广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1652号
原告：梁彩娟，女，1959年4月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：左少善、林塭丰，分别为广东锐锋律师事务所律师、实习律师。
被告：叶惠芳，女，1953年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告梁彩娟诉被告叶惠芳共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人左少善、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：广州市海珠区工业大道北42号*房是原告父母亲的遗产，产权登记在母亲陈琼珍名下，用地面积94.68平方米，总建筑面积169.39平方米。父亲于2001年5月3日死亡，母亲于2009年1月13日死亡。父母亲共生育梁彩娟、梁彩馨等九名子女。经海珠区人民法院多次判决，原告占涉案房屋40/180。涉案房屋一直由被告叶惠芳占用和出租，从2012年4月起至今未向原告分配过租金收益。
2014年3月14日梁彩娟与梁伟志委托律师向被告发出《律师函》，要求被告按继承份额分配涉案房屋的租金收益给各继承人，但被告一直不予理睬。原告认为：涉案房屋的租金应按照广州市房地产租赁管理所颁发的广州市海珠区房屋租金参考价计算，从2012年4月份起至今原告应分得租金合计119718元；在租金的面积计算问题上，应当按照母亲名下的产权面积169.39平方米计，首层94.68平方米按铺面用途价格计租，二层74.71平方米（169.39-94.68）按住宅用途价格计租；在租金收益的管理方面，不能长期由被告一方管理收租，应当按照民法通则规定的公平、诚信原则，由继承人推荐一名管理人员统一收租，统一分配。涉案房屋属按份共有财产，根据民法通则第78条的规定，按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。被告长期占用并出租涉案房屋，侵占原告应得收益，应当返还原告。根据民法通则第84条的规定，原告有权要求被告依据广州市房地产租赁管理所颁发房屋租金参考价计算租金，按原告占房屋的份额分配给原告。综上，起诉请求判令：1、被告按照原告占有的继承份额40/180分配广州市海珠区工业大道北42号*房的租金收益119718元（从2012年4月1日起到2015年8月31日止），在判决生效后三日内一次性付清；2015年9月1日以后的租金按月支付；2、本案受理费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。在1986年我就已经在涉案房屋开档口，当时涉案房屋是70多平方米的一层砖瓦结构房屋，一直由我经营管理至今。1994年我自己出钱拆除旧屋重新建了两层的房屋，首层也变为90多平方米。当时与我家公、家婆商定首层70多平方米的面积为两位老人所有，首层超出原先的70多平方米的部分以及二楼则为我所有。直到我家公、家婆去世，才产生继承问题并引发本案纠纷。我方认为，涉案房屋是由我出资建设的，就应当为我所有，原先70多平方米的房屋收益我同意和原告分配，但超出部分应该属于我方。
经审理查明：广州市海珠区工业大道北路42号*房屋原系登记在陈琼珍名下的房产。陈琼珍与梁锐堃是夫妻关系。上述房屋是陈琼珍和梁锐堃的夫妻共同财产。被继承人陈琼珍（于2009年1月13日死亡）和梁锐堃（于2001年5月3日死亡）生前共生育了十个子女，分别为梁伟志、梁伟鸿、梁彩馨、梁彩香、梁彩贤、梁伟民、梁彩美、梁伟汉、梁彩娟，其中第六个孩子现下落不明（身份不详）。叶惠芳为梁伟民的妻子。陈琼珍与梁锐堃生前没有订立遗赠抚养协议。
陈琼珍于2002年3月22日到广州市海珠区公证处（现为广州市海珠公证处）立下遗嘱。遗嘱内容为：广州市海珠区工业大道北路42号*（《广州市房地产证》编号：穗房地证字第0469246号）房屋是以我的名义登记产权的，上述房屋属我与梁锐堃的夫妻共有财产，各占二分之一产权。现我考虑自己年老，特立下遗嘱：在我去世后，将上述房屋其应占份额遗留给儿子梁伟志、女儿梁彩娟、儿媳叶惠芳承受，各占三分之一份额，并指定上述房产为粱伟志、梁彩娟、叶惠芳的个人财产。
关于涉案房屋的继承问题曾发生多次诉讼。本院于2012年1月19日作出（2011）穗海法民一初字第1571号《民事判决书》，判决属于被继承人陈琼珍所有的位于广州市海珠区工业大道北路42号*的房屋的1/2产权归叶惠芳、梁伟志、梁彩娟所有，由叶惠芳、梁伟志、梁彩娟各占上述房屋的1/6产权份额。本院于2013年8月12日作出（2013）穗海法民一初字第118号《民事判决书》，判决梁锐堃所有的位于广州市海珠区工业大道北路42号*房屋的1/2产权由梁伟志、梁彩馨、梁彩美、梁伟鸿、梁伟汉、梁彩贤、梁彩香、梁伟民、梁彩娟各继承1/20，即各占1/20的产权份额（上述产权份额不包括该屋的违章建筑部分），等。上述判决已经生效。
