江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终1011号
上诉人（原审被告）：周罗英，女，1950年8月18日生，汉族，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：倪同珠，江苏意莱文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城宝龙置业发展有限公司，住所地盐城市人民中路9号。
法定代表人：许健康，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙丹彤，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。
上诉人周罗英因与被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市开发区人民法院（2016）苏0991民初842号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周罗英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宝龙置业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由宝龙置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决周罗英给付宝龙置业公司租金146490.51元及占用费70000元及合同解除无事实和法律依据。1.2012年5月28日，宝龙置业公司与周罗英进行沟通协商，将双方于2012年5月25日签订的合同进行了变更，对尚未签订但已预留的第二份合同标的的4079、4080号房屋的租金标准、租期进行了明确，并向周罗英交付了合同变更及确认函原件。2.宝龙置业公司于2012年6月6日将第一份合同标的物4075、4076、4077、4078、4081、4082、4083、4084商铺交付周罗英。2012年9月22日，宝龙置业公司全场开业，周罗英才投入使用。宝龙置业公司于2013年10月10日将4079、4080商铺交付给周罗英。周罗英依据与宝龙置业公司的约定，从应付租金之日起至2016年1月10日宝龙置业公司封门止，应付宝龙置业公司租金467135元，实付租金467135元。在上述合同的履行过程中，周罗英无任何违约行为，一审法院认定周罗英违约错误。3.一审法院判决周罗英从2016年3月23日至判决之日止支付宝龙置业公司占用费70000元严重错误。首先，周罗英在合同履行中没有任何过错。其次，宝龙置业公司在2016年1月10日在周罗英没有任何违约行为的情况下用封条将周罗英经营的10间商铺封门，导致周罗英无法正常经营，按照双方合同约定及法律规定，宝龙置业公司应当赔偿周罗英因此不能经营的经济损失，而不是周罗英给付宝龙置业公司占用费。4.一审法院判决周罗英与宝龙置业公司双方签订的租赁合同解除，无事实和法律依据，一审法院错误地认为周罗英违约，而认为宝龙置业公司主张解除的条件成就，而实际上周罗英并未违约，故不能判决合同解除。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院对周罗英提交的2012年5月28日“盐城项目千祥屋家居及样品间情况沟通与说明”（以下简称情况沟通与说明）不予采信严重错误。①该情况沟通与说明是宝龙置业公司将原件交付周罗英，是对周罗英的一种承诺。周罗英据此履行合同义务，符合法律规定。②周罗英向宝龙置业公司交付租金都是由宝龙置业公司出具税金发票，税金发票上所记载的金额、数量都符合宝龙置业公司2012年5月28日情况沟通与说明文件的内容，发票上的所收金额均是按照合同约定折扣以后的价格，宝龙置业公司一直未提异议。③宝龙置业公司在收取4079、4080店铺的租金时，没有按照26.03元/㎡/月收取，而是按照情况沟通与说明中明确的28.4元/㎡/月收取。一审法院在这种情况下，对周罗英提交的情况沟通与说明仍不采信于法无据。2.一审法院错误采信宝龙置业公司向法庭提交的审批表。①该审批表的日期为2012年5月24日，发生在宝龙置业公司交付给周罗英的情况沟通与说明文件的时间和周罗英与宝龙置业公司签订的第一份合同前，该审批表申请条件一栏中的租金标准及折扣标准和2012年5月25日的合同租金约定及宝龙置业公司于2012年5月28日交付给周罗英的情况沟通与说明的内容是相同的。一审法院应当将此审批表作为采信周罗英向法庭提交的情况沟通与说明的依据。②周罗英向法庭提交的情况沟通与说明是宝龙置业公司交给周罗英的，一直由周罗英保管，该证据对双方具有约束力。而宝龙置业公司提交的审批表证据是由自己单方制作的，没有周罗英的签字确认，内容完全由宝龙置业公司掌握，该证据对周罗英不具有约束力。三、本案的真正违约者是宝龙置业公司。周罗英与宝龙置业公司签订合同后，前两年多的时间，双方均是按约履行，双方的纠纷是从2014年5月15日开始的，起因是宝龙置业公司无视双方签订的合同，为了自身的利益，强迫周罗英调换其租赁的十间店铺，周罗英拒绝后，宝龙置业公司即不认可其2012年5月28日的情况沟通与说明，对周罗英的店铺进行断电，并要求周罗英按不打折金额交纳租金，拒收周罗英的租金。
