江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01709号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地本市彭城路81号。
法定代表人房林琪，该公司总经理。
委托代理人邵云群，该公司法律顾问。
委托代理人张雅琼，该公司员工。
被上诉人（原审原告）陈新连，无业。
被上诉人（原审原告）徐巧珍，无业，系陈新连之妻。
委托代理人陈新连，无业。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人陈新连、徐巧珍商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人城投公司的委托代理人邵云群、张雅琼，被上诉人陈新连，被上诉人徐巧珍的委托代理人陈新连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：
陈新连、徐巧珍与城投公司于2007年1月15日签订一份《商品房买卖合同》，约定陈新连、徐巧珍购买城投公司开发的金泰小区（原名称为南湖怡秀园）二期2幢1单元201室房屋。合同约定，房屋套内建筑面积为137.78平方米，房屋总价款639988元。合同第八条约定“出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，陈新连、徐巧珍依约履行了全部付款义务。
2010年12月30日，陈新连、徐巧珍（乙方）、城投公司（甲方）签订《逾期上房先期赔偿协议》一份，达成协议如下：1、甲方按照给乙方的承诺先期赔偿乙方2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金639988元＊132天＊万分之二计壹万陆仟捌佰玖拾伍元陆角捌分（16895.68元），该款自协议签订之日起，由甲方一次性向乙方支付；2、甲乙双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决；3、车库部分另行计算；4、2010年12月31日起至实际上房之日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿执行；……。该款城投公司已履行完毕。
后城投公司未能按照合同约定期限如期交房，城投公司虽于2011年1月26日通知上房，但因该房未经验收，陈新连、徐巧珍实际于2011年7月28日办理了上房手续并上房。
另查明，涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。后城投公司未能按照合同约定期限如期交房。2010年5月21日，城投公司作出一份《承诺书》，该书证载明“从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园上房。2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿”。2010年12月6日，城投公司再次做出一份《承诺书》，该承诺书载明“徐州市城市建设投资总公司就2010年12月1日南湖怡秀园（金泰小区二期）购房者上访问题郑重承诺如下：1、我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此造成的违约赔付责任严格按照城投公司同购房户签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行。2、确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件，并合理合法上房。如2010年12月31日仍未能上房，所有购房者均按照城投公司同购房者签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日承诺执行。……”该承诺书同时载明于2011年4月1日前完成违约金的相关赔付。后城投公司仍未能按照承诺约定时间履行上房义务。2011年5月25日，城投公司在原承诺书中再次承诺并加盖公章，内容为“……承诺2011年6月底前办理好住房使用交付通知书，未按期办好，从2011年7月1日起按万分之四支付违约金”。
在一审法院审理的（2013）泉民初字第4263号同类案件中，法院判决城投公司依约承担相应的违约责任。后城投公司不服该判决，向徐州市中级人民法院申请再审。城投公司认为原审法院对于逾期交付房屋的违约期限认定错误：1、未扣除因政府调整规划及人防验收延误的时间；2、对于超出诉讼时效的部分违约金不应予以支持。徐州市中级人民法院经审理后认为：在一审及再审期间城投公司提供的证据均不能直接证明其主张，且其自认涉案商品房规划调整发生于双方当事人约定的交付时间之后；因延期交房，城投公司分期对违约责任作出了承诺，购房业主也向有关部门寻求救济，始终未放弃主张权利。遂判决驳回城投公司的再审申请。
