湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第02649号
原告邓晰智。
原告黄新莲。
两原告共同委托代理人刘中原。
被告刘雪双。
委托代理人吴状军。
原告邓晰智、黄新莲诉被告刘雪双房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序由审判员周赞担任审判长，与审判员黎春林、人民陪审员孙新容组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。书记员邓胜强担任庭审记录。原告邓晰智、黄新莲及委托代理人刘中原、被告刘雪双及委托代理人吴状军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓晰智、黄新莲诉称：原告因房屋拆迁，依照相关安置补偿条例，获得了长沙市岳麓区天马安置小区住宅86栋l单元502室（该安置房宅基地性质为集体土地）。后被告向原告购买上述安置房，并于2007年10月24日签订《天马安置小区住宅购房合同》。合同签订后，被告按照约定支付了30万元购房款，剩4万元余款在办理完过户登记手续后支付给原告。随后原告将房屋交付给被告，但因长期没有办理过户手续，相关房屋的漏水影响楼下的邻居，邻居经常找原告要求维修。原告也曾维修了几次，但终究不是长久之计，原告要求被告予以维修，但被告多次拒绝。同时被告要求按照合同约定办理相关手续，但在办理相关手续过程中，该房屋一直不能办理产权登记。至此，原告才知道《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体所有的土地上的房子亦不得买卖，无法办理产权登记手续。《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。”基于此情况，原告多次找到被告，要求解除双方签订的《天马安置小区住宅购房合同》，但遭到被告的拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。据此，原、被告签订的《天马安置小区住宅购房合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的禁止性规定，应属无效。另根据合同法第五十八条之规定；“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”故合同确认无效后，被告应当将房屋恢复原状返还给原告，原告退还被告购房款。为维护原、被告的合法权益，避免不必要的纷争，故向法院提起诉讼，请求法院依法判决：一、原、被告于2007年10月24日签订的《天马安置小区住宅购房合同》无效；二、被告将长沙市岳麓区天马安置小区住宅86栋1单元502室返还给原告并恢复原状。
被告刘雪双辩称：一、双方于2007年10月24日签订的《天马安置小区住宅购房合同》合法有效。二、长沙市天马安置小区住宅86栋一单元502室为刘雪双所有。被告刘雪双住岳麓区靳江村周家院子组，考虑到自己年岁己高、体弱多病，所住地不久将面临拆迁，原告邓晰智、黄新莲有天马安置小区住宅86栋一单元502室需要对外出售，天马村与靳江村是相邻村，村组人员相互较为熟悉，并且在此之前又有多人购买了天马安置小区类似住宅，原告一直强调该房屋因属于公寓楼有套房有产权，并可由村部统一办理更名等手续，为此双方于2007年10月24日签订了《天马安置小区住宅购房合同》。合同签订后，双方均履行了合同（合同总价为34万元，被告一次性向原告支付了购房款30万元整，剩下的4万元待办完过户登记手续后支付给原告）。原告邓晰智于2014年3月31日中午在自家中约被告儿子吴壮军就由于天马安置小区二期住宅目前产权还未办下来，要求被告刘雪双支付由此造成的损失连同剩下的4万元未付房款共计8万元协商。被告刘雪双说明由此造成损失的不是购房人违约，要求一切按原双方所签订的合同办理。被告刘雪双认为是由于现在的房价与2007年当时的房价相比翻了一倍，原告见有利可图，这才是原告见利忘义、反悔合同、缺乏诚信的原因。起诉状中：第一、原告歪曲事实，原告根本没有去维修过房屋漏水。由于购房人所购房屋是其使用权，并不是购买了原告的宅基地或土地，且都是邻近集体组织村民，双方是在自觉自愿下签订的合同，并没有一方强迫任何一方签订合同。房屋是合法的，它是双方一种正常的转让行为，没有违背现行法律中的任一条款，被告无过错，所以双方签订的合同有效。被告买房是为了自己住居，原告明知买房后会对原住房进行适当的装修，而原告现要求被告将房屋恢复原状并返还给原告，且原告只退还被告购房款，这明显是一种有意蓄谋的欺诈行为。所以原告起诉理由均不能成立。为了维护原、被告的合法权益，打造和谐、诚信良好的社会氛围，避免双方不必要的纠纷，请求法院以事实为依据，支持被告的答辩。
原告邓晰智、黄新莲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、天马安置小区住宅购房合同，拟证明原告在农民安置重建地的安置房出售给非本集体经济组织成员刘雪双的事实。
证据二、天马村委会的证明，拟证明该房子因为历史原因未能办理产权证。
被告刘雪双为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
天马安置小区住宅购房合同，拟证明原告在与被告签订购房合同时对于房屋的性质是明知的，根据双方在合同中的约定，对于一方反悔所造成的损失是由该方来承担全部的责任，对于剩余的未支付的房款，被告方未付是符合合同约定的。
