山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1682号
上诉人（原审被告）济南永顺置业有限公司，住所地平阴县。
法定代表人王业阔，董事长。
委托代理人刘克勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周脉香，女，1973年7月25日出生，汉族，平阴县公路管理局职工，住平阴县。
委托代理人孟广敏，山东光敏律师事务所律师。
上诉人济南永顺置业有限公司（以下简称永顺公司）因与被上诉人周脉香商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2015）平民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人永顺公司的委托代理人刘克勇，被上诉人周脉香的委托代理人孟广敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年11月9日，周脉香与永顺公司签订编号为PY-075的商品房买卖合同，合同对于双方的房屋状况、交款方式、违约责任、交付期限等事项进行了约定。后周脉香依合同向周脉香缴纳购房款391409.4元。关于房屋权属登记情况，在双方合同第十条第二项规定：“乙方在实际接收商品房之日起90日内向房地产权登记机关办理权属登记手续，甲方给与协助，并提供办理产权登记所需的相关资料。”2012年12月11日，永顺公司向周脉香开具交房通知单，该交房时间已经法院生效判决予以确认。周脉香实际取得房产证的时间为2014年12月份。周脉香因未在交房后的法定期限内取得房屋权属证书，遂诉至原审法院，主张自2013年3月11日至2014年10月11日期间的逾期交房违约金共计57184.9元。另查明，永顺公司于2014年9月25日向平阴县房屋管理登记部门递交了新建房屋初始登记的相关手续，2014年10月15日平阴县房屋管理部门办理完毕其所建楼房的所有权初始登记。
原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同规定履行各自的义务，并承担相应的责任。周脉香在合同签订后，依照合同约定交纳了购房款396087.6元，永顺公司于2012年12月11日将房屋交付周脉香。依照法律规定，周脉香应当自房屋交付使用之日起90日内即2013年3月11日前取得相应的房屋权属证书，本案周脉香因未能在上述期限内取得房屋权属证书，要求永顺公司赔偿逾期办证的违约损失，符合法律规定，原审法院予以支持。永顺公司辩称，根据双方合同周脉香应及时向房管登记部门申请变更登记，因为其自身原因未有申请，应当责任自担，同时周脉香负有依法缴纳契税、维修资金的义务，周脉香在上述义务没有履行前涉案房屋无法进行产权登记，因此应当驳回周脉香的诉讼请求。原审法院认为，虽然双方合同第十二约定了应当“由周脉香方在实际接收商品房之日起90日内向房地产权登记机关办理权属登记手续，甲方给与协助，并提供办理产权登记所需的相关资料”，但是永顺公司作为开发商办理房屋初始登记是周脉香方办理房屋权属证书的必要前提条件，永顺公司作为出卖人应当在实际交付房屋后的90日内，将办理房屋权属证书所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，完成房屋初始登记并依合同约定或其他合理方式告知买受人可以申请房屋产权登记情况，而本案永顺公司只至2014年9月25日才向房屋登记管理部门提交相关资料，应当视为其未依据法律规定履行上述义务，应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，故对永顺公司的上述辩称，原审法院不予采信。永顺公司辩称因其建设的楼房要求综合验收增加了验收条件原因、无法及时进行初始登记的抗辩理由，原审法院认为，虽然永顺公司提交了供气、供热、排水、绿地审核证明书等综合验收备案表，但是其所提交材料显示的时间均在2014年6月至8月份期间，而依据永顺公司提交的建设规划许可证，该住宅楼的合同开工日期为2010年4月19日，合同竣工日期为2012年3月19日，双方约定的交房时间为2012年6月底，永顺公司提交的上述证据均不能证实在约定的交房日期即2012年7月之后，存有因在平阴县住宅楼建设过程中实行综合验收制度而导致验收时间延长的理由，永顺公司提交的《平阴县人民政府关于印发平阴县城市基础设施配套费征收使用管理试行办法的通知》（平政法）【2014】8号），其印发时间为2014年12月19日，系在其已办理完初始登记之后，因此对此亦无相应证明力，综上，原审法院对于永顺公司的上述辩称不予采信。对于永顺公司辩称因未能办理初始登记存在行政政策调整等行政因素，未提交充分证据予以证实，原审法院不予采信。关于违约金的数额，周脉香主张以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算共计57884.4元。