四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川凉中民终字第222号
上诉人（原审被告）：王祥忠，男，汉族，1986年3月4日出生。
委托代理人：郑峰，四川十君律师事务所律师，代理权限一般代理。
被上诉人（原审原告）：吕继红，女，汉族，1963年1月19日出生。
被上诉人（原审原告）：王资连，女，汉族，1972年1月24日出生。
被上诉人（原审原告）：唐成容，女，汉族，1963年8月1日出生。
被上诉人（原审原告）：王文革，男，汉族，1967年4月5日出生。
被上诉人（原审原告）：汤佑菊，女，汉族，1974年12月29日出生。
被上诉人（原审原告）：聂芳淑，女，汉族，1968年11月18日出生。
被上诉人（原审原告）：谢世彬，男，汉族，1971年12月18日出生。
被上诉人（原审原告）：韩强，男，汉族，1987年9月29日出生。
被上诉人（原审原告）：马雯星，男，汉族，1967年5月28日出生。
被上诉人（原审原告）：董自秀，女，汉族，1963年12月19日出生。
被上诉人（原审原告）：李祖香，女，汉族，1969年6月20日出生。
被上诉人（原审原告）：方朔军，女，汉族，1968年6月4日出生。
被上诉人（原审原告）邱权，男，汉族，1973年12月21日出生。
十三名被上诉人委托代理人：罗春华，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：西昌市城建综合开发有限公司。
住所地：西昌市下顺城街**号。
法定代表人：邓忠灿，系公司董事长。
委托代理人：蒋沛先，男，汉族，1960年10月12日出生，该公司总经理，代理权限为特别授权。
委托代理人：郭朝晖，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人王祥忠与被上诉人吕继红、王资连、唐成容等13人、西昌市城建综合开发有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2013）西昌民初字第2465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员舒涛担任审判长、审判员郑坚、代理审判员杨文启组成合议庭进行了审理，书记员冯艳担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年原告与被告城建公司签订《租房合同》，在城建公司所有的位于西昌市西街的商场经营家具业务，开发市场，以后逐年与被告城建公司续签《租赁合同》，在签订合同时，双方还口头约定在同等条件下，原告有优先承租权，双方签订合同至2013年前均无发生任何纠纷。2013年8月23日城建公司与王祥忠签订了《房屋租赁合同》，将原告方承租的房屋租赁给王祥忠，王祥忠于2013年8月24日自行将21万元定金汇入城建公司账户，2013年9月6日城建公司知道后将该款退还给了王祥忠。并在2013年9月9日向王祥忠发出了“关于终止房屋租赁合同履行的信函”，载明：王祥忠同志：你与公司于2013年8月23日签订的“房屋出租合同”一事，由于原16家商户全体人员不同意公司出租给你们经营，更不愿意与你们签订租赁合同。这16家商户给公司写了一份请愿书，并签字画押，强烈要求阻止合同的履行。因此，就无法实现清场。而在合同的第二条第二款明确规定“甲方不用清场，直接于2013年10月1日交给乙方，由乙方协商处理，一切责任与甲方无关”。近半个多月以来，那16家商户天天来公司反应他们的心声，便影响了安宁团结和工作。据此看来合同到10月1日是无法履行的。因此，我公司从稳定压倒一切和气生财之考虑决定，现以信函的形式通知你终止此合同的履行。至于你8月23同下午转入我公司帐户上的21万元定金，我公司财务上于9月6日已按2分的利息连本共贰拾壹万壹仟捌佰贰拾元转入你的银行户上，请查收。王祥忠在收到此信函后，未提出异议。2013年9月30日再次自行将1130560.00元汇入城建公司账户，2013年10月9日城建公司知道后再次将该笔汇款退还给王祥忠。原告得知城建公司与王祥忠签订《房屋租赁合同》，认为二被告的行为侵犯了自己的优先承租权，同时损害了原告的利益，经与被告多次交涉未果，遂起诉来院，要求确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效，并要求城建公司继续与原告履行《房屋出租合同》。
