辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽09民终835号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王红。
委托代理人：舒国军，与王红系亲属关系。
委托代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心。
法定代表人：单志新，该公司总经理。
委托代理人：马琳，北京绍嘉律师事务所律师。
第三人：张晓东。
委托代理人：马琳，北京绍嘉律师事务所律师。
上诉人王红因与被上诉人阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心（以下简称鑫向阳中心）、原审第三人张晓东租赁合同纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人王红的委托代理人舒国军、刘权，被上诉人鑫向阳中心的委托代理人马琳，第三人张晓东的委托代理人马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年11月15日，鑫向阳中心向一审法院起诉称：2014年3月20日第三人张晓东受鑫向阳中心委托与王红签订房屋租赁合同，合同约定鑫向阳中心将位于阜蒙县鑫向阳东城小区约300平方米的营业性经营用房出租给王红用于浴池业经营使用。租赁期限为8年，即2014年3月20日至2022年3月20日止，租赁期内前三年王红每年以上打租的形式每年给付鑫向阳中心租金人民币10万元，后五年每年租金增加1万元。合同签订后按照合同约定，鑫向阳中心将房屋交付给王红，王红如约交纳了第一年的房屋租赁费。2015年3月20日后王红只交付了租金人民币2万元，对剩余的租金王红并未按约定的时间交付，经鑫向阳中心多次催要王红以无款为由拒付。无奈鑫向阳中心对王红提起了诉讼，经阜蒙县人民法院（2016）辽0921民初353号和阜新市中级人民法院（2016）辽09民终923号判决王红给付租金等，但对自2016年3月20日应给付的租金仍拖欠拒付。王红的上述行为已严重违反了双方合同约定，严重损害了鑫向阳中心的合法权益，并且王红以明示拒付租金的行为表示不履行合同义务，终止合同的履行，故请求法院依法判令一、要求王红立即给付拖欠2016年的租金人民币10万元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率给付拖欠期间的利息7200元。二、要求解除双方的房屋租赁合同；三、由王红承担本案诉讼费用。
王红辩称：不同意鑫向阳中心全部诉讼请求，首先，鑫向阳中心要求立即给付租金没有明确的时间，且鑫向阳中心于2016年1月16日强行锁门，导致双方合同无法实现，已经构成违约，在此期间租赁房屋已由鑫向阳中心实际占有，且在2016年1月16日之后王红没有实际占有和使用该房屋，因此王红在2016年1月16日之后不应再承担该房屋的租金。
王红反诉称：王红与第三人张晓东签订房屋租赁合同，约定经营浴池，王红及时装修、装饰并办理了浴池的营业执照。2016年1月16日鑫向阳中心强行将浴池锁门，禁止王红经营，双方合同目的无法实现，构成根本违约。依王红与第三人张晓东签订的合同约定，2016年1月16日，在张晓东、鑫向阳中心无任何通知的前提下，鑫向阳中心强行锁门的行为干扰了王红的正常经营，导致王红签订合同经营浴池的目的无法实现，为此提起反诉，要求法院判令：一、判决确认王红与张晓东签订的房屋租赁合同于2016年1月16日解除；二是判令鑫向阳中心及张晓东连带赔偿诉争网点房屋装修、装饰损失423316.5元及经营损失10626元。三是全部诉讼费用由鑫向阳中心及张晓东承担。
鑫向阳中心辩称，王红提起反诉的事实及理由不能成立。一是2016年1月16日解除合同无法律及事实依据。二是王红与鑫向阳中心的代理人签订合同却不履行合同义务，答辩人索要房租是正常行为；三是损失问题是虚假的、不能成立的，王红不经营是其个人行为，故反诉不能成立，请求法院依法驳回王红的起诉。
一审法院审理查明：2014年3月20日，第三人张晓东与王红签订《房屋租赁协议》，约定“甲方（鑫向阳中心）将其所有的坐落于阜蒙县鑫向阳小区面积300平方米左右的27号网点，出租给乙方（王红）作为经营浴池使用，甲方保证对该房屋拥有完全的所有权，并且保证不得有第三人对该房屋有任何主张权利。租赁期限为2014年3月20日至2022年3月20日，年租金为人民币10万元。本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳全年租金，以后每年租金均为上打租，一次性交纳下一年全年房租费用。前二年租金无涨幅，自第三年起租金涨幅不超过1万元，租期内租金不超过15万。在合同的履行期限内，甲方不得单方面解除合同，否则视为甲方违约，甲方应返还乙方已交纳当年的全部房屋租金，并对乙方对该房屋因装修、改善、增设他物按时折价作为乙方经济损失的适当赔偿。在合同约定期限内，乙方单方面终止合同，乙方违约，乙方当年的租金不退，并且把该房屋的装修和经营中的配套设施作为给甲方造成的经济损失。”
协议约定后，张晓东将房屋交付给王红租用，王红交纳了第一年租金10万元。2015年7月12日，王红交纳租金2万元，租金收据上盖有阜新蒙古族自治县鑫向阳地产开发有限公司东城分公司财务专用章。
另查明，张晓东与王红签订的《房屋租赁协议》中约定的坐落于阜蒙县鑫向阳小区面积300平方米的27号网点房屋产权人为鑫向阳中心。张晓东与王红签约时鑫向阳中心尚未取得该房屋产权证。鑫向阳中心作为该房屋所有权人对张晓东代其与王红签订的《房屋租赁协议》效力确认无疑。并且阜新市中级人民法院2016年10月13日作出的（2016）辽09民终923号民事判决已对上述内容予以确认，并判令王红给付鑫向阳中心租金8万元及利息。
还查明，2016年1月16日双方在合同履行过程中发生争议后，王红一直未在该租赁的房屋内经营浴池业务,亦未支付2016年3月20日至2017年3月20日的租金10万元。2016年11月21日王红向鑫向阳中心邮寄房屋租赁合同解除通知，且该通知已到达鑫向阳中心。
