广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1620号
上诉人（原审被告）：清远市马扬房地产发展有限公司。住所地:清远市新城E10小区。
法定代表人：TELENGHAK（中文名郑永福），该公司董事长。
委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎彩银，女，1985年6月1日出生，汉族，住清远市清城区。
上诉人清远市马扬房地产发展有限公司（以下简称马扬公司）因与被上诉人黎彩银房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6360号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马扬公司上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判驳回黎彩银的诉讼请求；2、由黎彩银承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、马扬公司与黎彩银自愿签订《认购书》。《认购书》中并没有记载购买露台的情况，黎彩银作为完全民事行为能力人，了解《认购书》中的内容，但其对《认购书》没有提出异议，还自愿签订《认购书》，并按照《认购书》履行付款义务，可见，黎彩银认可《认购书》中的约定条款。二、黎彩银没有提供证据证明马扬公司将露台的款项计入涉案房屋的购房款中。黎彩银仅以一个录音即认定马扬公司多收取露台的价款是无事实理由的。录音中涉及的销售人员仅是运用其销售手段销售房屋，但任何房屋买卖都应该以书面为准。录音证据中还存在着500元和550元，露台是半卖半送等矛盾地方，录音中，销售员声称业主对露台只有使用权。涉案房屋之所以比其他楼层价格高，是双方根据该房屋的具体情况协商一致的结果，双方协议约定房屋是按套计价而非按面积单价计算。因此，马扬公司并不存在黎彩银所说的将露台的价格计算到购房款处。综上所述，原审认定马扬公司将露台以每平方米550元的价格销售给黎彩银没有事实依据，请求二审法院予以驳回。
黎彩银书面答辩称，一、在马扬公司提供了涉案房屋有露台的平面图，黎彩银才签订《认购书》，平面图清晰标明涉案房屋有63平方米露台，并有录音为凭，此面积是马扬公司以每平方米550元向黎彩银出售的。二、涉案房屋是按面积计算并非按套计算。从《商品房买房合同（预售）》第六页第六条计价方式与价款中，标明涉案房屋是按照套内建筑面积计算的。综上，马扬公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回马扬公司的上诉请求。
黎彩银向原审法院起诉请求：1、马扬公司退回黎彩银购买清远市新城连江西路x号翔隆花园x栋xxx房露台费用人民币34650元（63平方米×550元/平方）；2、案件诉讼费由马扬公司承担。
原审法院经审理认定如下事实：清远市新城连江西路x号翔隆花园是马扬公司开发的商品楼。2016年10月18日，黎彩银与马扬公司签订《认购书》，约定：黎彩银自愿认购清远市新城连江西路x号翔隆花园x栋xxx房，建筑面积99.31平方米，套内面积84.99平方米，折扣成交总价516027元。签订认购书时，黎彩银向马扬公司支付订金20000元。之后，黎彩银于2016年11月7日前付房款136027元，余款380000元由黎彩银向银行办理按揭手续后3天内与马扬公司签订《商品房买卖合同》等。2016年10月18日及11月5日，黎彩银依约支付了定金20000元及房款136027元给马扬公司。黎彩银支付了房款136027元给马扬公司并欲与马扬公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，马扬公司的销售人员告知涉案房屋的价格包括了露台63平方米，该露台按每平方米550元计价为34650元。黎彩银知道后，与马扬公司协商不成，黎彩银遂以上述请求提起诉讼。
原审法院认为，黎彩银、马扬公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。黎彩银依约支付了定金及首期款，但马扬公司将属于公共部分的露台以每平方米550元的价格销售给黎彩银，违反了国家相关法律的规定，损害了黎彩银的合法权益。黎彩银的诉请，事实清楚，理据充分，予以支持，对马扬公司多收取黎彩银的34650元房款，应予退回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，于2017年2月20日作出如下判决：限马扬公司于本判决生效之日起5日内向黎彩银支付34650元。案件受理费333元，由马扬公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，《认购书》第七条约定，乙方（黎彩银）在签定（订）认购书时已详细阅读甲方（马扬公司）、建筑施工企业、物业管理企业资料、翔隆花园《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《按揭须知》、《前期物业管理协议及相关收费一览表》等所有内容。乙方对本认购书的内容进行了仔细阅读和全面理解，并无任何误解、不明和不详之处。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据马扬公司的上诉请求与黎彩银的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：马扬公司应否将34650元退还给黎彩银。
本案中，黎彩银与马扬公司之间签订《认购书》，属有效合同。黎彩银对《认购书》中约定认购房屋的房号、面积以及付款方式等无异议，并支付定金及首期购房款，但对总价款有异议，认为露台属于共有部分，马扬公司无权处置，而总价款已包含露台的价款，理应将露台的价款退回给黎彩银。经审查，《认购书》中没有对露台的权属、价款等作出任何约定，涉案房屋总价款也没有包含露台面积及价款的内容。黎彩银主张退回部分价款的请求，是对《认购书》中部分条款内容的变更。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，导致合同条款可变更或撤销的情形：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危。结合本案查明的事实，黎彩银对《认购书》以及即将签署的《商品房买卖合同》的条款中约定房屋面积和价款等内容全面理解。黎彩银在诉状中也自认，当时考虑到涉案房屋有露台，可以单独使用，其价格偏高亦包含露台的价值在内，才决定以比其他楼层高的价格购买房屋。该自认的事实，说明黎彩银已考虑到签订《认购书》时涉案房屋的各种因素，包括可使用露台、房屋价格比其他楼层房屋价格高，因此不存在上述可变更或撤销的三个情形，故黎彩银的上述主张，缺乏充分证据支持。原审判决认定露台产权被转让，没有事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，马扬公司的上诉请求理由成立，应予支持；原审判决认定事实不清，实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6360号民事判决；
二、驳回黎彩银的诉讼请求。
一审案件受理费333元，由黎彩银负担；二审案件受理费666元，由黎彩银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶明忠
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年八月八日
法官助理 黄洁怡
书 记 员 梁肖珩
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。