广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初13342号
原告东莞市高田物业管理有限公司，住所：广东省东莞市万江区江滨花园，统一社会信用代码：91441900712246842Y。
法�代表人袁毅，该公司总经理。
委托代理人王春敏，女，满族，1971年5月5日出生，住址：广东省东莞市东城区，系该司职工。
被告李德胜，男，1985年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，
原告东莞市高田物业管理有限公司（以下简称“高田公司”）诉被告李德胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王春敏，被告李德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为广东省东莞市万江区曲海社区阳光海岸宽寓9幢8单元301室（以下简称“案涉物业”）业主，房屋建筑面积137.32平方米。被告入住该物业后，原告依国家和本市相关标准和要求为被告提供了全面的物业管理服务。但被告自2009年9月起至2017年5月止拖欠原告物业管理费15345元，管理费违约金15465元及自2017年3月起至2017年4月止拖欠水费123元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、被告向原告支付自2009年9月起至2017年5月止拖欠的物业管理费15345元，管理费违约金15465元，自2017年3月起至2017年4月止拖欠水费123元，共计30933元；二、诉讼费用由被告承担。
被告李德胜答辩称，一、被告不存在拒缴，被告从2014年1月份入住以来，原告没有派任何人来收取管理费事宜。二、被告因为房屋质量问题与物业多次交涉，物业没有正面回答、也没有出具书面的解决方案。案涉物业的卫生间和主卧有裂缝并开始漏水，装修公司无法修复，属于房屋主体结构问题。三、案涉小区是开放小区，原告在案涉小区未达到应尽的职责，被告居住的楼道堆放有木材，木材上有5厘米长的钉子，原告长期不处理，是被告自行处理的；楼�出口长期被其他人员的车辆占用，影响被告出入，造成消防隐患；小区的公共区域长期停车不规范，被其他业主等人晾衣服影响小区环境。四、案涉小区有80%以上的业主没有交物业管理费，物业主管人员有差异化对待，物业管理公司内部管理混乱。五、被告是二手房业主，2013年8月签订买卖合同，2013年9月与原告签订了物业管理公约，而原告在起诉书里面诉称的是从2009年开始拖欠。被告的水费是按年交付的，不存在故意拖欠的。六、被告购房后要装修，到原告处办理手续，物业管理人员说因房子的前一手业主拖欠管理费要先缴清管理费才能入场装修，被告按物业管理人员的要求向该主管的工资卡账户汇了装修押金3000元，至今未退，该主管现在已经离职。
经审理查明，被告李德胜系东莞市万江区新城社区阳光海岸宽寓9幢8单元301号房的二手业主，房屋�筑面积为137.68平方米。被告李德胜于2013年8月6日与案涉物业的一手业主周凤波签订《房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，于2013年9月16日，与原告签订《阳光海岸前期物业管理协议》，约定案涉房屋由原告按《商品房买卖合同》中所注明的建筑面积2.1元/月·平方米向业主或物业使用人收取；被告如违反本协议，不按规定缴交相关费用（包括但不限于：管理服务费、维修资金、水电费、智能化系统维护费、赔偿金、违约金等），原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金，否则，原告将在适当时候停止服务；原告有以下行为之一的，被告有权制止，要求限期改正：1、房屋及公用设施、设备修缮不及时；2、管理制度不健全、管理混乱，使本物业公共设施受到损失；……原告如未能按本协议规定做好“阳光海岸”的管理工作，被告可向发展商提出意见或建议，在经本物业半数以上业主的同意，可提议发展商终止与原告的前期物业管理委托合同，另外选择其他物业管理公司进行管理。
另查，2012年7月31日，东莞市高田房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，由东莞市高田房地产开发有限公司委托原告对东莞市阳光海岸花园（一、二期）进行物业管理，合同期限自2012年8月1日起至2013年4月13日止。约定物业服务收费标准为：一期（无电梯）多层住宅：（1-11栋）1.2元/月·平方米、一期（12栋）1.5元/月·平方米；二期（有电梯）住宅：（1-25栋）2.1元/月·平方米。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在当月10日（每次缴费的具体时间）前交纳。合同还约定，东莞市高田房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当将本合同作为附件。
另查，原告提交的交款通知书注明：请于每月15号前缴清相关费用，每逾期一天按日1‰收取违约金。
庭审中，双方一致确认被告自购房起至法庭辩论终结之日止，被告未向原告缴纳过物业管理费。
