湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株荷法民一初字第1965号
原告张某某，男，1986年10月17日出生,汉族。
委托代理人石伟，湖南弘扬律师事务所律师。
被告株洲华宇房地产开发有限公司。住所地：醴陵市西山办事处江源村**号。
法定代表人李发佑，系该公司董事长。
委托代理人刘汉西，湖南弘一律师事务所律师。
被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司。住所地：醴陵市陶瓷花炮大市场内。
法定代表人宁某某。
被告宁某某，男，1963年1月18日出生，汉族。
第三人谢某，男，1995年6月23日出生，汉族。
原告张某某与被告株洲华宇房地产开发有限公司、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司、宁某某、第三人谢某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理。依法由审判员黄河担任审判长，与审判员陈柯、人民陪审员李国兴组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员贺宏亮担任庭审记录。原、被告及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，原告经人介绍，于2013年上半年购买了被告开发的项目“银苑山庄”第20栋别墅，并陆续交付了购房款100万元，并于同年12月21日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：该栋房屋建筑层数地上3层，地下一层，建筑面积为252平方米，根据被告方项目负责人宁某某称，房屋暂不能交付，交付时间会通知原告。2014年3月5日，原告按被告通知向被告交付了水、电、气、有线电视费合计15400元。由于暂未考虑装修，原告将房屋上锁。2015年5月19日，原告偶然获知，被告将卖给原告的房屋又出卖给他人，严重侵犯了原告的合法财产权利，故提起诉讼，请求法院判决：1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效；2、被告为原告办理银苑山庄第20栋别墅的销售备案和产权登记手续；3、被告承担本案诉讼费。
原告张某某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
身份证复印件，拟证明原告主体资格；
商品房买卖合同，拟证明协议内容；
收据四份，拟证明原告缴纳了购房款100万元；
收据一份，拟证明原告缴纳了水、电、气、等配套费用15400元；
照片，拟证明醴陵市新辉房产银苑山庄项目部为实际开发主体；
市财政局非税收入单，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司交纳了银苑山庄的税费；
各部门费用、管理费票据，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司交纳了银苑山庄项目各项费用；
土地出让金收据和土地款支付凭证，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司支付了银苑山庄项目的各项开发费用；
水、电、气安装发票，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司交纳了银苑山庄项目水电气安装费用；
银行开户资料，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司以株洲华宇房地产开发有限公司名义开立了银苑山庄项目的银行账户，预留了项目负责人宁某某的印章；
营业税、建设税发票及税务行政处罚通知书，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司交纳了银苑山庄项目营业税及醴陵市新辉房地产开发有限责任公司因税务问题被税务机关调查；
销售不动产发票，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司交付了银苑山庄项目不动产税；
契税发票，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司交纳了银苑山庄项目房屋契税；
建筑工程施工合同及付款支付凭证，拟证明醴陵市新辉房地产开发有限责任公司与施工单位签订了施工合同，并支付了工程款；
商品房买卖合同，拟证明银苑山庄项目开发的实际主体，以及销售方式为先以宁某某代表华宇公司签订合同，最后通过华宇公司确认办理手续；
银行流水，拟证明原告通过银行转账支付了房款10万元；
被告株洲华宇房地产开发有限公司辩称：1、原告不是与被告株洲华宇房地产开发有限公司签订的买卖合同，本公司不应承担责任；2、株洲华宇房地产开发有限公司与谢某签订了买卖合同，且有备案登记。原告签订的买卖合同没有华宇公司的签字和盖章，也没有备案登记，华宇公司也不知情；3、原告方购房没有办理登记，其购房无效；4、谢某作为购房者，在华宇公司购房，应当有对抗第三人的法律效力，有优先权。
被告株洲华宇房地产开发有限公司为支持其辩驳理由向本院提交如下证据：
商品房认购协议，拟证明与谢某签订了购房协议；
房管局网签登记，拟证明与谢某签订购房协议；
预售许可证，，拟证明华宇公司预售房产的权利；
房产开发税务证照,拟证明华宇公司预售权利；
华宇公司在中国银行开户情况，拟证明未收到原告购房款；
谢某网签购房合同，拟证明华宇公司与谢某签订购房合同事实；
借款借条，拟证明谢某以对宁某某的债权抵偿购房款的事实；
华宇公司印章工商备案证明，拟证明原告与宁某某签订的合同及收款收据是假印章；
