江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2772号
上诉人（原审被告）黄志文，男，1978年5月26日生，汉族。
委托代理人黄永年，男，1969年1月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司，组织机构代码72179829-4），住所地在南京江宁科学园竹山南路。
法定代表人王银云，江山公司董事长。
委托代理人朱长宁，江苏东域律师事务所律师。
上诉人黄志文因与被上诉人南京江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人黄志文及其委托代理人黄永年，被上诉人江山公司的委托代理人朱长宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江山公司原审诉称，2009年2月17日，其与黄志文签订《房屋租赁合同》，约定由黄志文承租其位于江宁区某某路31号楼一楼的房产（面积636.23平方米）作为餐饮经营之用，租金按季支付，先付后用，租赁期限至2013年9月29日。后因黄志文经营不善，截止起诉时共计拖欠其租金（含物业维修费）450602元、电费4268元，上述款项经其多次催要未果，故诉至法院请求判令：1、黄志文支付租金、物业维修费450602元、电费4268元及利息（按照银行同期贷款利率从2013年11月7日计算至付清之日）；2、黄志文承担本案诉讼费用。
黄志文原审辩称，江山公司诉请部分事实和客观事实不符，其受委托签订租赁合同，并非房屋的承租人和实际经营者。具体事实和理由：1、其是受朋友徐正祥的委托与江山公司签订租房协议，店铺实际经营者为徐正祥、张强林、张轶众，其应张轶众要求书写委托张轶众解除与江山公司租赁合同的委托书，因此饭店的实际经营者为徐正祥、张强林、张轶众，其只是为他们打工，欠付租金与其无关；2、江山公司存在过失。租赁合同约定“租金按季度支付，先付后用”，且约定只要“拖欠租金5000元”，江山公司即可解除合同，收回房屋。如果江山公司及时主张权利，就不会出现租金拖欠情况；3、其从未交纳租金，江山公司亦未联系其协商关于租金的事宜，因此江山公司的行为证明江山公司认可其不是房屋的承租人；4、欠款数额存在争议；5、江山公司的诉请超过诉讼时效。综上，请求驳回江山公司的诉请。
原审法院经审理查明，江山公司是某某路31#一楼所有权人，于2004年1月8日取得江宁国用（2004）第0010号国有土地使用权证。2009年2月17日，江山公司与黄志文签订《房屋租赁合同》，约定黄志文承租某某路31#一楼（部分）面积共计636.23平米的房屋，租赁期限为2006年9月30日至2013年9月29日，每年9月30日至次年9月29日为一个租赁年度。租金支付方式为按季度支付，先付后租，每年的物业维修费用与当期租金一并交纳；水费、电费等由黄志文承担。江山公司与黄志文租赁期限实际开始于2009年3月30日。
2012年6月21日，黄志文出具《委托书》一份，载明“我黄志文承租某某路31#楼一期经营餐馆，因本人在外地工作，现委托张轶众全权处理所有租赁事宜，有效期至2013年9月30日。张轶众身份证321002197708170612”。2012年7月11日，张轶众出具欠条，载明“南京江山房地产开发有限公司：黄志文租赁贵公司某某路31#楼一层经营餐馆，餐馆工商注册名称延福餐馆，现因经营不善，无力继续经营，特向贵公司申请解除租赁合同。截止2012年7月10日，欠贵司租金及物业费合计450602元（其中我方确认310602元，09年一笔，10年一笔房租存争议，约140000元），欠电费4268元”。
关于欠付租金和物业维修费数额。江山公司提交租金收据及明细表，证明黄志文已经交纳租期内的租金和物业维修费817356元，尚欠450644元，其只主张与黄志文的受托人张轶众确认的450602元。黄志文对租金和物业维修费的数额没有异议，但主张其还交纳了定金20000元，江山公司同意在450602元中扣除定金20000元。
关于黄志文是否应承担涉案房屋租赁合同的承租人义务。黄志文提交证据如下：1、申请证人郭青松、许平平、罗德勇出庭作证，证明其仅是店铺（工商登记为南京市江宁区延福餐馆，店名为“八味锅”）打工人员，是代老板签订租赁合同；2、录音4份、南京市江宁区延福餐馆网上登记材料，证明其不是店铺的实际经营者；3、2012年江山公司出具给“八味锅”和黄志文的租金收据10张，证明租金交纳主体为“八味锅”。江山公司质证认为：1、证人均不清楚黄志文与其签订合同的具体情况，且证言在时间上不吻合，证人虽陈述徐正祥是老板，但并不影响本案的审理；2、录音通话主体的真实性无法确认，对录音的真实性、合法性、关联性不予认可，网络工商登记材料的真实性无法确认，且网络登记资料存在延时，总之其主张承租人黄志文支付租金，与店铺的实际经营者无关；3、对租金收据的真实性认可，该收据清楚记载收款事由为“房租”，证明黄志文是承租人并交纳房租的事实，部分收据能够表明黄志文时常有拖欠房租的事实。
关于物业维修费问题。黄志文认为物业维修费应用于物业管理，需要经过物价部门许可，江山公司收取物业维修费属于预收性质，应当在合同解除后退回未发生的物业维修费。江山公司主张物业维修费实际上是租金的一部分，其如何支配与黄志文无关。
