南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初3758号
原告（反诉被告）：南京万谷商业管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-A1756。
法定代表人：刘煊，公司董事长。
委托代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘兰英，女，1980年2月25日出生，汉族，住南京市栖霞区。
委托代理人：余云，江苏高的律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京万谷商业管理有限公司（以下简称万谷公司）与被告（反诉原告）刘兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法由审判员张亮独任审理，公开开庭进行审理。原告万谷公司的委托代理人陈刚，被告刘兰英及其委托代理人余云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万谷公司现向本院起诉，请求判令：1、确认被告违约，原告有权按照约定解除租赁合同；2、被告支付合同解除前（自2015年5月1日至2016年6月30日）的租金及管理费23850元；3、被告支付违约金58750元，并向原告补缴免租期的租金5250元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月27日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于华电路1号万谷﹡慧生活广场负1层编号为B1-206-a号商铺，用于经营酸奶冰淇淋；租金采取先付后用的原则，押2付6，提前15个工作日支付，逾期支付原告有权要求按0.1%加收滞纳金。被告本应于2016年1月15日之前向原告支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金、管理费71375元。但被告一直未按合同约定支付款项。2016年2月26日，被告向原告出具承诺函，承诺2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金分两次向原告缴纳，但被告未按承诺的期限付款。根据租赁合同的约定，被告逾期支付租金或其他任何应付款超过十五天的，原告就有权解除合同并按合同约定追究被告的违约责任。租赁合同还约定在被告租满本合同规定的租赁期并遵守合同各项条款的前提下，原告给予被告15天的装修期。现因被告逾期支付租金，原告提前解除合同，故原告据此还有权要求被告补交该期间的免除租金。被告已于2016年7月31日将案涉商铺腾退返还给原告。原告为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告刘兰英辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，根据双方签订的商铺租赁合同约定，商铺的计租期的起始日为商场整体开业之日，根据该约定在商场整体开业之日之后，原告才开始收取租金及管理费。商场的整体开业之日应当理解为满足法定开业条件的开业之日，原告在2015年10月10日才获得建设工程消防验收合格证，2015年10月30日才获得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，因此在2015年10月30日之后商场才具备开业条件，在此之前，原告交付给被告的商铺并不具备使用及营业条件，原告构成了根本违约，且事实上也严重影响了经营，故原告从2015年10月30日才能收取租金和管理费，之前的租金和管理费，原告无权收取。第二，原告不应收取被告自2015年8月1日至2015年10月30日期间的租金及管理费，但原告事实上收取了上述期限的租金及管理费，故上述期限内的租金及管理费，应当冲抵后续费用。第三，即使被告存在欠费，原告首先应当以租赁保证金冲抵，且被告与原告的工作人员曾达成口头协议，租金及管理费可以不交，若有欠费以保证金冲抵。第四，根据约定，只要租户欠费，原告就不会给充水电，被告分别于2016年5月3日、2016年5月30日正常充了电费，且在原告起诉之前，从未向被告催缴过任何费用，故可得知被告不拖欠原告费用。第五，原告诉讼请求中的违约金请求过高，申请法院降低，且原告也有减损的义务。
