广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初20666号
原告：杨常学，男，1964年4月20日出生，汉族，住广东省丰顺县，
委托诉讼代理人：赵进利，广东友邦方达律师事务所律师。
被告：冯正坤，男，1974年10月7日出生，汉族，住广东省丰顺县，
原告杨常学与被告冯正坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告杨常学及其委托诉讼代理人赵进利到庭参加诉讼，被告冯正坤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨常学向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.被告将位于中山市坦洲镇界狮南路××半岛花园××单元××房的房产过户到原告名下。事实与理由：原被告为同乡关系，2015年6月4日，原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定：被告将位于中山市坦洲镇界狮南路63号豪逸半岛花园（中澳世纪城）2座3单元1303房的房产及家电家具转让给原告，房屋总价800000元，原告首付330000元，被告所欠的银行按揭约260000元由原告负责供款，剩余款项210000元在被告办理完委托过户的公证手续后再一次付清给被告。原告在2015年5月25日向被告支付了首期款330000元，又相继在2015年6月4日支付给被告50000元，2016年2月16日付款75250元，2016年8月11日付款6000元，原告共计已向被告支付了购房款461250元。2016年2月16日，经被告确认尚欠银行按揭贷款287765元，原告自2015年6月开始负责归还银行按揭款，6-8月原告直接将按揭款存入被告的账户，从9月份开始原告用女儿的支付宝账户转入被告的按揭还款账户。被告于2015年6月4日将涉案房屋交给了原告使用，并同时移交了购房合同、发票及贷款合同等资料。由于原被告签订涉案房屋买卖合同时被告尚未取得涉案房屋的房产证，无法办理过户手续，因此双方在合同中约定，被告需办理公证委托中介办理房产过户手续，待涉案房屋出证后由中介负责办理房屋的过户手续。但是在签订完合同后，被告收取了原告大部分的购房款，却一直推脱办理公证委托手续，后来甚至玩失踪，拒不配合原告办理过户手续，导致涉案房屋一直未过户到原告名下。2016年8月，原告再次催促被告配合办理过户手续时，才得知由于被告欠钱不还，被债权人诉至法院，涉案房屋被债权人申请查封。被告的房屋已经出售给了原告，原告也支付了大部分款项，且实际接收了房屋。
被告冯正坤未作答辩。
原告杨常学围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告冯正坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法组织进行证据交换和质证。依据原告杨常学提交的证据，本院经审理认定事实如下：
1.2012年9月25日，中山市豪逸半岛房地产发展有限公司（出卖人）与冯正坤（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为坦洲镇界狮南路××半岛花园××单元××房，建筑面积102.86平方米，总价款555000元，首期款167000元于2012年9月25日现金支付，剩余388000元银行按揭付款，贷款银行为中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行，账号为44×××44。合同还约定了其它内容。杨常学提供冯正坤2015年4月26日购房的发票。
