宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3561号
上诉人（原审被告）：宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人：苟胜利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨帆，男，1989年12月3日出生，回族，系宁夏鸿天房置业有限公司法务部职员。
委托诉讼代理人：张勇强，宁夏朔方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李广祯，男，1971年1月30日出生，汉族，务工，户籍所在地青海省乐都县，现住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：李瑞霞，女，1971年10月31日出生，汉族，农民，户籍所在地宁夏贺兰县，现住宁夏回族自治区银川市。
上诉人宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房置业公司）因与被上诉人李广祯、李瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初9496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿天房置业公司的委托诉讼代理人张勇强、杨帆，被上诉人李广祯、李瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿天房置业公司上诉请求：1、撤销银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初9496号民事判决，查明案件事实依法改判驳回被上诉人交回房屋、水电卡的请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：一、原审未查清案件基本事实。1、上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》补充协议第四条明确约定：商品房交付期限届满时，买受人需已付清所有应付款（包括违约金）。结合原审法院认定的涉案房屋实测面积为88.72㎡，比合同约定预测面积多出3.08㎡，被上诉人未付清购房款为15393元。2、被上诉人支付首付款138000元多次逾期，按照买卖合同约定，被上诉人需承担逾期付款违约金2419.2元。上诉人与被上诉人签订的买卖合同及补充协议合法、有效，上诉人交房前提是被上诉人付清全部购房款及违约金，原审法院未查清该案件基本事实。3、水电卡由涉案房屋所在的物业公司保管，交付水电卡不是上诉人的义务。涉案房屋已完成分户验收，供水、供电、供暖、燃气等基础设施已铺设入户，相应物业管理上诉人已移交给物业公司。被上诉人擅自装修入住，拒不向物业公司及政府主管部门缴纳物业管理费、大修基金等费用，物业公司才拒绝向其发放水电卡。原审法院认定由上诉人向被上诉人交付水电卡，事实认定错误。二、原审适用法律错误。一审法院认定被上诉人已于合同签订后向上诉人积极履行了支付购房款428000元的主要义务，故不能以未补交实测面积15393元购房款为由对抗房地产买卖合同中履行了主要义务的被上诉人，故应当向被上诉人交付涉案房屋，对上诉人主张的欠付购房款部分，可另行主张。被上诉人（房屋买受人）的主要义务是按约支付购房款，在支付首付购房款过程中多次逾期，实测面积购房款15393元按照买卖合同约定及法律规定就是购房款的组成部分，一审法院将实测面积购房款与合同约定购房款区别认定，在被上诉人未付清购房款时，判决上诉人交付房屋，适用法律错误。综上，原审法院在没有查清案件基本事实，判决上诉人交付房屋没有事实依据，适用法律不当，请求二审法院查明案件事实依法改判或发回重审。
李瑞霞、李广祯辩称，上诉人的上诉请求不成立，经查询，涉案房屋备案面积和合同约定一致，并未增加。房款我已经交清，未拖欠。水电卡对方说由物业管，我方愿意和物业接洽。房屋面积增加是在收房时对方算出来的。
李瑞霞、李广祯向一审法院起诉请求：1、被告履行与原告签订的商品房买卖合同约定的交房义务，向原告交付房屋及房屋内配套设施（包括房屋水、电卡、壁挂炉）；2、被告为原告办理涉案房屋的产权登记手续；3、被告履行向原告承诺的赠送3.08平方米的房屋面积、房屋装修及配套车位的义务；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年7月17日，原、被告就位于银川市××区北侧、红花渠东侧天都十六区8号商住楼X单元X号商住房签订了《商品房买卖合同》，约定，甲方（出卖人）宁夏鸿天房置业有限公司，乙方（买受人）李瑞霞；预测建筑面积85.64平方米，认购总价款428000元；乙方应当于2015年7月17日前支付首付款138000元，余款290000元向贷款机构申请贷款支付；逾期付款90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.1‰/日的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.1‰/日的违约金；出卖人应当于2015年11月30日前交付房屋，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应当向原告支付全部房价款0.1‰/日的违约金；该商品房交付时应符合下列所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.以补充协议为准，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》；该商品房交付时，以房产登记面积（银川市房地产测绘中心测绘面积）为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补，同时因商品房建筑面积差异问题产生的其他税费的变化也同样据实结算，多退少补；产权登记面积确认后，如出现面积差异问题，买受人须在出卖人通知之日起10日内前往出卖人指定地点核实相关数据，并据实结算房价款及相关其他费用。另合同后附补充协议载明：”领取房屋钥匙视为房屋已交付；出卖人的售楼书、广告宣传单张户型图及模型中有关内容数据，并非实际施工依据，仅供买受人参考。由于受制作时间及条件限制，上述材料记载的内容为最终确定。将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分，双方权利义务以买卖合同及本补充协议约定为准。”合同签订后，原告向被告支付购房款合计428000元。