江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1597号
上诉人（原审原告）焦春书。
委托代理人吕伟、邵于超，江苏福庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张鹄。
委托代理人陆波、张艳，江苏锡惠律师事务所律师。
原审第三人吴亚建。
原审第三人刘新杰。
委托代理人薛福明（受吴亚建、刘新杰的共同委托）。
委托代理人阳学周（受吴亚建、刘新杰的共同委托），江苏崇宁律师事务所律师。
上诉人焦春书因与被上诉人张鹄，原审第三人吴亚建、刘新杰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨开民初字第0067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：
2011年5月5日，张鹄（甲方）与焦春书（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将无锡胡埭张舍苑北侧（一期B地块）商业用房1608.7平方米的房屋（其中三楼面积1498平方米、一楼大厅及电梯、楼梯、机房分摊面积110.7平方米，累计租赁面积1608.7平方米）出租给乙方，乙方同意承租用途为商业用房、仓库、办公用房；租赁期限为10年，即自2011年6月1日至2020年11月30日止；租金价格前5年每平方米每年180元（不含税金），租金计每年289566元，后5年租金价格在原价基础上每年递增10%；租金按半年度交付，一年分二次支付完毕，每期租金提前15天付款，逾期15天按照违约处理；甲乙双方签订租房合同后乙方应交付给甲方定金20000元，定金自动转为新合同的租赁保证金。甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金返还乙方（不包括利息），如甲乙双方中有一方违约，应付双倍定金给对方；甲方确保外电、外水、消防等外部设施到位合格，涉及内部设施由乙方自行解决，费用自理；在市政、消防、排污、环保、卫生、保安、绿化等部门如需甲方出面或提供相关文件、批文以办理乙方租赁房屋的相关事宜时，甲方应负责提供相关文件，以便乙方顺利办理以上事宜；在上述租赁期内，双方原则上不能单方面终止本租赁合同（特殊情况需双方协商），如甲方违约甲方必须向乙方支付违约金10万元，并赔偿对方相关的经济损失；如乙方违约乙方必须向甲方支付违约金10万元，并赔偿对方相关经济损失。
合同签订后，焦春书对房屋进行装修，至2011年11月-12月期间装修结束。2012年5月，焦春书在无锡市滨湖区工商局领取了“滨湖区胡埭至尊娱乐歌厅”（以下简称至尊歌厅）的《个体工商户营业执照》，该歌厅营业至2014年12月。
另查明：2011年9月29日，无锡市滨湖区环境保护局向至尊歌厅下发了《限期补办环境影响审批手续通知书》，要求该歌厅立即停止项目建设，在2011年10月10日前补办建设项目环境影响审批手续。
2011年10月12日，环境行政执法人员对至尊歌厅再次现场检查时，发现该歌厅仍未办理环境影响审批手续且继续在进行歌厅娱乐项目的建设。
2011年10月24日，无锡市滨湖区环境保护局《关于至尊歌厅“新建卡拉OK项目（经营范围中涉及专项审批的等审批后方可经营）”﹤建设项目环境影响报告表﹥的批复》，从环保角度同意该项目按环评确定的内容在拟定地点建设，同时建设单位应认真实施环评中所提各项污染防治措施并应按以下环保要求实施：…张舍苑小区环保不验收，该项目不得投入使用…
2011年12月8日，无锡市滨湖区环境保护局对焦春书、至尊歌厅出具了《行政处罚决定书》，载明：“你单位未报环保部门审批同意，擅自于2011年5月10日起开始在无锡市滨湖区胡埭芙蓉路11号建设歌厅娱乐项目。……2011年11月15日你单位向本局提交了陈述申辩书，说明你单位已经认识到必须经过环保审批后，才可以施工建设，建设项目环境影响报告表已于2011年10月24日经本局批准，并提出减轻处罚的要求。决定对你单位处以罚款8000元整的处罚。”2012年3月，至尊歌厅缴纳了罚款8000元、加收罚没款2640元，合计10640元。
2014年3月14日，焦春书诉至法院称，承租的房屋未通过环保验收致使至尊歌厅无法办理建设项目环评审批手续，无法正常经营，请求判令解除其与张鹄的房屋租赁合同，张鹄赔偿装修、罚款等损失340万元。审理中，张鹄申请追加房屋实际权利人吴亚建、刘新杰作为第三人参加诉讼。经焦春书申请，无锡东圣资产评估事务所有限公司对至尊歌厅房屋的装修价值进行了评估：在评估基准日2011年12月1日的评估值为338.03万元；在2014年8月5日的评估值为251.426万元。
又查明：至尊歌厅地处张舍苑小区，由胡埭镇人民政府建设。2007年8月，无锡胡埭工业园有限公司、无锡市滨湖区胡埭镇人民政府（甲方）与无锡市金洪涛建筑工程有限公司（乙方）订立了《房屋租赁（租金抵算工程款）合同》，约定：甲方将其合法拥有的胡埭安置房一期B地块商业配套用房6600平方米（其中综合楼约5800平方米，二层楼店面房800平方米）出租给乙方，房屋租金抵算乙方工程款，乙方承诺租赁该房屋仅作为商业配套使用，该房屋租赁期同该地块土地有效期，按法律规定租赁合同有效期20年期满后，本合同自动续期，不再另签合同。2014年5月3日，无锡金洪涛建筑工程有限公司出具《说明》：“无锡胡埭工业园有限公司和无锡市滨湖区胡埭镇人民政府实际是结欠刘新杰和吴亚建工程款。因此对胡埭富安一期B地块商业配套用房（面积6600平方米）实际享有处分权的是刘新杰和吴亚建，而并非说明人。”
