广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7808号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：黄娟，女，汉族，1995年1月2日出生，系原告公司职员。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，1976年1月13日出生，系原告公司职员。被告：万玲，女，汉族，1983年11月15日出生。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告万玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娟及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原、被告于2015年8月5日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》已解除，没收物业管理费保证金及水电费保证金；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费126010元（从2017年1月1日暂计至2017年5月31日，请求计至合同解除之日）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费6960.50元，水费717元及广告位电费1780元；4、被告立即向原告支付违约金7562元（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年5月31日，请求计算至实际清偿之日，计算方法详见欠费明细）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，原、被告就涉案佛山市禅城区季华六路11号恒福国际购物中心二层A214铺物业管理事宜签订《恒福国际购物中心物业服务协议》。上述协议约定，物业管理费为每月每平方米35元，按出租计价面积（建筑面积）720.06平方米计算，即租赁物业每月物业管理费为25202元.另租赁物业水电费据实结算，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳，每逾期一日按欠缴金额的百分之一向原告支付违约金。2017年1月1日，原、被告就恒福国际购物中心商场二层南面编号为SSGGW-1-12与商场西立面编号为W-QT-XGC-07的广告位分别签订了《广告位使用协议》。原、被告约定分别按50元/月与510元/月的标准计收电费。根据《广告位使用协议》约定，被告应于每月5日前缴交当月电费。电费逾期不交，被告应按欠费金额的千分之三向原告支付违约金，逾期达30天，原告有权停止供电。2015年8月7日，被告接收场地并签订了《商铺收铺确认书》，原告依约提供物业管理服务。但自2017年1月起，被告未能依约向原告支付各项费用，截至2017年5月，被告欠付物业管理费126010元、电费6960.50元、水费717元、广告位电费1780元，另产生违约金暂计7562元（暂计至2017年5月31日），经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予以理会。被告故意拖欠相关费用的行为已经构成违约，为保障原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：被告同意解除涉案物业服务协议，但对原告主张的费用有异议。被告于2017年3月8日向原告提交《撤场申请书》，故被告仅确认2017年3月8日之前的费用，此后的费用不应由被告承担。对于保证金，原、被告双方此前一直有在沟通，不存在被告恶意违约的行为，故原告不应没收保证金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的催缴函、律师函、EMS底单、快递信息查询记录，可相互佐证真实性，本院对真实性予以确认。原告提交的《解除合同通知书》、《解除通知书》、EMS底单及邮件查询记录，有原件核对，亦可相互佐证真实性，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：包含涉案佛山市禅城区季华六路11号恒福国际购物中心二层A214商铺在内的佛山市禅城区季华六路11号二层物业，建筑面积7520.88平方米，由案外人佛山恒裕房地产开发有限公司（下简称恒裕房地产公司）单独所有。2014年9月30日，案外人恒裕房地产公司出具《证明》，确认其将佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际负一层至四层房屋出租予案外人佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下简称恒福泰富公司），案外人恒福泰富公司有权对上述物业出租转租，有效期为2014年10月1日至2024年9月30日止。2014年12月22日，案外人恒裕房地产公司与原告签订《恒福国际前期物业服务委托合同》，约定由原告为包括涉案商铺在内的佛山市禅城区季华六路11号物业提供物业管理服务。合同期限为本合同有效期自本合同签订之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止。2015年8月5日，被告与案外人恒福泰富公司签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同》，约定由案外人恒福泰富公司向被告出租涉案商铺，商铺建筑面积为720.06平方米，使用面积为389.43平方米，租赁期限为2015年9月20日至2020年9月19日。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福国际购物中心物业服务协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2015-B00039），约定由原告为涉案商铺提供物业管理服务，主要内容为：“第一章总则……租赁商铺：恒福国际购物中心第二层A214铺，租赁面积【建筑面积】：720.06平方米，使用面积：389.43平方米。……第四章协议期限一、本协议的履行期限与《恒福国际购物中心租赁合同》中约定的租赁期限相同：即自2015年9月20日至2020年9月19日止。……第五章管理费标准一、费用1、管理费：只含公共区域内的水费及正常供应时间内的空调费……2、电费：每单元设有独立电表，……乙方须于每月五日前按上述标准向甲方交纳上月电费。3、……乙方须于每月五日前按上述标准向甲方交纳上月水费。二、管理费收费标准暂定为：每月￥35元/平方米；乙方租赁商铺的计租面积（建筑面积）为720.06平方米，即每月应缴的管理费总额为25202元。三、签订本协议七日内，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金，共计人民币50404元。四、签订本协议七日内，须按该出租计价面积（建筑面积）向甲方缴交水电费保证金，水电费保证金的计收标准为15元/㎡，即该物业乙方应向甲方交纳的水电费保证金共计10801元。五、5.1乙方缴费时间：乙方须于每月五日前以支票或转账方式，向甲方缴纳当月管理费。……六、乙方应按本章第一条至第五条约定的费用（管理费、电费、水费及乙方应缴纳其他相关费用）及保证金支付时间足额支付，乙方逾期支付的，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠费用的1％向甲方支付违约金。……第十一章违约责任及免责条件一、双方均应履行本协议，任何一方违反的须承担违约责任。