福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2014）武民初字第984号原告黄贞，女，1972年12月18日出生，汉族，无业，住南平市延平区。委托代理人高继榕，福建双剑律师事务所律师。被告武夷山金川投资开发有限公司，住所地武夷山市。法定代表人苍海军，总经理。委托代理人孙步中，该公司员工。委托代理人武敏，该公司员工。原告黄贞与被告武夷山金川投资开发有限公司（以下简称金川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理。依法由审判员余崇斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄贞的委托代理人高继榕，被告金川公司的委托代理人孙步中、武敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄贞诉称，2010年11月10日，原、被告就原告购买被告开发建设的位于武夷山市××房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以2987.6元／平方米的价格，总计86341元购买该房，其中首付26341元，向银行贷款60000元，被告应于2011年3月31日交房给原告使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，逾期超过30日，则支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款26341元，后被告通知原告向建设银行办理了个人住房公积金按揭贷款，原告又于2013年10月16日付清尾款60000元。但被告直至2014年2月28日才通知正式交房，逾期总天数1064天。按合同约定的违约金总数应为17856.35元，虽经原告多次催讨，但被告拒不赔偿，故诉请法院判令：被告赔偿原告逾期交房违约金17856.35元。被告金川公司辩称，原告按揭贷款迟延到位，交房期限届满时尚未付清全部房款，导致被告按照合同约定顺延交房时间，因此被告不构成延期交房，不应承担逾期交房违约金，理由如下：1、按照合同约定期限和方式全额付清房款是原告的合同义务，不以被告通知原告付款为前提。合同第六条第3款明确约定由买受人申请银行按揭贷款，合同附件六补充协议第三条第3、4、10款约定：买受人自行向按揭银行提交贷款资料，如因其未能及时、完整、真实提交按揭资料导致按揭款推迟或因自身原因导致银行方面不受理或不批准贷款的，买受人变更为一次性付款。按揭款到位的最长期限为补充协议签订之日（2010年11月10日）起60日内，自第61日（2011年1月10日）起按合同约定承担逾期付款违约责任，依据合同第七条第1款第（2）项约定，买受人自应付款期限第二日起至实际付款之日止，按照逾期金额日万分之五支付违约金，据此计算，原告应向被告支付逾期付款违约金30330元。2、截至交房期限届满时，原告仍有一半房款和逾期付款违约金尚未支付，按照合同约定被告的交房期限可相应顺延。合同附件六补充协议第四条第1款明确约定，房屋交付以买受人付清全部房款和逾期付款违约金等为前提，若买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付房屋的期限可相应顺延。合同约定的交房时间为2011年3月31日，若原告认为被告逾期交房，则此时即已发生，其应在交房期限届满后2年内（即2013年3月31日前）向被告主张逾期交房违约金，否则该诉求就超过诉讼时效，不应得到法院支持。况且，在交房期限届满时，原告仍有大部分房款尚未支付，直至2013年10月16日方才付清全部房款，因此被告相应顺延交房时间也是合理合约的。3、尽管合同约定房屋交付以买受人付清全部房款和逾期付款违约金为前提，但是被告在原告付清全部房款之后，暂未追究原告逾期付款的违约责任，并通知了原告办理收房。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告向本院提供3份证据：证据1、商品房买卖合同，用以证明原告与被告签约购房及合同的相关内容；证据2、销售不动产统一发票、个人住房公积金借款合同，用以证明原告付款情况；证据3、2014年6月5日由被告向原告出具的《南平市地税局契税征管通知及交房催告书》，用以证明原告2014年2月28日才通知原告交房，原告方认可的交房时间是2014年2月28日，但至今未收房。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但该合同不完整，缺少附件，合同第六条第三款对买受人的付款方式进行了约定，对此被告认为合同已经约定了办理按揭贷款的责任在原告方，合同补充协议附件条款对交房与付款有特别约定，据此可以证明被告方只是按照合同约定在满足交付条件的情况下向原告交房。对证据2的真实性无异议，原告方办理住房公积金贷款的时间，证明原告方存在逾期付款的行为。证据3的真实性无异议，可以证明被告方之前已书面通知原告方办理收房，履行了通知交付的义务。被告向本院提供5份证据：证据1、《商品房买卖合同》及附件，用以证明申请银行贷款是原告方的义务，被告方交房以原告付清购房款为前提；证据2、催款通知书，证明被告方催款的事实；证据3、商品房预售许可证，证明被告对涉案房屋进行销售时已通过房产管理部门的审批；证据4、竣工验收备案表、房屋所有权证，用以证明被告通知交房时，房屋已通过建设局验收备案，被告公司和其他相关业主的产权登记时间也可以佐证，讼争房屋于通知交房时已具备交付条件；证据5、贷款银行下款对账单，用以证明其他业主在2011年6月已可以正常办理按揭贷款业务，并成功下款，因此被告协助业主办理按揭贷款没有任何障碍。经质证，原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，该补充协议第三条没有明确告知是向哪个银行办理贷款资料，原告方也没有接到银行或被告方的通知，虽然合同约定贷款是买受人的义务，但不等于按揭贷款的手续由原告方自己完成，该贷款手续应该是卖方通知原告方进行，补充协议第三条第10款有约定按揭贷款最长期限是补充协议签订后60日内，但该约定显失公平，按揭贷款多少时间到位，由银行决定，而不是当事人可以决定，被告应拿出证据证明其与银行的协议，原告方在60日内完成贷款，是以开发商与银行贷款协议为前提，因此造成贷款迟延不是原告方责任，而是被告方责任，该条款对原告方不适用，本案情况说明所有人的交房时间都是最后通知的2014年2月28日，并不只是原告方是这一日期，因此即使原告方将购房款交清，被告方交房时间也已经确定，交款时间并不影响被告交房时间。对证据2的三性均有异议，该通知是被告单方制作，缺乏真实性，原告方并未收到该通知，此外，对交房期限以买受人付清房款为准没有异议，但要分清未足额付款的原因，根据合同原告方只要付完首付房款，是因为被告方没有联系银行导致贷款迟迟下不来。对证据3无异议。对证据4因被告未提供原件，真实性无法确认，不予质证，产权证是个人的与本案没有关联性。证据5与本案没有关联性，是否属本楼盘的购房人无法确认。