湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1975号
原告：交通银行股份有限公司黄石分行芜湖路支行，住所地黄石市黄石港区黄石大道150号。
负责人：张彩云，支行行长。
委托诉讼代理人：芮军，该支行合规管理员。
委托诉讼代理人：方志钊，该支行客户经理。
被告：赵教军。因公伤长期处于神志昏迷状态。
法定代理人：张嗣花。
委托诉讼代理人：李金波。系赵教军前妻。
被告：李金波。
被告：湖北华实置业有限公司，住所地黄石市公园路10号a-201号。
法定代表人：芦宏杰，总经理。
委托诉讼代理人：胡华猛，公司员工。
原告交通银行股份有限公司黄石分行芜湖路支行与被告赵教军、李金波、湖北华实置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司黄石分行芜湖路支行委托诉讼代理人芮军、方志钊，被告赵教军的委托诉讼代理人暨被告李金波、湖北华实置业有限公司委托诉讼代理人胡华猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵教军、李金波立即偿还该行贷款本金计人民币123949.1元及利息430.43元（暂计算至2016年9月21日，实际利息、罚息、复利按合同约定计算至全部贷款本息还清之日止)，合计金额124379.53元。2、请求确认原告有权对被告赵教军抵押住房（黄石市大桥局西片金桥水岸第1幢15层1507号）折价、变价、拍卖所得价款享有优先受偿权。3、判令赵教军、李金波承担本案全部诉讼费用以及原告为实现债权所支付的其他费用。4、判令湖北华实置业有限公司对赵教军、李金波上述义务承担连带清偿保证责任。事实与理由：被告赵教军因购买位于黄石市大桥局西片金桥水岸第1幢15层1507号商品房，向原告申请个人住房贷款。原告于2010年9月27日与被告赵教军、被告李金波正式签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告为购买商品房向原告借款人民币175000元；借款期限240个月；月利率为4.2075‰，利率调整方式为：以次年1月1日为合同利率调整日，自合同利率调整日起，按合同利率调整日相应利率档次执行调整后的利率；采用等额本金还款法还款；以被告所购房屋（地址：黄石市大桥局西片金桥水岸第1幢15层1507号）作为借款的抵押物，双方办理了预抵押登记（房屋预告登记证明号：黄房预港字第201008212号）。合同签订后，原告于2010年10月22日依约向被告赵教军发放贷款人民币175000元。但被告自2012年7月起共计逾期未按时还款次数达19次，2016年9月21日应还款项至今尚未偿还。根据湖北华实置业有限公司于2010年10月18日出具的《担保函》，原告有权要求湖北华实置业有限公司兑现担保承诺，立即支付赵教军贷款的本息，并承担本案全部诉讼费用以及原告为实现债权所支付的其他费用。本着确保银行信贷资产安全，维护原告合法权益，特此提起诉讼。
被告赵教军与被告李金波一并答辩称，对原告陈述的事实及理由无异议。但被告赵教军处于昏迷状态已有半年，且两被告已经离婚，现被告李金波独自带着孩子，没有偿还能力，两被告愿意拍卖房子还债，实现原告的债权。
被告湖北华实置业有限公司辩称，对原告陈述的事实与理由无异议。但因被告赵教军在具备办理房屋所有权证条件时，不积极办理产权登记，故其单位应解除协议约定的保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告陈述的事实予以确认。此外经审理查明：
一、2010年9月27日被告赵教军及李金波在与原告签定《个人房产抵押贷款合同》、《共同还款声明》时，系夫妻关系，后于2012年离婚。2016年赵教军因工伤事故致脑部受伤，长期处于神志昏迷状态，其母张嗣花为其监护人。
二、被告赵教军及李金波与原告签定的《个人房产抵押贷款合同》第二十五条利率约定：该合同项下贷款利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%；遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。
三、2010年10月18日，被告湖北华实置业有限公司对被告赵教军及李金波的175000元借款向原告出具《担保函》，特为购房人赵教军根据《个人房产抵押贷款合同》向原告申请的贷款提供连带责任保证。《担保函》主要内容：保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年；自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，其公司将根据银行的要求立即偿还购房人应付保证范围内所有款项；担保函自签署之日起生效，在下列条件满足时失效：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为银行贷款设定抵押担保、银行取得现房抵押登记证明文件正本。另查明，至本案开庭审理时止，购房人被告赵教军及李金波尚未取得《房地产权证》，且该房尚不具备办理房地产权证的条件。
本院认为，原告与被告赵教军、李金波签订的《个人房产抵押贷款合同》、《共同还款声明》，是双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，属有效合同。原告按约履行了发放贷款的义务，但被告赵教军及李金波却不能依约按时履行还本付息义务，其二被告行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告主张二被告共同立即归还全部贷款本金及支付利息的诉求，本院予以支持。原告与该二被告依约办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为预告抵押登记权利人在预告登记有效期内对预告登记抵押物享有相应的抵押权物权效力，可在债务人不履行到期债务时，有权就该房屋优先受偿。故原告提出的对被告赵教军抵押房屋（黄石市大桥局西片金桥水岸第1幢15层1507号）折价、变价、拍卖所得价款，享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告湖北华实置业有限公司自愿向原告出具《担保函》，为被告赵教军及李金波的借款提供连带保证责任，承诺在该二被告不能履行债务的情况下，根据原告的要求立即偿还保证范围内所有款项。被告湖北华实置业有限公司出具的《担保函》是其真实意思表示，内容合法，属有效担保行为，本院予以确认。故其应依约即时承担连带清偿责任。其提出《担保函》已失效的抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第、第二百零五条、、第、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《》第十八条、第第一款之规定，判决如下：
一、被告赵教军、李金波于本判决书生效之日起五日内共同向原告交通银行股份有限公司黄石分行芜湖路支行偿还借款123949.1元及利息(截止2016年9月21日利息为430.43元，此后利息、罚息及复利自2016年9月22日起依合同约定的利率计算至全部借款本息还清之日止）；
二、原告交通银行股份有限公司黄石分行芜湖路支行有权就预告登记抵押物被告赵教军、李金波所购黄石市大桥局西片金桥水岸第1幢15层1507号房屋优先受偿；
三、被告湖北华实置业有限公司对赵教军、李金波以上债务承担连带清偿责任。
如被告赵教军、李金波、湖北华实置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2786元，财产保全费1320元，合计4106元，由被告赵教军、李金波共同负担，被告湖北华实置业有限公司连带负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币2786元。款汇至户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱海鹰
人民陪审员 傅靖宏
人民陪审员 姜孝世
二０一七年三月二十八日
书 记 员 王 琼