天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4223号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市隆达物业管理有限公司，住所地天津开发区恂园里7号302室。
法定代表人：于颂明，总经理。
委托诉讼代理人：冯玉山，天津泓毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津滨海大地房地产发展有限公司，住所地天津市滨海新区古林街港东六道500号。
法定代表人：曲丽娟，执行董事。
委托诉讼代理人：李婷，天津善川律师事务所律师。
上诉人天津市隆达物业管理有限公司（以下简称隆达物业公司）因与被上诉人天津滨海大地房地产发展有限公司（以下简称大地房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初63701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
隆达物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持隆达物业公司一审全部诉讼请求，驳回大地房地产公司一审全部反诉请求，一、二审案件受理费由大地房地产公司负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审依法改判。
大地房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
隆达物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令大地房地产公司向隆达物业公司支付物业服务费288560.82元；2、诉讼费用由大地房地产公司负担。
大地房地产向一审法院反诉请求：1、判令隆达物业公司支付违约金100000元；2、诉讼费用由隆达物业公司负担。
一审法院认定事实：2009年9月20日，隆达物业公司与大地房地产公司签订编号为JF-2009-018《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由隆达物业公司为大地房地产公司建设的天津市滨海新区大港汇德园物业项目进行前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同自2009年9月25日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同第六条约定：物业管理服务费采取包干制形式，其中多层住宅每月每平方米0.9元，高层住宅每月每平方米0.9元，商业每月每平方米1.8元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元的标准由业主交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。合同第十四条约定：甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付100000元的违约金。合同第二十一条约定：甲乙双方出具的后期补充协议等同本合同。2011年初，双方就因汇德园物业项目入住率低而由大地房地产公司补贴物业费用等事宜签订《补充协议》，约定如下事项：1、隆达物业公司物业服务费收取标准为每月10800元（每平方米0.9元，共计12000平方米）；2、前期物业服务阶段，大地房地产公司每月补贴隆达物业公司物业服务费12000元，连同每月物业服务费共计22800元；3、大地房地产公司应支付隆达物业公司2011年1月至2011年2月物业服务费22800元；4、大地房地产公司应支付隆达物业公司一次性开办费27000元；5、本补充协议期限为2011年3月1日至汇德园物业项目二期房屋入住首日止。庭审中双方一致确认该日期为2014年2月21日。2012年1月1日，双方又签订《补充协议》，约定大地房地产公司每月应支付物业服务费用为28653元，协议期限同样至汇德园二期房屋入住首日止。2010年12月30日大地房地产公司向隆达物业公司交纳“汇德园”开办费49800元。2011年4月25日至2013年12月9日期间，大地房地产公司向隆达物业公司交纳物业服务费1151390元。2014年5月7日，大地房地产公司向隆达物业公司交纳物业服务费198432元。之后大地房地产公司未再向隆达物业公司交纳物业服务费。2016年10月26日，隆达物业公司分别向天津市滨海新区规划和国土资源管理局第三分局物业科、天津市滨海新区古林街道办事处、天津市滨海新区福锦园居委会发出《关于退出汇德园小区前期物业服务的通告》，以该小区收费标准低、收费率低、大地房地产公司未交纳空置费等原因，通告拟于2017年1月31日解除与大地房地产公司签订的前期物业服务合同。2017年1月31日，隆达物业公司退出汇德园项目物业服务区域。另查，2010年1月5日双方签订《大港（港东六道500号）项目前期物业顾问服务协议》，约定隆达物业公司自2010年1月16日起为汇德园项目售楼处提供物业服务，大地房地产公司于每月15日前交纳隆达物业公司上月物业服务费用。一审庭审中，隆达物业公司自述对该项目提供物业服务至2011年3月。