浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1176号
上诉人（原审原告）：顾国民。
上诉人（原审原告）：蒋秋丽。
委托代理人：顾国民。
被上诉人（原审被告）：余成建。
上诉人顾国民、蒋秋丽因与被上诉人余成建房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2014）杭淳民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：一、顾国民、蒋秋丽系淳安县千岛湖镇南山二路××号1、2幢房屋（建筑面积2378.64平方米，非住宅）所有权共有人。顾国民自杭州龙飞制衣有限公司（以下简称龙飞公司）2002年成立至今，一直担任该公司法定代表人。2009年5月至2010年7-8月期间，顾国民就案涉房屋曾以个人或龙飞公司名义，委托案外人楼某对外办理房屋租赁事宜。二、2010年4-5月（具体签订时间未记载），顾国民、蒋秋丽与余成建就案涉房屋的部分（使用面积266平方米）签订房屋租赁合同，约定：租赁期自2010年5月1日起至2013年4月28日止；年租金25536元，现金支付，提前一个月支付当年租金；未经顾国民、蒋秋丽同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，顾国民、蒋秋丽有权终止合同，收回房屋。合同还就其它事宜做了约定，并约定龙飞公司盖章有效，合同加盖龙飞公司印章，该合同文本在淳安县工商行政管理局备案。三、之后，龙飞公司与淳安县千岛湖镇富丽皇装饰材料厂（以下简称富丽皇装饰材料厂，系个体工商户，2010年5月21日成立，2012年12月10日注销，经营者余成建，经营场所淳安县千岛湖镇南山二路××号）又签订一份房屋租赁合同，该合同的内容除签约主体及租赁期限（本合同租期自2010年5月1日起至2018年4月28日止）不同外，其余的主要条款一致。2010年5月10日，龙飞公司向余成建出具收据一份，收据记载收取余成建交付的2010年5月1日至2018年4月28日的房租现金178000元。同日，龙飞公司出具收条一份（附顾国民的公民身份证复印件、龙飞公司营业执照复印件），收条主要内容为：位于千岛湖镇南山二路××号南角厂房一间（建筑面积266平方米），租期2010年5月1日起至2018年4月28日止，共计租金204288元，一次性付七年房租计178000元，减免一年房租。四、2012年1月4日，顾国民与余成建就千岛湖镇南山二路××号的全部房产（包括前述两份合同约定的使用面积为266平方米的厂房）又签订一份房产租赁合同。合同约定：租赁房产面积2478.64平方米（实际登记面积2378.64平方米），租赁期限自2012年2月28日至2017年2月27日止，租金第一年8.5元每平方米，第二年、第三年、第四年、第五年每平方米分别为9元、10元、10.5元、11元。合同对其他方面作了约定。合同签订当日，顾国民向承租户发布通知，通知载明从2012年2月28日起至2016年2月27日止，将案涉南山二路××号房产全部租赁给余成建，今后需租用的由余成建与各承租户签订协议，并交纳租金。之后，余成建向顾国民交付租金25万元。2012年3月24日，经协商双方解除了上述房产租赁合同。顾国民按约于2012年3月26日以转账方式返还余成建租金25万元并支付利息1万元。五、审理中，顾国民、蒋秋丽提出文书司法鉴定申请，并提供样本“2010年4月1日龙飞公司与淳安县伟风机械厂签订的无名合同尾页”一份，余成建对该样本的真实性无异议。原审法院准许司法鉴定，并委托杭州明皓司法鉴定所对余成建提交的证据中“龙飞公司”印章的真实性及形成时间进行鉴定，该所于2014年9月3日出具杭州明皓（2014）文鉴字第184号文书司法鉴定意见书。
原审法院另查明，余成建至今占用案涉租赁房屋（厂房，面积266平方米）；以上二、三项所涉房屋租赁合同，均由顾国民、蒋秋丽受托人楼某经办。因双方对占用租赁房屋的合法性有异议，故顾国民、蒋秋丽于2014年6月18日提起诉讼，请求判令：1、解除顾国民、蒋秋丽与余成建之间租赁期间为2010年5月1日至2013年4月28日的房屋租赁合同，并要求余成建按每月每平方米8元支付顾国民、蒋秋丽自2012年5月1日起至房屋实际腾退归还之日止的房屋租金（计算至2014年5月31日止为53200元）；2、余成建腾退坐落于千岛湖镇南山二路××号（266平方米）出租房屋；3、本案司法文书鉴定费5200元由余成建承担；4、诉讼费用由余成建承担。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是，余成建继续占用案涉租赁房屋是否具有合法根据。顾国民、蒋秋丽认为，其诉讼请求依据的是顾国民、蒋秋丽与余成建在淳安县工商局备案的租赁合同。