吉林省伊通满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊民二初字第29号
原告（反诉被告）：吉林省领鲜食品有限公司。
法定代表人：黄广坚，董事长。
委托代理人：田雪东，吉林格尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王平，女，满族，1966年5月3日出生，现住伊通满族自治县。
委托代理人：李波，吉林言悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）吉林省领鲜食品有限公司（以下简称领鲜食品公司）诉被告（反诉原告）王平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理，2015年5月13日、12月31日组成合议庭公开开庭进行了审理。领鲜食品公司委托代理人田雪东、王平委托代理人李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
领鲜食品公司委托代理人田雪东诉称：2007年4月1日，我公司与王平签订租赁合同，租用王平位于伊通满族自治县伊丹镇街道的厂房作食品加工厂。租期五年，自2007年1月1日起到2012年1月1日止，每年租金5万元。合同履行至2010年，经双方协商从2011年1月1日起租金调整为每年13.6万元，同时将租期修改至2016年1月1日届满，之后我方向王平交纳了五年的租金共计68万元。2013年5月22日，王平为了在租赁房屋与街道之间的院落建临街门市房与我方再次进行协商并达成协议：“王平保证新建房屋为领鲜食品公司（尤其在前门）留出入口，保证车辆出入；领鲜食品公司生产到2014年春节前，双方租赁合同提前解除，王平现应退还领鲜食品公司2014年1月1日到2016年的租金27.2万元。”但是王平在建设门市房时并没有按照约定为我公司留出入口，导致我公司的出入通道和消防通道被占用，生产环境发生改变，本应续期的生产许可被取消。2013年7月22日，我公司被伊通满族自治县质量技术监督局责令停止生产。因为无法正常生产，我公司不但无法获得正常经营收益，而且还造成未生产经营而购买的30余万元包装纸箱和包装袋报废。另外，因为公司停产无法按期履行与客户签订的长期供货合同，对客户产生违约赔偿责任30万元，同时造成我公司自2014年8月至2014年12月31日停产期间的租金损失6.8万元。我方认为，自身与王平签订的房屋租赁合同即之后签订的变更协议均是双方真实意思表示，真实有效，双方应严格按照合同约定履行自身义务。由于王平在建设临街门市房时没有按合同约定为我公司预留出入口，导致我公司被主管部门责令停业，进而造成我方遭受一系列损失，王平的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，王平应承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失等各项违约责任。故我公司诉至法院，请求判令：1、王平立即退还领先食品公司2014年1月1日至2016年1月1日租金27.2万元。2、王平赔偿领鲜食品公司2013年8月1日至2013年12月31日共计六个月的租金损失6.8万元。3、王平赔偿领鲜食品公司为正常生产而准备的包装纸箱及包装袋损失共计29万元。4、王平赔偿领鲜食品公司因无法正常生产供货而对第三方客户产生的违约赔偿责任30万元。
王平委托代理人李波答辩称：1、租金27.2万元不同意返还，因为当时约定领鲜食品公司对毁损的房屋进行修缮。2、2013年8月1日至2013年12月31日租金损失6.8万元没有证据。3、诉请第三项包装箱及包装袋损失29万元，没有证据支持。4、诉请第四项是双方约定合同解除的，对第三方损失被告不承担责任。另外，损失是间接损失，没用证据证明损失的存在。5、王平在自己的房前所盖的房屋已经给领鲜食品公司预留了通道，在生产车间的后面原有的通道并未改变。综上，请求驳回领鲜食品公司诉请。
