北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04399号
上诉人（原审原告，反诉被告）北京兆安迅捷货运代理有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里72号16幢157号。
法定代表人赵吉樑，总经理。
委托代理人赵岐龙，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人任视宇，北京市京都律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）北京德邦货运代理有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店村东3号。
法定代表人刘建青，总裁。
委托代理人赵继明，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人张雪云，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京兆安迅捷货运代理有限公司（以下简称兆安迅捷公司）与上诉人北京德邦货运代理有限公司（以下简称德邦公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第15000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兆安迅捷公司的委托代理人赵岐龙、任视宇，上诉人德邦公司的委托代理人张雪云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，兆安迅捷公司向原审法院起诉称：2011年9月30日，我公司的员工蒋惠君代表我公司与德邦公司订立《商铺及仓库转租协议》（以下简称协议），约定由德邦公司将北京市通州区次渠镇通马路次渠大桥北300米的房屋铺面一万余平方米（以下简称租赁房屋）出租给我公司作为仓储库房使用，租金每季度为345000元，租期为5年。合同签订后，我公司依约支付了房屋租金及其他所有费用。由于仓库年久失修，经常漏雨，无法提供仓储服务，我公司征得德邦公司同意后对房屋进行了装修及增建，共花费750000余元。2011年11月26日，我公司与北京中溢安仓储有限公司（以下简称中溢安公司）签订《仓储租赁合同》，约定由我公司为中溢安公司提供长期仓储保管服务，每季度的仓储保管费为587500元。2012年12月，德邦公司称因租赁房产被列入拆迁计划，要求我公司搬离租赁房产，我公司以租赁期未满为由拒绝。德邦公司于2013年4月组织搬迁队伍强行闯入，将停放在公司大门口的车辆毁损后强行拖走，并将我公司仓储保管的货物强行装车运走，造成部分货物毁坏，后德邦公司将我公司承租的房产进行了强制拆除，造成我公司重大的经济损失。由于我公司与中溢安仓储公司的合同无法继续履行，给存货方造成经济损失，我方向存货方支付了搬迁费300000元。经查询得知，该房屋早在2010年即被列入拆迁计划，但德邦公司明知该事实却故意隐瞒，违背诚实信用原则，诱使我公司与其签订五年的租赁协议，我公司基于上述信赖，对租赁房产进行了翻建及经营投入。现我公司要求德邦公司支付房屋翻建损失752577.08元、仓储损失970000元、搬迁损失300000元、货物及车辆损失费35640元、押金50000元，以上共计2108217元，并承担本案诉讼费用。
德邦公司辩称：本案从程序上应追加蒋惠君作为本案第三人参加诉讼，因为其是该协议的实际权利义务承受人。双方的协议已于2012年12月31终止，双方互不承担违约责任。根据双方签订的协议约定，涉及的土地与房屋即将被政府征用、收回，或被列入即将拆迁改造范围的，该协议终止，双方互不承担违约责任。我公司已于2012年12月3日通知兆安迅捷公司做好搬离准备，在2012年12月31日前搬离。因此，双方的协议在2012年12月31日已经终止。兆安迅捷公司对房屋屋顶进行了防水工程翻建以及增设了排水槽没有经过我公司的同意。其次，我公司出租给兆安迅捷公司的租赁物设施完好，没有任何破损，不需要进行防水工程及翻建，其维修系其自主行为，而非租赁物的确需维修。我公司不认可兆安迅捷公司所称其施工花费共计752577.08元，不符合常理也不具有说明力。根据协议，乙方负责租赁期限内租赁物及其附属设施的维护、维修。因此，即便是兆安迅捷公司实施了上述行为，有所花费也是其应当承担的部分，与我公司无关。兆安迅捷公司要求的970000元的仓储损失费没有事实和法律依据，其并未说明其损失来源，也没有说明其如何计算，没有事实依据。