广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法伦民初字第601号
原告黄雪兰，女，1971年11月24日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区。
委托代理人宋伟政，广东禅都律师事务所律师。
被告佛山市顺德区恒亿房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道办事处南苑西路12号品峰荟豪庭3座106号铺。
法定代表人伍锦标。
委托代理人谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。
委托代理人谭少梅，女，1987年1月23日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区。系被告公司员工。
原告黄雪兰诉被告佛山市顺德区恒亿房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员梁嘉莹适用简易程序独任审判，于2015年9月24日公开开庭进行审理。原告的委托代理人宋伟政、被告的委托代理人谢泽华、谭少梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年11月18日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为Y185008）。合同约定，原告购买被告开发的位于伦教街道办事处常教社区居民委员会南苑西路12号品峰荟豪庭5座13045座单元商品房，套内建筑面积97.68平方米，按套内面积计算为每平方米7201.65元，总金额703457元。被告应于2015年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告方使用。被告逾期交付商品房的违约责任为：逾期不超过90天的，被告按日向原告方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90天后，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告方支付已付房价款万分之二的违约金。合同附件二约定装饰、设备标准：8、阳台：混凝土原浆地面及喷涂铝管栏杆；天花：混凝土原浆地板。另，购房时，被告方曾承诺户型图两个中空面积部分会铺实混凝土原浆地面，作为附赠面积提供给原告方使用。被告依合同约定通知原告收楼，但应交付的商品房未能达到合同约定标准，具体表现为：1.商品房入户阳台、客厅阳台、厨房护栏均为铁质护栏，并非合同约定的喷涂铝管栏杆，部分铁质护栏已生锈，存在严重安全隐患；2.约定附赠中空面积部分只铺实入户花园中空部分（长2.8米、宽2.2米），前阳台中空面积部分未铺实混凝土原浆地面，致使可供原告实际使用的套内建筑面积缩水4.8㎡（长3米、宽1.8米）；3.商品房天花存在不同程度之裂隙，被告方均用水泥粉饰掩盖。故此，原告未能收到符合交房标准之房屋。为保护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告将品峰荟豪庭5座13045座单元商品房三处阳台护栏更换为喷涂铝管栏杆；二、被告自2015年5月1日起至实际交付符合《商品房买卖合同》-Y185008交房标准的商品房之日止按140元／天支付原告逾期交房违约金。（自2015年5月1日起暂计至2015年8月19日止，逾期交房违约金暂计为15400元）；三、被告支付逾期办理房产证违约金是3517元；四、被告补偿原告品峰荟5座13045座单元商品房中空部分面积缺失损失31080元；五、本案受理费由被告承担。
被告辩称，一、合同附件二中所写的“8、阳台：混凝土原浆地面及喷涂铝管栏杆”中“铝管栏杆”属于笔误。涉案商品房的报建及验收，阳台的栏杆均是钢管栏杆，为此该处仅是合同上的笔误。况且根据《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》GB50352-2005的6.6.3的规定，栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平负荷。在建筑材料中，钢的硬度和强度才能符合该国家标准，原告请求更换栏杆会带来极大的安全隐患。退一步说，如果按照原告的要求更换护栏，需要将之前的设计图纸推翻，重新出具新的设计图纸，并重新报建，也要重新验收，这将影响整个建筑物其他买受人的利益。