乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第582号
原告：淡锦昕。
委托代理人：邵薇静，新疆广烨律师事务所律师。
委托代理人：张开玉，新疆广烨律师事务所律师。
被告：郑钧。
委托代理人：武雷。
原告淡锦昕诉被告郑钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告淡锦昕的委托代理人邵薇静、被告郑钧及其委托代理人武雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告淡锦昕诉称，2011年12月1日，原告与被告郑钧签订《租赁经营合同书》一份，约定被告郑钧承租原告位于乌鲁木齐市奇台路宏业大厦二楼建筑面积677平方米房屋用于经营宾馆，租期十年，自2011年12月1日至2021年12月1日止，前三年租金为每年200000元，每三年调整一次。合同签订后，原告如约交付了房屋，但被告仅支付了2012年的租金，2013年租金以消防整改票据折抵后尚欠50000元，其余租金均未支付。同时依据合同约定，被告郑钧应交纳租赁房屋期间的物业费、暖气费及水电费等费用，但被告均未付清。被告郑钧的行为已严重违约，原告有权要求解除合同，并要求其承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同，由被告返还租赁房屋；2、判令被告支付2012年12月1日至2015年4月30日租金333333.35元；3、判令被告支付租金利息27913元（2013年租金利息为：50000元×5.3‰×29个月（2012年12月至2015年4月）=7685元；2014年租金利息为200000元×5.3‰×17个月（2013年12月至2015年4月）=18020元；2014年12月至2015年4月租金利息为：83333.35元×5.3‰×5个月（2014年12月至2015年4月）=2208元］；4、判令被告支付2012年1月至2015年4月物业费53785.98元；5、判令被告支付2013年至2015年采暖费24829.36元［其中2013年至2014年采暖费9914.68元（年采暖费金额14914.68元，被告已交纳5000元）、2014年至2015年采暖费14914.68元］；6、判令原告不向被告退还保证金30000元；7、由被告承担本案诉讼费用。
被告郑钧辩称，我与原告签订租赁经营合同书属实，但原告租赁房屋属包括原告在内的6人所有，原告提供的委托书真实性无法确认，原告租赁他人房屋应属无权处分；原告转让、租赁的宏业大厦二楼宝意隆宾馆在租赁前已因存在重大火灾隐患而被乌鲁木齐市沙依巴克区公安消防大队查封，原告在租赁房屋时隐瞒此重大实情未告知我方，直至2012年9月，宏业大厦消防整改才完毕，原告租赁已被消防部门查封房屋的行为，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，故原、被告双方签订的租赁经营合同违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效合同。我租赁房屋后，得知房屋存在消防整改问题被查封，我多次要求原告出面协商解决，原告避而不见，导致我无法正常办理经营手续使用房屋，其过错责任在原告，故我不应交纳租金，也不同意原告以我方垫付的消防整改费折抵租金，原告要求我支付租金及利息的诉讼请求不能成立。关于原告主张的物业费，因原告并未向物业公司实际交纳物业费并提供合法有效的票据，且我未正常使用租赁房屋，故不应承担物业费，同时我方已与物业公司签订了物业合同，与物业公司直接形成了物业合同关系，故原告向我方主张物业费不能成立。关于采暖费，我方已向供热部门交清了采暖费，不存在拖欠的情况，故原告主张的采暖费亦不能成立。综上，原告的诉讼请求均不能成立，反而是原告应当赔偿我方损失并退还30000元保证金，请求依法公正判决。
