广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潮中法民一终字第22号
上诉人（原审被告）：施汉群，男，1951年6月30日出生，汉族，住饶平县。
委托代理人：黄松惠，男，1945年7月28日出生，汉族，住饶平县。
被上诉人（原审原告）：施丹丽，女，1978年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：施岳生，男，1981年1月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：施岳森，男，1984年1月7日出生，汉族，住广州市越秀区。
上述三被上诉人共同委托代理人：林羡馥，广东博能律师事务所律师。
原审第三人：施冰琼，女，1993年7月6日出生，汉族，住饶平县。
上诉人施汉群因与被上诉人施丹丽、施岳生、施岳森、原审第三人施冰琼确认合同无效纠纷一案，不服饶平县人民法院（2013）潮平法钱民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月3日，施丹丽、施岳生、施岳森向原审法院提起诉讼称：三原告与被告为父子关系。三原告及母亲与被告共同生活期间，购置了住宅用地两块，其中一块位于钱东镇施厝新桥六巷14号，用地面积77平方米，1990年建设了一座三层的房屋；第二块住宅用地位于钱东镇施厝新桥六巷14号正后方，用地面积115平方米。上述两块住宅用地于1996年10月8日以被告为代表办理了集体土地建设用地使用权证的登记手续。证号分别为：饶集建（1996）字第0522070830203号（177361）及饶集建（1996）字第0522070830204号（177367）。1999年，被告带一女人回家同居后，多次采用暴力等方式辱骂、殴打及驱赶三原告和母亲。2001年，三原告及母亲被迫远走他乡，有家不敢归。三原告母亲去世后，被告打算私自变卖上述第二处住宅用地从而与三原告发生纠纷。2006年3月20日，三原告与被告协商一致后，在见证人施永庆家里由原告施丹丽代表三原告与被告签订了《协议书》，约定由三原告出资人民币10000元给被告作为补偿款，被告同意上述第二处住宅用地权属归三原告共有。三原告如有需要，被告随时配合三原告办理产权变更手续。协议签订当日，三原告即时交付给被告人民币10000元。被告收取款项后，将上述两处住宅用地的土地使用权证原件交给三原告收执。当时在场人施永庆以见证人的身份在《协议书》上签名。大概2013年2月份，被告采取隐瞒、欺骗等手段，向国土部门申报上述两处住宅用地土地使用权证遗失，并补办了土地使用权证。2013年4月17日，被告与第三人签订了《协议书》，将上述第二处住宅用地出卖给第三人。三原告得知后，赶回家劝阻，并向村委会要求解决，但被告却置之不理。鉴于被告上述行为严重侵害了三原告的合法权益，为此请求：1、依法判决确认被告与第三人施冰琼订立的住宅用地转让《协议书》无效；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告施汉群辩称：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定以及该土地的性质，三原告无权对被告的宅基地主张权利。《土地管理法》第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”因此，三原告应当先提请行政机关处理，不能直接提起诉讼。被告与第三人在2013年4月17日达成的宅基地转让协议在自愿与等价有偿的基础上签订，该协议合法有效。第三人也是本村村民，被告转让宅基地给第三人是符合法律规定的。被告在宅基地使用权证丢失的情况下向国土部门申请补办是合法的，其补办的证件是唯一合法的土地使用权证。在本案中，即使三原告对被告与第三人转让宅基地使用权的行为有异议也不属于民事诉讼的范围，请法院依法驳回三原告的诉讼请求。
第三人施冰琼辩称：本案三原告起诉的标的物，是属于超过法律规定数量的空闲宅基地。三原告对此空闲宅基地没有继承权，故三原告对此超过法律规定数量的空闲宅基地无起诉权。第三人与被告是同村村民，被告在出现交通事故无钱医治的情况下，为了治病将超过法律规定数额的空闲宅基地转让给善意第三人，是双方意思的真实表达，三原告不是村委会，无权干涉。另外，三原告也没有向村委会提出将家庭超出法律规定数量的空闲宅基地给其使用的申请，现在三原告要与第三人争此空闲宅基地使用权的纠纷，依照《土地管理法》第十六条之规定，属于土地使用权的纠纷，应先由行政机关进行处理，而不能直接起诉到法院。本案被告补办土地证的行为，如果三原告认为有瑕疵，应通过向行政部门解决，不属于法院受理的范围。特别要说明的是，原告施丹丽的户口已迁出本村，其无权要求再回村主张获得空闲宅基地。故请法院驳回三原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：三原告之母亲谢其叶（已去世）与被告施汉群于夫妻关系存续期间取得了位于饶平县钱东镇施厝新桥六巷14号正后方，面积115平方米的宅基地使用权。