广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17276号
上诉人（原审被告）：何伟坚，男，汉族，1956年11月16日出生。
委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄坤容，女，汉族，1984年4月4日出生。
委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师。
原审被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司。
法定代表人：吴永忠，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。
原审第三人：深圳中港XX商业城商场管理有限公司。
上诉人何伟坚因与被上诉人黄坤容、原审被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称瑞丰恒业公司）、原审第三人深圳中港XX商业城商场管理有限公司（以下简称中港XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
何伟坚的上诉请求：1、撒销一审判决；2、驳回黄坤容全部诉讼请求；3、判令本案诉讼费用由黄坤容承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定黄坤容因广告宣传陷入错误判断证据不足。黄坤容为证实其因看了相关广告进而才签订涉案合同提交了如下证据：宣传单页、网页、微信公众号及实景照片。但前述证据均不能证实广告与黄坤容“错误判断”之间有因果关系。首先，宣传彩页上分别明确写明有效期至“2013年10月15日”、“2014年3月15日”，黄坤容作为完全民事能力人应当清楚“有效期”的含义。其次，黄坤容并未提供“宣传彩页”及“网页”原始载体，黄坤容提交的打印件亦未显示网页出处，更未显示打印及查询的日期。同样，实景照片亦未显示制作时间，而微信公众号则系中港XX公司发布，与本案买卖合同并无关联。在前述证据均无原件的情况下，法庭并未要求黄坤容陈述何时、何地以何种方式知悉广告内容。从证据的角度而言，黄坤容不能提供证据原件、亦无其他证据证实其知悉广告内容的时间，该组用以证实黄坤容因广告陷入错误判断的关键证据存在严重瑕疵。2、涉案的商铺已过户至黄坤容名下，且黄坤容已付款项合计306400元，涉案合同项下的权利义务双方均已履行完毕，而一审判决笼统地认定“在涉案合同尚未履行完毕的情况下……黄坤容有权行使法定解除权”属于严重的事实认定错误。二、一审判决认定的事实与生效判决不符。瑞丰恒业公司发布的广告已经（2015)深罗法行初字第295号行政判决书（以下简称“295号判决书”）认定，“何伟坚的宣传具有事实依据，并不存在虚假宣传的情形”。该案经二审后作出(2015)深中法行终字第1181号行政判决书（以下简称“1181号判决书”）中“予以纠正”的仅是295号判决书的判决理由，即应当适用《广告法》，而并未否认295号判决书对案件事实的认定及针对案件争议焦点所作的分析，且1181号判决的结果是“维持原判”。现295号判决书已生效，其认定的事实及未被1181号判决书纠正的内容均具有强制执行力。一审判决认定“瑞丰恒业公司的广告用语所表达的意思与事实明显不一致，宣传不实”与生效判决不符。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称“商品房买卖司法解释”）属于适用法律错误。(1)根据商品房买卖司法解释第一条，该司法解释适用范围为一手房，而涉案商铺均为二手房。(2)涉案广告所涉及的品牌进驻情况等显然不属于商品房买卖司法解释第三条规定的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”。2、《合同法》第十五条第2款规定“商业广告的内容符合邀约规定的，视为要约”。第十四条规定了要约应当符合下列规定：一是内容具体确定；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案中，瑞丰恒业公司在广告中非常明确地表示该广告为要约邀请，意为自己不受该意思表示约束。3、私法领域，当事人的合意优先于法律任意性规定，区分要约和要约邀请的首要标准，应是当事人的意愿。本案广告均明确载明“本广告/宣传资料仅为要约邀请，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准”，一审认定广告构成合同条款缺乏事实及法律依据。4、一审判决对“合同目的不能实现”理解错误。