浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙绍民终字第102号
上诉人（原审被告、反诉原告）王某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）钱某某。
两上诉人委托代理人（特别甲。
两上诉人委托代理人（特别乙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴某某。
委托代理人（特别丙。
上诉人王某某、钱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服
浙江省
诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第1592号民事判决
，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，
本案现已审理终结。
原审判决查某，2005年4月20日，被告王某某（乙方）与
诸暨市人民政府暨阳街道办事处、诸暨市房屋拆迁安置所（甲
方）签订了一份房屋拆迁协议。其中约定乙方将座落在本市×
×杨树畈村的房屋交由甲方验收和拆除，乙方获得每套面积为
150平方米的公寓房3套，安置地点在本市暨阳街道杨树畈安居
小区。
2007年10月11日，原告吴某某与被告王某某在诸暨市城
东越××信息××内签订了一份“房地产买卖契约”，其中约
定：一、王某某将拆迁安置获得的座落在本市××××室房屋（建筑面积为152.89平方米）和13号架空层（建筑面积为19.2
3平方米）出售给吴某某；二、房屋价款为57.50万元，在同年
10月21日前付20万元，春节前付20万元，剩余购房款在王某某
协助吴某某办好三证时付清；三、王某某收取定金10万元；如
吴某某中途悔约，不得索还定金；如王某某中途悔约，应支付
吴某某相当于定金数额的违约金；如吴某某不能按期向王某某
付清购房款，或者王某某不能按期向吴某某交付房地产，每逾
期一日，由违约方给付对方相当于上述房地产价款1‰的滞纳
金；四、吴某某愿按国家有关规定交纳办理过户手续所需的税
费；五、特别约定：如王某某违约，需支付3倍的违约金；王
某某应全力协助吴某某办理过户手续；等等。该买卖契约手写
部分由越某信息部工作人员斯梅珍执笔。合同签订当日，吴某
某付给王某某房屋“定金”10万元。同年10月16日，吴某某又
付给两被告房款20万元，两被告于某某将房屋钥匙交付给吴某
某。2008年1月29日，吴某某又付给两被告房款20万元。
2008年10月，被告王某某领取了涉案房屋的契证。该契
证后来一直由越某信息部工作人员斯梅珍保管。次年1月19日
，诸暨市房地产管理处核发了涉案房屋的房屋所有权证，上面
载明房屋由两被告共同共有。同年4月8日，被告王某某致函原
告吴某某，要求吴某某在同年4月12日前交还契证，以便其办
理产权证；如逾期导致其无法办理产权证和相应的过户手续，
视为吴某某违约，从而解除双方签订的房屋买卖合同。4月13
日，诸暨市国土资源局核发了相应的土地使用权证。4月15日
，王某某再次致函吴某某，要求吴某某在4月18日前交还契证，否则解除房屋买卖合同。2009年5月25日，两被告从诸暨市
国土资源局领取了土地使用权证。此后，双方开始为房屋过户
手续进行接洽。7月3日，王某某致函吴某某，要求吴某某在同
年7月15日办理产权变更登记手续，逾期不候，视为吴某某违
约，进而解除房屋买卖合同。7月15日，吴某某丈夫斯月明交
纳了房屋价值评估所需的评估费1500元，与王某某一起到诸暨
市办证中心办理产权变更登记手续，因房屋价值评估报告确定
的房屋价值偏低，税务部门未予认可，双方未能办妥产权变更
登记手续。此后双方数次联系，两被告未同意继续办理产权变
更登记手续。期间，王某某曾表示，如原告加付20万元房款，
则同意签字过户。
在协商无果的情形下，原告吴某某于2010年6月诉讼来院
，要求该院判如所请。审理中，根据原告的申请，该院对涉案
房屋裁定予以查封。2010年7月，两被告提出反诉，要求原告
支付购房款75000元，并支付自2009年7月15日起至付清之日止
按507.50元／日计算的滞纳金。因两被告未缴纳反诉受理费，
故该院裁定按撤诉处理。同年8月25日，两被告经诸暨市公证
处公证，向吴某某发出“解除房屋买卖合同通知书”，内容为
因吴某某违约，故王某某于2009年4月8日发给吴某某的解除通
知已经生效，双方签订的房屋买卖合同已经解除，为此希望吴
