江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2877号
上诉人（原审被告）新沂市新店镇中心卫生院，住所地新沂市新店镇新店街。
法定代表人ＸＸ，该院院长。
委托代理人许铁中，该院职工。
委托代理人袁晓普，江苏铸石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）葛一举，农民。
委托代理人孙敬煜，新沂市棋盘法律服务所法律工作者。
上诉人新沂市新店镇中心卫生院（以下简称新店镇卫生院）与被上诉人葛一举房屋租赁合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2014）新马民初字第00823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新店镇卫生院的委托代理人袁�普，被上诉人葛一举的委托代理人孙敬煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年10月起至2013年6月，在位于新沂市新店镇五营村营圩三组庄南边的三间平房、两间东偏房的房屋内新沂市新店镇五营村老营卫生室从事诊疗服务。2000年3月之前，该房屋由村委会无偿提供，权属属于原老营村委会，不提交任何租金。2002年10月12日，葛一举取得了上述房屋的村镇房屋所有权证。葛一举以2000年3月就与新店镇卫生院协商房屋租赁事宜，月租金200元每月，但直至2013年6月搬走只支付2012年4月1日至2013年5月2日的租金1600元，2000年3月至2012年4月的租金28800元未予支付为由起诉要求新店镇卫生院支付租金28800元。对于葛一举收到1600元租金的情况，新店镇卫生院辩称系老营卫生室的室长刘某为了方便群众就医，支付租金1600元给葛一举。
另查明：原新沂市新店镇�营村于1999年并入新沂市新店镇五营村，新店镇五营村老营卫生室室长为刘某，该卫生院由新沂市新店镇卫生院统一管理，院长系一体化管理负责人。
原审法院认为：新沂市新店镇五营村老营卫生室由新店镇中心卫生院统一管理，其权利义务应由新店镇卫生院承担。新沂市新店镇五营村老营卫生室自1993年10月起即在葛一举诉称的房屋内从事诊疗服务，在2000年之前由村委会无偿提供，但在2002年10月12日葛一举取得了该房屋村镇房屋所有权证后，葛一举对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。双方虽未订立书面的租赁合同，但新沂市新店镇五营村老营卫生室长期在该房屋从事诊疗服务，同时结合经葛一举催要租金后，老营卫生室室长刘某支付1600元租金的事实等，可以认定双方当事人之间存在不定期的租赁合同关系。现葛一举要求新店镇卫生院支付租金，事实理�充分，予以支持。同时对新店镇卫生院辩称葛一举的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。
对于葛一举要求新店镇卫生院支付自2000年3月至2012年4月的租金的诉讼请求，葛一举自2002年10月12日取得了该房屋的村镇房屋所有权证，因此葛一举要求的租金可自2002年10月起计算至2012年4月，共115个月，租金为23000元（115月×200元／月）。遂判决：一、被告新沂市新店镇中心卫生院于本判决生效之日起十日内支付原告葛一举租金23000元；二、驳回原告葛一举的其他诉讼请求。
上诉人新店镇中心卫生院不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方当事人之间不存在房屋租赁合同关系，上诉人不欠被上诉人房屋租金。根据新沂市政府的文件规定，卫生室的房屋由村委会提供。被上诉人从未与被上诉人签订过书面或口头的房屋租赁合同。2、被上诉人在2002年10月12日�得房屋所有权证，上诉人对此不知情。村委会、被上诉人均未告知过上诉人，更没有任何人向上诉人要过房租。即便房屋权属变更，上诉人也不需要交纳房屋，因为按文件规定由村委会提供房屋。3、2012年4月至2013年5月的房屋租金支付是刘某的个人行为。因为按规定，该村卫生室应当撤掉，是刘某要求保留，并由其个人支付租金。4、被上诉人在2012年4月之前从未主张过房屋租金，超过了诉讼时效。5、被上诉人提供葛某、邵某、刘某的证明，但是证人没有出庭作证，原审法院对证明采信，违反了法律规定。并且上诉人庭后核实，邵某、刘某也未给被上诉人写过任何证明。