广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17956号
上诉人（原审被告）：高志权，身份证住址广州市海珠区。
委托诉讼代理人：张雨平，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州家亨物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：李建芬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴冬梅，广东润科律师事务所律师。
上诉人高志权因与被上诉人广州家亨物业管理有限公司（以下简称家亨公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人高志权上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回家亨公司的诉请。事实理由如下：一、一审法院无视家亨公司(即出租人)越过高志权(即承租人)而与同其没有任何合同关系的次承租人达成和解协议并直接收回租赁物的事实，判决由高志权支付场地占用费，实属认定基本事实和基本法律关系错误。二、本案中，家亨公司(出租人)与高志权(承租人)是合同相对人；高志权(出租人)与广州市云河温泉休闲酒店有限公司(以下简称云河公司、承租人)亦是合同相对人，家亨公司与云河公司之间没有任何合同关系。家亨公司与云河公司达成和解协议，实际上接受了房屋，一审法院判令高志权支付出租物占用费，却不追加并驳回高志权要求追加云河公司为第三人的请求，实属程序严重错误。一审判决不合理，家亨公司收取双倍租金。综上所述，高志权特提起上诉。
被上诉人家亨公司二审答辩称：高志权的上诉主张与事实不符。家亨公司作为租赁合同一方，向高志权追索占有使用费是合法的。实际使用人的关系是和高志权发生的，高志权收取实际使用人的使用费差额达到100多万元。由于高志权拒绝向家亨公司交回场地，家亨公司追加了实际使用人作为本案第三人。后因家亨公司与实际使用人达成了和解协议，和解协议没有就占有使用费达成协议。在家亨公司撤回追加第三人申请之后，高志权没有就是否追加第三人提出异议，只是一审在快出判决时提出追加第三人，现上诉又提出该主张，是故意拖延时间。家亨公司认为一审查明事实清楚，适用法律正确。
家亨公司于2016年1月4日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.解除家亨公司、高志权2013年8月28日签订的《租赁合同》，高志权将广州市白云区黄石西路马务大街9号综合楼及周边空地、附属设施按现状交还家亨公司；2.高志权向家亨公司支付租金1843473元（每月614491元，计至租赁场地实际交还日，暂计至2015年12月31日）；3.高志权向家亨公司支付违约金2549354.95元。
家亨公司于2016年2月2日向法院提交追加第三人申请书，以家亨公司诉请高志权将涉案租赁场地交还家亨公司，而租赁场地由云河公司实际经营，本案处理结果与云河公司存在法律上的利害关系为由，申请追加云某甲公司为本案第三人参加诉讼。家亨公司并于2016年4月15日变更其第一项诉请为：1.解除家亨公司、高志权2013年8月28日签订的《租赁合同》；2.高志权、云河公司将涉案场地及设施按现状交还家亨公司。
一审法院对家亨公司追加第三人申请、变更诉讼请求申请均予准许，于2016年4月19日书面告知了高志权；并于2016年6月16日进行第一次开庭审理，家亨公司、高志权、云河公司均委托代理人到庭参加了诉讼。经法院审查涉案租赁场地没有产权登记信息及规划报建手续，涉案合同无效，一审法院向当事人进行释明，家亨公司明确变更其第一项诉请为：确认家亨公司与高志权于2013年8月28日签订的《租赁合同》无效。
另外，云河公司曾于2016年6月20日向法院提交第三人参加民事诉讼申请书并提出独立诉请，请求法院判令家亨公司、高志权赔偿云河公司4300万元装修损失，并申请法院对涉案场地装修装饰部分价值进行评估。次日，云河公司撤回了上述申请。
高志权于2016年6月21日提起反诉，请求法院判令：家亨公司支付补偿工程款200万元，家亨公司退还1228982元合同保证金。
家亨公司于2016年7月20日以其已与云河公司在庭外签订《和解协议》并于2016年7月13日收回了涉案场地为由，申请撤销本案第三人云河公司。一审法院于2016年7月26日对本案进行第二次开庭审理。家亨公司提出因上述事由故明确其诉请为：1.确认家亨公司与高志权于2013年8月28日签订的《租赁合同》无效；2.高志权向家亨公司支付2015年8月1日至2016年7月12日的场地占用费共计6997268.48元（按每月614491元计）；3.高志权某亨公司支付违约金2549354.95元。高志权提出不同意家亨公司变更诉求，如法院同意高志权当庭变更诉求，高志权对家亨公司提出的占用费的诉求，需要另行指定举证期、答辩期。一审法院当庭告知三方当事人：家亨公司变更诉求是因为在诉讼过程中发生的新事实，故本院准许家亨公司变更诉请及撤销第三人的申请；并另行给高志权指定10天举证期、答辩期。该次庭审对高志权的反诉请求进行了审理。
一审法院又于2016年8月17日对本案进行第三次开庭，针对家亨公司、高志权的本、反诉请求进行了审理，该次庭审未列云河公司为第三人参加诉讼。
