广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初8071号
原告：东莞市宝湖物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道宝湖山庄内，组织机构代码证号码74369354-9。
法定代表人：刘释怡，董事长。
委托诉讼代理人：黄中一，女，汉族，1974年10月24日出生，住址：四川省成都市新都区，
委托诉讼代理人：郑其林，男，汉族，1979年12月21日出生，住址：浙江省龙游县，
被告：庄日松，男，汉族，1976年9月25日出生，住址：广东省揭西县，
原告东莞市宝湖物业管理有限公司（以下简称宝湖公司）与被告庄日松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告宝湖公司的委托代理人黄中一，被告庄日松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝湖公司诉称，被告购买了位于东莞市××××大道宝湖山庄叠翠居13幢601号房，建筑面积136.43平方米，属于带电梯洋楼住宅。双方于2014年1月17日补签了《前期物业管理服务协议》，由原告于2013年12月27日之日起为被告提供物业管理服务至今。该《前期物业管理服务协议》第五条约定：带电梯洋楼住宅的物业管理费为1.6元/月.平方米，第六条第四款约定：物业服务费用按月交纳，乙方（指被告）或物业使用人应在当月20-28日履行上月交费义务，第七条约定：露天汽车停车位180元/个.月，第十五条约定：乙方（指被告）或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向甲方（指原告）支付违约金，但原告认为，如果按照该标准予以计算违约金，则违约金的金额将会远远超过并且大大高于物业管理费的本金，对被告不太公平，故原告同意按照该物业管理费本金的30%为限予以计算并确定其相应的违约金，这样计算，也比较合情、合理、合法。结合本案，被告入住后，已依约交纳了2013年12月27日至2014年3月31日期间的物业管理费，但自从2014年4月1日至2017年5月31日期间的物业管理费：被告一直没有依法交纳，在此期间内虽经原告多次向被告催缴，但均未收效。原告宝湖公司为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2014年4月1日至2017年5月31日期间的物业管理费8294.94元以及停车费3060元，并支付相应违约金3406.48元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告庄日松辩称，1、被告房屋卫生间天花漏水，多次找原告协调，在原告拆开被告天花板后未将天花板复位，且漏水问题至今未予解决。2、原告的管理存在多次瑕疵，存在电梯经常故障、电梯间照明灯不齐全，电梯未按时保养，灭火器没有消防设备检查记录卡，消防应急灯不能正常使用，垃圾不及时清理，停车场杂草和绿化没有按时修剪等问题。综上，因原告提供的物业管理不到位，故被告有权不支付物业管理费。
经审理查明，原告宝湖公司系从事物业管理、房地产经纪、家政服务、室内装饰服务的有限责任公司，已经取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为三级。被告庄日松系位于东莞市宝湖山庄叠翠居13幢601的房屋（以下简称案涉物业）的业主，案涉物业建筑面积136.43平方米，套内建筑面积117.62平方米，属带电梯住宅。
案涉物业所在的宝湖山庄小区至今未成立业主委员会，由原告宝湖公司向该小区提供物业管理服务。2014年1月17日，被告庄日松登记入住案涉物业。当天，被告庄日松签署了一份宝湖山庄业主公约和一份前期物业管理服务协议。该公约约定，业主不按规定缴交物业管理费、水、电、燃气、有线电视代收代支等费用及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催缴措施。前期物业管理服务协议约定，物业服务费由被告庄日松按其物业的建筑面积交纳，具体标准是带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.60元，不带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.30元，露天汽车停车位每月每个180元；物业服务费用按月缴纳，被告庄日松或物业使用人应在当月20日至28日履行上月缴费义务；被告庄日松未能足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向原告宝湖公司支付违约金。从2014年4月份开始至2017年5月期间，被告庄日松没有向原告宝湖公司支付物业管理费，2016年1月份开始至2017年5月期间，被告庄日松没有向原告宝湖公司支付停车费。
被告庄日松认为原告宝湖公司管理混乱，并提交了照片到庭佐证，所以没有交纳上述费用。
以上事实，有前期物业管理服务协议、宝湖山庄业主登记表、业主公约、书面催交物业管理费的通知、物业服务企业资质证书、房地产买卖合同以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为，从被告提交的证据看，原告在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在诸多问题，但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，尚未构成严重瑕疵。小区物业服务质量问题，应该由小区业主委员会进行监督，出现服务质量等问题，可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可以改聘其他物业管理公司来管理小区。如物业公司已经提供的物业服务仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。至于被告提出的房屋漏水问题，因原告提供的是公共范围内的物业服务，被告房屋漏水并不属于原告的服务范围，被告以此为由拒交物业服务费等费用，无事实和法律依据。综上，被告拖欠原告的物业管理费及停车费属客观事实，因被告确认拖欠原告从2014年4月至2017年5月的物业管理费8294.94元及从2016年1月至2017年5月的停车费3060元，故被告应向原告缴纳上述费用。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告庄日松没有按期支付物业管理费等费用，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照前期物业管理服务协议的约定，违约金的标准是每日1%，远远高于银行逾期贷款利率标准，本院依法对违约金予以调整。结合庄日松的违约情况和原告宝湖公司的损失情况，原告宝湖公司主张按照所欠费用的30%计算是比较合理的，因此本院酌定被告庄日松支付原告宝湖公司违约金3406.48元（11354.94元×30%）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告庄日松应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝湖物业管理有限公司支付2014年4月份至2017年5月份期间的物业管理费8294.94元及2016年1月份至2017年5月份期间的停车费3060元；
二、被告庄日松应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝湖物业管理有限公司支付上述费用的违约金3406.48元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费84.52元，由被告庄日松负担。原告东莞市宝湖物业管理有限公司已预交诉讼费84.52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 朱 畅
二〇一七年八月二十九日
书记员 周淑君
罗春梅
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6.《物业管理条例》第四十一条：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
7．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。