审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4802号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王涛，男，1984年11月3日出生，汉族，海军陆战学院参谋，住广东省广州市白云区，
委托诉讼代理人：丁自勇，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐佳婧，女，1983年9月10日出生，汉族，湖北环宇监理有限责任公司人资专员，住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：张成，湖北高韬律师事务所律师。
第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人：高凡春，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：范珍，该公司法务专员。
上诉人王涛因与被上诉人徐佳婧及原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王涛上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判徐佳婧向王涛支付违约金160000元（扣除20000元预定金，再行支付违约金140000元）；2.本案一、二审案件受理费由徐佳婧承担（王涛预缴的一审反诉受理费、二审上诉费由法院予以退还）。事实和理由：一审法院认定事实错误。（一）一审法院查明“王涛因需补办身份证，合同未能及时履行。在等待王涛补办身份证期间，王涛联系搜房公司工作人员黄嫚，希望徐佳婧先支付130000元用于偿还贷款，黄嫚答复按合同正常流程是王涛先办理房产证。”是错误的。1.交易之初王涛、徐佳婧和中介搜房公司三方就已经谈好，徐佳婧支付第一笔�项用于偿还贷款，这也是《武汉市存量房屋买卖合同》中第三条第2点第一次付款130000元的合同本意来源。从黄嫚与王涛在签约前的微信聊天记录也可获得佐证。王涛要中介通知徐佳婧支付130000元是要求徐佳婧履行合同义务，不是王涛附加给徐佳婧的义务。2.合同不能履行的原因是徐佳婧拒不履行付款义务，而非王涛补办身份证。王涛购买房产是用军官证买的，军官证在我国属于合法身份证件，在实际使用中不存在任何障碍。（二）一审法院查明“搜房公司陈述，根据合同约定由卖方办理产权证后，买方帮忙偿还贷款……我公司工作人员陪王涛去办理产权证时只有一个交件单，没有房产证，我公司一般是看到房产证后才会通知买方付款。”中介公司这种“根据合同约定由卖方办理产权证后，买方帮忙偿还贷款”的说法完全是误解，或是因为经验不足，错误引导徐佳�。在案涉交易之初，中介就明确告知“程序是先还款，然后办证”。双方签署的是意向合同，王涛办理产权证、进行交易的前提是要全部偿还贷款，按照中介公司的理解，王涛办理产权证后，买方帮忙偿还贷款，逻辑错误，颠倒办事程序。既然王涛产权证办理完毕，就不存在徐佳婧帮助偿还贷款。且在签约当天，王涛就将原件《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市商品房权属证明书》交付中介保管，完全可保障徐佳婧的权益。要求交付产权证完全是买家和中介违背合同，强加给王涛的义务。根据合同约定，办理房产证是徐佳婧支付第二笔款项250000元的时间节点。（三）一审法院对合同约定提前还贷的当天支付130000元合同本意理解错误，脱离了合同本意。合同的约定是为了缓解王涛的还贷压力。在王涛于2016年7月27日还清全部贷款的情况下，根本不需要徐佳婧提前支�13万元来还贷。在此之后，如徐佳婧支付13万元，就不是帮助王涛缓解还贷压力，而是其应当支付全额房款的义务。中介理解为办理房产证后徐佳婧才支付第一笔款，在合同中找不到依据，也不符合分两次付款的原意。由于中介的理解错误导致怠于履行中介义务或延误徐佳婧支付第一笔款项，责任在中介公司或徐佳婧，不在王涛。（四）一审法院认定合同约定“两次付款均为自行交接”，王涛结清贷款后应及时通知徐佳婧付款，而王涛无法举证证明通知过徐佳婧付款，无法证明徐佳婧两次应付而“拒付”，因此，王涛行使解除权不符合约定解除条件。这是错误的，王涛与徐佳婧都是通过中介沟通，彼此之间没有直接联系的责任不应推到王涛头上。退一步讲，就算按照中介和法院的错误理解来分析，在王涛于2016年7月27日还清全部贷款后，即使没有见到房产证，中介的�嫚在2016年8月17日陪同王涛办理涉案房屋的房屋抵押注销登记及不动产证交件手续时，应当知道王涛义务已经完成，完全有足够的理由通知徐佳婧支付房款。