广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民再162-174号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司深圳福田支行。负责人：区兵，行长。委托诉讼代理人：黄浩，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曦，广东广大律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘育珍等25人（详见附表）。委托诉讼代理人：黄浩，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曦，广东广大律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉被告、二审上诉人）：深圳华泰企业公司。住所地：广东省深圳市福田区香梅路华泰香逸名园*层南侧（裙楼）。法定代表人：陈世明。委托诉讼代理人：胡晓海，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾洁，北京市中伦（深圳）律师事务所实习律师。再审申请人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行（以下称农行福田支行）与刘育珍等25人（以下称刘育珍等人）因与被申请人深圳华泰企业公司（以下称华泰公司）物权确认纠纷13件案，不服广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第323-332、334-336号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月4日作出（2015）粤高法民一申字第1348-1360号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人农行福田支行与刘育珍等人的委托代理人黄浩、周曦与被申请人华泰公司的委托代理人胡晓海、王瑾洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农行福田支行与刘育珍等人申请再审称：（一）涉案的两份协议均不违反签署之时的法律、行政法规的强制性规定。1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》签署及履行完毕之时根本没有“划拨土地使用权”及“出让土地使用权”的法律概念。而涉案的1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》早于1988年1月就已履行完毕。当时根本没有划拨与出让土地使用权的区分，更没有划拨土地地上建筑物转让的审批限制。根据《合同法司法解释（一）》确立的“从旧兼从有效”的原则，且考虑协议已经履行完毕27年、维护民事权利的稳定性等，讼争的《提供宿舍楼协议书》应认定为有效合同；1993年12月20日《协议书》没有改变华泰小区第19栋的11套住房的土地用途。二审判决错误混淆了“土地用途”与“土地使用者”的概念。华泰小区第19栋房屋所在土地使用权来源为华泰公司于1993年1月3日与深圳市国土局签订的深地合字（92）110号《深圳经济特区土地使用权合同书》，合同书第一条明确约定：B201-0015土地约6225.9㎡一次性出让给土地使用者。土地用途为住宅。（二）即使涉案协议有违二审判决列举的法律、法规、规章的强制性规定，但并未违反效力性强制性规定，依法不能认定为无效。根据最高人民法院《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，只有合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定的，方能认定为无效合同，违反管理性强制性规定的合同并不必然无效；（三）华泰小区被纳入城市更新计划只影响涉案协议的履行，丝毫不影响涉案协议的效力。深圳市的城市更新，是不动产业主意思自治的商业行为，政府系依业主的申请再做出行政行为，并非政府的强制征收行为，不动产业主可随时申请终止或退出更新计划。华泰小区的更新改造实施主体系由深圳市城改办于2012年12元18日批复确认，至今实施单位新世界公司仍未办理用地出让手续。依据规定，华泰小区就应已被退出更新计划。华泰小区纳入城市更新范围，影响的只是政策性住房能否逐套补缴土地出让金转化为市场商品房的问题，而涉案协议早已明确是政策性住房的转让，本案诉讼请求也是刘育珍等人对政策性住房占有等权能的确认，二审判决所称的补正手续正是政策性住房转化为市场商品房的手续办理问题，根本不是涉案合同所约定的内容。因此，涉案协议的效力与城市更新的审批限制没有关系。