上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1658号
原告（反诉被告）陈诗发。
被告（反诉原告）马清德。
原告陈诗发诉被告马清德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月11日受理后，被告马清德于2013年10月30日提起反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员王平独任审判，于2013年10月30日、2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈诗发、被告（反诉原告）马清德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈诗发诉称：上海市黄浦区果育堂街XXX号底层前厢系原告承租的公房。2012年3月27日，原、被告通过中介签订《租房协议书》，约定：原告将上述房屋中约12平方米部分（即系争房屋）出租给被告，租期自2012年4月1日起至拆迁时止；押金人民币（以下币种均为人民币）850元，每月租金850元。签约时原告不清楚何时拆迁。合同履行过程中，被告未经原告允许擅自转租，并装修。原告认为，原、被告之间系不定期租赁合同关系，故起诉要求：1、解除原、被告之间就系争房屋签订的《租房协议书》；2、被告迁出系争房屋，并将该房屋恢复原状；3、被告赔偿原告护墙板恢复费4，000元；4、被告赔偿原告家具损失1，500元。
被告马清德辩称：被告未将系争房屋转租。原告居住在系争房屋楼上，原告知悉并同意被告装修。现被告同意解除合同，但要求被告予以赔偿。
反诉原告马清德诉称：反诉原告承租系争房屋后发现房屋破旧，维修期间反诉原告未使用系争房屋，后反诉原告多次应反诉被告要求去调解，系争房屋还因大雨漏水造成损失。反诉原、被告曾约定拆迁时反诉原告获得70%的装修补偿，但双方签订合同时不清楚何时拆迁，故反诉要求：1、反诉被告返还反诉原告2012年7月10日至2012年9月10日止的房租1，700元；2、反诉被告返还反诉原告押金850元；3、反诉被告赔偿反诉原告窗户栏安装费320元；4、反诉被告赔偿反诉原告装修残值5，500元；5、反诉被告赔偿反诉原告空调安装、拆卸费300元；6、反诉被告赔偿反诉原告搬家费1，500元；7、反诉被告赔偿反诉原告误工费1，800元；8、反诉被告赔偿反诉原告另行租房损失3，000元；9、反诉被告赔偿反诉原告漏雨损失620元。
反诉被告陈诗发辩称：反诉被告已收取反诉原告租金至2013年9月30日。即使反诉原告有部分时间未居住系争房屋，但其并未将钥匙交还反诉被告；反诉原告装修时，反诉被告曾表示反对，双方发生争执，后反诉被告表示同意，但双方未对装修费分担做出约定；安装空调系反诉原告自己的需要；反诉被告曾反对安装窗户栏；系争房屋外有突出的阳台和雨棚，不可能存在漏雨现象。故不同意反诉原告的全部诉讼请求。
审理中，原告表示自愿利用系争房屋现有装修，并免收被告2013年10月至12月的租金（或房屋使用费），作为对被告装修的补偿，仍要求被告按照租金标准支付自2014年1月起的相应使用费。
审理中，原、被告均表示不需要专业机构鉴定装修残值，由法院酌定。本院于2013年12月17日在原、被告在场情况下查看了系争房屋现场。
经审理查明：上海市黄浦区果育堂街XXX号底层前厢（面积21.80平方米）系原告承租的公房。2012年3月27日，原、被告通过中介签订《租房协议书》，约定：原告将上述房屋中约12平方米的部分出租给被告；租期自2012年4月1日起至拆迁时止；押金850元，每月租金850元；水、电费用免付。合同签订后，被告支付原告押金850元，并支付租金至2013年9月30日。租赁期间，被告曾于2012年9月拆除系争房屋内的木质护墙板，搬出桌子、床板等家具，并对系争房屋进行装修，包括用木板进行分隔，安装木质搁板，粉刷墙壁，安装窗户栏。
又查明：被告使用系争房屋期间，原告居住在系争房屋楼上。
再查明：在本案诉前调解阶段，被告于2013年9月3日收到本案诉状副本等起诉材料。
