北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第27061号
原告白兰竹，女，1951年8月13日出生，汉族，住河北省衡水市。
委托代理人武海庭，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人李瑶，女，1992年6月11日出生，汉族，北京市盈科律师事务所实习律师，住北京市大兴区。
被告杨俊明，男，1953年2月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告白兰竹与被告杨俊明委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员孟妍担任审判长，人民陪审员朱宝芹、张淑云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。白兰竹的委托代理人武海庭，杨俊明到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
白兰竹起诉称：2002年12月20日，白兰竹与杨俊明就委托代为购买住房一事签订《委托协议》，协议约定：白兰竹委托杨俊明以杨俊明名义在北京市代白兰竹购买住房一套；白兰竹按杨俊明与卖方或银行的约定，以杨俊明的名义直接向卖方或银行交付房款或偿还借款；杨俊明在卖方交付住房之日起五日内将住房交付白兰竹，白兰竹在收到住房之日起五日内向杨俊明支付5000元的报酬；因购买住房而与卖方或银行之间产生的一切债权债务关系均由白兰竹负责，与杨俊明无关；白兰竹对该住房的使用及处分行为，杨俊明亦不得干涉；白兰竹以后如需办理该房产的过户手续，杨俊明应提供一切帮助，费用由白兰竹承担。上述协议签订后，杨俊明代白兰竹购买了位于北京市朝阳区黄杉木店路XXXXX（以下简称涉案房屋），白兰竹负担了全部购房款和相关费用，该房屋交付后一直由白兰竹居住使用。后白兰竹要求办理过户手续，杨俊明拒绝履行《委托协议》中约定的协助过户义务，并于2012年10月采取强行撬门换锁的方式，干扰白兰竹对于该房屋的正常使用，给白兰竹造成了严重经济损失。截止开庭之日，杨俊明干扰白兰竹正常使用涉案房屋的行为已经持续三年，按照涉案房屋同一社区同一户型房屋在各房屋租赁网站上的房屋租金标准6000元／月，杨俊明已经给白兰竹造成的损失数额为216000元。故白兰竹诉至法院，要求：1、杨俊明协助办理涉案房屋的过户登记手续，将该房屋过户至白兰竹名下；2、杨俊明赔偿白兰竹因非法占据涉案房屋给白兰竹造成的损失（按照每月6000元的标准，自2012年10月27日起计算至杨俊明实际搬出涉案房屋之日止，暂计至2015年10月26日为216000元）；3、诉讼费用由杨俊明承担。
杨俊明答辩称：认可与白兰竹签订了借名买房的《委托协议》及《补充协议》，因白兰竹想购买黄杉木店的经济适用房，签了认购书并交了定金，但白兰竹不符合购买经济适用房的条件，为了不损失定金，就想找个有资格的人代买。杨俊明的前妻和白兰竹是朋友关系，故杨俊明同意用其名义代白兰竹买房，杨俊明先帮白兰竹买了房，后补签的《委托协议》，后来白兰竹觉得不合适才给了杨俊明5000元。现因杨俊明与前妻离婚，婚后无房居住，其为下岗无业人员，没有能力购买商品房，且经济适用房名额终身只有一次，也无法再购买经济适用房，杨俊明没有其他住所，并且已经将户口迁至涉案房屋所在地，所以不能履行《委托协议》及《补充协议》的约定，不能将涉案房屋给白兰竹，杨俊明愿意承担此前白兰竹支出的相应费用。同时，白兰竹已将涉案房屋抵押给案外人马XX，杨俊明认为涉案房屋已经归马XX所有。
经审理查明：白兰竹作为委托人（甲方）与受托人（乙方）杨俊明签订《委托协议》，约定：甲方委托乙方以乙方的名义在北京市代甲方购买住房一套，具体要求为：（1）住房应坐落于北京市朝阳区东四环到东五环之间，朝阳路附近；（2）住房为三居室的新建楼房面积在120㎡至130㎡之间，十层左右，设施齐全，精装修；（3）总房款不超过60万元；（4）手续齐全，交易合法；甲乙双方同意乙方代购的住房暂办至乙方名下，乙方负责办理一切购房手续及住房按揭贷款手续，费用由甲方承担；甲方按乙方与卖方或银行的约定，以乙方的名义直接向卖方或银行交付房款或偿还借款；乙方在卖方交付住房之日起五日内将住房交付甲方，甲方在收到住房之日起五日内向乙方支付5000元的报酬；因购买住房而与卖方或银行之间产生的一切债权债务关系均由甲方负责，与乙方无关，甲方对该住房的使用及处分行为，乙方亦不得干涉；甲方以后如需办理该房产的过户手续，乙方应提供一切帮助，费用由甲方承担。该协议落款日期为2002年12月20日。
2002年12月21日，白兰竹作为买方签订了富华家园认购书，认购了涉案房屋。
杨俊明作为买受人与出卖人北京X**综合开发有限责任公司（以下简称XX公司）签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。该协议落款处杨俊明签字时间为2002年12月30日，XX公司签章时间为2003年6月30日。
2002年12月30日，XX公司向杨俊明开具了涉案房屋部分房款101580元的发票。
