海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终39号
上诉人(原审原告)：高志越。
委托诉讼代理人：徐晓影。
上诉人(原审原告)：徐晓影。
被上诉人（原审被告）：海南威成化工实业有限公司。
法定代表人：吴勇强，董事长。
委托诉讼代理人：杨金鑫，海南万理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何政华，海南万理律师事务所实习律师。
上诉人高志越、徐晓影因与被上诉人海南威成化工实业有限公司（以下简称威成化工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
高志越、徐晓影上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持高志越、徐晓影的一审诉讼请求;2.诉讼费用由威成化工公司承担。事实与理由：1.一审法院判决限威成化工公司于判决生效之日起十日内协助高志越、徐晓影办理土地使用权证错误。高志越、徐晓影一审第一项诉讼请求为判令威成化工公司立即为高志越、徐晓影办理海口市琼山区振发横路XX号中景花园4#楼X幢XXX房土地使用权证，一审法院在威成化工公司未做抗辩的情况下，自行另做出判项将威成化工公司为高志越、徐晓影办理土地使用权证的义务改变为协助办理。双方合同明确约定威成化工公司应当自房屋交付之日起720日内为高志越、徐晓影办理房屋权属证书。在高志越、徐晓影取得该商品房权属证书后，威成化工公司应当在30日内向土地登记机关申请，为高志越、徐晓影办理土地使用权证。一审法院在本院认为第一部分也是如此认为，但是在结论上却话锋一转变成了高志越、徐晓影要求威成化工公司协助办理土地使用权证的请求可以得到支持。2.威成化工公司逾期为高志越、徐晓影办理土地使用权证已经构成违约，一审法院判决驳回高志越、徐晓影主张威成化工公司支付逾期办理土地使用权证的违约金的请求错误。第一，2013年12月17日海口市国土资源局的退档证明不能作为威成化工公司免责的事由。海口市国土资源局并没有作为第三人参与诉讼，一审也并未发函向海口市国土资源局了解情况，故一审法院没有查清涉案土地为什么不能办证，仅凭威成化工公司的单方陈述就做了判断。涉案土地是否涉及征地问题，征地问题与本案办理土地使用权证书有什么关联性，一审法院都没有审查清楚。威成化工公司并未根据双方合同约定，在2013年12月19日如期办理房屋权属证书后的30日内向国土部门申请办理土地使用权证。2014年1月18日至2016年11月2日，威成化工公司是否有向国土部门申请办理土地分割，没有提供相应证据证明，应该承担不利后果。第二，威成化工公司逾期为高志越、徐晓影办理土地使用权证应该承担相应的违约责任。根据合同相对性原则，高志越、徐晓影在履行合同过程中没有任何违约，但是威成化工公司没有依约履行办证义务，应该承担违约责任。政府原因不能一概作为威成化工公司履行合同不能的抗辩事由，具体要看什么前置行为导致的后续政府行为。本案中威成化工公司在出售房屋给高志越、徐晓影时对涉案土地是否占用规划道路及其他情况十分清楚，既明知涉案土地后期存在其他影响合同履行的情况，就应及时应对，履行好自己的义务，包括但不限于提起行政复议或者诉讼。第三，即使涉案土地存在征地，根据另案中行政机关提供的征地文书，2011年12月12日就已经存在征地情况，但威成化工公司在将涉案房屋出售给高志越、徐晓影时没有对此进行充分告知，在办证过程中因存在征地导致无法办成土地使用权证时也没有及时书面通知高志越、徐晓影，所以威成化工公司有主观过错，应该承担不利的法律后果。3.一审判决存在逻辑矛盾。一审判决限威成化工公司在判决生效后十日内协助高志越、徐晓影办理土地使用权证，也就是一审确定目前涉案房屋具备办证条件，但是一审法院没有查清楚涉案房屋何时具备该条件，之前具备了条件为什么不办理。一审判决确定威成化工公司有协助办理土地使用权证的义务，但是对于威成化工公司逾期不办如何处理，没有任何指示和说明。
威成化工公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.威成化工公司已按照房屋买卖合同约定，履行申请办理土地证的义务，不存在违约行为；高志越、徐晓影请求威成化工公司承担违约责任，没有事实和法律依据。双方签订的房屋买卖合同第十五条第一款明确约定威成化工公司仅具有向土地登记机关申请办理土地证的义务，一审也已查明威成化工公司已履行申请办理土地证的义务。根据双方签订的房屋买卖合同第十五条第四款约定，只有在因威成化工公司原因造成高志越、徐晓影不能按期取得土地证的情况下，威成化工公司才承担违约责任。威成化工公司在与高志越、徐晓影签订房屋买卖合同时，已取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证照齐全，并且在房屋竣工后，按照合同约定为高志越、徐晓影办理了《房屋所有权证》，可见威成化工公司各项手续均符合法律规定，不存在因威成化工公司原因不能办理土地证的情形。事实上，威成化工公司为高志越、徐晓影办理房产证后，已经多次向土地登记机关申请办理土地证。海口市国土资源局琼山分局经审查，认为该地块涉及征地问题，予以退档处理。