吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第1181号
上诉人（原审被告）：吉林市泓乐房地产开发有限公司。住所：吉林市昌邑区。
法定代表人：孙毅，该公司董事长。
委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘秀华，女，汉族，1963年6月27日生，无职业，住吉林市丰满区。
委托代理人：桑德进，吉林德北律师事务所律师。
原审被告：吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司。住所：吉林市船营区。
法定代表人：李显彪，该公司董事长。
委托代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。
上诉人吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2015）丰民一初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘秀华在原审时诉称：2010年8月13日，原告与两被告签订房屋拆迁产权调换协议，协议约定被告泓乐公司委托被告朝阳拆迁公司对原告居住的面积为82.2平方米的位于泰山路吉林市日用化学工业公司（以下简称日化公司）自管房屋进行拆迁，安置方式为产权调换，被告于2013年3月1日前为原告在原地安置一套99平方米住宅。同时协议还约定了房改金、差价款的计算方式及金额，并约定了临时过渡期间的补偿方式。协议签订后，原告于当日交付房屋差价款55440元，并于协议签订的第二天搬迁完毕，将房屋交付被告验收。然而，时至今日被告也没有按照约定向原告交付房屋，且至今也未向原告支付临时过渡补偿费。故依法提起诉讼，要求判令：1.被告履行产权调换协议，在原地为原告安置99平方米住宅一套（价值20万元）；2.要求被告支付临时过渡补偿费1万元；3.由被告承担诉讼费。庭审中，原告明确要求被告泓乐公司承担为原告安置房屋及支付临时过渡补偿费的责任。同时，变更临时过渡补偿费数额为33600元。
泓乐公司在原审时辩称：对原告增加诉讼请求部分，自愿放弃答辩期。产权调换是以具备所有权为前提，涉案的设施是一个水楼子，是为整栋楼供水及消防而设定的公用设施。因此，任何人包括日化公司均未取得该设施的房屋所有权。故双方签订的产权调换协议是无效的。该产权调换协议的最后一页注明：“原房证内容以查档为准，无档此协议作废无效。”该涉案房屋没有房屋档案，因此，双方签订的产权调换协议是无效的。对原告要求支付过渡期安置补助费的诉讼请求，被告不同意支付。因为原、被告双方在产权调换协议中对过渡期安置补助费部分已经进行了勾画，意味着双方对此无约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司（以下简称朝阳公司）在原审时辩称：对原告增加诉讼请求部分，同意放弃答辩期。认为原告的诉讼请求不能成立，根据双方签订的产权调换协议约定，原告应向被告提供房屋档案以证明被告应对原告给予安置。同时原告也应向法院提供协议约定的档案资料，以便法院审查合同是否具备履行条件。
原审判决认定：原告潘秀华丈夫赵福占系吉林市日用化学工业公司职工。位于吉林市丰满区泰山路22号（房产登记信息中登记房屋位置为泰山路20号，实则为同一栋楼）楼房为日化公司公产房屋。1992年日化公司将该楼房4单元3楼中门房屋分配给原告丈夫赵福占使用，并向其发放了公有房产使用证。1996年，因赵福占家居住困难，经日化公司研究决定将位于4＋1层闲置待分配水房由公司出资改为民宅后分配给赵福占居住使用，并向赵福占发放了房屋使用证（面积为24.94平方米）。2010年8月13日，以原告潘秀华（乙方）的名义与被告吉林市泓乐房地产开发有限公司（甲方）签订了产权调换协议书一份。约定乙方将坐落于泰山路22-4-4＋号房屋（面积82.2平方米）交给甲方拆除，甲方在原地为乙方回迁一处面积为99平方米的房屋，双方同时约定了房屋差价款及房改金数额。协议约定乙方于2010年8月22日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方于2013年3月1日前将产权调换房屋交付给乙方。就拆迁补助费方面，约定按2010年7月13日市政府新修订的拆迁补助费标准执行。该协议书中另注明“原房证内容以查档为准，无档此协议作废无效”。协议签订当天，原告潘秀华按照合同约定向被告泓乐公司交纳了房屋差价款17004元，同时向被告泓乐公司交纳了房改金31236元，将公产房转为私产房。