湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第00737号
原告刘仁格，女，生于1966年12月14日，汉族，宜都市人。
委托代理人曹传强，湖北启方律师事务所律师。
被告蔡永伏（曾用名蔡永福），女，生于1966年1月24日，汉族，宜都市人。
被告杨启忠，男，生于1963年8月14日，汉族，宜都市人。
原告刘仁格诉被告蔡永伏、杨启忠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告刘仁格及其委托代理人曹传强，被告蔡永伏、杨启忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘仁格诉称：2009年10月8日被告蔡永伏、杨启忠夫妇将其坐落在枝城镇赤溪河村四组的一栋房子及承包的田地、山林转让给原告，转让价款95000元，原告分别于2009年10月8日、2009年11月6日、2010年10月31日向二被告支付价款99500元，在约定的价款95000元的基础上多支付了4500元。之后双方进行房屋交付，原告搬进该房屋居住至今。2010年11月16日二被告协助原告办理了承包的责任田的土地经营权过户手续，但二被告至今拒绝协助原告办理房屋宅基地土地使用权过户手续，原告只得向人民法院提起诉讼，请求判令：1、由二被告协助原告办理房屋的土地使用权过户手续；2、由二被告承担本案的诉讼费用。
原告刘仁格为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、2009年10月8日原、被告签订的售房协议书原件一份，�方约定将被告的私房一栋、承包的责任田以及山林等转让给原告，转让价款95000元，证明原、被告双方买卖房子的基本事实；
2、2009年10月8日收条一份，金额10000元；2009年11月6日收条一份，金额40000元；2010年10月31日收条一份，金额49500元，总数额为99500元；证明原告已全部履行了付款的义务，还证明原告给被告多付了4500元；
3、2010年11月16日的农村土地承包经营权证复印件一份，证明二被告已协助原告办理了农村土地承包经营权证的过户手续；
4、集体土地建设用地使用证复印件一份，证明该使用证上的名字仍然是被告蔡永伏，房屋的土地使用权至今还没有过户给原告，但被告已经将证件的原件交付给了原告；
5、原告身份证复印件一份，二被告的户籍证明复印件各一份，证明原告和二被告的身份情况。
被告蔡永伏辩称：我一直不同意卖房子，售房协议书我没有�字，协议书上我的名字不是我本人签的，请法院维护我的合法权益。
被告杨启忠辩称：1、我妻子蔡永伏当时是不同意卖房子的，后来在我的劝说下，妻子才同意，但提出了一点小要求，即：（1）房屋转让款为10万元，不能少一分；（2）要求原告给我们留四分田以后建房子养老。当时我就与原告协商，原告就补了3000元给我，并同意给我们留四分田，便于以后我们建房子。2、我们双方的签订的售房协议上写明的是将我的一栋私房卖给原告，而我实际上的房子是两栋，另一栋如果原告想买，我可以卖给原告，如果原告不要，就永远是我的。3、我们签订的的售房协议上写明的是买卖房子，但在实际中将生产资料也转给原告了，按常规我应收取一定的转让费。4、当时卖房子的时候，我没有将门前硬化的水泥地价值计算进去，这一块水泥地我应当收取一定的材料费。5、�了土地使用权证以及经营权证之外还有一些土地，也要有偿的转让给原告。
被告蔡永伏、杨启忠均未向本院提供证据。
对原告刘仁格提交的证据1-5，被告蔡永伏、杨启忠质证认为：证据1内容是真实的，但是只有我一个人签字，我妻子蔡永伏不在场，蔡永伏并没有在售房协议书上面签字，也并不承认此协议；证据2是真实的，但是三张收条上的金额99500元只包括一栋房屋的房屋款和家具款，并不包含其他的款项；证据3无异议；证据4是真实的，但是我卖的房屋只是两栋房屋中的一栋；证据5无异议。
经庭审举证、质证，对原告刘仁格提交的证据本院认证如下：原告提交的证据1-5，具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案相关事实的证据，本院予以采信。
