广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第828号
原告（反诉被告）梁巧新，男，1954年8月20日出生，汉族，罗定市人，住肇庆市。
原告（反诉被告）梁奋雄，男，1980年2月15日出生，汉族，罗定市人，住深圳市。系原告梁巧新儿子。
委托代理人梁巧新，本案原告之一。
两原告共同委托代理人梁志洪，男，1946年10月12日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告（反诉原告）唐作洪，男，1964年11月13日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告（反诉原告）黄小明，男，1962年7月19日出生，汉族，罗定市人，住肇庆市。
两被告共同委托代理人何云峰。
原告梁巧新、梁奋雄诉被告唐作洪、黄小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，被告唐作洪、黄小明于2014年7月24日提起反诉，经审查符合相关规定，本院决定本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，实行独任审判，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁巧新及两原告（反诉被告）的委托代理人梁志洪，两被告（反诉原告）的委托代理人何云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：2010年7月25日，两原告作为甲方，两被告作为乙方，双方签订了《租赁酒店协议书》，由甲方将权属的原罗定市聚龙湾大酒店包括整幢楼的所有设备设施出租给乙方经营。协议第一条约定：租赁期限为六年，即从2010年7月28日至2016年7月28日止；协议第二条约定计收租金方式：第一年的月租金为39500元，第二年的月租金为43500元，第三、四年的月租金为46500元，第五、六年的月租金为50000元；协议第三条约定乙方在租赁经营期间除产权税费外的所有一切费用由乙方支付，甲方净收租金；协议第四条在乙方责任约定：由于甲方将全幢楼及所有设备设施租给乙方经营，一切运作管理由乙方操控，如出现任何事故均由乙方负责，甲方不负任何责任。签订上述协议后，甲方依约将罗定市聚龙湾大酒店包括整幢楼的所有设备设施出租给乙方经营。两被告租赁经营后，尚能依约支付租金给原告，并租赁经营至2014年2月底止。后来，两被告因经营不善而向原告提出要求退租解除合同终止协议。经乙方与甲方协商，于2014年3月3日签订《终止合同书》，双方同意终止合同即原租赁协议。该终止合同书中载明：乙方因在原租赁的期限未满而中途退场，视为乙方违约，按违约处理；乙方将聚龙湾大酒店交回给甲方使用，但乙方在经营期间的债权债务由乙方负责，与甲方无关。随后，两被告虽然将聚龙湾大酒店交回甲方，但由于两被告在租赁经营期间欠下了2013年12月1日至2014年2月1日的电费55367.49元，2014年2月2日至2月26日的电费20211.70元未缴交；欠下了2014年1月至2月份的水费6000.08元，电话费3098.66元未缴交；欠下了2013年9月和2014年2月份的税费1787.28元未缴交，以上两被告共欠交费用86465.21元。由于两被告欠交上述费用，致使原告收回酒店也无法使用，原告便于2014年3月15日至24日到上述有关部门为被告垫付缴交了属两被告欠交的上述费用共86465.21元。原告垫付后，经多次向两被告追回，但两被告至今仍没有返还。原告认为，原告与两被告之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，后来双方经协商签订的《终止合同书》也是双方的真实意思表示，合法有效，且已生效。两被告应按协议的约定履行自己的义务，现原告已为两被告垫付了在租赁经营期间应要依章依规缴交的相关费用，两被告应要返还给原告。经原告多次追讨两被告仍没返还，两被告的行为已构成违约，应承担返还代为缴交的款项及支付利息的民事责任。为此，原告特提起诉讼，请求依法判令：一、被告唐作洪、黄小明向原告梁巧新、梁奋雄返还代为垫付的水电费、电话费、税费等费用共86465.21元及支付该款的利息（利息从垫付之日起即2014年3月24日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清款项日止）；二、本案的诉讼费用由两被告负担。
