天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民二初字第662号
原告冯裕莹，无职业。
委托代理人冯承远（原告之父），天津市津南区人民检察院检察员。
被告天津津南新城房地产开发有限公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7197。
法定代表人张力，董事长。
委托代理人王骆昇，该公司职员。
原告冯裕莹与被告天津津南新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯承远和被告的委托代理人王骆昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯裕莹诉称，原、被告于2011年8月15日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区咸水沽镇合安园2-2603号的精装商品房一套，被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告未按时交付房屋，房屋内装修存在严重的质量问题，不具备交付条件。原告多次督促被告对房屋质量进行维修，但被告仅草草维修，至今未能修复完好。因房屋维修后需要一定时间去味，且被告至今未向原告出示《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故原告呈讼人民法院，要求：1、被告支付因房屋装修质量问题造成的租房损失76800元（自2012年12月31日至今）。2、被告支付原告没有及时入住的房屋折旧费20000元。3、被告支付原告维修后造成的房屋物件贬损3200元。诉讼费用由被告承担。
被告天津津南新城房地产开发有限公司辩称，原告所述双方签订了商品房买卖合同属实。被告已按双方约定向原告履行了书面通知义务，该书面通知书于2013年1月26日由原告签收，但原告未按被告指定的期间办理房屋入住手续。原告向法院提起诉讼后被告才知道房屋有维修事项，被告于2013年10月份已将房屋维修完毕，但被告仍旧没有办理收房手续。被告不同意赔偿原告租房损失。关于原告的第二、三项诉请，没有事实和法律依据，被告亦不同意支付。
原告向法庭提供如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间存在商品房买卖关系。
2、2013年5月份的现场照片14张、2013年6月21日的现场照片12张，以此证明房屋装修存在质量问题。
3、租赁合同1份、收据9张，以此证明原告租赁房屋居住和支付租赁费用的事实。
4、证人许××出具的证人证言1份，以此证明被告要求业主办理收房时签署1份放弃房屋延期交付赔偿的材料后方可办理房屋入住手续，否则不能收房。
5、证人许××收房时与被告的工作人员（具体姓名不清楚）的对话录音1份，以此证明被告要求业主办理收房时签署1份放弃房屋延期交付赔偿的材料后方可办理房屋入住手续，否则不能收房。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2中5月份的照片的真实性有异议，对6月份的照片的真实性无异议，但被告就房屋的装修问题现已维修完毕。对证据3的真实性有异议，该租赁合同现已过期。对证据4的真实性和关联性均有异议。对证据5有异议，无法核实其真实性。本院对被告无异议的证据1的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据2中6月份的现场照片的真实性予以确认。证据2中5月份的照片无拍摄地点和时间，缺乏与本案的关联性，本院对其证明效力不予确认。原告提交的证据3-5缺乏与本案的关联性，本院对其证明效力不予确认。
被告向法庭提交证据如下：
1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间存在商品房买卖关系。
2、交付通知书1份、邮件详情单1份、查询单1份，以此证明被告向原告履行了通知收房的义务。
3、竣工验收备案书1份，以此证明本案涉及的房屋于2013年1月22日取得了竣工备案书。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3无异议。对证据2有异议，称其没有收到该入住通知书，但当庭表示不申请对邮件签收单中原告的本人签字进行司法鉴定。本院对原告无异议的证据1、3的证明效力予以确认。原告对被告提交的证据2不认可，但未提交相反的证据予以反驳，故本院对被告提交的证据2的证明效力予以确认。
本院依法宣读了案外人周超的询问笔录，主要内容为：津南区双港镇海天馨苑诚勤园19-4-101号的房屋是我的，2011年10月份我租给了冯裕莹，合同约定租赁期到2013年1月份，到期后冯裕莹说房屋没有下来，还继续租赁，至今冯裕莹还租住该房屋。租金一个季度一交，租金每月3200元。租金交到了2014年1月份，视搬家情况多退少补。双方的租赁合同没有备案。我不能出庭做证，因为我要回老家石家庄休产假。原告对上述询问笔录无异议，被告对上述询问笔录不认可。上述询问笔录证明的事实系原告在双港镇租赁房屋的情况，而本案涉及的房屋坐落于咸水沽镇，且原告签订的租赁合同没有进行备案，该询问笔录证明的事实缺乏与本案的关联性，不能证明原告的租房损失，故本院对其证明效力不予确认。
根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2011年8月15日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区咸水沽镇合安园2-2603号的精装房屋一套，价格为810625元，被告应于2012年12月31日向原告交付房屋。合同签订后原告依约履行了付款义务。2013年1月22日，被告取得了本案涉及房屋的竣工验收备案书。2013年1月26日，原告签收了被告寄发的入住通知书，通知原告于2013年1月28日到被告处办理房屋入住手续。原告收到该通知书后未按被告指定的期限办理入住手续。2013年5月21日，原告以房屋的装修存在质量问题向本院提起诉讼，被告得知原告的房屋有维修事项后对房屋进行了维修，并于2013年10月份维修完毕。现原告呈讼本院，提出如上诉请。庭审中，原告称其在起诉前多次找物业部门要求对房屋进行维修，被告当庭称没有收到原告要求对房屋进行维修的报修事项，原告亦未提交证据证明其主张的事实。原告当庭称现房屋还有影响居住的维修事项，但就该事实未向法庭提交充足的证据。另查明，被告于2013年9月11日取得了本案涉及房屋的天津市新建住宅准许交付使用证。
本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照该合同的约定履行义务和享受权利。由于双方约定以准交证作为交付依据，故本院认定被告存在逾期交房的违约行为，该逾期交房的违约行为应至2013年9月11日（被告取得准交证的日期）。原告主张该期间的损失为租房的租金损失，符合规定，本院予以支持。原告要求按其实际的租金损失标准计算，但其提交的证据不是咸水沽镇内的租房租金损失，故本院按咸水沽镇内的政府租金指导价格计算。由于被告为原告实际维修至2013年10月份，故本院认定被告应按当地租金标准赔偿原告2013年9月12日至2013年10月底的租金损失。综上，被告应按当地租金标准赔偿原告逾期交房和无法使用房屋的租金损失，期限自2013年1月1日至2013年10月31日。原告要求租金损失计算至现在，但未提交证据证明2013年10月31日之后有影响居住的维修事项，故本院对原告的该主张不予支持。按照上述期间和标准计算，被告应支付原告2013年1月1日至2013年10月31日逾期交房和维修期间无法使用房屋的租金损失共计16377.69元。原告要求被告支付房屋折旧费20000元、房屋物件贬损3200元，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津津南新城房地产开发有限公司于本判决书生效后十内日赔偿原告冯裕莹2013年1月1日至2013年10月31日租房的租金损失共计16377.69元。
二、驳回原告冯裕莹的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由原告承担237元，被告承担163元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后十日内给付原告163元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孟庆颖
审 判 员 魏丽彤
代理审判员 尹 洁
二〇一四年十二月八日
书 记 员 鲁一男
速 录 员 张 玲