湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00962号
上诉人（原审原告）吴廷荣，居民。
委托代理人（特别授权）向宇，湖北图盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号。组织机构代码：66227991-X。
法定代表人李芙蓉�该公司总经理。
委托代理人（特别授权）李崇明，男，生于1956年7月25日，土家族。
委托代理人（特别授权）张明俊，男，生于1968年2月6日，土家族。
被上诉人（原审被告）利川市大茂电器商贸有限责任公司，住所地：利川市清江大道198号。组织机构代码：79056274-4。
法定代表人陈渝，该公司总经理。
委托代理人（一般代理）曾慧，公司员工。
被上诉人（原审被告）康伦斌，个体工商户。
被上诉人（原审被告）周春秀，居民。
被上诉人（原审被告）向琼，居民。
上诉人吴廷荣为与被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）、利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）、康伦斌、周春秀、向琼排除妨害纠纷一案，不服利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日�案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。现已审理终结。
上诉人吴廷荣一审中诉称：2009年元月，我与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定将我购买的国泰广场A区一楼53号铺面委托给被告国泰物业公司招商代理租5年，首期租金起计日期为2009年2月1日。被告国泰物业公司先是将该铺面租给被告大茂电器公司，大茂电器公司又将该铺面租给被告康伦斌、周春秀、向琼用于经营。现委托租期已满，且被告国泰物业公司未与我续签合同，被告康伦斌、周春秀、向琼也未与我签订房屋租赁合同，却继续占用原告所有的铺面至今。被告的行为严重侵害了原告的房屋使用权，请求法院判令被告立即腾空国泰广场A区一楼53号铺面，将房屋交还给原告，并向原告支付铺面占用（从2014年2月1日起）费人民币120000元。
被上诉人国泰物业公司一审中辩称：原告吴廷荣于2008年4月28日与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定，1-3层铺面整体出租，整体出租期满后才能由房主自行隔断并分别由房主使用，以兑现该公司对购房人关于“铺面房屋十五年回本的承诺”，这是原告委托被告代租铺面的前提。原告与被告国泰物业公司签订《委托租房协议》属实，该协议的“招租的期限为五年”是指招租的代理期限，并非租房期限，而且在协议上有“每三年按上年基数10%的标准递增一次租金，第四年至第六年的租金按第一年至第三年的年租金10%的标准递增收取，以此类推”的约定，证明双方对租房期限没有限制为五年，被告国泰物业公司未超越代理权限。在签订《委托租房协议》后，被告国泰物业公司先后三次招商才成功，将包括原告吴廷荣的铺面共24间整体出租给了被告大茂电器公司，吴廷荣已按期收取了国泰物业公司支付的房租费；在招商过程中，尽管国泰物业公司有16个月7天未收取商家的房租费、房屋空置，但为履行《委托租房协议》的约定，由本公司给原告吴廷荣等业主如数支付房租费。本案先后涉及多个合同法律关系，更涉及较多业主的整体利益，被告大茂电器公司及被告康伦斌、周春秀、向琼是根据合同善意取得的房屋租赁经营权，其房屋租赁合同合法有效。综上所述，被告国泰物业公司并未超越代理权，原告吴廷荣起诉排除妨害、赔偿铺面占用费的理由不能成立，请求判决驳回其诉讼请求，以维护大多数业主的利益不受损害。
被上诉人大茂电器公司一审中辩称：我公司与被告国泰物业公司签订铺面租赁合同，取得国泰广场A区一楼铺面的使用权，此后又将53号铺面中的50㎡转租给了被告康伦斌、周春秀、向琼属实，双方也签订有租赁合同，此两份租赁合同合法有效，与原告吴廷荣无关，并非是非法占用原告吴廷荣的房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被上诉人康伦斌、周春秀、向琼一审中辩称：我们在从大茂电器签订转租合同时，已查明房主已委托国泰物业公司对外转租，大茂电器与国泰物业公司签有合同，大茂电器公司享有12年的房屋使用权。我们无过错，是善意的房屋租赁人。请求法院保护我们的合法权益，驳回原告吴廷荣的诉讼请求。
