山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟商二终字第457号
上诉人（原审原告）：海阳市国宾海景酒店有限责任公司。住所地：海阳市旅游度假区海景路**号。
法定代表人：赵伟，该公司董事长。
委托代理人：杜勇、付美娜，山东德扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙克勤，居民。
委托代理人：李群，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人海阳市国宾海景酒店有限责任公司（以下简称海景酒店）因与被上诉人孙克勤租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2013）海商重初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海景酒店的委托代理人杜勇、付美娜、被上诉人孙克勤的委托代理人李群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人海景酒店在原审诉称，上诉人和被上诉人于2008年3月11日签订期限为5年的《海阳市国宾海景酒店名仕廊经营区承包合同》，合同约定被上诉人应按年交纳承包费用。合同签订后，被上诉人2009年、2010年、2011年的承包费用共32万元至今未交纳。为维护上诉人的合法权益，请求法院依法判决被上诉人支付拖欠名仕廊承包费用32万元，支付违约金10万元，并承担本案的一切诉讼费用。
被上诉人在原审答辩称，1、双方签订合同后，被上诉人按照合同约定开始装修，于2008年4月底装修完毕。此时，被上诉人承包的西餐厅隔壁KTV的承包经营者李某，在上诉人总经理王玉燕的授权下将经过其经营区的煤气管道和通风设施拆除，致使西餐厅的厨房作废，无法正常开业经营。我方多次找上诉人总经理王玉燕要求解决，王玉燕多次告诉我方马上解决，但至今没有解决问题，致使合同目的无法实现。另外，上诉人的中央空调几乎不开，导致西餐厅到了冬天几乎就是个冰窖，无法进人。上诉人还有其他严重违约行为，如停水、停电等，致使我承包的西餐厅无法经营。2、本案在原一审中，根据被上诉人提供的证据，上诉人对西餐厅的管道设施被拆除的事实认可，辩解KTV承包人李某（曾用名李彬）拆除管道设施的行为没有经过王玉燕的授权。但在二审中，李某到庭作证，证实其拆除管道设施的行为是经过王玉燕的同意和授权。被上诉人承包上诉人酒店的西餐厅，属于酒店的内部承包经营，西餐厅的收费、开发票、纳税等由上诉人统一管理，上诉人有义务提供全部的经营条件，保障被上诉人的正常经营。管道设施拆除后，被上诉人无法经营，上诉人的违约行为给被上诉人造成了重大损失。本案中被上诉人没有违约行为，违约的是上诉人，并构成了根本违约，上诉人严重违约反而要求被上诉人按照合同支付承包费及违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人保留要求上诉人赔偿损失的权利。
原审法院经审理查明，2008年3月11日，上诉人海景酒店作为甲方与被上诉人孙克勤作为乙方，双方签订《海阳市国宾海景酒店名仕廊经营区承包合同》。合同约定：承包期限为5年，自2008年3月15日起至2013年3月15日止；承包费用：乙方需按年并在每个经营年度的前30日内预付承包费用，第一年6万元、第二年8万元、第三年10万元、第四年14万元、第五年17万元，总计55万元人民币；承包场地：名仕廊西餐厅区域；设备：除场地内现有厂房设备外，乙方使用甲方其他设备需另议使用费用。经营项目为西餐，除此之外的经营项目为违约。乙方需向甲方缴纳设备使用保证金壹万元，此费用在乙方与甲方签约时同第一年度承包费一起缴纳。乙方为经营场地进行装修时，须按五星级标准报方案经甲方批准后在2008年4月15日前完成装修并营业，否则乙方违约。本合同签约之日，乙方须缴纳给甲方保证金壹万元整，合同期满根据乙方使用甲方场地及设备折旧情况折算后退款。如甲、乙任何一方违反本协议的约定，都应向违约方支付违约金10万元。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，被上诉人于2008年4月底装修完毕。正当被上诉人准备开业之际，西餐厅隔壁KTV经营者李某将经过其经营区域的管道设施拆除，导致西餐厅厨房无法正常使用。
