阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4607号
原告：叶标，男，1968年1月21日生，汉族，住阳江市江城区。被告：王绍铁，曾用名王伯金，男，1948年1月11日生，汉族，住阳江市江城区
被告：ＸＸ，女，1949年10月28日生，汉族，原住阳江市江城区，现住（具体门牌不详）。
上述两被告的委托代理人：王圣明，男，1976年6月28日生，汉族，住阳江市江城区。系被告王绍铁、ＸＸ的儿子。
原告叶标诉被告王绍铁、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶标，被告王绍铁、ＸＸ的委托代理人王圣明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶标诉称：两被告为夫妻关系，原告与两被告双方于2014年3月18日签订《房地产买卖合同》，合同约定两被告将位于阳江江城区濑背××号的房地产转让给原告，转让的房地产的国有土地证为阳府国用（1991）XX号，占地面积70.8㎡，房地产总价款为人民币17万元，被告应当在2014年6月18日无条件为原告办理过户手续，合同还约定了违约金、交付等条款。合同签订当天，原告已交付全部的购房款人民币170000元给两被告。合同签订后至合同约定的办理过户的最后时间，被告仍未与原告办理过户手续。在原告一再的催问下，两被告再次向原告保证于2015年5月18日前办理过户手续给原告，然而，两被告又将该房地产另行卖给了案外人詹有芬，又由于两被告的违约，詹有芬已将两被告诉至法院。2014年11月3日，法院作出（2014）阳城法民一初字第1659号民事裁定，查封了该阳江巿江城区濑背××号房屋，致使原、被告于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》实际无法履行。两被告行为严重损害原告利益。为维护原告的合法权益，现特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》；二、两被告返还购房款170000元给原告；三、两被告支付违约金51000元给原告；四、本案的诉讼费用由两被告负担。
被告王绍铁、ＸＸ辩称：不同意原告的讼请求。实际上是两被告于2013年向原告借款100000元，扣除了5000元利息后，被告ＸＸ收取了原告的借款95000元，当时写有借据，但目前没有证据证明。借款后由于利滚利，两被告没有钱还款，所以原告胁逼两被告将本案房屋卖给原告抵顶债务，原告威逼两被告签写170000元的收据给其，该款是95000元加上利息计算出来的，但没有证据证明。就算解除双方签订的房屋买卖合同，两被告也只是同意退还95000元给原告，不同意支付违约金。
经审理查明：被告王绍铁与被告ＸＸ是夫妻关系。座落于阳江江城区濑背××号房地产登记权属人为被告王绍铁，王绍铁领有阳府国用字（1991）第XX号国有土地使用证以及粤房字第××号房屋所有权证。
2014年3月18日，原告叶标（乙方，购买人）与被告王绍铁、ＸＸ（甲方，出售人）签订一份《房地产买卖合同》，约定:“一、甲方自愿将座落于阳江江城区濑背××号房地产转让乙方所有，国有土地使用证为：阳府国用（1991）第XX号，占地面积70.8平方米。乙方对甲方出售的该房地产已作详细了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方协商议定，该房地产出售总价款为人民币壹拾柒万元（170000元）整，转让款乙方以现金形式一次性付清给甲方。三、甲、乙双方协商议定，甲方应当在2014年6月18日前无条件为乙方办理该房地产过户手续（含过户给乙方指定第三人），该房地产权属交易、过户所发生一切费用全部由甲方负责。若甲方2014年6月18日仍未为乙方办理该房地产过户手续，则甲方违约，应支付违约金51000元给乙方。四、双方一致约定，乙方允许甲方于2014年6月18日前可选择解除本合同，若甲方选择解除本合同，则视甲方违约，甲方除应退还所收取乙方所有款项外，还应按本合同约定的房地产出售总价款170000元的30%（即51000元）支付给乙方作为甲方该违约金。五、甲方保证该房地产没有产权纠纷或其他权利限制。如在出售前有产权纠纷或其他权利受限制，由甲方负责理妥，与乙方无关，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。六、甲方应于2014年6月18日前将本合同转让的房地产交付给乙方。甲方交付该房地产给乙方之前，该房地产所产生的一切费用及一切事故和法律责任，均由甲方承担，与乙方无关；甲方交付该房地产给乙方之后，该房地产所产生的一切费用及一切事故和法律责任，均由乙方承担，与甲方无关。……”两被告本人分别在该合同上的甲方（出售人）处签名和盖指模确认；原告叶标在乙方（购买人）处签名确认。
签订合同当日，两被告作为收款人签写了《收据》一张交原告收执，内容为：“今收到叶标交来房地产转让款人民币现金壹拾柒万元整(￥170000)”。
2014年6月19日，两被告作为保证人签写了《保证书》一份交原告收执，内容为：“本人王绍铁、ＸＸ与叶标于2014年3月18日签订的房屋地产买卖合同中约定就该房地产于2014年6月18日前过户给叶标（或叶标指定的第三人）名下。由于本人王绍铁、ＸＸ资金紧缺的原因未能按约定时间过户，本人愿意承担违约责任。并承诺保证于2015年5月18日前将该房地产过户到叶标（或叶标指定的第三人）名下。否则愿意承担一切法律后果。”两被告签署上述《保证书》后，并没有按照约定履行房屋过户手续。
本案庭审中，两被告主张上述《房地产买卖合同》、《收据》、《保证书》均是在原告强迫及诱骗的情况下签订的，买卖房屋不真实，实际上是原告胁迫其以屋抵债，但被告对其上述主张未能举证证明。
