杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第833号
原告梅玺。
原告吴丹。
两原告共同委托代理人（特别授权）姜志明，浙江天峰律师事务所律师。
两原告共同委托代理人单婉珍。
被告ＸＸ荣。
被告胡月凤。
委托代理人（特别授权）ＸＸ荣，身份信息同上，系胡月凤丈夫。
被告杭州卓家房产咨询有限公司，住所地浙江省杭州市上城区衢江路129号。
法定代表人项珍仙，执行董事。
委托代理人（特别授权）俞瑾、黄新发，浙江智仁律师事务所律师。
第三人刘伟。
委托代理人（特别授权）刘涛，北京市国纲华辰律师事务所杭州分所律师。
委托代理人（特别授权）杨甜，浙江西湖律师事务所律师。
原告梅玺、吴丹诉被告ＸＸ荣、胡月凤、杭州卓家房产咨询有限公司（以下简称卓家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月5日立案受理后，由审判员季隽虹担任审判长，与代理审判员倪晓花、人民陪审员马燕芬组成合议庭进行审理，后依法通知刘伟作为第三人参加诉讼。本案分别于2012年10月26日、2013年1月19日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告梅玺、吴丹及其委托代理人姜志明、单婉珍，被告ＸＸ荣（同时代理被告胡月凤）、卓家房产的委托代理人俞瑾、第三人刘伟的委托代理人刘涛、杨甜到庭参加诉讼；第二次庭审除上述当事人及诉讼代理人到庭参加诉讼外，刘伟亦到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告梅玺、吴丹诉称，梅玺、吴丹系未婚青年，准备购买婚房用于结婚。2012年7月梅玺、吴丹通过卓家房产的中介，有意向购买位于杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园1幢1单元1602室房屋，于同年7月31日与该房所有人ＸＸ荣、胡月凤通过公证委托经办房屋出售事宜的王宝昌签订房屋转让合同，约定总价198万元。同年8月1日梅玺、吴丹付清房款、税费及居间费用，于同年8月2日办理房屋三证。后梅玺、吴丹从ＸＸ荣处得知，因ＸＸ荣对刘伟负高利贷债务，该房屋已被刘伟占有使用，且双方已就该房屋形成租赁关系，无法交房。请求判令：1、确认梅玺、吴丹与ＸＸ荣、胡月凤在2012年7月31日签订的杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园1幢1单元1602室房屋转让合同有效；2、ＸＸ荣、胡月凤、卓家房产立即交付房屋；3、刘伟腾退房屋；4、ＸＸ荣、胡月凤、卓家房产支付延迟交房违约金38万元；5、卓家房产退还居间费3万元。ＸＸ荣、胡月凤、卓家房产共同承担本案诉讼费用。
被告ＸＸ荣、胡月凤辩称，发生纠纷是因为ＸＸ荣和刘伟之间有高利贷关系。2012年3月，ＸＸ荣经人介绍向刘伟借款，因为怕ＸＸ荣到期不还钱，刘伟提出签订20年的租赁合同，并再三表示租赁只是形式。借款的利息付至2012年4月18日时，刘伟将3月份的合同还给ＸＸ荣，签订了期租自4月18日始的租赁合同，后又因ＸＸ荣支付了4月18日至5月18日的利息，双方撕了4月18日的合同，签订了5月18日的租赁合同。同年6月17日，ＸＸ荣公司倒闭，因房屋已抵押给了王宝昌，当晚ＸＸ荣打电话给刘伟表示无法再支付利息。6月22日刘伟发了律师催款函给ＸＸ荣，表示根据双方签订的二份借款合同，借款期限已经届满。6月27日左右，因ＸＸ荣无法归还借款，刘伟将租赁合同改成从3月18日开始，改完后让ＸＸ荣捺了手印，捺手印后，刘伟又制作了新的租赁合同，将租赁时间打印成了3月18日开始。刘伟借钱给ＸＸ荣是事实，但没有支付过租金。梅玺、吴丹诉称属实，应拿到房屋。