合同一方当事人的嗣后行为只是影响合同的履行，不可能影响合同的效力；（四）被申请人的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予驳回。涉案协议分别签订于1987年和1993年，作为房屋购买方的农行福田支行已依约支付对价款，并将其依据合法有效的合同取得的涉案13套房屋交付给刘育珍等人占有、使用近30年。华泰公司不仅知晓而且通过发放《深圳市华泰企业公司房产证》的形式予以认可，且其在此后长达27年的时间里，从未对两份涉案合同的效力、履行或刘育珍等人占有使用该13套房屋的行为提出过任何异议。因此，即使协议无效，但因华泰公司长期怠于行使权利，其在本案中主张返还房屋的请求权已经超过法定的诉讼时效；（五）讼争房产权属登记的瑕疵不影响申请人享有占有、使用、收益权。申请人依法享有讼争13套住房的占有、使用、收益权，华泰公司认可刘育珍等人享有讼争13套住房的物权。华泰公司向刘育珍等人核发自制的《房产证》，这表明华泰公司早已确认刘育珍等人享有讼争13套住房的产权。深圳市政府至今明确认可华泰企业自制的《房产证》的效力等同于深圳市合法住宅用途的房产证；（六）城市更新计划不影响权属登记瑕疵的住房物权。华泰公司在其制作的《旧改项目宣传册》中记载福田区政府职能部门派驻华泰小区改造工作组制作的问答中明确：“八、《拆迁补偿协议》是保障有回迁资格职工权益的法律依据。具有回迁资格的华泰职工即便没有个人房产证，只要签订了《拆迁补偿协议》，便从法律上保障了应享有的拆迁补偿权利，《拆迁补偿协议》是改造完成后办理房产证的唯一依据。”因此，华泰小区纳入城市更新改造计划，即使住房的权属登记存在瑕疵，但华泰公司完全可与刘育珍等人签署《搬迁补偿安置协议》的方式保障其物权。请求撤销二审判决，维持一审判决。华泰公司辩称：（一）农行福田支行和刘育珍等人刻意割裂房产与土地的整体性，回避了房产转让实质上导致了划拨土地的非法转让事实。二审法院查明了涉案土地来源以及转让协议所涉房产未经有关行政主管部门批准，也未办理土地出让手续及缴纳土地使用权出让金，并存在强行转让仅限于我公司自用的土地等客观事实，故二审法院认定涉案两份协议书违反效力性强制规范而无效是正常适用法律的结果。农行福田支行和刘育珍等人认为两份涉案协议并未违反效力性规范、依法有效的事由不能成立，应予驳回；（二）涉案的协议书因实质对行政划拨土地予以了擅自转让，违反了国家效力性强制性规范，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《城市房地产管理法》第四十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第六条的规定，均应当认定两份房产转让协议书无效；（三）农行福田支行和刘育珍等人混淆了不同的法律关系，城市更新程序与农行福田支行和刘育珍等人无关。农行福田支行和刘育珍等人没有获得涉案房地产，不是权属人，与城市更新的申报主体、实施主体均完全无关；（四）本案涉案协议书为无效合同，其法律后果为恢复原状，农行福田支行和刘育珍等人应返还涉案房产。农行福田支行将不允许转房的房产作为集体福利转让给刘育珍等人，属于不当房改，应由其承担损失责任。请求驳回农行福田支行和刘育珍等人的再审申请。农行福田支行和刘育珍等人向一审法院起诉称：1987年4月11日，中国农业银行深圳分行上步办事处（现更名为中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行）与华泰公司签订《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》约定，中国农业银行深圳分行上步办事处向华泰公司购买四套华泰小区宿舍楼，所购的四套宿舍楼产权归属中国农业银行深圳分行上步办事处。1993年12月20日，农行福田支行与华泰公司签订购房《协议书》，约定农行福田支行按照工程实际成本价向华泰公司购买华泰小区19号楼共计16套房产，住宅楼竣工交付验收后，农行福田支行一次性向华泰公司付清购房款，并由华泰公司协助原告农行福田支行办理分户房屋所有权证。后由于华泰公司资金紧张，经与农行福田支行协商签订购房《补充协议书》，约定农行福田支行预先支付购房款壹佰万元，以便华泰公司能够顺利完成华泰小区住宅楼建设。1995年9月8日，华泰小区19栋住宅楼竣工验收后，华泰公司向农行福田支行出具《中间验收证明》及《入伙通知书》并按照购房协议约定向农行福田支行交付华泰小区19栋共计16套房产。此后，为便于管理，中国农业银行深圳分行将深圳分行上步办事处所购买的华泰小区四套房产均交由华泰公司一进行统一管理。1997年，为解决员工住房问题，中国农业银行深圳分行统一进行房改，农行福田支行将其管理的20套房产中14套房产作为安居房，分配给原行福田支行员工。刘育珍等人作为农行福田支行的员工，根据此次房改政策分得华泰小区19栋321号房产，并按照中国农业银行深圳分行的房改政策向农行福田支行支付了购房款，农行福田支行向刘育珍等人出具《收款收据》。