广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第186号
原告：蒋小飞，男，1973年6月13日出生，汉族。
委托代理人：潘立晖，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。
被告：惠州市东方联合实业有限公司。
法定代表人：纪福青，该公司董事长。
委托代理人：卢绪毅，广东法丞律师事务所律师。
委托代理人：薛冰，广东法丞律师事务所律师。
被告：广州市花都区东区房地产开发公司。
法定代表人：许吕其，该公司经理。
委托代理人：贺天华，广东环球经纬律师事务所律师。
被告：广州市花都机场经济开发有限公司。
法定代表人：饶以祥。
原告蒋小飞诉被告惠州市东方联合实业有限公司（以下简称惠州东方公司）、广州市花都区东区房地产开发公司（以下简称东区公司）、广州市花都机场经济开发有限公司（以下简称机场公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法由审判员刘丽琼适用简易程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告蒋小飞的委托代理人潘立晖、龙开茂，被告惠州东方公司的委托代理人卢绪毅，被告东区公司的委托代理人贺天华到庭参加诉讼，被告机场公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于广州市花都区新华镇云山大道63号楼盘“书香庭”的实际开发人和所有权人是邓某。该楼盘所占地块的实际所有人原为广州市花都祥裕贸易发展有限公司，因该公司没有房地产开发资质，故该土地的产权人挂靠在被告东区公司名下，后祥裕公司法定代表人庾庆泉将该宗土地转让给了案外人邓某，邓某受让土地后，未办理土地使用权产权人变更登记，仍挂靠东区公司开发该地块。邓广某儿子邓德成挂靠花都市新华建筑工程公司负责施工，楼盘竣工后，东区公司负责对外以其名义与购房人签订售楼合同，办理房屋产权证，除缴交了少量的管理费外，所有的售楼款都由邓某直接向购房人收取，并归邓某本人所有。原告购买涉案商铺和车库后，东区公司出具了收款收据，其当时的法人代表许某对此事完全清楚，但原告后来遗失了相关资料，致使商铺一直未能办理产权证。邓某及东区公司的法定代表人许某在原告申请执行异议案［（2013）穗花法执异字第99号］庭审时已作为证人向某陈述清楚以上事实。东区公司解散后，在清理其资产时，其上级主管部门未对涉案商铺及楼盘车库的价值进行评估和处分，亦未将其列为东区公司的财产进行处理。综上，涉案商铺和车库虽然仍挂靠在东区公司名下，但实际不属于东区公司的财产。原告于2002年10月18日与东区公司签订《房地产订购书》，购买涉案商铺，订购书约定原告先支付定金，十天后支付首期房款并签署《房地产预售契约》，如购房方未如期签署《房地产预售契约》或未能按已定付款方式缴付房款，东区公司有权没收原告已付定金并将商铺另行出售。签订《房地产订购书》后，原告依约与东区公司签订了《房地产预售契约》并支付了全部房款，但相关资料已全部遗失。后商铺一直由原告占有、使用、收益。原告委托刘少兴对涉案商铺进行管理，由她负责和租户签订租赁合同，并收取租金、水电杂费等。按照正常逻辑，如果原告没有向东区公司支付全部房款，东区公司应该依订购书约定没收原告的定金并将涉案商铺另行出售，不可能至今仍挂在其名下不作任何处理，涉案商铺也不可能由原告使用至今。以上事实足以说明，原告已支付商铺全部价款，但因遗失办理产权证的相关资料以致商铺至今仍挂在东区公司名下，且该商铺至今也没有出售给他人，涉案商铺的实际所有人为原告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告已支付全部价款并实际占有、使用涉案商铺至今，原告在遗失办理过户手续资料后，已多次和东区公司的法人代表人许某沟通，要其协助补办相关手续，但无果。且原告支付房款后，东区公司向原告出具的只是购房收据并非购房发票，对于未能办理过户登记手续，原告不存在任何过错。原告认为，原告已提供了相关资料证明涉案楼盘的实际开发人和所有权人均为邓某，所有的报建资料由邓某保管，而被告并无提供相反证据推翻原告的主张，也未提供其实际占有、收益、处分涉案商铺和车库的相关证据，故其对涉案标的不享有实际所有权。据此，请求法院判令：1、立即停止对广州市花都区新华镇云山大道63号（楼盘名：“书香庭”）首层21-29号商铺的查封。2、广州市花都区新华镇云山大道63号（楼盘名：“书香庭”）首层21-29号商铺归原告所有。3、诉讼费由被告承担。
被告惠州东方公司辩称：我方认为原告的诉讼请求、事实和理由不成立，请求法院依法驳回。因为原告没有充分证据证明涉案房产属于原告所有，相反，原告所提供的证据证明涉案房屋登记在被告东区公司名下。