反诉原告刘兰英向本院提起反诉，请求判令：1、反诉被告万谷公司退还自2015年8月1日起至2015年10月30日期间的租金31937元、管理费3750元及违约金（自2016年6月27日至实际支付之日，以35687元作为本金按日0.1%计算）；2、反诉被告万谷公司退还租赁保证金23792元、装修押金1250元、水电卡押金20元、电费720元、水费400元；3、反诉被告承担装修残值损失15625元、腾退费用2500元；4、反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：2015年4月27日，反诉原、被告双方签订商铺租赁合同，反诉原告租赁反诉被告的案涉商铺。在合同履行过程中，反诉原告一直按照合同约定履行了义务，但商场经营状况不好，负一层大部分店铺都歇业关闭，没有客流，反诉原告的商铺自营业以来也一直亏损。反诉原告同负一层的其他商户多次与反诉被告进行沟通，期望反诉被告能够降低租金给予优惠。后反诉被告提供了一份《承诺函》，要求反诉原告签字，同意延期缴纳2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金及管理费。反诉原告迫于无奈，签了字。后来反诉原告得知，反诉被告商场直至2015年10月30日才取得消防部门验收合格证书，案涉商场直到此时才符合开业条件。根据合同约定，计租日应当从2015年10月31日开始计算，反诉原告之前支付的2016年8月1日至2015年10月30日租金及管理费应当冲抵后续租金及费用，且反诉原告有2个月的租金及管理费数额的租赁保证金在反诉被告处，经与反诉被告沟通，反诉被告也同意冲抵，所以反诉原告仅于2016年3月23日支付了三个月的租金及管理费35687.5元，后三个月的租金及管理费才没有支付。反诉原告并没有拖欠2016年5月至2016年7月期间的租金及管理费。为维护合法权益，反诉原告提起反诉，请求判如所请。
反诉被告万谷公司辩称，依据合同约定，案涉商铺应按照万谷开业时间计租，因此反诉原告要求返还租金没有事实和依据，在此基础上要求反诉被告承担违约金更没有依据，且按日0.1%计算过高，请求调整。反诉原告缴纳的装修、水电押金以及剩余的水电费可以在本案一并处理，抵扣反诉被告应支付反诉原告的数额。因反诉原告违约导致合同解除，依据合同约定，反诉被告万谷公司可不退还保证金。对于反诉原告的装修残值的请求，我方不认可，就算存在装修残值，其计算方法存在问题。
经审理查明，2015年4月27日，万谷公司与刘兰英签订《商铺租赁合同》，约定万谷公司将位于南京市××电××）1号万谷•慧生活广场负1层、编号为B1-206-a商铺出租给刘兰英，商铺面积25平方米，用于经营美食美客品牌餐饮类别酸奶冰淇淋系列商品，为顾客提供餐饮服务；万谷公司应于2015年5月4日（约定交付日）向刘兰英交付该商铺，除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日；万谷公司若提前15天书面通知刘兰英调整交付日期，则双方应按调整后的日期进行商铺交付，该日期为实际交付日，租赁起止日期（包括装修期、计租期各自的起止日期）随实际交付日自动相应调整；该商铺的租赁期为自交付日起24个月15天的期间，即自2015年5月4日至2017年5月18日，租赁期包含装修期和计租期；在刘兰英租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，万谷公司同意在租赁期内给予刘兰英自该商铺交付之日起15天的装修期（自2015年5月4日至2015年5月18日）；该商铺计租期的起始日（即计租日）为商场整体开业之日或装修期届满次日两者中较晚之日，其中商场整体开业之日由万谷公司书面通知或公告确认；若刘兰英于装修期内提前完成装修，经双方协商刘兰英可以试营业，本合同关于商铺营业的相关规定在试营业期间亦适用，但试营业期间不收租金；除双方另有书面约定外，计租日并不因试营业而变更，刘兰英已支付的装修相关费用（装修押金除外）也不予退还；若商场整体开业之日晚于装修期届满次日，装修期自动延长至商场整体开业之日，租赁期亦相应延长，但刘兰英无需就该延长事项再支付额外的装修及相关费用；租金按照固定租金的方式计付，第一计租年度的固定租金为14元/平方米/日，即127750元/年，第二计租年度的固定租金为,14.7元/平方米/日，即134137.5元/年；租金采取先付后用原则，押2付6，提前15个工作日支付，刘兰英应在双方签署租赁合同时支付给甲方首期租金；刘兰英应于本合同签订时，向万谷公司支付该商铺的保证金23792元（含管理费保证金），万谷公司收到上述款项后应向刘兰英出具收据；刘兰英应于交付日或之前向万谷公司支付装修押金1250元，装修管理费500元；刘兰英应于计租期内向万谷公司支付该商铺的管理费，管理费为50元/平方米/月，即1250元/月；乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