2009年6月1日，时任上诉人总经理的王玉燕与被上诉人为2009年承包费的交纳签订了补充协议，约定分三次缴纳：一、6月底前缴纳租金3万元；二、8月底前缴纳租金3万元；三、10月底前缴纳租金2万元；四、休闲广场在10月底前双方协商解决问题。王玉燕与被上诉人在补充协议上签字确认。上诉人主张被上诉人只交纳第一年承包费，未交纳第二年承包费，被上诉人主张已交纳第一、二年承包费，为此被上诉人提供了收款收据。收款收据载明，2008年3月11日被上诉人交纳设备保证金1万元、经营保证金1万元、交纳2008年租金6万元，2009年6月9日交纳2009年租金2万元、同年7月2日以账单12086元顶2009年租金，同年9月20日交纳2009年租金20680元，合计交纳2009年租金52766元。
证人李某在本院原二审开庭时曾出庭证实，其拆除被上诉人承包的西餐厅通风设施是经过上诉人当时负责人王玉燕同意，且该负责人当时讲管道拆除后改走地下，但证人一直没有看到上诉人改管道。庭审中，上诉人对被上诉人西餐厅经过KTV经营区的管道被李某拆除的事实认可，但否认经其同意。被上诉人对在承包西餐厅期间内曾经营咖啡的事实认可，称是在无法经营西餐的情况下卖过咖啡，经营时间不足一年。
原审法院认为，虽然合同的名称是承包合同，但合同的内容为租赁场地，且双方2009年的补充协议和收费均体现为租赁关系。此外，被上诉人聘用人员和经营管理，均由被上诉人自己决定，双方不存在隶属或管理关系，因此，双方为租赁合同关系，原审法院确认上诉人、被上诉人双方签订的合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。因合同约定的经营项目为西餐，所以，厨房及附属的煤气管道、通风设施成为必需。而被上诉人的西餐厅在开业之前管道被拆除是事实，无论李某拆除管道的行为是否经过上诉人同意，上诉人作为出租方向被上诉人提供完备的经营场所是其理所当然的义务。被上诉人的目的是经营西餐，并按合同约定装修完毕，上诉人主张被上诉人并没有就管道被拆向其提出异议明显不符合常理。经营西餐没有必备的煤气、通风管道是不可想象的。由于上诉人提供的经营场所不具备西餐经营的条件，被上诉人经营西餐的合同目的无法实现，上诉人构成根本违约，应承担违约责任。虽然2009年协议并未提及管道拆除事宜，但并不能改变上诉人违约的事实，也不等于被上诉人认可没有管道的现状。故上诉人主张被上诉人依照合同约定的经营西餐项目交纳租赁费并承担违约金无事实及法律依据，也有违公平、公正原则，原审法院不予支持。被上诉人关于本案为内部承包关系的理由不当，其关于上诉人构成根本违约的意见，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2014年6月6日判决：驳回海阳市国宾海景酒店有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7600元，由海景酒店负担。
