福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1458号上诉人（原审被告）傅玉亮，男，1949年8月25日出生，汉族，香港居民，住香港地区。上诉人（原审被告）林爱新，女，1952年11月25日出生，汉族，香港居民，住香港地区。系上诉人傅玉亮的妻子。上述俩上诉人的委托代理人卢清泉，广西宏桂律师事务所律师，代理权限为特别代理。被上诉人（原审原告）林国栋，男，1965年6月13日出生，汉族，仙游第二道德中学教师，住仙游县榜头镇。被上诉人（原审原告）林爱仁，女，1965年7月3日出生，汉族，农民，住仙游县榜头镇。系被上诉人林国栋的妻子。上述俩被上诉人的委托代理人黄清国，福建朗天律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人傅玉亮、林爱新因与被上诉人林国栋、林爱仁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2013）仙民初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定本案主要事实如下：林爱仁与林爱新系同胞姐妹关系。林国栋、林爱仁系夫妻关系，傅玉亮、林爱新系夫妻关系。2003年11月间，傅玉亮、林爱新拟将座落于仙游县鲤城街道原鲤城镇洪桥街解放中路84号（房产权证为仙政房权证LC字第20015**号，国有土地使用证为《仙国用（2001）字148938号》，项下的房屋共七层，土地性质为划拨）的房地产以人民币34万元出卖。2004年11月8日，傅玉亮将该房产的3-7层以人民币15万元的价格出卖给林爱仁夫妇并由傅玉亮出具收据一份，内容是：“本人出让房屋3楼至天台（解放中路84号）给林爱仁，今收林爱仁交付的人民币壹拾伍万元。傅玉亮签，2004年11月8日。”尔后，傅玉亮将该房屋交付给林爱仁、林国栋，林爱仁、林国栋此后即对该房屋进行占有使用。2012年间，傅玉亮从香港回大陆，，林爱仁、林国栋遂要求傅玉亮夫妇协助办理该房屋产权过户手续，遭到拒绝，导致双方发生纠纷，致本案诉讼。原审法院认为，双方当事人之间事实上形成房屋买卖合同，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律法规之强制性规定，合法有效。林爱仁、林国栋已履行了交付房款的义务后，并已对该房屋3-7层进行占有、使用，其合法权益应受法律保护。傅玉亮、林爱新有义务履行该房地产的权属转移即协助林爱仁、林国栋办理涉案房屋的权属转移登记手续，林爱仁、林国栋的诉讼请求合理、合法，依法予以支持。傅玉亮、林爱新辩解主张该房屋买卖合同不成立，缺乏事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中国人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条之规定，判决：傅玉亮、林爱新应在本判决生效后三十日内协助林国栋、林爱仁办理将仙游县鲤城街道原鲤城镇洪桥街解放中路84号（房产权证为仙政房权证LC字第20015**号，国有土地使用证为《仙国用（2001）字148938号》项下的三层（含三层）至七层的房产权、及相应的土地使用权过户给林国栋、林爱仁的登记手续。宣判后，傅玉亮、林爱新不服，向本院提起上诉。上诉人傅玉亮、林爱新上诉请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由是：一、原审法院认定事实错误，应依法纠正。原审法院仅凭被上诉人提供一份证据，就认定双方当事人之间“事实上形成房屋买卖合同，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律法规之强制性规定，合法有效”是错误的，因为，（一）该证据仅能证明上诉人收到被上诉人人民币15万元，不能证明是房屋买卖合同。（二）本案讼争房屋的土地使用权是政府划拨的，至今没有缴纳土地出让金，是不能交易的，转让时应报有批准权的人民政府审批。讼争房屋转让并没有经过有批准权的人民政府审批，即使交易也是无效的。且讼争房屋是上诉人傅玉亮与上诉人林爱新共有的，而《收据》是傅玉亮单方出具，林爱新并不知情，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项之规定，房屋买卖没有经过共有人书面同意是无效的。