宝龙置业公司答辩称：一、关于2012年5月28日的情况沟通与说明，在周罗英的陈述中，把这份证据认为是双方对租赁合同的补充协议，这是不成立的。情况沟通与说明是宝龙置业公司向集团汇报的，是内部的汇报，4079、4080店铺的合同也没有按照该情况沟通与说明的内容签订。从2012年5月25日的合同约定的租金情况来看，第三年的租金标准是下降的，按照常规来每年的租金应该是上涨的，是因为我们按照之前的租金标准打了七折（比如第二年的租金是35.71元/㎡/月，第三年的租金应当是上浮为41.41元/㎡/月，打折之后我们按照28.99元/㎡/月收取的），上浮的递增率是按照市场的现状确定的，在我们提交的2012年5月21日商务条件审批表中已经体现了这一点。在合同履行中，到了第三年周罗英经营发生了变化，周罗英不知道如何取得了宝龙置业公司2012年5月28日的内部的情况沟通与说明，要求宝龙置业公司在后三年已经打了七折的基础上再打七折，宝龙置业公司当场就和周罗英解释了，但是周罗英不接受，双方就租金问题发生了矛盾。后来周罗英就按照自己理解的标准向宝龙置业公司缴纳租金，宝龙置业公司虽然接受了，但是向周罗英发了通知表明还差欠租金。二、关于合同履行情况，周罗英自己也承认在2012年6月6日就交付了房屋，但是实际上是2012年9月1日才开始计算租金，周罗英认为按照开业时间计算房屋租期，宝龙置业公司不认可，4079、4080两个店铺我们是从2013年10月10日实际交付起才开始计算的租期，按照八间店铺约定的租金标准来看，也是免租半年的意思。关于封条，是因为消防验收的问题，才临时贴的封条，后来也撕掉了，不能说明宝龙置业公司收回房屋或阻止周罗英经营。三、关于周罗英认为宝龙置业公司存在违约的问题，宝龙置业公司的承租商户有几百户，不仅仅是周罗英一户，周罗英从2014年5月左右开始拖欠租金，主要原因是周罗英认为在合同基础上再打七折收取租金，并且周罗英按此标准向宝龙置业公司交了租金，对此周罗英的行为已经构成了违约，在多次催缴无效的情况下，于2016年3月向周罗英发出了解除合同通知，宝龙置业公司服务了近一百多家的商户，不可能和某一商户因为合同之外的因素发生矛盾，从周罗英上诉的事实和理由也可以看出，周罗英是拒绝、否认合同的，由此可见，矛盾真正的原因在周罗英。四、在2016年3月22日宝龙置业公司向周罗英发出解除合同通知后，周罗英并没有将商铺交还宝龙置业公司，同时对其经营的商铺拒绝搬迁，目前商铺仍然维持当时的状况，宝龙置业公司认为一审法院酌定的标准过低，但是宝龙置业公司也认可一审法院的判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。
宝龙置业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除宝龙置业公司、周罗英双方于2012年5月25日、2013年9月26日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，周罗英立即返还交付承租商铺，并没收履约保证金62404元；2.判令周罗英立即支付至2016年3月22日欠缴的租金146832.53元及自2016年3月22日起至实际交付商铺的租金、物业费6731.54元、并支付逾期支付违约金44277.88元，免租期租金202624元，合计400465.95元；3.本案诉讼费由周罗英承担。一审审理过程中，宝龙置业公司将第二项诉讼请求中2016年3月22日前欠缴租金的数额变更为146490.51元，并在本案中不再主张物业费用。
一审法院认定事实：2012年5月21日，宝龙置业公司当时的工作人员杨昕在内部网络工作平台“宝龙管理平台”就该公司与周罗英订立租赁合同的租金标准、租赁保证金、装修期等事宜发起“千样屋家居”商务审批流程。后经过内部层层审批，宝龙置业公司的执行总裁许华芳于2012年5月24日审批同意了杨昕层报的商务条件方案。其中有关盐城市人民中路9号的盐城宝龙城市广场购物中心区贰号楼第肆层的编号为4075、4076、4077、4078、4081、4082、4083、4084商铺租金的标准详见下表:
租金
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标准（已批条件）
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申请条件
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批注
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第一年：30.01元/㎡/月
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第一年：30.01元/㎡/月
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第1-2年无折扣；第3-5年7折。
第二年：35.71元/㎡/月
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第二年：35.71元/㎡/月
第三年：41.41元/㎡/月
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第三年：28.99元/㎡/月
第四年：48.02元/㎡/月
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第四年：33.61元/㎡/月
