湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第01051号
原告（反诉被告）陈淦。
委托代理人贺智，湖南通程律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒋军华。
第三人湖南中安汽车安全系统有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段266号弘林大厦1511。
法定代表人谢庆，董事长。
委托代理人陈淦，男，汉族，1979年9月9日出生，住长沙市雨花区劳动东路***号。
原告（反诉被告）陈淦诉被告（反诉原告）蒋军华、第三人湖南中安汽车安全系统有限公司（以下简称中安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员刘伟担任审判长、人民陪审员陈文艺、林群参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录工作。陈淦以及其委托代理人贺智、蒋军华以及第三人中安公司的委托代理人陈淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈淦本诉称，2014年12月12日陈淦与蒋军华签订《修理厂转让协议》、《业务合作协议》约定位于长沙市开福区xx路xx小区对面的中安修理厂门面，总面积约1120平方的门面的租赁转让及修理厂转让等相关事宜。蒋军华应向陈淦支付修理厂转让费用15万元，并从2014年11月15日开始支付租金，2014年11月15日-2015年10月15日租金为47000元／月，提前15日支付之后三个月的租金。签订合同时陈淦已经告知了蒋军华该门面系违章建筑的事实，并出示了陈淦与该门面所有人签订的房屋租赁协议。合同签订后陈淦按合同约定交付了房屋，蒋军华自行对房屋进行了装修，2014年10月31日双方签订了补充协议，陈淦收回了洗车棚及紧挨洗车棚的三间门面的租赁权，并就该房屋租金问题重新约定在原有基础上减去10080元／月，蒋军华每月应向陈淦支付租金36920／月，截止2015年3月5日蒋军华已经拖欠租金四个月，租金共计147680元，经陈淦多次催告，蒋军华仍未按合同约定缴纳租金，蒋军华已经严重构成违约，陈淦为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决：一、蒋军华立即向陈淦支付到期租金147680元，并继续支付租金至蒋军华实际交还房屋之日止；二、解除陈淦与蒋军华签订的《业务合作协议》、《修理厂转让协议》及相关补充协议；三、蒋军华立即将所租赁的中安修理厂门面返还陈淦；四、本案诉讼费用由蒋军华承担。
蒋军华本诉辩称，蒋军华不认可原告租金计算方法，租金是建立在合同生效的基础上的，目前为止陈淦与蒋军华签订的合同一直没有履行完毕，陈淦和蒋军华是在共同使用修理厂，蒋军华认为在合同没有履行完的情况下蒋军华不应该给陈淦租金。蒋军华拒绝支付租金是因为陈淦一直没有履行合同，按照合同要求是蒋军华先交房租、转让费给陈淦，但陈淦后来没有把相关的证照转让给蒋军华，蒋军华将在反诉状中进一步说明。
