上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二(民)终字第556号上诉人(原审被告)陈钟麟。委托代理人沈纪兰。被上诉人(原审原告)王龙宝。委托代理人沈纪勇。委托代理人袁文祥，上海君韵律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市北外滩物业管理有限公司。法定代表人戴晓联。委托代理人胡秀贞。委托代理人徐鸣达。原审第三人沈晓华。原审第三人上海虹房(集团)有限公司。法定代表人徐芬庆。委托代理人胡秀贞。委托代理人徐鸣达。上诉人陈钟麟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈钟麟及其委托代理人沈纪兰，被上诉人王龙宝的委托代理人沈纪勇、袁文祥，被上诉人上海市北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩物业)、原审第三人上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房集团)的共同委托代理人胡秀贞、徐鸣达，原审第三人沈晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈钟麟系王龙宝女婿，沈晓华系王龙宝孙女(原审法院误写为外孙女)。王龙宝丈夫沈海祥原系上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)承租人，于2011年9月29日报死亡。系争房屋系动迁安置房，受配人为沈海祥、王龙宝、陈钟麟、沈纪兰和沈晓强五人。2000年4月24日，北外滩物业出具《售房审核表》，载明：原租赁人沈海祥于2000年4月14日来我站表示同意由其女婿陈钟麟作购房，购房人为陈钟麟。2000年4月30日，陈钟麟与虹房集团签订了系争房屋的买卖合同。购房时房屋内共有五人户口，分别为沈海祥、王龙宝、陈钟麟、沈晓强和沈晓华。《职工家庭购买公有住房协议书》由沈纪兰代该五人的签名，并盖有五人的印章。签约后，陈钟麟按合同约定支付了购房款人民币(以下币种均为人民币)20,612元和首期维修基金936元，并于同年10月21日取得系争房屋所有权证，权利人登记为陈钟麟。2013年12月，王龙宝向原审法院提起诉讼称，系争房屋原系其夫沈海祥承租的公房，沈海祥于2011年9月29日报死亡。王龙宝和沈晓华系该房屋同住人。90年代初，其与丈夫为了照顾公婆，就搬到延庆路与婆婆共同生活，而将系争房屋借给陈钟麟夫妇居住，自己的户口簿、租赁卡、身份证等材料也留在系争房屋内。2000年左右，陈钟麟妻子(即王龙宝小女儿)沈纪兰告诉沈海祥夫妇可以把系争房屋购成产权房，用沈海祥的工龄，只要出2万元左右就可以购买了。沈海祥夫妇就同意了。之后一切购房手续都由陈钟麟去办理，沈海祥夫妇也未过问此事，一直以为产权人是沈海祥。2011年9月因沈海祥病重，沈海祥夫妇住回了系争房屋，不久沈海祥去世。陈钟麟去世后，王龙宝有一符合退休知青政策回沪的儿子要办理回沪入户手续，需要房产证和户口簿，此时王龙宝才发现产权人居然是陈钟麟。王龙宝认为陈钟麟在未征得其与沈海祥以及沈晓华签字同意的情况下，通过欺骗和隐瞒手段，制造家庭人员协商一致的家庭协议书，与北外滩物业签订购买公有住房协议书，将王龙宝和沈晓华共同居住的公有住房，购买成陈钟麟独有的产权房。陈钟麟的行为严重侵犯了王龙宝的合法权益，故起诉要求判令陈钟麟和虹房集团签订的《上海市公有住房出售合同》(上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室)无效，将该房屋恢复到公有承租房状态。原审审理中，陈钟麟辩称，系争房屋是东余杭路房屋1987年动迁后分配的动迁安置房，受配人是王龙宝夫妇和陈钟麟一家三口。该房屋1991年交房，陈钟麟一家自交房后就一直居住在系争房屋内至今。王龙宝夫妇1989年就到延庆路去了。2000年其购买公有住房前取得了家庭一致同意，原承租人沈海祥还亲自到北外滩物业表示同意其作为产权人购买系争房屋。职工家庭购买公有住房协议书上所有的签名都是沈纪兰签的，但是王龙宝、沈海祥和沈晓华的章都是他们自己盖的。购房时用的是沈海祥的工龄和陈钟麟的公积金。故陈钟麟不同意王龙宝的诉讼请求。原审审理中，北外滩物业辩称，系争房屋是动迁分配的，调配单上有五个人的名字。职工家庭购买公有住房协议书是其发放的，陈钟麟带回去填好后其仅对该协议书进行审核。