四川省乐山市金口河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1113民初196号
原告：万永成，男，1954年10月8日出生，汉族，现住四川省乐山市金口河区人。
委托代理人（特别授权）：黄英，四川仙山律师事务所律师。
被告：四川蜀泉房地产开发有限公司，地址四川省眉山市东坡区裴城路109号东湖丽景5栋1单元2层2号，统一社会信用代码91511400720392698X。
法定代表人：胡继根，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：陈青松，四川恒融律师事务所律师。
原告万永成与被告四川蜀泉房地产开发有限公司（以下简称：蜀泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年6月7日、2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告万永成的委托代理人到庭参加诉讼，被告蜀泉公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万永成向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，对原告所购买的商品房依法给予确权并判令被告为原告办理所购买商品房的房产证和土地使用证；2.判令被告支付逾期交房的违约金13207元，至交房之日止；3.判令被告支付逾期取得该商品房所在楼的权属证明的违约金10566元，至办理房产证之日止；4.判令被告支付逾期为原告办理房产证和土地使用证的违约金10566元，至办理房产证之日止；（违约金共计34339元）5.判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年3月5日签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买位于乐山市金口河区滨河路一段荣升苑小区1幢2单元2层3号房屋，房屋建筑面积81.3平方米，总价款176095元，被告应于2011年12月30日前交房，于2012年12月30日前取得该商品房所在楼的权属证明，于该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书。合同签订后，原告按照合同的约定履行了自己的付款义务。被告却违约，不履行交房义务，不履行办理房产证义务等。故原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所诉。
被告蜀泉公司辩称，1.答辩人从未在乐山市金口河区进行过任何房地产开发项目，名为“荣升苑”的房地产开发项目是案外人阙四明盗用我相关资质、印章与邹良明进行的房地产开发项目，且在其开发前述项目中私刻答辩人公司印章、财务印章等，答辩人与阙四明、邹良明之间亦从未签订过任何联合投资协议或口头约定，答辩人在此之前根本就不知道该项目的存在，同时，该开发项目开发手续根本不齐备，严重违反我国房地产开发的相关法律法规。2.被答辩人提供的证据《收据》中出现的（蜀泉公司售楼部、蜀泉公司售楼部财务专用章）均系案外人邹良明自行伪造的印章，此事实已通过乐山市金口河区人民法院通过书面询问邹良明进行核实确认，其行为已经涉嫌犯罪，该后果不应由答辩人承担。3.答辩人提交购房款收据上的收款人李雪芬、陈崇飘非答辩人员工，答辩人亦从未授权或委托过他们实施前述行为，同时，在名“荣升苑”的房地产开发项目中，答辩人从未收到过被答辩人的任何购房款，也从未在该项目中获取任何利益。综上，名为“荣升苑”的房地产开发项目系案外人阙四明、邹良明盗用答辩人名义进行开发的项目，答辩人在该项目无任何投资亦未获取任何利益，且在该项目开发过程中，阙四明、邹良明私刻答辩人公司印章、财务章并以此对收取购房款，因此，答辩人并非本案适格被告，故请求依法驳回被答辩人全部诉讼请求。另外，本案系案外人阙四民、邹良明其盗用答辩人名义、私刻答辩人公司印章、财务章欺骗被答辩人购房款所引起，其行为已经涉嫌犯罪，答辩人请求贵院能根据我国最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》及《关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》依法将本案移交至公安机关或检察机关查处，待相关事实查明后再行审理。
原告万永成围绕诉讼请求依法提交如下证据：
1.原告身份信息，证明原告诉讼主体资格。被告的质证意见：真实性、关联性无异议。本院经审查对该组证据真实性、关联性予以出采信。
2.2011年3月5日原告与被告签订的商品房买卖合同并于同年3月28日在金口河区房管局进行商品房预售登记备案，证明原告在被告处购买商品房并进行商品房预售登记备案的事实。被告的质证意见：真实性有异议，合同的印章不是被告合法的登记备案的印章，是属于私刻的印章。原告提交的证据能够证明已进行商品房预售登记备案的事实，本院经审查对该组证据真实性予以采信。
3.2010年11月10日、2010年12月18日、2011年1月5日的收据，证明原告已经支付购房款的事实。被告的质证意见：对于收据被告从来没有使用过该印章，被告不认识收款人，也不是被告的员工，从来没有收到过原告的购房款，收取购房款应该加盖公司财务章或者是公司印章，所以与被告是没有关联性。原告提交的证据能够证明已支付购房款的事实，本院经审查对该组证据真实性予以采信。
被告未提交证据，但申请对原告提交的购房合同中蜀泉公司印章真伪进行鉴定。2018年1月11日，乐山科信司法鉴定中心作出[2017]文鉴字第42号《司法鉴定意见书》，并证实印章一致。原告、被告对《司法鉴定意见书》无异议，本院经审查对该鉴定结论予以采信。