第五年：53.72元/㎡/月
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第五年：37.60元/㎡/月
2012年5月25日，宝龙置业公司（出租方、甲方）与周罗英（承租方、乙方）签订编号为YCM-272-20120525﹒1宝龙城市广场商铺租赁合同一份，合同约定：甲方将位于盐城市人民中路9号的盐城宝龙城市广场购物中心区贰号楼第肆层的编号为4075、4076、4077、4078、4081、4082、4083、4084的商铺（共捌间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方，租赁面积暂计为504.01平方米。乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营家居用品，品牌为千样屋，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。该广场由盐城宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业管理公司）进行统一的物业管理及广场经营秩序的管理。甲乙双方约定的租赁期为伍个租赁年度。双方约定的租赁场所的交付日为2012年6月1日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后调整。第一个租赁年度免租期为6个月，第二个租赁年度免租期亦为6个月。租赁期限内第一个租赁年度月租金标准为每平方米人民币30.01元/月，每月租金为人民币15125元；第二个租赁年度月租金标准为每平方米人民币35.71元/月，每月租金为人民币17998元；第三个租赁年度月租金标准为每平方米人民币28.99元/月，每月租金为人民币14611元；第四个租赁年度月租金标准为每平方米人民币33.61元/月，每月租金为人民币16940元；第五个租赁年度月租金标准为每平方米人民币37.6元/月，每月租金为人民币18951元。免租期以外的租金乙方应于每个租赁季度届满前五日前向甲方支付下一租赁季度的正常租金，每个正常租金起始日当个租赁季度的正常租金由乙方于当个正常租金起始日五日前一次性向甲方支付。甲方收到乙方支付的每一期租金后应开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付第一个租赁年度贰个月租金及贰个月综合管理费合计48394元作为履约保证金。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。……本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成如下所有事项后七日内将保证金或其余额无息退还给乙方：乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）……任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予归还。除本合同另有约定外，如乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合管理费或其他任何应付给甲方或宝龙物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同。如乙方发生上述根本违约行为，本合同于甲方送达解除合同的通知之日终止，且甲方有权没收乙方支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方主张违约责任，并要求乙方退还租赁场所。本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有签署租金优惠期的租金优惠，签署租金优惠期转为正常租金的计租期，乙方须在本合同提前终止后三天内按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准向甲方补缴该等期间的所有租金。上述合同签订后，周罗英交纳了上述履约保证金，宝龙置业公司于2012年6月6日向周罗英交付了上述租赁场所。
2012年5月28日，宝龙物业管理公司出具的盐城项目“千样屋”家居及样品间情况沟通与说明载明：“千样屋”家居饰品现欲租赁四楼编号4075-4084号共10间连体铺位，现由于4079、4080号两间铺位为酒店样板间，根据2012年4月20日被许总裁驳回的商务网批指示“酒店样品房这两间要用很长时间先不出租……”，按照许总裁的指示，我项目与该客户又再次做了沟通，客户回复：一、该业态下面（三楼）为家纺区域，经营上能与三楼家纺形成互动，不同意调换铺位；二、租赁位置面积500㎡（不包括4079、4080样板间136.82㎡），已签约江苏地区的总代理权，前期装修投入大，合同如签订三年，对后期经营运作风险大，再次沟通结果：签五年合同，第一、二年各免半年，后三年七折；三、酒店样板间（4079、4080）后期腾出。1、“千样屋”承租方优先承租。2、合同截止时间与“千样屋”已订八间铺位租赁合同一致（即2017年8月30日止）；3、租赁价格为（4079、4080）：第一年：23.6元/㎡/月、第二年：28.4元/㎡/月、第三年：33.2元/㎡/月、第四年：38元/㎡/月、第五年：48.2元/㎡/月。管理费18元/㎡/月。4、样品间4079、4080两间铺位从酒店交付我商业公司三日内，“千样屋”承租方必须与我方签订4079、4080两间铺位的租赁合同，逾期我方有权自行出租。5、“千样屋”承租方在与我方签订4079、4080两间铺位租赁合同之日起，我方免租一个月时间作为承租方的装修期，装修期间的相关手续与规定按标准执行。