从双方提交的证据、庭审陈述，以及余成建办理个体工商户的法定登记程序分析，余成建申请设立富丽皇装饰材料厂，需要向登记机关提交经营场所证明，上述租赁合同并未实际履行，而是为余成建办理个体工商登记备案所需，双方实际履行的是龙飞公司与富丽皇装饰材料厂签订的房屋租赁合同。现顾国民、蒋秋丽要求解除双方在淳安县工商局备案的租赁合同，余成建也同意解除，应予准许。龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）签订的房屋租赁合同，由顾国民、蒋秋丽委托楼某经办，合同内容不违反法律禁止性规定，当属有效。虽然合同中记载的租赁期限与工商备案合同中约定的期限有差异，但从龙飞公司2010年5月10日向余成建出具的租金收据以及收条的内容看，合同约定的8年租赁期限系合同双方的真实意思表示。因龙飞公司已向作为富丽皇装饰材料厂业主的余成建出具租金收据及相关情况说明的收条，故在无相反证据足以反驳的情形下，应认定余成建完成了支付租金的义务，现上述租赁合同的租赁期限未届满，余成建继续占用案涉房屋具有合法根据。即使按顾国民、蒋秋丽主张的事实，在2012年1月4日顾国民、余成建签订房产租赁合同之时或解除该合同之时，顾国民、蒋秋丽本案中主张解除的租赁合同并未解除，案涉房屋实际由余成建租用顾国民、蒋秋丽也应明知。而且，余成建认可的龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）签订的租赁合同仍在履行中。顾国民在2012年1月4日向不特定的承租户发布的同意余成建与各承租户签订租赁协议的通知，不应简单视为对顾国民、余成建于2012年1月4日所订房产租赁合同的补充。因该通知系顾国民、蒋秋丽的单方授权或承诺，且顾国民、蒋秋丽主张解除的租赁合同及余成建认可的龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）签订的租赁合同在通知发布时并未解除，顾国民、余成建于2012年1月4日所订房产租赁合同解除后，亦没有证据证明顾国民、蒋秋丽已撤销上述通知且明确告知余成建未经其同意禁止转租案涉租赁房屋，故应认定余成建有理由相信其有权对外转租案涉租赁房屋。顾国民、蒋秋丽若不认可龙飞公司与富丽皇装饰材料厂（余成建）之间所订租赁合同的有效性，且认为存在损害的，可依法追究案外人的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年3月3日判决：一、解除顾国民、蒋秋丽与余成建之间租赁期间为2010年5月1日至2013年4月28日的房屋租赁合同；二、驳回顾国民、蒋秋丽的其他诉讼请求。案件受理费1420元，由顾国民、蒋秋丽负担。
宣判后，顾国民、蒋秋丽不服，向本院提起上诉称：余成建提交的收条、收据系其伪造，余成建并未向顾国民、蒋秋丽交纳过八年的租金。余成建称其已于2010年5月10日向龙飞公司支付了八年租金，可余成建却又于2011年11月17日在顾国民的授权下将2011年的部分租金9000元交付于郑占伟，以抵扣顾国民应承担的损耗费，在已经完全支付租金的情况下继续支付，不符合常理。其次，双方提交的租赁合同均约定租金是一年一付，若事实上双方租金约定是一次性付清，应在合同中明确表述。2012年1月4日双方签订南山二路××号厂房租赁合同（包括争议的266平方米房屋），余成建根据合同约定向顾国民、蒋秋丽支付了租金25万元，若余成建此前已经支付了其中266平方米房屋的八年租金，则该部分房屋不应再支付租金。根据鉴定机构出具的鉴定意见，已经明确了余成建提交的租赁合同的租赁期间是经过篡改的，故租赁期间不应当认定为2010年5月1日至2018年4月28日。余成建提交的杭州市房屋租赁合同并非为双方合意下签订。余成建提交的租赁合同签订时间为2010年4月9日，而当时富丽皇装饰材料厂并未注册登记，余成建当时不可能以富丽皇装饰材料厂的名义在合同上盖章。因此，在余成建所述的签订时间，龙飞公司与富丽皇装饰材料厂不可能就租赁合同达成合意。原判认定事实错误，请求二审法院：撤销原判第二项；判令余成建腾退坐落于千岛湖镇南山二路××号（266平方米）的出租房屋；余成建按每月每平方米8元向顾国民、蒋秋丽支付自2012年5月1日起至房屋实际腾退归还之日止的房屋租金（计算至2014年5月31日止为53200元）；一审中顾国民支付的司法文书鉴定费5200元由余成建承担；本案的一审、二审诉讼费用均由余成建承担。
上诉人顾国民、蒋秋丽在二审中未提交新证据。
被上诉人余成建在二审中辩称：本案事实清楚，余成建提交的证据经鉴定，并没有被否认，故证据是真实的。余成建是守约方，顾国民、蒋秋丽的委托人已经领取了余成建支付的款项，至于顾国民、蒋秋丽有无收到其委托人的钱，是其内部事宜，与余成建无关。余成建已经履行了合同义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人余成建在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，2010年5月10日龙飞公司出具的收条所附的房屋产权人顾国民的身份证复印件上书写有“受顾国民委托租厂房”字样，上加盖龙飞公司印章。
