湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0211民初1479号
原告兴业银行股份有限公司株洲分行，住所地株洲市天元区。
负责人胡海，系该银行行长。
特别授权委托代理人熊恩环，系原告工作人员。
一般授权委托代理人王玲芝，湖南唯楚律师事务所律师。
被告邓海涛。
被告邓叶琴。
二被告共同委托代理人龙勇波，湖南泰涟律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提出反诉，进行和解）。
被告株洲欧洲城房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区。
法定代表人裘海海，系该公司董事长。
特别授权委托代理人王玺英，湖南诚一律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司株洲分行（以下称兴业银行株洲分行）诉被告邓星科、黄晓艳、株洲欧洲城房地产开发有限公司（以下称欧洲城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理。因邓星科、黄晓艳已死亡，依原告申请，变更被告邓星科、黄晓艳为其继承人邓海涛、邓叶琴。本案依法由审判员刘洋、人民陪审员曹佩均、人民陪审员彭福寿组成合议庭适用普通程序于2017年11月23日公开开庭了进行了审理。书记员陈霞担任法庭记录。王玲芝、龙勇波、王玺英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行株洲分行诉称：原告与被告黄晓艳、邓星科、欧洲城公司于2010年12月28日签订了《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》约定：原告向被告黄晓艳、邓星科发放贷款人民币11万元，用于被告黄晓艳、邓星科购买位于株洲市芦淞区市府路欧洲城服装市场354号房产，贷款期限10年，从2011年2月25日至2021年2月25日止，还款方式采用等额本息偿还法。被告邓星科作为黄晓艳的配偶在共同债务人一栏签字，对上述债务应承担共同还款责任。为确保上述合同的切实履行，合同约定被告黄晓艳、邓星科将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告欧洲城公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内提供阶段性连带责任保证担保。同时合同约定借款人未履行本合同项下的义务引起诉讼或者其他法律纠纷，贷款人实现债务的费用由借款人、担保人承担。合同生效后，原告依约发放了贷款，但被告黄晓艳、邓星科未依约履行还款义务，截至到2017年3月27日已拖欠65个月未偿还借款本息，共拖欠贷款本息人民币82578.04元，严重损害了原告的权益，保证人亦未承担保证责任，原告依约要求提前收贷并行使担保权。因被告黄晓艳、邓星科已死亡，其子女继承人邓海涛、邓叶琴应在继承遗产的范围内偿还所欠原告的债权。为维护合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告黄晓艳、邓星科、欧洲城公司签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告邓海涛、邓叶琴在继承遗产的范围内偿还原告借款本金60961.11元、借款利息（含罚息、复利）2661.31元，合计63622.42元（利息截至2017年3月27日，已扣减被告欧洲城公司代偿本息部分,此后按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、被告邓海涛、邓叶琴在继承遗产的范围内承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费人民币13474元；4、原告对黄晓艳、邓星科提供抵押的位于株洲市芦淞区市府路欧洲城服饰市场354号房产在上述借款本息（含罚息、复利）及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告欧洲城公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、三被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。
被告邓海涛、邓叶琴共同辩称：律师费和诉讼费过高，总标的额才6万多元，对其他没有异议。原告降低诉讼请求数额产生的诉讼费成本不应由其承担。
被告欧洲城公司辩称：房产证已经在2017年9月22日办好了，其只对房产证办好之前承担连带清偿责任。律师代理费过高。对其他没有异议。
经审理查明：2010年12月28日，原告兴业银行株洲分行（贷款人、债权人）与二被告之父邓星科及母黄晓艳（共同借款人、抵押人）、欧洲城公司（保证人）签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：361026915001000）约定，借款人向贷款人借款11万元用于向保证人购买株洲市芦淞区人民南路69号欧洲城服饰市场354号房屋；期限120月；贷款利率为7.04%，以年为浮动周期固定日在基准利率基础上上浮10%，罚息利率上浮50%；采用按月等额本息还款法还款；抵押人以其有共同处分权的上述房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权的费用等；保证人为贷款提供阶段性连带责任担保。保证期间为每笔主债务履行期限届满之日后两年。自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或债务人违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等；无论债权是否拥有抵押、保证等其他担保，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利……
