河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3459号
上诉人（一审原告）程广泛，男，汉族，1974年6月10日出生，住河南省封丘县，现住开封市鼓楼区。
委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人姚国忠、李晓红，紫云台小区住户诉讼代表，代理权限为一般代理。
被上诉人（一审被告）：开封宏达置业有限公司。
统一社会信用代码：914102006716545583。
住所地：开封市宏达紫云台小区西侧*层。
法定代表人：翟红生，任该公司经理。
委托代理人曹延河，公司法律顾问，代理权限系特别授权。
上诉人程广泛为与被上诉人开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初216号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人程广泛上诉请求：1、要求被上诉人提供产权分割图及办理房地产权证所必备的相关资料并协助办理房产证书。2、确认被上诉人赠送的阳台、飘窗、空中花园许诺有效。3、退还多收上诉人的购房款10549.68元。4、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由:一、根据双方《商品房买卖合同》第三条规定，双方约定了房屋面积、单价和总价款，被上诉人也出具了购房发票，上诉人并缴纳了房产契税。现一审法院又以上诉人未按产权登记面积将房款补齐，对上诉人要求被上诉人提供产权分割图及办理房地产权证所必备的相关资料并协助办理房产证书的诉讼请求不予支持，没有依据。二、被上诉人赠送阳台、飘窗、空中花园的许诺应当有效。首先，赠送阳台、飘窗、空中花园是被上诉人在售房宣传彩页、沙盘中对外公开的允诺，上诉人也正是因此才决定出资购买了被上诉人该小区的房屋。其次、补充协议内容是对上诉人的严重欺诈，被上诉人故意隐瞒事实真相。按照建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如有变更也应在变更确立之日10日内书面通知买受人。《消费者权益保护法》第二十六条规定，经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意。本案中被上诉人擅自改变规划设计，导致上诉人购买的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化没有在规定的时间通知上诉人，而是在上诉人要求其办理房地产权证、退还多收房款、提起诉讼的情况下，突然提出“补充协议”第八条有变更约定，不应承担责任。上诉人认为，“补充协议”系被上诉人单方书写，其中售房彩页和沙盘中承诺赠送等变更事项没有以明显方式提醒上诉人，且打印的字体较小，不足以引起购房者注意，是欺诈行为，应属无效条款。三、被上诉人多收的购房款应当退还。合同签订后上诉人依照合同约定向被上诉人支付了购房款，被上诉人也向上诉人出具了购房发票，并且上诉人以此也缴纳了购房契税。上述过程说明上诉人均是按照《商品房买卖合同》约定全部履行了义务，因此被上诉人多收的购房款应当退还。
程广泛向一审法院起诉请求：1、判令被告提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书；2、确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效；3、判令被告退还多收的房款10549.68元；4、判令被告支付因迟延办理房产证书的违约金1938.7元，以上3、4项合计金额12488.38元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：程广泛为购买宏达公司宏达紫云台的房产，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，房屋建筑面积共97.03平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。合同第四条约定，房屋价款按建筑面积计算，每平方3996.09元，总金额为387741元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。房屋交付时间在2012年12月31日前。产权登记在交付使用后180个工作日内。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，在协议第八条约定，买卖双方均以《商品房买卖合同》和《补充协议》条款界定双方权利、义务，出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容。《商品房买卖合同》及《补充协议》均在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告宏达公司于2011年4月20日向原告出具了购房发票。2011年4月25日，原告按房地产权属转移面积97.03平方米、房款387741元缴纳了涉案房产的契税。原、被告已经办理了交房手续。另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订《协议书》（以下简称《最终协议》）。由于国防和部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。为此补偿全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。若宏达公司不能在取得《建筑用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证），业主可以按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。审理中，宏达公司提交了涉案房屋的《建设用地规划许可证》，该许可证显示时间为2013年12月18日。2014年11月19日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，建筑面积为102.84平方米。2015年9月10日，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告因此产生纠纷。
一审法院认为，双方在签订《商品房买卖合同》同时又签署了《商品房买卖合同补充协议》，且该协议已在房产登记部门备案，应为有效合同。协议第八条：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容”等约定内容已对宣传彩页中被告宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更，故对于原告要求确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的诉讼请求，不予支持。按照《最终协议》，宏达公司应在取得《建设用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）。2013年12月18日宏达公司取得了《建设用地规划许可证》。2014年11月19日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证。至2015年9月10日，宏达公司通知业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，已超过取得《建设用地规划许可证》正本后180天，故对原告要求被告支付逾期办证违约金1938.7元的请求，本院予以支持。依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。涉案房产产权登记面积为102.84平方米，原告仅按合同约定面积97.03平方米交纳了房款，故对原告要求被告宏达公司退还多收购房款的请求，不予支持。同理，因原告未按产权登记面积将房款补齐，宏达公司应当在原告补交房款后依约定将该证交付原告。故对原告要求被告提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书的请求，本院也不予支持。判决：一、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司应向原告程广泛支付逾期办证违约金1938.7元。二、驳回原告程广泛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费312元，原告程广泛承担64元,被告开封宏达置业有限公司承担248元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实相一致。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均是双方买卖合同的组成部分，约定的权利、义务，对双方均具有约束力。虽然被上诉人在售房时在其宣传资料、沙盘模拟甚至洽谈过程中做出过为促使双方订立合同而具有一定优惠或者赠与意向的表示，但是在双方正式签订合同时，《补充协议》第八条已明确约定了出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为确认违约责任的条件，也不构成合同内容。因此，上诉人要求确认被上诉人赠送的阳台、飘窗、空中花园许诺有效、退还多收购房款的上诉请求不能成立，本院不予支持。因上诉人未按产权登记面积将房款补齐，故对其要求被上诉人提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书的请求，本院也不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由上诉人程广泛负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋自学
审判员 李永胜
审判员 张 震
二〇一七年十二月七日
书记员 张一帆