宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海西民初字第110号
原告：宁波和信物业发展有限公司。。
法定代表人：张信良，该公司总经理。
委托代理人：汤婵玉，浙江联吉律师事务所律师。
被告：张素娟，明日星托管班工作。
委托代理人：刘景宏，明日星托管班工作。
原告宁波和信物业发展有限公司（以下简称和信公司）诉被告张素娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，本案依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判，分别于2015年3月24日、4月23日、5月14日三次公开开庭进行了审理并当庭宣告了判决。原告和信公司的委托代理人汤婵玉，被告张素娟的委托代理人刘景宏均参加了三次庭审，被告张素娟参加了2015年3月24日、4月23日的庭审。
原告起诉称：2012年5月23日，原告与被告张素娟就宁波市海曙区粮丰街129弄6号（一间，建筑面积45.9平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》二份，第一份租赁合同约定租赁期限为一年，自2012年6月1日至2013年5月31日，租金为17000元；第二份租赁合同约定租赁期限为七个月，2013年6月1日至2013年12月31日，租金为10908元（经折算租金为51元／天）；二份租赁合同同时约定“租赁期满……乙方（被告）当于租赁期满五天内将承租房屋腾退给甲方（原告）……超过五天的，则逾期占用期间乙方（被告）应按原租金金额的两倍向甲方（原告）给付租金……。”合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，虽经原告多次催讨，被告拒不腾退承租房屋，且拒绝支付逾期占用期间的房屋使用费。为此原告诉至法院，请求判令：1.被告立即将占用的位于宁波市海曙区粮丰街129弄6号的房屋腾退给原告；2.被告向原告支付房屋占有使用费12240元（以102元／天计算，自2014年1月6日起暂算至2014年5月5日止），并支付自2014年5月6日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；3.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更（减少）第2项诉讼请求，即要求被告向原告支付2014年1月6日至2014年5月5日止的房屋占有使用费6120元，并按原合同年租金标准（即51元／天计算）支付自2014年5月6日至被告张素娟实际腾退出屋时止的房屋占有使用费。
被告答辩称：2012年的时候与原告签订过合同，租期是一年多，签订合同的时候被告曾经询问过原告，但原告说没关系的，之后是可以续租的。但是后来被告去交房租的时候原告就不收房租，并且不再续租。原告还说这个房产是国家的房产，不再租给被告了。被告是承租人，在合同到期后有优先续租的权利。被告是指望租这个房子开设托管班过日子的，因为被告没有其他的工作。后来被告了解到这个房子将由市政府统一管理。而且原告提供的房产所有人出具的委托书没有具体的截止时间，这是不符合规范的。原告提供的情况说明也没有截止日期。被告房子是想续租的。但是在2014年12月31日止，和信公司的人已经表示没有这个权利了，所以之后被告不放心将钱交给原告。根据《宁波市市级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》的通知以及关于《宁波市市级行政事业单位国有资产出租和处置进场交易管理实施细则（试行）》的有关规定，如果和信公司是有资质的机构，那么就应该开具具有时间限制的委托书，但是原告第一次提供的委托书盖章处没有时间。原告提供的情况说明，也没有截止日期。第四章第十八条规定，实施进场交易管理后，对遵纪守法，文明经营且按时交租的原租赁户，在租赁合同到期后，在同等条件下享有优先续租权。第四章第十九条规定，出租和处置结果应在市公共资源交易中心网站……等媒体上公示（公告），原告出租给被告的涉案房产是否是按照有关宁波市的法律法规进行出租的。被告要求续租，如原告不再续租，要求原告返还给被告租金27908元和押金2000元，并赔偿被告154000元，补偿经济损失100000元。
原告和信公司为证明自己的诉称主张，向法院提交证据材料如下：
1.房产证二份，证明涉案房屋的产权人为宁波市住房和城市建设委员会的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审核，本院对该证据的合法性、真实性、关联性及相应证明效力均予以认定。