某某及时腾退房屋。吴某某对该函件予以拒收。
原审判决认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有
约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告
吴某某与被告王某某于2007年10月11日签订的“房地产买卖契约”，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法
律规定，应属合法有效。在此基础上，首先需要判定双方在合
同履行过程中是否存在相应的违约行为，进而确定该房屋买卖
合同已经合法解除。首先，需要确定原告在合同履行中是否存
在延期付款和拖延办理产权变更登记手续的违约行为。两被告
在庭审中主张，原告丈夫斯月明曾承诺提前支付余款50000元
，因其并未有效的证据加以证明，该院无法采信。退一步而言
，即使斯月明有此承诺，由于该承诺发生在合同签订之时，并
非属于合同变更，不足以对抗房屋买卖合同中约定的付款期限
，故两被告主张甲告存在逾期付款的违约行为，理由不足，该
院不予采信。其次，现有证据表明，初始登记时的契证原件一
直由案外人斯梅珍保管，至于为何由案外人保管，具体原因已
经无法查某。事实上，在合同履行过程中，两被告依据从税务
机关复印的契证存根及时办理了土地使用证，说明即使两被告
未能索还契证，对其后申领土地使用证并不造成实质性的影响
，两被告认为因原告迟延交付契证，导致双方延期办理产权变
更登记手续，这一主张同样不能成立。那么，原、被告双方所
签订的房屋买卖合同有否解除呢？合同解除权，不论是法定解
除权还是约定解除权，性质上都是一种形成权，只要有解除权
人一方的意思表示就能解除合同。但是无论是约定解除权，还
是法定解除权，其行使需要解除权人通知对方，解除的通知就
是解除权人解除合同的意思表示，通知自到达对方时发生合同
解除的效力。从2009年4月8日王某某发给吴某某的函件内容来
看，主要内容是催告原告及时履行交付契证的义务，同时表明如原告不履行，意欲在将来解除房屋买卖合同。从函件内容来
看，被告如欲行使解除权，也应该在2010年4月12日之后，而
非4月12日当日。如果将该函件视为一份解除通知，因解除合
同的通知自到达对方时发生合同解除的效力，意味着原告在收
到该份函件时，双方签订的房屋买卖合同即宣告解除，也就是
说，合同在函件中确定的交还契证截至日期之前已经解除，这
在逻辑上是站不住脚的。事实上，此后的一系列回函和双方的
接触表明，两被告始终没有作出过解除合同的明确意思表示，
双方一直为履行合同而进行磋商、交涉。两被告其后并未向原
告发出过法律意义上的解除通知，故两被告认为2009年4月8日
王某某发出的函件系行使法律意义上的法定解除权，理由不足
，该院不予采信。基于同样的理由，王某某在2009年4月15日
、7月3日发给原告吴某某的函件，虽然有意欲在将来解除合同
的意思表示，性质上也不属于解除通知。其次，本案尚需确定
有否赋予签约双方约定解除权。原、被告双方签订的房屋买卖
合同约定：如吴某某中途悔约，不得索还定金；如王某某中途
悔约，应支付吴某某相当于定金数额的违约金。该条款的核心
关某词是“悔约”，按照文某解释，查《现代汉语词典》（商
务印书馆出版，第563页），所谓“悔”，指懊悔、后悔，“
约”在不同的场合有不同的意思，但本案中的“约”是指协议
或合同，自不待言。“悔约”意味着对协议或合同的后悔，而
法律意义上的“解约”，是指因一方或双方当事人的意思表示
而使基于合同发生的债权债务归于消灭，显而易见，“悔约”
未必含有使合同关系归于消灭的意思，所以，该合同条款并未赋予双方享有约定解除权。事实上，两被告在合同签订后至第
二次提起反诉之前，并未按照约定行使过解除合同的权利。再
者，众所周知，在双方签订房屋买卖合同之时至今，诸暨城区
房价涨幅巨大，如果允许两被告在合同签订数年之后解除合同
，一方面间接鼓励了擅自违约等不符某某实信用原则的行为；
另一方面，势必造成双方权利义务的明显失衡，使得购房者利
益严重受损，破坏了正常的市场交易秩序和安全。故两被告主
张乙按合同约定行使约定解除权，缺乏法律依据。综上认为，
原告吴某某与被告王某某于2007年10月11日签订的房屋买卖合
同并未得以解除。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义
务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取
