重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第01731号
上诉人（原审被告）韩xx，委托代理人张xx，重庆津舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴xx，被上诉人（原审被告）韩xx，男，1932年1月29日出生，汉族，住重庆市江津区几江街道怡然街***号5-3，公民身份号码5102251932********。
委托代理人xx，重庆津舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘xx，上诉人韩xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2012）津法民初字第07496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：韩xx系韩xx之孙，韩XX为韩xx之子、韩xx之父。1995年12月12日，韩xx与江津远达综合开发公司签订《私房拆迁补偿安置协议书》，由江津远达综合开发公司拆迁还房给韩xx两套房屋，即重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号。1998年，刘xx出钱装修了这两套住房。刘xx在装修后入住143号房屋，并先后以本人名义申报安装了电话、闭路电视、水电等。韩xx、韩xx以及韩XX则入住另一套住房。2004年11月16日，韩XX向刘xx出具收条一份，载明：“今收到刘水清（别名刘xx）购买江津市几江镇怡然街滨江路6—1栋1单元4楼3号住房壹套（面积85.65㎡单价500元／㎡，计人民币43000元）现金原付叁万壹仟肆佰元整，现付陆仟陆佰元，共计叁万捌仟元（38000）此条。收款人（即售房人）韩xx、韩XX2004年11月16日。产权证买卖双方按国家有关规定协商办理。2004年11月16日欠5000元正韩XX”。其中“韩xx”系韩XX所签。本收条所指房屋即为重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋。2005年1月28日，刘xx与吴xx签订《售房协议》，将重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋出售给吴xx，价格为8万元，吴xx在签订协议后入住至今。
2009年2月24日，重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋经重庆市江津区国土资源和房屋管理局登记为韩xx所有，韩xx领取了房地产权证。2009年3月10日，韩xx与韩xx签订《房屋买卖协议》，约定由韩xx将重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号住房转让给韩xx，价格为每平方米1500元，共计255450元。《房屋买卖协议》第2条载明“付款方式：签协议时一次性付清（注：已全部付清）”，另对违约责任等进行了约定。协议签订后韩xx、韩xx申请办理了房地产权属转移变更登记，2009年3月13日重庆市江津区国土资源和房屋管理局颁发了203房地证2009字第03070号房地产权证，载明权利人为韩xx，房屋为重庆市江津区滨江中路62幢143号。2009年9月21日，韩xx向该院起诉，请求判令吴xx归还韩xx重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋，该案判决后吴xx上诉于重庆市第五中级人民法院。2010年2月9日，吴xx向该院起诉，以韩xx、韩xx明知该房已出卖给刘xx，而恶意串通将该房转让给韩xx的行为违反合同法有关规定，要求确认韩xx、韩xx之间的关于重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋的买卖协议无效。该院于2010年8月6日以（2010）津法民初字第1227号民事判决书认定，韩xx和韩xx之间就重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋进行的买卖行为系恶意串通，损害了吴xx的利益，判决韩xx和韩xx于2009年3月10日签订的关于重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋的《房屋买卖协议》无效。韩xx和韩xx不服，提起上诉，重庆市第五中级人民法院以（2011）渝五中法民终字第895号民事判决书驳回韩xx和韩xx的上诉，维持原判。
吴xx一审诉称：韩xx和韩xx系祖孙关系。1997年，韩xx因房屋撤迁安置还房两套，分别位于江津区滨江中路62幢143、153号，韩xx将其中的143房屋出卖给刘xx，刘xx扣除5000元房款待办理房屋产权证后再支付给韩xx。2005年1月28日，刘xx又将该房卖给吴xx，吴xx支付了全部房款，但未办理产权过户手续。2009年3月10日，韩xx和韩xx恶意串通签订了《房屋买卖协议》，将该房屋产权变更到韩xx名下。吴xx遂起诉，经重庆市第五中级人民法院（2011）渝五中法民终字第895号民事判决书判决，韩xx和韩xx于2009年3月10日签订的《房屋买卖协议》无效。2012年8月14日，吴xx代刘xx将欠韩xx买卖该房屋的尾款5000元支付给韩xx。由于刘xx怠于行使相关权利，损害了吴xx的权益，请求判决确认吴xx与刘xx签订的关于《售房协议》有效，判令刘xx、韩xx、韩xx将该房屋的产权变更登记到吴xx的名下。
韩xx一审辩称：本案诉争的房屋属于韩xx所有，韩xx购买的房屋是办理了产权变更登记的，应该合法有效，虽然生效判决已确认韩xx与韩xx签订的合同无效，但并未确认刘xx与韩xx之间有买卖关系，该案韩xx正在申诉，刘xx在未取得房屋产权的情况下将房屋出卖给吴xx，是无权处分，吴xx与刘xx签订的《售房协议》无效，韩xx没有义务协助吴xx办理房屋产权变更手续，要求驳回吴xx的诉讼请求。
