山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文民一初字第1052号
原告林淑贤，城镇居民。
委托代理人温兴斌，浙江思大律师事务所律师。
被告威海南源房地产开发有限公司，住所地威海市文登区龙山街道办事处西壕街18号。
法定代表人ＸＸＸ，经理。
委托代理人邵术强，文登区大水泊法律服务所法律工作者。
林淑贤与威海南源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林淑贤之委托代理人温兴斌、被告威海南源房地产开发有限公司之委托代理人邵术强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林淑贤诉称，2012年12月24日，原告与被告签订了五份商品房买卖合同，约定由原告向被告购买五个商铺，即座落于威海市文登区职工街14-451、14-452、14-422、14-423、14-424号的五处商铺，总价款为11520257元。合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前将具备验收合格的商品房交付买受人”。合同第九条同时约定“如出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”上述合同生效后原告按约付清了全部购房款，但是被告不仅在约定的交房日2013年12月30日前不能交付上述商品房，且一再拖延，直到原告起诉之日仍不能使该商品房达到交付条件，不能合法交付，也不能提供有效的办理权属证书所需的验收合格证明等资料，有人告知原告所涉商品房层高也明显低于合同约定。被告的行为已构成严重违约，并已在相当程度上损害了原告的合法权益。据此，原告已发函通知被告正式解除了该五份商品房买卖合同。根据我国《合同法》第九十四条、九十六条之规定，本案合同依法已解除。合同解除后，就返还购房款等相关事宜，双方协商不成，现原告诉来本院要求1、确认原、被告间签订的关于威海市文登区职工街14-451、14-452、14-422、14-423、14-424号商铺的五份商品房买卖合同依法已解除；2、判令被告返还原告已支付的购房款11520257元；3、判令被告返还原告上述购房款的孳息1641600元（按银行同期贷款年利率6.5%，分别自2012年12月24日与2014年7月6日暂算至2015年9月23日，之后孳息亦按此标准计算至判决生效之日止）；4、判令被告支付原告违约金115200元。庭审中原告变更诉讼请求第1项为确认或判决原、被告间签订的五份商品房买卖合同依法解除，第3项变更为判令被告返还原告上述购房款的孳息2191400元（其中6500000元自2011年9月15日按银行同期贷款利率0.5%计算至2015年10月15日，其中3540000元自2013年2月6日起按银行同期贷款利率0.5%计算至2015年10月6日，此后利息亦按上述标准计算至判决生效之日止）。
被告威海南源房地产开发有限公司辩称，双方签订商品房买卖合同后被告已按合同约定履行了相应的义务，反而是原告未按合同约定的时间交付购房款；原告已经实际接收上述商品房并收取了租金，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月24日，原、被告签订五份商品房买卖合同，约定由原告向被告购买座落于威海市文登区职工街14-451、14-452、14-422、14-423、14-424号的五处商品房，合同总价款为11520257.4元。上述购房款原告于2011年7月19日、2011年8月5日、2011年9月9日分别向被告转帐支付650000元、4350000元、1500000元，共计6500000元。2013年2月6日原告又通过按揭贷款向被告支付三笔款项，分别为940000元、1300000元、1300000元，共计3540000元。上述五份商品房买卖合同第八条交付期限均约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条出卖人逾期交房的违约责任“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。…”原告主张被告未按上述期限交房且至原告起诉时仍不能使该商品房达到交付条件，要求解除双方签订的合同。被告对此提出异议，主张原告已经接收房屋且已收取了租金，为此被告申请证人王某出庭作证，证人王某陈述“原告在被告处购买了商品房，但原告在上海居住来文登不方便，我在文登上班，她就委托我管理商品房的钥匙，如果有人来看商品房的话我就去开门。”原告对上述证人证言有异议，认为证人系被告申请出庭作证会倾向被告。同时被告为证实原告已收取诉争房屋的租金并用于抵顶原告所欠被告房款提交2014年7月6日编号为1606195、1606196的收据两张，金额分别为1080000元、340000元，其上事由部分分别记载为“职工街14-422号、14-423号、14-424号（2014年8月1日至2017年7月30日租金）（已抵2012年12月24日房款）”“14-451号、452、422、423、424（2014年1月1日至2014年7月30日）租金抵房款（2012年12月24日）”，该两张收据的收款人均书写为被告，收据下方有原告本人签字。原告主张上述收据系被告因迟延交房而给予原告的补偿及被告以反租的方式来应付原告交房的请求，但未提交相应证据。
另查，诉争五处商品房至本案法庭辩论终结前仍未通过综合验收，不能办理相应的权属证书。上述商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定“…2、不申请预购商品房预告登记；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…”原告主张该条第二项关于期限的约定因违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房销售管理办法》第34条第2款规定的期限，因违法而无效。被告辩称此条款虽是事先打印好的，但原告作为一个智力健全、有知识、有文化的人，且在签订合同前进行了认真的阅读，其是在认可的情况下才签订了诉争的商品房买卖合同，且原告购买该房屋的目的并非居住，目前无法办理权属证书并不影响其将诉争房屋出租经营。被告同时表示在原告签订合同时，其公司只是将诉争合同交与原告认真阅读，并未对该条款进行提示说明。