被告卓家房产辩称，房屋转让合同有效。根据居间代理合同和支付协议书，卓家房产已经履行了办理房屋过户手续，配合监管银行支付购房款的义务。交付房屋的合同义务方是ＸＸ荣、胡月凤，房屋实际占有人为刘伟，应由刘伟完成房屋的交付，梅玺、吴丹要求卓家房产交付房屋的诉请于法无据。支付延期交房违约金没有协议约定也无法定情形，卓家房产不需要支付延期交房违约金。支付居间费用是对居间服务的确认，双方未就退还居间费用有任何的书面约定，卓家房产在履行居间代理合同中没有任何过错，也没有向梅玺、吴丹隐瞒；就房屋的瑕疵问题，卓家房产交易前就向ＸＸ荣、胡月凤的委托代理人王宝昌进行过书面确认；卓家房产是在事先得到梅玺同意的情况下将房款进行支付的，卓家房产不需要退还居间费用。
第三人刘伟陈述称，刘伟和ＸＸ荣、胡月凤于2012年3月15日签订租赁合同，当时刘伟查询该房屋已经以价值200万元抵押给了浙ＸＸ昌担保有限公司。同年5月15日，ＸＸ荣、胡月凤又将房屋抵押给了王宝昌，以190万元余值抵押，同日去公证处办理了授权委托书，特别授权王宝昌有权处理，进行房屋买卖，其实这是流押的协议，王宝昌是该房屋的实际控制人，其因为流押而获得的处理房屋的权限是无效的。关于房屋转让合同、居间合同，因刘伟不是当事人，对订立过程均不知情，合同效力由法院判定。ＸＸ荣、胡月凤向梅玺、吴丹隐瞒了房屋租赁的事实，违反了诚实信用原则，构成了欺诈。房屋转让合同是否可以撤销、无效或有效应由梅玺、吴丹自行选择。请求法庭驳回梅玺、吴丹要求刘伟腾退房屋的诉讼请求。
在第一次庭审中，刘伟称其与ＸＸ荣签订租赁合同是在2012年3月15日，远远早于房屋转让合同的签订时间，房屋租赁合同租期20年，租金40万元，这个行为并不被法律所禁止，租赁合同也正在履行。刘伟提出要求确认ＸＸ荣、胡月凤与其签订的租赁合同有效的独立请求，本院予以受理。
针对刘伟该请求，其他当事人均认为租赁合同是无效的。
原告梅玺、吴丹为证明其主张，提供证据如下：
1、委托书一份（复印件），证明王宝昌有权代ＸＸ荣、胡月凤转让房屋。
2、杭州市房屋转让合同一份，证明梅玺、吴丹与ＸＸ荣、胡月凤房屋转让的事实。
3、杭州市房屋转让合同补充协议书一份，证明双方对主合同未规定的内容进行了补充规定。
4、房地产买卖居间代理合同一份，证明卓家房产系房屋转让居间人，梅玺、吴丹支付了居间费。
5、中国农业银行个人结算业务申请书一份，证明梅玺支付购房款100万元的事实。
6、中国银行进账单一份，证明梅玺支付购房款90万元的事实。
7、2012年7月31日收条、2012年8月1日收条各一份，证明梅玺支付定金及装饰款共8万元。
8、税费及房款账号各一份，证明卓家房产要求将税费和房款汇至不同的监管帐户。
9、中国农业银行银行卡取款业务回单一份，证明梅玺以现金方式转给卓家房产税费及居间费共计187000元的事实。
10、房屋所有权证、国有土地使用证、契证各一份，证明梅玺、吴丹已是涉案房屋的所有权人。
11、销售不动产统一发票一份，证明梅玺、吴丹已履行全部购房款190万元的支付义务。
12、税收通用完税证一份，证明梅玺、吴丹已履行交付规定税费的义务。
13、钥匙借用登记表一份（复印件），证明卓家房产向物业借用涉案房屋钥匙的事实。
14、承诺书一份（复印件），证明纠纷出现时，梅玺在卓家房产的要求下签署了承诺书。
15、卓家房产出具的情况说明一份，证明无法正常交房的事实。
上述证据，经庭审质证，ＸＸ荣、胡月凤均无异议。卓家房产对证据13，认为不能证明卓家房产工作人员于2012年8月2日查看涉案房屋；对证据14，认为购房余款提前支付是事先征得梅玺或其叔叔口头同意且经梅玺签字确认的，不存在欺诈；对证据15，认为卓家房产是积极协助处理纠纷的；对其他证据无异议。刘伟对证据1、7，认为ＸＸ荣、胡月凤与王宝昌之间办理的公证手续名为委托实为流押，该行为是无效的；对证据2-4，认为因王宝昌的委托权限是无效的，故转让合同和居间合同是无效的；对证据10，认为房屋转让无效，故三证也是不合法的；对证据13，认为与本案无关；对证据14，认为应在办理交房手续后才能支付尾款；对证据15，认为卓家房产与本案处理有利害关系，该情况说明没有证明效力；对其他证据无异议。
