浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台玉民初字第349号
原告：张惟平。
委托代理人：孙琦。
被告：玉环县房屋建设开发有限公司。
法定代表人：周新华。
委托代理人：陈明。
原告张惟平与被告玉环县房屋建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵萃独任审判，于2013年4月18日公开开庭进行了审理。原告张惟平的委托代理人孙琦，被告玉环县房屋建设开发有限公司的委托代理人陈明到庭参加诉讼。双方协商确定自2013年5月3日至2014年4月3日为和解期间，不计入审限。本案现已审理终结。
原告张惟平诉称：原告向被告购买嘉汇大厦商品房，双方合同约定被告应于2008年6月30日前交付房屋。原告在此之前按约履行了付款义务，付清672576元总价款，而被告一直未交付房屋，直至2011年8月25日，原告自己去办理了房屋所有权证，故原告认为被告的实际交房时间应顺延到2011年8月25日，逾期交房违约金也应相应予以支付。由于其他购房户统一要求被告支付逾期交房违约金至被告向建设部门提交房屋验收备案申请的2011年1月24止，原告也予以认同。原告产权证上显示实际面积为143.05平方米，和合同约定的144.64平方米相差了1.59平方米，按每平方米约定价格4650元计算，差额部分购房款为7393.50元。对该差额部分购房款，被告应予返还并支付利息。此外，双方合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）需由被告提供的资料报登记机关备案，如因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。现原告仅于2011年8月25日取得房屋所有权证，至今尚未取得土地使用权证，故被告构成违约，应支付违约金。另被告向原告收取办理产权登记代办费30000元，至今未为原告办理相关权属登记。现要求被告支付逾期交房违约金人民币126175.26元（自2008年7月1日至2011年1月24日，共938天，按购房款672576元的日万分之二计算）；要求被告返还购房款人民币7393.50元，并按0.7%的月利率标准支付自2008年7月1日起至判决确定的给付之日止的利息；要求被告支付逾期办理土地证的违约金人民币3362.88元（672576元×0.5%）；要求被告返还代办费人民币30000元。
被告玉环县房屋建设开发有限公司辩称：关于逾期交房违约金问题，原告应在2008年6月30日后的两年内提出，现已超诉讼时效。关于返还购房款及支付利息问题，双方合同约定商品房交付面积以玉环县房地产测量队的测量面积为准，原告必须要提供证据，才能确定是否少面积需要返还购房款，至于利息，如果合同没有约定，可按中国人民银行同期贷款基准利率计付。此外，即使原告房屋确实少面积，原告发现后也应在两年内主张权利，现已超诉讼时效。关于逾期办理土地证违约金问题和返还代办费问题，也存在超诉讼时效的问题。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：2007年7月13日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定由被告将其开发的坐落于玉环县玉城街道东岙地块的嘉汇大厦×幢×××室套房出售给原告；建筑面积为144.64平方米；价款为每平方米4650元；总价款为672576元，签订商品房买卖合同之日支付30%即202576元；签订按揭贷款合同之日支付70%即470000元；被告应该在2008年6月30日前将商品房综合验收合格后交付给原告使用；逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同约定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）需由被告提供的资料报登记机关备案，如因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金等事宜。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，并向被告交纳了办理产权登记代办费30000元。2008年6月30日，被告未能交房，造成逾期。2011年1月24日，被告向玉环县建设规划局（现称玉环县住房和城乡建设规划局）提交了房屋建筑工程竣工验收各案表，该局予以备案。至今，原、被告双方并未办理房屋交接手续。2011年8月25日，原告申领了房屋所有权证。证载建筑面积为143.05平方米，比合同约定面积少了1.59平方米。在诉讼过程中的2013年6月20日前后，原告等各购房户均申领了国有土地使用证。原告因逾期交房、面积误差、逾期办证等问题与被告产生纠纷，遂引起诉讼。
另认定：部分购房户于2010年1月25日前后起诉要求被告支付逾期交房违约金至实际交房日止，均调解结案，支持原告方诉请。在执行过程中，本院对后该类案件逾期交房违约金均计算至被告向建设部门提供房屋建筑工程竣工验收备案表的2011年1月24日。
以上事实，有商品房买卖合同、购房款付款凭证、房屋建筑工程竣工验收备案表、房屋所有权证、国有土地使用证、代办费收款收据以及原、被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反国家法律的强制性规定，应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告按约应于2008年6月30日前向原告交付房屋，但其未能如期交付，而迟至2011年1月24日才向建设部门提交房屋建筑工程竣工验收各案表，故显已构成违约。且合同约定该房屋经建设、施工、勘察，涉及单位综合验收合格为交房条件，被告承认未按约如期交房，但其作为开发商，理应承担房屋经建设、施工、勘察，涉及单位综合验收合格且具备交房条件及何时交房的举证责任，现被告未能提供特别是交房时间的相关证据，故应承担举证不能的责任。由于双方至今未办理交接手续，故被告主张房屋早已交付的事实不能成立。原告对交房时间届定于自行申领房屋所有权证的2011年8月25日，可予采信。被告辩称原告诉请超诉讼时效，本院不予采信。对逾期交房违约金，原告要求与其他购房户统一计算至2011年1月24日，本院予以准许。由于合同约定逾期交房违约金的标准为已付购房款672576元的日万分之二，故被告应支付原告自2008年7月1日起至2011年1月24日止共938天的违约金126175.26元。原告接收的房屋权属登记面积比合同约定少了1.59平方米，按合同约定的价格每平方米4650元计算，价款为7393.50元。被告辩称原告房屋面积未经测量，与事实不符，本院不予采信。原告取得房屋所有权证的时间为2011年8月25日，知悉合同约定面积和登记面积有误差，于2013年3月25日主张权利，并未超过诉讼时效。被告应返还原告多收的购房款7393.50元。原告要求被告支付自合同约定的交房日的次日即2008年7月1日起至判决确定的给付日止该购房款的利息，本院予以支持。至于利率，可以按中国人民银行同期贷款标准计算。被告按约应于房屋交付日2008年6月30日后的90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，而被告一直未予报送，致原告未能及时领取房地权属证书是客观事实，虽然原告起诉时房屋所有权证已领取，在诉讼过程中土地使用证也已领取，但被告应承担逾期办证的违约责任。原告起诉要求被告承担逾期办理土地证的违约责任，本院依法予以支持。至于违约金，由于合同约定为已付购房款的0.5%，而原告已付购房款为672576元，故被告应支付原告3362.88元。被告相关辩称理由不能成立，本院不予支持。原告委托被告代为办理产权登记并将相关代办费用交付被告，构成委托合同关系，原告于2011年8月25日自行办理时，才得知被告一直未去办理，原告在交纳了相关费用后，主张被告违约，返还办理产权登记代办费30000元，本院予以支持，并未超诉讼时效。被告相关辩称理由不能成立，本院不予支持。原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告玉环县房屋建设开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告张惟平自2008年7月1日起至2011年1月24日止的逾期交房违约金人民币126175.26元；
二、限被告玉环县房屋建设开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告张惟平购房款人民币7393.50元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2008年7月1日起至判决确定的付款日止的利息；
三、限被告玉环县房屋建设开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告张惟平逾期办理土地使用证的违约金人民币3362.88元；
四、限被告玉环县房屋建设开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告张惟平办理产权登记代办费计人民币30000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3628元，减半收取1814元，由被告玉环县房屋建设开发有限公司负担（款限本判决生效后七日内交纳本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费3628元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州分行营业部，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 赵萃
二〇一四年四月十日
代理书记员 林萍