山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第2030号
上诉人（原审原告）张某丁，男，汉族，，住山西省太原市迎泽区。
委托代理人成昌明、王佳伟，山西知达律师事务所律师。
上诉人（原审原告）武某某，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。
委托代理人成昌明、王佳伟，山西知达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山西省工业设备安装有限公司，住所地太原市小店区并州南路27号，现住所地太原市经济技术开发区新化路8号。
法定代表人耿鹏鹏，总经理。
委托代理人武晓莉，女。
委托代理人赵京中，男。
上诉人张某丁、武某某与被上诉人山西省工业设备安装有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1339号民事判决，向本院提起�诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人张某丁、武某某的委托代理人成昌明、王佳伟，被上诉人山西省工业设备安装有限公司的委托代理人武晓莉、赵京中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，位于太原市迎泽区解放南路108号1栋某号的产权人是被告山西省工业设备安装有限公司（以下简称工业设备安装公司），工业设备安装公司于1986年将该房分配给其职工张某甲。张某甲与其妻张某乙已于2004年去世。二人有子女四人，分别是二子张某丙、张某丁，二女张某戊、张某己，原告武某某为原告张某丁之妻。因太原市解放南路道路改造工程的需要，2014年4月，太原市迎泽区人民政府作出太原市迎泽区人民政府迎政房征收决字（2014）5房屋征收决定及其征收补偿方案，内容是：为了解放南路道路改造工程，征收解放南路规划道路红线及�整治范围内的所有公共建筑物（包括张某丁所诉的标的物解放南路108号1栋某号），太原市迎泽区住房和城乡建设局作为房屋征收部门，组织实施解放南路道路改造工程房屋征收与补偿工作；太原市迎泽区住房和城乡建设局对在征收范围内实施的房屋征收与补偿行为负责，并对其行为后果承担法律责任。张某丁、武某某、工业设备安装公司诉争的房屋位于本次征收范围内。2014年4月17日，太原市迎泽区住房和城乡建设局与太原市城乡规划局迎泽分局向被告工业设备安装公司下发拆除通知书，告知工业设备安装公司位于解放南路东侧建（构）筑物在拆除范围，并要求工业设备安装公司积极配合拆除。2014年4月23日，工业设备安装公司收取了诉争房屋的产权置换费42608元。工业设备安装公司出具的收款收据显示“今收到张某甲交来菜园拐角楼产权置换费42608元，经办人张某庚”，张某庚系张某丁之兄张某丙之子。另查明，太原市迎泽区迎泽街道办事处南内环三社区出具证明一份，内容是：2010年户口核查时张某丁、武某某当时居住此处；在2013年人口普查时，此户籍住址解放南路108号1楼某号已常年出租。
原审判决认定，原告张某丁、武某某要求确认工业设备安装公司与张某甲就位于太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋办理的房产置换协议无效，庭审中张某丁、武某某陈述只有置换费的收据（无置换协议），该收据即视为工业设备安装公司与张某甲的置换协议，工业设备安装公司对此予以否认，张某丁、武某某也未提供其他证据予以证明，故对张某丁、武某某相关诉讼请求，不予支持，张某丁、武某某对此应承担举证不能的后果。张某丁、武某某请求依法判令“工业设备安装公司将位于太原市迎泽区解放南路108号1楼某号的房屋从张某甲名下由公产房变为私产房置换到原告张某丁、武某某名下”，工业设备安装公司作为房屋产权人，依法对自己的财产享有占有、使用、处分的权利，除非所有权人自愿将上述房屋置换给张某丁、武某某，否则张某丁、武某某无权要求所有权人将其财产由公产房变为私产房置换给张某丁、武某某所有，故张某丁、武某某相应诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。原审判决，驳回原告张某丁、武某某的诉讼请求。
上诉人张某丁、武某某不服上述判决上诉称，原审判决认定事实和适用法律错误。在原审庭审中工业设备安装公司明确表示：张某庚到工业设备安装公司，说受张某甲委托来办理产权置换手续的。该陈述表明当时工业设备安装公司并不知道张某甲已经去世的事实，是在受张某庚蒙蔽的情况下办理的置换手续。工业设备安装公司当时置换�对象是其退休职工张某甲，收款收据可以证实该事实。但“张某甲与其妻张某乙已于2004年去世”。根据相关法律规定：公民从出生起到死亡为止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务；也就是说依据查明的事实和法律规定，工业设备安装公司在2014年将涉案房屋置换给已经没有民事权利能力的主体，该行为显然无效。原审判决对此关键事实不予认定，显然是认定主体错误，应当予以改正。原审判决在认定工业设备安装公司与张某甲之间的房产置换过程中，简单凭双方无书面置换协议就避开认定该置换无效的诉求是非常不妥当的。工业设备安装公司虽然在置换该房屋过程中没有与置换相对人签订书面协议，但以形成了事实“买卖行为”。原审判决将“合同”狭隘限定为“书面合同”是对法律的曲解和错误使用，其认定双方无“合同”是认定事实不清�应当予以纠正。其次，上诉人张某丁、武某某对涉案房屋享有优先购买权，应当改判工业设备安装公司应将该房产权优先置换（出卖）给上诉人张某丁、武某某。原审判决对张某丁、武某某的诉请不准确，张某丁、武某某的诉请是：“请求法院依法判令工业设备安装公司将位于太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋优先出卖于张某丁、武某某”而不是判决书中表述的“请求法院判令被告将位于太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋从张某甲名下由公产房变为私产房置换到原告张某丁、武某某名下”。