江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第75号
上诉人（原审被告）陈智浩。
委托代理人何锦源，江西明理律师事务所律师。
委托代理人胡敦麟，江西明理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈凤英。
委托代理人潘其伟，寻乌县法律援助中心律师。
上诉人陈智浩因土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院（2013）寻民一初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人何锦源、被上诉人的委托代理人潘其伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告陈智浩因办寻乌县明珠建材厂，于2000年租赁原告耕地0.75亩，约定每亩年租金1200斤干谷，并按当年冬季当地市场价格折款支付，租期为5年以上，停止租赁时应付一年租金作为还耕费，并基本平整田地。2010年6月28日，因瑞寻高速公路工程建设用地需征收被告所租赁的部分土地及厂房。被告与寻乌县南桥镇政府签订《砖厂整体搬迁补偿协议》，一次性支付被告补偿款570000元。随后，被告将砖厂搬离寻乌县。被告砖厂搬迁后，未与原告及时解除合同，也未支付原告还耕费、平整田地，并拖欠租金。经协商无果，原告于2013年10月24日提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的土地租赁合同；2、被告给付原告田租谷折款2700元（0.75亩×1200斤／亩×1.5元／斤×2年）、还耕费1350元（0.75亩×1200斤／亩×1.5元／斤×1年）、平整费2250元（0.75亩×3000元／亩），合计6300元；3、诉讼费由被告承担。
原审法院认为：土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告未经土地管理部门批准，擅自签订土地承包经营权租赁合同，将原告家庭承包的土地经营权出租给被告取土办砖厂，将原告家庭承包的农用地转为非农用地，违反了土地管理法第36条及农村土地承包法第33条的禁止性规定，根据合同法的相关规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效，原、被告之间订立的上述合同，依法应认定为无效合同。对原告请求支付2012及2013年度土地租金的请求，被告没有异议，只是对租金计算标准提出异议，鉴于被告已实际租用原告土地至2010年止，2010年被告砖厂被征收并整体搬迁后，未及时与原告解除合同，也未及时将土地交回原告使用的事实，对原告要求被告支付2012年及2013年土地租金的诉讼请求，予以支持，但租金仍应参照双方土地租赁合同的约定给付。关于还耕费计算问题，被告仍应参照双方土地租赁合同，按一年租金计算还耕费，且被告租赁土地系用于取土办砖厂，作为需要租用土地改变土地用途一方，未经审批，擅自改变土地用途，对合同无效存在过错，根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故对原告要求被告参照合同约定承担还耕费的诉讼请求，予以支持。关于原告请求被告支付田地平整费的诉讼请求，原、被告租赁合同已约定，被告停止办厂时需支付还耕费并基本平整田地，被告仍应参照双方土地租赁合同支付平整费用，因平整费计算缺乏法定标准，根据本案实际、当地经济发展水平及当地平整费用一般标准，酌定平整费按3000元／亩计算。关于被告答辩中提出的还耕费与平整费为同一项目的答辩主张，原审法院认为，平整土地与土地复耕（还耕）属不同概念，不属同一项目，故对被告该答辩主张，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条第（五）项、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第一款、第三十六条第一款、第二款、第四十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、原告陈凤英与被告陈智浩（明珠建材厂）2000年签订的租赁田地兴办砖厂合同书无效；二、被告陈智浩应支付原告陈凤英2012年土地租金1350元及2013年土地租金1350元，合计租金2700元；三、被告陈智浩应支付原告陈凤英还耕费1350元；四、被告陈智浩应支付原告陈凤英田地平整费2250元。上述二、三、四项合计，被告陈智浩共需支付原告陈凤英6300元，限于判决生效后三日内支付。案件受理费50元，由被告陈智浩承担。
