河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终18173号
上诉人（原审被告）：郝军领，男，1985年10月5日出生，汉族，户籍地河南省民权县，现住郑州市金水区。
上诉人（原审被告）：李艳丽，女，1984年9月29日出生，汉族，户籍地郑州市惠济区，现住郑州市金水区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：马相，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1979年7月9日出生，汉族，户籍地郑州市中原区，现住郑州市惠济区。
被上诉人（原审原告）：王雪娟，女，1980年5月31日出生，汉族，户籍地郑州市惠济区，现住郑州市惠济区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：尚伟杰、赵靓，河南豫润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南腾康房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文化路65号院附1号6号楼二单元第二间。
法定代表人：卞启龙，董事长。
上诉人郝军领、李艳丽因与被上诉人王鹏、王雪娟、河南腾康房地产营销策划有限公司（以下简称腾康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郝军领、李艳丽的共同委托诉讼代理人马相及郝军领本人，被上诉人王鹏、王雪娟及其共同委托诉讼代理人尚伟杰、赵靓，腾康公司的法定代表人卞启龙于2017年12月12日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
郝军领、李艳丽上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.由王鹏、王雪娟承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。原审判决忽视了王鹏、王雪娟先行违约的事实，郝军领、李艳丽要求解除合同或要求加价履行，系基于王鹏、王雪娟的违约情况，为维护自身合法权益而进行的救济，并不违反《合同法》及相关法律规定。王鹏、王雪娟的违约事实：1.郝军领、李艳丽与王鹏、王雪娟于2016年7月18日签订《商品房买卖合同》，合同第四条第二款约定，王鹏、王雪娟应在合同签订当日，向郝军领、李艳丽付清首付款，但王鹏、王雪娟严重违反合同约定，至今尚未向郝军领、李艳丽支付任何着付款；2.合同签订后，王鹏、王雪娟一直以准备相关手续为由，拖延办理贷款事宜，郝军领、李艳丽与腾康公司人员多次到王鹏和王雪娟住处沟通，要求其履行合同义务，但未能如愿；3.2016年9月7日，三方协商房屋买卖问题，王鹏、王雪娟表示办理按揭贷款有难度，郝军领、李艳丽基于王鹏、王雪娟的违约事实，以及合同已难以通过按揭贷款的方式继续履行，故提出按照130万元价格全款支付，王鹏、王雪娟不同意，因此三方协商，基于合同已无法继续履行，合意解除合同。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《合同法》第一百零七条之规定，判决郝军领、李艳丽承担10万元违约金，显然未能考虑王鹏、王雪娟违约在先的事实，王鹏、王雪娟未按合同约定支付首付款以及严重拖延履行办理贷款合同义务，郝军领、李艳丽有理由相信其已经以自己的行为表示了不配合履行合同的意思。购房人支付首付款等相应价款，积极办理按揭贷款，系其履行合同的主要义务，王鹏、王雪娟不履行或延迟履行主要义务，以致合同目的无法实现，郝军领、李艳丽有权按照《合同法》第九十四条之规定，要求解除合同。综上，郝军领、李艳丽的行为并不构成违约，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判处结果有限公允。故依法提起上诉，望判如所请。
王鹏、王雪娟辩称，因为郝军领、李艳丽的违约造成合同无法履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
腾康公司辩称，同意上诉人郝军领、李艳丽的上诉理由。
王鹏、王雪娟向一审法院起诉请求：1.判令解除王鹏、王雪娟与郝军领、李艳丽、腾康公司于2016年7月18日签订的《房屋买卖合同》；2.判令郝军领、李艳丽、腾康公司返还王鹏、王雪娟已支付的定金及中介费用50000元；3.判令郝军领、李艳丽、腾康公司支付违约金并赔偿损失100000元；4.本案诉讼费、保全费及其他相关费用由郝军领、李艳丽、腾康公司承担。诉讼过程中，王鹏、王雪娟变更第3项诉讼请求为：判令郝军领、李艳丽、腾康公司支付违约金100000元，不再主张损失。
一审法院认定事实：2016年7月18日，王鹏、王雪娟与郝军领、李艳丽、腾康公司签订《房屋买卖合同》，约定郝军领、李艳丽将其所有的位于郑州市惠济区生产路16号院5号楼2单元15层187号的房屋作价1205000元出售给王鹏、王雪娟，付款方式为按揭贷款。合同第八条约定，合同解除以及终止履行，均不影响腾康公司佣金的收取；第九条约定若王鹏、王雪娟、郝军领、李艳丽任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款2%的违约金；合同还约定了交付房屋、户口迁出日期及其他事项。合同签订当天王鹏、王雪娟支付腾康公司50000元，其中含佣金12000元，代办费1000元，余款37000元作为定金由腾康公司代为保管。合同签订后，王雪娟与李艳丽多次通过微信联系方式沟通合同履行问题，2016年9月2日二人仍通过微信沟通银行贷款问题，2016年9月6日李艳丽明确告知王雪娟，其和郝军领不准备出售涉案房屋。2016年9月7日，王雪娟与郝军领、李艳丽、腾康公司工作人员就涉案房屋买卖问题进行协商，李艳丽、郝军领要求将房款提高到1300000元，并全款付清，王鹏、王雪娟不同意，双方协商未果。王鹏、王雪娟诉至该院，请求判如所请。
一审法院另查明，郝军领、李艳丽系夫妻关系，二人于2017年上半年将涉案房屋出售于案外第三人。