一审法院也认为威成化工公司已履行房屋买卖合同约定的向国土局申请办理土地证的义务，不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任。根据《城市房地产管理法》第61条、《国家土地管理局关于贯彻<城市房地产管理法>做好土地登记工作的通知》第1条第2款，依法应由土地使用者即高志越、徐晓影持房产证向土地登记部门申请办理变更登记，威成化工公司没有法定义务，更不可能因违反法律规定而承担违约责任，高志越、徐晓影认为威成化工公司未办理土地证，应承担违约责任，没有法律依据。2.威成化工公司不是申请办理土地变更登记的法定义务人，不是海口市国土局办理土地变更登记的行政行为的利害关系人，海口市国土局的行政行为未侵犯威成化工公司的合法权益，故威成化工公司不具有提起行政诉讼的诉讼主体资格，无权通过行政诉讼、行政复议途径为高志越、徐晓影主张权利。高志越、徐晓影认为威成化工公司应采取措施办理土地变更登记，没有法律依据。3.高志越、徐晓影主张威成化工公司在办理分割土地证行为时存在主观过错，没有事实依据。在2011年，威成化工公司并不知晓高志越、徐晓影主张的涉案土地存在征地的事实，高志越、徐晓影亦没有提交证据证明威成化工公司在2011年知道征地的事实，应当承担举证不能的法律后果。双方签订的房屋买卖合同没有约定通知及其他法律义务，而事实上，威成化工公司在知道涉案土地因涉及征地不能办理土地证分割事宜时已向高志越、徐晓影告知了相关情况。
高志越、徐晓影向一审法院起诉请求：1.判令威成化工公司立即为高志越、徐晓影办理海口市琼山区振发横路XX号中景花园4#楼X幢XXX房土地使用权证；2.判令威成化工公司向高志越、徐晓影支付逾期办理土地使用权证违约金（从2014年1月19日起计算至高志越、徐晓影实际取得土地使用权证之日，暂计至2016年8月31日违约金为人民币52484.4元）；3.判令威成化工公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年4月1日，高志越、徐晓影与威成化工公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：高志越、徐晓影购买威成化工公司开发的位于海口市琼山区振发横路XX号中景花园4#楼X幢XXX房品房一套，该商品房每平米6610.48元，共83.05平米，总价款为549000元。合同第十五条第一款约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。合同第十五条第四款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期90日以上的，买受人有权单方解除合同。”合同签订当日，高志越、徐晓影向威成化工公司支付首付房款110000元（包括合同签订前支付的定金20000元），高志越、徐晓影于2012年6月21日由中国建设银行海南省分行代支付给威成化工公司剩余房款439000元。2012年8月17日缴纳房屋维修基金4983元，2012年8月18日向威成化工公司支付房屋契税5490元、政府调节基金824元、房屋权属证书工本费350元，由其代收代缴相关税务、住建等部门。威成化工公司于2013年12月19日如期办理了房屋权属证书，同时于2013年11月26日9点28分以齐备的材料向海口市国土局琼山分局申报房屋土地分割转让证明书。2013年12月17日海口市国土局对威成化工公司的申请办理房屋土地分割转让证明书业务给予退档处理，理由为：“经审查，该地涉及征地问题”。一审法院认为，一、关于高志越、徐晓影主张威成化工公司协助为其办理涉案房屋的土地使用权证的问题。高志越、徐晓影与威成化工公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，缔约主体适格，未违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，应秉着诚实信用原则履行。根据合同约定威成化工公司应当自房屋交付之日起720日内为高志越、徐晓影办理房屋权属证书。在高志越、徐晓影取得该商品房权属证书后，威成化工公司应当在30日内向土地登记机关申请，为高志越、徐晓影办理土地使用权证。2013年12月19日威成化工公司为高志越、徐晓影办理了房屋所有权证，应于2014年1月18日之前为高志越、徐晓影办理土地使用权证。至今土地使用权证尚未办理出来，威成化工公司应当依约定继续协助高志越、徐晓影办理土地使用权证，故对高志越、徐晓影要求威成化工公司协助办理土地使用权证的请求，予以支持。二、关于高志越、徐晓影主张威成化工公司支付逾期办理土地使用权证违约金有无事实和法律依据的问题。根据合同约定，如因出卖人的责任,买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书,出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2013年12月19日高志越、徐晓影交完所有房款、税费及提交材料后，威成化工公司协助高志越、徐晓影办理了房屋所有权证书，威成化工公司应于2014年1月18日之前协助高志越、徐晓影办理土地使用权证。