昆明铁路运输法院行 政 判 决 书（2016）云7101行初33号原告简涛，男，汉族，住云南省昆明市。委托代理人孙未鹏、李欣，云南东陆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告富民县房地产管理所。法定代表人：董应虎，主任。住所地：云南省富民县环城南路建设大楼。委托代理人赵珩，云南云典律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人昆明富达房地产开发经营有限公司。法定代表人：李培云。住所地：昆明市富民县永定街道办事处城器墩村。委托代理人吕红英，云南云典律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告简涛诉被告富民县房地产管理所（以下简称县房管所）、房屋行政登记一案，于2016年11月4日向本院提起行政诉讼。本院于2016年11月11日立案，于2016年11月25日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因昆明富达房地产开发经营有限公司（以下简称富达公司）与本案的处理结果有利害关系，本院于2016年11月16日依法通知其作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年12月20日、2017年1月11日公开开庭审理了本案。原告简涛的委托代理人孙未鹏、李欣、被告县房管所行政机关负责人李红芬、委托代理人赵珩、第三人富达公司委托代理人吕红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简涛起诉称：2013年9月17日，子科文委托简涛向富达公司支付购房款购买了位于富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期第152幢2号房屋。同日，该《商品房购销合同》在被告处进行了商品房买卖合同备案登记，登记号为：FM201301202。2016年6月，简涛发现其所购买的房屋又在被告处进行了备案登记，登记号为：FM201600315，但其对此并不知情。被告在原权利人不知情且未亲自到场的情况下办理了变更登记，未尽到审查职责，将房屋至第三人名下，使原告丧失了对房屋所享有的权利，给其造成了损失。请求法院判决撤销被告对原告商品房买卖合同登记备案（登记号：FM201301202）的变更行政行为；被告承担本案诉讼费用。被告县房管所答辩称：1.被告注销原告《商品房购销合同》的行为合法有效。原告及第三人富达公司均按被告要求提交了退房申请书，被告在审阅原告退房申请书、身份证、户口册后，依照原告的申请作出注销登记，该行为合法有效。2.原告诉由不当，诉请无法实现，依法应中止审理。现诉争房屋已依照法定程序备案登记至案外人名下，原告的诉请不具有可撤销的内容。且根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，原告诉请撤销被告的变更行为，实际为否定被告对案外人房屋买卖合同备案登记的有效性，根据上述规定，应中止审理。另，本案应属原告与第三人富达公司的民事纠纷，不应以行政诉讼的方式解决。被告县房管所答辩认为被诉注销登记行为合法，请求法院依法中止审理本案。第三人富达公司答辩称：1.原告简涛并不是全额付款，只是一种预售的行为。2.原告简涛并非本案诉讼所涉房屋的合法有效所有权人。3.第三人在整个行为中不存在任何过错。4.本案诉讼所涉房屋已由第三人合法有效地出卖给案外其他买受人。原告简涛向本院提交以下证据：1.简涛“身份证”一份，欲证实原告主体资格情况；2.2013年9月1日《协议》一份，欲证明案外人子科文委托简涛向第三人富达公司购买本案所涉房屋的事实；3.《商品房购销合同》及《商品房买卖合同登记备案表》各一份，欲证实简涛于2013年9月17日与第三人富达公司签订合同购买了艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期第152幢2号房屋并于同日在被告处进行了备案登记，登记号为：FM201301202；4.2013年9月17日“收据”、“证明”各一份，欲证实原告简涛向第三人富达公司支付了合同约定购房款的事实；5.2016年5月11日“春城晚报A21版”（手机版打印件）一份，欲证实简涛所持《商品房购销合同》在并未遗失的情况下，被他人登报挂失。经法庭审理质证，被告县房管所对原告简涛的上述证据提出如下质证意见：对证据1的原告简涛主体资格无异议；对证据2不认可关联性，且该“协议”中的签名与被告方收到的签名不一致，能印证原告简涛经常存在他人代签的情形；对证据3予以认可；对证据4系原告与第三人之间的行为，不认可关联性和真实性；对证据5认可真实性，但不认可原告的证明内容，实际情况是简涛在无法提交合同原件的情况下，才去进行的登报挂失，正是因为原告进行了登报挂失，在材料齐备之后，被告才作出了本案被诉的注销行为。第三人富达公司对原告简涛的证据提出如下质证意见：对证据1无异议；对于证据2不认可关联性，其他意见与被告质证意见相同；对证据3无异议；对证据4的真实性不予认可，第三人并没有收到原告所支付的款项；对证据5的真实性认可，认为是第三人应原告的申请去进行的登报挂失，实质应为原告的行为。