二、原告主张的逾期交房的违约金不符合相关法律规定，应予驳回。根据合同约定，被告应在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所约定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告使用。被告已在合同约定的收楼时间前向原告发出收楼通知书。而且根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，原告对装饰、设备有异议的，除被告交付的商品房不符合法律规定的竣工标准或交付条件外，原告不得以此为由延迟或拒绝收楼，否则，仍视为被告按时交楼。本案房屋已经验收合格，原告在被告发出收楼通知后，无正当理由拒绝收楼，为此违约金诉请不应支持。三、被告无需向原告补偿商品房中空部分面积缺失损失。理由如下：1.被告并未对中空部分的处理作出任何承诺，一切应以签订的合同为准。2.被告对销售人员进行培训和管理中曾多次强调，销售人员不得随意对购房者进行任何承诺，商品房买卖合同属于大宗商品买卖行为，双方应谨慎行事，一切应以签订的合同为准。销售人员的理解不构成被告的承诺。此外，被告提供的样品房亦是钢管栏杆，原告并未对样品房的护栏提出疑问，显然原告已认同护栏的材质。同时，被告的商品房严格按照设计图纸施工，中空部分在设计图纸中并未体现。四、关于延迟办证的损失方面，被告认为根据合同十五条及补充协议第五条约定，被告只是协助办理房产证，原告必须交清所有的资料及缴清全部的款项才能办理房产证，因原告拒绝收楼，也未提交相关的资料，故未能办理房产证的责任在原告方。
原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、机构代码证打印件各1份，证明原、被告双方的诉讼主体资格。
2.商品房买卖合同1份，证明双方签订房屋买卖合同的事实，合同中约定了商品房的交付日期为2015年4月30日，并约定商品房的交付条件及逾期交房的违约责任。
3.品峰荟五座01号户型图及04号户型图各1份，证明原告购买的商品房的结构中空位置明显有一个横梁，能够通过填充混凝土楼面变更为可以使用的面积。现在入户花园对开的中空面积部分已经按照口头约定填充了混凝土，但另一个阳台对开的中空部分则未予填充铺实。
4.原告所购楼房的录像1份，证明被告所出售的商品房未依照合同约定使用喷涂铝管栏杆，且现已安装的栏杆存在锈迹，也非被告答辩中称的钢质结构。一处阳台对开的中空位置未依约定铺实混凝土楼面，但入户花园对开的中空部分已铺实了混凝土楼面。
5.录音1份，证明被告在双方签订买卖合同时曾对中空部分能够铺实混凝土使用作出明确的承诺。
6.商品房交付通知书2份，证明被告并未要求原告签订任何办证材料。
被告的质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，对证明的内容不予认可，户型图标明阳台对开是中空的，有横杠的地方表示是中空而已。对证据4的真实性无法核实，由法院认定。但栏杆的锈迹是清洗外墙的时候因为化学品所致，在保修期内可以为原告修复。关于中空位置应该按照合同约定进行处理。对证据5的真实性、合法性不予确认。对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，收楼通知书已明确办理证件需要提交的办证资料。
被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.品峰荟豪庭（二期）5栋建筑大样图、品峰荟豪庭（二期）5栋建筑设计说明、品峰会5栋照片各1份，证明涉案的商品房是完全按照设计图纸建设，且样板房的护栏也是钢管栏杆，钢管栏杆符合设计图纸及国家安全标准要求，合同中的“铝管”纯属笔误。
2.住宅工程质量分户验收现场实测记录表一及背面11份、住宅工程质量分户验收现场实测记录表二及背面11份、住宅工程分户验收观感质量检测验收表、建设工程消防设计审核意见书（顺公消审（2013）第0120号）、建设工程消防验收意见书（顺公消验收字（2014）第0275号）、建设工程消防验收意见书（顺公消验字（2015）第0095号）、环境影响报告审批表、燃气管道工程竣工验收证明书、顺德区建设项目环境影响报告批准证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、品峰荟二期收楼通知书签收表各1份、挂号信回单5份、品峰荟豪庭业主验房表11份、楼宇交接书原件2份、复印件1份，证明涉案商品房已验收合格，符合合同约定，且被告依约交付房屋，已经通知原告收楼，被告不应承担逾期交房的违约责任。
