上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宝民三（民）初字第1603号
原告（反诉被告）复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司。
法定代表人顾豪樑。
委托代理人刘宁。
委托代理人李树安。
被告（反诉原告）威虎商业投资管理（上海）有限公司。
法定代表人许剑俊。
被告上海威虎赛车俱乐部有限公司。
法定代表人许剑俊。
被告许剑俊。
上述三被告共同委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。
被告朱龙德。
委托代理人方有明，北京市天元律师事务所上海分所律师。委托代理人盛安彦，北京市天元律师事务所上海分所律师。
被告周宇。
被告唐耀明。
委托代理人沈艳红，上海市诤正律师事务所律师。
原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司（以下简称“复地宝丰公司”）诉被告威虎商业投资管理（上海）有限公司（以下简称“威虎投资公司”）、上海威虎赛车俱乐部有限公司（以下简称“威虎赛车俱乐部”）、许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明房屋租赁合同纠纷及被告威虎投资公司反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宁、李树安，被告威虎投资公司、威虎赛车俱乐部、许剑俊的委托代理人杨振荣、被告朱龙德及其委托代理人方有明、被告唐耀明的委托代理人沈艳红到庭参加诉讼。被告周宇经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告复地宝丰公司诉称，2009年4月21日原告与被告威虎赛车俱乐部签订转租协议，约定由被告向原告承租宝山区逸仙路XXX号的房屋及场地，并由被告成立新公司，在新公司成立后，由新公司履行协议的权利义务，同时被告威虎赛车俱乐部对新公司的义务和责任包括租金、违约金、赔偿金及添附物承担连带担保责任。同年8月27日原告与被告威虎投资公司签订转租协议，由被告履行协议全部的权利义务。事后原告交付了场地，但被告威虎投资公司不履行支付租金的义务，对原告造成了巨大的损失。另被告许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明系威虎投资公司的股东，均未全面履行出资义务，故也应承担相应补充赔偿责任。原告已于2012年10月12日通知被告威虎投资公司解除协议，故原告向法院起诉要求1、原被告签订的转租协议于2012年10月12日解除，被告威虎投资公司搬离场地，归还租赁物；2、被告威虎投资公司向原告支付2012年10月12日前所欠的租金6，423，041.72元；3、被告威虎投资公司按每天10，246.58元的标准向原告支付2012年10月13日至归还房屋日止的使用费；4、被告威虎投资公司向原告支付合同解除的违约金187万元；5、被告威虎投资公司向原告支付免租期内的租金1，797，273元；6、被告威虎投资公司向原告支付逾期支付租金的同期银行贷款利息（具体提供计算清单）；7、被告威虎赛车俱乐部对上述诉讼请求2至6项承担连带责任；8、被告许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明在各自未出资额范围内对上述请求2至6项承担补充责任，同时每逾期一天的利息按同期银行贷款利率计算，自2012年9月17日起至实际出资日止。
被告威虎投资公司、威虎赛车俱乐部、许剑俊辩称，协议签订后，被告对该场地及房屋投入了大量资金进行改建及装修。后因建设长江路隧道的原因，该场地的大门被封，导致被告无法正常经营，该情况是超出被告意志的，属于情势变更，故被告不是故意不支付租金，而是客观原因致失去了经营条件。今后在隧道通车后，被告可以继续经营，可以支付租金，故不同意解除合同。被告许剑俊确实有部分注册资金未进帐，但其已为该场地投入了大量资金，且股东的补充赔偿责任应在公司进行清算后认定，故不同意原告诉讼请求。
被告朱龙德辩称，由于市政建设将场地隔离，只有一条小路通向外面，如果原告在签约前得知，属未尽到披露责任，存在过错。如果是签约后，则属于情势变更。在该隧道通车后，合同可以继续履行下去。如果现在解除合同，在场地上的大量投入会造成被告的损失，故原告要求解除合同是不合理的。被告朱龙德向公司出借251万元，大于应出资的100万元，故不应再承担赔偿责任。
被告周宇在书面答辩中辩称，被告周宇在出资50万元后，又于2010年、2013年多次向公司出借100多万元，并于2013年3月签订债权转股权协议书，故已完成出资义务，不应承担任何补充责任。
被告唐耀明辩称，同意朱龙德的答辩意见，被告不支付租金的原因是市政建设的影响，故原告的诉请没有法律依据。被告唐耀明陆续向公司出借60多万元，不应承担赔偿责任，故不同意原告诉请。
