徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第0656号
原告深圳市鼎泰房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区爱国路金通大厦B座2013-2018室。
法定代表人蔡丽，该公司总经理。
原告深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区新台子委员会二楼。
负责人蔡丽，该公司经理。
以上两原告共同委托代理人戴枝争，江苏义行律师事务所律师。
被告江苏润安置业有限公司，住所地江苏省徐州市复兴北路27号。
法定代表人关西斌，该公司总经理。
被告徐州广达置业有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区老营盘7#商住楼（宝恒公司）1-103。
法定代表人陈龙，该公司经理。
以上两被告共同委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。
原告深圳市鼎泰房地产经纪有限公司（以下简称鼎泰公司）、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司（以下简称鼎泰徐州分公司）与被告江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、徐州广达置业有限公司（以下简称广达公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月26日、4月2日、5月7日公开开庭进行了审理，原告鼎泰公司和鼎泰徐州分公司委托代理人戴枝争、被告润安公司和广达公司委托代理人李敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎泰公司和鼎泰徐州分公司诉称：2013年3月6日，原告鼎泰公司与两被告签订《“和信广场三期”（暂定名）项目营销策划及销售代理服务合同》（以下简称《代理服务合同》）一份，约定由原告代理两被告对外销售两被告开发的房产，并约定了双方的权利义务以及佣金结算支付等。因鼎泰公司设立鼎泰徐州分公司，2013年4月22日，鼎泰公司和鼎泰徐州分公司与被告润安公司签订《补充协议》一份，约定《代理服务合同》中的所有权利义务由两原告共同承担。合同履行中，双方一直对溢价的结算有歧义，2014年1月28日，原告鼎泰徐州分公司与被告润安公司签订《关于解除“和信广场三期”（暂定名）项目营销策划及销售代理服务合同的协议书》（以下简称《解除代理服务合同协议书》）一份，约定原代理服务合同不再履行，并对已经完成的销售进行了结算。原告按照《解除代理服务合同协议书》进行了交接并撤场，但被告拖欠代理费387065元。故两原告诉至本院，请求判令：1、两被告支付代理费387065元（其中包括《解除代理服务合同协议书》第二条第1项788154元和第2项1633032元总和部分拖欠的271847元，第三条拖欠的115218元）；2、两被告负担诉讼费。
被告润安公司辩称：1、就《解除代理服务合同协议书》第二条对已完成备案合同签署部分代理费的支付，其中第2项约定的代理费应为160万元，而非原告主张的1633032元，根据该第二条，代理费应为2388154元，而非2421186元，润安公司也依据协议于2014年1月29日将该笔费用的90%部分即2149339元支付原告，对于剩余10%部分，协议约定应在原告完成全部交接事宜后支付，因原告未按约履行交接手续，故原告主张该10%部分的代理费无事实依据。2、就《解除代理服务合同协议书》第三条对未完成合同签署部分代理费的支付，因原告在约定期限内及之后均未完成销售备案合同的签订，对其主张的费用也未开具相应发票并支付代办费及税费，故润安公司不应支付该115218元代理费。3、在合同履行过程中，原告存在严重违约，并出现一房两卖的情形，给润安公司造成损失，对此润安公司保留权利。综上，原告对润安公司的诉讼请求应予驳回。
被告广达公司辩称：《解除代理服务合同协议书》是原告与被告润安公司之间签订的协议，广达公司不是合同相对方，不应作为被告，请求驳回原告对广达公司的诉讼请求。
两原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、《代理服务合同》一份，证明原告鼎泰公司与被告润安公司、广达公司存在房屋销售代理服务合同关系。
