延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第280号
上诉人（原审原告）：周宪君，男，1962年1月3日生，汉族，无职业，现住吉林省龙井市。
上诉人（原审原告）：张雁群，女，1962年4月10日生，汉族，无职业，现住吉林省龙井市。
共同委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
共同委托代理人：张卉夫，吉林孚达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：延边汇鑫置业发展有限公司，住所吉林省延吉市。
法定代表人：龚新安，董事长。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
上诉人周宪君、张雁群因与被上诉人延边汇鑫置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第4083号民事判决，于2014年6月20日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
周宪君、张雁群一审诉称：第一、被告应承担逾期交付房屋的违约责任。2010年10月28日，二原告（夫妻关系）与被告签订了房屋买卖合同，原告购买被告所开发的位于延吉市光华路500号第97幢1032号房屋，购房款为546400元，原告已经按约定支付了全部房款。合同约定房屋交付时间为2011年11月30日，但实际交房为2012年7月20日，合同第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之八的违约金，故被告应向原告支付113651.20元的违约金。第二、被告应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同第十六条第二款第三项：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。但至今被告也没有将房屋产权证书办理完毕，因此，被告应向原告支付10928元违约金。综上，请求法院判令被告向原告支付违约金共计124579.20元。
延边汇金置业发展有限公司一审辩称：第一、关于逾期交付房屋违约金。1.房屋交付应当以原告方先合同义务为提前，即向被告交付双方合同中约定的全部款项及税费。在本案中，原告方尚欠被告房款及税费，明细如下：房款5401元及契税、印花税273元，以及原告尚欠被告房屋担保费3626元、抵押手续费176元、抵押登记费992元，合计欠付10488元。2.我方依据合同于2011年11月28日通过邮寄的方式向全部房屋买受人包括原告发出接收房屋通知，29日在延边晨报上发出交房公告。通知在2011年11月30日起，正式向业主移交房屋，并要求业主交清所有房款和相关的各种税费。然原告方并未履行上述义务，也没有来被告处收房。3.原告诉请中主张2011年11月30日起至2012年7月20日止违约责任，也不符合案件事实。原告方在未履行第1、2项义务的同时，已于2012年3月22日与被告签订了前期物业服务合同、业主（用户）临时公约、装修安全承诺书、物业交房验收表。因此，应当认定，在签订上述合同之后，原告方已经实际取得上述房屋。第二、关于办理房屋权属证书。原告方同样承担先合同义务，履行双方合同中原告方给付全部款项的义务。然原告方并未履行合同中约定的给付房款和相关税费的义务。因此，原告该项诉请不成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年10月28日，二原告（夫妻关系）与被告签订了商品房预售合同，合同基本内容如下：第三条、买受人购买的商品房为延吉市南滨国际商业街第97幢1032号房，房屋代码为：225460。房屋预测建筑面积共57.72平方米。第四条、出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款。房屋单价为每平方米9001.75元，总金额为519581元。第五条、房屋出售的建筑面积，以延吉市房产测绘部门最后核定为准，出现面积差异，采取多退少补的原则据实结算房价款，合同继续履行。第六条、付款方式及期限：首付款：2010年11月28日向出卖人支付银行按揭款260581元人民币；竣工后三日内向出卖人支付银行按揭款259000元；办理按揭贷款的一切费用均由买受人承担（出卖人提供建设银行延边分行办理贷款）。第八条、交付期限。出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、燃气管道、电信、有线电视、消防等设施达到设计要求条件；3.……。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累计）（1）逾期不超过60天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。第十二条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条、关于产权登记的约定。1.属于商品房预售的，出卖人与买受人协商一致《合同》签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2.出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列规定处理。……买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。协议后，二原告分别于2010年10月28日、11月2日向被告交付购房款180581元和80000元，总计260581元。剩余房款259000元，由二原告办理按揭贷款直接由银行支付给了被告。2011年7月31日，二原告向被告支付了印花税259.79元，契税25979.05元，所有权登记费580元，合计26819元。2011年11月28日，被告通过顺丰快递给原告张雁群邮寄了接收房屋通知。被告于2011年11月29日在延边晨报上刊登了交接房公告，其主要内容为，告知包括二原告在内的所有购房业主，所售房屋自2011年11月30日起正式向业主移交，业主持相关证件前往现场办理房屋验收手续，分区分批交接房屋，总体时间是2011年11月30日至2012年1月20日。原告交接房屋时间是2011年12月11日至12月20日。二原告接到被告的通知后，于2012年3月22日到被告处办理了物业交房验收表、业主交房资料签收清单，并与延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司签订了业主临时公约、装修安全承诺书、消防安全责任书、前期物业服务合同等。原告接收房屋后，因发现所交房屋外围尚有施工进行，且被告未提供有关房屋的验收等手续，故将房屋钥匙退回，拒绝接收被告所交房屋。后期，在被告多次催促下，二原告于2012年7月20日到被告处办理了交接房手续，实际接收了房屋（二原告在外观上认为工程已经全部完工，在被告工作人员仍未出示房屋验收相关手续情况下接收）。
