辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5883号
上诉人（原审被告）：辽宁大隆投资有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街28号25层1-5室。
法定代表人：孙刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周全，辽宁普维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳柏青洋商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街210号一层。
法定代表人：王君伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭红丽，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。
原审被告：孙刚，男，1955年1月14日出生，汉族，辽宁大隆投资有限公司董事长，住沈阳市沈河区。
上诉人辽宁大隆投资有限公司（以下简称大隆公司）因与被上诉人沈阳柏青洋商贸有限公司（以下简称柏青洋公司）、原审被告孙刚合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大隆公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项、第二项，依法发回重审或改判驳回柏青洋公司的诉讼请求；2.由柏青洋公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于本案事实认定错误。1.一审判决书本院认为部分认定“由此可见至《房屋出兑合同》约定的第六次交款时间2014年9月15日时，大隆公司对于诉争房屋无处分权是明知的，但大隆公司仍然收取柏青洋公司20万元，并在收据上注明为违约金，违反了民事行为诚实信用原则。双方即使在合同中约定了违约条款，因该转租合同无效，其中的违约条款已失去履行基础而不具有约束力。”是错误的。虽然前案认定大隆公司与沈阳市塑料十五厂签订的二十年房屋租赁合同无效，但事实上承租还在继续，双方履行的是不定期租赁合同，大隆公司2014年9月24日还在继续向沈阳市塑料十五厂缴纳房租，沈阳市塑料十五厂也依然收取房租款，可见租赁关系还在合法延续。前案判决认定二十年房屋租赁合同无效，大隆公司已申请再审，是否无效还无法确定。本案明显是柏青洋公司经营出现亏损，不想再继续经营，与大隆公司协商给付20万元违约金后，双方自愿解除房屋出租合同，柏青洋公司法定代表人也在违约金收据上签字确认。本案事实认定错误，适用法律就无从谈起，请求二审法院支持大隆公司的上诉请求。
柏青洋公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回大隆公司的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定事实清楚。一审法院本院认为部分基于前案生效的民事判决书查明事实，即孙刚与沈阳市塑料十五厂的房屋租赁协议书租期为十年。自2014年9月起，大隆公司在明知对诉争房屋没有处分权的情况下，向柏青洋公司收取20万元房屋租金，并在租金收据恶意标注“违约金”，目的不纯正，违反了诚实信用原则。二、大隆公司认为其与沈阳市料十五厂是不定期的租赁合同是错误的，根据法律规定，大隆公司与沈阳市塑料十五厂签订租期为十年的房屋租赁合同，租赁期限届满前沈阳市塑料十五厂曾于2010年9月17日和2010年10月28日以通知形式要求大隆公司在租赁期满后2011年2月20日做好搬离工作，但大隆公司拒不返还租赁房屋，无奈沈阳市塑料十五厂于2015年3月将大隆公司与柏青洋公司起诉至法院，要求大隆公司支付无权占有期间的房屋占有使用费。所以，大隆公司与沈阳市塑料十五厂不存在不定期租赁合同关系。三、省院（2017）辽民申759号民事裁定书，驳回大隆公司的再审申请。另，该案属不当得利纠纷，不是合同纠纷，是解决大隆公司因无权占有期间应支付房屋占有使用费问题，而不是解决合同效力问题，大隆公司拖延履行应付责任，损害柏青洋公司及沈阳市塑料十五厂的合法利益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回大隆公司的上诉请求，维持原判。
孙刚未到庭参加诉讼。
柏青洋公司向一审法院起诉请求：1.判令大隆公司、孙刚返还639,668元及利息；2.本案诉讼费用全部由大隆公司、孙刚承担。
一审法院认定事实：2001年1月5日，沈阳市塑料十五厂作为甲方，孙刚作为乙方，辽宁大隆珠宝金行有限公司（即大隆公司，2011年2月经工商变更登记，变更企业名称为现名称）作为担保方签订《房屋租赁协议书》，约定如下：一、甲方将坐落于沈河区中街路35号，面积为450平方米门市用房，后院127平方米租给乙方，作为开办第三产业使用，经营范围用途由乙方决定。二、租赁期限自2001年2月20日至2011年2月20日止，租期为10年，期满后如需要续租另议。三、租金每年60万元整（不含水费、电费、采暖费），水费、电费、采暖费由乙方自行负责，其他费用由甲方负责。四、付费方式，房租费每月交纳一次（上打租），每月由甲方出具发票，按每月5万元整，以转账方式每月初给甲方（1-5号）。同时合同还约定了双方其他权利义务。
