浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3558号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州昆仑之都房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋传良。
委托代理人：应岳灵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡俊杰。
委托代理人：洪振宇。
上诉人杭州昆仑之都房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）因与被上诉人胡俊杰商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，案外人潘某欲购买昆仑公司开发建设的位于杭州市拱墅区昆仑公寓1幢2单元1002室商品房，因其条件不符合限购政策，昆仑公司销售顾问金某告知其只需找个持有绿卡的人代其购房，即可享受首付三成及贷款利率七折优惠。基于此，潘某以胡俊杰名义与昆仑公司于2010年8月5日签订案涉《商品房买卖合同》，合同约定：商品房建筑面积为88.78平方米，单价为34295元，合同总价款为3044710元，买受人应在2010年8月5日前支付首付款914710元，余款2130000元由买受人向银行申请按揭贷款支付，并于本合同签订当日办理完毕按揭贷款的相关手续，并提供按揭贷款所需的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期按本合同第八条处理。如因买受人个人原因或银行信贷政策调整等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款，则收买人应在银行或出卖人通知后7各工作日内以现金补足，逾期则按本合同第八条处理。逾期超过90日后，出卖人有权解除买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应在2014年1月1日前，将符合条件的商品房交买受人使用。合同签订当日，胡俊杰支付首付款914710元。2010年8月2日，胡俊杰将本次购房涉及的合同签订、房产交接、入住、办证等所有相关事宜委托给潘某代理并办理公证，案涉合同由委托代理人潘某签订。2010年8月11日，胡俊杰声明其购买的案涉房产以其个人名义签订，购置房产的全部投资款由潘某出资，房产产生的权利由潘某享受，义务由潘某承担。购房合同签订后，因胡俊杰的妻子胡某名下有个人住房贷款，购房余款2130000元一直未能办理按揭贷款。2015年4月13日，胡俊杰诉至法院要求判令：1、解除胡俊杰、昆仑公司于2010年8月5日订立商品房买卖合同；2、昆仑公司返还胡俊杰支付的首期购房款914710元，并支付资金占用期间的利息493938元（按月利率1%从2010年8月6日起计算至判决确定履行之日止，暂计算至2015年2月6日）；3、诉讼费由昆仑公司承担。
原审法院认为：本案主要争议焦点在于：一、昆仑公司在销售案涉房产时有无向胡俊杰承诺只要持有绿卡即可购房首付三成及贷款利率七折优惠；二、承诺能否对抗案涉《商品房买卖合同》关于付款内容的约定。
关于焦点一：胡俊杰主张昆仑公司在销售时承诺持有绿卡即可享受首付三成及贷款利率七折优惠，所提供的有效证据是潘某与金某、蒋某的谈话录音。蒋某系昆仑公司的销售总监，昆仑公司对其身份不持异议，蒋某在谈话中表露银行事先是给予昆仑公司销售楼盘客户相应的房贷首付比例和贷款利率优惠承诺，后因银行方面无法兑现导致售出的几套昆仑公寓商品房无法办理贷款手续。在胡俊杰购买案涉商品房时，金某尚是昆仑公司的销售人员，对此昆仑公司不持异议，但又表示不清楚金某是否是胡俊杰的置业顾问，蒋某作为对昆仑公司商品房销售过程全面负责的管理者，其在与潘某的谈话中对金某身份明确表示认可，昆仑公司对金某的身份异议不符合实际情况，该院不予采纳。金某在谈话中明确表示昆仑公司先和银行签订相关协议，之后公司会把相应的贷款政策告知营销部，然后再层层下达，其和公司其他销售人员均是根据昆仑公司的授意向购房客户承诺持有绿卡享受的首付比例和贷款优惠。该院认为，退而言之，即使金路承诺的内容未经昆仑公司授权，但金某作为昆仑公司在胡俊杰购房时指派的销售顾问，在商品房销售交易习惯中，亦由销售顾问具体和购房者洽谈购房事宜，销售顾问接受公司的指派，代表公司行使职权，购房者有理由相信销售顾问的承诺即为开发商的意思表示。故基于蒋某和金某的身份情况及二人谈话内容的同一指向性，胡俊杰主张的事实更贴近客观情况，该院对胡俊杰的该部分主张予以采纳。
关于焦点二：案涉《商品房买卖合同》第七条虽然对支付购房款作了“如因买受人个人原因或银行信贷政策调整等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款，则收买人应在银行或出卖人通知后7各工作日内以现金补足”的约定，而本案从客观表象上看也确因胡俊杰的妻子胡某名下有房产且房款尚未偿还完毕而未能办理贷款手续，但商品房销售过程中一般由开发商提供业经备案的商品房购买合同，合同中关于房款支付方式及其他基本条款均为格式条款，购房者签订的是浙江省商品房买卖合同范本的合同文本，昆仑公司在销售过程中承诺的内容是无法体现在合同上的。2010年4月10日颁行的“国十条”（国发（2010）10号）规定“对购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%”，且无任何相关持有外国绿卡的购房者可享受30%首付的规定。而房产政策规定具有公示力，昆仑公司在明知胡俊杰不符合首付比例的条件下，仍然承诺给予首付30%及七折贷款优惠，与合同约定付款条件相悖，应当以其双方在购房过程中达成的实际意向为准。