广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初2786号
原告：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地：江门市港口二路63号二楼。
法定代表人：孔永松，该公司经理。
委托代理人：黄泽强，男，1989年5月11日出生，汉族，住广东省江门市江海区，系该公司员工。
被告：谢方友，男，1985年1月13日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，
原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称“永灏公司”）诉被告谢方友商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告永灏公司的委托代理人黄泽强到庭参加诉讼。被告谢方友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告永灏公司诉称：原、被告双方于2014年6月6日签订《广东省商品房买卖合同》，双方又另行签订《合同变更协议书》，约定被告向原告购买位于江门市××发展大道与××路交叉口东北××地××路××室××房，购房总额为305932元，付款方式：被告应于2014年8月30日前支付首期款（含定金）185932元，剩余房款120000元应于2014年9月30日前通过申请办理银行按揭方式支付给原告。被告与中国工商银行江门江海支行（以下简称“工行”）于2014年9月17日签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行向被告发放个人购置商用房贷款合计120000元用于购买涉案房屋。工行依约发放贷款后，由于被告没有依约向工行偿还贷款，且工行多次向被告催收后被告仍未予偿还，导致工行提前收回贷款。工行依据其与原告与2013年11月27日所签订的《个人住房快速放款合作协议》的约定要求原告承担担保责任。为了避免损失的扩大，原告根据工行要求，替被告偿还了其所拖欠的贷款。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》依法成立并有效，对合同双方均具有约束力，合同双方应严格遵从合同约定。现被告拒绝偿还银行贷款而导致原告遭受损失的行为已构成根本违约，根据《广东省商品房买卖合同》的附件五《补充协议》第1条第（2）款关于“…买受人未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致出卖人需履行担保人应承担的担保责任，双方同意按出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前履行了担保责任的，买受人同意出卖人在无需催告买受人的情况下解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人还应向出卖人支付相当于该商品房总价款20%的违约金，买受人已向出卖人缴纳的除购房款以外的税费不予退还给买受人…”的约定，原告有权解除合同，收回房屋另行处理，且被告应承担违约行为引起的不利后果。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014-007583）及《合同变更协议书》，二、被告协助办理注销涉案房屋预售备案登记手续；三、被告向原告支付违约金人民币61186.4元；四、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告将其起诉状中所列的第一项诉讼请求更正为请求解除合同及被告协助注销涉案房屋预售备案登记手续。
原告永灏公司在举证期限内提供的证据有：
1、《广东省商品房买卖合同》、《合同变更协议书》，证明原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《合同变更协议书》，明确约定双方的权利及义务等内容；
2、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人（住房、商业用房、住房、装修）贷款借据，证明被告向中国工商银行江门江海支行申请贷款，工行已向被告发放120000元贷款的事实；
3、《个人住房快速放款合作协议》，证明原告为被告的贷款提供阶段性担保的事实；
4、法律催收函（发客户）、照片、顺丰速运单，证明中国工商银行江门江海支行已多次向被告催收的事实；
5、催收通知函、代偿协议书、声明书、转账凭证、中国工商银行收款凭证，证明原告因被告断供的违约行为承担担保责任，已向中国工商银行江门江海支行还款96927.18元的事实；
6、按揭贷款业务合作协议、补充协议，证明原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保的事实。
被告谢方友无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告永灏公司与被告谢方友于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人：永灏公司，买受人：谢方友，买受人购买的商品房为预售商品房，位于丰乐路146号-1层D1227室，用途为非住宅，建筑面积共20.98㎡。该商品房属预售，按套出售，总金额为305932元，买受人应于2014年6月6日前付房款人民币155932元，剩余房款150000元，买受人必须于2014年7月6日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。买受人如未按本合同时间付款，按合同补充协议（即附件五）处理…出卖人应当在2021年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…。”合同附后的《附件五：补充协议》主要约定：“买卖双方同意合同付款方式和逾期付款的违约责任修改为：…（2）买受人选择银行按揭付款方式支付房款的…买受人未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致出卖人需履行担保人应承担的担保责任的，双方同意按以下方式处理：出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前履行了担保责任的，买受人同意出卖人在无需催告买受人的情况下解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人还应向出卖人支付相当于该商品房总价款20%的违约金，造成买受人其他损失或第三方任何损失的一并赔偿，买受人已向出卖人缴纳的除购房款以外的税费不予退还给买受人，出卖人在扣除代买受人向银行支付的本金、利息、滞纳金、违约金等以及因合同的履行等相关费用后仍有剩余房款的，出卖人在办妥合同注销手续之日起30日内无息退还给买受人…出卖人应于2016年6月1日前完成项目竣工验收备案合格，并在完成竣工验收备案合格后540日内通知买受人带齐相关资料到房地产登记机构申请办理房屋产权证…。”
