广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汕中法民一终字第2号
上诉人（原审被告）刘平，男，汉族，1963年5月9日出生。
委托代理人林伟锋，广东博尔律师事务所律师。
委托代理人杜绍宁，广东博尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李绿野，男，汉族，1966年12月25日出生。
原审第三人汕头市龙湖区音乐城有限公司。
法定代表人刘雄。
委托代理人陈瑾虹，广东当儒律师事务所律师。
上诉人刘平因与被上诉人李绿野、原审第三人汕头市龙湖区音乐城有限公司（以下简称音乐城公司）共有物分割纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2012）龙民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘平的委托代理人林伟锋，被上诉人的委托代理人马少平、林旭生，原审第三人音乐城公司的委托代理人陈瑾虹到庭参加诉讼。案在审理期间，李绿野解除与马少平、林旭生之间的委托代理关系。本案现已审理终结。
原审判决查明，1998年10月20日，刘平、李绿野共同出资400万元，向汕头经济特区对外商业集团公司购买了汕头市黄河路商总综合厂房B座房地产，上述交易于1999年9月经汕头市龙湖区房地产交易管理所确认。双方购买上述房地产后，一直出租给音乐城公司使用。因收取租金意见不一致，原告多次诉至本院。根据广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司于2009年5月21日出具的估价报告，在估价时点2009年5月18日，汕头市黄河路商总综合厂房B座房地产的客观合理价值为650.68万元；估价报告并说明“由于相关当事人未能提供该配套的供水、供电设施的有关工程量等相关资料”，“本次估价暂未对其配套的供水、供电设施的价格进行评估。”原审期间，双方均同意将上述估价结论作为解决纠纷的依据，均表示不申请重新评估。诉讼期间，刘平及音乐城公司表示上述房地产原有的水电设施已于1999年拆除；李绿野未能进一步提交相片、图纸等相关证据对所主张分割的“配套供水、供电设施”的现况予以证明。原审期间，双方均提出补偿对方350万元以独自取得上述房地产，李绿野遂主张在出价相同的情况下，对上述房地产进行拍卖以使价值最大化。庭审之后，李绿野提出愿补偿刘平600万元以取得上述房地产；刘平则提出“分割方案，即由本人向李绿野支付房产的折价350万元，本案所涉房产全部判归我所有，由我将全部房产继续出租给第三人”，同时表示“涉案房地产目前正出租给刘平所投资的第三人，刘平没有转让房地产的意愿，李绿野开价再高刘平也不愿转让，李绿野系明知刘平对音乐城公司有巨额投资、不愿转让上述房地产，而恶意抬高补偿金以迫使刘平也相应提高补偿金，李绿野600万元的开价已远超评估价。”另查明，音乐城公司系有限责任公司。李绿野原为第三人的股东，于2001年将股权转让他人；刘平现为第三人的股东，持股比例30%。
原审判决认为，分割共有房产应按照公平、等价有偿的基本原则，合理平衡共有人的合法权益，对双方的合法权益予以平等保护。共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。根据本案事实，双方对涉讼房地产的共有关系，应认定为按份共有，各人所享有的份额为50%。分割共有物，共有人约定不得分割共有不动产以维持共有关系的，应当按照约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，因双方没有约定对共有的房地产不能分割，故李绿野请求分割上述房地产，应予以允许。由于争议房产是一个整体，实物分割将严重减损其价值，故不宜以实物分割方式解决争议。由于双方都有取得争议房产的意愿，故不适宜以公开拍卖、变卖取得价款进行分割的方式处理。该争议房产对双方而言，都不是生活或生产、经营所必须，也都与身份关系无关，刘平也不因在租用争议房产的第三人中持股30%而必然拥有独自取得或否定李绿野独自取得争议房产的正当理由，故双方都没有必然独自取得争议房产的排他性。因此，宜以争议房产归一方所有，对另一方折价补偿的方式进行析产。