广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第371号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区杏坛镇龙潭股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人梁锦玱，社长。
委托代理人陈文丽，广东朗锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘广敏，男，汉族，1957年4月1日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人朱小明，广东广佛律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区杏坛镇龙潭股份合作经济社（以下简称龙潭股份社）为与被上诉人刘广敏土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法杏民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：龙潭股份社与刘广敏于1994年签订《使用土地协议书》，约定刘广敏租赁龙潭股份社位于龙潭村委会大社一村某土地。其后，龙潭股份社与刘广敏分别于1998年1月12日及2001年4月18日就上述土地又重新签订了两份《土地租赁合同》。双方在2001年4月18日签订的《土地租赁合同》中约定，刘广敏租赁龙潭股份社位于龙潭村委会大社一村某土地，面积为0.473亩；租赁期限为30年，即1993年4月30日至2027年4月29日；租金按每亩1300元／年计算，该土地每年的租金为568元，刘广敏应在当年的1月30日前一次性缴纳当年租金；逾期不缴纳租金超过三个月的，龙潭股份社可收回承租权，并按股份社的有关规定采取相应的措施；租金每五年递增5%。双方在诉讼中均确认：《土地租赁合同》约定的租赁期限为30年，租赁终止期间应为2023年4月29日，合同中由于笔误写成了“2027年4月29日”。
另查明，刘广敏于2006年至2010年期间向龙潭股份社每年缴纳的租金为1160元。双方在诉讼中均确认，涉案土地后经重新丈量土地面积，双方同意按每年1160元的标准支付租金。根据证人罗某、刘某甲的证言，刘广敏曾向杏坛镇龙潭村大社一村民小组组长刘某乙要求缴纳租金，但刘某乙以需要回去开会决定为由拒绝收取租金。
再查，原审法院于2014年8月15日向佛山市顺德区国土城建和水利局发函调查涉案土地的用地性质及租赁时间，佛山市顺德区国土城建和水利局于2014年8月25日出具复函，具体内容如下：“一、该地块已办理建设用地手续（农用地转用手续，批准文件为顺国征字（1995）599号），土地所有权性质为集体所有。二、根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府第100号令），集体建设用地使用权可依法办理流转，其出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。该地块目前未办理集体土地流转手续和土地使用权登记手续”。
原审法院于2014年10月30日再次向佛山市顺德区国土城建和水利局发函调查涉案土地的基本情况，佛山市顺德区国土城建和水利局于2014年11月7日出具复函，具体内容如下：“一、来函所述位于杏坛镇龙潭村委会大社一村某地块，土地所有权性质为集体所有，已办理顺国征字（1995）599号）建设用地批文，但未办理供地手续。该地块的土地用途须依据规划部门核发的规划条件确定。二、土地使用证是土地管理部门依土地使用权人申请，依法报县级以上人民政府登记造册后核发的土地权利证书。该地块在符合规划情况下，依法供地后，我局可依据土地使用权人申请办理土地登记手续并核发土地使用证。该地块的土地使用年限�供地时按规定在土地出让（流转）合同中约定或在划拨决定书中确定。三、由于该地块未依法办理供地手续，相关协议书均为协议双方民事约定，其有效性（含约定内容）应由贵院确定”。
龙潭股份社于2014年5月20日诉至原审法院，请求判令：1.解除龙潭股份社与刘广敏于2001年4月18日签订的《土地租赁合同》，刘广敏将位于佛山市顺德区杏坛镇龙潭管理区大社一村、面积为0.473亩的土地归还给龙潭股份社；2.刘广敏立即支付拖欠龙潭股份社的土地租金4640元，并按银行同期贷款利率从2014年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止；3.本案诉讼费由刘广敏承担。
