广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0229民初33号原告：马甜妹，女，1974年2月6日出生，汉族，广东省翁源县人，住广东省翁源县。被告：刘首太，男，1963年12月26日出生，汉族，广东省翁源县人，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：何新立，男，广东翁江律师事务所律师。原告马甜妹与被告刘首太房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马甜妹，被告刘首太的委托诉讼代理人何新立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马甜妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘首太立即退还原告办证的办证费人民币15294.00元；2、案件受理费由被告刘首太承担。事实和理由：被告刘首太在翁源县××学校旁直××200米兴建框架结构楼房，命名为德兴名居，并对外出售。2013年8月26日，原告与被告刘首太签订《楼房买卖合同》，向被告刘首太购买德兴名居栋框架结构房和一间杂物间，其中房屋房款为人民币162894元，杂物间为人民币23500元，两项合计为人民币186394元。另外，根据《楼房买卖合同》的约定，前述两项房款是不包括办理房产证的费用的，签订合同时，被告却提出要按人民币113.5元/㎡的标准先收取办证费，同时承诺若无法办到房产证将全额退回办证费。于是原告在支付房款的同时，还一并支付了人民币15294元的办证费，房款、杂物间、办证费三项费用共计为人民币186394元，原告已于2013年8月26日全部付清给被告。目前，原告已装修入住3年，但被告刘首太却至今无法办到房产证，而且目前国家的法律和政策规定，被告刘首太是不可能办到房产证的，既然双方约定的办证目的无法实现，那么，被告就理应将办证费费用退回给原告，但经原告多次催讨，被告均以各种理由推诿，拒绝退回向原告收取的人民币15294元办证费。被告既无法办理房产证，却又拒不退还办证费的行为已明显构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，望法院判决支持原告的诉讼请求。原告马甜妹对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《楼房买卖合同》复印件一份，证明原告向被告购买房屋的事实。3、收款收据复印件，证明原告已向被告付清了包括购房款、办证费等在内的所有费用的事实。被告刘首太辩称，一、答辩人没有向原告预收办理房产证费用。答辩人收取的上缴办证费公摊，是指在建设该楼房时依法向有关部门交纳的房屋鉴定费、日光村小组土地有偿使用费、河口村委土地建房协调费、土地使用权出让费、规划费、评估费等按购房面积公摊的费用，而不是指办理房产证的费用。原告在购买房屋时答辩人就已经向其讲清楚，该楼房不办理房产证。《楼房买卖合同》第三条也规定：“房屋、车库、杂物间甲方（即答辩人）均不办证。……”因此，合同已规定不办房产证，答辩人不可能再向原告收取办理房产证的费用。而且该合同条款中也注明，出售房价未含办理房产证的税和费。因此，答辩人收取的并不是办理房产证费，而是楼房鉴定费、土地有偿使用费、协调费等的公摊费，简称为办证费公摊。而且该公摊费用情况已张贴于该楼的一楼楼梯口处，已向各购房户公示，每平方米分摊113.5元，各购房户一直以来均无意见。因此，原告将该公摊费说成是办理房产证费，是错误的。二、原告诉称答辩人承诺“若无法办到房产证将全额退回办证费”，没有事实。如前所述，答辩人已向原告讲明该楼房不办理房产证，而且《楼房买卖合同》第三条也明确规定：房屋、车库杂物间甲方（即答辩人）均不办证。所以答辩人不可能再承诺“若无法办到房产证将全额退回办证费”这样的内容，而且合同也没有规定办证时间。正因为该楼房不办理房产证，所以才会以每平方米1200元的低价出售。大家都知道，如果在当年购买有房产证的楼房，普遍都在每平方米3200元左右，1200元/平方米的价格是不可能买得到的。三、《楼房买卖合同》是经双方协商一致同意后签订的，是双方的真实意思表示。合同条款及房价是经双方同意和认可的。合同中列明有三项费用，其中一项是办证费公摊，每平方米公摊113.5元。《收款收据》中也注明是“上缴办证费公摊”，而不是预收办理房产证费。这是原告非常清楚的。而且原告也已向答辩人缴交，答辩人也将楼房交付给了被答辩人，合同已全面履行完毕，答辩人没有违约行为。因此，原告要求退回该公摊费是于法无据，不能成立的。而且《楼房买卖合同》第三条规定的是，如若干时间政府新出台的照顾性政策，允许集体土地可为国有土地，可分摊土地、可办分户房产证时，如有办理房地产权证及报建过程中发生的一切税和费应由供房者负责（因现出售房价未含以上税和费）。但是现在政府并没有明确答复该楼房永远不能办理房产证，或者何时可以办理房产证。也就是合同规定的若干时间还未到。因此，原告现在以该楼房不能办理房产证为由提起诉讼，是没有事实和证据的。四、原告的起诉已经超过了诉讼时效期间，请予以驳回原告的诉讼请求。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”答辩人是在2013年4月25日向原告收取的办证费公摊，如果原告认为该公摊费侵犯了你的合法权益，则应在2年内向法院起诉，而原告是在2017年1月10日才向法院起诉的，已超过了法律规定的诉讼时效期间。综上所述，原告所诉于法无据，且已经超过了诉讼时效期间。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘首太为其辩解，在举证期限内提供的证据有：上缴各部门费用的收据复印件共8张，证明被告向原告收取的所谓办证费并非如原告所说的办理房产证的费用，此费用指的是房屋鉴定费预付款、房屋有偿使用费、土地建房协调费、土地使用权出让费、规划费、评估费等按照原告购房面积公摊的费用的事实。