福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1374号
上诉人（原审被告）：陈智荣，男，1991年9月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人：蔡武辉，厦门市禾山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：许珏文，男，1965年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：葛牧，福建天衡联合律师事务所律师。
原审被告：戴青山，男，1976年12月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
原审被告：厦门立原房产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路571号32-1室。
法定代表人：郑思旺。
上诉人陈智荣因与被上诉人许珏文、原审被告戴青山、原审被告厦门立原房产代理有限公司（以下简称立原房产公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈智荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判戴青山、陈智荣、立原房地产公司于2015年8月31日、2015年10月29日签订的《房产买卖协议》有效；戴青山与陈智荣于2015年10月29日签订的《存量房买卖合同》有效；2.一、二审诉讼费用由陈智荣负担。事实和理由：一、原审判决认定许珏文与戴青山签订《房产预约买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律的规定，应当依法认定为合法有效。根据《城市房地产管理法》第三十八条、《物权法》第九十七条、《婚姻法》第十七条、《合同法》第五十二条的规定，本案中，“上诉人与被上诉人之间的房产买卖协议没有经过上诉人妻子的同意，事后上诉人的妻子亦没有追认，属于无权处分的行为”，且违反相关法律法规，应认定为无效合同。二、戴青山与陈智荣之间不存在恶意串通的情形，陈智荣系善意第三人。虽然戴青山与许珏文之间的合同成立在先，且许珏文之间已经占有使用，但产权转移不是以实际占有为标志。在第二次房屋买卖中陈智荣系善意第三人，无论在房产买卖及产权登记中，均不存在过错，且已经全额支付购房款闭关办理过户登记手续，房屋权属应归陈智荣。一审判决认定，陈智荣实际上并未向戴青山支付购房款，认定错误，不能据此认定戴青山、陈智荣与郑德辉之间恶意串通。戴青山与陈智荣、郑德辉经常存在经济往来，其频繁的往来账目并不能认定陈智荣时间上未向戴青山支付200万元购房款。一审判决仅凭银行交易记录认定三人恶意串通明显证据不足。三、戴青山与许珏文签订的《房产预约买卖协议》。戴青山认为其与许珏文之间签订的《房产预约买卖协议》已经解除，房产不应恢复登记之戴青山名下。戴青山已经在另案中诉求解除该《房产预约买卖协议》，现该案尚未审结，戴青山正积极上诉。讼争房产已经出售给案外人且已经办理变更登记手续，《房产预约买卖协议》已经没有履行的可能，不应恢复登记至陈智荣名下，没有继续履行的可能。
许珏文答辩称，一、陈玉娘对于戴青山向许珏文出售并交付讼争房产的处分行为是知情的，其事后否认是为了配合戴青山和陈智荣掩盖讼争房产的虚假交易。1.戴青山与许珏文于2011年10月8日签订《房产预约买卖协议》，根据许珏文提供的证据显示讼争房产为空房，交房当日，陈玉娘亦在现场安排交接事宜。2.讼争房产交付许珏文使用至今，许珏文也依约支付了两期的购房款，陈玉娘对其夫的行为五年内不可能不知情，事后也不予询问。许珏文对此有充分理由相信戴青山由处分权。3.陈玉娘在2016年7月4日的笔录中，陈玉娘陈述其不认识陈智荣，为戴青山与陈智荣之间恶意串通、虚假买卖行为欲盖弥彰。陈智荣系陈玉娘之侄，陈玉娘不可能不知道讼争房产过户至陈智荣名下的事实和目的，也不可能不知道陈智荣未向戴青山支付任何款项。其目的只有一个，配合戴青山和陈智荣之间的恶意串通。二、陈智荣并非善意第三人，陈智荣、戴青山与陈玉娘庭审中均极力否认陈智荣与陈玉娘之间的姑侄关系，陈智荣与戴青山之间的交易属于恶意串通的虚假交易。1.从双方恶意掩盖亲戚关系的异常举动，应认定陈智荣与戴青山之间就讼争房产买卖交易为虚假。2.陈智荣在上诉状中称戴青山、陈智荣与郑德辉存在频繁经济往来。首先，陈智荣称自有资金100万元，从其亲友处取得资金100万元，汇集于同一个账户，再汇给戴青山，但从陈智荣提交的《个人账户交易明细清单》看，该尾号账户为7265的卡中，均来自于他人转账。其次，根据戴青山提供的《存款明细表》应认定陈智荣并未向戴青山真实的支付购房款。一审判决通过证据和庭审认定，戴青山、陈智荣与郑德辉存在循环转账。如果依陈智荣主张系一般经济往来款，则陈智荣如何另行支付购房款，账户余额从未达到200万元，这一交易明显为虚假交易。三、戴青山与陈智荣签订的《房屋买卖协议》和《存量房买卖合同》无效，许珏文与戴青山之间的《房产预约买卖协议》有效，具有履行的可能。戴青山在另案中提出解除合同，一审判决认定不应予以解决，故其主张二者之间合同解除没有依据。