原审法院认为：本案中，龙潭股份社诉称因刘广敏拖欠龙潭股份社的租金，要求刘广敏缴交拖欠的租金4640元及支付利息，并要求解除与刘广敏于2001年4月18日签订的《土地租赁�同》；刘广敏提出抗辩，认为其并无拖欠租金的违约行为，不同意解除合同。针对龙潭股份社的起诉及刘广敏的答辩，本案主要涉及以下三方面争议焦点：一、双方签订的《土地租赁合同》是否有效。二、刘广敏是否存在拖欠租金的违约行为。三、刘广敏应支付龙潭股份社租金的具体金额。
第一，双方签订的《土地租赁合同》是否有效。首先，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第二款规定，“集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。根据佛山市顺德区国土城建和水利局出具的复函，涉案地块已办理建设用地手续，故本案所涉的《土地租赁合同》是集体建设用地使用权出租性质的租赁合同，不是将农用地进行非农建设用�的违法用地行为，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定。因此，龙潭股份社、刘广敏于2001年4月18日签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。其次，龙潭股份社主张《土地租赁合同》第二条约定租赁期限为30年的内容，因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效的规定而无效。根据佛山市顺德区国土城建和水利局出具的复函，该局认为：根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府第100号令），集体建设用地使用权可依法办理流转，其出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。另根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，“土地使用权出让最�年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。虽然涉案土地并未办理供地手续，具体用途尚未确定，但涉案的《土地租赁合同》约定租赁期限30年并未超过上述规定中任何一项用途的最高年限，故本案租赁期限30年的约定有效。
第二、刘广敏是否存在拖欠租金的违约行为。根据双方签订的《土地租赁合同》第三条的约定，刘广敏应于当年的1月30日前一次性支付当年租金，逾期不缴纳租金超过三个月的，龙潭股份社可收回承租权，并按股份社的有关规定采取相应的措施。龙潭股份社认为刘广敏从2011年起拖欠龙潭股份社租金，要求解除双方于2001年4月18日签订的《土地租赁合同》；而刘广敏认为其要求向龙潭股份社支付租金，但龙潭股份社拒绝收取，刘广敏并不存在违约行为，不同意解除《土地租赁合同》。原审法院就上述问题作以下论述：（一）根据双方在庭审中的陈述，2006年至2010年期间的租金交付习惯均是先由龙潭股份社通知刘广敏，刘广敏依据龙潭股份社的通知缴纳相应的租金。对于2011年至2014年期间的租金，龙潭股份社虽主张其已通知刘广敏缴纳，但龙潭股份社未能提供证据予以证明其已履行通知义务，故龙潭股份社应承担举证不能的不利后果。（二）根据证人罗某、刘某甲的证言，刘广敏曾向杏坛镇龙潭村大社一村民小组组长刘某乙要求缴纳租金，但刘某乙以需要回去开会决定为由拒绝收取租金。由此可见，刘广敏已主动要求履行支付租金的义务，但由于龙潭股份社的原因而未能支付。综上，刘广敏尚未支付龙潭股份社2011年至2014年期间的租金系由于龙潭股�社未履行通知义务且拖延收取租金所造成的，故刘广敏并不存在恶意拖欠龙潭股份社租金的违约行为。因此，龙潭股份社主张因刘广敏拖欠租金的违约行为而要求解除2001年4月18日签订的《土地租赁合同》，理据不成立，原审法院不予支持。
