辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5747号
上诉人（原审被告）：胡圣根，男，1973年5月23日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
委托诉讼代理人：李东，沈阳市铁西区重工法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：赵艳桃，女，1956年8月6日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：史莉，辽宁翼展律师事务所律师。
上诉人胡圣根因与被上诉人赵艳桃房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2017)辽0106民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡圣根上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、由于上诉人另购房屋，同时由于所涉案房屋已装修，出于双方损失最小化、利益最大化考虑，经双方协商，上诉人于2016年9月12日在网上登出租房信息两个月。由于未有新的承租方，因此房屋闲置至今，上诉人于2017年1月初已搬离涉案租赁房屋。在此期间，租赁房屋的钥匙一直放置在隔壁业主处，以便于被上诉人随时租赁房屋，而不是上诉人在实际占用、受益，一审判决上诉人给付被上诉人自2017年1月1日至2017年3月20日的房屋租金不当。二、上诉人不存在拖欠租金情况，更不存在给付违约金的事实与依据。三、被上诉人已默认双方达成的口头不定期租赁合同。四、上诉人已将双方的通话录音提供给法院，不属于举证不能。
赵艳桃辩称，转租没有经过协商，我方事后知道也不同意转租。经过询问隔壁业主没有收到钥匙，即使隔壁业主收到钥匙，上诉人从来没有和我方说过钥匙放在了隔壁业主手里，我方认为钥匙交在隔壁业主手中没有合法依据，只要钥匙没有交还到我方手中，该行为就视为上诉人持续的占有使用该房屋，如上诉人想解除合同，上诉人就应该交房、腾房还要还房，其中包括代表房屋所有人权利的交付钥匙、电卡等手续。双方对第五年的合同租金交付方式作了变更，对其他内容没有变更。所以，上诉人持续占有钥匙，肆意转租，该行为应当视为承租合同的持续。关于对方提到的通话录音证据，一审对该通话录音已当庭播放并且质证，确认该证据不具有关联性，一审证据均经过了质证，并无程序违法。上诉人至本次开庭为止没有交付房屋和钥匙、电卡，所以其应该支付至今占有该房屋期间的租金。
赵艳桃向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2017年1月至3月的房租15,466元；2.判令被告支付违约金15,000元；3.判令解除双方的租赁合同，被告归还房屋钥匙两把、连锁钥匙两把、电卡一个；4.判令被告把公司地址从原告的房屋地址迁出；5.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年5月24日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告租赁原告的位于沈阳市铁西区万达广场兴华南街58-27号13门房屋，租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，共五年，租金为前三年每年6万元，后两年每年7万元。租金支付方式为在每年的7月31日前付下一年度的租金，合同签订后双方依约履行了合同。自第五个年度起，被告并未依约交纳整年度租金，而是支付了至2016年12月31日的租金，自2017年1月1日起，被告不再支付原告租金，且被告自认未向原告交还房屋。
另查明，原、被告双方在租赁合同中约定，如乙方（即被告）拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金15,000元。
一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。关于原告要求解除合同的主张，因被告未按约定支付租金已近3个月之久，已构成根本违约，故对于原告的该主张，予以支持。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告关于房屋租赁期限的约定为2012年8月1日起至2017年7月31日，而被告仅支付房租至2016年12月31日，且未交还房屋，故被告应当承担继续交付房屋租金的义务，截至2017年3月20日本案庭审结束时，被告仍未支付拖欠的房屋，被告应当给付原告自2017年1月1日起至2017年3月20日止的房屋租金。
关于原告要求被告给付违约金15,000元的主张，因双方在合同中约定了被告拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金15,000元，而自2017年1月1日起至原告起诉时止，被告拖欠租金已超过了30天，应承担约定的违约责任，故对于原告的该主张，予以支持。关于原告要求被告归还房屋钥匙两把、链锁钥匙两把、电卡一个、将公司迁出该房屋的四项请求，因当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明，不能证明的或者其提交的证据不足以证明其主张的，应由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告并未就该四项主张提供证据证明，且被告对此亦予以否认，故对于原告的该四项主张，不予支持。关于被告辩称其不再承租该房屋是与原告协商好的，因其并提供证据证明，原告对此予以否认，故不予采纳。关于被告辩称其承租该房屋时做了装修，想与下一个租客商谈该装修费用的承担，故没有向原告交还房屋。因原、被告对房屋的装修归属及费用承担作出约定，被告对房屋的装修是为了其自身承租使用，并不是其不支付租金的理由，故对该抗辩不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赵艳桃与被告胡圣根于2012年5月24日签订的《商铺租赁合同》；二、被告胡圣根于本判决发生法律效力后十日内，给付原告赵艳桃自2017年1月1日起至2017年3月20日的房屋租金14,959元（70,000元÷365天×78天）；三、被告胡圣根于本判决发生法律效力后十日内，给付原告赵艳桃违约金人民币15,000元；四、驳回原告赵艳桃其他诉讼请求。案件受理费561元，减半收取280元，由被告胡圣根承担。（原告已预付，被告直接给付原告）
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡圣根提供了58同城网络服务单一份，证明受被上诉人之托于2016年9月12日刊登的房屋租赁广告，如被上诉人说不知此事有背常理。被上诉人赵艳桃主张这与本案欠付租金无关。上诉人提供了照片若干证明房屋现状，保留保修、空置状态，被上诉人对于真实性无异议，但主张与本案无关。本院认为，上诉人提供的证据证明相关事实的存在，本院予以采信。但是否能支持其上诉主张，需要结合全案证据予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人胡圣根与被上诉人赵艳桃于2012年5月24日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。根据双方合同约定，“胡圣根拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金15,000元，”现上诉人怠于交纳租金已超过30天，且双方均表示不再继续履行合同，故一审法院判令解除租赁合同，由承租人胡圣根交纳尚欠租金并按约定承担违约金，并无不当。关于上诉人提出曾与被上诉人达成口头协议，被上诉人同意不再收取租金并配合上诉人进行转租，故上诉人不应承担违约责任的主张，因被上诉人对此不予认可，且双方并未正式办理交接手续，上诉人提供的现有证据不足以证明其该上诉主张，故本院对上诉人的主张难以支持。
综上所述，胡圣根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费561元，由上诉人胡圣根负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年六月十九日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。