文书内容广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2017）粤1402民初1012号原告：梅州市尚佳物业有限公司，住所梅州市梅江区黄塘十字路口47号。法定代表人：徐圣天，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄诗林，男，广东诚优律师事务所律师。委托诉讼代理人：邸春燕，女，广东诚优律师事务所实习律师。被告：陈芬，女，汉族，1977年8月4日出生，现住梅州市。被告：曹继铮，男，汉族，1969年12月26日出生，现住梅州市。委托诉讼代理人：巫集德，男，广东从信律师事务所律师。原告梅州市尚佳物业有限公司与被告陈芬、曹继铮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅州市尚佳物业有限公司的委托诉讼代理人黄诗林律师、邸春燕实习律师，被告陈芬、曹继铮的委托诉讼代理人巫集德律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州市尚佳物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2012年1月至2017年3月31日期间所拖欠的物业管理等费用合计7308元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告是夫妻关系。两被告购买了由梅州市梅江区民兴建材有限公司开发的丽映尚城丽都花园2栋804房。被告接收商品房后与他们公司签订了前期物业管理合同。合同中有关服务费一项明确约定甲方（指业主）自收到开发商交房通知之日起3个月后按时交纳服务费用，并详细列明了费用的标准。其中，合同第三条约定的物业服务费标准中第一项服务费：1、甲方自收到开发商交房通知之日起3个月后按时交纳服务费用，小区物业管理费从装修之日起每月每平方共0.8元标准收取……。维修基金每月/户5元；公共水电费每月每户10元。2、管理费每月按规定时间交一次（1-10前交本月物业费）等约定。被告于2011年7月6日写下承诺书，表示接受他们公司的管理，并按时缴交相关物业管理等费用。但是从2012年1月被告开始无故拖欠物业管理等费用，经物业管理人员多次催告被告也不缴交所欠费用。被告从2012年1月至2017年3月31日拖欠的物业管理等费用合计7308元，其中每月物业费96元、水电费10元、基金5元、7楼以上加压电费5元，即每月应缴116元物业管理费。被告欠缴5年的物业管理费，欠缴数额计算为116元/月×12个月×5年3个月＝7308元。综上，他们公司为了维护自己的合法权利特向法院提起诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……等违约责任。请求法院依法支持他们公司的诉讼请求，判令被告向他们公司缴交所拖欠的物业管理等费用7308元。被告陈芬、曹继铮辩称，他们与原告之间的《前期物业服务管理合同》是在被逼迫的情况下签订的。当时房地产开发商要求业主签订该物业服务合同，如不签则不交付房屋钥匙给业主，他们是不得不与原告签订物业服务合同的。合同没有约定具体的物业交费开始时间。2014年以前，小区道路不通，连大门都没有安装，只是一块工地，没有绿化，没有停车场，根本没有提供物业管理服务，不应收物业管理费。原告严重违约在先，导致包括他们在内的众多业主拒绝交纳物业费用。原告作为物业管理方，应负责维护良好的小区环境和秩序，但原告对小区内部分住宅改商业用途的突出问题置之不理，导致人员混杂，秩序混乱，小区安全受到影响，经常发生小区业主财物被盗事件。原告没有维护好小区的公共设施，如监控设备等。对于出现损坏的设施没有及时安排修复。没有制止部分餐饮作业企业的油烟排向小区内，如“爱琴海”餐厅的油烟出口直接设置在小区内，每天大量的油烟在小区内散播，导致大量住户的衣物等遭到损坏。原告在2017年初借物业管理之名，将公共车位实行“只卖不租”管理，企图逼迫包括他们在内的住户购买车位，导致大量没有购置车位的住户车辆无法驶入地下停车场，只能露天停放，严重损害了他们作为业主对小区公共场地的使用权。原告的行为导致双方矛盾升级，继而引发了今年小区业主在2017年4月1日的维权事件。他们交付的3000元装修押金至今没有退还，装修期间电线失盗，且购房时售楼方承诺了免2年的物业费。原告还存在收费不开发票的问题，众多业主强烈要求收费提供相应金额发票，但原告不予理睬，导致越来越多的业主拒绝交纳物业服务费。自他们2012年拒绝交纳物业管理费用之日起，原告就应该主张本次诉讼涉及的物业服务费，但原告一直没有催收，原告的诉讼请求已过了2年的法定诉讼时效，依法不予支持。