被告东区公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，物权法规定，不动产以产权证为准，产权证与登记簿不一致的，以登记簿为准。第二，原告没有证据证明原告有真实的房屋交易存在，也没有证据证明有挂靠的事实存在。第三，被告有相反的证据即协议书，证明涉案房产属于被告东区公司所有。
被告机场公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺，建设单位为被告东区公司，产权登记在被告东区公司名下。
2003年11月28日，深圳发展银行广州分行花都支行因与被告东区公司、机场公司借款合同纠纷，诉至本院。2003年12月12日，本院作出（2003）花法民二初字第410号民事判决书，判决：一、被告广州市花都区东区房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十日内付清借款本金100万元及其利息给原告。二、被告广州市花都机场经济开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。2008年12月1日，被告惠州东方公司向广东省揭西县人民法院提出申请，该院以（2008）揭西法执字第403-1号民事裁定书裁定：变更惠州市东方联合实业有限公司为本案申请执行人，原申请执行人深圳发展银行广州分行花都支行的权利义务由惠州市东方联合实业有限公司继受。惠州东方公司取得执行权利后，向本院申请执行，在执行过程中，本院于2013年4月16日作出（2011）穗花法执字第2184号民事裁定书，裁定查封被执行人广州市花都区东区房地产开发公司所有的位于广州市花都区新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺及车库（房产确权登记号为花国房确（2002）027号）。对此，蒋小飞向本院提出执行异议，在该案审理过程中，原告申请证人许某、邓某出庭作证。许某陈述：1997、1998年至2007年间我任东区公司经理，在我任职期间，涉案房产的土地由庾庆泉挂祥裕公司名义征得，因祥裕公司没有开发资质，所以挂靠东区公司开发，后来土地转让给邓某开发书香庭，仍挂靠东区公司开发，东区公司没有出资、没有参与实际开发，只负责办理开发手续和签订购房合同；涉案楼盘的全部商品房应全部出卖并办理了房产证，商铺和车场也全都卖了，但还没有办理房产证。至于刘少兴与东区公司签订的商铺买卖合同，我认为这是他们的交易方式，与本案无关，因为房产挂在东区公司名下，所以要公司出面签订合同。邓某陈述：我是涉案书香庭楼盘的实际开发人，该地块是我于2000年4月以975万元向庾庆泉购得，挂靠在东区公司名下并以东区公司名义开发，由我儿子挂靠新华建筑公司建房，卖房款全部由我收取，涉案商铺与车库我于2005年卖给了蒋小飞，东区公司和蒋小飞签订了合同并出具了收据，现合同和收据已遗失。邓某称其与刘少兴为夫妻关系，邓德宝是其儿子。本院于2013年11月30日作出（2013）穗花法执异字第99号执行裁定书，裁定驳回异议人蒋小飞的异议。蒋小飞不服该裁定，向本院提起本案诉讼。
另查，2002年10月18日，原告（乙方、订购方）与被告东区公司（甲方、卖方）签订了10份《房地产订购书》，该10份订购书中约定：乙方向甲方订购由甲方兴建并经广州市花都区国土房产管理局批准出售的，座落于广州市花都区新华街云山大道63号首层121号-129号商铺及车库。甲乙双方同意并确认，在签署《房地产订购书》后10天内乙方应根据甲方售楼说明书所列的其中一项付款方式向甲方缴付首期房价款，并由双方签署《房地产预售契约》。甲乙双方必须严格遵守本《房地产订购书》的约定，如乙方未能在本《房地产订购书》约定的期限内向甲方提交有关文件或资料并与甲方签署《房地产预售契约》，或未能按已定的付款方式缴付购房款，即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》约定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的全部定金，并有权将该房产另行出售。无需知会乙方。如甲方未能在本《房地产订购书》约定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售本《房地产订购书》第一条约定的房产，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废。订购书还对争议解决等进行了约定。
原告称，涉案商铺所在楼盘的实际开发人是邓某，原告与被告东区公司签订《房地产订购书》后又签订了《房地产预售契约》，并在2003年初将全部购房款支付给邓某，东区公司出具了收款收据，没有开具发票，邓某在原告支付全部购房款后将涉案商铺和车库交付给原告，原告后将《房地产预售契约》及房款收据遗失，因此，一直没有办理房产证。涉案商铺交付原告后一直由原告实际占有、使用，原告委托刘少兴管理，也以刘少兴名义与租户签订租赁合同并交纳水电费。原告并提供许某的证人证言、邓广某证人证言、租赁合同6份、租金及水电费收据31张、刘少某证人证言拟证明其上述主张。原告提供的与涉案商铺相关的6份租赁合同中，有4份出租方（甲方）为“邓德宝”签名，有2份出租方（甲方）为“刘少兴”签名。原告称邓德宝为刘少兴儿子。
