广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终4545号
上诉人（原审被告）：深圳市中华龙实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道永新街南塘商业广场C区508，组织机构代码：08826347-X。
法定代表人：黄秋燕。
委托诉讼代理人：李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码：75760604-7。
法定代表人：周伟淦。
委托诉讼代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。
上诉人深圳市中华龙实业有限公司（以下简称“中华龙公司”）因与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称“和记黄埔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13842号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
中华龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回原审法院重审或改判：1、中华龙公司与和记黄埔公司之间的租赁合同关系于2015年7月16日解除；2、中华龙公司无需向和记黄埔公司支付截至2015年12月2日的基本租金400506.95元、推广费6519.45元、截至2015年7月16日的POS机租金4258.06元及上述费用的相应逾期付款违约金。二、本案一审案件受理费、二审上诉费均由和记黄埔公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实严重不清，和记黄埔公司未尽义务提供正常的营业环境和保证合理的整体开业率，导致合同根本目的无法实现，和记黄埔公司应属于根本违约，中华龙公司有权单方解除合同。1、从涉案物业的地理位置而言，涉案物业尽管位处优越繁华地段（××福田区最繁华的华强北地段），但商场的人气却长期处于严重低迷的状态，合同签约率、商场进驻率、商铺开业率均严重不足，导致合同目的无法实现，且和记黄埔公司向中华龙公司承诺的商场开业日多次延后，也进一步证明涉案物业并不具备商场运营所应具备的最基本的整体开业率和基本正常的营业环境，而一个商场的整体开业率和营业环境对于入场经营的所有商户而言都是营业所需的最基本的前提条件，也是和记黄埔公司应当履行的合同最基本义务。然而由于和记黄埔公司的根本违约，导致包括中华龙公司在内的所有商铺均受到严重影响，始终无法正常开业及营业，中华龙公司有权单方解除合同。2、从涉案物业的整体签约率而言，和记黄埔公司曾向中华龙公司口头承诺正式开业期间保证整体签约率能够达到70%，中华龙公司已向原审法院提交了和记黄埔公司与案外人KEDD服饰股份有限公司（涉案物业承租方之一）签署的《XXX广场商铺租赁合同补充协议》为证，该协议附件二第三部分用于证明和记黄埔公司曾与案外人书面达成协议，约定开业当日如整体签约率低于70%，同意豁免支付基本租金直至整体签约率达到70%以上，仅需支付提成租金。然而事实上，截至和记黄埔公司起诉之日，商场整体签约率始终未到达70%，显然无法实现合同目的。3、从商场的市场经营规律而言，一个符合正常市场经营规律的大型商场会随着市场规律的逐步成熟，其人气、名气、租金等各方面条件均能够得到逐步提升。然而涉案物业的租金标准却逐年降低，中华龙公司已向原审法院提交和记黄埔公司与案外人深圳BQN贸易有限公司（涉案物业承租方之一）签署的《房屋租赁合同》，该合同用于证明自2015年以后，涉案物业的租金标准已远远低于和记黄埔公司和中华龙公司约定的租金标准，显然不符合正常的商场经营市场规律，从侧面也反映出涉案物业无法实现合同目的，中华龙公司有权解除合同。二、和记黄埔公司隐瞒真实事实欺骗、诱导中华龙公司入场经营，严重丧失商业信誉，中华龙公司有权行使不安履行抗辩权中止履行合同义务。且中华龙公司为防止损失继续扩大，及时采取了适当措施即撤店的行为，应属于防止继续扩大损失的合法、合理行为。和记黄埔公司曾在招商时向包括中华龙公司在内的所有商户以商场已有众多知名品牌入驻为诱饵并提供虚假《落位图》（中华龙公司已向原审法院提供该证据）欺骗、诱导中华龙公司签约入驻，严重丧失商业信誉，中华龙公司有权行使不安抗辩权中止履行合同义务。中华龙公司为了防止自身损失继续扩大，选择及时撤店的行为合法、合理，并不存在违约情形。三、和记黄埔公司深圳市和记黄埔中航地产有限公司主张租金的诉讼请求已超过诉讼时效，对超过诉讼时效部分的租金不应当予以支持。原审法院对和记黄埔公司存在中断诉讼时效的行为的认定于法无据。根据我国《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。和记黄埔公司于2016年5月30日向原审法院提起起诉，故和记黄埔公司主张中华龙公司支付2014年5月30日之前（含当日）的租金的诉讼请求已严重超过了诉讼时效，不应当得到支持。原审法院以和记黄埔公司于2015年10月29日向中华龙公司发送《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》为由，认为和记黄埔公司存在中断诉讼时效的行为实属认定事实严重不清。《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》并未提及欠缴租金等事宜，仅就合同解除、恢复装修、物品清理等事宜进行通知，并不属于法律意义上的对租金催缴的中断行为，因此对于拒付或延付租金一年的诉讼时效并未因和记黄埔公司提出要求而中断。