湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016)湘0121民初1913号原告欧阳湘，男，1960年7月27日出生，汉族，住长沙县。委托代理人谷召亮，湖南崇民律师事务所律师。被告吴铭淦（曾用名吴铭干），男，1964年1月28日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人吴明伟，男，1966年12月15日出生，汉族，住广州市珠海区。第三人袁爱武，女，1963年4月10日出生，汉族，住长沙县。委托代理人吴蔚，女，1988年5月2日出生，汉族，住长沙县。原告欧阳湘与被告吴铭淦、第三人袁爱武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告欧阳湘请求本院判令：1、被告履行房屋过户义务，过户费用由被告承担；2、判令被告承担诉讼费用。被告吴铭淦答辩要点：原告的起诉与事实不符，房屋买卖合同没有实际履行。第三人袁爱武述称：涉案房屋是吴铭淦与袁爱武的夫妻共同财产，袁爱武是财产共有人，欧阳湘主张其与吴铭淦签订了房屋买卖合同未经袁爱武同意，侵犯了袁爱武的财产共有权，欧阳湘无权要求过户。请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：各方当事人无争议的事实1、吴铭淦与袁爱武于1987年11月30日在原××南托乡人民政府登记结婚。2、2003年10月15日，吴铭淦与湖南鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）签订《商品房买卖合同》2份，购买鑫泰公司开发的星沙商业步行街商住楼第11幢9号2-6层住宅和1层商铺。2-6层住宅首付款105731元，余款230000元办理银行按揭；1层商铺首付款93680元，余款130000元办理银行按揭。3、2004年1月13日，吴铭淦、袁爱武与中国建设银行长沙市湘蓉支行（以下简称湘蓉支行）签订《长沙县房地产抵押合同》、《中国建设银行个人住房借款合同》、《中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议》，约定将星沙商业步行街商住楼第11幢9号2-6层住宅抵押给湘蓉支行，贷款230000元用于支付购房款。2004年2月9日，吴铭淦、袁爱武与湘蓉支行签订《长沙县房地产抵押合同》、《中国建设银行个人住房借款合同》、《中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议》，约定将星沙商业步行街商住楼第11幢9号1层商铺抵押给湘蓉支行，贷款130000元用于支付购房款。4、2004年6月30日，吴铭淦（甲方）与欧阳湘（乙方）签订《房屋转卖协议》，协议约定：“甲方自愿将星沙商业步行街商住楼11栋9号房从2004年6月30日起转卖给乙方。2014年6月30日办理房产所有权给乙方。过户费用由甲方支付”。5、吴铭淦将上述房产转卖给欧阳湘、欧阳湘又于2007年4月中旬将房产转卖给易剑宇，因履行房屋买卖合同的过程中发生纠纷，易剑宇以吴铭淦为被告、袁爱武为第三人于2013年4月诉至本院，要求吴铭淦协助易剑宇办理房屋产权过户手续，本院作出（2013）长县民初字第825号民事判决书，判决吴铭淦于判决生效后十日内协助易剑宇办理星沙商业步行街商住楼11栋9号楼1－6层房屋产权过户手续。该案上诉后被长沙市中级人民法院发回重审，本院又于2015年9月23日作出（2013）长县民重字第825号民事判决书，判决驳回了易剑宇的诉讼请求。该判决经上诉后被长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第07379号民事判决书维持。二、各方当事人有争议的事实1、吴铭淦是否应当履行房屋过户义务。欧阳湘认为，其与吴铭淦签订的房屋买卖协议有效，其后又将房屋转卖给易剑宇亦合法有效，房屋最终应该过户给易剑宇，但在易剑宇向吴铭淦主张权利时，法院生效的判决认为应先由吴铭淦将房屋过户给欧阳湘，易剑宇再向欧阳湘主张权利，故欧阳湘为向易剑宇履行过户的义务，遂提出本案诉讼。吴铭淦认为，其与欧阳湘的房屋买卖协议没有实际履行，欧阳湘没有支付购房款，吴铭淦没有履行房屋过户手续的义务。本院认为，本院的（2013）长县民重字第825号民事判决书、长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第07379号民事判决书已对吴铭淦在本案中的抗辩意见进行了阐述并认定：吴铭淦与欧阳湘于2004年6月30日签订的《房屋转卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋转卖协议》签订后，欧阳湘委托其子欧阳智华以吴铭淦的名义到开发商处办理了收房手续，此后由欧阳湘委托欧阳智华对房屋进行管理、使用、收益和处分；2007年4月，经欧阳湘同意，欧阳智华将欧阳湘从吴铭淦处购买的房屋转卖给易剑宇，易剑宇将房款支付给了欧阳智华。因此易剑宇买受房屋的相对人是欧阳湘，根据合同相对性原则，易剑宇应向欧阳湘主张权利。该案存在两个房屋买卖合同关系，欧阳湘应该依据与吴铭淦的买卖合同关系取得房屋所有权，然后再过户易剑宇；如果由吴铭淦直接过户给易剑宇，将导致少缴一次房屋交易税费，损害国家利益。因此，易剑宇直接要求吴铭淦过户的诉求被驳回。但同时亦可证实吴铭淦所持的房屋买卖协议没有实际履行，欧阳湘没有支付购房款的意见，与生效判决认定的事实不相符，本院不予采信，本案中，吴铭淦应当按照生效判决书查明的事实和认定协助欧阳湘办理房屋产权过户手续，以便欧阳湘取得房屋产权登记后再向易剑宇履行房屋产权过户义务。2、第三人袁爱武的共有权是否被侵犯。袁爱武认为，对原、被告间的转卖协议并不知情，侵犯了其作为房屋共有人的权利，房屋买卖协议无效。欧阳湘认为，袁爱武在前述诉讼中已提出该意见，生效判决中已作出判定。本院认为，本院的（2013）长县民重字第825号民事判决书已对袁爱武在本案中的抗辩意见进行了阐述并认定：吴铭淦购买本案争议标的房屋时，确实处在吴铭淦、袁爱武夫妻关系存续期间，但《商品房买卖合同》由吴铭淦一人签订，房产证上登记的所有权人只有吴铭淦一人，共有人一栏未登记袁爱武为共有人，现有证据尚不足以证明袁爱武系该房屋的共有人；即使属于夫妻共同财产，《城市房地产管理法》第三十八条关于未经其他共有人书面同意房地产不得转让的规定只是管理性强制规定，而非效力性强制规定，合同无效违反的属于效力性强制规定。故袁爱武的主张没有事实和法律依据不予支持。本案中，袁爱武仍以此进行抗辩，本院不予采信。判决理由与结果本院认为，欧阳湘与吴铭淦签订的《房屋转卖协议》真实、合法、有效，吴铭淦应当按照约定协�欧阳湘办理产权过户手续，并按约定承担房屋过户的费用。鉴于该纠纷的发生涉及两个房屋买卖合同关系，已经生效的法律文书确定应按合同相对性的原则分别履行，故欧阳湘取得该房屋的产权登记后，应积极协助易剑宇办理产权过户手续，避免再次诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决如下：限被告吴铭淦于本判决生效后十日内协助原告欧阳湘办理星沙商业步行街商住楼11栋9号楼1－6层房屋产权的过户手续，并承担产权过户所需的费用。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费5000元，合计5040元，由被告吴铭淦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨柳青二〇一六年十月三十一日书记员  才华姣附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）�所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的发生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。