上述事实，有房屋租赁合同、国有土地使用权证、委托书、收据及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，江山公司与黄志文签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。关于黄志文是否应承担涉案房屋租赁合同承租人义务，黄志文申请证人出庭作证，并提交录音、租金收据等证明其不是涉案房屋的实际承租人及经营者，江山公司对证人证言、录音均不予认可。黄志文作为房屋租赁合同的承租人签字，且其持有的部分租金收据原件中载明的租金交纳单位为“黄志文”，故对其认为其非实际承租人的意见，原审法院不予采纳。另，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。即使黄志文是受托签订合同，但其未举证证明江山公司在签订合同时知晓其与委托人的代理关系，在其向出租人江山公司披露委托人后，江山公司亦有权利选择黄志文或者委托人主张权利。故对黄志文认为其不应承担涉案房屋租赁合同承租人义务的意见，原审法院不予采纳。
关于物业维修费问题。江山公司与黄志文在房屋租赁合同中约定由黄志文逐年交纳一定数额的物业维修费，并不违反法律规定，双方并未约定该费用的具体用途及返还条件，且租金收据上载明收款事由为“房租”，该数额包含了双方在租赁合同中约定的租金和物业维修费，故对黄志文认为江山公司应按照物业维修情况返还其物业维修费的意见，原审法院不予采纳。
关于诉讼时效问题。履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行义务。黄志文并未提交证据证明其与江山公司就解除租赁合同协商一致，且张轶众出具的欠条中只载明了欠付租金、物业维修费、电费数额，双方对履行期限约定不明确，故江山公司可以随时向黄志文主张交付约定费用，本案并未超过诉讼时效，故对黄志文认为江山公司的诉请超过诉讼时效的意见，原审法院不予采纳。
黄志文对2012年7月11日前的租金和物业维修费的数额没有异议，故黄志文应按约支付，扣除定金20000元，黄志文还应支付江山公司430602元。双方在租赁合同中约定由黄志文承担电费，且黄志文的受托人张轶众在欠条中写明认可欠付电费数额为4268元，故江山公司要求黄志文支付电费4268元的诉讼请求，原审法院予以支持。黄志文未按期交纳约定费用，江山公司要求自其起诉之日2013年11月7日开始按照银行同期贷款利率支付利息的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄志文于判决发生法律效力之日起十日内支付江山公司租金、物业维修费430602元、电费4268元，合计434870元及相应利息（自2013年11月7日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。二、驳回江山公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8159元，由黄志文负担（此款已由江山公司垫付，黄志文在支付上述款项时加付此垫款）。
上诉人黄志文不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人并未认可欠租金和物业维修费数额，被上诉人收取的物业维修费应冲抵租金并返还差额。二、上诉人并非涉案商铺的实际承租人，原审应追加实际承租人为共同被告。二、涉案租赁合同已于2012年7月11日解除，但一审判决未对此作出认定。三、一审对于本案诉讼时效的认定错误。四、被上诉人放任损失扩大，应承担相应责任。综上，请求二审法院原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人江山公司辩称，一、租赁合同中物业维修费用的本质仍为租金。二、黄志文是房屋承租人和义务履行人，其委托人张轶众于2012年7月11日书写的欠条真实有效，且欠条上并未注明还款期限，该笔债务不存在数额不明和超过时效的问题。三、上诉人认为被上诉人未及时减损导致损失扩大是没有任何事实依据的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄志文与江山公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效。本案所涉租赁合同系黄志文本人签订的，合同项下的权利、义务应由黄志文享有、承受，故该房屋租赁合同的相对方为黄志文，其列为原审被告主体适格。上诉人主张其受案外人徐正祥委托而签订合同，因其在签订合同时并未向江山公司披露，且江山公司也不知其与徐正祥有代理关系，故上诉人认为原审未追加徐正祥、张强林等人作为共同被告存在程序违法的理由，不成立，本院不予支持。关于物业维修费认定的问题，本院认为，合同明确约定黄志文应逐年交纳一定数额的物业维修费，并约定每期的物业维修费用与当期租金一并交纳，虽合同上名为物业维修费用，但该费用本质仍为租金。因双方对该费用是否返还并未约定，且上诉人已给付的房租包括了合同约定的租金及该物业维修费，故对上诉人要求再扣除该物业维修费用的抗辩理由，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。张轶众于2012年7月11出具了欠条，对所欠的租金、物业维修费用、电费数额进行了结算，故双方形成债权债务关系，而欠条中并未明确还款期限，被上诉人从知道上诉人拒付租金时起向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，上诉人主张诉讼超时效的理由，不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8159元，由上诉人黄志文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 王 路
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 曹 洁