广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初2746号
原告（反诉被告）：陈灿华，男，1982年2月23日出生，汉族，住所地福建省厦门市思明区，
委托代理人：陈马强，广东金粤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：骆金桃，女，1935年10月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区，
被告：颜秋红，女，1982年9月16日出生，汉族，住所地广州市海珠区，
两被告共同委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务律师。
第三人：广州市中升贸易有限公司，住所地广州市海珠区南洲北路南燕二街137号。
法定代表人：于东国。
原告陈灿华诉被告骆金桃、颜秋红，第三人广州市中升贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈灿华及其委托代理人陈马强，两被告共同委托代理人吴学明到庭参加了诉讼。第三人下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称：2015年2月9，原告与被告骆金桃签订房屋租赁合同，两被告是祖孙女关系，合同约定原告承租被告骆金桃位于广州市海珠区南洲北路燕安一街7号之一房屋，用作商铺，开办三文鱼店，出租房屋建筑面积为17平方米，分摊共用建筑面积为3平方米，房屋租赁期限为2015年3月1日起至2017年6月1日止，月租金为6800元。合同签订时原告向被告支付了13600元押金（定金），同时将此份合同交由街道备案。原告承租房屋后依约按时缴纳租金，将房租转入被告颜秋红的银行账户。原告在合同约定的范围内将房屋进行装修。2015年4月7日，第三人向被告骆金桃发出公函，函告南洲北路燕安一街7号商铺即原告承租商铺侵占其9号商铺部分面积，要求被告拆除违建，归还所占建筑用地面积，并有相关佐证，同时第三人将原告承租商铺大门加焊，原告无法自由进出商铺。原告为此事多次联系被告，被告均置之不理。2015年9月9日，原告委托律师向被告发出律师函，被告签收了律师函后依旧不闻不问。
不同意被告骆金桃的反诉请求，在2015年4月7日起原告已经没有办法实际经营，原因是因为被告出租的房屋面积占用了他人面积以及公共通道，并导致物业管理方向涉案经营的场地发出通告，要求立即拆除并恢复原状，所以这个责任的核心原因是被告将不符合出租条件的出租物出租给原告导致的，因此在4月7日起原告已经无法解除合同的同时告知了被告，并且当时电话通知被告要求解决无法正常经营的问题，否则我方将解除合同，被告针对该问题在电话也回复了，但是一直没有解决。2015年9月9日我方通过律师向被告发出了律师函。我方认为合同是在2015年4月7日解除的，我方认为我方不存在违约，而且从2015年4月7日原告已经完全退出了涉案房屋的经营和使用。
故起诉请求判令：1、解除原告与被告骆金桃之间的房屋租赁合同，判令原告从2015年4月7日起无须向被告租金；2、被告返还原告所交定金13600元；3、被告赔偿原告损失40000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告骆金桃反诉及辩称：不同意原告的诉讼请求。一、其是按照《商品房预售合同》上注明的南洲花苑A1栋首层7号商铺的建筑面积25.1725平方米，该商铺分成两个档口出租。其与原告约定的档口是17平方米，另外档口是出租给他人面积为8.1725平方米，作经营燕塘牛奶之用。其没有将违章面积出租给原告。二、其从没有对商铺进行扩建或占用通道的装修，是原告实施了占用通道的装修行为。据了解，原告在与其签订租赁合同之前（原告提交的装修合同时间为2014年9月24日）已经和上一手租户合作经营该商铺并对该商铺进行了涉嫌占用通道的装修行为。原告提交的第三人发出的公函，函中也称是装修时擅自占用第三人的部分面积。原告提交的装修合同显示原告的装修时间为在与被告签订租赁合同之前，且原告对商铺铺地砖的面积为21.8平方米，已经实际超出其租给原告17平方米的面积。三、根据《商品房预售合同》的附图，涉案商铺旁边注明9号部位是公共走道，并不是第三人拥有的产权面积，第三人无权提出侵犯其商铺的产权，如原告认为第三人对占用通道部分商铺加焊影响其经营，应由原告与第三人在另外的侵权法律关系中处理。四、原告违约，其可以不退定金13600元。五、因为原告逾期缴纳租金超过6个月，我方在2016年2月1日收回了涉案商铺另行租赁给了其他人。所以我方认为合同也是解除了，但是我方单方行使了解除权。因为之前原告不愿意缴租金，有跟我方说过要解除合同，当时我方是不同意的，后来原告逾期交租金6个月我方就行使了单方解除权，但没有正式通知原告。我方认为租赁合同于2016年1月31日正式解除。
