福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民初字第5746号
原告周仁成，男，1970年10月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。
被告洪国迎，男，1960年5月29日出生，汉族，住福建省石狮市。
原告周仁成与被告洪国迎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理，依法由审判员王雅稚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周仁成及被告洪国迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周仁成诉称，原、被告于2011年1月6日签订房屋出租合同书，约定被告将房屋和地皮面积1.5亩出租给原告，租赁期限为4年，同时双方约定安装三相电所花费用两人均摊，2014年合同到期后双方约定续签一年，房租为13000元／年，包括保证金2000元在内。2015年10月被告未经原告同意将该房屋出租，给原告造成了经济损失。请求判令：一、解除原、被告间的租赁协议；二、被告向原告退还2015年10月份至12月份的房租3000元；三、被告向原告支付安装三相电所支出费用6500元；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告洪国迎辩称，原告已口头通知停止租赁，并实际将租赁房屋里的东西往外转移。原租赁合同已经到期，收据体现的是新合同，当时约定的续租租金是原合同的一倍，收条的租金仅是半年的，原告尚欠被告三个月租金未付，要求一并支付。原告损坏租赁房屋的大门等尚未修复，修复费用大约2000元。原告没有将其堆积在租赁房屋旁的垃圾清理�租赁期间原告未经被告同意私自将三相电让他人使用，获利12000元，应还给被告。原告没有将围墙按规范砌好，旁边的土坑没有填平，如全部整理好要2000元。出租的房屋地址在洪窟村，但是没有门牌号，所用的土地是村里分给我的耕地，没有土地使用证。我在该土地上用石头建了房屋，没有建设工程规划许可证，房屋没有办理产权证。保证金2000元尚未退还。
经审理查明，2011年1月6日，被告洪国迎作为甲方与原告周仁成作为乙方签订《房地出租合同书》一份，合同约定：甲方将房屋和地皮面积1.5亩作乙方生产加工之用，经双方友好协商，达成协议供双方共同执行。①自由用地，租金每年头一次付清，租金11000元；②租用年限为肆年；③在租用期间甲方应给乙方提供使用上的方便，如水电路设施，乙方应按每月交纳正规的水电费用。按压三相电甲乙各付一半等。洪国迎在甲方处签字，周仁成在乙方处签字。同时在该份合同书中注明付房租款壹万壹仟元正，甲收11000元正、不能转租、保证金2000元四年退还。2011年1月26日，被告洪国迎出具了一份收据，内载：已交三相电入户款6500元陆仟伍佰元。原告周仁成在交款人处签字，被告洪国迎在收款人处签字。2014年12月22日，被告洪国迎出具收条一份，确认收周仁成房屋款11000元。2015年9月14日，原告向本院提起诉讼。庭审中，原、被告确认原告于2015年10月14日搬离被告的出租房屋。
审理中，本院向被告释明，因其在答辩中所主张的修复费、租金等已超过原告的请求金额，若要提起反诉，应在庭审后三个工作日内向本院提出。被告在该期限内未向本院提出反诉请求。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，并有原告提供的原告的身份证、被告的身份情况证明、《房地出租合同书》、收条等为证，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的订立的合同无效。被告主张址于洪窟村的租赁房屋及土地为其所有并将其出租给原告使用，但并未能提供足以证明房屋土地产权的相关证据，故对其主张不予采纳。本案诉争租赁房屋虽为被告所搭建，但系临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告就未经批准建设的临时建筑，与原告订立的《房地出租合同书》，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告请求解除原、被告的租赁协议，于法无据，不予支持。本案的房屋租赁合同虽为无效，但原告实际使用被告房屋，可按合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费。四年租期届满后即2015年1月6日始，双方未再签订书面�租赁协议，而原告实际占有使用被告的房屋至2015年10月14日止，应支付占用被告房屋期间的使用费，租金标准可按原租赁合同的标准即11000元／年计算支付。原告主张保证金2000元已归入租金之内，2015年开始年租金为13000元，系对自己权利的处分，故被告应退还原告未使用房屋期间的费用，按13000元／年计算82天，共计2920.5元。对原告多请求的部分，不予支持。被告主张年租金为22000元，没有任何依据，不予采纳。原告与被告经协商后安装的三相电在原告搬离后仍可由被告继续利用，而原告在租赁被告房屋后支付了安装三相电的费用6500元，该款项酌情由被告退还给原告3500元。原告请求被告退还安装三相电的费用6500元，部分予以支持。综上，被告应退还原告6420.5元。而关于被告主张的修复费、租金等，因被告未提出相应的反诉请求，不予审查，原、被告可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、被告洪国迎应在本判决生效后十日内退还原告周仁成6420.5元；
二、驳回原告周仁成的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告周仁成负担10元，由被告洪国迎负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 王雅稚
二〇一五年十二月三十一日
书记员 庄英材
注：本案适用的主要法律条文及执行申请提示
一、本案适用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面�、客观地审查核实证据。
5、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
6、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符�，人民法院不予确认。
7、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金�
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。