南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第02143号
原告袁美芳。
委托代理人顾军，江苏君哲律师事务所律师。
被告江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地南通市苏建花园82幢。
负责人张静，执行董事。
被告江苏省苏建集团股份有限公司，住所地南京市水西门大街352号。
法定代表人韩健，董事长。
两被告委托代理人卢君。
原告袁美芳与被告江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司（以下简称苏建集团崇川分公司）、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹卫华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾军、两被告委托代理人卢君到庭参加诉讼。
原告袁美芳诉称，2014年8月7日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订编号为SJMDC021101的商品房买卖合同，原告购买被告开发的苏建名都城2幢1101室，同时购买了2幢52号车库和地下二层A区2092车位，房价款合计1767155元。商品房买卖合同第八条、第九条约定出卖人交付合格商品房的时限及逾期交房的责任。商品房买卖合同补充协议第八条也约定商品房交付的条件。但原告所购商品房在2014年10月31日才取得建筑工程竣工验收备案，即至2014年10月31日案涉商品房才达到合同约定的交付条件，从2014年8月1日起至2014年10月31日被告共逾期92天交房，应按商品房买卖合同第九条的约定，承担违约责任。原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告支付违约金81289.13元并承担本案的诉讼费用。
被告苏建集团及苏建集团崇川分公司辩称，被告已在合同约定期限内交付房屋及车位，原告已实际使用，被告不存在违约行为。原告要求被告支付违约金，不符合法律规定和合同约定。即便被告违约，也没有对原告造成损失，原告主张的违约金标准明显偏高，请求法院予以减少。
经本院审理查明，2014年8月7日，原告袁美芳（买受人）与被告苏建集团崇川分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，袁美芳向被告（出卖人）购买名都城2幢1101号房屋及2幢52号车库，房屋建筑面积123.07平方米，单价每平方米13117.47元，总金额1614367元，车库建筑面积8平方米，单价每平方3570元，总金额28560元。合同第八条约定，交付期限约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（1）按上述1之（1）、（2）条处理。（2）出卖人应于本合同解除后30天将已收房款退还买受人，买受人未按约定时间交付房款，出卖人不承担逾期交房责任。《商品房买卖合同补充协议》，其中第八条对交付标准的补充（商品房买卖合同第八条）约定，商品房经验收合格，并办妥验收备案，即具备交房条件。但政府部门规定变化的除外。第二十五条约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效应，内容与其它条款有冲突的以本补充协议为准。原告向被告交纳了2幢1101室、2幢52号车库款共计1641355元，原告还与另外两人共同向被告交纳车位款125800元。2014年8月2日，原告接收案涉房屋。
案涉商品房在2014年7月30日取得了通建竣验（2014）053号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2014年10月27日南通市城乡建设局作出了撤销通建竣验（2014）053号建筑工程竣工验收备案证明书。2014年10月31日，案涉商品房重新取得了通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2015年2月15日，案外人周健、姜天奇向南通市港闸区人民法院提起行政诉讼，请求撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2015年5月15日，南通市港闸区人民法院作出（2015）港行初字第00114号行政判决书，撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》中超出通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》验收合格工程部分的备案。案外人周健、姜天奇不服，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判决。通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》的竣工验收合格的范围包括苏建名都城1-4号、9号、10号楼及地下车库防火分区一、防火分区十五区。
在诉讼中，原告未就实际损失提供依据，要求按合同的约定判定违约金。被告表示其不存在逾期交房，即使违约，原告主张的违约金过高，请求予以减少。
以上事实，有原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《南京建基物业管理有限公司业主领房验收交接表》、南通市港闸区人民法院作出的（2015）港行初字第00114号行政判决书、南通市中级人民法院作出的（2015）通中行终字第00256号行政判决书及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。苏建集团崇川分公司系苏建集团的分公司，其不具备法人资格，民事责任应由苏建集团承担。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、合同约定的违约金是否需要减少。
关于焦点一：案涉房屋以取得《建筑工程竣工验收备案证明书》作为交房条件。被告苏建集团崇川分公司在2014年7月30日取得的（2014）053号《建筑工程竣工验收备案证明书》，被南通市城乡建设局撤销。2014年10月31日，被告苏建集团崇川分公司重新取得《建筑工程竣工验收备案证明书》（通建竣验（2014）079号），该备案证明书，虽被生效的判决书予以部分撤销，但基于案涉房屋不在被撤销的范围内，故可认定案涉房屋在2014年10月31日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件。依照双方合同的约定，被告苏建集团崇川分公司存在逾期交房的违约的行为，应当承担2014年8月1日起至2014年10月31止的逾期交房的违约金责任。
关于焦点二：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额”。结合本案，原告没有明确实际损失金额，本院参照交付房屋同地段房屋租金确定原告的实际损失。合同约定的日万分之五的标准，远大于上述损失，本院予以适当减少。考虑到被告已于2014年8月2日实际拿房，参考同地区租金标准，本院酌情按每月3500元的1.3倍计算从2014年8月1日起至2014年10月31日止的逾期交房违约金，合计13650元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告江苏省苏建集团股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告袁美芳违约金13650元。
二、驳回原告袁美芳的其他诉讼请求。
如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币916元，由被告江苏省苏建集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1832元（江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审判员 曹卫华
二〇一六年二月一日
书记员 黄凤美