广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终2204号
上诉人（原审被告）：广西星乔资产管理有限公司，住所地：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4号，统一社会信用代码：91450200593205940U。
法定代表人：郑诗贞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吕小军，柳州市金盾法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：冯琳，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：许运章，男，1976年9月28日出生，汉族，住广西柳州市城中区。
被上诉人（原审原告）：邓莉华，女，1981年11月28日出生，汉族，住广西柳州市城中区。
委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。
原审被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。
法定代表人：王先斌，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：银黄海,男，该公司法务经理。
上诉人广西星乔资产管理有限公司（简称星乔公司）因与被上诉人许运章、邓莉华、原审被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（简称恒巨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人星乔公司上诉请求:1.依法改判柳州市鱼峰区人民法院(2018)桂0203民初530号判决。2.本案的一、二审诉讼费用由上诉人与被上诉人共同承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，本案中虽然根据《租赁协议》的约定“两被上诉人所得包含国建规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由二被上诉人承担。”但根据《租赁协议》的约定和实际履行的情况，上诉人以季度为周期向两被上诉人支付租金，其金额已然达到国家规定的个人所得税等税费的起征点。上诉人作为法人实体和承租方，具有代扣代缴税款的法定义务，上诉人代扣代缴的税款金额实际上依然由两被上诉人承担，故上诉人实际支付给两被上诉人的足迹为税后租金。原审法院未查明上述事实，存在错误。二、适用法律错误，根据本案的基本案情，上诉人与被上诉人之间约定的违约金高于实际造成的损失，一审法院应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款等有关规定，予以适当减少上诉人的违约金数额，违约金的计算应当按照中国人民银行同期贷款年基准利率计算。
被上诉人许运章、邓莉华辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。首先，认为租金收益所得纳税主体应为出租人，本案合同约定的数额应为税前租金数额，上诉人没有为出租人进行代扣代缴的义务，而本案中实际上也没有看到任何上诉人为被上诉进行代扣代缴，缴纳税费的事实行为，因此，其上诉理由不能成立。关于违约金的损失问题，一审法院采纳的标准和计算方式方法均符合法律规定，应予维持。
原审被告恒巨公司述称，一、关于租金的税前税后问题，根据双方确认签订的租赁协议第五条第三款以及确认函的书面约定，并且结合租赁协议的履行情况，上诉人星乔公司以季度为周期向被上诉人许运章、邓莉华支付的租金均为税后租金。且星乔公司作为法人和承租方具有代扣代缴税款的法定义务，诸如在租赁协议履行期间曾经实施的银行存款税和个人所得税等。同时，被上诉人就其是否完税应当承担的举证责任。二、关于租赁协议约定的违约金数额过高，请求法院予以适当减少。1、恒巨公司在交房前签订了租赁协议，被上诉人实现了租金收益，双方约定交房时间是2012年12月31日，但在此之前双方已经签署了租赁协议，实际上被上诉人已经享受租金的收益权；2、被上诉人在购卖房屋的时候享受了租金折抵购房房款的优惠；3、被上诉人没有直接的证据证明实际因租金的延迟支付所实际造成的损失，我方认为租赁协议中违约金过高，上诉人拖欠租金的行为实际上对租金的占用，应该按照中国人民银行的同期贷款利率计算。
许运章、邓莉华向一审法院起诉请求：1.星乔公司向许运章、邓莉华支付租金64539.9元（每月租金2151.33元，从2015年10月计至2018年3月），并支付违约金5364.55元（从每季度租金逾期支付之日起暂计至2018年1月29日），合计69904.45元；2.星乔公司向许运章、邓莉华支付违约金（违约金计算：以尚欠的租金64539.9元为基数，按每日万分之二，从2018年1月30日起计至实际付清租金时止）；3.恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由星乔公司与恒巨公司承担。
一审法院认定事实：2009年10月29日，许运章、邓莉华作为买受人，恒巨公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：许运章、邓莉华购买恒巨公司开发建设的位柳州市号房屋；商品房的用途为公寓；建筑面积共43.84平方米，其中套内建筑面积为31.94平方米；按套内建筑面积计算，房屋总价款为322694元；等等。
同日，许运章、邓莉华作为出租方，恒合公司作为承租方，恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》，协议约定：许运章、邓莉华自愿出资购买恒巨公司开发建设的位柳州市号房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理；恒合公司根据招商经营需要，代许运章、邓莉华进行房屋装修，房屋装修费用由许运章、邓莉华负责（房屋总价中已包含此费用）；装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日；租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止；租金计算期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止；租金标准为25816元/年，即2151.33元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补；经三方协商一致，许运章、邓莉华应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给许运章、邓莉华，税前租金为51632元，税后租金为48121元（税率按税局相应标准计算）；从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日由恒合公司统一打入许运章、邓莉华指定的银行固定账号内，不支付现金；许运章、邓莉华所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由许运章、邓莉华承担；恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给许运章、邓莉华造成的相应经济损失；如恒合公司不按约定按时向许运章、邓莉华支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向许运章、邓莉华支付滞纳金，超过半年未付，许运章、邓莉华有权解除本协议；等等。
