江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终287号
上诉人（原审被告）连云港市舒欣房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海连中路中恒大厦706室。
法定代表人张寿平，该公司董事长。
委托代理人丁军和，该公司副总经理。
委托代理人朱健，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁庆明。
被上诉人（原审原告）袁庆节。
两被上诉人共同委托代理人徐进忠、李海宁，江苏云港律师事务所律师。
上诉人连云港市舒欣房地产开发有限公司（以下简称舒欣房地产公司）因与被上诉人袁庆明、袁庆节房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第01457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁庆明、袁庆节一审诉称：2004年9月7日，我方与舒欣房地产公司签订《产权置换确认书》，约定我方将所拥有的原新浦区兴隆路39-127、39-129号房屋（建筑面积93.35㎡）以货币补偿的方式等价原则与舒欣房地产公司开发的众兴华庭花园B-1楼3单元501室、502室的商品房（建筑面积164.12㎡）进行产权置换，并约定舒欣房地产公司在2005年11月30日前应将验收合格的商品房交付给我方使用，若舒欣房地产公司逾期交付商品房，按连政发（2003）50号文件第二十五条之规定向我方增付安置补助费。后舒欣房地产公司依约将房屋拆迁款作为房屋置换价款交付给我方，但至今尚未按约交付房屋，也未按约增付临时安置补助费。依照连政发（2003）50号文件第二十五条之规定：对被拆迁人自行解决过渡用房的，延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。至2015年2月28日舒欣房地产公司应增付我方临时安置补助费267241元。我方多次与舒欣房地产公司协商交房及增付临时安置补助费事宜未果，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令舒欣房地产公司交付我方众兴华庭花园B-1楼3单元501、502室；舒欣房地产公司增付临时安置补助费267241元（暂计算至2015年2月28日）及利息；并由舒欣房地产公司承担本案的诉讼费用。本案一审审理中，袁庆明、袁庆节将诉讼请求变更为：一、依法判令解除袁庆明、袁庆节与舒欣房地产公司之间的产权置换确认书，舒欣房地产公司赔偿房屋价款1217278.04元（164.12㎡×7417元）；二、舒欣房地产公司增付袁庆明、袁庆节临时安置补助费324623.74元（暂计算至2015年8月28日）及利息（以主张的临时安置补助费为基数，按中国人民银行贷款利率，从2015年8月28日计算至舒欣房地产公司实际给付之日止）；三、舒欣房地产公司承担本案诉讼费用及鉴定费用8000元。
舒欣房地产公司一审辩称：双方存在拆迁安置法律关系，但没有向袁庆明、袁庆节交付合同约定房屋的责任并不在舒欣房地产公司；舒欣房地产公司即使未按合同约定时间交付房屋，亦只能按照双方所约定的拆迁安置过渡费用的标准如数向袁庆明、袁庆节进行支付；涉案房屋在本年度即可完工交付，袁庆明、袁庆节单方面要求解除房屋安置协议书没有法定的解除事宜，不具备合同解除的法定条件；关于袁庆明、袁庆节要求增付拆迁安置的费用，我方只承担合同约定的应当支付的部分；目前舒欣房地产公司仍为袁庆明、袁庆节保留了两套房屋，不对外售卖。综上，袁庆明、袁庆节主张不能成立。
原审法院经审理查明：2004年9月7日，置换人袁庆节、袁庆明（乙方）与置换权人舒欣房地产公司（甲方）签订《产权置换确认书》，约定：乙方自愿将所拥有的坐落在新浦区兴隆路39-127、39-129号的房屋以货币补偿的方式按等价原则与甲方所开发的众兴华庭花园B-1楼3单元501、502室的商品房进行产权置换；甲方愿将其所拥有的上述商品房以货币补偿的方式按等价原则与乙方所拥有的上述房屋进行产权置换；乙方上述被拆迁房屋建筑面积为93.35平方米，拆迁补偿费为181015元；甲方上述置换商品房建筑面积为164.12平方米，置换总价为220446元；乙方将其应得拆迁补偿费181015元作为置换价款一次性支付给甲方，若该款不足甲方置换房屋总价，乙方则应向甲方支付置换价款差价26000元，置换价款乙方在上房时一次性支付给甲方；甲方在2005年11月30日前，应将验收合格的商品房交付给乙方使用；拆迁安置补助费执行标准按连政发（2003）50号文件第二十五条规定执行；如甲方逾期交付商品房，按连政发（2003）50号文件第二十五条规定增付安置补助费。确认书还就其他内容进行了约定。
上述《产权置换确认书》中袁庆明、袁庆节与舒欣房地产公司约定的众兴华庭花园B-1楼3单元501、502室原规划为多层商品房，后因规划调整，舒欣房地产公司不能向袁庆明、袁庆节交付该房屋。2007年7月至2012年3月期间舒欣房地产公司已给付二袁庆明、袁庆节拆迁过渡费共计79597元。
