广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初122号原告：余彪，男，1959年11月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。被告：广西中南房地产有限公司,住所地防城港市港口区渔洲城渔洲大道。法定代表人：张晓书。被告：柳州市翱驰贸易有限公司，住所地柳州市八一路西一巷8号福柳新都10栋2单元8-2室。法定代表人：王述伦。原告余彪诉被告广西中南房地产有限公司（以下简称中南公司）、柳州市翱驰贸易有限公司（以下简称翱驰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。余彪的委托诉讼代理人王铖到庭参加诉讼。被告中南公司、翱驰公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余彪向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2014年10月12日签订的《防城港市中南•公元郡项目职工合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）无效、被告中南公司与翱驰公司返还原告购房款111384元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月12日，原告在购房团的组织下在被告中南公司所开发的中南•公元郡营销中心签订《合作建房合同书》，约定原告以职工合作建房的名义购买被告开发的中南•公元郡3栋1单元9层08号房，面积为48.23平方米。合同签订当日原告刷卡支付购房款111384元，被告开具的收款收据与合同约定不一致，工作人员称是为避税。办完相关事宜后营销人员告知2015年7月可以办理余款按揭手续，让原告等候通知。直至2016年10月原告来到售楼部才发现已人去楼空，项目也停工。经询问，原告在签订《合作建房合同书》时未取得《商品房预售许可证》，属于违法销售，《合作建房合同书》应属无效。被告中南公司、翱驰公司未作答辩。原告余彪围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对余彪提供的证据经审查后对《《合作建房合同书》、《转账凭条》、《收据》、《关于出具证明情况的复函》予以确认并在卷佐证。对原告提交的《付款承诺书》由于未提交原件，本院不予采纳。综合本案证据，本院确认以下法律事实:2014年10月1日，被告中南公司向原告出具《收据》（编号：0029893），表示收到购房定金1万元。2014年10月12日，原告为乙方与被告翱驰公司为甲方签订一份《合作建房合同书》，基于被告翱驰公司与中南公司（项目开发商）于2013年10月28日签订的《合作建房协议》，约定乙方自愿参与甲方提供的市场运作建房项目（即防城港市中南•公元郡项目3栋1单元），所需资金全部由参加筹资建房的乙方承担，合作建房位于中南•公元郡3栋1单元9层08号房，建筑面积48.23平方米，单价为每平方米5772元，总金额278384元；乙方于签订《合作建房合同书》时付清首付房款111384元，剩余房款向银行按揭。合同并对交房期限及交付条件、违约责任等内容做了具体约定。同日，被告翱驰公司向原告出具《收据》（编号：9029870），表示收到首期款101384元。2016年12月26日，原告就与被告中南公司、翱驰公司间的合同效力及退款事宜向本院起诉。另查明，中南•公元郡项目的开发商为被告中南公司。截止至起诉前，中南•公元郡3号楼尚未取得《商品房预售许可证》。本院认为，关于原告与被告翱驰公司签订的《合作建房合同书》是否具有法律效力的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原告与被告翱驰公司签订的《合作建房合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告翱驰公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《合作建房合同书》应属无效。关于原告要求被告中南公司与翱驰公司连带返还购房款111384元的问题。本案中，涉案商品房项目的开发商为被告中南公司，而与原告签订《合作建房合同书》并处理其他相关购房事宜的为被告翱驰公司，在被告中南公司与翱驰公司未提交证据证明两者间的关系的情况下，综合分析案件的所有相关证据，可以认定被告翱驰公司与中南公司存在事实上的代理销售关系。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”、《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告中南公司与翱驰公司应连带返还余彪支付的购房款111384元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告余彪与被告柳州市翱驰贸易有限公司签订的《防城港市中南•公元郡项目职工合作建房合同书》无效；二、被告广西中南房地产有限公司与被告柳州市翱驰贸易有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告余彪已支付购房款111384元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2527.68元，公告费700元，两项合计3227.68元（原告余彪已预交），由被告广西中南房地产有限公司、柳州市翱驰贸易有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费2527.68元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  陈肖芬人民陪审员  温贵杨二〇一七年五月二十七日书 记 员  虞兵兵附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。