福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初3382号原告：吴秋云，女，汉族，1982年12月27日出生，住址福建省闽侯县。委托诉讼代理人：黄颖华、陈瑞梅，福建辉扬律师事务所执业律师。被告：林汉辉，男，汉族，1993年11月8日出生，住址福建省福清市。被告：程敏，女，汉族，1994年2月22日出生，住址福建省闽侯县。以上两被告共同委托诉讼代理人：游韶东、郑圣印，福建三山律师事务所执业律师。第三人：闽侯县甘蔗丽城麦田房产中介所，住所地福建省闽侯县甘蔗街道昙石山中大道118号新城丽景A区*#楼104店面。经营者：张力军，职务总经理。委托诉讼代理人：蒋沁婷，福建名仕律师事务所执业律师。原告吴秋云与被告林汉辉、程敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，原告吴秋云于2017年8月28日向本院申请追加闽侯县甘蔗丽城麦田房产中介所为第三人，本院审查后予以准许。原告吴秋云于2017年9月13日向本院申请财产保全，请求查封林汉辉、程敏所有的位于闽侯县甘蔗街道榕洲路58号闽侯城南新区5#楼2908单元房产，本院审查后予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴秋云及其委托诉讼代理人陈瑞梅，被告林汉辉、程敏共同委托诉讼代理人游韶东，第三人闽侯县甘蔗丽城麦田房产中介所委托诉讼代理人蒋沁婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秋云向本院提出诉讼请求：1.依法判令林汉辉、程敏继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房产交付吴秋云使用并办理不动产过户手续。2.判令林汉辉、程敏共同偿还吴秋云损失（为实现权利而支付的律师费）11500元。3.判令林汉辉、程敏承担本案诉讼费用。审理过程中，吴秋云增加诉讼请求要求林汉辉、程敏支付违约金69420元。事实与理由：2016年11月9日，吴秋云、林汉辉双方通过居间方麦田房产签订房屋买卖合同。双方约定吴秋云以人民币78万元的价格向林汉辉、程敏购买位于甘蔗街道榕洲路58号闽侯城南新区5#楼2908单元。因该房屋存在抵押权，合同第六条约定甲方解除权所需的资金来源为：乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押）。第十三条违约责任约定：（一）房屋所有权过户登记前的违约责任。1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。第十七条约定：因履行本合同所产生的争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的，应向该房屋所在地人民法院起诉。2017年3月6日，吴秋云依合同约定将首付款141000元托管到建行福州市仓山支行会计结算部，并向该行申请按揭贷款人民币55万元。2017年6月30日，银行放款人民币55万元，该款已进入托管账户。吴秋云己按约履行所有合同义务，经多次催促，但林汉辉、程敏至今不配合将涉案房产交付吴秋云使用并办理不动产过户手续已构成违约，吴秋云为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。林汉辉、程敏答辩称，1、程敏不得列为本案被告，因为与吴秋云签订合同的只是林汉辉一个人，程敏不是合同的相对人。2、吴秋云一再违约，林汉辉已通过中介通知吴秋云解除合同，且银行亦停止贷款，吴秋云无异议。3、根据合同约定，吴秋云与林汉辉、程敏在发生纠纷时应先通过协商解决，在协商解决无法达成一致时才能向法院提起诉讼，但在吴秋云起诉前吴秋云均未与林汉辉、程敏协商，因此本案起诉的条件未具备。第三人闽侯县甘蔗丽城麦田房产中介所答辩称，1、根据2016年11月9日各方签订的《居间服务合同》约定，双方于合同签订之日时第三人的居间服务结束。2、房屋的交易服务的后期服务由案外人福建金诚丰担保公司提供，福建金诚丰担保公司在合同履行过程中已经履行了合同义务。3、本案为吴秋云与林汉辉、程敏之间的纠纷，与第三人无关。本院组织双方当事人进行举证、交换证据、质证，对于有原件佐证的证据，本院对真实性予以认定并在卷佐证。关于当事人有异议的证据本院认定如下：关于吴秋云提供的告知函，有原件佐证且福建金诚丰担保有限公司到庭确认，本院对真实性予以认定；关于吴秋云提供的通话记录光盘，无法确认真实性，本院不予采纳；关于林汉辉、程敏提供的贷款明细单，有原件佐证，本院对真实性予以认定；关于林汉辉、程敏提供的微信聊天记录、录音光盘，无法确认真实性，本院不予采纳。根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2016年11月9日，林汉辉与吴秋云签订《房屋买卖合同》、《七星服务保障协议》、《居间服务合同》。