两原告就其诉请提供的证据有：1、身份证，证明两原告的主体资格；2、《租赁酒店协议书》，证明两被告租用原告物业经营及双方对租赁期限、租金、租赁期间相关费用的承担等作了约定的事实；3、《终止合同书》，证明两被告在租赁期间因经营不善要求退租，原、被告双方于2014年3月3日签订终止承租协议，并约定租赁期间的债权债务由两被告承担的事实；4、证明，证明被告在租赁期间欠下电费、水费由原告代交的事实；5、电费发票，证明原告梁奋雄代两被告缴交2013年12月至2014年2月份的电费共75578.51的事实；6、水费发票，证明原告梁奋雄代两被告缴交2014年1月至2月份水费共6000.08元的事实；7、电话费发票，证明两原告代两被告缴交2014年1月至2月份的电话费共3098.66元的事实；8、完税证明，证明两原告代两被告缴交2013年9月的税费110元及2014年2月份的税费1677.28元，共1787.28元的事实。
两被告辩称：原告所讲的是事实，但被告有13万元押金在原告手上，原告为被告垫付的水电费等86465.21元可在13万元的押金中扣减。由于两被告经营过程中，与原告协商同意终止合同，而且在租赁合同里面并没有明确约定中途退租为违约行为，且双方订立的《终止合同书》对10万元押金是不作处理的，双方同意终止合同实质上是否定了前面的“中途退场为违约，按违约处理”。所以被告并不存在违约问题，剩余的43534.79元应由原告返还给被告。另外，由原告代缴交的费用中，被告对水电费没有意见，但对税费部分的地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设费、价格调节基金等费用不应该由被告负担。而对于原告请求支付利息的问题，由于双方对此没有约定，被告不应当支付。请求法院驳回原告的诉讼请求。
两被告提起反诉称：2010年7月25日，反诉原告唐作洪、黄小明与反诉被告梁巧新、梁奋雄签订了《租赁酒店协议书》，租赁期限为六年，从2010年7月28日起至2016年7月28日止，由反诉原告租赁经营罗定市聚龙湾大酒店。协议签订之日，反诉原告先交10万元给反诉被告作为经营酒店的押金。同时反诉被告在2010年7月25日签名确认同意原承包者廖永光、吕健红转让的意见，并确认原沐足城押金3万元算在受让时转到乙方（反诉原告）名下（该3万元押金反诉原告已支付给原承包人）。故此，反诉被告实际上收取了反诉原告押金13万元。由于反诉原告在经营期间的诸多因素，反诉原告决定不再经营罗定市聚龙湾大酒店，双方于2014年3月3日签订了《终止合同书》，将酒店交回反诉被告。反诉原告交给反诉被告的押金13万元，虽经多次催讨，但反诉被告没有退回，反诉被告却就代反诉原告支付的水电费、电话费等费用共86465.21元向法院提起诉讼。反诉原告认为，反诉被告本身就欠有反诉原告的押金13万元未退还，抵销反诉被告代为支付的86465.21元，反诉被告仍应返还43534.79元给反诉原告。为维护反诉原告的合法利益，特向法院提出反诉，请求判令：一、由反诉被告梁巧新、梁奋雄返还承租罗定市聚龙湾大酒店的押金43534.79元给反诉原告唐作洪、黄小明；二、本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。
两被告（反诉原告）为证明自己的主张，提交了如下证据：1、身份证，证实反诉原告的诉讼主体资格；2、《终止合同书》，证明双方签订了终止合同书，双方同意终止合同，该终止合同书没有约定反诉原告承担赔偿责任，反诉原告并不存在违约行为；3、《协议书》，该《协议书》第四点约定“乙方先付3万元给甲方作押金”，该3万元押金反诉原告已经交给聚龙湾酒店的沐足城原来的承租人廖永光、吕健红；4、转让费收据，证明反诉原告给了23万元给沐足城前一手承租人廖永光、吕健红购买沐足城的设备等，该23万元包含了3万元押金；5、押金收据，证明反诉原告交了租赁酒店的10万元押金给反诉被告；6、《租赁酒店协议书》，证实原、被告之间租赁关系，其中协议书第八条“甲方在租期内不转他人，如违约甲方赔偿乙方所投入的设施价款”、“乙方在租期内不得退租，押金不予退还”的相关条款已被后来双方签订的《终止合同书》否定。
