河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民初73号
原告（案外人）：杜铁山，男，1967年2月9日生，汉族，现住唐山市。
委托代理人：刘秀明，河北东明律师事务所律师。
被告：付丽荣（申请执行人），女，汉族，1966年11月25日出生。
第三人（被执行人）：唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司，住所地：唐山路北区友谊路辅路北头。
法定代表人：王钧柱，该公司董事长。
委托代理人：夏晓云，河北仲浩律师事务所律师。
原告杜铁山诉被告付丽荣、第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月8日立案受理后，经审理依法作出（2014）唐民初字第379号民事判决，被告付丽荣不服向河北省高级人民法院提起上诉，该院审理后认为原判决认定事实不清，发回重审。本院于2017年2月14日立案后，适用普通程序由本院审判员孙海双担任审判长，与审判员高颖、周文依法组成合议庭，由书记员张倩担任法庭记录，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告杜铁山的委托代理人刘秀明、第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司委托代理人夏晓云到庭参加诉讼。被告付丽荣经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告杜铁山诉称：2010年9月8日，原告杜铁山向第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司购买其开发的隆泰商务中心写字楼710号、711号房屋，并付清全部房款1386500元。2011年12月，原告杜铁山依法办理入住手续，同时交清了契税、大修基金、合同登记费、两证代办费、取暖费、物业费、装修保证金等全部税费，此后，杜铁山一直占有、使用隆泰商务中心写字楼710号、711号房产，并作为所有权人依法享有隆泰商务中心写字楼710号711号房产租金收益。唐山市中级人民法院在执行（2013）唐民初字第100号民事调解书过程中，错误的查封了原告杜铁山的上述两套房产，严重侵害了原告的合法权益。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，尽管原告从第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司购买的这两套房产未办理过户手续，唐山市中级人民法院也无权查封这两套房产，更无权进行拍卖处分。为维护原告作为买房人和房产所有权人的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向贵院提起诉讼。请求：1、依法确认唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司名下隆泰商务中心的710号、711号房产归原告杜铁山所有；2、依法解除对隆泰商务中心710号、711号房产的查封措施，并终结针对这套房产的执行程序和措施。3、赔偿查封期间房产使用、租赁损失30万元整。4、诉讼费由被告承担。在庭审过程中原告放弃第三项赔偿损失的诉请。
被告付丽荣未到庭亦未进行答辩。
第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司同意原告杜铁山的诉请中的事实。
通过原告诉请与第三人答辩，本院归纳争议焦点为：1、位于路北区友谊北路隆泰商务中心（暂定名）710号、711号公寓式写字楼是否应归原告杜铁山所有；2、原告杜铁山主张对上述房产停止执行的请求是否成立。
原告杜铁山为支持其主张提交如下证据：第一组证据：唐山中院（2014）唐执异字第12号执行裁定书。证明：杜铁山提起本次执行异议之诉的依据和缘由。第二组证据：自杜铁山银行卡和夏广陵银行卡向唐山天宝澚鑫垄房地产公司及法定代表人王钧柱银行卡支付购房款138.65万元的汇款凭证三张，金额分别为98.65万元、20万元、20万元。证明：购买7-10房屋的杜铁山和原购买7-11房屋的夏广陵按照天宝公司要求的付款方式，向天宝公司支付购房款，其中杜铁山转款98.65万元、夏广陵两次转款合计40万元。第三组证据：2014年11月27日唐山中院对夏广陵的询问笔录。证明：夏广陵认购了天宝公司7-11号房屋，并两次缴纳了部分房款，由杜铁山替其缴纳了其余房款，后夏广陵将认购房屋转给了杜铁山。涉案7-10、7-11两套房产均归杜铁山所有。第四组证据：天宝公司给杜铁山和夏广陵开具的0048692和0048693号房款收据两张。证明：1、杜铁山和夏广陵向天宝公司支付全部房款138.65万元同日即2010年9月8日，天宝公司开具了收据；2、两张收据连号，也证实了杜铁山和夏广陵同时、一起购房的事实；3、两张收据标注了所购房屋为办公楼7层，楼号原标注9号和10号，后调整为10号、11号；4、两套写字楼均为86.66平米，每平米售价均为8000元，每套房屋最终售价693250元；5、杜铁山和夏广陵已经交付了全部房款；6、夏广陵收据由杜铁山持有，也证明了夏广陵转让房屋给杜铁山的事实存在。