蒋军华反诉称，一、陈淦在起诉状及所提供的证据中没有阐述协议的基础法律事实。蒋军华和陈淦之间签订的协议是蒋军华在被欺骗的情况下签订的。陈淦拖延提供协议相关证据和证件，洪西社区和陈淦签订的租赁合同不包括北边厂房；二、陈淦未能履行协议约定的义务。陈淦未及时办理过户手续并使用另外三间门面从事汽车美容之外的其他业务，超出了协议约定的业务范围。陈淦还违约修建违章建筑、违约堵塞门面前通道严重影响了蒋军华的正常营业，且陈淦在根据业务协定分配利润时做假账，造成了蒋军华的重大损失；三、修理店转让后陈淦一直干涉蒋军华的经营。11月28日未经蒋军华同意，陈淦私自在蒋军华店门上打了陈淦修理店的名字“中安汽修”，业务合作终止后，陈淦一直占有蒋军华办公室一间。蒋军华为了维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决：一、陈淦在2015年5月1日前提供中安修理厂转让协议时应该提供的一切合法真实资料和法人资料及证件，证照过户变更给蒋军华；二、陈淦在2015年5月1日前拆除北边厂房旁边和原洗车棚处新建的违章建筑。
陈淦反诉辩称，一、陈淦不存在欺骗行为，双方是在平等、自愿的情况下签订的相关合同。二、陈淦已经按合同约定履行合同义务。合同中未有有关营业执照转让的任何记载。关于蒋军华称陈淦干涉其经营的事纯属虚构，陈淦无任何虚假账目的行为，对于使用蒋军华一间办公室这件事是在业务合作协议中明确记载的。关于蒋军华称陈淦在修理厂北部修建员工休息区属于其租赁区域的说法，陈淦不予认同，那块地是陈淦征用当地村民菜地新建的。
第三人中安公司述称：同意陈淦的意见。
经审理查明，2014年8月20日，第三人中安公司向陈淦出具授权委托书一份，该委托书载明：“委托陈淦全权处理本公司位于恒大雅苑对面修理厂及修理厂门面转让的一切事物。一、代理期限：自委托之日起至2029年12月31日为止。二、代理权限：陈淦代理人的代理权限为特别授权，具体包括：1、以陈淦个人名义与第三方签订业务合作协议、修理厂转让协议等。2、如陈淦与第三方在上述协议的履行过程中产生纠纷，陈淦有权委托律师以其个人名义起诉第三方。”
2014年10月12日，陈淦与蒋军华签订《修理厂转让协议》一份，协议内容：一、租赁位置：位于长沙市开福区万家丽北路恒大雅苑对面洪西村公交站后的约1120平方米中安汽车修理厂（东至万家丽北路西侧洪西村公交站后的人行道边，南至老樵夫饭店北侧电力铁塔北边的修理厂门前，西至后侧隔壁仓库和简易道路边，北至两层新建楼房与修理厂中线）二、租赁时间：2014年10月15日至2019年10月15日。三、租赁租金：2014年10月15日至2014年11月15日为装修期间，免除蒋军华租金一个月。2014年11月15日至2015年10月15日，每月租金42元／平方米，面积为1120平方米，合计￥47000元。2015年10月15日至2017年10月15日每月租金45元／平方米，面积为1120平方米，合计￥50000元。2017年10月15日至2019年10月15日每月租金48元／平方米，面积为1120平方米，合计￥53600元。四、租金支付方式，每三个月支付一次，提前十五天三个月租金一次性支付，未按时支付为违约。五、租赁保证金，蒋军华向陈淦交付租赁保证金五万元整，此保证金于2015年2月15日之前交清，如蒋军华未履行本协议条款或未按协议约定交纳租金时，陈淦有权扣除所有租金和收回租赁权，蒋军华前期投入的装修装饰按照来修去丢的原则处理，如蒋军华违约陈淦收回租赁后不得进行任何拆除破坏行为。如陈淦未履行协议条款违约时，向蒋军华退还双倍保证金。六、租赁转让费。本协议签订时，蒋军华向陈淦一次性支付修理厂转让费用壹拾伍万元整。转让内容为2014年10月12日修理厂内所有办公用品（不含陈淦的三台财务及业务用电脑）、工具、汽修设备、装修装饰等。相关证照陈淦有义务协助蒋军华配合办理与使用。……十一、本协议签订之后的债权是债务由乙方所进行的所有装修装饰等应按照来修去丢的原则处理，合同到期后全部无偿由陈淦所有。……
