广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终759号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，总经理。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许燕霞，女，1979年8月4日出生，汉族，现住：罗定市。
委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称创宇公司）因与被上诉人许燕霞商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：创宇公司是位于罗定市xx街道xx居委xx路xx号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年11月6日，许燕霞作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第x座x层x号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为530553元。第六条约定买受人必须在2012年11月6日前付清首期房款280553元给出卖人，剩余房款25万元须于2012年11月13日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，许燕霞已于2012年11月6日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共16117元，并于2013年1月30日支付完全部购房款530553元。2013年5月8日，许燕霞办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，创宇公司张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2015年12月13日，创宇公司通过邮政专递方式向许燕霞送达《关于办理房屋权属证书的通知》，通知许燕霞签署办证委托手续。2016年1月20日，创宇公司向罗定市房管局递交办理商品房权属初始登记所需的资料。许燕霞认为，创宇公司存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年3月18日诉至原审法院，请求判令：1、创宇公司向许燕霞支付逾期交房违约金20850.61元（暂计算至2014年4月28日）；2、创宇公司向许燕霞支付逾期办理产权证违约金（违约金数额暂计至2016年3月15日为26686.66元）以及从2016年3月16日至办妥房产证之日的逾期办理产权证违约金；3、创宇公司立即为许燕霞办理房产证；4、本案诉讼费用由创宇公司承担。
案经原审法院审理认为：本案是商品房销售合同纠纷。许燕霞与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，原审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、许燕霞与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立？2、合同中关于逾期办证违约金计至出证之日的约定是否有效？3、创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？4、许燕霞主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？
对于第1个争议焦点即许燕霞与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，创宇公司已收取许燕霞支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共16117元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受许燕霞要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，许燕霞已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，许燕霞亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续。许燕霞与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。
对于第2个争议焦点即合同中关于逾期办证违约金计至出证之日的约定是否有效的问题。根据许燕霞与创宇公司双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为许燕霞办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为许燕霞办妥产权证件，许燕霞要求创宇公司立即办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故创宇公司应在合理期限内为许燕霞办理房地产权证。合同中关于违约金计至出证之日的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以认定。创宇公司提出的关于该约定无效的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。创宇公司提出合同约定的是其仅需在许燕霞交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。
对于第3个争议焦点，即创宇公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。根据《合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为许燕霞办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2013年8月16日才经竣工验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件，创宇公司认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，原审法院不予采纳。因此，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向许燕霞支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司于2016年1月20日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，但至今未递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于许燕霞方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故许燕霞请求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，理据充分，原审法院予以支持。创宇公司应支付其逾期办理房地产权证的违约金26686.61元（许燕霞主张从2014年10月29日起至2016年3月15日止，共503天，每日按商品房总价款530553元的0.1‰的标准计付违约金）给许燕霞，之后的违约金，每日按商品房总价款530553元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。