上诉人海景酒店不服原审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人为了达到不向上诉人交纳场地租赁费的目的，辩称上诉人拆除了排烟管道导致其无法经营。根据民诉法和民事诉讼证据的若干规定，被上诉人有责任提供证据加以证明。原审法院在被上诉人未能提供证据证明的情况下，以“原告主张被告并没有就管道被拆向其提出异议明显不符合常理”做出结论，无视法律规定，与民法的基本原则相违背。2、原审认定上诉人提供的经营场所不具备经营西餐条件，被上诉人经营西餐的合同目的无法实现，认定上诉人构成根本违约，应当承担违约责任是错误的。首先，上诉人没有违约，更没有根本违约。根据合同第六条约定上诉人的权利义务内容，上诉人已经向被上诉人交付了合同约定的租赁标的物，履行了合同义务，并无任何违约，更不存在根本违约。其次，被上诉人的合同目的已经实现，被上诉人提供的证据能够证实。其一、被上诉人提交的与王玉燕签订的补充协议，能够证实不存在被上诉人不能实现合同目的的情况。2009年6月1日的补充协议约定了2009年租金分三次缴纳，该协议仅仅对2009年租金交付时间进行了补充约定，如果确实存在被上诉人合同目的不能实现的情况，双方必定会在补充协议中就租金数额或者合同是否继续履行进行协商。该协议说明，除了2009年租金交付时间之外，双方对其他合同履行问题是没有争议的，更不可能存在上诉人根本违约的问题。其二、被上诉人在庭审中提交的交纳租金的收款收据等书证，能够证实被上诉人在2009年度处于正常经营状态。被上诉人提交了2009年6月9日、2009年9月20日交纳租金的收款收据，还提交了2009年7月2日以账单抵顶2009年房租12086元的书证，上述证据均能证实被上诉人的咖啡厅在2009年是正常经营的。其三、被上诉人提交的交纳水电费的收款收据能够证实被上诉人在2010年度处于正常经营状态。被上诉人提交的证据中，有2010年11月10日现金交纳水电费12489元的收款收据，能够证明被上诉人的咖啡厅在2010年是正常经营的。3、李某拆除被上诉人的排烟管道，不能证明上诉人违约。被上诉人的经营场所由其自行根据需要及合同约定进行装修，合同中并无上诉人为被上诉人提供排烟管道的合同义务。而且，李某拆除被上诉人排烟管道，被上诉人不能证明是经上诉人许可，李某关于得到王玉燕许可的证词是孤证，且李某与被上诉人均欠付上诉人租金，有共同需求，其证言不具有可信性。况且，被上诉人在庭审中有王玉燕在李某KTV有股份的陈述，即使王玉燕同意李某拆除管道，也能证明代表上诉人。4、李某拆除被上诉人的排烟管道，不影响被上诉人的正常经营，更不影响实现合同目的，原审采信被上诉人关于上诉人构成根本违约的意见是错误的。双方签订的是名为承包实为租赁的合同，李某在为被上诉人作证时也证实，被上诉人的装修在李某装修之后，所以，被上诉人在装修经营过程中对于排烟管道被李某拆除是明知且认可的。被上诉人不能提供证据证实曾向上诉人提出过拆除管道的异议，是因为根本不存在该事实。在诉讼发生之前被上诉人一直没有向上诉人提出过，是因为被上诉人对此是认可的，而且，李某拆除其排烟管道并不影响被上诉人的正常经营，更谈不影响其实现合同目的，当然也不构成上诉人根本违约。5、上诉人的诉讼请求既有事实根据，又有法律依据，原审法院以上诉人根本违约为由判决驳回上诉人的诉讼请求违反法律的规定。根据合同法第94条的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。可见，合同目的能否实现需在合同履行过程中进行评判，并且产生的法律后果是守约方可以解除合同。本案合同履行过程中，被上诉人从未向上诉人反映过上诉人有根本违约行为，也没有向上诉人提出过解除合同，而是一直履行到2011年，之后因自身经营原因不辞而别。可见，被上诉人的合同目的已经实现，未能履行完毕是其自身经营原因，与上诉人无关。请求二审法院撤销原审错误判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称，1、无论本案是何种法律关系，都是一种合同关系。既然是合同关系，就要遵循合同法最基本的法律原则即全面履行原则。合同约定被上诉人在上诉人管理的酒店内从事西餐经营，作为餐饮行业而言，煤气管道和排烟设施是最基本的，而且在签订合同之前，煤气管道和排烟设施就完好无损地存在于上诉人的酒店内。