广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终120号上诉人（原审被告）：广西融水润东投资置业有限责任公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路5号。法定代表人：邓益民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兵，广西正泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石海辉，男，1973年4月20日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。被上诉人（原审原告）：李革，女，1975年5月9日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王庆斌，广西桂霖峰律师事务所律师。上诉人广西融水润东投资置业有限责任公司（以下简称润东公司）因与被上诉人石海辉、李革商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2017）桂0225民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人润东公司上诉请求：1、请求变更一审判决第一项为：上诉人向被上诉人支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金199.98元；2、请求撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）本案中逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金应当按照《商品房买卖合同》第15条第2项约定的“按已付房价款的0.05%计算”。1、逾期支付购房款、逾期交房与逾期提交资料办理产权证之间存在本质上的区别，因此违约所产生的损失和责任也存在本质上的差异，若使�相同违约金的计算方式将产生真正的不公平、不对等。逾期支付购房款直接导致出卖人丧失对“房价现金款”的占有和使用；逾期交房将导致买受人不能对“房产”进行使用和收益；但逾期提交资料报不动产登记机关备案，并不影响购买人对房屋的正常使用价值及收益价值，因此三者之间存在着本质上的差距，不能使用相同违约金的计算方式。2、在被上诉人没有证据证明损失超过合同约定的违约金时，一审法院应当尊重双方的约定，不应主动调整违约金的计算方式。根据民法理论中“关于损失填平的原则”，除非被上诉人有证据证明因上诉人的违约行为造成的损失超过合同约定的违约金时，才可以主张调整违约金至实际损失价值，现被上诉人并没有证据证明其产生了实际损失，因此上诉�不应当对合同以外的未实际产生的损失承担赔偿责任，况且按照一审判决计算的违约金数额已经超过合同约定的100倍以上，超过了订立合同时可以合理预见到的损失范围，不符合合同法的相关规定。（二）一审法院适用法律错误。根据《民法通则》第60条及《中华人民共和国合同法》第54条的规定，显失公正的条款属于可撤销或变更的条款，在一方当事人没有撤销或变更前，当属有效条款，对双方当事人均具有约束力，一审法院在没有法律明确规定的情形下，依职权变更双方之间的约定，属于对法律的错误理解和适用。（三）一审判决的诉讼费用分担错误，请求二审法院一并予以处理。根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，部分胜诉、部分败诉的案件，诉讼费用应当按照比例由双方分担。本案被上诉人在一审中诉请的赔偿金额远远高于一审判决支持的数额，因此�审法院将所有的诉讼费用判决由上诉人承担是错误的。综上所述，一审判决错误，请求二审法院予以改判。被上诉人石海辉、李革辩称，上诉人逾期提交资料报不动产登记机关备案给被上诉人造成的损失是显而易见的，比如导致业主小孩无法就读学区的公立小学，只能出高价就读等等，且双方合同仅仅约定逾期办证的违约金为总购房款的0.05%，也就是说上诉人无论违约多久，违约金数额不变，这明显是不公平、不合理的，因此一审法院按照公平、对等的原则作出判决是合情合理的，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回其上诉，维持原判。石海辉、李革向一审法院起诉请求：一、请求润东公司向石海辉、李革支付逾期办理不动产权证书的违约金63204.64元［违约金以399960.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按年利率7%从2015年1月27日暂计至2017年4月30日（共违约824天），之后的违约金计至润东公司将石海辉、李革办理权属登记需要由润东公司提供的办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案为止］；二、请求人民法院判令润东公司在一审判决生效之日起三十日内将石海辉、李革办理权属登记［融水县融水镇园林路润东·融洲风情（二期）第23栋2单元1201房］需要由润东公司提供的资料报不动产登记机关备案；三、一审诉讼费由润东公司负担。一审法院认定事实：石海辉、李革与润东公司于2013年6月3日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2321201），合同约定石海辉、李革向润东公司购买位于广西融水县·融洲风情（二期）第23�2单元1201号房，建筑面积135.81平方米，单价每平方米2945.00元，总金额399960.00元整。同时第八条约定，润东公司应当于2014年7月30日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付石海辉、李革使用；第十五条约定，润东公司应当在商品房交付石海辉、李革使用后180个工作日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案，如因润东公司的原因导致石海辉、李革不能在规定期限内取得房地产权属证书的，石海辉、李革（买受人）不退房，润东公司（出卖人）按已付房款的0.05％向石海辉、李革支付违约金。合同签订后，石海辉、李革已经将全部的商品房购房款支付给润东公司，润东公司于2014年10月7日将石海辉、李革购买的商品房交付石海辉、李革，因润东公司未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致石海辉、李革一直未能办理不动产权属证书。另查明，截止2017年7月19日润东·融洲风情二期23、24、26、27、28栋未提交任何办理房屋首次登记材料（办理首次登记及转移登记）。润东·融洲风情二期25栋于2017年6月29日已提交首次登记材料（状态为待录入、审核）。润东·融洲风情二期23-28栋宗地（401-02-420-6-1）已经被润东公司方向中国农业银行融水县支行进行抵押，债权数额是1957万，抵押时间是2013年9月27日-2019年9月27日。一审法院认为，石海辉、李革与润东公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。按照石海辉、李革与润东公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，润东公司应于实际交房后180日内办理房屋权属登记备案。