被告威虎投资公司反诉称，被告承租的场地因建设长江路隧道被封，原公开信息是2011年底通车，现还未完工，被告无法经营，故反诉要求根据公平原则，变更原被告签订的租赁协议，在隧道开通前免除被告支付租金的义务。
针对被告的反诉，原告辩称，双方签订的租赁协议真实有效，有法律约束力，不得随意变更。长江路隧道于2008年施工，原被告的协议是2009年8月签订，被告对隧道建设是明知的，被告应当对商业风险作出评估，故不存在情势变更的事实，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2009年4月21日原告（甲方）与被告威虎赛车俱乐部（乙方）签订转租协议，约定由被告向原告承租宝山区逸仙路XXX号（现为3718号）的房屋及场地，并由被告成立新公司，在新公司成立后，由新公司履行协议的权利义务，同时被告威虎赛车俱乐部对新公司的义务和责任包括租金、违约金、赔偿金及添附物承担连带担保责任。同年8月27日原告与被告威虎投资公司签订转租协议，由被告履行协议全部的权利义务。协议约定：租赁物1的转租期为20年，即自2009年5月30日至2029年5月29日。租赁物2的转租期为11年，即2009年5月30日至2020年5月29日。乙方享有9个月的免租期，即2009年5月30日至2010年2月28日。租金先付后用、三个月一付，每次支付日期为1月20日、4月20日、7月20日、10月20日前。租金标准：租赁物1，2009年5月30日至2010年5月29日租金为55万元，2010年5月30日至2012年5月29日每年租金220万元，2012年5月30日至2015年5月29日每年租金为231万元，2015年5月30日至2018年5月29日每年租金2，425，500元等。租赁物2，2009年5月30日至2010年5月29日租金为25万元，2010年5月30日至2011年5月29日每年租金120万元，2011年5月30日至2012年5月29日每年租金为160万元，2012年5月30日至2015年5月29日每年租金143万元，2015年5月30日至2018年5月29日每年租金1，573，000元等。乙方未按约定支付租金，经甲方书面通知后三个月仍未支付的，甲方有权解除合同，收回租赁物（包括改建、扩建、装修形成的添附物），同时对乙方的损失不作任何赔偿。乙方应支付相当于六个月租金的违约金。双方同意如因乙方违约提前解除合同，乙方应补足免租期内的租金（具体见计算公式）。在签订协议前乙方对租赁物的权属、现场、状况、附属设施及周边情况作充分了解。甲方同意，乙方承租后，双方根据经营需要对租赁物重新规划、改建、扩建、装修，应按政府的有关规定申报，费用主要由乙方承担。
协议签订后原告交付了场地及房屋，但被告未履行支付租金的义务。2010年12月2日、2011年2月25日原告发出催款通知。2011年4月14日、8月23日被告向原告提出延期支付租金申请，称因项目地理位置和区域人气的缺陷因素，造成一定的资金压力，对所欠租金作出了还款计划。2011年9月2日被告向原告发出延期支付租金申请，承诺所欠C区租金465万元，于2011年12月20日前支付，并按当期银行贷款利率支付利息。如未按以上时间付清款项，同意按双方转租合同内容执行。2012年6月6日被告再次对C区租金作出还款计划。同年10月12日原告发函给被告，要求解除合同。
审理中，双方一致确认被告共计支付原告租金295万元。原告称合同解除后，被告在场地上及房屋内添附的可搬走的设备可以搬走，改建、扩建、装修等固定添附归原告所有。因被告系违约，故原告对固定添附不予补偿。被告称其实际投入土建32，457，223元，电力设备投入2，284，102元，电影院音响设备投入约300万元，如果合同解除，则要求原告对上述投入进行赔偿。原告主张的违约金过高，要求调低，且利息和违约金、免租期租金存在重复主张。
另查明，根据相关新闻报导，长江路隧道于2008年12月底开建。目前系争场地边的军工路正在进行隧道施工。
另查明，被告许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明系威虎投资公司的股东，许剑俊未出资750万元，朱龙德未出资100万元，周宇未出资100万元，唐耀明未出资50万元。根据2010年9月16日签署的公司章程，上述股东的出资均应在2012年9月完成。
还查明，2012年7月案外人上海衡元建设工程有限公司向法院起诉，称为系争场地进行施工的工程量无争议部分为32，457，223元，要求被告威虎投资公司支付所欠的无争议部分的工程款，后双方达成调解协议，被告同意支付尚欠的工程款14，157，223元及利息。
