陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终13578号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡端昂，男，1976年5月5日出生，汉族，宝玥酒店负责人，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：管祥，陕西勇智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安未央正泰医院，住所地西安市未央区纬二十六街**号。
法定代表人：梁战武，该院院长。
委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。
上诉人胡端昂因与被上诉人西安未央正泰医院（以下简称正泰医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡端昂的委托诉讼代理人管祥、被上诉人正泰医院的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡端昂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.案件受理费由正泰医�负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，未能全面客观作出判定。因正泰医院与前承租户存在纠纷导致涉案房屋自正泰医院与胡端昂签订合同后就被西安市灞桥区人民法院查封，导致胡端昂不能如期装修而对装修房产生了违约责任造成损失；2016年6月7日一楼大厅主体下水管爆裂造成大厅吊顶漏水，前台设备进水造成财产损失；2016年9月19日203房间消防喷淋管爆裂，造成房屋财产损失和住客身体损害。二、涉案房屋系正泰医院转租，涉案房屋的消防验收应当由出租人办理，不应由承租人负责。本案中给胡端昂造成损失的一项原因就是用水管道和消防设施不完善，胡端昂认为应由出租人承担，管道断裂、消防喷淋出现事故的情况下胡端昂积极通知出租人，出租人未及时处理，造成损失应由正泰医院承担。
正泰医院辩称，一审判决认定事实清楚，胡端昂的上诉理由不能成立。一、胡端昂上诉称其不能如期装修给其造成损失，无事实依据，上诉理由不能成立。依据胡端昂2015年8月缴纳水电费收据，证明2015年8月4日双方签订协议后正泰医院即将涉案房屋交付胡端昂使用，双方均清楚因上任酒店债权人原因可能造成胡端昂不能正常营业及停业，双方进行了补充约定，并免租9个月。灞桥法院的执行通知书并没有查封的任何内容。二、胡端昂主张的大厅水管爆裂和203房间消防喷淋管爆裂给其造成的损失，没有事实依据，不应支持。一楼大厅水管及房屋内的喷淋属租赁房屋内部，按照合同约定不属于正泰医院修缮范围，且客房喷淋是胡端昂自行装修的，与正泰医院无关。涉案房屋已经取得消防验收合格证，胡端昂装修后经营酒店，应自行办理消防验收，未取得消防合格验收，无正泰医院无关。
正泰医院向一审法院�诉请求：胡端昂向正泰医院支付转让费60万元，租金46万元（暂计算至2017年3月15日）及违约金（以120万元为基数，从2016年11月16日起至租金付清之日止按日万分之二点一计算），水电费125289.6元及违约金12528.96元（暂计算至2017年4月10日），上述共计1197818.56元；以及直至判决给付之日止的租金、水电费及违约金；案件受理费由胡端昂承担。
胡端昂向一审法院反诉请求：正泰医院赔偿各项损失共计1265599元；案件受理费由正泰医院承担。
