广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法滘民初字第867号
原告曹锡汉。
原告周培林。
被告梁德甘。
原告曹锡汉、周培林诉被告梁德甘因房屋租赁合同一案，本院于2013年12月4日受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2013年12�23日、12月27日两次公开开庭审理。原告曹锡汉、周培林，被告梁德甘两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹锡汉、周培林诉称，2013年8月15日原告与被告签订了一份《厂房租赁协议书》，并于当天生效。租赁后，被告自2013年11月3日起未交纳租金。经原告多次催促，被告仍未缴交。请求法院：一、判令解除原告曹锡汉与被告于2013年8月15日所签订的《厂房租赁协议书》；二、判令被告向原告曹锡汉支付2013年11月租金5670元、水电费351元（其中租金及水电费应计算至被告实际搬离厂房之日止）；三、判令原告曹锡汉不需向被告退回保证金12000元，该保证金归原告曹锡汉所有；四、判令被告支付原告曹锡汉因诉讼而产生的误工损失5000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告梁德甘辩称，一、确认欠原告11月租金5670元未支付。但被告在2013年10月份多支付了30元租�，即实欠原告11月租金为5640元。对原告主张的2013年11月水电费351元不予确认，因为原告至今未与被告去抄水电表，对于水电使用度数还未确认。二、同意与原告解除《厂房租赁协议书》，但两原告应赔偿被告搬迁费用。理由如下：1.涉案厂房是原告周培林出租给原告曹锡汉，再由原告曹锡汉转租给被告，但原告曹锡汉并未将该事实告知被告。被告承租涉案厂房是作仓库用，原告周培林却不让被告使用涉案厂房，不让被告的车辆停放在涉案厂房外，被告每次送货到涉案厂房，原告周培林就报警。2.涉案厂房下大雨时漏水严重，但原告周培林未进行维修。3.原告曹锡汉还曾要求被告交30000元保证金给原告周培林。被告是想让两原告先协商，在两原告同意继续出租给被告后，被告才支付租金。
针对被告梁德甘答辩，原告曹锡汉回复称，一、确认2013年10月是多收了被告30元�但该款为2013年9月、10月预收水电费。二、合同签订当日，被告已将其物品搬入涉案厂房，原告曹锡汉从未阻止过被告使用，被告租赁涉案厂房并非仅只作仓库使用，而且还在厂房内进行生产。被告经常在中午午休时搬运铁桶，发出巨大的噪声，影响其他人休息，原告曹锡汉是通过政府有关部门处理的。三、涉案厂房为旧厂房，在被告承租时，已告诉被告下雨时，墙身会漏水，但不会影响厂房的正常使用，故让被告自行修理。且被告使用后也从未就漏水问题提出过异议，说明被告已接受且已正常使用该厂房。再说，双方在协议中也约定租赁期间由被告负责厂区内物件的维护和保养。四、原告周培林设置临时性路障及警示标识目的是为了提醒过路行人、车辆前方路面损坏，注意通行及选择绕道通行，以保护地下的排污管道。该行为并不会妨碍及阻止车辆的正常通行。且厂房的另一端有道路可通行，并不是被告所称的唯一通道。五、被告在未通知原告的情况下，私自搬离厂房，说明被告有拖欠租金的恶意，被告未按约支付租金及水电费用，原告有权单方终止合同，且不退回被告保证金。
针对被告梁德甘答辩，原告周培林回复称，确认原告曹锡汉与被告所签订的《厂房租赁协议书》，但并不曾报警及阻止被告使用涉案厂房。每个业主都有义务保护好工业区的道路，由于厂房刚安装了排污管，故原告周培林在厂房门口的道路边标示“禁止大货车出入”，该行为是在征得村委会同意后作出的。但被告的大货车经常直接停放在排污管下沉处的路面上，故原告周培林是有权投诉被告的。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料：
1.两原告身份证、被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。
2.《厂房租赁协议书》（原告曹锡汉与被告所签）1份，证明原告曹锡汉与被告于2013年8月15日签订了一份《厂房租赁协议书》，约定由被告承租涉案厂房，被告于每月3日前缴纳当月租金5670元，租赁期限为2013年8月16日至2015年11月30日。
3.《土地有偿使用合同书》、《证明》各1份，证明原告周培林对涉案房屋享有出租权。
4.《厂房租赁协议书》1份（两原告所签），证明两原告之间的租赁关系。
5.《追租通知》1份，证明原告于2013年11月20日向被告发出《追租通知》，要求被告支付2013年11月份租金5670元及从承租之日起至2013年10月31日期间的水电费351元。水电费是原告单方抄表的，具体度数已忘记，被告没有签名确认。
6.照片11张（其中9张于第一次开庭时提交，2张于第二次开庭时提交），证明被告货车经过路段的情况，被告的货车停在原告已进行修整、维护的路面上。被告当时还将原告放置于该处的警示�识物搬离。且被告每天卸货时发出巨大的噪音，严重影响了隔壁原告厂房内工作人员的正常工作。也可看出不存在原告阻止被告出入的事实。
被告对原告提交的证据材料发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4，被告表示不清楚。对证据5，被告确认收到《追租通知》，也确认尚欠原告2013年11月份租金5670元至今未支付，但对水电费金额不确认，认为双方并无进行抄表确认。对证据6的真实性无异议，但被告车辆必须停放于该位置才能卸货。合同并无约定门口不准卸货、不准大货车驶入等。但被告租用后，原告周培林经常借故到涉案厂房处指指点点及拍照，还报警或向有关行政部门投诉。其阻止被告的货车、油灌车驶入涉案厂房门口，妨碍被告正常生产、经营。被告租用不到一个月，原告周培林就报警或向有关行政部门投诉七、八次，通知有关部门过来查处被告，导致被告客户不能在此卸货，造成被告巨大经济损失。有关部门让被告与两原告进行协商，但最终无法达成一致意见，被告不得不选择搬离涉案厂房。至于噪音问题，被告承租时已告知原告租赁厂房是做润滑油生意，原告也曾到被告的旧仓库看过。
