浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平鳌民初字第605号
原告：王强。
原告：施明媛。
上列两原告委托代理人：金国望。
被告：吴春广。
委托代理人：陈建友。
原告�强、施明媛与被告吴春广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员黄陈花适用简易程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告王强、施明媛委托代理人金国望、被告吴春广委托代理人陈建友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王强、施明媛起诉称：原告因结婚所需，以1137000元的价款向被告购买坐落于平阳县××东和××室商品房，并签订《房地产卖尽契约》。协议约定：原告在签订合同前支付定金100000元，并于签订之日付款287000元，剩余700000元的按揭款由原告按月汇入被告账户，视为原告向被告支付剩余购房款，同时约定原告暂扣押金50000元，待房屋产权过户至原告名下后结清。原告于2012年3月21日支付定金100000元，后分别于2012年3月18日和3月21日支付购房款50000元和250000元，并于2012年4月至2015年9月期间，按月汇款至被告账户用于偿还按揭款共计181436元。但合同签订至今，被告仍不能向原告交付涉案房屋，亦未办理产权登记及过户手续，已导致合同目的不能实现。故原告起诉要求判决：1.解除原、被告于2012年3月18日签订的《房地产卖尽契约合同书》；2.被告返还购房款581436元及损失赔偿金（按本金400000元计算，从2012年3月21日至2015年9月8日止；按本金581436元计算，从2015年9月9日至实际还款之日止，均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；3.被告支付其从平阳县昆鳌房地产开发有限公司处获得的逾期交付和逾期办证违约金共计82139.84元；4.本案诉讼费由被告承担。
原告王强、施明媛在庭审中陈述，原告分别于2012年3月11日支付购房款100000元、同年3月18日支付购房款50000元、3月21日分别支付购房款225100元和24900元。上述款项均通过原告施明媛的母亲黄爱文转账至被告吴春广母亲陈爱秋账户。2014年10月28日，因涉案房屋延期交房和延期办证，原告以被告的名义起诉开发商支付违约金。在原告以被告名义起诉开发商之前，已有一批购房者起诉开发商，原告是第二批起诉开发商。
原告王强、施明媛在庭后确认，转账给被告购房款中有部分的款项是偿还吴春广已支付的部分按揭款。
被告吴春广答辩：1.原、被告间签订的购房协议未约定合同解除条件，且在合同履行过程中被告不存在任何违约行为，反而是原告未按约定按时支付按揭款导致被告的信用被记录到中国人民银行征信系统，故原告无权行使解除权。2.原告是为自己居住而向被告购房，且在签订购房协议时已对涉案房屋的状况进行充分了解，也同意以缴纳按揭款方式支付剩余购房款。同时，原告还因涉案房屋逾期交房和逾期办证问题，于2014年10月28日以被告吴春广的名义起诉涉案房屋的开发商支付违约金，并在诉讼中确认了交房行为。虽然涉案房屋因消防原因暂时无法办理产权证，但不影响原告的居住用途。因此，原告主张涉案房屋未交付并未办理产权登记手续，致使合同目的不能实现，与事实不符。3.被告吴春广的母亲陈爱秋有收取原告购房款，具体金额庭后核实；至于原告已支付的按揭款总额以银行记录为准。4.本案被告不存在违约行为，原告主张违约金没有依据。5.关于涉案房屋开发商赔付的违约金82139.84元，被告未实际取得，且原告取得该违约金的前提条件是取得涉案房屋所有权，倘若原告要求解除原、被告间的《房地产卖尽契约合同书》，则该违约金与原告无关。5.因目前房价低迷，原告认为其利益受损较重，试图将损失转嫁他人，故不排除原告存在恶意诉讼。综上，被告在履行合同中没有任何违约行为，而原告已确认交房，并行使了原由被告向开发商主张赔付违约金的权利，故请求驳回原告诉讼请求。
被告吴春广在庭后确认，被告吴春广的母亲陈爱秋有收取原告给付的购房款400000元。
原告王强、施明媛在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.原告居民身份证，证明两原告的诉讼主体资格；2.被告居民身份证，证明被告的诉讼主体资格；3.《房地产卖尽契约合同书》，证明原、被告签订购房协议及相关约定的事实；4.民事起诉状、证据清单、中国建设银行个人贷款对账单；5.建设银行存款凭条；证据4、5证明截至2015年9月，原告按月向被告账户汇款用于偿还涉案房屋按揭贷款的事实；6.银行汇款单；7.户口本；证据6、7证明原告母亲黄爱文通过被告母亲陈爱秋向被告支付购房款400000元的事实；8.民事判决书，证明被告至今未取得涉案房屋的所有权�涉案房屋因消防不合格等原因至今不能向原告交付并办理权属登记，原告合同目的长期不能实现，以及被告从开发商处获赔82139.84元的逾期交房和逾期办证违约金的事实；9.解除通知函、邮寄凭证，证明原告向被告主张合同权利。
被告吴春广在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.回复函、EMS邮寄单，证明被告不同意解除《房地产卖尽契约合同书》；2.（2014）温平鳌民初字第757号民事判决书，证明原告根据原、被告间的《房地产卖尽契约合同书》以被告的名义向开发商主张逾期交房和逾期办证违约金，并经法院判决支持的事实；3.个人信用报告和（2015）温平鳌民初字第482号民事判决书，证明截至2015年9月份原告有20次超过按揭还款日，有5次还款时间较长被记录在征信系统；4.函，证明房开已交付涉案房屋的事实。
