上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2940号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海阿加莎食品有限公司，住所上海市。
法定代表人叶亦仙，总经理。
委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
委托代理人杨一棵，上海骏丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国医药集团上海公司，住所上海市。
法定代表人张宁，总经理。
委托代理人应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人上海阿加莎食品有限公司（以下简称阿加莎公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人阿加莎公司的法定代表人�亦仙及其委托代理人易瑞京、被上诉人中国医药集团上海公司（以下简称国药公司）的委托代理人应仕海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月26日，国药公司与叶亦仙（阿加莎公司现法定代表人）签订《房屋租赁合同书》，约定国药公司将上海市天津路XXX-
XXX号房屋（面积2，690平方米）出租给叶亦仙用于经营餐饮酒店业，租期10年，年租金人民币（以下币种均为人民币）280万元，保证金50万元。2010年12月20日，阿加莎公司注册登记。2011年7月31日，国药公司与阿加莎公司签订《补充协议（一）》，约定在国药公司与阿加莎公司法定代表人叶亦仙签署的相关文件基础上达成新协议：国药公司将上海市天津路491、513号（合计1，255.24平方米）房屋出租给阿加莎公司经营食品、百货；阿加莎公司将已装修的二楼商场（含水电、消防设施）无条件放弃，由国药公司收回；租赁期限5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，年租金1，400，580元，每季度结算一次，每季度前15日之内支付当期租金350，145元；租赁保证金800，000元；阿加莎公司在退租撤离后，除独立、可移动的物品可带走外，房屋装修、改造格局不得破坏，水电等扩容设施不得拆除，应保持原样；阿加莎公司前期工程费用3，200，000元，按5年分摊计提折旧，每年20%，5年提完。2011年8月25日，国药公司与阿加莎公司签订《房屋租赁合同》，约定国药公司将上海市天津路建筑面积1，255.24平方米的房屋出租于阿加莎公司作商业用；租赁期限自2011年8月1日起起至2016年7月31日止，月租金116，715元，按季支付，每季度前15日之内支付当期租金350，145元，拖欠超过7日的，每逾期1日则按每日1‰标准支付滞纳金；租赁保证金800，000元，若阿加莎公司提前终�房屋租赁合同则保证金没收；除国药公司同意续租外，阿加莎公司应在租期届满之日返还房屋，逾期1日则按日租金的2倍支付房屋使用费。2014年2月27日，阿加莎公司向国药公司发出《解除合同通知书（一）》，表示因市场因素导致无法继续经营而自2014年5月31日起解除房屋租赁合同。2014年3月6日，国药公司在《关于要求解除租赁合同的答复》中表示，同意于2014年5月31日起解除房屋租赁合同及补充协议，并要求阿加莎公司付清2014年1月至5月的租金、公用事业费、物业费并维持租赁房屋装修及固定设施现状。2014年5月20日，国医公司书面通知阿加莎公司于2014年5月31日移交房屋。因阿加莎公司至今未搬离租赁房屋及支付租金、房屋使用费，故国药公司于2014年7月14日诉至原审法院，要求阿加莎公司立即搬离上海市天津路491、513号底层租赁房屋，将该房屋返还于国药公司，并要求阿加莎公司支付2014年4月1日至2014年5月31日期间的租金233，430元及按每日1‰标准支付自2014年4月7日起至判决生效之日止的滞纳金，另要求阿加莎公司按约定日租金的2倍支付自2014年6月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。阿加莎公司于案件审理中提起反诉，要求国药公司返还房屋租赁保证金800，000元、已付租金1，500，000元，并赔偿租赁房屋改扩建费用2，000，000元。
