北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01221号
上诉人（原审原告）马富先，女，1963年4月26日出生。
上诉人（原审原告）马富芳，女，1971年1月30日出生。
上诉人（原审原告）马富庆，男，1973年12月15日出生。
上诉人（原审原告）马富东（兼马富先、马富芳、马富庆委托代理人），男，1966年4月21日出生。
委托代理人徐清龙，男，1962年11月29日出生。
被上诉人（原审被告）武军，男，1977年11月4日出生。
委托代理人冀迎新，北京市易行律师事务所律师。
上诉人马富先、马富东、马富芳、马富庆因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第3284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马富先、马富东、马富芳、马富庆在原审法院起诉称：我们是兄弟姐妹关系，坐落在门头沟区王平镇南港村46号北房3间、东房2间及院落属我们的父亲马仕录、母亲郝宗芬所有。马仕录于2000年1月20日死亡，郝宗芬于2009年5月17日死亡。2002年7月1日，马富东代表郝宗芬与武军代表其母亲王淑芝签署房屋买卖协议，武军支付房款20000元，马富东将46号房屋交付给武军。现我们得知集体土地上的房屋不允许向本集体经济组织以外的成员出售，因此该协议违反了我国法律的强制性规定，应属无效。故我们起诉要求确认马富东与武军就46号房屋签署的房屋买卖协议无效；要求武军将46号房屋及院落返还；诉讼费由武军承担。
武军在原审法院答辩称：我代表我母亲王淑芝与马富先、马富东、马富芳、马富庆的母亲郝宗芳于2002年7月1日签订了房屋买卖协议，协议约定，郝宗芳将其房屋5间（北房3间、东房2间）卖给王淑芝，以20000元人民币成交。该份协议上还有门头沟区王平地区南港村村委会加盖的公章。王淑芝购买房屋后，已将户口迁到了门头沟区王平地区南港村，已经成为该村的村民，该村也与王淑芝签订了土地承包合同，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村土地的承包权只有本经济组织成员才能享有，不能单纯以是否具有农业户口为标准。再有，王淑芝在南港村享有村民的一切权利，包括选举权、享受村委会发放的福利待遇等。2003年3月，门头沟区王平地区南港村村委会批给王淑芝墓地，用于王淑芝亡夫迁墓之用。2010年5月15日，门头沟区王平地区南港村村委会与王淑芝签订《王平镇南港村搬迁协议书》，王淑芝对46号院内房屋进行了翻建和扩建。2010年12月，经北京市政府和门头沟区政府审核，王淑芝领取了46号院建房补助款。综上，我认为双方订立的房屋买卖协议是合法有效的，不同意马富先、马富东、马富芳、马富庆的诉讼请求。
原审法院审理查明：2002年7月1日，马富东代表郝宗芳与武军代表王淑芝签订房屋买卖协议，协议约定，郝宗芳将其房屋5间（北房3间、东房2间）卖给王淑芝，以20000元人民币成交。房屋公证书交给王淑芝，房屋四至以公证书为准，公证书编号为（84）门证字第×××号。该协议上加盖有门头沟区王平地区南港村村委会的公章，并在盖章处标有“同意”二字，证明人张永珍、张秋兰亦在协议书上签名。协议订立后，王淑芝于2002年11月将其户籍迁至46号。2003年1月1日，门头沟区王平地区办事处南港村经济合作社与王淑芝签订土地承包合同，发包给王淑芝土地2亩。2003年3月20日，门头沟区王平地区南港村村委会与王淑芝签订协议书，同意王淑芝将其亡夫的坟墓迁至其承包的土地内，并收取王淑芝使用费200元。2010年5月15日，门头沟区王平地区南港村村委会（甲方）与王淑芝（乙方）签订王平镇南港村搬迁协议书，协议书约定，处于基本适宜区的住户在提出原房地基上拆除旧房加固地基盖房的按每人16000元的标准补助搬迁户，房屋验收合格后，甲方以存折的方式向乙方支付搬迁补助款，乙方自签订合同之日起在2010年11月15日前完工，并达到验收标准。协议签订后，王淑芝将46号院原有北房3间翻建，并于2010年8月20日经验收合格，王淑芝领取补助款32000元。此外，王淑芝将购买的东房2间铺设地板砖、吊顶、墙面刮腻子。
另查，郝宗芳于2009年5月17日死亡，王淑芝于2012年4月9日死亡。门头沟区王平镇所辖村落居民均已转为非农业户口，涉案房屋所在的南港村转为非农业户口的时间为九十年代。
上述事实，有马富东、郝永芳、武军、冀迎新的陈述，房屋买卖协议书，证明信，户口簿，土地承包合同，协议书，公证书，门头沟区王平地区南港村村委会分别为双方出具的证明，照片，南港村参加选举村民登记名册，搬迁协议书，南港村房屋搬迁工程验收表，拆迁建房补助款领取明细表，存折，法院制作的现场勘查图、照片等证据在案佐证。
原审法院判决认定：《中华人民共和国农村土地承包法》规定，农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地；农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地，任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。根据查明的事实，涉案房屋所在的南港村居民在九十年代均已转为非农业户口，武军之母王淑芝购买涉案房屋后，将其户籍迁入门头沟区王平地区南港村，该村亦与王淑芝签订了土地承包合同，并同意王淑芝将其亡夫的坟墓迁至其承包的土地内，王淑芝自迁入门头沟区王平镇南港村后，享有该村村民待遇，包括参加该村换届选举、领取各项福利待遇等。王淑芝将其购买的涉案房屋中北房3间经村、镇同意拆除并扩建，亦已通过了相关部门的验收，王淑芝领取了相应的建房补助款。王淑芝及武军根据房屋买卖协议已占有使用涉案房屋12年并享有的该村村民的权利，履行了涉案房屋所在地门头沟区王平镇南港村村民的义务，应视为其具有门头沟区王平镇南港村集体经济组织成员的身份，且该身份已经其所在村集体经济组织确认。故对马富先、马富东、马富芳、马富庆要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，判决：驳回马富先、马富东、马富芳、马富庆的诉讼请求。
马富先、马富东、马富芳、马富庆不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判房屋买卖协议无效或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由武军承担。上诉理由是：1、本案诉争的房屋买卖协议并非是郝宗芬与王淑芝之间的真实意思表示。2、王淑芝签订房屋买卖协议时，并非是诉争房屋所在集体经济组织成员，买卖协议应当认定为无效。3、一审法院根据南港村村委会出具的不实证明认定房屋买卖协议有效是错误的。
武军服从原审法院判决，针对马富先、马富东、马富芳、马富庆的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。对于城镇居民购买农村房屋的行为一般以认定无效为原则，以认定有效为例外。本案中，双方诉争的房屋买卖协议经过了房屋所在村委会的盖章认可，王淑芝购买诉争房屋后将其户口迁至诉争房屋内，并一直实际居住在诉争房屋内，对该房屋已经形成了稳定的占有关系，此种法律关系应当得到法律的保护。此外，诉争房屋所在村委会亦与王淑芝签订了土地承包合同，王淑芝自购买诉争房屋后，享有该村村民待遇，包括参加该村换届选举、领取各项福利待遇等，应视为其已经具有村集体经济组织成员的身份，且该身份已得到村集体经济组织的确认。故原审法院判决驳回马富先、马富东、马富芳、马富庆要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求正确，本院予以确认。马富先、马富东、马富芳、马富庆的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由马富先、马富东、马富芳、马富庆负担（已交纳）。
二审案件受理费五十元，由马富先、马富东、马富芳、马富庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 田 星