湖北省鄂州市华容区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0703民初474号
原告：张某某。
被告：湖北某某服务有限公司。
委托代理人：张某甲，湖北若磐律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原告张某某诉被告某某服务有限公司物业管理服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员谢泉章独任审判,于2016年10月26日公开开庭审理，原告张某某，被告的委托代理人张某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称:根据《物业服务收费管理办法》因开发建设单位的原因未竣工即交房，物业服务费用及服务资金应由建设单位全额交纳;物业费计算起点从开发商实际交房之日起算，该收费时间不正确；商品房未竣工，前期物业服务合同应该由开发商与被告签订，不应由原告与被告签订，所以涉案房屋的物业费应向开发商收取不应向原告收取。故请求法院判决:原告与被告签订的前期物业合同无效，被告退还二年内违法收取的服务收费4，182元;诉讼费用由被告承担。
原告张某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》，拟证明开发商交房时间应以竣工验收证明确定的时间为准，不应以入住时间为准。
证据二、开发商恒兴缘房地产开发有限公司《关于光谷新城不能办理房产证的情况说明》，拟证明开发商交付的房屋不具备交房条件，物业公司与原告签订的《前期物业服务协议》欺骗了原告。
证据三、《律师函》，拟证明律师函上应交的物业费的时间不符合法律的规定。
证据四、被告出具的收费收据4张，2012年3月12日收装修垃圾清运费（代收）348元、收装修管理服务费300元、收物业费1，392元（2012年1月1日-2013年3月13日）；2013年10月17日收物业费1，392元（2013年4月17日-2014年4月17日）。另被告收临时水电表安装费400元，房屋内清扫费50元，封闭凉台安装服务费300元，均未出具收据，上述费用共计4，182元。证明被告应返还不当收取的费用4，182元。
证据五、《前期物业管理服务协议》，拟证明被告不应与原告签订物业管理服务合同，违背了相关物业管理条例的相关规定，该合同应认定为无效合同，被告应与开发商签订物业服务合同。
被告某某服务有限公司辩称:1、涉案房屋已于2012年3月12日交付原告使用，只是在2011年12月31日至2012年11月12日没有竣工验收，但没有竣工验收即交房的法律后果应由开发商承担。2、原告与开发商签订的《商品房买卖合同》只约束当事人双方，被告并非该合同的主体，不应该承担责任。3、原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方签字确认为双方真实意思表示。答辩人是中标成为小区物业服务单位，与开发商无关系，更无权编造竣工日期。4、被告应开发商请求免除原告3个月物业费而从2012年4月1日开始计算物业费，原告入住两年多交2,784元，之后再也未交过物业费。故原告要求退还两年内违法服务费4,182元无法律及事实依据。
被告某某服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、光谷新城商品房交房通知单、业主档案卡、钥匙（智能卡）及文件签收单、委托管理钥匙承诺书、光谷小区入住验收交接表，拟证明原告于2011年3月31日通知我公司给予原告办理相关入住手续；原告于2012年3月12日办理了入住验收交接手续。
证据二、商品房买卖合同、前期物业管理协议、装饰装修管理服务协议，拟证明原告与开发商约定的交房时间为2011年12月30日，房屋面积116平方米；原告与我公司签订的《前期物业服务管理协议》，《装饰装修管理服务协议》,约定,物业费按每月每平方米1元计算。装修管理服务费每户300元；装修垃圾清运费每平方米3元收取。
证据三、光谷新城2#楼建筑工程竣工验收报告；光谷新城1-8号楼竣工综合验收备案证明，拟证明光谷新城2#楼于2012年11月12日完成内部竣工验收，于2013年8月30日前完成竣工综合验收备案。
庭审质证中，被告对原告提交的证据一、二、三、五的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为：原告交付物业费的起点时间应为其实际办理收房手续时起计算；物业服务合同有效，物业服务公司并未实施欺诈行为，该合同系双方自愿签订。对证据四的四张收据原件的真实性无异议，对未开票的临时水电表安装费400元，房屋内清扫费50元，封闭凉台安装服务费300元等，认为被告未收取过上述费用。
