贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第290号
上诉人（原审被告）贵阳黔峰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48号世贸广场B区904号。
法定代表人李新祥，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）贵阳科伟房屋开发建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区乌金路278号
法定代表人林科学，该公司董事长。
委托代理人马扬，贵州威克律师事务所律师。
委托代理人刘世燕，贵州威克律师事务所律师。
上诉人贵阳黔峰房地产开发有限责任公司与被上诉人贵阳科伟房屋开发建设有限公司合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院2013年10月21日作出（2013）云民初一字第701号民事判决，上诉人贵阳黔峰房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2009年8月，贵阳黔峰房地产开发有限责任公司（以下简称黔峰公司）曾诉至贵阳市中级人民法院，请求判令原、被告双方于2000年11月22日签订的《联合开发协议》及2000年11月26日签订的《项目转让合同》无效，并各自清算返还财产并赔偿损失。经该院（2009）筑民一初字第40号民事判决书认定事实如下：2000年8月28日，贵阳新筑服装厂（甲方，以下简称新筑服装厂）与黔峰公司（乙方）签订《联建协议书》，约定：一，双方一致同意由甲方出地（旭东路29号）共1384平方米的使用权和该土地上的所有建筑物与乙方出全部开发资金联合建设商住楼项目（注：甲方占地面积为1384平方米，可建面积为3460平方米）；二，双方同意以乙方为本项目的开发建设主体，在甲方的积极配合下进行申报各种规划定点审批手续；三，乙方在甲方厂区介定线以外补征的土地由乙方自行拆迁安置，涉及任何费用均由乙方自行承担，与甲方毫无关系；......五，双方协商一致后在协议生效后5天内即一次性先划支人民币一百五十万元给甲方作为乙方交给甲方的信誉定金。双方还对分配比例及其他事项进行了约定。2000年12月1日，新筑服装厂（被拆迁方）与黔峰公司（拆迁方）签订搬迁赔付合同，约定：一，赔付办法：经双方商定，属甲方厂区范围内占有土地、厂房、住户等建筑物及水电配套设施等全部产权，由乙方出资（人民币）一百五十万元买断，双方在此款基础上，不再增加任何费用和附加条件（双方均执行货币赔偿，乙方不负责回迁安置）；......三、付款办法：经甲乙双方协商，乙方同意先付824337.12元。但甲方应将厂区范围内的土地使用证、房屋产权证提交乙方，并将厂区范围内的厂房和全部住户搬出完毕移交乙方后，亦可付清甲方余款（675662.88元）。当乙方付清甲方搬迁赔付款150万元后，厂区范围内的所有产权属乙方所有；双方还对其他事项进行了约定。2000年11月22日。贵阳科伟房屋开发建设有限公司（甲方，以下简称科伟公司）与黔峰公司（乙方）签订《联合开发协议书》，约定：一，合作开发建设地点：贵阳市旭东路29号、扶风小区41、42组团；二，占地面积：5584平方米（以规划土地红线为准）；......四，甲方同意以人民币三百万元买断乙方的这一开发项目，并同意以乙方名义，由乙方提供该项目的经济适用房的开发计划和开发建设该项目的所有手续；五，甲方共支付乙方的300万元前期费用款是指涉及新筑服装厂1384平方米土地范围内的全部建筑物的拆迁安置、赔付、补偿等全部由乙方负责；六，涉及新筑服装厂范围以外的居民、农民住户等由甲方自行拆迁安置；七，甲方支付300万元的前期费用款给乙方后，乙方和新筑服装厂无权干涉参与该项目的其他住房利润的分配；并约定甲方支付乙方的款项时间及乙方在甲方支付款给乙方时，即交其财务专用章（2）给甲方以乙方名义进行自立专户、自行管理运作、亏盈自负。2000年11月26日，双方为确保“扶风小区”41、42组团开发建设用地（含新筑服装厂范围的全部厂房、构筑物、附属物、水电设施设备及占有地块内面积1384平方米在内）共计5584平方米申报定点立项，［以贵阳市人民政府《筑府专议（2002）207号规划定点会议纪要为准】。黔峰公司（甲方）与科伟公司（乙方）签订《项目转让合同》（该合同时间应系倒签），约定：二，转让项目条件和原则：1，甲方负责办理完善前期合法手续；2，涉及该项目转让费三百万元，以外的债权债务由甲方自理，与该项目和乙方概无关系。