一审法院认为，王鹏、王雪娟与郝军领、李艳丽以及腾康公司签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，在双方履行合同过程中，李艳丽、郝军领明确表示不愿意出售涉案房屋导致合同无法继续履行，其行为显属违约，应当承担违约责任。现王鹏、王雪娟要求解除合同，郝军领、腾康公司亦同意解除合同，故王鹏、王雪娟与郝军领、李艳丽、腾康公司签订房屋买卖合同予以解除。王鹏、王雪娟要求郝军领、李艳丽、腾康公司返还定金及中介费用50000元，其中包含佣金12000元，代办费1000元，余款37000元作为定金由腾康公司代为保管，现合同解除，腾康公司亦同意在扣除佣金后返还王鹏、王雪娟其他费用，该院予以认可。至于王鹏、王雪娟要求返还佣金的诉讼请求，虽然三方约定合同解除以及终止履行，均不影响腾康公司佣金的收取，但考虑到本案合同的实际履行程度、腾康公司履行居间义务的情况，该院酌定腾康公司返还王鹏、王雪娟佣金6000元，王鹏、王雪娟诉请过高部分不予支持。王鹏、王雪娟要求郝军领、李艳丽、腾康公司支付违约金100000元的诉讼请求，因合同约定若王鹏、王雪娟、郝军领、李艳丽任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款2%的违约金，郝军领、李艳丽违约，应当按照合同约定承担违约责任，故王鹏、王雪娟要求郝军领、李艳丽支付违约金100000元的诉讼请求，该院予以支持。郝军领辩称其未违约、是王鹏、王雪娟未及时办理手续导致合同无法履行，因未提供证据证明，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，该院判决：一、解除王鹏、王雪娟与郝军领、李艳丽、河南腾康房地产营销策划有限公司于2016年7月18日签订的房屋买卖合同；二、河南腾康房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还王鹏、王雪娟定金37000元、代办费1000元、佣金6000元，以上共计44000元；三、郝军领、李艳丽于判决生效之日起十日内支付王鹏、王雪娟违约金100000元；四、驳回王鹏、王雪娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元（已减半），王鹏、王雪娟承担68元，郝军领、李艳丽承担1133元，河南腾康房地产营销策划有限公司承担499元。
二审中，上诉人郝军领、李艳丽向本院提交了房屋所有权证（存根）二份。用于证明王鹏与王雪娟的名下各有一套房产，且证明在2016年10月郑州市出台购房限购政策后，王鹏和王雪娟已经丧失了购房资格，合同没有继续履行的可能。
经质证，王鹏、王雪娟对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，并认为双方签订合同的时间是2016年7月18日，当时还没有出台限购政策。通过双方的微信聊天记录可以证明双方在2016年9月2日以前都在协商过户和贷款的事宜。在2016年9月6日时，郝军领、李艳丽直接提出了要涨价，否则不卖房，所以，违约在于郝军领、李艳丽。上述证据不能证明王鹏、王雪娟违约。
腾康公司的质证意见为：对证据的真实性没有异议。同意郝军领、李艳丽的证明观点。王鹏、王雪娟在7月18日签完合同后一直拖延办理，直到政府出台了限购政策。本公司对具体谁违约不发表意见。
本院经审理查明：合同签订后，王雪娟与李艳丽为了履行合同曾经多次通过微信联系方式进行了沟通；王鹏、王雪娟在办理贷款的过程中，又要求将“按揭贷款”变更为“住房公积金贷款”，并且买方的房贷款项迟迟不能办理到位。其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为：王鹏、王雪娟（买方）与郝军领、李艳丽（卖方）及腾康公司（房屋中介公司）三方之间签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，各方当事人均应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案的事实和证据可知《房屋买卖合同》对一些具体且主要的“合同要件”约定不明确，即办理按揭贷款的时间和期限、缴纳首付款的时间和数额、办理解押手续的时间和期限、办理过户手续的具体时间等；并且王鹏、王雪娟在办理贷款的过程中，又要求将“按揭贷款”变更为“住房公积金贷款”，致使买方的房贷款项迟迟不能办理到位。期间，买卖双方虽为履行合同进行过多次沟通并做出了努力，但最终亦未能达到合同目的，并导致本案之讼争。由此可见，引起矛盾和纠纷的根本原因是三方的合同条款约定不够具体明确以及贷款方式的“变更”，且在签订合同的过程中对相关事项认识不足，事后又未能及时弥补所致。据此，三方对引起本案之纠纷均应该承担一定的责任，但根据本案相关事实和证据无法认定本案纠纷系由买方或卖方具体违约行为所致。同时，合同已经无法履行且各方均同意解除合同，一审判决解除合同以及对佣金、定金、代办费的处理并无不当。
针对买方的诉讼请求以及卖方的上诉请求问题，鉴于一方面，卖方急于用款，而买方在合同签订之后变更贷款方式，致使贷款严重滞后；另一方面，卖方未经诉讼程序即将涉案房屋出卖予他人，也有不妥之处，且卖方在卖房之后也与原合同价款相比较有较高收益，故卖方应给予买方适当补偿较为合理。综合考虑本案的具体情况，本院酌定由卖方补偿买方3万元。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院对不当部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
维持河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初3430号民事判决第一项、第二项；
变更河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初3430号民事判决第三项为“郝军领、李艳丽于本判决生效之日起十日内补偿王鹏、王雪娟30000元”；
驳回王鹏、王雪娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费1700元（已减半），由王鹏、王雪娟负担840元，郝军领、李艳丽负担360元，河南腾康房地产营销策划有限公司负担500元。
二审案件受理费2300元，由王鹏、王雪娟负担1610元；由郝军领、李艳丽负担690元，郝军领、李艳丽多缴纳的1100元予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 郑志军
审判员 马 莉
二〇一七年十二月二十一日
书记员 王天峰