江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01417号
上诉人（原审原告）李胜，居民。
委托代理人李乃久，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙玉娟，居民。
被上诉人（原审被告）宋继霞，居民。
委托代理人刘飞野，江苏公善民律师事务所律师。
上诉人李胜因与被上诉人孙玉娟、宋继霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第06112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审李胜诉称，2013年9月4日，李胜向孙玉娟借款50万元，孙玉娟同意出借50万元，后由于资金不够，只借了25万元。孙玉娟担心李胜无能力偿还，故将李胜所有的房屋（赣榆区青口镇海天连城7号楼1幢101室）以买卖形式抵押给孙玉娟，以保证按时还款。在借款过程中，李胜得知赣榆区法院（2014）赣民初字第780-1号民事裁决书，对李胜的上述房屋进行了查封拍卖，以偿还孙玉娟欠宋继霞的债务，现李胜认为，其与孙玉娟之间的买卖协议，名为买卖实为借贷，应属无效协议。同时，该房屋一直由李胜居住使用，且房屋未办理过户登记，所以房屋所有权仍属李胜，法院对上述房屋查封、拍卖明显违反法律。现诉至法院，请求依法判决停止对李胜房屋的查封、拍卖等强制措施，赣榆区青口镇海天连城7号楼101室归李胜所有，并由孙玉娟、宋继霞承担本案诉讼费用。
一审孙玉娟未作答辩。
一审宋继霞辩称，李胜所诉与事实不符，应驳回李胜诉讼请求，理由如下：1、李胜与孙玉娟之间不存在借贷关系，而是房屋买卖关系，该房屋之所以至今未办理过户，是因该房屋一直抵押在银行；2、李胜称该房屋一直由其居住使用，无事实依据。2013年1月2日，我起诉孙玉娟时，孙玉娟拒不接收开庭传票及法律文书，我与法院工作人员上门送达诉讼文书时，孙玉娟一直居住在该房屋内；3、涉案房屋虽登记在李胜名下，但李胜与孙玉娟签订房屋买卖合同并收到孙玉娟交付的购房款后，李胜已将该房屋交付给孙玉娟，故孙玉娟实际上已居住并取得该房屋的所有权；4、孙玉娟向我借款时，明确借款用途是购买李胜房屋，且借款时间是2013年9月14日前，李胜与孙玉娟于2013年9月14日签订的房屋买卖合同并由李胜出具收条，证明李胜已收到房款50万元的事实，足以证明该房屋自交付之日起，归孙玉娟所有。
原审法院经审理查明，连云港市赣榆区青口镇海天连城小区7幢一单元101室房屋登记权利人为李胜。2013年5月29日、8月26日、9月13日，案外人祁新军向宋继霞分三次借款共计85万元，均由孙玉娟提供担保。后案外人祁新军、孙玉娟未向宋继霞偿还借款，宋继霞诉至原审法院。在诉讼过程中，原审法院依宋继霞申请查封了孙玉娟（登记权利人为李胜）所有的位于连云港市赣榆区青口镇海天连城小区7幢一单元101室房屋一套。后原审法院作出祁新军返还宋继霞借款85万元及利息，孙玉娟承担连带责任的民事判决，宋继霞依据生效的判决申请强制执行。在执行过程中，李胜以该房屋系其与案外人祁新军、孙玉娟借款抵押而非买卖为由提出执行异议，要求终止对该房屋的强制执行措施。经审查，原审法院于2014年10月15日作出（2014）赣执异字第51号民事裁定书，裁定驳回了李胜的执行异议申请，李胜不服，于裁定书送达之日起十五日内向原审法院提出执行异议之诉。
原审法院另查明，2013年9月14日，李胜将其所有的位于连云港市赣榆区青口镇海天连城7号楼一单元101室出让给孙玉娟，并与孙玉娟签订房屋买卖合同，约定房屋成交价格为50万元，孙玉娟于2014年12月31日前将购房款一次性付清。同日，李胜向孙玉娟出具收条一份，载明：“今收到孙玉娟购房款伍拾万元整。假如以后我要收回海天连城7号楼一单元101室房屋，愿意赔偿孙玉娟一切损失壹佰万元整。收款人：李胜××2013.9.14”。祁新军、孙玉娟在向宋继霞借款时将李胜出具的收条交给宋继霞，并告知该房屋已由其购买并居住。庭审中，李胜提交孙玉娟出具的欠条一份，载明：“今欠李胜购房款贰拾伍万元整于2014年12月31日前一次性付清。孙玉娟××2014.12.31”，落款时间涂改为2013.9.14，对此，李胜称与孙玉娟之间存在借贷关系，签订房屋买卖合同是名为买卖实为借贷，李胜只收到孙玉娟交付的25万元。
