江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1442号
上诉人（原审被告）：南京奢克多鞋业有限公司，住所地南京市建邺区所叶路18号5楼A、B座501室。
法定代表人：林美婷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱兵飞，江苏铭天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡同飞，男，1981年1月4日生，汉族，住安徽省太和县。
上诉人南京奢克多鞋业有限公司（以下简称奢克多公司）因与被上诉人胡同飞租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。
奢克多公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由胡同飞承担。事实和理由：一、根据双方于2016年1月30日签订的《展会场地租赁合同》（以下简称第二份合同）的约定，奢克多公司不存在违约，胡同飞未按合同约定履行付款义务，实际违约方为胡同飞。二、本案中的8000元不能认定系胡同飞向林其伟支付，实际为胡利华支付。三、案外人胡利华支付的8000元及5000元押金已经抵扣2016年2月7日至2016年2月22日的租金及电费，一审法院将已经抵扣完成的费用在本案中重复计算，没有事实及法律依据。四、2016年2月23日至2016年3月14日的房租为10050元，一审法院认定为5000元系计算错误。五、奢克多公司与平陵广场的租赁合同中，即使奢克多公司存在违约行为，平陵广场单方行使解除合同的权利，合同也应当在约定的时间到达时才解除，即在2016年3月15日之后方才解除，晚于胡同飞于2016年3月14日搬离租赁场地的时间。六、一审庭审中，胡同飞自认与案外人胡利华为合伙关系，理应对胡利华承租上诉人展会场地的法律后果承担连带责任，奢克多公司与案外人胡利华租赁合同到期后，胡利华想继续租用展会场地，但没有能力按原租赁合同标准支付租金2万/月，故于2016年2月4日先支付8000元，故该款项应认定为案外人胡利华与胡同飞合伙支付的费用，然而自2016年2月7日至2016年2月22日案外人胡利华应向奢克多公司支付的展会场地占用费为10667元，案外人胡利华2015年12月23日入场后水电费用也尚未支付。七、即使奢克多公司构成违约，一审认定奢克多公司应当承担违约金为合同收益条款30%也过高，应予调整。
胡同飞辩称：奢克多公司的上诉所称不正确。
胡同飞向一审法院起诉请求：一、解除双方于2016年1月30日签订的《展会场地租赁合同》；二、奢克多公司立即归还2016年2月23日至2016年5月22日的场地租金38000元及押金5000元，合计43000元；三、奢克多公司按2016年1月30日租赁合同第九条约定支付30%补偿金，为13500元；四、奢克多公司承担案件受理费。
一审法院认定事实：2015年12月4日，奢克多公司与溧阳市平陵广场业主王锡娟签订一份《商场租赁协议书》，约定由奢克多公司租赁王锡娟在原茂业百货商场一楼的展厅设置卖场，期限为2015年12月11日至2017年12月10日，租金为55000元/月，保证金5000元。2015年12月23日，奢克多公司与案外人胡利华就溧阳市平陵广场一层展区（约500㎡）签订了一份《展会场地租赁合同》，约定租期为2015年12月30日至2016年2月6日，租赁收益费合计20000元，于2015年12月23日前一次性缴清；并约定奢克多公司向胡利华收取经营保证金5000元；双方约定租期内产生的电费由胡利华承担。该合同下方注明有“收到现金壹万元整，余款进场付清，林其伟2015.12.23”字样。后胡利华向奢克多公司支付了5000元经营保证金并付清了2015年12月30日至2016年2月6日期间的租金，奢克多公司公司没有出具收条。