广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民再179号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：张钢，男，1972年1月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟晨，广西万益律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘新荣，男，1977年11月19日出生，汉族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：黎运俊，广西冠鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷振达，广西欣和律师事务所律师。
一审被告：张勇，男，1974年9月11日出生，汉族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟晨，广西万益律师事务所律师。
再审申请人张钢因与被申请人刘新荣及一审被告张勇房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市中级人民法院（2015）百中民二终字第168号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月20日作出（2016）桂民申字第599号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张钢的委托诉讼代理人李颖健、钟晨，被申请人刘新荣的委托诉讼代理人黎运俊、雷振达，一审被告张勇的共同委托诉讼代理人李颖健、钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张钢申请再审称，（一）一、二审法院判令商铺租金自2011年10月1日起归刘新荣所有，与2012年4月16日双方签订的《付款协议》约定相悖，适用法律及判决错误。1.2012年4月16日《付款协议》第四条明确约定“自刘新荣付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺的租金均归刘新荣所有”,现刘新荣尚欠张钢600余万元的商铺转让款，商铺租金归刘新荣所有的条件尚未成就。2.2011年9月18日双方签订的《商铺转让协议书》同样约定张钢应在刘新荣交纳转让费后移交商铺，并全力配合刘新荣收取租金及处理与租户的关系，该《商铺转让协议书》与《付款协议》的约定并不矛盾。3.《付款协议》约定“自刘新荣付清房款之日起，商铺租金归刘新荣所有”是为了防止刘新荣违约而进行的约定，假如刘新荣不违约，就不会产生“租金归张钢所有”的法律后果。一、二审错误判决导致违约方非法获利，守约方遭受重大损失。4.刘新荣以商铺贷款融资的投资收益远远高于其违约成本，这是签订《付款协议》时刘新荣就已考虑到的因素，也是《付款协议》合理性的证明。5.《付款协议》第四条是双方当事人关于商铺转让后，租金收益归属的一个特别约定，该约定优先于法定，且没有违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效。且根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条“法定孽息，当事人有约定的，按照约定取得”的规定，租金收益作为法定孽息的一种，应当从当事人约定。（二）商铺及商铺押金、租赁合同原件移交的条件尚未成就，《付款协议》约定在刘新荣支付房款到余款为50万元时才成就该条件。一、二审法院在刘新荣仍拖欠600余万元购房款的情况下，判决张钢移交商铺及商铺押金、租赁合同原件是错误的。（三）刘新荣伪造重要证据，妨碍诉讼活动，先是伪造2012年4月20日《付款协议》的签字，后又在民事诉讼中恶意申请笔迹鉴定，企图掩盖事实，逃避债务，故意损害张钢的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，应依法制裁。综上，请求再审驳回刘新荣的诉讼请求。
