北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第11057号
原告赵秀珍，女，1925年11月8日出生。
委托代理人张福虎，北京利生律师事务所律师。
委托代理人孟富贵，男。
被告孟富强，男，1955年3月18日出生。
委托代理人孟素红，女。
被告北京达和通物业管理有限责任公司，住所地北京市宣武区登莱胡同26号502室。
法定代表人安继宏，总经理。
原告赵秀珍与被告孟富强、北京达和通物业管理有限责任公司（以下简称达和通物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪成明独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵秀珍及其委托代理人张福虎、孟富贵，被告孟富强及其委托代理人孟素红到庭参加诉讼，被告达和通物业公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秀珍诉称：被告孟富强是原告的二儿子，原告一直住在枣林前街135号，该房是原告单位北京市大型物资运输公司分配的平房，该平房为公有住房，平房拆除后，2004年9月3日原告户口迁到现在马家堡路甲106号房内。被告孟富强2007年以海淀区的住房需要装修为名，搬到原告承租的106号楼房内。2008年被告孟富强将户口迁到该房屋所在地。2011年孟富强串通达和通物业公司签订本案该合同，且将签订时间改到2001年，强占了赵秀珍的房屋。根据老年人权益保护法第十五条规定，子女不得擅自改变老人的产权关系或租赁关系，不得抢占老年人房屋。请求人法院依法确认二被告2001年11月15日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，本案诉讼费由被告承担。
被告孟富强辩称：我怀疑诉讼真实性，不相信母亲会告我，起诉书与实际内容不符，变更房屋承租人是我母亲自己找的物业，且有我母亲的申请，所以不是我串通物业，且我母亲变更房本时我都不知情，是其变更后才告知我的。
被告达和通物业公司辩称：原告赵秀珍于1999年12月由北京通达房地产公司拆迁并安置于丰台区马家堡甲116号院2号楼106室居住。原告自安置于此一直与其子孟富强全家一起居住，2000年11月，通达房地产公司将丰台区马家堡甲116号院2号楼项目整体转让给了北京达和通房地产开发公司，该楼交由北京达和通房地产开发公司物业管理分公司管理至2004年底，大约2001年至2003年期间，原告赵秀珍多次找到该楼的管理方：北京达和通房地产开发公司物业管理分公司，要求变更承租房承租人，并写下书面申请，要求将承租人变更为其子孟富强，北京达和通房地产开发公司物业管理分公司于2001年11月为其办理了变更手续，因该楼申请变更承租人有十几户，公司为了统一管理，经与申请人沟通后，统一了变更时间。故此，关于身份证号码前后问题与变更时间并无矛盾。另外，该楼当时的物业管理方为北京达和通房地产开发物业管理分公司，2004年以后为达和通物业公司。故此，被告为不适格主体，不应承担本案相关法律责任。
经审理查明，赵秀珍之夫孟东文去世后，赵秀珍分得枣林前街的房产一处，该处房产被拆迁后，原告赵秀珍于1999年12月1日与北京新通房产管理经营公司签订公有住宅租赁合同，承租位于丰台区马家堡路甲116号2号楼106室的公有住房。2001年11月15日赵秀珍向达和通房地产公司出具了变更承租人申请书。申请书的内容为“达和通房地产公司：我由于供暖费由儿子孟富强单位缴纳，为了每年方便缴纳事宜，特申请将赵秀珍（身份证号：×××）的承租房位于丰台区马家堡路甲116号2号楼106室（使用面积53.04平方米、建筑面积71.19平方米）变更为孟富强（身份证号：×××）本人特此申请。申请人赵秀珍。2001年11月15日”被告代理人孟素红（孟富强之妹）在庭审中陈述“变更承租人时，我也在场，我妈（赵秀珍）说不堪折腾，要直接变更所有人。我问过我妈（赵秀珍），我妈（赵秀珍）说不后悔。赵秀珍的名字是我孟素红代书的，我妈（赵秀珍）按的手印。”在庭审过程中，原告方表示手印不能证明是赵秀珍的。本院当庭询问原告是否申请对相关手印进行鉴定，原告方表示不申请鉴定。庭审中，原告方也未向本院提交手印不是赵秀珍所按的书面证据。2001年11月15日孟富强与北京达和通房地产开发有限公司物业管理分公司签订了新的《公有住宅租赁合同》，该合同记载的承租方是孟富强，住宅坐落为丰台区马家堡116号小区2号楼106号。