经开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议；原告对被告提供证据有异议，认为被告所提供的证据与本案无关，被告所列费用是开发商承担的费用，不应该由购房者支出。本院经审理查明：案外人何燕昌、何秀花是翁源县龙仙镇河口村日光组的村民。2010年5月20日，案外人何燕昌和何秀花为甲方，被告刘首太和案外人刘小强为乙方签订一份《楼房改建合同》，合同约定了由甲方提供位于本村的宅基地（土地使用权证为：翁府集建字【1990】第440229号第0200275号）给乙方全额投资建设新住宅楼房，乙方建好房屋后分配部分房屋给甲方，其他房屋归乙方处置等条款。合同签订后，被告和案外人刘小强便开始在案外人何燕昌、何秀花提供的宅居地上进行房地产经营性开发，并将所建楼房命名为“德兴名居”。2013年8月26日，刘首太为甲方、马甜妹为乙方，签订一份《楼房买卖合同》，合同约定了乙方向甲方购买由甲方建造的，坐落于万豪中英文学校旁直入200米“德兴名居”B栋402号楼房一套，楼房投影面积123平方米，按每平方米（含公摊面积）1200元计算，计款为147600.00元；第25号杂物间一间，面积约11.75平方米，按每平方米2000元计算，计款为23500.00元；办证费公摊每平方米113.50元，计款为15294.00元。以上共计款186390.00元。房屋、车库、杂物间甲方均不办证。如若干时间政府新出台的照顾性政策，允许集体土地可为国有土地，可分摊土地、可办分户房产证时，如有办理房地产权证及报建过程中发生的一切税和费应由购房者负责（因现出售房价未含以上税和费）等条款。合同签订后，当天原告依约向被告支付了购买楼房和杂物间款共171100.00元给被告，被告开具了收款收据给原告；2013年4月25日，原告又依约支付了办证费公摊15299.00元给被告，被告亦出具了收款收据给原告。被告亦按约定将房屋交付给了原告，原告接收房屋后已装修入住3年。2017年1月9日，原告以被告未办理到房产证为由，提起诉讼，请求判决被告退退回办证费15294元，承担本案诉讼费用。被告则以其提交答辩状的意见进行答辩，请求驳回原告的诉讼请求。另查明，被告和案外人刘小强在案外人何燕昌、何秀花提供的宅基地兴建楼房“德兴名居”（总建筑面积14797.8平方米），虽然已先后向翁源县国土资源局缴交土地出让金140万元，向翁源县龙仙镇河口村村民委员会、翁源县龙仙镇河口村日光村小组、翁源县立远规划设计咨询有限公司、韶关市金地地产评估测绘有限公司等单位缴交土地有偿使用费、协调费、规划费、评估费等共280159元，合共1680159元，但未取得国有建设用地权属证书和规划建设许可证。在调解中，被告为解决纠纷表示愿意将其已收取的原告的办证公摊费15294.00元，按每平方米30元退回4042.50元（134.75㎡×30元）给原告，但原告不同意，调解无法达成协议。以上事实有起诉状、答辩状、居民身份证、楼房买卖合同、收款收据、法庭审理笔录、调解笔录等证据予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《楼房买卖合同》是双方协商一致、平等自愿签订的，双方的意思表示真实，买卖关系成立。本案争议焦点为：被告向原告收取的办证公摊费是否属于办理房产证费用，原告请求被告退回办证费15294元应否支持以及本案是否已超过诉讼时效的问题。根据原告提供的由原、被告双方共同签订的《楼房买卖合同》第一条的约定，原告向被告购买房屋已支付的186390元实际包含三部分，一是楼房价款按投影面积每平方米1200元计算，123平方米计款147600元；二是办证公摊费按每平方米113.5元计算，134.75平方米（含杂物间面积11.75平方米）计款15294元；三是杂物间价款按每平方米2000元计算，11.75平方米计款23500元；而《楼房买卖合同》第三条的约定，原告向被告所购的房屋、车库、杂物间，被告均不办证，如若干时间政府新出台的照顾性政策，允许集体土地可为国有土地，可分摊土地、可办分户房产证时，如有办理房地产权证及报建过程中发生的一切税和费应由购房者负责（因现出售房价未含以上税和费）。据此，本院认为原告向被告支付的186390元，是原告向被告购买房屋应当支付的房屋总价款，且双方在签订合同时均已明确原告向被告所购的房屋、车库、杂物间，被告均不办理房屋所有权证，也明确原告向被告支付的186390元不包括办理房屋所有权证的税费，故原告主张其向被告支付的15294元属于办理房屋产权证费用，证据不足，本院不予认定；其请求被告刘首太退回办证费15294元，本院不予支持。在调解中，被告为解决纠纷虽然表示愿意将其已收取的原告的办证公摊费按每平方米退回30元，合计4042.50元（134.75㎡×30元）给原告，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人达成的调解协议或和解协议作出的妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”的规定，本院不宜判决被告按调解意见退款给原告，原、被告可以案外自行协商。原、被告在合同中仅是约定“如若干时间政府新出台的照顾性政策，允许集体土地可为国有土地，可分摊土地、可办分户房产证时，如有办理房地产权证及报建过程中发生的一切税和费应由购房者负责”，并未约定办理房屋产权证期限，故被告辩称该案已超过诉讼时效期间，没有事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告马甜妹的诉讼请求。案件受理费182.35元，由原告马甜妹负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈卫平人民陪审员  曾优顺人民陪审员  林 虹二〇一七年八月三十日书 记 员  罗 韡