第五组证据：天宝公司开具的入住收费单两张、收款收据两张、售电票据、装修保证金收据两张、唐山中院勘查笔录。证明：1、两套房屋最终确定为杜铁山7-10和夏广陵7-11；2、两套房屋面积标注为86.66平米；3、通过两份入住收费单契税、大修基金缴费的”收费依据”一栏，可认定每套房屋的售价均为693280元，且7-10号的入住收费单明确标注了合同金额693280元，结合汇款凭证和房款收据可证上述两套房屋的房款已经全部交清。4、天宝公司已经收取了两套房屋办理两证所需契税、大修基金、合同签证费和两证代办费，足以证明房屋两证由天宝公司代办，房屋未办理过户登记并非杜铁山原则因造成，而是天宝公司将所收费用挪作他用而无力缴纳所致。5、上述入住收费单、收款收据、售电票、装修保证金记载的日期均为2011年12月4日，该组证据证明了杜铁山缴纳了契税、合同签证费、两证代办费、取暖费、物业费、垃圾清运费、公用水电费、户内电费、装修保证金，杜铁山与天宝公司办理了入住手续，结合被告付丽荣原审也认可交钥匙时间为2011年12月，可证案渉房屋由杜铁山在唐山市中级法院2013年4月查封前合法占有；第六组证据：原审庭审笔录，证明：2010年9月8日，在杜铁山和夏广陵购房交款之时，与天宝公司签订了书面房产内部认购协议，后由天宝公司收回。对此，天宝公司完全认可，而且从入住收费单标注的”合同金额693280元”,可以证明双方当时确实签订了书面合同。虽然名称为房产内部认购协议，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）、第五条（商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）以及原庭审查实涉案项目于2010年8月18日办理预售许可证等事实，可以证明涉案书面房产内部认购协议为合法有效的房屋买卖合同。杜铁山在唐山中院2013年4月查封涉案房产前，已经签订了合法有效的书面买卖合同。
第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司质证认为：对原告杜铁山提交的证据的真实性、合法性、关联性均认可。
第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：双方之间签订的两份《房产内部认购协议》，证明双方之间存在房产买卖协议。夏广陵购买的是710、杜铁山购买的是709,710转给杜铁山了，709变为711了，选房时变更了。
原告杜铁山对第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司提交的证据的质证意见为：对两份内部认购协议真实性、合法性、关联性予以认可，涉案房屋最终确认为710、711号。合同里标注了平米数和单价数，与我方所提供的银行转款凭证以及收据等内容是完全相符的，证明我方交付了全部房屋价款，通过原审庭审调查证实，被告公司的涉案项目是在2010年8月18日取得了涉案房产的预售许可证，根据最高院关于商品房买卖合同纠纷处理司法解释第2条、第5条规定，证明协议合法有效。
经审理查明：2010年9月8日原告杜铁山及案外人夏广凌与第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司签订了《房产内部认购协议》，原告杜铁山购买了该公司开发建设的路北区友谊北路隆泰商务中心709号公寓式写字楼一套，共计面积86.66平方米，单价为8000元/平方米，购房款693250元。案外人夏广凌购买了该公司开发建设的路北区友谊北路隆泰商务中心710号公寓式写字楼一套，共计面积86.66平方米，单价为8000元/平方米，购房款693250元，均未办理房产备案登记手续。杜铁山于2010年9月8日将986500元通过银行转账方式支付给唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司法定代表人王钧柱，夏广凌于2010年9月8日将200000元通过银行转账方式支付给唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司法定代表人王钧柱、通过银行卡划卡方式支付唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司200000元，两人合计支付1386500元。唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司于2010年9月8日为两人出具购房款收据两张，合计金额为1386500元。2011年12月4日，杜铁山交付710号房产契税，住房大修基金、合同签证费、两证代办费、取暖费等各项费用合计47065.76元，杜铁山交付711号房产契税，住房大修基金、合同签证费、两证代办费、取暖费等各项费用合计47065.76元。2011年12月4日，杜铁山交付710号房产物业费、垃圾清运费、公共用电费、户内用电费等各项费用合计4152元；2011年12月4日夏广凌交付711号房产物业费、垃圾清运费、公共用电费、户内用电费等各项费用合计4152元。原告杜铁山主张夏广凌已将隆泰商务中心（暂定名）711号房产转给他，本院在2014年11月27日对夏广凌进行了调查询问，夏广凌陈述是其缴款购买了隆泰商务中心（暂定名）711号房产，几个月后因房子小，将房子转给了杜铁山，现711号房产权利由杜铁山行使，与其没有关系。后第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司将房屋交付杜铁山。杜铁山对该两套房产进行了装修，装修完毕，原告杜铁山将上述两套房产作为自己办公场所。