为查明案件事实，本院依法向武夷山市建设局调取《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，《备案表》竣工验收备案文件于2012年4月9日收讫，《受理凭证》系武夷山市公安消防大队出具，载明于2012年11月6日经网上备案受理系统进行了××楼工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，在关联性上认为：1、备案表的时间是2012年4月9日，在此之前发出的通知都是不合法的；2、受理凭证只是证明被告方按照国家规定提供的验收竣工的所有资料已经受理，但不等于说这个工程已经消防合格，即使该受理凭证作为验收合格的证据，在此之前所有发出的交房通知都是不合法的。被告对上述两份证据的真实性、合法性均无异议，备案表已经体现讼争工程竣工验收日期为2011年4月30日，而且既然网上已经备案受理，说明消防合格，如果不合格是不会给予备案的。本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3的真实性，被告均无异议，本院对其载明内容予以采信。对被告提供证据1、3的真实性原告无异议，本院对其载明内容予以采信；对证据2的三性原告均持异议，因被告未提供邮寄信件的相关材料，原告又否认有收到该材料，不予认证；证据4中的竣工验收备案表，被告未提供原件核对，不予认证，房产证系房管部门出具，对载明内容可以采信；证据5与本案没有关联性，不予认证。对本院向建设局调取的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，原、被告对真实性均无异议，本院对载明内容予以采信。上述本院认定证据及庭审记录，可以证明下列事实：2010年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议书，由原告向被告购买位于武夷山市××房屋，建筑面积28.90平方米，单价2987.6元／平方米，总计房价款86341元，其中首付26341元，向银行贷款60000元。被告应于2011年3月31日前交付房屋，逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同补充协议第四条第一款约定：本合同第八条约定的住宅／商业交付期限必须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税等费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付该住宅的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延。合同签订后，原告依约支付了首付款26341元，后于2013年10月16日通过银行个人住房公积金贷款支付剩余房款60000元。另查明，本案所涉的××楼于2010年4月4日取得商品房预售许可证，2012年4月9日在建设部门办理竣工验收备案，2012年11月6日消防部门出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。被告通知原告于2014年2月28日前来交接房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。关于被告具备交房条件的时间，应结合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》综合认定，《竣工验收备案表》载明建设局收讫竣工验收备案文件的时间是2012年4月9日，但该表格中“消防部门出具的认可文件或准许使用文件”一栏为空白，消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的时间为2012年11月6日。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，本案讼争商品房采取消防备案抽查制，故消防大队出具《受理凭证》的时间应视为房屋消防合格之日。因此，应以该时间作为具备交房条件的时间。原、被告约定的交房时间为2011年3月31日，原告方确认的交房时间为2014年2月28日，被告未提供证据证明其在具备交房条件后、原告确认的交房时间前有履行通知交房义务，故应以2014年2月28日作为逾期交房违约金的截止时间。关于原告诉请是否超过诉讼时效问题，被告认为合同约定的交房时间是2011年3月31日，原告应在2013年3月31日前主张逾期交房违约金，否则就超过2年的诉讼时效，原告则认为被告逾期交房的侵权行为处于持续状态，被告主张诉讼时效超过没有依据。本院认为，《商品房买卖合同》约定交房期限为2011年3月31日，且逾期交房违约金为按日计付，每日为已付购房款的万分之五，故诉讼时效应从约定交房日期的次日起算。本案原告于2014年7月23日向本院提起诉讼，又未能提供证据证明其在起诉前有向被告主张逾期交房违约金，故原告主张的2012年7月23日之前的逾期交房违约金，应认为已超过诉讼时效。关于被告交房期限能否顺延问题，被告方认为依照合同补充协议第四条第1款的约定，买受人逾期付款，出卖人交付房屋的期限可相应顺延，原告方则认为未能办理银行贷款责任在被告而不是原告，交房时间不能顺延。本院认为，根据《商品房买卖合同》及补充协议，卖方在原告逾期付清全部购房款时，交付住宅的期限可依买受人逾期付款的期限相应顺延，即卖方在原告未完成付款义务前可行使先履行抗辩权。原告付清购房余款的时间为2013年10月16日，故被告在2013年10月16日前不需承担逾期交房的违约责任。关于被告提出的原告逾期付款问题，原、被告对于究竟为哪方过错存在较大争议，被告又未在本案中提出反诉，对该问题被告可另行起诉，在本案中不予处理。综上分析，被告应承担逾期交房违约责任的时间段为2013年10月16日至2014年2月28日，依照《商品房买卖合同》约定的日万分之五的违约金标准计付违约金。具体计算为：2013年10月16日至2014年2月28日共136天，此时已交购房款为86341元，违约金为5871.19元。对于原告超出的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告武夷山金川投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄贞支付逾期交房违约金5871.19元。二、驳回原告黄贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246元，减半收取123元，由原告负担83元，被告负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  余崇斌二〇一四年十一月十九日书记员  许菁晶本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。执行申请提示1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。2、第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。