但直到2016年10月8日徐佳婧向王涛寄送《催告函》为止，徐佳婧未向王涛支付除定金外的任何房款。就是王涛没有催要，徐佳婧也应主动履行合同义务。在王涛第一次提前还贷到2016年10月8日之间的6个月期间，徐佳婧没有任何支付房款的行为，远远超过了合同约定的徐佳婧支付房款的10天时间，完全违背合同约定，王涛才于2016年10月16日在中介公司当面送达《解除合同告知书》解除合同，符合合同约定。（五）一审法院分析认为“第三、从本案查明的事实来看，徐佳婧当时不知晓王涛已结清贷款，付款时点无法确定，而王涛无任何证据证明徐佳婧有明确表示或者以自己的行为表明不履行合同或迟延付款，经催告后在合理期限内仍未履行或迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的行为，因此，王涛行使解除权亦不符合法定解除条件”，从上一点的分析中已经很清楚的说明，徐佳婧在足够长的时间没有履行付款义务的行为或语言，若中介公司怠于通知徐佳婧付款是中介的责任。若王涛有意违约，完全没必要将提前还贷的情况告知中介，尤其是第三次还贷，完全可不让中介陪同去递件。因此，王涛在积极履行合同，而徐佳婧没有为履行合同做任何事，谁违约不言而喻。（六）一审法院仅凭推测，或仅凭一个经验不丰富的中介员工黄嫚的陈述，推定王涛在2天内办理不了二次交易，存在恶意对抗履行合同，太主观武断，不是法院判案应该有的思维。首先，王涛的二次交易是在当面向徐佳婧交付《解除合同告知书》后的行为；其次，王涛在与徐佳婧签约之前，已经在多家中介公司放盘，其他中介公司的客户也多次来看过房屋；第三，徐佳婧在基本确定买房后恶意绕开原来的中介，是不讲诚信，随意违约。第四，庭审中，黄嫚表示全款购房的情况下是可以在2天内办理完过户手续的，但书记员记成了“也需要一周”，对此，法庭只要去房管部门核实就可查实，不能因王涛在极短时间内办理完签约、过户就认定王涛恶意对抗交易。
徐佳婧辩称，请求驳回王涛的全部上诉请求，维持原判；判令由王涛承担本案一、二审诉讼费等全部费用。一、一审法院查明及认定事实清楚、正确，王涛认为一审法院查明事实错误仅凭推断而无相应的事实依据。1.根据双方合同约定及二手房交易惯例，徐佳婧第一次付款的条件尚未成就。不论是尚未办理产权证的二手房交易，还是已经办理了产权证的二手房交易，为保证交易双方的交易安全，根据�手房交易惯例均应当先由出让方办理完毕所要出让房产的产权证方能进行下一步的交易。王涛违反合同约定在徐佳婧不知情的情况下强行将产权证寄回广州，徐佳婧为保证交易安全有权行使不安抗辩权，在王涛未履行至符合合同约定条件的情形下拒绝向王涛支付款项。2.清偿贷款并注销抵押登记是办理房产过户登记的必备条件，而不是办理产权证的必备条件。未办理产权证的二手合同房交易需要办理两次房产证，一次是出让人根据其与开发商的购房合同办理产权证，二次是依据出让人与买受人的合同约定办理房屋过户登记，只有第二次办理过户登记时才必须清偿银行贷款及注销抵押登记手续。3.王涛对真实的交易流程是明确知晓的，且在合同签署之前即已经由第三人向买卖双方进行了示明。由王涛办理完产权证到王涛名下后，再由王涛与徐佳婧去办理清偿银行贷款�当天，徐佳婧向王涛支付13万元用于清偿银行贷款，再由王涛和徐佳婧根据签署的《武汉市存量房屋买卖合同》办理过户登记到徐佳婧名下，过户当天徐佳婧支付第二笔款项25万元。这是合同主体关于合同履行的本意，既能保证交易安全，又符合二手房交易习惯，且与中介经手人黄嫚所述的内容能够相互印证。4.徐佳婧从未收到过王涛的付款请求或催告。根据合同约定付款由王涛与徐佳婧自行交接，且双方签订的合同上有双方的联系方式，但王涛却不向徐佳婧提出付款请求或进行催告。5.王涛向徐佳婧送达的《解除合同通知书》不具备法律效力。首先，魏文明无权代理当事人主体不在其执业范围内的案件，其代王涛送达无效。其次，根据双方买卖合同的约定，徐佳婧的付款条件尚未成就。即使付款条件已成就，王涛既未请求和催告徐佳婧付款，也未告知徐佳婧和第三�其收款账户，无法付款的责任在王涛。再次，王涛对一审判决第一项没有异议，且王涛的反诉请求中也没有解除合同的诉讼请求。若王涛认为《解除合同告知书》单方解除合同的行为合法有效，其反诉请求或上诉请求应当是“确认双方签署的《武汉市存量房屋买卖合同》已于2016年10月16日解除”。因此，王涛以事实行为证明其单方解除行为无效，就此诉请或上诉请求已经丧失了主张的权利。二、王涛毁约意图明显，毁约行为清楚，且其违约行为已经导致合同目的无法实现，应当依法、依约承担违约责任。1.根据徐佳婧在一审中提交的证据，王涛因房屋涨价以各种理由拒不履行合同义务，甚至直接向第三人工作人员表示房子反正不卖了，不行就告他。