广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1738号
上诉人（原审被告）：广州大顺不锈钢制品有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：吴俭源，职务：经理。
委托代理人：王云优，广东杰辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁顺平，住云南省曲靖市会泽县。
委托代理人：曾祥发，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州大顺不锈钢制品有限公司（以下简称大顺公司）因与被上诉人袁顺平合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法钟民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月20日，袁顺平与大顺公司签订《租赁协议》，约定：甲方（大顺公司）将简易工房五间134平方租给乙方（兴旺五金加工厂）作为厂房之用；租金每月1800元，以一个季度（三个月）为期预付，期限从2011年5月1日至2022年5月1日，若在一年内无重大事故发生，经双方同意本协议可延续一年；实际使用电费由乙方承担，电费每度以1.2元计算，乙方预付电费押金3000元。袁顺平作为乙方代表在《租赁协议》上签名，没有加盖兴旺五金加工厂公章。之后袁顺平一直以兴旺五金加工厂名义向大顺公司交纳租金和电费。2014年6月20日，大顺公司向袁顺平发出律师函，表示《租赁协议》约定的期限应至2012年5月1日，因疏忽将租赁截止日期误写成2022年5月1日，同时袁顺平并非兴旺五金加工厂的经营者，其多次要求袁顺平交付租赁物，但袁顺平以合同未到期为由拒绝，要求袁顺平自收到律师函之日起两日内交付租赁物。2014年7月28日，大顺公司再次发函给袁顺平，要求其于同年8月2日前腾空并交付租赁物。袁顺平拒绝搬迁，大顺公司于2014年8月7日自行将袁顺平位于涉案租赁场地的物品搬到其他地方存放，腾空租赁场地�并以袁顺平名义与深圳东南物流广州分公司（以下简称东南物流公司）签订《存单》。《存单》注明“收到抛光麻轮、电机一台，配件若干，数量双方未交接”等等。随后袁顺平向广州市白云区竹料派出所报警称，因与大顺公司发生租赁纠纷，其存放于涉案租赁场地的加工设备和货物被大顺公司搬走，经统计有13000件货，价值不详。大顺公司于8月12日向袁顺平寄送律师函告知已将袁顺平放置在涉案租赁厂房内的物品交由东南物流公司仓库保管，快递交付《存单》给袁顺平，由袁顺平按《存单》载明的内容取回物品。2014年9月30日，袁顺平再次向派出所报警，表示大顺公司未经协商，在8月7日将其位于涉案租赁场地的全部设备和客户送来加工的物品全部运到白云区太和镇昌和货运市场存放，其于8月12日收到快递公司寄来的存货单后，到昌和货运市场提取货物时发现少了�多货，包括众爱厂的不锈钢活叶扣少1320多件，宏泰厂的铝座少360件左右，一部分设备损坏，少了机台两个、风机一台、电视机一台、电缆线四条、抛光机一台，300多个抛光砂轮被淋坏，饮水机一台、水桶三个、大风扇2台，被损坏以及不见的东西价值36000元左右。
袁顺平于2015年2月2日向原审法院提起本案诉讼称：2011年4月20日，我方与大顺公司签订厂房《租赁协议》，协议约定甲方将自用厂区内部分房屋（约134平方）租赁给我方作抛光加工厂使用，租赁期为2011年5月1日至2022年5月1日，后双方依约履行。直至2014年7月，辉龙有限公司与香港大顺公司签订《股权转让合同》，内容约定我方必须将工厂场地（其中包括涉案房屋）在规定的时间交付给辉龙公司使用。自始，大顺公司则以各种理由阻碍我方正常使用租赁房屋。2014年8月16日，大顺公司派谴相关人员强行�我方租赁房屋进行拆毁，并在未经我方同意的情况下，强行将我方存放在厂房内的材料、设备搬离，过程中造成我方生产设备受损、货物丢失、房屋严重损毁。综上所述，我方认为双方签订的《租赁协议》合法有效，大顺公司擅自提前收回房屋，其行为已经构成根本性违约且造成我方不可挽回的经济损失，因此大顺公司理应向我方承担赔偿责任。为此请求：1.解除双方签订的《租赁协议》；2.大顺公司退还我方押金3000元；3.大顺公司赔偿我方装修、设施折价款损失38000元；4.大顺公司赔偿我方货物损失36000元；5.大顺公司赔偿我方经营损失91200元；6.本案诉讼费用由大顺公司承担。