第三、刘广敏应支付龙潭股份社租金的具体金额。双方在2001年4月18日签订的《土地租赁合同》约定每年租金为568元，每五年递增5%。而刘广敏于2006年至2010年期间向龙潭股份社每年缴纳的租金为1160元。双方在诉讼中均确认，涉案土地后经重新丈量土地面积，双方同意按每年1160元的标准支付租金。因此，刘广敏应支付龙潭股份社2011年至2014年期间的租金为4640元（1160元／年×4年）。至于龙潭股份社主张刘广敏支付逾期付款利息，因刘广敏未缴纳租金系由于龙潭股份社的原因造成的，故龙潭股份社的利息请求，理据不成立�原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《规范国有土地租赁若干意见》第四条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第二款、第十三条的规定，判决：一、刘广敏于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向龙潭股份社支付租金4640元；二、驳回龙潭股份社的其他诉讼请求。如果刘广敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为50元，由龙潭股份社负担。
上诉人龙潭股份社不服�述判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，适用法律错误。其理由如下：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决确认龙潭股份社有通知交付租金的义务以及刘广敏不存在恶意拖欠租金的违约行为没有事实和法律依据。原审法院就刘广敏提交的关于承租户陆作东的《通知》认定龙潭股份社与刘广敏在租赁期间存在先通知后付租金的交易习惯，龙潭股份社就有通知交付的义务，是没有对《通知》的内涵进行事实的分析。刘广敏提交的《土地租赁合同》已经明确约定了刘广敏每年需在当年的1月30日前一次性交完租金568元。再看刘广敏提交的《通知》内容有“你户2011、2012、2013年的地租已到期缴交，租金为16464元正，请你于2013年7月20日前将租金交到大社一组出纳处，或者存入组账户，户名伍某；账号：08×××69-40；出纳员：伍某；联系电话：1325879837……”。可以看到该通知属于催缴通知，是因为刘广敏不按《土地租赁合同》的约定期限交租而发出的。通知成为义务是需要法定或约定的，合同签署时双方已经明确了租金缴纳数额、方式和期限，刘广敏应该按时缴纳。在承租户不按期缴纳租金时发通知催缴是出租方的权利，而不是义务，不能因为出租方不发通知催缴，承租户就可以不缴纳租金，更不能把出租方的催缴权利视为义务。况且，就《中华人民共和国合同法》相关规定看，拖欠租金是没有恶意和善意区分的，刘广敏拖欠租金是铁一样的事实。2、原审判决书中采信了刘广敏申请的证人罗某和刘某甲的证言没有法律依据，不能证明刘广敏没有恶意拖欠行为。原审判决书第6页顺数第二段记载“诉讼中，原告申请证人罗某、刘某甲出庭作证，本院予以准许。罗某、刘某甲的证人证言各一份，……”。但事实是，该两名证人是�广敏申请出庭而非龙潭股份社申请出庭的。而且刘广敏是在诉讼期间申请该两名证人出庭作证，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条的规定，该两名证人的证人证言不可列为证据使用。证人刘某甲出具的证人证言中描述的是在2012年6月10日上午11时30分左右，但在其出庭陈述时却称是在2014年5月，互相矛盾且时间出入很大，其证言不应得到采信和确认。同时龙潭股份社对证人是否具有主体资格也存在怀疑。在对证人审查中，应查明证人与案件当事人和案件处理结果有无利害关系。如果证人与当事人有亲属、近邻、恩怨等利害关系，其证人证言的真实性就小，甚至可能会是虚假证言。本案中的证人刘某甲与刘广敏不但是同村，还是同一个生产小组的，其关系密切不言而喻。至于证人罗某，按其表述是齐龙路大社路段23号佛山市顺德区杏坛镇达元药店的员工，而该药店就在涉案地块。如果达元药店是刘广敏所开设的，那证明了证人罗某就是其员工；如果是出租予他人经营开设，那证明了本案的诉讼结果与达元药店乃至证人罗某均有密切的利害关系。可以得出一个结论，证人罗某与刘广敏存在密不可分的利害关系，其证言不应得到采信和确认。退一万步说，假设两名证人证言描述在2011年5月、2012年6月刘广敏均有要求村民小组队长刘某乙收取租金是事实，但也无法证明刘广敏没有拖欠租金的违约行为。第一、刘广敏理应交付租金至出纳员处，而非村民小组队长刘某乙处。第二、通过刘广敏陈述以往是有收到龙潭股份社通知后再付租金的情况以及其提供的《通知》的内容可以得知，刘广敏以前收到的《通知》上有收款账号、户名、联系电话等信息，这说明刘广敏无需多次找村民组队长收租金，只需交到出纳员处或存入收款账户就可以了。第三、根据合同的相对性，刘广敏是应该找租赁合同的相对方龙潭股份社缴纳租金而非村民组队长。而且，刘广敏在2011年5月、2012年6月要求缴纳租金，但2013年、2014年的租金为何不交？