辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6896号
上诉人（原审被告）：刘敏，女，1954年2月20日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：孙金宝，辽宁浩逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市东陵区祝家供销合作社，住所地东陵区祝家镇本街。
法定代表人：陈帅，该合作社主任。
委托诉讼代理人：鞠颖，辽宁兴桓律师事务所律师。
原审被告：徐嘉成，男，1978年7月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：白洪生，男，1957年8月17日出生，汉族，住沈阳市大东区。
上诉人刘敏因与被上诉人沈阳市东陵区祝家供销合作社、原审被告徐嘉成房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初10194号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或重审，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：我方依据与被上诉人签订的合同，交付前期购房款后，因涉案房屋不能过户，已要求被上诉人返还购房款，被上诉人以房款已花掉为由告知上诉人不能退款。被上诉人没有履行卖房的责任，2011年时双方已协商被上诉人卖房一事，故2011年后合同处于终止状态，我方不应承担2011年后的租金。
被上诉人沈阳市东陵区祝家供销合作社辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告徐嘉成称：我方与刘敏共同购买的涉案房屋，当时是刘敏在使用，我方与刘敏各出资50万元，刚买之后我就发现房屋我方没有权利买，合同无效，故后经与刘敏协商，刘敏将50万元退还我方，房屋由刘敏使用。我方不应承担2014年12月9日之后的房屋租金。
原审原告沈阳市东陵区祝家供销合作社向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告之间的租赁关系；2、判决被告给付拖欠的房屋租金暂计383,341元（暂计为2014年12月8日至2016年11月8日，实际主张至被告腾房之日止）；3、判决被告腾房向原告交付房屋；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：位于沈阳市东陵区祝家镇东街的地号为07180XXXX的土地使用权及其地上建筑物所有权归原告沈阳市东陵区祝家供销合作社所有。2009年12月8日，原告与被告徐嘉成（原名为徐嘉，2016年更名为徐嘉成）签订《祝家供销社营业大楼转让合同》，甲方为原告，乙方为被告。合同约定甲方将祝家供销社大楼整体1270平方米及该房屋所占土地893平方米使用权转让给乙方，转让价格为180万元，具体付款方式为：乙方于协议签订之日给付甲方100万元，其余款项在五年内全部付清，即2011年付20万元、2012年付20万元、2013年付60万元、2014年付80万元。合同同时约定，如乙方在五年内不能付清全部房款，甲方有权将房产转让给第三人，乙方已交纳的房款作为租金，不予退还，但甲方必须保证乙方使用该房屋5年，即从该合同签订之日起至2014年12月8日止，5年期限届满后，乙方无条件腾房。合同又约定，甲方保证5年内无第三人向乙方就案涉房屋主张权利，若因第三人原因导致合同不能履行，甲方承担乙方全部经济损失。乙方在未付清全部房款前，不得将房屋转租，否则甲方有权终止本协议并不予退还已交房款。如乙方未在五年内付清全部房款，至本协议签订后5年时或因乙方原因提前终止合同时，装修投入的可移动部分由乙方自行处理，不可移动部分无条件归甲方所有。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款100万元，后因被告自2011年起未按合同约定给付房款，原告来院起诉。另查明，案涉房屋买卖合同订立时系二被告共同出资购买，由被告徐嘉成作为买方代表签字。后徐嘉成撤资，二被告商定将徐嘉成原出资款50万元转为刘敏向徐嘉成的借款，该款项已由刘敏退还给徐嘉成。案涉房屋自合同签订后已交付被告刘敏使用，至庭审之日该房屋仍为被告刘敏占有。又查明，案涉房屋系建设在集体土地上，且至今尚未取得房屋所有权证书。
