四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成少民终字第261号
上诉人（原审原告、反诉被告）魏跃国，男，1976年3月3日出生，汉族，户籍所在地：四川省简阳市，现住成都市成华区。
委托代理人王婧，成都市成华区星光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马俊英，女，1973年4月18日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人刘燕妮，四川国豫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）范某某，女，1997年7月22日出生，汉族，住成都市成华区。
法定代理人马俊英，系范某某母亲。
委托代理人刘燕妮，四川国豫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄辉，男，1978年10月18日出生，汉族，住成都市成华区。
上诉人魏跃国因与被上诉人马俊英、范某某、黄辉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。
原审判决查明，因马俊英等人所有的房屋拆迁，马俊英与成都市成华区国土资源局签订《征地拆迁住房安置协议》，安置三套房屋。2006年1月4日，马俊英与黄辉离婚时约定：原成华区圣灯乡东华村1组马俊英户上三人的拆迁安置所取得的所有房屋归马俊英及范某某所有。2008年3月10日，魏跃国与马俊英、黄辉、范某某三人签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、房屋座落于成都市成华区圣灯街道办事处东华小区2栋4单元6号，建筑面积42平方米；二、成交价15万元；三、签约当日支付10万元，余款5万元在办理上述房屋过户后1日内支付；四、交房时间为2008年3月15日前；五、甲方（马俊英、黄辉、范某某）领取房屋产权证后15日内办理产权过户登记手续，过户所产生的各种税、费由乙方（魏跃国）承担；六、任何一方违约向对方支付违约金10万元，支付违约金后本协议能履行的，仍应继续履行。七、1.若以后该房被查实属危房，或甲方领取产权证后因政府政策不能过户，则任何一方均可解除本协议，无须支付违约金及种损失但应该全额退还乙方本金；如因房屋补偿（政府补偿成都市成华区圣灯街道办事处东华小区2栋4单元6号的补偿）或因房屋设施费补偿（成都市成华区圣灯街道办事处东华小区2栋4单元6号补偿相关单位的费用）都由甲方受益或承担。合同签订当日，魏跃国支付给马俊英10万元，马俊英也按约定于2008年3月15日前交付了房屋，魏跃国随后装修入住。2014年4月16日，成都市房屋产权登记中心将本案诉争房屋登记在被告范某某名下，登记房号为成华区华林二路9号2栋4单元2层203号，登记的建筑面积为47.39平方米。2014得6月16日，马俊英在该小区物管处领取房屋产权证。同年6月19日，魏跃国与马俊英到房管局办理过户手续。房管局因马俊英与黄辉离婚问题，要求马俊英补办相关手续。致当日未能进行过户登记。2014年6月21日，双方因房屋过户问题发生纠纷时，成华公安分局圣灯派出所民警接警达到纠纷现场，并进行了处警登记。该登记表载明：接110指令，东华小区门口有纠纷，我组到达后，报案人樊建珍称向马俊英支付15万元购买了其位于东华小区的房产一套，现马俊英以家人反对为由迟迟不愿将房子过户。经我组现场调解，双方无法达成一致，后报案人称自行找法院解决。魏跃国遂于2014年6月23日诉讼来院。原审法院受理后，马俊英委托律师向魏跃国发出律师函。要求魏跃国办理过户、支付余款及面各补差款，承担损失及违约金45000元。魏跃国回函称，该纠纷已提起诉讼，通过诉讼解决，不接受马俊英方提出的所有方案。
上述事实，有当事人陈述及经当庭质证下列证据证实：《征地拆迁住房安置协议书》、《离婚协议书》、《房屋买卖合同》、收条、《巡警处警登记表》、东华小区物管处证明、涉案房屋信息摘要及房屋产权证等。
原审法院认为，《房屋买卖合同》中约定的魏跃国义务为：签约当日支付10万元，余款5万元在办理房屋过户后1日内支付，承担过户产生的各种税、费等。被告马俊英等三人义务为：2008年3月15日前交房，领取房屋产权证后15日内办理产权过户登记手续，涉案房屋被查实属危房，或因政府政策不能过户，解除协议时全额退还购房款等。根据双方约定的义务，魏跃国已履行10万元的支付义务，至于余款支付及税费承担，因尚未进行过户，不存在违约行为。因余款5万元付款条件未成就，且双方在合同中没有约定房屋超面积如何处理。故马俊英及范某某的反诉要求魏跃国支付违约金及损失20000元的事实和理由不能成立，不予以支持。本案中，马俊英方领取房屋产权证的时间是2014年6月16日，那么按约定马俊英等人应在同年7月1日前协助魏跃国办证。在领取产权证后的第三天，马俊英即协助魏跃国到产权中心办理过户，只因手续不全问题至过户未成。虽然，双方在6月21日又发生了纠纷，但纠纷原因及过程，在处警登记表中仅有报案人樊建珍陈述记载。且记载的内容不能充分证明马俊英方明确拒绝在约定的时间内办理过户登记。魏跃国于2014年6月23日起诉时，尚在双方约定的办证期限内。