福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申1752号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建莆田市人参果房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南新区（人参果商住楼I）。
法定代表人：潘美清，董事长。
委托诉讼代理人：曾小惠，福建凯峰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：凌庆英，女，1954年12月18日出生，汉族，住仙游县。
委托诉讼代理人：李明献，福建辉扬律师事务所律师。
再审申请人福建莆田市人参果房地产开发有限公司（以下简称人参果公司）因与被申请人凌庆英商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院作出的（2015）莆民终字第1014号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
人参果公司申请再审称：
（一）本案已超过法定的诉讼时效，二审法院认定本案的诉讼时效中断，无事实和法律依据。1.莆田市仙游县鲤南法庭出具的《证明》的内容不是事实。一、二审法院均未对莆田市仙游县鲤南法庭出具的《证明》的真实性进行审查。该证明只有单位盖章，没有负责人签字，不符合形式合法要件。人参果公司自始至终均未收到前去诉前调解的通知，人参果公司从未参加过鲤南法庭组织的诉前调解，也未委托授权任何人参加诉前调解，鲤南法庭也没有出具受理该案的相关书面材料予以证实。并且鲤南法庭也无法出具调解笔录或能证明人参果公司有到场参加调解的签字认证等材料以证实人参果公司与凌庆英有过诉前调解。因此，鲤南法庭出具的《证明》不应作为定案依据。原审判决认定事实错误。2.信访不构成诉讼时效中断的理由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，引起诉讼时效中断的法定事由只有起诉、当事人一方提起要求及同意履行义务三种。其中，起诉为中断时效期间的主要原因。而人参果公司却是在2014年8月底才知道凌庆英已经起诉。而仙信告知访字[2013]1819号，信访人员是郑凌宇同志，凌庆英不在信访名单中，该材料不应作为本案证据使用。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百七十四条、《中华人民共和国信访条例》第二条规定，信访只是信访人向有关行政机关反映情况，提出意见、建议和要求，依法应当由行政机关处理的活动。保护民事权利是人民法院职权范围事项，行政机关并非上述司法解释第一百七十四条中所指的能保护民事权利的“有关单位”。凌庆英向行政机关之一的仙游县人民政府信访不构成诉讼时效中断的理由。
（二）本案原一、二审判决存在的其他问题。1.原审法院以2013年8月27日《消防备案》的时间认定符合交房条件是错误的。仙游县公安局消防大队出具的《关于人参果公司商住楼1#、2#楼有关情况的说明》，该说明证实人参果公司在2012年12月28日已向仙游县公安局消防大队提出对人参果商住楼1#、2#楼进行竣工验收消防备案的申请。由于鲤南开发区管委会财政原因，西片区市政给水管道未施工，无法进行有关建设工程竣工消防验收。仙游县鲤南开发区管委会出具的《情况说明》，该说明证实鲤南片区管网规划建设已规划到位，由于财政原因，目前已建成20公里，其余分步实施，西片区正准备着手实施。上两份说明，足以证实消防验收推迟的责任不应当由人参果公司承担。因此，原审法院以2013年8月27日消防备案的时间来认定符合交房条件是错误的。2.原审法院未对人参果公司通知业主交房的事实予以认定，明显违背客观真相。人参果公司的房产于2012年4月16日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。人参果公司通过张贴通告、邮寄及电话方式通知业主交房。交房过程及事实如下：（2014）仙民初字第748号民事判决书，证明2012年4月人参果公司有电话通知业主交房的事实，人参果公司于2012年4月30日或2012年5月30日发出《通告》告知业主交房事宜，另案业主李庆跃证实2012年7月人参果公司有电话通知交房的事实；人参果花园小区业主入住装修登记流程，证明2012年5月9日，人参果公司已经向业主通知装修事宜；交房通知书，证明2012年9月8日，人参果公司通知业主2012年5月1日起正式办理物业交付手续；再次通知，证明2013年2月1日，人参果公司再次通知业主交房，并催促业主尽快办理入住手续；挂号信收据，证明2013年2月7日，人参果公司以邮寄的方式再次通知业主交房。上述证据证明人参果公司商住楼1#、2#楼，经验收合格后，人参果公司多次通知业主交房的事实。且凌庆英在法庭审理过程中也承认人参果公司有通知交房的事实。
（三）二审法院认定《合同补充协议》无效，于法无据。人参果公司与凌庆英之间于2010年5月6日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，依法应认定有效。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约。人参果公司与凌庆英就物业专项维修基金、物业公司代收装修保证金、装修垃圾清运费、物业服务费等项目收费事宜达成合意，以及协议第九条约定买受人未按照合同及补充协议足额支付房价款及各项费用的，出卖人有权不交付房屋，是合同的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为，应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，凌庆英未依约履行合同约定的义务，人参果公司有权不交付房屋，并视为买受人无正当理由拒绝交接。
