江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第0902号
原告无锡软件产业发展有限公司，住所地无锡市新区新华路1号创新创意产业园C103号。
法定代表人朱红芹，该公司总经理。
委托代理人余明月，江苏神阙律师事务所律师。
被告新区钰淇烘焙坊。
经营者王建玲。
原告无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件产业公司）与被告新区钰淇烘焙坊房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告软件产业公司的委托代理人余明月到庭参加诉讼，被告新区钰淇烘焙坊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告软件产业公司诉称：2013年3月30日，软件产业公司与新区新安黄苹果食品商行（喜士多）签订《商业房屋租赁合同》1份，约定：由新区新安黄苹果食品商行（喜士多）承租软件产业公司所有的坐落于无锡市新区震泽路18号射手座A栋103号房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止。后新区新安黄苹果食品商行（喜士多）擅自将案涉房屋转租给新区钰淇烘焙坊，新区钰淇烘焙坊并自2014年7月1日起占有使用案涉房屋。2015年1月，经软件产业公司知晓并同意该转租行为，并于2015年1月27日与新区钰淇烘焙坊补签《商业房屋租赁合同》1份，约定：由软件产业公司将案涉房屋出租给新区钰淇烘焙坊，面积共100平方米。租赁期限自2014年7月1日起至2015年3月31日止。房屋租金为2100元／月。2015年3月31日合同约定的租赁期限届满后新区钰淇烘焙坊继续占有使用案涉房屋，软件产业公司对此并未提出异议，截至2015年6月30日，新区钰淇烘焙坊尚结欠房屋租金16090.44元未付。新区钰淇烘焙坊未按约支付房屋租金的行为已构成违约，按照合同约定，新区钰淇烘焙坊每逾期一日支付租金，软件产业公司有权按照约定的日租金和管理费总和的2倍要求新区钰淇烘焙坊支付违约金，但考虑到如此计算违约金过高，自行予以调整。现要求新区钰淇烘焙坊支付截至2015年6月30日欠付的房屋租金16090.44元及违约金（以16090.44元为基数自2015年7月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
被告新区钰淇烘焙坊未作答辩。
经审理查明：2013年3月30日，软件产业公司与新区新安黄苹果食品商行（喜士多）签订《商业房屋租赁合同》1份，约定：由新区新安黄苹果食品商行（喜士多）承租软件产业公司所有的案涉房屋，租赁期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止。后新区钰淇烘焙坊自新区新安黄苹果食品商行（喜士多）转承租案涉房屋，并自2014年7月1日起占有使用案涉房屋。后经软件产业公司同意，新区钰淇烘焙坊与软件产业公司于2015年1月27日补签《商业房屋租赁合同》1份，约定：由软件产业公司将其所有的案涉房屋出租给新区钰淇烘焙坊，面积共100平方米。新区钰淇烘焙坊在签署本合同前已经现场视察过案涉房屋，对案涉房屋案涉房屋的面积大小及设施状况表示满意并同意接受。案涉房屋租赁期限自2014年7月1日起至2015年3月31日止。租赁期满，软件产业公司有权收回出租房屋，新区钰淇烘焙坊应如期交还，新区钰淇烘焙坊不得破坏不可移动的装修设施。新区钰淇烘焙坊如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向软件产业公司提交书面通知，经软件产业公司同意后，重新签订续租合同。若在合同到期前二个月内，软件产业公司未收到新区钰淇烘焙坊续签合同的书面申请，为新区钰淇烘焙坊放弃租赁该房屋，期满后软件产业公司有权将房屋租赁给第三方。无论何种情形，在未签订书面的租赁合同之前，均不得认为双方形成事实租赁关系，新区钰淇烘焙坊不得无故占用该房屋。该房屋租金为21元／平方米／月，物业管理费为2元／平方米／月。房租及物业管理费付费周期为一个月。房租及物业管理费首次付费时间为2014年7月1日，以后各周期的房租金及物业费，新区钰淇烘焙坊于上周期最后5天前支付下一周期款项；以上款项支付时间以软件产业公司收到或到达软件产业公司银行帐户时间为准。入驻装修或使用房屋使用前应先办理入驻手续，缴纳第一周期费用及保证金。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，新区钰淇烘焙坊在支付首期租金的同时应向软件产业公司交纳保证金共计人民币4000元。