上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初42290号
原告：上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：孙祥卿，经理。
被告：上海中嵘筛网有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：王福萌，总经理。
委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。
原告上海浦东有申汽配有限公司与被告上海中嵘筛网有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东有申汽配有限公司(以下简称上海有申公司)的法定代表人孙祥卿、被告上海中嵘筛网有限公司(以下简称上海中嵘公司)的法定代表人王福萌及其委托诉讼代理人陶鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海有申公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金人民币23,720.1元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)、租金的滞纳金12,808.85元、拖欠的物业管理费1,188元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)，承租厂房占用费47,440.19元(自2016年10月1日计算至2017年3月31日止)，共计85,157.14元；2、被告向原告支付拖欠的办公房的租金1,693.72元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)、租金的滞纳金914.61元，逾期归还租赁办公房的违约金6,682元(自2016年10月1日计算至2017年3月31日止)，共计9,290.33元。上诉两项合计94,447.47元。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告认为双方签订的厂房租赁合同无效，故自愿撤回第一项中要求支付租金滞纳金12,808.85元、厂房占用费47,440.19元的诉讼请求。事实和理由：2006年12月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区1号厂房中间5跨房屋(以下简称系争厂房)，建筑面积660平方米。2008年9月22日，被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区大门南侧二楼南边办公室二间(以下简称系争办公室)，建筑面积45平方米，该办公室为该厂区业主租赁给原告的有证老建筑。并分别于2009年11月30日、2014年12月31日分别签订续租合同。2016年，开发商上海地产集团和航头镇整治大中地块。被告以此为借口，从2016年7月1日起拖欠租金，经催讨一直不支付。2016年9月底，被告将大部分设备、办公用具等搬离后紧锁系争厂房和办公室的大门，经多次催告不理。原告按照合同2016年10月至2017年3月向业主方正常交纳租金。原告出租的厂区是有权证的国营工业老厂区，业主方同意改造，并发文承诺负责办理手续，且同意转租，但约定承租的第三方与业主无关等。为减少双方不必要的损失，故提起诉讼。
被告上海中嵘公司辩称，系争厂房系违章建筑，租赁合同和续租合同是无效合同，故不存在违约金和滞纳金。原告不是行政管理机关，没有行政管理权力，无权收取滞纳金。2016年1月28日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向原告送达限期拆除决定书，规定在10日内自行拆除，原告应服从行政管理行为，2016年1月28日以后原告所获得的租金是违法所得，原告诉请要求支付2016年10月份起的租金为违法行为。即便原告认为系争办公室有产证，但被告租赁系争办公室是为了经营公司，现厂房被勒令拆迁，被告租赁系争办公室的目的不能实现，基于合同目的不能实现，所以原告不应收取租金。滞纳金约定与违约金约定重合，不同意支付系争办公室的租金滞纳金，且合同约定的违约金过高。
本院经审理认定事实如下：2006年12月22日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区大中路XXX号厂区一号厂房中间5跨房屋(即系争厂房)出租给被告使用，建筑面积为660平方米，租赁期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止。该合同第三条约定：“租金：每年租金84,300元，租金每二年递增3%。租金先付后用，签约后先付半年租金42,150元，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清，甲方收到租金后开具合法凭证给乙方。乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金。乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本合同，并追回拖欠款。”第七条约定：“……乙方承租期间，每平方米每天承担2分物业管理费，按月计交。……”第十二条约定：“违约责任：本协议签订之日起，甲、乙双方均应自觉履行本协议，任何一方违约，应支付另一方相当于二个月租金的赔偿金。”合同还约定了其他事宜。2008年9月22日，原告作为甲方与作为乙方的被告又签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区大中路XXX号厂区南侧二楼南边办公室二间(即系争办公室)出租给被告使用，建筑面积45平方米，租赁期限自2008年10月1日起至2009年12月31日止，租金按0.36元每平方米/天，物业管理费0.02元每平方米/天，每年费用共计6,200元，租金每二年递增3%。系争办公室的租金支付方式、滞纳金、违约金条款同系争厂房租赁合同的约定。合同第十条约定：“本协议终止后，乙方应如期将承租的厂房交还甲方，如有留置的任何物品，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议，如逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付每天租金的双倍的违约金。”合同签订后，原告按照上述两份合同的约定将系争厂房和系争办公室交由被告使用。2009年11月30日，双方签订《续租合同》，约定甲、乙双方于2006年12月22日和2008年9月22日签订的二份租赁合同，其第二期续租时间同时为2010年1月1日起，到2014年12月31日止。第二期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款(年租金每二年递增一次，第一期与第二期延续计算)。第二期续租合同期间的安全生产管理约定也都完全延续第一期于2006年12月22日签订的安全生产管理协议书。上述合同签订后，被告继续使用租赁房屋。2014年12月31日，双方再次签订《续租合同》，约定甲、乙双方于2006年12月22日和2008年9月22日签订的二份租赁合同其第三期续租时间为2015年1月1日起，到2019年12月31日止。第三期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款(年租金每二年递增一次，第二期与第三期延续计算)。第三期续租合同期间的安全生产管理约定也都完全延续第一期签订的安全生产管理协议书。该合同签订后被告仍继续使用租赁房屋，并支付租金至2016年6月30日，并于2017年4月4日结清水电费。