2011年，刘新杰、吴亚建（甲方）与张鹄（乙方）订立《房屋租赁合同》及《胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁补充协议》等合同，约定甲方将坐落于张舍苑北侧（一期B地块）商业用房的二楼、三楼、四楼和部分一楼房屋出租给乙方，并言明出租房未通过环保验收、对乙方今后的经营将造成一定影响，故双方在2010年3月27日签订的补充协议中明确了双方的责任。2010年11月，张鹄将四楼等房屋转租给陈建华，2011年5月将三楼等房屋转租给焦春书。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁补充协议》、《建设用地规划许可证》、《关于滨湖区胡埭镇建造征地拆迁安置房项目立项的批复》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《建设工程竣工验收备案凭证》、《行政处罚决定书》、《关于胡埭镇富安一期B块竣工验收情况的说明》、《房屋租赁（租金抵算工程款）合同》、《说明》、评估报告及当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：
《房屋租赁合同》系双方当事人自愿订立，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。涉案房屋的立项、规划、消防等手续已经办妥，系合法建筑。虽然2011年12月8日无锡市滨湖区环境保护局对焦春书暨至尊歌厅进行行政处罚，但是并未责令焦春书停止营业，事实上焦春书自2012年5月开业一直经营至2014年12月，现停止经营的行为也是其自行作出的，并非有关部门对其处罚所致，故涉案房屋未办理环评验收合格手续对焦春书的经营活动未造成实质性的影响。
其次，焦春书投资经营歌厅，应当先办妥环评验收合格手续，后开办经营；但是其在未办妥环评手续的情况下擅自投资装修等，故相应的风险应自行承担。
综上，虽然涉案房屋存在未通过环评验收合格的瑕疵，但是该瑕疵对焦春书的经营无实质性的影响，故不构成根本性违约。焦春书提出无法实现租赁合同目的之主张，因无事实和法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，作出一审判决：驳回焦春书的诉讼请求。案件受理费34000元，评估费40000元，合计74000元，由焦春书负担。
宣判后，焦春书不服该判决，向本院上诉称：1、本案所涉房屋由胡埭镇人民政府建造，吴亚建、刘新杰不是适格的第三人，一审追加其参加诉讼，程序违法；2、张鹄隐瞒出租的房屋未经环保验收，与焦春书签订房屋租赁合同，致使焦春书经营的歌厅无法正常营业，且受行政部门处罚，合同目的无法实现，法院应准予租赁合同解除，并判令违约方张鹄承担其损失的全部赔偿责任。请求二审法院撤销原审判决，支持焦春书的诉讼请求。
被上诉人张鹄辩称：1、由于涉案房屋未领取产权证，为查明案情，张鹄申请实际权利人吴亚建、刘新杰作为第三人参加诉讼，不违反法律规定，一审审理程序合法；2、签订协议时，张鹄已口头告知涉案房屋未经环保验收，即使焦春书予以否认，但到2011年9月29日，根据环保部门《限期补办环境影响审批手续通知书》，焦春书也应知道承租房屋未通过环保验收的事实。环保部门对焦春书的行政处罚是2011年12月，而焦春书实际经营至尊歌厅至2014年12月，说明“未经环保验收”不足以影响焦春书对承租房屋的使用、经营；3、焦春书自2012年7月27日起拖欠租金，存在严重违约行为，张鹄同意解除双方的租赁协议，焦春书应支付拖欠的租金1005942.44元、电费7462元、2014年度物业费4300元，合计1017704.44元。请求二审法院依法判决。
原审第三人吴亚建、刘新杰辩称：一审法院为查明案情，追加其为第三人参加诉讼，几次庭审过程中焦春书并未提出异议，一审审理程序合法。请求二审法院依法判决。
二审查明的事实与原审相同。
鉴于焦春书与张鹄均同意解除房屋租赁合同，本院于2015年12月30日召集双方当事人现场交接，双方当事人一致同意：1、焦春书于2016年1月15日将承租房屋内的物品清空，否则视为废弃物由张鹄处理，如有财产损失由焦春书自行承担；2、2016年1月15日作为房屋交接日；3、焦春书已支付租金334349元和押金20000元，尚结欠电费7400元。
以上事实，有现场勘查笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案争议焦点：一、一审审理过程中，追加吴亚建、刘新杰作为第三人参加诉讼是否符合法定程序；二、焦春书结欠的租金等费用的金额；三、焦春书因合同解除遭受的损失数额；四、焦春书与张鹄对合同解除的过错责任。
本院认为：
一、关于一审审理程序是否合法
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案中，由于涉案房屋未领取产权证，且焦春书诉称该房屋未通过环保验收导致租赁合同解除，为查明案件事实，经张鹄申请，法院追加该房的实际权利人吴亚建、刘新杰参加诉讼，符合法律规定。焦春书上诉认为第三人参加诉讼系程序违法的意见，本院不予采纳。
