苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0507民初2871号
原告：苏州国富再生资源有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号。
法定代表人：王建忠，总经理。
委托诉讼代理人：虞松涛、陈梅，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州市高丽房产开发有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道庄基村。
法定代表人：陈武强。
诉讼代表人：管小华，原告破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：傅晔，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁琴琴，江苏百年英豪律师事务所实习律师。
原告苏州国富再生资源有限公司（以下简称国富公司）与被告苏州市高丽房产开发有限公司（以下简称高丽房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法由审判员卢秋明适用简易程序审理。审理中，原告国富公司申请对其租赁场地的损失进行司法鉴定。被告高丽房产公司将原委托诉讼代理人朱晓燕、沈建根变更为傅晔、翁琴琴。本案于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告国富公司的委托诉讼代理人虞松涛，被告高丽房产公司破产管理人的委托诉讼代理人傅晔、翁琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国富公司向本院提出诉讼请求：1、被告高丽房产公司向原告返还未到期租金990000元、赔偿原告租用场地期间的装修费用1732500元、合同解除后场地搬迁费用2160000元、经营损失1080000元，共计5962500元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月25日，原告与被告签订一份《场地行车租赁合同》，约定被告将其位于北面1号行车下轨道行使范围之内的1号行车一同租赁给原告使用，租赁期限为10年，租金900000元，并约定了违约责任等相关事宜。合同签订后，被告从原告处一次性收取了租金900000元。原、被告又于2013年4月5日签订第二份《场地行车租赁合同》，约定被告将位于北面2号行车下轨道行驶范围之内的面积及2号行车一同租赁给原告使用，租赁期限为10年，租金总计900000元，并约定了违约责任等相关事宜。合同签订后，被告从原告处一次性收取了租金900000元。被告两次一共收取原告租金共计1800000元。在租赁期间，原告为了经营需要，对其承租的两块场地进行了土地硬化并加装地磅，共花去装修费用1732500元。后因被告管理不善，宣告破产，造成原、被告之间的合同无法继续履行，给原告造成了较大经济损失。经被告破产管理人催告后，原、被告于2017年4月15日在（2015）相渭民初字第00661号民事调解书中达成协议：1、原、被告双方一致确认，双方于2012年3月25日签订的《场地行车租赁合同》、2013年4月5日签订的《场地行车租赁合同》解除。2、原告于2017年5月14日前将苏州市相城区北桥街道凤北荡公路62号面积120平方米的展厅编号A021室、苏州市相城区北桥街道凤北荡公路62号北面1号、2号行车下轨道行使范围内的面积及1号、2号行车返还被告。又因，1、场地有原告大量设备及钢材等生产材料，搬迁过程中耗费原告大量的物力、财力，共计花费2160000元。2、合同已解除，原、被告于2012年3月25日签订的《场地行车租赁合同》尚有5年到期，未到期租金450000元、2013年4月5日签订的《场地行车租赁合同》尚有6年到期，未到期租金540000元。未到期租金共计990000元。根据双方合同第二条约定：“在租赁期间，如遇到甲方（被告）需总体规划、开发、扩建等情况，致双方解除合同，甲方应将未到期的部分租金退还乙方（原告），对乙方造成的经营损失按照总租金的60%进行赔偿。”被告除应返还原告未到期租金共计990000元外，还应当赔偿原告的经营损失共计1080000元。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。
审理中，根据司法鉴定部门的评估结论，原告国富公司将第一项诉讼请求变更为：要求被告返还未到期租金990000元、赔偿原告搬迁损失及装修损失共计1211770元、经营损失1080000元。增加要求被告承担鉴定费11909元。
