四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第618号
上诉人（原审被告）张建明，男，汉族，1963年6月13日出生，住四川省南充市高坪区。
委托代理人彭迪，女，汉族，1985年12月30日出生，住成都市成华区。
被上诉人（原审原告）家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路**号高新大厦*楼**号。
负责人黄维国，职务不详。
委托代理人谢飞，四川川达律师事务所律师。
上诉人张建明因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2011）高新民初字第2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张建明的委托代理人彭迪，被上诉人家利物业成都分公司的委托代理人谢飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年9月15日，张建明作为买受人与开发商和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和黄公司）签订了购买“南城都汇”19幢1单元15楼1501号（建筑面积为278.01平方米）房屋的《商品房买卖合同》一份，合同第十条约定：“交付条件：（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。第十四条约定：“交接手续：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业管理费）亦归买受人承担”。第二十二条约定：“前期物业服务：（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2元／月／平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公共部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、公共区域能源费、物业管理人员的薪金及其福利费用、物业管理企业固定资产折旧、物业管理者酬金、财务、保险费用及《南城都汇第一期前期物业服务合同》中规定的其他支出及费用”。同日，张建明与和黄公司签订了一份《〈商品房房屋合同〉补充协议》，协议第十条第三款约定：“买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同第十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理费等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延”。第二十条第四款约定：“任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。”合同中同时载明，张建明的通讯地址为：“四川省南充市高坪区明宇路1号明宇集团”。上述合同及补充协议签订后，张建明按约定向和黄公司缴付了购房款。
2009年8月20日，和黄公司在上述房屋建成并具备交房条件后，以四川省南充市高坪区明宇路1号明宇集团为收件人地址，向张建明邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·汇翠园1期B区房屋交付使用通知书》，该通知书载明：“此次房屋交付日期为2009年8月31日，2009年12月1日起计收物业服务费。”2009年8月27日，和黄公司在《成都商报》上登载了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·汇翠园1期B区房屋交付公告》，该公告载明：“自2009年8月27日开始办理房屋交付手续”，同时载明“《南城都汇·汇翠园1期B区房屋交付使用通知书》已以特快专递方式按照业主在《商品房买卖合同》中的通讯地址予以邮寄”等内容。张建明收到和黄公司邮寄的交房通知后，前往该公司办理房屋交接手续，在办理交接房屋过程中，张建明以所购房屋存在诸多质量问题而未予接收。2009年9月6日，张建明向和黄公司作出《拒收函》，载明：“张建明认为和黄公司存在欺诈、擅自改变规划、出售的房屋存在质量问题等情形，其决定暂缓收房，并不承担延期收房的任何责任。”其后，张建明委托相关人员分别于2009年9月14日、9月15日、11月26日，2010年1月14日、3月30日、5月21日前往物业所在地验收房屋，并分别填写了六份《业主验房记录表》，载明张建明委托的人员在每次验房过程中发现相应的质量问题而拒绝接房，并提出退房要求。2010年10月22日，张建明委托案外人成都全程无忧室内装饰工程监理有限公司对所购房屋进行验房。同日，该公司出具《全程无忧监理验房记录单》，载明涉案房屋存在客厅、主卧墙面多处空鼓，餐厅、主、次卧等阴角不直等问题。