甘肃省天水市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）甘05民终26号
上诉人（原审原告）秦安县五洲购物广场，住所地秦安县。
经营者苏少菊，女，汉族，生于1963年12月25日，浙江省瑞安市村民，住甘肃省秦安县。
委托代理人王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。
委托代理人纪红，甘肃天秦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄治祥，男，汉族，生于1962年3月29日，甘肃省秦安县居民，住甘肃省秦安县。
被上诉人（原审被告）王文铸，男，汉族，生于1959年12月10日，浙江省永嘉县村民，住甘肃省秦安县。
被上诉人（原审被告）瞿光强，男，汉族，生于1974年11月16日，浙江省永嘉县村民，住甘肃省秦安县。
以上三位被上诉人共同的委托代理人陈嘉昌，甘肃正天合律师事务所律师。
以上三位被上诉人共同的委托代理人蔡一溶，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天水金河实业有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区。
法定代表人叶水林，该公司董事长。
委托代理人辛建存，甘肃鑫盾律师事务所律师。
上诉人秦安县五洲购物广场因与被上诉人黄志祥、王文铸、翟光强、天水金河实业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省秦安县人民法院（2015）秦民初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦安县五洲购物广场（以下简称五洲购物广场）的委托代理人王朝晖、纪红，被上诉人黄志祥、王文铸、翟光强及其共同的委托代理人陈嘉昌、蔡一溶，被上诉人天水金河实业有限公司（以下简称金和公司）的委托代理人辛建存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年11月16日，五洲购物广场与金河公司签订天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同和补充协议各1份，约定金河公司将其所有的秦安县兴国文化广场大地湾购物广场A区地下一层商场（面积3800平方米），B区仓库，包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，出租给五洲购物广场用于经营百货超市。该合同约定，租期十年（自2007年2月1日起到2017年2月1日止），A区商场第1年租金免交、第2—4年每年租金36.48万元、第5—6年每年租金45.6万元、第7—8年每年租金50.16万元、第9—10年每年租金54.72元，B区地下仓库第1—4年每年租金5万元，第5—7年每年租金6万元，第8—10年每年租金7万元，租金以年交付，在每年底提前一个月的28日前交清下年租金，若五洲购物广场不按期交纳租金，除应及时如数补交外，并按拖欠总额每日按5‰支付滞纳金；本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2012年6月5日，金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订商品房买卖合同和补充协议条款各1份，约定金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给黄治祥、王文铸、瞿光强，出让范围包括五洲购物广场承租的上述房产，该合同约定：出让总价款为1750万元，在协议签订二周内支付600万元，剩余1150万元在五洲购物广场的租赁期满时（2017年2月1日）一次付清，同时，将房产证办理在黄治祥、王文铸、瞿光强名下；该房屋由五洲购物广场租赁，租赁期至2017年2月1日到期，每年租金由黄治祥、王文铸、瞿光强按租赁合同收取，2013年2月1日以前的租金已由金河公司收取，黄治祥、王文铸、瞿光强不再收取；该协议签字生效后，该房权即视为黄治祥、王文铸、瞿光强所有，其在不违反金河公司与现有使用租赁合同的前提下，有权对房屋进行管理；该协议在双方签字之日起即具有法律效力。合同签订后，黄治祥以转账的方式于2012年6月7日和14日付给金河公司购房款600万元。至今没有办理房屋产权过户登记手续。2012年12月28日，金河公司出具授权委托书1份，内容为：“秦安县五洲购物广场：兹有超市第七年、第八年租金，即2013年2月1日至2015年2月1日两年租金，现委托黄良良（黄治祥的别名）收取，你超市支付给黄良良视同支付给我公司，请予以接洽！天水金河实业有限公司（印章），法定代表人：叶水林（签名），2012年12月28日”。此后，五洲购物广场付给了黄治祥2013年2月1日至2015年2月1日两年租金，之后的租金没有支付。后五洲购物广场认为，黄治祥等3人签订的商品房买卖合同违反了物权法规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的强制性规定，且其之间恶意串通，损害了五洲购物广场的利益，故起诉来院，要求确认金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强于2012年6月5日签订的商品房买卖合同无效。
一审法院认为：本案双方当事人争议的主要焦点为，金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强于2012年6月5日签订的商品房买卖合同是否为无效合同。关于涉案的商品房买卖合同是否因所涉房屋在银行办理抵押贷款而无效的问题。五洲购物广场认为本案所涉房屋在银行办理了抵押贷款，双方签订商品房合同转让抵押房产，未经抵押权人同意违反了物权法的强制性规定，损害了榆中信合的合法权益，系无效合同。从当事人的举证和陈述来看，补充协议条款中记载，金河公司以本案所涉房产，在榆中农村信合抵押贷款2300万元，对此事实均双方没有异议。但金河公司认为，其不知道抵押的房产不能买卖的规定，在签订房屋买卖合同时，因房产办理了抵押贷款，就没有办理过户手续，现在不知道买卖合同是否有效；而黄治祥、王文铸、瞿光强认为，商品房买卖合同系双方意思表示真实，不违反公序良俗及法律的禁止性规定，具有法律效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该条规定，涉案房屋买卖合同是物权变动的原因行为，该合同在没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形的情况下，应当自双方约定的生效之日生效，未办理房屋过户登记手续不影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从该条规定可以看出，就不动产物权变动而言，这里的转让指的是不动产物权变动的结果，而不是原因；引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。