四、中华龙公司在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，原审法院剥夺中华龙公司的合同解除权实属适用法律严重错误。退一万步而言，即便中华龙公司为违约方，根据双方签署的《XXX广场商铺租赁合同补充协议》第9.6条之约定：“自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续三(3)日或累计七(7)日中途停业。乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约。”另根据我国《合同法》第一百一十条第一款第（二）项之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，可知中华龙公司中华龙公司在自身经营状况严重恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力、在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，是可以选择以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除的，中华龙公司选择提前撤场并愿意承担违约金，完全符合我国《合同法》的立法精神，也应当属于《合同法》第九十四条“法律规定的其他情形”范畴。为此原审法院认为中华龙公司的撤场行为不等同于单方解除合同，显然适用法律错误。五、和记黄埔公司应当在合理期限内行使合同解除权并收回涉案商铺，以此防止损失继续扩大，但和记黄埔公司在中华龙公司撤场后并未采取适当措施防止损失扩大，其不应就扩大的损失要求中华龙公司赔偿。合同应自中华龙公司撤场之日起正式解除，原审法院认定合同解除时间以和记黄埔公司解除时间为准于法无据。中华龙公司于2015年7月16日及时撤场，和记黄埔公司在明知中华龙公司撤场的情况下，应当在合理期限内行使合同解除权并收回涉案商铺，以此防止损失继续扩大，然而和记黄埔公司却直到2015年10月29日才向中华龙公司发送解除通知书，并通知租赁合同关系于2015年12月3日解除，显然属于恶意、放任损失继续无休止地扩大，根据我国《合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故和记黄埔公司应当对中华龙公司装修完毕并撤场后的损失自行承担，合同应自中华龙公司撤场之日即2015年7月16日正式解除。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案物业无法实现合同目的，中华龙公司在合同无法继续履行且强制履行成本过高的情形下，选择及时撤场并解除合同合情合法，原审法院强制中华龙公司继续履行合同对中华龙公司严重不公，和记黄埔公司主张租金的诉讼请求也已严重超过诉讼时效，为此，中华龙公司根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起上诉，恳请贵院秉公审理，依法判决。
和记黄埔公司辩称,和记黄埔公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，中华龙公司的上诉没有事实依据和法律根据，请求予以驳回。
和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1、解除和记黄埔公司、中华龙公司签订的租赁合同及相关补充协议；2、中华龙公司向和记黄埔公司支付：租金511665.13元、经营保证金11229元、推广费6519.45元、POS机租金6532.26元、物业服务费18662.27元、电费3759.60元、违约金56663.55元，合计615031.27元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计；3、中华龙公司在合同解除当日向和记黄埔公司交付房产，中华龙公司延期交房的，应按双倍租金标准向和记黄埔公司支付延期交付房产期间的租金以及延期交付房产期间的推广费、物业管理费；4、中华龙公司拆除装修，按原状交付房产，中华龙公司未按原状交付房产的，应承担恢复原状费用70900元。审理中，和记黄埔公司撤回第3、4项诉讼请求，明确诉讼请求为：1、解除和记黄埔公司、中华龙公司签订的租赁合同及相关补充协议；2、中华龙公司向和记黄埔公司支付：2014年11月至2015年12月3日的基本租金512993.99元、推广费6535.55元、POS机租金6548.39元，经营保证金11229元，2015年6月1日至2015年12月3日的物业管理费18761.54元，电费3759.60元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算）。
一审法院认定事实：2015年5月15日，和记黄埔公司（甲方）与中华龙公司（乙方）签订租赁合同（和记黄埔公司、中华龙公司称系补签），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租金为每月37427元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即112281元；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑三楼，乙方送达地址为深圳市罗湖区东门街道永新街南塘商业广场C区508，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达；如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。