买卖合同的合同目的不等同于获取投资收益，投资收益或亏损均属于商业风险，黄坤容作为投资人，应对广告宣传所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期。《合同法》九十四条第（四）款中“不能实现合同目的”是指合同目的已经没有实现的可能，而本案中一审判决认定的“经营状况必然受到影响”只是暂时性的。四、一审判决存在逻辑推理错误。1、瑞丰恒业公司确认“广告用语表达了上述知名品牌已经进驻中港XX商业城或者已经达成进驻意向书”，但从该段文字并未表达“知名品牌所有人将入场经营”的意思。瑞丰恒业公司亦确认“仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营”。可见，二者表达的意思完全一致，不存在虚假宣称。2、一审判决认定广告中的“知名品牌”仅限定为“知名品牌所有人”，是对瑞丰恒业公司的“知名品牌”做出了主观推测及限制性解释，可见，瑞丰恒业公司的广告内容并不“具体、明确”。假设广告“内容具体明确”，则应当根据广告用语“知名品牌”原意解释，即包括品牌所有人，亦包括品牌代理商、经销商等。何伟坚提交的证据足以证实广告所涉的品牌均已在场经营，何伟坚已经履行了广告中的“允诺”。五、一审判决引用了与本案无关的内容，（2016)粤03行终484号行政判决书与本案所涉商铺没有任何关联性。何伟坚在二审庭审中补充上诉意见称，一、一审判决认定本案关键事实依据不足。(一）一审判决认定“瑞丰恒业公司在出售涉案商铺的过程中向其宣传与事实不符的内容，导致黄坤容对涉案商铺的商业价值及价格陷入错误判断”无证据证明。黄坤容未提供证据证实其购买涉案商铺的价格高于同地段同类型其他商铺。(二）一审判决认定“原告关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性”缺乏事实及法律依据。1、“合同目的受到根本影响”并不等于“不能实现合同目的”。黄坤容在起诉状及庭审过程中多次强调其合同目的为“合法经营以及兑现经营承诺”，而涉案商铺可以合法经营是事实；即使瑞丰恒业公司的广告被认定为所谓的“经营承诺”，广告中也未涉及“承诺”的时间。一审判决将合同目的受到影响直接判定为不能实现合同目的明显缺乏事实及法律依据。2、“行政主管部门已对虚假广告行为作出处罚”及“承诺的商场经营状况未得以实现”不能当然推断出“合同目的受到影响具有高度可能性”。广告中承诺的经营状态并非对事实的描述，而系对商铺前景的预判，且商铺经营发展需要一个过程，一审判决将“暂未实现”等同于“无法实现”缺乏依据。二、一审判决认定“瑞丰恒业公司的行为具有欺诈因素”，但却判令解除何伟坚与黄坤容之间签订的买卖合同系适用法律错误。《合同法》第54条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。可撤销的合同属于效力待定的合同，被撤销的合同自始没有法律约束力。而合同解除的前提是合同依法成立。一审判决一方面认定瑞丰恒业公司的行为具有欺诈因素，另一方面又判令解除合同明显自相矛盾。综上所述，恳请二审法院支持何伟坚上诉请求，驳回黄坤容全部诉讼请求。
被上诉人黄坤容答辩称，一审判决认定事实基本正确，适用法律适当，应当予以维持。
原审被告瑞丰恒业公司，同意何伟坚的上诉意见。
原审第三人中港XX公司，未到庭，未作陈述。
黄坤容向一审法院起诉请求：1、判令解除黄坤容与何伟坚、瑞丰恒业公司签署的关于深圳市罗湖区罗湖XX裙楼XX号商铺的《商铺买卖合同》（编号为：256-0XX)及《深圳市二手房买卖合同》；2、判令何伟坚、瑞丰恒业公司向黄坤容返还黄坤容向其购买以上商铺已支付的款项人民币356400元；3、判令何伟坚、瑞丰恒业公司向黄坤容支付己付房款的利息人民币55107元（暂计算至起诉日）；4、请求判令何伟坚、瑞丰恒业公司连带承担本次诉讼的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：一、何伟坚是位于深圳市罗湖区沿河南路罗湖XX裙楼X层房产的业主，于2012年9月26日取得该房产的房地产证，房产用途为商业，房屋建筑面积为3085.06平方米。其后，何伟坚向产权登记部门申请将罗湖XX裙楼X层分割成若干个小商铺，并对外出售。涉案罗湖XX裙楼XX商铺即从罗湖XX裙楼X层分割出来的小商铺，原产权登记人为何伟坚。