一审法院经审理认为：陈新连、徐巧珍与城投公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行，陈新连、徐巧珍依约支付全部购房款后，城投公司也应按期交付买卖标的商品房，逾期交房应按照合同约定的违约责任向对方当事人支付违约金。城投公司虽辩称系因“遇政府就新建筑节能减排发布强制性标准及由于政府部门原因变更规划审批，重新调整人防工程规划与行政审批，导致本案出现延期上房”，但提供的证据尚不能证实实际导致工程延期，并且城投公司分别于2010年5月21日、同年12月6日和2011年5月25日作出承诺，对延期交房同意承担违约责任，该三份《承诺书》是其真实意思表示，应按其承诺履行相应责任。鉴于陈新连、徐巧珍及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对城投公司关于诉讼时效的辩称意见，法院不予采信。城投公司虽辩称双方合同约定解决争议的方式为仲裁，但双方在之后达成的赔偿协议中，已就解决争议的方式变更为诉讼，故对城投公司的该项辩称，法院不予采信。法院已就同类案件进行了审理，所做判决已发生法律效力，故徐州市仲裁委的仲裁裁决，不能影响本案的处理。根据双方约定、陈新连、徐巧珍实际上房时间及城投公司的承诺，城投公司所应支付的违约金应分段进行计算，同时应扣除双方因达成协议已先期赔付的违约金。自2007年9月1日起至2010年8月21日止，城投公司应按照《商品房买卖合同》的约定向陈新连、徐巧珍按日支付已交房价款万分之一的违约金，上述延期交房时间共计1086天，延期交房违约金为69503元（639988元×1／10000×1086天）；自2011年1月1日起至2011年6月30日止，城投公司应按照2010年12月6日《承诺书》的承诺向陈新连、徐巧珍按日支付已交房价款万分之二的违约金，上述延期交房时间共计181天，延期交房违约金为23168元（639988元×2／10000×181天）；自2011年7月1日起至陈新连、徐巧珍实际上房之日2011年7月28日止，城投公司应按照2011年5月25日《承诺书》的承诺向陈新连、徐巧珍按日支付已交房价款万分之四的违约金，上述延期交房时间共计28天，延期交房违约金为7168元（639988元×4／10000×28天）；上述违约金合计99839元，陈新连、徐巧珍主张99708元，不超出上述款项总额，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，徐州市城市建设投资总公司支付陈新连、徐巧珍逾期上房违约金99708元。案件受理费2290元，由徐州市城市建设投资总公司负担（陈新连、徐巧珍已预交，城投公司随案款一并给付陈新连、徐巧珍）。
上诉人城投公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称：一、请求撤销原判，依法改判或重审。二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审法院对上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是认定事实错误。2、双方签订的合同第8条约定：因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，一审法院认定事实和法律适用均存在错误。
被上诉人陈新连、徐巧珍答辩称：一、关于时效问题，双方虽在商品房买卖合同中约定上诉人应在2007年8月31日前向被上诉人交付房屋，但涉案房屋不具备上房条件，上诉人分别在2010年5月21日、2010年12月6日和2011年5月25日作出承诺，对延期上房愿意承担违约责任，同时被上诉人和其他业主始终就上诉人逾期上房给被上诉人导致损失问题多次向有关部门寻求救济，并且有记录，上诉人因此作出多次承诺，诉讼时效一直没有中断。上诉人关于诉讼时效的抗辩没有事实依据，因此不能成立。
