河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2012）海民初字第3303号原告伍世伟，男，现住秦皇岛市海港区。委托代理人张海鸿、杜坤，河北渤海明达律师事务所律师。被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区。法定代表人张健英，经理。委托代理人王茂武、刘庆余，河北君德风律师事务所律师。原告伍世伟诉被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司（以下简称必玉地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张海鸿、杜坤，被告委托代理人王茂武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告从被告处购得预售商品房一套，根据合同的约定原告支付被告房款总共312950元。其后，原、被告签订了一份《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》，约定被告同意在2009年12月31日前办理产权登记；如未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿原告。而被告至今未能给原告办理产权登记，已经严重违约。故向法院起诉要求判令被告给付原告延期办理产权登记违约金3129.5元；判令被告立即协助原告办理相关产权登记事宜；被告承担诉讼费用。被告辩称，一、关于原告要求支付延期办理房产登记违约金问题，被告认为原告起诉所涉及的房屋未能在约定的期限内办理产权登记，其原因是被告遇到了无法克服的客观情况。在此情况下，按照被告和原告签订的《商品房买卖合同》第15条的约定（第十五条没有约定的，见《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》），被告不应当支付所谓的“延期办理房产登记违约金”。《商品房买卖合同》第15条明确规定：“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任。”被告认为原告的产权能否及时取得，仅有被告的努力是不够的，还需要政府相关部门的高效率运转。如果是因为被告的原因导致办证延期，被告应当承担违约责任。如果办证延迟是由政府机关的低效率导致的，则不应由被告承担责任。在文博城1-7#楼竣工后，被告即积极向有关政府机关申请竣工验收，但延迟至2009年11月10日，秦皇岛市建设工程质量监督站才出具《质量监督报告》；2010年8月16日市政府政务服务中心才出具竣工联合验收的意见；2011年5月23日消防部门才出具了消防验收合格意见书；市房地产测绘队测绘日期为2010年10月份，但直至一年后的2011年10月份才出具房地产测绘成果报告；市物业办迟至2012年4月才出具维修基金缴清证明。被告于2012年5月2日取得大产权证，随即通知各业主办理房本。以上情况说明，被告已尽自己最大努力加快备案办证，但由于被告不能克服的客观情况导致办证延期。按照双方《补充协议》第二条的规定被告不应当承担违约责任。二、关于原告要求协助办理产权证问题，被告已经及时向房产登记机关提交了办理房产登记所需的资料，并通知被告及时到登记机关办理《房屋所有权证》，被告已经履行了自己的义务。原告提交证据如下：证1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》。证明原告在被告处购买了文博城商品房。证2、原告与被告签订的《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》一份。约定被告办理产权登记的期限，如未办理按照总房款的1%赔付原告。证3、被告给原告开具购房交款发票，证明原告已经付清房款。被告对原告提交证据的真实性均无异议，同时认为证2也证明了双方约定了被告延期办证的免责事由，被告不应承担违约责任。被告向法庭提交证据如下：证1、《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》，根据“由于出卖人不能克服的客观原因，无法按期办理产权登记手续的，出卖人可以据实予以延期办理产权登记，并且不承担赔偿责任”的约定，被告不应承担责任。证2、河北省建设工程质量监督报告。证明在建设过程中我们及时办理了验收手续，竣工验收时间是在2009年11月10日。证3、市政府政务服务中心的联合验收意见。证4、工程竣工验收备案函。证5、建设工程竣工验收消防备案受理凭证。证6、市房产局的测量成果报告，测绘日期2010年10月。证7、2011年10月30日房屋测绘交费通知单。证8、市物业办的证明。证9、2011年12月5日必玉公司给市政府的紧急请示。证10、初始产权登记房产证一份。上述第2-10份证据证明被告已经尽快办理了相关手续，但是由于政府办事效率低，导致初始产权登记延期。原告质证意见为，对证1真实性没有异议，《商品房买卖合同》是早期签订的，签订合同时被告应该对办证困难有预料。即使真是由于政府机关工作效率低导致的延期办证，属于第三人的原因导致被告违约，被告仍应当承担违约责任，承担违约责任后，向第三人追偿，不能免除被告的违约责任。对证2、证3与本案没有关联性，证3的出具时间晚于约定办证日期。对证4出具的时间是2011年4月18日，说明是该时间办理的验收，不是客观原因造成的。