上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1964号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海旺加旺建材商行。法定代表人张元根，总经理。委托代理人秦义荣，上海旺加旺建材商行工作人员。上诉人（原审被告）张元根，XX年XX月XX日生，汉族。上述两上诉人之共同委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司（工商注册号：XXXXXXXXXXX1286）。法定代表人王玉勤，董事长。委托代理人胡思奇，北京长安（上海）律师事务所律师。原审被告赵正明，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告张金娣，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告周振华，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告沈彩勤，XX年XX月XX日生，汉族。上述四原审被告之共同委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。上诉人上海旺加旺建材商行、张元根因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海豫升皮革制品有限公司（以下简称豫升公司）的注册号为XXXXXXXXXXX1286，法定代表人为王玉勤，公司类型为有限责任公司（台港澳与境内合作），股东为河南A厂、上海B厂、台湾C股份有限公司。该公司成立时间为1993年9月29日，企业状态为2009年6月6日吊销未注销。上海旺加旺建材商行（以下简称旺加旺商行）为个人独资企业，投资人为张元根。该公司设立过程中张元根委托周振华处理的部分办证事宜。赵正明和张金娣系夫妻关系；周振华和沈彩勤系夫妻关系。2006年6月16日，案外人上海D有限公司（以下简称D公司）作为甲方、旺加旺商行和赵正明作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明廖某某现将本合同转让给乙方使用，合同义务由旺加旺商行和赵正明履行。租赁房屋位于上海市松江区XX公路XX号（以下简称系争房屋），租赁实测建筑面积为3800、占地约7300平方米，房屋用途为经营建材、轻纺、百货，房屋类型为单层、双层，租期从2006年9月1日至2008年8月31日。合同补充条款第三条约定，甲方同意乙方先交付押金即可入场整理修建，允许乙方对各厂房、房屋等设施以及修改彩钢房、大棚，但修改厂房时不能破坏主体结构，修改、修建手续由甲方协助办理。附件三约定（二）甲方厂内原建有厂房2大间、二层楼2座、单层楼1座，门卫室2小间、卫生间一处以及各厂房、房屋的门窗设施，除上述以外无其他设施或设备。2009年10月10日，豫升公司作为甲方、旺加旺商行作为乙方签订《上海市厂房租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方位于上海市松江区XX公路XX号房屋，厂房面积为3,800平方米。租赁期限为2009年10月10日至2010年10月9日（续租）。租金为0.562元（人民币，下同），月租金总计65,000元。乙方应于每月25日前向甲方支付租金，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。合同3-4手写为：租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次。保证金为66,666元。该合同6-5条约定，乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后方可进行。该合同还对房屋使用、返还等进行了约定。合同补充条款约定，该厂房每年签订一次，其到拆迁为止，如甲方厂房不动迁，乙方优先续租，租金标准从原来每年80万元降到78万元，乙方租赁该地块后所添加的移钢房棚产权归乙方所有。2013年6月14日，九亭镇人民政府村镇建设办公室、九亭人民政府动拆迁办公室作为甲方、豫升公司作为乙方、旺加旺商行作为丙方，三方签订《征收补充协议书》，约定，由于九亭镇XX公路XX号乙方部分地上物列入征收范围，故达成补偿条款，甲方一次性补偿乙方249,636元，其中乙方补偿100,000元，丙方补偿149,636元。该协议由周振华作为代表在丙方旺加旺商行处签字。2013年5月30日，旺加旺商行委托周振华办理动迁事宜，同时委托张金娣领取动迁款。