广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2140号
上诉人（原审原告、反诉被告）广东骏伟房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人江建华，职务总经理。
委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏锦波，男，汉族，1959年1月10日出生，住广州市越秀区。
委托代理人伍红，广东金山石律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏锦全，男，汉族，1954年3月24日出生，住广州市越秀区。
委托代理人伍红，广东金山石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）苏虾，男，汉族，1930年4月2日出生，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）苏锦明，男，1956年7月10日出生，（A）。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因与上诉人苏锦波、苏锦全及被上诉人苏虾、苏锦明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年8月22日，刘二妹（乙方）与骏伟公司（甲方，原称广东省旅游房地产开发公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除东船上街东一二巷地段的土地，乙方同意甲方拆除其所有的坐落在大沙头路东船上街东二巷28号房屋，甲方于1997年12月30日前将东船上街东一、二巷征地范围内新建自有的、建筑面积为126.96平方米（包括公摊楼梯走廊面积共12.2平方米在内）的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方的原址房屋建筑面积为81.59平方米，而甲方调换（补偿）给乙方126.96平方米，两者相比，相差了45.37平方米，乙方根据有关规定以2900.08元／平方米付给甲方131610元，并于1997年6月30日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；该户原产权面积81.59平方米，按规定安置回迁126.96平方米建筑面积，两者对比超出40.37平方米，10平方米内按550元／平方米，余下30.37平方米按3000元／平方米向甲方购买产权，除按上述面积安置外，业主要求多购买商品房5平方米商品房价7000元／平方米付款，合计131610元等。该协议经广州市房地产管理局登记备案。
1994年11月24日，刘二妹、苏虾（为赠与人）与苏锦波、苏锦全、苏锦明签订了《赠与合同书》［（94）穗东内证字第5975号公证书］，《赠与合同书》的内容为：座落广州市大沙头东二巷28号房屋是以我刘二妹名义登记产权（测量2205图2幅51地号；广州市房屋所有权证穗房证字第0032804号）；属我刘二妹与丈夫苏虾的共同财产。因征用，现征用单位共补偿126.96平方米（广州市房屋拆迁补偿协议书）。我夫妻两人决定在原产权面积留下40平方米自用。其余的86.96平方米中赠与给儿子苏锦波50平方米、苏锦全、苏锦明各18.48平方米。受赠人苏锦波、苏锦全、苏锦明三人表示接受父母的赠与。
2004年11月27日，刘二妹回迁至广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房、908房、909房、1009房。
刘二妹、苏锦全分别于2003年、2006年、2007年向原审法院分别提起了（2003）东法民三初字第25号、（2003）东法民三初字第145号、（2006）越法民三初字第1919号、（2006）越法民三初字第3614号案诉讼，要求骏伟公司支付拖欠的1997年7月起的交通费、临迁补助费、延期补助费等临迁费用，相关法院已就上述案件发出了判决书、调解书，并已生效。在上述判决书、调解书中确定骏伟公司需向刘二妹、苏锦全支付1997年7月起的交通费、临迁补助费、延期补助费等临迁费用，骏伟公司至今未按上述生效法律文书确定的给付义务足额支付费用给刘二妹、苏锦全。
2011年3月3日，广东省广州市南方公证处作出（2011）南公证内字第05303号公证书，内容包括：一、被继承人刘二妹于二OO九年十月二十四日在广州市死亡；二、截止至本公证书出具之日，未发现被继承人刘二妹生前与他人签订遗嘱抚养协议；但，被继承人刘二妹生前与配偶苏虾于二OO六年二月二十日在本处（原广东省公证处）立有公证遗嘱［公证书编号：（2006）粤公证内字第06628号］；三、被继承人刘二妹与配偶苏虾在上述遗嘱中指定：将坐落在广州市东山区大沙头东二巷28号房屋（该房屋已被征拆，现回迁至广州市越秀区东船上街1号908房）由配偶苏虾一人继承，上述房屋产权为被继承人刘二妹与配偶苏虾的夫妻共同财产，依法被继承人刘二妹占有二分之一产权份额；四、根据申请人提交的相关证据及对申请人的询问，未发现导致上述遗嘱无效或部分无效的事由；五、现申请人苏虾依据上述遗嘱向我处申请办理继承权公证；根据以上事实，依据《中华人民共和国继承法》的规定及上述遗嘱的指定，被继承人刘二妹遗留的上述个人合法财产由苏虾一人继承，继承后，苏虾占有上述房屋的全部产权。