还曾通过第三人提出本应由王涛承担的办理产权证的相关费用由徐佳婧承担的请求。2.王涛于争议发生期间恶意将标的�转让给案外人导致合同已经无法继续履行。三、王涛提交的部分证据不符合法律规定，不具备法定证据条件和效力。根据《乡镇法律服务业务工作细则》第二十四条、《司法部关于基层法律服务工作者不能代理当事人任何一方均不在本辖区内的民事经济行政诉讼案件的批复》、《司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理职业问题的批复》司复（2015）4号及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（法释【2015】号第八十八条之规定，魏文明的执业机构所在地为陕西省渭南市经济开发区，无权代理本案，其于本案项下不享有调查取证权，魏文明调查所取得的证据不符合证据的法定条件。
搜房公司述称，请求驳回王涛的全部诉讼请求，维持原判。理由：第一，合同约定的流程是先办王涛名下房产证，然后徐佳婧帮助王涛还13万贷款，再审批�佳婧的按揭贷款，最后办理过户到徐佳婧名下和交房，实际上，王涛擅自改变了合同的履行顺序，他先还贷，再办证。4月24日签约当天王涛声称身份证遗失了，一直到8月初才告知我们他有身份证，我们没有看到原件也没有收到复印件，在这样的情况下，徐佳婧无法相信王涛会办证或履行合同，没有王涛的身份证也无法去银行拿结清房贷证明和他项权证。即徐佳婧即使支付了13万，王涛没有身份证也是不能拿到结清证明和注销抵押。第二，关于2016年10月20日王涛将房屋卖给案外人（客观上办理过户时间是10月20日），一天完成所有签约支付房款并办理过户手续，这是不可能的。武汉市办理过户的前提条件是办理网签，48小时后才能办理过户，在此情况下，徐佳婧有理由怀疑10月16日王涛送达告知书之前就与第三人签订了买卖合同。第三，提前还贷是当天徐佳婧给王涛13万�王涛自己付22万，加上定金2万元，一次性结清贷款37万。交接方式是自己交接。办证当天给的25万，涉及到2次办证，虽未注明是哪次办证时给付，但依据上下关系，应当是王涛将证办到徐佳婧名下。王涛8月17日申请办证，9月20日办好，但是王涛办证时选择邮寄到广州，一直没有交给中介。在此条件下，徐佳婧无法相信王涛会履行合同。
徐佳婧向一审法院起诉请求：1.解除双方签署的《武汉市存量房买卖合同》及附件；2.王涛向徐佳婧支付居间服务费4000元；3.王涛赔偿律师费30000元；4.王涛返还定金20000元；5.王涛赔偿损失480050元；6.诉讼费由王涛承担。
王涛向一审法院提出反诉请求：1.徐佳婧承担违约责任，向王涛赔偿违约金160000元（800000元×20%=160000元）；2.徐佳婧承担中介费4000元；3.反诉受理费由徐佳婧承担（预缴纳的受理费由法院直接退还）。
一审法院查明，2016年4月24日，经搜房公司居间介绍，甲方王涛（卖方）与乙方徐佳婧（买方）签订了一份《武汉市存量房买卖合同》。双方约定，甲方所出售物业地址为江岸区丹水池街江岸路12号锦湖·金利花园1栋1单元6层3室（以下简称案涉房屋），建筑面积96.01平方米；该房屋证号：武房商证岸字第2011004174号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为370000元；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为800000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金20000元；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限为，乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为400000元（具体贷款金额以银行批贷金额为准），甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除签约当日所支付的定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于提前还贷的当天，乙方向甲方支付130000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于办理房产证的当天，乙方向甲方支付250000元，资金通过自行交接方式划转；甲方应当于收到全款次日将该房屋交付给乙方；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的，乙方逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十条第一款的约定。