3.商品房买卖合同正本及补充协议、房地产单元平面图各1份，证明被告交付的房屋符合合同约定，且严格按照设计图纸施工，中空部分并未在合同或图纸中体现，因此被告不应承担赔偿责任。
4.设计图纸3份，证实涉案的房屋完全根据设计规划施工。
5.购买普通住房（一手）契税减免明细表2份，证实对于已经缴纳契税的购房人，被告已经安排办理房地产权证。
原告的质证意见：对证据1，对大样图的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，规划图是在签订合同后才出具的，被告后续的规划图违背了双方的约定，另外，该大样图及规划图中显示的注册建筑师资质的有效期至2013年6月，而实际验收合格的日期为2014年4月，为此对该两张图的合法性不予确认。而且被告没有提供立面图，大样图标准的栏杆并不见得就是原告所指的阳台位置的栏杆。另外，竣工图并非被告合法的抗辩理由。对于照片的真实性、合法性及关联性不予确认，该照片没有具体的位置，也不连贯，与本案没有关联。对证据2，对建设工程消防设计审核意见书（顺公消审（2013）第0120号）、建设工程消防验收意见书（顺公消验收字（2014）第0275号）、建设工程消防验收意见书（顺公消验字（2015）第0095号）、环境影响报告审批表、燃气管道工程竣工验收证明书、顺德区建设项目环境影响报告批准证的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件如果显示在2015年4月30日前才取得，仅能证明被告所交付的房屋得到国家法定的竣工验收条件，但不能证明符合双方合同约定中的条件，具体详见商品房买卖合同第九条。对住宅工程质量分户验收现场实测记录表一及背面的真实性、关联性、合法性有异议，该表上的验收人员只是个人签名，不能确定其身份情况。即使签名的人员有合法的授权，也只是涉案房屋达到行政的验收标准，并没有达到原、被告双方交付的条件。表二的意见与表一的意见一致。对于品峰荟豪庭业主验房表的真实性无异议，被告虽已履行通知收楼的义务，但原告没有真实收楼，对于收楼验房表真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。涉案的商品房中只有李文坚（收楼时间为2015年7月16日）、杨再兴（2015年6月16日）已收楼，其他均未收楼，未收楼原因已在验房表中已提出，被告也未按原告的要求对涉案房屋的瑕疵、缺陷进行修缮。对证据3中商品房买卖合同及补充协议无异议，对单元平面图真实性、合法性有异议，该商品房买卖合同在2013年签订，平面图在2015年才出具，不排除被告未取得建筑规划许可就提前就出售房屋的可能，以致交付的房屋不符合双方的约定，对此原告存在重大的过错。对证据4真实性、合法性及关联性有异议，被告应提供建设工程规划许可证，以确定建设工程许可证的时间点。另外，从墙身大样图可以反映，被告使用廉价钢管栏杆替代喷涂铝管栏杆，存在安全隐患，故涉案的商品房并未不能达到交楼条件。从面积指示一览表反映，客厅前阳台中空部分建筑面积为5.1平方米，结合购房合同的购房款及计价方式，可以得出原告遭受的面积损失，并计算推导出经济损失。对证据5，该证据为被告单方制作，没有原告的签名确认，对该证据不予确认。另外，由于被告未按照规定交付商品房，延迟交楼导致的延迟办证的责任，应由被告承担。
案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据3、6，被告仅对其证明内容有异议，对真实性无异议，为此本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提供的证据4，被告作为涉案房产的开发商，未提供证据证实录像材料中显示的商品房并非其所出售的涉案的商品房，为此本院对该录像材料的真实性予以确认。4.原告提供的证据5，原告并未能举证证实录音材料相对方的身份，亦无其他证据佐证，为此本院对该证据的真实性不予确认。5.被告提供的证据1，被告对其中的钢管栏杆立面大样图及建筑设计说明的真实性没有异议，本院予以确认。对于照片，该照片的影像模糊不清，亦无其他证据佐证，本院对其真实性不予确认。6.对被告提供的证据2，原告除对其中的住宅工程质量分户验收现场实测记录表一、二（及背面）的真实性有异议外，对其他证据的真实无异议，为此本院对该证据的真实性予以确认。至于住宅工程质量分户验收现场实测记录表一、二（及背面），该证据能与《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》相印证，本院对其真实性亦予以确认。7.被告提供的证据3，原告对其中的商品房买卖合同及其补充协议无异议，本院予以确认。对于平面图，该证据有相关单位的盖章确认，本院对其真实性予以确认。8.对被告提供的证据4，该证据有相关部门、单位的盖章确认，本院对其真实性予以确认。9.被告提供的证据5，该证据为被告单方制作，且没有其他证据佐证，本院对该证据的真实性不予确认。
