浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2008）浙民一终字第204号
上诉人（原审原告）浙江玉环医药有限公司。
法定代表人王诗鹏。
委托代理人李良瑞。
委托代理人王以德。
被上诉人（原审被告）玉环县盛春堂药店。
法定代表人郭玉芳。
委托代理人李凤萍。
委托代理人牟维德。
上诉人浙江玉环医药有限公司（以下简称医药公司）与被上诉人玉环县盛春堂药店（以下简称盛春堂药店）房屋租赁合同纠纷一案，台州市中级人民法院于2008年6月11月作出（2008）台民一初字第4号民事判决，医药公司不服该判决的本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2008年10月8日对本案进行公开开庭审理，上诉人医药公司的法定代表人王诗鹏及其委托代理人李良瑞、牟维德，被上诉人盛春堂药店的委托代理人李凤萍、牟维德等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院根据当事人提出并经庭审质证的证据，认定以下事实：
原玉环县医药公司是一家国有企业，1980年下半年，该公司与玉环县医药局准备在玉环县城关镇（现为珠港镇）建造办公大楼和中西药批零商店门市部。当年10月4日，玉环县计划委员会批准玉环县医药局建造面积为270平方米，原玉环县医药公司建造面积为360平方米，中西药批零门市部建造面积为370平方米。该大楼于1981年下半年开始建造，1985年4月建造完成即现坐落于玉环县珠港镇城中路34、35号，房屋共七间（其中五间为四层、二间为五层），总面积为1090.43平方米。
1985年3月6日，原玉环县医药公司将玉环县玉城医药购销商店与玉环县城关药店的部分人员、资金撤并成立玉环县医药公司盛春堂药店，该药店的企业性质为全民办集体，独立核算，业务、人员管理上隶属于原玉环县医药公司。1990年2月21日，玉环县医药公司盛春堂药店经玉环县工业局审批改名为玉环县盛春堂药店。1992年3月19日，经玉环县工商行政管理局登记为玉环县盛春堂药店。玉环县珠港镇城中路34、35号大楼建成后，玉环县盛春堂药店就利用上述大楼的底层七间店面进行经营，自1985年1月始，玉环县盛春堂药店每月支付原玉环县医药公司250元的租金。1989年，原玉环县医药公司与玉环县盛春堂药店为上述产权发生纠纷，1990年7月12日，经玉环县工业局等有关部门调解，原玉环县医药公司与玉环县盛春堂药店达成协议书，双方约定：“一、自1990年7月1日起甲方（即玉环县医药公司）将坐落于玉环县城关城中路35号朝街面靠北向二间底层店面划给乙方（即玉环县盛春堂药店），其房产权归乙方所有。二、划归房产结算办法：按1984年底竣工决算价款加缴建造税之总和二间计价13000元结算，在1990年7月20日前一次性付清房产价款。三、尚余的底楼五间店面，甲方除自用一间（靠南），同意将中间店面租赁给乙方作为营业场所，而其中一间，甲方可需可提前一个通知乙方予以停租收回。租赁其自1990年7月1日起每年签订合同一次（租赁合同另订），无特殊情况，应予续租。租金按县房管部门当年的公房租金计算，乙方应按月缴纳，不得拖欠。四、今后如遇甲方搬迁或转让底层五间店面时，可优先转让给乙方；乙方底层二间如需转让，亦应优先转让给甲方（租赁期限内亦适用）。五、此协议生效后，凡以前有关房产争端及异议，以及原订租赁合同从此终止，双方不得再借故反悔。”后，原玉环县医药公司与盛春堂药店进行结算，盛春堂药店给付房价款13000元。1990年7月20日，原玉环县医药公司与盛春堂药店订立“公房租赁合同”，约定原玉环县医药公司将四间店面屋及一间办公室、二间仓库租赁给盛春堂药店使用，租赁期限为五年，自1990年7月1日起至1995年6月30日止，月租金630.58元（遇国家调整房租，按调整后执行，其中四间店面屋的月租金为413.88元）。