王平委托代理人李波反诉称：2007年4月1日，我方与领鲜食品公司签订了房屋租赁合同，领鲜食品公司租用我方的楼房作食品加工厂。租期五年，自2007年1月1日起到2012年1月1日止，每年租金5万元。2010年经双方协商从2011年1月1日起租金调整为每年13.6万元，租期改至为2016年1月1日，领鲜食品公司交付了租金65万元（欠3万元）。2013年5月22日，就我方欲在租赁房屋前建临街门市楼一事，双方协商并达成协议。在履行该协议过程中，我方为领鲜食品公司留出了通道，即履行了协议承诺。2013年末，双方围绕搬迁和房屋已经出现的损坏事实曾达成口头协议，即领鲜食品公司在给我方的损坏房屋恢复原状或赔偿损失（此前我方与领鲜食品公司签订的两份租房协议中均有关于房屋损坏赔偿的约定）的情况下，我方返还其房屋租金。但领鲜食品公司并没有履行对损毁的租赁房屋进行恢复原状和赔偿损失的承诺。进而导致2014年春节前在领鲜食品公司要搬出租赁房屋时与我方围绕退还房租金和房屋损坏恢复原状或赔偿经济损失问题发生纠纷。后经双方多次协商达成口头协议，即领鲜食品公司自愿放弃房屋租金27.2万元，我方自行承担全部房屋损坏维修费用，此有领鲜食品公司要求到场见证的瓦匠师傅兰吉田和塑窗师傅王树民为证。此口头协议充分证明了我方与领鲜食品公司的所有权利义务关系已经彻底结清，否则领鲜食品公司怎么会自行迁出。据此，我方根本不存在欠领鲜食品公司房屋租金及其他损失的赔偿问题。现领鲜食品公司无事生非、无理缠讼，将我方诉于法院，此行为是背信弃义为违约行为。故我方依据有关法律规定对领鲜食品公司依法提起反诉，请求人民法院判令其租赁房屋期间及拆迁过程中给我方的房屋造成的各项损失进行赔偿（以评估鉴定额损失额为准）。判令领鲜食品公司赔偿我方房屋损坏损失费用人民币100万元。
领鲜食品公司委托代理人田雪东针对王平反诉辩称：一、司是一家食品生产加工企业，租赁房屋用于禽蛋加工，这一事实王平在租赁房屋时明知。在我公司已经经营使用了近七年的时间，自然会产生破损、折旧问题。事实上租赁房屋的现存状态并无明显损坏迹象，门窗、地面的个别破损部位属于生产过程中的自然耗损，并非人为破坏。2007年4月1日双方签订的租赁协议内容约定：“除因生产需要改造厂房，或生产过程中自然损坏厂房以外，由乙方人为造成灾害事故、损坏甲方房子，乙方应给予等价赔偿”。根据协议内容可知我公司是有权根据生产需要改造厂房。厂房一层车间地面中额坑洞正是王平出租房屋时为我公司预留的设备安装孔洞，并非人为破坏而成，我公司无需对此承担赔偿责任。另外，生产过程中的自然损坏也不在赔偿范围之内，所以我公司不应当也不同意承担任何损坏赔偿费用。二、我公司提出与王平之间就租金返还和房屋损坏赔偿达成口头协议，即双方互不追究责任，权利义务已经结清的主张，我公司一方不予认可。我公司从未承诺放弃主张返还租金的权利。这只是王平一方掩盖拒绝返还租金违约行为的托词。三、王平主张的房屋损坏赔偿数额缺乏证据证明，无法确认损失是否真实存在。王平提出的反诉请求系在法院审理案件的过程中提出，如果需要鉴定，理应通过法院组织委托，而其两次损失鉴定申请均未得司法辅助部门的支持，足以证明其委托事项超出法院委托范围，之后单方委托进行的工程造价鉴定更是违反法律规定的鉴定程序，造价鉴定因程序违法属于无效鉴定结论，法院同样不能采用。另外，该鉴定结论与本案缺乏关联性，仔细查看建筑工程预算表可知，所有建筑项目单位均为10或100的整数体积和面积。试想客观损毁的五件怎么可能那么巧合的都正好是整数面积或体积。仅凭这一点就足以说明该鉴定结论只是根据王平的主观要求所进行的造价鉴定，并未考虑王平要求的合理性、合法性，更没有考虑房屋的客观实际损坏程度，不具有任何的说服力。再看鉴定书的鉴定依据，依据的是委托书一份和草图一份。