四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0502民初2702号原告：朱进先，女，生于1949年3月28日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：罗米乡，四川九狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭鸿，四川九狮律师事务所律师。被告：谢荣华，女，生于1982年11月17日，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：陈宁，男，生于1983年5月1日，汉族，住四川省威远县。原告朱进先与被告谢荣华、陈宁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告朱进先及其委托诉讼代理人罗米乡、罗旭鸿，被告谢荣华到庭参加诉讼，被告陈宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱进先向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告通过四川省智博房地产营销策划有限公司与被告陈宁签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款100000元，并按所购房屋总价款348000元的20%支付违约金；3、判令被告赔偿原告损失（含中介费、律师费、利息损失）20000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2016年3月29日，原告因需要购房，通过四川省智博房地产营销策划有限公司与被告陈宁签订《房地产买卖及经纪合同》，约定：被告以价格348000元，将位于泸州市江阳区房屋出卖给原告，合同签订之日由原告先付购房款50000元，余款于2016年6月30日前付清，并由被告交付房屋和完善该房屋所有权过户转移登记手续。嗣后，原告于合同签订当日以及2016年4月8日分别支付被告购房款各50000元，计100000元，并履行支付了中介费4000元的给付义务，但被告自2016年6月27日起电话处于无法接通状态，原告将此情况告知四川省智博房地产营销策划有限公司后，经多次与被告联系未果，致合同约定的房屋买卖等事项不能继续履行。为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。被告谢荣华辩称，被告与陈宁之婚姻关系于2015年6月24日经法定程序解除，解除时，该房屋在《离婚协议》中明确归女方所有，故被告陈宁无权对讼争房屋进行处分，其与原告和四川省智博房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》，未经被告同意并认可，且被告亦不知道陈宁已收取原告购房款100000元之事实。故前述合同应属无效。原告主张由被告承担支付购房款、违约金等费用，于法相悖，不应得到支持。请求依法判决驳回原告对被告的主张。原告朱进先为支持其诉请主张，提交了下列证据：1、原、被告身份信息，用以证明原、被告主体资格；2、《房地产买卖及经纪合同》、《收款收据》、《物品清单》、银行活期存款明细，《不动产权利及其他事项登记信息》，用以证明合同权利义务约定事项以及履行情况的事实，同时，还证明讼争房屋为二被告共同共有，原告按约准备好全部购房款，并已支付被告陈宁购房款100000元，支付四川省智博房地产营销策划有限公司中介费4000元的事实；3、证人蹇燚平调查笔录及当庭作证证词，用以证明该证人自2015年4月至2016年8月期间为四川省智博房地产营销策划有限公司职员，并知晓讼争房屋的买卖过程以及陈宁出卖该房屋系其真实意思表示，被告谢荣华作为该房屋共有人，虽未到场签订合同，但亦有意将共有房屋出售或出租；4、《委托代理合同》、《收条》，用以证明原告因本案诉讼产生律师代理费的事实。被告陈宁未向本院提交证据。被告谢荣华为支持其抗辩理由，提交了下列证据：1、身份信息、离婚证、《离婚协议书》，用以证明身份情况以及被告与陈宁之婚姻关系自2015年6月24日解除，讼争房屋已明确处理归被告所有的事实；2、泸市房权证江阳区字、土地使用权证、《商品房买卖合同》、《补充协议》《个人住房（商业用房）借款合同》、《公证书》、《银行个人贷款对账单》，用以证明讼争房屋虽系二被告共同所有，但该房屋系通过银行按揭贷款购买，并经公证机关予以公证，现仍处于银行按揭状态的事实。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告谢荣华对原告朱进先提交的上列证据中，除对原被告身份信息、《不动产权利及其他事项登记信息》无异议，对其他证据均有异议，认为：原告与被告陈宁签订的合同，系被告在不知情的情况下形成，该房屋先于合同签订时，二被告就经法定程序已将房屋处分归被告所有。证人蹇燚平调查笔录及当庭作证证词系表明其作为四川省智博房地产营销策划有限公司职员，在签订合同时，对本案讼争房屋所有权为共有性质是知晓的，四川省智博房地产营销策划有限公司对该房屋性质未进行审查，便与原、被告签订《房地产买卖及经纪合同》，其行为应属无效；原告朱进先对被告谢荣华提交的上列证据真实性均无异议，但认为：《离婚协议书》约定的财产归属，只能对夫妻双方具有约束力，不能对抗善意第三人，因此，二被告对本案后果，仍应当承担责任。对原、被告提供的证据以及证人蹇燚平当庭作证证词，结合讼争各方的质证意见，本院认证如下：对由原、被告提供的证据及证人蹇燚平当庭作证证词真实性，本院予以认可，同时，因被告陈宁未到庭质证，由各方提供的上列证据均具有关联性，本院予以认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：讼争位于泸州市江阳区房屋所有权人系被告谢荣华、陈宁共同共有。