杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第512号
原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司杭州中山支行。
负责人：李萌。
委托代理人：杨杰。
委托代理人：林德平。
被告：杭州正禾旅游开发有限公司。
法定代表人：林彤。
被告（反诉原告）：邵梦婷。
委托代理人：邵剑雄（系被告邵梦婷之父，兼第三人杭州立达托运服务有限公司。
第三人：杭州立达托运服务有限公司。
法定代表人：项芝仙。
第三人：杭州可的便利店有限公司。
法定代表人：时玮康。
第三人：项志刚，1961年6月30日。
第三人：倪翠娟，1965年8月30日。
第三人：郑健伟。
中国农业银行股份有限公司杭州中山支行（以下简称农行中山支行）诉杭州正禾旅游开发有限公司（以下简称正禾旅游公司）、邵梦婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法由代理审判员吴媛媛独任审判。在答辩期内，邵梦婷提起反诉，本院依法受理。因被告正禾旅游公司下落不明，本院将本案转为普通程序审理，于2014年8月25日就本、反诉公开开庭进行了审理。原告农行中山支行的委托代理人杨杰、林德平，被告邵梦婷的委托代理人邵剑雄到庭参加诉讼，被告正禾旅游公司经本院依法传唤未到庭应诉。后本案转为普通程序审理。因工作调动原因，本案改由审判员徐婷担任审判长，与人民陪审员咸青央、赵惠健组成合议庭进行审理。审理中，本院依法追加杭州可的便利店有限公司、杭州立达托运服务有限公司（以下简称立达托运公司）、项志刚、倪翠娟、郑健伟为本案第三人参加诉讼，并于2015年3月16日再次公开开庭进行了审理。原告农行中山支行的委托代理人杨杰、林德平，被告邵梦婷及第三人立达托运公司的共同委托代理人邵剑雄到庭参加诉讼，被告正禾旅游公司、第三人杭州可的便利店有限公司、项志刚、倪翠娟、郑健伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行中山支行起诉称：2010年5月23日，农行中山支行与正禾旅游公司、邵梦婷签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：农行中山支行将其拥有的座落于杭州市江城路863号1-2层商业用房出租给正禾旅游公司、邵梦婷使用，房屋建筑面积约750平方米；房屋租赁期为3年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止；租赁期满，合同终止，农行中山支行有权收回出租的房屋，正禾旅游公司、邵梦婷应如期交还；房屋租金为每年70万元；租赁期满正禾旅游公司、邵梦婷应腾空房屋并如期交还该房屋，如正禾旅游公司、邵梦婷逾期交还，则每逾期一天应支付原日租金二倍的违约金。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。在房屋租赁期间，农行中山支行依约履行了出租人义务。《房屋租赁合同》到期终止以后，农行中山支行曾多次要求被告腾退和交还房屋，支付租赁到期后的房屋占用费，并连续于2013年12月25日和2014年2月10日书面催告。但正禾旅游公司、邵梦婷仅在2013年11月26日支付了40万元，至今仍未腾退和交还上述房屋。故农行中山支行诉至法院，请求判令：1、判令正禾旅游公司、邵梦婷立即腾退并向农行中山支行交还座落于杭州市江城路863号1-2层的房屋；2、判令正禾旅游公司、邵梦婷支付违约金367124元（按3835.62元/日自2013年9月1日暂计至2014年3月19日，计200天，扣除被告已支付的40万元，此后按相同标准另计至两被告实际交还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由正禾旅游公司、邵梦婷承担。
邵梦婷答辩并提起反诉称：邵梦婷于2010年6月起承租江城路863号商业用房用于经营，期间按时交纳房租，在租赁合同期满之前，邵梦婷提出了要求续租的申请，农行中山支行没有给予明确答复。合同到期时，邵梦婷与农行中山支行进行过多次交涉，农行中山支行当时同意按原合同续租，但租金涨至80万元/年。农行中山支行办公室主任以短信形式要求缴纳房租费续租，邵梦婷按照要求支付了半年租金40万元。农行中山支行承诺邵梦婷可在原场地继续经营，同意邵梦婷进行装修。邵梦婷于2013年11月对涉案房屋进行了装修，农行中山支行对于该装修是知晓并认可的。现邵梦婷房租已交，装修已完成，农行中山支行于2014年2月25日以上级没有批准为由要求收回房屋，显属违约行为。如果要求邵梦婷腾退，则农行中山支行应当赔偿装修费用。反诉请求为：1、判令农行中山支行立即支付邵梦婷装修补偿等费用1010400元；2、判令农行中山支行支付邵梦婷代为支付锦波饭店的城管办的外立面旧改新费用18200元；3、判令农行中山支行承担本案诉讼费。审理中，邵梦婷增加诉讼请求，要求农行中山支行支付评估费8700元。
针对反诉，农行中山支行答辩称：双方没有达成续租意向，因此，农行中山支行同意续租的事实不存在。根据合同约定，合同到期后，装修是归农行中山支行所有的，且装修未经农行中山支行同意，损失应由邵梦婷承担。
