济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历民初字第1007号
原告济南金奥程企业策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人邢文，董事长。
委托代理人孙浩，男，汉族，1979年6月10日出生，山东金万通汽车销售有限责任公司法律顾问，住济南市。
被告济南东岳汽车集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙刚，董事长。
委托代理人齐霞，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。
原告济南金奥程企业策划有限公司（以下简称金奥程策划公司）与被告济南东岳汽车集团有限公司（以下简称东岳汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金奥程策划公司的委托代理人孙浩，被告东岳汽车公司的委托代理人齐霞、晋淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金奥程策划公司诉称，其与东岳汽车公司于2010年10月12日签订《房屋租赁合同》及补充协议等协议，约定由东岳汽车公司承租位于济南市历下区经十东路济南奥林匹克体育中心商业街3号厅3号位区域的建筑面积为377.8㎡的租赁物业（以下简称涉诉房屋），租赁期间自2010年10月12日至2013年10月11日。双方就租金计算方式、数额、违约责任以及双方的权利义务作了明确约定。合同签订后，东岳汽车公司支付了第一年度的租金及相关费用，金奥程策划公司也按约交付了涉诉房屋。依据合同4.2.1条的约定，东岳汽车公司应在2011年8月前交付次年度租金，但经金奥程策划公司多次催要租金、物业费等未果。2012年5月3日金奥程策划公司通过特快专递的形式通知东岳汽车公司解除房屋租赁合同。为此，金奥程策划公司要求：1、判令东岳汽车公司支付违约金465147元、租金152464元（2011年10月12日-2012年4月5日）、物业费6687元（2011年10月12日至2012年4月5日），以上共计624298元；2、东岳汽车公司承担本案诉讼费用。
原告金奥程策划公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、2010年10月12日双方签订的房屋租赁合同，证明合同就租赁涉诉房屋的位置、面积、期限、租金及违约责任等进行了约定；
证据2、中国建设银行联网业务入账通知书，证明东岳汽车公司已经按约定履行了交付第一年房租及相关费用的义务；
证据3、收据1份，证明东岳汽车公司所拖欠的应支付的租金及物业费金额；
证据4、通知函及特快专递邮件查询回单各1份，证明金奥程策划公司依据双方的约定履行了通知义务，且东岳汽车公司已收到该通知；
证据5、2010年8月25日济南奥林匹克体育中心出具的证明（复印件），证明金奥程策划公司对涉案房屋具有合法的房屋使用权、转租权；
证据6、本院依金奥程策划公司申请向济南市规划局调取的《济南市奥林匹克体育中心商业街有关规划情况的说明》，证明涉诉房屋为取得规划审批的合法建筑；
证据7、2012年8月13日济南奥林匹克体育中心出具的证明一份，证明金奥程策划公司对涉诉房屋的承租手续合法，对涉诉房屋拥有合法的转租权；
证据8、济南市城市建设投资有限公司出具的《关于济南市奥林匹克体育中心体育场馆及相关配套设施设备资产委托管理的授权书》一份（复印件，加盖了济南奥林匹克体育中心的印章），证明金奥程策划公司对涉诉房屋的承租手续合法，对涉诉房屋拥有合法的转租权；
证据9、产权证明，证明济南市政府授权济南奥林匹克体育中心对一场三馆全部资产实行整体经营；
证据10、在济南时报刊登的四期奥体汽车超市广告9份（网络打印件），证明金奥程策划公司履行了合同约定的刊登广告义务；
证据11、济南日报报业集团出具的发票2张（复印件），证明金奥程策划公司为刊登广告分别支出了92000元和12400元，合计104400元；
证据12、2012年5月10日金奥程策划公司与山东大伟工程开发设计有限公司（以下简称大伟设计公司）签订的租赁合同，证明金奥程策划公司因东岳汽车公司违约而产生的房租差价损失；
证据13、济南市地方税务局历下分局代开的发票2份，证明金奥程策划公司与大伟设计公司2012年5月10日至2013年5月10日期间的房屋租金总计215157.1元，从而证明金奥程策划公司存在租金损失。
