天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初2884号原告：陈擎，女，1984年10月29日出生，汉族，园林公司职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：潘斌，天津融汇律师事务所律师。被告：边钰，男，1984年9月8日出生，汉族，西科姆电子安全防范有限公司职员，住天津市河东区，现住天津市北辰区。被告：天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心，住所地天津市北辰区宜白大道田园小区（普东农贸市场）。经营者：周国庆，男，1974年10月6日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：华蕾，女，1982年2月1日出生，汉族，天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心员工，住天津市北辰区。原告陈擎与被告边钰、天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈擎的委托诉讼代理人潘斌、被告边钰及天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心（以下简称瑞佳中心）经营者周国庆及其委托诉讼代理人华蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈擎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》（编号0001225）；2、判令被告边钰向原告返还购买天津市北辰区××号房屋定金3万元；3、判令被告天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心向原告返还购买天津市北辰区××号房屋缴纳的信息服务费26900元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告边钰于2017年3月25日签订《房屋买卖合同》，约定被告边钰将其名下、坐落于北辰区××号房屋出售给原告，房屋价格134.5万元。同日，原告给付边钰定金3万元，并向瑞佳中心支付信息服务费26900元。按合同约定原告向边钰于2017年4月15日前交付房屋首付款37.5万元，向银行办理贷款94万元事宜。因4月1日我市实行《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》和《关于完善差别化住房信贷政策的通知》的相关规定，“有一套房或无房有贷居民家庭，首付比例不低于60%”，原告目前无力支付调整后的首付款。原告要求被告返还定金及信息服务费未果，故呈诉。边钰辩称，不同意原告诉讼请求。原告要求解除合同无事实及法律依据，双方未达成一致解除，擅自解除合同构成违约；原告已交付的定金依法不应返还；被告因此支付的1.3万元费用，如原告违约不再履行合同，应予以赔偿；被告为守约方，不承担诉讼费。瑞佳中心辩称，同意诉讼请求第一、二项，不同意第三、四项诉讼请求。被告瑞佳中心已经诚实、全面履行中介服务义务，原告与边钰也已签订房屋买卖协议。双方签约时，其已口头通知原告4月份可能出台房产政策、后果及应对方法。原告交付定金应已知晓后果。瑞佳中心曾对双方调解未果，故不同意退还中介服务费。本院经审理认定事实如下：原告陈擎与被告边钰系房屋买卖合同关系。被告瑞佳中心与原告及被告边钰系居间合同关系，原告与被告边钰于2017年3月25日签订编号为0001225的《房屋买卖合同》，瑞佳中心作为居间方在该合同上加盖印章。合同约定，甲方（售房人）边钰将坐落于北辰区××号房屋出售给乙方（购房人）陈擎。该私产房屋所有权人为被告边钰，房屋面积以产权交易机构最终出具面积为准，房屋所有权证号为113020754035，实际成交价格134.5万元，该房屋过户产生的相关费用由乙方陈擎承担。乙方陈擎签订本合同当日交付定金3万元，付款方式为银行按揭贷款。乙方于2017年4月15日前将剩余首付款37.5万元交齐，并委托居间方办理贷款94万元。三方签订合同时，甲方边钰需向居间方交纳服务费13450元，乙方陈擎需向居间方交纳服务费13450元，如乙方办理贷款需向居间方交纳贷款服务费1000元。服务费需在签订本合同时付清，所有手续均在服务费交齐之后办理。第五条，相关事宜约定，居间方协助将房屋买卖手续的银行回件交于乙方，至此居间方责任中止。居间方为双方创造交易机会、就有关政策法规提供咨询，并协助双方办理产权过户手续，协助双方办理该房屋发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理手续的交接事宜。第六条、违约责任约定，乙方陈擎如未按约定时间付款或未按规定按时到指定银行办理贷款手续，则每逾期一日应向甲方支付房屋售价千分之五的违约金，逾期7天视为单方面解除合同，乙方所交纳的定金直接转换为违约金并承担所有服务费。第七条、免责条款第1项约定，如因洪水、冰雹、火灾和法律以及政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，甲、乙、居间方三方互不承担违约责任；第2项约定，若因甲、乙双方擅自变更合约条款而产生合同纠纷及赔偿，居间方不承担任何责任。第八条、其他事宜第6项，甲乙双方补充约定，甲方房款134.5万元为到手价格，信息服务费由乙方陈擎负责。该合同由三方签字确认。2017年3月25日，被告边钰收到原告陈擎定金3万元。同日，被告瑞佳中心收到原告陈擎交纳信息服务费13450元及原告代被告边钰交纳的信息服务费13450元。再查，坐落于北辰区××号房屋权利人登记为边钰，不动产权证号为113020754035，建筑面积为52.56平方米，用途为居住，共有人登记为0。该房屋产权证设定他项权利摘要中权利人一栏显示，该房屋曾于2007年10月设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司天津河北支行。权利价值为22万元。2017年3月29日，被告边钰向中国银行天津河北支行清贷共计141140.96元，办理了贷款还款结清手续。2017年4月10日，被告边钰对涉案房屋办理了他项权抵押注销手续。2017年5月6日，原告向被告边钰通过特快专递寄送了解除合同通知函，通知边钰因房屋限购政策及贷款政策原因，该房屋首付款比例将达到购房总款的60%，原告本人无力支付，故发函通知与边钰解除《房屋买卖合同》，并由边钰向原告退还已付定金3万元。被告边钰于2017年5月7日收到通知。同日，原告向被告瑞佳中心寄送解除合同通知函，要求瑞佳中心退还已付房屋信息服务费26900元。