2016年1月30日，奢克多公司公司代表林其伟与胡同飞签订一份《展会场地租赁合同》，约定将溧阳市平陵广场一层展区（原胡利华租赁区域）出租给胡同飞，租赁期限为2016年2月23日至2016年8月26日，三个月一付租金45000元；同时合同约定，租期内产生的电费由胡同飞承担。该合同上还手写注明有“2016.1.31先付叁万元（30000元）”字样。2016年2月4日，林其伟出具一张收条，载明：“今收到特卖胡老板8000元整。”2016年3月14日，胡同飞搬离租赁场地。2016年7月20日，胡利华出具一份书面声明，表明对奢克多公司应退还5000元押金的债权，其自愿转让给胡同飞，由其向债务人主张权利。一审庭审中，胡同飞称其与胡利华系同村人，在本案中是合伙关系，租赁奢克多公司场地经营鞋业。第一份租赁合同即2015年12月23日胡利华与奢克多公司签订的租期为2015年12月30日至2016年2月6日的租赁合同已经全部履行完毕，但奢克多公司未返还5000元押金，胡利华已将收取押金的权利转让给自己。第二份合同租期是2016年2月23日至2016年8月26日。在第一份合同结束到第二份合同开始的期间即2016年2月7日至2016年2月22日期间，胡同飞的货物虽仍堆放在场地上，但胡同飞与奢克多公司约定该期间是免租的，因为时值春节，胡同飞要回家过年不能正常经营，所以第二份合同起始日期是2016年2月23日。关于第二份合同履行情况，胡同飞在2016年1月31日向林其伟支付现金30000元，由林其伟在合同上手写注明，于2016年2月4日向林其伟支付8000，由林其伟出具收条证明。胡同飞过完春节回到平陵广场时，发现万丽明的新世纪鞋服已经在装修了，于是找到奢克多公司代表林其伟，其称公司遇到情况需要配合让胡同飞移到地下室经营，胡同飞不同意，林其伟便称其继续与平陵广场沟通，3月10日左右已经装修到胡同飞的场地了，导致胡同飞无法经营，林其伟还说让胡同飞继续经营，还和新世纪老板吵得很厉害，后林其伟让胡同飞搬到负一楼经营，但平陵广场不同意称林其伟与负一楼场地之间没有合同，3月14日，胡同飞问平陵广场要了一间小房间把货物搬到小房间，林其伟答应退钱给胡同飞，这就等于胡同飞与林其伟之间完全解除了租赁。胡同飞称，林其伟一直以“浪子”的微信名与其沟通联系，并让其提供电子邮箱，后奢克多公司公司会计颜德荣向胡同飞发送了一份标题为“奢克多合同解除协议-
胡利华”的邮件，打开后是一份财务对账表（无盖章无签名），在此表格中奢克多公司未否认收取胡同飞38000元应退胡同飞款项，只是要求扣除胡同飞自2016年2月1日至2016年2月22日计21天的租金及电费合计12760元。对此，奢克多公司表示，一、奢克多公司并未承诺2016年2月7日至2016年2月22日期间是免租期，虽该期间不在合同约定租期内，但胡同飞和胡利华确实占用了租赁场地，应当计算租赁费和水电费。胡同飞直至3月14日才搬离至一个小房间，截至3月14日的租金和水电费也是应该支付的。胡利华虽付清了第一份合同的租金，但未结清水电费。奢克多公司计算胡同飞与胡利华仍应支付款项为：2016年2月7日至2016年2月22日期间租金11333.33元未付（按第一份合同租金标准计算）；2016年2月23日至2016年3月14日期间租金10050元应付（按第二份合同租金标准计算）；拖欠水电费4800元未付。二、奢克多公司收到胡利华后期支付的租金为8000元，已出具收条，奢克多公司从未收到胡同飞所称的30000元现金，合同上注明的“2016.1.31先付叁万元（30000元）”字样是奢克多公司对胡同飞付款期限的要求，但胡同飞并未支付。奢克多公司事后并未催要是因为奢克多公司经营有问题对外有较多诉讼与执行案件无暇顾及与胡同飞的租赁。三、奢克多公司与平陵广场的租赁协议期限为2015年12月11日至2017年12月10日，故奢克多公司不存在无法向胡同飞交付租赁场地而违约的情形，胡同飞的租赁也不存在因奢克多公司原因导致中断或终止的情形，如果平陵广场存在侵犯胡同飞合法权益的行为应当由平陵广场承担责任。