至此，华泰小区19栋321号房产经农行福田支行合法房改程序归属刘育珍等人所有，且时至今日，刘育珍等人一直实际占有、使用、居住于该房产。刘育珍等人居住期间，农行福田支行与刘育珍等人曾多次向华泰公司要求办理房屋产权证，但华泰公司始终拒绝协助刘育珍等人办理合法有效的房屋所有权证，仅向原告刘育珍等人出具其内部的《深圳华泰公司房产证》。2007年10月12日，因华泰公司一直未能将华泰小区20套房产产权办理至原告名下，华泰公司在确认华泰小区20套房产归属农行福田支行所有的前提下，与农行福田支行签订《房屋回购协议》，双方协商同意华泰公司向农行福田支行回购华泰小区6套房产，剩余14套房产仍属于农行福田支行所有。2012年，华泰公司在未经农行福田支行与刘育珍等人同意的情况下，擅自以华泰小区权利人的身份向福田区旧改办申请华泰小区旧城改造项目，企图侵吞刘育珍等人所有的合法房产。现华泰小区更新改造项目业经福田区旧改办批准并正式启动，为此华泰公司向农行福田支行出具《关于回购中国农业银行深圳市福田支行在华泰小区内住房的商榷函》，希望通过回购华泰小区房产的方式达到侵吞刘育珍等人房产之目的。综上所述，刘育珍等人依法取得华泰小区19栋321号房产所有权并占有、使用该房产，但华泰公司未能依约办理房屋所有权且在未经农行福田支行、刘育珍等人同意的情况下，擅自以华泰小区权利人的身份向福田区旧改办申请华泰小区旧城改造项目，华泰公司的上诉行为已严重侵犯了农行福田支行、刘育珍等人的合法权益。请求法院判令：1、确认农行福田支行、刘育珍等人对位于福田区香梅路口华泰小区3栋、19栋的14套房屋享有占有、使用、收益权；2、华泰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1987年4月11日，华泰公司（甲方）与中国农业银行深圳市分行上步办事处（乙方，以下简称农行上步办事处）签订《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》，约定甲方给乙方提供家庭宿舍楼四套，总建筑面积为306.76平方米，乙方按每平方米500元付给甲方建设费；甲方提供的宿舍楼成全归乙方所有，但只能供乙方自己使用，乙方不得向第三者转让、出租、出售，如乙方不需要，可协商转让给甲方。签订协议后，华泰公司按约将华泰生活小区3栋的101、102、321、322房交付给了农行上步办事处。农行上步办事处也按约付清了建设费给华泰公司，并将四套住房安排给员工居住。1993年12月20日，华泰公司（甲方）与中国农业银行深圳市福田支行（乙方，以下简称农行福田支行）签订《协议书》，约定乙方购买甲方在福田景田华泰生活基地兴建的19＃一栋八层住宅楼16套住房，建筑面积1145.28平方米；甲方以工程实际成本价（建筑成本＋分摊自用地价＋分摊自用市政建设配套费及相关费用）出售；甲方提供给乙方的16套住房验收交付时间为1994年10月30日，产权归乙方，由甲方负责为乙方办理分户房产证，乙方如需转让出售时可经协商后首先转让给甲方；考虑到甲方生活基地属政府划拨土地，如遇日后边做商业用地需补缴地价款，乙方按实际使用面积予以分摊，在现有政策下，乙方同意按深圳市政府土地使用的有关规定每年向甲方支付按乙方实际占用土地面积分摊的土地使用费，收费标准按深圳市政府规定。1994年7月6日，华泰公司与农行福田支行签订《补充协议》，约定乙方在本协议签订后5日内先将购买上述16套住房的款项每平方米1350元共154.61万元付给甲方作为工程建设资金，待工程竣工决算后按工程实际成本价和多退少补原则，双方结清购房价。1995年9月8日，华泰公司将协议约定的华泰生活小区19栋311、312、341、351、321、331、361、371、381、322、332、342、352、362、372、382房共16套住房交付给了农行福田支行。农行福田支行将房屋分给员工居住。1997年，中国农业银行深圳市分行同意农行福田支行将上述20套房中除3栋101、102房、19栋311、312、341、351房以外的其余16套房房改给刘育珍等员工。刘育珍等原告向农行福田支行付清了购房款并实际居住在上述16套住房中。华泰公司向刘育珍等原告颁发了华泰公司自制的《深圳市华泰企业公司房产证》，写明权利人为刘育珍等原告。2007年10月12日，农行福田支行（甲方）与华泰公司（乙方）签订《房屋回购协议》，华泰公司以2356925元向农行福田支行回购3栋101、102房、19栋311、312、341、351房共计6套住房。双方已履行完毕该协议。另查，华泰生活小区3栋、19栋均已办理产权登记，权利人为华泰公司，未进行分户登记，房屋、土地用途为住宅，房屋性质为自建。3栋所在地块的宗地号为B201——0023xxx，土地来源为行政划拨；19栋所在地块的宗地号为B201—0015xxx，土地来源为协议。