江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02992号
上诉人（原审原告）黄爱春，居民。
委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）盐城市益利服饰有限公司，住所地盐城市西环路188号。
法定代表人范益勤，该公司董事长。
委托代理人王德广，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）刘华兵，个体经营户。
被上诉人（原审被告）焦成林，居民。
委托代理人耿友霞，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）刘峰，盐城市公安局干警。
委托代理人刘治，江苏刘爱君律师事务所律师。
上诉人黄爱春、盐城市益利服饰有限公司（以下简称益利公司）因与被上诉人刘华兵、焦成林、刘峰房屋迁让纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第01458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄爱春一审诉称，其于2007年12月从益利公司（原益达公司）购得位于原盐都区潘黄镇杨坝境内的益达花园3号楼401室及其配套的18号车库。现已经取得房屋所有权证和土地使用权证。另在黄爱春购买案涉房屋前，益利公司曾与刘峰签订过一份购房意向协议书。由于刘峰未按约定交付房款，益利公司向法院提起诉讼，盐城市盐都区人民法院、盐城市中级人民法院均作出判决，后经江苏省高级人民法院调解，均明确解除原益达公司与刘峰之间的购房协议，而刘峰没有按调解协议处理好自己与刘华兵、焦成林的纠纷，其责任与黄爱春无关。根据我国物权法规定，黄爱春对案涉房屋的所有权应当受到法律保护，而刘华兵、焦成林擅自占用无所有权的房屋没有任何法律依据。故请求法院判令刘华兵、焦成林立即让出强行入住、由黄爱春所有的益达花园3号楼401室及其配套的18号车库。
刘华兵一审辩称，其是案涉房屋的实际居住人，已形成事实买卖关系。黄爱春与益利公司之间的合同是虚假的、无效的。合同无效，其不应当取得产权证。另在黄爱春以前的诉讼中，都没有通知刘华兵参加诉讼。请求法院驳回黄爱春的诉讼请求。
焦成林一审辩称，一、黄爱春提交的房产证、土地证不合法。1.焦成林与刘华兵于2004年9月就取得讼争房屋，而黄爱春在法院判决（刘峰与益利公司的买卖合同）未生效的情况下，于2007年12月27日与益利公司签订购房合同，双方存在恶意串通的行为，其协议应当认定为无效。2.益利公司将房屋出售给黄爱春，侵害了焦成林与刘华兵的优先购买权。焦成林与刘华兵在接到法院通知时才知道黄爱春领取了“两证”。二、黄爱春虽领取了“两证”，但房屋一直由焦成林居住，且水电卡都是发给焦成林的，装潢时钥匙也是益利公司给的，益利公司从未制止焦成林装潢，焦成林入住也没有人提出异议。故请求法院驳回黄爱春的诉讼请求。
刘峰一审述称，其与黄爱春之间没有任何法律上的义务关系，其与刘华兵、焦成林之间的事情应另案处理。焦成林申请追加刘峰为本案第三人是错误的。
益利公司述称，其与刘峰之间的合同已经解除，与刘华兵、焦成林没有任何关系，且在江苏省高级人民法院调解时，刘峰承诺刘华兵的事情由他处理；益利公司与黄爱春之间的买卖合同是合法的，益利公司为黄爱春办理了房屋产权证，房屋是刘华兵、焦成林强占的，应判决刘华兵、焦成林归还。
一审法院经审理查明，2007年12月27日，黄爱春与益利公司签订一份购房协议书，约定：黄爱春购买位于原盐城市盐都区潘黄镇杨坝居委会境内的益达花园3号楼401室房屋一套及18号车库一间，建筑面积分别为132.3平方米、20.96平方米；房屋价款为432621元，车库价款为41920元，合计474541元；付款方式：首付200000元，余款在益利公司与刘峰解除合同一周内付清；本套房此前曾与他人签订了一份购房意向书，与他人所签订协议的解除由益利公司负责，益利公司负责解除上述有关协议后，不负责房屋迁让；以及其它事项。嗣后，黄爱春分别于2007年12月30日、2008年6月15日两次付清了全部房款及契税、维修基金等498125元,益利公司亦于2008年11月24日、同年12月5日为黄爱春办理了房屋产权证及土地使用权证。
