江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0288号
上诉人（原审原告）李中习，男，汉族，1968年7月19日生，居民。
委托代理人蔡海涛，江苏山阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）殷正兰，女，汉族，1949年5月16日生，居民。
被上诉人（原审被告）姚海强，男，汉族，1989年9月15日出生，居民。
被上诉人（原审被告）姚海玲，女，汉族，1979年10月12日出生，居民。
三被上诉人共同委托代理人秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。
原审第三人淮安市淮安区顺河供销合作社。
法定代表人马进发，该供销社主任。
上诉人李中习与被上诉人殷正兰、姚海强、姚海玲、原审第三人淮安市淮安区顺河供销合作社（以下简称顺河供销社）返还原物纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2013年11月29日作出（2013）淮法席民初字第0332号民事判决，上诉人李中习对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人李中习及其委托代理人蔡海涛、被上诉人殷正兰、姚海强、姚海玲的共同委托代理人秦福海、原审第三人顺河供销社的法定代表人马进发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告李中习系第三人顺河供销社（原淮安市楚州区顺河供销合作社）的职工，被告殷正兰、姚海强、姚海玲系母亲、子女关系。原告李中习曾与三被告亲属姚茂前（系殷正兰的丈夫、姚海强与姚海玲的父亲，已于2010年去世）在淮安区顺河镇合作做生意，原告与姚茂前之间存在亲戚关系（原告一姐夫与姚茂前系叔伯弟兄）。
2004年1月28日，第三人顺河供销社将自建的位于供销社大门东边第二间第三间房屋（上下共三层）进行公开抬标出售，并规定该房屋只能出售给内部职工，三被告的亲属姚茂前想购买该房屋，姚茂前便请当时与自己合作做生意的原告李中习作为一组参加竞买，经抬标，该房屋以225000元被原告及姚茂前取得。由于姚茂前不是顺河供销社的职工，第三人又为了规避相关规定，便以收取租金的形式，向原告李中习出具一份收条，内容为：“收条今收到李中席房屋招租款贰拾贰万伍仟元整（￥225000）据顺河供销社（盖有淮安市顺河供销合作社印章）2004.1.28经手人：葛加荣04.1.28”。葛加荣时任第三人的副主任。第三人买卖该房屋没有订立书面协议。原告在第三人向其出具收条的当日，即将该房屋以同等价格转售给姚茂前，原告李中习向姚茂前出具收条一份，内容为：“收条收卖供销社房子贰拾贰万伍仟元据李中习2004年元月28日”，原告与姚茂前之间也未签订买卖协议。此后，原告向姚茂前租赁该房屋中的底层一间门面房做生意，并向姚茂前支付租金。后因双方产生矛盾，原告曾于2011年6月向原审法院起诉被告殷正兰、姚海强、姚海玲，要求确认自己与姚茂前订立的口头房屋买卖协议无效，判决位于顺河供销社大门东边第二间第三间房屋（上下三层）的承租权归原告所有，原告并在诉状中表明该房屋所有权人为第三人顺河供销社。该案后以原告撤诉结案。
因双方矛盾未能解决，原告于2013年6月向原审法院提起诉讼，要求三被告返还上述讼争房屋。
原审另查明，第三人出售的该房屋及相应的土地均无权属证书，至今尚未办理。
原告李中习诉称，原告系楚州区顺河供销社职工，2004年1月27日通过内部抬标，标中并承租了顺河供销社大门东边第二间第三间房屋（上下三层），并于次日交付了房屋招租款225000元。后被告因与原告有经济纠纷，每天到原告处吵闹，后强行把原告货物扔出房屋，把大门锁住，不让原告进出，导致原告不能正常经营。原告对租赁的房屋依法享有使用权，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决被告返还顺河供销社大门东边第二间第三间房屋（上下三层），承担本案诉讼费用。
被告殷正兰、姚海强、姚海玲辩称，原告诉称不是事实，原告诉状中所称的房屋系被告殷正兰丈夫、被告姚海强、姚海玲的父亲姚茂前生前以原告的名义向顺河供销社出资购买的，顺河供销社当时出具条据以房屋租金的形式收取购房款，是因讼争的房屋无法取得土地使用证，不好按照正常的房屋买卖去办理房屋的登记及变更过户等手续。对此，在原告此前于2011年5月份向法院提起的诉讼中，顺河供销社作为第三人到庭陈述，已经充分证明了这一事实。原告在同一起纠纷中，在2011年5月份向法院提起的诉讼中，要求撤销与姚茂前的口头房屋买卖协议，其理由是买卖不合法，而这次是起诉要求被告返还房屋，两次诉讼的请求显然是相互矛盾的。综上所述，讼争的房屋系被告亲属姚茂前生前购买所得，因此三被告不存在向原告返还房屋的说法，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人顺河供销社述称，2004年年初，供销社对大门东边第二间第三间房屋（上下三层）在内部职工中公开抬标进行买卖，当时李中习、姚茂前为一组，另二人为一组，该房屋最后被李中习与姚茂前以225000元获得；因姚茂前不是内部职工，名义上只能出具收条给内部职工李中习；因土地是国有划拨土地，不便买卖，是以招租的手续进行的，当时实际是卖的，房屋只能卖给内部职工；买卖没有订立书面合同，就打了一张收条。
原审判决认为，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案双方当事人讼争的标的为房产，依据法律规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，即房地产必须依法办理权属登记手续。本案原、被告讼争的房屋（即位于第三人顺河供销社大门东边第二间第三间房屋