2013年9月26日，宝龙置业公司（出租方、甲方）与周罗英（承租方、乙方）签订编号为YCM-374-20130926﹒4宝龙城市广场商铺租赁合同一份，合同约定：甲方将位于盐城市人民中路9号的盐城宝龙城市广场购物中心区贰号楼第四层的编号为4079、4080的商铺（共二间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方，租赁面积暂计为136.82平方米。乙方承诺该租赁场所仅作为经营铺位，品牌为千样屋家居，业态为配套休闲-
家具家居之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。该广场由宝龙物业管理公司进行统一的物业管理及广场经营秩序的管理。甲乙双方约定的租赁期为三个租赁年度十一个租赁月度。双方约定的租赁场所的交付日为2013年9月30日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后调整。第一个租赁年度月租金标准为每平方米人民币26.03元/月，每月租金为人民币3561.42元，年租金额42737.04元；第二个租赁年度月租金标准为每平方米人民币33.2元/月，每月租金为人民币4542.42元，年租金额54509.04元；第三个租赁年度月租金标准为每平方米人民币38.00元/月，每月租金为人民币5199.16元，年租金额62389.92元；第四个租赁年度月租金标准为每平方米人民币42.80元/月，每月租金为人民币5855.4元，年租金额64409.4元。第一个租赁年度的租金自租赁起始日起一个租赁月度届满后之次日缴交。第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起/个租赁月度届满后之次日起缴交。为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付第二个租赁年度贰个月租金及贰个月综合管理费合计14010元作为履约保证金。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。……本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成如下所有事项后三十日内将保证金或其余额无息退还给乙方：乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）……任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予归还。除本合同另有约定外，如乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业管理费或其他任何应付给甲方或宝龙物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同。如乙方发生上述根本违约行为，本合同于甲方送达解除合同的通知之日终止，且甲方有权没收乙方支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方主张违约责任，并要求乙方退还租赁场所。本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。上述合同签订后，周罗英交纳了上述履约保证金，宝龙置业公司于2013年10月10日向周罗英交付了上述租赁场所。
2015年3月26日，宝龙物业管理公司向周罗英发出通知，要求周罗英于2015年3月25日前确认支付2015年1月1日至2015年6月30日4075-4078、4081-4084商铺租金49548.02元。
2015年12月31日，江苏一正律师事务所接受宝龙物业管理公司的委托，向周罗英发出苏一律函（2015）第76号函，函称：2012年5月25日，双方签订编号为YCM-272-20120525﹒1的租赁合同一份，租赁期限为2012年9月1日起至2017年8月31日。依据租赁合同约定，如逾期超过15天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给委托人的费用的，均视为根本违约，出租方有权提前解除合同。2015年5月以来，你开始欠付租金费用，截止2015年12月31日贵方已逾期225天未付租金86319.42元、物业费15002.16元、滞纳金107428元，合计208749.58元。你的以上行为，已构成违约。请贵方务必于2016年1月10日之前缴清欠费及滞纳金，否则由此产生的一切责任皆由贵方自行承担。
2016年1月8日，周罗英向宝龙物业管理公司发出的商务函载明：你公司委托江苏一正律师事务所发“苏一律函（2015）第76号律师函”，业已收悉。现回复如下：自本人承租你公司物业以来，恪守商业信誉，严格按照双方约定支付租金、物业费等相关费用，不存在任何违约情形。你公司在合同履行之初即存在迟延交房；合同履行过程中擅自改变商业布局，强制驱离业主之举，对我依约交租百般阻挠，相互推诿，更有甚者，无视书面约定，诬陷违约，致使我损失惨重，无法继续经营。鉴于此，你公司行为已经构成根本违约，合同目的无法实现，故决定于2016年1月10日与你公司解除租赁合同，望接函后七日内退还本人所交履约保证金，并赔偿损失。
