辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一终字第00235号
上诉人（原审被告）营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司，住所地营口市新联北大街。
法定代表人张望，系董事长。
委托代理人马琳，辽宁睿智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于金凤，女。
委托代理人陶永生，男。
上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司（以下简称“鑫汇鑫公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2014）营西民一初字第845号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司的委托代理人马琳、被上诉人于金凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
营口市西市区人民法院经审理查明，2013年8月1日，原告与鑫汇鑫公司签订编号分别为20130801CD2FB212621、2013080174865212602、20130801F11529212601、2013080107CDC0212581四份《商品房买卖合同》，即原告以236430元（每平方米1800元）购买被告开发的位于营口市新联北大街127丙-37号、建筑面积131.35平方米的房屋（用途为住宅），以195588元（每平方米1800元）购买被告开发的位于营口市新联北大街131乙-83号、建筑面积108.66平方米的房屋（用途为住宅），以505610元（每平方米3500元）购买被告开发的位于营口市新联北大街125-甲1号、建筑面积144.46平方米的房屋（用途为商业服务），以750680元（每平方米3500元）购买被告开发的位于营口市新联北大街131-甲13号、建筑面积214.48平方米的房屋（用途为商业服务）；编号20130801CD2FB212621合同第八条约定被告交付房屋的期限为2014年10月30日前，其它三份合同第八条约定被告交付房屋的期限为2014年4月30日前；四份合同在出卖人可据实予以延期特殊原因中约定：其他非出卖人原因；第九条1、（2）中约定，逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同订立后，被告向原告出具编号为0120403～0120406的四张专用收款收据，与相对应合同的金额分别为23万元、19万元、50万元、75万元。被告至原告起诉时仍未履行向原告交房的合同义务。
被告时任总经理的张士群在诉讼中出具书面材料，证明“2013年8月2日，我代表营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司与已交付签订一份商品房买卖合同（站前区新联北大街127号二套商铺和二套住宅），当时因故开不出销售发票，我们之间口头协商，在合同生效购3个月内，再给其补开发票，并承诺如到期开不出发票，每月给房款总额3%的违约金，三个月后，发票因种种原因开不出来，已交付多次找我，要求开具购房发票，并要求交房入住，因公司原因未开出发票尚未履行。”
营口市西市区人民法院认为，根据诉辩观点，本案争议焦点是：于金凤与鑫汇鑫公司签订的四份《商品房买卖合同》是否双方当事人真实意思表示，是否显失公平，即讼争合同是否成立且有效。
关于讼争合同是否成立问题。在讼争合同及对应的收款收据上均有鑫汇鑫公司公章和法定代表人名章，且鑫汇鑫公司并不否认上述印鉴的真实性。根据合同法第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同上签字、盖章的效力是表明合同内容为当事人真实意思表示，当事人据此享有权利、履行合同义务。鑫汇鑫公司虽以公司时任总经理利用职务便利私自加盖公司印鉴提出抗辩，但未提交证据予以证明。因此，本院认为原告与鑫汇鑫公司之间的上述买卖合同关系成立。
关于合同效力问题，即鑫汇鑫公司虽未明确行使撤销权但提出讼争合同价格明显低于其正常的销售价格。根据《商品房销售管理办法》第十七条规定“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条关于显失公平的规定，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。但本案诉争合同价款系当事人经协商意思表示一致，原告依据合同履行给付价款的义务，而鑫汇鑫公司未能依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定举证证明“引起合同关系变动的事实”。据此，本院认为诉争合同有效。鑫汇鑫公司应在讼争房屋达到合同约定的交付条件时向原告交付房屋，并按合同约定承担违约责任。
原告在诉讼中提交的张士群书面情况说明，证明违约金标准提高至按合同总金额的月3%。本院认为，一方面，该书面证明不能体现当时张士群是在鑫汇鑫公司授权或履行职务代表行为等情形下作出；再则，该违约金标准过高。故本院对原告所主张的违约金标准不予支持。鉴于诉讼中，鑫汇鑫公司逾期交房的状态持续，为便于判决内容的确定，违约金计算至判决作出时。编号20130801CD2FB212621合同关于违约金计算期日在诉讼中尚未到来，故本院对原告就该合同违约金不予支持。鉴于原告在起诉时，讼争房屋尚不具备合同约定的交付条件，被告应在讼争房屋符合合同约定的交付条件成就时向原告交付房屋。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司于合同约定的交付条件成就时将营口市新联北大街127丙-37号、营口市新联北大街131乙-83号、营口市新联北大街125-甲1号、营口市新联北大街131-甲13号向原告于金凤交付。二、被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告给付违约金26352元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元由被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司承担。
上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司上诉称：上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。原审判决，上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，并应向被上诉人承担违约及交房的责任。对此，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。被上诉人提供的《商品房买卖合同》是上诉人的总经理张志群，在任职期间，利用职务之便，私自与原告签订的买卖合同。对此，上诉人完全不知情，上诉人从未向被上诉人提供过购房发票及收款收据，更没有收到过被上诉人的任何购房款项。被上诉人也未能举证证明，其向上诉人支付过购房款。原审判决上诉人向被上诉人承担违约及交房的责任，没有任何事实及法律依据，请求撤销原判，改判上诉人不承担违约金及交房义务。
本院认为，因双方当事人签订的涉案商品房买卖合同及对应的收款收据上均有上诉人鑫汇鑫公司的公章及法定代表人名章、财务专用章，且上诉人鑫汇鑫公司亦不否认上述印鉴的真实性。故上诉人鑫汇鑫公司提出的其与“被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，被上诉人提供的《商品房买卖合同》是上诉人的总经理张志群在任职期间，利用职务之便，私自与原告签订的买卖合同”上诉理由无事实依据，不予支持。原审法院鉴于上诉人鑫汇鑫公司逾期交房的状态持续及讼争房屋尚不具备合同约定的交付条件等实际情况，判决上诉人鑫汇鑫公司承担相应的违约金及在讼争房屋符合合同约定的交付条件成就时向被上诉人交付房屋并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人负担。
本判决为终审判决
审 判 长 宋福田
代理审判员 张文生
代理审判员 陈 巍
二〇一五年三月三日
书 记 员 李田野