据广州市房地产档案馆于2011年3月24日出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房屋在内的广州市越秀区东船上街3－37，东一巷1－27，东二巷1－37号，13号大院等房屋，由骏伟公司及中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。
2011年，苏虾向原审法院提起（2011）穗越法民三初字第2320号案的诉讼，要求骏伟公司协助苏虾办理广州市东船上街1号盈基大厦908房的产权登记手续，原审法院判决支持苏虾的诉讼请求，此判决现已生效。
骏伟公司为证明其安置给苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明的回迁房的面积状况，提供了广州市房地产测绘所于2010年1月20日发出的《房地产分户图》到庭，该图中显示：大沙头路东船上街1号611房套内建筑面积55.8438平方米、共有分摊面积14.2469平方米、单元总建筑面积70.0907平方米，大沙头路东船上街1号908房套内建筑面积38.5120平方米、共有分摊面积9.8253平方米、单元总建筑面积48.3373平方米，大沙头路东船上街1号909房套内建筑面积21.2440平方米、共有分摊面积5.4200平方米、单元总建筑面积26.6640平方米，大沙头路东船上街1号1009房套内建筑面积21.2440平方米、共有分摊面积5.4200平方米、单元总建筑面积26.6640平方米。
苏虾、苏锦波、苏锦全认为上述共有分摊面积已超过了合同约定的12.2平方米，并另行委托了广州市房地产测绘所进行测绘，广州市房地产测绘所在2011年8月30日发出了《广州市房地产查丈原图》，显示：大沙头路东船上街1号611房套内建筑面积55.8438平方米、共有分摊面积5.9362平方米、单元总建筑面积61.7800平方米，大沙头路东船上街1号908房套内建筑面积38.5120平方米、共有分摊面积4.0938平方米、单元总建筑面积42.6058平方米，大沙头路东船上街1号909房套内建筑面积21.2440平方米、共有分摊面积2.2582平方米、单元总建筑面积23.5022平方米，大沙头路东船上街1号1009房套内建筑面积21.2440平方米、共有分摊面积2.2582平方米、单元总建筑面积23.5022平方米。
广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日对包括讼争房屋在内的盈基大厦六十二套房屋予以查封，查封依据是该院就骏伟公司与佛山讪南海西樵新智酒店管理有限公司借款合同纠纷作出的（2011）南法民三初字第225号民事调解书。苏锦波、苏锦全已就该查封向该院提出执行异议。
一审庭审中，骏伟公司表示：在1996年至1997年间，骏伟公司有向苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明追讨过增大面积购房款，从2001年1月开始恢复施工，也有向苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明追讨过增大面积购房款，但苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明方不给付；在2011年3月，骏伟公司曾找苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明协商，苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明提出抵扣临迁费，因骏伟公司不同意该判决，故不同意抵销，且双方对于单价、公摊问题也协商不成，故一直没有交收增大面积购房款。因骏伟公司认为分开收取增大面积购房款不利于问题的解决，坚持一并解决，故没有要求苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明先交合同约定的13万元购房款。
苏虾、苏锦波、苏锦全不认可骏伟公司在2011年3月前曾向苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明追讨合同约定的13万元购房款，骏伟公司也没有证据证明在2011年3月前曾向苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明追讨合同约定的13万元购房款。
骏伟公司于2011年10月8日向原审法院提起诉讼，请求判令解除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿45.37平方米相应的合同条款，并要求苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明连带支付从2004年12月起至2011年9月止的超面积回迁房90.166平方米（实测面积171.756平方米减去81.59平方米）的房屋使用费共221808.36元（按每月每平方米30元的标准计）给骏伟公司。
