浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1713号
原告：姜晓彬。
原告：章唯。
委托代理人：郑山山、张涛，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告姜晓彬、章唯诉被告杭州美润房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理，由审判员汪文彤独任审理。于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告姜晓彬及原告姜晓彬、章唯的委托代理人张涛，被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于2013年4月1日与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：“原告向被告购买位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄24幢24一2室房产，该房产建筑面积为285.71平方米，每平方米单价为12515.74元，总价款为3575873元；出卖人应在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付给买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人承诺于2015年3月31日前，取得整个房产项目的土地征用权证书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。
该合同签订之后，原告履行了付款义务，但被告未按照合同约定的时间交付涉案房产及办理整个房产项目的权属证书或登记证书。被告通知原告于2015年4月25日正式交付涉案房产，该交房日期与约定日期延迟114天；通知原告涉案房产的项目大证于2015年11月16日办出，该日期与决定日期延迟229日；且该房产实测面积为283.75平方，与合同约定面积减少了1.96个平方。现提起诉讼，请求判令被告立即退还原告房屋面积误差价款24530元、支付原告延期交房违约金40765元、支付原告延期办理涉案房产项目权属证书或登记证书的违约金41122元并承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
1、浙江省商品房买卖合同，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实。
2、增值税发票、个人房屋贷款合同、借款补充合同，证明原告已按约履行付款义务。
3、交房通知书，证明被告通知原告于2015年4月25日正式交房及涉案房产的实测面积为283.75平方米。
4、玉榕庄项目办理产证通知，证明被告于2015年11月16日才将玉榕庄项目的房产大证办出。
被告答辩称：一、因市政配套原因施工延误导致案涉商品房无法交付的，根据《商品房买卖合同》约定，可以据实予以延期，不构成逾期交付。
1、根据《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。
本案中，玉榕庄项目周边的道路及供电、供水、污水、电信、燃气等由政府负责建设的配套设施施工延误，且至今未能建设完成。一方面，因市政道路及配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目内供水、污水、供电、燃气、通讯等综合管线设计、施工严重滞后，道路、景观等工程严重滞后，对项目整体工程施工及工期影响非常巨大；另一方面，因市政道路及配套设施未能建成，导致玉榕庄项目无法办理竣工验收，最终致使整个楼盘无法按时交付使用。因此根据《商品房买卖合同》的约定，讼争房屋的交付可据实予以延期，故出卖人不构成逾期交付，也无需承担逾期交付的违约责任，原告主张被告逾期交付没有事实依据。
2、《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定并不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对原被告双方均具有约束力。
二、因案涉商品房可据实延期交付，根据《商品房买卖合同》约定，合同约定取得权属证书的时间相应顺延，答辩人不承担违约责任。
根据《商品房买卖合同》补充协议书第十五条第7款约定，“若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”，故答辩人在本案中无需承担违约责任。
三、假设被告应承担逾期交付责任，但鉴于被告经营困难，实际已无力承担相应的违约金及面积补差款。
因房地产市场调控及市政配套迟延批准及施工等原因，被告开发本项目（玉榕庄项目）发生了重大亏损，并于2014年底多次向政府提出破产申请，政府要求被告克服一切困难，务必完成本项目的竣工交付。现阶段，被告已负债累累，经营非常困难，所有的资产都被法院查封，所有的银行账户都被冻结，实际已无力承担相应的违约金及面积补差款。
综上所述，被告认为，根据《商品房买卖合同》补充协议约定，因市政配套施工延误，可据实延期交付房屋，被告不构成逾期交付，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实后依法判决。
被告为证明其的主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
1、商品房买卖合同补充协议书一份，证明根据补充协议书第8条第3款，因市政配套施工延误导致项目无法按实交付的，被告可据实延期。根据《商品房买卖合同》补充协议书第十五条第7款约定，“若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”，故答辩人在本案中无需承担违约责任。
2、公证书一份，证明玉榕庄项目的市政配套迟迟未能建成，截止2014年7月4日玉榕庄项目的市政配套均未施工建成。玉榕庄项目内部建设基本完成，但是随着市政配套施工导致景观等其他工程需要与市政配套工程衔接。
3、2014年6月4日的关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要一份，证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府，建设费用由政府来承担，与被告之间没有关联。证明截止2014年6月4日市政配套还没有招标，建设还没有完成。
4、关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份，证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设。
5、关于要求落实开发余政挂出（2009）65号地块项目基础设施配套工程的报告一份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设。
6、关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出（2009）65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告一份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设。
7、竣工验收备案表，证明案涉商品房于2015年4月竣工验收备案。
经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议。原告对被告提供的证据1、2、7的真实性无异议，对证据3、4、5、6认为仅属于被告的单方陈述性质，不符合有效证据的构成要件，不能作为证明案件事实的依据。本院认为，对原告证据及被告证据1、2、7的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据；对被告证据3、4、5、6，认为原告的异议成立，上述证据不符合有效证据的构成要件，故本院不予确认，但上述证据可作为被告的陈述使用。
根据以上有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定的本案事实如下：
2013年4月1日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告开发的杭州市余杭区余杭街道玉榕庄24幢24一2室商品房一套，建筑面积为285.71平方米，单价12515.74元／平方米，总价款计3575873元。合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。合同第十六条约定：出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同时，双方还就其他事项进行了约定。
同日，原、被告又签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。
2013年4月1日，被告向原告开具销售不动产统一发票个份，确认收取原告支付的房价款2795873元，余款780000元，原告以个人房屋贷款方式支付给被告。
2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。
2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。
2015年4月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为283.75平方米。后原告未收房。2015年11月16日，被告向原告发送《玉榕庄项目办理产证通知》。2015年12月10日，原告诉来本院。
本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前，将符合具备商品房正常使用基本条件的商品房交付原告使用。但被告并未如期交付，且至2015年4月22日才向原告发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。故被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格，故被告以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立。原告的诉讼请求，理由正当，其合理部分，本院予以支持。原告所诉要求被告退还1.96平方米面积差额房价款、支付逾期交房违约金、支付延期办理涉案房产项目权属证书或登记证明的违约金，符合双方合同约定，本院予以认定。而本案被告在房屋通过竣工验收备案后，已通知原告于2015年4月25日收房。原告虽主张因被告的原因导致原告无法收房，却未提供相应证据证明被告拒不提供相关文件资料及房屋存有严重质量问题；且即使被告交付的房屋存有一定的瑕疵，但只要并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用也不构成实质性影响，原告就应当办理房屋交接手续，而不能拒绝收房。至于房屋所存在的瑕疵，原告完全可以在收房后以进行“赔偿损失”等方式保障其合法权益。原告自愿减少面积差额房价款、逾期交房及延期办理涉案房产项目权属证书或登记证明违约金的计算金额，本院予以准许。原告所张的违约金起算时间有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州美润房地产有限公司返还原告姜晓彬、章唯面积差额房价款24530元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告杭州美润房地产有限公司支付原告姜晓彬、章唯逾期交房违约金40765元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按合同约定已缴房款每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告杭州美润房地产有限公司支付原告姜晓彬、章唯延期办理涉案房产项目权属证书或登记证明违约金41122元（自2015年4月1日起计算至2015年11月16日止，按合同约定已缴房款每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1214元（已减半收取），由被告杭州美润房地产有限公司负担，于本案判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2428元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 汪文彤
二〇一六年二月二十三日
书记员 钱 玲