贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终814号
上诉人（原审原告）：龙玲华，女，1963年9月29日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。
上诉人（原审原告）：石文兴，男，1964年10月20日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。
上诉人的委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师。
上诉人的委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇七星广场滨江花园B区16幢单元404室。
法定代表人：王德武，系公司董事长。
委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师
委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师。
上诉人龙玲华、石文兴因与被上诉人松桃特驱置业有限公司(以下简称“特驱公司”）因商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙玲华、石文兴的委托诉讼代理人付光维、陈友进，上诉人松桃特驱置业有限公司的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龙玲华、石文兴上诉请求：1、依法撤销松桃县人民法院（2017)黔0628民初460号《民事判决书》。2、支持龙玲华、石文兴的一审诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由特驱公司承担。事实和理由：1、一审判决特驱公司逾期办证违约事实的认定不当。双方在《商品房买卖合同》中约定，交房后180天内办理转移登记,特驱公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙玲华、石文兴的时间应为2016年4月30日。特驱公司未将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙玲华、石文兴，也未以其他方式通知过龙玲华、石文兴办理房屋产权证,因此，逾期办证违约时间应从2016年4月30日计算至向龙玲华、石文兴交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2、特驱公司在约定的交房时间内，不能达到交房条件、也不能达到办证条件，其行为已经构成违约，一审以龙玲华、石文兴未将缴纳专项维修基金、契税的票据交与特驱公司，而驳回上诉人的诉请，侵犯了上诉人的合法权益。
被上诉人特驱公司辩称，1、一审判决对约定交房时间认定事实清楚。2、一审判决违约金过高，参照标准不当，对造成的损失应进行评估。3、一审判决对逾期办证事实认定正确。4、一审法院以职权调取证据，程序不合法。
龙玲华、石文兴向一审法院起诉请求：1、依法判决特驱公司支付逾期交房违约金12000.00元；2、依法判令特驱公司支付龙玲华、石文兴逾期办证违约金（自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日按已付房款的3%计算；3、本案诉讼费由特驱公司承担。
一审法院认定事实：对《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2016午6月13日）、建筑面积109.69㎡、总价款335969.00元的事实，予以确认。对双方有争议的事实和证据，认定如下：
1、对完成交付房屋时间的认定。本案诉争的《商品房买卖合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；同时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程住宅分户验收表》。龙玲华、石文兴代理人认为，特驱公司虽然于2016年6月13日将《商品房买卖合同》涉案商品房交付给龙玲华、石文兴并予装修，但未达到约定交房条件，且未向龙玲华、石文兴交付上述约定的法律文件，未完成完整意义上的房屋交付义务。特驱公司代理人则提出应以转移房屋占有为完成实际交付。经查，龙玲华、石文兴与特驱公司已于2016年6月13日完成了诉争的商品房的交付，有特驱公司提供的“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书、装修申请审批表、业主情况登记表、延期缴纳契税和专项维修基金申请表、清算表”在卷佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案龙玲华、石文兴在接受诉争的商品房时，对上述《商品房买卖合同》约定的交房条件在“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书”中已作另行约定，故应视为对《合同》约定房屋交付条件的变更，特驱公司主张的转移房屋占有为完成实际交付的辩解，符合司法解释的规定，予以采纳。龙玲华、石文兴认为应以交付约定的法律文件才算完成完整意义上的房屋交付义务的主张，不予认定。
2.对双方逾期付款、逾期交房违约金、房屋面积差价结算效力的认定。经查，双方在交付房屋时，已对逾期付款、逾期交房违约金、房屋面积差价进行了结算，并特别注明“买受人已知晓并清楚表中内容，并对此无异议，买受人不追究出卖人交房逾期的违约责任”。是双方当事人的真实意思表示，是对自己权利的合法处分，予以认定。
3、对逾期办理房屋产权登记违约时间的认定。经查，涉案《合同》第二十二条“房屋登记”中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金；交付后180天办理转移登记”。涉案商品房屋已于2016年6月13日实际交付，但办理房屋产权登记，需要买受人缴纳专项维修基金和契税，并将缴费票据交付给出卖人，但龙玲华、石文兴在法庭辩论终结前，并未举证证明交付专项维修基金票据和契税票据给特驱公司。故特驱公司的逾期办证违约责任，应当从买受人委托并将需要办理产权登记的相关票据交付给出卖人180天后开始计算。
一审法院认为，对龙玲华、石文兴主张的逾期交房违约金12000.00元，所依据的事实是龙玲华、石文兴在接收房屋时，特驱公司未交付符合约定条件的有关文件，且双方已对逾期交房违约金部分进行了结算，其该主张，并无法律依据，本院不予支持；对龙玲华、石文兴主张逾期办理产权登记违约金的前提，是在买受人委托并将需要办理产权登记的相关票据（专项维修基金和契税票据）交付给出卖人180天后。但龙玲华、石文兴在法庭辩论终结前，并未履行交付专项维修基金票据和契税票据义务。故其主张于法无据，不予支持。判决：驳回龙玲华、石文兴的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由龙玲华、石文兴负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实，予以确认。另查明，龙玲华、石文兴向特驱公司购买松江希望城B-5幢1单元3层1号房屋，双方在该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条第2项约定“因乙方（买受人）相关资料未备齐或不配合甲方办证工作等原因致使合同备案和办证延期，甲方（出卖人）不承担违约责任。”第四条第1项约定“合同及本补充协议所约定的房款不含相关税、费，乙方应当承担的税、费包括：水、电、气、通讯、闭路电视立户费，以及契税、房屋专项维修基金等，均由乙方自行向相关单位缴纳。”。2016年6月13日龙玲华、石文兴与特驱公司在办理房屋交接时，申请延期缴纳契税、专项维修基金，并承诺于2016年8月1日前缴清。松江希望城B-5幢房屋至今未办理工程竣工备案。
本院认为，本案争议的焦点是：一审对逾期办证违约事实的认定是否得当，特驱公司应否向龙玲华、石文兴支付逾期办证违约金。
本案中，上诉人与特驱公司在《商品房买卖合同》中约定，特驱公司应在2015年10月31日前交付商品房，交房后180天内办理转移登记。特驱公司已于2016年6月13日向上诉人交房。虽然特驱公司对松江希望城B-5幢房至今未办理工程竣工备案，未达到办证条件，但双方在交接房屋时，龙玲华、石文兴申请延期缴纳契税、专项维修基金，至今龙玲华、石文兴未提交证据证明其已缴纳契税、专项维修基金，而缴纳契税及专项维修基金是上诉人的法定义务，上诉人未履行其义务前，请求特驱公支付逾期办证违约金的请求不能成立。
综上所述，龙玲华、石文兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由龙玲华、石文兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐正洪
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年八月二十六日
书记员 祖延君