根据当事人陈述和现有的经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年11月10日，万永成通过现金方式向蜀泉公司支付购房款100000元，蜀泉公司向万永成出具购房款收据一张；2010年12月18日，万永成通过现金方式向蜀泉公司支付购房款2万元，蜀泉公司向万永成出具购房款收据一张；2011年1月5日，万永成通过现金方式向蜀泉公司支付购房款58000元，蜀泉公司向原告万永成出具购房款收据一张。（上述合计，万永成通过现金方式向蜀泉公司支付购房款共178000元。）
2011年3月5日，万永成与蜀泉公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层楼为：12层，其中地上11层，地下1层。该商品房为第一条规定项目中的1【幢】【座】第2单元2层3号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是乐山市承盛房地产测绘有限责任公司，其预测建筑面积共81.3平方米，……有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。……第五条计价方式与价款该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2166元，总价款人民币壹拾柒万陆仟零玖拾伍元整。……第六条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款。……3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向金口河区农村信用合作联社或住房公积金管理机构借款支付。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6.该商品房经质检站竣工验收合格。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件讲该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……（2）逾期超过后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零的违约金，并于该商品房实际交付之日起向买受人支付违约金。2.买受人不退房，出卖人应按照买受人已支付的房款的中国人民银行同期活期存款利率计息，向买受人支付违约金。……第十五条交接手续……2.买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3、4种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）办理房地产证和土地使用证的相关费用。……第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人应按买受人已支付的房款的中国人民银行同期活期存款利率计息，向买受人支付违约金。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日其360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应按买受人已支付的房款的中国人民银行同期活期存款利率计息，向买受人支付违约金，若非出卖人的原因造成的违约，出卖人不承担违约责任。……第二十九条自本合同生效之日起30日内，由出卖人向金口河区房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。”
2011年3月28日，万永成、蜀泉公司在乐山市金口河区房管局办理商品房预售登记备案。
2014年1月，万永成自行入住所购的位于乐山市金口河区滨河路一段蜀泉公司“荣升苑”项目的1幢2单元2层3号房屋之中。
2018年1月11日，乐山科信司法鉴定中心作出[2017]文鉴字第42号《司法鉴定意见书》载明：……五、鉴定意见1.四川蜀泉公司提交的工商局备案材料上的“四川蜀泉房地产开发有限公司”印文，与《万永成商品房买卖合同》第16页上的同名印文，是同一枚印章盖印形成的。2.四川蜀泉公司提交的工商局备案材料上的“四川蜀泉房地产开发有限公司”印文，与《四川蜀泉房地产开发有限公司新建金口河区荣升苑商住楼的报告》中的4枚同名印文，均是同一枚印章盖印形成的。……
另查明，四川省乐山市中级人民法院（2017）川11民终1237号民事判决书中确认：1.蜀泉公司对《法人代表授权委托书》上公司印章真实性予以认可；2.从本院二审查明事实可以认定“荣升苑”项目开发主体系蜀泉公司。从蜀泉公司法定代表人胡继根的询问笔录中可以看出“荣升苑”项目系蜀泉公司出借资质修建，负责人是邹良明。
再查明，被告蜀泉公司在乐山市金口河区的“荣升苑”项目的1幢楼、2幢楼至今尚未办理房屋权属证明，也未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。
本案争议的焦点：
一、关于被告蜀泉公司的诉讼主体问题
本院认为，根据案件查明的事实，乐山市金口河区“荣升苑”项目开发主体系蜀泉公司，该项目系蜀泉公司出借资质修建，负责人是邹良明，且原告万永成与蜀泉公司签订了《商品房买卖合同》。被告蜀泉公司辩称原告起诉主体不符及不应是适格被告，于法无据，本院不予支持。
二、关于应否中止案件审理的问题
本院认为，如何处理涉及刑事犯罪问题是被告蜀泉公司的内部管理问题，并不影响本案的原、被告之间的债权、债务关系，也不影响本案查明案件事实即本案的审理结果并不是必须以另一案审理结果为依据。故被告蜀泉公司主张本案涉及刑事犯罪应当中止审理的请求，于法无据，本院不予支持。