原审查明：2008年4月28日，原告吴廷荣（乙方）与利川市国泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，由吴廷荣购买该公司所开发的国泰广场A区一楼53号铺面一间79.72㎡，房价款总额为1507000元，首付房款为807000元，其余700000元分十年按揭给付，该合同第十八条第三款约定：交房时1-3楼按铺面如整体出租（90%以上的业主要求），甲方不负责小间隔墙，也不减少房款；如不整体出租，甲方负责小间隔墙，不增加房款。乙方在整体出租期满后需隔断经营的，由乙方负责隔墙，隔墙材料必须轻于气砖砖块，避免造成结构受损。同时，甲方还对乙方等购买商铺的众多业主公开承诺：保证商铺购买者在十五年内通过租赁收入收回购房成本。
2009年1月12日，吴廷荣与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定吴廷荣自愿将其所有的国泰广场A区一楼53号铺面一间（房款总额1507000元）委托给国泰物业公司以该公司的名义招租，负责招租的期限为五年；铺面年租金以房款总额除以14年计算，吴廷荣每年在国泰物业公司一次性领取房屋租金107643元；每三年按上年基数10%的标准递增一次租金，即第四年至第六年的年租金按第一年至第三年的年租金10%的标准递增收取，以此类推；首期租金计领日期是2009年2月1日；租金收入所产生的税收由国泰物业公�承担，国泰物业公司按年租金总额1%收取手续费。同时，其他商铺购买者也与国泰物业公司分别签订了《委托租房协议》，国泰物业公司由此而取得了国泰广场A区一楼商铺整体对外招租的权利。此后，国泰物业公司对外整体招租先后两次失败，但该公司仍然按《委托租房协议》约定，给原告吴廷荣等商铺购买者支付了租金。
2011年6月21日，国泰物业公司与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》，约定国泰物业公司将国泰广场A区一楼50-53号等铺面共计1500㎡租赁给大茂电器公司使用，租赁期限为2011年7月1日至2023年9月26日止，第1至5年租金为167万元∕年，第6至8年租金为183.7万元∕年，第9至11年租金为202.07万元∕年，第12年至合同期满租金为222.277万元∕年。本合同签订后，国泰物业公司已将出租商铺整体交给了大茂电器公司使用，原告吴廷荣按《委托租房协议》约定收取了租金，其对房屋租赁协议未提出异议。
2013年10月16日，国泰物业公司给吴廷荣账户上存入房屋租金149193元，吴廷荣认为其委托租期五年将于2014年1月31日期满，不同意再接收国泰物业公司所存入的部分房屋租金，便通过银行账户给国泰物业公司退回了房屋租金99470元，只收取了其余的49723元。
2014年6月2日，大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（1）》，约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面（为53号）50㎡出租给康伦斌、向琼、周春秀使用，租期为2014年7月10日至2015年7月9日，年租金为242000元。为此，原告吴廷荣的部分铺面转由康伦斌、周春秀、向琼用于开手机销售门市至今。2014年7月16日，原告吴廷荣向法院提起诉讼，要求被告立即腾退国泰广场A区一楼53号铺面，并向原告支付铺面占用费120000元。
原审认为：房屋所有权受�律保护，所有权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权人有权将房屋的占有、使用、收益权利依法转租给他人行使，当房屋所有权受到侵害时，所有权人可以请求排除妨害、返还原物、赔偿损失；同时，依法取得的用益物权也受法律保护，通过签订合同的方式有偿取得他人房屋的占有、使用、收益权，属于用益物权的取得方式之一，用益物权人（房屋承租人）对他人的房屋也享有占有、使用、收益的权利。
结合本案，原告吴廷荣拥有国泰广场A区一楼53号铺面的所有权，其与被告国泰物业公司自愿签订《委托租房协议》，将其铺面出租的权利交由国泰物业公司代为行使，该协议的内容是双方当事人的真实意思表示，因此，《委托租房协议》合法有效。该协议中先约定了国泰物业公司负责招租的期限为五年，后又明确了14年的年租金计算方�及数额（以107643元∕年为基数，每三年按上年基数10%的标准递增一次租金，第四至第六年的租金按第一年至第三年的年租金10%的标准递增收取，以此类推），还约定了吴廷荣从国泰物业公司收取租金的起算时间为2009年2月1日，由此，可以确定：吴廷荣委托国泰物业公司代理招租的代理期为五年，而吴廷荣授权给国泰物业公司对外租赁铺面房屋的出租期限则为14年，出租期至2023年1月31日届满。