江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终117号
上诉人（原审原告）：朱政。
委托诉讼代理人：朱金凤。
被上诉人（原审被告）：沈文伟。
被上诉人（原审被告）：沈世君。
被上诉人（原审被告）：高丽月。
委托诉讼代理人：薛祥民，江苏华元民信律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
上诉人朱政因与被上诉人沈文伟、沈世君、高丽月房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱政上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；判令沈文伟、沈世君、高丽月支付租金30万元，承担全部诉讼费、律师费。事实和理由：1、一审判决有关租房协议无效的认定错误。2、沈文伟系租房协议的乙方，并且是房屋的实际租赁和使用者。沈文伟亲自去工商所办理了苏州迈克邦尼服饰有限公司登记的全部手续，签名是沈文伟，该公司设立在本案租房内。部分租金是由沈文伟的银行账户向朱政转账交付的（包括水电费等）。协议是沈文伟和其父亲一起来商谈并签订的，沈文伟和父母同时在厂里管理，其没有对父亲代签的协议提出撤销，说明是认可父亲代签协议的。3、沈文伟与其父母有预谋逃避债务之嫌。租房协议由沈世君代签，事后不予追认，三人在租房内居住半年多直至卷款跑路。在租房内设立的苏州迈克邦尼服饰有限公司是沈文伟一家三口经营的公司，法定代表人却是沈文伟的司机。沈文伟在常熟有房有车，其父母名下无资产，全部资产已转移到沈文伟名下。
沈文伟、沈世君、高丽月未作答辩。
朱政向一审法院起诉请求：1、双方签订的《租赁协议》终止；2、沈文伟支付租金人民币40万元及至判决生效并至迁让期间的租金；3、沈文伟支付至2016年3月8日的水费12440元及至判决生效并至迁让期间的水费；4、沈文伟支付至2016年2月28日的电费69116元及至判决生效并至迁让期间的电费；5、本案诉讼费用由沈文伟承担；6、沈世君和高丽月对沈文伟的债务承担共同清偿责任。本案诉讼过程中，朱政变更诉讼请求为：1、终止租赁协议；2、沈文伟支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金30万元；3、诉讼费由沈文伟、沈世君、高丽月承担；4、沈世君、高丽月与沈文伟共同承担清偿责任。
一审法院认定事实：2014年12月18日，朱金凤（系朱政的母亲）以朱政（甲方）的名义，沈世君以沈文伟（乙方）的名义，签订《租房协议》，约定：“一、甲方将座落在莫城王家浜路的2号楼和4号楼一单元和5单元租给乙方，房产面积约在4000多平方。二、时间从2015年1月1日到2017年12月30日（租期三年）。三、年租金陆拾万元整，在每年1月1日前提前一个月一次性付清房租金。……十、水电费按时交付，水每吨4元，电每度1.14元，若国家要涨水电费，同时也跟涨。乙方保证用电一年30万度。……”该协议落款处，由朱金凤签署“朱政朱金凤代”，由沈世君签署“沈文伟代签人：沈世君”。
2015年12月14日，沈世君以沈世君、沈文伟的名义，出具了“保证书”，写明“16年的房屋租金在本年十二月二十五号上午付肆拾万元整，少一分也不行，不然下午停电。余下弍拾万（200000.00）在16年的5月1号前付清。”落款处，由沈世君签署“保证人：沈世君沈文伟”。2016年1月27日，高丽月出具“欠条”，写明“欠沈根生房租人民币肆拾万，2016年1月29号还”。沈根生确认高丽月于2016年1月27日出具的欠条所涉租金，即为涉案房屋的租金，其与高丽月无其他债权债务关系。涉案房屋自2016年1月1日起至2016年6月30日的房屋租金未付。本案审理过程中，朱政确认沈文伟于2016年6月30日向朱政交还了涉案房屋，沈文伟、沈世君、高丽月未予否认。
另查明：沈世君、高丽月系夫妻，沈文伟系沈世君、高丽月的儿子。涉案常熟市虞山镇莫城王家浜路2号楼、4号楼1单元和5单元房屋属常熟市紫凤凰服饰有限公司所有。常熟市紫凤凰服饰有限公司已于2007年6月注销，此后涉案房屋由朱政及朱金凤管理使用收益。朱政收到了通过沈文伟银行账户转账支付的2015年度的部分房屋租金及水电费。
本案争议焦点为涉案房屋租赁合同是否有效。
朱政认为：涉案房屋由沈文伟出面向朱政租赁，且沈文伟、沈世君、高丽月间有特殊的身份关系和血缘关系，故涉案房屋系沈文伟出面承租，由沈文伟、沈世君、高丽月共同使用，应由三人共同支付房屋租金。如果不是沈文伟向朱政租赁涉案房屋，则朱政不愿将涉案房屋租赁给沈世君。
