山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6776号
上诉人(原审被告)：杨树玲，女，1969年l0月16日出生，汉族，系济南市槐荫新联佳经贸商行店员，住济南市。
上诉人(原审被告)：杨树红，女，1968年10月19日出生，汉族，系济南市槐荫新联佳经贸商行业主（个体工商户），住济南市。
上诉人(原审被告)：杨树生，1973年3月11日出生，汉族，系济南市槐荫新联佳经贸商行店员，住济南市。
以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：杨树玲，系济南市槐荫新联佳经贸商行店员。
以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：韩超，山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：济南路港和平商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人：林青梅，董事长。
委托诉讼代理人：掌士超，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽超，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。
上诉人杨树红、杨树玲、杨树生因与上诉人济南路港和平商贸有限公司（以下简称济南路港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
杨树红、杨树玲、杨树生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由济南路港公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，程序违法，导致错误判决。一、原审法院认定杨树红、杨树玲、杨树生拖欠济南路港公司租赁费40.5万元，己逾期10年之久，杨树红、杨树玲、杨树生存在严重逾期支付租赁费、违约的事实，属于事实认定错误。1、对于本案所涉房屋租赁费双方己变更合同约定，由一次性缴纳变更为分两期缴纳。2006年5月31日，杨树红、杨树玲、杨树生与济南路港公司签订的《商家租赁协议书》约定，杨树红、杨树玲、杨树生一次性付清全部20年租金共计96万元属实。但后来双方又协商变更了租金缴费期限，将一次性缴纳变更为分两期交纳，第一期前10年租金杨树红、杨树玲、杨树生在租赁房屋装修竣工交房时缴纳56万元，第二期后10年租金40万元在合同期限满l0年后缴纳。虽然对于租金缴费期限的变更双方没有签订书面协议，但从济南路港公司于2007年2月26日发送给杨树红的《催租金通知书》(仅催交第一期租金56万元)和于2017年5月26日济南路港公司当庭通知的关于催收租金的《通知书》，足以间接证明对于涉案房屋的租金，双方是同意分期缴纳的。况且，在杨树红、杨树玲、杨树生租赁的前10年里，济南路港公司从未向杨树红、杨树玲、杨树生送达过催交剩余40万元租金的任何通知，更能印证了租金分期缴纳的事实。原审法院在判决书中实际上也认可济南路港公司只是改变了原《商家租赁协议书》中约定的交房时一次付清20年租金的部分约定，改为第一期56万元，即原审法院亦认可合同约定的租金己由一次性缴纳变更为分期缴纳的事实。2、原审法院对于第二期租金(40万元+0.5万元)的缴纳时间认定为“最迟应在2007年底付清”，属于事实认定错误。对于第二期缴纳的租金40万元的交纳时间实际双方约定为租赁期限满l0年后即在2017年1月份以后缴纳，双方虽然没有签订书面协议，但这属于客观事实。一是杨树红、杨树玲�杨树生有证人证明上述事实，二是济南路港公司在前10年内从未催交过第二期租金40万元也能证明这一事实。即使像一审法院所认定的那样，对于第二期租金的缴纳时间，双方约定不明确，那么杨树红、杨树玲、杨树生支付租金亦未逾期。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对于支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。杨树红、杨树玲、杨树生支付了前10年绝大部分租金(仅欠5000元)，前10年最后到期日为2017年1月17日(起租日为2007年1月17日)。即杨树红、杨树玲、杨树生己基本付清了2017年1月17日以前的租金。如果后期租金40万元�付期限约定不明，对于欠付的后l0年租金40万元，根据合同法上述规定应当每满一年支付一次(每次支付4万元)，第ll年的租金4万元租金支付日应为2018年1月17日，截止到目前尚未到第11年的租金支付日，何来违约之说。原审法院认定的第二期租金40.5万元最迟应在2007年底付清，认定杨树红、杨树玲、杨树生拖欠租金l0年之久，无事实和法律依据。