被告高丽房产公司的破产管理人辩称，第一，原告要求被告返还租金的诉讼请求主体不适格，应予驳回。本案所涉的租金为现金交付，并未进入被告公司财务账册，再根据场地租赁合同明确出租方为被告，承租人为顾明明，并非本案原告，且该合同的落款也是承租人顾明明签名和指印。根据原告提供的收据缴款单位为顾明明，也并非原告，故原告无权要求被告返还租金。第二，原告要求被告赔偿租用场地的装修费和搬迁费无事实依据。首先，针对原告提出的赔偿装修费用的诉请，原告并未提供任何与装修有关的证据材料，例如装修合同和支付凭证等，无任何证据证实该装修是由原告投资装修的。其次，对于合同解除以后场地搬迁费用的诉请，原告同样也未提供任何具体的证据材料。根据租赁合同纠纷案件的司法解释，租赁合同解除时对未形成附合的装饰装修物由承租人负责拆除，承租人有义务将租赁物恢复原状。搬迁是租赁合同解除以后承租人将租赁物恢复原状的过程。原告可以选择自己搬迁也可以选择委托他人搬迁。所支付的搬迁费用不属于合同解除以后的必然损失。且双方在合同中并未约定场地的搬迁费用由出租方承担，法律也并未规定搬迁费用必须由出租方承担，故原告的该项诉讼请求并无事实依据和法律依据。第三，原告要求被告赔偿经营损失无事实依据。首先，本案所涉的租赁合同承租方和出租方分别为顾明明和被告，这在第一点中已经说明在这里不再重复。其次，原告依照合同第八条的约定要求被告赔偿损失。应当首先证明原告受到损失，或者合同解除前原告有盈利，然后才能按照合同的约定进行赔偿。但是原告并未提供任何纳税证明等证据材料证明合同解除前的盈利或者是原告遭受的损失。对于原告提供的两份购销合同，签订日期为2016年，那时原、被告之间的租赁合同已经解除，被告已经处于破产清算中，不可能再与原告建立任何的合同关系。再次，根据合同第八条的约定赔偿经营损失的前提是遇到被告需总体规划开发扩建等情况。本案中被告不存在上述情况。双方合同解除是由于被告破产，管理人根据破产法第十八条的约定解除，并非是被告正常经营情况下的解除。故双方之间的赔偿纠纷不适用合同第八条的约定。
经审理查明，2012年3月25日、2013年4月5日，被告高丽房产公司（出租方/甲方）与顾明明（承租方/乙方）分别签订了《场地行车租赁合同》各一份，合同均约定：甲方分别将位于北面1号、2号行车下轨道行驶范围之内的面积及1号、2号行车一同租给乙方使用，租地形状为长方形（根据苏州市特殊设备质量监督检验局登记的仓库行车东南夸为准）；乙方承担租金费用各为900000元，租赁期限均为10年，即第一份租赁合同自2012年4月1日至2022年3月31日止，第二份租赁合同自2013年4月8日至2023年4月7日止；乙方租用场地10年的租金均在签订合同时一次性付清给甲方。合同均约定：在租赁期间，如遇到甲方需总体规划、开发、扩建等情况，致双方解除合同，甲方应将未到期的部分租金退还乙方，对乙方造成的直接损失（如乙方兴建的地面建筑等）按建设时价值的60%进行赔偿，对乙方造成的经营损失按照总租金的60%进行赔偿。该二份合同中还约定了其他事宜。二份租赁合同落款处甲方均由被告加盖合同专用章，乙方均由顾明明签字并捺印。第一份合同签订当天，顾明明向被告支付租金900000元，被告收到款项后向顾明明出具收据一份，收款事由为仓库行车东南夸2012年4月1日至2022年3月31日租金，该收据加盖被告发票专用章；第二份合同签订当天，顾明明向被告支付租金900000元，被告收到款项后向顾明明出具收款收据一份，收款项目为2号行车2013年4月5日至2023年4月5日租金，该收据加盖被告发票专用章。
另查明，2015年3月13日，本院作出（2015）相商破字第00001号民事裁定书，认为苏州市高丽房产开发有限公司不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，故依法裁定受理上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行对苏州市高丽房产开发有限公司的破产清算申请。并于同年4月3日作出（2015）相商破字第00001-1号决定书，指定了管理人和清算组成员，并明确了管理人职责等内容。2016年12月31日本院作出（2015）相商破字第00001号之一民事裁定书，裁定内容为：宣告苏州市高丽房产开发有限公司破产。
