江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4090号
上诉人（原审原告）刘云钟，男，1985年2月15日生。
委托代理人邓小芹、吕蒙蒙，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汤浩，男，1985年4月23日生。
委托代理人李亚军，江苏金禾律师事务所律师。
上诉人刘云钟因与被上诉人汤浩房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人刘云钟的委托代理人邓小芹，被上诉人汤浩及其委托代理人李亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘云钟原审诉称，2013年5月11日，其通过南京顺驰不动产网络有限公司与汤浩签订《定金协议》一份，约定由其购买汤浩与李艳共有的位于南京市江宁区秣陵街道清水亭9号万科金域蓝湾××1室房屋，房款为128万元，定金为2万元。汤浩向其出具《房屋状况说明书》一份，保证出售房屋无渗水情况。2013年5月20日，其委托南京翘楚验房公司对该房屋进行了验房，验房报告指出，房屋门边墙面、主卧窗台及客厅等多处存在渗水的现象，与《房屋状况说明书》严重不符，即汤浩故意隐瞒与签订合同有关的事实。汤浩在协议约定的签约时间前，无法办理房产证不具备签约条件致使双方不能在约定的时间签订房屋买卖合同，故其不同意继续购买该房屋，现诉至法院，要求汤浩双倍返还定金4万元及支付房屋查验费用300元。
汤浩原审辩称，一、刘云钟在签订定金协议前去房屋查看过，房屋并未存在渗水问题，且对于房屋存在的一些瑕疵，刘云钟也是清楚的；二、其在刘云钟验房后积极的联系开发商解决问题，开发商表示一个星期内即可将瑕疵修复，但刘云钟仍不愿意购买房屋；三、在签订定金协议当天，刘云钟即知道该房屋未办理房产证，其已于签订协议后立即去办理了房产证，但因房产局的原因，2013年5月21日才能取得房屋所有权证；四、即便其于5月20日拿到房产证，刘云钟也不会前去签订合同，刘云钟在验房当天已明确表示了其不想购房。综上，要求驳回刘云钟的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年5月11日，刘云钟（乙方）与汤浩、李艳（共有人）（甲方）通过南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）签订《定金协议》一份。协议约定，乙方购买甲方位于南京市江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾××1室房屋（以下简称××1室房屋），房屋转让价款为128万元（其中含定金2万元），乙方于5月11日付甲方定金2万元冲抵首付款；乙方支付甲方25万元用于还房屋内贷款，待他项权证出来之后三个工作日内完成过户手续，月底之前完成过户手续；剩余房款100万元由银行直接下到甲方账户，如若贷款小于100万元部分由乙方以现金补足；尾款1万元待甲方结清房屋内所有费用并迁出所有户口，乙方支付给甲方；甲乙丙三方约定于2013年5月20日前往丙方位于天印大道签约中心签订《房地产买卖中介合同》或《南京市存量房交易合同》；丙方协助提前还款、过户、贷款、交房，本协议自双方签订《房地产买卖中介合同》或《南京市存量房交易合同》后即自动终止。协议签订前，刘云钟与汤浩签订房屋状况说明书一份，对房屋基本信息、房屋自然状况、房屋质量瑕疵（无渗水、无白蚁）、一并转让的附属设施及家电、家具等进行了确认；甲方承诺信息真实，乙方负有查验义务，如有不实，导致合同无法履行的，须由过错方承担相应责任。该房屋已由汤浩出租给他人使用，看房时汤浩不在场，刘云钟与中介公司工作人员一同前往看房。同日，刘云钟向汤浩支付房屋定金2万元。