对于胡同飞提供的微信截图、邮箱截图，奢克多公司称，胡同飞所提供的微信截屏所反映的电子邮箱、电子邮件名称和内容均与奢克多公司无关，且无法明确其真实性和目的性，也反映不出是奢克多公司工作人员所发，不应被采纳。一审审理中，经一审法院向平陵广场调查表明，奢克多公司于2015年12月4日与溧阳市平陵商业广场业主王锡娟签订一份《商场租赁协议书》，约定由奢克多公司在原茂业商场一楼位置设置卖场，经营期限为2015年12月11日至2017年12月10日止。此外，2016年7月22日，平陵广场与新纪元代表人万丽明签订了一份《租赁意向协议》，约定由新纪元承租溧阳平陵广场B1层场地，租期2年，自2017年1月1日至2018年12月31日。后胡同飞向法院提供一份王锡娟与万丽明的协议（不完整，只有最后一页，落款日期为2016年3月1日）、平陵广场邮寄给林其伟的回执（无邮寄日期，载明内容为解约函）、电脑输入邮件单号查询结果截屏，胡同飞称，法院调查时平陵广场找到的2016年7月22日是后签订的，之前在2016年3月1日就与新纪元签订了租赁协议，且与奢克多公司解除了租赁关系，故奢克多公司确实出于单方原因无法履行与胡同飞之间的合同，应当对胡同飞承担违约责任并退还相应款项。对此，奢克多公司表示，对胡同飞所提供证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，平陵广场、王锡娟与新纪元的协议即使为真，也不能对抗奢克多公司与平陵广场之间的租赁协议的效力，且奢克多公司未收到平陵广场的任何书面材料，也未与平陵广场协商解除租赁关系，平陵广场亦无单方解除权，对此不予认可；奢克多公司是在3月初得知胡同飞离开租赁场地，因奢克多公司公司内部原因，未能对案涉租赁场地继续进行经营管理，与平陵广场就租赁问题尚未结算。在此情况下，一审法院再次至平陵广场调查，相关工作人员告知平陵广场已与南京奢克多鞋业有限公司解除了租赁关系并向对方发出了解约函，在法院要求下，工作人员向法院提供了当时的解约函及邮寄凭证复印件。该解约函内容为：“南京奢克多鞋业有限公司：您好！我与贵方于2015年12月4日签订了租赁合同，承租场地位于原茂业商场一楼位置。合同签订时，贵方需按合同约定缴纳保证金5000元。已多次与贵方沟通，贵方到目前一直未缴纳，已构成违约。按合同约定，租金支付方式为：月付，先付后用，于每月10日前向甲方支付租金。但贵方未按合同约定缴纳租金，二次违约。按合同约定，贵方在经营过程中需做品牌百货，可贵方做的是流动商贩，对我司形象卫生等造成不良影响，再次违约。根据双方约定，春节期间需要正常经营，贵方确在春节期间闭店。因此违反约定，构成违约。按合同约定第7条第一款，乙方违约，甲方要解除合同，三十天通知乙方。甲方有权没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。郑重通知贵方：1、我与贵方正式解除双方签订的租赁合同。2、租赁合同解除后，如贵方未及时搬离租赁场地内的商品、道具、设施等相关物品的，则我将视以上物品为废弃物，我有权将以上物品收归到统一库房，因此造成的一切后果由贵方自行承担。3、我保留通过司法程序追缴贵方拖欠的费用以及追究其他违约责任的权利。特此函告！王锡娟2016.02.15”。（该解约函系打印件，无王锡娟本人签名）对此，胡同飞表示无异议，并称平陵广场提供的解约函和邮寄凭证进一步印证胡同飞的主张和庭审中陈述，在平陵广场与奢克多公司解除租赁关系的前提下奢克多公司根本无权将场地出租给胡同飞，事实上胡同飞也无法经营。奢克多公司则表示对解约函和邮寄凭证的真实性、合法性、关联性均有异议，认为解约函无王锡娟签字，且王锡娟并无单方解除权，且解约函发出后并未直接生效，如因第三人原因导致胡同飞不能经营应由第三人承担赔偿责任。