江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3411号
上诉人（原审被告）南京邮通达工贸有限公司，住所地南京市雨花台区丁墙村129号。
法定代表人贾国槐，该公司董事长。
委托代理人唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京美电变压器有限公司，住所地南京市雨花台区农花村中心路28号。
法定代表人徐帮云,该公司经理。
原审被告南京市国土资源局雨花台分局，住所地南京市雨花台区软件大道176号。
法定代表人朱健，该分局局长。
委托代理人陈晓燕，女，1979年1月1日出生，汉族，该分局职工。
委托代理人魏春媛，女，1963年1月18日出生，汉族，该分局职工。
上诉人南京邮通达工贸有限公司（以下简称邮通达公司）因与被上诉人南京美电变压器有限公司（以下简称美电公司）、原审被告南京市国土资源局雨花台分局（以下简称雨花国土局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
美电公司原审诉称，2008年1月21日，美电公司与邮通达公司签订《租房合同》一份，约定由美电公司向邮通达公司租赁位于南京市宁南工业园28号院内的2楼办公室两间及一楼厂房两间，租期2年。合同签订后，美电公司依约支付了房屋租金，并根据生产需要对房屋进行了装修。2009年9月，因高铁南京南站工程建设需要，由雨花国土局组织对美电公司承租房屋所在的区域进行拆迁。此后，邮通达公司、雨花国土局陆续对拆迁现场停水、停电、中断道路、中断通讯，导致美电公司租赁的房屋无法正常使用，生产经营完全停滞。2013年4月，美电公司所承租的房屋在没有任何通知的情况下被强行拆除，致美电公司所有投入均毁于一旦。邮通达公司、雨花国土局始终未按相关拆迁规定正常向美电公司支付相关补偿。为维护美电公司合法权益，现诉至原审法院，请求判令：1、邮通达公司退还美电公司多收租金65000元；2、邮通达公司、雨花国土局赔偿美电公司自2009年9月起至房屋被拆除时止的经营损失150000元；3、邮通达公司、雨花国土局支付美电公司租赁房屋被拆迁应当获得拆迁补偿款116183元（包括停业损失25455元，设备拆除、安装和搬迁费40728元，装修损失50000元）；4、本案诉讼费由邮通达公司、雨花国土局承担。
邮通达公司原审辩称，1、双方签订的租房合同第三条和第七条约定了使用房屋期间内发生的费用与邮通达公司无关，如需拆迁仅需提前一个月通知，双方对此早已有意思表示，且美电公司应当在知晓房屋要被拆迁后即应迁出房屋，如因其未及时搬出房屋所导致的扩大损失不应当由被告承担。2、邮通达公司早已在2012年11月通知美电公司告知其搬迁时间，美电公司诉状中称没有任何通知的情况下租赁房屋被拆除与事实不符。3、美电公司的实际租赁面积约166.6平方米-185.6平方米，其主张租赁面积为300平方米没有依据。美电公司使用房屋就应当按时按期缴纳房屋使用费，据此其主张退回租金不成立。且涉案房屋的拆除是自2012年12月起美电公司诉状称2009年起停水、停电、通讯中断不存在。综上，美电公司的诉请无事实和法律依据，请求驳回美电公司的诉讼请求。
雨花国土局原审辩称，根据宁政发（2007）61号文第24条第6款规定，被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由被拆迁人支付给承租人。据此，请求驳回美电公司对雨花国土局的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年1月21日，美电公司（乙方）与邮通达公司（甲方）签订租房合同一份，约定由邮通达公司向美电公司提供坐落于南京市宁南工业园28号院内的办公室两间及一楼厂房两间，租期暂定为两年，年租金为20000元。租房合同第七条约定：甲、乙双方不得单独终止合同，如因国家、地方政府及经济建设需要，需征用拆迁，甲方有权终止本租房合同，且提前一个月通知乙方，以便乙方迁出出租房，甲方应按实际使用月数退还乙方剩余租金。乙方应在征用拆迁规定的时间内自行迁出租房。租房合同履行期满后，双方未再继续签订租房合同。自2009年10月至2012年12月，美电公司共支付邮通达公司房屋使用费65000元。