大顺公司原审答辩称：一、《租赁协议》约定的租赁期限实际为2011年5月1日至2012年5月1日。2012年4月30日，我方告知袁顺平租赁合同5月1日到期，并限期交付租赁物，但被袁顺平以合�没到期为由拒绝交付，我方方知租赁截止日期误写成2022年5月1日。我方认为，租赁期限依法应解释为2011年5月1日至2012年5月1日。理由如下：第一、从约定的租金来看，因约定的租期短，故租金每个月定额为1800元。我方作为理性的经济人，熟悉市场规律，追求利润最大化是其最终目标。若租赁期为21年，按市场价格或交易惯例，租金一定会每隔若干年以一定比例上浮，我方不会做出有悖常理和市场规律的约定。第二、《租赁协议》第一条后半句规定“……若在一年内无重大事故发生，经双方同意本协议可延续一年。”正因为双方约定的租期是一年，才作如此约定。若约定租期为21年，该租期已足够长且超出法律规定的年限，如此约定毫无现实必要且于法无据。第三，从租赁物来看，租赁物是暂时闲置的简易工房（以铁架为支撑，铁皮或石棉瓦为屋顶），使用年限短。�寸土寸金的广州市，我方短期内对租赁物改造升值是最佳选择。我方对租赁物的结构、性能以及土地的价值了解的情况下，不可能将简易工房出租期限约定达21年之久。第四，从谨慎性角度考虑，租期越长，出租人要考虑更多的因素，出租人持更谨慎态度：租期短，履行期可能发生的风险更小，出租人态度的谨慎性相对下降，从而出现笔误。因此，非常不幸导致了这起意外的纠纷。第五，从诚实信用的角度分析，袁顺平从洽谈时故意提供虚假身份；明知合同截止日期出现笔误，不是坦然告知我方，而是故意隐瞒，并伺机要挟我方。当履行届满时，以合同期为21年要挟并拒绝交付租赁物；当得知我方要股权转让时，并在2014年6月15日与第三人签订租赁合同的情况下，故意留下部分价值低廉的物品，拒绝交付租赁物，乘人之危，要挟我方给以高额赔偿，以上事实足以证明袁顺平缺乏诚信。因此，根据《合同法》第一百二十五条规定，从交易惯例，市场规律，合同词语和篇章，诚实信用原则综合分析，双方约定的租赁期限实际为一年。二、双方于2011年4月20日签订的《租赁协议》是无效合同。首先，袁顺平在没有代理权的情况下冒用兴旺五金加工厂的名义与我方签订《租赁协议》，且《租赁协议》没有得到兴旺五金加工厂的追认。双方在洽谈承租事宜时，袁顺平告知他是兴旺五金加工厂业主，有权代表兴旺五金加工厂签订合同，并承诺签订合同后盖上公章。但合同签订后，虽经我方多次催促，袁顺平拒绝盖上兴旺五金加工厂的公章。签于袁顺平的不诚信，2014年6月17日，我方委托律师依法向广州市工商行政管理局检索“兴旺五金加工厂”，在广州市范围内含有“兴旺五金加工厂”名称的单位仅有一家，即广州市白云区竹料兴旺五金加�厂。为了进一步查清该厂的资料，代理律师同日前往广州市工商行政管理局白云分局调取广州市白云区竹料兴旺五金加工厂的工商资料。资料显示，广州市白云区竹料兴旺五金厂的经营者为卢某；商事主体类型为个体工商户；核准日期为2010年11月9日。据此，袁顺平并不是兴旺五金加工厂的经营者。我方催告广州市白云区竹料兴旺五金加工厂追认《租赁协议》的效力，该厂于2014年7月25日出具《证明》，证明没有授权袁顺平签订任何合同，明确表示对《租赁协议》的效力不予追认。依据《中华人民共和国合同法》第48条规定，《租赁协议》无效。其次，袁顺平签订《租赁协议》承租简易工房用于非法之目的，即逃避国家税收。袁顺平冒用兴旺五金加工厂的名义，骗取我方信任，表面上承租厂房，实质上故意隐瞒其实际经营地，逃避工商、税务机关的监管。依据《税务登记管理办法》，从事生产、经营的纳税人，应办理而未办理工商营业执照、或不需办理工商营业执照而需经有关部门批准设立但未经有关部门批准的，应当自纳税义务发生之日起30日内申报办理税务登记。