……三、如乙方单方面终止恒福国际购物中心租赁合同或本协议，或乙方违约导致出租人单方终止恒福国际购物中心租赁合同或甲方解除本协议，甲方有权没收乙方所缴纳保证金，并追讨其余所欠的费用。四、如乙方延迟缴交管理费及其他应缴费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。……”。2015年8月7日，被告签订《商户收铺确认书》，确认接收涉案铺位。2016年1月30日，案外人恒福泰富公司与被告签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》，对商场开业日、租赁期限、免租期、租金标准等作出相应调整。2017年1月1日，原、被告及案外人恒福泰富公司签订两份《广告位使用协议》，约定由案外人恒福泰富公司向被告提供恒福国际购物中心商场二层南面编号为SSGGW-2-12与商场西立面编号为W-QT-XGC-07广告位，广告位使用期限分别为2016年11月1日至2017年4月30日、2017年1月1日至2017年3月31日，被告应分别按每月50元、每月510元的标准于每月5日前向原告支付广告位电费。逾期不交电费的，每逾期一天，被告应按欠费金额的千分之三向丙方支付违约金，逾期达30天，原告有权停止供电。2016年10月19日、2017年2月22日，原告分别向被告发出《催缴函》及《律师函》，要求被告支付相关欠费及违约金。2017年3月8日，被告提交《撤场申请书》，申请撤场及退回履约保证金并结清费用。2017年5月23日，案外人恒福泰富公司及原告以EMS邮件形式向被告发出《解除合同通知书》及《解除通知书》，要求自即日起解除《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及补充协议、《恒福国际购物中心物业服务协议》。后上述邮件因收件人不在指定地址于2017年5月28日被退回。另查明，恒福泰富公司诉万玲（本案被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日以（2017）粤0604民初7535号案立案受理，尚未审结。该案审理过程中，经本院组织，原、被告于2017年7月5日确认交接涉案铺位。诉讼中，原、被告一致确认涉案铺位经本院于另案组织交接后被告至今仍未搬空铺位内物品。原告已向被告交纳物业管理费保证金50404元及水电费保证金10801元。另，被告确认拖欠2017年1月1日-2017年3月8日的物业管理费及原告主张的水电费、广告位电费，但对其他欠费期间的物业管理费及违约金不予确认，并陈述原告曾同意其每两个月交纳一次费用。原告则陈述并未同意变更合同约定的缴费时间，出租方亦不同意被告撤场。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张确认涉案物业服务协议已解除的诉请。依据上述物业服务协议及涉案《广告位使用协议》的约定，被告负有依约按期支付物业管理费及相关水电费的合同义务，被告于诉讼中自认自2017年1月1日起未交纳物业管理费，亦对原告主张的水电费及广告位电费予以确认，故被告拖欠相关费用的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权主张解除涉案物业服务协议。另据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告于2017年5月23日发出的《解除通知书》并未成功送达被告，但其以起诉形式再次明确解除涉案物业服务协议，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案物业服务协议的通知到达被告，本院确认涉案《恒福国际购物中心物业服务协议》已于2017年6月30日解除。关于原告主张被告支付物业管理费、水电费及广告位电费的诉请。如上查明事实，被告自认拖欠2017年1月1日起的物业管理费，故原告依约有权向被告主张2017年1月1日起的物业管理费。被告虽抗辩认为其已于2017年3月8日提交《撤场申请书》，此后相关费用不应由其负担，但其并无证据证明其已于当天清空搬离并向出租方返还涉案铺位。原、被告亦一致确认被告与出租方于2017年7月5日交接铺位，但至庭审之日即2017年7月13日被告尚未搬空涉案铺位内的相关物品，故应视为被告至涉案物业服务协议解除之日即2017年6月30日仍实际占有使用涉案铺位，并仍因此仍继续享受原告提供的物业管理服务。原告主张被告支付2017年1月1日至涉案物业服务协议解除之日即2017年6月30日的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理费合计151212元（25202元/月×6个月）。另因被告对原告主张的电费6960.50元、水费717元及广告位电费1780元均予以确认，故本院对原告主张的上述水电费亦予以支持。关于原告主张没收物业管理费保证金、水电费保证金及要求被告支付违约金的诉请。因被告拖欠物业管理费及水电费，致原告据此主张解除涉案物业服务协议，故依据该协议第十一章第三条的约定，原告有权主张没收被告已付的物业管理费保证金50404元及水电费保证金10801元，本院对原告的该诉请予以支持。至于原告主张的违约金，涉案物业服务协议虽约定了被告逾期交纳相关费用计收违约金的标准，但该违约金标准明显过高，被告亦持异议，且原告没收上述物业管理费保证金及水电费保证金已足以弥补原告的损失，故本院综合考虑当事人过错情节及惩罚弥补效果，依据公平原则，对原告主张计付违约金的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告万玲于2015年8月5日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2015-B00039）于2017年6月30日解除，上述协议项下物业管理费保证金50404元及水电费保证金10801元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；被告万玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理费合计151212元；被告万玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付电费6960.50元、水费717元及广告位电费1780元，合计9457.50元；驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告万玲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1505元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担84元，由被告万玲负担1421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年七月十七日书记员  杨思韫附件一：证据清单原告佛山市恒福物业管理有限公司提交以下证据：原告营业执照复印件、被告身份证复印件；《住所（经营场所）使用证明》、《证明》、《经营场所四置图》;《恒福国际购物中心物业服务协议》;《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及补充协议；《广告位使用协议》（2份）;《商户收铺确认书》、《商户收铺室内设施设备移交表》;《催缴函》、《律师函》及EMS底单、快递信息查询记录《解除合同通知书》、《解除通知书》及EMS底单、邮件查询记录;房地产权证;电费发票（2张）、水费发票（1张）。被告万玲提交以下证据：1、《撤场申请书》。附件二：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。