福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4813号
上诉人（原审被告）：高合理，男，1982年10月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人：卢钦煌，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄州婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘亮，男，1981年9月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：缪颖南，福建厦信律师事务所律师。
原审第三人：庄建辉，男，1972年9月30日出生，汉族。
上诉人高合理因与被上诉人刘亮、原审第三人庄建辉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高合理上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘亮全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“基于合同的相对性原则，高合理应向出租人即刘亮支付讼争租金，如向出租人之外的第三人履行该付款义务的，高合理还应举证证明其系根据刘亮的指示进行付款，但高合理并未就该事实进行举证，且刘亮及庄建辉也均否认该事实，故在案证据无法认定刘亮曾指示高合理向庄建辉支付讼争租金”，上述事实认定和法律适用是错误的。（一）刘亮和庄建辉多次共同向高合理披露，庄建辉是讼争房屋的实际所有权人，高合理当然有权向庄建辉支付租金，一审判决认定高合理无权向庄建辉支付租金，事实认定错误。2014年8月18日，讼争房屋租赁合同签订时，刘亮和庄建辉向高合理披露：讼争房产的实际所有权人是庄建辉，刘亮只是名义持有人，并不享有讼争房屋的所有权，无权占有、使用、处分、收益讼争房屋。庄建辉授权刘亮将讼争房屋出租给高合理，刘亮随即与高合理签订了讼争房屋租赁合同。高合理向庄建辉支付了第一年的租金和押金18万元后，刘亮也向高合理出具了收条，确认收到前述租金和押金。在（2015）思民初字第7474号案件庭审中，刘亮当庭陈述，讼争房屋实际是由庄建辉出资购买的，房屋的按揭贷款也是由庄建辉支付的，刘亮只是房屋的名义持有人，不享有所有权。刘亮、庄建辉作为正常成年人，有足够的理解能力认识“代持房产”的定义，不存在理解错误。
为了收回讼争房屋，履行与陈小燕的房屋买卖合同，避免承担巨额的违约金，刘亮推翻以往陈述，否认代持房产的事实。刘亮的舅舅庄建辉收取了高合理86万元的租金，又与刘亮串通一气，否认代持房产的事实。庄建辉与刘亮具有利害关系，其陈述不具有证明力，不应采信。刘亮多次承认庄建辉授权他将房屋出租给高合理。高合理直接向房屋的实际所有权人庄建辉支付租金，无需得到刘亮的授权指示。
刘亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：1.高合理并非善意第三人，其与庄建辉的资金往来不是租金。2.不存在讼争房屋系庄建辉所有的事实。3.本案的所有事实均能证明刘亮未同意庄建辉代为收取租金，高合理存在违约事实。
原审第三人庄建辉未作陈述。
刘亮向一审法院起诉请求：1.解除刘亮、高合理于2014年8月1日签订《房屋租赁合同书》；2.高合理立即将厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房产腾空交还刘亮；3.高合理立即支付2015年8月1日至2015年12月31日期间的房屋租金60000元；4.高合理支付房屋占有使用费（按12000元／月的标准，自2016年1月1日起计至腾房之日止）。
一审法院认定事实：2012年11月19日，刘亮与案外人厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称为兴基伟业公司）签订了一份编号为03023443的《商品房买卖合同》，约定刘亮购买位于厦门五石路（规划）以东、观音山北路以北的鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋（以下简称为讼争房屋），该房屋系预售商品房，用途为住宅，建筑面积为195.53平方米，其中套内建筑面积为141.72平方米，该商品房单价为每平方米28869.23元，总金额为5644800元；兴基伟业公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付刘亮使用。该合同已向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。后，兴基伟业公司于2014年12月30日向刘亮发出《入住入住通知书》，通知将讼争房屋交付给刘亮使用，物业费用自2015年1月1日起计，若刘亮未在《入住通知书》约定的时间内办理房屋入住手续，即视为已按期向其交付符合双方约定的房屋，应按2015年1月1日起计算相关费用。
另查明，2014年8月18日，刘亮与高合理签订了一份《房屋租赁合同书》（以下简称为讼争合同），约定刘亮将讼争房屋出租给高合理，租赁期限自2014年8月1日至2033年8月1日止，租金为12000元／月，租金按年支付，合同签订之日支付押金36000元，合同期满且高合理交清租赁期间应交的一切费用后，刘亮应将押金无息退还高合理；租赁期间如拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，刘亮有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。同日，刘亮向高合理出具了一份《收条》，载明收到高合理支付的讼争房屋租金、定金、押金合计18万元现金。
