北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1737号
原告杜连跃，男，1951年11月28日出生。
委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
委托代理人王超，北京王晓玉律师事务所实习律师。
被告北京市昂力房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区府前街9号院11号楼106室。
法定代表人高波，董事长。
委托代理人黄磊，男，1987年9月20日出生。
委托代理人夏新东，男，1985年2月17日出生。
原告杜连跃与被告北京市昂力房地产开发有限公司（以下简称昂力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜连跃及其委托代理人肖丽建、王超，被告昂力公司的委托代理人黄磊、夏新东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜连跃诉称，2003年，被告对北京市怀柔区府东一条进行拆迁，原告所有的房屋位于拆迁范围内。2008年12月3日，原、被告双方签订《安丽家园住宅小区居民回购意向书之补充协议》，约定原告以优惠价格48OO元/平方米购买安丽家园×号楼×单元302室，预测建筑面积为79平方米，因被告给予原告每平方米200元装修补助款，故每平米单价按4600元计算。另外，被告针对该套回迁房收取了25438元调剂费，故《安丽家园住宅小区居民回购意向书之补充协议》中约定购房总价款为388838元。原、被告双方在签订回购意向书的同时，被告将原告的购房款从拆迁款中予以先行预留，预留金额为412046.3元。2013年1月8日，原告办理入住手续时，被告通知原告需要交纳5000元签约保证金、1890元物业费、4000元燃气报装费、300元光缆入网建设费，共计11190元，原告要求该11190元从预留房款中扣除，但被告认为预留房款余额不足，要求原告补交22306元。至此，原告共计支付被告434352.3元(预留金412046.3元+补交费用22306元)。2014年11月26日，原、被告双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，确认上述房产的实测建筑面积为87.49平方米。该房屋的面积误差比达到10.74%，根据法律规定及双方在《北京市商品房现房买卖合同》中14条关于误差比的约定，原告对于超出预测面积3%的部分无需支付购房款，且超出面积的产权归原告所有。故原告需要支付的购房款为374302元【（79+79*3%）*4600】。被告收取了原告434352.3元，但原告只需支付374302元购房款及11190元杂费，被告多收取了原告48860.3元。原告多次要求被告返还多收取的费用，但被告拒绝返还，故诉至法院，诉讼请求如下:1、请求法院依法判令被告返还原告48860.3元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告昂力公司辩称，一、原告诉称我方就302号房屋收取其预留款项为412046.3元与事实不符。我方预留412046.3元是针对两套房屋所预留的款项，且我方向法院提供的入住收费明细结算单表明302号房屋预留房款为388838元。二、我方收取的22306元为原告应当缴纳的费用，除补交房款外，其他款项我方仅是代收费用。我方没有多收取原告任何款项。三、原告主张购房款为374302元违反合同约定，没有事实及法律依据。我方与原告签订的《北京市商品房现房买卖合同》中明确约定了302号房屋的实测套内建筑面积为66.08平方米，房屋单价为每平方米6090.41元，计价方式按照套内面积计算房款为402454元。同时本合同第十四条约定该房屋面积差异处理应当按照套内面积误差比进行计算，且事实上本房屋内建筑面积不存在误差。因此原告的该部分主张违反合同约定，亦不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2003年12月12日，原告杜连跃与被告昂力公司签订《北京市宅基地房屋拆迁补偿协议》，约定被告因怀柔区安丽家园住宅小区建设工程，须拆迁原告在拆迁范围内府东一条×号宅基地上的所有房屋，原告同意拆迁；被拆迁房屋的拆迁补偿款共计366267元，拆迁补助费及奖励费共计8748元。