河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵民初字第80号
原告：孙学奎，居民。
原告：王顺田，居民，身份证号1302281952********。
委托代理人：赵春青，河北力公律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：崔玉平，居民。
委托代理人：李军，河北仲浩律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告孙学奎、王顺田与被告崔玉平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙学奎、王顺田及委托代理人赵春青，被告崔玉平及委托代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2008年10月14日，二原告以名下遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司的名义与被告签订《房屋租赁合同》一份，将金色年华演艺大厅及附楼一层至楼梯口止租给被告使用，开设婚纱摄影业务。租赁期6年半，租金17万元／年，于每年的11月10前交清当年租金，如有违约应支付违约金10000元。该合同订立后，原告如实全面履行了合同义务，交付了租赁物。此合同签订后的2009年1月14日，二原告依法注销了公司，因此，被告应与公司股东的原告履行权利义务。可是2013年11月应交纳租金时，被告却未履行支付义务，原告于2013年11月9日向其发出书面催收租金通知，但被告至今未缴纳租金，仍在使用租赁物。因被告行为构成违约，在催讨无果的情况下，依法提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付租金255000元、违约金10000元并承担诉讼费用，以实现原告的合法权益。
被告崔玉平辩称：1、本案原告主体不适格，无诉权；2、房屋出租方具有严重违约行为；3、答辩人行使解除权合法、有效；4、被答辩人诉请无依据。
经审理查明：原告孙学奎、王顺田为原遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司股东，该公司于2009年1月14日清算结束，向遵化市工商局申请注销公司登记，并公告公司终止。2008年10月14日，原遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司与崔玉平签订房屋租赁合同一份，内容为：“房屋租赁合同出租方：遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司（以下称甲方）承租方：崔玉平（以下称乙方）经甲乙双方共同协商，甲方同意把金色年华演艺大厅及附楼一层至楼梯口止租给乙方使用，开设婚纱摄影业务，现达成协议如下：一、租赁期、租金及期限甲方把金色年华演艺大厅及附楼一层至楼梯口止租给乙方使用，租金为每年20万元，17万元房租，3万元用于供暖、冷气、水费用，租金为上交即每年的11月10前交清，租期为6年半，以金色年华与商业总公司签订的合同为限。3年后煤、电、水物价上涨再进行协商。二、租用期双方权利与义务1、甲方负责供应乙方水、冷、暖气，日常用电和业务用电乙方自理。2、甲方负责房屋的维修及自然损坏，保证乙方正常使用，甲方有权督导，安全消防，卫生检查。3、乙方必须遵纪守法、合法经营，服从甲方领导，配合甲方做好上级有关部门的各项检查。4、乙方必须按公安消防、安监局标准施工，出现问题乙方自负，甲方不承担责任。5、乙方在承租期内装修改造的不动资产，期满无偿归甲方所有（可动资产除外）。6、乙方可在门市上方做广告牌使用，即从英文名称50公分下开始，约6米高、16米宽。三、其它责任1、遇政府、政策性的变动及拆迁，双方必须无条件服从，甲方租赁权发生变化，提前2-3个月通知乙方。2、本合同双方签字生效，双方遵守，单方违约而终止时，违约方须向另一方交违约金壹万元。如在3年内发生违约而终止时，违约方须向另一方交违约金贰拾万元。3、本合同未尽事宜，双方协商解决。甲方：遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司孙学奎乙方：崔玉平2008年10月14日。”原告孙学奎处保存的合同未加盖公章，有孙学奎及崔玉平的签名及捺印；被告崔玉平处保存的合同加盖了遵化市建设路金色年华歌厅公章，另有孙学奎及崔玉平的签名及捺印。
