广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4044号
原告：贺春丽，女，汉族，住江西省萍乡市莲花县，公民身份号码×××5060。
委托代理人：翟云、董建，分别、实习律师。
被告：肖国宏，男，汉族，住广东省中山市西区，公民身份号码×××2052。
委托代理人：黄惠桃、郭银银，分别、实习律师。
原告贺春丽诉被告肖国宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法由代理审判员仇丽君公开开庭进行了审理。原告贺春丽的委托代理人翟云、董建，被告肖国宏的委托代理人黄惠桃、郭银银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺春丽诉称：2012年7月5日，被告与中山市东区物业经营管理有限公司（以下简称东区物业公司）签订《租赁合同书》，承租位于中山市东区松苑路7号2卡商铺，面积为130平方米。2014年12月19日，原、被告签订《商铺租赁权转让合同》，被告将上述商铺转租给原告，并于2014年12月26日收取原告90000元转让费。同日，原告与佛山市光头佬联圣贸易有限公司签订《经营合同书》和《合同书》2份，原告以上述商铺为经营地址加盟光头佬联圣贸易有限公司，并依上述约定向光头佬联圣贸易有限公司支付品牌使用费、品牌推广费、经营保证金、店铺装修款、专卖店设备款113000元。2015年7月31日，原告收到东区物业公司电话通知，告知因被告该商铺转租没有经过产权人同意，违反与产权人的合同约定，产权人遂决定收回上述商铺，并于同年8月11日向被告发出《合同终止告知书》，限定于2015年8月30日前办理退场手续。原告遂于2015年8月28日向产权人交还上述商铺。原告认为，被告未经产权人东区物业公司同意将涉案商铺转租给被告，原、被告签订的《商铺租赁权转让合同》无效，被告应向原告赔偿因此的损失。据此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告退回所收的商铺转让费90000元；2.被告赔偿原告因商铺被收回所造成的损失113000元，包括品牌使用费40000元、品牌推广费10800元、专卖店设备款34200元、装修工程款20000元、经营保证金8000元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回要求被告支付经营保证金8000元的诉讼请求，认为其品牌使用费损失应为60000元，变更第2项诉讼请求为被告赔偿原告因商铺被收回所造成的损失125000元。
原告贺春丽对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.商铺租赁权转让合同；2.收据；3.佛山市光头佬联圣贸易有限公司的营业执照、组织机构代码证、食品流通许可证、税务登记证复印件；4.经营合同书；5.合同书2份；6.收款收据；7.通话记录；8.东区物业公司的网页搜索信息；9.租赁合同书、终止协议告知书复印件；10.证明。
被告肖国宏辩称：一、原、被告签订的《商铺租赁权转让合同》合法有效。该合同主体双方均具备相应的民事行为能力，该合同亦是合同双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规强制性规定及损害社会公共利益，合同的标的明确且可履行。合同无效的情形在合同法第52条已有明确规定，认定合同无效应当严格按照无效合同法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的范围。根据合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定可知，未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，出租人是否同意转租不影响转租合同的效力。为此，原、被告签订的《商铺租赁权转让合同》合法有效，应受法律保护。二、原告无权要求被告返还商铺转让费。被告与东区物业公司签订租赁合同书后，原告曾找过东区物业公司要求承租涉案商铺，但由于此时租金已上升较多，原告得知被告承租时商铺租金较便宜，且被告已对涉案商铺进行相关装修，原告为节省装修费及租金，主动向被告要求承租涉案商铺，并愿意一次性支付被告转让费用90000元，为此，该费用原告无权要求被告返还。三、原告明知被告无转租权仍承租涉案商铺，风险应由原告自行承担。《商铺租赁权转让合同》第十一条约定“合同重要附件为乙方与东区物业公司的租赁合同”，双方在签订合同时，被告已履行告知义务，原告已知悉被告与东区物业公司租赁合同的全部内容，原告在明知被告无权转租、东区物业公司随时有解除租赁合同风险前提下，仍愿意与原告签订合同，其损失应自行承担。四、原告违反合同约定在先，应按照协议约定承担返还商铺等违约责任。按被告提供的银行卡流水显示，原告最后支付一期租金的时间为2015年6月12日，之后经被告多次催促原告仍未缴纳租金，因原告已超过一个月未支付租金，原告可依双方合同约定要求被告向原告返还商铺。东区物业公司于2015年8月11日向被告发出《合同终止告知书》时，原、被告的合同已因原告的违约行为而终止，原告无权要求被告支付因商铺被收回造成的损失。退一步讲，即使需支付赔偿费用，但由于原告存在上述情况，亦应承担相应的责任。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告肖国宏为其辩解主张在举证期限内提交的证据有：1.银行流水；2.短信记录；3.装饰施工合同及收据。
