贵州省普安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民初字第40号
原告汤某，
委托代理人陈志华。
代理权限：特别授权代理。
委托代理人王安文。
代理权限：特别授权代理。
被告余某某。
第三人马某某。
第三人王某。
委托代理人唐某。
代理权限：特别授权代理。
原告汤某诉被告余某某、第三人马某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月26日作出（2012）普民初字第348号民事判决书，原告汤某不服，向贵州省黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，贵州省黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院审理后作出（2013）兴民终字第385号民事裁定书，裁定撤销（2012）普民初字第348号民事判决书，发回普安县人民法院重审。重审中原告汤某及委托代理人陈志华、王安文、被告余某某、第三人王某及委托代理人唐某均到庭参加诉讼，第三人马某某经合法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告汤某诉称，1998年9月2日原告汤某与被告余某某签订《征用房屋土地协议书》，约定被告向原告征用位于盘水镇东街红旗村民组的土地及房屋。协议签订后，原告汤某将土地及房屋交付被告余某某，但被告余某某支付第一期转让款后，未支付余款。该幅土地原为原告汤某承包的集体土地，政府向其颁发了《土地承包经营权证书》、《集体土地使用证》，明确原告汤某是该幅土地的使用者。根据相关法律规定，农村集体土地不得买卖。据此，原告汤某请求确认原告汤某与被告余某某于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》无效，请求确认被告余某某与第三人马某某于1999年6月18日签订的《房地产转受让协议书》无效；请求确认第三人马某某与第三人王某于2004年5月27日签订的《协议书》无效；被告余某某、第三人马某某、王某向原告汤某返还土地及地上建筑物承担连带返还责任。
原告汤某为证明自己的主张向本院提供了下列证据：1、原告的身份证，证明原告的身份情况。经质证，被告、第三人王某无意见。2、普集用（盘）字第10-52号集体土地使用证，证明被告交易的土地是集体土地，不能转让，双方当事人之间转让土地的协议无效；土地证的取得时间是2000年8月，是原告与被告签订转让协议后。经质证被告及第三人王某对土地使用证的真实性无异议，被告认为土地使用证实为宅基地使用证，土地应同地上建筑物一并转让，原告一直把证留在手中不对；第三人王某认为原告既然知道土地不能转让，还依然转让土地，说明原告缺乏诚信，不能以此认定转让协议无效。3、黔西南州中级人民法院（2009）兴民终字第756号民事调解书和本院（2009）普民初字第287号民事判决书，证明原告曾为这块土地发生纠纷，最后法院明确该土地属于原告所有。经质证，被告对证据的真实性无意见，认为土地现在已转让给他人；第三人王某对原告与他人打官司的事不知晓。4、《征用房屋土地协议书》，证明原、被告签订转让协议约定双方的权利义务。经质证，被告、第三人王某无意见。5、土地承包经营权证书，证明本案争议地属于原告家的农村承包地。经质证，被告及第三人王某对承包证的真实性无异议，均认为该证颁发时，土地上已建好房屋。6、原告汤某交纳费用的贵州省耕地占用税征收收据、土地管理费的收费专用收据、普安县土管局出具的制图费专用收费收据、原告交纳规划费和两证费的收费专用收据、普安县盘水镇财政所出具的征地误工补贴专用收费收据和原告的申请宅基地建房占地图，上述证据证明，原告系1991年开始申请宅基地，到2000年才颁发土地使用证。经质证，被告及第三人王某对证据的真实性无异议，均认为此组证据是发生在原、被告买卖房屋之前，与本案无关。7、证明一份，证明被告余某某从2009年11月15日开始在贵州省广顺监狱服刑，2012年3月14日时还在服刑，被告质证意见是属实的，第三人质证意见是不知晓。8、（2012）长民初字第171号《贵州省长顺法院的民事裁定书》一份，证明汤某2012年4月26日向贵州省长顺法院起诉被告余某某，要求确认与被告签订的《征用房屋土地协议书》无效，被告及第三人王某对此不知情。
被告余某某辩称，1998年9月2日原告汤某夫妻和被告余某某签订《征用房屋土地协议书》，原告汤某将房屋所有权、土地使用权有偿转让给被告，转让价为53000元。款项分两次按时付清给原告，原告诉被告差欠20000元，是无中生有，从1998年到现在已过十四年，被告若欠原告的钱，原告早就提起诉讼了，原告的主张不能成立；双方签订协议是自愿的，并已实际履行十多年，原告起诉是无理取闹；被告取得房屋及土地后又转让给马某某，马某某转让给王某，房屋几经转让，原告也是明知的；被告向原告买房时房屋是一层，后被告又修建了两层房屋和三格伙房。综上，原告在十多年前将争议房屋、土地转让给被告，双方在十多年前就已履约终结，且原告对房屋土地的几次流转都是明知的，房屋、土地早由他人使用，被告已十多年没有对房屋、土地行使过权利，不是本案适格被告，请求法院驳回原告的起诉，如果要返还房屋，需考虑物价上涨的因素，支付一定费用给第三人王某。
