河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第549号
上诉人（原审被告）：王伟，男，1964年12月11日出生，汉族，住新安县。
上诉人（原审被告）：姚捞志，又名姚捞子，男，1952年9月9日出生，汉族，住新安县。
两上诉人的共同委托代理人（特别授权）：杨福印，男，汉族，1946年9月26日生，住新安县。
被上诉人（原审原告）：郑新生，男，1954年2月5日出生，汉族，住新安县。
原审第三人：洛阳市诺铭耐火材料有限公司。住所地：新安县。
法定代表人：马腾，该公司负责人。
上诉人王伟、姚捞志与被�诉人郑新生，原审第三人洛阳市诺铭耐火材料有限公司（以下简称诺铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，郑新生于2014年1月7日向新安县人民法院提起诉讼，请求判令王伟、姚捞志履行《协议书》义务，为郑新生办理房屋产权证，且相关办证费用应由王伟、姚捞志承担。原审法院经审理，于2014年11月20日作出（2014）新民初字第361号民事判决，上诉人王伟、姚捞志不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人王伟、姚捞志及其委托代理人杨福印，被上诉人郑新生到庭参加诉讼，原审第三人诺铭公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明：2003年，姚捞志、王伟共同开发新安县西苑社区磁河路28-29号楼（房屋坐落：新安县新城西商贸区1#路北侧座北向南）。后�新生及龚选文、蒋龙堂、袁小反、郑有和、吕柏松、郭付英七人以诺铭公司的名义购买王伟、姚捞志的7套住房。2004年7月10日，诺铭公司房屋分配方案主要内容为“2004年7月10日洛阳市新安县黄河耐火材料厂（现为洛阳市诺铭耐火材料有限公司）购买开发商姚捞志、王伟房产七套分配以下七户具体为：吕柏松201号、龚选文301号、郑新生302号、郑有和401号、蒋龙堂501号、袁小反502号、郭付英（郭秀云）402号”。郑新生向王伟支付购房款3万元，并分别于2005年5月4日和2005年6月30日将自己在诺铭公司分红款59828元转交诺铭公司作为购房款（诺铭公司2005年5月25日第16号、2005年6月30日第23号记账凭证上记载），后实际占用分配方案中的302号房。2007年3月8日，甲方：姚捞志（售房方）与乙方：洛阳诺铭耐火材料有限公司（购房方）签订协议书，协议书主要内容为：“乙方购甲方商�房柒套。经双方协商就房款拖欠及办房产证手续等问题达成协议如下：一、自2007年3月8日起确认乙方总欠甲方购房款柒万元整。二、甲方自即日起随时关注房产证手续办理情况，尽量早日完善。三、乙方从即日起，每月付甲方现金壹万元。留叁万元待房产手续办结束付清。……。”后诺铭公司按照协议约定已向王伟、姚捞志付清4万元。2010年1月10日，姚捞志、王伟为郑新生购买的房屋办理契税完税证。后因办证费用双方未能达成一致意见，王伟、姚捞志没有继续为郑新生办理房产手续，郑新生为此诉至原审法院。
另查明：一、2004年6月15日，诺铭公司成立，股东为：吕柏松、郭秀云、郑有和、郑新生、龚选文。2014年8月4日，私营企业注册登记信息证明诺铭公司法定代表人变更为马腾，公司股东为：马腾、马营龙。二、郑新生等七人购买王伟、姚捞志的7套住房，除�柏松购买的201号住房，郭付英（郭秀云）购买的402号住房房屋所有权证已办理到其个人名下，剩余5套住房现登记在王伟、姚捞志名下，该五套住房于2013年6月8日被洛阳市洛龙区人民法院查封，现案件已执结，五套住房已解除查封。
