山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第2885号
原告管培吉。
委托代理人王秀华。
转委托代理人朱振涛。
被告李涛。
原告管培吉与被告李涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告管培吉的委托代理人王秀华、转委托代理人朱振涛到庭参加了诉讼，被告李涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告管培吉诉称，2013年原、被告签订房地产买卖契约，约定原告购买被告所有的青岛市某某路19号X单元XXX户房屋。原告向被告支付购房定金4万元及首付款20万元。后双方同意解除该买卖合同，但被告一直未向原告退还支付的款项，原告系精神残疾，属限制行为能力人，其签订的合同和解除协议均系无效的。请求判令被告向原告返还定金4万元及购房款20万元。
被告李涛辩称，原、被告签订房屋买卖合同前，原告多次由其亲属陪同看房，看房过程中，原告头脑清楚、语言表达流畅，不能看出其患有精神疾病，原告及其亲属也从未提出其有精神疾病，原、被告就青岛市某某路19号X单元XXX户房屋签订的买卖合同在内容和形式上均符合法律规定，因此该合同是合法有效的，因原告单方毁约，被告出于好心，同意原告不再购买该房屋，并与原告约定待被告将该房屋另行出售后，将原告已付的购房款返还给原告；根据合同的约定及相关法律规定，因原告违约，其无权要求返还定金；另被告应原告要求搬离该房屋，另行租房居住，因此产生的费用应由原告承担。
经审理查明，2013年6月19日原告与被告签订了房地产买卖合同，合同约定，原告以118万元的价格购买被告所有的青岛市某某路19号X单元XXX户房屋（建筑面积85.01平方米），原告在2013年6月19日交付定金4万元，2013年7月底前配合被告撤押，付给被告人民币90万元，撤押五日内双方去办理贷款手续，原告在过户时，付给被告2万元，剩余2万元在被告付给原告房屋时付清，剩余房款20万元，原告将以贷款的方式付给被告，撤押后房产证由中介方保管，被告应于房款全部付清时将房屋交付给原告。合同第七条约定，本合同签订后，原告中途悔约，应书面通知被告，被告应在十日内将原告的已付款（不计利息）返还给原告，但购房定金归被告所有，被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起十日内将双倍定金及已付款返还给原告。合同补充条款第4项约定，本合同签订后，因原、告双方原因造成本合同悔约或解除，中介费不退，由悔约方承担。若被告违约，需双方返还定金，所赔违约金部分由原告和中介方各得50%，若原告违约，定金不退，所付定金由被告和中介方各得50%，定金由中介方保管50%。
合同签订后，原告向被告支付了定金4万元，房款20万元，被告向原告出具了收据。被告称定金4万元由中介保管2万元，并提供了保管条一份，该保管条载明：“今保管管培吉购市北区某某路19号1单元501户购房定金人民币贰万元整（20000），待过户后付清。代保管人千千顺2013.6.19”。
2013年8月8日原、被告在中介的见证下，签订了一份声明，该声明称：“由于管培吉单方面毁约，造成李涛某某路房屋无法按照双方合同约定正常交易，双方特此声明如下：1、李涛应管培吉要求，已经于2013年6月份为管培吉腾出某某路房屋，另租他处居住，由此产生的房屋租金费用由管培吉方承担。2、应管培吉方数次不同要求，李涛多次将某某路房屋内的家具及设施或拆除或搬离，以至于给今后李涛方再次出售房屋造成极大的损失和不便，由此产生的搬迁费用及家具堆存费用由管方培吉负责。3、李涛在签订合同时收到管培吉人民币贰拾肆万元整（其中贰万元整由中介方：千千顺房产保管）现因管培吉毁约，此笔费用将在李涛卖掉某某路房屋后，扣除违约金及损失费后，剩下款项交还予管培吉。4、由中介方在2013年6月19日所签的购房合同作废（购房地址青岛市北区某某路19号X单元XXX户）。5、此声明一式三份，李涛、管培吉及中介方各执一份。6、其中肆万违约金已由李涛与中介方各得50%，剩余款项李涛将某某路房屋出售后三日内将款付给管培吉，逾期一日，每天将按万分之五收取滞纳金。
上述事实，有原、被告签订的房屋买卖合同、收据、保管条、原、被告签订的声明，庭审笔录在案佐证，并经庭审质证和审查可以采信。