本案王平并不是要开发建设新的房屋，而是鉴定维修、拆除改造费用。草图自身是否在建筑时被采用都无法确定，更不能显示现存房屋的损坏部位、损坏程度，可见鉴定机构鉴定的结论是按王平要求作出的，而不是根据房屋客观损坏程度作出的。我公司认为即便王平的房屋需要进行维修，那么在王平对损坏部位、损坏程度不予认可的情况下，哪部分需要维修，哪部分不需要维修的事实举证责任在王平一方、如果王平不能举证证明房屋维修的合理性和合法性，那么法院就不能判决由我公司承担相应部分的维修费用。四、王平房屋所处地点在乡镇，所要求的二层房屋损坏维修也并非一项大的专项工程，不同于新房屋的开发建设。例如门、窗、地面的维修，即便真实存在也完全可以单独雇佣零工进行维修，根本不必小题大做通过正式的工程发包进行，也不能适用于工程建设造价的鉴定。综上，本起案件反诉部分所涉及的损失赔偿费用缺乏证据支持，法庭应当依法予以驳回。
经审理查明：领鲜食品公司与王平于2007年4月1日签订了房屋租赁合同，领鲜食品公司租赁王平坐落于伊丹镇街北一座约2000平方米的新厂房，包括仓储、车间、办公及工人宿舍等用房，开办食品加工厂。年租金5万元。第一期领鲜食品公司一次交纳5年房租25万元，以后房租按年度支付，租期暂定10年等其他条款。2013年5月因王平需在租赁厂房与街道之间的院落再建临街门市房，双方发生矛盾。经伊丹镇政府派员调解，双方于2013年5月22日达成协议，约定：“1、因乙方（王平）扩大经营规模需要需在前院建楼，但必须给甲方（领鲜食品公司）留好各个出入门，以便甲方生产、装卸车需要。为了方便楼上出入，前门必须留个出入口。2、因乙方扩大阻碍甲方车间生产，双方约定让甲方生产至（农历）2013年年底搬走设备（或把设备转让给乙方，如有转让协议另议）。但为了甲方能把锅炉、杀菌锅等重型设备拆迁，如有损坏墙窗（甲方补助乙方修补工资），乙方必须给予方便不得阻碍搬迁。3、乙方必须先退还甲方原已付的2014年1月1日和2016年1月1日两年房租，合计人民币27.2万元（原租房协议上至2016年五年租金共计68万元整）。4、甲方如延期搬走，到时再把延期房租补上。5、必须让甲方车间年审过后，方可在前院动工建房。”协议签订后不久，王平动工建楼。2013年7月22日伊通县质量技术监督局给领鲜食品公司下发了责令停产通知书载明“你公司生产的卤蛋制品生产许可证已到期属于无证。根据《工业产品生产许可证管理条例》第十五条规定，责令停止生产卤蛋制品”。后领鲜食品公司搬走，因退还房租及赔偿损失诉讼来院，请求退还房租27.2万元、赔偿损失65.8万元。诉讼中，王平提起反诉，请求领鲜食品公司给租赁房屋造成损毁应赔偿100万元。在庭审中王平变更了诉讼请求，以领鲜食品公司在租赁期间将其所租赁房屋的部份门、窗及地面等有不同程度的损坏，经评估鉴定确定造成损坏的财产价值为32.5244万元，扣除租金27.2万元，应赔偿5.324万元。
认定上述事实有领鲜食品公司提交的证据：
1、2007年4月1日双方签订的协议书一份、2013年5月22日协议书一份。王平委托代理人对该证据无异议，但认为协议中有约定损坏房屋需修补，依合同法有关规定，房屋毁损应恢复原状。
2、伊丹镇政府出具证明一份。证明王平盖楼影响领鲜食品公司生产经营及统一退还两年租金，但王平提前动工建房。王平委托代理人认为政府出具证明不适格，应由自然人出具。
3、照片五张。证明王平建房后影响经营生产，导致无法申领许可证，并被责令停产。王平委托代理人质证无异议，但认为前部建房不影响其生产，在门市房中已给预留了通道，原生产车间后保留有通道。
4、伊通县质量技术监督局下达的停止生产通知书。证明2013年7月起因受到建房影响，无法申领生产许可证，导致企业停产。王平委托代理人质证无异议，但认为许可证到期是什么时间，如果是在签订协议前到期，说明签协议亦无意义了。
