辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5738号
上诉人（原审被告）：李修呈，男，1988年8月19日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店市。
被上诉人（原审原告）：刘娜，女，1981年8月26日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：单勇，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人李修呈因与被上诉人刘娜房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李修呈上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对于本案证据认定不当。1、被上诉人刘娜无法证明其提供的录音证据的真实性。2、上诉人李修呈从未表示另售房屋价格为82万元，只是强调另售房屋价格与本案无关。在一审中，法官告知上诉人走简易流程，无其他陪审人员，并在庭审结束后催促上诉人签字。该庭审笔录作为证据具有很大争议性，不足以作为判决的有力凭证。现在能直接证明房屋零售价格的证据为沈阳市浑南区人民法院在房产部门调取的房屋买卖合同，该合同表明上诉人将房屋以76万元价格另售他人，此证据真实可信。一审法院将76万元数字归为上诉人主张，并加以“有悖常理”字样，属捏造事实。二、原审法庭对预期可得利益认定不当。仅凭“有悖常理”四字，在无有效证据的前提下，便将4万元（82万元-78万元）认定为被上诉人的预期可得利益损失，实属牵强。1、认定房屋差价损失的时间节点。2016年6月1日，上诉人与中介公司签订房屋买卖合同解除协议，同意赔偿定金罚则中规定的金额，取回被扣押的房产证。因此2016年6月1日时，上诉人已构成根本违约，应当以此作为房屋差价损失的时间节点。2、可得利益与可得利益损失。在本案上诉人构成根本违约时，被上诉人仅交付定金，未能支付首付和后续费用取得该房屋的所有权，不存在可以转售的情况。房屋在转售时必然会产生各种手续费和税费，这些均不能计算为转售房屋的纯利润。3、可得利益损失的约定赔偿和法定赔偿。本案涉及的《房屋买卖合同》中已明确约定：甲方（上诉人）不履行本合同义务的，应当双倍返还定金。房屋买卖不同于普通的货品买卖，其具有复杂性和波动性，涉及水费等费用和相关法律法规制约，无法短期内完成再次交易，再次销售时间和市场价值都具有强烈的不可控性。因此《房屋买卖合同》中对于违约行为所作的约定，不仅仅是商品交易的定金罚则，更是应作为合同违约后被违约方损失补偿的直接判定依据。一审完全忽略了该条可预见性规则。三、原审法庭并未合理执行沈阳中级法院关于本案的认定。对此案件，沈阳市中级人民法院已明确表示：本案争议的焦点为上诉人应当承担何种形式的赔偿责任。上诉人单方违约不向被上诉人出售房屋另售他人多得房款，并不等同于被上诉人因上诉人违约所遭受的直接损失。被上诉人应对其高于定金罚则外的实际损失进行举证，方可判决上诉人赔偿。然而一审法院在再次庭审中并未理会该争议焦点，也未查明与此有关的事实，对被上诉人所提供的证据未进行合法合理鉴别认定。在对上诉人应承担何种形式的赔偿责任，及被上诉人实际损失的认定等问题上，不合理地扩大了上诉人的赔偿责任。
刘娜辩称，请求维持原判。
刘娜向一审法院起诉请求：依法判令李修呈赔偿因违约导致刘娜经济损失91，300元，并承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实:2016年5月24日在沈阳市浑南区华海发房产信息咨询服务部（以下简称：中介公司）的居间服务下，刘娜与李修呈签订房屋买卖合同，约定刘娜购买李修呈所有的位于沈阳市浑南区天坛南街12-4号1-3-2室房屋，房屋建筑面积94.49平方米，总成交价格78万元，关于付款方式约定，在签订本合同之日起当日内，刘娜向李修呈支付购房定金1万元，双方于2016年6月10日前到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后5个工作日内，双方一同去房产交易部门办理更名过户手续；关于违约责任第5项约定，本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条规定，即刘娜不履行本合同义务的，无权要求返还定金；李修呈不履行合同义务的，应当双倍返还定金，定金额度不得超过成交价总额的20%，超过部分不适用定金罚则。合同同时还约定了其他内容。合同签订当日，刘娜一次性支付中介公司居间服务费7800元、贷款手续费1500元，李修呈收取刘娜支付的购房定金1万元、购房款2000元（收条记载为“收到额外支付购房款2000元”）。2016年6月1日，李修呈从中介公司处取回涉案房屋的房产证，并出具收条，表示不再继续履行该合同，同意向刘娜双倍返还定金2万元，同意赔偿刘娜支付的居间服务费7800元。2016年6月15日李修呈将该房屋出售他人，房屋价格为82万元，并已办理更名过户手续。刘娜与李修呈就违约赔偿损失协商未果，刘娜诉至法院。