自1995年7月始，双方没有订立租赁合同，盛春堂药店仍使用原房屋，并以公房租赁价格支付租金。1999年间，原玉环县医药公司承受了上述大楼除盛春堂药店所有的二间店面外的其他房屋产权，并于1999年9月8日领取房屋产权证，其建筑面积为1025.33元平方米。2000年8月22日，盛春堂药店也领取了二间店面屋的房屋产权证，其建筑面积为65.10平方米。1997年1月15日，原玉环县医药公司与盛春堂药店签订“企业内部内部经营责任书”，约定承包期为五年，自1997年1月1日起至2001年12月30日，承包费为每年3万元（该款项实为盛春堂药店支付的房屋租金）。此后，盛春堂药店均按每年3万元租金的标准支付。2001年初，当地有关部门准备对玉环县盛春堂药店进行改制。同年3月3日，原玉环县医药公司向盛春堂药店发送了《关于终止〈企业内部承包经营责任书〉的通知》，盛春堂药店的法定代表人王宝才签署了“同意公司意见”。3月5日，原玉环县医药公司向盛春堂药店发送了《通知》，要求收回盛春堂药店使用的四间底面屋及仓库、办公用房，玉宝才也签署了“同意公司意见”。3月26日，王宝才未经职工大会同意，以药店名义与原玉环县医药公司订立了协议书，约定“双方终止履行1997年1月15日订立的企业内部承包经营责任书，终止四间房面屋及其他房的租赁关系”。同年7月10日，盛春堂药店全体职工订立了“玉环县盛春堂药店转制方案”，该方案中对于房屋租赁的事项表述为“玉环县盛春堂药店现租赁县医药公司的四间营业用房，有关事宜由重组后的新企业与县医药公司协商解决”。2001年7月25日，玉环县经济体制改革委员会等有关单位批准了盛春堂药店的改制方案。同年12月20日，玉环县工商行政管理局对盛春堂药店企业性质变更登记为股份合作企业。2001年，玉环县人民政府决定对原玉环县医药公司进行改制，同年8月26日，原玉环县医药公司向玉环县人民法院提起诉讼，要求盛春堂药店立即停止侵害、排除妨碍，返还营业用房四间。2002年2月，盛春堂药店向玉环县人民法院提起房屋权属诉讼，请求确认其对城中路34、35号的房屋享有290平方米的房屋产权。玉环县人民法院对上述房屋租赁合同纠纷一神机妙算，裁定中止审理。2002年5月，玉环县人民法院对房屋产权纠纷作出驳回盛春堂药店诉讼请求的判决，盛春堂药店提出上诉，台州市中级人民法院于2002年10月维持原判决。玉环县人民法院对房屋租赁合同纠纷一案恢复审理，原玉环县医药公司于2002年12月26日撤回起诉。后，原玉环县医药公司又于2003年1月20日诉至玉环县人民法院。请求解除双方1990年7月12日订立的房屋租赁合同，盛春堂药店立即返还坐落于玉环县珠港镇城中路34、35号底层的四间营业用房。玉环县人民法院于2003年5月19日作出（2003）玉民初字第233号驳回原告诉讼请求的民事判决，原玉环县医药公司向台州市中级人民法院提起上诉，该院于2003年8月28日作出（2003）台民一终字第486号驳回上诉的民事判决。2005年10月19日，医药公司致函盛春堂药店，告知四间店面不予续租，要求40天内搬迁，其中一间因急用，予以提前收回。此后，医药公司还多次致函，要求解除租赁合同，腾退房屋，盛春堂药店均未予理睬。2007年4月25日，医药公司向盛春堂发送一份《收回房屋通知书》，载明：“经过双方共同协商决定，双方均按1990年7月12日及1990年7月20日双方单位所订立的的关于分割和租赁城关城中路34、35号房产的《协议书》中所规定的所有条款。现我公司由于业务发展的需要，自用壹间房屋，根据《协议书》第三条规定，故再次通知你们，希你们接到通知之日起一个月内归还城中路34-35号第37幢底楼靠南面的壹间店面。”后，盛春堂药店已将南面一间店面归还给医药公司。2005年起至2008年的房屋租金，盛春堂药店均按每年3万元标准向医药公司支付，但医药公司均予以退回。