原告与我方签订租赁合同，合同约定：原告在每月5日前按银行划账付款方式缴付租金给其；发现原告擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的，或者原告拖欠租金6个月以上的，其可以解除合同，收回房屋；原告逾期交付租金的，每逾期一日，原告应当按照月租金的10%向其支付违约金。原告只缴纳了2015年3、4月的租金，之后没有按合同约定履行支付租金的义务。2016年2月，由于原告拖欠租金超过6个月，其将商铺收回。故提出反诉请求判令：1、原告向被告支付每月按照6800元的标准从2015年5月1日起至2016年1月31日的租金和违约金（从当月的6日开始计算至实际支付之日止，每日按租金的10%计算，违约金以本金为限）；2、诉讼费由原告承担。
被告颜秋红辩称：我方认为我方不应该承担责任，因为我方当时只是代被告骆金桃收取部分款项而已，其并不是合同主体不应该承担租赁合同的责任；对于被告骆金桃的反诉请求没有意见。
第三人没有提出陈述意见和举证。
经审理查明：据日期为2015年2月9日的《广州市房屋租赁合同》显示，原告为承租方、乙方，被告骆金桃为出租方、甲方，合同约定：甲方同意将坐落在海珠区南洲北路燕安一街7号之一房产出租给乙方作商业用途，建筑面积17平方米，分摊共用建筑面积3平方米；租赁期限自2015年3月1日至2017年6月1日止，月租金为6800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行划账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳/元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；商铺内装修包括墙体，地面损坏一切由乙方负责；等。上述合同在瑞宝街道出租屋管理服务中心备案。
本院于2016年11月10日到商铺现场进行勘察，现场情况如下：商铺外没有门牌号，争议商铺现在分隔为两部分，左边经营燕塘牛奶，面积较大，右边经营晶鑫水果，面积较小，两个档口中间隔断的并不是混凝土墙壁，而是铝合金和木板相隔，晶鑫水果右边是乔晨粗粮坊档口，现场已经无法看出有公共通道。
原告表示：对于上述现场情况予以确认；确认现在燕塘牛奶所占位置是被告7号铺的位置，旁边晶鑫水果是原来公共通道位置；当时其经营的三文鱼铺是2014年9月22日从上一手宁小明转租的，当时三文鱼铺所占部位为现在的水果档口以及燕塘牛奶档口的部分，宁小明转租给其的时候就是那样，当时已经侵占了9号的位置，但是其向宁小明租的时候不知道侵占了9号公共通道的位置；但宁小明和其签的转租合同找不到，装修是在宁小明转租期间进行的；后来其和宁小明转租合同未到期，就与被告签订了新的租赁合同，第一次签的是25平方米的合同，后因为租赁备案办不下来，所以才签了17平方米的合同。
被告表示：对于上述现场情况予以确认；确认现在燕塘牛奶所占位置是被告7号铺的位置，旁边晶鑫水果是原来公共通道位置。
另，本院从广州市海珠区瑞宝街道流动人口和出租房屋管理服务中心调取了如下材料：1、2015年4月7日备案证明，记载原告与被告骆金桃之间租赁面积17平方米，租赁期限2015年3月1日至2017年6月1日、2015年2月16日备案证明，记载被告骆金桃与宁小明之间租赁面积25.17平方米，租赁期限2011年6月1日至2014年12月31日；2、2010年4月30日南洲花苑管理处的证明，证明南洲北路A1栋首层7号铺与海珠区南洲北路燕安一街7号铺地址相符；3、2010年5月7日南洲花苑管理处出具的收楼证明，记载被告骆金桃1999年12月8日办理了南洲花苑A1栋7号的收楼手续；4、2015年2月9日原告与被告骆金桃之间的面积17平方米的租赁合同；5、2015年2月9日被告骆金桃与施丽双的租赁合同，记载租赁地址为海珠区南洲北路南洲花苑燕安一街A1号7之二房，建筑面积8平方米，分摊共用建筑面积5平方米，租赁期限从2015年3月1日至2015年9月15日；6、2016年1月18日被告骆金桃与施丽双的租赁合同，租赁地址为海珠区南洲北路燕安一街7号，建筑面积25.1725平方米，租赁期限从2016年2月1日至2021年1月31日；7、2015年2月10日被告骆金桃与宁小明的租赁合同，租赁地址为海珠区南洲北路南洲花苑燕安一街A1号7房，建筑面积25.1725平方米，租赁期限2011年6月1日至2014年12月31日；8、被告骆金桃与广州汇俊房地产发展有限公司之间的商品房预售合同，记载骆金桃购买南洲花苑A1幢首层7号铺，建筑面积25.1725平方米，并附有商铺平面分布图。
