甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1002民初3911号
原告：杨树钰，男，1954年12月1日出生，住庆阳市西峰区。
委托代理人邵天峰，甘肃泰丰律师事务所律师。
被告：罗锋，男，1983年5月8日出生，住甘肃省庆阳市西峰区。
原告杨树钰与被告罗锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨树钰诉称：诉讼请求，1、请求终止原、被告之间的房屋租赁合同关系，判令被告罗锋立即交回其承租的位于庆阳市西峰区岐黄大道北段西侧雄越北门东侧上下三层门面房；2、请求判令被告向原告支付从2016年11月1日至实际交房之日租金。3、请求判令被告交纳电费16650元，物业费26575元。4、请求判令被告支付违约金72000元，5、诉讼费用由被告负担。事实和理由，2013年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其所有的位于庆阳市西峰区岐黄大道北段西侧雄越北门东侧上下三层门面房建筑面积为1006.59平方米的门面房出租给被告，用于商业经营。每年租金960000元，租赁期15年，从2013年8月1日起至2028年7月31日止。租金交纳办法为第一年度签订合同之日一次性支付，以后每年租金在下年度8月1日前一个月支付。合同签订后，被告向原告交纳了二年租金。到2015年8月1日，被告开始拖欠原告租金，只向原告交纳了340000元租金，对于剩余的620000元租金未交纳。之后经原告多次催要，被告再未向原告交纳租金。被告的行为导致合同目的无法实现，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告请求解除合同，收回房屋。对于拖欠的租金，按每月80000元的标准支付至交回房屋之日止，被告还应当按合同第六条之约定承担违约金，向原告支付相当于合同总标的15年租金14400000元5‰的违约金72000元。请求依法支持原告的诉讼请求。
被告罗锋辩称：被告租赁原告房屋，拖欠原告租赁费属实。但是原告违约在先。双方签订的合同约定，出租方要保证水电暖正常，协调与四邻关系与纠纷。但是被告承租后在经营“辣妹子钻石店”音乐烤吧期间，该楼小区住户反映烤吧噪音大，经常受到干扰和投诉被告，被告无奈将三楼设备拆除，实际只使用了两层楼房，2017年2月14日，由于住户再次报警，被告的烤吧无法正常经营，逼迫停业，张贴转让广告，希望能将烤吧转让，减少损失。这是由于原告未曾协调好四邻关系，导致被告无法正常经营，经营期间赚的钱不够支付租金，故被告无钱交纳租金；被告在租赁期间，原告未保证暖气正常供应，被告只能安装空调取暖，导致经营费用加大，故原告违约在先。物业方面，被告与小区物业签订有物业管理合同，物业费与原告无关；被告用的水是自己拉的，不产生水费；电费被告拖欠了12000多元；双方签订的合同中约定有协议解除合同的内容，原、被告也多次协商，但未达成一致意见。原告违约在先，且被告使用房屋也未满15年，因此解除合同的话，原告应当考虑被告烤吧的残值问题。关于违约金，原告按15年计算，因被告未经营满15年，原告也有违约责任。被告租赁的房屋租金偏高，被告现在欠人员工资和货款，被告希望原告能够接受“辣妹子钻石店”自己转让或者经营，请求法院综合考虑处理本案。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：位于甘肃省庆阳市西峰区世纪大道（岐黄大道）与真宁（兰州）一路西南角雄越小区11层106室、107室，12层206室、207室，13层306室、307室上下三层房屋属原告杨树钰之子杨浩天所有，房权证西峰区字第2015009**号。房屋规划用途为商业，建筑面积1006.59平方米。杨浩天因在武汉工作，不便于管理房屋，于2013年5月15日特别授权委托原告杨树钰代为经营管理，原告杨树钰有以自己名义与他人签订房屋租赁合同，收取租赁费等权利。2013年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将上述1006.59平方米的商铺租赁给被告，用于商业经营。租期15年，从2013年8月1日起至2028年7月31日止。