反诉被告梁巧新、梁奋雄针对反诉原告唐作洪、黄小明的反诉作出答辩称：反诉原告在反诉的事实和理由中提到的双方签订《租赁酒店协议书》的时间和租赁期限属实。该协议书第一条约定押金至合同期满乙方无违约问题后甲方将押金如数退还乙方；第八条约定甲方在租期内不转他人，如违约甲方赔偿所有投入设施价款，乙方在租期内不得退租，如退租押金不予退还。并且双方于2014年3月3日签了《终止合同书》，该合同书注明因乙方经营不善，要求退租，而且乙方合同未满中途退场为违约，按违约处理，反诉原告将承租的聚龙湾酒店交还给反诉被告。反诉原告亦在该合同书中确认其中途退租是违约行为。因此，根据法律规定及合同约定，反诉被告无需退还押金，反诉原告要求返还押金无事实和法律依据。且反诉原告在反诉事实和理由中提到的“抵销被反诉人代为支付的86465.21元”也证明了本诉中原告为被告支付了水电费、电话费等共8****.21元的事实。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，并判令反诉原告承担本诉和反诉的诉讼费用。
对本案原、被告双方提交的证据，经庭审出示质证，被告唐作洪、黄小明对原告梁巧新、梁奋雄提交的证据质证意见如下：对证据1和证据3的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据2的真实性没异议，对该证据《租赁酒店协议书》的第八条，在原告提交的证据3《终止合同书》中已经做出了否定，所以实质上双方已经协商终止解除《租赁酒店协议书》；对证据4至证据8的真实性无异议，但具体数额由法庭审核，因为双方2014年2月底已经终止合同，水电费、电话费只能计到2014年2月份，且国家规定产权税由产权人承担，即使签订了合同约定由租赁者承担，但违反了国家规定的该条款应该为无效，产权税依然要产权人缴纳，所以证据8提到的地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设税、价格调节基金为建筑附属费用，不应当由被告承担。
原告梁巧新、梁奋雄对被告唐作洪、黄小明提交的证据质证意见如下：对证据1和证据5无意见；对证据2，该《终止合同书》中约定，根据《租赁酒店协议书》，期限未满退租是违约，且约定乙方经营期间的所有债务由乙方承担；对证据3《协议书》，沐足城的上一手承租者廖永光和吕健红签订协议的时候交了3万元押金给原告是事实，但原告不知道被告后来是否支付了3万元给廖永光和吕健红，且没有证据证明，原告在该《协议书》上有写明“未证实”；证据4与本案无关；对于证据6《租赁酒店协议书》，在《终止合同书》中对终止原租赁协议前后都已经归纳得非常清楚，具体由法庭评判。
经审理查明：2009年7月13日，原告梁巧新作为甲方，廖永光、吕健红作为乙方，双方签订了《协议书》，约定甲方将聚龙湾酒店第二层及首层门面两卡后面厨房及设施出租给乙方使用经营沐足城。该《协议书》第四条约定：订协时，乙方先付3万元给甲方作押金，此押金到租期满后如无其他问题，甲方无条件退还乙方；第七条约定：乙方所有用的水电费，由乙方支付……乙方所经营项目的税费由乙方负责，其他行政收费由甲方负责。协议签订后，廖永光、吕健红依约交付3万元给原告梁巧新，而梁巧新亦依约将出租房屋交付给廖永光、吕健红使用。
2010年7月20日，廖永光、吕健红在该《协议书》上签注“本合同转给唐作洪使用”。同月22日，被告唐作洪将转让费23万元交付给吕健红。同月25日，原告梁巧新在该《协议书》上签名同意转让，同时未退还3万元押金给廖永光、吕健红。被告唐作洪因此成为该《协议书》的当然乙方。
2010年7月25日，原告梁巧新、梁奋雄为甲方（出租方），被告唐作洪、黄小明为乙方（承租方），双方签订了《租赁酒店协议书》，约定权属原告梁巧新的罗定市聚龙湾大酒店整幢楼包括所有设施物件租给乙方经营。协议第一条约定：租赁期限为六年，由2010年7月28日至2016年7月28日终止。协议签字时乙方先交押金壹拾万元正给甲方作抵押。此押金至合同期满乙方无违约问题后甲方将押金如数退还乙方。协议第二条对租金及租金交付时间作了约定。协议第三条约定：乙方在租赁经营期内除产权税费外，所有的一切费用由乙方支付，甲方净收租金。协议第六条约定：原沐足城廖永光、吕建红所订的协议与新协议同等使用，物件清单同时使用。协议第八条约定：甲方在租期内不转他人，如违约甲方赔偿乙方所投入的设施价款。乙方在租期内不得退租，押金甲方不予退还。至此，被告唐作洪、黄小明成为聚龙湾大酒店整幢楼的承租人。
