上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12363号
上诉人（原审原告）：北京快乐假日旅行社有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路32号2号楼7层705B室。
法定代表人：孙守华，经理。
委托诉讼代理人：陈宇鹏，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：舜元控股集团有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号。
法定代表人：陈炎表，董事长。
委托诉讼代理人：仇辞华，女，公司员工。
上诉人北京快乐假日旅行社有限公司（以下简称快乐假日旅行社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初6417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭于2016年12月20日公开开庭审理了本案。上诉人快乐假日旅行社的委托诉讼代理人陈宇鹏、被上诉人舜元控股集团有限公司（以下简称舜元公司）的委托诉讼代理人仇辞华到庭参加诉讼，现已审理终结。
上诉人快乐假日旅行社上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审全部诉请。
事实和理由：快乐假日旅行社承租本市长宁区XX路XX号XX室（以下简称涉讼房屋）后并未进行任何装修，合同终止后按承租时的原状予以返还，承租人以房屋承租时原状返还系租赁合同常理。合同中虽有约定按照标准复原，但舜元公司未在出租时特别提醒，该义务不应当由上诉人承担，有违公平原则。舜元公司在双方存在争议的情况下，擅自让其关联公司对房屋进行装修，款项严重高于市场价格，原审未进行审核就予以认定。
被上诉人舜元公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
2016年11月7日，快乐假日旅行社诉至一审法院，请求判令：1.舜元公司返还租金保证金人民币（下同）362,426.21元；2.舜元公司支付逾期付款利息，以434,183.94元为本金，自2016年4月1日至2016年4月22日止（按银行同期贷款利息计算）；以362,426.21元为本金，自2016年4月23日起至实际支付之日止（按银行同期贷款利息计算）。
一审法院认定事实：舜元公司系涉讼房屋登记的产权人。2015年7月30日，快乐假日旅行社（乙方）与舜元公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租涉讼房屋给乙方，房屋建筑面积679.74平方米（1003室建筑面积为316.24平方米、1002室建筑面积为363.50平方米），租期自2015年8月1日至2016年3月31日，日租金每平方米7元，月租金144,727.98元。乙方应于每月20日前支付下月租金，逾期支付，则每逾期一日，按逾期支付部分租金的1%支付违约金。合同5－1约定：乙方应向甲方交付房屋租赁保证金和向物业管理公司交付物业管理费保证金（以下统称“房屋租赁保证金”），房屋租赁保证金金额为：三个月的租金即434,183.94元加上三个月的物业管理费即59,137.38元，共计493,321.32元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应就该房屋在签订本合同的同时预付租金及物业管理费并支付房屋租赁保证金。合同5－2约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、车位管理费等费用由乙方承担。合同7－1约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或由于任何原因终止本合同的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按14元/平方米（原日租金之两倍之实际数字）向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同补充条款13－2约定，在乙方签署本合同，并缴清房屋租赁保证金和预付一个月的租金及物业管理费的前提下，甲方应于交付日向乙方交付该房屋。该房屋合格交付的标志为：甲方根据本合同附件三所列“该房屋条件和设施”向乙方交付该房屋且双方签署交付商品房使用交接书。合同补充条款13－5约定，在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与甲方有关部门联系交回该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与大楼交房标准一致后（日常折旧及该房屋的先天损坏除外）交还给甲方。甲、乙双方应对该房屋进行验收，并就该房屋的返还情况签署一份交接表格。同时，乙方须将通向企业大厦各部分的锁匙、密码交还甲方。如乙方未获得甲方同意而继续占用，则甲方有权自乙方逾期返还该房屋之日起按第7条规定每日向乙方收取占用使用费直至乙方按照甲方要求返还房屋，每日应支付的占用使用费等于日租金、日物业管理费和日租车位费之和的两倍。占用使用费的支付并不构成租赁期之延续，除占用使用费外，甲方还有权向乙方追讨由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、以及由于乙方继续占用房屋而导致的甲方其他损失。