河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）冀民一终字第171号
上诉人（原审原告）河北爱晚红枫投资集团有限公司。住所地邢台市桥西区。
法定代表人张福伟，该公司董事长。
委托代理人曹强，河北甲信律师事务所律师。
委托代理人张怀民，邢台市桥西区李村新源法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）邢台技师学院。住所地邢台市桥西区。
法定代表人荀凤元，该学院院长。
委托代理人刘军芳，该学院财务处处长。
委托代理人陈英可，河北正扬时代律师事务所律师。
原审原告河北爱晚红枫房地产开发有限公司。住所地邢台市桥西区。
法定代表人张忠方，该公司董事长。
委托代理人曹强，河北甲信律师事务所律师。
委托代理人张怀民，邢台市桥西区李村新源法律服务所法律工作者。
上诉人河北爱晚红枫投资集团有限公司（以下简称爱晚红枫投资公司）为与上诉人邢台技师学院、原审原告河北爱晚红枫房地产开发有限公司（以下简称爱晚红枫房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服邢台市中级人民法院（2012）邢民四初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。爱晚红枫投资公司和爱晚红枫房地产公司的共同委托代理人曹强、张怀民，邢台技师学院的委托代理人刘军芳、陈英可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年11月23日，邢台市土地储备中心作为甲方，邢台技师学院作为乙方，双方签订《技校土地收购协议》，约定依乙方土地及房屋整体收购申请，甲方收购乙方南北校区两块土地。1、收购土地位置及面积。甲方收购乙方土地南校区（其位置及土地评估情况略）。北校区位于黄河二路东侧、规划健康街北侧，北侧、东侧均为道路用地，占地37.07亩，土地评估价为895.55万元，地上附着物评估价为856.33万元。2、收购价格及拨款时间。南、北校区土地按评估1710.55万元价格全额拨付，地上附着物1842.86万元按60%收购，计1105.716万元，二者共计2816.266万元。本协议签订后15日内拨付2000万元，剩余款项按进度拨付。3、地上附着物约定事宜。南北校区土地及地上附着物，经甲方验查后，乙方签字交待清帐目，并确保在交地及附着物时完好无损。4、乙方交付土地及地上附着物时间。北校区、南校区于2008年6月底以前交付土地及地上附着物。5、违约约定。如甲方不能按约定拨付有关费用则自违约之日起，每日加收应付款项3‰滞纳金，并赔偿由此给乙方造成一切损失。如乙方不能按约定将土地及地上附着物完整交付给甲方，并保证由乙方拆迁和搬迁的设施如期完成则赔偿由此给甲方造成损失，并按每日加收已付款项3‰滞纳金。同日，邢台市土地储备中心向邢台技师学院拨付2000万元。2010年5月31日拨付300万元。
2008年8月21日，邢台市国土资源局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，以挂牌方式出让（2008）10、11、12三宗国有建设用地使用权（其中10号地块原为邢台技师学院北校区，11号地块为南校区），该公告同时要求（2008）10号、（2008）11号地块由邢台技师学院在2009年11月30日向竞得人交付土地，并签订交地协议。
