黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民初字第43号
原告李杰，女，1966年4月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市。
委托代理人史佰涛（系李杰配偶），男，1965年4月7日出生，汉族，鸡西市公安局干警，住黑龙江省鸡西市。
委托代理人毕振东，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告苏道君，男，1978年6月20日出生，汉族，鸡西市苏氏花卉经理，住黑龙江省鸡西市。
委托代理人路滨，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告鸡西市永兴典当有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区胜亚开发3-门市-25（园林路中段）。
法定代表人范伟东，总经理。
委托代理人范伟鑫，男，1974年1月17日出生，汉族，鸡西市永兴典当有限公司职工，住黑龙江省鸡西市。
被告范伟东，男，1964年10月4日出生，汉族，鸡西市永兴典当有限公司总经理，住黑龙江省鸡西市。
委托代理人范伟鑫（系范伟东胞弟），男，1974年1月17日出生，汉族，鸡西市永兴典当有限公司职工，住黑龙江省鸡西市。
原告李杰与被告苏道君、鸡西市永兴典当有限责任公司（以下简称永兴公司）、范伟东许可执行纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告李杰及委托代理人史佰涛、毕振东，被告苏道君及委托代理人路滨，被告永兴公司及委托代理人范伟鑫，被告范伟东及委托代理人范伟鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李杰诉称：李杰因与范伟东、永兴公司发生债务纠纷，对被告范伟东位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋二座（房权证号分别为：鸡冠房字第S2011005**号、鸡冠房字第S2011005**号）申请财产保全并提起诉讼，经审理，黑龙江省鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）作出（2015）鸡商初字第3号民事判决，判令：范伟东、永兴公司于本判决生效之日起十日内给付原告李杰借款本金950万元及利息（利息按月息1.5分计算，自2014年10月2日起计算至判决指定给付之日止），该判决已生效，但被告范伟东、永兴公司未按照生效判决履行义务，李杰依法申请执行保全财产，但在执行过程中，案外人苏道君提出权属异议，认为案涉二座房屋归其所有，鸡西中院经审理后作出（2015）鸡中法执异字第7号执行裁定：中止执行查封的二座房屋。原告认为，案涉二座房屋所有权人系范伟东，苏道君基于房屋买卖合同对二座房屋享有债权，并不享有物权，苏道君与范伟东签订房屋买卖合同后，亦不存在不能进行变更登记的客观原因，故诉至法院，请求判令：1、确认位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的二座房屋的所有权人为范伟东；2、许可对位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的二座房屋强制执行；3、被告苏道君承担本案全部诉讼费用。
被告苏道君辩称：案涉二座房屋产权证书的所有人虽登记为范伟东，但2012年10月12日，苏道君与范伟东对案涉二座房屋已签订《购房协议》，并支付购房款90万元，苏道君对案涉二座房屋已实际占有并使用，具有排除强制执行的实体权利。因提供的过户手续不符合要求，以致不能办理房屋变更登记，苏道君对此并没有过错。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，苏道君作为无过错的购房人的权利应当优先保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告永兴公司、范伟东辩称：2012年10月12日，范伟东与苏道君就案涉二座房屋签订的《购房协议》，系双方真实意思表示，苏道君已向范伟东实际支付购房款90万元并实际占有使用，范伟东将案涉二座房屋产权证书交付苏道君，并公证委托孙伟办理过户登记。后范伟东积极配合苏道君办理房屋过户登记，但因手续不全未能办理完成，苏道君对此无过错，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告李杰举示如下证据：
证据一、（2015）鸡中法执异字第7号民事裁定一份。意在证明原告具有本案的诉讼主体资格。
被告苏道君、永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性及证明均无异议。
证据二、位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋（房权证号为：鸡冠房字第S2011005**号、鸡冠房字第S2011005**号）的房屋产权证书二份。意在证明案涉二座房屋所有权人为范伟东，（2015）鸡中法执异字第7号民事裁定中止执行错误。
被告苏道君质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，苏道君已支付全部购房价款，并已实际占有、使用，具有排除强制执行的实体权利。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，苏道君已实际购买案涉二座房屋，并已占有、使用多年，但因相关手续不齐全，未能办理过户。
证据三、2015年5月19日鸡西中院调查笔录一份。意在证明案涉二座房产位于集体土地上，而苏道君属于城镇户口，苏道君与范伟东之间的买卖行为无效，未能办理过户，因此该两户房屋应许可执行。