刘新荣辩称，（一）《付款协议》第四条无论从文义解释、目的解释、体系解释、历史解释，还是从交易习惯、公平原则来看都可以得出一个结论：即自2011年10月1日起涉案商铺租金归刘新荣所有，但在刘新荣付清商铺款前，张钢有权代收租金，直到支付房款尚欠50万元时方可以租金抵扣，再由张钢多退少补。《付款协议》第四条是在原《商铺转让协议书》的基础上细化了移交租金的条件，而非重新约定租金归谁所有。租金属于商铺所有权基础上产生的收益，商铺租金是商铺的法定孳息，商铺租金与商铺产权并存。刘新荣已经支付93%的购房款，并且商铺已经过户到刘新荣名下，租金应当归刘新荣所有，否则严重违反了民法的公平原则。（二）在商铺转让协议关系中，刘新荣已经支付了93%的购房款，张钢的主要义务是对商铺进行交付，而商铺已经完成法律上的交付，商铺事实上的移交和租金、押金、租赁合同的移交就是张钢的附随义务。且另案已经判决刘新荣支付张钢527.36万元的购房款和450多万元的巨额违约金，视为刘新荣已承担了相应的责任，同时截止2015年12月31日止，张钢代收属于刘新荣的租金和押金高达1437万元，两者相互抵销，足以抵扣商铺款，剩余租金张钢应当返回。故本案移交商铺、租金、押金和租赁合同原件的条件已经成就。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请，维持原判。
张勇述称，张勇只是讼争商铺的名义所有权人，不享有实体权利，亦不承担责任。
刘新荣向一审法院起诉请求：一、判令被告将代收的百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺租金948297元全部支付给刘新荣；二、判令被告不按商铺转让协议书约定及时移交商铺和租金构成违约，支付违约金1526044.67元；三、判令被告将位于百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺的租金押金30000元移交给刘新荣；四、判令被告将百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺移交给刘新荣；五、判令被告将百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺的租赁合同原件移交给刘新荣。一审法院认定事实：2006年11月21日，张钢（甲方）与张勇（乙方）签订《协议书》，《协议书》约定，1、甲方以乙方的身份代理按揭座落于金湾广场3幢42、47号商铺，所按揭金额为捌拾贰万陆仟元正；2、商铺按揭首付和所有费用由甲方承担；3、商铺的产权归甲方所有；4、银行办理按揭后，一切还款利息及银行收取的其他费用均由甲方支付；5、甲方每月提前把需要还银行月供的金额打入乙方账号，作为乙方还银行月供的资金来源；6、甲方如变卖商铺所需要的税金和转户费、办证费等一切费用均由甲方承担；7、甲方有权任意处置本合同标的物，乙方无权干预，变卖商铺的全部收益归甲方所有。二、乙方责任：1、乙方以其身份代理甲方办理商铺按揭和由甲方指定的转让；2、乙方在指定发放按揭的银行办理开户；3、乙方不拥有商铺产权；4、乙方提供银行所需的资料及证明；5、乙方不承担办理按揭的首付款及一切费用；6、乙方不承担银行月供的金额和利息；7、乙方不承担甲方如变卖商铺产生的所有税金和过户费、办证等一切费用；8、乙方不得将甲方每月支付银行月供的金额挪作它用；9、未经甲方书面授权，乙方不得私自将商铺用于抵押或其他担保。张钢与案外人陆剑、陈萍、ＸＸ、廖咏华、黄建波、罗永光亦分别签订了类似协议。后张钢以张勇的名义购买金湾广场瑞华苑3幢42号商铺，以廖咏华的名义购买金湾广场瑞华苑3幢28号商铺，以陆剑和陈萍的名义购买金湾广场瑞华苑3幢3号、20号商铺，以黄建波的名义购买金湾广场瑞华苑3幢15号、37号商铺，以罗永光的名义购买金湾广场瑞华苑2幢1层2F号商铺、以ＸＸ的名义购买金湾广场泰和苑6幢第二层B5号商铺，以自己名义购买金湾广场瑞华苑三号楼C1、C2、C3、D1、D2、29、30号、2幢第二层2F13号商铺，并以上述人员及自己名义分别办理了上述十六套商铺的产权证。张勇受张钢委托办理涉案十六套商铺的银行抵押解押和转让事宜。2011年9月18日，张勇依张钢（甲方）委托与刘新荣（乙方）签订《商铺转让协议书》一份，协议约定张钢将上述十六套商铺中除金湾广场3幢3号商铺、3幢15号商铺外的其余十四套商铺整体转让给刘新荣。