2008年7月，黄爱春诉至一审法院，要求刘华兵、焦成林让出案涉房屋。刘华兵、焦成林答辩称，他们没有占有黄爱春的房屋，黄爱春应当向益利公司主张交付房屋，且益利公司在未与刘峰解除合同的情况下与黄爱春签订房屋买卖合同，不符合规定，该合同属于无效合同等。一审法院审理后，于2008年12月10日作出判决，判决刘华兵、焦成林将案涉房屋腾空并交付给黄爱春（本案后被盐城市中级人民法院发回重审，重审期间，黄爱春申请撤诉）。
2009年1月，刘华兵、焦成林以盐城市盐都区人民政府颁发给黄爱春的房屋产权证的行为侵害其合法权益为由提起行政诉讼。案件经阜宁县人民法院审理，后以盐城市盐都区人民政府以没有行使房屋行政登记的行政职能，其发放房屋权属证书的行为无法律依据为由，判决盐城市盐都区人民政府给黄爱春发放房屋所有权证的行为违法，并收回了该房产权证。
2010年12月，黄爱春诉至法院，请求法院依法确认其与益利公司签订的房屋买卖合同有效；要求益利公司履行合同，协助其办理权属证书；刘华兵、焦成林让出所占房屋。后黄爱春在庭审中变更请求，仅要求确认其与益利公司签订的房屋买卖合同有效及要求履行办理房屋产权登记手续，对原要求刘华兵、焦成林迁让房屋的诉讼请求同意另案起诉。一审法院作出（2011）都民初字第0027号民事判决书，判决益利公司于判决生效后十日内协助黄爱春办理该案涉房屋的过户手续。该判决生效后，黄爱春申请执行。后黄爱春办理了案涉房屋的房屋产权证和土地使用权证。
因案涉房屋一直由刘华兵、焦成林居住使用，黄爱春又于2011年12月27日、2012年8月22日、2014年2月21日三次诉至一审法院，要求刘华兵、焦成林让出案涉房屋。审理期间，刘华兵向一审法院提交其与焦成林于2011年5月31日离婚的离婚证及离婚协议，协议约定：案涉房屋归焦成林所有。后黄爱春申请撤回相关起诉。
一审法院另查明，2003年10月26日，原益达公司与刘峰签订了一份购房意向书，约定：刘峰购买益达公司位于原盐城市盐都区潘黄镇杨坝村一、三组境内3号楼401室及18号车库，总合计187057元，首付7万元，房屋封顶时付5万元，余款交房时付清；刘峰在益达公司通知领取钥匙的一个月后如仍未交清房款，视为刘峰不再履行协议，益达公司有权将所购房屋另行处理。合同签订后，刘峰仅交纳了房款10万元，余款经益达公司多次催要，刘峰未交。为此，益达公司于2007年11月诉至一审法院，要求解除与刘峰签订的房屋买卖合同。一审法院于同年12月作出一审判决：解除益达公司与刘峰于2003年10月26日签订的房屋买卖合同；益达公司返还刘峰购房款10万元；刘峰支付益达公司违约金8000元。刘峰不服，提起上诉。2008年5月30日，盐城市中级人民法院作出（2008）盐民一终字第0454号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年1月，刘峰因不服盐城市中级人民法院的终审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院于同年5月25日进行调解，双方达成调解协议，协议内容为：一、（2008）盐民一终字第0454号民事判决书所确定的解除原益达公司与刘峰于2003年10月26日签订的房屋买卖合同，双方予以确认；二、（2008）盐民一终字第0454号民事判决所确定的原益达公司返还刘峰10万元，于本协议签订之日一次付清；三、（2008）盐民一终字第0454号民事判决所确定的刘峰给付益利公司违约金8000元，益利公司自愿放弃；四、益利公司自愿给付刘峰补偿款5万元，于本协议签订之日一次付清；五、一审案件受理费1982元，由益利公司负担；二审案件受理费，由刘峰负担；六、……刘峰与案外人刘华兵因上述房产引起的纠纷，由刘峰负责，与益利公司无关。嗣后，益利公司已按该调解协议履行了义务。
一审法院又查明，2006年9月，刘峰与焦成林口头约定，将案涉房屋以25万元的价格转让给焦成林，焦成林于同年9月7日、9月14日分两次支付刘峰房款15万元，余款一直未付。另益利公司于2006年8月、2007年2月向刘华兵收取案涉房屋电费（装潢期间）；2006年12月，刘华兵交纳案涉房屋的初装费及有线电视费。刘华兵、焦成林将房屋进行装修后一直入住该房至今。