另查明，在本院于2014年10月31日另案立案受理的原告詹有芬与被告王绍铁、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2014）阳城法民一初字第1659号]中，根据詹有芬的诉讼财产保全申请，2014年11月3日，本院作出（2014）阳城法民一初字第1659号民事裁定，查封登记在王绍铁位于阳江江城区濑背××号房产（房地证号17391**）。此后，本院作出（2014）阳城法民一初字第1659号民事判决，判决的主要内容为王绍铁、ＸＸ在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款、购房定金共122000元给詹有芬。王绍铁、ＸＸ不服该判决而提起上诉，案经阳江市中级人民法院审理，该院作出（2015）阳中法民一终字第486号民事判决：驳回上诉，维持原判。因王绍铁、ＸＸ没有履行上述判决义务，詹有芬于2015年9月16日向本院申请强制执行。原告叶标于2016年4月21日向本院提出了书面异议：请求解除对位于阳江江城区濑背××号国有土地使用权的查封并停止对该地拍卖。2016年4月28日，本院作出（2016）粤1702执异20号执行裁定书，裁定驳回叶标的异议。叶标收到（2016）粤1702执异20号执行裁定书后，没有按照民事诉讼法第二百二十七条规定的程序向本院提起诉讼，（2016）粤1702执异20号执行裁定书已发生法律效力。
此外，2016年4月21日，原告曾以两被告收到原告支付的购房款170000元后，单方违约没有按合同和保证书的约定不履行房屋过户手续为由，向本院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》有效并责成被告继续履行合同；2、判令两被告支付违约金51000元；3、两被告承担诉讼费用。2016年7月18日，本院作出（2016）粤1702民初1630号民事判决，判决的主要内容为：一、确认原告叶标与被告王绍铁、ＸＸ于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》有效；二、限被告王绍铁、ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25500元给原告叶标；三、驳回原告叶标的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
2016年12月9日，原告以两被告收到其支付的购房款170000元后，没有履行房屋过户手续，且两被告又将房屋另行卖给了案外人詹有芬，涉讼房屋已被查封、拍卖，双方的买卖合同无法实际履行为由，向本院起诉，请求如诉称。
本案诉讼中，被告确认原、被告签订房屋买卖合同后，其一直尚未交付房屋给原告使用。此外，原、被告均确认本案涉讼房屋已被法院委托拍卖，并已被案外人竞买。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《收据》、《保证书》、（2016）粤1702民初1630号民事判决书等证据，结合庭审记录，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：原告叶标与被告王绍铁、ＸＸ双方签订的《房地产买卖合同》，双方当事人的意思表示真实，且内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同依法对双方当事人都具有法律约束力。合同签订后，原告支付了合同约定的购房款170000元给两被告，对此有原告提供的两被告作为收款人签写的《收据》一张交原告收执为证，应予认定。两被告没有按《房地产买卖合同》以及两被告签写的《保证书》中的约定将该房屋过户给原告，两被告的行为构成违约，应承担违约责任。两被告虽然称该房屋买卖不真实，主张实际是以屋抵债，是受原告强迫及诱骗而签订《房地产买卖合同》、《保证书》和《收据》，但两被告对此没有提供证据予以证明，对于两被告的主张本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但本案涉讼房屋阳江江城区濑背××号房产因两被告的另案合同纠纷之债已被法院依法查封和拍卖，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，原、被告的合同已经实际无法履行，现原告请求解除合同，以及请求两被告返还购房款170000元给其，合法合理，本院予以支持。
对于原告请求两被告支付违约金51000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，以及双方当事人在签订的《房地产买卖合同》第三条中的约定“甲方（被告）应当在2014年6月18日前无条件为乙方办理该房地产过户手续（含过户给乙方指定第三人），该房地产权属交易、过户所发生一切费用全部由甲方负责。若甲方2014年6月18日仍未为乙方办理该房地产过户手续，则甲方违约，应支付违约金51000元给乙方。”，本案中，两被告有违约的事实，现原告在请求解除合同的情况下请求被告支付违约金51000元，符合双方的约定，且合法、合理，应予采纳。但由于在原告曾经起诉两被告的房屋买卖合同纠纷一案中[案号：（2016）粤1702民初1630号]，在原告坚持不解除合同并请求被告支付违约金的情况下，该案已判定由两被告支付违约金25500元给原告，故应予扣减该款后，本案中两被告尚应支付违约金25500元（51000元-25500元）给原告。两被告不同意支付违约金给原告，本院不予采纳。原告的诉讼请求超过本院上述核定部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告叶标与被告王绍铁、ＸＸ于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》；
二、限被告王绍铁、ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款170000元给原告叶标；
三、限被告王绍铁、ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25500元给原告叶标；
四、驳回原告叶标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4616元（该款原告已预交），由原告叶标负担533元，由被告王绍铁、ＸＸ负担4083元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 许 玲
人民陪审员 林 科
人民陪审员 李志伟
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 黄景青