山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第4846号
原告：张兰，女，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，汉族，住黄岛区黄。身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********。
委托代理人王钊，山东首辰律师事务所律师。
被告青岛佳美家餐饮管理有限公司，住所地青岛经济技术开发区。组织机构代码：＊＊＊＊＊＊＊＊。
法定代表人何佳美，经理。
委托代理人辛雷明，山东鲁宁律师事务所律师。
原告张兰与被告青岛佳美家餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马先明担任审判长，与审判员车绍文、人民陪审员卢妍共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王钊、被告委托代理人辛雷明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张兰诉称，2013年9月8日原告与被告签订了一份关于青岛开发区长江利群所属佳美家美食广场7平米的经营场所的《租赁合同》，合同期限从2013年9月10日至2014年9月9日，由原告经营七彩云南米线使用。年租金120000元，一年支付一次，原告向被告支付保证金30000元。合同签订后，原告一次性向被告支付了一年租金120000元，保证金30000元。原告做了大量宣传和投资，并正常经营使用。但被告却在2014年4月1日书面通知原告要求终止租赁合同，导致原告无法经营，给原告造成极大的经济损失。
被告在招商的时候承诺所提供的场所佳美家美食广场属于长江利群购物广场，并协助原告办理营业手续。但经原告了解，该经营场所不属于长江利群购物广场所有，被告在招商的时候就存在欺诈的行为。而且至今被告也提供不了经营场所合法的手续，致使原告不能办理合法的经营手续，一直在违法经营。后来，原告得知被告提供的经营场所一直未办理工商营业执照，也没到环保部门办理环保手续及排污许可证，并且其消防手续也是通过欺骗的手段办理。特别是2014年4月22日，消防部门给被告提供的经营场所下达了整改通知书，不允许被告提供的经营场所使用燃气罐，要求其改成用电，原告经营餐饮行业，不让使用燃气改用电原告的经营将无法经营。综上，因被告的欺诈行为，和违约行为，致使原告无法合法经营，实现不了合同目的。原告认为，被告擅自单方解除租赁合同的行为已构成违约，而且在双方签订合同时存在欺诈行为，应当赔偿原告的损失并返还原告所交纳的保证金和剩余期限的租金。请求依法解除原告与被告之间签订的《租赁合同》，解除日期为2014年4月4日；2、判令被告返还原告保证金30000元、租金51616元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告青岛佳美家餐饮管理有限公司辩称，被告从未承诺所经营的场所属于长江购物广场，该美食广场只是毗邻长江购物广场，位于长江购物广场东门，属于同一建筑物内，原告在签订合同前便已经了解了美食广场的位置，被告不存在欺诈行为；原告与被告签订合同前，被告已经合法取得了营业执照、消防安全检查合格证、税务登记证等相关证件，不存在原告称的欺骗手段办理。双方合同中第六条约定，原告应自行办理营业执照、卫生许可证等相关证件，因此被告只需办理被告自身经营的证件便可；消防部门不允许在被告提供的经营场所内使用燃气罐，是政府部门对经营场所的统一规定，并不是被告未尽合同义务造成的，合同中也未约定被告必须提供燃气罐给原告使用，原告可以采用电力餐饮设备予以替代燃气设备。综上，被告并不存在违约行为，而是原告经营效益不好，违反合同约定要求与被告解除合同，被告不同意而导致的诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，青岛经济技术开发区现在的香江路原路名为“长江路”。