原审法院另查明，经阿加莎公司申请，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对上海市天津路XXX-
XXX号底层装修改造残值审价评估，上海东方投资监理有限公司对于上海市天津路XXX-
XXX号底层装修改造残值审价评估结论为：无争议部分装修、设备安装工程鉴定造价为492，166元，残值190，315元；争议部分一结构加固工程鉴定造价为633，170元，残值441，210元；争议部分二设备安装工程鉴定造�为1，127，472元，残值676，483元；争议部分三装修工程鉴定造价为444，118元，残值148，039元。阿加莎公司已预付评估费80，000元，尚余22，000元未支付。上海东方投资监理有限公司在书面补充意见及庭审、谈话中表示：现场结构加固工程包括8根梁、4根柱及钢结构楼梯，因阿加莎公司未提供施工图纸，故仅能根据上海市常规建筑工程方案还原施工情况并套用上海市建筑工程2000年定额标准计算得出造价为633，170元，又因系局部施工，折旧根据所得税实施条例按15年计算，维持使用可达30至40年：柱子包面造价为17，708元，另计算在装修装饰中；正式报告与初稿存在差异的原因在于计算标准不同及剔除了二楼设备设施价值。
原审法院认为，国药集团与阿加莎公司签订的《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《房屋租赁合同�》、《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》的签订日期顺序及表述，可以认定《补充协议（一）》系对《房屋租赁合同书》的变更，而《房屋租赁合同》系对《补充协议（一）》的变更补充，约定内容不一致的应以《房屋租赁合同》为准。现阿加莎公司未按约支付租金并中途提前解除合同，构成违约，而其辩称未能实现酒店经营的租赁目的之意见，与《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》明确约定的租赁房屋商业用途不符，并不能构成其提前解除合同之正当理由，而其在《解除合同通知书（一）》中提及的因市场因素导致无法继续经营亦非提前解除合同之正当理由，故其仍应按《房屋租赁合同》的约定支付租金并承担相应违约责任，国药集团要求其支付2014年4月1日至2014年5月31日期间的租金并按每日1‰标准支付自2014年4月7日起至判决生效之日止的滞纳金的诉请�租赁保证金不予返还的辩称均有《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》约定为依据，应予支持与采纳；而对于阿加莎公司要求返还房屋租赁保证金及已付租金的诉讼请求，不予支持。
因双方已确认《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》解除，故阿加莎公司无权继续使用承租房屋，应当及时返还，故对于国药公司要求阿加莎公司搬离并返还承租房屋的诉讼请求，应予支持。
阿加莎公司在合同解除后仍占用房屋，应当承担房屋使用费。国药公司要求按日租金的2倍计算房屋使用费所依据的约定条款载明“阿加莎公司应在租期届满之日返还房屋，逾期1日则按日租金的2倍支付房屋使用费”，而今合同因提前解除而终止，并非期满终止，故该条款并不适用，阿加莎公司提出按合同约定的租金标准支付房屋使用费的辩称意见，合法合理，应予采纳。
关于装修改造，鉴于双方对于审价评估结论中争议部分均未提供相应证据，而阿加莎公司曾对租赁房屋实施过装修改造系双方认可之事实，故应认定审价评估结论所涉及的装修、设备安装、结构加固工程均系阿加莎公司出资实施。对于装修、设备安装工程，鉴于阿加莎公司违约提前解除合同，作为违约方应自行承担其违约行为造成的损失，而所安装的设备则可自行搬离，故国药公司无须对于该部分的造价或残值承担赔偿或补偿责任。对于结构加固工程，鉴于结构加固增加了房屋的可使用性，且可长久维持而不损失其价值，国药公司作为受益方应当按实际造价补偿阿加莎公司；而上海东方投资监理有限公司所作出的造价有明确的标准及计算方法，合法合理，故国药公司应补偿阿加莎公司结构加固工程费用633，170元，又鉴于柱子包面造价17，708元亦与结构加固相�，亦应计算在国药公司补偿范围之内。