3、杨树红、杨树玲、杨树生于2017年1月份之后未缴纳第二期l0年租金40万元，事出有因。2017年以后，济南路港公司确实与杨树红、杨树玲、杨树生商量过后l0年的租金交纳问题，杨树红、杨树玲、杨树生也同意交纳，但双方对于后期应缴纳的数额产生了争议。杨树红、杨树玲、杨树生在起诉前一直坚持济南路港公司第一期租金还欠4万元，还要求对杨树红、杨树玲、杨树生超实用面积额外支付租金，但杨树红、杨树玲、杨树生坚持�一期租金除了52万，还支付了定金5000元，现金3万元，共计支付了55.5万元，另外第二期租金应该是40万元，对于所谓超出使用面积，济南路港公司不应额外收取租金。截止到济南路港公司起诉到法院时，双方还一直处于协商中。因此杨树红、杨树玲、杨树生没有交纳。如果能够协商确定好了，杨树红、杨树玲、杨树生会交纳的，绝不会拖欠。二、原审法院没有认定杨树红、杨树玲、杨树生享有合法抗辩权，属于事实认定错误。1、济南路港公司所谓于2017年5月26日送达的催收租金的《通知书》，通知书内容严重违约，原审法院没有认定。济南路港公司于2017年5月26日送给杨树红、杨树玲、杨树生的《通知书》并没有签收，杨树红、杨树玲、杨树生仅看过一眼，也并未完全知悉上述通知书的内容。即使上述通知书的送达方式有效，但其通知内容严重违法。《通知书》载明�催款内容，包括前l0年额外使用租金46.7万元，后l0年的租金一个44万元，另一个48万元，也即济南路港公司要求杨树红、杨树玲、杨树生在5日内再交纳138.7万元，否则济南路港公司就解除合同。济南路港公司所催收的租金总额己远远超出了双方的合同约定，属于严重违约。对于严重违约的行为，杨树红、杨树玲、杨树生享有抗辩权，有权暂时拒绝交纳，在法院对本案租金争议做出裁判之后，杨树红、杨树玲、杨树生再另行交纳。原审法院在判决书中一方面认定杨树红、杨树玲、杨树生己交纳前10年租金55.5万元(而不是济南路港公司主张的52万元)，认定济南路港公司对于超出面积使用部分要求杨树红、杨树玲、杨树生支付使用费有违诚信，不予支持，最终认定杨树红、杨树玲、杨树生应支付的租金总额为40.5万元，而另一方面却采信了济南路港公司金额高达138.7万元的催�租金的《通知书》，并依据上述通知书的内容判决解除合同，原审法院的做法自相矛盾，难以令人信服。2、济南路港公司对于杨树红、杨树玲、杨树生支付的租金，有提供和平影剧院担保的义务，因济南路港公司没有提供担保，杨树红、杨树玲、杨树生有权暂缓支付部分租金的权利，原审法院对此没有认定，属于事实认定错误。2006年5月31日，杨树红、杨树玲、杨树生与济南路港公司签订的《商家租赁协议书》第8条约定，在本协议执行期间如因政策变化，市场统一规划或其他因素，协议不能继续履行时，经过乙方同意后，甲方无条件退还协议终止后剩余租金，本条款由产权单位(和平影剧院)担保。在乙方付20年房款时，由房屋产权单位(和平影剧院)、北京路港投资有限公司（以下简称北京路港公司）、乙方负责人共同签字盖章。鉴于在上述协议书中约定，杨树红、杨树玲、杨树生要一次性缴纳房租96万元，但北京路港公司以及后来设立的济南路港公司的投资方都是南方人，杨树红、杨树玲、杨树生对于一次性支付如此大额租金不放心，因此在上述协议书第八条设定了济南路港公司有提供第三方即和平影剧院担保的义务。但济南路港公司并没履行上述协议书中约定的重要义务，因此杨树红、杨树玲、杨树生就享有暂缓缴纳部分租金的抗辩权。原审法院对如此重要的合同条款视而不见，人为忽略了济南路港公司提供第三方担保的重要义务，将担保方和平影剧院描述为“虚设的第三方”，事实认定错误，令人匪夷所思。3、济南路港公司没有尽到正常供电的义务，杨树红、杨树玲、杨树生有权暂缓缴纳部分租金，原审法院对此没有认定，事实认定错误。2006年5月31日，杨树红、杨树玲、杨树生与济南路港公司�订的《商家租赁协议书》第5条约定，甲方负责正常的水电供应，无物业管理费及其它任何费用，水电费，工商税务费乙方自理。正常水电供应是济南路港公司的非常重要的义务，也是使杨树红、杨树玲、杨树生能够在出租屋内正常经营的最基本保障。但自2007年2月起济南路港公司就没有给杨树红、杨树玲、杨树生正常供电，杨树红、杨树玲、杨树生无奈之后从别的单位长期接电使用至今，但杨树红、杨树玲、杨树生的所接电源下午4点后就停止供应，导致杨树红、杨树玲、杨树生营业时间缩短，损失巨大。即使杨树红、杨树玲、杨树生欠缴少部分租金，济南路港公司采取断电的做法进行制裁，既无合同和法律依据，也极其不人道，不属于合法的维权手段，不应受法律保护。相反，济南路港公司没有按照合同约定尽到正常供电的义务，严重影响了杨树红、杨树玲、杨树生的正常经营活动，杨树红、杨树玲、杨树生暂缓支付部分租金，是行使合法抗辩权。原审法院对此没有认定，属于事实认定严重错误。三、原审法院法官干扰证人作证，程序违法。杨树红、杨树玲、杨树生在原审中申请济南路港公司的业务经理李家庭出庭作证，证明两个事实：一个是杨树红现金支付3万元租金给济南路港公司林经理的事实，另一个是证明租金缴纳期限，双方变更为分两期缴纳以及变更后的实缴纳期限的事实。但原审证人李家庭陈述完第一项事实后，在陈述第二项事实过程中，原审法院主审法官多次打断证人李家庭的发言，阻挠证人李家庭对租金缴纳期限变更方面的事实发表证词。原审法院干扰证人作证的做法，严重违背法律程序。杨树红、杨树玲、杨树生在和平影剧院出租房内经营了十几年了，在西市场做化妆品生意是杨树红、杨树玲、杨树生唯一的谋生手段，杨树红、杨树玲、杨树生对经营租赁房屋有着非常深厚的感情，难以割舍。杨树红、杨树玲、杨树生并非有意拒付房租，只是对房租的支付金额认为不符合合同约定，既不合理，也不合法。