原审法院认为，原玉环县医药公司与玉环县盛春堂药店1990年7月12日签订的房屋产权分割协议书明确约定：“租赁期自1990年7月1日起每五年签订租赁合同一次，无特殊情况，应予续租。”该租赁条款是盛春堂药店在计划经济模式下对产权作出让步，玉环县医药公司同意四间店面房屋以长期、低租的方式租赁给盛春堂药店的情况下双方所作的约定。1990年7月20日，双方又签订了《公房租赁合同》，对原房屋产权分割协议中的租赁条款作了进一步明确。上述两协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间的房屋租赁为五年一期。后，双方单位虽然各自进行了转制，但作为产权让步基础并无变化，且现盛春堂药店的转制也是以该前提为条件的，如果医药公司行使合同解除权，盛春堂药店无法从长期、低价的租赁合同中享受利益，对其有失公平。况且，根据医药公司2007年4月25日发送的《收回房屋通知书》，明确双方仍按“1990年7月12日及1990年7月20日双方单位所订立的关于分割和租赁城关城中路34-35号房产的《协议书》中所规定的所有条款。”，足以表明双方就租赁合同的继续履行达成了一致，现医药公司起诉要求解除租赁合同，并要求盛春堂药店腾退店屋及赔偿损失，与该通知书的意思表示明显相违背。该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决：驳回医药公司的诉讼请求；案件受理费34050元，其他诉讼费100元，合计34150元，由医药公司负担。
宣判后，医药公司上诉称：一、原审判非所诉，仅对部分讼争事实和诉请作出判决，但效力及于上诉人全部诉争请求，又拒绝释明，公开审判理由，程序严重违法。上诉人请求解除的是两个不同的房屋租赁合同，一是针对37幢底层三间店面屋，二是针对36幢办公室一间、仓库五间，原审认定的事实和理由通篇围绕着37幢店面屋租赁展开，对36幢房屋租赁避而不谈，最后竞对全部诉请一并予以实体上驳回。二、上诉人一审诉请，有充分的事实和法律依据，原审认定双方就合同继续履约达成一致没有事实根据，双方合同事实上早已解除，被上诉人属非法占用房屋。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审诉请。
被上诉人盛春堂药店在法定期间未提出答辩状，其委托代理人在本院庭审中辩称，医药公司提出的上诉理由不能成立，原审判决正确，请求维持。
二审期间，当事人均未提出新的证据。本院审结当事人在一审程序中提出的书证，及其所作陈述内容，对原判决事实予以确认，同时，根据医药公司一审提出的公证书，以及二审中当事人陈述的内容，本院还认定以下事实：1995年10月始，医药公司36幢房屋中的三间仓库由盛春堂药店使用至今。医药公司委托玉环县建设工程技术协会就36幢房屋的安全状况进行鉴定，该协会2006年12月25日作出玉建技鉴（2006）008号房屋安全鉴定报告，结论：综合评定为C级危房（局部危险房）；建议停止使用、局部封闭、拆除重建。
本院认为，玉环县盛春堂药店依据其与原玉环县医药公司间订立的房屋租赁合同，租赁使用归原玉环县医药公司所有的涉案房屋，在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，玉环县盛春堂药店的使用该房屋，并按原定标准支付租金，双方未再签订新的租赁合同的事实清楚。双方单位在企业经济性质转制时，亦未就该房屋的租赁事宜再行协商，以致纠纷成讼。本院依照现行法律的规定，结合已知的案件事实，分析认定如下：首先，盛春堂药店在本案中据以抗辩的依据系原玉环县医药公司与玉环县盛春堂药店1990年7月12日签署的协议书，其中约定了房屋租赁期自1990年7月1日起每年签订合同一次（租赁合同另订），无特殊情况，应予续租的内容。盛春堂药店由此认为系其当时对产权作出让步，因此以长期、低租的方式进行租赁。