苏虾、苏锦波、苏锦全反诉请求判令：骏伟公司协助苏虾、苏锦波、苏锦全办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房属苏锦波所有的房地产权证、大沙头路东船上街1号1009房属苏锦全所有的房地产权证。若法院确定的办证对象不能只为其中一人的，仍坚持要求骏伟公司办理上述611房、1009房属苏锦波、苏锦全方所有的有房产证，至于归谁所有由法院确定。
原审法院认为，刘二妹与骏伟公司于1994年8月22日自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。虽然合同约定刘二妹应在1997年6月30日前向骏伟公司支付增大面积购房款131610元，但因讼争房地块工程从1997年年初起已“烂尾”，苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明无法找到骏伟公司支付购房款，且骏伟公司尚欠苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明户临迁补助费用未给付，故苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明在此情况下没向骏伟公司支付合同约定的增大面积购房款是有其合理理由的。在苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明与骏伟公司取得联系后，苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明与骏伟公司是基于超出合同约定面积的买卖单价协商不成、骏伟公司不同意其以欠付的临迁补助费与苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明需付的购房款相扣减结算，以及骏伟公司与苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明对苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应承担的公摊面积意见不一致的情况下，才没有交收合同约定的增大面积购房款；另，骏伟公司也明确表示分开计收增大面积购房款不利于问题的解决，坚持一并解决，而没有要求苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明先交合同约定的13万元购房款，故苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明至今未支付合同约定的增大面积购房款不属苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明拒交性质，也不属经催告后在合理期限内仍未履行的情况，故对骏伟公司以苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明拒交增大面积购房款为由，要求解除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的45.37平方米建筑面积的买卖关系的请求，原审法院不予支持。同理，对骏伟公司要求苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明支付该45.37平方米建筑面积的房屋使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。
按双方签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，骏伟公司需提供有建筑面积126.96平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共12.2平方米在内）的房屋给刘二妹作产权调换（补偿），即骏伟公司需提供有套内建筑面积114.76平方米的房屋给刘二妹作产权调换（补偿）。据骏伟公司与苏虾、苏锦波、苏锦全提供的广州市房屋测绘所发出的测绘结果显示三个面积较大套间（1009、611、908房）合共套内建筑面积为115.5998平方米，该面积与双方约定的骏伟公司应补偿给刘二妹的面积相近，且骏伟公司作为拆迁人也负有协助被拆迁人办理上述房屋的产权过户登记手续的义务，故对苏虾、苏锦波、苏锦全反诉要求骏伟公司办理1009房、611房属苏虾、苏锦波、苏锦全方所有的产权过户登记手续的请求，原审法院予以支持。
因刘二妹、苏虾（为赠与人）与苏锦波、苏锦全、苏锦明签订的《赠与合同书》约定，“因征用，现征用单位共补偿126.96平方米（广州市房屋拆迁补偿协议书），我夫妻两人决定在原产权面积留下40平方米自用，其余的86.96平方米中赠与给儿子苏锦波50平方米、苏锦全、苏锦明各18.48平方米”，而现已有生效判决确定骏伟公司需协助苏虾办理908房的房产证，该908房经测绘建筑面积为40多平方米，已明显超出了刘二妹、苏虾自留的产权面积，且苏锦波、苏锦全、苏锦明未就各房屋的产权归属达成一致意见，故本案中只确定骏伟公司应协助苏锦全、苏锦波、苏锦明办理1006房、611房的产权过户登记手续，不予明确办理至具体哪一个被告名下。
