陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2699号
上诉人（原审原告）曹淑贞，女，1940年11月21日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。
委托代理人李明伟，陕西圣拓律师事务所律师。
委托代理人雷爱华，陕西圣拓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陕西敬业房地产开发集团有限责任公司，住所地：西安市碑林区文艺北路5号9号楼。
法定代表人ＸＸ茹，该公司总经理。
委托代理人王红娟，女，1975年7月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。
上诉人曹淑贞因与被上诉人陕西敬业房地产开发集团有限责任公司（以下简称敬业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初7651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曹淑贞之委托代理人李明伟、雷爱华，被上诉人敬业公司之委托代理人王红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月29日，曹淑贞（买受人）与敬业公司（出卖人）签订合同登记号为Y12036312的《商品房买卖合同》，约定曹淑贞购买敬业公司开发的位于西安市碑林区××敬业大厦××单元××房，建筑面积为108.56平方米，总价款为711068元。曹淑贞一次性付清全部房款共计711068元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件五补充协议：二、买受人在办理房屋交付手续前，应与出卖人依照国家相关法律、法规选定的前期物业服务公司签订《物业服务合同》及《临时管理规约》,并缴纳如下费用：（1）有线电视或数字电视初装费；（2）天然气安装费（含IC卡费）；（3）物业专项维修基金（按政府有关规定）；（4）房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证得费用。（以上收费金额如遇政策性调整，本合同据实调整。）如因买受人不缴纳以上费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。2013年9月5日，敬业公司向曹淑贞发出入伙手续书，要求曹淑贞按照顺序办理入伙手续，同月10日，房屋验收完毕。曹淑贞至今未按合同约定交纳物业专项维修基金及契约税等。
曹淑贞于2016年9月7日起诉至西安市碑林区人民法院称，2012年5月29日，其与敬业公司签订合同登记号为Y12036312的《西安市商品房买卖合同》，购买敬业公司所开发的位于西安市碑林区××路敬业大厦××单元××房，建筑面积为108.56平方米，总价款为711168元。其按照合同约定履行付款义务，但因敬业公司原因，其至今未能在约定期限内取得房屋权属证书，经多次协商均未果。故现起诉至法院请求：一、依法判令敬业公司于判决生效之日起六十日内向办理房地产权属证书的登记机关提交合法有效的办证资料，若到期未提交，每逾期一日，应按日向其支付总房款千分之一的迟延履行金，直至其取得房地产权属证书为止；二、判令敬业公司支付其逾期交房违约金人民币2888.32元；三、判令敬业公司支付其因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金人民币7111.68元；本案诉讼费用由敬业公司承担。
敬业公司辩称，1、曹淑贞要求逾期递交资料的迟延履行金与逾期办证违约金系重复主张，不能成立；2、曹淑贞主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，应依法予以驳回；3、根据《西安市商品房买卖合同》附件5补充协议第二条，买受人不交纳物业专项维修基金、契税等费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。曹淑贞至今未交纳契税及大修基金，其无过错，故曹淑贞要求其承担责任的理由不成立；3、合同对买受人取得房产证并未约定时间节点，曹淑贞要求逾期办证时间不清楚；4、因陕西省政府统一规划、世园会期间禁止施工等原因，造成其项目施工延迟一年之久，属于不可抗力，法律应免除其责任；5、曹淑贞主张的违约金过高，应按照实际损失及已付房款总额同期银行贷款利率计算，应调整为法律规定范围。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同附件中明确约定：买受人在办理房屋交付手续前应交纳物业专项维修基金、房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证的费用，同时约定如因买受人不缴纳以上费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。因曹淑贞在接受住房后一直未按合同约定缴纳物业专项维修基金及契约税，故房屋权属尚未登记备案，敬业公司并不存在违约。现曹淑贞要求判令敬业公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需要由敬业公司提供的资料报产权登记机关备案，并要求敬业公司支付逾期办证违约金，缺乏相应事实及法律依据，故本院对此不予支持。对于曹淑贞主张敬业公司自逾期递交资料之日起至其实际取得房屋权属证书之日止按日向其支付总房款1‰的迟延履行金一节，与合同约定不相符，且不符合相关法律规定，故本院对此不予支持。对于曹淑贞主张敬业公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，因曹淑贞自交房之日至起诉主张逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效，曹淑贞亦未提交其自2013年9月10日交房之日后向敬业公司主张过逾期交房违约金的证据，故本院对于曹淑贞主张的逾期交房违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告曹淑贞全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告曹淑贞负担。
