山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第89号
上诉人（原审被告）：济南市卫生局，住所地：济南市历下区龙洞路奥体中心龙奥大厦11层。
法定代表人：贾堂宏，局长。
委托代理人：周继勇，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人：王若宇，山东众成仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军济南军区房地产管理局，住所地：济南市段店南路217号。
负责人：陈庆秀，局长。
委托代理人：李连祥，山东国曜律师事务所律师。
委托代理人：董学风，山东国曜律师事务所律师。
上诉人济南市卫生局与被上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局（以下简称“济南军区房管局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2012）济民一初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人济南市卫生局的委托代理人周继勇，被上诉人济南军区房管局的委托代理人李连祥、董学风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南军区房管局诉称：2004年4月9日，原告与被告济南市卫生局签订编号为济鲁字第6002号租赁合同一份，原告将位于山东省济南市的一处房地产租赁给济南市卫生局使用。合同约定：租赁期限为五年，自2004年9月1日至2009年10月31日止，年租金为400万元，合同期满后被告至今未将租赁的房地产返还原告，被告的行为给原告造成了严重损失，并且影响到了部队用房的整体部署。原告多次与被告协商，被告均以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，请求法院依法判决：1、被告立即返还非法占用原告的房地产；2、被告支付非法占用原告房地产期间的占用费及损失1000万元（占用费自2009年11月1日起至2012年5月1日止，按年400万元计算，并要求顺延至实际返还之
日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告济南市卫生局辩称：一、济南市卫生局与济南军区房管局之间不是单纯的房屋租赁合同关系，而是军地合作关系。2004年原解放军第106医院（以下简称原106医院）撤编，为帮助原告解决原106医院撤编后66名非军籍职工及1名遗属安置问题，同时整合济南市卫生资源，弥补城区西部医疗资源薄弱现状，解决西部城区20万居民的就医，经济南市人民政府批准，被告与原告签订了《军队房地产租赁合同》及《第106医院66名职工委托管理协议》，约定房屋租赁合同租赁期内，被告接受原告的委托，管理原106医院66名无军籍事业单位正式职工，并负担1名职工遗属生活困难补助。租赁合同期间，托管的上述66名非军籍事业编职工的工资、福利和1名遗属生活补助均得到如期足额发放。同时，在原告要求下，被告又其签订了《关于对原106医院实施有关保障的协议》，约定由被告替原告承担起租赁房屋供水、供电、供暖、保洁卫生等服务保障工作，完善相关配套设施。另外，在接管原106医院时，在原告不允许评估的情况下，不得己以1500万元的价格（远高于物品实际价值）受让了原106医院的医疗设备、药品、通讯网络、办公用品等。事实上为原告解决了原106医院撤编前的部分债务问题。上述合同、协议签订后，鉴于被告系行政机关单位性质，不能实际经营医疗机构，被告只能委托下属的济南市第五人民医院运营、管理原106医院，并于2004年重新注册成立济南市106医院。济南市106医院成立后，承担了济南市西部较大范围的急救、医疗、预防、接种、保健、公共卫生任务，现已取得良好的社会效益。二、原告所称被告非法占用其房屋无事实依据。1、2004年11月1日至2011年11月22日期间，被告基于与原告之间的房屋租赁合同关系合法占有使用租赁房屋。2004年4月双方签订《军队房地产租赁合同》后，被告已按照合同约定履行了各项义务。首期租赁期满前，双方均未提出解除房屋租赁合同，且济南市106医院一直正常经营。