华宇公司工商登记，拟证明被告主体资格；
土地出让金发票及支票存根，拟证明华宇公司支付的土地出让金；
征地拆迁费完税证，拟证明华宇公司缴税；
信用社专用凭证，拟证明土地出让金的退至华宇公司；
规划设计费发票，拟证明规划设计费是由华宇公司承担的；
土地拍卖税费发票，拟证明华宇公司支付了土地拍卖费；
土地使用证，拟证明华宇公司是土地使用权人；
被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司、宁某某共同答辩称：1、新辉公司的法定代表人是宁某某，是银苑山庄楼盘的所有权人，新辉公司是挂靠华宇公司，新辉公司的法定代表人宁某某有所有权和处理权；2、原告与新辉公司签订商品房买卖合同，是经过宁某某经手认可的，宁某某有权进行买卖，是合法有效的。宁某某已收原告100万元购房款；3、华宇公司与谢某签订的商品房买卖合同，不是买卖合同，是宁某某向谢某的借款，不是购房款，借据上面写的很清楚，只是抵押，不是买卖，且已向谢某偿还了60万元。
被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司、宁某某为支持其辩驳理由，向本院提交如下证据：
银行流水，拟证明宁某某向谢某借的70万元，已偿还了60万元；
购买土地款的收据，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
众星彩绘厂有偿转让协议书，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
非税收收入一般交款书，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
基本建设项目收费试算表，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
非税收入一般缴款书，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
土地出让合同，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
国有建设用地出让权转让合同，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
工程施工承包合同，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
24张借款借条、进账单，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
未支付的农民工工资表，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
领条、取款单73份，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
建筑工程施工合同，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
41份领条及证明，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
中国银行印鉴卡及开立单位结算账户申请书，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
商品房买卖合同，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
天然气建设安装合同，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
官网建设费票据，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
建设工程室内水电安装施工承包合同书，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
税票、完税证、收条，拟证明银苑山庄项目是由新辉公司投资建设的；
第三人谢某辩称：同意华宇公司的答辩意见，再补充四点：1、请求法院驳回原告诉请；2、请求法院判决华宇公司办理房屋上户手续；3、宁某某借谢某70万元本金尚未归还；4、谢某与华宇公司签订协议时，宁某某的70万元债务已经转移到华宇公司，用于冲抵谢某的购房款。
第三人谢某向本院提交如下证据：
借条，拟证明宁某某借谢某70万元的事实；
商品房认购协议，拟证明谢某与华宇公司签订的协议合法有效，自协议签订之日起，华宇公司就同意承担宁某某的70万元债务，用于冲抵谢某在华宇公司的购房款；
房管局证明，拟证明银苑山庄第20栋别墅的认购人是谢某，已进入网签系统；
银苑山庄第20栋别墅现场照片，拟证明房屋现状还是毛坯房；
根据原告、被告及第三人的举证质证及本院对证据的审查，本院对原告方提供的证据确认如下：
对原告提交证据1、2、3、4，经与原件核对无异，能够达到其证明目的，本院予以认定；对证据5、6、7、11、12、13，真实性予以认定，对其证明目的不予采信；对证据8、9、10、14、15、16，经与原件核对，能够达到证明目的，本院予以采信。
被告株洲华宇房地产开发有限公司提交的证据1、6，第三人与被告华宇公司签订的合同系宁某某的债务抵押行为，而非商品房买卖行为，故对该证据的证明目的不予采信；对证据2、3、4、5、6、9，能达到证明目的，本院予以采信；对证据8，与本案处理无关联性，本院对其证明目的不予采信。
对被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司、宁某某提交的证据1，无账号、户名，无法确认接受款项的主体，本院对该证据的证明目的不予采信。
对第三人谢某提交的证据1、4，本院予以采信；对证据2、3，对其真实性予以认定，对其证明目的不予采信。
