北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民再60号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：姚杰，男，1961年9月22日出生，住北京市西城区。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：康汇梓，女，1981年6月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。
再审申请人姚杰因与被申请人康汇梓房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）京03民终11173号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年3月29日作出（2017）京民申3597号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人姚杰、被申请人康汇梓之委托诉讼代理人张垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚杰申请再审称，请求撤销北京市第三中级人民法院（2016）京03民终11173号民事判决，改判继续履行合同。事实和理由：申请人完全履行了合同义务，不存在违约情形，更不存在过错。双方签订的《棕榈泉国际公寓购房协议》（以下简称《购房协议》）不存在无法履行的情形，不符合法定的合同解除条件。二审法院判决合同解除并认定申请人有明显过错，属于认定基本事实缺乏证据证明，且适用法律确有错误。
康汇梓辩称，请求维持（2016）京03民终11173号民事判决。事实和理由：双方签订的《购房协议》应予确认解除。1《购房协议》并未实际履行。在双方去办理网签手续时，姚杰坚持要把房屋过户到第三人名下，其行为属于对合同内容的重大变更，在双方未达成一致意见的情况下，康汇梓有权拒绝履行。2、双方因税费问题并未达成新的协议。因国家政策的调整，如果康汇梓继续履行合同需要承担高额税费，远远高于合同签订时的税费标准。在此情况下，康汇梓及时通知对方解除合同并退还了收取的购房款。3、继续履行合同对康汇梓显失公平。现在的房价已经上涨，诉争房屋价值1300万元，车位价值70万元，不应按照原协议继续履行合同。
姚杰向一审法院起诉请求，请求法院判决康汇梓继续履行双方于2012年9月27日签订的《购房协议》，并协助我办理房屋过户手续。
一审法院认定事实：艾某与康汇梓系夫妻关系。北京市朝阳区朝阳公园南路某号院某号楼某层某号房屋（以下简称为某号房屋）（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XX**号）登记在康汇梓名下，单独所有。建筑面积为133.31平方米，产权登记时间为2010年5月10日。
2012年9月27日，姚杰（作为买受方、甲方）与康汇梓（作为出售方、乙方）签订《购房协议》，双方约定：“甲乙双方经多次友好协商，就甲方购买乙方位于北京棕榈泉国际公寓某号楼某室（含产权车位一个）的房屋初步达成协议。实际成交总价为人民币陆佰陆拾万元整（￥6600000.00）。甲方于本协议签订日交付乙方购房定金人民币陆拾万元整（￥600000.00）。乙方应保持房屋现室内完整装修、内饰，现室内家具和电器等如乙方需要甲方可协商定价留下。本年底以前甲乙双方应到所属地房屋交易权属办事机构互相配合完成过户交接手续，乙方于2013年5月1日正式交房后，同时甲方将一次性付清乙方剩余购房款。房屋过户费用按照国家规定纳税、手续费等各负其责、各负其款，并完成网上签约手续，直至完成‘产权过户更名交易’。违约方赔付对方房屋实际成交总价10%的违约金。本协议一式两份，具有同等法律效力。签字之日起即生效。”
《购房协议》签订后，姚杰、康汇梓未及时到房屋管理部门办理网签手续，2013年年初，康汇梓出国产子。
2013年2月26日，为遏制投机投资性购房，稳控房价，国务院办公厅发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称国五条），规定：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
为在国五条实施前办理网签，避免税款增加，买卖双方通过短信、微信进行沟通。
2013年3月14日，姚杰向康汇梓中国工商银行账户汇款100万元。
2013年3月22日，姚某、艾某、张某、于某到房屋管理部门办理网签手续。但因网签合同具体条款问题，未能办理成功。
2013年3月27日，姚杰向康汇梓的中国工商银行账户汇款100万元。
2013年3月30日，北京市人民政府办公厅发出《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》。
2013年4月3日，康汇梓将上述200万元款项退还到姚杰的账户内。
