广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂07民终502号
上诉人（一审被告）：柳华钦，男，1968年1月25日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市钦北区。
委托诉讼代理人：陈伟，广西环洋律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：唐上和，男，1956年11月17日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市钦南区。
委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：包亦鸣，广西桂信律师事务所实习律师。
上诉人柳华钦因与被上诉人唐上和关于房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2016)桂0702民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人柳华钦与委托诉讼代理人陈伟，被上诉人唐上和与委托诉讼代理人李绍卫、包亦鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柳华钦上诉请求：1、请求撤销钦州市钦南区人民法院（2016)桂0702民初2687号民事判决书第二、第四项民事判决，改判被上诉人补偿房屋装修款154606元；2、一、二审诉讼费根据判决重新确定双方合理负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人从2014年1月至2016年6月共向被上诉人交纳租金合计421210元，其中345210元为2014年、2015年的部分租金，76000元为2016年的部分租金，因此，判决书认定上诉人欠被上诉人2014、2015年租金65550元，欠2016年租金77900元是错误的。根据双方签订的房屋租赁合同，2011年1月至2015年12月的租金是固定的，合计为410760元；而2016年1月至2020年12月的租金不明确，每年租金是根据双方情况另行议定。租金交纳是月结，但在实际履行时可根据上诉人的经营情况缓交，有时拖欠几个月租金才一起交租金的情况，因此不存在2014年、2015年各拖欠租金多少的情况。根据合同约定，上诉人至2015年12月应付租金为410760元，对于2016年1月以后的租金，因双方协商未果而未能明确，上诉人是无法向被上诉人交纳的，因此，至2016年6月上诉人共向被上诉人支付421210元的行为，应认定为上诉人支付2011年1月至2015年12月租金410760元及补交经营期间水电费的行为。一审判决根据2015年4月至6月上诉人向被上诉人支付租金76000元，推断期间的租金为19000元没有依据，而根据合同约定上浮应当为19990元。一审判决不应认定上诉人延缓交纳2011年1月至2015年12月的租金及没有支付2016年1月以后的租金属违约行为。自2011年1月至2015年底的租金虽然约定为月结，但在实际履行中出现上诉人经营困难的情况而无法按约履行而延缓支付，但被上诉人从来没有提出异议并要求支付违约金，法院应当认定为双方明示改变了租金月结的条款，而对于2016年以后的租金，因双方没有协商一致未能明确，上诉人无法交纳，不能认定为上诉人违约。在合同没有解除前，被上诉人在租赁的房屋门前张贴招租广告并强行收回房屋属于违约，应当承担违约责任。2011年至2015年的租金上诉人已经于2016年6月付清，因以后的租金未明确，而被上诉人对外招租并强行收回房屋，已经构成违约。一审判决认为由于上诉人违约而解除合同，对于现存装修价值165072元只补偿40000元是错误的。2011年1月至2015年底，上诉人拖欠租金65550及水电费未付，上诉人支付76000元付清，不能认定为上诉人支付2016年1月至4月的租金。对于2016年所拖欠的租金，应当通过司法鉴定的方式去认定。
唐上和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人上诉请求没有理由，应予驳回。上诉人主张拖欠租金的情况，一审我方已将双方合同、租金往来帐目提供，并进行了充分说明，2014年至2015年有65550元租金没有按合同约定支付，上诉人说是给几个月时间装修，但合同没有约定装修期间免除租金，一审根据双方证据及当地租赁习惯以及银行帐单反映的资金往来充分肯定2014年至2015年期间上诉人欠我方租金65550元，上诉人提出2016年的租金没有76000元没有证据证实，双方合同约定租金前五年%递增，实际上2016年1月双方已经商定按8%递增，上诉人从2016年起继续租赁被上诉人的房屋，并交纳了几个月的租金，所交纳的19000元也是按照8%递增的。对于上诉人拖欠2014、2015年的租金，2016年才支付前几个月的租金，被上诉人也进行追索。2016年8月10日上诉人发信息表示不再租用房屋，2016年9月3日上诉人在房屋张贴了转租的启事，因合同约定不能转租，被上诉人是制止转租，并没有违约。本案中，上诉人没有按时支付租金，真正构成了违约。上诉人主张对装修物进行补偿不合适，按照法律我方不应进行补偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
