广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终47号
上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市南远房地产开发有限公司。
法定代表人：林伟新，执行董事。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律�事务所律师。
委托代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗静，男，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：徐俏斌，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：蒋振，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远公司）因与被上诉人罗静房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南远公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人与案外人罗炽均之间的工程款�未进行结算，上诉人是否欠付工程款不能确认，被上诉人提交的工程结算材料均无上诉人的盖章确认。2、本案为房屋买卖合同纠纷，并非建设工程合同纠纷，即使上诉人拖欠工程款，也与本案分属不同法律关系，不宜在本案中一并处理。3、根据双方签订的认购书，被上诉人应当在2016年10月30日前付清购房款并在七日内签订商品房买卖合同。但被上诉人既未付清购房款，也未依约签订商品房买卖合同，按照双方的约定，认购书已自动解除，双方之间的房屋买卖合同关系不成立。二、原审判决证据不足。原审判决的争议焦点是双方是否达成过以工程款抵扣购房款的合意，但被上诉人没有任何证据证明双方曾达成过合意，原审判决以推测的方式得出结论违反了证据规则的规定。
罗静答辩称：一、上诉人与答辩人父亲罗炽均之间的工程款已经经过结算，上诉人工程部的负责人在结算单上签字确认结算金额，且已经按照结算单支付了部分款项，上诉人主张未经结算没有事实依据。二、答辩人已经通过工程款抵扣购房款的形式付清了购房款，且上诉人也已经将房屋交付给答辩人使用。双方达成了口头协议以工程款折抵购房款，签订认购书后，答辩人一直催促上诉人签订正式的商品房买卖合同，并办理过户手续，但上诉人一直以该项目为旧城改造项目、拆迁办未同意为由拒绝与答辩人签订合同。但上诉人已经将涉案房屋的钥匙交付给答辩人，答辩人也已经对涉案房屋进行了装修。三、即使不能认定工程款抵扣购房款的事实，但上诉人一直未向答辩人催收房款，反而向答辩人交付房屋，上诉人以其实际行动同意继续履行认购书。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
罗静向一审法院起诉请求：1、判决确认南远公司�罗静之间的商品房买卖合同关系成立并生效；2、判决南远公司立即为罗静办理位于清远市××××号海逸华庭×号楼×梯×层×号房的产权过户登记手续，办理房屋产权证照；3、判令南远公司立即向罗静支付逾期办证违约金（违约金以343000元为基数，从2016年11月17日起按照人民银行同期贷款利率计算至办证完毕之日止）；4、判令南远公司承担本案的诉讼费用。
南远公司向一审法院反诉请求：1、判决解除南远公司与罗静于2016年8月17日签订的《海逸华庭1号楼认购书》；2、判决确认南远公司有权没收罗静支付的定金10000元；3、本案的本诉、反诉诉讼费由罗静承担。
一审法院认定事实：2016年8月17日，罗静与南远公司签订《海逸华庭1号楼认购书》，约定罗静向南远公司认购海逸华庭×号楼×梯×层×号房屋，建筑面积84.678平方米，一口价343000元，罗静在签�认购书的同时向南远公司支付诚意金10000元，余款须于2016年10月30日前付清。认购书还约定，乙方（罗静）在认购书签订之日起7日内，凭认购书和已支付定金收据到海逸华庭营业中心与甲方（南远公司）签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方放弃认购，认购书自动解除，无须另行通知。
罗静为证明双方曾达成过以工程款抵扣购房款的协议提供了工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单、情况说明、工程结算表、工程结算发票等一系列证据，这些证据显示，罗静的父亲罗炽均挂靠清远市清新建筑工程有限公司承建了南远公司开发的多个工程项目，工程总款为16319628.10元，南远公司工程部负责人梁杜全、监事郭伟诺和罗炽均、清远市清新建筑工程有限公司分别在结算单上签名盖章。同时，罗静还提供了涉案房屋的钥匙和门禁卡用以证明南远公司已经交付涉案房屋给其使用，而原审法院到涉案房屋进行现场勘查时亦发现涉案房屋已经进行了水电的安装。
