宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0502民初1014号原告:亚度家居中卫专营店，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。负责人:项福祥，该店经营人。原告:项福祥，男，生于1967年12月10日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，系亚度家居中卫专营店经营负责人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。共同委托诉讼代理人：张明成，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘梅兰，女，生于1969年10月15日，回族，宁夏中卫市人，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：鲍学明，男，生于1974年11月20日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：李波，男，生于1963年11月20日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：刘向前，男，生于1973年3月8日，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。共同委托诉讼代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：中卫市名品美居商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：姜晨曦，系该公司经理。委托诉讼代理人：张永升，系该公司副总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李华，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏阳晨名品家具商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：陈艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱玉成，宁夏辅德律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地：宁夏回嘴自治区银川市。法定代表人：朱凤华，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭长春，系该公司中卫市分公司副总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李华，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告项福祥、亚度家居中卫专营店（以下简称亚度家具店）诉被告刘梅兰、鲍学明、李波、刘向前、第三人中卫市名品美居商贸有限公司（以下简称名品美居公司）、宁夏阳晨名品家具商贸有限公司（以下简称阳晨名品公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚度家居店、项福祥的共同委托代理人张明成，被告刘梅兰、鲍学明、李波、刘向前及其共同委托代理人辛加辉，第三人名品美居公司的委托代理人张永升，第三人龙源房地产公司的委托代理人郭长春，以及第三人名品美居公司、龙源房地产公司共同委托代理人李华，第三人阳晨名品公司的委托代理人朱玉成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与四被告之间签订的两份营业场地租赁合同；2.依法判令四被告赔偿原告的装饰装修、花卉损失费用共计100万元（按整数计赔）。（其中铺地（瓷砖、木地板、人工费、材料费等）每平米73元，共计1815平米×73元/平米=132495元；基础装修、人工费（材料费、油漆工、木工、电工）等费用每平米480元，1815平米×480元/平米=871200元；定制类家具20万元；购买花卉费用1.5万元，总计1218695元）；3.请求依法判令被告赔偿原告自停业之日至两份合同解除之日造成的直接经济损失,合计860599元，（其中已缴纳的物业综合服务费130752元；租赁费346870元，减去未交部分69600元，实际退还277270元；营业损失：⑴.1100平米场地按7个月计赔，108770元/月×7个月=761390元。⑵.716平米场地按10个月计赔，118304元×10个月=1183040元。总计营业损失为1944430元；按30%计算，1944430元×30%=583329元。）；4.依法判令第三人名品美居公司和阳晨名品公司承担连带赔偿责任。5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告项福祥与被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波四人注册成立的原中卫市和美商贸有限公司（现已注销）在2015年1月7日和4月7日签订了租赁合同两份。其中一份合同约定，由原告租赁刘梅兰、刘向前等四被告承租的第三人名品美居公司经营的美居商贸城四楼的营业场地1100平米，用于主营亚度家居。