福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终35号
上诉人（原审原告）：龚雪琴，女，汉族，1981年2月6日出生，住福建省福安市。
上诉人（原审原告）暨龚雪琴委托诉讼代理人：夏旭春，男，汉族，1979年1月20日出生，住福建省福安市城北街道新华中路***号闽东世纪城第*幢*层***号。
被上诉人（原审被告）：福建省菲格置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼5层502室。
法定代表人：高峰，董事长。
委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。
上诉人夏旭春、龚雪琴因与被上诉人福建省菲格置业有限公司（下称“菲格置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2016）闽0981民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏旭春、龚雪琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判菲格置业公司向其支付逾期交房违约金7434元。事实与理由：
一、一审从2014年5月9日起计算逾期交房违约金，属认定事实错误。
本案《商品房买卖合同》第八条明确约定，被上诉人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给上诉人。但其于2014年5月17日才向上诉人交付房产，已构成违约，因此其违约行为应当从2014年1月1日起算。另外，《商品房买卖合同》并无“买方未全额支付购房款出卖方有权延期交付商品房”之约定。因而一审以上诉人全额付款之次日即“从2014年5月9日”起算被上诉人逾期交房违约金，没有任何事实依据和合同依据，显然属于认定事实错误。
二、一审采信被上诉人关于不安抗辩权的理由，属适用法律错误。
被上诉人并没有证据证明上诉人具有《合同法》第六十八条规定的可以行使不安抗辩权的情形，因而被上诉人不具有行使不安抗辩权的前提条件；同时，即使被上诉人有权行使不安抗辩权，亦应依《合同法》第六十九条规定及时通知上诉人，但没有证据证明其已履行该通知义务。因此，被上诉人中止履行其交房义务，不符合法律规定。
菲格置业公司辩称，1、一审认定从2014年5月9日开始计算逾期交房违约金的起算点是正确的。2014年5月8日，上诉人贷款53万才到账，逾期交房时间应从贷款到账的第二天开始计算。2、一审认定被上诉人享有不安抗辩权，该认定正确，行使不安抗辩权并不以通知为要件。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。
夏旭春、龚雪琴向一审提起诉讼请求，判令：菲格置业公司向其支付逾期交房违约金21002元（766512元×0.02%×137天）。
一审法院认定事实：
一、夏旭春、龚雪琴系夫妻，于2013年11月5日与菲格置业公司签订《商品房买卖合同》，并于当天在房地产主管部门备案。《商品房买卖合同》约定由夏旭春、龚雪琴购买坐落于福安市城北新华中路129号闽东世纪城第9幢6层604号商品房，面积为113.39平方米，房屋价款总额为766512元，其中首付款236512元，按揭贷款53万元（住房公积金40万元、商业贷款13万元）。另，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”
二、2013年1月5日，讼争商品房所处的闽东世纪城三期工程9号楼竣工验收合格。
三、2014年4月17日，夏旭春、龚雪琴与中国银行股份有限公司福安支行签订《住房抵押借款合同》，至2014年5月8日，菲格置业公司才收到53万元的银行按揭贷款。2014年5月17日，菲格置业公司将商品房交付给夏旭春、龚雪琴。
四、《商品房买卖合同》附件六第三条第四款规定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖给人账户。”。
一审法院认为：
