上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2074号
上诉人（原审被告）上海易佳皮件有限公司，住所地上海市。
法定代表人程东标，总经理。
委托代理人官国琴，上海鼎添律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海海宝物流有限公司，住所地上海市。
法定代表人赵庆贵，总经理。
委托代理人沈彤，上海市东海律师事务所律师。
上诉人上海易佳皮件有限公司（以下简称“易佳公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月27日，易佳公司（出租方、甲方）与上海海宝物流有限公司（以下简称“海宝公司”）（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，其中约定，第一条厂房基本情况，甲方将座落于上海市宝山城市工业园区园新路XXX号的厂房出租给乙方，出租面积如下：1、厂房1幢：1，381平方米；甲方保证该场地可以用于仓储用途，乙方的经营范围主要为仓储。2、厂房4幢：2楼40平方米：甲方保证该场地可以用于住宿用途。第二条租赁期限，1、厂房1幢1，381平方米租赁期限自2013年5月15日起至2017年5月14日止，合同有限期4年。甲方应在2013年5月15日前将厂房清理完毕，交接给乙方。注：甲乙双方协商租赁为10年，因厂房1幢4年内拆除重造，厂房拆除后按周边厂房界时出租价格租赁新厂房给乙方，期限为2017年5月15日至2023年5月14日，完成余下6年；未满4年搬迁安排同等面积场再签订补充调整协议，参考本合同约定价格；2、厂房4幢40平方米租赁期限自2013年5月15日起至2023年5月14日止，合同有限期10年。甲方应在2013年5月10日前将厂房清理完毕，交接给乙方。第三条租金及付款方式，月租金为人民币（以下币种均为人民币）26，797元，租金2年内不变，两年后每两年递增3分。第五条乙方自行改建负责项目：4、北门门卫乙方自行负责。合同签订后，海宝公司支付押金26，797元，并支付租金至2014年10月底。
另查明，2014年10月，易佳公司诉至原审法院，其诉称，合同签订后，海宝公司破坏厂房结构，并将厂房分拆后转租给多家公司，易佳公司发函要求限期整改但未果。2014年8月22日易佳公司发函要求解除合同。据此起诉要求海宝公司腾退承租厂房，按每月26，797元的标准支付2014年11月1日起至实际搬离为止的使用费，并支付拖欠的水电费、电话费等。2015年1月9日，原审法院判决，易佳公司与海宝公司签订的厂房租赁合同解除，海宝公司于判决书生效之日起十日内清腾承租的厂房、拆除建造的棚，并将承租厂房返还给易佳公司，海宝公司于判决书生效之日起十日内向易佳公司支付使用费（按每月26，797元，自2014年11月1日起至实际返还租赁物之日止），海宝公司于判决书生效之日起十日内向易佳公司支付水费2，307元、电话费112元，易佳公司于判决书生效之日起十日内向海宝公司返还押金26，797元。一审判决后，海宝公司提起上诉。2015年5月4日，本院判决驳回上诉、维持原判。
2015年1月14日，易佳公司发出通知，内容为，兹于2015年1月15日起凡小型车辆全部从东门出入，一切听从门卫指挥，停车停在指定停车位，特此通知。
2015年2月2日，易佳公司董事会向海宝公司发出通知，主要内容为：1、海宝公司三日内清除西边围墙绿化带放置的集装箱，并自行拆除东面搭建木棚；2、自2015年2月3日起对海宝公司采取停电措施；3、海宝公司所有人员和车辆不得进入；4、考虑海宝公司私自转租的各家承租企业亦为受害者，所以不采取停电措施，望各承租企业配合易佳公司的决定。
嗣后，海宝公司起诉至原审法院，要求易佳公司将园新路XXX号厂房恢复水电供应，恢复厂区北门的正常使用，并赔偿海宝公司支付的仓储费损失95，300元。
原审审理中，海宝公司表示，海宝公司承租面积近1，800平方米，除了转租给案外人上海墨龙印务有限公司的部分面积560平方米之外，其余1，300平方米均由海宝公司自行使用。园新路XXX号厂区共有两个大门即北门与东门，根据合同约定，北门由海宝公司负责管理；东门是厂区正门，由易佳公司管理。2015年1月14日起，易佳公司将北门锁死，并限制海宝公司出入东门。2015年2月2日，易佳公司将北门焊死。因易佳公司不让海宝公司进出仓库，致使海宝公司无法进出货物，由此产生了货物的存储费用。
易佳公司表示，由于海宝公司疏于管理北门，且易佳公司需对北门前的厂区道路进行施工，故易佳公司对北门进行了限行。东门由易佳公司管理，但易佳公司从未限制海宝公司从东门进出。此外，海宝公司承租面积1，700平方米左右，海宝公司转租给三家公司，其中上海墨龙印务有限公司承租面积588平方米，上海登可沃贸易有限公司承租面积1，100平方米，易佳公司出租给海宝公司的面积已全部由海宝公司转租给了次承租人，故海宝公司的所谓货物即使进入系争厂房，海宝公司也是没有地方进行存储的。
