湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初343号
原告:彭婷，女，1982年1月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人：江ＸＸ，湖南中楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋良勇，湖南中楚律师事务所律师。
被告：鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园-201房。
法定代表人：邓小明，董事长。
委托代理人：王海军，湖南通程律师事务所律师。
原告彭婷与被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2016年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告彭婷的委托诉讼代理人江ＸＸ、被告鸿基公司的委托诉讼代理人王海军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期办妥原告购买商品房的房屋产权手续；2、判令被告给付原告逾期交房和没有办妥房屋产权手续的违约金共计34294.8元；3、判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月3日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为201089575015。原告作为买受人购买鸿基公司开发的位于天心区城南西路228号海富大厦项目的商品房第一幢5层5015房。合同第四条约定，商品房的房价为每平方米13363.98元。总金额645480元。合同第十条约定：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定：由于出卖人的原因，未在约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。原告认为：其作为商品房的买受人已经按照《长沙市商品房买卖合同》的约定全面履行了自己的义务，但被告作为出卖人没有全面履行自己的义务，至今仍然没有办妥原告购买的商品房的房屋产权手续，应当承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，特向法院提出诉讼。
被告鸿基公司辩称：1、本案已超过诉讼时效。鸿基公司于2011年12月8日在湖南潇湘晨报上发布交房公告(12月21日至24日)通知业主收房，同时公司人员也以适当方式进行了告知，业主未能在合适的期间内前来办理收房手续，相应责任和损失应自行承担；2、合同文本中规定的违约情形出卖人不存在，未在约定期间办理涉及公共利益、不可抗力、合同情势变更的情形。鸿基公司一直积极办理产权，大的产权已到位，待拆迁完成后即可办理入户产权。因强制拆迁的权限收归行政机关，企业不能拆迁，加大了动迁的难度，一定程度上伴随国家利益、公共利益的因素，合同相关方产生一定程度的容忍义务；3、鸿基公司对业主的经济损失有止损行为，两原告没有产生损失且房产出租产生了长期受益。在延期办证期间，鸿基公司关联公司长沙迅昕投资管理咨询有限公司将房屋进行了承租，应视为两原告从行为上认可鸿基公司违约责任转换为租房合同的承担方式。4、两原告对违约金的计算有误，鸿基公司无过错行为，双方合同约定并无违约金的产生。如按公平原则，应按不超过房价金额1%的30%来表达诉求比较合理。由于两原告选择了返租行为，暗含对违约条款的放弃，故违约金没有产生的基础。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在查明的事实中综合予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
长沙市天心区城南西路228号“海富大厦”项目系鸿基公司开发建设。2010年12月3日，彭婷（买受人）与鸿基公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201089575015），其中约定买受人购买海富大厦项目中的第1幢5层5015号房，建筑面积48.30平方米；价款按建筑面积计算，每平方米13363.98元，总金额645480元。首付款195480元于2010年11月30日支付，剩余房款450000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人的原因，未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。违约金累计不超过总房价的1%；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知送达之日起30日内就买受人已付房款（含同期银行利息）退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。
上述合同签订后，彭婷履行了交付购房款及相关费用的义务。2011年10月16日，本案所涉房屋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意验收，但未办理综合竣工验收备案登记。2011年12月8日，鸿基公司在潇湘晨报刊登交房公告，载明交房时间定为2011年12月21日至12月24日。彭婷在交房过程中，以鸿基公司交付的房屋没有通过竣工验收的证明材料拒绝收房。2012年11月24日，彭婷与长沙迅昕投资管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给长沙迅昕投资管理咨询有限公司使用，租赁期限从2012年12月1日至2025年3月15日。2015年12月11日长沙市住房和城乡建设委员会出具回复：“经查实，海富大厦项目开发商尚未到长沙市房屋产权登记管理中心申请初始登记”。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同约定的经验收合格的交房条件对双方均具有约束力，虽鸿基公司在合同约定的交房期限前通知原告彭婷收房，但涉案房屋未综合验收备案，故涉案房屋不具备合同约定的交房条件，应认定鸿基公司构成违约。原告在2012年11月24日将涉案房屋进行出租，已实际使用涉案房屋，从2012年11月24日起应视同鸿基公司已交付房屋，故鸿基公司逾期交房的期间应认定为自2011年12月31日起至2012年11月24日止，其逾期交房违约金按合同约定应按房价款的日万分之一标准计算,但此数额已超过了合同约定的逾期交房违约金上限（不超过总房价的1%）即6454.80元（645480元×1%）,故鸿基公司逾期交房违约金应认定为6454.80元。鸿基公司至今未办理房产权证的行为亦构成违约，对彭婷要求鸿基公司办理产权证的诉求，本院予以支持。关于彭婷要求鸿基公司承担逾期办证违约责任的请求，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对因鸿基公司原因引起的逾期办证的违约责任选择在解除合同情况下鸿基公司应支付违约金，但双方实际在继续履行合同，该情形没有约定违约责任，彭婷的该项诉求没有事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效，因原、被告双方对被告逾期办证及逾期交房违约责任一直在协商，诉讼时效中断，故未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、限被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内，将位于长沙市天心区城南西路228号海富大厦1幢5层5015号房屋产权办理登记在原告彭婷名下；
二、限被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告彭婷支付逾期交房违约6454.80元；
三、驳回原告彭婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费650元，由原告彭婷承担50元，被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司承担600元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈新政
人民陪审员 黄春林
人民陪审员 陈 敏
二〇一六年九月十四日
代理书记员 彭春芝