山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第213号
原告：烟台市国土资源局经济技术开发区分局，住所地烟台经济技术开发区香山路8号。
法定代表人：吕在范，局长。
委托诉讼代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
被告：烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司，住所地烟台经济技术开发区泰山路88号。
法定代表人：温建荣，董事长。
委托代理人：姜海涛，山东三和德通律师事务所律师。
原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局与被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王东、姜危晴，被告的委托诉讼代理人姜海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年4月30日，被告通过转让方式取得位于烟台开发区Ⅳ3小区4135.70平方米国有土地使用权，并办理了烟国用（99）字第1046号国有土地使用权证，土地性质为商服，土地使用权到期日为2011年11月22日。土地使用权到期前，被告申请变更了土地使用用途，根据相关规定，被告应按评估价值向原告补交土地出让金。被告仅向原告补交土地出让金195万元，剩余土地出让金至今未支付�此款经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。请求判令被告支付原告土地出让金1579.99万元。
被告辩称，本案诉争事项属于开发区政策调整范围，不属于法院受案范围。规划许可证载明的13层办公，416层科研，项目2006年9月竣工，现已销售完毕。在办理房产证和土地使用证过程中，开发区管委工作组对开发区内类似开发的楼盘进行了整改，土地性质由商服改为商住，房屋由公寓改为住宅。该改变属于政策原因，不属于被告单方行为。2009年，开发区管委下属房管、土地等部门组成的工作组对被告开发的泰山名座作出整改意见，将该项目的土地性质由商服调整为商住，理顺土地使用期限，统一调整到2042年8月，按照加建后总建筑面积土地出让金差价费用，办理相关手续等。按照该规定被告已经补缴了差价款195万元，不存在按原告要求及评估价格补缴出让金的说法。按照国家相关政策，被告开发的楼座已经具备了办证条件，购房者办理住宅性质使用证，土地到期后应免费延续。被告开发的楼盘全部卖出，原告主张延期费用应向各个购房者分别主张。被告房屋已经全部卖出，原告在一审法院查封的房产已经不属于被告所有，查封错误。
经审理查明，烟台开发区荣科大厦由被告开发建设，占用涉案宗地在内的两宗土地（用途均为办公用地），于2004年10月27日取得建设工程规划许可证（建设位置为烟台开发区Ⅳ3小区），现已竣工。被告于1999年6月22日取得涉案宗地的国有土地使用证，面积4135.7平方米，用途为“办公用地”，终止日期为2011年11月22日。荣科大厦占用另一宗土地的使用年限终止日期为2042年8月。
任金莲诉被告房屋买卖合同纠纷一案，烟台经济技术开发区人民法院立（2015）开民一初字第12号案受�。该案审理过程中，烟台经济技术开发区人民法院至烟台经济技术开发区房产管理处调查涉案房屋办证问题。该处出具关于荣科大厦项目有关情况的说明：荣科大厦，项目推广名泰山名座，由烟台开发区荣科新技术发展有限公司开发建设。用地总面积5441㎡，土地用途原为商服。该项目建筑面积13299㎡，规划许可证载明13层为办公，416层为科研专家公寓。该项目2006年9月竣工，已全部销售。该项目因为存在公寓部分实际作为居住使用，与土地性质不符；在建设过程中，开发商擅自加建了3层、增大了车库面积等问题，在2009年开始的违规改建专项整治活动中，工作组提出了处置意见“将该项目的土地性质由商服调整为商住，理顺土地使用期限，统一调整到2042年8月……，由消防部门监督开发商对消防设施进行改造。按照加建后总建筑面积补缴土地出让金差价等费用。允许业户按调整后用途申请办理分户房产证、土地证，办理落户手续。”目前，该项目已基本按照违规改建处置意见整改完毕。2013年12月底受开发商委托，已完成项目建筑面积测绘。烟台开发区荣科新技术发展有限公司对建筑面积和公用面积分摊规则提出异议，但一直未申请复核或委托第三方重测。经多次沟通未果，现仍处于暂停状态。
2010年10月22日，被告向烟台经济技术开发区规划局提交《关于变更荣科大厦项目规划设计用途的申请》，申请指出被告开发建设的荣科大厦项目，土地性质为商服；为达到顺利销售，获得预期收益的目的，在取得规划许可后按住宅格局进行建设，形成了完备的住宅功能；业主购后作住宅使用，造成实际使用功能与规划设计用途不符，损害了规划严肃性，扰乱了建筑市场和房地产市场秩序。为从根本上解决上述问题，现申请将该项目土地性质由商服调整为商住。
2011年11月17日，被告向烟台经济技术开发区规划局提交书面材料：根据管委违规改建小组意见，荣科大厦项目用地性质由商服改为商住，商业网点建筑面积4247.58平方米，住宅建筑面积（含阁楼）12056.60平方米，设备层面积345.13平方米，机房面积383.58平方米，水箱面积217.17平方米，总建筑面积为19058.05平方米。原申报的十六层建筑面积13299平方米，城管局已处罚的增扩建建筑面积4673.10平方米，没包含阁楼、设备层、机房的建筑面积。应以实有的建筑面积为准。
2011年12月22日，烟台经济技术开发区规划局向原告出具《关于泰山名座项目用地性质的变更函》，指出根据违规改建整治工作“落实组”《第三批处置意见落实工作存在问题的建议》，按照2010年9月26日工委会议研究通过的第三批违规改建项目处置意见，泰山名座�目土地性质由商服调整为商住。用改变用途功能的建筑面积比例推算，居住用地面积4023.5平方米，商业用地面积1417.5平方米。
