北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9390号
上诉人（原审被告）：吕志英，女，1976年6月23日出生。
委托诉讼代理人：郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外大街4号楼202室。
法定代表人：冯长祥，董事长。
委托诉讼代理人：宫臣，男，1982年6月10日出生。
委托诉讼代理人：白子利，男，1955年2月14日出生。
上诉人吕志英因与被上诉人北京金琪鑫杰物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕志英上诉请求：撤销原判，依法改判酌减物业费，一、二审诉讼费用由北京金琪鑫杰物业服务有限责任公司（下称金琪鑫杰公司）承担。事实和理由：一、我已经交纳了2013年2月26日之前的全部物业费，一审判决我交纳2011年11月27日到2013年12月31日期间的物业费没有依据。2015年9月份金琪鑫杰公司给我方发催缴通知单，通知单载明我尚欠2013年2月26日到2013年12月31日物业费13732元，通知单上的落款日期是2015年4月30日。如果我在2013年2月26日还欠费，金琪鑫杰公司应当在通知单上写明，通知单足以证明我在2013年2月26日之前并不欠费。一审对欠费的事实认定错误。二、金琪鑫杰公司提供的物业服务质价严重不符，一审判决全额支付物业费实属不当，要求二审法院酌减物业费数额。三、金琪鑫杰公司于2013年12月31日撤离小区，至今已经超过诉讼时效，不应当支持其物业费的主张。四、金琪鑫杰公司恶意诉讼，该公司经营不规范，都没有建立台账，服务期间肯定有业主缴纳了物业费，但是该公司起诉全体业主缴纳从其物业服务开始到撤离期间的物业费，业主拿不出缴费票据就要全额收费。相隔四五年，很多业主都没有保留票据，金琪鑫杰公司这种不当起诉的做法严重损害业主利益。
金琪鑫杰公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我公司同意一审判决。催缴单恰恰说明我公司没有怠于行使权利，催缴单上写的欠费期间和金额是吕志英欠费的一部分，不能表示其仅欠费数额，当时写催缴单没有写全，应当按照我们主张的欠费金额来算，如果吕志英缴纳了2013年2月26日以前的物业费，应当出示交纳费用的票据。我公司起诉没有超过诉讼时效，另案判决物业费打折只是个案，不�参照适用。
金琪鑫杰公司向一审法院起诉请求：吕志英支付我公司2010年2月25日至2013年12月31日物业服务费用62446元，滞纳金1000元。并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：金琪鑫杰公司是北京市大兴区团河行宫×××小区的物业服务单位，吕志英是该小区×××40号业主，其住房建筑面积为337.67平方米。2010年2月25日，吕志英与北京中视盛元物业管理有限公司（下称中视盛元公司）签订前期物业管理协议，约定由中视盛元公司为吕志英居住小区提供物业管理服务。2011年10月16日，中视盛元公司与金琪鑫杰公司签订物业服务接撤管协议，将中视盛元公司为吕志英小区提供前期物业服务期间的债权全部转让于金琪鑫杰公司名下。金琪鑫杰公司于2011年12月27日和吕志英居住小区开发商北京明力华房地产开发有限公司签订了北京市前期物业服务合同，明确了金琪鑫杰公司进驻吕志英小区提供物业服务的各项权利义务，并约定物业服务期限自2011年11月1日开始,但双方对金琪鑫杰公司入驻时间有争议,庭审中,金琪鑫杰公司在多个案件中均认可合同签订之日即2011年12月27日正式进驻吕志英小区提供物业服务。经查，吕志英居住小区的物业收费标准为每平米4元，于上一年度管理费到期前一个月内交纳，一年交纳一次；如果业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务单位有权要求其补交并从逾期之日每日按欠费总额2.1‰交纳滞纳金。经查，金琪鑫杰公司与北京明力华房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》第七条规定，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后按年交纳。金琪鑫杰公司与中视盛元公司签订的×××物业服务接撤管协议第三条规定，中视盛元公司尚未收取的物业服务费由金琪鑫杰公司收取（依据2011年9月21日提供的“×××2011年—2012年催缴物业费汇总”为准），但金琪鑫杰公司在庭审中仅提交了金琪鑫杰公司的物业费收费收据底账，并未提交与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总。金琪鑫杰公司于2015年9月28日曾以顺丰快递的方式向吕志英邮寄物业费催缴函，吕志英以没有收到邮件为由不予认可。另查，金琪鑫杰公司认可因业主入住率较低，物业费难收等问题，物业服务水平有所下降，如果自愿交纳可以按照70%收取，但双方未能协商解决纠纷。
一审法院认为,依法成立并生效的合同对合同双方具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。金琪鑫杰公司入驻吕志英居住小区提供物业服务合理合法，与中视盛元公司签订的物业服务接撤管协议合法有效，对物业公司和业主本人均具有�束效力，物业公司应按照物业服务合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。关于诉讼时效问题，金琪鑫杰公司通过邮件催交物业费即为行使权利，其诉讼时效中断不以吕志英是否收到为依据，因此，金琪鑫杰公司主张权利并没有超出二年的诉讼时效。经审理，金琪鑫杰公司2011年12月27日至2013年12月31日期间已经为该小区提供了物业服务，故其要求吕志英支付未按期交纳的物业服务费，理由正当，本院予以支持。因双方合同约定业主入住即交清第一年的物业费，故本院认定吕志英第一年即2010年2月25日至2011年2月24日的物业费已交纳；金琪鑫杰公司主张中视盛元公司未收取部分的物业费由其作为债权主张，但没有提交其与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总表，金琪鑫杰公司主张2011年2月25日至2011年12月27日期�的物业费,因金琪鑫杰公司工作交接原因暂无法查明，本应不予处理，但金琪鑫杰公司自愿放弃了上述期间的诉讼请求，本院予以准许。