江西省东乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1029民初1134号
原告（反诉被告）:江西正邦养殖有限公司，住所地江西省南昌市高新技术开发区湖东四路以北、产业路以东。统一社会信用代码913601007542124562。
法定代表人：陈罗平，公司董事长。
诉讼代理人：方小群，女，汉族，住南昌市西湖区。公司员工，任法务经理。特别授权代理。
被告（反诉原告）:刘接旺，男，汉族，江西省东乡县人，住东乡县。
诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师。一般代理。
原告（反诉被告）江西正邦养殖有限公司与被告（反诉原告）刘接旺土地租赁合同纠纷一案，本院2016年9月2日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人方小群、被告刘接旺及其诉讼代理人熊建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江西正邦养殖有限公司提出诉讼请求：1、判决被告立即将原告租赁的205亩土地使用权变更登记至原告名下。2、判决解除原、被告签订的《土地使用权转租协议书》中其中100亩土地租赁协议，被告返还该100亩土地租金114000元，并支付从2008年12月3日至还清之日止的利息（至2016年7月20日为52000元）。3、判决被告从2016年4月5日起至被告交付土地并变更土地使用权登记止按3477元/天向原告支付违约金（至2016年7月20日为382470元）。4、诉讼费由被告承担。
事实和理由：2008年9月22日江西省养殖育种中心有限公司（2009年名称变更为江西正邦养殖有限公司）和被告刘接旺签订《土地使用权转租协议书》，协议约定：原告承租被告转租的位于东乡县马圩镇赤岸村东至水库边沿，西至水库旱田边，南至水库边叶家山界，北至叶家山界，面积305亩土地，租期为30年，租金38元/亩年，被告应于原告支付租金后三十日内协助办理好租赁土地的使用权变更至原告名下，如被告不履行义务，每逾期一天，应按本宗土地应付租金总额的1%向原告支付违约金。东乡县马圩镇人民政府作为鉴证单位签字并盖章确认协议。协议签订后，原告按约定一次性支付了30年租金共计347700元。后被告不履行协议约定的义务，并擅自将其中100亩土地使用权转至他人名下。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照、名称变更通知书、被告常住人口信息证明原、被告的主体资格。2、《土地使用权转租协议书》、《土租赁流转协议书》、《租赁土地面积确认书》、《森林、林木、林地四至范围图》、《租赁协议书》、《承诺书》6份书证复印件证明原告租赁土地305亩合法有效，租期自2008年至2038年，租金为38元/亩年。3、《合同审批表》、农业银行电子银行转账凭证、道路验收单证明原告于2008年12月3日一次性给付了30年的租金347700元、2009年1月16日给付了修路等费用2万元。4、催告函、申通快递详单证明2016年3月23日制作催告函，并通过申通快递给被告，要求被告在收到函件后10日内办理租赁土地使用权变更手续，但未提供该函件送达到被告的快递回单证据。5、原告申请法院调取被告将已出租土地变更登记给他人的信息，经本院调查，刘接旺于2012年9月分别将其中45亩、55亩土地变更登记到王光明名下。本院组织当事人进行了庭审证据质证，被告对1、2、3、5证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。
被告（反诉原告）刘接旺辩称：1、原、被告2008年9月22日签订《土地使用权转租协议书》属实。被告按约定履行了全部义务，但原告未按约定投资，致使土地长期荒废，原告严重违约，致使合同履行已无必要，应当解除合同。2、解除合同，被告不承担任何民事责任，不退还已收取的租金。3、本案已过诉讼时效，协议约定被告应在原告付租金后三十日内协助原告办理好租赁土地的《他项权证》。原告到2016年7月起诉时才要求被告办理他项权证，历时8年，已过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。
被告（反诉原告）刘接旺提出反诉诉讼请求：1、因反诉被告严重违约，致使合同履行已为不能，且已实际解除了合同，依法应当解除。2、解除合同，反诉原告不承担任何民事责任，不退还租金。
被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、被告否认收到原告提供的证据4中的函催告，并提供马圩镇政府及赤岸村委会证明，证明其多次找原告要求投资建设，原告负责人说投资履行合同计划不能，且从未派人管理与投资土地，未到过村委会联系投资与利用管理土地事项，也未依协议约定在东乡县设立公司。2013年被告申报栽种茶树，现茶树已成林挂果。2、《土地使用权转租协议书》证明签订的协议属实。3、《林权证》、《租赁协议书》证明其租赁给原告的土地来源合法。本院组织当事人进行了庭审证据质证，原告对2、3证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对对本案无争议的事实，本院认定如下：