沈文伟、沈世君、高丽月认为：涉案租房协议无效。朱政提供的所有的协议都是由沈世君为沈文伟代签。朱政虽认为沈文伟参与签订租房协议以及其他相关事宜，但沈文伟未授权沈世君签字。故实际是由沈世君与朱政形成了事实上的租赁关系，应当由沈世君承担偿还租金的义务。
一审法院认为：涉案“租房协议”由案外人朱金凤及沈世君分别以朱政、沈文伟的名义签署。朱政对朱金凤代其签署的“租房协议”予以认可。沈文伟对沈世君代其签署的“租房协议”不予认可，且朱政未能提交沈世君有权代沈文伟签署“租房协议”的证据。仅凭沈文伟的银行账户向朱政转账交付租赁费、水电费，不能认定沈文伟认可涉案“租房协议”。因此，沈世君未经沈文伟的授权同朱政签订“租房协议”，且沈文伟未予追认，涉案“租房协议”无效。
据此，一审法院认为：涉案“租房协议”无效，且朱政也未能举证证明沈文伟实际使用了涉案房屋。故对朱政要求沈文伟支付房屋租金（房屋使用费）的主张，一审法院难以支持。沈世君以沈文伟的名义签订租房协议并实际使用了该房屋，且其向朱政出具了“保证书”愿意支付约定“房租金”，故对朱政要求沈世君按约定的房屋租金支付房屋使用费的主张，一审法院予以支持。高丽月与沈世君系夫妻，涉案债务发生在夫妻关系存续期间，且高丽月向朱政出具了“欠条”愿意支付“房租”，故高丽月应与沈世君共同清偿本案所涉房屋使用费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、沈世君、高丽月于判决发生法律效力之日起十日内向朱政支付2016年1月1日至2016年6月30日的房屋使用费人民币30万元。二、驳回朱政其他诉讼请求。案件受理费人民币5800元，由沈世君、高丽月负担。
二审中，朱正申请证人出庭作证。证人王某陈述其是在朱政家打工搞卫生，曾看到有老板和他儿子到朱政家签合同，租安亭村的房屋，但时间已记不清，此后也未见过老板和他儿子。证人王正义陈述其在沈世君和他儿子经营的迈克邦尼厂里做水电安装工作，沈文伟基本天天在厂里工作。沈文伟、沈世君、高丽月质证认为：证人王某不认识沈文伟，即使认识事后也未见过，沈文伟对此不知情；王正义对于沈世君和他儿子是谁也不知情。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于沈文伟是否为《租房协议》中的承租人。首先，协议签订后沈文伟银行账户转账支付了2015年度部分房屋租金及水电费。沈文伟称账户系由其母亲高丽月控制，其对于付款并不知情，没有相应证据证明，本院不予采信，应认定沈文伟自行支付了部分房屋租金及水电费。本案中没有证据证明、沈文伟亦未主张该付款系代沈世君支付，故沈文伟为自己承租的房屋付款的可能性更高。其次，《租房协议》上显示的代签人沈世君系沈文伟父亲，双方之间有特殊的身份和血缘关系。再次，沈文伟、沈世君、高丽月确认涉案房屋系用于服装加工。在朱政主张沈文伟与沈世君、高丽月共同使用涉案房屋用于经营和生活，且有证人证明沈文伟一直在厂区内工作的情况下，沈文伟并未能对其从事的工作以及是否参与服装加工经营管理进行说明以证明其确未使用涉案房屋，对承租主体也不应知情。综合租金支付情况、签字人员的身份、房屋使用情况等因素，朱政所主张的《租房协议》系经沈文伟授权签订这一待证事实的存在有高度可能性，应认定该事实存在。《租房协议》合法有效，沈文伟未按约支付租金，朱政主张解除合同应予支持。一审中朱政确认沈文伟等人于2016年6月30日向朱政交还了涉案房屋，被上诉人未予否认，应认定合同于2016年6月30日解除，沈文伟应支付欠付租金30万元。沈世君出具“保证书”，保证支付2016年房租，其应按约承担保证责任；高丽月亦出具“欠条”，确认结欠房租40万元，应认定其构成债务加入。因此沈世君、高丽月应与沈文伟共同支付30万元租金。
综上，根据本案查明事实、结合二审中朱政举证的证人证言，本院对沈文伟的承租人身份予以确认，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：
一、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4720号民事判决；
二、朱政与沈文伟于2014年12月18日签订的《租房协议》于2016年6月30日解除；
三、沈文伟、沈世君、高丽月于本判决生效之日起十日内向朱政支付2016年1月1日至2016年6月30日的房租30万元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5800元，由沈文伟、沈世君、高丽月负担。二审案件受理费5800元，由沈文伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年三月二十八日
书记员 陆晓婷