原审法院认为，原告与城建公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务，包括双方的口头约定。双方均约定：在同等条件下，原告有涉案房屋的优先承租权，但城建公司在未事先通知原告的情况下与王祥忠签订了《房屋租赁合同》，该行为违反了合同的约定，剥夺了原告的优先承租权，损害了原告的利益。我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。因此，城建公司与王祥忠签订的《房屋租赁合同》属无效合同。现城建公司已书面解除了与王祥忠签订的《房屋租赁合同》，并表示愿与原告继续签订涉案房屋的《租赁合同》，原告要求与城建公司继续签订《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求确认城建公司与王祥忠签订的《房屋租赁合同》无效的请求，因该合同已解除，原告的这一诉讼请求已无实际意义，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第五十二条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第五条之规定，判决如下：一、在同等条件下被告西昌市城建综合开发有限公司按照合同的约定与原告继续签订《房屋租赁合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13000.00元，由被告西昌市城建综合开发有限公司负担。
上诉人王祥忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销西昌市人民法院作出的（2013）西昌民初字第2465号民事判决；2、驳回被上诉人吕继红等13人的诉讼请求。理由是：一、上诉人与城建公司签订的《房屋出租合同》是合法有效的，一审认定该合同无效，属于认定事实错误和适用法律错误，依法应予纠正。1、该合同是上诉人与城建公司经过充分协商后签订的，是双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律强制性规定，应当受到法律保护；2、上诉人与城建公司签订合同前，是看过城建公司与其他被上诉人签订的合同，该合同上并没有约定优先承租权，同时，城建公司也没有告知双方口头上约定有优先承租权。而一审法院在没有其他证据佐证的情况下，仅凭被上诉人相互的当庭陈诉，就认定上诉人与城建公司之间存在恶意串通损害第三人利益的行为，由此判决合同无效，是没有事实依据的；3、房屋优先承租权并非法定优先权，其性质仅为当事人在合同中所做的一般性约定，并不具有高于其他合同的效力，更不具备否定其他合同效力的法律效力。因此，被上诉人之间约定的房屋优先权，其效力仅限于被上诉人之间，不具有对抗善意的上诉人。二、一审认定上诉人与城建公司签订的合同已经解除，也属于认定事实错误，依法应予纠正。1、一审判决认定合同无效后，又认定合同已经解除，是自相矛盾的，因为合同无效是自始无效，无需解除；2、一审判决认定城建公司出具的《关于终止房屋出租合同履行的信函》发生单方解除合同的效力是错误的。本案城建公司在信函中，是以16家商户不同意公司将争议门市出租给上诉人，并天天来公司反映他们的心声，影响了安定团结和工作为由，据此判断合同无法履行，通知上诉人终止合同的履行。但根据法律规定，符合《合同法》94条的相关规定才能单方解除合同，所以该信函不产生解除合同的效力。另外，上诉人已就该信函是否产生解除合同的效力，在法律规定的时间内提起了诉讼。三、上诉人与城建公司签订的《房屋出租合同》是合法有效的，并没有被解除，一审判决“在同等条件下被告城建公司按照合同的约定与原告继续签订《房屋出租合同》”，侵害了上诉人的权益，应予纠正。
被上诉人吕继红、王资连、唐成容等13人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。吕继红、王资连、唐成容等13人从1998年就一直与城建公司订立并履行租赁合同，双方之间早已建立了稳定的租赁关系，并明确约定了吕继红、王资连、唐成容等13人在同等条件下享有优先承租权。正因如此，吕继红、王资连、唐成容等13人才为该市场的繁荣和发展倾注了大量的财力和心血，使市场有了今天的繁荣。王祥忠于2013年8月23日采取虚假陈述，在吕继红、王资连、唐成容等13人不知情的情况下，谎称与吕继红、王资连、唐成容等13人协商一致，从而骗取城建公司与之签订出租合同，其行为严重侵害了吕继红、王资连、唐成容等13人的合法权益。吕继红、王资连、唐成容等13人得知情况后，找到城建公司交涉，城建公司发现自己被误导后，于2013年9月9日发出了终止该房屋租赁合同的信函，单方解除了该合同，王祥忠并没有及时提出异议。后城建公司在吕继红、王资连、唐成容等13人的合同期满后，继续收取了吕继红、王资连、唐成容等13人2014年度第一季度的租金，双方的租赁合同处于继续履行状态。因此，王祥忠隐瞒事实，骗取城建公司订立合同，侵犯了吕继红、王资连、唐成容等13人的优先承租权，其与城建公司签订的合同应依法认定为无效，吕继红、王资连、唐成容等13人与城建公司的租赁关系应依法予以维持。