合同签订后，遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司按照合同约定将房屋提供给被告崔玉平使用，在合同的实际履行过程中，被告崔玉平于2008年、2009年每年交纳租赁费20万元，之后因原告未继续供暖和提供冷气，被告崔玉平于2010年、2011年、2012年每年交纳租赁费17万元，另水、电费用由被告崔玉平另行交纳。
2013年12月3日，被告崔玉平向遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司孙学奎邮寄送达“终止合同意见书”，内容为：“尊敬的孙学奎总经理：我方于2008年10月14日与你方公司遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司订立租赁合同一份，租期6年半，租金20万元／年，截止目前我方已履行5年。履行合同期间，因出租方供水、供暖、供电存在违约，对我方影响很大，加之市场经营困难，已提出解除双方订立租赁合同，终止双方租赁关系。截止10月20号，我方已将自有资产撤清，视为终止租赁。你方可收回出租房屋自行处置，双方进行过口头交接谈话。现书面提出通知。此致遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司孙学奎承租人：崔玉平2013年12月3日。”
2013年12月19日，被告崔玉平再次向遵化市遵化宾馆邮寄送达“告知书”，内容为：“告知书孙学奎、遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司、遵化市建设路金色年华歌厅、遵化市遵化宾馆有限公司、王顺田、清算组：你好，我崔玉平于2013年12月3日向您方以特快专递方式送达终止合同意见书，书面内容为‘我方于2008年10月14日与你方公司遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司订立租赁合同一份，租期6年半，租金20万元／年，截止目前我方已履行5年。履行合同期间，因出租方供水、供暖、供电存在违约，对我方影响很大，加之市场经营困难，已提出解除双方订立租赁合同，终止双方租赁关系。截止10月20号，我方已将自有资产撤清，视为终止租赁。你方收回出租房屋自行处置。’2008年10月14日孙学奎、遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司、加盖遵化市建设路金色年华歌厅公章与我方签订房屋租赁合同，约定双方权利义务。我方按照合同约定履行，自合同签订之日起我方按您方指示将房租金交付遵化市遵化宾馆有限公司，您方向我出具盖有遵化市遵化宾馆有限公司财务专用章收据，证实我方按照合同约定履行了交付房租的义务。自2013年10月起我方多次找到孙学奎先生、工作人员及多次委托朋友向您方说明要求解除租赁合同的告知。我方于2013年12月3日以特快专递的方式向遵化市遵化宾馆（遵化商业宾馆）送达函件。由于我方于2013年10月多次向您方告知终止合同。因此，于2013年10月20日我方将房屋内自有资产已经撤清，房屋交回您方。随后产生的损失与我方无关。崔玉平2012年12月19日。”
经被告崔玉平与原告孙学奎协商，孙学奎不同意解除房屋租赁合同，现该租赁房屋仍未正式接收。另，审理中经本院释明，原告要求继续履行合同，在合同不能实际履行的情形下，同意解除合同，但要求被告按约定支付租金外另赔偿原告的实际损失。
上述事实原、被告双方均无异议，本院予以确认。
审理中，原、被告双方对下列事实产生争议：
一、孙学奎、王顺田是否为本案适格原告。
二原告主张：其原告主体适格，为证明自己的主张，向本院提交了如下证据予以证实：
1、公司注销登记申请书复印件1份（加盖遵化市工商行政管理局档案资料查询专用章）。用以证明遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司的股东为原告孙学奎、王顺田，该公司于已经注销，二原告股东的权利并未消失，系本案适格原告。
经质证，二原告对该证据无异议。
被告崔玉平辩称对该份证据真实性合法性没有异议，但是其中2009年1月14日遵化市金色华年娱乐有限公司股东会议纪要清算报告及清算小组名单所列内容证实上述公司按照法定程序成立清算组，清算组成员有王顺田为副组长、孙学奎为组长等4人，公司股东登记也是该2人，根据公司法及相关司法解释的规定，金色年华公司申办注销登记成立清算组，应由清算组以其名义代表公司起诉和应诉，所以本案原告主体不适格。