因被告延期交付涉案房屋，原告于2016年9月23日将被告诉至本院，请求判令：一、被告赔偿原告逾期交房违约金1523.8元（按已付房款的0.1‰/日，自2015年12月1日计算至2016年11月1日），并主张支付至房屋实际交付（房屋应当达到国家规定的交付标准）之日止；二、被告支付原告违约金30000元；三、被告支付原告精神损害赔偿金30000元；四、本案诉讼费由被告承担。本院审理后于2016年11月21日作出（2016）宁0104民初8583号民事判决书，判决：一、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李瑞霞、李广祯逾期交房违约金14423.6元，并按0.1‰/日向原告李瑞霞、李广祯支付购房款428000元自2016年11月2日至实际交付房屋之日止的违约金；二、驳回原告李瑞霞、李广祯的其他诉讼请求。该判决书已生效。现涉案房屋仅办理分户竣工验收手续，尚未办理房屋整体竣工验收手续。2017年8月17日，原告未经被告同意，装修入住涉案房屋。后原告以被告未交付房屋且未能协助原告办理产权登记为由，起诉至法院，请求依法判如所请。另查明，2017年5月14日，银川市房地产测绘中心出具被告鸿天房置业公司天都十六区项目《银川市房产测绘成果报告书》，载明，涉案房屋南薰东街501号8号天都十六区8号楼X单元X号房屋套内面积72.26平方米，公摊面积16.46平方米，建筑面积88.72平方米。再查明，2017年9月7日，被告鸿天房置业公司出具《天都十六区西区壁挂炉的承诺》一份，载明，”鉴于我公司面临较严重的经济困难，为完成交房工作付出了非常艰辛的努力。后续的项目竣工验收工作仍面临诸多的困难，暂无力解决壁挂炉的供应，公司与供应商已商定由业主暂垫款购买，我公司在2018年11月15日前偿还给业主。因天然气公司对壁挂炉的技术参数有要求，公司壁挂炉供应商提供的品牌已完成相关手续。不愿意使用该品牌，而自己选择其他品牌的业主，请事先咨询天然气公司，避免给自己造成损失，最终我公司按下列定价对业主支付价款。注：壁挂炉品牌为史麦斯，20kw（120㎡以下房屋）价款3780元/台，24kw(120㎡以上房屋)价格3980元/台。”一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当严格遵守合同约定，履行合同义务。现涉案房屋虽未办理整体验收手续，不满足合同约定的交房条件，但原告已于2017年8月17日装修并入住涉案房屋，视为同意变更房屋交付条件。因钥匙、水、电卡系房屋居住使用的必要附属设施，被告应当将房屋钥匙与水、电卡一并交付原告。对被告关于房屋预测面积与实测面积小2.6平方米，其未交付房屋系因原告未补交购房款差额15393元的辩称，因原告已于合同签订后向被告积极履行了支付购房款428000元的主要义务，被告不能以上述理由对抗房地产买卖合同中已履行了主要义务的原告，故其应当向原告交付涉案房屋，对原告所欠付购房款部分，被告可另行主张权利。关于原告主张安装壁挂炉的诉讼请求，被告已对涉案房屋安装壁挂炉及品牌、型号作出承诺，原告虽对承诺中限定品牌不认可，但因双方在合同中未就壁挂炉品牌等事项作出明确约定，故被告应当按照承诺中的约定履行安装壁挂炉的义务，对原告主张安装壁挂炉的诉讼请求，法院予以支持。关于原告主张办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因被告未完成房屋整体竣工验收，原、被告就房屋实测面积尚未达成一致意见，故涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，故本院对原告现在要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告履行赠送3.08平方米面积、房屋装修及配套车位的诉讼请求，因原、被告签订合同后所附补充协议载明：”出卖人的售楼书、广告宣传单张户型图及模型中有关内容数据并非实际施工依据，仅供买受人参考。......不作为买卖合同的组成部分，双方权利义务以买卖合同及本补充协议约定为准。”就原告所主张的该部分事实，原告未能进一步举证证实，双方已协商一致，故对原告要求被告履行赠送3.08平方米面积、房屋装修及配套车位的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起十日内完成位于银川市××区北侧、红花渠东侧天都十六区8号楼X单元X室房屋所需配套措施（安装壁挂炉），并将房屋钥匙、水卡、电卡交付原告李广祯、李瑞霞；二、驳回原告李广祯、李瑞霞的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：上诉人提交的二份民事判决书与本案无关联性，且被上诉人不予认可，故本院对该证据的证明力不予确认。被上诉人提交的报警录像，不属新证据，本院不予认证，被上诉人提交的和公司负责人谈话录像的取证程序不合法，故本院对该证据的证明力不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。合同约定：上诉人应当于2015年11月30日前交付房屋；该商品房交付时，以房产登记面积（银川市房地产测绘中心测绘面积）为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补；产权登记面积确认后，如出现面积差异问题，买受人须在出卖人通知之日起10日内前往出卖人指定地点核实相关数据，并据实结算房价款及相关其他费用。但本案事实是，涉案房屋至今未办理整体验收手续，鸿天房置业公司天都十六区项目《银川市房产测绘成果报告书》由银川市房地产测绘中心于2017年5月14日出具，上诉人也未提交证据证明其将涉案房屋测绘面积已通知了被上诉人，被上诉人就该测绘面积予以确认，在上诉人与被上诉人就涉案房屋实测面积尚未达成一致意见的情况下，上诉人要求被上诉人按照实测面积付清比预测面积多出3.08㎡房屋面积的购房款15393元，不符合双方约定。虽然被上诉人逾期支付首付款138000元，但上诉人也因此主张了逾期付款违约金2419.2元，且被上诉人逾期付款的违约责任免除的事实已经被生效的法律文书所确认，故上诉人关于被上诉人未付清逾期付款违约金的上诉理由不能成立。上诉人负有向被上诉人交房的义务，而房屋钥匙、水、电卡系房屋居住使用的必要附属设施，原审判决上诉人将房屋钥匙与水、电卡一并交付被上诉人并无不当。
综上，鸿天房置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 徐开前
审判员 王文花
二〇一八年二月九日
书记员 李裕慧
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。