新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十三民终字第114号
上诉人（原审原告）满琪麟，男，1985年1月出生。
委托代理人范胜利，新疆嘉仁律师事务所律师。
委托代理人王一江，新疆嘉仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈密银河房地产开发有限公司，住所地哈密市红星路红星大厦201号。
法定代表人金加平，董事长。
委托代理人罗静，女，1982年4月出生。
委托代理人安平，男，1956年3月出生。
上诉人满琪麟因与被上诉人哈密银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第477号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人满琪麟的委托代理人范胜利、王一江，被上诉人银河公司的委托代理人罗静、安平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月30日，原告满琪麟与被告银河公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于哈密市迎宾大道中段东侧天悦湾小区的7幢4单元301号房屋，房屋总价款为398839元，原告与2013年12月30日付款178839元，余款220000元以银行贷款方式支付，于2014年9月30日前付清，被告应当于2014年9月30日前将验收合格的商品房交原告使用。双方还对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2013年12月30日向被告支付房款178838元，2014年11月24日以银行贷款的方式向被告支付房款193000元，余款27000元原告以涉案房屋的防盗门存在质量问题为由拒绝支付。被告于2014年9月29日完成天悦湾7幢住宅楼的竣工验收工作，亦未向原告交付涉案房屋。现原告诉至原审法院，请求判令：1、被告向原告交付房屋并承担违约金50756.02元；2、本案诉讼费、送达费由被告承担。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，原、被告在合同中约定原告于2014年9月30前付清剩余房款220000元，被告于2014年9月30日前交付房屋，无先后履行顺序，双方应当同时履行。在原告未履行完自己的付款义务之前，被告可行使同时履行抗辩权，有权拒绝原告相应交付房屋的请求，其未交付房屋的行为不构成违约，故对原告要求被告交付房屋，支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。而原告主张涉案房屋的防盗门存在质量问题，不属房屋主体结构质量问题，且原告未向本院提交任何证据证实，不能成为其拒绝履行付款义务的正当抗辩事由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院于2015年8月13日作出判决如下：驳回原告满琪麟的诉讼请求。案件受理费1069元，减半收取534.5元。由原告满琪麟负担。
宣判后，满琪麟不服向本院提起上诉称，1、原审认定事实不清。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人在2013年12月30日按约向被上诉人支付房款178838元，剩余房款于2014年9月30日前办理好提取公积金27000元的手续后交给了被上诉人，2014年11月24日上诉人又通过银行向被上诉人支付房款193000元。之后上诉人发现涉案房屋的防盗门及门框有质量问题，上诉人从2014年7月至9月多次找被上诉人解决，并与被上诉人协商暂不提取公积金27000元，直至涉案房屋的门符合交付条件，但被上诉人更换的防盗门仍有明显瑕疵，拖延至今不予解决也不通知上诉人收房。被上诉人未能按合同约定的时间交房，已构成违约，应承担违约责任。原审认定被上诉人逾期交房不构成违约，明显错误。2、原审适用法律错误。原审认为上诉人支付最后一期房款与被上诉人交付房屋是同时履行抗辩权与事实和法律不符。虽然合同约定上诉人于2014年9月30日付清房款，但双方又约定剩余房款以公积金贷款的形式支付，受银行放款时间的制约，被上诉人在2014年11月24日实际收到银行放款193000元，上诉人在9月30日之前就将提取27000元公积金的手续交给了被上诉人，只因防盗门有问题才没有提取支付，因此应视为双方对付款时间进行了延后的变更，但并未对被上诉人交房的时间进行变更，因此双方不存在同时履行，被上诉人不能以同时履行抗辩权来拒绝交房。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人交付房屋并支付违约金50756.02元。
被上诉人银河房地产公司答辩称，被上诉人未履行交房义务的原因是上诉人未能按约定时间付清房款所致。虽然合同约定房屋总价款为398839元，但加上超出合同约定面积0.69平方米应补交的差价2614元，其应支付房款401453元。此外还应支付被上诉人为其垫付的维修基金5229元及公积金抵押贷款费用160元，因此上诉人应履行的付款义务为406912元，减去其已付的371839元，实际欠款35073元。但事实是上诉人并未积极履行付款义务，根据哈密住房公积金管理中心出具的说明，可知上诉人申请的公积金贷款193000元及提取公积金24000元，在2014年8月21日已由该中心予以发放，上诉人完全可以在2014年9月30日前提取上述款项进行支付，但上诉人却以门的问题拖延不去提取，而且超出上诉人贷款额，应由其自行支付的3000元也未按约定时间支付，因此上诉人不按约付款已构成违约。被上诉人从未拒绝履行交房义务，现在只要求上诉人支付剩余房款27000元即可向其交房。被上诉人在交房期限之前就按上诉人的要求对门进行了维修及更换，但上诉人屡次不满意，不愿意接收房屋，也不支付剩余房款。按照合同约定防盗门属于房屋的保修范围，上诉人不能以此为由拒付房款。合同约定双方同时履行各自的义务，被上诉人不认可双方对付款时间进行了变更。原审依据同时履行抗辩权处理本案是正确的。综上，应驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人未按约定时间交房的行为是否构成违约；被上诉人能否行使同时履行抗辩权。根据《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定，双方均应在2014年9月30日履行各自付款及交房的义务，没有先后履行顺序。虽然被上诉人在约定的交款时间之后接受了上诉人支付的公积金贷款193000元，这只能表明被上诉人当时放弃了要求上诉人按期付款的请求权，不能以此推定双方对付款时间进行了协商一致的延后变更。上诉人主张防盗门的质量问题，不属于因房屋主体结构质量不合格导致房屋不能交付使用的情形，上诉人可在房屋交付使用后要求被上诉人履行保修义务，而不能以门有质量问题为由拒绝支付剩余房款。因此在上诉人未付清房款的情况下，要求被上诉人先交付房屋，被上诉人可以行使同时履行抗辩权予以拒绝，故上诉人主张被上诉人逾期交房应承担违约责任的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于上诉人主张被上诉人继续履行合同，被上诉人也未拒绝履行交房义务，本院以促成交易、平衡双方利益、减少双方诉累为目的，结合交易习惯，确定双方应按合同约定的同时履行原则，同时向对方履行各自的义务，即被上诉人应向上诉人交付涉案房屋，同时上诉人应向被上诉人支付其抗辩主张的剩余房款27000元。原审未考虑双方均有履行合同的愿意，而驳回上诉人要求交付房屋的诉请，处理结果明显不当，本院予以纠正。对于上诉人在此次购房中所产生的其他费用，被上诉人可另行主张。综上，原审认定事实清楚，理解适用法律有误，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销（2015）哈垦民初字第477号民事判决；
二、被上诉人哈密银河房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向上诉人满琪麟交付位于哈密市迎宾大道中段东侧天悦湾小区7幢4单元301号房屋，上诉人满琪麟同时向被上诉人哈密银河房地产开发有限公司支付房款27000元；
三、驳回上诉人满琪麟的其它诉讼请求。
一审案件受理费1069元，减半收取534.5元，由哈密银河房地产开发有限公司负担267.25元，满琪麟负担267.25元；二审案件受理费1069元，由上诉人满琪麟负担534.5元，被上诉人哈密银河房地产开发有限公司负担534.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁晓玉
审 判 员 赵艳华
代理审判员 杜 倩
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张晓月