另查，2012年8月，赵秀珍曾经因排除妨碍纠纷将孟富强起诉至本院。本院在该案中已经查明如下内容：北京市丰台区马家堡甲116号院内1号楼、2号楼是北京市大型物资运输公司与北京市通达房地产开发建设总公司第二分公司共同开发建设，双方在合建住宅楼协议书上约定楼房建成后甲（北京市大型物资运输公司）乙（北京市通达房地产开发建设总公司第二分公司）各分享50%的建筑面积。北京市丰台区马家堡甲116号院2号楼产权登记在北京市大型物资运输公司名下。2012年8月16日北京市通达房地产开发建设总公司出具证明，该证明中记载有“……该楼（马家堡甲116号院2号楼）产权为北京市大型物资运输公司名下。1号楼为大型公司管理，2号楼由通达公司委托北京新通房产管理经营公司管理。承租人和北京新通房产管理经营公司签订了《公有住宅租赁合同》。大约是2000年11月通达公司通过转让协议将2号楼转让给了北京达和通房地产开发有限公司。达和通公司接手后委托达和通物业公司对该2号楼实行管理。新通公司退出。”为查明该栋楼房屋管理人的变更情况，本院曾经先后向北京新通房产管理经营有限责任公司（原新通房产管理经营有限公司）、北京达和通物业管理有限责任公司（原北京达和通房地产开发有限公司物业分公司）、祥龙物流公司（北京市物资总公司已经被该公司兼并重组）核实相关情况。其中北京新通房产管理经营有限责任公司的工作人员向本院答复“北京新通房产管理经营有限公司是北京市通达房地产开发建设总公司的全资子公司，公司设立的目的就是为了负责北京市通达房地产开发建设总公司的开发项目，马家堡甲116号是北京市通达房地产开发建设总公司的项目。”北京达和通物业管理有限责任公司的工作人员答复法院“该公司的前身是北京达和通房地产开发有限公司物业分公司。公司是2001年接手小区的物业管理。2003年，公司按照北京市关于物业企业与房地产公司分离的要求，重新办理了营业执照，并更名为北京达和通物业管理有限责任公司，但公司的员工没有变化。在调查过程中，接待人员向本院出示了合建住宅楼协议书、申请人为赵秀珍的变更承租人申请书以及北京达和通房地产开发有限公司物业分公司与北京新通房产管理经营公司签订的管理移交合同，该管理移交合同中记载有“原所属新通房产管理经营公司管理的马家堡2号楼、西红门住宅楼之物业管理权，经甲（即北京新通房产管理经营公司，以下称甲方）乙（北京达和通房地产开发有限公司物业分公司，以下称乙方）双方友好协商达成共识，甲方将马家堡2号楼、西红门物业管理权均交与乙方管理，甲方不在参与任何管理行为，甲方未完成的收费工作和其它相关管理工作，由乙方继续管理收缴，住户与甲方所签订的‘公房租赁合同’、‘供暖协议’由乙方负责更换”。祥龙物流公司的接待人员答复本院“马家堡甲116号院是北京市大型物资运输公司与北京市通达房地产开发建设总公司合资建房，本院出示的合建住宅楼协议书与单位备案的一致，该院的2号楼是北京市通达房地产开发建设总公司负责管理”。北京市丰台区马家堡甲116号院2号楼的公租房现在由北京达和通物业管理有限责任公司负责管理并收取房租。赵秀珍收到上述判决后提出上诉，后于2014年3月20日向二审法院提出撤诉，该判决现已经生效。
再查，2014年7月27日本院前往赵秀珍的居所地了解此次诉讼是否其本人的意思。赵秀珍向法官表示“关于马家堡这套房是我想要回来。”现原告来法院起诉要求确认孟富强与北京达和通房地产开发有限公司物业管理分公司签订的《公有住宅租赁合同》无效。
上述事实有当事人的陈述、公房租赁合同、谈话笔录、变更承租人申请书、2012年丰民初字第19276号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告达和通物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原告赵秀珍曾经向原房屋管理方北京达和通房地产开发有限公司物业分公司提交了变更承租人申请书，并在申请书上按手印确认。之后北京达和通房地产开发有限公司物业分公司依照该申请书，变更了承租人。现原告主张手印并非赵秀珍本人所按，但在本院询问后既没有申请进行司法鉴定，也没有提供相关的证据证明上述观点，应当就此承担举证不利的法律后果，对原告主张手印非赵秀珍所按的主张，本院不予支持。原告主张变更承租人的行为是被告孟富强串通被告达和通物业公司实施的行为，是孟富强擅自改变了房屋租赁关系，因变更行为是达和通物业公司依据有赵秀珍本人所按手印确认的申请书进行的变更，在没有相关反证推翻该份书面证据的情况下，可以认定该份申请书体现了赵秀珍当时的意思，即申请将相关房屋的承租人变更为孟富强，现原告的证据不能证明其相关主张，应当承担举证不利的法律后果，对其上述主张，本院不予支持。被告达和通物业公司的前身为北京达和通房地产开发有限公司物业管理分公司，其公司职工在接受本院调查时曾经表示，2003年公司按照北京市关于物业企业与房地产公司分离的要求，重新办理了营业执照，故被告达和通物业公司是承接原北京达和通房地产开发有限公司物业管理分公司原有权利而新成立的主体，是本案的适格主体，对被告达和通物业公司主张其不是本案适格主体的答辩意见，本院不予采信。被告达和通物业公司无正当理由，未按时到庭应诉，本院依法缺席审判。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条，第五十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵秀珍的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告赵秀珍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 汪成明
二〇一四年九月十八日
书 记 员 柳艾青