唐上和向一审法院起诉请求：要求判决解除原、被告于2010年12月31日签订的《合同书》，判决被告向原告交纳租金144220元以及滞纳金22774.16元（租金、滞纳金暂计至2016年8月31日，以后续计），判决被告偿还原告代付的水电费1339元，并由被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2016年10月2日解除《合同书》。2、租金计算到2016年9月25日共159970元，滞纳金是按总欠款额每天按万分之1.75计算，其中2014年欠的租金是68220元,从2015年1月1日计算；2016年1-4月份欠的租金是76000元，从2016年5月1日开始计算；3、变更水费是1921元、电费1535元；4、要求被告支付一个月的房租19000元作为违约金赔偿给原告；5、增加要求被告支付清运费3260元。
一审法院认定事实：自2002年8月1日起，柳华钦开始租赁唐上和位于钦州市房屋作为经营影楼使用，租赁期满后双方经协商于2010年12月31日再次签订房屋租赁《合同书》，约定柳华钦继续租赁唐上和上述房屋，期限为十年，即自2011年1月1日起至2020年12月31日止，前五年租金双方议定为每年按8%递增，后五年租金则按当时情况另行议定，同等条件柳华钦有优先租用权（如别人的租金高，则可租给别人），合同期满，唐上和继续出租，在同等条件下，柳华钦同样享有优先租用权。（第六年开始的租金按当时情况另订补充协议）；租金第一年每月13000元，每月5日前付清，以后每年按递增金额给付。合同同时约定，柳华钦对房屋的室内、外的装修，必须同唐上和商量，征得唐上和同意，不得擅自改变房屋的结构，合同期满，所有墙体和橱窗及大门装修无条件归唐上和所有（如从第六年起柳华钦不再租用房屋，同样按上述条款执行）。在合同期内，如柳华钦不能如期交付租金，必须向唐上和说明情况，征得唐上和同意，可延期交付租金，但在未获得同意情况下，必须按时交付租金…,超过二个月按租金额每日千分之四收取滞纳金，并视为承租人自动放弃租赁权，无权继续使用所租赁房屋…。合同还约定，合同自签订生效后，双方不得随意终止合同。如确有重要因素需要终止合同的，主动要求终止合同的一方必须提前一个月向对方提出，同时赔偿对方因此所受的损失，赔偿标准由双方商定。双方还约定，支付租金等费用由柳华钦通过转帐支付到唐上和指定银行帐户。2014年1月至2016年9月25日止，柳华钦通过银行转帐方式向唐上和指定的专用帐户合计支付了421210元（其中2014年1月至2016年4月25日止共支付345210元，2016年4月至6月支付76000元）。2016年8月10日，唐上和认为柳华钦没有按约定时间履行支付租金义务，要求柳华钦清偿拖欠租金，柳华钦认为双方合同约定的租金应在2016年起重新约定，但双方至2016年9月份止都没有签订新的书面，而且对唐上和主张的租金有异议，认为并没有拖欠唐上和主张的这么多租金，双方为此产生纠纷，唐上和遂于2016年9月3日在租赁房屋门口厨窗张贴招租广告要求柳华钦返还租赁房屋并支付拖欠租金及水电费等，柳华钦于2016年10月2日停止经营搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还唐上和。嗣后，唐上和遂向法院提起诉讼要求予以解决。
在合同履行过程中，柳华钦于2014年9月至10月期间，对租赁的房屋进行重新装修。在诉讼过程中，柳华钦申请对租赁房屋装修物价值进行评估，评估结论为基于评估基准日2016年11月5日价值为165072元，其中存在争议的部分装修物净值合计为10466元。
在诉讼过程中，被告对原告要求清理房屋遗留的垃圾没有异议，但其没有进行清理。嗣后，由唐上和雇请人员予以清理。
以上事实有唐上和提供的合同书、银行流水帐、水电费发票、短信、现场相片及柳华钦提供的装修预算表、相片、资产评估报告及原、被告在庭审中的陈述和本院依职权调查材料在案予以佐证。
一审法院认为，一、对于本案合同解除时间的认定问题。唐上和与柳华钦签订的租赁《合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。在本案中，柳华钦在承租后没有按约定交纳租金，经催告后亦没有履行义务，故唐上和根据合同约定，要求解除租赁合同，没有违反法律规定，该院予以支持。合同法规定，合同自通知到达对方时解除。唐上和于2016年9月3日在柳华钦经营的场所门口张贴招租公告并通知柳华钦终止合同，要求其搬离房屋，鉴于柳华钦实际已于2016年10月2日搬离租赁房屋并将房屋交还唐上和，从上述行为中已经表明双方实际已经于2016年10月2日终止合同履行。因此，本院认定本案合同已于2016年10月2日起予以解除。
二、对于被告柳华钦尚欠原告唐上和的房屋租金是多少的问题。根据双方签订的租赁合同约定来计算柳华钦应交纳的租金为：