经审理查明，2011年10月，被告郑钧与原告淡锦昕协商租赁位于乌鲁木齐市奇台路宏业大厦二楼的房屋用于经营宾馆。同年10月31日，经双方协商后，被告郑钧向原告淡锦昕预付了2011年12月1日至2012年12月1日租金200000元并支付转让费230000元、合同保证金30000元，共计460000元。同年11月1日，原告淡锦昕（甲方）与被告郑钧（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定：甲方将位于乌鲁木齐市奇台路宏业大厦二楼建筑面积约677平方米的经营场地租赁给乙方独立使用，乙方经营场地只限经营项目为宾馆；合同有效期为十年，自2011年12月1日至2021年12月1日止；前三年每年租金200000元，每三年调整一次（调整幅度低不低于20000元，高不高于40000元）；租赁交费起始日为2011年12月1日，先交费后使用，合同签订时即付本年租赁费200000元整及合同保证金30000元整，总计230000元整，合同期内每年需一次性付清租赁费，年租金为150000元整，本合同期内不递增，每年须提前一个月交纳租赁费；为保证合同的履行，乙方于合同签订之日向甲方支付保证金30000元，现使用的装修设备等其他财产转让使用费230000元，租赁期满若乙方无违约、拖欠费用等行为，保证金由甲方不计利息全额退还给乙方；物业管理费及乙方经营场地所使用的水、电、暖费用由乙方承担，物业费暂由甲方收取，每季度一交，待物业正常后由甲方统一和物业结算；乙方租赁只限经营项目为宾馆；乙方所聘人员的工资、福利、奖金等费用全部由乙方支付；本合同甲乙双方应当认真履行，任何一方不得单方解除合同，如甲方违约，须退还乙方已付给甲方的叁万元保证金，并赔偿给乙方叁万元整，合同自动解除；乙方未按期交纳租赁费，每逾期一天应向甲方支付租赁费总额的千分之三的违约金，如超过约定期限五天，乙方仍不交纳租赁费，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任及赔偿所受损失；乙方未按期交纳物业管理费及乙方经营场地所使用的水、电、暖费造成严重后果或者罚款的，均由乙方承担，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任及赔偿所受损失；乙方原因造成合同不能履行的，乙方除承担违约责任外，其装修及添附设施设备无条件归甲方所有；因不可抗力或政府政策原因导致本合同终止的双方互不承担责任，如经甲方验收合格后，退还乙方未使用租赁期的租赁费；合同届满，乙方如需续约，应于合同终止之日提前六十日向甲方提出请求续约申请，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，未提出续约，视为合同自然终止，宾馆内的所有装修及设施、设备归乙方所有，合同期满后，再无任何拖欠费用的情况下，将叁万元合同保证金退还给乙方；合同届满，乙方如不再续约，应于合同终止之日提前六十日，向甲方提出不再续约申请，经甲方同意，结清所有费用，自期满之日或甲方通知终止合同之日起十日内将经营场地完好无损的交付甲方，场地内装修及不可拆卸设施无偿归甲方所有；本合同一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字或盖章之日起生效等等。因租赁房屋存在消防整改问题，原、被告双方在合同后注明：“消防整改费用由甲方（即原告淡锦昕）承担，如整改时间过长，双方协商甲方给予乙方一定的时间装修，合同签订时间为2011年11月1日，甲方给乙方一个月装修期，故合同起（始）日为2011年12月1日”。合同签订后，原告淡锦昕将房屋交付给被告郑钧。此后被告郑钧出资对租赁房屋进行了装修欲经营宾馆，并向大厦物业管理方乌鲁木齐兴岩物业有限公司支付了部分消防整改费用。2014年被告郑钧以原告淡锦昕提供的租赁房屋无法办理宾馆正常经营手续为由将租赁房屋锁闭并将钥匙交给了大厦物业管理方乌鲁木齐兴岩物业有限公司。