位于青岛经济技术开发区香江中路北侧的原“青岛联大金羊有限公司”厂房现由“青岛利群集团股份有限公司”租赁经营开办商品批发、零售商场，本地居民称之为“长江利群”，位于青岛经济技术开发区现在长江中路上由“青岛利群集团股份有限公司”开办的商品批发、零售商场本地居民称之为“瑞泰利群”，位于青岛经济技术开发区现在长江路东路上由“青岛利群集团股份有限公司”开办的商品批发、零售商场本地居民称之为“金海岸利群”。原“青岛联大金羊有限公司”位于青岛经济开发区香江路上的厂房为五层高楼房，该整栋楼被分割租赁经营，其中“长江利群”租赁其大部分厂房，有东、西、南、北四个门进出一楼，一楼剩余部分厂房零散租赁给其它商户经营。青岛经济技术开发区武当山路2-3号107（以下简称107号商铺）位于“青岛联大金羊有限公司”厂房内一楼东侧，其进出与“长江利群”一楼东门连接通行。“青岛佳美家餐饮管理有限公司香江路分公司”系被告开办的非法人分支机构。被告系经工商行政管理部门批准的经营范围为“餐饮管理、餐饮经营（限分支机构经营）…”的有限公司，其在青岛经济技术开发区等地开办多家餐饮经营管理网点，其中在青岛经济技术开发区有两处：一为：涉案107号商铺，一为：“金海岸利群”处商铺。2013年8月29日被告以“青岛佳美家餐饮管理有限公司香江路分公司”为名称，以107号商铺为登记营业场所办理了营业执照，名称为“青岛佳美家餐饮管理有限公司香江路分公司”；2013年9月10日，被告领取了107号商铺的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”（编号：青开公消安检字2013-1-003号）；2013年9月4日，被告办理了107号商铺的税务登记证；2013年10月24日被告办理了107号商铺的“餐饮服务许可证”，类别为“快餐店”。2014年1月24日，被告办理了107号商铺的卫生许可证，许可项目为“饭馆”。涉案107号商铺系被告从董某某等案外人处转租、装修、改造后分割出租给包括原告在内的经营业户分别经营特色快餐等。2013年9月8日，原告与被告签订107号商铺中7平方米的分割商铺（以下简称涉案商铺）“租赁合同”一份，约定，“甲方（被告）为乙方（原告）提供其所属的长江利群的经营区域一处，面积7平方米，供乙方经营七彩云南米线…”，租赁期限自2013年9月10日至2014年9月9日，年租金120000元，每月管理费1800元，每月3日以前以现金方式支付。合同签订之日起，原告向被告缴纳保证金30000元，保证金在协议期间不计利息，如原告依据合同规定需要承担赔偿金、违约金、滞纳金等款项时，被告可从保证金中扣除，直至保证金扣完为止。如合同期内无任何问题，合同期满后三个月内，被告返还保证金。如原告有任何行为造成单方违约，保证金不予返还。原告自办营业执照、卫生许可证、税务登记证以及其它相关证件以备相关部门查验，合同期间，原告须依法缴纳相关税费。原告自负盈亏，服从被告的各项日常管理。原、被告双方协商一致可以变更、中止和解除合同，如合同变更需要另签协议。原告有下列情形之一的，被告有权解除合同：不交纳或者不按约定缴纳租金达15天以上的、未经被告同意擅自改变出租区域用途的、未经被告书面同意，原告将出租区域转租第三人、违反被告规章制度情节严重或拒不服从被告管理的。合同签订后，原告交付被告租金120000元，保证金30000元，被告将涉案商铺交予原告经营。被告交付原告涉案商铺仅为经营位置的光铺面积，原告接手涉案商铺后根据自己的特色经营需要，自行建造灶台，自行垒砌水池，自行购买打火灶、餐桌椅等。经营期间，原告每天经营结束后将液化气罐交给被告停在门口附近的车辆上，第二天开门营业时再从被告停在门口附近的车辆上领回前一天存放的液化气罐。
2014年4月1日被告书面通知原告称，原告在2014年2月没有经过被告同意私自无故停业一个月，欠管理费1800元，应按照合同约定交纳滞纳金，2014年3月1日，原告雇佣员工营业了一个月，2014年3月31日又停业，继续欠缴4月管理费1800元，严重影响被告的整体管理，违反合同约定，被告通过各种方式通知原告于2014年4月4日立即恢复营业，否则被告将终止合同并责令缴纳2、4月管理费及滞纳金，2014年4月4日后不再通知，合同自动终止。原告在该通知上签字。但原告未在规定的时间内恢复营业。
