文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初20519号原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园。法定代表人刘志勇，总经理。委托代理人缪小斌，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人陈文景，广东世纪华人律师事务所律师。被告（反诉原告）廖明忠，被告（反诉原告）黄惠群，被告廖明忠、黄惠群共同委托代理人陈庆忠，广东鹏鼎律师事务所律师。被告廖明忠、黄惠群共同委托代理人李贝，广东鹏鼎律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实江秋月为深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园园长。2014年11月18日廖明忠、黄惠群与江秋月签订《房屋租赁合同》一份，载明“……一、廖明忠、黄惠群将深圳市龙华新区龙华办事处东环一路共和小区B32栋一至三层及户处全部的空地（以下简称租赁房屋）出租给江秋月使用。……2、租赁房屋的租金每月人民币……28000.00元……3、江秋月于2014年11月21日前交付：首月租金……（小写：￥28000.00元）。押金两个月即……（小写：￥56000.00元）。同时向廖明忠、黄惠群支付……房屋装修复原押金……（￥120000.00元。以上合计：￥204000.00，收取整数：￥200，000，00元。签订合同当日交付定金￥20000.00。江秋月同意另外支付给租赁房屋现有租客一个月的租金作为补偿，具体以廖明忠、黄惠群实际收入的租金清单金额为准。……五、江秋月租用租赁房屋的期限为玖年，自2014年12月01日起至2024年01月31日止。免租金装修期为1.5个月，即2014年12月01日起至2015年01月15日止。……”2014年11月18日黄惠群出具收款收据一份，载明“今收到江秋月园长交来20000租金补偿款。”2014年11月20日黄惠群出具收款收据一份，载明“今收到江秋月园长交来房屋装修复原押金和二押一交的每月租金款200000元。”2014年11月21日廖明忠、黄惠群与江秋月再行签订《房屋租赁合同》一份，载明“……第一条廖明忠、黄惠群将位于深圳市龙华新区龙华办事处东环一路共和小区B32栋的房屋出租给江秋月使用。……”2015年1月9日廖明忠、黄惠群与刘志勇再行签订《房屋租赁合同》一份，载明“……第一条廖明忠、黄惠群将位于深圳市龙华新区龙华办事处共和小区B32栋1至2楼的房屋出租给刘志勇使用。……”此后双方产生矛盾，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园已于2015年8月5日搬离涉案房屋。二、其他情况（1）案件的相关情况。廖明忠、黄惠群为夫妻。刘志勇、江秋月为夫妻。刘志勇为深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园法定代表人，江秋月为深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园园长。廖明忠、黄惠群认可深圳市龙华新区龙华办事处东环一路共和小区B32栋一至三层并无建设工程规划许可证，户外全部空地无土地使用权证书。庭审中，在回答“三份房屋租赁合同中双方实际履行的是哪一份房屋租赁合同？”这一问题时，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园与廖明忠、黄惠群均称“2014年11月18日的合同。”在回答“B32栋1—3层房屋及空地何时交付？”这一问题时，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称“2015年1月，具体时间记不清楚了。”廖明忠、黄惠群称“2014年11月21日。”在回答“关于房屋的交付，双方有无证据证实？”这一问题时，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称“我园没有证据证实。”廖明忠、黄惠群称“没有书面证据，我们向法院提交（2015）年深宝法龙民初字第1323号庭审笔录，笔录第9页倒数10行载明深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园自认房屋是2014年11月21日交付。”庭审中，在回答“2014年11月20日收款收据200000元中，包括那些款项？”这一问题时，廖明忠、黄惠群称“包括3笔，房屋装修复原押金120000元、二个月押金52000元、2014年12月的租金28000元。”深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称“不认可，房屋复原押金120000元，2个月押金56000元，2014年12月只收租金24000元，因为这个月不足月。”在回答“关于200000元中仅包括押金52000元押金，如何解释？有何证据证明免了押金而不是租金？”这一问题时，廖明忠、黄惠群称“我们是口头说的。以后每个月租金为28000元。”在回答“关于你园称的200000元款项中仅包括12月的租金24000元有何证据证明？”这一问题时，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称“双方签订的2014年11月19日签订的房屋租赁合同，除了合同没有其他证据。”庭审中，在回答“深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园留下的空调是否6台？”这一问题时，廖明忠、黄惠群称“是的。”在回答“空调是否仍留存于现场？”这一问题时，廖明忠、黄惠群称“原封未动还在现场。”在回答“深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求你们返还空调6台有何异议？”这一问题时，廖明忠、黄惠群称“如果法院判决返还，我们可以返还。”2015年4月10日深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出深公（龙华）（消）行罚决字（2015)0933号行政处罚决定书载明“……现决定对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园室内装修，未进行竣工验收消防备案的违法行为作出罚款人民币伍仟元整的处罚；对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园消防设施设置不符合标准的违法行为作出罚款人民币伍仟元整的处罚；对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准的违法行为作出责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚；综上所述，对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园合并作出责令停产停业，并处罚款人民币壹万伍仟元整的处罚。……”2015年5月8日深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园缴纳罚款15000元。廖明忠、黄惠群亦未能提交充分证据证实涉案房屋复原需时两个月。（2）与本案有关的其他案件审理情况。2015年9月23日深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园以廖明忠、黄惠群为被告，提起（2015）深宝法龙民初字第1323号案。2015年12月28日本院作出（2015）深宝法龙民初字第1323号民事判决，判决驳回深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园的诉讼请求。2016年8月10日深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终5220号民事裁定，“本院认为”中载明“本案系房屋租赁合同纠纷。