2016年1月10日，宝龙物业管理公司在案涉商铺上加贴封条，后封条又被宝龙物业管理公司撕掉。
2016年1月13日，宝龙物业管理公司向周罗英邮寄送达盐城宝龙商字[2016]1号通知，通知载明：接市消防支队、市安监局通知，贵商户须于下周之前自行办理消防验收相关手续，如逾期不办理，市消防支队、市安监局将会责令贵商户暂停营业，根据相关法规进行处罚。如贵商户因不符合消防相关要求，由此造成的一切损失，将由贵商户自行承担。故特此通知，请立即整改。
2016年2月18日，宝龙物业管理公司向周罗英发出通知函，函称：您的商务函我司已收到，现作如下回复：自贵商户承租我公司物业以来，我司一直严格履行租赁合同要求，未存在任何违约行为。贵商铺自2014年8月起未按照合同约定缴纳租金费用，按合同约定截止2016年3月31日4075-4078商铺欠租金137138.76元、物业费42218.7元，4079、4080商铺欠租金15597.48元、物业费7388.28元。为保持贵我双方长期友好的合作关系，请贵司于2016年2月21日来我司洽谈后续合作事宜，并收到函件三日内（2016年2月25日前）缴清所欠全部费用。否则我司按租赁合同约定解除租赁合同，收回租赁场所并追究其法律责任。由此造成的损失与责任贵司自行承担。
2016年3月22日，宝龙置业公司向周罗英发出租赁合同解除及租赁场所归还的通知函载明：根据租赁合同约定，贵方租赁我方盐城宝龙城市广场第4层4075-4078、4081-4084号、4079、4080号商铺从事千样屋家居经营，租赁起始日分别为2012年9月1日-2017年8月31日、2013年10月10日-2017年9月9日。合同履行期间，我方发现贵方欠费并擅自停业，遂以函件方式，于2016年2月18日书面函告贵方，但未有回应。根据租赁合同相关约定，我方有权解除合同。鉴于此，我司特致函如下：1、自即日起，解除双方签署的租赁合同，贵方交纳的履约保证金不予退还。2、请贵方于2016年3月25日前将所拖欠2016年3月22日前的租金合计人民币146832.53元，2016年3月22日前的综合管理费合计46258.13元，合计193090.66及违约金全部缴清。如逾期支付，贵方依约承担每日千分之五的违约金。3、请贵方务必于2016年3月29日前，按租赁合同的相关约定，迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给我方（租赁期间合理的自然损耗除外）。否则我司将按照租赁合同相关约定处置物品及货品。如贵方逾期仍未履行以上通知，我司将依据租赁合同的约定自行收回租赁场所。由此产生的责任和后果由贵方自行承担，同时保留向贵方继续追究违约责任的权利。
另查明，截止2015年12月31日，周罗英实际向宝龙置业公司交纳租金467135.52元。其中，4075-4078、4081-4084八间商铺(以下简称大商铺)的租金自2015年5月起开始不按时足额缴纳，4079、4080两间商铺（以下简称小商铺）的租金按时足额缴纳至2015年12月31日。自2016月1月1日起，周罗英未再交纳过案涉商铺的租金，并自2016年1月10日左右开始不在案涉商铺进行经营，但至今未将商铺腾退交还给宝龙置业公司。
再查明，宝龙置业公司、宝龙物业管理公司系关联企业，隶属于宝龙集团。2016年1月10日，宝龙物业管理公司在案涉商铺上加贴封条，后又撕除。
一审法院认为，宝龙置业公司与周罗英签订的两份租赁合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面适当地享有权利履行义务。
（一）关于周罗英是否存在违约行为，宝龙置业公司主张解除案涉租赁合同是否具有法律依据的问题。
宝龙置业公司认为周罗英未能按照双方租赁合同的约定按时交纳租金，其行为已经构成违约。按照合同约定，周罗英构成违约的情形下，宝龙置业公司享有解除案涉租赁合同的权利。周罗英则认为，双方就大商铺后三年的租金标准达成了补充协议（即2012年5月28日宝龙物业管理公司出具的盐城项目“千样屋”家居及样品间情况沟通与说明），即后三年租金的标准应按照双方订立的编号为YCM-272-20120525-1租赁合同约定租金的标准打七折。按照上述补充协议约定，其已按时足额交纳了租金，不存在违约行为。
对此，一审法院认为，该份情况沟通与说明的内容主要是宝龙物业管理公司关于双方就大商铺已签订租赁合同的主要条款、周罗英将来优先承租小商铺及小商铺的租金标准等事宜所作的内部情况汇报，这与2012年5月21日宝龙置业公司当时的工作人员杨昕在内部网络工作平台“宝龙管理平台”发起的“千样屋家居”商务审批流程、双方于2012年5月25日签订的大商铺租赁合同、2013年9月26日签订的小商铺租赁合同能够相互印证。周罗英主张该份情况沟通与说明系双方达成的补充协议，依据不足，一审法院不予采信。双方签订的租赁合同明确约定“如乙方逾期超过15天（小商铺租赁合同约定为30天）未能支付、不支付或者迟延支付租金等，视为根本违约，甲方有权提前解除合同。”然周罗英未能按照租赁合同的约定足额交纳租金，其行为已构成违约，但鉴于周罗英未能及时足额交纳租金系由于宝龙物业管理公司将上述“盐城项目'千样屋'家居及样品间情况沟通与说明”原件交付周罗英，进而致使周罗英对大商铺租金标准的理解有误而造成违约，故周罗英的违约行为应为一般违约行为，而非根本违约。由于周罗英未能按照合同约定足额交纳租金且自2016年1月1日起未再交纳租金，宝龙置业公司或宝龙物业管理公司多次向周罗英发函催缴租金，并在2016年3月22日的函中明确提出“自即日起，解除贵我双方签署的租赁合同”，然周罗英仍未及时结清欠付租金，故宝龙置业公司主张解除租赁合同的条件已成就，一审法院依法予以确认。双方房屋租赁合同关系解除后，周罗英应腾退案涉商铺并将商铺交还给宝龙置业公司，故对于宝龙置业公司主张周罗英交还案涉商铺的诉讼请求予以支持。