河北爱晚红枫投资有限公司在2008年9月26日邢台市土地储备中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，以2300万元竞得编号为（2008）10号地块的国有土地使用权，按净地14138.78平方米办理出让手续。成交确认书同时约定，该企业正在注册房地产开发公司，土地手续以河北爱晚红枫房地产开发有限公司名称办理。该宗土地原为邢台技师学院教学用地，按照出让须知要求，邢台技师学院作为甲方，河北爱晚红枫投资有限公司作为乙方于2008年9月26日签订了《土地交接合同》，约定甲乙双方确认本地块由双方直接交接。1、甲方交地时间为2009年11月30日，交地方式由甲方将该宗地域区所有动产搬离场地，以保留地面建筑及各种管线的方式将宗地交付乙方。地面建筑物的拆除由乙方负责，所涉及的费用乙方自理。2、如甲方不能按时交接，须向乙方支付违约金，违约金的计算方法为：违约金＝成交价×违约天数×与违约天数相同的同期贷款利率。若在2010年5月1日前仍不能交地，自2010年5月1日起，每日甲方按成交价的千分之三向乙方支付违约金。3、其他未尽事宜，甲、乙双方本着友好合作态度再行协商。4、乙方承诺，如因甲方交地延误，乙方不追究邢台市国土资源局的责任，也不影响出让合同其他条款的履行。5、此合同报国土局备案。
河北爱晚红枫房地产开发有限公司于2008年11月5日注册成立。2008年12月11日出让人邢台市国土资源局与受让人河北爱晚红枫房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地坐落于邢台市桥西区黄河二路东侧，健康街北侧。出让价款为2300万元，一次性付清出让价款。出让人同意在2009年11月30日前将出让宗地交付受让人。其中第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2010年5月30日之前开工，在2012年11月30日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。2010年10月22日，交付方邢台技师学院与接管方河北爱晚红枫房地产开发有限公司签订《土地交接说明》，交付方将位于兴达路的原邢台技师学院北校区地块与接管方进行交接。双方交接情况如下：该地块内原地面建筑保留，校内设施、办公用品、人员等交付方确认已全部清空，不再有遗留问题，接管方从即日起正式接管该地块。又查明，河北爱晚红枫投资有限公司于2011年3月31日变更名称为河北爱晚红枫投资集团有限公司。
原审认为，本案中原、被告对《土地交接合同》的真实性均无异议。《土地交接合同》对双方具体的权利义务，包括邢台技师学院交付土地的时间、违约责任均有明确的约定。综合双方当事人起诉和抗辩的理由及本案案情，本案争议的焦点问题：（一）本案当事人的诉讼主体资格问题。（二）邢台技师学院是否构成违约问题。（三）二原告主张的损失是否应予支持。
关于本案当事人的诉讼主体资格问题。
河北爱晚红枫投资有限公司与邢台市国土资源局在（2008）10号地块挂牌出让中签订《成交确认书》，在挂牌出让中明确要求由邢台技师学院直接向竞得人交付土地。河北爱晚红枫投资有限公司作为竞得人，按照出让须知的要求，在与出让方签定《成交确认书》的当日，又与邢台技师学院签订《土地交接合同》。且《成交确认书》中明确约定河北爱晚红枫投资有限公司正在注册房地产开发公司，土地手续以河北爱晚红枫房地产开发有限公司名称办理。邢台市国土资源局于2008年12月11日与河北爱晚红枫房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。且经审理查明，河北爱晚红枫投资集团有限公司系河北爱晚红枫投资有限公司变更而来，其权利、义务应由河北爱晚红枫投资集团有限公司承担。在实际交地过程中，邢台技师学院也是直接向河北爱晚红枫房地产开发有限公司交付土地，当时邢台技师学院也并未提出异议。综上，本案的当事人诉讼主体资格均适格。
邢台技师学院是否构成违约问题。
邢台技师学院与邢台市国土资源局签订的《技校土地收购协议》中约定邢台技师学院于2008年6月30日前向邢台市国土资源局交付土地。在（2008）10号地块挂牌出让中，要求由邢台技师学院直接向竞得人交付土地。根据土地出让的相关规则，出让土地应由土地出让方直接向竞得人交付，虽然在（2008）10号地块出让中约定由原土地使用权人直接向竞得人交付土地，但该行为并不违反法律强制性规定。《出让须知》规定邢台技师学院应在2009年11月30日向竞得人交付土地。且邢台技师学院也与河北爱晚红枫投资有限公司签订了《土地交接合同》，约定邢台技师学院应于2009年11月30日交付土地给竞得人。邢台技师学院作为诉争土地的原使用权人，按时交付土地是其义务。无论是《技校土地收购协议》，还是《土地交接合同》约定的交地时间，邢台技师学院均未依约交付土地，直到2010年10月22日才将土地交付给河北爱晚红枫房地产开发有限公司，邢台技师学院的行为已构成违约，并应承担违约责任。