被告东区公司称，涉案商铺在2003年8月1日还是属于其所有，当天，东区公司与刘少兴签订协议书，约定刘少兴用钢材换取东区公司的涉案商铺和车库，并提交协议书及声明拟证明其上述主张。
另查，根据（2007）花法民三初字第27号民事判决，案外人利志军作为原告于2006年12月5日向本院提起民事诉讼（刘少兴、邓某作为被告，东区公司作为第三人），利志军诉称：2006年2月8日与刘少兴、邓某签订《商品房买卖协议》，约定刘少兴、邓某将其所有的位于云山大道63号书香庭的121-129号商铺共449.78平方米、车库1052.12平方米的产权以港币90万元的价格出售给他。利志军在签订合同次日即向刘少兴、邓某支付了全部购房款港币90万元，但刘少兴、邓某没有履行交楼及办证义务，故请求法院判令刘少兴、邓某将上述商铺及车库交付其使用及刘少兴、邓某和东区公司为其办理上述房产的产权过户手续等。该案经本院审理后作出（2007）花法民三初字第27号民事判决书，查明：2006年2月8日，利志军与刘少兴、邓某就涉案房产签订《商品房买卖协议》一份，2003年8月28日刘少兴与东区公司就涉案房产签订《广东省商品房买卖合同》两份，刘少兴向东区公司支付了部分购房款，但该两份合同并未办理预售备案登记手续，仍登记在东区公司名下，因此，刘少兴、邓某并没有取得该房产的所有权和处分权。判决利志军与刘少兴、邓某签订的《商品房买卖协议》无效。
另查明，被告机场公司是被告东区公司的上级主管部门，两公司于2009年5月被吊销营业执照。
本院认为：依据《物权法》相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示的效力。房屋权属证书上体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人。第三人若对房屋的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻该房屋权属证书。原告提交的《房地产订购书》只能证明原告与被告东区公司之间就广州市花都区新华街云山大道63号首层121-129号商铺形成了商品房预售预约合同关系。原告认为涉案商铺的实际开发人是邓某，原告与被告东区公司签订《房地产订购书》后按约定与东区公司签订了《房地产预售契约》，并将所有房价款支付给邓某，邓某也已将涉案房产交付其使用，由东区公司向其出具房款收据，但后来原告将《房地产预售契约》和房款收据遗失。而（2007）花法民三初字第27号民事判决查明：2003年8月28日刘少兴与东区公司就涉案房产的买卖签订了《广东省商品房买卖合同》两份，约定由刘少兴向东区公司购买涉案房产；2006年2月8日，刘少兴、邓某与案外人利志军就涉案房产签订了《商品房买卖协议》一份，约定由利志军向刘少兴、邓某购买涉案房产。由此可见，如果原告按2002年10月18日签订的《房地产订购书》的约定与东区公司签订了《房地产预售契约》并支付了全部房款（原告自称2003年初支付了全部房款），刘少兴、邓某也已将涉案房产交付原告使用，那么涉案商铺应由原告占用、使用、收益，刘少兴不可能再与东区公司于2003年8月就涉案房产签订《广东省商品房买卖合同》，也就不可能存在利志军与刘少兴、邓某于2006年2月8日就涉案房产的买卖又签订《商品房买卖协议》的事情发生。因此，原告的该陈述及其提供的许某证人证言、邓某证人证言与上述事实矛盾，本院不予采信。再者，原告称涉案房产一直由其占有、使用、收益，并委托刘少兴管理。而从原告提供的关于涉案房产的《租赁合同》看，出租方（甲方）的签名大多为“邓德宝”而非原告委托的刘少兴。而刘少兴、邓德宝与邓某为亲属关系，存在利害关系。另，如果原告已按《房地产订购书》的约定与东区公司签订了《房地产预售契约》及支付了全部房款后将《房地产预售契约》及房款收据遗失，按常理，《房地产预售契约》及房款收据原告与东区公司均各手执一份。因此，在原告收执的合同及收据遗失的情况下，原告可及时向东区公司反映并补办相关手续后要求东区公司按合同约定办理房地产权证（因涉案楼盘已具备办证条件，其他房屋均已办理了房地产权证），但原告并没有补办相关手续及办理房地产权证，而东区公司否认曾与原告签订《房地产预售契约》，原告亦无其他证据予以佐证。综上，原告提交的证据不足以证明其与被告东区公司就涉案房产形成了房屋买卖合同关系并支付了涉案房产的全部房价款及占有使用涉案房产，故原告请求确认涉案商铺属于其所有，要求停止对涉案商铺的查封，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告蒋小飞的全部诉讼请求。
案件受理费450元，由原告蒋小飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年四月二日
书记员 袁美华