南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初3793号原告：南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会，住所地：南昌市红谷滩新区翠苑路699号阳光枫情小区。负责人：张锦军，主任。委托代理人：饶金华，副主任。委托代理人：彭建国，委员。被告：江西明星房地产开发有限公司，住所地：南昌市翠苑路699号，统一社会信用代码：91360125705542002U。法定代表人：胡勇，董事长。委托代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601201410652087。委托代理人：吴黄平，江西经炜律师事务所实习律师，实习证号：36001604110024。被告：江西昌泰文化科技集团有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路555号东方巴黎1栋A2006室，统一社会信用代码：91360100751116477Y。法定代表人：胡育林。委托代理人：高枫，北京市大都律师事务所律师，执业证号：11101200310430573。被告：胡育林，男，1951年1月3日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市。委托代理人：高枫，北京市大都律师事务所律师，执业证号：11101200310430573。被告：胡勇，男，1972年9月3日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：高枫，北京市大都律师事务所律师，执业证号：11101200310430573。被告：焦宇，男，1981年3月11日生，汉族，辽宁省沈阳市人，住辽宁省沈阳市沈河区。委托代理人：高枫，北京市大都律师事务所律师，执业证号：11101200310430573。原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会诉被告江西明星房地产开发有限公司、江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会委托代理人饶金华、彭建国、被告江西明星房地产开发有限公司委托代理人陈江波、吴黄平、被告西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇的委托代理人高枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会诉称：一、江西昌泰文化科技集团有限公司是江西明星房地产开发有限公司控股股东，胡育林是江西明星房地产开发有限公司实际控制人，胡勇是江西明星房地产开发有限公司股东，焦宇是江西昌泰文化科技集团有限公司股东。所以，江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇应承担江西明星房地产开发有限公司的债务。二、阳光枫情小区由江西明星房地产开发有限公司开发，前期物业收费标准：商铺物业费是3元/m2·月。2015年3月，经阳光枫情小区业主大会通过，自2015年4月1日起，业主对阳光枫情小区管理进行自治。被告江西明星房地产开发有限公司作为业主，拖欠2015年4-9月物业管理费：1、6432.23m2×3元/m2·月×6个月＝115780.14元；435.65m2×3元/m2·月×4个月＝5227.80元；（435.65m2×3元/m2·月÷30天）×19＝827.74元；合计：121835.68元。2、拖欠2015年10月-12月物业管理费：5996.58m2×3元/m2·月×3个月＝53969.22元；3、拖欠2015年10月-2016年1月物业管理费：885.11m2×3元/m2·月×10个月＝26553.30元。三、拖欠2015年4月1日-2016年7月31日小区X栋、X栋开发商承诺免交业主一年物业管理费117838.86元；四、被告江西明星房地产开发有限公司拖欠电费25080元。综上所述，被告有义务交纳物业管理费、电费。为此，原告提起诉讼，1、请求判令被告支付原告物业管理费320197.06元；2、请求判令被告支付原告电费25080元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告撤回请求被告支付电费25080元和免交小区X栋、X栋业主一年物业管理费117838.86元的诉请。被告江西明星房地产开发有限公司辩称：一、原告不具有诉讼主体资格。二、原告与江西明星房地产开发有限公司没有物业合同关系，原告无权收取物业费。三、原告没有提供物业服务。四、原告物业收费标准没有依据。五、江西明星房地产开发有限公司依法成立，具有独立法人人格。被告江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇辩称：一、原告不具有法人资格，不具有经营资质，不能办理相关营业证书，故原告不具备收取物业费资格，不具有原告资格。二、物业费交费主体系业主，本案业主是具有法人资格的江西明星房地产开发有限公司，而江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇不是物业服务合同主体，原告与江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇没有任何法律关系。三、被告江西明星房地产开发有限公司对业主本人承诺减免物业费，需要核对业主本人身份信息原件、承诺书原件、房产证原件，经核实后方可减免，况且也属两个不同的法律关系。四、原告主张的电费问题，因电费标准及计算标准与事实不符，该项诉讼请求应予驳回。经审理查明：被告江西明星房地产开发有限公司开发了“阳光枫情”小区，该小区前期物业由南昌昌兴物业管理有限公司提供。