湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终213号上诉人（原审原告）:邢才印，男，1965年12月7日出生，住枣阳市。委托诉讼代理人：胡军，四川广府律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：廖浪弟，男，1983年10月13日出生，现住枣阳市。委托诉讼代理人：廖乐街（系廖浪弟之父），1958年11月7日出生，住襄阳市樊城区。特别授权代理。上诉人邢才印因与被上诉人廖浪弟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢才印及其委托诉讼代理人胡军，被上诉人廖浪弟及其委托诉讼代理人廖乐街到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢才印上诉请求:撤销一审判决，解除双方签订的房屋租赁合同；判决被上诉人返还房屋、恢复原状、支付违约金1万元、支付占有房屋使用费；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：房租每年提前两个月付清，否则其有权收回房屋。被上诉人在2015年租金到期，其催要租金后，至今未支付租金，严重违约，其有权按约定解除合同，被上诉人应承担违约责任，另支付房屋占用费；被上诉人2013年、2014年均未依合同按时交纳租金，其在多次催要无果的情况下，到被上诉人处收取租金，原判将上门收取租金认定为交易习惯不符合法律规定；被上诉人提供的短信是其在被上诉人不按期交租金且要求降租金的情况下，为催要租金而发出的，短信的意思不是涨租金，原判认定双方因增加租金事宜未能协商一致而导致拖延交付，认定事实错误。其在本案重审期间增加诉讼请求，要求廖浪弟支付2015年的房屋使用费，一审判决对此未做处理，遗漏其诉讼请求。廖浪弟答辩称：邢才印拒收租金是为了增加房租，其不存在违约行为。原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。邢才印向一审法院起诉请求：依法解除双方签订的《租赁合同》，判令廖浪弟按年租金20400元的标准支付自2015年4月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费用，支付违约金10000元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，邢才印增加诉讼请求，要求廖浪弟拆除添附物，恢复房屋原状。一审法院认定事实：2012年2月23日，邢才印（甲方）与廖浪弟（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方位于枣阳市大西街新时代广场A-7商铺二楼三间、三楼三间，租给乙方使用，租期10年，自2012年4月1日至2013年3月30日止。第一年租金壹万捌仟元，后三年每年递增750元，房租每年提前两个月付清，乙方应按上述约定支付租金，否则甲方有权收回房屋。双方还就租赁物的维护、水电费的负担以及转租、违约金等事项进行了约定。次日，廖浪弟支付了第一租赁年度（2012年4月-2013年3月30日）租金18000元，邢才印将上述房屋交付给廖浪弟，由其开始进行装修经营婚纱摄影。后双方又于2012年3月4日重新签订《租赁合同》，约定将租赁期限变更为八年，即自2012年4月1日至2020年3月30日；年递增租金增加为800元；其他内容同2012年2月23日双方签订的《租赁合同》。另，邢才印还在廖浪弟持有的合同书上特别注明：八年内按上述约定执行，不收回房屋。2013年3月17日、2014年2月19日廖浪弟分别向邢才印支付了第二年度和第三年度租金，对第四年度租金即2015年4月1日至2016年3月30日期间的租金，因双方为廖浪弟是否迟延支付租金而违约发生争议，因此未予支付。原审判决另查明：邢才印与廖浪弟于2012年2月23日签订《租赁合同》之前互不相识，邢才印一直居住在枣阳市杨垱镇，在枣阳市区并无居所。2012年2月24日廖浪弟向邢才印支付的第一租赁年度租金系廖浪弟于租赁房屋附近银行支取后即时交付给邢才印；2013年3月17日和2014年2月19日廖浪弟向邢才印分别支付的第二年度、第三年度租金，均系廖浪弟打电话给邢才印，二人一起到租赁房屋附近银行取款并即时支付，邢才印当即出具收条。在此之前，邢才印均未催促过廖浪弟支付租金，也未向其提供过银行账户。对第四年度租金即2015年4月1日至2016年3月30日期间的租金，邢才印曾于2014年12月中上旬电话联系廖浪弟，称其买车要用钱，让廖浪弟准备好下一年度租金，但其后也未再催促。直至2015年3月3日晚10:45时，廖浪弟通过手机（1837228****）向邢才印手机（1397229****）发送短信，内容为：“邢哥，收房租时间已经过了这么久，您怎么还不来拿房租？我都准备好等你一个多月了，你一直也没有过来拿，要是你没有时间，我给你打卡上也可以的。”邢才印于当晚11:20时回复其短信：“小廖，两月前我已与你通过电话，让你考查周边店房租都涨没？到老鸭汤那问一下，金大生珠宝，签五年合同一次性付清三十万，涨、掉房租金都与他无关，签一百年合同你没有一次付清有啥用？要相差几千的话我不会提涨房租。我也不是小架人，在同等条件下你优先，也可给你优惠，你也可问一下步行街那个影楼最后处理结果，我在深圳，回去后再谈。”廖浪弟当即回复：“你想涨房租可以再议，但你不能说我拖欠你房租！”邢才印当天未再回复。后廖浪弟又于2015年3月6日上午10:57时、2015年3月12日上午9:35时分别向邢才印发送手机短信，催促其前去收取房屋租金，邢才印回复于2015年3月12日下午前去。3月12日当天下午，邢才印及其妻陈凤举到廖浪弟租赁房屋处，双方因增加租金事宜再起争执，不欢而散。2015年3月23日8:25时，邢才印向廖浪弟发送手机短信，让其在两天内把房子的事处理好，若还是原来的观点就不再协商。