中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2014年朝民初字第08604号
原告：麦加乐，男，1948年6月4日出生，中国香港居民，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：王冰，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王利军，北京市中伦（武汉）律师事务所律师。
被告：北京鑫农源房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园1-3号楼1楼A129室。
法定代表人：刘新军，董事。
委托诉讼代理人：赵祥，男，1972年2月17日出生，该公司法务总监，住该公司宿舍。
被告：马睿君，女，1984年1月7日出生，住北京市朝阳区。
被告：李永军，男，1969年2月19日出生，永新华控股有限公司董事长，住甘肃省兰州市。
委托诉讼代理人：马睿君，身份情况同上。
原告麦加乐与被告北京鑫农源房地产开发有限公司（以下简称鑫农源公司）、被告马睿君、被告李永军财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。麦加乐的委托诉讼代理人王利军、鑫农源的委托诉讼代理人赵祥、马睿君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
麦加乐向本院提出诉讼请求：要求鑫农源公司、马睿君和李永军连带赔偿我无法使用北京市朝阳区高碑店兴隆西街6号兴隆湖景小区×号别墅（简称涉案房屋）的经济损失3480000元，并连带承担返还我留存于涉案房屋内的物品的责任。事实理由：1998年10月8日，时任香港海域国际控股有限公司董事局主席、北京兴隆公园有限公司（简称兴隆公司）法定代表人的蔡世亮先生承诺我将北京市朝阳区高碑店兴隆西街6号兴隆湖景小区的一栋别墅出租给我，租期50年。1998年10月底，根据兴隆公司的安排，我承租了涉案房屋，并开始了持续多年的排他居住使用。2013年5月，我因回香港处理相关事务，暂时离开了涉案房屋。2013年10月，我的亲属返回涉案房屋时意外发现，在我方事先未得到任何通知的情况下，该别墅已经被拆除，我存在其中的全部财产也都不知去向。随后，我得知是鑫农源公司、马睿君从事的上述拆除行为，而马睿君又是受李永军指使完成的拆除工作，遂多次向三人提出交涉，要求其赔偿我方损失并返还我的物品，但均未果，故诉至法院，要求三人承担相应侵权责任，望判如所请。
鑫农源公司辩称，我公司依据合法协议拆除涉案房屋。我公司如约履行协议，在拆除涉案房屋的时候，里面的财产已经清空，因此不同意其诉讼请求。
马睿君辩称，我是于2013年8月22日受涉案房屋所有权人李永军的委托，于2013年9月10日与鑫农源公司签订改造协议，将改造别墅的工作承包给鑫农源公司完成。我并不知晓麦加乐居住该别墅的事宜，且我与房屋内所有财产均无关系，并不负责房屋内财产的处理。麦加乐要求我返还财产，诉讼主体不适格。请法院依法驳回其诉讼请求。
李永军辩称并反诉称，2012年6月26日，我作为买受人，通过法院拍卖方式竞购了涉案房屋的所有权，当时并不知晓麦加乐承租了该别墅，反而因为麦加乐存放在该别墅的物品影响了生活。在拍卖前，涉案房屋是鑫农源公司承租的房产，并非麦加乐承租。麦加乐主张其承租涉案房屋50年真实性存疑且不符合法律规定。如果麦加乐认为其居住存在问题，可以找蔡世亮解决。我是善意取得涉案房屋的第三人。2013年6月至7月期间，我委托他人将涉案房屋内存放的物品搬出，已经尽到了善意义务。我方此后对涉案房屋进行改造，也是作为所有权人的合法行为。因此我方不同意原告要求赔偿损失的请求，同时因为其无法证明涉案房屋内留存的物品系其所有，故不同意返还麦加乐。此外，我提出反诉请求：要求麦加乐赔偿我于2012年7月至2013年9月期间因无法出租涉案房屋产生的租金损失870000元；要求麦加乐支付我因搬运涉案房屋内财产产生的搬运费5000元；要求麦加乐支付我为其保管上述财产支出的费用924000元。
