南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0113民初95号
原告：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地江苏省南京市鼓楼区虎踞关1号。
负责人：徐志坚，该局局长。
委托诉讼代理人：张天戈，江苏高的律师事务所律师。
被告：南京国舜实业投资发展有限公司，统一社会信用代码91320118302462235U，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路255号。
法定代表人：杨静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张甫友，男，1952年2月26日出生，汉族，该公司总经理，住江苏省南京市秦淮区。
第三人：南京三月丝纺织品有限公司，统一社会信用代码91320106555539376X，住所地江苏省南京市下关区幕府东路55号旭日景城28幢2-304室。
法定代表人：张洪火，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭明，江苏东南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟惜文，江苏东南律师事务所律师。
原告中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称保障局）与被告南京国舜实业投资发展有限公司（以下简称国舜公司）、第三人南京三月丝纺织品有限公司（以下简称三月丝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告保障局的委托诉讼代理人张天戈，被告国舜公司的委托诉讼代理人秦明顺、张甫友，第三人三月丝公司的委托诉讼代理人彭明、翟惜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保障局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的编号为0062990-A的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告及第三人腾空并向原告返还位于和燕路255号1层面积为730平方米的房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金250671元（暂计算至2017年9月30日，之后租金按照实际使用天数计算）；4、判令被告向原告支付违约转租的违约金6万元，以及逾期支付租金的违约金16993.58元（从2016年6月11日起以对应的所欠租金为基数，暂计算至2017年9月30日，该日之后的违约金按照应付未付租金的日万分之二计算）；5、诉讼费由被告与第三人承担。审理中，原告将上述第4项诉讼请求中的逾期支付违约金数额变更为13091.22元。事实和理由：2015年11月3日，江苏省军区后勤部基建营房处与被告签订1份军队房地产租赁合同，将位于和燕路255号1层面积为730平方米的房屋出租给被告，首年租金为20.76万元，合同期限自2015年12月1日至2018年11月30日。该合同第八条约定，承租人不得擅自转租；第十一条第（一）项约定，承租人有违反第八条约定行为的，出租方有权解除合同，承租人应当向出租方支付违约金6万元；第十一条第（二）项约定，如果逾期交付租金及相关费用，每逾期1日，出租方按滞交经费总额的千分之三向承租人加收违约金，逾期30日出租方有权解除合同。经原告调查发现，被告违反合同约定擅自将案涉房屋转租给第三人三月丝公司和南京百视得光学科技有限公司（以下简称百视得公司），且从2016年6月起欠付原告租金，至2017年9月30日已欠付租金达250671元。原告主张解除合同的原因为：1.被告从2016年6月起的租金至今未支付，原告有权根据合同第十一条第二项的约定解除合同；2.被告在未经原告方同意的情况下将房屋转租给第三人，违反了合同第八条第四项的约定；3.中央军委在2016年3月下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，在该通知下发之后，军队和武警部队在全国范围内进行停止有偿服务的活动，根据该通知部队所有的对外出租项目一律停止，该情形属于合同第九条第四项约定的不可抗力原因和军队政策法规重大调整，故本案所涉租赁房屋不能继续对外出租使用。因此，原告有权要求解除合同并请求被告腾退房屋和支付违约金，原告作为案涉房屋的所有权人有权请求第三人三月丝公司腾退房屋，百视得公司已实际搬离所承租的房屋，故在本案中撤回对其作为第三人的起诉。原告认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，在签订租赁合同时被告对租赁物有充分的了解，并且愿意承租，合同已经履行了两年多的时间，被告在原告起诉前并未对合同效力提出任何异议，原告方也没有干涉其正常使用房屋；关于原告没有提供案涉房屋房产证的问题，案涉房屋所占土地是部队军事用地，在军事用地上建设部队营房，并不需要领取地方的建设规划许可证，而是履行部队内部的规划审批手续，由于相关规划文件是部队的秘密文件，按照部队保密文件销毁的相关规定，已经进行销毁，故原告无法提供，并不影响合同的效力，案涉房屋系合法建设的部队房产，部队有权对外出租。综上，请求法院支持原告的诉请。
被告国舜公司辩称：1、对于原告要求解除租金关系的请求，因为政策性原因被告表示理解，因为政策性原因原告要求解除合同收回房屋，被告对此没有异议，但是对于被告的投入原告应当承担补偿责任。合同期限到2018年11月30日，尚未到期限，原告提前解除应当承担补偿责任。2、案涉租赁合同应当属于无效合同，表现在：一是根据租赁合同约定必须经过南京军区后勤管理机关批准，而该合同没有经过批准；二是案涉库房没有任何产权证明和经营手续，原告虽然出示了相关的土地使用权证，但是不能证明房屋的建筑面积和构造，故案涉租赁合同无效，对租赁合同无效所产生的责任，原告作为出租人应当全部承担。3、关于被告是否欠付原告租金问题，被告认为房屋租赁合同无效，不存在所谓的租金而只存在房屋使用费的问题，2016年6月之前被告不欠任何费用，2016年6月之后因双方在商量补偿事宜，可能导致欠费，但是该欠费不是恶意的，故原告主张被告承担违约金没有任何依据。4、关于转租的问题，案涉房屋租赁是安徽国舜为建设所需要的配套用房，是为了配合安徽国舜进行房产建设，原告对此应当知道，因原告的原因导致被告不能正常建设，所以转租了部分房屋是为了减少损失，原告对于被告的转租行为是明确知道的，事实上也是认可的。综上，被告请求依法作出公正的判决。
