福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1531号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，总经理。
委托代理人罗德昌，福建协力人律师事务所律师。
委托代理人杨荫，福建协力人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）洪银萍，女，1976年8月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）因与被上诉人洪银萍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人土地开发公司的委托代理人罗德昌、被上诉人洪银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年1月25日，原告洪银萍与被告土地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004号房屋，总价款121万元，合同第六条第3款约定，买方于2010年12月24日前支付全部购房款的30%，计36.3万元。在合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款为银行按揭款计84.7万元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2011年9月7日将上述房屋交付给原告。另查明，以上合同登记备案日期为2011年4月20日。2011年7月21日，原告就购房余款办理了银行按揭手续。原告于2013年10月22日提起诉讼，请求判令：1.被告立即为原告办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004房屋的房产证和土地所有权证；2.被告立即支付原告自2011年12月5日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金（暂计算至起诉之日为人民币80102元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，被告土地公司具有商品房预售资质，原告洪银萍与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，且如因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内（至2011年12月6日）取得房屋权属证书的，应每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。被告辩称已履行协助办证义务，系由于主管部门原因才无法办证，但并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及交付买受人，其行为已构成违约，现原告以超期未取得房屋权属证书诉请被告履行合同义务支付逾期办证违约金，合理合法，应予支持。根据合同约定，被告所应履行的是协助办证义务，原告请求被告为其办理房屋权属证书，缺乏法律依据，对该诉求不予支持。被告辩称原告逾期支付房款，违约在先，并要求其协助办证的期限予以相应顺延，该辩解合法有据，予以采纳。但被告主张原告存在首付款逾期13天，尾款逾期168天的情形，对此分析认为，《商品房买卖合同》第六条第3款约定买受人应于2010年12月24日前支付首付款，而该合同的签订时间为2011年1月25日，在被告对该约定未提供任何证据能证明在合同双方签字或者盖章之前，对方已经履行该义务，且己方业已接受的情况下，被告作为该格式条款的提供者，如此约定则在合同成立之时即置买受人于违约的状况，明显加重了买受人的责任，而被告又未提请买受人对该条款特别予以注意以尽其提示义务，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该处约定未遵循公平原则，应属无效。该无效的原因仅存在于该处约定，不影响其余部分，其余部分仍然有效。双方约定的首付款时间无效，基于民法的公平诚信原则，可以以合同约定的最后期限来确定该付款时间。合同第六条第3款后半部分约定的原告应于2011年4月20日合同登记备案后十五个工作日（同年5月5日）办理70%房价款为银行按揭款计84.7万元，原告实际办理银行按揭时间为签订个人借款合同时间即2011年7月21日，而首付款实际付款时间可确认在此之前，由此首付款的逾期天数为末期款办理按揭手续的逾期天数所涵盖，则应以最后办理按揭贷款手续的时间来认定，才不致重复计算逾期天数，据此认定原告逾期付款天数为77天，被告可相应顺延办证时间。被告辩称违约金过高请求调整，因违约金约定系双方自愿，且合同格式文本系作为开发商一方的被告所提供，乃被告真实意思表示，被告也未提供证据证明该标准过分高于实际损失，对该辩解不予采纳。综上，被告本应于2011年12月7日前协助原告办理房屋权属证书，因原告逾期付款77天可顺延被告的办证期限至2012年2月22日，截止起诉之日，被告逾期办证时间为608天，且并未超过诉讼时效。故被告应付逾期协助办证违约金为：1210000元×608天×0.01%=73568元，对原告的请求予以部份支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日支付逾期协助办理泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004房屋的房屋权属证书的违约金73568元给原告洪银萍，并应就原告洪银萍所交房款1210000元以日万分之一标准继续支付从2013年10月23日起至实际履行协助办证义务之日止的违约金；二、驳回原告洪银萍的其他诉讼请求。本案受理费1803元，减半收取902元，由原告洪银萍负担74元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担828元。
