安徽省来安县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）来民一初字第00761号
原告：孙长青，男，1952年12月20日生，汉族，退休职工，住安徽省来安县。
原告：卢秀荣，女，1954年8月9日生，汉族，退休职工，住址同上，系原告孙长青妻子。
上述两原告共同委托代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。
被告：蒋雨，男，1984年8月5日生，汉族，无业，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省来安县。
委托代理人：张龙，安徽西涧律师事务所律师。
原告孙长青与被告蒋雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月12日作出（2011）来民一初字第01343号民事判决书。蒋雨不服判决上诉，滁州市中级人民法院于2012年4月28日作出（2012）滁民一终字第00342号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2012年5月22日受理后，依法另行组成合议庭进行审理。审理中，经孙长青申请，本院依法追加卢秀荣为原告参加诉讼，于2012年7月9日、8月22日和28日公开开庭进行了审理，原告孙长青、卢秀荣及其委托代理人张金文，被告蒋雨及其委托代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙长青、卢秀荣诉称：2010年4月2日，其与蒋雨协商签订了《房地产转让协议》，将位于来安县新安镇城河小区17幢4室的房产转让给蒋雨，约定价格30万元，蒋雨于签订协议之日支付定金4万元，房款11万元，余款15万元在房产证、土地证过户到蒋雨一人名下时付清，并约定由蒋雨负责办理产权过户手续。当日，蒋雨支付给其15万元房款，其将房产证、土地证交付给蒋雨。2010年4月3日，蒋雨发短信通知其夫妻到张某经营的酉星中介所，张某对其说：蒋雨委托他帮助办理过户手续，你和蒋雨签的协议你俩一人一份，中介所和土地局各需要协议原件一份。为过户需要，张某让其和妻子卢秀荣在两份空白协议和空白房产、土地过户变更表上签名。当时其在签字时对张某和蒋雨声明，其房屋只出售给蒋雨一人。2010年12月14日，蒋雨称产权过户已完成，双方又签订了《有关2010年4月2日所签房地产转让协议补充意见》，约定蒋雨于2011年2月18日支付剩余房款，其同时交付钥匙。该协议签订后，其要求看一下过户后的证件，才发现，中介所和蒋雨在办理产权过户过程中，恶意串通，利用其签订的两份空白合同编造了一份16万元和一份14万元的虚假合同偷逃国家税收，将其出售给蒋雨的房屋过户到蒋雨和蒋某两人名下。因蒋雨长时间不能办理房产、土地过户手续，给其造成了严重的经济损失；另其与蒋某根本不认识，没有任何合同关系，蒋雨的行为严重损害了国家利益和其的合法权益，故依法提起诉讼，要求确认其与蒋雨签订的日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》无效；并要求蒋雨赔偿过户时间长达270天的房价差（随行就市）。庭审中，其变更诉讼请求，只要求确认其与蒋雨签订的日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》无效。
孙长青、卢秀荣为证明其主张举证，蒋雨质证：
1、2010年4月2日《房地产转让协议》一份；收条复印件两张；欠条复印件一张，证明：其与蒋雨于2010年4月2日签订了《房地产转让协议》，其将位于来安县新安镇城河小区17幢4室的房产转让给蒋雨，约定价格30万元，蒋雨支付15万元，下欠15万元立欠条一张。蒋雨质证：真实性无异议。
2、2010年3月20日《房屋买卖合同》复印件，证明：该合同事实上是2010年4月3日签订的，蒋雨未按该合同履行交定金和房款义务，故该合同是虚假合同，是无效合同。蒋雨质证：真实性无异议，但是孙长青、卢秀荣的证明目的不能成立。其认可该合同是2010年4月3日签订的，但是该合同已经履行。因为该合同与2010年4月2日的合同是主从关系，该合同上约定的房款16万元和定金5000元分别包含在主合同的30万元房款和4万元定金款项内。该合同经孙长青、卢秀荣签字确认，并且其依据该合同实际办理了产权变更手续，故该合同是合法有效的。
