金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初3911号原告（反诉被告）：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地金华市金东区光南路1188号。法定代表人：孟红忠，执行董事。委托代理人：张如德、ＸＸ斌，该公司员工。被告（反诉原告）：吕晓云，男，汉族，1987年1月9日出生，住武义县。被告（反诉原告）：李雅楠，女，汉族，1987年12月14日出生，住武义县。共同委托代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。共同委托代理人：金晓晖，浙江金兰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称涵碧紫金公司）与被告（反诉原告）吕晓云、李雅楠商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法于2017年10月10日公开开庭进行了审理。涵碧紫金公司的委托诉讼代理人ＸＸ斌，吕晓云、李雅楠及其委托诉讼代理人陆云英、金晓晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涵碧紫金公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140200423号）；2、没收被告缴纳的首付款人民币331563元；3、被告向原告支付违约金人民币12160元；4、被告向原告赔偿损失人民币20.52万元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年1月18日签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告将其紫金湾项目之D05-2705室的商品房出售给被告，房屋建筑面积为89.66平方米，房屋总价109.1563万元。双方还约定，被告应在合同签订当日支付首付款33.1563万元，剩余房款76万元通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付，被告承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应的银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，合同签署之日起14日内签妥办理贷款手续，缴纳办理贷款费用，如被告贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，被告同意按时以现金补足。合同签订后，被告未能履行合同约定的付款义务，剩余部分房款76万元仍未支付。据此，依据合同第八条之约定，原告有权要求解除合同，并要求被告支付违约金12160元。被告于2013年12月29日购买原告开发的房屋并承诺于2014年6月30日前支付完剩余首付款（全款），如被告未能在规定时间内付清余款视为违约，原告有权没收该套房源所缴纳的首付款并房源另卖，现被告余款76万元未付，原告有权没收被告首付款并房源另卖。2013年下半年，原告运行正常，但包括被告在内的295户业主未能及时办理按揭或公积金贷款，导致有245699034元未能按约支付给原告。在此时间点，原告又需向紫金湾项目的建筑承包方支付工程款1.38亿元，部分业主违约，造成原告未能按时支付进度款，最终导致紫金湾项目于2014年12月1日全面停工，直到2016年1月25日才复工，停工期达420天之久。原告因此受到重大损失，不得不进行融资，原告融资的利息损失，再加上原告停工损失超过3.317亿元，平均到295户业主未支付购房款合计245699034元，每一万元未支付的购房款造成损失为1.35万元。故本案被告给原告造成损失为1.35×76万计102.6万元。考虑到该部分损失较高，已超过被告未支付的房款总额，因此，原告要求被告支付上述金额的20%计20.52万元作为损失赔偿。为证明上述事实，原告（反诉被告）向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同一份，证明双方约定的权利义务，及被告应当依约付款的事实。2、被告付款凭证一份，证明被告支付了首付款171563元及16万元房款的事实。3、承诺书一份，证明被告签署承诺书，未付清余款的，可以没收房款（当时因为搞活动，意思为百分之三十可分二次支付，第一次付百分之十五，第二次付百分之十五，是在签合同当天2014年1月18日签的）。4、解除合同的律师函、邮政面单各一份，证明我公司委托律师事务所发的催告函，要求付清房款，但被告拒收。5、当庭提交停工前签约未全款到位客户明细、紫金湾项目停工期间财务成本、民事起诉状各一份，证明我方停工是因为客户没有交尾款造成的被告吕晓云、李雅楠辩称，请求驳回原告诉请。两被告为农村人，在金华工作，为结婚与原告签订房屋买卖合同。2014年1月18日，两被告签订合同当天支付首付款171563元，2014年6月30日付房款16万元，余款76万元通过贷款方式支付。合同签订后，两被告当天按合同约定支付了首付款，合同签订后十个工作日向原告提交了贷款的所有资料，在提交资料时，原告称贷款手续还没有好办，会通知的，直到原告起诉，两被告未收到原告任何电话或是书面通知办贷款手续。原告的项目因资金断裂而停工，被告三次跑到原告房屋销售部了解办按揭贷款情况，原告三次讲会通知的，但原告从没有联系过被告，原告工作人员也换了好几批，最后两被告收到本案诉状，除此外未收任何通知。综上，双方签订的合同合法有效，两被告按合同的约定履行了义务，没有违约，不能办按揭贷款是原告自己项目停工导致的，原告的主张不能成立，本案如支持原告诉请对被告不公平。