二、上诉人有正当理由延期上房的主张不能成立。城投公司虽然辩称因遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等事由导致本案出现延期上房，但提供的证据尚不能证实导致工期延迟，而且上诉人主张的所谓延期交房的事由均在合同约定的交房期限之后，逾期交房的真实情况是上诉人擅自改变规划，将合同约定的四楼改为五层，因此导致无法验收合格，因此逾期上房。徐州中级人民法院（2014）徐民申字第00053号民事裁定书针对（2013）泉民初字第4263号同类案件中，判决城投公司依约承担相应的违约责任，相关事实在再审中被法院予以认定。三、一审法院对于上诉人延期交房时间的计算并无不当。被上诉人在2011年7月28日上房，有上诉人出具的物业上房收据为证。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一、上诉人是否存在逾期交房的违约行为，逾期交房的时间如何认定。二、被上诉人在本案提出的诉讼请求是否超过诉讼时效。
二审期间，上诉人城投公司提供两份竣工验收备案表，证明争议的2号楼和综合楼的竣工验收日期为2011年1月19日，符合双方约定的交付条件，因此上诉人在1月26日向被上诉人发上房通知其上房符合合同约定。被上诉人未按通知书通知的时间上房所造成的延期责任由被上诉人自行承担。被上诉人质证认为，综合楼的竣工验收和本案无关。2号楼只是基础竣工，涉案房屋的上水、下水、煤气、用电、通信、宽带等都没有达到上房条件，上诉人提出2011年1月19日竣工就具备了上房条件，那上诉人为什么还出具了2011年5月25日的承诺书，上诉人在2011年7月28日开具了上房收据，证明上房时间就是2011年7月28日。
被上诉人陈新连、徐巧珍提交了2014年4月1日被上诉人自己拍摄的小区现场照片及上诉人卖房时的宣传彩页，证明上诉人2014年4月1日交房的时候仍不符合上房条件，且上诉人私自改变规划，四层变成了五层。上诉人城投公司质证认为，宣传彩页和本案没有关联性，本案被上诉人起诉是要求延期支付的违约金，并不是商品房质量问题，该证据不能说明上诉人延期交房的问题。照片是复印件，且不能证明现场的客观性和真实性，也与本案没有关联性。
本院认为，第一，上诉人存在逾期交房的违约行为，一审法院对逾期交房的时间认定正确。理由如下：1、双方当事人签订的商品房买卖合同明确约定上诉人城投公司应于2007年8月31日前向被上诉人交付涉案商品房，但上诉人城投公司并未按照合同约定如期交房，通过双方当事人签订的逾期上房先期赔偿协议及上诉人城投公司分别于2010年5月21日、2010年12月6日和2011年5月25日出具的承诺书可知，上诉人城投公司对于逾期交房予以认可，并承诺按照相应的标准承担违约的赔偿责任。2、上诉人虽然主张是由于规划变更导致逾期交房，并提供了徐州市规划局出具的“关于金泰二期人防设施调整规模的函”，但是该函的出具日期是2008年5月30日，已经晚于双方在商品房买卖合同中约定的商品房交付期限2007年8月31日，结合在另同类案审理中城投公司自认涉案商品房规划调整发生于双方当事人约定的交付时间之后，故对于上诉人逾期交房是因为规划变更的原因所导致的主张，本院不予采信。3、关于逾期交房的时间认定问题，上诉人城投公司虽然主张涉案房屋在2011年1月19日就通过了竣工验收，在2011年1月26日就通知被上诉人上房，但是上诉人却在2011年5月25日再次对交付房屋与违约责任问题作出明确的承诺，该承诺是上诉人城投公司真实意思表示，虽然上诉人主张该承诺是被迫无奈对上访户作出的，但是并未提供相应的证据来证实，结合被上诉人提供的2011年7月28日由上诉人开具的上房收据可知，被上诉人的上房时间是2011年7月28日，故一审法院对逾期交房时间认定正确，对上诉人延期交房时间计算错误的主张，本院不予支持。
第二，被上诉人在本案提出的诉讼请求没有超过诉讼时效，双方签订的商品房买卖合同约定的涉案房屋交付时间是2007年8月31日前，但是由于上诉人的原因，涉案房屋的交付一再延迟，在这期间，上诉人先后于2010年5月21日、2010年12月6日、2011年5月25日出具承诺书，多次承诺办理好涉案房屋的交付问题。在双方当事人于2010年12月30日达成的逾期上房先期赔偿协议第2条明确约定“甲乙双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决”。从双方达成的逾期上房先期赔偿协议及上诉人先后出具的承诺书可知，双方当事人针对涉案房屋的交付问题一直存在磋商与沟通，上诉人对因违约而要承担的赔偿责任也作出了承诺，故上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张不应得到支持，本案被上诉人的诉讼请求并没有超过诉讼时效。
综上，上诉人城投公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2293元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年九月十八日
书 记 员 苗 鑫