上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终734号
上诉人（原审被告、反诉原告）：兰超，男，1978年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶鸣强，男，1979年2月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：祝俊丽，身份事项详下。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝俊丽，女，1981年11月29日生，汉族，住杭州市西湖区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：何学忠，上海市申辰律师事务所律师。
上诉人兰超因与被上诉人叶鸣强、祝俊丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初32112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兰超及其委托诉讼代理人张春光，被上诉人叶鸣强及其与被上诉人祝俊丽的共同委托诉讼代理人何学忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰超上诉请求：要求撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求，支持上诉人在一审时的反诉请求。事实和理由：一、一审法院明知系争房屋上设定了抵押，却未追加抵押权人为本案第三人，属于程序违法。二、被上诉人不愿按照双方约定的真实房价进行审税导致交易未能履行，被上诉人已构成违约，上诉人有权解除合同。三、上诉人出售系争房屋的目的为置换房屋并偿还借款。因被上诉人拒绝按照双方真实房价进行重新审税，导致双方未能按约继续履行合同，上诉人因此未能按约收到被上诉人支付的房款。为此，上诉人只能将系争房屋另行抵押而获取借款用于归还欠款。对此，上诉人并无过错。四、即便上诉人无权解除合同，因系争房屋目前已抵押给案外人，被上诉人要求继续履行过户存在障碍，故被上诉人的诉请不应得到支持。
叶鸣强、祝俊丽共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
叶鸣强、祝俊丽向一审法院起诉请求：1、判令兰超协助叶鸣强、祝俊丽办理系争房屋过户手续；2、判令兰超支付逾期办理过户的违约金，按本金127万元的日万分之五计算，从2016年4月1日起至房屋过户之日。
兰超向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的买卖合同及补充协议；2、判令叶鸣强、祝俊丽赔偿兰超总房价款10%的损失。
一审法院认定事实：2015年11月8日，叶鸣强与兰超签订《房地产买卖居间协议》，协议约定兰超以288万元的价格将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售给叶鸣强、祝俊丽。当天，叶鸣强向兰超支付定金3万元。同年11月28日，双方签订买卖合同。合同约定：兰超以228万元的价格将系争房屋出售给叶鸣强、祝俊丽；叶鸣强、祝俊丽已付定金3万元转为部分首期房款，双方签订本合同当日，叶鸣强、祝俊丽再支付兰超部分首期房款66万元，叶鸣强、祝俊丽通过贷款方式支付兰超第二期房款159万元，由贷款银行将贷款直接划入兰超指定的账户；双方约定于2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；兰超应于收到叶鸣强、祝俊丽全部房价款后的30日内将该房地产交付给叶鸣强、祝俊丽，双方验看清点无误后签订房屋交接书；兰超逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按已付款的万分之五向叶鸣强、祝俊丽支付违约金，直至实际履行之日。当天，双方另签订补充协议。该协议约定：房屋成交价为288万元，为出售方到手价；双方约定合同价为228万元，叶鸣强、祝俊丽除应按房地产买卖合同约定向兰超支付转让价款外，还应于签约当日向兰超支付装修补偿款58万元，叶鸣强、祝俊丽应和兰超办妥所有交房手续当日支付兰超尾款2万元；双方约定本次交易过程中所产生的税费均由叶鸣强、祝俊丽负担；兰超承诺该房屋为其名下产权满5年且上海市内唯一一套住房，若兰超所作承诺与事实不符，则由此引起的税费增加部分由兰超自行承担。2015年11月29日，叶鸣强、祝俊丽支付兰超124万元。
2016年1月10日，叶鸣强、祝俊丽依据买卖合同向相关部门申请审税并获通过。3月22日，叶鸣强、祝俊丽的贷款申请获批。3月23日，叶鸣强、祝俊丽通知兰超贷款审批下来，可以过户。3月25日晚上，双方在中介处协商过户之事，未果。3月27日，叶鸣强、祝俊丽至兰超家中协商过户之事，未果。3月29日，叶鸣强、祝俊丽发电子邮件通知兰超于2016年3月31日前协助其完成过户手续。兰超回复称，双方属合同纠纷，协商不成可诉讼处理。目前双方应该在不违反国家法律、法规的前提下，妥善处理房产交易“阴阳合同”中偷逃国家税款一事。当天，兰超又向叶鸣强、祝俊丽发送了《关于暂停办理房屋产权过户的通知》，该通知称“鉴于在网签买卖合同中你方为减少交易成本，存在做低真实房价等行为，偷逃国家应征税款，扰乱不动产交易的市场秩序，我方担心按此合同继续执行下去将影响交易的合法性，故通知你方，根据买卖合同第十一条的规定，在不违反有关法律、法规的前提下，暂缓配合你方办理系争房屋的缴税及过户手续，待双方协商一致后，再按买卖合同约定配合你方办理相关手续。”叶鸣强、祝俊丽回复称，“双方的房屋买卖合同依然生效，你我双方同意房屋的价格以补充协议约定的为准，请按合同约定的期限即2016年3月31日前协助我方完成办理房屋产权过户手续。”至2016年3月31日，双方未能办理系争房屋的产权过户手续。