韩xx一审辩称：1997年经拆迁还房给韩xx两套房屋，即重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号房屋，第三人刘xx出钱装修了两套房屋，装修后韩xx将143号房屋出租给第三人刘xx居住，租金为每月300元，租金在装修款中抵扣。因第三人刘xx后来外出，装修款一直未结算，也未实际收取租金。韩XX向第三人刘xx出具购房款收条一事不清楚，反正韩xx未签字同意，房屋一直未出卖给第三人刘xx。2009年3月10日，韩xx与韩xx签订《房屋买卖协议》，将143号房屋出卖给韩xx，该合同是合法有效的，虽然生效判决已确认韩xx与韩xx签订的合同无效，但并未确认刘xx与韩xx之间有买卖关系，该案韩xx正在申诉，刘xx在未取得房屋产权的情况下将房屋出卖给吴xx，是无权处分，韩xx与刘xx签订的《售房协议》无效，韩xx没有义务协助吴xx办理房屋产权变更手续，要求驳回吴xx的诉讼请求。
刘xx一审未答辩。
一审法院认为：从本案查明的事实看，韩xx于1998年便将涉诉房屋交付刘xx，由刘xx装修入住，同时也接受了刘xx以装修韩xx所有并居住的153号房屋的方式履行房款给付义务，从而获得并一直占有房屋装修的利益，韩xx以事实行为履行了合同主要义务，并接受了对方的履行。且韩xx之子韩XX于2004年11月16日向刘xx出具的收条载明韩xx、韩XX收到刘xx支付的涉诉房屋购房款，因此，可以认定韩xx与刘xx之间存在房屋转让协议。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，韩xx将未取得权属证书的涉案房屋转让给刘xx，虽未发生物权转移，但其转让协议应属有效。刘xx与吴xx签订的售房协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。吴xx在涉案房屋已居住多年，系合法占有，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定，吴xx要求确认与刘xx签订的售房协议有效的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。但吴xx要求韩xx、韩xx、刘xx履行将涉案房屋的产权变更到其名下的诉讼请求，因韩xx、韩xx并非本案吴xx房屋买卖合同的相对人，没有协助吴xx将涉案房屋的产权变更到其名下的义务。另外由于涉案房屋的产权现并未变更到与吴xx签订《售房协议》的合同相对人刘xx名下，刘xx在法律上尚不能协助吴xx将房屋产权过户到其名下，综上，该院对吴xx要求韩xx、韩xx、刘xx履行将涉案房屋的产权变更到其名下的诉讼请求不予支持。韩xx、韩xx辩称，二人签订的《房屋买卖协议》有效，刘xx将涉案房屋出卖给吴xx属无权处分，与（2011）渝五中法民终字第895号民事判决确认和认定的事实以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定不符，该院不予采纳。刘xx既未到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、三十六条、第四十四条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、吴xx与刘xx于2005年1月28日签订的关于买卖原江津市几江镇怡然街滨江大厦6-1栋1-4-3号《售房协议》（现为重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋）有效。二、驳回吴xx的其他诉讼请求。诉讼费用1800元、诉讼保全费用820元、公告费用800元，共计3420元由刘xx负担。上述款项吴xx已预交本院，限刘xx在本判决生效后十日内给付吴xx。
韩xx不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回吴xx一审诉讼请求。主要事实和理由：刘xx出售重庆市江津区几江街道滨江中路62幢滨江大厦143号房屋属于无权处分。韩XX出具的收条不能证明韩xx与刘xx之间具有房屋买卖合同关系成立有效。刘xx不是《售房协议》项下房屋所有权人，也没有取得房屋所有权。2.根据《合同法》第七十九条、《城市房地产管理法》等法律规定，即使韩xx与刘xx之间口头协议合法有效，其特定的债权债务也不能转让，而且没有依法通知韩xx，因此债权转让不成立。3.吴xx在签订合同时没有尽到基本的审查义务，应承担法律后果。
吴xx辩称：吴xx自2005年从刘xx处购得涉案房屋，根据《物权法》第一百零六条，吴xx合法取得房屋所有权，未办理物权登记不影响合同效力。根据最高人民法院相关司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。请求驳回上诉，维持原判。
韩xx辩称：韩xx不是合同相对人，不是本案适格被告。韩xx与刘xx之间存在房屋装饰装修、租赁关系，房屋装饰款、租金至今未结算。韩xx与刘xx之间无房屋买卖关系。吴xx与刘xx之间合同应为无效，涉案房屋产权人是韩xx而不是刘xx，吴xx主观上存在审查不严、和刘xx相互串通损害第三人利益的情况。韩XX收条记载还有5000元未收到，韩XX收取的购房款至今未给韩xx。一审认定事实错误，请求二审法院依法纠正。
刘xx未答辩。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：吴xx与刘xx签订的《售房协议》系双方真实意思表示。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。虽然刘xx到目前为止尚未取得涉案房屋的产权证，但根据上述规定，韩xx不能以此要求确认吴xx与刘xx签订的《售房协议》无效。另外，韩xx亦未举示充分证据证明吴xx与刘xx签订的《售房协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的当事人恶意串通，损害第三人利益等可以导致合同无效的情形。因此一审法院认定吴xx与刘xx签订的《售房协议》有效，并无不当。韩xx的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由韩xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 刘光英
代理审判员 陈 杨
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 向 奇