转让的商铺总面积9211.3平方米，转让款6684.36万元。后刘新荣与张勇以上述十四套商铺产权证上登记的产权人作为甲方拆分制作出七份《商铺转让协议书》，张勇作为转让方（甲方）代理人或转让人，刘新荣作为受让方（乙方），于2011年9月18日至20日间分别在该七份商铺转让合同上签名。2011年11月3日，张勇与刘新荣签订甲方记载为黄建波、陆剑、陈萍的《商铺转让协议书》，向刘新荣转让金湾广场3幢3号、15号共二套商铺，转让款共计458万元。其中，甲方载明为张勇的《商铺转让协议书》第一条约定，转让的商铺为两被告名下3幢1层42号，面积403.12平方米，房产证号：百字第××号；第二条约定商铺转让价共564万元，每平方米1.4万元。支付方式为分两期支付，第一期在本合同签订之日起十日内，乙方（刘新荣）向甲方支付该商铺等同于抵押贷款数额的转让费325万元，甲方即日向银行还清贷款解押该商铺并办理过户手续（过户到乙方指定人名下）。第二期在甲方担保的2011年9月18日签订的商铺转让协议书（关于产权属于张钢的金湾广场商铺转让事宜的约定）全面履行完毕后五日内，乙方向甲方支付商铺转让费的余款239万元；协议第三条第（一）项第5点约定，商铺租金从2011年10月1日起归乙方所有，甲方应在乙方交纳转让费后依约移交转让的商铺及租金、押金等费用，并全力配合乙方收取租金及处理与租户的关系。协议第四条第3点载明，甲方应通力协助乙方办理商铺移交事宜（包括收取租金），如有意拖延，应赔偿乙方所有损失，并向乙方另支付已交转让费的30%作为违约金。甲方载明为张钢的转让其名下八套商铺的《商铺转让协议书》、转让其享有实际产权的涉案十四套商铺的《商铺转让协议书》第三条第（二）项第3条均有“甲乙双方保证在全部商铺（总面积9211.3㎡）办理过户手续、移交铺面时，对商铺租金、押金、商铺实际面积（以房产证为准）计算的转让费进行统一核算”的约定。2011年9月18日，刘新荣与张勇签订《补充协议》一份，该协议第一条载明“经甲乙双方协商一致同意在按实际面积计算所有商铺转让费外，乙方在本合同签订之日起五日内另支付甲方共人民币壹佰壹拾伍万元（小写：115万元整），此款作为甲乙双方关于金湾广场全部商铺转让协议书（总面积：9211.3㎡）的保证金，支付到甲方的帐号……”2012年4月16日，张钢委托张勇（甲方）与刘新荣（乙方）结算，双方签订《付款协议》，《付款协议》第一条约定，截止今日为止，甲方已收到乙方金湾广场商铺购房款项6041.66万元，乙方应在2012年5月10日前付清金湾广场商铺余款约1100万元（已扣除保证金、3个月租金，多退少补），若乙方逾期支付，欠款部分按月息3%向甲方支付滞纳金，直至付清为止。甲方负责在4月21日前把剩余商铺全部过户至乙方名下；第二条约定，从乙方支付购房款到余款为伍拾万元时起，甲方应在三日内协助、配合乙方办理完所有金湾广场商铺的移交手续，包括帮助乙方与物业对接，派人陪同乙方办理与现有商户确认移交等事宜。否则，乙方有权延迟支付伍拾万元购房款（不计利息、滞纳金）作为办理商铺移交手续的履约保证金，直至甲方配合办完所有商铺移交手续为止；第四条约定，双方约定乙方享有一、二楼所有商铺三个月租金（约柒拾叁万元），乙方有权在购房款中予以抵扣上述租金及租户交纳的保证金（约肆拾万零肆仟元）。自乙方付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金归乙方所有，对于甲方已预收的属于乙方的租金，乙方有权在支付余款伍拾万元时抵扣；第五条约定，甲方负责所有商铺交接前的一切属于甲方的税费、责任，如因此致使乙方损失，乙方享有永久追偿权。张钢提交《付款协议》（日期：2012年4月16日）前提交《付款协议》（日期：2012年4月20日），该2012年4月20日《付款协议》第二条至第五条的内容与2012年4月16日《付款协议》相同，协议第一条载明“截止今日为止，甲方已收到乙方金湾广场商铺购房款项约陆仟壹佰伍拾柒万陆仟陆佰元（￥61576600.00），乙方应在2012年5月30日前付清金湾广场商铺余款约壹仟壹佰万元（￥11000000.00），若乙方逾期支付，欠款部分按月息3%向甲方支付滞纳金，直至付清为止。甲方负责在4月30日前把剩余商铺全部过户至乙方名下”。