广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21944号
上诉人（原审被告）：赖亭葶。
委托诉讼代理人：骆超华，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：喻超。
委托诉讼代理人：邢硕，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱方涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人赖亭葶因与被上诉人喻超房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赖亭葶上诉请求：一、撤销深圳市宝安区人民法院2016年5月12日作出的(2016)粤0306民初6841号民事判决第一项、第三项；二、本案上诉费用由喻超负担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。（一）喻超与赖亭葶签订《二手房买卖合同》后，分别在2016年2月16日、2月18日、2月19、2月20日3月7日、3月18日、3月25日、3月27日等期间，多次明确表示由于月供太高，想买一套便宜的房子，要求赖亭葶把本案所涉房屋重新挂盘卖给他人，并要求退还定金15万元，甚至要求赖亭葶将房屋卖给他人后多支付3万元给喻超。以上事实有赖亭葶的代理人吴宁与喻超的微信聊天记录、通话录音、赖亭葶的代理人张伟与居间人的通话录音证实。在喻超多次明确表示不买房屋后，赖亭葶已经不必再履行赎楼义务，否则面临巨大的交易风险。喻超根本违约在先，无权单方解除合同。但是一审法院没有认定该事实，而是认定赖亭葶违约并判决赖亭葶承担违约责任，是严重认定事实不清、适用法律错误。（二）喻超为非深圳户籍居民，且未能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。2016年3月26日，深圳市政府发布并实施《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》[深府办(2016)12号，下称“《意见》”]，按照《意见》第四条“完善购房政策：……；能提供”自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购l套住房。……。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”之规定，喻超与赖亭葶在《意见》实施前（含206年3月25日），还没在深圳市房地产主管部门信息系统网签购房合同，且喻超没能提供有效的购房证明。因此双方签订的《二手房买卖合同》自《意见》实施之曰起不能继续履行，不能实现合同目的。《意见》的实施是不可抗力，一审法院依法应当按照《合同法》第94条第一项关于不可抗力的规定解除合同，同时按照《合同法》第114条的规定裁定因不可抗力解除合同的责任承担。但是，一审法院没有认定不可抗力的事实并依法作出相应的裁决，而是认定赖亭葶违约并判决赖亭葶承担违约责任。
二、一审法院判决赖亭葶承担的15万元违约金过分高于喻超的损失，并且没有事实和法律依据。（一）退一步而言，即使赖亭葶违约，但是没有造成喻超损失，喻超也未能提供证据证明其遭受损失的数额。因此，在此基础上，按照《合同法解释（二）》第29条第二款的规定，一审法院判决赖亭葶承担的15万元违金过分高于喻超的损失数额。同时，由手喻超先后多次表达不买本案所涉房屋，要求重新挂牌卖给他人，并且双方已经就此达成一致。因此，在没有新的买方时，赖亭葶当然无需赎楼。若据此认定赖亭葶构成违约，则喻超存在重大过错，依法应当承担责任。（二）赖亭葶并没有违约行为，喻超也没有遭受损失，赖亭葶依法不应当承担违约责任。相反，由于喻超的违约行为，已经直接造成赖亭葶从2016年2月超多承担了35605.05元供楼款；同时，《意见》的实施导致房屋买家大幅减少，造成赖亭葶可能长期未能将房屋转让并长期承担供楼款。总之，一审法院判决赖亭葶承担违约金是没有事实和法律依据的。
三、居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司有重大过错。（一）在双方签署合同时，居间方碧水龙庭四分店的工作人员邓振东，错误填写了合同第四条和第六条，但是，居间人又没有及时改正合同的错误，因此，喻超据此拒绝办理资金监管，造成赖亭葶无法赎楼。（二）赖亭葶在居间人的指导下履行合同，居间人曾向赖亭葶多次表示喻超已经不买本案所涉房屋、不同意办理资金监管，同时，居间人也已经开始将房屋向潜在的卖家推荐，因此，赖亭葶当时没有继续赎楼。直到2016年3月25日中午居间人收到喻超的通知，居间人才告诉赖亭葶要买该房屋，并催促赖亭葶赎楼。但是，鉴于2016年3月25日是周五，赖亭葶根本不可能在半个工作日内完成赎楼和抵押登记注销等手续。居间人在该次交易过程中出现重大的错误，应当承担相应的责任。
