四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初1413号原告：四会市碧桂园置业发展有限公司。住所地：四会市东城区清塘大道***座**号首层。组织机构代码：66334173-8。法定代表人：梁裕尤，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵宇轩，男，是该公司工作人员。被告：李聪，男，1989年9月25日出生，汉族，住四会市。被告：利盈莹，女，1991年9月25日出生，汉族，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈福宗，广东盈聚律师事务所律师。原告四会市碧桂园置业发展有限公司诉被告李聪、利盈莹商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年1月23日公开开庭进行了审理，原告四会市碧桂园置业发展有限公司的委托诉讼代理人赵宇轩、被告利盈莹的委托诉讼代理人陈福宗到庭参加诉讼，被告李聪经本院公告传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会市碧桂园置业发展有限公司诉称：原、被告于2015年6月29日签订了《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同），约定被告购买原告所有的四××市××街道玉城××路××街××号商品房，总房价为502643元。付款方式为银行按揭分期付款，被告须在签订合同时支付10000元，须在2015年7月29日前支付142643元，须在2015年8月29日前支付银行按揭款项350000元，被告逾期付款的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的20%向原告支付违约金。被告仅于2015年6月29日支付了10000元，剩余房款一直未付，已逾期超过90天，经原告多次催告，被告未予理会，仍拖欠至今。按照合同约定，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的20%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金100528.60元；3、被告承担本案诉讼费用。被告李聪没有提出答辩意见。被告利盈莹答辩称：一、被告不存在故意延迟付款的违约行为。被告于2015年6月29日与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议后，被告依约支付了首期款10000元。2015年7月初，被告向原告的销售代表刘欢表示，想退房不购买，并询问是否可以协商解除合同和如何按流程解除合同。刘欢表示向原告公司汇报情况，并告知被告等候通知，在得到刘欢上述明确回复后，被告据此停止支付余下购房款，等待原告的最终回复。事后，被告多次以电话、微信的方式询问刘欢是否有通知，但刘欢表示解除合同需要走公司审批流程，原告暂无法做出回复，无奈，被告唯有继续等待回复。但直至原告起诉之日，原告都没有回复给被告。可见，被告在2015年7月初与原告就解除合同一事进行沟通和磋商，被告据此停止支付余下购房款是情理之中，原告对此也是知晓和默认的，被告不存在违约的故意。原告如今突然起诉被告是严重缺乏诚信的。二、依据《补充协议》第十三条的规定，行使解除权的期限为一年，按照原告所称的第二期付款时间为2015年7月29日，即从该时间开始计算一年的解除权期限，但原告在2016年8月11日才提起诉讼，已过解除权期限。三、《商品房买卖合同法》为原告所制作好的格式合同，该合同中规定被告的20%违约责任明显偏高，原告据此主张权利显失公平，若法院支持原告的陈述认为被告存在违约的，也应当酌情减低该违约金比例。综上所述，原告所提出的诉请是缺乏事实与法律，恳请法院依法审查做出判决，以维护当事人的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、两被告的身份证；2、商品房买卖合同及附件；3、商品房预售许可证；4、挂号信；5、滞纳金明细表。经质证，被告利盈莹对证据1、2没有异议，对证据3没有原件，由法院认定，对证据4，因为地址不是被告的住所地而是商品房所在地，被告没有收到信件，原告应该向被告合同上的住址寄送邮件的，对证据5有异议。经本院审核，对被告无异议的证据1、2予以认定，对证据3，具有真实性和合法性，与本案相关联，予以认定，对证据4，该挂号信具有真实性和合法性，与本案相关联，予以认定，对证据5，该明细表是对被告违约应付款的计算，具有真实性和合法性，与本案相关联，予以认定。诉讼中，被告利盈莹举证如下：微信聊天记录。经质证，原告认为被告所提交的聊天记录当事人都没在场，无法核实真实性，证明内容仅仅是两被告要求退订，而原告销售人员并未给出任何接受或肯定的答复，因此两被告要求解除合同无合理理由，两被告已经构成违约的事实。经本院审核，认为该证据并没有当庭提供该电子证据的原件（即手机），无法核实该证据的真实性，故本院不予认定该证据。综上本院认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2015年6月29日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》及其附件，其约定：两被告购买原告的位于四××市××街道玉城××路××街××号商品房，总房价为502643元；付款方式为银行按揭分期付款，两被告必须在签订合同时付该商品房总房价的1.99%给原告，即10000元，两被告必须在2015年7月29日前，付该商品房总房价的28.38%给原告，即142643元，并向贷款银行办理按揭申请手续，两被告必须在2015年8月29日前，付该商品房总房价的69.63%（银行按揭款项）给原告，即350000元；两被告逾期付款的（按逾期时间分别处理，不作累加），逾期在90日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，两被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，两被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；双方还约定了其他事宜。合同签订后，两被告依约向原告支付了第一期房价款项10000元，但余下的两期款项即142643元、350000元并没有依约定支付，且逾期至今仍没有支付，原告遂诉至本院，提出上述请求。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其并没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效的，双方应当依法行使权利，履行义务。根据该约定，两被告并没有如期支付房款以及办理银行房屋按揭手续，且两被告在原告起诉后仍不履行合同义务，故被告应当承担违约责任，原告主张解除《商品房买卖合同》本院予以支持。至于违约金，两被告逾期超过90天，应当依约定支付累计应付款的20%的违约金，而应付款为492643元（142643元+350000元），故违约金为98528.60元（492643元×20%）。抵扣两被告已支付的10000元，两被告仍应当支付88528.60元（98528.60元-10000元）。至于被告利盈莹称20%的违约金偏高，本院认为本案是商品房买卖合同纠纷，原告作为开发商与两被告签订合同后本案房屋即不能再次出售（向房管部门备案），两被告不支付房款的98%，原告大量的经营资金也不能回笼，原告的损失客观存在，而该违约金是以未支付房价款项去计算而不是以合同总房价去计算，该计算方式不明显存在原告滥用市场优势地位，且原、被告的约定在未超过合同总价款30%，在此情况下本院认为该违约金的计算方式合理，不存在过高，故本院不予采纳被告利盈莹该答辩意见。被告利盈莹答辩称其没有故意延迟付款，早已与原告的销售人员协商解除合同一事，本院认为原、被告是签订了《商品房买卖合同》，应当接受合同的约束，若果被告利盈莹要求解除合同，也应当依照合同条款进行，即行使法定解除权或者与原告协商解除，但原告并没有向被告利盈莹作出同意解除的意思表示，故被告利盈莹应当依约履行合同义务，故其答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：解除原告四会市碧桂园置业发展有限公司与被告李聪、利盈莹于2015年6月29日签订的《商品房买卖合同》。被告李聪、利盈莹在本判决生效之日起十天内支付给原告四会市碧桂园置业发展有限公司违约金88528.60元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2310.57（原告已预交），由被告李聪、利盈莹共同负担2034.76元，原告四会市碧桂园置业发展有限公司负担275.81元，公告费390元（原告已预交），由被告李聪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  马昌盛审 判 员  吴锦镖人民陪审员  陈炜基二〇一七年七月十二日书 记 员  黄国辉