辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9862号
上诉人（原审原告）：王宝军，男，1963年1月30日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：李丹松，辽宁轩鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区马路湾街道办事处，住所地沈阳市和平区嘉兴街**号。
负责人：杨雄，该处主任。
委托代理人：李剑，男，1978年8月15日出生，汉族，办事处工作人员。
委托代理人：胡秀君，女，1956年11月18日出生，汉族，沈阳市和平区马路湾法律服务所法律工作者。
原审第三人：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街**号。
法定代表人：刘建新，该所所长。
委托代理人：孟祥梅，辽宁金正律师事务所律师。
上诉人王宝军与被上诉人沈阳市和平区马路湾街道办事处（以下简称马路湾街道办事处）、原审沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称和平网点管理所）确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王宝军原审诉称，2004年12月6日，王宝军、马路湾街道办事处签订一份《转让协议书》，约定马路湾街道办事处将其承租的位于和平区十三纬路4号（后地址变更为和平区四平街21号，即本案涉诉房屋）的房屋承租权作价32万元转让给王宝军，当时未约定转让期限，王宝军交转让款后，即承租该房屋。后因该房屋产权人（或称托管人）几经变动，2009年1月1日起，该房屋被政府划归和平网点管理所管理，王宝军无奈之下只好又与和平网点管理所签订了租赁合同，约定年租金20,600元。今年年初，和平网点管理所要求将房租涨至8万多元，是原价的四倍！考虑到前述的承租权转让协议，王宝军已经付出了巨额资金，现在房租大幅上涨，实在难以接受，遂产生争议。王宝军认为，本案属于租赁合同纠纷，是由两份合同组成，一份是王宝军与马路湾街道办事处签订的《转让协议书》，另一份是王宝军与和平网点管理所订立的《租赁合同》，这两份合同具有密切的牵连关系，若想厘清事实，必须对这两份合同做出审查，以明确法律关系。而和平网点管理所却否定了《转让协议书》的效力，采用断章取义、割裂事实的办法，片面强调王宝军与和平网点管理所《租赁合同》的效力，难以令人信服。试想，如果说马路湾街道办事处不是产权人那和平网点管理所又何尝是涉诉房屋真正的产权人？充其量不过是名义上的“产权人”，实际上国有资产的托管人而已。何况王宝军作为一个普通百姓，出于对政府的信任，才与作为基层政府机关的马路湾街道办事处签订《转让协议书》，至于行政机关内部的调整，一个平民百姓哪能了解清楚？难道政府机关就可以翻云覆雨，收了钱后就改换头面以图赖账吗？这又置政府的公信力于何地？该份《转让协议书》虽未明确约定期限，但从交易金额和实际履行时间（2004年至今已经十年）来看，双方的真是意思显然是终生承租权，现在未遇不可抗力，理应按原有约定继续履行，如法院确认《转让协议书》有效，那作为马路湾街道办事处的接手人，依照有关债权转让的法律规定，和平网点管理所理应继续履行《转让协议书》，现在和平网点管理所单方面大幅提高房租，显然是违约行为。根据本案的实际情况，房租应参照政府机关租房的标准。同时也请求法院审查承租权是否可以有偿转让？转让期限应如何确定？作为政府机关的马路湾街道办事处收取巨额转让费是否符合法律法规的规定？如法院确认该《转让协议书》无效，理应按合同无效返还转让费。综上所述，王宝军作为合同守约方，依约付出了巨额的转让费，同时按期缴纳房租。自身并无过错，而现在合同权益却面临极大的威胁。为了正确适用法律，维护法律的尊严，请求法院对本案公正判决，以维护王宝军的合法权益。诉讼请求：1.请求人民法院审查确定王宝军、马路湾街道办事处之间签订《转让协议书》未生效；2、判令由马路湾街道办事处承担本案全部诉讼费用。庭审中，王宝军明确诉讼请求1王宝军、马路湾街道办事处之间签订《转让协议书》未生效的意思是指该协议是效力待定协议。
沈阳市和平区马路湾街道办事处原审辩称，马路湾街道办事处认为王宝军与马路湾街道办事处之间的转让协议有效，该合同第二条写明在产权单位同意下，确定与其建立承租关系后本协议生效。因王宝军已于本案和平网点管理所也诉争房屋的产权人签订了租赁协议，并向产权人支付了相应租金。也实际占有并使用房屋至2014年，故王宝军与和平网点管理所的行为已经证明王宝军与和平网点管理所之间的租赁关系已经成立。故转让协议有效。
沈阳市和平区商业网点房产管理所述称，1.本案房屋是位于沈阳市和平区光荣街2段2里7号，该房屋的产权人是沈阳市和平区商业网点规划建设办公室，和平网点管理所是真正的管理人，我们在行使管理职责的过程中没有授权任何第三方进行过出租、出售；2.在本案审理之前，和平区法院及沈阳市中法已经确认了：沈阳市和平区马路湾街道办事处并非诉争房屋的所有权人，也不是承租关系的相对主体，并支持了我们的诉讼请求，要求本案的王宝军腾出房屋，给付占有使用期间的租赁费，因此我方再次强调作为产权单位及管理人没有授权第三方行使出租、出售的权利。3.2012年我和平网点管理所在进行相关材料移交时，根本不清楚有这份转让协议，同时我方作为产权人与王宝军建立了租赁关系，后期由于王宝军未履行租赁协议，才诉至法院。要求腾房已得到法院支持。
原审法院经审理查明，2004年12月6日，王宝军（乙方）与马路湾街道办事处（甲方）签订《转让协议书》一份，第一条约定：甲方同意将位于和平区十三纬路4号（现变更为和平区四平街21号）一处房产承租权有偿转让乙方。第二条约定：甲方负责与该房产权单位协商，变更承租关系，并在产权单位同意下，确定乙方与其建立承租关系后，本协议生效。转让价格为人民币32万元整。合同签订后，王宝军一直占有使用诉争房屋至今，房屋用途为经营刀削面馆。庭审中，王宝军主张已将转让款32万元交付给马路湾街道办事处，但马路湾街道办事处对此提出异议，主张并未收到王宝军的转让款。