2、《补充协议》一份，证明两原告与被告润安公司签订补充协议，将《代理服务合同》中约定的权利义务变更由两原告共同承担。
3、《解除代理服务合同协议书（含附件一和信广场项目一期佣金结算明细表、附近二和信广场项目三期地下商业佣金结算明细表、附件三未完成销售备案合同签署的客户名单、附件四问题客户名细、附件五客户资料和物料）》一份，证明原告鼎泰徐州分公司与被告润安公司签订解除协议，协议约定了代理费的计算方法、支付数额和时间以及具体的交接资料等。
4、2014年2月17日交接清单一份，证明原告鼎泰徐州分公司根据《解除代理服务合同协议书（附件五）》的约定将所有资料移交被告润安公司，已履行交接义务。
5、发票四份及收条一份，证明原告鼎泰徐州分公司分别向被告润安公司、广达公司出具代理费发票，其中广达公司金额为843307元、润安公司金额为1656302元。
6、商铺缴款单三份，证明原告鼎泰徐州分公司于2014年1月1日、1月28日销售一套房屋，于2014年2月15日销售一套房屋，该两套房屋均不在附件三登记范围，但在原告的诉讼主张中。
7、原告制作的和信广场项目2014年佣金结算明细表一份，证明根据《解除代理服务合同协议书》，原告在撤离销售场地前完成附件三上登记房屋的销售，两被告应支付该代理费115218元。
8、2015年5月6日发票一张，证明原告鼎泰徐州分公司又向被告润安公司出具金额为37065元的代理费发票一张，就代理业务已开具了全额发票。
被告润安公司为证明其抗辩主张，向法庭提供如下证据：
1、离职申请一份，证明刘恋于2014年1月28日从润安公司离职，其签署的2014年2月17日交接清单不代表润安公司。
2、《商品房买卖合同（网上备案专用）》（均系复印件）二份，证明和信广场美食街2#架空层1-001号房屋、三期1-1413号房屋的实际购房人分别为王国安、孙浩然，而非《解除代理服务合同协议书（附件三）》登记的王庆治、胡春红。
3、李建出具的情况说明（系复印件）、被告润安公司制作的未清款客户明细各一份，证明原告在销售代理中有一房两售的情况，对已签订的合同也未完成清欠工作。
被告广达公司未提供证据。
根据两原告的申请，本院调取了公安机关证明二份，证明王庆治与王国安系祖孙关系、胡春红与孙浩然系母子关系。
对于两原告的举证，被告润安公司和广达公司的共同质证意见为：对《代理服务合同》、《补充协议》、《解除代理服务合同协议书（含附件一、附近二、附件三、附件四、附件五）》的真实性均无异议，但认为《代理服务合同》和《补充协议》已解除，与本案无关联性，《解除代理服务合同协议书（含附件一、附近二、附件三、附件四、附件五）》不能证明原告的证明主张。对交接清单的真实性有异议，认为经手人刘恋原是润安公司职员，其在签订解除协议书前已离职，该证据亦证明了原告未完成全部交接义务。对四份发票和收条的真实性无异议，均已收到。对2015年5月6日发票的真实性无异议，但与本案无关联性，被告也不应支付该笔费用。对和信广场项目2014年佣金结算明细表的真实性有异议，该表为原告单方制作，不能作为定案的依据。对于三份商铺缴款单，被告润安公司对其真实性、关联性均有异议，认为该销售商铺不在附件三登记范围，不应支付该笔代理费；被告广达公司认为该房产不是其公司开发项目，对真实性、关联性无法确认。
对于被告润安公司的举证，两原告质证意见为：对离职申请的真实性有异议，刘恋没有亲笔签署时间，被告润安公司也未向原告知刘恋离职一事，原告对此不知情。对《商品房买卖合同（网上备案专用）》（均系复印件）的真实性无异议，但王国安与王庆治、孙浩然与胡春红系亲属关系，该证据不能证明润安公司的证明主张。李建的情况说明系复印件、未清款客户明细系润安公司单方制作，对其真实性和关联性均有异议。被告广达公司对上述举证均无异议。
对于本院调取的证据，两原告对真实性无异议，两被告对关联性有异议，认为应以附件三登记的客户名单为准。
