湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1227民初669号原告:ＸＸＸ，男，1934年1月22日出生，侗族，住新晃侗族自治县（以下简称新晃县）。委托诉讼代理人：姚敦华，男，湖南西南律师事务所律师，特别授权。被告：李宗生，男，1958年3月27日出生，侗族，住新晃县，系原告之子被告：李黎，男，1985年9月28日出生，侗族，住新晃县。系被告李宗生之子，原告的孙子。委托诉讼代理人：李宗生，男，1958年3月27日出生，侗族，住新晃县，系被告李黎的父亲，特别授权。委托诉讼代理人：吴来有，男，1952年5月5日出生，侗族，新晃县维权法律服务所法律服务工作者，特别授权。被告：李俊，男，1982年7月22日出生，侗族，。系原告的孙子。委托诉讼代理人：李辉祥，男，1954年10月9日，侗族，住新晃县，系原告李俊的父亲。特别授权。委托诉讼代理人：吴来有，男，1952年5月5日出生，侗族，新晃县维权法律服务所法律服务工作者，特别授权。原告ＸＸＸ与被告李宗生、李黎、李俊确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月22日立案，经本院裁定驳回原告起诉后，原告提起上诉，经怀化市中级人民法院审理，指令本院审理，本院于2016年11月2日再次立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ及其委托诉讼代理人姚敦华、被告李宗生、被告李黎的委托诉讼代理人李宗生、吴来友、被告李俊的委托诉讼代理人李辉祥、吴来友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ提出诉讼请求：请求确认被告李宗生在2011年元月13日以被告李黎、李俊名义与原告签订的《新晃县存量房屋买卖合同》无效。事实与理由：原告与吴翠菊系夫妻关系，育有两个儿子李辉祥和李宗生。1995年12月原告夫妇出资购买了新晃县住房1套，面积43平方米，房产证号为新晃县房权证。2010年5月吴翠菊病逝，2010年9月，经人介绍，原告意与谭志屏共度晚年，被告李宗生要求原告必须将房屋过户给孙子李俊、李黎后才能与谭志屏结婚，原告出于无奈只好同意。2011年1月13日，原告与被告来到新晃县房产局办理房屋过户手续，被告拿来几份材料叫原告签字，原告签字后担心孙子今后不准原告在房中居住，就在其中一份材料尾部写上“房子所有权归二个孙子，我在百年归世前享有管理权和居住权”的文字。2011年1月26日，原告与谭志屏登记结婚。2013年8月，原告出资为谭志屏购买了社会养老保险，被告知道后再也不来看望原告，生病住院也未料理一天，未出一分钱医疗费。2016年1月，原告到新晃县房产局查询2011年将房屋过户给孙子的情况，方知被告是以房屋买卖的名义将房屋过户给两个孙子。原告认为，2011年1月13日被告以第三人的名义与原告所签订的《新晃县存量房屋买卖合同》完全是虚假的，应认定为无效。理由是：一、原告从来没有出卖房屋给第三人的想法，第三人也未提出购房要求；二、原告与第三人从未就房屋交易价格、交付方式等交易事项进行商谈；三、签订房屋买卖合同时第三人并未在场，并不知情；四、原告从未收到第三人支付的购房款；五、被告以第三人名义签订买卖合同时并未取得第三人同意，并无授权委托书；六、过户给孙子的房屋有一半系吴翠菊的遗产，在遗产未分割前原告与被告无权处分，否则就侵犯了相关继承人的合法权益；七、在买卖合同中，对扩建的22平方米房屋未作任何交代；八、虽然原告在2011年1月13日受胁迫违心同意将房屋过户给第三人，但在原告心中是附条件的赠与，前提是善待老人，不干涉老人的婚姻，但被告采用买卖的方式进行欺诈，违背原告初衷，侵犯他人合法权益，买卖合同应属无效；九、被告在未取得第三人授权的前提下，擅自以第三人名义与原告签订房屋买卖合同，应属无效民事行为。为维护原告合法权益现诉至法院请求确认被告李宗生在2011年元月13日以被告李黎、李俊名义与原告签订的《新晃县存量房屋买卖合同》无效。被告李宗生、李黎、李俊辩称：1、答辩人是善意取得；2、协议签订五年之久，确认合同无效的请求权已经灭失；3、房屋登记没有瑕疵，房屋登记申请是真实意思表示；4、登记房屋包含了遗产的含义；5、答辩人已经善意取得房屋所有权，即使登记有瑕疵，也不能撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中对双方提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下:1、被告证人李宗煌的证言，因无其他相关证据相印证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告与吴翠菊系夫妻关系，生育长子李辉祥和次子李宗生，被告李黎系李宗生之子，被告李俊系李辉祥之子。