综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，同时判决赖亭葶承担过高的违约金，故赖亭葶不服一审判决。恳请贵院依法查明事实并公正裁决，维护赖亭葶的合法权益。
另，赖亭葶补充上诉事实和理由：原审法院对以下的事实没有查明，损害了赖亭葶的权益：1、赖亭葶和喻超都确认买卖合同不能履行，其中的原因之一就是中介人员给赖亭葶和喻超推荐了先赎楼后做资金监管的买卖方式。但是，这个买卖方式在实际履行中并不可行。2、赖亭葶与喻超签订买卖合同到合同不再履行，这个过程中，喻超多次表示不能再买这个楼，因为由于供款太高，自己负担不起。要求赖亭葶把相关的房屋转卖他人，这个在一审过程中，喻超也是确认的。赖亭葶认为赖亭葶没有赎楼，只不过是由于喻超一再强调不再买这个楼，而行使的不安抗辩权。但是一审法院没有对这个事实进行认定。3、在合同的履行过程中，赖亭葶应该是在2016年3月27日前进行赎楼，但是深圳市政府在2016年3月25日发布了新的购房资格要求。但是喻超不符合深圳市相关的购房资格要求。就是即使是喻超赎楼了，这个合同也不能履行，不能归于赖亭葶和喻超的原因，导致了合同不能履行，但是一审法院对这个事实也是没有进行认定。另，即使是喻超具备了购房资格，因为相关的合同没有进行网签，喻超支付定金的方式也不符合深圳市3.25之后的相关规定，这个也是导致合同不能履行的原因。按照深圳市政府相关的要求，喻超支付定金应该直接支付到赖亭葶的名下，也就是卖方的名下，但是在本案中喻超支付定金，并没有支付到赖亭葶的名下。
喻超辩称，1、一审判决事实清楚，适用法律正确。尽管喻超在买房期间确实很坦诚地与赖亭葶表示购买首付需要借助卖掉另外一套房，并且也跟赖亭葶商量说要不要把房屋另售给他人，确实有这样的过程。但是双方在协商过程中，从来没有达成过一致的意见。尤其是赖亭葶从来没有同意过，最后一直以来喻超都是始终表示任何情况下，因为签了合同，只要要求喻超购买，喻超都是愿意履行合同。这些在一审庭审中，双方已经经过了反复的核查。喻超已经在2016年3月7日特意将自己名下唯一的一套住房转让给他人，做好了充分履行本案合同的准备。2、按照双方的买卖合同约定，赖亭葶一方最迟应该在3月20日就应该自行筹款，还清银行贷款，而不是3月27日，如果3月27日才做的时候，已经违约。如果在此期间因为3.25新政导致合同无法履行，也是因为赖亭葶一方的违约行为所导致的。此外，赖亭葶从来也没有以3.25新政为由要求解除合同，正如一审查明，赖亭葶直到2016年4月7日才向喻超一方发出通知，还是表达说询问喻超一方是否要继续履行合同，如果当天没有书面答复，将解除合同。但是仍然没有任何地方提到3.25新政。3、关于定金支付的问题，首先定金支付到什么帐号，是由赖亭葶一方指定的，不可能是由喻超来随意支付的。那么如果因此导致3.25新政后合同无法履行，那也是赖亭葶一方的原因所造成的，责任也在赖亭葶，而不在喻超。4、关于居间方在签约过程中是否有相关的指引，与本案没有必然联系。根据合同的相对性原理，本案的《二手房买卖合同》只对当时我们双方具有约束力。在赖亭葶违约的行为下，应该由赖亭葶直接向喻超承担违约责任。5、关于违约金的问题，一审法院仅仅只酌情支持了15万元，实际上远远低于合同的约定，也不足以弥补买方的实际损失。
喻超向一审法院起诉请求：一、解除喻超与赖亭葶于2016年1月20日签订的《二手房买卖合同》；二、赖亭葶向喻超返还定金15万元；三、赖亭葶向喻超支付违约金55万元；四、赖亭葶支付本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年1月20日，喻超作为买方与作为卖方的赖亭葶签订一份《二手房买卖合同》，约定赖亭葶将某园二栋203号房地产以275万元出售给喻超。喻超应于签署合同时支付定金6万元，签署合同之日起7日内支付定金9万元。喻超应于合同签订之日起80日内支付首期款，并于该日期届满之日起三日内提交按揭贷款申请的相关资料，赖亭葶负协助义务。案涉房产处于抵押状态，赖亭葶应于合同签署之日起60日内自行筹资还清银行贷款，办妥银行注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。如卖方逾期履行义务超过七日或者有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，喻超按合同约定向赖亭葶支付了定金15万元。2016年3月7日，喻超将其名下在深圳市范围内的唯一一套住房转让给他人。2016年3月21日，喻超发出《催告通知》，催促赖亭葶办理赎楼手续。2016年3月25日，喻超通过微信方式催告赖亭葶办理赎楼手续。2016年4月7日，赖亭葶向喻超发出《通知》，称喻超多次表示不想再继续履行合同，同时建议赖亭葶另行出售他人，通知喻超自通知送达后当天书面明确答复是否购买案涉房屋，否则视为喻超放弃购买，并即时解除案涉合同。2016年4月14日，赖亭葶收到喻超的起诉状。