2014年5月8日，和记黄埔公司（甲方）与中华龙公司（乙方）签订补充协议，约定：本补充协议是甲乙双方签订的租赁合同的补充；租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；乙方同意该商场由甲方委托HJWY服务（深圳）有限公司（以下称受托管理人）提供物业管理服务；租赁期为3年，租赁期开始日为2014年5月15日，免租装修期为30天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为37427元，第二年每月基本租金为41170元，第三年每月基本租金为45328元；提成租金为任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月499.02元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为121512.87元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中112281元向甲方支付，剩余9231.87元向受托管理人支付；涉案商场目前的物业管理服务收费采取的是酬金制模式，乙方应按照补充协议的约定自租赁开始日起向受托管理人支付物业服务费每月3077.29元（含正常供应时段的空调费），且在乙方所支付的物业服务费所对应的物业管理服务期间，无论该物业服务费能否满足对该商场进行物业管理服务的需要，对该物业服务费不足的部分由甲方补足，对该物业服务费有剩余的部分由甲方依法享有；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。补充协议附件四载明，甲方将处于毛坯状况的房产交付给乙方，其内部装饰如下：地台（结构面交工），墙身（毛坯），天花（混凝土面）。
2014年5月15日，和记黄埔公司（甲方）与中华龙公司（乙方）签订补充协议二（以下与《XXX广场商铺租赁合同补充协议》合称补充协议），约定：租赁期开始日为2014年6月1日，则第一个租赁年度为2014年6月1日至2015年5月31日，该年度涉案商铺的月基本租金为37427元；第二个租赁年度为2015年6月1日至2016年5月31日，该年度涉案商铺的月基本租金为41170元。
2014年5月30日，和记黄埔公司向中华龙公司交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。
2014年7月21日，和记黄埔公司向中华龙公司发出《深圳XXX开业通知及优惠函温馨提示》，载明：和记黄埔公司对中华龙公司的开业标准以中华龙公司店铺开业顾客光临并可以于店铺现场成功正常POS机交易及收银员买单为准；如中华龙公司在2014年7月16日至2014年8月1日早上10时前开业，免除2014年8月份的基本租金，该月份的租金只按租赁合同约定的提成租金收取，但其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金等仍应按租赁合同约定缴纳；若中华龙公司未能于上述日期前开业，则和记黄埔公司将不提供上述任何优惠，中华龙公司需按租赁合同约定缴付租金及一切费用。
2014年8月29日，涉案商铺开始营业。
2015年7月16日，涉案商铺停业闭店。此后，商铺未再恢复营业。中华龙公司提交了一份2015年7月16日发往ｍａｒ×××＠XXXX.ｃｏｍ电子邮箱的邮件打印件，邮件内容为：中华龙公司迫于压力没办法再支撑经营下去，货品是品牌方约定订购，销售一落千丈，希望和记黄埔公司能理解中华龙公司闭店的苦衷，向和记黄埔公司申请先把货品移到其他店铺销售，可以减少中华龙公司库存压力，待和记黄埔公司在开店率达到中华龙公司可以再继续经营的情况中华龙公司还是希望合作。和记黄埔公司对该份电子邮件打印件不予认可，且表示即便中华龙公司确有发送过该份电子邮件，中华龙公司单方撤场也不能视为双方解除合同或中华龙公司有权解除合同。
2015年7月19日，和记黄埔公司向中华龙公司发出《深圳XXX商场第X层X号商铺未正常营业公函》，函载：根据和记黄埔公司的现场记录，中华龙公司于2015年7月16日开始自行歇业闭店，按《补充协议》第9.6条约定，中华龙公司擅自停业的行为并未得到和记黄埔公司书面批准，要求中华龙公司尽快恢复营业，并且中华龙公司须按合同约定于停业期间如常缴纳租金及一切相关费用，和记黄埔公司将保留因闭店引起损失的索赔及追讨的权利。上述非正常营业公函邮寄至租赁合同载明的中华龙公司通讯地址，邮单回执显示由陈爱香签收。中华龙公司称未收到该份邮件。
2015年10月29日，和记黄埔公司向中华龙公司发出《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按中华龙公司与和记黄埔公司签订的租赁合同及补充协议，中华龙公司在未取得和记黄埔公司同意的情况下，一直未开始正常营业，在此期间该违约使和记黄埔公司蒙受损失，为避免和记黄埔公司的损失进一步扩大，和记黄埔公司根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知中华龙公司于2015年12月3日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请中华龙公司于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给和记黄埔公司，和记黄埔公司保留追究中华龙公司违约责任的权利，中华龙公司已缴纳的一切费用不予退还；若中华龙公司未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，和记黄埔公司有权留置或以其它方式处理前述物品。