济南路港公司针对杨树红、杨树玲、杨树生的上诉请求辩称：一、对于一审法院认定事实错误，杨树红、杨树玲、杨树生逾期缴纳租赁费40.5万元，属于严重逾期支付租赁费、违约的事实的答辩。1、房屋租赁费分两期缴纳，2007年2月26日，济南路港公司做出的《催租金通知书》“第一期支付租金56万元”，只是改变了《商家租赁协议书》中一次性支付20年租金的约定，剩余40万租金的支付方式及支付期限没有约定，杨树红、杨树玲、杨树生认为租金支付方式变更为分两期缴纳，只是杨树红、杨树玲、杨树生的臆想，并没有证据证明。2、40.5万元租金最迟在2007年年底付清。双方没有约定40万元的租金支付期限，根据《合同法》第二百二十六条的规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，……租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付……。结合《商家租赁协议书》中交房时一次性付清全部20年房款的约定，杨树红、杨树玲、杨树生应当在2007年年底之前付清剩余的40万元，另根据《催租金通知书》的约定，杨树红、杨树玲、杨树生应在2007年3月4日前缴纳5000元。二、对于一审法院认定事实错误，未给杨树红、杨树玲、杨树生抗辩权的答辩。1、一审法院未认定2017年5月26日济南路港公司发出的《通知书》内容违法。《通知书》中的催款包括2007年1月15日至2017年5月14的额外使�面积使用费。2017年至2027年的租金44万元、2017年至2027年的额外使用面积使用费48万元，该催款数额是根据《商家租赁协议书》的约定要求杨树红、杨树玲、杨树生支付的，并没有违反法律及行政法规的强制性规定。2、一审法院未认定和平影剧院未提供担保，杨树红、杨树玲、杨树生可以暂缓支付租金。证据《商家租赁协议书》，该协议书主体为甲方北京路港公司，乙方杨树红、杨树玲、杨树生，落款处由甲方北京路港公司、乙方杨树红、杨树玲、杨树生签字盖章，和平影剧院不是该协议书的主体，因此，杨树红、杨树玲、杨树生主张和平影剧院作为担保人没有事实依据。3、一审法院未认定济南路港公司没有尽到正常的水电供应的义务，杨树红、杨树玲、杨树生有权暂缓缴纳部分租金。杨树红、杨树玲、杨树生20年来拒绝支付拖欠的租金，济南路港公司通过停止水�供应的方式要求杨树红、杨树玲、杨树生及时支付拖欠的租金。三、对于一审法院程序违法干扰证人作证的答辩。杨树红、杨树玲、杨树生认为一审法官干扰证人作证，应当提供证据证明，可能构成诬告陷害罪。综上所述，一审判决认定解除杨树红、杨树玲、杨树生与济南路港公司之间的《商家租赁协议书》并要求杨树红、杨树玲、杨树生腾出商铺的事实证据充分适用法律正确无误，杨树红、杨树玲、杨树生提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
济南路港公司上诉请求:判令杨树红、杨树玲、杨树生支付商铺占用费467250.65元。事实与理由：济南路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生租赁合同纠纷一案，济南市槐荫区人民法院作出一审判决，未判令杨树红、杨树玲、杨树生支付商铺占用费，�事实不符。杨树红、杨树玲、杨树生一直超面积经营涉案商铺，至今已10年有余，杨树红、杨树玲、杨树生实际占有超面积部分，实际获利，理应支付租金，符合民法上的公平原则。因此，请二审法院依法予以改判，判令杨树红、杨树玲、杨树生支付商铺占用费467250.65元。