金琪鑫杰公司主张按照同期银行利率支付迟延给付利息的诉讼请求，因金琪鑫杰公司虽然在承接该小区后提供了物业服务，但提供物业服务有瑕疵，吕志英迟延交纳有合理理由，本院对金琪鑫杰公司主张不予支持。综上，吕志英作为北京市团河行宫×××40号业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准、服务质量给付金琪鑫杰公司物业服务费32596.44元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，一审法院于2017年6月判决如下：一、吕志英给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司2011年12月27日至2013年12月31日的物业服务费共计32596.44元（于判决生效后七日内履行）;二、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本院查明的基本事实与一审一致。二审审理中，吕志英向法庭提交2015年4月30日金琪鑫杰公司的缴费通知单一份，通知单载明吕志英“尚有2013年2月26日至2013年12月31日的物业管理费13732元还未缴纳”。吕志英称该通知单是金琪鑫杰公司2013年9月份发出的，二审期间才找到，该通知单足以证明自己仅欠金琪鑫杰公司2013年2月26日到2013年12月31日的物业费，2013年2月26日之前的物业费已经交清了，否则金琪鑫杰公司应当写明欠费总额，毕竟金琪鑫杰公司发通知单的时间已经是撤离后一年多了。金琪鑫杰公司称，认可通知单是2015年9月28日我公司发出的，表明我公司没有怠于行使权利，至于催缴的欠费期间和金额是仅写了部分的，没有写全部的，如果吕志英称自己交纳了2013�2月26日之前的，应当提供交费票据。
本院认为,依据已查明的事实，金琪鑫杰公司在2011年12月27日至2013年12月31日期间曾为吕志英居住的北京市大兴区团河行宫×××小区提供物业服务，金琪鑫杰公司主张在此期间吕志英未向其支付物业服务费。金琪鑫杰公司现提起诉讼予以追索。一审判决后，吕志英向本院提出上诉，称其已支付了金琪鑫杰公司服务期间的物业费，但未能提供交费的证据，对此，吕志英解释为因金琪鑫杰公司已在2013年底撤离该小区，时间太久了，故没有保存缴费票据，但吕志英在本院二审中提交的2015年4月30日金琪鑫杰公司的缴费通知单载明吕志英“尚有2013年2月26日至2013年12月31日的物业管理费13732元还未缴纳”。结合本案的实际情况分析，金琪鑫杰公司已撤离该小区近四年之久，至今才提起诉讼追索欠费，时间确实拖延过久，况且法律上无业主保存票据期限的强制性规定，金琪鑫杰公司也未能提供业主欠费的证据，吕志英在本院二审中提交的2015年4月30日金琪鑫杰公司的缴费通知单是2013年12月31日撤离该小区一年多后发出的，该缴费单载明吕志英“尚有2013年2月26日至2013年12月31日的物业管理费13732元还未缴纳”，说明吕志英仅欠交2013年2月26日至2013年12月31日的物业管理费13732元。故本案不能仅以业主未能提交票据来认定业主未交费的事实。
吕志英上诉提出金琪鑫杰公司的部分诉讼请求超过诉讼时效及该小区其他业主已生效的判决和调解书认定金琪鑫杰公司服务存在瑕疵，物业费均按70%交纳。经本院核实，金琪鑫杰公司于2015年9月28日向吕志英发送了物业费缴费通知单，此证据证明金琪鑫杰公司在其撤离该小区一年多后仅向吕志英追索的是2013年2月26日至2013年12月31日的物业管理费13732元。按�常理金琪鑫杰公司在撤离该小区并停止物业服务后向业主追索的应是业主的全部欠费。现金琪鑫杰公司起诉向吕志英主张的欠费数额超出其催缴物业费通知催缴范围，其起诉欠费数额的真实性存在质疑，故不能以金琪鑫杰公司主张的起诉请求数额确定吕志英的欠费数额。金琪鑫杰公司没有提交在2015年9月28日之前其向吕志英催交过物业费的证据，按照新颁布的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年。依据法律规定，金琪鑫杰公司于2015年9月28日给吕志英发送的催缴通知确认的欠费期间未超出诉讼时效期限，本院对该期间的欠费事实予以认定。该小区其他业主已生效的判决及调解书认定金琪鑫杰公司服务存在瑕疵，物业费均按70%交纳。本院参照该标准确定吕志英应支付的物业费数额。
综上所述，原审判决认定的事实部分有误，适用法律不当。本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初184号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初184号民事判决第一项为：吕志英于本判决生效之日起7日内给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司2013年2月26日至2013年12月31日的物业管理费9612.4元；
三、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果吕志英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费693元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担593元（已交纳），由吕志英负担100元（已由北京金琪鑫杰物业服务有限公司预交，吕志英于本判决生效之日起7日内给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司）；二审案件受理费615元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担515元（已由吕志英预交，北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效之日起7日内给付吕志英），由吕志英负担100元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年九月二十八日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