浙江省德清县人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）湖德行初字第31号
原告刘芳。
委托代理人冯康年，浙江衡汉律师事务所律师。
被告湖州市住房和城乡建设局，住湖州市莲花庄路137号。
法定代表人祝时伟，该局局长。
委托代理人李萍，浙江东方绿洲律师事务所律师。
委托代理人赵永辉，浙江东方绿洲律师事务所律师。
第三人何卫忠。
委托代理人张建根，浙江南太湖律师事务所律师。
第三人凌根娣。
第三人沈根根。
第三人沈根妹。
原告刘芳（以下简称原告）不服被告湖州市住房和城乡建设局（以下简称被告）于2003年10月16日向第三人何卫忠颁发所有权证号为湖房登第a0××87号的房屋产权证书的行为，于2014年9月10日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2014年9月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。2014年9月23日，被告向本院提交了答辩状及不予房屋行政登记时的全部证据、依据。因何卫忠、沈根根、凌根娣、沈根妹与本案被诉具体行政行为有法律上利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2014年10月28日、2014年11月19日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人冯康年，被告的委托代理人李萍、赵永辉，第三人何卫忠及其委托代理人张建根，第三人林根娣均到庭参加诉讼，第三人沈根根、第三人沈根妹未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告湖州市住房和城乡建设局于2003年10月16日同意案外人刘润林将其名下位于湖东小区32幢203室的房屋（房屋所有权证号为湖房登第××号）转让给第三人何卫忠，并为其办理房屋登记手续。
被告在法定期限内向本院提交了作出具体行政行为的下列证据、法律依据：1、2003年10月10日案外人刘润林与第三人何卫忠提交的房地产交易申请表一份；2、案外人刘润林、案外人王令琍、第三人何卫忠身份证复印件1份；3、案外人刘润林、案外人王令琍户口信息复印件1份；4、湖州市审批办证服务中心窗口承诺件通知书原件1份；5、房权证编号为湖州市第00××87号房屋产权证书复印件1份；6、浙江众诚房地产评估事务所房地产评估单复印件1份；7、案外人刘润林、案外人王令琍、第三人何卫忠房屋买卖合同原件1份；8、编号为（2002）浙农税字0041510号契税完税证原件1份；9、湖州市区出售公有住房审批表复印件1份；10、案外人王润林与湖州市房地产物业管理公司于2001年7月31日签订的湖州市区公有住房买卖协议书原件1份。
原告诉称，原告系案外人刘润林（2014年6月14日去世）与案外人王令琍（2003年3月15日去世）之女，案外人刘润林与案外人王令琍于2001年8月6日以房改方式购得坐落于湖东小区32幢203室的房屋一套（湖州市第00××87号房屋产权证），并登记在案外人刘润林名下。2003年10月13日被告在未能依法核实刘润林与王令琍二人真实身份的情况下，未经合理慎审职责，将刘润林、王令琍夫妻关系存续期间共同所有的湖东小区32幢203室以买卖为由违法违规转移登记至第三人何卫忠名下。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条明文规定；“房屋权属登记由权利人申请”，“共有的房屋有共有人共同申请”。客观上案外人王令琍在其死亡半年多后根本不可能申请办理房屋变更登记。且无书面委托书或者代理人依法代理申请，房屋买卖合同上没有共有人王令琍的签名，房屋买卖合同所载的卖方“王玲琍”同案外人王令琍明显不符，卖方申请材料商共有人意见一栏中“王玲琍”的印章也与案外人王令琍身份证姓名不相符，且没有案外人王令琍本人同意转让意见下，被告办理转移登记手续违反法律规定。据此，原告诉请判令撤销被告湖州市住房和城乡建设局将原刘润林所有的坐落于湖州市吴兴区湖东小区32幢203室房产变更为第三人何卫忠的转移登记，并依法判决责令被告注销第三人何卫忠的编号为湖州市第00××87号房屋产权证书房屋权属证书。
原告为支持其主张向本院提交了如下证据：11、户口本原件1份；12、死亡证明原件1份；13、产权证基本信息原件1份；14、房屋买卖合同复印件盖章1份；15、买方申请表复印件盖章1份，上述证据用以证明原告系案外人刘润林与案外人王令琍之女，被告在转移登记中并未尽到合理慎审职责。
