宜昌市夷陵区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂夷陵民特字第00010号
申请人湖北东立融资担保有限责任公司
被申请人宜昌芳满庭饮食有限责任公司
申请人东立担保公司于2015年6月25日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员阮吉平担任审判长，与审判员周江中、曹琼组成合议庭进行了审查。
申请人东立担保公司称，2014年5月19日、6月19日，申请人东立担保公司为九笔担保贷（借）款合同的借款人提供担保，贷款人分别是宜昌市点军区汇绅小额贷款有限公司及自然人杨金莲，借款人分别是湖北乾正建设有限公司、湖北乾正置业发展有限公司、湖北乾正酒店管理有限公司、宜昌芳满庭饮食有限责任公司、夷陵区小溪塔福康酒楼、宜昌市夷陵区美味故事餐厅、宜昌福康建筑装饰工程有限公司及自然人王顺琴，每笔贷款均由贷款人、借款人、担保人（即申请人）三方共同签订了《担保贷款（借款）合同书》，合同编号分别为：F201402024
--201402026、F201405027--
201405031、G20140619。九份合同除约定了各自的借款金额、用途、期限外，对其他事项均约定：借款利率为每月12.5‰，逾期滞纳金按逾期借款金额的千分之三计收；申请人为借款人提供保证担保，担保范围为全部借款本金、利息、违约金及债权人实现债权的一切费用，借款人如到期后无力偿还借款本息，担保人在收到贷款人的《贷款到期代偿通知书》后立即代为偿还借款本息；担保人代偿后，依法向借款人及反担保人追偿等。以上九份合同约定的贷款（借款）本金共计5600万元。
2014年5月19日、6月19日，即在签订九份《担保贷款（借款）合同书》的同日，申请人与被申请人、借款人分别签订了七份《反担保抵押合同》（其中：5月19日三笔贷款共同签订一份反担保抵押合同，债权本金1500万元；6月19日签订其余贷款的六份反担保抵押合同），合同编号：湖北东立银贷抵字（2014）第010号
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第016号，约定：被申请人以夷陵区晓溪塔街办发展大道，地号5060200091451，土地面积49266.24平方米的建设用地使用权为申请人设立抵押；抵押反担保范围包括债权本金、利息、逾期利息、罚息、代偿期资金占用费、违约损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人为实现债权和抵押权所发生的费用；借款人如未能按时偿还借款，致使申请人代偿的，申请人有权以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；被申请人应按债权本金的20％支付违约金，同时每日按代偿金额乘以同档人民银行基准利率的四倍支付代偿资金占用费等。
《担保贷款合同书》签订后，贷款人在合同约定期限内向借款人或借款人指定的收款人支付贷款资金5450万元（其中F201402024号贷款合同，因操作失误，实际少支付借款人资金150万元）。被申请人抵押土地已经取得建设用地使用权证，2014年5月29日、6月20日，申请人、被申请人两次在宜昌市夷陵区国土资源局办理土地抵押手续。2014年4月30日，被申请人委托武汉国佳不动产评估有限公司对该抵押土地估价，评估整体价值为5591.23万元。
借款人到期后未能偿还借款本息。2015年2月26日，申请人收到贷款人《贷款到期代偿通知书》，同年3月12日申请人为G20140619号借款合同的借款人代偿原借款本金及利息20945592元；同年5月18日，申请人收到贷款人发出的《贷款到期代偿通知书》，同年5月27日，申请人为其余八份贷款合同的借款人代偿原借款本金及利息44466340元。
被申请人抵押土地上现已建成综合楼、东区餐厅包房、西区餐厅包房等建筑物共计25栋，总建筑面积5757平方米，但尚未在房管部门办理房屋产权登记手续。现请求人民法院依法变卖、拍卖被申请人的抵押土地和地上建筑物，并以变卖、拍卖所得价款优先受偿。
