宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第60号
上诉人（原审被告）：宁夏银峰房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市。
法定代表人：王万军，该公司董事长。
委托代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆向忠，男，汉族，1962年4月5日出生。
委托代理人：王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人宁夏银峰房地产开发有限公司（以下简称银峰公司）因与被上诉人陆向忠房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2012）石民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人银峰公司的委托代理人张红涛，被上诉人陆向忠及其委托代理人王冰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，银峰公司与陆向忠于2008年11月17日签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，双方约定，银峰公司对陆向忠房屋所属的地段进行拆迁改造，为陆向忠提供位于大武口区朝阳东街金峰时代X号房屋作为安置房屋；双方按1﹕1进行产权置换的面积为31.2㎡，乙方(陆向忠)新增购面积为32.05㎡，按12000元/㎡计算，共计384600元，银峰公司给陆向忠所有补偿总价为68227元，陆向忠应给银峰公司找差价为316373元；交工日期为2009年10月31前……。陆向忠按照约定向银峰公司交付了被拆迁的房屋，银峰公司至今未按约定向陆向忠提供安置房屋。金峰时代X号房屋于2009年11月24日办理了预购商品房预告登记，于2009年11月25日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记的权利人不是陆向忠。陆向忠就其与银峰公司之间的纠纷曾向宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院提起诉讼，最终以其所诉标的额已超过基层人民法院受案范围为由撤回起诉。现陆向忠向原审法院提起诉讼，请求判令银峰公司：1、返还已付购房款442680元及利息147811元（2008年4月30日至2012年9月30日，计53个月，442680元×2008年9月16日人民银行同期贷款年利率7.56%÷12个月×53个月＝147811元）；赔偿陆向忠租房实际损失127800元并赔偿已付房款一倍的赔偿金442680元，以上共计1160971元；2、本案诉讼费用由银峰公司承担。在诉讼中，陆向忠申请增加了一项诉讼请求，即请求解除双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，银峰公司对陆向忠当庭增加此项诉讼请求的行为未提出异议。
原审法院认为，银峰公司与陆向忠签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，并且已实际部分履行，是合法有效的，双方均应按该协议的约定履行各自的义务。首先，关于陆向忠请求解除双方签订的房屋拆迁补偿安置协议的问题。房屋拆迁补偿安置协议中明确约定，银峰公司为陆向忠提供的是金峰时代X号房屋，现金峰时代X号房屋的位置、房号未进行变更，该房屋实际存在，银峰公司将该房屋另行出卖给第三人，致使双方签订的房屋拆迁补偿安置协议无法继续履行，无法实现双方签订协议的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，故陆向忠要求解除双方签订的房屋拆迁补偿安置协议的诉讼请求成立，原审法院予以支持。第二，关于陆向忠要求银峰公司返还已付购房款442680元及利息147811元、赔偿租房实际损失127800元并赔偿已付房款一倍的赔偿金442680元的问题。银峰公司在事实上已无法向陆向忠交付安置房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款的规定：“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”和第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，银峰公司应当承担返还陆向忠已付购房款及利息、赔偿损失的责任及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。双方在房屋拆迁补偿安置协议中约定的补偿方式是产权调换的方式而不是货币补偿的方式，银峰公司没有提供证据证实双方约定的拆迁房屋单价是4830元/㎡，故本案中陆向忠已付房款的计算标准应以银峰公司出卖给陆向忠新增面积部分的单价即12000元/㎡×产权调换的面积31.2㎡加上银峰公司给陆向忠所有的补偿款68227元进行计算，即陆向忠已付房款为442627元。