麦加乐对反诉辩称：从李永军的反诉可以看出其承认涉案房屋内原有物品是我所有。李永军称其在竞购涉案房屋前不知道承租人是我一节不属实，我在该房屋拍卖前已经向拍卖机构发出通告，要求其披露我承租涉案房屋的事实，在实际拍卖过程中，拍卖机构也披露了该事实。李永军竞得涉案房屋后，我还向其代理人表达过此意见，但其代理人称让我和李永军本人联系，而我们未能找到李永军。此后，李永军在未告知我的情况下即将涉案房屋拆除，并将我留存在其中的物品移除，对其请求我均不同意，因为我对涉案房屋的占有是合法的，李永军未经过我的同意即擅自搬运我的物品并另行存放属于侵权行为，应当承担相应责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月17日，李永军通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，房屋为三层别墅，建筑面积421.05平方米。从不动产登记备案材料显示情况来看，涉案房屋原权利人为北京市兴隆公园有限公司。该公司现已被注销。
2013年9月10日，马睿君受李永军委托，与鑫农源公司签订《房屋改造合作协议书》，约定由双方合作对涉案房屋进行改造，鑫农源公司负责对涉案房屋进行拆除改造施工，并负责提供材料，马睿君承担拆除改造费用共计300万元；改造后的房屋地下一层、地上三层，建筑面积572平方米。协议签订后，鑫农源公司将涉案房屋拆除并依照上述协议新建了房屋。
庭审中，麦家乐称其为涉案房屋承租人，自1998年开始承租并居住使用涉案房屋。针对该主张，麦家乐向本院提交案外人蔡世亮签名的书面文件复印件一份，内容为：“本人蔡世亮，现为香港海裕国际控股有限公司董事局主席。兹因本人在中国北京的投资项目，出现无法解决之经济问题和危机，幸又有麦家乐先生以朋友之身份，给予大力帮助，使问题得以圆满解决。故此，本人为履行原先之承诺，现将北京兴隆公园别墅一栋（面积不低于350平方米之类型）以每年人民币一千元的租金出租予麦家乐先生，租期50年（如因整体需要全盘出售，租客应服从全局给予腾出，并由本人重新安排相应房子）。此举仅为本人之一点心意，不足之处，另当答谢。”落款日期为1998年10月8日。在该书面材料下方另有一段手写文字，内容为：“遵照蔡先生意见，暂定×号别墅本月底前打扫整理完交付。”除该文件外，麦家乐还向本院提交了其在2000年以后多年交纳涉案房屋水电费、物业费等费用的票据若干。针对这些证据，李永军、马睿君和鑫农源公司均不予认可。经本院询问，麦家乐表示蔡世亮签名的文件原件无法找到并提供法庭，并称蔡世亮本人亦无法出庭作证，亦无法就其所主张的租赁合同关系提交其他证据。麦家乐称其自1998年10月至2013年5月期间一直居住使用涉案房屋，此后因母亲病故，其返回香港处理后事。2013年10月返回涉案房屋时，其发现涉案房屋已经被拆除，其留存在房屋内的物品也不见了。
另查，麦家乐在涉案房屋拍卖前，即委托律师向该房屋拍卖公司北京盛世嘉国际拍卖有限公司发出律师函，声明其作为涉案房屋的承租人权利。在拍卖过程中，盛世嘉公司亦将该声明作为拍卖规则补充条款予以公示。
庭审中，经本院询问，李永军称其在取得涉案房屋所有权后，并未发现麦家乐居住于此，其遂自行委托他人将涉案房屋内物品搬出并另行安置在涉案房屋所在小区的其他房屋内，并称其为此支付了相应费用。针对其该主张，李永军向本院提交了授权委托书、费用收条等证据佐证。
诉讼中，为了查明存放物品的情况，本院组织双方进行了现场勘验和物品清点。李永军将物品均存放于涉案房屋所在小区内西南侧两栋别墅内，经本院询问，马睿君称两栋楼楼号不清。为便于区分，本院按照两栋楼的南北位置区分表述物品存放情况。存放于北楼内的物品如下：布艺沙发组件45件、弹簧床垫6个、木制柜子9个、木制床2个、木制桌3个、冰箱1个、消毒柜1个、木制椅子2把、彩电2台（21寸、12寸）、原告名片若干、饮水机一台、铁制床头1个、立式音响1个、黑色塑料行李箱1个、涡轮洗衣机1台、木制屏风8块、瓷花瓶6个、瓷花盆2个、挂扇1个、字画24幅、普洱茶饼4捆、黑色布行李箱1个（内含茶具一套、挂件若干）、带框刺绣1个、黄色石材大象1个、黄色石材乌龟1个、银色钢制手表10块、金色钢制手表1块、紫砂茶具一套、带框画3幅、木制吉他1把、宝剑两柄。