2、被告崔玉平2013年12月19日向孙学奎、遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司、遵化市建设路金色年华歌厅、遵化市遵化宾馆有限公司、王顺田、清算组发出的告知书1份，主要内容为：因租赁期间出租方供水、供暖、供电存在违约，加之市场经营困难，承租方提出解除租赁合同，并于2013年10月20日将自有资产撤清，视为终止租赁，房屋交回，随后产生损失与承租方无关。用以证明被告崔玉平认可与其履行合同的是本案的原告，告知书的内容上也明确了其是与本案的原告履行合同。
经质证，二原告对该证据无异议。
被告崔玉平辩称这份文书的形成是基于被告对金色年华的注销以及相应程序并不了解的情况下所列的名目，同时也是对2013年9月底被告当面明确告知王顺田解除合同的说明。
3、甲方为遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司与乙方为崔玉平于2008年10月14日签订房屋租赁合同1份（内容同上）。
经质证，原告无异议。
被告崔玉平辩称原告方提交的合同内容与被告方持有的一致，但原告方的没有加盖公章，我方的加盖公章了。
二、房屋租赁合同签订后，在履行过程中原、被告哪方存在违约行为。
二原告主张：被告崔玉平在合同履行过程中未按约定交纳租赁费，存在违约行为。为证明其主张，向本院提交如下证据予以证实：
1、崔玉平交纳的2011年、2012年房租收据复印件2张。用以证实2013年后被告崔玉平未交纳租金。
经质证，原、被告双方均无异议。
2、证人纪某甲出庭作证。主要内容为：孙学奎是其姨夫，崔玉平是其嫂子，2013年11月份，其大哥（崔玉平的丈夫）让其跟孙学奎说一下房子想不租了，孙学奎拿出合同说合同已经到期了，其看了之后就走了，给大哥（崔玉平丈夫）打电话说解决此事尽量私了，后来大哥的意思是房子要到期了再用几天，用几天给几天的钱。2013年11月其嫂子崔玉平还没搬家呢，其在遵化宾馆上班路过影楼，看见影楼还开着。
经质证，二原告无异议。
被告崔玉平辩称因为原告没有在法定时间内提出申请，违反了证据规则，因此不予质证。
3、催缴房租通知1份。内容为：“崔玉平同志：请于11月10日前交房租17万元，超期不交将提交法律解决。遵化市遵化宾馆有限公司2013年11月9日。”用于证实原告方按期催要租金，2013年10月20日前被告未与其协商租赁事宜。
经质证，二原告无异议。
被告崔玉平辩称原告应提供原件，通知的主体是遵化市遵化宾馆，盖的章也是遵化市宾馆，与本案无关。另被告没有收到过任何催缴通知，原告出具的通知书没有被告签收送达回执，因此不能证实原告的主张。
被告崔玉平主张：原告方存有严重违约行为，致使合同目的无法实现。为证明其主张，被告向本院提交如下证据：
1、甲方为遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司与乙方崔玉平于2008年10月14日签订房屋租赁合同1份（内容同上）。内容约定甲方应保证乙方正常使用房屋，但甲方未能按照约定保证乙方正常使用房屋，存在违约行为。
经质证，被告无异议。
二原告对该合同的真实性无异议，但辩称被告证明目的是断章取义，原告方收到的是17万租金，因被告没有另交3万元，原告方就没有提供取暖和供电的费用，是被告主动要求自己负责水暖电。
2、锅炉房及锅炉照片5张。用以证明承租房屋严重不符合使用条件，无法营业，多次寻找相关负责人维修未果导致不能供暖。
经质证，被告无异议。
二原告对该组证据真实性、关联性、合法性均不认可；辩称没有任何标识证实这些物件是本案的标的物，被告以前将租赁费交清，证明被告认可该房屋能正常使用。
3、照片1张，记载内容为在玻璃门上所贴通知一份，内容为：“通知皇家新娘婚纱摄影现已搬迁至南关大桥南头路东馨梦园三期底商。欢迎新老顾客光临！喜事热线68850002013年10月20日。”用以证明2013年10月20日前被告经营的婚纱店已经搬迁，2013年10月20日正式对外公示，证明被告公示的拆迁地址与原告诉状罗列的地址相同，相互印证原告对2013年10月20日公示的内容早已知情。
经质证，被告无异议。
二原告辩称照片上的公示是2013年12月贴的，是后贴的。
4、2013年12月3日及2013年12月20日EMS回执2份。用以证明被告早已于2013年9月份明确告知原告终止合同的意见，与原告孙学奎当庭认可崔玉平告知其不租房屋的事实相印证。
