上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2671号
原告王伟明。
委托代理人王长生，原告父亲。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被告王华。
委托代理人林敏，上海欧森律师事务所律师。
原告王伟明诉被告王华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法适用简易程序，分别于2014年10月30日和2015年1月7日两次公开开庭进行了审理（双方当事人同意延长简易程序）。原告王伟明的委托代理人王长生、顾建平和被告王华的委托代理人林敏到庭参加了上述两次庭审，原告王伟明到庭参加了第二次庭审，被告王华到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告王伟明诉称，原、被告于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》1份，合同约定，原告租赁松江区新松江路XXX号XXX室，面积380平方米，租赁期限三年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。租金支付方式：租金按12个月一期支付，第一期租金在2013年11月1日前支付。第一期租金800，000元，计算日为：2013年11月1日至2014年10月31日止。该租赁合同又约定，租赁保证金50，000元，在被告交房的当日支付。
原告在与被告协商租赁事宜之时，向被告支付租赁保证金50，000元；2013年10月15日与被告签订《房屋租赁合同》当日支付400，000元；于2013年10月25日支付了400，000元，按约在2013年11月1日前，原告完全按约履行合同义务。
然而在原告承租上述房屋期间，涉及其他借款事宜，被告曾多次干涉原告在上述房屋的装潢，意欲收回上述房屋租赁权。2014年2-3月份被告强占原告租赁房，原告因与被告债务纠纷，逃避而没有与被告交涉。2014年4月13日，被告在原告的汽车中，又拿走了租赁房屋的钥匙，现该租赁场所由被告出租他人经营。
为维护原告的合法权益，原告遂诉讼法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租金400，000元；3、被告返还押金50，000元；4、被告支付违约金50，000元；5、诉讼费由被告承担。
原告王伟明为证明其诉讼请求，提供了如下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，拟证明双方对租赁达成的权利义务约定；
2、收据3份，拟证明原告先后支付了押金50，000元和租金800，000元；
3、银行客户回单2份、借条1份和转账凭证1份，拟证明原告支付被告租金和押金中，620，000元由原告母亲银行卡中支取，200，000元向同学的借款，通过银行转账35，000元；
4、微信记录，拟证明被告向原告催要租赁房屋的事实；
5、照片一组，拟证明房屋由被告收回另行出租的事实；
6、银行对账单一组，拟证明原、被告之间原借款关系均通过银行转账方式，为避免有异议，故租金支付主要以现金方式支付。
被告王华辩称，双方之间租赁关系系虚假的，主要目的是为了原告从其父母处套取现金用以归还原告所欠的外债。原告也没有实际支付钱款给被告。
被告王华提供原告向被告出具的借条1份，拟证明原告在2013年10月25日向被告书写了800，000元的借条，其目的为了抵销被告向原告出具的收据。
经庭审质证，被告对原告提供证据中的借条真实性提出异议外，其余证据的真实性均未提出异议，并认为，原、被告之间签订租赁合同的主要目的是为了原告从其父母处套取现金用以归还原告所欠的外债，原告实际没有向被告支付过租金，为避免纠纷，故原告也向被告出具了800，000元的借条；原告父母领取的款项可能用于原告归还债务，被告未收到过；微信记录原告仅提供双方联系的部分内容，涉及的钥匙在原告处也是为了原告欺骗父母可以带父母看房，后原告自己将钥匙归还了被告。原告对被告提供的借条的真实性无异议，但认为是在签订租赁合同之前书写作为租金的欠条，在原告支付完租金后，被告未归还该借条。
经审理查明，原、被告原存在合作关系，双方之间自2012年10月至2014年3月期间有多笔资金往来，涉及的金额较大。2013年10月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定被告将位于上海市松江区新松江路XXX号XXX室租赁给原告，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日止。第一年租金为800，000元，第二年租金为864，000元；第三年租金为933，000元，租金每年支付一次，原告另需支付租赁保证金50，000元。
2013年10月12日、10月15日和10月25日，被告向原告出具了3份收据，分别载明被告收到原告交新松江路XXX号XXX室租赁押金50，000元、新松江路XXX号XXX室租金（2013年10月-2014年4月）400，000元、新松江路XXX号XXX室租金（2014年5月-2014年10月）400，000元。2013年10月25日，原告向被告出具了借条，称因资金周转需要，向被告借款800，000元，承诺于2014年1月25日前全额还清。
另查明，原告母亲账户中，2013年9月30日有一笔600，000元的取款记录，2013年10月15日有一笔20，000元的取款记录。
本案争议焦点在于原、被告之间的租赁合同是否实际履行。原告认为，原、被告双方自2013年9月起洽谈有关房屋租赁事宜，为此于2013年10月12日以现金方式支付了押金50，000元；合同签订当日即2013年10月15日以现金方式支付365，000元，通过银行转账支付了35，000元；2013年10月25日又以现金方式支付了400，000元，并取得了租赁房屋的钥匙。上述钱款来源为，原告母亲账户领取的620，000元及原告向同学朋友的借款200，000元组成。被告认为，原告为了向父母拿钱归还在外的债务，为此与被告协商，双方于2013年10月15日签订租赁合同，为了取得原告父母相信，故由被告当天向原告出具了三份日期不同的收据。当日，原告也向被告出具了一份借条，其实原告从未支付租金。
本院认为，一、原、被告素有资金的来往，根据原告提供的来往明细，不管金额大小，均系银行转账形式。而本案租赁合同涉及的金额达800，000余元，却采取现金的方式进行支付，存在不合理的情形。原告称原告支付的租金中，2013年10月15日有一笔35，000元钱款系通过银行转账支付，而原告往来钱款账目显示注明该款系还款。二、从原告提供的母亲账户中取款的时间和借款时间看，在签订合同时，原告可以按照合同约定一次性支付当年租金800，000元，但未一次性支付，且原告也无法证明其从母亲处领取的钱款确用于支付租金。三、原告在双方未签订租赁合同的情况下即支付了押金50，000元，又向被告出具金额为800，000元的借条。原告的解释押金是为了保证合同的履行，借条是在签订租赁合同前书写，原告在支付租金后被告未予返还。但是，在合同中对已经支付押金的情况未予表示，仅表示在交房当日或之前支付保证金。而借条出具的时间为2013年10月25日，非原告所述签订合同之前。根据原告表述，其支付最后一次租金的时间为2013年10月25日，在租金支付后反过来再向被告出具借条，明显不合常理。四、对于系争房屋的钥匙如何回到被告处的事实，原告起诉时称被告在其汽车内强行拿走，庭审中又称钥匙一直放在单位办公室，不知何果不见了。该表述存在矛盾，无法证明房屋已经实际交付的事实。综上，本院采纳被告的意见，对原告意见不予采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在签订《房屋租赁合同》后，未能实际履行，原告现起诉要求解除合同，而被告以已将租赁物另租他人的行为来表示解除双方的租赁关系，故本院对于解除租赁合同的请求予以支持。对于原告起诉要求被告返还租金、押金和违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费人民币8，800元，减半收取计人民币4，400元，由原告承担4，000元，由被告负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一五年三月二十日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。