江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1183民初3723号
原告：任春香，女，1964年9月19日出生，汉族，住句容市。
委托诉讼代理人：赵祥顺，男，1967年9月20日出生，汉族，住句容市，系原告丈夫。
委托诉讼代理人：陈忠，江苏民中律师事务所律师。
被告：吕茂军，男，1974年9月1日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人张文、严巍，上海中申律师事务所律师。
原告任春香与被告吕茂军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法由审判员李师柯适用简易程序于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告任春香委托诉讼代理人赵祥顺、陈忠、被告吕茂军委托诉讼代理人张文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任春香向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告签订的租赁合同；2.要求判令被告支付拖欠的自2016年1月8日起至2016年6月25日止的租金179396元及滞纳金（以179396元为基础�照日利率万分之三计算）；3.要求判令被告支付拖欠自2016年1月8日起至2016年6月25日止的水电费23687元；4.要求判令被告支付原告搬迁费19000元；5。要求判令被告承担本案诉讼费用。
事实理由：2013年10月23日，原、被告签订租赁合同，由被告租赁原告位于句容市东大街1号的房产用于经营百特喜品牌连锁餐厅，租期为十年。自2015年11月后，被告经营的餐厅关门停业，2016年的租金及水电费尚未给付。
被告吕茂军辩称：1.本案租赁合同签订后不久承租方转为案外人马红娣，本案相关权利义务应当由马红娣享有和承担；2.应当追加马红娣为本案第三人。
本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告任春香与被告吕茂军签订租赁合同一份，载明“1.1：甲方（任春香）将句容市东大街1号天一商城一楼使用面积约216平方米的房产出租给乙方（吕茂军�使用……1.2：甲方同意乙方将承租房产用于开设百特喜品牌连锁餐厅。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，或依1.3条款进行选择时，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。1.3：若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候，仍出现空置情况，通过与甲方友好协商后，选择下列做法：将房产部分分租或转租予第三方、将房产部分归还甲方和将房产全部转租予第三方……2.1：除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为10年，自2013年11月18日至2023年11月17日止。其中2013年11月18日至2014年1月7日为免租期……3.2：双方同意1-2年，租赁房产的年租金为362664元，月租金为30222元，3-4年，租赁房产的年租金为384423元，月租金为32035元……3.3：支付方式为三个月支付一次，甲方在每季度末月20日�前提供下次支付合法房屋租赁发票，乙方在每季度末月25日支付下季度租金……9.4：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：1、甲方无根本违约，乙方逾期支付租金连续达一个月以上；2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房用途；3、未经甲方同意，乙方将承租房产转租除本合同第6.11条款约定的其他人；4、乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以14天书面通知乙方。乙方应及时迁离并交汇房产，租金照实结算，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。11.2：在甲方并无违约的情况下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.03%的滞纳金。双方还在合同中就续租等事项进行了约定。
2016年4月，任春香向吕茂军邮寄送达2016年1月8日至2016年4月7日金额为96015.75元的租金发票和水电费收据。2016年5月，任春香向吕茂军邮寄送达解除合同通知书，载明“根据您与我签订的句容市东大街1号房产租赁合同，您尚欠2016年1月8日至2016年4月7日租金（已开票寄出）96015.75元，水电费17253元。自2015年11月您所开设的百特喜餐厅关门停业，严重影响商城北大门人流量互通和消防通道畅通，期间又擅自转租该房屋，您的行为已违约。现本人通知您提前终止租赁合同，请于2016年6月10日前办理交房手续，支付交房前尚欠租金和水电费，否则，由此产生的一切法律责任将由您承担，2016年4月25日”。
