安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芜中民二终字第00433号
上诉人（原审原告）：芜湖市康居物业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：余婉兵，该公司总经理。
委托代理人：曹宏育，该公司员工。
委托代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏兴龙，男，汉族，1967年5月22日出生，住安徽省芜湖市镜湖区东方海伦。
上诉人芜湖市康居物业有限责任公司（以下简称康居物业公司）与被上诉人苏兴龙物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2013年7月16日作出的（2013）镜民二初字第00645号民事判决，于2013年9月26日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人康居物业公司的委托代理人曹宏育、王文、被上诉人苏兴龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康居物业公司在一审诉称：康居物业公司系物业管理服务企业，苏兴龙系芜湖市“东方海伦堡”小区1幢3单元302户业主。2006年10月5日，双方签订了物业服务合同，约定由康居物业公司向苏兴龙提供物业服务，苏兴龙则向康居物业公司支付物业管理费等相关费用。苏兴龙于2007年11月5日起一直拖欠上述费用至今未付，截至2013年4月5日，苏兴龙拖欠物业管理费等相关费用7216.9元（其中物业费4681.3元，水处理维护费2340.6元，楼道电费195元）。为维护康居物业公司合法权益，请求判令：1、苏兴龙立即支付康居物业公司物业管理费等相关费用7216.9元；2、苏兴龙承担诉讼费用。
苏兴龙辩称：自入住东方海伦堡小区以来，发现苏兴龙的住房及居住环境存在诸多问题，如住房卫生间渗漏问题，对此物业公司未尽到协调维修义务；所谓“水景”，其实环境较差，且水处理维护费没有依据；电子门禁常年不能使用，楼道部分位置无灯，等等问题物业公司都未能解决，因此，对康居物业公司诉讼请求不能认可，请法庭公正判决。
一审经审理查明：康居物业公司系物业管理服务企业，苏兴龙系芜湖市“东方海伦堡”1幢3单元302户业主（购房合同载明房屋建筑面积138.5平方米）。2006年10月5日，苏兴龙以“承诺书”形式签署了“东方海伦堡
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业主手册”，该业主手册对物业管理服务费用规定如下：管理服务费每平米0.78元（其中包含每平米0.26元住宅区水体维护费）；单元电子防盗门在厂家一年保修期结束后，按3元／月.户标准收取维护费；单元楼道及门禁对讲系统产生的公共电费由实际使用的业主或物业使用人分摊……业主新入伙时物业费按全年交纳，入住后每半年交纳一次，业主或物业使用人应在规定时间内履行交纳义务，逾期不交纳的，按从逾期之日起每天5‰的标准交纳滞纳金。苏兴龙取得开发商交付的上述房屋后，初期按规定交纳物业费，但从2007年11月5起拒绝按康居物业公司要求交纳物业费、水体维护费及楼道电费等相关费用。截至2013年4月5日，按康居物业公司主张的物业费收费标准（0.52元／月.平方米）计算，苏兴龙拖欠物业费计4681.3元。案件审理中，康居物业公司对苏兴龙反映的物业管理服务工作有欠缺，水景维护不到位、环境较差等问题未持异议。
另查明，2006年4月19日，芜湖市物价局批准“东方海伦堡住宅小区物业综合服务费”收费标准为0.52元／月.平方米。康居物业公司为向苏兴龙主张楼道电费，向本院提交了不同楼道单元、不同月份的电费（12个月）发票共计6张，平均电费为每月9.46元。
一审本院认为：（一）康居物业公司与苏兴龙之间的物业服务合同关系。“东方海伦堡---
业主手册”反映了该小区物业管理服务关系双方的权利义务内容，经苏兴龙以承诺书形式签署后，可以按物业服务合同关系对待。苏兴龙作为芜湖市“东方海伦堡”小区业主，与康居物业公司之间形成了物业服务合同关系，双方应当按照业主手册约定履行各自义务。物业公司应当按约定给予小区业主符合服务标准的物业服务，包括为业主提供符合服务标准的居住生活环境，于此同时，交纳物业费既是每个业主的合同义务，也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。（二）关于康居物业公司诉讼请求的分析处理。尽管苏兴龙对康居物业公司的物业服务状况指出较多的问题，但康居物业公司已经为苏兴龙提供了相当程度的物业管理服务，应为不争的事实，故苏兴龙应当交纳相应的物业管理服务费。至于交纳费用的具体标准，应当按照权利义务相一致的原则合理确定。康居物业公司主张的物业费（0.52元／月.每平米）已经物价部门批准，具有合法依据，但鉴于目前康居物业公司物业管理服务工作存在欠缺，故宜以此标准为基准适当减少物业费的数额，结合本案实际酌按90%计算为4213.17元（即0.52元＊90%＊138.5＊65）；关于水处理维护费（水体维护费），“业主手册”虽有规定，但该部分收费标准未经物价部门批准，基于权利与义务相一致的合同关系准则，在小区水景环境实际状况较差的情况下，显不能按康居物业公司主张的收费办法和收费标准确定苏兴龙的交费义务，根据本案实际，康居物业公司可按照其水体维护实际开支的具体事实来主张该项费用。鉴于康居物业公司未举证说明该项费用分摊办法以及该项费用的实际支出事实，故本案对该项费用请求不予支持；关于楼道电费，因“业主手册”规定“由实际使用的业主或物业使用人分摊”，该项规定反映的是据实收取的意思，康居物业公司主张按3元／户.月标准收取该项费用并不符合双方约定。结合合同约定及康居物业公司提供的部分楼道单元、不同月份电费缴费发票记载，对楼道电费宜按楼道单元月平均值予以认定和支持（按每单元12户计算，平均每户每月电费为9.46／12=0.78元）。苏兴龙应负担的楼道电费为50.7元（0.78＊65个月），物业服务费和楼道电费合计4263.87元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告苏兴龙于本判决生效后十日内向原告芜湖市康居物业有限责任公司交纳物业服务费及楼道电费4263.87元（已计算至2013年4月5日）；二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。
