河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0103民初8638号
原告：王铅，男，汉族，1982年5月18日出生，住西宁市城西区集体户（04级）。
委托诉讼代理人：刘宏元，河南金苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凤敏，河南金苑律师事务所律师。
被告:郑州康居置业有限公司，住郑州市二七区嵩山南路81号院单身职工公寓18层。
法定代表人：李文远，该公司董事长。
第三人：郑州银行股份有限公司纬五路支行，住所地郑州市金水区纬五路12号。
负责人：闫岚，该支行行长。
委托诉讼代理人：马瑞，该支行员工。
原告王铅诉被告郑州康居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。并于2016年3月24日作出了（2015）二七民二初字第3633号民事判决书。宣判后，原告王铅不服判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。经河南省郑州市中级人民法院审理，于2016年8月3日作出了（2016）豫01民终6409号民事裁定书，裁定撤销（2015）二七民二初字第3633号民事判决书，发回重审。在重审期间，郑州银行股份有限公司纬五路支行作为第三人申请参加诉讼。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王铅的委托诉讼代理人刘宏元，第三人郑州银行股份有限公司纬五路支行的委托诉讼代理人马瑞到庭参加了诉讼。被告郑州康居置业有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王铅的诉讼请求是：1、解除原、被告双方2013年11月3日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款553073元、利息68037元、房屋维修基金7573元、登记费60元、装修垃圾清运费613元、装修保证金1000元、物业费1762元、赔偿损失契税11068元及房屋租金39600元，并按原告所购房屋当前市值赔偿原告损失430727元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月经他人介绍，原告到被告售楼部看房子，售楼顾问刘鹏接待了原告。建议原告购买被告开发的汇港新城小区1号楼2单元504号。当时原告要求看房子，售楼员以楼层正在施工不方便看为由，带原告看了该楼其他楼层同类户型，经售楼人员的推荐，原告就同意购买了504号房屋。2012年7月26日被告让原告交纳了购房预付款166073元。直到2013年11月3日被告才与原告签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于二七区××北××新城小区××楼××单元××住房××套，合同总价款是553073元，交房日期是2014年5月1日。合同签订后，原告就通过银行贷款将全部房款支付给了被告。到了2014年该交房时，原告就去看房。原告发现竟然有人早已入住在了原告所购买的新房内，原告就找到被告质问，才知道被告在与原告签订合同签之前就已经将原告购买的房屋安置给了本地回迁户吴志生一家。另外，原告在交纳购房预付款时，被告承诺很快签订正式商品房买卖合同，但一直拖到2013年11月才签订了商品房买卖合同，后来得知是被告证件手续不全导致的。因被告已经将涉案房屋安置给第三人，至今被告都无法向原告交付房屋，被告的行为已经构成严重违约，且存在欺诈行为，符合最高人民法院关于商品房买卖欺诈行为的构成要件，被告应当承担违约责任，按照房屋当前市值承担赔偿责任。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向法院提起诉讼。
原告王铅提交的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、发票记账联一份（复印件）；3、预付款发票、购房款发票一份；4、房屋维修基金资金交存凭证、登记费、垃圾清运费、装修保证金和物业费收据；5、税收缴款书；6、房屋租赁合同和租金收据；7、（2014）二七民一初字第2932号卷宗有关材料(郑州市二七区解放路街道办事处和郑州市二七区解放路街道办事处民主路社区居民委员会出具的情况说明；沙崇廉建筑修理许可证；沙崇廉要求办理产权证批准手续的有关申请；照片；询问笔录；开庭笔录)；8、房地产评估报告和评估费发票；9、协议书。
被告郑州康居置业有限公司书面辩称：不能交付房屋的根本原因是第三人吴志生造成的，并非康居公司故意违约所致。王铅本人在这种情况下是同意接受房屋的，因此涉案协议不能解除。1、目前比较明确的事实是，第三人吴志生在原被告均不知情的情况下，将涉案房屋门锁撬开进入房屋并居住，这属于第三人侵权，并非康居公司过错造成，第三人的非法侵入是致使涉案房屋无法交付的根本原因。康居公司对此不存在过错，本身也属于受害方。2、在办理房屋交接手续时，物业公司和王铅发现上述情况，我方提出退房，但是王铅不同意，而是要求继续履行合同。于是出现了2014年9月份，我公司与王铅签订诉讼协议，约定由康居公司替王铅出律师费和诉讼费，将第三人吴志生以侵权为由起诉到二七法院。康居公司为王铅聘请了代理律师并且支付了律师代理费和诉讼费将近4万。