周罗英还向一审法院申请责令宝龙置业公司提供其与同时期同区位其他承租方签订的租赁合同，以证明其主张的租金标准具有合理性。因周罗英的申请与本案并不具有直接关联性，且与合同相对性原则相悖，故对其申请一审法院不予准许。
（二）关于有关费用的承担问题。
1.履约保证金问题。根据《中华人民共和国担保法》第二条的规定，债权人为担保其债权实现，需依担保法的规定设定担保，其方式为保证、抵押、质押、留置和定金。案中所涉“履约保证金”明显不属上述前四种方式，只与“定金”方式相近。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人约定以“定金”方式担保的，需符合担保法关于定金的规定。本案中所谓的“履约保证金”显然不符合法律关于“定金”的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”另案涉租赁合同对违约行为之违约金计算均有约定，宝龙置业公司为保障合同履行已为己方作了充分的准备和约定。再者，租赁合同中关于“本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成如下所有事项后七日内（小商铺合同三十日内）将保证金或其余额无息退还给乙方：乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）”的规定显然对履约保证金的性质和用途又与前面的有关合同条款相矛盾。故宝龙置业公司关于“履约保证金”的约定，于己有利时适用“定金法则”，于己不利时违背“定金法则”，故其依据此种约定的主张不应予以支持。该“履约保证金”62404元应依抵销原理抵冲有关费用。
2.租金或占有使用费问题。宝龙置业公司主张周罗英支付至2016年3月22日欠缴的租金146490.51元及自2016年3月22日起至实际交付商铺之日止的租金。根据上文所述及租赁合同的相关约定，截止案涉租赁合同解除之日2016年3月22日止，周罗英应付大商铺及小商铺租金总额为613626.03元，周罗英实际交纳租金总额为467135.52元，故周罗英尚欠租金146490.51元，对于该部分租金，周罗英应予支付。双方租赁合同自2016年3月22日解除后，周罗英至今仍占有案涉商铺，未交还于宝龙置业公司。周罗英继续占有承租商铺的行为已非基于双方约定的租赁关系，其逾期退还租赁商铺，宝龙置业公司有权要求周罗英返还案涉商铺并赔偿损失，该赔偿应以占有使用费的形式折价补偿给宝龙置业公司。鉴于周罗英出现违约行为的原因在于对租金标准理解有误，并非根本性违约行为，且自2016年1月10日左右周罗英就未在案涉商铺实际经营过，若以租赁合同约定的租金标准（自2016年3月23日起计算至实际腾退案涉商铺之日止）来确定周罗英的占有使用费，有失公允，故一审法院对周罗英自2016年3月23日起至今的占有使用费综合考量，酌情认定周罗英自2016年3月23日至今的占有使用费为70000元。综上，周罗英应支付宝龙置业公司租金及占用使用费合计216490.51元。
3.违约金及免租期租金问题。周罗英未能按时足额缴纳租金，构成违约，应承担违约责任。宝龙置业公司按照租赁合同的约定主张周罗英承担44277.88元违约金及免租期租金202624元。对此，一审法院认为，案涉租赁合同中对周罗英的违约情形约定了多个承担违约责任追究的方式，分别有违约提前终止合同免租期转为计租期的租金、支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金及没收履约保证金等等，有重复计算的情形。鉴于宝龙置业公司亦未提供证据证明其因周罗英的违约行为造成损失的数额，而我国法律规定的违约金性质以补偿性为主，且其总额不宜超过违约所造成损失的30%，故宝龙置业公司主张周罗英承担的违约金过高，依法应予调整。根据上文述所述，周罗英欠付租金及占用使用费数额为216490.51元，扣除周罗英已支付的履约保证金62404元，周罗英应实际支付宝龙置业公司房租及占用使用费154086.51元。故一审法院依法将违约金调整为以154086.51元为基数，自2016年1月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算。