经笔迹鉴定和指纹鉴定，该2012年4月20日《付款协议》上刘新荣的签名及签名上指纹非刘新荣本人所留，刘新荣在案件审理过程中对2012年4月20日《付款协议》不予认可。刘新荣于（2013）右民一初字第1447号张勇诉刘新荣房屋买卖合同纠纷一案的答辩中，以2012年4月20日《付款协议》作为抗辩依据。另查明，案件审理过程中，张钢以刘新荣尚欠涉案十六套商铺转让款600万元为由，向法院提起民事诉讼。经对该（2014）右民一初第1034号张钢诉刘新荣、第三人张勇、黄建波、潘艳玲、陆剑、陈萍、廖咏华、农霞、罗永光、陆晓萍、ＸＸ、麻晓荣房屋买卖合同纠纷一案开庭审理，法院采纳刘新荣提供的付款凭证27份，查明刘新荣于2012年7月10日前已支付涉案十六套商铺转让款共6342.692287万元，其中包括于2012年7月5日支付的商铺转让款200万元，于2012年7月10日支付的300万元购房款。张钢对刘新荣至2012年4月20日已支付6157.66万元，后支付500万元，共计支付商铺转让款6657.66万元予以认可。再查明，张勇名下3幢42号商铺已于2011年9月27日过户到刘新荣名下。张勇名下3幢42号被分割成38、39、40、41、42号共五个商铺并存在出租给他人情形。至2014年3月止，张钢收取的3幢42号商铺之38号商铺租金为2011年10月1日至2013年5月9日每月租金2640元，2013年5月10日至2014年3月每月租金3167元；3幢42号商铺之39、40号商铺租金为2011年10月1日至2013年6月31日每月租金9773元，2013年7月1日至2014年3月每月租金10801元；3幢42号商铺之41号商铺租金为2011年10月1日至2013年8月20日每月租金4930元，2013年8月21日至2014年3月每月租金5623元；3幢42号商铺之42号商铺租金为2011年10月1日至2013年8月20日每月租金5267元，2013年8月21日至2014年3月每月租金6006元。张钢收取3幢42号商铺各承租人的押金共62500元。一审法院判决：一、张钢应返还刘新荣所有的百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺租金703692元；二、张钢将百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺移交给刘新荣；三、张钢应移交百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺租赁押金30000元给刘新荣；四、张钢应移交百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺租赁合同原件给刘新荣；五、驳回刘新荣的其他诉讼请求。案件受理费6810元，由刘新荣负担4815元，张钢负担1995元。
张钢不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回刘新荣的全部诉讼请求。二审法院对一审判决认定的事实予以确认。二审法院认为，双方当事人确认张钢为涉案商铺的实际产权人，涉案商铺虽然登记在张勇名下，但张勇并不是涉案商铺的实际产权人，依法不应承担本案责任。至2014年4月前，张钢已经将十六套商铺过户登记给刘新荣。双方转让的金湾广场十六套商铺的转让总价款应通过张勇等人与刘新荣签订的八份合同（共八套商铺）及张钢本人与刘新荣2011年9月18日签订的一份八套商铺整体转让合同约定的转让价款合计得出。经统计，张钢转让给刘新荣的十六套商铺总价款为7142.34万元。截止2012年4月16日签订《付款协议》时刘新荣已付6041.66万元，2012年7月5日另付200万，2012年7月10日另付300万，刘新荣已付商铺转让款共计6091.66万元，扣除双方另约定刘新荣享有三个月租金73万元，刘新荣仅尚欠商铺转让款527.68万元。张钢从2011年起已收取了大部分商铺转让款，并且商铺已办理过户登记手续，张钢应当交付商铺给刘新荣，张钢继续占有商铺，有悖诚实信用原则。因刘新荣拖欠的商铺转让款已另案判决刘新荣支付拖欠的商铺转让款及承担了违约责任。因此，张钢应将涉案商铺移交给刘新荣。