广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法勒民初字第104号
原告朱汉川（反诉被告，以下简称原告）。
委托代理人李忠板，广东京兆律师事务所律师。
被告罗瑞燕（反诉原告，以下简称被告）。
被告廖辉腾（反诉原告，以下简称被告）。
两被告共同委托代理人陈曙光，广东海迪森律师事务所律师。
两被告共同委托代理人潘丽明，广东海迪森律师事务所律师。
原告朱汉川诉被告罗瑞燕、廖辉腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法由代理审判员杜程蕾适用简易程序独任审判，被告罗瑞燕、廖辉腾在法定期间内提出反诉，经审查，本院受理被告罗瑞燕、廖辉腾的反诉申请，分别于2015年3月3日、4月2日公开开庭对本案的本诉及反诉合并进行了审理。两次庭审中原告朱汉川及其委托代理人李忠板，两被告共同委托代理人陈曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告罗瑞燕、廖辉腾系夫妻关系，佛山市顺德区勒流街道勒流居委会政和北路38号的商铺（以下简称涉案商铺）由两被告共有。被告的上述商铺原出租给案外人蔡金龙，租期至2011年1月31日止。在承租期限届满前，原告以100000元的价格从蔡金龙处受让取得上述商铺的续租权。2011年1月4日，原告与被告签订了《租铺协议》，约定被告将上述商铺租赁给原告经营摩托车、电动车经营，租赁期限自2011年2月1日起至2015年1月31日止。为继续经营需要，原告前后多次联系被告要求续租，但被告回避。多次交涉了解后，被告才向原告透露已和往常一直与原告有生意竞争的隔邻店家签订了租赁合同，且拒绝透露租赁详情。租赁后，原告一直合法经营并诚实履约，对租赁商铺投入大量装修等运营成本，购进大量货物（电动车）经营，现有较多电动车库存。租赁期限届满，被告继续出租的，同等条件下依法依理均应由原告优先承租。现原、被告的租赁期限即将届满，原告无法找被告协商。原告为维护自身合法权益，起诉请求判令：1.涉案商铺自2015年2月1日起在同等条件下由原告优先续租；2.本案诉讼费由两被告担。
两被告答辩并反诉称，优先承租权并非法定的权益，原、被告之间也没有就有关的优先承租权在合同中进行约定，故原告对涉案商铺不享有优先承租权。同时，原告与被告罗瑞燕签订的《租铺合同》于2015年1月31日租期届满，合同届满前，两被告曾多次明确告知原告不再续约，要求原告依照合同约定在2015年2月1日零时前撤场并向两被告完好交还租赁商铺。原告不但继续占用商铺，反而提出恶意诉讼，严重损害了两被告的合法权益。两被告特提起反诉，请求判令：1.原告立即撤出并向两被告交还涉案商铺；2.原告向两被告支付占用费（从2015年2月1日起按每日3000元计算至实际撤场之日止）；3.原告向两被告赔偿经济损失100000元；4.本案诉讼费由原告承担。
原告针对两被告的反诉辩称，1.原告起诉前，两被告从未正式告知原告涉案商铺不再予以续租，只在期满前才于2015年1月16日口头告知其已将商铺另租他人并签订合同，两被告既然继续出租商铺，理应由原告优先续租；2.本案租赁合同虽届满期限，但因是否续租问题存在争议并进入诉讼而未终止，原告只须按原合同约定的金额向两被告支付租金，两被告主张每日3000元的占用费没有依据；3.原告同意按合同约定金额支付租金，两被告不存在其他方面的经济损失，在双方租赁权存在争议并进入诉讼的情况下，两被告无权将商铺另租他人，他人亦无权与两被告签订租约，如两被告或他人因此遭受损失也应由其自行承担后果，故两被告主张赔偿100000元经济损失没有依据。
诉讼中，原告就本诉、反诉提供证据及两被告质证意见如下：
1.原告及两被告身份证复印件各1份，证明原、被告的主体资格；
2.房地产权证复印件1份，证明涉案商铺的权属情况；
两被告对上述证据1、2均无异议。
3.转让协议书1份，证明原告从蔡金龙处以100000元的价格受让获得涉案商铺的承租权；
