山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终3477号
上诉人（原审原告）：李进中，男，1964年4月6日出生，汉族，山西省临县村民，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：郑瑞龙，山西龙易律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李洋，男，1993年9月22日出生，汉族，山西省清徐县集义乡靳村居民，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：郑瑞龙，山西龙易律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山西北方鸿基房地产开发有限公司，住所地山西省太原市尖草坪区红星路太原市金鑫旺装饰家园E区6号商铺。
法定代表人：王文亮，总经理。
委托诉讼代理人：樊黎丽，北京中伦文德太原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张燕，北京中伦文德太原律师事务所律师。
上诉人李进中李洋因与上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司房屋买卖合同一案，不服太原市尖草坪区人民（2015）尖民初第1444号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李进中、李洋委托诉讼代理人郑瑞龙，被上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司委托诉讼代理人樊黎丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李进中、李洋上诉请求：一、撤销太原市尖草坪区人民法院民事判决书第二项判决，改判被上诉人返还上诉人已付房款193685元及相应贷款利息，并按照已付房款一倍的数额193685元赔偿原告损失。二、判令本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对该案件的事实认定存在错误1、一审法院认为”上诉人在购买房屋时未对所购房屋性质进行了解和掌握应对买卖房屋合同无效的结果存在过错”该事实认定有错。上诉人在2013年1月19日购买该房屋前曾多次与被上诉人的工作人员联系了解，被上诉人的工作人员将宣传页给上诉人并强调该房屋是”大红本”可按揭。上诉人基于对被上诉人信任相信其宣传与事实是一致的，被上诉人所出售的是具有预售房许可证的商品房，所以才购买了该房屋。原审法院却认定上诉人没有了解房屋情况，该事实认定有错误。而且是否有预售许可证开发商应当主动向购房者进行披露和告知，这是开发商的法定义务，该义务不以购房者是否主动询问、是否主动要求而改变。所以一审法院将没有提供预售许可证的过错归于上诉人是错误的，应当予以纠正。2、一审法院认为被上诉人不存在虚假宣传、隐瞒事实真相的情形，该事实认定是错误的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：”对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。由此可见，被上诉人向上诉人明确告知其是否取得房屋预售许可证的行为即”没有故意隐瞒”，应当由开发商承担举证责任。若举证不能，则可以认定房地产开发企业未履行告知义务，应以实施欺诈行为论。再则，被上诉人在买卖房屋是所发放的宣传页最明显的位置用最醒目的打字印有”大红本”字样不就是为了让上诉人相信其出售的房屋是有符合法律规定的商品房吗？这不是故意隐瞒是什么？只不是虚假宣传是什么？所以一审法院认定被上诉人没有虚假宣传是错误的，应当予以纠正。3、被上诉人买卖房屋时用于宣传的宣传页上所记载的”大红本”字样的事实认定是错误的。所谓”大红本”是一种通俗的讲法,实际就是:符合法律规定,具有完全产权并允许上市流通的房屋。被上诉人在买卖房屋的宣传册中明确写明，同时又一次为理由大力宣传，在后签订的买卖房屋合同第15条也明确写明该快地的规划用途是”商住”，即商品房住宅。所以一审法院认定事实有误。这也更说明被上诉人作为专业房地产商利用一般大众的通俗理解进行了虚假宣传，损害上诉人利益。二、原审法院对该案件法律适用有错。1、依据法律被上诉人未明示其买卖房屋的产权性质所造成的过错应由被上诉人承担，一审法院适用法律错误。《房地产管理法》第四十五条第一款规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：”房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”。《城市商品房预售管理办法》第九条第一款规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。由此可见，房地产开发企业取得商品房预售许可证是其进行商品房预售的前提，而且负有向预购人出示的义务。因此，是否有预售许可证被上诉人应当主动向上诉人进行披露和告知，这是被上诉人的法定义务，该义务不以上诉人是否主动询问、是否主动要求而改变。所以一审法院适用法律有错误应当予以纠正。2、原审法院在理解”大红本”是不是人们传统意义上认知的”具有预售许可证的房屋”这一概念时，没有法律可依不能作为定案依据。在审理案件过程中一审法院在没有法律法规为依据的情况下，自圆其说，理由牵强。否认”大红本”的字面通俗理解。不能作为判案依据。所以请求二审法院予以纠正。综上所述，被上诉人利用虚假宣传，故意隐瞒没有房屋产权证明的事实买卖商品房造成房屋买卖合同无效，给上诉人造成了严重的经济损失，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请求二审法院对本案依法改判。
上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司上诉请求，1、请求撤销太原市尖草坪区人民法院作出的（2015）尖民初第1444号民事判决书中第二项”上诉人返还被上诉人购房首付款自2013年1月19日起至实际支付之日止按照中国人民同期贷款利率的利息”；2、依法判决两被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人购房首付款按照中国人民同期贷款利率计算的利息，于法无依、于理无据，一审法院理解法律存在错误，依法应予撤销。1、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条法律规定，一旦合同被认定无效，则产生的法律后果为各自返还因该合同取得的财产。2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，则依照法律规定上诉人返还已收取的首期购房款193685元即可，但一审法院在既没有任何合同依据又无任何证据证明被上诉人损失的前提下，判决上诉人支付购房首付款自2013年1月19日起至实际支付之日止按照中国人民同期贷款利率的利息，由此可见该项判决内容于法无依、于理无据，一审法院在理解法律上存在错误，据此作出的该项判决内容依法应予撤销。综上，一审法院作出的判决是错误的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法应予撤销太原市尖草坪区人民法院作出的（2015）尖民初第1444号民事判决书中第二项”上诉人返还被上诉人购房首付款自2013年1月19日起至实际支付之日止按照中国人民同期贷款利率的利息”的判决内容，维护上诉人的合法权利，维护法律的公平正义。