兆安迅捷公司与中溢安公司签订的仓储合同与我公司没有任何关系。兆安迅捷公司要求的300000元的搬迁损失没有事实和法律依据，双方的协议已于2012年12月31日终止，且双方互不承担违约责任。协议终止后，兆安迅捷公司有义务搬迁，应自行承担搬迁费用。兆安迅捷公司请求的货物及车辆毁损超过实际损失，我公司同意按交接确认书中物品破损的实际损失向兆安迅捷公司赔偿。我公司从未收取兆安迅捷公司的定金，不存在返还义务。我公司收取过50000元的押金，但依据协议约定，兆安迅捷公司在协议终止后逾期搬离造成我公司损失，我公司有权将该押金扣留抵扣损失。同时，兆安迅捷公司的部分诉讼请求与另一案诉讼请求重合，不应得到支持。综上，兆安迅捷公司起诉的内容与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回。现我公司提出反诉，要求兆安迅捷公司支付逾期搬离违约金558133元，并承担本案诉讼费及反诉费用。
针对德邦公司的反诉请求，兆安迅捷公司辩称：我公司与德邦公司存在租赁合同，合同期至2016年10月1日，租金已交至2013年1月10日。2012年12月12日北京市通州区人民法院判决解除次二村村委会与刘杰的租赁合同，该判决书已经生效，德邦公司已无法再对租赁物享有占有、使用、收益的权利。因此，德邦公司与我公司的租赁合同已经变成了事实无法履行的合同。德邦公司对租赁物已经丧失有权占有，因此，德邦公司既不是租赁物的所有人，也不是租赁物的占有人，无权依物权返还请求权及占有权返还请求权要求我公司返还租赁物。德邦公司对租赁标的因国家的征收行为已经无权进行占有、使用、收益，无权要求我公司赔偿损失。即使是刘杰、次二村村委会也不能要求我公司赔偿损失，因为租赁标的由于国家的征收行为已经归国家所有，德邦公司没有利益受损一说，更谈不上赔偿损失。综上，我公司请求法院依法驳回德邦公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：刘杰系次二村村民，2005年6月1日，次二村村委会（甲方）与刘杰（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定甲方将村西通马公路东侧的24.09亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为30年，自2005年6月1日起至2035年5月31日止。同时合同还约定了其他内容，上述合同书签订后，双方即开始实际履行。
2006年8月8日，刘杰（甲方）与广东德邦物流有限公司北京分公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将次二村通马公路（北京至通县方向3公里处路东）总面积约25亩约16600平方米场地出租给乙方使用，使用年限为2007年5月1日起至2035年4月30日止。广东德邦物流有限公司北京分公司签订的上述合同由北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司（以下简称德邦次渠分公司）实际履行，并由德邦公司承担本合同的权利义务。
2011年9月30日，蒋惠君（乙方）与德邦公司（甲方）签订协议，约定甲方将位于北京市通州区次渠镇通马路次渠大桥北300米的房屋铺面租于乙方使用，该租用面积6000平方米的库房和面积800平方米的办公楼，房屋用途为货物中转与存储。协议第三条租赁期限约定（一）自签订合同日起，乙方缴纳定金100000元，缴纳押金结束后，定金自动转化为房屋租金，其中2011年9月30日至2011年10月10日为免租期限。（二）房屋租赁期自2011年9月30日至2016年10月1日，共60月。（三）租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，乙方有优先承租权。协议第四条租金及支付方式约定（一）租金标准为总计345000元每季度，该租金为含税价格，甲方开具房屋租赁费的发票。租金于合同签订后7日内支付，每月租金乙方应于下一使用周期开始前30日付清租金。协议还约定除房屋结构问题外，由乙方负责租赁期内租赁物及其附属设施的维护、维修。协议第五条租赁押金、其他费用中约定在签订合同时，乙方向甲方支付租赁押金，押金共计5万元。租赁期满后，由甲方对场地验收无误后，7天内全额无息退还，如乙方对仓库场地有损坏，甲方有权直接在押金中扣除损失金额。协议第九条免责条款约定，有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，其中包括该房屋即将被政府征用、收回，或被列入即将拆迁改造范围。协议第十一条违约责任约定，本合同期限届满或解除的，乙方应在规定期间内搬离，逾期搬离的，每逾期一日，乙方应按租赁物日租金的3倍向甲方支付违约金。此外，协议还约定了其他内容。协议签订后，双方开始履行协议内容。上述协议虽系蒋惠君签订，但蒋惠君系兆安迅捷公司委托，上述协议实为兆安迅捷公司所签订。