康居物业公司上诉称：一、一审认定康居物业公司服务质量有问题而酌情认定90%计算物业费不符合事实。康居物业公司被芜湖市房地产管理局授予“芜湖市物业管理优秀住宅小区”称号。二、一审不支持水体维护费不当。在《业主手册》中双方约定了水体维护费，且小区水体环境很好，康居物业公司对水体定期进行了维护。三、一审法院对楼道电费的认定不当。在物业服务合同中约定了每户3元每月的，且康居物业公司提交了相关的证明予以证实。四、苏兴龙应按照《业主手册》的约定按照5‰的标准交纳滞纳金。综上：一、请求二审依法改判苏兴龙支付物业费等相关费用7216.9元。二、由苏兴龙承担一、二审诉讼费。
苏兴龙答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，应该予以维持。一、物业服务合同应该按照物业服务合同来施行，康居物业公司的物业质量达不到合同约定的标准，一审中上诉人也承认了自己的物业服务存在质量问题。二、物业费的标准应该向物价局上报后才能收取。三、水电费、诉讼时效等问题，一审认定正确。四、按照安徽省关于小额诉讼的相关规定，本案应属于一审终审案件。
二审期间，康居物业公司为证明其上诉主张，向本院提交以下证据：一、镜湖区大砻坊社区居委会证明。二、先进单位、优秀住宅小区一等奖荣誉称号。三、东方海伦堡小区照片一组。证据一至三证明：康居物业公司的物业服务符合合同约定。四、收费通知。证据五、收费通知张贴照片。证据四、五证明：康居物业公司就涉案物业服务等费用履行了催告义务，未过诉讼时效。六、电费缴费清单，证明：业主应按照实际发生的电费缴纳楼道电费。七、证人杨某证实：杨某系康居物业公司员工，在物业公司工作期间每年在海伦堡小区张贴两次通知催交物业费，也上门贴通知了。2011年康居物业公司给60户业主邮寄了挂号信催缴物业费，除了崔飞，其他业主都收到了。八、证人沈某证实：沈某系康居物业公司员工。在工作期间一年张贴两次通知催缴物业费，每年10月份以后也上门收，本案的业主几乎都上门收过。
苏兴龙质证认为：这些证据不属于新证据，对所有证据的真实性均有异议。这些证据与事实严重不符，且达不到证明目的。证据三照片并不清楚，也不能确定是海伦堡小区。证据四被上诉人没有收到。证据五真实性有异议，被上诉人没有看到收费通知。证据六电费缴费清单系上诉人自己制作，不具有真实性，达不到举证目的。证据七、八证人证言真实性有异议，且系康居物业公司员工，与本案有利害关系，达不到证明目的。
苏兴龙为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：一、治安提示，证明：海伦堡小区接连发生入室盗窃，安全存在问题。二、2013年11月7日大江晚报报道《扰民棋牌室监管存真空？》，证明：居委会对海伦堡小区的情况不知情，居委会的证明没有证明效力。三、小区的相关照片一组，证明：海伦堡小区环境恶劣，康居物业公司未履行自己的义务。四、小区业主QQ群聊天记录，证明：海伦堡小区的水管以及动植物是小区居民自己购买的。
康居物业公司质证认为：证据一、真实性有异议，与本案时间有冲突，没有关联性。证据二、对报道内容的真实性有异议，报道的情况仅仅是媒体的报道，需要其他证据予以佐证。证据三、照片不清楚，不能反映真实情况。证据四、真实性有异议，达不到证明目的。
本院对康居物业公司在二审提交的证据认定如下：证据一的内容与本院查明的其他事实有矛盾，对其不予认定。证据二、三的真实性予以认定，但对其关联性不予认定。证据四、五、六系康居物业公司单方提供，且无其他证据予以印证，本院对此不予认定。证据七、八，证人系康居物业公司员工，与本案存在利害关系，且与本院查明的其他事实不符，对证据七、八不予认定。本院对苏兴龙提交的证据认定如下：证据一、无公安机关印章，真实性无法核实，本院对此不予认定。证据二的内容予以部分采信。证据三的真实性予以认定，与本案无关联性。证据四聊天记录内容的真实性无法核实，本院对此证据不予认定。
二审查明事实与原审一致。
本院认为：一、一审法院结合海伦堡小区的物业管理实际状况酌定物业费按九折收取恰当。二、楼道电费应按照实际发生的费用收取，一审以楼道单元月平均电费计算适当。三、水体维护费的收取没有经过物价部门的核准，应以实际发生的费用为准，但康居物业公司未举证证明其水体维护实际支出的费用，本院对此项费用不予支持。四、对于康居物业公司要求按照每日5‰的标准交纳滞纳金的主张，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人芜湖市康居物业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕美满
审 判 员 裴 群
代理审判员 蔡 俊
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 吴茂臻
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；