买卖双方短信往来情况如下：
2012年12月31日下午6：00，姚杰发出：“祝你们新年快乐，早生贵子，方便时希望你们来琉璃厂玩！姚杰”；
2013年3月13日上午11：11，艾某发出：“××1，康汇梓，招行，建国门外支行”；
2013年3月20日下午1：47，艾某发出：“打你电话你一直关机，你的钱现在到位了吗？我们的户口本明天下午到，约在周五上午去做网签吧！”；
2013年3月20日下午9：29，姚杰发出：“马上网签，行！与我弟联系，但要严格按照协议内容办，钱我单方同意再过几天给你们一些，剩下过户完交房的同时全部给清。费用各负其责，合情，合理，又合法，更合我们双方的约定！希望通过此事我们还是朋友！”；
2013年3月27日下午2：03，姚杰发出：“今天已汇你爱人账上100万元，收到确认我。另外和我弟联系尽早网签，我让他电话你。我还在拉斯维加斯，过两天就回话你。我还在拉斯维加斯，过两天就回京。”；
2013年3月29日上午10：04，姚杰发出：“网签缺的手续准备的怎么样了？你太太护照上没有身份证号的证明开出来了吗？听我弟说网签这边要求特别严，国内办事就这样。听说明天二手房新政开始实施，此前我说早办早好吧。前天打过去的一百万诚意金应该收到了吧？请尽快办理你方所需的网签手续，我已回北京，随时等你通知网签。”；
2013年3月29日下午12：41，艾某发出：“证明今天上午已收到随时可以去！另外上次我们去网签时你弟告诉我要把房子过户到于某和姚某1的名下！这是怎么回事？我和你签的合同，钱也没结清的情况下又要求过户到第三方名下这是为什么？”；
2013年3月29日下午14：39，姚杰发出：“首先，我回答你刚才短信中提到的两个问题。第一，协议签订过程中因事先约定好落在我们家我母亲、我爱人、我儿子和我名下都可以，所以在协议中特意明确了购房甲方担保人签字；同时，因为你爱人要出国生孩子，办理此房过户可能是由你代为办理，所以也定为乙方担保人签字。当时签订协议时你在现场也同意了。因此，你今天变化之多，又提出所谓的第三方是根本不存在的。第二，付款方式严格按照协议中的内容执行，因你接到你爱人公证完的委托书以后要求我又付了一百万的定金，现又付了一百万的诚意金，既然你说明补办手续已齐全，我们马上再次去办网签。我刚才给你打了两次电话你不接，我希望你现在马上回电，去网签。数日来你们寻找各种理由迟迟的不去网签，你们该准备的手续至今仍不齐全，你们网签拖到今天，我希望你们能给我一个合理合法的解释。房价的上涨不能成为你拒卖我房子的理由。你和你爱人当初表现出的诚意、诚信，希望今天能够得到证实。关于过户的家人，你和你爱人早已明知，并多次确认。刚才你给我发的短信中提到是我和你签的合同，我和你没有签过合同，我们俩都是代理担保。我现等你电话或见面。”；
2013年3月29日下午5：11，艾某发出：“刚一直在开会未听到你的电话，抱歉！你上述所讲的情况我认为和事实不符！记得你第一次来看房是由中介带来的，看完后的第二天晚上你和两个男的自己又来敲门说要把中介甩掉自己交易可以省掉中介费！由于我们并不承担中介费用所以也就没反对此事！（现中介已和我们取得联系！）之后你又来过两次通过几次电话，经过沟通后我们达成一致房子净得价为660万！当时我们要求按制式合同签订你不同意，却拿来一份你自己起草的简易合同。当时我们发现有写着各自承担各自的费用条款就提出不同意签约，而且付款方式也不能接受！指出660万是我们的净得价不承担任何税费！但你说我们只交一个几千块的税没有其他的，合同只是形式不要太计较，我们也就相信了！由于你巧舌如簧的保证为了能早日成交我们在你诱骗的情况下草草签了合同！期间我们多次和你沟通去交易但由于你的资金总不能到位没有成功！等到你打给我100万后到网签的地方我们才知道需要缴纳近五十万的税费，同你和我们讲的完全不一样，当时与你沟通你却不承认原来的说法并以违约相威胁！（还好我们保存了证据）而且还要求在没有付清房款时过户给一个并没有偿还能力的第三方人员！这时我们才发觉上当受骗了！网签时你弟还带了几个流氓去恐吓我，为了不发生冲突我借口补材料先行离开了！回来后我查阅了你的资信情况让我大吃一惊，你曾经两次吸贩毒被公安机关处理过，目前每月还都要到派出所报告行踪！而且你名下也没有任何财产和房产，根本没有合法收入及支付能力！而且第三方情况也不乐观，都不具备支付能力！正巧这几天北京台法制节目放的一个案例和我们的一模一样，都是付一点定金要求先过户，结果拿到房本后买方去贷款拿到钱后买方带着钱就跑了！介于以上发生的一切，我们出于对自己财产的保护防止上当受骗特要去解除和你的买卖合同！请提供你本人的有效银行账户给我，我们将返还你支付的价款到你账户！如有异议我们可以通过协商或诉讼解决！”；
2013年3月29日下午5：45，姚杰发出：“好！你必须承担违约的各种责任。我好汉做事好汉当，你刚才短信里对我的人生污蔑，没关系。你看什么时间见面，若你不约我，我随时去找你面谈。你不按规矩出牌，我一定会教你！我绝不容你欺人太甚！我从来没听说过也没见过像你们这么做事的人，赶紧来电话约我啊！”；艾某：“如方便我会找时间登门拜访，祝周末愉快，一切顺利！”；