对于第4个争议焦点，即许燕霞主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。原审法院认为，许燕霞的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约金行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，许燕霞于2016年3月18日诉至原审法院，主张逾期交楼违约金没有超过法定诉讼时效。根据合同第九条及《合同补充协议》第七条的约定，创宇公司交付的商品房在2014年4月28日才符合合同约定的交付条件，创宇公司逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月28日，创宇公司的逾期交楼时间为2013年3月31日至2014年4月28日，共393天，根据合同第九条的约定，创宇公司应向许燕霞支付逾期交楼违约金20850.61元（530553元×0.1‰×393天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，原审法院判决：一、由创宇公司于判决发生法律效力之日起60日内协助许燕霞办理罗定市xx街道xx居委xx路xx号凤凰新城住宅小区第x座x层x号房的房屋权属证书；二、限创宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月29日起计至2016年2月4日止的逾期办证违约金26686.61元给许燕霞；从2016年2月5日起的违约金，每日按商品房总价款530553元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止；三、限创宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年3月31日至2014年4月28日止的逾期交楼违约金20850.61元给许燕霞。案件受理费988元，由创宇公司负担。
一审宣判后，上诉人创宇公司不服，向本院上诉称：请求二审法院依法撤销（2016）粤5381民初542号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、原审判决认为被上诉人起诉没有超过法律规定的诉讼时效认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为被上诉人的起诉已超过诉讼时效。理由如下：
（一）根据合同明确约定，逾期交房违约金只能计算至实际交付之日止。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房违约金是自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。即逾期交房违约金的计算有明确的约定，逾期交房违约金从2013年3月31日计算至2013年5月8日。
原审判决无视合同约定，为合同约定逾期交房违约金的计算止日“实际交付之日”再强行加上“验收备案”的计算条件，错误将“验收备案之日”视为“实际交付之日”，这显然不符合双方签订的合同约定，违背了合同法意思自治的基本原则。
根据契约自由、意思自治的原则，被上诉人在收到收楼通知之后前往收楼，在看过商品房之后，有权选择收楼或者拒绝收楼，但被上诉人自愿收楼的行为产生的法律效力就是逾期交房违约金只能计算至实际收楼之日。
（二）被上诉人在实际交房之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即本案的诉讼时效是从2013年5月9日起计算两年，但被上诉人于2016年3月18日起诉至法院，已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。
根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》[（2013）粤高法民一复字第8号]，实际交房后主张逾期交房违约金应当从实际交房次日起计算诉讼时效，显然被上诉人的起诉已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。
（三）原审判决针对是否超过诉讼时效陈述了三个理由，均不能成立。
原审判决陈述的理由一“需要等到延迟履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来”和理由二“没有约定违约金的支付期限，可随时主张”不能成立。违约金的数额和支付期限在商品房实际交付当天就已经明确，被上诉人自愿接收商品房当天就成就了合同约定逾期交房违约金具体明确的履行日期，违约金的数额也因此明确。
原审判决陈述的理由三“因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利”、“不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗”，上诉人认为这属于滥用公序良俗原则。当事人可以就债权的全部或者部分提起诉讼或提起主张，有关诉讼请求的合并或者拆分纯属当事人的选择，这属于被上诉人的诉讼自由，不存在不符合“公序良俗”的情形；同时本案属于纯粹民商事合同纠纷，不牵涉家庭伦理、社会公共秩序和善良风俗等问题，本案完全不适用公序良俗原则，与公序良俗完全没有任何关联。
二、原审判决没有查明未能办证的真正原因，真正原因是被上诉人未能出具书面委托书给上诉人。纵观全案证据，没有证据证实被上诉人已经向上诉人提交了办证的书面委托书，被上诉人对其已经出具委托书负有举证责任，而不是从《合同补充协议》的内容推定。