原告对提交被告的证据一、二的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为：签署入住验收交接手续是原告受开发商（以已竣工为由）欺骗，当时原告及其他业主将该手续已退还给物业公司，找开发商要求变更交房时间；交纳物业费的时间应从法院解封之日或按房屋登记备案之日（2015年2月25日或2015年3月9日）起计算。对证据三有异议，认为应以商品房实际备案时间为准（2015年3月9日）。
对上述证据，本院评述如下：对原告提交的证据一、二、三、五，被告对证据的真实性没有异议，对该证据本院予以采信，原告关于物业服务合无效、物业服务费收取的起算时间应以房屋登记备案时间为准的质证意见，本院不予釆纳；对原告提交的证据四，原告所述的临时水电表安装费、房屋内清扫费、封闭凉台安装服务费等，因只是其单方记录，该证据不院不予釆信。对提交被告的证据一、二、三，因原告对该证据真实性的没有有异议，本院予以釆信；原告关于确认收房时间应以法院解封之日或按房屋登记备案之日的质证意见，本院不予釆纳。
依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：
原告张某某于2011年1月14号与开发商湖北恒兴缘房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人应在2011年12月31号前将经验收合格的房屋交付被告使用；房屋的建筑面积为116平方米。开发商湖北恒兴缘房地产开发有限公司于2012年1月1日通知原告收房。原告与被告于2012年3月12日签订了《前期物业服务协议》，约定：物业费按每月每平方米1元计算，装修管理服务费每户300元；装修垃圾清运费每平方米3元收取。同日，原告与被告签署了光谷新城商品房交房通知单、业主档案卡、钥匙（智能卡）及文件签收单、委托管理钥匙承诺书、光谷小区入住验收交接表。被告于2012年3月12日收取原告装修垃圾清运费（代收）348元、装修管理服务费300元、物业费1,392元（2012年1月1日-2013年3月13日）；2013年10月17日收取原告物业费1,392元（2013年4月17日-2014年4月17日）。
原告所购买房屋为2#楼，该楼于2011年12月31日-2012年11月11日通过开发商的内部竣工验收，并于2013年8月30日完成竣工验收备案。原告所购买的该房屋因案外人起诉开发商而被鄂州市中级人民法院查封，后于2015年2月5日解除查封。原告所购买房屋登记备案时间为2015年3月12日，该房经实际测量房屋建筑面积为112.34㎡。
本院认为，本案的争议的焦点为：物业服务合同是否有效、开发建设单位不具备交房条件是否应由物业服务公司承担返还物业服务费的责任。
原、被告间签订的前期物业服务协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。故原告关于确认前期物业合同无效的讼诉请求本院不予支持。根据《物业管理服务条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告确认收受房屋后，按前期物业服务协议的约定交纳了两年的物业服务费用，被告亦向业主提供相应的物业服务，该合同已实际履行。故原告关于返还全部物业服务费用讼诉请求本院不予支持。但考虑到涉案房屋实际建筑面积小于《商品房买卖合同》约定的面积，被告多收取的物业服务费用应予返还。原告要求被告返还临时水电表安装费、房屋内清扫费、封闭凉台安装服务费等,因证据不足,该诉讼请求,本院亦不予支持。
被告某某服务有限公司与开发建设单位湖北恒兴缘房地产开发有限公司是两个不同的企业法人，对外独立承担民事责任。开发建设单位湖北恒兴缘房地产开发有限公司未按《商品房买卖合同》约定及相关行政法规的规定，在不具备交房条件下向原告交受房屋，可能存在违约。根据合同相对性原则，开发建设单位如存在违约行为，应由其承担民事责任，而不应由被告某某服务有限公司民事责任。依照《合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北某某服务公司应于本判决生效之日起五日内返还原告张某某多收取的物业服务费88元[12月×（116㎡-112.34㎡）×1元/㎡×2年]及装修垃圾清运费11元[（116㎡-112.34㎡）×3元/㎡，共计99元；
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，户名：湖北省鄂州市中级人民法院,账号：17-591×××761。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢泉章
二〇一六年十月三十一日
书记员 夏 维