协议签订后，被告将拆迁补偿款366267元作为日后的回购房购房款预留，并于2003年12月24日将约定的拆迁补助费及奖励费共计8748元打入原告名下账户。2004年3月，在回购房总款审核过程中，原、被告双方共同签署拆迁回购房溢余差价备案单。该备案单明确载明，原告欲购买房屋两套，房号分别为×号楼×单元104室及×号楼×单元504室；拆迁总补偿款366267元，两套房屋回购房款284310元，预留调剂费19901.7元，应退余款62055.3元。2004年3月9日，原告在该备案单的被拆迁人处签字；2004年3月13日，原告在该备案单的领款人处签字。在此之前，被告已于2004年1月12日将62055.3元应退余款打入原告名下账户。被告将该备案单确认的回购房款及预留调剂费共计304211.7元作为原告欲购买的两套房屋的购房款予以预留。2005年3月16日，原、被告签订两份回购房意向书，约定原告作为被告房屋开发项目被拆迁人，被告同意原告将来回购商品房安丽家园住宅小区×号楼×单元302室及×号楼×单元1202室；其中302室房屋测算建筑面积为79平方米，1202室房屋测算建筑面积为63.75平方米，上述面积为图纸测算面积，最终以政府有关部门实测为准；302室房屋原告同意预留购房款180709.3元，1202室房屋原告同意预留房款153478.13元，均暂不从被告处领取。2008年12月3日，原告与被告双方签订协议书一份，约定原、被告根据双方签订的拆迁补偿补充方案的约定，被告向原告支付区位价补偿标准之差525308元，无批示房屋重置成新价补差补偿款4670元，非正式房屋面积调整为正式房屋面积后，享受的放弃奖励8085元，以上三项补偿款共计538063元。该协议签订后，被告仍将上述补偿款538063元作为回购房购房款预留，未向原告发放。2008年12月3日，原告与被告签订回购房意向书之补充协议二份，约定原告以优惠价格购买安丽家园住宅小区×号楼×单元1202室房屋及×号楼×单元302室房屋。其中1202室房屋的优惠价格为5000元/m2，购房总价款为327420元；302室房屋的优惠价格为4800元/m2，购房总价款为388838元。在关于302室房屋的补充协议中，双方明确约定，原告同意将412046.3元（此款项为被告根据原、被告双方于2008年12月3日签订的《协议》应当向原告支付的款项）预留在被告处。此款项于双方签订正式购房合同时一并结算。如原告应得房屋补偿总价款与其应付购房价及其附属设施款、杂费等总价款有差额的，原告应当予以补足。购房款总价=购房价×1.07。被告按照测算建筑面积给予200元/m2的装修补助，此补助款原告在向被告支付购房款时，予以抵扣。在1202室房屋的补充协议中除没有对预留房款数额有明确约定外，其余约定均与302室房屋的补充协议约定一致。上述补充协议签订后，被告在协议约定的两套回购房的购房总价款合计金额716258元中扣除已预留的购房款304211.7元对回购房的购房款进行第二次预留，预留金额为412046.3元。2014年11月26日原告与被告签订北京市商品房现房买卖合同一份，约定原告购买被告位于怀柔区府前街×号院×号楼×层×单元302室房屋（以下简称302室房屋）一套。庭审中，经双方当事人确认该房屋即双方在回购房意向书中约定的安丽家园住宅小区×号楼×单元302室房屋。合同约定如下：房屋实测建筑面积共87.49平方米，其中，套内建筑面积66.08平方米，单价每平方米6090.41元，总价款402454元。2015年7月29日原告与被告又签订北京市商品房现房买卖合同一份，约定原告购买被告位于怀柔区府前街×号院×号楼×层×单元802室房屋（以下简称802室房屋）一套。庭审中，经双方当事人确认该房屋即双方在回购房意向书中约定的安丽家园住宅小区×号楼×单元1202室房屋经双方约定调整后的房屋。合同约定如下：房屋实测建筑面积共86.31平方米，其中，套内建筑面积72.25平方米，单价每平方米6485.72元，总价款468593元。