江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00129号
申请复议人（异议人）无锡市新特高教育科技有限公司，住所地江苏省无锡市中山路118号-511。
法定代表人陆文伟，该公司董事长。
委托代理人孟公严，江苏开炫律师事务所律师。
委托代理人章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。
申请复议人（异议人）无锡市环亚国际语言专修学校，住所地江苏省无锡市中山路118号三楼。
法定代表人过玮，该校校长。
委托代理人孟公严，江苏开炫律师事务所律师。
委托代理人章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。
申请执行人渤海银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市鼓楼区中央路389号1幢101、201、301室。
负责人傅琼子，该分行行长。
被执行人袁宇峰。
被执行人曹芳。
被执行人江苏鑫鸿宇贸易有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区西直街12-A。
法定代表人袁宇峰，该公司经理。
申请复议人无锡市新特高教育科技有限公司（以下简称新特高公司）、无锡市环亚国际语言专修学校（以下简称环亚学校）因申请执行人渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海银行南京分行）与被执行人袁宇峰、曹芳、江苏鑫鸿宇贸易有限公司（以下简称鑫鸿宇公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2015）锡执异字第0040号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：渤海银行南京分行与袁宇峰、曹芳、鑫鸿宇公司金融借款合同纠纷一案，江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）审理过程中于2014年6月13日轮候查封了袁宇峰、曹芳名下位于无锡市中山路100号房产（房屋所有权证号WX1000278518、WX1000278519）。南京中院于2014年10月29日作出（2014）宁商初字第106号民事判决，该判决查明：2012年8月9日，渤海银行南京分行与袁宇峰、曹芳签订编号为00L0002860《渤海银行股份有限公司个人生产经营借款合同》，约定渤海银行南京分行借给袁宇峰、曹芳2200万元的个人生产经营贷款。同日，袁宇峰、曹芳与渤海银行南京分行签署了编号00L010002860《渤海银行股份有限公司个人贷款房屋抵押合同》，并以袁宇峰、曹芳共有的无锡市中山路100号房产为《借款合同》项下贷款所产生的全部债务设定抵押。2012年8月14日，袁宇峰、曹芳依约办理了无锡市中山路100号房产抵押登记手续，渤海银行领取了该房屋的他项权证（锡房他证字XW1000292307号），担保的债权数额为2200万元。遂判决：一、袁宇峰、曹芳于判决生效之日起十日内偿还渤海银行南京分行借款本金16806873.9元、利息77365.31元，并自2014年5月9日起至本判决确定的给付之日止，以16806873.9元为基数，按照年利率10.8075%支付逾期罚息。二、袁宇峰、曹芳于判决生效之日起十日内给付渤海银行南京分行律师代理费用404320元。三、渤海银行南京分行有权就上述第一、二项金额对袁宇峰、曹芳名下位于无锡市中山路100号房产（房屋所有权证号WX1000278518、WX1000278519；他项权证号XW1000292307）在债权金额2200万元范围内享有优先受偿权。四、鑫泓宇公司就上述第一、二项债务承担连带保证责任。五、鑫泓宇公司承担上述第一、二项担保责任后，有权就其实际承担的数额向袁宇峰、曹芳追偿。六、驳回渤海银行南京分行的其他诉讼请求。
南京中院（2014）宁商初字第106号民事判决生效后，渤海银行南京分行向南京中院申请执行，南京中院立案后于2015年2月25日将该案委托无锡中院执行。无锡中院执行过程中于2015年4月8日作出（2015）锡执委字第0001号公告，主要内容为：被执行人袁宇峰、曹芳位于无锡市中山路100号房地产［房屋所有权证：锡房权证崇安字第WX1000278518～2785**；国有土地使用权证：锡国用（2010）第01002027号）已抵押渤海银行南京分行，无锡中院已予查封。因执行需要，无锡中院拟对上述房地产进行评估、拍卖。如有涉及到上述房地产上有所有权、抵押权、租赁权、其它优先购买权等请于本公告之日起10日内书面向无锡中院申报，逾期不申报的，无锡中院将依法进行公开拍卖。2015年4月10日，新特高公司向无锡中院提交租赁权申报申请书，申报称该公司于2014年3月21日与袁宇峰签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。
2015年7月6日，无锡中院作出（2015）锡执委字第00001号通知书，认为无锡市惠山区人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋。依据现有证据材料，袁宇峰于2012年8月9日将无锡市中山路100号商铺抵押给渤海银行南京分行；又擅自与新特高公司签订房屋租赁合同，影响了抵押权人渤海银行南京分行权益的实现。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，新特高公司要求继续租赁无锡市中山路100号商铺的请求不予支持。限新特高公司在收到本通知书之日起三十日内主动将人员和设备搬离现场。后新特高公司、环亚学校不服该通知书，以“新特高公司系善意第三人、新特高公司将房屋转租给环亚学校、买卖不破租赁”等为由向无锡中院提出执行异议。