2009年9月22日，因南京南站建设需要，经南京市国土局宁征拆字[2009]028号南京市征地房屋拆迁方案通知书准许，由南京市雨花台区征地拆迁安置办公室（以下简称雨花拆迁办）对邮通达公司在红线范围内的房屋及附着物进行拆迁。
2012年11月13日，邮通达公司在南京市宁南工业园28号院内张贴拆迁通知，要求美电公司于2012年12月15日前搬迁。
2013年1月17日，雨花拆迁办经委托与邮通达公司签署拆迁补偿协议书一份，约定由雨花拆迁办对邮通达公司在红线范围内的房屋及附着物进行拆迁补偿。协议签订后，邮通达公司向雨花拆迁办交付了房屋，雨花拆迁办向邮通达公司支付了协议约定的拆迁补偿款，其中非营业用房面积为19309.49平方米，原房补偿款为1306.1342万元（三、四层楼房4085.96平方米468.4566万元，铜筋砼8225.7平方米*400元/平方米81.5=493.542万元，钢筋砼2550.65平方米*400元/平方米*1.6=163.2416万元，砖混一等391.05平方米*370元/平方米*1.4=20.2564万元，砖木一等2933.57平方米*290元/平方米*1.4=119.1029万元，砖混一等1122.56平方米*370元/平方米=41.5347万元）、区位补偿款538.0077万元、停业损失费为89.4436平方米、设施搬迁费143.1097万元，定附着物补偿款227.6138万元，另有补助300元/平方米*20691.25平方米=620.7375万元。对定附着物补偿如下：防盗网28080元（45元/平方米*624平方米）、卷帘门66250元（125元/平方米*530平方米）、铁栅门13200元（100元/平方米*132平方米）、钢门9000元（45元/平方米*200平方米）、塑钢门窗309840元（150元/平方米*2065.6平方米）、木质门窗套39000元（60元/平方米*650平方米）、吊顶120211平方米（60元/平方米*2003.52平方米）、木墙群21660元（75元/平方米*288.8平方米）、大理石及花岗岩23074元（75元/平方米*307.65平方米）、木地板100716元（120元/平方米*839.3平方米）、瓷砖地面435190元（45/平方米*9670.91平方米）、不锈钢扶手（带玻璃栏板）105090元（150元/平方米*700.6平方米）、瓷水池4500元（75元/个*60个）、座便器6000元（150元/个*40个）、琉璃瓦761129元（70元/平方米*10873.27平方米）、雨棚2444元（12元/平方米*203.68平方米）、下水道80000元（80元/平方米*1000平方米）、水井1000元（500元/口*2口）、单眼灶400元（100元/个*4个）、双眼灶600元（150元/个*4个）、化粪池600元（150元/个*4个）、墙纸13094元（10元/平方米*1309.44平方米）、太阳能800元（200元/个*4个）、电话9300元（310元/部*30部）、有线电视1600元（400元/户*4户）、空调21200元（200元/台*106台）、围墙28360元（40元/平方米*709平方米）、水泥场地73800元（45元/平方米*1640平方米），上述定附着物补偿合计227.6138万元。
2013年2月，邮通达公司暂支付美电公司补偿款100000元。
原审审理中，美电公司与邮通达公司就租赁房屋的面积未能达成一致意见，美电公司认为其租赁的厂房面积较大，在车间内一侧横放超出3米宽的车床，一侧横放超出3米宽的剪板机，在两处机器的中间过道，其可以开铲车进出并转弯、掉头，所以两间厂房的面积有200余平方米，另有两间办公室、一间厨房、一间卫生间，面积约有100平方米，美电公司仅主张300平方米是适当的。美电公司向邮通达公司交纳的租金为20000元/年，按照10元/平方米/月计算，面积约为166.6平方米-185.6平方米。
原审庭审中，美电公司认为邮通达公司获得的300元/平方米的补助费其亦应获得，因其也属于生产企业。雨花国土局认为，该部分补偿应当专属于被拆迁人邮通达公司。
美电公司陈述自2009年起其租赁的房屋时常有停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，严重影响经营；邮通达公司认为因为周围地段的拆迁，确实偶尔存在停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，但次数较少，并不影响经营，且邮通达公司也一直在案涉房屋所在场地内经营。
