北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3672号
上诉人（原审原告）：杜金刚，男，1979年6月2日出生。
委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司北京市大兴区分公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰大街（三段）88号。
负责人：刘伟田，局长。
委托诉讼代理人：任超，女，中国邮政集团公司北京市大兴区分公司员工。
委托诉讼代理人：杨艳茹，北京市中瑞律师事务所律师。
上诉人杜金刚与中国邮政集团公司北京市大兴区分公司（以下简称邮政大兴公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜金刚上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判邮政大兴公司赔偿其装饰装修损失1877141元，案件受理费及鉴定费由邮政大兴公司承担。事实和理由：邮政大兴公司无法提供给杜金刚合法办理营业执照的相关手续，杜金刚行使抗辩权有权利不交租金，系邮政大兴公司违约，一审法院的过错认定错误。
邮政大兴公司辩称，不同意杜金刚的上诉意见，杜金刚在签约时就应当知道相关限制，其抗辩没有法律依据，合同未约定我方负责办理营业执照，且杜金刚在停业申请中明确表示因经营问题已拖欠各项费用，是杜金刚违约。邮政大兴公司同时上诉请求，撤销一审判决，依法改判确认双方合同已经于2015年11月11日解除，并驳回杜金刚的其他全部诉讼请求，诉讼费用由杜金刚承担。事实和理由：杜金刚在签约时就知道或者应当知道诉争房屋存在办理营业执照的行政限制，故无权以合同目的无法实现为由请求解除合同；杜金刚长期拖欠租金已构成根本违约，我方向其发出解除合同通知且其已签收，故合同应于当日解除；杜金刚因违约无权要求赔偿损失，评估报告书存在重大瑕疵，不能作为定案依据。
杜金刚针对邮政大兴公司的上诉请求辩称，邮政大兴公司不能协助杜金刚办理营业执照，杜金刚不交租金是行使抗辩权，不同意邮政大兴公司的上诉请求。
杜金刚向一审法院起诉请求：1.确认杜金刚与邮政大兴公司签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议解除；2.邮政大兴公司赔偿其经济损失共计1877141元；3.诉讼费用由邮政大兴公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月29日，北京市大兴区邮政局（以下简称：大兴区邮政局）向杜金刚发布了房屋公开招租邀请函，邀请其参与大兴区邮政局水晶之星大厦四层食堂的招租竞标活动。2012年8月31日，大兴区邮政局发布了招租通告。同日，经海峡拍卖行拍卖师主持，确定杜金刚为招租活动的招投标成交人。2012年10月1日，大兴区邮政局与杜金刚签订北京邮政房屋出租合同，约定大兴区邮政局将位于北京市大兴区滨河街27号的水晶之星大厦四层食堂租给杜金刚进行食堂服务及商业餐饮经营，租赁期限为6年，自2012年10月1日起至2018年9月30日止，免租期自2012年10月1日起至2012年11月30日止。合同约定，房屋押金为130000元，第一年、第二年租金均为520000元，第三年租金为546000元，第四年租金为573300元，第五年租金为602000元，第六年租金为632100元，租金按月支付，第一期自2012年12月1日起至2012年12月31日，租金43333元，自第二期开始杜金刚应于上一期租金到期之日前十日支付，免租期内免收租金但需交纳物业管理费及其他费用，逾期交纳租金和其他款项的，承租人应按逾期天数向出租人交纳违约滞纳金，滞纳金按交款额每日千分之五计算。对于装修事宜，合同约定，如果承租人计划对租赁标的进行装修，应至少提前一周向出租人提交装修施工方案，经出租人审核书面同意并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工，由此发生的工程费用及对承租人增设附加的室内装修、设备等的一切费用，不论其账单上的户名及名义如何，均应由承租人负担。合同约定，出租人应保证租赁标的可供承租人正常使用，由于出租人或其代理人、雇用人的故意行为或过失行为，给承租人造成损失时，出租人必须赔偿承租人的一切损失。
