广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终891号
上诉人（一审原告）：桂林市北区教师公寓业主委员会，地址：桂林市环城北一路37号。
负责人：林元保。
委托诉讼代理人：刘世桂，系该业委会副主任。
上诉人（一审被告）：高洁，女，汉族，1973年8月3日出生，桂林市榕湖小学教师，住桂林市北区，现常住桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：李江，男，汉族，1966年2月19日出生，住址同上，系被告高洁的丈夫。
上诉人桂林市北区教师公寓业主委员会（以下简称教师公寓业委会）、上诉人高洁因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人教师公寓业委会的负责人林元保及其委托诉讼代理人刘世桂、上诉人高洁的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人教师公寓业委会向本院提起上诉请求：1、依法判决被上诉人高洁支付2013年1月1日至2016年5月31日的物业管理服务费1020.9元、2013年3月1日至2016年5月31日的停车费2100元，共计3120元，并支付违约金，按业主大会决议重新计算，在2600元基础上增加752元，增加后违约金3352元；2、本案全部诉讼费用由高洁承担。事实和理由：一、1、一审法院不支持上诉人诉请的2013年1月1日到8月31日物业管理费和停车费与事实和法律不符。北区教师公寓小区于2012年6月11日即成立物业自治管理委员会进行小区的物业管理工作。教师公寓业委员2013年9月2日成立后，接替物业自管会进行管理，按规定收取物业服务费用，都是合法的，一审法院对此也作出了认定。2、现在的业委会接管原来的自管会，名称不同，但性质和工作内容是一样的，因此，业委会要求高洁支付物业费是合理合法的。一审法院未支持业委会要求高洁支付业委会成立之前的物业费、停车费，就是支持了欠交费用的违法行为，损害了已交费业主的合法权益，是不符合相关法律规定的。3、本届业委会决议中，已确定业委会可以接管和代替原自管会对欠费住户向法院起诉，一审法院不支持本业委会的诉讼请求，已交费的住户的费用是否要退还，如何处理呢？4、本业委会要求高洁支付2013年以来所欠的物业费、停车费，一审庭审时高洁并未就本业委会成立前的欠费提出问题，一审法院未进行审理，本业委会也未就此进行陈述，法庭未对此进行审理即作出判决，因此是不符合事实的。二、一审法院判决减少违约金不符合法律规定。高洁是拖欠相关费用长达三年多，因此引起6起诉讼案，本业委会为此付出的直接损失就达5010元，且因此造成极大的负面影响，现已有33户业主欠费，业委会工作人员的工资都发不出，这些损失是无法计算的。因此，请求判令高洁增加支付违约金。
上诉人高洁向本院提起上诉请求：1、依法撤销（2016）桂0303民初519号民事判决并予以改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本小区原来的自管会是在回龙社区居委会的持持下成立的，未得到业主大会的授权，就开始向业主收取物业费、停车费，不符合法律规定，一审法院因此未对此予以支持是正确的。二、一审认定教师公寓业委会接替北区教师公寓自治管理委员会的工作是没有依据的，因为没有得到业主大会的授权，教师公寓业委会成立程序违法，收到的投票都是虚假的，该教师公寓业委会不具有本案诉讼主体资格。如果说本案业委会应当收违约金，那么原自管会违法收费也应当支付相应的违约金。三、教师公寓业委会从未给过高洁停车位，高洁从2014年以后就没有在该小区居住，也没有过夜停车，所以教师公寓业委会无权要求高洁交车位费。四、教师公寓业委会收取物业费、停车费不出具发票是违法的。
上诉人教师公寓业委会向一审法院提出以下诉讼请求：1、依法判决被告高洁支付2013年1月1日至2016年5月31日的物业管理服务费1020.9元、2013年3月1日至2016年5月31日的停车费2100元，共计3120元，并支付违约金2600元；2、本案全部诉讼费用由高洁承担。