3、2010年12月14日《有关2010年4月2日所签房地产转让协议补充意见》复印件，证明：房屋只是卖给蒋雨一人，并未卖给蒋某。蒋雨质证：真实性无异议，但是对证明目的有异议。其与蒋某是亲兄弟，买过房将房屋分户不违反法律规定，也符合情理，其的行为是家事代理权行为。
4、安徽省来安县地方税务局调查报告、来安县财政局说明复印件各一份，证明：蒋雨和蒋某非法享受了税收优惠政策，两人的造假行为逃避了两万多元的税收。蒋雨质证：该证据虽然不是原件，但其对该证据的真实性无异议。该证据的内容和结论充分证明了其没有所谓的造假和偷逃国家税收的行为。
5、来安县房地产转移、变更登记申请审批表复印件，证明：其没有到房产部门，签字地点是在中介所，其认为买方是蒋雨的情况下签订的，原权利人栏其签字的时候是空白的，该栏内孙长青和卢秀荣名字不是其签的，而且签字日期是星期天。蒋雨质证：真实性无异议，但是不能证明原告的证明目的。该证据证明了孙长青和卢秀荣同意将房屋过户，表格内容完全可以由他人代写，只要孙长青和卢秀荣认可签名就可以了。
蒋雨在庭审中辩称：其与孙长青、卢秀荣之间的房屋买卖关系合法有效，双方已经按约履行了合同义务。虽然与孙长青、卢秀荣签订合同是其一人，但其与蒋某系亲兄弟，其一人签名将房屋分户为两人登记的行为属于家事代理权的范畴。2010年4月3日签订的日期为2010年3月20日的两份《房屋买卖合同》是2010年4月2日合同的从合同，主合同履行完毕，从合同当然已经履行，且从合同中的分户行为得到了孙长青、卢秀荣的同意和签名确认，并且孙长青、卢秀荣协助其办理了房地产过户手续。虽然2010年4月3日签订的两份合同日期写成2010年3月20日，但是是为了缩短办证时间，不影响两份合同与主合同的关系。况且其与蒋某的分户行为不违反法律的禁止性规定；本案的诉争房屋已经被征收拆迁，诉争标的物已经灭失。故日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》合法有效，请求法院依法驳回孙长青和卢秀荣的诉讼请求。
蒋雨为证明其主张举证，孙长青、卢秀荣质证：
1、（1）2010年12月14日《有关2010年4月2日所签房地产转让协议补充意见》复印件；（2）2010年12月14日孙长青出具的10万元收条；（3）2011年2月19日孙长青出具的5万元收条；（4）变更登记后的房地产权证复印件（因诉争的房屋已被拆迁，产权证原件已上交），证明：双方的房屋买卖协议已履行完毕，其支付了全部房款，孙长青、卢秀荣交付了房屋，并按约定协助其办理了房地产转让变更登记手续，双方的买卖关系已全部完成。孙长青、卢秀荣质证：真实性无异议，但是收条的内容是收到蒋雨的买房款，蒋雨提供权属证书不能证明合同当然有效，与合同是否有效无关。
2、拆迁安置补偿协议书，证明：诉争的房屋已经被拆迁，标的物已经灭失。孙长青、卢秀荣质证：真实性无异议，但与本案无关。
3、证人蒋某出庭证言。主要内容为：其系蒋雨的哥哥，其通过电话授权蒋雨代理买房事宜，蒋雨办理的与其有关的房屋购买等事项，其都认可。4月2日签订《房屋买卖合同》时其不在场，但是其兄弟两个一起买的。4月3日签订的过户合同是其委托其舅舅代理其去签字的，后来其去房管局补按手印的。孙长青、卢秀荣质证：蒋某是蒋雨的哥哥，其证言有利于蒋雨，其不认可。蒋雨质证：无异议。
为查明案件事实，本院依职权调取证据，孙长青、卢秀荣、蒋雨质证：
1、本院依职权通知证人张某、严某出庭作证。张某证言主要内容为：酉星中介所是其开的，但具体事情是其丈夫严某办的。原、被告签订房屋买卖合同其不清楚，其当时在合肥，合同上担保人和见证人签名是其丈夫代签的。严某证言主要内容为：其是中介所的，当时买方找其说要过户，将要过户给兄弟两，买卖双方都当场亲自在合同上签字，卖方认可过户给兄弟两的，一个买方是委托其舅舅签的字。过户是要经过房管局和见证机关的，买卖双方再次签字才能办到买方的户下，仅仅凭买卖合同是不可能办到证的，如果办出来是天大的笑话。孙长青、卢秀荣质证：证人陈述的证言不具体。蒋雨质证：两证人的证言是真实的，是证人亲身经历，完全能够证明本案的相关事实。