因此，该180日应当予以扣除，润东公司逾期办理备案登记的违约责任应从润东公司实际交房后的第181天起计算至润东公司向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，润东公司实际交房的时间为2014年10月7日至石海辉、李革诉请的2017年4月30日，润东公司未向不动产登记部门提交任何办理房屋首次登记备案材料。故润东公司逾期备案的时间应从2015年4月6日起算至2017年4月30日，润东公司逾期备案共755天。一审中因润东公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致石海辉、李革一直未能办理不动产权属证书。因此，润东公司已�成违约。润东公司应承担逾期提交备案登记材料而导致石海辉、李革无法按时取得产权证所造成的损失。现石海辉、李革请求润东公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是润东公司逾期不提供的资料报不动产登记机关备案而导致石海辉、李革一直未能办理不动产权属证书的损失。故石海辉、李革这一诉请合理合法，一审法院予以支持。关于逾期提交备案登记材料的违约金适用问题，石海辉、李革请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”计算损失。一审法院认为润东公�已将房屋交付石海辉、李革实际使用，石海辉、李革既可以自行居住，也可以用于出租获得收益，但是不能转让或抵押等，其虽然有损失，但不同于逾期交房的损失。因此，不宜参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算损失，应当依据《民法通则》、《合同法》对于公平、对等原则的相关规定来计算损失，较为公平合理。一审中，润东公司对石海辉、李革逾期付款的违约金的计算是石海辉、李革按日向润东公司支付逾期应付房价款的万分之一计算违约金。而对于润东公司逾期备案的违约金计算则按总房款的0.05%计算，其违约成本明显过低，权利义务明显不对等，应当参照润东公司对石海辉、李革逾期付款的违约金来计算较为公平合理。即由润东公司按日以总房价款的万分之一向石海辉、李革支付因逾�提交备案登记材料而造成的损失。即总房款399960元×实际逾期天数755天×万分之一/天＝30197元。关于石海辉、李革要求润东公司在一审判决生效之日起三十日内将石海辉、李革办理权属登记［融水县融水镇园林路润东·融洲风情（二期）第23栋2单元1201号房］需要由润东公司提供的资料报不动产登记机关备案的请求，按照合同的规定，润东公司有按约定履行向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理房屋首次登记资料的义务，但应当留出润东公司准备资料的合理期限，一审法院酌定为三十日。石海辉、李革提出的该项诉请理由成立，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、广西融水润东投资置业有限责任公司向石海辉、李革支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金30197元；二、广西融水润东投资置业有限责任公司于一审判决送达之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理［融水县融水镇园林路润东·融洲风情（二期）第23栋2单元1201号房］权属首次登记资料；三、驳回石海辉、李革的其他诉讼请求。案件受理费1380元，减半收取690元（石海辉、李革已预交），由广西融水润东投资置业有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：1、润东·融洲风情二期第23、24栋的办证资料交接表各一份，拟证实上诉人已经履行了合同义务，向融水苗族自治县不动产登记中心提交了润东·融洲风情二期第23、24栋办理产权登记需由上诉人提供的材料。2、《同意转让抵押物证明书》4份，拟证实润东·融洲风情二期第23、24、25栋的土地已经全部解除抵押。被上诉人质证认为：1、上诉人在一审时不提交该组证据，因此二审期间不能作为新证据提交，况且该组证据仅仅表明上诉人向不动产登记部门递交了材料，并不能证实提交的材料是否通过了不动产登记部门的审核及是否能够给被上诉人办理不动产权证。2、对证据的真实性无异议，但是证据上只写明同意转让抵押物，并不能证明土地已经解押。本院对上诉人提交证据的分析和认定：1、上诉人提交的《润东·融洲风情二期第23栋的办证资料交接表》在一审判决之前已经客观存在，上诉人无正当理由在一审期间不予提交，故本院不将该证据认定为新证据。上诉人提交的《润东·融洲风情二期第24栋的办证资料交接表》只能证明上诉人于2017年10月30日向融水苗族自治县不动产登记中心的工作人员龙军提交了办理初始登记的资料，但并不足以证明上诉人提交的资料完备且能够进行初始登记备案的事实，因此本院对上诉人拟证实的观点不予采信。2、上诉人提交的《同意转让抵押物证明书》只是证实了土地抵押权人中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行同意将涉案商品房所在的土地使用权转让给上诉人，但并不能证实该土地是否已经办理了解除抵押的相关手续而解除抵押的事实，因此本院对上诉人拟证实的观点不予采信。被上诉人在二审期间未提交新证据。双方对一审查明的事实无异议，经审查，一�判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决关于上诉人逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约责任的确定是否依据充分。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。上诉人没有按照约定向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，致使被上诉人无法办理产权证，因此上诉人应承担因被上诉人无法取得产权证所造成的损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期备案需要承担的违约金是按照被上诉人已付总房款的0.05%计算，而对于被上诉人逾期付款需要承担的违约金的计算则是按日向上诉人支付房款的万分之一，可见双方的权利义务约定明显不对等，上诉人的违约成本明显过低，有失公平，因此一审依据《民法总则》、《合同法》对于公平、对等原则的相关规定，参照上诉人对被上诉人逾期付款的违约金的计算（即按日以总房价款的万分之一支付）来确定上诉人逾期备案应承担的违约金公平合理，且依据充分，本院对此予以维持。上诉人主张按照双方的合同约定支付逾期备案的违约金的理由不成立，本院不予采纳。另关于一审诉讼费的承担问题，一审法院已下补正裁定予以纠正，本院对此不再做处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人广西融水润东投资置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞雪梅审 判 员 司英华审 判 员 陈广生二〇一八年三月一日代书记员 梁雄英