太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小商初字第46号
原告山西龙城医院，住所地太原市小店区北营黄陵路*号。
法定代表人杜新莲，院长。
委托代理人梁庆隆，山西佳镜律师事务所律师。
委托代理人王丽娜，山西佳镜律师事务所律师。
被告山西永隆劳务有限公司，住所地太原市小店区坞城南路56号。
法定代表人李有贵，经理。
委托代理人刘勃，山西黄河律师事务所律师。
原告山西龙城医院与被告山西永隆劳务有限公司（以下简称“永隆劳务公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。�告山西龙城医院委托代理人梁庆隆及王丽娜、被告永隆劳务公司法定代表人李有贵及委托代理人刘勃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山西龙城医院诉称，2012年9月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定，被告将位于太原小店区北营黄陵路7号教学楼（面积7918平方米）及楼前院子部分租赁给原告使用，租赁期限为2012年9月1日至2025年5月31日止，租金前三年每年为1300000元，支付方式为每半年支付一次。同年10月12日双方又签订了《补充合同》。合同签订后，原告按约定向被告支付第一年度租金1300000元及第二年度上半年租金450000元。依据合同约定，原告交纳租金时可扣除被告应承担的部分费用，则原告实际多支付被告租金71196.87元，被告不予认可并称双方签订的《补充合同》无效。2014年1月27日，被告非法强行将原告�常营业的医院大门封堵，造成原告至今无法正常经营，损失严重。特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告双方签订的《补充合同》合法有效；2、确认原告按合同约定向被告实际多支付租金71196.87元；3、确认被告非法封堵原告大门的行为构成合同约定的停租违约，并赔偿原告损失279274.3元；4、被告继续履行与原告签订的《租赁合同》与《补充合同》，并将被告应赔偿的损失及原告多支付的租金在后期应交租金中予以扣除；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告永隆劳务公司辩称，1、原告诉状中提到的《补充协议》未发生法律效力，协议仅规定了被告的义务，显失公平，且原、被告双方也未实际履行协议条款；2、原告没有多支付租金，截止到2014年10月16日原告应支付租金1950000元，而原告仅支付租金1750000元；3、原告的证据显�不出是被告封堵原告大门，原告主张由被告承担279274.3元的损失没有依据；4、即便原告存在损失，原告主张损失费从后续租金中进行抵消没有依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，被告原名称为“山西永隆再就业劳务有限公司”。2010年4月16日，山西普国电子城有限公司（甲方，以下简称“普国公司”）和被告（乙方）签订《合作协议》一份，协议约定，甲方同意将位于北营黄陵路7号，建筑群包括教学楼、学生宿舍、学生食堂、门房、操场等基础配套设施，总面积约10亩，建筑面积9553.3平方米，交于乙方整体经营与出租；甲方提供校舍、操场及相关设施（水、电、暖），乙方负责招生等工作，进行合作办学；合同期限为15年，从2010年6月1日起至2025年5月31日止（2010年4月至2010年底为装修期）；利润分成比例为1：9，即甲方得纯利润的10%，乙方得纯利润的90%；合作期间，乙方应当按照甲方水、电、暖及排污费的相关规定及收费标准，及时缴纳包括水、电、暖及排污费（随国家规定的标准调整）；甲方应当提供并确保乙方合法使用合同约定的相关建筑物、操场及配套设施，以前的纠纷及一切费用都与乙方无关；甲方还应做好上述建筑物及配套设施的大型维修工作。暖气、水、下水主管道维修由甲方负责，屋顶防水五年内由甲方维修；对于闲置校舍，乙方有权采取与他人联合办学的方式经营，以提高固定资产的使用效率；乙方有权对上述建筑物进行适当的改造维修，但需要提出改造计划书经甲方签字同意，以保证上述建筑物主体结构不受损坏。乙方对相关校舍进行装修、改造、维修的费用由乙方承担；合同履行期内，�方应按期向甲方缴纳管理费、水、电、暖及排污费。合同还约定了双方的其他权利义务。