二、2014年4月17日，本案黄坤容与瑞丰恒业公司作为出售方何伟坚的委托代理人及保证人，签订《商铺买卖合同》，约定黄坤容向何伟坚购买位于涉案罗湖XX裙楼XX号商铺房屋，商铺房屋建筑面积为12.95平方米，套内面积为5.98平方米；该商铺属现房，总价款为人民币475200元（以下均为人民币）；买受人于2014年4月11日前支付全部房价款的40%（包含定金）190080元，于2014年4月23日前再支付全部房价款的20%计95040元，余款即全部房价款的40%计190080元自2014年5月1日起至2016年4月30日共分24期支付，每月15日前支付7920元；合同第十一条约定，买受人同意委托并授权经办律师事务所工作人员代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产证》，买受人须于收到出卖人或者经办律师事务所工作人员书面或者电话通知后5个工作日办妥有关委托手续，否则，出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款；在买受人付清全部房款前，该商铺的房地产证原件出卖人有权收执而暂不交付买受人；合同第十四条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。合同还约定了双方的其他权利义务。
三、上述合同签订前后，黄坤容分别于2014年4月25日向瑞丰恒业公司支付首期款140080元，于2014年6月17日向瑞丰恒业公司支付二期款补齐及四期款37920元，于2014年4月25日向瑞丰恒业公司支付二期款45040元，于2014年5月17日向瑞丰恒业公司支付二期款部分及三期款27920元，于2014年7月31日向瑞丰恒业公司支付五六期款15840元，于2014年9月26日向瑞丰恒业公司支付七八期款15840元，于2014年12月4日向瑞丰恒业公司支付三期款部分7920元，于2015年1月26日向瑞丰恒业公司支付分期款15840元，上述黄坤容已付款项合计306400元，均有收款收据佐证。黄坤容起诉状中称其已向瑞丰恒业公司支付购房款356400元，但仅有306400元的收款收据佐证，其余房款没有收款收据佐证。何伟坚、瑞丰恒业公司庭审后向一审法院提交的履约情况表中自认收到黄坤容购房款356400元。
涉案商铺已过户登记至黄坤容名下。
四、黄坤容为证明何伟坚、瑞丰恒业公司虚假宣传，向一审法院提交了广告宣传单。
黄坤容庭前还申请对涉案中港XX商业城裙楼1－3层现状平面结构、户型及面积进行测绘并出具测绘报告。
五、深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局（以下简称罗湖市场监督管理局）2015年7月20日对瑞丰恒业公司作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔2015〕96号），认定瑞丰恒业公司存在虚假宣传。决定书中查明，瑞丰恒业公司自2013年9月开始对“中港XX商业城”进行宣传，宣传内容包括：“联袂国内外优秀妇婴品牌进驻（DISNEY迪士尼儿童、小熊维尼、HELLOKITTY、GAFRIELD、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF）”、“国际儿童时尚巨头迪士尼携同小熊维尼儿童乐园率先进驻”、“英国寰亚国际，携手日本最大儿童娱乐品牌之一BANDAI，及迪士尼品牌强势进驻”、“随着龙头商家的进驻，HELLOKITTY、加菲猫等数十个国内外知名儿童品牌已达成进驻意向”等。
瑞丰恒业公司对罗湖市场监督管理局上述行政处罚提起行政诉讼，深圳市中级人民法院二审作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认了如下事实：2013年10月至2014年11月20日期间，瑞丰恒业公司提供宣传材料委托案外人XX房网对涉案房产所在罗湖XX裙楼进行推广宣传；2014年10月11日，罗湖市场监督管理局对瑞丰恒业公司现场销售中心派发的宣传单进行了提取。上述搜房网推广宣传、现场宣传单的宣传内容为：迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等内容。瑞丰恒业公司称，上述广告提及的品牌均有在涉案项目处实际经营，但确认实际经营方式为特许销售等方式，并非品牌所有人直接入场经营。罗湖市场监督管理局经查证，瑞丰恒业公司与英国寰亚集团有限公司签订为顾问协议，BANDAI、迪士尼为代理授权销售，除此之外，与英国寰亚、BANDAI及迪士尼未签订其他的合作协议。“小熊维尼儿童乐园”为余时贤个人经营，与小熊维尼、迪士尼品牌无关。当事人提供不了数十个国内外知名儿童品牌进驻意向协议。“小熊维尼”、“HELLOKITTY”、“GARFIELD”、“PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF”为代理商授权销售，当事人与品牌所有权人没有签订进驻协议或者意向协议，品牌所有人没有入场经营。罗湖市场监督管理局认为，瑞丰恒业公司的宣传与事实不符，引人误解，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，属于虚假宣传的违法行为。上述1181号二审行政判决认为，瑞丰公司发布房地产广告的行为属于《中华人民共和国广告法》的调整范围，罗湖市场监督管理局作出的行政处罚适用法律错误，判决予以撤销，但一审判决的判决理由亦不当，也应当予以纠正。