2013年3月30日下午12：20，艾某发出：“打电话了？在外地，有事？”；
2013年3月30日下午5：15，姚杰发出：“你就告诉我依照合同房子你还卖不卖？钱和手续早已给你准备好。按照合同约定，过户、交房当天才能给你剩余钱款。我明天到你新房去找你，面谈！”；
2013年3月30日下午7：00，艾某发出：“对不起合同是在你诱骗下签得，我们没起诉你合同诈骗已经是仁至义尽！而且经我们调查你也没有履行合同的能力，这种情况下给我们造成了巨大被骗风险！所以房子不会再出售给你，我们再次正式通知你合同解除，已付价款我们将退回到你账户！希望你来面谈，但我明晚才能到京时间再约。”；
2013年3月30日下午8：45，姚杰发出：“你跟我玩贼喊捉贼，颠倒黑白，自编自导，胡说八道，就你小子这人品，还想在京发邪财？你等我信息回来，我把你的事情大曝于天下。我从今天开始奉陪你到底！给你脸你不要脸！别斗嘴，说好别再骗我了，约我。”；
2013年3月30日下午9：28，艾某发出：“首先我们踏踏实实做人也不想发什么邪财，希望你对自己的行为也有个正确的认识！我想也不一定要见面解决，如有不能解决的问题我们可以通过诉讼解决！希望你能找到称心的房子。”
2013年3月30日下午10：24，姚杰发出：“你不见我，我找你！官私两面随你便。你自以为是的言行，已激起了民愤，我们不习惯像你这样的无赖也敢欺负我们，行有行规，道有道规，家有家法。等着！”。
买卖双方微信往来情况如下：
2013年3月1日上午8：45，康汇梓发出：“我们4月中回去”、“急着给你们腾房呢”；
2013年3月1日上午9：06，姚杰发出：“别着急，孩子是第一的，房子是次要的……我是3月11日去美国参加拍卖会”
2013年3月3日下午2：13，康汇梓发出：“姚哥，你知道吗现在出台一个征收个税的新政策，我老公明天回北京，回去你们赶紧把网签办了吧，要不出了这个政策就不好办了”；
2013年3月3日下午15：05，姚杰发出：“明白，我马上让我的助理做这个事情，你也别着急，这是政策的事情，当初你要是不走咱也就做了，没办法，我会尽量赶紧办”；
2013年3月14日下午4：16，姚杰发出：“我已给你开户行为建国门支行的招行账户汇入了壹佰万元也是购买你房的定金，再次交付的定金是和你老公商定的，你的账户是你老公提供给我们的。希望你与你老公沟通后，你老公明天上午与我和我爱人于某去房屋交易大厅办理网签。你答复我后，我好提前安排我弟明日一早去排队，再次表示我们的诚意，相信我和我爱人与你和你老公一定会办的有终有结”；
2013年3月15日上午5：25，康汇梓发出：“100万收到了杰哥，具体事宜你和我先生商量，因为好多事情我在国外也弄不清楚，你们俩协商解决就行，我听我老公说要网签最好能写个东西，要不等你这几天钱凑手了直接办理过户更为妥当，这事交给嫂子和我先生办你就踏踏实实去美国吧”；
2013年3月19日下午2：28，康汇梓发出：“我同意积极配合你去做网签过户履行合同，积极规避国五条政策的出台，但是我们在签合同时我们对双方费用各自承担存在重大误区，所以这块我们还得再商量”；
2013年3月20日下午12：52，姚杰发出：“我们每天都在等你和爱人通知我们去网签，几次答应去，然后又找无关理由，你老公又不去了，总这样让我们怎么办？你说积极配合我们，事到如今体现在哪里，前些天和你老公商谈约定我们再付一百万元定金配合你们对我们买房信任。我们还应该怎么做”；
2013年3月20日下午1：06，康汇梓发出：“我老公不是一直在和你联系吗？这两天你们不是都在准备手续吗？你别着急你再给他打个电话约约”；姚杰：“你也再安排下，行！”；
2013年4月3日下午3：53，姚杰发出：“你把我付给你的购房定金的一部分及按你老公要求付给你的诚意金退给我，请问这是什么意思？”；
2013年4月4日下午12：18，康汇梓发出：“姚杰你好，由于你在签署购房协议时欺诈在先，所签协议内容并不是我们的真实意图！协议内容与你口头承诺严重不符，且后期所承诺的房款也迟迟不能到位，并以协议相威胁要求我们先给你过户到他人名下（你所用的手法和近期电视方的张某1诈骗案件极其相似）！出于以上种种风险我们再次正式通知你房子不再出售于你，你所付的200万元人民币已退回到你××2的工行账号内。由于我本人在美国后期的解约细节可与我老公联系！”；
2013年4月4日下午12：33，姚杰发出：“没关系，我们从始至终都有录音，微信，短信，语音，协议等等完整证据和依法公证。违约，骗人，胡说八道，没有用！”。
康汇梓主张双方所签《购房协议》已经解除，解除的内容由康汇梓以微信的方式于2013年4月4日发送给姚杰。康汇梓表示，主张姚杰违约的行为是没有支付定金。
