陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民一终字第00868号
上诉人（原审原告）殷小莉，无业。
委托代理人王至衡，男，1974年9月2O日出生，汉族，无业。
委托代理人陈建刚，陕西至正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）西安新城华龙医院，住所地西安市新城区长乐西路***号。
法定代表人王征红，该院院长。
委托代理人李光伟，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王征红，西安新城华龙医院院长。
委托代理人李光伟，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王征涛，西安新城华龙医院业务院长。
上诉人殷小莉与上诉人西安新城华龙医院、被上诉人王征红、王征涛因租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2011）新民一初字第01447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人殷小莉的委托代理人陈建刚、王至衡，上诉人西安新城华龙医院、被上诉人王征红的共同委托代理人李光伟，被上诉人王征涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月1O日，殷小莉与西安新城华龙医院签订《房屋租赁合同》，由殷小莉承租位于西安市新城区长乐西路138号副1号门面房一间用于经营餐饮。合同约定：租赁期限从2009年9月l6日至2012年9月l5日，月租金16000元，每半年支付一次，提前一个月支付下半年房租。西安新城华龙医院另收取16000元作为租赁押金。合同还对合同解除的条件、违约责任、合同争议的解决方式等做出约定。合同签订当日，殷小莉向西安新城华龙医院交纳押金16000元，其后房租殷小莉也如约交纳。2011年3月15日，西安新城华龙医院通知殷小莉将房租涨至每半年100000元。2011年4月12日，殷小莉收到承租房屋所有人陕西省假肢中心《解除房屋租赁合同通知书》，提出与王征红解除租赁合同，并要求殷小莉于2011年7月1日前交还房屋，并从2011年5月8日起采取停电措施。殷小莉为继续营业，采用发电机发电方式继续经营。后双方就返还租金及押金事宜多次协商未果。另查，西安市新城区长乐西路l38号副l号门面房屋系陕西省假肢中心所有。陕西省假肢中心与王征红于2008年3月27日就该房签订房屋租赁合同，租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日，月租金4275元，该合同约定不允许承租人转租。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但双方仍实际按原租赁合同继续履行。2011年7月15日，陕西省假肢中心在解除与王征红的租赁合同后又与殷小莉签订房屋租赁合同。庭审中，殷小莉称其装修及添加附着物损失5000元没有提供证据，在庭审期间亦未提交评估申请。
2011年7月，殷小莉向西安市新城区人民法院提起诉讼称，2009年9月1O日其与西安新城华龙医院签订《房屋租赁合同》，由殷小莉承租位于西安市新城区长乐西路138号副1号门面一间用于经营餐饮。租赁期限从2009年9月16日至2012年9月15日，月租金16OOO元，每半年支付一次。西安新城华龙医院还收取16000元作为押金。合同签订后，殷小莉积极履行了己方全部义务并对房屋进行了装修。2011年2月，西安新城华龙医院以停水为要挟单方将房租涨至每半年100000元。2011年4月12日殷小莉收到承租房屋所有人陕西省假肢中心的《解除房屋租赁合同通知书》，提出与王征红解除租赁合同，要求殷小莉于2011年7月1日前交还房屋，并从2011年5月8日起停电致殷小莉停业3天。现殷小莉与西安新城华龙医院的租赁合同无法继续履行，请求依法判令西安新城华龙医院返还其租金41666.67元，押金16000元，装修及添加附着物损失5000元及因停电而发电的购买汽油的支出12000元，三天停业损失9358元，发电机修理费l580元，修理发电机车费340元，为发电机购买机油318元，共计82904.67元；王征红、王征涛依法承担连带赔偿责任。