二原告主张的损失是否应予支持的问题。
《土地交接合同》对邢台技师学院逾期交付土地明确了违约金。约定违约金分段计算：1、2010年5月1日前的违约金。违约金＝成交价×违约天数×与违约天数相同的同期贷款利率。2、2010年5月1日至实际交付日（2010年10月22日）的违约金。违约金＝成交价×3‰×违约天数。关于成交价应如何认定。二原告主张成交价为土地出让价款2300万元。邢台技师学院辩称成交价应按土地收储价格计算。因本案系土地出让过程中发生的争议，本案诉争土地的出让价款为2300万元，故对邢台技师学院以土地收储价格作为成交价的主张，本院不予采信，成交价应以出让价格2300万元计算。违约期间为2009年12月1日至2010年10月21日，共计325天，合同约定的违约金＝2300万元×4.05%×5个月＋2300万元×3‰×174天＝1247.175万元。邢台技师学院辩称即使支付违约金每日3‰的约定数额较高应予调整，但未举出相应的证据。本案《国有建设用地使用权出让合同》中约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价的1‰向受让人给付违约金。土地使用年期自实际交付土地之日起算。”原审认为，虽《土地交接合同》签订时间早于《国有建设用地使用权出让合同》，但《土地交接合同》只约定了邢台技师学院替代邢台市国土资源局交付土地的义务，相对《国有建设用地使用权出让合同》而言性质是从合同，最终确定的违约金应不超过主合同的约定，故邢台技师学院应支付违约金不超过按出让价款每日1‰计算的违约金，即违约金＝2300万元×1‰×325天＝747.5万元。河北爱晚红枫房地产开发有限公司不是《土地交接合同》的相对方，其主张损失没有依据，河北爱晚红枫投资集团有限公司依《土地交接合同》主张损失应予支持。本案二原告同意调解，被告不同意调解，故本案无法调解。经原审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百一十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告邢台技师学院给付原告河北爱晚红枫投资集团有限公司经济损失747.5万元。二、驳回原告河北爱晚红枫房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96631元，由被告邢台技师学院负担。
爱晚红枫投资公司与邢台技师学院均不服上述判决，向本院提起上诉。爱晚红枫集团公司上诉请求改判邢台技师学院支付拖延交付土地的违约金12471750元。事实和理由如下：《土地交接合同》约定了违约金分段计算：1、2010年5月1日前的违约金。违约金＝成交价×违约天数×与违约天数相同的同期贷款利率。2、2010年5月1日至实际交付日（2010年10月22日）的违约金。违约金＝成交价×3‰×违约天数。按照该约定，邢台技师学院应支付拖延交付土地的违约金12471750元。
邢台技师学院答辩称，《土地交接合同》是《国有建设用地使用权出让合同》的从合同。从合同必须以主合同的存在并生效为前提。由于爱晚红枫投资公司最终没有与邢台市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，那么作为从合同《土地交接合同》就无法生效而作废，邢台技师学院违约就无从谈起。《土地交接合同》是邢台技师学院与爱晚红枫投资公司签订的，而接收土地的是爱晚红枫房地产公司，土地交接合同不产生法律效力。
