河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终6762号
上诉人（原审被告、反诉原告）丁虎，男，1981年5月12日出生，回族。
委托代理人张宝，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托代理人邢丹丹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙国华，男，1981年8月9日出生，汉族。
委托代理人韩向前，河南建魁律师事务所律师。
原审被告河南弘业房地产代理咨询有限公司。
法定代表人毕文国，总经理。
委托代理人张大成，河南德慧律师事务所律师。
上诉人丁虎与被上诉人孙国华及原审被告河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业公司）买卖合同纠纷一案。孙国华于2015年8月22日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求依法判令丁虎、弘业公司：1、协助孙国华办理位于郑州市管城回族区郑汴路41号A幢1单元4-5层404号房屋的过户手续；2、丁虎赔偿孙国华违约金20万元；3、弘业公司退还孙国华佣金8000元；4、本案诉讼费用由丁虎、弘业公司承担。丁虎反诉孙国华要求解除合同、返还房屋并支付租金。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年4月21日作出（2015）管民二初字第2040号民事判决。上诉人丁虎不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人丁虎及其委托代理人张宝、邢丹丹，被上诉人孙国华及委托代理人韩向前，原审被告的委托代理人张大成于2016年6月23日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
原审查明，该案争议房屋位于郑州市××区××单元××号，建筑面积75.82平方米。是丁虎于2008年10月向河南省高速快运实业有限公司购买，付款方式为按揭贷款，当时未办理房产证。
2010年12月10日，孙国华通过弘业公司与丁虎签订房屋买卖合同一份，主要约定：1、孙国华购买丁虎所有的该案房屋，总价款40万元；2、合同签订时孙国华向丁虎支付定金及佣金20000元，其中佣金8000元，余额作为代收定金；3、付款方式为按揭贷款，合同签订后共同到银行办理按揭手续，孙国华应在立契时将首付款（待定）交付丁虎，剩余房款（待定）由银行放贷之日交付；4、双方应在房产证下发之日起45个工作日内办理过户相关手续。
2010年12月13日，孙国华与丁虎、弘业公司签订补充协议一份，主要约定合同定金总额为10万元，丁虎收到定金当日将房屋交给孙国华使用，如丁虎违约，弘业公司退还孙国华全部佣金8000元，由丁虎支付弘业公司佣金8000元；在立契之前月供由丁虎承担。2010年12月27日，孙国华向丁虎支付10万元，丁虎向孙国华出具收条一张，载明“今收到孙国华房款定金壹拾万圆整，余款叁拾万圆整未付”。次日，丁虎将房屋交付孙国华使用。
原审另查明，丁虎向河南省高速快运实业有限公司购买本案房屋时的贷款尚未还清，房屋现仍有抵押。该案房屋现由孙国华占有，贷款由丁虎在偿还。双方对于补充协议中约定的“立契”有不同理解，对于谁来偿还每月的贷款产生争议。
原审认为：丁虎认为孙国华没有承担立契之前的月供、构成根本违约，因双方的补充协议明确约定立契之前的月供由丁虎承担，且孙国华已按照补充协议约定向丁虎支付定金10万元，而双方的房屋买卖合同中没有对首付款和剩余房款的交纳时间做出明确约定，丁虎称孙国华违约，缺乏事实依据，对于丁虎要求解除合同、返还房屋及支付租金的反诉请求，该院不予支持。因该案房屋上现仍有抵押贷款未还清，不具备过户的条件，孙国华本次起诉要求丁虎、弘业公司协助其办理过户手续、支付违约金和返还佣金的诉请，该院不予支持。孙国华可待房屋具备过户条件时通过其他合法途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及相关法律之规定，判决：一、驳回孙国华本次要求丁虎协助办理位于郑州市××区××单元××号房屋的过户手续、丁虎支付违约金20万元、弘业公司退还佣金8000元的诉讼请求；二、驳回丁虎的全部反诉请求。本诉案件受理费9880元，由孙国华负担；反诉费375元，由丁虎负担。
