北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12693号
上诉人（原审原告）：许桐楷，男，1982年6月8日出生。
委托诉讼代理人：韩效亮，北京市联拓律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张圆圆，女，1985年3月15日出生。
委托诉讼代理人：胡冬妹，女，1956年1月17日出生，国家开发投资公司退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张恪，男，1973年12月2日出生，北京舞蹈学院创意学院职工，住北京市西城区。
被上诉人（原审被告）：刘琳，男，1985年9月9日出生。
委托诉讼代理人：于淑华，女，1963年5月14日出生，北京味全食品有限公司退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
上诉人许桐楷、张圆圆因与被上诉人刘琳、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
许桐楷、张圆圆上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18938号民事判决第三项，改判刘琳向许桐楷、张圆圆支付违约金140万元；2.由刘琳承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：刘琳未履行合同约定义务，已构成根本违约，导致案涉合同无法继续履行，造成许桐楷、张圆圆的实际损失，其应当按照合同约定而非过错承担违约责任。经计算，许桐楷、张圆圆的实际损失约68.3万元。
刘琳针对许桐楷、张圆圆的上诉请求、事实和理由，答辩称：同意一审判决，不同意许桐楷、张圆圆的上诉请求和理由，合同签订前，刘琳不知道涉案房屋的权属状态，导致合同无法继续履行的原因是链家公司未尽审查义务；许桐楷、张圆圆没有任何实际损失，其要求按照合同约定支付违约金的上诉请求不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。
链家公司针对许桐楷、张圆圆的上诉请求、事实和理由，答辩称：由于刘琳未尽合同义务，导致案涉合同无法继续履行，其应当承担责任；链家公司无权查询房屋产权状态。
许桐楷、张圆圆向一审法院起诉请求：1.要求刘琳支付违约金140万元；2.要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）；3.要求刘琳赔偿房屋交易保障服务费7000元。
一审法院认定事实：2015年12月13日，许桐楷、张圆圆在链家公司的居间下与刘琳签署房屋买卖合同，由许桐楷、张圆圆购买北京市朝阳区北苑路××804号房屋（以下简称804号房屋）。同日，许桐楷、张圆圆支付了居间服务费154000元以及保障服务费7000元。2015年12月15日，许桐楷、张圆圆向理房通账号支付购房定金10万元。2016年1月6日，链家公司查询到804号房屋已被检察院查封，并将上述情况及时告知了许桐楷、张圆圆以及刘琳。此后，链家公司退还了许桐楷、张圆圆居间服务费154000元，并退还了其二人已付的10万元购房定金。现许桐楷、张圆圆要求与刘琳解除房屋买卖合同，并要求赔偿违约金及保障服务费。刘琳表示同意解除合同。链家公司同意退还保障服务费7000元。
案件审理期间，一审法院于2016年8月5日到检察院了解804号房屋查封情况。检察院表示：在调查中国远东国际贸易总公司下属学院工作人员的国有资产流失案件中，本案涉及的804号房屋涉嫌国有财产流失，故在调查过程中将该房屋查封；查封房屋时，未能通知到804号房屋当时的房屋所有权人；今年初，经检察院侦查，不能认定804号房屋属于国有流失资产，故检察院于2016年7月解除了对804号房屋的查封。
另查，804号房屋原产权人为于淑华。刘书国与于淑华系夫妻，刘琳系其二人之子。2007年10月18日，刘书国与于淑华通过公证的方式将804号房屋赠与给刘琳所有，并办理了804号房屋的所有权转移登记手续。
一审法院认为，许桐楷、张圆圆与刘琳签订的房屋合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方应当遵守。现双方均同意解除合同，一审法院对此不持异议。链家公司同意给付保障服务费，一审法院亦不持异议。
