江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇商初字第1453号
原告江苏舜天新金属材料有限公司，住所地无锡市锡沪路383号交易中心厅1710室。
法定代表人盛和平，该公司董事长。
委托代理人孙剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托代理人宋元明，男，1989年2月20日生，汉族，该公司员工，住无锡市滨湖区。
被告江阴市正逸金属制品有限公司，住所地江阴市临港新城石庄私营工业园小坎路。
法定代表人陈复全，该公司董事长。
被告徐勇（同时阴市正逸金属制品有限公司的特别授权委托），男，1986年1月27日生，汉族，江阴市正逸金属制品有限公司员工，住江阴市。
原告江苏舜天新金属材料有限公司（以下简称舜天公司）诉被告江阴市正逸金属制品有限公司（以下简称正逸公司）、徐勇民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告舜天公司的委托代理人孙剑，被告正逸公司的委托代理人暨被告徐勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舜天公司诉称：2013年9月�2014年4月，正逸公司以资金周转为由分别向舜天公司提出借款500万元、150万元，双方约定上述借款利率为每月1％，利息于每月15日前支付，但未约定借款期限。2014年4月11日至同月23日，舜天公司支付正逸公司借款本金共计650万元。对正逸公司的上述债务，正逸公司以其所有的江阴市××××号房屋提供抵押担保，抵押房屋已经办理了抵押登记。徐勇承诺对正逸公司的上述债务提供连带责任担保。正逸公司于2014年4月11日向舜天公司支付了50万元保证金，双方约定该保证金系用于担保借款利息的支付，如正逸公司未按约支付利息，舜天公司有权将上述保证金直接抵扣利息。借款后，正逸公司未按约支付利息。扣除上述50万元后，截至2015年8月20日，正逸公司尚结欠舜天公司借款利息531333.33元。请求判令:1、正逸公司立即返还舜天公司借款本金650万元及利息（截止2015年8月20日�531333.33元；自2015年8月21日起至实际给付之日止，以650万元为基数，按月利率1％计算）。2、对正逸公司前述第1项债务，舜天公司有权以正逸公司提供抵押的澄房他证江阴字第ｆ××号房屋他项权证项下的房屋所有权与正逸公司协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。3、对正逸公司前述第1项债务，徐勇承担连带清偿责任。
被告正逸公司、徐勇共同辩称：对借款事实没有异议。但正逸公司于2014年4月11日向舜天公司支付了50万元保证金，双方并未约定该保证金的抵扣顺序，故该50万元应当抵扣借款本金。
抵押房屋的担保范围并不包括本案所涉的借款，对舜天公司要求行使优先受偿权的诉讼请求不予认可。徐勇同意对正逸公司的上述借款债务提供连带责任保证。
经审理查明：2014�3月1日，舜天公司与正逸公司签订编号为JMET20140301号销售合同（以下简称0301号销售合同）、最高额抵押合同各1份。0301号销售合同约定：舜天公司向正逸公司供应带钢2656.25吨，单价每吨3200元。最高额抵押合同约定：为确保0301号销售合同的履行，正逸公司愿意以江阴市××××号房产抵押给舜天公司，作为履行主合同的担保；担保债权850万元；债务履行期间自2014年3月1日至2019年3月1日；担保范围为主合同的主债权及利息、违约金等。上述抵押房屋已经办理了抵押登记，舜天公司领取了编号为澄房他证江阴字第ｆ××号房屋他项权证。
2014年4月11日、14日、17日、22日、23日，正逸公司分别向舜天公司借款50万元、20万元、30万、500万、50万元。正逸公司与舜天公司约定上述借款利率为每月1％，利息于每月15日前支付，但未约定借款期限。对正逸公司的�述借款本金及利息，徐勇提供连带责任保证。借款后，正逸公司未按约支付借款利息，借款本金尚未归还。
另查明，2014年4月11日，正逸公司向舜天公司支付50万元保证金。
诉讼中，舜天公司与正逸公司一致确认，0301号销售合同并未履行，舜天公司与正逸公司是借用销售合同的名义，对担保本案所涉借款债务的抵押房屋进行抵押登记。
上述事实，有0301号销售合同，最高额抵押合同、房屋他项权证、银行业务回单及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：正逸公司、徐勇分别对舜天公司诉称的借款事实、保证事实均无异议，本院予以确认。正逸公司与舜天公司未对借款期限进行约定，舜天公司有权要求正逸公司立即归还借款本金及利息，徐勇对正逸公司的债务承担�带清偿责任。正逸公司虽辩称50万元保证金应当抵充借款本金，但亦确认其并未与舜天公司约定该50万元的抵充顺序，故在不足以清偿全部债务时，该50万元应当先予抵充正逸公司结欠舜天公司的借款利息。对正逸公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。抵押合同系登记成立，房屋抵押担保范围应以抵押登记为准，当事人的内部约定不得对抗抵押登记。本案登记备案的抵押合同约定的担保范围并不包括本案所涉借款，舜天公司不得就本案借款对抵押房屋行使优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、正逸公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向舜天公司返还借款本金650万元及利息（截止2015年8月20日为531333.33元；自2015年8月21日起至实际给付之日止，以650万元为基数，按月利率1％计算）。
二、对正逸公司前述第一项债务，徐勇承担连带清偿责任。
三、驳回舜天公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61815元、保全费5000元、公告费300元，合计67115元，由正逸公司、徐勇负担。该款已由舜天公司预交，正逸公司、徐勇于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给舜天�司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陶 玉
代理审判员 叶文杰
人民陪审员 顾娟娟
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 许 俭
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》：
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》：
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债�人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》：
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。