广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初9292号
原告深圳市东景润物业投资有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2601（办公场所），组织机构代码58406309－8。
法定代表人刘东权，总经理。
委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人张军，广东深兴律师事务所实习律师。
被告谢静，女，汉族，1986年11月14日出生，身份证住址四川省绵阳市涪城区。
委托代理人张懿，广东彰意律师事务所律师。
委托代理人徐奕安，广东彰意律师事务所律师。
上述原告深圳市东景润物业投资有限公司与被告谢静租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王腊清、被告委托代理人徐奕安已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告深圳市东景润物业投资有限公司诉称，2013年10月16日，原、被告双方经协商签订一份“共乐城租赁合同”，后又分别于2014年4月24日和2015年7月6日签订“开业合作协议书”与“补充协议”，被告于2015年8月10日开始营业。营业期间，被告仅支付2015年8月至11月的租金，管理费与水电费均未支付。2016年2月1日起，被告无故终止了经营。事后，原告多次联系被告要求其继续经营，但被告左推右卸予以拖延。在被告一直未经营的情形下，原告于2016年3月22日委托律师向被告发函：1、要求与被告解除租赁合同；2、要求被告退还商铺并结清欠款。但被告收函后却置之不理。时至今日，被告不仅占据着租赁场地，而且长期拖欠着原告的租金、管理费和水电费拒不支付。综上所述，被告无故终止经营且长期拖欠着原告的租金、管理费和水电费拒不支付。为此，原告根据相关法律法规，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年10月16日签订的“共乐城租赁合同”、“开业合作协议书”和“补充协议”，并责令被告立即腾退租赁场地返还于原告；2、被告立即向原告支付拖欠的租金（即房屋占有使用费）、管理费等78,785.72元及逾期付款的违约金28,362.6元（违约金从2015年12月1日起按“租赁合同”第四条第6项约定的日0.2％标准计算至2016年5月30日止，78,785.72元×0.2％＝157.57元/日，157.57元/日×180日＝28,362.6元，以后期间依此类推）。
被告谢静答辩称，1、被告与原告签订的《共乐城租赁合同》、《关于共乐城开业合作协议书》及补充协议无效。2、被告占用涉案房屋的时间应为2015年8月1日至2016年1月16日。根据双方签订的系列租赁合同，被告于2013年10月17日支付的“租金”已交至2016年1月16日。根据双方签订的系列协议表示2015年8月10日至2015年10月18日是免租期，2015年10月19日至11月18日租金为10,377元，2015年11月19日至12月18日、2015年12月19日至2016年1月18日每个月租金应为5,377元，而被告已缴纳的款项为20,754元，已使用三个月租金总和为21,131元，被告交的费用刚好使用到2016年1月16日。3、被告无需向原告支付管理费。4、原告应向被告返还收取的租赁履约保证金21,508元。因系列租赁合同无效，原告基于此向被告收取的租赁履约保证金应予以返还。综上，被告特向法院做出如上答辩，请求法院考虑被告的合法权益，依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2013年10月16日签订《共乐城租赁合同》，约定由被告承租原告位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城三层3011铺位，租赁期限从2013年12月30日至2018年12月29日，2013年12月30日至2014年12月29日第一个租赁年度内，签订合同之日首次缴纳租金20,754元，该年度内余下租金分11个月交纳，每个月交纳10,754元；2014年12月30日至2016年12月29日每月租金为10,754元/月；2016年12月30日至2018年12月29日每月租金为12,858元/月。双方同意以2014年1月1日为预定开业日期，并以原告最终书面通知的开业日期为准，如实际开业时间推迟，则合同起租日期、结束日期、免租期、管理费收费日期、空调费用收取日期等相应顺延；管理费每月1,169元，管理费是用于提供该物业内外公共卫生、保安及公共电梯的正常支持；被告应于签订本合同之日向原告缴纳保证金21,508元。2014年4月24日，原、被告签订《关于共乐城开业合作协议书》。2015年7月6日，原、被告签订《补充协议》，约定原告给予被告租金优惠，2015年8月10日至2015年10月18日为月租免租期，2015年10月19日至2016年8月9日月租五折优惠。合同签订后，被告已向原告支付首月租金20,754元、履约保证金21,508元、水电费12,200元。2015年8月10日，被告承租的涉案商铺开业。被告主张因共乐城于2015年12月1日开始进入停业状态，被告实际经营至2016年1月16日后全面停业，自2016年2月1日起未再使用涉案房屋。原告确认被告自2016年2月1日起开始停止经营，原告多次催讨租金、管理费、水电费未果，遂酿成纠纷。