原审法院另查明，连政发（2003）50号文件《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第二十五条第三款规定：拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月，拆迁人、被拆迁人或者公房承租人应当遵守过渡期限的协议。第二十五条第四款规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者公房承租人增付临时安置补助费。（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费；（二）对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。
连政发（2004）85号《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第五十三条规定：本规定自2004年4月10日起施行。本规定施行前领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的，仍按原拆迁规定执行。2003年4月1日市政府印发的《连云港城市房屋拆迁管理规定》（连政发（2003）50号）同时废止。第二十七条第四款规定：拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月，拆迁人、被拆迁人或者公房承租人应当遵守过渡期限的协议。第二十七条第五款规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者公房承租人增付临时安置补助费。（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费；（二）对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。
连拆发（2004）18号《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范》第七章附则第四条规定：本规范自2004年4月10日起试行，在此日之前已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的项目，拆迁评估仍按原规定执行。附件十五规定被拆迁房屋面积100平方米以下的临时安置补助费标准为5元／平方米·月。连拆发（2009）96号《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》第三十七条明确规定：本规范自2009年9月6日起施行，2009年5日之前已领取《房屋拆迁许可证》并已实施拆迁的项目，拆迁评估仍按原规定执行。该文件附件九规定被拆迁房屋面积100平方米以下的临时安置补助费标准为8元／平方米·月。
2015年8月21日，经袁庆明、袁庆节申请，原审法院委托的连云港市旺达房地产估价师事务所有限公司对众兴华庭小区所在的同地段、同类型多层房屋的市场价值出具估价报告，估价结果为：估价对象在价值时点2015年8月4日的市场单价为（人民币）7417元／㎡。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力。袁庆明、袁庆节与舒欣房地产公司各方所达成的产权置换确认书系各方真实意思表示，内容合法有效，依法受法律保护，各方均应恪守。按合同约定，舒欣房地产公司负有向袁庆明、袁庆节如约交付符合约定标准的置换房屋的义务。舒欣房地产公司如不能向袁庆明、袁庆节交付置换房屋，应承担相应的违约责任。因各方所约定的置换房屋事实上并未建成，故袁庆明、袁庆节请求依法判令解除与舒欣房地产公司之间的产权置换确认书，并要求舒欣房地产公司赔偿袁庆明、袁庆节房屋价款1217278.04元（164.12㎡×7417元）的主张应予以支持。舒欣房地产公司重新鉴定的申请，于法无据，不予采纳。关于拆迁安置补助费，袁庆明、袁庆节主张适用连政发（2004）85号、连拆发（2004）18号、连拆发（2009）96号文件，舒欣房地产公司主张适用连政发（2003）50号文件。对此原审法院认为，袁庆明、袁庆节与舒欣房地产公司2004年9月7日签订《产权置换确认书》时，按照连政发（2004）85号文件第五十三条规定，连政发（2004）85号文件已于2004年4月10日起施行，连政发（2003）50号文件已同时废止，且《产权置换确认书》系格式合同，故应适用连政发（2004）85号、连拆发（2004）18号文件。关于是否适用连拆发（2009）96号文件，原审法院认为，该文件第三十七条明确规定本规范自2009年9月6日起施行，加之舒欣房地产公司超长期限未能交付房屋的违约事实，及物价上涨袁庆明、袁庆节方自行解决过渡用房实际开支不断增大等因素，故应自2009年9月6日起适用连拆发（2009）96号文件。综上，关于拆迁安置补助费计算应按照连政发（2004）85号、连拆发（2004）18号、连拆发（2009）96号文件分段计算。经核算，2004年9月7日至2005年11月30日为7001.25元（15月×5元／月×93.35㎡），2005年12月1日至2006年11月30日为11202元（12月×10元／月×93.35㎡），2006年12月1日至2009年9月6日为46208.25元（33月×15元／月×93.35㎡），2009年9月6日至2015年8月28日为161308.8元（72月×24元／月×93.35㎡），拆迁安置补助费共计225720.3元。