湖南省祁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1121民初190号
原告：永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：龚伟，组长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：李巧龙，湖南齐物律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张竟蔚，湖南齐物律师事务所律师。
被告：吴用守，男，1969年12月7日生，汉族，浙江省泰顺县人，现下落不明，系非法吸收公众存款犯罪嫌疑人在逃人员。
第三人：中国农业银行祁阳县支行，地址湖南省祁阳县浯溪镇浯溪中路。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘桂生，男，1973年8月6日生，汉族，湖南省祁阳县人。该行职员。
委托诉讼代理人：陈冬梅，女，1984年10月26日生，汉族，湖南省新田县人。该行副行长。
原告永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人（以下简称天宇管理人）与被告吴用守、第三人中国农业银行祁阳县支行（以下简称祁阳农行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员漆文化、欧阳光、人民陪审员唐东生组成合议庭，代理书记员王晓君担任庭审记录，于2016年5月23日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告天宇管理人的委托诉讼代理人李巧龙、张竟蔚、笫三人祁阳农行的委托诉讼代理人刘桂生、陈冬梅到庭参加诉讼，被告吴用守经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天宇管理人诉称，2015年11月，原告在接管、清理永州天宇和园房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）财务、债务中，发现被告吴用守于2013年3月24日与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系虚假合同，虚假交易。天宇公司与二被告签订虚假合同之目的就是从银行即第三人祁阳县农行套取贷款。2013年4月22日，被告吴用守在未支付分文首付款的情况下，以该虚假购房合同为基础，与第三人祁阳农行签订了《个人购房担保借款合同》，祁阳农行依据虚假的购房合同向天宇公司支付了借款194万元。2013年4月1日天宇公司将建筑面积387.51平方米商铺过户至被告名下，并于当日办理了抵押登记手续。天宇公司与被告所签按揭购房合同系天宇公司与被告恶意串通以达到套取银行资金之目的，属无效合同。被告依据无效合同取得的房屋作为抵押物向第三人祁阳农行抵押贷款194万元的《个人购房担保借款合同》则当然亦属无效合同，因此，请求法院判决：1、确认天宇公司与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还无效合同取得的财产即返还座落在天宇第一城C区6栋、7栋14间商铺建筑面积387.51平方米的房产；3、判决确认被告与第三人祁阳农行所签订的《个人购房担保借款合同》为无效合同；4、本案诉讼费由二被告及第三人承担。
原告天宇管理人为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
1、祁阳县人民法院民事裁定书二份，拟证明原告的主体资格；
2、被告吴用守身份资料，拟证明被告的主体资格；
3、“房屋抵押登记申请表、询问表、审批表”，拟证明被告与第三人以天宇公司房产为抵押物办理按揭贷款的事实；
4、《个人购房担保借款合同》，拟证明被告与第三人以天宇公司房产为抵押物办理按揭贷款的事实；
5、吴用守、高燕、朱佐凤、张海雄银行帐户信息，吴用守《个人帐户明细查询表》，拟证明被告办理按揭首付款及每月应偿还的按揭贷款均是从天宇公司财务人员高燕及高燕母亲朱佐凤、张运风儿子张海雄的帐户上转至第三人的还款帐户，被告与天宇公司虚假按揭贷款的事实存在；
6、高燕、张运风、蓝碎忠调查笔录，拟证明被告吴用守办理按揭首付款及每月应偿还的按揭贷款均是从天宇公司财务人员高燕及高燕母亲朱佐凤、张运风儿子张海雄的帐户上转至第三人的还款帐户，被告吴用守与天宇公司虚假按揭贷款的事实存在；
7、查询情况说明，拟证明被告吴用守首付款和按揭款的来源；
8、帐卡号相关主体的交易凭证，拟证明被告吴用守首付款和按揭款交易明细，被告的首付款和按揭款由原天宇公司支付；
9、陈亨友、蔡方年证言，拟证实包括被告吴用守在内的14户“购房户”与天宇公司签订虚假商品房买卖合同，以假按揭方式套取银行贷款的事实。
被告吴用守未予答辩亦未向本院提供证据。
第三人祁阳农行陈述称：1、本案不属于共同诉讼案件，未经答辩人同意，法院合并审理，并追加祁阳农行为第三人，不符合民事诉讼法规定。2、抵押借款合同未违反法律规定，真实、合法、有效。3、原告诉称第三人与被告恶意患通，没有事实和法律依据。
第三人为支持其陈述意见，向本院提供证据如下：