甲方选择继续履行合同的，乙方应当继续履行并按该房屋成交总价的5%向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；甲方将该房屋出售第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方�权退房并解除合同，乙方选择退房解除合同的，适用本合同第十条第二款约定；除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定；如甲方依照本合同的约定单方面解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担（注：该约�为本合同第十条第一款）；如乙方依照本合同的约定单方面解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担（注：该约定为本合同第十条第二款）；因维权产生的费用包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。该合同的首部留有双方的联系电话。
同时，双方还分别和共同签署了六份合同附件，具体有：附件一、《卖房承诺函》；附件二、《买房承诺函》；附件三、《居间交易资金监管提示函》；附�四、《所售房屋的附随物品清单》；附件五、《买卖双方存档资料》；附件六、《承诺不自行办理缴税、过户的声明》。
同日，甲方王涛（卖方）、乙方徐佳婧（买方）、丙方搜房公司（居间服务方）还签订了一份《居间服务合同》，各方约定由乙方向丙方支付居间服务费4000元。该合同第四条第2款约定，甲方应于房屋交易前配合丙方对交易房屋进行产权调查，并于合同履行期间将其房屋两证/不动产权证存放于居间方处，以保障合同的顺利履行；第六条第4款约定，甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
同日，甲方徐佳婧与乙方搜房公司还签订了一份《综合保障服务协议》，约定甲方于签署本协议当日支付保障服务费4000元。
《买卖交易全流程》中特别提示记载：对于实施不动产登记的行政区域，过户出新证时间以房管局的时间为准（约30个工作日）。
上述合同、协议签订当日，徐佳婧向王涛支付了购房定金20000元；向搜房公司支付了佣金4000元、综合保障金4000元。
嗣后，王涛因需补办身份证，合同未能及时履行。在等待王涛补办身份证期间，王涛联系搜房公司工作人员黄嫚，希望徐佳婧先支付130000元用于偿还贷款，黄嫚答复按合同正常流程是王涛先办理房产证。此后，王涛分别于2016年4月26日偿还贷款99966.41元；于2016年7月26日偿还贷款202166.41元；于2016年7月27日偿还贷款71721.70元。至2016年7月27日，王涛将案涉房屋的全部贷款结�。
2016年8月17日，搜房公司工作人员黄嫚陪同王涛办理了案涉房屋抵押注销登记及不动产证交件手续。同日，王涛向搜房公司出具《承诺书》，内容载“本人于2016年8月17日办理锦湖金利花园1栋1单元1603室的房屋不动产证。现用于回广州办理房屋公证委托，不动产证由本人自领。如有其它违约责任，以合同为准。”王涛要求办证机构将不动产证寄至广州王涛处。同年9月20日左右，王涛收到案涉房屋的不动产权证。
2016年10月8日，徐佳婧向王涛寄送《催告函》，要求王涛按照合同约定继续履行义务。同月11日，王涛签收该《催告函》。
2016年10月16日，王涛向徐佳婧当面送达《解除合同告知书》，以徐佳婧“已经两次应付款而拒付，导致合同付款无法履行，明显违约”为由，要求解除双方签订的合同。
2016年10月21日，徐佳婧的委托代理人张成律师就《解除合同告知书》向王涛寄送《律师函》，认为徐佳婧不存在违约行为，要求王涛继续履行合同；支付相应购房款的条件尚未成就；徐佳婧可依法行使不安抗辩权；《解除合同告知书》不符合单方解除权的法定形式。同月23日，王涛签收该函。
此后，双方未再进行联系。徐佳婧于2016年11月向一审法院提起诉讼，请求判令王涛根据《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》的约定履行义务等。
案件审理中，经一审法院核查，案涉房屋已于2016年10月20日办理了不动产权属转移登记，所有权已登记至案外人名下。一审法院向徐佳婧释明后，徐佳婧变更诉讼请求，请求判令：1、解除双方签署的《武汉市存量房买卖合同》及附件；2、王涛支付居间服务费4000元；3、王涛赔偿律师费30000元；4、王涛返还定金20000元；5、王涛赔偿损失480050�。关于“损失480050元”的计算方式，徐佳婧认为按房价上涨幅度标准5000元/平方米×96.01平方米=480050元。
