广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2545号
上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林彰泰实业集团有限公司,住所地广西壮族自治区桂林市环城北二路46号。
法定代表人：沈红霞,该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴启，广西君美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙文娟，广西君美律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李卫平，女，汉族，住广东省深圳市南山区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董冲，女，汉族，汉族，住广东省深圳市南山区。
上诉人李卫平、董冲共同委托诉讼代理人尹之舜，广西伏波律师事务所律师。
上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）因与上诉人李卫平、董冲商品房销售合同纠纷一案，双方均不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2017)桂0305民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彰泰公司的委托诉讼代理人吴启、蒙文娟，上诉人李卫平、董冲的共同委托诉讼代理人尹之舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彰泰公司上诉请求:1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2017)桂0305民初639号民事判决第一至第四项判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将项目土地年限的描述视为要约，并认定上诉人违约致使合同目的无法实现，适用法律错误。1、合同中对土地使用年限的描述属于对项目依据的记载，不属于要约；2、上诉人不构成违约，涉案合同亦不存在合同目的无法实现的情形。二、本案纠纷实际是因被上诉人对合同土地使用年限条款存在单方、片面的误解造成的，其应自行承担由此造成的法律后果。1、上诉人对涉案商铺土地使用年限无特别说明义务；2、被上诉人认为合同对项目地块最高土地使用年限的描述为其所购商铺的土地使用年限的约定，是对合同条款单方、片面的理解。三、退一步而言，即使上诉人在对项目使用年限的描述是被上诉人造成误解的原因之一，其行使的也应当是合同撤销权而非合同解除权。
李卫平、董冲辩称，一、商品房买卖合同中载明的土地使用期限，是对合同标的物重要权利特征的描述；二、合同中的土地使用年限，必然对应所购商品房的土地使用期限；三、答辩人多次向彰泰公司提出退房退款，本案合同在事实上已经解除。综上，由于彰泰公司的过错导致本案合同无法履行，应当承担返还购房款和赔偿损失的违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，但未判决彰泰公司赔偿答辩人巨额资金被占用的利息损失，请求二审依法改判彰泰公司给予赔偿。
李卫平上诉请求：1、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2017)桂0305民初639号民事判决第一至四项；2、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2017)桂0305民初639号民事判决第五项；3、改判被上诉人彰泰公司赔偿同期资金占用利息损失308471元（参照合同中应付款逾期违约责任每日万分之四计算，暂时计算到2017年5月31日，具体应计算至实际返还之日止）；4、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：本案纠纷完全是由于被上诉人的过错而引起。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，共支付购房款1411052元，缴纳税款86042元。此后不久，被上诉人就要求修改合同，将合同中的基础条款土地使用权限一项，由70年使用期限无条件的更改成40年使用期限。由于涉及合同基础条款的重大变更，上诉人明确表示不同意更改。被上诉人在一年多时间里，长期占用上诉人一百四十多万元巨额购房款不予退还，给上诉人造成重大的经济损害。近年来民间借贷的年利率已经超过24%，法律并不干涉。现行司法解释中，对资金占用损失最大限度的保护范围是民间借贷中24%的年利率标准。上诉人在一审时请求按照权利义务对等原则，参照合同中应付款逾期违约责任每日万分之四计算进行赔偿，折算年利率为14.6%，以此作为被上诉人赔偿已付购房款及已缴税款的同期资金占用利息损失金额，并未超出合理范围。一审没有支持上诉人对于资金占用利息损失的赔偿请求，不利于保护上诉人的合法权益，客观上也纵容了被上诉人的违约行为。
彰泰公司辩称，上诉人李卫平、董冲要求解除合同没有事实和法律依据：1、约定的土地年限是笔误，不是彰泰公司的真实意思表示，这也造成上诉人的误解；2、就解除合同后要求支付赔偿金的请求无事实依据，不应支持。
彰泰公司向一审法院起诉请求：1、二被告立即向原告一次性付清剩余房款人民币1410000元；2、二被告立即向原告支付逾期付款违约金88712元（暂计至2017年1月22日，实际应按每日万分之四的标准支付至二被告实际付清房款之日）；3、二被告立即向原告支付本次诉讼所产生的律师费15000元；4、本案诉讼费由二被告承担。
李卫平、董冲向一审法院提起的反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告解除《房屋买卖合同》；2、反诉被告返还反诉原告支付的购房款1411052元；3、反诉被告赔偿反诉原告已交税款86042元；4、反诉被告赔偿已付购房款的同期资金占用损失308471元，参照合同中应付款逾期违约责任每日万分之四计算，暂时计算到2017年5月31日，应计算至实际返还之日止；5、本次诉讼发生的诉讼费、误工费、交通费、律师费等（以实际发生的为准）由反诉被告承担。