2009年开始，因北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储通州区分中心）实施轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站项目土地一级开发项目建设，需占用本案涉诉的租赁场地。土储通州区分中心先后取得了北京市规划委员会、北京市发展和改革委员会、北京市国土资源局通州分局等用地批复和审批。后次二村村委会将刘杰及第三人德邦次渠分公司诉至本院，要求刘杰将租赁土地及地上物腾退，刘杰提出反诉。2012年12月12日，北京市通州区人民法院作出（2012）通民初字第14621号民事判决书，判决解除次二村村委会与刘杰签订的《土地租赁合同书》，刘杰及德邦货运公司将租赁土地及地上物交付次二村村委会，次二村村委会给付刘杰地上物补偿款23112055元、搬家费344076元、提前搬家奖励6866730元、停产停业补助费10986768元、材料迁移费734910元、土方补偿费722700元，现该判决已发生法律效力。
庭审中，兆安迅捷公司诉称，2011年9月30日其公司与德邦公司签订协议前，德邦公司即已知道该租赁房屋将被拆迁，但未告知上述情况，故德邦公司存在欺诈，导致其对租赁房屋的装修增建使用一年便被拆除，故要求德邦公司赔偿损失。为证明其主张，兆安迅捷公司提交了《零星工程施工合同》及收据，《零星工程施工合同》显示北京乾嵩建筑工程装饰有限公司（以下简称乾嵩公司）为兆安迅捷公司进行库房维修工程，项目地点位于北京市通州区次渠大桥北300米兆安迅捷物流院内，合同价款总额为752577.08元；收据显示兆安迅捷公司支付乾嵩公司工程款共计717500元。德邦公司对此不予认可，辩称兆安迅捷公司未进行装修或增建，即使有也应由其自己承担。
兆安迅捷公司诉称，因租赁房屋被强拆，其无法与中溢安公司继续履行双方签订的《仓储租赁合同》，故德邦公司应按587500元（为兆安迅捷公司与中溢安公司约定的每季度仓储保管费）减去345000元（为兆安迅捷公司与德邦公司约定的每季度租金）的差价赔偿4个季度的预期仓储损失费。为证明其主张，兆安迅捷公司提供了与中溢安公司签订的《仓储租赁合同》及发票。德邦公司对此不予认可，辩称该项损失与德邦公司无关，兆安迅捷公司没有损失。
兆安迅捷公司诉称，因拆迁需要将中溢安公司储存货物进行搬迁，依据其与中溢安公司签订的合同约定，应由兆安迅捷公司承担搬迁费300000元，故应由德邦公司赔偿上述损失。德邦公司对此不予认可，辩称上述费用没有事实依据，且应由兆安迅捷公司自己承担。
兆安迅捷公司诉称，德邦公司在强搬兆安迅捷公司货物时，造成货物及车辆损失，故要求德邦公司承担赔偿责任。为证明其主张，兆安迅捷公司提供《交接确认书》一份予以证明。该确认书显示，乙方于2013年4月28日前来提取原来存放在北京市通州区次渠镇通马路次渠大桥300米处6000平方米库房及800平方米办公楼中的物品，双方确认：除伸兴ECO地板一箱，大豆磷脂大桶3个及大豆磷脂小桶7个共计11件货物外（有破损，货物留甲方处，甲方按照破损货物实际价值赔偿），其他存放在甲方处的所有物品乙方均提走，且提走时物品均完好无损。德邦公司对上述确认书的真实性予以认可。兆安迅捷公司又提交《产品购销合同》、地板发票及修车发票，以证明损坏物品磷脂、地板及车辆的价格。《产品购销合同》显示兆安迅捷公司购买的磷脂大桶3个共计615kg、小桶7个共计140kg，一共31850元，发票显示地板单价为每平米650元，修车费发票显示京E203**车辆的修理费共计2200元。德邦公司对磷脂及地板有损坏予以认可，但认为没有车辆的损坏，且对兆安迅捷公司提交的《产品购销合同》、地板发票及修车费发票不予认可。
兆安迅捷公司诉称已交纳押金50000元，应由德邦公司予以返还。德邦公司认可收取了50000元押金，但辩称由于兆安迅捷公司逾期搬离造成了德邦公司的损失，故应将该押金扣留抵作损失。
德邦公司反诉称，因兆安迅捷公司迟延搬离，故应依据协议第十一条的约定，每逾期一日，乙方按日租金的3倍支付违约金。为证明其主张，德邦公司提供了《通知函》予以证明，并主张双方签订的协议已于2012年12月31日解除。《通知函》显示，德邦公司通知蒋惠君务必于2012年12月31日前搬离租赁场地。兆安迅捷公司辩称，因拆迁协议无法继续履行，故同意双方2012年12月31日解除协议，但不同意支付上述违约金。