经质证，被告无异议。
二原告辩称是12月3日、12月19日收到的快递，但是这两份文件不能证明原告方违约，只能证明被告违约；依据合同法227条的规定，出租人可以解除合同，承租人不可以解除合同；终止意见书的最后一段是将意志强加于原告方，解除合同于法无据；被告自己明知履行合同5年，约定的是6年半，证明被告违约。
5、证人赵某出庭作证。证言的主要内容为：其长期在影楼旁干出租，证实2013年10月中旬被告方的员工搬东西，具体搬哪去了不清楚，没注意过有没有贴公告。用以证实被告于2013年10月中旬已将房屋滕清。
经质证，二原告辩称赵某的证据不应采信，时间他说不清，与被告所说的20号搬家不吻合。
被告崔玉平辩称赵某证言真实客观，其证明搬家期限与被告实际发生的搬家期限是相符的。
6、证人信冬梅出庭作证。证言的主要内容为：9月底原告王顺田去通知影楼交费，老板崔玉平告诉王顺田说不租了，王顺田说回去商量一下，后来2013年10月20几号影楼就搬清了，是临时找的车搬的，张贴通知是搬家那天贴的。用以证明在2013年9月份崔玉平就提出解除合同，并于2013年10月20日后滕清房屋。
经质证，二原告辩称证人证言是虚假的，因为按照平时的惯例都是11月初的前4、5天催款，如果被告10月20日搬家，不可能还在那店里看到王顺田；信冬梅是被告的雇员，与被告有利害关系，其证言不具有可信度，本案中被告向原告发出的通知均在12月份3号和19号。
被告崔玉平辩称信冬梅的证言真实客观，信冬梅在被告与金色年华签订合同之前就一直在被告经营的位于其他地点的婚纱店工作，孙学奎、王顺田当庭认可了王顺田去被告处提醒交纳租金的事实，也认可在2013年11月10日前崔玉平明确告知王顺田终止合同的事实，孙学奎当庭承认11月6日崔玉平的对象给其打电话说房子不租了这一事实，因此，被告在10月中旬搬家、贴告示的事实是真实的，12月的两份文书，只是对崔玉平早于2013年11月10日前明确告知王顺田终止合同意向的说明，不能推定被告于12月后搬家的事实。
7、证人纪某乙出庭作证。证言的主要内容为：其从2007年就在崔玉平的影楼干婚纱设计，2013年的9月下旬，王顺田催房租费，老板崔玉平说以后不用这个房子了，后来再说什么就记不清了，催缴租金的时候信冬梅、王某和张某和老板都在场，催款的人每次都是王顺田，每年都是那个时间去的。房屋供暖不好老板也找过原告，但一直没解决，店里自己也修过，不供水后员工都是去烟草局抬水洗婚纱和拖布，大厅那经常漏水，这些事情对影楼生意有影响。搬家是2013年10月中旬，具体是20号左右，因为平时供暖不好，一直没有水，告示是搬家那天贴的，当天贴的当天搬完的。用以证实原告方存在违约行为，被告方于2013年10月20日已滕清房屋。
经质证，二原告辩称被告的雇员说法一致，是预先草写的，而且对日期都说不清楚。
被告崔玉平辩称只有被告员工才对实际工作的场所了解，上述证人证言理应作为认定事实的依据。
8、证人王某出庭作证。证言的主要内容为：其原是崔玉平的员工，从2012年到影楼上班就抬水用。大概2013年9月底，王顺田曾经到影楼催收租金，崔玉平说不用了，别的交涉也没注意听，当时王顺田说不用的话他们就往外租，交涉时其和老板、纪某乙、信冬梅、张某都在场。搬家的时候其没跟着搬，但是路过时看见他们搬着，那天是10月份中旬左右。用以证实原告方存在违约行为，被告方于2013年10月20日已滕清房屋。
经质证，二原告辩称被告的雇员说法一致，是预先草写的，而且对日期都说不清楚。
被告崔玉平辩称只有被告员工才对实际工作的场所了解，上述证人证言理应作为认定事实的依据。
9、证人张某出庭作证。证言的主要内容为：其是2009年在崔玉平影楼上班的，岗位是接待，2010年停暖之后就没有水了，洗婚纱都是在外面抬水，顾客到那都反应冷，2013年9月份王顺田催要租金时在场，怎么说的不清楚，但老板说不用了，影楼现在搬到南关桥南了，2013年10月中旬开始搬的，搬完之后贴的公告，搬家搬了好几天，最后那天彻底搬走贴的。用以证实原告方存在违约行为，被告方于2013年10月20日已滕清房屋。
经质证，二原告辩称被告的雇员说法一致，是预先草写的，而且对日期都说不清楚。
被告崔玉平辩称只有被告员工才对实际工作的场所了解，上述证人证言理应作为认定事实的依据。