2012年1月12日经延吉市房产测绘有限公司测绘，二原告购买的房屋测绘面积为58.32平方米，比合同面积多0.6平方米。在二原告与延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司签订的前期物业服务合同中，已经写明房屋建筑面积为58.32平方米。
另，南滨国际商业街C区于2011年12月竣工，2012年1月20日经延吉市建设工程质量监督站验收合格，并出具了工程竣工验收报告书。
一审法院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同约定内容不违反相关法律规定，本院认定为有效合同。本案争议焦点有以下几点：
第一、被告是否构成违约。（1）依据原、被告签订的合同第8条、第12条约定，被告应当于2011年11月30日前向原告交付房屋，而且交付房屋时还应提供竣工验收合格等相关证明文件。因被告工程是2011年12月竣工，2012年1月20日验收合格的，被告2011年11月30日不具备交付房屋的条件，原告有权按约定拒绝接收房屋，因此产生的延期交房责任应当由被告承担。被告房屋经过正式验收合格后，应当及时通知原告接收房屋。因被告未提供工程验收后及时通知及向原告出示相关证明文件的证据，对原告接收房屋时间以2012年7月20日认定，故被告逾期交房违约时间认定为2011年12月1日至2012年7月20日，共计233天。被告抗辩意见提出2011年11月30日起已经正式向原告交付房屋的主张没有事实依据，本院不予支持。（2）原、被告在合同中未约定具体办理权属证书时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机关计收逾期贷款利息的标准计算”，应当认定被告给原告办理产权证书的时间为90天，即从2012年7月21日起至10月20日。逾期未办理，被告又不能举证证明是非被告原告所致，对此，应当认定被告已构成违约。被告抗辩意见提出原告未向被告交双方合同中约定的全部款项及税费以及尚欠被告房屋担保费、抵押手续费、抵押登记费等，因原告已经按合同约定交付足额的房款，现所差房款是后期经过房产测绘部门确定的准确面积超0.6平方米的房款，双方未在合同中约定，超面积款能否交付可以作为被告延期办理产权证书理由，故被告以原告未交超面积款理由作为未及时办理产权证书的抗辩意见不能成立。
第二、原告主张的违约金如何支持。（1）原、被告在合同第9条第（2）款约定，出卖人逾期交房，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金。按此约定，被告应当支付违约金96850元（519581×8／10000×233）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定：当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百四十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原告未提出因被告逾期交房给其造成实际损失的数额，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率计算原告的实际损失，即原告实际交付房款519581元（26819元系印花税、契税、所有权登记费不是被告应收房款）×6／100（年利率）×233／365=19900元。因96850元超过25870元（19900×1.3），本院可以认定原、被告合同约定的逾期交房违约金过高，依法应予调整。结合本案实际情况，对该项诉讼请求本院按法院认定的实际损失即19900元予以保护。（2）原、被告在合同第16条第（2）项约定，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。按此约定，被告应当支付违约金10391.62元（519581×2%）。因至本案开庭结束时，被告尚未给原告办理完产权证，后期办证时间亦无法确定，对于双方约定的违约金是否过高，本院无法核算，故对被告支付违约金的数额按双方合同约定的标准计算，即10391.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告延边汇鑫置业发展有限公司于本判决生效后立即给付原告周宪君、张雁群逾期交付房屋违约金19900元；逾期办证违约金10391.62元，合计30291.62元。如被告未在本判决指定的给付期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元，其他费用50元，共计2840元，由二原告周宪君、张雁群负担2230元，由被告延边汇鑫置业发展有限公司负担610元。
宣判后，周宪君、张雁群不服上述判决向本院提起上诉称：一审认定上诉人主张的逾期交付房屋违约金过高依据不足。双方在合同中明确约定逾期交付房屋超过60日的，应当自最后交付期限的第二天至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之八的违约金，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条也规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额计算方法的，逾期交付房屋的违约金数额可以按照当地主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来计算。上诉人购买的为商业用房，其租金远远高于银行贷款利率，而且该地段处于延吉市步行街新中心，上诉人的损失已远超过合同约定的万分之八的违约金标准，一审法院认定违约金过高是错误的，请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