补救措施或者赔偿损失等违约责任，现原告吴某某起诉要求确
认双方签订的房屋买卖合同有效，并判令被告王某某、钱某某
协助办理产权变更登记手续，合理合法，应予支持。两被告提
出的反诉，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华
人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第
一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，判决：一、原告
（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）王某某于2007年10月
11日签订的“房地产买卖契约”有效；二、被告（反诉原告）
王某某、钱某某应在判决生效之日起十五日内协助原告（反诉
被告）吴某某将座落在本市暨阳街道××室房屋和××层的产
权变更登记至原告吴某某名下；三、驳回反诉原告王某某、钱
某某的反诉请求。本案应收本诉受理费9550元，保全费3395元
，合计12945元，由被告（反诉原告）王某某、钱某某负担；应收反诉受理费4775元，由被告（反诉原告）王某某、钱某某
负担。
王某某、钱某某不服原判，提起上诉称：1、本案上诉人
依法享有法定解除权和约定解除权，并依法行使了解除权；2
、本案被上诉人在履行第三期房款过程中故意拖延，是违约在
先，上诉人是基于被上诉人的违约行为而决定解除双方买卖合
同。一审法院认定本案事实不清，适用法律不当。综上，要求
依法改判。
被上诉人吴某某辩称：1、根据已查某的事实，上诉人无
法定解除权和约定解除权，2007年10月双方通过信息服务部签
订了房屋买卖合同，被上诉人已依约定支付50万元购房款，其
余7.5万元应在上诉人将三证过户到被上诉人名下后才付，现
三证至今未过户，故给付的条件不成就，被上诉人不存在违约
；2、本案也不存在约定解除权，悔约不等于解约，解约是一
个法律术语，悔约是生活上的概念。上诉人以合同中出现悔约
两字理解为即享有约定解除权不能成立。3、上诉人无权行使
法定解除权，亦未依法行使解除权，从上诉人所发的三份函件
及2009年的评估再到本案一审上诉人提出反诉的请求足以表明
，上诉人始终没有作出过解除合同的意思表示。综上，请求二
审法院查某事实，依法驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点在于：上诉人是否依法享有法定解除权
或约定解除权。
上诉人认为，合同当事人一方迟延履行主要债务，经催
告后在合理期限内仍未履行，合同相对方可依法享有法定解除权，本案符合该条款之情形，故上诉人享有法定解除权。在上
诉人行使解除权的通知到达被上诉人后，被上诉人可请求人民
法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但被上诉人未要求确认
，故上诉人行使法定解除权某某效力。同时上诉人还提到，合
同法解释二中第24条规定了异议期限届满后才提出异议的，人
民法院不应予以支持。
根据一审法院已查某的事实，可确定双方当事人在2007
年10月11日签订的房屋买卖协议中约定的房款为57.50万元。
款项支付期限为：于2007年10月21日前付20万元，春节前付20
万元，剩余购房款在王某某协助吴某某办好三证时付清。而在
合同签订当日，吴某某付给王某某房屋“定金”10万元。同年
10月16日、2008年1月29日吴某某分别支付房款20万元。故不
存在上诉人提到的被上诉人方迟延履行主要债务之事实。同时
，根据合同法要求谨慎解约、促进履行之精神，上诉人要行使
该法定解除权应以被上诉人存在“根本性违约”为前提，在本
案中，被上诉人之行为不符合“根本性违约”之情形，故上诉
人亦不享有法定解除权。
关于双方当事人在协议中是否存在约定解除权的事实，
一审法院在判决中已作详尽的分析说理，本院不再重复说明。
鉴于本案当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经
审理查某的事实与原审判决查某的事实一致。
本院认为，原审判决认定事实清楚，程序正当，上诉人
的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14325元，由上诉人王某某、钱某某负担
。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 夏 鸿
二〇一一年二月十八日
书 记 员 寿 赟