2004年8月9日，杨俊明与XX公司签订《补充协议》，约定：双方所签合同中建筑面积124.1平房米为预测面积，按预测面积计算总房款为471580元，经测量，其实测面积应为123.36平方米，将面积误差额2812元返还杨俊明，按实测面积计算总房款为468768元。同日，XX公司向杨俊明开具了涉案房屋部分房款7188元的发票。
2004年8月11日，XX公司向杨俊明开具了涉案房屋部分房款4万元的发票。
2004年9月29日，杨俊明作为借款人、抵押人与贷款人上海浦东发展银行北京建国路支行、保证人（开发商/售房单位）XX公司签订《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》，约定贷款金额为32万元，贷款期限自2004年9月29日至2017年9月29日。同日，XX公司向杨俊明开具了涉案房屋部分房款32万元的发票。
2005年11月8日，白兰竹作为甲方与乙方杨俊明签订《补充协议》，约定：甲乙双方曾就甲方委托乙方在北京市以乙方名义代甲方购买住房一套的有关事宜于2002年12月20日达成委托协议一份，现经双方协商自愿达成补充协议如下：1、乙方已为甲方代购了位涉案房屋一套，甲方已向有关部门缴纳了相应费用，并已搬入该房居住，享有该住房的产权；甲、乙双方同意该住房暂办至乙方名下，日后甲方如需办理房产过户手续，乙方应提供一切帮助予以配合，费用由甲方承担；甲方愿在原委托协议支付5000元报酬的基础上，再向乙方支付25000元的报酬；本补充协议与原2002年12月20日的委托协议具有同等法律效力。
2005年12月8日，朝阳区地方税务局呼家楼税务所向杨俊明开具了涉案房屋的契税完税证。
2006年1月16日，北京市朝阳区建设委员会向杨俊明填发了涉案房屋的房屋所有权证，编号为京房权证朝私06字第XX**号经济适用住房。
2009年1月7日，上海浦东发展银行北京建国路支行个人金融部开具《贷款结清证明》，内容为：我行按揭贷款客户杨俊明因购买涉案房屋而向我行申请金额为32万元、期限13年的个人住房按揭贷款，我行于2004年9月29日对其发放了该笔贷款，其于2009年1月7日将本息全部还清。
2013年3月11日，衡水市桃城区人民法院就原告马XX诉被告白兰竹、第三人杨俊明民间借贷纠纷一案，作出（2012）衡桃西民二初字第54号民事判决书，判决书载明：该院认为，根据涉案房屋的实际出资情况，可以认定该房屋的实际产权人为白兰竹，白兰竹有权对该房屋行使自己的处分权利，杨俊明主张该房屋为经济适用房等主张，不影响白兰竹对该房屋权利的行使；杨俊明否认其与白兰竹签订的委托购房协议的效力，并辩驳对该房屋拥有所有权之理由，无依可据，不应采纳。判决白兰竹于本判决生效后十日内归还马XX借款本金及利息1438000元；如白兰竹逾期不能偿还上述债务，马XX有权对涉案房屋行使抵押权受偿。
2015年9月16日，北京市朝阳区人民法院就原告杨俊明诉被告白兰竹、第三人马XX合同纠纷一案，作出（2013）朝民初字第06769号民事判决书，判决书载明：该院认为，杨俊明、白兰竹双方在2002年12月20日签订了一份委托协议，约定白兰竹出资，由杨俊明以其名义为白兰竹在北京购买一套住房，在杨俊明、白兰竹双方履行上述协议后，双方又签订了一份补充协议，对上述委托协议进行补充约定；杨俊明以其名义为白兰竹在北京购买了一套经济适用住房，白兰竹虽不具有北京市户籍，但该借名买房行为均系发生在2008年4月前，即国家通过相关政策限制在北京购买经济适用住房之前，在当时的情况下，该借名买房法律关系并不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同；现杨俊明诉至法院，要求确认上述委托协议以及补充协议无效，以及涉案房屋归杨俊明所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；判决驳回杨俊明的全部诉讼请求。一审判决作出后，杨俊明提起上诉，2016年2月24日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终979号民事判决书，判决书载明：该院认为，该案诉争的房屋系经济适用房，属于政策性保障住房，借名买卖政策性保障性房屋合同的效力与国家的相关政策是密不可分的；北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异；借名购买经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，应适用之前的政策；即原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该房屋在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效；本案中，涉案房屋购房合同以及双方签订的委托协议、补充协议均签订于2008年4月11前，同时涉案房屋截至一审法庭辩论终结前也已具备上市交易条件；据此，一审法院结合本案实际情况，对本案作出的相应处理，并无不当；判决驳回上诉，维持原判。
涉案房屋交房后由白兰竹占有使用，2012年10月27日，杨俊明自行进入涉案房屋后，房屋由杨俊明占有使用。