2014年7月1日，恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、恒合公司共同向许运章、邓莉华发出《确认函》，其中载明：“由于临近2014年第一期（暨2014年7、8、9月）的租金发放时间，需提供您的银行卡号信息，请在如下表格正确填写（附表，表格中金额一栏已载明6015元）。我们正在积极筹措资金，保证在2014年7月25日之前将租金按时、足额地发放到您的账户，您与柳州市恒合物业服务有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于乙方名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。”邓莉华在该函件中表格内填写了姓名、开户行、账号，并在函件落款处“确认人”栏签名。现许运章、邓莉华认为，星乔公司与恒巨公司未按时足额履行支付租金的义务，故许运章、邓莉华诉至法院，提出前述诉讼请求。
一审法院认为，许运章、邓莉华与恒合公司、恒巨公司共同签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。恒合公司将该协议项下关于己方的权利、义务全部转移到星乔公司名下，由星乔公司作为承租方继续履行该协议，双方当事人对该事实无异议，则星乔公司应按《租赁协议》的约定，向许运章、邓莉华履行支付租金的义务。许运章、邓莉华主张租金按税前租金进行计算，星乔公司则认为应按税后租金进行计算。对此该院认为，《租赁协议》明确约定“许运章、邓莉华所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由许运章、邓莉华承担”，许运章、邓莉华的主张符合协议的约定，星乔公司应按税前租金标准支付租金，即每季度租金为6453.99元（2151.33元×3个月）。因星乔公司对许运章、邓莉华诉请的租金时间段无异议，则星乔公司应支付许运章、邓莉华2015年10月1日至2018年3月31日期间的租金64539.9元（即2015年第四季度至2018年第一季度的租金，6453.99元×10个季度）。
关于违约金，《租赁协议》约定支付租金的日期为每季度首月25日，若不按约定支付租金，则应支付滞纳金，该滞纳金的性质属于违约金。许运章、邓莉华主张的违约金按每日万分之二计算，从每季度租金的逾期支付之日起计至2018年1月29日止，具体计算如下：1、2015年第四季度的违约金计为1067.49元（从2015年10月26日起至2018年1月29日止共827天，6453.99元×827天×0.0002）；2、2016年第一季度的违约金计为948.74元（从2016年1月26日起至2018年1月29日止共735天，6453.99元×735天×0.0002）；3、2016年第二季度的违约金计为831.27元（从2016年4月26日起至2018年1月29日止共644天，6453.99元×644天×0.0002）；4、2016年第三季度的违约金计为713.81元（从2016年7月26日起至2018年1月29日止共553天，6453.99元×553天×0.0002）；5、2016年第四季度的违约金计为595.06元（从2016年10月26日起至2018年1月29日止共461天，6453.99元×461天×0.0002）；6、2017年第一季度的违约金计476.3元（从2017年1月26日起至2018年1月29日止共369天，6453.99元×369天×0.0002）；7、2017年第二季度的违约金计为360.13元（从2017年4月26日起至2018年1月29日止共279天，6453.99元×279天×0.0002）；8、2017年第三季度的违约金计为242.67元（从2017年7月26日起至2018年1月29日止共188天，6453.99元×188天×0.0002）；9、2017年第四季度的违约金计为123.92元（从2017年10月26日起至2018年1月29日止共96天，6453.99元×96天×0.0002）；10、2018年第一季度的违约金计为5.16元（从2018年1月26日起至2018年1月29日止共4天，6453.99元×4天×0.0002）。以上违约金合计5364.55元，应由星乔公司支付给许运章、邓莉华。至于2018年1月29日之后的违约金，则以尚未支付的租金64539.9元为基数，按每日万分之二，从2018年1月30日起计至应付租金实际清偿之日止。
关于恒巨公司的责任问题，《租赁协议》约定恒巨公司对星乔公司的违约行为承担连带责任，恒巨公司对此无异议，则恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决：一、广西星乔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向许运章、邓莉华支付2015年10月1日至2018年3月31日期间的租金64539.9元；二、广西星乔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向许运章、邓莉华支付截止至2018年1月29日的违约金5364.55元，之后的违约金以应付租金64539.9元为基数，按每日万分之二，从2018年1月30日起计至应付租金实际清偿之日止；三、柳州市恒巨房地产开发有限公司对被告广西星乔资产管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任。案件受理费1548元（许运章、邓莉华已预交），减半收取774元，由广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与恒合、恒巨公司所签订的《租赁协议》为各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依据该协议履行各自义务，否则应承担违约责任。而星乔公司承继恒合公司该协议项下的全部权益，故其应按照《租赁协议》的约定履行义务。关于上诉人应按照税前租金还是按照税后租金向被上诉人支付问题，在被上诉人与恒合、恒巨公司所签订的《租赁协议》第五条第2款已经明确，甲方（被上诉人）的租金标准为：25816.00元/元，即2151.33元/月（租金为税前租金），虽然在该条第三款确定被上诉人应收的第一、第二年的租金时，出现了税前租金和税后租金两个数目，但该款的前半段表述为“经三方协商一致，甲方应收的第一年、第二年的租金（税前租金）由乙方一次性支付给甲方……。”因此，本院认为依据双方的约定，一审法院确定上诉人应按照税前租金向被上诉人支付并无不当，同时上诉人认为应当按照税后租金支付，但其并未提交已经向税务机关代被上诉人缴纳税款的相应凭证，故其该上诉主张不成立，本院不予采信。关于一审法院确定的违约金计算标准是否应予以调整的问题，本院认为，现星乔公司未能依约按时向被上诉人支付租金，已经构成违约，一审法院根据双方的约定，确定星乔公司按应付而未付租金每日万分之二向被上诉人支付滞纳金并无不当，上诉人认为约定的违约金高于实际造成的损失，应当按照中国人民银行同期贷款年基准利率计算，但其并未举证证明双方约定的违约金高于给上诉人实际造成的损失，应由上诉人承担举证不能的责任，故其主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 李 红
审 判 员 陈广生
二〇一八年八月七日
代书记员 苏阳晶