2001年同年，沈阳市塑料十五厂作为出租方，大隆公司作为承租方签订《房屋租赁合同》（沈阳市工商行政管理局监制的制式合同），约定沈阳市塑料十五厂将诉争房屋出租给大隆公司，租期20年，自2001年4月18日至2021年4月18日，年租金48万元，每月20日交纳当月房租。该份合同双方只加盖了双方公章，没有法定代表人或者委托代理人签名，也未注明合同签订时间。
2011年12月16日，大隆公司作为甲方（出兑方），柏青洋公司作为乙方（承兑方），双方签订《房屋出兑合同》一份，约定甲方依法承租坐落于沈阳市沈河区中街路35号一层、建筑面积约110平方米的门市房及全部设施出兑给乙方用于加盟经营面包使用，甲方保证该房屋使用权合同、有效，出兑期限为四年半，自2011年12月15日起至2016年6月14日止，出兑费用为每年90万元，四年半共计405万元。第二条付费时间及金额约定：1.第一次，本合同签订生效之时，乙方即支付给甲方90万元整；2.第二次，2012年9月15日，乙方支付给甲方45万元整；3.第三次，2013年3月15日，乙方支付给甲方45万元整；4.第四次，2013年9月15日，乙方支付给甲方45万元整；5.第三次，2014年3月15日，乙方支付给甲方45万元整；6.第六次，2014年9月15日，乙方支付给甲方45万元整；7.第七次，2015年3月15日，乙方支付给甲方45万元整；8.第八次，2015年9月15日，乙方支付给甲方45万元整。第六条违约责任第2条约定，合同期内，如乙方不按时向甲方缴纳出兑费用，视为乙方违约，余下未发生的出兑金甲方不退还给乙方，同时乙方应向甲方支付违约金金额为当年年租金的50%。合同签订后，柏青洋公司使用承租房屋，先后转账到孙刚账户的数额及时间为：2011年12月16日65万元，2011年12月22日给付25万元，2012年9月5日给付45万元，2013年3月15日给付45万元，2013年9月15日给付45万元，2014年3月14日给付45万元，2014年9月6日给付20万元，以上共计290万元，大隆公司分别出具了收据，除2014年9月6日出具收据载明的收款事由为“收违约金”，其他收款收据的收款事由均为出兑费。
2015年1月10日，沈阳市塑料十五厂作为甲方（出租方），柏青洋公司作为乙方（承租方），就诉争房屋双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2014年12月1日起至2016年6月30日止，总租金为100万元。
大隆公司、孙刚与郎敏、沈阳市塑料十五厂房屋租赁合同纠纷一案，一审法院经审理于2014年5月13日作出（2013）沈河民二初字第206号民事判决书，认定孙刚与沈阳市塑料十五厂签订的协议（租期10年，2001年2月20日至2011年2月20日）系双方当事人真实意思表示，双方的权利义务亦应以该份合同来约束，大隆公司、孙刚主张其与沈阳市塑料十五厂履行的是20年租期（2001年4月18日至2021年4月18日）的租赁合同，缺乏依据。后大隆公司、孙刚提起上诉，二审沈阳市中级人民法院于2014年8月6日作出[2014]沈中民二终字第01579号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
沈阳市塑料十五厂与孙刚、大隆公司，柏青洋公司租赁合同纠纷一案，一审法院依法立案受理，庭审中柏青洋公司述称“我和大隆公司签订的房屋出兑合同，合同签订后我按年每年给付孙刚租金90万元。我认为我给付的是房屋租金而不是兑店费，因为兑店费是一次性给付，而我是按年给付，租金全部由孙刚收取。我收到店的时候是清水的空房子，没有任何设备和装修材料。具体的数额由法院裁决，我没有意见。”一审法院经审理于2015年12月15日作出（2015）沈河民二初字第271号民事判决书，判决孙刚、大隆公司给付沈阳市塑料十五厂2011年2月21日至2014年12月14日的房屋占有使用费1,440,983.8元及相应利息。后大隆公司提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年4月28日作出（2016）辽01民终5063号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
一审法院审理过程中，柏青洋公司明确其主张大隆公司、孙刚返还639,668元的计算依据为：从2011年12月15日至2014年12月14日，柏青洋公司共向大隆公司、孙刚支付房租总数为290万元，本标的经沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00271号民事判决书和（2016）辽01民终5063号民事判决书确认，大隆公司、孙刚应向实际房主，即沈阳市塑料十五厂支付2011年12月15日至2014年12月14日房屋占有使用费，总数是2,260,331.10元，而柏青洋公司向其支付的290万元-2260,331.10元=本案的诉讼费用639,668元。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”一审法院生效判决已认定孙刚与沈阳市塑料十五厂签订的协议（租期10年，2001年2月20日至2011年2月20日）系双方当事人真实意思表示，双方的权利义务亦应以该份合同来约束，大隆公司、孙刚主张其与沈阳市塑料十五厂履行的是20年租期（2001年4月18日至2021年4月18日）的租赁合同，缺乏依据，沈阳市中级人民法院系于2014年8月6日作出的维持原判判决。由此可见至《房屋出兑合同》约定的第六次交款时间2014年9月15日时，大隆公司、孙刚对于诉争房屋无处分权是明知的，但大隆公司、孙刚仍然收取柏青洋公司20万元并在收据上注明为违约金，违反了民事行为诚实信用原则。双方即使在合同中约定了违约条款，因该转租合同无效，其中的违约条款已失去履行基础而不具有约束力。同时柏青洋公司基于诉争房屋正在诉讼中，对于大隆公司、孙刚要求继续交付租金亦享有不安抗辩权。综上，大隆公司、孙刚以20万元作为柏青洋公司迟延交付房租的违约金无事实及法律依据。