被告正禾旅游公司、第三人杭州可的便利店有限公司、项志刚、倪翠娟、郑健伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交任何书面材料，视为放弃答辩的权利。
第三人立达托运公司发表意见称：第三人立达托运公司与被告邵梦婷共同合作使用涉案的租赁房屋，其余意见与邵梦婷一致。
农行中山支行为证明其本诉主张的事实和反诉辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋租赁合同；
2、房屋所有权证；
证据1、2共同证明双方之间的房屋租赁合同关系及各方的权利义务；
3、关于交还江城路863号1－2层商业用房的函及签收单；
4、关于再次要求交还江城路863号1－2层商业用房的函及签收单；
证据3、4证明农行中山支行多次要求正禾旅游公司、邵梦婷腾退并交还房屋，但正禾旅游公司、邵梦婷至今仍未履行；
5、现金缴款单，证明农行中山支行收取的40万元并非租金；
6、发票，证明本案承租人是正禾旅游公司、邵梦婷，付款系邵梦婷在履行。
邵梦婷为证明其本诉辩称的事实和反诉主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
7、收款收据，证明涉案房屋外立面装修是政府要求的，钱是政府收取的，款项应当由农行中山支行承担；
8、续租报告，证明正禾旅游公司已经递交续租报告，农行中山支行应当答复；
9、现金缴款单，证明邵梦婷缴纳了房租费；
10、发票，证明邵梦婷缴纳了房租费；
11、评估报告，证明邵梦婷装修所花费用；
12、短信记录，证明双方协商一致按照原合同续租，只是年租金调整为80万元，装修是经过农行中山支行同意的；
13、情况说明、证明，证明外立墙的修缮费用是邵梦婷支付的；
14、银行工作人员录音，证明涉案房屋附近的ATM机是由农行中山支行员工提取款项的；
15、评估费票据，证明邵梦婷因评估产生的评估费用。
第三人立达托运公司的举证与被告邵梦婷一致。
被告正禾旅游公司、第三人杭州可的便利店有限公司、项志刚、倪翠娟、郑健伟未向本院提交任何证据材料，也未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合各方的质证意见，认证如下：
被告邵梦婷对证据1、2无异议；对证据3、4的真实性无异议，认为该两份函是被告邵梦婷应原告要求，为应付其上级检查配合走形式的；对证据5无异议，认为“房租费2013”是被告邵梦婷写上去的，被告邵梦婷提交的证据上“2014”字样，是原告财务写上去的；对证据6无异议。第三人立达托运公司对证据1至证据6的质证意见与被告邵梦婷一致。原告农行中山支行对证据7的三性均有异议，认为与本案无关；对证据8质证称没有收到过；对证据9质证认为该缴款单原件上只备注了“房租费2013”，不知为何会出现“2014”字样；对证据10无异议，认为双方合同约定租金是每年70万元，2013年8月合同到期后，被告确实提出过续租要求，8月时原告未给予被告明确答复，双方协商确定被告到年底搬，被告按照10万元/月的标准支付占有使用费；2013年9月原告已经明确告知被告不能续租；对证据11的三性均有异议，认为是被告自行委托的，评估机构的资质不清楚，且评估范围包括了馄饨店、便利店、足浴店，是被告转租的，与原告无关，且没有载明装修是何时进行的；对证据12的真实性有异议，认为确实是原告办公室主任的电话，但内容是可以编辑的，对其关联性有异议，认为被告已经签收原告的腾退函，恰恰可以证明双方对于续租事宜没有达成一致；对证据13的真实性无法确认，对关联性有异议；对证据14的三性均有异议；对证据15不予质证，认为已超过举证期限。
针对上述证据本院认为，证据1、2、3、4、5、6、10均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据7与本案缺乏关联性，对其关联性不予认定；证据8，结合双方当事人陈述，本院对于原、被告曾就续租事宜进行协商的事实予以认定；证据9，“2014”字样系事后铅笔添加，结合证据5、10，本院对于被告邵梦婷于2013年11月26日支付房租费400000元的事实予以认定；证据11、15，真实性予以认定，关联性及证明对象将综合全案认定；证据12，真实性予以认定，证明对象将综合全案认定；证据13，与本案诉争无关联性，对其关联性不予认定；证据14，真实性无法确认，且无法证明与本案的关联性，本院不予认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