被告东岳汽车公司辩称，租赁签订合同后，东岳汽车公司依约支付了全额租金，而金奥程策划公司并兑现合同中承诺的相关条件，如对于从承租方第一年度总租赁费247647.9元中拿出该金额的10%，即24764元用于支持承租方的广告宣传费用、为承租方提供三个折合价值15000元的展厅位置，致使东岳汽车公司在承租涉诉房屋后，效益非常差，无法达到金奥程策划公司当时承诺的预期经营效果。东岳汽车公司提出与其协商解除租赁合同，但金奥程策划公司却不予协商。金奥程策划公司要求的违约金465147元明显高于实际损失。在合同中有明确约定，承租人应提前二个月交纳下年度租金，如果逾期未予交纳，出租人可以解除合同，但金奥程策划公司拒绝与东岳汽车公司协商解除合同，而这期间东岳汽车公司已将房屋腾空，故即使金奥程策划公司存在损失，也属于因其自身过错而扩大的损失，不应由东岳汽车公司承担责任。
被告东岳汽车公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告东岳汽车公司对原告金奥程策划公司提交的证据1的真实性无异议，对证明的内容有异议，认为双方约定应提前两个月交纳下一年度的租金，如果逾期支付的话，金奥程策划公司完全可以解除合同，对于其主张的损失，明显是其扩大的损失；另，在合同附件五中第一条约定了广告费的使用金额是24764元，第三条约定了三个圆柱广告位，共计15000元；这证明金奥程策划公司向东岳汽车公司进行了承诺而并未履行，故是金奥程策划公司违约在先，东岳汽车公司逾期支付租金是为了行使同时履行抗辩权；对证据2的真实性无异议，恰恰也证明了东岳汽车公司如约向金奥程策划公司支付了保证金、租赁费、物业费及相关费用，共计31余万元，而金奥程策划公司在收到相关费用后，并未履行合同中相关的承诺；对证据3，认为并不能证明东岳汽车公司所欠金奥程策划公司的任何费用；对证据4，其对于通知函的真实性无异议，但认为东岳汽车公司从未收到过该通知函；对于特快专递查询单，因邮件详单上面的邮件品名系空白，只能证明双方有信件往来，并不能证明信件内容；对证据5，其认为是复印件无证明力，只有房产证才能证明有合法的租赁权；对于证据6的真实性无异议，但认为该证据不能证明涉诉房屋是具有合法产权的房屋，不能证明金奥程策划公司可以转租房屋，更不能证明租赁合同合法有效；对证据7和证据8的真实性有异议，认为金奥程策划公司应提交与奥体中心的书面租赁合同，以证明其对涉诉房屋拥有合法的转租权；对证据9，认为其并非原件，对其真实性有异议；对证据10，认为其系复印件，对其真实性有异议，且发票的日期与报纸刊登广告的日期不符，也无法证明金奥程策划公司履行了刊登广告的义务；对于证据11的真实性无异议，但认为金奥程策划公司主张的免租期损失和房租差价损失与东岳汽车公司无关；对证据12的真实性无异议，但认为租赁价格系当事人协商一致的结果，涉诉房屋后期租金的降低，是金奥程策划公司对自己权益的处分，与东岳汽车公司没有直接关系，且租金受当时房地产市场影响，并非东岳汽车公司过错造成，故东岳汽车公司没有义务承担此项损失。
经审查，金奥程策划公司提供的证据9虽系网络打印件，但可与济南时报网络电子版（网址http：／／jnsb1.e23.cn／）的相应内容核对一致，故本院对该证据予以采纳；金奥程策划公司提供的证据5和证据10系复印件，且东岳汽车公司对其真实性有异议，故本院对该证据不予采纳。本院对原告金奥程策划公司提交的其他证据均确认为有效证据。
经审理本院认定，济南市规划局出具的济规法函（2012）204号说明载明：“我局于2007年为济南市城市建设投资有限公司位于经十东路以南的奥体中心体育场、体育馆、游泳馆、中心区等项目核发2007年第125号建设工程规划许可证，总建筑面积348350平方米，其中地下65880平方米”。济南市城市建设投资有限公司于2010年4月20日出具的《关于济南市奥林匹克体育中心体育场馆及相关配套设施设备资产委托管理的授权书》载明“济南奥林匹克体育中心：根据2010年2月28日市政府第46次常务会议纪要精神，并按照我公司与你中心签订的《济南奥林匹克体育中心体育场馆及相关配套设施设备资产委托管理协议》的约定，现将济南市奥林匹克体育中心体育场馆及相关配套设施设备等资产授权你中心全权负责管理”。
本案涉诉房屋位于济南市经十东路奥林匹克体育中心商业街3号厅3号位。济南市奥林匹克中心出具证明：金奥程策划公司承租了涉诉房屋，其可开展涉诉房屋的对外招商及管理工作。