被申请人芳满庭公司辩称，本案所涉抵押合同应无效，申请人不具有担保物权，依照中国银行业监督管理委员会、中国人民银行《关于小额贷款公司试点的指导意见》，小额贷款公司是工商企业不是金融企业，同一借款人的贷款余额不得超过小额贷款公司资本净额的5%，汇绅小贷公司的注册资金只有10000万元，每一借款人的贷款的贷款额不能超过500万元，但本案中有借款人的借款超过了500万元，违反国家金融管理法规。申请人提出的申请超出了抵押登记的范围，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十一条规定，抵押合同与抵押登记的内容不一致的，以抵押登记为准。申请人要求的范围为65411932元，超过了抵押登记的范围，不应得到支持。实现担保物权的条件尚不成就，借款是否还清尚不清楚，申请人是否已代借款人还清借款也不清楚。合同期内利率和逾期滞纳金标准过高。申请人所提供土地估价报告已过时，应按土地现有价值估价。
经审查查明，申请人东立担保公司经湖北省经济和信息化委员会于2013年4月10日颁发”融资性担保机构经营许可证”。
2014年5月19日、6月19日，申请人东立公司为借款人湖北乾正建设有限公司、湖北乾正置业发展有限公司、湖北乾正酒店管理有限公司、宜昌芳满庭饮食有限责任公司、夷陵区小溪塔福康酒楼、宜昌市夷陵区美味故事餐厅、宜昌福康建筑装饰工程有限公司及王顺琴等九单位和个人担保贷（借）款合同的借款人提供担保，贷款人分别是宜昌市点军区汇绅小额贷款有限公司及自然人杨金莲，每笔贷款均由贷款人、借款人、担保人三方共同签订了《担保贷款（借款）合同书》，合同编号分别为：F201402024
--201402026、F201405027--
201405031、G20140619。九份合同除约定了各自的借款金额、用途、期限外，对其他事项均约定：借款利率为每月12.5‰，逾期滞纳金按逾期借款金额的千分之三计收；申请人东立公司为借款人提供担保范围为全部借款本金、利息、违约金及债权人实现债权的一切费用，借款人如到期后无力偿还借款本息，担保人在收到贷款人的《贷款到期代偿通知书》后立即代为偿还借款本息；担保人代偿后，依法向借款人及反担保人追偿，以上九份合同约定的贷款（借款）本金共计5600万元。
贷款人、借款人、担保人在签订九份《担保贷款（借款）合同书》的同日，申请人东立公司与被申请人芳满庭公司和借款人分别签订了七份《反担保抵押合同》，合同约定：被申请人芳满庭公司以夷陵区晓溪塔街办发展大道（地号5060200091451）土地面积49266.24平方米的建设用地使用权为申请人东立公司设立抵押；抵押反担保范围包括债权本金、利息、逾期利息、罚息、代偿期资金占用费、违约损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人为实现债权和抵押权所发生的费用；借款人如未能按时偿还借款，致使申请人东立公司代偿的，申请人东立公司有权以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；被申请人芳满庭公司应按债权本金的20％支付违约金，同时，每日按代偿金额乘以同档人民银行基准利率的四倍支付代偿资金占用费等。
《担保贷款合同书》签订后，申请人东立公司、被申请人芳满庭公司分两次在宜昌市夷陵区国土资源局办理土地抵押手续。贷款人在合同约定期限内向借款人或借款人指定的收款人支付贷款资金5450万元。
借款人湖北乾正建设有限公司、湖北乾正置业发展有限公司、湖北乾正酒店管理有限公司、宜昌芳满庭饮食有限责任公司、夷陵区小溪塔福康酒楼、宜昌市夷陵区美味故事餐厅、宜昌福康建筑装饰工程有限公司及王顺琴到期后未能偿还借款本息。2015年2月26日，申请人东立公司收到贷款人发出的《贷款到期代偿通知书》，申请人东立公司于同年3月12日为G20140619号借款合同的借款人代偿原借款本金及利息20945592元；同年5月18日，申请人东立公司再次收到贷款人发出的《贷款到期代偿通知书》，申请人东立公司同年5月27日为其余八份贷款合同的借款人代偿原借款本金及利息44466340元。
同时查明，被申请人抵押土地上现已建成综合楼、东区餐厅包房、西区餐厅包房等建筑物共计25栋，总建筑面积5757平方米，但尚未在房管部门办理房屋产权登记手续。
本院认为，贷款人、借款人、申请人三方签订的《担保贷款合同》和申请人、被申请人、借款人三方签订的《反担保抵押合同》，并依法办理抵押登记，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，其《担保贷款合同》和《反担保抵押合同》属有效合同。