（一）法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托。《房屋登记法》第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条第二款规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证据外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”《民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”在本案中，被上诉人没有向上诉人出具书面委托书，不具备代办产权登记的法定条件，被上诉人应当对其已经出具书面委托书承担举证责任。
（二）即使在上诉人向被上诉人发出《关于办理房屋权属证书的通知》，明确提出若被上诉人委托上诉人办证的，必须提供办证委托书，但被上诉人置之不理。根据《合同补充协议》第四条第1点约定，因被上诉人提交资料不齐全要求补齐的，办证期限顺延，被上诉人在收到上诉人通知之日三天内未补充资料（办证委托书），被上诉人应该自行承担未提供办证委托书的法律后果，上诉人不承担逾期办证的违约责任。
如上所述，办证的申请义务人应当是被上诉人，但上诉人以小区通知栏、快递通知书等多种形式通知被上诉人，要求其向上诉人出具办证委托书，但被上诉人拒绝配合，足以说明被上诉人其实并不积极履行办证义务，无非是通过拒不出具办证委托书的方式来无限拖延办证期限，企图取得逾期办证违约金。
综上，被上诉人逾期交房违约金的请求完全不符合合同约定，且已经超过法定两年的诉讼时效，原审判决脱离合同约定，不遵从合同意思自治原则，在合同约定以外强加计算逾期交房违约金的条件；对于逾期办证的责任在于被上诉人未向上诉人出具委托办证的委托书，上诉人不应承担违约责任，该判决应当依法撤销并予以改判，请求二审法院支持上诉人的请求。
上诉人创宇公司在二审期间没有提供新的证据。
被上诉人许燕霞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉事实及理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。事实和理由：
一、上诉人认为被上诉人主张逾期交房违约金超过诉讼时效没有事实和法律依据。
（一）上诉人故意曲解司法解释关于“实际交付”的定义。
1、高院答复对“实际交房”的规定指的是符合交房条件的交房。
高院答复内容之一“涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交房期限次日至实际交付之日止，向购房人支付已付购房款每日万分之二的违约金”。该条款针对“逾期交房”之后的“实际交付”，如果按照上诉人所述的不管是否符合条件，只要交房就可以了，显然不存在逾期交房的说法，谈何逾期交房违约金呢？
高院答复内容之二“从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务”，该条款将所有逾期交房产生的违约金视为一个整体的债务，而逾期交房违约金的产生直至符合交房条件交房之日止，之后不再产生逾期交房违约金，高院将该期间的债务视为一个整体债务，即是规定至“符合交房条件交房之日止”，这样也符合事实和法律规定。
2、上诉人对“实际交付”的理解违背法律设定的目的和初衷。
广东高院[（2013）粤高法民一复字第8号]（以下简称高院答复，下同）关于“实际交房”之日开始计算诉讼时效的认定就是符合交房条件的交付，否则这样的交付有什么意义呢？法律、司法解释规定的目的在于敦促开发商依法办事，将符合交房条件的房屋进行交付，而不是鼓励违法行为，鼓励开发商将不符合交房条件的房屋进行交付。如果高院答复的规定真如上诉人所述的理解，那司法解释就是在鼓励违法行为，鼓励开发商将不符合交房条件的房屋进行交付，如此一来，只要开发商通过邮寄的方式通知业主交房，不管是否符合交房条件，不管业主是否收房都视为开发商已经交房，那就是在鼓励开发商的违法行为，这是违背法律设定的目的和初衷的。
（二）一审法院认定“实际交付之日”应当是“取得验收备案之日”符合法律的规定及双方购房合同的约定。
1、法律规定商品房的交付标准要求“取得验收备案”。
（1）、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
（2）、《住宅建筑规范》规定：“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。”
根据建筑法及建筑规范的规定，上诉人交付的房屋必须经验收合格，且具备国家规定的其他竣工条件。而《住宅建筑规范》已明确规定住宅必须在当地建筑行政主管部门进行备案后方能进行交付。
2、合同约定的交付条件。
双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方（上诉人，下同）向乙方（被上诉人，下同）发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”
根据该补充协议的约定，上诉人交付房屋时须向被上诉人出示竣工验收备案证明才算符合交房条件，该交房条件是双方在合同中的明确约定。故一审法院要求上诉人交付房屋应当具备“验收备案”符合法律和双方合同的约定，并非像上诉人在上诉状中所述的“违背合同法意思自治的基本原则”。
（三）根据广东高院[（2013）粤高法民一复字第8号]的意见，被上诉人主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。
根据答复意见的规定，逾期交房的违约金“从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务”，诉讼时效“从实际交房或合同解除之次日起开始计算”，而上诉人在2014年4月28日才取得《竣工验收备案表》，才视为符合合同和法律规定的“实际交付”之日，才开始计算2年的诉讼时效。而被上诉人在2016年3月18日起诉并未超过两年的诉讼时效。
二、上诉人认为未能办证的原因在于被上诉人没有任何事实和证据。
（一）被上诉人已按照上诉人的要求在签订购房合同的时候办妥了相关委托手续并缴纳相关办证费用。
被上诉人与上诉人签订的购房合同及补充协议证明被上诉人已经委托上诉人办理房产证。
被上诉人与上诉人的《合同补充协议》第四条规定：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人在签订购房合同的时候已经缴清了相关办证费用和办理了手续。如果被上诉人在签订购房合同的时候没有缴清相关费用和办理手续，上诉人是不会与被上诉人签订相关购房合同的手续的。况且，签署委托书仅仅是签字而已，并非其他多么繁重的工作，被上诉人在缴清大笔办证费用的情况下不可能不肯签订办证委托书，这与事实和常理不符。
如果被上诉人在签订购房合同和协议的时候未签或者漏签委托书，上诉人也应当当场提出，或者在短期内提出。但是在本案中，被上诉人在2012年11月6日与上诉人签订购房合同和补充协议、缴纳相关办证费用后4年之内从未向被上诉人催告过，这也严重不符合常理。证明上诉人在该4年内从未为被上诉人办理过任何房产证手续。