原审法院认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依据已经查明的事实，德邦公司出租给兆安迅捷公司的场地于2011年9月30日前已进行了拆迁测绘、房屋估价勘查等，德邦公司对该处场地将被拆迁应为知情，但德邦公司又于2011年9月30日将上述场地出租给兆安迅捷公司使用并约定了5年租期，且未能提供证据证明签订协议时已向兆安迅捷公司明示该场地将被拆迁的事实，故法院认为德邦公司签订协议时隐瞒场地将被拆迁的事实，违背诚实信用原则，给对方造成损失的应当承担相应的赔偿责任。兆安迅捷公司签订合同时亦应尽到对租赁物进行了解的注意义务，对其自身的损失亦有一定的责任。兆安迅捷公司提供的《零星工程施工合同》及收据，显示兆安迅捷公司租赁场地后进行了维修，共支付装修费717500元，现上述装修被拆除，因此，兆安迅捷公司的上述损失应由德邦公司及兆安迅捷公司依据双方的责任大小、协议期限及兆安迅捷公司已使用的期限共同分担。仓储损失为预期损失，尚未实际发生，而搬迁费系兆安迅捷公司与第三人的合同约定并支付给第三人的费用，并非因德邦公司违背诚实信用原则签订协议必然产生的费用，故兆安迅捷公司要求的仓储损失及搬迁费用依据不足，法院不予支持。双方签订的《交接确认书》中明确约定，磷脂、地板存放在德邦公司处有破损，德邦公司同意按照破损货物的实际价值赔偿。故兆安迅捷公司要求的地板及磷脂损失费用，法院予以支持。关于地板的价格，法院依据确认书中确认的3平方米，按每平方米650元予以确定。关于磷脂的价格，因《产品购销合同》中磷脂数量与确认书中确认的数量一致，故法院依据《产品购销合同》予以确定。兆安迅捷公司未能提供车辆损坏的证据，且其提交的车辆行驶证显示该车辆并非兆安迅捷公司所有，故其要求德邦公司赔偿车辆修理费的诉讼请求，法院不予支持。押金应当返还，现租赁仓库场地已被征占，占用单位已给予了相应补偿，德邦公司未能证明仓库场地有损坏。因此，兆安迅捷公司要求德邦公司退还押金的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持。因德邦公司与兆安迅捷公司签订协议时违背诚实信用原则，隐瞒租赁房屋将被拆迁的事实，故德邦公司以兆安迅捷公司未依据拆迁进程、按德邦公司通知的时间搬离场地为由要求兆安迅捷公司承担违约金的反诉请求依据不足，法院不予支持。关于双方均同意签订的协议已经解除的主张，法院不持异议。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年12月5日判决：一、德邦公司支付兆安迅捷公司房屋维修损失共计二十四万五千一百四十六元五角，于本判决生效之日起七日内付清；二、德邦公司支付兆安迅捷公司地板、磷脂损失费共计三万三千八百元，于本判决生效之日起七日内付清；三、德邦公司退还兆安迅捷公司押金五万元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回兆安迅捷公司的其他诉讼请求；五、驳回德邦公司的全部反诉请求。
判决后，兆安迅捷公司和德邦公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
兆安迅捷公司上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、在租赁合同中，承租人只要考察出租人对租赁物是否享有使用权即可，无需考察所有权及所有权负担等。原审法院认定我公司未尽到对租赁物进行了解的注意义务，属于认定事实错误。我公司与第三人签订的《仓储租赁合同》中约定：”如因甲方（上诉人）原因、政府原因造成乙方提前将货物搬出库房，应由甲方负责搬迁，搬迁费用由甲方自行承担”。我公司因此赔偿第三人30万元搬迁费用是我公司直接遭受的经济损失，原审法院认为搬迁费用不是必然产生的费用，属于认定事实错误。二、原审法院认定德邦公司应承担的是缔约过失责任，是适用法律错误。双方的租赁合同是在履行了一年之后，因履行不能而被提前解除的，因此只存在违约责任，不存在缔约过失责任。综上，我公司请求二审法院撤销原审判决第一、四项判决的内容，改判由德邦公司向我公司支付房屋翻建损失752577.08元、仓储损失费970000元，搬迁损失300000元，车辆损毁费2000元。
德邦公司答辩称：我公司不应承担缔约过失责任，也不应承担违约责任。兆安迅捷公司上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
