襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0607民初3155号
原告：湖北百盟投资集团有限公司。住所地：襄阳市襄州区邓城大道*号。
法定代表人：李家俊，公司董事长。
委托诉讼代理人：王鑫，湖北真武律师事务所律师。
被告：刘萍，女，1969年06月20日出生，汉族，襄阳市人，住。
委托诉讼代理人：兰睿，湖北春园律师事务所律师。
原告湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟投资公司）与被告刘萍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员黄燕担任审判长、审判员卢鹏、代理审判员刘玉衡参加评议的合议庭，2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告百盟投资公司的委托诉讼代理人王鑫、被告刘萍的委托诉讼代理人兰睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百盟投资公司诉称，原、被告于2011年9月签订《商品房买卖合同》（下简称合同）一份，合同约定，被告向原告购买金属材料14#幢1-3层14-1-16、金属材料14#幢1-3层14-1-17号房，总房款为1411111元。依据合同约定，被告的付款方式为首付加银行按揭，同时原告为被告的银行按揭贷款提供了连带保证担保。因被告未及时向按揭银行中信银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中信银行襄阳分行）偿还贷款，该行要求原告承担担保责任，并于2016年6月28日从原告处扣划走489799.88元。依据原、被告签订的合同及其补充协议中的约定，原告此时有权解除合同并要求被告按照商品房总价款的30%向原告支付违约金。原告多次联系被告要求解除合同并承担相关的违约责任及其他法律责任。但被告未对原告的合法要求做出回应。被告的行为严重违反了法律规定，故请求依法判令：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付489799.88元并支付自2016年6月28日起至被告偿还该款项之日止的利息；3、依法判令被告将金属材料14#幢1-3层14-1-16、金属材料14#幢1-3层14-1-17号房恢复原状并返还原告；4、依法判令被告协助办理金属材料14#幢1-3层14-1-16、金属材料14#幢1-3层14-1-17号房的合同登记备案、预告登记、预抵押的注销、撤销手续；5、请求判决被告向原告支付律师费40000元；6、请求判决被告向原告支付违约金423333元；7、本案诉讼费及保全费等各项费用由被告承担。
被告刘萍辩称，本次案件应为担保责任追偿权纠纷而非商品房买卖合同纠纷；原告百盟投资公司诉称部分与事实不符，按揭银行中信银行襄阳分行扣划金额不当；双方签订的《商品房买卖合同》中关于合同解除的约定是格式条款，该约定条款无效，不应当解除合同；原告百盟投资公司未能按期为原告办理房屋产权证，不能按时解除阶段性担保责任，才导致原告承担了连带担保责任；因讼争房屋已办理了网签备案手续、预告登记及预抵押，被告已享有该商品房的准物权，同时讼争房屋被多次查封，原告不得解除合同，要求返还房屋；原告百盟投资公司诉请的因只有被划扣的保证金存在利息损失，违约金过高。
原告百盟投资公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》及补充协议。用以证明原、被告双方存在合同关系，双方约定的解除合同的条件、违约责任的承担等。经质证，被告对真实性不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。
证据二、个人购房借款合同、索偿函、扣划款回单。用以证明原告为被告按揭贷款承担担保责任，并已为被告逾期还款承担了代偿责任，还款金额计489799.88元，解除合同的条件成就。经质证，被告对该组证据的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以采信。
证据三、委托代理合同、律师代理费发票。用以证明原告因向被告主张权利支出律师代理费30000元。被告对该组证据的真实性不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。
被告刘萍为证明其抗辩主张，向法庭举出如下证据：
证据一、交房通知书一份。用以证明原告应于2013年7月15日前办理讼争房屋权属证书，办理该证后方可办理他项权证书，这样原告就可免除保证责任；原告未办证属原告违约。经质证，原告对真实性无异议，对关联性提出了异议。本院采信原告的质证意见。
证据二、购房发票2份。用以证明原告多收了购房款19422元，说明抵作办证契税，至今未退还给被告。经质证，原告对真实性无异议，且只能证明被告交纳的购房款，是否房屋有面积误差被告需另行补充证据，且与本案无关联性。被告认为若多交的款已退，应由原告举证。本院对该组证据的真实性予以采信。
证据三、转账明细7张。用以证明被告已还款41余万元，原告作为担保人多承担保证责任无理由向被告追偿，且因原告逾期办证导致无法办理他项权证，属原告违约。经质证，原告对真实性无异议，提出系银行划扣其公司的保证金以抵作被告所欠贷款本息，故其要求被告支付代偿款并无不当；其公司是否逾期办证与本案无关，且即使逾期办证，也不必然导致被告逾期还款。本院对该组证据的真实性予以采信，并采信原告的质证意见。
本院根据上述有效证据，并结合法庭调查，认定如下案件事实：
