北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第07102号
原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。
法定代表人蔡金山，总经理。
委托代理人李晓波，北京市中允律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京肯德基有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座6层。
法定代表人朱宗毅，董事长。
委托代理人张晓光，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人张向伟，男，1971年8月27日出生。
原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦公司）与被告（反诉原告）北京肯德基有限公司（以下简称肯德基）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李冬冬独任审判，公开开庭进行了审理。原告南曦公司的委托代理人李晓波和被告肯德基的委托代理人张晓光、张向伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南曦公司诉称：2008年11月4日，原、被告双方就被告承租原告所拥有使用权的位于北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-2层总面积438.6平方米的房产签订《租赁合同》，租期为20年。2013年5月16日，因被告称其连续亏损发通知要求与原告提前终止《租赁合同》，考虑到被告的实际困难及双方长期业务合作，经原、被告协商于2013年6月30日签订了《补充协议》，约定原告免除被告自2013年7月1日至7月31日期间的房租共计96250元。2014年3月31日，应被告要求原告为使双方所签订的《租赁合同》能依约履行再次与被告签订《补充协议》约定原告为被告免除自2014年4月1日至2014年12月31日期间的三个月房租288750元。2014年9月23日，被告再次致函原告通知双方《租赁合同》于2014年12月22日提前终止。原告认为，原告是基于与被告20年长期租赁合同能获得长期利益而多次为被告免租并签订《补充协议》的，但被告却假借与原告长期合作之名误导及欺诈原告与其签订《补充协议》为被告免租，致使原告合同利益及目的均无法达到，所以该《补充协议》并非原告真实意思表示应予以撤销，被告应支付原告免租期的租金。故原告诉至法院：1、请求撤销原告和被告于2014年3月31日签订的《补充协议》，要求被告支付原告房屋租金288750元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告肯德基辩称并反诉称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、诉讼《租赁合同》合法有效，在约定条件成就的情况下，肯德基解除《租赁合同》符合合同约定及法律规定，其行为合法有效。二、本案中不存在“重大误解”、“显示公平”之情形，亦无任何证据证明肯德基在签订协议过程中采取了“欺诈、胁迫、趁人之危”等手段。肯德基于2014年9月23日向南曦公司发出了提前解除合同的通知。合同终止后，在肯德基的多次要求下，双方于2015年4月1日办理了房产交接手续。但南曦公司违反合同约定，拒不允许肯德基取回租赁物内的设备设施，且不退还履约保证金，故提出反诉：1、请求被反诉人向反诉人退还履约保证金18万元；2、请求被反诉人许可并配合反诉人取回空调设备五套、油烟净化设备一套及消防设施设备一套。
针对被告肯德基的反诉，原告南曦公司辩称：不同意被告的反诉请求。原告基于长期和被告合作的情况下，给被告免租的。被告在原告为其免租三个月后再次提出解除合同要求，导致主合同目的无法达到，补充协议毫无价值。被告假借与原告合作要求减租，违背了原告真实意思表示。
经审理查明，2008年11月5日，南曦公司（甲方）与肯德基（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将位于北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦一至二层总计建筑面积为438.6平方米的房产出租给乙方使用；2.1租赁期限为：自2008年11月20日至2028年12月31日止；3.2租金为保底租金加营业额提成：保底租金为：第一年租赁年度满12月份的租金为人民币110万元，不足一年按实际天数计算租金，租金在此基础上每三年递增5%。营业额提成为：如每租赁年度乙方该处餐厅年度营业额超过人民币1200万元，则就该营业额超过人民币1200万元以上的部分，以8%的比例作为抽成租金；3.6乙方应在本合同签订后10个工作日内向甲方支付履约保证金18万元人民币。支付履约保证金前5个工作日甲方应提供合法收据。除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金后十天内，无息退还给乙方；9.7由于房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约；10.2本合同如提前终止、解除或届满后二十天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之一部分或全部。合同签订后，肯德基依约交纳了履约保证金，并入住房屋开始营业。
