福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第5725号
原告（反诉被告）邱淑华，女，1939年4月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人陈秀丽，泉州法律服务中心法律服务工作者。
被告（反诉原告）庄秀促，女，1971年6月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人黄永松、朱一虹，福建安凯律师事务所律师。
原告邱淑华与被告庄秀促因租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，被告庄秀促在答辩期内向本院提出管辖权异议，经审查，本院于2013年10月14日裁定驳回被告庄秀促对本案管辖权提出的异议并将本案转为普通程序。被告庄秀促不服驳回其管辖权异议的裁定，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2013年12月5日作出（2013）泉民终字第3452号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。被告庄秀促于2014年2月3日提起反诉，本院依法受理后决定合并审理，并于2014年3月18日依法公开开庭进行了审理。原告邱淑华的委托代理人陈秀丽，被告庄秀促的委托代理人朱一虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱淑华诉称，2012年2月21日，其与被告庄秀促签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告向原告租赁坐落于泉州市鲤城区商铺；租赁期限48个月；月租金为人民币22000元-24200元；租赁押金为人民币66000元；若被告擅自解除合同，无权要求原告返还押金，并应赔偿原告人民币100000元整。被告承租讼争商铺后，缴纳租金至2013年8月。2013年9月22日，被告擅自解除合同。现诉请法院判令：1、被告支付拖欠的租金人民币25667元，并每日按月租金的千分之三计付违约金；2、被告支付擅自解除合同的赔偿金人民币100000元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告庄秀促辩称，1、2013年8月初，答辩人与原告就提前解除租赁合同事宜进行协商，原告同意答辩人提前解除合同，并要求答辩人于8月底腾出商铺。答辩人于2013年8月20日将商铺腾空交付给原告，原告随即张贴出租商铺广告，对外出租本案讼争商铺。对此，从答辩人提交的录像、相片、录音可以证实；2、双方签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期限自2012年3月1日起至2016年2月29日止，租金按季度结算，答辩人应于签订协议当日支付首期租金，以后每期租金的具体交付时间为上期租金期满的前五日内。据此，原告本应于2013年8月31日前就向答辩人催讨租金，但却在9月23日起诉时才主张，这侧面佐证了原告与答辩人经过协商已就提前解除合同事宜达成一致意见；3、若双方就提前解除租赁合同事宜未达成共识，那么，原告在答辩人的承租期限内提前收回商铺并对外张贴出租广告的行为已违反合同约定，依约应承担双倍返还押金及赔偿答辩人人民币100000元的违约责任；4、若答辩人真如原告所述擅自解除合同需赔偿原告经济损失，那么，原告需提供相应的证据来证实其经济损失达人民币100000元。但目前原告提供的其与案外人签订的《商铺租赁合同》显然无法证实其主张，故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告庄秀促诉称，2012年2月21日，反诉原、被告签订《商铺租赁合同》一份，反诉原告承租反诉被告址在泉州市鲤城区商铺，并依约支付了租赁押金人民币66000元，同时按时缴纳月租金。2013年8月初，双方就提前解除租赁合同事宜进行协商，反诉被告表示同意并要求反诉原告于8月底腾出商铺。2013年8月20日，反诉原告将商铺腾空交付给反诉被告，反诉被告随即张贴出租商铺广告。之后，反诉原告要求反诉被告退还租赁押金遭拒绝。现反诉原告认为既然双方经协商已提前解除合同，反诉被告应退还租赁押金，故诉请法院判令：1、反诉被告退还反诉原告租赁押金人民币66000元；2、反诉被告承担本案的全部诉讼费。
反诉被告邱淑华辩称，1、双方没有就提前解除合同事宜进行协商，反诉原告提供的录像和相片不真实，录音的取得方式不合法，不能作为证据使用，且商铺的钥匙是反诉被告叫人到反诉原告处拿的，并非如反诉原告所述系邮寄收取；2、根据双方签订的合同第八条第一款约定，反诉原告单方解除合同，无权要求退还押金，反而应赔偿原告人民币100000元；3、反诉原告无理反诉应该承担反诉的诉讼费。现请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）为证明自己的诉辩主张，向本院提供以下证据：1、原、被告于2012年2月21日签订的《商铺租赁合同》一份，证明双方的租赁关系及擅自解除合同应承担的违约责任；2、房屋所有权证复印件一份，证明原告系讼争房屋的所有权人；3、原告与案外人陈华、邱贤有于2013年9月28日签订的《商铺租赁合同》一份，证明2013年10月10日商铺重新出租，原告每月减少租金人民币5000元，30个月遭受损失人民币150000元的事实；4、《关于要求履行合同的函》及邮件查单各一份，证明原告向被告催讨租金及要求赔偿的事实；5、社区证明一份，证明原告的常住地址为义全后街36号，而非中山南路230号。