原、被告之后再签订《合同变更协议书》，主要约定：“甲方（出卖人）：永灏公司，买受人：谢方友，甲乙双方就2014年6月6日签署的《商品买卖合同》（合同编号：2014-007583）…经双方协商一致，现变更付款方式为‘首期款（含定金）：买受人应于2014年8月30日前付房款人民币185932元，剩余房款120000元，买受人必须于2014年9月30日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人…。’”
原告与中国工商银行江门分行于2013年11月27日签订《按揭贷款业务合作协议》，主要约定：“甲方：中国工商银行江门分行，乙方：永灏公司，经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的益丞国际广场项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：经双方协商，同意由甲方作为益丞国际广场项目的按揭贷款办理银行…。”双方于2013年12月28日签订《补充协议》，约定：“甲方：中国工商银行江门分行，乙方：永灏公司，为更好地履行甲乙双方于2013年11月27日签订的‘益丞国际广场’项目签订编号：江门【2013】25号的银行《按揭贷款业务合作协议》，经双方友好协商，达成以下协议：原协议第四条…现更改为“在办妥房产权证及他项权证之前，乙方同意作为借款人按期归还甲方贷款本金、利息、逾期还款罚息、复息、违约金和甲方为实现债权而发生的有关费用的连带责任保证人，担保对象为购买本项目并在甲方办理按揭贷款的借款人，如借款人连续3期或者累计6期未能按借款合同约定还款的，乙方须在接到甲方的催收通知30天内，无条件按通知内容履行还款和承担责任的义务…。”
原告与中国工商银行江门分行于2013年11月27日签订《个人住房快速放款合作协议》，约定：“甲方（银行）：中国工商银行股份有限公司江门分行，乙方（发展商）：永灏公司，甲乙双方于2013年11月27日就甲方为购买乙方开发的益丞国际广场楼盘项目房产的购房者提供抵押贷款业务的合作签订了《按揭贷款业务合作协议》，现双方就合作协议未涉及的甲方在抵押贷款房产办理抵押备案登记或者登记预告之前先行放贷部分的有关事宜达成以下协议：1、甲乙双方的合作内容为在购买该项目房产的购房者已与乙方签订了《商品房买卖合同》，在尚未办理《商品房买卖合同》合同预售及抵押备案登记或预告登记的情形下，由购房者向甲方提交相关的资料，预交了所需费用后，由乙方提供担保，经甲方审核同意并向购房者发放个人住房贷款，之后再办理该笔贷款相应的抵押贷款房产的抵押备案登记或预告登记手续…在甲方依本协议约定向购房者发放贷款后至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记或预告登记之日的期间，乙方对购房者与甲方所签订的《个人购房借款合同/担保合同》项下购房者尚未清偿的贷款本金和利息、逾期利息承担连带责任保证，范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款合同/担保合同》项下购房者尚未清偿的贷款本金和利息、逾期利息…若购房者在本协议约定的乙方的保证期限内逾期支付贷款本息的，乙方履行约定的保证责任义务的具体方式与合作协议的约定一致…。”
原告提供的《个人购房借款/担保合同》载明：“借款人：谢方友，贷款人：中国工商银行江门江海支行，抵押人：谢方友，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币120000元，用于购买坐落于江门市××区××路××室，建筑面积20.98㎡…贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形…借款人授权贷款人将贷款一次性划入永灏公司账户的方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算…抵押物清单：房产抵押，抵押人：谢方友，抵押物价值：305932元，房产地址：江门市××区××路××室，债务履行期限：2014年9月17日至2024年9月17日…借款人承诺，本合同项下约定的送达地址正确无误，贷款人向约定的送达地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务…落款借款人签字：谢方友，送达地址：江门市蓬江区金海湾花园1幢1202，2014年9月17日…。”
原告提供的《中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据》载明：“实贷日期：2014年10月9日，借款人姓名：谢方友，借款用途：购房，核准借款金额：120000元，将上列金额贷款转入永灏公司单位2012003219124813537存款户…。”
原告提供的中国工商银行江门江海支行分别于2016年12月20日、2017年1月24日出具的《法律催收函》载明：“谢方友于2014年10月9日与该行签订《个人（购房）借款/担保合同》，借款金额120000元…现谢方友已连续1月/次、2月/次（累计7次、44次）未按时足额偿还贷款本息，积欠本息合计1403元、2861.81元（利息计至2016年12月20日、2017年1月24日），已构成严重违约。请谢方友积极筹措资金，在收到本函后三日内归还积欠的贷款本息，并按照合同约定依时还款，履行合同义务，否则该行将依法对谢方友和担保人提起诉讼…。”原告提供的中国工商银行江门江海支行出具的照片显示上述催收函已张贴于金海湾花园1幢1202室门口。
中国工商银行江门江海支行于2017年1月23日向原告发出《催收通知函》，载明：“永灏公司：谢方友于2014年10月9日与该行签订《个人（购房）借款/担保合同》，以贷款120000元向永灏公司购买江门市××区××路××室，谢方友现已连续2期（44天）未按时足额偿还贷款本息，已构成严重违约。根据该行与永灏公司签订的《按揭业务合作协议》的约定，在办妥《房地产权证》和《房地产他顶权证》前，永灏公司同意作为借款人按期归还该行贷款本息的连带责任保证人，请永灏公司按协议约定履行担保责任…。”