对于大隆公司、孙刚应返还的数额问题，双方当事人在合同中约定“出兑费用为每年90万元”，且柏青洋公司在一审法院（2015）沈河民二初字第271号庭审中陈述“我和大隆公司签订的房屋出兑合同，合同签订后我按年每年给付孙刚租金90万元。我认为我给付的是房屋租金而不是兑店费，因为兑店费是一次性给付，而我是按年给付，租金全部由孙刚收取”，据此可以认定双方约定的为年租金90万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此即使《房屋出兑合同》无效，柏青洋公司实际使用了房屋，仍应按该租金标准计算房屋占有使用费，柏青洋公司应支付2011年12月15日至2014年12月14日（三年）的房屋占有使用费应为270万元，柏青洋公司实际支付290万元，对于多给付的20万元，大隆公司应予返还。柏青洋公司主张自实际给付之日按银行同期同类贷款利率给付利息，不违反法律规定，一审法院予以支持。
柏青洋公司要求孙刚承担连带责任，一审法院认为孙刚并非合同相对方，且大隆公司抗辩孙刚收取款项的行为系职务行为，因此，柏青洋公司要求孙刚承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。
判决：一、大隆公司于本判决生效后10日内返还柏青洋公司20万元；二、大隆公司于本判决生效后10日内给付柏青洋公司20万元的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年9月15日起至本判决第一项义务履行完毕之日止；三、驳回柏青洋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,196元，由大隆公司负担4300元，由柏青洋公司负担5896元。
大隆公司二审提交证据：收款收据，主张证明柏青洋公司向大隆公司交纳20万元违约金，大隆公司仍然向沈阳市塑料十五厂继续交纳房租款，说明大隆公司与沈阳市塑料十五厂存在不定期租赁关系且一直在履行，沈阳市塑料十五厂对此没有异议，否则不应再收取大隆公司支付的房租款。柏青洋公司对证据的合法性、关联性提出异议，主张该份收款收据已被另案确认为大隆公司非法占用沈阳市塑料十五厂房屋的占用费，该笔付款并不能证明大隆公司和沈阳市塑料十五厂存在不定期租赁关系。
柏青洋公司二审提交证据：辽宁省高级人民法院（2017）辽民申759号民事裁定书，主张证明大隆公司再审申请已经被驳回。大隆公司主张证据与本案无关，该案是大隆公司对生效民事判决租金标准计算有异议申请再审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为大隆公司是否应当返还柏青洋公司20万元及利息。大隆公司提出收取柏青洋公司该笔20万元款项为违约金，收取理由是柏青洋公司未按照双方签订《房屋出兑合同》的约定于2014年9月15日向其支付45万元租金，且柏青洋公司不想继续经营履行合同，经双方协商同意解除合同，柏青洋公司按照合同约定违约责任向其缴纳20万元违约金，柏青洋公司法定代表人在收据上签字确认。柏青洋公司予以否认，称法定代表人被迫在收据上签字，并不认可向大隆公司支付违约金。首先，收款收据下交款人处虽有柏青洋公司法定代表人签字，但按照大隆公司所述，如果是双方协商解除《房屋出兑合同》，应有双方解除合同的相关手续，大隆公司不能证明双方曾就解除合同相关事宜达成合意，故大隆公司据此收取柏青洋公司违约金缺乏依据。其次，通过前案生效民事判决已经认定孙刚与沈阳市塑料十五厂之间的租赁协议是十年租期，大隆公司上诉称申请再审，并不能提供决定再审裁定。大隆公司与柏青洋公司签订《房屋出兑合同》约定2014年9月15日支付45万元租金时，前案民事判决书已经生效，一审法院认定大隆公司对于其无权再转租房屋是明知的，大隆公司仍然收取柏青洋公司20万元并作为违约金扣除，违背民事行为诚实信用原则，大隆公司将20万元作为柏青洋公司迟延支付房屋租金的违约金没有事实和法律依据，本院予以认同。因此，一审判决大隆公司应当返还柏青洋公司20万元及利息，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人辽宁大隆投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙卓
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年六月十五日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；