华泰公司与深圳市国土局于1993年1月3日就宗地号为B201—0015xxx地块签订的《深圳经济特区土地使用合同书》约定，该土地使用权出让给华泰公司自用，土地使用者撤离深圳时，土地连同地面房屋由市政府按规定收购。2010年，包括涉案14套住房在内的华泰小区列入了深圳市城市更新计划。以上事实有《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》、《协议书》、《补充协议》、《深圳市华泰企业公司房产证》、《房屋回购协议》、产权资料电脑查询结果表、庭审笔录等证据证实。一审法院判决：一、刘育珍等人对位于深圳市福田区华泰生活小区3栋、19栋的14套房屋享有占有、使用、收益的权益（各原告所对应的房屋详见附表）；二、驳回华泰公司的反诉请求。本诉案件一审受理费、反诉案件一审受理费，均由华泰公司负担。华泰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判认定两份《协议书》无效，确认涉案房产所有权属于华泰公司。二审法院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案的争议焦点是涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》的效力问题。涉案的1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》第四条约定，华泰企业公司提供的宿舍楼产权归中国农业银行深圳分行使用。1993年12月20日《协议书》第三条约定，华泰企业公司提供给农业银行深圳分行的16套住宅楼竣工验收后交给农业银行深圳分行使用……产权归农业银行深圳分行所有，并由华泰企业公司负责为农业银行深圳分行办理分户房产证。根据上述约定，两份协议书目的为转让涉案房产。而由于1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》所涉土地来源为行政划拨，华泰企业公司转让该协议所涉房产未经有关行政主管部门批准，也未办理土地出让权手续及缴纳土地使用权出让金，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条、《城市房地产转让管理规定》第六条、第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的相关规定。1993年12月20日签订的《协议书》所涉土地来源为协议，土地出让合同约定土地自用。华泰企业公司转让《协议书》所涉房产违反了土地出让合同关于土地用途的约定，违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《城市房地产转让管理规定》第六条、第十条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条的相关规定。并且，由于涉案小区已列入深圳市城市更新计划，涉案两份合同的效力客观上已不能再通过补办手续、补交土地出让金等方式予以补正。因此，二审法院认定涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》均为无效合同。原审判决对两份合同的效力认定错误，二审法院予以纠正。因1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，农业银行与刘育珍等人应将涉案房产返还华泰公司，华泰公司应将所收取的购房款返还给农业银行。1993年12月20日《协议书》的《补充协议》约定的购房款为每平方米1350元，涉案华泰生活小区xx栋381的建筑面积为67.78平方米，计购房款为人民币91503元。由于涉案合同无效，双方当事人均有过错，故二审法院对深圳华泰企业公司关于房屋占有使用费的请求不予支持，农业银行与刘育珍等人的购房款利息损失亦由其自己承担。综上，二审法院认为，深圳华泰企业公司的上诉理由部分成立，予以部分支持，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，二审法院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条、《城市房地产转让管理规定》第六条、第十条、第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销一审民事判决；二、确认涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》无效；三、农行福田支行与刘育珍等25人应在本判决生效之日起三十日内将涉案华泰生活小区3栋与19栋的13套房返还给华泰公司；四、华泰公司应在本判决生效之日起三十日内返还农行福田支行涉案华泰生活小区3栋与19栋的13套房的购房款合计人民币1226983.5元；五、驳回农行福田支行与刘育珍等25人的其他诉讼请求；六、驳回华泰公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共99504.6元，由农行福田支行负担49752.3元、华泰公司负担49752.3元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、二审法院认定的事实清楚，采用的证据真实有效，本院予以确认。