美电公司主张的装修补偿款包括：卷帘门2500元（125元/平方米*20平方米）、防盗窗1575元（45元/平方米*35平方米）、瓷砖地面4500元（45元/平方米*100平方米）、墙砖2700元（30元/平方米*90平方米）、塑钢门窗2025元（150元/平方米*15平方米）、吊顶7200元（60元/平方米*120平方米）、木制门窗2040元（60元/平方米*34平方米）、木地板7200元（120元/平方米*60平方米）、座便器150元（150元/个*1个）、瓷水池300元（75元/个*4个）、空调400元（200元/台*2台）、电话620元（310元/部*2部）、不锈钢扶手（带玻璃栏板）2250元（150元/平方米*15平方米）、大理石及花岗岩5400元（180元/平方米*30平方米）、下水道2400元（80元/平方米*30平方米）、太阳能200元（200元/个*1个）、乳胶漆2780元（40元/平方米*69.5平方米）、其他电线、开关、电扇等装修5760元，合计50000元。邮通达公司认为乳胶漆和其他装修不应计算在内，请求法院核定。雨花国土局认为，如确系美电公司装修，邮通达公司应当将装修补偿款支付给美电公司，不在评估目录部分的不应补偿，美电公司主张的乳胶漆及其他装修不在目录内，应当不予补偿。
原审另查明，南京市人民政府《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）第二十四条第一款第（一）项规定：拆迁非住宅房屋，拆迁补偿款由原房补偿款、区位补偿款两部分组成；拆除非住宅房屋中的附房、批房只支付原房补偿款。第（三）项规定：拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿；拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款8%给予补偿；拆迁其他非营业房屋的设施搬运费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款4%给予补偿。第（四）项规定：拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营业用房的，给予不超过5%补偿。第（六）项规定：被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由被拆迁人支付给承租人。被拆迁人与承租人的出租协议对前款所述的损失补偿有约定的，由双方按协议约定处理；双方没有出租协议或出租协议对之未约定的，由被拆迁人与承租人根据实际情况自行协商解决。
原审再查明，邮通达公司所获得的补助费系南京市雨花台区人民政府鉴于一些生产企业在拆迁过程中，面临找地难、搬迁难等诸多实际困难，而适当增加的补偿款。
原审又查明，邮通达公司向美电公司出租的房屋至被拆除前均未取得建设工程规划许可亦无房屋权属证书。
以上事实有租房合同、南京市征地房屋拆迁方案批准通知书、协议书、定附着物补偿估价表、搬迁通知、收据、收条及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，关于雨花国土局应否承担责任问题。本案系租赁合同纠纷，根据宁政发[2007]61号文规定，本案邮通达公司将房屋出租，雨花国土局仅对邮通达公司进行补偿。美电公司因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由邮通达公司支付，雨花国土局与承租人美电公司不发生直接的法律关系，故对美电公司主张雨花国土局支付赔偿金的诉讼请求，原审法院不予支持。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋在被拆除前，邮通达公司均未取得建设工程规划许可证，故邮通达公司与美电公司订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。邮通达公司作为被拆迁人，其出租的房屋无合法权属，且在2009年9月22日被批准拆迁后仍将房屋继续租赁给美电公司使用，并收取租金，造成美电公司的经营受到严重影响，其具有过错；美电公司作为承租人，其在知道承租房屋可能被征地拆迁，且周边环境恶劣的情况下，仍继续使用邮通达公司的房屋经营，其对自身损失的发生也存在较大过错。综合考量双方过错程度，原审法院酌定邮通达公司对美电公司的损失承担70%的责任。