2008年9月22日江西省养殖育种中心有限公司（2009年名称变更为江西正邦养殖有限公司）和被告刘接旺签订《土地使用权转租协议书》，协议约定：原告为实现公司“一条龙”的养猪产业目标，计划在东乡县××××村丁仕村小组被告租赁的土地中转租230亩左右土地建设原种猪繁殖和年出栏数万头商品猪的生产基地。
转租土地的性质及用途。…原告租赁土地用于从事原种猪繁殖、商品猪的养殖。
二、转租赁土地范围。…实际租赁土地面积以双方测量签订的《土地面积确认书》为准。
三、土地转租赁期限、价格、地表附着物的清除、转租赁费的支付。1、租期30年，从2008年至2038年止。2、租金38元/亩年。3、此租赁土地已种植木薯，待收割后土地交付给原告使用。4、本协议签订后三十日内原告完成租赁土地的打井工作，打井出水量达到原告要求后，原告一次性转账支付全部租金。…
四、租赁土地的其他事项。1、被告应当于协议生效后十日内将本协议土地交付给原告。…3、被告需按原告要求，负责修通从水泥公路到基地长700米、宽7.5米（其中公路两边排水沟50公分，宽75公分）的简易公路，原告一次性补助修路费2万元。…5、被告及监证单位应当在原告已付租金后的三十日内协助原告办理好租赁土地的《他项权证》给原告，费用由原告承担。6、被告及监证单位应当协助原告办理好农村集体建设用地农用地转用审批手续，以便原告建设猪场的管理和生活用房、疫病防治设施、饲料储藏用房、硬件化道路等附属设施。
五、违约责任。…3、原告不履行规定的义务，未按时交付土地，每逾期一天，甲方按本宗土地应付租金总额的1%支付违约金给原告。
七、协议的解除。1、在本协议约定的期限内，非经双方同意不得解除协议…。如被告擅自解除协议，被告应退回原告未满合同年限的租金，并赔偿原告所有的经济损失。2、原告若经营不善，需要提前解除协议则应提前三十日向被告提出终止协议，被告不承担任何经济责任（包括不退还未满租赁期的租金）。
八、原告在项目实施过程中将在东乡县注册成立新的公司，原告新成立的公司自动取代原告履行本协议的权利和义务。
东乡县马圩镇人民政府、马圩镇赤岸村民委员会作为鉴证单位在《土地使用权转租协议书》上盖章，并由负责人签名。
协议签订后，被告收割完木薯后交付土地给原告。原、被告于2008年11月20日签订了《租赁土地面积确认书》，确认租赁承包土地面积为305亩。2008年12月3日原告按约定打井后一次性支付了30年租金共计347700元。2009年1月12日被告按协议约定完成修路和排水沟验收，2009年1月16日原告转账支付给被告2万元。
之后，原告一直未到该土地进行经营和管理。2012年9月被告将其中100亩土地变更登记使用权人为王光明，并在该土地上建围墙准备办爆竹厂，被当地群众阻止，该100亩土地至今荒废。2013年被告在其余205亩土地上栽种茶树至今。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、是否继续履行原、被告签订的《土地使用权转租协议书》中205亩土地的租赁协议？本院认为，首先，原、被告签订的《土地使用权转租协议书》是双方的真实意思表示，被告也实际取得了该宗转租土地的使用权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原、被告约定租赁期限为三十年，故本院依法认定该合同租赁二十年部分有效，超过二十年部分无效。其次，该宗转租的土地为林地和荒山，被告依法取得林权证后，种植了木薯，属经济林木。根据《中华人民共和国森林法》第十五条规定：经济林使用权可以依法转让，但不得将林地改为非林地。第十八条规定：各项建设工程必须占用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续。本案原告2008年转租该林地，目的是用于建设种猪养殖场，即需改变林地用途，但原告至今未办理相关审批手续。其三，被告自2013年已种植茶树，现已成林挂果。根据《中华人民共和国森林法》第二十三条规定：禁止毁林开垦。综上，由于原告的不作为和被告的侵权行为，导致不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人可以解除合同。