再查明，高丽房产公司曾起诉国富公司要求返还原物纠纷一案，本院于2015年10月13日立案。该案经本院审理后，双方当事人于2017年4月14日自愿达成协议，本院于2017年4月15日作出了（2015）相渭民初字第00661号民事调解书，协议内容为：一、原、被告双方一致确认，顾明明、高娟娟与原告苏州市高丽房产开发有限公司于2012年6月7日签订的《协议书》已到期，顾明明与原告苏州市高丽房产开发有限公司于2012年3月25日签订的《场地行车租赁合同》、顾明明与原告苏州市高丽房产开发有限公司于2013年4月5日签订的《场地行车租赁合同》解除。被告苏州国富再生资源有限公司于2017年5月14日前将苏州市相城区北桥街道凤北荡公路62号面积120平的展厅编号A021室、苏州市相城区北桥街道凤北荡公路62号北面1号、2号行车下轨道行驶范围之内的面积及1号、2号行车返还原告苏州市高丽房产开发有限公司。被告苏州国富再生资源有限公司就租金与原告苏州市高丽房产开发有限公司另行结算申报。二、原告自愿放弃其他诉讼请求，原、被告就本案再无其他纠葛。三、本协议自签字或盖章之日起发生法律效力。四、案件受理费减半收取为人民币690元，由原告苏州市高丽房产开发有限公司负担。苏州国富再生资源有限公司于2017年7月底将租赁的位于苏州市相城区北桥街道凤北荡公路62号北面1号、2号行车下轨道行驶范围之内的面积及1号、2号行车返还苏州市高丽房产开发有限公司。
审理中，原告国富公司对其租赁场地的损失申请司法鉴定，本院委托中达正晟（苏州）房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，后中达正晟（苏州）房地产土地资产评估有限公司于2017年12月4日作出了中达正晟评报字[2017]第12068号资产评估报告，评估结论为：经评估，截止于评估基准日2017年10月19日，苏州市相城区人民法院委托评估资产搬迁损失补偿的评估价值为人民币1211770元。具体项目为：可搬迁资产搬迁费用776220元，不可搬迁资产补偿费用435550元，资产搬迁补偿费用总计1211770元。原告已支付鉴定费11909元。
又查明，苏州国富再生资源有限公司于2013年5月6日成立，类型为有限责任公司，股东为顾明明、高娟娟，法定代表人为顾明明，经营范围为：废金属回收；废塑料、废纸购销；销售：金属制品、机械配件。2016年5月17日，原告国富公司原股东顾明明、高娟娟变更为现股东顾明明、高娟娟、王建忠、汪光强、薛伟群、邹信峰、陈林学，原法定代表人顾明明变更为王建忠。
以上事实，由原告提供营业执照、企业信用信息、场地行车租赁合同、收据、收款收据、（2015）相渭民初字第00661号民事调解书、（2015）相商破字第00001-1号决定书、（2015）相商破字第00001号之一民事裁定书、资产评估报告、鉴证服务费发票及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
关于原告国富公司因租赁合同解除造成的损失的认定。
1、关于租金损失。原告主张，因其租赁期间的租金已全部支付被告，但被告提前解除租赁合同，造成原告未到期的租金损失。根据第一份租赁合同，自2012年4月1日至2017年4月15日解除之日，场地行车使用5年，剩余5年未使用，租金每年90000元，租金损失计450000元；第二份租赁合同，自2013年4月8日至2017年4月15日解除之日，场地行车使用4年，剩余6年未使用，租金每年90000元，租金损失计540000元，故原告主张的租金损失合计990000元。被告认为，其对租赁的时间计算认可，但因租赁场地的承租人为顾明明，并非为原告，故原告无权要求被告返还租金。
本院认为，根据原告提供的租赁合同，虽合同一方承租人为顾明明，但顾明明承租的场地主要用于原告的经营活动，实际使用者为原告，且原告营业执照登记的经营场所与顾明明承租的场地基本一致，而顾明明既是原告股东之一，又是原告的法定代表人，且（2015）相渭民初字第00661号民事调解书中明确原告就租金与被告另行结算申报，故本案原告的主体适格。因被告高丽房产公司于2016年12月31被本院裁定宣告破产，且根据（2015）相渭民初字第00661号民事调解书，被告高丽房产公司管理人与原告达成调解协议，就顾明明与被告签订的二份《场地行车租赁合同》均于2017年4月15日解除。根据合同约定的租赁期限及合同解除时间，原告未到期租赁时间分别为第一份合同为4年零350天、第二份合同为5年零357天，均按租金每年90000元计算，故未到期租金分别为446309.8元[（365天/年×4年+350天）×（90000元/年÷365天）]、538037.56元[（365天/年×5年+357天）×（90000元/年÷365天）]，合计984347.36元。综上，本院认定租赁合同未到期的租金应为984347.36元。