宣判后，丁虎不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决对本案部分事实，如丁虎于2014年5月26日向孙国华邮寄送达《解除合同通知书》的事实没有认定，进而对《解除合同通知书》是否发生合同解除的效力未予认定。2014年5月26日，丁虎向孙国华邮寄《解除通知书》，通过丁虎向原审法院提供的解除通知书和邮政特快专递底单可以确认，孙国华已经签收了丁虎向其寄送的《解除通知书》。但是一审法院对并未对该事实进行认定。依据《中华人民共和国合同法》第96条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”孙国华签收《解除通知书》后的合理期限内未向人民法院提起确认合同效力之诉，《解除通知书》在没有被人民法院依法确认不产生解除效力的情况下，丁虎与孙国华之间的房屋买卖合同已经解除。但是，一审法院罔顾上述事实，并未对《解除合同通知书》的效力进行认定。2、一审判决认定的“丁虎称孙国华违约，缺乏事实依据”事实错误。丁虎于2010年12月10日将涉案房屋卖于孙国华，孙国华于2010年12月27日向丁虎支付10万元定金，次日丁虎将涉案房屋交付孙国华使用至今。丁虎和孙国华在《房屋买卖合同》中没有对首付款和剩余房款的缴纳时间作出明确约定，所以于2010年12月10日，丁虎和孙国华签订“补充协议”，在“补充协议”备注中约定“在立契之前的月供由丁虎承担”，补充协议是丁虎和孙国华专门对月供由谁承担作出的约定，“补充协议”签订后，孙国华交付10万元定金，一直居住涉案房屋至今，期间月供一直是由丁虎承担，孙国华拒不支付月供，孙国华的行为构成根本违约。然而，一审法院认定“丁虎称孙国华违约，缺乏事实依据”属事实认定错误。退一步讲，即便从“补充协议”备注中约定的“在立契之前的月供由丁虎承担”中，推断不出立契后房屋月供由孙国华承担，但是根据《中华人民共和国合同法》及丁虎订立《房屋买卖合同》的目的来看，在孙国华交付10万元定金后，一直居住涉案房屋长达5年，且5年来一直拒不支付涉案房屋月供，严重违反合同法公平原则，也不符合丁虎订立合同的目的。综上，丁虎认为一审法院作出驳回丁虎反诉请求的判决部分事实认定不清，望二审法院依法查清本案事实，支持丁虎一审的反诉请求。
孙国华答辩称：一审判决对事实认定清楚，依法驳回丁虎反诉请求正确，丁虎上诉无任何事实和法律依据。1、一审法院已经查明，涉案房屋丁虎2015年5月29日已经取得了房屋产权证书。因此，涉案房屋已经具备到房管局立契过户条件，虽孙国华和宏业公司多次催出丁虎协同办理，但丁虎一直拒绝配合，导致孙国华取得房屋产权证书的合法权利不能实现，丁虎应承担继续履行合同和赔偿孙国华损失的违约责任；2、一审判决否定丁虎解除合同的主张是正确的。丁虎从未向孙国华送达过任何书面通知；根据约定必守的法律精神，合同法第93和94条对合同的解除权做了严格的限制，本案中丁虎存在违约行为，孙国华严格按照合同和补充协议履行义务，因此丁虎不具有解除合同的法定权利。3、因丁虎在涉案房屋设定了银行抵押贷款，该行为导致孙国华取得房屋所有权的合同权利不能实现，因此，丁虎应当及时办理解押手续，履行办理过户手续的合同义务；4、孙国华对涉案房屋进行了装修，并居住，现丁虎停水停电，让孙国华搬离房屋，剥夺一个公民的最基本的生活保障，更是社会的不公平。5、丁虎因房价上涨蓄意违约。综上，丁虎上诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回其上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案系买卖合同纠纷。丁虎与孙国华之间补充协议明确约定立契之前的月供由丁虎承担，且孙国华已按照补充协议约定向丁虎支付定金10万元，而双方的房屋买卖合同中没有对首付款和剩余房款的交纳时间做出明确约定，丁虎上诉称称孙国华违约，缺乏事实依据，原审判决驳回丁虎要求解除合同、返还房屋及支付租金的反诉请求并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9880元，由上诉人丁虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一六年六月二十八日
书记员 苑陈阳