江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）连商仲审效字第00002号
申请人连云港家得福商贸有限公司，住所地连云港市连云区海棠中路39号。
法定代表人李海林，董事长。
委托代理人孙庆军，江苏尚扬律师事务所律师。
被申请人孙知非。
被申请人林媛（孙知非妻子）。
两被申请人委托代理人曹立志、张晨，江苏苍梧律师事务所律师。
申请人连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福公司）与被申请人孙知非、林媛申请确认仲裁协议效力一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
申请人家得福公司申请称：连云港市万源地产开发有限公司于2007年与申请人签订《房屋租赁契约》，约定租赁连云港市原新浦区“山水丽景广场”一至三楼（含地下室）房屋，租赁期限为2008年12月1日至2023年11月30日，共计15年。2011年7月杨小东取得该房产后，又请求申请人提前支付5年租金共计200万元，即从2012年7月1日至2017年6月30日的租金（有双方签订的《补充协议》和银行回单为证）。2012年9月、10月间，被申请人参加法院司法拍卖程序，取得“山水丽景广场”三楼杨小东所有的302室、302-1室即《房屋租赁契约》中的部分房产所有权。后被申请人即向申请人要求支付租金，申请人明确告知被申请人涉案302室、302-1室的租金，申请人已向前房屋所有权人杨小东支付至2017年6月30日，且早在该房产司法拍卖时申请人即已告知了拍卖行。
被申请人向申请人索要租金不成，于2013年5月13日起诉至现海州区人民法院【案号为（2013）新民初字第2617号】，要求申请人支付租金、解除房屋租赁合同。经过法院公开庭审后被申请人于2013年8月14日撤回起诉。2013年8月31日，被申请人与赵恩娟、颜大勇再次起诉至现海州区人民法院【案号为（2013）新民初字第4292号】，要求确认杨小东与申请人签订的《补充协议》对其不具有约束力，并要求申请人向其支付租金。该案件经过法院长达一年半，数次开庭审理后，被申请人于2015年2月26日再次撤诉。2015年11月12日，被申请人以相同的诉求和理由，依据2007年申请人与连云港市万源地产开发有限公司签订《房屋租赁契约》中的仲裁协议条款，向连云港仲裁委员会申请仲裁【案号为（2015）连仲字第0787号】。
申请人认为，被申请人无权再依据连云港市万源地产开发有限公司于2007年与申请人签订《房屋租赁契约》的仲裁条款申请仲裁，被申请人已经两次诉求法院对本案进行管辖，法院已进行了数次开庭审理，申请人也同意法院管辖。《房屋租赁契约》中的仲裁条款因被申请人的诉讼行为而自行放弃，该仲裁条款已经失效，连云港仲裁委员会对申请人与被申请人间的房屋租赁纠纷已无管辖权。为了维护申请人的合法权益，根据我国仲裁法第20条的规定，诉请法院确认申请人与连云港市万源地产开发有限公司签订的《房屋租赁契约》中的仲裁协议对被申请人无效，连云港仲裁委员会对申请人与被申请人间的房屋租赁纠纷无管辖权。
被申请人孙知非、林媛辩称：1、连云港市万源地产开发有限公司于2007年7月10日与申请人签订的《房屋租赁契约》中约定的权利和义务，应当由被申请人承继，租赁物在租赁期间发生所有权的变动，不影响租赁合同的效力，因此本案中《房屋租赁契约》中关于仲裁的条款对双方当事人均有约束力。2、本案中被申请人曾经两次向现连云港市海州人民法院提起诉讼，但该诉讼均已经撤诉，其法律效果是未起诉，双方当事人的权利义务关系已回归到起诉前的状态。法律并没有规定，当事人一方提起诉讼即代表重新约定了管辖，申请人所称的被申请人提起诉讼即视为否定仲裁条款的效力，是没有法律依据。因此，被申请人依据连云港市万源地产开发有限公司于2007年7月10日与申请人签订的《房屋租赁契约》中管辖条款的约定，向连云港仲裁委员会提起仲裁符合契约约定，请求人民法院驳回申请人的申请。
本院经审查查明，2007年7月10日，连云港市万源地产开发有限公司与申请人签订《房屋租赁契约》，约定租赁连云港市原新浦区苍梧路“山水丽景广场”一至三楼（含地下室）房屋，租赁期限为2008年12月1日至2023年11月30日；还约定在契约履行中若发生争议，双方应当采取协商方法解决，协商不成，由连云港仲裁委员会仲裁。