综上，即使村民组队长拒收租金，但刘广敏缴纳租金的途径有很多，其只找村民组队长收租金而不通过其他途径就是故意欠租。3、原审判决遗漏了一个重要事实，根据龙潭股份社与刘广敏签定的《土地租赁合同》的第一条，龙潭股份社出租给刘广敏的土地用途是建厂使用，且《土地租赁合同》没有约定准许刘广敏可以转租、分租予他人使用。由刘广敏申请的证人证言中可知，刘广敏存在转租或分租的行为，其行为已经属于严重违约，龙潭股份社有权要求解除租赁合同及刘广敏承担违约责任。二、原审判决适用法律错误。原审法院的判决中对租赁期限是根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府第100号令）和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定认定的，但龙潭股份社对《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定的理解是，租赁的最高年限不可超过使用权的最高年限，即如果该土地最高使用年限是自1990年2月至2020年1月30年，租赁的最高年限就不可超过2020年2月，但不代表就可与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定相违背。也就是说土地使用最高年限是要看该租赁土地使用权持续时间，假设在2010年2月租赁土地时签署了20年地租赁合同，但到第11年（2020年2月）就超过了土地使用权的使用年限，也就没有法律效力了。而且《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》只是地方性行政规章，与《中华人民共和国合同法》冲突时，也应该以上一位阶的规定优先使用。另，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条“出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意。乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理”的规定，本案中龙潭股份社与刘广敏所签定的《土地租赁合同》是否有效，也应审查清楚是否已经通过了上述程序和达到了同意的条件。综上，原审法院认定本案《土地租赁合同》约定租赁期限30年并未超过相关规定的最高年限的依据是属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，为维护龙潭股份社的合法权益，请求二审法院判决：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项；3、依法判令解除龙潭股份社、刘广敏之间�《土地租赁合同》；4、判令刘广敏承担本案全部诉讼费用。
上诉人龙潭股份社在二审期间向本院提交证据如下：
证据1、涉案土地现场的照片；
证据2、佛山市顺德区杏坛镇达元药店的机读档案登记资料；
证据1、证据2用以证明刘广敏有转租行为。
被上诉人刘广敏答辩称：龙潭股份社的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、龙潭股份社认为即使没有通知，承租人也有义务去交租金，事实上刘广敏一直要求交租金，是龙潭股份社不收钱，龙潭股份社收钱的条件是提高租金，是龙潭股份社为了提高租金而拒收刘广敏的租金。二、龙潭股份社认为证人证言超过期限，在一审时，刘广敏是根据新的事实来举证的。根据举证规则，法院根据公平合理原则可以决定是否采信当事人的证据。三、龙潭股份社认为两个证人与刘�敏有利害关系，这不是事实，证人与刘广敏没有任何的直接法律关系。四、龙潭股份社认为要适用《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，但是涉案土地是1994年出租的，租期是30年，合同法是1999年颁布的，法律不溯及既往。龙潭股份社的上诉毫无道理。
被上诉人刘广敏在二审期间没有向本院提交新证据。
刘广敏对龙潭股份社的证据发表质证意见如下：对上述两份证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议，而且超过举证期限提出，不属于新证据。
本院对龙潭股份社提交的证据认证如下：该两份证据真实性虽可确认，但该证据尚不足以证明龙潭股份社的主张，不作本案定案依据。
本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：
