广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3168号
原告：崔春波，男，1981年12月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
原告：肖楚艳，女，1985年9月29日出生，汉族，住广东省中山市，
上列两原告共同委托诉讼代理人：黄雅璐，广东香山律师事务所律师。
被告：阮强，男，1976年6月30日出生，汉族，住广西博白县，
委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所实习律师。
被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托诉讼代理人：傅煜，该司员工。
委托诉讼代理人：陈奕纯，该司员工。
原告崔春波、肖楚艳与被告阮强、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，�院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔春波、肖楚艳共同委托诉讼代理人黄雅璐，被告阮强委托诉讼代理人邓华坚，家家顺公司委托诉讼代理人傅煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔春波、肖楚艳向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同及补充协议中两原告与被告阮强的买卖合同关系；2.被告阮强向两原告支付违约金265200元（其中房屋违约金231200元、车位违约金34000元）及赔偿佣金13923元，被告家家顺公司承担连带赔偿责任；3.被告家家顺公司向两原告返还定金100000元。事实与理由：2016年3月16日，两原告与两被告签订中山市二手房买卖及居间服务合同及补充协议，约定两原告购买被告阮强名下位于中山市××区兴盛路××区××房及中山市××区兴盛路××区××号车位。房�转让价为1156000元，车位转让价为170000元。合同签订后，两原告按照合同约定向被告阮强支付定金100000元，由被告家家顺公司托管，并于2016年4月12日取得了银行贷款批复。按照合同约定，被告阮强应在两原告取得银行贷款批复函后40个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予被告家家顺公司。经两原告多次催促，被告阮强迟迟未能按照合同履行责任。三方于2016年8月29日签订补充协议，约定被告阮强必须于2016年11月30日办理完房地产的银行注销抵押登记等限制交易的手续并将房产证原件交予被告家家顺公司，但被告阮强一直没有办理且房产证原件也未交给被告家家顺公司，导致该房地产至今仍未完成交易。经查询，涉讼房地产因被告阮强其他经济纠纷已被法院查封。另外，被告阮强在合同签订过程中存在欺骗、期满情形，根据三方签订的信息告�书，可知被告阮强披露涉讼房屋的抵押金额为2300000元，但根据中山市不动产登记资料证明表显示涉讼房屋的抵押金额为4500000元，而被告家家顺公司作为提供居间服务的专业公司，对被告阮强的房地产没有尽到尽职审查的义务，严重影响了两原告对于涉讼房地产的判断，对两原告的购买意向造成了实质性的误导。两原告认为，被告阮强在合同签订中存在欺骗且在合同约定期限内未及时解除抵押及查封以完成本次交易，合同目的无法实现，被告阮强已构成严重违约。被告家家顺公司在促成交易的过程中存在过错，应当对两原告的损失承担连带赔偿责任。为维护自身合法权益，两原告特提起本案诉讼。
庭审中，原告崔春波、肖楚艳明确其诉讼请求中的解除补充协议是指解除原告崔春波与被告阮强于2016年3月16日签订的补充协议以及原告崔春波与被告阮强、家家顺公司于2016年8月29日签订的补充协议。
原告崔春波、肖楚艳对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议、资金托管协议、刷卡票据；2.信息告知书；3.佣金收款收据；4.主体变更确认书及结婚证；5.银行贷款批复函；6.告知函及快递单；7.补充协议；8.中山市不动产登记资料证明表。
被告阮强辩称：1.各方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同以及补充协议是无效合同，不存在解除的问题，因为当时签订合同之时涉讼房屋处于抵押状态，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条以及相关司法解释的规定，该转让行为是无效行为。2.主体问题上，崔春波不应该作为原告，因为各方曾签署过主体变更确认书，合同的权利义务已经转让给肖楚艳。3.两原告提出的解除补充协议的诉讼请求不明确，因为各方曾签订过两份补充协议，两原告必须明确解除补充协议是指解除哪一份补充协议。4.被告阮强不同意支付违约金，因为涉讼房屋在买卖过程中，因为被告阮强其他债务导致被司法机关查封，该点被告阮强予以确认。但是，涉讼房屋被查封不是被告阮强故意所为，是属于不可归责于被告阮强一方的责任，所以被告阮强不构成违约，不应该承担违约责任。5.关于买卖车位的补充协议，该车位登记在案外人冯慧婷名下，阮强没有权利签订车位买卖协议，所以车位的违约金不应该支付。6.关于赔偿佣金问题，涉讼交易没有完成，所以不存在支付佣金的问题，两原告佣金损失应该通过其他途径解决。
被告阮强就其辩解在举证期限内未提交证据。