2、关于搬迁费用。原告主张，因被告合同解除，导致原告将租赁场地上的物品搬迁，实际产生一定搬迁费用，以及其对场地土地装修及地磅加固产生的费用，根据评估报告，可搬迁费用776220元，不可搬迁的补偿费用（地磅加固及土地装修费用）435550元，共计1211770元。被告认为，第一，搬迁费用不属于必然的损失，其不予赔偿，因合同没有约定搬迁费用由被告承担，法律对此也无规定；第二，装修费用，并没有证据证明是由原告实际投资装修的，其也不予认可。
本院认为，原告在租赁期间，因租赁场地用途的需要，对土地进行了硬化处理，投入相应的费用，且被告对场地土地硬化的事实无异议，现因被告提前解除合同，致使原告投入的相应费用无法实现，给其造成一定损失，且原告在承租的场地上堆放大量的物品需要搬离，实际产生一定搬迁费用，现根据资产评估报告的评估结论为可搬迁资产搬迁费用776220元，不可搬迁资产补偿费用435550元，资产搬迁补偿费用总计1211770元，故本院认定原告的资产搬迁补偿费用应为1211770元。
3、关于经营损失。原告主张，按照租赁合同第八条约定，因被告的情况导致双方合同解除，并造成原告经营损失的，按总租金的60%进行赔偿。现因被告破产提前解除合同，造成原告经营损失，按二份租赁合同总租金1800000元的60%计算经营损失，即为1080000元。经质证，被告认为，原告依照租赁合同第八条的约定要求被告赔偿损失，应当要首先证明原告受到损失或者合同解除之前其有盈利，然后才能按照合同的约定进行赔偿，但原告并未提供任何纳税证明等证据材料来证明合同解除之前原告有盈利。而合同第八条约定，赔偿经营损失的前提是遇到被告需要总体规划开发扩建等情况，但被告不存在上述情况，双方合同解除是因被告破产，并非是正常经营情况下解除的。被告认为，因原告未提供任何纳税证明等证据证实合同解除之前原告有盈利，且双方解除合同是由于被告破产而解除的，并非被告正常经营情况下解除的，故原告要求赔偿经营损失无依据，其不认可。
本院认为，虽双方在租赁合同中约定，因被告需总体规划、开发、扩建等情况，导致双方解除合同，对原告造成经营损失的，按照总租金的60%进行赔偿，且因被告被宣告破产而解除合同，责任在于被告，但所造成的损失应为实际发生的损害，不应包括利益损失，原告主张的经营损失属于间接损失，即为可得利益损失，且原告并未提供证据证明经营损失的具体数额，故对原告的该主张，不予支持。
综上，本院认为，原、被告间的场地行车租赁合同依法成立有效，原、被告均应受该合同条款的约束，享受及承担该合同约定的权利、义务。本案因被告高丽房产公司被宣告破产，被告管理人与原告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。也就是说，合同解除后的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。本案中，根据原告提供的收据，能够证实其按照合同约定支付被告场地行车租赁期的全部租金计1800000元，且被告在该收据上加盖了其单位的发票专用章，虽被告对此不予认可，但其未提供相应的证据，故本院对原告支付租金的事实予以认定。因被告被宣告破产，导致被告管理人与原告解除租赁合同，原告无法按约全部履行合同，给原告造成未到期的租金损失，故原告主张要求被告返还租赁合同未到期的租金损失，于法有据，应予支持，经审核，本院认定被告应返还原告租赁合同未到期的租金为人民币984347.36元。对于原告主张要求被告支付搬迁费用1211770元，因该费用确系合同解除而原告实际产生的费用，经评估，原告的资产搬迁补偿费用为人民币1211770元，故对原告的该主张，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条及有关法律规定，判决如下：
一、被告苏州市高丽房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州国富再生资源有限公司未到期的租金人民币984347.36元，并支付原告苏州国富再生资源有限公司资产搬迁补偿费用人民币1211770元，合计2196117.36元。
二、驳回原告苏州国富再生资源有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理减半收取计人民币26769元，鉴定费人民币11909元，合计人民币38678元，由原告国富公司负担人民币14585元，被告高丽房产公司负担人民币24093元（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审判员 卢秋明
二〇一八年三月二十二日
书记员 李 益