辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第67号
上诉人（原审原告）张辉。
委托代理人孙晓东，沙河口区香奈美容中心个体经营者。
委托代理人梁军，辽宁众义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连亿达发展有限公司。
法定代表人姜修文，该公司董事长。
委托代理人张国晗、杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人张辉因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张辉委托代理人孙晓东、梁军，被上诉人大连亿达发展有限公司（以下简称亿达公司）委托代理人张国晗、杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张辉诉称，原、被告于2011年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的×××号商品房，建筑面积533.77平方米，总房款21884570元，房屋结构为钢混，层高为6.4米。合同签订后，原告如约缴纳房款，被告也向原告交付了房屋。原告收房后委托专业人员对房屋进行设计装修，施工中发现该房屋层高不足6.4米，经多点实地测量房屋净高为5.8米，即使将顶棚楼板厚度考虑进去，实际层高也仅有6米，比合同约定减少40厘米。另外，房屋门廊外沿间距跨度长达23.5米的8根立柱结构存在质量问题，对房屋安全构成隐患。故原告请求被告返还因所交付房屋层高低于合同约定不当收取的购房款1367783.48元；被告赔偿原告经济损失（自2011年7月29日起按购房款1367783.48元按中国人民银行同期流动资金贷款利率至起诉日计算给付）181748元；被告对原告所购房屋门廊外沿八根立柱内部结构进行补救性妥当处理，消除安全隐患；被告赔偿原告因起诉而支付的律师代理费48000元。
原审被告亿达公司辩称，案涉房屋所在的“××”项目已经竣工验收合格，取得了竣工验收备案表，案涉房屋质量合格。案涉房屋已于2011年7月29日交付给原告，原告在收到房屋时就已知案涉房屋层高不足、门廊外沿立柱结构存在质量问题，而原告对案涉房屋已进行装修并投入使用数年，充分证明原告对案涉房屋的层高和门廊立柱质量是认可的，原告的诉请，没有事实、合同依据和法律依据。其次，案涉房屋已交付原告二年之后提出异议，已超过合理检验期间，根据法律规定视为符合合同约定，且已过诉讼时效，故被告不同意原告的诉讼请求。
大连市沙河口区人民法院一审查明，被告原名为大连富华房地产有限公司，2013年7月2日变更为现名大连亿达发展有限公司。
2011年7月27、28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方约定，原告购买被告开发的×××号房屋，行政街号沙河口区中山路451-6号，建筑面积533.77平方米。该商品房用途为商业金融服务，属钢混结构，层高为6.4米，商品房单价为每平方米41000元，总金额21884570元。被告应在2011年7月31日前将经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的商品房交付原告。合同附件三：装饰、设计标准约定：外墙石材干挂，局部玻璃幕布墙。《补充协议》第十七条约定：被告已在本项目现场向原告明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示，包括《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、测绘报告（预）等。原告已阅读并理解上述文件、证书重要提示，并对此无异议。原告对所购房屋及其相关设施的状况、交易条件、房屋所处位置、周边环境已有充分的了解，对该房屋的设计、规划无异议，完全同意《合同》各项条款，双方别无其他约定。原告承诺不就上述事项向被告提出任何主张，相关问题或损失由原告自行解决、承担。双方对其他权利义务也进行了约定。
合同签订后，原告按合同约定于2011年7月29日向被告支付了购房款21884570元，被告按合同约定将建筑面积533.54平方米案涉房屋交付给原告使用。
2011年9月6日，大连亿达物业管理有限公司给原告出具《住宅室内装饰装修违规装修整改通知书》，载明案涉房屋进行二次装修期间，因室内地面下挖，违反装修管理规定，现按物业管理服务中心有关规定，请在七天内（即至2011年9月12日前）对违规装修部分作出修造或整改直至符合物业服务中心要求，否则物业服务中心将按《住宅室内装饰装修管理服务协议书》约定采取进一步措施，以确保本楼宇的安全使用。