原审法院经审理后认为，海宝公司与易佳公司之间签订的厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。生效判决现已判决解除双方间的厂房租赁合同、海宝公司迁出承租厂房，现海宝公司再行要求易佳公司恢复厂房水电供应、恢复厂区北门的正常使用，缺乏事实与法律依据，难以准许。本案的争议焦点在于海宝公司是否有权要求易佳公司支付其仓储费损失。在生效判决判令合同解除、海宝公司搬离厂房前，海宝公司作为承租方，根据租赁合同理应享有正常使用系争厂房的权利。海宝公司表示，2015年1月14日起，易佳公司锁死了北门，并禁止海宝公司进出厂区。易佳公司表示，其系为了厂区安全、道路铺设等原因对北门进行控制，但并未禁止海宝公司进出东门。根据合同约定，厂区北门应当由海宝公司进行管理，易佳公司在相关判决生效前擅自将北门锁死，确有不妥。海宝公司提供的报警接执单、录音、照片、通知等相关证据亦能够反映出易佳公司确实对海宝公司出入厂区进行了限制。鉴于生效判决已判令海宝公司在搬离系争厂房前应当按约支付租金，故对于易佳公司阻碍海宝公司正常使用系争厂房的不当行为，易佳公司理应予以相应的赔偿。海宝公司为证明其损失，提供了收据等相应证据，但易佳公司对此不予认可，且收据并非正规发票，海宝公司亦未能证明上述费用均是因易佳公司阻碍其使用仓库而直接产生的，故海宝公司以此为据要求赔偿，难以准许。但考虑到海宝公司未能按合同约定正常出入系争厂房，确对使用厂房及生产经营可能产生一定的不利影响。结合系争房屋的租金标准、海宝公司已对外出租部分厂房等案件实际情况，酌情确定由易佳公司支付海宝公司损失3万元。原审法院据此作出判决：一、易佳公司于判决生效之日起十日内，赔偿海宝公司损失3万元；二、海宝公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，091元，由海宝公司负担816元，由易佳公司负担275元。
原审判决后，上诉人易佳公司不服，向本院提起上诉称：1、海宝公司主张的仓储费用与市场价相比明显过高。根据海宝公司与案外人签订的转租合同的约定，海宝公司转租总面积接近饱和，海宝公司已经没有多余的面积开展仓储业务，说明海宝公司主张仓储费的损失不具有真实性。2、双方的租赁合同于2014年8月22日已经解除，易佳公司没有履行已解除的《厂房租赁合同》的义务，况且海宝公司拒付已经产生的房屋使用费等费用。3、海宝公司主张95，300元仓储费损失，根据海宝公司在原审中提供的对账单，其中仓储费为23，400元，其他均为力资费、叉车费等，原审判决酌情判定易佳公司赔偿海宝公司损失高达3万元，与仓储费实际损失不符。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，改判驳回海宝公司的原审全部诉请。
被上诉人海宝公司答辩称：仓储费包括力资费和叉车费；海宝公司在原审中提供了相关合同、费用清单等证据佐证损失，原审判决根据海宝公司在原审中提供的证据酌情确定损失，海宝公司的损失已经被低估，但海宝公司认可原审判决。前案审理期间，一审、二审法院均明确要求在审理期间不要单方改变租赁现状，但易佳公司却强行封锁租赁厂区，阻止海宝公司的仓储货物正常进出，导致海宝公司损失的产生。因此，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据现已查明的事实，原审法院曾于2015年1月9日作出（2014）宝民三（民）初字第1484号民事判决，判决易佳公司与海宝公司签订的厂房租赁合同解除；海宝公司于判决书生效之日起十日内向易佳公司支付使用费（按每月26，797元，自2014年11月1日起至实际返还租赁物之日止）等。虽该案一审判决支持易佳公司的行使合同解除权，同时也判决海宝公司支付易佳公司至实际返还租赁物之日止的使用费。但易佳公司作为出租方在前案判决尚未生效，且前案判决已经判令海宝公司在搬离系争厂房前应当按约支付使用费的情况下，阻碍海宝公司正常使用系争厂房的行为存有不当，应对海宝公司所主张的发生在前案审理期间的损失予以相应的赔偿。原审判决在考虑了海宝公司未能按合同约定正常出入系争厂房，对使用厂房及生产经营可能产生一定的不利影响这一情况下，结合租金标准、海宝公司已对外出租部分厂房等实际情况，酌情确定易佳公司赔偿海宝公司损失3万元，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人易佳公司的上诉理由，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人上海易佳皮件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一五年十一月十日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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