对于上述从出租房屋管理服务中心调取的材料，原告的意见：真实性没有异议。1、涉案物业的租赁是被告将涉案物业先租给宁小明，宁小明再转租给原告一段时间之后，被告再与原告签订租赁合同；被告和宁小明签订的租赁合同是将整个25平方米的建筑面积租给了宁小明，对此原告使用也是25平方米的面积，但是从被告接受之后被告擅自将25平方米的面积分拆成两部分又另外的一个部分租给施丽双，被告的行为已经是违法行为并导致了原告不能完全使用涉案的商铺；2014年10月份的时候宁小明转租给我方的时候当时施丽双不在涉案商铺经营的，后来等到我方与被告签订租赁合同的之后就发现施丽双搬到了涉案商铺经营，导致了原告不能完全使用涉案物业的原因是由于被告的分租导致的，而且被告的擅自对商铺分割是违法的。2、原告租赁涉案物业之后被告一直进行收租以及收取相应的定金，被告在收租以及收取保证金的时候其对涉案物业的面积是非常清楚的，但是被告依然并没有按照合约约定向原告提供符合出租条件的合同面积的建筑物给原告使用，导致了原告所使用的面积部分属于公共面积，被告对整个出租屋的面积以及出租屋的分租以及收租都是清楚的，并不存在被告在第一次庭审中陈述的不清楚。
被告的意见：真实性没有异议，关联性也没有异议。1、原告在承租的时候就已经很清楚承租商铺的面积和位置，因为根据承租商铺的平面图（原告向法庭提交的平面图），该平面图标注的位置、面积、尺寸都是很明确的，即原告在承租的时候是很清楚承租商铺，所以我方出租的面积和位置，备案是双方去办理的，办理的时候是需要提交商品房的买卖合同以及出租商铺的平面图即附图，也就是说原告是完全清楚该商铺出租的时候的面积状况，涉案商铺分成两部分出租并没有违反法律的强制性规定，是一个合法行为。2、从租赁备案调取的材料来看，我方出租给宁小明的面积是整个商铺25平方米，并没有包含通道的面积，我方是将合法的面积出租给宁小明的，从租赁备案的附图以及合同的约定可以看出来，即我方当时将商铺整个租赁给宁小明的时候我方的商铺是没有占用通道面积的，扩建部位是宁小明和原告去实施的。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、房屋平面图纸（标明的红色阴影位置就是被告侵占他人产权位置出租给其），证明租赁房屋地理位置；2、2014年9月23日方俊雄与装饰公司签订的装修合同（方俊雄是原告三文鱼店的员工，合同工程预算造价为32500元）、装修费用收据（总金额32500元）、装修图片（效果图），证明装修事实和装修费用；3、2015年4月7日第三人向被告骆金桃发出的《公函》，记载发现在未获得其同意下在装修时擅自占用其9号铺部分面积，要求拆除所有违章，将擅自占用面积归还；4、2015年5月6日向三文鱼店发出《通告》，再次要求归还其司公共通道；5、原告2015年9月9日向两被告发出的《律师函》及快递单；6、2015年2月9日的《广州市房屋租赁合同》，原告为承租方、乙方，被告骆金桃为出租方、甲方，合同约定：甲方同意将坐落在海珠区南洲北路燕安一街A1号7房号的房产出租给乙方作商业用途，建筑面积25平方米，分摊共用建筑面积15平方米；租赁期限自2015年3月1日至2017年6月1日止，月租金为6800元；乙方向甲方交纳13600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；等。证明证据6的合同才是双方实际履行的合同。
被告的质证意见：证据1真实性无法确认，图纸上面的阴影部分并不是我方去实施的行为也不是我方去侵占的，从图纸上来看从上面标明的是通道也是走道，应该公共部位的面积并不是第三人的产权面积；证据2不认可装修金额，也无法确认合同的真实性，我方不是合同当事人，但是从装修合同可以反映侵犯通道的行为是由原告实施的，装修合同附的明细表第17项中地面铺地砖的面积已经是21.8平方米，超出我方合同里约定的17平方米，侵犯占用通道的行为是原告造成的；证据3、4真实性认可，关联性、合法性有异议，出具公函的时间与收到公函的时间是有差距的，第三人发出的函我方认为应该是原告与中升公司之间的侵权之间的关系；证据5被告骆金桃没有收到，该律师函不是正式解除合同的函，律师函只是提出逾期不处理要解除合同，原告提出从2015年4月7日解除合同没有任何依据，其发律师函的时间也是原告想和我方进行协商的期间，但是我方不认可系律师函内容的说法；证据6与原告在本案起诉时提交的建筑面积17平方米的租赁合同以及律师函中成称的建筑面积均不一致，我方不认可其三性，因为合同也不是被告骆金桃本人签名的如果是租赁面积是25平方米，租金不可能是6800元，假设是被告骆金桃本人签的，这个合同也不是真实的合同，当时是整个铺是25平方米，后来没有谈妥只租了17平方米。
诉讼中，原告表示：其第三项诉讼请求中要求被告赔偿的损失指原告的装修损失，其要求两被告共同承担责任的依据是：商铺是由被告颜秋红实际进行管理且明知商铺占用了他人面积依然将商铺租赁给原告，被告颜秋红存在主观过错，故应承担连带赔偿责任。原告在2016年12月6日庭审中确认：其与宁小明转租期间燕塘牛奶不在涉案商铺经营，是其与被告签订租赁合同后被告才分了一部分给施丽双作燕塘牛奶；办理本案租赁合同备案的时候需要向出租屋管理中心交商品房预售合同及附图，但是当时其没有认真仔细看该合同。