原告收到房屋后于2011年9月6日与大连亿达物业管理有限公司、桐心空间签订《公建室内装饰装修管理服务协议》，现案涉房屋装修完毕用于经营美容院。
2012年10月31日，案涉工程经大连市建设工程质量监督站给被告出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。案涉房屋规划图纸标明层高为6.2米。
2013年9月2日，原告与辽宁瑾宸律师事务所签订《委托代理协议》，原告向该事务所支付代理费48000元。
2013年11月1日，一审法院对案涉房屋进行实地测量，案涉房屋已装修完毕且已使用。进入案涉房屋大厅从装修完的地砖至屋顶测量，原告用红外线测高仪测量层高为5.87米、楼板厚度为0.23米，被告用米尺测量为5.9米、楼板厚度为0.24米；大厅西南处有3个房间，低于大厅地砖0.34米；勘察结论为：原告用红外线测量房屋层高5.87米＋0.23米=6.1米，被告用米尺测量层高5.90米＋0.24米=6.14米。
一审法院另对××号房屋实地测量情况为，该房屋未有装修，原告用红外线测量仪测量层高为6.17米，被告用米尺测量层高为6.2米，其中××号房屋大厅垫土层到地面之间距离为0.39米；案涉房屋及××号房屋地下均为车库。
大连市沙河口区人民法院一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，合法有效。合同签订后，原告按合同约定向被告交付购房款，被告按合同约定将案涉房屋交付给原告，原告收到房屋后进行装修并投入使用用于经营。本案争议的焦点是案涉房屋层高是否不足，房屋门廊外沿间立柱结构是否存在质量隐患及是否应返还购房款及利息的问题。首先，依据双方于2011年11月28日签订的《补充协议》第十七条约定，被告已在本项目现场向原告明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示，包括《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、测绘报告（预）等。原告已阅读并理解上述文件、证书重要提示，并对此无异议。且原告对所购房屋及其相关设施的状况、交易条件、房屋所处位置、周边环境已有充分的了解，对该房屋的设计、规划无异议，完全同意《合同》各项条款，双方别无其他约定。原告承诺不就上述事项向被告提出任何主张，相关问题或损失由原告自行解决、承担。且被告在签订《补充协议》后第二天即2011年7月29日就已将案涉房屋交付给原告使用，原告在收到房屋时进行装修前就已知案涉房屋层高及门廊外沿立柱存在的问题，原告并未在合理检验期间内向被告提出异议，并对案涉房屋进行了装修并投入使用，足以证明原告对案涉房屋的层高和门廊立柱存在的问题已认可。其次，虽然双方签订的合同约定案涉房屋的层高为6.4米，但是经现场实地测量，在案涉房屋已装修完的地砖至屋顶测量层高为6.1米至6.14米，且案涉房屋西南角处有3个房间低于地面0.34米，已超过6.4米，且双方签订的合同中并未对案涉房屋层高不足进行约定。再次，案涉房屋所在的“××”项目已经竣工验收合格、取得了《竣工验收备案表》，案涉房屋层高、门廊外沿立柱结构等的建设符合国家相关规范，质量合格。故原告的诉请，事实和法律依据不足，应不予支持。综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十四条、第一百五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告张辉的诉讼请求。案件受理费19180元（原告已预交），由原告负担。
宣判后，张辉不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持张辉一审诉请。张辉主要上诉理由为：第一，经备案的案涉房屋所在楼盘竣工图标明案涉房屋层高6.2米。合同同时约定房屋结构为钢混。但在张辉收房一个多月后进场装修时发现。房屋净高5.8米，加上楼板厚度，层高也才6米，且门廊外沿的8根立柱内部系简陋单薄的空心钢架，根本不是钢混结构，存在严重安全隐患。亿达公司明知该房屋层高仅有6.2米的情形下，仍按6.4米层高卖给张辉，应承担违约责任。第二，一审时，张辉申请对案涉房屋层高进行鉴定，一审法院未予准许，以现场勘验结论径行下判，但勘验结论表明案涉房屋层高不足6.4米。第三，关于门廊外沿8根立柱的结构问题，张辉同样申请司法鉴定，一审亦未予理睬，仅以案涉房屋所在的××项目已经竣工验收合格为由认定门廊外沿立柱结构等的建设符合国家相关规范，质量合格。张辉认为一审的认定无事实及法律依据。房屋竣工验收获得备案，仅说明相关责任主体认定房屋质量合格的检验程序符合国家相关验收规范，但并不等于房屋质量就必然没有任何问题。