徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初5295号
原告（反诉被告）：徐州文景招投标咨询服务有限公司，住所地本市鼓楼区黄河东岸45-5-5699号。
法定代表人：祝启兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩锡堂，男，1970年5月22日生，汉族，该公司副总经理，住本市泉山区。
委托诉讼代理人：王桂成，男，1958年1月27日生，汉族，该公司职工，住本市鼓楼区。
被告（反诉原告）：孙俊明，男，1979年3月4日生，汉族，徐州市泉山区嘉嘉车行经营者，住本市泉山区。
委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）徐州文景招投标咨询服务有限公司与被告（反诉原告）孙俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法由代理审判员刘钟薇独任审判，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法另行组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐州文景招投标咨询服务有限公司的委托诉讼代理人韩锡堂、王桂成，被告（反诉原告）孙俊明及其委托诉讼代理人陈青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州文景招投标咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从原告承租的淮海西路门面房内迁出；2、判令被告赔偿原告房屋租金损失50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年原告与被告签订了淮海西路门面房使用合同，2014年又续签至2014年12月31日。2014年8月，政府下发征收拆迁该房屋公告，被告拒不迁出，并违反合同约定，未经原告同意私自搭建，至今仍占用该房屋不走。
被告孙俊明辩称，涉案房屋无任何相关审批、登记手续应属于违法、违章建筑，不应属于法院受案范围；且该房屋是由原告自徐州矿务集团生活服务经营总公司处承租而来，而原告与徐州矿务集团生活服务经营总公司签订的《房屋租赁合同》约定，在涉及市政规划拆迁的情况下原告失去了对涉案房屋的承租权，因此无权要求被告迁出该房屋；原、被告双方签订的房屋租赁合同涉案房屋于2014年8月21日因市政规划拆迁而自然终止，原告主张2014年以后的房屋租金明显不能成立，应当予以驳回。
反诉原告孙俊明向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告应返还反诉原告房屋租金17333元；二、判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金4000元。事实与理由：反诉原告为经营摩托车、燃油助力车、电动车零售业务租赁涉案房屋，向反诉被告交纳了房屋租赁押金4000元并支付转让费33000元。双方于2014年6月15日补充签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年元月1日至2014年12月31日，并约定如因市政府规划拆迁、自然灾害等不可抗力，反诉被告退回反诉原告未使用期间租金等。反诉原告将租金交纳至2014年12月31日。2014年8月上旬，徐州市泉山区人民政府发布《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定公告（徐泉征字[2014]8号），定于2014年8月21日对包括涉案房屋在内的房屋实施房屋征收拆迁，当天徐州市泉山区城市轻轨一号线沿线棚户区改造项目征地拆迁工作指挥部即将公告规划内（包括涉案房屋）的房屋全部拉围墙围起，致使反诉原告无法经营使用涉案门面房，只得另行于2014年10月8日和新房东签订了《房屋租赁合同》，在新店面继续经营原业务。
反诉被告徐州文景招投标咨询服务有限公司辩称，首先，虽然2014年8月下发了房屋征收文件，但房屋一直存在、反诉原告也一直占用该房屋进行经营，直到现在也没有将房屋交给我们；其次，原、被告之间签订的合同没有转让费的问题，且合同约定如遇市政拆迁反诉原告搬出双方互不赔偿。因此反诉原告的反诉主张不能成立。
经审理查明，约自2012年4月起，徐州文景招投标咨询服务有限公司从徐州矿务集团生活服务经营总公司承租了坐落于徐州市泉山区淮海西路段庄新村31号的房屋30平方米，并从他人手中购买了该房屋后面的院落及院落中的房屋。随后，徐州文景招投标咨询服务有限公司将上述房屋及院落转租他人用于经营。
