湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第1653号
原告（反诉被告）：张圣全，男。
委托诉讼代理人：刘志军，男，1962年6月28日生，汉族，郴州市质量技术监督局职工，住郴州市苏仙区苏仙南路7号1栋5楼10号。
委托诉讼代理人：李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郴州市新天地房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区郴江路爱莲花园2栋101室
法定代表人：夏国平，该公司总经理。
委托代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。
第三人：陈新华，男。
委托诉讼代理人：唐骏，湖南锐鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）张圣全与被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房地产公司）及第三人陈新华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张圣全的委托诉讼代理人刘志军、李智勇，被告（反诉原告）新天地房地产公司的委托诉讼代理人周乘宇、第三人陈新华的委托诉讼代理人唐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张圣全向本院提出诉讼请求：一、判令新天地房地产公司限期按约履行交房义务；二、判令新天地房地产公司支付延期交房违约金78209.3元（从2011年12月31日算至2015年8月20日止，期后另计）；三、判令新天地房地产公司承担本案的诉讼费用、诉讼担保费用。事实及理由：一、2010年5月31日，原告委托郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会（以下简称团购委）与新天地房地产公司签订一份《商品房委托代建协议》。2010年7月份，原告与新天地房地产公司单独签订一份《商品房认购合同》。鉴于以上协议及合同，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定明确了商品房买卖合同应明确的主要内容，故原告与新天地房地产公司签订的《商品房认购合同》应认定为商品房买卖合同，合法有效，理应得到履行。原告依约团购了“爱莲花园”8栋1003房，约定建筑面积118㎡，单价2537元/㎡，约定总价299366元，然而该房实际设计面积为117.48㎡，依该面积计价为298046.8元，原告已通过团购委支付购房款98%以上，剩余购房款因新天地房地产公司违约而暂停支付。二、新天地房地产公司严重违约，理应承担违约责任。依据《商品房认购合同》第六条第1项之规定，新天地房地产公司交房时间为2011年12月31日，而新天地房地产公司主体工程于2012年5月22日才经市质监站验收合格，至今未交房，截至2015年8月20日，延迟交房1328天，新天地房地产公司该行为已构成违约。考虑约定违约金偏高，原告愿降低标准，拟按延期办理房屋权属证书法定违约责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.1%及罚息加收30%的标准计算违约金为：已付购房款284397.70元×（1328-60）÷365×6.1%×1.3=78209.3元。鉴于新天地房地产公司违约行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告新天地房地产公司辩称，一、原告要求履行《商品房认购合同》的诉讼请求不应得到支持。在《商品房认购合同》中没有约定原告所购房屋的栋号，价格约定也不明确，只约定了商品房销售均价，并没有约定各楼层住宅的价格，交房期限也与团购委协商进行了变更。因此，双方所签订的《商品房认购合同》不完全具备商品房买卖合同应具备的主要内容，不应视为商品房买卖合同，原告只能要求解除预约合同，而不能请求继续履行预约合同。二、爱莲花园建设过程中遇到罕见溶洞等不可预见因素导致工期延误。2010年5月31日，原告委托团购委与新天地房地产公司签订了《商品房委托代建协议》（以下简称“协议”）。