甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0802民初2827号
原告：朱某。
被告：平凉巨星集团房地产开发有限公司。
住所地：平凉市西大街**号。
法定代表人：巨某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王某，甘肃璞义律师事务所律师。
原告朱某与被告平凉巨星集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某，被告平凉巨星集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：2010年11月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买了被告开发销售的××区号房屋，（编号：GF-2000-0171），建筑面积122.41平方米，每平方米3380.00元。付款方式：首付款为总房款的34.74%计143746.00元，2010年12月11日原告在工行平凉分行签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了按揭贷款，其余270000.00元购房款以按揭贷款的形式支付，2010年12月20日前，原告已付清了全部购房款413746.00元。经多次联系，被告以未领到发票为由，直到2012年3月7日才开具了销售不动产统一发票，于2012年12月7日开具了甘肃省契税完税证，税额6206.19元。2013年4月22日，应被告要求，原告交纳杂费875.00元。
从2011年1月开始，原告多次催促被告交付所购房屋钥匙，以便装修入住，被告均提出要搭配地下室，原告无奈被迫现场选择了29号楼西南角向阳有窗户采光好的地下室一间，面积13.954平方米，单价1600.00元。当时因整栋楼房未通过验收，被告无法交付房屋，地下室款未交纳。此后被告催促缴纳地下室款，原告经现场检查，发现该地下室已面目全非，原来的窗户全部被掩埋，地下室内阴冷潮湿、漆黑一团，已无任何使用价值。原告遂要求按合同约定执行，拒不接受无合同约定、未签订任何补充协议、私自改变房屋结构、与原来大相径庭、无任何使用价值、不合格的地下室。后来得知，该楼房所处区域地坪低于周围地面约1米，属建设设计的不合格产品，未能通过整体验收，被告以掩埋楼体的方式抬高地坪，以防雨水倒灌造成地基沉陷。时至今日，原告全然不知该房屋是否通过终验，可被告仍在出售不合格楼房，并强行搭配销售”地窖”。原告无数次前往被告售房部要求交付房屋以便装修入住，被告均以地下室款未缴清为由，拒绝交付钥匙和房产证等，至今未交接该房屋，给原告造成较大的经济损失。
被告严重违法事实主要体现在以下四个方面：1、不严格履行合同，不积极主动承担违约责任，严重违反《中华人民共和国合同法》第七章之规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定，交付期限为2011年10月31日前，可实际情况是原告于2010年12月就已履行了买受人的全部责任，至2016年7月1日起诉时，被告始终未按合同第十一条之约定书面通知原告办理交付手续，未交接房屋。按照《商品房买卖合同》第九条关于”出卖人逾期交房的违约责任第一项第二款的规定，至2011年11月1日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，被告应承担违约金352304.72元（413746元×1703天×0.0005），且违约金随着时间推移仍在不断增加。2、被告扣押房产证，拒不交还，又将原告的不动产据为己有的嫌疑，严重违反了《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定。3、被告指定不具有相应资质的设计单位和建筑企业设计、修建不符合国家建筑质量标准的房屋，并且在无合同约定的情况下强行搭配销售无使用价值的地下室，严重违反了《中华人民共和国建筑法》第五十二、五十六条之规定；违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第四、七、八、九、十、十一条及第四十八条（一）、（二）、（四）款的规定；违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定。4、《商品房买卖合同》第一条表明玄鹤新城小区土地使用年限自2008年6月26日至2058年6月23日，使用年限约为50年，被告开发的玄鹤新城小区商品房违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条”出让居住用地七十年”之规定。该小区房屋售价与其它出让七十年土地所建房屋售价基本无差别，而使用年限却少了20年，这对购房者具有一定的欺骗性，严重损害了该小区广大购房者的利益。
综上所述，被告已严重违反合同多项约定，并且不主动承担违约责任，被告开发的商品房违法设计、建设、销售，不符合国家质量标准的房屋，严重损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了较大的经济损失。故起诉要求被告立即向原告交付玄鹤新城29号楼1单元501室房屋钥匙及房产证等资料，并赔偿原告违约金合计人民币365130.85元，诉讼费由被告承担，恳请各相关部门对被告设计、建设、销售的不合格房屋及搭配强卖等严重损害消费者权益的违法行为予以严厉打击和处罚。