协议签订后第二天，原告将拆迁房屋交付给拆迁单位即被告朝阳拆迁公司，被告朝阳拆迁公司为原告出具了房屋验收单。协议履行期限届满后，被告泓乐公司以原告被拆迁房屋没有房产档案，该产权调换协议无效为由拒绝向原告交付回迁房屋，且未按约定向原告支付过渡期安置补助费。另查明，位于吉林市丰满区泰山路22号楼房为吉林市日用化学工业公司单位自管房产。该楼直至拆迁同时才进行的公产房改制。该楼房各户在房地产登记部门没有单独进行房屋产权登记，仅就该楼整体在房产部门有登记，登记的总建筑面积为1205.4平方米。日化公司以总建筑面积为限，在其职工范围内进行了分配，本案涉案房屋回迁基础面积被分配为82.2平方米。包括原告在内的该栋楼房的被拆迁人均与被告泓乐公司签订了产权调换协议。
原审判决认为：1.原告潘秀华与被告泓乐公司签订的产权调换协议合法有效。原、被告在产权调换协议中约定：“原房证以查档为准，无档此协议作废无效”。该约定可视为合同双方对合同效力进行的约定。本案被拆迁房屋性质为日化公司单位公产房，该房屋整体在房产部门进行了申报登记，而就每户房屋并未进行分户登记。就被拆迁房屋的产权性质，作为开发单位及拆迁部门在拆迁之初就应当了解，尤其是被告朝阳拆迁公司，作为受委托的拆迁单位，其基本工作职责之一便是对被拆迁房屋基本状况进行了解，产权状况当然包含在房屋基本状况内。且作为被拆迁人的原告已将房屋使用证交付被告，被告泓乐公司在庭审中也向本院出示了原告在签订产权调换协议时向其提供的房屋使用证原件。故对本案被拆迁房屋的产权性质，两被告应当是明知的。在明知房屋产权性质的前提下，两被告与原告达成了产权调换协议，并且被告朝阳拆迁公司在庭审中也陈述称因为被拆迁房屋为公产房，拆迁时主要依据房屋产权单位出具的具体面积及使用人情况，并结合被拆迁房屋使用人房屋使用证及产权单位出具的证明签订的产权调换协议。也即被告在签订产权调换协议时对被拆迁房屋产权登记情况是有所了解的。现经本院到房产登记部门核实，被拆迁房屋作为单位自管房屋，在房产登记部门是有档案登记的，其档案资料与原告向本院提供的档案资料一致。不能以本案被拆迁房屋本身无房产登记为由确认原、被告签订的产权调换协议无效。再者，原告作为被拆迁人，已将依据产权调换协议的约定向被告泓乐公司交付了扩大面积费及房改金，并将被拆迁房屋交付给被告泓乐公司，原告已全面履行了合同义务。故被告主张的产权调换协议无效的抗辩主张，本院不予支持。此外，因被拆迁房屋所有权人为日化公司，通过原告所提供的日化公司出具的证明材料可以看出，日化公司在其职工内部就被拆迁房屋总面积1205.4平方米进行了分配，被告也是以此为基础与各住户签订的产权调换协议。作为房屋产权人，日化公司对被拆迁房屋是享有当然处分权的，将总建筑面积与分配完剩余面积分配给原告是日化公司对其财产权利的处分，与被告无关。无论本案原告所居住的房屋是否为水楼，其作为日化公司泰山路20号楼整体的一部分，都包含在总拆迁面积1205.4平方米范围内。故被告主张原告所居住的房屋为水楼，是该楼的公用部分，日化公司对其没有处分权的抗辩主张，本院不予支持。2.因原、被告签订的产权调换协议合法有效，被告泓乐公司未按协议约定期限履行交付房屋的义务，应当承担继续履行的民事责任。即在原地为原告安置面积为99平方米的房屋一套。对于原告主张的过渡期安置补助费，因就安置补助费双方已在合同中以加盖印戳的方式进行了约定，即“依据2010年7月13日市政府新修订的拆迁补助费标准执行”，而不是被告泓乐公司主张的对过渡期安置补助费没有进行约定。《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》第二十五条规定：“……实行产权调换的，临时安置过渡补助费（含越冬采暖补助费）按被拆迁房屋建筑面积计算（不足40平方米按40平方米计算），过渡期限在18个月以内时按每平方米每月10元补助；超过18个月的，从第19个月至第24个月，按每平方米每月14元补助；超过24个月的，从第25个月开始至回迁按每平方米每月18元补助。补助费由被拆迁人（公房由房屋承租人）领取。”现原告依据该规定，要求被告泓乐公司按建筑面积40平方米为标准支付临时安置过渡补助费33600元（从2010年8月14日计算至2015年4月14日）的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定作出判决。
原审判决主文：1.被告吉林市泓乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告潘秀华在拆迁房屋原地安置面积为99平方米的住宅房屋一套；2.被告吉林市泓乐房地产开发有限公司支付原告潘秀华过渡期安置补助费33600元（从2010年8月14日计算至2015年4月14日）。案件受理费4450元，由被告吉林市泓乐房地产开发有限公司承担。