王涛陈述，案涉房屋以940000元的价格出售给他人。
搜房公司陈述，根据合同约定由卖方办理产权证后，买方帮忙偿还贷款。徐佳婧帮忙偿还130000元，王涛偿还240000元。我公司一般是见到房产证后要求另一方偿还贷款，但王涛要求房管局将房产证直接邮寄给其本人，我公司就王涛办证的事情通知过徐佳婧。我公司工作人员陪王涛去办理产权证时只有一个交件单，没有房产证，我公司一般是看到房产证后才会通知买方付款。
另查明，2016年11月3日，徐佳婧与北京友恒（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，约定由北京友恒（武汉）律师事务所指派张成律师代理徐佳婧参加与王涛之间的诉讼活动；一审律师代理费30000元。但至本案法庭辩论终结前，该代理费尚未实际发生。
一审法院认为，徐佳婧与王涛签订的《武汉市存量房买卖合同》及附件，合法有效。根据查明的事实，案涉房屋成交总价为800000元，其中400000元采取贷款方式支付，除已支付的购房定金外，余下的380000元分2次支付，第一次于提前还贷的当天支付130000元，第二次于办理房产证的当天支付250000元，两次付款均为自行交接。合同签订后，王涛因需补办身份证，合同未能及时履行。2016年4月26日至2016年7月27日期间，王涛分三次结清全部贷款。2016年8月17日，王涛办理了抵押注销登记及不动产证交件手续。当日，王涛向搜房公司出具《承诺书》，以办理公证为由要求将案涉房屋产权证寄回广州，而并未按约将产权证放至搜房公司处保管。2016年9月20日左右，王涛收到案涉房屋的不动产权证。
合同履行至此，谁存在违约行�，一审法院将作如下分析：第一、关于第一次付款的时间，双方约定是“提前还贷的当天”。王涛于合同签订后分三次结清了全部贷款，按字面和通常理解，徐佳婧应在王涛结清贷款时即2016年7月27日付第一笔房款，但搜房公司陈述，徐佳婧付第一笔款的时间是在办理产权证之后，而搜房公司在未见到案涉房屋的产权证时，也未通知徐佳婧付款；第二，合同约定“两次付款均为自行交接”，退一步讲，即使搜房公司未通知徐佳婧付款，王涛在贷款结清后，也应当及时通知徐佳婧付款，而王涛提交的通话记录等证据无法证明通知过徐佳婧付款。王涛在《解除合同告知书》中，表示徐佳婧已经两次应付款而“拒付”，而对于“拒付”这节事实，王涛却无法证实，因此，王涛行使解除权不符合约定解除条件；第三、从本案查明的事实来看，徐佳婧当时不知晓王涛已结清贷�，付款时点无法确定，而王涛无任何证据证明徐佳婧有明确表示或者以自己的行为表明不履行合同或迟延付款，经催告后在合理期限内仍未履行或迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的行为，因此，王涛行使解除权亦不符合法定解除条件；第四、徐佳婧于2016年10月8日催告王涛继续履行合同义务。同月11日，王涛收到函告。同月16日，王涛向徐佳婧当面送达《解除合同告知书》。同月20日，王涛将案涉房屋转售给他人并办理不动产权属转移登记。从王涛送达《解除合同告知书》到案涉房屋办理不动产权属转移登记，仅用了4天时间。房屋作为大宗商品，上述交易时间不符合现实交易流程。徐佳婧提交的《买卖交易全流程》中记载“过户出新证时间以房管局的时间为准（约30个工作日）”，搜房公司的工作人员黄嫚在庭审中也陈述“从事中介工作一年半�来，全款的话，整个交易流程也需一周”。上述时间还不包括他人选房、看房、议价的时间。显然，王涛向徐佳婧送达《解除合同告知书》行为是针对徐佳婧要求其履行合同的一种“对抗”。通过上述分析，王涛向徐佳婧送达《解除合同告知书》并不产生合同解除的效力。在合同履行过程中，王涛将案涉房屋转售于他人，其存在违约行为。
综上，依法成立的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王涛无正当理由拒不履行合同，经徐佳婧催告后在合理期限内仍未履行，以致发生纠纷。本案审理中，经核查，案涉房屋已于2016年10月20日办理了权属转移登记，所有权已登记至案外人名下。至此，徐佳婧购房的目的已无法实现。经一审法院释明后，徐佳婧变更诉讼请求。现徐佳婧要求解除《武汉市存量房买卖合同》及附件的诉请，符合法律规定，�审法院予以支持。王涛不履行合同义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定以及双方的约定，王涛应向徐佳婧返还定金20000元并赔偿损失，损失赔偿额按双方约定的违约金计算方式计算，即160000元（800000元×20%）。