2006年3月20日，被告施汉群与原告施丹丽签订一份《协议书》，《协议书》约定：甲方同意将两处房产，一处位于饶平县钱东镇施厝新桥六巷14号（三层），另一处为钱东镇施厝新桥六巷14号正后方空地三间的继承权给乙方，乙方同意给予甲方人民币10000元；甲方同意上述两处房产的房地产证由乙方保管；乙方如有需要，甲方随时配合乙方办理变更第二处房产的产权到乙方名下。《协议书》的甲方处写着施汉群的名字，乙方处写着施丹丽、施岳生、施岳森三人的名字。而协议的最后签名处有甲方施汉群，乙方施丹丽以及见证人施永庆的签名，却没有施岳生与施岳森之签名。2013年4月17日，被告施汉群私自将饶平县钱东镇施厝新桥六巷14号正后方，面积115平方米宅基地使用权以人民币18.5万的价格转让给第三人施冰琼。另外，三原告向本院提交了饶集建（1996）字第0522070830204号集体土地建设用地使用权证，而第三人也向本院提交了饶府集用（1995）第177367号集体土地建设用地使用权证，两证同属于饶平县钱东镇施厝新桥六巷14号正后方宅基地的集体土地使用权证。2013年6月3日，三原告以被告与第三人的行为严重侵犯其的合法权益为由向本院起诉，请求判令：1、确认被告施汉群与第三人施冰琼订立的住宅用地转让《协议书》无效；2、被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，饶平县钱东镇施厝新桥六巷14号正后方，面积115平方米的宅基地使用权是被告施汉群与已故妻子谢其叶的夫妻共同财产。被告妻子谢其叶去世后，三原告与被告作为第一顺序继承人对被告妻子的遗产均享有继承权。三原告与被告为上述宅基地共同使用权人。被告施汉群在未经三原告许可的情况下，擅自将共有财产转让给第三人施冰琼，虽然其转让行为支付了合理的价款，但并未依照相关法律规定办理登记手续，且第三人明知被告无三原告授权的情况下仍与其签订宅基地转让协议书，因此，第三人施冰琼对上述宅基地不构成善意取得，被告与第三人的宅基地转让行为依法应属无效。据此，原审法院依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第1条之规定，于2013年10月11日作出（2013）潮平法钱民初字第53号民事判决：施汉群与施冰琼的宅基地转让《协议书》无效。案件受理费3900元，由施汉群与施冰琼各负担一半。
上诉人施汉群不服原审判决，向本院提起上诉：（一）请求法院按照《民法通则》第五十八条第三项、第五十九条第二项之规定，撤销三被上诉人于2006年3月20日向上诉人购买宅基地使用权所订立的《协议书》。1、三被上诉人以欺诈、胁迫的手段，且以低价一万元企图获得面积115平方米宅基地使用权，显失公平，其恶意行为该撤销。2、宅基地使用权不是家庭成员共有财产，三被上诉人早就知道该宅基地使用权不属于家庭共有财产，没有继承权，才向上诉人强买宅基地使用权。3、三被上诉人都在广州市及汕头市成家立业居住，放弃使用该宅基地近二十年。4、据见证人的证言，可见原二份集体土地建设用地使用权证被被上诉人盗窃隐匿，三被上诉人在一审法庭出示的二份集体土地建设用地使用权证是经过国土部门声明作废的。5、三被上诉人利用办母亲丧事剩余的陆仟元，凑齐一万元企图诈取上诉人二处三层房产产权，更显失公平。事实上双方都存在欺诈行为，请法院撤销上述双方所订立《协议书》的民事行为。（二）请求判决上诉人施汉群与第三人施冰琼所签立的宅基地使用权转让《协议书》有效。上诉人征得施厝村委会的同意，将有偿取得的宅基地使用权以合理的价格18万元转让给善意第三人施冰琼使用，当时也办妥了钱、地移交手续，受让人施冰琼具备善意取得的三个条件，其民事行为合理合法，双方所订立的《协议书》有效。（三）请求撤销原审判决。1、认定事实错误，原审判决将宅基地使用权认定为家庭成员共有财产，共有人全都是该宅基地的所有权人，一方未经共同共有人同意无权转让该宅基地使用权，真是大错特错。三被上诉人不是该宅基地的所有权人，无权主张权利。2、原审判决适用法律不当，原审判决引用《物权法》第二十九条不当，继承遗产是指被继承人死亡时遗留的个人所有的财产，谢其叶生前同上诉人夫妻关系存续期间，对该宅基地只享有部分使用权，那么该部分宅基地就不可能成为遗产，由三被上诉人来继承。不尽赡养扶助义务就不能享有权利。原审判决适用《物权法》第一百零六条善意取得也不当，将具备三个善意取得条件的受让人施冰琼认定为不构成善意取得，有效的转让宅基地使用权的民事行为认定为无效。3、原审判决将土地使用权争议定为确认合同无效纠纷案件受理。请求二审法院采纳上诉人施汉群的三个请求，维护施汉群和第三人施冰琼的合法权益。
被上诉人施丹丽、施岳生、施岳森口头答辩称：（一）被答辩人诉称：“请求贵院······撤销被上诉人（即被答辩人）于2006年3月20日向上诉人购买宅基地使用权所订立的《协议书》。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”由于被答辩人在原审审理期间就三答辩人与被答辩人于2006年3月20日签订的关于被答辩人购买宅基地使用权所订立的《协议书》的效力问题没有提出异议，更没有在原审举证期间届满之前行使反诉权，因此，被答辩人在二审提出撤销该《协议书》的诉讼请求程序上不合法，不属于本案的受理范围。（二）三答辩人的母亲谢其叶与被答辩人婚生答辩人姐弟三人，答辩人姐弟三人及母亲在与被答辩人共同生活期间，购置了住宅用地二块，上述二块房地产于l996年10月8日以被答辩人为代表办理了集体土地建设用地使用证的登记手续。