湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3101民初1505号
原告：彭宏伟，男，1980年6月26日出生，汉族，高中文化，个体户，住湖南省吉首市。
委托诉讼代理人：陈永庆，湖南共盛律师事务所律师。
被告：周海兰，男，1983年10月9日出生，汉族，研究生，公务员，住湖南省，系被告彭卫娥之子。
被告：彭卫娥，女，1966年4月20日出生，汉族，初中文化，个体户，住湖南省。
委托诉讼代理人：周海风，男，1987年9月4日出生，汉族，高中文化，个体户，住湖南省，系被告彭卫娥之子。
原告彭宏伟与被告周海兰、彭卫娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案，依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告彭宏伟及其委托诉讼代理人陈永庆，被告周海兰及被告彭卫娥的委托诉讼代理人周海风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁协议合法有效，并判决被告依约交付房屋供原告使用。2、被告承担本案的诉讼费，保全费等全部诉讼费用。
事实和理由，原告在吉首商业城从事个体经营，被告彭卫娥、周海兰系母子关系，原告曾多次给被告彭卫娥借款，但被告彭卫娥无法偿还。双方经协商，在2016年9月19日达成房屋租赁协议，被告周海兰、彭卫娥将周海兰名下，位于吉首市××办事处团结东路××、-114两间门面出租给原告使用十年，总租金为280万元。当日，被告彭卫娥出具了280万元的门面租金收条。协议签订后，原告已履行了租金支付的义务，但被告至今未履行交付房屋的义务，故原告向本院提出诉讼。
被告周海兰辩称，1、原告不履行合同的义务，违约在先，双方所签订的租赁合同已实际解除，其无权要求本人继续履行合同。2、彭卫娥所写租金收条，本人周海兰没有进行确认，事后也没有追认。彭卫娥以债务冲抵租金的行为，与本人周海兰没有法律上的关联性。3、本人租房和彭卫娥的债务是两种性质不同的法律关系。4、彭宏伟出具的租金收条来源不合法。5、原告在债务人彭卫娥暂无力偿还债务的情况下，在同一时间内与本人签订房屋租赁合同，又乘人之危和彭卫娥在不清醒的情况下签下债务冲抵房租的收条，企图将债务转嫁善意第三人，不是被告方真实的意思表示，严重违背了民法中诚实信用和自愿地基本原则。
被告彭卫娥辩称，1、彭宏伟要求被告彭卫娥所写的租金收条，是在违背被告彭卫娥的真实意识的情况下写的。2、原告彭宏伟在诉状中叙述多次给被告彭卫娥借款，但被告彭卫娥无力偿还。3、团结东路14号113、114门面当时是周海兰给钱给被告彭卫娥代为购买的，至于被告彭卫娥与周海兰的母子关系与本案无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院主持双方当事人进行了证据交换和质证，对无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、房屋租赁合同是否应当继续履行的问题。2、被告彭卫娥以其280万元欠款抵消周海兰应收280万元房租的行为，是否对周海兰有约束力，是否应当由周海兰承担法律责任。
被告彭卫娥欠原告等人债务280万元不能偿还，经证人赵某1、赵某2出庭作证证明，2016年9月19日彭卫娥夫妇、周海兰、周海风等人与彭宏伟、赵某2、彭海军、赵某1等人在赵某1的办公室，协商以房租抵债一事，后彭宏伟与周海兰签订房屋租赁协议，彭卫娥出具了房租抵欠款的收条。”且原告彭宏伟与被告周海兰在《房屋租赁合同书》中约定，租金的计算及交纳方式，每年的年租金为人民币贰拾捌万元（280000.00）。签本合同时乙方一次性付给甲方本合同10年的总计租金为人民币贰佰捌拾万元整（280万元）。与被告彭卫娥出具的280万元门面租金收条，（收条的内容为“今收到彭宏伟交来佳惠超市内-113-114两间门面租金人民币贰佰捌拾万元整（￥2800000.00）租金所属时间从2016年9月19日至2026年9月18号止。注：彭海军转账70万、唐情怀转账50万、赵某2转账50万、彭宏伟转账110万。”）相一致，能相互印证。证人赵某1、赵某2的证言，具备真实性、合法性与关联性，本院予以认定。关于周海兰辩称的，被告彭卫娥所写租金收条被告周海兰没有进行确认，事后也没有追认。彭卫娥以债务冲抵租金的行为与被告周海兰没有法律上的关联性。因在协商以房租抵债一事时被告周海兰在场，且同意并签订了十年房租280万元一次性收取的《房屋租赁合同书》，其母彭卫娥出具的280万元门面租金收条的行为，被告周海兰是明知且默认的。因此，对周海兰的辩称，本院不予采信。关于彭卫娥辩称的，租金收条，是在违背被告彭卫娥的真实意识的情况下写的，因被告彭卫娥没有证据支持，本院不予采信。关于收条的合法性，因彭海军、唐情怀、赵某2均以认可，本院予以采信。因此，本案的房屋租赁合同应当继续履行,被告彭卫娥的代理行为对周海兰有约束力，应当由周海兰承担法律责任。
根据双方无争议的事实和对有争议证据和事实的认定，本院确认如下法律事实：
2016年9月19日，因被告彭卫娥欠原告彭宏伟等人债务280万元不能偿还，经彭卫娥、周海兰、周海风等人与彭宏伟、赵某2、彭海军、赵某1等人在赵某1办公室，协商以房租抵债一事，后彭宏伟与周海兰签订《房屋租赁合同书》，约定租金的计算及交纳方式，每年的年租金为人民币贰拾捌万元（280000.00），签本合同时乙方一次性付给甲方本合同10年的总计租金为人民币贰佰捌拾万元整（280万元）。同时，在被告周海兰明知且默认的情况下，其母被告彭卫娥向原告出具的280万元门面租金收条。
另查明，本案佳惠超市内-113、-114两间门面登记的所有权人为周海兰。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告彭宏伟与被告周海兰、彭卫娥对2016年9月19日彭宏伟与周海兰签订的《房屋租赁合同书》的真实性、合法性均无异议。本院予以认定。争议焦点在于此合同是否应当继续履行，本案中，被告彭卫娥因280万债务不能偿还，其子被告周海兰与原告彭宏伟及赵某2、彭海军、赵某1、商量以房租低债务一事，双方达成协议并签订了十年房租280万一次性付清的《房屋租赁合同书》，同时被告彭卫娥在被告周海兰明知且默认的情况下，向原告彭宏伟出具了280万房租收条。以上行为，均为各方当事人的真实意见表示，有证人赵某1、赵某2证言和《房屋租赁合同书》、房租收条为证，本院予以确认。我国法律对房屋租赁合同中租金的收取是否能以债务相抵，并无禁止性规定，因此对原告要求被告周海兰依约交付房屋供被告使用的诉讼请求应予准予。被告彭卫娥的代理行为产生的民事责任，依法应由其子周海兰承担，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告彭宏伟与被告周海兰签订的《房屋租赁合同书》合法有效，被告周海兰在本判决生效之日起七日内将位于吉首市镇溪办事处团结东路14号B栋-113、-114两间门面（现佳惠超市内）交付给原告彭宏伟使用，使用期限至2026年9月18日止。
二、驳回原告彭宏伟对被告彭卫娥的诉讼请求。
案件受理费29200元，减半收取14600元，保全费5000元，合计19600元，由被告周海兰承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湘西自治州中级人民法院。
审判员 梁 果
二〇一六年十二月二十七日
书记员 吴秋英
附适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。