山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法商终字第225号
上诉人（原审原告）秦静，女，1980年10月26日生，汉族。
委托代理人柴延顺，男，工作单位中国保利能源控股有限公司，住北京市东城区，系上诉人秦静表哥。
被上诉人（原审被告）灵石县天工机械制造有限公司,住所地灵石县城苗旺村。
法定代表人刘建忠，男，该公司董事长。
委托代理人李武生，山西天石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马梅英，女，1982年3月15日生，汉族。
上诉人秦静因与被上诉人灵石县天工机械制造有限公司（以下简称天工公司）、马梅英房屋买卖合同纠纷一案，不服灵石县人民法院(2013)灵商初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，天工公司在灵石发改局等部门的批示下，在灵石县翠峰镇苗旺村本公司自有土地上开发建设楼层那里家园，但未办理预售商品房手续。于2009年10月18日，天工公司将那里家园5单元601室住房一套，建筑面积为86.4m2以人民币142675元价值出卖于宋丽华，宋丽华转卖于安文科。安文科于2011年7月18日以218000元转卖于马梅英；马梅英于2013年5月22日以230000元转卖于靳小丽；此房屋现靳小丽居住。马梅英于2013年8月5日又以220000元转卖于秦静。秦静与马梅英于当日签订《房屋转让协议》一份，协议约定：1、该房议定转让价格为220000元，由秦静一次性付清马梅英；2、该房屋转让后，所有权归秦静所有，马梅英不再享有产权；3、转让后，该房的各项费用由秦静负责支付，此前有欠付的费用由马梅英清偿，秦静承担连带责任；4、办理房产证的各项费用由秦静支付；5、本协议一式三份，秦静、马梅英及天工公司各一份，签字捺印生效。当日马梅英给秦静出具收据一支，载明：“今收到秦静交来房款（那里家园5单元601室）220000元”。同年8月13日，秦静与天工公司签订房屋买卖合同，合同约定房屋的基本情况；建筑面积为86.4m2，价款220000元，交款期限及违约责任；天工公司在合同上注明：该房几经转让，原房主为宋丽华；合同有秦静签名、天工公司印章及法定代表人刘建忠印章。但天工公司未收取秦静购房款。现秦静起诉请求依法解除与马梅英、天工公司的房屋买卖合同，并由马梅英、天工公司返还购房款220000元；马梅英辩称，买卖合同不成立，马梅英只同意归还借款150000元，剩余利息不同意支付，天工公司则称购房款交付马梅英，不应由天工公司返还。此为本案事实。上述事实，有秦静提供的《房屋转让协议》、收据一支、宋丽华证明材料、安文科与马梅英购房协议、房屋买卖合同二份、天工公司提供的灵石县发展和改革局灵发改核字(2009)1号文件、（2009)7号文件、灵石县人民政府灵国用（2008)第0101004号土地使用证、灵石县人民政府出让国有土地灵政让土字（2009)1号通知书、灵石县城乡建设局选字第0903号建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证及各方庭审陈述在案佐证。
原审认为，天工公司修建的住宅房至今未办理房屋所有权、未办理预售商品房手续，故该公司无权出售房屋，天工公司与宋丽华、秦静签订的房屋买卖合同为无效合同，马梅英与秦静的房屋转让协议书属无效协议。无效的合同自始无法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。马梅英应返还秦静购房款220000元，至于马梅英所辩借秦静150000元，其余属利息，因无证据证明其主张，且秦静提供了马梅英出具的收据一支，故对马梅英的辩解不予采信。秦静要求天工公司返还房款的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五项，第五十六条、第五十八条之规定，原审判决：一、依法撤销秦静与马梅英签订的《房屋转让协议》；二、依法撤销秦静与灵石县天工机械制造有限公司签订的《房屋买卖合同》；三、马梅英于判决生效后十日内日返还秦静购房款220000元；四、驳回秦静要求灵石县天工机械制造有限公司返还购房款的诉讼请求；五、驳回秦静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由马梅英负担。此款秦静已预交，执行时由马梅英连同上述款项一并支付秦静。