因双方签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定刘二妹在1997年6月30日前向骏伟公司支付131610元购房款以购买超出的45.37平方米建筑面积，且苏虾、苏锦波、苏锦全现明确表示同意向骏伟公司支付该45.37平方米建筑面积的购房款131610元，故在骏伟公司办理上述两套间属苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明方所有的过户手续的同时，苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应向骏伟公司支付该45.37平方米建筑面积的购房款131610元。至于实际增大面积购房款有待房管部门核发房产证后，再作结算。
鉴于测绘所测绘908、1009、611三单元套内建筑面积与骏伟公司需向苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦全、苏锦明提供的套内建筑面积相差仅为0.8平方米，而房屋的建筑面积最终是以房管部门核发的房产证记载面积为准，在房管部门至今尚未核发讼争房屋房产证的情况下，难以确定908、611、1009三个套间是否已达到合同约定的需提供给刘二妹回迁作产权调换（补偿）补偿的面积，也难以准确确定苏锦波、苏锦全、苏锦全、苏锦明方回迁房超出骏伟公司应补偿给苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明的面积数，故对骏伟公司要求苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明支付超出建筑面积126.96平方米外面积的使用费的请求，本案不予调处。
因苏虾、苏锦波、苏锦全在2011年11月8日向原审法院提起了反诉。广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日对包括本案讼争房在内的盈基大厦的六十二套房屋予以查封，该查封行为发生在苏虾、苏锦波、苏锦全反诉之后，且与骏伟公司与苏虾、苏锦波、苏锦全之间的房屋拆迁安置补偿纠份并非同一法律关系，故该查封不影响本案的处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：一、广东骏伟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助苏锦波、苏锦全、苏锦明办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1009房、611房的产权登记手续。二、苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广东骏伟房地产开发有限公司支付增大45.37平方米建筑面积的购房款131610元。三、驳回广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明的其它诉讼请求。本案受理费5728元（其中本诉受理费4628元，反诉受理费100元，公告费1000元）由广东骏伟房地产开发有限公司承担。
判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误，苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明的安置回迁面积只有121.96平方米，另外5平方米属于商品房购买面积，经催告拒绝付款的，相应条款可依法解除。二、原判认定套内面积114.76平方米，没有依据。三、新证据证明，超出安置回迁面积的房产归骏伟公司所有，苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应当付费使用。四、判决支持本金，却没有判决违约赔偿，有失公平。五、原判程序违法，超面积房产其他法院正在查封执行，不得强制过户。据此请求：1．撤销原判第三项；2．撤销原判第一项；3.改判原判第二项，判令苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明在判决生效后10天内除支付约定增大大面积购房款之外，同时支付自1997年7月1日至判决确定付款日期间的逾期付款损失赔偿款（标准为同期同类银行贷款利息及其罚息）；4.改判诉讼费判项，本案两审诉讼费按双方胜诉比例分担。
骏伟公司在二审期间撤回第1、2项上诉请求，变更上诉请求为：1.在行政主管部门未确定房产具体面积前，只过户原合同约定的面积；2.要求苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明支付延期支付购房款的违约赔偿金（以银行贷款利率及罚息从违约之日起计算）；3.依法调整诉讼费的分担。理由如下：一、原审判决认定事实不清，原判对“按规定安置回迁的面积”事实不清。原审法院判决骏伟公司为苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明办理房产过户，但到底要过户的面积是多少，原审判决从无认定。二、原审判决程序违法。原审判决从无将苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明列为反诉原告，却认定其反诉主张成立，违反程序。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条作为法律依据，该条文只是对是否准许解除合同作规定，原审法院据此驳回骏伟公司解除合同的主张简可。