江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第04319号
上诉人（原审原告）房静。
委托代理人夏建立，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人吴宏亮，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绿地地产集团徐州新诚置业有限公司。
法定代表人许敬，该公司总经理。
委托代理人刘梦林，该公司法律顾问。
委托代理人刘莉，该公司法律顾问。
上诉人（原审原告）房静因与被上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称新诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人房静的委托代理人吴宏亮，被上诉人新诚公司的委托代理人刘梦林、刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月30日，房静、新诚公司签订商品房买卖合同，房静购买新诚公司开发的本市绿地商务城B2-4地块101-X-X室房屋一套，建筑面积126.59平方米，合同价款768401元。房屋交付时间约定为2012年12月31日前，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金的标准为日万分之一点五。规划设计变更约定为，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。2013年1月15日晚上，新诚公司电话通知房静于2013年1月16日至1月18日办理上房手续，新诚公司并于2013年1月16日向房静邮寄书面上房通知。上述商品房于2013年1月16日取得徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书。房静在2012年12月31日前，已将全部房款支付完毕。房静收到新诚公司上房通知后，准备办理上房手续，到达小区现场后，认为所购房屋附属设施及小区环境不符合上房条件，且新诚公司当初宣传的一梯一户已变为两梯两户，故拒绝按照新诚公司要求的时间办理上房手续。
另查明，2011年1月，徐州市建筑设计研究院设计变更通知单载明绿地商务城B2-4地块高层部分设计变更原因及内容，因消防审图所提对消防疏散的影响问题做出部分公共走道区域的变更：厨房出疏散阳台门改为玻璃防盗门、厨房开往疏散阳台窗户取消，墙体改为剪力墙；楼梯和电梯前室分隔墙取消，楼梯和电梯合用前室。房静陈述设计变更是指，原来两户业主之间有消防活动门隔断，不打开并通过消防门，业主互不相见；变更后，消防门被取消，两户之间没有隔断，属于通透的公共空间，两户之间直接相对。这是我们所称的由“一梯一户”变成了“两梯两户”。
又查明，涉案房屋所在小区在2013年1月16日后，尚存在遗留建筑垃圾、绿化及景观收尾未到位、小区行道砖部分损坏等工程未完善的遗留问题。
原审法院认为，房静与新诚公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同当事人均应诚实信用地履行该合同。关于逾期上房问题，新诚公司未按约定期限和条件及时将房屋交付给房静，存在违约行为，应当承担违约责任。房静的自认事实能够认定房静知道在2013年1月16日开始能够办理上房手续。建设管理部门发放的交付使用通知书足以证实该房屋具备了交付使用条件，系行政主管部门的确认，也符合合同约定交付条件。关于逾期上房违约金，法院支持房静以768401元为本金，按照日万分之一的标准，从2013年1月1日计算到2013年1月16日止为1229元，对于房静超出此部分的逾期上房违约金主张，法院不予支持。
就房静主张的新诚公司相关违约问题，涉案房屋确存在绿化、道路等不尽完善之处，新诚公司应予以修复完善，但该情形不属于合同约定的影响房屋交付的范畴。关于涉案房屋公共区域部分设计变更的问题，设计变更的情况确实存在，从变更原因看系消防主管部门为消防安全考虑要求设计单位变更设计，从变更效果看提升了火灾发生时消防疏散人员的速度，公共空间更加开阔、通畅。在日常使用电梯的过程中，所谓“一梯一户”和房静所称“两梯两户”，无本质不同，因同楼层业户数量固定、电梯数量固定，故并未影响房静所购商品房质量或使用功能。根据本案证据，不能认定新诚公司存在恶意欺诈行为，房静也未提供证据证实遭受实际损失及损失程度，故房静请求法院酌情判令新诚公司赔偿欺诈违约金20000元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。遂判决如下：一、新诚公司给付房静逾期上房违约金1229元。二、驳回房静的其他诉讼请求。