2014年12月12日，陈淦（甲方）与蒋军华（乙方）签订《业务合作协议》，该协议约定：1、A甲方的装修业务大方向分工是甲方只负责业务、接待、财务结算（此部分不含乙方自己的客户业务），乙方负责具体的所有维修事项、材料配件采购，修理厂后勤管理，财务人事行政（除开甲方业务部分）等。B甲方将原有的修理厂管理及维修人员、后勤人员等的劳动人事关系全部交由乙方管理。C乙方对甲方安排的合作业务的利润分配原则，双方按实际维修业务取得利润平均分配，双方各占50%比例。协议对维修业务收入及维修业务成本范围进行了规定，并约定维修业务利润=维修业务收入-
维修业务配件成本-
维修业务工时成本。D双方可对合作的具体部分在本协议相关原则之下另行签订补充协议。E甲方的修理业务所得费用由甲方负责收取及承担收款责任，当月所得利润甲方于次月18日交付给乙方。F乙方维修成本不得高于市场价格或甲方之前与相关业务单位的工时及配件价格。E乙方应负责免费提供一间办公室给甲方使用（如如装修未变动应给现甲方办公室给其使用，其他租赁区域由乙方自行调整）。
2014年10月13日，蒋军华向陈淦支付了修理厂转让费15万元，陈淦向蒋军华开出一张收条，该收条载明：“今收到蒋军华支付修理厂转让费壹拾伍万元整（￥150000）。”同日，蒋军华向陈淦支付了租金9.4万元，陈淦向蒋军华开出一张收条，该收条载明：“今收到蒋军华支付修理厂店面租金两个月租金玖万肆千元整（￥94000）。”
蒋军华向陈淦支付了转让费以及租金后，接手修理厂经营，对修理厂进行了装修。因双方对租赁场地的性质以及转让协议约定的内容有争议，双方曾多次进行沟通、协商。
2014年10月31日，陈淦（甲方）与蒋军华（乙方）签订《补充协议》。经双方充分沟通协商，就2014年10月12日签订的有关合同事项进行变更和补充，具体内容如下：1、乙方已对该修理厂场地及建筑是临时性违章建筑的性质已经充分知情和了解，并在此承诺，以后不得以此为任何借口或理由向人民法院、仲裁机构和相关政府职能部门等提出对抗本合同和原合同合法性的任何诉讼请求或要求，保证遵守合同条款。2、经双方同意，为解决合同中第8条““修理厂原与汽车美容承包人签订的协议处理”条款中涉及的问题，现决定甲方收回洗车棚即紧挨洗车棚的三间门面的租赁权。相关租赁费用从甲方原应支付给乙方的租金中扣除，具体计算方式为：200平方×当年对应单价×120%；以后双方各自负责独立经营，互不干涉，（但甲方保证不得从事汽车修理、轮胎、钣金、油漆业务）原合同第八条作废。3、双方一致同意变更原合同的第二条规定为2014年10月15日至2024年10月15日。租金按新约定。4、双方对原合同第7条政策性拆迁进行了新的约定计算。5、如果乙方要转让或转租全部或部分修理厂须取得甲方书面同意。双方还对其他事项进行了约定。6、……
2014年11月12日，陈淦与蒋军华签订一份《补充协议》，双方约定：经合作双方协商，共同确认具体汽修厂合作事项中修车项目收入分配方案及相关事项如下：一、油漆部分。约定了陈淦承接的油气业务以及支付费用给蒋军华的方式。二、钣金部分。约定了陈淦与蒋军华平均承担一名钣金大师傅的工资，涉及到钣金师傅及钣金的其他费用陈淦不再承担，如陈淦承接的钣金业务占用这名钣金师傅的工作总时间超过一半以上的，陈淦应根据实际超过十五天的工作时间比例增加支付费用。陈淦承接业务取得的钣金收入双方按照取得的钣金收入平均分配，陈淦承接的相关保险业务取得的钣金收入扣除10%的保险车费用后再计算。三、机修收入部分：1、配件部分的利润为陈淦承接的业务按实际维修项目的市场价格计算的收入减去实际购入配件的成本。配件部分的利润双方平均分配，各占50%。陈淦承接的相关保险业务取得的配件收入扣除10%的总额给陈淦后再计算。2、机修工时收入：工时按实际维修项目的市场价格计算工时收入。陈淦承接的业务工时收入按蒋军华占总工时收入75%计算，陈淦占总工时收入的25%计算。陈淦承接的业务相关保险业务取得的工时收入扣除10%的总额给陈淦后再计算。四、此协议作为合作协议补充部分，具有同等效力。五、……