德邦公司上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、我公司对租赁场地拆迁的具体时间并不知情，也不存在签订协议时隐瞒租赁场地被拆迁的事实。二、我公司出租给兆安迅捷公司的房屋及场地是完全适租的状态，不需要翻修、翻建；仅凭兆安迅捷公司提供的《零星工程施工合同》及收据，不能确认该证据的真实性；兆安迅捷公司所谓的施工是其自己的行为，未通知我公司，也未经我公司同意；该费用与我公司无关。三、关于地板、磷脂损失费33800元，如果赔偿应在损失的合理范围内，原审法院判决我公司承担的损失超过了实际损失。四、兆安迅捷公司未按约定搬离租赁场地，应支付逾期搬离的违约金，所以押金应从违约金中抵扣，不应再退还给兆安迅捷公司。五、原审法院适用合同法第四十二条，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回兆安迅捷公司诉讼请求，并判决兆安迅捷公司向我公司支付逾期搬离的违约金人民币558133元。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，当事人的陈述、《商铺及仓库转租协议》、收据、发票、通知函、预审意见、批复、《仓储租赁合同》、《零星工程施工合同》、收据、《交接确认书》、《产品购销合同》等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。具体到本案，德邦公司出租给兆安迅捷公司的租赁场地在双方签订合同之前已经被列为拆迁范围，德邦公司对此应为明知，即使德邦公司对拆迁的具体时间尚不确定，但其与兆安迅捷公司签订了5年租期的租赁合同，将拆迁所面临的商业风险转嫁给了兆安迅捷公司，有违诚实信用原则。由于双方的合同自2011年9月30日履行至2012年12月31日，因拆迁的原因导致合同履行不能而解除，虽然导致合同目的不能实现原因不能全部归责于德邦公司一方，但德邦公司未向兆安迅捷公司披露租赁场地已被列入拆迁范围的情况，造成兆安迅捷公司丧失了对该商业风险的评估和判断，足以使兆安迅捷公司对合同的订立与否产生重大影响，故德邦公司对此应承担相应的赔偿责任。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于装修费损失，兆安迅捷公司称其施工前曾征得德邦公司的同意，但未提供相应的证据予以证明；德邦公司至双方合同解除时未对兆安迅捷公司的装修行为提出异议，应视为德邦公司同意。由于兆安迅捷公司对租赁场地的装修已被拆除而未因此获得拆迁补偿，原审法院综合考虑了双方的责任、合同期限以及实际使用期限，确定装修损失由双方按比例分担，并无不妥，本院予以维持。关于仓储损失和搬迁费，是兆安迅捷公司与第三方的合同中约定的履行利益和履行负担，超出了违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原审法院对兆安迅捷公司主张的仓储损失和搬迁费损失未予支持是正确的，本院予以维持。对于兆安迅捷公司主张的地板及磷脂的损失，原审法院依据相关证据认定的赔偿数额，事实清楚，本院予以维持；对车辆修理费，因缺乏事实依据，原审法院未支持，本院亦予维持。关于兆安迅捷公司给付德邦公司的押金是否应当退还的问题，根据双方的合同约定，如兆安迅捷公司对仓库场地有损坏，德邦公司有权在押金中扣除损失。因租赁场地被拆迁时，德邦公司未对场地受损提出主张和证据，因此不符合双方合同约定的扣除押金的适用情形，故德邦公司应当退还兆安迅捷公司交纳的押金，对此，本院予以维持。关于德邦公司反诉要求兆安迅捷公司支付逾期搬离租赁场地的违约金，因合同约定该违约金适用的条件是合同期限届满或者解除，而因拆迁导致合同履行不能的情形不属于该违约金条款的适用条件，故原审法院未支持该项请求是正确的，本院予以维持。
综上，兆安迅捷公司、德邦公司的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11833元，由北京兆安迅捷货运代理有限公司负担8716元（已交纳）；由北京德邦货运代理有限公司负担3117元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉费4691元，由北京德邦货运代理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费46646元，由北京兆安迅捷货运代理有限公司负担22980元（已交纳），由北京德邦货运代理有限公司负担23666元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王 雨