陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终9289号上诉人（原审被告）王一迪，女，1973年2月22日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人任航，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）和记黄埔地产（西安）有限公司，住所地西安市高新区唐延南路11号15号楼。法定代表人周伟淦，该公司董事长。委托代理人高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人王一迪因与被上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月17日，王一迪与和记黄埔地产（西安）有限公司（下称和记黄埔公司）签订了合同登记号为Y15102486的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定王一迪购买和记黄埔公司开发的逸翠园-西安（四期）项目第4幢3单元8层30802号房，该商品房【预售预测】【实测】建筑面积共195.91平方米，每平方米8125.15元，总价款1591799元。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款：首期楼款，扣除定金后即人民币288360元，须于2015年5月17日18:00或以前付清并签署本合同及其补充协议；二期楼款：即人民币163439元，须于2015年6月16日18:00或以前付清；楼款余额：即人民币1110000元，须于2015年8月15日18:00或以前付清。合同附件六第三条“双方同意删除本合同第七条项下的全部内容，并替换为以下文字：买受人超过本合同约定的时间支付本合同项下各应付款项即逾期付款，则应当向出卖人支付违约金。买受人逾期付款不超过九十日，违约金根据逾期应付款数额每日万分之一计算。计算期间为自本合同约定的最后付款日期的次日至实际付款日止。“实际付款日”是指买受人将有关的逾期应付款及其利息、违约金和其他有关的应付款项全额支付给出卖人的当日。买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。若出卖人选择继续履行本合同，则九十日内（含第九十日）的日违约金标准不变（每日万分之一），仍按前款约定执行；自第九十一日起至实际支付应付款之日止，买受人须根据逾期应付款数额按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率上浮30%的标准按日向出卖人支付超过九十日至实际支付应付款之日期间的违约金，并于实际支付应付款之日前支付。若出卖人选择解除本合同，则买受人须按该商品房总价款的百分之十支付违约金给出卖人，买受人已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由出卖人在有关政府部门解除本合同登记备案后三十日内不计息退还给买受人。若买受人支付的违约金尚不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的损失，不足部分应由买受人在出卖人转售该商品房后三十日内赔偿给出卖人。出卖人解除本合同后，有权转售该商品房给任何第三方。”合同签订当日，王一迪已向和记黄埔公司付清首期楼款318360元（含定金30000元），双方均无异议；余款1273439元未支付。2015年7月6日、2015年8月17日、2015年10月22日，和记黄埔公司向王一迪先后发出付款提示函、催款通知书和律师函，要求王一迪按照合同约定支付余款及逾期付款违约金，王一迪至今仍未支付。自合同约定的二期购房款付款日的次日2015年6月17日至今，王一迪已逾期付款超过90日。2016年3月2日，和记黄埔公司诉至法院称，2015年5月17日，王一迪和其公司签订了逸翠园·西安（四期）项目的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号：Y15102486，以下简称“买卖合同”），约定王一迪购买和记黄埔公司开发的逸翠园·西安（四期）项目第4幢3单元8层30802号房，总价款1591799元。按照合同约定，王一迪应于2015年5月17日前付清首期楼款288360元（扣除已缴纳定金30000元），于2015年6月16日前付清二期楼款163439元，于2015年8月15日前付清三期楼款1110000元。同时买卖合同补充协议第三条约定：如王一迪逾期付款超过90日，则和记黄埔公司有权以书面形式通知王一迪解除合同而无需另行催告王一迪。如和记黄埔公司选择解除合同，则王一迪须按商品房总价款的百分之十支付违约金159179.9元。但截至目前，王一迪仅支付首期楼款318360（含定金30000元），剩余楼款1273439元未支付。从2015年6月17日截止到2015年12月2日，王一迪已逾期169天。期间和记黄埔公司曾先后分别以付款提示函、催款通知书、律师函等方式向王一迪催要，王一迪仍未支付。故诉至法院，请求1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号：Y15102486），并由王一迪配合和记黄埔公司办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续；2、判令王一迪向和记黄埔公司支付违约金159179.9元；3、本案诉讼费由王一迪承担。王一迪辩称：1、和记黄埔公司介绍涉案房屋为学区房，但实际并没有小学，属于虚假宣传。签订合同时和记黄埔公司方只催促让签字，并没有让其阅读合同内容，对合同条款不清楚，且合同签订后和记黄埔公司也没有给其一份合同原件，故对违约金不予认可；2、和记黄埔公司市场部黄经理和总经办主任已经同意与其解除合同，但最后没有履行承诺。且合同尚在纠纷期间，恰逢国家政策的调整，和记黄埔公司既没有征求其同意，也没有履行告知义务，就私自将该争议房屋在房管局备案，给其造成无法退房的困境，属于和记黄埔公司违约；3、和记黄埔公司市场部黄经理承诺找客户接手这套房屋，让其也找人接房，并承诺更名没有任何费用，2016年4月20日王一迪找到接房人并到和记黄埔公司售楼部办理了更名协议，但是第二天和记黄埔公司售楼部又通知王一迪过去交纳起诉费和律师费，约3-4万元，也属于和记黄埔公司违约。