黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终883号
上诉人（原审被告）张继红，女，1978年6月5日出生，汉族，无职业。
委托代理人苏冬梅，黑龙江灵泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁洪波，男，1988年1月20日出生，汉族，无职业。
委托代理人蒙秀芝，黑龙江灵泉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈宇翔，男，1984年10月20日出生，汉族，系大庆市让胡路区争光数码业主。
上诉人张继红与被上诉人梁洪波、陈宇翔房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2014）让民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张继红及其委托代理人苏冬梅、被上诉人梁洪波及其委托代理人蒙秀芝到庭参加诉讼，被上诉人陈宇翔经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院缺席审理现已审理终结。
原审查明，2012年7月1日，第三人陈宇翔与大庆市让胡路区工业总公司供销处签订房屋租赁合同，约定大庆市让胡路区工业总公司供销处将其所有的位于大庆市让胡路区中央大街11号商服租赁给第三人陈宇翔使用，租赁期限为三年，自2012年7月1日起至2015年7月1日止，每年租金122000元，合同中未对能否转租进行约定。2012年8月10日，第三人陈宇翔与被告张继红签订了房屋租赁合同，约定第三人将该房屋租赁给被告张继红使用，租赁期限为自2012年9月1日起至2013年9月1日止，租金为每年70000元，被告租赁三年，付款方式为一年一交，合同中同时约定被告不得私自将房屋转租。被告向第三人交纳了一年的租金，并经营童装。后被告欲将童装店出兑，在该房屋窗户上张贴出兑信息，原告看到出兑信息后到店里与被告协商出兑一事。被告张继红于2013年3月28日与原告签订了转让合同，约定被告将位于中央大街11号争光数码影像二楼（爱我童装）整体转让给原告，金额为58000元，自2013年3月28日起房屋由原告使用。原告向被告交付了58000元转让费用，原告主张其中包括价值8000元的货物和剩余租金50000元。合同签订后，原告将转让费用58000元交付给被告，被告将房屋及货物交付给原告。原告欲用该租赁房屋经营麻辣烫，后被告和第三人告知原告房主不允许用该房屋经营麻辣烫，因不允许经营麻辣烫，原告一直未使用该房屋。庭审中原告变更诉讼请求为请求确认原告梁洪波与被告张继红签订的大庆市让胡路区中央大街11号争光数码影像二楼的转让合同无效；要求被告张继红向原告返还租金40000元；诉讼费用由被告承担。因第三人陈宇翔未到庭参加诉讼，为查清案件事实，原审法院庭后对第三人陈宇翔就本案相关事实进行了询问，并制作了调查笔录。据第三人陈宇翔所述，因原告要经营麻辣烫，第三人须征得房主的同意，但房主不同意经营麻辣烫，所以第三人告知原告不能经营麻辣烫，因原告想找被告协商，但没联系上被告，所以第三人建议原告抓紧把剩下的童装甩卖掉，减少点损失，原告要求第三人将剩余的租金退给他，经过协商后，原告与第三人签订了协议书，约定第三人陈宇翔于2013年7月30日退还原告位于让胡路区公交总站旁争光数码影像二楼的“爱我童装童鞋”店面剩余房费10000元，原告应当于收款之日将剩余童装童鞋撤出第三人的经营场所，原告自收到剩余房费后，一切事宜均与第三人无任何关联。庭审中，原告认可与第三人签订了该协议书，并已收到第三人给付的剩余房费10000元。
原审法院认为，虽然被告张继红不是涉诉房屋的所有权人，但该房屋所有权人大庆市让胡路区工业总公司供销处与第三人陈宇翔签订的房屋租赁合同中并未约定不允许转租，并且根据被告张继红提供的录音证据可以认定，第三人陈宇翔知道并且同意被告张继红将其所租赁的店面出兑，涉诉房屋所有权人大庆市让胡路区工业总公司供销处只是不同意利用该房屋经营麻辣烫，并没有对第三人陈宇翔及被告张继红的转租行为提出异议，故不能因被告张继红不是房屋所有权人为由认定原、被告之间的转让合同无效，该合同也无其他确认合同无效的法定情形，故认定原、被告之间的转让合同有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。双方签订转让合同时原告已告知被告及第三人欲利用该房屋经营麻辣烫并经被告及第三人同意，在原告准备装修房屋时才被被告和第三人告知房主不允许经营麻辣烫，故因被告原因导致原告不能使用该房屋，且原告已将房屋交回第三人，故被告及第三人应将原告交付的款项退还给原告。双方签订的协议中仅约定了涉诉房屋整体以58000元转让给原告，未约定具体包括哪些项目，原告主张其中包括剩余房屋租金50000元及童装价值8000元，而被告张继红辩称58000元包括剩余房屋租金35000元及店里装修和童装价值共计23000元。原审法院认为，原告兑店时距离被告与第三人之间租赁合同期满还有五个月，结合第三人退还原告剩余一个月房费的数额10000元，原告主张兑店款中包含剩余房租50000元的主张符合实际情况，原审法院予以认定。综上，对原告要求被告张继红返还租金40000元的诉讼请求依法予以支持。判决：被告张继红于本判决生效之日起十日内一次性返还原告梁洪波租金40000元；驳回原告梁洪波的其他诉讼请求。案件受理费800元及邮寄费44元由被告承担。
