湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05068号
上诉人（原审原告）湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。
法定代表人蔡育杰，董事长。
委托代理人文颖、熊依凡，湖南金州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）株洲斯瑞商贸有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路湘银小区2栋706号。
法定代表人黄开玉，该公司总经理。
委托代理人彭华，湖南唯楚律师事务所律师。
委托代理人康懿，系株洲斯瑞商贸有限责任公司员工。
上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）与上诉人株洲斯瑞商贸有限责任公司（以下简称斯瑞公司）租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第3416号民事判决。斯瑞公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋305号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字第××号）。2011年9月13日，盈富公司（出租方）与斯瑞公司（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“购物中心”是指坐落在长沙市天心区坡子街216号的悦方IDMALL（原青和购物中心A、B栋商场部分）；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第三层编号为L326号商铺，该商铺仅供承租方用作经营或销售亦谷（品牌）的服饰；租赁面积为93.4平方米；合同租赁期为2年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有30日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算如下，第一个租赁年每月租金为人民币370元／平方米／月（合计人民币34558.00元／月）（“保底租金”）或该月营业额20%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第二个租赁年每月租金为人民币400元／平方米／月（合计人民币37360.00元／月）（“保底租金”）或该月营业额21%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金，如当月的提成租金较当月的保底租金为高，承租方须于次历月10日内向出租方缴纳该差额；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币70元／平方米／月支付当月的物业管理费，合计人民币6538.00元／月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应当在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期内的物业管理费等共计人民币6538.00元；上述物业管理费不包括承租方因承租该商铺而产生的水、电、燃气等费用，承租方应根据实际发生金额自行承担前述费用；若本合同提前终止的，则承租方应立即返回该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；若承租方欠缴租金、物业管理费等应向出租方交纳的其他费用达30日以上，不影响出租方此期间向承租方收取租金、物业管理费等其他费用的权利；承租方应在合同签署后5日内向出租方足额支付相当于3个月保底租金、物业管理费以及宣传推广费总和之金额共计人民币123288.00元整的保证金；在合同终止时，承租方应当在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，还应当向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金：1）逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2）承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3）违反合同约定，擅自搬离该商铺的；租用出租方提供的POS机，每台P**机租金人民币400元／月；双方还对其他相关权利义务进行了约定。
合同签订后，盈富公司与斯瑞公司于2011年10月9日办理该商铺的验收交付手续并于2012年1月16日交付POS机。2012年5月19日，盈富公司与斯瑞公司以及李华签订《商铺租赁合同》主体变更三方协议，约定盈富公司与斯瑞公司于2011年9月13日签订的《商铺租赁合同》中斯瑞公司享受的权利以及承担的义务全部转让给李华，由李华继续履行该合同中的义务，斯瑞公司对李华继续履行该合同中的义务承担连带担保责任。租赁期间，斯瑞公司缴纳保证金123288元、装修押金5000元。2012年12月13日，长沙悦方IDMALL管理办公室出具结算单，载明截止2012年12月欠缴租金、物业管理费、POS机租金共计113487.31元。
2013年1月18日，盈富公司发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，以未按期支付租金等费用为由通知李华双方签订的租赁合同于2013年1月22日解除。2013年11月6日，盈富公司发出《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》，通知李华支付相关的费用。后双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，遂酿成纠纷。
原审法院认为：盈富公司和斯瑞公司于2012年2月23日签订《商铺租赁合同》，并和斯瑞公司、李华于2012年5月19日签订《商铺租赁合同主体变更三方协议》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，双方当事人之间签订的《商铺租赁合同》承租方主体已经变更为案外人李华，斯瑞公司已变更为《商铺租赁合同》承租方的连带责任保证人，现盈富公司要求解除其与斯瑞公司签订的《商铺租赁合同》已无必要，故不予支持；对于盈富公司要求解除其与斯瑞公司签订的《商铺租赁合同主体变更三方协议》，因该协议涉及到案外人李华的权益，亦不予支持。
