北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终1594号上诉人（原审被告）：祥天控股（集团）有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-A768。法定代表人：周剑，董事。委托诉讼代理人：胡功群，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宣，男，祥天控股（集团）有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，董事长。委托诉讼代理人：周旭，男，北京鼎铭物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：贾荳，女，北京鼎铭物业管理有限公司职员。上诉人祥天控股（集团）有限公司（以下简称祥天控股公司）因与被上诉人北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。祥天控股公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回鼎铭物业公司要求给付物业费的诉讼请求，由鼎铭物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：第一、东方银座公司与鼎铭物业公司2012年4月28日签订的《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》中我方并非合同当事人，故对我方不产生合同约束力。第二、我方与东方银座公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议约定，物业服务费用应由东方银座公司代交，不应由买受人自行向相关单位交纳物业服务费用，更没有约定由物业使用人交纳物业费。第三，我方没有办理入住手续，对方提交的《提前入住协议书》系伪造的。鼎铭物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。鼎铭物业公司向一审法院起诉请求：1、祥天控股公司支付拖欠的自2015年8月1日至2016年9月9日止的物业费36595.74元；2、祥天控股公司按日千分之三的标准支付因拖欠物业费产生的违约金；3、案件受理费由祥天控股公司承担。一审法院认定事实：2012年4月28日，都会经典大厦（东方银座）的开发建设单位东方银座公司（甲方、委托方）与鼎铭物业公司（乙方、受托方）签订《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》。该合同约定，甲方将都会经典大厦（东方银座）委托乙方实行物业管理。物业坐落位置北京市东城区东直门外大街48号。乙方提供物业服务的受益人为甲方及都会经典大厦（东方银座）的全体产权人和使用人。都会经典大厦（东方银座）的全体产权人和使用人均应对履行本合同承担相应的义务和责任。委托物业服务范围为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。都会经典大厦（东方银座）规划红线内属物业管理范围的共用设施（不含当地政府明确规定由指定单位维护管理项目）的维修、养护和管理；都会经典大厦（东方银座）规划红线内的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。都会经典大厦（东方银座）规划红钱内公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行使及停泊秩序的管理；公共秩序维护等。东方银座前期物业管理委托年限为五年，自2012年4月26日至2017年4月25日。合同期限已满，业主大会仍未召开，业主委员会仍未成立，东方银座广场有限公司与鼎铭物业公司签订小区前期物业服务合同有效期顺延，至业主大会成立，业主委员会与所选聘物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时本合同终止。乙方向产权人或使用人收取物业服务费标准包括，公寓人民币8元/月/建筑平方米；写字楼人民币28元/月/建筑平方米;商铺人民币28元/月/建筑平方米。物业服务费由乙方按季/月向产权人收取；物业服务费标准每年按政府公布的物价指数和行业指导标准由甲、乙双方协商进行调整，如在合同期内乙方应甲方要求增加管理项目，增加项目的管理费由甲、乙双方另行商定。合同约定的公寓、写字楼部分物业服务费均不包括产权人或使用人自用部分的任何能源费。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交月/季度管理费的千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，鼎铭物业公司开始为都会经典大厦（东方银座）提供物业服务，该小区目前未成立业主委员会。2014年4月22日，东方银座公司与祥天控股公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同内容为：祥天控股公司购买东方银座公司建设的北京市东城区东直门外大街48号1幢12层办公楼12L号房屋；该房屋用途为办公，实测建筑面积为98.27平方米（套内建筑面积65.83平方米）；祥天控股公司未按约定期间支付购房款的，逾期超过30日，东方银座公司有权解除合同；东方银座公司解除合同的，祥天控股公司应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向东方银座公司支付违约金，并由东方银座公司退还祥天控股公司全部已付款。东方银座公司依法选聘的物业服务企业为鼎铭物业公司，资质证号为京物企字二008号。