租赁期限为三年，自2015年1月7日起至2018年1月7日止。场地租金为16元每平米每月，年度租金为209400元，综合服务费6元每平米每月，年度租金79200元，年度总费用合计288600元，原告于合同签订之日已一次付清。另一份合同约定由原告租赁承租经营的第三人名品美居公司经营的美居商贸城四楼的营业场地760平米，用于主营项大集成家居生活馆系列产品。租赁期限为三年，自2015年4月7日起至2018年4月6日止。场地租金为16元每平米每月，年度租金为137470元，综合服务费6元每平米每月，年度租金17184元，年度总费用合计154654元，租赁费在期满前两个月一次性付清。以上两份合同签订后，原告按约履行了相关义务，经出租方同意后，先后对两处经营场地进行了装饰装修，共花费装饰装修等费用120多万元，开始经营家具生意。至2015年1月18日，该商场锅炉发生爆炸事故，开始停水，停电，停暖，导致原告无法正常经营，断断续续营业，后该商场又被中卫市公安消防支队检查为消防设施不达标，责令整改；为此，在消防整改期间原告的营业场所也出现无法正常营业，致使原告的营业收入骤减。2015年6月，因被告刘梅兰、刘向前等四人注册成立的原中卫市和美商贸有限公司经营管理问题与名品美居城的产权所有人宁夏龙源房地产开发公司和第三人名品美居公司发生纠纷，为此将名品美居城的经营权从原中卫市和美商贸有限公司的负责人手中直接收回导致商场出现停水，停电，停暖，电梯停运等事件，致使原告的正常经营无法继续，导致停业。二原告不得已向贵院提起诉讼，在贵院审理中和美公司办理注销登记，已不具有民事主体能力。为此，贵院作出了（2016）宁0502民初308号民事裁定书裁定终结诉讼。并且在此期间，第三人名品美居公司又将原告承租的经营场所转租给了第三人阳晨名品公司后同时又对整栋楼进行改造，原告租赁的场地无法使用。综上，原告认为，原告与中卫市和美商贸有限公司签订的两份营业场地租赁合同真实、合法、有效、应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条：”公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”根据上述法律规定，四被告作为和美商贸有限公司股东，未经清算程序违法注销该公司，四被告依法应当承担原告合同不能履行的责任。四被告推拖逃避责任的行为，已严重侵害了原告的合法权益。上述三个第三人作为现在营业场地的出租方和承租方，对给原告造成的损失应当承担连带赔偿责任。原告与上述被告及第三人协商处理无果后，根据《合同法》第112条、第113条，《中华人民共和国公司法》及《公司法解释二》第19条、20条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被告承担原告的经济损失。原告诉至法院。四被告辩称：原告所述与事实不符，原告因经营不善，导致关门停业。对于经营风险遭受的损失，原告应当自己承担，不应由被告方承担责任，应驳回原告的诉讼请求。第三人名品美居公司、龙源房地产公司辩称：同意四被告的答辩意见，不存在原告租赁场地无法使用造成损失的事实，请求法庭依法驳回原告对第三人名品美居公司的诉讼请求。第三人龙源房地产公司是本案涉案房屋的所有权人，第三人龙源房地产公司与第三人阳晨名品公司于2015年11月份就涉案大楼签订了合同，但未实际履行。现在涉案大楼的水电暖正常，电梯也正常运转。第三人龙源房地产公司将涉案大楼的一至三楼整体租赁给了第三人阳晨名品公司，由该公司进行改造。第三人阳晨名品公司辩称：原告诉状中诉称的名品美居公司将原告承租的经营场所租赁给第三人阳晨名品公司，与事实不符，不存在这样的转租关系。第三人龙源房地产公司的代理人答辩将涉案大楼的一至三楼整体租赁给第三人阳晨名品公司，双方仅签订了《租赁合同》，但未实际履行，也没有进行交接。本案系租赁合同纠纷，原告的诉请是基于合同的责任，第三人阳晨名品公司不是合同的相对方，依法不应当承担任何责任。且连带责任是基于法律规定或者合同约定，原告方要求第三人阳晨名品公司承担连带责任，没有任何依据。原告主张的损失，也没有事实法律依据，第三人阳晨名品公司对原告的损失不存在任何过错，因此依法不应承担任何责任。综上，请求法庭依法驳回原告对第三人阳晨名品公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据1《广东名品美居城营业场地租赁合同》原件两份、证据2中卫市市场监督管理局出具的原中卫市和美商贸有限公司企业股东情况原件一份、证据8场地租金收据原件四份、证据9原告销售给姜根生及刘宏的家具订货合同单3张、证据13(2016)宁0502民初308号民事裁定书一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，原告提交的证据3《公证书》原件一份（附《保全证据工作记录》和光盘一张）来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够达到证明目的，本院对证明效力予以确认；证据4《调查笔录》中的被调查人系被告鲍学明，其陈述客观真实，且能够与证据3相互印证，对其证明效力本院予以确认；证据5亚度家居店2014年1月-12月份全年、2015年1月、4月--12月份（共10个月）的销售订货合同清单，证据6项大集成家居生活馆系列产品斯家图家具2014年1月-12月全年的销售订货合同清单，均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；证据7中卫市百花园花卉店出具的收据，来源合法，内容客观真实，且现场影像资料能够佐证，对其证明效力本院予以确认；证据10《装修合同》一份，无实际装修支出证据予以佐证，对装修费用1218695元的证明目的本院不予确认。