呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终1924号
上诉人（原审被告）：邢永杰，无固定职业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。
委托诉讼代理人：丁轶杰，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫力，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司。
法定代表人：陈志保，该公司经理。
委托诉讼代理人：张伟国，内蒙古启安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伊特格乐，内蒙古启安律师事务所律师。
上诉人邢永杰因与被上诉人呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司（以下简称通源奇石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8306号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人邢永杰的委托诉讼代理人丁轶杰、莫力，被上诉人通源奇石公司的委托诉讼代理人张伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢永杰上诉请求：1、撤销一审判决，发回一审法院重审或者查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费用由通源奇石公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，双方签订的一份附条件的不定期租赁合同。2013年9月2日至2014年12月31日，邢永杰通过口头合同承租通源奇石公司的房屋，期间交付了房屋租金2万元，尚差55000元至今未付。通源奇石公司口头同意等市场另开北门后，在签订书面的房屋租赁合同，直至今天通源奇石公司没有给市场开北门，至此，双方签订了一份附条件的不定期租赁合同。因为另开北门的条件没有达成，在2014年12月31日口头合同到期后，该不定期租赁合同就已经因不能达成合同目的而解除了。2015年1月1日至2016年9月1日邢永杰并未承租该房屋，通源奇石公司请求的2014年之前的剩余房租已经经过了一年的诉讼时效。二、邢永杰并未与通源奇石签订书面的《房屋租赁合同》，且通源奇石公司请求的房屋租赁费计算依据错误。房屋租赁费应按照5000元/月收取，但是一审认定有误。三、邢永杰未能搬离租赁房屋是因为通源奇石公司的拦阻行为造成的。通源奇石公司以邢永杰未能足额交付房屋租赁费为由，不让邢永杰搬走房屋的货物。
通源奇石辩称，双方口头约定的开设北门只是意向，开设北门与合同、租金没有关联。一审法院认定正确，按照行业交易习惯租金都是按照年支付的，通源奇石公司没有阻拦邢永杰搬走，一审判决后邢永杰搬走了部分货物，不是没有搬走。
通源奇石公司向一审法院起诉请求：1判令邢永杰立即支付拖欠的房屋租赁费用184386元；2.判令邢永杰搬离通源奇石公司出租给邢永杰的房屋；3.本案全部诉讼费用由邢永杰承担。
一审法院认定的事实：2013年9月3日，通源奇石公司与邢永杰双方口头约定通源奇石公司（出租方）将赛罕区乌兰察布东路内蒙古自治区园艺所246号院内蒙古自治区内一楼通源奇石市××区号房屋租给邢永杰（承租方），租赁期限自2013年9月3日至2014年9月3日止，租金共计50000元。2014年8月11日邢永杰向通源奇石公司的法定代表人陈志保支付了20000元租金，剩余未付的租金出具了欠付55000元的收据。另查明，邢永杰一直占有和使用该承租房屋，且未支付房租。
一审法院认为，双方行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照《房屋租赁合同》约定履行自己的义务。通源奇石公司主张的租赁费用分为三部分，对于2013年9月3日至2014年9月3日止尚欠的50000元租金，邢永杰辩称已经超过诉讼时效。一审法院认为，邢永杰欠付通源奇石公司租金虽然发生在2014年8月11日，但邢永杰一直持续的占有和使用该承租房屋，合同还在继续履行，不存在已过诉讼时效的问题。对于2014年9月3日至2015年9月2日欠付的70000元租金及2015年9月2日至2016年9月1日欠付的64386元租金，双方的《房屋租赁合同》到期后，没有续签书面合同，但是邢永杰通过实际占有且通源奇石公司也认可的方式继续承租该房屋，房屋租赁合同转为不定期租赁，邢永杰应在实际占有房屋的期限内按约定标准继续给付房屋租金，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。