2、本院依职权对来安县国土资源和房产管理局工作人员郑某、副局长唐某的调查笔录。郑某证言的主要内容为：房地产转移、变更登记申请审批表是其发给蒋雨和蒋某填写的，该表转让人栏的签名是孙长青和卢秀荣本人签名。其单位有外勤人员，专门为节假日来办理业务的人员服务，有特殊情况，其单位上门核实情况。唐某证言的主要内容为：郑某为蒋雨和蒋某办理房地产审批手续的事情其知道，其单位认可。那天确实是双休日，但其单位的工作要求是满足办证人员的要求，即随传随到，上门办理业务。孙长青、卢秀荣质证：对郑某的调查笔录不认可，办理房地产转移变更手续应当两个人到场。唐某的调查笔录只证明了可以在双休日为当事人办理业务。蒋雨质证：无异议。
根据庭审中各方当事人的陈述及举证、质证意见，对证据认证如下：对孙长青、卢秀荣提交的证据1、3、5和蒋雨提交的证据1中的第（1）、（2）、（3）份证据，双方当事人对证据的真实性均无异议，且以上证据形式合法，与本案具有关联性，故对证据效力予以确认。对蒋雨提交的证据3，蒋某证言只是对其委托蒋雨代理行为的陈述，这是其自主行使民事权利，不违反法律有关规定；另蒋某出庭作证，证据形式合法，且证言内容与本案有关，故对该证据效力予以确认。对本院依职权调取的证据1、2，证人张某、严某、郑某、唐某证言能够相互印证所述内容的真实性，且以上证据来源合法，与本案具有关联性，故对证据效力予以确认。对蒋雨提交的证据2，因不属于本案审理范围，与本案不具有关联性，故对其证据效力不予确认。对孙长青、卢秀荣提交的证据2，将在“解决纠纷的意见和理由”部分详细阐述，这里不再赘述。
2012年7月9日第一次庭审中，合议庭认为：孙长青、卢秀荣提交的证据4，因系复印件，且孙长青、卢秀荣也未提供证据证明该证据来源的合法性，故对该证据效力不予确认。蒋雨提交的证据1中的第（4）份证据，因不属于本案审理范围，与本案不具有关联性，故对其证据效力不予确认。因第一次庭审案件事实未查清，本院又于2012年8月22日、28日两次公开开庭审理了本案，合议庭对2012年7月9日庭审中的证据效力评议意见进行了复议，并对本案所有证据进行综合分析后认为：孙长青、卢秀荣提交的证据4，虽系复印件，但该证据不利于证据提交者，且蒋雨对该证据的真实性不持异议，因此可以推定该证据的内容是真实的，而且该证据与本案具有关联性，故对该证据效力予以确认。蒋雨提交的证据1中的第（4）份证据，孙长青、卢秀荣对证据真实性无异议，且该证据与本案争议的《房屋买卖合同》具有紧密的联系，故对该证据效力予以确认。
根据原、被告陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：2010年4月2日，孙长青（甲方）与蒋雨（乙方）签订《房地产转让协议》一份，甲方有在来××县××城河队楼房及平房，建筑面积以房产证、土地证实际面积为准，另加赠送空调二台、水塔一台、太阳能一台，现转让给乙方。经甲乙双方协商后，达成如下协议：一、甲方房地产转让价为人民币30万元。二、乙方负责办理房地产权过户手续，甲方提供房产证、土地证、过户所需要证明材料给乙方，协助乙方办理过户手续，过户所需要一切费用由乙方承担，与甲方无任何关系。三、甲方保证所转让房地产无抵押、转让、否则愿意承担责任。四、甲方提供房产证、土地证属实，保证四邻无纠纷。五、付款方式：乙方自本合同签字之日起付定金4万元，再付11万元，下剩15万元，等房产证、土地证过户到乙方名下，乙方将下欠15万元一次性付给甲方后，甲方将房产权归乙方所有。六、甲乙双方自愿约定协议，若有一方违约，应按房款总额的2%向守约方支付违约金。七、此合同一式两份，甲乙双方各一份，甲乙双方签字之日生效。协议签订后，蒋雨按协议向孙长青支付了定金4万元和购房款11万元，并出具了15万元欠条一份；孙长青也按协议将房产证、土地证交付给了蒋雨。
2010年4月3日，孙长青和妻子卢秀荣分别与蒋雨、蒋某另签《房屋买卖合同》各一份。与蒋雨签订的合同内容为：孙长青（甲方）、蒋雨（乙方），甲方在来××县××城河开发区××下二间上前厨房二间半独院分割转让西边一间半下一上及厨房院落，建筑面积以实际为准，房产证号为来新安字第××号，土地使用权证号为来国用99字第327号卖给乙方。经甲乙双方协商后达成如下合同：一、甲方房屋土地售价为人民币16万元。二、乙方负责办理房屋产权过户手续，甲方无偿提供机关所需要的相关证件及到场签字认可，协助乙方办理有关手续以保证房屋依法转让，过户所需费用由乙方承担。