福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第550号原告厦门茂颖物业服务有限公司，住所地厦门市思明区。法定代表人李力，总经理。委托代理人钟海燕，武平县中信法律服务所法律工作者。被告石新禄，男，1978年9月24日生，汉族，居民，住武平县。原告厦门茂颖物业服务有限公司（以下简称茂颖物业公司）与被告石新禄物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟海燕、被告石新禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂颖物业公司诉称，原告于2010年5月28日与武平县福景房地产有限公司签订了《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》一份，管理期限为三年，自2011年2月1日起至2014年1月31日止。上述合同尚未到期，但由于该小区于2012年11月成立了业主委员会，原告与武平县碧水绿洲业主委员会另签订了《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》一份，管理期限为二年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止。被告于2010年9月24日购买了武平县福景房地产公司开发的碧水绿洲小区物业一套，面积117.67㎡。原告按照物业管理服务合同之规定，积极履行相关权利义务，依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。而被告只享受权利不承担相应的付款义务，自2012年7月1日起，被告拒缴物业管理费及公摊水、电费共计3676.6元，以上费用计算至2015年3月32日止。原告曾多次以多种形式向被告催讨，被告均未履行付款义务。据此，原告要求判令被告立即向原告支付拖欠的自2012年7月1日起至2015年3月31日止的物业管理费及公摊水电费共计3676.6元。被告石新禄辩称，被告在2011年底住进碧水绿洲时，物业的总配电箱出现问题，导致被告家的一部分电器烧坏，原告有说要赔偿被告的损失但是到现在都没有赔偿，因此我没有缴纳物业费。被告在2014年2月6日有缴纳公摊电费334元、自用水费171元，预缴公摊电费200元、自用水费200元。经审理查明，2010年5月28日，原告与武平县福景房地产有限公司签订《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》，约定：“由原告对“福景-碧水绿洲”提供物业服务，合同期限自2011年2月1日至2014年1月31日。物业综合管理服务费由业主按建筑面积交纳，住宅收费0.8元／月.㎡，小区内公用水、电费，由业主据实承担，由原告代收代付。合同期限内，如小区业主委员会成立，本合同自动终止。”合同还约定了委托管理事项和双方权利义务、物业服务质量、违约责任等等。福景-碧水绿洲小区于2012年11月成立了业主委员会，原告与武平县碧水绿洲业主委员会另签订了《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》，约定：合同期限自2013年5月1日至2015年4月30日。物业服务费由业主按建筑面积交纳，住宅收费0.8元／月.㎡，小区内包含绿化保洁用的公用水、电费，由业主据实承担，由原告代收代付等等。2014年4月27日，碧水绿洲召开全体业主代表会议，经过讨论协商，通过了小区管理费由0.8元／月.㎡调整为1元／月.㎡，该收费标准于2014年7月1日起执行。被告石新禄于2010年9月24日购买了福景-碧水绿洲小区房产一套。被告在2014年2月6日缴纳了公摊电费334元、自用水费171元，并预缴公摊电费200元、自用水费200元。另查明，原告厦门茂颖物业服务有限公司原名称为厦门新世纪茂颖物业服务有限公司，厦门市思明区工商行政管理局于2015年2月15日向原告出具《准予变更登记通知书》，准予原告将公司名称变更为厦门茂颖物业服务有限公司。上述事实，有原告提供的欠费清单、《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》、关于《调整福景碧水绿洲物业服务管理费申请》的回复函及被告提供的收款收据四份等证据，可以证实。关于原告主张的各项费用问题。原告按《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》约定代业主交纳了公摊电费、自用水费，并提供了截止2015年3月31日被告所欠的综合管理费、水、电费欠费清单，被告陈述其自2012年7月起未缴纳综合管理费。因此，自2012年7月至2015年3月，被告尚欠原告综合管理费合计为3318.2元。关于自用水费和公摊电费，被告于2014年2月6日缴纳了公摊电费334元、自用水费171元，并预缴公摊电费200元、自用水费200元，根据原告提供的《公摊电费明细表》，扣除被告预缴纳的费用，被告尚欠自用水费138元，公摊电费220.4元。本院对原告主张的上述费用予以认定。综上，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告居住的碧水绿洲小区建设单位龙岩市武平福景房地产有限公司与原告签订的《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》及武平县碧水绿洲业主委员会与原告签订的《龙岩市武平县福景-碧水绿洲物业管理服务合同》，该两份合同依法成立并具有法律效力，被告作为业主是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，该合同对其具有法律约束力。原告作为被告的物业服务方，主体适格。被告以因物业总配电箱出现问题导致家中电器烧坏，物业公司没有赔偿其损失为由不缴纳相关费用，被告未提供证据证明，亦没有事实和法律依据。因此，被告欠原告的物业服务费3318.2元、代付的自用水费138元、公摊电费220.4元，合计3676.6元，应当清偿。原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告石新禄应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门茂颖物业服务有限公司物业服务费3318.2元、代付的自用水费138元、公摊电费220.4元，合计3676.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告石新禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员  阙美琴二〇一五年六月十五日书记员  李清连附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。