前期物业管理期间，物业服务收费价格为28元/月·平方米（建筑面积）。物业服务企业按照季收取物业服务费，祥天控股公司应当分别在每年的3月15日前、6月15日前、9月15日前和12月15日前交纳。另，祥天控股公司共从东方银座公司处购买房屋12套，双方于2014年4月22日共签订了12份《北京市商品房现房买卖合同》。为购买上述12套房屋，祥天控股公司共支付购房款人民币6934万元，其中向东方银座公司支付1734万元（尚欠3466万元），向北京健迪装饰装修工程有限公司支付3620万元，向北京聚信瑞丰房地产经纪有限公司支付1580万元。祥天控股公司向东方银座公司支付的上述购房款中，分摊到涉诉房屋金额为已付购房款1028846元，未付款2107687元。2014年4月22日，东方银座公司与祥天控股公司签订《提前入住协议书》。协议约定，祥天控股公司整体购买了东方银座公司出售的“东方银座”项目写字楼12层12A、12B、12C、12D、12E、12F、12G、12H、12J、12K、12L、12M号房产；根据祥天控股公司要求，东方银座公司与祥天控股公司每套房产均签订了一份《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，同时每套房产祥天控股公司均与（原处为空白）签订了一份《委托装修协议书》；祥天控股公司支付了《委托装修协议书》所约定的装修款4700万元及《北京市商品房现房买卖合同》项下的定金500万元，尚未支付《委托装修协议书》所约定的房价款500万元及《北京市商品房现房买卖合同》项下的房价款4700万元；在此情况下，祥天控股公司向东方银座公司申请提前办理该房产的房屋交接手续并入住该房产；祥天控股公司确认，该房产已经符合了《北京市商品房现房买卖合同》所约定的交付条件；东方银座公司与祥天控股公司约定，本协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该《北京市商品房现房买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付；祥天控股公司应当严格按照该等《北京市商品房现房买卖合同》及该等《委托装修协议书》的约定向东方银座公司及装修公司支付房价款及剩余装修价款；若祥天控股公司未依据该等《北京市商品房现房买卖合同》或该等《委托装修协议书》的约定支付款项，则应当依据上述合同的约定承担逾期付款违约责任；双方进一步约定，如因祥天控股公司原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《北京市商品房现房买卖合同》解除的，则祥天控股公司除应当承担该等《北京市商品房现房买卖合同》及该等《委托装修协议书》所约定的违约责任外，自东方银座公司将该房产交付祥天控股公司之日起至祥天控股公司将该房产返还给东方银座公司并经东方银座公司确认之日止，祥天控股公司还应按照每日每平方米15元的标准向东方银座公司支付房屋使用费；东方银座公司与祥天控股公司约定，如因祥天控股公司原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《北京市商品房现房买卖合同》解除的，祥天控股公司应于该等《北京市商品房现房买卖合同》解除后3日内将该房产按照东方银座公司交付的状态返还给东方银座公司，并经东方银座公司确认；如祥天控股公司逾期搬离的，则视为祥天控股公司放弃该等房产内自有物品、财产的所有权，东方银座公司有权采取措施处理上述物品、财产，由此造成的损失由祥天控股公司承担；该等房产如有损坏，由祥天控股公司负责赔偿；本协议书与该等《北京市商品房现房买卖合同》约定不一致的，以本协议书约定为准。2014年7月11日，祥天控股公司向北京鼎铭物业管理有限公司支付上述12套房屋自2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业管理费577837.13元。2016年1月，东方银座公司将祥天控股公司等诉至北京市东城区人民法院，要求解除祥天控股公司与东方银座公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议；祥天控股公司支付违约金、房屋使用费、损失及律师费。北京市东城区人民法院经审理认为，东方银座公司与祥天控股公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议、《提前入住协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。祥天控股公司未按约定履行支付购房款的义务，已构成违约。祥天控股公司称东方银座公司并未向其交付房屋，但根据双方签订的《提前入住协议书》，在该协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《北京市商品房现房买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付。同时，祥天控股公司曾向物业公司交纳2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费，上述情形说明东方银座公司已将房屋交付祥天控股公司。北京市东城区人民法院于2016年6月20日作出（2016）京0101民初2760号民事判决书，判决1、解除东方银座公司与祥天控股公司就北京市东城区东直门外大街48号1幢12层办公楼12L号房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议；2、东方银座公司于判决生效后10日内退还祥天控股公司所交购房款人民币1028846元；3、祥天控股公司于判决生效后10日内给付东方银座公司违约金人民币421537.4元；4、祥天控股公司于判决生效后10日内将本市东城区东直门外大街48号1幢12层办公楼12L号房屋交还东方银座公司，并按每日每平方米（建筑面积）15元的标准给付东方银座公司自2014年7月11日至判决生效之日止的房屋使用费；5、驳回东方银座公司的其他诉讼请求。