关于美电公司向邮通达公司租赁的房屋的面积，原审法院认为，美电公司在车间内一侧横放超出3米宽的车床，一侧横放超出3米宽的剪板机，在两处机器的中间过道，其可以开铲车进出并转弯、掉头，另有办公室两间、厨房1间、卫生间1间，美电公司主张其租赁房屋面积为300平方米与实际较为相近，原审法院予以支持。
关于美电公司主张自2009年9月起的经营损失150000元，原审法院认为，案涉房屋自2010年1月起曾出现停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，确实严重影响美电公司经营，造成美电公司经营受损，出租人应当按其过错承担赔偿责任。根据美电公司的经营状况，原审法院酌定美电公司自2010年起的经营损失为12万元，邮通达公司应当承担70%的赔偿责任，即84000元。
关于美电公司主张邮通达公司退还自2009年10月至2012年12月的租金65000元，原审法院认为，案涉房屋自被准许拆迁后，造成美电公司经营受损，现美电公司已主张经营损失，其再行主张退还租金属重复主张，原审法院不予支持。
关于美电公司主张的拆迁补偿款，因300元/平方米的拆迁补助专属于被拆迁人，故对美电公司要求邮通达公司按照13%的比例支付拆迁补助款，原审法院不予支持。对于停业损失、设施搬迁费及装修补偿款，原审法院根据邮通达公司与雨花拆迁办签订的协议书认定如下：停业损失及设施搬迁费共计54463.62元[（468.4566万元/4085.96平方米+250元/平方米）*300平方米*13%]；对于装修补偿款，雨花拆迁办支付给邮通达公司的定附着物的补偿款已包含了案涉房屋的装修损失，但该部分装修系美电公司出资，故邮通达公司应当将支付给美电公司。邮通达公司就其获得的定附着物补偿款中属于美电公司的部分未能举证证明其数额，结合美电公司租赁房屋的面积、房屋用途，原审法院对美电公司主张符合定附着物补偿估价表标准部分予以支持。美电公司主张的大理石及花岗岩补偿标准为180元/平方米，而补偿估价表中标准为75元/平方米，超出部分原审法院予以扣减；美电公司主张的乳胶漆补偿2780元及其他补偿5760元计8540元，不在补偿估价表中，原审法院亦不予支持，故原审法院认定美电公司装修补偿款为38535元。
上述费用合计176998.62元，因邮通达公司已支付美电公司100000元，还应支付76998.62元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、南京邮通达工贸有限公司于判决生效后十日内支付美电公司南京美电变压器有限公司76998.62元；二、驳回南京美电变压器有限公司要求南京市国土资源局雨花台分局赔偿的诉讼请求；三、驳回南京美电变压器有限公司的其他诉讼请求。邮通达公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6268元减半收取3134元，由南京美电变压器有限公司负担1431元，由南京邮通达工贸有限公司负担1703元。
邮通达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定被上诉人经营损失为120000元无事实依据。被上诉人未向原审法院提供任何证据证明自2009年9月起存在实际经营损失，亦无确切证据证明存在停水、停电、中断道路、中断通讯等状况。即使被上诉人存在经营损失，该经营损失亦非由上诉人引起，将其所谓的损失判由上诉人承担，亦属认定事实不清。2、原审法院认定被上诉人承租房屋的面积为300平方米无任何事实依据，以此面积认定的停业损失及设施搬迁费计算依据有误。3、上诉人获得的装修补偿实际为办公楼及酒店的装修补偿，并不包含厂房车间等被上诉人所承租房屋的装修补偿，该部分装修补偿与被上诉人无关，原审法院认定装修补偿款无事实根据。4、上诉人出租的房屋，虽未办理相关手续，但得到了政府许可，双方的租赁合同并未违反法律行政法规的强制规定，并不属于法律规定的无效情形。原审法院认定上诉人对合同无效的后果承担70%过错有误。5、原审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有误。