文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初8630号原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片区阳光100国际新城A2-3栋负二层车库，统一社会信用代码91500108759272503X。法定代表人萧德迎，总经理。委托代理人杨柳（特别授权），男，1975年10月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人周渝（特别授权），男，1973年1月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告戴维，男，1977年9月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人刘强（特别授权），重庆智策律师事务所律师。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称“兰博世家物业公司”）诉被告戴维物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰博世家物业公司的委托代理人杨柳、周渝，被告戴维及其委托代理人刘强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰博世家物业公司诉称：被告系重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城房屋业主，原告系该小区物业服务企业。原告为被告提供物业管理服务期间全面履行了物业服务合同约定，为该小区公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。但被告却单方面拖欠原告的物业服务费和水电公摊费。从2009年9月至2017年2月，被告共拖欠原告物业服务费7529.50元、水电公摊费676.24元，共计8205.74元。原告经催收未果，故诉至法院请求判令被告向原告支付上述费用。被告戴维辩称：被告系南岸区南滨路阳光100国际新城房屋业主。原告未向被告进行催收，其请求2015年5月之前的物业服务费已过诉讼时效。对于原告请求的诉讼时效内的物业服务费，因原告没有尽到物业服务合同中约定的管理义务，故被告不认可缴纳物业服务费。具体理由为：原告未及时对小区的主水管进行疏通，导致被告屋内厨房每年都会反水，造成被告室内墙面、家具、阳台等受损；原告的安保人员脱岗，导致被告屋内被盗三次。公摊水电费的具体金额不清楚。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。原告原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日名称变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。2008年12月3日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。该合同约定，由原告为被告所在阳光100国际新城小区提供物业服务，本协议期限为自本协议生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日。合同明确了物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅从该栋最底层入户大堂所在楼层为第一层计算，三层及三层以上住宅的物业管理费为1.20元/平方米/月（包括电梯使用费），被告应于每个日历月20号前履行当月付费义务。重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.9元/平方米/月，多层住宅为0.8元/平方米/月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。该小区尚未成立业主委员会。另查明，被告系位于重庆市南岸区阳光路1号4栋负2层2号即位于重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城房屋业主之一，该房建筑面积99.33平方米。被告于2008年12月3日办理接房手续，于2009年1月8日进场装修。原告实际按照0.84元/平方米/月标准向原告收取物业服务费，公摊水电费为据实分摊。从2009年9月至2017年2月，被告共拖欠原告物业服务费7509.35元（0.84元/平方米/月×90个月×99.33平方米）、水电公摊费676.24元，共计8185.59元。原告分别于2014年12月17日、2015年11月13日、2016年12月5日向邮寄催费通知单、律师函进行催收。被告因室内内厨房曾有反水情况，导致室内家具受损等原因，拖欠了上述费用。双方协商未果，原告遂于2017年5月2日向本院递交民事起诉状。庭审中，原告举示优速快递单一张，但该份快递单上没有加盖邮戳，也没有载明具体的寄件时间，系财务联，原告拟证明原告曾于2012年向被告邮寄催费单进行催收，被告认为该份快递单，被告并未签收，也不清楚原告邮寄的材料内容，对该证据不认可。原告亦未在本院重新确定的举证时效内，就曾于2012年向被告进行催收的事实，提交相关证据予以佐证。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、资质证书、《准予变更登记通知书》、重庆市物价局渝价[2004]301号文件、接房手续流转单、水电公摊明细、房屋登记信息查询证明、邮政快递单等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经法庭质证，足以认定。本院认为：2009年7月28日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，该合同形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，原、被告双方均应当按照协议内容履行。重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司将名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，之后又申请变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司的权利义务由变更后的重庆兰博世家酒店物业服务有限公司享有与承担。协议签订后，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应的物业服务费等相关费用。关于物业服务费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告举示的邮政快递单等证据能够证明原告曾分别于2014年12月17日、2015年11月13日、2016年12月5日向被告进行书面催收的事实。诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，被告是否签收快递单并不影响原告权利的行使。从中断时起，诉讼时期间重新计算。则原告向被告主张2012年12月17日之后的物业服务费，并未超过2年的诉讼时效期间。对于原告主张2012年12月17日之前的物业服务费，现原告仅举示优速快递单一张，但该份快递单上没有加盖邮戳，也没有载明具体的寄件时间；原告亦未在本院重新确定的举证时效内，就曾于2012年向被告进行催收的事实，提交相关证据予以佐证，则本院对于原告主张曾于2012年向被告进行催收的事实，不予认可。对于原告主张已过诉讼时效部分的物业服务费，本院不予支持。被告应向原告缴纳2012年12月17日至2017年2月期间的物业服务费为4219.14元【0.84元/平方米/月×50个月×99.33平方米）+（0.84元/平方米/月×99.33平方米÷30天×17天）】。原告提供的物业服务不仅包括小区安保、门禁，还包括对小区物业共同设施、设备的日常维修、养护、运行，小区绿化、公共卫生等。被告提出其屋内存有反水情况，导致其受损，但并未提供充分的证据证明系原告怠于履行小区物业服务所致，亦未查明反水原因、且被告提出的该项辩称系另一法律关系，被告可另案诉讼解决。被告提出的室内被盗，亦属另一法律关系，被告可另案诉讼解决。原告提供的物业服务具有持续性，其提供的物业服务在一定时限内存有服务瑕疵，但被告并未举示充分的证据证明原告提供的物业服务具有重大的服务瑕疵。被告所辩称的意见不足以成为其拒交物业服务费的理由，对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。关于水电公摊费。小区共有设备、设施等必须产生一定的水电费，应由小区业主公摊。原告提供整体缴费票据及分摊依据，已足以证明被告应缴纳的公摊费金额，故对原告要求被告支付水电公摊费676.24元的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告戴维在本判决生效之日起十日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司2012年12月17日至2017年2月期间的物业服务费为4219.14元、水电公摊费676.24元，共计4895.38元；二、驳回原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告戴维负担（该款暂由原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司垫付，被告戴维应于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员  邓小晶二〇一七年八月二日书记员  蒋 姝