徐佳婧主张的房屋差价损失480050元，因该损失并非《合同法》规定的直接损失，且双方约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故超过的部分，一审法院不予支持。徐佳婧主张的居间服务费4000元，系根据《居间服务合同》的约定而支付的费用，居间服务合同虽与本案有牵连，但并非同一法律关系，故一审法院不作处理。徐佳婧主张的律师费30000元，因尚未实际发生，故一审法院不予支持。王涛的反诉请求，缺乏事实根据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除徐佳婧与王涛在2016年4月24日签订的《武汉市存量房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六；二、王涛于本判决生效之日起七日内向徐佳婧返还定金20000元；三、王涛于本判决生效�日起七日内向徐佳婧赔偿损失160000元；四、驳回徐佳婧的其他诉讼请求；五、驳回王涛的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9140元、邮寄费60元，合计9200元，由徐佳婧负担5941元，王涛负担3259元。反诉受理费1790元（已减半），由王涛负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，徐佳婧与王涛签订的《武汉市存量房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同约定履行自己的义务，违约一方应按约定承担违约责任。对于该合同中的“第一次于提前还贷的当天，乙方向甲方支付130000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于办理房产证的当天，乙方向甲方支付250000元，资金通过自行交接方式划转；”的约定，双方对于徐佳婧两次付款的具体时间节点有争议。关于徐佳婧支付第一笔房款130000元的时间节点，按照王涛的理解，双方买卖合同签订后的任何一天，只要王涛向银行提前还贷（而不管王涛提前还贷的金额是多少）搜房公司就应通知徐佳婧向王涛支付130000元贷款。本院认为，对于买卖合同的理解，应根据合同上下文内容及交易习惯综合考量，而不能机械的、孤立的根据字面文意来理解。根据合同约定及正常理解，因涉案房屋权属尚未登记在王涛名下，王涛应先将涉案房屋的房产证办到自己名下，然后才能根据合同约定将涉案房屋的产权过户登记到徐佳婧名下。王涛在上诉状中自认交易之初，三方就已经谈好，徐佳婧支付的第一笔款项用于偿还贷款。搜房公司述称“提前还贷的金额应为当天徐佳婧支付王涛130000元，王涛自己付220000元，加上徐佳婧之前已付的定金20000元，一次性结清贷款370000元”。该130000元应当是王涛提前向银行还清全部贷款时徐佳婧帮助王涛清偿一部分贷款，一审法院认为按文意和通常理解，徐佳婧应在王涛结清贷款时即2016年7月27日付第一笔房款，符合合同约定，也符合常理。在王涛结清贷款后，按照合同约定的“资金通过自行交接的方式划转”，且双方签订的合同上注明了王涛和徐佳婧的联系方式，王涛提前还贷时应主动联系通知徐佳婧支付第一笔房款，王涛未举证证明其联系通知徐佳婧支付房款，徐佳婧不构成违约。王涛认为，涉案房屋的权属证书登记在王涛名下时是徐佳婧支付第二笔款项250000元的时间节点，这与合同约定和常理不符。搜房公司在案涉交易之初告知“程序是先还款，然后�证”，指的是办证到徐佳婧名下，而非办证到王涛名下，将涉案房屋权属证书登记到王涛名下并不需要还清全部银行贷款，徐佳婧不可能在房屋未过户到其名下就将剩余房款全部支付给王涛，因此，涉案房屋的权属登记在王涛名下时徐佳婧未支付250000元款项也不构成违约。在合同履行过程中，王涛要求将登记在其名下的涉案房屋房产证寄回广州，未履行居间合同约定的将房产证交由中介保管的义务。在合同履行过程中，在徐佳婧催告王涛继续履行合同的情况下，王涛不按合同约定出售房屋单方面通知徐佳婧解除涉案合同没有事实和法律依据，不产生合同解除的法律后果。一审根据涉案合同的约定，认定王涛违约并承担违约责任并无不当，王涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，王涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由王涛负担。
本判决为终审判决。
审判长夏循平
审判员张立新
审判员陈继红
二〇一七年九月二十日
书记员陈喜兰