三、关于合同的效力
本院认为，在判定合同效力时，不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪行为，而当然认定合同无效。此时仍应根据《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定对合同效力进行审查判断，以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序。在合同约定本身不属于无效事由的情况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪行为并不影响合同的有效性。本案中，原告万永成与被告蜀泉公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且办理商品房预售登记备案，故应认定原告万永成与被告蜀泉公司签订的《商品房买卖合同》有效。
四、关于违约责任和违约金的计算问题
本院认为，双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务，当事人均应根据诚实信用原则恪守履行，按照约定全面履行自己的义务。原告万永成已依约履行了合同义务；被告蜀泉公司则应依约交付房屋并为原告万永成办理房屋的权属证书。被告蜀泉公司未履行上述合同义务构成违约。故原告万永成要求被告蜀泉公司继续履行合同、办理房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（即不动产权证书）支付违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，其合理、合法部分，本院予以支持。被告蜀泉公司应继续履行合同，但被告蜀泉公司至今尚未办理“荣升苑”项目1幢楼、2幢楼的房屋权属证明，也未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，即现被告蜀泉公司尝不具备交付房屋及办理房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（即不动产权证书）的条件，只能待条件具备时，由被告蜀泉公司交付房屋并办理产权证书。
原告万永成以被告违约造成损失而要求违约金按照中国人民银行的一年定期存款利率1.5%支付违约金（自违约之日起计算至交房之日和办证之日止）进行计算，但并未提供因被告的违约而造成损失的证据加以证明，故违约金应按照合同的约定以已支付房款按中国人民银行同期活期存款利率计息进行分段计算（1.2011年12月31日至2012年6月7日年利率为0.50%；2.2012年6月8日至2012年7月5日年利率为0.40%；3.2012年7月6日至2018年4月10日年利率为0.35%；4.2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）。即违约金为：1.逾期交房的违约金4044.49元（2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）；2.逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金3921.06元（2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）；3.逾期办证给原告万永成的违约金3921.06元（2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、位于乐山市金口河区滨河路一段“荣升苑”1幢2单元2层3号房屋归原告万永成所有；
二、被告四川蜀泉房地产开发有限公司在具备交付房屋条件时，将位于乐山市金口河区滨河路一段“荣升苑”1幢2单元2层3号房屋交付给原告万永成；
三、被告四川蜀泉房地产开发有限公司在具备办理房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（即不动产权证书）的条件时，将位于乐山市金口河区滨河路一段“荣升苑”1幢2单元2层3号房屋相关的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（即不动产权证书）协助办理给原告万永成；
四、被告四川蜀泉房地产开发有限公司按照中国人民银行同期活期存款利率计息（自违约之日起计算至交房之日和办证之日止）向原告万永成支付逾期交房的违约金4044.49元（2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）、逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金3921.06元（2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）及逾期给原告办证的违约金3921.06元（2018年4月11日以后的违约金计算至义务履行完毕时止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费658元，已减半收取329元，由原告万永成负担180元，由被告四川蜀泉房地产开发有限公司负担149元。本案鉴定费6800元，由被告四川蜀泉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 陈大刚
二〇一八年四月十日
书记员 欧更史
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。