福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终76号上诉人（原审被告）：吴永忠，男，1968年6月29日出生，汉族，住泉州市鲤城区，被上诉人（原审原告）：泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司，住所地泉州市丰泽区清源街道办事处大院内，组织机构代码：72969223-2。法定代表人：詹敬忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑群，福建君宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明堂，福建君宇律师事务所律师。原审被告：林泓，男，1976年5月13日出生，汉族，住泉州市丰泽区，原审被告：何文荣，男，1970年1月23日出生，汉族，住泉州市鲤城区，上诉人吴永忠因与被上诉人泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司（以下简称泉山公司）、原审被告林泓、何文荣租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴永忠上诉请求：1.依法撤销丰泽区人民法院（2016）闽0503民初115号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或裁定发回重审；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人为原审被告垫付租金及履约保证金，但被上诉人至今未与上诉人签订《租赁合同》，一审未予查明。一审中上诉人提供了一份《协议》，证明上诉人已代原审被告林泓垫付租金70000元及履约保证金5000元的事实，该租金应由林泓承担，一审未予扣除。2、被上诉人提供的花圃实际面积与合同约定不符，应以实际面积为准计算租金。上诉人提供的《泉州市清源山花博园二期经营区圃位租赁合同》中约定涉诉花圃用地7.8亩，但上诉人实际占用的仅5亩多，根据，圃尾用地按每年每亩5000元计算，因此，本案中租金以合同约定的每月4298元标准计算是错误的，应以实际使用的面积计算。3、判令上诉人腾空涉诉圃位较难实行，且违背政府政策号召。上诉人对涉诉花圃已投资上百万，圃位里的花草树木多不胜数，要将圃位里的物品全部腾空是一项浩大的工程，且花木未及时安置将使其损毁，将造成极大的资源浪费。上诉人是响应政府号召才租用该圃位并购置大量花木的。二、上诉人一审时申请免、缓交反诉费，这一申请符合相关规定，一审法院却不予准许，并按撤诉处理，这一裁定是错误的。泉山公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人主张为林泓垫付的70000元租金和履约保证金5000元，要抵扣租金缺乏依据。从本案租赁合同看，诉争的场地面积就是7.8亩，上诉人向林泓转让诉争场地的协议中也写明是7.8亩，而并非上诉人所主张的5亩多。上诉人拖欠多年租金，构成，应当承担相应法律责任。上诉人虽然提出了缓交反诉费的申请，但其法定期限内容其未缴纳，原审按撤诉处理是正确的。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。泉山公司向一审法院起诉请求：1、林泓、吴永忠、何文荣立即腾空退还其向原告租赁的座落在泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的用地；2、林泓、吴永忠、何文荣立即向原告支付截止2014年12月31日止的租金110307元及按10%计算的滞纳金11030.7元，并按4875元/月支付自2015年1月1日起至实际退还租赁物时止的占用费；3、林泓、吴永忠、何文荣支付原告代为垫付的2012年7月至2014年12月的水电费、管理费共计人民币1500元。一审法院认定事实：2008年10月1日，林泓与泉山公司签订《泉州市清源山花博园二期苗圃租赁合同》一份，主要约定：1、租赁期限自2008年10月1日起至2014年12月30日止，租金按季缴交；2、圃位及管理费租金每季度9750元，租金每三年递增15%；3、合同签订后，承租方向出租方缴交履约保证金5000元；4、累计拖欠2个月以上租金的，出租方有权终止合同，收回圃位的使用权；5、承租方没有按时缴交租金，逾期1个月内加收月租金10%，逾期2个月内加收月租金20%，超过2个月没有缴交租金，视为承租人不履行合同。吴永忠自认在2010年期间，林泓将其承租的圃位的承租权转让给吴永忠。现该圃位由吴永忠实际经营使用。一审法院认为，泉山公司与林泓签订的《泉州市清源山花博园二期苗圃租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，双方之间的租赁关系合法、有效。吴永忠自认林泓将该场地的承租权转让给他。且协议书中明确约定，租赁期限自2008年10月1日起至2014年12月30日止。