2013年3月24日，徐州文景招投标咨询服务有限公司与案外人欧阳鹏签订《房屋租赁协议》，约定徐州文景招投标咨询服务有限公司将该处房屋出租给欧阳鹏，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日，租金为每月4000元按季支付，并收取房屋押金4000元。欧阳鹏与徐州文景招投标咨询服务有限公司签订上述协议后因故拟退出租赁，寻租房屋的孙俊明遂与欧阳鹏协商并于2013年3月31日达成转让协议，向欧阳鹏支付门面转让费（含空调、家具、地砖、门口等物品及设施）33000元。随后欧阳鹏通知徐州文景招投标咨询服务有限公司到场，三方将徐州文景招投标咨询服务有限公司与欧阳鹏签订的《房屋租赁协议》中乙方（××）“欧阳鹏”更改为“孙俊明”，徐州文景招投标咨询服务有限公司收取孙俊明房屋租赁押金4000元并为孙俊明出具收款收据。孙俊明于同日接受涉案租赁房屋用于经营摩托车销售业务，并以“三阳机车-
大马力绵羊俱乐部”作为店面名称，雇佣其其妻弟张伟伟负责店面日常管理。
2013年12月10日，徐州文景招投标咨询服务有限公司与徐州矿务集团生活服务经营总公司续签房屋租赁合同，约定：徐州矿务集团生活服务经营总公司将上述30平方米的房屋出租给徐州文景招投标咨询服务有限公司作经营使用，租赁期限自2014年元月1日至2017年12月31日，租金每月为3500元；其中第七条约定：如因不可抗拒的自然灾害原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。
2014年6月15日，由张伟伟出面与徐州文景招投标咨询服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（徐州文景招投标咨询服务有限公司）将淮海西路门面房租给乙方（张伟伟）使用，租赁期限2014年元月1日至2014年12月31日，月租金4000元按季支付；乙方不得在房屋内外进行改造及私自搭建，未经甲方同意不得转租；如因市政规划拆迁，自然灾害等不可抗力，甲方退回乙方未使用期间租金，乙方无条件迁出，双方互不赔偿。但徐州文景招投标咨询服务有限公司在对张伟伟提起的诉讼中提交的与上述内容相同的《房屋租金合同》的落款日期则显示为2013年12月25日。后孙俊明将涉案房屋的租金交付至2014年12月31日。
2014年6月16日，徐州市工商行政管理局泉山分局向孙俊明颁发了320311600199167号营业执照，其上载明徐州市泉山区嘉嘉车行为个人经营的个体工商户，经营者为孙俊明，经营场所为徐州市淮海西路301号（即涉案房屋所在地）、注册时间为2009年11月26日，经营范围为摩托车、燃油助力车、电动车另售等。
2014年8月21日，徐州市泉山区人民政府发布房屋征收决定公告，称根据徐州市发展和改革委员会、徐州市规划局、徐州市国土资源局复函，城市轻轨（轨道交通）一号线沿线及站点改造项目符合国民经济和社会发展规划、符合土地利用总体规划、符合城乡规划和专项规划。区政府于2014年8月21日作出《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定书》（徐泉征字[2014]第8号），征收项目名称为城市轻轨一号线项目；征收范围为韩山商业街站与工农北路站区间，工农北路站；征收期限自2014年8月21日至2014年9月19日。同日，泉山区城市轻轨一号线沿线棚户区改造（泉山区韩工区间、工农北路站）项目征地拆迁工地指挥部发布《致泉山区城市轻轨一号线沿线棚户区改造项目搬迁居民的一封信》，动员所涉房屋征收范围内的居民配合搬迁工作。
经拆迁部门测量，涉案房屋门面房（即徐州文景招投标咨询服务有限公司租赁自徐州矿务集团生活服务经营总公司的房屋）部分面积为29.135平方米、（院内）后屋面积为49.2平方米、西屋面积为27.93平方米，共计106.236平方米。
上述征收公告及《致泉山区城市轻轨一号线沿线棚户区改造项目搬迁居民的一封信》发布后，孙俊明继续占有涉案房屋。后孙俊明于2014年10月另找门面经营，但仍未将涉案房屋交还给徐州文景招投标咨询服务有限公司。孙俊明称2014年8月即因淮海路施工不能经营，其占有涉案房屋系为获得拆迁补偿。
另查明，涉案房屋的门面房部门由徐州矿务集团生活服务经营总公司于上世纪八十年代在预留消防通道上建成。徐州文景招投标咨询服务有限公司称该门面房后约6、70平方米的房屋系其自他人处购买，孙俊明称其在原有房屋中间新建了2、30平方米的房屋，但上述房屋均无规划手续且未办理产权登记。
2016年1月8日，徐州文景招投标咨询服务有限公司以张伟伟为被告、孙俊明为第三人向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，被告张伟从租赁房屋中迁出并支付房租48000元及违约金2000元，被告张伟伟、第三人孙俊明应诉后以孙俊明为涉案房屋××、张伟系孙俊明的雇员为由进行答辩。本院经审理于2016年8月22日作出（2016）苏0311民初208号民事判决，以涉案房屋的实际××为孙俊明、张伟伟支付房租、在租赁合同中签字的行为均系对孙俊明的代理行为为由判决驳回徐州文景招投标咨询服务有限公司的诉讼请求。
2016年9月5日，徐州文景招投标咨询服务有限公司以孙俊明为被告再次起诉来院要求判令孙俊明从承租的淮海西路门面房内迁出，并在审理过程中增加诉讼请求要求孙俊明赔偿自2015年1月至今的房屋租金50000元。孙俊明应诉后以辩称理由不同意徐州文景招投标咨询服务有限公司的诉讼请求并提出反诉要求徐州文景招投标咨询服务有限公司返还房屋租金17333元、房屋租赁押金4000元，赔偿门面转让费33000元及房屋装修和扩建房屋的损失80000元。随后孙俊明撤回了要求徐州文景招投标咨询服务有限公司赔偿门面转让费33000元及房屋装修和扩建房屋的损失80000元的反诉请求，明确其反诉的标的为21333元（即房屋租金17333元和房屋租赁押金4000元）。