另查，原告陈擎与案外人李智博系夫妻关系，2012年2月23日登记结婚。李智博名下现有坐落于北辰区××江东路东侧××号限价商品房××套，附记中载明日期为2016年4月18日。2017年3月21日，被告边钰与案外人刘博签订借款协议，约定为还银行房屋贷款尾款，边钰向刘博借款15万元，借款期限4个月，自2017年3月27日至2017年7月26日止，按月计息，月息2%。贷款采用现金发放。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、房地产权证、收条等证据所证实，对于有证据证实且当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立，对双方具有法律约束力，当事人应依约履行各自义务。本案的争议焦点为：1、《房屋买卖合同》是否应当予以解除；2、2017年4月1日出台的天津市房产新政及限贷政策是否为导致合同无法履行的不可抗力；3、定金和中介信息服务费是否应予退还及是否应赔偿被告边钰经济损失。关于争议焦点1，虽然原告向二被告寄送解除合同通知函，但被告边钰不同意解除《房屋买卖合同》，被告瑞佳中心表示对解除合同无异议。原告在解除合同通知函中明确告知二被告，因天津市房产新政及银行贷款政策变化，原告的首付比例将提高至房款总额的60%，故无力支付首付款项。此系导致合同根本无法履行的直接原因、合同目的现已无法实现，故三方于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》依法应予解除，对于原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。关于争议焦点2，根据相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免及不能克服的客观情况。本案《房屋买卖合同》约定“如因洪水、冰雹、火灾和法律以及政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，甲、乙、居间方三方互不承担违约责任。”合同明确约定在不可抗力情形下，三方互不承担违约责任，但原告提出解除合同的事由并不属于所约定的不可抗力免责情形。按照《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号）、《关于完善差别化住房信贷政策的通知（津银发[2017]65号）》文件以及原告的证据能够证实，原告的首付比例受新政影响应调整为不低于60%，因首付比例增加，原告已无力承担调整后的首付款，以上情形应认定为因限购、限贷政策导致的“不可归责于当事人双方的事由”，而不属于不可抗力。故原告以履行困难为由提出解除合同不违反法律规定，本院予以准许。关于争议焦点3，定金和中介信息服务费是否应予退还及是否应赔偿被告边钰经济损失一节。因受房贷政策调整，原告首付款比例提高，以致无法履行付款义务，因系不可归责于双方当事人的原因，本院依法支持原告解除房屋买卖合同的请求，被告边钰应当将收到的购房定金3万元返还原告。关于中介信息服务费是否应返还一节。被告瑞佳中心作为居间方如实履行了居间服务合同，促成了合同成立。按照《房屋买卖合同》第三条中服务费及支付的约定及第八条中实际信息服务费由原告负责的约定，原告实际共支付瑞佳中心信息服务费26900元。原告于2017年3月25日签订房屋买卖合同，4月1日房产新政发布实施，虽然瑞佳中心自述已事先告知原告房产政策可能出现变化造成风险，但未提交证据予以证实。根据该合同第五条，约定居间方的义务还包括创造交易机会、提供政策法规咨询、协助双方办理产权过户手续、协助办理水、电、煤气等物业管理手续交接事宜、接受委托办理贷款、协助将房屋买卖手续的银行回件交于原告至此居间方责任中止等。综合本案实际，瑞佳中心虽已促成买卖双方订立合同，但双方所签合同由于房产新政导致无法履行，未能实现交易目的，居间服务合同约定的后续义务亦无法继续履行，故原告主张瑞佳中心返还中介服务费于法有据。但是基于被告瑞佳中心也为该合同订立支付了必要的费用并应获得合理报酬，故根据公平原则，原告也应就此支付相应的中介服务费用。综上，本院酌定被告瑞佳中心向原告返还居间服务费用2万元为宜。关于被告边钰主张原告应赔偿其因合同解除造成的损失一节。边钰主张其损失系为履行本合同而实际发生的费用，即为提前清偿银行贷款所支付的借款利息。本院认为，对于被告边钰实际发生的合理损失本院应予考虑，但被告边钰提出按照其与案外人于2017年3月27日所签订的借款合同中约定的利息每月3000元，即150000元×2%，共计4个月的利息12000元，外加贷款手续费押金1000元，合计13000元损失的主张。经释明，原告认为计算标准过高，应以中国人民银行同期存款利率标准，从边钰付清银行贷款之日计算至原告发出解除合同通知函之日止。本院认为，按照公平原则并结合本案实际，关于被告边钰经济损失的计算，应以2017年3月29日实际清偿贷款的金额141140.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年3月29日起计算至本判决生效之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈擎与被告边钰及天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心于2017年3月25日签订的编号为0001225号的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告边钰于本判决生效之日起五日内向原告陈擎返还定金3万元；三、原告陈擎于本判决生效之日起五日内向被告边钰支付经济损失，以本金141140.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年3月29日起计算至本判决生效之日止；四、被告天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心于本判决生效之日起五日内向原告陈擎返还信息服务费2万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元，由原告陈擎负担61元，被告边钰负担350元，被告天津市北辰区瑞佳房屋信息咨询中心负担200元。（此款二被告于本判决书生效后五日内交至本院）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 婧二〇一七年六月二十八日书记员 裴忠静附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。