六、案外人深圳XX企业管理有限公司诉罗湖市场监督管理局行政处罚一案中，深圳市中级人民法院二审作出的（2016）粤03行终484号行政判决书确认了如下事实：深圳XX企业管理有限公司在“天玓项目”的宣传中涉及的宣传内容有：“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”。上述484号二审行政判决书认为，深圳XX企业管理有限公司关于“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”等广告用语表达了上述品牌合作进驻天玓商场的意思表示，但克丽丝汀迪奥商业（上海）有限公司及北京京萃知识产权代理有限公司均向罗湖市场监督管理局出具书面意见，称没有在天玓商场开设相关品牌精品店的计划或者意向。深圳XX企业管理有限公司所提交的证据也仅能证实宝购公司将销售上述品牌商品，该事实与其广告用语所表达的意思表示不一致。因此，广告用语“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”与事实不符。
七、何伟坚、瑞丰恒业公司庭审中确认其于2014年底至2015年2月1日前对涉案商铺所在的楼层进行了部分装修及调整，但认为不属于二次分割改造，认为该装修是在原有的基础上进行重新装修，虽然部分商铺的墙体隔断物以及门窗被打掉，但仍能看出原铺位上的标识。黄坤容则认为，何伟坚、瑞丰恒业公司上述二次装修改造行为未经职能部门审批许可，不仅违法且造成无法辨识原有商铺。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为黄坤容是否有权解除《商铺买卖合同》。
根据深圳市中级人民法院（2015）深中法行终字第1181号行政判决书的认定，瑞丰恒业公司在2013年10月－2014年11月20日期间对涉案商铺所在楼盘的宣传包括，迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、英国寰亚、BANDAI等国外知名品牌已经进驻中港XX商业城及与播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等内容。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港XX商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰恒业公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营。因此，瑞丰恒业公司的广告用语所表达的意思与事实明显不一致，宣传不实。
瑞丰恒业公司的上述宣传内容虽然未作为涉案合同的约定内容，但是瑞丰恒业公司所作宣传的目的是为促进其商铺销售，并且宣传内容具体明确，该宣传误导一般人对涉案商铺行业价值作出过高判断。而按照常理商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响。鉴于上述情况，一审法院认为，黄坤容主张瑞丰恒业公司在出售涉案商铺的过程中向其宣传与事实不符的内容，导致其对涉案商铺的商业价值及价格陷入错误判断，从而与瑞丰恒业公司订立涉案《商铺买卖合同》，具有相应事实以及高度可能性，瑞丰恒业公司的行为具有欺诈因素。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体明确的说明和允诺视为合同内容的规定，何伟坚因未能实现前述广告宣传中的说明和允诺而构成违约。现行政主管部门已对虚假广告宣传行为作出处罚，该商场运营情况必然受到影响，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现，鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，一审法院认为黄坤容关于其合同目的的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据我国合同法第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，黄坤容有权行使法定解除权。故，黄坤容要求解除涉案商铺买卖合同和深圳市二手房买卖合同，理由成立，一审法院予以支持。