第三人三月丝公司述称：第三人认为原告针对第三人的诉请没有事实与法律依据。1、第三人与被告之间的转租合同期限在原被告签订的租赁合同期限内，故该转租合同合法有效。2、第三人一直按约向被告支付租金，转租合同应当继续履行；根据被告在庭审中陈述原被告一直在沟通租金及补偿问题，应当认为原被告对租金的支付达成一致，故原告不能以被告未付租金而要求第三人腾空房屋。3、原告一直在向第三人收取水电费，可以证明原告对转租事实知情并且表示默认。4、关于原告提出的中央军委下发的停止有偿服务的通知，第三人不同意以该通知为理由解除合同和要求立即腾空房屋，相关合同的履行期限还未到期，同时应当考虑让第三人立即腾退房屋，第三人无法立刻找到合适的房源，会给第三人造成损失，而原被告也没有给第三人补偿，故第三人不同意解除合同并立即腾空房屋。综上，请求驳回原告对第三人的诉请。
本院经审理认定事实如下：
各方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：2015年11月3日，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（出租方，甲方）与被告国舜公司（承租方，乙方）签订军队房地产租赁合同1份（以下简称案涉合同），载明合同编号为0062990-A，约定：甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号楼（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）的房屋建筑面积730平方米（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为体育场所、办公、仓储，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租金总额为641670.84元，首年租金为207600元；租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。合同第四条约定的租金总额系3年的租金总额，每年按照3%递增。该合同第七条甲方应当履行的义务第（三）、（四）、（五）项约定，甲方保证按照规定报经军队审批部门审批，负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。该合同第八条乙方应当履行的义务第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得甲方书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由甲方书面同意后实施，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；第（四）项约定：乙方不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。该合同第九条合同解除第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。该合同第十一条乙方违约责任第（一）项约定：承租人有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付违约金6万元；第（二）项约定：乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日甲方有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，逾期60日视为乙方放弃在甲方处的财产，甲方同时有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。该合同第十二条约定，本合同经双方签字盖章后，须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同落款处有“军队房地产管理部门意见”一栏，但该处内容空白，没有意见内容和加盖任何印章。案涉合同履行至今，对自2016年6月起的租金被告至今未向原告支付。被告承租的案涉房屋为5号仓库和1号仓库，建筑面积合计为730平方米，被告承租后对案涉房屋采用钢结构进行了隔层，面积翻了一倍，被告将5号仓库进行隔层后形成两层中的900平方米转租给第三人三月丝公司，还有一部分被告转租给百视得公司，三月丝公司目前仍在占有使用其从被告处转租的案涉房屋。中国人民解放军江苏省军区于2017年7月1日书面明确：该军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等有偿服务合同项下的权利和义务，均由该军区保障局享有和承担。原告提交了不动产登记资料查询结果证明，以证明原告方对案涉房屋所在土地拥有使用权，被告和第三人对此无异议。原告表示：本案中不能向法院提交案涉房屋的规划审批手续，案涉房屋属于部队的营房，在建设时实际经过了部队的房产管理部门的规划审批，但是根据部队的规定，审批手续都是保密文件，保密文件每隔10年就会集中销毁一次，由于房屋建造的比较早，原告曾向部队的房产管理部门调取相关档案，但得到的答复是已经全部销毁了。
庭审中，就案涉合同的落款处军队房地产管理部门意见一栏内容为空白的情况，经法庭询问，原告委托诉讼代理人表示：军队房地产管理部门确实没有在合同上加盖印章，但是合同第十二条约定审核批准的军队房地产管理部门到底是哪一级部门并没有明确；且案涉合同经过了双方签字盖章认可，是双方的真实意思表示，部队已经向被告交付了案涉房屋，且被告自2015年起实际使用至今，从未提出过合同无效要求退房的请求，被告在本案中又主张合同无效并据此拒付违约金，违反诚实信用原则，故案涉合同有效。
关于被告对自2016年6月起的租金至今未向原告支付的情况，庭审中被告陈述：当时双方开始一直在沟通补偿问题，是沟通原告对被告和安徽省国舜实业发展有限公司已经实际投入几百万元的补偿问题，被告和该公司实际是关联公司，对该公司使用原告方土地进行共同投资；被告平时一般是按照半年一次支付租金，2016年3月原告方说根据中央文件房屋不能租了，让被告先交一个季度的租金，后面租金再说。原告表示：对被告的陈述不予认可，被告承租房屋就应当按照实际使用的期限承担租金，原告方从未允许被告不支付租金。
