广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第1774号
原告（反诉被告）广东安华经济发展有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人余锦。
委托代理人梁小芳，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人林思臻，广东诺臣律师事务所律师。
被告（反诉原告）李雪芳。
被告（反诉原告）刘美华。
上述两被告共同委托代理人黄宝浩，广东仁言律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人林栩，广东仁言律师事务所律师。
原告（反诉被告）广东安华经济发展有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）李雪芳、刘美华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东安华经济发展有限公司的委托代理人梁小芳、林思臻，被告李雪芳、刘美华的委托代理人黄宝浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）广东安华经济发展有限公司诉称，两被告是夫妻关系。2011年3月10日，我司（甲方）与两被告（乙方）共同签订《租赁合同》，约定：被告租用我司位于广州市黄石东路22号安华装饰城某号房屋作为仓库使用，租赁期限从2011年3月5日起至2012年3月4日止。租金为630元每月，乙方需于每月5日前向甲方支付租金，租赁期间，若乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费的，视为违约，每逾期一天，按拖欠金额的1%计算违约金，拖欠时间超过30天的，甲方有权终止合同，乙方必须付清所欠款项，乙方所交押金补偿归甲方，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。
合同签订后，被告向我司交纳了保证金1890元。我司按照合同约定将涉案房屋交付给被告。合同履行前期，被告均能依约缴纳房屋租金、水电费、管理费等费用。但从2011年下半年开始，被告未能按时交纳租金与水电费，截止至2012年6月26日，被告累计拖欠我司2012年2、3月份租金、水电费及相关滞纳金共计2268.6元。我司多次催促，被告均置之不理，至今仍未向我司支付前述款项。
我司认为，我司与被告之间签订的租赁合同是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行义务，两被告在使用涉案房屋的同时拒绝支付租金等相关费用的行为已构成违约，且拖欠行为已持续一个月，我司有权要求被告支付拖欠的租金、水电费及其滞纳金，没收被告缴纳的保证金，并要求被告承担违约责任。现请求法院判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2012年3月12日予以解除；2、两被告向原告支付拖欠租金、水电费1298元以及租金滞纳金（以714元为基数，按每日1%的标准，其中630元从2012年2月10日计至实际支付之日止；84元从2012年3月6日计至实际支付之日止），上述共暂计2268.6元。本案诉讼费由被告承担。
对李雪芳、刘美华的反诉，广东安华经济发展有限公司辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。根据双方签订的合同约定，被告拖欠租金超过30天的，我方有权终止合同。被告除付清款项外，还应该交还租赁物，我方收取的押金亦不予退还。被告已超过30天没有支付租金，我方有权按照合同约定没收被告的押金并要求其承担相应的责任。被告在2012年3月12日自行搬离涉案房屋，据此可看出，其是同意解除合同的。从其搬离之日到我方起诉这么长时间均没有提出异议，是被告为了逃避责任而编造的事实。故请求法院驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）李雪芳、刘美华辩称及诉称，我方在承租期间均能如期支付租金、水电费，经营良好，并在2008年4-5月及2011年8-9月期间，两次对酒楼进行装修、配置厨房设备和酒楼用品、用具、台椅等。但在2012年2月时，由于资金突然出现暂时性短缺，未能缴纳2、3月份的租金。2012年3月7日，我方与原告对欠租问题达成了协议，约定由我方在之后的几个月补缴。但是，原告却强行让我搬离，亦未向我方退还任何押金。我方认为，涉案场地无报建手续，本案的租赁合同违反了国家的法律规定，应该认定为无效的租赁合同，原告应该对租赁合同无效承担责任。故现反诉请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、原告向被告退还扣减租金后的押金592元。本案诉讼费由原告承担。
经审理查明，被告李雪芳和刘美华系夫妻关系。2011年3月10日，李雪芳（乙方）与广东安华经济发展有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供位于广州市白云区黄石路22号广东安华经济发展有限公司装饰材料城（a城）二楼某号（下称“涉案场地”）给乙方做仓库，面积21平方米；租赁期从2011年3月5日至2012年3月4日止；乙方在签约时，应同甲方缴纳三个月的租赁押金1890元；每月租金630元，乙方在每月5日前向甲方缴交当月的租金，每逾期一天，按拖欠金额的1%计算滞纳金，拖欠时间超过30天，甲方有权终止合同，乙方须付清所欠的款项，乙方所交押金无偿归甲方，并无条件把仓库连同原附属物交回甲方；等。