一、关于被申请人芳满庭公司提出贷款人宜昌市点军区汇绅小额贷款有限公司的贷款行为违反中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定，应认定超出500万元借款合同为无效合同，担保合同亦无效的问题。本院认为，贷款人宜昌市点军区汇绅小额贷款有限公司的贷款行为不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的”违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，且中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的相关规定属部门规章，不属法律和行政法规，因此，宜昌市点军区汇绅小额贷款有限公司的贷款行为没有违反法律、行政法规的强制性规定。故被申请人芳满庭公司提出本案主合同无效和担保合同亦无效的理由不能成立，本院不予采信。
二、关于被申请人芳满庭公司提出申请人东立公司的申请超出了抵押范围，不应支持的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条”担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”，申请人东立公司举证被申请人芳满庭公司为申请人东立公司抵押土地他项权利证书载明贷款金额5600万元，并没有限定担保范围仅限于5600万元，而反担保抵押合同明确约定了担保范围包括贷款本金、利息、违约金等。申请人东立公司申请的债权是根据担保贷款合同、反担保抵押合同中关于贷款利息、违约金、担保人代偿后抵押人应承担的利息、违约金等约定计算出的数额。因此，被申请人芳满庭公司提申请人东立公司的申请超出了抵押范围，不应得到支持的理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于被申请人芳满庭公司提出借款是否还清和申请人东立公司是否已代借款人还清借款尚不清楚，实现担保物权的条件尚不成就，应驳回其诉求的问题。根据申请人东立公司向本院提供代偿的相关证据，证明申请人东立公司已为借款人全部代偿借款本息，且被申请人芳满庭公未向本院提供证明借款人已偿还借款本息或申请人东立公司未向借款人全部代偿借款本息的证据。因此，被申请人芳满庭公司主张实现担保物权的条件尚不成就，没有事实根据，其理由不能成立，本院不予采信。
四、关于被申请人芳满庭公司提出合同期内利率和逾期滞纳金标准过高的请求过高，不应支持的问题。申请人东立公司计算代偿资金利息，经宜昌隆兴会计师事务有限责任公司复核，实际执行利率标准，是贷款基准利率的4倍，本院认为，申请人东立公司提出代偿资金利息的计算标准符合三方签订的《担保贷款合同》、《反担保抵押合同》的约定和法律规定，应予支持。因此，被申请人芳满庭公司辩解的理由不能成立，本院不予采纳。
五、关于被申请人芳满庭公司提出申请人东立公司提供土地估价报告已过时，应按土地现有价值估价的问题。本院认为，申请人东立公司提供土地估价报告是被申请人芳满庭公司提供反担保合同时的评估价值，人民法院作出拍卖、变卖裁定生效后，在执行程序中应对被申请人芳满庭公司抵押的国有出让建设用地使用权（地号506020009145）及地上建筑物依法重新评估，以重新评估的价值进行拍卖、变卖。因此，被申请人芳满庭公司辩解的理由成立，本院予以采纳。
被申请人芳满庭公司的国有出让建设用地使用权（地号506020009145）已在国土资源部门办理抵押登记，抵押权依法设立，其地上建筑物因未办理产权登记，没有一并抵押，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，应视为一并抵押。
综上所述，贷款人按合同发放了贷款，借款人期满后未偿还借款本息，申请人东立公司按合同约定履行了担保代偿义务，根据《反担保抵押合同》的约定，现申请人民法院依法变卖、拍卖被申请人芳满庭公司抵押土地使用权和地上建筑物，并以变卖、拍卖所得价款优先受偿，申请人东立公司的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人芳满庭公司向申请人东立公司提供抵押的国有出让建设用地使用权（地号506020009145）及地上建筑物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东立公司对变价后所得款项在其债权本金65411932元及1549158元利息（借款利息计算至2015年6月10日，之后的利息按贷款基准利率的4倍计算至债权本息还清之日止）范围内优先受偿。
申请费125535元由被申请人芳满庭公司负担。
当事人对本裁定若有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内向本院提出。
本裁定为终审裁定。
审判长 阮吉平
审判员 周江中
审判员 曹 琼
二〇一五年八月五日
书记员 易正业