福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初7568号原告：张保元，男，1981年9月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。被告：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路18号金源大厦D02号。法定代表人：郑存建，总经理。委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所实习律师。原告张保元与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张保元的委托诉讼代理人、被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张保元向本院提出诉讼请求：⒈被告在十日内向原告支付交房不符合约定条件的违约金1000元；⒉被告在十日内向原告支付逾期交房违约金2634.29元；⒊被告在十日内向原告支付自2015年1月31日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告之日止，以已付购房款442226元为总额按每日0.01%计付违约金。事实和理由：2013年10月30日，双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：原告向被告购买位于漳华路和金星路交汇路“锦鸿·西欧御景”02地块17幢603号房产。房产建筑面积96.73平方米，总价款439049元。被告应于2014年9月30日前交付原告符合约定条件的商品房。被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。合同签订当日，原告即交付被告部分购房款134049元，余款305000元通过银行按揭支付被告，2014年11月30日，原告又向被告支付超面积0.7平方米购房款3177元，合计已付款442226元。约定交房日期届满，被告未向原告交房。2014年11月30日，原告在被告要求下，接收不具备约定交房条件的房屋，被告逾期交房60天，被告依约应当支付违约金1000元，并自2014年10月1日起至2014年11月30日止，以439049元为总额按每日0.01%计付逾期交房违约金。依照合同约定，被告应于2015年1月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，但被告未履行该义务，导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，因此被告应自2015年1月31日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告之日止依约向原告支付逾期违约金。被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：⒈原告未能证明被告交付的房屋不符合约定条件，且原告要求被告支付交付不符合约定房屋违约金与要求被告支付逾期交房违约金系重复主张；⒉双方签订本案合同之后、被告向原告交付讼争房屋之前，因不可抗力阻碍合同履行的客观情况有37天，应予顺延交房日期。⒊不能办理房屋权属证书系因政府未履行承诺致使“锦鸿•西欧御景”项目未能完成环评验收所致，并非被告原因。因此，实际交房后90日起至2014年10月15日止不属于被告逾期办证的期间。《漳州市芗城区人民政府关于“锦鸿•西欧御景”项目周边企业搬迁的承诺函》记载，漳州市芗城区人民政府承诺在“锦鸿•西欧御景”项目竣工前，完成对项目有环境影响的漳州市家昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地的用地性质调整为商业用地。但项目竣工后，漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，导致“锦鸿•西欧御景”项目未能完成环评验收，从而导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书。截至2014年6月3日，除建设项目竣工环境保护验收外，其他办理权属登记证书资料都已准备完毕，但因漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，该项目于2014年10月15日才经环境行政主管部门验收合格。根据《商品房买卖合同》十四条约定，逾期办证违约期限应从实际交付房屋后90日起算。为此，不能办理房屋权属证书系因漳州市芗城区人民政府未按承诺对上述两家企业进行搬迁致使“锦鸿•西欧御景”项目未能完成环评验收所致，并非被告原因。因此，实际交房后90日起至2014年10月15日止不属于被告逾期办证的期间。⒋2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例》，房屋权属登记机构启用新的办证系统办理不动产权登记证，被告实际于2015年12月上旬已将办理房屋权属证书所需材料送至房屋权属登记机构，但因漳州市住建局2015年年底启用新的办证系统，原面积审核部门“集体发证科”（三期项目已在该科室完成面积审核）调整为“审批科”，致使三期项目面积核实，在系统内无科室进行确认，2016年3月经多方协调，由行政服务中心的信息中心负责最终解决系统内面积核实。之后该系统又出现三期项目01地块和02地块楼幢号房号信息源自动混在一起情况，重新录入后再行确认，到5月份所有业主信息才核对完毕。5月31日又因两证合一被退件，6月初经芗城国土资源局、不动产中心、房管局等多方协调，于6月13日由房管局权属科将相关资料收件，致使房屋权属证书最终于2016年7月25日才可办理。为此，2015年12月上旬至2016年7月25日期间系因房屋权属登记机构原因导致房屋权属证书未能及时办理，并非被告原因所致。因此，根据《商品房买卖合同》第十四条之约定，2015年12月上旬之后的逾期办证违约责任不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：⒈2013年10月30日，双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：⑴原告向被告购买位于漳华路和金星路交汇路“锦鸿·西欧御景”02地块17幢603号房产，房产建筑面积96.73平方米，总价款439049元；⑵交付条件与期限：出卖人应当在2014年9月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金；⑶出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的0.01%违约金，合同继续履行；⑷关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。