租期届满，如不续租新区钰淇烘焙坊将租赁房屋及设施、设备以原状归还软件产业公司或软件产业公司认同的现状归还，软件产业公司在收房后5个工作日内将保证金无息退还新区钰淇烘焙坊。若违反本合同相关条款，保证金将扣除赔偿或处罚金额后归还。新区钰淇烘焙坊应按时支付房租金、物业管理费、水电气等费用，如未能按时直接向软件产业公司支付房租及物业管理费用的，新区钰淇烘焙坊每逾期1日按照本合同约定日租金及日管理费总和的2倍支付违约金，逾期超过30日，软件产业公司有权单方面解除本协议。合同届满后未续租，新区钰淇烘焙坊必须在在合同期满时搬离该承租房屋，否则软件产业公司有权采取断电断水断气一切措施，有权随意处置该承租房屋内的一切物品、设施，所产生的一切后果由新区钰淇烘焙坊自负，且新区钰淇烘焙坊应按照本合同约定日租金的2倍支付房屋占有使用费，直至新区钰淇烘焙坊搬离该承租房屋为止。同日，新区钰淇烘焙坊出具《承诺书》1份，载明：鉴于本人于2014年2月28日与软件产业公司签定的《商业房屋租赁合同》约定，本人承租案涉房屋。该房屋原由黄小明注册个体工商户，字号：新区新安黄苹果食品商行（以下简称“喜士多”），租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日。后经园区领导同意，由本人承租该商铺，并注册个体工商户，字号：新区钰淇烘焙坊。鉴于以上情况，本人特承诺，本人承担该房屋之前的拟承租人喜士多对出租人软件产业公司所欠一切债务，包括水电费用、房租、物业费，即截止2014年12月31日前，案涉房屋发生的与租赁有关的全部费用均由本人承担。原软件产业公司为喜士多提供的相关物品由本人承接（具体清单附后），并在租赁合同期满时一并归还软发公司。本承诺书作为《商业房屋租赁合同》的组成部分，与合同具有同等的法律效力。合同签订后，新区钰淇烘焙坊按约支付了保证金4000元，并已将截至2014年11月12日之前的房屋租金支付完毕，但此后的房屋租金一直未支付。截至2015年3月31日，新区钰淇烘焙坊尚结欠房屋租金9790.44元未付。2015年3月31日合同约定的租赁期限届满后新区钰淇烘焙坊继续占有使用案涉房屋。2015年4月15日，软件产业公司诉至本院。
以上事实，有当事人陈述、案涉房屋产权证、《商业房屋租赁合同》、《承诺书》等证据在卷证实。
本院认为：软件产业公司与新区钰淇烘焙坊签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新区钰淇烘焙坊作为承租人应按约向软件产业公司支付房屋租金。现软件产业公司要求新区钰淇烘焙坊支付截至2015年3月31日的房屋租金9790.44元，符合法律规定，本院予以支持。因双方合同约定，无论何种情形，在未签订书面的租赁合同之前，均不得认为双方形成事实租赁关系，现双方当事人在合同约定的租赁期限届满之后即自2015年3月31日后未签订书面的租赁合同，双方当事人之间不能认定存在租赁关系，但新区钰淇烘焙坊未按约将案涉房屋返还软件产业公司并继续占有使用案涉房屋，软件产业公司可参照原租赁合同约定的租金标准向新区钰淇烘焙坊主张占有使用费。软件产业公司要求新区钰琪烘焙坊支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止期间的费用6300元，不违反法律的规定，本院予以支持。新区钰淇烘焙坊拖欠房屋租金的行为已构成违约，现软件产业公司按约有权要求新区钰淇烘焙坊支付违约金，现软件公司主张以16090.44元为基数自2015年7月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算违约金，不违法法律的规定，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
新区钰淇烘焙坊于本判决发生法律效力之日起十日内支付软件产业公司房屋租金9790.44元、房屋占有使用费6300元，合计16090.44元及违约金（以16090.44元为基数自2015年7月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费542元（此款已由软件产业公司预交），由新区钰淇烘焙坊负担（软件产业公司同意其预交的案件受理费542元由新区钰淇烘焙坊向其直接支付，本院不再退还，由新区钰淇烘焙坊在本判决发生法律效力之日起十日内向软件产业公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 朱逢吉
人民陪审员 秦迪光
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年十月十四日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。付。