综合原告的辩论意见，根据本院对证据的认定，确认本案的事实如下：
2013年6月7日，被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司收取了原告张某某10万元购房订金，2013年7月3日又收取了原告张某某20万元房款，2013年12月20日又收取了原告张某某50万元房款。2013年12月21日，被告宁某某以被告株洲华宇房地产开发有限公司委托代理人身份与原告张某某共同签订了房地产行政管理部门的制式商品房买卖合同，合同编号为1300529，合同约定原告购买第20栋房，地上三层，地下一层，建筑面积共252平方米，整栋计价人民币80万元。出卖人应当在商品房交付后30日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年3月5日，醴陵市新辉房地产开发有限责任公司收取了原告张某某房款20万元和有线电视、水、电、气进户费15400元。
2015年1月21日，被告宁某某向第三人谢某出具欠条一张，载明“今借到谢某人民币柒拾万元，借款期限到2015年6月30日，利率人民银行基准利率的四倍计息，此借款本人同意用银苑山庄20号别墅作抵押，该栋房号2011-2115号，并将该栋房网签到谢某名下。借款付清后谢某退出网签和其他有关手续，如未按期归还，本人同意该栋作价80万元给谢某，并协助办理有关手续”。
2015年7月28日，第三人谢某与被告株洲华宇房地产开发有限公司签订了《醴陵市商品房认购协议》，约定由第三人谢某认购被告株洲华宇房地产开发有限公司开发的位于醴陵市寨子岭油炸组的银苑山庄项目第20栋别墅，建筑面积为365.89平米，每平米2186.45元，总金额为人民币捌拾万元，签订协议同时，应支付认购金肆拾万元。因出卖人的原因未能在2015年6月30日前与买受人签订商品房买卖合同，出卖人必须如数退还买受人所交认购金。协议签订当日，“银苑山庄”C型20号别墅于办理了商品房认购手续，认购人为谢某。至庭审结束时止，该别墅尚未装修。
另查明，2009年1月7日，被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司与黄泥坳街道办事处五里牌村油炸组、众兴彩绘厂签订了《众兴彩绘厂有偿转让协议书》，约定由黄泥坳街道办事处五里牌村油炸组两块土地共计8900平米转让给被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司。此后，被告宁某某支付了200万元土地转让款。2010年9月1日，被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司又与谭向群签订了《建设工程施工承包合同书》，约定工程范围是五里牌村油炸组“银苑山庄”别墅建筑。“银苑山庄”支付工程款原始收据均由被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司保管，且部分收款收据载明“同意支付宁某某”。银苑山庄商品房预售许可证登记的售房单位、项目用地土地使用权人、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证登记的建设单位及各类税费发票抬头均为被告株洲华宇房地产开发有限公司。
再查明，银苑山庄项目第20栋别墅大门被人撬开后损坏，大门已被拆卸，该房也未进行装修。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。同一商品房买卖标的物（第20栋别墅），涉及两个开发商、两个签订购房合同的买方、两份购房合同，对于原告主张第20栋别墅的所有权及其相关问题，本院将从以下几个方面进行阐述。
一、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司与株洲华宇房地产开发有限公司在开发建设“银苑山庄”项目中的关系；
根据庭审认定的证据来看，被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司提交了土地有偿转让协议书、购买土地款的收据、建设工程施工承包合同书、工程款付款凭证，其中土地有偿转让协议书受让方为醴陵市新辉房地产开发有限责任公司，购买土地款收据记载的交款人为醴陵市新辉房地产开发有限责任公司董事长宁某某，建设工程施工承包合同书记载的“银苑山庄”工程项目发包方为醴陵市新辉房地产开发有限责任公司，工程款付款原始凭证均记载了“同意支付宁某某”，而该项目各类税费发票抬头及报建手续却记载了被告株洲华宇房地产开发有限公司。由此可以推断，“银苑山庄”工程项目实际投资者为被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司，其借用株洲华宇房地产开发有限公司资质进行房地产开发建设。
二、商品房出售前的物权状态及被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司与原告张某某签订的商品房买卖合同的效力问题；
被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司缺乏相应资质，采取规避行政管理法规的方式挂靠于被告株洲华宇房地产开发有限公司进行开发建设，其应当承担的行政处罚义务，并不影响民事物权的归属。“银苑山庄”实际由被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司投入资金建设，就挂靠与被挂靠公司之间而言，被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司应当享有建设工程的所有权，其出售不动产的民事合同未违反法律、法规的强制性规定，该项目又办理了商品房预售许可证。而原告作为消费者难以甄别备案登记的开发商，其在项目旁的售楼部洽谈买房事宜，并先于第三人谢某签订商品房买卖合同支付购房款，其本身并无过错，不能将挂靠或借贷等经营行为固有的风险转嫁至普通消费者身上，无故让购房者承担合同无效带来的诉讼、执行风险。综上，应认定双方所形成的房产部门制式合同应为有效。在第20栋别墅未进行预告登记和不动产产权登记的情况下，被告新辉公司在诉讼过程中明确表示第20栋别墅应出售并交付给原告张某某，应对原告张某某与被告新辉公司形成的买卖合同关系予以保护。