租金每三年为一个周期，第一个周期年租金为960000元，每周期租金在原租金基础上递增10%。交纳方式为年交，被告每年应提前1个月向原告交纳下年租金，逾期按拖欠租金的5‰收取违约金。被告在租赁期间实际使用的水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费、物业费、垃圾费等费用应向雄越小区物业公司缴纳。原告应保证租赁期间的水、电、暖气、燃气等设施正常使用、协调与四邻关系。租赁期满，被告不再续租房屋，其装修的电梯、空调、吊顶、隔墙不得拆除，无偿留给原告。合同还约定，若被告若在租赁期间转让承租房屋，原告只向被告收取租金，若因转让原因被告不能按期向原告支付租金，属违约行为，被告同意原告收回房屋，终止合同；被告不按合同约定支付租金，属违约行为，被告同意原告收回房屋，终止合同；原、被告无论哪方违约，均应支付对方5‰的违约金；合同期间若发生争议，应先协商处理，协商不成，则向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告在租用的房屋开办“辣妹子钻石店”音乐烤吧，因该楼是住宅楼，晚上营业时会吵到住户，被住户多次投诉和报警、或者阻扰其经营。被告向原告支付了2013年8月1日至2015年7月31日两年的租金192万元。2016年，被告向原告支付30万元租金。2016年8月，原告找被告收取租金时，主动提出少租金，让被告将2016年租金交清。2016年9月24日，原、被告经人协调，原告同意每月按5万元收取租金，条件是被告一次交清所欠租金。但被告只向原告交了4万元租金，对于剩余租金，经原告催要，被告以无钱支付为由，未予支付。原告于2016年9月28日遂诉诸法院。2017年2月14日晚，被告营业时被住户报警投诉，此日被告将“辣妹子钻石店”关闭，张贴转让或者承包“辣妹子钻石店”的广告。另查，被告经营的“辣妹子钻石店”物业费，由被告直接交给舒馨物业管理有限公司。被告尚欠电费16650元未交。
本院认为，对于原、被告之间对于被告租赁原告房屋及拖欠租金无异议，本院予以确认。被告应按约定的时间支付租金，但是被告未支付，其行为违约，原告诉讼要求终止合同，被告亦同意终止合同，应予准许。合同终止后被告应腾退房屋，并按原合同约定支付所欠租金及租赁房屋期间产生的电费。物业费因为是被告与他人之间成立的物业管理关系，原告向被告追索，主体不当。被告租赁原告房屋之初，就知道因客观原因，原告无法向被告供暖，被告自己装了空调使用，且全额向原告支付前两年租金，说明被告接受了这一客观事实，后来暖气供应之后，被告也未接入，故供暖方面原告不存在违约行为。原、被告双方在合同中约定，原告应协调被告与四邻关系，被告选择的行业扰民在所难免，原告亦只能协调，无法杜绝，但原告未进行协调属实，被告停业也有此方面原因也是事实，因此原、被告均存在违约行为，且原、被告对于违约金如何支付约定不明，故对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。关于被告在承租房屋内装修问题，原、被告合同中约定租赁期满15年，被告不再续租房屋，其装修的电梯、空调、吊顶、隔墙不得拆除，无偿留给原告。现租赁期未满15年，不适用上述约定，被告装修应归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告杨树钰与被告罗锋2013年8月1日签订《房屋租赁合同》终止；
二、被告罗锋在判决生效后三十日内腾退位于甘肃省庆阳市西峰区世纪大道（岐黄大道）与真宁（兰州）一路西南角雄越小区*层106室、107室，12层206室、207室，13层306室、307室房屋并交付给原告杨树钰；
三、被告罗锋按年租金96万元支付从2015年8月1日起至交房之日起的租金（已支付34万元），支付电费16650元；
四、驳回原告杨树钰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17177元，由原告杨树钰负担2177元，被告罗锋负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 常喜娥
人民陪审员 侯雅妮
人民陪审员 脱 敏
二〇一七年六月十二日
书 记 员 梁 琇 茸