（二）上诉人从未向房产登记部门递交办证材料，办证部门未答复欠缺手续。
1、被上诉人已办理包括委托书签署在内的委托手续。
2、上诉人没有证据证明不能办理房产证登记的原因是因为被上诉人没有签署委托书。
（1）《房屋登记办法》十二条并没有关于委托办理房产证需要签署书面委托书的规定。
（2）《房屋登记办法》规定申办房屋登记材料不齐全的会告知需要补正的内容。
《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”
而在本案中，上诉人并未能提交任何房屋产权登记部门关于为被上诉人办理房产证需要补正材料的证据。证实上诉人从未开始为被上诉人办理房产登记手续。不能办理房屋权属登记的原因在上诉人，而不在被上诉人。
3、实际上，上诉人尚未开始为被上诉人缴纳契税导致未能开始办理房产登记。
（1）上诉人发送给被上诉人的材料证实上诉人尚未缴纳契税。
2016年11月8日，被上诉人收到上诉人的《通知》及附件，该通知说明上诉人在2016年11月8日至2016年11月20日才开始为小区一期业主办理契税手续，邀请税局的工作人员到凤凰新城售楼部办理契税。而被上诉人早在2012年11月6日与上诉人签署购房合同的时候已经缴纳了契税费用。故未能办理房产证的原因并不在于是否签订办证委托书。
（2）上诉人未依法为被上诉人缴纳契税导致不能办理房产证。
上诉人提交的《罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需要》中的《房屋所有权转移登记》第7项要求是“完税单据”，而在本案中上诉人在收到被上诉人的契税费用后并未依法按时为被上诉人缴纳房屋购置契税，导致不能办理房产证。上诉人尚未依法为被上诉人缴纳契税，显然是不能办理房产证的，上诉人辩称已办理房产手续的说法显然是子虚乌有的。
（3）被上诉人从未签署上诉人所称的《关于办理房屋权属证书的通知》。
三、不能办理房产证的真正原因是上诉人迟迟未能办理房屋产权初始登记。
上诉人提交的《罗定房管局收件收据》证明其直到2016年1月20日才开始办理房屋产权初始登记，才开始递交房屋产权初始登记的材料。房屋产权初始登记是上诉人通过建造的方式原始取得房屋的凭据，上诉人通过建造的方式原始取得房屋权属后才能转让给被上诉人，被上诉人才能缴纳契税。而上诉人一直到2016年1月20日才开始递交办理房屋产权初始登记。这才是上诉人一直未能办理房产证的原因。未办理委托只是上诉人试图推卸责任的借口，不是不能办理房产权属证明的真正原因。
综上所述，在本案中，上诉人交付的房屋不符合法律的强制性规定和双方合同的约定，上诉人应当承担逾期交房的违约金直至其交房符合条件为止。上诉人上诉称被上诉人主张逾期交房违约金超过诉讼时效没有事实和法律依据。上诉人的上诉理由认为不能办理房产证的原因在于被上诉人没有签署委托书与事实和法律规定不符，上诉人的上诉没有事实和法律依据。恳请中级人民法院在查清事实真相的基础上，正确适用法律，依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人许燕霞在二审期间提供了以下证据：
办证所需材料，拟证明不能办理房产证的原因在于上诉人；
罗定房管局收件回执，拟证明上诉人在2016年1月20日才开始向房管局递交商品房权属初始登记资料；
通知及附件，拟证明上诉人直到2016年11月8日才开始为被上诉人缴纳契税；
收据，拟证明被上诉人已委托上诉人办理房产证；
判决书，拟证明判例案例对实际交付的认定；
办理房产证的通知，拟证明办理房产证需先缴纳物业契税，而先缴纳契税才开始签订授权委托书。
本院查明的事实与原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院另查明：2016年1月20日，上诉人向罗定市房地产管理局递交了本案商品房权属初始登记的办证资料。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有：1、被上诉人许燕霞请求上诉人创宇公司支付逾期交楼违约金是否已经超过诉讼时效期间；2、上诉人创宇公司应否承担逾期办证的违约责任。
1、关于被上诉人请求支付逾期交楼违约金是否超过诉讼时效期间问题。双方在合同中约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期时买方可以主张的违约金债权的计算方法。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房之日履行。双方在合同约定：出卖人应当在2013年3月30日前，将符合商品房经验收合格的房屋交付给被上诉人，同时，双方在补充合同中约定，出卖人向买受人交付房屋时，应出示工程竣工验收相关备案证明，即本案符合交房条件是出卖方取得了备案证明。上诉人虽然于2013年5月8日将房屋交付给被上诉人，但因上诉人于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即上诉人将房屋交付给被上诉人时，房屋还未符合双方约定的交楼条件，上诉人的侵权行为一直持续，直到上诉人于2014年4月28日取得竣工验收备案表，上诉人的侵权行为才结束。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，故本案的诉讼时效应从2014年4月28日起算。被上诉人于2016年3月18日向原审法院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。上诉人认为本案的诉讼时效期间应从2013年5月9日起算二年，认为被上诉人的起诉超过诉讼时效期间的理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令上诉人支付逾期交楼违约金20850.61元给被上诉人正确，本院予以维持。
2、关于上诉人应否承担逾期办证违约责任问题。上诉人认为被上诉人未能出具委托书给上诉人而致不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。本案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付条件使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。上诉人于2016年1月20日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，但至今未递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1386元，由上诉人创宇公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 冯梓叶