二、合同履行过程中，焦春书结欠的费用
自2011年6月1日起至2016年1月15日止，焦春书应支付租金1314630元（289566元×4.54年），扣除已支付的334349元和押金20000元，尚结欠960281元，另外结欠电费7400元，合计结欠967681元。
张鹄称焦春书还结欠2014年度物业费4300元，但未提供相应证据，故本院不予采信。
三、焦春书因合同解除遭受的损失
承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，法院应根据具体情形对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行处理：因出租人违约导致合同解除的，由出租人赔偿；因承租人违约导致合同解除的，自行承担；因双方违约导致合同解除，根据各自的过错承担相应的责任。本案中，焦春书的剩余租赁期内的装饰装修残值损失为1845644元（338.03万元÷10年×5.46年）。
焦春书上诉认为环保部门对其的罚款10640元也应作为损失金额，经查，该行政处罚是由于焦春书和至尊歌厅在项目建设前未办理环境影响审批手续，且发生于该歌厅经营之前，与租赁合同的解除没有关联性，故该款不属于合同解除遭受的损失。
四、合同解除的过错责任确定
当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二审审理中，焦春书与张鹄一致同意解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以确认，该合同已于2016年1月15日解除。
焦春书上诉称承租房屋用于经营娱乐歌厅，由于该房屋未经过环评验收，娱乐歌厅无法通过专项环评审批，影响歌厅正常运营，张鹄的违约行为导致合同解除。经查，环保部门因“环评”对焦春书、至尊歌厅行政处罚在前（2011年12月），至尊歌厅营业在后（2012年5月-2014年12月）。在至尊歌厅营业期间，未见环保部门再次因环评而对其处罚或责令停止营业，故涉案房屋“未通过环保验收”不是导致至尊歌厅停止经营的直接原因。焦春书上诉称“无法通过环评审批”导致合同目的无法实现，与客观事实不符，本院不予采信。
判断双方对合同解除的过错责任，应综合考量双方对合同履行风险的预见能力和各自的违约行为。本案中：
（一）房屋租赁合同中仅约定租赁房屋的用途为商业用房、仓库、办公用房，未约定用于娱乐歌厅经营。相对出租人张鹄而言，焦春书作为娱乐歌厅的经营者应对歌厅的选址、投入、经营风险以及歌厅是否能顺利通过消防、环保、文化等管理部门的审批负有更多的注意义务和风险预见能力。根据《国家环境保护局、国家工商行政管理局关于加强饮食娱乐服务企业环境管理的通知》，娱乐企业的选址，必须符合当地城市规划和环境功能要求，配置防治污染的设施，保护周围的生活环境。焦春书明知经营歌厅除办理工商行政管理部门《营业执照》外，歌厅装修前还应办理消防立项和环评立项等审批手续，但其在签订房屋租赁合同时，疏于考察该房屋是否具备经营歌厅的环保条件。虽然其称张鹄在签订租赁协议中隐瞒房屋未通过环保验收，但在环保部门于2011年9月29日下发《限期补办环境影响审批手续通知书》的情况下，其应明知上述事实，但仍对至尊歌厅继续进行装饰装修，故对装饰装修的损失应自行承担主要责任。
（二）合同履行过程中，双方均有违约行为：对于张鹄来说，未按合同约定提供房屋环保验收材料，该违约行为是纠纷产生的原因；对于焦春书来说，承租四年多时间内，拖欠近四分之三的租金，致使张鹄的合同目的无法实现，是合同解除的直接因素。
综上，焦春书应承担合同解除的主要过错责任；张鹄承担次要责任，应赔偿焦春书的装饰装修残值损失553693元。
据此，原审判决认定事实清楚，但鉴于二审中双方当事人一致同意解除合同，依法予以改判。焦春书应支付张鹄房屋租金960281元、电费7400元，合计967681元；张鹄应支付焦春书赔偿款553693元；两者相抵，焦春书还应支付张鹄413988元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨开民初字第0067号民事判决；
二、张鹄与焦春书签订的《房屋租赁合同》于2016年1月15日解除；
三、焦春书应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张鹄413988元。
四、驳回焦春书其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34000元、评估费40000元，合计74000元，由焦春书负担51800元，张鹄负担22200元；二审案件受理费34000元，由焦春书负担23800元，张鹄负担10200元（张鹄负担部分均已由焦春书预交，张鹄应于本判决发生法律效力之日起十日内直接将32400元支付给焦春书）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 蒋 懿
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。