一审法院认定事实如下：被告高洁是桂林市叠彩区环城北一路37号4栋2-5-1号房屋的业主。在回龙社区居委会的指导下，于2012年6月11日召开的回龙社区北区教师公寓成立管委会业主大会上，决定成立北区教师公寓自治管理委员会，并由该委员会负责北区教师公寓小区的物业管理工作，物业管理服务费每月按住户的建筑面积0.3元/㎡收取，汽车停车费按每辆50元/月收取，该费用按季度交纳。从2012年9月1日开始，北区教师公寓自治管理委员会按上述标准对小区业主进行收费。2013年8月8日，北区教师公寓业主委员会筹备组及回龙社区居民委员会向桂林市叠彩区土地房产局递交了一份《关于成立北区教师公寓业主委员会的报告》，申请成立北区教师公寓业主委员会，以接替北区教师公寓自治管理委员会，继续做好物业自治管理工作。2013年6月30日北区教师公寓召开业主大会，选举产生了小区业主委员会。2013年9月2日，经桂林市叠彩区土地房产工作局叠土字[2013]2号文件批准，成立了北区教师公寓业主委员会，由林元保担任主任。2013年9月16日，经桂林市公安局批准，准予刻制桂林市北区教师公寓业主委员会印章。教师公寓业委会成立后，其按上述标准继续收费。经教师公寓业委会会议决定，从2014年10月1日起按下列标准向该小区全体业主收费：汽车停车费改为每辆60元/月，物业管理服务费仍然是每月按住户的建筑面积0.3元/㎡计算。2014年12月25日的北区教师公寓业主大会表决票统计显示，本小区业主总数235户，收回表决票176票，其中对委托业委会或物业管理小组代理向人民法院起诉不按时足额交物业费、停车费的业主这一项的表决中，赞成的票数为166票，占小区业主总数的70.6%；对不按时足额交物业费、停车费的业主按每超过1天按2‰收取违约金这一项的表决中，赞成的票数为168票，占小区业主总数的71.5%。在2014年10月30日的桂林市北区教师公寓物业小区管理规约第十一条中，约定对拒交物业费、停车费的业主，由业主委员会在物业管理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。被告的房屋建筑面积为82.42㎡，依约定每月应缴物业管理服务费24.73元（82.42㎡×0.3元/㎡=24.73元）。被告于2012年9月28日向原告交纳了2012年8月至10月份的停车费150元及物业管理服务费74元；2013年1月25日，被告又向原告交纳了2013年1月至3月份的停车费150元，此后的物业管理服务费及停车费便不再交纳。原告多次催收无果，遂诉至一审法院提出以上诉讼请求。
一审法院认为本案的争议焦点为：一、原告是否属于适格的诉讼主体；二、原告是否有权自治管理小区物业，是否有权向被告收取物业管理服务费、停车费及应收取的金额；三、原告诉请的违约金被告是否应当交纳以及是否应当减免。
一、关于原告是否属于适格的诉讼主体的问题。教师公寓业委会经全体业主大会选举产生，且经行政主管部门同意并登记备案，并经行政主管部门同意刻制了业委会的印章，系合法成立。《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定赋予了教师公寓业委会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。被告拒交物业管理费及停车费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，教师公寓业委会依据2014年12月25日的北区教师公寓业主大会表决投票结果所赋予的起诉权，及2014年10月30日的桂林市北区教师公寓物业小区管理规约的规定，有权作为原告主张业主的共同利益，故本案原告具有适格的诉讼主体资格。
二、关于原告是否有权自治管理小区物业，是否有权向被告收取物业管理服务费、停车费及应收取的金额问题。《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。于2012年6月11日召开的回龙社区北区教师公寓成立管委会业主大会上，决定由北区教师公寓自治管理委员会负责北区教师公寓小区的物业管理服务工作，并约定了物业管理服务费的收费标准。教师公寓业委会接替北区教师公寓自治管理委员会后，继续负责北区教师公寓小区的物业自治管理工作，且绝大部分业主按照会议约定交纳了物业管理服务费。被告应按约定支付物业管理服务费。因原告于2013年9月2日经桂林市叠彩区土地房产工作局批准成立，此前是由北区教师公寓自治管理委员会负责北区教师公寓小区的物业管理服务工作及收取物业管理服务相关费用，故被告应从2013年9月2日开始向原告缴纳物业管理服务费和停车费。对原告要求从2013年3月1日开始计算停车费的诉请，本院不予支持。被告应当支付原告2013年9月1日至2016年5月31日的物业管理服务费共计816元（24.73元／月×33个月=816元）、2013年9月1日至2016年5月31日的停车费共计1850元（50元/月×13个月+60元/月×20个月=1850元）。