一审中，兰超于2016年5月29日申请补办了系争房屋之上海市房地产权证，之后兰超又分别于同年8月10日、9月21日在系争房屋上设定了债权数额为250万元和100万元的抵押。
一审中，叶鸣强、祝俊丽表示，3月25日双方在中介处商谈，当时兰超称家里老人不同意卖房，要求加价50万元或解除合同，其没有同意。3月27日，叶鸣强、祝俊丽去兰超家中，兰超说了税费问题，并表示两个价格违反了规定，但未提出要求按照288万元过户。当时叶鸣强、祝俊丽的意见是同意按288万元过户的，叶鸣强、祝俊丽给兰超的暂停办理过户通知回复能证明其同意按288万元过户。兰超则称，3月25日，其确实说过家里人不同意出售并提出解除合同，赔偿叶鸣强、祝俊丽房价的20%；但加价是中介提出的。3月27日，叶鸣强、祝俊丽来兰超家中沟通，兰超当时就提出“阴阳合同”违法，并要求按288万元过户。
一审法院基于兰超在系争房屋上设定了350万元的抵押权而向叶鸣强、祝俊丽进行了释明，叶鸣强、祝俊丽坚持要求兰超涤除抵押后配合过户，并同意按真实的交易价格288万元办理相关过户手续，以及在兰超配合过户的当天向兰超支付房款159万元。
一审法院认为，根据庭审查明的事实可以确认，双方就系争房屋进行交易的真实价格系288万元（兰超净到手价），买卖合同上约定的转让价228万元显然是为避税而故意做低房价。双方故意做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效。系争房屋的交易价格应当确定为288万元（兰超净到手价）。双方签订的买卖合同及补充协议除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。
根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同及补充协议签订后，叶鸣强、祝俊丽按约向兰超支付了首期房款，并在合同约定的过户期限内办妥了贷款手续，但之后双方因税费问题产生争议而未能按期过户，而税费争议的产生是基于做低房价。虽然做低房价的受益方是承担税费的叶鸣强、祝俊丽，但兰超明知做低房价仍予配合，且叶鸣强、祝俊丽提供的证据也不足以证明在税费争议产生后买卖合同约定的过户期限前叶鸣强、祝俊丽已明确向兰超表示同意按真实的交易价288万元审税、过户，故未能按期办理过户双方均有过错。兰超在本案诉讼期间，补办房地产权证，并在系争房屋上设定了债权金额共计350万元的抵押，其行为明显有悖诚信，应予批评指正。现叶鸣强、祝俊丽要求兰超涤除抵押配合其过户，且同意按真实的交易价格进行过户，并无不妥，可予准许。兰超主张系叶鸣强、祝俊丽的原因造成未能按期过户，叶鸣强、祝俊丽构成违约，依据不足，不予采纳。兰超据此要求解除买卖合同及补充协议，并由叶鸣强、祝俊丽赔偿损失的反诉请求，亦不予支持。基于未能按期过户双方均有过错，故叶鸣强、祝俊丽要求兰超支付逾期过户违约金，依据不足，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第一百零七条之规定，于2016年10月31日作出判决：一、兰超应于判决生效之日起十五日内注销上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权；二、兰超在注销上述抵押权后的十五日内协助叶鸣强、祝俊丽办理上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至叶鸣强、祝俊丽名下的手续；当天，叶鸣强、祝俊丽支付兰超房款159万元；三、驳回叶鸣强、祝俊丽的其余诉讼请求；四、驳回兰超的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,916元，减半收取计14,958元，由兰超负担；反诉案件受理费2,818元，由兰超负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人明确向本院表示，即便上诉人在系争房屋上设定了350万元的抵押权，致使产权过户存在障碍，被上诉人也坚持要求上诉人继续履行合同、办理过户和交付房屋。被上诉人愿意承担由此可能产生的无法执行之风险。
本院认为，本案争议焦点在于双方未能按约过户的责任归属。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人在签订买卖合同时曾协商一致，双方真实的房屋交易价格为288万元，但双方同时约定在买卖合同中做低房价至228万元以规避税收。嗣后，被上诉人按约支付了首付款并按照228万元的房价办理了审税并通过银行贷款审批。然在被上诉人要求上诉人配合办理过户时，上诉人以做低房价违法为由予以拒绝。虽然做低房价规避税费的行为确实违法，上诉人不同意按照做低后的房价进行过户似乎并无不当，但因签约时上诉人明知做低房价却仍与被上诉人签约，并配合其按做低后的房价进行审税，现又违背诚实信用原则拒绝配合过户，故上诉人对于双方未能按期过户也存在过错。一审法院据此认定造成系争房屋未能按期办理过户双方均有过错，当属正确。上诉人以被上诉人未能按期过户构成违约为由，行使合同解除权，于法无据。现被上诉人在一审中明确表示愿意按照双方真实交易价格即288万元办理相关过户手续，符合双方真实意思表示，亦于法不悖，理应予以支持。而上诉人在本案审理期间，补办产证，并在系争房屋上设定了债权金额共计350万元之抵押登记，该行为显然有悖诚信，一审法院对此进行批评指正，实属应当。现被上诉人明确表示愿意承担因此可能产生之执行风险，并坚持要求上诉人在涤除上述抵押后配合被上诉人办理过户，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币29,916元，由上诉人兰超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
审 判 员 郑卫青
代理审判员 娄 永
二〇一七年三月三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……