综上，案涉商品房买卖合同系胡俊杰与昆仑公司双方签订的，根据合同相对性原则胡俊杰以自己名义起诉，昆仑公司对此无异议，而实际购房者潘某亦同意由胡俊杰来主张权利，该院对此予以确认。昆仑公司承诺只要胡俊杰持有绿卡购房即可享受首付比例30%及贷款七折利率优惠，而在合同履行合同过程中承诺的条件无法兑现，导致胡俊杰购房目的不能实现，胡俊杰据此要求解除案涉《商品房买卖合同》理由成立，该院对其诉请予以支持。昆仑公司要求胡俊杰支付房款及违约金的诉请，无事实和法律依据，不予采纳。合同解除后，应将胡俊杰支付的首付款914710元予以返还，并承担相应的利息损失，该院酌定按中国人民银行同期贷款利率从2010年8月6日起开始起算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡俊杰与杭州昆仑之都房地产开发有限公司于2010年8月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日起解除；二、杭州昆仑之都房地产开发有限公司返还胡俊杰914710元及利息损失（利息从2010年8月6日起按中国人民银行同期贷款利率算至本判决确定还款之日止）；三、驳回杭州昆仑之都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费17478元，减半收取8739元，由杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担7874元，胡俊杰负担865元；反诉案件受理费14874元，由杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担。
宣判后，昆仑公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院作出判决的依据是被上诉人提交的录音证据，该录音证据并非完整连续的，是存在瑕疵的，并且纵观所有录音内容，上诉人均未明确给出“首付三成，利率七折”的承诺，均是有潘某一再的引导追问，而非上诉人工作人员明确给其承诺。上诉人前销售顾问金路告知潘某可以通过持有绿卡人代其购房，这只是一个前提，这个替代其购买房屋的人也需要满足无购房记录或者无贷款记录等一系列其他要求。而被上诉人作为完全民事行为能力人，其明知道其妻子按揭购买了房子，应该对其无法办理按揭的结果有所预料，上诉人作为房地产开发商，在银行和买受人之间，扮演的只是一个材料转交的一个角色。一审法院认为“国十条”具有公示力，其公示对象不是特定的开发商，应该是不特定的所有人，被上诉人作为买受人也应该知道房产政策规定。一审法院判决无法办理按揭、合同解除导致购房合同目的不能实现的所有责任均由上诉人来承担是显失公平，不符合客观事实的。二、一审法院判决上诉人返还首期购房款和支付资金占用期间的利息无法律依据。上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》第七条作出约定：如因买受人个人原因或银行信贷政策调整等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款则买受人应在银行或者出卖人通知后7个工作日内以现金补足。该合同的约定系双方真实意思表示，从双方签字或盖章之日生效，合同双方均应履行合同的相应义务。被上诉人未以按揭方式付清余款，亦未能以现金方式结清余款，此种行为已经构成严重违约行为，上诉人有权要求被上诉人支付剩余房款。一审法院的判决有悖于双方约定，违反了有约定从其约定的法定原则。即使解除该购房合同，也应由被上诉人按照合同约定支付违约金。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回胡俊杰原审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由胡俊杰承担。
被上诉人胡俊杰答辩称：录音证据是完整的，录音证据的意思表示明确，一审法院认定两个人的录音，蒋某、金某的两个人的身份是上诉人公司的员工，因此本案的绿卡优惠政策（首付款30%，贷款7折）是确实存在的。但是在合同履行过程中，昆仑公司承诺的优惠政策无法落实，因此胡俊杰可以据此解除合同。关于利息，根据合同法97条，利息就是赔偿损失部分。昆仑公司的上诉目的就是拖延时间，造成被上诉人的损失巨大。一审法院认定的事实正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，2010年8月5日，潘某以胡俊杰名义与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。关于昆仑销售时所承诺持有绿卡即可享受首付三成及贷款利率七折优惠的问题，胡俊杰作为购房者，有理由相信销售顾问金某所作的承诺。同时昆仑公司在销售房屋过程中确实有对持有绿卡即可享受首付三成及贷款利率七折优惠的客户。昆仑公司与胡俊杰签订《商品房买卖合同》，但并没有告知胡俊杰是购买首套房才享受该优惠条件，也没有事先对胡俊杰及其妻子是否有购买过房屋进行了解。而2010年4月10日颁行的“国十条”（国发（2010）10号）规定“对购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%”，且无任何相关持有外国绿卡的购房者可享受30%首付的规定。对此，造成胡俊杰无法按昆仑公司所承诺的优惠条件办理银行相关的按揭，导致胡俊杰购房目的不能实现，昆仑公司应承担相应责任。故胡俊杰要求解除涉案的《商品房买卖合同》的理由成立。现昆仑公司上诉的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17478元，由上诉人杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年一月二十六日
书记员 何英杰