广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017粤0306民初24948号
原告（反诉被告）：杨太平。
委托代理人：刘二春，广东君孺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：文炳辉。
委托代理人：谢长征，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人：边伟杰，广东鼎方律师事务所实习律师。
原告杨太平与被告文炳辉房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、由被告返还原告租房押金136000元；2、诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨太平、原告委托代理人刘二春和被告文炳辉、被告委托代理人谢长征、边伟杰到庭参加了诉讼，现已审理终结。
杨太平诉称：2012年，被告将其在深圳市深联股份合作公司处承租的宝安区松岗街道山门社区第三工业区16号厂房转租给原告，同年2月1日，原、被告签订《承租厂房合同书》1份，约定：租期3年(2012.3.1-2015.2.29)，租赁面积为厂房1栋20001112、宿舍1栋1000平方米，租金为43000元／月，租房押金按2个月租金标准即86000元由原告预付。合同签订后，原告依约支付了两押一租共129000元给被告，其中押金86000元有被告出具的《收据》为凭。2015年合同期满，原、被告均愿续租，双方又签订了第二份《承租厂房合同书》，约定租期3年(2015.3.1
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2018.2.29)，租金为68000元／月，租房押金仍按2个月租金标准即136000元由原告预付。2015年4月，原告向被告转账支付50000元(被告收款账户为深圳农村商业银行松岗支行，账号为6221286645294211，其中2015.4.20转43000元、4.29转7000元)。至此，原告共向被告交纳租房押金136000元(包含未退还的2012年租房押金86000元)。合同履行中，因地铁5号线需通过涉案相赁房屋地段，2016年初，有关部门对涉案房屋启动征收程序，涉案租赁房屋因政策原因于2016年6月被要求终止履行。同时，业主深联股份合作公司与街道办签订了《房屋征收补偿协议书》，被告与深联股份合作公司也签订了《房屋搬迁补偿协议》。被告所获得的补偿款中包含有原告作为租赁户应获得的补偿，但因被告迟迟不予支付原告，导致原告所经营的鸿峰五金电子有限公司因缺乏资金无法搬迁。2016年7月27日，松岗街道办再发出《限期搬迁通知书》，要求涉案租赁房屋及时搬离。在有关领导的过问，2017年6月，被告与原告就房屋征收租户应获补偿的部分达成协议，双方签订了《房屋搬迁协议书》，被告有将相关补偿款支付原告，原告搬离厂租赁场地。但2015年签订《承租厂房合同书》后原告预交的租房押金136000元被告至今未退还原告。原告经催索无果，特具文起诉，请依法判决。
文炳辉辩称：原告无权要求被告退还租赁押金。因原告逾期向被告支付租金，按照双方签订的承租厂房合同书，被告有权没收原告所支付的租赁押金。
文炳辉反诉称：诉讼请求：1、请求反诉被告支付给反诉原告占用房屋期间的占用使用费816000元(2016年7月1日至2017年6月30日)；2、请求判令反诉原告有权没收反诉被告的押金136000元；3、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告与反诉原告就涉案房屋签订《承租厂房合同书》后，反诉被告直至2017年7月初才搬离涉案房产，且反诉被告搬离时还在反诉原告处取得了搬迁费541888元。在反诉被告搬离涉案房屋前，反诉被告一直实际占有、使用涉案房屋，但反诉被告的房租却仅支付至2016年6月。从2016年7月1日开始，反诉被告实际占有、使用涉案房屋却未向反诉原告支付房租，故反诉被告应当将占有、使用涉案房屋期间的房租(房屋占用使用费)支付给反诉原告。反诉原告于反诉被告就涉案房产所签订的期限为2015年3月1日至2018年2月29日的《承租厂房合同书》，在承租期限内，反诉被告并没有按照合同书三条的的约定“每月结算一次，在每月5日前交完”，故反诉原告按照合同书第三条至约定可以没收反诉被告所缴纳的租房押金。为维护反诉原告的合法权益，特反诉于贵院，望支持。
杨太平答辩称：一、涉案租赁房屋因地铁6号线建设所需而被征收，2016年8月1日松岗街道办有与深圳市深联股份有限公司(业主)签订《征收补偿协议书》，答辩人与被答辩人2015年2月1日所签订《房屋租赁合同》于2016年8月1日因此被解除，被答辩人不再享有作为出租人收取租金的权利，答辩人也无支付租金的义务。二、因被答辩人侵占答辩人的补偿款，从而导致答辩人所经营的深圳市鸿峰五金电子有限公司缺乏资金搬迁，公司一直处于停工待搬迁的歇业状态，过错责任在被答辩人一方。2016年8月1日起，涉案物业已被深联股份有限公司收回，相关搬迁事宜主要是答辩人与深联股份有限公司在沟通，被答辩人作为租赁合同权利主体的地位早已不存在，其是侵占答辩人补偿款、负有返还责任的义务主体。上述事实有松岗街道办l03A土地整备中心保存的《关于文炳光辉侵占征收补偿款的处理意见》、被答辩人与答辩人签订的《房屋搬迁协议》，2017年6月23日被答辩人认可侵占并退还答辩人54.1888万元补偿款的事实为凭。三、被答辩人主张没收答辩人的租房押金136000元，缺乏事实和法律依据，答辩人故不同意。双方均认可2016年6月前的租金(房屋使用费)已付清。此后所产生的水费、电费，等答辩人与深联股份有限公司结算清楚，不存在抵扣押金的问题。该事实有2017年6月23日答辩人与深圳市深联股份有限公司签订的《搬迁赔偿协议书》为凭。且涉案租赁房屋因未取得《建设工程规划许可证》，租赁合同应认定为无效合同；依据有关法律之规定，涉案合同有关没收押金的条款应属无效，故被答辩人依法应予返还答辩人租房押金13.6万元。
