河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第941号
上诉人（原审被告）霍立波，男。
委托代理人马德斌，河南天保律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）王朝干，男。
委托代理人白雪，河南永兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人张冠华，河南永兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）灵宝市滨海房地产开发有限责任公司。住所地：灵宝市。
法定代表人涂可华。
委托代理人李珂仪，该公司法律顾问。代理权限：特别授权。
上诉人霍立波与被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司、王朝干房屋买卖合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案，上诉人霍立波及委托代理人马德斌，被上诉人王朝干的委托代理人白雪、张冠华、被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司的委托代理人李珂仪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月29日，原告与被告滨海房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告滨海房地产公司开发建设的位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元903号房屋，每平方米3000元，总金额401640元。同日，原告向被告滨海房地产公司支付房款401640元。被告滨海房地产公司向原告出具收据，注明：“今收到王朝干交来3号楼中单元903室购房款肆拾万壹仟陆佰肆拾元整，收款人贾成林”，被告滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。
另查明，被告滨海房地产公司欠被告霍立波债务不能偿还，2013年8月19日，二被告又签订商品房买卖合同，合同约定被告滨海房地产公司又将上述房屋出售给被告霍立波，每平方米2000元，价款267760元。该合同已经灵宝市房产管理局登记备案。同日，为抵顶债务，被告滨海房地产公司向被告霍立波出具了收到被告霍立波包括上述房屋在内的共计五套房款1338800元。被告滨海房地产公司向被告霍立波出具收据，注明：“今收到霍立波购房款壹佰叁拾叁万捌仟捌佰元整，收款人贾成生”，被告滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。
滨海花园房产竣工后，被告滨海房地产公司先后分别向原告及被告霍立波交付了房屋钥匙，被告霍立波对房屋进行了部分装修。在装修过程中，原告与被告霍立波发生纠纷，将房门焊接，房屋现无人居住。
2013年10月17日，原告向滨海花园物业管理办公室交纳了3号楼2单元503、903号房屋天燃气接口费5800元，该物业向原告出具收据，注明：“今收到王朝干交来3号楼2单元503、903号天燃气接口费伍仟捌佰元整，收款人贾成林”，加盖滨海花园物业管理专用章。
2014年8月14日，案外人任得应与被告霍立波因民间借贷纠纷达成还款协议，协议约定被告霍立波于2014年8月24日前归还任得应借款1350000元，被告霍立波自愿将位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元903号等五套房屋作为抵押，对上述借款提供担保，逾期未还款的，任得应有权对房屋进行转让、变卖、占有、折价处置的权利并优先受偿。2014年8月25日，经任得应与被告霍立波申请，陕县人民法院作出（2014）陕民调确第3号民事裁定书，确认了任得应与被告霍立波上述协议。
原审法院认为：被告滨海房地产公司分别与原告及被告霍立波签订的商品房买卖合同，系双方方当事人真实意思表示，均属于有效合同。被告滨海房地产公司与原告签订的商品房买卖合同在二被告签订的商品房买卖合同之前，并且原告已向滨海花园物业管理办公室交纳了天燃气接口费。虽然被告霍立波对房屋进行了装饰装修，但是尚未装修完毕，亦未入住。故位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元903号房屋应当归原告所有。原告要求确认位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元903号房屋归原告所有的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。但因诉争房屋的登记依法应由灵宝市房产管理局办理，被告滨海房地产公司无权办理。故原告要求判令被告滨海房地产公司为原告办理房屋产权登记的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告霍立波辩解该房屋应归自己所有，经查，被告霍立波与被告滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房低债，且房屋抵债合同签订在原告买卖合同之后；该房屋买卖合同虽然进行了备案登记，但备案登记不等同于我国物权法中规定的预告登记，不发生物权效力，故被告霍立波该辩解不予采纳。案件审理过程中，被告霍立波提出申请，要求依法委托鉴定机构对原告提交的商品房买卖合同、收据与被告霍立波提交的商品房买卖合同、收据形成的先后时序进行鉴定。本院认为被告霍立波委托鉴定的申请，与认定本案待证事实无实质意义，故被告霍立波的鉴定申请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决：一、位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元903号房屋归原告王朝干所有；二、驳回原告王朝干要求被告灵宝市滨海房地产开发有限责任公司办理房屋产权登记的诉讼请求。案件受理费7325元，由被告灵宝市滨海房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，霍立波不服，向本院提起上诉称：原审程序违法，剥夺了上诉人申请鉴定的权利；原审认定事实错误：1、二被上诉人签订的合同违反市场交易习惯，在该楼盘尚未审批，动工建设一年前即签订买卖合同且全款购房，房价明显高于市场价；2、二被上诉人签订的合同没有具体日期，交款收据无财务账本印证，真实性明显存疑；3、上诉人已领取房屋钥匙并已进入装修；4、上诉人签订的房屋买卖合同已经备案，经房屋管理部门确认，不存在二被上诉人之间的买卖行为；5、原审已确认涉案的两份合同有效，后认为上诉人不是真是买卖关系相互矛盾。要求撤销原审判决，改判涉案房屋归上诉人所有。
被上诉人王朝干辩称：其与灵宝市滨海房地产开发有限责任公司2011年3月29日签订的房屋买卖合同合法有效，已支付了全部房款并缴纳了相关的物业费用，已经实际履行，其应当依法取得该套房屋。上述事实均有证据证明，因此原审法院认定本案待证事实无实质意义，不予支持上诉人霍立波提出的委托鉴定的申请，是合理合法的。
上诉人霍立波与滨海房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同办理了备案登记，但上诉人霍立波并不能据此取得该房屋。上诉人与滨海房地产开发有限责任公司之间实为借贷关系，而非买卖关系；由于双方签订买卖合同并办理商品房买卖合同备案登记的行为是一种非典型担保，上诉人霍立波作为债权人，请求直接取得涉案房屋的所有权，违反了《担保法》第66条规定与《物权法》第211条的禁止流质原则，不应支持。上诉人霍立波上诉的事实和理由不能成立，应当依法予以驳回。
被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司辩称：同意王朝干的答辩意见；另补充：1、其与上诉人之间实际上是一种民间借贷关系，不属于房屋买卖合同关系；2、其与被上诉人王朝干之间才是实际的房屋买卖合同关系；其认为一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明事实与原审一致。
本院认为：被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司作为卖房人将其建设的位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元903号房屋分别与上诉人霍立波及被上诉人王朝干签订了房屋买卖合同。但被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司明确表示其与霍立波之间实际上是一种民间借贷关系，不属于房屋买卖合同关系；同时被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司认可其与被上诉人王朝干之间签订的房屋买卖合同是实际的房屋买卖合同关系。
因本案争议的房产签订的两份买卖合同均未到房产管理部门办理房产过户手续，房屋的所有权目前未发生转移。原审法院根据被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司确认的事实和王朝干交款的情况及灵宝市滨海房地产开发有限责任公司交房屋钥匙的先后等，判决本案争议的房产为王朝干所有并无不当；上诉人霍立波与被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司之间的纠纷可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7325元，由上诉人霍立波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景志贤
审 判 员 李 娟
代理审判员 马 艳
二〇一五年九月二日
书 记 员 郎玉萍