2.2015年6月4日，冯正坤（甲方、卖方）与杨常学（乙方、买方）签订房屋买卖合同书，约定：甲方自愿将坐落于坦洲镇界狮南路××半岛花园××单元××房已装修及家电家具在内（建筑面积102.95平方米）卖给乙方。总价款800000元，首期款330000元，甲方欠银行260000元左右（按揭清单数据确认后确定）；交易后银行按揭由乙方负责供款，其他款项210000元左右经公证处办理相关手续在20个工作日一次性付清给甲方。甲方提供购房合同、发票、税费、土地使用证、房产证等有关手续。甲方将该房产交付给乙方后，甲方对房屋无任何担保、抵押、无欠账，无水电费、物业管理费、电话费、网费、有线电视费等。交给乙方即是甲方房屋交付给乙方后，在外面所欠的债权债务一概与涉案房屋无关。甲乙双方在公证办理后，再办理授权委托书，甲方以后无条件配合乙方买卖房屋相关手续。合同还约定了其它内容。同日，冯正坤（移交人、甲方）与杨常学（接收人、乙方）签订房屋移交单，约定：甲乙双方于2015年6月4日签订了房屋买卖合同书，合同签订前的2015年5月25日乙方已通过现金和转账，支付给甲方首期款330000元，现双方按合同移交如下：1.位于广东省××坦洲镇中澳世纪城2栋3单元1301房，按现状移交的房屋一套，锁匙三套；2.购房发票、税票、贷款合同。备注：土地使用证、房产证待办妥领证后再移交。
3.2015年5月25日杨常学向冯正坤转账150000元，杨常学提供转账凭条。2015年5月25日，冯正坤出具收条，载明：“今收到杨常学先生首付房屋款330000元。中山市坦洲镇中澳世纪城2栋3单元1301房”。2015年6月4日，冯正坤出具借条，载明：“经借到杨常学先生50000元，卡转2015年5月29日借去30000元，卡转2015年6月4日借去20000元”。2016年2月16日，冯正坤出具收条，载明：“收到购房款2015年6月16日10000元；收到许老板借款2015年7月13日40000元，计息5250元，合计45250元；收到信用卡借款2016年2月16日20000元。累计75250元”。2016年2月16日冯正坤出具收据，载明：“中国农业银行中山市坦洲支行冯正坤购房按揭款项2015年5月11日287765元，借款人冯正坤”。2016年8月11日，冯正坤出具收条，载明：“经收到购房款6000元”。庭审中杨常学述称，2015年6月4日的50000元分两次打到冯正坤的银行卡中；2016年2月16日的75250元，其中10000元是由杨丽娟的银行转帐支付，45250元是在银行门口以现金方式交给冯正坤，20000元是用自己信用卡套现支付给冯正坤；2016年8月11日的6000元，其中5000元是让朋友转帐给冯正坤，但该款已经向朋友偿还，1000元是以现金方式支付给冯正坤。
4.2015年5月25日，徐某出具书面证明，载明：“本人徐某，是冯正坤的表哥，现证明杨常学购买冯正坤房屋，位于中山市××世纪城××单元××房即××中山市××半岛花园××单元××房，在徐某家中交易，杨常学现金给付冯正坤180000元，徐某现场证明”。2016年9月19日许锦益出具书面证明，载明：“本人许锦益在2015年7月13日借给杨常学现金40000元，在珠海前山支行平安银行门口，杨常学当面交给冯正坤手（中）40000元，特此证明”。杨常学提供许锦益银行流水显示，2015年7月13日许锦益银行账户柜面取款40000元。杨常学申请证人徐某出庭作证，本院予以准许。徐某述称，冯正坤是其母亲舅舅的儿子，冯正坤与杨常学是老乡关系，两人认识时间很长；不清楚杨常学与冯正坤有无借款关系；2015年5月16日，杨常学与冯正坤在其家中协商涉案房屋的交易事项，冯正坤以800000元价格出售涉案房屋给杨常学，杨常学将180000元现金交付给冯正坤，且该现金全是100元的，冯正坤写收据给杨常学，未参与涉案房屋的交易过程，不清楚该180000元现金的来龙去脉；涉案房屋有装修，冯正坤不经常住在涉案房屋。
5.杨常学提供的户口簿显示，杨常学为户主，杨丽娟与户主关系为女，杨常学提供杨丽娟支付宝转账记录显示，杨丽娟2015年9月、10月，2016年1月至2016年9月，每月向冯正坤中国农业银行账户62×××72转账4000余元，其中2016年8月、9月转账备注还房贷。