首期的管理费，以后的管理费由刘兰英按照租金的交纳方式和时间一并支付，管理费的递增方式为自第二年开始每年递增5%；若刘兰英违反本合同的规定，则万谷公司有权以租赁保证金抵付所欠款项及万谷公司损失赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金，租赁关系终止时，在刘兰英完成相关善后事宜并万谷公司确认的前提下，万谷公司应在刘兰英交还该商铺且完成本款约定的其他事项后的三个月内将租赁保证金等在按合同约定作出扣除（如有）后一次性无息退还刘兰英；若万谷公司因刘兰英装修该商铺而遭受损失，万谷公司有权从装修押金中扣收款项以赔偿万谷公司损失，在刘兰英完成装修经万谷公司验收并确认合格后，万谷公司应在验收合格之日起30日内将装修保证金在扣除上述扣款后一次性无息退还刘兰英；刘兰英擅自中途退租的，即构成刘兰英的严重违约，在此情况下，万谷公司有权要求刘兰英继续履行合同并就所发生的损失向刘兰英索赔，如万谷公司认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除合同，并按合同约定向刘兰英索赔；万谷公司按合同约定行使合同解除权的，刘兰英已支付的所有保证金、租金等款项不予退还，此外，刘兰英还应向万谷公司支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，如刘兰英支付的违约金不足以弥补由此而给万谷公司造成的损失，刘兰英应补足损失的差额部分。
合同签订后，被告万谷公司依约交付了商铺，刘兰英依约缴纳了6个月租金63875元、6个月管理费7500元、租赁保证金23792元、装修押金1250元、装修管理费500元、水电卡押金20元。刘兰英在2015年5月接收案涉商铺后即开始对商铺进行装修。2015年8月1日，案涉商场开业。商场开业后，刘兰英租赁的商铺一直在营业。2016年2月26日，刘兰英向万谷公司出具承诺函一份，函中载明刘兰英承租案涉商铺，按照约定至今71375元（自2016年2月1日至2016年7月31日的）租金和管理费没有缴纳，刘兰英承诺在2016年3月20日12﹕00之前缴纳35687.5元（自2016年2月1日至2016年4月30日）的租金及物业管理费用，并于2016年5月20日12﹕00之前缴纳35687.5元（自2016年5月1日至2016年7月31日）的租金及物业管理费用。2016年3月23日，刘兰英支付万谷公司三个月（自2016年2月1日至2016年4月30日）的租金及物业管理费共计35687.5元。
万谷公司以刘兰英逾期支付租金为由，于2016年7月4日向本院提起诉讼，请求解除与刘兰英签订的商铺租赁合同，并要求刘兰英支付租金、管理费及违约金。2016年7月20日，刘兰英向万谷公司发出一份通知函，函中载明刘兰英已收到万谷公司向法院递交的起诉状，刘兰英同意万谷公司提出的解除商铺租赁合同；刘兰英将于2016年8月1日前将商铺返还给万谷公司，请万谷公司派人接收，保留追究万谷公司违法解除等违约行为的一切权利。刘兰英于2016年7月31日将案涉商铺返还给万谷公司。
庭审中，刘兰英举证装饰装修合同及收据、空调安装费收据、搬家费发票、拆除灯具费用收据、拆除卷帘门费用收据，拟证明刘兰英承租案涉商铺后，共花费2.2万元装修费用、0.3万元空调安装费用，且在退还商铺时，产生搬家费0.1万元、拆除灯具费用及拆除卷帘门费用共计0.15万元，万谷公司应予以赔偿，但万谷公司并不认可，且因刘兰英违约，造成租赁合同解除，刘兰英应当自行承担损失；刘兰英举证万谷公司程经理所建万谷慧生活负一楼微信群微信聊天记录及他人微信聊天记录数份，拟证明在2015年10月30日之前因商场消防验收未通过，为配合万谷公司进行消防检查，刘兰英的商铺曾被停电，且围挡停业四天，万谷公司陈述当时负一层的经理确系一位姓程的经理，但该姓程的经理已离职，无法核实微信聊天记录的真实性，且虽然在2015年8月1日商场开业后，消防部门曾到案涉商场进行消防检查，但是只来了两次，也没有要求商铺关门；刘兰英陈述其尚有部分水、电费余额在万谷公司处，万谷公司认可刘兰英在万谷公司处尚有水费余额400元、电费余额720元，且万谷公司同意抵扣。据刘兰英举证的装饰装修合同，案涉商铺的装修日期为2015年5月23日至2015年6月5日。据刘兰英举证的微信聊天记录，万谷公司负一程经理于2015年9月7日通知商户准备灭火器，以备“明日”消防检查，万谷公司负一层程经理于2015年9月8日通知商户即将进入消防测试状态，会出现短时间停电和报警；2015年10月10日，微信群里商铺经营者聊天，案涉商铺所在的商场接到通知，要进行消防检查，且商铺进行了围挡。