证据11来源合法，内容客观真实，但无法证实涉案店内花卉价值为1.5万元，对其证明效力本院不予确认。证据12社会闲杂人员殴打美居城营业商户的录像光盘一张，内容客观属实，能够达到其证明目的，本院予以确认。证据14亚度家居装修图纸复印件一份47页、圣涛阁系列家具装修图纸复印件一份48页、巴山夜雨实木家具装修图纸复印件一份27页、顿格定制橱柜衣柜装修复印件一份6页、伊莎贝尔软体家居装修复印件一份45页和证据15（2017）第7号宁夏圣方工程造价司法鉴定所鉴定意见书原件一份，均来源合法，内容分客观真实，与本案具有关联性，能够相互印证，对其证明效力本院依法予以确认。第三人宁夏龙源房地产开发有限公司提交的《锅炉设备买卖合同》、《锅炉安装工程合同》三性均予以认可，但无法证实涉案商场正常供暖，对其证明目的不予确认。《证明》及水电气每月缴费票据40份仅能证实涉案商场交纳水电气的事实，但无法证实涉案商场正常营业，对其证明目的不予确认。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：第三人龙源房地产公司系中卫市鼓楼南街5号商贸楼的所有权人。被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波系原中卫市和美商贸有限公司的股东。原中卫市和美商贸有限公司与第三人龙源房地产公司就涉案大楼存在经营管理关系。2015年1月7日，原告项福祥与原中卫市和美商贸有限公司（现已注销）签订租赁合同一份，合同约定，原告项福祥租赁中卫市广东名品美居城四层的营业场地1100平米，用于主营亚度家居。租赁期限为三年，自2015年1月7日起至2018年1月7日止。场地租金为每月16元/㎡，年度租金为209400元，综合服务费为每月6元/㎡，年度租金79200元，上述年度总费用合计288600元，付款方式为原告于合同签订之日起一次付清所有费用。2015年4月7日，原告项福祥与原中卫市和美商贸有限公司（现已注销）签订租赁合同一份，合同约定，原告项福祥租赁中卫市广东名品美居城四层的营业场地716平米，用于主营项大集成家居生活馆系列产品。租赁期限为三年，自2015年4月7日起至2018年4月6日止。场地租金为每月16元/㎡，年度租金为137470元，综合服务费每月6元/㎡，年度租金17184元，付款方式为现金或转账。收款方仅限于中卫市和美商贸有限公司。经出租方同意，原告先后对承租的涉案两处经营场地进行了装饰装修，开始经营家具生意。2014年11月13日、2014年11月27日、2014年12月9日、2015年6月2日原告按约向原中卫市和美商贸有限公司交纳了2014年11月7日至2015年11月7日场地租金126350元（收据注明装修期2个月租期顺延）、2014年11月至2015年11月场地租金13600元，2014年11月至2015年11月场地租金22000元，2015年1月份至2016年1月份的场地租金120000元。2015年1月18日，涉案商场发生锅炉爆炸事故，导致商场停水，停电，停暖，原告及商场商户无法正常经营。四被告向涉案商场的所有商户延长租期一个月。2015年3月份，经中卫市公安消防支队检查，涉案商场电梯设施不达标，消防部门责令检修整改。整改后，涉案商场的商户陆续继续营业。2015年6月，原中卫市和美商贸有限公司因经营管理问题与第三人宁夏龙源房地产开发公司、第三人广东名品美居商贸有限公司发生纠纷，原中卫市和美商贸有限公司退出涉案商场，由第三人广东名品美居商贸有限公司继续经营管理。2015年11月，第三人宁夏龙源房地产开发公司与第三人广东名品美居商贸有限公司就涉案商场签订租赁合同。2015年12月份至2016年4月份，第三人名品美居公司开始改造装修涉案商场。2016年1月19日，二原告起诉原中卫市和美商贸有限公司合同纠纷一案，因原中卫市和美商贸有限公司于2016年2月22日被中卫市工商行政管理局核准办理了注销登记，该公司不再具备民事主体能力，法院以（2016）宁0502民初308号民事裁定书裁定该案终结诉讼。现二原告认为与原中卫市和美商贸有限公司签订的两份营业场地租赁合同真实、合法、有效、应受法律保护。四被告做为原中卫市和美商贸有限公司的股东，未经清算程序违法注销该公司，四被告依法应当承担原告合同不能履行的责任。本案第三人作为现在营业场地的出租方和承租方，对原告的损失应当承担连带赔偿责任。因协商未果，原告诉至法院。审理过程中，经原告申请，本院委托宁夏圣方工程造价司法鉴定所对位于宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼南街广东名品美居城的装饰装修、花卉损失进行鉴定，该鉴定机构鉴定后作出圣方鉴字（2017）第7号《宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼南街广东名品美居城四楼装饰装修工程鉴定意见书》，鉴定结论为：鉴定工程造价总金额为985061.96元。