河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终376号
上诉人（原审原告）兰凤勃，男，1990年12月1日出生，汉族，住邱县。
委托代理人马文明，河北维民权律师事务所律师。
委托代理人张东耀，河北维民权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北国脉房地产开发有限公司，公司地址：邱县新马头镇东关村东。
法定代表人周志胜，执行董事。
委托代理人郑会兰，河北宏扬律师事务所律师。
委托代理人黄广福，河北宏扬律师事务所律师。
上诉人兰凤勃与被上诉人河北国脉房地产开发有限公司（简称国脉公司）商品房销售合同纠纷一案，因上诉人兰凤勃不服邱县人民法院（2015）邱民初字第00256号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。兰凤勃及委托代理人马文明，国脉公司委托代理人郑会兰、黄广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1、2014年6月3日，兰凤勃与国脉公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：由国脉公司预售其开发位于邱县东方大街南段西侧、新汽车站北侧的国脉奥城商品房，该商品房预售许可证号为（2014）邱房预售字第01号，兰凤勃购买的是国脉奥城第2幢2单元4层401室，该商品房的用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积为83.62平方米，每平方米单价为2429元，总金额203113元。合同第五条面积确认及面积差异处理中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款，多退少补。合同第六条付款方式及期限中约定，由兰凤勃于2014年2月10日前一次性付清全部房价款203113元。合同第八条中约定，国脉公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付兰凤勃使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，国脉公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付兰凤勃使用，逾期超过90日后，兰凤勃有权解除合同。兰凤勃解除合同的，国脉公司应当自兰凤勃解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按兰凤勃累计已付款的1﹪向兰凤勃支付违约金。合同第十一条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，国脉公司应当书面通知兰凤勃办理交付手续。双方进行验收交接时，国脉公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，国脉公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。国脉公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，兰凤勃有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由国脉公司承担。由于买受人的原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：买受人未能以合同约定交房时间办理交接手续的，超过三十天视同买受人已同意并接受了出卖人交付的房屋。买受人于合同约定交付之日起，按规定缴纳物业管理费、取暖费等相关费用。该商品房买卖合同附件有四：一是房屋平面图；二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；三是国脉奥城交房标准；四是合同补充协议，其中第2条约定，合同面积与确权面积不一致，房款多退少补，于交房时一次性结清。
2、兰凤勃向国脉公司交购房款共计203113元，其中：2013年5月7日交款10000元，2013年6月2日交款60000元，2013年6月5日交款119000元，2013年6月7日交款14113元。
3、2014年12月25日，由勘察单位中佳勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司石家庄分公司、施工单位石家庄市贤达建安工程有限公司、监理单位邯郸市大洋建设工程监理有限公司、施工图审查单位河北泛海工程设计咨询有限公司和建设单位河北国脉房地产开发有限公司共同对国脉奥城2号楼进行竣工验收，综合结论性意见是：本工程已按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求和设计图纸要求以及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求，验收组一致同意，本工程评定为合格工程，同意使用。
4、经邱县房产管理局测量，兰凤勃购买的国脉奥城2号楼2单元401商品房实测面积为89.22平方米，超出该商品房买卖合同约定的建筑面积5.6平方米。
5、2014年12月30日，国脉公司工作人员胡某以短信的方式，通知兰凤勃于2014年12月31日携带本人身份证、商品房买卖合同、房款收据及房屋实测面积差价费用13602元，到国脉奥城售楼处办理交房手续，另带600元办理物业等相关手续。
6、兰凤勃以国脉公司所建商品房不符合国家规定和合同约定为由，拒绝接受房屋。国脉公司以兰凤勃未支付超过商品房买卖合同约定面积部分的房屋差价款为由，未向兰凤勃交房，兰凤勃至今未接房，由此产生接纠纷。2015年5月6日，兰凤勃向法院起诉，其诉讼请求为：（1）、解除双方签订的《商品房买卖合同》；（2）、判令国脉公司返还兰凤勃购房款203113元，并赔偿兰凤勃自2013年5月7日起至实际返还之日止的利息损失，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计算（截止2015年5月7日为25389元），经法院调解无效。