三、关于原告诉请的违约金被告是否应当交纳，及是否应当减免的问题。2014年12月25日的北区教师公寓业主大会表决票统计显示，对不按时足额交物业费、停车费的，同意按每超过1天按2‰收取违约金的业主为小区业主总数的71.5%，超过了业主总人数的三分之二，故该约定合法有效。虽对违约金进行了约定，但该约定过高，本院依据当事人的请求可依法予以适当减少，根据公平原则和诚实信用原则，按逾期缴纳物业管理服务费及停车费的金额共计2666元（816元+1850元=2666元）的30%计算违约金较适合，即800元。依法判决如下:一、被告高洁于本案判决发生法律效力之日起15日内支付原告桂林市北区教师公寓业主委员会2013年9月1日至2016年5月31日的物业管理服务费816元、停车费1850元，以及上述费用的违约金800元，共计3466元；二、驳回原告桂林市北区教师公寓业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告高洁负担。
二审期间，上诉人教师公寓业委会向本院提交新证据：1、停车位安排表、停车位示意图、高洁的汽车停放照片、门卫值班记录、停车位公告、高洁的民事诉状。证明教师公寓业委会已给高洁安排了停车位，高洁在小区停过车，也交过停车费；高洁未按规定申请专用停车位，但多次要求保留停车位；高洁此前在民事诉状中和庭审中均未否定过占用停车位；2、2013年、2014年部分领款单、部分购物发票、2013年部分物业费收款收据复印件、安装路灯、围墙铁丝网，维修摄像监控设备等工作记录及经费收支情况公布表。证明收取的物业等费用属于业主共有。
上诉人高洁对教师公寓业委会提交的上述证据均不予认可，认为这是教师公寓业委员单方出具的，从未告知过高洁，高洁未参加过停车位抽签，不在该小区居住后，其每次回家临时停车，小区值班人员因此还收取临时停车费。本院认为，上诉人教师公寓业委会提交的证据不属于二审新证据。证据1为教师公寓业委会单方出具，未得到上诉人高洁的认可，不能证据上诉人高洁拥有车位专用权并实际使用专用车位。证据二与本案无关联性，不能作为本案证据使用。因此，上述证据不能作为支持上诉人教师公寓业委会上诉请求的定案依据。
上诉人高洁二审期间提交新证据：1、桂林市榕湖社区居委会出具的证明，证明上诉人高洁从2014年10月30日开始在榕湖社区居住，上诉人高洁从2014年10月30日即不在该教师公寓居住，教师公寓业委会仍继续强收物业费、停车费不合法；2、主管部门核实提议改选业委会签名材料、上诉人在该小区房屋的水费交纳发票。证明该小区原管委会和现业委会的选举及表决的业主身份未经主管部门核实，不合法；证明上诉人高洁已不在该小区居住，所以房屋的用水量很低，总水量只有3度、4度、13度甚至为0度，证明上诉人只是偶尔回家浇浇花，并不在此居住。上诉人教师公寓业委会认为榕湖社区居委会的证明不能证明上诉人高洁不在教师公寓居住，他们夫妻是分开居住的，交水费发票与本案无关联性，对其真实性不清楚，物业管理机构到期就改选，与是否交物业费没有关系。本院认为，教师公寓业委会改选材料与本案有一定关联性，可以作为本案参考证据，是否可以证明上诉人教师公寓业委会的合法性，应结合其他证据予以确认；榕湖社区证明及上诉人高洁水费交纳发票可以间接证明其在教师公寓住房居住情况，以此可证明正常的居住生活不可能只用如此小量水，可以作为确定上诉人高洁是否长期居住该房屋的参考依据。
双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人教师公寓业委会是否具有合法诉讼主体资格？二、上诉人高洁是否应当交纳2013年9月以前的物业管理费及停车费？三、上诉人高洁是否应当支付违约金？应支付多少违约金？
一、关于上诉人教师公寓业委会是否具有合法诉讼主体资格的问题。上诉人教师公寓业委会经该小区业主大会选举产生，经行政主管部门同意并登记备案，同时经行政主管部门同意刻制了教师公寓业委会的印章，其成立形式符合相关法律规定，其主体资格的合法性及是否具有收费资格，应由行政主管部门管理和审核，在行政主管部门未对此予以撤销之前，法院不认定其资质违法。因此，上诉人高洁对此的上诉理由不成立，其以此拒绝交纳物业费的上诉请求，本院亦不予支持。
二、关于上诉人高洁是否应当交纳2013年9月以前的物业管理费及停车费的问题。首先关于上诉人教师公寓业委会是否有权收取物业费及停车费问题，一审判决中已作出认定，在此不再赘述。本院认为，一审判决中对此的认定证据充分，本院予以维持。上诉人教师公寓业委会正式被批准成立于2013年9月2日，其有权从成立时起行使物业管理权，包括对相关费用的物业管理权，故上诉人教师公寓业委会要求上诉人高洁交纳物业管理费和停车费的诉讼请求，应当予以支持，但应当从其成立时起算。其次，上诉人教师公寓业委会成立时间为2013年9月2日，即从此时起具有物业管理权，之前相关费用收取的权利应当由原自管会行使，自管会系一个小区自治团体，并未依法定程序备案审查，其主体资格是否合法以及对现教师公寓业委会是否有物业管理权的延续授权，是另一法律关系，本案对此不作处理，且上诉人教师公寓业委会即使可以代替原自管会行使收费权，收取2013年9月2日前的欠费，至其起诉时止，也已超过法定的诉讼时效。