2、原、被告均同意解除《土地使用权转租协议书》中100亩土地的租赁协议，但对这部分协议解除后的法律后果意见分岐，原告主张退还该100亩土地的114000元租金，并支付利息52000元；被告主张依《协议书》第七条第2项约定不退还租金。本院认为，2012年9月被告未经原告同意将已租给原告的该宗土地转让给他人，是履行合同后的侵权行为，但原告一直未主张侵权责任，也未协商解除合同，直至2016年7月20日起诉要求解除这部分合同，被告2016年11月7日书面答辩表示同意解除，本院于2016年11月15日将答辩状送达原告，应认定原、被告于2016年11月15日因该宗土地已被第三人取得，自愿解除，双方对解除这部分合同后的租金返还和损失赔偿产生纠纷。原告主张返还100亩土地的全部租金114000元不合理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行部分应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已经履行了后期的租金给付义务，现被告已经将交付的土地收回并转租给他人，原告可以要求返还合同终止履行后的租金38元/亩年×100亩×11年10个月=44967元。原告主张赔偿自2008年12月3日至2016年7月20日止的资金占用利息52000元不当，因被告实施的是侵权行为，不是违约行为，原告主张违约赔偿不成立，侵权赔偿亦应另案处理。
3、原告要求被告支付自2016年4月5日起至2016年7月20日的违约金，违约金按3477元/天计算是否成立？原告主张被告应按协议约定在收到租金后三十日内协助原告办理《他项权证》，但是至今未履行协助义务，并以种种理由拒绝协助办理。但是，原告未提供其在给付租金后三十日内，甚至至2016年之间有申请办理《他项权证》和要求被告协助办理的证据，既然原告未提出申请，被告就无法协助。被告也未提供要求原告在约定的三十日内申请办理《他项权证》的证据，其提供的镇政府证明没有证明人和负责人签名，不符合证据的形式要件，又无其他证据相印证，不予采信。被告主张原告至交付租金三十日内未要求其协助办理《他项权证》，到起诉时来要求，已过诉讼时效不能成立。该约定只对被告协助义务时间做限制，未对原告申请时间作约定，应视为原、被告双方对约定履行时间的不确定，根据法律规定，双方对履行时间约定不明的，可以随时主张权利，原告提供了一张2016年3月23日的催告函，该函要求被告在收到函之日起十日内协助办理《他项权证》，这是原告主张权利的证据，并给予了被告十日时间，要算违约，也应从被告收到函件十日后计算。现原告对该函何时送达到被告举证不能，应承担举证不能的法律后果。
4、被告主张合同因履行不能解除，不返还已给付的租金是否合理？本院认为，首先，合同有无效部分，无效合同部分，因合同取得的财产应当返还，即被告应当返还305亩土地10年的租金115900元。其次，合同有100亩自愿解除部分，合同解除后，原告可以要求返还提前给付的租金44967元。其三，合同中205亩土地因不能实现合同目的而解除，合同解除后，原告可以要求返还提前给付的租金205亩×38元/亩年×11年10个月=92182元。
本院认为，原、被告人自愿订立《土地使用权转租协议书》，对其中20年租期符合法律规定，合法有效；对超过过法律规定租赁期限部分无效。原、被告按协议履行了交付土地、交付租金等义务。但原告之后一直未办理他项权证、未办理农村集体建设用地农用地转用审批手续，也未投产，荒废土地多年，被告见此便将部分土地转租给他人，并重新侵占其余土地为已用，在土地上投资育林，导致经济林成才挂果，不能实现原《土地使用权转租协议书》之目的，依法可以解除。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第五十六条、第六十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
原、被告签订的《土地使用权转租协议书》超过20年租期部分无效，被告（反诉原告）刘接旺应返还原告（反诉被告）江西正邦养殖有限公司租金115900元。
解除原、被告签订的《土地使用权转租协议书》，被告（反诉原告）刘接旺应当返还原告（反诉被告）江西正邦养殖有限公司租金137149元。
三、驳回原告（反诉被告）江西正邦养殖有限公司其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘接旺其他诉讼请求。
案件受理费9284.7元，由原告江西正邦养殖有限公司负担5001元，被告刘接旺负担4283.7元。反诉费50元，由反诉被告江西正邦养殖有限公司承担。
上述各项给付义务限判决生效后十日内给付。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在该判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费(户名：抚州市中级人民法院，账号：35×××29，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处)，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 芳
人民陪审员 李乔木
人民陪审员 刘奇根
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 关 芯