按照宁政发[2007]61号文规定，承租户的补偿以承租合同为准，双方的租赁合同对拆迁补偿早有约定，故原审法院认定上诉人应支付被上诉人停业损失、拆迁费、装修款无任何依据。综上，原审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明相关事实，撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人美电公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告雨花国土局答辩我，其与本案没有利害关系，请求二审法院公正处理本案。
二审期间，上诉人邮通达公司、被上诉人美电公司、原审被告雨花国土局均未提交新证据。上诉人邮通达公司对于原审查明事实的异议同其上诉状内容；被上诉人美电公司与原审被告雨花国土局对原审查明的事实均无异议。
本院二审另查明，针对停业损失问题，美电公司原审中陈述，根据其账务报表，2008年营业额为783198.14元、2009年营业额为334902.92元、2010年营业额为435582.57元，现仅按每年50000元经营损失数额，要求邮通达公司赔偿。
本院依法对原审查明事实中各方均无异议的部分予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循法律法规的规定。上诉人邮通达公司将未经过批准建设的房屋出租给被上诉人，违反法律规定，原审法院认定双方的租赁合同无效并无不当。
上诉人提出原审法院认定被上诉人经营损失为120000元无事实依据，但上诉人在原审中承认出现过停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，该状况虽然不是由上诉人引起，但作为出租人，其收取被上诉人的租金后，有义务保障被上诉人正常使用房屋，否则应当承担赔偿责任，原审法院酌定上诉人赔偿被上诉人的经营损失并无不当，在上诉人未提供相反证据的情况下，本院对其这一上诉理由不予支持。上诉人提出，原审法院认定被上诉人承租房屋的面积为300平方米无任何事实依据，以此面积认定的停业损失及设施搬迁费计算依据有误。经审查，双方在租赁合同中对于房屋租赁面积没有明确，根据美电公司原审陈述，即其承租车间内一侧横放超出3米宽的车床，一侧横放超出3米宽的剪板机，在两处机器的中间过道，其可以开铲车进出并转弯、掉头，另有办公室两间、厨房1间、卫生间1间，租赁面积超过300平方米以上；而上诉人对于被上诉人所述的房屋使用范围并未提出异议，仅主张承租面积应以年租金价款除以市场租金标准确定房屋租赁面积，但上诉人提出的市场租金标准10元/平方米/月缺乏事实依据，故原审法院采信被上诉人所述意见，认定诉争房屋租赁面积为300平方米并无不妥。上诉人提出，其获得的装修补偿实际为办公楼及酒店的装修补偿，并不包含厂房车间等被上诉人所承租房屋的装修补偿，该部分装修补偿与被上诉人无关。被上诉人认为，其主张的装修补偿为定附着物补偿中的装修部分，该部分装修应属被上诉人所有。经审查，定附着物补偿中含有装修部分，应属于被上诉人，故上诉人这一主张与事实不符，其认为原审法院认定装修补偿款无事实根据的上诉理由不能成立。上诉人提出，其出租的房屋，虽未办理相关手续，但得到了政府许可，双方的租赁合同并未违反法律行政法规的强制规定，并不属于法律规定的无效情形，原审法院认定上诉人对合同无效的后果承担70%过错有误。经审查，上诉人未按法律法规的规定取得涉案房屋建设的相关审批手续，其与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同应属无效合同，上诉人提出的租赁合同不属于无效情形的主张不符合法律规定，本院不予支持。上诉人提出，双方租赁合同对拆迁补偿早有约定，原审法院认定其支付被上诉人拆迁费用没有依据。经审查，双方签订的租赁合同无效，则双方因该无效合同取得的财产应当返还给对方，上诉人因被上诉人的原因取得的拆迁利益应当返还给被上诉人。
综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6268元，由上诉人南京邮通达工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
代理审理员?汪德全
代理审理员?刘凡
二〇一五年八月二十一日
书记员?朱亚芳