合同签订后，两被告依约支付了押金10万元给原告梁巧新，原告依约将罗定市聚龙湾大酒店交付给两被告使用。被告唐作洪、黄小明经营至2014年2月底，后向原告提出终止合同，并于2014年3月3日与原告梁巧新、梁奋雄签订了《终止合同书》，终止了双方于2010年7月25日签订的《租赁酒店协议书》。该《终止合同书》注明：因乙方经营不善，要求退租。根据双方在2010年7月所签订的协议合同未满中途退场为违约，按违约处理，经研究双方同意终止合同，黄小明、唐作洪将承租的聚龙酒店交还甲方使用，乙方经营期间的债权债务由乙方负责，与甲方无关。
合同终止后，被告唐作洪、黄小明虽将罗定市聚龙湾大酒店交还甲方，但在租赁经营期间尚欠下的费用未缴交，其中：欠下2013年12月1日至2014年2月1日的电费55367.49元（含违约金548.19元）、2014年2月2日至2014年2月26日的电费20211.70元；欠下2014年1月的水费2940.08元、2月的水费3060元；欠下2014年1月的通信费1589.76元、2月的通信费1508.90元及税费1787.28元（包括价格调节基金、个人所得税、营业税、地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设税），以上共欠下86465.21元的费用。由于两被告欠下费用尚未缴交，致使原告收回物业也未能使用，原告便于2014年2月28日至3月24日先行代被告唐作洪、黄小明缴清上述所欠交的费用。
后虽经原告催还，但两被告至今仍未偿还。原告遂于2014年7月11日诉至本院，要求处理。而现两被告认为其有押金13万元在原告手上，由原告扣减代交的费用后多出的部分款项应退还给两被告，并提起反诉请求一并处理。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告梁巧新为甲方与廖永光、吕健红为乙方于2009年7月13日签订的《协议书》，约定甲方梁巧新将罗定市聚龙湾酒店第二层及首层门面两卡后面厨房及设施出租给乙方廖永光、吕健红使用经营沐足城，而乙方经过转让及原告梁巧新、梁奋雄与被告唐作洪、黄小明于2010年7月25日签订了《租赁酒店协议书》后，被告唐作洪、黄小明成为罗定市聚龙湾大酒店整幢楼的承租人的事实清楚，原、被告双方对此事实亦无异议，本院予以确认。而原告梁巧新、梁奋雄与被告唐作洪、黄小明于2010年7月25日签订的《租赁酒店协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，双方由此设立的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方应按合同约定履行。而对于两被告在租赁经营期间的费用共84677.93元尚未缴交，现已经由原告代为缴交的事实清楚，证据充分，原、被告双方对此事实亦无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原承租人廖永光、吕健红交付的3万元押金在酒店沐足城转租后是否转为被告唐作洪、黄小明交付的押金？二、原告代为垫付的税费1787.28元是否应当由被告唐作洪、黄小明承担？三、原告所收取的押金是否需退还给被告？据此，被告提出反诉请求在原告收取的押金中扣减为其代垫支的费用后应退还多出的43534.79元的主张能否得到支持？
一、对于原承租人廖永光、吕健红交付的3万元押金在酒店沐足城转租后是否转为被告唐作洪、黄小明交付的押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。在原告梁巧新的同意下，其与原承租人廖永光、吕健红签订的《协议书》中的乙方已变更为被告唐作洪，该《协议书》对乙方约定的权利义务即由被告唐作洪享有和承担。根据该《协议书》第四条的约定，订立协议时，乙方廖永光、吕健红已经交付了押金3万元给原告梁巧新，原告梁巧新在庭审中亦予以确认收取了廖永光、吕健红3万元押金，且该笔押金至今没有退还。而被告唐作洪已经交付23万元转让款给该《协议书》原来的乙方吕健红，从而取得酒店沐足城的承租权，故该3万元可视为新的乙方即被告唐作洪交付给原告的押金。
