浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第808号
上诉人（原审原告）：桐庐衡基车业有限公司。
法定代表人：朱兰玉。
委托代理人：孙建平。
被上诉人（原审被告）：中国人寿财产保险股份有限公司桐庐县支公司。
负责人：孔志明。
委托代理人：万剑飞、吴丹。
上诉人桐庐衡基车业有限公司（以下简称衡基公司）因与被上诉人中国人寿财产保险股份有限公司桐庐县支公司（以下简称人寿财保桐庐县支公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2013）杭桐民初字第767号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月7日，衡基公司、人寿财保桐庐县支公司口头约定，由人寿财保桐庐县支公司承租衡基公司位于桐庐县白云源路的房屋用于办公，经衡基公司同意，人寿财保桐庐县支公司于2013年7月10日至2013年8月25日将本案房屋交由案外人桐庐新宇装饰工程有限公司进行装修。但因人寿财保桐庐县支公司上级部门对承租该房屋未准许，人寿财保桐庐县支公司最终未进该涉案房屋办公。此后人寿财保桐庐县支公司与案外人签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2011年2月20日至2016年2月19日，第一年房屋租赁费为80000元，并实际入住办公至2013年5月份。
另查明，该争议协议的具体操作人为衡基公司、人寿财保桐庐县支公司当前的法定代表人朱兰玉和孔志明，二人因多年业务往来，彼此熟识。该涉案房产系衡基公司位于桐庐县白云源路1638号的二楼房产，该房产一楼由衡基公司自己经营汽车销售。该涉案房产现处于装修未完工状态，无门锁，可自由出入。
原审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，能够确定当事人名称、标的和数量的，除当事人另有约定外，一般应当认定合同成立。本案中，衡基公司于2010年6月7日就租赁事项与人寿财保桐庐县支公司达成口头意向，且将具体房产交付人寿财保桐庐县支公司使用，人寿财保桐庐县支公司亦对该房屋租赁合同进行了实际装修并支付了装修费用，故原审法院由此认定该房屋租赁合同已成立。人寿财保桐庐县支公司虽答辩称其作为分支机构，职场的房屋租赁必须经省公司审核批准，并提交证据3予以证明，但因该证据系内部文件，对外无约束力，无法证明衡基公司、人寿财保桐庐县支公司基于文件就该房产租赁另有约定，故对人寿财保桐庐县支公司的答辩主张不予支持。对涉案房产的年租金，衡基公司陈述双方约定为每年80000元，虽然无直接证据予以支持，但依据该涉案房产面积、坐落、出租的时间点，参照周边房产出租价格，原审法院认为涉案房产年租金80000元尚在合理范围之内，故对衡基公司年租金80000元的主张予以确认。对涉案房产的租赁期限，原审法院认为租赁期限六个月以上，未签订书面合同的，视为不定期租赁，双方得随时解除合同。结合本案房产用途、大规模装修事实可断定该房产的拟租赁时间应在六个月以上，又因双方未签订书面合同，故原审法院视该房屋租赁为不定期租赁，双方得随时解除合同、合同解除的时间，以解除合同的通知到达对方时为准。衡基公司主张人寿财保桐庐县支公司在2012年6月份才与其谈及合同解除事项，故合同解除的时间应为2012年6月份；人寿财保桐庐县支公司依据其提交的证据1、2，结合双方熟识、涉案房产位于衡基公司正常经营房产2楼的事实，答辩认为人寿财保桐庐县支公司已在该涉案房产停止装修的2010年8月份，即将不再租赁该房产的意思表示通知了衡基公司，故合同解除的时间应为2010年8月份。原审法院认为，涉案房产位于二楼，而一楼一直由衡基公司正常经营使用，故衡基公司对二楼装修、装修未完工即终止、涉案房产长期无人入住使用等事实在合理时间内应当知晓；又因双方相互熟识、人寿财保桐庐县支公司又于2011年2月份租用并实际入驻了另一办公场所。综合判断，原审法院认为衡基公司必定在合理时间内通过主动询问或被动告知的方式，被通知解除该房屋租赁合同。被通知的时间点，因人寿财保桐庐县支公司未提交直接证据予以证明，结合人寿财保桐庐县支公司租用其他房产的事实，原审法院综合认定为人寿财保桐庐县支公司实际入驻其他租赁房产的时间，即2011年2月20日。综上，自合同成立之日起至合同解除之日止，人寿财保桐庐县支公司应当按年租金80000元支付衡基公司房屋租赁费共计55452.05元。