诉讼中原告称，其为精神和肢体双重残疾，是限制行为能力人，其监护人在事后也没有就上述房屋买卖合同和声明予以追认，因此该买卖合同和声明均系无效的，被告应返还全部款项24万元。原告对该主张提供了残疾人证，病历，该证据显示，原告于2012年3月被诊断为精神障碍，躁狂状态，残疾人证签发时间是2013年9月16日，残疾类别为肢体、精神，残疾等级为贰级，监护人王秀华。被告对该证据不予认可，认为该证残疾证办理时间是2013年9月16日，是在签订买卖合同之后办理的，原告的此行为完全是为了该次诉讼而特意办理的，无法证明原告在签订合同时即患有精神疾病，如果原告患有精神疾病其亲属为何不告知该情况，而且原告从家中拿出20多万元，其家人居然不过问，显然不符合常理。诉讼期间，经本院询问，原告的妻子王秀华表示不申请对原告的行为能力进行鉴定。
被告对其所称的因腾出涉案房屋，另行租房居住产生的租金损失提供了以下证据：1、出租方为刘XX、承租方为李涛的租赁合同，该合同显示租赁期限是自2013年7月15日至2014年7月14日，月租金2000元，付款方式为半年付，房屋设施押金4000元。2、收据二份，显示李涛交付租金12000元，房屋押金3000元，共计15000元，收据落款人为“韩XX”，另一收据显示：“今收到房屋租赁中介费1200元。李全X2013年7月15日。”对该证据原告不予认可，认为被告并没有将原告所购房屋交付给原告，所以被告不会产生租赁费和中介费，而且根据双方签订的声明，双方的买卖合同已在2013年8月8日解除，因此被告无需在外租房居住。
本院认为，本案双方争议的主要焦点在于，原、被告签订的房屋买卖合同及声明是否合法有效，原告的主张应否得到支持。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的……”本案原告自称为限制行为能力人，其与被告签署的买卖合同和声明均是无效的，对该主张原告虽然提供了病历和残疾证，但是对于公民民事行为能力的认定，需要经过法律所规定的特别程序予以审查确认，未经法定程序审查认定，即不能确认原告为限制民事行为能力人，因此原告主张其与被告签订的房屋买卖合同和声明无效，没有事实和法律依据，本院不予采信；原、被告自愿签署了房屋买卖合同和声明，该两份协议均系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此该买卖合同和声明均合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原、被告在签订买卖房屋合同后，又经过协商签订了声明，一致同意解除双方签订的买卖合同，该行为符合法律规定，本院予以确认；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告通过自行协商解除了双方签订的买卖合同，现原告要求被告返还已付的房款20万元，于法有据，本院予以支持，被告辩称根据双方声明中的约定，该房款应待其将涉案房屋另行出售后再予以返还，但对于涉案房屋何时出售，主要取决于被告，该约定对原告来讲显然是不公平，因此对被告的该辩解意见，本院不予支持，被告应即时将房款20万元返还给原告。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因原告的违约而导致双方签订的买卖合同解除，根据上述法律规定，原告应承担违约责任，原告要求被告返还定金，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李涛于本判决生效之日起十日内向原告管培吉返还购房款人民币20万元；
二、驳回原告管培吉的其他诉讼请求。
如果被告未在本判决指定的期间内履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元（原告已预交），由原告承担817元、被告李涛承担4083元。被告李涛于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田文静
人民陪审员 于建芝
人民陪审员 王 静
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 孙晓蕾