2009年10月，经原告同意，被告向原告提交了第二个租赁周期的续约申请，并由济南市106医院向原告交纳了租赁费400万元，原告开具了相应的租赁费发票。首期租赁期限届满后，原告收取下一年度租金并出具发票的行为应视为对被告继续租赁涉案房屋的认可，因此被告与原告之间事实上形成了第二期的租赁合同关系。双方签订《军队房地产租赁合同》将首期租赁期间定为5年，是按照军队房地产租赁相关规定，为配合原告出租军队房地产的审批权限的结果，并非被告真实意思表示。医院作为收益微利的公益性单位，具有投资大、周期长的特点，回收周期在10年以上，被告租赁涉案房屋的目的是为从事医疗卫生事业，鉴于上述医疗行业的特殊性，5年的租赁期间明显无法实现被告租赁目的。根据双方之间《第106医院66名职工委托管理协议》的约定，“房屋租赁合同满10年66名职工正式移交济南市卫生局，并变更劳动（管理）关系”，该约定真实体现了被告与原告就租赁期间的真实意思表示应为10年，而非5年；2、2011年11月22日至今被告基于济南市106医院交接工作继续合法占有使用租赁房屋。2011年11月22日，被告与原告、济南市第五人民医院签订《交接协议书》，协商解除《军队房地产租赁合同》，上述交接协议签订后，被告着手开始交接工作。但鉴于医疗机构特有属性，移交工作因各种因素影响，难度较大，过程复杂。其一，济南市106医院是被告承租房屋后，按照有关规定，层层上报批复成立的，租赁合同解除后济南市106医院需要消除原名或更名，需要办理一系列变更手续，移交过程手续复杂；其二，租赁合同终止前，济南市106医院住有大量患者，考虑到移交患者应把患者的生命健康放在首位，确保患者利益，给移交工作提出了更高的要求，增加了难度；其三，济南市106医院现有400余名聘用职工，济南市106医院撤消后400余名聘用职工如何合理安置，如何最大化避免对社会安定产生影响，也无形中增加了移交工作的难度；其四，2007年4月，为适应医院的发展，经请示军区联勤部领导批准，济南市106医院投入了近2亿元的建设经费用于建设大型医疗设备用房并引进使用期限15年以上的大型医疗设备。鉴于上述投入医疗设备的特有属性及不宜移动的特点，给移交工作带来不少难度。因此，2011年11月22日至今，被告是基于济南市106医院交接工作而继续合法占有使用租赁房屋。三、原告向被告主张1000万元房屋占用费无事实依据。1、被告己实际支付2009年11月1日至2010年10月31日期间房屋租赁费400万元。2009年10月，首期五年租赁期届满前，被告经原告同意，按照合同约定向其提交了第二个租赁周期的续约申请，并由济南市106医院向原告交纳了租赁费400万元，原告于2009年10月13日开具了租赁费发票，发票收费项目名称一栏明确载明“收2009年11月1日至2010年10月31日租金”。2011年11月22日，被告与原告以及济南市第五人民医院签订《交接协议书》，协商解除“106医院租赁合同”，该交接协议第二条明确写明，截止2011年10月31日，被告尚欠原告租金400万元。因此，原告要求被告支付自2009年11月1日起的租金，无事实依据。2、被告已向原告交接部分租赁房屋，对已交还的租赁房屋并未实际占有使用。2011年11月22日，被告与原告以及济南市第五人民医院签订《交接协议书》，协商解除“106医院租赁合同”，上述交接协议签订后，被告已着手开始交接工作，并已逐步向原告移交了部分租赁房屋，对该移交部分，被告没有实际占有使用。济南市106医院在移交过程中已停止经营，整个移交过程给被告及济南市106医院带来不可估量的损失。因此，原告按照原租赁合同的约定向被告主张全部租赁房屋占有使用费，没有依据。四、原告应对租赁合同关系存续期间被告投入的设施设备等给予相应补偿。《军队房地产租赁合同》签订后，被告与济南市第五人民医院接管“原解放军第106医院”，对医院的房屋、道路及周边配套设施进行了清理、维护、整修，同时对医疗器械等进行了核查、维修，为济南市106医院开业做了大量保障工作，投入基础建设资金1000余万元。2007年4月，为适应医院的发展，经请示军区联勤部领导批准，投入了近2亿元的建设经费，用于建设大型医疗设备用房并引进使用期限15年以上的大型医疗设备。2008年上述医疗设备用房建成，2009年逐步安装使用。