但以此条文支持苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明的反诉主张，完全没有关联。四、原审实体判决错误。原审判决骏伟公司办理两套房产过户，但各个套间的产权面积是多少，原审判决及对方当事人均不能确定具体数据，必然导致执行不能。五、原审判决计算诉讼费错误。按《诉讼收费办法》的规定，败诉方应承担诉讼费。原审判决苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明向骏伟公司支付购房款131610元，在理论上应当是其在此标的内败诉，即苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应承担该部分诉讼费，而原审法院却将所有诉讼费判由骏伟公司承担，明显不公。
苏锦波、苏锦全答辩称：关于讼争房屋超出约定的面积，我方认为应先办证，再对讼争房屋测绘，同意支付合同约定的房款，应当在执行中与之前的临迁费抵销。
苏锦波、苏锦全不服原审判决，向本院提起上诉称：原判事实不清，使骏伟公司安置房及产权归属不明确，无法办证。原判没有确定1009、611房是否已达到合同约定骏伟公司应补偿给苏锦波、苏锦全、苏锦明的面积，没有认定谁主张要求办理产权登记手续，将苏锦波、苏锦全、苏锦明的安置房及产权面积混淆不清，无法办证。现请求根据苏锦波、苏锦全提交的相关证据，进行分析，综合证明苏锦波、苏锦全、苏锦明的各自回迁房及产权归属，以维护被拆迁人的合法权益，公平公正尽早解决历史遗留办证难问题。据此请求：1.撤销原判第一项，改判协助苏锦波办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房，苏锦全办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1009房，苏锦明除名：2.请求苏锦明出庭诉讼，明确当事人的权利义务关系，使苏锦波、苏锦全主张实现自己的处分实体权利；3.上诉受理费由骏伟公司承担。
苏锦波、苏锦全在二审期间补充发表意见称：原审判决违背诉讼各方意愿，导致产权不清，权利义务不明。首先，苏锦波、苏锦全及苏锦明均与骏伟公司签署了独立的拆迁安置协议，根据骏伟公司的回迁通知分别于2004年办理了回迁手续，居住于东船上街1号盈基大厦至今，三人的回迁面积也与刘二妹赠与三人的面积基本相符，且回迁面积均略高于受赠面积，为定纷止诉，完全可以据此确认各自产权，相互之间并无冲突，不存在再次划分的问题。其次，骏伟公司在一审诉讼中也确认：2004年11月安排苏锦波、苏锦全等回迁至611、908、909、1009房，总建筑面积171.156平方米，且多次上门催促苏锦波、苏锦全等清款办证，可见骏伟公司对将上述4套房屋分別回迁给苏锦波、苏锦全等并无异议，苏锦波、苏锦全等在一审诉讼中也接收相应的回迁房屋，并明确表示愿意就实际增大面积向骏伟公司支付购房款，因此将相应回迁房屋产权过户至苏锦波、苏锦全名下，符合双方意愿。再次，本案苏锦明已回迁至上述909房居住至今，其回迁居住的面积略高于其受赠与面积，本案中苏锦明由于下落不明未提反诉，但客观情况及骏伟公司的意思表示均表明，苏锦波、苏锦全提起的反诉请求并不影响苏锦明将来独立提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉，也不会影响其合法权利。同时，原审判决在苏锦明并未提起诉讼的情况下，判令骏伟公司为苏锦明办理1006房、611房的产权过户手续，不符合不告不理的诉讼原则，也有将判决结果强加于苏锦明之嫌，显属不当。
骏伟公司答辩称：一、苏锦波、苏锦全的继承权利不能超越刘二妹的合同权利。骏伟公司与刘二妹所签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》约定，刘二妹的原产权面积只有81.59平方米，另外须付款购买40.37平方米，构成安置回迁面积121.96平方米。苏虾已获判决支持，其享有908房48.3373平方米产权，那么刘二妹的剩余安置回迁面积就只有73.6227平方米，苏锦波、苏锦全，加上刘二妹的其他继承人，均不得超越该合同权利范围。二、刘二妹的内部协议没有对世权。刘二妹与其家庭成员内部签订的内部赠与合同，没有经过骏伟公司签章同意，不具备对外效力，不能对抗骏伟公司。相反，补偿协议是刘二妹与骏伟公司签订的，可以约束到刘二妹及其全体继承人。三、安置协议不代表产权转移。安置协议仅处理房屋的居住使用问题，不等于无偿使用，超越产权面积部分，仍需要付费。所以，苏锦波、苏锦全的上诉无理，应当驳回。
苏虾答辩称：不同意骏伟公司的上诉意见，苏锦波、苏锦全的上诉意见与其无关。
苏锦明答辩称：同意将611房办到苏锦波名下，1009房办到苏锦全名下，对于原审判决第二项即增大面积房款问题其无异议。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2010年11月8日，骏伟公司发出《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》，内容是通知该大厦业主尽快携带有关资料到房管部门办理产权登记手续。
