江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01403号
上诉人（原审原告）顾兰梅。
委托代理人张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省扬中市烟草专卖局，住所地扬中市三茅街道扬子中路。
法定代表人翟兆春，该局局长。
委托代理人黄剑，江苏正新律师事务所律师。
委托代理人马峥嵘，江苏正新律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）扬中市公共资源交易中心，住所地扬中市三茅街道扬子中路***号。
法定代表人施云，该中心主任。
委托代理人姚荣生，系扬中市政务服务管理办公室副主任。
原审第三人祝启娥。
上诉人顾兰梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬新民初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾兰梅诉称，2012年5月16日，双方签订房屋租赁合同一份，约定顾兰梅承租江苏省扬中市烟草专卖局（以下简称扬中市烟草局）位于扬中市前进南路80号的房屋两栋，租赁期限自2012年6月1日起至2013年11月30日止。双方还约定，如租赁期满该房继续对外租赁，在规范、公开、公平的前提下，考虑经营的连续性，同等情况下顾兰梅有优先承租权。上述合同签订后，顾兰梅对该房屋及场地投资了百余万元进行了扩建、装潢、改造，提供和优化了该房屋的使用性能，增加了该房屋的使用价值和市场价值，并对外经营住宿、足疗等服务项目。2013年8月30日扬中烟草局书面通知顾兰梅，该房屋租赁期届满后将另作他用。2013年11月7日，扬中烟草局委托扬中市政府采购中心（现更名为扬中市公共资源交易中心）公开发布了房屋出租谈判公告，拟通过公开招标的方式出租该房屋。顾兰梅按照该公告的要求报名登记并提供了相关资料。2013年11月20日，包括顾兰梅、祝启娥在内的“供应商”参加了出租投标谈判，并各自向扬中市政府采购中心提交了租金报价。但是，除扬中市政府采购中心知道各个“供应商”的报价外，顾兰梅不知其他“供应商”的最高报价，在未征求顾兰梅是否愿意以其他“供应商”的最高报价承租的情况下，扬中市政府采购中心直接宣布第三人祝启娥以45万元成交，并发布了预成交公告。嗣后，扬中烟草局通知顾兰梅搬出，并于12月5日对该房屋采取了停水、停电措施。根据合同约定和法律相关规定，作为该房屋的原承租人，顾兰梅在同等条件了具有对该房屋的优先承租权，扬中烟草局的行为侵害了顾兰梅的优先承租权，并给顾兰梅造成了损失，故诉至法院，请求判令确认扬中烟草局侵害了顾兰梅的房屋优先承租权，扬中烟草局赔偿顾兰梅的各项损失10万元（以评估价为准）。
扬中烟草局辩称：第一，顾兰梅对诉争房屋不享有优先承租权，因为本案不属于合同约定的同等情况，本案的优先承租权是附条件的，所附条件尚未成就，顾兰梅的最终报价与祝启娥相差13万元，在同等条件下顾兰梅才享有优先权，本案的条件不同等；同时对本案所涉的优先权如何保护双方在合同中未约定，法律也无强制性规定，故顾兰梅主张扬中烟草局及扬中市政府采购中心侵犯其优先承租权没有事实和法律依据。第二，顾兰梅在报价表上载明的是最终价，故扬中烟草局及扬中市政府采购中心无需将其他人的报价告知顾兰梅，亦无需征求其意见。第三，顾兰梅主张的损失无依据。
第三人扬中市公共资源交易中心陈述，其接受扬中烟草局的委托进行招租，采取的是竞争性谈判的方式，统称为招标；顾兰梅质疑应采用拍卖的方式不成立，如顾兰梅对采购方式有异议，应以书面形式提出，即使顾兰梅有书面意见，该中心仍必须按照法律程序进行，是否采用拍卖的方式由该中心根据具体项目和政府采购法的规定来决定。同时，整个招标过程合法，招标文件在网上发布之后顾兰梅领取了招标文件并参与投标，投标人两次报价机会，第一次报价密封，第二次报价是背对背报价，最终报价最高的就是最终的房屋承租人，只有两个人报价一致的情况下顾兰梅才享有优先承租权。至于顾兰梅陈述应向其告知其他人的报价或者征询其意见，均不符合法律规定。
第三人祝启娥陈述，按照法律规定和合同约定，应依法补偿其房屋延期交付的损失。
原审法院经审理查明，扬中市三茅街道前进南路48号房屋的所有权人系扬中烟草局即本案顾兰梅，所有权性质为全民。原、扬中烟草局于2012年5月16日签订房屋租赁合同一份，合同约定顾兰梅将坐落于前进南路80号房屋出租给扬中烟草局，房屋用途为旅馆、超市及仓库；租赁期限自2012年6月1日至2013年11月30日止（原出租方镇江深茂物业贸易有限公司与顾兰梅签订合同期限为2008年12月1日至2013年11月30日，因镇江深茂物业贸易有限公司内部调整，于2012年5月31日终止与顾兰梅合同，现出租方改为扬中烟草局，租赁期限以此合同为准）；该房屋年租金为16万元；退租时，除另有约定，扬中烟草局应按原状恢复或者向顾兰梅支付恢复工程原状所需费用；租赁期满后，本合同即终止，届时顾兰梅须将房屋退还扬中烟草局，如租赁期满该房屋继续对外租赁，在规范、公开、公平的前提下，考虑到经营的连续性，同等条件下顾兰梅有优先权。2013年8月30日扬中烟草局向顾兰梅发送关于租房合同即将到期的通知，告知顾兰梅合同到期后，扬中烟草局将对出租房另作他用，请顾兰梅做好准备。
