海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼02民终1559号	上诉人（原审原告)：高爱民。	委托诉讼代理人：马伟。	委托诉讼代理人：宋齐光。	被上诉人（原审被告）：河南清华农业研发有限公司。	法定代表人：郜晓淦。	上诉人高爱民因与被上诉人河南清华农业研发有限公司（以下简称河南清华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。	高爱民上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4960号民事判决第二项，改判河南清华公司返还高爱民款项13.2万元；2.一、二审诉讼费用均由河南清华公司承担。	事实与理由：一、一审法院认定事实错误，做出的判决严重损害高爱民的合法权益，依法应予以撤销。	（一）一审法院认定双方签订的《集资建设“海南养生会所”协议书》（以下简称协议书）具有“合作投资建设的性质”是错误的。从协议主文共计十条的条款内容看：双方对买卖的涉案房屋的坐落位置、户型设计、物业管理、产权性质、交房时间、面积、总价、单价等进行约定。明显就是房屋买卖关系的法律特征。协议书第四条仅仅是对买卖房屋产权的限制及对灭失风险的承担问题的约定，与合作投资建设没有任何关系。合作投资建设是指多人集资合作建房，约定对共建房屋享有共同所有权，共同承担风险并共享利益。两者是完全不同的法律关系。	（二）一审法院认定高爱民对签订、履行协议书存在过错错误。1.高爱民于2015年4月2日支付购房款，2015年4月5日签订协议书。签订协议书之前，河南清华公司并未提及涉案房屋的性质，也不让高爱民知晓房屋的真实情况，高爱民在签订协议后才知道房屋性质及协议书内容，故高爱民在签订协议书时不存在任何过错。2.高爱民直到2015年5月底第一次见到郜晓淦时，才从其处得知涉案房屋系违章建筑且已被强拆的事实。此后，高爱民上网查询才知道涉案房屋早已于2014年6月18日就已被三亚市综合执法局确认为违章建筑。河南清华公司多次拒不履行自行拆除义务，涉案房屋于2015年5月20日被强拆。高爱民应履行的合同义务是付款义务，河南清华公司应履行如期交房的合同义务。河南清华公司在交房前因自身原因导致房屋灭失，且在签订协议时故意隐瞒事实，未如实告知房屋真实状况并收取购房款，存在严重过错，应承担全部损失。3.一审法院认定高爱民存在过错的三条理由不能成立。（1）涉案房屋是否有房屋证并不是导致高爱民经济受损的根本原因，其根本原因是河南清华公司未办理房屋审批手续导致交房前房屋被强拆。（2）涉案房屋的单价相对于市场价低，只能说明双方对房屋产权受限是明知的，而不能说明房屋灭失过错在于高爱民。（3）核查房屋是否有审批手续不是高爱民应承担的责任，而是河南清华公司应履行的基本义务。房屋灭失风险应当以房屋交付为分割点，交付前风险由卖方承担，交付后才转由买方承担，而本案房屋并未交付即已灭失是不争的事实。	二、河南清华公司存在以下过错，应当承担返还高爱民的购房款并赔偿经济损失的法律责任。1.河南清华公司故意隐瞒涉案房屋的真实情况，主观上存在欺诈故意。2.河南清华公司拒不办理房屋相关手续，导致涉案房屋属于违章建筑被强拆。3.河南清华公司以“先打款、后签协议”的方式签订履行合同，其目的就是为了蒙骗高爱民交款，而并非想真正的卖房。4.涉案房屋的土地产权属于河南省农科院，这与河南清华公司没有任何法律关系，其在一审中也未提供双方的合作协议，说明河南清华公司的卖房根本就是无权处分。	三、一审判决违反了立法的目的和精神。1.一审法院未依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“房屋灭失的风险自房屋交付之日起转移”的规定，没有考虑到房屋灭失时未交付这一客观事实，而是仅根据违章建筑就判令高爱民自担责任是错误的。2.一审法院对合同法第五十八条规定理解错误。依据该条规定，合同无效产生四种后果：一是因该合同取得财产应当返还；二是不能返还或没有必要的，应折价赔偿；三是有过错的一方应赔偿对方因此所受损失；四是双方都有过错，应当各自承担相应损失。就本案而言，高爱民没有过错，其交付的款项也是能够返还的，而河南清华公司作为过错方应当赔偿高爱民的全部损失。	综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判、依法改判。	河南清华公司未作答辩。	高爱民向一审法院起诉请求：1.确认高爱民与河南清华公司于2015年4月5日签订的《集资建设“海南养生会所”协议书》无效；2.