另查明，涉案租赁物没有产权证，亦没有建设工程规划许可证。被告至今未将涉案商铺腾空交还原告。
以上事实，有原告提交的《共乐城租赁合同》、《关于共乐城开业合作协议书》、《补充协议》、承诺书、律师函、被告提交的收款收据、相关新闻网址、停业申请等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁物没有产权证，亦没有建设工程规划许可证，故原、被告签订的《共乐城租赁合同》、《关于共乐城开业合作协议书》、《补充协议》均应认定为无效。合同虽无效，但被告实际上占有使用了涉案商铺，被告仍应向原告支付涉案商铺的占有使用费；涉案商铺已于2015年8月10日开业，参照双方合同的约定，2015年8月10日至2015年10月18日为月租免租期，故占有使用费应从2015年10月19日起算，被告应按合同约定的租金标准支付至双方确认的全面停业之时即2016年1月31日；至于2016年2月1日之后的场地占有使用费，因此时共乐城已处于全面停业状态，涉案商铺位于三楼，在原告不予配合的情况下被告无法自行搬离；在本案审理过程中原告也表示不同意被告将物品自行搬离，只能搬至原告指定场所，故导致被告未能及时腾空涉案商铺。根据公平原则，本院认为双方对涉案商铺长时间空置造成的场地占有使用费损失均有过错，双方应就该损失各承担50%的责任。根据双方《补充协议》的约定，2015年10月19日至2016年8月9日月租五折优惠，故2015年10月19日至2015年11月18日期间占有使用费为10,377元/月（20,754÷2），2015年11月19日至2016年8月9日期间占有使用费为5,377元/月（10,754÷2），2016年8月10日至2018年8月9日期间占有使用费为10,754元/月，2018年8月10日至2018年12月29日的占有使用费为12,858元/月。被告已交纳首月租金20,754元，可抵扣2015年10月19日至2016年1月15日期间的房屋占有使用费，被告尚应支付原告2016年1月16日至2016年1月31日期间的占有使用费2,868元（5,377÷30×16）；自2016年2月1日开始，原、被告对占有使用费各承担50%的损失，其中2016年2月1日至2016年8月9日期间被告应支付占有使用费2,688.5元/月（5,377÷2），2016年8月10日至2018年8月9日期间应支付占有使用费5,377元/月（10754÷2），2018年8月10日至2018年12月29日期间应支付占有使用费为6,429元/月（12,858÷2）。关于管理费，按合同约定，被告应按1,169元/月的标准支付自2015年8月10日实际开业以来的管理费，并应计至交还涉案商铺之日止。关于水电费，原告主张被告拖欠水电费共计11,579.72元，因被告已支付水电费12,200元，故抵扣之后被告无需再支付原告水电费。因合同无效，故原告请求被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。因无效合同取得的财产应予以返还，故被告主张返还履约保证金21,508元于法有据，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谢静应于本判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺；
二、被告谢静应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市东景润物业投资有限公司涉案商铺占有使用费（其中2016年1月16日至2016年1月31日期间应支付占有使用费2,868元，2016年2月1日至2016年8月9日期间每月应支付占有使用费2,688.5元，2016年8月10日至2018年8月9日期间每月应支付占有使用费5,377元，2018年8月10日至2018年12月29日期间每月应支付占有使用费6,429元，并计至本判决指定的返还涉案商铺之日止）；
三、原告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告谢静履约保证金21,508元；
四、驳回原告深圳市东景润物业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,221元，由原告深圳市东景润物业投资有限公司承担982元，被告谢静承担239元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 张晓屏
二〇一六年八月二十四日
书记员 庄秋玲
书记员 李 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第1页共9页