万谷公司在庭审中举证2015年6月17日发布的致商户函一份，拟证明商铺的开业日期为2015年8月1日，但刘兰英并不认可真实性，认为万谷公司于2015年10月30日才取得消防安全检查合格证，10月30日之后才可以对外正式营业。据万谷公司举证的商户函，万谷公司在函中就前期开业时间变更给商户带来的不便表示歉意。
另查，包括案涉商铺在内的案涉建筑物系南京华东电子集团有限公司所建，南京华东电子集团有限公司取得案涉建筑物土地证和建筑工程规划许可证。万谷公司于2014年9月从南京华东电子集团有限公司承租了该建筑物。2015年1月21日，南京市公安局消防支队栖霞大队向万谷慧生活广场的全体业主发出告知书，告知全体业主因万谷慧生活广场尚未取得消防行政审批手续，不具备投入使用和经营的条件，要求全体业主在2015年1月23日前自行停止营业，待万谷慧生活广场取得消防行政审批后，各业主到消防部门申报二次装修消防行政审批及开业前消防安全检查手续，经消防验收合格，取得相关证照后方可开业。2015年10月30日，万谷公司取得了万谷慧生活广场的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
上述事实，有商铺租赁合同、收据、承诺函、通知函、装饰装修合同、收据、发票、微信聊天记录、致商户函、（2016）苏01民终3981号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，万谷公司与刘兰英签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。万谷公司现请求解除租赁合同，刘兰英同意解除合同，双方签订的租赁合同依法予以解除。
租赁合同签订后，万谷公司将商铺交与刘兰英，刘兰英按照约定支付6个月租金、押金以及其他费用，并对商铺进行了装修。案涉商铺所在的商场于2015年8月1日正式开业，刘兰英也在该日开始经营案涉商铺。但刘兰英并未按照合同约定支付案涉商铺自2016年2月1日起的租金，后在万谷公司的催要下，刘兰英于2016年2月26日向万谷公司出具承诺函一份，承诺在2016年3月20日12﹕00之前自2016年2月1日至2016年4月30日的租金及物业管理费用，在2016年5月20日12﹕00之前缴纳自2016年5月1日至2016年7月31日的租金及物业管理费用。刘兰英于2016年3月23日支付案涉商铺自2016年2月1日至2016年4月30日的租金及物业管理费共计35687.5元，但至今未按合同约定及承诺函中的承诺支付案涉商铺自2016年5月1日至2016年7月31日的租金及物业管理费用。万谷公司现依据合同及相关法律规定，要求刘兰英支付案涉商铺自2016年5月1日至2016年6月30日的租金及物业管理费用，并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。至于刘兰英应支付的租金及物业费管理费用数额，刘兰英在庭审中陈述案涉商场自2015年8月1日开业至2015年10月30日，消防部门到案涉商场检查，严重影响其经营，并举证微信聊天记录予以证明，万谷公司则陈述案涉商场开业后，消防部门虽对案涉商场进行过消防检查，但并没有要求商铺关门，综合根据双方的举证质证及陈述，本院认为，案涉商场自2015年8月1日开业至2015年10月30日取得消防安全检查合格证，消防部门曾到案涉商场进行消防检查，对刘兰英的商铺经营产生一定的影响，故本院对刘兰英支付的该期间的租金及管理费用予以扣减，本院酌定在扣减上述期间的租金及管理费后，刘兰英应支付案涉商铺自2016年5月1日至2016年6月30日的租金及物业管理费用数额为22680元。
至于刘兰英在本诉中抗辩案涉商场于2015年10月30日才取得消防合格证，案涉商场真正的开业日期应为2015年10月31日，万谷公司从2015年10月30日才能收取租金和管理费，之前的缴纳的租金和管理费，万谷公司无权收取，之前的租金和管理费应当冲抵之后的租金和管理费，刘兰英并不拖欠万谷公司租金和管理费，本院认为，第一，万谷公司已按约将商铺交与刘兰英，第二，案涉商场自2015年8月1日开业，刘兰英亦于该日开始经营案涉商铺，第三，刘兰英已按约定支付了6个月的租金，对于拖欠的租金，刘兰英亦向万谷公司出具了承诺函，承诺定期支付万谷公司，第四，案涉商场虽于2015年10月30日才取得消防合格证，且在8月1日后至10月30日期间，消防部门亦曾到案涉商场进行消防检查，但是消防部门并未要求万谷公司在此期间停止使用或者停产停业，故案涉商铺应自2015年8月1日起开始计租，故对刘兰英的该项抗辩理由，本院不予采信。
