房屋管理局为张建军办理的西安市西张家村1号房屋1100106018-30-0-49号房屋所有权证之具体行政行为。本案房产权属证书被撤销。原告程云芳、黄小爱、张佩文申请行政复议，复议机关决定：撤销被申请人为张建军办理的登记表证号为市房地（一）字第142256号的《西安市城市土地租用证》的具体行政行为。但经过我院向西安市房产经营一公司调查，市房地（一）字第142256号的《西安市城市土地租用证》登记在张建军名下，在西安市国土资源管理局第一管理所调查的结果为：诉争土地不能确认使用者。故诉争房屋属于权属待定状态，并不能因此认定房屋属于原告所有。综上所述，被告刘琳园丈夫张建军与原告黄小爱之间签订两份房屋买卖协议，该协议合法有效，且已经实际履行，诉争房屋业已实际交付于张建军、刘琳园，张建军刘琳园已经实际占有使用，故对于原告请求确认西安市西张家村1号-3房屋所有权为其所有的请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告反诉请求确认1996年5月13日和2011年5月20日分别签订的两份房屋买卖协议合法有效的诉讼请求，与法不悖，应予支持。关于被告反诉请求确认西安市西张家村1号-3房屋的所有权为反诉人所有的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，判决如下：
驳回原告程云芳、黄小爱、张佩文请求确认位于
西安市西张家村1号-3房屋所有权为原告程云芳、黄小爱、张佩文所有的诉讼请求；
依法确认原告黄小爱与张建军于1996年5月13日
、2011年5月20日所签署两份《协议书》合法有效；
依法确认原位于西安市西张家村1号-3房屋所有
权为被告刘琳园、张琳、张福所有。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3672元整，反诉案件受理费336元整，合计4008元整，由原告程云芳、黄小爱、张佩文负担。（反诉案件受理费336元整，反诉原告刘琳园、张琳、张福已预付，原告程云芳、黄小爱、张佩文在本判决生效后三日内直付被告刘琳园、张琳、张福336元整。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 健
代理审判员 李新元
代理审判员 崔 春
二〇一三年一月十五日
书 记 员 杜 飞