上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9450号
上诉人（原审被告）：秦纪钢，男，1961年2月19日出生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审被告）：秦纪年，男，1958年5月20日出生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审被告）：秦纪强，男，1964年2月4日出生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审被告）：赵庆庆，男，1979年10月1日出生，汉族，住上海市闵行区。
上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：周佳玲，上海欧瑞腾律师事务所律师。
上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所�师。
被上诉人（原审原告）：王莺，女，1976年2月24日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：林海，上海观庭观盛律师事务所律师。
上诉人秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆因与被上诉人王莺房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆上诉请求：撤销原审判决二、三项，改判驳回王莺的原审对应诉讼请求。事实与理由：原审认定事实错误。原审遗漏上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）已交付的事实。2017年3月中旬，王莺用暴力手段到系争房屋处骚扰秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆。后双方达成书面协议，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆在一周内搬离系争房屋。2017年3月23日，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆搬离系争房屋，王莺接受房屋换锁并已进行装修。王莺未按约办理贷款申请、办理过户、支付房款。正是基于王莺的一系列违约行为导致了买卖流程的迟延，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆迟延交房，系依法行使顺序履行抗辩权。
被上诉人王莺辩称，不同意秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆的上诉请求，要求维持原判。
王莺向一审法院起诉请求：1、判令秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆继续履行系争房屋的买卖合同，办理房屋验收、交接手续；2、判令秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆支付迟延交房的违约金（自2016年11月2日起计算至房屋实际交接日止，以380万元的日万分之五计算）；3、判令秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆协助将房屋维修基金以及水、电�煤气、电话、有线电视过户更名至王莺名下。一审诉讼过程中，王莺撤回第3项诉请。
一审法院认定事实：秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆原为系争房屋的产权人。
2016年2月27日，王莺（买受人、乙方）与秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆（卖售人、甲方）通过房产中介公司居间介绍，签订合同编号为2686586的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为380万元；2016年6月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）中约定：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。该合同附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房款114万元，其中乙方在签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本合同后，该定金转为部分首期款，剩余首期房价款64万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日直接支付给甲方；乙方通过贷款方式支付甲方第二期房价款264万元；乙方应在签订本合同后，最晚于2016年5月10日前向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料；若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；乙方应于房地产所在区交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷�银行等提供所需材料；交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证，且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，由乙方直接支付甲方全额尾款2万元，相关费用的结算日期以交接之日为准。
2016年6月17日，王莺与案外人签订了《个人二手住房贷款合同》，约定：贷款金额为215万元，贷款期限为2016年6月17日至2039年6月16日），放款账户为秦纪强的中国银行账户，系争房屋作为贷款抵押物。
2016年8月19日，系争房屋的产权人核准为王莺。2016年10月27日，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆收到银行发放的贷款。
一审又查明：系争房屋在2016年8月19日核准登记了抵押权人为案外人中国银行股份有限公司上海市静安支行的215万元的房地产抵押，在2016年9月19�核准登记了抵押权人为案外人李某的110万元的房地产抵押，受理时间分别为2016年8月6日、2016年9月13日。
一审审理中，双方确认应当交房的时间为2016年11月2日。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王莺与秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据合同的约定，交易中心出具以王莺为权利人的房地产权证，且秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签署《房屋交接书》。鉴于系争房屋在2016年8月19日产权人已经核准变更为王莺，且秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆在2016年10月27日已收到除尾款外的其他款项，故双方�理房屋交接手续的条件已经具备。双方确认应当交房的时间为2016年11月2日，故秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆未在此日前与王莺办理系争房屋的交接手续，显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。王莺要求秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆继续履行系争房屋的买卖合同，办理该房屋的验收、交接手续，并要求秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆支付迟延交房的违约金的诉请，于法有据，法院予以支持。至于秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆辩称王莺因办理系争房屋的两次抵押而导致贷款发放延迟，鉴于秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆在本案中未提出反诉，故法院对此不作处理。关于违约金的诉请，鉴于秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆提出要求调整违约金的标准，故法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平合理原则、诚实信用原则，酌情对违约金的计算标准予以调整。