以上事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、收据、结算转帐凭证、银行卡取款业务回单、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书等证据在案为凭。
本院认为，第一，关于诉争房屋是否已经交付的问题，通过被告提交的由原告本人签字确认的2014年7月6日编号为1606195、1606196的两张收据，可以看出原告使用2014年1月1日起至2014年7月30日的五套商品房的租金340000元及2014年8月1日至2017年7月30日三套商品房的租金1080000元抵顶了其未向被告支付的房款，不论原告实际是否接收了上述房屋，但原告已享受了诉争商品房的租金收益，此种情况下应视为原告已自2014年1月1日接收诉争商品房。原告虽主张上述收据系被告因迟延交房而给予原告的补偿及被告以反租的方式来应付原告交房的请求，但未提交相应证据予以证实，故对原告的该主张本院不予采信，结合证人王某的证人证言，可以认定被告已按合同约定期限将诉争商品房交付原告使用。故原告据买卖合同第九条主张违约金115200元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
第二，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定“…2、不申请预购商品房预告登记；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…”本案中，原、被告双方约定的房屋交付期限为2013年12月30日，按双方合同第十五条规定的期限，被告应于2014年的12月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽合同第二项约定了如被告未在上述期限内将办理权属登记的资料报产权登记机构备案，导致买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，买受人不退房。但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理符合》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”在双方约定的办理房屋所有权登记的期限即2014年12月30日届满后至今已超过一年，由于诉争房屋至今未通过综合验收导致无法办理房屋所有权登记，买受人即本案原告享有法定的合同解除权。对此，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定的不退房显然剥夺了原告的法定解除权，而被告在使用格式条款的情况下，未对该排除对方主要权利的条款作出明确的提示说明，根据相关法律规定，该条款应属无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，原告要求解除双方间的商品房买卖合同与法有据，本院予以支持。另，被告自房屋交付至今已有两年多的时间，诉争房屋仍无法办理房产证，导致合同目的不能实现，原告要求解除合同亦与法有据。
第三，在双方合同解除的前提下，双方当事人应根据合同的性质及履行情况，恢复原状。本案中，原告通过银行转帐及贷款的形式向被告共计支付10040000元（6500000元＋3540000元），对于上述款项被告应当予以返还。同时双方协商一致用诉争商品房的租金抵顶房款，诉争五套商品房2014年1月1日至2014年7月30日的租金为340000元，已由被告收取抵作房款，故该340000元也应作为原告的已付购房款由被告向原告返还。关于职工街14-422号、14-423号、14-424号三套商品房自2014年8月1日至2017年7月30日租金1080000元，因2017年7月30日为未来期限，本院暂将该部分租金截至2016年2月，计算为570000元【（1080000元÷36个月）×19个月】，该570000元租金已由被告收取抵作房款，故该570000元也应作为原告的已付购房款由被告向原告返还。综上，被告共应向原告返还购房款10950000元（10040000元＋340000元＋570000元）。另，被告自2011年9月9日前即占有使用原告购房款6500000元，原告要求被告自2011年9月15日起按同期银行贷款利率向原告支付其占有使用该款项期间的利息，与法有据，本院予以支持；被告自2013年2月6日起占有使用原告购房款3540000元，对该部分款项被告应自2013年2月6日起按同期银行贷款利率向原告支付其占有使用该款项期间的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告林淑贤与被告威海南源房地产开发有限公司于2012年12月24日签订的位于威海市文登区职工街14-451号（合同编号为：20121224F2F4CA236128）、威海市文登区职工街14-452号、威海市文登区职工街14-422号（合同编号为：20121224EFFCE5236124）、威海市文登区职工街14-423号（合同编号为：20121224F85451236126）、威海市文登区职工街14-424号商品房的五份商品房买卖合同；
二、被告威海南源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告林淑贤返还已付购房款共计10950000元及利息（其中6500000元自2011年9月15日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；其中的3540000元自2013年2月6日至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；
三、驳回原告林淑贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费104761元，由原告林淑贤负担4113元，由被告威海南源房地产开发有限公司负担100648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 徐静静
人民陪审员 徐小万
人民陪审员 陈传毅
二〇一六年三月七日
书 记 员 高金玲