以上事实，由原告提供的《租用公房凭证》、《租房协议书》以及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人理应恪守履行。合同约定租期至拆迁时止，但双方均表示签订合同时不清楚系争房屋何时拆迁，故双方对租期约定并不明确，双方之间应属不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应在合理期限之前通知承租人。现被告于2013年9月3日收到本案起诉状副本等材料，应视为原告的解除通知于该日送达被告。考虑到出租人应给予合理期限及被告已支付租金至2013年9月30日的事实，本院确定原、被告之间的房屋租赁合同于2013年9月30日解除。合同解除后，被告理应及时迁出系争房屋，故原告要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。现被告未及时迁出系争房屋，原告要求其按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于装修，原告称被告未经其同意擅自装修，被告则称原告知悉并同意装修。本院认为，原告居住在系争房屋楼上，其知悉被告的装修行为。虽然双方曾发生争执，但原告最终表示同意，故应视为双方对装修达成一致意见。现系争房屋内的隔板、搁板、窗户栏已经形成系争房屋的附合物，考虑到双方对合同解除时已经形成附合的装饰装修物处理没有约定，而双方的合同解除不可归责于任何一方，故相应装修残值，应由双方按照公平原则分担。现原、被告表示同意由法院酌定装修残值，而原告同意利用上述装饰装修物，并自愿免收2013年10月至12月的租金（或房屋使用费）作为对被告的装修补偿，经查看系争房屋现场，本院认为原告的补偿意见，尚属合理，本院予以准许。据此，被告应付的房屋使用费起算时间应为2014年1月1日。被告在争执过程中未能妥善处理其中的家具，且未提供证据证明原告收到该家具，故被告应对原告进行补偿。但因原告未提供证据证明该家具价值，故本院酌定被告补偿原告家具损失100元。押金的作用在于保证租赁期间各项费用得以结清。在双方费用结清后，现在原告处的押金，理应返还被告。关于原告要求被告将系争房屋恢复原状并赔偿护墙板损失的诉讼请求，因原告已同意利用现有装修，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿窗户栏安装费的反诉诉讼请求，因其已涵盖于上述装修补偿中，被告的该项反诉诉讼请求，应属重复，本院不予支持。被告称2012年7月至9月未使用系争房屋，原告对此予以否认，现被告提供的证据不足以证明在此期间的租金应由原告承担，故被告的该项反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原、被告为解决租赁期间的争议进行协商，系双方自愿行为，被告要求原告赔偿其误工费的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告主张空调装卸费、搬家费、另行租房损失及漏雨损失，但其提供的证据不足以证明其主张，故被告的上述反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、原告陈诗发与被告马清德于2012年3月27日就上海市黄浦区果育堂街XXX号底层前厢签订的《租房协议书》于2013年9月30日解除；
二、被告马清德应于本判决生效之日起十五日内携其家人及物品迁出上海市黄浦区果育堂街XXX号底层前厢，将该房屋交还原告陈诗发；
三、被告马清德应于本判决生效之日起十日内，按照每月人民币850元标准支付原告陈诗发自2014年1月1日起至被告马清德实际迁出上海市黄浦区果育堂街XXX号底层前厢之日止的房屋使用费；
四、被告马清德应于本判决生效之日起十日内补偿原告陈诗发家具损失人民币100元；
五、原告陈诗发应于被告马清德上述第二、三、四项义务履行完毕当日返还被告马清德押金人民币850元；
六、原告陈诗发的其他诉讼请求，不予支持；
七、反诉原告马清德要求反诉被告陈诗发返还租金，赔偿窗户栏安装费、空调装卸费、搬家费、误工费、另行租房损失及漏雨损失的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取，计人民币40元，由原告陈诗发负担人民币10元，由被告马清德负担人民币30元。
反诉案件受理费人民币114元（反诉原告已预缴），由反诉原告马清德负担人民币95元，由反诉被告陈诗发负担人民币19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王平
二〇一四年二月八日
书 记 员 蒋杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。