三、关于双方财务结算：1，结算依据，甲乙双方均执行2000年11月22日签订的《联合开发协议》和甲方原提供的结算依据办理结算；2，甲方按《转让项目合同》规定完善相关手续后，乙方分二次结付项目转让费。付款办法：第一次付款：甲方将新筑服装厂范围内的全部厂房、建筑物、附属物、水电设施及占有地块移交乙方后，乙方即可付清新筑厂搬迁赔偿费一百五十万元（乙方已付新筑厂1174337元），余款由乙方按约定一次性付给新筑服装厂。第二次付款：待甲方给乙方办理完过户手续后，双方根据财务往来办理财务结算后，乙方均按合同规定付清甲方全部余款。2001年5月16贵阳市轻纺工业局向贵阳市规划局发出市轻纺（2001）规字第073号《关于同意贵阳新筑服装厂实施“退二进三”与贵阳黔峰房地产开发有限责任公司联合开发的意见函》，同意企业与黔峰公司实施联建。2001年11月28日，贵阳市轻纺工业局发出筑轻纺函（2001）022号《关于明确我局所属企业贵阳新筑服装厂地块开发主体的函》，载明“......我局也明确贵阳新筑服装厂地块的开发主体是贵阳黔峰房地产开发有限公司......”。2001年12月21日，黔峰公司向贵阳市轻纺工业局发出筑黔峰房开字（2001）023号《关于请求撤销筑轻纺函（2001）022号文并明确科伟公司为贵阳新筑服装厂开发主体的报告》，贵阳市轻纺工业局签署经研究同意该开发项目主体变更为贵阳科伟房开公司。2001年12月24日，科伟公司、黔峰公司、新筑服装厂签订《关于确定贵阳科伟房屋开发建设有限公司为贵阳新筑服装厂项目开发主体的协议》，约定科伟公司为新筑厂的开发主体，黔峰公司、新筑服装厂应积极配合科伟公司办理相关项目开发手续，并约定黔峰公司在该项目建设中的一切权利义务均由科伟公司履行。2002年3月18日，黔峰公司向贵阳市轻纺工业局发函要求重新明确黔峰公司为新筑服装厂地块的报建主体向云岩区和市规划局办理规划定点手续，贵阳市轻纺工业局签署仍认可黔峰公司为该项目的开发主体，请有关部门予以办理相关手续。2002年11月26日新筑服装厂给贵阳市规划局发出《关于终止黔峰公司2000年8月28日与我厂签订的联建协议和2000年12月1日与我厂签订的搬迁赔付合同并确认科伟公司与我厂签订的搬迁赔付合同为有效合同和开发主体的报告》。2002年12月13日，筑府专议（2002）207号文体定点新筑服装厂、黔峰公司修建商住楼，到国土资源局办理土地有偿使用手续，建设方案另审。2002年12月26日，黔峰公司、新筑服装厂取得该地块的《建设用地规划许可证》。2003年2月26日，黔峰公司、新筑服装厂、科伟公司的法定代表人签订移交清单，将新筑服装厂围墙内所有建筑物及构筑物、附属物移交给科伟公司。同日，黔峰公司向科伟公司出具承诺，承诺新筑服装厂产权范围内职工娄、张两户的拆迁时间现在本项目拆迁公告张贴之日起两月内搬出移交房屋给科伟公司。2003年7月29日，黔峰公司、新筑服装厂作为受让方与贵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，出让金明确为1144911元。科伟公司于2004年1月6日代黔峰公司支付上述土地出让金。2003年8月4日，黔峰公司向科伟公司移交企业法人营业执照、法定代表人证书等证、照共十一项及黔峰公司公章、财务专用章、法定代表人印章给科伟公司（并注明旭东路29号商住楼项目转到科伟公司时，即将上述证、照、印鉴返还黔峰公司法定代表人文昌海）。同日，黔峰公司及法定代表人出具法人授权委托书授权林科学负责完善新筑厂联建项目涉及的所有相关手续。2004年1月5日，黔峰公司、新筑服装厂取得《贵阳市国土局建设用地定址通知书》。2006年10月8日，黔峰公司取得该项目的《房屋拆迁许可证》，拆迁期限延至2008年2月29日。因涉及该项目的拆迁工作未全部完成，未取得该地块的《国有土地使用权证》。同时查明，从2000年至2006年，科伟公司认为其为该项目投入了6752385元，其中黔峰公司认可5970617.95元，对其中属长青路项目及江山房地产开发有限公司案件的相关费用不予认可。另查明，江山房地产开发有限公司曾于2004年以代办拆迁补偿纠纷为由起诉黔峰公司、科伟公司，经一、二审判决由黔峰公司支付708957.74元给江山公司，科伟公司对321839.39元承担连带支付责任。2006年8月科伟公司伪造黔峰公司法定代表人签名，通过工商部门将法定代表人变更。后经工商机关作出处罚决定书认定其变更系违法变更，并处以罚款及滞纳金共计212750元。现黔峰公司重新申办了营业执照及相关证照。