江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1204民初5356号原告：毕粉官，男，1944年8月5日生，汉族，住泰州市姜堰区。原告：徐巧英，女，1948年4月9日生，汉族，住泰州市姜堰区。两原告共同委托诉讼代理人：钱宝军，江苏锦泰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：钱晶，江苏锦泰律师事务所律师。被告：周兵，男，1977年10月19日生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：郭红兰，女，1977年9月4日生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：袁建荣，江苏伟程律师事务所实习律师。原告毕粉官、徐巧英与被告周兵、郭红兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人钱晶、被告周兵及两被告共同委托代理人李宇杰、袁建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告于2011年11月13日签订的房屋租赁合同及2014年3月19日签订的补充协议；2、两被告赔偿两原告房屋腾空后闲置期间的租金损失150000元，两被告向两原告返还转租获利280000元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2011年11月13日签订租赁合同一份，于2014年3月9日签订补充协议一份。约定：原告将位于泰州市姜堰区东方不夜城3号楼111室非住宅房屋租赁给被告经营，租赁期限五年，年租金300000元，每年3月1日前付清下一年的房屋租金，如违约按照20%承担违约金，承租期间未经许可不得私自转租，等等。按照协议约定被告应于2016年3月1日前支付一年租金300000元，而被告仅给付原告145000元，剩余租金155000元至今未支付。2016年7月，原告发现被告未经原告同意已经将房屋转租给江苏元祖食品有限公司（以下简称元祖食品公司），获利280000元以上。2016年8月，原告向被告及元祖食品公司发出解除租赁合同及交房通知书，而被告及元祖食品公司未履行义务，直到2016年10月30日元祖食品公司才将租赁房屋交还给了原告。被告的行为已构成违约，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。两被告辩称，原告寄给被告的解除合同通知，被告已于2016年8月9日签收，自2016年8月9日起双方之间的房屋租赁合同已解除。租赁房屋已于2016年10月30日被原告收回，被告已付2016租金超过了实际使用租赁房屋期间应给付的租金，被告保留要求原告返还房屋租金的诉求。被告将租赁房屋转租给元祖食品公司已告知原告，且原告曾多次要求元祖食品公司及时支付房租，原告对被告的转租行为是明知的。现原告要求被告赔偿损失、返还转租获利没有依据，请求法院驳回两原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、姜堰城市房屋拆迁补偿安置协议书、进宅通知书各一份，证明出租房屋属于两原告所有。2、2011年11月13日，两原告与两被告签订的房屋租赁合同及2014年3月9日两原告与两被告签订的补充协议各一份，证明原告将涉案房屋出租给两被告，年租金为300000元，协议约定租赁期间被告不得转租房屋，否则视为违约。3、被告周兵于2016年3月15日、4月5日、4月9日、7月9日出具给原告的承诺书及声明，证明被告未能按承诺给付租金。4、案外人元祖食品公司的营业执照复印件一份、食品流通许可证复印件一份、营业场地外景照片一份、被告与元祖食品公司签订的房屋租赁合同复印件一份，证明被告周兵违反与原告的合同约定将涉案房屋转租给元祖食品公司，并从中获得额外收益280000元以上。5、原告于2016年8月8日寄送给被告周兵及元祖食品公司的解除房屋租赁合同及腾空交房通知书一份、邮政快递单四份，证明因被告的违约行为原告依法通知被告及元祖食品公司解除合同，要求被告及元祖食品公司腾空交还房屋，并承担违约责任。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为原、被告在实际履行中已变更了合同内容，被告于2012年将房屋转租给元祖食品公司已告知原告，原告未提出异议。原告长期居住在租赁房屋附近，其早已知晓租赁房屋是元祖食品公司在实际使用。原告以默认的方式认可了被告的转租行为。本院经审查认为，被告对原告提交的证据的真实性未提出异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认。审理中被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：2011年11月13日，两原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于泰州市姜堰区东方不夜城3号楼111室房屋租赁给被告经营；租赁期限为五年，自实际交房之日起计算；年租金300000元，签订协议时一次性缴纳当年租金，下年的租金提前三个月缴清；租赁期间，被告不得改变房屋结构，不得损坏房屋现有设备，如有损坏按价赔偿；租赁期间的物业费、管理费、房地产税、租赁税由被告负担；租赁期间，被告不得转租房屋，如需转租，必须经原告同意；如有一方违约按年租金的20%承担违约金，并终止协议。