此《委托租房协议》的签订，一方面确保了吴廷荣在14年内无论其铺面是否出租、是否收取租金，均能从国泰物业公司取得稳定的租金收入；另一方面使国泰物业公司有关联的企业（利川市国泰房地产开发有限责任公司）也兑现了商铺购买者吴廷荣在十五年内通过租赁收入收回购房成本的承诺。因此，国泰物业公司有权在委托期内，按吴廷荣的授权权限（铺面房屋出租期限为14年�对外出租吴廷荣的铺面。国泰物业公司为完成吴廷荣的委托事务，而与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》，将吴廷荣的铺面租赁给大茂电器公司，租期为2011年7月至2023年9月26日，其中2023年2月1日至2023年9月26日期间的租赁超越了吴廷荣给国泰物业公司的授权权限，但是，大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有权将涉案铺面房屋出租至2023年9月26日，吴廷荣也未提供证据证明国泰物业公司与大茂电器公司有恶意串通，损害吴廷荣利益等致合同无效的情形，因此，《国泰广场铺面租赁合同》中涉及到吴廷荣铺面房屋的部分应属有效；至于2023年2月1日至2023年9月26日期间，吴廷荣的房屋租金可能因价格上涨而带来损失，吴廷荣可以另行主张其权利。
大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（1）》，将属吴廷荣所有的53号铺面的其中50�转租给康伦斌、周春秀、向琼使用，转租期为2014年7月10日至2015年7月9日，该期间在《国泰广场铺面租赁合同》的租赁期限内，且代理出租的国泰物业公司也未提出异议，而康伦斌、周春秀、向琼有理由相信国泰物业公司有代理权、大茂电器公司有转租权，因此，《国泰广场铺面租赁合同（1）》中涉及到吴廷荣铺面房屋50㎡的部分也属有效。
综上所述，被告国泰物业公司为完成原告吴廷荣的委托事务而将吴廷荣的铺面房屋79.72㎡租赁给被告大茂电器公司，大茂电器又将吴廷荣的部分铺面房屋50㎡转租给被告康伦斌、周春秀、向琼使用。因被告大茂电器、被告康伦斌、周春秀、向琼均系基于房屋租赁合同而占用、使用原告吴廷荣的铺面房屋，属正常行使其取得的用益物权，不属于非法占有、使用原告吴廷荣铺面房屋的情形，原告吴廷荣的诉讼理由缺乏事实依据，为平�保护四方当事人的合法权益，故法院对原告吴廷荣要求被告立即腾退国泰广场A区一楼53号铺面，将铺面房屋交还原告，并向原告支付铺面占用费120000元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、第二百八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴廷荣的诉讼请求。案件受理费2700元，依法减半收取1350元，由原告吴廷荣承担。
上诉人吴廷荣不服原判提起上诉，请求撤销原判、依法支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定主要事实错误，导致判决错误。一审认定上诉人委托国泰物业公司代理招租�理期为五年，同时授权给国泰物业公司对外招租的出租期限为十四年是矛盾的。委托租房协议中约定了负责招商代租的期限为五年，这完全说明国泰物业公司只有五年的代理期限。其后面所述“铺面年租金以房款总额除以十四年计算”等内容是对房屋租金的约定。受托人只能在自己的代理期限内出租该房屋，超越期限的应当征得委托人同意或追认，不能凭合同中对租金约定的条款就想当然认为取得了十四年的代理权。本案中，上诉人并未接受第六年的租金，用实际行动表示不追认国泰物业公司超越权限的代理行为。二、一审法院认定大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有授权权限，缺乏事实依据。大茂电器公司作为依法成立的法人，在签订重大经济合同时，应尽到合理注意义务，应该清楚对租金和租期约定的区别。即使认为条款有歧义，也应向上诉人询问明白�尽到合理注意义务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人国泰物业公司辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。一、不是一审认定事实错误，而是上诉内容歪曲了客观事实。上诉人将《委托租房协议》约定的负责招租期限为五年说成是负责招商代租的期限为五年，其目的是将代理招租期五年歪曲成代理招租和房屋出租期均为五年。