一审法院认为：本案争议的焦点是罗静、南远公司是否达成过以工程款抵扣购房款的事实。首先，罗静提供了工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单、情况说明、工程结算表、工程结算发票等证据原件给南远公司质证，南远公司对证据真实性、合法性并无提出异议，只是表示由法院审核，对关联性则认为与本案无关。以上证据由于均提供了原件予以核实，而南远公司的工程负责人梁杜全和监事郭伟诺均在结算书上签字确认，对以上证据的真实性原审法院予以确认。这些证据足以证明罗静父亲罗炽均挂靠清远市清新建筑工程有限公司承建了南远公司开发的工程项目，工程总款达16319628.10元的事实，而清远市清新建筑工程有限公司已经出具情况说明证明以上工程款均为罗炽均所有，在南远公司未举证证明其已经全部付清以上工程款的情况下，原审法院对罗静提出的南远公司尚欠其父亲罗炽均工程款的事实予以确认。虽然罗静、南远公司双方在签订《认购书》后未再签订正式的商品房买卖合同，但综合罗静提供的涉案房屋钥匙、门禁卡等证据以及罗静、南远公司双方自2016年8月17日签订《认购书》后南远公司一直未再向罗静追讨购房款而罗静却已经手持涉案房屋的钥匙对涉案房屋进行装修等种种情况，以上证据链可以相互印证，证明双方曾达成过以南远公司尚欠罗静父亲罗炽均的部分工程款抵扣涉案房屋购房款343000元的口头协议，双方于2016年8月17日签订《认购书》只是把双方以工程款具体抵扣哪一间房屋及数额等内容固定下来，双方并没有要再履行《认购书》其他内容的意思。根据《最高人民法院关于审理商品房买�合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，应认定罗静、南远公司双方协商一致从南远公司尚欠罗静父亲罗炽均的工程款中扣除343000元抵扣涉案房屋购房款且该协议在双方于2016年8月17日签订《认购书》时已经履行完毕。罗静、南远公司的以上行为是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，且已经履行完毕，罗静履行了付清购房款的主要义务，而南远公司也完成了交付房屋的义务。罗静请求判决确认罗静、南远公司之间的商品房买卖合同关系成立并生效的诉讼请求合理合法，对其该项诉讼请求原审法院予以支持。南远公司请求判决解除双方于2016年8月17日�订的《海逸华庭1号楼认购书》并确认南远公司有权没收罗静支付的定金10000元的反诉请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于罗静提出的请求南远公司立即为罗静办理位于清远市××××号海逸华庭×号楼×梯×层×号房的产权过户登记手续的诉讼请求，办理产权过户登记是产权登记机关的职能，南远公司的职责是负责将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该义务南远公司应在判决生效之日起十五日内履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以�定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，罗静、南远公司双方以工程款抵扣购房款的协议应视为在2016年8月17日已经履行完毕，因此，罗静请求判令南远公司从2016年11月17日起按照人民银行同期贷款利率以343000元为基数计付逾期办证违约金至办证完毕之日止的诉讼请求合理合法，对其该项诉讼请求原审法院予以支持。判决：一、确认罗静和清远市南远房地产开发有限公司之间关于清远市××××号海逸华庭×号楼×梯×层×号的商品房买卖合同关系成立并生效。二、清远市南远房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内将办理清远市××××号海逸华庭×号楼×梯×层×号商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、清远市南远房地产开发有限公司从2016年11月17日起按照中国人民银�同期贷款利率以343000元为基数计付逾期办证违约金给罗静直至办证完毕之日止。四、驳回清远市南远房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费50元，保全费2235元，反诉费75元，合共2360元，由清远市南远房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交三份证据：1、由清远市统悦物业管理有限公司出具的《情况说明》，拟证明被上诉人在上诉人和物业公司不知情的情况下进场装修；2、清远市清城区沿江一路及平安街小区改造工程指挥部出具的《关于解封预留住宅的复函》，拟证明涉案房屋不准出售；3、由清远市统悦物业管理有限公司海逸华庭A区服务中心出具的《装修违章通知书》，拟证明被上诉人没有办理装修手续，被物业公司制止。