王铅作为涉案房屋实际所有权人本可以通过前述诉讼来维护自己的合法权益，达到收回房屋目的，但令人匪夷所思的是在侵权证据确凿及事实明确并且已经进行开庭的情况下，王铅未和康居公司进行任何沟通，自行撤诉，一直到康居公司被王铅起诉到二七人民法院时，康居公司才发现王铅已经撤诉，由此直接导致康居公司采取的补救措施落空，垫付的律师费和诉讼费无法追回，也使收回房屋的合法途径落空，王铅对此负有不可推卸的责任，属于严重的违约。我公司认为，在得知房屋被侵占之后，王铅同意诉讼的补救措施就视为合同继续履行，双方意思表示真实，具有约束力。3、王铅在房屋被侵占后，未在法定期间内行使解除权，解除权已经消灭。原告的解除权发生之日为2014年7月30日，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告于2015年9月30日才提起诉讼要求解除合同，其解除权已因超过一年的除斥期间而消灭。另外，王铅购房使用的按揭贷款，系列案件中虽然康居置业多次要求法院追加按揭贷款银行作为第三人均被拒绝，如果此时判决合同解除并且达到王铅预期，将会导致案件复杂化，必然连锁性的引发诉讼；康居公司还需要另行提起解除合同备案和撤销房产证之诉；康居与银行有业务担保合作，康居公司在合同解除后，还需要替王铅偿还未归还的本金和利息，我方也必然提起诉讼。如此将造成案件复杂化，引发新的社会矛盾。假如贵院预判决解除合同，关于王铅主张房屋增值部分的诉求不应支持，理由是交房时王铅对房屋被第三人侵占是明确知晓的。此时房屋所有权证未办理其名下，经过双方协商，王铅同意继续履行协议，由康居置业采取诉讼补救措施。王铅对房屋所有权证办理到其名下是积极支持。这种情况下，属于明知交易标的物有瑕疵而要求继续履行合同，其本身对损失必然发生也是明确知晓的，此时要求康居公司对王铅的过错承担赔偿责任，于法无据，也有悖诚实信用原则和公平原则。综上所述，请求贵院本着案件事实，依法驳回王铅全部诉讼请求。
被告郑州康居置业有限公司在原审时提供的证据有：1、商品房预售许可证；2、商品房预售许可证附图；3、商品房买卖合同；4、房屋所有权证书；5、定位表；6、商品房销售按揭贷款合作协议书；7、协议书；8、诉讼代理服务合同；9、报案笔录；10、传票、11、诉状；12、（2014）二七民一初字第2932号开庭笔录。
第三人郑州银行股份有限公司纬五路支行述称：因为原告购买房屋系在我行按揭贷款，如果合同解除，我行请求行行使优先受偿的权利。
第三人郑州银行股份有限公司纬五路支行提交的证据有：1、王铅与郑州银行股份有限公司纬五路支行签订的《个人贷款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》；2、郑州银行个人住房按揭贷款借款凭证；3、王铅贷款剩余本息的系统截屏。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：关于原告提交的证据1、3、4、5、8、9，被告对其真实性无异议，本院依法予以确认；关于证据2，被告有异议，本院认为，该证据虽系复印件，但与本案其他证据能够相互印证，本院依法予以确认；关于证据6，被告有异议，本院认为，房屋租赁合同中显示的出租人耿香娥未到庭，本院依法不予确认；关于证据7中的询问笔录、庭审笔录真实性无异议，本院对其真实性予以确认；关于证据7中郑州市二七区解放路街道办事处和郑州市二七区解放路街道办事处民主路社区居民委员会出具的情况说明；沙崇廉建筑修理许可证；沙崇廉要求办理产权证批准手续的有关申请、照片，被告对其真实性和证明目的均有异议，本院认为，该证据不能证明被告已将涉案房屋安置给案外人，不能证明原告的证明目的，本院依法不予确认。关于被告郑州康居置业有限公司提交的证据112，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告对第三人提交的证据的真实性无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2013年11月3日，原告王铅（××）与被告郑州康居置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：王铅购买郑州康居置业有限公司开发的位于二七区××、××、××、××北××单元××房，建筑面积116.51平方米，房屋单价为每平方米4747元，总金额为553073元，首付款166073元于2013年11月3日现金交付，剩余387000元购房款以商业贷款的方式支付。出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合前期物业管理已经落实等条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同还约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
合同签订后，原告王铅向被告郑州康居置业有限公司缴纳首付款166073元。2013年12月，王铅与郑州银行股份有限公司纬五路支行签订了《个人贷款合同》及《郑州市预购房屋抵押合同》，王铅以其购买的房屋抵押贷款387000元。2014年1月7日，原告向被告缴纳剩余购房款387000元。截止到2016年11月28日，原告王铅共归还银行贷款本息82494.11元。
被告通知原告于2014年1月14日交房。当日，原告向郑州商易物业管理有限公司缴纳了装修垃圾清运费613元、装修保证金1000元，2014年1月15日至2015年2月14日的物业费1762元。该物业公司向原告交付房屋钥匙去验房时，原告得知该房屋已由案外人吴志生居住，故原告未在交房确认单上签名。