一审法院认定事实：2015年9月1日，正泰医院与胡端昂签订《房屋租赁合同》一份，约定由正泰医院将位于西安市龙首北路59号副1号，一层东边过厅，2-7层安全门以东，面积为3100平方米，以及150平方米的地下一层仓库出租给胡端昂用于经营酒店，租赁期限自2015年9月1日起，至2024年5月15日止，年租金为120万元；合同签订之�起，每半年支付租金一次，支付期限为到期日的前一个月内；房租三年后开始每年递增5%（以上一年度房租为基准）；胡端昂在租赁期间的水、电由胡端昂自行承担，按时缴纳各项费用；正泰医院对出租房屋外的屋面及主体结构，主干水、电设施负有检查、修缮的义务，以保证胡端昂的安全及正常使用，所需费用由正泰医院承担；胡端昂对承租房屋的门窗及屋内设施，包括水、电、排污的设施负有维修义务，所需费用由胡端昂承担；胡端昂不按期缴纳租金，除补齐应缴纳的租金外，应向正泰医院支付滞纳金，按年租金，每逾期一天，按日万分之二点一计算；胡端昂不按时缴纳水电费的，除补齐应缴纳的水电费外，应向正泰医院支付应缴纳水电费的10%的违约金（水电费正泰医院、胡端昂双方同等价格）。同时双方在该合同中约定了补充条款：“签订合同时胡�昂需一次性付给正泰医院转让费人民币60万元整；因上任酒店债权人造成胡端昂不能正常营业及停业的，由正泰医院协助胡端昂负责解决，正泰医院同意减免停业期间的房租；胡端昂办完租赁手续后，需给正泰医院备案一份完整的经营手续；正泰医院同意起租日期从2016年5月15日开始。”合同签订后，正泰医院将房屋交付胡端昂，胡端昂开始装修，此后开始经营宝玥酒店，但未支付60万元转让费。经营期间，胡端昂支付部分租金及水电费，截止2017年4月10日欠水电费125289.6元未付，截止同年3月15日欠租金46万元未付。后因胡端昂拖欠房租及水电费，引起正泰医院不满，致成诉讼。庭审中，胡端昂对水电费有异议，认为水电费系正泰医院自行摘抄计算的，正泰医院未经其同意私自更换电表，致使产生的电量与前期不一致，明显存在错误；而2015年9月14日，其所承租的房屋被�安市灞桥区人民法院查封，经其与该法院沟通，大约一两个月后才解封，导致其不能如期营业造成损失应由正泰医院赔偿。另，2016年6月7日，2016年9月19日，酒店一楼大厅因主体下水管爆裂，造成大厅吊顶漏水，203客房喷淋突爆，未能及时关阀楼体泡水，为此进行维修的损失费用应由正泰医院承担。正泰医院则认为，自胡端昂承租房屋后，未曾更换过水电表，水电费一直由其垫付，再根据胡端昂实际使用的度数和方量支付费用，抄表是在胡端昂监督下进行的，且胡端昂前期亦是按此支付费用，并无异议。考虑到酒店被西安市灞桥区人民法院查封的事实，才与胡端昂补充约定，减免租金至2016年5月15日。对于胡端昂所说酒店一楼大厅下水管爆裂，造成大厅吊顶漏水，以及203客房喷淋突爆，未能及时关阀楼体泡水之事不知情，且合同约定胡端昂对承租房屋内的水、电、排污设施负有维修义务，费用应由胡端昂自行承担。因双方各持己见，致调解未果。
一审法院认为，正泰医院与胡端昂于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均已自觉履行。正泰医院依约履行了向胡端昂交付房屋的义务，胡端昂也实际使用该房屋经营酒店，并支付部分租金及水、电费，此后租金及水、电费亦应支付。拖欠不付，构成违约，应当承担违约责任。现正泰医院要求判令胡端昂支付转让费60万元，租金46万元（暂计算至2017年3月15日），要求计算至判决给付之日止之请求于法有据，依法应予支持。正泰医院要求胡端昂以120万元为基数，从2016年11月16日起，至租金付清之日止按日万分之二点一计算租金违约金之请求，因合同有明确约定，故该请求应予支持。正泰医院要求胡�昂支付水电费125289.6元（暂计算至2017年4月10日）之请求，根据正泰医院提供的证据以及双方的交易习惯，可以相互印证，故正泰医院请求亦应支持。正泰医院要求胡端昂按照应缴纳水电费的10%支付违约金12528.96元之请求，合同亦有明确约定，亦应支持。胡端昂以物业至今没有取得消防验收合格证书进行抗辩一节，因正泰医院出租的是房屋，该房屋已取得消防验收合格证，而胡端昂装修后，用于经营酒店，故对于酒店的消防验收合格证应由胡端昂负责办理。胡端昂反诉要求判令正泰医院赔偿2015年9月至同年11月员工工资139311元之请求，因合同虽然约定的租赁期限自2015年9月1日开始起算，租赁物也于同日交付胡端昂，但合同还特别约定，正泰医院同意将交付租金的时间延长至2016年5月15日，给胡端昂减免了八个半月的租赁费用，故胡端昂反诉请求不予支持。