2011年8月8日，大地房地产公司向隆达物业公司出具《关于老带新业主优惠一年物业费的函》，通知减免部分老业主2011年度物业服务费，并与大地房地产公司进行费用核算，涉及数额共计4530.7元。2011年9月16日，大地房地产公司向隆达物业公司出具《关于部分业主减免2011年度物业费的函》，通知减免部分业主2011年度物业服务费，减免费用由大地房地产公司承担，共计27831.75元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及两份《补充协议》均系双方真实意思表示，对此予以确认，双方均应如约履行。本案隆达物业公司主张上述物业服务合同签订后大地房地产公司未如约交纳空置房屋物业费，数额为288560.82元，但根据大地房地产公司提交的证据，大地房地产公司自2010年12月30日至2014年5月7日期间向隆达物业公司交纳物业服务费1399622元。根据双方签订的《补充协议》，就汇德园一期项目大地房地产公司应交纳物业服务费1022778元，与大地房地产公司交纳的物业服务费相较差额为376844元。隆达物业公司主张上述差额中包含基于双方《大港（港东六道500号）项目前期物业顾问服务协议》大地房地产公司应交纳物业服务费，根据该协议履行期间及约定的物业服务费交纳方式，隆达物业公司并无证据证实该部分费用具体数额及是否包含于上述差额中，故对隆达物业公司该主张不予支持。隆达物业公司另主张上述差额中包含基于大地房地产公司出具的两份物业服务费减免函所涉及的物业服务费，根据该两份函件出具的时间，应对隆达物业公司该主张予以支持。但上述差额除去两份函件涉及的物业服务费，剩余差额仍高于隆达物业公司主张的诉讼请求数额。隆达物业公司并无其他证据证实上述剩余差额的具体性质，故其要求大地房地产公司支付物业服务费288560.82元的诉讼请求不能成立，不予支持。隆达物业公司基于大地房地产公司拖欠物业服务费等理由解除双方签订的前期物业服务合同，因本案不能认定大地房地产公司拖欠费用，故大地房地产公司单方解除合同的行为违反前期物业服务合同第十四条之约定，构成违约。双方约定的违约金标准不违反法律强制性规定，对大地房地产公司要求隆达物业公司支付违约金100000元的反诉请求予以支持。判决：“一、驳回原告天津市隆达物业管理有限公司的诉讼请求；二、反诉被告天津市隆达物业管理有限公司于本判决生效后五日内支付反诉原告天津滨海大地房地产发展有限公司违约金100000元。”
二审中，当事人没有提交新证据。另经询问，大地房地产公司认可还与隆达物业公司签订一份关于售楼处物业服务的服务协议，但表示该份协议于隆达物业公司在本案中主张欠付物业服务费的《天津市住宅前期物业服务合同》及二份补充协议无关，且就售楼处物业服务事宜大地房地产公司也已向隆达物业公司支付了相应的服务费，并不包含在本案所主张的已付物业服务费1399622元中，故不同意在本案中一并审查计算。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据证明。在本案中，大地房地产公司与隆达物业公司就汇德园住宅项目的前期物业管理服务事宜签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，后又先后二次签订《补充协议》，就物业服务费收取标准、补贴物业费用、一次性开办费等事宜均作出明确的约定，并确认补充协议履行期限至汇德园物业项目二期房屋入住首日止，即双方在一审中共同确认的2014年2月21日。上述《天津市住宅前期物业服务合同》及二份《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力，各方当事人均应依约履行各自义务。截至2014年5月7日，大地房地产公司向隆达物业公司支付各项费用共计1399622元，扣除双方诸份协议所约定的费用外，尚有结余。隆达物业公司虽主张大地房地产公司支付的部分费用，系用于支付隆达物业公司为汇德园售楼处提供物业服务所发生的费用，但因隆达物业公司在起诉状中主张欠付所依据的仅为汇德园住宅项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，未涉及针对售楼处签订的服务协议，且售楼处服务协议签订在先，与本案所争议的《天津市住宅前期物业服务合同》分属不同的独立协议，鉴于大地房地产公司主张就售楼处物业服务事宜已向隆达物业公司支付了服务费，且并不包含在本案其所主张的已付物业服务费1399622元中，并表示不同意在本案中一并审查计算，故隆达物业公司关于物业服务费超付部分用于支付售楼处物业服务的主张，依据不足。依照在案证据，本院难以认定大地房地产公司未依照《天津市住宅前期物业服务合同》及二份补充协议的约定足额支付物业服务费,隆达物业公司主张大地房地产公司向其支付欠付的物业费以及以欠付为由解除合同，均缺乏事实及相关法律依据。同时因《天津市住宅前期物业服务合同》约定一方无正当理由提前终止合同的违约责任，一审法院依照合同约定并结合大地房地产公司的诉请，判令隆达物业公司支付相应的违约金，并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人隆达物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6778元，由上诉人天津市隆达物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年六月十九日
书 记 员 李珊珊