原告明知上述大型设备使用期限为15年以上，且上述大型医疗设备安装后无法移动或转移，原告仍于2011年在上述大型医疗设备运营使用尚未满两年的情况下提出解除双方之间的房屋租赁合同，已给被告造成巨大经济损失。鉴于上述情况，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告应对被告的上述投入按照实际价值予以补偿。五、原告尚欠被告480余万元设备回购款。2011年11月22日，被告与原告及济南市第五人民医院签订《交接协议书》，就原《军队房地产租赁合同》解除后交接事宜达成协议。上述交接协议书约定，被告以1500万元接管的原解放军第106医院的医疗设备及药品，由原告以630万元进行回购。交接协议签订后，原告仅向被告支付了150万元，尚欠480万元未支付。因此，原告欠付的480万元设备回购款应在被告承担的房屋占有使用费中予以抵销，该抵销符合法律规定，请求法院予以支持。
原审经审理查明：2004年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订（2004）济房租合字第106号《军队房地产租赁合同》。合同约定：甲方将位于山东省济南市，编号为济鲁字第6002号的房地产一处（房屋建筑面积34194平方米，场地面积110138平方米）租赁给乙方使用；租赁用途为医疗；租赁期限自2004年9月1日至2O09年10月31日止；租金为每年400万元，每年9月1日前的10日内由乙方向甲方支付；为保证租赁合同的履行，双方约定自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币60万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还该保证金；甲方应当履行的义务为保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》的审批权限，业经军队审批机关批准；乙方应当履行的义务为不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方；乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同确定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。关于租赁合同的解除与终止，双方约定：租赁期满，合同终止。双方还在合同中就各自的违约责任进行了约定。
原、被告在签订《军队房地产租赁合同》前，双方还于2004年8月25日分别签订了《第106医院66名职工委托济南市卫生局管理协议》、《第106医院医疗设备、药品、通讯网络、办公生活设施（用品）等整体出售协议》、《关于对原106医院实施有关保障的协议》等协议。双方在《军队房地产租赁合同》中均认可上述协议为《军队房地产租赁合同》的附加条款。
上述合同、协议签订后，被告委托下属的济南市第五人民医院运营、管理原106医院，并重新注册成立济南市106医院。2O07年4月，原告根据被告的申请，批准被告“在原106放射区建MM50机房，在原门诊大厅和办公楼之间建造连廊，在不破坏房屋主体结构的前提下，对门诊、病房、办公楼进行装修”，并要求被告“严格按照《军队房地产租赁合同》第八条第四款的约定和申请报告中的承诺办理”。济南市106医院在上述批准的范围内建设了医疗设备用房并引进相关的医疗设备。
原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》履行届满之前，
济南市106医院于2009年1O月13日，又向原告交纳了2009年11月1日至2010年10月31日期间的租金400万元，原告为其开具了相应的租赁费发票。此后，被告未再向原告交纳租金。