杨树红、杨树玲、杨树生针对济南路港公司的上诉请求辩称：一、杨树红、杨树玲、杨树生的经营租赁面积完全符合协议约定。双方于2006年5月31日签订的《商家租赁协议》第三条约定，租赁面积按杨树红、杨树玲、杨树生独立门头面积（门面面积东西4.25米、南北5.5米），最终不低于22平方米。济南路港公司交付的租赁房屋完全符合上述合同约定。一是租赁房屋是按独立门头交付的，并没有交付额外的房间，而且这个独立门头是从杨树红、杨树玲、杨树生与和平影院建立租赁关系时起一直延续下来的；二是房屋面积也没有低于22平方米。也就是说租赁房屋低于22平方米是不符合合同约定的，但是高于22平方米，即使是100平方米或200平方米，只要是独立的门头，就符合协议约定。因此，杨树红、杨树玲、杨树生的经营租赁面积完全符合双方协议的约定，并没有超面积使用的情形。二、济南路港公司在租期的前十年内，从未向杨树红、杨树玲、杨树生主张过超面积使用费。在租赁的前十年里，济南路港公司从未向杨树红、杨树玲、杨树生要求支付超面积使用费。在今年年初，济南路港公司才严重违背协议约定，无理要求超面积使用费。即使济南路港公司对于租赁房屋的使用面积存在重大误解，其也已经丧失对合同的撤销权，无权再主张超面积使用费。三、济南路港公司的主张超面积使用费，严重违背诚实信用原则。原审法院已经�明，济南路港公司出租给杨树红、杨树玲、杨树生房屋时明知实际面积是44.1平方米，依然约定出租房屋面积“门面东西4.25米×南北5.5米”，那也是济南路港公司自愿将多出的房屋面积无偿租赁给杨树红、杨树玲、杨树生使用的行为，现济南路港公司再要求杨树红、杨树玲、杨树生支付超使用面积20.725平方米的租赁费，违反了诚实信用原则。综上所述，济南路港公司主张超面积使用费的请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其上诉请求，以维护杨树红、杨树玲、杨树生合法权益。
济南路港公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令杨树红、杨树玲、杨树生支付济南路港公司租金44万元及利息（以44万元为基数、自2007年1月14日起至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率二倍计算）；2、依法判令杨树红、杨树玲、杨树生向济南路港公司支付自2007年1月15日至2017年1月14日期间多占用的20.725m?房屋使用费423619元及利息（以423619元为基数、自2007年1月14日起至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率二倍计算）；3、依法判令杨树红、杨树玲、杨树生向济南路港公司支付自2017年1月15日至2027年1月14日期间多占用的20.725m?房屋使用费423619元。后又变更诉讼请求并明确为：1、请求依法判令解除北京路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生于2006年5月31日签订的《商家租赁协议书》；2、请求依法判令杨树红、杨树玲、杨树生腾出承租的位于济南市槐荫区经二路567-4号独立门头房（原和平洗化部用房）退还给济南路港公司；3、请求依法判令杨树红、杨树玲、杨树生支付超额使用面积部分的房屋使用费467250.65元（计算标准：自2007年1月15日起至2017年5月14日止、按合同�定租赁面积22m?之外另占有济南路港公司房屋面积20.725m?、并按合同约定租赁价格2181.8元/m?计算）。
一审法院认定事实：2006年3月31日，济南市和平影剧院（甲方）与北京路港公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于济南市（原和平影剧院）整体租赁给乙方经营使用。主体建筑面积2131.95平方米。租赁期限二十年，自2007年5月8日至2027年5月7日止。双方还对其他事项进行了约定。同年5月12日，济南市和平影剧院（甲方）与北京路港公司（乙方）又签订1份《补充合同》，补充合同约定：一、济南路港公司合同第三条：租金支付方式中装修年乙方补偿给甲方的补偿金由人民币120万元增加为130万元。三、甲方提供的经营场所乙方只有经营权，不能用其抵押、货款担保、转让。四、第2条：乙方有权采取多种方式招商经营，�方参与监督指导。同时，乙方承诺在本租赁合同履约期间乙方保证向承租小业主收取的租金优先支付乙方应向甲方支付的当期租金。六、根据市政府、区政府的要求，为了企业能够给当地增加税收，北京路港公司必须在济南设立济南路港公司，新公司设立以后，经甲方同意，新公司自然承接乙方在本合同中的各项权利及义务。双方还对其他事项进行了约定。
2006年5月31日，北京路港公司（甲方）与杨树红、杨树玲、杨树生（乙方）签订《商家租赁协议书》，约定：一、项目名称：甲方对乙方正在使用的和平影剧院商铺旧房改造。二、租赁位置：原乙方经营的位置不变（原和平洗化部）。三、租赁面积：按原乙方独立门头面积（门面东西4.25米、南北5.5米），最终不低于22平方米。四、租赁期限：20年（贰拾年），年租金4.8万元（肆�捌仟元整），总计96万元。五、甲方负责正常的水电供应，无物业管理费及其他任何费用，水电费、工商税务费乙方自理。六、付款方式：协议双方签字后，乙方付甲方定金伍仟元整，待房屋竣工甲方交房时，乙方一次性付清全部20年房款，扣除定金。七、根据市政府、区政府的要求，为了企业能够给当地增加税收，北京路港公司必须在济南设立济南路港公司，新公司注册设立以后，自然承接北京路港公司在本合同中的各项权利及义务。