1995年12月原告夫妇出资3371元购买了新晃县住房1套（该房系中国人民政治协商会议新晃县委员会房改房），面积43平方米，房产证号为新晃县房权证。2010年5月30日，吴翠菊病逝，相关继承人一直未对房屋遗产进行分割。2010年9月，原告经人介绍与谭志屏相识恋爱并打算结婚，但遭到儿孙的反对，ＸＸＸ将号《房权证》交给被告李宗生。2011年1月13日，被告李宗生将生病住院的ＸＸＸ接至新晃县房产局，在无李俊、李黎委托的情况下，拿出一份《新晃县存量房屋买卖合同》要求李宗生签字，并办理房屋过户手续，但未向李宗生说明该合同系房屋买卖合同，该合同载明：原告将坐落在新晃县的房屋以32100元的价格出卖给被告李俊、李黎，原告在该合同的尾部写上“这套房屋，我李俊、李黎两个孙子享有所有权，我享有管理权和居住权至百年归世”的文字。原告在合同上签字后，被告李宗生在合同后面的乙方位置写上了李俊、李黎的名字（该代理行为在本院2016年5月12日的庭审中得到了李俊、李黎的追认）。至今被告李俊、李黎未向原告支付购房款。李宗生依据该合同向房产登记部门申请办理房屋过户手续，2011年1月20日，房产部门向李俊、李黎颁发了晃房权证新晃字第000XX**号《房屋所有权证》。2016年1月，原告到新晃县房产局查询该房屋的情况，得知该房屋以房屋买卖的名义已经过户给李俊、李黎。原告认为房屋是赠与给李俊、李黎的，而不是买卖，5年来原告并不知道被告还需要支付价款，且被告也未支付价款，该房屋买卖合同不是原告的真实意思表示，应为无效。2016年9月20日，ＸＸＸ向新晃县国土资源局递交了《关于撤销新晃县房产局为李俊、李黎颁发的的申请》，要求撤销房产部门向李俊、李黎颁发的《房屋所有权证》，恢复ＸＸＸ原持有的《房权证》，2016年12月16日，新晃县国土资源局作出晃国土资行监字〔2016〕1号撤销决定书，撤销了《房屋所有权证》。本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中的《新晃县存量房屋买卖合同》上卖方为ＸＸＸ，买方为李俊、李黎，买方代理人为李宗生，李俊、李黎在本院2016年5月12日的庭审中均表示已口头委托李宗生代为办理房屋过户手续，且即便当时没有委托，李俊、李黎在庭审中认可也应视为对李宗生代理行为的追认，故李俊、李黎是合同当事人。本案的争议焦点是原告ＸＸＸ与被告李俊、李黎签订的《新晃县存量房屋买卖合同》是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告并无证据证实原、被告签订的《新晃县存量房屋买卖合同》存在上述法律规定的情形之一的现象，故原告ＸＸＸ请求确认被告李宗生在2011年元月13日以被告李黎、李俊名义与原告签订的《新晃县存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”，原告提出的房屋是赠与给李俊、李黎的，而不是买卖，且被告也未支付价款，该房屋买卖合同不是原告真实意思的表示，存在重大误解，故原告提出存在重大误解合同无效的理由应当属于可撤销合同范畴，但原告的诉讼请求是要求确认该合同无效，本院在本案中对于该合同是否可撤销不予审查。本院已向原告释明。综上所述，原告ＸＸＸ请求确认被告李宗生在2011年元月13日以被告李黎、李俊名义与原告签订的《新晃县存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸＸ请求确认被告李宗生在2011年元月13日以被告李黎、李俊名义与原告签订的《新晃县存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费80元，由原告ＸＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  龙英军人民陪审员  傅代喜人民陪审员  周 鑫二〇一七年一月二十日书 记 员  袁胜长附相关法律法规:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。