经审理查明：2012年7月5日，东区物业公司（甲方、出租方）与肖国宏（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将其位于中山市东区松苑路7号2卡商铺出租给乙方开办商业之用，面积为130平方米；租赁期限五年，即自2012年6月1日起至2017年5月30日止；从2012年6月1日起至2015年5月30日止每月租金为4550元（35元／平方米／月），2015年6月1日起至2017年5月30日止每月租金为5200元（40元／平方米／月）；乙方于每月10日前将当月租金缴清给甲方；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁物转租给第三者，否则甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收保证金，并收取乙方违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，东区物业公司依约将上述商铺交付肖国宏使用。
2015年1月1日，贺春丽（甲方）与肖国宏（乙方）签订《商铺租赁权转让合同》（居间合同），约定：一、转让标的物：乙方租用位于东区松苑路7号二卡商铺，面积130平方米；该物业出租方为东区物业公司，合同期限为2012年1月起至2017年5月30日止；从2015年1月1日起至2015年5月30日止每月租金为4550元，2015年6月1日起至2017年5月30日止每月租金为5200元。二、居间报酬的金额（计算方法）、支付时间、支付方式：居间报酬为90000元，甲方在合同签订后将上述居间报酬支付至乙方指定的银行账户内；甲方应每月5日前缴交当月租金，每月20日前缴清水电费；乙方应保守在从事居间活动中获悉的甲方的商业秘密，未经对方书面同意，不能以任何方式向第三人泄露；任何一方违反本协议中的约定，均构成违约，违约方承担因此而给守约方造成的一切责任和损失；如甲方逾期一个月没有缴交租金的，乙方将收回商铺，合同有效期限自2014年12月19日至2017年5月30日。合同重要附件为乙方与东区物业公司的租赁合同。合同还约定了其他事项。原、被告在合同上签订确认。合同签订后，原告向被告缴纳了商铺转让费90000元，并开始向被告缴纳涉案商铺租金。
2014年12月19日，佛山市光头佬联圣贸易有限公司（以下简称光头佬公司，甲方）与贺春丽（乙方）签订《经营合同书》，约定：甲方授权乙方在中山市东区松苑路7号2卡商铺销售本同约定之甲方指定产品，未经甲方书面的选址确认，乙方不得经营，否则视为根本违约；甲方向乙方提供产品范围为“光头佬联圣”系列食品中指定的面制品和肉制品；经营期限三年，从2014年12月19日至2017年12月18日止；甲方许可乙方使用甲方拥有使用权的注册商标“光头佬联圣”，乙方在本合同签订时须向甲方交纳品牌使用费60000元、经营保证金8000元、品牌推广费10800元，其中品牌推广费、品牌使用费不予返还。合同还约定了其他事项。同日，贺春丽又与光头佬公司签订两份《合同书》，约定由贺春丽向光头佬公司交纳20000元用于店面装修，交纳34200元用于采购定做专卖店设备。上述合同签订后，贺春丽于2014年12月30日向光头佬公司交纳了品牌使用费60000元、经营保证金8000元、品牌推广费10800元、装修费20000元、专卖店设备款34200元。
2015年8月11日，东区物业公司向肖国宏发出《合同终止告知书》，内容载明：“……近期我司在例行巡查时，发现该物业未经我司同意，向外进行转租，经调查，我司已掌握确凿证据证明你已于2014年12月将该物业转租给第三人，根据《租赁合同书》第5条第5款规定……我司决定与你终止合同，收回租赁物，没收保证金，限你于8月30日内到东区物业公司办理相关退场手续。若逾期未办理，我司将按照法律程序予以收回。……”。2015年8月28日，贺春丽向东区物业公司人员交回涉案商铺。贺春丽认为因肖国宏未经出租人同意致其无法继续使用商铺，已违约双方的合同约定，亦对其造成损失，遂诉至本院，主张前述实体权利。
又查：光头佬公司于2009年5月27日成立，经营范围为批发、预包装食品、散装食品，营业期限为长期。
另查：中山市东区松苑路7号2卡商铺的房屋所有权人为中山市东区建设开发公司。
