四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1015号
上诉人（一审原告）：杨健，男，1976年6月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：崔俊，四川路标律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：吴黎，女，1978年11月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：崔俊，四川路标律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：胡鹏飞，男，1973年9月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：颜园，四川上浩律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：梁小丽，女，1975年9月13日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：颜园，四川上浩律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区民丰大道西段***号附**号*层。
法定代表人：徐万刚，总经理。
委托诉讼代理人：曾文科，男，1985年10月16日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区，系公司员工。
委托诉讼代理人：曾春丽，女，1994年8月18日出生，汉族，住四川省资中县，系公司员工。
上诉人杨健、吴黎胡、鹏飞、梁小丽因与被上诉人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初5145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨健、吴黎上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判胡鹏飞、梁小丽向杨健、吴黎支付违约金183800元并赔偿购房按揭贷款费用损失15000元，本案诉讼费由胡鹏飞、梁小丽承担。
事实和理由：1、双方约定的违约金合法有效，在胡鹏飞、梁小丽没有举证证明该约定“过分高于造成的损失”情况下，法律应当首先维护契约自由，严格按照合同约定确定违约金数额。更何况，案涉房屋所在区域的房价自2016年6月开始迅速上涨，一审法院却忽略了该客观实际，错误将违约金调整过低。2、根据交易常识，二手房按揭贷款需要向中介方支付中介费、评估费、手续费等相关费用，且杨健、吴黎已举示《收款收据》证明为办理贷款支出15000元，该费用也是杨健、吴黎所受实际损失，应当由胡鹏飞、梁小丽承担赔偿责任。
针对杨健、吴黎的上诉，胡鹏飞、梁小丽辩称，杨健、吴黎主张的违约金，缺乏事实依据，依法不应支持；对所谓15000元的贷款费用损失，亦无充分有效证据佐证。请求驳回杨健、吴黎的上诉，依法改判支持胡鹏飞、梁小丽的上诉请求。
针对杨健、吴黎的上诉，链家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确；杨健、吴黎的上诉请求与链家公司无关，请求二审法院依法判决。
胡鹏飞、梁小丽上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回杨健、吴黎关于违约金的诉讼请求。
事实及理由：1、一审法院未认清首付款支付与过户的先后顺序，错误认定案涉房屋办理过户登记手续的条件成立。事实上，根据案涉《补充协议》的约定，办理过户登记手续的前提，是杨健、吴黎的贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件；但杨健、吴黎至今未提交有效证据证明其贷款申请已经通过审批，也无任何证据证明案涉房屋已满足过户条件。双方还约定，杨健、吴黎应在贷款审批通过后三日内，向第三方“理房通”账户支付首付款，而至今杨健、吴黎也未支付首付款。在此情况下，杨健、吴黎要求办理案涉房屋的过户登记手续，胡鹏飞、梁小丽有权拒绝。2、二手房交易市场中存在行业惯例，双方在签约时虽未明确载入合同，但亦应遵守。案涉合同签订时，胡鹏飞、梁小丽多次确认贷款审批通过时间，杨健、吴黎及链家公司均称仅需7-15天，行业惯例也是7-15天。但超过15天后贷款审批迟迟未通过，经胡鹏飞、梁小丽催促，得到的回复是杨健、吴黎的征信存在问题，且不知银行何时能够通过审批、最终能否通过。基于此，由于杨健、吴黎的自身征信问题导致贷款审批迟迟未获通过，已远超行业交易惯例的时间，且至今未能提供有效证据证明贷款审批已经通过，应属违约，胡鹏飞、梁小丽拒绝办理过户手续是履行不安抗辩权。故胡鹏飞、梁小丽不应承担违约责任。
针对胡鹏飞、梁小丽的上诉，杨健、吴黎辩称，案涉合同解除是因胡鹏飞、梁小丽明确表示不愿意卖房导致的，其应承担相应的违约责任。
针对胡鹏飞、梁小丽的上诉，链家公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确；胡鹏飞、梁小丽的上诉请求与链家公司无关，请求二审法院依法判决。