2010年7月，原告以要办理住房公积金贷款为由，要求新天地房地产公司为其提供一份《商品房认购合同》（以下简称“合同”）。协议签订后，新天地房地产公司即着手进行筹建工作，于2010年6月18日委托湖南核工业岩土工程勘察设计研究院对爱莲花园住宅小区的地下状况进行勘探，勘探结果表明：第1、2、7栋住宅区为溶洞发育区，溶洞埋深在4.2至23.8米之间，第3、4、5、6、8栋不属溶洞发育区，以微风化白云质灰岩层作基础持力层。2010年9月10日，新天地房地产公司通过招投标形式确定郴州市新星建设工程有限公司为爱莲花园桩基工程中标单位，并签订了施工合同，9月16日施工单位组织施工人员进场施工，12月10日前完成桩孔开挖和护壁成型458个，在浇灌桩芯砼前对成孔进行逐个探岩时发现有103根桩基是落在0.5至2米不等的微风化白云质灰岩层上，下面是冲积层溶洞及贯通性溶洞，实际地质情况与勘查地质报告有很大差别。面对如此罕见复杂的地形，为确保工程质量，新天地房地产公司于2011年1月23日召集设计、勘察、监理、施工单位的专家召开了“关于爱莲花园人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议”并形成了会议纪要，纪要主要内容如下：对挖孔深度超过10米、桩径小于800mm至1100mm、坐落在溶洞之上、地下水过大、无法正常施工的桩基进行二次扩桩开挖处理。因原设计的458根桩的桩深长度是6—9米，而扩桩开挖的实际桩深长度是10米至20米的79根，20米至25米的14根，25米至30米的10根；由于地下水位过高，设计单位根据地质详勘报告又增加了地基抗浮措施，原设计地下室钢筋砼底板厚度是150mm，抗浮措施后的钢筋砼地下室底板的厚度变更为400mm，工期相应延长，工程造价相应增加。新天地房地产公司于2011年11月28日召集团购委代表陈新华、王惠堂、刘洪清、曹海欧、罗国武等人员开了情况通报会，将施工中遇到罕见溶洞、工期需延期约一年、造价将相应增加的事项进行了通报，得到了与会人员的理解。团购委代表陈新华在会上发言称：从开工到现在，由于受地质情况的影响，进度不大，但一直在努力施工，桩基扩桩施工工期根据实际情况可顺延，要保证质量，价格问题要和各位业主商量。其他业主代表也同意陈新华代表的意见。三、新天地房地产公司不应承担违约责任，因为：1、新天地房地产公司在发现罕见溶洞后及时将这一情况通报给了团购委，并告知工期将延期约一年时间，得到了该团购委的理解与支持。《协议》及《合同》第九条第二款第4项约定：如遇人力不可抗拒因素造成不履行协议或者不能按时交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延。《中华人民共和国合同法》第117条也明确规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2、新天地房地产公司在距协议约定的交房时间只剩一个月时将施工时遇到罕见溶洞，工期将延期约1年的情况向团购委进行了通报，原告仍没有要求退款，解除协议，而是继续付款，这已充分说明了原、新天地房地产公司已协议将交房日期作了变更。3、原告未按照《协议》及《合同》约定的期限付款，造成新天地房地产公司工地几次处于停工待料的状态，也造成了工期延长。4、因红旗渠经梨树山贯穿爱莲花园地块注入郴江，红旗渠将地块一分为二，后政府调整规划，将红旗渠改道，这也耽误了一定的工期。5、2012年5月22日至5月29日“爱莲花园”6、7、8栋主体竣工验收合格，已具备交房条件。根据《协议》及《合同》的约定，原告应当先履行付款义务后，新天地房地产公司才履行交房义务。2014年12月26日，原告按照《协议》约定付清购房款后，新天地房地产公司即通知第三人组织收房。6、原告请求支付违约金已超过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求均不应得到支持，应依法驳回。
第三人陈新华述称（本诉），认可原告的诉讼请求。