6.杨常学述称2015年6月4日涉案房屋已经交付实际使用，有段时间出租了涉案房屋，现在房屋出于闲置状态。2015年5月27日，杨常学（出租方）、谢红艳、谢红军（承租方）、中山市诚致房地产有限公司（经纪方）签订房地产租赁合同，约定：租赁双方通过经纪方出租及承租中山市坦洲镇中澳世纪城2座3单元1301房物业，建筑面积103平方米，租期从2015年6月6日至2016年6月5日，出租方于2015年6月6日前交楼，租金2200元/月，承租方应每月6日前支付当月租金。签订合同时，承租方即时向出租方支付两个月押金和一个月租金，共6600元。当日谢红艳向杨常学支付4400元租房押金，杨常学出具收据。杨常学向中介中山市诚致房地产有限公司支付中介费700元，中山市诚致房地产有限公司出具收据。2016年6月5日，杨常学与谢红军签订补充合同，约定延长租期至2016年10月5日。从2015年6月至2016年10月，每月5日左右都有2200元转入杨常学中国农业银行账户，杨常学述称该费用是收取谢红艳、谢红军的房租。
7.杨常学提供中山市中澳物业管理有限公司出具的涉案房产的管理费和水费收款收据5张，分别是从2016年1、2月、2016年5月至8月、2016年11月至2017年1月的管理费或水费。
8.庭审中杨常学述称，支付给冯正坤的180000元是其家中的现金，由于其做生意及做工程工资收入是现金形式发放，故家中有现金；因为与冯正坤是老乡关系，所以先付钱之后再签订的房屋买卖合同；因为按照合同约定，除了330000元首付款及银行按揭，其他款项是需要在办理完过户手续之后支付，所以收据中有些写的是借款，有的写的是购房款；因还尚欠冯正坤50985元购房款，若继续履行合同，愿意将剩余购房款支付给冯正坤，并且愿意继续支付涉案房产的抵押贷款并注销抵押。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。合同签订前，冯正坤已出具收据收到杨常学的首期款330000元，杨常学提供150000元的转账记录，又通过证人徐某证实另外180000元现金支付给冯正坤，故本院认定合同签订前杨常学已支付给冯正坤首期款330000元。合同签订后杨常学又陆续支付给冯正坤购房款，冯正坤出具收据和借条，杨常学述称冯正坤将其支付的一部分购房款写为借款是因为这些款项按照合同约定需要到过户之后才支付，本院对该购房款予以确认。依照合同约定，杨常学已支付冯正坤首期款及部分购房款，双方也签订房屋移交单将涉案房屋移交付给冯正坤使用，且杨丽娟每月向冯正坤贷款账户转账偿还涉案房产抵押贷款，加上从杨常学提交了涉案房屋的商品房买卖合同、购房发票、物业管理费收据、房屋租赁合同、房租转账记录，以上可以认定杨常学已经实际占有并使用涉案房屋。杨常学与冯正坤签订的房屋买卖合同书，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
按照合同约定，双方应在公证处办理公证后，冯正坤配合杨常学办理房屋相关手续，但冯正坤并未依约履行义务，构成违约，应承担违约责任。杨常学要求冯正坤将涉案房产过户到其名下的的请求本院予以支持。杨常学同意代冯正坤偿还还银行贷款以涂销抵押并一次性支付购房款，本院予以准许，冯正坤应申请提前还款及注销抵押。购房款800000元扣除杨常学已付购房款及双方确定的银行贷款数额后，尚余50985元，杨常学应支付给冯正坤。
冯正坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、确认原告杨常学与被告冯正坤于2015年6月4日签订的房地产买卖合同书合法有效；
二、被告冯正坤应于本判决生效之日起七日内办理中山市坦洲镇界狮南路63号豪逸半岛花园2座3单元1301房的提前还款及注销抵押登记手续，按揭贷款及相关费用由原告杨常学支付；
三、被告冯正坤于上述第二判项履行完毕后十五日内将中山市坦洲镇界狮南路63号豪逸半岛花园2座3单元1301房过户至原告杨常学名下；原告杨常学于房产过户后七日内向被告冯正坤支付剩余购房款50985元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元,保全费4520元，合计16320元（原告杨常学已预交），由被告冯正坤负担（被告冯正坤于本判决生效之日起七日内迳付原告杨常学）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
审 判 员 陈 睿
人民陪审员 李嘉宝
二〇一七年五月十五日
书 记 员 冯要举
吴晓芳