被告余某某为证明自己的主张向本院提供下列证据：1、《征用房屋土地协议书》，证明争议房屋土地已转让给了被告。经质证，原告对协议的真实性和关联性无异议，对合法性有异议；第三人王某无异议。2、《房地产转受让协议书》，证明争议房屋土地被告已转移给了第三人马某某。经质证，原告对协议的真实性、合法性有意见，土地属于集体，不得转让和抵押，协议无效，与本案没有关联性；第三人王某无异议。3、《协议书》，证明争议房屋土地第三人马某某已转移给了第三人王某。经质证，原告认为被告不能以本案标的物已转让出去而推卸应承担的责任；第三人王某无异议。4、收条，证明被告的房款是付清给原告的。经质证，原告对收条的真实性、合法性，关联性提出异议；第三人王某无异议。
第三人马某某未到庭陈述。
第三人王某述称，原告于1998年9月2日将房屋所有权及空闲宅基地使用权有偿转让给余某某，余某某对房屋进行扩建后又有偿转让给第三人马某某，马某某又转让给第三人王某，并将相关的手续一并转交，第三人王某对房屋按酒店标准进行全面装修和修建了围墙等附属设施，无任何人提出异议。原告称被告尚有款项未交，至起诉时已有14年之久，于情理不合。事实上，原告是因物价上涨，在利益的驱使下才主张当年的转让协议无效，违背诚实信用原则，在房屋的转让过程中，第三人王某与第三人马某某是在平等自愿的基础上进行转让的，并无过错。如果原告想收回房屋及土地，应按评估价给第三人王某价款并承担评估费和其他合理费用。
第三人王某为证明自己的主张向本院提供下列证据：1、《建设用地规划许可证》（普规字93006号）、《建设工程规划许可证》（普规字93006号）、《房屋所有权证》（普房字第东办425号，所有人系汤某）证明第三人王某是通过有偿转让取得了原告房屋和土地的相关证书，原告质证意见是对三份证据的合法性、真实性无异议，但与本案无关，被告无意见；2、房屋所有权变更审批表三份，证明第三人王某办理过房屋所有权变更审批手续，原告质证意见是，三份审批表均是原告未参与办理，不能证明房屋的权属已变更。被告无意见；3、办理房屋所有权变更登记过程中交纳的税收凭证二份（金额共计5862元）、评估费收据一份（金额8000元），原告质证意见是对真实性、合法性无异议，但无关联性，被告无意见；4、《贵州皓天价格评估有限责任公司评估报告》一份，证明房屋的评估价是997757元，原告方的质证意见是评估报告书依据涉案标的的用途进行评估没有依据，将非法建筑和土地一起评估超出评估范围，采用收益法评估违反法定程序，评估报告引用的法律法规部分与本案评估没有关联性，所以评估报告不能作为人民法院认定事实的依据，被告余某某无意见。
原告汤某对第三人的请求答辩，原告汤某向被告余某某转让房屋及土地的协议是法律所禁止的，所以协议无效，被告余某某又将房屋转让给第三人马某某，马某某再次将房屋转让给第三人王某，转让协议均是无效的，转让过程中被告余某某、第三人马某某、王某均未取得房屋的权属，居于无效合同取得的房屋应返还原告。原告转让房屋存在相应的过错，但房屋转让后，经他人扩建后连环转让而产生的损失不承担民事责任；对房屋的评估应区分原有部分和扩建部分，评估方法应采用成本法，损失不包含可期利益，宅基地不应纳入评估范围。
经审理查明，1991年原告汤某向有相关部门申请审批宅基地并交纳相关费用，1993年5月取得普规字93006号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，1993年6月取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，1996年5月3日普安县建设局向原告汤某颁发普房字第东办425号《房屋所有权证书》，2000年8月，普安县人民政府向原告汤某颁发普集用（盘）字10-52号《集体土地使用证》，使用面积为203.43平方米，用途为住宅，使用类型为划拨。原告汤某和其夫王贵与被告余某某为法人代表的普安县昌阳林产品开发公司（已注销）于1998年9月2日签订《征用房屋土地协议书》，约定原告将自建位于普安县盘水镇詹家地的平房一栋（一层）及土地约850平方米（含宅基地）以53000元转让给被告。被告余某某对房屋进行了扩建，加修了二层房屋及伙房。1999年6月18日被告余某某与第三人马某某签订《房地产转受让协议书》，将此房及附属土地共850平方米以146000元转让给第三人马某某。2004年5月27日第三人马某某与第三人王某签订《协议书》，又将此房及土地以154100元转让给第三人王某，第三人王某对房屋进行装修并新建水池、化粪池、围墙等附属设施，现房屋及土地均由第三人王某管理使用。第三人王某在办理房屋所有权变更登记过程中交纳的税金5862元，但房屋权属未经变更登记给第三人王某。经第三人王某申请，普安县人民法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对争议标的物进行评估，评估价为：997757元，评估费：8000元。现原告汤某要求确认其与被告余某某于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、被告余某某与第三人马某某于1999年6月18日签订的《房地产转受让协议书》、第三人马某某与第三人王某于2004年5月27日签订的《协议书》无效，由被告余某某、第三人马某某，王某连带返还房屋及土地，第三人王某要求原告汤某按评估价给付价款和承担相应的费用后就返还房屋及土地给原告汤某。