合同约定林汉辉为甲方、吴秋云为乙方、闽侯县甘蔗丽城麦田房产中介所为丙方，甲、乙、丙约定经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖位于福州市××甘蔗街道××路××区××＃楼××单元的房屋签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第一条房屋基本情况约定甲方的房屋位于福州市××甘蔗街道××路××区××＃楼××单元，建筑面积78.24平方米，商品房买卖合同号20120100080；第二条成交价格约定该房屋按套计价，成交价为780000元；第四条房屋附属情况约定房屋存在抵押，甲方应在向交易服务人提交该房屋其名下土地证后三个工作日内向抵押权人申请还款；第六条房屋抵押权的解除约定该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所需的资金来源为乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押）；第八条交易流程约定甲乙双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，乙方应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行指定账户。乙方应在其贷款银行或交易服务人通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款划转给甲方并向贷款银行领取其名下“双证”，甲方应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方。在该房屋交接后一个工作日内，乙方应申请办理附属配套设施过户登记；十三条违约责任约定（一）房屋所有权过户登记前的违约责任1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币80000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。本院认为，关于程敏是否是本案适格被告问题，林汉辉与程敏于2016年5月26日登记结婚，2016年11月9日，林汉辉与吴秋云签订《房屋买卖合同》、《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》，庭审中林汉辉、程敏提供的《公证委托书》载明委托人林汉辉、程敏共同委托张晓英、陈苹星办理座落于福建省××甘蔗街道××路××区××＃楼××单元房产的事项，综上虽然只有林汉辉个人与吴秋云签订《房屋买卖合同》、《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》，但是程敏通过公证委托的方式可视为其作为林汉辉的妻子有对该房屋进行买卖的共同意思表示，且程敏系林汉辉的妻子与本案有利害关系，故程敏是本案适格的被告。根据法律规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，林汉辉与吴秋云签订《房屋买卖合同》、《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。吴秋云认为林汉辉、程敏单方提出不再卖房已构成违约，林汉辉、程敏抗辩称吴秋云未按照合同约定办理商业按揭贷款申请手续已构成先行违约且其已向吴秋云发出履约函但吴秋云超过十日仍未履约因此林汉辉、程敏可以解除合同。根据庭审调查及闽侯县甘蔗丽城麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司的陈述，可以查实吴秋云已按照合同约定办理商业按揭贷款申请手续，但有因为银行放款迟延原因导致未按合同约定将商业按揭贷款存入托管账户，在银行放款迟延期间林汉辉、程敏提出了不再卖房，本院认为虽然吴秋云未按合同约定将贷款存入托管账户，但不是其个人原因造成且在2017年6月30日银行已放款，因此吴秋云已基本按照合同约定履行了义务并不构成违约，综上本院对林汉辉、程敏的抗辩理由不予采纳，同时林汉辉、程敏提出解除合同无法律与事实依据，已构成违约，现吴秋云请求林汉辉、程敏按照《房屋买卖合同》第十三条约定支付违约金，本院予以支持。关于吴秋云请求林汉辉、程敏支付其支出的律师费问题，吴秋云因本案纠纷支出了律师费11500元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、吴秋云与林汉辉、程敏继续履行签订的《房屋买卖合同》，林汉辉、程敏应于本判决生效之日起六十日内将坐落于福建省××甘蔗街道××路××区××＃楼××单元房产过户给吴秋云，吴秋云应同时将购房款全部支付给林汉辉、程敏；二、林汉辉、程敏应于本判决生效之日起十日内向吴秋云支付从2017年7月14日起每日按合同约定的成交价万分之五标准计算至林汉辉、程敏将房屋过户至吴秋云名下之日止的违约金；三、林汉辉、程敏应于本判决生效之日起十日内向吴秋云支付其为本案支出的律师费11500元。案件受理费11600元，保全费5000元，林汉辉、程敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  胡秀锦人民陪审员  刘文振人民陪审员  陈登建二〇一七年十月十九日书 记 员  包晓丹附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。