他们所在的住宅小区是2017年1月份才成立业主委员会的，依据梅州市物价局、梅州市住房和城乡建设局在2014年4月颁布的《梅州市物业服务收费管理办法》第七条、第八条规定，在此前的物业收费标准和项目中，原告作为物业管理服务企业应提供房地产主管部门核定的本小区物业服务类别等级标准，并明确告知小区业主。同时，原告应就收费标准提供向梅州市物价局、梅州市住房和城乡建设局备案的证明文件，以证明其收费的合法性。综上所述，原告违约在先，且诉讼时效已过，收费合法性存疑，其诉讼请求依法应予驳回。梅州市尚佳物业有限公司对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1、前期物业服务管理合同，证明原告与被告之间签订有物业管理合同。2、粤房地权证梅州市字第××号房地产权证，证明被告是丽都花园2栋804房的业主。3、证明；4、业主装修保证书，证据3-4证明被告与原告签订业主装修保证书，丽都花园2栋804房经验收合格交付被告使用。5、承诺书，证明被告承诺自愿接受原告提供的物业管理服务，并按时缴交相关费用。6、欠缴物业费明细，证明被告所欠缴物业管理等费用的明细清单。7、原告营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格。8、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。被告陈芬、曹继铮对上述证据的质证意见是：证据1真实性无异议，合法性及证明目的有异议，本合同不是被告的真实意思表示，当时如果被告拒签订该物业服务管理合同，则无法拿到房屋的钥匙进行装修及入住。证据2无异议。证据3-4真实性无异议，证明目的有异议，该文件是原告提交的格式文本，内容都是原告单方制定的，如果被告拒签订则无法拿到房屋的钥匙，而且原告对业主交付的装修保证金3000元，实际在业主入住3个月后，仍然没有按时退回给业主。证据5没有见到原告的《物业管理制度》，原告也没有将该制度的具体内容告知被告，也没有进行公示，承诺书也是被迫签订的，如果被告拒签则无法拿到装修钥匙。对证据6-7无异议。被告陈芬、曹继铮对其抗辩提供了如下证据予以证实：1、报警回执、受理报警登记表，证明原告没有按合同约定做好小区的治安和秩序管理，造成经常发生盗窃事件，导致业主财物损失。2、收据，证明原告收取物业费违反法律规定，且不出具发票给业主。梅州市尚佳物业有限公司对上述证据的质证意见是：证据1真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，我方认为证明目的及内容有异议，原告依据双方签订的前期物业管理服务合同向被告提供了保质保量的物业服务，证据1只是偶发事件，原告已经尽到了安全管理注意义务，并不能证明原告没有按照合同的约定管理小区秩序，导致经常性的盗窃事件。证据2真实性无异议，关联性有异议，证明目的与本案无关。经出示质证1、本院于2017年7月11日对梅州市梅江区丽映尚城业主委员会主任徐仕忠作的询问笔录；2、徐仕忠提供的业主委员会备案申请表、业主委员会委员情况登记表。梅州市尚佳物业有限公司对上述证据的质证意见是：对第1份证据，认为徐仕忠的陈述证明了2017年1至3月仍是原告对丽映尚城小区进行物业管理服务，且小区业主未提出任何异议地接受了服务，既然接受了服务，原告请求业主支付2017年1至3月的物业服务费是合情合理的，请求法院支持。对第2份证据，认为与本案无关，不管业主委员会是否成立，被告拖欠原告物业服务费都是事实。陈芬、曹继铮对上述证据的质证意见是：对第1份证据笔录中徐仕忠陈述2017年1月至3月原告派了保安到小区上班有异议，认为小区从2017年1月4日开始就由业主委员会接管并进行自治管理，原告从2017年1月起至今没有对小区进行物业管理。对其他内容无异议。对第2份证据，认为由法院依法认定。本院经审理认定事实如下：梅州市尚佳物业有限公司受梅州市梅江区丽都中路2号丽都花园（以下简称“丽映尚城小区”）开发商梅州市梅江区民兴建材有限公司的委托自2011年5月1日入驻该小区提供物业管理服务。陈芬、曹继铮于2011年7月6日收楼，成为丽映尚城小区2号楼804房业主。2011年7月6日，陈芬出具了一份承诺书给梅州市梅江区民兴建材有限公司，承诺接受前期物业公司（梅州市尚佳物业有限公司）的管理，按时缴交相关费用，遵守物业管理制度等。同日，陈芬（甲方）与梅州市尚佳物业有限公司（乙方）签订了一份《前期物业服务管理合同》，合同第一条约定，乙方为甲方提供物业服务，日常服务项目、标准包括公共设备、设施运行监控日常维护；园林绿化养护和环境卫生服务管理；治安消防管理；交通秩序及其场地的管理；物业资料档案的管理；资金筹集管理及使用；公开代办性质的服务；其他有偿服务……。第三条约定，甲方自收到开发商交房通知之日起3个月后按时交纳服务费用，小区物业管理费从装修之日起每月每平方共0.8元标准收取，未装修按半费收取。