反诉原告新天地房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令张圣全支付违约金68915.4元；二、判令张圣全将商品房预售均价每平方米增加239元（总计28202元），以上二项合计97117.4元；三、本案的诉讼费全部由张圣全承担。事实及理由：一、延期交房和价格调整的主要原因是地质结构等不可抗力导致施工工期延长和成本大幅增加。2010年6月，“爱莲花园”项目在桩基开挖时遭遇地下罕见溶洞需扩桩抗浮及政府调规、红旗渠整体搬迁、材料价格暴涨、规费增加、“三创”提质、泄洪渠改道等原因，经核算每平米的建筑成本比协议价格增加636元。二、延期交房和价格调整事中已作了协商，事后得到了业主委员会的确认。1、新天地房地产公司于2011年11月28日召集“团购委”代表王惠堂、陈新华、刘洪清、曹海欧、罗国武等参加的情况通报会，将施工中遇到罕见溶洞，工期需延期约一年，造价将相应增加的事项予以通报，得到了与会人员的理解。并向“团购委”送达了《关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函》。2、“团购委”按照《认购合同》将购房户的绝大部分房款交给了新天地房地产公司，“团购委”和团购户从合同的履行中确认了延期交房和房价调整的事实。3、房价调增每平方米239元得到了“团购委”和团购户的认可，即使在极少数购房户提出异议并起诉后，由郴州市政府牵头，市房产遗留问题领导小组办公室、北湖区法院于2015年1月23日和2月4日两次召集反诉原告、“团购委”参加的协调会进行了调解，于同年4月9日双方签订了补充协议，再次确认每平方米增价239元的事实。《补充协议》签订后，222名购房者中有190名交清了购房款并已收房，张圣全作为团购成员之一，当然应履行《补充协议》。三、张圣全的违约事实和应承担的违约责任。在“爱莲花园”项目建设过程中，新天地房地产公司克服重重困难，于2012年5月28日将6、7、8栋主体工程竣工验收，优良率97%，被评为省级安全文明示范工地、市级园林宜居楼盘。而“团购委”委托业主委员会代表陈新华从2010年1月27日开始，直至2012年11月8日才将95%的购房款支付给新天地房地产公司。张圣全多次未按约定付款，累计违约付款达1400余天，其行为已构成违约，应支付违约金68915.4元。
反诉被告张圣全辩称，一、反诉请求支付违约金与事实法律不符，我方作为商品房买受人已经按照合同约定分期分批向新天地房地产公司支付了购房款，我方并不曾有新天地房地产公司所称延期支付房款事实；二、第三人陈新华和业主委员会从未同意工期可以顺延，根据合同约定，如遇人力不可抗拒因素造成甲方不履行协议或不能按期交房，经双方签证认可后交房日期相应顺延的规定，陈新华和业主委员会，从未签证认可，合同约定付款时间是按工程进度支付房款的，张圣全完全按照工程进度付款，是完全的守约行为，新天地房地产公司未按期完成工程建设，张圣全当然不能支付全部房款，新天地房地产公司不能把张圣全遵守合同约定的守约行为当成对新天地房地产公司违约延期交房和房价调整的认可；三、新天地房地产公司诉请的加价没有事实和法律依据没请求驳回，张圣全与新天地房地产公司双方签订的商品房认购合同以及都约定了团购均价为2537元每平米，是包干价，不因市场价格变动而变动，风险由甲方全部成承担，此后，双方再未就变更商品房价格达成任何条款，张圣全提起诉讼后再也没有委托其他人与新天地房地产公司就商品房价格加价达成任何协议，新天地房地产公司与陈新华达成的补充协议，效力不及于张圣全，并且张圣全由诉讼表明自己的立场；根据委托代建协议爱莲花园6、7、8所有房屋全部由质监局职工团购，协议第六条第三点甲方保证乙方购房款专款专用，不得挪作他用，证明6、7、8栋是质监局团购的特定屋，经查人工挖孔灌注施工技术，6、7、8三栋桩基平均深度只有6.19米，而且没有一根桩进行了扩桩处理，与设计6-9米完全没有加深，成本根本没有增加，张圣全签订合同前新天地房地产公司已经对地质情况进行了勘探，其应对自己的勘察结果负责，新天地房地产公司作为专业房企，应对自己开发的项目足够了解，新天地房地产公司无任何理由加价，2010年5月双方签订合同，2010年1月已经将600万元支付给新天地房地产公司，但是基础工程开工建设日期为2010年9月20日后，按照合同签订时算起，整整推迟了5个月时间，按支付款项算起，整整推迟9个月时间，说明工程延期主要是新天地房地产公司的原因造成。
第三人陈新华述称（反诉），同意张圣全的观点。
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就其诉讼主张依法提交了证据，本院组织原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人进行了质证，对无争议的证据在卷佐证。