原告为此支出鉴定费1万元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告项福祥与被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波注册的原中卫市和美商贸有限公司签订《租赁合同》两份，原告项福祥向被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波交纳了2014年11月7日至2015年11月7日租金126350元（装修期2个月租期顺延），2014年11月至2015年11月租金13600元，2014年11月至2015年11月租金22000元，2015年1月份至2016年1月份的租金120000元，合计281950元，并于2015年1月在涉案商场经营家居生意。由于被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波与涉案商场的所有权人因经营问题产生纠纷，加上涉案商场的锅炉爆炸等问题，2015年6月，被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波退出涉案商场的经营管理，导致原告向福祥在涉案商场的家居生意客观上无法继续经营，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，原告项福祥要求解除与被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波签订的两份涉案《租赁合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。装饰装修是指为使室内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对房屋外表和内部进行装修处理的工程建筑活动。原告项福祥租赁涉案场地后，根据其所经营的家居生意，对涉案场地进行了装饰装修，现原告认为四被告对构成违约，要求解除与四被告签订的租赁合同，并主张四被告向原告赔偿装饰装修、花卉损失费用。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，四被告于2015年6月退出涉案商场的经营管理，已经构成违约，原告据此要求解除涉案《租赁合同》，并要去四被告赔偿原告的装饰装修物费用，符合法律规定，本院依法予以支持。关于如何确定赔偿数额，本院参考圣方鉴字（2017）第7号《宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼南街广东名品美居城四楼装饰装修工程鉴定意见书》，并考虑到原告项福祥在涉案商场的实际经营期限，及装饰装修物与涉案房产是否形成附合，原告能否拆除可再次利用未附合装修，原告增设的装饰装修物是否被涉案场地吸纳，装饰物的再次使用功能与使用权是否灭失等因素，扣除15%后，由四被告承担下剩83.7302万元的装饰装修损失。原告为主张涉案损失支出的鉴定费1万元，属于客观必要支出，应当由四被告承担。对于原告主张的花卉损失，依据原告出示的收据，购买花卉总计产生9000元，且包括大、小花盆及花架，该部分属于可再次利用的动产，且原告在了解涉案商场客观上无法继续营业的情况下，对植物花卉有合理保管的义务，故对原告主张1.5万元花卉损失由四被告赔偿的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张自停业之日至合同解除之日的经济损失，要求返还已经缴纳的综合服务费13.0752元无证据证实，本院不予支持。依据证据8，原告实际缴纳2016年4月7日前租赁费28.1950元，原告主张已经向四被告交纳租赁费34.6870万元，要求返还租赁费27.7270万元的诉讼请求无证据证实，本院不予支持。因四被告退出涉案商场的经营管理，客观上商户必然产生营业损失，参照原告提交的亚度家居店2014年1月-12月份全年（销售额11.8772万元/月）、2015年1月、4月--12月份（共10个月）的销售订货合同清单（销售额98.7678万元/月），项大集成家居生活馆系列产品和斯家图家具2014年1月-12月全年的销售订货合同清单（销售额11.8304万元/月），自2015年6月四被告退场时至2016年1月二原告提出解除合同之日止，酌定每月营业损失1万元，共计7万元为宜。原告要求第三人名品美居公司和阳晨名品公司承担连带赔偿责任，但未向本院提交证据，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。四被告辩称二原告未足额交纳租金，系二原告违约在先，不同意承担赔偿责任，与查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波于本判决生效之日起十日内共同支付原告项福祥装修损失83.7302万元、营业损失7万元，鉴定费1万元，共计91.7302万元；二、驳回原告亚度家居中卫专营店、项福祥其他的诉讼请求。如被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21545元，由原告亚度家居中卫专营店、项福祥负担9695元，由被告刘梅兰、刘向前、鲍学明、李波负担11850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长  杨晴雯人民陪审员  宋 波人民陪审员  俞立华二〇一七年七月十二日书 记 员  王 娜