诉讼中，被告向本院提交了以下证据材料：
1.光盘1只（当庭播放），证明涉案厂房内的排水柱出现漏水现象。
两原告质证意见：真实性无异议，确认是涉案厂房内现场。但被告承租时，原告已告知被告该情况，也告知被告可以自行修复，当时被告并无异议。
为查清案件事实，本院于2013年12月23日组织双方到现场勘察，并对现场进行了拍照。于2013年12月27日组织双方到现场查看被告是否已搬离涉案厂房，并对水电表读数进行确认。原被告对本院所拍摄的现场照片无异议。
经过庭审辩证、质证，本院对案件现有证�作出如下认证：
1.对本院所拍摄现场照片，原被告没有异议，本院予以确认。
2.对原告提交的证据1、2、3，被告无异议。本院予以确认。对原告提交的证据4，因两原告为合同相对方，且均无异议，故本院予以确认。对原告提交的证据5，被告确认收到《追租通知》，也确认尚欠原告2013年11月份租金5670元至今未支付，本院对该事实予以确认，对于水电费，以庭审中原被告共同确认的为准。对原告提交的证据6的真实性，被告无异议，本院对其真实性予以确认。
3.对被告提交的证据1的真实性，原告无异议，本院对其真实性予以确认。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：
两原告签订一份《厂房租赁协议书》，约定原告周培林将其位于顺德区北滘镇槎涌工业区面积为650平方米的厂房（未取得建设工程规划许可证）出租给原告曹锡汉使用，每平方米租金为10元。租赁期为2012年1月1日至2015年12月31日。
2013年8月15日，原告曹锡汉将上述所承租的厂房中面积为420平方米的厂房转租给被告梁德甘，双方签订了一份《厂房租赁协议书》，约定：1.每平方米租金为13.5元，每月租金为5670元，被告须于每月3日前将当月租金及上月水电费存入原告曹锡汉提供的银行账号中，如逾期10日缴交租金及水电费，经原告曹锡汉提出后仍不缴交的，原告曹锡汉有权单方终止合同，保证金不予退还。2.租赁期为2013年8月16日至2015年11月30日。3.水电量按实际抄表数计算，并根据政府有关部门规定的价格支付给原告曹锡汉。4.协议生效之日，被告向原告曹锡汉支付相当于两个月租金的保证金12000元，等被告交清所有费用及清理场所后，原告曹锡汉必须将保证金无息退还被告。5.租赁期间，被告必须负责厂区内物件的维护和保养，如有损坏必须�价赔偿。租赁期间被告增加的装修及建筑在双方终止合同后不拆除，无条件归原告曹锡汉所有。6.…
两原告于2013年12月2日向本院提起本案诉讼。庭审中，原被告共同确认以下事实：1.被告未支付原告曹锡汉2013年11月份至搬迁之日止租金；2.被告租赁期间产生水费51.3元、电费719.97元，被告曾于2013年10月预付了30元，余款未支付给原告曹锡汉；3.在本院主持下，被告于2013年12月27日将涉案厂房钥匙交回原告曹锡汉；4.原告曹锡汉收取了被告保证金12000元；5.原告周培林对原告曹锡汉与被告之间的转租行为予以确认。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案中，原告曹锡汉与被告签订《厂房租赁协议书》，约定原告曹锡汉将其从原告周培林处承租的厂房中420平方米厂房出租给被告使用，双方之间成立租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经审查，本案并没有相关证据反映涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故根据上述司法解释的规定，原告曹锡汉与被告签订的《厂房租赁协议书》无效。虽然双方签订的《厂房租赁协议书》无效，但被告实际占有使用了涉案厂房并产生相关费用，故被告仍应向原告交纳厂房占有使用费及水电费。厂房占有使用费可参照双方在《厂房租赁协议书》中约定的租金标准计算。被告于2013年12月27日将涉案厂房钥匙交付原告曹锡汉，故厂房占有使用费应从2013年11月计算至2013年12月27日止，厂房占有使用费合计为10773元（5670元／30天×57天）。被告占有使用期间产生水费51.3元、电费719.97元，因被告曾于2013年10月预付了30元水电费，故被告还需向原告曹锡汉支付水电费合计741.27元（水费51.3元＋电费719.97元-预付水电费30元）。因原告曹锡汉与被告所签订的《厂房租赁协议书》无效，故《厂房租赁协议书》对原告曹锡汉与被告不具有法律约束力，原告曹锡汉主张按《厂房租赁协议书》约定不退还被告合同保证金12000元，本院不予采纳。原告曹锡汉作为出租方理应知道涉案厂房没有办理合法报建，其仍然将厂房予以出租收益，对此存在过错，其请求误工损失，理据不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告梁德甘应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹锡汉支付2013年11月1日至2013年12月27日期间厂房占有使用费10773元；
二、被告梁德甘应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹锡汉支付厂房占有使用期间水电费741.27元；
三、驳回原告曹锡汉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为187.76元（原告曹锡汉已预交），由原告曹锡汉负担92.76元，由被告梁德甘负担95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李晓芹
二〇一四年二月二十日
书记员 韩思韵