宣判后，曹淑贞不服，向本院提起上诉称，一、原审法院在违约责任认定上颠倒黑白，歪曲事实，是非不分。1、被上诉人违反商品房买卖合同的先合同义务，其行为已构成根本违约，原审法院对被上诉人的违约事实视而不见，偏袒被上诉人，判决不公。2、因为被上诉人的根本违约行为，导致上诉人无法缴纳契税和专项维修基金。3、即使能缴纳契税和房屋专项维修基金，但因为被上诉人违约在先违反先合同义务，上诉人有权依据法律规定行使先履行抗辩权。原审法院将上诉人的合法抗辩权认为是一种违约行为，是对事实的错误认识和对法律的错误适用。二、不能办证的根本原因是被上诉人违反规划、消防验收不能通过、至今未经竣工验收的违约行为导致，不是上诉人没有缴纳契税和房屋专项维修基金，原审法院对此，避重就轻，本末倒置。三、商品房买卖合同附件5补充协议第二条没有法律效力，原审法院不能适用。四、被上诉人的违约行为一直持续，至今未达到合同约定的交房条件，因此应当向上诉人依法支付迟延交房违约金。五、原审判决实体和程序严重错误。上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决；2、依法判令被上诉人履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内向办理房地产权属证书的登记机关提交合法有效的办证资料，若到期未提交，每逾期一日，应按日向上诉人支付总房款千分之一的迟延履行金，直至上诉人取得房地产权属证书为止；3、依法判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金人民币2888.32元；4、依法判令被上诉人支付上诉人因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金人民币7111.68元；5、一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。
敬业房地产公司辩称，一、对上诉人第一项上诉请求，被上诉人请求二审法院维持原判。二、第二项上诉请求，无合同约定也无法律约定，且重复主张，依法不能成立。三、第三项上诉请求，本案二审共上诉24人，其中18人要求被上诉人承担逾期交房违约金，但是全部已经超过诉讼时效，应当依法应予驳回。四、第四项上诉请求，本案24人要求被上诉人承担迟延办证违约金，依法不能成立。因上诉人并未缴纳契税、房屋专项维修基金和产权费等，根据合同约定，被上诉人不承担违约责任。综上，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法维持，驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，曹淑贞与敬业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。按照该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案涉案房屋交付后，敬业公司未在房屋交付后的365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，敬业公司显属违约。但按照双方合同附件五补充协议的约定，买受人在办理房屋交付手续前应缴纳物业专项维修基金、房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证的费用，同时约定如因买受人不缴纳以上费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。曹淑贞未按照合同约定缴纳物业专项维修基金、房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证的费用，依据该补充协议的约定，不应视为敬业公司违约，故原审法院未支持曹淑贞要求敬业公司承担违约责任并无不当。但敬业公司将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案系其公司应履行的义务，原审法院未支持曹淑贞请求敬业公司将资料报产权登记机关备案不妥，本院依法支持曹淑贞请求敬业公司将办理权属登记需要由敬业公司提供的资料报产权登记机关备案。因曹淑贞起诉敬业公司支付其逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效，原审法院驳回其请求敬业公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，曹淑贞上诉请求支付其逾期交房违约金本院不予支持。至于曹淑贞其余之上诉理由，因无事实与法律依据，故本院依法不予采信。综上原审判决应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初7651号民事判决；
二、本判决生效之日起六十日内，陕西敬业房地产开发集团有限责任公司将给曹淑贞办理位于西安市碑林区文艺北路5号敬业大厦第1幢1单元24层12401号房屋的权属登记需要由陕西敬业房地产开发集团有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案；
三、驳回曹淑贞其余诉讼请求。
一审案件受理费50元，由陕西敬业房地产开发集团有限责任公司负担；二审案件受理费50元，由陕西敬业房地产开发集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一七年六月二十日
书 记 员 王晓平