综上，一审法院认为宝龙置业公司的部分诉讼请求于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认宝龙置业公司与周罗英于2012年5月25日、2013年9月26日签订的两份租赁合同于2016年3月22日解除。二、周罗英于判决生效之日起十日内将位于盐城市人民中路9号的盐城宝龙城市广场购物中心区贰号楼第肆层编号为4075-4084的十间商铺腾空并返还给宝龙置业公司。三、周罗英本判决生效之日起十日内支付宝龙置业公司租金及房屋使用费216490.51元，扣除被告周罗英已交付的62404元履约保证金，周罗英应实际支付宝龙置业公司租金及房屋使用费154086.51元。四、周罗英于判决生效之日起十日内支付宝龙置业公司违约金（计算方式为：以154086.51元为基数，自2016年1月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）。五、驳回宝龙置业公司的其他诉讼请求。案件受理费11306元，由周罗英负担6006元，由宝龙置业公司负担5300元。
在本院二审审理过程中，宝龙置业公司陈述2012年5月28日的情况沟通与说明上的公章和骑缝章都是真实的，宝龙置业公司与周罗英是合同的相对人，盐城宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业管理公司）没有变更合同的权利，其只负责统一物业管理和广场经营秩序管理，情况沟通与说明在企业内部真实形成过，是宝龙物业管理公司把合同执行情况和宝龙置业公司进行沟通。宝龙物业管理公司当时的负责人伍又林将情况沟通与说明交给周罗英的主要目的是和周罗英说明合同的签订过程，说明打七折的原因。案涉十间店铺的租金均由宝龙物业管理公司收取。
周罗英陈述案涉十间店铺钥匙仍在其处，其还有商品在案涉房屋内。
双方一致认可关于大店铺的起租日期均自2012年9月1日计算。
宝龙置业公司向本院提交周罗英缴纳案涉房屋的租金及发票十五份，证明双方按照2012年5月25日签订的合同履行。
证据一：2012年5月26日收据一张，证明周罗英向宝龙置业公司缴纳八间商铺预付租金15125元。
证据二：2013年3月13日发票一张，证明周罗英缴纳八间商铺租金30250元（注明租赁期间2013年4月1日至2013年5月31日）。
证据三：2013年6月5日发票一张，证明周罗英缴纳八间商铺租金45375元（注明租赁期间2013年6月1日至2013年8月31日）。
证据四：2013年10月9日收款收据一张，证明周罗英缴纳4079、4080预收一季度租金11657元。
证据五：2013年12月25日发票一张，证明周罗英缴纳八间店铺租金17998元（注明租赁期间2014年3月1日至2014年3月31日），两间商铺租金6607元（发票注明租期为2014年1月10日至2014年3月31日）。
证据六：2014年3月25日收款收据一份，证明周罗英缴纳八间商铺租金65652元（注明租赁期间2014年4月1日至2014年6月30日）。
证据七：2014年7月2日发票一张，证明周罗英缴纳十间商铺租金21884元（注明租赁期间2014年7月1日至2014年7月31日）。
证据八：2014年12月26日发票一张，证明周罗英缴纳十间商铺租金78337元（注明租赁期间2014年8月1日至2014年11月29日）。
证据九：2014年12月31日收款收据一份，证明周罗英缴纳十间商铺租金42340元（注明租赁期间2014年11月30日至2015年2月6日）。
证据十：2015年3月31日发票一张，证明周罗英缴纳八间商铺租金19627.48元（注明租赁期间2015年2月7日至2015年3月18日）。
证据十一：2015年3月31日发票一张，证明周罗英缴纳两间商铺租金22712.52元（注明租赁期间2015年2月1日至2015年6月30日）。
证据十二：2015年7月31日发票一张，证明周罗英缴纳两间商铺租金13953.5元（注明租赁期间2015年7月1日至2015年9月30日）。
证据十三：2015年7月31日发票一张，证明周罗英缴纳八间商铺租金28386.5元（注明租赁期间2015年3月19日至2015年5月17日）。
证据十四：2015年10月31日发票一张，证明周罗英缴纳八间商铺租金31823.72元（注明租赁期间2015年10月1日至2015年12月31日且注明是汇款）。
证据十五：2015年10月31日发票一张，证明周罗英缴纳两间商铺租金15406.8元（注明租赁期间2015年10月1日至2015年12月31日且注明是汇款）。
周罗英对上述证据的质证意见为：一、宝龙置业公司提供的15份票据总金额467135.52元与周罗英缴纳的数额是相符的，没有异议。二、宝龙置业公司向法庭提交的15份票据中的第四份2013年10月9日收到周罗英缴纳的4079、4080房租金额为11657元，第六份2014年3月25日收到周罗英65652元，第七份收到周罗英房租21884元，对其中4079、4080的收费标准是按照宝龙置业公司在2012年5月28日交付给周罗英的沟通与说明中约定的价格28.4元/㎡/月收取，并没有按照2013年9月26日双方签订的4079、4080房屋租赁合同中约定的价格26.6元/㎡/月收取，上述可以证明宝龙置业公司在2012年5月28日交付给周罗英的沟通与说明文件材料是对2012年5月25日第一份合同的内容变更和对4079、4080预签合同的价格的约定，同时在上次庭审中宝龙置业公司向法庭提交了2014年10月15日和2014年9月8日对4079、4080的房租催缴通知书，该通知书中对4079、4080的价格宝龙置业公司仍然是按照2012年5月28日交付给周罗英的沟通与说明中所约定的4079、4080的第一年收费价格28.4元/㎡/月收取，所以宝龙置业公司在一、二审中不承认2012年5月28日交付给周罗英的沟通与说明是对合同的变更是没有依据的，一审法院认定事实错误。