2011年11月22日，原告（甲方）与被告（乙方）及案外人济南市第五人民医院（丙方）就解除《军队房地产租赁合同》，确保交接工作顺利进行及善后工作妥善处理签订《交接协议书》。该协议约定：第一条，自签订本协议之曰起，乙方30日内搬离租赁区，将承租的房地产及按合同约定归甲方的全部财产完整交付给甲方；第二条，2011年11月23日，三方派人对租赁房地产进行全面检查后办理交接手续；第三条，截止2011年10月31曰，乙方拖欠甲方租金400万元（租金应继续计算至实际搬离完毕之日）。乙方在签订本协议后十五日内一次性结清；第四条，丙方搬离租赁区前，应清理医用垃圾和其他有害性物品；第五条，关于原106医院估价的办公用品及医疗器械等物资的处理，由济南市106医院与中国人民解放军济南军区总医院共同清点、登记造册、就地封存，并另行签订交接协议，作为本协议的附件，如发生纠纷，由甲乙丙三方指导、协调解决。济南市106医院新购置的设备MM50、v刀、PET－CT－MR、DSA四件设备可存放在原机房内，但丙方必须与甲方同时签订存放协议，八个月内由乙丙方自行处置；第六条，丙方搬离租赁区前负责结清有关水电暖、有线电视、网络宽带、物业管理等费用，负责清点带走其所诊治患者的所有病案资料；第七条，乙丙方在承租该房地产期间发生的所有经济、民事、医疗等纠纷由丙方负责处理，并承担因此带来的一切经济损失，不因解除租赁关系而免除；第八条，托管职工已于2011年5月11日以集体辞职的形式解除托管，其106医院拖欠职工的工资等费用由甲方负责；第九条，甲乙双方协商的630万元设备款，在签订本协议2日内，由济南市106医院与中国人民解放军济南军区总医院签订原设备物资交接协议，然后甲方将其中150万元拨付到乙方指定账户，本协议即生效。剩余款项待乙方全部撤出营区后支付；第十条，甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应当及时协商解决，协商不成时，向甲方或乙方所在地法院起诉。《交接协议书》还附有《原106医院营区交接工作时间表》，作为本协议书的附件。该《交接工作时间表》载明：双方于2011年11月28日开始进行租赁房产、场地的正式交接，至12月23曰全部结束。上述《交接协议书》签订后，案外人济南市第五人民医院和中国人民解放军济南军区总医院根据《交接协议书》的相关条款，于2011年11月28日又签订了《原106医院物资交接协议书》，约定交接时间自2011年11月29日9时开始，至11月30日16时前，完成原106医院评估计价移交给济南市第五人民医院的办公用品及医疗器械等物资的交接。《交接协议书》签订后，原告按照该协议的第九条约定向被告支付了150万元。
双方在进行交接过程中，因对济南市106医院在租赁期间新购置MM50、Y刀、PET－CT－MR、DSA四件难以移动设备的存放和后续如何使用问题产生争议，经多次协商未果，导致交接工作未能顺利进行。诉讼中，被告主张2011年交还了传染病房、门诊楼三楼、四楼，当时原告对已交接的房屋贴上了封条。2012年5月10日，交还了办公楼第四层。同时，制计楼虽未交接，但已由部队强行进住。2012年12月份开始陆续交还其他剩余的房屋，包括全部病房、门诊楼一、二层、办公楼一、二、三层以及医技楼。但最后全部交接完毕的时间没有记录而且也没办理交接手续。本案诉讼中，原告为了尽快促成双方的和解，自认济南市卫生局已于2013年1月31日前将租赁房屋及院落全部进行了移交，但不认可其拖欠被告480万元设备款。
上述事实，有原告与被告签订的（2004）济房租合字第106号《军队房地产租赁合同》、《第106医院66名职工委托济南市卫生局管理协议》、《第106医院医疗设备、药品、通讯网络、办公生活设施（用品）等整体出售协议》、《关于对原106医院实施有关保障的协议》、《济南军区房地产管理局济南办事处关于新建房屋的批复》（济房办（2007）06号）、《济南军区房地产管理局关于新建房屋的批复》（房（2007）60号）、原、被告及济南市第五人民医院签订的《交接协议书》、济南市第五人民医院与中国人民解放军济南军区总医院签订的《原106医院物资交接协议书》、（2009）济字00437640、00437641、00437642、00437643、00437644号发票以及证据交换笔录、调解笔录、调查笔录、庭审笔录等在案为凭。