被告（反诉原告）质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。根据合同约定，原告应提供相应的证据证明若被告违约对其造成的损失达人民币100000元，原告提前解除合同应双倍返还押金并赔偿人民币100000元；证据3的真实性无法确认，该份合同无法充分证实原告的证明目的，且该份合同签订时间为2013年9月28日，与原告诉称被告直到2013年10月才交还钥匙自相矛盾；证据4中的函的真实性无法确认，对邮件查单的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，回单上体现的签收人是叶东传，而非被告，且该回单无法体现邮寄的内容是催款函；对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据无法证明原告的常住地址，无论是原告身份证、合同约定还是诉状均体现原告的地址为230号，而非36号。
被告（反诉原告）为证明自己的诉辩主张，向本院提供以下证据：1、租房押金收据一份，证明被告依约支付原告租房押金人民币66000元；2、录像、相片、录音材料，证明2013年8月初，被告与原告就提前解除租赁合同事宜达成一致，被告于2013年8月20日将商铺腾空交付给原告，原告随即张贴出租商铺广告，对外出租商铺，录音中原告也承认被告承租店铺到2013年8月份止；3、快递单及邮件查单各一份，证明2013年8月31日，被告将讼争商铺的钥匙寄给原告，且查单中也详细写明该件已于2013年9月2日妥投。
原告（反诉被告）质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2中的录像、相片的真实性、合法性、关联性均有异议，录音的真实性无异议，认为该组证据不能证明原、被告就解除合同事宜已协商一致；对证据3的真实性、关联性有异议，认为字迹模糊不清，且与证据2自相矛盾，被告寄送钥匙的行为是单方解除合同的行为。
根据原告的申请，本院依法传唤证人粘某某出庭作证。证人粘某某陈述，其是原告儿子公司的员工，2013年10月初，原告吩咐其到泉州市丰泽区津淮街宝德大厦门口找被告取回讼争商铺的钥匙，证人拿到钥匙后，还出具一张收条给被告，并于当天将讼争商铺的钥匙交给原告。
本院认为，原告提供的2012年2月21日签订的《商铺租赁合同》、房屋所有权证及被告提供租房押金收据，双方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；原告提供的2013年9月28日因出租讼争商铺而与他人签订的《商铺租赁合同》，在目前被告无提供反证的情况下，可以作为本案租赁合同实际解除时间的参考依据；原告提供的《关于要求履行合同的函》、邮件查单，因邮件查单上无法体现原告邮寄的内容，且并非由被告本人签收，被告对该组证据也予以否认，故本院不予采信；原告提供的社区证明，只能证明原告目前居住的地址，不能证明原告收到被告寄出的装有商铺钥匙的邮件，故该证明与本案并无关联，不予采信；被告提供的录像、相片及录音，无法充分体现原、被告已就合同解除事宜达成共识及双方就讼争商铺进行实际移交的情形，故上述证据，不予采信；被告提供的快递单及邮件查单，因邮件查单上体现的签名并非原告本人签收，无法证明讼争商铺的钥匙已实际交付原告，故该证据本院不予采信。证人粘某某陈述其是依原告的指示找被告取回讼争商铺的钥匙，并曾出具收条一份交被告收执，但证人无法确定取得钥匙的具体时间，且被告对该事实也予以否认，鉴于证人与原告之间存在利害关系，本院对证人证言不予采信。
经审理查明，讼争的址在鲤城区的房产所有权人系原告邱淑华，产权证号为：泉房权证鲤城区（鲤）字第＊＊＊＊＊号。2012年2月21日，原告邱淑华将讼争商铺出租给被告庄秀促，双方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：租赁商铺坐落于泉州市鲤城区；租赁期限自2012年3月1日起至2016年2月29日止共48个月；前三年月租金为人民币22000元；第四年月租金为人民币24200元；租金按季度结算，被告应于签订本协议当日向原告支付人民币66000元的首期租金，以后每期租金的具体交付时间为上期租金期满的前五日内；被告若逾期缴纳租金，每逾期一日按月租金的千分之三向原告支付违约金；租赁押金为人民币66000元，该押金为履约保证金，被告应于交店之日向原告支付，合同期满，若被告无违约行为，原告应在合同到期当日将押金无息退还被告；被告年拖欠租金累计达15日的，原告有权单方面解除合同并要求被告在7日内退还商铺，没收被告押金，同时被告应赔偿原告人民币100000元；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方确需解除合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商一致后才能终止合同；原告擅自解除合同，原告应双倍返还押金及赔偿被告人民币100000元；被告擅自解除合同，无权要求原告返还押金，并要赔偿原告人民币100000元等等。同日，被告向原告缴纳租赁押金人民币66000元后，原告出具租房押金收据一份交被告收执。被告承租讼争商铺后，依约管理使用并按时向原告缴纳月租金至2013年8月31日。后由于被告自9月始未再缴交租金，原告遂于2013年9月24日以被告拖欠租金、擅自解除合同为由诉至本院，要求被告偿还租金人民币25667元并支付违约金及赔偿金。