在审理中，马俊英又对协助魏跃国过户没有异议。故魏跃国认为马俊英等人违约的证据不足，不予以支持。双方在合同中约定的房屋面积为42平方米，现产权登记的实际面积为47.39平方米，超面积5.39平方米。由于双方在合同中对超面积如何处理未作约定。但根据合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。且双方在合同中约定了因补偿获得的收益归出卖人承担的相关条款。故马俊英要求超面积补差，既符合上规定，又符合民法中的公平原则，予以支持。由于双方签订合同时，对价格进行了约定，双方发生纠纷只涉及履行的问题，为维护合同的稳定性及正常的交易秩序，马俊英方要求以现有的房屋单价每平方米8000元进行补差，不予以支持。当时商定总价为15万元，折合单价为每平方米3570元，那么魏跃国应补差为19242.30元。因马俊英及其子范某某对协助魏跃国办理房屋过户登记无异议，魏跃国对在办理过户登记后1日内支付余款5万元无异议。故对双方的上述请求，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、马俊英、黄辉、范某某在本判决生效之日起十五日内协助魏跃国将成都市成华区华林二路9号（东华小区）2栋4单元2层203号房屋产权证和国土证过户登记在魏跃国名下；二、魏跃国在马俊英、黄辉、范某某办理完上述第一条确定的事项后，一日内将剩余房款5万元及超面积补差款19242.30元支付给马俊英、范某某。三、驳回魏跃国的其他诉讼请求。四、驳回马俊英、范某某的其他反诉请求。
宣判后，魏跃国不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：1.虽然双方当事人在《房屋买卖协议》中约定了房屋过户时间，但被上诉人在此期间内明确表示拒绝履行房屋过户的义务，应当认定被上诉人已经违约，被上诉人应当承担违约责任。2.原审判决未考虑标的房屋的性质，标的房屋为安置房，在双方签订房屋买卖协议时，标的房屋的产权证尚未办理，房屋的建筑面积也尚未确定。上诉人魏跃国在购买房屋时是基于一整套房屋，而房屋面积是多少上诉人和被上诉人均不知道，上诉人魏跃国不应该补差。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人将位于成都市成华区华林二路9号（东华小区）2栋4单元2层203号房屋产权证和国土证过户登记在上诉人魏跃国名下，被上诉人支付上诉人魏跃国违约金40000元，上诉费由被上诉人承担。
被上诉人马俊英、范某某答辩称，原审判决认定事实正确，上诉人所称被上诉人明确拒绝履行房屋过户义务不是事实。房屋补差问题，双方在协议中有明确约定，多出面积的利益应归被上诉人所有。
被上诉人黄辉未答辩。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一是被上诉人马俊英是否明确拒绝履行房屋过户义务，是否应当承担违约责任；二是超过合同约定的面积上诉人魏跃国是否应当补差。
关于被上诉人马俊英是否明确拒绝履行房屋过户义务以及是否应当承担违约责任的问题。本院认为，被上诉人马俊英方领取房屋产权证的时间是2014年6月16日，根据双方的合同约定被上诉人马俊英方应在同年7月1日前协助魏跃国办证。在领取产权证后的第三天，被上诉人马俊英即协助魏跃国到产权中心办理过户，只因手续不全问题致过户未成。虽然双方就合同履行问题在6月21日又发生了纠纷，但纠纷原因及过程，在处警登记表中仅有报案人樊建珍陈述记载。且记载的内容不能充分证明被上诉人马俊英明确拒绝在约定的时间内办理过户登记。上诉人魏跃国于2014年6月23日起诉时，尚在双方约定的办证期限内。在一审法院审理中，被上诉人马俊英对协助魏跃国过户没有异议。故上诉人魏跃国认为被上诉人马俊英等人明确拒绝履行房屋过户义务构成违约的证据不足，不予以支持。
关于超过合同约定的面积上诉人是否应当补差的问题。本院认为，双方在合同中约定的房屋面积为42平方米，现产权登记的实际面积为47.39平方米，超面积5.39平方米。双方在房屋买卖合同第七条约定：如因房屋补偿（政府补偿成都市成华区圣灯街道办事处东华小区2栋4单元6号的补偿）或因房屋设施费补偿（成都市成华区圣灯街道办事处东华小区2栋4单元6号补偿相关单位的费用）都由马俊英方受益或承担。根据《征地拆迁住房安置协议》，成都市成华区国土资源局对被上诉人马俊英方的安置面积为70平方米，超出安置面积按协议约定的价格购买。这意味着超出面积部分被上诉人马俊英方要支付相应的对价。被上诉人马俊英方要求超面积补差，既符合上规定，又符合民法中的公平原则，应予支持。上诉人魏跃国关于其购买房屋时是基于一套房屋而被上诉人马俊英告知其房屋面积是按套内建筑面积计算，没有相应证据支持，且与双方签订的《房屋买卖合同》的约定和法律规定不符，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费的负担按原审判决执行；二审案件受理费1281元，由上诉人魏跃国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何志红
审 判 员 郑 红
代理审判员 侯文飞
二〇一五年十一月六日
书 记 员 杨 岚