一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。财产所有权妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案是因黄爱春、刘华兵、焦成林及刘峰、益利公司之间对案涉房屋进行买卖而产生的纠纷，黄爱春在明知案涉房屋被他人占有，存在交付障碍仍与益利公司签订买卖合同；刘华兵、焦成林与刘峰达成房屋买卖协议，在未交清房款情况下占有房屋，特别是在黄爱春第一次诉讼要求房屋迁让后，未积极处理与刘峰之间的纠纷，导致一次次诉讼；刘峰在2011年5月江苏省高级人民法院调解其与益利公司解除合同纠纷后，亦未主动解决与刘华兵、焦成林之间的买卖合同，且占有焦成林交付的房款15万元和益利公司补偿款5万元至今；益利公司是案涉房屋的出卖人，在与刘峰解除房屋买卖合同纠纷未彻底解决的情况下，且也明知刘华兵、焦成林已入住案涉房屋，仍与黄爱春签订房屋买卖合同，直接导致了本起纠纷的发生，负有主要责任。其他当事人均负有一定的责任。
黄爱春虽在法律形式上取得案涉房屋所有权证、土地使用权证，即是本案诉争房屋的权利人。但从案涉房屋的数次交易过程看，黄爱春自始并没有取得该房屋，也没有实际占有、使用过该房屋。因益利公司一直没有将该房屋交付给黄爱春（双方的合同上明确约定），而黄爱春明知案涉房屋的交付存在瑕疵，且在签订合同时就明知被他人占有，其自始没有取得案涉房屋的占有、使用等基本权利。相反，案涉房屋在黄爱春与益利公司签订合同前就由焦成林（刘华兵）占有、使用，一直至今。虽然刘峰与益利公司的买卖合同已经解除，但焦成林是基于与刘峰之间的买卖合同占有、使用该房屋，虽没有支付合同的对价，但已支付15万元房款，故刘华兵、焦成林没有直接侵害黄爱春的权利。而黄爱春明知买卖合同标的物存在瑕疵，且在签订合同时就明知被他人占用，故缺失物权要件。黄爱春的诉讼请求，一审法院不予支持。该案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十九、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事政策之规定，判决：驳回黄爱春的诉讼请求。案件受理费80元，由黄爱春负担。
上诉人黄爱春不服上述民事判决，向本院提起上诉称:1.（2011）都民初字第0027号民事判决已生效，通过法院执行措施为黄爱春办理了案涉房屋的房产证和土地使用权证。根据物权法的规定，黄爱春作为权利人可以请求返还原物；2.刘峰与益利公司签订的仅是购房意向书，且该购房意向书经法院审理已依法解除，刘峰在调解时确认因刘华兵和焦成林与其之间的纠纷由其负责。刘峰只预付了10万元房款，余款经益利公司催缴始终未付。刘峰在未取得案涉房屋的情况下便与刘华兵、焦成林达成口头交易，私下转让只支付了部分房款的案涉房屋，不具备物权法规定的房屋买卖的形式和实质要件。刘华兵与焦成林系强行撬门非法入住，造成强占事实，故一审以黄爱春没有取得案涉房屋，该房没有实际交付为由判决驳回黄爱春的诉讼请求于法无据；3.原审判决对黄爱春的诉讼请求采取简单的驳回了事的方法，并未告知黄爱春任何救济途径。请求二审法院改判刘华兵、焦成林迁让房屋。
被上诉人益利公司答辩称，其与黄爱春签订的合同系真实意思表现，而其与刘峰之间签订的购房意向书经法院判决已予以解除，故原审判决还认为协议未解除不当，益利公司已履行与黄爱春签订的协议上所约定的义务。希望二审法院撤销原审判决。
被上诉人刘华兵答辩称，案涉房屋系善意取得，益利公司还收取过电费，有收据为证。刘华兵与黄爱春没有任何关系，互相不认识，其余各方发生的房屋买卖关系与刘华兵无关，益利公司与黄爱春签订合同之前刘华兵已经取得房屋并装潢入住，该合同是无效的，且益利公司和黄爱春签订合同时正处于刘峰与益利公司就案涉房屋的诉讼过程中。