首先，2014年租金按月16370元计算，共196440元；2015年租金按月17860元计算，共214320元；两年合计共410760元。根据双方交易的银行流水帐记载的交易数据来看，柳华钦至2016年4月25日止共向唐上和支付款项合计为345210元。因此，被告2014年、2015年合计尚欠租金为410760-345210=65550元。对于被告辩称2014年租金已经超过诉讼时效问题，由于本案合同约定的租金虽然系分期支付的，但由于租赁合同还在履行中，债务呈连续状态，此债务属于同一债务，且此合同的履行期间尚未到期，此情形属于最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的情形。因此，被告认为原告主张的2014年度所欠租金的诉讼时效已超过法律规定的辩驳主张，不符合法律规定，法院不予支持。
再者，根据合同约定从2016年起后五年的租金需双方重新约定并签订书面合同，虽然双方至柳华钦搬离租赁房屋时止都没有能够签订新的书面合同，但从柳华钦支付的租金情况来看，其按月19000元交纳租金与唐上和主张的2016年度租金是在2015年度租金的基础上增加8%后的数额是基本吻合。据此，该院认为，双方已实际认可按月19000元履行2016年度租赁期间内的租金具有高度盖然性的，故对唐上和主张柳华钦在2016年交纳的租金，该院认定为按月19000元计算。对于原告主张按月19000元计算被告拖欠租金至2016年9月25日止的请求，鉴于唐上和在合同未解除前采取在柳华钦经营的场所大门张贴大字报方式等行为，对柳华钦的经营实际已造成一定的负面影响，致使柳华钦不能正常使用租赁房屋进行经营，从而损害了柳华钦的合法权益，故从2016年9月3日起至被告搬离之日止的租金，根据公平原则考虑，该院给予减免。因此，从2016年1月起至2016年9月3日止，需支付租金合计为（19000×8+19000/30×3）=153900元。被告柳华钦已付76000元，尚欠77900元未付。
综上所述，被告实际尚欠租金为65550+77900=143450元。
三、对于唐上和主张的违约金问题。当事人约定违约承担支付的是滞纳金，实际就是违约金。根据合同第八条约定，在征得出租人即唐上和同意后，承租人可延期交付租金。对于柳华钦迟延履行支付2014年租金的行为，由于唐上和没有提供在柳华钦迟延支付租金后其向柳华钦追偿的行为的相应证据，而从双方履行合同的交易习惯来看，柳华钦迟延支付租金的行为应征得唐上和的同意具有高度盖然性，因此对于原告唐上和主张的违约金，应从原告主张权利之日起计算。由于原告主张被告支付拖欠租金是从2016年8月10日起，因此，原告主张的违约金应从该日起计算为宜。
由于柳华钦未足额支付租赁期间的租金的行为，已经构成违约，其应该承担相应的逾期付款违约责任。因此，对于原告主张2016年逾期未支付租金按日万分之1.75计算违约金的诉讼请求，考虑到被告违约程度及迟延支付租金给原告造成的实际损失等因素，且原告已经根据合同约定适当降低标准，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院予以支持。对于原告要求被告另行再支付一个月租金19000元作为违约金的请求，于法无据，该院不予支持。
四、对于原告唐上和要求被告华钦偿还垫付的水电费问题。根据合同约定，被告柳华钦在租赁期间所产生水电费由其承担。对于原告的主张，被告辩称其租赁期间没有欠付水电费，但其没有提供证据予以佐证，而原告提供了在原告搬离租赁房屋后所交纳的水电费交费证据，从该证据中可以证实原告交纳的水电费为被告租赁期间所产生的费用。为此，本院认为被告的辩称没有事实依据，故对其辩驳意见不予采纳。因此，原告要求被告偿还其垫付的水费1921元和电费1535元，于法有据，该院予以支持。
五、对于原告要求被告赔偿其清理房屋支出的费用的问题。房屋租赁合同关系解除后，承租人负有腾空房屋恢复原状将租赁房屋交还出租人的义务，虽然唐上和雇请人员进行了清理，但原告未提供充足证据证明因清理房屋支出的费用，原告应承担相应的举证不能责任。对原告该诉讼请求，该院不予支持。
六、对于反诉原告柳华钦要求反诉被告唐上和赔偿装修损失的问题。在本案中，唐上和认为柳华钦在2014年对租赁的房屋进行重新装修，没有经过其同意，认为柳华钦装修的损失应由其自己承担。该院认为，从本次装修时间及装修规模来看，唐上和不可能不知道柳华钦的装修情况，而唐上和对柳华钦的装修并未提出异议，应视为对原告的装修行为予以认可。