以上事实，有转租协议、催款通知、延期支付租金申请、还款计划、解除合同通知书、工商材料、隧道开建新闻、民事调解书、电力设备安装合同及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告与被告威虎赛车俱乐部、威虎投资公司签订的两份转租协议，均合法有效，受法律保护。协议签订后被告威虎投资公司长期拖欠租金不付，且在多次向原告出具还款计划后，仍未按约履行支付租金的义务，属违约，应当承担违约责任。原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告威虎投资公司应当支付所欠的租金，并支付合同约定的违约金，补交免租期内的租金。双方约定的违约金未明显过高，本院不予调整。关于原告主张的逾期支付租金利息，双方在转租协议中未约定利息，但在2011年9月2日被告向原告发出延期支付租金申请中，承诺所欠C区租金465万元，于2011年12月20日前支付，并按当期银行贷款利率支付利息，故对465万元租金的利息应自2011年9月3日起算。根据协议约定，被告威虎赛车俱乐部应当对被告威虎投资公司债务承担连带责任。被告许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明系股东，均存在出资不实的情形，故应当按公司法的规定，在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。关于被告辩称系争场地因建设隧道致无法经营，被告威虎投资公司反诉要求免除隧道开通前租金等，本院认为，原被告的协议于2009年签订，隧道于2008年开建，被告对于隧道开建的情况是明知的，理应在签订协议前就承租后的商业风险作出谨慎的评估，并承担相应的后果。在租赁协议履行期间，被告多次向原告作出还款计划，从未以隧道建设为由要求免除租金。被告现以隧道开建影响其经营为由，要求免除租金，缺乏法律依据，本院难以采纳。关于被告威虎投资公司对场地投资的改建、扩建、装饰装修等，根据现场的实际情况及生效调解书，该投资确已发生，且数额较大。鉴于隧道建设对被告经营确有一定的影响，也是造成被告无法按约支付租金的因素之一，且被告投入的改建、扩建及装饰装修等，对于原告也有一定利用价值，故根据被告在系争场地上的实际投入情况，按公平合理的法律原则，本院酌定由原告补偿被告改建、扩建及装饰装修等费用500万元，在系争场地及房屋上的改建、扩建及装饰装修等固定添附归原告所有。至于被告朱龙德、唐耀明、周宇等辩称向公司出借款项，故不应承担补充赔偿责任的理由，因借款与股东的未出资责任无法律关系，被告的辩称无法律依据，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司与被告威虎商业投资管理（上海）有限公司签订的转租协议解除，被告于本判决生效之日起二十日内将场地及房屋返还原告；
二、被告威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司2012年10月12日前所欠的租金6，423，041.72元；
三、被告威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内按每天10，246.58元的标准支付原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司自2012年10月13日起至归还场地房屋日止的租金；
四、被告威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司合同解除的违约金187万元；
五、被告威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司免租期内的租金1，797，273元；
六、被告威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司同期银行贷款利息（以465万元为本金，自2011年9月3日起至本判决生效日止）；
七、被告上海威虎赛车俱乐部有限公司对上述二、三、四、五、六项承担连带清偿责任；
八、对上述二、三、四、五、六项，被告许剑俊在未出资750万元及利息范围内，朱龙德在未出资100万元及利息范围内，周宇在未出资100万元及利息范围内，唐耀明在未出资50万元及利息范围内承担补充赔偿责任（利息计算方式：分别以750万元、100万元、100万元、50万元为本金，自2012年9月17日起至本判决生效日止，按同期银行贷款利率）；
九、原告复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内补偿被告威虎商业投资管理（上海）有限公司改建、扩建及装饰装修费用500万元，在租赁场地及房屋上的改建、扩建及装饰装修等固定添附归原告所有；
十、反诉原告威虎商业投资管理（上海）有限公司的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费73，540元、财产保全费5，000元及反诉案件受理费33，410元，由被告威虎商业投资管理（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。施或者赔偿损失等违约责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第十三条公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。