上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2716号
上诉人（原审原告）蒋敏亚
上诉人（原审原告、反诉被告）王才军。
两上诉人委托代理人侯平，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海士均厨具设备有限公司。
委托代理人谢锦春，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人魏书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原审被告钟士均
委托代理人谢锦春，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人魏书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
上诉人蒋敏亚、王才军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市奉贤区南桥镇金佳食品店（以下简称“金佳食品店”）系以蒋敏亚为经营者的个体工商户，蒋敏亚与王才军系夫妻关系。2009年6月，蒋敏亚、王才军与上海士均厨具设备有限公司（以下简称士均厨具）签订《房屋租赁合同》一份，约定士均厨具将位于上海市奉贤区南桥镇江海经济园区内的标准厂房（国顺路房屋）出租给王才军；租赁费每年人民币（下同）12，000元；租赁期限自2009年6月8日起至2014年6月8日止；若发生违约，则将按租赁费的两倍进行赔偿。上述合同抬头处乙方为金佳食品店，合同落款处由王才军签字。2012年7月7日，蒋敏亚、王才军向士均厨具支付租金5，000元，士均厨具向蒋敏亚、王才军出具收款收据，载明：“房租金收2012年6月8日至12月8日至此”。2013年1月6日，士均厨具将系争房屋卷帘门焊封，致蒋敏亚、王才军报警。2013年1月16日，士均厨具向金佳食品店发出《告知函》一份，载明根据合同法规定，金佳食品店违反了租赁合同，租金到期未付（逾期三个月，经士均厨具多次催收，仍至今未付）；通知金佳食品店于2013年1月20日前把租赁房内物品取走。
2013年3月29日，蒋敏亚、王才军诉至法院，要求判令：1、士均厨具支付赔偿金120，000元；2、钟士均对上述赔偿金承担连带责任。庭审中，蒋敏亚、王才军变更诉讼请求为：1、士均厨具支付违约金120，000元，赔偿超过违约金的实际损失179，183元；2、钟士均对上述赔偿金承担连带责任。同时士均厨具提起反诉，要求判令：1、王才军支付2011年拖欠的房租1，000元，2012年拖欠的房租7，000元，合计8，000元；2、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年1月20日解除；3、王才军支付自2012年12月8日起至2013年1月20日的租金1，300元，自2013年1月21日起至2014年6月19日止的房屋占有使用费17，000元。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，蒋敏亚、王才军与士均厨具签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据蒋敏亚、王才军支付租金的收据，显示“房租金收2012年6月8日至12月8日至此”，对此蒋敏亚、王才军认为已支付租金至2012年12月8日，并无拖欠租金事实；士均厨具认为“至此”的意思为租赁合同至此解除。法院认为，该收据并无解除合同的文字及意思表示，且“至此”二字与收租金日期紧连，故法院认定蒋敏亚、王才军已将截止2012年12月8日的租金支付完毕，故对士均厨具要求王才军支付2011年、2012年拖欠租金的诉讼请求，法院不予支持。按照双方支付租金的交易习惯，租金一般延迟一个月支付，故士均厨具于2013年1月6日将系争房屋大门焊封的行为显属违约，士均厨具应当承担相应的违约责任。士均厨具的封门行为导致双方租赁合同无法继续履行，现对于解除租赁合同双方均无异议，故法院依法予以确认。双方租赁合同约定：若发生违约，则将按租赁费的两倍进行赔偿。对于该条约定，蒋敏亚、王才军认为应当按照租赁合同的总金额，即五年租金总额60，000元的两倍计算违约金；士均厨具认为该条约定不明，未明确是年租金还是月租金，按照合同租金总额计算违约金过高。法院认为，该条合同约定对违约金计算方式约定不明，双方又无法达成一致意见，故法院酌定士均厨具应承担的解除合同违约责任为六个月租金，即6，000元。对于蒋敏亚、王才军要求士均厨具承担店内物品损失赔偿的诉讼请求，因该损失系由店门被焊封导致，故士均厨具应当予以赔偿。对于物品损失的金额，因士均厨具经法院释明未对蒋敏亚、王才军提供的物品清单价格进行核对，故法院按照蒋敏亚、王才军提供价格核对后确定物品损失为20，000元。对于蒋敏亚、王才军要求士均厨具承担装修损失的诉讼请求，因士均厨具未予认可，且经法院现场勘察，系争房屋内无形成附合的装饰装修，故对蒋敏亚、王才军该诉讼请求，法院不予支持。对于蒋敏亚、王才军要求士均厨具承担预期利益损失的诉讼请求，因经法院两次委托评估均因蒋敏亚、王才军无法提供材料而未能进行评估鉴定，且蒋敏亚、王才军最终表示不再申请评估，故法院对蒋敏亚、王才军该诉讼请求亦不予支持。士均厨具的封门行为导致蒋敏亚、王才军无法继续使用系争房屋，且士均厨具使用房屋就位于系争房屋隔壁，故蒋敏亚、王才军的租赁目的无法实现，士均厨具要求王才军支付封门后的租金或占有使用费的诉讼请求于法无据，法院不予支持。对士均厨具要求王才军支付2012年12月9日起至2013年1月5日的租金900元的诉讼请求，法院依法予以支持。对于蒋敏亚、王才军要求钟士均承担连带责任的诉讼请求，因钟士均系作为士均厨具的法定代表人与蒋敏亚、王才军签订《房屋租赁合同》，故蒋敏亚、王才军该诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条的规定，于二〇一四年七月二十五日作出判决：一、蒋敏亚、王才军与上海士均厨具设备有限公司于2009年6月签订的《房屋租赁合同》解除；二、上海士均厨具设备有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋敏亚、王才军解除合同违约金人民币6，000元；三、上海士均厨具设备有限公司于判决生效之日起十日内赔偿蒋敏亚、王才军物品损失人民币20，000元；四、王才军于判决生效之日起十日内支付上海士均厨具设备有限公司自2012年12月9日起至2013年1月5日的租金人民币900元；五、对蒋敏亚、王才军的其余诉讼请求不予支持；六、对上海士均厨具设备有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，607元，由上海士均厨具设备有限公司负担。反诉案件受理费人民币153.50元，由上海士均厨具设备有限公司负担。
判决后，蒋敏亚、王才军不服，上诉于本院，诉称：原审虽未能评估预期损失，但能确定该损失确实存在，可通过票据参照酌定。上诉人对房屋进行分割，搭建了卫生间、售卖间、雨棚等装修，也应当予以赔偿。最后一期的租金双方协议确定为半年5，000元，法院应以此确定租金。要求二审法院撤销原审判决三、四项，改判士均厨具支付损失179，183元。
被上诉人士均厨具辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审被告钟士均述称：同意士均厨具的意见。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人蒋敏亚、王才军要求被上诉人士均厨具赔偿损失179，183元。本院认为，因上诉人无法提供材料而无法评估预期利益损失，其应当承担举证不能的后果。原审法院经过现场勘验，已经考虑到上诉人确有实际损失，酌定赔偿了物品损失，也支持了违约金的诉请，因此上诉人要求更多的赔偿因其未能提供充分的依据，本院无法支持。关于租金变更为半年5，000元问题，被上诉人士均厨具否认双方达成变更租金的合意，上诉人亦无其他证据证明该主张，仅以实际支付的金额作为依据，显然证据不足，本院无法采信。综上所述，上诉人蒋敏亚、王才军的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，760.5元，由上诉人蒋敏亚、王才军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……