经审理查明，2009年10月8日原告刘仁格及其丈夫ＸＸ芹与被告杨启忠签订了一份售房协议书，基本内容为�“甲方杨启忠，乙方ＸＸ芹、刘仁格。经甲乙双方商定，甲方将赤溪河村四组的一栋私房卖给乙方，价格玖万伍仟元（95000元），甲方承担以下责任：（1）给乙方转一个人的户口到赤溪河村四组；（2）把房子的土地使用证转给乙方；（3）把农田承包合同转给乙方；（4）把山林证转给乙方；（5）把山口货柜、一套组合柜送给乙方；（6）照明电表、电灯、吊扇等送给乙方。付款方式：（1）签订此协议时乙方给甲方付定金壹万元；（2）甲方给乙方办理户口准入证时，乙方再给甲方付款肆万元整；（3）当土管部门、财政部门认可土地使用证、农田承包合同、山林证已经转给乙方，乙方再给甲方付款贰万元整；（4）当证件办清后，乙方再给甲方付款贰万伍仟元整。此协议经签订，甲乙双方不得悔改。”ＸＸ芹、刘仁格、杨启忠分别在售房协议书上面签字认可，但售房协议上杨启忠的妻子蔡永伏的签名并非蔡永伏本人所签。2009年10月8日协议签订当天原告丈夫ＸＸ芹支付被告杨启忠购房款定金10000元；2009年11月6日原告刘仁格支付被告杨启忠购房款40000元；2010年10月31日原告丈夫ＸＸ芹再次支付被告杨启忠购房款49500元（内含1500元家具款）。原告实际支付被告购房款99500元。原告在付清上述款项之后，搬进该房屋居住至今。2010年11月16日二被告协助原告办理了承包的责任田的土地经营权过户手续。2010年12月8日原告刘仁格将户口迁入赤溪河村四组后办理了身份证。由于二被告至今拒绝协助原告办理房屋宅基地的土地使用权过户手续，现集体土地建设用地使用证上的名字仍然是被告蔡永伏，原告为此向本院提起诉讼，要求判令二被告协助原告办理房屋土地使用权过户手续。
本院认为，本案争议的焦点是：售房协议书中“蔡永伏”的名字并�蔡永伏本人所签，该售房协议是否有效。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，被告杨启忠、蔡永伏作为夫妻，杨启忠有权利对夫妻共同财产作出处理，其将位于赤溪河村四组的房屋一栋卖给了原告刘仁格夫妇，原告刘仁格夫妇已经支付了全部价款99500元，且已搬进该房屋居住了近四年，二被告又协助原告办理了土地承包的经营权过户手续，且协助将原告的户口迁入了赤溪河村四组，故被告蔡永伏本人虽然没有亲自在售房协议上面签字，但原告刘仁格有理由相信被告蔡永伏对其丈夫杨启忠出售该房屋表示同意，现原告一家已搬进该房屋居住了近四年，在这期间被告蔡永伏均未提出异议，现被告蔡永伏再以没有在售房协议上面签字、不同意出售该房屋为由来对抗原告刘仁格，本院不予支持。原、被告于2009年10月8日签订售房协议书时，双方即成立房屋买卖合同法律关系。由于农村集体经济组织成员转让房屋只能在本集体经济组织内部进行，而该售房协议书签订时，原告刘仁格及其丈夫ＸＸ芹尚不是该集体经济组织成员，故双方所签订的售房协议书因不符合法律规定的条件，该售房协议书签订当时尚未生效，属效力待定的合同。宜都市枝城镇赤溪河村委会同意原告将户籍迁入该村，在原告办理完户籍迁入手续后，原告即取得该集体经济组织成员的资格，原、被告所签订的售房协议书此时生效。被告杨启忠出售的房屋仅有集体土地建设用地使用证，并无房屋产权证，但其对该房屋具有处分权，在原告支付全部房款后，二被告协助原告办理土地使用权过户手续属于履行该合同的附随义务。二被告辩称要求原告另行补偿相关费用以及要求原告留给其0.4亩土地用以建房养老等理由均未提供证据证实，在售房协议书中对此也没有约定，不属于本案解决的范围，故二被告的辩称意见本院不予支持。现原告刘仁格已经付清了全部购房款，全面履行了合同约定的义务，被告蔡永伏、杨启忠理应当根据诚实信用的原则履行合同附属义务，即协助原告办理土地使用权过户手续，因此原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华�民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告蔡永伏、杨启忠应于本判决发生法律效力后立即协助原告刘仁格办理枝市集建（1995）字第121295025号《集体土地建设用地使用证》的变更登记手续。
本案案件受理费80元，因适用简易程序审理减半收取案件受理费40元，由原告刘仁格承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 聂其玺
二〇一四年七月十四日
书记员 王 成