姚杰与康汇梓还就《购房协议》中所约定的定金60万元是否已实际支付产生争议。姚杰称，签订《购房协议》之前，双方曾就购买某号房屋相关事宜进行过多次协商，确定要购买后、尚未签订《购房协议》之前，姚杰的母亲袁某于2012年9月17日从自己的账户（账号×××）中取出60万元现金。2012年9月27日签订《购房协议》当天，姚杰及其母亲袁某等人来到某号房屋与康汇梓签订合同，并于当天将60万元现金交付给康汇梓，但康汇梓并未另行出具定金收条。康汇梓否认收到60万元定金。
为证明已经支付60万元定金的事实，姚杰提交了双方于2013年3月22日前往房屋管理局办理网签时的录音资料。录音、微信聊天记录、理财卡账户明细等证据，以证明于签约当天支付了60万元定金。康汇梓对姚杰上述证据的证明目的不予认可。
网签时的录音包含：交易双方去网签现场时的谈话，在网签时与工作人员的谈话，双方对网签合同中定金数额的协商谈话。在网签工作人员提示定金不能超过合同总价款20%后，双方对话有：于某：就是不能超出20%，那咱就写一百三十二。姚某：多出来那部分。于某：算首付款呗，算房款呗。姚某：那个提前所支付的购房款。艾某：你这功课做得不行呀，小姚，你这准备好了咱们改天再办，就差这几百块钱，他现在意思就是说房款不能超过总价款的20%。于某：啊，定金不能超过。艾某：那就，那就，就无效了是吧？姚某：不是，不是无效。于某：不是无效，他就是说你不能写这么多。艾某：那不能写那么多他网签，那就少写。于某：额，只能写20%之内的，就写一百三十二。艾某：是，你写一百三十二没问题，是这样的，嫂子啊，一百三十二，实际上你付了我是这么多，对吧？就是说拿减去还有这么个差，那就是三十，二十，二十七万，有二十七万的差。姚某：二十八万。艾某：啊，行，二十八万，二十七万，三，三十二万十八，二十八万的偏差，二十八万的差到这还有网签。咱，咱给他那账户，咱不刚才填单子让我有个账户是不是？姚某：您不是说不用账户吗？艾某：不用账号？姚某：那，那是那个划转的。艾某：那，那就写一下吧，把这个事写清楚喽。于某：他还有什么呀？姚某：一个划转声明。姚某：咱可以，写三份吧。艾某：写三份是什么意思？姚某：写三份，然后呢，那个，提交给他一份，提交给他一份，然后咱们双方。艾某：咱不是写过一个。姚某：然后咱们再写一个，那个，剩余的二十八万作为提前，买方提前支付给卖方的购房款。艾某：提前支付的购房款啊。艾某：本来现在你的意思不好听是吧，都没给完我钱就先给你过户，然后一会我就写这，然后到时差额我没法跟你们，这个写一百二，然后房子底价，这个出入了这个。于某：总账上没有出入。姚某：总账上没有出入。于某：他要求这定金不能超过20%，我们超过了，所以要把这个，按20%写，我们就说他那个多的算房款吧，算房款那部分。姚某：然后就是按照，还是按照之前的那个协议上的。艾某：我们做这些特别敏感，交易的时候金额不对，我们对不上，这个互相扯皮的事。差额只能是，在合同上标注一下，然后，我给你们写个条。减完了退回来一个，是给咱们退回来一个，是吧。姚某：不是减完了退回来的，只是减没了那个。艾某：减不就是退吗？姚某：那，可是没退给我们啊。艾某：是，所以我要给你写个条儿嘛，咱们就说要把这条儿为什么又写了一个补充这钱，程序上如果你按他这个写就是实际上你付了一百二十多，对吧？然后呢，嗯，但是实际上你付给我的是一百六十多，但是中间这个条儿，为什么补充这个条儿，要把这个条儿，包括我们这个，我给你写个收条儿说清楚这个事情。姚某：嗯，对。于某：噢噢噢噢噢。艾某：是这么个道理，要不然这，这怎么回事你给他一个收条儿，人就给你写这个条儿，是这么个意思。于某：我们也是这意思，算首付，一个房款，房款的一部分。艾某：这一部分算房款吧，就是说，我们实际上的意思就是说，把它写清楚，就写这么多，多支付了这么多钱，我再给你补一个调，就把这账。姚某：那个二十八万就是算作我们支付的购房款嘛。艾某：你现在是这样啊，你合同带来了吗，来，那让我看一眼。于某：带了。艾某：你看啊。于某：嗯。艾某：我们的付款方式你是这么约定的，你先付了个定金，对吧？其实是两笔，这是第一次，然后，这两次。于某：噢噢噢，艾某：这是合同的顺序，你出来一个又，又出来一个，现在等于说再加一个二十八，然后补这张条，这这，怎么，从程序上你说不清楚啊，为啥，你约定好的事情你为什么还要去扯皮呢？于某：噢，那就是说您给我一个条儿，就等于跟欠条似的。艾某：不，我们要在，俄，要附在这个合同后边，就是说，写一个在这合同上边写也行，我们双方再按个手印儿，这是最好的，就写一个清楚，由于什么什么原因，我要求你再提前支付一个，或者说，再支付一个，就是六十减一百，一百把一百减，哎，又扯一百六了哈，就就是六十，一百三十二减六十，多扫，七十二。啊，就写一个七十二吧，然后，额，第二次也算定金，七十二也算定金，啊，增补定金。于某：嗯嗯嗯。艾某：这增加定金，增加定金，然后呢，二十八万，这多处一个二十八万，这二十八万属于我，单方要求，额外支付，提前支付，一笔费用吧。于某：诚意金把。艾某：对，诚意金。于某：这样行吗，可以这样写吗？艾某：然后这样不就是定金，这样不就把定金约定成一百三十二了吗，这二十八，反正是房款加在这上边。姚某：这就是说了，在，在这个原始的合同上写是吧？