被告辩称：一、原告与被告之间签订购房合同和原告订购地下室属实。原告于2010年10月购买了被告开发的××区住宅房屋一套，面积为122.41平方米，单价为3380元/平方米，同时认购地下室一间，面积为13.954平方米，单价为1600元/平方米。原告在购买此住宅房之前曾反复看房，在看房时被告已提前告知原告玄鹤新城小区住宅楼除六层以上不带有地下室，五层以下每户均带有地下室，选房必选一间，面积大小可以自己选择。在此基础上，原告愿意购买29号楼1单元501室住宅房屋一套，同时选择地下室一间，面积13.954平方米。原告于2010年10月7日缴纳认购房屋定金3万元，票据备注为29号楼1单元501室，面积122.41平方米，地下室13.954平方米。2010年10月31日原告缴纳房屋首付余款99374.00元及地下室首付款6698.00元（地下室全款的30%），被告开具两张收据。原告在看房、缴纳首期房屋和地下室款时都同意购买房屋及地下室，且其他住户也同样在购买房屋时选购了地下室。因此，原告所述在2011年1月开始，被告才提出搭配地下室，其无奈被迫选择地下室的陈述完全背离实际情况。
二、被告多次通知原告前来办理交房手续，原告所述被告拒不交房与事实不符。被告在合同期限内，多次催促原告缴纳剩余款项，接收房屋，但原告却以地下室通风口存在问题为由不交地下室款，在被告积极解决了原告所说的相关问题，要求其前来办理交房手续时，原告仍以各种理由推拖。因此，原告称：”从2011年1月开始，原告多次催促被告交付所购房屋钥匙，以便装修入住”及”被告拒绝交付钥匙和房产证”的陈述完全与实际情况不符。事实上，被告多次电话通知原告前来办理交房手续，甚至在报纸等媒体上通知购房业主前来办理交房手续，但原告始终不来办理。
三、被告修建的地下室质量符合国家规定，并经过法定机构验收，根本就不存在原告所称的地下室无任何使用价值、质量不合格的问题，原告应缴纳其定购的地下室款。首先，被告作为房地产公司，对设计单位、修建单位是层层挑选，对于质量问题更是严格控制，被告修建房屋、地下室质量完全符合国家规定，并经过相关部门的验收，原告认为被告指定不具有相应资质的设计单位及建筑企业设计、修建不符合质量标准的房屋完全没有相应的证据证实。其次，住户与被告签订购房合同，都是在自愿的基础上购买了地下室并缴了款，住户都在正常使用地下室，没有出现任何质量问题。被告是在原告同意购买地下室的基础上，才与其签订商品房买卖合同。其主动缴纳房屋、地下室首付款的行为完全表明与被告达成了一致意见，不存在原告所说无合同约定，强行销售地下室的事实。所以，原告应当履行口头约定，缴纳地下室款。
四、被告没有任何违约行为，原告拒绝办理交房手续构成违约，应支付从2011年10月31日后的物业费、暖气费等费用3879.70元。玄鹤新城小区建成后，若住户交清房款，被告会督促住户办理交房手续，住户若不办理正常交房手续，则会造成暖气费、物业费等费用的损失。因原告拖欠地下室款，拒绝办理交房手续，被告多次通过电话、媒体等方式通知其前来办理交房手续，原告都置之不理。故被告已经积极履行了通知义务，原告拖欠款项不来办理交房手续的行为构成违约，原告应当承担2011年10月31日后的物业费、暖气费。
五、原告诉状中的其他问题不属于人民法院审查范围，应予驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第3条明确规定了人民法院依法受理民事案件的具体范围，原告第三条诉讼请求不属于人民法院审查的范围，被告无需答辩。
综上，被告不存在违约行为，经被告多次督促原告，至今不办理收房手续，属于违约行为，故原告应立即支付拖欠款项，办理接房手续，并请法庭依法驳回原告的无理诉讼请求。
经本院审理认定的事实如下：2010年11月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以每平方米3380.00元购买被告开发销售的××区，建筑面积122.41平方米，总价款413746.00元。付款方式：首付款为总房款的34.74%，其余房款由工行平凉分行提供按揭贷款，被告应在2011年10月31日前向原告交付销售的房屋；被告逾期30日内交付房屋，被告应每日按原告已支付房价款的万分之六承担违约金，逾期30日后交付房屋，应每日按原告已支付房价款的万分之五承担违约金。商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，并提交住宅质量保证书、住宅使用说明书，不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担等等。2010年10月7日至2010年11月24日，原告分4次向被告支付首付款143746.00元；2010年12月11日，原被告与中国工商银行股份有限公司平凉分行签订《个人购房借款/担保合同》，原告在该行办理了270000.00元的购房按揭贷款，约定分10年支付贷款。至此，原告已将其购买的××区号房屋，建筑面积122.41平方米的总价款413746.00元按合同约定向被告履行。但被告向原告出售该房屋的同时，以每平方米1600.00元出售了12.118平方米的地下室一间，2011年1月，原告自己现场另选择了29号楼西南角地下室1间，面积变更为13.954平方米，价款22326.40元。对原告购买被告地下室之事，被告在2010年10月7日向原告出具首付款收据时，注明”地下室12.118㎡”，后因原告要求变更为13.954平方米的地下室，被告也将该收据上的地下室面积修改为13.954平方米。