合同解除后，和记黄埔公司已将涉案商铺另行出租给案外人。
另查，涉案租赁合同签订后，中华龙公司依约向和记黄埔公司支付了经营保证金112281元并预交了一个月租金37427元、一个月推广费499.02元、一个月POS机租金500元。和记黄埔公司表示中华龙公司预交的一个月租金、推广费、POS机租金已用于抵扣2014年8月份的租金、推广费及POS机租金。庭审后，和记黄埔公司提交书面意见，确认中华龙公司已缴纳了2014年9月份和10月份的基本租金、推广费、POS机租金，明确其主张的基本租金、推广费、POS机租金自2014年11月开始计算。
再查，2014年7月至2016年1月期间，和记黄埔公司与多家广告、传媒公司签订合同举行XXX广场商场的各类推广活动。
一审法院认为，和记黄埔公司与中华龙公司签订的租赁合同及补充协议、补充协议二是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同解除的问题。合同履行过程中，中华龙公司长期拖欠租金以及其它费用，且在未经和记黄埔公司书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，和记黄埔公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。和记黄埔公司于2015年10月29日发函通知中华龙公司，租赁合同及补充协议于2015年12月3日解除，一审法院认定涉案租赁合同与补充协议于2015年12月3日解除。中华龙公司辩称已于2015年7月16日撤场，解除合同时间应为2015年7月16日，但中华龙公司撤场的情形是经营亏损，商场开业率不足，此种情形不是合同约定的可以由中华龙公司单方解除的情况，应以和记黄埔公司同意解除的时间点为准，故对中华龙公司的该抗辩主张，一审法院无法采纳。
关于和记黄埔公司主张中华龙公司拖欠的各项费用，一审法院作如下认定：
1、经营保证金。中华龙公司已依约向和记黄埔公司支付相当于三个月租金的经营保证金，和记黄埔公司再次主张中华龙公司应支付经营保证金11229元，没有依据，一审法院不予支持。
2、基本租金。在合同于2015年12月3日解除之前，中华龙公司仍应向和记黄埔公司依约支付基本租金。根据补充协议二，租赁开始日为2014年6月1日，免租期为30天，开始计算租金的时间为2014年7月1日。又依《深圳XXX开业通知及优惠函温馨提示》，中华龙公司应于2014年7月16日至2014年8月1日早上10时前开业，和记黄埔公司才免除2014年8月份的基本租金。庭审中，双方均确认涉案商铺开始营业时间为2014年8月29日，故中华龙公司2014年8月份的基本租金不符合免除的条件，和记黄埔公司将中华龙公司预付的一个月基本租金用于抵扣2014年8月份应付的基本租金，在合同约定的权利范围内，一审法院予以照准。和记黄埔公司庭审后确认中华龙公司已支付了2014年9、10月份的租金，故中华龙公司还应支付2014年11月至2015年12月3日期间的基本租金。根据补充协议第20条第20.8款约定，因合同租赁期开始日为2014年6月1日，则协议第一个租赁年度为2014年6月1日至2015年5月31日，该年度涉案商铺的月租金为37427元；第二个租赁年度为2015年6月1日至2016年5月31日，该年度涉案商铺的月租金为41170元。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，对于中华龙公司拖欠的租金和违约金，和记黄埔公司自中华龙公司逾期支付之日的第30日起有权在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2014年11月份的租金，应于2014年11月5日前缴纳，中华龙公司可于2014年12月6日从中华龙公司交纳的112281元经营保证金中扣除该月份租金37427元及逾期付款违约金561.41元（37427元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为74292.59元；2014年12月份的租金，应于2014年12月5日缴纳，中华龙公司可于2015年1月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金37427元及逾期付款违约金561.41元，扣除后还剩余经营保证金36304.18元；2015年1月份的租金，应于2015年1月5日缴纳，中华龙公司可于2015年2月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金37427元及逾期付款违约金561.41元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有租金1122.82元及逾期违约金未支付。同时，根据补充协议第5.8款约定“若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算。若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算”，至2015年12月3日，中华龙公司应支付的基本租金为2015年1月剩余租金1122.82元+（2015年2月至2015年5月共4个月）×37427元+（2015年6月至2015年11月共6个月＋2015年12月的2天/31天）×41170元=400506.95元，对和记黄埔公司诉请的基本租金超出部分，一审法院不予支持。