判令河南清华公司返还款项13.2万元；3.本案诉讼费由河南清华公司承担。	一审法院认定事实：一、双方当事人没有争议的事实是:2015年2月，高爱民与河南清华公司法定代表人郜晓淦经协商确定，河南清华公司向高爱民提供一套“海南养生会所”的311号房屋，建筑面积共40平方米，单价为每平方米3,300元，总金额为13.2万元。后高爱民于2015年4月2日将上述款项转入河南清华公司账户。2015年4月5日，高爱民与河南清华公司签订协议书对上述确定的内容作出明确约定，同时还约定：房屋没有房产证只有长期使用权和继承权，如遇不可抗拒的自然灾害或政府统一规划的原因使合同无法继续执行，由此产生的损失或者受益由高爱民按面积承担或分享；交房概况为简单装修，交房时间为2015年6月20日。后该房于2015年5月20日被三亚市崖州区人民政府确认为违章建筑予以强制拆除。一审庭审中，高爱民与河南清华公司均确认其签订的协议书违反法律规定，为无效合同。	二、关于当事人有争议事实的质证和认证情况：1.关于本案是合作投资协议还是买卖协议的认定。高爱民提供协议书及有关付款凭证欲证明该协议的性质为房屋转让，河南清华公司对该证据的真实性无异议，但认为是合作投资协议。一审法院对协议书及有关付款凭证的真实性予以确认，从双方签订和履行协议书的全过程可确认该协议的目的和实质是房屋买卖，但根据协议书关于双方就“海南养生会所”的合作投资建设及相关事宜自愿达成协议的记载，以及根据该协议第四条关于高爱民对房产的风险承担与权益分享的约定，可以确认该协议又具有合作投资建设的性质。2.关于高爱民签订和履行协议书是否有过错的认定。高爱民提供了3份网站上截屏打印的截图，记载2014年6月18日三亚市崖州区综合执法局下发[2014]第045号《责令停止违法行为通知书》，确定涉案房产为违章建筑。欲证明高爱民在签订和履行协议书时对涉案房产的违章情况不知情，其没有过错。河南清华公司对此有异议，认为高爱民当时对该项目是经过多次考察，且在双方签订和履行的协议书中也是可以体现高爱民在出资和签订该协议书时是明知涉案房产的权利存在瑕疵，故高爱民至少应承担购房款50%以上的风险。一审法院经上网核查，确认高爱民提供3份网站上截屏打印的截图的真实性，但不能据此认定高爱民在签订和履行协议书时对涉案房产的权利瑕疵不知情。理由是：（1）该协议第四条关于高爱民对房产的风险承担与权益分享的约定，明确载明了该房产没有房产证；（2）该房产的购房单价为每平方米3,300元，与当时三亚地区房产的市场价格相比，相对较低；（3）按常理高爱民在与河南清华公司联系购房时，应当对该房产是否取得规划许可，以及是否取得其他有效审批手续进行核查，并且高爱民签署的协议书明确约定了涉案房产的风险与权益由高爱民承担和分享，可以说明高爱民、河南清华公司双方在签订和履行的协议书时对涉案房产权利是明知有瑕疵，但对该涉案房产是否会在以后被有关政府部门认定为违章建筑予以拆除仍存在侥幸心理。为此，应认定高爱民签订和履行协议书是存在过错的。	一审法院认为，1.关于协议书的效力问题。协议书项下的房屋已于2015年5月20日被三亚市崖州区人民政府确认为违章建筑予以强制拆除，且高爱民与河南清华公司均认可该协议书无效。故应认定该协议违反了国家法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。2.关于河南清华公司应否向高爱民返还购房款及其数额的问题。违章建筑是指未经规划、住房和城乡建设等部门批准，擅自建设的各类建（构）筑物。违章建筑长期漫延的原因既有生产市场的因素，也有销售市场的因素，二种因素对社会均具有同等的危害性。高爱民与河南清华公司在明知涉案房屋权利有瑕疵，对以后是否会被有关政府部门认定为违章建筑予以拆除存在侥幸心理的情况下，双方仍进行交易、支付购房款、以及签订协议书。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应认定高爱民与河南清华公司在签订和履行协议书时都有过错，应当各自承担相应的责任。据此，高爱民与河南清华公司应对各自损失承担责任，高爱民主张河南清华公司向其返还购房款为13.2万元不符合法律规定，应不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：一、确认高爱民与河南清华公司于2015年4月5日签订的协议书无效；二、驳回高爱民的其他诉讼请求。案件受理费按简易程序收取1,470元（高爱民已预缴），由高爱民负担735元，河南清华农业研发有限公司负担735元。	