庭审中，原、被告确认双方为转租行为，被告依《商铺租赁权转让合同》中载明的租金标准收取原告租金后，由被告将租金交纳给东区物业公司，原告在承租后有对涉案商铺进行装修。原告称因涉案商铺已被东区物业公司收回后另行出租给案外人，案外人在承租后亦对涉案商铺进行了重新装修，已无法区别其与案外人的装修项目。原告称其向光头佬公司购买的专卖店设备在交还涉案商铺给东区物业公司时已搬离并出售。原告称东区物业公司于2015年7月告知其因被告擅自转租而须提前收回涉案商铺，其遂于2015年7月起未再向被告缴纳租金。诉讼期间，原、被告向本院申请一个月零十天的庭外和解期。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案焦点有二：一、《商铺租赁权转让合同》的效力问题；二、贺春丽因涉案商铺被提前收回产生的具体损失及责任承担问题。
关于焦点一。本案中，肖国宏与东区物业公司签订《租赁合同书》后，与贺春丽签订《商铺租赁权转让合同》一次性收取贺春丽居间报酬款及每月收取贺春丽租金，再将该租金交纳给东区物业公司，可见，肖国宏与贺春丽签订的《商铺租赁权转让合同》系名为租赁权转让合同而实为商铺租赁合同，原、被告对双方存在租赁关系予以确认，本院对此予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人不经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”肖国宏与贺春丽签订《商铺租赁权转让合同》虽未得到涉案商铺的产权人同意，但该合同的内容未违反法律法规的强制性规定，系原、被告双方的真实意思表示，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。对原告提出该合同为无效合同的主张，本院不予支持。
关于焦点二。被告未经房屋产权人同意将涉案商铺转租给被告，东区物业公司为此提前收回涉案商铺，致原、被告签订的《商铺租赁权转让合同》无法继续履行，被告对此存在一定的过错。而上述合同附件已注明包括了被告与东区物业公司的租赁合同，且合同第一条亦罗列了被告与东区物业公司的租赁合同主要合同条款，显然原告在与被告签订上述合同时已知悉涉案商铺因未经产权人同意转租而有随时会被收回的可能，为此被告对《商铺租赁权转让合同》无法继续履亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五条，本院确定原、被告各承担损失的50%。
关于品牌使用费60000元、品牌推广费10800元。虽然原告与老头佬公司签订的《经营合同书》中约定由光头佬公司授权原告在涉案商铺销售其指定产品，但亦约定原告可通过另行选址并经光头佬公司同意而变更销售地点，原告亦未提供证据证明因涉案商铺被提前收回而必然产生上述两项损失，故对原告要求被告支付品牌使用费60000元、品牌推广费10800元的诉讼请求，本院不予支持。关于专卖店设备款34200元。因原告称已于迁离涉案商铺时将专卖店设备搬离并自行出售处理，原告并未因涉案商铺被提前收回而产生上述损失，故对原告提出要求被告支付专卖店设备款34200元，本院不予支持。关于装修工程款20000元。原、被告均确认原告曾对涉案商铺进行装修，而原告主张已发生装修费用20000元并提供相关缴款单据，但基于涉案商铺已于2015年8月28日被收回另行出租，而案外人在承租后亦对涉案商铺进行了重新装修，故本院对涉案商铺已发生的装修费用无法进一步核实，现酌情判定为2000元，原、被告各承担1000元的装修损失。
至于居间报酬问题。原、被告在签订上述合同后，原告向被告交纳了90000元的居间报酬款。根据上述分析，原、被告系租赁合同关系而非居间合同关系，故该90000元实为涉案商铺的“顶手费”，被告在收取原告该费用后应保证原告能在合同约定期限2014年12月19日至2017年5月30日内使用商铺。现东区物业公司于2015年8月28日提前收回涉案商铺导致原告无法继续使用商铺，原、被告均存在过错，按照公平原则，被告理应将该款扣除已使用年限的费用后退还给原告。为此，被告应退还原告居间报酬款64530.2元（90000元÷（13天＋365天＋366天＋150天）×（125天＋366天＋150天）］。
综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告肖国宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贺春丽退还商铺转让费64530.2元；
二、被告肖国宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贺春丽支付装修费1000元；
三、驳回原告贺春丽的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4646元，减半收取为2323元（原告已预交），由被告肖国宏负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 仇丽君
二〇一六年三月七日
书 记 员 孙婉霞
刘佳林
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