维修基金每月每户5元，公共水电费每月每户10元，6楼以上加收水压电费5元。管理费每月按规定时间交一次（1－10号前交本月物业费）……。第九条约定，本合同至业主委员会成立之日起自动终止……。梅州市尚佳物业有限公司一直按上述《前期物业服务管理合同》约定的每月物业服务费96元、公共水电费10元、维修基金5元、7楼以上加压电费5元合计116元的标准向陈芬、曹继铮收取物业服务管理费，陈芬、曹继铮亦一直依约向梅州市尚佳物业有限公司交纳物业服务管理费。但自2012年1月开始，陈芬、曹继铮认为梅州市尚佳物业有限公司没有按合同约定的服务标准履行义务，拒绝向梅州市尚佳物业有限公司交纳物业服务管理费。2017年1月4日，丽映尚城小区业主成立梅州市梅江区丽映尚城业主委员会（以下简称“业主委员会”），并经梅州市梅江区房地产管理局备案。此后，丽映尚城小区的物业是由业主委员会自治管理。2017年6月5日，梅州市尚佳物业有限公司以陈芬、曹继铮欠缴物业服务管理费为由向本院起诉，提出上述诉讼请求。陈芬、曹继铮作了上述答辩。庭审中，梅州市尚佳物业有限公司称，双方签订的《前期物业服务管理合同》第九条是约定合同至业主委员会成立之日起自动终止。但是，2017年1月4日业主委员会成立，合同终止后，因他们公司需要合理的撤离时间，业主委员会也需要时间寻找委托新的物业管理公司，为此，他们公司与业主委员会经口头协商一致，由他们公司提供物业服务管理至2017年3月31日止。经本院向业主委员会调查，业主委员会主任徐仕忠陈述：按《前期物业服务管理合同》第九条的约定，合同至业主委员会成立之日起自动终止。2017年1月4日，丽映尚城小区业主成立业主委员会。2017年4月11日，梅州市尚佳物业有限公司在未与业主委员会进行沟通的情况下，擅自从丽映尚城小区撤离。之后，丽映尚城小区的物业是业主委员会自治管理。2017年1月至3月梅州市尚佳物业有限公司是派有保安、保洁人员到小区上班，但对小区其他物业及设备、设施则没有派人员维护维修。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务管理合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。在丽映尚城小区未成立业主委员会前，梅州市尚佳物业有限公司受该小区开发商的委托对该小区提供物业服务管理，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区的业主收取物业服务管理费。陈芬、曹继铮作为该小区内房屋的业主，在享受梅州市尚佳物业有限公司提供的物业服务管理后，理应支付物业服务管理费给梅州市尚佳物业有限公司。被告陈芬、曹继铮抗辩主张其为收楼而被逼向开发商出具承诺书及与梅州市尚佳物业有限公司签订《前期物业服务管理合同》，且梅州市尚佳物业有限公司未依约提供符合标准的物业服务管理，因为提供的证据不足以证明其事实主张，所以不予采信。现梅州市尚佳物业有限公司要求陈芬、曹继铮按每月116元（含物业费96元、公共水电费10元、维修基金5元、7楼以上加压电费5元）的标准交纳2012年1月1日至2017年1月3日期间的物业服务管理费6971.6元（116元×60个月＋116元÷30天×3天）合法有据，予以支持。上述《前期物业服务管理合同》第九条约定，该合同至业主委员会成立之日起自动终止。丽映尚城小区业主委员会于2017年1月4日成立，双方当事人对《前期物业服务管理合同》于2017年1月4日终止亦无异议。梅州市尚佳物业有限公司主张其为丽映尚城小区提供物业管理服务至2017年3月31日，提供的证据不足以证明其事实主张，被告又不予认可，不予采信。为此，梅州市尚佳物业有限公司要求陈芬、曹继铮交纳2017年1月4日至2017年3月31日期间的物业服务管理费，不予支持。原告于2011年5月1日至2017年1月3日期间一直为丽映尚城小区提供物业服务管理，收取相关物业服务管理费，不存在明显怠于行使权利的情况，应认定原告在持续主张权利。被告对原告的诉讼请求提出超过诉讼时效的抗辩事由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈芬、曹继铮应当在本判决生效后十日内，一次性将拖欠的物业服务管理费（含物业费、公共水电费、维修基金、7楼以上加压电费）6971.6元交清给原告梅州市尚佳物业有限公司。二、驳回原告梅州市尚佳物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告梅州市尚佳物业有限公司预交），减半收取计25元，由被告陈芬、曹继铮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  黎伟平二〇一七年七月二十八日书记员  钟 城