北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第07507号
原告刘颖，女，1973年4月30日出生。
委托代理人刘文惠，北京市万博律师事务所律师。
被告王君，男，1964年7月4日出生。
被告王宜畊，女，1964年9月28日出生。
委托代理人王君（被告王宜畊之夫），同被告王君。
第三人马军生，男，1959年12月6日出生。
第三人郭迎，女，1977年4月7日出生。
第三人马军生、郭迎之共同委托代理人马x（第三人马军生之兄）。
原告刘颖（以下简称原告）与被告王君、王宜畊（以下简称被告）、第三人马军生、郭迎（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘文惠，第三人之委托代理人马x到庭参加了诉讼。被告王宜畊之委托代理人即被告王君第一次开庭时到庭参加了诉讼，被告王宜畊第二次、第三次开庭时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月13日，原告与北京xx房地产经纪有限公司（以下简称xx公司）签订了《房产转让、出售合同》，公司将北京市西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx室（新房号为北京市西城区xx西里xx区xx楼xx单元xx室）的房屋转让、出售给原告；出售总价为638000元。合同签订过后，原告依约支付了全部购房款638000元及入住费用2300元，原告装修后入住至今。xx公司将第三人与拆迁单位签订的《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》、《回迁迟延补偿协议》、购房发票、住房交接验收表一并交给了原告。现原告办理房屋过户登记时需第三人出示身份证，第三人不予配合，要求xx公司继续履行合同协助原告办理过户手续。xx公司现已于2010年9月3日注销，注销时公司未向原告履行通知结算的义务，故依据相关法律将清算组成员诉至法院，要求其履行合同义务。综上，请求法院：1、判决确认2004年10月13日原告与xx公司签订的《房产转让、出售合同》真实有效；2、判令被告及第三人继续履行上述合同，配合原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，xx公司已经清算、注销，清算组成员为王君、王宜畊。原告与该公司签订合同时，法人代表并非二被告。2005年3月8日，被告王君与xx公司办理转让协议，协议载明签字之前的问题由以前的两个股东负责。现在二被告不清楚本案涉及房屋如何办理手续，合同亦非被告公司签署，被告公司注册地址为xx北大街72号，但该合同载明注册地址为西城区xx胡同xx号xx公寓xx。2005年4月1日被告公司才颁发营业执照。综上，原告的诉请与被告无关，签订合同的当事人也与被告无关，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人述称，本案涉诉房屋现产权人为马军生。2002年，父亲马x1的xx私房拆迁，回迁为涉案房屋。当时拆迁协议被安置人口为六人，签署协议时马军生已经结婚，妻子名郭迎。2004年回迁，房产暂时登记在马军生名下，家人同意先由其居住，再由其支付其他被安置人口补偿。马军生吸毒，故将涉诉房屋抵押给xx公司，2004年回迁后无法入住，家人一开始认为马军生在此居住，直到诉讼期间家人才得知该房屋抵押了。此后该房屋的居住情况第三人不清楚。马军生与郭迎的婚姻关系还存在。第三人马军生房屋抵押合同不应认可，中介公司未审查房产证，买房人也未审查房产证，属于明知错误的情况下购买，购房人应对后果负责。马军生吸毒丧失理智，签署抵押合同，法院应予注意。马军生通过中介取得款项，未与买房人签署合同，买房人应与卖房人实际签订合同，所以第三人不认可原告与马军生存在买卖的行为，第三人也未委托中介签订委托授权由其出售房屋，出售合同无马军生签字。综上，第三人不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：马军生与郭迎系夫妻关系，2009年马军生因贩卖毒品被判处有期徒刑10年，现在北京xx监狱服刑。xx公司于2010年9月3日注销，经查该公司工商档案中的“xx公司第七届三次股东会决议”载明“xx公司于2010年8月18日，在本公司召开第七届第三次股东会，应到2人，实到2人，在人数和程序上符合有关规定。会议决议如下：1、通过清算小组的清算报告。……3、如今后发生债权债务纠纷由股东按照出资比例承担。股东签字：王君王宜畊2010年8月18日”。被告王君、王宜畊作为xx公司注销前的股东，是本案的适格被告主体。