2012年12月30日，被告向原告提交书面材料，载明自2012年10月确定荣科大厦土地延续费322万元后，我公司即积极筹措资金。但因临近年底，虽经多方筹措，贷款或借款至今未能到位，土地款未能缴纳。对此，我公司将积极努力筹措，采取有效措施确保资金早日到位，争取在2013年1月20日以前将土地费交上。如上敬请各级领导，看在我公司目前资金困难的情况，给以酌情考虑。我公司会积极配合管委及相关部门办妥后续事宜。
2012年7月26日、2013年1月22日，被告分别向原告缴款100万元、95万元，原告向被告出具收款收据，载明项目名称为补缴土地价款。
2013年5月2日，被告致函原告单位吕局长并林局长，提出除已交土地款�再交土地款120万元，共计220万元。请求批准按总额220万元补交土地款。理由为被告开发的荣科大厦是两个土地证，其中一块土地2042年8月到期，因而这次补交土地款只是将另一块土地延续至2042年8月，未按70年住宅用地标准补交土地款，补交的土地期限较短……恳请两位局长理解、谅解我公司的实际情况，批准我公司按总额220万元补交土地款。
本案审理过程中，被告曾先后称烟台经济技术开发区管委要求再支付土地延续费322万元、同意总计交纳200万元土地出让金，原告均不予认可，被告也未提供证据证实。
经原告委托，烟台卫正地产评估有限公司于2012年3月5日作出《烟台市国土资源局经济技术开发区分局泰山名座续期项目土地估价报告》。经评估，在估价基准日2011年11月22日，烟台开发区Ⅳ3小区4135.7平方米土地（商业112.2平方米，住宅4023.5平方米），延期至2042年8月5日，商业、住宅为30.7年时的国有土地使用权出让价格为1579.99万元。被告不认可该报告，认为土地出让金的缴纳须以出让土地的招牌挂为前提，涉案土地未经招牌挂，要求被告交纳土地出让金没有依据；涉案土地上建设的房屋已经出售，如确应收取土地出让金，也应向购房户收取。本院告知被告如其不认可原告主张的价款应举证证实后，被告表示不申请对涉案土地应交纳土地出让金的数额进行司法鉴定。
上述事实，有国有土地使用证、建设用地规划许可证、民事判决书、《关于变更荣科大厦项目规划设计用途的申请》、《关于泰山名座项目用地性质的变更函》、被告向原告提交的书面材料、被告向烟台经济技术开发区规划局提交的书面材料、收款收据及双方当事人的陈述笔录等在案为证。
本院认为，被告利用涉案土地进行建�时，未按规划用途使用土地，其违规建设的行为导致相关部门提出整改意见，即将土地性质由商服调整为商住，统一调整土地使用期限到2042年8月。被告2011年11月17日向烟台经济技术开发区规划局提交的书面材料，及2012年12月30日、2013年5月2日向原告提交的书面材料可以证实，被告接受整改意见，同意将土地性质由商服调整为商住，统一续延土地使用期限至2042年8月，并同意补交土地出让金。按照处置意见，烟台经济技术开发区规划局已将泰山名座项目土地性质由商服调整为商住。原告也同意将土地使用期限续延至2042年8月。前述事实表明，被告已与行政主管部门就变更土地用途、续延土地使用期限达成一致。按照烟台经济技术开发区规划局《关于泰山名座项目用地性质的变更函》，变更为居住用地的土地面积为4023.5平方米。基于泰山名座项目所占用两宗土地的用途及使用年限，原告主张涉案4135.7平方米宗地使用期限续延至2042年8月，其中4023.5平方米土地用途由办公用地调整为居住用地，本院予以采信。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。该决定第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”依照前述规定，变更土地用途及续延土地使用年限的，依法应当补交土地出让金。原告请求被告补交土地出让金，理由正当，应予支持。
原告提交烟台卫正地�评估有限公司的评估报告，证实被告应补交土地出让金1579.99万元。本案纠纷的发生是被告违规建设所致，对于应补交土地出让金数额，被告如不认可原告提交的评估报告，应当举证证实。被告未能提交证据对评估报告予以反驳，也不申请进行司法鉴定，应由被告承担不利后果，本院对原告提交的评估报告予以采信。被告应补交土地出让金1579.99万元。被告所称烟台经济技术开发区管委要求再支付土地延续费322万元、同意总计交纳200万元土地出让金，原告均不予认可，被告也未提供证据证实，本院不予采信。扣除已付土地出让金195万元，被告还应支付1384.99万元（1579.99万元195万元）。
综上，依照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二十二条、第四十四条，国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》第十六条的规定，判决如下：
一、被�烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局土地出让金1384.99万元；
二、驳回原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局其它诉讼请求。
如果被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费104899元，由原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局负担12953元，被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司负担91946元；诉讼保全费5000元，由被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 杨卫东
审 判 员 吴继辉
人民陪审员 王明斌
二〇一七年一月五日
书 记 员 林重霄