南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第168号原告（反诉被告）刘倍源。委托代理人龙泳漾，广西崇泰律师事务所律师。委托代理人黄伟先，广西崇泰律师事务所律师。被告（反诉原告）欧广松。委托代理人王朝隆，广西万通律师事务所律师。原告（反诉被告）刘倍源与被告（反诉原告）欧广松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员袁宇飞独任审理，书记员刘建军担任法庭记录，并于2015年6月17日公开开庭审理了本案。原告刘倍源及其委托代理人龙泳漾，被告欧广松的委托代理人王朝隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘倍源诉称，2013年8月31日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租位于南宁市西乡塘区安吉大道63号房屋，用于经营“南宁市亲兄弟牛杂馆”。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告，原告对租赁房屋进行了装修并使用。在《租赁合同》履行期间，被告提出提前解除《租赁合同》。经协商，原告同意解除《租赁合同》，双方就租赁房屋的装修补偿达成协议，并于2014年9月16日签订了《合同终止协议书》，该协议书约定：被告应补偿原告150000元，扣除7795.8元水电费后，被告应补偿原告142204.2元，该款应于2015年1月31日前向原告支付完毕。协议书签订后，被告分别于2015年1月31日、2015年3月2日向原告支付了80000元、20000元两笔款项，此后一直拖欠原告42204.2元未支付。原告认为，被告违反合同约定拖欠原告补偿款，被告应向原告支付剩余的补偿费42204.2元及滞纳金。原告在诉讼中委托律师参加诉讼支出的律师费5000元，也应当由被告承担。为维护原告合法权益，请求人民法院依法判令：一、被告向原告支付装修补偿费42204.2元；二、被告向原告支付滞纳金（计算方式：以62204.2元为基数，从2015年1月31日起至2015年3月2日止，按每日千分之五计算；以42204.2元为基数，从2015年3月3日起至被告还清欠款之日止，按每日千分之五计算）；三、被告向原告支付律师费5000元；四、被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）欧广松辩称，1、双方确实签订了《租赁合同》及《合同终止协议书》，被告在与原告签订《合同终止协议书》时，对原告擅自转租的行为不知情。2、根据双方在《合同终止协议书》中的约定，被告确有42204.2元未向原告支付，但原告主张的滞纳金计算标准过高。3、原告主张的律师费不应由被告承担，《合同终止协议书》中约定的“法律费用”不包括律师费。被告（反诉原告）欧广松反诉称，2013年8月31日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《租赁合同》，合同第一条第1项约定：“甲方将安吉大道（高炮团训练基地左侧）二层楼租给乙方使用，租期5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止”；合同第三条第1项约定：“乙方不得将铺面转租、转让、抵押，否则甲方有权解除合同，收回铺面，并不退回租金、保证金，乙方还需向甲方支付违约金30000元，如乙方需将铺面转租、转让，需经甲方同意。”合同签订后，反诉原告将铺面交付给反诉被告使用。2014年9月16日，双方签订《终止合同协议书》，内容为：双方协议终止合同，由反诉原告向反诉被告退回保证金30000元及一个月租金25000元。此后，反诉原告得知反诉被告已于2014年6月27日将涉案房屋转租给梁超。反诉原告认为，反诉被告未经反诉原告同意将涉案房屋转租他人，违反了《租赁合同》的约定，应当向反诉原告支付违约金，且反诉原告不应向反诉被告退还保证金及一个月租金。反诉原告为维护其的合法权益，特请求人民法院判令：一、反诉被告向反诉原告支付保证金30000元、租金25000元、违约金30000元，三项共计85000元；二、本案受理费由反诉被告承担。反诉被告刘倍源辩称，1、双方签订的《终止合同协议书》是双方真实意思表示，该协议书合法有效，双方签订的《租赁合同》已终止。2、反诉被告是经反诉原告同意后，将涉案房屋的其中一部分（约20平方米）转租给梁超用于经营打印、复印业务，该店面外悬挂有“精诚图文制作中心”的广告牌，反诉原告从未对此有过异议。2014年9月16日，反诉原告与反诉被告对涉案铺面中的物品进行清点时，反诉原告亦表示同意梁超继续经营，梁超至今仍在涉案房屋中经营。经审理查明，2013年8月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：由原告承租安吉大道（高炮团训练基地左侧）二层楼，租期5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止，租期第一年、第二年的年租金为300000元，第三年、第四年的年租金为320000元，第五年的年租金为340000元；原告从签订合同之日起一次性交纳6个月租金，此后每6个月交一次租金；原告于合同签订之日向被告交纳保证金30000元，租赁期满，经被告验收后，被告向原告退还保证金；原告如需装修，需经被告同意，租赁期满后装修物不得拆除；原告不得将铺面转租、转让、抵押，否则被告有权解除合同，收回铺面，并且不向原告退还租金及保证金，原告还应向被告支付违约金30000元，如原告需要将铺面转租，需经被告同意；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告使用，原告将涉案房屋装修后用于经营餐馆。2014年6月27日，原告将涉案房屋北面第一间上下两层各18平方米的部分转租给梁超用于经营打印、复印服务，并与梁超签订《房屋租赁合同》，约定租赁期从2014年7月1日起至2018年9月30日止，每季度租金为10500元。梁超承租该部分房屋后，将一楼店铺用于经营打印、复印服务，并在店铺门口悬挂有“打印、复印、扫描”字样的广告牌。2014年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《合同终止协议书》，内容为：“甲乙双方于2013年8月31日签订《租赁合同》，经双方协商，同意该合同于2014年9月16日终止。