1、《个人商住房按揭贷款申请报告》，拟证明被告吴用守于2013年3月25日向第三人祁阳农行申请个人商住房按揭贷款194万元；
2、《个人信贷业务申请表》，拟证明被告吴用守于2013年3月25日向第三人祁阳农行申请个人商住房按揭贷款194万元；
3、个人购房贷款面谈笔录，拟证明第三人祁阳农行于2013年3月25日就贷款事宜与被告吴用守进行了面谈；
4、《中国农业银行个人商用房贷款调查表》及“关于吴用守194万元个人商用房贷款的调查报告”；拟证明第三人祁阳农行对被告吴用守的个人信息、资产、还款能力进行了调查，被告吴用守符合贷款发放条件；
5、个人购房担保借款授权委托书及同意抵押承诺书，拟证明被告吴用守将所购房屋作为抵押物为吴用守在第三人祁阳农行借款担保，并委托第三人祁阳农行办理抵押预登记手续及抵押登记手续；
6、被告吴用守身份证复印件，拟证明被告吴用守的身份情况；
7、中国农业银行2013年3月25日进账单及天宇公司2013年3月25日收款收据，拟证明被告吴用守支付了购房首付款；
8、“收入证明”，拟证明被告吴用守收入状况；
9、《商品房买卖合同》，拟证明被告吴用守与天宇公司于2013年3月24日签订了《商品房买卖合同》；
10、《个人购房担保借款合同》，拟证明被告吴用守与天宇公司于2013年4月22日同第三人祁阳农行签订了《个人购房借款担保合同》；
11、交税凭证，拟证明被告吴用守于2013年3月24日交纳了商品房不动产税；
12、“祁阳农行商用房贷款抵押物查询清单”，拟证明吴用守被告已将所购房屋办理了抵押登记手续。
13、《一手房贷款银企合作协议》，拟证明天宇公司与祁阳农行约定对被告吴用守在第三人祁阳农行的个人商住房按揭贷款提供保证担保；
14、《最高额保证合同》，拟证明天宇公司与祁阳农行约定对被告王伟福在第三人祁阳农行的个人商住房按揭贷款提供保证担保。
上述证据1-14均拟证明，被告吴用守在第三人处办理的抵押借款手续自愿合法、真实有效。
经庭审质证，被告吴用守未到庭应诉视为放弃质证权利。第三人对原告提供的证据1、2的真实性无异议；对原告提供的证据4、8的真实性无异议，对其证明目的有异议，对原告提供的证据3、5认为须与原件核对，对原告提供的证据6中高燕的调查认为须核实是否原告申请，对张运风的调查认为张运风应出庭作证且调查笔录没有职业介绍，对蓝碎忠的调查，其本人已出庭，应以他出庭讲的为准，对原告提供的证据7的真实性予以认可，但认为会计事务所没有资格对银行卡查询内容进行说明，证据7不能证明被告吴用守的首付款和按揭款由天宇公司支付的，对原告提供的证据9认为陈亨友、蔡方年当庭证言与法庭调查笔录及律师调查笔录有出入。原告对第三人祁阳农行提供的证据认为，祁阳农行应提供客观完整的资料，其真实性请法院核实，对被告吴用守合法收入问题第三人祁阳农行没有进行真实调查，抵押登记不符法律规定，对第三人提供的证据13认为银行收取保证金违法违规。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及当事人的质证意见，本院认证如下：对原告提供的证据1-9，本院认为其客观、真实对其真实性予以确认。对第三人提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、13、14，本院认为客观、真实对其真实性予以确认，对第三人提供的证据8，系被告吴用守收入证明，因第三人未提供相应佐证材料或调查核实材料，本院不予采信。
根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2013年3月，天宇公司的股东张运风、陈亨友、蔡方年、郑厚良商议，决定由各股东联系各自的亲友来公司与公司签订商品房（铺面房）买卖协议，由公司承担首付款，再以购房户的名义到第三人祁阳县农行办理商品房按揭贷款手续，贷款到位后，贷款给公司以应公司急需，以后每月按揭贷款由公司偿还。2013年3月24日，被告吴用守应邀（吴用守系天宇公司股东张运风朋友）来祁阳与天宇公司签订了《商品房买卖合同》，约定天宇公司将“天宇．第一城”C区第6栋商铺7间房号106、107、203、205、206、207和C区第7栋商铺7间房号101、107、201、202、203、205、207，建筑面积387.51平方米（套内建筑面积373.29平方米）出售给被告吴用守，被告吴用守采用银行按揭方式付款，首期付房款为1981094元，剩余购房款194万元由被告吴用守在7个工作日内到第三人办理按揭贷款手续，所贷款额作为购房款由银行直接付给天宇公司。2013年3月25日，天宇公司向被告吴用守农业银行“活期借记卡准贷记卡”汇款5532028元。同日，被告吴用守转汇1981094元予天宇公司，天宇公司开具首付款“收款收据”给被告吴用守。2013年3月25日，被告吴用守到第三人处办理“个人商住房按揭贷款”相关手续，向第三人祁阳农行递交了“个人商品房按揭贷款申请报告”、“个人信贷业务申请表”、“个人购房担保借款授权委托书”、“同意抵押承诺书”、《商品房买卖合同》，并在第三人处进行了面谈，并与第三人祁阳农行签订了《个人购房担保借款合同》。并于2013年4月1日在祁阳县房产局办理了房屋产权登记手续及房屋抵押登记手续。2013年4月1日，祁阳农行依据虚假的购房合同向天宇公司（帐号1870901040009334）支付了借款194万元。