袁顺平至今未申办工商登记，也未申报办理税务登记。袁顺平从事加工、销售业务，依法应缴纳增值税、维护城市建设税和教育附加费、个人所得税（经营所得），但袁顺平至今未尽相关纳税义务。袁顺平以欺骗的手段，故意逃避国家税务部门监管，以达到逃税之目的。袁顺平逃税行为持续时间长，次数多，逃税金额大，其行为已经涉嫌逃避缴纳税款罪。因此，依据《合同法》第五十二条第（五）项规定，袁顺平将租赁物用于非法之目的，《租赁协议》依法无效。三、袁顺平尚欠四个月的租赁物使用费共计7200元，押金用以抵扣租赁物使用费后并无剩余，故我方无�退还押金。此外，袁顺平还欠水电费、保安费共计18000元，我方将依法追究其法律责任。四、袁顺平主张赔偿装修、设施折价款、货物损失、经营损失等请求没有事实和法律依据。因袁顺平的过错导致《租赁协议》无效，我方于2014年7月28日委托律师致函给袁顺平，要求袁顺平于2014年8月2日前将租赁物腾空并交付给我方，但袁顺平拒绝交付；我方于2014年8月7日将袁顺平留置在租赁物内的物品交由深圳东南物流广州分公司仓库保管，并于8月12日发函（附随《清单》原件）给袁顺平，通知袁顺平按《存单》所载明的内容按期取回物品。根据《合同法》第58条规定，我方己尽告知义务，并给以合理的交付时间，我方没有过错。相反，袁顺平于2014年6月15日与第三人冯某甲签订了《租赁合同》，却故意不将原有物品全部搬走，拒绝交付租赁物给我方；明知7月要交付产权，却故�留下部分毫无价值的物品在租赁物内，乘人之危，要挟我方，以诈取更多的款项。由此可知，袁顺平的损失是由于其自身原因故意造成的，其臆断出来的损失依法只能由其承担。综上所述，我方请求法院驳回袁顺平的诉讼请求。
在本案原审审理过程中，袁顺平提供了2014年6月15日《房屋租赁合同》一份，拟证实其因租赁纠纷需要向案外人另租厂房产生的经营性损失。《房屋租赁合同》约定租赁期限从2014年6月15日至2018年6月15日，第一、二年租金为3700元／月，第三、四年租金为4000元／月。经庭审质证，大顺公司表示该合同是袁顺平与第三方的合同，与本案无关。大顺公司提供了广州市白云区竹料兴旺五金加工厂出具的证明一份，拟证实该厂没有授权袁顺平与其签订租赁协议。经庭审质证，袁顺平表示兴旺五金加工厂只是其使用的一个代号与大顺公司签订租�协议，没有办理工商登记，实际经营者是其本人，证明与本案无关。
原审法院认为：综合袁顺平的起诉、大顺公司的答辩、双方提交的证据以及质证意见，本案存在以下三个争议焦点：
一、关于《租赁协议》的效力问题。协议中的乙方“兴旺五金加工厂”没有办理商事登记手续，不存在“兴旺五金加工厂”该主体，《租赁协议》由袁顺平本人与大顺公司共同签订，且一直由袁顺平本人实际履行合同，承租和使用涉案租赁场地，协议条款约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此，原审法院认定《租赁协议》合法有效，袁顺平、大顺公司双方均应恪守履行。
二、关于《租赁协议》的期限问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用�词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”虽然《租赁协议》打印的租赁期限为“2011年5月1日至2022年5月1日”，共11年，但租赁期限后面紧接着明确约定“若在一年内无重大事故发生，经双方同意本协议可延续一年”，联系租赁协议关于租赁期限和延续条件的上下文分析，协议第一条原来约定的租期应为1年才会紧接着作出续租条件和年限的约定，如果双方约定的租期长达11年之久，然后又约定签订协议后一年内没有发生重大事故即在原租期远未届满的情况下同意续租且续租期限仅为一年，该约定不合逻辑常理也没有必要；其次，从约定的租金来看，数额固定没有变化，符合短期租赁的交易习惯和签订协议当年的租赁市场价格，如果双方约定11年的长期租赁，但租金一直为1800元／月，在十多年里不作任何调整和递增�完全不符合合同目的、交易习惯和市场规律。结合以上两点，根据协议所使用的词句、有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则综合分析，原审法院认定袁顺平、大顺公司双方关于租赁期限的真实意思表示应从2011年5月1日至2012年5月1日，大顺公司抗辩《租赁协议》的租期至2022年5月1日存在笔误合理有据，予以采纳。