一审法院认为，虽然案涉房屋系建立在集体土地范围内，且至今没有办理房屋所有权证书，原告出售案涉房屋的行为无效，但因原、被告之间签订的《祝家供销社营业大楼转让合同》第四条明确约定“如乙方在五年内不能付清全部房产转让款，甲方有权将房产转让给第三人，乙方已交纳的房款作为租金不予退还，但甲方必须保证乙方使用该房屋5年”，该合同性质宜认定为附条件的租赁合同，故在被告未按期支付房屋价款的条件下，原、被告之间由买卖关系转化为租赁关系，合同性质由房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，租期为5年，租金为20万元/年。该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，被告应承担给付房屋租金的义务。因转化后的租赁合同中明确约定了合同期限，现租赁期限已届满，而被告并未腾退房屋，继续占用使用案涉房屋，原、被告形成事实上的房屋租赁关系，应按约定标准继续支付占有使用费，现被告并未按约支付房屋租金及占有使用费，原告有权要求解除双方的房屋租赁关系，并要求被告返还房屋。因被告刘敏自认其在2009年12月系与被告徐嘉成共同购买案涉房屋并实际占用房屋至今，且徐嘉成未能证明其在合同签订后已将自身债务转让，并经债权人即原告同意，故二被告应共同承担上述责任。虽原、被告双方签订房屋转让合同时案涉房屋未取得产权证，但案涉房屋系原告出资建设，故该事项并不致使合同约定内容全部当然无效，故对于被告辩称合同无效的主张，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第四十六条、第八十四条之规定，一审法院判决如下：一、原告沈阳市东陵区祝家供销合作社与被告徐嘉成、刘敏之间的房屋租赁合同关系于本判决生效之日起立即解除；二、被告徐嘉成、刘敏于本判决生效之日起三日内将祝家供销社大楼腾退给原告沈阳市东陵区祝家供销合作社；三、被告徐嘉成、刘敏于本判决生效之日起三日内给付原告沈阳市东陵区祝家供销合作社房屋租金（具体金额按20万元/年，自2014年12月9日起至本判决生效之日止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,267.00元，由被告徐嘉成、刘敏负担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案中，涉案《祝家供销社营业大楼转让合同》第四条虽约定“如乙方在五年内不能付清全部房产转让款，甲方有权将房产转让给第三人，乙方已交纳的房款作为租金不予退还，但甲方必须保证乙方使用该房屋5年”，但该约定系在合同有效，涉案房屋具备转让条件且上诉人未按时付款的情况下，涉案房屋买卖的合同关系才转化为房屋租赁合同关系。而本案中，涉案房屋并不具备买卖条件，合同自始无效，且从被上诉人未积极要求上诉人给付剩余房款的事实亦可推知双方对涉案房屋不具备买卖条件均知情，故原审法院认定上诉人与被上诉人双方应参照《祝家供销社营业大楼转让合同》认定为房屋租赁关系错误，该合同应为无效合同。本院对原审法院判决第一项、第三项予以撤销。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，上诉人应返还被上诉人涉案房产，本院对原审法院判决第二项予以维持。就房屋使用费问题，上诉人实际使用涉案房屋多年，且其二审中自认仍留有部分杂物，故上诉人应支付被上诉人房屋使用费，被上诉人亦负有返还上诉人已付房款的义务，但因本案中被上诉人原审中并未就合同无效后果提出相关诉讼请求，上诉人应支付的房屋使用费数额并非本院的审理范围，而上诉人应付的房屋使用费与被上诉人返还已付款二者之间必然存在相互抵消的法律关系，故在上诉人应付的房屋使用费无法确定的情况下，本院对被上诉人返还上诉人已付房款的问题不予处理，上诉人与被上诉人双方可就给付房屋占用使用费及返还已付房款问题另案主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初10194号民事判决第二项；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初10194号民事判决第一项、第三项；
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费32267元，二审案件受理费32267元，共计为64534元，由上诉人刘敏、原审被告徐嘉成负担32267元，由被上诉人沈阳市东陵区祝家供销合作社负担32267元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年七月十九日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；