又查明，新筑服装厂2000年8月取得旭东路29号的国有土地使用证，使用权类型为划拨，使用权面积为1032.11平方米。（2009）筑民一初字第40号民事判决书认为：新筑服装厂与黔峰公司于2000年8月28日签订的《联建协议》及2000年12月1日的《搬迁赔付合同》实质为土地使用权转让，应按补偿性质合同处理，该合同已经政府批准，并由黔峰公司办理出让手续，应为有效合同。黔峰公司与科伟公司于2000年11月22日签订的《联合开发协议》内容约定科伟公司以300万元买断这一项目的开发权，约定的是付款的相关权利和义务，并不具有合作开发房地产合同的共同投资、共享利润、共担风险的基本内容，其实质应属土地使用权转让合同。2000年11月26日签订的《项目转让合同》亦是土地使用权转让的特殊形式。......签订合同时，黔峰公司虽未取得土地使用权证书，其与受让方订立的转让土地使用权的合同为效力待定的合同，但2003年黔峰公司已与贵阳市国土资源管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，并交纳了土地出让金，该合同约定受让方在受让土地使用年限内，依照有关规定可以转让出租抵押或用于其它经营活动，应视为已经征得土地管理部门批准，合同应为有效。且科伟公司从签订合同至今为该项目投入大量的人力、物力和财力，拆迁工作基本完成，从公平、诚实信用原则出发，亦应维护合同效力，故判决驳回黔峰公司的诉请。因黔峰公司不服该判决，黔峰公司上诉至贵州省高级人民法院。后黔峰公司又撤回上诉，经贵州省高级人民法院以（2010）黔高民一终字第74号民事裁定书准予撤诉。2011年黔峰公司再次向贵阳市云岩区人民法院起诉，要求解除黔峰公司与科伟公司于2000年11月22日签订的《联合开发协议》及2000年11月26日签订的《项目转让合同》。科伟公司提起反诉，要求：1、判决黔峰公司继续履行合同，完成对项目土地上新筑服装厂的住户（即娄鼎昌户、江山公司售楼部）的拆迁工作；2、赔偿科伟公司因项目开发工作迟延导致的资金占用损失及因黔峰公司的过错，导致十多年来的经济损失等共计38180014元；3、判令将项目过户更名到科伟公司名下并追究黔峰公司法律责任；4、判令黔峰公司为科伟公司付出的款项开具发票。贵阳市云岩区人民法院于2012年7月2日作出（2011）云民一初字第727号民事判决书，判决：一、黔峰公司、科伟公司继续履行于2000年11月22日签订的《联合开发协议》及2000年11月26日签订的《项目转让合同》；二、驳回黔峰公司的诉讼请求；三、驳回科伟公司其余反诉请求。黔峰公司不服判决提起上诉，经贵阳市中级人民法院审理，于2012年12月10日作出（2012）筑民终字第2086号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2013年7月22日科伟公司又起诉，请求：1、确认贵阳市旭东路29号地块项目归原告所有；2、判令被告履行项目转让合同将旭东路29号地块项目进行过户。被告答辩：原告起诉的事实属实，因原告没有对项目拆迁完毕，且该土地已被贵阳市中级人民法院查封，我单位无法协助办理项目土地过户。本案在审理过程中，由科伟公司及其法定代表人林科学为黔峰公司履行了债务，贵阳市中级人民法院于2013年10月12日作出（2005）筑执字第261号执行裁定，裁定解除对黔峰公司名下的位于贵阳市旭东路“扶风小区”41、42组团（5584平方米）的土地使用权的查封。随后科伟公司向法院申请诉讼财产保全，法院依法对该项目地块土地使用权进行了查封。
原判认为，科伟公司与黔峰公司于2000年11月22日签订的《联合开发协议》实质应属土地使用权转让合同，于2000年11月26日签订的《项目转让合同》亦是土地转让的特殊形式，且该两合同已经人民法院生效民事判决书确认为有效协议。同时，生效判决亦确认签订合同时，黔峰公司虽未取得土地使用权证书，其与受让方订立的转让土地使用权的合同为效力待定的合同，但2003年黔峰公司已与贵阳市国土资源管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，并交纳了土地出让金，该合同约定受让方在受让土地使用年限内，依照有关规定可以转让出租抵押或用于其它经营活动，应视为已经政府土地管理部门批准，合同应为有效。且科伟公司从签订合同至今为该项目投入大量的人力、物力和财力，拆迁工作基本完成，亦应维护合同效力。