一审法院认为：鑫向阳中心、王红签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，真实、合法、有效，现双方均要求解除合同，亦是双方真实意思表示，故该合同依法予以解除。对鑫向阳中心要求王红给付租金10万元及利息的诉讼请求，因鑫向阳中心于2016年11月15日向法院提起诉讼，王红亦于2016年11月21日向鑫向阳中心作出房屋租赁合同解除通知并邮寄到达至鑫向阳中心，故2016年的租金应计算至2016年11月即66667元（10万元/12个月*8个月），故对此诉讼请求合理部分予以支持，超过部分不予支持。对王红要求自2016年1月6日开始解除合同的诉讼请求，因该协议在2016年1月6日时仍在有效期内，王红虽然称于2016年9月16日作出房屋租赁合同解除通知并向张晓东邮寄，但邮寄的内容是否为解除通知无证据证明，故对此诉讼请求不予支持。对王红要求鑫向阳中心给付其网点房屋装修、装饰损失423316.50元及经营损失10626元的诉讼请求，因合同未约定，故不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第二百一十二条之规定判决：一、解除阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心、王红于2014年3月20日签订的房屋租赁协议。二、王红于判决生效后十日内给付阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心租金66667元及利息（利息自2016年3月12日起至判决确定的给付之日按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。三、驳回王红的其他诉讼请求。本诉案件受理费2444元，由鑫向阳中心承担815元，由王红承担1629元；反诉案件受理费7809元，由王红承担。
王红的上诉理由及请求：一、上诉人与张晓东签订房屋租赁合同，合同具有相对性，上诉人不认可被上诉人合同相对方的法律地位；二、上诉人不存在拖欠租金的事实；三、被上诉人强行锁门导致合同目的无法实现，构成根本违约，有派出所出警笔录佐证，上诉人依法提出申请调取证据，但一审法院并未实际调取；四、合同解除的时间应以2016年4月14日为准；五、被上诉人在合同有效期内强行锁门导致合同目的无法实现，构成根本违约，应按合同约定赔偿；六、上诉人以经营浴池为目的，工商注册营业执照，装修、增设、添附租赁场地，有相应的物品购买，施工等收据及票据可以佐证，并且票据的时间均是发生在场地租赁后实际经营前，属于合理范畴。现请求：一、撤销原审判决,确认双方签订的网点房屋租赁合同于2016年4月14日解除；二、判决被上诉人及第三人连带赔偿网点房屋装修、装饰损失423316.5元及经营损失10626元，并要求其承担诉讼费用。
鑫向阳中心、张晓东辩称：原审判决事实清楚、结果正确，应予维持。一、答辩人系涉案租赁房屋的实际所有权人，且答辩人对其委托张晓东代其与上诉人签订《房屋租赁协议》的效力已经认可。二、上诉人称不存在拖欠租金的事实与实际不符。三、上诉人认为答辩人强行锁门导致合同目的无法实现，构成根本违约的事实不成立。四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条，双方的租赁合同纠纷已经过数次审理，第一次起诉时，上诉人从未申请过调取该证据，本案一审庭审上诉人才递交调取证据申请，已超过调取证据法定期限。五、上诉人依据合同法第94条、96条主张合同解除时间为2016年4月是错误的。六、答辩人不存在强行锁门等违约行为，故不应对上诉人的损失进行赔偿。七、上诉人就损失所提交的相关证据，其真实性、合法性及关联性均存在重大瑕疵，不足以证明其真实损失的数额，且即使存在损失也与答辩人无关。
本院审理查明：原审认定事实属实。
另查明：鑫向阳中心庭审后表示，考虑到与王红的合作关系，同意合同解除的时间为2016年4月14日。
本院认为，鑫向阳中心、王红签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，真实合法有效。现双方均要求解除合同，亦是双方真实意思表示，故该合同依法予以解除。双方合同约定年租金10万元，一次性交纳全年租金，且每年租金均为上打租，王红于2015年7月12日交纳第二年度租金2万元，其应承担违约责任。王红提出不拖欠租金，未提供任何证据支持。一审判决2016年的租金应计算至2016年11月，王红提出双方租赁合同解除的时间为2016年4月14日，二审时鑫向阳中心同意合同解除的时间为2016年4月14日，是对自己权利的合理处分，本院予以认可，故2016年3月20日以后的租金应计算至2016年4月13日，即6575元（10万元÷365×24）。王红要求赔偿网点房屋装修、装饰损失423316.5元及经营损失10626元的上诉主张，因王红逾期交纳租金，属违约行为，王红不但2015年3月20日至2016年3月20日的租金欠8万元未付，且2016年3月20日以后的租金也未支付，故对其主张不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初2508号民事判决第一项：即解除阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心、王红于2014年3月20日签订的房屋租赁协议；第三项：驳回王红的其他诉讼请求；
二、变更阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初2508号民事判决第二项为：王红于本判决生效后十五日内给付阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心租金6575元及利息（利息自2016年3月21日起至判决确定的给付之日按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10253元，按一审判决执行；二审案件受理费10253元，由王红负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 冰
审判员 杨晓光
审判员 崔立春
二〇一七年九月五日
书记员 刘思琪