被上诉人提交两份证据：《收据》及照片，拟证明被上诉人对涉案房屋进行了装修。本院依法组织双方进行了�证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年8月17日，罗静与南远公司签订《海逸华庭1号楼认购书》，约定罗静向南远公司认购海逸华庭×号楼×梯×层×号房屋，建筑面积84.68平方米，一口价343000元，罗静在签订认购书的同时向南远公司支付诚意金10000元，余款须于2016年12月30日前付清。认购书还约定，乙方（罗静）在认购书签订之日起7日内，凭认购书和已支付定金收据到海逸华庭营业中心与甲方（南远公司）签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方放弃认购，认购书自动解除，无须另行通知。
罗静为证明双方曾达成过以工程款抵扣购房款的协议提供了工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单、情况说明、工程结算表、工程结算发票等一系列证据。同时，罗静还提供了涉案房屋的钥匙和门禁卡用以证明南远公司已经交付涉案房屋给其使用，而�审法院到涉案房屋进行现场勘查时亦发现涉案房屋已经进行了水电的安装。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、双方的买卖合同关系是否成立；2、上诉人请求解除《认购书》依据是否充分；3、被上诉人要求上诉人协助履行过户义务及支付违约金应否支持。
关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人就涉案房屋的交易签订了认购书，认购书就交易房屋的房号、面积、�款、付款方式及双方的其他权利义务进行了约定。虽然认购书约定在七日内签订房屋买卖合同，但认购书已经具备了房屋买卖合同的主要条款，且买卖双方依据认购书负有支付购房款和交付房屋的义务，故认购书可以认定为房屋买卖合同，涉案双方的买卖合同关系已经成立。
关于第二个争议焦点。上诉人主张解除认购书的主要依据是认购书第四条第一款的约定，根据该条款约定，只有在未签订房屋买卖合同的责任在被上诉人一方时，才视为被上诉人放弃认购。本案中，双方对于房屋买卖合同未签订的理由各执一词，上诉人认为是被上诉人未按照约定时间提出签订合同的请求，而被上诉人则认为是由于上诉人屡次拒绝其要求签订合同的请求。合同的签订需要双方的配合，任何一方不配合均无法达成。根据本案查明的事实，被上诉人在签订认购书后已经取得了涉案房屋的钥匙并进行了水电的安装，由此可见被上诉人购买涉案房屋的意愿并未改变，故上诉人主张未签订合同的责任在被上诉人一方没有事实依据，其以此为由要求解除合同本院不予采纳。而对于涉案房屋的交付一节，上诉人认为并未交房给被上诉人，被上诉人是撬门进入。涉案的房屋在交付给被上诉人之前，处于上诉人的控制之下，如被上诉人未经上诉人同意撬门而入，上诉人完全可以采取相应的安保措施，上诉人该节陈述完全不合常理，对其该节上诉理由，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。如前所述，认购书已经具备了买卖合同的主要条款，双方的买卖合同关系已经成立，则双方应当按照约定履行各自的义务。按照约定，被上诉人应当向上诉人支付购房款，上诉人应当向被上诉人交付房屋和协助办理过户手续，双方的义务并无先后履行顺�，故上诉人以被上诉人未履行付款义务为由拒绝履行协助办证义务没有依据，本院不予支持。如上诉人认为被上诉人未依约付款，其可以按照约定及法律规定另行向被上诉人主张权利。上诉人负有协助办证的义务，但认购书并未对办证时间及逾期办证违约金进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，涉案房屋在签订认购书时为已竣工房屋，出卖人应当在合同订立之日起90日内履行其办证义务。故原审判决确定的办证期限及逾期办证违约金标准并无不妥，本院予以采纳。
此外，关于涉案双方是否达成以工程款抵扣购房款的问题。因被上诉人一方提交的证据尚不足以证明双方已经达成抵扣的合意，且双方对于工程款的结算尚存在争议，工程款的争议属另一法律关系，涉及的当事人与本案的当事人也不尽相同，不宜在本案中一并处理。故原审判决该节认定欠妥，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，但实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人清远市南远房地产开发有限公司负担。
本�决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年二月七日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审�民法院重审。