三、《租赁协议》的解除及大顺公司应否承担赔偿责任问题。根据《租赁协议》的约定，承租期自2012年5月1日期满后延续一年即至2013年5月1日止。之后袁顺平继续使用租赁物，但袁顺平、大顺公司双方没有重新签订书面租赁协议，应当视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。大顺公司于2014年6月20日、2014年7月28日两�发函要求袁顺平交付涉案租赁场地，因袁顺平对此未予理会，大顺公司于2014年8月7日将袁顺平存放于涉案租赁场地的货物交由物流公司搬至其他仓库。大顺公司两次发函要求大顺公司搬迁的时间相距一个多月，已经给予袁顺平充分合理的期限，因此，大顺公司解除《租赁协议》符合法律规定，原审法院认定双方的租赁合同关系于2014年7月28日解除。现袁顺平主张大顺公司返还押金3000元合理合法，予以支持。大顺公司并未提出反诉主张袁顺平支付租金等，其抗辩以押金抵扣租金依据不足，对其抗辩不予采纳。
由于大顺公司未提前通知袁顺平就交由东南物流公司搬走袁顺平存放于涉案租赁场地的物品，对搬迁现场和搬运物品也没有作出详细记录或对搬迁情况进行公证，导致袁顺平被搬走的物品名称和数量不明，大顺公司对此存在过错，现袁顺平主张部分货物�失毁损价值36000元，与其事发后第一时间向派出所报警的情况相吻合，故对袁顺平主张予以采信，大顺公司应当赔偿袁顺平货物损失36000元。袁顺平未能提供充分证据证实其装修实际费用，仅有《房屋租赁合同》没有相应的支付凭证亦不足以证实实际经营损失为91200元，同时大顺公司已经两次发函通知袁顺平搬迁并给予合理期限，袁顺平在双方解除合同后另行租赁场地产生的费用不能归咎于大顺公司，故袁顺平主张装修损失38000元和经营损失91200元证据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2015年10月30日作出如下判决：一、袁顺平和大顺公司签订的《租赁协议》于2014年7月28日解除。二、自判决生效之日起五日内，大顺公司向袁顺平返还押金3000元、赔偿货物损失36000元。三、驳回袁顺平的其他诉讼请求。一审案件受理费3664元，由袁顺平负担2889元，大顺公司负担775元。
判后，上诉人大顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决解除合同的日期为2014年7月28日错误，解除合同的日期应为2014年6月20日。大顺公司自2013年6月口头告知袁顺平合同到期，但袁顺平一直以合同未到期拒绝腾退租赁物，直至2014年3月13日，大顺公司再次告知袁顺平限期在6月20日搬走。一审中，袁顺平提交了其与冯某甲签订的租赁合同，签订日期是2014年6月15日，由此足以证明大顺公司早已通知袁顺平解除合同，并给予袁顺平充分的时间腾出租赁物，因此，解除合同的时间应认定为2014年6月20日。二、袁顺平交付租金、水电费至2014年5月，尚有2014年6月至8月7日间的租�、水电费、保安费没交付。押金具有保证金作用，当承租人未依约交付租金的，押金可以转化为租金。所以，大顺公司依法不需返还押金给袁顺平。三、原审法院判决大顺公司赔偿袁顺平损失36000元缺乏客观证据，在归责上错误地适用法律。首先，原审法院仅凭袁顺平的言辞证据认定损失36000元是错误的。袁顺平依法必须就其损失的具体数额提供证据，并且袁顺平是有能力提供相关证据。据此，袁顺平应承担未能举证的败诉风险。其次，原审法院忽视袁顺平的过错，错误地将过错责任全归于大顺公司。事实上，过错全在袁顺平一方。大顺公司已尽告知义务，并给以合理的交付时间，大顺公司没有过错。最后适用法律错误，应适用《侵权责任法》，适用过错原则来分配袁顺平受损物品的赔偿责任。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.本案一审、二审的受理费�袁顺平承担。