2012年7月19日，为向被告租赁房屋，原告预支付被告租金300000元。2012年9月1日，被告（甲方）与原告（乙方）正式签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将北营黄陵路7号教学楼面积7918平方米及楼前院子部分租给乙方（四层楼的地下室和一层的后半部分不在合同范围内）；合同期限为12年，自2012年9月1日至2025年5月31日。前三年即2012年10月16日至2015年10月15日每年租金为1300000元，后每三年递增200000元。付款方式为一年两次，每半年期支付一次；合同签订之日起15日内，甲方移交房屋于乙方签收，30天开始算房租（30天为装修期）。未交部分第二次交房租时按面积均价扣除；甲方协助乙方办理消防、用电扩容等相关手续。保证用水、电、暖交付乙方时能正常使用。保证租期内院内道路畅通，协调周围居民同意再次开办医院；合同期限内双方不得以任何理由停租，否则赔偿对方3000000元；甲方和普国公司的合作协议中所能享受的权益，甲方同样给乙方提供，乙方代甲方享有（第八条）。2012年9月2日，被告将部分房屋交付原告使用，其中未交付的房屋包括地下室（面积876.975平方米）、一层大厅东面房间（面积263.74平方米）及一层大厅西面房间（面积225平方米）。一层大厅东面房间被告意于2012年9月交付原告使用，但因消防存在问题，原告不予接收。2012年9月4日，原告支付被告租金350000元。
2012年10月12日，被告（甲方）和原告（乙方）签订《补充合同》一份，合同约定，为避免乙方损失继续扩大，经双方协商，补充条款如下，如做不到，甲方按停租承担赔偿责任。1、甲方保证合同期内有独立出租权（注：楼房租赁面积按实际面积支付租金，院子面积不算租金，但甲方保证乙方租期内享有独立使用权不受第三方干涉），甲方不得干涉乙方经营。大棚底下隔断，甲方完成并承担费用，楼前院子甲方协助乙方围挡，乙方准备好后，甲方两天内协助乙方围挡，不得超过院子总面积的一半，甲方保证乙方使用不受甲方和第三方干涉；2、合同期内，乙方对房屋有独立使用权，乙方对房屋按乙方办院需要进行装修和改造，改造前三日书面通知甲方并提供施工图纸，乙方在楼顶盖两处洗衣房自建房，费用由乙方承担，甲方不收取租金，甲方不得参与和干涉。因甲方移交房屋与第三方发生纠纷，由甲方处理，与乙方无关，乙方签字收房之日，收房内的所有遗留物均由乙方处理，产生纠纷由甲方负责，与乙方无关；3、自房屋交付乙方使用之日起，如果水、电�暖不能正常使用，甲方在接到乙方通知后三日内负责修好（意外情况除外），交乙方使用，如三日后甲方未处理，乙方可自行维修，费用从租金中扣除。乙方在经营中使用的水、电、暖产生的费用应按供水、供电、供暖部门（未独立开户前按普国电子城）实际收取的费用缴纳，甲方不以任何理由和形式加价收取，由甲方代收（代收时必须持相关部门的真实票据），甲方保证第三方不代收和干涉。若乙方办理了非营利应享有的待遇，甲方不加价和干涉。乙方使用中只承担水、电、暖的费用；4、乙方如不能享受《租赁合同》第八条权益，甲方将承担停租的违约责任，乙方为减少损失扩大，可先行修复，所产生费用由甲方向普国电子城有限公司追讨，乙方从租金中扣除；5、现在未交部分装修期为45天，免租金，签收之日起算装修期，交付办法为地下室15日内交乙方，一层大厅东面所有房间2012年10月20日交乙方，一层大厅西面所有房间2013年1月30日交乙方，一层大厅西面所有房间2013年1月30日交乙方。甲方不能按期交付乙方，期满三个月内乙方按面积双倍扣除租金，三个月后甲方按停租承担赔偿责任；6、甲方同意乙方在下次付租金时扣除十五天租金，作为造成乙方损失的部分补偿。被告法定代表人李有贵在该协议上签字认可，但未加盖被告公章。协议签订后，被告于2012年10月15日将地下室移交原告，于2013年4月9日将一层北营商贸（补充协议约定的一层大厅西面所有房屋）房屋移交原告。对于一层大厅东面所有房间原告自述被告实际于2013年9月24日交付，但未提供相关证据佐证，被告对此不予认可。