本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，菲格置业公司应于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。而2013年1月5日，讼争商品房所处的闽东世纪城三期工程9号楼竣工验收合格，已达到交付条件，因此，2013年11月5日夏旭春、龚雪琴与菲格置业公司签订《商品房买卖合同》时，只要夏旭春、龚雪琴购房款全部到位，菲格置业公司就可交付房屋。然根据《商品房买卖合同》附件六第三条第四款规定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖给人账户。”，合同备案之日为2013年11月5日，故夏旭春、龚雪琴应于2014年1月4日之前将贷款打到菲格置业公司账户，然至约定的贷款到账日，夏旭春、龚雪琴并未能将购房余款53万元交付菲格置业公司，故夏旭春、龚雪琴已构成违约，为保障交易的安全，菲格置业公司等到夏旭春、龚雪琴交付全部购房款后再交付房屋，系行使不安抗辩权，故夏旭春、龚雪琴未履行交付全部购房款（2014年5月8日）前要求菲格置业公司支付交房违约金，于法无据，不予支持。而2014年5月8日之后菲格置业公司未及时交付房屋应支付相应的违约金，即承担2014年5月9日至2014年5月16日期间的逾期交房违约责任。合同第九条规定：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”。故菲格置业公司向夏旭春、龚雪琴支付的违约金，依约应以夏旭春、龚雪琴已付款766512元为基数，按日万分之一计算，即违约金为613元（766512元×0.01%/天×8天）。对于夏旭春、龚雪琴主张超出上述部分的逾期交房违约金，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福建省菲格置业有限公司于本判决生效之日起十日内向夏旭春、龚雪琴支付逾期交房违约金613元。二、驳回夏旭春、龚雪琴的其他诉讼请求。案件受理费325元，由福建省菲格置业有限公司负担25元，夏旭春、龚雪琴负担300元。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实双方均无异议，予以确认。
本案争议焦点在于：被上诉人延期交房是否构成违约。
本院认为，诉争合同约定交房时间是在2013年12月31日前，但实际交房时间是在2014年5月17日，显然交房存在延期。但被上诉人主张因上诉人按揭款未按时到帐，其有权延期交房。对此，本案应分析按揭款未到账能否成为被上诉人延期交房的合法事由。其中涉及被上诉人延期交房的原因是否在于按揭款未到账，以及按揭款未到账能否成为延期交房的合理抗辩。
关于延期交房的原因是否在于按揭款未到账。首先，本案商品房所涉工程在合同约定交房时间前甚至在合同签订时即已竣工验收合格，且本案也没有证据证明诉争商品房存在未满足交房条件的其他情形，故应认定本案并非因未具备交房条件而导致交房延期。其次，二审中双方一致陈述，在约定交房时间前后，上诉人均有到被上诉人处要求交房，而被上诉人工作人员以按揭款未到帐为由，主张暂时不能交房；且本案按揭款实际也确实延迟到账。因此，被上诉人主张其延期交房原因系按揭款未按时到帐，有事实依据，予以认定。
关于按揭款未到账能否成为延期交房的合理抗辩。被上诉人交房时间是在2013年12月31日前，而上诉人按揭款到账时间，根据《商品房买卖合同》附件六第三条第四款规定，应在合同备案之日起60日内即2014年1月4日前，二者时间间隔仅数日；按揭款金额为53万元，占购房价总额近70%，也即上诉人大部分购房款并未支付；上诉人交涉交房时，被上诉人销售人员向其说明因按揭款未到账，暂不交房，且上诉人在此情况下，没有证据证明其有提出改为一次性付款。因此，被上诉人预知按揭款存在延期甚至无法支付的可能，为了防止冒然交房后的不利风险，中止交房，该行为符合行使不安抗辩权的情形，合情合理。因上诉人到被上诉人处交涉交房时，被上诉人销售人员向其说明因按揭款未到账，暂不交房。此事实足以认定被上诉人已明确向上诉人告知中止履行。故上诉人关于被上诉人未履行该告知义务的上诉理由，与事实不符，不予支持。
综上所述，被上诉人延期交房符合法律规定，并不构成违约；上诉人上诉理由不成立，应予驳回。一审认定按揭款到账前被上诉人并不构成违约，该认定符合法律规定，应予维持；因双方对按揭款到账至实际交房这段期间是否构成违约，并未提出上诉，本院不予审查，一审对此认定亦可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人夏旭春、龚雪琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 余梓安
审判员 郑 彦
审判员 陈光华
二〇一七年四月一日
书记员 孙丽华
裁判文书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。