原审法院认为，永顺公司将有关办理初始登记的材料报送房屋管理登记机构后，何时发放产权证书非其主观意志所能决定，不应当承担违约责任，因此周脉香计算违约金的时间应当为永顺公司实际交房后的90日即2013年3月11日至永顺公司向房屋管理部门递交相关资料的时间即2014年9月25日，共计558天。对于违约金的计算方式，双方未作出约定，从双方曾因逾期交房产生诉讼的赔偿情况、买受人的实际损失等因素综合考虑，原审法院认为可以参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，不再逾期贷款利率的基础上实行上浮，共计36780元（391409.4×6.15%÷365×558）。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告济南永顺置业有限公司于判决生效后10日内赔偿原告周脉香逾期办理房屋权属证书违约金36780元。二、驳回原告周脉香的其它诉讼请求。如被告济南永顺置业有限公司按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1331元，由原告周脉香负担475元，由被告济南永顺置业有限公司负担856元。
上诉人永顺公司不服原审判决上诉称：一、无承诺则无违约。涉案《商品房买卖合同》未约定上诉人于交房之日起90日内办证的承诺，“违约之诉”缺乏合同依据，定性错误。二、原审2013年3月ll日起算违约金错误，缺乏事实依据。应首先由被上诉人举证证明自己曾提出或催告过上诉人办理过户登记申请，原审未排除买受人怠于申请所导致的延误，分配举证责任不当，归责错误，认定事实不清。三、原审无权擅自突破意思自治原则，强行为出卖人设定合同外义务。原审“依照法律规定，买受人应当自房屋交付使用之日起90日内即2013年3月11日前取得相应的房屋所有权证书”的推论错误，缺乏实体法依据。四、本案办证问题实际受制于当地房屋登记政策的调整，属于行政等第三方因素。房屋过户涉及行政机关等多方主体，没有办证的因素是多元的，包括但不限于行政因素、买受人原因等等。2013年4月18日《平阴县建设工程规划批后管理办法》等政策所导致的办证问题，责任不在上诉人。原审无视行政因素，而一概归责于出卖人，归责不公。五、法无禁止即自由。《商品房销售管理办法》仅属于行政管理指导性规范，绝非强制性规范，不属于“法律规定”，不应适用本案。原审适用《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、“最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释”第十八条、《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款等规定，均缺乏事实依据，适用法律不当。综上，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或者发回重审；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人周脉香答辩称：上诉人的上诉理由不符合法律和相关司法解释的规定。一、关于开发商完成初始登记的时间界限。上诉人交房的时间已经确定，在此基础上延长90天就是上诉人完成初始登记的时间界限。而上诉人完成初始登记的实际时间是2014年10月11日，远远超出司法解释规定的时间，理应承担违约责任。二、关于开发商完成初始登记的责任。现行房屋权属登记程序是首先由开发商完成初始登记，初始登记完成后，被上诉人才能申请办理个人房产的分户登记。所以初始登记是上诉人的责任和义务，被上诉人的诉求正是追究上诉人没有在规定时间内完成初始登记的责任。三、上诉人预期办证违约时间的计算以及逾期办证赔偿标准的适用。上诉人应当给予登记机关适当的时间去核实所报送的材料，这一时间是上诉人能够预料到的，所以审核期间的损失应当由上诉人承担。原审认为赔偿标准可以参照银行同期流动资金贷款利率计算，不再实行上浮。这一认定有违最高院司法解释第十八条第四款的规定。被上诉人本着息事宁人的态度没有上诉，上诉人反而一再利用法律程序拖延时间。望二审法院查明事实，依法保护消费者合法权益。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为：一、原审对上诉人永顺公司逾期办理房屋权属证书期限的认定及判令上诉人永顺公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任及违约金数额是否正确；二、上诉人永顺公司关于逾期办证系由综合验收等相关政策实施及房屋过户政策调整等因素所致，其应减责或免责的上诉理由是否成立。
关于焦点一，本院认为，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示、不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。