双方当事人签订十六套商铺转让的九份《商铺转让协议书》均约定：“商铺租金从2011年10月1日起归乙方（刘新荣）所有，甲方（张钢）应在乙方交纳转让费后依约移交转让的商铺及租金、押金等，并全力配合乙方收取租金及处理与租户的关系”。2012年4月16日，双方签订《付款协议》第四条约定：“双方约定乙方（刘新荣）享有一、二楼所有商铺三个月租金（约柒拾叁万元），乙方有权在购房款中予以抵扣上述租金及租户交纳的保证金（约肆拾万零肆仟元）。自乙方付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金均归乙方所有，对于甲方已预收的属于乙方的租金，乙方有权在支付余款伍拾万元时抵扣”。双方当事人对合同条款理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，按照合同所使用的词句、有关条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。对于本案租金归属问题应当根据原物与孳息的衍生关系来认定，即商铺租金为商铺所有权的基础产生的收益，商铺租金与商铺产权并存。本案双方当事人在《商铺转让协议书》中约定涉案商铺的租金从2011年10月1日起归刘新荣所有，这是双方订立合同时的基本意思，也是当事人受让商铺的目的所在。《商铺转让协议书》中不仅约定了租金的归属，也约定张钢在刘新荣交纳转让费后依约移交商铺、租金及押金等。《付款协议》第四条并未重新约定租金的归属，而是再次约定租金于商铺转让款付清后移交。对于该约定不应理解为双方达成新的意思表示，更不是对租金归属的变更。此外，涉案商铺已登记在刘新荣名下，刘新荣亦支付大部分的对价款，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款的规定，租金属于涉案商铺的法定孳息，张钢交付标的物同时，租金也应一并转移。依《付款协议》约定的租金移交的条件，因刘新荣拖欠商铺转让款纠纷一案已经判决由刘新荣支付并承担违约金责任，张钢向刘新荣移交租金的条件已经成就。因此，一审判决张钢移交租金并无不当，予以维持。交付租赁押金及租赁合同属于张钢交付商铺的附随义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，张钢移交商铺时亦应一并移交租赁押金及租赁合同的原件。综上，双方当事人在《商铺转让协议书》中已经对商铺租金归属作出约定，《付款协议》约定并未改变租金的归属，刘新荣拖欠商铺转让款及违约金已另案确定。所以，张钢交付商铺、租金、押金及租赁合同原件的条件已经成就。一审判决认定事实清楚，审判程序合法及判决正确，予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11137元，由张钢负担。
再审期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议。本院依法予以确认。张钢在再审期间提交了以下证据：1、刘新荣用涉案商铺融资情况表。拟证明刘新荣在办理了商铺产权过户手续后，以商铺抵押贷款融资获取巨大投资收益，刘新荣在未支付足额商铺款、严重违约的情况下，取得产权证、融资贷款，还要获得租金收益，对张钢显失公平，也与双方交易初衷不符。2、百色市江滨二路金湾广场瑞华苑3幢42号商铺的房屋权属登记档案一套。拟证明刘新荣取得讼争房产权证后先后以该房产抵押贷款。3、（2014）右民一初字第1034号民事判决及（2015）百中民二终字第171号民事判决。拟证明涉案十六套商铺的买卖合同当事人为张钢和刘新荣，张勇仅为房屋名义产权人，不享有房屋的实体权利；刘新荣与张钢就十六套商铺整体付款、整体结算，截止二审判决时刘新荣尚欠527.68万元购房款未支付。4、《房屋租赁合同》。拟证明一审结束后，刘新荣就直接向承租人收取涉案的十六套商铺租金。5、照片及企业信息报告书。拟证明刘新荣是广西欧艺集团有限公司的法定代表人、执行董事，一审判决后，涉案商铺一直由刘新荣组织招租、出租及收取租金收益。经组织质证，张勇对张钢提交的上述证据无异议。刘新荣对上述证据1、2、3、5的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据4《房屋租赁合同》的真实性不认可。