2013年1月8日，被告出具关于302室房屋的入住费用明细结算单，显示该房屋应补缴费用如下：物业费1890元、补缴房款13616元、燃气报装费4000元、有线电视报装费300元、网签保证金5000元，合计22306元。该结算单明确注明：预留总房款388838元；实际总房款402454元。2013年8月23日，被告出具关于802室房屋的入住费用明细结算单，显示该房屋应补缴费用如下：物业费1864元、补缴房款141173元、燃气报装费4000元、有线电视报装费300元、网签保证金5000元、公共维修基金17262元，合计167099元。该结算单明确注明：预留总房款327420元；实际总房款468593元。上述二份结算单上均有原告作为业主签字确认。费用结算后，原告按照结算单载明数额就302室房屋向被告交纳22306元，就802室房屋向被告交纳167099元。后被告将两套房屋的网签保证金共计10000元退还给原告，原告已实际领取。
另查明，庭审中，原告坚持主张按照回购房意向书的相关约定确定回购房的面积、单价及购房总价，对于房屋实测面积超出预测面积3%的部分无需支付房款；原告还主张关于802室房屋合同的约定对于原告显失公平，不应将关于802室房款的支付情况纳入本案一并审理。本院释明原告方，如果坚持主张802室房屋合同的效力问题，应当另案起诉，本案可视情况中止审理，亦可就本案先行撤诉，待802室房屋合同的效力经法定程序认定后再行起诉。在本院指定的期限内，原告既未撤诉，亦未提起其他诉讼。
上述事实，有当事人陈述意见及宅基地房屋拆迁补偿协议、拆迁回购房溢余差价备案单、回购房意向书及其补充协议、协议、补充补偿款领款凭证、商品房现房买卖合同、入住收费明细结算单等相关书证在案佐证。
本院认为，原告杜连跃与被告昂力公司签订的有关房屋拆迁一系列协议书包括拆迁补偿协议、回购房意向书及其补充协议、商品房现房买卖合同等均是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告系依据其与原告签订的回购房意向书的约定在拆迁过程中对原告的拆迁补偿款作为回购房款予以预留，并按照商品房现房买卖合同的约定收取购房款，同时根据原、被告双方确认的费用结算结果向原告收取购房相关的应补缴费用。经核算，上述的费用收取与原、被告双方的约定相符，有明确依据。原告虽主张被告在拆迁补偿过程中有多收取费用的行为，但原告提供的证据不能对此予以证实，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张应该按照回购房意向书及其补充协议的约定确定房屋面积及房款总价的意见，因原、被告双方在回购房意向书及其补充协议中已明确约定房屋面积以实测面积为准，购房款待双方签订正式购房合同时一并结算，且原、被告双方签订的商品房现房买卖合同亦是原告真实自愿的意思表示，原告在最终的收费明细结算单上亦确认了被告应收取的房款总价，故应按照商品房现房买卖合同的约定确定被告应交付的房屋面积及应收取的房款总价，原告此项主张依据不足，本院不予采纳。对于原告主张关于802室房屋的购房款收取不应纳入本案一并审查，且对802室房屋的有关合同提出异议的意见，本院认为，首先，根据原告签字确认的拆迁回购房溢余差价备案单可以认定，原告在此次拆迁过程中欲购买回购房两套，并同意被告就两套房屋一并预留购房款。且在拆迁补偿的过程中，拆迁方就被拆迁人回购的房屋一并预留、收取购房款符合商业惯例和交易习惯，故被告对原告购买的302室房屋及802室房屋一并结算并收取购房款及相关款项并无不妥。其次，原告在法定期限内未对802室房屋有关合同的效力问题提出任何程序权利，故本院认定802室房屋的有关合同非经法定程序否认其效力之前对原、被告双方具有法律约束力，被告依据该合同的有关约定向原告收取购房款及相关费用亦无不妥。综上，原告此项主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杜连跃的诉讼请求。
案件受理费五百一十一元，由原告杜连跃负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 姜丽娜
二〇一六年五月二十日
书记员 曾琪惠