另查明：位于句容市华阳镇东大街1号寺街西帕提亚广场1幢B1-1042门市房屋属于原告所有。吕茂军系上海百特喜餐饮管理有限公司的法定代表人。2014年至2016年期间，原告均按照约定向被告开具了付款方名称为吕茂军（××）的税务发票，开票项目均备注为租金。2013年10月24日，马红娣与上海百特喜餐饮管理有限公司签订特许加盟合同以及商标使用许可合同，约定上海百特喜餐饮管理有限公司授权马红娣在句容市华阳镇帕提亚广场1号楼（天一商城）设立加盟店经营餐厅，特许事项的期限为五年，即自2014年1月1日起至2018年12月1日止。2016年3月9日，马红娣与上海百特喜餐饮管理有限公司签订合同终止协议，约定双方于2016年1月31日终止特许加盟合同。目前，该餐饮店截至2016年6月20日尚欠水电费21314.6元。因该餐饮店在原告规定的期限内未搬迁，原告为拆除搬迁保管花费19000元。
庭审中，被告提交由任春香、吕茂军和马红娣三人签署的合同履行主体变更协议书，该协议书约定，自2013年11月18日起吕茂军将其与任春香签订的房屋租赁合同中所产生的承租方权利及义务全部转让给马红娣，此后该租赁合同相关的事宜与吕茂军不产生任何联系。庭审中任春香对此签字不予认可，吕茂军申请就任春香签字进行司法鉴定，后吕茂军又撤回该鉴定申请。
本院认为，关于本案合同相对人的问题。原告与被告吕茂军签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告虽提交有原、被告及案外人马红娣签名的合同履行主体变更协议书，但原告对此不认可，被告也未申请笔迹鉴定，故对该分协议本院不予确认。
至于被告辩称的涉案房屋实际由马红娣交付租金并租赁经营的意见。因原、被告签订合同时，已经明确约定由被告租赁涉案房屋用于经营上海百特喜餐饮，而房屋租赁期间，该房屋用途也确实是用于经营百特喜餐饮，至于实际使用人，原告作为出租人其也无法判断，其在按时收到租金后一般也无需判断。从原告提交的2014年至2016年期间其开具的税务发票中也能够看出，原告也一直认为涉案房屋承租人是被告，并且现有证据也无法证明被告已通过书面或其它形式告知原告其已将涉案房屋转租他人且已经过原告同意。故对被告该辩论意见，本院不予采纳，对其要求追加马红娣为第三人的意见，本院亦不予采纳。
关于合同解除时间的问题。合同签订后，被告未按照合同约定履行合同义务。根据当事人的合同约定，原告方可提前终止合同，解除合同通知到达对方时解除。现因被告未按时交纳租金，原告依据合同约定，向被告送达提前终止合同通知书，并要求被告于2016年6月10日前办理交房手续。根据合同法相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。�除合同自通知到达对方时解除。故本案双方签订的租赁合同解除的时间应认定为2016年6月10日。
关于租金及滞纳金、水电费和搬迁费的问题。因原、被告双方租赁合同已于2016年6月10日解除，故被告尚欠原告自2016年1月8日起至2016年6月10日的租金。至于2016年6月10日至2016年6月25日期间，虽双方租赁合同已解除，但被告未及时搬离，仍占用原告房屋，故应当参照租赁合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。上述费用计算为179396元（32035元/月*5.6月）。现被告未能按时支付租金及占用费用，原告主张按照合同约定的日万分之三计算滞纳金应予以支持。因双方合同约定租金为季付，被告应当在每季度末前一个月的25日之前支付，故该滞纳金计算方式为以96105元本金为基础按照日万分之三利率计算自2015年12月26日起至2016年3月25日止，以179396元为基础按照日万分之三利率计算自2016年3月26日起至实际给付之日止。至于水电费，根据原告提交的水电费抄表记录载明被告实际尚欠水电费21314.6元，该费用双方约定系由被告承担，故被告应在合同终止后及时给付原告。至于搬迁费，因被告在合同解除后，未能及时搬离，原告为减少损失，实际支付相应拆卸搬离保管等合理费用19000元，应由被告承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吕茂军于本判决生效后十日内给付原告任春香租金及房屋占用使用费共计179396元及滞纳金（以96105元本金为基础按照日万分之三利率计算自2015年12月26日起至2016年3月25日止，以179396元为基础按照日万分之三利率计算自2016年3月26日起至实际给付之日止）；
二、被告吕茂军于本判决生效后十日内给付原告任春香水电费21314.6元；
三、被告吕茂军于本判决生效后十日内给付原告任春香拆卸搬离保管费19000元。
案件受理费4426元，减半收取2213元，由被告吕茂军承担（此款原告已预交，被告吕茂军于本判决生效后十日内将诉讼费给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审判员 李师柯
二〇一七年一月二十二日
书记员 蒙丝琴