原审法院还查明，2014年1月21日，宋继霞起诉祁新军、孙玉娟民间借贷纠纷一案卷宗中，存有孙玉娟、祁新军居住该房屋并由原审法院人员向其送达相关法律文书的照片。另经连云港市赣榆区海天连城小区物管公司保安人员证实，本案争议房屋已由孙玉娟和祁新军居住使用。
原审法院认为，公民的合法权利受法律保护。李胜将登记在其名下的位于连云港市赣榆区青口镇海天连城7号楼一单元101室房屋一套转让给被告孙玉娟，并签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思的体现，且不违反法律规定，故该房屋买卖合同合法有效。合同签订后，孙玉娟按约定将购房款于合同签订当日交付给李胜，李胜并出具收条；李胜称与孙玉娟签订的房屋买卖合同系名为买卖实为借贷，孙玉娟只出借了25万元，另欠25万元出具欠条，因该欠条的落款时间先由2014年12月31日改为房屋合同签订日，孙玉娟亦未到庭参加诉讼，故原审法院认为该欠条存在瑕疵，无法认定其真实性。李胜在法院对该房屋采取查封措施前已将其交付给孙玉娟，孙玉娟并实际占有、使用该房屋，故原审法院认定孙玉娟已经实际占有该房屋。综上，对李胜提出停止对该房产的查封、拍卖等强制执行的诉讼请求，原审法院依法不予支持；另李胜要求确认该房屋系其所有，因该房屋已由李胜与孙玉娟签订房屋买卖合同，孙玉娟已支付房屋全部对价，并已居住使用，该房屋的所有权已转移由孙玉娟享有，故对李胜的该诉讼请求，原审法院依法亦不予支持。孙玉娟经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对质辩权利的放弃，不影响本案的审理。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回李胜请求停止对位于连云港市赣榆区青口镇海天连城7号楼101室房屋的查封、拍卖等强制措施，请求法院确认该房屋系李胜所有的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，由李胜负担。
上诉人李胜不服上述判决向本院上诉称：一、欠条真实合法，应当认定真实性。一审法院认为欠条先由2014年12月31日修改为合同签订日，因欠条存在瑕疵，故对真实性不予以认可。事实上该欠条系合同签订日书写，且是同一支笔所写，日期修改属于笔误。为此，上诉人在一审提交了书面的鉴定申请，对欠条的形成时间、笔迹进行鉴定，以证明该欠条并非虚假的。但是一审法院对于上诉人的申请既未同意，也未不同意，且在判决中，未进行表述，上诉人认为，一审法院应同意鉴定，以查明事实。二、上诉人与孙玉娟系借贷关系，并非买卖。首先，上诉人于2011年购买该房屋，房屋总计527925元，偿还2两年多的房屋按揭贷款，经过装修居住，房屋不可能值50万元，所以交易的价格明显违反常理。其次，根据双方签订的《买卖合同》形式看，存在诸多漏洞，对于房屋的贷款由谁偿还没有约定、房屋的交付时间、过户时间均没有约定，从以上事实可以反映出，上诉人与孙玉娟之间只是借贷关系，当初孙玉娟担心上诉人无力偿还，所以要求房屋以买卖形式抵押给孙玉娟。上诉人认为，双方之间签订的《买卖合同》，因非双方当事人的真实意思表示，故合同应属无效。三、本案房屋仍属于李胜所有。一审法院认为，上诉人在法院对该房屋查封措施前已将其该房屋交付给孙娟，孙玉娟已经实际占有、使用，且支付了全部对价，所以房屋的所有权已经转移给孙玉娟。首先，该房屋上诉人从未交付给孙玉娟居住，一审认定房屋交付给孙玉娟无任何证据证明，明显认定事实不清。其次，认定所有权转移，适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以，在未经过产权变更登记的，所有权不发生变化，一审法院直接裁判所有权转移，明显违反该条规定。同时，该房屋有贷款，房屋已经抵押给银行，且办理了抵押登记，在未偿还银行贷款情况下，产权不发生变更。本案中，在房屋未办理变更登记的情况下，上诉人与孙玉娟仍是债权关系，孙玉娟不享有物权。综上，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判停止对上诉人房屋的查封、拍卖等强制措施。