延边汇鑫置业发展有限公司不服上述判决向本院提起上诉称：1.一审认定2012年7月20日为交付房屋的时间有误。依照双方合同约定，上诉人于2011年11月28日通过顺丰快递向张雁群邮寄了接收房屋通知，并于2011年11月29日在延边晨报上刊登了交接房公告，其主要内容是告知包括张雁群在内的所有购房业主所购房屋自2011年11月30日起正式向其移交，业主持相关证件办理房屋验收手续。但张雁群接到通知后，并未履行上述义务，也未按期办理交接房手续，后经上诉人多次催促，张雁群于2012年3月22日前来办理了交接手续，并在延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司办理了物业交房验收表、业主交房资料签收清单，与延边汇鑫旅游商业运营有限公司签订了《业主临时公约》、《装修安全承诺书》、《消防安全责任书》、《前期物业服务合同》等文件。据此，上诉人认为已按约定通知张雁群办理房屋交接，被上诉人未履行相应义务发生的逾期交接房屋的责任不应归责于上诉人。2.一审对上诉人应承担逾期交付房屋违约责任认定错误。房屋交付应以张雁群履行先合同义务为前提，即张雁群向上诉人交付合同约定的全部款项及税费，而实际上张雁群尚欠上诉人房差价款5401元、印花税273元、担保费3626元、抵押手续费176元、抵押登记费992元，合计10448元。而且张雁群已于2012年3月22日与上诉人签订了《业主临时公约》、《装修安全承诺书》、《消防安全责任书》、《前期物业服务合同》等文件，已实际取得涉案房屋，其主张2011年11月30日至2012年7月20日期间逾期交付房屋的违约责任没有依据。3.一审对办理房屋权属证书相关事实的认定是错误的。关于办理房屋权属证书，张雁群同样负有先合同义务，即履行双方合同中约定的给付全部款项的义务，其未履行上述义务，一审即认定上诉人未按期办理房屋权属证书是明显错误的。综上，请求撤销一审判决，驳回张雁群的全部诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为：张雁群、周宪君与延边汇鑫置业发展有限公司订立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务。依照合同约定，上诉人延边汇鑫置业发展有限公司应于2011年11月30日前向张雁群、周宪君交付竣工验收合格的房屋。期间，延边汇鑫置业发展有限公司虽然通过多种途径催促购房户前来办理房屋交接手续，但通过庭审查明涉案房屋所处的南滨国际广场工程系2011年12月竣工，2012年1月20日验收合格，故在2011年11月30日前延边汇鑫置业发展有限公司并不具备交付验收合格房屋的条件，其主张已于2011年11月30日履行了交付房屋的义务依据不足。2012年3月22日张雁群、周宪君虽然与延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司签订了《业主临时公约》、《装修安全承诺书》、《消防安全责任书》、《前期物业服务合同》等一系列的交接房屋资料，但因延边汇鑫置业发展有限公司并未能向其出示房屋验收合格的相关证明材料，作为购房人的张雁群、周宪君有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任应当由延边汇鑫置业发展有限公司承担。一审综合上述事实认定延边汇鑫置业发展有限公司逾期交房违约时间为2011年12月1日至2012年7月20日（张雁群、周宪君实际接收房屋时间，共计233天）并无不当。关于房屋权属证书的办理问题，因双方在合同中没有具体约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应当为交付房屋后的90天，即从2012年7月21日起至10月20日。逾期未办理，延边汇鑫置业发展有限公司又不能举证证明非其自身原因所致，应当认定其已构成违约。对于延边汇鑫置业发展有限公司提出的张雁群、周宪君应当先行交纳房屋差价款、印花税、担保费、抵押手续费、抵押登记费等费用再办理房屋权属证书的主张，因张雁群、周宪君已经按合同约定交付足额的房款，双方未在合同中约定未交纳契约或房屋差价款即可延期办理房屋权属证书，延边汇鑫置业发展有限公司的该项抗辩主张依据不足，不予支持。
关于违约金问题，按照合同约定（逾期交付房屋违约金每日按已付房款的万分之八计算，逾期办理房屋权属证书的违约金为已付房款的2%），延边汇鑫置业发展有限公司应当承担的逾期交付房屋的违约金为96850元（519581元×0.8‰×233天），逾期办理房屋权属证书的违约金为10391.62元（519581元×2%）。庭审中，延边汇鑫置业发展有限公司提出双方约定的违约金过高，要求人民法院给予适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款的规定，约定违约金一般不应超过实际损失的百分之三十，张雁群、周宪君虽然主张其损失应参照同地段租金，但并未提出相应的计算标准及数额，一审参照中国人民银行同期同类贷款利率计算给予了相应的调整，但该调整考虑本案实际情形及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于约定违约金调整的精神，本院根据本案实际案情及涉案房屋所处地段的实际情况酌情将其变更25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更延吉市人民法院（2013）延民初字第4083号民事判决正文为：上诉人延边汇鑫置业发展有限公司于本判决生效后立即给付上诉人周宪君、张雁群逾期交付房屋违约金25000元；逾期办证违约金10391.62元，合计35391.62元；
二、驳回上诉人周宪君、张雁群的其他诉讼请求；
三、驳回上诉人延边汇鑫置业发展有限公司的上诉请求。
如果上诉人延边汇鑫置业发展有限公司未在本判决指定的给付期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2790元，其他费用50元，二审案件受理费5580元，共计8420元，由上诉人周宪君、张雁群负担4210元，由上诉人延边汇鑫置业发展有限公司负担4210元。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 全智光
审判员 刘晓娟
二〇一四年九月二十三日
书记员 杨明达
《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机关计收逾期贷款利息的标准计算”
《合同法》第114条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《合同法解释二》第29条第1款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当民实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”
《合同法解释二》第29条第2款：当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百四十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”
《商品房买卖司法解释》第17条：商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额计算方法，违约数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。