对于两原告和被告润安公司的举证，本院认证如下：两原告提供的《代理服务合同》，证明原告鼎泰公司与被告润安公司存在房屋销售代理服务合同关系的事实；《补充协议》证明原告鼎泰公司将《代理服务合同》的主体变更为原告鼎泰徐州分公司的事实；《解除代理服务合同协议书（含附件一、附近二、附件三、附件四、附件五）》证明原告鼎泰徐州分公司与被告润安公司协议解除《代理服务合同》，并对代理费的支付数额及条件、资料和物料的交接、撤场进行约定的事实；上述证据均与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。2014年2月17日交接清单，有被告润安公司在《代理服务合同》中指定的工作协调人刘恋的签字，能够证明原告鼎泰徐州分公司履行了《解除代理服务合同协议书》及附件五约定的资料和物料（除价格表外）移交的事实；五份发票及收条，证明原告鼎泰徐州分公司向两被告开具总金额为2636647元代理费发票的事实；上述证据均与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。三份商铺缴款单，记载的销售房屋不在《解除代理服务合同协议书（附件三）》登记中，与本案无关联性，本院不予确认。和信广场项目2014年佣金结算明细表，虽系原告制作，但被告润安公司对其中11套房屋（商铺缴款单记载的两套房屋除外）的销售事实予以认可，对于上面登记的美食街2#架空层1-001房屋、三期1-1413房屋购房人，结合被告润安公司提供的《商品房买卖合同（网上备案专用）》（均系复印件）以及本院调取的公安机关证明，证明原告完成了所涉两套房屋备案销售合同的签订，该证据部分与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案依据，其余证明部分，与本案无关联性，本院不予确认。被告润安公司提供的刘恋离职报告，不能证明润安公司向原告履行了告知义务，该证据不能证明被告润安公司的证明主张，本院不予确认。二份《商品房买卖合同（网上备案专用）》，虽系复印件，原告予以认可，证明美食街2#架空层1-001室、三期1-1413室系原告代理销售的事实，本院予以确认。李建的情况说明（系复印件）和被告润安公司制作的未清款客户明细，均与本案无关联性，本院不予确认。本院调取的公安机关证明，证明美食街2#架空层1-001房屋和三期1-1413房屋买卖合同签订人与《解除代理服务合同协议书（附件三）》登记的客户系亲属关系的事实，该证据与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。
经审理查明：2013年3月，被告润安公司作为甲方即委托方、原告鼎泰公司作为乙方即受托方，就“和信广场三期”项目发展顾问及销售代理服务事宜签订《代理服务合同》一份，合同约定：标的为“和信广场三期”商业步行街部分、地下一层商业部分、西区商业部分，“和信广场一期”商业街部分；在甲方义务中约定，甲方应该协助乙方的销售代理工作；甲方指定刘恋为工作协调人；合同对平均底价、销售代理费、销售保证金、溢价奖励、营销推广费用、销售款项以及结算进行了约定。在甲方落款处，分别加盖了润安公司和广达公司的印章，但广达公司的印章边缘上有十余处划叉。
之后，因鼎泰公司设立鼎泰徐州分公司，就《代理服务合同》，润安公司与鼎泰公司、鼎泰徐州分公司签订《补充协议》一份，约定：原合同主体由鼎泰公司变更为鼎泰徐州分公司，原合同产生的责任由鼎泰公司和鼎泰徐州分公司共同承担。
2014年1月27日，鼎泰徐州分公司分别向广达公司、润安公司开具服务费发票各一份，其中广达公司金额为709339元、润安公司为1469729元，金额合计2179068元。
2014年1月28日，润安公司作为甲方，鼎泰徐州分公司作为乙方，双方签订《解除代理服务合同协议书（含附件一和信广场项目一期佣金结算明细表、附近二和信广场项目三期地下商业佣金结算明细表、附件三未完成销售备案合同签署的客户名单、附件四问题客户名细、附件五客户资料和物料）》一份，约定：第一条、本协议生效之日起，甲乙双方于2013年3月6日签订的《代理服务合同》解除。第二条、对于已完成备案合同签署部分的代理费支付。甲方应在2014年1月29日前，向乙方支付如下费用的90%，其余10%部分在乙方完成本协议约定的交接全部事宜后5日内支付：1（即第1项，以下同）、“和信广场一期”商业街部分已完成销售备案合同签署部分的销售代理费共计788154元（详见附件一）。2、“和信广场三期”地下一层商业部分已完成销售备案合同签署部分的销售代理费约160万元（详见附件二）。第三条、未完成合同签署部分的代理费支付。1、乙方指派周帆为对接人，继续对接已完成销售意向未完成销售备案合同签署部分的客户（见附件三）对接。2、截至2014年4月30日，上述附件三中的客户如顺利完成销售备案合同签署，则甲方应于2014年5月10日前向乙方结算上述客户的销售代理费，销售代理费为制定的单套销售底价（以甲方签字确认的单套销售底价表为准）金额的1.3%，但在应付的代理费中甲方有权每套扣除500元的代办费，该代办费将由甲方直接向下任销售代理团队／公司支付，上述500元／套代办费的税费由乙方承担，乙方应开具全额销售代理费发票给甲方。