广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初3383号
原告：广州市凯伦物业管理服务有限公司，住所地广州市南沙区，统一社会信用代码：91440115781217500X。
法定代表人：陆观喜，职务：董事长。
委托代理人：董博晨，广东丰信律师事务所律师。
委托代理人：李观敏，广东丰信律师事务所实习律师。
被告：张丽芬，住广州市荔湾区。
委托代理人：韩秀娴、杨珊，广东容林律师事务所律师。
原告广州市凯伦物业管理服务有限公司诉被告张丽芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市凯伦物业管理服务有限公司委托代理人董博晨、李观敏，被告张丽芬委托代理人韩秀娴、杨珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市凯伦物业管理服务有限公司诉称：原告是具备物业服务资质、经开发商广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司委托管理逸涛雅苑小区的物业公司，被告是广州市南沙区环市北路1号逸涛雅苑倚涛二街19号房屋（下称“涉案房屋”）的所有权人。2015年4月29日，被告购买了涉案房屋。同年6月1日，开发商委托原告将房屋交付给被告占有和使用，原被告双方并签订了《前期物业服务协议》，约定被告委托原告提供物业管理服务，服务期限为三年，其中并约定了被告应遵守装修服务协议。2015年9月19日，被告申请对涉案房屋进行装修，原告、被告与被告聘请之装修承建商签订《装修管理协议》，约定了装修禁止行为及违约责任。但在施工过程中，被告却严重违反《装修管理协议》的约定，擅自对涉案房屋顶露台进行封顶加建，对后墙加宽并外观改建。原告多次口头告知被告不得私自加建扩建，并分别于2015年10月8日、2015年11月11日两次发出书面通知，要求被告及承建商暂停施工，限期整改。但被告均不予理睬，并利用夜间浇筑顶层露台楼板，改变了楼宇主体结构和外观，严重破坏了小区建筑整齐划一的设计风格。因此，原告起诉至法院，请求法院判决：一、被告拆除广州市南沙区环市北路1号逸涛雅苑倚涛二街xx号房屋顶层露台违法封闭加建部分，拆除房屋后面的违法加宽墙体部分。二、判令被告承担本案全部的诉讼费用。
被告张丽芬辩称：不同意原告全部的诉讼请求。1、原告的诉讼主体资格不适格，原告不是本案的直接利害关系人，不具备民事诉讼主体资格，原告作为物业管理公司，根据《物业管理条例》第四十五条、《广东省物业管理条例》第五十五条的规定，如原告认为被告的加建行为属于违法，有劝阻的权利，劝阻无效应及时报告有关部门，但就被告的加建行为是否违法，应由相关政府部门加以认定，所以原告在本案的诉请属于越权的行为。2、被告作为别墅业主，在没有损害其他小区业主的权利的情况下，有权对自己的物业进行完全的处分，物权具有排他性，被告对自己的物业具有完全的使用权，原告无权干涉。
经审理查明：2005年10月25日，原告(乙方)与广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（甲方）签订《逸涛雅苑前期物业服务合同》，约定由原告对广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司开发的广州市南沙区环市北路1号逸涛雅苑小区提供物业服务。乙方责任约定乙方向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项。业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及管理规约的，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、法院裁决等措施。服务期限自2005年10月25日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。