⒉2013年10月30日，原告支付被告购房款134049元，余款305000元通过银行按揭支付被告，2014年11月30日，原告又向被告支付超面积0.7平方米购房款3177元，合计已付款442226元。⒊2014年11月30日，被告交付原告讼争房屋。⒋漳州市住房和城乡建设网先后发布“锦鸿﹒西欧御景”房产登记公告：2015年5月7日：02地块6、7幢。2015年9月8日：01地块5-9幢、18-20幢，02地块8幢。2016年7月25日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买“锦鸿﹒西欧御景”01地块1-4幢、10-17幢、21-23幢及地下室，02地块1-7幢、9-20幢及地下室住宅、店面、车位的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。⒌自交房日期次日2014年12月1日起至2016年7月25日止，扣除90日，共计为512天。⒍诉讼期间，本院致函漳州市芗城区环境保护局查询被告所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复本院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。对有争议的证据和事实，本院认定如下：⒈关于讼争房产在原告接收时是否符合约定条件的争议。原告认为，被告交付的房屋不符合约定条件；被告认为，原告未能证明被告交付的房屋不符合约定条件，且原告要求被告支付交付不符合约定房屋违约金与要求被告支付逾期交房违约金系重复主张；本院认为，原、被告双方已就商品房“交付条件与期限”及“出卖人逾期交房的违约责任”分别作出约定，原告据此分别主张，于法有据；被告提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表记载：讼争房产于2014年7月21日竣工验收合格；于2015年1月14日就讼争房产予以竣工验收消防备案。消防备案工程是指建筑高度在54m及以下的住宅建筑，建设单位在竣工验收后只需要报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构负责进行抽查，经抽查不合格的，应当停止使用。讼争房产属消防备案的工程，通过竣工验收即符合交付条件。讼争房产交付原告时已通过竣工验收合格，应当认定讼争房产交付时符合法定交付条件。原告主张被告交付不符合约定条件商品房，理由不能成立，不予支持。因此，被告应自约定交房日期次日2014年10月1日起至实际交房之日2014年11月30日止按日向原告支付已付款439049元的0.01%计付的违约金≈2634元（434246元×0.01%×60天）。⒉关于达合同约定标准的恶劣天气37天，应否顺延交房日期的争议。原告认为，无论该恶劣天气是否客观存在，被告仍应提供相应施工日志和监理报告证明天气对于工程施工产生实际影响；被告认为，依据合同约定，该恶劣天气对工程施工产生实际影响，应予顺延交房日期；本院认为，被告虽提供漳州市气象科技服务中心出具的气象报告及气象资料分析报告证明达合同约定标准的恶劣天气天数，但未提供相应施工日志和监理报告证明天气对于工程施工产生实际影响。因此，被告主张顺延交房日期，证据不足，不予采纳。⒊关于计算被告逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因被告原因造成延期应否扣除的争议。被告认为，政府未履行搬迁项目周边企业承诺导致环保竣工验收不合格，不属于“出卖人原因”，因“两证合一”造成办理“两证”期间拖延，属于被告不可预见的情形，其产生的责任不应由被告承担；原告认为，该承诺函及环保竣工验收事宜并不必然对办理“两证”造成影响，原告购买房屋时对此也不知情，因此，更不应由原告承担此部分责任；本院认为，环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市家昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处工业区，原告在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境，现原告认为被告以政府迟延环评为由，主张免除被告的违约责任是不公平的，有一定道理，但理由不够充分。由于政府出具承诺函作出承诺，致使被告未将“未通过环评”告知原告，有一定的过错。因《不动产登记暂行条例》的实施，房屋权属登记机构启用新的办证系统办理不动产权登记证，“两证合一”造成办理权属登记证书期间拖延，属于被告不可预见的情形，其产生的后果概由被告承担，显然也是不公平的。基于上述成因分析，被告应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即被告支付原告逾期办证违约金13585元≈442226元×0.01%×512天×60%。综上所述，本院认为，原告主张被告交付不符合约定条件商品房应当支付违约金1000元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。被告逾期交房，构成违约，应当支付原告逾期交房违约金2634元，原告该部分诉讼请求合法，应予支持。被告应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即被告支付原告逾期办证违约金13585元，原告该部分诉讼请求合法，应予支持；余诉讼请求，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张保元逾期交房违约金2634元；二、被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张保元逾期办证违约金13585元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，由被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担205元，由原告张保元负担289元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  王伟英人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一六年十二月二十八日书 记 员  张 敏附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。