被上诉人城建公司辩称，上诉人与城建公司之间于2013年8月23日签订的《房屋出租合同》，因上诉人不具备按合同中约定的条件履行义务，致使上诉人自己无法接受租赁房屋，从而造成双方之间为履行租赁合同的前提条件无法实现。城建公司只好于2013年9月9日以书面通知方式解除了双方之间的租赁合同。依据合同法的规定，上诉人与城建公司之间的合同已经依法解除，虽然上诉人向西昌市法院提出了针对解除合同的诉讼，但是，双方之间解除合同的后果，不因上诉人向西昌市人民法院提出诉讼而改变。即使经过审理城建公司解除合同的行为不符合法律规定，也仅仅只能产生单方解除合同的行为属于违约行为，承担相应的违约责任，并不影响合同被解除的结果。综上，上诉人因不能履行合同义务，双方之间的租赁合同已经解除，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审判决认定的事实予以确认。
在二审中，各方当事人提供了如下证据材料：
上诉人向本院提供了西昌市法院受理案件通知书一份，证明上诉人在收到城建公司发出的终止合同的信函后的3个月内，向西昌市法院提起确认合同效力的诉讼。城建公司与吕继红、王资连等13人的质证意见均为对该份证据的真实性无异议，但认为城建公司与上诉人签订的合同已经解除。
被上诉人吕继红、王资连、唐成容等13人向本院提供了城建公司收取房租和物管费的发票，证明他们与城建公司的合同继续在履行，且具有对该案房屋的优先承租权。上诉人的质证意见为对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，并认为吕继红、王资连、唐成容等13人与城建公司签订的合同已于2013年9月到期，不存在继续履行的问题，被上诉人之间继续签订合同是恶意的侵权行为。城建公司对收租金的行为予以确认，并认为和王祥忠的合同已经解除，不存在恶意串通侵权的行为。
被上诉人城建公司向本院提交了照片（6小张）和光盘1张，证明王祥忠在与城建公司签订合同时存在欺诈，还有就是吕继红、王资连、唐成容等13人要求与城建公司继续签订合同，不愿意与王祥忠签订合同，也不愿于2013年10月1日将房屋移交给王祥忠。王祥忠的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但对城建公司所证明的内容有异议，认为该证据证明了王祥忠与城建公司签订的合同有效，光盘上也没有提到吕继红、王资连、唐成容等13人享有优先承租权。吕继红、王资连、唐成容等13人对该证据无异议。
对二审中各方当事人提供的证据，由于与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认为，吕继红、王资连、唐成容等13人认为王祥忠与城建公司在签订《房屋出租合同》时存在恶意串通的行为，损害了其优先承租权，要求判决王祥忠与城建公司签订的合同无效，但其未提供证据证明王祥忠与城建公司在签订合同时存在恶意串通行为，应由其承担举证不能的后果。因此，对其该项诉讼请求，本院不予支持。故本院对原审法院关于城建公司与王祥忠在签订合同时，存在恶意串通损害吕继红、王资连、唐成容等13人利益，签订的合同属无效合同的认定不予支持。对王祥忠与城建公司签订的合同的效力问题，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，当事人可以另行主张。对在同等条件下，城建公司是否有义务继续与吕继红、王资连、唐成容等13人签订《房屋租赁合同》的问题。在诉讼过程中，城建公司与吕继红、王资连、唐成容等13人均认可他们之间存在口头约定，口头约定在同等条件下，吕继红、王资连、唐成容等13人对该房屋享有优先承租权。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，吕继红、王资连、唐成容等13人与城建公司关于房屋优先承租权的口头约定，是双方的真实意思表示，自成立时生效。因此，吕继红、王资连、唐成容等13人要求在同等条件下继续与城建公司签订《房屋租赁合同》的请求本院予以支持，对王祥忠上诉要求驳回吕继红、王资连、唐成容等13人的此项诉讼请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，虽然适用法律部分不当，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，000.00元，由上诉人王祥忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 舒 涛
审 判 员 郑 坚
代理审判员 杨文启
二〇一四年三月十七日
书 记 员 冯 艳