还查明，2015年1月16日，刘亮及其配偶傅琴与案外人陈小燕签订了一份编号为0000498的《房产预约买卖协议书》，约定刘亮及傅琴将讼争房屋出售给陈小燕，总价款为735万元。当日，刘亮及傅琴即将编号为03023443的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件及讼争房屋的钥匙交付给陈小燕，陈小燕收房后即对讼争房屋开始进行装修。后，因高合理实际使用讼争房屋，陈小燕与刘亮、高合理产生争议，并将刘亮、高合理以及傅琴起诉至法院，要求交付讼争房屋，该案历经一、二审后，由厦门市中级人民法院于2015年11月7日作出终审判决，认定高合理基于讼争合同取得讼争房屋使用权，在刘亮、高合理之间的房屋租赁合同未被依法确认无效、撤销或解除之前，陈小燕以其与刘亮、傅琴存在房屋买卖合同关系为由要求交付讼争房屋，缺乏法律依据。
一审法院就各方举证、质证情况分析认为，高合理作为讼争房屋的承租人，依法应就其支付租金的情况承担举证责任。首先，本案系房屋租赁合同纠纷，基于合同相对性原则，高合理应向出租人即刘亮支付讼争租金，如向出租人之外的第三人履行该付款义务的，高合理还应举证证明其系根据刘亮的指示进行付款，但高合理并未就该事实进行举证，且刘亮及庄建辉也均否认该事实，故在案证据无法认定刘亮曾指示高合理向庄建辉支付讼争租金。其次，高合理以庄建辉系讼争房屋实际所有人为由，主张其有权收取租金，于法无据；（2015）思民初字第7474号民事判决书虽认定讼争房屋系刘亮替庄建辉代持，但刘亮在该案二审中已就该事实认定提出异议，而该案的二审判决也未就该事实进行认定；另，高合理陈述讼争房屋的购房合同载明的购房人系庄建辉，也与客观事实不符；且如前所述，高合理作为承租人系基于租赁合同关系向出租人刘亮支付租金，而非径直向房屋所有权人支付租金。再次，高合理主张其于2015年3月12日向庄建辉转账支付86万元讼争租金，实与常理不符；根据高合理陈述，刘亮及庄建辉在签订讼争合同后曾出现失联情况且未依约交房，其在自行取得讼争房屋后还与讼争房屋的购房人陈小燕发生冲突，此情形下，高合理在收房不久后又应庄建辉要求提前支付了近六年租金合计86万元，与正常交易习惯相悖，有违常理。综上分析，高合理主张其于2015年3月12日支付了讼争房屋86万元租金，缺乏事实及法律依据，不予采信。
一审法院认为，刘亮与高合理于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。刘亮作为讼争合同的出租人，有权提起本案诉讼，对高合理抗辩认为原告主体不适格之意见，不予采纳。另，讼争合同虽约定租赁期限自2014年8月1日起算，但兴基伟业公司于2014年12月30日才通知刘亮收房，故高合理主张自2015年1月1日起计算房屋租金，于法不悖，予以照准；根据刘亮于2014年8月18日出具的《收条》，高合理已支付的144000元租金可抵扣作为2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金，故对刘亮要求高合理支付2015年8月1日至2015年12月31日期间6万元租金之诉求，不予支持。对高合理主张其于2015年3月12日支付了86万元租金之事实，不予采信；故高合理已逾期支付2016年1月1日起的租金，且逾期超过半个月以上，刘亮有权根据讼争合同约定解除讼争合同；故对刘亮要求解除讼争合同及要求高合理腾退讼争房屋之诉求，均予以支持。另，高合理还应向刘亮支付自讼争合同解除之日起至讼争房屋腾退之日止的占有使用费，刘亮主张参照12000元／月的租金标准计算该费用，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除刘亮与高合理于2014年8月18日就厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋签订的《房屋租赁合同书》；二、高合理于判决生效之日起十日内将厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋腾空交付给刘亮；三、高合理于判决生效之日起十日内向刘亮支付厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋的占有使用费（按12000元／月的标准，自判决生效之日起计至该房屋腾空交付刘亮之日止）；四、驳回刘亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13768元，由刘亮负担510元、高合理负担13258元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本案二审期间，刘亮、高合理对一审判决查明的事实没有争议，庄建辉未提出异议，本院予以确认。
本院认为，首先，刘亮与高合理于2014年8月18日签订了《房屋租赁合同书》，双方亦实际履行了合同，故《房屋租赁合同书》对双方具有法律约束力。其次，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。讼争合同约定的出租方为刘亮，承租方为高合理。讼争合同第二条约定“乙方（高合理）应每年向甲方（刘亮）交付人民币144000元整。第2次付款应提前付清”。故高合理应按合同约定履行向刘亮支付租金的义务。第三，本案系房屋租赁合同纠纷，庄建辉是否为讼争房屋的实际所有权人、高合理与庄建辉之间的经济纠纷与本案系属不同的法律关系，依法不予审查。在房屋租赁合同中，出租方的主要义务为将租赁房屋交付承租人使用、管理，承租方的主要义务为及时足额支付租金。高合理主张其向庄建辉转账支付86万元租金，已履行合同约定的付款义务，但高合理未能提交证据证明刘亮委托庄建辉收取租金，故高合理应承担举证不能的法律后果。高合理未按约定履行支付租金的义务，在刘亮催告后仍未支付租金，其行为已经违反合同约定的主要义务，构成违约，刘亮主张解除讼争合同、返还讼争房屋、支付占有使用费具有法律依据，一审判决予以支持并无不当。
综上所述，高合理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26516元，由高合理负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年十二月十二日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。