杨健、吴黎向一审法院起诉请求：1、判令解除杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽双方的房屋买卖合同关系；判令胡鹏飞、梁小丽向杨健、吴黎退还购房定金60000元，向杨健、吴黎赔偿购房按揭贷款损失15000元，向杨健、吴黎支付违约金183800元；判令由胡鹏飞、梁小丽承担全部相应中介费用；2、判令链家公司在198800元（15000元加183800元）范围内承担补充赔偿责任。
一审法院认定事实：2016年4月13日，杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定胡鹏飞、梁小丽将位于成都市万安镇麓山大道二段20号附16号（该房屋所属楼盘麓山国际社区）5幢1单元24层2403号房屋出售给杨健、吴黎，《补充协议》第二条约定：“1、乙方（杨健、吴黎）应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）60000元。2、乙方同意采用下列第（1）种方式支付首付款（除定金以外的购房款）：（1）通过资金托管专用账户划转：乙方在贷款审批通过后三日内将首付款628000元存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方（即链家公司）将首付款支付给甲方……”第四条约定：“违约责任1、甲（即胡鹏飞、梁小丽）乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。2、甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除道德，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。（1）甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权证的……”
同日，杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订了《关于合同（编号：MM×××8877）的补充协议》，协议约定，杨健、吴黎购房定金为60000元；首付款308000元杨健、吴黎于贷款审批通过三日内支付给胡鹏飞、梁小丽，且本协议与《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等约定不一致的，以本协议为准。各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。
另查明，合同签订后，杨健、吴黎向胡鹏飞、梁小丽支付了定金60000元。
2016年9月14日，胡鹏飞、梁小丽将60000元定金退入了杨健、吴黎杨健账户。
还查明，2016年5月24日左右，链家公司通知杨健、吴黎及胡鹏飞、梁小丽贷款审批已下来，可办理相关手续并支付购房款时，胡鹏飞、梁小丽明确告知链家公司其不再出售该房屋给杨健、吴黎，链家公司将胡鹏飞、梁小丽不再出售房屋的情况告知了杨健、吴黎。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《关于合同（编号：MM×××8877）的补充协议》、银行凭证、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
一审法院认为，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《关于合同（编号：MM×××8877）的补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订合同后，按约向胡鹏飞、梁小丽支付了定金60000元。根据合同约定，杨健、吴黎应于贷款审批通过三日内向胡鹏飞、梁小丽支付首付款，但在链家公司告知贷款审批通过时，胡鹏飞、梁小丽即明确告知不再出售该房屋，故而杨健、吴黎亦未再向胡鹏飞、梁小丽支付首付款。胡鹏飞、梁小丽明确表示不再出售房屋给杨健、吴黎时并未超过双方约定的购房首付款支付时间，合同违约方系胡鹏飞、梁小丽，其应承担相应违约责任。胡鹏飞、梁小丽辩称双方口头约定7日内付款，因杨健、吴黎在签订合同后近一月才通知其办理相关手续支付首付款系杨健、吴黎违约，但其抗辩并未提供证据予以证明，故一审法院不予采纳。
（一）关于杨健、吴黎要求解除与胡鹏飞、梁小丽签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《关于合同（编号：MM×××8877）的补充协议》的问题。一审法院认为，杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订合同后，胡鹏飞、梁小丽明确表示不再履行合同，拒绝将房屋出售给杨健、吴黎，根据杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订的《补充协议》之约定，杨健、吴黎有权单方面解除合同，且胡鹏飞、梁小丽亦同意解除合同，故杨健、吴黎主张解除双方签订的房屋买卖合同有事实和法律依据，一审法院予以支持。
