湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05286号
上诉人（原审被告）陈琳。
委托代理人樊志勤，湖南普特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈岳文。
委托代理人全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。
原审被告杨颂怡。
原审第三人杨周。
上诉人陈琳因与被上诉人陈岳文、原审被告杨颂怡、原审第三人杨周房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2015）芙民初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，长沙市芙蓉区宝南街商住楼162号房屋（建筑面积15.21平方米，权证号00236953，以下简称宝南街162号门面）是陈岳文名下的产权房。2009年11月22日，陈岳文（甲方）与陈琳（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的宝南街商住楼162号房屋（合同中房屋描述的编号为“宝南街文化用品市场D13号商铺”），租赁期限从2010年1月15日到2015年1月15日；第一年租金1500元每月，后四年每年月租金上涨50元；铺面采取先付款后使用原则，乙方每个季度提前10天交付下季度租金，乙方将租金缴纳至甲方指定账户；乙方向甲方交纳押金2000元；如乙方超过十天未付甲方租金，甲方可马上向人民法院提出诉讼并且按法律程序诉讼保全收回门面，并要求乙方支付违约金10000元。乙方无权将该门面转让他人使用，如转让他人属违约行为。合同期满如双方合作愉快，讲究信誉，市场发展有序，在同等条件下优先给乙方租赁。合同一经生效，任何一方不能违约，如发生违约，违约方应向守约方支付违约金1万元，还需要赔偿违约造成的一切经济损失。杨颂怡为陈琳履行租赁合同提供担保，在合同的“担保人签名”处签名。合同签订后，陈岳文将宝南街162号门面交给陈琳使用，陈琳则按约向陈岳文指定的账号中转账支付租金。期间，陈琳将宝南街162号门面编入兴隆旺市场1、2、3号门面中，由案外人龙云与杨周于2014年8月27日签订《合作经营协议书》合作使用，实际由杨周全权负责该门面的日常经营管理。2015年1月15日合同到期后，陈琳主张合同的优先承租权，要求继续租赁宝南街162号门面，陈岳文则不愿续租合同，要求腾空并返还租赁房屋。此后陈琳未继续向陈岳文交纳租金，也未向陈岳文腾空并退还租赁房屋。双方就是否续租等事宜几经协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。
原审法院认为：1、陈岳文与陈琳就租赁宝南街162号门面签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。2、根据双方的约定，《租赁合同》于2015年1月15日到期。到期之后，双方没有继续租赁门面，因此陈琳应当向陈岳文腾空并交还租赁房屋。本案陈岳文起诉要求陈琳腾空并交还租赁房屋符合法律规定，依法应当予以支持。3、本案中杨周基于合作协议，实际使用着租赁房屋，在陈琳应当向陈岳文腾空并交还租赁房屋的情况下，也有配合腾空并交还租赁房屋的义务。4、2015年1月15日后到陈琳实际向陈岳文腾空交还租赁房屋前，陈琳实际占有使用了租赁房屋，给陈岳文造成了财产损失，故应当向陈岳文支付房屋占用费，支付标准以按双方《租赁合同》约定的第五年租金标准每月1700元确定为宜。陈岳文要求按市场行情每月7000元的标准支付房屋占用费，该要求过高，过高部分原审法院不予支持。5、杨周根据《合作经营协议书》的实际全权负责宝南街162号门面的经营管理，与陈琳将门面转让给他人的效果无异，因此陈琳违反了《租赁合同》中不得转让门面的约定，构成违约，陈岳文要求陈琳支付违约金10000元，符合合同约定，依法应予支持。6、陈岳文要求陈琳赔偿将租赁房屋恢复原状所需费用8000元，因陈岳文并没有提供证据证明恢复房屋原状确实需要费用8000元，故不予支持。7、杨颂怡作为《租赁合同》中承租人陈琳的担保人，其有义务对陈琳的金钱付款义务承担连带清偿责任，但对陈琳应当履行的腾空并交还房屋的行为义务无法承担也无需承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决：一、确认陈岳文与陈琳、杨颂怡于2009年11月22日签订的《租赁合同》自2015年1月16日起终止履行；二、陈琳、杨周于本判决生效之日起十日内腾空长沙市芙蓉区宝南街商住楼162号房屋（《租赁合同》中的编号为宝南街文化用品市场D13号商铺，《合作经营协议协议书》中的编号为兴隆旺市场H1、2、3号门面）并将房屋交还给陈岳文；三、陈琳自本判决生效之日起十日内给付陈岳文房屋占用费（按每月1700元的标准，自2015年1月16日起计算至实际腾空并交还房屋之日止）；四、陈琳自本判决生效之日起十日内给付陈岳文违约金10000元；五、杨颂怡对本判决第三项、第四项确定的陈琳的金钱给付义务承担连带清偿责任；六、驳回陈岳文的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费378元，由陈琳负担。