原告于2014年1月16日缴纳契税、滞纳金共计11068元，于2014年3月4日缴纳房屋专项维修基金7573元、登记费60元。2014年4月8日，被告为原告购买的上述房屋办理产权登记，产权证号为郑房权证字第××号，所有权人为原告王铅，登记的房屋坐落位置为二七区解放路××楼××单元××号。产权证上载明的二七区解放路××楼××单元××号房与原、被告签订的购房合同上载明的二七区××、××、××、××北××单元××房为同一套房。
2014年9月23日，原告与被告签订《协议书》一份，约定“关于郑州康居置业有限公司开发建设的解放路30号汇港新城1号楼2单元512房，业主王铅起诉强占户吴志生（吴志生）一案，由郑州康居置业有限公司委派律师负责该案的诉讼事宜，并承担律师费、诉讼费等与本案诉讼有关的费用。在法院执行结束后，仍未将该房屋交予业主王铅，郑州康居置业有限公司同意先垫付法院生效判决书中关于被告需赔付原告的损失费用，垫付后，被告履行判决认定的损失归郑州康居置业有限公司。”原告王铅于2014年10月将在该房内居住的吴志生诉至本院，要求吴志生停止侵权，腾空并搬离涉案房屋、赔偿损失。后原告王铅又撤回了起诉。
在本院审理（2015）二七民二初字第3633号案件过程中，原告申请对涉案房产的市场价值进行鉴定，2015年12月31日，河南开源房地产估价有限公司出具房地产估价报告，估价意见为涉案房屋在价值时点的房地产市场价值为98.38万元，建筑面积单价为8378元/平方米，鉴定费10300元。该评估报告的使用期限为报告出具之日2015年12月31日起为一年。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应当全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告王铅与被告郑州康居置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于二七区××、××、××、××北××单元××房屋，合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款，但被告未按合同约定向原告交付可以居住的房屋，致使原告至今无法入住所购房屋，被告的违约行为致使原告购房合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及被告返还原告购房款553073元、房屋维修基金7573元、登记费60元、契税11068元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告诉请的装修垃圾清运费613元、装修保证金1000元、物业费1762元，本院不予支持，原告应向接收单位主张退还。
本案中，根据合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于原告购买的房屋在被告交付前就被他人占有居住，至今没有将房屋交付给原告，没有履行合同的主要义务，由此给原告造成的损失，被告应当承担全部赔偿责任。但是，原告王铅在2014年1月就知道涉案房屋已有他人居住，仍选择继续履行合同并办理了房产证，因此王铅对其损失扩大存在过错，应当承担一定责任。故原告请求被告按照所购房屋当前市值赔偿损失430727元的诉讼请求，本院支持被告赔偿原告损失258436.20元。原告诉请的房屋租金39600元及利息68073元，因证据不力，本院不予支持。
原告王铅系按揭贷款购买的该涉案房屋，至今银行贷款及利息尚未还清，故第三人郑州银行股份有限公司纬五路支行对原被告解除购房合同后，对被告退还原告购房款及赔偿损失，有优先受偿权。因为王铅至今每月仍在偿还银行贷款本息，故郑州银行股份有限公司纬五路支行优先受偿的本息数额以实际受偿时王铅所欠的本息为准。
综上所述，原告及第三人的主张，部分合法有据，本院予以支持。被告辩称不能向原告交房的原因是吴志生占房，导致其不能履行合同义务。而依照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，应当履行交房义务的责任主体是被告，被告不能因为他人占房将履行交房义务的违约行为归责于第三方，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王铅与被告郑州康居置业有限公司于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告郑州康居置业有限公司于判决生效后十日内返还原告王铅购房款553073元、房屋维修基金7573元、登记费60元、契税11068元、赔偿损失258436.20元，以上共计830210.20元。
三、第三人郑州银行股份有限公司纬五路支行对上述第二项给付款项有优先受偿权（以原告王铅实际欠银行本息为准）。
四、驳回原告王铅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14822元，由被告郑州康居置业有限公司负担12102元，由原告负担2720元。鉴定费10300元，由原告王铅负担4120元，被告郑州康居置业有限公司负担6180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。
审 判 长 崔瑞玲
人民陪审员 刘巧风
人民陪审员 冯玲玲
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 张 娜