北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06277号
上诉人（原审被告）韩进智，女，1968年6月10�出生。
委托代理人张严之，北京市京伦律师事务所律师。
委托代理人王朝彦，北京市京伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）寇秀艳，女，1957年10月17日出生。
被上诉人（原审原告）田野，男，1987年11月20日出生。
上述二被上诉人之委托代理人俞永泉，男，1956年10月23日出生。
原审被告田铁利，男，1960年4月23日出生。
上诉人韩进智因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人韩进智及其委托代理人张严之、王朝彦、被上诉人寇秀艳、田野及委托代理人俞永泉、原审被告田铁利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月，寇秀艳、田野起诉至原审法院称：寇秀艳与田铁利于1986年结婚，1987年北京市宫颐和府食品厂因寇秀艳生孩子分得2�一间12平米的平房，承租人为寇秀艳。1998年9月寇秀艳与田铁利因感情不和在民政局协议离婚，离婚时对房屋及财产至今一直没有进行分割。2001年5月上述房屋拆迁，寇秀艳于2001年11月11日与北京市西城区城市建设开发公司签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，后取得位于404室安置房屋一套（以下简称诉争房屋），并取得经济适用房产权。2012年10月，寇秀艳欲将上述房屋过户至儿子田野名下时，才得知房屋所有权已被田铁利与韩进智非法买卖在韩进智名下。寇秀艳认为双方的离婚协议明确约定被拆迁房是三人共有的，安置房也是三人共有，田铁利无权一人处置房屋，其以明显低于市场价的价格卖与韩进智的行为违背了二人离婚时的约定，侵害了寇秀艳、田野二人对房屋的权利，故诉至法院，请求判令：依法确认田铁利与韩进智签订的关于404室房屋买卖�同无效。诉讼费由田铁利与韩进智负担。
田铁利辩称，卖房的事情我不知道，我与韩进智结婚前，韩进智给我打电话让我去房管局交易大厅，具体干什么我也不知道，卖房合同的申请书上的签字不是我本人所签，直到有一天我到歌华公司办事要用房本才知道房子已经不是我的名字了。寇秀艳所述的事情都属实，我同意寇秀艳的诉讼请求。
韩进智辩称，我与田铁利系夫妻关系，寇秀艳对诉争房屋不享有任何权利，无权主张我与田铁利之间的房屋买卖合同无效。寇秀艳对被拆迁房屋仅享有承租权而非所有权，该权利已随房屋拆迁灭失。且寇秀艳在离婚后已搬离被拆迁房屋，说明其已不再是房屋的承租人。诉争房屋是田铁利在房屋拆迁后新购所得，在此过程中寇秀艳未参与合同的签订，也未支付款项，对诉争房屋无权提出任何主张。田铁利是该房屋的唯一产权人，其�自己的房屋享有完整、充分的处分权。我与田铁利的房屋买卖合同是建立在平等、自愿、协商一致的基础上的，卖房时考虑到我与田铁利即将结婚，双方协商我代田铁利偿还房屋贷款，田铁利以49万元价格卖与我，故该价格是合情合理的，不存在任何违反法律规定的行为。房屋过户后一个月我与田铁利就结婚了，二人的财产发生混同，田铁利也一直未向我提出给付房款的事情，故我未向田铁利支付购房款，但我一直愿意支付这笔款项。我作为善意买受人依据物权的公示公信原则，充分相信田铁利对诉争房屋有处分权，该行为应受到法律保护。在房屋转让过程中，田铁利有充分的行为认知能力，卖房是其自主自愿的行为。在诉争房屋被出售的情况下，原物权已经灭失，寇秀艳与田野只能向田铁利请求承担赔偿责任，而不是对诉争房屋提出主张，综上我不同意寇秀艳的诉讼请求。
原审法院经审理查明：寇秀艳与田铁利于1986年6月登记结婚，婚后二人生育一子即田野。1987年11月寇秀艳单位北京二商宫颐府食品有限公司将位于2号房屋一间分配给寇秀艳承租。1998年9月15日，寇秀艳与田铁利协议离婚，关于房屋问题二人约定，2号平房一间由田铁利和孩子田野居住，孩子长大后应有此房的使用继承权。2001年11月，上述房屋遇拆迁，寇秀艳作为承租人于11月11日与北京市西城区城市建设开发公司签订北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议，主要内容有：拆迁人（甲方）为北京市西城区城市建设开发公司，被拆人（乙方）为田铁利（承租人寇秀艳），甲方因危旧房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围内2号公房一间。乙方现有户籍人口3人，应安置人口3人，分别是本人、妻、子。甲方就地安置乙方2居室1套，地址为D-5号楼4-404号，建筑面�暂定为62.64平方米。房屋总价款为按优惠的房改成本价应支付的14958.21元、按房改成本价应支付的46415.3元、按经济适用房价应支付的92607.84元之和即153981.35元，其中优惠的房改成本价折合了田铁利及寇秀艳的工龄。同年11月13日，寇秀艳为田铁利出具授权委托书，委托田铁利代为办理拆迁安置、补偿协议的签订，搬离现居住房屋，领取拆迁补偿费等项事宜。2006年5月15日，田铁利（乙方）与北京西都地产发展有限公司（甲方）签订拆迁安置回迁购房合同书，约定甲方就地安置乙方2居室1套，地址为D5号楼4单元404室，404室，实测建筑面积为62.83平方米，房屋价总款155943.83元。