1、甲方补偿乙方15万元补偿款，该款为甲方向乙方支付的全部款项，除此之外，甲乙双方不再有任何其他债务。……2015年1月31日前甲方不能如期付清乙方剩余金额，甲方必须按每日千分之五向乙方支付滞纳金；如乙方起诉至法院所产生的一切法律费用由甲方负责。2、2014年9月16日甲方向乙方退还《租赁合同》的保证金3万元。3、乙方所租用的场地租金交至2014年8月31日止；甲方退给乙方9月份租金25000元；乙方所使用的水电费从15万元补偿金中扣除（2014年7月15日至2014年9月15日止，水电费为7795.8元），余款为142204.2元，按第一项同期支付。4、甲乙双方同意对2014年9月16日所清点的物件数量无异议，双方同意即日起终止《租赁合同》并办理移交手续，移交后，物件由甲方自行处置。”协议书签订后，原告将涉案房屋退还给被告。被告分别于2015年2月1日向原告支付两笔补偿款共计80000元、于2015年3月2日向原告支付补偿款20000元，以上共计100000元。因被告一直未向原告支付剩余补偿款42204.2元，原告认为被告违反双方协议的约定，故起诉至本院，提出前述诉讼请求，并委托广西崇泰律师事务所龙永漾、黄伟先律师作为委托代理人参加诉讼，支出律师费5000元。被告应诉后，提出前述反诉请求。另查明，2015年2月1日至2015年2月28日的中国人民银行贷款基准利率（6个月期）为5.60%／年；2015年3月1日至2015年5月9日的中国人民银行贷款基准利率（6个月期）为5.35%／年；2015年5月10日至2015年6月27日的中国人民银行贷款基准利率（6个月期）为5.10%／年；2015年6月28日至今的中国人民银行贷款基准利率（6个月期）为4.85%／年。以上事实有原告提供的《合同终止协议书》、委托代理合同、律师费发票、银行流水清单、照片及被告提供的《租赁合同》、《房屋租赁合同》等证据证明。本院认为，原、被告于2013年8月31日签订的《租赁合同》及原、被告于2014年9月16日签订的《合同终止协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。关于被告是否应当向原告支付剩余补偿款的问题，原、被告于2014年9月16日签订的《合同终止协议书》明确约定了双方终止《租赁合同》，并就保证金、水电费及补偿款的数额进行了约定，被告应当履行合同义务。对于被告分别于2015年2月1日向原告支付两笔补偿款共计80000元、于2015年3月2日向原告支付补偿款20000元，尚欠原告42204.2元未支付的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认，被告应按约向原告支付其尚欠的补偿款42204.2元。至于滞纳金应当如何计算，原、被告双方在《合同终止协议书》中约定在2015年1月31日前被告不能付清原告补偿款，则按每日千分之五的标准计算滞纳金。被告认为滞纳金的标准约定过高。本院认为，原告收取补偿款滞纳金的损失相当于利息损失，每日千分之五计算滞纳金的标准过高，本院酌定滞纳金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，按被告两次还款的时间分段计算，因此，被告应向原告支付的滞纳金计算方式为：以欠款62204.2元为基数，从2015年2月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至2015年3月1日止；以欠款42204.2元为基数，从2015年3月2日起，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。关于律师费，原告主张其在本案诉讼中支付的律师费5000元应由被告承担，而在双方签订的《合同终止协议书》中并未明确约定律师费由被告承担，且律师费并不是诉讼中必然支出的费用。因此，由于双方对律师费约定不明，对于原告的该项主张，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告未经同意擅自转租房屋构成违约是否应当支持的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，反诉被告于2014年6月27日与梁超签订转租合同，梁超经营的铺面是沿街铺面，铺面外悬挂有“打印、复印”等字样的广告牌，原告与被告于2014年9月16日签订《合同终止协议书》并清点涉案铺面内的物品，从以上事实分析，2014年9月16日前，反诉原告应当知道反诉被告将铺面转租的事实。直至2015年4月10日反诉被告向本院起诉之日，反诉原告仍未对转租提出异议，期间已超出六个月，应当视为反诉原告同意反诉被告的转租行为。因此，关于反诉原告以反诉被告未经同意擅自转租涉案房屋构成违约的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告欧广松向原告刘倍源支付补偿费42204.2元及滞纳金（计算方式：以62204.2元为基数，从2015年2月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至2015年3月1日止；以42204.2元为基数，从2015年3月2日起，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；二、驳回原告刘倍源的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告欧广松的全部反诉请求。本案受理费1330元，减半收取665元（原告已预交），由原告刘倍源负担200元，被告欧广松负担465元。反诉费1926元，减半收取963元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）欧广松负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁铁路运输中级法院预交案件本诉上诉费1330元，反诉上诉费1926元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁宇飞二〇一五年七月十日书记员  刘建军附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。