以上事实由胡同飞提供的相关书证，法院调查证据及原、奢克多公司当庭陈述附卷佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方的租赁合同因何原因解除？（是因奢克多公司单方违约导致合同无法继续履行而由胡同飞提出解除还是协商一致于2016年3月14日解除？）二、除第一份合同暂留的押金5000元外，胡同飞后续的付款情况如何认定？（是支付了38000元还是8000元？）三、截至2016年3月14日的租金和水电费应否支付？四、胡同飞的各项诉求有无事实及法律依据。对争议焦点一，法院认为，胡同飞、奢克多公司于2016年1月30日签订的《展会场地租赁合同》系因奢克多公司存在违约行为致使胡同飞不能实现合同目的而解除。结合胡同飞的陈述和法院对外调查的情况，可以认定胡同飞在履行租赁合同的过程中，事实上存在租赁场地原始出租人与转租人奢克多公司之间磋商及进行解除合同的客观情况，尽管奢克多公司坚称平陵广场方面无单方解除合同的权利，但平陵广场方已自认向奢克多公司发出解约函并将场地出租给第三人；奢克多公司提出应由平陵广场对胡同飞的损失承担责任的抗辩意见，无事实与法律依据，奢克多公司作为出租场地给胡同飞的合同相对方，应当出面解决租赁场地的权利义务问题，鉴于上述客观事实已经实际阻碍了胡同飞合同目的的实现，而奢克多公司作为《展会场地租赁合同》的相对方，却无法为胡同飞提供适租的无权利义务争议的租赁场地，故法院认定奢克多公司存在违约行为。对争议焦点二，本案中只能对胡同飞于2016年2月4日向林其伟支付的8000元予以确认；胡同飞称其于2016年1月31日向林其伟支付现金30000元，未能提供充分有效的证据予以证明，法院对此不予采信。综上，胡同飞并未能对自己的主张举证到位，法院对其诉讼请求不予支持。对争议焦点三，考虑该问题时须涉及两个期间：1、对于不在合同约定期限内的2016年2月7日至2016年2月22日的租金是否应支付？对此，法院认为，本案中无相关证据证明胡同飞、奢克多公司双方对该期间应否支付租金及租金标准有约定，双方对此又各执一词，故应由主张需支付租金这一积极事实的奢克多公司方对此承担举证证明责任，证明不了则承担举证不能的法律后果。2、对于2016年2月23日至2016年3月14日期间的租金，因胡同飞自认直至2016年3月14日才彻底搬离场地，故该期间的租金5000元（按《展会场地租赁合同》租金标准45000元计算）胡同飞应予支付。另，对于奢克多公司所称的水电费，因奢克多公司未能提供相应证据予以证明，法院对此不予认可。对争议焦点四，首先，胡同飞要求解除合同并在庭审中称双方合同已于2016年3月14日解除，对此，奢克多公司表示双方协商一致于2016年3月14日解除合同，因双方对合同已解除事宜不存在争议（仅对解除原因有争议），故法院认定胡同飞、奢克多公司双方签订的《展会场地租赁合同》已于2016年3月14日解除。其次，因胡利华与奢克多公司之间的租赁合同已经履行完毕，奢克多公司应当返还胡利华支付的5000元经营保证金；因胡利华已将相关权利转让给胡同飞，奢克多公司应向胡同飞退还该5000元经营保证金。对于胡同飞为履行《展会场地租赁合同》而支付的8000元租金，在扣除胡同飞应承担的2016年2月23日至2016年3月14日期间租金5000元后，剩余3000元奢克多公司应返还胡同飞。最后，因奢克多公司存在违约行为，依据双方《展会场地租赁合同》第九条规定，违约方向守约方支付合同内收益条款的30%作为补偿，故对胡同飞要求奢克多公司支付违约金13500元的诉讼请求，法院予以支持。判决：一、胡同飞与南京奢克多鞋业有限公司于2016年1月30日签订的《展会场地租赁合同》已于2016年3月14日解除。二、南京奢克多鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向胡同飞退还经营保证金5000元、租金3000元，并承担违约金13500元，合计21500元。三、驳回胡同飞的其他诉讼请求。案件受理费750元，由胡同飞负担437元，奢克多公司负担313元。