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上下共三层），系第三人顺河供销社所建，但该房产从建造时至本案诉讼产生，至今没有办理权属证书，即当事人讼争的房地产权属不明确，且该房产是违章建筑亦或合法建筑，目前难以确定；而根据我国房地产管理法的规定，权属有争议的或者未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，也就是说，第三人出售该房屋、原告转售该房屋，均不符合法律规定；另原告在2011年的诉讼中及本次诉讼中称，该房产所有权人为顺河供销社、自己是向顺河供销社租赁的、享有承租权，该房产自建成时开始（至本次诉讼产生）就没有出现过任何合法的租赁协议，法律对租赁又明确规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。由此可见，如果存在原告所谓的自己向第三人租赁该房屋的说辞，原告与第三人均未按法律的规定来执行
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即应当签订书面租赁合同；而事实是第三人出售了该房屋，不存在租赁一说，第三人在2011年的诉讼中即称，该房屋只能出售给内部职工、是以租赁的形式出售给内部职工李中习的、没有签订合同，招标时李中习与姚茂前一组，另二人为一组，最后李中习与姚茂前以225000元获得。在原告向第三人交付购房款的当日，原告便将该房屋以同等价格转售给三被告的亲属姚茂前，由此得出本案讼争的房屋实际购买人是姚茂前，第三人为规避有关规定，姚茂前只能以原告名义购买该房屋，故应认定原告自始至终没有取得该房屋的所有权，也没有从第三人处获得租赁权，现原告以自己享有租赁使用权要求三被告向其返还该房屋，于法无据、于理不合，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、第（六）项、第五十四条之规定，判决：驳回原告李中习要求被告殷正兰、姚海强、姚海玲返还位于淮安市淮安区顺河供销合作社大门东侧第二间第三间房屋（上下三层）的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告李中习负担。
一审宣判后，李中习不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人李中习向被上诉人亲属姚茂前出具收条一份，内容为：“收条收卖供销社房子贰拾贰万伍仟元据李中习2004年元月28日”，对于这份收条，上诉人从来没有打过也没有见过，被上诉人只是在2011年5月份向法庭提供一份复印件，上诉人对该收条不予认可，上诉人主张该225000元的条据是伪造的，申请对该条据进行鉴定。另外，原审法院曾经对原审第三人当时的副主任葛加荣进行调查，其陈述原审第三人与上诉人存在租赁关系，租赁期限为50年；2、一审判决认定上诉人自始至终没有获得租赁权，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因双方未签订书面协议，视为不定期租赁。法律虽然要求租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，但并未否认口头协议的效力，同时本案原审第三人给上诉人出具的收据中明确约定“招租款”，这也是书面形式，故一审判决以上诉人与原审第三人未签订书面协议而否认上诉人享有租赁权是错误的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人殷正兰、姚海强、姚海玲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认一审查明的事实。
本院认为，上诉人对被上诉人向一审法院提供的内容为：“收条收卖供销社房子贰拾贰万伍仟元据李中习2004年元月28日”收条的真实性不予认可，认为被上诉人提供的收条系复印件，主张该225000元的条据是伪造的，申请对该条据进行鉴定。对此，本院认为，上诉人在一审法院2011年9月26日审理双方房屋买卖合同纠纷一案的庭审中，对该收条的真实性明确予以认可，故对上诉人主张该收条系被上诉人伪造，并申请对该收条的真实性进行鉴定的上诉请求，本院不予支持。
关于本案争议房屋是买卖还是租赁关系问题。上诉人主张其与原审第三人对争议房屋系租赁关系，被上诉人和原审第三人均予以否认，认为是买卖关系。原审第三人陈述因本案争议房屋既无土地使用证，也未办理房产证，根据相关法律规定，该房屋不能进行买卖，为了规避法律规定，才采取以租代卖的方式出售争议房屋的。根据原审第三人的内部规定，争议房屋只能出售给内部职工，故原审第三人只能以出租给上诉人的名义出售争议房屋，后上诉人又以同样价格转售给被上诉人亲属姚茂前。因原审第三人的陈述与其出具给上诉人的收条及同日上诉人出具给被上诉人亲属姚茂前的收条内容相互印证，对该事实本院予以确认。本案争议房屋的出售虽然不符合法律规定，但上诉人主张其取得争议房屋的承租权，既未提供充分的证据证明自己的主张，也与原审第三人顺河供销社的陈述相矛盾，同时也不符合争议房屋的实际使用状况，故上诉人主张其租赁争议房屋并依法享有使用权无事实和法律依据，原审判决驳回上诉人要求被上诉人返还位于淮安市淮安区顺河供销合作社大门东侧第二间第三间房屋（上下三层）的诉讼请求正确，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人李中习负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 张兆宇
代理审判员 王政霞
二〇一四年二月二十日
书 记 员 曹 静