2013年7月23日，大兴区邮政局与杜金刚签订水晶之星四层食堂延长免租期补充协议，约定因控制施工，营业执照办理过程中手续繁琐，水晶之星大厦房产权属证明、电梯改造等一系列问题的影响，经双方商议，将免租期延长至2013年4月30日，即自2013年5月1日起交纳租金，水晶四层食堂物业费与租赁期同步交纳。2014年12月30日，北京邮政公司企业发展与科技部向大兴区邮政局签发了关于大兴水晶之星物业费等问题的批复。批复第二条为：“根据合同规定，开发公司应为我公司办理并交付置换房屋的土地证和房产证，我方才搬离。但自2012年大兴区局搬迁到水晶之星至今开发公司未兑现承诺。为保证我公司财产不受损失，老局房腾退必须在拿到新局房房产证和土地证之后。因此，支持你局在老局房坚守的意见，并请你局督促开发公司尽快办理土地证和房产证。”2015年4月23日，大兴区邮政局更名为邮政大兴公司。2015年5月13日，杜金刚向大兴区邮政局（邮政大兴公司）提交了停业申请，载明：由于经营问题水晶之星四楼饭店拖欠大兴区邮政局（邮政大兴公司）房租及水电物业费一年有余，现申请暂停营业，等经营问题解决及上缴所欠费用，再协商开业事宜。2015年5月14日，大兴区邮政局（邮政大兴公司）签发了关于杜金刚递交水晶之星四层饭店停业申请的回函。回函将2015年5月13日视为杜金刚停业日期，自2015年5月13日起至2015年5月22日允许杜金刚在承租场地内进行人员疏散，内部整理，但经营用设施及经营场地保持原状，不得擅自撤离、拆除、转移。截止2015年6月12日，杜金刚不欠缴房租条件下，双方可另行协商，协议继续履行事宜。若超出其承诺日期仍不能按时、足额支付拖欠费用，我局将依照合同约定终止租赁合同，并向其主张合同约定的各项权利。
2015年6月11日，邮政大兴公司将涉案场地封存。2015年11月6日，邮政大兴公司委托北京市中闻律师事务所向杜金刚发出律师函，律师函载明：因杜金刚未能按合同约定履行按时缴纳房屋租金、水电费及物业费等相关费用，已使双方签订的合同无法继续履行，邮政大兴公司决定自2015年11月10日起解除双方签订的合同。截止2015年10月31日，杜金刚欠缴房屋租金、水电费、物业费等各项费用共合计为1005426.75元。律师函通过快递形式发出，收件人为杨芳（转杜金刚），快递查询单显示2015年11月11日已签收，杜金刚不认可收到了律师函。
经查，邮政大兴公司对涉案房屋的所有权来源于拆迁置换。一审庭审中，邮政大兴公司提供了涉案房屋的国有土地使用证复印件和房屋所有权证复印件。两个复印件均为邮政大兴公司置换协议的附件。国有土地使用证复印件显示，土地使用者为北京方正房地产开发有限公司（以下简称：方正地产公司），用途为住宅、配套、非配套、地下车库。房屋所有权证复印件显示，房屋所有权人为方正地产公司，1-5层的设计用途为写字楼。据北京工商e网通服务平台的办事指南显示，有限责任公司工商登记的住所应为有房产证的合法建筑，且房产证上记载的用途应与注册公司的使用用途一致。办理执照的住所使用证明为产权人签字或盖章的房产证复印件，产权人为单位的应加盖公章。杜金刚租赁房屋在此开设饭店，杜金刚称因房屋设计用途与其要办理营业执照的使用用途不一致，且邮政大兴公司未能提供加盖印章的房产证复印件，故未能办理营业执照。
一审案件审理过程中，经杜金刚申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋的装饰装修、电梯费、设计费、门楼改造费价值进行了价格评估。北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2016第3053号价格评估报告书，认定装修工程项目评估价值为1621978元，安装工程项目评估价值172163元，设计费评估价值83000元，评估价值共计1877141元。鉴定费32000元，由杜金刚先行支出。杜金刚于2017年1月6日将涉案房屋腾退。其房屋租金交纳至2015年4月30日。水电费、物业费、空调费的交纳应先折抵邮政大兴公司员工在涉案餐厅的消费金额。