被告于2015年5月4日向开发商广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司购买了广州市南沙区环市北路1号倚涛二街xx号的房产，于2015年6月1日签署《楼宇接收记录》和《承诺书》，被告承诺“为维护及促进广州南沙逸涛雅苑的管理，本人现同意遵守广州南沙逸涛雅苑房地产有限公司与该物业第一购置者的名称签署的“广州南沙逸涛雅苑”《管理公约》、《业主住户手册》、《装修手册》内的一切条款及有关修订等”；同日，被告（乙方）与原告（甲方）签署《前期物业服务协议》，约定甲方的权利义务：制止违反本物业的物业管理制度和《业主手册》、《管理规约》的行为；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修服务协议》；乙方的权利义务：遵守本物业的物业管理制度和《业主手册》、《管理规约》；装饰装修房屋时，遵守《装修管理规定》及《房屋装饰装修服务协议》；房屋装饰装修管理具体见另行约定的《房屋装饰装修服务协议》。物业服务期限为三年，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期满，小区未成立业主大会及业主委员会的，继续履行本合同的约定。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
原告为证明其告知被告装饰装修应遵守管理规约、装修管理协议，严禁加建扩建的事实，在庭审中向本院提交了《逸涛雅苑管理公约》和编号为201509051号《广州市凯伦物业管理服务有限公司装修管理协议》、《装修承诺书》、《装修审批表》和《装修施工许可证》，其中《逸涛雅苑管理公约》约定：“本公约自广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司、第一购置者、管理者签署后即生效。在未获得管理者书面同意前，各业主不可以在其单元中安装或拆除任何增加物、附属物而损害该屋苑的结构，如任何业主在安装或拆除任何增加物或附属物时未获得有关管理者的书面同意，则管理者有权以该业主的费用将有关加建物或附属物拆除或重建；而在得到管理者书面同意后，各业主可自费执行其所申请的工程，惟不可因此项工程引致该屋苑任何结构性损害，及干预该屋苑任何一部分的使用，损害公共服务设施。而日后如发现该项工程有违国家法律规定，该业主必须立刻自费拆除该附加物或重修拆除物；不得变更或改动其单元的结构，亦不得对公共地方或公共服务设施或其保养作出或造成任何改动、损害、破坏或干扰；不得改变该屋苑的外貌；不得在该屋苑的外墙上安装任何户外遮光帘、遮蓬、花架、金属枝、旗杆、招牌或其他任何伸出物或结构，亦不得堵塞任何窗户。各业主应对其本人、租客、雇工人、中介人或许可人等的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主负责。因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或负责赔偿。在前述情况下，如损害或损失是由管理者负责修复、补偿的，则费用由管理者收取；非管理者负责修复、补偿的，则费用由受害者收取。各业主须要确保本人、其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行该屋苑管理规则、公寓单元规则、停车场规则、装修规则及其他由管理者按照管理需要而制定的规则，并对前述有关人士的行为负连带责任。各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须遵守有关的装修守则及将一笔管理者指定的款项以管理者指定的方式交付管理者等”。《逸涛雅苑管理公约》上没有开发商广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司、原告及被告的签章。《广州市凯伦物业管理服务有限公司装修管理协议》约定：“装修禁止行为和注意事项：在装修施工过程中，乙方（丙方）应遵守国家有关法律法规，本小区《业主临时公约》、《住户手册》、《前期物业管理服务协议》、《装修管理手册》等有关装饰装修的注意事项、禁止行为和规定。装修违约责任及处理措施：1、违约责任。乙方应对施工人员的行为承担连带责任；甲、乙、丙均应遵纪守法，加强协作与沟通，共同维护装修秩序；如违反本协议约定，造成经济损失的应承担损失赔偿责任；乙方（丙方）违反装修管理规定条款，接到甲方书面《违规装修整改通知书》后，应立即对违章项目进行整改，否则，甲方有权采取合法的处理措施，造成经济损失的应由乙方（丙方）承坦损失赔偿责任。2、甲方对违反装修管理规定的行为有权予以制止，并视情节采取以下处理措施：a)批评教育;b)发出整改通知，限期整改;c)责令恢复原状;d)停工，扣留或没收施工工具,限制施工人员进入小区，停止能源（如水电）供应;e)收缴出入证，出入证按金不予退还,另行补办，须缴纳工本费;f)视情节轻重给予扣除保证金2000至5000元，情节严重者扣除全部保证金并有权单方面解除本协议,要求赔偿损失;g)上报有关政府主管部门予以处罚及向房屋所在地人民法院提起诉讼。