鉴于双方在重审期间均同意以评估机构于2009年5月21日做出的评估结论作为解决纠纷的依据，不申请重新评估，且双方主张独自取得争议房产的补偿款数额超过评估价的一半325.34万元（650.68万元÷2），故上述评估价可以作为折价分割的参考依据。在双方各提出向对方支付补偿款以独自取得争议房产的主张中，李绿野提出的600万元补偿款，明显多于评估价的一半325.34万元及被告的出价350万元，故采纳李绿野的主张，可以实现房产价值的最大化。因此，本案争议房产的析产方案，可以采纳李绿野的方案，即李绿野可以在向刘平支付补偿款600万元后，独自取得争议房产的所有权及相应的土地使用权。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、李绿野应于本判决发生法律效力之日起一个月内，向刘平支付补偿款600万元；二、汕头市黄河路商总综合厂房B座的房产所有权归原告李绿野所有，该房产相应的土地使用权，由李绿野独自取得；三、刘平应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将拥有的汕头市黄河路商总综合厂房B座的房产所有权及相应的土地使用权份额，移交给李绿野；四、李绿野应于本判决发生法律效力之日起一个月内，到房地产登记管理部门办理汕头市黄河路商总综合厂房B座的房产所有权及相应的土地使用权变更手续，刘平应予协助；五、驳回李绿野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
上诉人刘平不服原审判决，向本院提起上诉认为，1、李绿野在案件审理过程中，多次出尔反尔，明知刘平对音乐城公司的经营场所（即涉案房地产）有巨额投资，不愿意转让上述房产，而恶意抬高补偿金以迫使刘平相应提高补偿金；李绿野600万元的开价虽然明显高于评估价的一半，但仍远低于刘平对音乐城公司的资金投入及音乐城公司在本案所涉房产的配套和装修投入，原审判决没有查明事实，损害了刘平对本案房产的合法物权。2、刘平与李绿野购买涉案房产的目的就是要设立音乐城公司，并将房产作为其经营场所，音乐城公司提出的对涉案房产上的配套及装修物进行评估的要求，原审法院没有采纳，系没有考虑到音乐城公司的实际情况，损害了音乐城公司的合法权益。3、原审判决适用法律错误。在刘平明确表示不愿意转让涉案房产，且涉案房产不存在难以分割或者分割会减损价值的情况下，原审判决强迫刘平转让所属房产，将涉案全部房产判归李绿野独自取得，依法无据。请求二审法院判决：1、撤销原审判决；2、改判对刘平与李绿野共有的汕头市黄河路商总综合厂房B座的房地产进行实物分割并将整体房产出租给音乐城公司使用10年，每年租金54万元或改判刘平实物分割取得汕头市黄河路商总综合厂房B座（建筑面积3431.54平方米，用地面积2938.21平方米）的一半房产，李绿野的一半房产经评估后拍卖，刘平有优先购买权，由新的买受人及刘平与音乐城公司协商签订场地租赁协议；3、本案一、二审费用由李绿野承担。
被上诉人李绿野答辩认为，1、刘平诉称“原审判决表面是价高者得，实质是不公正剥夺刘平的合法物权”的主张是错误的。李绿野出价600万元补偿金额系基于李绿野认为该房产具有相应价值，并非恶意抬高补偿金以迫使刘平相应提高补偿金。鉴于双方不能达成共有物分割协议，原审法院对共有房地产的分割方式进行判决是完全符合法律规定的，即便刘平没有转让房地产的意愿，也不存在不公正剥夺其合法物权的情形。2、音乐城公司与刘平、李绿野之间的租赁合同关系与本案共有物分割纠纷属于不同的法律关系，不属于本案审理范围，本案的共有物分割不存在损害第三人合法权益的事实。3、原审适用法律正确。李绿野提出的600万元补偿金远超过涉案房产评估价，原审判决已经充分保护了刘平的合法私有财产权。涉案房产用途为工业厂房，应保证有足够的建筑面积，否则难以保证正常使用价值；另外，本案音乐城公司对涉案房产的租赁使用一直是整体使用，难以确定分割线，难以保证分割后两部分价值相等，涉案房产明显存在难以分割或者因分割会减损价值的情况。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请求二审法院依法予以维持。