扣减《产权置换确认书》约定的袁庆明、袁庆节上房时缴纳的置换价款差价26000元及袁庆明、袁庆节已经领取的拆迁过渡费共计79597元，舒欣房地产公司需给付袁庆明、袁庆节临时拆迁安置补助费120123.3元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除袁庆明、袁庆节与舒欣房地产公司签订的《产权置换确认书》；二、舒欣房地产公司于判决生效之日起十日内给付袁庆明、袁庆节房屋产权置换赔偿款1217278.04元；三、舒欣房地产公司于判决生效之日起十日内给付袁庆明、袁庆节拆迁安置补助费120123.3元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年8月28日起计算至实际给付之日止）。案件受理费19020元、鉴定费8000元，共计27020元，由袁庆明、袁庆节负担3020元，舒欣房地产公司负担24000元（袁庆明、袁庆节已预交，舒欣房地产公司将此款在履行判决时一并给付袁庆明、袁庆节）。
上诉人舒欣房地产公司不服原审判决，上诉称：第一，连云港市旺达房地产估价师事务所有限公司出具的估价报告书中载明的评估价格不符合客观实际，该评估价格是不科学的，不能作为定案依据，上诉人要求重新鉴定；第二，被上诉人一审中要求按照货币补偿的方式重新计算赔偿款，由于被上诉人所拆迁房屋的原始面积为93.35平方米是恒定不变的，因此无论是货币安置还是房屋置换，都应当以93.35平方米为基础进行计算，原审判决以164.12平方米为基数计算房屋置换赔偿款显然不当；第三，双方签订的产权置换确认书选择适用连政发（2003）50号文，该文虽然之后被废止，但在合同签订时，该文件是适用的，也是合法的，应当按连政发（2003）50号文的规定计算安置补助费。另原审判决在计算安置补助费时计算错误，过渡期限长是政府规划调整导致的，上诉人并无过错，原审法院对过渡费计算的结果不合法。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人袁庆明、袁庆节共同辩称：第一，评估报告是经过原审法院经过合法程序委托的，结果也是客观公正合法的，上诉人要求重新鉴定没有事实和法律依据。第二，上诉人与被上诉人在产权置换确认书中约定置换的房屋面积为164.12平方米，而上诉人不能按约向被上诉人按期交付置换房屋，应当承担违约责任。因此原审法院判决按置换后的房屋面积即164.12平方米为基数计算房屋置换赔偿款符合法律规定。第三，关于安置补助费，双方在产权置换书中虽然约定适用连政发（2003）50号文件，但是签订该合同时，连政发（2003）50号文已经废止，且该置换确认书系格式合同，因此应当依法适用连政发（2004）85号文，连拆发（2004）18号文，原审法院计算安置补助费符合法律规定，综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审查，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，舒欣房地产公司作为从事房地产开发的法人，应当知道连云港市城市房屋拆迁管理规定是与本地区经济状况相符的政策性文件，其中的补偿标准会随着经济水平的变化而变化，同时应当知道在与袁庆明、袁庆节签订的产权置换确认书时，连政发（2003）50号文已经废止，临时安置补助费应适用连政发（2004）85号文。舒欣房地产公司在签订合同后长达十余年的时间内一直未交付合同约定的房屋，若一直沿用同一标准向袁庆明、袁庆节发放临时安置补助费，将不能弥补袁庆明、袁庆节近年来生活成本的增加，故双方合同虽然约定临时安置补助费标准适用连政发（2003）50号文，但该约定显然与政策相悖、且有违公平，原审法院根据历年的连云港市城市房屋拆迁管理规定中对于临时安置补助费的标准分段对该费用的计算进行调整并无不当，本院对上诉人称临时安置补助费计算错误、结果不当的上诉理由不予采纳。
原审法院委托连云港市旺达房地产估价师事务所有限公司对涉案房屋进行价格鉴定的程序合法，上诉人仅以鉴定价格高于其售卖的房屋价格为由要求重新鉴定无法律依据，且鉴定报告已经明确涉案房屋的估价参考物为与涉案房屋同地段、同类型的多层房屋，上诉人直接以其实际建成并售卖的高层房屋作为估价参考物来衡量鉴定报告所载明的价格高低缺乏科学性，故本院对上诉人申请重新鉴定的上诉理由不予采纳。袁庆明、袁庆节被拆迁房屋的面积为93.35平方米，但该房屋的综合价值显然高于93.35平方米和房价直接相乘的数值，还包含房屋的装饰装修价值、附属物的价值等其他的价值，而该房屋现已被拆迁，能体现被拆迁时房屋综合价值的就是双方在合同中约定的等价置换的164.12平方米房屋及差价的综合值，而该164.12平方米房屋的价值就是单价和面积之积，故原审法院以164.12平方米而不是93.35平方米为基数计算被拆迁房屋综合价值是恰当的。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19020元（舒欣房地产公司已预交），由上诉人连云港市舒欣房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。