（以上各条甲方有权可单处也可并处执行）。本协议中有关装修规定未尽事宜，甲方有权随时对该管理规定作增加或修改，以甲方现场物业服务中心的书面通知为准，但所有管理规定均遵照政府有关法律、法规和规章执行。本协议若有与《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》相冲突的条款，以后者为准。本协议一式三份，以甲、乙、丙三方签署、盖章后生效等”。《广州市凯伦物业管理服务有限公司装修管理协议》甲方处有“广州市凯伦物业管理服务有限公司”盖章印样，乙方业主签署处有“张丽芬”签名字样，丙方装修承建商签署处有“毕某”签名字样，日期注明为2015年9月17日，协议封面签定日期注明为2015年9月19日。原告与被告在庭审中均确认上述“张丽芬”并非被告本人签名。《装修承诺书》承诺被告己详细阅读《装修管理手册》之全部内容，愿意配合本小区物业服务中心按照装修管理规定办理有关装修申报手续，签署《装修管理协议》、《装修施工治安消防责任书》，遵守并监督装修承建商共同遵守国家、省市有关政府主管部门对房屋装饰装修的规定，根据条文规定的有关条款及物业服务中心的规定，如装修期间及今后因违章装修所引起的相邻纠纷、有关责任及经济损失，愿意承担由此引起的一切经济责任和法律责任。《装修承诺书》下方业主处有“张丽芬”签名字样，装修负责人处有“毕某”签名字样，日期注明为2015年9月17日。《装修审批表》审批同意被告装修。《装修施工许可证》注明“装修施工内容1、一、二、三楼拆墙，2、一、二、三楼砌墙，3、全屋贴地砖墙砖，4、墙面焗灰乳胶漆，5、全屋水电改造，6、天花吊顶，7、防水。我司物业服务中心对贵户装修所提供的资料，基本同意此装修方案，但装修应符合政府有关部门的规范、标准，并遵守管理公司有关规定及要求，并按下列的要求进行施工：……6、楼宇外观不得作任何更改或加装任何设施，空调主机应安装在提供隐藏空调位置／指定位置上。阳台／露台不能作任何封闭、半封闭等。……10、凡影响外观的墙体不得拆除、更改等施工。……14、审批补充意见：（注意事项及禁止行为）1、严禁加建扩建。2、花园井盖须留出以便维护。以上意见，请贵户装修期间遵守，由于施工期间没有按相关规范标准要求施工，造成部分设施无法使用或功能使用不佳，我司物业服务中心不承担相应维修、恢复，更改费用责任，并保留要求贵户承担由此装修施工所造成的一切后果的权利”。《装修施工许可证》下方装修负责人处签收处有“毕某”签名字样，有“广州市凯伦物业管理服务有限公司”盖章印样。经质证，被告对《逸涛雅苑管理公约》三性不予确认，认为没有被告的签名，管理公约明确表明需被告的签名才能生效，不能作为本案审理的依据，在公约中明确原告仅对拖欠物业费用享有民事诉讼权利，说明原告不是本案适格主体；对《广州市凯伦物业管理服务有限公司装修管理协议》三性不予确认，原告从未向被告出示该协议，协议上的署名不是被告的签名；《装修承诺书》上是被告的签名，但对内容有异议，其中的《装修管理手册》并没有送达给被告，该承诺书是原告的单方意思表示，而非被告的意思表示，是无效文件；对《装修审批表》三性不予确认，该审批表属于原告的内部文件，被告从未见过该审批表；对《装修施工许可证》三性不予确认，因为是复印件，是出具给装修负责人的，与被告无关。
原告为证明被告存在封闭顶层露台及加宽墙体的违规行为，且原告函告被告要求限期整改的事实，在庭审中向本院提交了日期分别为2015年10月8日和2015年11月11日的编号为045号和KLWY-
YYGC-00105号《违规装修整改通知书》及照片、（2016）粤0115民初1159号民事判决书。经质证，被告确认2015年10月8日的编号为045号的《违规装修整改通知书》的签名的真实性，但内容不予确认，认为该通知书的认定并没有经过行政部门的认定，是原告单方意思表示，对2015年11月11日的编号为KLWY-
YYGC-00105号的《违规装修整改通知书》三性不予确认；确认照片显示的是涉案房屋，但是该照片并不能反映被告存在违法加建的行为，原告不具有确认是否违法加建的主体资格；对（2016）粤0115民初1159号民事判决书真实性、合法性予以确认，但是对于判决书的内容不予确认，该判决书并非生效裁判文书。