另查明，2012年1月19日，被告郑钧与乌鲁木齐兴岩物业有限公司签订《物业服务合同》一份，约定乌鲁木齐兴岩物业有限公司对宏业大厦二楼租赁房屋提供物业服务，期限自2012年元月1日起至2012年12月31日止，由郑钧向乌鲁木齐兴岩物业有限公司交纳物业费21605.72元等等。后被告郑钧向乌鲁木齐兴岩物业有限公司交纳了2012年物业费8000元。2015年4月10日，乌鲁木齐兴岩物业有限公司发催缴通知一份，内容为：“宏业大厦二楼业主，乌鲁木齐市奇台路宏业大厦二楼建筑面积约为677.94平方米，欠物业费为2012年至2015年4月30日物业费总计欠费为53785.98元，其中2012年物业费欠费21605.72元、2013年1月至2013年6月30日欠费10802.86元、2013年6月30日至2014年6月30日欠费16270.56元、2014年7月1日至2015年4月30日欠费13106.84元，其中已预交8000元”。
2013年11月21日，被告郑钧交纳了租赁房屋2011年至2012年采暖费14914.68元、2012年至2013年采暖费11728.26元。2015年6月11日，乌鲁木齐热力总公司出具证明一份，内容为：“兹有和田街片区宏业大厦二楼2014年至2015年度采暖期供暖设施已断开，无采暖费用”。
再查明，宏业大厦二楼所有权人为原告淡锦昕及案外人宋立先、宋琛、淡锦萍、江昊、韩雪梅六人，宋立先、宋琛、淡锦萍、江昊、韩雪梅共同委托原告淡锦昕统一对外出租，由淡锦昕代收房屋租金及办理房屋出租过程中的一切事宜。宏业大厦在建成后经过了消防验收，2009年该大厦因消防设施年久失修被消防部门定为重大火灾隐患单位。2010年乌鲁木齐市沙依巴克区公安消防大队向宏业大厦全体业主下发了重大火灾隐患整改通知书一份，要求全体业主对大厦的火灾隐患进行整改消除。2010年1月及9月，乌鲁木齐市沙依巴克区公安消防大队两次向宏业大厦二楼宝意隆宾馆下发临时查封决定书，对宏业大厦二层宝意隆宾馆进行查封。2012年9月，宏业大厦消防整改完毕，消除了重大火灾隐患。被告郑钧租赁房屋及消防整改完毕后，其未向消防部门申请消防验收、启封及办理消防审批手续。
本案审理中，原告淡锦昕放弃要求判令原告不向被告退还保证金30000元的诉讼请求，并以被告郑钧未提供支付消防整改费用的票据为由不同意以消防整改费用折抵租金，同时增加要求被告支付房屋租金150000元的诉讼请求。被告郑钧在庭审中表示如双方租赁合同有效，同意解除租赁合同。
上述事实，有租赁经营合同书、催缴通知、委托书、租金收条、物业费收据、采暖费发票、物业服务合同、乌鲁木齐热力总公司证明、重大火灾隐患整改通知书、临时查封决定书、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，原告淡锦昕作为宏业大厦二楼租赁房屋产权人之一，其依据其他产权人签署的委托书代表其他产权人与被告郑钧签订租赁经营合同书，将宏业大厦二楼房屋租赁给被告郑钧，且合同签订后，原告淡锦昕已实际交付了租赁房屋，租赁合同已实际履行，原告淡锦昕出租房屋的行为并非无权处分行为；被告郑钧租赁的宏业大厦二楼房屋在原、被告签订租赁合同时虽属消防部门临时查封并要求消防整改期间，但该大厦在建成初期经过了消防验收，仅因消防设施年久失修而成为重大火灾隐患单位，被告郑钧对此在租赁房屋时即已了解，并与原告淡锦昕协商了消防整改事宜，且在双方租赁合同签订后，宏业大厦于2012年9月经消防整改完毕已消除了重大火灾隐患，故原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告郑钧关于租赁合同无效的意见不能成立，本院不予采纳。现原告淡锦昕要求解除租赁合同，被告郑钧在本案中亦表示如合同有效则同意解除，对此，可视为原、被告双方对合同解除已达成合意，双方租赁合同解除，被告郑钧应将租赁的房屋返还给原告淡锦昕，被告郑钧虽于2014年将租赁房屋锁闭并将房屋钥匙交给大厦物业管理单位，但该行为并非被告郑钧向原告淡锦昕返还房屋的行为，被告郑钧仍应履行返还房屋的义务，故原告淡锦昕要求解除租赁合同并返还房屋的诉讼请求成立，本院予支持。关于原告淡锦昕要求被告郑钧支付2012年12月至2015年4月房屋租金的诉讼请求，因涉案房屋在双方签订租赁合同时尚处于消防部门查封并要求消防整改期间，对2011年12月至2012年9月的10个月，属涉案房屋消防整改期间，对此期间的租金，被告郑钧不应交纳。