江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0580号
上诉人（原审被告、反诉原告）羊兆祥，男，汉族，1986年5月5日生，无业。
委托代理人汤小平，江苏律轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谭鸿炜，男，汉族，1977年1月15日生，淮安市海事局工作人员。
委托代理人戴鸣岐（系谭鸿炜的母亲），女，汉族，1945年1月2日生，退休工人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）戴鸣岐，女，汉族，1945年1月2日生，退休工人。
上诉人羊兆祥与被上诉人谭鸿炜、戴鸣岐租赁合同纠纷一案，江苏省淮安市清河区人民法院于2014年2月7日作出（2013）河民初字第3223号民事判决。上诉人羊兆祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月28日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人羊兆祥的委托代理人汤小平，被上诉人戴鸣岐及其作为谭鸿炜的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：戴鸣岐系谭鸿炜的母亲，谭鸿炜、戴鸣岐系淮安市乐园大厦第1幢第4层407室业主。2012年3月17日，谭鸿炜（甲方）与羊兆祥（乙方）签订一份《租房合同》，约定：“…一、甲方将坐落在淮安市淮海北路38号乐园大厦1幢4层407号房产…出租给乙方使用…二、甲乙双方议定的上述房产租赁期限自2012年3月20日至2015年3月19日止。租金按年结算，由乙方在每年一次性付清。付款方式：每年一次性付清房租31000元，另2014年3月20日起房租每年递增5%…五、房产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、上述房产符合出租房屋使用要求…七、违约责任：任何一方未履行本协议规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五向乙方加收违约金…十、上述房产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十一、其他约定事项：1、违约金（压金）3000元不计息，到期结清一切税费后，多退少补…十三、本租房合同经双方签章并经房产地租赁管理机关审批后生效…”。戴鸣岐对该份租赁协议的效力予以认可。该合同签订后，谭鸿炜、戴鸣岐依约将房屋交给羊兆祥用于办公使用。2012年3月17日，羊兆祥向谭鸿炜支付了34000元，谭鸿炜分别出具了两张收条，载明“今收到407室房租31000元／违约金（押金）3000元。”
2012年6月，本案诉争的房屋顶部多次出现漏水现象，后一直未能修好。后经谭鸿炜、戴鸣岐催要，羊兆祥没有继续缴纳租金。羊兆祥使用该房屋缴纳物管费、水电费直至2013年8月。2013年8月7日，羊兆祥向谭鸿炜、戴鸣岐发出一份通知，载明“由于你家乐园大厦407室到目前为止还在漏水，我不能正常使用。原打算如果尽快修好则继续使用的。至今感到无望，现我将我的财产搬走，通知你家尽快到乐园大厦物管处缴纳应交物业管理费。对我租你房屋装潢一事，请你2013年8月14日前联系我…否则我将自行处理。”
原审原告谭鸿炜、戴鸣岐诉称：2012年3月17日，两原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定：两原告将位于淮安市淮海北路38号乐园大厦1幢4层407室的125平方米的房屋出租给被告，期限三年，自2012年3月20日起到2015年3月19日止；租金按年计算，被告于2012年3月20日之前付清自2012年3月20日起到2013年3月19日止一年的房屋租金合计31000元，此后的房屋租金依惯例在每年出租到期日之前，一次性付清下一年度的合计31000元房屋租金。2014年3月20日起，房屋租金年年递增5%，逾期交付租金的，可以收取违约金，每逾期一日违约金按月租金金额的千分之五计算。合同签订后，原告按约定履行了交房义务，被告按约定于2013年3月17日交付了第一年度的租金31000元。第二年度的租金应于2012年3月20日前交付，然被告编出种种虚假理由，既不给付房屋租金，也不交付房屋。请求判令：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告给付房屋租金12500元（暂主张从2013年3月20日到2013年8月20日，此后的房屋租金依合同约定待实际发生时另行起诉）；3、被告承担逾期交付租金的违约金，每逾期一日违约金按月租金的千分之五计算（暂主张从2013年3月20日到2013年8月20日，此后的违约金依合同约定待实际发生时另行起诉）；4、被告承担本案诉讼费。
原审被告羊兆祥辩称：因原告提供的房屋存在屋面漏水的质量问题，无法正常合理使用，其在2013年8月7日以邮寄的方式向本案原告告知解除租赁合同。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
原审反诉原告羊兆祥反诉称：2012年3月17日租赁两反诉被告位于淮安市淮海北路38号1幢407室的房屋，并交付了租金31000元及定金3000元，使用后发现房屋屋面漏水，无法正常使用。为此，多次与两反诉被告交涉，他们也进行了维修，但房屋仍无法使用。在维修过程中致其的办公桌污迹斑斑、影响美观、无法销售。现请求判令：1、解除原、被告关于淮安市淮海北路38号1幢407室的房屋租赁合同；2、反诉被告返还租金31000元、承担违约金6000元、赔偿损失5000元、承担物管费、水电费合计1100元；2、反诉被告承担本案诉讼费。