宣判后，被告土地开发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地开发公司上诉称，一、原审中，被上诉人并未请求变更或撤销《商品房买卖合同》第六条，且该条款也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条所规定导致合同无效的情形，而原审法院却主动确认该条款无效，其审理范围超过了被上诉人原审的诉求，程序错误，应予纠正。二、《商品房买卖合同》第六条约定，在合同备案登记后十五个工作日办理银行按揭款，应理解为被上诉人款到上诉人账户，而原审法院认为是被上诉人只要办理完毕按揭手续即可，明显不当，应予纠正。三、根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》的规定，……买受人逾期交付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。本案中，被上诉人的付款义务先于上诉人的协助办证义务，被上诉人逾期支付首付款、逾期办理按揭贷款，上诉人依法可以对协助办证的时间予以顺延。因此，顺延的天数应当为被上诉人逾期支付首付款的天数加余款逾期到账天数之和，而原审法院仅认定被上诉人逾期办理按揭贷款的天数，并未认定被上诉人逾期支付首付款的事实明显不当，应予纠正。四、被上诉人主张的逾期办证违约金标准过高，且未提供证据证明因未办理房屋权属证书给其造成的损失，原审法院要求上诉人承担举证责任，明显颠倒举证责任。
被上诉人洪银萍辩称，上诉人应当承当违约责任并依照合同约定支付违约金，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：原审审理范围是否超出被上诉人的诉求；合同中关于首付款支付时间的约定是否有效；上诉人顺延协助办证的时间如何计算；逾期协助办证的违约金标准是否过高。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人土地开发公司提供如下证据：1.公开拍卖文件，2.拍卖承诺文件（承诺函），3.拍卖标的明细表，证明被上诉人参与竞买前在签订的《承诺函》清楚承诺：若成为套房的买受人应在五个工作日内根据自身实际情况按银行房贷政策支付首付款。被上诉人清楚应于2010年12月24日之前付清购房首付款，否则应承担相应的违约责任。被上诉人洪银萍质证认为，对证据1的真实性无异议，但该证据无法证明其逾期支付首付款的事实。对证据2，被上诉人并未在承诺书上签字，与本案无关；对证据3的真实性无异议。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供证据1及证据3的真实性均无异议，对以上证据的真实性予以确认。但公开拍卖文件即标的公告和拍卖规则，并非双方当事人签订的商品房买卖合同。拍卖标的明细表仅能体现被上诉人收到《公开拍卖文件》。上诉人提供的证据2没有被上诉人的签字确认，对被上诉人不具有约束力。
本院认为，上诉人土地开发公司具有商品房预售资质，其与被上诉人洪银萍签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的部分应认定为合法有效。关于《商品房买卖合同》的效力问题，法院应当主动审查，故上诉人土地开发公司关于原审判决审理范围超出被上诉人诉求的主张不能成立，不予采纳。本案诉争合同约定，被上诉人于2010年12月24日前支付全部购房款的30%计人民币363000元，但合同的签订时间为2011年1月25日，即在合同签订时，被上诉人已然违约，该约定明显加重被上诉人的责任，原审判决据此认定该约定无效是正确的。《商品房买卖合同》第六条第3点约定，被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日办理房价款847000元为银行按揭款，对该约定应理解为被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日内履行到银行办理房贷手续的义务，至于银行何时审批、何时放款，非被上诉人所能控制，而上诉人亦未提供证据证明因被上诉人信用等自身原因导致银行放款迟延，上诉人认为银行按揭款应在合同登记备案后十五个工作日内到达其账户，无事实依据，不予支持。在约定的协助办证期限届满前，被上诉人已付清房款，故上诉人关于顺延天数应为被上诉人逾期支付首付款天数加上余款逾期到账天数的主张，缺乏依据，不予采纳。《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定系双方真实意思表示，合法合理，原审判决对该约定的效力予以确认是正确的，将举证责任分配给上诉人亦无不当。上诉人并未提供证据证明约定的违约金高于造成的实际损失，故上诉人关于违约金标准过高的主张，理由不成立，不予采纳。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币1803元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 强
代理审判员 张 萍
代理审判员 黄有志
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 黄双英
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……