另，第三人富达公司于2016年12月20日当庭书面申请对原告提交证据4中富达公司的相关印章的真实性进行鉴定。被告县房管所向本院提交以下证据：1.《事业单位法人证书》二份，欲证明被告是依法享有房屋备案登记职能的行政主体，依买卖双方申请对商品房买卖合同进行网上备案登记及注销；2.《商品房买卖合同备案登记表》三份，欲证明本案所涉房屋的相关买卖合同变迁情况；3.《商品房买卖合同备案注销申请》、《退房申请书》各一份，欲证明被告系依申请而非主动依职权对本案所涉房屋买卖合同备案登记予以注销；4.原告“身份证”、“户口册”（复印件）各一份，欲证明被告已尽审慎义务，对原告的相关信息进行形式审查，符合相关法律规定。被告县房管所提交的法律依据为：《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《建房[2010]53号通知》）。另，被告县房管所于2016年12月20日法庭调查中提交《商品房购销合同备案注销申请》一份（上有“简涛”签名字样），欲证实其在原告与第三人共同申请的基础上作出本案被诉注销登记行为，并辩称系证据整理混淆导致对上述相关证据提供失误。经法庭审理质证，原告简涛对被告县房管所提交证据提出如下质证意见：对证据1认可无异议；对证据2的真实性无异议，但不认可合法性；对证据3的三性均不予认可，原告并未向第三人申请过退房且从未委托第三人办理退房，被告仅依据第三人法定代表人的申请就作出了注销行为，没有依据；对证据4的关联性不予认可，上述材料均系原告在购房时提交；对被告当庭提交的《商品房购销合同备案注销申请》（上有“简涛”签名字样）的三性均不予认可，且系逾期提交证据，没有法律效力。对于本案的法律适用，原告认为不应适用《建房[2010]53号通知》而应适用《不动产登记暂行条例》中的相关规定。另，原告简涛于2016年12月20日当庭书面申请对被告所提交证据3中的《退房申请书》上“简涛”签名字样及指纹的真实性进行鉴定。第三人富达公司对被告县房管所提交的上述证据提出如下质证意见：对上述证据的三性均予以认可。第三人富达公司向本院提交以下证据：1.《退房申请书》一份；2.原告简涛“身份证”、“户口册”“、结婚证”（复印件）各一份；3.2016年5月11日“春城晚报A21版”（报纸原件）一份。上述证据欲证实第三人根据原告简涛的申请并根据其提交的相应材料，尽到了审查义务，不存在任何过错。经法庭审理质证，原告简涛对第三人富达公司提交的证据提出如下质证意见：对证据1的三性均不予认可，原告从未向第三人提出过以上申请；对证据2不予认可关联性，该证据是原告在购房时提交的；对证据3的合法性不予认可，原告所持有的该份合同从未遗失，登报挂失并非原告而是第三人所为。被告县房管所对第三人富达公司提交的证据提出如下质证意见：对上述证据的三性均予以认可。在审理过程中，本院依职权于2017年1月10日向云南飞隆普华传媒有限公司（即春城晚报分类广告运营公司）调取了以下证据：1.该公司关于办理登报事宜的“情况说明”一份；2.《商品房买卖合同登记备案表》照片一张；3.“微信聊天记录”一张。经质证，原告简涛辩称登报挂失是第三人的行为，原告所持的合同原件已第一次庭审中进行出示质证，其对登报挂失并不知情；被告县房管所辩称是第三人告知其登报事宜、报纸也是第三人提供，且第三人向其宣称是原告进行的登报挂失；第三人辩称上述证据并不能证实登报挂失是第三人所为。在审理过程中，本院经调查，昆明市人民政府于2010年10月18日发布《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》（以下简称《昆政办[2010]184号实施意见》），施行时间为2011年1月1日，执行范围为昆明市所辖全部区、县、市，其中对商品住房购销合同管理进行了具体规定。经庭审询问，原告简涛认为应依照适用；被告县房管所认为其并未收到《昆政办[2010]184号实施意见》，故作出注销登记行为时并不适用该规范性文件；第三人没有意见发表。本院对原告、被告、第三人提交及本院依法调取的证据评述认证如下：原告简涛提交的证据1能够证实其原告主体资格，本院予以采纳；证据2系原告与案外人的协议，与本案被诉的注销登记行为没有关联性，本院不予采纳；证据3能够证实原告与第三人所签合同在被告处进行登记备案的事实，本院予以采纳；证据4系原告与第三人富达公司所签商品房购销合同的履行情况，与本案被诉的注销登记行为没有关联性，本院不予采纳；证据5原告简涛认为能证实其合同在未遗失的情况下被他人挂失，被告县房管所及第三人认为该证据能够证明被诉行为合法，综合原告简涛持有的合同原件、被告县房管所辩称的证据来源和第三人富达公司的当庭陈述及在案其他证据分析，该证据不具备被告及第三人所认为的真实性、合法性，本院不予采纳作为证实被告及第三人所主张的证明内容的证据。