原告百盟投资公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括投资开发大型市场、商贸物流中心；商贸物流中心物业管理；城市建设投资；仓储建设投资及经营；房地产开发、销售、物业管理（凭有效资质证经营）等。该公司于2011年取得商品房预售许可证号为鄂襄房售字（2011）034号的商品房预售许可证。2011年9月3日、2011年9月5日，被告刘萍与百盟投资公司签订商品房买卖合同各一份，该合同主要约定：原告公司以出让方式取得位于襄阳市襄州区××云湾）××大道旁、编号为××区国用（2004）第110124043的地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设项目名称暂定名为金属材料交易中心的商品房，建设工程规划许可证号为zhjs2010120124，施工许可证号为420621201107050301。被告刘萍购买原告公司开发的上述房屋中的14#幢1-3层14-1-17号房屋、14#幢1-3层14-1-16号房屋；其中14#幢1-3层14-1-16号房屋建筑面积为140.18平方米，每平方米单价为5229.21元，总金额为733031元；14#幢1-3层14-1-17号房屋建筑面积共140.18平方米，每平方米单价为4837.21元，总金额为678080元；被告采取银行按揭方式付清购房款，在签订合之日，首付商品房价款共计721111元，余款690000元，于2011年11月12日前提交一切银行按揭的资料和办理完银行按揭手续。如因被告的原因导致逾期付款，按本合同附件四即补充协议约定处理；被告在交清首付房款时，需一并交清办理房产证费用。合同中还约定了其他权利义务。合同签订当日，双方又签订作为合同附件四的合同补充协议一份，对原合同的部分内容作了调整及补充，该补充协议第九条关于违约责任补充约定中的第2项约定：买受人选择通过银行按揭方式向出卖人支付商品房价款的，根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保。如提供担保的，买受人同意如果连续二个月没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权向买受人追偿，追偿范围包括：出卖人代为清偿的全部款项及其利息，出卖人承担保证责任及行使追偿权支出的必要费用（包括但不限于评估、鉴定、登记、公证、差旅、拍卖变卖费用、诉讼费用、律师费用等）；同时出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；若出卖人在上述追偿范围外还实际受到其他损失且买受人支付的违约金不足以赔偿该损失的，不足部分仍由买受人承担赔偿责任。双方在该《补充协议》中还约定了其他的权利义务。签订合同后，被告向原告交付两套房屋的购房首付款721111元；2011年9月3日，被告刘萍及其配偶詹伟明与案外人中信银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中信银行襄阳分行）及原告签订个人购房借款合同，合同主要约定，被告向案外人中信银行襄阳分行贷款690000元，贷款期限为120个月，即从2011年11月29日起到2021年11月29日止；本合同贷款年利率为9.165%，月利率为7.6375‰，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮30%确定，即月利率按7.6375‰执行；采取等额还款法，每月还款金额分别为4592.54元和4209.83元；原告百盟投资公司作为保证人对上述贷款承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；若被告未能依照合同约定按时偿还案外人中信银行襄阳分行的贷款本息或相关费用，案外人中信银行襄阳分行有权直接要求原告承担保证责任并有权将款项从原告在案外人中信银行襄阳分行任何营业机构开立的账户中直接扣划。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，案外人中信银行襄阳分行依约于2011年12月5日向被告刘萍发放了贷款690000元，被告当日将该款作为购房款转给原告公司。以上被告共向原告交纳购房款1411111元。原告在合同约定的交房期限内向被告刘萍交付了讼争房屋。此后，被告刘萍依约按时每月向案外人中信银行襄阳分行偿还按揭贷款，直至2016年2月起，被告开始出现逾期情形，案外人中信银行襄阳分行按照上述合同约定，于2016年6月28日向原告发出索偿函，告知原告截止2016年6月28日被告刘萍下欠按揭贷款本金459546.26元，贷款利息包括应付利息及罚息为30253.62元，并要求原告履行担保责任。当日，案外人中信银行襄阳分行从原告在该行开设的保证金账户上划扣了上述贷款本息合计489799.88元，至此，被告刘萍在案外人中信银行襄阳分行处下欠的贷款本息全部由原告代为清偿完毕。后原告以其诉称理由诉至本院。庭审中，原告自愿将违约金的标准下调为购房总价款的20%。
另查明，被告刘萍申请追加案外人中信银行襄阳分行为本案第三人，本院经审查认为，被告的申请不符合法律规定，本院未予准许。