被告家家顺公司辩称：第一，涉讼合同签订于2016年3月16日，两原告依约向被告阮强支付定金100000元，�按照资金托管协议的约定托管在家家顺公司。根据资金托管协议第五条托管款项处理，达成条件是房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权信息无抵押、无查封，五个工作日内居间方直接将托管定金划入卖方指定的收款账户，后经查档核实，涉讼房屋抵押金额过大，且房产证原件一直无法交至家家顺公司，所以家家顺公司一直无法按照合同约定将定金交给被告阮强。第二，家家顺公司积极配合两原告与被告阮强办理相关手续，但被告阮强一直无法注销抵押、无法配合两原告办理按揭贷款审批手续，家家顺公司建议两原告与被告阮强协商，并配合两原告向被告阮强寄发催告函。2016年8月，在家家顺公司的协助下，两原告与被告阮强协商签订补充协议，约定延长时间至2016年11月30日之前注销抵押登记后办理过户手续，后被告阮强未履行合同义务，两原告起诉主张权�。根据资金托管协议，家家顺公司联系两原告，希望两原告提供两原告与被告阮强解除合同的书面通知书和退还定金声明书，但两原告一直未能提供。家家顺公司作为居间方为保护买卖双方的利益，在裁判文书或相关协议未交给居间方前，居间方有权不进行任何操作。第三，根据中山市二手房买卖及居间服务合同约定，应由买方向居间方支付佣金27846元，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足的部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。综上，家家顺公司在交易过程中已履行了查明义务，不存在任何过错，作为居间方，家家顺公司诚挚希望两原告与被告阮强协商解决本案纠纷，若原被告各方继续交易，家家顺公司愿意继续提供居间服务。若交易不再继续�托管在家家顺公司的款项将按照资金托管协议之约定，优先扣除佣金，同时家家顺公司保留向违约方追讨剩余佣金的权利。另外，庭审中，被告家家顺公司表示同意直接向原告崔春波、肖楚艳返还定金100000元。
被告家家顺公司就其辩解在举证期限内未提交证据。
本院经审理认定事实如下：崔春波与肖楚艳是夫妻关系。2016年3月16日，崔春波（买方）与阮强（卖方）以及家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买方购买卖方位于中山市石岐区兴盛路5号C区9幢802房，建筑面积为166.84平方米，转让价为1156000元；定金100000元；买方须于2016年5月25日之前支付除定金之外的首期款356000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款700000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年3月25日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；该房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况；因房屋处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交于居间方；鉴于经纪方已促成双方之间买卖合同的成立，买方应向居间方支付27846元作为佣金，买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额；如卖方未按合同约定期限履行义务超过五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金；若因卖方或买方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约�可直接向违约方追偿该费用。合同还约定了其他内容，由崔春波、阮强签字，家家顺公司盖章确认。同日，崔春波（买方）与阮强（卖方）签订补充协议，约定：买、卖双方经经纪方居间订立关于中山市石岐区兴盛路5号C区9幢802房物业，为进一步明确各方权利义务，补充如下，买卖双方协商一致以170000元交易中山市石岐区兴盛路5号C区105号车位，并约定在保障房产交易成功的前提下，于2016年5月25日前全额监管至买卖双方约定的银行监管账户，违约责任与原合同一致。该协议由崔春波、阮强签字捺印确认。同日，崔春波（买方）与阮强（卖方）、家家顺公司（居间方、托管方）签订资金托管协议，约定：买卖双方同意将托管资金100000元由居间方免息托管，在房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托�定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户；买卖双方向居间方提交解除原合同补充协议和同意终止托管的书面文件，居间方按买卖双方约定处理托管事项；买卖双方均主张对方违约，向居间方书面申请放款或不得放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任归属，为保护买卖双方的利益，居间方有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或买卖双方达成的和解协议来操作，在前述裁判文书或协议交给居间方前，居间方有权不进行任何操作，该协议还约定了其他事项，由崔春波、阮强签字捺印，家家顺公司盖章确认。另外，各方还签订一份信息告知书，该告知书中载明涉讼房屋有抵押，抵押权人同意出售，抵押金额为2300000元，明确买卖双方应提供真实的证件和准确的交易信息等内容。2016年3月16日，崔春波向家家顺公�转账100000元以及支付佣金13923元。
2016年3月29日，阮强、崔春波、肖楚艳签订主体变更确认书，三方协商一致将涉讼房产过户至肖楚艳名下，该确认书由三方签字捺印确认。2016年4月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行向肖楚艳（借款人）出具个人消费贷款审批通知书，批准给予其金额为700000元的贷款额度。2016年8月3日，崔春波与家家顺公司向阮强发出告知函，告知阮强须于2016年5月25日前履行办理首期款监管手续，并于2016年6月8日前还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。
2016年8月29日，崔春波（买方）与阮强（卖方）签订补充协议，约定：由于卖方单方面的原因未能按原合同约定办理完银行的注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方，经双方进一步协商，卖方须于2016年11月30日前办理完该房产的办理完银行的注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方，否则合同自动解除，卖方承担一切违约责任，卖方需在3工作日内将已收讫的定金返还给买方（由居间方监管的，由居间方于5个工作日退回买方），卖方需同时按原合同约定的条款向买方支付违约金，同时，卖方须向居间方支付佣金27846元，并赔偿买方已向居间方支付的佣金；关于原合同第四条付款方式第二项付款方式按揭付款买方于2016年5月25日之前办理除定金外首期款银行资金监管手续，修改为卖方注销银行抵押登记手续并将房产证原件交予居间方后3个工作日之内办理。