2010年10月12日，出租人金奥程策划公司与承租人东岳汽车公司签订房屋租赁合同，合同约定：由东岳汽车公司承租涉案房屋，租赁期限自2010年10月12日起至2013年10月11日止；涉诉房屋建筑面积377.8㎡，2010年10月12日至2011年10月11日租金为每日1.9元／㎡，2011年10月12日至2012年10月11日租金为每日2.28元／㎡，2012年10月12日至2013年10月11日租金为每日2.66元／㎡；自第二个合同年度起，承租人应在年度届满前两个月一次性支付下一个合同年度的全年租金；承租人应一次性支付2.5万元保证金并按每月3元／㎡的标准缴纳物业费；承租人拖欠租金、物业费等超过30日的，出租人有权解除合同，承租人应向出租人支付相当于18个月租金的违约金；出租人将从第一年度的租金中提取10%用于支持承租人的广告宣传，该费用将于一年内支配完毕，广告排序由承租人安排，承租人应在每次规定的刊登日期前2天将样稿提供给出租人，过期不提供的视为承租人放弃权利，广告费将自动扣除；出租人提供圆柱广告位3个，每个5000元／年，合计15000元／年，由承租人在每年交付租金时一次性支付。
合同签订后，东岳汽车公司按约定支付了第一年度的租金、保证金及其他费用共计318568.86元，金奥程策划公司按约定交付了涉诉房屋。第二年度，东岳汽车公司未支付任何费用。金奥程策划公司称其于2012年5月3日通过EMS特快专递（邮件序号ER572137109CS）向东岳汽车公司发送了解除租赁合同通知函，通知内容为东岳汽车公司长期拖欠租金、物业费、公共事业费等相关费用，故通知其解除合同，并要求东岳汽车公司于收到通知书后三日内办理交接、结算等后续手续；山东省邮政速递物流有限公司济南市分公司于2012年5月8日出具特快专递（EMS）邮件查询回单载明“邮件ER572137109CS已于2012年5月4日妥投”。金奥程策划公司称东岳汽车公司于收到通知函后搬离了涉诉房屋，东岳汽车公司称其于2011年10月12日前已搬离涉诉房屋，但其并未提供证据予以证明。另，金奥程策划公司于2011年5月12日、2011年6月23日、2011年6月30日、2011年7月7日、2011年7月21日、2011年7月28日、2011年11月10日、2012年2月9日在《济南时报》的奥体汽车超市专版刊登了广告。
2012年5月10日，金奥程策划公司与案外人山东大伟工程开发设计有限公司（以下简称大伟设计公司）签订了房屋租赁合同，约定由大伟设计公司承租涉案房屋，租赁期限为2012年5月10日至2013年5月10日；2012年5月10日起，大伟设计公司享有30日的免租期；涉诉房屋租金标准为每日1.7元／㎡，第一个合同年度房屋租金为215157.10元。2012年7月16日，济南市地方税务局历下分局代开了付款人为大伟设计公司、收款人为金奥程策划公司、金额为215157.10元的发票。
本院认为，涉诉房屋具备合法的建设工程规划许可，其管理人济南奥林匹克体育中心已作出书面许可，允许承租人金奥程策划公司就涉诉房屋自行开展招商及管理工作，故金奥程策划公司有权对涉诉房屋进行转租，金奥程策划公司与东岳汽车公司、大伟设计公司自愿签订的房屋租赁合同及附件协议均合法有效。
关于涉诉房屋的交接时间：因东岳汽车公司已于2012年5月4日收到了金奥程策划公司于2012年5月3日发送的序号为ER572137109CS的EMS，金奥程策划公司认可东岳汽车公司已于收到该邮件后三日内搬出了涉诉房屋，东岳汽车公司未证明交付涉诉房屋的时间，故本院以2012年5月4日认定为其向金奥程策划公司交付涉诉房屋的日期。若不存在法定或约定的事由，东岳汽车公司应支付2011年10月12日至2012年5月4日期间的房屋租金及物业费。
关于东岳汽车公司是否存在可以拒付租金、物业费的法定或约定事由：因金奥程策划公司已在济南时报上通过刊登广告位奥体汽车超市做了广告宣传；东岳汽车公司未证明其已按合同附件五第一条的约定将广告样稿提供给金奥程策划公司，故东岳汽车公司认为金奥程策划公司未按约定进行广告宣传、其拒绝交纳租金的行为是为了行使同时履行抗辩权的辩解，本院不予采纳。根据合同附件五第三条的约定，展厅3个圆柱广告位应由东岳汽车公司自行制作、安装和维护，并在每年交付租金时按每个圆柱广告位5000元／年的标准向金奥程策划公司支付相关费用，但东岳汽车公司未证明已向金奥程策划公司支付了以上费用，故其认为金奥程策划公司未按约定提供3个圆柱广告位、是金奥程策划公司违约在先导致租赁合同无法履行的辩解，本院不予采纳。因东岳汽车公司未证明在第一个租赁年度届满前通知金奥程策划公司将终止履行租赁合同并办理涉诉房屋的交接，也未证明金奥程策划公司存在违约行为，故东岳汽车公司不存在可以拒付租金、物业费的法定或约定事由。
因此，东岳汽车公司的行为已构成违约，金奥程策划公司有权依据租赁合同第十六条第二款第一项的约定解除合同，东岳汽车公司应支付相应租金及物业费，并承担违约责任。