经质证，对原告�供的对证据1-5、7，被告吴春广均无异议，本院均予以采纳。被告庭后已确认收到黄爱文转账给陈爱秋的购房款400000元，故本院对原告提供的证据6予以采纳。被告对原告提供的证据8关联性有异议，认为被告已将涉案房屋的权利转让给原告，导致涉案房屋延期交房及延期办证的原因在于开发商，而原告已经以被告的名义起诉开发商要求赔偿违约金，至于原告是否申请强制执行被告不清楚，亦未收到相应的赔偿款。对证据9真实性无异议，但被告已复函原告表示不同意解除合同。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但复函的内容不客观；对证据2无异议，但主张权利应由原告享有；对证据3真实性无异议，虽然原告存在履行延误的情况，但不构成违约；对证据4的真实性主张由法庭核实，且该证据无法证明涉案房屋已符合交付条件及已交付原告使用。
本院认为�原告提供的证据8系生效的法律文书，本院予以采纳，但因该诉讼系原告经手，而原告未提供相关证据证实被告已从涉案房屋的开发商处获赔，故原告主张被告已获赔不予采信，至于原告购买涉案房屋的目的能否实现，另行阐述。本院对原告提供的证据9和被告提供的证据1、2、4以及证据3中的个人信用报告均予以采纳；因被告提供的证据3中的民事判决书尚未生效，故本院对该组证据在本案中不作确认。
经审理，本院认定如下事实：2012年3月18日，两原告与被告签订了《房地产卖尽契约合同书》，约定被告将其所有的坐落于平阳县××东和××室商品房以1137000元的价格出售给两原告，并约定银行按揭余额由原告继续缴纳，以及因开发商违约交房、违约办证等基于涉案房产的可得赔偿款均由原告取得，但被告必须配合原告以被告名义参加一切诉讼及委托律师参加�讼等事宜，律师费由原告承担；同时该合同书上还载明涉案房产的房屋所有权证和土地使用证正在办理中，但双方均未约定合同解除条件。涉案购房款除暂扣的50000元押金和银行按揭余款外，原告均已付清。2014年10月28日，原告持被告与平阳县昆鳌房地产开发有限公司（以下简称昆鳌公司）签订的《商品房买卖合同》以及涉案房屋的按揭借款合同，以被告的名义起诉涉案昆鳌公司，要求昆鳌公司支付逾期交房和逾期办证违约金，并在诉状上称昆鳌公司已于2012年12月30日交付涉案房屋。同年11月14日，本院依法判决昆鳌房开公司赔偿吴春广逾期交房和逾期办证违约金共计82139.84元。原告在履行《房地产卖尽契约合同书》过程中，存在逾期偿还涉案房屋按揭贷款的情况。
另查明，原告以被告名义起诉昆鳌公司赔偿违约金一案的民事判决书已确认如下事实：一是被告吴春广与昆鳌公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，昆鳌公司负责办理土地使用权和商品房所有权初始登记，并承诺于2012年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；并承诺于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书；二是平阳县住建局于2014年3月11日向本院复函称东和锦苑项目工程已通过竣工验收，但因未按规定办理竣工备案，致使该项目不具备房屋登记条件；三是该建设工程属于消防备案抽查项目，但根据平阳县鳌江镇人民政府文件，东和锦苑项目西侧旧村改造问题未能及时得到处置，导致该消防车道未能达到消防验收标准。上述判决生效后，昆鳌公司至今未赔付涉案违约金。昆鳌公司于2012年12月24日通知物业公司，称东和锦苑已竣工交付使用，要求物业公司前往办理物业移交手续并正式进入物业管理。
本院认为，原告王强、施明媛与被告吴春广签订的《房地产卖尽契约合同书》为双方真实意思表示，该买卖合同应为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是原、被告签订的《房地产卖尽契约合同书》是否符合解除条件。本院分析如下：一是原告购买涉案房屋时已知晓涉案房屋未交付使用、相关产权证尚未办理；二是原告在明知涉案房屋的办证时间超过被告与昆鳌公司约定办证时间近2年仍未办理的情况下，并未向被告主张解除合同，而是选择以被告吴春广名义起诉要求昆鳌公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任；三是原告明知涉案房屋不符合被告与昆鳌公司约定的交房条件，其不仅未向被告主张解除合同，亦未选择拒收房屋，而是确认于2012年12月30日收房；四是原告因结婚所需向被告购买涉案房屋，且已实际收房。综上，本院认为，原告在明知涉案房屋不符合交房条件且逾期近2年未能办理产权证的情况下，并非选择与被告解除《房地产卖尽契约合同书》，而是选择收房，并按《房地产卖尽契约合同书》的约定行使从被告处受让的向昆鳌公司主张违约责任的权利，可见原告主张被告不能向其交付涉案房屋，与事实不符，未能办理产权登记及变更手续，亦非被告原因所致。现原告以购买涉案房屋的合同目的无法实现为由，要求解除与被告签订的《房地产卖尽契约合同书》以及由此产生的返还购房款和赔偿损失，于法不符，本院不予支持。被告尚未从昆鳌公司处实际获赔违约金�故原告要求被告支付昆鳌房开应赔付的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告王强、施明媛诉讼请求。
案件受理费11266元，减半收取5633元，由王强、施明媛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费11266元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 员 黄陈花
二〇一五年十一月二十八日
代书记员 黄兆醒