西安新城华龙医院、王征红辩称，殷小莉诉讼请求中既有违约之诉亦有侵权之诉，两诉不能同时主张。西安新城华龙医院与殷小莉的房屋租赁合同还在履行期限内，合同并未解除。殷小莉的诉讼请求无法律依据，表示不同意殷小莉的诉讼请求。
王征涛辩称，自己与西安新城华龙医院签订房屋租赁合同及收取租金系履行职务的行为，殷小莉将其列为被告无法律依据，表示不同意殷小莉的诉讼请求。
原审法院经审理认为，殷小莉承租房屋为陕西省假肢中心所有，王征红在同陕西省假肢中心签订包括殷小莉承租房屋在内的房屋租赁合同后，其违反约定将租赁物以西安新城华龙医院的名义转租给殷小莉的行为未经陕西省假肢中心追认，殷小莉与西安新城华龙医院签订的房屋租赁合同应属无效。后陕西省假肢中心解除与王征红的租赁合同致殷小莉与西安新城华龙医院的租赁合同事实上无法继续履行。现殷小莉要求西安新城华龙医院返还租金及押金符合法律规定，依法应予支持。关于返还租金的具体数额，应为在殷小莉承租期间西安新城华龙医院所收取殷小莉的租赁费差额。殷小莉在本案审理过程中就超出差额部分增加诉讼请求，但未在规定的时间内交纳相关诉讼费用，本案不予处理。因殷小莉自2011年4月12日收到陕西省假肢中心《解除房屋租赁合同通知书》到2011年7月15日又与陕西省假肢中心签订租赁合同并一直使用该房屋，故西安新城华龙医院应返还从2011年7月15日至2011年9月l5日的房屋租金（按100000元／半年计）33333.34元。殷小莉主张的装修及添加附着物损失一节，因殷小莉未提供相关证据且仍在使用租赁物，对该诉讼请求，依法不予支持。殷小莉主张的其他损失，证据不足且殷小莉在签订合同时缺乏审慎义务，对自身损失亦有过失，依法不予支持。王征红、王征涛签订合同收取租金是履行职务的行为，产生的法律后果应由西安新城华龙医院承担，殷小莉要求王征红、王征涛承担连带责任的诉讼请求不能成立。遂依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告西安新城华龙医院于判决生效后十日内返还原告殷小莉房租33333.34元，押金16000元。二、驳回原告殷小莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1473元，由原告殷小莉承担473元，被告西安新城华龙医院承担1000元（原告已预付，由被告给付前款时一并支付）。
宣判后，殷小莉与西安新城华龙医院、王征红均不服，向本院提起上诉。殷小莉诉称，一审法院认定其与西安新城华龙医院所签订的租赁合同无效，那么西安新城华龙医院返还的租金应当从该合同签订之日其计算。其认为自2011年7月1日双方解除合同之日，西安新城华龙医院应当返还其租金41666.67元，一审法院计算错误。一审审理过程中，其提供了请求赔偿损失的相关证据材料，一审法院未予认定违反法律规定。西安新城华龙医院属私人企业，没有进行工商登记，一直由王征红、王征涛经营管理，现已停止营业。故王征红、王征涛应当对其债务承担连带责任。综上请求：1、撤销原判；2、由西安新城华龙医院返还租金41666.67元，押金16000元；3、由西安新城华龙医院赔偿其因停电造成的损失9358元及发电机用油10578元；4、由王征红、王征涛承担连带责任；5、诉讼费由西安新城华龙医院、王征红、王征涛承担。
西安新城华龙医院、王征红上诉称，西安新城华龙医院与殷小莉所签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，该合同尚未解除，仍在履行中。殷小莉承租涉案房屋用于经营“祥远肉夹馍店”，名气、招牌大，陕西省假肢中心对该转租行为是知晓和认可的。西安新城华龙医院与殷小莉签订合同和殷小莉的肉夹馍店扩建时均明确告知过陕西省假肢中心。关于收取的殷小莉的押金，实质上是履约保证金，双方合同仍在履行过程中，不存在退还押金。西安新城华龙医院与殷小莉的租赁合同未解除前，陕西省假肢中心与殷小莉签订涉案房屋租赁合同纯属恶意。针对殷小莉的上诉其辩称，医院不需要办理营业执照，医院不属于公司法所调整的范围。陕西省假肢中心在西安新城华龙医院转租房屋6个月内没有提出异议，该转租行为有效。殷小莉主张停电损失，因停电系陕西省假肢中心所为，与西安新城华龙医院没有关系，殷小莉应当向陕西省假肢中心主张。殷小莉与西安新城华龙医院所签订的租赁合同，故殷小莉将王征红列为本案被告系主体不适格。综上，请求1、撤销原判第一项；2、维持原判第二项；3驳回殷小莉的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由殷小莉承担。