后崔春波、肖楚艳经查询得知涉讼房屋仍未注销抵押登记，抵押金额为4500000元。另涉讼房屋被司法机关多轮查封。原告崔春波、肖楚艳认为被告阮强的行为已构成违约，被告家家顺公司在促成交易过程中存在审查不慎的过错，均�承担相应的违约责任，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：据中山市不动产登记资料证明表显示，涉讼的中山市石岐区兴盛路5号C区地下车库105号车位权利人为冯慧婷。经询问，原告崔春波、肖楚艳认为被告阮强处分前述涉讼车位未取得权利人的追认，未能满足2016年3月16日补充协议中约定的交易前提条件，被告阮强应承担相应的违约责任。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。崔春波与肖楚艳是夫妻关系，在交易过程中，各方明确知晓并同意将交易的房地产登记过户至肖楚艳的名下，崔春波在相关合同、补充协议上签字确认并支付相应款项，而且崔春波与肖楚艳明确共同向被告阮强、家家顺公司主张权利，故本院认为崔春波与肖楚艳作为共同原告并无不妥。
崔春波与阮强、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同以�两份补充协议是各方当事人真实意思表示，内容及形式没有违反法律法规的强制性规定，合同以及补充协议均合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的第一款之规定，全面履行各自的义务。
本案中，阮强未按约定将产权证书的原件交至家家顺公司保管，未按约定清偿银行贷款、注销涉讼房屋抵押登记，且涉讼房屋被司法机关多轮查封，使得崔春波、肖楚艳与阮强之间的交易无法进一步进行，合同目的无法实现。在此过程中，崔春波与肖楚艳并不存在违约情形。阮强存在违约行为，崔春波与肖楚艳享有合同解除权，且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，阮强应当承担相应的违约责任。崔春波与肖楚艳诉请解除合同及补充协议并要求阮强支付涉讼房屋相当于总购房价20%的违约金即231200元（1156000元×20%），有合同依据以及法律依据，本院予以支持。
关于车位问题。经查，涉讼车位权利人确实并非被告阮强，被告阮强在签订2016年3月16日补充协议之时未取得涉讼车位的所有权，其后亦未得到权利人冯慧婷的追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，被告阮强针对涉讼车位的答辩意见理据不足，崔春波与肖楚艳对涉讼车位同样享有合同解除权，且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，阮强同样应当承担相应的违约责任。因此，崔春波与肖楚艳针�涉讼车位诉请解除补充协议并要求阮强支付涉讼车位相当于总交易价20%的违约金即34000元（170000元×20%），有合同依据以及法律依据，本院亦予支持。
以上两项违约金共计265200元（231200元+34000元）。
需要说明的是，崔春波与肖楚艳关于解除合同的诉讼请求应限于解除崔春波与阮强之间所签订的合同以及补充协议中的房屋买卖合同部分。
关于定金100000元的处理问题。家家顺公司确认定金100000元仍托管在其处，且明确同意由其直接向崔春波、肖楚艳返还，本院认为并无不妥。
关于佣金损失问题。本院认为，崔春波与肖楚艳确已实际支出佣金13923元，由于阮强违约导致交易无法进行，该13923元属于崔春波与肖楚艳的实际损失，崔春波与肖楚艳主张阮强承担赔偿佣金13923元的违约责任，本院亦予支持。
关于被告家家顺的责任问题。一方面，崔春波、肖楚艳与阮强的交易无法进一步进行的根本原因在于被告阮强因自身问题导致涉讼房屋存在抵押和查封的情形，而不在于被告家家顺公司，且并不存在被告家家顺公司串通被告阮强故意损害崔春波与肖楚艳利益的情形。另一方面，并无证据表明被告家家顺公司作为居间方在本次交易中未尽居间方应尽的义务，且结合证据可以看出，家家顺公司有积极督促阮强履行义务，沟通协调解决交易中存在的问题，本院认为，被告家家顺公司已促成本次交易，不存在未尽居间方应尽义务的情形，不存在故意串通阮强损害崔春波与肖楚艳利益的情形，故崔春波与肖楚艳主张被告家家顺公司与被告阮强承担连带赔偿责任，缺乏事实依据以及法律依据，本院不予支持。
综上所述，两原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和�合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告崔春波与被告阮强、中山市家家顺房地产经纪有限公司于2016年3月16日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分；解除原告崔春波与被告阮强于2016年3月16日签订的补充协议；解除原告崔春波与被告阮强、中山市家家顺房地产经纪有限公司于2016年8月29日签订的补充协议中的房屋买卖合同部分；
二、被告阮强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告崔春波、肖楚艳支付违约金265200元；
三、被告阮强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告崔春波、肖楚艳赔偿佣金损失13923元；
四、被告中山市家家顺房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告崔春波、肖楚艳返还定金100000元；
五、驳回原告崔春波、肖楚艳的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6986元（原告崔春波、肖楚艳已预交），由被告阮强负担（被告阮强于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告崔春波、肖楚艳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
人民陪审员 陈明玉
人民陪审员 梁素轼
二〇一八年三月十三日
书 记 员 姚 瑶
石丽娜