购房人应交纳公共维修基金1960.29元。乙方在签订此合同时付清首付款及公共维修基金，余款以银行按揭方式向甲方支付。甲方在乙方付清上述款项后为其办理按揭手续。乙方被拆房屋为公产。乙方所购房屋按经济适用房产权管理。2006年5月25日上述房屋登记在田铁利名下。2011年1月23日韩进智向田铁利的中国建设银行还贷账户中汇入67900元，1月25日，田铁利用该款将诉争房屋贷款全部偿还。3月24日田铁利与韩进智签订存量房屋买卖合同，田铁利将房屋卖与韩进智，双方协商一致房屋成交价格为491000元。同日，诉争房屋登记在韩进智名下。4月23日，田铁利与韩进智登记结婚。诉讼中，经询问，韩进智至今未将房款491000元向田铁利支付。
诉讼中，经法院向拆迁公司调查取证，该公司工作人员称后英房胡同2号房屋拆迁时的承租人为寇秀艳，拆迁时寇秀艳委托田铁利办理拆迁事宜，但因所购的回迁安置房屋需要贷款，故回迁安置协议中购房人写了田铁利的名字，但被安置人为田铁利、寇秀艳、田野三人，其三人对被安置房屋享有居住权。
上述事实，有双方当事人陈述、�住证、公有住宅租赁合同，离婚协议书、结婚证、房屋所有权证、存量房屋买卖合同、危旧房改造拆迁就地安置协议、委托书、工龄调查表、危改回迁购房房价计算表、居民住宅房屋拆迁情况调查表、拆迁安置回迁购房合同书、汇款凭证、北京住房公积金管理中心证明、本院调查笔录等证据材料在案作证。
原审法院经审理认为：根据法律规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。关于善意取得，法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。通过庭审查明的事实可知，诉争房屋系因拆迁安置所购的回迁房屋，其性质不同于普通的商品房，房屋拆迁时寇秀艳仍为房屋的承租人，拆迁安置的回迁房屋面积及应支付的房价款系计算了寇秀艳与田铁利的工龄，并结合田铁利及田野的户籍、居住情况等综合因素确定，田铁利虽系回迁房屋的登记所有权人，但房屋实为拆迁公司安置给寇秀艳、田野及田铁利三人所共有的，在田铁利将房屋出售于韩进智时，其明知寇秀艳、田野对诉争房屋所享有的相应权益仍与韩进智签订房屋买卖合同，且鉴于田铁利、韩进智在房屋买卖时的恋爱关系，韩进智应对房屋的相关情况有所了解，而其二人仍以明显低于市场价的价格进行买�，侵害了二原告作为房屋共有人的合法权益，韩进智作为买房人至今未向卖房人田铁利支付价款，其并不符合善意取得的构成要件，田铁利在未征得寇秀艳及田野同意的情况下，无权单独对房屋进行处分，故田铁利与韩进智签订的《房屋买卖合同》应属无效。综上，寇秀艳及田野的诉讼请求，证据充分、理由正当，法院予以支持。韩进智所持答辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。
综上，原审法院于2014年4月判决：确认田铁利与韩进智签订的关于404室房屋的买卖合同无效。
判决后，韩进智不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：寇秀艳、田野不是诉争房屋的共有权人，田铁利是登记的唯一物权人。寇秀艳、田野只能向田铁利主张权利，无权向我主张，诉争房屋已登记在我名下，其二人无权要回。寇秀艳、田野对诉争房屋是否有所�权需要查明，原审直接认定其为所有权人并做出错误的判决。本案适用善意取得制度做出判决适用法律错误，以田铁利为原告案件中，当时田野是代理人，在庭审中确认房屋归田铁利个人所有和本案田野的表述是矛盾的。
本院审理中，寇秀艳称诉争房屋的贷款在2011年1月25日前每月系用其出租自有房屋的租金偿还的。田铁利认可寇秀艳所述事实。韩进智称贷款是由田铁利账户还款，不认可寇秀艳所述事实。
上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。
双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。根据现已查明的事实，从诉争房屋的取得过程以及购买诉争房屋的价格构成，并结合诉争房屋的还贷情况等综合因素确定，田铁利虽系诉争房屋的登记所有权人，但寇秀艳对诉争房屋亦有相应的份额。韩进智主张房屋贷款系由田铁利账户扣款偿还，但田铁利认可每月还贷的钱实为寇秀艳出资，正如韩进智主张的其偿还了诉争房屋的67900元贷款亦是通过田铁利的账户。故韩进智的上述抗辩理由本院不予采信。在田铁利将房屋出售于韩进智时，其明知寇秀艳、田野对诉争房屋享有的相应权益仍与韩进智签订房屋买卖合同，且韩进智与田铁利在房屋买卖合同签订一个月后即登记结婚，韩进智应对房屋的相关情况有所了解，而其二人仍以明显低于市场价的价格进行买卖，并未实际支付相关购房款，侵害了寇秀艳的合法权益，买卖合同应属无效。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由田铁利、韩进智各自负担35元（均于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由韩进智负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 朱善德
二〇一四年六月二十日
书 记 员 马博文