针对原告本诉，被告提起反诉，向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告和反诉被告于2014年1月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金人民币10145.82元（已算至2017年9月6日，以后的逾期交房违约金按人民币331563元每日万分之一至房屋实际交付），逾期办证违约金人民币8156.45元（已算至2017年9月6日，以后的逾期办证违约金按人民币331563元每日万分之一至反诉原告取得房屋所有权证）；3、本案的诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2014年1月18日，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，反诉被告将D05-2705室房屋出售给反诉原告。反诉原告于合同签订当日支付了首付款171563元，并于2014年6月30日支付了房款160000元，剩余房款760000元，反诉原告将通过商业银行或公积金贷款方式支付。反诉原告于签订合同10个工作日向反诉被告提供了贷款的所有申请材料，按约定付清了首付款，但反诉被告没有告知贷款是否批准，也未要求反诉原告在办理按揭贷款的文件上签字。合同约定办理贷款的时间在合同签订后的14日，事实上反诉原告在合同签订163天后还支付了尾款，反诉被告没有证据证明反诉原告贷款申请未能及时获得批准，反诉原告的信用没有问题，导致本案按揭贷款没有办理的责任在反诉被告。合同约定反诉被告于2016年10月30日向反诉原告交付房屋、2017年1月30日前交付土地、房屋权属证书，逾期交付的按日支付房款万分之一的违约金至实际交付之日止。但涵碧紫金公司至今未交付房屋及土地，也未交付房屋权属证书。针对反诉原告的反诉，反诉被告辩称，合同有效没有异议。合同第十条第二款关于逾期交房责任，买受人未按合同约定支付房款的，或贷款未到达指定帐户，我方是不承担责任的。2014年12月我方项目停工，包括被告在内的295户在内拖欠我方工程款2.45亿而致项目停工，停工是业主造成的。为证明上述事实，被告（反诉原告）向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同、紫金湾楼宇委托精装修协议各一份，证明双方建立精装修房屋买卖合同关系的事实，同时证明合同条款第七条约定付款的事实，第9、16、10条约定交房和办证的事实及逾期交房和逾期办证均应按房款日万分之一的违约金的事实。2、收款收据三张，证明被告按合同约定履行了付款义务。3、吕晓云的说明材料一份，证明被告多次到原告房屋销售部联系，原告没有任何回应和通知的事实。经庭审质证，对原告涵碧紫金公司提交的证据，两被告对证据1三性没有异议，合同第七条证明按揭贷款是在首付款和16万房款的中间，被告支付了16万元房款，合同第9条约定原告应于2016年12月30日前交付房屋的事实，第16条约定原告在2017年1月30日提交房屋产权证的事实，第十条约定了逾期交房按房款万分之一承担责任，逾期办证按已付房款万分之一承担责任；对证据2，被告分二笔于2014年1月18日交了171563元，于6月30日支付房款16万元的事实；对证据3，承诺书没有时间，真实性没有异议，合法性、关联性有异议，承诺书具体是哪套房子没有写明，承诺书是在签合同前，内容已经被合同覆盖，按惯例是搞活动先签承诺书再签合同的，与本案不具有关联性，承诺书只是针对首付款的剩余款项；证据4我方没有收到，对函的三性有异议，原告庭审陈述是2015年底到2016年复工的，但函是2017年5月15日才发出，证明中间原告没有通知过我方，经我方在网上查询，未妥投原因不是拒收，原因是其他，不能证明原告通知我方的事实，对两被告没有法律约束力；对证据5客户明细三性有异议，系原告单方制作，应由其他证据来证明，同时不能证明该款项未收回的事实，即便款项未收回也于本案无关，起诉书我方不清楚，也不是当事人，不能达到原告证明目的，但施工人员已给原告垫付了巨额款项，因原告自身资金原因导致不能办理按揭，停工财务成本与本案无关。经审核，证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，本院对以上证据予以确认；证据4两被告未收到过，对证据4的真实性本院予以确认，对其证明目的本院不予确认；证据5中的签约未全款到位客户明细、紫金湾项目停工期间财务成本系原告单方提交，没有其他证据予以佐证，本院依法不予确认，对原告涵碧紫金公司拖欠中建一局工程款的事实本院予以确认。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）对证据1、2没有异议；对证据3，根据合同约定，地址或通迅变更的应以书面形式通知原告。经审核，对被告（反诉原告）提交的证据1、2本院予以确认，对证据3的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年1月18日，吕晓云、李雅楠向金华市东辰房地产有限公司（以下简称东辰房产公司）出具《承诺书》，本人吕晓云、李雅楠申请参加“首付15%”计划并承诺于购买房源后3天内准时签约并支付首付款171563元，在支付完成此笔首付款后于2014年6月30日前支付完剩余首付款（全款）。