新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一终字第79号
上诉人（原审被告）：新疆徕远房地产开发有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：张全勇，公司副经理。
委托代理人：胥伟，新疆鑫茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市新华书店。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路。
法定代表人：毛建新，公司总经理。
委托代理人：董秀玲，新疆万和律师事务所律师。
上诉人新疆徕远房地产开发有限责任公司（以下简称徕远房产公司）因与被上诉人乌鲁木齐市新华书店（以下简称新华书店）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年7月31日，新华书店（乙方）与徕远房产公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于本市民主路8号临街总建筑面积636.40平方米的商业用房（其中地下室库房193.20平方米、一层营业用房325.20平方米、二层营业办公用房118平方米），甲方同意对乙方的拆迁补偿按1：1.1给予补偿。即补偿建筑面积700.04平方米（其中一楼营业面积357.72平方米、二楼营业面积129.80平方米、地下室车库用房212.50平方米）；甲方同意将乙方新建新华书店的位置安置在A区原书店位置，有独立门面、独立进出口、独立营业场。一楼营业厅与二楼营业办公场地设有独立的楼梯，楼梯的位置及尺寸按乙方的要求施工；甲方提供徕远花园售房部作为乙方拆迁期间的过渡用房，过渡期限为33个月，过渡用房的水、电、暖在过渡期由甲方承担；本协议生效后五个工作日内乙方搬迁完毕，否则支付甲方违约金1万元/日；如甲方延误工期，致使乙方不能按期搬入新建营业场，乙方继续免费使用过渡营业厅，同时甲方向乙方支付违约金：延误1-6个月，每月支付违约金1万元；延误6-12个月，每月支付违约金2万元；延误1-2年，每月支付违约金4万元，延误2-3年，每月支付违约金6万元；新建成的书店，甲方补偿给乙方的营业场地如与原合同规定的位置与面积不同，属于违约，甲方须向乙方按合同规定的5倍面积给予赔偿。合同签订后，新华书店按期搬迁至徕远房产公司指定的过渡用房。由于设计图纸发生变化，徕远房产公司无法按照合同约定的位置、面积向新华书店交付房屋。双方协商未果，新华书店即诉至原审法院。
在案件审理过程中，新华书店申请对徕远房产公司应补偿的位于本市天山区民主路8号临街负二层、一层、二层的房地产价格进行评估。该院经摇珠确定由新疆华远房地产评估有限公司（以下简称华远公司）进行评估。华远公司于2014年9月10日作出新华远（估）字2014第0815号房地产估价报告，估价结果为天山区民主路8号临街1层的评估单价为84479元/平方米，评估价值为30219827.88元；临街2层的评估单价为49843元/平方米，评估价值为6469621.40元；临街负二层评估单价9056元/平方米，评估价值为1924581.12元;合计价值38614030.40元。该估价报告向双方送达后，徕远房产公司认为临街二层房地产采用的估价方法在《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》中没有规定，故对临街二层的价格提出异议。华远公司对徕远房产公司提出的异议做出书面答复，其鉴定人员到庭当庭进行答疑。华远公司对估价报告结论未作调整。
原审法院认为，新华书店与徕远房产公司签订的《拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，应为有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于徕远房产公司设计图纸发生变化，导致无法按照合同约定的位置、面积向新华书店交付拆迁补偿房屋，徕远房产公司的行为已构成违约。鉴于《拆迁补偿协议》中关于原地安置房屋的约定已无法实现，新华书店现要求徕远房产公司支付拆迁安置补偿款，徕远房产公司对此无异议，故双方针对涉案拆迁安置的补偿方案协议已变更为货币补偿。案件审理过程中，华远公司对位于本市天山区民主路8号临街负二层、一层、二层的房地产价格进行评估，估价结果为总价值38614030.40元。徕远房产公司对临街二层的价格提出异议，华远公司就徕远房产公司异议内容进行书面答复并出庭当庭答疑。该院审查后认为，华远公司对估价对象进行实地查勘后，按照法定的估价工作程序，在分析现有文件、资料的基础上，采用比较法及收益法对估价对象房地产进行分析、测算和判断，从而做出的估价结果并无不当，徕远房产公司对其提出的异议部分亦未提供相应证据对估价结论予以反驳，故该院对华远公司做出的新华远（估）字2014第0815号房地产估价报告的评估结论予以采信，并据此确认徕远房产公司应向新华书店支付拆迁安置补偿款38614030.40元，该院对新华书店主张拆迁安置补偿款合理部分予以支持。由于徕远房产公司原因致使新华书店不能按期搬入新建营业场所，徕远房产公司应承担相应的违约责任。双方签订的《拆迁补偿协议》中约定延误2-3年的违约金为每月6万元，徕远房产公司提出该违约金约定过高，请求法院予以调减。该院依据应向新华书店补偿的经营场所的面积、地段及经营性质确定新华书店的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后认为《拆迁补偿协议》中约定的违约金数额并不过分高于给新华书店造成的损失，故对该约定违约金不予调减。徕远房产公司关于违约金过高的辩解理由不能成立，该院未予采信。新华书店自合同约定的过渡期届满之日至2014年3月31日按每月6万元主张违约金5700000元的诉讼请求成立，该院予以支持。遂判决：徕远房产公司向新华书店支付拆迁安置补偿款38614030.40元、违约金5700000元，合计44314030.40元。案件受理费291300元，由新华书店负担32043元，由徕远房产公司负担259257元；诉讼保全费5000元，由徕远房产公司负担。
