湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第3585号
原告谢意，女，1984年6月1日出生，汉族。
委托代理人刘娟娟，女，1957年5月21日出生，汉族。
被告湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号。
法定代表人刘红波，总经理。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
原告谢意诉被告湖南鹏鑫投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，由审判员舒智玲适用简易程序于2014年12月5日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘娟娟及被告的委托代理人陈伟博、贾晴到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成由审判员舒智玲担任审判长、人民陪审员孙明娜、唐红伍参加的合议庭，于2015年3月18日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘娟娟及被告的委托代理人陈伟博、贾晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告湖南鹏鑫投资置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了长沙南湖路房（推广名蓝湾国际广场），合同约定交房时间为2013年12月30日，且商品房经验收合格并符合购房合同附件三所约定的装饰、设备标准。按合同约定，房屋交接手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续或以传真、电话或其他类似方法通知后，对方以书面形式确认。2014年7月3日，原告收到了收房电话通知，可房子装修的主体都没开始进行，由于原告急于入住，故于2014年7月28日勉强收房，但在收房文件上签署了“保留追究出卖方的违约责任的权力”。故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿逾期交房违约金23142元（按双方签订商品房买卖合同约定的标准计算，即以房款553648元为基数，按日万分之二自2013年12月31日起算至2014年7月28日计算违约209天）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1，关于交房时间问题。交房延期系市政工程施工等因素导致，属于合同约定的可以顺延工期的情形，延期交房不可归责于被告，被告不承担违约责任。被告与长沙新奥燃气有限公司签订了《管道燃气设施配套工程协议》，组织施工后，由于南湖隧道施工的原因，长沙新奥燃气有限公司主干并网工作、室内施工方案及管道施工工程均无法顺利进行。被告于2013年12月30日收到长沙新奥燃气有限公司的情况说明，明确告知被告因长沙市市政工程南湖路过江隧道施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程将延期3个月完成。故而，造成被告现场施工方案无法确定，精装修工程无法进行，鹏鑫大厦工程不得不延期，无法按期交房，不可归责于被告。2、关于交房通知形式问题。报纸刊登交房公告的形式通知业主收房符合原、被告合同约定，原告拒不收房，其风险和责任应由其自行承担。2014年4月，鹏鑫大厦虽受市政工程南湖路过江隧道施工的影响，但已全面竣工，并已经五方验收合格，符合交房条件。2014年4月29日，被告通过在潇湘晨报公告刊登的方式通知鹏鑫大厦C栋全体业主于2014年4月30日办理交房手续，此后C栋业主陆续前来办理交房手续，但原告等人却以被告被告迟延交房为由迟迟未办理交房手续。此交房形式符合双方的合同约定，故被告已完成交房义务，原告应自行承担房屋毁损、灭失的风险并支付物业费等相关费用。3、关于商品房质量及交房是否合法的问题。鹏鑫大厦已经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，依法可以交房，原告所主张的质量问题并非设计房屋主体结构质量缺陷问题，而是一些质量瑕疵，这并不构成原告不同意收房的理由。4、违约金计算错误。被告即使有违约交房情形，但亦应扣除因市政工程原告导致的鹏鑫大厦工程延期的3个月时间，故违约金期限只能算至2014年4月29日止。5、原告于2012年10月7日认购鹏鑫大厦第C栋620号房，支付了10000元定金，双方于2012年11月29日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定总房款为553648元，由原告于合同签订之日一次性付清，但合同签订当日原告仅付款100000元，直至2012年12月26日才将剩余房款付清，逾期一个月之久，故原告应按其同标准向被告支付违约金。6、被告具备交房条件后，原告主动要求对房屋装修进行改造，从而使房屋无法按期交付，故房屋延期交付系原告原因所致，不能归责于被告，且改造给被告造成较大经济损失，应由原告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访1.MP4；
证据2、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访2.MP4；
证据3、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访3.MP4；
证据4、湖南都市频道蓝湾维权.MP4
证据1-4共同拟证明被告存在违约情形；
证据5、开发商关于交房子的申明；
证据6、开发商告知C栋业主书；
证据7、业主致开发商的公开信；
证据8、长沙市住房和建设委员会文件；
证据5-8共同拟证明房子有质量问题；
证据9、视频文件说明，说明视频文件内容；
证据10、收房物业清单，拟证明被告通知原告于2014年7月5日收房，收房的时候发现里面的装修设施与约定不符交房条件，当场拒绝收房，物业认可签了字。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：
证据1、《长沙市商品房买卖合同》；
证据2、交通银行POS机消费小票（2012年11月29日）；
共同拟证明：1、2012年11月，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》；2、合同约定原告谢意于合同签订之日一次性付清全部房款；3、原告于2012年11月29日仅支付了60000元，存在违约；
证据3、银行POS机消费凭条（2012年12月26日），拟证明原告逾期支付房款，至2012年12月26日才付清全部房款；
证据4、《管道燃气设施配套工程协议》；
证据5、地税发票；
证据6、报告；
证据7、《关于湖南鹏鑫投资置业有限公司燃气施工的情况说明》；
共同拟证明：1、2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定被告付款并具备施工条件后由长沙新奥燃气有限公司进场施工，工期为90天；2、2013年6月3日被告向长沙新奥燃气有限公司支付工程款；3、长沙新奥燃气有限公司因市政工程南湖路过江隧道施工工期延误3个月，导致被告工期延误；
证据8、建设工程竣工验收表；
证据9、交房公告，
共同拟证明工程竣工，验收合格，符合交房标准，被告于2014年4月29日刊登交房公告可改公告可证明被告实际可交房日期为2014年4月30日；