2014年3月9日，两原告与两被告签订补充协议一份，约定：自2014年起租赁开始日为5月29日，两被告必须在当年3月1日前缴纳下年度租金；租期延长至2017年11月13日，两被告于2017年3月1日前缴纳2017年剩余租金137500元；租赁期间，被告未经原告同意私自转租房屋，视为被告违约；被告于2017年6月1日书面提出是否续租房屋，否则原告可自行张贴出租广告。2012年2月，被告周兵与元祖食品公司签订房屋租赁合同一份，约定：被告周兵是姜堰区人民中路东方不夜城3号楼111号铺位的唯一出租权人并且该出租已经产权人认可；被告周兵将上述房屋租赁给元祖食品公司用于经营直营店；租期自2012年3月1日至2016年10月31日；前四年租金为每年370000元，最后一期租金为247000元；租赁期间，该房屋的水、电、煤、热能、通讯等费用由元祖食品公司承担；等等。此后，被告向原告给付房屋租金至2015年。2016年3月，原告向被告催要租金，被告周兵多次向原告出具承诺书，保证几天内给付，后仅支付给原告租金145000元，其余租金155000元未给付。2016年8月8日，原告向被告及元祖食品公司发出解除房屋租赁合同及腾空交房通知书，认为原告于2016年3月发现被告未经原告同意将租赁房屋加价转租给元祖食品公司，且至今尚欠原告租金，被告的行为已构成严重违约，要求从2016年8月10日起解除原、被告之间的房屋租赁合同、补充协议及被告与元祖食品公司签订的房屋租赁合同，限被告和元祖食品公司于2016年9月1日前腾空租赁房屋并向原告交还房屋，租金计算至实际交房之日，同时要求被告返还转租获利280000元，并赔偿原告6个月的租金损失。被告收到通知后，未作回复。另查明：1、因两被告未及时向原告给付房租，原告曾多次催促元祖食品公司向被告周兵缴纳房租；2、原告于2016年10月30日收回了出租房屋；3、元祖食品公司已与被告周兵结清了房屋租金。本院认为，两原告与两被告签订的房屋租赁合同及补充协议，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。被告周兵在向原告租赁涉案房屋后，将租赁房屋转租给元祖食品公司，自2012年起元祖食品公司就开始使用租赁房屋对外经营，结合原告向元祖食品公司催缴租金、被告周兵向原告出具承诺书载明将元祖食品公司的房租交给原告，可以证实原告已经知晓被告周兵转租房屋，对此原告未及时提出异议，依照《江苏省高级人民法院》第十七条规定,应当视为原告同意转租。根据原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，被告应当在2016年3月1日前一次性缴纳2016年5月29日至2017年5月28日的房租300000元，而被告周兵经多次承诺后仅缴纳租金145000元，其余租金一直未缴纳，其行为已构成违约，两原告要求解除双方之间的房屋租赁合同及补充协议符合法律规定，本院予以支持。根据我国合同法第九十三条、第九十六条之规定，原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议自原告向被告发生的解除合同通知书至达被告时合同解除。鉴于原、被告之间房屋租赁合同的解除是因两被告的违约行为导致，在原告收回房屋后，原告需要重新寻找承租人，对于两原告重新租赁房屋前涉案房屋闲置期间的租金损失应当由两被告承担，但原告要求两被告赔偿6个月的租金损失期限过长，本院酌情确定由两被告赔偿原告两个月的租金损失合计50000元。现租赁房屋已由原告实际收回，根据被告2016年至2017年实际使用租赁房屋的时间，被告应当向原告支付租金125000元，对于被告多支付给原告租金20000元，应当在上述50000元中予以扣减。根据本案的实际情况，被告将租赁房屋转租给元祖食品公司视为原告同意转租，故对两原告要求被告返还转租获利与法不符，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，判决如下：一、原告毕粉官、徐巧英与被告周兵、郭红兰2011年11月13日签订的房屋租赁合同、2014年3月19日签订的补充协议于2016年8月9日解除；二、被告周兵、郭红兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告毕粉官、徐巧英房屋闲置期间的租金损失50000元，扣除被告周兵多支付的房屋租金20000元，两被告尚应赔偿两原告租金损失30000元；三、驳回原告毕粉官、徐巧英的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3875元，由原告毕粉官、徐巧英共同负担3350元，被告周兵、郭红兰共同负担525元（原告同意预交的案件受理费中的525元，由两被告向其直接支付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内向两原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7750元（上诉法院户名：泰州市财政局，开户行：农行泰州海陵支行，账号：20×××88）。审判员  钱忠兵二〇一六年十一月三十日书记员  吴 杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。