一审庭审中，赖亭葶称其已经办理了赎楼的相关手续，但并未向法庭提交相关的证据材料；喻超主张其因赖亭葶违约造成了损失，但未向法庭提供相关的证据证明其损失的类型以及数额，赖亭葶认为喻超未遭受损失，请求对违约金进行调整。
一审法院认为，喻超、赖亭葶双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据案涉合同的约定，赖亭葶作为卖方应于合同签署之日起60日内自行筹资还清银行贷款，并注销案涉房产的抵押登记；但赖亭葶并未在上述期限内履行注销抵押登记的义务，并且已经逾期履行超过7日，在喻超催告后，赖亭葶亦未履行，赖亭葶已构成违约。赖亭葶主张已经履行了赎楼义务，但是并未提供任何的证据予以证明，根据民事诉讼举证规则，当事人对其主张的事实有提供证据予以证明的义务，否则应承担相应不利法律后果，对赖亭葶的上述主张，原审法院不予采信。
关于合同解除。根据案涉合同关于违约责任的约定，喻超有权解除合同。赖亭葶于2016年4月14日收到含有喻超解除合同意思表示的起诉状，案涉合同已于2016年4月14日解除，原审法院予以确认。
关于定金返还和违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后权利义务清理的相关规定，因案涉合同已解除，赖亭葶收取喻超定金已没有合同依据，赖亭葶应将定金15万元退还给喻超。关于违约金数额，原审法院认为，违约金的数额应当以守约方遭受的实际损失为基础，兼顾合同履行的进度、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平和诚实信用的原则予以确定。本案合同履行至资金监管办理之前，喻超在赖亭葶不履行合同时，有能力通过另行购置房产或其他措施减少损失的扩大，在喻超并未提供证据证明其因赖亭葶违约所遭受损失数额的基础上，为制裁民事违法行为，规范市场交易秩序，原审法院将违约金数额酌定为15万元。
一审法院判决：一、喻超与赖亭葶于签订的《二手房买卖合同》已于2016年4月14日解除；二、赖亭葶应于本判决生效之日起三日内退还喻超定金15万元；三、赖亭葶应于本判决生效之日起三日内支付喻超违约金15万元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
另查，根据深圳市不动产登记中心2016年4月9日发布《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》，未能在2016年3月25日（含25日当天）前网签的市民，须在6月24日（含6月24日）之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
本院认为，涉案《二手房买卖合同》真实合法有效。双方在合同履行过程中虽然对于卖方可另行出售涉案房产进行协商，但买方喻超从未作出不再购买房产的意思表示。相反，根据双方微信往来记录显示，喻超多次表示愿意在赖亭葶无法将涉案房产另行出售的情况下继续履行本案《二手房买卖合同》，并在2016年3月22日、3月25日明确告知赖亭葶尽快办理赎楼手续。在此情况下，卖方赖亭葶仍应当依照本案合同的约定严格履行义务。
赖亭葶未在合同约定期限内注销抵押登记，且在2016年3月25日收到喻超的《催告通知》后仍不予履行，赖亭葶在二审期间以喻超不符合2016年3月25日颁布的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》规定的买方需提供3年以上缴纳社会保险证明为由，对其不履行行为提出新的抗辩理由。对此本院认为，赖亭葶在合同履行及一审答辩过程中，均未以喻超不具备购房资格作为履行抗辩事由。现二审期间赖亭葶以该理由作为其免除支付违约金责任的抗辩，有悖诚实信用原则，本院不予采纳。另，赖亭葶上诉主张双方约定的定金支付方式违反深圳市不动产登记中心2016年4月9日发布的《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》规定，未将卖方作为定金收款人，同样致使合同不能继续履行。如前所述，该理由亦是赖亭葶上诉时首次提出，且《补充通知》未禁止第三方代为收取定金的付款方式，不影响合同履行，因此不应作为赖亭葶免除承担违约责任的理由。
关于赖亭葶上诉认为合同居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司错误填写合同条款，并在履行过程中多次误导赖亭葶称买方喻超已经不愿购买涉案房产，居间方对合同不能履行存在重大过错。由于该事实属于赖亭葶与深圳市世华房地产投资顾问有限公司之间的居间服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，赖亭葶应就其主张的居间方造成的损失另循法律途径解决。综上所述，赖亭葶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人赖亭葶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。