湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04508号
上诉人（原审原告）刘旗。
委托代理人刘幼其，湖南湘康律师事务所律师。
上诉人（原审原告）段和清。
委托代理人刘幼其，湖南湘康律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蒋彩文。
上诉人刘旗、段和清与上诉人蒋彩文房屋买卖合同纠纷一案，刘旗、段和清和蒋彩文均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2015）天民初字第1372�民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，刘旗、段和清系夫妻。2005年12月27日，刘旗、段和清与蒋彩文签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：一、蒋彩文保证所售位于长沙水泵厂宿舍区职工住宅302栋（附30栋）509室房屋符合国家及长沙市房屋上市交易的政策规定，并对违反国家及长沙市关于房屋上市交易政策引起的后果承担法律责任；二、房屋交易价格为人民币130000元；三、蒋彩文收到刘旗、段和清的全部房款之日起3个工作日内向刘旗、段和清交房；四、双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。刘旗、段和清承担房屋过户所产生的所有费用（包括产生的蒋彩文个人所得税等）；五、蒋彩文悔约应当双倍返�刘旗、段和清房款，刘旗、段和清悔约房款不予返还。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。
2005年12月28日，刘旗、段和清将130000元购房款交蒋彩文之子蒋风格，蒋风格出具收条。同日，蒋彩文向刘旗、段和清再次出具房款收据一张，并注明蒋风格收条作废。此后，蒋彩文依约将所售房屋交刘旗、段和清。2007年7月20日，讼争房屋的产权证办妥，产权人为蒋彩文，编号为长房权证天心字第××号。7月下旬，刘旗和蒋彩文签订《补充协议》，蒋彩文将产权证交刘旗、段和清保管。由于该房未满经济适用房五年的上市年限，该房未办理过户手续。从2013年3月起，刘旗、段和清多次要求蒋彩文配合办理产权过户登记手续，但蒋彩文拖延至今，刘旗、段和清诉至原审法院，请求判令：1、蒋彩文配合刘旗、段和清到房产、公正等�关办理房屋买卖过户登记手续；2、由蒋彩文承担本案全部诉讼费用；3、蒋彩文赔偿违约金等损失从2013年7月20日至2015年5月19日共计668天（为130000元×0.02％／日×668日=”17”368元）。
原审法院认为，刘旗、段和清与蒋彩文之间签订的《房屋买卖合同》除第九条外是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按协议履行。按2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定。蒋彩文辩称《房屋买卖合同》违反长沙市和国家政策而无效。因认定合同无效的依据只能是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规�故蒋彩文辩称理由不能成立。另，刘旗、段和清起诉时，诉争房屋蒋彩文购买已满五年，具备上市交易条件，刘旗、段和清也已承诺依合同承担在办理产权变更登记过程中所产生的所有费用。刘旗、段和清要求蒋彩文支付违约金的请求，因双方合同对办理产权过户的时间约定不明，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、限蒋彩文于本判决生效后20日内将长沙市天心区芙蓉中路522号长沙水泵厂职工住宅302栋（附30栋）509室的产权性质办理变更为商品房的登记手续，所须补交的土地价款由刘旗、段和清承担。二、限蒋彩文于本判决生效后30日内将长沙市天心区芙蓉中路522号长沙水泵厂职工住宅302栋（附30栋）509室的产权过户至刘旗、段和清名下，需缴纳的相关税、费由刘旗、段和清承担；本案受理费300元，减半收取150元，由蒋彩文承担。（该款已由刘旗、段和清预交，由蒋彩文在履行本判决内容第二项确定义务时一并给付刘旗、段和清）。
上诉人刘旗、段和清不服原审判决，上诉称，本案合同约定了违约责任和违约计算比例，还约定了办理过户的时间开始的确认方式，但蒋彩文拒不配合办理过户手续，故蒋彩文的违约事实清楚，原审法院以合同对办理过户时间不明为由不支持刘旗、段和清的违约金主张，违背事实和法律。故，请求对原审判决依法改判。
上诉人蒋彩文不服原审判决，上诉称，一、蒋彩文是2004年购买的涉案房屋，2007年7月20日办理的房屋产权证，之后房屋产权证就一直由刘旗、段和清控管。如果经济适用房满五年可上市交易，即使从办证之日起算，在2012年7月20日就已满，但刘旗、段和清在2014年7月20日前没有主张过要求配合办理房屋产权证过户手续，已超过诉讼时效。二、本案《房屋买卖合同》系在蒋彩文购买房屋一年后与刘旗、段和清签订的，违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条（十一）之规定，应确认无效。三、如果判决《房屋买卖合同》有效，会导致城市低收入家庭住房困难的人无房可居，有违公平公平原则。故，请求撤销原判，确认《房屋买卖合同》无效，判令刘旗、段和清返还房屋，并由刘旗、段和清承担本案一、二审诉讼费。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，首先，刘旗、段和清与蒋彩文签订的《房屋买卖合同》除第九条外的内容均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他法定无效情形，合法有效。蒋彩文主张《房屋买卖合同》因违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条（十一）之规定而无效。然，刘旗、段和清与蒋彩文签订《房屋买卖合同》的时间为2005年12月27日，而《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布实施的时间为2007年8月7日，因此双方在签订上述合同时并未违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及其他法律、行政法规的强制性规定，故对于蒋彩文要求确认《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。其次，蒋彩文购买涉案房屋的时间为2004年，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条（十一）“购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，……”之规定，涉案房屋在2009年后就具备上市交易条件，此后蒋彩文应当按约配合刘旗、段和清办理房屋产权过户登记手续。因蒋彩文已将涉案房屋交付给刘旗、段和清，刘旗、段和清已实现对涉案房屋的占�，刘旗、段和清要求蒋彩文配合办理房屋过户登记手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故蒋彩文抗辩称刘旗、段和清要求其配合办理房屋过户登记手续的请求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。第三，《房屋买卖合同》第八条约定：“……。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。”根据刘旗、段和清提交的电子邮件记录，其在2013年8月1日向蒋彩文之子蒋风格发送电子邮件，要求蒋风格和蒋彩文配合办理过户手续。因蒋风格曾在《房屋买卖合同》上作为蒋彩文的经手人签字，并实际收取了购房款，对此，蒋彩文也予以认可，故刘旗、段和清向蒋风格发送的电子邮件应视为向蒋彩文提出要求配合办理过户手续的主张。蒋彩文收到刘旗、段和清要求办理房屋过户手续的通知后，应当及时配合办理，但蒋彩文一直未按照合同约定配合刘旗、段和清办理房屋产权过户手续，已构成违约，应承担此后的违约责任。因合同第八条所约定的每日万分之二的违约金应当包含蒋彩文逾期交房和逾期过户的违约金，且蒋彩文已按约将房屋交付刘旗、段和清使用，未办理房屋过户手续给刘旗、段和清造成的损失相对较小，故本院根据公平原则，酌情确定蒋彩文按成交价格的日万分之零点五标准向刘旗、段和清支付违约金，蒋彩文应向刘旗、段和清支付刘旗、段和清主张的截至2015年5月19日的违约金共计4270.50元（130000×0.005％×657）。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但对违约金的认定不当，上诉人刘旗、段和清的上诉理由部分成立，上诉人蒋彩文的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、�持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第1372号民事判决第一、二项；
二、蒋彩文于本判决生效后7日内支付刘旗、段和清截至2015年5月19日的违约金4270.50元；
如果蒋彩文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回刘旗、段和清的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由上诉人蒋彩文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用�律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。