在威成化工公司提交办理房屋土地分割转让证明书材料后，经海口市国土资源局琼山分局审查，认为该地块涉及征地问题，予以退档处理，办理土地使用权证事务就此搁置。可见，逾期办理土地使用权证并非由于威成化工公司的主观故意造成，而是因土地涉及政府征地的客观事实所致，因此，威成化工公司已经尽到约定的协助义务，非合同约定中的因出卖人责任不能按期取得房地产权属证书，故对于高志越、徐晓影请求威成化工公司支付逾期办理土地使用权证违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决：一、限威成化工公司于判决生效之日起十日内协助高志越、徐晓影办理位于海口市琼山区振发横路XX号中景花园4#楼X幢XXX房屋的土地使用权证；二、驳回高志越、徐晓影的其他诉讼请求。本案受理费4907.42元（高志越、徐晓影已预交），由威成化工公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于高志越、徐晓影提交的海府（2011）142号《海口市人民政府关于征收府城镇集体土地补偿方案的通告》和市土资琼山字（2012）71号《海口市国土资源局凤翔花园华侨中学周边路网改造工程项目土地确权初步确认意见》，威成化工公司提交的《业务受理通知书》、《中景花园不动产落宗测量示意图》、《海口市不动产登记回执》和《退件表》的三性，本院均予以确认。根据本院采信的上述证据及当事人陈述，本院二审查明以下事实：2016年9月8日，威成化工公司向海口市国土资源局申请测绘队权籍调查；2016年10月12日，海口市土地测绘院出具编号为20165XXXXX的《中景花园不动产落宗测量示意图》；2016年10月31日，威成化工公司向海口市不动产登记中心申请办理分摊土地意见书；2016年11月30日，海口市不动产登记中心对该申请作退件处理，退件原因为：该地块涉及征地问题，建议到土地交易中心及土地征收处咨询解决后，再到不动产登记中心申请办理分摊土地意见书。2016年11月7日，案外人钟敏向海口市秀英区人民法院提起（2016）琼0105行初133号行政诉讼，在该诉讼中，海口市国土资源局提交了海口市人民政府出具的海府（2011）142号《海口市人民政府关于征收府城镇集体土地补偿方案的通告》和海口市国土资源局出具的市土资琼山字（2012）71号《海口市国土资源局凤翔花园华侨中学周边路网改造工程项目土地确权初步确认意见》，该两份文件显示，为建设凤翔花园保障性住房周边道路项目，2011年12月12日，海口市人民政府就征收琼山区府城镇红星居委会集体土地的补偿方案及有关事项出具通告；2012年11月30日，海口市国土资源局初步确认凤翔花园周边路网改造工程项目涉及村民宅基地、集体建设用地、已办证的国有土地面积为27245.37平方米。海口市国土资源局主张在该路网改造项目范围内有282平方米经过确权属于威成化工公司名下中景花园项目用地。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.一审判决威成化工公司协助高志越、徐晓影办理涉案房屋的土地使用权证是否具有事实和法律依据；2.威成化工公司是否应当承担逾期办理土地使用权证的违约责任。
关于一审判决威成化工公司协助高志越、徐晓影办理涉案房屋的土地使用权证是否具有事实和法律依据的问题。高志越、徐晓影的一审第一项诉讼请求为请求判令威成化工公司立即为其办理涉案房屋的土地使用权证，一审法院在“本院认为”部分对该诉讼请求引述有误，本院予以纠正。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故对于土地使用权变更手续的办理，威成化工公司负有协助义务。一审判令威成化工公司协助高志越、徐晓影办理涉案房屋的土地使用权证，于法有据，本院予以维持。
关于威成化工公司是否应当承担逾期办理土地使用权证的违约责任的问题。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条第四款的约定，威成化工公司承担违约责任的前提条件是因威成化工公司的责任导致高志越、徐晓影不能在约定期限内取得房地产权属证书。本案中，威成化工公司为协助高志越、徐晓影办理土地使用权证，已先后两次向相关土地登记机关申请办理房屋土地分割转让证明书或分摊土地意见书，但均被作退档或退件处理，相关文件载明的退档或退件原因均为涉案地块涉及征地问题。故本案并无充分证据证明高志越、徐晓影不能在约定期限内取得房地产权属证书系因威成化工公司的责任而导致，一审法院对于高志越、徐晓影主张威成化工公司支付逾期办理土地使用权证违约金的请求未予支持，并无不当。
综上所述，高志越、徐晓影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1112.11元（高志越、徐晓影已预交9814.84元，其中8702.73元予以退还），由高志越、徐晓影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 曼
审 判 员 王曼莉
审 判 员 符敏秀
二〇一七年三月三日
法官助理 汪园圆
书 记 员 张晨曲
速 录 员 李 杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。