浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第3119号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市玉海街道万松路74号。
负责人邓逢春，行长。
委托代理人（特别授权）胡庆前，原告职工。
委托代理人（特别授权）周崇成，浙江万松律师事务所律师。
被告雷宗义。
被告温州市九洲房地产开发有限公司，住所地温州市勤奋路广汇商厦1501、1502室。
法定代表人吴玲微。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行（以下简称瑞安工行）与被告雷宗义、温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年3月31日向本院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告雷宗义签订的编号01203000352012一手贷0003608号《个人购房借款／担保合同》于2016年3月1日提前到期；二、被告雷宗义偿还原告借款本金1233650.63元，并支付约定利息（至2016年2月21日欠利息30047.68元，从2016年2月22日至2016年3月1日的利息，以本金1233650.63元为基数，按年利率4.9%计算；此后至清偿完毕之日的逾期利息以本金1233650.63元为基数，按年利率7.35%计收；对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；如遇利率调整，则按合同约定调整）；三、原告对登记在被告雷宗义名下坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第2幢1单元201室房屋所有权及土地使用权的拍卖、变卖、作价所得价款有优先受偿权；四、被告九洲公司对上述第二项借款债务承担连带清偿责任；五、各被告承担本案诉讼费。
本院于同日受理后适用简易程序，依法由代理审判员江文杰独任审判，于2016年5月16日公开开庭进行审理。原告的委托代理人胡庆前、周崇成到庭参加诉讼，被告雷宗义、九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2012年7月20日，原告与被告雷宗义、九洲公司签订编号01203000352012一手贷0003608号《个人购房借款／担保合同》，约定：1、借款金额135万元，借款期限240个月，从2012年7月20日至2032年7月20日，借款利率执行按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，如遇基准利率调整，则自调整后次年1月1日起按调整后基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、贷款实行按月等额本息还款法，借款发放日在每月的对应日为还款日，无对应日的，当月最后一日为还款日；3、未按本合同约定归还借款本金的，贷款人有权对逾期本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；4、贷款利率调整的，罚息利率相应变动；5、对应付未付利息按逾期罚息利率计收复利；6、借款人连续三个月或累计六次未按期足额偿还借款，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同和借款人与贷款人其他借款合同项下借款立即到期；7、贷款人宣布贷款提前到期的，无需经过担保人同意，担保人仍应继续按约定履行担保责任；8、借款的担保方式为抵押＋阶段性保证担保，由被告雷宗义提供其购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第2幢1单元201室房产作抵押担保，抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等；9、从贷款发放日起至原告瑞安工行收到上述房产房屋产权证或他项权证，并办妥抵押登记手续之日止，被告九洲公司对贷款承担连带责任保证。
2012年7月20日，原告向被告雷宗义发放贷款135万元。借款后，原告陆续从被告雷宗义账户扣收利息至2015年9月20日，其余本息至今未收回。
另查明：1、涉案借款2015年期间、2016年期间执行的借款年利率为分别为6.15%、4.9%；2、2012年7月20日，被告雷宗义与原告办理了关于瑞安市塘下镇瑞城公寓第2幢1单元201室房屋的预购商品房抵押权预告登记；3、本案立案受理后，本院于2016年4月13日向被告雷宗义送达诉状副本。截至当日，被告雷宗义尚欠原告涉案借款本金1233650.63元、期内利息38272.79元以及罚息1239.71元。
本院认为，涉案借款、担保事实清楚，证据充分。被告雷宗义借款后未按约定支付借款本息，原告有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，提前到期日应以到期通知书送达之日为准。原告庭审中主张以2016年3月1日作为提前到期日，但未能提供充分证据证明其已实际向借款人送达提前到期通知书，故本院酌情以向被告雷宗义送达诉状副本之日，即2016年4月13日作为借款提前到期日。被告雷宗义除应归还本金、清偿拖欠的期内利息、罚息外，还应按合同约定的逾期罚息利率继续支付本金逾期利息以及期内利息的复利直至清偿之日止。
本案中，虽然被告雷宗义与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现上述抵押房产尚未办理产权登记，被告九洲公司仍应按合同约定对涉案借款承担阶段性连带保证担保，直至完成对上述房产的开发义务并办理产权初始登记之日止。被告九洲公司承担保证责任后，有权向被告雷宗义追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行与被告雷宗义、温州市九洲房地产开发有限公司签订的编号01203000352012一手贷0003608号《个人购房借款／担保合同》于2016年4月13日提前到期；
二、被告雷宗义于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行编号01203000352012一手贷0003608号《个人购房借款／担保合同》项下借款本金1233650.63元、期内利息38272.79元以及罚息1239.71元，以及自2016年4月14日起按年利率7.35%（逾期期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，按《个人购房借款／担保合同》约定调整）计算的逾期利息、复利（逾期利息以本金1233650.63元为基数，复利以期内利息38272.79元为基数，均计算至实际清偿之日止）；
三、被告雷宗义逾期不履行本判决第二项债务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权对被告雷宗义购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第2幢1单元201室房屋的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
四、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，其承担上述保证责任后，有权向被告雷宗义追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16173元，减半收取8087元，由被告雷宗义、温州市九洲房地产开发有限公司共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费16173元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院。逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 江文杰
二〇一六年五月二十日
代书 记员 方 瑜