对衡基公司声称，因双方未对合同解除后续事宜清算清楚，导致衡基公司无法收回涉案房产，故要求人寿财保桐庐县支公司支付自合同解除之日后的房产占有使用费的主张，原审法院认为合同解除后的清算系另一法律关系，是否清算并不影响衡基公司依合同解除的法律事实对涉案房产行使所有权。又该涉案房产处于空置且人寿财保桐庐县支公司未实际控制的状态，衡基公司自合同解除之日起即可无障碍的收回该房产并行使其所有权，故该诉讼请求既无事实依据又无法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十四条之规定，判决：一、人寿财保桐庐县支公司自判决生效之日起十日内支付衡基公司房屋租赁费55452.05元。二驳回衡基公司的其他诉讼请求。如人寿财保桐庐县支公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51177元，减半收取2588.50元，由衡基公司承担2033.10元，人寿财保桐庐县支公司承担555.40元，于判决之日起七日内交纳。
宣判后，衡基公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认为：“又因双方未签订书面合同，故本院视该房屋租赁为不定期租赁，双方可随时解除合同，合同解除的时间，以解除的通知到达对方时为准。”本案中，被上诉人未提供任何证据证明被上诉人已通知上诉人解除租赁合同，一审法院判决租赁合同已于2011年2月20日解除，是自相矛盾和不符合事实和法律规定的。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定扔不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合本案情况看，本案是被上诉人提出解除合同的，理应由被上诉人提供相关的证据加以佐证，但是从本案证据上来看，被上诉人提供的证据是其与装修公司签订的《装饰工程施工合同》和装修公司出具的《情况说明》，与第三人签订的《房屋租赁合同》，支付第三人租金的发票联，网上银行落地账凭证（付款通知书）以及行政许可决定书这些可以证明的是被上诉人与装修公司的装修合同关系以及被上诉人与第三人的租赁关系，而没有任何证据可以证明被上诉人有向上诉人提出解除的行为。一审法院认定租赁合同已经解除是没有任何证据可以证明的，一审法院的这一认定是错误的。而且双方不是不定期租赁关系，虽然双方未签订书面合同，但被上诉人进行了大量装修，从这一情况看不应是6个月的短期合同。二、一审法院认为上诉人必定在合理时间内通过主动询问或被动告知的方式，被通知解除该房屋租赁合同。被通知的时间点，因被上诉人未提交直接证据予以证明，结合被上诉人租用其他房产的事实，综合认定为被上诉人实际入驻其他租赁房产的时间，即2011年2月20日。该认定没有事实依据。一审法院的分析和推论不能成立。（一）一审法院认定租赁合同解除是上诉人被通知解除，依据是被上诉人提供的证据1、2，以及上诉人和被上诉人熟识的事实。该分析推理不能成立。理由是：1、被上诉人提供的证据1是其与装修公司签订的《装饰工程施工合同》和装修公司出具的《情况说明》，这份证据能证明的内容只是被上诉人承租上诉人房屋，以及承租以后安排装修公司进行装修，后来停止装修并支付了装修费94871元的事实。这组证据是发生在被上诉人与装修公司之间的证据，与上诉人并没有关系，不能证明上诉人应知道装修公司停止装修的原因。而且从装修的程度以及装修费用来看，上诉人有充分理由相信被上诉人是确定会入驻涉案房屋的。2、被上诉人提供的证据2是被上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》，支付第三人租金的发票联、网上银行落地账凭证（付款通知书）以及行政许可决定书。与第三人签订的《房屋租赁合同》、支付第三人租金的《发票联》及网上银行落地账凭证（付款通知书）只能证明被上诉人在承租上诉人房屋的同时又租赁了其他房屋，并不能证明被上诉人租赁其他房屋时就已经解除了与上诉人的租赁关系。一审法院因为上诉人与被上诉人熟识就推断上诉人应当知道被上诉人已经租赁他人房屋，不再承租上诉人的房屋时不合理的。正因为上诉人与被上诉人熟识，上诉人充分相信被上诉人，而被上诉人又刻意隐瞒了其租赁其他人房屋的事，不通知上诉人解除合同，也没有将涉案房屋返还上诉人，上诉人没有理由认为被上诉人已经解除了和上诉人之间的租赁关系。被上诉人提供的行政许可决定书是中国保险监督管理委员会浙江监管局下发给被上诉人内部体制调整的文件与本案没有任何关联性。