河北省隆尧县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）隆民初字第371号
原告胡晓辉，干部。
原告宋红彬，干部。
原告马志华，职工。
原告宋钰芳，职工。
四原告共同委托代理人翟立龙，河北昭庆律师事务所律师。
四原告共同委托代理人王万涛，河北佳信律师事务所律师。
被告郭立珍。
委托代理人甄一峰、祝小彦，河北齐心律师事务所律师。
原告胡晓辉、原告宋红彬、原告马志华、原告宋钰芳诉被告郭立珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋红彬、原告马志华及原告胡晓辉、原告宋红彬、原告马志华、原告宋钰芳委托代理人翟立龙、王万涛、被告郭立珍及其委托代理人甄一峰、祝小彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月，原被告签订了房屋租赁合同，约定将原告位于隆尧县康庄路中段北侧的三层楼房租赁给被告经营手机，租赁期36个月，每年租金28万元，同时约定被告负责装修，被告如未按约定时间缴纳租金，原告有权终止合同。合同签订后，被告仅支付当年租金。同时，由于被告交付租金后无能力装修房屋，原告便先行垫付58224元进行了房屋装修。2012年2月底被告应依约缴纳2012年度租金28万元，经原告多次催要，被告却借故推诿分文未付。无奈，原告根据双方合同相关约定及合同法第九十三条第二款、第九十六条之规定，于2012年11月7日通知被告解除合同。至此，被告已拖欠原告252天的房租合款193315元以及装修款58224元。经协商未果，特向法院提起诉讼，请求法院依法解除原被告于2011年2月签订的房屋租赁合同；请求法院判令被告支付拖欠的租金193315元、偿付原告装修款58224元并承担本案诉讼费。
原告为证实自己的主张向法院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，证明合同中明确约定如房屋承租方不按时缴纳房租，出租方有权要求解除合同，而且房屋的装修是承租方的义务；
2、公证处送达的解除合同通知，证明被告迟迟不予缴纳租金，已形成根本违约的情况下，原告为避免损失进一步扩大，于2012年11月7日通知被告解除房屋租赁合同；
3、肖立山工程承包合同书、肖立山收到27024元装修费的收据、2011年6月5日邢台顺路建筑安装工程有限公司出具的收到马志华、宋红彬31200元装修费的收据，证明在被告对承租楼房外观装修违规被停的情况下，应被告请求垫资58224元进行了外观装修；
4、肖立山书面证言，证明被告在装修期间并没有影响正常营业。
被告辩称，对原告要求解除合同没有争议。原告要求被告支付租金与事实不符，应依法驳回。被告不欠四原告任何费用，相反，原告应返还被告158794.5元。2010年12月23日、2011年2月1日被告郭立珍向原告预交了28万元，但在2011年3月中旬，被告对租赁房屋进行实际装修时，接到城管执法局的通知告知被告，由于四原告所建的房屋没有进行工程竣工验收，而且该商业楼的实际装修外观与报建规划审批的图纸效果图严重不符，要求房屋业主对房屋进行整改，四原告整改完直至2011年10月10日才通知被告可以进行装修，但被告在此装修期间由于四原告交付的房屋水电不通，致使被告在装修过程中困难重重。由于被告租赁房屋是经营手机业务使用，电力的接入对于被告的营业具有重要性意义，在被告的多次催促下，四原告才于2012年4月16日办理了相关的电力接入，但用水问题一直没有解决。直至2012年9月21日，四原告将被告的店门堵住，被告无法进行营业。被告正常使用期限是2012年4月16日至2012年9月21日，共计158天，不包括水的问题的解决。被告预付原告一年租赁费28万元，按照158天计算，四原告应当返还被告租金158794.5元，所以，原告所诉与事实严重不符，依法应予驳回。关于原告所诉的装修费一说，无法无据，原告支付的装修费是四原告在接到城管执法局的责令整改通知后，对店面进行整改，是原告的义务，与被告没有任何关系。相反证明四原告交付的租赁物不符合法定和合同约定。原告所说的装修费不应得到支持，因为原告诉称不符合事实和社会常理，双方在租赁合同第5条第2款明确约定，是由承租人负责装修，出租人不承担此义务。所以出租人后期的装修行为即便存在也是由于城管局发现了出租人所见的房屋与原规划设计不符而必须进行的整改，此项费用即便产生也与承租人毫无关系，至于原告称是替被告郭立珍垫付的装修费，不符合基本的社会常理。一、租金28万已经提前交给了原告，如果连5万的装修也不能到，那么就会造成28万租金白交，这不合常理。二、事实上被告仅谈项目、装修就花费了40多万，何来被告郭立珍没钱装修一说？因此，原告所列两项诉求，既无事实和法律依据，也不符合基本的社会常理，请求法院依法驳回原告诉求。