2016年3月29日，原告朱进先作为买受方（乙方），被告陈宁作为出卖方（甲方），四川省智博房地产营销策划有限公司作为经纪方（丙方），三方签订《房地产买卖及经纪合同》，约定：被告陈宁将位于泸州市江阳区房屋以价格348000元出卖给原告朱进先，付款方式为乙方在2016年3月29日支付购房定金50000元给甲方……，乙方在2016年6月30日前，支付购房款248000元给甲方……；甲方在收齐全款当天即6月30日前将房屋以现状交付给乙方；合同还对违约责任及责任免除明确：甲乙双方任何一方违反本合同事项，导致合同解除的，应向对方支付房屋总成交金额20%的违约金；补充条款约定……乙方在十天以内支付甲方50000元房款……。此外，合同还对税、费及佣金等其它事项分别予以约定。合同签订后，原告朱进先按约支付给被告陈宁购房定金50000元、购房款50000元，支付四川省智博房地产营销策划有限公司中介费4000元，共计104000元。嗣后，因被告陈宁外出住所不明，且至今无法与其取得联系，双方未继续履行合同，引起本案纠纷。另查明，被告谢荣华、陈宁于2015年6月24日登记离婚，其签订的《离婚协议书》载明位于泸州市江阳区房屋所有权归女方（即本案被告谢荣华）所有（未办理产权过户转移登记）。该房屋系办理银行按揭，被告谢荣华、陈宁与中国建设银行股份有限公司泸州分行于2011年7月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确载明按揭款总额为176000元，期限为180个月即2011年8月2日至2026年8月2日，并经四川省泸州市海天公证处作出的《公证书》予以公证。审理中，原告朱进先承认合同签订时，四川省智博房地产营销策划有限公司已告知其讼争房屋在银行办理按揭贷款，并处于共有性质，但不知道被告谢荣华、陈宁办理离婚登记，且该房屋分割处理归被告谢荣华。同时，明确其解除的合同为原告朱进先与被告陈宁签订的房屋买卖合同。本院认为，原告朱进先与被告陈宁以及四川省智博房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》，系含有原告朱进先与被告陈宁之间的房屋买卖合同和朱进先、陈宁与四川省智博房地产营销策划有限公司之间的经纪合同，根据该合同约定，被告陈宁将其与被告谢荣华共同所有位于泸州市江阳区房屋，并办理了银行按揭，且在离婚登记时分割处理归被告谢荣华所有的房屋（未办理产权过户转移登记），以其名义出卖给原告朱进先，嗣后，原告朱进先按合同约定履行支付给被告陈宁购房定金50000元、购房款50000元，共计100000元之事实存在，本院予以确认。由于被告陈宁外出住所不明，至今无法与其取得联系，致合同权利义务无法继续履行，合同目的无法实现，故原告朱进先诉请解除房屋买卖合同，并由被告陈宁退还其已支付的购房款及定金共计100000元，以及赔偿因本案诉讼产生的律师代理费3000元，共计103000元，本院予以支持。关于原告朱进先诉请由被告陈宁支付其资金占用利息损失及利率的确定，本院向被告陈宁送达起诉状副本时间为2017年1月26日，本院认为，原告朱进先主张的资金占用利息，应当自解除合同书面通知送达之日起计付，故原告朱进先资金占用利息损失，本院确定以本金100000元为基数，自2017年1月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至本金清偿之日止。由于被告陈宁的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告朱进先依据合同约定“……甲乙双方任何一方违反本合同事项，导致合同解除的，应向对方支付房屋总成交金额20%的违约金”，主张由被告陈宁支付违约金的计付标准，本院调整按已支付房款总额的20%计付违约金，即100000元×20%=20000元。关于原告朱进先主张由被告陈宁赔偿其已支付的中介费4000元能否支持问题，庭审中，鉴于原告朱进先明确其解除的合同为原告朱进先与被告陈宁签订的房屋买卖合同，且该费用的收取非被告陈宁，故其对该项费用的主张，与本案非同一诉讼法律关系，本案不予审查处理，原告朱进先可另案主张。关于原告朱进先以被告谢荣华、陈宁系夫妻关系为由，诉请被告谢荣华共同承担责任的主张能否支持问题，本院认为，原告朱进先虽在合同签订时不知道被告谢荣华、陈宁之前办理离婚登记，但讼争房屋为被告谢荣华、陈宁共有且在银行办理按揭贷款之事实，四川省智博房地产营销策划有限公司已告知原告朱进先，对讼争房屋的权属情况和房屋现状，原告朱进先在合同签订时即知晓，且合同签订时被告谢荣华未到场参与，故原告朱进先应当知道该房屋买卖存在的交易风险，本着合同相对性原则，被告谢荣华抗辩理由成立，因此，原告朱进先诉请由被告谢荣华共同承担本案责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱进先与被告陈宁于2016年3月29日签订的位于泸州市江阳区房屋的买卖合同；二、被告陈宁于本判决发生法律效之日起三日内退还原告朱进先购房款、定金，共计100000元和资金占用利息损失，资金占用利息以本金100000元为基数，自2017年1月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本金清偿之日止；三、被告陈宁于本判决发生法律效之日起三日内支付原告原告朱进先违约金20000元，并赔偿原告朱进先因本案诉讼产生的律师代理费3000元；四、驳回原告朱进先对被告谢荣华的起诉；五、驳回原告朱进先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4092元，诉讼保全费1520元，共计5612元，由被告陈宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。。审 判 长  李熔钢代理审判员  喻惠婷代理审判员  刘 密二〇一七年三月十七日书 记 员  黄 敏