合同补充条款13－6约定，若乙方未按前款约定的状态将房屋返还甲方，甲方有权自行对该房屋作合理修复，并要求乙方承担因该修复而产生的一切费用。合同补充条款16－2约定，甲方有权从上述房屋租赁保证金中扣减、抵销如下费用：任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、水费、电费、燃气费、电信费、违约金、赔偿金和其它有关费用等。合同补充条款16－3约定若租赁期限届满，乙方未发生本合同规定的违约责任，甲方将在乙方满足下列全部条件后十四天内，将房屋租赁保证金扣除16－2条所列费用后之余额（不含利息）返还给乙方：1）乙方以甲方认可的房屋原状向甲方交还该房屋；2）乙方已付清租赁期内一切水、电、煤、电信、物业管理费等费用；3）乙方已将以该房屋为注册地的有关的工商登记及租赁备案登记的注销或转移证明提交至甲方。合同附件三另约定了房屋交付时现有装修、附属设施及设备状况，该房屋的条件和设施标明复原标准并附图。合同附件四办公楼使用交接书中，按双方签订的关于该房屋租赁合同中附件三约定的“该房屋的条件和设施”约定交付乙方使用。
合同签订当日，双方办理涉讼房屋交接手续。2015年9月16日，快乐假日旅行社向舜元公司支付房屋租赁保证金493,321.32元。2016年3月23日，舜元公司致函快乐假日旅行社，要求快乐假日旅行社于租期届满之前将涉讼房屋恢复至合同约定的标准，并在舜元公司验收合格后将房屋返还舜元公司。否则舜元公司将自行恢复，因此产生的所有费用将由快乐假日旅行社承担，并在租赁保证金中予以抵扣。同月25日，快乐假日旅行社向舜元公司发送律师函，表示快乐假日旅行社未对涉讼房屋进行过装修，是按舜元公司当初交房时的原样交还给舜元公司，没有义务进行恢复，故要求舜元公司在租赁期满前配合办理退房手续并退还租赁保证金。同月30日，双方办理了房屋交接，确认交房完成。舜元公司认为快乐假日旅行社未按合同约定将房屋复原，故未向快乐假日旅行社返还房屋租赁保证金。
2016年3月1日，舜元公司签订租赁合同，将涉讼的1003室房屋出租给案外人A公司，合同约定同年4月1日交付使用，交付使用日迟延不得超过30日，如实际交付使用日迟延，则装修免租期及起租日对应顺延。同年4月2日，舜元公司作为发包方（甲方）与承包方案外人B公司（乙方）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由案外人B公司对涉讼房屋毛坯恢复，工期自2016年4月5日开工，于2016年4月18日竣工（具体以甲方验收合格之日为准），总工期13日历天。承包方式：包工、包料、包工期、包质量、包安全管理等。合同价款217,698.22元。同月12日，舜元公司将复原后的1003室房屋交付给案外人A公司，该公司确认收到的房屋是没有隔断的空旷房屋，有网络地板。同月22日，舜元公司退还快乐假日旅行社租赁保证金71,757.73元。同月25日，舜元公司向案外人B公司支付工程款108,849.11元，同年6月13日，支付工程款108,849.11元。
另查，2014年9月12日，舜元公司与案外人C公司签订《房屋租赁合同》一份，由C公司承租涉诉房屋，租期自2014年9月16日至2017年9月15日。日租金每平方米7元，月租金144,727.98元。舜元公司以合同附件三的标准交房，C公司对房屋进行了装修，有一个月免租期用于装修，合同约定需恢复原状后交还房屋。2015年6月1日，舜元公司、C公司与案外人D公司签订《房屋租赁合同签约主体变更的协议》，约定由D公司继续承租涉讼房屋，租期由2015年6月1日至2017年9月15日，原合同除承租人变更外，其余租赁条款不变，原C公司缴纳的保证金自动转至D公司名下。2015年7月30日，舜元公司与D公司签订了提前退租协议，约定同月31日，双方租赁合同终止。对于房屋返还仍需按合同第7条、补充条款第13－5、13－6和13－7的约定恢复原状后返还，或由舜元公司复原，D公司承担复原费。如接续的租客愿意使用承租方的装修，承租方可以无需复原。次日，舜元公司与D公司签订保证金退还协议，由舜元公司将由原C公司缴纳的保证金退还给D公司。同年8月28日，D公司向舜元公司出具申请书，表明D公司与舜元公司之间的租赁合同解除，涉讼房屋由快乐假日旅行社继续承租，租期至2016年3月。
审理中，快乐假日旅行社自认通过D公司介绍后与舜元公司签订租赁合同，认可舜元公司就原装修状态下将房屋交付其使用，快乐假日旅行社并未向前承租人支付过装修费。舜元公司也自认，快乐假日旅行社未对涉讼房屋进行过装修。
关于逾期付款的问题，快乐假日旅行社认为按合同5－1的约定，租赁关系终止时就应返还租赁保证金，舜元公司认为按合同补充条款第16－3的约定，租赁期届满，快乐假日旅行社是以舜元公司认可的房屋原状交房的14日内返还租赁保证金。
因双方各执己见，致本案调解不成。
一审法院认为，快乐假日旅行社、舜元公司双方签署的《上海市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，当属有效。当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。根据双方提供的证据，快乐假日旅行社、舜元公司对收房的标准有不同的理解，就此产生争议。