吴永忠也自认其在2014年12月30日租赁合同到期后，并未缴交租金，现泉山公司请求林泓、吴永忠腾空退还其租用圃位，符合法律规定，予以支持。泉山公司主张何文荣系该租赁场所的次承租人，但未提供证据证明，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2640?deid=86467”t”_blank?)规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。泉山公司请求吴永忠、林泓、何文荣支付截止至2014年12月31日的租金，吴永忠对于租金的诉讼时效提出抗辩，泉山公司主张其向林泓、吴永忠催讨过租金，但其提供的《催交租金通知书》并无当事人的确认，故对于吴永忠的时效抗辩，予以支持。而对于泉山公司主张吴永忠、林泓、何文荣支付租赁物占用费的问题，由于林泓与泉山公司所签的租赁合同在2014年12月31日已到期，吴永忠自认林泓在2010年期间已经将花圃转让给他，且从泉山公司自行提供的催交通知可知其对于花圃的实际使用人是明知的，且作为花博园的经营管理者，其主张对于吴永忠与林泓花圃转让一事不知情，不合常理，故实际使用者吴永忠应承担支付花圃占用费的责任。占用费的起算时间应自泉山公司起诉之日的前一年即2015年1月4日起开始计付。对于占用费的支付标准，原告主张每月5525元，鉴于泉山公司与林泓签订的租赁合同中对于租金有明确约定每季度为9750元（即每月3250元，但每三年递增15%），所以占用费可以参照租赁合同中对于租金的约定，酌定按每月4298元计付。对于泉山公司所主张其支付的代垫费1500元，并未提供证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、吴永忠应于判决生效之日起十日内将址在泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的用地腾空交付给泉山公司；二、吴永忠应于判决生效之日起十日内自2015年1月4日起至实际返还花圃之日止按每月4298元的标准向泉山公司支付租赁物的占用费；三、驳回泉山公司的其他诉讼请求。受理费874.5元，由吴永忠负担。二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实均不持异议，本院依法予以确认。双方均未提供新证据。二审争议焦点为：1.吴永忠支付的75000元应否抵扣租金？2.租赁的花圃实际面积是多少？3.原审是否违反程序？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。对双方当事人争议的问题，本院分析认定如下：一、关于75000元应否抵扣问题。吴永忠主张其是将75000元支付给泉山公司，该公司才同意转租。因对方称没有发票，因此其无发票，其与林泓签订的《协议》也是泉山公司拟好后交他们双方签的。泉山公司认为该款项与其无关，根据《协议》约定，75000元是林泓收取的转让费，是林泓的而非泉山公司，不是代垫租金。本院认为，从吴永忠与林泓签订的《协议》看，林泓同意转让本案诉争圃位给吴永忠，后者需支付给前者70000元，而在林泓与泉山公司租赁合同中约定了履约保证金5000元，因此可看出75000元系其向林泓转让租赁合同所支付的对价，而非支付给泉山公司的，其要求抵扣租金无理，不应支持。二、关于诉争圃位的面积问题。吴永忠主张在目前泉山公司发出的新的租赁合同中体现的面积仅有五亩多，并非7.8亩。泉山公司认为在林泓与该公司签订的租赁合同中约定的面积即为7.8亩，吴永忠在向林泓转让租赁物后至今才发现面积不足，不符合客观情况。且即便面积不足，也属于吴永忠与林泓间的争议，与泉山公司无关。本院认为，在吴永忠与林泓签订的转让《协议》中，第一条就明确林泓同意将诉争圃位7.8亩转让给吴永忠作为经营场所，吴永忠也自2010年起实际使用至今，从未提出异议，现诉讼中才提出，其称有泉山公司新拟的合同但二审期间均未能提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，应承担不利后果。三、关于一审程序问题。吴永忠认为一审不予准许其缓交反诉费申请是错误的。本院认为，吴永忠在2016年7月25日向一审法院提出缓免交反诉费申请，但未提供其经济困难的相关证据。一审法院于2016年8月11日告知其因其申请不符合规定，不予准许。一审法院的这一决定并不违反法律。综上，本院认为，吴永忠提出的上诉主张均无证据予以支持，其上诉请求不成立，应予驳回。泉山公司的辩解有理，予以采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费874.5元，由上诉人吴永忠承担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 兰审 判 员  刘志健代理审判员  吴钟毅二〇一七年三月三十日书 记 员  杨 扬附注：一、适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。