无锡中院异议审查过程中，新特高公司提供了落款日期为2014年3月21日其与袁宇峰签订的房屋租赁合同。该租赁合同约定，一年支付一次租金。新特高公司称应袁宇峰要求付三年租金。一次支付68万元，一次支付250万元。渤海银行南京分行对租赁合同的真实性不予认可，并认为南京中院对涉案房屋的查封早于该租赁关系发生时间。涉案房屋在之前的租赁关系终止后，物业公司停了租赁房屋的水电，至2014年11月后才重新发生水电费用，承租人在2014年11月才实际占有使用该房屋。68万元系支付给袁宇峰亲属，新特高公司提供的68万元电子转账凭证上没有银行印鉴，无法确认该笔款项是否实际发生；另一笔250万元款项系以其他公司的名义支付给袁宇峰，但250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金。
无锡中院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，在袁宇峰与新特高公司签订租赁合同之前，债权人渤海银行已对无锡市中山路100号房屋设立了抵押权并进行登记，因此该租赁关系不能对抗已登记抵押权的实现，新特高公司作为承租人不能阻止租赁财产的转让、交付。据此于2015年8月27日作出（2015）锡执异字第0040号执行裁定：驳回新特高公司、环亚学校的异议申请。
新特高公司、环亚学校不服无锡中院（2015）锡执异字第0040号执行裁定，向本院申请复议称：一、在法院查封涉案房屋之前，新特高公司已与袁宇峰签订房屋租赁合同，并支付了相应租金。因袁宇峰故意隐瞒房屋被抵押事实，新特高公司作为案件的善意第三人无从知晓。二、环亚学校与新特高公司签订的转租协议真实有效，环亚学校于2015年1月1日进驻承租房屋。三、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，环亚学校有权继续使用涉案房屋，无需搬离。故请求无锡中院（2015）锡执异字第0040号执行裁定，确认2014年3月21日新特高公司与袁宇峰签订的房屋租赁合同有效。
本案复议审查过程中，对于新特高公司与袁宇峰签订租赁合同的真实性、该合同履行情况以及房屋的实际占有使用时间问题，各方各执一词。申请复议人环亚学校称：其于2014年8月使用（装修）承租房屋。申请执行人对此不予认可，认为在2014年10月底之后才装修，发生水电、物业管理费用。关于新特高公司与环亚学校转租合同的签订时间，两申请复议人称：合同上未写明，大致时间就是在装修使用租赁房屋前后。房屋是从环亚学校租赁后开始实际使用的。对于68万元的银行支付凭证，因时间较长不能提供，只能提供个人帐户的实际付款记录。至于250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，新特高公司未能就此做出合理解释。
各方当事人确认，创建环亚学校的三名发起人分别为目前环亚学校的法定代表人过玮、新特高公司的法定代表人陆文伟以及本案被执行人曹芳（系被执行人袁宇峰妻子）。
本案争议焦点为：两申请复议人主张环亚学校应继续承租使用涉案房屋是否有事实和法律依据。
本院认为：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案承租房屋上设有抵押，设定抵押权的时间为2012年8月14日。申请复议人主张的租赁合同签订时间在设定抵押权之后，该租赁关系不得对抗本案申请执行人（抵押权人）渤海银行南京分行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。南京中院系于2014年6月13日查封涉案房屋，申请复议人主张从2014年8月占有使用涉案房屋，该时间也在法院的查封时间之后，该租赁行为不得对抗人民法院对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故无锡中院作出（2015）锡执委字第00001号通知书限新特高公司在收到本通知书之日起三十日内主动将人员和设备搬离现场并无不当。
二、申请复议人新特高公司认为其是善意第三人的复议理由不能成立。新特高公司、环亚学校提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人。其支付的250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，申请复议人未能就此做出合理解释。且申请执行人对袁宇峰与新特高公司签订房屋租赁合同的时间也持有异议，故申请复议人新特高公司未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。本案申请执行人设定的抵押权早已于2012年8月14日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。综上，两申请复议人认为环亚学校应继续承租使用涉案房屋的复议主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第0040号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 沈晓雯