另查明，1997年3月28日，原松江县建设局向豫升公司核发扩建生产用房建设用地规划许可证的通知，载明工程规模建筑面积为12,620平方米，建设用地面积为33,190平方米。再查明，2014年5月7日新注册一家豫升公司，该公司注册号为XXXXXXXXXXX2719，法定代表人为王玉勤，公司类型为一人有限责任公司（自然人独资）。该豫升公司于2014年10月23日取得上海市松江区XX镇X街坊XX/X丘的国有建设用地使用权证，该证中土地位置为系争房屋所在区域。豫升公司诉称，2009年10月10日，豫升公司与旺加旺商行签订《上海市厂房租赁合同》，由旺加旺商行租赁豫升公司的系争房屋。租赁期限从2009年10月10日起至2010年10月9日止，租金为65,000元/月。旺加旺商行于2010年10月9日开始不付租金，合计3,380,000元，违约金450,000元。实际上，旺加旺商行为空壳公司，并无任何资产。赵正明和周振华是实际上的经营者，故合同主体应当为旺加旺商行、赵正明、周振华。张元根为旺加旺商行的实际投资人，张金娣和沈彩勤分别为赵正明和周振华的妻子。据此豫升公司诉至法院，请求判令：1、解除豫升公司和旺加旺商行、赵正明、周振华签订的租赁合同；2、旺加旺商行、赵正明、周振华将租赁房屋归还豫升公司；3、旺加旺商行、张元根、赵正明、张金娣、周振华、沈彩勤共同支付豫升公司系争房屋拖欠的租金，从2010年10月9日计算至判决生效之日止，按65,000元/月计算；4、旺加旺商行、张元根、赵正明、张金娣、周振华、沈彩勤共同连带支付豫升公司违约金450,000元。经法院释明合同无效后，豫升公司诉请变更为：1、旺加旺商行、赵正明、周振华将租赁房屋归还豫升公司；2、旺加旺商行、张元根、赵正明、张金娣、周振华、沈彩勤支付豫升公司从2010年10月9日至实际返还之日止的房屋使用费，按65,000元/月计算。后豫升公司表示，系争房屋租金已经支付至2011年11月底，故其房屋占有使用费从2011年12月10日起主张。旺加旺商行辩称，豫升公司同旺加旺商行不存在租赁关系。即使存在租赁关系，由于豫升公司已被工商局吊销营业执照，无法进行经营业务，且租赁房屋并无合法建造手续，故双方合同无效。合同无效，故不存在支付租金的问题。其次，豫升公司法定代表人向旺加旺商行表示由于旺加旺商行经营困难，系争房屋给其无偿使用，因此旺加旺商行未支付租金。此外，豫升公司房屋使用费的诉请部分超过诉讼时效。据此旺加旺商行不同意豫升公司诉讼请求。张元根辩称，其为旺加旺商行的投资人，有义务同旺加旺商行承担连带责任。其他意见同旺加旺商行意见。赵正明、张金娣、周振华、沈彩勤辩称，其未参与旺加旺商行的投资与管理，故不同意豫升公司诉请。同时，旺加旺商行反诉称，豫升公司、旺加旺商行签订租赁合同后旺加旺商行发现豫升公司提供的建筑物质量不好无法用于租赁经营，故其花费巨资拆除原建筑物重新搭建新的建筑物，改造前旺加旺商行明确表示租赁期限将延续直到搭建无法使用或到拆迁为止。现豫升公司违反承诺要求旺加旺商行搬离，给旺加旺商行造成重大损失。另，系争房屋并无房屋产权证，故双方合同应为无效合同，据此旺加旺商行反诉要求：1、确认豫升公司同旺加旺商行签订的租赁合同无效；2、豫升公司赔偿旺加旺商行搭建和装修损失500,000元。豫升公司就反诉主张辩称，反诉请求超过了法定期限，且系争房屋经过旺加旺商行在未支付费用的情况下使用了较长时间，豫升公司为损失的受害人，因此旺加旺商行要求豫升公司赔偿损失，豫升公司不予认可。一审审理中，豫升公司明确其以注册编号为XXXXXXXXXXX1286的豫升公司提起诉讼。法院就注册编号为XXXXXXXXXXX1286的豫升公司同编号为XXXXXXXXXXX2719的豫升公司注册的相关情况向原上海市工商行政管理局松江分局进行调查，该局回复为XXXXXXXXXXX1286的豫升公司于1993年9月设立，为外资企业，股东为上海B厂、河南A厂、台湾C股份有限公司，2009年4月7日未按规定参与年检被吊销营业执照，但该公司至今未办理注销手续，故状态为吊销未注销。编号为XXXXXXXXXXX2719的豫升公司于2014年5月7日设立，为内资公司，股东为王玉勤，状态为确立。以上两个公司虽然名称相同，但实为不同主体，都是依法登记的企业，且无投资隶属关系。就系争房屋租赁过程，旺加旺商行陈述2006年案外人廖某某同D公司签订租赁合同。廖某某经营不善后转给旺加旺商行。转让后系争房屋租金直接支付给D公司，该合同到期后，变成豫升公司和旺加旺商行续签租赁合同。豫升公司陈述廖某某把账结清后就退出租赁关系，后豫升公司同旺加旺商行签订租赁合同，每年签订一次，共签订3年，到了2010年10月，合同终止了不再签订，租金从每年80万元调整为78万元。