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园主张其为涉案租赁房产的实际承租人，并提交了《职务证明书》证明江秋月担任其园长职务，即江秋月系接受深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园的委托而与廖明忠、黄惠群签订涉案房屋租赁合同并交纳租赁费用。根据我国合同法第四百零三条第一款的规定，作为深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园的受托人，江秋月以自己名义与廖明忠、黄惠群签订涉案合同，即使廖明忠、黄惠群不清楚深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园与江秋月之间的委托代理关系，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园作为委托人仍有权直接行使江秋月对廖明忠、黄惠群的合同权利。在本案系深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园作为原告起诉行使权利、廖明忠、黄惠群并未提出权利请求的情况下，廖明忠、黄惠群并无选择诉讼相对人的权利。况且，江秋月于合同签订次日向黄惠群转帐汇款单据的附言处即明确注明“共和幼儿园押金及租金”，黄惠群为此开具的收款收据上亦注明收到“江秋月园长”所交付的相关款项，足以证明廖明忠、黄惠群在订立涉案租赁合同时知道深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园与江秋月之间的代理关系，根据合同法第四百零二条之规定，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园可以行使介入权，涉案租赁合同直接约束深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园和廖明忠、黄惠群。因此，原审法院以深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园并非合同当事人为由驳回其诉讼请求不当，应当依法予以纠正。同时，原审法院未能查明涉案租赁房产是否取得合法报建手续，亦未查明涉案租赁房产装饰装修物价值及当事人因履行合同而进行的其他投入或所遭受的损失，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项规定的基本事实认定不清。原审法院应当在查明上述事实的基础上，对涉案租赁合同效力以及当事人权利主张依法作出裁判。”裁定：撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1323号民事判决；本案发回深圳市宝安区人民法院重审。（3）评估情况深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求赔偿租赁房屋装修费用损失，但未能提交充分证据证实房屋装修损失之确实存在及具体金额。庭审中，在回答“你园提交的证据不足以证实装修费用的实际损失具体金额，你园是否要求对房屋装修损失进行评估？”这一问题时，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称“不需要，因为没有评估条件了。”廖明忠、黄惠群称深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园对涉案房屋进行了改造，将涉案房屋恢复原状需要支付房屋复原费。但廖明忠、黄惠群未能提交充分证据证实房屋修复费用之确实存在及具体金额。廖明忠、黄惠群于庭审中要求对房屋修复费用进行评估。经本院摇珠确定深圳市丰浩达工程项目管理有限公司为本案评估事项的评估机构。此后本院委托深圳市丰浩达工程项目管理有限公司对涉案房屋的房屋修复费用进行评估。2017年5月22日深圳市丰浩达工程项目管理有限公司出具《工作联系函》，载明“……我司于2017年5月19日上午九点，经深圳市宝安区人民法院同意，组织黄慧群、深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园刘志勇同时参与现场勘察。由于该工程面积约一千多平方米，缺少房屋复原前的装修图纸、现状装修图纸，且现场勘察需要复原的结构及装修等内容深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园与廖明忠、黄惠群未能达成一致，无法确定B32栋一至三层房屋复原费司法鉴定的范围。”三、诉讼请求深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园诉至本院，请求判决确认双方分别于2014年11月18日、2014年11月21日签署的《房屋租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》已于2015年4月22日终止；廖明忠、黄惠群立即返还房屋装修复原押金和二押一交的每月租金款200000元；返还租金补偿款20000元；返还违法扣押的空调6台；赔偿因租赁房屋消防违法被行政罚款的损失15000元；赔偿租赁房屋装修费用损失993168元；赔偿退费损失450496元；并承担本案的诉讼费用。廖明忠、黄惠群于本案审理过程中提起反诉，请求判令深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园支付从2015年5月15日-2015年8月15日的房屋占用使用费，支付房屋复原费1080000元（暂估，以实际评估金额为准），支付两个月的复原房屋期间的房屋空置费56000元（暂估，以实际评估工期为准，参照租金标准支付）；并承担本案反诉费。四、本院裁判意见本院认为，廖明忠、黄惠群认可深圳市龙华新区龙华办事处东环一路共和小区B32栋一至三层并无建设工程规划许可证，户外全部空地无土地使用权证书。故2014年11月18日廖明忠、黄惠群与江秋月所签订的，2014年11月21日廖明忠、黄惠群与江秋月所签订的，2015年1月9日廖明忠、黄惠群与刘志勇所签订的三份《房屋租赁合同》均无效。（一）关于本诉。（1）关于确认2014年11月18日、2014年11月21日签署的《房屋租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》已于2015年4月22日终止。2014年11月18日、2014年11月21日所签订的两份《房屋租赁合同》自始无效，本院对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求确认上述两份《房屋租赁合同》终止的诉讼请求不予支持。（2）关于返还房屋装修复原押金和二押一交的每月租金款200000元。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园与廖明忠、黄惠群均认可2014年11月20日收款收据200000元中包括房屋装修复原押金120000元。廖明忠、黄惠群2014年11月20日收款收据200000元中包括二个月押金52000元、2014年12月租金28000元。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称2014年11月20日收款收据200000元中包括二个月押金56000元、2014年12月租金24000元。但双方均未能提交证据证实其陈述，鉴于深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园于2014年12月已整月使用涉案房屋，本院采信廖明忠、黄惠群之主张，即2014年11月20日收款收据200000元中包括二个月押金52000元、2014年12月整月租金28000元。鉴于合同无效，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求廖明忠、黄惠群返还房屋装修复原押金120000元、二个月押金52000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园于2014年12月已整月使用涉案房屋，其要求返还2014年12月租金28000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。