本院认为：原告孙学奎、王顺田系原遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司股东，该公司于2009年1月14日由清算组进行清算结束，向遵化市工商局申请注销公司登记，并公告公司终止。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条规定：“清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所欠税款及清算过程中产生的税款；（五）清理债权、债务；（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；（七）代表公司参与民事诉讼活动。”第一百八十九条规定：“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。”根据上述法律和司法解释，原遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司已于2009年1月14日清算结束，并向遵化市工商局申请注销公司登记，公告公司终止，因此其清算组的使命已完成，公司的民事主体资格已不存在，原公司的权利义务应由其二股东孙学奎、王顺田承继，因此孙学奎、王顺田为本案适格原告，被告崔玉平主张应由清算组以其名义代表公司起诉和应诉的抗辩理由于法无据，本院不予采信。
原遵化市金色年华餐饮娱乐有限公司与崔玉平于2008年10月14日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，原告孙学奎处保存的合同虽未加盖公章，但有原告孙学奎及被告崔玉平的签名及捺印，被告崔玉平处保存的合同虽加盖的是遵化市建设路金色年华歌厅公章，但亦有孙学奎及崔玉平的签名及捺印，二份合同主文内容完全一致，且已实际履行5年，该房屋租赁合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务，原、被告双方诉争的租赁合同为固定期限租赁合同，已实际履行5年，2013年10月份，被告崔玉平单方提出解除合同，但经协商并未与二原告达成合意，被告崔玉平遂自行终止合同的履行，滕清房屋，其行为已构成违约。被告崔玉平抗辩主张原告方未按照合同约定提供暖、冷气及水，根据房屋租赁合同约定：“甲方负责供应乙方水、冷、暖气，日常用电和业务用电乙方自理”，“租金为每年20万元，17万元房租，3万元用于供暖、冷气、水费用”，2008年、2009年被告崔玉平每年向原告交纳租赁费20万元，之后因原告未进行供暖和提供冷气，被告崔玉平遂于2010年、2011年、2012年每年交纳租赁费17万元，二原告亦予认可，因此，该行为应视为原、被告双方对合同实际履行过程中内容变更的默认，因此被告崔玉平主张二原告存在根本违约行为导致合同目的无法实现于法无据，本院不予采信。二原告主张继续履行合同，但鉴于被告崔玉平已经滕清房屋另行选址经营，致签订该合同的目的已不能实现，经本院释明后二原告亦同意解除合同，本院决定依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告崔玉平应给付二原告的房屋租赁费应计算至本案判决确定之日即2014年7月15日计115041元（17万元÷365天×247天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”二原告主张解除合同后被告除应按约定支付租金外另赔偿原告的实际损失，依据本案实际情况，对原告的实际损失应按承租期3个月的租赁费用计算为42500元（17万元÷12个月×3个月）；因原告的实际损失大于双方约定的违约金，二原告经本院释明后亦要求被告按约定支付租金外另赔偿原告的实际损失，因此对违约金本院不再另行支持；二原告在合同履行过程中确实存在未能如约供暖、冷气和供水，给被告崔玉平的实际经营造成一定影响，本院根据公平原则，酌定被告崔玉平赔偿因违约行为而造成二原告的损失金额为3万元。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告孙学奎、王顺田与被告崔玉平之间的房屋租赁合同；
二、由被告崔玉平于本判决生效后10日内给付原告孙学奎、王顺田房租费115041元，并赔偿二原告损失3万元，两项合计145041元；
三、驳回二原告其他诉讼请求。
案件受理费5280元，由原告孙学奎、王顺田担负2080元，由被告崔玉平担负3200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 张静波
审判员 汪艳君
审判员 胡 悦
二〇一四年七月十五日
书记员 徐 争