一审法院认定的事实：2013年1月19日，原告李进中、李洋与被告山西北方鸿基房地产开发有限公司签订了一份房屋买卖合同，该合同约定原告购买被告所开发的集祥新区C座·汇丰花苑住宅小区第C号楼1单元F706号楼房一套，该房屋建筑面积共116.65㎡，房屋单价为每平方米5003.73元，总价583685元；付款方式为合同签订之日支付房屋首付款193685元，剩余房款390000元办理银行按揭贷款，如因买受人原因或政府政策等原因致使买受人不能办理按揭贷款的，双方可协商变更付款方式；出卖人应当在2014年4月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人应当在该房屋具备办证条件后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方签订合同当日，原告向被告交付了房屋首付款193685元，但在被告将房屋交付原告前，原告获知被告所出售房屋非为商品房性质，不能按期办理银行按揭贷款，故主张解除合同，且认为被告房屋宣传册中”大红本”的销售字样与实际房屋性质不符，被告存在虚假宣传、欺诈销售行为，故要求被告返还已付首付款及利息，并一并赔偿已付房款一倍的经济损失。另查明，被告所售房屋”集祥新区C座”住宅项目为太原市尖草坪区人民政府2009年9月3日批准建设的城中村改造项目，于2011年10月27日取得建设用地规划许可证，但在2013年1月19日原、被告签订房屋买卖合同时，被告就该项目并未取得预售许可证等对外销售许可证明。
一审法院认为，本案双方当事人争议焦点在于原、被告所签订房屋买卖合同是否适用商品房买卖合同的相关规定，被告方在销售房屋时是否存在虚假宣传、隐瞒事实真相的情形。本案中被告所销售房屋在其未具备对外销售许可资格且至今仍未取得销售许可证的情形下，即与原告签订房屋买卖合同，违反了我国房地产管理相关法律规定，故该房屋买卖合同因违反法律规定，属于无效合同，双方当事人基于合同产生的利益应当予以返还，即被告公司应当将原告交付的首付款予以返还，且被告作为该房产项目开发建设单位，在明知其房产项目不具备销售条件时仍对外销售该房屋，导致合同无效应当承担主要责任，因此原告主张被告应当赔偿其首付款相应利息的请求于法有据，被告应当赔偿原告已付首付款自交付之日起至全部金额实际支付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的经济损失。而原告作为房屋买受人在购买房屋时，未对房屋应当具备的规划、建设、销售许可情况进行必要的了解和掌握时即与被告签订买卖合同，对造成合同因违反法律规定而归于无效的法律后果亦有过错责任，因此对其遭受的经济损失应当承担相应的责任。关于原告主张的被告存在虚假宣传、隐瞒事实真相的情形，原告认为被告销售宣传页中所载”大红本”字样即表示所购房产为完全产权的商品房性质，系对我国房屋产权性质的片面性理解，根据我国现行房地产管理的法律法规和政策规定，经济适用房、城中村改造用房等房产项目在符合相关法律规定的条件下，均可以获得由政府职能部门颁发的完全产权的房屋所有权证书，即所谓的”大红本”并非特指商品房的权利凭证，原告个人误解导致其对销售宣传信息理解偏差，不能证明被告存在虚假宣传、隐瞒事实的行为，且原告所购买房屋所处位置为太原市城中村所在地，原告又长期居住于所购房屋附近区域，对其居所附近行政规划设置、所购房屋地标位置应当了解熟悉，对其预购房屋的所处土地性质、项目规划、建设许可等基本信息在国家公开宣传媒体上完全能够了解知晓，原告完全依据其个人片面性理解即当然性认为该房屋为商品房性质的主张依法不能成立，亦未能提供有效证据证明被告存在虚假宣传、欺诈销售的事实，故其诉请按照商品房买卖合同的相关规定适用要求被告赔偿其已付款一倍损失的主张于法无据，本院不予支持。判决：一、原告李进中、李洋与被告山西北方鸿基房地产开发有限公司所签订的编号为0918018的房屋买卖合同无效。二、被告山西北方鸿基房地产开发有限公司返还原告李进中、李洋购房首付款193685元及该款项自2013年1月19日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行完。三、驳回原告的其他诉讼请求。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点主要为导致房屋买卖合同无效上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司是否存在过错，应否赔偿上诉人李进中、李洋损失；上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司在销售房屋过程中是否存在虚假宣传、隐瞒真相的情形。关于上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司是否存在过错的问题，上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司所销售房屋在其未具备对外销售许可资格且至今仍未取得销售许可证的情形下，即与上诉人李进中等签订房屋买卖合同，违反了我国房地产管理相关法律规定，导致无效合同，双方当事人基于合同产生的利益应当予以返还，即上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司应当将上诉人李进中等交付的首付款予以返还。上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司作为该房产项目开发建设单位，在明知其房产项目不具备销售条件时仍对外销售该房屋，导致合同无效应当承担主要责任。上诉人李进中等作为房屋买受人在购买房屋时，未对房屋应当具备的规划、建设、销售许可情况进行必要的了解和掌握时即与上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司签订买卖合同，对造成合同因违反法律规定而归于无效的法律后果亦有过错责任。关于损失部分，因上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司在没有销售许可资格导致合同无效，造成上诉人李进中等一定损失，原审酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算上诉人李进中等经济损失，较为合理。关于虚假宣传、隐瞒真相的问题，因上诉人李进中等证据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8575元，由上诉人山西北方鸿基房地产开发有限公司负担750元，上诉人李进中、李洋负担7825元。
本判决为终审判决。
审判长 郝利亚
审判员 成志刚
审判员 袁 强
二〇一七年三月二十九日
书记员 任丽杰