2011年1月19日,上述房屋办理了抵押预告登记（登记证明号：1000178087）。
2011年2月25日，原告向借款人发放了11万元借款。
出借后，借款人多期未依约按时足额还款，欧洲城公司履行保证责任共为其向原告代偿本金43474.21元、利息（含罚息、复利）27647.11元。至2017年3月27日止，借款人名下贷款本金余额为104435.32元，欠利息（含罚息、复利）30308.42元。
双方因此发生纠纷，故原告于2017年6月诉至本院，请求判如所请。
另查明：借款人邓星科、黄晓艳夫妻先后死亡，未立遗嘱，第一顺序法定继承人为二人之子邓海涛、之女邓叶琴。原告为实现本案债权与湖南唯楚律师事务所签订一份《委托代理合同》委托该所律师代理本案等共计13笔贷款诉讼催收工作，约定诉讼标的金额100万以下案件代理费按标的额的10%计收。案涉房屋于2017年9月22日办理了权利人为黄晓艳、邓星科的不动产所有权登记证书（不动产权证证号：2017-0045692）和权利人为原告的不动产抵押权登记证书（不动产权证证号：湘20**株洲市不动产证明第0058169号）。
以上事实，有原告和被告的陈述，原告提供的原告营业执照、被告身份信息及工商登记信息、借款申请表、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、房屋预告登记证明、房屋所有权及抵押权登记证明、欠款证明、个人贷款催收通知书、《委托代理合同》等证据以及谈话笔录予以证明。
本院认为，本案系金融借款合同及被继承人债务清偿纠纷，审查重点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。
本案《个人购房抵押（保证）借款合同》系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告向借款人提供了借款，但借款人多次未依约还款，严重违反合同约定，应依约承担相应的违约责任，故本院对原告所提要求解除双方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求予以支持。
合同解除后，借款人名下贷款本金余额104435.32元及所欠利息（含罚息、复利）30308.42元（截至2017年3月27日止）应予偿付，扣减被告欧洲城公司履行保证责任代偿的本金43474.21元、利息（含罚息、复利）27647.11元，借款人还应偿付本金60961.11元、利息（含罚息、复利）2661.31元（计算至2017年3月27日止，此后部分按合同约定计算至本息付清之日止）。
借款双方在借款合同中约定了违约方需承担因违约产生的律师代理费，现原告为实现债权委托律师事务所代理诉讼产生了实际损失，故原告要求支付律师代理费应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本等情况，本院酌情支持由借款人承担律师代理费损失5000元。
现借款人已死亡，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”之规定，被告邓海涛、邓叶琴作为第一顺序法定继承人，应当以其继承遗产的实际价值为限对上述债务共同承担清偿责任。
借款人为担保主债务履行自愿与原告签订抵押合同，以其购买的株洲市芦淞区人民南路69号欧洲城服饰市场354号房屋在本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权的费用范围内向原告提供抵押担保，且已办理了抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，原告对该抵押物享有抵押权。现债权已到期而债权人未受清偿，故原告有权行使抵押权，就拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
被告欧洲城公司自愿与原告签订保证合同在合同项下本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等范围内向原告提供阶段性连带责任保证担保，现原告已于收到抵押权利凭证前宣布解除合同提前收贷，故欧洲城公司应依约对上述全部债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，其承担保证责任后，有权进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司株洲分行与被告黄晓艳、邓星科、株洲欧洲城房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；
二、被告邓海涛、邓叶琴在继承邓星科、黄晓艳遗产的范围内以继承遗产的实际价值为限共同向原告兴业银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金60961.11元、支付利息（含罚息、复利）2661.31元[利息（含罚息、复利）计算至2017年3月27日止，此后部分按合同约定计算至本息付清之日止）、支付律师代理费损失5000元；
三、原告兴业银行股份有限公司株洲分行有权以株洲市芦淞区人民南路69号欧洲城服饰市场354号房屋拍卖、变卖所得价款在判决第二项债务范围内优先受偿；
四、被告株洲欧洲城房地产开发有限公司对判决第二项债务承担连带清偿责任（被告株洲欧洲城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权追偿）；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3264元，由被告邓海涛、邓叶琴、株洲欧洲城房地产开发有限公司共同负担1511元，原告兴业银行股份有限公司株洲分行负担1753元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 彭福寿
人民陪审员 曹佩均
二〇一七年十二月四日
书 记 员 陈 霞
附本案适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。