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人葛一举答辩称：双方当事人之间存在房屋租赁关系。上诉人管辖的卫生室负责人交纳了部分租金。被上诉人从2002年10月取得房屋所有权，�诉人应当从占有之日支付租金。双方当事人之间是不定期租赁合同，被上诉人随时可以主张权利，诉讼并未超过时效。被上诉人提供的证据经过了上诉人质证，上诉人对证据没有提出异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提供如下证据：1、徐州市人民政府徐政办发188号文件，证明按照徐州市和新沂市人民政府要求，村卫生室是实行的是“乡村联办，乡村一体”的管理体制，村卫生室的房屋由村民委员会负责提供，新沂市新店镇老营村卫生室从93年就一直在本案诉争的房屋中经营，本案被上诉人在1999年之前在老营村任党支部书记，对这些情况他也是知道的。直到2012年4月份之前，从来没有人向村卫生室及上诉人要过房租。2、新政发（2006）66号文件，证明根据新沂市人民政府要求，每个村只设一个卫生室，老营村在1999年的时候并入了新店镇五�村，老营村卫生室早就应该撤销并入五营村卫生室。由于这两个村子的自然村落比较大，老营村卫生室就没有立即撤销，并入五营村。2012年4月份，被上诉人向卫生室索要房租，上诉人决心要把老营村卫生室撤掉，卫生室室长刘某多次向上诉人请求，保留老营卫生室。并且要求房屋由其自己解决，刘某支付租金是个人行为。3、证人刘某出庭作证，证人陈述支付2012年至2013年期间的租金是个人行为，并表示该证明不是其所写。被上诉人质证认为，两份文件与本案没有关联性，该两份文件的内容是对市县人民政府下发的，与被上诉人无关。证人证言不真实。
经当事人确认，本案的争议焦点为被上诉人的一审诉讼请求是否超过诉讼时效。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《民法通则》第136条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，根据该规定，当事人对租金主张的诉讼时效为一年，诉讼时效的起算自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，权利人怠于行使权利，超过诉讼时效才行使权利所产生的不利法律后果就是导致其自身丧失胜诉权。本案中，从1993年老营村卫生室在涉案房屋内进行诊疗服务起至2000年3月之前，涉案房屋权属属于原老营村委会，由村委会免费提供给村卫生室使用，不产生任何租金纠纷。自2002年10月12日被上诉人取得涉案房屋的所有权，被上诉人应当知道其可以向被上诉人或者老营村卫生室行使主张租金的权利。本案中被上诉人虽然主张自己一直在向上诉人或卫生室主张租金，但是其应当就自己诉讼请求并未超过诉讼时效承担举证证明责任。其一审提供的葛某、邵某、刘某三人的证明，属于证据种类中的证人证言，该三人均未在一审出庭�证，接受双方当事人的质询。其中葛某与被上诉人之间存在利害关系。而刘某则在二审期间出庭作证，对被上诉人一审提供的证明真实性不予认可，否认该证明的内容及签字为自己所书写。并且该三份证明内容均反映不出被上诉人向卫生室主张过租金，产生了诉讼时效中断的情形。因此，被上诉人未能提供充分证据证明其自2002年取得房屋权属证书，权利被侵害之日起一年内向相关部门或人员提出主张，产生了诉讼时效中断的情形，被上诉人的租金诉讼请求超过了诉讼时效，应当就此承担不利的法律后果。并且本案租金也不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中同一债务分期履行诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算的情形。
综上，二审期间上诉人申请证人刘某出庭作证，被上诉人一审所提供的刘某的证明不具备真实性，本院无法根据刘某等人的证明认定被上诉人的租金请求未超过诉讼时效，被上诉人也未能提供其他证据证明其主张存在诉讼时效中断、中止的情形，因此上诉人新店镇卫生院提出被上诉人超过诉讼时效的上诉理由成立，应予支持。被上诉人对租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省新沂市人民法院（2014）新马民初字第00823号民事判决；
二、驳回葛一举的诉讼请求。
一审案件受理费520元，二审案件受理费520元，均由葛一举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年九月三十日
书 记 员 宗 正