该房屋是工业设备安装公司在80年代租赁给张某甲的单位公产房，张某丁、武某某始终与父母一直共同居住。2004年张某甲夫妇先后去世后，户主改名为张某丁。此后十年间该房屋一直由张某丁、武某某一家实际承租。2014年因太原市解放南路道路改造工程的需要，位于�原市迎泽区解放南路108号1号楼列入拆迁征收范围，工业设备安装公司先后与该楼租户办理房产置换手续。张某丁、武某某作为实际承租人，当然享有优先置换获得产权的法定权利。在张某甲已过世，主体已经不存在的情况下，工业设备安装公司违规办理了房产置换（事后得知，张某庚通过不法手段将该房屋产权置换给张某甲显然是错误的，损害了张某丁、武某某的优先权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《太原市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》等相关法律法规，承租人享有产权置换�优先权利。原审判决认为“张某丁、武某某无权要求所有人将其财产由公产房变为私产房置换给张某丁、武某某所有”，显然与上诉法律规定相违背。其所作的判决剥夺了张某丁、武某某的优先权，是错误适用法律，应当依法予以纠正。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决；依法改判确认工业设备安装公司与张某甲就太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋的置换行为无效；依法改判工业设备安装公司将太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋优先置换（出卖）给张某丁、武某某。
被上诉人工业设备安装公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。工业设备安装公司不是房屋转换的授权部门，太原市迎泽区住房和城乡建设局是房屋征收与补偿的负责部门，张某丁、武某某的诉讼主体错误。2014年4月8日，太原市迎泽区人民政府下发�政房征决字（2014）5号《太原市迎泽区人民政府房屋征收决定》，确定太原市迎泽区住房和城乡建设局（以下简称迎泽住建局）作为太原市迎泽区人民政府确定的房屋征收部门，组织实施解放南路道路改造工程（即张某丁、武某某主张其租赁的位于太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋）的征收与补偿工作。从上述文件中可以看出，迎泽住建局是该房屋拆迁置换工作的唯一合法授权部门，是进行房屋置换的指定部门，工业设备安装公司根本无权办理房屋置换手续。2014年4月17日，迎泽住建局与太原市城乡规划局迎泽分局向工业设备安装公司下达（2）号拆除通知书，确定工业设备安装公司在此次解放南路道路改造工程中的主要义务是进行积极配合，并无其他权利。工业设备安装公司接到该通知后，于2014年4月23日按要求对该范围内全体房屋租赁人进行了公示通知，要求他们限期配合政府做好所租赁房屋的相关手续。张某丁所称的其租赁的房屋，系其父张某甲于1986年8月21日起租赁工业设备安装公司的。在办理该户手续时，工业设备安装公司未收到张某丁、武某某的任何异议，也未收到张某丁、武某某及其亲属要求变更户名的书面申请，因此工业设备安装公司开出的所有资料均显示仍为张某甲。迎泽住建局是房屋征收与补偿的负责部门，其有责任进行房屋转换手续的审核，至于在该处是如何将“张某甲”进行变更的，工业设备安装公司无从知晓。其次，张某丁、武某某不享有房屋优先购买权。本案争议的房屋，是依照国家福利政策承租的公有住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，因此不适用民法中的有关法律条款，张某丁、武某某不享有优先购买权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人张某丁、武某某要求确认工业设备安装公司与张某甲就太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋的置换行为无效；改判工业设备安装公司将太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋优先置换（出卖）给张某丁、武某某。首先，位于太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋是工业设备安装公司于1986年分配给其职工张某甲的住房，是依照国家福利政策承租的公有住房，具有政府福利性、保障性，但该房屋的所有权人为工业设备安装公司。其次，协议是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利与义务关系的合同。但从本案中张某丁、武某某提供的工业设备安装公司收据，并不能说明双方设定的权利与义务关系问题，�此其内容不具备协议的要件，不能将收据等同于协议，且工业设备安装公司明确否认其与他人签订有协议，虽然张某甲2004年去世，但2014年张某庚交纳置换费时，并未声明张某甲已去世，工业设备安装公司在收据中明确写明是张某甲，其行为属于重大误解，即可撤销行为，应属于行使撤销权的问题。综上，张某丁、武某某要求确认工业设备安装公司与张某甲就太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋的置换行为无效，证据不足，于法无据，本院不予支持。对于工业设备安装公司将太原市迎泽区解放南路108号1楼某号房屋优先置换（出卖）给张某丁、武某某的问题，工业设备安装公司作为房屋产权人，依法对自己的财产享有占有、使用、处分的权利，除非所有权人自愿将上述房屋置换给张某丁、武某某，否则张某丁、武某某无权要求所有权人将其财产由公产房变为私产�置换给张某丁、武某某所有，故张某丁、武某某的该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费300元，由上诉人张某丁、武某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一六年一月四日
书记员 米 鑫