上诉人陈智浩不服该判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由是：一、上诉人与被上诉人签订的土地流转租赁合同合法有效。二、双方的土地租赁合同因2010年瑞寻高速公路建设征用明珠建材厂（砖厂）厂房而终止，被上诉人的损失应由政府承担。上诉人在一审中申请追加寻乌县南桥镇人民政府为本案第三人，一审法院违法拒绝追加，属程序违法。三、上诉人与南桥镇政府在2010年6月28日签订的《砖厂整体搬迁补偿协议》是对砖厂的设施及地面附着物等物权进行补偿，与农户的土地无关，且上诉人只获得补偿57万元，实际损失为200余万元。被上诉人的补偿应由政府处理，不应由上诉人承担。四、上诉人与政府签订协议后的3天内就已经搬迁了，并根据协议约定把租赁合同中的土地在2010年6月底全部交给了政府。一审判决上诉人支付2012年、2013年土地租金没有事实和法律依据。虽然合同约定了还耕费及土地平整费，但政府征用土地是一种强制性的行政行为，迫使上诉人停止办厂，还耕费及土地平整费均应由政府承担。五、一审判决错误认定合同无效，又把合同无效的责任全部推给上诉人显失公平、公正。
被上诉人陈凤英答辩称：1、本案合同无效的责任应由上诉人承担，土地改变用途的是上诉人，应由其向政府报批改变用途。2、土地被征用，被上诉人不能左右，上诉人的损失与本案无关。土地征用及上诉人搬迁未告知被上诉人，上诉人应当告知被上诉人并将土地交还，上诉人将土地交给镇政府没有道理。被上诉人只主张了未被征用土地的租金、还耕及平整费。被上诉人是依据双方的租赁合同起诉上诉人的，上诉人与南桥镇政府之间是另外的法律关系，上诉人要求追加南桥镇政府为当事人错误。此外，一审判决3000元／亩的平整费明显不够。
二审中，上诉人陈智浩提交了如下两份证据：证据一、申请报告及砖厂资产清单各一份，用以证明砖厂因整体搬迁造成250余万元的经济损失；证据二、税务登记证、临时土地准用证、采矿许可证各一份，用以证明上诉人办理了开办砖厂相关的行政许可审批手续，上诉人与被上诉人所签土地租赁合同合法有效。被上诉人对上述证据一的关联性有异议，认为上诉人的投资与本案纠纷没有关系；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为与本案无关。本院对上述证据二的真实性、合法性予以确认。
二审审理查明：上诉人陈智浩与寻乌县南桥镇人民政府签订的《砖厂整体搬迁补偿协议》第二条约定协议签订后3天内全部拆迁完毕并将土地交付甲方（南桥镇人民政府）使用。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于诉争土地租赁合同的法律效力问题。一审中，当事人将本院（2011）赣中民一终字第259号及260号民事判决书作为证据进行举证。在该两份判决书中，一审判决土地租用协议无效，因当事人均未对合同效力问题提起上诉，视为对该项判决无异议，故二审围绕当事人上诉请求的范围进行审查遂对一审判决土地租用协议无效的处理不作变更。但本案中，一审判决租赁田地兴办砖厂合同无效，上诉人对该项判决提出异议。诉争租赁合同明确约定土地是用来办砖厂之用，对于办砖厂是否属于改变土地的农业用途，是否应当办理农用地转为非农业用地的审批手续的问题。根据《土地管理法》第四条、第十一条第二款、第十二条、第五十七条的规定，农用地转为建设用地需要办理土地用途转变审批手续，而且该种土地用途转变是不可逆转的，土地使用权人可以在该建设用地上建设永久性建筑物。而建设项目临时使用农业用地是不需要办理农用地转为建设用地的土地用途审批手续，仅需要办理临时占地审批手续，建设项目临时占用农业用地的，占用人不得在该土地上建设永久性建筑物。建设项目结束后，临时用地行为也结束，该临时占用的土地仍然可以回转至农业用途。至于哪些建设项目需要办理农用地转为建设用地的审批手续，哪些建设项目仅需要办理临时用地审批即可，这属于土地行政主管部门的审查管理职责范围，不应由人民法院作出认定。由于砖厂所使用的原料即粘土为一种矿产资源，上诉人为办砖厂，也经过了矿管部门的审批，取得了采矿许可证。对于用地手续问题，寻乌县土地管理部门为上诉人的明珠砖厂办理了《临时土地准用证》，履行了临时用地审批手续，说明土地管理部门认为明珠砖厂的项目属于临时用地。因此，本案中，应当认定上诉人租赁被上诉人的土地用于办砖厂，履行了土地管理部门的用地审批手续。诉争土地租赁合同为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效。一审判决双方签订的合同无效，适用法律错误，应予纠正。