徕远房产公司不服上述判决上诉称，一、徕远房产公司与新华书店签订房屋拆迁安置补偿合同后，在合同规定的时间内，在同一商业地段，给新华书店提供了用于商业经营的过渡性商业用房。新华书店接收徕远房产公司提供的用于商业经营的过渡性商业用房后，一直用于经营，并至现在。二、新华书店用徕远房产公司提供的过渡性商业用房经营期间，该过渡性商业用房的水、电、暖、物业费及门前三包费等相关费用，一直是由徕远房产公司承担的。由于以上两个原因，新华书店并没有因为徕远房产公司没有向其交付拆迁补偿安置房而受到实际损失。三、徕远房产公司没有向新华书店交付约定的拆迁补偿安置房，并不是徕远房产公司主观故意行为造成的，而是因为政府城市规划部门、建委等相关部门对拆迁补偿安置合同中约定建筑设计方案不予审批并要求改变造成的，属于因政府行为的不可抗力的原因造成的。请求二审法院撤销原审判决第二项“徕远房产公司向新华书店支付违约金570万元”，改判降低违约金数额。
新华书店答辩称，双方于2003年签订合同，徕远房产公司逾期交付时间长达9年多，违约行为非常严重。合同确定了安置的红线位置，在规划设计发生变更，已没有办法按原合同安置的情况下，徕远房产公司没有通知新华书店对安置房重新约定，由于徕远房产公司的原因造成合同目的无法实现不属于不可抗力。徕远房产公司提供的安置用房的层高不够，不满足商业用房标准，位置在健康路红绿灯处，门前是人行道，没有停车位，安置房的面积、层高、地段较原先新华书店在王府井的位置相差甚远，尽管徕远房产公司负担了一部分水、电、暖费用，但远不足以弥补新华书店的实际损失。我方对违约金只计算到2014年3月31日，对方的违约行为还在继续，新华书店没有主张后续违约金，原判决对本案违约金的认定符合基本事实，应当依法予以维持。
本院二审查明的事实与原审法院基本一致。
本院认为，关于原判决确认的违约金数额是否过高的问题。首先，我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徕远房产公司与新华书店签订的《拆迁补偿协议》（以下简称“协议”）第四条明确约定，“徕远房产公司提供徕远花园售房部作为新华书店拆迁期间的过渡用房，过渡期限为33个月，过渡用房的水、电、暖在过渡期由甲方（徕远房产公司）承担。”因此，徕远房产公司为新华书店提供过渡性商业用房并承担该房屋相关费用是履行合同义务的行为。双方协议第七条第二款明确约定，“如徕远房产公司延误工期，致使新华书店不能按期搬入新建营业场，新华书店继续免费使用过渡营业厅。”徕远房产公司对其未按照双方协议约定的时间及约定的内容向新华书店补偿相应的营业场所并无异议。新华书店在协议约定的过渡期33个月之后继续使用过渡性商业用房的行为符合双方合同约定。因此，徕远房产公司不能因为其履行合同义务而否定新华书店在其逾期交付房屋期间遭受实际损失的可能性。
其次，我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国《合同法》规定的违约责任采用无过错责任原则，不论徕远房产公司是否存在主观故意，只要存在未按照协议约定期限交付房屋的事实就应当承担违约责任。《合同法》所称的不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。作为从事房地产开发经营业务的法人，徕远房地产公司应当能够预见到政府规划和建设等相关部门可能会对双方协议约定的建筑设计方案不予批准或要求变更的可能性，因行政审批问题不能在约定期限内交付房屋的情形不属于法定不可抗力。此外，在出现行政审批问题时，徕远房产公司并未及时告知新华书店，与其协商变更协议内容，而导致新华书店的合同目的不能实现，徕远房产公司的行为有违诚实信用原则。
第三，双方协议第七条第二款明确约定，“如徕远房产公司延误工期，致使新华书店不能按期搬入新建营业场，徕远房产公司向新华书店支付违约金”，依据该约定方法计算违约金为5700000元。综合衡量以下情况：徕远房产公司依约向新华书店交付房屋和实际安置房屋在位置和布局上的差距、徕远房产公司逾期交付房屋时间长达九年、新华书店在逾期交付房屋期间若在原址营业可能获得的品牌效应及利润、徕远房产公司在合同目的无法实现时未及时告知新华书店存在的过错责任，根据公平原则和诚实信用原则，原判决认定的违约金数额并不过高。实际上该5700000元违约金尚不足以弥补按银行同期贷款利率计算的拆迁安置补偿款38614030.40元在资金占用期的利息损失。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51700元，由新疆徕远房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫宁
代理审判员 孙ＸＸ
代理审判员 李 李
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 倪 敏