从刘广敏于一审期间提交的与涉案合同除租赁土地面积不同而其他合同条款均相同的“载明承租人分别为案外人刘伟啟、华兴针织厂、顺隆工艺厂、出租人均为龙潭股份社”的四份《土地租赁合同》及号码为0096819、0096837、0096834的三份《收款收据》（出具时间分别为2013年1月25日、2013年9月2日、2013年7月26日）中可知，该三份《收款收据》上载明的龙潭股份社于2013年一次性收取的案外承租人之2011年、2012年、2013年的租金多于其与案外承租人在《土地租赁合同》中约定的租金。
龙潭股份社在一审开庭过程中陈述，其与刘广敏在2011年间就案涉租赁土地租金交纳问题进行过两次调解。第一次调解过程中，其要求刘广敏按6000元每亩的租金标准交纳；第二次调解时，刘广敏无出席，村委会的队委决定按4000元每亩交租。
本院认为：龙潭股份社、刘广敏签订的于2001年4月18日签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原审法院�定该合同有效并无不当，本院对此亦予以确认。
龙潭股份社诉称刘广敏欠交其2011年至2014年土地租赁租金4640元（1160元／每年×4）属违约，应承担违约责任。刘广敏对龙潭股份社主张的租金金额不持异议，但辩称其未有违约行为，龙潭股份社诉称的租金未及时交付，实因龙潭股份社自2011年起擅自加收租金，拒绝受领其按约定的1160元／每年的租金标准交纳租金所致。对此，原审判决采信刘广敏的辩解主张，认定刘广敏虽尚未交付租金，但不构成违约，遂判决刘广敏向龙潭股份社交付2011年至2014年的租金4640元，对龙潭股份社诉请解除涉案合同，刘广敏应向其支付逾期租金利息的诉讼请求不予支持妥当，本院予以维持。理由为：第一，刘广敏于一审时提交的三名案外人与龙潭股份社签订的与本案合同条款内容相同的四份《土地租赁合同》及由龙潭股份社出具的三�《收款收据》之证据反映出，龙潭股份社对与其签订《土地租赁合同》的案外承租人在2011年、2012年均未收取租金，而是在2013年按提高的租金标准，一次性收取2011年至2013年的土地租金。这表明，刘广敏辩称因龙潭股份社自2011年始欲加收其租金而导致涉案租金不能依约交纳的主张可信。龙潭股份社于一审时虽对上述《土地租赁合同》的真实性不予确认，但因其对该三份《收款收据》的真实性却无异议，该四份合同又均载明其是土地出租人，其完全有条件提交其持有的该四份《土地租赁合同》的原件来核对刘广敏提交的该四份合同的真实性，但其对此却并未举证。再结合龙潭股份社也没有举证证明在2011年至2013年间，其对其他承租人仍是按原合同约定的土地租金标准收取租金而没有加收租金的事实情形。故，上述证据能够证明刘广敏主张的龙潭股份社自2011年起对其�求加收租金的可信性。第二，龙潭股份社于一审时的“龙潭股份社与刘广敏在2011年间就案涉租赁土地租金交纳问题进行过两次调解。第一次调解过程中，其要求刘广敏按6000元每亩的租金标准交纳；第二次调解时，刘广敏无出席，村委会的队委决定按4000元每亩交租”之陈述，则可进一步证明，龙潭股份社自2011年起对刘广敏要求加收租金的真实性，而且，其加收的租金金额未经过刘广敏的同意，属单方擅自加收。综上理由，再结合本案一审时的证人证言，足可认定刘广敏未向龙潭股份社交付2011年至2014年的租金是因龙潭股份社单方擅自加收租金而刘广敏不同意，双方又未就此达成一致意见所致，龙潭股份社诉称刘广敏违约依据不充分。原审法院认定刘广敏未有违约行为的结论虽属妥当，但其以龙潭股份社未尽通知刘广敏交纳租金的义务为理由不当。因为，当事人双方在涉案合同中关于租金交纳时间为“当年一月三十日之前”的约定明确，龙潭股份社依约不负有另行通知刘广敏交纳租金的义务。刘广敏虽举证龙潭股份社在收租过程中有通知催租的情形，而自2011年以来却未再通知其交租，这至多可印证龙潭股份社自2011年始对其有加收租金的主张，但却不能据此认定龙潭股份社对刘广敏交租义务的履行，当然负有先行通知的义务。龙潭股份社尚上诉称刘广敏存有转租行为，已构成违约，双方的《土地租赁合同》应予解除。对此，因其提交的证据不能充分证明刘广敏将承租的土地已转租，故本院对此不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予维持。龙潭股份社的上诉主张缺乏理据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人广东省佛山市顺德区杏坛镇龙潭股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月二十一日
书 记 员 黄结仪