双方在庭审中确认（2016）粤0115民初1159号民事判决书未发生法律效力，确认涉案房产所在小区未成立业主委员会，确认被告施工未向相关行政主管部门办理报建手续。被告陈述涉案小区未召开过业主大会，原告陈述不清楚是否召开过业主大会，原告确认《逸涛雅苑管理公约》由开发商及原告制定，未经业主大会投票确定。原告陈述曾将《逸涛雅苑管理公约》交付给被告，但未提供证据证实，被告亦不确认该陈述。
本院依职权向广州市城市管理综合执法局南沙分局发函请求协助调查涉案房产是否存在顶层露台封闭加建、房屋后面加宽墙体的行为？加建和扩建是否属于违建及是否采取相应行政行为？广州市城市管理综合执法局南沙分局于2016年11月10日出具穗南综执法函[2016]161号《关于南沙街逸涛雅苑倚涛二街xx号涉嫌违法建设查处情况的函》，函复本院称：“2015年12月29日，南沙街执法队巡查发现南沙街逸涛雅苑倚涛二街xx号在原有l栋房屋基础上加建露台（局部第3层），露台加建面积35.36平方米。执法人员现场发出《询问通知书》、《责令限期改正通知书》。2016年2月至5月期间，南沙街执法队多次到现场复查，发现该处一直处于停工状态。5月16日到现场复查，发现正在（局部第3层）露台加建和屋后扩建，执法队现场发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》(穗综南责拆字[2016]50021号（即编号：0024946））。南沙街逸涛雅苑倚涛二街xx号房屋的业主存在顶层露台局部加建和屋后扩建行为，涉嫌违建。现该案件仍在查处中。专此函复。附件：1.现场照片。2.《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》”。照片拍摄说明为执法队员于2015年12月29日到涉案房产现场立案调查，于2016年5月16日到现场发出(穗综南责拆字[2016]50021号《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，于2016年11月7日到现场复查，现场屋后方正在扩建墙体。穗综南责拆字[2016]50021号《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》通知“当事人于2016年5月16日在南沙街逸涛雅苑倚涛二街xx号加建露台（违法建构筑物和设施）的行为，已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，本执法机关于2015年12月29日作出《责令限期改正通知书》（穗综南责字（2015）50908号），责令你停止违法建设，你未履行且继续强行抢建。现通知如下：1.请你在2016年5月20日前自行拆除上述违法建设。2.本执法机关将对上述违法建设依法采取强制拆除措施。特此通知”。当事人签收处注明“不在场”，执法机关公章处有“广州市城市管理综合执法局南沙分局”盖章印样，执法人员签名处有两个签名。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，物业服务企业对业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。原告通过签订《逸涛雅苑前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》，与被告建立物业服务合同关系。广州市凯伦物业管理服务有限公司依据其所签订的前期物业服务合同和前期物业服务协议主张被告承担违约责任，故广州市凯伦物业管理服务有限公司作为本案原告的主体适格。《前期物业服务协议》约定房屋装饰装修管理按《房屋装饰装修服务协议》，而《广州市凯伦物业管理服务有限公司装修管理协议》中被告并未在业主签署处签名确认，同时《逸涛雅苑管理公约》约定本公约自开发商、原告及第一购置者签署后即生效，而开发商及原告、被告均未在该管理公约上签章，故原告以被告顶层露台加建和屋后扩建行为违反物业服务合同约定为由，要求拆除露台加建和屋后扩建的诉请，没有合同依据，本院不予支持。对于上述加建和扩建，广州市城市管理综合执法局南沙分局经调查认为涉嫌违建，原告可依据《物业管理条例》向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四项的规定，判决如下：
驳回原告广州市凯伦物业管理服务有限公司的诉讼请求。
本案受理费1250元，由原告广州市凯伦物业管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陈 健
审 判 员 王 健
人民陪审员 郭顺潮
二〇一七年三月九日
书 记 员 陈洁莹