关于本案中的诉讼时效以及保证期间问题。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”而《中华人民共和国民法通则》关于延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年，本案中租赁关系的承租方已变更为李华，而斯瑞公司已变更为《商铺租赁合同》承租方李华的连带责任保证人，且双方未约定保证期间，因此，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。对于主债务履行期间的问题，盈富公司于2013年1月18日发函给李华通知其因未依约支付租金等费用双方租赁关系于2013年1月22日解除，2013年11月6日盈富公司又向李华发函要求其支付租金等费用，根据《中华人民共和国民法通则》关于延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年的规定，盈富公司要求支付租金等费用时效届满日（主债务履行期限届满日）为2014年11月6日。因此，2014年11月5日，盈富公司起诉要求支付租金等费用，未过诉讼时效也未过保证期间。
关于所欠租金等费用以及违约金的问题，盈富公司要求连带责任保证人斯瑞公司承担，符合双方合同约定，应予支持。首先，关于所欠租金、物业管理等费用金额问题，2012年12月13日，长沙悦方IDMALL管理办公室向斯瑞公司出具结算单，载明截止2012年12月欠缴租金、物业管理费、POS机租金共计113487.31元，该结算单斯瑞公司予以认可，故认定截至2012年12月31日，承租方欠缴租金、物业管理费、POS机租金共计113487.31元。盈富公司于2013年1月18日发函给李华通知其因未依约支付租金等费用双方租赁关系于2013年1月22日解除，双方租赁关系已于2013年11月22日解除，因此，自2013年1月1日至2013年1月22日，承租方应交纳租金25308.39元（37360元／月÷31天×21天）、物业管理费4428.97元（6538元／月÷31天×21天）、POS机租金270.97元（400元／月÷31天×21天）。对于宣传推广费，因双方合同没有约定，不予支持。其次，关于违约金及其他损失的计算问题，根据《商铺租赁合同》第二十条第二款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述计算方式即违约金总额为246576元。该约定明显过高，有失公允，结合本案实际以及盈富公司关于违约金的诉讼请求，适当调整违约金为3个月保底租金和物业管理费的总和，即123288元；因盈富公司所收取的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对盈富公司要求扣除已付保证金和其他费用、并要求斯瑞公司承担律师代理费的诉求不予支持。斯瑞公司已经缴纳了保证金123288元、装修押金5000元，盈富公司应将收取的租赁保证金、装修押金合计128288元予以退还。
斯瑞公司应向盈富公司支付截至2012年12月31日的租金、物业管理费、POS机租金共计113487.31元、2013年1月1日至2013年1月22日的租金、物业管理费、POS机租金共计30008.33元、违约金123288元；盈富公司应退还斯瑞公司保证金及装修押金128288元，相互折抵后，斯瑞公司仅应向盈富公司给付截至2013年1月22日的租金、物业管理费、POS机租金共计15207.64元、违约金123288元。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定判决：（一）由株洲斯瑞商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司截至2013年1月22日的租金、物业管理费、POS机租金共计15207.64元；（二）由株洲斯瑞商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司违约金123288元；（三）驳回湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费9130元，由湖南盈富置业有限公司承担6723元，株洲斯瑞商贸有限责任公司承担2407元（此款湖南盈富置业有限公司已预交，由株洲斯瑞商贸有限责任公司于本判决生效之日起5日内直接给予湖南盈富置业有限公司）。
盈富公司不服，上诉称：1.关于租金、物业管理费、POS机租金和宣传推广费的计取均应依据双方签订的《商铺租赁合同》，原判计算错误；2.原判判决的违约金过低，仅相当于三个月保底租金和物业管理费之和，不足以弥补盈富公司的损失；3、依据双方签订的《商铺租赁合同》，斯瑞公司无权要求退还已交纳的保证金和其他费用，还应支付相当于六个月的保底租金和物业管理费的总和的违约金，并在恢复商铺原状前按2倍租金和物管费之和支付占用费，还应承担商铺恢复原状费用。请求撤销原判，依法改判。
斯瑞公司不服，上诉称：1.合同约定主债务履行届满之日为每月5日前。合同已于2013年1月13日解除，解除日之前的租金应于2013年1月5日交清，主债务履行期届满之日为2013年1月5日，保证期届满之日为2013年7月5日。而盈富公司从未向斯瑞公司主张过保证责任。因此，斯瑞公司的保证责任已过保证期间。2.李华对盈富公司的债务已过一年时效，其欠租金才一万余元，而违约金却达123288元，明显过高。请求撤销原判，驳回盈富公司的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，盈富公司、斯瑞公司和李华签订的《商铺租赁合同主体变更三方协议》中并未对斯瑞公司的连带保证责任的保证期间进行约定，因此，盈富公司可在主债务履行期届满之日起6个月内要求斯瑞公司承担保证责任。虽然《商铺租赁合同》约定承租方在每月1日前交纳当月保底租金，而保底租金仅为主债务的一部分，因此，斯瑞公司主张主债务的履行期届满之日为2013年1月5日不能成立。盈富公司于2013年1月18日向李华发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，通知于2013年1月22日解除《商铺租赁合同》，并要求李华在2013年1月29日前将商铺恢复原状并支付所欠租赁费用及违约金。因此，主债务履行期应当为2013年1月29日。而盈富公司在2013年7月29日前未要求斯瑞公司承担保证责任，斯瑞公司依法应免除保证责任。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条规定：保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。而原判认定主债务履行期满之日为盈富公司要求李华支付租金的诉讼时效届满之日，明显错误。盈富公司要求斯瑞公司承担保证责任的诉讼请求依法不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第3416号民事判决；
二、驳回上诉人湖南盈富置业有限公司的诉讼请求。
本案一审诉讼费9130元，二审诉讼费9130元，共计18260元，由上诉人湖南盈富置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十二日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。