原审认为：原、被告双方签订的（2004）济房租合字第106号《军队房地产租赁合同》以及为解除该租赁合同而签订的《交接协议书》等均是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依法履行。被告主张其与原告之间不是单纯的房屋租赁合同关系，而是军地合作关系，这与双方所签订的《军队房地产租赁合同》中表达的意思不一致，本院无法采信。2009年10月31日，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》租赁期限届满，双方虽未续订新的租赁合同，但被告重新注册成立的济南市106医院继续使用该租赁房屋及院落，并向原告交纳了2009年11月1日至2010年10月31日的租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告此后所形成的应为不定期租赁合同关系。被告主张其与原告之间事实上形成了第二个5年期限的租赁合同关系，不符合上述法律规定，原审不予采纳。2011年11月22日，原、被告及案外人济南市第五人民医院就解除《军队房地产租赁合同》以及该合同解除后租赁房屋、院落及相关物资的交接签订《交接协议书》。自该《交接协议书》签订后，双方不定期限租赁合同关系应为协商一致解除。被告应当按照交接协议约定时间交还租赁房屋及场地。在履行《交接协议书》过程中，因双方对济南市106医院购置使用的部分难以移动设备的存放及后续使用未达成一致意见，导致交接工作未能按时全部履行，原告请求被告支付其继续占用房屋院落期间的使用费符合双方《交接协议书》的约定，应予支持。由于诉讼中原告认可被告已于2013年1月31日将其租赁的房屋及院落向其全部移交，故对原告要求被告向其交还租赁房屋及院落的请求原审不予支持，而被告需向原告交纳的租赁使用费亦应计算到双方全部移交租赁物之日止。鉴于原告所主张的2009年11月1日至2010年10月31日期间的400万元租赁费已由济南市106医院向其交纳，该年度的租金应当从原告所主张的租金总额中扣除。被告主张双方签订《交接协议书》后，其己向原告交还部分租赁房屋，不应再向原告支付该部分已移交房屋的占用使用费。原审认为，被告对其已交付房屋及院落负有举证责任，但其并未对此提供双方已进行交接的充分有效证据证实。并且即使被告的主张成立，其已交付了部分房屋，但由于双方在《交接协议书》中约定的是由被告在30日内向原告返还租赁的房屋及院落，而租金计算至实际搬离完毕之日，双方并未约定移交部分租赁物后可以扣减相应的租金。而且由于被告未按约定的时间返还全部租赁物，致使原告不能整体有效使用出租的房屋院落，故原审对被告的上述主张不予支持。被告主张原告应对双方租赁关系存续期间由其投入的设施设备等给予补偿，因其与原告签订的《军队房地产租赁合同》中对此已明确约定进行改造、装修或者增扩设备费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，无偿移交给原告，并且双方交接协议中也没有约定需对改造、装修进行补偿，故被告的上述主张没有合同依据，原审不予支持。关于480万元医疗设备及药品回购款，被告主张应与被告欠原告的房屋院落使用费予以抵销，而原告则主张其已不欠被告的该设备款，因此双方对原告是否欠被告设备款尚存在争议，无法在本案中予以抵销。鉴于被告没有对该款项提起反诉，且双方对尚有争议可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九、六十四条第一款之规定，判决：一、被告济南市卫生局于本判决生效之日起30日内向原告中国人民解放军济南军区房地产管理局支付2010年11月1日至2013年1月31日的房屋院落使用费9008298元（10959元／天×822天）；二、驳回原告中国人民解放军济南军区房地产管理局其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由原告中国人民解放军济南军区房地产管理局负担32720元，被告济南市卫生局负担49080元。
上诉人济南市卫生局不服原审判决上诉称：原审认定事实不清、证据不足。一、原审判令租赁房屋交接期间的占有使用费按400万元／年标准计算无事实依据。上诉人、被上诉人及案外人济南市第五人民医院三方于2011年11月22日签订《交接协议书》，该协议书第三条约定：“截止2011年10月31日，乙方拖欠甲方租金400万元（租金计算至实际搬离完毕之日）。”首先，该条约定的400万元为20l0年11月1日至2011年10月31日期间的年度租金，并非上诉人与被上诉人双方对交接过程中租赁房屋占有使用费计算标准的约定。