邢台技师学院上诉请求撤销一审判决，驳回爱晚红枫投资公司的诉讼请求。事实和理由如下：1、《土地交接合同》是邢台技师学院与爱晚红枫投资公司签订的，而接收土地的是爱晚红枫房地产公司，土地交接合同不产生法律效力。2、爱晚红枫投资公司获得747.5万元赔偿是不当得利。爱晚红枫公司没有任何损失。3、邢台技师学院根本不存在违约行为。也没有延期交付土地，爱晚红枫投资公司和爱晚红枫房地产公司均未向邢台技师学院主张过土地。4、一审判747.5万元违约金，明显过高，显失公平。5、原审审判程序违法，违背人民法院的中立原则。6、诉讼费用应全部由对方承担。
爱晚红枫投资公司答辩称，一、邢台技师学院于2010年10月22日向爱晚红枫投资公司交付土地，构成违约，应承担违约责任。1、爱晚红枫投资公司和爱晚红枫房地产公司共同构成《建设用地使用权出让合同》及《土地交接合同》一方主体，共同享有合同权利。2、邢台技师学院迟延交付土地，已经构成违约。二、邢台技师学院支付因拖延交付土地的违约金是因其违约行为所致，而非爱晚红枫投资公司的不当得利，且违约金的计算方法不存在过高的情形，应当支付12471750元，而不是判决确认的747.5万元。三、审判程序合法，不存在违背中立原则的情形。
二审期间，爱晚红枫投资公司提交了一份河北省邢台市守敬公证处的公证书，根据公证书记载，2010年6月3日，在公证员王俊华、公证人员谢朋霏监督下，由王江燕分别对该学院操场南部的东西两栋宿舍、教学楼的内、外部现状及餐厅外部现状、邢台技师学院北校区现场的有关情况进行了拍照。以此证明邢台技师学院直至公正之日未及时腾清场地。邢台技师学院对该公证书不认可，邢台技师学院认为，公证应该由双方当事人在场，邢台技师学院根本不知道此情况。且从公证书中的照片中看，学校的教学楼、宿舍已经搬清，只有少数学生和老师等留守人员在现场，并不能证明邢台技师学院没有腾清场地。且爱晚红枫投资公司的人员可以随意出入学校，说明爱晚红枫投资公司已经可以进驻邢台技师学院了，只是当时没有签订交接手续。邢台技师学院认为公证时并未到场，公证书本身存在瑕疵。另查，爱晚红枫投资公司主张其多次向邢台技师学院索要土地，但未提供证据予以支持。
本院认为，《土地交接合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，是合法有效的。《土地交接合同》在爱晚红枫投资公司和邢台技师学院之间产生法律约束力。因为爱晚红枫房地产公司不是该交接合同的一方主体，故爱晚红枫房地产公司无权根据该合同向邢台技师学院主张权利。该交接合同约定的土地交付时间为2009年11月30日，实际交付土地的时间为2010年10月22日。长达近一年的时间里，爱晚红枫投资公司未向邢台技师学院要求过交付土地，虽然爱晚红枫投资公司称其多次主张权利，但邢台技师学院不予认可，爱晚红枫投资公司既未提供证据证明其向邢台技师学院主张过权利，也不能证明邢台技师学院恶意拖延交付土地，给其造成了实际损失。从爱晚红枫投资公司二审期间提供的公证书中的照片来看，邢台技师学院的教学楼、宿舍已经不再使用，基本上已经搬清，确有个别人员在校。但公证书不能证明爱晚红枫投资公司向邢台技师学院主张过土地，不能证明邢台技师学院恶意违约拖延交付土地，但考虑到爱晚红枫集团公司已经缴纳了2300万元的土地出让金，邢台技师学院也收到了邢台市土地储备中心拨付的2300万元，为了平衡双方利益，可按照同期银行贷款利率计算利息，由邢台技师学院对爱晚红枫投资公司给予补偿。根据中国人民银行同期贷款利率计算，以2300万元为基数从2009年11月30日到2010年10月22日的贷款利息共计1092385元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销邢台市中级人民法院（2012）邢民四初字第5号民事判决第一项、维持第二项；
二、自本判决生效之日起十日内，邢台技师学院给付河北爱晚红枫投资集团有限公司经济损失1092385元。
一审诉讼费用负担不变。二审案件受理费96631元，由河北爱晚红枫投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马艳辉
代理审判员 王福贵
代理审判员 叶 密
二〇一三年九月十六日
书 记 员 李冠霞