八、在本协议执行期间如因国家政策变化，市场统一规划或其他因素，协议不能继续履行时，经过乙方同意后，甲方无条件退还协议终止后剩余租金，本条款由房屋产权单位（和平影剧院）担保，在甲方交房时，乙方付20年房款时，由房产权单位（和平影剧院）北京路港公司、乙方负责人共同签字盖章。九、本协议一式两份，甲、乙方各执一份。签订上述协议后，杨树红、杨树玲、杨树生于签订协议当日支付定金5000元。于2007年1月13日支付租金13万元，于同年1月15日支付租金16万元，于同年1月17日支付租金23万元，另外杨树红、杨树玲、杨树生支付给济南路港公司租赁费30000元，济南路港公司没有出具收据，上述杨树红、杨树玲、杨树生分五次共计支付济南路港公司租赁费55.5万元。济南路港公司已于2007年1月17日将出租房屋及钥匙交给了杨树红、杨树玲、杨树生。
2007年2月26日，济南路港公司物业管理部向杨树红、杨树玲、杨树生发出1份《催租金通知书》，载明：业户：杨树红，你租赁的门头房第一期应缴租金56万元，现已交52万元，还欠租金4万元。接催款通知后，限2007年3月4日前缴财务部。逾期不交，本商城有权责其关门停业。通知书下达日期2007年2月26日。该�知中并没有扣除杨树红、杨树玲、杨树生已支付的定金5000元和没有出具收据的30000元租金。此后，杨树红、杨树玲、杨树生再未向济南路港公司支付租赁费。
济南路港公司以杨树红、杨树玲、杨树生长期拖欠租赁费、并将部分承租房屋转租、违约为由，起诉到一审法院要求处理。
一审法院受理该案后，济南路港公司于2017年5月26日，向杨树红、杨树玲、杨树生送达一份《通知书》，通知言明：杨树红、杨树玲、杨树生：关于你方欠缴纳的额外使用面积租金467250.65元（从2007年1月15日起暂时计算至2017年5月14日），及后10年两笔租金分别为44万元、48万元，请于本通知书下达之日起五日内缴清，逾期则我方将解除《商家租赁协议书》并收回房产。特此通知。经开庭质证该《通知书》，杨树红、杨树玲、杨树生认为没有收到该通知，也不知道通知内容。济南路港公司向一审法院提交当时向杨树红、杨树玲、杨树生送达《通知书》时谈话录音光盘1份，并当庭播放录音资料，济南路港公司根据录音证据整理内容：“问：杨老师你好，领导让我来给你送个通知，你那个打官司的事。杨：什么通知？问：催款通知还是补缴通知，你看一下。杨:我看一下，关于你欠缴的……。问：两份，都一样的，你签一份，我拿走一份，你留下一份。杨：我肯定不能签啊，打官司让他上法院，让他交法院去。问：那你留下一张吧？杨：我不留了，让他送法院去吧。问：你留下一张吧，我回去好交差。杨：字我肯定不签，他告我了让他告去吧，我签字也没有意义。问：我给你放这一份要不？杨：你放这没有用，我不要，让他交到法院去,这个东西能证�他什么？就让他交到法院”。经开庭质证，杨树红、杨树玲、杨树生对录音资料中的谈话内容无异议，但认为《通知书》内容不知道。一审法院根据济南路港公司提交的上述《通知书》，向杨树玲调查询问，杨树玲陈述：2017年5月26日下午2点，他公司的人员两个人，去拿了两张纸让我签字，让我留下，我没有签名。一审法院问:你看一下是济南路港公司刚交到法院的一份通知书，你看到的是这份通知书吗？杨：是的，就是这份通知书，刚造的，他想怎么造就怎么造，和我一点关系没有，我也没有收下。
诉讼过程中，杨树红、杨树玲、杨树生认为，根据双方签订《商家租赁协议书》第五条约定：甲方负责正常的水电供应，无物业管理费及其他任何费用，水电费、工商税务费乙方自理。济南路港公司应保证杨树红、杨树玲、杨树生正常用电，提交2007年1月济南路港公司开具的2张收电费收据，证明之后济南路港公司再未给供电，杨树红、杨树玲、杨树生只好另行安装线路，认为济南路港公司违约。济南路港公司认为，杨树红、杨树玲、杨树生迟迟不能按协议约定付清全部20年的房租，只好停止向杨树红、杨树玲、杨树生供电。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、济南路港公司提交2006年5月31日北京路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生签订的《商家租赁协议书》1份复印件，并提交2007年1月13日收租金13万元、2007年1月15日收租金16万元、及2007年1月17日收租金23万元收据存根联3份，证明双方签订房屋租赁合同，杨树红、杨树玲、杨树生已实际履行合同已支付租赁费合计52万元。杨树红、杨树玲、杨树生认为，对济南路港公司提交的3份收款存根联及支付时间、支付金额52万元没有异议，对合同约定交房时一次性付清96万元无异议，但对合同复印件有异议，认为没有骑缝章，并提交1份《商家租赁协议书》复印件，上面有明显的骑缝章，并认为根据双方协议第八条约定给济南路港公司交租金时，和平影剧院要签字盖章，2007年1月，杨树红、杨树玲、杨树生交租金和平影剧院不签字不盖章。