2002年3月11日，马军生（乙方）与北京市xx公司（甲方）签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定甲方因危旧房改造项目建设需拆除乙方在拆迁范围内的房屋，甲方就地安置乙方三居室一套，地址为xx小区（设计号）xx号楼xx号，建筑面积暂定为86.58平方米，乙方应支付甲方共计183195.49元，所购房屋按经济适用房产权管理。2004年9月19日，马军生向北京xx公司交纳购房款等共计17万余元。2004年9月19日，马军生办理了上述回迁房屋的验收交接手续。2004年10月12日，马军生与北京xx公司签订了《回迁迟延补偿协议书》。
2004年10月13日，原告（乙方、买方）与xx公司（甲方、卖方）签订《房产转让、出售合同》，约定甲方向乙方转让、出售的房屋为私有性质的房屋，位于北京市西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx号，建筑面积为85.87平方米，该房屋转让、出售的总价款为638000元；乙方应于签订该合同当日向甲方交纳购房定金3万元，购房余款交付方法为办理公证前付20%，公证后将余款结清，甲方出售的房屋办理房产过户手续时所发生的税费或手续费用由甲方承担；甲方负责将房屋的正式发票以及相关的原始票据无偿提供给乙方；甲方协助乙方办理转让公证及委托公证，如其中有一个不能办理，退还定金及所收房款；房主所办理的入住费用和公共设施、维修基金双方各付50%（以原始发票为准）；甲方协助乙方直至将房产过户手续办成购房人名下；甲方在30个工作日内办理完公证手续。合同签订后，原告向xx公司交纳了定金及购房款63.8万元、入住费用2300元后，取得了马军生与拆迁单位所签订的《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》、《回迁迟延补偿协议》、购房发票及住房验收交接表。之后，原告入住上述房屋至今。
2004年10月20日，马军生书写“保证书”，内容为：今有马军生、郭迎夫妻二人购买北京市西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx室为我们夫妻二人所有，无任何家庭纠纷，保证该房真实可靠，否则后果自负。同日，马军生、郭迎在北京市第二公证处办理委托公证，马军生、郭迎委托原告代为办理北京市西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx室产权登记手续、领取房屋产权证及出租出售维修维护及法律诉讼并代为领取售房款等一切事宜。同时，原告与马军生、郭迎在该公证处还办理了《委托合同》的公证手续，合同中约定委托方马军生、郭迎夫妇购买了位于北京市西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx室房产一套，房款已交清，房产证正在办理之中，现共同委托刘颖为二人代理人，办理此房产的产权登记、领取房屋所有权证以及允许上市交易后办理此房产的出售手续、并领取售房款，委托方应积极协助受托方办理相应的手续；出售房屋价格为63.8万元（受托人有权在不低于上述价格内自己决定出售上述房产）；委托期限为10年；此委托合同经公证书下发后，受托方将上述钱款先行垫付给委托方，委托方将该房屋一切手续交给受托方保存。庭审中，原告称书写保证书、办理公证委托是为了以后原告办理房屋过户手续方便，马军生、郭迎授权给原告自行办理房屋产权登记手续。
2011年6月15日，北京市xx物业管理中心出具证明，证明被告马军生系xx西里xx区xx号楼xx单元xx号房间业主，原地址为（xx小区）设计号xx，产权证正在办理之中。
2011年12月，原告曾经以房屋买卖合同纠纷为由，将马军生、郭迎诉至本院，请求判令马军生、郭迎继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉诉房屋的登记手续，并协助原告将该房屋过户至原告名下。2012年7月20日本院一审做出（2012）西民初字第523号民事判决书，以原告与马军生、郭迎之间未就诉争房屋签订过买卖合同，原告亦未提供xx公司受马军生、郭迎委托代为出售诉争房屋的相关证据，现马军生、郭迎否认与原告之间存在房屋买卖关系，原告提供的《委托合同》、公证书等证据亦不能证明马军生、郭迎将诉争房屋售予原告之事实，原告请求马军生、郭迎协助原告办理涉诉房屋的登记手续并协助原告将该房屋过户至原告名下之请求，缺乏依据为由判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提出上诉，后又申请撤回上诉。
