深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第88号原告深圳市万科物业服务有限公司。住所地深圳市福田区梅林路**号梅林万科中心第***层。法定代表人向云。委托代理人吴伟，系该司职员。委托代理人赵雯，系该司职员。被告王宗琼。委托代理人袁远，广东世纪华人律师事务所律师。上列原告诉被告物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王志刚适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴伟、被告委托代理人袁远均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告为深圳市罗湖区万科俊园大厦3002房业主，该房产建筑面积为190.79平方米，原告为涉案小区的物业服务企业，依据《俊园物业管理合同》，依法为该住宅区提供物业服务。被告自2010年10月开始，无故拖欠俊园大厦3002房的物业服务费。依据《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》，被告应当按0.25元/平方米/月的标准交纳专项维修资金。依据原、被告签署的《车位租用协议》，被告应当支付停车费。上述两项费用，被告与物业服务费同时拖欠。另外，由于涉案小区居民用水尚未抄表到户，该小区自来水使用性质属集体户，居民水费、排污费由原告根据被告实际发生的水费垫付。另依据2007年1月1日生效的《关于我市城市生活垃圾处理费征收标准及实施方案的通知》，被告发生的垃圾处理费，也由原告向供水公司一同代缴。综上，被告怠于履行业主义务，已构成违约，至2011年10月，被告累计欠费13188.78元。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠万科俊园大厦3002房的物业服务费人民币9871.42元、日常收取的住宅专项维修资金人民币620.10元、停车费人民币1040元（欠费期间自2010年10月至2011年10月）；2、被告支付其实际发生而由原告垫付的俊园大厦3002房水费人民币240.20元、排污费人民币81元、垃圾处理费人民币162元；3、被告按日万分之五的标准支付拖欠俊园大厦3002房欠费的违约金人民币1165.96元，以上欠费总额为人民币13188.78元；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、自2010年10月前原告已经收回原先属于被告的停车位，因此自2010年10月份以后被告没有在停车位停车，不应向原告支付停车费；二、原告的诉讼请求第二项水费和排污费根据法律规定是由水务集团收取，不应由原告收取，所以原告的主张不能得到支持；三、原告提出的按日万分之五计算的违约金没有法律依据。本院经审理查明如下事实：（一）2007年5月25日，被告王宗琼向案外人购买了深圳市罗湖区爱国路1001号俊园3002房，该房建筑面积为190.79平方米，房屋类型为高层。（二）2005年8月1日深圳市万科物业管理有限公司（乙方）和深圳市罗湖区俊园业主委员会（甲方）签订了一份《俊园物业管理合同》，合同约定，甲方委托乙方对俊园大厦住宅小区实行专业化、一体化的物业管理；合同期限为二年，自2005年8月1日起至2007年7月31日止；管理服务费用住宅按每月每平方米建筑面积3.98元收取；房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准；另外合同还约定了其他一些权利义务。合同到期后，原告一直服务涉案的小区至今。从2010年10月开始被告一直未向原告交纳物业管理费、日常收取的房屋专项维修资金。（三）2007年10月18日原告（甲方）和被告的俊园物业服务中心（乙方）签订了一份《车位租用协议书》，乙方提供非固定车位，供甲方停泊机动车辆之用，车位月租金为人民币250元；合同有效期一年，自2007年10月18日起至2008年10月17日止，如车位租用期满，甲乙双方在届满前一个月内均未提出退租等要求，视为此合同继续生效一年。（四）深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局“关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知”［深价规（2008）2号］，规定业主缴纳日常维修资金的标准暂维持原本体维修基金的标准不变，即：带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元，不带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.15元。（五）原告名称2007年5月10日由深圳市万科物业管理有限公司变更为深圳市万科物业服务有限公司。以上事实，有《俊园物业管理合同》、房地产证、产权资料电脑查询结果表、欠费明细及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：深圳市万科物业管理有限公司和深圳市罗湖区俊园业主委员会签订的《俊园物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的规定，合法有效。其效力及于作为该小区业主的被告，被告应当严格按照合同约定的义务履行。原告在为俊园大厦住宅小区提供物业管理服务后，有权向包括被告在内的所有俊园大厦住宅小区业主收取物业管理费。被告应向原告支付2010年10月至2011年10月的物业管理费人民币9871.42元（190.79平方米×3.98元×13个月），支付房屋专项维修资金人民币620.1元（190.79平方米×0.25元×13个月）。关于停车费的问题。原告和被告在2007年10月18日签订了《车位租用协议书》，有效期为一年，并约定如车位租用期满，甲乙双方在届满前一个月内均未提出退租等要求，视为此合同继续生效一年。这一约定应当理解为该《车位租用协议书》到期后，双方在届满前一个月内均未提出退租等要求，此合同继续生效一年，并不是当然的一年接一年的一直延续。原告主张被告拖欠2010年10月至2011年10月的停车费，并没有充分的证据证明被告使用涉案小区的停车位，并且原、被告原来签订的《车位租用协议书》已经到期，故原告的这一项诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。关于水费、排污费及垃圾处理费的支付问题。原告和深圳市罗湖区俊园业主委员会签订的《俊园物业管理合同》中并未对水费、排污费及垃圾处理费的收取作出约定。原告主张被告应当按照相关法律的规定每月向原告交纳上述费用，原告属于代缴，但是其未提供是受相关部门委托收取的相关证据，也未提供被告用水数量的相关证据，故本院认为，原告要求被告支付由其垫付水费、排污费及垃圾处理费，证据不足，理由不充分，对该诉讼请求不予支持。关于违约金的问题。在原告和深圳市罗湖区俊园业主委员会签订的《俊园物业管理合同》中并未对业主拖延支付物业管理费和房屋专项维修资金的违约行为作出约定。原告主张参照原告和涉案小区其他业主签订的“委托银行代收款协议书”中约定的逾期后每日按应收费用总额的万分之五收取违约金，因该协议书并非原、被告之间签订，故此主张本院不予支持。但被告逾期支付物业管理费、房屋专项维修资金违约属实，且也已经造成了原告的损失，本院酌情参照中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准计算违约方应承担的逾期付款违约责任；原告主张按每天万分之五标准计收，超过前述标准的部分本院不予支持。原告主张应从每期逾期缴纳的物业管理费及房屋专项维修资金次月15日起算违约金，该计算违约金的期间应予支持。综上，被告应向原告支付物业管理费人民币9871.42元、房屋专项维修资金人民币620.1元，并参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告王宗琼应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付俊园3002房自2010年10月至2011年10月拖欠的物业管理费人民币9871.42元及专项维修资金人民币620.1元；并按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付违约金（违约金以当月的拖欠费用为本金，从次月15日开始，分段计算）。二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币65元，由原告负担人民币13元，被告王宗琼负担人民币52元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王志刚二〇一二年三月五日李文萍李智书记员李智