后高志权于2016年9月22日撤回对家亨公司的反诉，并于同日提交追加第三人报告，以云河公司是次承租人，案件处理结果与其存在法律上的利害关系为由，申请追加云河公司为本案第三人。
高志权一审答辩称：不同意家亨公司的诉讼请求。双方签订的租赁合同应为无效，家亨公司提出的租金实际是场地使用费。因租赁场地的实际使用人为云河公司，家亨公司已与该公司达成和解协议，且该公司已将租赁物交还家亨公司，家亨公司在该公司处已经获得了使用费，家亨公司现要求高志权再承担场地使用费没有依据，请求驳回家亨公司的全部诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年8月28日，家亨公司（甲方，出租方）与高志权（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石西路马务大街9号及其周边空地、附属设施（以下代称涉案场地）出租给乙方。综合楼共五层，建筑面积总计15551.05平方米，周边空地计租面积为800平方米；乙方将甲方综合楼作为商铺用途。租赁期内，乙方有权整体或部分转租、分租；租赁期限17年，自2013年8月31日起至2030年8月31日止（其中2013年8月31日起至2014年2月28日为装修期，装修期内免综合楼、周边空地租金）；每月租金614491元，租金每三年递增一次，每次递增10%；本合同租金按月缴交，由乙方在每月5日之前支付当月租金给甲方；本合同签订之日，乙方应向甲方交纳定金200万元；甲方应于2013年8月31日前将租赁场地交付乙方使用；乙方应按本合同的约定向甲方支付租金，逾期支付的，乙方应承担违约责任等。
上述合同签订后，家亨公司向高志权交付了涉案场地，高志权向家亨公司支付保证金1228982元。高志权接收涉案场地后，将涉案场地转租给孟伟用以设立经营云河公司。租赁期间，高志权自2015年8月1日开始一直未向家亨公司支付租金。
2015年12月19日，因云河公司拖欠全体员工工资，且主要负责人去向不明，经劳动部门、当地街道等协调和见证，家亨公司作为涉案场地的出租方为云河公司先行垫付员工工资1876958元，并应当地街道提出确保涉案场地内财物和场地治安安全的要求，于当日对涉案场地进行了上锁。
2016年7月13日，家亨公司（甲方）与云河公司（乙方）签订《和解协议》，主要内容如下：一、本协议签订之日，乙方将广州市白云区黄石西路马务大街9号综合楼及其周边空地、附属设施（以下称租赁场地）按现状交还甲方；二、乙方保证租赁场地内所有装修、设施设备、加建和扩建物、物品全部由其投资设置，且不存在已被转让、出租、出借、发包、抵押或影响甲方使用的情况。乙方有偿作价转让给甲方：本协议签订之日，甲方现金给付乙方200万元，甲方同时放弃向乙方追索2015年12月19日、12月21日垫付的员工工资1876958元，甲方并支付广州市白云区人民法院（2015）穗云法执字第7282号案、（2015）穗云法执字第9367号案应由乙方履行的执行款，租赁场地内所有装修、设施设备、加建和扩建物、物品全部归甲方所有……五、本协议签订之日前，租赁场地发生的包括但不限于水、电、燃气、有线电视、通讯等所有费用由乙方承担；六、乙方的债权债务由乙方自行承担，与甲方无关等。同日，家亨公司收回涉案场地。
一审庭审中，高志权提出如下抗辩意见：1、2015年12月19日始，涉案场地因被上锁，高志权已对涉案场地失去了控制权，故家亨公司无权要求支付2015年12月19日后的场地占用费；2、家亨公司与云河公司签订和解协议将场地直接交还给了家亨公司，侵犯了高志权的权益，家亨公司应当向涉案场地的实际使用人云河公司直接主张场地占用费，故云河公司为本案的必要诉讼参与人，应当追加云河公司为本案第三人。家亨公司表示其在本案中主张的场地占用费中可直接扣减高志权支付的保证金1228982元。高志权不同意直接在本案中以该保证金直接抵扣场地占用费，并撤回了在本案中向家亨公司主张退还保证金的诉讼请求，表示保留另行向家亨公司主张该保证金的权利。
另经一审法院向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的产权和规划报建情况，该局复函表示涉案场地无相关产权登记及规划报建记录。
以上事实，有租赁合同、律师函、公告、垫资协议书、签收表、和解协议、复函及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，家亨公司、高志权就未取得产权登记证明和合法规划报建相关手续的涉案场地签订《租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效，故家亨公司要求确认双方签订的《租赁合同》无效于法有据，一审法院予以支持。
虽上述《租赁合同》无效，但因家亨公司已向高志权交付涉案场地，高志权接收场地后将场地转租给了孟伟经营云河公司，并因此从该租赁关系中取得场地占用费收益，属于间接占用涉案场地，故家亨公司有权向高志权主张场地占用费。现高志权自2015年8月起至2016年7月13日家亨公司收回涉案场地期间一直未向家亨公司支付场地占用费，故家亨公司现向高志权主张2015年8月起至2016年7月12日期间使用涉案场地期间的场地占用费符合法律规定，一审法院予以支持。家亨公司关于场地占用费的标准参照双方签订的租赁合同约定标准614491元/月计付的意见符合法律规定，一审法院予以采纳。家亨公司表示其诉讼请求中的场地占用费可扣减高志权支付的保证金1228982元，但因高志权表示不愿意在本案中直接将保证金抵扣场地占用费，由于高志权是主张退还保证金的权利人，其有决定如何主张该保证金的权利，故现高志权不同意将该保证金直接抵扣场地占用费属于对其自身权利的处分，一审法院予以准许。经核算，2015年8月起至2016年7月12日期间的场地占用费为7005197元，家亨公司现主张6997268.48元属于家亨公司对诉讼权益的处分，一审法院据此实数判决。
