广西壮族自治区藤县人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂0422民初625－1号原告：黄祥美。原告：黄祥敏。两原告共同委托诉讼代理人：梁锐，广西正立律师事务所律师。（特别授权）被告：梧州市保盈投资有限公司。法定代表人：王捷，经理。委托诉讼代理人：陈艳梅，该公司员工。（特别授权）第三人：桂林银行股份有限公司梧州分行。法定代表人：李树森，行长委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永祥，该行员工。（特别授权）原告黄祥美、黄祥敏诉被告梧州市保盈投资有限公司(下称保盈公司)、被告桂林银行股份有限公司梧州分行(下称桂林银行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告桂林银行在法定期间以被告住所地为由提出管辖权异议申请，经本院和广西壮族自治区梧州市中级人民法院两审终审，依法裁定驳回了被告桂林银行的管辖权异议申请。被告桂林银行遂向本院提交第三人请求申请书，要求确认其为本案有独立请求权的第三人。经审查，被告桂林银行的申请符合相关法律规定，本院予以准许。本案公开开庭进行审理，原告黄祥美及两原告共同的委托诉讼代理人梁锐、被告保盈公司委托诉讼代理人陈艳梅、第三人桂林银行委托诉讼代理人周智韬、黄永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄祥美、黄祥敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订编号为XXXX的《藤县商品房买卖合同》；2.解除原告黄祥美与第三人签订编号为XXXX的《个人住房抵押借款合同》；3.由被告返还两原告首付房款91,741元，及自至判决生效日止两原告向第三人归还的贷款本金（以第三人出具的还款明细清单为准）；4.判令被告赔偿两原告的首付款利息损失5,979.73元（以91,741元为本金，按银行同期贷款年利率计算，自至判决生效日止，暂计至）及按揭贷款利息损失（自至判决生效日止）；5.由被告向第三人返还从判决生效日起的原告尚欠贷款本息（以第三人出具的还款明细清单为准）；6.被告向两原告支付逾期交房违约金61,148.2元及因解除合同产生的房屋维修基金8237元、契税4586.12元、住房登记费80元等损失共12，903.12元；7.本案诉讼费由被告及第三人负担。事实和理由：，两原告与被告签订《藤县商品房买卖合同》(下称商品房合同)，约定两原告向被告购买位于藤县保盈.幸福澜湾XX号楼的X#X单元住宅房屋，并约定，被告应在将验收合格的房屋交付两原告，逾期超过90天，两原告有权单方面解除合同并按累计已付款的20%收取违约金。合同签订后，两原告依照合同约定于向被告支付了首付购房款91，741元，原告黄祥美作为借款方与第三人、被告（保证人）签订了《个人住房抵押借款合同》(下称借款合同)，约定贷款金额为214，000元；借款人以上述所购房屋为借款提供抵押担保；被告为原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。合同签订后，第三人依照合同约定将借款转入被告在其处开立的银行账户内。原告黄祥美自2016年2月起逐月向第三人归还贷款本息。2016年12月31日，被告没有按合同约定交付验收合格的房屋给两原告，至，被告逾期达90日，根据合同约定，两原告有权解除商品房合同，要求被告退还已支付的购房款并支付利息。原告黄祥美与第三人签订的借款合同将因商品房合同解除，导致该合同项下的借款目的无法实现，依法也应一并解除，并由被告返还相应贷款本息。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求法院依法作出判决。被告保盈公司辩称，原告既起诉要求解除商品房合同，又起诉要求解除借款合同，混淆了诉讼主体和法律关系，原告应该分开起诉；被告逾期交房是因国道321线藤县西江大桥被鉴定为四类危桥，政府相关部门决定对该桥从2015年3月1日起至2016年3月31日止的施工期间内实行交通管制，致使被告施工车辆停运，直接影响施工进度，从而导致被告迟延交房，故原告请求解除合同缺乏法律依据，理由不能成立，应继续履行合同。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人桂林银行述称，本案案由是房屋买卖合同纠纷，但原告与第三人不具有商品房买卖合同关系，故原告起诉时将第三人列为被告起诉没有法律依据。原告讼请涉及商品房买卖合同和金融借款合同两个法律关系，依法不属于共同诉讼，原告要求同时解除两个合同，没有事实和法律依据。如果法院认为需要一并处理原告所主张的两个不同法律关系的，第三人依约定履行了抵押借款合同义务且对合同履行不存在过错，原告提出解除合同会对第三人的利益造成损害，第三人不同意解除抵押借款合同。但原告要求解除抵押借款合同的行为违反合同约定，致使双方签订的抵押借款合同目的不能实现，已构成约定和法定的解除合同条件。为此，第三人特提出独立诉讼请求：1.解除第三人与原、被告所签订的编号为XXXX的《个人住房抵押借款合同》；2.判令两原告共同返还尚欠第三人的全部贷款本息、违约金共199,945.23元，其中本金199,537.84元、利息407.39元、罚息0元、违约金0元（利息、罚息及违约金暂计至，以后按抵押借款合同约定另计至还清欠款日止）；3.确认第三人对本案的抵押财产【两原告提供自有的座落在广西梧州市藤县保盈幸福澜湾XX号楼）X#X单元房】享有优先受偿权；4.判令被告对原告的还款义务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由原、被告共同负担。本院经审查认为，本案是因商品房交易引发的纠纷，案由定性为商品房销售合同纠纷较为准确，本院立案时案由定性为房屋买卖合同纠纷不够准确，应予以更正。同时，本案是以按揭贷款支付房款的商品房交易，虽涉及商品房买卖合同和按揭贷款合同两个不同的法律关系，因按揭贷款合同的成立与履行均依赖于商品房买卖合同，二者在处理上存在必然的联系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，上述两个法律关系是可以合并审理的。被告及第三人认为上述两个法律关系不属于共同诉讼，不能合并审理的主张，于法无据，本院不予采纳。讼争的商品房合同及抵押借款合同均是合同各方在平等自愿的基础上签订的，是各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反相关法律禁止性规定，应是合法有效的。因双方合同第九条2.(3)约定“……本方式中若买受人选择解除合同的，应当在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”，可见，讼争商品房合同为附解除条件的合同，根据合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，书面通知对方解除合同既是主张解除合同方的权利亦是义务，是解除合同必经的程序。原告在达到合同约定解除条件之日起十五天内，没有按合同约定书面通知被告解除合同，而是直接向法院起诉要求解除合同，即原告没有按约定和法定程序履行书面通知被告解除合同的义务，致使合同解除的条件没有成就，原告的起诉不符合合同约定及法律规定，本院予以驳回。因主合同商品房合同解除条件没有成就，第三人要求解除从合同抵押借款合同的条件亦未成就，对第三人的起诉，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、驳回原告黄祥美、黄祥敏的起诉；二、驳回第三人桂林银行股份有限公司梧州分行的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  黄炳友审 判 员  李江涛人民陪审员  覃伟雄二〇一七年十二月二十八日书 记 员  李 烨