按照当时的规定同住人是不要求到场的，其也没有问过其他同住人的意见，就是按照协议书来办的。根据售房审核表记载，原承租人沈海祥曾到其处表示同意其女婿陈钟麟作为购房人购买系争房屋。购房时陈钟麟支付了购房款20,612元，首期维修基金936元。故不同意王龙宝的诉讼请求。原审审理中，沈晓华述称，对陈钟麟购买公有住房的事情完全不知情，也从未在职工家庭购买公有住房协议书上盖过章，故同意王龙宝的诉讼请求。原审审理中，虹房集团述称，其同意北外滩物业的辩称意见。原审法院认为，购买公有住房，应当经公有住房内的成年同住人协商一致。根据本市《关于出售公有住房的暂行办法的问题解答》的意见，有权购买公房产权的同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房但居住困难的。本案中，在陈钟麟购买系争房屋时，《职工家庭购买公有住房协议书》中作为成年同住人的王龙宝的签字为他人代签，无法认定王龙宝在当时已经就购买系争房屋的问题与陈钟麟达成一致。陈钟麟辩称当时已取得王龙宝的同意，未提供充足证据予以证明，故原审法院不予采信。因此，王龙宝以陈钟麟购买系争房屋产权未得到其同意为由，要求确认系争房屋买卖无效，将该房屋恢复到公有承租房状态的请求，合法有据应予支持。因系争房屋原承租人沈海祥已故，合同被确认无效后新的承租人应由同住人自行协商确定，或由北外滩物业指定。同时，虹房集团应返还陈钟麟购房款20,612元和首期维修基金936元。恢复公有承租房后如需支付租金，可待新的承租人确定后由其支付。原审法院据此判决：一、陈钟麟与虹房集团就上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，该房屋恢复到公有承租房状态；二、自判决生效之日起30日内，虹房集团返还陈钟麟购房款20,612元和首期维修基金936元。原审法院判决后，陈钟麟不服，向本院提起上诉称：王龙宝亲自在《职工家庭购买公有住房协议书》上盖章，并亲自与沈纪兰一起去沈海祥单位提取工龄证明以及至北外滩物业处要求将系争房屋的产权人确定为陈钟麟等事实均可以证明王龙宝对由陈钟麟取得系争房屋的产权是明知并同意的。《职工家庭购买公有住房协议书》已通过审核并经登记公示，且陈钟麟已付清全部对价，故陈钟麟取得系争房屋产权合法，理应受到法律保护。陈钟麟据此请求撤销原审法院判决，依法改判对王龙宝在原审中提出的诉讼请求不予支持。被上诉人王龙宝答辩称，其出于对女儿沈纪兰的信任将系争房屋借给其一家人居住，王龙宝夫妇的印章、身份证等资料都遗留在系争房屋中并实际由沈纪兰与陈钟麟掌控。协议书上只有沈纪兰签署的“王龙宝”，并没有王龙宝的亲笔签名。北外滩物业未经仔细审核义务，在只有盖章没有同住人签字的情况下与陈钟麟签订的公房买卖合同应属无效。故王龙宝不同意陈钟麟的上诉请求，请求维持原判。被上诉人北外滩物业答辩称，其服从法院判决。原审第三人沈晓华述称，其同意王龙宝的答辩意见。原审第三人虹房集团称其服从法院判决。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，王龙宝以陈钟麟未经其同意擅自购买系争房屋为由主张涉案公房出售合同无效。陈钟麟应就其已就购买系争房屋问题与作为同住人的王龙宝达成一致进行举证。鉴于各方一致确认涉案协议书中“王龙宝”的签字系由陈钟麟之妻沈纪兰书写，而按照陈钟麟所述，沈海祥、王龙宝曾亲自至外滩物业处表示同意陈钟麟购买系争房屋，则具备书写能力的沈海祥、王龙宝完全可以亲自在上述协议书上签名，而无须由沈纪兰代签。故王龙宝关于陈钟麟等擅自拿取沈海祥、王龙宝存放在系争房屋内的图章加盖于涉案协议书上的说法具有可信度。陈钟麟上诉称王龙宝曾与沈纪兰一起去沈海祥单位提取工龄证明，即使其所述真实，仍无法以此得出王龙宝同意陈钟麟购买系争房屋之结论。原审法院认定涉案公房出售合同无效并依法对合同无效的结果进行处理并无不当，所作判决可予维持。对陈钟麟的上诉请求，本院不予支持。需要指出的是本案系由家庭成员之间的矛盾引发，当事人在争取各自利益的情况下，更多的应顾念亲情，互为体谅，妥善处理争执。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费343.95元，由上诉人陈钟麟负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢薇薇审 判 员  余 艺代理审判员  邬海蓉二〇一四年六月十二日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……