关于退房标准，合同补充条款13－2明确约定，房屋合格交付为舜元公司根据本合同附件三所列“该房屋条件和设施”向快乐假日旅行社交付该房屋。接下来合同补充条款第13－5约定，快乐假日旅行社应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与大楼交房标准一致后交还给舜元公司。由此可见，交房标准与退还房屋标准应是一致，即合同附件三所列“该房屋条件和设施”的标准。虽然舜元公司并未按合同约定的交房标准交给快乐假日旅行社，快乐假日旅行社事实上也认可舜元公司就原装修状态下将涉讼房屋交付其使用，但双方就退还房屋标准未作改变，仍需按合同附件三所列“该房屋条件和设施”的标准退房，而该附件三中明确了复原标准并附图，故该约定对双方均有约束力。
关于快乐假日旅行社有无复原义务，快乐假日旅行社认为是以收到房屋时的状态返还舜元公司，未对涉讼房屋进行过装修，不应承担舜元公司要求的复原义务。法院认为，合同对退还房屋的标准明确，舜元公司要求按约定执行有事实依据。若按合同附件三标准交付房屋，快乐假日旅行社需对房屋进行装修及购置办公设施后方能进行办公，现快乐假日旅行社并未向前承租人支付装修费，其使用后进行复原也符合常理。
关于复原费用，快乐假日旅行社认为舜元公司委托其关联公司进行施工，且1003室并未实际进行过复原，1002室仅部分工程进行复原，另认为舜元公司与案外人签订的工程施工合同系对涉讼房屋的毛坯恢复，与舜元公司认可退房条件合同附件三标准不一致。舜元公司认为有证据证明复原工程确实有进行，施工合同上所称的毛坯恢复就是合同附件三的标准，仅是施工方与舜元公司方对其称呼不同而已。法院认为，从舜元公司与案外人签订的工程施工合同内容看，应是针对复原工程，有照片、案外人确认函及付款凭证等证明，舜元公司对涉讼房屋进行过复原，并支付了对价，法院予以确认。
关于复原期间房屋的占用使用费，快乐假日旅行社不认可其需对涉讼房屋进行复原，故认为此费用不应支付。舜元公司认为，快乐假日旅行社未将房屋按合同约定标准进行复原，视为其仍占用房屋，应按合同第7条的约定按原日租金两倍，即每平方米日租金14元支付。法院认为，根据舜元公司提供的证据证明，1003室复原后已于2016年4月12日交付给新的承租人，故应认定复原结束的时间为4月11日，舜元公司按15日计算复原期间的房屋占用使用费，无事实依据，法院不予采信；1002室按工程施工合同约定，复原结束的时间为4月18日，现舜元公司按15日计算复原期间的房屋占用使用费，系其自愿放弃权利，法院予以准许。因双方对退还房屋的标准有不同理解并存在争议，舜元公司主张自行进行复原的期间，快乐假日旅行社按原日租金两倍支付占用使用费确有不当，法院确定应按原日租金标准计算为宜。
关于逾期还款利息，快乐假日旅行社认为按合同5－1的约定，租赁关系终止时就应返还租赁保证金，故应于终止后次日开始支付利息。舜元公司认为按合同补充条款第16－3的约定，租赁期届满，快乐假日旅行社是以舜元公司认可的房屋原状交房的14日内返还租赁保证金，其已于2016年4月22日返还并未逾期。法院认为，合同补充条款约定是对合同条款的特别约定，条款相矛盾的应以补充条款为准，保证金应于复原工程竣工日2016年4月18日后14日内退还，即最晚于2016年5月2日退还。因舜元公司对复原期间的房屋占用使用费计算有误，多抵扣部分金额的利息，应从2016年5月3日开始计算。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二〇一六年八月二十三日作出判决：一、舜元控股集团有限公司应于判决生效之日起十日内向北京快乐假日旅行社有限公司返还租赁保证金82,210.01元；二、舜元控股集团有限公司应于判决生效之日起十日内向原告北京快乐假日旅行社有限公司支付自2016年5月3日起至实际支付之日止的逾期还款利息，以82,210.01元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回北京快乐假日旅行社有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,736.39元，由北京快乐假日旅行社有限公司负担5,208.39元，由舜元控股集团有限公司负担1,528元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《上海市房屋租赁合同》中明确约定了退房标准，不仅有文字约定还附图予以标识。现承租人快乐假日旅行社返还的房屋显然不符合合同的约定，应属履行义务瑕疵，应当承担相应违约责任。快乐假日旅行社主张房屋返还时与承租时的状况客观一致，符合租赁房屋惯例，出租人舜元公司需要按标准收房应当予以特别提示。本院认为，合同义务于此约定明确，上诉人应当注意到相应的条款，其要求舜元公司特别提示并无依据；且上诉人承继了前手承租人的装修并未支付装修费，其使用后进行复原应属合理。至于对于复原费用过高的主张，本院认为，快乐假日旅行社无有效证据证明其主张，原判依据照片、案外人确认函及付款凭证等确认复原费用，符合证据规则的相关规定，本院应予维持，上诉人该主张因证据不足不能支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人快乐假日旅行社的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,736.39元，由上诉人北京快乐假日旅行社有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年二月三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……