本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，合同依法成立后，应当按照合同约定、遵循诚实信用的原则行使权利、履行义务。本案中，徐州文景招投标咨询服务有限公司与孙俊明经过协商签订《房屋租赁协议》并续签《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，虽然作为租赁标的物的涉案房屋并无合法的规划审批手续且未取得房屋权属证书，但法律并不禁止当事人使用、出租违章建筑取得利益，因此双方签订的房屋租赁合同或协议仍产生法律约束力，双方均应遵照履行。
双方签订的《房屋租赁合同》中关于“如因市政规划拆迁，自然灾害等不可抗力，甲方退回乙方未使用期间租金，乙方无条件迁出，双方互不赔偿”的约定，从其文意上理解，应当是合同终止的条件，即在涉案房屋租赁期间如发生市政规划拆迁及自然灾害等不可抗力则双方合同终止，孙俊明无条件迁出租赁的房屋，对于孙俊明已交纳的租金扣除实际使用房屋期间应产生的租金后剩余的部分由徐州文景招投标咨询服务有限公司退还。本案中，徐州市泉山区人民政府于2014年8月21日发布公告决定对包括涉案房屋在内的房屋进行征收，随后该地区进行了施工，符合上述约定的条件，双方之间的租赁合同因此而终止，孙俊明其后继续占有涉案房屋至今，应属于无权占有的情形，现徐州文景招投标咨询服务有限公司要求孙俊明迁出涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
依上述约定，结合涉案房屋在征收拆迁范围的事实，双方租赁合同于2014年8月21日终止，徐州文景招投标咨询服务有限公司应向孙俊明退还2014年8月22日至2014年12月31日期间的租金17333元，且徐州文景招投标咨询服务有限公司亦应向孙俊明返还双方签订租赁房屋协议时收取的房屋租赁押金4000元。故孙俊明要求徐州文景招投标咨询服务有限公司返还剩余房屋租金17333元及房屋租赁押金4000元的反诉主张成立，但因孙俊明并未迁出涉案房屋并将其交付给徐州文景招投标咨询服务有限公司，故徐州文景招投标咨询服务有限公司未及时向孙俊明退还该部分房屋租金及房屋租赁押金具有法律依据。孙俊明其后继续占有涉案房屋虽因涉案房屋所在地段进行市政施工导致孙俊明无法实现租赁房屋进行经营的合同目的，且孙俊明另租用他处房屋进行经营也说明租赁房屋已不适合继续经营，但孙俊明至今未向徐州文景招投标咨询服务有限公司归还房屋仍损害了徐州文景招投标咨询服务有限公司的利益，应向徐州文景招投标咨询服务有限公司支付其占有涉案房屋期间的房屋使用费，故徐州文景招投标咨询服务有限公司要求孙俊明支付房屋租金损失的诉讼主张本院予以支持。关于房屋使用费（房屋租金损失）的标准，本院结合涉案房屋的面积、使用性质及市政施工的环境，并参照双方约定的租金标准，确定孙俊明自2014年8月22日起每月应向徐州文景招投标咨询服务有限公司支付的房屋使用费为1000元。因上述徐州文景招投标咨询服务有限公司应返还的房屋租金及房屋租赁押金与孙俊明支付的房屋使用费（租金损失）均为金钱债务，故可以相互抵销。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十六条、第九十一条第一款（七）项、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告孙俊明于本判决生效后十日内迁出自原告徐州文景招投标咨询服务有限公司处租赁的淮海西路门面房并将房屋交付给原告徐州文景招投标咨询服务有限公司；
二、被告孙俊明于本判决生效后十日内向原告徐州文景招投标咨询服务有限公司支付自2014年8月22日起至将涉案房屋交付给徐州文景招投标咨询服务有限公司之日止按每月1000元标准计算的房屋使用费（租金损失）；
三、反诉被告徐州文景招投标咨询服务有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告孙俊明返还2014年8月22日至2014年12月31日期间的剩余租金17333元；
四、反诉被告徐州文景招投标咨询服务有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告孙俊明返还房屋租赁押金4000元.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1130元，由原告徐州文景招投标咨询服务有限公司500元，被告孙俊明负担630元；反诉案件受理费165元，由反诉被告徐州文景招投标咨询服务有限公司负担，相互折抵后，由孙俊明随案款一并付给徐州文景招投标咨询服务有限公司465元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 郑凤金
人民陪审员 高传美
人民陪审员 张 立
二Ｏ二Ｏ一七年三月一日
书 记 员 王 恺
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