一审法院认为：杜金刚与邮政大兴公司签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，签约双方应按照合同约定履行各自的权利义务。对杜金刚主张解除与邮政大兴公司之间签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议的诉讼请求，邮政大兴公司虽于2015年11月发出律师函，但杜金刚称未收到，且杜金刚在此时已将邮政大兴公司诉至法院，故双方签订的合同并非于2015年11月11日解除。关于合同解除的原因，杜金刚租赁涉案房屋的用途为食堂服务及商业餐饮，故其对外经营必须办理营业执照，根据延长免租期补充协议载明的营业执照办理过程中手续繁琐，水晶之星大厦房产权属证明的影响，将免租期延长，由此可知杜金刚确在办理营业执照期间存在障碍，其合同目的无法实现，故对杜金刚要求解除双方签订的合同的诉讼请求，法院予以支持。对杜金刚主张的损失，因杜金刚在合同履行过程中确存在未按时交纳租金的行为，故法院根据双方履行情况，过错承担等因素，酌情予以支持。综上所述，对杜金刚的诉讼请求中合理的部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除杜金刚与中国邮政集团公司北京市大兴区分公司北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议；二、判决生效后十日内，中国邮政集团公司北京市大兴区分公司赔偿杜金刚装饰装修损失938571元；三、驳回杜金刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，邮政大兴公司提交了公开招租会会议纪要、投标登记表、笔录、承诺书，以证明按照招标程序，杜金刚在签订合同时知道或应知道诉争房屋存在办理营业执照的限制，且根据通告条款杜金刚无权主张赔偿损失。杜金刚认为，上述证据不属于新证据，其确实踏勘了现场，但现场并没有房屋产权权属问题的说明，不认可会议纪要的证明目的，在出租人违约的情况下不应适用装修归出租人所有的条款。在本院审理期间，北京京评价格评估有限公司鉴定人员依法出庭，对邮政大兴公司针对北京京评价格评估有限公司在一审法院审理期间所作出的价格评估报告书中涉及的基准日、设计费、综合成新率等所提异议进行了解释说明。杜金刚对价格评估报告书无异议。
二审查明的其它事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为，杜金刚与邮政大兴公司签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。根据合同的约定，涉案房屋的租赁用途为食堂服务及商业餐饮，一审法院根据延长免租期补充协议的内容及双方提交的证据认定涉案房屋确因办理营业执照问题存在障碍，导致合同目的无法实现，故判决解除双方签订的合同，该判决并无不当。邮政大兴公司上诉主张改判确认双方合同于2015年11月11日解除依据不足，本院不予支持。邮政大兴公司在本院审理期间所提交的证据依法不属于新证据，且邮政大兴公司提交的证据不能证明其在涉案房屋办理营业执照的问题上没有责任，故对杜金刚主张的因合同解除造成的装饰装修等损失，一审法院结合杜金刚在合同履行过程中亦存在未按时交纳租金的行为，根据双方的实际履行情况酌情确定的责任比例，并无不当。邮政大兴公司和杜金刚关于责任认定的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。对于邮政大兴公司针对价格评估报告书中的基准日、设计费、综合成新率等所提异议，北京京评价格评估有限公司鉴定人员在本院审理期间依法出庭进行了解释说明，邮政大兴公司对价格评估报告书所持异议依据不足，本院不予支持，一审法院依据价格评估报告书的结论所做判决并无不当。
综上，杜金刚和邮政大兴公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21694元，由中国邮政集团公司北京市大兴区分公司负担10847元（已交纳），由杜金刚负担10847元（已交纳）。
鉴定费32000元，由中国邮政集团公司北京市大兴区分公司负担16000元（中国邮政集团公司北京市大兴区分公司于本判决生效后7日内给付杜金刚），由杜金刚负担16000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
审 判 员 何江恒
审 判 员 李明磊
二〇一八年五月二十八日
法官助理 何海云
书 记 员 江 潇