本案审理中，第三人马军生称其因急需用钱，故将涉诉房屋通过xx公司办理抵押借款，其认可收到xx公司给付的49.5万元，并替他偿还了购买房屋时的贷款余额约10万元。马军生称其收到的上述款项系抵押借款，并非售房款，但是未向本院提交抵押合同或借款合同或抵押登记材料予以证明其主张，也未向本院提交任何证据证明在其获得前述款项后向xx公司归还过任何借款。经查，xx公司营业期间的经营范围并未包括抵押借款业务，该公司注销前的清算报告中，没有上述款项相关债权的记载，也没有涉诉房屋相关抵押权的记载。
庭审中，证人赵×到庭作证陈述：“2004年我在xx公司担任部门主管，我公司进行二手房交易。房主马军生先找到我公司，由销售接待，其称要出售位于xx西里一处房屋，几区记不清楚了。2004年8、9月，马军生给我公司出具了委托销售的书面手续即委托出售合同，要求我方代为出售房屋，约定价格60万元左右，由我直接办理的上述委托合同事宜。签署合同后我方未支付马军生费用。当时马军生和一男一女三人来到我公司，签署书面手续的位置是xx路口那里。当时房屋房本没有下来，马军生只向我方出示了拆迁相关手续原件，因当时房屋未实际出售，故马军生只是向我方出示手续，原件未给我方，将房屋钥匙交给我方。之后我方找客户看房，刘颖是客户之一，其比较满意，看房期间马军生未参与。我方向刘颖出示过马军生给我方签署的委托合同，合同交给公司统一保管。2004年10月左右，我方与刘颖签署购房协议，我方作为甲方，刘颖作为乙方，因我方有房主的委托出售协议，所以我方认为自己有权签署售房合同。双方签署合同后，我方向马军生告知售房情况，现在记不清是否向其出示合同了。合同签署后刘颖缴纳定金，是现金。因马军生房屋贷款未还清，故由我公司同事曲x办理银行相关手续，即解除抵押手续，抵押金额10万元左右。此后曲x带领刘颖去办理委托公证手续，即房屋签署合同、领房本，均由马军生委托刘颖代为处理，因当时房屋无产权本，无法办理过户手续，办理该公证就代表买卖关系存在，房屋处理权由刘颖做主，与马军生无关。之后我方向马军生支付余款、物业交接等都是同事曲x负责了，具体情况我不清楚。本案马军生签署的委托书等书面材料都由公司保管，此后我离职，具体情况就不知道了。当时市场不规范，都是先由房主签署委托售房，由我方找客户，之后再签署委托售房合同。委托公证办理期间，由马军生直接将拆迁协议、购房发票、延迟书等交给买房人即刘颖。我公司无抵押业务，马军生也未向我方出示过抵押手续。马军生与我公司没有签署过买卖协议，但是签署过委托出售的合同，就是委托我公司代为出售xx一处房屋。马军生没有与我公司签署过抵押协议。当时我见过马军生，我负责销售，签署合同后由曲x负责，我认识曲x。”原告认可上述证言真实性，并称证言能够证明马军生与其签署委托售房的过程，原告与马军生系买卖关系。被告王宜畊表示对上述证言没有意见。第三人不认可上述证言的真实性、合法性，并称证言是编造的，并非事实。
庭审中，原告还向本院提交了落款日期为2012年9月15日、落款人为曲x的“证人证言”一份，用于证明当时买房整个过程。被告王宜畊表示不清楚之前的情况，对该证言没有意见。第三人对上述证言的真实性、合法性均不予认可，并称证人未出庭，对其证言不应采信，不清楚证言是否该证人所写。
本案审理过程中，本院应原告申请调取了“西城分局经济犯罪侦查支队刘颖报合同诈骗案”卷宗材料，其中的被询问人曲x的“询问笔录”主要内容为：2004年至2007年，曲x在xx公司工作，工作期间协助办理过马军生、刘颖之间关于房屋的相关公证。房屋的具体位置是西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx号（现在房子的门牌改了），当时房主是马军生，是拆迁安置房。2004年10月份左右，马军生找到赵×（xx公司经理），通过赵×与xx公司签订委托代理销售合同，将马军生名下位于xx西里xx区xx号楼xx单元xx号一套85平米的拆迁安置房，委托xx公司代为销售。后由赵×将上述房屋出售给刘颖。双方达成买卖协议后，签订了买卖合同。后由曲x带领买卖双方马军生和其妻子、刘颖到北京第二公证处，双方办理委托公证合同及委托书。办理公证委托之前，因马军生这套房屋是贷款房，曲x曾带刘颖到光大银行交了剩余贷款，并从光大银行领取了解押单到西城区房地产交易所领取拆迁安置协议原件。这套房子的总价是60万元左右。当时马军生确定同意出售该房屋，不然马军生夫妻不会到公证处与刘颖办理委托手续。刘颖已经支付房款给马军生，刘颖当时知道该房屋没有产权证。当时马军生与公司签订的协议或合同现在不清楚是否保存，可以问赵×，可能已销毁了。原告认可上述证据真实性，并称曲x询问笔录证明马军生委托中介售房，之后出售给刘颖的整个过程。被告王宜畊未发表质证意见。第三人表示不认可曲x询问笔录内容。