（二）关于杨健、吴黎主张胡鹏飞、梁小丽退还购房定金60000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，根据该规定，本案中杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订的合同解除后，胡鹏飞、梁小丽应将所收的购房定金款项退还给杨健、吴黎，故该项主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。
（三）关于杨健、吴黎主张胡鹏飞、梁小丽向杨健、吴黎赔偿购房按揭贷款损失15000元及支付违约金183800元的问题。杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《关于合同（编号：MM×××8877）的补充协议》后，胡鹏飞、梁小丽在杨健、吴黎方支付约定的首付款前明确表示不再履行合同义务，是合同的违约方，应当承担违约责任。杨健、吴黎主张胡鹏飞、梁小丽赔偿按揭贷款损失15000元，但其仅提供了成都汇通房地产信息咨询有限公司（以下简称汇通公司）的收款收据一张，该证据不能达到杨健、吴黎的证明目的，故杨健、吴黎主张胡鹏飞、梁小丽赔偿按揭贷款损失15000元无事实和法律依据，一审法院不予支持。虽然根据杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽签订的《补充协议》对违约责任进行的约定，胡鹏飞、梁小丽违约后，应当向杨健、吴黎支付该房屋成交价10%的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，杨健、吴黎并未举证证明因解除合同给杨健、吴黎所造成的损失，因此其约定的违约金过高，故一审法院依法进行调整，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为50000元。
（四）关于杨健、吴黎要求胡鹏飞、梁小丽承担全部相应中介费的问题。因为杨健、吴黎并未向中介方支付费用，该项费用并未实际产生，该主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
（五）关于杨健、吴黎主张链家公司在198800元的范围内承担补充赔偿责任的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，链家公司仅系中介方，并非房屋买卖合同的相对方，故不应在本案中承担责任，杨健、吴黎的该项诉讼请求一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除杨健、吴黎与胡鹏飞、梁小丽于2016年4月13日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《关于合同（编号：MM×××8877）的补充协议》；二、胡鹏飞、梁小丽于判决生效之日起十日内向杨健、吴黎退还定金60000元（已支付）；三、胡鹏飞、梁小丽于判决生效之日起十日内向杨健、吴黎支付违约金50000元；四、驳回杨健、吴黎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2591元，由胡鹏飞、梁小丽负担。
二审中，杨健、吴黎提交以下新证据：
1、链家房产网上成交记录查询单三份，拟证明：与案涉房屋相同面积的房屋成交价格为265万元，同小区内面积小于案涉房屋的住宅成交价格分别为151万元、152万元，故胡鹏飞、梁小丽违约致使合同解除，给杨健、吴黎造成的损失大于82万元。
2、2016年11月20日，吴黎与链家公司何姓工作人员的微信聊天记录，拟证明：与案涉房屋面积相同的房屋售价此时为255万元、280万元不等，若杨健、吴黎另行购买类似房屋的损失约为60万元至90万元。
3、汇通公司于2016年4月13日出具的《收款收据》、吴黎与汇通公司工作人员的微信聊天记录，拟证明：按照二手房办理贷款的交易惯例，《收款收据》已经能够证明杨健、吴黎为办理贷款审批手续已经实际支出15000元的事实。
经质证，胡鹏飞、梁小丽认为：1、第一组证据中，2016年6月15日及6月26日的两份成交记录单，形成于一审审理中，依法不属于二审新证据；2016年11月24日的成交记录单与案涉合同履行时间相差半年，与本案不具有关联性，故对该三份查询单的三性均不认可。2、第二组证据中，何姓工作人员的身份无法核实真实性，对该组证据的三性均不认可。3、第三组证据中，对《收款收据》及微信聊天记录的真实性均不能确认，也不认可该组证据的关联性及证明力。
链家公司的质证意见为：1、第一组证据的真实性无异议，但房屋成交价格具有不确定性，不能达到杨健、吴黎的证明目的；2、对第二、第三组证据无异议。
本院认为，证据一中三份网上成交记录虽然属实，但成交记录所涉房屋与案涉房屋在面积、户型或成交时间等方面存在差异，不能当然证明杨健、吴黎因案涉合同解除所受的房屋价差损失，本院对该组证据不予采信。证据二中，虽然链家公司认可微信聊天记录中何姓人员的身份系自己的员工，但该何姓员工在微信中陈述的内容，其性质属于证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”之规定，该证据不能达到杨健、吴黎的证明目的，本院不予采信。证据三中，不能确认汇通公司工作人员的身份真实性，即使该证据属实，也不能证明二手房交易中办理贷款手续收取中介费用的交易惯例，本院对该证据不予采信。