还查明，原告百盟投资公司因本案委托湖北真武律师事务所进行诉讼，为此支出律师代理费30000元。襄阳市物价局、襄阳市司法局于2016年6月17日共同发布襄价服字[2016]52号文件，该文件转发了湖北省物价局、湖北省司法厅共同发布的鄂价工服[2016]57号文件载明，律师费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式，计件收费，一般适用于不涉及财产关系的法律事务；按标的额比例收费，一般适用于涉及财产关系的法律事务；计时收费，可适用于全部法律事务。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同及补充协议中约定：买受人选择通过银行按揭方式向出卖人支付商品房价款的，根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保。如提供担保的，买受人同意如果连续二个月没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人履行担保责任时，出卖人有权要求买受人承担所有赔偿责任（含担保责任），解除与买受人签订的《商品房买卖合同》。依照上述法律规定及合同约定，被告未按时向案外人偿还按揭贷款，导致被告承担了保证责任，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，原告的该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持；原告还要求被告向原告支付其代向案外人中信银行襄阳分行的按揭贷款489799.88元及利息的诉讼请求亦符合法律规定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。故原告要求返还房屋的诉讼请求本院予以支持。但原告应返还已收取被告的购房款1411111元，并承担该款于2011年12月5日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率标准计算的利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。原、被告在合同中约定了被告违约时可以解除合同，原告自愿同意被告按总房款的20%向原告支付违约金，属对其民事权利的有效处分，本院予以确认，故原告要求被告支付违约金282222.20元的诉讼请求本院予以支持。原告还要求被告协助其办理在房管部门的合同备案撤销及预告登记、预抵押的撤销手续亦符合法律规定，本院亦予以支持；原告要求被告支付代理费40000元的诉讼请求，本院认为，原告只提供了30000元的律师代理费发票，该30000元的诉讼请求符合合同约定，且该支出的费用未超过湖北省律师服务收费管理办法的规定，本院予以支持；对10000元的律师代理费因无证据证实，本院不予支持。被告刘萍辩称因原告逾期办理房屋产权证，才导致原告承担了担保责任的理由，本院认为原告逾期办理房屋产权证并不必然导致被告逾期偿还贷款，也并非被告逾期偿还贷款的免责事由，故该辩称理由本院不予采纳；被告辩称本次纠纷是属于担保责任追偿权纠纷而非商品房买卖合同纠纷，本院认为，原告的各项诉求是基于商品房买卖合同关系形成的，原告与被告之间担保及代偿关系也是基于商品房买卖合同关系形成的，原告以商品房买卖合同关系主张要求解除合同并无不当，被告的辩称理由本院不予采纳；被告辩称案外人中信银行襄阳分行扣划的金额与被告实际下欠金额不符，但在举证期限届满前，未向本院提交任何证据证明，且案外人也具函说明其划扣款明细，故被告的辩称理由本院不予采纳；被告要求追加案外人中信银行襄阳分行为第三人参与诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，故被告要求追加第三人的请求本院不予准许。被告还在当庭提交的答辩状中提出反诉，要求原告承担因原告逾期办理讼争房屋的产权证的违约行为应向被告支付的违约金，因其未在指定的期限内向法庭提交反诉状，故本院不予合并审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2011年9月3日、2011年9月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告刘萍向原告湖北百盟投资集团有限公司支付代其偿还银行的贷款489799.88元，并支付该款自2016年6月28日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算至付清之日止的利息；
三、被告刘萍将本案讼争房屋金属材料交易中心14#幢1-3层14-1-16、14#幢1-3层14-1-17号房屋恢复原状后返还给原告湖北百盟投资集团有限公司；
四、被告刘萍向原告湖北百盟投资集团有限公司支付违约金282222.20元；
五、被告刘萍向原告湖北百盟投资集团有限公司支付律师代理费30000元；
六、被告刘萍协助原告湖北百盟投资集团有限公司办理讼争的《商品房买卖合同》在房管部门的备案撤销手续及讼争房屋的预告登记、预抵押的撤销手续；
七、原告湖北百盟投资集团有限公司向被告刘萍返还购房款1411111元，并向被告支付该款自2011年12月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清之日止的利息；
八、上述第二、三、四、五、六、七项内容均在本判决生效后十日内履行完毕。
九、驳回原告湖北百盟投资集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21670元，财产保全费5000元，合计26670元，由被告刘萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄樊万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17×××56.上诉人也可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 燕
审 判 员 卢 鹏
代理审判员 刘玉衡
二〇一七年四月十六日
书 记 员 方小翠