因此，黔峰公司与科伟公司应当按照法律规定办理土地使用权变更登记，黔峰公司应当履行协助科伟公司办理土地使用权变更登记的合同义务，现贵阳市中级人民法院解除了对该转让地块土地使用权的查封，故对原告科伟公司要求办理土地使用权变更登记的诉讼请求予以支持，但原告科伟公司要求确认地块项目归其所有，有悖于我国实行土地社会主义公有制的法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”、第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”之规定，判决：一、贵阳黔峰房地产开发有限责任公司继续履行与贵阳科伟房屋开发建设有限公司于2000年11月22日签订的《联合开发协议》及2000年11月26日签订的《项目转让合同》的合同义务，于本判决发生法律效力后三十日内协助贵阳科伟房屋开发建设有限公司办理位于贵阳市旭东路“扶风小区”41、42组团（5584平方米）的土地使用权变更登记；二、驳回原告贵阳科伟房屋开发建设有限公司的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，诉讼财产保全费5000元，合计5030元，由被告贵阳黔峰房地产开发有限责任公司负担（原告贵阳科伟房屋开发建设有限公司已预交，被告贵阳黔峰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内直接支付给原告贵阳科伟房屋开发建设有限公司）。
一审宣判后，黔峰公司不服该判决，提起上诉称，被上诉人没有提供证据证明其已完成开发投资总额的25%以上，且尚未完成拆迁工作，不符合《中华人民共和国房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法》等法律关于土地使用权转让的规定，原判认定事实不清，适用法律错误，故上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人科伟公司答辩称，1.答辩人已经进行开发，包括拆迁及支付相关规费的证据均已在此前的案件中予以证实，之所以至今未能完成开发，正是由于被答辩人的阻碍，上诉人不仅不履行合同，还通过恶意诉讼、与他人签订拆迁协议等方式不断增加开发地的成本，导致答辩人巨大经济损失；2.科伟公司为争议项目投入大量财力、物力，已由生效判决所确认，原判对此认定事实清楚；3.根据最高人民法院相关司法解释的规定，争议土地使用权转让合法有效；4.答辩人诉请要求的是对方履行协助过户的合同义务，是民事法律关系，至于国土部门是否颁证属于行政许可的问题，是另一个法律关系，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原判查明的事实一致。本案事实，有各方当事人陈述、贵阳市中级人民法院（2009）筑民一初字第40号民事判决书、贵州省高级人民法院（2010）黔高民一终字第74号民事裁定书、贵阳市云岩区人民法院（2011）云民一初字第727号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2012）筑民终字第2086号民事判决书等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，人民法院生效判决已经确认，黔峰公司与科伟公司签订的《联合开发协议》、《项目转让合同》实质为土地使用权转让合同，且属有效协议，双方均应按照合同约定履行各自义务，对于黔峰公司而言，即包括协助科伟公司办理土地使用权转让变更登记手续的义务。关于上诉人提出的根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地转让的前提必须是完成拆迁工作及完成开发投资总额的25%，争议项目并未达到该条件且至今未取得土地使用权证书的问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定均系管理性规范，而非效力性规范，并不影响合同的效力。其次，关于拆迁工作及进一步的投资开发的问题，生效判决已经确认当事人可按照合同约定继续履行。至于国土部门是否颁发土地使用权证，属其职权范围内的行政许可事项，并不能作为上诉人黔峰公司在其民事法律关系中拒不履行合同义务的抗辩理由。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人贵阳黔峰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 李泽梅
二〇一四年三月十九日
书 记 员 龙 珑