合同第五条约定，济南路港公司负责水电正常供应。一审法院指定双方在一定期限提交《商家租赁协议书》原件，双方一直未提交。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物的困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一�一十一条规定，民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的，前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件的事实根据，现在双方均提供了内容相同的复印件，均未提供《商家租赁协议书》原件，但济南路港公司按该协议约定已履行了交付出租房屋义务，杨树红、杨树玲、杨树生已履行了三次支付租金合计52万元的义务，且杨树红、杨树玲、杨树生认为济南路港公司违反了该租赁合同的第八条、第五条的约定，双方对协议内容没有提出异议，应认定双方持有的《商家租赁协议书》复印件为有效证据，可以作为认定案件事实的根据。杨树红、杨树玲、杨树生引用合同第八条认为，一次性支付20年房租需要产权单位济南市和平影剧院负责人签名，但该协议中并没有约定产权单位作为合同的一方当事人，属于双方虚设的第三方，该约定与济南市和平影剧院无关联性。
二、关于杨树红、杨树玲、杨树生实际支付租赁金额的问题。济南路港公司提交2007年1月13日收租金13万元、2007年1月15日收租金16万元、2007年1月17日收租金23万元收据存根联3份，认为杨树红、杨树玲、杨树生已支付租赁费合计52万元。杨树红、杨树玲、杨树生对济南路港公司提交的3份收款存根联及支付时间、支付金额52万元没有异议。杨树红、杨树玲、杨树生提交2006年5月31日，北京路港公司盖章确认收到杨树红定金5000元收条1份，济南路港公司没有提出异议，应予采信。杨树玲陈述，2007年1月一天，济南路港公司林总要求支付租金30000元，不给开发票，直接交给�三人，其姐姐杨树红直接将30000元放在林总桌子上，林总在场，没有给开发票，也没有打收条。济南路港公司业务经理李家庭到庭陈述：当时在场看到杨树红将30000元放在林总的桌子上，有个人在林总桌子上将30000元拿走。一审法院认为，济南路港公司的业务经理李家庭，作为现场目击证人，看到了杨树红将现金30000元放到了济南路港公司林经理桌子上，该事实应为真实，证明了杨树红向济南路港公司林经理交付30000元的过程，应认定杨树红支付给济南路港公司30000元租金，没有开具收据的事实，予以采信。综上，截止2007年1月底，杨树红、杨树玲、杨树生实际支付济南路港公司租赁费55.5万元。
三、关于杨树红、杨树玲、杨树生是否应在济南路港公司交付出租房屋时一次付清二十年租金和付清的时间确认，杨树红、杨树玲、杨树生是否存在逾期违约支付租赁费问题。济南路港公司提交2006年5月31日《商家租赁协议书》，证明协议第六条约定，待房屋竣工交房时，杨树红、杨树玲、杨树生一次付清全部20年房款，扣除定金。济南路港公司已于2007年1月17日将房屋交给了杨树红、杨树玲、杨树生，杨树红、杨树玲、杨树生应于该日付清全部20年房租。杨树红、杨树玲、杨树生对合同约定交房时一次性付清96万元无异议，并认为是2017年1月17日收到济南路港公司的房屋钥匙，但同时提交2007年2月26日收到的由“济南路港公司物业管理部”盖章的《催租金通知书》1份，载明：业户：杨树红，你租赁的门头房第一期应缴租金56万元，现已交52万元，还欠租金4万元。接催款通知后，限2007年3月4日前缴财务部。逾期不交，本商城有权责其关门停业。通知书下达日期2007年2月26日。认为双方已�改变了一次性付清租金约定。济南路港公司对该通知书的真实性无异议。一审法院认为，济南路港公司对杨树红、杨树玲、杨树生提交的《催租金通知书》无异议，应认定为有效证据予以采信。从该通知书内容看，济南路港公司只是改变了原《商家租赁协议书》中约定的交房时一次付清20年租金的部分约定，改为：第一期应缴56万元，已交52万元，尚欠4万元，限2007年3月4日前缴财务部。对《商家租赁协议书》其他内容没有改变。事实是此时对杨树红、杨树玲、杨树生已付的5000元定金、和已支付没有打条的30000元没有扣除，杨树红、杨树玲、杨树生已实际支付租金55.5万元，尚有5000元没有支付，杨树红、杨树玲、杨树生违反该通知约定至今未付。对于40万元（96万元-56万元）的租金支付方式，双方没有重新约定支付时间和期限，法律不支持无期限的合同约定。《中华人�共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据该规定，结合《催租金通知书》中约定，限2007年3月4日前缴财务部。逾期不交，本商城有权责其关门停业。并结合原《商家租赁协议书》中约定交房时一次交纳20年的租赁费，没有分期交纳的约定，可以认定，剩余租赁费40.5万元最迟应在2007年年底付清。杨树红、杨树玲、杨树生至今拖欠济南路港公司租赁费40.5万元已逾期10年之久，杨树红、杨树玲、杨树生存在严重逾期支付租赁费的事实，应构成违约。
