浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2212号
上诉人（原审被告）：杭州长都实业有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区德胜东路****号***室。
法定代表人：滕荣松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永华，男，1977年3月31日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：彭琴连，女，1980年1月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。（系王永华妻子）
上诉人杭州长都实业有限公司（以下简称长都公司）与被上诉人王永华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市经济技术开发区人民法院作出的（2016）浙0191民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年10月9日，王永华（乙方）、长都公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定长都公司将东沙商业中心二层B区008号商铺共一间租给王永华经营，该铺内面积为8.46平方米；租赁期限为十年，长都公司另赠送王永华免租期一年，长都公司合计可使用十一年，自2011年12月1日起至2022年11月30日止；该商铺按年计算租金总额，计算公式为年租金总额＝铺内面积×年租金单价×价格系数，该商铺价格系数为1.1，商铺年租金单价为2500元/平方米，铺内面积为8.46平方米，年租金总额为23265元；在租赁期内，年租金保持不变，长都公司在本合同签订之日一次性付清该商铺十年的总租金232650元；王永华在承租该商铺期间还应承担综合服务费（包含公共能耗费、空调费、保洁保安、宣传推广费等），实行先交后用，第一年的计费标准为每天每平方米1.2元，计费天数按365天/年，铺内面积为8.46平方米，年综合服务费总额为3705.48元，在本合同签订前一次性缴清，以后每年综合服务费的缴费时间及标准，长都公司将根据国家的收费政策及相关变动情况计价收取，王永华必须按照长都公司要求时间一次性缴付；为便于长都公司对王永华的日常经营管理，每间商铺王永华同意向长都公司缴纳租赁经营保证金5000元，该经营保证金在长都公司交付商铺之日收取，于双方依法解除或终止租赁合同且结算完毕，王永华无本合同扣款情形的予以无息退还。该合同第十一条约定，1.除本合同约定外，双方任何一方未经对方同意均不得单方解除合同，若甲方单方解除合同的，须向乙方返还未履行部分的租金和保证金，若乙方单方解除合同的，未履行部分的租金和经营保证金作为合同未到期的租金损失补偿给甲方；……4.乙方有下列行为之一的，应承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为500元至3000元/次，并须赔偿甲方的经济损失，同时甲方有权按照商业中心的规章制度给予停业整顿，直至解除合同：（1）在商业中心正常经营的情况下，无正当理由累计每年停业五天以上或连续停业三天以上的，或违反商业中心管理制度累计达三次以上的，拖欠租金、各项费用累计达一个月以上的，或拖欠应该交纳的费用等累计达1000元以上的；……因乙方违约，甲方根据规定解除本合同的，乙方应在五天内交还商铺，甲方有权给予撤柜、搬离，并不退还剩余租金及保证金。该合同第十五条约定，甲方赠送给乙方的一年免租期，按乙方租赁年限平均分配到每一年，免租期内仅限于租金的免除，其余相关费用（如水、电、通讯、网络、煤气、综合服务费）等仍按本合同相关规定办理。该合同还约定，本合同中乙方提供的通信联系地址应正确无误，若提供错误或变更新的地址、联系方式后未书面告知甲方的，则乙方自行承担邮寄不到的后果，甲方仍以该地址为法定邮寄地址，甲方在邮件发出7个工作日后即视为送达。同日，王永华向长都公司支付2011年12月1日至2022年11月30日的租金232650元、2011年12月1日至2012年11月30日的综合服务费3705.48元、经营保证金5000元。
2013年7月20日，王永华（乙方）、长都公司（甲方）签订《商铺继续租赁补充协议》，约定甲乙双方于2011年10月9日签订《杭州东沙商业中心商铺租赁合同》，现双方本着平等自愿、互谅互让的原则，签订补充协议如下：1.双方一致确认商铺租赁合同的考核起租日为2013年9月15日，其中免租期为三个月，自2013年9月15日开始计收租金，租期为10年12个月，商铺租赁合同的终止日为2024年9月14日；2.综合服务费计收时间从2013年7月15日至2014年7月14日开始计收，计收标准按原合同执行；3.乙方承诺按照甲方的规定，按时开关门并备足当季商品；4.自签订本合同之日起，甲方将依据《商铺租赁合同》及《商户手册》等对乙方实施考核；5.未尽事宜，按照《杭州东沙商业中心商铺租赁合同》执行，也可另行制定补充合同。
原审法院另查明，王永华将案涉商铺转租他人经营，转租期限为自2014年5月10日至2016年5月9日，2016年年初，王永华的承租人告知因其他店铺都关门了，承租人也要关门。王永华自认其在案涉商铺正常经营至2016年3月份。2016年10月22日，长都公司因调整经营业态将案涉商铺拆除。
