阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初283号
原告：冯远丹，女，1983年9月29日生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。
法定代表人：陈明威，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯兆春，男，1967年10月20日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。
原告冯远丹诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯远丹，被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯远丹向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告先支付逾期交房的违约金人民币24901.18元，[计算标准是已付房价款406882元×0.0001/天(每天万分之1的违约金)×612天（从2015年4月30日起暂计至2016年12月31日止，及2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止）]的违约金给原告冯远丹；二、请求判决木案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年7月31日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司与原签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元203号房给原告，成交总价为:人民币406882元;2014年7月31日支付定金:人民币20000元;2014年8月7日前支付首期款及购房费用：人民币160106元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款126882元、维修基金6806元、办证费24413元、房屋保险费1705元、代办证费300元，合共160106元给被告。2014年9月4日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元203号商品房的建筑面积共90.15平方米，其中套内建筑面积73.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.86平方米；该商品房单价为每平方米人民币5551.67元，总金额人民币406882元;被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合输并符合合同约定的商品房交付给原告使用：被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己付房价款万分之五的违约金，合同继续履行：⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自××解除介同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，介同继续履行，自合同规足的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年9月1日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房按揭贷款合同”贷款，并款项直接支付给了被告。至此，原告己全部付清了该商品房的全部价款人民币406882元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款406882元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合同的约定交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述介同约定，被告对其该违约行为承担违约贵任，原告要求被告继续履行合同，并被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之1的违约金。现原告暂诉请被告支付2015年4月30日至2016年12月31日期间的违约金人民币24901.18元[已付房价款406882元×0.0001/天(每天万分之1的违约金)×612天（从2015年4月30日起暂计至2016年12月31日）]；另2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金也要支付给原告。原告为维护自己的合法权益，持相关证据为凭，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百-
十九条的规定，特向贵院提起诉讼，希判如诉请！
被告锦绣名城房地产公司辩称：原告已实际使用了所预购之商品房，行使了该房产的用益物权。原告在起诉状中称“2014年9月11日与中国农业银行阳江江城支行办理了‘个人购房按揭借款合同’贷款，”证明其已将所购之商品房支付给贷款方农行江城支行作贷款抵押物，行使了该房产的所有权进行处分的权能，同时，该房产已由原告到政府的房管部门依法进行了抵押登记，而且，原、被告双方也就该房产为原告办理房屋所有权证办理了登记手续。以上事实充分说明了原告所购之商品房，不存在被告纯粹不交付房屋的事实。现原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，以及出现所谓未向原告交付房屋的问题，过错不是被告所造成的。原因是：1、是由于工程承包方没有依合同施工和完工造成的，而据被告与工程承包方的合同总造价为12963万元，按施工合同的约定，现累计应支付工程承包方工程进度款4760万元，而被告为了工程承包方能加快工程进度，被告已向工程承包方累计支付了工程款9900万元，已超付了5140万元工程款给工程施工方，但工程承包方未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且是受害人。2、外部各种非被告所能控制的因素造成的。这一事实有被告提供的证据一《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》（下称会议纪要）里说明清楚了，的确非因被告的过错所致！由于有关金融部门没有依时向被告放款和向业主办理购房按揭贷款支付义务，所以，导致了这场混乱。以上这些不安定的外界因素而给原告带来诸多不便，被告在此，除了向原告表示歉意之外，也深感无奈。但客观事实是，所有这些，确实不是被告过错原因造成的延期！因此，请原告公正地正确认识这一点！3、依照《商品房买卖合同》第8条第二段第3项的规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：3、其他非××过错原因造成的延期。”因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年8月7日，原告冯远丹（××）与被告锦绣名城房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014080338），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元203号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共90.15平方米（其中套内建筑面积73.29平方米，公共分摊建筑面积16.86平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5551.67元，房屋总价款为406882元。合同第八条关于交付期限的约定：××应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非××过错原因造成的延期。合同第九条关于××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，2014年9月11日，原告付清全部购房款406882元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收，何时建好未能确定。
诉讼中，被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是金融部门没有依约办理业主购房按揭贷款、没有向被告支付贷款以及施工单位不按合同约定施工造成的，但被告未能举证证明上述情况不是其过错造成的。
以上事实，有原、被告提供的身份证、伴湖毫庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票等证据，结合本案的庭审笔录、询问笔录，经综合分析，本院予以认定。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014080338），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。被告辩称“原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，出现所谓未向原告交付房屋的问题，不是被告过错所造成的，是由于承包方没有按时施工和有关金融部门没有依时向被告放款和为业主办理购房按揭贷款所致，且原告已经实际使用装修该房屋，被告应予免责等等”，理据不足，本院不予采纳。
综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款406882元的万分之一的标准支付违约金给原告，故原告请求被告支付逾期交房违约金（从双方约定的最后交付房屋期限届满之日起的第二天（即2015年4月30日）开始计算，按已付购房款406882元、日利率万分之一的标准计至涉讼商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：
限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金406882元、日利率万分之一计算，从2015年4月30日起计至阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元203号房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止）给原告冯远丹。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费211元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 陈剑华
二〇一七年四月十日
书记员 敖嘉豪