上述事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同、购房款收条、中介公司出具的收据、情况说明、录音等证据在卷为凭。
一审法院认为，刘娜与李修呈签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，李修呈于2016年6月1日明确表示不再继续履行合同，并于2016年6月15日将房屋出售给他人，导致刘娜、李修呈之间的房屋买卖合同无法继续履行，李修呈作为违约方，应当就其违约行为对刘娜造成的损失承担赔偿责任，赔偿额应包括直接损失和预期可得利益损失。关于刘娜主张的为履行合同所支付的居间服务费损失7800元，系刘娜发生的直接损失，应由李修呈予以赔偿。关于刘娜主张的贷款手续费损失1500元，刘娜虽已向中介公司交纳该笔款项，但鉴于刘娜实际并未办理贷款，故其该项主张证据不足，该院不予确认。关于刘娜主张的定金1万元、购房款2000元，因刘娜、李修呈之间的房屋买卖合同无法继续履行，应由李修呈予以返还。关于李修呈出售房屋给他人的房价数额问题，李修呈主张另售房屋的价格为76万元，其低于刘娜、李修呈双方签订的房屋买卖合同中的房屋价格，有悖常理，结合刘娜提供的录音证据，及在（2016）辽0112民初字5350号民事案件的庭审笔录中，李修呈明确表示另售房屋价格为82万元，故对刘娜提出的李修呈另售房屋价格为82万元的主张予以采信。关于刘娜主张的差价损失4万元（82万元-78万元），该损失属于预期可得利益损失，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十三条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李修呈于本判决生效之日起十日内向刘娜赔偿居间服务费损失7800元；二、李修呈于本判决生效之日起十日内向刘娜返还定金1万元；三、李修呈于本判决生效之日起十日内向刘娜返还购房款2000元；四、李修呈于本判决生效之日起十日内向刘娜赔偿差价损失4万元；五、驳回刘娜的其他诉讼请求。案件受理费2083元，由刘娜负担719元，李修呈负担1364元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，原审关于刘娜与李修呈签订的房屋买卖合同合法有效,李修呈在合同签订后将房屋出售给他人，导致刘娜、李修呈之间的房屋买卖合同无法继续履行，李修呈作为违约方，应当就其违约行为承担相应赔偿责任的认定正确。但因案争买卖合同同时约定了违约金和定金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，在此情形下，守约方应选择适用违约金或定金条款，而不应要求违约方同时承担定金及违约金两种罚则。且本案中被上诉人刘娜也未能举证其在上诉人李修呈违约不向其出售案争房屋后，即再行购买其它房屋而多支付的房款损失证据。故对李修呈要求撤销原审判令其向刘娜赔偿房款差价损失40000元的上诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持原判沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初1797号民事判决第一、二三项。
二、撤销沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初1797号民事判决第四、五项；
三、驳回刘娜其它诉讼请求。
一审案件受理费2083元，由李修呈负担564元，刘娜负担1519元；二审案件受理费2083元，由李修呈负担564元，刘娜负担1519元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年七月七日
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。