上诉人称一审判决想当然认为已取得了十四年的代理授权，而一审判决认定的是受托人有五年代理找租期，而通过最初年租金的计算方式、此后每三年递增10%、以此类推的约定，认定可以出租房屋的最长年限为十四年。二、上诉人与我公司约定的是招租五年，并非房屋出租五年，我公司没有代理越权和侵权。委托租房，必然涉及两个期限，一是代理期，即授权国泰物业公司对外招租的起止时间，二是房屋租期。这两个期限是不同的概念。委托招租协议中第一条“招租期限为五年”，其含义为“在五年内对上诉人的铺面进行招商、出租”，仅是对代理期限的约定，而不是房屋出租的约定。委托租房协议第六条再次明确了这个五年为委托期限，而不是出租期限。委托租房协议确定了年租金基数和递增方式，保证了上诉人长期增长的租金收入，就达到了委托招商委托出租的目的。对房屋可以出租多少次、每次租期和总租期最长不做约定，符合实际招商出租灵活多变的需要。在租期未作明确约定的情况下，“年租金以房款总额除以十四年计算，每三年按上年基数10%的标准递增一次，即第四至六年在第一至第三年的基础上递增10%，以此类推”，这不仅仅是租金的约定了，还明显包含只要满足租金基数和每三年递增10%的条件，租期不作限制的含义。如果只租五年，何来第六年的�金和以后的以此类推？故我公司属于依约履行代理职责，不构成越权代理，更不构成侵犯上诉人的物权。三、上诉人购买的是小区铺面并约定整体出租，必须以大多数人的意愿和利益为准，上诉人的要求违反物权法和购房合同，依法不应支持。国泰公司出售国泰广场商铺时约定：如大多数业主（90%）要求，商铺实行整体出租，不设小间隔墙，待整体出租期满后业主方可隔开独立使用。上诉人购买商铺时签订了委托租房协议，当时一至三楼商铺所有业主均委托国泰物业公司整体招商代租。历经两次招商失败后，2011年6月才将国泰广场一楼24间商铺整体出租给陈渝，租期12年。物权法规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益，上诉人商铺已与另23间铺面连成一体，不可分割。应以大多数人陈述作为认定事实的根据，以大多数人的意见确定与陈渝租房合同的处理。上诉人要求收回商铺必然导致陈渝租房的实际使用者大茂电器公司无法继续经营，损害其他业主合法租金收益。四、一审判决驳回诉讼请求正确，要求二审维持。本案涉及上诉人与国泰房产的购房合同、上诉人与国泰物业公司的委托合同、国泰物业公司与陈渝的租房合同、大茂电器与康伦斌、周春秀、向琼的转租合同先后四个合同，上诉人以侵权起诉本案诸被上诉人，但不可回避合同效力问题来认定是否构成侵权，而这些合同都是有效的。我公司认为，不能撇开购房合同简单审理上诉人的《委托租房协议》，业主的委托租房协议应服从整体出租的购房合同的效力，应兼顾90%以上业主的诉求，不得以个别业主意愿而还房。我公司需特别提出的是一审认定租房期限为十四年不妥，实际并未约定铺面出租期限，应以代理人实际租出的期限为准。
被上诉人大茂电器公司辩�，上诉人出租给国泰物业公司的租期是十四年，国泰物业公司出租给我公司的租期是十二年，我们租给康伦斌等人也在期限内，没有超出授权。原告要求排防没有理由。
被上诉人康伦斌、周春秀、向琼未予答辩。
本案在二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，2008年4月28日，上诉人吴廷荣作为乙方与甲方利川市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司所开发的国泰广场A区一楼53号铺面一间79.72㎡。房价款总额为1507000元，首付房款为807000元，其余700000元分十年按揭给付。该合同第十八条第三款约定：交房时1-3楼按铺面如整体出租（90%以上的业主要求），甲方不负责小间隔墙，也不减少房款；如不整体出租，甲方负责小间隔墙，不增加房款。乙方在整体出租期满后需隔断经营的，由乙方负责隔墙，隔墙材料必须轻于气砖砖块，�免造成结构受损。同时，甲方还对乙方等购买商铺的众多业主公开承诺：保证商铺购买者在十五年内通过租赁收入收回购房成本。
2009年1月12日，吴廷荣与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定吴廷荣自愿将其所有的国泰广场A区一楼53号铺面一间（房款总额1507000元）委托给国泰物业公司以该公司的名义招租。该协议第一条载明：吴廷荣委托国泰物业公司并以国泰物业公司招租的期限为五年。铺面年租金以支付房款总额除以14年计算，吴廷荣每年一次性领取房屋租金107643元。每三年按上年基数10%的标准递增一次租金（即第四年至第六年的年租金按第一年至第三年的年租金10%的标准递增收取，以此类推）。在第二条中注明：首期租金计领日期是2009年2月1日。第七条载明：如期满后吴廷荣需续委托，双方再行协商签订协议。