而被答辩人己在上诉状上承认房屋是被答辩人与被答辩人的妻子谢其叶夫妻关系存续期间的共有财产，谢其叶死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，在第二处住宅用地还没有确定使用权分属的情况下，是属于三答辩人与被答辩人的共同共有的财产，三答辩人对第二处住宅用地享有共同的处分权。因此，被答辩人在没有经过三答辩人一致同意的情况下，又于2013年约2月份国土部门申报上述第二处土地使用权证书遗失，并补办该土地使用权证书，然后于2013年4月17日擅自与第三人签订《协议书》，将上述第二处住宅用地出卖给第三人的行为是无效、越权的行为。且本案第三人也没有上诉，印证其承认一审法院判决的公正性。（三）在2006年3月20日经三答辩人与被答辩人协商一致后，在见证人施永庆的家里，由三答辩人与被答辩人双方签订了《协议书》，该协议书中约定，由三答辩人出资l0000元给被答辩人作住宅地补偿款，被答辩人同意上述第二处住宅用地权属归三答辩人共有，三答辩人如有需要，被答辩人随时配合三答辩人办理变更第二处房产的产权人到三答辩人名下。协议签订当日，三答辩人即时交付给被答辩人l万元现金，被答辩人收取1万元之后，当场将上述二处房地产的土地使用证原件交给三答辩人收执，当时在场的施永庆以见证人的身份在该《协议书》中签名证实。就2006年当时的物价水平而言，10000元的价格转让一处宅基地在农村地区是合理的，况且双方还是父子女关系，价格偏高或偏低也属于情理之中，并不是被答辩人所说的以欺诈、胁迫的手段及显失公平的低价。（四）被答辩人认为本案是土地使用权纠纷，应由人民政府处理，该观点是严重错误的。三答辩人请求法院确认被答辩人与第三人之间签订的《协议书》无效。由此可见，三答辩人与被答辩人的纠纷是确认合同无效纠纷，而不是如被答辩人所称的土地使用权纠纷。为此，原审法院立案受理并作出相应判决是符合《民事诉讼法》规定的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正。希望法院依法维持原判，驳回被答辩人无理的上诉请求。
原审第三人施冰琼口头陈述称：一审判决错误。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人施丹丽、施岳生、施岳森以上诉人施汉群将位于饶平县钱东镇施厝新桥六巷14号正后方，面积115平方米的宅基地使用权转让给原审第三人施冰琼，侵害了三被上诉人的合法权益为由，向原审法院提起本案诉讼，各方争议的焦点是施汉群与施冰琼于2013年4月17日签订的《协议书》是否有效，原审法院将本案定性为确认合同效力纠纷正确。本案不属于《土地管理法》第十六条所规定的土地所有权和使用权争议，不需由有关人民政府先行作出处理决定，而是属于人民法院受理民事案件的范围。上诉人上诉认为应按《土地管理法》第十六条的规定进行处理的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人施汉群上诉请求撤销被上诉人施丹丽、施岳生、施岳森于2006年3月20日向上诉人施汉群购买宅基地使用权所订立的《协议书》，经审查，该诉讼请求施汉群在一审诉讼期间并没有向原审法院提出反诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，对该诉讼请求，本院不作处理。
涉案宅基地使用权系施汉群和谢其叶的夫妻共同财产，施丹丽、施岳生、施岳森均系施汉群和谢其叶的婚生子女。谢其叶现已去世，施汉群并不是涉案宅基地的唯一使用权人。原审法院认定施汉群与施丹丽、施岳生、施岳森是涉案宅基地的共同使用权人并无不当。《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产或者对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”及第一百零五条“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。”的规定，施汉群作为共同使用权人之一，在其他使用权人不同意的情况下，无权处分涉案宅基地使用权，其转让行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，应认定无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人根据善意取得制度取得涉案宅基地使用权需满足三个条件：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，受让人施冰琼虽然支付了合理对价，亦无证据证明其受让该宅基地使用权时存在恶意，但转让的宅基地使用权至今尚未进行转让登记，因此不能认定原审第三人施冰琼已取得涉案宅基地使用权。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人施汉群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 刘建荣
代理审判员 冯泽冰
二〇一四年二月十四日
书 记 员 叶 帆