根据本院确认的上述证据及当事人陈述，可查明如下事实：
2013年11月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：Y185008），合同第一、二条约定原告向被告购买品峰荟豪庭五座1304单元。合同第三条约定该商品房为预售的商品房，拥有半封闭式阳台3个。套内建筑面积为97.68平方米，分摊建筑面积25.43平方米，建筑面积合共123.11平方米，总价格为703457元。上述购房款，于2013年11月18日支付首期房款333457元，并在2013年11月18日办理银行按揭手续，贷款金额370000元。合同第九条约定，被告应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政工程验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。但因遇到不可抗力，且被告在发生之日起60日内通知原告的，被告可根据实际影响时间予以延期（原、被告双方协商同意解除、变更合同除外）。第十条约定，除本合同第九条约定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按如下方式处理：1、逾期不超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，本合同经原、被告双方签字后三十天内，由被告向管理部门申请备案；在房屋交付使用之日起90日内协助原告向管理部门申请办理《房地产权证》。原告委托被告办理《房地产权证》。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得《房地产权证》的，原告不退房，被告按照已付房产的0.5%向原告支付违约金。合同第十九条约定，原告的房屋仅作成套住宅用，原告使用期间不得改变该房屋的建筑主体结构、承重和用途。除本合同及其附件另有约定外，原告在使用期间有权与其他权利人享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并与其他业主承担维护该公共部位和设施的义务。被告不得擅自改变与商品房有关联的公共设施、公共部分的使用性质。此外合同附件二装饰、设备标准明确：阳台标准为：混凝土原浆地面及喷涂铝管栏杆；天花：混凝土原浆底板。
上述合同签订后，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，其中第二条约定，原告购买本商品房售价不包含商品房产权登记过户、申请贷款按揭、售楼入住等所需的相关税费、手续费，原告必须另行支付。各项政府收费标准以办理相关手续时政府政策为准。因原告延迟交付应付费用而导致相应迟延交付、迟延办证的，一切责任后果均由原告承担。第四条第二项约定，原告对装饰、设备有异议的，除被告交付的商品房不符合法律规定的竣工标准或交付条件外，原告不得以此为由延迟或拒绝收楼，否则仍视为被告按时交楼。第五条约定，被告承诺在房屋交付使用之日起90日内协助原告向管理部门申请办理《房地产权证》，递交所需资料，因原告原因未能按时提交办证资料、签署办证文件、缴清全部款项的，办证时间相应顺延。
另查，2015年4月28日，涉案的商品房办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。原告在诉状及庭审中均确认，被告依照合同约定的交付期限通知被告收楼。原告认为涉案商品房所使用的栏杆并非合同约定的喷涂铝管栏杆；一处阳台对开的中空部分未如购房时销售人所承诺的予以铺实混凝土楼面；商品房天花存在不同程度的裂隙，为此拒绝收楼。庭审中，被告确认阳台所安装的栏杆并非合同约定的喷涂铝管栏杆，但被告认为涉案商品房项目报建及验收时均是按照钢管栏杆的标准，合同的约定仅是笔误，且喷涂铝管栏杆不符合《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》GB50352-2005中6.6.3的规定，故拒绝更换。