北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13452号
上诉人（原审原告）北京首都机场物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街1号。
法定代表人颜寒，总经理。
委托代理人樊金刚，北京金虎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王友昌，男，1966年11月19日出生。
上诉人北京首都机场物业管理有限公司（以下简称首都机场物业公司）因与被上诉人王友昌物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官田璐、法官王天水参加的合议庭，于2014年12月10日公开开庭对本案进行了审理。上诉人首都机场物业公司的委托代理人樊金刚到庭参加了诉讼，被上诉人王友昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
首都机场物业公司在一审中起诉称：首都机场物业公司于2004年起为首都机场×楼住户提供物业管理服务，双方之间物业服务合同，约定首都机场物业公司为王友昌提供物业管理服务，但王友昌无故拖欠物业管理费，首都机场物业公司多次通知王友昌履行付款义务，王友昌拖延至今。截至2013年12月16日，王友昌拖欠物业管理费24896.4元。首都机场物业公司认为其行为已构成违约，应承担违约责任，故首都机场物业公司诉至法院，要求王友昌支付2004年11月1日至2012年12月31日期间欠付物业费24896.4元，按物业费＊拖欠月数＊1％的标准支付滞纳金至实际付清物业费之日（暂计至2014年5月31日为14963.25元），另要求王友昌承担律师函发送费用7.8元，《致业主的一封信》发送费用3.9元。
王友昌在一审中答辩称：一、王友昌和首都机场物业公司之间不存在物业服务合同关系。王友昌方与北京首都机场房地产有限公司（以下简称首都机场房地产公司）签订物业管理委托合同，并非首都机场物业公司。因此王友昌与首都机场物业公司并无法律上的利害关系，首都机场物业公司不能作为原告提起诉讼。二、首都机场物业公司起诉王友昌主体不适格。诉状所称王友昌的地址为“北京市朝阳区首都机场×室”，而王友昌所签物业合同明确写明地址为“首都机场宿舍区×号”。根据法律规定，首都机场物业公司起诉须有明确的被告人民法院才予受案，首都机场物业公司应对其起诉本不应承担责任的主体为被告承担败诉的风险。三、物业合同已终止，首都机场物业公司无权提起诉讼。2003年10月13日，王友昌与首都机场房地产公司签订的物业委托合同第14条明确规定“委托管理期限为5年，自2003年1月1日起至2007年12月31日止”，第29条规定“合同期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在合同期满30天前向向对方提出书面意见”。本合同自2007年12月31日期满时，首都机场房地产公司未提出续签的书面意见，所以该合同已终止近7年，王友昌与首都机场物业公司不存在物业服务合同关系，首都机场物业公司无权对王友昌提起诉讼。
一审法院审理查明：2003年10月13日，王友昌与首都机场房地产公司签订物业管理委托合同，约定甲方（王友昌）将首都机场宿舍区×号委托于乙方（首都机场房地产公司）实行物业管理，物业建筑面积110.16平米；甲方向乙方支付下列费用：管理费0.52＊12元／平米／年＊110.16＝687.39元，电梯费2.52＊12元／平米／年＊110.16＝3331.23元，垃圾外运消纳费30元／户／年，以上总计4048.64元；委托管理期限为5年，自2003年1月1日至2007年12月31日；甲方于每年1月30日以前向乙方支付各项费用，交费每超出合同规定日期1月，加罚本合同收费总额1％的滞纳金；合同期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。
2004年3月9日，首都机场集团公司发布“关于组建北京首都机场物业管理公司的通知”，通知首都机场房地产有限公司下属的物业管理部……的业务和人员整建制划入北京首都机场物业管理公司。2004年4月7日，首都机场物业公司与首都机场房地产公司签订备忘录，依据上述文件精神，甲方（首都机场房地产公司）将下属物业管理部的物业管理业务（机场宿舍区×栋房改房及×1#、×2#楼、×3#、×4#、×5#共五栋经济适用房）及人员整建制划入乙方（首都机场物业公司），所有债权、债务于文件下发之日起转移乙方承担。
王友昌认可其自2004年11月1日开始未交纳物业费，其称物业管理委托合同期满，首都机场物业公司未以任何方式告知其签订新的物业合同，认为其与首都机场物业公司并无物业服务合同关系，首都机场物业公司单方加诸其身上的合同义务不公平。首都机场物业公司称，2004年根据首都机场集团公司文件精神，其承接首都机场房地产公司物业管理业务后实际为王友昌所在楼栋提供了物业服务，2006年1月1日北京市发展和改革委员会发布的北京市物业服务收费办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准开始施行，其于2006年两次采取在王友昌住宅张贴通知的方式告知王友昌尽快办理签订新的物业服务合同，但是王友昌未予回应，此后首都机场物业公司仍按原合同约定提供物业服务。王友昌称从未看到首都机场物业公司张贴的通知，同时认为首都机场物业公司提供物业服务不完善，对其收费标准亦有异议。
首都机场物业公司依据北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准主张王友昌物业费组成为：物业服务费基准价0.55元／平米／月、电梯运行维护费1.64元／平米／月、安全防范设施设备日常运行维护费0.02元／平米／月、消防设施设备日常运行维护费0.05元／平米／月、生活垃圾清运费30元／户／年、楼内公共部位照明能源费31元／户／年。王友昌认为其房屋位于楼栋一层，楼栋没有地下室，电梯根本用不到，根据北京市物业服务收费办法，电梯费由业主合理分摊，并非均摊，因此主张减免电梯运行服务费。首都机场物业公司称其多次试图与王友昌协商电梯费用分摊办法，但是王友昌不配合，因此只能按照政府指导价执行。