殷小莉针对西安新城华龙医院、王征红上诉辩称，其与西安新城华龙医院所签订的房屋租赁合同所涉房屋，是王征红租赁假肢中心的房屋，后未经陕西省假肢中心的同意又以西安新城华龙医院的名义转租，转租行为应无效。陕西省假肢中心于2011年4月12日向王征红送达书面通知，单方解除了房屋租赁合同。表示不同意西安新城华龙医院、王征红的上诉请求。
王征涛答辩称，其同意西安新城华龙医院、王征红的上诉请求，并称停电系陕西省假肢中心所为，西安新城华龙医院也是受害者。跟陕西省假肢中心签订租赁合同到2008年3月27日终止后，就变为不定期租赁合同，王征红向陕西省假肢中心交纳涉案房屋的租金到2011年6月份。表示不同意殷小莉的上诉请求。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，王征红与陕西省假肢中心签订房屋租赁合同，将陕西省假肢中心位于西安市新城区长乐西路138号副1号约54.5平米的房屋租赁给王征红使用，该合同于2008年12月31日到期。合同到期后，陕西省假肢中心与王征红未续签合同，但王征红继续承租该房，并依照原合同继续向陕西省假肢中心交纳该房屋租金，双方形成不定期租赁合同，陕西省假肢中心可以随时解除合同。在王征红承租涉案房屋期间即2009年9月10日，王征红作为法定代表人的西安新城华龙医院又将涉案房屋转租给殷小莉使用，殷小莉依约将房屋租金预付于西安新城华龙医院至2011年9月15日。但殷小莉于2011年4月12日收到陕西省假肢中心向王征红送达的《解除房屋租赁合同通知书》后一直占用使用涉案房屋，并于2011年7月15日重新与陕西省假肢中心签订了关于涉案房屋的租赁合同，之后殷小莉向陕西省假肢中心交纳2011年7月15日以后的租金。陕西省假肢中心公告《解除房屋租赁合同通知书》及与殷小莉重新签订涉案房屋租赁合同的行为表明，其与王征红的租赁合同解除。故西安新城华龙医院应当将收取殷小莉的押金16000元及多收取的房屋租金33333.34元退还给殷小莉。关于殷小莉主张因陕西省假肢中心停电给其造成损失，请求西安新城华龙医院、王征红、王征涛赔偿一节，因停电系陕西省假肢中心所为，故殷小莉上述主张不能成立。关于殷小莉主张西安新城华龙医院、王征红、王征涛对其债务应承担连带责任一节，因殷小莉系与西安新城华龙医院所签的房屋租赁合同，根据合同的相对性原则，应当由西安新城华龙医院对其承担责任，殷小莉上述主张不成立。关于西安新城华龙医院、王征红辩称西安新城华龙医院与殷小莉的租赁合同未解除前，陕西省假肢中心与殷小莉签订涉案房屋租赁合同纯属恶意；其收取殷小莉押金，实质上是履约保证金，双方合同仍在履行过程中，不存在退还押金及租金一节，因王征红与陕西省假肢中心之间的租赁合同为不定期租赁合同，陕西省假肢中心委托殷小莉向王征红转交《解除房屋租赁合同通知书》、陕西省假肢中心与殷小莉重新签订涉案房屋租赁合同、王征红自2011年6月30日以后再未向陕西省假肢中心交纳租金的事实，本院依法认定王征红与陕西省假肢中心与王征红之间的租赁合同解除，故王征红与西安新城华龙医院上述辩称，不予采信。关于殷小莉诉请退还2011年7月1日至2011年7月15日之间的租金，因殷小莉系基于其与西安新城华龙医院之间的租赁合同在此期间占有使用涉案房屋，故该费用其应当予以交纳，对其该诉请，不予支持。综上，原审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2506元，由殷小莉承担1473元，由西安新城华龙医院承担1033元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国强
审 判 员 姜亦君
代理审判员 朱筱滢
二〇一二年七月二十四日
书 记 员 郭 旭