2010年11月18日，张建明委托四川汉雅律师事务所张代卡律师向和黄公司出具《律师函》，载明：“鉴于和黄公司在签订、履行合同中的诚信缺乏和欺诈故意，以及房屋本身存在的重大质量问题，张建明有权选择退房，请和黄公司在收到本律师函件后柒个工作日内与本律师或委托人联系办理退房的相关手续，退还委托人支付的全部购房款项，并承担因此给委托人造成的全部经济损失……”。和黄公司曾就张建明提出的房屋质量问题和退房要求进行回复，因张建明与该公司就争议事宜无法达成一致意见，2011年3月16日，张建明诉至原审法院，要求解除其与和黄公司于2007年9月签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。原审法院于2012年7月5日作出（2011）高新民初字第1118号《民事判决书》，驳回了张建明上述诉讼请求。张建明不服该判决上诉至本院，本院审理后于2013年6月5日作出（2013）成民终字第1882号《民事判决书》，判决结果是维持原审法院一审判决。因上述分歧和争议，张建明至今未与和黄公司办理书面的房屋交接手续。
原审法院另查明，2006年10月24日，和黄公司作为甲方与作为乙方的家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利物业重庆公司）签订《南城都汇第一期前期物业服务合同》，合同第五章第十条第五款约定：“物业管理费标准为：人民币2.0元／平方米／月，按照建筑面积计算，按月向业主收取”。第三十三条约定：“如乙方在成都市注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签订变更协议。”2007年9月15日，张建明与和黄公司签订了《南城都汇业主临时公约》，该公约第一章第一条约定：“物业管理服务费指用来支付物业管理的费用，包括但不限于以下项目：本物业共用设施、设备、全体业主共同共有场所及其设施及建筑物本体共用部位的日常管理、维修和养护的费用等……”。第五章第一条第一款约定：“在业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，发展商应依法选聘物业管理公司进行管理，并与其选聘的物业管理公司签订《前期物业服务合同》。发展商选聘的物业管理公司，在前期物业管理期间承担物业管理责任或在业主大会及业主委员会尚未成立而继续管理时，可与各业主或业主委员会不少于三个月的书面通知自行终止其管理任务”。第五章第四条第六款约定：“各业主应于办理其交接手续当日预缴三个月的物业管理服务费予物业管理公司，并于以后每个月的第一天或之前向物业管理公司预缴下一个月的物业管理服务费”。第六条约定：“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠缴金额的0.05%缴纳。”2011年3月22日，家利物业成都分公司以四川省南充市高坪区明宇路1号明宇集团为收件人地址，向张建明邮寄了《关于催收物业服务费的律师函》，要求张建明缴纳拖欠的物业服务费，并承担相应的违约责任。
原审法院再查明，家利物业成都分公司于2005年8月18日领取《营业执照》，系家利物业重庆公司下属企业，经营范围为物业管理及相关配套服务等。
诉讼中，家利物业成都分公司认为，按照张建明与和黄公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房房屋合同〉补充协议》的相关规定，房屋交付时间和物业管理费用计收时间应从书面通知为准，张建明未按约交纳2009年12月至2013年9月期间的物业管理费，上述期间张建明共计拖欠物业管理费25500.56元，截至2013年9月11日产生的违约金为8720.65元。
原审法院认定以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《〈商品房房屋合同〉补充协议》、《和记黄埔地产（成都）有限公司房屋交付使用通知书》及邮寄凭证、《成都商报》上刊登的《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·汇翠园1期B区房屋交付公告》、《南城都汇第一期前期物业服务合同》、《南城都汇业主临时公约》、《关于催收物业服务费的律师函》、《业主验房记录表》、张建明向和黄公司出具的《拒收函》、《律师函》、（2013）成民终字第1882号《民事判决书》等证据在案佐证。