本院审查认为，上述协议书订立时，原玉环县医药公司与玉环县盛春堂药店间尚存有隶属关系，因而决定了双方在协商对可能就某些事项作出特殊约定，而现在的医药公司与盛春堂药店因各自又进行了企业改制，双方间已不存在隶属关系，且该事项亦未列入原企业权利义务承继的范围，故而，应认为原合同条款对现在的当事人主体并不具有拘束力，盛春堂药店的该项抗辩理由因缺乏依据而不能成立。其次，根据已知的案件事实来看，原玉环县医药公司与玉环县盛春堂药店就涉案房屋先后订立的公房租赁合同、企业内部经营责任书等关于租赁事项的法律文件，其中约定的房屋期限均已届满，双方未再订立新的租赁合同，应认为盛春堂药店现时继续使用涉案房屋，已无合同上的依据，属于一种事实上的占有状态。再次，根据我国合同法设定的合同自由原则，订的人在不违反法律强制性规定的情况下，可以就各自的权利义务进行平等协商，以贯彻当事人的意思自治。经审查，盛春堂药店现在使用的36幢房屋，经鉴定为老房，存在安全隐患，已不适应租赁使用。同时，近年来随着我国经济社会的不断发展，涉案房屋同类地段的其他房屋租金价格上调幅度较大，另再以改制前企业所订的合同条款约束现在的房屋所有人，显然违背其意志，妨碍其合法行使所有权。因此，在前述合同基础关系已发生重大变化的情形下，应当允许房屋所有人作出选择，以不损害其合法权益。综合以上分析，本院认为医药公司提出的返还涉案房屋的诉求，合法合理，应当予以支持。关于医药公司提出按同类地段房屋租金价格补偿提出的问题，本院对此认为，本案当事人在企业改制的前、后，曾就涉案房屋的权属、借用及租赁等事项发生多次诉讼，致使当时存在多种不确定的因素。而且，涉案房屋的租赁合同期限届满后，虽然原订约人未再续订书面合同，但盛春堂药店依然使用原承租的房屋，并按原合同标准支付租金，原玉环县医药公司亦予以收取，可上其认可了盛春堂药店继续使用房屋的行为。再则，因双方针对盛春堂药店继续使用的房屋，未达成新的协议，亦未出现对租金价格进行实际变更的情形。因此，盛春堂药店仍按原租金价格向医药公司支付房屋使用费，也是合理的，符合本案的实际情况。鉴此，盛春堂药店应将医药公司已退还的房屋使用费继续支付，医药公司提出的租金差价补偿请求，本院不予支持。至于医药公司2007年4月25日出具的《收回房屋通知书》的认定问题，本院审查认为，根据该份通知书的名称和记载的内容，以及盛春堂药店收取后即归还一间店面房的事实，应认为医药公司系根据1990年7月12日协议书的有关条款要求，而向盛春堂药店发出的通知，目的是收回一间店面房，并不能认为其就租赁合同的继续履行而作出的意思表示，从中亦不能推导出双方已就继续履行租赁合同达成一致意见的结论。
据上，医药公司上诉提出的返还房屋主张，具有事实根据与法律依据，本院予以采纳。原判决部分事实不清，实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销台州市中级人民法院（2008）台民一初字第4号民事判决。
二、盛春堂药店应予2008年12月31日前将其使用的位于玉环县珠港镇城中路34-35号（37幢）底层三间店面房，以及36幢房屋中的一间办公室、五间仓库返还给医药公司。
三、盛春堂药店应于在判决送达之日起30日内向医药公司支付至2008年底的房屋使用费10.5万元，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回医药公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各为34050元，均由医药公司各负担13620元，盛春堂药店各负担20430元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈其荣
代理审判员 周红敏
代理审判员 田建萍
二〇〇八年十月二十三日
书 记 员 吕 俊