经审理查明，2011年2月份，原被告签订房屋租赁合同一份，原告租赁四被告位于隆尧县康庄路北侧，原汽车站西邻一处三层楼房，租期36个月，自2011年2月底至2014年2月底。房屋租金每年28万元，租金分三年交付，每年的2月底原告一次性交付被告28万元。合同载明，被告将水电接通，保证原告的用水用电。原被告还就双方其它权利义务在合同中作了规定。2010年12月23日，原告预交房租2万元，2011年2月1日，原告交给被告宋钰芳租金26万元。2011年3月中旬，隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局监察大队人员在巡查中发现原告租赁的楼房实际装修外观与报建隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局所备案的效果图不符，且该楼房未竣工验收，责令停止违规外装行为，要求按报建图纸进行整改，并要求在未整改完成前，不得从事任何商业经营行为。2011年5月，被告与肖立山签订工程承包合同，由肖立山按被告提供的图纸对出租房屋进行室外装修，工期15天，工程造价27024元。同时，邢台顺路建筑安装工程有限公司按照被告提供的图纸对出租房屋的另外部分进行了装修，被告支付邢台顺路建筑安装工程有限公司装修工程款31200元。隆尧镇供电所于2012年4月16日为户名为宋红彬的用户进行装表接电，经验收合格后进行送电。2012年9月21日，原告对被告用砖堵住租赁房屋进行了拍照。2012年10月24日原告申请河北省隆尧县公证处对被告用砖堵住租赁房屋进行了现场拍照和录像，制作照片5张、拍摄录像两段，河北省隆尧县公证处对现场进行了公证。2012年11月7日，被告委托马群泽向原告送达解除房屋租赁合同通知书一份，通知原告，因原告应于2012年2月份交付2012年度租金28万而原告分文未付，依据合同第8条第4项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，决定解除2011年2月份与原告签订的房屋租赁合同，限原告收到通知后三日内将物品从租赁房屋内腾清，河北省隆尧县公证处对该通知书送达进行了公证。2012年12月10日，被告将原告在租赁房屋内的柜台等物品搬出。以上事实，有原被告陈述及原被告提交的证据予以证实。
本院认为，原被告均同意解除2011年2月份签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院对原被告同意解除2011年2月份签订的房屋租赁合同的意见予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金193315元，从原被告签订的合同看，合同是从2011年3月1日开始履行，原告自2011年3月1日将房屋租赁给被告使用，到2012年9月21日原告用砖堵住租赁房屋，被告实际使用租赁房屋的时间是1年零6个月又20天，被告应按实际使用租赁房屋的时间1年零6个月又20天支付租赁费，但2011年3月中旬隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局监察大队人员在巡查中发现被告租赁的楼房实际装修外观与报建隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局所备案的效果图不符，责令停止违规外装行为，要求按报建图纸进行整改，并要求在未整改完成前，不得从事任何商业经营行为，至2011年6月5日原告让肖立山和邢台顺路建筑安装工程有限公司按照报建图纸对出租房屋进行室外装修完毕，这期间包括原告2011年3月1日将出租房屋交付给被告使用为3个月零5天，因原告外装修不符合报建隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局的备案效果图，被告不能正常经营，应减免被告在此期间的租赁费，本院认为应免除被告2个月零20天的租赁费为宜。原告称被告在2012年4月16日隆尧镇供电所装表接电以前使用的是被告同时租赁的原告胡晓辉母亲冯缺粉名下的住宅用水、用电，但没有充分证据，本院认为原告没有完全按照合同的约定履行义务，应适当减免被告租赁费，本院认为应免除被告4个月租赁费为宜。这样，被告还需支付被告1年的租赁费即可。所以，对原告要求被告支付租赁费193315元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告偿付装修费58224元，本院认为，该出租楼房外观装修应与报建规划城管局所备案的效果图一致是原告方的责任，所以对原告要求被告偿付装修费58224元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原被告2011年2月份签订的房屋租赁合同。
二、驳回原告要求被告支付租赁费和装修费的诉讼请求。
案件受理费5073元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 褚瑞华
审 判 员 赵彦军
人民陪审员 贾社英
二〇一四年七月十六日
书 记 员 刘宏伟