艾某：对，有一个标注作用，我们双方要。于某：暂可以弄个，咱们要没有那个就补充协议，完了我给他按个手印呗，不知道。艾某：补充协议上都签什么，还是？于某：不是她可以在那个协议上再一个，就是因为这个钱这个原因，是吧，是这意思。艾某：就写六十呢？就写六十呐，还是就写六十，这一百就不体现出来了，这么一增减的话，我，我愿意。姚某：这样也不行啊。于某：嗯。姚某：我，我的打电话问。于某：他的打电话问。艾某：双方都差不多反正都啊，我觉得你也别那个啥了吧。于某：啊，让他打电话问吧。艾某：合同原件他没带来，就拿了个复印件？于某：我也不知道他带没带，一会我问问他吧。艾某：反正你要写愿意写六十，我就给你写六十，或者写一百，那就写一百？于某：反正那要求的是不超过百分之二十。艾某：写个补充协议，就是说，附在这个后边，比如说，咱们约定不六十吗？但实际上你给我付了一百，只能这么理解了，是不是，那就写个一百得了。于某：感觉有点转不过来了，我得琢磨一下。艾某：我也在想这个事怎么写合适。于某：我在那个体育总院那。艾某：就是那个北四环那个吗？于某：啊，不是，我们是那个北京的运动队，但是他们也得上文化课，在那里工作，所有北京的运动员都要在我们那里上文化课。我们那没有本科，所以他们好多大的都去那了，之前都在我们那。艾某：这个，少年部。于某：也不是少年部，也有，也有专业课，凡是到我们那上学就已经是入队算专业运动员了。
姚某：就是，咱那一百三十二写为定金，然后是，剩余的二十八万这个。于某：那张纸呢？是在这上边改为一百三十二是吗？刚才让把这个划了。艾某：要不然的话你就写一百，要不然就写六十，这也是个招儿，反正你们，你们觉得你们没风险就行了。姚某：但是，于某：就按他这个。艾某：我刚才我提出的那个方案我觉得是都没风险的。于某：对。艾某：你能接受的。于某：那我就进去先把那个填完，那得咱们自己填，跟人没关系，是吗？赶紧接着办，一会人下班了。于某：那个，商量好了，多给那钱怎么办，定金就写一百三十二，是百分之二十的，您再看看，嗯，然后。网签工作人员：这边。于某：额，对。网签工作人员：跟着后边儿。于某：在这地方签字，这签吗？都签上现在？网签工作人员：对，都签。于某：噢噢，一百三十二万元。网签工作人员：剩余的地方也都改喽。于某：哦哦，对对，剩余的哪些格也改一下。网签工作人员：然后改完了以后买卖双方都签字，所有改的地方都签字。于某：哦哦哦，然后这一篇也签上，都签字还得，这个剩多少钱，咱们？姚某：就是五百二十八万。于某：哦，那那那，写大写呀，我在这先签上吧。艾某：等于六百六减一百三十二哈……艾某：对，完了你那钱的事咋弄？咋写？于某：钱就按他的要求那个呗，写一百三十二，然后像刚才那说的那样。艾某：在从原合同上标注一下，完后写个收条再给你。或者就写一百还是六十呢？一百、六十可能还好点。姚某：咱就还是写那一百三十二呗。于某：刚才我们也给他打电话了，他也认可了这个了，就别再。艾某：咱就别再反复了。于某：啊，对。艾某：不是，喔喔，我不给你咱俩写上标注一下，在原合同上，然后我再给你写一个二十八万条，是这意思吧，这样就对上了嘛，是这意思吧。于某：对对对，是这意思。张某：周一的话咱就都早点来。姚某：不用，不用给他单那什么写一个二十八万的条，就在原合同上就写上呗，那个定金一百三十二万，然后剩余的二十八万元作为购房款。艾某：那你就打好了，过来签字，好吧。于某：行，行艾某：你就打好了签，你说呢。张某：周一咱就早点来，给他个三五百元的，咱就能排头了去了。艾某：对。张某：办完就完了。姚某：那个证明礼拜一能开来是吗？艾某：今天，我估计得周二了，今天礼拜五，周一我寄过来，得周二，最多一天，周二吧……。
在网签过程中，还提及康汇梓的身份证及护照号码没有关联，需要卖方提供关联证明。
在录音尾部，双方还谈及房屋过户至其他人名下问题：艾某：还有一个问题啊，刚才我琢磨这个问题，你是要写你和儿子的名字？于某：嗯。艾某：那还有一个问题咱就出现了，我跟姚哥签的合同，完后房子还得先过户给你和你儿子，我没跟你签合同，你也没给过我钱，过到你名下去不给我钱怎么办？于某：不会。姚某：我哥签的时候是委托担保人，那时担保人。艾某：谁是担保人？姚某：我哥写的是担保人。艾某：那应该给我一个附件呀，就是你哥代她来签的呀，是这么个逻辑关系啊，想想你这事对不对，我忽然琢磨过来了，那不对的，你哥跟我签的合同，他付给我的定金，然后我把房子，就比如说你跟我签的，我把房子给他过了，拿这不我俩有交易关系，没他什么事呀。张某：大姐那你回头出份委托给他呗。于某：我出份委托，然后公证一下给他。艾某：对，你也办一下这个呗，就是委托他当时代签的这个合同，或者说直接咱们就签一个你来签。于某：我还是委托他吧。姚某：作为委托。艾某：就是你来直接签也行，我觉得，你要是觉得，我不知道你家里有啥事啊，你要是家里不知道为啥一定要写他的名字，如果要是允许这个条件，那就你直接签，你还是愿意按照原合同打好，拿过来。姚某：做一个那个委托就行，原合同不用动。艾某：你原来给我打款那个账户是你的名还是姚哥的名？于某：他的名。张某：姚，姚杰的名。艾某：对呀，再说我俩签合同，他给我钱，我把房子给你了，这从法律关系上讲是讲不通的，虽然你们是两口子，委托姚杰代办这个事，他代办只是来代办签这个合同，那我们来网签还是你本人来签，是这意思呗？于某：啊，网签它不要求本人来吗？艾某：对啊，网签的时候还是你本人来吗，应该是这么个逻辑关系，他就是当时代签的那个，额，一份协议，其实咱们网签完之后我刚才问那个代办了，咱们网签完之后咱们那个私下协议就作废了，所以说这个关系我们要套对了啊，你别弄到最后因为我发现姚哥是个挺仔细的人，别到之后又弄出什么事来，大家还得掰扯，掰扯不清楚，好吧。于某：行。艾某：行，那就这样，咱们星期二吧，好吧，随时通电话把。于某：行，好嘞，行。