2014年10月25日，蒋军华向陈淦发出通知，要求陈淦提供相关证件。当天陈淦进行了签收。2014年10月29日，蒋军华向陈淦发出联络函，要求陈淦向蒋军华出具相关证件。当天陈淦进行了签收。2014年10月27日，陈淦向蒋军华发出联络函，该函记载：1、对于蒋军华提出转让相关证照以合同未约定予以拒绝；2、对于蒋军华要求的提供相关证件表示同意并且给予了相关证件复印件（对有关商业机密进行了遮盖）；3、对于被告已逾期26天缴纳租金再次进行了通知。
另查明，第三人中安公司与长沙市开福区洪山街道办事处洪山社区签订了场地租赁合同，由中安公司租赁洪山社区的洪西村城建地以北的场地。2014年10月10日，因万家北路提质改造，原租赁场地被征收，洪山社区和中安公司签订租赁合同一份，由中安公司租赁洪山社区管理的场地（即现在争议的中安汽修厂场地）。2014年5月9日，就洪山社区老樵夫饭店北侧中安汽车修理厂北边的仓库的场地租赁事项，陈淦与杨杰签订了厂房租赁合同，合同约定，由陈淦租赁杨杰管理和使用的座落在开福区洪西社区的厂房。
2014年4月1日洪西社区居委会开出一份证明，该证明载明：“现证明我社区老樵夫饭店北侧中安汽车修理厂北边的仓库属历史遗留违章建筑，现由杨杰管理和使用，情况属实，特此证明。”。2015年1月20日洪西社区居委会开出一张证明，该证明载明：“湖南中安汽车安全系统有限公司陈淦同志已与我社区洪西村城建地以北（万家丽路以西）中安汽车修理厂地的相关租赁合同，租赁期限至政策性拆迁征用该地为止。陈淦具有相关承租人的权利自主经营（可转租、转让或其他任何合法经营形式）。该场地租金已交至2015年12月31日止。特此证明。”2014年10月10日洪西社区与湖南中安汽车安全系统有限公司签订《租赁合同》一份，将因万家丽北路提质改造兴建快速通道而被拆除的原厂变更为现有场地一块，进行协商承租。
在庭审过程中，陈淦主张：一、陈淦与蒋军华签订的修理厂转让协议所转让的是修理厂的场地，并不是相关修理厂的资质及证件；二、被告蒋军华应该按照合同约定履行支付租金的义务，但蒋军华拒绝支付租金，违反约定，因此原告陈淦要求收回修理厂租赁场地；三、协议约定的转让相关资质并不是蒋军华所说的转让修理厂的相关证照，而是陈淦有义务帮助陈淦申请办理有关修理厂的证照。蒋军华主张：一、陈淦与蒋军华签订协议约定转让的是修理厂的设备及相关证照；二、由于陈淦拒绝转让相关证照，因此蒋军华拒绝支付租金；三、陈淦转让的修理厂系违章建筑，蒋军华对陈淦对该厂使用权存有异议；四、请求法院判令陈淦转让修理厂相关证照给蒋军华。
以上事实，有《租赁合同》、《修理厂转让合同》、《补充协议》、《业务合作协议》、照片、发票、当事人的陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、关于陈淦是否是适格原告的问题。根据2014年8月20日第三人中安公司向陈淦出具的授权委托书的授权，陈淦取得第三人中安公司名下的位于恒大雅苑对面修理厂及修理厂门面转让的特别授权，对于该修理厂的租赁权的转让，可以以个人名义提起诉讼。因此对于陈淦的原告主体资格本院予以认可。且本院已经通知第三人中安公司参加本案诉讼，中安公司亦委托陈淦作为其代理人；二、陈淦与蒋军华签订的《修理厂转让协议》的定性问题。对于协议的定性，应当用内容决定形式的逻辑思维判定。陈淦与蒋军华签订的《修理厂转让协议》从形式上看该协议为修理厂转让协议，其内容约定的是租赁的标的物、租金的支付方式、转让费的给付等内容，该内容包括了租赁合同的主要条款和修理厂转让协议的主要条款，故从内容上看该协议实质是一份修理厂场地的租赁协议和修理厂转让协议的综合体。