被告县房管所提交的证据1证明其具备本案被告资格，本院予以采纳；证据2能够证实本案被诉注销登记行为所指向房屋的买卖合同备案变迁情况，本院予以采纳；证据3中的《退房申请书》系原告简涛与第三人富达公司之间形成的证据材料，并非被诉行为合法性的证据，与本案没有关联性，《商品房买卖合同备案注销申请》中只有第三人一方申请，不符合双方共同申请的形式且来源为第三人单方提供，不具备合法性，本院均不予采纳；证据4来源不具备合法性，本院不予采纳作为证实其主张的证明内容的证据；《商品房购销合同备案注销申请》（上有“简涛”签名字样），系逾期提交的证据且其当庭辩称的“整理证据混淆导致提供失误”并非正当理由，本院不予采纳。第三人富达公司提交的证据1与本案没有关联性，本院不予采纳；证据2本院不予采纳；证据3不具备真实性、合法性，本院不采纳。本院依法调取的证据1—3具备关联性、真实性、合法性，依法采纳。经审理查明，2013年9月17日，原告简涛与第三人富达公司签订《商品房购销合同》，约定向第三人购买艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期第152幢2号房屋。该合同于同日在被告处进行了备案登记，登记号为：FM201301202。2016年4月20日，第三人富达公司向被告县房管所提交《商品房买卖合同备案注销申请》、《退房申请书》及原告简涛的相关身份材料复印件；2016年5月11日，第三人富达公司以原告简涛的名义作出上述合同挂失的登报，并向被告县房管所提供了相应登报挂失内容。被告县房管所在上述材料的基础上，作出本案被诉注销登记行为。2016年11月4日，简涛对该注销登记行为不服，提起本案诉讼。另查明，2016年5月17日、5月19日艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期第152幢2号房屋，即本案诉讼所涉房屋在被告处进行了两次商品房买卖合同登记备案（合同登记号分别为：FM201600315、FM201600317），买受人分别为黄顺德、来保明。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。富民县房地产管理所属于上述法律规定的县级以上地方人民政府登记备案行政部门，具备相应的行政管理职责，是本案适格被告。关于本案法律适用。《建房[2010]53号通知》系国务院部委制定的规范性文件，《昆政办[2010]184号实施意见》系昆明市人民政府制定的规范性文件。上述两份现行有效的规范性文件均系对《中华人民共和国城市房地产管理法》相关条款的具体细化，属于行政机关在履行登记备案等相关职能应当依据的法律规范。原告简涛关于应适用《不动产登记暂行条例》的意见，本院已经注意。关于各方诉请。《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条规定了立法目的：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”《建房[2010]53号通知》规定了制定目的：“（为）进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。”被告县房管所在原告简涛并未到场，亦未递交申请的情况下，仅凭利害关系的一方即第三人富达公司提交的注销申请、简涛的相关主体身份情况复印件和登报挂失声明就作出导致买受人权益重大减损的商品房买卖合同注销登记，违背上述法律和规范性文件的制定目的，不利于房地产市场交易秩序的规范和消费者权益的保障，亦不符合《建房[2010]53号通知》第二条第（十）项“已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”以及《昆政办[2010]184号实施意见》第四条第（三）项“确需退房的，须向社会公示并由开发企业与购房者到房产登记机关办理退房手续。”中的相关注销登记的具体规定，该注销登记行为没有事实依据且违反法定程序。被告县房管所关于注销登记行为合法、本案应中止审理以及未收到上级部门下发的《昆政办[2010]184号实施意见》、故不适用的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告简涛关于注销登记行为违法的意见，符合庭审查明的事实，本院予以支持；但其关于撤销注销登记行为的诉请，经庭审查明，本案诉讼所涉房屋已经登记备案至案外其他买受人，如撤销被告县房管所的注销登记行为将导致上述善意第三人权益重大减损，故本院依法变通处理。第三人富达公司关于注销登记行为合法以及登报挂失行为系原告所为的意见和辩解，与本案庭审查明的事实不符，本院不予采纳。原告简涛、第三人富达公司针对本案相关证据提出的鉴定申请，因上述相关证据与本案不具备关联性，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第五项第2目、第二十九条第一款的规定，判决如下：确认被告富民县房地产管理所作出的对FM201301202号备案登记的注销行为违法。本案案件受理费人民币五十元，由被告富民县房地产管理所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明铁路运输中级法院。审判长  冯腾海审判员  邱 林审判员  甘律然二〇一六年二月九日书记员  金 晟