广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初13738号
原告：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村罗湖区北湖一路碧翠豪城2730座首层90号商铺。
法定代表人：李建强。
委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。
被告：杨思华，男，1948年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被告：余小玲，女，1982年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
被告：邓明权，男，1981年11月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司与被告杨思华、余小玲、邓明权居间合同纠纷，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序于2016年10月9日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈嘉祺，被告杨思华到庭参加了诉讼，被告余小玲、邓明权经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告杨思华向原告支付居间服务费8000元及以8000元为本金自2016年8月23日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付逾期付款利息；2.被告余小玲、邓明权对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。
事实和理由：2016年1月，被告余小玲、邓明权委托原告出售其位于佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城1栋701房。此后，被告杨思华因需要购买房屋，到原告处委托原告提供服务。原告接收委托后，促成三被告达成一致，于2016年1月8日签订《房地产买卖合同》，由被告杨思华购买上述房屋，成交价为520000元。签订合同当天，各被告均与原告签订了《中介代理费支付承诺书》，被告杨思华确认代理费为15600元，被告余小玲、邓明权确认代理费为2000元，双方均承诺于签订买卖合同当天付清该代理费，逾期则按日1%支付滞纳金。此后，被告杨思华向原告支付居间服务费7600元，尚欠原告8000元，被告余小玲、邓明权向原告支付居间服务费2000元。经原告多次催告，被告杨思华至今拒绝向原告支付居间服务费。原告认为，原告为各被告联系买卖房屋事宜，并经原告努力促成双方签订买卖合同。现买卖双方因一方违约导致合同未继续履行，原告特向三被告主张居间服务费，三被告均应承担清偿责任。
被告杨思华辩称，一、代理服务与居间服务不同。根据《房地产经纪执业规则》第三条第（六）、（七）款的规定，代理服务的核心是交易，居间服务仅为订立合同、报告机会或提供媒介服务，概括而言就是签订合同。两种服务在含义、实际内容、具体过程以及服务时间长短等都存在本质区别。原告作为专业机构，应该清楚两者的区别。双方所签订的合同、承诺书，使用的用语都是代理服务，原告现主张居间服务费没有依据。二、双方没有签订《房地产经纪服务合同》，原告主张居间服务费没有依据。被告在看房前没有看到原告公示的营业执照、服务项目、内容、标准、业务流程、收费项目、依据、标准及房地产经纪服务合同示范文本，没有被书面告知经纪服务的内容及完成标准、收费标准和支付时间，双方更没有签订《房地产经纪服务合同》，违反了《房地产经纪管理办法》第十六条、《房地产经纪执业规则》第十六条规定的法定程序。三、《中介代理费支付承诺书》无论是格式，还是实际内容，均与《房地产经纪服务合同》无关，且明显以格式条款免除其主要责任、严重加重被告责任、排除被告主要权利。承诺书用语不一致，互相矛盾，所述与事实不符。《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都要求明示收费项目、依据、标准，原告只是提供了一个合同文本就要收取20600元，没有依据，因为房源由被告提供，价钱是买卖双方议定。四、《房地产买卖合同》回避《房地产经纪管理办法》第十七条、第十八条、第十九条的规定，在格式条款中只规定了原告的权利，没有或很少规定原告义务和责任，只规定被告的义务和责任，且排除被告的主要权利。《房地产买卖合同》规定无论什么情况下，委托方都必须全额支付代理费，与《房地产经纪执业规则》第三十一条有关经纪机构未完成经纪服务合同约定事项，或者未达房地产经纪服务合同约定标准不得收取佣金的规定相违背，亦违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定。五、《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构接受委托时应当与委托人签订书面《房地产经纪服务合同》，并且规定了该合同应当包含的内容，而《房地产买卖合同》并没有包含应当包含的内容，与管理办法规定的《房地产经纪服务合同》显然不同。