三、甲方保证房地产权证必须是有效证件，所售房屋无抵押、转让、及权利受限制的情况，否则，愿意承担一切法律责任。四、甲方提供的证件与房屋实际占有面积相符，保证四邻无纠纷，否则，甲方承担责任。五、付款方式，乙方自本合同签字之日起付定金5000元，交联出收据；甲方将有效证件交联介方保管；成交时一同结于2010年4月10日成交，乙方一次性付清剩余购房款，甲方即将该房屋给乙方使用，房产权即转移为乙方所有，包括水、电、有线电视户头。六、甲乙双方应严格履行合同中所约定的内容，若一方违约，应按房额的15%向守约方支付违约金，联介方从违约金中扣除所有费用。七、甲方于交房时结清以往的水、电、有线电视费用。八、此合同一式三份，甲乙双方及联介方各执一份，自甲乙双方及联介方签字之日生效。孙长青、卢秀荣在甲方签名，蒋雨在乙方签名，严某（张某丈夫，酉星中介所工作人员）代张某（酉星中介所业主）在联介方签名，该合同落款日期提前至2010年3月20日。合同签订当日，孙长青、卢秀荣和蒋雨依据该合同填写了由来安县国土资源和房产管理局工作人员郑某发放的来安县房地产转移、变更登记申请审批表。该表上，由孙长青、卢秀荣在转让人栏签名，蒋雨在受让人栏签名，郑某代表来安县国土资源和房产管理局在鉴证人栏签名。
2010年5月19日、12月2日，蒋雨依据2010年4月3日签订的落款日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》和来安县房地产转移、变更登记申请审批表，先后办理了房屋产权变更手续和土地使用权变更手续。
2010年12月14日，孙长青和卢秀荣（甲方）与蒋雨（乙方）签订了《有关2010年4月2日所签房地产转让协议补充意见》，内容为：一、此房已经转户为买方名下，买方再付房款10万元给甲方并出示收据为凭。二、双方协商并同意卖方于2011年2月18日让房，交付买方使用，买方将余欠5万元房款付清，甲方在让房时不得损坏屋内装潢及配套设施，并结清水、电费用，双方互不违约定，否则按房屋尾款（5万元）的百分之十（每天）扣除（交房经中间证人在场以后一切与卖方孙长青无任何关系）。此协议一式三份，甲乙双方及担保人各一份，三方签字之日生效。孙长青、卢秀荣在甲方签名，蒋雨在乙方签名，严某代张某在担保人方签名。协议签订当日，蒋雨向孙长青支付房款10万元。2011年2月19日，蒋雨向孙长青付清下欠房款5万元；孙长青同时将房屋交付蒋雨使用。
因孙长青向有关部门反映来安县国土资源和房产管理局为蒋雨、蒋某违规办证问题，2011年5月3日，安徽省来安县地方税务局作出《关于孙长青反映出售给蒋雨房屋有关税收征管情况的调查报告》，结论为：经对相关交易资料进行审核，对该项交易行为所征免税款，符合财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）和滁州市地方税务局《关于滁州市土地增值税普通标准住宅和标准的通知》（滁地税函[2007]83号）、《滁州市地方税务局关于进一步明确土地增值税有关问题的通知》（滁地税函[2007]200号）及有关文件精神，政策执行无误。同日，来安县财政局作出《关于蒋某、蒋雨两户购买孙长青住房缴纳契税的说明》，认为：蒋某、蒋雨两户土地契税按评估价的4％计征，房屋契税按评估价的2％计征，属于政策范围。
2011年10月20日，孙长青诉至本院，要求确认其与蒋雨签订的日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》无效。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、孙长青、卢秀荣所卖房屋是蒋雨一人购买，还是蒋雨、蒋某共同购买；二、2010年4月3日签订的落款日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》是否有效。
对于争议焦点一，根据庭审查明的事实，可以认定孙长青、卢秀荣所卖房屋是蒋雨、蒋某共同购买的，理由如下：1、蒋某出庭作证，其授权蒋雨代理其购买孙长青、卢秀荣的房屋，并认可蒋雨代其办理购买房屋的相关事宜。2、证人严某、郑某证言相互印证，证明蒋雨、蒋某共同购买孙长青、卢秀荣的房屋。3、孙长青、卢秀荣亲自签订的《房屋买卖合同》及亲笔签名的来安县房地产转移、变更登记申请审批表直接证明了蒋雨、蒋某共同购买孙长青、卢秀荣房屋的事实。4、虽然购房款都是蒋雨支付给孙长青的，但这也是蒋某授权范围内的事，即蒋雨依据蒋某的委托，可以代理蒋某支付购房款给孙长青。