一审法院将上述无法证明、不能证明的证据进行分析，推论出上诉人“必定在合理时间内通过主动询问或被动告知的方式，被通知解除该房屋租赁合同。”从而排除被上诉人通知解除合同的举证是不符合逻辑的。（二）一审法院认定租赁合同解除的时间为2011年2月20日的依据是被上诉人提供的一份其与唐某承租房屋的租赁合同，该合同租赁起始时间为2011年2月20日。一审法院认为被上诉人入驻租赁房屋的时间为2011年2月20日，上诉人认为一审法院这样的认定是错误的，理由是：1、被上诉人在租赁唐某房屋时并没有告诉上诉人，被上诉人也没有提供任何证据证明已经告诉上诉人。2、2011年2月20日是被上诉人起租的时间，不是入驻时间，被上诉人租赁房屋后首先是装潢房屋，装潢好后才可能入驻，所以入驻时间不可能是2011年2月20日。且被上诉人提供的中国保险监督管理委员会浙江监管局核准其营业场所为该房屋的行政许可决定书的落款时间是2011年9月7日，被上诉人实际入驻该房产的时间不可能是2011年2月20日。3、入驻时间不能确定为被上诉人通知上诉人解除合同的时间，这二者之间是没有关联性的，合同解除的时间应以被上诉人通知上诉人的时间为准。综上，上诉人认为一审法院判决确定租赁合同解除的时间为2011年2月20日是错误的。三、对于上诉人要求支付合同解除之后的房产占有使用费的主张，一审法院认为合同解除的清算关系是另一法律关系，是否清算并不影响上诉人依合同解除的法律事实对涉案房产行使所有权。又该涉案房产处于空置且被上诉人实际控制的状态，被上诉人自合同解除之日起即可无障碍的收回该房产并行使所有权，故该诉讼请求既无事实依据又无法律依据，不予支持是错误的。被上诉人租赁上诉人的房屋后花费近10万元对租赁的房屋进行了装修，根据装修现场情况看，除了灯具其他都已装修完成，2012年6月被上诉人向上诉人提出解除合同后，被上诉人没有将租赁房屋交还给上诉人，客观上上诉人也无法收回租赁房屋。上诉人在被上诉人没有对其装修进行处理前根本无法收回该房产并行使其所有权，该房产事实上还是被被上诉人占有的，所以被上诉人理应支付占有使用的费用。因此，一审法院对上诉人要求被上诉人支付占有使用费的请求不予支持是错误的。上诉请求：撤销桐庐县人民法院作出的（2013）杭桐民初字第767号民事判决，并依法改判：1、被上诉人立即返还上诉人所有的位于桐庐县桐君街道白云源路1638号二楼的房屋；2、被上诉人支付租赁使用费258444元（租赁使用费每年8万元，计算自2010年6月7日起至2013年8月30日止，至判决确定履行之日止的租赁使用费另行计算）。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人人寿财保桐庐县支公司答辩称：一审法院认定事实清楚，即上诉人与被上诉人于2010年6月7日达成租赁意向后，2010年7月8日，被上诉人与案外人桐庐新宇装饰工程有限公司签订了《装饰工程施工合同》，委托桐庐新宇装饰工程有限公司对讼争房屋进行装修。《装饰工程施工合同》约定：装修期间为2010年7月10日至2010年8月25日。2010年8月中旬，因被上诉人租赁房屋的申请被上级公司否决，被上诉人即将不能租赁讼争房屋、解除租赁意向的事实告知上诉人，并于2010年8月17日通知桐庐新宇装饰工程有限公司停止装修。上诉人与被上诉人的经办人熟识，讼争房屋位于上诉人正常经营房产二楼，且2011年2月，被上诉人与案外人就桐庐镇乔林路318号的房屋签订了《房屋租赁合同》，并实际入住办公。因此，上诉人称“本案中被上诉人未提供任何证据证明被上诉人已通知上诉人解除租赁合同，一审法院判决租赁合同已于2011年2月20日解除，是自相矛盾和不符合事实和法律规定的。”不符合事实基础与法律依据。由于上诉人与被上诉人之间仅口头达成了租赁合同的意向，故本案的争议焦点只能通过一些证据并运用常理来进行综合判断。因此，虽无直接的书面证据，但上述事实形成了一个证据链，充分证明了被上诉人已通知上诉人无法签订租赁合同、解除租赁意向的事实。虽然被上诉人于2010年8月中旬即告知上诉人不能租赁的事实，但由于无书面证据，一审法院依据另一份《房屋租赁合同》认定解除时间为2011年2月20日也符合常理。二、被上诉人未实际占有使用讼争房屋，上诉人诉请要求返还房屋及要求支付房屋租赁使用费缺乏事实和法律依据。1、被上诉人在告知上诉人不能租赁讼争房屋后，桐庐新宇装饰工程有限公司即停止了装修，停止装修后，被上诉人不再占有讼争房屋，讼争房屋处于上诉人控制之下。2、2011年2月，被上诉人与案外人就桐庐镇乔林路318号的房屋签订了《房屋租赁合同》，并进行了装修，被上诉人实际使用的房屋并非讼争房屋。综上，一审法院认定事实清楚，上诉人诉请要求返还讼争房屋并支付房屋租赁使用费缺乏事实和法律依据，恳请法庭根据查明的案件事实，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。人寿财保桐庐县支公司与桐庐新宇装饰工程有限公司签订的《装饰工程施工合同》中约定工期时间应为2010年7月10日至2010年8月25。