原审法院审理后作出判决：一、上海阿加莎食品有限公司于判决生效之日起十日内携带其所有物品搬离上海市天津路491、513号底层租赁房屋，将该房屋返还于中国医药集团上海公司；二、上海阿加莎食品有限公司于判决生效之日起十日内支付中国医药集团上海公司2014年4月1日至2014年5月31日期间的租金人民币233，430元；三、上海阿加莎食品有限公司按每日1‰标准支付中国医药集团上海公司上述租金自2014年4月7日起至判决生效之日止的滞纳金；四、上海阿加莎食品有限公司已支付的租赁保证金人民币800，000元归中国医药集团上海公司所有，不予返还；五、上海阿加莎食品有限公司按月租金人民币116，715元的标准支付中国医药集团上海公司自2014年6月1日起至其实际搬离上海市天津路491、513号底层租赁房屋之日止的房屋使用费；六、中国医药集团上海公司于判决生效之日起十日内补偿上海阿加莎食品有限公司结构加固工程费用人民币650，878元；七、对于上海阿加莎食品有限公司其余诉讼请求不予支持。
阿加莎公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：阿加莎公司租赁系争房屋欲经营餐饮，并投入近千万元改建、装潢了原破旧不堪的系争房屋，还添置了设施、设备。由于系争房屋存在先天缺陷，没有烟道，也不能通过环评，故无法实现原合同目的，无奈经国药公司要求双方租期由10年改为5年，用途也改为食品经营，但租金价格不变，并未降低。可见，实际上系国药公司违约在先，导致阿加莎公司无法再继续经营，不得已才解除合同，故国药公司应当退还阿加莎公司多收的租金，并返还保证金。另外，原判仅支持阿加莎公司改建加固工程的补偿，而不予设施设备的补偿是�误的。因为本合同系国药公司违约在先而解除，消防、通风、水电、强弱电灯必备的基础设施与系争房屋的使用功能完全配套，不可或缺。这些设施设备留给了国药公司，对其尚有利用价值，国药公司应当予以补偿。综上，请求二审法院依法改判，支持阿加莎公司在原审中的全部诉讼请求，并驳回国药公司要求阿加莎公司支付滞纳金及2014年6月1日之后的房屋使用费的诉讼请求。
被上诉人国药公司辩称：阿加莎公司因其自身经营不善而解除合同，系其违约，国药公司依据合同约定有权没收保证金。阿加莎公司提出解除合同，国药公司亦同意解除，故双方之间的租赁合同业已解除，但合同解除后阿加莎公司仍拒不搬离系争房屋，应当支付相应的房屋使用费。鉴于合同系阿加莎公司违约而解除，故国药公司不同意赔偿阿加莎公司装修、设备工程款，请求二审法�驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行期间，阿加莎公司未按约支付2014年4月1日起的租金，并提出解除合同，因此涉案合同系阿加莎公司违约而解除，国药公司按约可没收阿加莎公司支付的保证金。鉴于国药公司亦同意解除合同，故双方之间的租赁合同业已解除，阿加莎公司应当将系争房屋返还，并支付占用房屋期间的房屋使用费。另外，租赁期间阿加莎公司未按期支付2014年4月1日至2014年5月31日的租金，故阿加莎公司应当按照合同约定的标准支付相应的滞纳金。基于同样理由，原审法院认为国药公司对系争房屋的装修、设备安装工程部分的造价或残值无需对阿加莎公司予以赔偿或补偿，并无不妥。阿加莎公司上诉认为国药公司提供的系争房屋没有烟道，不能用于餐饮，系其违约在先。但双方签订租赁合同后又签订了补充协议，此时阿加莎公司对其所述的房屋缺陷已经明知，仍又签订补充协议，双方对租赁期限和用途重新作了约定，故阿加莎公司上诉称国药公司违约在先缺乏事实依据。况且，在阿加莎公司主动向国药公司发出的《解除合同通知书（一）》中亦明确表示，因市场因素导致无法继续经营而自2014年5月31日起解除房屋租赁合同。可见阿加莎公司提出解除合同系其自身经营原因，并非国药公司违约。综上，阿加莎公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币34，764元，由上诉人上海阿加莎食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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