二、对于原告代为垫付的税费1787.28元是否应当由被告承担的问题。被告认为在该笔款项中的价格调节基金、地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设费不应该由其承担。然而，价格调节基金是政府为了平抑市场价格，用于吞吐商品、平衡供求或者支持经营者的专项基金。至于地方教育附加，按照地方教育附加使用管理规定，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都应按规定缴纳地方教育附加。而教育费附加收入是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。城市维护建设税是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。且原、被告双方签订的《租赁酒店协议书》第三条约定乙方在租赁经营期内除产权税费外，所有的一切费用由乙方支付，甲方净收租金。因此，被告作为聚龙湾大酒店的经营者，上述税种均需其缴纳，并非被告所讲的属于建筑附属费用。故原告请求被告返还代为垫付的税费1787.28元，理据充分，本院予以支持。
三、对于原告收取的押金是否需退还给被告，据此，被告提出反诉请求在原告收取的押金中扣减为其代垫支的费用后应退还多出的43534.79元的主张能否得到支持的问题。根据原、被告双方签订的《租赁酒店协议书》第一条“押金至合同期满乙方无违约问题后甲方将押金如数退还乙方”和第八条“乙方在租期内不得退租，押金甲方不予退还”的约定，双方对押金的约定实际上是履行合同的保证金，并且已对押金的处理作出明确规定，后来又在《终止合同书》注明的“乙方合同未满中途退场为违约，按违约处理”的约定。现被告由于在租期未满而中途退租，违反了合同的约定，已构成违约，按照双方的约定，押金不得退还。两被告提出双方签订的《终止合同书》对押金是不作处理的，双方同意终止合同实质上是否定了前面的“中途退场为违约，按违约处理”的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。因此，被告所交付的押金应归原告所有，原告不予返还押金并无不妥。故两被告反诉请求在原告收取的押金中扣减垫支的费用后仍需原告返还43534.79元的理据不足，本院不予支持。
对于原告要求两被告支付其垫付款项86465.21元的利息损失的主张。原告代被告缴清拖欠的水电费、通信费及相关税费共86465.21元，造成了原告款项的利息损失，现原告提出要求两被告从最后垫付之日即2014年3月24日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款的利率支付利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上所述，两原告起诉请求两被告返还垫付的费用86465.21元及支付相应利息的主张，理据充分，本院应予支持；两被告提出反诉的请求，理据不足，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、由被告唐作洪、黄小明于本判决发生法律效力之日起十日内返还86465.21元及该款的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2013年3月24日起计至清偿欠款日止）给原告梁巧新、梁奋雄。
二、驳回反诉原告唐作洪、黄小明的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费980元（原告已预交），由被告唐作洪、黄小明负担。
反诉受理费1450元（反诉原告已预交），由反诉原告唐作洪、黄小明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一四年九月十一日
书记员 曹帼斐