关于是否催收管理费。原告主张其每月会打印交费通知书并投放至被告信箱。被告称其为二手业主，没有信箱钥匙，没有收到原告的交费通知书；而水费单，因物业人员单独派单到被告家门口，被告已缴清了2017年2月前的水费。
另外，被告提交一份中国工商银行网上银行电子回单，主张其已向原告支付了装修押金3000元。该电子回单显示2013年9月20日，从阙芳花个人账户向王晋在东莞银行股份有限公司开立的账户62×××73转账3000元，附言：装修押金。被告主张王晋为案涉小区一期的物管主管，被告应其要求，向其账户转账3000元作为装修�金，现仍未退款。原告对此不予确认。
以上事实，有原告提交的交款通知书、《前期物业服务合同》、《阳光海岸前期物业管理协议》、业主公约、《房地产买卖合同》，被告提交的中国工商银行网上银行电子回单以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告对原告提交的《前期物业服务合同》、《阳光海岸前期物业管理协议》、业主公约、《房地产买卖合同》真实性予以确认，本院依法予以认可。原、被告签订了《阳光海岸前期物业管理协议》，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告李德胜系东莞市万江区新城社区阳光海岸宽寓9幢8单元301号房的业主，根据《阳光海岸前期物业管理协议》约定的收费标准，应向原告支付物业管理费。对于物业管理费的支付起止日期，因被告�德胜为案涉物业的二手业主，案涉物业的管理费应从被告李德胜购房之日起计收，即从2013年8月6日起计。被告李德胜以其未取得信箱钥匙为由主张其没有收到原告发出的交费通知书，缺乏事实依据，本院不予采信，因此，案涉物业的管理费应从2013年8月6日起计至2017年5月，即为1.2元/月/平方米×137.68平方米×（26/31+45）个月=7573.29元。被告未按时支付管理费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，由于合同中约定自被告逾期之日起按每日1‰支付滞纳金，因此，被告应向原告支付违约金（即滞纳金），违约金应以每月实际拖欠的物业服务费1.2元/平方米×137.68平方米=165.22元为本金，在2013年8月至2017年5月期间，按每日1‰的标准，从当月16日起计至实际清偿之日止，违约金不能超过本院认定被告应缴纳的物业管理费7573.29元。同时，由于被告未按时交纳2017年3月至2017年4月的水费，原告要求被告支付水费123元的主张，本院亦予以支持。原告超出此范围的诉请，本院不予支持。
对于被告抗辩原告未尽到物业公司应尽的职责，存在楼道堆放有钉的木材、楼梯出口长期被他人车辆占用、公共区域停车不规范、内部管理混乱等情况。本院经审查认为，根据《前期物业服务合同》、《阳光海岸前期物业管理协议》的约定，原告负有对物业小区公共区域环境的清洁义务。虽被告主张存在前述问题，但被告未能提供相应的证据。况且，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，评判原告对公共区域的管理是否符合合同约定属于公共管理权的事项，应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意，由业主共同决定，共同管理。在没有证据证明有法定数量的业主认为原告对上述公共部分服务不达标的情�下，李德胜仅作为小区的一户业主，对上述公共部分的管理服务质量提出异议，并以此作为拒缴物业服务费的理由，本院不予采信。
另外，李德胜抗辩提及的装修押金的问题，李德胜在本案中并未提起反诉，李德胜可另行起诉主张权利。至于被告李德胜抗辩提及的房屋有裂缝且漏水，属于房屋质量问题，这不属于本案法律关系的处理范围，李德胜可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李德胜于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付从2013年8月6日起至2017年5月止拖欠的物业管理费7573.29元。
二、被告李德胜于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付违约金（违约金以165.22元为本金，在2013年8月至2017年5月期间，按每日1‰的标准，从当月16日起计至实际清偿之日止，违约金以7573.29元为限）。
三、被告李德胜于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付2017年3月至2017年4月的水费123元。
四、驳回原告东莞市高田物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费286.66元（原告已预交），由被告李德胜负担141.51元，由原告东莞市高田物业管理有限公司负担145.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李少娟
二〇一七年二〇一七年八月十七日
书记员 彭燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。