对于通源奇石公司请求法院判令邢永杰搬离通源奇石公司出租给其房屋的诉讼请求，双方均认可邢永杰一直占有使用该承租房屋的事实，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第10项约定：”租赁期满后本合同即终止，乙方须按时将承租房屋及附属设施认真点清交还给甲方......”双方在租赁期限届满后，未达成续租意向，作为承租方的邢永杰应及时清点搬出自己的全部物品并交还房屋，但邢永杰一直占有使用该房屋，导致通源奇石公司无法收回房屋。因此，邢永杰应将承租房屋内的物品清点后搬离该房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、被告邢永杰于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司支付欠付的房屋租金184386元；二、被告邢永杰于本判决生效之日起十五日内搬离原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司出租给其的房屋。案件受理费1994元，减半收取计1994元（通源奇石公司已预交），由邢永杰负担。
本院二审期间，通源奇石公司提交了一组房屋照片，拟证明邢永杰至今没有搬出该租赁房屋。本院经审理查明2013年9月2日，邢永杰租赁了通源奇石公司内蒙古自治区园艺所246院内蒙古自治区号一楼通源奇石市××区号房屋，双方没有签订书面的《房屋租赁合同》，2014年8月11日通源奇石给邢永杰出具《收条》一张，内容为：”今收到通源奇石市场D3#房屋租金2013年至9月2日2014年合计75000元，七万五千元整，先付贰万元整20000元，剩余五万五千元整未付55000元”。直至二审开庭，邢永杰仍未搬离涉案房屋。
本院认为，本案的争议焦点为：1、2014年底之前的房租是否已过诉讼时效；2、涉案房屋租金标准如何认定；3、通源奇石公司诉请2015年1月1日至2016年9月1日的租金诉讼请求是否成立，欠付租金数额如何认定。
针对焦点一，本院认为，双方的租赁关系持续存在，邢永杰2014年8月11日第一次交付租金后，继续租用涉案房屋但没有交付过房租，通源奇石公司也没有表示过放弃涉案房屋租金，故本案没有超过诉讼时效。
针对焦点二，涉案房屋年租金如何认定的问题，邢永杰与通源奇石公司之间没有签订书面的《房屋租赁合同》，对于每个年度的租金双方各持异议。通源奇石公司的起诉状、2013年6月18日发出的《欠费缴纳函》均描述2013年9月3日至2014年9月3日的租金为5万元，邢永杰对此予以认可。通源奇石公司主张2014年9月3日至2015年9月2日租金为7万元/年，2015年9月2日至2016年9月1日租金64386元，但是没有证据证明双方针对涉案房屋租金达成了新的意见，邢永杰在上诉状中认为房屋租赁费应当按照5000元/月收取，故本院认定2015年1月1日后，涉案房屋的租金为5000元/月。
针对焦点三，2015年1月1日至2016年9月1日的租金是否应予支付的问题，邢永杰上诉称涉案的租赁合同已经解除，但邢永杰一直占有使用涉案房屋，没有相关证据证明其与通源奇石公司解除了涉案的租赁合同，故邢永杰应继续按照5000元/月的标准向通源奇石公司支付房屋租金。
关于租赁费用的计算问题，根据2014年8月11日《收据》内容，本院认定至2014年12月31日前邢永杰尚欠付租金数额为55000元，2015年1月1日至2016年9月1日共609天，房租租金为5000元/月÷30天×609天=101500.00元。邢永杰欠付租金总计：101500.00元+55000元=156500.00元。
综上所述，邢永杰的部分上诉理由成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8306号民事判决第二项，即”被告邢永杰于本判决生效之日起十五日内搬离原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司出租给其的房屋”；
二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8306号民事判决第一项，即”被告邢永杰于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司支付欠付的房屋租金184386元”为”被告邢永杰于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司支付欠付的房屋租金156500.00元”。
一、二审案件受理费共5982元，由邢永杰负担5077元，由呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司负担905元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
审 判 员 苏 毅
代理审判员 韩东妹
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 曹建飞