上述合同签订后，被告李雪芳向原告支付了押金1890元，原告向被告交付了涉案场地。自2012年2月起，被告李雪芳未向原告支付租金和水电费。
为证明被告欠租的事实，原告提供了2012年3月7日，刘美华签的“欠条”一份，主要内容为：本人是安华装饰城某档的租户，由于资金周转困难，无法及时足额缴纳租金和水电费，具体如下：2012年2月租金630元，滞纳金327元，共计957元。2012年2月水电费584元。2012年3月租金至2012年3月4日止84元。上述欠条处手写备注：本人刘美华要求2月份的滞纳金不要计算在欠条内等内容。被告对欠条的真实性予以确认，亦对欠条中所算的欠租金、水电费的本金数额予以确认。但表示虽然由其签名，但内容是原告所写的，其对滞纳金的计算不同意，所以另外写了备注的内容。
庭审中，被告表示原告计算滞纳金的标准过高。
为证明涉案场地是合法存在的建筑物，原告提供了1、广东安华经济发展有限公司装饰材料城（a城、b城）的《商品交易市场登记证》，2、广州市公安局白云区分局于2000年6月20日向原告出具的《建筑工程消防意见书》，该意见书的主要内容为：你公司在黄石东路22号和28号的安华装饰材料城（a区）和安华灯饰城（b区）已按要求整改完毕……市场a、b区的总平面布置、消防通道、消火栓给水系统及其他灭火器材的配置均符合消防安全要求，同意投入使用。3、广州市城市规划局白云区分局于2004年10月8日向原告出具的《关于安华装饰材料城和灯饰城升级改造的复函》，该复函的主要内容为：安华装饰材料城和灯饰城作为我区黄石路商业街最早建设的专业市场……为了更加适应市场发展的需要，有必要对该市场进行升级改造，我局原则同意该市场进行“穿衣戴帽”立面整饰。经查，该地区属于白云新城的规划范围，考虑到白云新城开发的时限性，你公司这次对市场的布局及主体建筑建设等不宜进行大的改造，以免造成损失。被告对上述证据质证意见认为上述材料均不是法律规定的建筑物规划许可的文件，无法证实建筑物是否有建筑许可。
以上事实，有租赁合同、欠条、收款收据以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告提供的《商品交易市场登记证》、《建筑工程消防意见书》、《关于安华装饰材料城和灯饰城升级改造的复函》不能直接证明涉案场地有合法的报建手续，在原告无法提供其他能够直接证明涉案场地取得合法报建手续的情况下，原告与被告签订的《安华装饰材料城商铺租赁合同》因涉案商铺未取得合法报建手续而违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。因涉案商铺的租赁合同无效，故原告所主张的租金应为房屋使用费，被告至今尚欠部分房屋使用费和水电费未缴纳，现原告要求被告支付所欠费用合理合法，本院予以支持。根据庭审中双方确认的事实，被告所欠2012年2月房屋使用费为630元、水电费为584元，2012年3月房屋使用费为84元。故被告应向原告支付涉案商铺拖欠的房屋使用费共计714元、水电费584元。关于原告要求被告支付房屋使用费滞纳金的问题，虽然原告提供了有被告签名的欠条，但根据现有证据不能证明被告对欠条中的滞纳金计算表示认可，故不能以该欠条作为被告向原告支付滞纳金的依据。由于双方签订的合同已被确认无效，且根据合同约定以1%标准计算违约金确属过高的情形，故本院将原告主张的滞纳金调整为以中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息标准计算。滞纳金的计算时间分别以每月应缴日期的次日开始起算至实际支付之日止，即630元从2012年2月6日起算至实际支付之日止，84元从2012年3月6日开始起算至实际支付之日止。
根据无效合同相互返还的原则，现被告要求原告返还已交的涉案商铺押金的主张合理合法，本院予以支持。被告在反诉请求中要求扣减租金后再退还余款，由于被告除向原告支付所欠费用之外还涉及利息计算的问题，故对被告的上述意见不予采纳。
关于承担责任主体的问题，虽然本案中租赁合同的相对方是原告和被告刘雪芳，但由于两被告共同使用涉案场地，且两被告也是夫妻关系，故原告要求两被告共同承担责任的主张合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、广东安华经济发展有限公司与李雪芳于2011年3月10日签订的《租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起十日内，李雪芳、刘美华向广东安华经济发展有限公司支付2012年2月至2012年3月4日的房屋使用费共计714元、2012年2月的水电费584元及上述房屋使用费的滞纳金（按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，其中630元从2012年2月6日计算至实际支付之日止，84元从2012年3月6日开始计算至实际支付之日止）；
三、本判决生效之日起十日内，广东安华经济发展有限公司向李雪芳返还押金1890元；
四、驳回广东安华经济发展有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回李雪芳、刘美华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由广东安华经济发展有限公司负担20元，李雪芳、刘美华负担30元；反诉费25元，由广东安华经济发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 白春爱
人民陪审员 黎 珍
二〇一三年四月十七日
书 记 员 胡嘉铭