被上诉人焦成林答辩称，1.焦成林与刘峰达成房屋买卖协议在益利公司与黄爱春签订房屋买卖合同之前，黄爱春与益利公司签订协议时，刘峰与焦成林的房屋买卖合同尚未解除，益利公司实际上是一房两卖，其签订的购房合同应为无效。同时，益利公司与黄爱春存在恶意串通之嫌疑：（1）益利公司与黄爱春在刘峰和焦成林的购房合同未解除的情况下就签订了买卖协议；（2）在刘华兵、焦成林居住期间，其水电卡由益利公司发放给焦成林，房屋钥匙也是益利公司交付的，装潢时益利公司也明知，故益利公司明知案涉房屋已经由刘华兵、焦成林实际占有使用，在此情况下，益利公司仍将房屋出售给黄爱春，由黄爱春以合法的形式来达到自己的非法目的；2.黄爱春与益利公司之间存在房屋买卖合同关系，益利公司与刘峰之间存在买卖合同关系，刘峰与刘华兵、焦成林之间存在买卖合同关系，而焦成林与黄爱春之间却没有法律上的利害关系，黄爱春应当要求益利公司腾让房屋，而不应当要求刘华兵、焦成林进行房屋迁让，故黄爱春在一审时追加刘华兵、焦成林作为本案被告不适格；3.案涉房屋从2004年9月至今一直由焦成林实际占有和使用，在这么长的居住时间内，益利公司将该房屋卖给黄爱春时也未告知焦成林，此后也没有与刘华兵、焦成林协商。黄爱春虽取得了案涉房屋的两证，但其诉讼要求房屋迁让是不符合法律规定的。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘峰答辩称，1.房屋买卖应当是有付款有交房，而本案中只约定了价款而没有履行的具体事实和证据，且卖方不负责交房，益利公司在签订2007年12月27日协议时已将房屋卖给刘峰并且收取了大部分房款，之后在诉讼过程中又将该房卖给黄爱春，目的就是为了骗取房产证和土地证，以诉讼方式赶走实际善意占有人，所以本案系典型的恶意诉讼案件；2.本案是房屋迁让纠纷，与刘峰和益利公司发生的房屋买卖纠纷是截然不同的两起案件，且益利公司和黄爱春均未要求刘峰承担责任，故刘峰在本案中不应承担任何义务。
上诉人益利公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1.虽然益利公司与黄爱春在签订房屋买卖协议书时，该房屋被刘峰私下非法转让并由刘华兵、焦成林非法居住，但益利公司与黄爱春签订买卖协议时，并未隐瞒上述事实，双方除了对房价作了适当让价外，对该房屋存在的瑕疵等问题作了特别约定，即益利公司负责解除与刘峰签订的房屋买卖意向书，而房屋迁让由黄爱春负责；2.房屋买卖意向书不是正式的房屋买卖合同，不发生房屋买卖合同效力，所以不存在一房二卖的问题，且益利公司已通过诉讼方式依法解除了该房屋买卖意向书。该房屋买卖意向书的解除是因刘峰未能按原价补足房款的恶意违约造成的；3.在执行过程中，益利公司已全额退清了房屋买卖意向书所预收的全部款项，并放弃了对刘峰的违约金的生效判决的执行，且考虑到刘峰对私下非法转让行为的损失，在调解时，益利公司还对刘峰进行了补偿，刘峰承诺由其负责处理好其与刘华兵、焦成林之间非法转让房屋的矛盾；4.益利公司已按照生效判决依法为黄爱春办理了案涉房产及土地的合法权属证书，履行了房屋买卖协议书和法院判决书规定的全部义务；5.黄爱春已取得了合法的权利登记证书，就是该房屋合法的权利人，根据物权法的规定，黄爱春系该房屋的权利人，依法享有占有、使用、受益、处分的权利。原审判决适用法律不当，侵害了黄爱春的合法权益；6.原审判决将刘峰、刘华兵、焦成林私下非法转让不动产的行为合法化，同时也与一审法院已生效的判决书自相矛盾，依法应当撤销。请求二审法院改判刘华兵、焦成林迁让房屋，其迁让房屋所造成的损失由刘峰承担。
被上诉人黄爱春答辩称，其对益利公司的上诉请求及事实理由均予认可。
被上诉人刘华兵、焦成林、刘峰的答辩意见均同对黄爱春上诉请求与理由的答辩意见。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。首先，刘华兵、焦成林与刘峰达成了房屋买卖协议，其在向刘峰交付部分购房款及对案涉房屋进行装潢后入住至今，焦成林基于上述买卖合同关系对案涉房屋占有使用，且案涉房屋是其唯一住所。其次，益利公司作为案涉房屋的出卖方，其在与黄爱春签订房屋买卖合同前未能解除与刘峰的房屋买卖合同，其亦明知案涉房屋已由刘华兵、焦成林实际占有使用，仍与黄爱春签订房屋买卖合同，故其主观上亦存有过错。黄爱春在购买案涉房屋前，刘华兵、焦成林就已实际入住占有，黄爱春对此事实应当知晓，且明知益利公司与刘峰就案涉房屋的诉讼纠纷并未结束，可能存在交付障碍，但其仍选择购买该房屋，主观上存在过失，亦未能实际取得案涉房屋的占有使用等权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人黄爱春、盐城市益利服饰有限公司各负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 刘 淼
代理审判员 樊丽萍
二〇一六年三月三日
书 记 员 周亚梅