胡端昂反�大厅主体水管爆裂造成损失及维修费18440元及酒店203号房消防喷淋爆裂造成损失及维修费43378元，以及2016年10月至2017年3月营业损失106447元之请求，因所提供的证据不足以证明该损失系正泰医院造成，故该反诉请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零九条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告胡端昂于本判决生效后十日内向原告西安未央正泰医院支付转让费60万元，租金46万元（租金计算至2017年3月15日，此后至判决给付之日每月按照10万元计算租金），并以120万元为基数，从2016年11月16日起，至租金付清之日止，按照日计万分之二点一计算违约金。二、被告胡端昂于上述时间向原告西安未央正泰医院支付截止2017年4月10日水、电费125289.6元，违约金12528.96元。三、驳回被告胡端昂反诉之请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15951元（西安未央正泰医院已预交），由胡端昂负担，于上述付款时间一并内向西安未央正泰医院支付。反诉费8095元（胡端昂已预交），由胡端昂负担。
本院二审期间，胡端昂向本院提交西安市莲湖区公安消防大队《西安市莲湖区公安消防大队责令限期整改通知书》，证明目的：由于涉案房屋没有消防合格证，导致胡端昂经营的宝玥酒店无法办理消防手续。正泰医院质证意见：真实性无异议，不认可证明目的，通知书内容显示是没有经过消防检查擅自营业，办理消防安全检查的责任在胡端昂，与正泰医院无关。正泰医院提交陕公消验字【2008】150号《陕西省公安厅建筑工程消防验�意见书》、陕公消审字第08175号《陕西省公安厅建筑工程消防设计审核意见书》、陕公消验字【2009】010号《陕西省公安厅建筑工程消防验收意见书》，证明目的：涉案房屋所在整栋楼已经消防验收合格，胡端昂装修后、投入使用营业前应当自行申请消防安全检查、办理酒店的消防验收合格证。胡端昂质证意见：形式要件认可，证明目的不认可，该证据仅是验收意见书，而非验收合格证，目前该物业还未取得消防验收合格证。本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，2017年10月20日西安市莲湖区公安消防大队向宝玥酒店发送的责令限期整改通知书显示发现其存在消防安全违法行为为：未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令其于2017年10月27日前改正。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，�得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。胡端昂上诉称因正泰医院原因导致房屋被法院查封造成胡端昂向装修方承担违约责任造成损失，但是根据胡端昂提交的灞桥法院执行通知书，通知强制履行的义务为支付相关款项，并无查封涉案场地的内容，并且双方2015年9月1日签订合同并于此日期前后交付了房屋，补充约定正泰医院同意起租日期从2016年5月15日开始，已经减免了八个半月的租赁费用，故对胡端昂该项上诉请求，证据不足，本院不予支持。胡端�上诉称因出租人责任涉案房屋未取得消防验收合格，而正泰酒店已经提供证据证明涉案房屋经消防验收基本合格同意投入使用，胡端昂自行提供的责令限期整改通知书载明对其限期整改的项目为未经消防安全检查擅自投入使用、营业，并不能证明其诉讼请求所依据的事实，故对胡端昂该项上诉请求，证据不足，本院不予支持。胡端昂上诉称因涉案房屋管道断裂、消防喷淋出现事故造成其损失应由正泰医院承担，但根据双方合同第九条约定，胡端昂对承租房屋的门窗及屋内设施，包括水、电、排污的设施负有维修义务，所需费用由胡端昂承担，故胡端昂该项请求，本院亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15951元，由胡端昂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
审 判 员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 刘书方