合同内的租金旺加旺商行按期支付直至2011年10月，之后没有支付。一审庭审中，因系争房屋未取得房屋产权证和建设工程规划许可证，法院释明豫升公司同旺加旺商行签订的租赁合同无效。据此豫升公司、旺加旺商行均变更其诉讼主张。一审庭审中，法庭询问豫升公司是否有证据证明租赁合同的相对方除旺加旺商行外还有周振华和赵正明。豫升公司陈述除经过商户调查实际管理人周振华、赵正明外，没有其他证据。一审庭审中，豫升公司确认系争房屋租赁并未支付押金，旺加旺商行称回去核实，法庭告知其于5日内答复，逾期未答复视为认可系争房屋不存在已付押金。旺加旺商行未就该问题向法院进行回复。旺加旺商行并未提供其支付2011年12月9日之后租金的相关证据。一审庭审中，旺加旺商行提供立约日期为2010年10月10日的《协议》一份。该协议书载明，甲方为豫升公司、乙方为旺加旺商行，双方就上海市松江区九亭镇XX公路XX号场地和房屋的租赁达成协议如下：一、关于租金，自本协议签订之日起，房屋租金每年比前一年增加百分之十，考虑到乙方的经营状况同意租金由乙方定期支付，但协议履行完毕之日乙方必须付清全部租金；二、关于租赁期限，自本协议签订之日起，乙方租赁甲方的房屋租赁期限至租金的房屋被列入拆迁范围且拆迁公告发布之日止。三、关于租赁合同。原租赁合同为每年一签，现自本协议签订之日起至房屋拆迁公告发布之日止的期限内租赁合同不再每年签订，并按本协议约定的条件租赁房屋，本协议未约定的则按原租赁合同的约定履行。豫升公司认为该《协议》并无豫升公司盖章，且超过了举证期限，不予质证。审理中，旺加旺商行申请对其在系争房屋上进行的装饰装修、搭建现值进行评估。法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，该鉴定单位于2015年12月1日出具司法鉴定意见书。该鉴定意见书载明XX公路XX号搭建和形成附合的装饰装修工程1,879,556元，截止2015年9月的残值为422,380元。豫升公司对该鉴定意见书中的计算金额无异议，但认为上述工程并非旺加旺商行搭建。旺加旺商行未提出明确的异议。鉴定单位陈述鉴定意见书中的残值为现值。原审认为，企业法人被吊销营业执照后，至被注销登记之前，企业法人仍视为存续，可以以自己名义进行诉讼活动。豫升公司尽管为吊销状态，在其未完成清算前仍具有诉讼主体资格，且经法院调查，该公司同新设豫升公司均为合法设立的企业，具有独立法人资格。现旺加旺商行同豫升公司签订系争房屋的租赁合同并实际占有和使用系争房屋，豫升公司有权行使其合法权益。故对旺加旺商行因豫升公司存续状态提出的诉讼主体问题，不予采纳。根据法律规定，关于违法建筑物的租赁合同无效。本案中，系争房屋并未办理房屋产权证或建设工程规划许可证，故豫升公司与旺加旺商行签订《上海市厂房租赁合同》应当为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，豫升公司、旺加旺商行的合同无效后，旺加旺商行应当将系争房屋予以返还，且豫升公司仍有权要求其参照《上海市厂房租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。豫升公司主张2011年12月10日开始的占有使用费。旺加旺商行未举证证明其已经支付上述费用，自行承担相应不利后果，故就豫升公司要求旺加旺商行承担上述房屋占有使用费诉请予以支持。旺加旺商行提出的时效问题，鉴于旺加旺商行所举证据《协议》中约定的“定期支付”未明确支付时间，并结合“协议履行完毕之日付清全部租金”的约定，原审法院认为豫升公司主张的占有使用费未超过诉讼时效。另，张元根为旺加旺商行的投资人，就上述费用其应承担连带责任。本案中，周振华、赵正明并非租赁合同相对方，豫升公司并未举证证明周振华、赵正明同意对旺加旺商行上述返还和支付使用费义务承担连带责任，故对其要求周振华、赵正明承担返还义务、要求张元根、张金娣、沈彩勤、旺加旺商行共同支付房屋使用费予以驳回。就旺加旺商行主张的损失，原审认为根据豫升公司、旺加旺商行签订的租赁合同，旺加旺商行确在系争房屋基础上进行了装饰和搭建，现豫升公司并未举证上述装饰装修和搭建为其设立，自行承担举证不利后果。鉴定单位确认搭建和形成附合的装饰装修工程现值为422,380元。现租赁合同无效,综合豫升公司、旺加旺商行在本案中的过错程度，确认双方对于上述损失按7:3的过错原则承担，故豫升公司赔偿旺加旺商行装饰装修损失295,666元。就双方合同无效后的其他后果，原审在给予充分时间后双方均未提出，故就其他无效后果（如有）各方另案主张。