祥天控股公司不服判决，提起上诉。本院于2016年8月30日作出（2016）京02民终7582号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审庭审中，鼎铭物业公司提供《入伙通知书》、《入伙手续书》、《钥匙签收表》及《承诺书》，以证明祥天控股公司入住了涉诉房屋。祥天控股公司对鼎铭物业公司提交的上述证据的真实性及证明目的均不予认可，称其从未占有使用涉诉房屋，涉诉房屋亦未交付。关于鼎铭物业公司要求物业服务费至2016年9月9日的理由，鼎铭物业公司称，东方银座公司于2016年9月9日向鼎铭物业公司发出通知，通知鼎铭物业公司涉诉房屋于2016年9月10日起由东方银座公司承担物业费，东方银座公司已经收回涉诉房屋。祥天控股公司办理了入住手续，并交纳了2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费，故鼎铭物业公司要求祥天控股公司支付2015年8月1日至2016年9月9日期间的物业费。关于鼎铭物业公司要求的违约金标准，祥天控股公司称其未与鼎铭物业公司签订关于物业费及违约金的相关合同，祥天控股公司非《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》合同当事人，不受该合同约束。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉诉房屋的建设单位东方银座公司与鼎铭物业公司于2012年4月28日签订的《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》系二公司真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对都会经典大厦（东方银座）业主或物业使用人具有约束力。根据生效法律文书，祥天控股公司与东方银座公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，且东方银座公司已将房屋交付祥天控股公司。虽然祥天控股公司与东方银座公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已经生效法律文书判决解除，但祥天控股公司应支付东方银座公司交付房屋后至《北京市商品房现房买卖合同》解除之日的物业费。故鼎铭物业公司要求祥天控股公司支付物业费，理由正当，法院予以支持。因《北京市商品房现房买卖合同》已于2016年8月30日解除，故鼎铭物业公司要求祥天控股公司支付2016年8月30日之后的物业费，没有依据，法院不予支持。因东方银座公司将涉诉房屋交付祥天控股公司后，祥天控股公司未实际使用涉诉房屋，且祥天控股公司与东方银座公司因《北京市商品房现房买卖合同》履行问题产生纠纷，故鼎铭物业公司要求祥天控股公司支付违约金，没有依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2016年11月判决：一、祥天控股（集团）有限公司于判决生效后七日内给付北京鼎铭物业管理有限公司自二〇一五年八月一日至二〇一六年八月三十日期间的物业费人民币三万五千六百八十一元五角二分；二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，涉诉房屋的建设单位东方银座公司与鼎铭物业公司于2012年4月28日签订的《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》系二公司真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。此外，鼎铭物业公司也实际为都会经典大厦（东方银座小区）提供了物业管理服务，因此鼎铭物业公司与祥天控股公司已经形成物业管理合同关系，祥天控股公司应当交纳物业费。关于祥天控股公司所提，其与东方银座公司签订的房屋买卖合同中约定了物业服务费由出卖人东方银座公司代交以及东方银座公司并未将房屋交付的上诉主张，经查，首先，东方银座公司与祥天控股公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中明确约定，东方银座公司依法选聘的物业服务企业为鼎铭物业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为28元/月·平方米（建筑面积）。其次，根据人民法院生效判决认定，根据东方银座公司与祥天控股公司2014年4月22日签订的《提前入住协议书》，在该协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《北京市商品房现房买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于《提前入住协议书》约定的期限交付。第三，祥天控股公司办理了入住手续，并交纳了2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费。综合上述事实及证据，祥天控股公司以其未入住为由拒绝交纳2015年8月1日至2016年8月30日期间的物业费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253元，由祥天控股（集团）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 平审判员 李明磊审判员 何江恒二〇一七年三月三十日书记员 祝 石