戴青山陈述称，其同意陈智荣的请求和事实、理由。戴青山与许珏文签订的《房产预约买卖合同》，双方均享有解除权。当时，我以书面方式提出解除，因许珏文在五年内均未付款。2012年，我也发律师函通知解除，许珏文也未提出异议。戴青山还通知许珏文支付税费，其亦未支付。
立原房产公司未作陈述。
许珏文向一审法院提起诉讼，请求判令：1.戴青山、陈智荣和立原房产公司于2015年8月31日就厦门市湖里区海天路9号1714室房屋签订的房产买卖协议无效；2.将厦门市湖里区海天路9号1714室房屋恢复登记至戴青山名下。诉讼过程中，许珏文将诉讼请求变更并明确为：1、戴青山、陈智荣和立原房产公司于2015年8月31日就厦门市湖里区海天路9号1714室房屋签订的《房产买卖协议无效》；2.2015年10月29日戴青山、陈智荣就厦门市湖里区海天路9号1714室房屋签订的《存量房买卖合同》无效；3.将厦门市湖里区海天路9号1714室房屋恢复登记至戴青山名下。
一审判决认定事实如下：2006年12月7日，戴青山与厦门银都房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定戴青山以624000元的价格购买银都广场17单元N号房。2011年10月8日，戴青山作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的许珏文签订一份《房产预约买卖协议》，双方约定：1、甲方同意将座落于厦门市湖里区海天路9号1714号的房产出售给乙方，购房合同号NO.0340254，建筑面积135.29平方米；2、房产成交价为112万元，乙方在签订协议时向甲方支付购房定金2万元，房款分3期付清，乙方于2011年10月15日向甲方支付15万元（含定金），于2011年12月20日向甲方支付15万元，待甲方办理出产权证后进行交易；3、甲方应于2011年10月15日将房产交付乙方使用，双方于甲方产权办出后签订土房局提供的《厦门市商品房买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续；4、乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后3日内备齐按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于三日内办妥银行按揭贷款手续；甲方收到乙方扣除银行贷款后的购房款后当日将房产相关材料交付乙方保管。同日，戴青山向许珏文出具收条确认收到许珏文购房定金2万元。2011年10月15日，戴青山出具收条确认收到许珏文购房款13万元，同日双方办理了房屋交接手续并房屋漏水事宜签订补充协议一份。2012年1月10日戴青山出具收条确认收到许珏文购房款15万元。
2015年8月31日，在立原房产公司的居间下，戴青山作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的陈智荣签订一份《房产买卖协议》，约定：1、甲方同意将座落于厦门市湖里区海天路9号1714室房产转让给乙方，土地房屋权证号（或商品房买卖合同编号）为号NO.0340254，建筑面积135.29平方米；2、房产总价款210万元，协议签订之日乙方向甲方支付购房定金10万元，其余房款200万元于2015年9月28日支付；3、甲方应于收到全部房款时将房产交付乙方使用，同时将落户在房产的原有户口全部迁出，如未及时迁出户口，每逾期一日按购房总额（含装修款）0.05%赔偿给乙方；4、甲乙双方保证于2015年11月28日按土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》示范文本格式签订合同，并前往土房局办理交易登记手续；5、甲方保证房产权属清楚，无任何债权纠纷并具备充分的出售条件，如果存在其他共有人则共有人均已同意出售，乙方所有购房款全部转入戴青山农商银行卡号为62×××61的账户中。同日，在立原房产公司工作人员周海平的见证下，戴青山向陈智荣出具收条确认收到陈智荣购房定金10万元。2015年9月10日、2015年9月11日，在周海平的见证下，戴青山向陈智荣出具了两份金额各为100万元的购房款收据。