原审法院认为，家利物业重庆公司与和黄公司签订的《南城都汇第一期前期物业服务合同》、和黄公司南城都汇项目与张建明签订的《南城都汇业主临时公约》，均系合同双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，家利物业重庆公司与张建明所购房屋的开发商签订的《南城都汇第一期前期物业服务合同》对张建明具有约束力。张建明在诉讼中提出家利物业成都分公司不具备提供物业服务的主体资格，亦非本案适格主体的主张，原审法院认为，家利物业重庆公司及其成都分公司均具有物业服务资质，家利物业重庆公司作为本案物业开发商选聘的前期物业服务企业，将实际履行服务的工作安排给不具有独立法人资格的分支机构家利物业成都分公司，该行为并非将合同权利义务全部转让给他人的行为，该行为未违反法律法规的强制性规定，因而应属有效。在张建明物业所在小区未依法更换或者选聘其他物业服务机构的前提下，家利物业成都分公司作为实际物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费，张建明应当按照约定支付相应的物业服务费，张建明未按约交纳物业服务费用是酿成本案纠纷的根本原因，对此张建明应承担相应法律责任。现家利物业成都分公司依据《南城都汇第一期前期物业服务合同》、《南城都汇业主临时公约》中约定的物业管理费支付标准，要求张建明予以给付的请求成立，原审法院予以支持。对于家利物业成都分公司主张的违约金，张建明认为标准过高，要求原审法院予以调整，对此，原审法院认为，违约金具有补偿损失和惩罚违约的双重性质，案涉合同所约定日0.05%的标准并无不当，对张建明该项抗辩意见，原审法院不予采纳。对于张建明在答辩中以房屋质量存在问题，房屋交付前的物业费用不应由张建明承担以及家利物业成都分公司并非《商品房买卖合同》、《〈商品房房屋合同〉补充协议》的合同主体，不能以上述合同主张权利的抗辩意见，原审法院认为，首先，家利物业成都分公司将张建明与和黄公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房房屋合同〉补充协议》作为其证据，证明房屋交付的时间，该行为合法有效；其次，上述合同及协议对房屋如何交付以及房屋交付时存在问题如何处理等事项均有明确的约定，即在房屋交房时，房屋存在交付瑕疵，不能成为张建明拒绝接收房屋的法定和约定理由；再次，对于房屋质量问题，张建明可另案解决，若房屋质量确有问题，在开发商整改期间，张建明非因自身原因导致不能使用案涉房屋，张建明可将其缴纳的物业服务费作为实际损失，向开发商进行主张。为此，张建明的该项答辩理由不能成立，原审法院不予采纳。张建明在答辩中还认为，家利物业重庆公司系开发商关联企业，存在共同订立不平等条款损害业主权益的嫌疑，因张建明未提交相应证据证明其上述主张的成立，对张建明的该项答辩理由，原审法院亦不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：张建明应于判决生效之日起十日内向家利物业成都分公司支付2009年12月至2013年9月期间的物业服务费25500.56元，并承担违约金（截止2013年9月11日为8720.65元，2013年9月11日以后产生的违约金以25500.56元为基数，按每日0.05%计算直至实际付清之日止）。一审案件受理费减半收取328元，由张建明负担。
宣判后，原审被告张建明不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人家利物业成都分公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人家利物业成都分公司承担。其主要上诉理由为：一、案涉房屋存在严重质量瑕疵，至今仍未交付，依照《四川省物业管理条例》第五十条关于“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担”之规定，家利物业成都分公司应向和黄公司主张诉求。二、家利物业公司主体不适格，应当依法驳回其诉讼请求。1、《南城都汇第一期前期物业服务合同》的主体为家利物业重庆公司，张建明与家利物业成都分公司之间并不存在物业服务合同关系，家利物业成都分公司无权向张建明主张权利。2、《南城都汇第一期前期物业服务合同》第三十三条变相地将合同的权利义务概括转让给家利物业重庆公司的分支机构家利物业成都分公司，严重损害业主权益，开发商及物业服务企业在签订合同时未尽提示、说明义务，该条款应当认定无效。三、《南城都汇第一期前期物业服务合同》与《南城都汇业主临时公约》对违约金的约定矛盾，张建明不应承担支付违约金的责任。
被上诉人家利物业成都分公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、张建明与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定了房屋交付的时间、如何交付以及质量问题如何处理，房屋存在质量瑕疵不能作为张建明拒绝收房以及拒绝缴纳物业服务费的理由，其可就房屋质量问题向开发商另案主张权利。二、《南城都汇第一期前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，张建明在与开发商签订《商品房买卖合同》时亦签署了《南城都汇业主临时公约》，依照相关司法解释的规定，前期物业服务合同、业主临时公约对业主具有约束力，张建明未按约定交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的给付义务和违约责任。三、《南城都汇第一期前期物业服务合同》第三十三条的约定并非合同权利义务的概括转让，而是家利物业重庆公司将相关业务交由其分支机构家利物业成都分公司具体履行。四、《南城都汇第一期前期物业服务合同》及《南城都汇业主临时公约》均约定了逾期交纳物业服务费的违约责任，家利物业成都分公司选择二者中约定较低的违约金标准主张权利，不存在约定不明而免除张建明违约责任的问题。