四、关于济南路港公司要求杨树红、杨树玲、杨树生支付超出合同约定的承租房屋面积，按多使用房屋面积20.725平方米计算的租赁费是否支持的认定。北京路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生签订《商家租赁协议书》，约定租赁门面东西4.25米*南北5.5米=23.375平方米，济南路港公司提交济南市和平影剧院位于槐荫区经二路576号房产证和所附平面图和宗地图，证明杨树红、杨树玲、杨树生租赁房屋实际使用面积为44.1平方米，杨树红、杨树玲、杨树生超使用面积20.725平方米。杨树红、杨树玲、杨树生陈述，当时签订租赁合同、交房租，济南路港公司交给杨树红、杨树玲、杨树生房屋钥匙时没有看平面图，杨树红、杨树玲、杨树生陈在租赁使用过程也没有扩大房屋面积，原来与济南市和平影剧院签订租赁合同比现在面积还要大，不存在超使用面积的事实。一审法院向济南路港公司询问在出租给杨树红、杨树玲、杨树生时是否知道出租房屋实际面积44.1平方米，济南路港公司回答出租该房屋时知道该房屋实际面积44.1平方米。一审法院认为，济南路港公司出租房屋时知道实际面积44.1平方米，仍然约定租赁门面东西4.25米*南北5.5米出租给杨树红、杨树玲、杨树生使用，是济南路港公司自愿、无偿允许杨树红、杨树玲、杨树生多使用房屋面积行为，现济南路港公司再要求杨树红、杨树玲、杨树生支付超使用面积20.725平方米的租赁费，违反了诚实信用原则，不予支持。
五、关于济南路港公司诉讼主体是否适格。2006年5月31日，虽然是北京路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生签订的《商家租赁协议书》，但该协议第七条约定：根据市政府、区政府的要求，为了企业能够给当地增加税收，北京路港公司必须在济南设立济南路港公�，新公司注册设立以后，自然承接北京路港公司在本合同中的各项权利及义务。据此，杨树红、杨树玲、杨树生已约定同意济南路港公司成立后由其承接本合同中的各项权利及义务，现济南路港公司作为原告提起诉讼，不违反法律规定，应为适格。
六、杨树红、杨树玲、杨树生提交1份2006年5月19日济南市和平影剧院发出的《通知》复印件，载明：各门头房：因影剧院改建装修，4月1日已下达一次5月7日前清场的通知，经与承租方商谈，延至5月20日清场完毕，望各业户自觉遵守。另经与承租方商定承诺，在新商铺落成后，各老业主在抢铺过程中同等条件下有优先权，并享受95折的价格优惠，一律不收进场费。特此通知。经质证，济南路港公司认为该证据是复印件，不符合证据法的相关规定，且该证据形成时间在在双方签订合同之前，与本案没有关联性。一审法院认为，该证据为复印件，且是济南市和平影剧院发出的通知，不能证明该《通知》对济南路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生签订的《商家租赁协议书》有约束力。
一审法院认为，2006年5月31日，北京路港公司与杨树红、杨树玲、杨树生签订《商家租赁协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同，予以采信。根据该协议第七条约定，济南路港公司于2006年6月5日注册成立后，自然承继了北京路港公司在该协议中的各项权利和义务，济南路港公司作为原告主体提起诉讼，应为适格。
根据《商家租赁协议书》约定，杨树红、杨树玲、杨树生应支付济南路港公司20年的租赁费96万元，现杨树红、杨树玲、杨树生已实际支付55.5万元，尚欠济�路港公司租金40.5万元，事实清楚。
本案争议的焦点问题是，济南路港公司变更诉讼请求，要求解除2006年5月31日与杨树红、杨树玲、杨树生签订《商家租赁协议书》，并请求依法判令杨树红、杨树玲、杨树生腾出承租的位于济南市槐荫区经二路567-4号独立门头房（原和平洗化部用房）退还给济南路港公司，是否应得到支持？一审法院认为，根据上述确认的事实，杨树红、杨树玲、杨树生对于尚拖欠的租赁费40.5万元最迟应在2007年年底付清，杨树红、杨树玲、杨树生至今拖欠济南路港公司租赁费40.5万元，已逾期10年之久，杨树红、杨树玲、杨树生存在严重逾期支付租赁费、违约的事实。济南路港公司于2017年5月26日，向杨树红、杨树玲、杨树生发出催交拖欠租金、逾期不交要求解除租赁协议、收回房产的《通知书》，杨树红、杨树玲�杨树生认为没有收到、不知道通知内容，但从开庭调查当庭播放录音资料的质证意见看，杨树红、杨树玲、杨树生对济南路港公司指派相关人员向其送达该知道时的录音内容真实性并没有提出异议，可以认定济南路港公司向杨树红、杨树玲、杨树生送达《通知书》的事实；从该录音资料中杨树红、杨树玲、杨树生读取通知书内容，以及一审法院向杨树红、杨树玲、杨树生核实是否看到济南路港公司向法院提交的该《通知书》时、杨树红、杨树玲、杨树生认可就是该份《通知书》的事实，足以认定，济南路港公司已向杨树红、杨树玲、杨树生送达该催交拖欠租金、逾期不交要求解除、收回房产的《通知书》，并知道了该通知书的内容，且拒绝签收《通知书》。