福建省三明市梅列区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0402执异15号
案外人曾钦明，男，1963年1月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人程北骏，福建枫桦律师事务所律师。
申请执行人中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，组织机构代码85566236－8，住所地福建省三明市梅列区。
诉讼代表人祖建顺，行长。
本院在审理原告中国农业银行股份有限公司三明梅列支行与被告三明市新辰贸易有限公司、三明市伟帆机械制造有限公司、李昶、谢秋琴借款合同纠纷一案，原告中国农业银行有限公司三明梅列支行向本院提出财产保全申请，申请冻结被告三明市新辰贸易有限公司、三明市伟帆机械制造有限公司、李昶、谢秋琴价值206万元的财产，本院作出（2015）梅民初字第98－1号民事裁定，依法查封了被告谢秋琴名下的坐落于厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产和厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位。案外人曾钦明向本院提出执行异议，认为对上述房产及车位，案外人与谢秋琴签订买卖合同在先、支付房款在先、办理税费缴交手续在先、房产交付在先，并一直代为应还的银行按揭款，该房产均应由申请人取得，只是因客观原因致过户登记暂时无法办理，过错不在申请人，故依照相关法律规定，请求法院撤销涉案裁定并解除对上述房产及车位的查封保全措施。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人曾钦明的执行异议进行审查，现已审查终结。
经审查，谢秋琴与厦门市港中房地产开发有限公司签订编号分别为02133388、02133406、02133424的《商品房买卖合同》，约定以2580194元的价格购买厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产，分别以250000元购买厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位，并2012年8月6日向厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。2012年10月9日，谢秋琴向中国建设银行股份有限公司厦门市分行办理按揭贷款143万元，每月返还按揭贷款本息9085.65元。
2013年12月19日，案外人曾钦明（乙方）经厦门爱好室房地产营销策划有限公司居中介绍，于与谢秋琴（甲方）签订《房地产买卖预约合同》，合同约定：甲方将其名下的坐落于厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产和厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位出售给乙方，单价32000元，总金额为4204480元；乙方应于2013年12月19日支付给甲方预约定金400000元，于2013年12月24日前支付给甲方预约定金100000元，于2014年1月20日前（双方办理交易合同公证及全权委托公证当日）支付2700000元（含定金）作为首付款，于上述房产一手产权证出证后10日向甲方支付尾款1404480元，用于解除甲方银行按揭贷款；甲方一手产权证办好后，乙方应和甲方到房管局办理交易过户；本房产自办理完交易合同公证及全权委托公证当日起解除甲方银行按揭贷款之日止的银行按揭贷款由乙方偿还。合同签订后，案外人曾钦明依约向谢秋琴支付了房款项合计人民币2795719元（其中包含壹期该房按揭本息9085.65元），谢秋琴于2014年1月21日出具收到上述款项的收条一张。2014年2月开始，案外人曾钦明每月按时将按揭贷款转谢秋琴的贷款账户，支付该房产的中国建设银行股份有限公司厦门市分行的按揭贷款本息9085.65元。2014年11月12日，开发商厦门市港中房地产开发有限公司将厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产和厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位交付给谢秋琴，并交由案外人曾钦明使用。案外人曾钦明根据交房须知的要求，按时向厦门大洲物业经营管理有限公司交纳、物业综合服务费、房屋和车位公维金等费用。2015年3月19日，本院依原告中国农业银行有限公司三明梅列支行的申请，对厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产和厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位进行查封。
本院认为，谢秋琴与厦门市港中房地产开发有限公司签订三份《商品房买卖合同》，已在厦门市房地产交易权籍登记中心办理登记手续，其取得厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产和厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位的产权有其合法依据，故谢秋琴与案外人曾钦明于2013年12月19日签订的《房地产买卖预约合同》，符合法律规定，合法有效。案外人曾钦明于2014年11月12日接收上述房产和车位，并占有使用至今。案外人曾钦明与谢秋琴签订的《房地产买卖预约合同》，案外人曾钦明占有上述房产和车位的事实均发生于本院查封之前。案外人曾钦明根据《房地产买卖预约合同》的约定，已支付合同约定的应支付给谢秋琴的所有款项，且按月支付银行按揭贷款本息，但由于本院的查封，谢秋琴与案外人曾钦明未能办理过户手续。因此，案外人曾钦明提出的执行异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第八项、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十八条，最高人民法院《关于适用适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条之规定，裁定如下：
中止对厦门市思明区丽景花园一期C#楼11层02单元的房产和厦门市思明区丽景花园一期-1层326、327号车位的执行。
如对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
审判长 林志忠
审判员 黄谨铭
审判员 傅炳林
二〇一六年四月十五日
书记员 施 磊
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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