中华龙公司提出关于和记黄埔公司所主张的2015年6月1日之前的租金已经超过拒付或延付租金一年的诉讼时效期间。经查，和记黄埔公司于2015年7月19日向中华龙公司发出《深圳XXX商场第X层X号商铺未正常营业公函》，要求中华龙公司恢复营业、支付租金等费用；于2015年10月29日向中华龙公司发出《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，通知中华龙公司解除合同，要求中华龙公司清理物品、返还商铺，并保留追究中华龙公司违约责任和追讨损失的权利。中华龙公司拖欠租金的诉讼时效期间因和记黄埔公司提出要求而中断，一年的诉讼时效期间自2015年10月29日起重新计算，故和记黄埔公司于2016年6月15日起诉，未超过诉讼时效期间，中华龙公司关于超过诉讼时效期间的抗辩，一审法院不予采纳。
3、推广费。和记黄埔公司已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，和记黄埔公司要求中华龙公司支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，中华龙公司仍需支付推广费。中华龙公司已支付2014年8、9、10月份的推广费，和记黄埔公司主张推广费自2014年11月份开始计算，没有超出其可主张权利的范围，一审法院予以照准。即中华龙公司应支付2014年11月至2015年12月2日的推广费共计499.02元×（13个月＋2天/31天）=6519.45元，对和记黄埔公司诉请的推广费超出部分，一审法院不予支持。
4、POS机租金。中华龙公司已支付POS机租金至2014年10月份，和记黄埔公司主张POS机租金自2014年11月开始计算，一审法院予以支持；但2015年7月16日涉案商铺停业闭店后，商铺内的POS机即未再实际使用，中华龙公司无需再支付POS机租金，POS机租金应计算至2015年7月16日闭店之时，即中华龙公司应支付2014年11月至2015年7月16日的POS机租金共计500元×（8个月＋16天/31天）=4258.06元，对和记黄埔公司诉请的POS机租金超出部分，一审法院不予支持。
5、物业服务费、电费及相应违约金。依补充协议约定，在租赁期间向中华龙公司收取物业服务费、电费的主体应是受托管理人而非和记黄埔公司，和记黄埔公司提交的证据不足以证明其已实际代中华龙公司支付物业服务费、电费及相应违约金，和记黄埔公司的该项主张，一审法院不予支持。若中华龙公司确有拖欠相关费用，应由受托管理人主张相关权利。
6、逾期付款违约金。其中，因和记黄埔公司要求中华龙公司经营保证金及2015年7月17日至2015年12月3日的POS机租金缺乏依据，相应地，和记黄埔公司要求中华龙公司上述两项费用的逾期付款违约金，一审法院不予支持。对于基本租金、推广费、2014年11月至2015年7月16日的POS机租金的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，中华龙公司应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与深圳市中华龙实业有限公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《XXX广场商铺租赁合同补充协议》、《XXX广场商铺租赁合同补充协议二》于2015年12月3日解除；二、深圳市中华龙实业有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年12月2日的基本租金400506.95元、推广费6519.45元，截至2015年7月16日的POS机租金4258.06元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；三、驳回深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。案件受理费10659元（和记黄埔公司已预交），由和记黄埔公司负担3190元，中华龙公司负担7469元。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，和记黄埔公司与中华龙公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。
中华龙公司主张和记黄埔公司在签约过程中对其进行了欺诈，但中华龙公司未能充分举证证明和记黄埔公司在签订涉案租赁合同时对其进行了欺诈，对其主张，本院不予采信。中华龙公司主张和记黄埔公司在签约时承诺其商场开业率达到70%以上，但并未举证加以证明，应当承担举证不能之责任。中华龙公司主张由于涉案商铺所在商场开业率不足，客流量少，导致其无法实现合同目的。本院认为，租赁市场环境既非双方合同中有明确具体约定的出租人主要义务，亦非可依诚实信用原则予以量化确定的从给付义务，因中华龙公司未举证证明系因租赁物本身性质不符合合同约定或者和记黄埔公司其他有违诚信原则的行为而导致经营环境不善，本案中不存在中华龙公司可拒付有关租赁费用或解除合同的合法事由。
