天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中园终字第0022号
上诉人（原审原告）天津市华禹自来水工程有限公司，住所地天津市华苑产业区科馨公寓21门502-2室。
法定代表人王俊杰，董事长。
委托代理人张建平，天津长丰律师事务所律师。
委托代理人刘桂章，天津长丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨永顺，无职业。
委托代理人付国营（朋友关系），无职业。
上诉人天津市华禹自来水工程有限公司（以下简称华禹公司）因与被上诉人杨永顺房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2013）北民初字第5607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华禹公司的委托代理人张建平、刘桂章，被上诉人杨永顺及其委托代理人付国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，坐落天津市河北区张兴庄大街79号房屋（契载河北区张兴庄大街井水厂），产权人为天津市自来水集团有限公司，建筑结构为砖木和钢混，建筑面积共计1602.19平方米。
2008年华禹公司与杨永顺签订诉争房租赁合同，内容：租赁范围为庭院及庭院内建筑物，期限为2008年8月15日至2009年8月15日，年租金120000元。合同到期后，双方续签四次租赁合同，租赁期限至2013年8月15日。2013年8月14日华禹公司向杨永顺发出《关于张兴庄大道79号﹤房屋租赁合同书﹥到期不再续租的通知》，华禹公司陈述2008年租赁杨永顺地上物（房屋）19间，杨永顺称华禹公司租赁地上物（房屋）12间，双方均无证据证明原租赁地上物（房屋）状况。但华禹公司与杨永顺确认租赁面积为372平方米。杨永顺交纳租赁物租金至2013年8月15日。
一审诉讼期间，天津市河北区张兴庄大街79号房屋产权人天津市自来水集团有限公司向法院提交情况说明，确认天津市河北区张兴庄大街79号自2007年由华禹公司使用，并授权华禹公司相关诉讼请求。
法院至天津市河北区张兴庄大街79号房屋现场勘验，天津市河北区张兴庄大街79号分为东、西两部分，东面部分包含清水库两个、房屋一间，西面部分为现杨永顺租赁部分，该部分房屋所有权证载明地上建筑设施14自然间。现地上建筑设施（房屋）42个自然间，其中部分房屋杨永顺建设，未办理有关审批及权属证明。华禹公司绘制杨永顺租赁房屋及院落示意图（以下简称示意图，确定时间2014年8月28日），杨永顺对该示意图确认。示意图中第2间号现为杨永顺自用，面积62.25平方米，其他41间地上建筑设施（房屋）杨永顺与若干案外人签订租赁合同并由案外人商用或居住。
华禹公司在一审的诉讼请求：1、判令杨永顺将坐落天津市河北区张兴庄大街79号的房屋（房屋面积约372平方米）及院落返还华禹公司并恢复原状；2、判令杨永顺支付华禹公司自2013年8月16日至实际腾交房屋之日的房屋使用费。
一审法院认为，华禹公司与杨永顺系房屋租赁关系的出租人与承租人的关系，双方签订的房屋租赁合同均系双方的真实意思表示，租赁行为亦经房屋产权人确认，应依法确认有效。2013年8月15日租赁合同到期，华禹公司通知杨永顺租赁合同到期后不再续租，故华禹公司与杨永顺租赁合同应自2013年8月15日终止。经华禹公司与杨永顺确认租赁房屋示意图（见示意图）中第2间号，面积62.25平方米，仍由杨永顺使用，且杨永顺抗辩不同意腾交房屋，故杨永顺应将示意图（见示意图）中第2间号房屋腾交华禹公司并且杨永顺应将2013年8月16日至该房屋腾房之日止的房屋使用费支付华禹公司，支付标准应按华禹公司与杨永顺租赁合同中租金标准，参照地上物（房屋）及院落面积酌情考虑以每年支付20000元为宜。关于华禹公司要求杨永顺将租赁房屋示意图（见示意图）中第2间号以外房屋返还华禹公司并恢复原状及要求支付房屋使用费的诉讼请求，现华禹公司不能证明租赁杨永顺天津市河北区张兴庄大街79号原状，且杨永顺在承租诉争房后进行了房屋建设，并以自然间为租赁单位分别与不同案外人签订租赁合同，现除示意图（见示意图）中第2间号房屋外的房屋及院落分别由案外人使用。故华禹公司要求杨永顺腾交其他房屋涉及多个案外人权益，不宜在本案中一并解决，其该诉请法院不予支持。
综上法院判决：一、杨永顺将坐落天津市河北区张兴庄大街79号示意图（见示意图）中第2间号房屋腾交给华禹公司；二、杨永顺按年租金20000元的标准给付华禹公司自2013年8月16日至将示意图（见示意图）中第2间号房屋腾房之日止的房屋使用费；三、驳回华禹公司的其他诉讼请求。
一审判决后，上诉人华禹公司不服，向本院提起上诉。