2013年8月8日，刘云钟诉至原审法院，称房屋质量存在问题，存在渗水的现象，且汤浩未在双方约定的时间签订房屋买卖合同，故应当承担相应责任。对此，刘云钟提交南京翘楚验房公司的验收报告一份，以证明房屋存在渗水现象，该验房报告载明：“进户门边墙面一处渗水，主卧窗台西南角下口渗水，客厅西南下口有渗水，餐厅吊顶接缝处处理不平整、厨房柜门关闭不上不到位”，其另提供催告函一份，以证明汤浩于2013年5月21日才领取了房产证，方能签订合同，催告函载明：“汤浩已于2013年5月21日办好房产证土地证并通知刘云钟先生按定金协议的要求办理相关签约手续。但刘云钟先生迟迟没有配合办理相关手续，现催告刘云钟于7日内即2013年6月2日前履行定金协议相关内容，如逾期，则按定金协议相关内容没收定金，定金协议失效。”汤浩对验收报告不予认可，称××1室房屋不存在渗水的现象，该房屋经过验收合格，也在保修范围内，其认可向刘云钟发出的催告函，称双方之所以未能签订房屋买卖合同系刘云钟不愿意继续购房所致，与其何时领取房产证无关。对其主张，汤浩提交住宅质量保证书一份并申请证人顺驰公司的员工杨超出庭作证，证人杨超陈述其负责刘云钟与汤浩的房屋买卖中介事宜，在签订定金协议当天，其先带刘云钟及其妻子前往××1室房屋看房，刘云钟对该房屋表示满意，后其组织汤浩及刘云钟签订定金协议，2013年5月20日，刘云钟通知其前往××1室房屋处参与验房，因房屋墙角的墙纸上有霉斑，故其与汤浩进行沟通，后开发商答复一周内就可修复好，但刘云钟称等结婚做婚房来不及，就不同意继续购房。审理中，因双方分歧较大，致调解未成。
原审法院另查明，××1室房屋后已由汤浩于2013年7月21日出售给案外人。
上述事实，有定金协议、收条、催告函、证人证言及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。刘云钟与汤浩签订的《定金协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议对××1室房屋的房屋基本信息、房屋的价款及支付、房屋交付时间、税费承担等进行了明确的约定，实质为××1室房屋的房屋买卖合同，合法有效，应受法律保护。合同生效后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。刘云钟不同意继续购买××1室房屋，汤浩后向其发送的催告函及再次出售××1室房屋的行为，表明该房屋买卖合同亦已解除。本案的争议焦点系该房屋买卖合同的解除系哪方的原因所致。首先，刘云钟称其于2013年5月20日准备签合同，但因汤浩未办理好两证，故无法签订合同与其称当天发现房屋渗水而不同意继续购买××1室房屋自相矛盾；二、证人杨超的证人证言，证明在2013年5月20日，刘云钟在验房后因房屋质量瑕疵，不同意购买××1室房屋；三、刘云钟也未能提供证据证明其在当天有表现过与汤浩签订《房地产买卖中介合同》或《南京市存量房交易合同》的意思表示；四、在同年5月21日汤浩拿到房产证后以及同年5月26日，汤浩向刘云钟发出催告函后，刘云钟仍未做出任何履行合同的意思表示，综上能够确认合同之所以解除与刘云钟认为房屋存在质量问题不同意继续购房有关。刘云钟在购房之前已对××1室房屋进行过现场查看，汤浩将房屋出租给他人使用，看房时亦不在场，不能认定汤浩故意隐瞒事实，且房屋存在质量瑕疵，并不影响正常居住和使用，不属于法定的解除合同事由，也非双方约定的解除合同事由。刘云钟有权要求汤浩对房屋的瑕疵进行修理、重作，但无权拒绝履行合同。刘云钟在发现诉争房屋存在瑕疵后，并未向汤浩要求修理或重作，而是单方面作出不愿意继续履行合同的意思表示，且在接到汤浩催告函后，仍未继续按约履行其义务，致使双方合同最终解除，其无权要求汤浩双倍返还定金。另其主张的查验费用无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘云钟的诉讼请求。原审案件受理费减半收取425元，由刘云钟负担。