被告骆金桃确认收到了原告交纳的押金13600元，确认原告支付租金至2015年4月止。
关于商铺的交接，原告表示是2015年4月7日交回给被告，因为第三人贴了公函其就不再经营了，且第三人把门焊死，其当时报警，后来被告自己在铺上加了个锁，就不存在将钥匙再交给被告。被告表示原告的陈述不属实，当时被告始终认为是第三人与原告之间的纠纷，其不敢换锁，因为合同没有解除，等到约定的逾期缴租6个月之后即2016年1月31日其有权解除合同后才收回的商铺。
本院认为:关于原告要求解除其与被告骆金桃之间房屋租赁合同的诉讼请求。原告已经没有使用涉案商铺，被告骆金桃也将商铺收回，故对于该项诉讼请求本院予以支持。关于押金13600元，被告骆金桃确认已收到该笔押金，双方之间租赁合同并没有约定原告违约被告骆金桃可以没收该押金，故原告要求被告骆金桃退回13600元押金有理，本院予以支持。原告要求被告骆金桃赔偿装损失修40000元，该装修并非发生在原告与被告骆金桃租赁合同期间，原告要求被告骆金桃赔偿装修损失40000元无理，本院不予支持。被告颜秋红并非租赁合同相对方，原告要求被告颜秋红承担本案责任无理，本院不予支持。
关于原告是否应向被告骆金桃支付租金的问题。首先，原告作为承租人，应当对自己所租赁的商铺的面积位置等基本情况了解清楚，原告确认其与宁小明转租期间燕塘牛奶不在涉案商铺经营，是其与被告签订租赁合同后被告才分了一部分给施丽双作燕塘牛奶，办理本案租赁合同备案的时候需要向出租屋管理中心交商品房预售合同及附图，但是当时其没有认真仔细看该合同。说明原告与被告骆金桃租赁商铺时其应当知晓其租赁的不是商铺的全部面积，而是其中一部分，因另一部分由燕塘牛奶在经营。原告还表示当时其经营的三文鱼铺是2014年9月22日从上一手宁小明转租的，宁小明转租给其的时候就是那样，当时已经侵占了9号的位置，但是其向宁小明租的时候不知道侵占了9号公共通道的位置。
被告骆金桃作为商铺的出租方，应当及时检查租赁物的状况，被告骆金桃与原告签订租赁合同，附有将商铺交付给原告的义务，当时也应当检查租赁物的状况。即使侵占9号部位的行为不是被告骆金桃实施的，但是骆金桃作为出租人应及时发现其租赁给原告或宁小明时的商铺状态已经侵占了9号的位置，被告骆金桃也应及时制止而不是放任7号铺经营的店铺连着9号部位。无论第三人是否有权主张9号部位的权利，但7号铺连着9号部位共同经营当时已经是事实，对此原告作为承租人，被告骆金桃作为出租人都有义务清楚此事实。原告从2015年5月起未能交租，被告骆金桃应及时行使合同的解除权利，且7号铺的房屋结构因连着9号部位已被实际改变，被告骆金桃应在合同约定的逾期交租6个月内及时行使合同解除权，被告骆金桃要求原告支付从2015年5月1日至2015年10月31日止的租金（每月按6800元计算）本院予以支持，之后的租金被告骆金桃要求原告支付本院不予支持。原告并非故意逾期交租，而是由于商铺无法经营，侵占9号部位的问题未能解决，故被告骆金桃要求原告支付逾期交租的违约金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈灿华与被告骆金桃之间就广州市海珠区南洲北路燕安一街7号之一签订的房屋租赁合同；
二、原告在本判决生效之日起10日向被告骆金桃支付2015年5月1日至2015年10月31日止的租金（每月按6800元计算）；
三、被告骆金桃在本判决生效之日起10日向原告退回押金13600元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告骆金桃的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1840元，由原告负担1373元，被告骆金桃负担467元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告骆金桃在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费793元由原告负担453元，被告骆金桃负担340元。上述反诉受理费已经由被告骆金桃预交，被告骆金桃同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被骆金桃告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 张烈明
人民陪审员 黄碧茹
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 童 双
陈文慧