5、领鲜食品公司与浙江和丰食品有限公司签订的委托加工协议书一份。证明停产后对外生产赔偿责任支付给对方30万元赔偿款。王平委托代理人质证认为委托加工协议书的真伪不发表意见。另外双方协商解除合同，对领鲜食品公司已经没有生产许可证，我方不承担其责任。
6、温州宏晟印业公司间的购货单和宏晟公司出具的收款凭证、与辉南金龙纸制品公司间的购货单和金龙公司出具的收款收据各一份。证明因停产已经购进的产品专用包装袋、包装箱无用作废产生的损失29万元。王平委托代理人质证认为，与温州公司的合同订立为6月20日，在此期间无法证明领鲜食品公司有生产许可证。订货单不能说明实际订货了，没有转款凭证等证据，不能证明产生了损失。辉南公司购货单与温州公司购货单相差10天，一个公司在10天之内购置如此大数额的包装品不现实。该两份购货单只是要约，收款收据不是正规发票。
王平提交的证据如下：
1、吉天基审字（2014）第280号工程造价鉴定报告书。证明房屋损坏恢复原状所需要的价值为32.524万元。领鲜食品公司委托代理人质证认为，单方对外委托鉴定程序违法，鉴定结论缺乏依据，与本案缺少关联性。鉴定的房屋处于乡镇，不适用工程建设造价鉴定，鉴定损坏部位和面积均为10和100的整数的体积和面积，并非客观损坏的事实，不能作为依据。
2、王平出租房屋和后建房屋位置照片五张。证明当时房屋没有损坏。领鲜食品公司质证认为不能证明房屋内的损坏程度。
归纳本案诉讼争议焦点为：双方的违约责任及双方互负赔偿责任的数额？针对双方举证、质证，本院综合评判如下：
领鲜食品公司所举证据1、2、4客观真实，具有一定的证明力。本院予以确认。对证据3、5、6因缺乏相关辅证，本院不予采纳。
王平提交的证据1，因系鉴定机构出具，该鉴定虽系当事人通过律师所委托确因本院接到当事人申请通过司法辅助部门对外委托未找到鉴定单位而自行委托可以确认，但领鲜食品公司质证意见，本院亦应予以充分考虑其损坏程度，部分是因生产经营的需要而在双方于2007年4月1日所签合同中第六条已进行了约定“除了因生产需要改造厂房，或因生产过程中自然损坏厂房外：由乙方（领鲜食品公司）认为造成灾害事故，损坏甲方（王平）房子，乙方应给予等价赔偿”。因此对该鉴定结论，本院不予全部采纳，予以酌定。
本院认为，双方在履行合同过程中不能和睦处理相关事务，均有过错。领鲜食品公司其食品生产许可证已到期而不能生产经营，该责任不能归责于王平建房，但王平建房时是必使领鲜食品公司生产经营受到一定影响。领鲜食品公司请求返还租房费27.2万元的请求应予支持，其他间接损失因证据不足本院不予支持。王平请求赔偿房屋损坏，因其有生产经营活动中所致损坏，对此本院参照鉴定结论酌定32.524万元的70％即22.7668万元，其他请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王平返还原告（反诉被告）吉林省领鲜食品有限公司房屋租赁费27.2万元。
二、原告（反诉被告）吉林省领鲜食品有限公司赔偿被告（反诉原告）王平房屋损坏损失22.7668万元。
三、上述两项折抵后，被告（反诉原告）王平于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）吉林省领鲜食品有限公司房屋租赁费4.4332万元。
四、驳回原告（反诉被告）吉林省领鲜食品有限公司、被告（反诉原告）王平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13100元由被告王平承负担5380元、原告吉林省领鲜食品有限公司负担7720元。
反诉案件受理费应收6977.26元（预收13500元），由反诉被告吉林省领鲜食品有限公司负担4715元、反诉原告王平负担2262.26元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长 王传冬
审判员 吕 辉
审判员 邢立君
二〇一六年二月十六日
书记员 朱建楠