（三）根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，本案讼争房屋所谓的交易违反法律法规规定，是不能成立的。（四）退一步说，在本案讼争房屋所谓的交易中，被上诉人以15万元购买三到七层房屋，也违背交易公平原则，是不能成立的。二、原审法院适用法律错误，应依法纠正。原审法院审理本案适用《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条等法律法规错误，应适用《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定。被上诉人林国栋、林爱仁答辩称，一、虽然没有完整的买卖合同，但从上诉人《收据》所表达的内容可以看出，上诉人收了被上诉人15万元人民币，是因为被上诉人买了上诉人的房子。被上诉人买了房产之后，长期居住在讼争的房屋里头。上诉人主张房屋价值超过15万元的理由不能成立，如果超过15万元，应该早就主张余款。二、上诉人主张显示公平，但在一年之内没有撤销，故依法不能撤销。三、划拨的土地不影响双方的买卖，只要补交土地出让金就可以。四、上诉人主张林爱新不知情，这是有意隐瞒事实，林爱新是被上诉人林爱仁的同胞姐姐，她每年至少回到仙游一次。五、登记的依据是买卖，现在产权还是属于上诉人，故被诉人要求上诉人将财产转移给被上诉人合法有据。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，对一审认定的事实部分，上诉人傅玉亮、林爱新主张林爱新并没有在讼争的《收据》上签名，而且《收据》上载明出让房屋专指第三层，另外，上诉人于2004年间即拒绝办理讼争房屋的产权过户手续。除此外，双方当事人对一审认定的其他事实部分均无异议，本院对无异议的事实部分予以确认。二审期间，双方当事人均无新的证据提交。二审另查明，上诉人傅玉亮承认其妻子即上诉人林爱新自2004年11月之后基本上每隔一、二年就回仙游一次。被上诉人林爱仁在二审期间表示如果法院判决上诉人协助办理产权过户手续，办理过户的费用由被上诉人负担。本院经审查认为，上诉人傅玉亮于二审期间自认《收据》上载明“房屋3楼至天台”的天台系指房屋最后一层即第七层楼上的半层，故一审判决认定转让的房屋为三层（含三层）至七层是正确的，本院予以确认。本院认为，上诉人傅玉亮于2004年11月8日向被上诉人林爱仁出具《收据》一份，《收据》指向的对象即讼争房屋具体、明确，房屋的转让款约定为人民币150000元，同时也约定法律行为的性质是转让，故双方当事人虽未采取书面形式订立合同，但从该《收据》足以推定双方存在房屋买卖合同，故原审法院认定双方之间事实上形成房屋买卖合同是正确的，本院予以维持。上诉人上诉称《收据》仅能证明收到150000元款项而不能证明存在房屋买卖合同，该上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人已支付房款，并对讼争房屋进行实际占有和使用，现其要求被上诉人协助办理讼争房屋权属转移登记手续，该请求合理、合法，一审法院对此判决正确，应予以维持。上诉人以讼争房屋的土地使用权系政府划拨，且至今未缴纳土地出让金，讼争房屋转让未经政府审批为由主张转让无效，并无法律依据，本院不予采信。本案双方争议焦点为房屋买卖合同的成立、效力及合同履行问题，属债权纠纷性质，并非物权变动纠纷，故上诉人上诉称讼争房屋未经登记而无效，该理由不能成立。上诉人林爱新自2004年11月之后基本上每隔一、二年就回仙游一次，本院据此推定其对讼争房屋转让的事实应当知情，故上诉人主张林爱新不知情，不符合日常生活经验法则，本院不予采信。上诉人林爱新并无举证证实在出具《收据》之后直至本案起诉的长达八、九年时间内其有提出异议，故本院据此推定上诉人林爱新对上诉人傅玉亮转让夫妻共有的房产是同意的。上诉人主张150000元的价格违背交易公平，但并无举证，如属在订立合同时显失公平的情形，也应在一年内行使撤销权，故上诉人就此上诉理由不充分，本院不予采信。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币五千零五十元，由上诉人傅玉亮、林爱新负担。本判决为终审判决。审判长林青山代理审判员吴伟凡代理审判员陈凡二〇一五年一月二十日书记员张淑琼附：本案相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；