（3）关于返还租金补偿款20000元。依照2014年11月18日《房屋租赁合同》，租金补偿款20000元系深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园同意支付给涉案房屋现有租客一个月的租金作为补偿，此款并非廖明忠、黄惠群所有。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园此项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。（4）关于返还违法扣押的空调6台。廖明忠、黄惠群认可深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园留下空调6台，且空调原封未动还在现场，并表示愿意返还空调。故本院对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求返还空调6台的诉讼请求予以支持。（5）关于赔偿因租赁房屋消防违法被行政罚款的损失15000元。2015年4月10日公安消防部门的行政处罚中的罚款15000元系针对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园室内装修，未进行竣工验收消防备案；消防设施设置不符合标准；与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准等违法行为进行的行政处罚，造成上述过错的过错方为深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求廖明忠、黄惠群赔偿行政罚款之诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。（6）关于赔偿租赁房屋装修费用损失993168元。庭审中，在回答“你园提交的证据不足以证实装修费用的实际损失具体金额，你园是否要求对房屋装修损失进行评估？”这一问题时，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园称“不需要，因为没有评估条件了。”鉴于深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园所未能提交充分证据证实房屋装修损失之确实存在及具体金额，深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求廖明忠、黄惠群赔偿房屋装修费用损失之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。（7）关于赔偿退费损失450496元。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求赔偿退还学生的费用损失，但，2015年4月10日公安消防部门的行政处罚中的停产停业系针对深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园将教学机构与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准的违法行为进行的行政处罚，造成上述过错的过错方为深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园要求廖明忠、黄惠群赔偿因停产停业而必须退还学生的费用之诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。（二）关于反诉。（1）关于支付从2015年5月15日至2015年8月15日的房屋占有使用费84000元。深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园至2015年8月5日方才搬离涉案房屋，故深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园应给付廖明忠、黄惠群2015年5月15日至2015年8月5日房屋占有使用费28000×2+28000÷31×20=56000+903.23×20=56000+18064.60=74064.60元。（2）关于支付房屋复原费1080000元。廖明忠、黄惠群称深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园对涉案房屋进行了改造，将涉案房屋恢复原状需要支付房屋复原费。但廖明忠、黄惠群未能提交充分证据证实房屋修复费用之确实存在及具体金额。2017年5月22日本院摇珠确定的评估机构深圳市丰浩达工程项目管理有限公司出具《工作联系函》，载明“无法确定B32栋一至三层房屋复原费司法鉴定的范围。”鉴于评估机构不能对房屋复原费作出评估结论，廖明忠、黄惠群亦未能提交充分证据证实房屋修复费用之确实存在及具体金额，故本院对廖明忠、黄惠群要求支付房屋复原费之诉讼请求不予支持。（3）关于支付2个月的复原房屋期间的房屋空置费56000元。鉴于评估机构不能对房屋复原费作出评估结论，廖明忠、黄惠群亦未能提交充分证据证实房屋修复费用之确实存在及具体金额，本院对房屋是否需要复原及复原工程量无法作出判断，且廖明忠、黄惠群亦未能提交充分证据证实涉案房屋复原需时两个月，故本院对廖明忠、黄惠群要求支付房屋复原期间空置费之诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、2014年11月18日被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群与江秋月所签订的《房屋租赁合同》、2014年11月21日被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群与江秋月所签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园房屋装修复原押金120000元；三、被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园二个月押金52000元；四、被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园空调6台；五、原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园于本判决生效之日起三日内给付被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群2015年5月15日至2015年8月15日的房屋占有使用费74064.60元；六、驳回原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18649元，已由原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园预交，此款由被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群负担2108元，余款由原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园自行负担。本案反诉案件受理费7550元，已由被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群预交，此款由原告（反诉被告）深圳市龙华新区龙华华艺幼儿园负担459元，余款由被告（反诉原告）廖明忠、黄惠群自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 媛人民陪审员  陈初瑛人民陪审员  王嘉义二〇一七年六月三十日书 记 员  刘 依书 记 员  陈宝玲《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。