其次，《交接协议书》签订后，案外人济南市第五人民医院在上诉人的协调下于2011年11月28日分别与济南军区总医院、被上诉人签订《原106医院物资交接协议书》、《军队房地产租赁合同》（用于4台设备存放），上述两份协议的内容及签订时间符合《交接协议书》附件“原106医院营区交接工作时间表”中第一项交接工作的内容及时间安排。因此上述两份协议的签订说明上诉人于《交接协议书》签订后即积极展开租赁房屋的交接工作，但鉴于医疗机构的特有属性，移交过程中必须确保济南市106医院患者的健康安全及400余名聘用职工的利益，最大限度地避免对社会安定产生影响，交接工作难度大、过程复杂。在这种情况下，上诉人于2011年11月至2012年期间陆续对租赁房屋进行了交接。上诉人认为，租赁房屋交接期间，因上诉人陆续将租赁房屋进行了交接，交接后的租赁房屋由被上诉人进行管理，上诉人不再占有使用，不应承担该部分租赁房屋的占有使用费。原审法院在《军队房地产租赁合同》及《交接协议书》均未对租赁房屋交接过程中的占有使用费计算标准作出约定的情况下，按正常租赁期间的400万元／年的租金标准计算租赁房屋交接期间的占有使用费无事实依据。二、原审法院认定租赁房屋交接完毕的时间为2013年1月31日，属认定事实不清。首先，《交接协议书》签订后，上诉人分别于2011年11月至2012年期间对租赁房屋（包括但不限于门诊楼、病房楼、传染病房、医技楼、办公楼等）进行了交接。且本案一审诉讼过程中，原审法院于2012年8月组织上诉人、被上诉人双方共同勘察济南市106医院现场，对已交接租赁房屋部分进行核实，现场勘察过程中被上诉人亦认可截至现场勘察日前上诉人己向其交接的租赁房屋部分。其次，被上诉人主张的2013年1月31日全部交接完毕未提供相应证据予以证实。且作为医疗机构，开业前装修及设施、设备的进场等准备工作应有合理期限，但自2013年1月31日至济南军区总医院西院正式开诊（2013年3月26日）仅一个半月，期间包含中国传统农历新年放假，该期限明显不能满足济南军区总医院西院开诊前合理准备期的要求。三、被上诉人欠付上诉人480万元设备款，应在本案租赁房屋占有使用费中予以抵销。《交接协议书》约定，上诉人以1500万元接管的原解放军第106医院的医疗设备及药品，由被上诉人以630万元进行回购，《交接协议书》签订后，被上诉人向上诉人支付150万元，剩余款项应于上诉人全部撤出营区后支付。现租赁房屋己全部交接完毕，且济南军区总医院西院已于2013年3月正式开业经营，因此，被上诉人欠付上诉人的上述480万元医疗设备及药品款项已具备《交接协议书》约定的支付条件，被上诉人应向上诉人支付该等款项。该480万元医疗设备及药品款项与涉案租赁房屋占有使用费为被上诉人与上诉人双方互负到期债务，符合法定抵销的相关规定，因此，上诉人主张予以抵销合法、合理，应予支持。综上，原审认定事实不清、证据不足。请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。
济南军区房管局答辩称：一、原审依据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的租金标准，判令上诉人向被上诉人支付房屋使用费既符合法律规定，也符合常理。上诉人在《军队房地产租赁合同》期满后一直未能将房地产交还给被上诉人，且一直实际占有使用，上诉人的行为违背了双方的合同约定，损害了被上诉人的合法权益。依据《合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，上诉人应赔偿其违约给被上诉人造成的损失。2004年被上诉人与上诉人订立的《军队房地产租赁合同》就约定涉案房地产的年租金为400万元。2013年时涉案房地产租赁市场价格已经远远高于该租金额，因此一审法院依据2004年双方订立的《军队房地产租赁合同》约定的租金标准，判令上诉人支付房屋使用费，不但符合法律规定，而且也兼顾了上诉人的利益，因此，该认定合法合理。上诉人主张从占有使用费中扣减已经交还房屋的使用费用，既与事实不符，也无任何法律依据。二、上诉人与被上诉人之间并不存在480万元的债务关系，上诉人主张从其应付的房地产占有使用费中抵销480万元设备款，无事实根据，也不符合我国的法律规定。首先，上诉人主张480万元债权的依据是2011年11月22日被上诉人与上诉人订立的《交接协议书》，该份《交接协议书》订立后并未实际履行。上诉人主张该债权无事实依据。