根据确认的证据结合庭审笔录，本院确认以下事实：张圣全与第三人陈新华均系郴州市质量技术监督局职工。2010年5月31日，郴州市质量技术监督局以成立的“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”（以下简称团购委）作为乙方，与新天地房地产公司作为甲方就“爱莲花园”项目中6、7、8号栋房屋签订了《商品房委托代建协议》，双方均加盖公章，甲方法定代表人夏国平签字，乙方代表陈新华签字。协议内容如下：为了以较低廉的价格建设好“爱莲花园”高尚住宅小区，使之真正成为居住舒适、环境优美、品位高尚的文明小区，乙方决定采用委托代建商品房的形式由甲方定向建设商品房250套左右，经双方协商达成一致意见，特订立以下条款，双方共同信守：一、项目名称：爱莲花园。二、商品房地理位置、定购数量、户型面积计算标准……。三、销售价格：1、商品房代建成本价二梯四户的为2537元/㎡，此价格为大包干价格，二梯三户的在2537元/㎡的基础上按实际增加的费用结算，以上价格不因市场价格变动而变动，由此带来的风险由甲方全部承担；……五、建设工期：二0一0年六月底开工建设，二0一一年九月完成主体工程，二0一一年十二月竣工交付。六、付款方式：1、乙方购房户首付款按购房单价的30%即9.7万元（以128㎡的户型为例128㎡×2530元/㎡=32.38万元，按各自选购的户型（实际面积按比例交款）在合同签订生效后十个工作日内交到甲方指定的银行帐户上，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完工付第二期工程款15%即4.9万元；住宅土建完成三层楼面时付第三期工程款15%即4.9万元；住宅完成八层楼面时付第四期工程款20%即6.5万元；住宅封顶时付第五期工程款15%即4.9万元；主体工程竣工验收时付清5%的尾款……七、交房时间和手续：1、交房时间为2011年12月31日，甲方将经过国家有关部门验收房屋交付给乙方，并在交房后90个工作日内向市房产部门提供完整的商品房办证备案资料。……九、违约责任：（一）甲方1、甲方如未能按本协议约定的期限将商品房和车位交付给乙方，逾期超过60天后视为违约，超过60天后的时间每延迟一日向乙方支付5‰的违约金……4、如遇人力不可抗拒因素造成甲方不履行协议或不能按期交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延。（二）乙方1、如未按本协议约定的期限付款给甲方，逾期超过60天后视为乙方违约（不含首付款），从第61天起乙方违约的住户按实际违约金额每日向甲方支付5‰的违约金……十、其它事项：1、本协议签订后，乙方成立团购小组，负责协调乙方（购房户）与甲方间的相关事务……。
后张圣全与新天地房地产公司于2010年7月13日签订《商品房认购合同》，合同内容与上述《商品房委托代建协议》的内容基本一致。期间，张圣全将购房款陆续交付给陈新华，并由陈新华将该款陆续交付给新天地房地产公司，新天地房地产公司亦按约进行房屋工程施工。因“爱莲花园”住宅小区在施工中遇到罕见溶洞，挖孔桩施工单位于2011年1月23日向业主单位提出要求二次扩桩和顺延工期的报告，经2011年1月26日关于“爱莲花园”人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议纪要和2011年11月28日“爱莲花园”项目进度汇报的会议纪要确定“爱莲花园”项目工程需延长工期1年（郴州市质量技术监督局调研员兼基建办主任王惠堂、工会主席兼团购委主任陈新华、原办公室主任刘洪清、基建办成员罗国斌、经检监察室副主任曹海欧等人参加），该两次会议对调价一事未确定。该项目6、7、8号栋主体工程于2012年5月22日至5月29日竣工验收合格。2012年11月6日，新天地房地产公司（反诉原告）向第三人送达“关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函”，告知其因不可预见因素造成诉争项目每平方米增加成本费用636元。
诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋在延期建设过程中，新天地房地产公司向团购委多次送达催款通知。2013年8月6日，团购委向新天地房地产公司送达“……已于2013年7月27日将我局部分干部职工认购贵公司第6、7、8号栋的253套住房分给了各购房户，请做好工程扫尾工作，尽快交房”告知函。2014年12月26日前，陈新华代张圣全按协议、合同约定已交付购房款288881.7元。2015年1月19日，新天地房地产公司向团购委送达交房通知，该通知表明：1、……“爱莲花园”6、7、8号栋于2012年5月22日至29日竣工并验收合格，具备交房条件，……2014年12月26日，团购委已按2537元/㎡的价格支付了购房款，应团购委的请求，新天地房地产公司也充分考虑团购成员的实际情况，同意出具交房手续。2、关于“爱莲花园”委托代建项目不可预见所增加成本的数额以政府有关主管部门的调解结果或受案人民法院的判决结果为准。
因新天地房地产公司要求张圣全及郴州市质量技术监督局其他团购户需按房屋每平方米增加成本费用，而张圣全及郴州市质量技术监督局其他团购户不同意增加成本费，双方就诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋竣工后进行了多次沟通和协调。2015年4月9日，新天地房地产公司作为甲方，团购委作为乙方签订了《补充协议》，约定：“甲乙双方在2010年5月签订了《商品房委托代建协议》团购“爱莲花园”商品住房6、7、8号栋共计253套，价格为2537元／㎡，交房时间为2011年底。此工程于2012年6月竣工。甲方根据在施工中遇到溶洞、政府调规、渠道搬迁、市三创绿化提质等因素，向乙方提出每平方米造价调增378元，乙方有30名职工同意调增378元/㎡，交了房款后收了房。其他222名业主向北湖区法院提起诉讼，至今有33件已立案并进行了审理，但无一判决。郴州市人民政府对甲、乙方的调增价纠纷一事特别重视，于2015年1月23日和同年2月4日召集相关单位责任人协调进行调解。双方同意市政府的调解结果，每平方米调增239元。为此，双方达成如下补充协议：1、乙方在“爱莲花园”团购6、7、8号栋的222名业主中同意加价收房的按实测面积每平方米增价239元，均价2776元／㎡；2、乙方原有30户已按每平方米增价378元付了款办理了网签的同样按每平方米增价239元结算，业主多交房款由乙方负责结算后逐一退款……5、乙方购房户按调增价239元/㎡由乙方负责计算出每户的应缴尾款及代收缴。甲方凭乙方的收缴尾款凭据给业主办理网签交房等手续。乙方代收款根据收款进度分期分批支付给甲方。收款、交房工作双方在四月底以前共同完成……7、乙方购房户222名业主已向法院提起诉讼，对这次同意按市政府的调解结果每平方米加价239元交款网签收房的，由乙方单位负责按法律程序办理撤诉手续。8、乙方购房户不同意调增价收房的，由甲、乙双方和乙方购房户三方办理交接手续，即“三方”认同购房职工姓名、住房栋房号和已交房款、车位款合计款额，未交楼层增价款的购房户在已交款额中折扣后移交甲方，乙方不再参与甲方与该购房户的调处……10、乙方购房户网签商品房买卖合同后，需交纳相关费用的，甲方必须提供国家和郴州市政府的相关文件依据，并按《商品房买卖合同》规定及时办理产权证，其办证的有关费用的承担按郴州市政府规定执行。甲方应尽最快速度尽早为乙方购房户办理产权证。乙方购房户也可自己到相关部门办理产权证，甲方必须无条件提供有关资料。甲、乙双方结算购房款时，乙方留存30万元，待甲方为乙方购房户全部办完产权证发给购房户后，乙方一次性全部付给甲方。”签订该补充协议后，郴州市质量技术监督局职工团购户中已有200余户按该协议约定每平方米增价239元办理房屋交付手续。
同时查明：张圣全依约团购了新天地房地产公司所开发的爱莲花园项目8号栋1003房，实际面积117.48㎡，已按2537元/㎡，交付了房款。现张圣全以已付购房款284397.70元为基数向法院主张逾(延)期交房违约金。张圣全诉请担保费未实际发生。
另查明：2017年4月17日，新天地房地产公司再次向张圣全的代理人刘志军发出交房通知，但张圣全一直没有收房。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、团购委与新天地房地产公司签订的《商品房委托代建协议》对张圣全是否具有约束力；二、张圣全与新天地房地产公司所签订的《商品房认购合同》是否具有商品房买卖合同性质及新天地房地产公司应否依约履行交房义务；三、新天地房地产公司关于按每平方米增价239元的请求是否应予支持。四、张圣全是否存在逾期付款行为，新天地房地产公司是否存在逾（延）期交房行为。
