福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2643号
上诉人（原审原告）赵宋昌，男，1981年7月29日出生，汉族。
委托代理人黄秀娟，系赵宋昌的妻子。
委托代理人赵建敏，福建秦剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐婕，女，1971年1月18日出生，汉族。
委托代理人柏萍，系徐捷母亲。
委托代理人周烈，江苏南黄海律师事务所律师。
上诉人赵宋昌因与上诉人徐婕房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第4723号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵宋昌于2015年3月17日向原审法院起诉，请求判令：1、徐婕向赵宋昌交付坐落于厦门市思明区东浦路78号1203室房产及合同清单所列的家电、家具；2、徐婕向赵宋昌支付逾期交房违约金（以378万元为基数，按每日0.5%的标准，自2015年2月13日计算至2015年3月13日止）；3、徐婕承担赵宋昌因本案支出的律师费6万元。
原审判决查明，赵宋昌与徐婕经厦门海希房地产营销策划有限公司居间介绍，于2015年1月11日签订了一份编号为1300713号的《房产居间买卖协议书》，约定徐婕将厦门市东浦路78号1203室房屋出售给赵宋昌，成交价为378万元，其中赵宋昌应于签约当日支付30万元定金、于2015年1月12日支付35万元、于2015年2月13日支付23万元，余款290万元，其中90万元在赵宋昌收到案外人支付的厦门市思明区育秀里187号224室的银行按揭专用款后的当日或次日支付；200万元由赵宋昌以讼争房屋向银行申请抵押贷款后，由银行直接放贷至徐婕银行账户；徐婕应于收到全部购房款当日或次日将房屋交付赵宋昌使用，交付房屋应保证室内整洁，无结构性损坏等；该协议第十一条约定双方签约后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方中介费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等，如双方自行协议解除或终止履行合同，中介费尚未支付的，双方承担连带支付责任；第十二条约定若徐婕不能按期向赵宋昌交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金；第十五条约定徐婕将如下室内设施一同出售赵宋昌，设施如下：“
详见清单一台立式空调四台挂式空调两台热水器一台西门子冰箱电视两台洗衣机一台沙发一套茶几两张”。
另查明，上述协议签订后，赵宋昌已依约于2015年2月12日将全额购房款支付完毕，讼争房屋产权亦已于2015年1月间过户登记至赵宋昌方名下。2015年2月14日，赵宋昌及中介通过短信方式通知徐婕于2015年2月15日办理交房手续，徐婕及其母亲于2015年2月15日从南通到达厦门，但双方并未在当日办理交房手续，后徐婕及其母亲于2015年2月17日返回南通。
还查明，赵宋昌因本案支出律师费6万元。
原审法院认为，本案赵宋昌与徐婕争议焦点为：一、徐婕是否已经完成交房义务；二、随讼争房屋一并出售的物品范围。
一、徐婕是否已经完成交房义务。
徐婕主张，其已于2015年2月16日完成交房义务。赵宋昌于2015年2月14日通知徐婕于次日办理交房，徐婕依约于2015年2月15日到达厦门办理交房，但当天赵宋昌及中介方均未接听徐婕电话，也未依约定前来办理交房手续；次日，徐婕再次联系中介，中介告知赵宋昌已回漳州过年，徐婕就将讼争房屋的钥匙交付给物业管理人员，并将该情况告知中介。后，赵宋昌对钥匙存放在物业管理人员处的事实已也知晓，系赵宋昌拒绝收房，讼争房屋的钥匙至今仍存留在物业管理人员处。并提交以下证据予以证明：1、赵宋昌发送给徐婕的短信记录，载明赵宋昌于2015年2月14日通知徐婕在2015年2月15日12点前配合交房，赵宋昌于2015年2月18日告知徐婕其单方面交房未达到交房标准，要求其到场交房。