2015年9月10日8时30分、11时16分、11时39分、11时51分、12时11分，戴青山通过其厦门农村商业银行账户（账号62×××61）向其本人厦门银行账户（账号874001220122010161326）分五笔分别转入12万元、25万元、25万元、251000元、249000元；2015年9月11日9时25分、9时35分、9时40分，戴青山通过其厦门农村商业银行账户（账号62×××61）向其本人厦门银行账户（账号874001220122010161326）分三笔分别转入28万元、25万元、25万元。2015年9月10日10时57分、11时23分、11时43分、11时54分戴青山通过其厦门银行账户（账号874001220122010161326）分四笔分别向案外人郑德辉账户（账号62×××98）转入25万元、25万元、25万元、251000元款项；2015年9月11日9时31分、9时42分戴青山通过其厦门银行账户（账号874001220122010161326）分两笔分别向案外人郑德辉账户（账号62×××98）转入55万元、50万元款项。2015年9月10日11时55分、11时25分、11时46分、11时54分，陈智荣平安银行账户（卡号62×××65）收到郑德辉银行账户（账号62×××98）分四笔每笔转入25万元共计100万元的款项，2015年9月11日9时33分、9时46分，陈智荣平安银行账户（卡号62×××65）收到郑德辉银行账户（账号62×××98）分两笔每笔转入50万元的款项。2015年9月10日11时15分、11时35分、11时49分、11时59分，陈智荣通过其银行账户（卡号62×××65）向戴青山的银行账户（账号62×××61）分四笔每次转入25万元，共计100万元；2015年9月11日9时35分、10时57分，陈智荣通过其银行账户（卡号62×××65）向戴青山的银行账户（账号62×××61）分两笔每次转入50万元，共计100万元。
戴青山本案讼争房产曾向一审法院提起诉讼，请求解除其与许珏文之间的《房产买卖协议》并要求许珏文返还房屋、赔偿损失，后戴青山于2015年8月26日提出撤诉申请，一审法院予以准许并制作了（2015）湖民初字第4642号民事裁定书。2015年9月2日，戴青山委托厦门典格律师事务所律师许杰向许珏文发出一份《通知函》，通知许珏文解除双方于2011年10月8日签订的《房产预约买卖协议》。2015年9月14日讼争房产登记于戴青山名下。2015年10月29日，戴青山与陈智荣签订一份《存量房买卖合同》，约定戴青山将讼争房产出卖给陈智荣房屋成交价为100万元。2015年11月3日，讼争房产移转登记于陈智荣名下。陈智荣之后向一审法院院起诉请求许珏文搬出讼争房屋并支付房屋占有使用费。
戴青山与陈玉娘系夫妻关系，陈玉娘在本案审理过程中向本院陈述，讼争房产系戴青山与陈玉娘的夫妻共同财产，其不认识陈智荣，戴青山资金紧张所以要卖房；戴青山与许珏文于2011年10月8日签订房产预约买卖协议陈玉娘不知情，只知道房子是租给别人，陈玉娘只确认戴青山与陈智荣之间的合同，不确认戴青山与许珏文之间的合同。
一审诉讼过程中许珏文提交交接清单、补充协议、居住证明、水电及物业费发票等，欲证明戴青山于2011年10月15日将讼争房屋交付许珏文，并由许珏文一直使用。戴青山确认交接清单、补充协议系其所签，对于发票真实性亦予以认可。陈智荣认为发票与本案无关，陈智荣去办理房屋交接时才知道里面有住人。许珏文同时提交户籍证明一份，欲证明陈玉娘与陈智荣系姑侄关系。陈智荣对该证据真实性不予确认，并认为无法证明其证明对象。由漳浦县公安局赤湖边防派出所出具的户籍证明载明：经查，陈智荣，男，公民身份号码，户籍地址福建省漳浦县赤湖镇东城村沙园32号，与陈玉娘，公民身份号码，户籍地址福建省漳浦县佛昙镇东坂村东安大街79号，两人属姑侄关系。
一审判决认为，戴青山与许珏文之间签订的《房产预约买卖协议》系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，应当依法认定合法有效。上述协议签订后许珏文依约支付了部分购房款，戴青山依约交付了讼争房屋，双方合同约定在讼争房产办理出一手产权证后办理交易过户手续，对于剩余购房款未作出明确约定，许珏文应在合理期限内支付。戴青山妻子陈玉娘虽未明确同意戴青山与许珏文之间的房屋买卖行为，但在房屋交付后长时间未提出异议，其在本案中对戴青山与许珏文房屋买卖关系不知情的陈述并不影响合同的效力。在讼争房屋一手产权办出之前，戴青山与许珏文合同关系仍然存续的情况下戴青山将讼争房屋出卖给陈智荣，自身具有明显的主观过错。戴青山与陈玉娘系夫妻关系，陈玉娘与陈智荣系姑侄关系，陈智荣对于讼争房产的情况毫不知情不合常理。陈智荣、戴青山的银行交易记录显示，陈智荣向戴青山转账200万元的款项是通过陈智荣、戴青山及案外人郑德辉三人账户之间循环转账形成的交易记录，陈智荣实际上并未向戴青山支付200万元购房款。