关于焦点一，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，团购委是郴州市质量技术监督局团购职工共同成立的一个团购组织，陈新华是团购委主任，代理郴州市质量技术监督局团购户与新天地房地产公司协调房屋买卖过程中的相关事务。张圣全作为团购户，对其推选的组织和代表代理其实施的民事行为，即团购房买卖相关事宜，应承担民事责任。事实上，团购委与新天地房地产公司签订《商品房委托代建协议》，张圣全购买团购房、缴纳房款、确定房号等行为均是通过团购委进行，故团购委与新天地房地产公司签订的《商品房委托代建协议》及关于处理团购房买卖事宜的行为对张圣全均具有约束力。故张圣全关于陈新华签收新天地房地产公司方文件系个人行为，因未授权对其不具法律效力的抗辩理由，依法不予采纳。
关于焦点二，张圣全与新天地房地产公司就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且新天地房地产公司按约定已收受购房款。故双方所签订的《商品房认购合同》具有商品房买卖合同性质，合法有效。张圣全要求新天地房地产公司依约（双方事后协商变更的，以变更内容为准）履行交房义务，符合法律规定，依法予以支持。但因新天地房地产公司已在2017年4月17日通知张圣全收房，故张圣全要求新天地房地产公司限期交房已无实际意义。新天地房地产公司关于本案应定性预约合同纠纷，不具备商品房买卖合同条件，张圣全只能请求解除合同，不能请求履行合同的抗辩理由，与法不符，依法不予采纳。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。”本案中，新天地房地产公司在开发涉案房产项目中确遇到溶洞需扩桩及政府调规，红旗渠道搬迁一系列当事人在订立合同时不可预见的情形，该情形导致新天地房地产公司工期处长，成本增加，继续履行合同显失公平。且新天地房地产公司已就该情况告知团购委，经双方多次协商，在郴州市人民政府的调解下，团购委与新天地房地产公司于2015年4月9日签订《补充协议》，同意按每平方米增价239元，大部分团购户已按该协议交清了房款，故对新天地房地产公司要求每平方米增价239元的反诉请求，依法予以支持。
关于焦点四，新天地房地产公司施工中遭遇溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等不可预见的情形，经与团购委协商，双方已达成将工期延期至2012年12月31日的意见。期间，因新天地房地产公司就上述情形向团购委提出每平方米需增加成本费用的要求，双方就此产生纠纷并多次进行协商。团购委于2014年12月26日代张圣全及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。后新天地房地产公司于2015年1月19日向团购委送达交房通知，该通知表明其对该交款时间不持异议且同意出具交房手续；同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，确定交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间未另作规定。据此可视为双方对交款时间和交房时间均进行了协商变更，故张圣全不存在逾期交款行为，新天地房地产公司也不存在逾（延）期交房行为，对张圣全要求新天地房地产公司支付逾（延）期交房违约金的主张，与事实不符，依法不予采纳；对新天地房地产公司反诉要求张圣全支付其逾期付款违约金68915.4元的主张，与事实不符，依法亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由原告（反诉被告）张圣全在本判决生效后一个月内向被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司按商品房预售均价每平方米增价239元；
二、驳回原告（反诉被告）张圣全的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1786元，由原告（反诉被告）张圣全承担。反诉受理费1113.96元，由被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 雷小明
代理审判员 曾 伟
人民陪审员 胡贵成
二〇一七年五月五日
书 记 员 黄丽琴
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。