原审判决后，上诉人泓乐公司不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决，驳回被上诉人的原审告诉。2.诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实及理由：1.产权调换协议无效。一审已经查明原、被告在产权调换协议中约定：“原房证以查档为准，无档此协议作废无效。”此项约定应理解为被上诉人是否对拆迁房屋享有权利。而非原审判决认定的日化公司享有产权。所以被上诉人不能举证证明其对拆迁房屋具有权利登记，协议应认定无效。2.被上诉人无权获得拆迁补偿。一审已查明，该案被拆迁房屋不是能够单独使用的房产，而是整栋房产的公用面积，拆迁前的功能是蓄水池。因为所有被拆迁户的面积总和与日化公司自管房产登记有差，由日化公司决定将差额的面积分配给了被上诉人。因此被上诉人不享有被拆迁人的主体资格。上诉人主张面积差部分可以补偿分配给全体被拆迁人。但不能将此面积作为一户进行补偿。3.原审漏列日化公司为必要的诉讼参加人。综上，请求二审法院依法裁决。
被上诉人潘秀华在二审时辩称：1.原审判决事实清楚，认定上诉人、原审被告与被上诉人签订的《产权调换协议书》合法有效完全符合相关法律规定。当时的《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定：“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。”根据该条规定，产权不明，不能拆迁，如果拆迁，一是根据当时拆迁的需要和房屋产权的具体情况，上诉人认为产权清楚。二是拆迁方案管理部门审核同意，上诉人对拆迁及《产权调换协议书》没有异议。本案房子本身是有档案的，只是没有分户而已。2.被上诉人必须获得拆迁补偿。被拆迁房屋原产权是被拆迁人丈夫单位的自管房，由于没有分户登记，所以单位在总面积内确定各户面积。这也是上诉人的要求，只要不超出总面积，不损害上诉人的利益，改造后单位确定怎么使用，与上诉人无关。被上诉人在借到上诉人通知后，交纳房改费用，产权已属答辩人私产。私产房屋所有人是潘秀华，被上诉人履行了《产权调换协议书》的全部义务，应当有权获得补偿。3.原审并不存在漏列当事人的问题。本案是合同纠纷，根据合同相对性，本案纠纷与日化公司没有任何关系。虽然日化公司是原自管房的产权人，并不是被拆迁主体，判决结果与其利益没有任何关系，根本不是必要诉讼参加人。甚至没有需要日化公司说明的事实，上诉人在拆迁时不与日化公司签订协议，诉讼不申请日化公司为第三人，现在提出原审法院漏列主体毫无根据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告朝阳公司辩称无意见。
经过二审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：上诉人泓乐公司与被上诉人潘秀华于2010年8月13日签订《房屋拆迁产权调换协议》，被上诉人潘秀华搬迁，并依照协议约定向上诉人泓乐公司缴纳了房改款项及扩大面积费用。本案被拆迁的楼房属于日化公司的自管房屋，本次拆迁补偿安置的同时进行房改，此前并未在房屋产权行政管理部门进行分户登记。被上诉人潘秀华被拆迁的房屋面积属于被拆迁楼房的合理使用面积。2012年7月12日日化公司出具情况说明，能够证明日化公司曾将本案被拆迁的争议房屋改为民宅后，分配给赵福占（被上诉人的丈夫）一家的事实。双方签订《房屋拆迁产权调换协议》后，上诉人泓乐公司没有通过法律程序确认此份协议效力，故不能认定此份协议当然无效。日化公司在自管被拆迁楼房期间，已经将楼房分配给符合分配房屋条件的职工，并且被上诉人潘秀华在本案诉讼期间已经提交充分证据证明日化公司曾将本案被拆迁的争议房屋分配给其一家使用，故日化公司不属于本案必要诉讼参加人，无需到庭参加诉讼。上诉人泓乐公司关于双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效，不能将此面积作为一户进行补偿，日化公司为本案必要诉讼参加人之主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4804元，由上诉人吉林市泓乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 陈 卓
二〇一五年十一月十七日
代理书记员 王丹彤