庭审时原告称原告与被告曾经有口头约定：做饭用的液化气罐由被告提供给原告。原告并提交被告与原告及其他业主孙某某、刘某某另签订的补充合同一份，其中第3条约定：关于防火安全、水、电及其他维修事项：液化气使用必须使用被告统一提供的，如发现有业主私自外用，发现一次罚款200元，如有业主没有按被告规定将液化气罐搬到被告指定处（门外厢式货车里），第一次警告，第二次罚款100元…。说明原告与被告双方约定使用液化气罐，并且被告要求必须使用被告提供的液化气罐及液化气。被告称没有口头约定，被告为了整个107商铺的安全，要求原告等经营业户每天经营结束后将液化气罐放到被告指定位置-
停放在门口附近的车辆统一管理，液化气罐和其中的液化气均由原告自行付费购买。
原告未能举证证明其在诉状事实与理由中所称的“被告在招商的时候承诺所提供的场所佳美家美食广场属于长江利群购物广场，并协助原告办理营业手续…消防手续是被告通过欺骗的手段办理等…”事实与理由。
庭审时被告提交“美食广场管理规定及处罚条例”及有原告等人签字的“佳美家餐饮管理有限公司规章制度领用”表一张，欲证明原告等人已经了解了被告公司的规章制度，被告公司的规章制度应视为双方合同的一部分。原告等人质证称签字时未见过该“规章制度”。
另查明，本院审理的（2014）黄民初字第2270号孔某某诉本案被告租赁合同纠纷一案中，孔某某与本案被告签订的租赁合同与本案租赁合同版本相同，均为格式合同，其中第一条记载为“甲方（被告）为乙方（孔某某）提供其所属的金海岸利群的经营区域一处…”。
以上事实，有原、被告提交的合同、收据、营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、税务登记证、餐饮服务许可证、卫生许可证等证件，责令限期整改通知书等及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经本院审查和庭审质证，可以认定。
原告认为，原告经营的涉案商铺不是属于利群购物广场所有的区域，因为双方合同第一条“甲方（被告）为乙方（原告）提供其所属的长江利群的经营区域一处…”中的“所属的长江利群的经营区域”应理解为被告应提供属于长江利群广场所属的经营区域。被告认为该句话中的“其”即为被告，即应提供给原告被告所属的经营区域，而长江利群属于一个地标名称。原告认为，虽然被告存在欺诈行为，欺诈行为是认定合同无效的依据，但原告认为其与被告签订的租赁合同是有效合同。原告要求返还保证金、租金的法律依据是合同法第九十四条第四项，即当事人一方迟延履行债务或有其它违约行为致使不能实现合同目的的。被告的义务就是向原告提供合法适宜的经营场所，其它违约行为是：被告不能提供“其所属的长江利群的经营区域”、被告在开业的时候没有办理相关手续-
环保手续、经营餐饮手续、营业执照中没有经营餐饮的权利，只有管理的权限、被告签订合同前没有告知原告该经营场所不能使用液化气罐进行经营。消防大队给被告下达通知单，被告又向原告下达通知单，要求原告等业户改用电炒菜，原告改用电炒菜就无法经营了，因为经营餐饮的行业都是用液化气进行的，没有用电炒菜的。被告对原告解除合同依据不足，被告解除合同的行为造成的法律后果应该由被告承担。被告计算的违约金数额明显过高，不能作为解除合同的依据。
被告认为，原告私自长期停业，同时在租赁经营期间未经被告同意，私自将经营区域转租给他人经营，严重违反了合同的约定。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。2014年2月10日，原告与被告签订的租赁合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，原告与被告均应严格依据合同享有权利、履行义务。被告将涉案107号商铺装修、改造并陆续向行政管理部门领取相关证照后分割出租给包括原告在内的经营业户分别经营特色快餐等，被告的行为即符合双方合同约定，又符合市场经济条件下市场运作的经济规律和相关法律法规规定。被告依据合同约定将涉案商铺交付原告使用，完成了合同约定的义务。原告未能举证证明其所称的“被告在招商的时候承诺所提供的场所佳美家美食广场属于长江利群购物广场，并协助原告办理营业手续…消防手续是被告通过欺骗的手段办理…”。