关于租赁合同的解除时间：因东岳汽车公司未依照租赁合同的约定于2011年8月12日之前支付下一年度的房屋租金，且东岳汽车公司已于2012年5月4日收到了金奥程策划公司于2012年5月3日发送的序号为ER572137109CS的EMS，且金奥程策划公司提供了签章日期为2012年5月3日的解除租赁合同通知函、东岳汽车公司对该通知函的真实性予以认可，故对于金奥程策划公司于2012年5月3日已通知东岳汽车公司解除租赁合同的主张，本院予以支持，本院认定房屋租赁合同于2012年5月4日解除。
关于东岳汽车公司还应支付的房屋租金及物业费数额：东岳汽车公司应支付房屋租金及物业费的期间为2011年10月12日至2012年5月4日。鉴于金奥程策划公司只要求东岳汽车公司支付2011年10月12日至2012年4月5日期间的房屋租金152464元和物业费6687元，涉诉房屋此期间实际产生的租金为2.28元×／㎡377.8㎡×177天=152464.97元；物业费为0.1元／㎡×377.8㎡×177天=6687.06元，对于金奥程策划公司自愿放弃权利的部分，本院予以准许，东岳汽车公司应支付金奥程策划公司房屋租金152464元、物业费6687元，扣除东岳汽车公司已支付给金奥程策划公司的25000元保证金，东岳汽车公司还应支付金奥程策划公司租金127464元、物业费6687元。
对于东岳汽车公司应承担的违约责任，金奥程策划公司主张根据租赁合同第十六条第三款第一项的约定，按照涉诉房屋18个月的租金为标准予以计算，其数额为465147元，但东岳汽车公司认为该违约金数额过高。本院认为，该违约金数额确实有过高之嫌，东岳汽车公司应当承担的违约责任，以不超过金奥程策划公司实际损失的1.3倍为宜。金奥程策划公司称其实际损失主要有空置期损失、免租期损失、租金差价损失。对于涉诉房屋的空置期损失，因金奥程策划公司于2012年5月10日将涉诉房屋出租给大伟设计公司，且本院已认定东岳汽车公司于2012年5月4日向金奥程策划公司交接了涉诉房屋，故涉诉房屋的空置期应自2012年5月5日计算至2012年5月9日。因该空置期的存在符合常理，且是基于东岳汽车公司的违约行为而产生的必然损失，故该损失属于金奥程策划公司合理的实际损失，本院认定其房租损失应为2.28元／㎡×377.8㎡×5日=4306.92元，物业费损失应为0.1元／㎡×377.8㎡×5日=188.9元。对于涉诉房屋免租期损失，因金奥程策划公司与大伟设计公司签订的租赁合同中约定了30日的免租期，若原房屋租赁合同能够继续履行，则此期间仍会给金奥程策划公司带来租金收益，故该损失应当为金奥程策划公司的合理的实际损失，该损失数额为1.7元／㎡×377.8㎡×30日=19267.8元。对于涉诉房屋租金差价损失，金奥程策划公司与大伟设计公司签订的为期一年的租赁合同中约定租金标准为每日1.7元／㎡，该租金标准低于原租赁合同中每日2.28元／㎡的标准。本院认为，在原租赁合同无法履行的情况下，金奥程策划公司以稍低的租金尽快寻求新的承租人以防止损失进一步扩大，其产生的租金差价损失，也应为其合理的实际损失，该损失数额为（2.28-1.7）元／㎡×377.8㎡×365日=79980.26元。以上损失合计103743.9元，故东岳汽车公司应支付金奥程策划公司违约金103743.9元×1.3=134867.07元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告济南东岳汽车集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南金奥程企业策划有限公司2011年10月12日至2012年4月5日期间的租金127464元；
二、被告济南东岳汽车集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南金奥程企业策划有限公司2011年10月12日至2012年4月5日期间的物业费6687元；
三、被告济南东岳汽车集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南金奥程企业策划有限公司违约金134867.07元；
四、驳回原告济南金奥程企业策划有限公司超出部分的诉讼请求。
被告济南东岳汽车集团有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10040元，由原告济南金奥程企业策划有限公司负担人民币1040元，被告济南东岳汽车集团有限公司负担人民币9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张海涛
人民陪审员 顾建金
人民陪审员 时文萍
二〇一三年四月十一日
书 记 员 王恩辉