本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，且证据与本案存在关联性，本院予以采纳，对其证明效力将结合其他证据综合予以认定。
被告ＸＸ荣、胡月凤为证明其主张，提供证据如下：
1、刘伟高利贷清单一份，证明ＸＸ荣向刘伟借高利贷的事实。
2、中国工商银行网上银行电子回单一份，中国工商银行浙江省分行营业部付款通知、补制副本申请书各一份，证明ＸＸ荣支付中间人彭振兴中介费的事实。
3、刘伟和ＸＸ荣女儿往来电话清单七张，证明刘伟向ＸＸ荣女儿催要借款及利息的事实。
4、理财金账户历史明细清单四份，证明ＸＸ荣向刘伟借款90万元的事实。
5、中国农业银行银行卡活期子账户交易明细三份，证明ＸＸ荣向刘伟汇了60万元借款还款的事实。
6、催款函一份，证明刘伟向ＸＸ荣催讨借款的事实。
7、杭州市房屋租赁合同三份4页，证明租赁合同是于2012年6月27日签订的，其中有租期由手写改成3月18日，ＸＸ荣和刘伟之间的租赁合同不成立，租赁关系不存在，同时刘伟对其他人也是用这种手段借款的，租期甚至是50年。
8、录音光盘一张（ＸＸ荣分别与刘伟、彭振兴、陈发根对话的内容），汇款凭证一份，证明刘伟承认借款给ＸＸ荣90万元，及ＸＸ荣汇给介绍人彭振兴2万元介绍费的事实。
9、杭州伟通投资管理有限公司公司基本情况一份，证明刘伟是该公司股东。
上述证据，经庭审质证，梅玺、吴丹均无异议，认为恰能证明ＸＸ荣与刘伟之间存在高利贷关系及刘伟为了高利贷利益用租赁的形式追债，刘伟并非真正的承租人。卓家房产对证据7，认为刘伟就签订租赁合同的陈述与房屋实际占有的情况前后矛盾，租赁关系是虚假的；对其他证据的综合质证意见是因不涉及其公司的权利义务，无法判断关联性及部分证据的真实性。刘伟对证据1-3，认为不符合证据的三性；对证据4，认为是真实的，恰能证明40万元租金已由ＸＸ荣收取；对证据8，确认录音中对话人之一是其本人，但认为录音资料不完整，且文字整理资料与录音内容无法吻合；对证据5-7、9，认为与本案无关联性。
本院对该部分证据认证如下：证据1系ＸＸ荣自行制作的向刘伟借款的过程，不符合证据的三性要求，不应作为证据采纳；证据3无法确认与本案的关联性，本院不予采纳；证据2、5、6、9，对真实性予以确认，对与本案的关联性将综合予以认定；证据4，涉及ＸＸ荣与刘伟之间的款项往来，款项性质将结合其他证据予以综合认定；证据7，就ＸＸ荣欲主张的与刘伟签订租赁合同的过程，将结合其他证据综合予以认定；对证据8的录音中涉及ＸＸ荣与刘伟对话的内容予以确认，ＸＸ荣与其他人对话的录音内容，因无法核实真实性，故对该部分对话内容不予确认。
被告卓家房产为证明其主张，提供证据如下：
1、委托协议一份，证明ＸＸ荣、胡月凤的委托代理人王宝昌曾向卓家房产确认涉案房屋无权利纠纷的事实。
2、房地产经纪带看确认书一份，证明卓家房产已履行带看的居间义务，并与梅玺、吴丹确认过涉案房屋状态。
3、房屋居间转让意向协议、杭州市房屋转让合同补充协议书各一份，证明卓家房产向梅玺、吴丹收取居间代理服务费的依据。
4、房地产买卖居间代理合同一份，证明卓家房产的合同义务为协助梅玺、吴丹与ＸＸ荣、胡月凤办理过户手续；各方约定如ＸＸ荣、胡月凤隐瞒房屋权利争议，由此产生的经济和法律责任由ＸＸ荣、胡月凤承担。
5、监督支付协议书一份，证明卓家房产的合同义务为协助监管银行进行购房款支付。
6、承诺书一份，证明梅玺同意王宝昌提前取走购房余款。
7、责任承诺书（复印件）、2012年8月6日录音光盘及文字整理资料各一份，证明ＸＸ荣、胡月凤系在办理完与案外人王宝昌之间的委托公证之后才将房屋出租给刘伟，自始向王宝昌隐瞒了房屋设有租赁的事实。