判决后，上诉人秦静不服，上诉至本院。上诉请求：一、依法撤销灵石县人民法院（2013)灵商初字第300号民事判决第三、第四项；二、依法判决被上诉人灵石县天工机械制造有限公司返还上诉人购房款142675元，判决被上诉人马梅英返还上诉人购房款77325元；三、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人天工公司将其开发建设的房产出卖给宋丽华，宋丽华向天工公司支付了购房款142675元。之后宋丽华将该房转手卖给了安文科，安文科又卖给了马梅英，马梅英将该房卖给秦静，因马梅英没有与天工公司的购房合同，秦静便找到天工公司经理马海明询问情况，并表明有意购买此房，马海明经与宋丽华、安文科、马梅英四方会面确认此房转让买卖没有任何纠纷后，确认该房买主是秦静，并亲自为秦静起草了《房屋转让协议》，并签订了《房屋买卖合同》，但被上诉人天工公司至今不能向上诉人交付房屋。一、天工公司的马海明经理让秦静把该给天工公司的购房款22万元直接给了被上诉人马梅英。天工公司在与秦静签订房屋买卖合同过程中，采取欺骗手段，让秦静与马梅英签订了转让协议，后与秦静签订了《房屋买卖合同》，所以，被上诉人天工公司明显存在重大过错。二、秦静支付房款成为该房屋的最后买主后，宋丽华向天工公司支付的142675元购房款便相应归秦静所有。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条，债权在全部转移时，受让人取代原债权人成为合同关系的新债权人，原债权人脱离合同关系。综上，上诉人认为天工公司作为房屋的所有人，已经取得该房购房款，在被上诉人马梅英无力返还上诉人购房款的情况下，应当支持上诉人的上诉请求。
被上诉人灵石县天工机械制造有限公司答辩称：上诉人秦静上诉所主张的是天工公司让其购买了马梅英的房子，并采取欺骗手段让其与马梅英签订了房屋转让协议，把该给天工公司的购房款22万元直接给了马梅英，并不是事实。天工公司为安置职工而建造职工房，天工公司将本案房产卖给了职工宋丽华，并已交付。宋丽华又将该房产卖给了安文科、安文科又卖给了马梅英，马梅英将该房卖给了秦静。当时秦静找到天工公司是为确认该房没有纠纷，有意向马梅英购买此房。天工公司为避免纠纷，确认房屋最后权利人，让马梅英和秦静提供了双方的房屋转让协议，及宋丽华的证明材料，安文科与马梅英的购房协议。马梅英与秦静签订房屋转让协议后，收取了秦静22万元房款并出具了收据。确认秦静为该房最后权利人后，天工公司才与秦静签订了格式合同，并注明该房几经转让，原房主为宋丽华。所以，天工公司虽与秦静签订了格式合同，但事实上并非房屋的实际转让人，也并没有收取秦静的购房款，只是为确认房屋最后的权利人，方便为秦静直接办理房屋手续。
被上诉人马梅英未作上诉答辩。
经审理查明，本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人秦静所主张的购房款220000元，是应当全部由被上诉人马梅英返还，还是应当由被上诉人灵石县天工机械制造有限公司返还142675元，剩余77325元由马梅英返还。针对以上争议焦点，本院评判如下：上诉人秦静一审提交的各项证据可以证实上诉人秦静对其与被上诉人马梅英进行本案争议房屋的交易行为是明确知晓的。被上诉人马梅英与秦静签订房屋转让协议后，出具220000元房款的收据，表明其认可收到秦静该220000元房款。本案上诉人秦静在与被上诉人天工公司签订房屋买卖合同之前，已经明知该房几经转让，未办理房产手续，最后权利人是马梅英，与马梅英签订了房屋转让协议，并将220000元房款交付马梅英，在与天公公司签订购房合同时，还有特别标注该房几经转让，原房主为宋丽华。上诉人秦静主张是受天工公司欺骗与马梅英签订购房协议，并将房款交付马梅英，没有证据支持，本院不予采信。上诉人秦静与被上诉人天工公司之间具有一份房屋买卖合同，但该合同是上诉人秦静在明知不能履行，也不具有支付合同价款事实的情况下签订的。被上诉人天工公司主张该合同是为确认房屋最后权利人，方便上诉人秦静将来直接办理房产手续而签订，与以上事实相符，本院予以采信。本案争议房屋虽不具备商品房预售许可条件，但已交付使用，只是没有产权登记，并在天工公司、宋丽华、安文科、马梅英、秦静之间几经转让，涉及的是房屋买卖关系，并不属于单纯的债权转让行为。除本案上诉人秦静主张返还房款以外，之前的转让行为主体未对其转让行为主张无效，宋丽华、安文科也并非本案诉讼当事人。根据合同的相对性，本案上诉人秦静只能向其房屋交易的实际相对人马梅英主张返还房屋价款的权利，其请求由被上诉人天工公司直接将宋丽华支付的142675元购房款予以返还，被上诉人马梅英返还剩余房款77325元，或在被上诉人马梅英没有支付能力的情况下支持上诉人上诉请求的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据，不能成立。原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人秦静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓军
代理审判员 温志光
代理审判员 王 雪
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张亚红