北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7942号
上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人：郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏晶，北京国宏（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李如锐，女，1951年1月9日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人李如锐商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初5466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人实地公司之委托诉讼代理人郭子龙、夏晶，被上诉人李如锐之委托诉讼代理人赵保洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
实地公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回李如锐的诉讼请求。2.由李如锐负担本案诉讼费用。事实和理由：一、李如锐要求实地公司支付违约金的请求已过诉讼时效。李如锐受保护的民事权利诉讼时效期间为2013年11月16日至2015年11月15日。本案中，李如锐于2017年2月27日提起诉讼，已过诉讼时效，法院不应支持其违约金的请求，应予改判驳回。李如锐购买商铺确是为了商业目的,也应自行承担商业目的自带的风险，而不应将该商业风险与合同违约相混淆。商业风险是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化，并加以避免的一种风险。如李如锐在订立合同时未预见，但客观上是可以预见的，应由其自行承担不利后果；2、《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第二十三条规定“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算”。依上述规定的预售合同第十四条第一项，李如锐应在2015年11月15日请求保护权利，主张违约金。因此，李如锐请求已超过诉讼时效。一审法院支持李如锐要求实地公司支付违约金的诉讼请求，系适用法律错误。
李如锐辩称，同意一审判决。不同意实地公司的上诉请求。
李如锐一审诉称：我与实地公司于2013年8月4日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5287号房屋，共计缴纳购房款782990元。合同约定实地公司应在2013年11月15日前交房，但至今没有交房也没有开业，合同约定我购买房屋为商业用途，故我购买的商铺是为了商业目的，现在我的商业目的无法实现。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款782990元；3、实地公司向我支付违约金7829.9元；4、诉讼费由实地公司承担。
实地公司一审辩称：我公司不同意李如锐的诉讼请求。依据合同附件十第5条的约定“对于商品房预售合同第十四条的修改和补充，因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权，退房权。”我公司认为，依据上述约定，李如锐已放弃行使合同解除权和退房权，根据禁止反言的原则，李如锐不应再主张其自行放弃的权利。我公司没有过错，无需承担支付违约金的民事责任。事实上，《预售合同》已具备履行条件，涉案房屋亦具备交付条件，李如锐和我公司应当按照约定全面履行自己的义务。我公司通知了李如锐，涉案房屋可向其交付，但李如锐拒绝收房并以不能实现合同目的为由要求解除合同。李如锐在起诉书中事实与理由部分称“我购买的商铺是为了商业目的，现在我的商业目的无法实现”。既然李如锐购买商铺是为了商业目的，那么李如锐也应自行承担商业目的带来的正常商业风险和投资风险。不应将正常的商业风险与根本违约相混淆。商业风险是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化，并加以避免的一种风险。如果李如锐在订立合同时，虽未预见风险，但客观上是可以预见的，那么应由李如锐自行承担不利后果。因李如锐购买商铺用于经营，且尚未从第三方采购季节性很强的货物进行销售，我公司交付的房屋不存在不符合合同约定的质量要求，故李如锐与我公司应继续履行合同，实现李如锐的商业目的。因此，李如锐以不能实现合同目的为由解除合同，要求我公司退还购房款、支付违约金的诉讼请求不应得到法院的支持。我公司不存在根本违约的情形，为保障交易安全和交易稳定，李如锐与我公司签订的《预售合同》应继续履行，不应滥用根本违约的情形解除合同，使交易当事人免除了其应负的商业风险。李如锐主张违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据合同和相关法律规定，我公司的义务的履行期限届满应在2013年11月15日，故李如锐向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，即2013年11月16日至2015年11月15日。
一审法院认定事实：2013年8月4日，李如锐与实地公司签署的《预售合同》，李如锐购买5287号房屋。《预售合同》约定5287号房屋总房款为782990元，李如锐一次性付款，实地公司应当在2013年11月15日前向李如锐交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后，李如锐向实地公司支付了全部购房款，实地公司于2014年3月2日为李如锐出具了发票。2013年11月15日，5287号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了5287号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5287号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。但李如锐至今仍未办理5287号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，5287号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业、办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业、办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中李如锐与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同约定，实地公司应于2013年11月15日前向李如锐交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，5287号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。李如锐购买的5287号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求李如锐的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅李如锐个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故李如锐要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还李如锐已交纳的购房款782990元；对于李如锐要求实地公司支付违约金7829.9元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，李如锐主张的违约金的数额并无不妥，一审法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除李如锐与北京实地房地产开发有限责任公司签署的《北京市商品房预售合同》；二、北京实地房地产开发有限责任公司返还李如锐购房款782990元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿李如锐违约金7829.9元，于本判决生效之日起七日内执行清。
二审中，实地公司提交了其与北京国泰平安百货有限公司于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》以及于2015年12月15日签订的解除《房屋租赁合同》协议书，欲证明购物中心已符合《商品房预售合同》约定的招商、使用条件及涉案房屋符合《商品房预售合同》约定的交付条件。
李如锐发表质证意见称，真实性无法确认且与本案没有关联性。
本院认为，上述证据材料在程序上不属于新证据，故不予采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。
本院认为：李如锐与实地公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据《预售合同》约定，实地公司应于2013年11月15日前向李如锐交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日涉案房屋并未满足交付条件，故实地公司存在逾期交房的违约行为。涉案房屋为商业用房，该房屋的性质即要求李如锐的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，现李如锐以涉案房屋所在楼层未具备经营环境，无法实现购买涉案房屋的合同目的，要求解除《预售合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。涉案房屋所在楼层无法正常经营的商业风险不应由李如锐承担，实地公司提出的购物中心曾投入使用、李如锐应自行承担商业风险的证据不充分，本院不予采信。
实地公司主张李如锐逾期行使合同解除权，依据是《预售合同》附件十第5条之约定：买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。本院认为，《预售合同》附件十第5条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第5条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制李如锐的合同解除权，对实地公司的该项抗辩，本院不予采纳。合同解除后，实地公司应当向李如锐返还购房款，亦应对其过错行为支付合同约定的违约金。一审法院相应判项于法有据，本院予以维持。
针对实地公司提出的李如锐的请求已经超过诉讼时效问题，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，实地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11630元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 蒋 巍
代理审判员 史智军
二〇一七年七月十三日
法官 助理 梁 丽
书 记 员 李星月