陈智荣在交付房屋及办理交易过户登记之前向戴青山支付全款与常理不符，且讼争房产实际一直处于许珏文的控制之下。因此戴青山与陈智荣之间事实上并不存在真实合法的房屋买卖关系，二人之间的房屋买卖关系系恶意串通的结果。立原房产公司作为专业的房屋中介公司，虽未尽到合理的审查义务，但并无证据证明其与戴青山、陈智荣之间存在恶意串通的事实。在讼争房屋已经出卖给许珏文的情况下戴青山与陈智荣虚构房产交易将房产过户至陈智荣名下的行为侵犯了许珏文的合法权益，应当认定戴青山与许珏文之间房屋买卖关系无效。因此许珏文请求确认戴青山与陈智荣之间签订的房产买卖协议及存量房买卖合同无效具有充分的事实与法律依据本院予以支持。因陈智荣与戴青山之间存在恶意串通的情形，陈智荣并不享有讼争房屋的所有权，双方的房屋买卖关系被确认无效后，讼争房屋应由戴青山、陈智荣配合过户回戴青山的名下。戴青山认为其与陈智荣之间签订的《房产买卖协议》是否应当认定无效、是否应恢复登记至戴青山名下的前提是戴青山与许珏文之间房屋买卖关系是否解除，戴青山在（2016）闽0206民初6837号案件中起诉请求解除与许珏文的合同关系，故请求中止审理；经审查认为，戴青山与陈智荣之间的房屋买卖关系系恶意串通形成，与戴青山与许珏文之间的房屋买卖关系是否解除不存在因果关系，故戴青山请求中止本案审理的的意见，没有相应的依据，依法不予采信并依法审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认戴青山、陈智荣、厦门立原房地产代理有限公司于2015年8月31日签订的《房产买卖协议》（编号0020710）无效。二、确认戴青山、陈智荣于2015年10月29日签订的《存量房买卖合同》（买卖合同号00426238）无效。三、戴青山、陈智荣应于本判决生效之日起十日内办理厦门市湖里区海天路9号1714室房屋过户至戴青山名下的手续。一审案件受理费11800元，由戴青山、陈智荣负担。
二审审理期间，除陈智荣认为一审判决遗漏查明“我们发出解除通知”的事实外，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
陈智荣提交了讼争房产的权属证书，拟证明陈智荣已经合法取得产权，许珏文认为对真实性予以认可，但不能就此认定是合法取得。戴青山对陈智荣的意见均表示同意，立原房产公司未发表质证意见。本院对该证据经分析认为，对真实性予以确认，但是否合法应结合本案事实予以确认。
本院认为，首先，本案中出卖人戴青山之妻陈玉娘与买受人陈智荣之系姑侄关系，二者之间存在亲属关系。陈智荣二审审理中原陈述其与陈玉娘在办理登记之前并不认识，后本院提出户籍登记为姑侄后，陈智荣又变更陈述为此前认识。陈智荣明显作出虚假陈述。根据戴青山、陈智荣的银行账户显示，二人与案外人郑德辉之间进行循环转账，陈智荣又称三人之间存在经济往来，但又无证据予以证明，故应认定陈智荣并未实际支付购房款。在戴青山于2015年9月2日向许珏文发出解除通知之前，其就将讼争房产出卖给陈智荣，已经损害到许珏文的利益。综合以上因素，戴青山与陈智荣之间恶意串通事实明确，已经损害到许珏文的利益，应认定戴青山与陈智荣签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》无效。上述合同认定无效后，讼争房产应恢复登记至戴青山名下。其次，陈智荣与戴青山分属不同的法律地位，存在不同的利益，但本案作出一审判决认定陈智荣与戴青山存在恶意串通后，仅有陈智荣上诉，而戴青山并未提起上诉，应视为其认可一审的判决结果，亦可佐证双方恶意串通的事实。再次，陈智荣在上诉状中称“上诉人与被上诉人之间的房产买卖协议没有经过上诉人妻子的同意，事后上诉人的妻子亦没有追认，属于无权处分的行为”，根据本案查明的事实此处的上诉人应指“戴青山”，而非陈智荣，但戴青山并未就一审判决提出上诉。且根据戴青山的二审陈述，戴青山与其妻陈玉娘在婚姻存续期间，一起居住，抚养子女，故陈玉娘应知晓戴青山出售讼争房产给许珏文的事实，在长达近四年的时间内未提出异议，应视为其应认可该协议。最后，陈智荣上诉主张讼争房产已经登记至其名下，戴青山与许珏文之间的《房产预约买卖协议》不具有继续履行的可能，但戴青山与陈智荣之间买卖合同为无效，双方的买卖关系自始无效，讼争房产应恢复登记至戴青山名下，故陈智荣提出不具有继续履行的可能缺乏事实与法律依据，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23600元，由上诉人陈智荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年五月十日
代书记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。