首都机场物业公司称其于2011年11月19日给王友昌发送“致业主的一封信”，催缴2004年至2011年期间欠缴物业费，邮寄费及信封费用共计3.9元，另于2012年1月9日给王友昌发送律师函，催缴2004年至2011年期间欠缴物业费，邮寄费及信封费用共计3.9元，2013年10月21日给王友昌发送律师函，催缴2004年至2012年期间欠缴物业费，邮寄费及信封费用共计3.9元，要求王友昌承担上述费用。王友昌称首都机场物业公司寄送材料均未收到
一审法院判决认定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。王友昌房屋所在楼栋原物业服务单位根据其上级单位规划，于2004年将物业管理委托合同中的权利义务概括转让给首都机场物业公司，但首都机场物业公司不能证明转让行为取得了王友昌的同意，故该合同转让行为对王友昌不发生法律效力，首都机场物业公司主张合同有效期内的物业费该院不予支持。
原合同期满后，首都机场物业公司虽未与王友昌签订物业服务合同，但首都机场物业公司提供证据可以证明其实际为王友昌房屋所在楼栋提供了物业服务，王友昌亦认可该事实，故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。王友昌接受了首都机场物业公司提供的物业服务，应按期交纳物业费，在双方未就物业费标准进行协商的情况下，首都机场物业公司按照北京市相关部门发布的政府指导价主张物业费并无不当，该院予以支持。首都机场物业公司依据原合同主张王友昌欠缴费用的滞纳金，因该合同已到期终止，首都机场物业公司、王友昌亦未就滞纳金达成新的协议，故该院不予支持。首都机场物业公司邮寄“致业主的一封信”及律师函发生的邮寄费用系其催缴费用发生合理支出，该院对其该主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，判决：一、王友昌于判决生效后7日内支付北京首都机场物业管理有限公司2008年至2012年期间欠缴物业费15242.7元、邮寄费用11.7元；二、驳回北京首都机场物业管理有限公司其他诉讼请求。
首都机场物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认为王友昌所在小区的原物业服务单位在2004年将物业管理委托合同中的权利义务概括转让给首都机场物业公司，该转让行为未取得了王友昌的同意，故该合同转让行为对王友昌不发生法律效力，首都机场物业公司不得主张该合同有效期内的物业费错误的，首都机场物业公司自2004年就事实上提供了物业服务，有权收取物业费。在朝阳法院另案审理的同小区以及同一栋楼业主案件中，朝阳法院均支持了首都机场物业公司的诉讼请求。综上，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王友昌支付2004年11月1日至2007年12月31日期间欠付物业费9653.7元；由王友昌承担本案诉讼费用。
王友昌未参加庭审，亦未向本院提交书面答辩意见。
二审期间，首都机场物业公司向本院提交了1份收费明细单，证明一审判决作出之后，王友昌已经向首都机场物业公司交纳了2008年至2012年物业费以及邮寄费用。王友昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利。本院对首都机场物业公司提交的上述证据的真实性予以确认。
二审期间本院依法补充查明以下事实：
王友昌在一审判决后已经向首都机场物业公司交纳了2008年至2012年物业费15242.7元，以及邮寄费用11.7元。
二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的物业管理委托合同、通知、备忘录、邮寄费发票、收费明细单等证据材料及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：本案中首都机场物业公司于2004年根据首都机场集团公司文件精神，承接首都机场房地产公司物业管理业务，虽然其性质上属于原物业管理委托合同中的权利义务的概括承受，且从现有证据上首都机场物业公司确实未能提交充分证据证明该转让行为取得了业主王友昌的同意，其也未与王友昌重新签订书面的物业服务合同。但首都机场物业公司自接手后实际为王友昌所在房屋提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，该事实合同关系亦受到法律的保护，首都机场物业公司有权主张其接手后提供物业服务期间的物业费，即其有权向王友昌主张2004年11月1日至2012年12月31日的物业费。一审法院直接其原物业管理委托合同未经王友昌同意即驳回首都机场物业公司对2004年11月1日至2007年12月31日期间的物业费主张显然不当，应予纠正。依据首都物业公司提交的北京市相关部门发布的政府指导价标准和王友昌所有的房屋面积核算，王友昌应向首都机场物业公司交纳2004年11月至2007年12月31日的物业费金额为9653.71元。就一审判决王友昌应支付的2008年至2012年12月31日的物业费金额具有相应的事实依据，本院予以确认；但因首都机场物业公司认可王友昌在一审判决后已经交纳该费用，故本院对此不持异议。首都机场物业公司因催缴本案物业费所产生的邮寄费用应当由王友昌承担，因首都机场物业公司二审期间认可王友昌在一审判决后已经将该邮寄费用支付给首都机场物业公司，故本院二审期间亦对此予以确认。
就滞纳金一节，因首都机场物业公司与王友昌之间未就滞纳金问题达成协议，故一审法院未予支持首都机场物业公司主张的滞纳金请求并无不当，依法应予维持。
综上，首都机场物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，处理失当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21078号民事判决书；
二、王友昌于本判决生效后七日内给付北京首都机场物业管理有限公司二○○四年十一月一日至二○○七年十二月三十一日期间物业服务费人民币元九千六百五十三元七角一分；
三、驳回北京首都机场物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费453元，由北京首都机场物业管理有限公司负担31元（已交纳），由王友昌负担422元（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费50元，由王友昌（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 田 璐
代理审判员 王天水
二〇一四年十二月十日
书 记 员 付 哲