被告辩称，被告对湖州市吴兴区湖东小区（三村）32幢203室房屋权属变更登记材料齐全，程序合法，并无不当。2003年10月13日，被告收到了由案外人刘润林和案外人王令琍共同申请要求对吴兴区湖东小区（三村）32幢203室房屋的权属变更登记给第三人何卫忠的登记申请，包括登记申请书、原房屋所有权证书、身份证件、原告父亲刘润林和原告母亲王玲琍户口簿、房屋买卖协议以及其他必要材料，申请办理湖州市吴兴区湖东小区（三村）32幢203室的买卖变更登记。被告根据当时《城市房屋权属登记管理办法》等的相关规定，经审查，申请人提交的申请变更登记材料齐全并且符合规定的形式和要求，故不存在不予登记的情况，据此被告依法作出的房屋买卖登记材料齐全，于法有据，程序合法。被告作为房屋权属的登记机构，已对此次房屋登记尽到了审慎、全面、尽职的审查义务，原告诉请无事实证据，理由不能成立。故请求法院驳回原告诉求。
第三人何卫忠辩称，一登记程序合法，2002年10月13日到被告窗口办理过户时，买卖双方均到场签字确认。二，第三人有权取得该房屋所有权，该房屋系公有直管房，后房改后，案外人刘润林、王令琍无力出资购房该房屋的情况下，要求第三人何卫忠出资买下，何卫忠支付了全部房改资金23096.45元，同时第三人何卫忠与刘润林约定该房屋产权归第三人何卫忠，房屋由案外人刘润林与案外人王令琍居住到过世为止。第四，该房屋为案外人刘润林享有的房改优惠政策。第五，被告的登记行为不构成对原告利益的侵害，原告对该房屋无继承权。该登记程序是否合法与原告无利害关系。第六，原告在2011年3月提出廉租申请时已经知晓，第三人沈根根与第三人沈根娣就已知道的，原告起诉已超过诉讼期限，请求法院驳回原告起诉。
第三人何卫忠为支持其主张向本院提交了如下证据：16、刘润林与第三人何卫忠于2001年8月30日签订的协议书原件1份；17、湖州市区出售公有住房审批表复印件1份；18、刘芳向湖州住房保障办公室提交的湖州中心城区廉租住房申请表复印件盖章1份，上述证据用以证明第三人何卫忠合法拥有该房屋，且原告的起诉超过法定期限。
第三人沈根根未答辩亦未向我院提交证据。
第三人沈根妹称其在五岁的时候就已经被送养出去了，户籍登记信息上也是金丫头和沈兰珍的子女，与本案无关。
第三人沈根妹向本院提交登记表复印件盖章1份，用以证明其与本案无利害关系。
第三人凌根娣辩称房改的时候，我母亲王令琍问过刘芳、沈根根、沈根娣，他们均表示买不起，之后给我儿子何卫忠买了，他们都是知道并且同意的。
第三人凌根娣未向我院提交证据。
因本案当事人提交证据重复交叉较多，本院对证据综合认证如下：
对被告提交的证据1，原告对该证据的合法性关联性有异议，认为案外人王令琍在登记过户前已经死亡，且“王玲琍”的章不是案外人王令琍盖上的，不是案外人王令琍本人真实意思的表达，“王玲琍”与身份证王令琍也不相符，被告并未尽到审慎义务；对被告提交的证据4原告认为该通知不应当发放给第三人何卫忠；对被告提交的证据6，原告认为评估并非权利人真实意思的表示；对被告提交的证据7，原告对真实性有异议，认为缺少共有人王令琍的签字确认；对被告提交的证据8原告认为该房屋买卖系违法的，故对完税证明有异议；对被告提交的证据2、3、5、9、10，原告无异议。第三人何卫忠、第三人林根娣对被告提交的证据1-10无异议。
对原告提交的证据11、12，被告、第三人何卫忠、第三人凌根娣均无异议。
对第三人何卫忠提交的证据16，原告认为该证据并非原件。对第三人何卫忠提交的证据18，认为该证据涉及个人隐私，且与本案无关。被告、第三人凌根娣对第三人何卫忠提交的证据16、18无异议。
本院认为证据1-3符合证据有效要件，且与本案相关，对该组证据本院予以认定。对证据4、6、8，系被告在收到案外人刘润林与第三人何卫忠办理转移登记申请后，对该申请进行审查的程序证据，且该证据符合证据有效要件本院予以认定。对证据16，该证据能够证明第三人何卫忠取得该房屋产权的原因，第三人沈根根已确认该证据的来源与真实性，原告未申请鉴定，原告若认为该协议不合法，应当提起民事诉讼确认该份协议无效，对原告的意见本院不予采纳。对证据5、7能够证明被告在办理过户登记中所遵守的程序，对该组证据本院予以认定；对证据9-12，当事人均无异议，本院予以确认。证据18不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第57条规定的情形，与本案有关，符合证据有效要件，对该证据本院予以确认。