一审法院认定事实:2016年2月19日，原告(出卖人)与被告李卫平、董冲（买受人）签订了《商品房买卖合同》，二被告购买由原告开发的位于桂林市七星区穿山东路28号彰泰?春天北苑10栋1、2-09号商铺，房款共计2821052元。合同第一条约定：该地块土地面积为49226.1平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2015年2月10日至2085年2月9日。合同签订后，二被告向原告支付了1411052元首付款，向税务机关缴纳了税款86042元。
2016年3月2日，原告公司的置业顾问戈代钦与被告李卫平通话，原告要求被告将合同中约定的土地使用年限由70年变更为40年，被告李卫平予以拒绝，并要求解除合同。2016年6月26日、2016年10月29日，被告李卫平两次以书面形式呈报原告。表明，《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限为70年，被告在交款前后一直认为是和深圳商铺产权年限一致，均为70年。如所购原告方商铺产权年限实际达不到70年，违反了合同的约定，则被告要求原告退还已付房款，并赔偿所付税款和相应的经济损失。
另查明，2015年4月9日，原告取得座落于桂林市（地号：450305xxxx008）的土地使用权证[桂市国用（2015）第60xxx]。该土地使用权证载明：地类用途：住宅用地兼容商服；终止日期：住宅：2085年2月10日；商服：2055年2月10日。
再查明，深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业金融业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业金融业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告、被告违约行为的认定，双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。二、本诉原告及反诉原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。
关于争议焦点一。原告与被告李卫平、董冲签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据列明的70年土地使用年限系由原告填写，原告在销售过程中也没有特别告知商铺的土地使用年限为40年，从二被告提供的深圳市房地产证来看，其在深圳购买的商铺土地使用年限均为70年，二被告在签订合同时有理由相信其在原告处购买的商铺的土地使用年限也为70年。70年的商铺土地使用年限对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该条款不仅仅是对项目建设用地的描述，还应视为原告销售该商铺的要约，被告签字确认后，该条款成立，且并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。原告称该条款系其笔误，且不属于双方合意的范畴，将土地使用年限描述为70年是按照项目建设土地的最高使用年限进行描述，原告应对其过错或重大过失自行承担责任，该院对其辩解不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。原告取得的上述地块的土地使用权证载明的住宅使用年限70年，商服使用年限40年。原告也已明确表示被告购买的商铺的土地使用年限为40年，无法实现商铺70年的土地使用年限，原告的行为已违约，且致使合同目的不能实现，符合解除合同的条件，故该院认为，原告与二被告2016年2月19日签订的《商品房买卖合同》应予以解除。
关于争议焦点二。本诉部分。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告的违约行为致使合同目的不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，且二被告没有违约行为，故原告要求二被告支付剩余房款、逾期付款违约金及律师代理费的诉讼请求，无事实及法律依据，该院均不予支持。反诉部分。反诉被告的违约行为致使不能实现合同目的，二反诉原告要求解除其与反诉被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，反诉被告应退还反诉原告购房款1411052元，并赔偿反诉原告已缴纳税款损失86042元。反诉原告要求反诉被告赔偿其资金占用损失、误工费、交通费、律师费的诉讼请求，因无合同约定，故反诉原告的该项诉讼请求，无事实依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的诉讼请求；二、解除反诉原告李卫平、董冲与反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司2016年2月19日签订的《商品房买卖合同》；三、反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司退还反诉原告李卫平、董冲购房款1411052元；四、反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司赔偿反诉原告李卫平、董冲已缴税款损失86042元；五、驳回反诉原告李卫平、董冲的其他诉讼请求。本诉收取案件受理费18423元（原告已预交该院），由原告桂林彰泰实业集团有限公司负担；反诉收取案件受理费10525元（反诉原告已预付该院），由反诉原告李卫平、董冲负担1799元，由反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司负担8726元。