刘云钟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、原审法院认定涉诉房屋质量仅为霉斑问题，与事实不符。首先，原审出庭证人杨超与被上诉人有利害关系，上诉人拒绝签订房屋买卖合同的事实和理由如得到支持，中介公司及杨超本人应得佣金将减少，证人杨超与被上诉人立场是一致的，故该证言不能单独采信。其次，南京翘楚验房公司验房时证人也在场，房屋状况说明书明确上诉人负有查验义务，故验房报告应当得到法院的认可。2、原审法院认定房屋质量问题在一周内即可修复好，与事实不符。原审法院根据与本案有利害关系人杨超的证言，在没有其他证据证明的情况下，认定房屋存在质量问题一周内即可修复好，缺乏事实依据。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认定房屋存在质量瑕疵通过修复不影响合同履行，但上诉人结婚急于购房特殊目的不能实现，故原审法院认定房屋质量瑕疵不构成法定解除事由，存在错误。2、双方签署的《房屋质量状况说明书》中，约定如被上诉人承诺相关信息不实，导致合同无法履行须由过错方承担责任，因诉争房屋存在渗水质量问题与被上诉人在说明书中承诺的事实不符，上诉人有权解除合同，原审法院未予认定不当。3、被上诉人存在违约的情况下，仅判定由上诉人一方承担违约责任，存在错误。4、原审法院以上诉人签约前已看房，被上诉人将房屋出租、看房不在场为由，免除被上诉人未告知房屋真实信息的违约责任，存在错误。综上，原审法院认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人双倍返还40000元定金，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人汤浩答辩称，上诉人认为房屋存在渗水质量问题没有依据，南京翘楚验房公司没有相应资质，该公司工作人员在没有撕开墙纸情况下，仅通过外表判断墙角墙纸上的霉变系渗水造成的存在错误，且霉变位置靠走廊的内墙，而非外墙，不可能出现渗水。同时，上诉人也没有要求被上诉人进行维修。本案上诉人实际不想购买诉争房屋才导致合同解除。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判决。
本院二审庭审中，被上诉人提出发生霉变部位非外墙，不可能出现渗水，对此，上诉人未予反驳。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为，双方当事人签订《定金协议》，实质内容明确了房屋的基本信息、合同价款及支付方式、房屋交付时间、税费承担方式等，具备房屋买卖合同的主要条款，应认定为房屋买卖合同，该合同未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应照此履行。
本案原审中，上诉人提交了南京翘楚验房公司出具的验房报告载明诉争房屋存在渗水，被上诉人申请证人杨超出庭证言为房屋墙角墙纸上系霉斑。本院认为，无论该房屋出现渗水还是霉斑，均是房屋的质量瑕疵，并不影响合同的履行。上诉人在2013年5月20日委托南京翘楚验房公司验房后，既未举证证明其曾要求被上诉人对房屋质量瑕疵进行维修，也未能证明该维修时间有多长将致合同履行迟延影响其结婚，故本院对上诉人提出房屋存在渗水，导致合同无法履行以及订立合同目的无法实现的意见，无事实依据，本院不予采信。
关于被上诉人是否存在违约问题。本院认为，上诉人系在履行看房手续后与被上诉人签订涉案合同，对于房屋存在渗水或霉变现状是明知的，被上诉人不存在故意隐瞒房屋质量瑕疵行为；被上诉人在合同签订后，依约办理了房产证、土地使用权证，并于2013年5月26日向被上诉人发出催告函，要求被上诉人继续履行合同，也不存在怠于履行合同的行为。故此，本院对上诉人提出被上诉人存在违约行为，应承担相应责任的主张，也无事实依据，不予支持。
根据一、二审法院查明事实来看，上诉人在订立合同后存在拒不履行合同行为。根据法律规定，上诉人给付被上诉人20000元的购房定金，无权要求被上诉人返还，原审判决未予支持并无不当。
综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费850元，由上诉人刘云钟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一四年一月三日
书 记 员 石 莹