康汇梓表示录音中杂音太多，无法听清，并表示不认可收到过60万元定金。
2012年5月21日，姚杰之母袁某的账号（×××）转账存入45万元，2012年8月13日，该账户转账存入100万元，2012年9月17日，从该账户现金支取60万元。本案审理过程中，袁某、姚某、张某多次到庭作证并接受法庭询问，袁某、姚某、张某证明曾陪同姚杰于2012年9月27日到康汇梓家签约并交付60万元定金。证人关于装钱的袋子等细节陈述前后存在出入，但就于2012年9月27日到诉争房屋交付钱款的陈述基本一致。
姚杰询问康汇梓想解除合同的主要原因，康汇梓表示，解除合同的主要原因是因为姚杰一方违约，没交钱。
康汇梓称，2013年3月29日下午艾某所发出的短信明确了表示解除合同的意思，2013年4月4日下午，康汇梓以微信通知姚杰解除合同，以2013年3月29日的短信为准。
本院询问康汇梓解除合同的理由，康汇梓则称首先在2012年9月27日签合同的时候姚杰本人没有支付60万定金，但是康汇梓相信了姚杰。后来姚杰年底也没有交定金，催办过户。因为后来出了国五条，姚杰着急了，找到康汇梓继续履行，就让她丈夫回来协助过户。后来艾某发现姚杰当时能交60万定金，但是姚杰不能按照后来双方约定交纳房款，后来，姚杰知道自己没交定金在先，想以多支付房款的方式锁定交易，后来双方在房管局咨询付款方式的时候，艾某发现，姚杰坚持合同中税费各负其责的条款，后来发现被骗了，因为这条约定并没有约定很清晰。当时跟康汇梓说，你花不了多少钱，后来这个问题暴露后，康汇梓发现姚杰欺骗了康汇梓，一方面是税费负担的问题，姚杰起草的合同中税费负担描述很模糊，另一方面在这份合同中，只有康汇梓配合办完手续后才能付房款，这两项内容违背了二手房交易的一般内容，一般卖房者的房款都是净得价，购房者在支付大部分房款后，卖房人才配合过户。之前张某1购买二手房的联合案件，和姚杰如出一辙….我们3月份矛盾不是很大，还是配合他买房。他从开始签合同就埋下了陷阱，我回来之后他就给我录音照相等，后来他说他有钱，但是一直没有给，我后来自己了解了一下，发现姚杰本人并没有财产无业，也是在公安局监控范围内的人，我觉得我们上当了。
经询，如房屋现在办理过户，根据国五条政策，本案争议的房屋是否存在税款增加的问题，姚杰、康汇梓均表示，因房屋取得所有权已满五年，交易时虽需交税，税款大幅增加的问题已不存在。
本案审理过程中，姚杰表示，要求继续履行合同，将房屋过户至姚杰名下，房价款（含产权车位款）为660万元，除了已经支付给康汇梓的60万元定金外，其支付给康汇梓的200万元已被退回，其可以将剩余的600万元购房款一次性付给康汇梓，本案纠纷已持续三年多，考虑到房屋虽升值，但升值空间没有想象的那么大，此案让其身心俱疲，愿意再补偿给康汇梓60万元，此60万元与其已支付的定金60万元没有关系，也与剩余购房款无关，让康汇梓心理适当平衡，尽快了结此案。
一审法院判决：1、被告（反诉原告）康汇梓于本判决生效后继续履行与原告（反诉被告）姚杰签订的《购房协议》；2、原告（反诉被告）姚杰于本判决生效后二个月内支付被告（反诉原告）康汇梓购房款六百万元；3、被告（反诉原告）康汇梓于本判决生效后二个月内协助原告（反诉被告）姚杰到房屋管理部门办理过户手续，将北京市朝阳区朝阳公园南路某号院某号楼（棕榈泉国际公寓某号楼）某层某号房屋从康汇梓名下过户至姚杰名下；4、北京市朝阳区朝阳公园南路某号院某号楼（棕榈泉国际公寓某号楼）某层某号房屋从康汇梓名下过户至姚杰名下后十日内，原告（反诉被告）姚杰支付被告（反诉原告）康汇梓补偿款六十万元；5、驳回被告（反诉原告）康汇梓的反诉请求。
康汇梓不服一审判决，上诉请求：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律不当，请求二审法院改判解除双方的合同，驳回姚杰的诉讼请求。