2013年5月16日，肯德基致函南曦公司称，因公司连续亏损故要求提前终止《租赁合同》。2013年6月30日，经原、被告协商，双方达成《补充协议》，南曦公司免除肯德基2013年7月1日至2013年7月31日期间的租金。
2014年3月31日，双方再次签订《补充协议》，约定：南曦公司承诺免除肯德基2014年4月1日至2014年12月31日期间三个月的租金，共计288750元。该《补充协议》第四条约定，本协议仅为双方原《租赁合同》部分条款的变更，本协议未提及的条款仍按照原《租赁合同》执行。肯德基称，因店处于亏损状态，故向南曦公司提出解约。南曦公司为了挽留，提出可以降低租金。在此情况下签订了上述补充协议。南曦公司称，肯德基联系其公司称亏损，要求协商租金，基于此签订了上述补充协议。
2014年9月23日，肯德基致函南曦公司称，因从2014年1月1日期，单店营利已连续亏损达三个月以上，符合双方《租赁合同》的约定，故书面通知南曦公司，将于2014年12月22日提前终止《租赁合同》。南曦公司认可收到此函。
2015年4月1日，南曦公司与肯德基公司签订《房产交接表》，双方确认肯德基公司于2015年4月1日将租赁房产交换南曦公司。该房产中尚有肯德基公司如下设备：（1）空调设备5套（室内机、室外机各5台）、（2）排烟设备1套、油烟净化设备1套、（3）消防设施设备1套。
在庭审中，肯德基提供了2014年1-10月的利润审核报告，用于证明餐厅连续亏损三个月以上，其于2014年9月23日的通知解除行为符合合同约定，因此租赁合同已经解除。南曦公司认可肯德基亏损的事实，但是认为肯德基明知处于亏损状态不及时终止合同，反而是与其签订降低租金的《补充协议》。在双方签订《补充协议》之后，肯德基又提出解除合同，因此其行为构成欺诈，显失公平。
上述事实，《租赁合同》、《补充协议》、《房产交接表》、函、利润审核报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，南曦公司与肯德基签订的《租赁合同》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。《租赁合同》第9.7条约定：“甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面同，提早终止本租约。”依据肯德基2014年1-10月的利润审核报告可知，在肯德基于2014年9月23日致函南曦公司要求提前终止合同之时，其餐厅已经连续亏损达三个月以上，故肯德基行使合同解除权符合约定，双方租赁合同于2014年12月22日解除。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。南曦公司主张的理由是肯德基签订《补充协议》时存在欺诈行为，并且显失公平。依据双方于2014年3月31日的《补充协议》第四条明确约定：“本协议仅为双方原《租赁合同》部分条款的变更，本协议未提及的条款仍按照原《租赁合同》执行。”从《补充协议》条款来看，肯德基并未表示放弃《租赁合同》中行使合同解除的权利，亦未承诺南曦公司降低租金之后不再行使合同解除权。因此，南曦公司主张肯德基存在欺诈行为，证据不足，本院不予采信。在市场交易中给付和对价给付都到达完全的对等是不可能的，从事交易必然要承担风险。本案中，南曦公司作为商事主体，有能力认识到即使其与肯德基签订《补充协议》，也不能避免肯德基解除合同的风险。这种风险属于正常商业风险，并没有显失公平。因此，南曦公司主张《补充协议》显失公平，证据不足，本院不予采信。综上，对南曦公司要求撤销合同，并支付租金的请求，本院不予支持。在《租赁合同》解除之后，依据合同约定南曦公司应当退还履约保证金，肯德基亦有权取回相关物品，故肯德基的反诉请求事实和法律依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告北京南曦光大电讯商场有限公司于本判决生效十日后返还被告北京肯德基有限公司履约保证金18万元。
二、原告北京南曦光大电讯商场有限公司于本判决生效十日后配合被告北京肯德基有限公司取回租赁房屋内的空调设备五套、油烟净化设备一套、消防设施设备一套。
三、驳回原告北京南曦光大电讯商场有限公司的诉讼请求。
案件受理费4766元，由原告北京南曦光大电讯商场有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李冬冬
二〇一五年六月十六日
书 记 员 张颖洁