原审第三人音乐城公司答辩认为，共有物的分割与音乐城公司存在利害关系，对音乐城公司的经营也存在严重影响，无论房产归属哪一方，请求法院充分考虑第三人的合法权益。
本院查明，原审判决查明的事实部分与本案的证据相一致，本院予以确认。
本院另查明，刘平、李绿野购买涉讼房地产后，共同出租给第三人音乐城公司使用，但未与音乐城公司签订书面的租赁协议，口头约定租金为每年54万元。音乐城公司自1999年至今使用共有物期间，对上述房产进行拆建并多次装修，因收取租金意见不一致，李绿野认为对共有物经营使用难以达成一致意见，严重损害其权益，于2008年12月18日向龙湖区人民法院提起诉讼，请求分割房产及配套供水、供电设施。2010年5月10日龙湖区人民法院作出（2008）龙民二初字第6号民事判决，判令涉讼房产归上诉人李绿野所有，李绿野支付刘平350万元。刘平不服向本院提起上诉，本院于2010年6月22日受理后，认为本案的处理结果与音乐城公司有法律上的权利义务关系，龙湖区人民法院未通知音乐城公司参加诉讼，违反法定程序，于2011年6月16日作出（2010）汕中法民一终字第103号民事裁定，裁定发回重审。龙湖区人民法院重审受理后，依法追加音乐城公司作为本案第三人参加诉讼，于2012年10月22日作出判决。
又查，音乐城公司1999年1月成立时各股东分别为刘平、李绿野、潘伟煌，分别占60%、30%、10%的股份，同年5月13日刘平将60%的股份全部转让给其胞兄刘强，并向工商部门办理股东变更手续。2001年2月28日，李绿野将其股份转让给陈运光，双方未办理股权变更手续；2005年2月22日，陈运光与刘强签订协议，将其股份全部转让给刘强，双方未办理股权变更手续；2009年1月1日，刘强以40万元转让30%的股份给刘平。2010年6月28日，音乐城公司、刘强向龙湖区人民法院提起诉讼，请求确认股权并要求陈运光、李绿野办理股权变更手续，期间因刘强死亡，刘强的妻子许宝如参加诉讼，该案经本院（2011）汕中法民三终字第4号生效判决确认，音乐城公司的股东为许宝如、潘伟煌、刘平，股权持有分别为60%、10%、30%。
再查，双方购买上述房地产后，共同出租给汕头市龙湖区音乐城有限公司使用，但未与音乐城公司签订书面的租赁协议，口头约定租金为每年54万元。因音乐城公司未按时支付租金，李绿野自2001年起每年均向原审法院起诉音乐城公司付还租金27万元及相应利息。音乐城公司作为第三人参加本案诉讼后，主张其自1999年使用共有物期间，对上述房产进行增加建设和装修，增加建筑面积750平方米，投入装修价值约2100万元。
原一审审理期间委托广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该司于2009年5月21日出具估价报告，确定本案涉讼房地产的价值为650.68万元。原二审审理期间，本院组织双方多次进行调解，并口头达成由刘平以1750万元的价格取得上述房地产，并支付李绿野对价875万元的调解意见，但因双方对于款项的支付、相关税费的缴交未能达成一致意见，故本案调解未能最终达成。
二审期间本院组织双方调解，对于共有物归属后与承租人音乐城公司之间的租赁关系问题，音乐城公司认为由于其投入较大资金，如给其继续承租三年，同意放弃对改建投资残值的主张，如不同意其续租，请求法院对其改建装修的残值予以合理考虑。经调解，各方均同意归属后继续由音乐城公司租赁三年，三年后该房地产收回；但对于租金的收取问题无法达成一致意见，刘平及音乐城公司认为应按原租金每年54万元履行，李绿野认为应提高至每年100万元；同时对于该房地产的归属双方未能形成一致意见。考虑到涉讼房地产的价值原于2009年5月进行鉴定，至今已长达5年，该评估价已经无法体现涉讼房地产的现在价值，经刘平申请，本院委托广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司对涉讼房地产的价值及承租租金进行鉴定，该鉴定机构于2014年3月28日作出鉴定结论，确认涉讼房产的价值为2007.15万元；年租金为787812元。在鉴定机构出具鉴定结论后，合议庭召集三方当事人进行质证，音乐城公司认可该鉴定结论的真实性及合法性并要求按租金评估的价格整体出租给其使用3年；刘平认可该鉴定结论的真实性及合法性并要求按2007.15万元取得共有物，由其支付李绿野对价即1003.575元；李绿野认为该鉴定结论程序违法，属法院自行委托鉴定，违背双方当事人的意愿，且鉴定的价格明显高于市场价格。嗣后，双方均表态同意在鉴定结论的基础上，由法院组织双方进行竞价，本院制作二套竞价方案供双方选择确定，刘平提交书面确定方案，但李绿野的委托代理人在接到本院通知其选择竞价方案时，李绿野随即解除其委托代理人的代理资格，本院将两套竞价方案通过邮寄、留置、本院信息平台信息告知等方式送达李绿野后，期间本院经多次通知李绿野，但其一直拒不到庭参加竞价。