2、中介发送给徐婕的短信记录，载明中介于2015年2月18日将徐婕母亲发送给其的短信转发至赵宋昌，主要内容为因赵宋昌回漳州过年，徐婕只好请物业人员对讼争房屋现状拍照，钥匙封存后请物业保管，房产内装修、装潢和许多物品（并列举了部分物品的价格及品牌）仍为徐婕所有，徐婕因过年还未搬走，暂时借给赵宋昌使用；中介于2015年2月19日告知徐婕，其受赵宋昌委托要去看下房子现状，但因保管钥匙的物业管理人员初四上班，并未进入房屋内，并通知徐婕初四3方到场交房。3、电子客票行程单，载明徐婕及其母亲购买了2015年2月15日从南通至厦门、2015年2月17日从厦门至南通的机票；4、徐婕及母亲与物业管理人员的视频语音摘录及照片，载明徐婕将房屋钥匙交给物业管理人员的过程。
赵宋昌抗辩，对徐婕上述证据真实性无异议，但上述证据未能证明徐婕已履行交房义务，且徐婕自认讼争房屋内尚有其未搬走的物品，也不具备交房条件，赵宋昌对徐婕单方交房行为不予确认。赵宋昌通知徐婕于2015年2月15日交房，之后徐婕未再联系赵宋昌，赵宋昌也不知道徐婕在2015年2月15日到厦门，直至大年三十（即2015年2月18日），赵宋昌才从中介处得知徐婕已将钥匙寄放在物业处，赵宋昌对徐婕单方交房行为不予认可。
原审法院分析认为，结合徐婕所提交的上述证据及双方陈述内容，可以认定徐婕确已将讼争房屋的钥匙交付至物业管理处，赵宋昌于2015年2月18日知悉该情况，但至今未领取房屋钥匙。首先，根据一般的二手房交易习惯，交房不仅限于交付钥匙，买受方在交房时有权对房屋进行查验，以确认交付房屋是否符合双方约定，如房屋现状不符合约定，买受方有权拒绝接收房屋；且根据讼争协议第十五条之约定，讼争房屋内有部分设施一并出售给赵宋昌，故在交房时也需确认该部分设施是否交付，而物业管理处并无代赵宋昌查验的权利，徐婕在未经赵宋昌查验房屋时，直接将讼争房屋钥匙交付物业管理处，显属不当。其次，徐婕并未举证证明在将讼争房屋钥匙交付物业管理处之前，其已以合理方式催告赵宋昌接收房屋而赵宋昌拒不配合，也未能证明赵宋昌已同意徐婕将钥匙寄存物业管理处的交房方式。再次，根据徐婕提供的短信内容，其自认讼争房屋内尚存留部分需搬离的物品及部分已一并出售赵宋昌的物品已被搬离，故在赵宋昌存留钥匙时，讼争房屋现状是否符合双方约定，尚未能确定。最后，赵宋昌并未领取讼争房屋钥匙，并已于2015年2月18日对徐婕单方交房提出异议，再次通知徐婕办理交房手续，但徐婕未予回应。综上分析，徐婕主张其已尽到交房义务，并无事实及法律依据，原审法院不予采信。
二、随讼争房屋一并出售的物品范围。
赵宋昌主张，讼争协议第十五条约定一并出售的物品详见清单，故在签订讼争协议后大约十天左右，原、徐婕双方到讼争房屋处就一并出售的物品进行核对，并制作了相关物品清单，徐婕一并出售的物品范围应以物品清单为准。并提交物品清单予以证明，该物品清单中列明了相关物品名称及数量，部分物品有注明品牌，部分物品有备注相关金额，物品清单中出售方处并未签名，购买方处由赵宋昌签名，居间房处载明为海希房产。
徐婕抗辩，对赵宋昌所提交的物品清单的真实性不予确认，双方并未制作该物品清单。结合徐婕所提交的短信内容，部分物品的相关金额系徐婕母亲于2015年2月18日发送给中介的，当时徐婕方提出将相关物品折价具体金额出售赵宋昌，赵宋昌按该折价金额单方制作了该清单。随讼争房屋一并出售的物品仅限于讼争协议第十五条约定的一台立式空调、四台挂式空调、两台热水器、一台西门子冰箱、两台电视、一台洗衣机、一套沙发、两张茶几。
庭审中，双方当事人对讼争协议第十五条列明的相关物品的具体品牌、规格等无法达成一致意见，也均未能予以明确。