存放于南楼内物品如下：木制双门衣柜2个、木制书柜1个、木制沙发组件21个、木制雕塑茶台1个、木制床头柜3个、木质茶几1个、木制椅子9个、立式铁制衣架3个、彩色电视机1台、架子鼓一组、铁制床头2个、铁制床腿3个、木制床头1个、纸质储物箱36个、编织储物袋33个、黄色木制麻将桌1个、黄色木制梳妆台1个、隼标本1个、白色饮水机1个、木制转椅一把、皮制转椅一把、木制窄桌一个、木制沙发1个、铁制压膜机一台、纸质文件若干、洗脚机一台、暖风机一个、空气净化机一台、空调机一台、红色行李箱1个、木制方桌1个。上述物品，麦家乐均主张系其所有，并称除了这些存放物品外，还看到现场有白色电视柜1个、组合柜1个、白色写字台1个、白色微波炉一台也系其所有，要求李永军予以返还。李永军表示不同意返还。经本院协调未果，本院要求李永军对上述物品继续妥善保管。
现麦家乐以李永军、马睿君、鑫农源公司共同侵犯了其合法承租涉案房屋的权利，并侵占其存放于房屋内物品为由，要求李永军赔偿其因无法继续承租涉案房屋而产生的损失，并返还其存放于涉案房屋内的物品。李永军对此不予认可，称麦家乐并非涉案房屋的承租人，亦不认可涉案房屋内存放的物品系麦家乐所有，但李永军同时提出反诉，认为麦家乐将其物品存放在涉案房屋内，造成其损失，要求麦家乐赔偿其租金损失、搬运费用损失及看管费用损失。麦家乐对李永军的反诉请求不予认可，并称李永军的反诉请求恰恰证明其承租涉案房屋居住使用并存放物品的事实。针对麦家乐的请求，马睿君和鑫农源公司均表示与其无关，不同意承担责任。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，李永军通过司法拍卖程序获得涉案房屋的所有权，其权利应当得到保护，但其在拍卖时已经被告知涉案房屋内另有他人居住，其在行使物权时应当审慎对待并尊重涉案房屋实际居住人的合法权益。根据本案现有证据显示，麦家乐所持有的物业、水电等费用的票据能够证明其在2000年以后即居住于涉案房屋内，其虽无法充分举证证明其对涉案房屋的占有系基于其与涉案房屋前所有权人的租赁合同关系，但其对存放于涉案房屋内物品享有受法律保护的物权。李永军在获得涉案房屋所有权后，应当就涉案房屋的占有腾退问题与麦家乐协商以妥善解决，但其在未通知麦家乐的情况下，自行将涉案房屋内原有物品全部搬运至他处保管，且在麦家乐向其主张权利后扔拒不归还，行为显属不当，其负有如数归还麦家乐存放于涉案房屋内物品之责任，并应当承担因遗失或保管不当造成麦家乐相应损失的赔偿责任。对于麦家乐要求李永军返还物品之请求，本院予以支持，具体返还项目，以本院组织双方现场勘验和清点内容为准。
对于麦家乐要求李永军赔偿其无法继续租赁涉案房屋所产生的损失之请求，因麦家乐无法提供充分证据佐证其对涉案房屋存在受法律保护的租赁合同关系，故对其主张，本院无法支持。对于麦家乐要求马睿君和鑫农源公司承担共同责任之请求，根据本案查明的事实，马睿君和鑫农源公司均系李永军委托或授权对涉案房屋进行改造，其相应行为的责任人应为李永军，故对麦家乐该请求，本院亦不予支持。
对于李永军要求麦家乐赔偿其租金损失、搬运费用及看管费用之反诉请求，基于前述理由，没有合理依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李永军于本判决生效后七日内，返还原告（反诉被告）麦家乐原存放于北京市朝阳区高碑店兴隆西街6号兴隆湖景小区×号别墅内的物品（具体内容详见后附物品清单）；
二、驳回原告（反诉被告）麦家乐的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李永军的反诉请求。
本诉案件受理费34640元，由原告（反诉被告）麦家乐负担（已交纳17320元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10496元，由被告（反诉原告）李永军负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，原告（反诉被告）麦家乐可在判决书送达之日起三十日内，被告北京鑫农源房地产开发有限公司、被告马睿君、被告（反诉原告）李永军可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 刚
人民陪审员 陈秀珍
人民陪审员 洪 光
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 张君斓