签订合同以后，上诉人理应保障该设施的完好无损，为被上诉人正常经营提供必需的设施和条件，以遵循全面履行之原则。2、上诉人的行为属于根本违约，导致了被上诉人合同目的根本无法实现。具体有以下几点：第一、被上诉人一直无法经营。被上诉人是2008年3月份与上诉人签订合同，2008年4月底装修完毕，在装修完毕之后的同年5月，李某在装修酒店KTV的过程中，因为排烟设施影响KTV的美观，就请示了上诉人的总经理王玉燕，经王玉燕授权李某拆除了该排烟设施，为此被上诉人始终与上诉人积极协商，对此，被上诉人在原一、二审中均提交了相关录音资料，证实一系列的协商过程，但直到被上诉人离开该经营场所，该问题都未得到妥善解决。第二、被上诉人经营咖啡厅的由来。在上诉人持续不断地答应给被上诉人改造管道的前提下，为等待上诉人的承诺，也为了尽可能将损失降到最低，被上诉人只好经营不用排烟设施和煤气管道的咖啡厅。第三、需要强调的是，涉案咖啡厅的西餐厅是上诉人酒店原本就存在的，而且煤气管道和排风设施也是固有的，被上诉人当时就是看好该西餐厅的位置和其中完善的设施，才与上诉人签订了承包西餐厅的合同。不是被上诉人擅自装修出的西餐厅并擅自安装煤气管道和排风设施，这些设施都是固有的。被上诉人既然承包了包含经营设施在内的西餐厅，该西餐厅又在上诉人管理的场所区域内，上诉人保障被上诉人在自己管理的场所内正常经营应当是合同赋予其最基本的义务。但上诉人却未经被上诉人同意，擅自拆除设施，导致被上诉人根本无法履行合同。即便是这样，被上诉人也在签订合同之后，一次性交齐了2008年的租金，又在上诉人一再答应解决问题的前提下部分缴纳了2009年的租金，以求得到问题的解决，然而上诉人一拖再拖，始终未解决问题。第四、李某的证言完全可信。上诉人上诉称李某和被上诉人有共同利益需求是错误的，既然都是承包酒店的场所，肯定有利益需求，但并非共同利益需求，李某承包的是KTV，被上诉人承包的是西餐厅，所以被上诉人和李某不存在任何利害关系，李某的证言完全可信。至于上诉人所说的王玉燕在李某经营的KTV有股份的说法，完全没有证据。第五、关于补充协议。补充协议签订的前提是，在2008年5月份，被上诉人开始经营，补充协议是在2009年6月1日签订的，这个过程当中，被上诉人多次找上诉人协商解决煤气管道和排风设施的安装问题，上诉人都未予解决。在2009年的时候，上诉人就以租金问题来要挟被上诉人，并承诺被上诉人只要交了2009年的租金就可以解决问题，在这种情况下双方签订了补充协议。可以看出，补充协议就2009年租金8万元的金额未做任何改动，只是就租金的交纳时间由一次支付变更为分三次支付，这么变更，主要原因是上诉人没有解决相关经营问题，导致被上诉人无法正常经营，所以才把一次交纳租金改成分三次缴纳。该协议第四条特别注明10月底双方协商解决问题，解决问题也就是解决煤气管道和排烟设施的问题。上诉人和被上诉人之前已经签订了承包合同，没有必要再签订补充协议，正是因为被上诉人经营出现问题，被上诉人才找上诉人解决问题。被上诉人强调要求把这些经营问题列入在补充协议中，但上诉人的总经理王玉燕强烈拒绝，被上诉人就没有再坚持，并在第四条注明了10月底双方协商解决。第六、关于被上诉人交纳租金和水电费的问题。在2009年6月1日补充协议签订后，上诉人再次承诺解决相关问题，被上诉人答应租金分三次交纳。之后，被上诉人交纳了2万元，同年7月2日又用账单顶了12086元，同年9月20日在上诉人再次以解决问题为前提的要求下，被上诉人又交了2万元租金。后来，上诉人的总经理王玉燕于2009年底调离了该酒店，被上诉人解决问题的指望彻底无望，被上诉人无法经营，所以从2009年10月份之后，被上诉人再未交纳租金。至于2010年11月10日交纳的水电费是2009年期间的水电费。第七、补充两点事实。其一，被上诉人在承包西餐厅的同时，还承包了酒店外的一部分露天场所，当时被上诉人对这两部分装修费用花了200多万元，承包露天场所是想经营休闲吧，但是上诉人却在2009年7、8月份将露天场所部分又转包给了他人。