法律没有禁止在诉讼中的催告义务，因此，可以认定济南路港公司向杨树红、杨树玲、杨树生尽到了催交租�、逾期不交解除合同、收回承租房屋的催告义务。杨树红、杨树玲、杨树生至今未向济南路港公司交纳已拖欠10年之久的租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;”现济南路港公司要求解除双方于2006年5月31日签订《商家租赁协议书》，并要求杨树红、杨树玲、杨树生退还承租的房屋，合法有理，应予支持。
对于济南路港公司请求依法判令杨树红、杨树玲、杨树生支付超额使用房屋面积部分的房屋使用费467250.65元，因济南路港公司出租给杨树红�杨树玲、杨树生房屋时明知实际面积44.1平方米，仍然约定出租房屋面积“门面东西4.25米*南北5.5米。”，是济南路港公司自愿将多出的房屋面积无偿租赁给杨树红、杨树玲、杨树生使用的行为，现济南路港公司再要求杨树红、杨树玲、杨树生支付超使用面积20.725m?的租赁费，违反了诚实信用原则，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十二条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十一条的规定判决：一、解除北京路港投资有限公司与杨树红、杨树玲、杨树生于2006年5月31日签订《商家租赁协议书》。二、杨树红、杨树玲、杨树生于判决生效之日起30日内，将承租的北京路港投资有限公司位于济南市槐荫区经二路567-4号独立门头房（原和平洗化部用房）全部退还给济南路港和平商城有限公司。三、驳回济南路港和平商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16585元，减半收取8292.5元，由济南路港和平商城有限公司负担4292.5元，由杨树红、杨树玲、杨树生负担4000元。
经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，杨树红、杨树玲、杨树生提交两份证据。证据一：济南槐荫新联佳经贸商行与济南市供电公司于2011年1月12日签订的《低压供用电合同》一份，拟证明因杨树�、杨树玲、杨树生拖欠了第一期租金5000元，济南路港公司于2007年3月份给杨树红、杨树玲、杨树生的经营门头房断电直至2011年1月12日，杨树红、杨树玲、杨树生自行与济南供电公司建立供电关系，直接购电，从而证明济南路港公司严重违反正常供电的义务。证据二：2017年7月21日和2017年7月25日杨树玲跟原审法官对话录音两份，拟证明原审法官干扰证人李家庭作证，不让其陈述关于租金分两期缴纳的事实。济南路港公司质证称，对证据一，对该证据真实性没有异议对证明内容有异议，首先该证据显示用电地址为经二路525号-1，而涉案商铺的地址为经二路567-4号，地址明显不一样，不能证明杨树红、杨树玲、杨树生购电用于涉案门头房。其次，对于提供电力是国家电力部门的义务而非济南路港公司，济南路港公司无法客观上也不能向杨树红、杨树玲、杨树生提供电力服�。对于证据二，我们不需要听，真实性有异议，录音是没有经过当时人允许的情况下录制的，并且其内容并不能证明杨树红、杨树玲、杨树生的主张。在这份录音中一审法官的陈述没有任何倾向性，并不像杨树红、杨树玲、杨树生所述，干扰证人作证。
本院认为，关于《商家租赁协议书》是否应当解除的问题。综合本案的相关证据，可以认定杨树红、杨树玲、杨树生应于2007年年底付清剩余租金，杨树红、杨树玲、杨树生逾期支付租赁费、已构成违约。2017年5月26日，济南路港公司向杨树红、杨树玲、杨树生催交拖欠的租金，并告知逾期不交将解除租赁协议。杨树红、杨树玲、杨树生现仍未缴纳剩余的租赁费，济南路港公司要求解除租赁协议，并要求杨树红、杨树玲、杨树生退还承租的房屋符合法律规定。故，一审判决认定双方签�的《商家租赁协议书》可以解除并无不当。
关于超额使用房屋面积部分是否应当支付房屋使用费的问题。本院认为，济南路港公司在出租涉案房屋时已明知实际面积超出约定面积，仍自愿将涉案房屋超面积部分无偿交给杨树红、杨树玲、杨树生使用，现其要求支付该部分面积占有使用费于法无据，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33170元，由济南路港公司和杨树红、杨树玲、杨树生各负担16585元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十月三十一日
书记员 李 杨