被告苏道君质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，范伟东依据法院生效判决取得案涉二座房屋，故范伟东有权将房屋再次出售，双方签订的买卖合同合法有效。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，范伟东依据法院生效判决取得案涉二座房屋所有权，其与苏道君之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。
庭审中，被告苏道君举示如下证据：
证据一、1、2012年10月12日购房协议二份；2、2012年10月12日中国农业银行银行转账凭证一份；3、2012年10月12日收据一张。意在证明范伟东已于2012年10月12日将案涉二座房屋出售给苏道君，同日，苏道君向范伟东支付90万元房款，双方的房屋买卖合同成立并生效。
原告李杰质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因案涉两处房屋坐落在集体土地上，双方的买卖行为应属无效，该两处房屋依法应许可执行。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
证据二、1、位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋的房屋产权证书二份（房权证号为：鸡冠房字第S2011005**号、鸡冠房字第S2011005**号）；2、房屋照片四张。意在证明范伟东已将案涉房屋实际交付给苏道君占有使用。
原告李杰质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
证据三、2012年10月12日鸡西市冠中公证处公证书一份、公证处出具的收费票据一份。意在证明苏道君提交的证据一真实有效，其对案涉房屋未办理过户登记无过错。
原告李杰质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，苏道君与范伟东之间的房屋买卖协议无效。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
证据四、2015年5月19日鸡西中院调查笔录一份。意在证明苏道君对案涉二座房屋未能办理过户登记无过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案涉二处房屋不应被许可执行。
原告李杰质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该笔录不能证明苏道君对未办理房屋过户登记无过错，房屋未办理过户登记系因房屋买卖协议无效导致的。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
证据五、（2015）鸡中法执异字第7号民事裁定一份。意在证明案涉二处房屋经执行听证后符合中止执行的法定条件。
原告李杰质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据中止执行的原因是执行程序无法认定合同效力及房屋权属问题。
被告永兴公司、范伟东质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
庭审中，被告永兴公司、范伟东举示如下证据：
证据一、位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的二座房屋的房屋产权证书二份（房权证号分别为：鸡冠房字第S2011005**号、鸡冠房字第S2011005**号）；2012年10月12日购房协议二份；2012年10月12日中国农业银行银行转账凭证一份；2012年10月12日收据一份；2012年10月12日鸡西市冠中公证处公证书及收费票据一份。意在证明案涉二座房屋已实际出售给苏道君并已占有使用，故不同意原告李杰许可执行二座房屋的诉讼请求。
原告李杰质证意见为，与被告苏道君提交的证据一、二、三的质证意见一致。
被告苏道君质证意见为，对证据的真实性及证明目的均无异议。
本院经庭审质证、庭后审查核实，认证如下：对原告提交的证据一、二、三，因三被告对其真实性及证据一的证明目的均无异议，且证据能够反映客观事实，故本院对证据一、二、三的真实性及证据一的证明目的予以确认。对原告提交的证据二，民事裁定本身并不能证明其是否存在错误，且原告并没有提交其他证据予以证明，故对其证明目的不予确认。对原告提交的证据三，因范伟东为房屋产权证书上记载的权利人，其有权出售案涉二座房屋，且苏道君与范伟东签订的二份购房协议系双方真实意思表示，故对其证明目的不予确认。对被告苏道君提交的证据一、二、三、四、五，因原告及被告范伟东、永兴公司对其真实性及证据的二的证明目的均无异议，且证据能够反映客观事实，故本院对其予以确认。对被告苏道君提交的证据一、三、四，原告对其证明目的有异议，认为范伟东与苏道君之间房屋买卖合同无效，苏道君未到鸡西市房产局办理过户登记，其对此应当承担举证责任，但其并未向本院提交证据予以证明，其异议理由不成立，故本院对证据的证明目的予以确认。对被告苏道君提交的证据五，原告对其证明目的有异议，但中止执行确系符合法定条件，故本院对证据证明目的予以确认。对被告范伟东、永兴公司提交的证据一，原告及被告苏道君对其真实性无异议，且证据能够反映客观事实，故本院对其真实性予以确认，原告对其证明目的有异议，但未向本院提交证据予以证明，其异议理由不成立，故本院对证据的证明目的予以确认。
依据以上已确认的证据及庭审中当事人的陈述，确认本案案件事实如下：范伟东与徐海燕原系夫妻（二人现已于2014年12月11日离婚）。2011年1月18日，范伟东依据黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2010）鸡冠执字第187-1号执行裁定向鸡西市房产管理局申请对位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋二座（房权证号分别为：鸡冠房字第S2011005**号、鸡冠房字第S2011005**号）办理产权过户登记手续，鸡西市房产局依据该执行裁定于2011年1月30日为二座房屋颁发产权证，登记所有权人为范伟东。