涉案租赁房屋消防整改完毕后，系被告郑钧未办理经营宾馆的相关合法手续，属被告郑钧自身原因导致其无法正常合法使用租赁房屋，故其仍应向原告淡锦昕交纳相应的房屋租金，因被告郑钧已预交了2011年12月1日至2012年12月1日的租金200000元，故本院在计算2012年12月至2015年4月租金时扣减消防整改期间10个月的租金166666.67元（200000元÷12个月×10个月），对剩余租金316666.66元（483333.33元（2012年12月至2015年4月租金）-166666.67元］，被告郑钧应予支付。对原告淡锦昕主张租金的合理部分，本院予以支持。对被告郑钧支付的消防整改费用，因双方均不同意冲抵租金，故对该部分费用，被告郑钧可另行主张。关于原告淡锦昕主张的租金利息，因被告郑钧未按约支付租金，应支付相应利息，但原告自2012年12月计算利息有误，本院予以更正，按2013年10月起计算，被告郑钧应支付逾期付款利息22506.25元（2013年10月至2014年9月租金利息为：200000元×4.875‰×19个月（2013年10月至2015年4月）=18525元；2014年10月至2015年4月租金利息为：116666.66元×4.875‰×7个月（2014年10月至2015年4月）=3981.25元］。关于租赁期间的物业费，依据原、被告双方签订的租赁合同，应由被告郑钧承担，但就2012年物业费，因涉案房屋在2012年存在消防整改9个月情形，对该9个月的物业费用因系涉案房屋存在消防整改问题造成被告郑钧无法使用，应由原告淡锦昕承担，同时被告郑钧已支付2012年物业费8000元，已超出剩余3个月物业费金额，故原告淡锦昕要求被告郑钧支付2012年物业费的请求不能成立，对2013年至2015年4月的物业费40180.26元，被告郑钧应予支付。关于原告主张的2013年至2015年采暖费，依据双方租赁合同，应由被告郑钧承担，本案中被告郑钧提供了乌鲁木齐市供热总公司证明，证实宏业大厦二楼2014年至2015年采暖期无采暖费用，但对2013年至2014年采暖费，被告郑钧虽辩称其已缴纳，但无证据证实，故被告郑钧应支付2013年至2014年采暖费9914.68元，对原告淡锦昕要求被告郑钧支付2014年至2015年采暖费的诉讼请求，本院不予支持。被告郑钧辩称其不应承担租赁期间的租金、利息及物业费、采暖费的意见，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告淡锦昕与被告郑钧签订的租赁经营合同书；
二、被告郑钧于本判决生效后十日内返还原告淡锦昕位于乌鲁木齐市奇台路宏业大厦二楼的租赁房屋；
三、被告郑钧给付原告淡锦昕房屋租金316666.66元；
四、被告郑钧给付原告淡锦昕租金利息22506.25元（2013年10月至2014年9月租金利息为：200000元×4.875‰×19个月（2013年10月至2015年4月）=18525元；2014年10月至2015年4月租金利息为：116666.66元×4.875‰×7个月（2014年10月至2015年4月）=3981.25元］；
五、被告郑钧给付原告淡锦昕2013年至2015年4月物业费40180.26元；
六、被告郑钧给付原告淡锦昕采暖费9914.68元。
上述被告郑钧应付原告淡锦昕款项合计389267.85元，于本判决生效后十日内给付，如逾期未付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的559861.69元，实际给付标的389267.85元，占诉讼标的的69%。本案受理费9398.62元（原告淡锦昕已预交），由被告郑钧负担69%，即6485.05元（该款由被告郑钧连同上述款项一并直接给付原告淡锦昕）；由原告淡锦昕负担31%，即2913.57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 武 惠 军
人民陪审员 何 益 谦
人民陪审员 赛艾古丽
二〇一五年十月十九日
书 记 员 何 晶 晶