第三人三月丝公司提交了第三人的法定代表人张洪火（承租方，乙方）与被告国舜公司（出租方，甲方）于2016年1月28日签订的仓库租赁合同（以下称转租合同）1份及被告向第三人开具的收据。该合同载明就甲方将有合法手续的仓库出租给乙方事宜，双方达成如下约定：甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号、使用面积为900平方米的仓库出租给乙方使用，作为仓库或办公使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日，租金第一年为每平方米每天0.8元，第二年开始每年递增3%，租赁期限内水电气费等费用由乙方承担。第三人表示：其已向被告交付的租金至2017年10月31日，证明第三人在按约履行自己的合同义务，就2017年10月31日之后的租金，第三人曾经问过原被告租金交给谁，也向被告表示过要交租金，但是没有得到任何明确的答复，也没有任何人收取。经质证，被告表示没有异议。原告表示：对转租合同和收据的真实性无法确认，收据也不能证明张洪火实际交付了租金，收据与本案没有关联性。
第三人三月丝公司还提交了2018年1月4日中国人民解放军通用收费票据1份，第三人表示：该票据载明第三人支付的水费，时间是2018年1月4日，证明原告知道第三人一直在使用5号仓库的事实。经质证，原告表示对票据真实性认可，但收据日期是2018年1月4日，在本案起诉之后，因此不能证明第三人所称的证明目的。被告表示无异议。
本院认为：关于案涉合同的效力认定问题。案涉合同约定了合同生效条件，即合同第十二条约定内容：合同经双方签字盖章后，须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏，没有意见内容和加盖任何印章。本院经审查认为：虽然案涉合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏，没有意见内容和加盖任何印章，但案涉合同经合同双方签字盖章成立并已实际履行，合同内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且出租方的上级单位江苏省军区已书面明确案涉合同项下的权利和义务，均由原告享有和承担。因此，本院认定案涉合同合法有效，对当事人具有法律约束力。
关于原告保障局主张解除案涉合同的请求。我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同第九条合同解除第（四）项约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。根据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务活动的通知的要求，案涉房屋属于军队停止有偿服务活动的范围。因此，虽然案涉合同约定的租赁期至2018年11月30日届满，但原告请求提前解除合同、被告和实际占有使用案涉房屋的第三人腾空返还案涉房屋，符合合同约定，故本院予以支持。
关于原告主张被告支付租金的请求。原被告一致确认，被告对自2016年6月起的租金至今未向原告，第一年租金为207600元，每年按照3%递增。故，被告应当按照如下年租金标准支付租金：第一年（2015年12月1日至2016年11月30日）为207600元、第二年（2016年12月1日至2017年11月30日）为213828元、第三年（2017年12月1日至2018年11月30日）为220242元。因此，被告应当向原告支付截至2017年11月30日的租金317628元，被告还应当向原告支付自2017年12月1日起至房屋实际返还之日止的租金，按每年220242元标准计算。关于原告主张被告向原告支付违约转租的违约金6万元，以及逾期支付租金的违约金13091.22元的请求。根据案涉合同第八条第（四）项约定，被告不得擅自转租，确需转租的应当在不违背合同约定前提下经出租方书面同意并签订转租合同。根据案涉合同第十一条乙方违约责任第十一条第（一）项约定，如被告违约转租应当向出租方支付违约金6万元。被告和第三人均主张原告对被告转租给第三人事实知晓并默许，原告对此不予认可，但即使原告知晓并默许并不能证明被告转租行为符合案涉合同的约定。根据上述案涉合同对转租条件的约定，被告转租应当在案涉合同约定的租期内签订转租合同，并须经出租方书面同意，被告和第三人对此均未提供证据加以证明。因此，被告未经出租方将案涉房屋部分转租给他人构成违约，且被告转租获利明显高于案涉合同约定的违约金6万元，故根据上述案涉合同约定被告应当向原告支付违约金6万元。鉴于本院已认定被告应当向原告支付违约金6万元，超过因被告逾期支付租金给原告造成的损失，故原告再主张逾期付款违约金的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处和被告南京国舜实业投资发展有限公司于2015年11月3日签订的合同编号为0062990-A的军队房地产租赁合同；
二、被告南京国舜实业投资发展有限公司和第三人南京三月丝纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区和燕路255号楼一层库房建筑面积为730平方米的房屋腾空返还给原告中国人民解放军江苏省军区保障局；
三、被告南京国舜实业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军江苏省军区保障局截止2017年11月30日的租金317628元，并按照年租金220242元标准支付自2017年12月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；
四、被告南京国舜实业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军江苏省军区保障局违约金6万元；
五、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局主张的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6215元，减半收取3108元，由被告南京国舜实业投资发展有限公司负担（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 程前葆
二〇一八年三月二十六日
书记员 郑佳玲