依照最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对于柳华钦辩称其没有交纳租金是由于唐上和与其未能就2016年以后五年租期的租金数额达成协议，但从柳华钦履行交纳租金情况来看，事实上已经认可2016年度租金按原合同约定继续交纳，柳华钦应依约定履行支付2016年租金，因此，该院认为，柳华钦该辩驳意见不属于其不予交纳租金的合理的抗辩理由。本院认为，柳华钦拖欠租金是导致本案合同解除的主要原因，应承担主要责任。唐上和在合同履行过程中存在不当的催缴租金影响柳华钦正常经营的行为，属于一般性违约，承担次要责任。据此，该院在综合考虑合同的履行情况、双方当事人的违约情节、涉案房屋的装修现值等情况后，本着公平原则，唐上和应给予柳华钦租赁房屋装修物一定经济数额的补偿，酌情予以确定为40000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2项的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）唐上和与被告（反诉原告）柳华钦于2010年12月31日签订的《合同书》已于2016年10月2日予以解除；二、被告（反诉原告）柳华钦偿还尚欠原告（反诉被告）唐上和房屋租金143450元及违约金（违约金计算方法：其中从2016年8月10日起计算至2016年9月2日止，以欠款128883元为基数；从2016年9月3日起计算至还清之日止，以欠款总额143450元为基数，以上均按日万分之1.75计算）；三、被告（反诉原告）柳华钦偿还尚欠原告（反诉被告）唐上和垫付的水费1921元、电费1535元；四、反诉被告（原告）唐上和补偿给反诉原告（被告）柳华钦装修损失40000元；五、驳回原告（反诉被告）唐上和的其他诉讼请求。案件受理费人民币3640元，适用简易程序减半收取1820元，反诉受理费2795元，评估鉴定费5000元，合计9615元，由原告（反诉被告）唐上和负担1923元，由被告（反诉原告）柳华钦负担7692元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：一、上诉人是否存在拖欠租金、是否已经构成违约；二、本案房屋装修价值165072元应当如何处理。
本院认为，本案双方当事人签订租赁房屋的《合同书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力。
一、关于上诉人柳华钦是否存在拖欠租金、是否已经构成违约的问题。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。”根据双方之前签订的《合同书》的约定，2014年房屋租金每月为16370元，全年共为196440元；2015年租金每月17860元，全年共计214320元，两年合计共410760元。根据双方提供的银行流水帐等证据，证实截止2016年4月25日，上诉人柳华钦共向被上诉人唐上和交纳房屋租金为345210元，尚欠租金65550元未有支付，而之后对于2016年的租金，也没有按照合同约定按时足额支付，至今共拖欠租金共计143450元未有支付，违反了双方签订的《合同书》第三条关于租金月结的约定，上诉人柳华钦的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。
本案《合同书》第二条约定：“租赁期限为拾年，即从2011年1月1日至2020年12月31日，前五年租金双方议定为每年按8%递增，后五年租金则按当时情况另行议定，同等条件乙方（上诉人）有优先租用权。”根据双方合同约定，2016年以后的租金双方重新进行约定，虽然双方没有就租赁房屋问题另行签订有合同，但前五年期限届满后，上诉人仍然使用被上诉人的房屋，但从上诉人支付租金的情况来看，上诉人每月支付19000元的租金，与本案《合同书》第二条的约定基本相符，因此，应当认定双方对于后五年租金的约定，仍是按照本案《合同书》第二条的约定来履行，对于2016年的租金标准，综合本案证据，应当认定为每月19000元。虽然上诉人不按时支付租金，其行为已经构成违约，但在本案《合同书》没有解除的情况下，被上诉人唐上和于2016年9月3日张贴房屋招租的广告，对于上诉人的经营活动造成了一定的负面影响，上诉人不能正常使用房屋进行经营，因此，对于从2016年9月3日起至上诉人搬离房屋期间的租金，一审法院予以减免，符合公平原则，上诉人拖欠2016年的租金应认定为77900元。
二、关于本案房屋装修价值165072元应当如何处理的问题。
上诉人在经营期间，于2014年对房屋进行了装修，根据装修规模和装修时间等情况，被上诉人应当是知悉的，即使事前没有征得被上诉人的同意，而事后被上诉人也没有提出过异议，因此，应当认定被上诉人对于房屋装修是认可的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，上诉人存在不按时支付租金的行为，被上诉人向上诉人催收租金属正常范围，但采取对外张贴房屋转租广告催收租金行为存在不当，客观上对上诉人的正常经营造成一定的影响，但该行为并不是造成合同解除的根本原因，而在于上诉人不按时支付租金才导致合同的解除，因此，上诉人对于合同的解除应承担主要责任。一审法院鉴于房屋装饰装修物尚有一定的利用价值，并结合本案合同的履行情况、双方当事人的违约情节、涉案房屋装修现值等情况，酌定由被上诉人补偿上诉人40000元，符合公平原则，也符合本案的实际，本院依法应予维持。
综上所述，上诉人柳华钦上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3640元，由上诉人柳华钦负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 成
审判员 陆 斌
审判员 文其谦
appoint
二〇一七年七月二十四日
书记员 刘 蔚