本院认为，关于人寿财保桐庐县支公司将其不再租赁衡基公司房屋的意见何时告知衡基公司的问题。衡基公司称人寿财保桐庐县支公司是在2012年6月才向其提出解除租赁合同的请求，人寿财保桐庐县支公司则认为其在2011年8月中旬就已通知了衡基公司。对此，人寿财保桐庐县支公司虽然提交了装饰施工合同、发票、情况说明、租赁合同及行政许可决定书等证据，但该些证据只能从侧面反映出人寿财保桐庐县支公司将房屋交与他人进行装修及另行租赁房屋的情况，其本身确实并不能直接证明人寿财保桐庐县支公司将其不再承租衡基公司房屋的意见告知衡基公司的具体时间。因此，这就需要通过对双方提交证据的分析理解，再结合双方在庭审中的陈述及日常生活经验法则来进行判断。本案中，衡基公司作为出租方在2010年6月7日将争议房屋交付人寿财保桐庐县支公司用于装修，而此时双方之间并未签订书面的房屋租赁合同。这种作法虽有别于一般的房屋租赁合同中先签合同再付租金、交房的操作流程，但根据衡基公司及人寿财保桐庐县支公司的陈述，双方之间原本就存在业务关系，并较为熟悉，故基于一定的信任，采用了不完全符合常规的方式完全可以理解。同时，这也印证了人寿财保桐庐县支公司提出的租赁房屋还需要经上级主管部门审批的说法的合理性，并与衡基公司提交的《关于桐庐支公司原职场租赁费结算的请求》中对于事件经过的陈述相吻合。再从之后的合同履行过程分析。首先，人寿财保桐庐县支公司所租赁的房屋与衡基公司自己使用房屋属同一幢楼房，且该楼房总共才三层，人寿财保桐庐县支公司的装饰装修工程中途停工后，衡基公司作为房屋的所有人、出租人、管理者及相邻方，对人寿财保桐庐县支公司装修停止及未实际投入使用的情况完全应当知晓，即其必然会对此情况向人寿财保桐庐县支公司进行了解。其次，根据日常生活经验，衡基公司与人寿财保桐庐县支公司之间由于具备相互信任的基础，在合同未签订的情况下先行对房屋进行装修，这种情况完全是可能的，但衡基公司作为出租方在先行交付了房屋后，必然会在合理期限内提出要求补签房屋租赁合同，从而明确租金标准、支付方式等事项，这也是符合常规的操作方式。即衡基公司不可能长时间不向人寿财保桐庐县支公司提出合同签订的要求，而在这期间双方在沟通过程中就必然会提及房屋的承租问题。第三、人寿财保桐庐县支公司在2011年2月就已经另行租赁经营用房，从常理考虑其也当然会将该情况予以说明，并表明不再租赁衡基公司的房屋，否则对其只会无端的增加经营成本。第四，衡基公司在2010年6月7日就已将争议房屋交付人寿财保桐庐县支公司用于装修，而房屋租赁关系中一般都是先支付房租再使用房屋，虽然双方因存在一定的关系先行移交房屋用于装修，但衡基公司不可能不在合理期限向人寿财保桐庐县支公司要求支付房屋租金，而让其在未支付房屋租金的情况下长期使用，故这期间也必然会涉及房屋是否继续承租的问题。第五，根据衡基公司提交的《关于桐庐支公司原职场租赁费结算的请求》。该报告的形成时间是在2012年9月1日，该时间点与2010年6月7日已相距二年多，而请示中表述为“桐庐衡基汽车修理有限公司多次提出要求我公司支付房屋租金8万元整”。现根据衡基公司主张的每年租金8万元的标准，也可以看出当时衡基公司也只主张了一年的租金。可见至少在这一年期限之前，衡基公司就已经知道人寿财保桐庐县支公司不再租赁房屋，而双方之间只是对支付多少房屋租金存在争议。综上，原审法院通过对证据的综合分析判断，认为人寿财保桐庐县支公司提出的其已将不再租赁衡基公司房屋的意见告知了衡基公司的理由，符合日常生活经验法则，进而在充分考虑衡基公司损失的前提下，酌情确定2011年2月20日作为解除租赁合同的时间点，基本合理，并无不妥。至于衡基公司在人寿财保桐庐县支公司表明解除租赁合同后，仍不予认可，导致损失的扩大，应由其自行承担。因此，本院对衡基公司针对事实认定及实体处理提出的上诉理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5117元，由上诉人桐庐衡基车业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年七月三十一日
书记员 赵瑞玲