两被告质证认为，不确认证据的真实性、合法性及关联性，其为原告与蔡金龙之间达成的协议，与被告无关，无法确认是否真实。
4.租赁合同1份，证明原告与被告就涉案商铺租赁约定的情况；
两被告质证认为，对证据的真实性无异议，该合同证明原告与被告就涉案商铺的租赁期约定为从2011年2月1日至2015年1月31日，没有就合同期满后承租方是否享有优先承租权进行约定。
5.个体户营业执照复印件1份，证明原告租赁涉案商铺后从事摩托车行的经营；
两被告质证认为，对证据的真实性无异议，但其与本案无关。
6.光盘1张、光盘录音内容1份、朱婵花身份证复印件1份，该份光盘是原告的妻子朱婵花在2015年1月16日与被告廖辉腾就涉案商铺续租情况进行交涉的录音录像，证明被告在未经原告同意及未告知原告的情况下，在涉案合同尚未到期前已事先将涉案商铺另行租赁给案外人并拒绝披露详细的租赁情况；
两被告质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对证明内容不予确认。从录音内容可看出，原告没有提出续租的要求，只是针对之前的100000元顶手费，原告已知道被告在合同期满后将涉案的商铺另行出租；被告与他人签订的合同约定租赁期从2015年2月1日起，在原告与被告的租赁合同期满后；被告系涉案商铺权属人，对租赁合同期满后的商铺进行处理享有自由权，没有向原告通知或披露的义务。
诉讼中，两被告就本诉、反诉提供证据及原告质证意见如下：
1.关于终止合同的律师函及快递单各1份，证明两被告委托律师于2015年1月26日向原告发函，通知原告在2015年2月1日起终止与原告之间的租赁合同，并要求原告搬离商铺，否则按照3000元每天的标准收取占用费。该律师函已经由原告签收；
原告质证认为，对律师函的真实性、关联性及合法性均不予确认，原告在2015年1月19日已就本案的优先权问题提起诉讼，该函件是在原告提起诉讼后发出的，这是被告的单方意思，陈述的内容不能构成法律事实方面的确认；对快递单的真实性无异议，但其也是在原告起诉后寄出的；原告确认收到上述关于终止合同的律师函。
2.租铺合同、银行卡收款业务回单、中国农业银行卡卡转账单各1份，证明被告与案外人麦登法于2015年1月27日就涉案商铺签订租赁合同，约定被告从2015年2月1日起向麦登法出租商铺，每月租金40000元。案外人麦登法于2015年1月30日向被告支付了按金100000元，由于原告在双方租赁合同期满后仍占用商铺，导致被告无法依约交铺而于2015年2月2日向麦登法退回按金100000元及支付违约金100000元；
原告质证认为，对证据的真实性均不予确认，该证据均系被告为应付诉讼与案外人串通制作的。租铺合同的落款日期为2015年1月17日，在该日期前原告已提起本案诉讼，涉案商铺存在争议，被告与案外人无理由在该时间签订上述合同，其为被告与案外人恶意捏造企图谋取不法利益，没有任何实质性的履行依据。银行卡收款业务回单显示的交易时间为2015年2月2日，在原告提起本案诉讼后。中国农业银行卡卡转账单按常理应在案外人麦登法处，且合同中约定案外人于合同签订当日即2015年1月27日交付按金，与该款项显示的交易时间不符，且交易时间在原告提起诉讼且被告已经收取了诉讼文书后，被告转账支付200000元的行为与其主张的对案外人构成违约不合常理。
两被告对原告的质证意见回应称，两被告于2015年1月28日收到本案诉讼文书，两被告在与案外人签订租铺合同以及发函件给原告之前并不知道原告已经提起诉讼。
经庭审质证辩证，本院对原告及两被告在诉讼中提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、4、5、6，两被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3，经审查，该证据系原告与案外人之间达成的协议，且原告未提供其他证据佐证其与本案的关联性，故本院对其不予采纳。