经审理查明，原、被告双方于2012年2月1日签订一份《承租厂房合同书》，约定被告将从深圳市深联股份合作公司承租的宝安区松岗街道山门社区第三工业区16号厂房转租给原告，租期三年（2012年3月1日至2015年2月29日），其中2012年2月1日至2月29日为装修期，租赁面积为厂房1栋2000平方米。宿舍1栋1000平方米，租金为43000元/月，押金按2个月租金即86000元由原告预付。押金有被告向原告出具的《收据》为凭，该86000元押金截止至2017年11月2日被告仍未向原告退回。
原告在上述合同期满后选择续租，原、被告双方又签订了第二份《承租厂房合同书》，租期三年（2015年3月1日至2015年2月29日），租赁面积为厂房1栋2000平方米。宿舍1栋1000平方米，租金为68000元/月，押金按2个月租金即136000元由原告预付。原告于2015年4月20日、2015年4月29日分别向被告转账43000元、7000元作为押金，共计50000元。至此，原告共向被告支付押金136000元（86000元+50000元）。
涉案租赁房屋因地铁6号线建设需要而被征收，2016年7月29日，松岗街道办向深圳市深联股份合作公司下达《限期搬迁通知书》，内容为就涉案租赁房屋因地铁6号线所需，需深圳市深联股份合作公司（实际由原告公司经营承租）在2016年8月16号搬迁完毕。2016年8月1日松岗街道办与深圳市深联股份有限公司签订《房屋征收补偿协议书》，约定就涉案租赁房屋由松岗街道办向深圳市深联股份有限公司补偿共九项补偿金额，总计15685308元。
此后，由于原、被告双方因上述补偿款问题经协商未能达成一致，故原告继续占用案涉厂房未予搬离。直至2017年6月23日，原、被告双方经协商后签订《房屋搬迁协议书》，约定被告同意将补偿款支付给原告，原告收到全额款项后亦视为被告已完成全部付款义务，被告向原告支付搬迁费541888元，原告需在签订之日起18日内将房屋腾空。协议签订后，原告方依约搬离了案涉厂房。此后，原告又要求被告退还其已交付的房屋租赁押金，被告未予退还。为此，原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告亦因此提起反诉，请求支付占用房屋期间的使用费。
以上事实，有原告提供的《房屋搬迁协议书》、《收据》、两份《承租厂房合同书》、《房屋征收补偿协议书》、银行流水账单等证据，足以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，故自签字之日起该租赁合同依法成立。关于原告主张被告返还租房押金的诉求，对双方当事人诉争的租赁标的物，被告既没有办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，因此上述诉争租赁合同属无效合同。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，被告理应需返还原告押金136000元。但是，原、被告双方在《房屋搬迁协议书》中第一条第1款中约定“原、被告双方协商一致，同意被告将补偿款支付给原告，原告收到全额款项后亦视为被告已完成全部付款义务”，也就是说，如被告完成向原告支付搬迁费541888元的义务，被告即无需向原告再支付任何费用。虽然双方未对“任何费用”明确为何种费用，但从双方租赁事实及协议的内容可看出，该“任何费用”应至少包括双方租赁事实直接相关的所有费用，当然包含原告所诉求的租赁押金。由于该协议已履行完毕，因此，原告无权再向被告主张押金，故本院对原告的诉求不予支持。
被告关于请求判令原告支付占有房屋期间使用费的反诉请求，本院亦不予支持。理由如下：首先，诉争的房屋占有使用费同样系基于双方的上述租赁事实产生，且原告自2016年7月1日起就没有向被告支付过租金，如需支付该期间的费用，计至协议签订之时达一年之久，金额高达816000元，该费用远高于被告依协议需支付原告的搬迁费541888元。如该协议未考虑该费用，两者的支付义务完全可以相冲抵。冲抵后，被告不仅无需再向原告支付款项，反而是原告需向被告支付差额。但事实上，该协议签订后系被告向原告支付搬迁费，且在原告提起本案诉讼前，并无证据显示被告曾对如此高额的占用费向原告主张过权利，显然有违常理。由此可推断，双方签订的上述协议已将该费用纳入协议范围，被告向原告支付的搬迁费用541888元系双方针对搬迁等租赁事实相关的全部权利义务经充分协商后达成的协议结果。其次，《房屋搬迁协议书》第三条约定“本协议签订后，在本补偿协议规定的期限内又不搬迁的，被告有权依法进行证据保全后采取法律手段强制执行伙伴本合同约定的方法要求原告履行”，也就是说，此处的“被告有权依……本合同约定的方法要求原告履行”中的“要求原告履行”指的应当就是原告所欠的占用费。双方约定了被告主张该费用的条件为原告未按协议搬迁。如上述查明可知，由于原告已按协议履行搬迁义务，因此，被告无权向原告主张占有使用费。综上，被告的反诉请求，本院亦不予支持。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回杨太平的全部诉讼请求；
二、驳回文炳辉的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1510元，由杨太平承担。反诉案件受理费6660元，由文炳辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 许 林 锋
二〇一七年十二月六日
书记员 莫超文(兼)
书记员 李 玉 莹
附本案相关法律条文如下：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。