周罗英向法庭提交两份新证据，证据一：2014年9月8日宝龙物业管理公司向周罗英发出的4079、4080两间店铺租金催缴通知单，证明宝龙置业公司在向周罗英催缴4079、4080房租时对4079、4080要求支付的房租标准仍然是按照2012年5月28日所约定的28.4元/㎡/月标准进行催缴的，2014年9月8日催缴通知是一个月租金，上面的金额是3886元，以28.4*136.82*1=3886元。
证据二：2014年10月15日宝龙物业管理公司向周罗英发出4079、4080两间店铺租金催缴通知单，上面的时间为两个月，金额为7772元，以28.4*136.82*2=7772元。
宝龙置业公司对上述证据的真实性无异议，但陈述2014年9月8日的租金仍然是合同约定的按照第一年的租金标准计算的，是按照合同4.3.1条每月应缴的租金数额为人民币3885.69元计算的。
周罗英还提交了两份租赁场所的调整通知函，证明2014年5月15日宝龙置业公司向周罗英发出调整通知书要求其调整租赁场所。
宝龙置业公司对上述通知函的真实性无异议，但是陈述仅是协商，没有强制调整，也没有实际调整。
对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、2012年5月28日的情况沟通与说明能否作为宝龙置业公司与周罗英之间关于租金的计算依据；二、一审法院确认解除宝龙置业公司与周罗英于2012年5月25日、2013年9月26日签订的合同于2016年3月22日解除有无事实和法律依据；三、一审法院判决周罗英应当支付的租金及房屋占用费应否支持；四、周罗英是否应当向宝龙置业公司支付一审判决认定的违约金。
本院认为，关于争议焦点一，周罗英提出2012年5月28日的情况沟通与说明，是双方关于2012年5月25日的合同租金标准的变更即是对2013年9月26日签订的4079、4080合同的预约，宝龙置业公司对此不予认可，其陈述虽然是宝龙物业管理公司工作人员向周罗英交付，但是并不能作为双方租金的结算依据。该情况沟通与说明从内容上看，是宝龙物业管理公司向公司上层汇报，并注明了是客户的回复，并未写明是双方协商一致的意思表示，同时根据租金收据计算，周罗英也没有按照情况沟通与说明上的数额缴纳八间店铺的租金，且在2013年9月26日，宝龙置业公司与周罗英签订了4079、4080两间店铺的合同，双方对两间店铺的租金约定明显与情况沟通与说明的约定不一致，对于周罗英指出宝龙物业管理公司曾按照情况沟通与说明约定的两间店铺租金数额催缴租金，对此，情况沟通与说明当中写明的是两间店铺五年的租金标准，第二年租金为28.4元/㎡/月，而2013年9月28日双方约定的租赁期限只有三年多的时间，故周罗英以28.4元/㎡/月计算无据，且宝龙置业公司也对此作出了解释，2013年9月26日的合同条款4.3.1写明第一个租赁年度每月应缴的租金额为3885.69元，故一审法院未认定2012年5月28日的情况沟通与说明是双方之间关于合同的变更并无不当。
关于争议焦点二，虽周罗英于2016年1月8日发出通知要求于2016年1月10日解除合同，但未能证明宝龙置业公司存在其所谓的应当解除合同的情形，故对周罗英提出的合同解除时间，一审法院未予确认亦无不当。宝龙物业管理公司于2015年3月26日、12月31日、2016年2月18日均发函向周罗英催缴租金，并在2016年2月18日函中明确表明再不缴纳即按照合同约定解除合同，双方在2012年5月25日签订的合同中约定了周罗英逾期超过15天未能支付、不支付或者延期支付租金、综合管理费或其他任何应付给宝龙置业公司或经营管理公司的费用的，视为周罗英根本违约，宝龙置业公司有权解除合同；在2013年9月26日签订的合同中亦作出了相似约定，只是将期限延长至30天，而周罗英多次存在未按时支付租金的情况，且自2015年12月31日后未再缴纳租金，应当认为其已经构成了合同约定的根本违约，宝龙物业公司对周罗英履行义务进行了催告，周罗英仍未缴纳，2016年3月22日，宝龙置业公司发函通知周罗英解除合同符合法律规定。故一审法院确认2016年3月22日宝龙置业公司与周罗英解除案涉两份租赁合同具有事实和法律依据。
关于争议焦点三，宝龙置业公司与周罗英关于已缴纳的租金数额并无异议，据计算周罗英应当缴纳的租金数额为613626.03元，扣减周罗英已交纳的租金467135.52元，一审法院认定周罗英尚欠租金146490.15元正确。关于占用费，一审法院结合双方过错，酌定占用费为70000元并无不当，宝龙置业公司对此也予认可，扣减周罗英缴纳的履约保证金，一审法院认定周罗英应实际支付宝龙置业公司租金及房屋占用费154086.51元是正确的。
关于争议焦点四，周罗英存在未按约缴足租金及后期不缴租金的情形，故其应当向宝龙置业公司承担违约金，周罗英主张宝龙置业公司存在违约，但其未能提供充分证据予以证明，一审法院将违约金以周罗英应缴纳的租金和占用费154086.51元为基数，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际支付之日止符合法律规定。
综上，周罗英的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6006元，由上诉人周罗英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
审 判 员 陈 杰
代理审判员 郑娟娟
二〇一七年五月十二日
书 记 员 施凯钰