二审法院认定事实：康汇梓与姚杰于2012年9月27日签订《购房协议》，内容如下：甲方：买受方；乙方：出售方。甲乙双方经多次友好协商，就甲方购买乙方位于北京棕榈泉国际公寓某号楼某室（含产权车位一个）的房屋初步达成协议。实际成交总价为人民币陆佰陆拾万元整（￥6600000.00）。甲方于本协议签订日交付乙方购房定金人民币陆拾万元整（￥600000.00）。乙方应保持房屋现室内完整装修、内饰，现室内家具和电器等如乙方需要甲方可协商定价留下。本年底以前甲乙双方应到所属地房屋交易权属办事机构互相配合完成过户交接手续，乙方于2013年5月1日正式交房后，同时甲方将一次性付清乙方剩余购房款。房屋过户费用按照国家规定纳税、手续费等各负其责、各负其款，并完成网上签约手续，直至完成“产权过户更名交易”。违约方赔付对方房屋实际成交总价10%的违约金。本协议一式两份，具有同等法律效力。签字之日起即生效。甲方担保人姚杰，乙方担保人康汇梓。
姚杰称当日以现金的方式支付了定金60万元，但没有收条。康汇梓一方称未收到定金。
此后双方并未如约办理过户手续，也无其他交流记录。直至2013年3月1日双方添加为微信好友才开始交流。
2013年3月1日至3月14日期间双方的交流内容全是关于康汇梓催促姚杰抓紧时间办网签。
2013年3月14日，姚杰按照艾某（康汇梓之夫）的要求，向康汇梓的账户转账100万元。并给康汇梓发送微信“我已给你开户行为建国门支行的招行账户汇入了壹佰万元也是购买你房的定金，再次交付的定金是和你老公商定的，你的账户是你老公提供给我们的。……”；次日康汇梓回复说：“100万收到了杰哥，……”
2013年3月22日，艾某、于某（姚杰之妻）、姚某（姚杰之弟）、张某（姚杰之友）等人到房管部门办理网签。网签未办成，究其原因，康汇梓一方说是因为于某要求把购房人名称变成于某和姚某1（姚杰之子），姚杰一方说原因是康汇梓提供的身份证明不符合要求。姚杰一方提供了一份当日发生在过户大厅内的时长57分钟的录音。该录音的基本内容是房管局的窗口工作人员告知定金数额不能超过主合同价款的20%即132万，此后双方发生的对话，姚某要求签一个补充协议，把多付的28万变更成预付款。在对话中，艾某说：“在原合同上，然后我再给你写一个二十八万条，是这意思吧，这样就对上了嘛，是这意思吧。”在录音最后，双方协商下周继续来办理网签。
2013年3月27日，姚杰再次向艾某的账户转账100万元。
2013年3月29日下午开始，姚杰和艾某通过短信方式发生争吵，争吵的主要内容是关于税费负担和将房屋过户至于某、姚某1名下一事。其中艾某表达了解除合同的意思。
2013年4月3日，康汇梓将前述200万元退还到姚杰的账户内。姚杰微信：“你把我付给你的购房定金的一部分及按你老公要求付给你的诚意金退给我，请问这是什么意思？”
2013年4月4日，康汇梓微信表示解约，并称你所付的200万元人民币已退还。
另查明，根据北京市人民政府办公厅《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》的规定，讼争房屋的买卖自2013年4月1日起将产生高昂的税费，而3月29日是新政实施前的最后一个工作日。
二审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是姚杰是否在《购房协议》签订当日支付给康汇梓60万元定金，二是《购房协议》是否应当解除。
关于争议焦点一，《购房协议》中约定，甲方于本协议签订日交付乙方购房定金人民币陆拾万元整。康汇梓与姚杰在该合同落款处签字，对上述协议的内容予以确认。现双方争议问题是，《购房协议》中关于“本协议签订日交付购房定金六十万元”的表述仅系对购房定金的约定，还是兼有对购房定金已支付的确认。鉴于双方对合同条款理解存在争议，需法院做出条款解释。
合同双方当事人对于合同条款的含义持有不同意见时，合同条款解释的目的是得出条款之客观、规范的含义，并将其适用于合同双方当事人。如合同双方当事人在争议条款之客观、规范含义外另有一致理解，以合同当事人所理解之含义为准。合同条款之客观、规范含义需结合一般语言用法，某种表达方式在交易中的普通意义以及普通的交易人的理解予以确定。
从字面意思看，“交付”意为将标的物转移给受让人的法律事实，至于“交付”系应履行之义务还是已履行之事实需结合表示时间状态的修饰词予以确定，对将来义务之履行可表述为“应支付”或“应交付”，而对已履行之事实则可表示为“已交付”或“交付”。本案中“甲方于本协议签订日交付乙方购房定金人民币陆拾万元整”并未使用“应“或”将”以表达义务履行的应然性，而从《购房协议》之整体约定来看，双方在对其他合同义务之履行的约定中均使用了“应”或“将”履行的表述，例如“本年底以前甲乙双方应到所属地房屋交易权属办事机构互相配合完成过户交接手续，同时甲方将一次性付清乙方剩余购房款”。据此，本院认为，“本协议签订日交付购房定金六十万元”的表述不应仅理解为对购房定金的约定，不排除兼有确认该60万购房定金已支付之事实的可能，在双方存在争议且难以通过其他证据佐证的情况下，应结合双方在此后的一系列交易行为及短信、微信的交流记录还原案件事实。