8、2012年8月20日、8月25日录音光盘及文字整理资料各一份，证明卓家房产在争议发生后积极沟通、协助双方处理纠纷的事实。
9、中国银行杭州新中国支行账单一份，证明2012年8月1日、8月3日购房款转入王宝昌账户的事实。
上述证据，经庭审质证，梅玺、吴丹对证据6，认为卓家房产支付王宝昌购房余款事先未征得出卖方同意；对证据1-5、9、及证据7中责任承诺书的真实性无异议，但认为卓家房产未尽调查义务。ＸＸ荣、胡月凤均无异议。刘伟对证据1，认为委托是无效的，且证明卓家房产未尽勤勉、尽职的调查义务；对证据2-4、6，认为买卖合同无效，对证据合法性持有异议；对证据5，认为ＸＸ荣、胡月凤、卓家房产存在违约和欺诈行为；对证据7中的责任承诺书，认为王宝昌隐瞒了房屋租赁的情况，亦视为ＸＸ荣、胡月凤隐瞒该事实；对证据9无异议。
本院认为，因证据7、8中的录音资料没有原始载体，对该证据不予采纳；对其他证据的真实性、合法性予以确认，且证据与本案存在关联性，本院予以采纳，对其证明效力将结合其他证据综合予以认定。
第三人刘伟为证明其主张，提供证据如下：
1、杭州市房屋租赁合同一份及附件（ＸＸ荣、胡月凤的房屋所有权证、国有土地使用证、契证（均为复印件）各一份，承诺书二份，委托书一份），证明刘伟与ＸＸ荣于2012年3月15日就涉案房屋达成租赁合同，租赁期限为20年，自2012年3月18日至2032年3月17日止，总租金为40万元，该合同系ＸＸ荣、胡月凤的共同意思表示，合法有效。
2、中国工商银行自助服务终端凭条三张、自动柜员机客户凭条一张，证明刘伟自2012年3月19日至4月29日，共向ＸＸ荣汇款40万元作为房屋租金。
3、收款凭证及房屋设施押金单各一份、钥匙一把，证明ＸＸ荣、胡月凤于2012年4月1日收到刘伟房租共40万元。
4、发票联及收据各一份，证明刘伟对涉案房屋按时缴纳物业费及水电费，在涉案房屋被转让之前早已租住。
5、110接警综合记录单二份，证明刘伟因房屋被换锁无法进入而报警。
6、锦绣江南物业服务处证明、银行存根及发票、保灵开锁服务单各一份，证明刘伟与卓家房产发生纠纷，至此才知该房屋被ＸＸ荣、胡月凤擅自出卖。
7、收款收据及发票一组、购买清单一份，证明刘伟承租涉案房屋后进行装修，支出装修费用。
8、房产记载信息查询记录一份，证明涉案房屋在转让前已进行抵押，卓家房产未尽调查义务。
上述证据，经庭审质证，梅玺、吴丹对证据1有异议，认为合同骑缝处指纹连不上，第二页由5改成3，以及承诺书上租期是30年，均印证租赁合同是虚假的；对证据2，认为40万元款项并非是房屋租赁款，而是刘伟发放的高利贷；对证据3，认为刘伟掌握钥匙不证明就存在真实的租赁关系；对证据6，认为住宿费发票抬头为杭州伟通投资管理有限公司，该公司和刘伟是有关联的；对证据7，认为刘伟是在2012年7月14日以后进行突击装修；对其他证据无异议。ＸＸ荣、胡月凤认为该租赁合同是虚假的，ＸＸ荣在2012年5月18日签订的合同上捺了骑缝手印，6月份刘伟强行让其修改了第一页，这第一页就是ＸＸ荣向法庭提供的，修改后的第一页ＸＸ荣捺了新的骑缝手印，所以刘伟提供的4页合同骑缝手印是对不齐的；刘伟在7月底及8月购买装修材料，是得知ＸＸ荣委托王宝昌卖房后意图占有房屋；对证据3，确认收款凭证是ＸＸ荣签的，是因为其向刘伟借了高利贷，但不能证明有收到房屋租金；对证据4，认为刘伟于6月27日修改合同，6月29日交纳物业费，当时房屋内没有用过，没有水电费产生；交付房屋钥匙是在4、5月份；对其他证据的综合质证意见是ＸＸ荣、胡月凤与刘伟之间不存在租赁关系。卓家房产的质证意见与前述当事人的质证意见基本一致，并认为交纳物业费、持有房屋钥匙不能证明刘伟在涉案房屋转让前已居住在内，且购买装修材料也不能证明系用于对涉案房屋进行的装修。
上述证据6中的银行存根及发票，及证据7中的部分收款收据及发票、购买清单，无法确认与本案的关联性，本院不予采纳；其他证据，本院对真实性、合法性予以确认，且证据与本案存在关联性，本院予以采纳，对其证明效力将结合其他证据综合予以认定。