上诉请求：1、请求依法撤销天津市河北区人民法院（2013）北民初字第5607号民事判决书第三项判决内容，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。
1、一审判决认定：“原告不能证明租赁被告天津市河北区张兴庄大街原状”与事实不符。事实上，一审中华禹公司与杨永顺双方对于原出租房屋面积均确认为372平米，只是双方对具体间数的分割存在不同认识，更为重要的在一审法院现场勘验中双方对于目前房屋中何为原有建筑，何为杨永顺新建，也达成了共识，因此，一审法院在分清事实的基础上完全可以依法裁决。
2、一审判决以“原告要求被告腾交其他房屋涉及多个案外人权益，不宜在本案中一并解决”为由，驳回华禹公司的相关诉讼请求于法无据。一审庭审中，法庭查实了出租房产的次承租人，同时，华禹公司亦向法庭申请将出租房屋的次承租人追加为本案第三人参加诉讼，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于上述情况亦明确予以支持和认定。
3、杨永顺应依法向华禹公司支付全部房屋使用费。2013年8月份双方租赁关系已经终止了，至今杨永顺没有任何依据使用涉案房屋，在杨永顺腾交房屋之前杨永顺应该支付所有的房屋使用费，标准是租赁标准，而一审只对一间房屋使用费进行了判决。房屋使用费是否应该支付，与案外人和次承租人没有关系。华禹公司认为，无论本案是否应一并解决，杨永顺都应依法向上诉人支付全部房屋使用费，因为依据《房屋租赁合同》向华禹公司返还租赁房屋和场地的义务人应是杨永顺，在租赁物不能依约归还的情况下，其理应向华禹公司支付全部房屋使用费。
被上诉人杨永顺辩称，请求法院维持原审判决，驳回上诉。契证虽然标注372平米，但是经过一审查明实际没有这么多平米。房屋租赁费我们给华禹公司，华禹公司不要。我们不能腾空所有房屋，我们投资非常大盖了很多房子，我们现在有20户租赁户，我们之间都有合同，如果让人家走，我们需要赔偿租赁户。我们盖房是华禹公司第一任领导同意的。
经审理查明，一审查明的事实无误。二审期间，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人华禹公司作为坐落天津市河北区张兴庄大街79号的房屋及院落的合法使用人，已取得产权人的授权，其与被上诉人杨永顺签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
华禹公司与杨永顺均认可双方最后一次签订的《房屋租赁合同书》的到期日为2013年8月15日，合同到期后双方未续签。杨永顺作为涉案房屋及院落的承租人，在租赁合同期间届满且收到出租人不再续租的通知的情况下，应依法返还双方合同所约定的租赁物。根据双方当事人提交的证据、双方签字确认的现场勘查示意图以及庭审陈述，双方对于承租的庭院四至范围没有异议，在杨永顺承租院落内《房屋所有权证》载明的地上建筑为平房14间，经勘查该院落内现有地上建筑设施（房屋）42间。原告诉请系要求杨永顺将坐落天津市河北区张兴庄大街79号的房屋及院落整体返还华禹公司，杨永顺负有按照合同约定整体返还承租房屋及院落的义务，一审法院只判决将杨永顺实际占有的第2间号房屋腾交给华禹公司不妥。但因杨永顺承租的院落内的房屋较产权证载明情况发生了较大变化，且现有房屋中大部分已被杨永顺分别转租给了多名案外人使用，故一审法院认定华禹公司要求杨永顺腾交租赁合同项下全部房屋涉及多个案外人实际利益，不宜在本案中一并解决并无不妥，华禹公司就其该项诉讼请求可另行解决。
杨永顺在租赁合同期间届满且收到华禹公司发出的不再续租通知之后仍占有使用涉案租赁物，其于租赁合同期间届满之后对租赁物的使用行为没有合同及法律依据，应当参照合同约定的租金标准即每年120000元支付其占有期间的使用费。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河北区人民法院（2013）北民初字第5607号民事判决；
二、本判决生效后十日内，被上诉人杨永顺按年租金120000元的标准给付上诉人天津市华禹自来水工程有限公司自2013年8月16日至其承租的天津市河北区张兴庄大街79号庭院及庭院内建筑实际腾交之日止的使用费；
三、驳回上诉人天津市华禹自来水工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费380元，二审案件受理费80元，共计460元，由被上诉人杨永顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷艳珍
代理审判员 王颖鑫
代理审判员 沙跃瑞
二〇一五年八月六日
书 记 员 张荔颖
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……