安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一终字第00414号
上诉人（原审被告）：项立存，男，1976年4月7日出生，汉族，住安徽省合肥市居巢区。
委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司。
负责人：杨永荣，该公司经理。
委托代理人：盛太勇，该公司员工。
上诉人项立存因与被上诉人合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司（以下简称大德当涂分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2014）当民一初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人项立存的委托代理人李明、被上诉人大德当涂分公司的委托代理人盛太勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大德当涂分公司在原审中诉称：2012年8月21日，项立存与原合肥大德置业有限公司当涂分公司（现变更为大德当涂分公司）签订一份备案号为2012001872的《商品房买卖合同》，合同约定项立存以每平方米2，528.06元价格，购买大德当涂分公司所有的位于当涂县开发区翠湖林居3栋106室面积为98.89㎡房屋，总房价是250，000元。合同同时约定，买受人首付款已付清，剩余房款以银行按揭形式付清。买受人逾期付款超过90天，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。截止2012年8月21日，项立存分�次共支付购房首付款80，000元，至今未办理银行按揭贷款支付余款。大德当涂分公司多次催要无果，故诉至法院请求：1、项立存支付大德当涂分公司购房余款人民币170，000元；2、项立存以170，000元为基数，按每日万分之五的标准向大德当涂分公司支付自2013年1月29日起至判决生效确定给付之日止的违约金；3、由项立存承担本案诉讼费用。
原审查明：2010年5月4日、6月25日、7月27日，项立存向原合肥大德置业有限公司当涂分公司（2013年5月9日变更为大德当涂分公司）分别支付预购房款10，000元、10，000元、10，000元，共30，000元，预购大德当涂分公司房屋一套。涉案房竣工后，大德当涂分公司通知项立存办理相关手续。2012年8月21日，项立存向大德当涂分公司支付50，000元购房款，并与大德当涂分公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：项立存购买大德当涂分公司�有的位于当涂县开发区翠湖林居3栋106室，房屋面积为98.89㎡房屋，每平方米单价为2，528.06元，总价款250，000元。买受人首付款已付清，剩余房款以银行按揭形式付清。付款逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。2012年9月19日，大德当涂分公司开具涉案房销售不动产统一发票，并将其中的办证联交与项立存，项立存于2012年9月27日在当涂县房产局领取坐落于当涂县开发区翠湖林居3栋106室的房地产权证。项立存至今未在银行办理按揭贷款支付尚欠房款170，000元，以致成讼。
原审认为：合法的买卖关系受法律保护。大德当涂分公司、项立存签订一份《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行自己的义务。大德当涂分公司通知项立存办理交房手续，并开具销售不动产统一发票，将办证联交予项立存，协助将涉案房登记在项立存名下，已尽商品房销售方主要义务。大德当涂分公司将发票的办证联交由项立存办理房产证，但项立存并不能持有该发票，因为该联须交由房管部门留存。由此，在项立存未付清房款的情况下，大德当涂分公司将销售不动产统一发票的办证联交予项立存，并自行持有发票联（付款方付款凭证）的做法符合常理，并不能由此表明项立存已支付全部房款。因项立存至今未办理按揭手续支付房款余款，故对大德当涂分公司要求项立存支付尚欠房款170，000元的诉请，予以支持。大德当涂分公司主张自发出催款通知的次月即2013年1月29日起计算违约金，因大德当涂分公司不能举证证明项立存已收到该催款通知，且双方未约定被告应何时办理银行按揭贷款，不能确定项立存违约的时间，故综合考虑办理按揭贷款所需时间，酌情以立案后满三个月（自2014年3月18日）的次日起计算逾期付款违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年6月19日作出如下判决：一、被告项立存于本判决生效之日起十日内支付原告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司房款人民币170，000元。并以人民币170，000元为基数，按日利率万分之五，支付自2014年3月18日起至生效判决确定给付之日止的逾期付款违约金。二、驳回原告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司其他诉讼请求。案件受理费人民币2，119元，保全费人民币1，520元，合计人民币3，639元，由被告项立存负担3，370元，原告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司负担269元。
宣判后，项立存不服，向本院提起上诉称：被上诉人应当在上诉人办理完所有的按揭贷款手续，并在收到银行款项后，开具销售不动产统一发票。因被上诉人自身的过错，在没有收到银行发放的按揭贷款时，向上诉人出具销售不动产统一发票。上诉人持发票办理他项权证时，房地产管理部门为上诉人办理了房地产权证，致使银行不能办理银行按揭贷款。上诉人和被上诉人在合同中约定剩余17万元房款通过银行按揭贷款偿付，但不能办理按揭贷款不是上诉人的过错，所以上诉人不承担任何的违约责任。同时，被上诉人应按合同约定为上诉人办理15年期银行按揭贷款，否则无力支付17万元房款。综上，请求二审依法改判，并由被上诉人承�诉讼费用。
大德当涂分公司辩称：被上诉人出具发票符合办理按揭贷款手续，否则不能办理房产他项权证，也就不能办理按揭贷款；上诉人可以通过房产抵押贷款偿付房款；一审少计算违约金35000元，但我方考虑上诉人的经济负担，没有提出上诉。综上，请求二审依法判决。
二审中，上诉人项立存提交证据材料并说明如下：1、项立存身份证复印件一份，证明项立存的身份事项；2、房产证复印件一份，证明房产证已办到项立存和共有人名下；3、项立存缴纳的各项税费票据复印件，包括契税、档案费、工本费等，证明为办理产权及按揭贷款缴纳的各项费用；4、个人社会保险代理服务协议书及收款收据复印件各一份，证明项立存为办理按揭贷款积极完善相应手续；5、当涂县房屋他项权利登记申请表复印件、商业用房和抵押借款合同各一份，证明项立存积极办理按揭�款，但因开具发票后已办理房屋产权证，不能办理按揭贷款。
被上诉人大德当涂分公司质证认为，对证据1、2、3、4、5没有异议。
本院认证意见为：上诉人项立存提交的证据1、2、3、4、5，能够证明项立存个人身份事项及申请办理住房按揭贷款情况，但不能证明是因大德当涂分公司过错开具发票，致使不能办理住房按揭贷款，对该证明内容，本院不予采纳；
二审查明的事实与原审一致。
围绕上诉人的上诉请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：原审判决项立存支付大德当涂分公司房款17万元及违约金，依据是否充分。
本院认为：当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，大德当涂分公司、项立存签订的商品房买卖合同，明确付清首付款后，剩余房款支付方式为按揭贷款。大德当涂分公司开具发票，协助项立存办理银行按揭贷�相关手续，符合房地产开发商协助购房户办理按揭贷款手续的行业习惯，并无过错。项立存取得发票后，未及时、正确办理按揭贷款相关手续，持发票先行办理了房地产权证，致使按揭贷款未获银行审核通过，且在无法办理按揭贷款后，亦未积极筹款支付剩余房款，构成违约，应承担相应的违约责任。故原审判决项立存支付剩余购房款并承担逾期付款违约责任，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。项立存的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担，按一审判决执行；二审案件受理费2119元，由项立存负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
代理审判员 张茂进
代理审判员 刘 乔
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 温 芳
附：本案适用法律相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。