3、如截止2014年4月30日，上述附件三中客户仍未完成销售备案合同签署，或在2014年4月30日前上述客户终止销售意向，产生退意向预定金的，则甲方无需向乙方支付该部分销售代理费。无论附件三中客户在后期是否签署备案合同，甲方都无需再向乙方支付代理费。¨¨¨第六条、交接。1、在甲方支付费用前，乙方应将发票提供给甲方，否则甲方有权拒付上述费用，并不承担任何责任。2、乙方应在2014年2月20日前，将前期所有资料移交于甲方或甲方指定对接人，并做好后续善后工作，乙方应移交给甲方的资料见附件五；3、虽有上述约定，但如甲方对乙方所涉及的销售客户需要补充资料时，乙方仍有义务全力配合提供。第七条、撤场。1、甲乙双方确认，2014年2月20日为正式移交日，乙方应在该日内完成除指定对接人外全部人员的撤场和所有对接资料的提供，如乙方提供的对接资料（见附件五）不全，甲方有权拒付剩余部分代理费用，如乙方未在2014年2月20日将销售场地等移交给甲方，则视为乙方对场地物品的放弃，同时乙方无权再向甲方主张本合同约定的未付部分代理费，即对未付代理费甲方不需再支付等内容。该协议附件一和信广场项目一期佣金结算明细表记载销售代理费为788154元，附件二和信广场项目三期地下商业佣金结算明细表记载销售代理费为1633032元，附件三未完成销售备案合同签署的客户名单上记载有53位购房客户名单以及分别对应的楼阁名称、房屋编号、销售状态（均为认购）、建筑面积，其中美食街2#架空层1-001房屋登记客户为王庆治、三期1-1413房屋登记客户为胡春红；附件五交接清单记载了六项客户资料和六项物料（其中一项物料包括价格表、销控表、优惠审批表）。
2014年1月29日，润安公司向鼎泰徐州分公司给付代理费2149339元。2014年2月17日，鼎泰徐州分公司将附件五客户资料和物料上记载的全部客户资料和物料（除价格表外）交付刘恋，由刘恋签字。同年2月20日，鼎泰徐州分公司从涉案销售场地撤出。2014年8月9日，鼎泰徐州分公司向广达公司、润安公司出具金额分别为133698元、186573元的服务费发票。2015年5月6日鼎泰徐州分公司又向润安公司出具了金额为37056元的服务费发票，同年5月7日将价格表交付润安公司。
另查明：在附件三未完成销售备案合同签署的客户名单上，其中登记的11位客户在2014年4月30日前均办理了销售备案合同的签订。其中美食街2#架空层1-001房屋登记客户为王庆治，合同实际签订人为王国安，王庆治与王国安系祖孙关系；三期1-1413房屋登记客户为胡春红，合同实际签订人为孙浩然，胡春红与孙浩然系母子关系。以上11户房屋销售房价合计8211365元。
开庭审理中，对于《代理服务合同》甲方落款处广达公司印章边缘上的划叉，原、被告均称系对方所为。关于鼎泰徐州分公司撤场时间，鼎泰徐州分公司称于2014年2月20日撤场，润安公司则称其公司于2014年2月22日到场时，原告已不在该场地，原告是否在2014年2月20日撤场其不清楚。
本案争议焦点是：1、被告广达公司的主体是否适格。2、被告润安公司是否应支付代理费，如支付，具体数额如何认定。
本院认为：原告鼎泰公司与被告润安公司签订的《代理服务合同》，原告鼎泰公司、鼎泰徐州分公司与被告润安公司签订的《补充协议》，原告鼎泰徐州分公司与被告润安公司签订的《解除代理服务合同协议书》，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
一、被告广达公司的主体不适格。理由如下：根据两原告提供的《代理服务合同》，其上虽然加盖了广达公司印章，但该印章被多处划叉，应视为广达公司不作为合同主体，对此，持有该合同的鼎泰公司应为明知。且之后该《代理服务合同》变更和解除签订的主体，仅是原告和润安公司，而无广达公司，以上能够认定原告认可的合同相对方是润安公司。根据合同的相对性原则，广达公司作为被告主体不适格。故两原告主张被告广达公司承担责任的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