双方当事人对原审查明的事实均不持异议，在二审中亦未提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与原审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为：1、案涉房屋是否交付以及张建明是否应当缴纳物业服务费。2、家利物业成都分公司与张建明之间是否建立物业服务合同关系，《南城都汇第一期前期物业服务合同》第三十三条是否系合同权利义务的概括转让。3、张建明应否支付违约金。结合双方的诉辩意见，本院综合评析如下：
关于案涉房屋是否交付以及张建明是否应当缴纳物业服务费的问题。本案中，双方当事人均认可，张建明与案涉房屋的开发商和黄公司未办理书面的房屋交接手续，但是，是否办理书面交接手续并非判定案涉房屋是否交付的实质要件。根据张建明与和黄公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房房屋合同〉补充协议》的相关约定，交付的房屋存在质量瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延，在出卖人交付的房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告以及出卖人提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人未签署房屋交接文件的，视为房屋已自动交付，物业管理费等费用自出卖人通知交房的期限届满之日起由买受人承担。张建明以案涉房屋存在质量瑕疵为由，拒绝接收房屋并办理相应的书面交接手续，符合上述合同约定的视为房屋自动交付的情形，其不能以未办理书面交接手续及未实质交付房屋为由拒绝交纳物业服务费。故对张建明关于案涉房屋存在质量问题并未实际交付，其不应交纳物业服务费的上诉理由，不符合上述合同约定，本院不予支持。
关于家利物业成都分公司与张建明之间是否建立物业服务合同关系，《南城都汇第一期前期物业服务合同》第三十三条是否系合同权利义务的概括转让的问题。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，开发商与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。本案中，和黄公司与家利物业重庆公司所签《南城都汇第一期前期物业服务合同》对张建明具有约束力。该合同三十三条约定，如家利物业重庆公司在成都市注册分公司，则合同的权利义务将自动转移给成都市分公司，无须另行签订变更协议。家利物业成都分公司在法律上系家利物业重庆公司的分支机构，本身不具有独立法人资格，家利物业成都分公司在履行合同过程中产生的法律后果均应由家利物业重庆公司承担，故该约定不存在合同权利义务概括转让的问题，并未违反法律、行政法规及司法解释的相关规定，应为合法有效，该条款作为《南城都汇第一期前期物业服务合同》的一部分，对张建明仍然具有约束力。家利物业成都分公司按上述合同约定为南城都汇一期业主实际提供了物业服务，其与张建明之间存在物业服务合同关系，其虽非独立法人，但依照相关法律规定，其有权以自己的名义作为诉讼主体向张建明主张权利。故对张建明关于其与家利物业成都分公司未建立物业服务合同关系、《南城都汇第一期前期物业服务合同》第三十三条的约定无效的上诉主张，本院亦不予支持。
关于张建明是否应当支付违约金的问题。张建明未按约定交纳物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《南城都汇第一期前期物业服务合同》、《南城都汇临时业主公约》均对逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定，家利物业成都分公司在本案中选择二者中约定较低的违约金标准向张建明主张权利，并未损害张建明的利益，其主张应予支持。张建明关于违约金约定不明、其不应支付违约金的上诉主张，本院亦不予支持。
综上，张建明的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费656元，由上诉人张建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 傅 敏
代理审判员 张卫东
二〇一四年四月十四日
书 记 员 胥琢莹