已付房款利息自双方签订房屋拆迁补偿安置协议之日即2008年11月17日起计算至陆向忠要求的2012年9月30日，计46个月零14天，利息为120302.75元（442627元×中国人民银行同类贷款年利率7.02%÷12个月×46个月＋442627元×中国人民银行同类贷款年利率7.02%÷365天×14天＝120302.75元）。陆向忠要求银峰公司赔偿租房实际损失证据不足，原审法院不予支持。综上，银峰公司关于因政府行为造成其无法交付地理坐标上的建筑物及愿意按照评估价对陆向忠进行双倍赔偿的辩解理由证据不足，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除陆向忠与银峰公司于2008年11月17日签订的房屋拆迁补偿安置协议；二、银峰公司于本判决生效之日起十日内返还陆向忠已付房款442627元及利息120302.75元并赔偿陆向忠已付房款442627元，共计1005556.75元；三、驳回陆向忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15249元，陆向忠负担1399元，银峰公司负担13850元。
银峰公司上诉请求，依法改判银峰公司向陆向忠返还已付购房款及赔偿不超过一倍的损失301392元(比原审少583862元)、利息40958.05元(比原审少79344.70元)，本案诉讼费用由陆向忠承担。上诉理由：原判程序错误，认定事实错误，判决不公。一是陆向忠要求与银峰公司解除房屋拆迁补偿安置协议未履行催告程序，原审法院判决解除房屋拆迁补偿安置协议，违反法定程序；二是已付购房款应当按宁夏正联土地房地产评估事务所在房屋拆迁过程中依照法定程序所做的《房地产现值评估估算表》的单价4830元/㎡确定，即31.2㎡×4830元/㎡，共计150696元。二审庭审中，银峰公司当庭放弃不应该解除房屋拆迁补偿安置协议的上诉理由。
陆向忠辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求解除合同于法有据，程序合法。关于已付购房款，双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定明确，产权置换比例为1：1，且在协议中也明确了置换房屋的单价为12000元/㎡，银峰公司提出的4830元/㎡的单价，没有证据支持。原审法院认定已付购房款数额符合双方约定，也不违反相关法律规定。银峰公司建成的商品房实际销售价格为16000元-20000元/㎡，查档证明也显示了涉案房屋的实际价格。请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方均坚持一审时的举证质证意见，均未提交新证据。银峰公司对原审法院查明的事实有异议，认为“金峰时代X号房屋”办理预告登记的时间是对的，但由于规划改变，该房屋与原来双方协议中的“金峰时代X号房屋”不是一回事。陆向忠对原审法院查明的事实没有异议，且认为银峰公司的异议不能成立，因为双方的房屋拆迁补偿安置协议是在规划改变后签订的，即2008年4月份签订的第一份，规划改变后于2008年11月17日在石嘴山市房管局拆迁安置管理科协调下签订的第二份。本院认为，银峰公司没有提交有效证据证明其观点，故异议不能成立，依法不予采纳。本院对原审法院查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：涉案房屋的已付购房款应按什么标准确定？原审法院认定双方签订的房屋拆迁补偿安置协议书合法有效正确，银峰公司在事实上已无法向陆向忠交付安置房，应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。双方在房屋拆迁补偿安置协议书中约定的补偿方式是产权调换的方式而不是货币补偿的方式，银峰公司没有提供证据证实双方约定的拆迁房屋单价是4830元/㎡，其提交的宁夏正联土地房地产评估事务所盖章的《房地产现值评估估算表》为其单方委托出具，且陆向忠不认可，不能作为确定涉案房屋已付购房款的计算标准。双方在房屋拆迁补偿安置协议书中明确约定“产权置换比例为1：1，陆向忠新增购面积为32.05㎡，按12000元/㎡计算。”本院认为，在同一套房屋中，无论是置换产权部分面积还是新增购房屋面积，其房屋的单价应该是相同的，也符合产权置换的目的。原审法院按双方协议约定的单价确定已付购房款计算标准为12000元/㎡，并无不当。银峰公司的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费10842元，由宁夏银峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利芬
代理审判员 魏元景
代理审判员 孙泽诚
二〇一三年六月七日
书 记 员 张娜瑞