被上诉人袁顺平答辩称：不同意大顺公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉合同已经实际解除；2.案涉合同没有约定欠付租金在押金中予以抵扣。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.律师函的到达时间。大顺公司表示：2014年6月20日发出的律师函是于2014年6月21日送达到袁顺平，但无法提供妥投情况；袁顺平则表示：其是在2014年7月十几号收到律师函。2.货物损失的价值及责任承担。袁顺平表示：计算货物损失的依据是其向派出所报警的记录，货单及数量是凭记忆估算的，因大顺公司在转移争议货物时没有进行清点，故应承担全部货物损失的赔偿责任；大顺公司则表示：袁顺平无法提交损失货物的合同及凭证，故对于袁顺平主张的货物损失的价值不予认可，且大顺公司已经发函通知袁顺平取走货物，故货物损失的责任应由双方共同承担。
本院认为：关于《租赁协议》的解除问题。根据案件查明事实，双方签订的《租赁协议》约定的租赁期限为一年，在租赁期限已经实际届满，且双方均确认该合同已解除并无争议的情况下，袁顺平起诉主张解除双方签订的《租赁协议》已无实际意义，故不应予以调处。原审法院判决第一项欠妥，应予撤销。
关于争议押金的退还问题。《租赁协议》约定承租人预付电费押金3000元整，现案涉合同已经实际解除，故依据合同解除的法律后果，大顺公司应当向袁顺平返还该争议押金。原审法院对此处理正确，本院予以维持。大顺公司上诉提�应以欠付租金抵扣电费押金，对此，《中华人民共和国合同法》第一百条规定：当事人互负债务，标的物的种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。因案涉合同对于大顺公司提出的抵销主张并无明确约定，因此，大顺公司提出抵销的上诉理由，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。
关于货物损失费用的承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。依据上述规定可知，承租人于租赁关系消灭时，负有向出租人腾空交还租赁物的法定义务。本案中，大顺公司在租赁期限届满后多次发函要求袁顺平腾空交还租赁物，且没有证据显示袁顺平有积极地履行交还租赁物的义务，因此，因大顺公司搬移争议货物而发生的损失理应由袁顺平承担部分责任。鉴于大顺公司在转移货物的过程中没有尽到善良�理人的注意义务，故大顺公司亦应承担货物损失的赔偿责任。综合货物损失实际发生的事实，兼顾双方当事人的过错责任承担以及袁顺平对于货物数额的不利举证情况，根据公平合理原则，本院酌定由大顺公司向袁顺平赔偿货物损失18000元。原审法院判令大顺公司承担全部的损失赔偿欠妥，本院予以调整。
综上所述，大顺公司的上诉理由部分成立，其上诉请求部分支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法钟民初字第89号民事判决第三项；
二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法钟民初字第89号民事判决第二项为：自本判决生效之日起五日内，广州大顺不锈钢制品有限公司向袁顺平返还押金3000元、赔偿货物损失18000元；
三、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法钟民初字第89号民事判决第一项。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3664元，由广州大顺不锈钢制品有限公司负担457元，由袁顺平负担3207元。二审案件受理费775元，由广州大顺不锈钢制品有限公司负担417元，袁顺平负担358元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年四月十三日
书 记 员 张永亮
邓安达