白兰竹共向杨俊明支付委托费用3万元。
后杨俊明以涉案房屋原房屋产权证遗失为由，申请补发了新的房屋所有权证，新的房屋所有权证编号为X京房权证朝字第XX**号，并于2012年8月28日将户口迁至涉案房屋。
庭审中，杨俊明主张，双方签订的《委托协议》实际应为2003年6月前后签订的，并非2002年12月20日；杨俊明认可涉案房屋的房款、贷款、契税、房屋个人抵押贷款房屋保险费、2005年11月2日交纳的9375元公共维修基金、2005年12月13日交纳的超标购买经适房综合地价款18877元、2005年9月29日交纳的代办房产证费用800元、涉案房屋交房至2012年10月期间的物业费、供暖费、有线电视初装费，均系白兰竹交纳。
庭审中，白兰竹为证明杨俊明占有涉案房屋给白兰竹造成的损失，提交了丁丁租房、58同城、赶集网中租房信息的网页打印件，主张与涉案房屋同户型的房屋月租金范围在6000元至7100元之间，故按照每月6000元的标准向杨俊明主张房屋占用的损失。杨俊明认可白兰竹主张的涉案房屋租金范围。
白兰竹主张，其已经与马XX达成执行和解，提交马XX于2015年12月15日向衡水市桃城区人民法院提交的申请书照片，以及有“复印自马洪X提交书面申请桃城区法院王XX、张X，2016年3月21日”字样的申请书复印件，称王XX、张X为该案的执行法官。申请书内容为：我与白兰竹借款纠纷一案，贵院于2013年3月11日出具（2012）衡桃西民二初字第54号判决，我已经向贵院申请执行，现我与白兰竹就该执行已经达成和解，该借款纠纷已经得到有效的解决，我与白兰竹两方就该借款已经不存在任何纠纷，同时我也不再对白兰竹于2002年购买的登记在杨俊明名下的涉案房屋主张任何权利，该案我与白兰竹两方已经自行和解，现请求法院撤销对该案的执行。杨俊明对该申请书照片及复印件真实性不予认可。
经查，截至2016年3月17日15时24分，涉案房屋无抵押登记，有北京市朝阳区人民法院的查封登记。
另查一，杨俊明于2010年11月17日与孙XX登记离婚，至2014年5月26日没有再婚。杨俊明于2013年2月退休。
另查二，白兰竹于2015年3月5日与张XX登记结婚，张XX户口所在地为北京市朝阳区鑫兆佳园XXXXX。经查询，除张XX名下位于北京市朝阳区东苇路万象新天家园XXXXX房屋外，截至2016年3月17日24时，北京房屋交易权属信息查询系统中，张XX、白兰竹名下无房屋登记信息。
上述事实，有《委托协议》、《补充协议》、（2012）衡桃西民二初字第54号民事判决书、起诉状、收条、房款发票、北京市城镇居民购买经济适用房申请资料、商品房买卖合同、契税完税证、房屋所有权证、结婚证、张XX身份证、（2013）朝民初字第06769号民事判决书、银行凭证、交易记录、上海浦东发展银行个人购房借款合同、借款凭证、业务回单、贷款结清证明、销户回单、个人贷款提前还款明细清单、供暖费收据、物业费收据、有线电视初装费收据、北京市住宅公共维修基金专用收据、超标购买经适房通知书、国有土地有偿使用专用收据、网页、（2016）京03民终979号民事判决书、申请书复印件、申请书照片、富华家园认购书、离婚证、无婚姻登记记录证明、退休证、房产信息查询记录，以及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：白兰竹与杨俊明签订的《委托协议》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行合同义务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。涉案房屋系杨俊明受白兰竹的委托购买，属于处理委托事务取得的财产，应当转交给白兰竹，且双方约定白兰竹以后如需办理该房产的过户手续，杨俊明应提供一切帮助。故白兰竹要求杨俊明协助办理涉案房屋的过户登记手续，将该房屋过户至白兰竹名下，于法有据，本院予以支持。双方约定，杨俊明在卖方交付住房之日起五日内将住房交付白兰竹，白兰竹对该住房的使用及处分行为，杨俊明不得干涉。杨俊明自2012年10月27日起未经白兰竹允许占有并使用涉案房屋，违反了合同约定，白兰竹要求杨俊明赔偿其占用房屋给白兰竹带来的损失，于法有据，本院予以支持。杨俊明的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条之规定，判决如下：
一、被告杨俊明于本判决生效之日起十日内协助原告白兰竹将坐落于北京市朝阳区黄杉木店路XXXXXX房屋的所有权变更登记至原告白兰竹名下；
二、被告杨俊明于本判决生效之日起十日内赔偿原告白兰竹房屋占用损失（按照每月六千元的标准，自二○一二年十月二十七日起计算至实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千五百四十元、保全费五千元，由被告杨俊明负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孟 妍
人民陪审员 张淑云
人民陪审员 朱宝芹
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 洁