上诉人房静不服上述判决，向本院提起上诉称：1、涉案合同第八条规定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房住宅交付使用批准文件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条规定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的水电，道路，天然气，物业公司等基础设施、公共配套建筑同时交付使用。但实际情况是2013年1月15日被上诉人电话通知上诉人上房时，该小区的道路、绿化、景观等均未达到使用条件，且配套设施亦不完善。出卖人没有通过公告或者书面形式通知，而是以电话形式通知上诉人要求上房，这与合同约定不符。且上诉人到达现场发现达不到上房标准，被上诉人承诺整改，之后再未通知上诉人上房，应该视为未通知。2、一审法院认为被上诉人取得了政府部门颁发的交付使用通知书，系行政部门的确认，即表示房屋符合交付条件是错误的。一审法院忽略了涉案合同第八条规定的应当将符合合同约定的商品房交付买受人使用，即忽略了商品房配套设施不完善这一事实。且取得政府部门颁发的交付使用通知书只是政府部门对商品房是否具备上房条件的行政确认，是行政行为，而上诉人主张的依据是合同本身的规定，是民事行为，因此政府部门颁发的交付使用通知书不能证明被上诉人交房时不存在问题。3、被上诉人在宣传中把“一梯一户”作为亮点宣传，上诉人之所以愿意购买是看中一梯一户私密性高的特点，但被上诉人在2011年1月21日完成设计变更，取消隔墙，由一梯一户改为两梯两户，且涉案合同是在此之后签订，被上诉人并未将设计变更的事实告知上诉人，仍大力宣传“一梯一户”，被上诉人存在欺诈事实。一审法院将该设计变更的原因归结为系消防主管部门为安全考虑，提升了火灾发生时的消防疏散速度。上诉人认为消防的强制性规定并不能免除被上诉人变更设计的责任。综上一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人支付延期上房违约金17289.02元，赔偿金20000元。
被上诉人新诚公司答辩称：一审法院认定事实基本清楚，被上诉人提交证据充分，符合法律规定，应得到二审维持，请求依法驳回上诉人的请求。涉案房屋已经过政府部门竣工验收，完全符合交付使用条件，且已通知上诉人。在一审庭审过程中上诉人对逾期上房十五天的事实予以认可，并领取了逾期上房违约金，被上诉人已全面履行自身义务，相反上诉人逾期交纳购房款，根据商品房买卖合同及相关法律规定应承担违约责任。且被上诉人的交房期限相应顺延，同时被上诉人在签订商品房买卖合同后，没有进行任何变更，更不存在欺诈行为，目前涉案房屋仍为一梯一户。上诉人因个人原因推延办理上房手续，根据最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定应视为在通知届满之日上诉人即办理了上房交接手续，被上诉人不应承担任何责任。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：上诉人向被上诉人主张五个月上房违约金及赔偿金二万元有没有事实和法律依据。
本院认为，一、关于上诉人向被上诉人主张五个月上房违约金的问题。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方当事人签订商品房买卖合同中明确约定房屋交付时间应为2012年12月31日前，而被上诉人未按约定的时间和条件履行交付义务，存在违约行为，应当承担违约责任。被上诉人于2013年1月16日取得徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，具备房屋交付使用条件，符合合同约定，亦通知上诉人在2013年1月16日开始能够办理上房手续。因此逾期上房违约金应从2013年1月1日计算至2013年1月16日止，故原审判决并无不当，上诉人就此上诉，本院不予支持。
二、关于上诉人向被上诉人主张赔偿金二万元有没有事实依据的问题。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中虽然涉案房屋所在小区在2013年1月16日后，仍遗留建筑垃圾、绿化和景观收尾不到位、小区行道砖部分损坏等问题，但并不存在房屋主体结构质量不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情况。至于涉案房屋部分变更的问题，该涉案房屋实际变更仅为两业主之间的消防门被取消，且该设计变更系根据消防管理部门的消防安全要求进行变更，亦未影响商品房质量，且上诉人主张赔偿2万元损失也没有证据加以证明。因此上诉就此上诉，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费702元，由上诉人房静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 秦国渠
代理审判员 史善军
二〇一五年三月六日
书 记 员 孙玉娟