证据10、建设工程竣工验收备案表，拟证明鹏鑫公寓C栋于2014年9月30日完成综合竣工验收备案；
证据11、蓝湾国际广场特殊情况申请表、红星公寓C座620、918改造图纸，拟证明2014年4月10日谢意之母刘娟娟代原告向被告书面申请改造房屋结构，该房屋改造不属于商品房买卖合同中被告的义务范围，所额外增加的东西及费用应当由原告承担；
证据12、红星公寓C座620装修改造费用表、红星公寓C座918装修改造费用表，拟证明红星公寓C座620的装修改造费用为7534.54元，红星公寓C座918装修改造费用为7673.85元，上述装修改造费用应当由原告谢意承担。
综合庭审调查情况，本院对原、被告提交的上述证据认定如下：
对原告的证据：证据1-4，对其合法性、真实性、关联性（以下简称“三性”）予以确认，证明目的予以采信；证据5-9，对其三性予以确认，但证明目的不予采信；证据10，该证据涉及被告可能存在的另一违约事实，与本案无关联性，故不予采信。
对被告的证据：证据1-10，对其三性予以确认，但因被告未提起反诉，故对证据3的证明目的予以采信，对证据7的证明目的亦不予采信；证据11、12，因被告未提起反诉，被告要求原告承担相应费用与本案无关联性，故对其不予采信。
根据上述采信的有效证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2012年11月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买位于长沙市天心区房，单价为每平方米11505.56元，总金额为553648元，约定合同签订之日由原告付清全部购房款。合同第十条（交付期限及条件）约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套的批准与施工延误的：为配合政府新规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林业水利等主管部门根据法规及政策之规定采取行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条（房屋交接及违约责任）第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十一条第二款约定，由于出卖人的原因逾期交付商品房超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议》（附件四）第六条第8项约定买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。原告于合同签订当天支付了100000元，余款于2012年12月26日付清。2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定被告付款并具备施工条件后进场施工，工期为90天。2013年12月，新奥公司向原告出具《情况说明》，说明因南湖路隧道市政工程将延期三个月完成。被告于2014年4月29日在潇湘晨报上登报公告通知涉案房屋业主“C栋公寓已达到交房条件，于2014年4月30日起办理收房手续”。
另查明，2014年9月28日，长沙市住房和城乡建设委员会向涉案房屋业主出具《关于鹏鑫公寓信访问题的答复》，答复查明工程未经组织竣工验收即交付使用，为此，长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向开发商下发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收》的函，要求其及时组织竣工验收。
关于由湖南鹏鑫投资置业有限公司开发的该商品房的建设工程的竣工验收时间，被告提供了2013年9月12日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收的验收表与2014年9月17日的竣工验收备案表，竣工验收备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位载明竣工验收日期为2014年9月17日，并于2014年9月30日进行了竣工验收备案登记。本院结合原告提供的长沙市住房和城乡建设委员会于2014年9月28日出具的答复“工程未经组织竣工验收即交付使用”，本院认定涉案工程竣工验收的时间为2014年9月30日。原告于2014年7月28日收房。
本院认为：当事人依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告已支付了全部购房款，被告应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给原告。被告辩称因市政工程南湖路过江隧道工程施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程延期三个月，属于合同约定可以延期的情形，故交房亦应顺应延长三个月，对此本院认为，南湖路过江隧道工程施工不符合法定的不可抗力情形，被告亦未举证该工程的施工必然会造成鹏鑫大厦庭院管网及入户工程的延期，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告辩称涉案商品房已于2013年9月竣工验收，并已于2014年4月29日公告通知原告收房，对此本院认为，根据被告提供的竣工验收备案表以及长沙市住房和城乡建设委员会的答复，涉案房屋所在的楼房竣工验收的时间应认定为2014年9月30日，而被告在竣工验收之前即发布交房公告，此时尚未达到交房条件，原告故而有权拒绝收房，被告延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。原告在涉案商品房达到交付条件前（2014年7月28日）即与被告办理了收房手续，故原告要求被告承担逾期交房之日即2013年12月31日至2014年7月28日共计209天的违约责任，本院予以支持。双方合同关于违约金标准（日万分之二）的约定并未过高，原告要求按此标准计算本院予以支持，故被告应承担违约金23142元（553648元×0.2‰×209天）。
关于被告辩称原告逾期支付购房款应承担违约责任、按约向被告支付违约金的问题，对此本院认为，因被告并未对该主张提起反诉，故本院在本案中对原告是否构成违约及违约责任大小的问题不予认定和处理。
关于被告辩称延期交房系原告主动要求对房屋装修进行改造所致，因其未举证证明装修改造致使延期的具体时间是多少，故本院对该辩称意见不予采纳。被告要求原告承担改造所额外支出的费用，因其未提起反诉，本院对此不予审查。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
限被告湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效后10日内向原告谢意支付自2013年12月31日至2014年7月28日期间共计209天的逾期交房违约金23142元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费375元，由被告湖南鹏鑫投资置业有限公司承担（此款已由原告预交，由被告在履行判决内容确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒智玲
人民陪审员 孙明娜
人民陪审员 唐红伍
二〇一五年五月六日
代理书记员 杨思静