原审法院分析认为，首先，赵宋昌所提交的物品清单并未经徐婕签字确认，徐婕也对该证据的真实性持有异议，故对该物品清单的真实性，原审法院不予确认；其次，赵宋昌主张物品清单系双方在签订协议后十天左右，到现场核对后列出，但其所提交的物品清单载明的物品诸多，且价值不菲，是否一并出售给赵宋昌，应会对讼争协议约定的成交价格产生影响，而双方在价格已经确定后，方才到讼争房屋内核对具体物品、列出物品清单，有悖于交易常理；再次，讼争协议第十五条虽约定徐婕一同出售赵宋昌的室内设施“详见清单”，但该条也明确载明相关设施为“一台立式空调四台挂式空调两台热水器一台西门子冰箱电视两台洗衣机一台沙发一套茶几两张”，根据约定的内容，具体设施已经确定。综上分析，赵宋昌主张徐婕一同出售的物品范围应以物品清单为准，缺乏依据，原审法院不予采信，一同出售的物品范围应按讼争协议第十五条约定予以确定。
原审法院认为，讼争协议系双方真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方应依诚信原则履行。（一）关于交付房屋及物品。如前分析，徐婕尚未完成交房义务，故对赵宋昌要求徐婕交付讼争房屋之诉求，原审法院予以支持。另，徐婕也应依据第十五条约定，向赵宋昌交付相关物品，但鉴于双方对该条约定的具体物品的品牌、规格、新旧率等信息未能达成一致意见，赵宋昌诉请徐婕交付的物品也未能具体明确，故对赵宋昌要求徐婕交付相关物品的诉求，原审法院不予支持，双方可另行处理。（二）关于逾期交房违约金。根据协议约定，徐婕应于2015年2月13日前交房，现徐婕已逾期交房，赵宋昌有权按讼争协议第十二条约定，要求徐婕支付逾期交房违约金，但赵宋昌并未就其因逾期交房产生的损失进行举证，协议约定的违约金标准过高，原审法院酌定逾期交房违约金以总房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2015年2月14日起计算至实际交房之日止。（三）关于律师费。赵宋昌主张依据讼争协议第十一条的约定，要求徐婕赔偿其因本案支出的律师费6万元。该第十一条约定，双方签约后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方中介费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等，如双方自行协议解除或终止履行合同，中介费尚未支付的，双方承担连带支付责任。而协议第十二条另行对逾期交房违约责任进行约定，即违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条约定追究违约方的责任。故结合第十一条前后约定内容及第十二条约定内容，第十一条所约定的“悔约”应指因一方根本违约导致解除合同之情形；而本案中，赵宋昌并未行使合同解除权，而是要求徐婕继续履行合同并已按第十二条约定主张逾期交房违约金，故对赵宋昌要求徐婕支付律师费之诉求，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、徐婕应于判决生效之日起十日内将厦门市东浦路78号1203室房屋交付给赵宋昌；二、徐婕应于判决生效之日起十日内赔偿赵宋昌厦门市东浦路78号1203室房屋的逾期交房违约金（以378万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2015年2月14日起计算至实际交房之日止）；三、驳回赵宋昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4941元，由赵宋昌负担4700元，徐婕负担241元。款项应于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，赵宋昌与徐婕均不服，向本院提起上诉。
赵宋昌上诉称，请求依法撤销原审判决第二、三项，改判支持其原审全部诉讼请求。根据双方当事人的协议书可确认，双方之间的房屋买卖包含房屋及家电家具及设施的买卖，因此交房时须双方到场当面交接，协议签订后徐婕拒不在清单上签名及过后将家具家电等偷偷搬走的行为，违反协议约定，构成违约。故无法按约交付房屋的责任应由徐婕承担。综上，请求二审法院依法予以改判。