其次，从《交接协议书》载明的内容来看，上诉人应当自协议签订之日起30日内将全部财产完整交付给甲方。上诉人并未依据该协议履行其义务，其亦无权依据该份协议要求被上诉人向其支付设备款。而且上诉人也未曾依据该份《交接协议书》向被上诉人交付资产设备，因此，上诉人所主张的480万元设备款是不存在的。行使抵销权的前提是当事人互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同的，在一方通知后方可抵销。然而本案中上诉人所主张的480万元的设备款并不存在，更不是所谓的被上诉人应付到期债务。上诉人的该主张无事实根据和法律依据。三、上诉人对原审法院认定的房屋交接完毕时间提出上诉是不诚信行为。2013年1月31日不是上诉人实际交付全部房产的节点，上诉人交付房地产的时间远远晚于2013年1月31日，这个节点是原审法院对本案进行调解时要求确认的时间，基于原审法院的要求，被上诉人为顾全大局，勉强认可了这个节点。上诉人主张一审法院现场勘察发现存在所谓房屋交接行为与事实不符。综上，原审认定事实清楚，裁决有理有据，上诉人的上诉主张不应得到支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实同原审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题有三个：一是原审认定交接期间的占用使用费按每年400万元的标准计算是否合理；二是原审对租赁房屋交接完毕时间的认定是否合理；三是原审对上诉人主张的480万元设备款未在本案中处理是否正确。
一、关于交接期间的房屋占有使用费按照每年400万元的标准计算是否合理的问题。对于交接期间的占有使用费，合同只是约定租金应继续计算至实际搬离完毕之日，即只约定了租金的计算期间，没有约定租金的计算标准，也没有涉及已陆续交接的房屋的租金交纳问题。鉴于合同对交接期间的租金标准未作出明确约定，实际交接时间比约定的时间长是由于双方对一些具体问题未达成一致意见造成的，不能将责任完全归结于上诉人。交接期间上诉人陆续将涉案房屋和设备交付给了被上诉人，交接期间上诉人亦未正常经营，现将租赁房产交付给被上诉人，也给上诉人造成了较大损失，原审再按照原租金标准计算交接期间的占有使用费有违公平原则，本院认为按原租金标准的一半计算交接期间的占有使用费较为合理。
二、关于原审对交接完毕时间的认定是否合理的问题。由于双方对交接完毕时间存在争议，上诉人主张2012年12月中旬完成了交接，被上诉人主张2013年3月下旬才完成交接，但双方都没有提供确切的证据证实自己的主张。在这种情况下，原审采信被上诉人最后认可的时间，认定2013年1月31日为交接完毕时间是合理的。
三、关于原审对上诉人主张的480万元设备回购款未予处理是否正确的问题。鉴于上诉人没有对该款项提起反诉，且双方对对该款项尚有争议，因此，原审让上诉人另行主张权利是正确的。
综上，原审判决认定事实清楚，但对损失的分担欠当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持山东省济南市中级人民法院（2012）济民一初字第13号民事判决第二项，即驳回原告中国人民解放军济南军区房地产管理局其他诉讼请求；
二、变更山东省济南市中级人民法院（2012）济民一初字第13号民事判决第一项为：济南市卫生局于本判决生效之日起30日内向中国人民解放军济南军区房地产管理局支付2010年11月1日至2013年1月31日的房屋院落使用费6504131.5元（4000000元＋5479.5元／天×（822－365）天］。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费81800元，由中国人民解放军济南军区房地产管理局负担28630元，济南市卫生局负担53170元。二审案件受理费81800元，由中国人民解放军济南军区房地产管理局负担28630元，济南市卫生局负担53170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
审 判 员 师京华
代理审判员 李守军
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 严 静