如本人未能在规定时间内签约视为违约，东辰房产公司有权没收该套房源另卖；如本人未能在规定时间内付清余款同样视为违约，东辰房产公司有权全额没收该套房源所缴纳的首付款并房源另卖，当日，吕晓云、李雅楠与东辰房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：东辰房产公司将其位于金华市金东区新城区政和街东侧、李渔东路南侧D地块紫金湾项目D05幢-2705号房屋出售给买受人（被告），房屋总价1091563元，买受人应在合同签订当日支付首付款171563元，于2014年6月30日支付房款160000元（163天内支付总房价款15%），剩余房款760000元，通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付；买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，在商品房买卖合同签署之日起14日内办妥贷款手续需由买受人签署的一应要求文件，交纳办理手续费，买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足；出卖人应在2016年10月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2017年1月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方并对买受人逾期付款、出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任等作了约定。之后，吕晓云、李雅楠于2014年1月28日交付了首付款171563元，于2014年6月30日交付了房款160000元。2014年10月，紫金湾项目因故停工。因原告拖欠工程款，2015年2月2日，该项目承建方中国建筑一局（集团）有限公司向金华市中级人民法院提起诉讼，要求东辰房产公司支付尚欠的工程款138604664元及利息损失。2016年9月19日，东辰房产公司的名称变更为涵碧紫金公司。2017年5月15日，重庆德普律师事务所受涵碧紫金公司委托，向吕晓云、李雅楠发出律师函一份，载明：因买受人在合同签订后，未按约办理按揭手续或未按约足额支付购房款，已构成违约，涵碧紫金公司已多次电话通知，但买受人仍未支付剩余购房款760000元，经催告后仍未履行合同义务，依据合同约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，因此，自买受人收到本通知之日起，即解除双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，涉案房屋的交付日期尚不能确定。本院认为，原告涵碧紫金公司与被告吕晓云、李雅楠签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议合法有效，原、被告双方应按合同约定履行。本案的争议焦点为原告单方解除合同是否符合法律规定或合同约定以及两被告是否有权要求原告承担逾期交房和逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告涵碧紫金公司未提交证据证明其催告过两被告履行支付剩余房款的义务，其发出的解除合同函两被告也未收到，对其诉称两被告迟延支付购房款，经催告后两被告在合理期限内仍未支付剩余购房款，双方商品房买卖合同已解除的意见，本院依法不予采纳。原告涵碧紫金公司单方解除合同不符合合同法规定的法定解除情形，也超过了1年的除斥期间。此外，不安抗辩权是指：双务合同中，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并在后履行方于一定合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，原、被告双方约定，自合同签订之日起14日内，买受人需对剩余房款办妥贷款或以现金足额补足，被告系先履行当事人。原告涵碧紫金公司作为房产开发商，因各种原因导致涉案工程于2014年10月停工，在商品房销售合同履行过程中，又涉及多起房屋销售合同纠纷，并因拖欠巨额工程款涉诉，因经营状况不佳，有丧失或可能丧失履行合同能力的情形，这些足以引起买受人对自身交易资金安全的担忧，被告因此中止履行付款义务，符合上述关于不安抗辩权的法律规定。本案中，被告亦提起反诉，愿意继续履行合同，其行为也表明其并无拒付房款之意。原告涵碧紫金公司也未提交证据证明其复工后通知两被告办理按揭贷款手续，故原告以被告未按约支付房款为由，要求解除购房合同并要求支付逾期付款违约金等，无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于两被告要求原告支付逾期交房、逾期办证违约金的反诉请求，本院认为，原、被告双方对于商品房买卖合同是否继续履行存在争议，两被告仅支付了购房款331563元，剩余房款760000元并未支付，根据合同约定，原告涵碧紫金公司不承担逾期交房和逾期办证的违约责任，本院对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条第一款第（一）项、第（四）项、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司与被告吕晓云、李雅楠于2014年1月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）吕晓云、李雅楠的其他诉讼请求。本诉案件受理费4645元（已减半收取，原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司已预交），由原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担。反诉案件受理费129元（已减半收取，被告吕晓云、李雅楠已预交），由被告吕晓云、李雅楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 荆笑言二〇一八年五月四日代书记员 钱 霞····