从现有证据来看，《购房协议》签订后，双方按照正常的交易流程先后进行了付款和协商办理网签等，而康汇梓一方直至本案诉讼发生前从未主张争议的60万定金未支付。首先，《购房协议》签订后，姚杰按康汇梓一方的要求另行付款200万元之时，康汇梓表示已查收，并未提及尚欠60万元定金未支付；其次，2013年3月22日双方共同前往房管部门办理网签手续，围绕160万元定金超过合同法规定的主合同标的额的20%即132万应如何处理进行协商，亦未提及尚欠60万定金未支付；双方发生争议后至诉讼前的所有短信、交流记录均未提及尚欠60万元定金未支付。一个完整的房屋买卖合同正常的履行顺序是签订合同、支付定金、办理网签、办理过户同时支付余款、交付房屋，按照日常生活惯例，支付定金应是继续支付购房款、办理网签的前置程序。本案的相关事实足以说明，康汇梓一方已实际收取定金160万元（包括《购房协议》签订当日收取的60万定金），否则其不会接受姚杰继续支付的购房款，更不会与姚杰协商办理网签。综上所述，《购房协议》中关于“交付购房定金六十万元”的表述既是对购房定金的约定，同时也是对购房定金已支付的确认，一审法院认定姚杰已实际支付了《购房协议》所约定的60万元定金是正确的，法院予以维持。
关于争议焦点二，鉴于双方在履行《购房协议》协议过程中对于标的物所有权转移、税费负担等足以影响房屋买卖合同履行的事宜存在争议，未能协商一致，导致《购房协议》未能在新政出台之前办理过户，至买受人提起诉讼之时，新政实施开始，又新增高昂的税费，而双方当事人不能就新增税费达成一致，无法履行，双方对此均存在过错，鉴于出卖人及时将买受人支付的大部分购房款退还，故《购房协议》已于2013年3月29日解除，具体分析如下：
1.买受人过错之分析：
依据《购房协议》的约定，虽未出现“出卖人”、“买受人”等字样，但结合双方当事人向一审法院的陈述，可以确认双方签订《购房协议》时所确定的出卖人为康汇梓，买受人为姚杰，除此之外《购房协议》并未约定其他买受人或接受履行之第三人。根据现有证据，买受人在2013年3月22日办理网签时，以及2013年3月29日下午，均坚持将房屋过户至于某、姚某1名下，买受人的行为属于对合同履行重大事实之单方变更。
《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。通常情况下，合同义务的履行对象应为合同关系当事人，向第三人履行属于合同约定事项，需双方协商一致，合同中无约定时，需双方另行协商并达成合同变更的一致意见，未协商一致情形下，债权人无权单方要求债务人向第三方履行。从本案事实来看，无证据表明买卖双方对于房屋所有权过户至案外人名下有过事先约定，买受人单方要求出卖人向案外人履行超出合同约定的内容，出卖人有权予以拒绝，但本案中买受人坚持要求出卖人将房屋过户至案外人名下是导致双方未能继续合同履行的重要原因，买受人对此存在过错。
2.出卖人过错之分析：
《购房协议》中对税费的约定是“各负其责、各付其款”，显然，双方的一致意思是按照国家税费法规确定责任承担主体，本案中的出卖人应当履行交纳相关税费的义务。但根据双方发生纠纷后的往来聊天记录可以确认，康汇梓一方主张其在签约时认为660万元是其基于合同的“净得价”，其无需负担税费，而姚杰一方则主张660万元是其“净出价”，其亦无需负担其他税费。出卖人不同意承担相关税费不符合《购房协议》约定，其行为亦是导致双方合同未能继续履行的重要原因，出卖人对此存在过错。
综上所述，本案买卖双方在合同履行过程共同的过错行为导致《购房协议》未能在新政出台之前办理过户，至买受人提起诉讼之时，新政实施开始，又新增高昂的税费，而双方当事人不能就新增税费达成一致，此种情况属于因双方当事人的原因导致合同难以履行的情形。虽然现诉争房屋取得房屋所有权证已满五年，交易时税款大幅增加的因素已经消除，但鉴于出卖人及时将买受人支付的大部分款项退回，姚杰在应知税费明显增加可能导致《购房协议》无法履行的情况下理应及时购买替代房屋，防止损失扩大，现《购房协议》不应再继续履行，一审法院判决合同履行不当，依法纠正。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，法院确认康汇梓于《购房协议》签订当日收取了姚杰支付的定金60万元，此笔款项尚未退还，康汇梓应当返还给姚杰。此外，因双方对合同解除均有过错，故互不承担违约责任。综上，一审法院判决继续履行合同属于适用法律错误，予以纠正。二审法院判决：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31859号民事判决；2、确认康汇梓与姚杰于二〇一二年九月二十七日签订的《购房协议》于二〇一三年三月二十九日解除；3、康汇梓于收到本判决之日起七日内返还姚杰定金六十万元；4、驳回康汇梓的其他上诉请求；5、驳回姚杰的诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
在再审庭审中，双方当事人对原终审判决认定的事实及相关证据均无异议。
另，姚杰在再审期间提交书面意见表示，其从始至','2018-10-08
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