（四）人参果公司一审提起过反诉，但因一审法院的程序违法，反诉的主张未被支持，二审法院对此也未进行审查，有失公正。一审法院对人参果公司提交的反诉请求不予以支持的原因是人参果公司未在期限内缴纳反诉费用，但事实是一审法院并未给人参果公司书面的缴费通知，一审法院程序不当，二审法院对此也未进行审查，有失公正。
综上，本案已经超过法定的诉讼时效，二审法院认定事实不清，适用法律错误，人参果公司有新的证据证明凌庆英的起诉已经超过诉讼时效的规定，依据《民事诉讼法》第二百条第（一）款“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”的规定，人民法院应当再审。现人参果公司依法申请再审，以维护自身的合法权益。
凌庆英提交意见称：1.原审判决程序合法，适用法律正确。2.本案没有超过诉讼时效，2012年9月有向仙游县法院鲤南法庭提起诉讼，鲤南法庭有进行诉前调解，2013年仙游县信访办35人信访。3.原审判决认定人参果公司通过消防备案的时间为2013年8月27日是正确的
本院经审查认为，人参果公司与凌庆英签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。
关于本案是否超过法定诉讼时效的问题。根据仙游县人民法院鲤南人民法庭2014年12月10日出具的证明内容可知，凌庆英等人于2012年9月中旬就本案纠纷向鲤南法庭递交民事诉状，后进行了近三个月的调解工作。鲤南人民法庭作为仙游县人民法院的派出法庭，其加盖公章的证明文件具有证明本案相关事实的证明力。因此，本案的诉讼时效应视为已经中断，本案并未超过法定诉讼时效。人参果公司的相关再审申请主张，事实和法律依据不足，不予支持。
关于人参果公司是否逾期交房的问题。首先，双方签订的《合同补充协议》为格式条款，其第九条的约定含有排除凌庆英主要权利，加重凌庆英责任的内容，该条款应视为无效。故人参果公司主张《合同补充协议》有效及有权不交付房屋的再审申请主张，事实和法律依据不足，不予支持。其次，人参果公司提供的证据不足以证实涉案房屋于2013年8月27日才完成竣工验收消防备案是因政府管网原因导致，根据《商品房买卖合同》第八条第1项的约定“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，人参果公司再审申请称一、二审法院以2013年8月27日消防备案的时间来认定符合交房条件是错误的，事实和法律依据不足，不予支持。此外，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并签署房屋交接单。”商品房交接时签署交接单是业界常态，是判断商品房是否交接的重要依据，但本案人参果公司并未提供经双方签署的涉案房屋交接单。原一、二审法院认定人参果公司没有按期交付房屋构成违约，并依照双方约定承担违约金，并无不当。
关于人参果公司是否通知案件当事人交房的问题。在本案诉讼中人参果公司提交了“小区业主入住装修登记流程”、2012年9月的“交房通知书”、2013年2月的“再次通知书”，以及挂号信收据等，证明其已经按双方签订《商品房买卖合同》第十一条的约定，履行了出卖人“书面通知”买受人前来办理房屋交付手续的义务。但小区业主入住装修登记流程、交房通知书、再次通知书等，只是人参果公司单方出具的材料没有相关的回执，无法证明本案当事人收到或者知道这些流程和通知。在相关具有邮局印戳的挂号信单据上，无法证明人参果公司是给本案当事人寄送相关房屋交接的通知书。另外，人参果公司还提交了（2014）仙民初字第784号民事判决书，证明其曾电话通知买受人收房，且公司曾发出《通告》告知业主交房事宜。本院对此认为，根据该判决书显示，在该案审理中，法院对人参果公司所提交的证据均未予认可，仅是该案买受人承认，人参果公司曾于2012年7月就交房事宜给他打过电话，法院就此认定人参果公司通知了涉案的当事人交房事宜。本案中，人参果公司并未就其主张的打电话通知买受人交房提供证据，相关当事人也没人承认接到过人参果公司通知交房的电话，故（2014）仙民初字第784号案与本案没有可比性，不能因此证明人参果公司曾经通过打电话的方式通知本案当事人交房事宜。
关于原审法院对人参果公司原审反诉的处理是否正确的问题。人参果公司在2014年12月12日一审庭审过程中提起反诉，一审法院已依法告知其应当在7日内预交反诉费用，2015年2月6日一审庭审过程中，一审法院又告知人参果公司的委托诉讼代理人“因被告没有交纳诉讼费，且已超过了反诉的期限，本案不作处理”，人参果公司的委托诉讼代理人亦表示“没有意见”。因此，一审法院对人参果公司原审反诉的处理程序合法，并无不当。
综上，人参果公司本案相关再审申请主张，事实和法律依据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回福建莆田市人参果房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 陈一龙
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 马玉荣
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 欧群山
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。