两被告提交证据1，原告确认快递单的真实性并确认收到了关于终止合同的律师函，故本院对该证据的真实性均予以确认；证据2，租铺合同与银行卡收款业务回单、中国农业银行卡卡转账单可相互印证，该证据与原告提交的证据6中被告廖辉腾告知原告妻子朱婵花已将商铺另行预租他人及原告诉状中称两被告“已和往常一直与原告有生意竞争的隔邻店家签订了租赁合同”的内容亦可相互印证，且两被告在其与原告的租铺合同期限即将届满前另行与案外人预签租赁合同系其对自身权利的正常处分，并未有悖生活常理，虽然租铺合同签订的时间与证据6中被告廖辉腾于2015年1月16日称已与案外人签订合同的陈述不一致，租赁合同约定支付按金的时间与案外人的实际付款时间也存在不一致，但该瑕疵并不足以否认该证据的真实性，且原告虽然对该证据的真实性有异议并认为系两被告与案外人串通制作，但未能就其主张提供证据证明，故本院确认该证据的真实性。
上述经本院确认真实性的证据，其证明内容均应以证据的实际记载内容为准，并结合全案案情作综合认证。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
涉案商铺为两被告共有，面积为170.2平方米。2011年1月4日，原告与被告罗瑞燕签订《租铺合同》（以下简称2011年1月4日租铺合同），约定被告罗瑞燕将涉案商铺租赁给原告从事摩托车销售，租赁期限从2011年2月1日起至2015年1月31日止，每月租金8000元，第三年开始每月租金8800元，合同自双方签订之日起生效。
2015年1月16日，原告妻子朱婵花与被告廖辉腾就涉案商铺租赁期限届满后的处理问题进行交谈，被告廖辉腾告知朱婵花其已就涉案商铺另行与他人预签了租赁合同，租金每月20000元以上，要求原告合同届满后按期搬离；朱婵花则要求被告廖辉腾向其支付100000元，否则不予搬离，双方未能协商一致，原告遂于2015年1月19日提起本案的本诉，两被告于2015年1月28日收到本案本诉的诉讼材料。
另查明，2015年1月26日，被告罗瑞燕委托广东海迪森律师事务所向原告发出关于终止合同的函，要求原告须在双方租赁合同届满即2015年2月1日前搬离涉案商铺并办理交接手续，否则须从2015年2月1日起按3000元／天支付场地占用费直至搬离。原告收到了上述函件。被告罗瑞燕于2015年1月27日与案外人麦登法签订《租铺合同》（以下简称2015年1月27日租铺合同），约定被告罗瑞燕将涉案商铺出租给案外人麦登法从事摩托车销售，租赁期限从2015年2月1日起至2020年1月31日止，租金每月为40000元，第三年开始在原来租金基础上递增20%，案外人麦登法于合同签订之日先支付按金100000元，如案外人麦登法在租期内退租则按金不予退回，如被告罗瑞燕不能按时交付涉案商铺则须退回按金、违约金共200000元及经济损失费100000元。案外人麦登法于2015年1月30日向被告廖辉腾转账支付了按金100000元，后因原告在租铺合同期限届满后并未搬离，被告廖辉腾未能依约交付涉案商铺而于2015年2月2日向案外人麦登法退回按金100000元及支付违约金100000元。
再查明，庭审中原告称其与两被告没有约定涉案商铺在租赁期满后由原告优先承租，现时涉案商铺周边商铺的租金大约为每平方米50元至60元。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，对原告及两被告就本案本诉及反诉提出的主张，本院作如下分析：
一、法律对于商铺的优先承租权没有明确规定，故原告主张其对涉案商铺享有优先承租权须以其与两被告对此存在特别约定为前提。本案中，原告确认其与两被告没有约定在涉案商铺租期届满时由其优先承租，且两被告作为涉案商铺的所有权人就该商铺的租赁依法享有自愿订立合同的权利，故原告要求优先续租涉案商铺的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