因修建高速公路之需要，该砖厂租赁的部分土地需要征收。为此，南桥镇人民政府与上诉人签订了《砖厂整体搬迁补偿协议》，就上诉人整体搬迁的补偿问题达成了协议。该协议约定，“乙方（上诉人）将土地交付甲方（南桥镇人民政府）使用”。上诉人据此认为，上诉人签订该协议后已经将租赁被上诉人的土地交付给了南桥镇人民政府，此后的租金应由南桥镇人民政府承担。本院认为，该《砖厂整体搬迁补偿协议》是南桥镇人民政府代表征地拆迁单位对上诉人搬迁损失所达成的一种补偿协议，并不是土地征收协议，也与被上诉人没有关系。至于该协议约定上诉人将土地交付南桥镇人民政府使用的问题，属于上诉人与南桥镇人民政府之间的问题，与被上诉人没有关联性。本案中，没有证据显示，南桥镇人民政府是受被上诉人等村民委托而签订该协议，从而约定该条内容，故被上诉人不应受该条的约束。
由于诉争租赁合同的期限为“视办厂需要”，也就是到明珠砖厂在该租赁土地上经营结束为止，实际上是未定期限。故土地被征收，明珠砖厂在该租赁土地上经营行为已结束，诉争租赁合同也就到期终止。终止以后，上诉人应当通知各村民，租赁合同到期，这是上诉人的附随义务。本案中，上诉人在与南桥镇人民政府签订《砖厂整体搬迁补偿协议》并搬迁以后，并没有与被上诉人签订终止土地租赁的协议，也没有通知被上诉人租赁期限届满、终止履行，即上诉人没有履行其附随义务，造成被上诉人2012年以后该剩余土地仍然闲置，该闲置的土地损失可参照合同约定的租金标准予以计算。因此，上诉人承担的2012年以后的租金实际上是上诉人未履行其附随义务而造成的被上诉人的损失。由于诉争租赁合同属于已经到期，合同履行完毕，该租赁合同不具有解除之情形。故被上诉人诉请解除诉争租赁合同的主张不成立，本院不予支持。
诉争租赁合同约定了停止办厂时应付还耕费并基本平整土地，在上诉人没有平整土地时，应支付相应的平整费，故一审判决上诉人支付还耕费以及平整费两项费用，具有合同依据。被上诉人二审答辩时认为一审判决的平整费3000元∕亩标准太低，因被上诉人一审主张的平整费就是3000元∕亩，也未对此提起上诉，可视为认可一审判决结果，况且一审判决根据本案实际、当地经济发展水平等因素酌定按3000元∕亩标准计算平整费亦无不妥，故本院对此予以确认。
由于本案系土地承包经营权出租合同纠纷，作为合同一方的出租人被上诉人向合同另一方的承租人上诉人主张权利并无不当。上诉人一审时申请追加寻乌县南桥镇人民政府为本案第三人参加诉讼，因寻乌县南桥镇人民政府并非本案合同当事人，也非共同诉讼人或其它必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未予追加并无不当，程序合法。至于上诉人主张于签订《砖厂整体搬迁补偿协议》后3天内就已搬迁完毕并将涉案土地交付给了寻乌县南桥镇人民政府，故寻乌县南桥镇人民政府应承担本案赔偿责任的问题，因不属于本案的审理范围，本院不予处理。
综上，上诉人关于合同效力的上诉理由成立，本院予以支持，其它上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正，但其它处理并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持寻乌县人民法院（2013）寻民一初字第325号民事判决第二、三、四项。
二、撤销寻乌县人民法院（2013）寻民一初字第325号民事判决第一项。
三、驳回被上诉人陈凤英的其它诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人陈智浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年五月十二日
书 记 员 张志平