关于高志权在庭审中提出的两点抗辩意见：（一）现有证据无法表明2015年12月19日由家亨公司对涉案场地的大门进行了上锁，并控制了涉案场地。而根据当天因云河公司主要负责人拖欠员工工资和去向不明，在当地街道、劳动部门见证下，由家亨公司先为云河公司垫付员工工资的情况看，云河公司当时已处于无人管理状态，鉴于场地内尚存在云河公司遗留的设备、物品和装饰装修，当地街道从保护现场内设施、物品安全的角度在各方的见证下要求对涉案场地大门上锁更符合常理，故一审法院对涉案场地因当地街道为保护涉案场地内财物和场地治安角度考虑要求上锁的意见予以采信。涉案场地由云河公司实际使用，现云河公司因自身经营问题而拖欠工人工资，并弃经营场地于不顾，造成涉案场地未能继续正常使用，该责任应由云河公司自行承担。故家亨公司作为涉案场地的出租人，在对涉案场地上锁未正常经营期间并无过错的情况下，其有权向作为承租人的高志权主张该期间的场地使用费。而高志权向家亨公司承担场地使用费后，高志权亦可根据与次承租人之间的关系向次承租人主张场地占用费。故高志权关于家亨公司无权向其主张2015年12月19日后场地占用费的意见欠理，一审法院不予采纳。（二）本案是租赁合同纠纷，家亨公司在本案中的主要诉讼主张为场地占用费问题，高志权作为租赁合同相对方，家亨公司依法有权直接向高志权主张场地占用费，现家亨公司已明确向高志权主张场地占用费，且家亨公司与云河公司之间达成的和解协议并不涉及场地使用费处理问题，故云河公司并非本案必要的诉讼参与人，一审法院对高志权追加云河公司为本案第三人参加诉讼的意见不予准许。
因双方签订的租赁合同无效，且家亨公司作为出租人将无产权登记和未取得规划报建手续的涉案物业出租给高志权，对造成该租赁合同无效亦存在过错，故家亨公司要求高志权依据合同约定支付违约金缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2016年10月24日作出判决如下：一、原告广州家亨物业管理有限公司与被告高志权于2013年8月28日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告高志权向原告广州家亨物业管理有限公司支付2015年8月至2016年7月12日的场地占用费共计6997268.48元；三、驳回原告广州家亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78682元，由原告广州家亨物业管理有限公司负担17846元，被告高志权负担60836元。
本案二审期间，双方均无新证据提交，并对一审判决查明的事实没有异议，本院二审予以确认。
本院认为，一审法院对高志权、家亨公司签订的《租赁合同》效力的认定，合法有据，双方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对高志权的上诉主张，认定如下：
一、因家亨公司、高志权之间存在《租赁合同》关系，虽双方合同无效，但家亨公司已向高志权交付涉案场地，高志权理应向家亨公司支付场地占用费。因自2015年8月起至2016年7月13日一直未向家亨公司支付场地占用费，故一审判令高志权某亨公司支付2015年8月起至2016年7月12日期间的场地占用费，合法有据。虽家亨公司与高志权就涉案房屋签订《租赁合同》，高志权将其转租给云河公司，但高志权自2015年8月起未依约支付场地使用费，且在实际使用人云河公司下落不明并拖欠工人工资导致涉案场地未正常经营的情况下，高志权作为与家亨公司签订租赁合同的承租人以及与云河公司签订承租合同的出租人亦未就上述纠纷出面解决。并且，高志权至一审诉讼中仍未对其欠付家亨公司的场地使用费进行清结。为此，家亨公司为避免损失扩大，与实际使用人就场地交接达成庭外和解，并无不妥，高志权对此有异议，并不能成为其拒绝支付涉案期间场地占用费的抗辩理由。高志权亦无证据证明家亨公司存在收取双份房屋占用费的事实，并且其与云河公司之间的债权债务关系可另行清结。为此，高志权的上诉主张，本院不予采纳。
二、本案系租赁合同纠纷，云河公司并非涉案家亨公司与高志权之间租赁合同的一方当事人，并且本案所涉纠纷为场地占用费问题，高志权作为租赁合同相对方，家亨公司依法有权直接向高志权主张场地占用费。现家亨公司已明确向高志权主张场地占用费，且家亨公司与云河公司之间达成的和解协议并不涉及场地占用费处理问题。并且，一审法院于2016年7月26日准许家亨公司撤销云河公司为本案第三人，高志权一直并未提出异议。高志权于一审庭审后申请追加云河公司为本案第三人，于法不符，本院不予采纳。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人高志权的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60881元，由上诉人高志权负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月三十日
书记员 璩方慧