第四，张辉在装修后才了解到案涉房屋存在的质量问题，即其知道或应当知道权利被侵害的时间是2011年9月6日起至2012年9月6日止，故张辉于2013年9月3日起诉根本未超过诉讼时效。本案亦不适用《合同法》第158条第2款的“两年合理检验期间”的规定，根据《合同法》第158条第4款的规定，“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”。亿达公司明知其出卖的房屋不符合合同约定。故张辉作为买受人依法不受质量异议二年通知时间的限制。第五，补充协议第十七条属于典型的格式条款，免除开发商责任，加重购房者责任，排除购房者主要权利，应按无效处理。
被上诉人亿达公司表示服从原审判决。
本院经审理查明，对原审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，第一，大连红太装饰工程公司（以下简称红太公司）于2014年1月15日出具说明，载明：大连富华房地产有限公司开发的“××”项目一、二层公建的建筑外装饰（幕墙）工程系由本公司设计，本公司具有相应的建筑幕墙工程设计专项甲级资质。关于该项目中×××号房屋门廊外沿八根立柱属于外装饰（幕墙）分部工程的组成部分，不属于房屋主体结构，该八根立柱柱体的工程设计即为采取主体内部钢架，该设计并不违反国家强制性规范要求，不存在安全隐患，且国家规范中幕墙结构分类也没有“钢混结构”。第二，本院于2014年2月20日与双方当事人及红太公司高级工程师蔡勇对案涉房屋的门廊八根立柱进行了现场勘验，蔡勇陈述八根立柱为钢桁架结构（维护结构），用于承重玻璃幕墙，并无安全隐患。本院当场制作了笔录，双方当事人及蔡勇在笔录上签字确认。
本院所确认的上述事实，有说明、现场勘验笔录及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与本院审查，应予采信。
本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，亿达公司是否应承担交付房屋层高不足的违约责任；第二，案涉房屋门廊外沿八根立柱结构是否存在安全隐患。
关于第一项争议焦点，亿达公司是否应承担交付房屋层高不足的违约责任，本院认为，其一，张辉与亿达公司于2011年7月27日、28日签订的商品房买卖合同及补充协议，亿达公司于次日（7月29日）将案涉房屋交付张辉。张辉于2011年9月6日开始对案涉房屋进行装修，装修完毕后便将房屋用于经营美容院。即张辉购买案涉房屋时，房屋已经建成，并非期房，张辉在接收房屋，对房屋进行验收时并未对层高提出异议。且张辉自述其是在装修案涉房屋时发现的层高不足及立柱存在安全隐患等问题，即使真实情况如张辉所述，若层高不足等问题影响了案涉房屋的正常使用或致使合同目的无法实现，张辉完全可以停止装修，采取退房等追究违约责任的方式避免损失扩大，但张辉却未提交充分的证据证明其向亿达公司提出过异议，而是继续装修，在装修完毕经营了一段时间之后的2013年9月3日才提起本案诉讼，即张辉在接收房屋两年多之后又以层高不足为由向亿达公司主张权利，原审没有支持，并无不妥。其二，张辉提出要求亿达公司返还因交付房屋层高不足多收取的购房款1367783.48元诉请的计算方式为因层高不足导致的缺失空间（立方米）乘以每立方米房款单价。但按照交易习惯，房屋价款的计算方式为建筑面积乘以每平方米单价，而非建筑空间乘以每立方米单价，故张辉诉请的计算方式亦无充分的事实和法律依据。据此，原审驳回了张辉要求亿达公司按缺失空间返还多收房款的诉请及对张辉要求通过鉴定程序确定层高的请求不予准许，并无不当，本院予以维持。
关于第二项争议焦点，案涉房屋门廊外沿八根立柱结构是否存在安全隐患，本院认为，张辉主张八根立柱应为钢混结构，而亿达公司则主张八根立柱为玻璃幕墙的组成部分，非钢混结构。从案涉房屋建筑外装饰（幕墙）工程的设计单位红太公司出具说明的内容可知，门廊外沿八根立柱属于幕墙组成部分，不属于房屋主体结构，该设计不存在安全隐患，幕墙结构分类也没有钢混结构。至于张辉申请对立柱是否存在安全隐患进行鉴定一节，本院认为，案涉房屋已经竣工验收合格，并经大连市建设工程质量监督站备案。且张辉并未提交初步证据证明案涉房屋虽经验收合格，但设计和施工中仍存在安全隐患，故对张辉提出的鉴定申请，本院不予支持。据此，原审判决驳回张辉要求对立柱消除安全隐患的诉请并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19180元（张辉预交），由张辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 宋 敏