对于争议焦点二，2010年4月3日签订的落款日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》合法有效，理由如下：1、该《房屋买卖合同》具备了合同生效的必备条件。合同属于双方的民事法律行为，双方的民事法律行为是否具有法律效力，要看是否符合《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十五条的规定，即民事法律行为应当具备下列三个条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。合同生效也需具备上述三个条件，具体到本案来讲：第一，合同双方均系成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，孙长青、卢秀荣是完全民事行为能力人。第二、孙长青、卢秀荣不但在蒋雨、蒋某的两份《房屋买卖合同》上签名，还协助蒋雨、蒋某办理房地产变更登记手续，即孙长青、卢秀荣作为完全民事行为能力人，完全能够预见和判断其在《房屋买卖合同》和来安县房地产转移、变更登记申请审批表上签名的法律后果，这一行为足以表明孙长青、卢秀荣签订《房屋买卖合同》是其真实意思表示。孙长青、卢秀荣诉称其受欺骗在《房屋买卖合同》上签名，但未提供证据证明，对此主张，不予采信。第三，蒋雨代理蒋某购买房屋并办理相关手续符合《民法通则》关于代理的相关规定；蒋雨、蒋某共同购买孙长青、卢秀荣的房屋，在办理房地产变更登记手续过程中未违反相关法律规定，没有损害国家和社会公共利益，更没有损害孙长青、卢秀荣的个人利益，故孙长青、卢秀荣诉称将房屋过户到蒋雨和蒋某两人名下损害了国家利益和其的合法权益，没有事实和法律依据，不应支持。2、孙长青、卢秀荣认可2010年4月2日签订的《房地产转让协议》，不认可2010年4月3日签订的《房屋买卖合同》，但是两份合同并不冲突，《房屋买卖合同》实际上是《房地产转让协议》的补充和具体化，即是对蒋雨代理内容的明确化。3、合同双方已实际履行了合同义务，即孙长青、卢秀荣履行了《房屋买卖合同》和《房地产转让协议》中的房屋交付义务；蒋雨支付了购房款，并代理蒋某履行了支付购房款的义务。4、《房屋买卖合同》的签订虽然存在一些瑕疵，如合同日期没有反映签订合同的真实日期，但这不是合同的实质内容和主要条款，不能影响合同实质内容和主要条款的效力。
综上所述，2010年4月3日签订的落款日期为2010年3月20日的《房屋买卖合同》没有法定的无效情形，孙长青、卢秀荣诉讼理由不能成立，应驳回其诉讼请求。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款、第五十五条、第六十三条第一款和第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第十五条第一项、第六十六条、第七十六条及相关民事法律法规政策之规定，判决如下：
驳回原告孙长青、卢秀荣的诉讼请求。
案件受理费3500元，由原告孙长青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判长 徐雪梅
审判员 张 超
审判员 余世予
二〇一二年九月六日
书记员 张 倩
附判决适用的相关法律法条：
《中华人民共和国民法通则》
第十一条第一款十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第六十三条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十九条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
第十五条《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形：
(一)涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实。
第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。