二审中，奢克多公司称上诉请求中2016年2月23日至2016年3月14日胡同飞应支付的租金数额存在笔误，由10050元变更至10500元。
二审中，奢克多公司向本院提交一份林其伟出具的情况说明，证明胡同飞在承租期间未依据合同约定支付租金，构成违约。胡同飞对该份证据的真实性不予认可。
二审对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，一审判决金额计算有误，二审予以纠正。理由为：
一、关于第二份租赁合同解除的原因及导致合同中途解除责任方的认定。奢克多公司主张第二份租赁合同手写的“2016.1.31先付叁万元（30000元）”为双方对租金支付期限的约定，由于胡同飞没有按照合同约定履行付款义务，导致合同无法履行。胡同飞虽主张上述内容实际是案外人林其伟向其出具的收条，证明其已经支付了30000元租金，但并没有提供其他证据予以佐证，且在其向林其伟支付8000元租金尚有收条的情况下，更大金额的付款却未出具收条，不合常理，也不符合一般的交易习惯。故一审法院认定胡同飞支付30000元依据不足恰当，且胡同飞也未提出上诉。但是，胡同飞未及时支付租金，并不构成根本违约，且奢克多公司也自认未向胡同飞催要租金并继续履行合同，因此胡同飞的该行为并不导致合同的中途解除。而平陵广场解除与奢克多公司的合同并转租他人，他人进场装修等对胡同飞的经营会造成较大影响，此为双方解除合同的直接原因，合同中途解除的责任在奢克多公司。因此，一审判决由奢克多公司向胡同飞承担违约责任，并无不当。
二、关于胡同飞已向奢克多公司支付款项的数额问题。除上述未认定的30000元租金外，奢克多公司收到8000元、5000元，双方没有争议，仅是胡同飞还是胡利华支付的问题。由于胡利华已向法庭明示其将权利转让给胡同飞，故而本院认定胡同飞已向奢克多公司支付13000元。
三、关于2016年2月7日至2016年2月22日期间租金及电费是否应抵扣的问题。奢克多公司虽主张该期间的租金及电费应该扣除，但其未能提供双方对此有约定的证据。双方签订第二份租赁合同时，第一份租赁合同尚在履行期内，该合同的租赁期至2016年2月6日（农历小年夜），双方明确约定第二份合同租赁期的起始日为2016年2月23日（2月22日为元宵节）。2016年2月7日至2016年2月22日为春节期间，故对胡同飞主张的该期间回老家安徽过年，期间停业、免租，本院予以采信。
四、关于违约金的问题。奢克多公司虽主张30%违约金过高，但并未提交相应证据，二审庭审中奢克多公司所称违约金20%的惯例也仅是口头陈述，本院不予采信。
五、胡同飞实际经营期间为21天（2016年2月23日至2016年3月14日），一审计算该期间租金有误，应为10500元，本院对此予以调整。另：对奢克多公司主张的胡利华尚结欠水电费应予抵扣等，因无证据可证实，二审不予采纳。
综上所述，奢克多公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持溧阳市人民法院（2016）苏0481民初4901号民事判决第一项；
二、撤销溧阳市人民法院（2016）苏0481民初4901号民事判决第二、三项；
三、奢克多公司返还胡同飞2500元（已扣除奢克多公司应收租金10500元），支付违约金13500元，合计16000元，该款在本判决生效之日起十日内给付；
四、驳回胡同飞的其他诉讼请求。
一、二审诉讼费均为750元，均由胡同飞负担100元，奢克多公司负担650元。（二审诉讼费奢克多公司已预交，胡同飞应负担的100元从16000元的债权中直接抵扣。）
本判决为终审判决。
审 判 长 裴国伟
审 判 员 孙海萍
审 判 员 袁海燕
二〇一七年五月二十三日
法官助理 姚 远
书 记 员 许 星