上诉人陈琳不服一审判决，上诉称，一、一审法院在查明事实方面有明显遗漏。1、一审法院并未查明陈岳文收回房屋是自己使用还是继续出租给别人，如果是继续出租给别人，则按照《租赁合同》的约定，上诉人享有优先续租的权利。2、一审法院并未查清上诉人未继续交纳租金的原因，事实上，是因为续租的租金未能协商一致，陈岳文拒绝接收租金，才导致上诉人未能继续交纳租金。二、一审法院确认租赁合同是合法有效的，但是又在未查清事实的情况下，判令确认租赁合同终止，这是错误的。三、一审法院认定《合作经营协议书》的性质是转租合同，这是错误的，事实上，陈琳与杨周之间是合作关系，因此一审判定陈琳要向陈岳文支付违约金是错误的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，并将本案发回重审，并判令陈岳文承担本案诉讼费用。
被上诉人陈岳文答辩称，一、虽然陈岳文与陈琳在租赁合同中约定陈琳享有优先租赁权，但是陈琳违反合同约定，将房屋结构进行了改变，还将房屋私自转租给杨周，因此陈琳丧失了优先租赁权。二、陈岳文并未与杨周签订租赁协议，现在陈岳文与陈琳之间的租赁协议已经期满，因此杨周也不能继续占用本案涉案房屋。三、一审法院认定事实清楚，证据确凿，上诉人的理由不能成立。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告杨颂怡未提交答辩意见。
原审第三人杨周发表陈述意见为，杨周和陈琳之间确实是合作关系，双方签了合作协议才几个月，陈岳文就要将房屋收回，杨周的损失非常大。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，一、2009年11月22日，作为甲方的陈岳文与作为乙方的陈琳（曾用名陈玲桃）签订《租赁合同》，杨颂怡作为担保人在该合同上签字，其中约定租赁期限至2010年1月15日起至2015年1月15日止，且约定合同期满，如双方合作愉快，讲究信誉，市场发展有序，在同等的条件下优先给乙方租赁。现合同已经到期，陈岳文与陈琳就本案涉案房屋的续租未能达成一致意见，陈岳文明确表示不愿意将本案涉案房屋租赁给陈琳继续使用，双方已然酿成纠纷，已无法满足《租赁合同》中约定的“合作愉快、讲究信誉，同等条件下陈琳享有优先租赁权”的情形，且陈岳文在本案二审中明确表示其收回本案涉案房屋的目的是自用，故本院对陈琳要求优先租赁本案涉案房屋的诉求不予支持。二、关于本案中违约金的问题。2014年8月27日，案外人龙云与杨周签订《合作经营协议书》，本案涉案房屋由龙云与杨周进行使用，并非由陈琳本人进行使用，故陈琳将本案涉案房屋交由他人使用的行为已然违反其与陈岳文签订的《租赁合同》中的约定，即合同第13条“陈琳无权将该门面转让他人使用，如转让他人属违约行为”，因此陈琳应承担违约责任，但陈琳与陈岳文在合同中约定的违约金为10000元，现陈琳认为其并未违约，不应承担违约金，本院认为，此种抗辩应视为对违约金的全面抗辩，陈岳文与陈琳就违约金的约定标准明显过高，本院认为，结合本案的履约情况、陈琳的违约程度、陈岳文的实际损失等因素，将违约金调整为2000元为宜。
综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第759号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第759号民事判决第四项为：陈琳自本判决生效之日起十日内给付陈岳文违约金2000元。
本案一审受理费378元，二审受理费378元，共计756元，由陈琳负担700元，由陈岳文负担56元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
代理审判员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一五年九月十五日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。