虽然双方当事人在《修理厂转让协议》条款中有“相关证照原告有义务协助乙方配合办理与使用”的约定，但是该条款中“相关证照”的概念约定不明，从文字中不能判断是基于现有的中安公司证照的转让手续的办理，还是蒋军华重新申请证照的办理。从转让协议的履行情况来看，蒋军华既支付了门面转让费15万元，又支付了前期租金9.4万元，蒋军华应当明知是在受让修理厂后再租赁修理厂场地的事实。由于双方对证照的约定含混不清，导致双方发生争议，蒋军华要求陈淦办理第三人中安公司的汽修资质转让的反诉请求，本院无法在本案中支持，该反诉请求，本院予以驳回；对于蒋军华提出的拆除违章建筑的反诉请求，因与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理；对于陈淦要求蒋军华解除双方《修理厂转让协议》、《补充协议》以及要求蒋军华交付场地的诉求，本院认为，双方已经没有履行合同的基础，对陈淦的该项诉求，本院予以支持；对场地租金约定明确，租金的计算方式和支付时间能够履行，陈淦要求蒋军华支付租金的本诉诉求，本院亦予以支持；三、陈淦与蒋军华签订的《业务合作协议》以及未在《修理厂转让协议》中约定的事项，如蒋军华提及的装修补偿、厂房改建费，陈淦提出的水电费、用业务结算，住房租金等不在本案中处理，双方当事人可以另行处理，尤其是蒋军华提出的装修补偿的诉求，超过了提起反诉的期间，蒋军华可以另案处理；四、蒋军华应该支付陈淦自合同约定的2014年11月15日截至起诉之日2015年3月11日的修理厂场地租金，根据双方签订的《修理厂转让协议》以及《补充协议》的内容，2014年11月15日至2015年10月15日蒋军华应付的租金应为47000-10080=36920元；考虑到陈淦是转租的场地，场地是违章建筑，且蒋军华提出陈淦仍然利用场地影响蒋军华经营其他业务的因素，本院酌定蒋军华支付陈淦70%的租金，即2014年11月15日至2015年10月15日的月租金标准为：36920×70%=25844元。故截至2015年3月15日，蒋军华应支付的租金为25844×4=103376元，蒋军华已经支付9.4万元，仍需支付9376元。因蒋军华现未仍交付场地给陈淦，故其应当继续支付租金给陈淦，租金标准按《修理厂转让协议》以及《补充协议》以及本院确定的计算方法计算。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、解除原告（本诉被告）陈淦与被告（反诉原告）蒋军华于2013年10月12日签订的《修理厂转让协议》以及2013年10月31日签订的《补充协议》；
二、被告（反诉原告）蒋军华于本判决生效之日起十日内向原告（本诉被告）陈淦腾退其租赁的第三人湖南中安汽车安全系统有限公司位于长沙市开福区万家丽北路恒大雅苑对面的中安修理厂门面；
三、被告（反诉原告）蒋军华向原告（本诉被告）陈淦于本判决生效之日起十日内给付租金9376元（该租金计算到2015年3月15日止，从2015年3月16日至实际腾退场地之日的租金，按每月25844元继续计算，实际腾房之日超过2015年10月15日的，租金按本院确定的计算方法计算）；
四、驳回原告（本诉被告）陈淦的其他本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）蒋军华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3254元，财产保全费1270元，共计4524元，由原告（本诉被告）陈淦承担2262元，被告（反诉原告）蒋军华承担2262元；反诉受理费100元，由被告（反诉原告）蒋军华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
人民陪审员 陈文艺
人民陪审员 林 群
二〇一五年七月三十日
代理书记员 任 友