邢才印就该纠纷向本院提起诉讼后，其妻陈凤举于2015年4月15日8:37时又给廖浪弟发送手机短信，内容为：“小廖，我是邢才印的家属陈凤举，我们夫妻商定，房屋不再租赁，为不影响你的生意，请抓紧时间另找门面，从信息发出之日起十日内迁出，十日后我们将停水停电，所造成的一切损失，后果你自己承担。原因是，你违反了我们双方协商签订的合同第一条：乙方不按约定日期交房租，甲方有权收回房屋。并且我们在找你协商相关事宜时你态度非常恶劣：说让我太平生意做不成，你起诉我吧，一审不行二审，三审，自己违约不认错还态度蛮横。有事找梁律师联系。”一审法院认为，邢才印与廖浪弟签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同，双方应按照合同约定履行义务。邢才印与廖浪弟签订的《租赁合同》中并未约定租金的支付方式，从前三年的支付方式看，均为邢才印上门收取，因此，双方的实际履行行为直接表明了他们对合同含义的真实理解，双方经常使用的上述习惯做法，就可以公平地认为该种习惯做法构成了理解和解释当事人双方表达及行为的共同基础，应当认定为交易习惯。交易习惯一经确定，当事人就会出于对交易习惯的信赖进行承诺，履行附随义务和理解合同内容，而合同法则应当根据诚实信用原则保护这种信赖。关于第四年度租金，邢才印称其于2014年12月已催告廖浪弟支付租金，廖浪弟既不上门交纳，也不采取提存方式，反而要求降房租。但廖浪弟提交的二人之间手机短信内容及中国移动通信客户详单，邢才印也对短信内容予以认可，邢才印于2015年3月3日晚回复廖浪弟的短信证实，其2014年12月并非催促廖浪弟支付合同约定租金，而是单方提出要求增加租金，在此之后邢才印既未进行催促，也未上门收取。廖浪弟在未经催缴的情况下于2015年3月3日主动催促邢才印上门收取租金，其催促的时间虽迟延于合同约定支付期限，但相对整个合同年度来讲时间并不算长，且系因双方为增加租金事宜未能协商一致而导致的拖延，并非廖浪弟主观故意；廖浪弟既不知邢才印家庭具体住址，也不知悉邢才印的银行账户，作为一名普通的公民，若要求其具备相应的法律知识将租金予以提存，显然也过于苛刻。因此并不能以此认定廖浪弟存在违约行为。邢才印以此要求行使合同约定解除权，违背了双方交易习惯，不符合诚实信用原则。同时，邢才印与廖浪弟签订的租赁合同期限长达8年，廖浪弟为经营婚纱摄影对租赁房屋投入了大量装修资金，合同履行时间也才过半，若仅因上述原因解除合同，也不符合合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定。故，邢才印称廖浪弟未按合同约定期限支付租金，约定解除条件成就，以此要求解除合同的请求不能成立，不予支持。而邢才印要求廖浪弟腾退房屋、拆除添附物、恢复房屋原状以及要求支付违约金的请求亦不能成立，均不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：驳回邢才印对廖浪弟的诉讼请求。案件受理费815元，财产保全费520元，合计1335元，由邢才印负担，于本判决生效后七日内交纳。二审查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，邢才印与廖浪弟签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同，双方应按照合同约定履行义务。该合同第一条约定“房租每年提前两个月付清，乙方（廖浪弟）应按上述约定支付租金，否则甲方（邢才印）有权收回房屋”，廖浪弟应按约定于2015年2月1日前交纳2015年4月至2016年6月的租金。邢才印以廖浪弟未按期支付2015年租金为由，要求解除合同；廖浪弟辩称，2013年、2014年的房租均是邢才印上门收取的，其曾催促邢才印收取2015年房租，但对方提出涨租金，双方未能协商一致，邢才印拒不收取。因双方当事人对于租金的具体支付方式在合同中未做明确约定，而2013、2014年房租均是邢才印上门收取，廖浪弟提供了证据证明其于2015年3月3日向邢才印发短信要求交租金，并要求邢才印提供银行卡号，以便将交纳租金，邢才印回复两个月前双方已电话沟通过房租交纳问题，明确地提出涨房租事宜，并称自己在深圳，回去后再谈，同月24日邢才印即提起本案诉讼。故就现有证据可以认定，在2015年1月，即合同约定的廖浪弟应交2015年4月至2016年6月租金的期限前，邢才印已提出涨房租的要求，双方对此未能达成一致，邢才印未再上门收取租金，后廖浪弟要求邢才印提供银行卡号，邢才印未予提供，未按合同约定期限交纳租金的责任不在廖浪弟。邢才印上诉提出，廖浪弟在2015年租金到期，其催要租金后，至今未支付租金，严重违约，其有权按约定解除合同，该主张与案件事实和法律规定不符，本院不予支持。邢才印上诉还提出，其在本案重审期间增加诉讼请求，要求廖浪弟支付2015年的房屋使用费，一审判决对此未做处理，遗漏其诉讼请求，请求二审法院支持该项诉讼请求。经查，邢才印在一审诉讼期间，于2016年3月8日向原审法院递交了书面的申请，请求判令廖浪弟按年租金20400元的标准支付自2015年4月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费用，原审判决对该诉讼请求未进行审理、判决，上诉人的该上诉主张成立，二审调解不成，依法应当发回重审，但从本案的审理情况看，本案已发回重审过一次，根据民事诉讼法第一百七十条第二款之规定，原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审，且该诉讼请求具有一定的独立性，本案判决生效后，若廖浪弟不按合同约定交纳租金，邢才印可对此另行提起诉讼。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费815元，由上诉人邢才印负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一七年四月二十四日书记员  严琦童