原审法院认为：依据2007年3月8日姚捞志与诺铭公司签订的协议书，已认可诺铭公司总欠姚捞志购房款7万元。虽然是王伟、姚捞志与诺铭公司签订的协议书并收到诺铭公司的购房款，但从诺铭公司内部记账凭证上显示，郑新生将应分得的诺铭公司分红款转账作为购房款，且诺铭公司2004年7月10日的房屋分配方案对郑新生分配的房屋明确具体，应视为诺铭公司与郑新生之间为委托合同关系，应为郑新生委托诺铭公司购买王伟、姚捞志的房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第�人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，王伟、姚捞志辩称其只是与诺铭公司存在买卖房屋的关系，与郑新生等人之间不存在买卖关系，但王伟、姚捞志已为郑新生办理了房屋契税，显然与其辩称意见相互矛盾，应视为王伟、姚捞志知道郑新生与诺铭公司的委托代理关系，故2007年3月8日的协议内容可直接约束郑新生和王伟、姚捞志。经查，诺铭公司已按照协议约定向王伟、姚捞志付清4万元，按照协议约定王伟、姚捞志应为郑新生办理房产登记手续，同时王伟、姚捞志作为房产开发商，在郑新生支付购房款后也应及时为郑新生办理房产登记手续，王伟、姚捞志将郑新生的房屋所有权证私自登记在自己名下，属于侵权行为，应承担�户的相关费用。郑新生等7户在王伟、姚捞志为其办理完房产过户手续后，应按照协议付清剩余的3万元房款。王伟、姚捞志及诺铭公司的辩称、述称意见因没有事实证据及法律依据，原审法院不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限王伟、姚捞志于本判决生效后十日内为郑新生购买王伟、姚捞志的302号房屋办理房产过户登记手续并承担相应的办证费用。案件受理费100元，由王伟、姚捞志共同负担。
王伟、姚捞志不服原审判决，向本院提起上诉称：1、王伟、姚捞志于2002年开发商品房一栋，2003年与诺铭公司签订七套购房协议，诺铭公司首付款后，还欠7万元。诺铭公司以福利名义许可数名股东居住，上诉人收到的房款和协议手续，全是诺铭公司付款签订办理的，七套房屋的所有权归诺铭公司所有，郑新生不具备诉讼资格。2、诺铭公司欠4万元分文未付，导致上诉人不能为其办证，诺铭公司明显违约。且诺铭公司以书面形式通知上诉人决定收回房产，未办理手续的停止办证。诺铭公司同意将股东房产进行贷款抵押，因诺铭公司无力偿还贷款，致债权人申请执行上诉人出卖的房屋，正在拍卖还债。上诉人因房款还有4万元未清而成为受害者，未办证的主因在诺铭公司与股东。郑新生不具备起诉上诉人办证的资格，即使具备办证条件，也得诺铭公司撤回给上诉人通知书，以诺铭公司名义出面付清房款，商谈办证事宜。上诉人决不能将诺铭公司的房产证办在个人名下。综上，七套房子的产权是诺铭公司的，上诉人办证只能照诺铭公司的头，不能照郑新生的头，请求撤销原判，依法改判。
郑新生答辩称：郑新生依照约定交纳房款，契税都办理，当时购买房屋的有七个人，和上诉人有亲属关系的都办理了相关房屋产权证书，只有剩余五套房屋没有办理产权证书。请求驳回上诉，维持原判。
诺铭公司未到庭陈述。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：从已经查明的事实可以看出，郑新生以诺铭公司的名义购买王伟、姚捞志开发的房屋，该房屋已于2003年底交付郑新生，由郑新生居住至今，已有十多年。2007年3月8日，姚捞志与诺铭公司签订协议，约定由王伟、姚捞志办理房产证手续，现姚捞志、王伟已经为郑新生购买的房屋办理契税完税证。郑新生作为本案诉争所涉房产的所有权人，有权要求姚捞志、王伟为其办理房屋产权证手续。但王伟、姚捞志却将本案诉争所涉房产的产权办理至其本人名下，显然违反协议约定。王伟、姚捞志应依照协议约定，为郑新生办理房屋产权证手续。综上，王伟、姚捞志的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王伟、姚捞志负担。
本判决为终审判决。
审判长 郏文慧
审判员 邱平平
审判员 杨献民
二〇一五年三月三十日
书记员 任 君