按照双方合同约定，被告应在2011年10月31日前交付房屋，2011年4月，被告已陆续向巨星玄鹤新城小区29号住户交付楼房。但被告在向原告交付房屋的过程中，原告认为：被告修建的地下室与原来他看到地下室的环境不一致，被告为防雨水倒灌造成地基沉陷，以掩埋楼体的方式抬高地坪，原来的地下室窗户全部被掩埋，地下室内阴冷潮湿、漆黑一团，已无任何使用价值，并认为原告购买地下室没有书面合同，拒绝支付地下室购房款，不同意购买地下室。被告认为，玄鹤新城小区住宅楼除六层以上不带有地下室外，五层以下的住户每户均带有地下室，被告均与五层以下的住户有口头约定，购买楼房的同时须购买地下室一间，并且其他住户都已按约定交付地下室购房款，原告也不能例外。原告当初购买被告房屋时对购买地下室一事表示认同，且自己挑选了地下室位置，不交地下室购房款，就视为未付清全部的购房款，被告不能交付房屋。双方为此发生纠纷后，被告拒绝办理交房手续。为此，被告曾多次通过电话等方式通知原告交付拖欠的地下室购房款，办理交房手续。原告坚持自己的意见，不同意购买地下室，因此酿成纠纷。
本院认为，根据以上事实和相关法律规定，本案的焦点问题为：
一、原告在购买被告销售的××区西南角13.954平方米地下室1间。
被告开发的××区的住户，在购买楼房的同时都附带购买了地下室一间。原被告签订合同后，2010年10月7日，原告向被告第一次交首付款30000.00元时，被告给原告出具的首付款收据上注明另有”地下室12.118㎡”1间，后被告自己挑选了13.954平方米的地下室，口头约定每平方米1600.00元，总价款22326.40元。以上事实足以说明：原被告虽未签订购买地下室的书面协议，但原告确有购买地下室的真实意见表示，并就地下室的位置、价格、面积等与被告达成口头协议，所以原被告之间关于购买地下室的约定是从属于原合同的补充合同，应认定为与原合同是一体的合同。原告应全面履行合同义务。
二、关于被告未按约定期限交付房屋的行为是否构成违约的问题。
按合同约定被告应在2011年10月31日前向原告交付房屋，2011年4月被告已向住户陆续交付房屋，其中就包括原告购买的楼房，原告对此并不持异议。2010年10月7日，原告第一次向被告支付30000.00元首付款时，被告在给原告出具的收据上即注明”地下室12.118㎡”。如果说原告确实不同意购买被告销售的地下室，当时就可以拒绝，但原告并没有这样做，而是在购买了被告销售的楼房后，以被告建成的地下室与其当初查看的地下室不一致等为由，对购买地下室一事予以反悔，不愿意再购买被告的地下室。以上事实足以说明原告明知被告在销售楼房的同时带售地下室1间的情况，在此情况下仍然购买了被告销售的楼房；而不是被告在向原告销售楼房后，在交付楼房过程中，事后”搭售”销售地下室。因此，原被告之间销售地下室的协议与销售楼房的合同是一体合同，被告在向原告交付楼房前原告有义务按约定给被告交付地下室购房款22326.40元；就原被告双方交付房屋一事，被告在原告未交清全部购房款之前，有权利拒绝向原告交付房屋及地下室，原告负有先履行义务。故根据本案的事实，可以认定，是原告违约在先，导致双方发生矛盾，致使原告所购买的房屋至今不能交付。所以，原告认为被告违约交付房屋的事实不成立，要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。
三、原告要求各相关部门对被告设计、建设、销售不合格房屋及搭配强卖等严重损害消费者权益的违法行为予以严厉打击和处罚的诉讼请求，已超出民事案件的审查范围，本院不予支持。原被告因交付房屋发生纠纷后，被告未实际向原告交付房屋，也未妥善处理好双方的纠纷，因此，在此期间该房屋产生的各项费用应由被告承担，故被告提出要求原告承担2011年10月31日后的物业费、暖气费等费用3879.70元的抗辩理由也不成立，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、限原告朱某于本判决生效后10日内向被告平凉巨星集团房地产开发有限公司清偿地下室购房款22326.40元，同时被告平凉巨星集团房地产开发有限公司向原告朱某交付巨星玄鹤新城小区29号楼西南角13.954平方米地下室1间；
二、限被告平凉巨星集团房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告朱某交付崆峒区玄鹤北路巨星玄鹤新城小区29号楼1单元501室房屋一套，并向原告朱某同时交付房屋所有权证；
三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6584元，减半收取3292元，由原被告各承担1646元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马明海
二〇一七年三月十二日
书记员 李春辰