双方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
二审中，双方对一审法院判决解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均不持异议；但杨健、吴黎认为，胡鹏飞、梁小丽拒绝出卖案涉房屋的行为构成违约，导致合同解除；而胡鹏飞、梁小丽认为，由于杨健、吴黎未按约定通过贷款审批及支付首付款，违约在先，胡鹏飞、梁小丽已于2016年5月通过链家公司告知杨健、吴黎不再继续出售房屋，故合同已经解除。
针对杨健、吴黎是否已通过贷款审批的事实，本院向中国邮政储蓄银行四川省分行直属支行进行调查，该支行出具一份《个人消费贷款审查审批表》，其中载明杨健、吴黎申请个人二手住房贷款审查审批于2016年6月6日通过。经质证，杨健、吴黎及链家公司对该证据的三性均不持异议，胡鹏飞、梁小丽对该证据的真实性、合法性无异议，但认为案涉纠纷系因2016年5月24日杨健、吴黎要求办理过户手续而产生，此时贷款审批手续并未通过，故不认可该证据的关联性。本院认为，该审批表符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明杨健、吴黎就案涉房屋申请的贷款已经过贷款机构审批通过的事实，本院对该证据予以采信。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、案涉合同解除的原因；二、胡鹏飞、梁小丽应否向杨健、吴黎承担违约责任，以及一审判决认定的违约金数额是否恰当；三、胡鹏飞、梁小丽应否向杨健、吴黎赔偿办理按揭贷款手续的损失15000元。现就上述争议焦点分述如下：
关于第一个争议焦点，根据约定，案涉房款的支付方式是：签订合同当日支付定金60000元；首付款628000元，由杨健、吴黎在贷款审批通过后三日内存入理房通资金托管账户，待杨健、吴黎取得产权证书后，由链家公司将首付款付给胡鹏飞、梁小丽；但是，双方并未约定办理贷款审批手续的具体期限。胡鹏飞、梁小丽虽上诉主张双方对贷款审批手续的期限存在口头约定，且按照二手房交易惯例审批期限也仅为7至15天，但其除自己的陈述外，在本案中并未提交有效证据予以证明，杨健、吴黎对此亦不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，胡鹏飞、梁小丽的该主张不成立。在此情况下，结合二审中查明的杨健、吴黎申请个人二手住房贷款审查审批已于2016年6月6日通过的事实，本院认为，胡鹏飞、梁小丽主张杨健、吴黎未能通过贷款审批以及迟延首付款的行为构成违约，缺乏合同依据；胡鹏飞、梁小丽以杨健、吴黎违约在先为由，主张胡鹏飞、梁小丽有权解除合同，且案涉合同已于2016年5月解除的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
合同实际履行中，胡鹏飞、梁小丽于2016年5月通过链家公司告知杨健、吴黎不再出售房屋，由于胡鹏飞、梁小丽明确表示拒绝履行作为出卖人的义务，其行为违约在先，在此情况下，杨健、吴黎有权停止履行己方的后合同义务，因此，杨健、吴黎在贷款审批通过后未继续向胡鹏飞、梁小丽支付首付款，不构成违约。而根据《补充协议》第四条的约定，双方任何一方逾期履行《补充协议》第三条约定义务的，若逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。杨健、吴黎据此主张解除合同，符合约定，应予支持。
关于第二个争议焦点，前已述及，案涉合同系因胡鹏飞、梁小丽的违约行为导致解除，杨健、吴黎有权依据《补充协议》第四条要求胡鹏飞、梁小丽承担违约责任。本案中，胡鹏飞、梁小丽抗辩认为其不应承担违约责任，属于根本性抗辩，包含对违约金数额过高的意见。对此，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，杨健、吴黎未举出胡鹏飞、梁小丽拒绝出卖房屋给其造成实际损失的有效证据，但胡鹏飞、梁小丽违约的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合胡鹏飞、梁小丽的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额为50000元并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本案中，杨健、吴黎主张其办理按揭贷款手续的损失系基于胡鹏飞、梁小丽违约行为导致，而前述焦点二中，杨健、吴黎已就胡鹏飞、梁小丽的同一违约行为主张了违约金。由于对当事人的同一违约行为不能同时主张约定违约金与损失赔偿，鉴于一审法院已对杨健、吴黎关于违约金的主张予以支持，故不应再支持其损失赔偿请求。故，本院对杨健、吴黎要求胡鹏飞、梁小丽赔偿办理按揭贷款手续损失的主张，不予支持。
综上所述，胡鹏飞、梁小丽与杨健、吴黎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费10364元，由上诉人杨健、吴黎负担5182元，由上诉人胡鹏飞、梁小丽负担5182元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年三月三十日
书记员 梅芳芝