二、被告润安公司应支付代理费。根据《解除代理服务合同协议书》以及双方的争议，润安公司向原告给付代理费的条件是鼎泰徐州分公司应履行以下义务：1、提供全额发票；2，于2014年2月20日前将前期资料即《解除代理服务合同协议书（附件五）》上登记的12项客户资料和物料移交润安公司或其指定的对接人；3、于2014年2月20日从销售场地撤离。关于发票的交付，鼎泰徐州分公司在2015年5月7日前，就其诉请的标的额，向两被告开具了全额发票且已交付。关于交接，根据《解除代理服务合同协议书》第六条约定，交接内容为代理费发票和附件五记载的资料。就附件五记载的12项客户资料和物料，鼎泰徐州分公司根据合同约定的期限将上述客户资料和物料（除价格表外，为一项物料中的一部分）移交给刘恋，应视为完成了全部移交义务，且价格表也于2015年5月7日移交。虽然润安公司辩称刘恋已于2014年2月17日离职，因润安公司未向鼎泰徐州分公司告知该事，鼎泰徐州分公司向《代理服务合同》约定的润安公司工作协调人刘恋办理移交手续，视为向润安公司履行了义务，故润安公司就鼎泰徐州分公司未按约履行交接义务的抗辩，与本案查明的事实不符，本院不予支持。关于撤场时间，对此原、被告说法不一，因销售场地为润安公司的经营场所，润安公司有条件举证证明鼎泰徐州分公司在2014年2月20日未撤场，润安公司不能举证证明，则应承担举证不能的法律后果，应认定鼎泰徐州分公司于2014年2月20日撤场。因原告鼎泰徐州分公司完成了《解除代理服务合同协议书》约定的付款条件，故被告润安公司应履行给付代理费的义务。
三，被告润安公司应向原告给付代理费2522433.75元。
《解除代理服务合同协议书》第二条即已完成销售备案合同签署部分销售代理费的给付，其中第1项约定代理费为788154元，对此，双方当事人均无争议。就第2项，协议约定代理费“约160万元（详见附件三）”，附件三明确记载代理费为1633032元，因此，根据字义，应以附件三记载的1633032元为据。被告润安公司辩称以160万元计算，无事实依据，本院不予支持。以上根据第二条约定，润安公司应向原告给付代理费2421186元，已付2149339元，还应给付271847元。就第三条即未完成合同签署部分代理费的支付，根据附件三客户名单，鼎泰徐州分公司完成了11户房屋销售备案合同的签订，对于美食街2#空架层1-001房屋销售合同的签订，因合同签订人与附件三登记的客户系祖孙关系，应视为同一客户签订。同理，对于三期1-1413房屋销售合同，签订人与登记客户系母子关系，亦视为同一客户签订。故对被告主张上述两房屋签订人与附件三登记客户不一致，不应给付相应代理费的抗辩，与本案查明的事实不符，本院不予支持。就两原告主张应给付一期1-1631房屋、2-1302房屋销售代理费的诉讼请求，因该两套房屋均不在附件三登记范围，两被告亦不认可，故原告的该诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。经计算，截至2014年4月30日，原告销售附件三登记的房屋11户，销售底价为8211365元，根据协议以1.3%计算代理费，代理费应为106747.75元，根据协议约定每套扣除500元代办费，扣代办费计5500元。以上根据第三条约定，被告润安公司应给付代理费101247.75元。因此，被告润安公司应给付代理费373094.75元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告江苏润安置业有限公司一次性给付原告深圳市鼎泰房地产经纪有限公司、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司代理费人民币373094.75元。
二、驳回原告深圳市鼎泰房地产经纪有限公司、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7110元（原告已预付），由被告江苏润安置业有限公司负担6900元，原告深圳市鼎泰房地产经纪有限公司、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费人民币7110元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号：32×××02，开户行：中国建设银行徐州永安支行，开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 苗仁宝
审 判 员 唐晓红
人民陪审员 林晓春
二〇一五年六月十一日
见习书记员 闫 琪
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。