原审法院另查，诉争房屋产权人为沈阳市和平区商业网点房产管理所。王宝军与和平网点管理所自2009年1月1日起至2014年3月31日就诉争房屋一直建立房屋租赁关系。
原审法院再查，2014年，和平网点管理所向原审法院提起诉讼，要求王宝军给付自2014年4月1日起至2014年10月15日止的诉争房屋的占有使用费。原审法院于2014年11月20日作出（2014）沈和民二初字第2824号民事判决书，该案审判后，和平网点管理所及王宝军均提起上诉，其后，沈阳市中级人民法院于作出（2015）沈中民二终字第409号民事判决书，判决王宝军给付和平网点管理所诉争房屋占有使用费，现该判决书已生效，并已进入执行程序。
原审法院认为，在王宝军与马路湾街道办事处签订的《转让协议书》（以下简称协议书）中，约定了在经产权单位同意的情况下，王宝军与和平网点管理所建立承租关系后该协议生效的条款，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条第一款“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，王宝军、马路湾街道办事处之间签订的“协议书”系效力待定的合同，故本案审理的焦点为：王宝军、马路湾街道办事处签订的“协议书”是否已经和平网点管理所追认。本案中，王宝军、马路湾街道办事处协议约定为：经诉争房屋产权单位即和平网点管理所同意与王宝军建立承租关系后，该协议生效。庭审中，和平网点管理所虽辩称其从未授权任何单位及个人代为出租诉争房屋，亦不知道马路湾街道办事处与王宝军签订的协议书，但在（2014）沈和民二初字第2824号一案中，和平网点管理所在起诉状中自认：“位于和平区光荣街二段二里七号（新地址：和平区四平街21号）房产中有177平方米共有份额为沈阳市和平区商业网点规划建设办公室所有，王宝军于2004年开始承租该房屋”，由此可见，和平网点管理所在该案中自认其与王宝军已于2004年就诉争房屋建立了承租关系，在本案审理中，和平网点管理所亦自认于2009年起与王宝军建立了承租关系，且自2004年起，王宝军亦实际占有使用了诉争房屋，故根据上述事实，原审法院认定和平网点管理所与王宝军已建立租赁关系即视为和平网点管理所的一种追认行为，故该转让协议已发生法律效力，现王宝军主张以该协议未生效的诉讼请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交，已减半收取），由原告负担。
宣判后，上诉人王宝军不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判确认合同未生效；2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：2004年12月6日，上诉人与被上诉人签订一份《转让协议书》，约定诉争房屋作价32万元转让给上诉人。但其实早在1996年前后，上诉人就已承租该房屋，并按期交纳房租，只是当时被上诉人是二房东而已。《转让协议书》对“承租权”概念约定不明。随后政府确认诉争房屋产权为第三人。自2009年1月1日起上诉人与第三人签订了租赁合同，年租金20,600元。今年年初第三人要求将房租涨至8万多元。上诉人请求原审法院确认《转让协议书》因未经权利人追认，而未生效。本案被上诉人对合同标的物“承租权”无权处分，需第三人追认，在审理中第三人明确表示对协议书没有追认，甚至表示根本不知道有协议，故这份协议没有法律效力。
被上诉人马路湾街道办事处辩称，经过查证现有的财务账目，没有接收到一次性32万元的巨款。王宝军如果不相信可以申请纪检部门去我部门查证。关于第三人没有追认，但承租权转让已经经历20多年，第三人不追认的意思仅代表不知道，不代表不承认，我方也调查了当时和上诉人签合同的主任，当时签合同时房产部门管理所所长是马奇，马奇是同意的。我们不是房屋的所有人，只有使用权，当时转让只是我们马路湾办事处本身的使用权，不是房屋永久的使用权。合同中约定交完放款时，我方应促成上诉人与第三方签订合同，事实上上诉人与第三方已经签订完租赁合同了。
和平网点管理所述称，本案与我方无关，我方在2007年与王宝军建立了租赁关系，而且王宝军已经交纳了租赁费。后期因租金上涨，我方起诉要求王宝军腾房，法院已经判腾房了，但正在执行过程中，房屋没有腾出。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，王宝军（乙方）与马路湾街道办事处（甲方）签订的《转让协议书》约定：3.甲方与房屋产权单位的原有遗留问题，由甲方负责解决，甲方原有帐务问题，在本次交易过程中，一次性结清。4.本协议双方签字生效后，乙方一次性付清转让房款。
上述事实，有当事人陈述、转让协议、（2014）沈和民二初字第2824号民事判决、（2015）沈中民二终字第409号民事判决书等证据，经当事人当庭质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”王宝军（乙方）与马路湾街道办事处（甲方）签订的《转让协议书》第4条约定：本协议双方签字生效后，乙方一次性付清转让房款。在合同签订后王宝军自认已向马路湾街道办事处支付了转让款29万元，表明王宝军认可按协议约定履行了合同，且王宝军自协议签订后亦实际使用了诉争房屋，故现王宝军主张与马路湾街道办事处之间签订《转让协议书》未生效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王宝军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年九月十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。