本院再审认为，本案为所有权确认纠纷。农行福田支行与刘育珍等人对涉案房屋主张的占有、使用、收益的权利与华泰公司主张的所有权相冲突，冲突原因在于双方所签订《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》与《协议书》是否合法有效，故本案争议焦点在于上述两份房产转让协议是否具有法律效力。农行深圳分行与华泰公司于1987年4月11日签订的《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》第四条约定，华泰企业公司提供的宿舍楼产权归农业银行公司使用；1993年12月20日签订的《协议书》第三条约定，华泰企业公司提供给农行深圳分行的16套住宅楼竣工验收后交给农行深圳分行使用……产权归农行深圳分行所有，并由华泰公司负责为农行办理分户房产证。上述两份协议书签订的目的及内容均为转让涉案房产。关于两份协议书的法律效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认本案合同是否有效应以是否违反了法律、行政法规的强制性规定作为本案的判断标准。华泰公司以涉案房产所用的部分土地（华泰生活小区3栋）来源为行政划拨，其公司转让划拨用地所建的房产未经行政主管部门批准，未办理土地出让权手续及缴纳土地使用权出让金为由，请求确认两份协议书无效，房产应予以返还。由于两份房产转让协议签订时间较早，最后一份也是1993年12月20日签订，根据“法不溯及既往”原则，确定合同合法与否应以当时有效的法律法规为准。1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”而本案14套房屋所在的土地虽然是划拨用地或使用条件受到一定限制的出让土地，只是华泰公司作为土地使用权人的权利受到了一定的限制，且该条文仅规定了划拨土地转让的情形，对于划拨土地上盖建筑的转让并无限制。华泰公司将涉案14套房屋作为住宅出卖给农行福田支行，并没有改变土地、房屋用途，亦没有违反当时《土地管理法》的强制性规定，故一审法院认定两份房产转让协议合法有效，于法有据，本院予以确认。农行福田支行将其依据合法有效的合同取得的14套房屋，房改转让给了刘育珍等人，华泰公司也向刘育珍等人发放了《深圳市华泰企业公司房产证》，认可刘育珍等人为房屋的权利人，视为农行福田支行将其在《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》、《协议书》中的权利义务概括转移给了刘育珍等人。刘育珍等人已付清了购房款并实际占有使用案涉房地产，是合法占有人，其请求确认其对案涉的各自实际占有的房产享有占有、使用、收益权益，符合我国《物权法》的规定，本院予以支持。至于华泰公司反诉主张《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》与《协议书》无效，其依据的《物权法》第一百三十七条第三款关于“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”的规定，是关于“土地用途”的限制，华泰公司在取得划拨土地上建设住宅用房并未改变涉案土地的用途，华泰公司将建设的自有住宅用房转让给农行福田支行的行为，不属于《物权法》第一百三十七条第三款限制的行为，故本院对华泰公司关于确认转让涉案房产即违反行政法规规定的主张不予支持。二审法院以涉案的划拨用地未办理行政审批、出让用地违反“自用”约定认定协议书无效，属于适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，华泰公司请求确认两份房产转让协议无效缺乏依据，本院予以驳回；农行福田支行与刘育珍等人请求确认对涉案房产的享有占有、使用、收益权，符合协议书约定及法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第323-332、334-336号民事判决；二、维持广东省深圳市福田区（2013）深福法民三初字第2313号民事判决。本案一、二审案件受理费共99504.6元，由华泰公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄立嵘审判员  孙桂宏审判员  强 弘书记员  李 彤附表：序号二审案号一审案号业主姓名房号面积（单位：平方米）