另外，被告否认其销售人员在向原告销售涉案商品房时曾承诺会将户型图中显示为中空的部分铺实混凝土楼面。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关的补充协议合法有效，应受法律的保护。关于原告主张的阳台栏杆的更换问题。从被告提供的证据反映，涉案房屋的设计、施工及验收均是按照钢管的标准进行，虽然合同约定的栏杆材质为喷涂铝管，但原告并未提供证据证实现已安装的栏杆影响其对房屋的正常使用及安全。另外，栏杆的更换需变更商品房的总体规划和设计，需要重新报相关部门审批，是否能通过审批亦是不确定的。此外，栏杆的整体更换亦将对其他购房人带来影响。为保证建筑物的整体安全、避免日后可能出现的纠纷，本院对原告主张的更换喷涂铝管栏杆的请求不予支持，原告可另案要求被告赔偿因材质差异导致的损失，对现已安装的栏杆出现的瑕疵亦可另行要求被告进行修复。
至于原告诉请的逾期交付房屋的违约金。本院认为，原告确认被告已按合同约定的期限通知原告收楼。原告主张逾期交房违约金的依据是涉案的商品房未能达到合同约定的交付标准，具体表现为：1.栏杆的材质不符合合同的约定；2.承诺的中空部分的处理没有实现；3.商品房天花存在不同程度之裂隙。本院认为，第一，中空部分的处理并不属于《商品房买卖合同》中约定的交付标准，原告以中空部分的处理未能兑现为由拒绝收楼没有事实依据；第二，根据合同的约定，栏杆属于商品房的装饰和设备；而根据双方补充协议第四条第二项约定，原告对合同附件中装饰、设备有异议的，除被告交付的商品房不符合法律规定的竣工标准或交付条件外，原告不得以此为由延迟或拒绝收楼，否则仍视为被告按时交楼。此外，原告未能提供证据证实因栏杆的材质不符合约定而影响到商品房的安全及其对商品房的正常使用。原告以此理由拒绝收楼理由不成立。第三，原告提出的天花板的裂隙，由于原告未能提供证据证实天花板裂缝的情况，亦未提供证据证实天花板的裂缝影响到商品房的安全或者对原告的正常使用造成影响。综上，本院认为原告拒绝收楼的理由不成立，对其主张的逾期交房违约金不予支持。
至于原告主张的逾期办理房产证的违约金。本院认为，第一，原告并未按照合同或者收楼通知书的要求交付办证费用；第二，《商品房买卖合同》及补充协议均明确约定，被告的协助办证义务以商品房交付使用为前提。由于双方对房屋是否按符合约定的交付标准存在争议，且原告拒绝收楼并提起本案诉讼，故在此情况下，本院认为被告暂缓办理房地产权证符合常理，对原告主张的逾期办理房地产权证违约金的诉请不予支持。
至于原告主张的中空部分的面积缺失补偿。本院认为，原告并未举证证实在该商品房销售时，被告的销售人员明确、具体地向原告承诺户型图中中空部分的处理。另外，即使销售人员确实曾进行相关的口头承诺，但根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当签订书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确载明房屋的基本状况、双方约定的其他事项等。原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中并未对房屋阳台中空部分的处理作出明确的约定，亦并未将该部分面积或价款加入合同总价。相反，合同第十九条明确约定了原告在使用期间不能擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。被告不得擅自改变与商品房有关联的公共设施、公共部位的使用性质。这一约定与原告主张的口头承诺相违背，而原告对此并未提出异议，并仍然签订本案的《商品房买卖合同》。此外，原告作为购房人，通过被告提供的户型图、规划图等已经能知悉阳台以外的部分已被设计规划为中空，凭借生活常识，原告应当清楚商品房的建设施工必须严格按照设计规划进行，不能擅自更改，但对此原告本身未尽到合理的注意义务，故对原告请求的中空部分的面积缺失的补偿本院亦不予支持。
为此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
驳回原告黄雪兰的诉讼请求。
本案受理费481元（已减半），由原告黄雪兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁嘉莹
二〇一五年十一月十三日
书记员 周丽燕
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