本院认为，张钢在再审期间提交的上述证据，证据3为张钢诉刘新荣房屋买卖合同纠纷案生效的一、二审民事判决，依法应予确认。证据4《房屋租赁合同》没有原件，刘新荣亦不予认可，对该证据不予采信。证据1、2、5与本案事实认定没有关联性，依法不作为本案证据采信。
本院再审查明，张钢诉刘新荣房屋买卖合同纠纷一案，百色市中级人民法院于2015年11月10日作出（2015）百中民二终字第171号民事判决，判决刘新荣向张钢支付十六套商铺转让欠款527.68万元，并从2012年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付逾期付款违约金。
根据诉辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：涉案合同约定的商铺租金、押金、租赁合同原件及商铺的交付条件是否成就。
本院再审认为，2011年9月18日，张勇受张钢委托将其享有实际所有权的位于百色市江滨二路金湾广场的十六套商铺转让给刘新荣，张勇与刘新荣签订一份《商铺转让协议书》，约定将实际所有权人为张钢的十六套商铺中除金湾广场3幢3号、15号商铺整体转让给刘新荣。同年9月18日和9月20日，刘新荣分别与张勇就产权登记在张钢、张勇、黄建波、潘艳玲、陆剑、陈萍、廖咏华、农霞、罗永光、陆晓萍、ＸＸ、麻晓荣等人名下的十四套商铺签订了七份《商铺转让协议书》。2011年11月3日，张勇又与刘新荣签订甲方记载为黄建波、陆剑、陈萍的《商铺转让协议书》，转让位于金湾广场3幢3号、15号共二套商铺。协议履行过程中，2012年4月16日张勇又与刘新荣签订《付款协议》，就转让款的支付、租金的归属及商铺的移交等事宜进行了约定。上述《商铺转让协议书》及《付款协议》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效。一、关于讼争商铺租金的归属问题。首先，《商铺转让协议书》约定转让款分两期支付，合同签订后十日内支付第一期转让款，张钢即日向银行还清贷款解押商铺并办理过户手续，收到房管局商铺过户受理单后五日内支付第二期转让款；《商铺转让协议书》第三（4）条同时约定“甲方（张钢）应在乙方（刘新荣）交纳转让费后依约移交转让的商铺、租金、押金等，商铺租金自2011年10月1日起归刘新荣所有（其中3号、15号商铺约定租金自2011年12月1日起归刘新荣所有）”。从上述协议约定可以看出，刘新荣在商铺过户的同时也应当支付完毕转让款，交纳转让费后才移交商铺、租金和押金是双方签订合同的本意。双方约定商铺租金自2011年10月1日起归刘新荣所有，是在双方严格按照协议履行各自义务的情形下作出的约定。其次，由于在协议履行过程中，双方没有完全按照协议约定履行付款、过户义务，2012年4月16日，张勇受张钢委托与刘新荣签订《付款协议》，就涉案十六套商铺整体转让款项进行结算，并就刘新荣尚欠转让款的支付期限、违约责任、涉案商铺交房条件、商铺租金收益分配等事宜重新作出了新的约定。该协议是对前述《商铺转让协议书》的变更及补充，亦是双方当事人的真实意思表示，双方应按《付款协议》的约定履行各自义务。根据协议约定，刘新荣应在2012年5月10日前付清商铺转让余款，张钢在4月21日前将剩余商铺过户登记到刘新荣名下。《付款协议》第四条约定：“刘新荣享有一、二楼所有商铺三个月租金（约柒拾叁万元），刘新荣有权在购房款中予以抵扣上述租金及租户交纳的保证金（约肆拾万零肆仟元）。自刘新荣付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺的租金均归刘新荣所有，对于张钢已预收的属于刘新荣的租金，刘新荣有权在支付余款伍拾万元时抵扣”。从该约定的文义解释，刘新荣只享有三个月的租金，可以在购房款中抵扣，自刘新荣付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金才归刘新荣所有。如果刘新荣自2011年10月1日就享有商铺租金，完全可以抵销尚欠商铺转让余款1000余万元，双方在《付款协议》中不可能约定刘新荣只享有三个月的租金用以抵扣商铺转让款。