依据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方在租赁合同约定，万谷公司依据合同约定行使解除权，解除租赁合同，除已支付的所有保证金、租金等款项不予退还外，刘兰英还应向万谷公司支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补损失，刘兰英应补足损失的差额部分。万谷公司现依据合同约定，要求刘兰英按照案涉商铺5个月的租金及管理费之和支付违约金。依据上述法律规定，在刘兰英于2016年7月31日将案涉商铺还给万谷公司后，万谷公司应采取积极措施，将案涉商铺重新出租，以减少损失，故综合根据刘兰英返还商铺的时间、双方在合同中关于违约责任的约定以及本院查明的其他事实，本院酌定刘兰英应支付万谷公司的违约金数额为38187元。
至于万谷公司要求刘兰英补缴免租期的租金，本院认为，依据双方合同约定，商铺的租赁期为24个月15天（自2015年5月4日至2017年5月18日），租赁期包含装修期和计租期，在刘兰英租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，万谷公司同意在租赁期内给予刘兰英自该商铺交付之日起15天的装修期（自2015年5月4日至2015年5月18日），该商铺计租期的起始日（即计租日）为商场整体开业之日或装修期届满次日两者中较晚之日，若商场整体开业之日晚于装修期届满次日，装修期自动延长至商场整体开业之日，租赁期亦相应延长，但刘兰英无需就该延长事项再支付额外的装修及相关费用。刘兰英于2015年5月即接收了案涉商铺，并于案涉商场整体开业之日即2015年8月1日开始营业，依据上述约定，案涉商铺装修期自动延长至2015年8月1日，2015年8月1日为案涉案涉商铺计租期的起始日，刘兰英在接收案涉商铺时支付万谷公司6个月的租金，案涉商铺自2015年8月1日起缴纳了租金，故对万谷公司的该项本诉请求，本院不予支持。
至于刘兰英反诉要求万谷公司退还租赁保证金23792元、装修押金1250元、水电卡押金20元、电费720元、水费400元，本院认为，刘兰英接受案涉商铺时支付万谷公司租赁保证金23792元、装修押金1250元、水电卡押金20元，尚有水费余额400元、电费余额720元，在刘兰英按照合同约定履行合同义务后，万谷公司应将上述款项退还刘兰英，但现因刘兰英拖欠租金，合同予以解除，上述费用可折抵刘兰英应支付的租赁费用、管理费及违约金。折抵之后，刘兰英应支付万谷公司租金、管理费及违约金总额为34685元。
依据相关法律规定，经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的，由承租人拆除，形成附合的，如因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在价值范围内予以适当补偿。本案中，刘兰英在反诉中要求万谷公司赔偿其装修残值损失、搬家费损失，万谷公司则抗辩称因刘兰英违约，应自行承担损失，本院认为，因刘兰英未按合同约定支付租金，万谷公司依据合同约定及相关法律规定，要求解除租赁合同，合同应予以解除，因刘兰英违反了合同的约定，故依据上述法律规定，刘兰英应自行承担装修残值损失及腾退费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除刘兰英与南京万谷商业管理有限公司于2015年4月27日就位于南京市栖霞区华电街（路）1号万谷•慧生活广场负1层、编号为B1-206-a商铺签订的《商铺租赁合同》。
二、刘兰英于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京万谷商业管理有限公司租金及违约金共计人民币34685元。
三、驳回南京万谷商业管理有限公司本诉的其他诉讼请求。
四、驳回刘兰英反诉的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币2358元（南京万谷商业管理有限公司已预缴），减半收取为1179元，由刘兰英承担500元，由南京万谷商业管理有限公司承担679元。反诉案件受理费人民币1800元（刘兰英已预缴），减半收取为900元，由刘兰英承担700元，由南京万谷商业管理有限公司承担200元。刘兰英应承担的案件受理费为300元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京万谷商业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 张亮
二〇一七年三月三十日
书记员 陈茜