原审认为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。该案中，国脉公司将正在建设中的商品房预先出售给兰凤勃，双方之间属于商品房预售合同纠纷。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。该案中，国脉公司已依法取得了商品房预售许可证，具备商品房预售的条件。双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，该商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。兰凤勃将商品房买卖合同约定的房款支付给国脉公司，已经履行了合同约定的付款义务，国脉公司应当按照合同约定的期限即2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付兰凤勃使用。
关于国脉公司应交付的商品房是否已经验收合格的问题：《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。该案中，在诉争的商品房竣工后，国脉公司作为建设单位组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查单位共同组成的验收组，对诉争的商品房进行竣工验收，国脉公司提交的《建设工程竣工验收报告》显示，该案诉争的国脉奥城商品房工程经验收为合格，同意使用，符合该案商品房买卖合同约定的交房条件，即该商品房经验收合格。
关于国脉公司是否履行了通知义务的问题：根据合同的约定，在商品房经验收合格达到交付使用条件后，国脉公司应当书面通知兰凤勃办理交付手续。该案中，国脉公司在诉争的商品房经验收合格达到交付使用条件后，于合同约定的交房期限内以短信的方式通知了兰凤勃，虽然国脉公司通知的方式不符合合同的约定，但国脉公司的短信通知中明确表明了向兰凤勃交房、由兰凤勃接房的意思，并同时明确了由兰凤勃补交超出合同约定面积的差价款数额，与证人胡某的证言能够相互印证，足以证明国脉公司履行了通知义务的事实。
关于同时履行抗辩权问题：根据《中华人民共和国合同法》第66条的规定，同时履行抗辩权指双务合同的当事人一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，双方选择的计价方式为以建筑面积为依据进行面积确认，并约定面积差异处理方式为以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款多退少补，合同补充协议第2条约定合同面积与确权面积不一致，房款多退少补，于交房时一次性结清，但双方的合同中没有对付款、交房的先后顺序作出约定。该案中，诉争的商品房面积经房管部门测量后，其实际面积超出合同约定面积的事实客观存在，兰凤勃应当按照合同的约定于国脉公司交房时补交差价款，在兰凤勃未依照合同约定补交差价款的情况下，国脉公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝向兰凤勃交房。
综上所述，原审认为，国脉公司在诉争的商品房经验收合格后，在合同约定的交房期限内通知了兰凤勃，表明了向兰凤勃交房、由兰凤勃接房的意愿，同时表明了要求兰凤勃补交超过合同约定面积的差价款，兰凤勃应当按照合同的约定在接房时一次性补交差价款，在兰凤勃未补交差价款的情况下，国脉公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝向兰凤勃交房。因此，兰凤勃所诉国脉公司逾期交房超过90天，要求解除双方签订的商品房买卖合同之理由不足，该请求应当予以驳回。兰凤勃的其他诉讼请求，应当以双方签订的商品房买卖合同解除为前提，因兰凤勃要求解除商品房买卖合同的请求被驳回，兰凤勃的其他请求也应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告兰凤勃的诉讼请求。案件受理费4728元，由原告兰凤勃负担。
宣判后，兰凤勃不服向本院提起诉讼，理由：1、一审判决认定关键事实错误，涉案房屋不符合国家和地方人民政府的有关规定，商品房未经验收合格，不符合商品房买卖合同约定的条件，即附件三国脉奥城交房标准第1-17项要求，涉案房屋并未经房产管理部门合法测定；2、一审判决适用法律错误，一审判决错用“同时履行抗辩权”。上诉请求为：1、撤销邱县人民法院（2015）邱民初字第256号民事判决；2、改判支持兰凤勃的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由国脉公司承担。国脉公司服判。
经审理查明，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。本案中兰凤勃的诉讼请求为解除双方之间的商品房预售合同。而解除合同则要看是否符合法定的解除合同条件。关于兰凤勃所诉涉案商品房未经验收合格的问题，本院认为，在一审中国脉公司提交了相应的竣工验收报告，虽然兰凤勃认为该竣工验收报告不符合相关部门条例的规定进行备案，但是也不能据此证明涉案房屋不符合验收条件，本院无法以涉案房屋未验收备案而认定国脉公司就构成根本违约，故本案不符合解除合同的法定条件。关于兰凤勃所诉国脉公司提交的面积表单形式不合法的问题，本院认为，根据双方签订的商品房预售合同的约定，房屋面积据实结算房款多退少补。因此，最后房款的结算是以房屋的实际面积为准，而兰凤勃认为国脉公司提交的面积表单形式不合法，但却没有相关证据推翻面积表单的内容，且该项内容也不能构成根本违约。综上所述，兰凤勃的上诉理由均不能证明解除合同的条件成立，故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4730元，由上诉人兰凤勃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘新莉
代理审判员 宦 伟
代理审判员 谢 珂
二〇一六年二月十八日
书 记 员 杨红娟