另查明，2015年10月15日，天宇公司以其向社会高息融资造成严重亏损，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由向本院申请破产重整，本院于2015年11月5日以（2015）祁民破（预）字第1-01号民事裁定书裁定受理永州天宇和园房地产开发有限公司的重整申请，并于2015年11月6日以（2015）祁民破字第1-01号决定书，指定龚伟等15人为永州天宇和园房地产开发有限公司破产重整管理人成员，其中，由龚伟担任管理人负责人。
本院认为，该案争执焦点为，第一，天宇公司与被告之间所签订的《商品房买卖合同》是否有效；第二，被告与第三人祁阳农行所签订的《个人购房担保借款合同》是否有效。该案中，天宇公司股东为缓解公司资金压力，叫各自亲朋与公司签订《商品房买卖合同》，由公司自行承担首付款。其签订商品房买卖合同的真实目的并非进行房屋买卖，而是为了套取银行的商业住房贷款。天宇公司与被告签订《商品房买卖合同》行为属于以合法的形式，掩盖非法之目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，该《商品房买卖合同》属无效合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还”之规定，被告吴用守依据2013年3月24日与天宇公司签订的《商品房买卖合同》而取得的建筑面积387.51平方米商铺，则应当返还原告。故对于原告要求确认天宇公司与被告吴用守签订的《商品房买卖合同》为无效合同，要求被告返还商铺建筑面积387.51平方米的诉讼请求予以支持。至于被告与第三人祁阳农行所签订的《个人购房担保借款合同》的效力，因该《个人购房担保借款合同》系第三人祁阳农行严格按《中国农业银行个人商业用房贷款操作规程》办理的，并依照《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十二条之规定，办理了相关手续及抵押登记手续。系被告吴用守及第三人祁阳农行的真实意思表示，且未有违规、违法之情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的几种情形，属合法有效的合同。另外，原告亦未提供证据证实第三人祁阳农行明知天宇公司与被告吴用守签订的《商品房买卖合同》系虚假交易、虚假合同，故祁阳农行属善意第三人。银行的抵押借款合同包含借款法律关系和抵押担保法律关系，抵押合同相对于借款合同属从合同，但该抵押借款合同相对于《商品房买卖合同》并无主从关系，同样是独立于《商品房买卖合同》之外的主合同。该抵押借款合同不因商品房买卖合同的无效而无效。第三人祁阳农行享有对该抵押借款合同行使撤销权之权利，但是否选择撤销该抵押借款合同由第三人祁阳农行决定，祁阳农行不行使撤销权则该抵押借款合同继续有效。故对于原告要求确认被告吴用守与第三人祁阳农行签订的《个人购房担保借款合同》无效的诉讼请求本院不予支持。至于被告吴用守将其抵押财产387.51平方米商铺返还原告后，第三人祁阳农行未得到清偿部分贷款本息如何处理，本院认为，天宇公司作为实际用款主体，其抵押财产又得已返还，原告理应承担贷款本息之责任。第三人祁阳农行则既可以向原告主张抵押债权，也可以向立据借款人吴用守主张债权。对于天宇公司已偿付按揭款金额，原、被告均未主张，该案审理过程中亦未查明，原、被告可另行结算并处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认永州天宇和园房地产开发有限公司与被告吴用守2013年3月24日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；
二、驳回原告永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人要求确认被告吴用守与第三人中国农业银行祁阳县支行所签订的《个人购房担保借款合同》为无效合同的诉讼请求；
三、被告吴用守于本判决发生法律效力之日起三日内返还商铺建筑面积387.51平方米（“天宇．第一城”C区第6栋房号106、107、203、205、206、207和C区第7栋房号101、107、201、202、203、205、207）予原告永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人。
本案受理费22260元，原告永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人负担13356元，被告吴用守负担8904元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 漆文化
审 判 员 欧阳光
人民陪审员 唐东生
二〇一六年九月五日
代理书记员 王晓君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；.
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
（四）抵押担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。