徐婕答辩称，双方当事人并未就房屋的交接作出约定。合同履行过程中，徐婕已在约定的时间到达交付地点，但对方未依约到场，导致房屋无法交接。在此情况下，徐婕将房屋钥匙交付给物业，已完成交付义务。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
徐婕上诉称，请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回赵宋昌的全部诉求。1、原审判决认定徐婕违约是错误的。徐婕已按合同约定履行了自己的义务，在2015年2月16日（农历腊月二十八）赶到物业处与中介联系，中介才告知赵宋昌已回漳州过年。当时在场的物业管理人员也了解情况，因此同意徐婕将房屋状况进行视频录像后将钥匙由物业处再转交给对方。之后，徐婕还发信息告知中介，请转告赵宋昌房屋可先行入住，部分物品因仓促未搬离，不影响实际入住。因双方当事人并未就房屋的交付方式进行约定，因徐婕交付钥匙应视为已交付房屋。至于交付房屋是否符合约定，赵宋昌是否有权拒绝接受房屋，应属于另一法律关系，不能因此否定交付行为。2、原审判决认定徐婕承担同期银行贷款利息的1.3倍违约金，缺乏事实和法律依据。即便徐婕构成违约，也仅影响到对该房的使用权，违约金应根据同地段同时期的房屋租金的1.3倍支付。原审判决不当。综上，请求二审法院予以改判。
赵宋昌答辩称，徐婕的上诉缺乏事实依据，赵宋昌并未接到交房的通知。徐婕的陈述均与事实不符。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除赵宋昌认为原审判决遗漏查明对方并未通知其交付房屋的事实外，对其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。
二审中，赵宋昌提供一份通话记录单，拟证明其在2015年2月15日在厦门，并与中介进行联系；还提供一组照片及网上出售信息，拟证明对方同意将房屋内的物品一并出售，包含在房屋总价款内。徐婕提交一组照片，拟证明讼争房产的情况。双方当事人对对方的证据的真实性与关联性均不予确认。
本院认为，讼争《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应依诚信原则履行。双方当事人上诉围绕的焦点是讼争房屋是否构成实际交付，以及未交付的责任认定问题。1、关于讼争房屋是否构成实际交付。本案双方当事人未对房屋的交付方式作出特别约定，故应当根据一般的二手房交易习惯，由双方到场验收交付。徐婕主张将钥匙通过物业交付不符合法定或者生活常理的交易方式，且徐婕自认讼争房屋内尚存留部分需搬离的物品，可见讼争房屋的交接更在双方到场确认清点相关物品后进行。故在未经赵宋昌同意的情况下，徐婕将讼争房屋钥匙交付物业管理处不能视为实际交付。徐婕上诉主张其已尽到交房义务，并无事实及法律依据，不予采信。原审判决判令徐婕应将讼争房产交付赵宋昌并不妥。关于房屋内的物品，赵宋昌提交的物品清单系单方制作，未经徐婕确认，现双方当事人对该清单上物品也存在争议，故因赵宋昌尚无法充分证明诉求交付的物品，原审法院对其该项诉求不予处理并无不妥。2、关于违约责任的问题。因徐婕未依约履行交付房屋的义务，已构成逾期交房，故应按照协议约定承担逾期交房违约金，原审判决酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，合理合理。至于赵宋昌主张的律师费，因协议约定承担律师费的前提系房屋买卖协议解除，故本案不符合该约定情形，故该律师费不予支持。综上，赵宋昌与徐婕上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9892元，由赵宋昌负担9400元，由徐婕负担482元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 胡林蓉
审判员 洪德琨
二〇一五年十二月一日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。