是否办理产权登记影响商品房买卖合同目的的实现，因此协助买受人办理房产权属登记是开发商所负之法定义务，亦属商品房买卖合同所约定的主要义务。在商品房预售合同中，根据办理产权登记的流程，首先由开发商向相关部门提交必要的房屋前期资料，完成房屋的权属的初始登记之后，再告知买受人可以办证，由买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，办理完毕房屋初始登记是开发商在办证过程中的主要义务，办理房屋初始登记为买受人办证的前提，在准予初始登记后，开发商才具备协助办证的法定条件。同时，办理产权证书需要买卖双方互相配合，开发商完成房屋的初始登记使房屋具备办理权属的条件，向买受人进行告知并协助提交相关证明文件即完成了其办理产权证书的义务。本案中，双方虽然在合同中约定，买受人在实际接收商品房之日起90日内向房地产权登记机关办理权属登记手续，出卖方给与协助，并提供办理产权登记所需的相关资料，但未约定开发商完成房屋初始登记的期限。办理房屋初始登记是为买受人办理产权证书的前提，在上诉人永顺公司未完成房屋初始登记义务之前，并不具备办理分户登记的法定条件。故上诉人主张延期办证归责于买受人未提出办理过户登记申请或未催告出卖人办理过户登记的上诉理由，无事实及法律依据，依法不成立。
承前所述，办理房屋初始登记是为买受人办理产权证书的前提，且初始登记并不以买受人先行提出办证申请为必要。本案双方并未约定开发商办理完毕房屋初始登记的期限。故本案办理权属登记手续的期限应适用法定期限。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”因此，对于预售商品房，开发商协助买受人办理产权证书的法定期限为房屋交付之日起90日内。一般而言，开发商办理完毕房屋的初始登记后，向买受人提供必要的证明文件，经买受人提交申请，在较短时间内即可办理权属登记，取得产权证书，因此如不考虑买受人故意拖延等因素，开发商办理完毕房屋初始登记与买受人实际取得产权证书的期限应当相差无几。因此，原审法院参照《商品房销售管理办法》等相关规定认定逾期办证期限的起止时间为自永顺公司实际交房后的90日起至永顺公司向房屋管理部门递交办理初始登记相关资料之日止，不超出合理范围，并无不当。上诉人主张原审法院突破意思自治原则，为出卖人设定合同外义务及适用法律错误的上诉理由不能成立。上诉人逾期办证构成违约，应依法承担相应违约责任。关于上诉人承担违约责任赔偿损失的数额问题，被上诉人未能提交有效证据证明其因永顺公司逾期办证所受损失的具体数额，考虑到本案上诉人并非故意违约，原审法院参照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算违约赔偿数额过高，基于公平原则，本院酌定由上诉人赔偿被上诉人的逾期办证违约损失19600元。
关于焦点二，本院认为，2004年11月25日发布实施的《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定房地产项目竣工后必须进行项目综合验收。2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅发布了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确规定山东省内房地产开发项目均应进行综合验收。涉案合同于2010年11月签订，永顺公司作为房地产开发企业应当熟知相关的房地产法规及政策，上诉人未提供充分有效证据证明造成逾期办证确属由于综合验收等相关政策实施及房屋过户政策调整的原因，双方签订的合同中也并未约定相关政府政策的变动属于减责或免责事由。因此，上诉人上述减责或免责的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人永顺公司之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持平阴县人民法院（2015）平民初字第351号民事判决第二项；
二、撤销平阴县人民法院（2015）平民初字第351号民事判决第一项以及诉讼费负担部分；
三、上诉人济南永顺置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿被上诉人周脉香逾期办理房屋权属证书损失19600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1331元，由上诉人济南永顺置业有限公司负担456元，由被上诉人周脉香负担875元。二审案件受理费1331元，由上诉人济南永顺置业有限公司负担709元，由被上诉人周脉香负担622元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 孙培培