原审法院认为，王永华、长都公司签订的《商铺租赁合同》《商铺继续租赁补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同履行过程中，长都公司因调整经营业态已于2016年10月22日将案涉商铺提前收回，其以自己的行为表明不履行主要义务，王永华可以解除案涉合同。故王永华要求解除案涉合同的诉请，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。长都公司同意退还原告保证金5000元，予以确认。因长都公司未举证证明王永华在履行案涉合同过程中存在违约行为，故长都公司须向王永华返还未履行部分的租金，同时，王永华应向长都公司支付已履行部分的综合服务费。王永华使用案涉商铺至2016年10月22日，案涉合同已履行3.10年，根据《商铺租赁合同》中关于免租期限的约定，即一年免租期按租赁年限平均分配到每一年，王永华可享有的免租期为3.72个月。故王永华应当支付长都公司已履行部分的租金为64909.35元，即（3.10×12－3.72）×23265÷12＝64909.35。案涉合同履行过程中，王永华仅支付2013年7月15日至2014年7月14日的综合服务费3705.48元，根据合同约定，王永华尚欠长都公司2.27年的综合服务费8411.44元，即2.27×3705.48＝8411.44。综上，长都公司应当返还王永华的租金为159329元（四舍五入），即232650－64909.35－8411.44＝159329.21。王永华主张的装修损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年2月28日判决：一、王永华与长都公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺继续租赁补充协议》于判决生效之日解除；二、长都公司于判决生效之日起十日内返还王永华剩余租金159329元；三、长都公司于判决生效之日起十日内返还王永华经营保证金5000元；四、驳回王永华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4275元，减半收取2137.50元，由王永华负担370.50元，由长都公司负担1767元。王永华于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费，长都公司于判决书生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，长都公司不服，向本院提起上诉称：由于王永华存在对案涉商铺关门停业五天以上、拖欠物业费和综合服务费超过一千元等违约行为，根据双方于2011年10月9日签订的《商铺租赁合同》第十一条第4款之约定，长都公司有权解除租赁合同，并不退还剩余租金及保证金。请求二审法院：一、撤销一审判决第二、三项判决内容，驳回王永华的诉讼请求；二、诉讼费用由王永华承担。
被上诉人王永华在二审中辩称：王永华对案涉商铺关门停业的原因是长都公司的东沙商业中心一直没有正常经营，空调、电梯没有正常使用，2016年3月份商业中心处于关门状态，正是由于整个商业中心的不正常状态导致了王永华的关门停业。对于拖欠物业费的问题，并不是王永华不愿意缴纳，而是商业中心没有尽到物业服务管理职责。
二审中，上诉人长都公司提交了一组证据：解除合同通知书、EMS回单复印件各1份、邮件查询打印件1份，证明长都公司于2016年3月5日已经给王永华送达了解除合同通知书。该组证据经出示，被上诉人王永华不予认可，称其没有收到合同解除书，长都公司也没有工作人员找其沟通过解除合同之事。本院认为，该组证据系复印件，无法与原件核对，不符合证据的形式要件，本院不予确认。
被上诉人王永华在二审期间未提交新的证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于房屋租赁合同解除的原因及归责问题。长都公司认为王永华的无正当理由停业、拖欠物业费和综合服务费等行为违反合同约定，长都公司可据此解除合同，并不退还剩余租金及保证金。但王永华认为其关门停业、拖欠应交费用是东沙商业中心处于非正常经营状态导致的，该商业中心每年都在调整、装修，有不少商铺因此而关门停业。经审查，在双方签订的《商铺租赁合同》中约定了在商业中心正常经营的情况下，如王永华无正当理由累计每年停业五天以上或连续停业三天以上，或违反商业中心管理制度累计达三次以上，拖欠租金、各项费用累计达一个月以上的，或拖欠应该交纳的费用等累计达1000元以上的，长都公司有权给予停业整顿直至解除合同等。而在本案中，长都公司在一审中承认东沙商业中心经营状况不太好，一直处于调整当中，至2017年1月11日一审法院第一次开庭时商业中心二楼部分在营业，三楼仍是空的，没有在营业，四楼有部分在营业，部分是空的。可见，东沙商业中心的整体运行状况并不正常，故长都公司以此为由主张其有权解除合同、不退还剩余租金及保证金不符合合同约定，本院不予支持。长都公司于2016年10月22日将案涉商铺提前收回，以其行为表明不履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，王永华可以解除合同，原审对王永华该诉讼请求予以支持并无不当。长都公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3587元，由上诉人杭州长都实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年六月十二日
书 记 员 袁其伟