2010年5月23日，原告农行中山支行（作为甲方、出租方）与被告（作为乙方、承租方）正禾旅游公司、邵梦婷签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落在本市江城路863号1-2层商业用房出租给乙方使用，租赁期共3年，2010年9月1日起至2013年8月31日止；租金每年700000元，每半年结算一次，先付后用；除房屋已有装修和设施外，乙方如要求重新装修，或变更原有设施的应事先征得甲方书面同意；乙方在租赁期限内，未经甲方书面同意，不得转租；租赁期满乙方应腾空房屋并如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金二倍的违约金。合同期限届满后，原告与被告邵梦婷就续租事宜进行协商。2013年11月26日，被告邵梦婷向原告农行中山支行账户汇入400000元，后原告开具发票，载明“房租费400000元”。2013年12月31日，原告农行中山支行向被告邵梦婷送达《关于交还江城路863号1-2层商业用房的函》。2014年2月10日，原告农行中山支行向被告邵梦婷送达《关于再次要求交还江城路863号1-2层商业用房的函》，要求于2014年2月14日交还房屋。2014年2月12日，邵梦婷与农行中山支行的办公室主任就续租事宜仍在沟通。邵梦婷在庭审中陈述，2014年2月25日，农行中山支行向其明确表示不再续租。
审理中，被告邵梦婷陈述，涉案房屋在租赁期间，原由被告邵梦婷与第三人立达托运公司、项志刚、倪翠娟、郑健伟等人合作经营使用，目前仅由被告邵梦婷与第三人立达托运公司合作经营使用，其他主体已退出合作经营。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，农行中山支行与正禾旅游公司、邵梦婷签订的《房屋租赁合同》已于2013年8月31日期限届满，双方未再续签书面的房屋租赁合同。然而，邵梦婷仍继续使用涉案房屋，农行中山支行已于2013年11月26日收取邵梦婷支付的400000元，且明确为“房租费”，因此，本院认为，双方已形成不定期租赁关系。双方均未能举证证明存在新的约定，故不定期租赁期间双方应按照原合同约定继续履行。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。农行中山支行作为出租人，已于2013年12月31日通知正禾旅游公司、邵梦婷要求交还房屋，又于2014年2月10日再次通知要求于2014年2月14日前交还房屋，应视为农行中山支行已在合理期限之前向承租人作出了解除合同的意思表示。然而，从邵梦婷提交的短信记录看，在2014年2月12日，邵梦婷与农行中山支行的办公室主任仍在就续租事宜进行协商，根据邵梦婷的陈述，农行中山支行于2014年2月25日明确拒绝续签租赁合同，故本院认定双方的不定期租赁合同于2014年2月25日解除。正禾旅游公司、邵梦婷应于2014年2月25日前将涉案房屋腾空并交还给农行中山支行，其逾期未腾空交还房屋，按照原合同的约定应承担相应的违约金。邵梦婷抗辩称违约金的约定过高，要求予以调整，本院对此抗辩予以采信，依法调整为每逾期一天支付违约金2200元。因此，正禾旅游公司、邵梦婷应支付农行中山支行违约金842600元（自2014年2月26日起至2015年3月15日），并自2015年3月16日起继续按照2200元/日支付违约金至实际腾退之日止。鉴于2014年9月1日至2015年2月25日期间，正禾旅游公司、邵梦婷应支付的租金为341370.18元，邵梦婷已支付的400000元超出该租金部分（即400000元-341370.18元=58629.82元），可直接抵扣违约金。第三人立达托运公司、邵梦婷均称双方在涉案租赁房屋中合作经营，但农行中山支行对第三人无诉讼请求，系其对自身权利的处分。
关于反诉部分，本院已认定双方在2014年9月1日至2015年2月25日期间形成不定期租赁关系，根据合同约定，承租方如要求重新装修或变更原有设施的应事先征得出租方书面同意，然而，邵梦婷既未能举证证明其重新装修的时间，也未提交任何有效证据证明该装修已事先征得了农行中山支行的书面同意。因此，邵梦婷要求农行中山支行赔偿其装修损失、评估费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于邵梦婷主张的房屋外立面旧改新费用18200元，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州正禾旅游开发有限公司、邵梦婷于本判决生效之日起15日内将杭州市江城路863号1-2层商业用房腾空并交还给中国农业银行股份有限公司杭州中山支公司；
二、杭州正禾旅游开发有限公司、邵梦婷于本判决生效之日起15日内支付中国农业银行股份有限公司杭州中山支公司违约金783970.18元（842600-58629.82），并自2015年3月16日起继续按照2200元/日支付违约金至房屋实际腾退交还之日止；
三、驳回中国农业银行股份有限公司杭州中山支公司的其他诉讼请求；
四、驳回邵梦婷的反诉请求。
如果杭州正禾旅游开发有限公司、邵梦婷未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20566元，由杭州正禾旅游开发有限公司、邵梦婷负担11640元，由中国农业银行股份有限公司杭州中山支公司负担8926元。公告费650元，由杭州正禾旅游开发有限公司负担。反诉案件受理费7067.8元，由邵梦婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费27633.8元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 徐 婷
人民陪审员 赵惠健
人民陪审员 咸青央
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 康 毅