六、《房地产买卖合同》和《中介代理费支付承诺书》并非被告真实意思表示。涉讼合同由原告提供，原告亦没有对被告作出解释、说明，更没有解释买卖合同和承诺书之间的关系。被告同意支付全部买卖代理费，故只看了承诺书标题就签了名。被告交完押金、原告向被告索要全部服务费时，被告才发现不妥，因为本应该是在完成全部交易过程后再支付买卖代理费。后来经双方口头协商一致，被告先支付7600元，剩余8000元待全部代理服务完成后再付。原告在对方毫无警惕、毫无戒备、好不经意的情况下，利用突然袭击的方式，炮制了涉讼合同及承诺书，签字只是形式，并不代表合同、承诺书主体内容合法合规。七、涉讼合同内容充分表明原告属买卖代理人身份，但原告不但不提供与之匹配的代理服务，而且阻碍交易，导致涉讼合同无法履行。买卖合同签订后不久，被告即向原告索要房产证复印件以启动银行贷款，原告以专人保管、丢失等理由拒不提供，要求被告找卖方要。后被告再找原告沟通，原告又称卖方一房二卖，制造双方矛盾，引起双方误会。买卖双方多次沟通后互相谅解。由于卖方急需资金、重新启动贷款时间厂、买方又一时难以筹齐资金，又担心交易操作难度大等原因，买卖双方终止合同。
被告余小玲、邓明权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩的权利。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的佛山市（南海区）房产查询证明为原件，所显示为涉讼房屋登记信息，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年1月8日，原告（经纪方）、被告（买方）杨思华与被告余小玲、邓明权（卖方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，买卖佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城1栋701房（以下简称涉讼房屋）。买方已仔细查看物业现状且并无异议，在签署合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权、自愿购买交易物业。该物业处于抵押中，欠款额约180000元。卖方在签署本合同后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方该款项到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。提前还贷出资方式为卖方出资，卖方必须把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并在签订合同20天内办理公证委托，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理提前还贷、取回产权资料、交易过户、抵押贷款等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为买方出资提前还贷的先决条件）。定金10000元买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。买方应于2016年1月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续。首期房款100000元在房管部门受理交易递件当天支付。尾期房款420000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖双方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收取代理费并赔偿由此而造成的实际经济损失，等等。
2016年1月8日，被告杨思华向被告余小玲、邓明权支付定金10000元。
2016年1月8日，原告与被告杨思华签订《中介代理费支付承诺书》，载明杨思华委托原告购买涉讼房屋，原告在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询业务，并代表其与出售方就买卖条款进行多次磋商。鉴于原告提供的上述服务，原告成功促成出售方与本人达成买卖合同，杨思华同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费共15600元。该代理费将于签订买卖合同当天付清。逾期支付，则每日按百分之一计付滞纳金直至付清之日止。
同日，被告杨思华向原告支付涉讼房屋服务费7600元。
涉讼房屋交易过程中，三被告协商解除合同，被告余小玲、邓明权已将定金10000元退还被告杨思华。
2016年8月23日，原告提起本案诉讼。
另查明，涉讼房屋原为被告余小玲、邓明权共有，后于2016年5月4日办理产权变更登记。