2.宁波市住房和城乡建设委员会的委托书、情况说明各一份，证明原告系讼争房屋的实际管理者，有权以自己名义主张讼争房屋项下权利的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为这两份委托书和情况说明没有截止时间。经审核，原告提供的复印件与原件核对无异，本院对该证据的合法性、真实性、关联性及相应证明效力均予以认定。
3.2012年5月23日原告与被告张素娟之间签订的房屋租赁合同二份，证明原告与被告张素娟之间租赁合同的内容以及租赁期限已经到期，以及合同的具体内容、租金计算、违约责任等事项约定的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为虽然合同是签订过的，但是这个合同是格式合同，被告是没有更改权利的，属于霸王条款。就是指合同的租期只有一年零七个月，正常的情况下，租房合同应该是三、五年或者七年的，而且被告有优先的承租权和购买权。经审核，原告提供的系原件，本院对该证据的合法性、真实性、关联性及相应证明效力均予以认定。
被告张素娟未向本院提交证据材料。
本院归纳庭审中原、被告的陈述及举证、认证情况，认定事实如下：宁波市住房与城乡建设委员会是坐落于宁波市海曙区粮丰街129弄6号商业用房产权所有人，2005年1月，该产权所有人书面委托原告对涉案租赁房屋负责管理。2012年5月23日起，原告与被告张素娟就宁波市海曙区粮丰街129弄6号一间，（建筑面积45.9平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》二份，第一份租赁合同约定租赁期限为一年，自2012年6月1日至2013年5月31日，租金为17000元；第二份租赁合同约定租赁期限为七个月，2013年6月1日至2013年12月31日，租金为10908元；付款方式：先付后用，租金应于签约时付清，签约时，乙方（注：即被告，下同）一次性支付履约保证金2000元，租金期间乙方如无拖欠水电费或其他违约行为，租赁合同期满终止时甲方（注：即原告，下同）将履约保证金全额返还乙方（不计利息），若甲方违约则应双倍返还乙方违约金。在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止协议，收回房屋：1.擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途。2.利用承租房屋进行非法活动的，危害公共利益。3.拖欠租金超过本合同约定期限。4.严重损坏房屋结构设施。5.其他严重损害甲方权益的。在租赁期内，甲方保障上述房屋租给乙方的使用权，乙方保证承租上述房屋仅作为店铺使用；租赁协议订立后，乙方自行办理租赁证、治安许可证、营业执照、店门牌、广告等审批手续，自觉接受工商、税务、公安、环保等有关部门的管理，依法纳税。在租赁期内，乙方须到当地小区物业公司付清相关物业费用；并应将因业执照、身份证、本市临时或固定居住证明复印件交甲方备案，甲方应提供乙方领证所需的相关资料。房屋租赁期内，乙方所用的水、电及房屋修理的费用均由乙方自理；如需进行装修，应事先向甲方提交装修方案，经甲方审核及有关部门批准同意后方能实施；如损害设备及机构的，乙方负责赔偿或给予修复。若遇城市拆迁需要时，乙方必须无条件服从搬迁，本合同自然终止，租金按时计算。租赁期满时，租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。如逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受到的损失由乙方负责赔偿。在乙方租赁期内，甲方有权将乙方租赁的房屋产权转让给第三方，乙方同意放弃承租优先购买权。若该房屋产权变动时甲方应将本合同项下的所有权利义务相应转移第三方，乙方的权益及义务保持不变。租赁期满，乙方需续租须提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后方可办理续租手续。违约责任：1.任何一方未能履行本协议规定的条例或违反国家、地方的有关规定的，另一方有权提前解除协议，责任方应偿付违约金每天100元；2.乙方逾期交付租金，应及时如数补交，并交付违约金每天100元计。逾期超过15天的，甲方可单方面终止本协议的执行，已付的履约保证金不再返还乙方，并有全对承租房屋内的物品作出处理；3.乙方租赁期内退租，已付租金中的剩余期限部分及履约保证金不再返还给乙方；4.乙方故意损害国擅自改变房屋结构造成承租房屋严重损坏的，应负责赔偿因此造成的损失，同时甲方有权收回房屋；5.