根据我国合同法第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，黄坤容有权主张何伟坚向其返还已付购房款项356400元（含已付的定金），并有权主张何伟坚向其支付按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自起诉之日起算的利息。本案中，何伟坚未提出反诉，故就合同解除后的房屋返还等其他法律后果，当事人可自行协商或者另循法律途径解决。
本案当事人已在商铺买卖合同中约定由瑞丰恒业公司提供一般保证担保，根据我国担保法第二十一条的规定及担保条款约定，瑞丰恒业公司应就何伟坚的前述给付义务承担一般保证责任。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除黄坤容与何伟坚之间就深圳市罗湖区罗湖XX裙楼XX号商铺签订的《商铺买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》。二、何伟坚应于判决生效之日起十日内向黄坤容返还购房款人民币356400元。三、何伟坚应于判决生效之日起十日内向黄坤容支付上述购房款的利息（以人民币356400元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从起诉日即2016年2月1日起计至判决确定的支付之日止）。四、瑞丰恒业公司对何伟坚的前述给付义务承担一般保证责任，即在对何伟坚的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任。本案受理费人民币7608元，由何伟坚、瑞丰恒业公司共同负担人民币7608元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：黄坤容是否有权解除合同。
黄坤容解除合同的事由是何伟坚未能兑现其在广告宣传中的商业承诺，导致其合同目的无法实现，构成违约。对此本院认为，首先，根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认的事实，何伟坚的销售代理人瑞丰恒业公司在2013年10月－2014年11月20日期间对涉案商铺所在商场进行广告宣传，宣传内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等。因广告宣传的对象具有公众性，涉案合同签订于广告宣传期间，因此，黄坤容主张其基于广告宣传的内容而签订了涉案合同，本院予以采纳。何伟坚以黄坤容提交的宣传彩页注明有效期、未提供“宣传彩页”及“网页”原始载体、照片未显示制作时间等为由，否认广告宣传与涉案合同之间的关联性，理由不成立，本院不予采纳。
其次，上述广告宣传内容具体明确，因广告宣传关于涉案商铺所在商场的经营状况所作的说明和允诺，对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，一审据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将上述广告宣传内容视为合同内容，并无不当，本院予以确认。何伟坚主张广告内容仅为要约邀请，不构成合同内容，理由不成立，本院不予采纳。
再次，上述广告宣传内容为相关知名品牌已经进驻中港XX商业城或者已经达成进驻意向书，但根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书认定的事实以及当事人的陈述，涉案商场并未与相关知名品牌所有权人签订进驻协议或者意向协议，本案无证据证明品牌所有人已实际入场经营。因此，何伟坚未能实现前述广告宣传中的说明和允诺，应认定其构成违约。鉴于商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，而当事人购买商铺的目的在于经营收益，黄坤容主张其合同目的无法实现，本院予以采纳。本案因何伟坚违约导致黄坤容的合同目的无法实现，黄坤容据此请求解除合同，符合合同法第九十四条第四项的规定，一审判决解除涉案商铺买卖合同及深圳市二手房买卖合同，并判令何伟坚向黄坤容返还购房款及相应利息，并无不当，本院予以维持。
综上，何伟坚的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7361元，由何伟坚承担。
本判决为终审判决。
审判员 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年十二月十四日
书记员 李开宇（兼）