庭审中，原告表示因被告未及时缴纳租金，其已将讼争商铺于2013年9月28日出租他人使用至今。
本院认为，原告邱淑华与被告庄秀促间的房屋租赁关系，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因此，双方应依合同约定履行各自的权利与义务。本案的争议焦点为：1、原、被告间的租赁关系是否属于协商解除的情形；2、被告是否应支付拖欠的租金及相应的违约金；3、反诉被告是否应退还租赁押金人民币66000元；4、被告是否应支付违约赔偿金人民币100000元。关于焦点1，被告辩解，其与原告于2013年8月间就解除合同事宜协商一致，并于2013年8月30日前将讼争商铺腾空并交付原告，但未能提供双方协商解除合同的书面材料予以证明，且原告对此予以否认，故该辩解，本院不予采信。本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协商解除合同的情形。关于焦点2，庭审中，双方均确认被告缴纳租金至2013年8月31日。根据双方签订的租赁合同，原告依约交付商铺后，被告未按时缴纳2013年9月1日起的租金，且拖欠租金累计超过15日，已构成违约，应承担违约责任，而原告有权单方解除合同，并要求被告7日内退还商铺。根据原告提供的2013年9月28日其与案外人陈华、邱贤有签订的《商铺租赁合同》，本案以2013年9月28日作为双方实际解除租赁关系的时间较适宜。故原告认为被告于2013年9月22日擅自解除合同的主张，本院不予采信。因此，被告实际结欠原告的租金应为人民币19800元（即：22000元÷30天×27天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定，若被告逾期缴纳租金，每逾期一日按月租金的千分之三向原告支付违约金。原告据此主张被告每日应按月租金的3‰计付违约金，被告抗辩该违约金约定过高，且该违约金计算标准明显高于原告的实际损失，本院予以适当减少，考虑到被告违约造成了原告租金的利息损失及租金预期利益的损失的情况，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，本院酌情将逾期支付租金的违约金计算标准降低至按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。因此，被告应支付尚欠原告的租金人民币19800元及该款项自2013年9月1日起至本判决确定的还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的违约金。被告辩解，原告将讼争商铺出租给他人的行为构成违约，缺乏依据，不予采纳。关于焦点3，原、被告在合同中明确约定租赁押金的性质为履约保证金，若被告违约，原告有权没收押金，不予返还。本案原、被告并未就提前解除合同事宜达成共识，且被告未按时缴纳租金的行为已属违约。因此，被告提起反诉，要求原告退还租赁押金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点4，原告仅提供与案外人签订的租赁合同，欲主张其将讼争商铺重新出租后的租金为人民币17000元／月，比被告承租商铺时约定的租金少了5000元／月，认为该部分租金损失被告应予赔偿，庭审中，被告对该份租赁合同的真实性不予认可。本院认为，原告在被告存在违约行为后，已及时采取补救措施，将讼争商铺重新出租，至于重新出租后的租金价格系原告与新承租人协议确认，是合同双方当事人的真实意思表示，与被告的违约行为并无法律上的因果关系。且被告应承担的支付租金、违约金及原告没收押金等违约责任，已足以弥补因被告的违约行为给原告造成的经济损失，故原告请求被告支付擅自解除合同的赔偿金人民币100000元的主张，显失公平，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，判决如下：
一、被告庄秀促应自本判决生效之日起七日内，支付尚欠原告邱淑华的租金人民币19800元及该款项自2013年9月1日起至本判决确定的还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的违约金；
二、驳回原告邱淑华的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告庄秀促的反诉请求。
本案本诉受理费3078元，由原告邱淑华负担500元，被告庄秀促负担2578元；反诉受理费1370元，由反诉原告庄秀促负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘志骅
代理审判员 杨佩芳
人民陪审员 吴淑华
二〇一四年五月十二日
书 记 员 吴铭达
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。
执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。