中华龙公司2015年7月16日停业闭店，此时因和记黄埔公司没有违约行为，中华龙公司不享有合同解除权，其主张2015年7月16日解除合同没有事实和法律依据。中华龙公司拖欠租金以及其它费用，且在未经和记黄埔公司书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，和记黄埔公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原审法院根据守约方和记黄埔公司通知解除合同的时间确定合同解除时间有事实与法律依据，但和记黄埔公司直到2015年12月3日才解除合同收回房屋超出合理期间，系放任损失之扩大，本院酌定2015年10月至2015年12月3日的相关租金和推广费的损失系和记黄埔公司未及时解除涉案合同而自行扩大的损失，应由其自行承担。原审法院对该期间的费用予以支持存在不当，本院予以纠正。
关于和记黄埔公司向中华龙公司发送《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》是否构成时效中断的问题，因和记黄埔公司在该通知书明确了保留追究中华龙公司违约责任的权利，应视为其对中华龙公司欠缴租赁费用提出了主张，原审法院认定该通知书构成时效中断并无不当，本院予以确认。
综上所述，中华龙公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13842号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13842号民事判决第三项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13842号民事判决第二项为：深圳市中华龙实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年9月30日的基本租金315510.82元、推广费5489.22元，截至2015年7月16日的POS机租金4258.06元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；
四、驳回深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。
一审案件受理费10659元（和记黄埔公司已预交），由和记黄埔公司负担4659元，被告中华龙公司负担6000元。二审案件受理费10659元（中华龙公司已预交），由和记黄埔公司负担4659元，被告中华龙公司负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一七年十二月二十一日
书记员 林翘（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
一审判决书附表：单位：元（人民币）
租金、推广费的违约金计算明细
序号
|
费用名称
|
发生期间
|
费用金额（即违约金计算基数）
|
相应违约金起算日期
|
相应违约金计算截止时间
1
|
基本租金
|
2015年1月份
|
37427
|
2015年1月6日
|
2015年2月5日
2
|
基本租金
|
2015年1月份
|
1122.82
|
2015年2月6日
|
均计至实际履行之日止
3
|
基本租金
|
2015年2月份
|
37427
|
2015年2月6日
4
|
基本租金
|
2015年3月份
|
37427
|
2015年3月6日
5
|
基本租金
|
2015年4月份
|
37427
|
2015年4月6日
6
|
基本租金
|
2015年5月份
|
37427
|
2015年5月6日
7
|
基本租金
|
2015年6月份
|
41170
|
2015年6月6日
8
|
基本租金
|
2015年7月份
|
41170
|
2015年7月6日
9
|
基本租金
|
2015年8月份
|
41170
|
2015年8月6日
10
|
基本租金
|
2015年9月份
|
41170
|
2015年9月6日
11
|
推广费
|
2014年11月份
|
499.02
|
2014年11月6日
12
|
推广费
|
2014年12月份
|
499.02
|
2014年12月6日
13
|
推广费
|
2015年1月份
|
499.02
|
2015年1月6日
14
|
推广费
|
2015年2月份
|
499.02
|
2015年2月6日
15
|
推广费
|
2015年3月份
|
499.02
|
2015年3月6日
16
|
推广费
|
2015年4月份
|
499.02
|
2015年4月6日
17
|
推广费
|
2015年5月份
|
499.02
|
2015年5月6日
18
|
推广费
|
2015年6月份
|
499.02
|
2015年6月6日
19
|
推广费
|
2015年7月份
|
499.02
|
2015年7月6日
20
|
推广费
|
2015年8月份
|
499.02
|
2015年8月6日
21
|
推广费
|
2015年9月份
|
499.02
|
2015年9月6日
22
|
POS机租金
|
2014年11月份
|
500
|
2014年11月6日
23
|
POS机租金
|
2014年12月份
|
500
|
2014年12月6日
24
|
POS机租金
|
2015年1月份
|
500
|
2015年1月6日
25
|
POS机租金
|
2015年2月份
|
500
|
2015年2月6日
26
|
POS机租金
|
2015年3月份
|
500
|
2015年3月6日
27
|
POS机租金
|
2015年4月份
|
500
|
2015年4月6日
28
|
POS机租金
|
2015年5月份
|
500
|
2015年5月6日
29
|
POS机租金
|
2015年6月份
|
500
|
2015年6月6日
30
|
POS机租金
|
2015年7月1日至7月16日
|
258.06
|
2015年7月6日