广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1320号原告：蔡云，女，1982年2月4日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：韦雄，广西先导律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区二号地块。法定代表人：汤明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司,住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人：谢龙,董事长。原告蔡云诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦雄，被告军通公司的委托诉讼代理人王君成到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡云向本院提出诉讼请求：一、确认原告、被告签订的两份《防城港CBD北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告军通公司与富乐华公司退还原告购房款380727元并支付利息108964元（利息计算方法为：以380727元×6.4%÷12×54，即以380727元本金，暂计至2017年10月，之后另计）；三、判令被告军通公司与富乐华公司向原告支付违约金17561元（总房款438307+439744=878051的2%）。事实与理由：2013年4月，原告与被告军通投资公司签订了《防城港CBD北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》两份，约定原告分别出资438307元、439744元购买被告富乐华公司开发的位于防城港市交汇处防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋20层02号房及3栋20层03号,被告富乐华公司2016年6月30日前向原告交付房屋。原告按约定交纳了购房款。但被告至今未交房。被告富乐华公司授权军通公司与原告签订的商品房预售合同合法有效，且富乐华公司收取了原告的购房款，被告到期不交房已构成违约。按照合同约定的应该加算人民银行同期活期存款利息，并支付总房款的2%作为赔偿。不过对于本案的合同效力，由人民法院依法确认，我方旨在主张退还购房款、利息及相应的违约金。被告军通公司辩称，该楼房项目确实没有取得商品房预售许可证，但签订合同时，原告是知道该房屋未取得预售许可证，应当对自己的行为负一定的责任。我我公司不同意支付利息和违约金。即使赔偿原告损失，也应该从原告起诉之日起，因为原告从未向我公司提出书面退房申请，因此应视起诉的时间为提出退房时间。被告富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃进行答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经与原件核对并审查，本院对原告提交的部分证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1、广西南宁天捷房地产策划有限责任公司出具的《收据》和银行流水记录（账户62×××05，户名郭靖文），其中《收据》显示收到蔡云购买防城港CBD1-3-2002、CBD1-3-2003购房相关费用117312元，其中银行流水记录显示郭靖文于2013年4月29日向赵月汇款117312元，原告旨在证明被告军通公司收取该笔费用，但本院认为原告未能提供其他具有充分证明力的证据予以佐证，不能证明被告军通公司收取了该笔费用，因此对两份证据证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月13日，原告与被告军通公司签订了两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，约定了原告参与合作位于广西防城港市交汇处防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋20层02号房及3栋20层03号，合同总价分别为438307元、439744元。原告先后于2013年4月5日、2013年8月19日合计支付了263415元。由被告军通公司向原告出具款项收款收据。合同第二条约定被告富乐华公司将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。另查明，至原告起诉时，两被告尚未取得商品房预售许可证。被告军通公司与被告富乐华公司存在委托代理关系。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的性质和效力问题。原告与军通公司签订的《合作建房合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告军通公司至原告起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反上述规定而无效。二、关于退还购房款及利息的问题。首先对于被告军通公司实际收到购房款的问题，根据原告提供的证据显示被告军通公司实际收到原告购房款263415元，而原告主张被告军通公司收取了原告购房款380727元，但未能提供充分的证据予以佐证，本院不予采信，而该收据显示收取单位为广西南宁天捷房地产策划有限责任公司，原告应当另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房定金、房款为名向原告收取263415元，应当依法由被告军通公司退还给原告，并应自收款之日起对占用该263415元的资金，根据原告的主张按照中国人民银行发布的同期活期存款利率向原告支付利息至款项还清日止。而合同确认无效后，合同约定的违约条款不发生效力，因此本院对原告主张违约金的主张，不予支持。现原告主张利息计算，以100000元、163415元为基数，分别从2013年4月5日、2013年8月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至全部债务清偿完毕之日止，本院予以支持。其中经核算，计算至2017年10月31日利息为25530.28、37769.29元。被告富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，军通公司明知富乐华公司未取得商品房预售许可证，仍代为销售商品房，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司对上述债务应负连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告蔡云与被告广西军通投资有限公司签订的两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（3栋20层02号房及3栋20层03号）无效；二、被告广西军通投资有限公司返还原告蔡云购房款263415元并支付相应利息（计算方法为：分别以100000元、163415元为基数，分别从2013年4月5日、2013年8月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至全部债务清偿完毕之日止，其中计算至2017年10月31日为63299.57元）；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述给付债务承担连带偿还责任；四、驳回原告蔡云的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费4436元（原告蔡云已预交），由原告蔡云负担1579元，由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担2857元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8872元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  何耀鹏二〇一七年十月三十一日书记员  虞兵兵