而且，张钢收取租户的商铺租金方式是按季收取，且执行先付款后使用的原则，每季租金费用需提前10天支付，故在《付款协议》约定刘新荣应在2012年5月10日前付清全部商铺余款的情形下，张钢有可能存在预收属于刘新荣的2012年5月10日以后的租金的情况，故协议约定“对于张钢已预收的属于刘新荣的租金，刘新荣有权在支付余款伍拾万元时抵扣”，刘新荣抗辩称该条款应理解为张钢代收了自2011年10月1日以来属于刘新荣的租金，自刘新荣付清商铺购房款的即日起应移交给刘新荣，没有事实依据。第三，根据张钢诉刘新荣房屋买卖合同纠纷一案的生效裁判文书的认定，刘新荣自2011年9月22日起陆续支付保证金、购房款数笔，从支付款项数额、日期等均不能区分其陆续支付的款项是支付哪套商铺款，张勇收到款项后所出具的收据中，也只有两份收据注明支付款项所对应的商铺，但该两套商铺的购房款亦未全部付清，2012年4月16日张勇受张钢委托与刘新荣签订《付款协议》，就涉案十六套商铺整体转让款项进行结算，上述事实足以印证张钢是整体转让涉案的十六套商铺。在刘新荣未付清全部商铺转让款的情况下，张钢依约享有不移交商铺租金、押金、租赁合同及商铺的抗辩权。而且，刘新荣在商铺过户登记到其名下后就以商铺办理了抵押贷款，在交付大部分商铺转让款的同时已经在贷款融资中获益。刘新荣抗辩称其已支付了大部分商铺转让款，就应当享有商铺租金的理由不能成立。第四，商铺租金属于商铺的法定孳息，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款：“法定孽息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”的规定，本案讼争商铺虽然已办理过户手续至刘新荣名下，但双方当事人在《付款协议》中已明确约定刘新荣付清商铺购房款即日起才享有商铺租金，该约定属于当事人对法定孳息的特别约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据约定优于法定的原则，讼争商铺的租金并不当然从属于商铺所有权，应当依法按照当事人的约定取得。一、二审判决认为“租金属于涉案商铺的法定孳息，张钢交付标的物同时，租金也应一并转移”，忽视了当事人的特别约定，属适用法律错误，依法应予纠正。最后，从房屋买卖的交易习惯和公平原则出发，张钢作为商铺出卖人，已将全部商铺过户至刘新荣名下，属守约方，而刘新荣作为商铺的买受人，没有依约付清购房款，已构成违约，而讼争商铺租金源于商铺转让前所订立的租赁合同，依法应归张钢所有，刘新荣作为违约方，在未付清商铺转让款的情况下诉请享有商铺租金，既不符合交易习惯，亦有悖公平合理原则。综上，张钢再审主张讼争商铺租金归刘新荣所有的条件尚未成就，有事实和法律依据，依法应予支持。一、二审判决认定刘新荣自2011年10月1日起享有商铺租金，属适用法律错误，依法应予纠正。二、关于商铺押金、租赁合同原件及商铺的移交问题。2012年4月16日《付款协议》第二条明确约定张钢应自刘新荣支付购房款到余款为50万元时起三日内，协助、配合刘新荣办理完涉案所有金湾广场商铺的移交手续。刘新荣向一审法院提起诉讼，诉请张钢移交商铺押金、租金合同原件及商铺时，仍尚欠张钢购房款527.68万元及逾期付款违约金，故其诉请张钢移交讼争商铺及商铺押金、租赁合同原件的条件并未成就，依法应不予支持。一、二审判决基于刘新荣已支付了大部分商铺转让款且涉案商铺已办理完毕过户手续，认定张钢于情于理应与刘新荣办理商铺的交房、移交押金和商铺租赁合同等相关事宜，有违当事人的合同约定，属适用法律错误。
综上所述，2012年4月16日《付款协议》对讼争商铺的租金归属、商铺及商铺押金、租赁合同原件的移交均进行了明确约定，刘新荣的诉请不符合《付款协议》的约定，一、二审判决无视当事人的合同约定，判令张钢支付商铺租金、移交商铺及商铺押金、租赁合同原件给刘新荣属适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销百色市中级人民法院（2015）百中民二终字第168号民事判决；
二、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第101号民事判决；
三、驳回刘新荣的诉讼请求。
一审案件受理费6810元，二审案件受理费11137元，均由刘新荣负担。
审 判 长 张英伦
代理审判员 冼 锐
代理审判员 蒙丽华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 贺 芳