2011年8月1日，案外人杨小东从连云港市万源地产开发有限公司取得申请人已租赁的房产所有权，杨小东承继了连云港市万源地产开发有限公司与申请人之间的房屋租赁关系，并于2011年8月2日三方达成了《转移房屋租赁契约协议》。2012年1月17日，案外人杨小东与申请人协商要求申请人提前支付5年即从2012年7月1日至2017年6月30日租金200万元，并就房屋租赁又订立《补充协议》。同日，申请人向杨小东汇款200万元，杨小东向申请人出具收到房屋租金的收据。
2012年9月、10月间，被申请人参与法院司法拍卖程序，取得“山水丽景广场”三楼杨小东所有的302室、302-1室房产所有权。后因被申请人向申请人要求支付302室、302-1室的租金未果，即于2013年5月13日起诉至原连云港市新浦区人民法院（现连云港市海州区人民法院），要求申请人支付租金、解除连云港市万源地产开发有限公司与申请人于2007年7月10日签订《房屋租赁契约》。申请人参加应诉答辩，没有提出管辖权异议，法院公开庭审后，被申请人于2013年8月14日撤回起诉。2013年8月31日，被申请人与赵恩娟、颜大勇（二人系与被申请人共同参与法院司法拍卖购得杨小东所有，由申请人已承租的另外房屋的所有权人）再次诉至原连云港市新浦区人民法院，要求确认案外人杨小东与申请人签订的《补充协议》对其不具有约束力，并要求申请人向其支付租金。申请人再次参加应诉答辩，对法院的司法管辖无异议，该案件经法院多次公开开庭审理后，被申请人等于2015年2月26日再次撤诉。
2015年11月12日，被申请人以连云港市万源地产开发有限公司于2007年7月10日与申请人签订《房屋租赁契约》中的仲裁协议条款为依据，向连云港仲裁委员会提出确认案外人杨小东与申请人签订的《补充协议》对其不具有约束力，并要求申请人向其支付租金的仲裁请求。2015年11月25日，连云港仲裁委员会向申请人送达（2015）连仲字第0787号《仲裁通知书》，对双方“房屋租赁争议”予以受理。2015年11月30日，申请人向仲裁庭提出异议，并在仲裁庭首次开庭前向本院递交申请书，请求确认申请人与连云港市万源地产开发有限公司签订的《房屋租赁契约》中的仲裁协议对被申请人无效，连云港仲裁委员会对申请人与被申请人间的房屋租赁纠纷无管辖权。
本院认为，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议。仲裁协议是指当事人各方同意将在他们之间确定的不论是契约性或非契约性的法律关系已经发生或可能发生的一切或某些争议提交仲裁的协议。仲裁协议可以采取合同中的仲裁条款形式或单独的协议形式。仲裁协议是书面的，还应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。本案被申请人通过参与司法拍卖程序从房屋所有人杨小东处竞买取得涉案房屋，依法承继了连云港市万源地产开发有限公司、杨小东与申请人之间延续的房屋租赁关系，获得了《房屋租赁契约》中的仲裁协议条款等相应权利义务，但被申请人与申请人因房屋租赁合同发生纠纷后，被申请人没有声明有仲裁协议，两次诉至人民法院对涉案纠纷进行司法管辖，申请人也两次参加应诉答辩，没有提出管辖权异议，人民法院对涉案纠纷依法受理后数次进行开庭审理，应视为人民法院对涉案纠纷有管辖权。被申请人虽然两次起诉均以撤回诉讼方式终结人民法院对涉案纠纷的审理程序，但申请人与被申请人的诉讼行为已证明，双方均已放弃了《房屋租赁契约》中的仲裁协议条款，故涉案纠纷连云港仲裁委员会无管辖权。依照《中华人民共和国仲裁法》第四条、第十六条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项之规定，裁定如下：
申请人连云港家得福商贸有限公司与被申请人孙知非、林媛房屋租赁纠纷，连云港仲裁委员会无管辖权。
本案案件受理费400元，由被申请人孙知非、林媛负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 忻 越
审 判 员 林 龙
代理审判员 刘 宁
二〇一六年一月十九日
书 记 员 王雪竹
法律条文附录
《中华人民共和国仲裁法》
第四条当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
第十六条仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。
仲裁协议应当具有下列内容：
（一）请求仲裁的意思表示；
（二）仲裁事项；
（三）选定的仲裁委员会。
第二十条当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。
当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
……