原审判决送达后，被告张继红不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，发回原审法院重审或改判上诉人不承担返还被上诉人租金的义务，判令原审第三人返还被上诉人梁洪波租金，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人在第三人处租赁房屋进行经营，后经过上诉人、被上诉人和第三人共同协商一致，由被上诉人向上诉人交付转让费用58000元，由被上诉人承租使用该房屋。一审判令上诉人返还被上诉人梁洪波40000元租金属于认定事实错误。一审法院根据上诉人和被上诉人梁洪波签订合同时还剩余五个月的经营期限，结合被上诉人陈宇翔退还给被上诉人剩余一个月的房费10000元，确定转让费中50000元是房费，且原审认定被上诉人陈宇翔不知情也是严重错误的，上诉人提供的录音证据完全可以证实，被上诉人陈宇翔在场并知情应该承担责任。2、被上诉人梁洪波称其租赁房屋后无法继续经营是房主不同意其经营麻辣烫，并没有确切的证据证实，且上诉人与被上诉人梁洪波在签订合同时，并没有约定经营项目，没有确定租赁房屋的主要目的就是经营麻辣烫，上诉人并没有不同意其经营麻辣烫，因此不能实现合同主要目的不能归责于上诉人，被上诉人梁洪波与被上诉人陈宇翔均是有过错的，被上诉人梁洪波应当知道房屋有所有权人，其未征得房屋所有权人的同意而欲租赁房屋经营麻辣烫存在过错，应当承担相应的损失。3、被上诉人梁洪波租用房屋四个月，剩余一个月房费被上诉人陈宇翔已经退还给他，而且二被上诉人在此期间达成了新的协议，梁洪波将房屋返还给陈宇翔，陈宇翔返还梁洪波10000元租金，这一事实证明被上诉人梁洪波已经接受使用场地，被上诉人梁洪波已经丧失向上诉人主张利益的权利。房屋未返还至上诉人手中，租金虽然表面上是上诉人收取，但上诉人收取租金时已经将自己的租金预先付给了被上诉人陈宇翔，一审判决使上诉人既没有实际使用房屋又没有得到租金，因此是错误的。4、本案被上诉人陈宇翔一审中应该是被告的诉讼地位，而不是第三人的地位，被上诉人梁洪波租赁该房屋是经过被上诉人陈宇翔同意的，陈宇翔对房屋具有管理使用的权利，被上诉人梁洪波无法经营，被上诉人陈宇翔具有过错。一审中上诉人已经提供证据予以证实，一审法院认定被上诉人陈宇翔不知情无责任是错误的。
被上诉人梁洪波辩称，一、原审原、被告双方签署协议时候，在协议中虽然没有明确体现经营项目，但对梁洪波租赁房屋要经营麻辣烫的事实在一审中双方提交的证据已经充分证实这一事实非常清楚；二、原审第三人陈宇翔使用争议房屋是在租赁期限内，2013年7月30日向原告支付租金1万元，这样减少梁洪波的损失，原告不能经营在前，梁洪波转租在后，而不是原审被告承担返还租金的责任进行了转移，根据合同的相对性，原审法院判决被告返还租金4万元是有事实和法律依据，对此原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
二审期间，上诉人向本院提供如下证据：
证据一、陈宇翔与工业总公司和房屋租赁合同复印件一份及张继红与陈宇翔的房屋租赁合同复印件一份。欲证明陈宇翔与总公司之间签订的租赁合同是两层楼年租金2.2万元，而陈宇翔转租给上诉人的是二层，年租金是7万元，同时证实我方与陈宇翔之间签订的租赁合同是先行支付房屋租金的，梁洪波将兑店费交给我方，我方并没有实际收益，因为我方之前已经将租金交给陈宇翔，实际收益人是陈宇翔，两层商服陈宇翔自己用能开门的一楼，我们使用的二楼是必须从一楼进入的，结合一审中上诉人与梁洪波之间签订的转让协议可以证实我方实际五个月的房租金收益是2.9万元，而一审法院认定的还有五个月的租期，要我方返还4万元的租金是认定事实不清楚。兑店的5.8万元中有一部分是装修款，有一部分是货款，有一部分是租金，装修款项的受益人实际是陈宇翔，货物已经被梁洪波处理，我方所能收取的租金是2.9万元的比例，而且这2.9万元也是我方在与陈宇翔签订合同时已向陈宇翔支付了2.9万元。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，关于原租赁协议与陈宇翔与张继红之间的租赁协议和张继红与梁洪波之间的转租协议，关于租赁费用二者之间没有关联，而且转租给我方的费用是高于原租赁费用的；合同中所反映的5.8万元，其中5万元是租金，8000元是服装费用，证明不了上诉人的主张，是否获利与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信。
本院二审经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，根据合同相对性原则，与被上诉人梁洪波签订转让合同的相对方为上诉人张继红，因双方合同无法履行，原审法院判决张继红向梁洪波返还租金并无不当。上诉人与被上诉人梁洪波签订的转让合同中并没有对租金数额与童装价值金额分别进行约定，而上诉人与被上诉人梁洪波对58000元中包含的租金数额与童装价值金额，双方主张并不一致。故原审法院根据兑店时所剩租期，第三人退还梁洪波剩余一个月房费的数额，裁量上诉人张继红应返还租金40000元，较为合理，故应予维持。而因案涉合同无法履行导致张继红退还租金而造成的相应损失，上诉人则可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人张继红负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱志晶
审 判 员 刘 放
代理审判员 王鹏渤
二〇一六年六月十四日
书 记 员 郭 莹