其二，被上诉人承包西餐厅的同时，李某也承包了该酒店的部分场所经营KTV，李某也花费了几百万元的装修费用，在经营一年后也没有得到上诉人的解决，也离开了经营场所，自行与上诉人解除了合同。这两点说明，上诉人的违约不是偶然的，上诉人利用其酒店管理者的优势以及与市政府的特殊关系置合同于不顾。综上，上诉人拆除煤气管道和排烟设施，导致被上诉人根本无法经营西餐厅，在与上诉人多次协商无果的情况下，离开了经营场所，自行解除了与上诉人的合同关系。原审判决符合法律规定，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判
另查明，2008年4月份，被上诉人在进行装修的过程中将涉案的西餐厅改为经营咖啡厅，并于2008年5月1日开业。咖啡厅实际经营到2011年10月份。
本院经审理查明的其他案件事实同原审。
本院认为，本案争执的焦点是，因被上诉人经营西餐厅的管道被拆除，上诉人是否构成根本违约，被上诉人应否支付经营期间的租金并承担违约责任。
上诉人和被上诉人于2008年3月11日签订了租赁合同，由被上诉人租赁经营上诉人名仕廊西餐厅，合同内容合法，为有效合同。双方在合同中约定了租赁期限自2008年3月15日至2013年3月15日，并对五年的租金进行了约定，分别为6万元、8万元、10万元、14万元和17万元。在合同的履行过程中，被上诉人按照双方合同的约定交纳了设备保证金1万元及经营保证金1万，并交纳了2008年的租金6万元。被上诉人2008年4月装修完毕，正当准备开业之际，西餐厅隔壁经营者李某将经过其经营区域的管道设施拆除，导致西餐厅厨房无法正常使用。被上诉人以李某经上诉人同意在2008年4月份拆除了其经营区的煤气管道和通风设施致其无法正常经营、合同目的无法实现、上诉人构成根本违约为由，请求驳回上诉人的诉讼请求。本院经审理认为：一、上诉人作为涉案经营区的出租方，依法负有保持租赁物符合约定用途的义务。本案中，涉案经营区的煤气管道和通风设施被李某拆除，对被上诉人经营西餐厅构成影响的事实客观存在，导致被上诉人经营西餐厅的目的无法实现，故本院认定上诉人在履行租赁合同中存在违约行为。上诉人违约在先，其请求被上诉人承担违约责任的请求，无事实依据，本院不予支持。二、被上诉人作为承租方，在经营区的煤气管道和通风设施被李某拆除后，于2009年6月1日与上诉人签订了2009年租金交纳的补充协议，将原租赁合同约定的年度前预付8万元租金变更为分三次交纳8万元租金，系双方对履行原租赁合同租金的变更。故应以该租金标准交纳使用费至停止使用时，公平合理。被上诉人实际经营咖啡厅至2011年10月份，其实际使用租赁场所，应给付场地使用费。扣除被上诉人已交纳的设备保证金1万元及经营保证金1万元，尚欠133900元使用费，应支付给上诉人。被上诉人主张上诉人违约，其称保留要求上诉人赔偿损失，不属本案审理范围。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，原判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省海阳市人民法院（2013）海商重初字第9号民事判决；
二、被上诉人孙克勤于本判决生效之日起十日内支付给上诉人海阳市国宾海景酒店有限责任公司租赁使用费133900元；
三、驳回上诉人海阳市国宾海景酒店有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7600元，二审案件受理费7600元，由上诉人承担10354元，由被上诉人承担4846元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学泉
审 判 员 董玉新
代理审判员 纪晓静
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 张丽丽