另查明，因被告付丽荣与唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，被告付丽荣于2013年4月2日依据本院作出的（2013）唐民初字第100-2号民事裁定书申请财产保全，本院（民三庭）于2013年4月2日依法查封了第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司开发的位于路北区友谊北路隆泰商务中心部分房产，其中包括原告杜铁山购买的710号、711号房产。被告付丽荣于2013年6月26日依据本院作出的（2013）唐民初字第100号调解书申请强制执行,对涉及房产进行拍卖。为此原告杜铁山提出执行异议申请，主张为隆泰商务中心710号、711号房产所有权人，并请求法院撤销对该两套房产的执行。本院执行局以该异议申请涉及确权、应属实体审理为由裁定驳回。后杜铁山提起诉讼要求确认上述房产归其所有、停止执行。
上述事实有中国工商银行转账记录、唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司收据、入住收费单、物业费收据、售电票据、唐山市中级人民法院执行裁定书、证人证言等证据予以证实，并记录在卷。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉案件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续。本案重审过程中，第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司向法院提交了双方之间签订的两份《房产内部认购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定即出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条的规定即商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原庭审查实涉案项目已经于2010年8月18日办理了预售许可证等事实，可以认定涉案《房产内部认购协议》为合法有效的房屋买卖合同。原告杜铁山及案外人夏广凌与第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司于2010年9月8日签订了《房产内部认购协议》，而法院对涉案房产的查封为2013年4月2日即在法院查封之前双方已经签订了合法有效的房产买卖合同；二是在人民法院查封之前原告是否已经合法占有该不动产，原告已经提交了入住收费单、物业费收据，证明杜铁山对诉争房屋自2011年12月4日起占用、使用至今，已经在人民法院查封之前合法占有该不动产；三是原告杜铁山提交了支付购房款138.65万元的三张汇款凭证，结合2014年11月27日唐山中院对夏广陵的询问笔录及庭审调查，能够认定其已支付全部价款；四是关于未办理过户的原因，第三人已经收取了两套房屋办理两证所需契税、大修基金、合同签证费和两证代办费，能够证明房屋两证由第三人代办，房屋未办理过户登记并非杜铁山原则因造成，系非因买受人自身的原因未办理过户手续，且杜铁山已经交纳了办理房产登记所需的各项费用，对尚未办理过户手续并无过错，故对其停止执行的诉讼请求本院予以支持。由于原告杜铁山与第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司尚未办理相关过户登记手续，房屋所有权尚未转移，故对原告提出确权诉请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十一条第一款、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、停止对第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司开发的位于唐山市友谊北路隆泰商务中心710号、711号房产的执行。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费19979元，由第三人唐山天宝澳鑫垄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长孙海双
审判员周文
审判员高颖
二〇一八年一月二十六日
书记员张倩