二、《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”本案中，原告与被告罗瑞燕签订的租铺合同合法有效，对双方均有约束力。原告与被告罗瑞燕约定涉案商铺的租赁期限至2015年1月31日止，双方租赁关系自租赁期间届满即终止。虽然原告在租赁期满前提起了本案的本诉，但提起诉讼的行为并不能引起变更双方合同约定的法律后果，原告认为其与被告罗瑞燕的租铺合同因是否续租问题存在争议并进入诉讼而未终止的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。双方租赁关系于2015年1月31日终止后，原告已没有占有涉案商铺的合法依据，故被告罗瑞燕、廖辉腾作为涉案商铺的所有权人，有权要求原告搬离涉案商铺，两被告该项反诉主张合法有据，本院予以支持。考虑到涉案商铺的面积仅为170.2平方米，且作为销售摩托车之用，并不存在搬迁的困难，故本院酌定搬迁期限为十五天。
三、原告不及时返还租赁物，侵犯了两被告罗瑞燕及廖辉腾的财产权利，在其非法占用涉案商铺期间应当向两被告支付占用费并赔偿两被告因其侵权行为导致的其他直接损失。对于占用费的标准，由于2011年1月1日租铺合同已经终止，故不能直接参照该合同的价格标准来确定占用费的标准，两被告主张按照每日3000元或2015年1月27日租铺合同约定的租金每月40000元的标准计算，但并未就该标准的客观性及涉案商铺当地的市场租金标准举证证明，应对此承担举证不能的不利后果，故本院对两被告主张的占用费标准不予采纳。本院参照庭审中原告自称现时涉案商铺周边商铺的租金大约为每平方米50元至60元的陈述，并结合涉案商铺的面积，酌定涉案商铺占用费为每月10000元，原告应按该标准于逾期搬离之日即2015年2月1日起至实际搬离之日止向两被告支付占用费。
另外，原告逾期搬离涉案商铺，导致两被告因未能依约向案外人交付商铺而支付了违约金100000元。从原告的反诉答辩意见中可知其于2015年1月16日已得知涉案商铺已预租给他人，被告罗瑞燕亦在租期届满前发出律师函要求其按期搬离，原告明知逾期搬离将会导致两被告违约而仍然到期不予搬离，具有侵权之故意，对由此造成两被告的损失应当承担赔偿责任。鉴于原告妻子朱婵花在2015年1月16日向被告廖辉腾表示过其在租赁期满后不予搬离，且从被告罗瑞燕委托律师于2015年1月26日向原告发出律师函的行为，可知两被告知晓原告在租赁合同即将届满前仍未搬离且对原告是否按期搬离应当有一定的预见。在此情况下，被告罗瑞燕仍然于2015年1月27日与案外人签订租铺合同，并约定租赁期限从2015年2月1日起计且收取案外人100000元的按金，虽然该行为系其对自身权利的正当行使，但两被告对赔偿违约金100000元的损害后果发生具有一定的过错，该损失不应全部由原告承担。综合以上情况，本院酌定原告向两被告赔偿损失20000元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、反诉被告朱汉川应于本判决发生效力之日起十五日内搬离所占用的位于佛山市顺德区勒流街道勒流居委会政和北路38号的商铺；
二、反诉被告朱汉川应于本判决发生效力之日起十五日内向反诉原告罗瑞燕、廖辉腾支付占用费（占用费计算方式：从2015年2月1日起按每月10000元计算至反诉被告朱汉川实际搬离上述第一项判项所涉商铺之日止）；
三、反诉被告朱汉川应于本判决发生效力之日起十五日内向反诉原告罗瑞燕、廖辉腾支付赔偿款20000元；
四、驳回原告朱汉川的全部诉讼请求；
五、驳回反诉原告罗瑞燕、廖辉腾的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为50元（原告朱汉川已预交），由原告朱汉川负担；反诉受理费减半收取为2050元、财产保全费1470元，合共3520元（反诉原告廖辉腾已预交），由反诉原告廖辉腾、罗瑞燕负担2620元，反诉被告朱汉川负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杜程蕾
二〇一五年四月二十日
书 记 员 董鹤鹏