2012年11月20日，“阳光枫情”小区业主大会选举成立阳光枫情小区业主委员会并通过了阳光枫情小区业主管理规约。其中：管理规约第三十八条规定，收费标准：1、高层、小高层：1.1元/m2；2、多层：0.7元/m2；3、高层、小高层二次供水2.98元/吨；4、经营商铺、办公室、写字楼：3元/m2；5、露天车位使用费100元/月；6、地下室车位使用费200元/月。2015年4月1日，“阳光枫情”小区业主大会决定小区全面自治，前期物业公司退出小区管理。自2015年10月1日至2016年7月31日期间，被告江西明星房地产开发有限公司系X号楼X层X室（建筑面积258.85m2）和X号楼X层（建筑面积626.26m2）房屋业主（非住宅）；自2015年10月1日至2015年12月31日期间，被告江西明星房地产开发有限公司系阳光枫情X号楼（建筑面积2606.54m2）和X号楼X层（建筑面积2940.58m2）房屋业主（非住宅）。被告江西明星房地产开发有限公司作为上述房屋的业主，在上述期间未按照阳光枫情小区业主管理规约的规定交纳物业费，共欠物业费：X、X号楼X层X室、建筑面积：258.85m2×3元/m2·月×10个月＝7765.50元；X、X号楼X层、建筑面积：626.26m2×3元/m2·月×10个月＝18787.80元；X、X号楼、建筑面积：2606.54m2×3元/m2·月×3个月＝23458.86元；X、X号楼X层、建筑面积：2940.58m2×3元/m2·月×3个月＝26465.22元；合计欠物业费76477.38元。另查明：2015年9月30日，因被告江西明星房地产开发有限公司拖X号楼X层X室（258.85m2）、X号楼（2606.54m2）、X号楼1-2层（2940.58m2）、X号楼X层（626.26m2）、X号楼X号（435.65m2）店面物业费合计121835.68元，原告向本院提起诉讼，经本院调解作出（2015）东红民初字第1071号民事调解书，调解协议内容为：一、双方确认2015年4月1日至2015年9月30期间，被告江西明星房地产开发有限公司共欠原告物业管理费121835.68元。二、被告江西明星房地产开发有限公司于2016年4月11日前支付给原告物业管理费121835.68元。该调解书已发生法律效力。上述事实，有阳光枫情小区业主管理规约、房屋权属证明以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：综合原、被告诉辩观点，主要存在以下争议：一、关于阳光枫情小区能否自行管理及物业费交纳标准问题。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”根据上述法律规定，阳光枫情小区全体业主有权决定本小区管理方式，现阳光枫情小区业主大会决定自行管理，符合法律规定。同时，阳光枫情小区业主大会通过了阳光枫情小区业主管理规约，该业主规约确定了物业费标准，该管理规约符合《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，对业主具有约束力。所以，被告以双方没有物业服务合同关系，其无须交纳物业费的抗辩观点，因不符合法律规定，本院不予采信。二、关于原告是否具有诉讼主体资格问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。同时，最高人民法院有关批复也确立了业主委员会的诉讼主体资格，现原告经业主大会选举成立并依法备案，故原告具有诉讼主体资格。三、关于交纳物业费责任主体及金额问题。被告江西明星房地产开发有限公司作为X号楼X层X室、X号楼X层、X号楼、X号楼X层的业主，依照法律规定，被告江西明星房地产开发有限公司应承担交纳物业费的义务。被告江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇不是业主，没有交纳物业费义务，故原告请求被告江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇支付物业费的诉讼请求，不予支持。鉴于原告在本案诉讼请求中，包含了（2015）东红民初字第1071号民事调解书中已经处理的部分物业费，对该部分物业费属重复诉讼，予以驳回。对原告请求被告江西明星房地产开发有限公司支付2015年10月1日后的物业费，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条、第十七条之规定，判决如下：一、被告江西明星房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会（2015年10月1日至2016年7月31日期间的X号楼X层X室和X号楼X层的物业费26553.30元、2015年10月1日至2015年12月31日期间的X号楼和X号楼X层的物业费49924.08元）物业费合计76477.38元；二、驳回原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会对被告江西昌泰文化科技集团有限公司、胡育林、胡勇、焦宇的诉讼请求。三、驳回原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会预交案件受理费6480元，由原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会承担4750元，由被告江西明星房地产开发有限公司承担1730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  胡明哲人民陪审员  陈 冬二〇一六年十一月十五日书 记 员  陶媛媛附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。