2013年11月7日，受扬中烟草局的委托，扬中市政府采购中心发布扬中市前进南路80号房屋出租谈判公告，2013年11月20日通过评标后，扬中市政府采购中心发布扬中市前进南路80号房屋出租预成交公告，公布成交人为祝启娥，成交金额为45万元。2013年12月2日扬中烟草局向顾兰梅发送通知，要求顾兰梅于2013年12月4日全部搬出。2013年12月23日江苏民脉律师事务所律师张晓慧接受顾兰梅的委托，向扬中烟草局发函，函中载明扬中烟草局于2013年12月5日对房屋进行停水、停电，并要求扬中烟草局对情况予以核实，如有不实，请及时告知；否则，视为扬中烟草局认可上述事实。2013年12月25日江苏正新律师事务所律师黄剑接受扬中烟草局委托回函，载明上述函中的事实经过基本属实，但认为所提出的要求和理由不能成立。2014年6月4日顾兰梅搬离承租房，双方办理交接手续。
现顾兰梅诉至法院，以扬中市政府采购中心采取的竞租方式违反了法律规定和当事人的约定、竞租程序违法，竞租方法不合理、无法保证其优先承租权的实现，应采取公开拍卖的方式出租为由，请求法院确认扬中烟草局侵害了顾兰梅的房屋优先承租权，扬中烟草局赔偿顾兰梅附合装饰装修、改建扩建及经营损失等各项费用10万元（以评估价为准）。审理中，扬中烟草局认可顾兰梅装饰装修的事实，但否认顾兰梅对房屋进行改建扩建。
另查明，本案扬中烟草局已另案起诉顾兰梅，因顾兰梅延期搬离承租房，故要求扬中烟草局赔偿顾兰梅租金损失232500元。
又查明，2014年12月扬中市委发文撤销扬中市政府采购中心等部门，组建扬中市公共资源交易中心。
原审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，原审法院依法予以确认。合同中已明确约定租赁期限，并约定顾兰梅在同等条件下享有优先承租权，在租赁期限届满前，扬中烟草局已提前通知顾兰梅搬离，并委托扬中市公共资源交易中心采用公开招标的方式出租，且顾兰梅亦参加投标，从顾兰梅当时参加投标的行为可以推定其对该出租方式的认可，故顾兰梅现以该竞租方式无法保证其优先承租权的实现为由，要求确认扬中烟草局与扬中市公共资源交易中心侵犯其优先承租权的诉讼请求，原审法院依法不予支持。而顾兰梅主张扬中市公共资源交易中心采用的政府采购方式程序违法、违反法律规定，属于行政管理的范畴，在本案民事诉讼中无法进行审查。同时根据法律规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；对改建扩建，顾兰梅未提供任何予以证明，扬中烟草局又不予认可，故对顾兰梅主张的该部分费用，原审法院亦不予支持。综上，顾兰梅主张扬中烟草局侵犯其优先承租权、要求赔偿各项损失的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。
原审判决：驳回顾兰梅要求确认扬中烟草局侵害其房屋优先承租权，并要求赔偿各项损失的诉讼请求。
顾兰梅不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、上诉人有优先承租权。二、二被上诉人共同侵害了上诉人的“优先承租权”。三、扬中市公共资源交易中心应为本案被告，一审法院将其列为第三人属认定主体错误。四、上诉人向扬中市公共资源交易中心主张权利的性质属于民事法律关系，一审法院认为属于行政管理的范畴系适用法律错误。五、一审法院遗漏查明了与本案相关的重要事实。六、扬中烟草局与第三人祝启娥恶意串通，侵害了上诉人的优先承租权。六、扬中市公共资源交易中心有违反《政府采购法》和《合同法》的诸多行为，应与扬中烟草局共同向上诉人承担连带赔偿责任。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
扬中烟草局辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
扬中市公共资源交易中心辩称：同扬中烟草局意见。
本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为，最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”。顾兰梅与扬中烟草局于2012年5月16日签订房屋租赁合同约定了租赁期限，并约定顾兰梅在同等条件下享有优先承租权。在租赁期限届满前，扬中烟草局提前通知顾兰梅搬离，并委托扬中市公共资源交易中心采用公开招标的方式出租，即在房屋租赁合同履行期限届满之前，扬中烟草局明确表示不再将涉案房屋租赁给顾兰梅使用，并于2013年11月7日委托扬中市政府采购中心进行竞租。顾兰梅参加此次投标，以自己的行为表明，其认可通过竞租方式取得涉案房屋承租权，故顾兰梅现以该竞租方式无法保证其优先承租权的实现为由，要求确认扬中烟草局与扬中市公共资源交易中心侵犯其优先承租权的诉讼请求，原审法院依法不予支持。
至于顾兰梅主张扬中市公共资源交易中心采用的政府采购方式程序违法、违反法律规定，属于行政管理的范畴，不属于本案民事诉讼审查范围。顾兰梅上诉主张扬中烟草局与祝启娥恶意串通，侵害其优先承租权，没有证据证实。顾兰梅上诉称原审将扬中市公共资源交易中心列为原审第三人错误的理由，因本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，扬中市公共资源交易中心仅受托从事涉案房屋竞租事项，并非房屋租赁合同的当事人，原审法院将扬中市公共资源交易中心列为原审第三人并无不当，故顾兰梅的该上诉理由不能成立。
综上，上诉人顾兰梅的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人顾兰梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 宋 涛
代理审判员 杜 静
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 张伟兰