因此，一审判决认定上诉人高洁应当交费时间从2013年9月1日起交纳是正确的。上诉人教师公寓业委会要求代替原自管会收取2013年9月前的物业费的理由不成立，本院不予支持。上诉人教师公寓业委会对此的上诉请求，应予驳回。再次，虽然上诉人教师公寓业委会对上诉人高洁提交的榕湖社区出具的证明不予认可，该证明确实不能直接证明上诉人高洁不在北区教师公寓居住的事实，但可以证明上诉人高洁长期居住于榕湖社区的事实，结合上诉人高洁在北区教师公寓交纳水费发票可以证明，上诉人高洁在该教师公寓的房屋用水量大大低于一家人居住的正常用水量，可以证明上诉人高洁长期不在此居住的事实。而按照上诉人教师公寓业委会在一审提交的证据《北区教师公寓物业自治管理规则》第二条约定“物业管理费的收取与使用。物业管理费按住宅建筑面积每平方米每月0.3元收取，无人住的空房按半费收取，停车费按每年每月50元收取，……”现上诉人教师公寓业委会的收费标准仍延用该规则，故上诉人高洁因工作关系自2014年10月底开始不在北区教师公寓居住后，物业费应当减半收取，即24.73元/月×15个月＋12.37元/元×18个月＝593.61元。一审法院对此事实的认定基本正确，但对上诉人高洁长期不在该小区居住，按小区收费标准应当减半收取的事实未予认定不当，本院予以纠正。第四、关于停车费问题。虽然上诉人教师公寓业委会向本院提交了其划定给上诉人高洁的停车位表格，示意图等证据，但这些证据均为上诉人教师公寓业委会单方制作，且上诉人教师公寓业委会也承认该小区不能满足每户一个车位的要求，高洁未参加车位抽签，教师公寓业委会作出的车位确定表未通知过高洁，而且其划定的车位有多次变动，同样未通知高洁，上述证据未得到上诉人高洁的认可，高洁承认回过该小区家中，但都是临时回家，并未过夜，停车也是临时的，小区值班人员因此还收取临时停车费。由此可证明，上诉人教师公寓业委会并未确定专用的停车位给上诉人高洁，也无证据证明上诉人高洁的汽车长期停在专用车位，尤其上诉人高洁因工作关系长期居住在本市榕湖社区，不可能长期将常用的汽车停放在离居住地很远的北区教师公寓，这不符合生活常理。至于2014年10月以后，上诉人高洁长期在别处居住前，如何收取临时停车费，上诉人教师公寓业委会提交的证据只规定了有专用停车位的业主的收费标准，对无专用车位的业主如何收取停车费没有规定，因此，上诉人教师公寓业委会请求上诉人高洁交纳2013年9月至起诉时止的专用车位停车费的诉讼请求，本院不予支持。一审法院未查明上诉人高洁是否获得专用停车位的事实作出的判决不当，本院予以纠正。
三、关于上诉人高洁是否应当支付违约金？应支付多少违约金？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人教师公寓业委会在一审提交的证据《北区教师公寓业主大会表决票》中有约定：“对不按时足额交物业费、停车费的业主按每超过1天千分之2收取违约金（长期不在家，半年或一年回来一次的业主除外）。”该约定虽有争议，但仍然在实际执行中。因此，上诉人高洁因欠交物业费，应当支付违约金。但由于上述规则约定的违约金高于法律规定所允许的范围，人民法院可以适当减少，最高不得高于所欠费用的三分之一，即593.61元的三分之一，计198元，二项合计791.61元。
综上所述，上诉人教师公寓业委会自2013年9月2日成立后，行使对北区教师公寓的物业管理权，未损害该小区业主的基本权利，按业委会管理规则收取物业管理费、停车费符合该小区业主的合法利益，但应当严格执行物业管理规则的约定，对于自2014年10月开始长期不在此居住的上诉人高洁，也应当按规则约定收取相关费用。一审法院对上诉人高洁在该小区居住的真实情况未予核实，认定事实不清。二审期间，因上诉人高洁提交新证据即桂林市榕湖社区居委会出具的证明，证明其长期不在北区教师公寓居住的事实，故本院在查清事实的基础上对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、上诉人高洁于本判决生效之日起15日内向上诉人桂林市北区教师公寓业主委员会支付2013年9月1日至2016年5月31日物业管理服务费593.61元及违约金198元，二项合计791.61元；
二、驳回上诉人桂林市北区教师公寓业主委员会其他上诉请求；
三、驳回上诉人高洁其他上诉请求。
一审案件受理费50元（桂林市北区教师公寓业主委员已预交），二审案件受理费50元（双方各预交50元），共100元，由上诉人桂林市北区教师公寓业主委会、高洁各负担50元，退还桂林市北区教师公寓业主委员预交的50元。
上述应付债务，义务人应当在本案判决生效后15日内履行完毕。如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 刘媛媛
审判员 丁 勇
二〇一七年五月十一日
书记员 叶菁华