本院认为，双方当事人对原审判决认定双方对汕头市黄河路商总综合厂房B座房地产的关系为按份共有，各人享有50%份额均无异议，应予确认。由于涉案房产是一个整体，且一直由第三人音乐城公司经营使用，实物分割会减损其价值，依据《物权法》第一百条规定，原审判决对涉案房产以作价补偿的形式进行分割，从实现房产价值最大化的角度出发，不存在不公正剥夺当事人合法物权的情形，应予确认。
关于对涉案房产如何作价补偿进行分割的问题。原审期间虽组织双方进行竞价，但从竞价过程看，刘平提出涉案房产的分割涉及到其投资的音乐城公司的权益，不同意实物分割，原审法院据此采纳李绿野提出的1200万元竞价款，认定可以实现房产价值的最大化，进而判决涉案房产归李绿野所有，由李绿野支付刘平600万元补偿款的处理意见。对此，原二审审理期间，双方当事人已就涉案房产进行协商，并初步达成由刘平以1750万元的价格取得上述房地产，并支付李绿野对价875万元的调解意见；原审法院在重审后作出判决，一般情况下，应不低于原双方调解达成的1750万元，原审法院以1200万元作出判决欠妥。二审期间，考虑到涉讼房地产价值的鉴定至今已长达5年，该评估价已经无法体现涉讼房地产的现在价值，本院重新委托鉴定确认涉案房产的价值为2007.15万元。从上述的审理情况分析，原审重审期间认定李绿野提出1200万元补偿款可以体现房产价值的最大化与事实并不相符，应予纠正。
二审审理期间鉴定部门重新作出鉴定结论后，音乐城公司认可该鉴定结论的真实性及合法性，同时要求整体出租给其使用3年并同意提前付还租金；刘平认可该鉴定结论的真实性及合法性并要求按2007.15万元取得共有物，由其支付李绿野对价即1003.575万元；李绿野认为该鉴定结论程序违法，属法院自行委托鉴定，违背双方当事人的意愿，且鉴定的价格明显高于市场价格。但双方当事人均表态同意在合议庭的主持下进行竞价，嗣后本院制作二套竞价方案供双方选择确定，刘平提交书面确定同意竞价方案，但李绿野经我院依法送达竞价方案后拒不到庭参加竞价，李绿野的上述行为应视其放弃竞价，由此产生的法律后果由其自担。鉴于刘平认可该鉴定结论，并同意以2007.15万元的价值取得涉案房产、支付李绿野对价的意见，同时依照最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第90条规定关于对共有物的分割，应“适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况”的精神，结合刘平实际控制经营的音乐城公司长期承租该共有物，从有利执行、减少社会矛盾等方面考虑，判决涉案房产归刘平所有并由其支付补偿款，较符合本案的实际。综上，原审判决部分事实认定不清，处理不当，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2012）汕龙法民一初字第11号民事判决。
二、汕头市黄河路商总综合厂房B座的土地使用权和房产所有权归刘平所有，刘平应于本判决发生法律效力之日起一个月内，向李绿野支付补偿款1003.575万元。刘平与李绿野应于本判决发生法律效力之日起一个月内，按房地产登记管理部门的规定和要求，办理汕头市黄河路商总综合厂房B座的房产所有权及相应的土地使用权变更手续，相关契税费用按国家规定各自负担。
三、驳回李绿野的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费38900元、评估费21284元，由李绿野负担，二审案件受理费38900元、评估费37735.85元，由刘平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丹华
审判员 程 旋
审判员 谢榕辉
二〇一四年九月八日
书记员 林鸿瑜