本案在审理过程中，本院于2013年1月18日对锦绣江南物业服务处工作人员进行了询问并作了笔录，工作人员提供了一份租赁合同的复印件作为询问笔录的附件；于2013年1月28日对彭振兴作了询问并作了笔录，在该份笔录中彭振兴陈述2012年3月，其通过他人介绍ＸＸ荣与刘伟认识，促成了双方之间20万元的借款并从ＸＸ荣处收取了2万元的介绍费。经庭审质证，梅玺、吴丹、ＸＸ荣、胡月凤对上述询问笔录无异议；卓家房产、刘伟对询问笔录的形式真实性无异议，但认为被询问人陈述的部分内容与事实不符，但未能提供相反的证据予以反驳。
上述询问笔录，涉及ＸＸ荣与刘伟之间签订租赁合同的事实与借款的事实，本院予以确认，对其证明效力将结合其他证据综合认定。
结合本院予以采纳的证据及各方当事人陈述，本院认定本案事实如下：
ＸＸ荣、胡月凤原系杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园1幢1单元1602室房屋所有权人。2012年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王宝昌。同日，ＸＸ荣、胡月凤通过公证委托王宝昌办理与上述房屋转让有关事宜（包括签订房屋转让合同、交付房屋、领取所有售房款等）。
梅玺、吴丹欲购买婚房准备结婚。2012年7月初，梅玺、吴丹通过卓家房产的中介，于2012年7月31日与ＸＸ荣、胡月凤的委托代理人王宝昌就涉案房屋签订杭州市房屋转让合同，合同落款处甲方（出卖方）由王宝昌签署“ＸＸ荣（王宝昌代）胡月凤（王宝昌代）”并在甲方代理人处签名。合同约定涉案房屋转让实际价格（含物业维修基金）为人民币190万元整。合同签订后，2012年7月26日、8月1日梅玺分别将100万元、90万元打入卓家房产的指定帐户。2012年8月1日、8月3日，该100万元、90万元购房款依次由卓家房产指令中国银行杭州新中国支行打入王宝昌账户。梅玺、吴丹依次交付8万元装修费用给卓家房产，王宝昌对收取该8万元分别出具收条。涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证、契证于2012年8月2日全部办理完成，登记房屋所有权人为梅玺、吴丹。
2012年3月，ＸＸ荣通过他人介绍向刘伟借款，刘伟提出ＸＸ荣、胡月凤将涉案房屋长期出租给刘伟，双方签订房屋租赁合同。后双方于2012年5月18日修改租赁合同，合同约定该房屋租赁期20年，租赁期限自2012年5月18日开始，房屋租金20年内不变，租赁期限内租金总计40万元。2012年6月，刘伟在得知ＸＸ荣将房屋抵押给王宝昌后，双方又对2012年5月18日签订的租赁合同进行了修改，主要内容未变，将租赁期限改为自2012年3月18日至2032年3月17日止。
另查明，刘伟于2012年3月19日、3月28日、3月29日、4月1日分别通过工商银行向ＸＸ荣汇款20万元、5万元、5万元、10万元。后因梅玺、吴丹购买涉案房屋并办理了产权过户手续，而刘伟主张履行租赁合同，发生纠纷，故梅玺、吴丹诉至本院。
本院认为，一、关于房屋买卖合同的效力及物权变动效力。王宝昌接受ＸＸ荣、胡月凤的委托，出售涉案房屋，梅玺、吴丹在卓家房产的中介下，与出卖方达成了购买房屋的合意，并签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效，并对ＸＸ荣、胡月凤、梅玺、吴丹产生法律约束力。同时，因涉案房屋已办理过户手续，不动产物权转移至梅玺、吴丹所有，且转让合同约定买方房屋所有权证办出后2个工作日内，卖方结清该房屋相关费用后交房给买方。故本院对梅玺、吴丹要求确认房屋转让合同有效，ＸＸ荣、胡月凤交付房屋的诉请予以支持。而卓家房产并非房屋转让合同当事人，不具有交房义务，对梅玺、吴丹要求其交付房屋的诉请，不予支持。