三、关于“网签”的效力；
“网签”是房地产管理部门为使商品房交易更透明化，为规范房地产企业销售商品房而建立的一个网络化管理系统，不属于《物权法》上的“预告登记”和“不动产登记”，“网签”不产生排他性的物权效果。
四、第三人谢某与被告株洲华宇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的相关问题；
根据庭审证据显示及当事人当庭陈述内容，第三人谢某之所以与被告株洲华宇房地产开发有限公司签订购房合同，是因为被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司董事长宁某某向谢某的借款未能偿还，被告宁某某将第20栋别墅以网签的方式抵押给债权人谢某。被告株洲华宇房地产开发有限公司在未收取第三人谢某任何款项的情况下为第三人谢某办理了购房“网签”，且至庭审结束时止，仍未收取任何房款，也未主动提出索要，并且庭审时承认之所以和谢某签订合同是基于宁某某要求以房抵债的意思表示。可见，就如第三人谢某、被告宁某某所述，被告株洲华宇房地产开发有限公司是基于宁某某抵押的意思表示而为第三人谢某办理相关手续，第三人谢某与被告株洲华宇房地产开发有限公司之间并非真实的买卖合同关系。
五、被告株洲华宇房地产开发有限公司在本案中应承担的民事责任。
首先，从原告提供的照片看，“银苑山庄”项目旁同一地点挂牌了“醴陵市新辉房地产开发有限责任公司”和“醴陵市银苑山庄项目部”，被告株洲华宇房地产开发有限公司应当能发现却予以默认，意味着相当多的购房者是通过醴陵市新辉房地产开发有限责任公司的途径购房，株洲华宇房地产开发有限公司认为出售房屋只能与其洽谈的事实明显不成立；其次，该项目的土地出让金、工程款均由被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司承担，被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司应当与被告株洲华宇房地产开发有限公司达成过协议，但本庭数次询问被告株洲华宇房地产开发有限公司协议内容均未能获得明确答复。结合原告提供的瞿春雷的两份商品房买卖合同及其发票分析，瞿春雷于2013年12月6日与宁某某签订了“银苑山庄”第15栋别墅的制式合同后，就同一房屋又于2014年11月26日与被告株洲华宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，前后两次签订的合同标的物和价款均无变化，2014年12月12日获得新建商品房完税证明，2014年12月16日获得收款方为株洲华宇房地产开发有限公司的不动产统一发票。可见其交易习惯是购房者先与被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司商定好并签订协议后，被告株洲华宇房地产开发有限公司根据被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司意思表示或与新辉公司达成的购房协议再次与购房者签订商品房买卖合同，并配合购房者办理登记；再次，被告株洲华宇房地产开发有限公司将的商品房开发资质借用他方开发地产，根据湖南省高级人民法院的指导性意见，一旦产生民事责任，挂靠人和被挂靠企业应承担连带责任。而房产登记机关各类备案手续均以被告株洲华宇房地产开发有限公司名义实施，只能由被告华宇公司为购房者进行申报和办理产权预告登记和不动产登记。综上，被告株洲华宇房地产开发有限公司应当负有配合已签订购房合同并已支付房款的购房者办理房产登记的义务。
综上，被告新辉公司挂靠于被告华宇公司开发建设，被告华宇公司在销售楼盘过程中负有配合新辉公司为购房者办理售房相关事宜的义务。而第三人谢某是基于宁某某的抵押行为而与华宇公司签订的合同并“网签”，华宇公司与谢某并不存在真实的交易。在“网签”不产生排他性的物权效果的情况下，原告签订商品房买卖合同并全额支付了房款的时间均在第三人谢某放贷之前，原告对酿成此纠纷本身并无过错，其与被告新辉公司签订的商品房买卖合同应予保护。本院对原告主张的要求被告华宇公司为其办理银苑山庄第20栋别墅的产权预告登记和不动产登记的诉请予以支持，但原告亦应在办理相关登记手续时予以配合，并按法律法规的规定交纳购房者应承担的税费。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第八条之规定，判决如下：
一、原告张某某与醴陵市新辉房地产开发有限责任公司法定代表人宁某某于2013年12月21日签订的商品房买卖合同有效；
二、被告株洲华宇房地产开发有限公司按2013年12月21日签订的商品房买卖合同约定为原告张某某办理银苑山庄第20栋别墅的产权预告登记和不动产登记手续；
三、驳回原告张某某其他诉讼请求。
本案受理费13800元，由被告株洲华宇房地产开发有限公司、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 黄 河
审 判 员 陈 柯
人民陪审员 李国兴
二〇一六年十二月十八日
书 记 员 贺宏亮
附法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。