2012年10月12日，苏道君与范伟东签订购房协议二份，二份协议约定：“甲方范伟东、乙方苏道君，1、甲方将位于鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路，建筑面积747.59平方米、602.28平方米房屋二座，规划用途为文化娱乐体育，房产证号S201100234、S201100535号的私有房屋出售给乙方，甲方保证二处房屋出售前没有各项欠费，如有欠费由甲方负责，乙方于2012年10月12日前已将全部房款交付甲方，甲方于2012年10月12日已将房屋交付给乙方。2、上述二处房屋价款分别为50万元、40万元，甲方出售房屋后应协助乙方办理过户登记手续，或甲方出具授权委托书公证后，乙方自行过户。过户所需费用由乙方负担。3、甲方保证二处房产产权清楚无纠纷，如有纠纷甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果。4、二处房屋交易后发生的各种费用由乙方负担。5、其他未尽事宜双方可另行协商。二份协议经双方签字后生效。”因出售上述二处房屋时范伟东与徐海燕系夫妻关系，故范伟东、徐海燕在甲方处签字，苏道君在乙方处签字捺印。同日，苏道君通过中国农业银行转账给徐海燕90万元购房款，范伟东向苏道君出具收据证明其已实际收到购房款，范伟东、徐海燕并向孙伟（苏道君之妻）出具委托书，委托孙伟办理上述二处房屋的过户登记事宜，该委托书经鸡西市冠中公证处公证确认。
2012年12月16日至2014年7月9日，因经营永兴公司急需资金，范伟东、徐海燕、永兴公司陆续向李杰借款1000万元，约定月利率1.5%，未约定借款期限，李杰依约向范伟东、徐海燕、永兴公司出具借款，范伟东、徐海燕为李杰出具借据，在借款人处签名捺印，并加盖永兴公司公章。借款发生后，范伟东、徐海燕、永兴公司向李杰按月还息至2014年10月2日，范伟东、徐海燕、永兴公司于2014年10月27日偿还李杰借款本金50万元。
2014年11月24日，李杰向鸡西中院提出诉前财产保全申请，鸡西中院于当日作出（2014）鸡立保字第11-1号民事裁定，裁定：查封范伟东所有的坐落于鸡滴乡路，面积为602.28平方米，房屋产权证号为第S2011005**号房屋的房籍档案；查封范伟东所有的坐落于鸡滴乡路，面积为747.59平方米，房屋产权证号为第S2011005**号房屋的房籍档案。后李杰作为原告，以永兴公司、范伟东、徐海燕、范嘉昱为被告向鸡西中院提起诉讼，要求永兴公司、范伟东、徐海燕、范嘉昱共同偿还李杰借款本金950万元及自2014年10月2日起至判决指定给付之日的利息。鸡西中院于2015年2月6日作出（2015）鸡商初字第3号民事判决，判决范伟东、徐海燕、永兴公司于本判决生效之日起十日内给付李杰借款本金950万元及利息（利息按月息1.5分计算，自2014年10月2日起计算至判决指定给付之日止），并驳回李杰的其他诉讼请求。范伟东、徐海燕、永兴公司到期未履行判决确定的义务，该案进入执行程序。苏道君于2015年4月21日作为案外人提出执行异议，要求解除对位于鸡西市鸡冠区西鸡西办鸡滴乡路的房屋二座（房权证号分别为：鸡冠房字第S2011005**号、鸡冠房字第S2011005**号）的查封并不予执行。2015年5月21日，鸡西中院经审理后作出（2015）鸡中法执异字第7号执行裁定，裁定中止对（2014）鸡立保字第11-1号民事裁定查封的坐落于鸡滴乡路面积为602.28平方米、房屋产权证号为第S2011005**号房屋和面积为747.59平方米、房屋产权证号为第S2011005**号房屋的执行。
本院认为，本案争议的焦点为：苏道君对案涉二座房屋有无排除强制执行的实体权利，案涉二座房屋是否应予许可执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此苏道君有无排除执行的实体权利，主要看其是否具备三项条件：1、购房人是否已经支付全部价款；2、购房人是否实际占有；3、购房人对未办理登记手续有无过错。本案中，范伟东取得案涉二处房屋系依据鸡西市鸡冠区人民法院（2010）鸡冠执字第187-1号执行裁定，鸡西市房产局已向范伟东颁发房屋产权证书，故范伟东对于案涉二处房屋享有完全的所有权，有权进行出售。房屋产权证书对外具有公示、公信效力，作为购房人的苏道君有充分理由相信范伟东有权出售案涉二处房屋。签订房屋买卖协议后，苏道君全额支付购房款并已实际占有使用，双方当事人对此均无异议。且案涉二处房屋未能办理过户登记的原因系二处房屋的土地性质备案登记为集体土地，若办理变更登记需证明土地性质已转变为建设用地或者房屋买卖双方必须是集体组织成员，现房屋产权证上记载的所有权人范伟东自始并非集体组织成员，房屋性质为私有房产，房屋规划用途为文化体育娱乐，且苏道君与范伟东签订买卖合同的时间早于范伟东与李杰产生债务的时间，苏道君与范伟东之间的买卖合同不存在恶意串通、损害债权人利益的行为，故苏道君对未办理房屋登记手续无过错。因苏道君具有排除强制执行的实体权利，案涉二座房屋不应予以许可执行。
综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告李杰的诉讼请求。
案件受理费8232.71元，由原告李杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 季学平
代理审判员 于永强
代理审判员 刘旭峰
二〇一五年十月十五日
书 记 员 都 晶
本案引用的法律条文
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条第二款对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。