2014年3月19日，房管部门依据上述判决核准登记了新的房产证，房产证载明：广州市海珠区工业大道北路42号*的建筑面积为70.32平方米，另有首层24.36平方米不能办理权属登记，另有第二层74.7074平方米不能办理权属登记，权属人及权属比例如下：梁伟志、梁彩娟各占13/60，梁彩馨、梁彩美、梁伟鸿、梁伟汉、梁彩贤、梁彩香、梁伟民、陈琼珍各占3/60，叶惠芳占10/60。
之后，梁伟志、梁彩娟又起诉要求确定各继承人对陈琼珍名下剩余1/20份额的继承比例，并要求各继承人继承涉案房屋中违章建筑的使用权利，本院经审理后作出（2014）穗海法民一初字第505号民事判决书，判决认为违章建筑部分的面积未能办理权属登记，权属不明，梁伟志、梁彩娟主张继承违章建筑部分使用权利于法无据，故对该诉请不予处理；对于陈琼珍名下尚未分配的剩余1/20份额，则由梁伟志、梁彩娟、梁彩馨、梁彩美、梁伟鸿、梁伟汉、梁彩贤、梁彩香、梁伟民各自继承取得1/180。上述判决生效后，本案相关继承人对涉案房屋已办理权属登记部分面积所占的权属比例如下：梁伟志、梁彩娟各占40/180，梁彩馨、梁彩美、梁伟鸿、梁伟汉、梁彩贤、梁彩香、梁伟民各占10/180，叶惠芳占30/180。
被告为证明其主张提供了如下证据：
1、日期为1994年6月26日、由陈琼珍、梁锐堃签名的《凭证》，内容大意是涉案房屋属危房，现由第七儿媳叶惠芳独资将其推平，重新建成一座混凝土框架结构的上居下铺的两层商业住宅楼房，该楼房原产权建筑面积70.25平方米（铺面）属陈琼珍、梁锐堃所有，余下的面积（即超原产权所多建的面积）权益均属叶惠芳所有。
2、有陈琼珍和叶惠芳签名的日期为1994年6月28日的《协议书》，载明陈琼珍决定把涉案房屋首层全部交由叶惠芳继续经营，如若将来遇到征用，铺面所属权益均由叶惠芳处理。
3、叶惠芳以陈琼珍代理人的名义（甲方）和李锦湛（乙方）签订的《承包合同》，载明甲方将涉案房屋首层约70平方米面积交给乙方承包使用，承包合同期10年，从2008年7月1日起至2018年6月30日止，承包费每月3200元，2013年9月起每月3600元至合同期满止；等等。
4、叶惠芳以陈琼珍代理人的名义（甲方）和卓喜松（乙方）签订的《友好协议》，载明甲方将涉案房屋首层约20平方米面积借给远房亲戚侄儿卓喜松作售卖自行车之用，借期10年，从2008年12月1日起至2018年12月31日止，每月1700元，2013年9月起每月2300元；等等。
原告对上述证据均不予认可。
本院于2016年1月21日到现场调查，经向上述证据3、4中涉及的李锦湛、卓喜松询问，两人分别对上述《承包合同》和《友好协议》进行了确认，并分别提交了被告向两人出具的交费收据，表示双方是按上述《承包合同》和《友好协议》来履行。从交费收据原件看，很多收据都已经发黄、褪色。原告对上述交费收据不予认可，认为只是单方书写，没有银行转账证明，不能仅从收据的新旧程度判断收据的真实性，且即使收据真实，也应该按涉案房屋现在的市场租赁价格来收租。
本院认为：梁伟志、梁彩娟曾起诉要求各继承人继承涉案房屋中违章建筑部分的使用权利，但已经生效的（2014）穗海法民一初字第505号民事判决书认为违章建筑部分的面积未能办理权属登记，权属不明，梁伟志、梁彩娟主张继承违章建筑部分的使用权利于法无据，故对该诉请不予处理。据此，涉案房屋未办理权属登记的面积部分的权属状况、权属比例尚不明确，原告要求按前案生效判决所确定的各继承人对已办理权属登记部分所占的权属比例分配尚未办理权属登记的面积部分的租金收益，依据不足，本院不予支持。
涉案房屋已办理权属登记部分的建筑面积为70.32平方米，原告要求分配该部分租金收益合理，本院予以支持。但租金收益分配应以实际收益为基础，原告要求按广州市海珠区房屋租金参考价计算依据不足，本院不予采纳。涉案首层房屋总建筑面积为70.32平方米+24.36平方米=94.68平方米，故原告可分得的租金收益为首层租金收益*70.32/94.68*40/180，而根据本案现有证据，涉案首层房屋2012年4月-2013年8月的每月租金收益为3200元+1700元=4900元，2013年9月起至今的每月租金收益为3600元+2300元=5900元，故原告可分得的租金收益如下：2012年4月-2013年8月每月可分得收益约为809元，2013年9月起每月可分得收益约为974元。考虑到涉案房屋首层的租赁情况以后有可能发生变化，故本案可分配租金计算到本判决生效之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条的规定，判决如下：
一、被告叶惠芳在本判决生效之日起十日内，向原告梁彩娟支付原告应分得的广州市海珠区工业大42号*房（不包括未办理权属登记的部分）2012年4月1日起至本判决生效之日止的租金收益（2012年4月至2013年8月期间每月按809元计算，2013年9月起每月按974元计算）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2694元，由被告负担728元，原告负担1966元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 黄碧茹
人民陪审员 彭 海
二〇一六年三月二日
书 记 员 徐 石
陈文慧