原告与中国工商银行江门分行于2017年3月20日签订《代偿协议书》，约定：“甲方：永灏公司，乙方：中国工商银行江门分行，鉴于谢方友于2014年9月17日与乙方签订《个人购房借款/担保合同》，向乙方申请按揭贷款120000元用于购买甲方开发的位于江门市××区××路××室。因谢方友未能及时偿还乙方贷款，现甲乙双方就甲方代乙方偿还贷款本息事宜达成如下代偿协议：一、甲方同意按与乙方签订的合作协议承担担保责任；二、双方确认，截止2017年2月10日，谢方友欠乙方贷款本金94999.82元，欠乙方利息1298.7元，共计欠乙方96298.52元。三、甲方在本协议签订之日起7日内代谢方友向乙方偿还所拖欠的款项96298.52元，乙方指定如下账户收取款项：户名：其他应付款待清算过渡款项—临时过渡户（个贷专户），账号：20×××53…。”
原告提供的江门融和农村商业银行石冲支行出具的《转账凭证》载明：“交易日期：2017年3月23日，交易类型：跨行转账，转账金额：96927.18元，付款人名称：永灏公司，收款人账号：20×××53，收款人名称：其他应付款待清算过渡款项—临时过渡户（个贷专户），摘要：偿还谢方友欠款…。”
原告提供的《中国工商银行个人贷款综合归还凭证》（六份）载明：“借方业务：个人贷款归还，户名：谢方友，正常本金：91000元，逾期本金：3999.82元…。”
在庭审中，原告陈述被告购买的146号D1227室房屋为毛坯房，该房屋已于2017年3月30日办理竣工验收备案，目前尚未到双方约定的交付时间，房屋未交付给被告使用，也未办理权属转移登记至被告名下，房屋现处于空置状态。被告当时是通过按揭方式支付部分房款，其当时清楚原告为其申请的贷款提供了阶段性的担保，其一直有按期偿还贷款，直至2016年11月起，其没有再向银行偿还贷款，经银行催收也无法联系到被告，银行就此要求原告承担连带保证责任，原告已代被告偿还96927.18元。原告通过电话等方式一直也无法联系到被告，被告已没能力继续履行合同的义务，双方签订的合同已无法再履行。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告提供的《商品房买卖合同》、《合同变更协议书》、《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房快速放款合作协议》、《代偿协议书》、《催收通知函》、《转账凭证》等证据有原件，被告谢方友经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或者反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提出的上述证据可以认定原告与被告之间建立商品房买卖合同关系，该合同为其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》《合同变更协议书》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。
关于合同是否解除的问题。依据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》《合同变更协议书》的约定，原告与中国工商银行江门江海支行签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房快速放款合作协议》、《代偿协议书》，以及中国工商银行江门江海支行出具的《法律催收函》等证据，再结合庭审中原告的陈述，中国工商银行江门江海支行向被告发放贷款120000元以购买D1227室房屋后，被告从2016年11月起连续两个月没有再向该行偿还贷款本息，原告依据其与该行签订的上述合作协议，并根据该行发出的《催收通知函》，于2017年3月23日向该行代被告偿还了贷款本息96927.18元，履行了为被告申请按揭贷款承担保证人责任的义务，而本案未有证据显示被告已按时偿还上述贷款本息，从原告提供的证据及陈述也显示原告及中国工商银行江门江海支行已无法联系到被告，由此，依据原、被告签订的上述合同补充协议“买受人未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致出卖人需履行担保人应承担的担保责任的，双方同意按以下方式处理：出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前履行了担保责任的，买受人同意出卖人在无需催告买受人的情况下解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人还应向出卖人支付相当于该商品房总价款20%的违约金”的约定，被告的行为已构成违约，依法应承担相关的违约责任。据此，原告主张其与被告之间签订的合同及补充协议已无法履行，要求解除合同的请求合法有据，本院予以支持。同时，在合同解除后，原告要求被告协助办理注销预售登记备案手续的请求合法合理，本院予以支持。
关于违约责任如何承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及结合原、被告关于买受人逾期偿还银行贷款，出卖人履行担保责任后导致合同解除，买受人应承担违约责任的约定，原告要求被告按D1227室房屋总价款的20%支付违约金人民币61186.4元（305932元×20%）的请求依据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司与被告谢方友于2014年6月6日签订的《商品房买卖合同》、《合同变更协议书》；
二、被告谢方友应自本判决生效之日起十日内协助办理注销坐落于江门市蓬江区丰乐路146号-1层D1227室房屋的预售备案登记；
三、被告谢方友应自本判决生效之日起十日内向原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司支付违约金人民币61186.4元。
被告谢方友如果未按本判决指定的期间履行其他义务及给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6807元，保全费2050元，合共8857元，由被告谢方友全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 李建华
二〇一七年十二月八日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