原审反诉被告谭鸿炜、戴鸣岐辩称：1、房屋滴水现象是从2012年6月开始，主要是顶部局部滴水，尚未达到解除合同的地步，同楼层的其他承租人面临相同情况，但都未要求解除合同；反诉被告在发现房屋滴水后积极准备修缮，后来发现是楼上承租人因装修擅自改动水管造成，经协商正在积极维修。法院不应支持解除合同的诉讼请求。2、房屋两次维修，并未影响使用，反诉原告在使用一年之后才主张解除合同，其要求返还租金31000元是不合理的。3、合同中并未约定反诉被告无法完成房屋维修的情况下属于违约，反诉原告主张赔偿6000元违约金无法律依据；合同中并未规定押金，反诉原告主张的双倍返还6000元没有法律依据。4、反诉原告主张的5000元损失，属财产损害赔偿之诉，与本案不属同一法律关系，应另案诉讼；即使需要赔偿，也应根据损失财物的购置价格减去折旧和现有残值来确定具体的赔偿金额。
原审法院认为：谭鸿炜、戴鸣岐将其淮安市乐园大厦第1幢第4层407室房屋出租于羊兆祥使用，双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁合同中虽然约定经租赁管理机关审批后生效，但双方当事人已经履行了合同的主要义务，且均未对合同效力提出异议，故该房屋租赁合同合法有效。谭鸿炜、戴鸣岐将房屋出租时，应当保证房屋能够正常使用，在房屋出现质量问题时应及时予以修复，但该房屋在使用过程中却长期漏水不能修复，影响了羊兆祥的正常办公。双方均确认本案房屋漏水的原因系楼上装修形成，合同当事人一方因第三人的原因造成违约的，仍应当向对方承担违约责任；故在本案中因涉案房屋不能正常使用，谭鸿炜、戴鸣岐应当承担违约责任，其与第三人的纠纷可另案解决。本案诉争的房屋经数次维修，仍然不能消除漏水现象，以致合同难以继续履行。现羊兆祥主张解除合同，法院予以支持。
羊兆祥使用该房屋应当支付租金，谭鸿炜、戴鸣岐主张自2013年3月20日至2013年8月20日期间的租金，该期间房屋租金计为31000元÷12月×5月=12917元。本案房屋因长期漏水不能正常使用，故应适当减少租金。根据漏水对使用房屋产生的影响，法院酌情减少30%的租金，由此计算出2013年3月20日至2013年8月20日期间羊兆祥应付租金为12917元×（1-30%）=9042元。谭鸿炜、戴鸣岐主张的超出部分，法院不予支持。租赁合同中约定羊兆祥预付3000元违约金（压金），按照通常理解，该款应为押金；租赁合同解除后，谭鸿炜、戴鸣岐应当将该款返还与羊兆祥。羊兆祥主张谭鸿炜、戴鸣岐另承担违约金3000元，无法律依据，法院不予支持。针对羊兆祥主张谭鸿炜、戴鸣岐返还其已付的租金31000元的反诉请求，法院认为，双方第一年租赁期间，房屋虽有漏水现象，但羊兆祥并未解除合同，并且在租赁期限届满后继续使用该房屋，视其在该期间范围内对该房屋瑕疵的容忍，故其主张谭鸿炜、戴鸣岐返还租金31000元，法院不予支持。羊兆祥要求谭鸿炜、戴鸣岐赔偿损失5000元，因其并未能举证证明损失的实际金额，故法院对该请求不予支持。羊兆祥使用该房屋期间产生的物管费、水电费应由其自己承担，其主张谭鸿炜、戴鸣岐承担，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除谭鸿炜、戴鸣岐与羊兆祥之间关于淮安市乐园大厦第1幢第4层407室房屋的租赁合同；二、被告羊兆祥于本判决生效后十五日内一次性支付原告谭鸿炜、戴鸣岐房屋租金9042元；三、反诉被告谭鸿炜、戴鸣岐于本判决生效后十五日内一次性返还反诉原告羊兆祥押金3000元；四、驳回原告谭鸿炜、戴鸣岐的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告羊兆祥的其他反诉请求。上列第二、三项折抵后，羊兆祥应于本判决生效后十五日内一次性支付谭鸿炜、戴鸣岐款项6042元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费113元，保全费170元，合计283元，由原告谭鸿炜、戴鸣岐负担63元，被告羊兆祥负担220元。反诉案件受理费439元，由原告羊兆祥负担414元，被告谭鸿炜、戴鸣岐负担25元。
一审宣判后，上诉人羊兆祥不服，向本院提出上诉称，被上诉人出租的房屋屋面漏水，虽经多次维修，也未能修复，根据合同法第107条规定，被上诉人应承担违约责任。上诉人在2013年2月、3月曾向一审法院主张过终止合同履行，一审法院应以此时间确定合同的终止时间。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人谭鸿炜、戴鸣岐答辩称：1、屋面漏水是由5楼引起的，上诉人与被上诉人双方都无法解决屋面漏水的问题。2、屋面漏水情况并不严重，周围的承租人也都在正常使用房屋。3、在出现屋面漏水现象以后被上诉人与其他承租人一起找过物管维修，也多次与上诉人等一起积极协调解决纠纷，且在屋面漏水出现后的一年多来被上诉人一直没有收到房租。上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院相同，予以确认。
本院认为，两被上诉人出租的房屋虽然存在漏水的事实，但上诉人已使用一年多时间，故上诉人要求两被上诉人返还已交的一年租金31000元，无事实依据。对上诉人使用租赁房屋期间产生的物管费和水电费计1100元，一审法院判决上诉人承担也并无不当。上诉人并未提供因房屋漏水给其财物造成损失的证据，故上诉人要求两被上诉人赔偿其财物损失5000元，无事实依据。因上诉人使用租赁房屋至2013年8月，故上诉人要求确定租赁合同的解除时间为2013年2月、3月的上诉理由，无事实依据。本案两被上诉人并不存在违约情形，故上诉人要求两被上诉人给付违约金无事实依据。上诉人上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费451元，由上诉人羊兆祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年五月四日
书记员 丁 然