对原、被告提交的证据，结合对方当事人的质证意见，本院认证如下：对原告提交的证据一、被告质证对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。对原告提交的证据二，被告质证对该份证据有异议，认为只能证明目前该土地是集体土地，目前不能办理产权证并不代表以后也不能办理，今后有可能转换为国有土地；本院认为该份证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以确认。对被告提交的证据，原告质证对真实性无异议，合法性和关联性有异议，对合同中约定的违约按房款的百分之三十赔偿以及关于剩余款项的支付等约定，因为合同无效，故该观点不成立；本院仅对该份证据的真实性予以确认。
综合上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告邓晰智、黄新莲系夫妻关系，俩人系长沙市岳麓区天马村村民。被告刘雪双的户籍地址在长沙市岳麓区岳麓街道办事处靳江村。2007年10月24日，原告邓晰智、黄新莲（甲方）、与被告刘雪双（乙方）签订了一份《天马安置小区住宅购房合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：“由于大学城建设，甲方因房屋拆迁，依照相关安置补偿条例规定，获得长沙市岳麓区天马安置小区住宅86栋1单元502室给予安置。根据相关法律、政策规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方转让购买的天马安置小区住宅86栋1单元502室，双方达成如下协议包括：一、乙方向甲方购买转让的天马安置小区住宅86栋1单元502室，建筑面积共113.36平方米。二、乙方向甲方购买房屋、办理产权证等各项开支，以及甲方对该房屋的装修费，总价款共计人民币34万元，总价款中还包含该住宅契税、管道、煤气及水电开户费等。总价款乙方向甲方分三次支付，合同及相关手续办后，甲方将钥匙交付给乙方的同时，乙方向甲方支付人民币30万元。当房屋产权登记证发放到乙方手中后，乙方向甲方支付人民币3万元，当房屋产权登记证已过到乙方户主姓名刘雪双，且房屋产权登记证发放到乙方手中后，其余款1万元乙方一次性向甲方付清。三、关于违约责任约定，甲乙双方在签署本合同时，应对各方的权利和义务清楚明白，并按合同约定严格履行，如乙方违约，按房价款的30%扣除违约金。若协商不成，则向上级有关部门按照司法部门程序解决。四、关于合同的生效约定甲乙双方签字盖章后具有法律效力。原告邓晰智、黄新莲在该合同甲方处签名，被告刘雪双在该合同乙方处签名。另双方在《合同》中还就房屋产权登记证的办理以及手续费、房屋维修等进行了约定。合同签订后，被告于2007年10月25日向原告支付了购房款30万元。原告也随即将房屋交付给了被告使用。后原告要求与被告解除合同，遭被告拒绝后，原告遂诉至本院。
本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）原、被告签订的《天马安置小区住宅购房合同》是否有效？（二）若《合同》无效，涉案房屋是否应当返还给原告？
（一）关于原、被告签订的《天马安置小区住宅购房合同》是否有效的问题。第一、根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从上述规定可知，集体建设用地流转在法律上是被禁止的。第二、涉案房屋是在原告所在村集体土地上建设的安置房，该房屋的买卖必然涉及房屋占地范围内的土地使用权同时转让，而被告并非房屋所在地的天马村集体经济组织成员，因此该房屋的买卖侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益。综上，原、被告所签订《天马安置小区住宅购房合同》因违反了法律的强制性规定以及损害集体公共利益而应当认定为无效。
（二）关于原告是否有权要求被告返还涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订《天马安置小区住宅购房合同》为无效合同，被告因该合同取得的房屋，应当予以返还。原告诉请被告返还房屋，理由正当，本院予以支持。对于原告诉请被告恢复原状，因原告并没有证据证实被告对房屋有毁损，且房屋原状不明，故本院对该请求，不予支持。对于原告应当退还给被告的购房款以及被告所提出的损失赔偿，因被告在本院释明的前提下，并未在本案中提出反诉，故被告可以另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：
一、确认原告邓晰智、黄新莲与被告刘雪双于2007年10月24日签订的《天马安置小区住宅购房合同》无效；
二、被告刘雪双在本判决生效后30日内将长沙市岳麓区天马安置小区住宅86栋1单元502室返还给原告邓晰智、黄新莲；
三、驳回原告邓晰智、黄新莲的其他诉讼请求。
本案案件受理费6400元，由原告邓晰智、黄新莲负担3200元，被告刘雪双负担3200元，上述受理费已由原告邓晰智、黄新莲垫付，被告刘雪双应承担的3200元由其在本判决生效后十日内直接支付给原告邓晰智、黄新莲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 周 赞
审 判 员 黎春林
人民陪审员 孙新容
二〇一五年一月九日
书 记 员 邓胜强
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。