2013年5月28日，原告支付被告租金300000元。2013年5月31日，原告支付被告租金350000元。2013年5月31日，被告法�代表人李有贵以手写方式向原告出具《说明》及被告向原告出具《确认书》一份。《说明》内容为“关于黄陵市场龙城医院租金有争议的部分放到下一年再计算。”《确认书》内容载明：“根据山西永隆劳务有限公司与山西龙城医院于2012年签订的《租赁合同》和《补充合同》，合同签订后，山西龙城医院依据山西永隆劳务有限公司要求，支付全年租金1300000元，山西龙城医院实际多支付租金，因双方存在违约等争议，山西永隆劳务有限公司要求有争议和多付部分租金放到下一年结算，山西龙城医院同意。”被告在此《确认书》上加盖公章。2013年10月29日，原告支付普国公司2013度暖气费260000元。2013年11月25日，原告支付被告租金380000元。2013年12月3日，原告支付被告租金70000元。以上共计原告已支付被告租金1750000元，�告对此无异议。
后原、被告因对双方存在违约、租金应支付数额产生争议，原告未再支付被告租金。2014年3月24日，被告委托负责管理原告日常收费工作的黄陵大卖场的工作人员朱俊清于2014年3月24日下午五点半左右，拿着毛刷和墨汁在龙城医院楼的外面墙上、大厅玻璃上、医院大厅柱子上、一层到四层楼梯两侧上等七八处地方书写“龙城医院欠房租不给，市场办”等字样。2013年5月还因房租纠纷在龙城医院大门处实施贴封条、锁门、拉横幅、放音响等行为，扰乱龙城医院正常秩序，致使龙城医院不能正常开展工作。
2014年2月8日原告诉来本院，称其在2012年10月16至2013年10月15日一年的租期内多支付被告271196.87元费用，而原告自2013年10月16日至2014年4月15日应支付被告租金650000元，核减原告已付的450000元租金，故原告要求确认截止到2014年4月15日原告多支付被告71196.87元，并要求被告赔偿因其封堵原告大门造成的15天经济损失279254.3元。271196.87元的组成为：多交北营商贸西一层房间租金及暖气费35910元，多交地下室租金17364.11元，多交东一层房间租金及暖气费96054.1元，按照补充合同扣除15天租金1300000元／365天×15天=53424.66元，屋顶防水花费69040元，北营商贸拆除外接花费1000元，暖气维修花费380元。279254.3元的组成为：房租53426.5元（1300000元／365天×15天）、暖气费25827.8元（260000元／151天×15天）及员工工资200000元（每月工资约400000元）。
确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《合作协议》、《租赁合同》、《补充合同》、确认书、证明、进账单、网银转账凭证、交接明细、平面图、发票、太原市公安局小店�局行政处罚决定书等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于双方有争议的《补充合同》的法律效力，《补充合同》系双方在被告未完全履行《租赁合同》约定义务的情况签订，系对《租赁合同》的补充及对被告违约行为的补救，《补充合同》上虽仅有被告法定代表人的签字没有被告的公章，但被告实际按照《补充合同》的约定向原告移交了房屋，被告于2013年5月31日出具确认书也视为是对《补充合同》的确认，且作为缔约方的原、被告双方地位平等，因此原、被告签订的《补充合同》依法成立并已发生法律效力，《补充合同》对被告具有约束力。原告要求确认截止到2014年4月15日原告多支付被告71196.87元，第一，因被告在履行上述两份合同中存在迟延交付房屋的违约行为，被告应按照合同约定将原告多支付的房屋租金及暖气费从原告后应支付的租金中予以扣除，具体为：1、对于北营商贸西一层房屋部分：因被告迟延交房，原告多支付租金225平方米×0.45元／平方米／日（1300000元／7918平方米／365天）×220天（原应付租金日2012年10月16日起计算至实际应付租金日2013年5月23日）=22275元。