一审审理中，王莺撤回第3项诉请，系当事人对自己诉讼权利的处分，且与法无悖，法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、王莺与秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆于2016年2月27日签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆于判决生效之日起十日内将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给王莺；三、秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆于判决生效之日起十日内支付王莺迟延交房的违约金（自2016年11月2日起计算至实际交房之日止，以380万元的每日万分之二计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,510元，由王莺负担550元，由秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆负担1,960元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆一方提供了2017年6月23日沈马居委会提供的《情况说明》，内容为：“原XX路XX弄XX号XX室户主秦纪钢在房屋买卖中发生纠纷，经协商后在2017年3月22日搬离此处。”秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆以此来证明其已经将系争房屋交付给了对方。双方未办理房屋交接手续。王莺对此的质证意见为：真实性不予确认，证明目的不认可。居委会应该派人出庭作证。合同约定交接书为房屋交接依据。王莺在秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆提供上述居委会的《情况说明》后�也提供了落款日期为2017年8月31日的沈马居委会出具的《情况说明》，内容为：“2017年6月23日原本小区业主秦纪钢因房屋买卖有争议来居委会开取离开XX路XX弄XX号XX室的情况说明，本居委会未证实秦纪钢是否于3月22日搬离XX路XX弄XX号XX室，也未曾证实双方是否协商，也无法证实房屋是否交付给新业主王莺。”秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆对此的质证意见为：证据形式的真实性予以认可，但不认可其内容，认为该情况说明的内容不属实。王莺还提供了沈马居委会2017年9月9日出具的《情况说明》，内容为：“王莺于2017年6月25日起开始装修位于XX路XX弄XX号XX室的房屋。”秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆认可该情况说明证据形式上的真实性，但不认可其内容。王莺还于2017年9月1日提供了其委托诉讼代理人经向王莺核实后出具的《情况说明》，表示王莺于2017年6月25日开�进入系争房屋进行装修，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆现已不居住在系争房屋内。秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆对此的质证意见为：对该证据形式上的真实性无异议，但对于证明目的（内容）有异议。秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆认为，系争房屋确系2017年3月22日因王莺纠集人员通过非正常手段取得。但对于王莺自认其收到房屋在2017年6月25日进行装修，则本案至迟交房日不应以实际交房或执行计算，而应以王莺自认之日截止计算相应费用。
本院认为，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆与王莺就系争房屋签订房屋买卖合同后，系争房屋在2016年8月19日产权人已经核准变更为王莺，且秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆在2016年10月27日已收到除尾款外的其他款项，故依照双方合同的约定以及法律规定，双方办理房屋交接手续的条件已经具备。一审审�中，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆与王莺确认应当交房的时间为2016年11月2日，故秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆未在此日前与王莺办理系争房屋的交接手续，显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。王莺一审中提出诉请，要求秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆继续履行系争房屋的买卖合同，办理该房屋的验收、交接手续，并要求秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆支付迟延交房的违约金，于法有据，且秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆在一审判决前并未曾向法院提出过其已经将房屋交付给对方以及提供相应的证据，故一审法院对王莺的诉请予以支持，并无不当。
关于秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆所称的有关王莺未按约办理贷款申请、办理过户、支付房款，正是基于王莺的一系列违约行为导致了买卖流程的迟延，秦纪强、秦纪年、秦纪钢�赵庆庆迟延交房，系依法行使顺序履行抗辩权的意见是否成立的问题。本院认为，即使秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆所称的王莺存在违约行为的事实存在，则在房屋于2016年8月19日产权人已经核准变更为王莺，且秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆在2016年10月27日已收到除尾款外的其他款项，王莺已经履行了买卖合同主要义务的情况下，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆所述的王莺的该违约行为亦不构成与拒绝交房对等的抗辩。秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆拒绝按时交房，应当承担约定的违约金。一审根据秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆有关约定的违约金过高的抗辩，对违约金的计算标准予以酌情调低，于法有据，本院予以确认。
二审审理过程中，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆与王莺分别就系争房屋是否已经实际交付给王莺提供了沈马居委会�具的《情况说明》。沈马居委会先后出具的几份《情况说明》内容前后矛盾，足见该居委会在出具《情况说明》的轻率和随意，故本院对此均不予采信。根据王莺2017年9月1日出具的《情况说明》，王莺确认其已于2017年6月25日开始进入系争房屋进行装修，秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆现已不居住在系争房屋内。故虽然双方合同约定房屋交接需签署交接书，但鉴于王莺已实际掌控并装修系争房屋，在目前秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆方未能充分举证证明其何时将房屋交由王莺掌控的情况下，本院以王莺自认的2017年6月25日作为房屋交接日，系争房屋于该日已实际交付。因此，在秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆方已实际履行了交房义务的情况下，原审判决第二项应予撤销，第三项所涉及的迟延交房违约金的计算截止日期应予变更。
综上，依照《中华�民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初978号民事判决第一项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初978号民事判决第二项；
三、变更上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初978号民事判决第三项内容为“秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆于本判决生效之日起十日内支付王莺迟延交房的违约金（自2016年11月2日起计算至2017年6月25日止，以380万元的每日万分之二计付）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计2,510元，由王莺负担550元，由秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆负担1,960元。二审案件受理费3,920元，由秦纪强、秦纪年、秦纪钢、赵庆庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金�，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。