2016年1月15日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向原告发出(浦-415)城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》，内容为：“经查你(单位)于2004年9月在航头镇大中路XXX号实施未取得建设工程规划许可证进行建设(26处建筑物总面积为20,365.96平方米)的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责令你(单位)自收到本决定书之日起10日内自行拆除。逾期不拆除的，本机关可以依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由你(单位)承担。……”浦府复议字(2016)第73号《行政复议决定书》中查明被申请人上海市浦东新区城市管理行政执法局作出的(浦-415)城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。2016年5月31日，浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发出《公告》，要求：“(一)整治范围内的涉及的违法行为必须立即整改、消除，违法建筑内的物品必须在2016年6月30日前自行清空、搬离，违法建筑必须自行拆除；存在违规经营、违法排污、消防安全隐患和安全生产隐患的，应当立即整改。逾期不整改的，由政府执法部门依法进行查处，拆除违法建筑；涉及犯罪的，依法追究法律责任。(二)根据整治进展，将适时采取停电、停水、停气等措施。”2016年9月底，被告搬离系争厂房和系争办公室。原告分别于2017年1月10日、2月3日、3月22日三次向被告发送函，要求被告办理相关手续、交还钥匙，并支付拖欠的租金及水电费、物业管理费。系争厂房于2017年4月20日被拆除。现因被告仍未支付拖欠的相关费用，故原告于2017年6月诉至本院，要求判如所请。
另查明，2005年5月12日，案外人上海建筑材料(集团)总公司取得沪房地南字2005第008366号《上海市房地产权证》，系争办公室房屋登记在上述权证的房屋状况内。
审理中，本院经向原、被告释明双方之间签订系争厂房的合同效力后，原告认为合同无效，租金变更为使用费，没有需要其他法律后果在本案中处理。被告认为合同无效，没有其他法律后果需要处理。对于系争办公室的租赁合同，原告表示租赁合同已于2017年3月22日即发送被告函之日解除，被告亦同意解除系争办公室的租赁合同。
以上事实由原告递交的《租赁合同》、《续租合同》、《上海市房地产权证》，被告递交的《限期拆除决定书》、《行政复议决定书》、《公告》、上海市浦东新区航头镇人民政府出具的《证明》，以及庭审记录等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。其一，双方就系争厂房签订的《租赁合同》及《续租合同》中所涉的系争厂房系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。审理中，因双方均表示没有其他法律后果需在本案中处理，故本院仅对原告在本案中提起的诉讼请求予以处理。被告因实际占有系争厂房期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费、物业管理费。本案中，有关行政职能部门已于2016年1月通知原告拆除系争厂房内的建筑物，被告也应知悉上述内容，应配合原告进行搬迁并将系争厂房交予原告，以便原告履行相关职能部门拆除系争厂房的决定，但被告仍占有系争厂房直至2016年9月30日，故被告理应承担上述日期前欠付原告的使用费和物业管理费。对于使用费和物业管理费可参照合同约定的标准予以计算。审理中，原告自愿撤回要求被告支付租金滞纳金以及自2016年10月1日至2017年3月31日期间厂房占用费的诉请，本院予以准许。其二，对于系争办公室的《租赁合同》及《续租合同》，因原、被告均同意解除，故本院予以照准。原告要求被告支付2016年7月至9月期间拖欠的租金，与法并无不合，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金和违约金，双方在合同中对此进行约定，原告理应腾退房屋时按约清结租金，并与原告办理交接手续，现被告未履行，理应承担相应责任。但原告在得知被告已搬离租赁厂房，停止经营，被告继续使用系争办公室已成不现实的情况下，理应及时行使权利，履行减损义务。审理中，被告认为上述费用过高，本院根据被告违约程度和原告实际损失等情况，予以适当调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海浦东有申汽配有限公司、被告上海中嵘筛网有限公司于2006年12月22日签订的《租赁合同》、2009年11月30日签订的《续租合同》中关于租赁上海市浦东新区大中路XXX号厂区一号厂房中间5跨房屋的约定部分以及2014年12月31日签订的《续租合同》中关于租赁上海市浦东新区大中路XXX号厂区一号厂房中间5跨房屋的约定部分均无效；
二、确认解除原告上海浦东有申汽配有限公司、被告上海中嵘筛网有限公司于2008年9月22日签订的《租赁合同》和2014年12月31日签订的《续租合同》中关于租赁上海市浦东新区大中路XXX号厂区南侧二楼南边办公室二间的约定部分；
三、被告上海中嵘筛网有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司上海市浦东新区大中路XXX号厂区一号厂房中间5跨房屋自2016年7月1日起至2016年9月30日止的房屋使用费23,720.1元；
四、被告上海中嵘筛网有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司上海市浦东新区大中路XXX号厂区一号厂房中间5跨房屋自2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费1,188元；
五、被告上海中嵘筛网有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司承租上海市浦东新区大中路XXX号厂区南侧二楼南边办公室二间自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金1,693.72元；
六、被告上海中嵘筛网有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司逾期支付租金的滞纳金，逾期返还办公室房屋的违约金，共计3,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2,161元，减半收取计1,080.5元，由原告上海浦东有申汽配有限公司负担580.5元，由被告上海中嵘筛网有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年七月十日
书记员 瞿佳侃
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。