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年12月21日作出判决：一、确认上海豫升皮革制品有限公司与上海旺加旺建材商行于2009年10月10日签订的《上海市厂房租赁合同》无效；二、上海旺加旺建材商行于判决生效之日起十日内返还上海豫升皮革制品有限公司位于上海市松江区XX公路XX号房屋；三、上海旺加旺建材商行于判决生效之日起十日内支付上海豫升皮革制品有限公司房屋占有使用费（从2011年12月10日起计算至实际返还之日止，按每月65,000元计算），张元根对上海旺加旺建材商行本项义务承担连带清偿义务；四、上海豫升皮革制品有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海旺加旺建材商行搭建和装饰装修损失295,666元；五、驳回上海豫升皮革制品有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,840元，财产保全费5,000元，合计36,840元，由上海旺加旺建材商行和张元根负担36,840元；反诉案件受理费4,400元，由上海豫升皮革制品有限公司负担2,867.5元，上海旺加旺建材商行负担1,532.5元。司法鉴定费45,500元，由上海豫升皮革制品有限公司负担31,850元，由上海旺加旺建材商行13,650元。判决后，旺加旺商行、张元根不服，上诉于本院称，被上诉人已被吊销营业执照，并没有证据证明其为系争房屋的所有权人，系争房屋的权利人分属于上诉人、被上诉人法定代表人王玉勤、案外人D公司及2014年5月7日新设立的豫升公司所有，故原审应将上述当事人全部作为诉讼当事人追加进诉讼中，原审判决要求上诉人将系争房屋返还给被上诉人并支付使用费给被上诉人显然无事实依据，上诉人认可原审对于搭建和装饰装修损失金额的认定，但同理于上，上诉人认为该笔损失也不应由被上诉人赔偿给上诉人，综上，请求二审撤销原判第二、三、四项，改判驳回被上诉人的相应原审诉请。被上诉人豫升公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告赵正明、张金娣、周振华、沈彩勤述称，同意上诉人的上诉请求。二审庭审中，上诉人向本院提交署期为2016年3月18日的《协议》一份，该协议中，上诉人作为乙方，被上诉人作为甲方，内容为甲方同意乙方对系争房屋中属于甲方的房屋使用期限至房屋被拆迁之日止。该协议尾部甲方签章为王玉勤，乙方签章为张元根。被上诉人对该《协议》的真实性不予认可。本院审核该证据后认为，首先，该协议系以上诉人旺加旺商行与被上诉人作为合同当事人，而尾部签章却没有双方的公司印章，被上诉人也否认曾与上诉人签订过该协议；其次，双方当事人在均确认涉案租赁合同无效的情况下，于一审判决之后签订该份协议不符合常理；再次，本案系争房屋并未取得建设工程规划许可，双方关于继续租赁使用系争房屋的约定也是无效的。综上，本院对该《协议》的真实性不予认可。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋并未取得合法建造规划许可，故上诉人与被上诉人签订的《上海市厂房租赁合同》应属无效。本案二审的争议焦点是被上诉人是否为本案适格的当事人，其是否有资格承受合同无效的后果。对此，本院认为，被上诉人虽然已被吊销了营业执照，但其主体尚未被注销，也未进入清算程序，故被上诉人作为企业法人仍然合法存续，可以以自己名义进行诉讼活动。上诉人主张系争房屋的所有权分属于除被上诉人之外的他人所有，但上诉人对此并没有提供证据加以证明，况且，根据合同相对性原则，被上诉人系与上诉人旺加旺商行签订租赁合同的相对方，其合同地位并不因其是否为系争房屋的所有权人而改变，故被上诉人作为系争房屋的出租人有权提起本案诉讼，在合同被确认无效后，上诉人旺加旺商行理应向被上诉人返还系争房屋并支付相应的占有使用费，作为投资人的上诉人张元根对此应承担连带责任，被上诉人也应向上诉人旺加旺商行赔偿搭建和装饰装修损失。综上，原审判决正确，本院予以维持。上诉人旺加旺商行和张元根的上诉理由，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院对其上诉请求，无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海旺加旺建材商行、张元根负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年五月三十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……