二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。	本院认为，本案争议的焦点是：（一）协议书的性质；（二）协议书被确认无效后财产返还及损失的赔偿。	（一）协议书的性质。认定双方当事人之间是否具有合作投资建设关系，应当看双方当事人之间是否具有共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的事实。从协议书的约定来看，并不具备共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的内容，协议书第一.4条约定：“房屋没有房产证只有长期使用权和继承权，如遇不可抗拒的自然灾害或政府统一规划的原因使合同无法继续执行，由此产生的损失或者受益由乙方（即高爱民）按面积承担或分享。”约定合同无法履行后，风险与利益均由高爱民承担或享有，免除了河南清华公司的责任，也并非利益共享、风险共担的约定。协议书的实质就是一份房屋买卖合同。一审法院认定协议书具有合作投资建设的性质没有事实根据，应予纠正。高爱民的一审诉求中除了请求确认协议书为无效合同以外，还诉求河南清华公司返还购房款及赔偿损失，一审法院将案由定为确认合同效力纠纷不当，应予纠正，本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。	（二）协议书被确认无效后财产返还及损失的赔偿。一审法院认定协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方当事人均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”从该条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定来看，合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件之一是“过错”和“损失”之间存在因果关系，即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失，其他损失与过错无关的无需赔偿。河南清华公司基于协议书而收取了高爱民支付的购房款13.2万元，在协议书被确定为无效后，依据上述法律规定，河南清华公司应当向高爱民返还购房款13.2万元。河南清华公司建设的房屋被拆除，其原因在于该房屋为违法建筑，双方当事人是否签订协议书、合同是否履行以及高爱民是否存在过错，均和涉案房屋被拆除没有因果关系，故高爱民不负有返还房屋或折价赔偿的义务，对河南清华公司因房屋被拆除所遭受的损失亦不承担赔偿责任。	综上所述，高爱民的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4960号民事判决第一项；	二、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4960号民事判决第二项；	三、被上诉人河南清华农业研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人高爱民返还购房款13.2万元；	四、驳回上诉人高爱民的其他诉讼请求。	一审案件受理费1,470元（高爱民已预缴）、二审案件受理费2,502元（高爱民已预缴），均由被上诉人河南清华农业研发有限公司负担。	本判决为终审判决。																											⺀													pjls4nvznpoisa0nbe													案件唯一码																							审 判 长 李柔翰													审 判 员 袁俊杰													审 判 员 梁 泽													二〇一六年十二月二十八日													书 记 员 陈 田																附相关法律条文：	中华人民共和国合同法	第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。	中华人民共和国民事诉讼法	第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;	(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;	(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。