本院认为，关于涉讼合同效力。其一，合同效力应以法律、行政法规效力性强制性规定为依据做出认定，无论是《房地产经纪管理办法》，还是《房地产经纪执业规则》，均非认定合同效力的合法依据，即使违反该等文件，亦不影响涉讼合同效力。其二，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告与三被告之间是居间合同关系。涉讼合同约定原告作为居间人促成合同订立后有权收取代理费，符合上述规定，未加重被告责任，原告主张双方约定无效于法无据，本院不予采纳。其三，涉讼合同虽约定经纪方对涉讼房屋申请买卖后因买卖方原因、政府行为或不可抗力因素无法办理过户不承担责任，但居间合同关系与买卖合同关系为不同的法律关系，买卖合同履行、房屋过户的主体均为买卖双方，均需要买卖双方配合才能完成，原告作为居间方无法控制买卖双方行为、政府行为，亦无法预见、避免不可抗力，故其以双方约定的方式免除该等特定情形下自身责任，亦属合理，上述约定不属于法律所限制的免除责任的不合理条款，合法有效。综上，原、被告签订的涉讼合同及承诺书是当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行各自义务。
被告杨思华作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担相应法律后果。书面合同具有明确的载体，双方约定以文字方式明确表述，签约当事人均可以阅读、理解。被告杨思华选择订立书面合同以确定其与其他当事人之间的权利义务关系，负有阅读、理解合同内容的义务，在磋商阶段亦有权选择不签订合同，或仔细考虑后再签订合同，但其在签订合同过程中，自己选择不仔细查阅合同、承诺书内容，草率签约，明显属于其单方过错，现又以该理由辩称合同非自己真实意思表示没有事实及法律依据，本院不予采纳。
被告杨思华虽称双方没有签订《房地产经纪服务合同》，原告无权主张代理费，但《房地产经纪管理办法》第十六条规定房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并非限定双方所签订的书面文件的具体名称，即并非要求双方一定要签订所谓的《房地产经纪服务合同》，而且经审查，涉讼合同完全具备上述第十六条所规定的书面房地产经纪服务合同应当包含的内容，实际即为上述管理办法所指的书面房地产经纪服务合同，原告抗辩理据不足，本院不予采纳。
被告杨思华虽称涉讼合同、承诺书对所应支付的费用名称表述不一、涉讼合同与承诺书无法对应，因而无需支付代理费，但其一，涉讼合同、承诺书内容及文字表述均可由双方当事人协商确定，当事人乃至于可以赋予日常用语以特定含义；其二，涉讼合同（第六条）、承诺书均明确约定原告促成签订合同，被告应支付的为“房地产咨询及买卖代理费”，且明确载明涉讼合同及承诺书之间的关联，用语一致、语义明确，未见有任何混淆、不明之处；其三，原告与被告杨思华之间为居间合同法律关系，被告支付的为居间报酬，故原告在诉状中的选择以居间服务费进行表述，并无不妥，不影响其依据涉讼合同及承诺书主张权利。综上，本院对杨思华上述抗辩不予采纳。
被告杨思华辩称原告存在其他违反《房地产经纪管理办法》规定的行为，但未举证予以证明，且不影响双方依据涉讼合同及承诺书确定的权利义务，本院对其抗辩亦不予采纳。被告辩称原告存在阻碍买卖双方交易的行为，但未举证予以证明，本院不予采纳。
涉讼合同、承诺书合法有效，应以其约定作为确定双方权利义务的依据。涉讼合同、支付承诺书约定咨询及代理费应于签订涉讼合同当天支付，买卖双方解除或终止合同，不影响该代理费支付，原告亦已向被告杨思华提供了中介房源（介绍卖方）、看房、协助磋商、促成订约等居间服务，故原告诉请被告杨思华支付代理费8000元符合约定，本院予以支持。被告杨思华从签订合同次日起逾期支付代理费，应承担逾期付款责任，现原告诉请其从起诉之日起支付利息属于处分自身权利，本院予以照准。至于利息计算标准，承诺书约定每逾期一日按百分之一计算利息，原告已经自愿调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，该标准不违反法律、行政法规，本院亦予以照准。综上，被告杨思华应向原告支付以8000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息。原告无证据证明涉讼合同因被告余小玲、邓明权违约而无法继续履行，现主张其对代理费及利息承担责任没有事实及法律依据，本院不予支持。
被告余小玲、邓明权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四、第四百二十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本案判决如下：
一、被告杨思华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房地产咨询及代理费8000元及以该款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的从2016年8月23日起至实际清偿之日止的利息予原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司。
二、驳回原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告杨思华负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二○二○一六年十一月一日
书 记 员 邓莹莹