2011年6月21日，国泰物业公司与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》，约定国泰物业公司将国泰广场A区一楼包含吴廷荣商铺在内的铺面共计1500㎡租赁给大茂电器公司使用，租赁期限为2011年7月1日至2023年9月26日止。该合同签订后，国泰物业公司已将出租商铺整体交给了大茂电器公司使用。2014年6月2日，大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（1）》，约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面50㎡（上诉人吴廷荣所有商铺的一部分）出租给康伦斌、向琼、周春秀使用，租期为2014年7月10日至2015年7月9日，年租金为242000元。康伦斌、周春秀、向琼将该铺面用于开手机销售门市至今。
2013年10月16日，国泰物业公司给吴廷荣账户上存入房屋租金149193元，吴廷荣认为其委托租期五年将于2014年1月31日期满，不同意再接收国泰物业公司所存入的部分房屋租金，便通过银行账户给国泰物业公司退回了房屋租金99470元，只收取了其余的49723元。
2014年7月16日，吴廷荣向原审法院提起诉讼，要求各被上诉人立即腾退国泰广场A区一楼53号铺面，并向原告支付铺面占用费120000元。
本院认为，上诉人吴廷荣通过购买的方式取得位于利川市国泰广场A区一楼53号铺面的所有权，依法享有该铺面的占有、使用、收益等物权，对妨害物权的行为有权请求排除妨害，对侵害物权造成损害的，有权请求损害赔偿。吴廷荣当初与被上诉人国泰物业公司在《委托租房协议》中明确约定委托代租期限为五年，如期满后需续委托，双方再行协商签订协议。该协议中同时注明，首期租金计领日期为2009年2月1日，故代租期限自即日起至2014年1月31日届满。被上诉人仅有权在该期限内代为出租铺面，超越该期限出租铺面的应经上诉人授权或事后追认。上诉人2013年10月收到国泰物业公司汇入的租金后，已将超越五年租期外的租金退回国泰物业公司，表明期满后不再继续委托国泰物业公司招租该铺面。我国《民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。国泰物业公司在与大茂电器公司签订铺面租赁合同时擅自将铺面租至2023年9月26日，超出2014年1月31日的部分属于超越代理权的行为。同理，大茂电器公司并未取得2014年1月31日以后本案所涉铺面的使用权，其与康伦斌、周春秀、向琼于2014年6月2日签订的《国泰广场铺面租赁合同（1）》亦属于无权处分。故被上诉人国泰物业公司与大茂电器公司，以及大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼间签订的租赁协议中涉及吴廷荣商铺超越代租期2014年1月31日的部分无效，对该商铺所有权人吴廷荣不产生约束力。
上诉人吴廷荣与被上诉人国泰物业公司签订的《委托租房协议》中约定“铺面年租金以支付房款总额除以14年计算”的内容，只是对房屋租金计算标准的约定，并非对代租期限的约定，原判据此认定国泰物业公司享有14年代租权依据不足。故上诉人吴廷荣请求排除妨害、赔偿损失的理由成立，被上诉人大茂物业公司、康伦斌、周春秀、向琼应及时将所占用门面腾退给上诉人。同时，被上诉人国泰物业公司因越权代理给吴廷荣造成的租金损失应予赔偿。上诉人主张赔付自2014年2月1日起的占用费120000元，缺乏依据，本院酌情支持按第四至六年的租金标准118407.3元（107643元＋107643元×10%）每年的标准支付占用费。综上，被上诉人的辩解理由不成立，本院不予采纳，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01726号民事判决。
二、被上诉人利川市大茂电器商贸有限责任公司、康伦斌、周春秀、向琼于本判决生效之日起三十日内腾空国泰广场A区一楼53号铺面并交付给上诉人吴廷荣。
三、被上诉人利川市国泰�业管理有限责任公司按照118407.3元每年的标准赔偿上诉人吴廷荣商铺被占用期间（自2014年2月1日起至商铺腾空交付之日止）的租金损失。
四、驳回上诉人吴廷荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
一审案件受理费1350元，二审案件受理费2700元，均由被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪清淮
审判员 郑 玥
审判员 张成军
二〇一四年十二月十八日
书记员 刘继红