本院认为，民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中原告汤某、被告余某某、第三人马某某、王某之间签订的房屋土地转让协议，转让的土地性质是集体土地，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，土地使用权不得出让、转让，涉案房屋基于不动产的房地关联性，房屋的权利受制于土地的权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，宅基地的使用权只能转让给本集体的经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员，本案中的被告余某某、第三人马某某、王某均与原告汤某非同一集体经济组织成员，原告汤某和其夫王贵与被告余某某于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、1999年6月18日被告余某某与第三人马某某签订的《房地产转受让协议书》、2004年5月27日第三人马某某与第三人王某签订的《协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同，原告汤某请求判令以上三个合同无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的房屋土地几经转让，转让的各方当事人已履约多年，早已改变房屋及土地原状，现房屋及土地由第三人王某占有并管理使用，应由第三人王某返还房屋及土地给原告汤某，所以原告汤某诉请由被告余某某、第三人马某某对房屋及土地的返还承担连带责任本院不予支持。原告汤某转让房屋及土地已十多年，房屋又经被告余某某及第三人王某加修和装修，第三人王某返还房屋及土地后存在较大损失，该损失的确定应根据公平合理的原则确定，扩建的房屋客观上具有财产性价值。原告汤某出卖房屋后，经被告余某某及第三人王某扩建的房屋及附属设施的价值是客观存在的，不能与原房屋脱离并且脱离后并无价值，故本院对原告汤某所称，房屋经他人扩建后连环转让而产生的损失不承担民事责任和对房屋的评估应区分原有部分和扩建部分的主张不予支持。原告汤某并未提供证据否定《贵州皓天价格评估司法鉴定所评估报告》，原告所称评估报告不能作为法院定案依据于法无据，本院不予支持。综上，第三人王某的损失应考虑房屋价值以及在办理权属变更登记过程中支出的费用和诉讼过程中产生的合理费用并综合原告及第三人王某的过错程度等因素予以确定，具体为：房屋的价值997757元、第三人王某在办理房屋所有权变更登记过程中交纳的税金5862元、评估费8000元，合计人民币1011619元。本院认为，原告汤某明知诉讼房屋的土地性质为农村集体土地却仍然出售，且在出卖多年后单方反悔，违背诚实信用原则，应对第三人的损失承担主要责任，第三人明知诉讼房屋的土地性质为农村集体土地仍购买，应对自己的损失承担次要责任。据此，本院确定原告汤某给付第三人王某的损失为：1011619×60%≌606971元，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第五十六、一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、确认原告汤某与被告余某某于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、1999年6月18日被告余某某与第三人马某某签订的《房地产转受让协议书》、2004年5月27日第三人马某某与第三人王某签订的《协议书》无效。
二、原告汤某于本判决生效后的三十日内给付第三人王某人民币606971元。
三、第三人王某在汤某履行上述第二条义务后十日内返还房屋及土地给原告汤某。
四、原告的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费60元由原告汤某承担。
如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法。
逾期提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在义务履行期限届满后两年内向本院申请执行，逾期申请的，法律不予保护。
审 判 长 田友华
审 判 员 代青林
人民陪审员 曾爱红
二〇一四年十月十日
书 记 员 谢莉平