上述事实，有当事人的陈述、《房产转让、出售合同》、（2012）西民初字第523号民事判决书、（2012）一中民终字第11806号民事裁定书、《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》、购房发票、存款凭条、《回迁迟延补偿协议书》、住房验收交接表、证明、保证书、委托书、公证书、工商档案材料、证人证言、“西城分局经济犯罪侦查支队刘颖报合同诈骗案”卷宗材料等证据材料在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，当事人的争议焦点主要为：第三人是否曾经委托xx公司出售涉诉房屋；第三人收到的相关款项性质系抵押借款还是售房款。
其一，第三人是否委托xx公司出售涉诉房屋。虽然原告及被告未能向本院提交第三人委托xx公司出售涉诉房屋的书面委托书，由于xx公司已经注销，现已无法查找相关档案材料，但是xx公司经办人员赵×、曲x在其证言、询问笔录中详细描述了2004年第三人委托xx公司售房、办理相关公证手续、交付房屋相关原始凭证并收取相关款项的事实，两名经办人的证言相互印证，第三人虽不认可上述两名经办人的证言、询问笔录内容，但是未提供证据证明上述两人与原告具有利害关系或两人的陈述与相关事实不符，由于xx公司已经注销，赵×、曲x与被告亦无利害关系，结合本案中的公证委托书等其他证据，本院对于赵×、曲x所陈述的事实内容予以采信。
其二，第三人收到的相关款项性质系借款还是售房款。第三人承认其曾经收到xx公司支付的约60万元款项，并主张该笔款项系马军生将涉诉房屋抵押给xx公司后获得的借款，马军生没有出售房屋的意思表示，但是第三人未向本院提供任何证据证明其上述事实主张，也未举证证明其自获得上述款项后至今近十年时间内向xx公司或其他权利人归还过任何款项，且xx公司经营期间的经营范围并不包括抵押借款业务，该公司的注销清算报告中也无相关债权、抵押权的记录，故对第三人关于抵押贷款的事实主张，本院不予采纳。原告与xx公司之间就涉诉房屋签订买卖合同后一周内，第三人即与原告签订了委托合同，委托原告代其售房，并约定了房价款，该房价款数额与前述买卖合同所约定的售房款数额完全一致，对此，第三人无法给出合理的解释，第三人称其向xx公司借款、xx公司要求其与原告签订委托合同并办理公证，但未向本院提交任何证据证明其与xx公司存在借款关系。原告与被告均表示，第三人与原告签订委托合同是由于当时涉诉房屋尚未取得产权，办理公证的目的是为了原告将来顺利进行产权过户，原、被告所述符合二手房交易市场对未取得产权房屋进行买卖的一般交易习惯。该委托合同中还约定受托方（即原告）将上述钱款先行垫付给委托方（即第三人），委托方将该房屋一切手续交给受托方保存，该项约定不符合常理。故本院认定第三人收到的相关款项系出售涉诉房屋的售房款。
本案中，xx公司与原告签订《房产转让、出售合同》时，将第三人与拆迁单位签订的《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》、《回迁迟延补偿协议》、购房发票、住房交接验收表一并交给了原告，原告受领涉诉房屋后实际入住至今，第三人未向本院提交证据证明其曾经向原告主张过腾退房屋或者支付房屋占有使用费等权利。综上所述，尽管原告与第三人之间未签订书面买卖合同，但是，原告通过xx公司购买涉诉房屋并支付了相关价款，第三人已经收到相关售房款，并且房屋已经实际交付给原告居住使用，根据法律规定，双方的买卖合同已经成立。据此，本院认定原告与xx公司签订的《房产转让、出售合同》合法有效，原告与第三人之间的房屋买卖关系成立，被告及第三人有义务协助原告办理涉诉房屋产权登记手续。第三人的意见没有证据证明，本院不予采纳。被告王君经本院合法传唤，未到庭参加第二、三次庭审，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、原告刘颖与北京xx房地产经纪有限公司（现已注销）于2004年10月13日签订的《房产转让、出售合同》合法有效。
二、本判决生效之日起十日内，被告王君、被告王宜畊、第三人马军生、第三人郭迎协助原告刘颖将北京市西城区xx西里xx区xx号楼xx单元xx号房屋产权登记至原告刘颖名下。
案件受理费七十元，由被告王君、王宜畊负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人马军生、郭迎负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 马维洪
代理审判员 高翼飞
人民陪审员 于志新
二〇一四年六月十一日
书 记 员 杨丽萍