原告认为，双方合同第一条的“所属的长江利群的经营区域”应理解为被告应提供属于长江利群广场所属的经营区域，而被告交付原告的涉案商铺不是属于利群购物广场所有的区域。但被告认为该句话中的“其”即为被告，即应提供给原告被告所属的经营区域，而长江利群属于一个地标名称。结合本院审理的（2014）黄民初字第2270号孔某某诉本案被告租赁合同纠纷一案记载的“甲方（被告）为乙方（孔领峰）提供其所属的金海岸利群的经营区域一处…”，由此可见，被告格式合同中的“长江利群”、“金海岸利群”为地标性定语，而非原告理解的财产权属于“长江利群”或“金海岸利群”所有。本院对原告所称“所属的长江利群的经营区域”的理解和主张不予支持；原告未能举证证明被告在签订合同过程中存在何种欺诈行为，本院对原告所称的被告存在欺诈行为等事实与理由的主张不予支持；被告经营的该107号商铺手续齐全，原告未能举证证明其所称的被告“…并协助原告办理营业手续…”，相反，原告与被告合同中约定“原告自办营业执照、卫生许可证、税务登记证以及其它相关证件以备相关部门查验。…”，即原告不能证明是被告帮助原告办理营业手续，或因为被告原因，原告不能办理各自的营业手续，本院对原告的“至今被告也提供不了经营场所合法的手续，致使原告不能办理合法的经营手续，一直在违法经营”系被告原因的观点不予支持；原告未能举证证明被告所办理消防手续是通过欺骗的手段办理。消防部门下达整改通知，禁用液化气，改用电能源，系消防部门为安全生产的需要，但不能因此推论出被告系采用欺骗手段办理消防手续。本院对原告所称的被告采用欺骗手段办理消防手续的观点不予支持。液化气系经营餐饮的清洁能源之一，是社会的一个进步，但液化气能源、电能源都是清洁能源，消防部门要求将液化气能源改为电能源，更增加了经营餐饮行业的安全系数。以电为能源可以经营餐饮业。原告所称的不让使用液化气而改用电后原告将无法经营，因为经营餐饮的行业都是用液化气进行的，没有用电炒菜的观点不符合日常生活常理。原告租赁涉案商铺后自行垒建灶台、水池，购买打火灶等，在消防部门下达通知后，原告可以将液化气设备移除而改用电加热设备继续经营，以适用行政主管部门的安全要求，继续实现自己的合同目的，况且被告也与原告等业户协商各承担改造费用的一半。2014年4月1日被告书面通知原告，历数原告存在的种种违约行为，要求原告于2014年4月4日立即恢复营业，否则被告将终止合同。原告在该通知上签字后未在规定的时间内恢复营业。依据双方签订的合同，被告有权解除合同。因原告无故单方违约停止营业并撤离租赁商铺，依据双方合同关于保证金条款的约定，保证金不予返还。原告与被告约定的保证金的作用为原告有任何行为造成单方违约，而不予返还保证金，即该保证金具有违约金性质。故被告应将解除合同之后剩余租赁期间的租金予以返还原告。庭审时被告提交的“美食广场管理规定及处罚条例”及有原告等人签字的“佳美家餐饮管理有限公司规章制度领用”表名称不一，原告等人质证称签字时未见过该“规章制度”，本院对被告的该主张不予支持。综上原告的诉讼请求本院部分予以支持；被告的辩解本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告张兰与被告青岛佳美家餐饮管理有限公司签订的租赁合同，解除日期为2014年4月4日；
二、被告青岛佳美家餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告张兰2014年4月4后剩余租赁期间租赁费人民币51616元；三、驳回原告张兰的其他诉讼期请求。
案件受理费1840元（原告预交），由原告承担677元，被告承担1163元。被告承担部分由被告于本判决生效后10日内直接支付原告，本院不再另行收退。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，正本一份，副本一份，并预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请执行的期间为2年。
审 判 长 马先明
审 判 员 车绍文
人民陪审员 卢 妍
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 侯衍玲