2011年2月21日，骏伟公司发出《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》，内容是为了使用权业主更快地办理房产证，请各回迁户业主尽快准备好有关预付和未付超面积房款的单据等资料，我公司将于近期上门进行双方核对。
2011年4月30日，骏伟公司向盈基大厦回迁户发出通知称，于2011年6月1日至2011年6月30日，付清超面积回购房款的，可以享受9.8折的优惠（即超合同面积回购方的实际结算单价是6860元／平方米）；于2011年7月1日至2011年7月15日，付清超面积回购房款的，超合同面积部分按单价7000元／平方米结算；于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格则按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权（超合同面积房屋产权归属他人）。
本院认为，根据双方当事人的上诉请求和理由，二审争议焦点如下：
一、关于骏伟公司协助办理产权登记，刘二妹与骏伟公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。由于苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明是因盈基大厦烂尾以及骏伟公司欠付临迁补助费、延期补助费等费用而未支付房款，并非无理拒付，故在原审法院判决苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明给付《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定房款的情况下，骏伟公司应当协助办理讼争房屋的产权登记手续。
讼争房屋是整体的物，骏伟公司在拆除刘二妹的房屋之后，在明知讼争房屋超出合同约定面积的情况下自愿将讼争房屋交付苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明，并发出通知称于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。本案中苏锦波、苏锦全并未选择共有产权，对于支付超出合同约定面积房款亦无异议，仅就房款标准未与骏伟公司达成一致意见，故骏伟公司可另案主张该部分面积房款，但其上诉主张仅协助办理《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定面积的产权登记手续，据理不足，本院不予支持。
由于苏锦波、苏锦全、苏锦明在二审期间一致同意将611房的产权登记至苏锦波名下，1009房产权登记至苏锦全名下，故本院对原审判决第一项相应予以变更。
二、关于苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应否支付延期支付购房款的违约金，原审法院基于苏虾、苏锦波、苏锦全的同意，判令苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应向骏伟公司支付《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的购房款131610元，苏锦明二审期间对此并无异议，故无不当。至于延期支付购房款违约金，骏伟公司并未在本案中提出诉请，其在二审期间提出，不属二审审理范围。
三、关于原审程序，苏虾、苏锦波、苏锦全在一审期间提出反诉，原审法院依法受理后，对于苏虾、苏锦波、苏锦全的反诉请求进行审理并作出判决，符合法律规定。
四、关于原审判决适用法律，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原审法院据此驳回骏伟公司解除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿45.37平方米相应的合同条款的诉请，判令其按照约定履行协助办理产权登记手续的义务，适用法律并无不当。
五、关于原审案件受理费，原审法院系按照本诉、反诉标的收取案件受理费，根据谁败诉、谁负担的原则决定双方诉讼费用负担，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审期间发生新的事实，本院对原审判决相应予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3132号民事判决第二、三、四项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3132号民事判决第一项为，广东骏伟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助苏锦波办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房的产权登记手续以及协助苏锦全办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1009房的产权登记手续。
一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费100元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 郝 烨
黄浪