另依据《补充合同》的约定，原告有权要求扣除2013年1月31日至2013年4月8日的租金68天×225平方米×0.45元／平方米／日=6885元。原告已预交了2012年度的暖气费260000元，原告有权要求将预交的暖气费从后续租金中予以扣除，即为260000元／7918平方米／×225平方米=7388.23元。2、对于地下室部分，原告多支付该部分房屋租金44天（2012年10月16日至2012年11月28日）×876.975平方米×0.45元／平方米／日=17364.11元。3、对于北营商贸东一层房屋部分，因原、被告双方之前交接房屋均有书面交接单，本次却没有书面交接单，且相对于原告而言在交接房屋上被告更具有主动权，被告作为履行义务方应举证证明其交付房屋的具体时间，在被告举证未能的情况下，交房日期以原告陈述的日期为宜。至2013年9月24日被告交房，原告多支付被告租金388天（2012年10月16日至2013年11月7日）×263.74平方米×0.45元／平方米／日=46049元，另依据《补充合同》的约定，原告有权要求扣除2012年10月21日至2013年1月20日的租金10918.84元（92天×263.74平方米×0.45元／平方米／日）。同时，原告有权要求将预交的暖气费从后续租金中予以扣除，即为260000元／7918平方米／×263.74平方米=8660.32元。第二，原告依据《补充合同》约定要求扣除15天租金1300000元／365天×15天=53424.66元，本院予以支持。第三，原告主张屋顶�水工程支出69040元，并向法庭提交了《防水施工合同》、建设工程造价结算书及建筑业统一发票（代开）予以证明，因结算书上既未加盖施工单位公章，又未附有结算明细，且原告也未提供收据或转账凭证等证据佐证款项实际支付，仅凭一张发票证明支出69040元，原告证据的证明力明显不足，因此，对原告的该项请求，本院不予认定。第四，对原告主张的拆除外接花费1000元及暖气维修花费380元，原告未向本院提交证据予以证明，本院对此不予认定。综上，原告有权要求将22275元＋6885元＋7388.23元＋17364.11元＋53424.66元＋46049元＋10918.84元＋8660.32元=172965.16元从其应付650000元租金（2013年10月16日至2014年4月15日）中扣除，核减原告已支付450000元租金，因此截至2014年4月15日原告还应支付被告租金650000元-450000元租金-172965.16元=27034.84元，故对原告主张的其多支付被告租金71196.87元的请求，本院不予认定。原告称被告封堵其办公场所，因此主张被告赔偿15天的停业损失279274.3元，对被告封堵原告办公场所的事实本院予以认定，但原告所主张的房租、暖气费及员工工资三部分费用均是原告正常营业时也应承担的营业成本，原告所遭受的损失应是正常营业时产生的利润，因原告未能提供相关证据证明，故对原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告山西龙城医院与被告山西永隆劳务有限公司于2012年10月12日签订的《补充合同》合法有效。
二、被告山西永隆劳务有限公司继续履行其与原告山西龙城医院签订的《租赁合同》�《补充合同》。
三、驳回原告山西龙城医院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6557元（原告已预交），由原告山西龙城医院负担3557元，被告山西永隆劳务有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张 潘 潘
人民陪审员 张 铁 牛
人民陪审员 张翼�
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张 少 华
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