对于违约责任的问题。首先，根据一审法院向检察院了解的情况，因804号房屋涉及案件调查，检察院在侦查过程中将房屋查封；且在检察院查封804号房屋后，其并未将查封情况及时告知刘琳。因此，并无证据证明刘琳在与许桐楷、张圆圆签订买卖合同时，其知晓房屋存在查封情况。故对于买卖合同不能履行的原因，刘琳、许桐楷以及张圆圆均无过错。其次，自许桐楷、张圆圆签订买卖合同之日起，至其二人知晓804号房屋被查封，相隔时间较短，且无证据证明该买卖合同不能履行为其二人造成了实际损失。综上，一审法院解除双方之间的买卖合同关系；鉴于刘琳并不存在过错，一审法院不支持许桐楷、张圆圆要求刘琳承担违约责任的请求；保障服务费，由链家公司给付许桐楷、张圆圆。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及第一百零七条的规定，判决：一、解除许桐楷、张圆圆与刘琳签署的《北京市存量房屋买卖合同》；二、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付许桐楷以及张圆圆保障服务费七千元；三、驳回许桐楷、张圆圆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许桐楷、张圆圆向本院提交：1.北京市朝阳区北苑路××1301号房屋（以下简称1301号房屋）产证复印件，拟证明许桐楷、张圆圆购买了上述房屋，及该房屋的面积为296.41平方米；2.房屋买卖业务签约文件合订本，证明购买上述房屋的签约时间为2016年2月17日及该房屋价格为6800
000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价100000元；3.补充协议，证明1301号房屋出售时，卖方净得价为690万，许桐楷、张圆圆负担了全部税费；4.税收完税证明00094719号，代理人关于代理权的承诺书，拟证明许桐楷、张圆圆替卖方缴纳个人所得税813
185.96元、地方教育附加费5027.47元、教育附加费7541.2元、营业税251373.4元、城市维护建设税17596.14元；5.税收完税证明00094720号，拟证明许桐楷、张圆圆按照1.5%的税率缴纳契税102000元；6.00460493号发票，拟证明许桐楷、张圆圆缴纳房款6800000元；7.税费清单查询信息复印件，拟证明：804号房屋按照3%的税率缴纳契税应为203
400元、按照3%的税率缴纳契税后加上其他税费总计应为476
143.3元，按照1.5%税率缴纳税费后加上税费总计应为374
443.3元；8.同小区房屋成交记录打印件，拟证明因刘琳的违约造成许桐楷、张圆圆的巨大损失。
刘琳针对许桐楷、张圆圆提交的证据，发表意见如下：其证据不是二审新证据，亦超出举证期限，应当承担举证不能的后果。
另查，2015年12月13日，许桐楷、张圆圆与刘琳签署的房屋买卖合同第一条约定，804号房屋面积为294.78平方米。该合同第四条约定，双方协商一致，804号房屋成交价格为6780000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价220000元。该合同第五条第一款约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，许桐楷、张圆圆与刘琳签订的房屋合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方应当依约享有权利、履行义务。现双方均同意解除合同，链家公司同意给付保障服务费，法院对此不持异议。
对于责任承担问题。依据涉案合同第五条第一款的约定，刘琳应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。现根据查明的事实，涉案房屋在签订涉案合同前已被检察机关查封，存在被限制转让的情形，所以刘琳存在可苛责的情形。对于刘琳应承担的责任，根据查明的事实，检察院在查封804号房屋后，并未将查封情况告知刘琳，并无证据证明刘琳在与许桐楷、张圆圆签订买卖合同时，知晓房屋存在查封情况。且自许桐楷、张圆圆签订涉案合同之日起，至其二人知晓804号房屋被查封及重新在同一小区购买了面积相近的房屋，相隔时间较短。加之许桐楷、张圆圆所重新购买的房屋价格与购买涉案房屋的价格的比较，无法证明许桐楷、张圆圆在购买房屋的价格方面存在损失。对于许桐楷、张圆圆提供的证据显示其因重新购买房屋时多承担的税费，因这是许桐楷、张圆圆自行选择房屋和自愿承担税费的结果，但综合考虑本案情形，由刘琳予以部分分担为宜，具体数额本院酌定为20万元。综上，许桐楷、张圆圆的上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18938号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18938号民事判决第三项；
三、刘琳于本判决生效后七日内给付许桐楷、张圆圆二十万元；
四、驳回许桐楷、张圆圆的其他诉讼请求。
一审案件受理费8732元，由刘琳负担（于本判决生效后七日内支付许桐楷、张圆圆）。
二审案件受理费8000元，由刘琳负担（于本判决生效后七日内支付许桐楷、张圆圆）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员
张弘
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 吴 栋
书 记 员 高 媛