被上诉人孙玉娟未到庭发表答辩意见。
被上诉人宋继霞辩称，一、涂改后的欠条不具有真实性，欠条的出具人孙玉娟没有到庭说明涂改的理由，上诉人和孙玉娟更没有对欠条为何涂改的理由予以举证证实。假定涂改后的时间2014年9月14日属实，那么就和上诉人同日出具的收到全部购房款50万元相矛盾，并且该25万元的欠条和争议的房屋不具有法律上的必然联系。因此对该虚假的证据没有进行司法鉴定的必要，一审法院不予启动鉴定程序是正确的；二、上诉人没有证据证明和孙玉娟之间实为借贷并非买卖。争议的房屋总价虽然是52万余元，但出卖的时候已经使用了三年，并且该地块属于赣榆新城，空置率很高，房价一直在贬值，因此上诉人和孙玉娟以50万元出售该房屋并非是不合理的低价，同时双方签订的买卖合同主要条款具备，没有歧义。上诉人所提出的合同漏洞都可以通过口头约定的方式予以填补。从买卖合同可以看出，双方只是单纯的房屋买卖关系，而不是借贷；一审法院之所以认定该房屋已经实际交付给了孙玉娟，是有证据予以证实的。2014年1月21日，赣榆区法院法官在送达法律文书给孙玉娟时，就是向居住在该房屋的孙玉娟送达的，送达的照片就保存在宋继霞起诉孙玉娟民间借贷的一审卷宗中。另外小区物管保安人员也证实该房屋一直由孙玉娟实际居住至今。三、本案只是案外人执行异议之诉，一审判决的后果并不是所有权的必然转移，而是将该房屋拍卖，拍卖价款优先偿还银行贷款，剩余部分再分割。因此上诉人认为侵犯了银行的合法权益也是不能成立的。综上，答辩人认为赣榆区法院一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人在原审法院的诉讼请求及上诉理由，本院归纳本案上诉争议的焦点问题是：一、原审法院对涉案房屋采取查封措施是否符合法律规定；二、涉案房屋是否可以确权归上诉人所有。
关于涉案房屋的查封问题。根据原审法院查明的事实，孙玉娟与李胜签订买卖合同后，李胜出具了卖房款的50万元收据，且孙玉娟已实际在该房屋居住。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据上述规定，原审法院作出的（2014）赣民初字第0780-1号民事裁定并无不妥。上诉人要求解除对涉案房产的查封无法律依据。
上诉人提出，上诉人与孙玉娟之间存在借贷关系，其房屋出卖给孙玉娟系抵押担保行为，而非真实的买卖行为。对此本院认为，从本案查明的事实看，上诉人与孙玉娟之间有证据证明的债务关系是孙玉娟欠上诉人25万元，而非上诉人欠孙玉娟借款。因此，债权人以其房屋向债务人提供抵押显然与法律及常理不符，其上诉理由本院不予采信。至于上诉人与孙玉娟之间是否存在债务关系，其欠条是否真实，仅关涉上诉人与孙玉娟之间的债权债务关系，系与本案无关联的另一法律关系，本院二审不予理涉。
对上诉人提出的房屋所有权问题，本院认为，涉案房屋虽然登记在上诉人名下，但上诉人已通过买卖协议转让给孙玉娟。孙玉娟交付了房款并实际入住，其所有权是否变更不影响孙玉娟享有该房屋实体所有权。上诉人仅以产权登记主张所有权，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人李胜承担。
本判决为终审判决。
审判长 安述峰
审判员 谭晓春
审判员 汪家元
二〇一五年九月二十日
书记员 殷 然
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。