二、关于租赁合同效力。从租赁合同订立过程上看，2012年6月，刘伟在得知涉案房屋抵押给了王宝昌后要求将租赁合同的租期起始时间等由2012年5月改为2012年3月，而ＸＸ荣对此持放任态度，可认定双方该行为系串通后意图损害抵押权人利益。即便双方于2012年5月18日签订了租赁合同，从合同签订动机上看，签订租赁合同是因刘伟得知ＸＸ荣的房屋、车辆等财产已进行抵押，为消除向ＸＸ荣出借款项的顾虑而签订。该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图，只是刘伟作为其债权实现的一种担保形式，而该形式非我国法律确定的担保形式，要确定该行为的法律效力缺乏法律依据。综上所述，刘伟与ＸＸ荣、胡月凤签订租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生梅玺、吴丹负有继续履行租赁合同义务的法律效果。梅玺、吴丹是涉案房屋的所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益等权利，故对梅玺、吴丹要求刘伟腾退房屋的诉请，本院予以支持。刘伟关于确认其与ＸＸ荣、胡月凤签订的租赁合同有效的请求，本院不予支持。
三、关于迟延交房违约金。梅玺、吴丹主张迟延交房违约金的合同依据为“逾期交付超过7天，乙方有权按下述第2种约定追究甲方的违约责任……（2）甲方向乙方支付违约金共计380000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿”，ＸＸ荣、胡月凤未如实陈述涉案房屋已签订租赁合同的事实，是导致本案纠纷的主要原因之一，ＸＸ荣、胡月凤应承担违约责任；卓家房产并非房屋转让合同当事人，梅玺、吴丹要求其承担迟延交房的违约责任，依据不足。但梅玺、吴丹主张违约金38万元，远高于其未能按转让合同的约定如期、平和地占有、管理、使用涉案房屋导致的损失，参照同类地段相同品质同种用途商品房的租金价格，本院对迟延交付违约金予以调整，酌情支持38000元。
四、关于居间费用。因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，解决房屋买卖当事人的权利、义务等内容，故本案中对卓家房产提供的中介服务不予评判，梅玺、吴丹若认为居间费用应予返还，可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告梅玺、吴丹与被告ＸＸ荣、胡月凤就杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园1幢1单元1602室房屋签订的房屋转让合同有效。
二、第三人刘伟于本判决生效之日起十日内腾退杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园1幢1单元1602室房屋。
三、被告ＸＸ荣、胡月凤于本判决生效之日起十日内向原告梅玺、吴丹交付杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园1幢1单元1602室房屋。
四、被告ＸＸ荣、胡月凤于本判决生效之日起十日内支付原告梅玺、吴丹迟延交房违约金38000元。
五、驳回原告梅玺、吴丹的其他诉讼请求。
六、驳回第三人刘伟的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7450元，由原告梅玺、吴丹负担3450元，由被告ＸＸ荣、胡月凤负担4000元。第三人独立请求案件受理费40元，由第三人刘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 季隽虹
代理审判员 倪晓花
人民陪审员 马燕芬
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 桑晶晶