再查明，杭州明皓司法鉴定所出具的杭州明皓（2014）文鉴字第184号《文书司法鉴定意见书》的鉴定意见为：龙飞公司与富丽皇装饰材料厂盖章的《杭州市房屋租赁合同》、《收据》、顾国民的身份证复印件、收条中的“杭州龙飞制衣有限公司”印章印文与所送样本中同名印文，均系同一枚印章盖印形成；但不是同一时间连续盖印形成，根据所送资料及现有检验技术手段，对其具体的形成时间，尚难以得出明确的鉴定意见；“企业法人营业执照复印件”中“杭州龙飞制衣有限公司”印章印文与所送样本中同名印文，不是同一枚印章盖印形成；龙飞公司与富丽皇装饰材料厂盖章的《杭州市房屋租赁合同》正文部分第二条房屋租赁期限“2018”年中的“8”字系由“3”字添笔改写形成。顾国民因上述鉴定向杭州明皓司法鉴定所支付鉴定费5200元。
本院认为，龙飞公司与富丽皇装饰材料厂盖章的《杭州市房屋租赁合同》、2010年5月10日《收据》、顾国民身份证复印件及2010年5月10日《收条》上加盖的“杭州龙飞制衣有限公司”印章，经鉴定与双方认可的样本一致，对其真实性予以确认。龙飞公司与富丽皇装饰材料厂盖章的《杭州市房屋租赁合同》上的租赁期“2018”经鉴定“8”字系涂改而成，但结合2010年5月10日的《收条》和《收据》，能印证租赁期至2018年4月28日的事实。且该合同上载明合同一式二份，双方各执一份，现顾国民、蒋秋丽未能提供其手中持有的合同，故不能证明“2018”的涂改系余成建单方行为。本院对该合同予以确认。本案中存在两份《杭州市房屋租赁合同》，一份在工商部门登记备案，甲方由顾国民、蒋秋丽签字加盖龙飞公司印章，乙方由余成建签字，租赁期限自2010年5月1日至2013年4月28日；另一份甲方由龙飞公司盖章，乙方由余成建签字并加盖“淳安县千岛湖镇富丽皇装饰材料厂合同专用章”，租赁期限自2010年5月1日至2018年4月28日。现双方争议的是究竟履行的是哪一份合同，顾国民、蒋秋丽主张履行的是由其提交的、在工商登记备案的这一份，而余成建则主张双方履行的是租赁期限至2018年4月28日的这一份。本院认为，从内容上看，上述两份合同项下的租赁标的物是相同的，即千岛湖镇南山二路36#、使用面积266平方米的房屋，租赁的起始时间亦均为2010年5月1日，两份合同均未署明签订时间，余成建系富丽皇装饰材料厂的经营者，根据2010年5月10日的《收条》和《收据》能证实涉案房屋的房租已经交纳至2018年4月28日。故租赁期至2018年的合同已实际履行。顾国民、蒋秋丽认为至2018年的这一份合同其不知情，其只知道工商备案的这一份。本院认为，租赁期至2018年的合同上虽然载明的出租方是龙飞公司，但《收条》附件顾国民身份证复印件上龙飞公司明确写明是受顾国民委托租厂房，在原审中顾国民、蒋秋丽亦承认2009年5月至2010年7、8月曾委托楼某办理房屋出租事宜，而楼某亦承认顾国民身份证、龙飞公司营业执照由其提供给余成建，合同上的公章系其所盖，且事实上顾国民、蒋秋丽才是房屋的产权人，故本院认定涉案房屋系顾国民、蒋秋丽出租给富丽皇装饰材料厂，虽然顾国民、蒋秋丽（龙飞公司）否认收到178000元，但不能提供证据推翻收据及收条，对此顾国民、蒋秋丽应承担举证不能的不利后果，顾国民、蒋秋丽应对楼某的代理行为承担法律责任。从以上查明的事实，租赁期至2018年的合同是双方的真实意思表示，也是双方实际履行的合同。虽然顾国民与余成建在2012年元月4日又签订包括上述266平方米房屋在内的《房产租赁合同》，2012年3月24日达成解除协议，但顾国民、蒋秋丽与余成建在本案中均不主张上述协议的权利，否认其系双方履行的合同。从当事人意思自治的角度出发，本院仅从双方各自主张的两份《杭州市房屋租赁合同》对本案纠纷作出评判。因富丽皇装饰材料厂已经注销，故富丽皇装饰材料厂的合同权利义务由其经营者余成建享有和承担。双方履行的租赁合同租赁期至2018年4月28日，且房租亦支付至2018年4月28日，故顾国民、蒋秋丽现要求余成建腾退房屋支付租金的请求不予支持。顾国民、蒋秋丽诉请要求解除与余成建签订的租赁期自2010年5月1日至2013年4月28日的租赁合同，因该合同双方并未实际履行，且租赁期已届满，故对该项诉讼请求亦不予支持。一审中的鉴定费5200元，由顾国民、蒋秋丽承担。顾国民、蒋秋丽的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省淳安县人民法院（2014）杭淳民初字第294号民事判决；
二、驳回顾国民、蒋秋丽的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1420元，均由顾国民、蒋秋丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年九月三十日
书 记 员 袁其伟