本院二审期间,彰泰公司没有提交新的证据,但对一审查明的李卫平、董冲提供的房屋产权证上的土地使用年限为70年有异议，认为商铺的土地使用年限按照规定只能是40年；李卫平、董冲在二审期间提供一份粤（2017）深圳市不动产权第0xxxxx9号不动产权证书，拟证明在本案诉讼期间其在深圳市购买的商铺产权登记使用期限为70年。彰泰公司对该证据的真实性没有异议，但对关联性和证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李卫平、董冲二审期间提供的粤（2017）深圳市不动产权第0xxxx9号不动产权证书真实有效，该产权证上使用期限一栏明确写明为70年。因此，从李卫平、董冲一、二审期间提供的不动产权证书看，其在深圳市购买的商铺登记使用期限均为70年,结合国土资源部[2001]国土资发255号《全国土地分类》中关于城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主与工业或商业等混合用地）属于住宅用地范畴的规定，一审对李卫平、董冲提供的不动产权证书中记载的土地使用年限为70年的事实认定并无不当。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：李卫平、董冲已向彰泰公司交纳购房款1411052元的具体交款时间为，2015年11月1日交付100000元，2015年11月8日交付1014020元,2016年2月19日交付297032元。
综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人彰泰公司在本案中是否存在违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除；二、上诉人李卫平、董冲要求彰泰公司赔偿资金占用期间的利息损失的理由是否成立，是否应予以支持。
本院认为，一、关于上诉人彰泰公司在本案中是否存在违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除的问题。
双方签订的《商品房买卖合同》的合同文本系彰泰公司提供，合同中载明的土地规划用途为商住，土地使用年限为70年。根据国土资源部《全国土地分类》的相关规定，城镇居民以居住为主的混合住宅用地属于住宅用地的范畴，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，其使用年限最长为70年。本案涉及的商铺为以居住为主的商住楼中的商铺，而李卫平、董冲在深圳购买的相同类型的商铺其产权证记载的使用年限均为70年，因此，在彰泰公司没有明确告知其购买的商铺土地使用年限为40年的情况下，李卫平、董冲在与彰泰公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺时，完全有理由相信自己所购买商铺的土地使用年限为70年。彰泰公司认为其对涉案商铺土地使用年限无特别说明义务，李卫平、董冲在签订合同购买商铺时知道或者应当知道涉案商铺土地使用年限为40年，彰泰公司的行为不够成违约的理由不成立。对于《商品房买卖合同》中对土地使用年限的描述是否属于要约，以及李卫平、董冲是否可以要求解除购房合同的问题，一审已依据本案事实及相关法律规定作了充分的阐述，本院不再赘述。综上，双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除。
二、关于上诉人李卫平、董冲要求彰泰公司赔偿资金占用期间的利息损失的理由是否成立，是否应予以支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，李卫平、董冲诉请要求彰泰公司赔偿资金占用期间的利息损失是基于法律规定而享有的民事权利，无需合同约定。对于利息损失怎样计算的问题，在双方签订的《商品房买卖合同》中有买受人逾期付款且愿意继续履行合同的情况下，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金的约定，依照对等及公平原则，在李卫平、董冲已经按照合同约定在2016年2月19日前付清首付购房款1411052元，而彰泰公司不能按照合同履行并导致合同解除的情况下，李卫平、董冲要求参照合同中应付款逾期违约责任每日万分之四计算所交购房款资金占用期间的利息损失于法有据，本院予以支持。依据李卫平、董冲的交款数额及交款时间，到2017年5月31日，彰泰公司应赔偿李卫平、董冲资金占用期间的利息损失为309078.9元，具体计算如下：1、2015年11月1日交付的100000元，从2015年11月2日计算至2017年5月31日，为23040元（100000元×万分之四/天×576天）2、2015年11月8日交付的1014020元，从2015年11月9日计算至2017年5月31日，为230790.95元（1014020元×万分之四/天×569天）；3、2016年2月19日交付的297032元，从2016年2月20日计算至2017年5月31日，为55247.95元（297032元×万分之四/天×465天）。由于李卫平、董冲诉请的2017年5月31日前的资金占用损失为308471元,在本院计算的损失范围内,对差额部分当事人未诉请,属于当事人对其民事权利的处分,本院对李卫平、董冲要求彰泰公司赔偿资金占用损失308471元予以支持。
综上所述，彰泰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。李卫平、董冲的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初639号民事判决第一、二、三、四项。
二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初639号民事判决第五项。
三、由桂林彰泰实业集团有限公司赔偿李卫平、董冲2017年5月31日前的资金占用损失308471元，2017年5月31日后的资金占用损失以购房款1411052元为基数，从2017年6月1日开始按照每日万分之四计算至桂林彰泰实业集团有限公司返还完上述全部购房款之日止。
四、驳回李卫平、董冲一审的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费18423元（桂林彰泰实业集团有限公司预交），由桂林彰泰实业集团有限公司负担，一审反诉案件受理费10525元（李卫平、董冲预交），由桂林彰泰实业集团有限公司负担10000元，李卫平、董冲负担525元；桂林彰泰实业集团有限公司预交二审案件受理费10676元，由桂林彰泰实业集团有限公司负担，李卫平、董冲预交二审案件受理费2964元，由桂林彰泰实业集团有限公司负担。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陆建华
审判员 唐 勇
二〇一七年十二月八日
书记员 王小毓