对证5质证意见同证4。对证6、证7、证8、证9、证10与本案没有关联性，都晚于合同约定的办证日期，不能支持被告的抗辩理由，被告应该承担违约责任。对于原告提交的证据，均系双方买卖房屋行为的书面表现形式，被告无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据多系政府机关出具的文件性材料，原告对其真实性无异议，本院亦予以采信。根据双方当事人均认可的事实和本院采信的证据确认案件事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的秦皇岛市海港区文博城3-2-2804号房屋，价款312950元。关于房屋产权登记情况，在合同第十五条约定为“双方同意在年月日前办理产权登记，如果未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿买受人损失；由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任。”后来双方签订了《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》。约定“一、由于该项目分期开发其综合验收需统一进行的原因，双方同意在2009年12月30日前办理产权登记。如果未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿买受人损失；二、由于出卖人不能克服的客观原因，无法按期办理产权登记手续的，出卖人可以据实予以延期办理产权登记，且不承担赔偿责任。”原告如约履行了合同，但被告未能保证原告在2009年12月30日前办理产权登记。直到2012年5月初该房屋才具备办理产权登记的条件。关于被告抗辩因政府原因导致的延期办证，查明有关情况如下：本案涉及的房屋所在的秦皇岛市海港区文博城小区，建设单位为被告。2009年8月市质监局、市园林局对该项目进行了验收；2009年11月市环保局进行了验收；2010年8月市规划局、气象局、人防办对该项目进行了验收。2011年4月进行竣工验收备案登记。2010年10月秦皇岛市房地产测绘队对该项目房屋开始进行面积测绘，2011年10月出具测绘结果。2012年4月秦皇岛市物业办公室出具证明，证明被告交清上述项目房屋的维修基金。4月27日秦皇岛市住房保障和房产管理局出具整栋楼的房屋所有权证。被告未能说明政府的哪个机关部门在办理哪个手续过程中存在拖延，及拖延的时间。另查明，本院审理的李凤兰诉秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，要求依法确认《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》无效一案，经本院（2010）海民初字第1316号民事判决书确认《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的第二条为无效条款，第一条为有效条款。双方均对本院的判决不服，上诉到秦皇岛市中级人民法院。秦皇岛市中级人民法院以（2011）秦民一终字第58号民事判决书维持本院一审裁判结果。现双方均向河北省高级法院申请再审。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》（第二条除外）均为双方当事人真实的意思表示，并且不违法相关法律规定，本院确认合法有效。根据双方的约定，被告应当按照约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，保证原告按时办理产权登记。被告于2012年5月初才完成备案登记工作，违反了双方的约定，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》和《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的约定，被告应当按照原告已付房款的的1%赔偿原告经济损失。被告援引《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》第二条抗辩是由政府机关的低效率导致的延迟备案。对此，本院认为《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的第二条属免责条款，该条款中的“不能克服的客观原因”的范围较合同法规定的不可抗力范围大得多，排除了因第三人原因而导致被告违约时的责任。因此，该条约定属合同法第四十条规定的“免除其责任、排除对方主要权利”情节，该条应为无效条款。同时，被告也未能证明政府机关低效导致延迟办证的事实。即使被告能够证明确实是由于政府机关低效导致延迟办证的事实，也应当先行向原告承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予支持。关于原告要求被告协助办理产权登记的请求，因原告已经取得产权证，故对原告的此项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告伍世伟延期办证违约金3129.50元；二、对原告伍世伟其他的诉讼请求不予支持。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长  刘长利审判员  张 然审判员  党常生二〇一三年一月十八日书记员  周 悦