根据庭审及证据的认证，本院确认事实如下：
案外人王令琍与案外人刘润林系夫妻，婚后生育原告刘芳。第三人沈根根、第三人沈根妹、第三人凌根娣均系案外人王令琍的子女。第三人何卫忠系第三人凌根娣之子。2001年7月30日，案外人刘润林以房改方式购买位于湖东小区32幢203室，建筑面积48.39平方米的，并给付换购房补缴房款额23096.45元。2001年8月30日，第三人何卫忠与第三人刘润林签订协议书，约定“兹有刘润林（外公）住房一套，湖东新村32幢203室。现有何卫忠（外甥）购买23096.45元，何卫忠购买后房屋产权属何卫忠，房产证、税证、发票、土地证由何卫忠保存，刘润林（外公）王玲琍（外婆）在这套房内拥有居住权，两老住到过世为止。……以上购买一些手续由沈根根操办，特此证明。”2003年3月15日，案外人王令琍去世。同年10月10日，案外人刘润林与第三人何卫忠向被告申请变更房屋所有权登记，并在申请表共有人意见一栏中盖有“王玲琍”字样。同时向被告提交了户口簿、身份证复印件、房屋买卖合同等材料。同月16日，被告同意案外人刘润林与第三人何卫忠变更湖州市湖东小区32幢203房屋所有权，向第三人何卫忠发放产权证号为105322的房屋产权证书。2003年10月21日，案外人王令琍被注销户口。2011年3月24日，原告刘芳向湖州市住房保障办公室提出申请，申请称“我现在借住在湖东小区32幢302室（应为203室）我外甥的房子，同住的还有个83岁患病的老父亲，现在借助的这套房子是我外甥在八年前就已买下的……我母亲生前同意了我外甥买下了这套房子。”2014年6月14日案外人刘润林去世。
经审理查明，2001年7月30日案外人刘润林填写的《湖州市区出售公有住房审批表》中家庭成员一栏为“王玲琍，女，73岁，夫妻”。
再查明，第三人沈根妹已被案外人金丫头、沈兰根珍收养。
本院认为，公民、法人或者其他组织对行政机关作出的具体行政行为不服，应当在法定起诉期限内提出诉讼，对于行政诉讼的起诉期限，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。该司法解释第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案原告刘芳在2011年3月24日以书面方式向湖州市住房保障办公室提出廉租房申请，其在申请中的陈述明确表明其至少在申请时就已经知道湖东小区38幢203室为何卫忠所有的事实。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”。本院认为房屋作为不动产的一种，产权过户登记是房屋所有权转移的必备条件。原告在知道该房屋属于第三人何卫忠所有时，应当知道该房屋已办理相应的登记手续。原告主张知道购买与知道过户并非同一事实，理由不能成立。故本案属于原告不知道具体行政行为内容，但后来知道了具体行政行为内容，而不知道诉权和起诉期限的情形。根据最高人民法院《关于如何理解﹤关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释﹥第四十一条、第四十二条规定的请示的答复》（（2007）行他字第25号）的意见，公民、法人或者其他组织不知道具体行政行为的内容，但后来知道了具体行政行为的内容，而不知道诉权和起诉期限的，应当适用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定确定起诉期限，但最长不得超过该解释第四十二条规定的期间。据此，本案适用的法定起诉期限是从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案原告提出廉租房申请时即2011年3月24日就已经知道了湖东小区32幢203室已属于第三人何卫忠所有，由此可以认定原告刘芳在2014年9月10日起诉时已经超过了2年的法定起诉期限。综上依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项之规定，裁定如下：
驳回原告刘芳起诉。
案件受理费50元，由原告刘芳负担。
如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 严正凯
审 判 员 翁璐娴
代理审判员 王 静
二〇一四年十一月二十八日
代书 记员 钟 莹