并且合同至今没有办理网签，不属于正式购房合同。综上，其既不愿意解除合同，也不同意支付违约金。原审法院认为，和记黄埔公司与王一迪双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，应当予以保护，和记黄埔公司、王一迪双方均应按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，王一迪依约向和记黄埔公司支付了首期楼款318360元（含定金30000元），余款1273439元，至今未付。王一迪未按照合同约定履行其付款义务，逾期付款已经超过90日，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已符合法律规定及合同约定的应当解除合同的情形，故和记黄埔公司诉请要求解除其公司原王一迪签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号：Y15102486）的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效之规定，合同是否办理备案登记，是国家对于商品房买卖合同的行政管理，并非合同生效的条件。故对于王一迪辩称涉案合同因至今没有办理网签，不属于正式购房合同的辩称，依法不予支持。因双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，故对于和记黄埔公司要求王一迪配合和记黄埔公司办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续的请求，依法予以支持。当事人双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。王一迪双方在买卖合同中约定，因王一迪逾期付款超过九十日而和记黄埔公司选择解除合同的，王一迪应当向和记黄埔公司支付商品房总价款的百分之十的违约金，现房屋总价款为1591799元，故对于和记黄埔公司要求王一迪支付违约金159179.9元的诉请，依法予以支持。关于王一迪辩称和记黄埔公司存在虚假宣传，且和记黄埔公司市场部黄经理和总经办主任已经承诺找客户接手这套房屋，王一迪也找到接房人并到王一迪售楼部办理了更名申请，故其既不愿意解除合同，也不同意支付违约金。本院认为王一迪对其辩称仅提供了录音资料，没有其他证据佐证，不能形成完整的证据链条，更名申请也只是其单方面向和记黄埔公司提交的申请，且和记黄埔公司并没有同意其申请。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果之规定，对于王一迪辩称，不予采信。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除和记黄埔地产（西安）有限公司与王一迪于2015年5月17日签订的合同登记号为Y15102486的《商品房买卖合同》及该买卖合同的补充协议；二、王一迪应于本判决生效之日起十日内协助和记黄埔地产（西安）有限公司办理备案登记号为Y15102486的《商品房买卖合同》的备案注销手续；三、王一迪应于本判决生效之日起十日内向和记黄埔地产（西安）有限公司支付违约金159179.9元；四、和记黄埔地产（西安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向王一迪返还购房款318360元（含定金30000元）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3484元，由王一迪承担。因和记黄埔公司已预交，王一迪应将其应承担的诉讼费3484元于本判决生效之日起十日内直接支付和记黄埔公司。宣判后，王一迪不服上述民事判决书，向本院提起上诉称：一、原审判决书在“被告王一迪辩称……”部分，多次将“和记黄埔公司”与“王一迪”混淆，与事实不符；二、原审判决对王一迪未支付第二、三期购房款的原因置若罔闻，无视和记黄埔公司违约在先的事实，仅根据《商品房买卖合同》及补充条款便认定王一迪违约，属认定事实错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，应承担违约责任。”因此请求二审法院：一、撤销原审判决，依法驳回和记黄埔公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由和记黄埔公司承担。和记黄埔公司答辩称，一、一审判决事实清楚。适用法律正确，应予维持。双方签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，且已经实际履行，对双方有约束力，王一迪逾期远远超过90日，达到解除合同的条件，违约金是双方约定的；二、王一迪的上诉状第二点不真实，不符合常理不应采信。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》属于合法有效合同，双方应当按照合同内容履行权利义务。王一迪依约向和记黄埔公司支付了首期楼款318360元后，未按合同约定，履行其后的付款义务，构成违约，原审判决解除合同，并判决王一迪承担违约责任无不妥之处。王一迪上诉称“和记黄埔公司存在虚假宣传，承诺王一迪购买该房屋即拥有逸翠园上学指标，王一迪因女儿欲上逸翠园小学才购买该房屋，王一迪发现和记黄埔公司承诺虚假后，才中止支付后期购房款，和记黄埔公司先行违约，不应由王一迪承担违约责任。且和记黄埔公司市场部黄经理和总经办主任已经承诺找客户接手这套房屋，王一迪也找到接房人并到和记黄埔公司售楼部办理了更名申请，故原审判决错误”，因王一迪主张的和记黄埔公司的上述承诺，不是和记黄埔公司的广告或宣传资料内容，和记黄埔公司并不承认其公司在签订房屋买卖合同时对王一迪有过买房孩子即拥有逸翠园上学指标的承诺，王一迪对此仅提供了一名证人的录音资料，没有其他证据佐证，故王一迪上诉称和记黄埔公司违约在先依据不足。关于承诺更名申请，只是王一迪单方面向和记黄埔公司提交的申请，且和记黄埔公司并没有同意其申请。以此不能认定和记黄埔公司应承担违约责任。综上所述，王一迪的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3554元，由王一迪负担。本判决为终审判决。审判长  张亚凤审判员  肖晓通审判员  辛 娟二〇一七年一月十九日书记员  石李婷