租赁届满、解除或因其他原因终止的，乙方当于租赁期届满五天内将承租房屋依原承租赁合同腾空退还给甲方；若乙方依本协议腾空退还给承租房屋逾期超过五天的，则逾期占用房屋期间乙方应按原租金额的两倍向甲方计付租金，逾期支付的除应按实交付两倍金外，还应按每天100元计向甲方计付罚金至实际腾退交还房屋并付清所有占用费用之日止；6.如遇不可抗力的原因而造成的损失，互不承担责任。在租赁期限内，乙方如发生经营纠纷或经营风险由乙方自负，与甲方无涉。本契约一式四份，甲、乙双方各执二份。经双方签字盖章生效。双方约定的其他事项：除非乙方另行书面告知，否则甲方依本协议载明的乙方的住址、联系地址或承租房屋地址向乙方邮寄相关通知或其他文件的，即视为甲方已向乙方送达相关文件。合同签订后，双方已按约履行交房和交租金的义务。另查明，合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，2014年3月起，虽经原告多次催讨，被告拒不腾退承租房屋，且拒绝支付逾期占用期间的房屋使用费，为此原告诉至法院，请求依法判决。审理中，虽经本院主持调解，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为：原告系涉案租赁房屋的受托管理人和经营者，有权以自己的名义与被告签订租赁合同并行使出租人的各项权利和义务。原、被告签订的二份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法，有效。双方均应依约履行，合同签订后，原告依约向被告交付了涉案的出租房屋，被告也付清租赁期内的租金，按照合同约定，合同期满，被告在“租赁期满，乙方需续租应提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后乙方可办续租手续。”“租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。”但被告未提前二个月书面通知原告续租。2014年3月起，原告主动找到被告，要求收回租赁房屋，被告则要求按原租金续租，双方口头协商中对是否续租不能统一，而未签订续租合同。而原、被告双方的租赁合同已于2013年12月31日到期，期满后被告仍在使用租赁物，也未支付2014年1月1日至今的房屋占有使用费，侵害了原告的合法权益，被告应承担相应的民事责任。原告于2015年3月3日向本院起诉，明确要求被告归还租赁的房屋并要求被告支付占用期间2014年1月6日至2014年5月5日的房屋使用费6120元及2014年5月6日起至被告实际腾退之日的房屋占有使用费，对于原告要求被告归还租赁房屋的要求，于法有据，本院予以支持，原告要求支付2014年1月6日至2014年5月5日的房屋占有使用费6120元及2014年5月6日起至实际腾退日止按51元／计算的房屋占有使用费，此系参照原合同约定的租金，且并未超过原合同约定的租金金额，本院也予以支持，原告按51元／天计算有误差，应修正为按照50.97元／天计算。被告提出的续租优先权，应在原告继续出租涉案租赁房屋的情况下才能行使。而被告辩称要求赔偿装修损失，并无事实和法律依据，本院不予采纳。对被告辩称已支付押金2000元，已查明，此款系原、被告签订合同时约定的履约保证金，原、被告双方可在被告腾退出屋时依合同的约定结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条之规定，判决如下：
一、被告张素娟应在判决生效之日起三十日内，将原、被告租赁合同项下，坐落于宁波市海曙区粮丰街129弄6号房屋一间共计45.9平方米的房屋腾退并归还给原告宁波和信物业发展有限公司；
二、被告张素娟应向原告宁波和信物业发展有限公司支付自2014年1月6日起至2014年5月5日止的房屋占有使用费6116.40元，该款在判决生效之日起十天内一次性付清；
三、被告张素娟应按原合同年租金的标准（即按50.97元／天计算）支付自2014年5月6日起至被告张素娟实际腾退房屋归还给原告之日止的房屋占有使用费，该款在被告在腾退房屋之日一次性支付给原告宁波和信物业发展有限公司；
四、驳回原告宁波和信物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费372元，适用简易程序减半收取186元，由原告宁波和信物业发展有限公司负担5元，被告张素娟负担181元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 张频波
二〇一五年五月十四日
代书记员 裘莹莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。