新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0703民初54号原告魏正光，男，汉族被告新乡市新美房地产开发有限公司法人代表人张元鹏，该公司总经理委托代理人胡坤，该公司工程部经理原告魏正光诉被告新乡市新美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏正光、被告特别授权委托代理人胡坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏正光诉称，2012年06月21日我与被告签订了编号为2012-0601825《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地1A号楼1单元1层1101户商品房，购房金额为350649元。按合同约定事项，我已向被告给付了约定房款及配套设施费的先合同义务，同时约定被告于2013年12月31日前向我交付约定房屋，逾期支付的，应自最后交付期限的第二天（即2014年01月01日）起至实际交付之日止，按日支付我已给付房款万分之二的违约金。但被告无故延期交房，直至2015年02月10日才通知我办理房屋交接手续，到办理房屋交接手续止共延期交房406天，合计违约金额28472.7元。2013年12月07日我与被告签订了《地下室买卖协议》，购买被告所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地1A号楼1A04号地下室，地下室总价款25100元。协议约定被告应于2014年03月31日前向我交付房屋，逾期交付的，应自最后交付期限的第二天（即2014年04月01日）起至实际交付之日止，按日支付我已给付房款万分之三的违约金。但被告无故延期交房，直至2015年02月10日才通知我办理房屋交接手续，到办理房屋交接手续止共延期交房316天，合计违约金额为2379.48元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第一项和地下室买卖协议第五条第二款约定，被告应当承担延期交房违约金。请求法院判令被告立即支付房屋违约金28472.7元、地下室违约金2379.48元，共计违约金30852.18元；并承担本案诉讼费用。被告新乡市新美房地产开发有限公司口头辩称，1、因政府政策及市政建设等原因影响施工的造成逾期交房的我方不承担违约责任。本案逾期交房是由于南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种创建活动影响施工造成的。2、如果我公司应当承担违约责任，我方认为双方合同约定违约金日万分之二和地下室买卖协议约定违约金日万分之三过高，应该参照房屋所在地，同类区域同类房屋租价计算。原告向本院提交证据材料有：1、2012年06月21日原被告双方签约的编号为2012-0601825《商品房买卖合同》一份，2、2013年12月07日原被告双方签定的《地下室买卖协议》一份，3、2012年07月17日（2011）豫地契电0349721《中华人民共和国契税完税证》一份，3、2012年06月18日维修基金、测绘费、办证费、首付房款收据四份，4、2013年12月07日地下室收据一份，5、2015年2月26日物业费、垃圾清运费、电费2张、出入证、装修押金收款收据六份。以证明原告主张成立。被告向本院提交证据材料有：1、河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司2013年3月至2014年3月南环修路证明一份，2、新乡市人民政府《关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》[2005]153号新政文一份，3、2015年02月15日被告单位的委托书一份。以证明被告主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，故本院对原告提交的证据真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认；原告对被告提交证据1的证明不认可，认为应当由政府出具相关文件，认为证据2的文件与本案无关，违约金应按双方签订的合同约定给付，故本院对被告提交的证据1、2，本院不予确认；原告对被告提交的证据3的委托书予以认可，故本院对被告提交的证据3的委托书的真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认。依据上述证据材料及庭审查明，可以确定以下案件事实：2012年06月21日，原告魏正光（买受人）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为2012-0601825《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地1A号楼1单元1层1101户商品房，购房金额为350649元。原告付款方式为银行按揭付款，2012年06月18日前付首付款110649元，贷款额240000元。该商品房买卖合同第八条、第九条载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。另，合同补充协议第九条载明：“出卖人在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知买受人办理交接房手续，视为出卖人已履行了通知买受人办理房屋交接的义务，出卖人不再以书面形式单独通知买受人；若因此造成的延期交房，出卖人不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以出卖人用上述方式正式通知买受人交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告未在合同约定期间内2013年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。2013年12月07日，原告魏正光（乙方）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（甲方）双方签订了《地下室买卖协议》，原告购买被告所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地1A号楼1A04号地下室，地下室总价款25100元。原告付款方式为一次性付款，2013年12月07日一次性付清地下室总款25100元。该地下室买卖协议第三、五条载明：“甲方应于2014年03月31日前将该物业按写于所约交付乙方；1、……2、本协议签订后，若甲方单方终止合同，应按该物业总价款的2%向乙方支付违约金；若甲方不能按协议约定期限交付房屋，应按总价款的日万分之三向乙方支付违约金”。协议签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告未在合同约定期间内2014年03月31日前向原告交付协议约定的地下室。另，被告提交委托书载明：“2015年02月15日，被告新乡市新美房地产开发有限公司委托河南金卫士物业管理有限公司于2015年02月16日开始办理新乡市文岩路377号新美·城上领地1号楼交房相关手续”。庭审中，原告主张被告交房时间为2015年02月10日，被告予以认可。本院认为：原、被告双方签订的编号为2012-0601825《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，合法、有效，原、被告均应按合同履行。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，但被告实际交房时间为2015年02月16日，构成了违约行为。原告要求被告依据双方签订的合同，逾期交付的房屋按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告主张交房时间为2015年02月10日，被告予以认可，不违反法律规定。商品房违约金计算为2014年01月01日至2015年02月10日，共405天，计28402.57元（350649元405天2?=28402.57元）。原、被告双方签订的《地下室买卖协议》是双方真实的意思表示，合法、有效，原、被告均应按合同履行，原告已履行了全部付款义务。协议约定被告应于2014年03月31日前向原告交付地下室，但被告实际交付时间为2015年02月16日，构成了违约行为。原告要求被告依据双方签订的协议，逾期交付的地下室按已支付购房款日万分之三支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告主张交房时间为2015年02月10日，被告予以认可，不违反法律规定。地下室违约金计算为2014年04月01日至2015年02月10日，共315天，计2371.95元（25100元315天3?=2371.95元）。被告主张因市政施工原因造成逾期交付房屋，证据不足，本院不予支持。被告辩称，约定逾期交房违约金按日万分之二、日万分之三计算过高，要求参照房屋所在地的房屋租价标准调减。新乡市房管局2014年4月9日发布的新乡市住宅用房租赁指导价格（市区高层12-16元月租金/每平方米的价格），双方约定违约金计算方式为已付房款、地下室款的日万分之二、日万分之三，不为过高，对被告的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏正光支付自2014年01月01日至2015年02月10日止商品房逾期交房违约金28402.57元。二、被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏正光支付自2014年03月31日至2015年02月10日止地下室逾期交房违约金2371.95元。案件受理费571元，由被告新乡市新美房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  蒋东义审判员  谢红梅审判员  延 辉二〇一六年五月二十七日书记员  李 珺