本案中，金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强虽然签订了商品房买卖合同，但没有办理房屋产权过户手续，所有权没有发生转移，合同的签订不影响抵押权的实现，并且就抵押权而言，五洲购物广场并非抵押权人，其与抵押权没有直接的利害关系；因此，五洲购物广场以转让本案所涉房产未经抵押权人同意，损害了抵押权人的合法权益，违反了物权法的强制性规定为由，请求确认房屋买卖合同无效的主张不应支持。关于金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订商品房买卖合同，是否因存在恶意串通，损害第三人利益而无效的问题。五洲购物广场认为王文铸、瞿光强是秦安县兴国镇成纪大道家福乐超市业主，与五洲购物广场之间为同行竞争关系，其出资购买涉案房产的行为存在恶意串通损害五洲购物广场利益的情形。从本案证据和当事人的陈述来看，虽然王文铸、瞿光强在秦安县兴国镇经营家福乐超市，但涉案房屋买卖合同约定，在五洲购物广场的租赁期满时，付清购房款，办理房屋产权过户登记手续，除约定由黄治祥、王文铸、瞿光强向五洲购物广场收取租金外，房屋买卖合同的签订对五洲购物广场的租赁权没有造成影响，因此，不能仅以王文铸、瞿光强与五洲购物广场系同行来认定黄治祥、王文铸、瞿光强、金河公司存在恶意串通行为。五洲购物广场对于上述主张，除其陈述外未举出其他证据，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，应当承担举证不能的不利后果，故五洲购物广场以金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强恶意串通、损害其利益为由要求确认金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强于2012年6月5日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决驳回五洲购物广场的诉讼请求。案件受理费70元，由五洲购物广场承担。
判决下发后，原审原告五洲购物广场不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院审理程序不当。从法律规定看，本案涉案房屋是否设有抵押权、买卖过程中是否通知抵押权人，是买卖合同生效的关键。但在一审审理过程中，上诉人先是书面申请调取涉案房屋在银行进行抵押的书面证据，一审法院不置可否，只是拖延。再是对上诉人补充举证的声明（农业银行秦安县支行出具的对涉案房屋该行享有抵押权）既不组织质证，又不进行核实，也不将农行追加为有独立请求权的第三人。上述行为侵害了上诉人和抵押权人的合法权益。二、一审法院适用法律不当。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款明确规定了未通知抵押权人的买卖行为无效，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的“转让”指的也是“买卖”，过户行为只是附随义务，故一审法院认为抵押财产转让的原因行为和结果行为效力应分开认定的认识存在错误。三、被上诉人王文铸、翟光强在秦安县经营家乐福超市，他们购买五洲广场，起诉要求解除租赁合同，目的是为了不正当竞争，故一审认定王文铸等三被上诉人不存在恶意串通的情形不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判。
被上诉人王文铸、黄治祥、翟光强答辩称：一、三答辩人与金河公司签订的商品房买卖合同、补充协议条款是在对涉案房屋属性（包括抵押情况、租赁情况）充分了解的基础上签订的，未违反法律、法规的强制性规定，应属真实、合法、有效。二、上诉人并非涉案房屋的抵押权人，其与涉案房屋的抵押权没有直接利害关系，故上诉人无权主张涉案协议无效。三、上诉人以涉案房屋买卖合同违反法律禁止性规定为由，请求确认合同无效的主张不应被支持。一是《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》均对抵押物抵押期间的转让有规定，根据《中华人民共和国立法法》的规定，新法应优于旧法。二是《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的立法目的在于保护抵押权人的债权，而非禁止买卖，物权变动的原因行为与结果行为本属于不同的两个法律事实，故该条款不属于《中华人民共和国合同法》规定的“效力性强制性规定”，故不能以此为由确认涉案合同无效；三是《最高人民法院办公厅关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》（法办（2011）442号）第二条第一款第二项的明确规定，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同效力的强制性规定，当事人仅以抵押房地产未经抵押权人同意为由主张转让合同无效的，不应予以支持。四、答辩人在与金河公司签订买卖合同中约定不能损害上诉人权益，从实际履行情况看，答辩人也认可保护了上诉人对涉案房屋承租的权利，在上诉人未举出其他证据的情况下，答辩人不存在与金河公司串通损害上诉人利益的情形，综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金河公司答辩称，金河公司与上诉人签订买卖合同、租赁合同是事实，涉案房屋存在抵押权，请求法院依法判决。
经二审审理查明：2006年11月16日，五洲购物广场与金河公司签订天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同和补充协议各1份，约定金河公司将其所有的秦安县兴国文化广场大地湾购物广场A区地下一层商场（面积3800平方米），B区仓库，包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，出租给五洲购物广场用于经营百货超市。2012年6月5日，金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订商品房买卖合同和补充协议条款各1份，约定金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给黄治祥、王文铸、瞿光强，出让范围包括五洲购物广场承租的上述房产。合同签订后，黄治祥以转账的方式于2012年6月7日和14日付给金河公司购房款600万元。至今没有办理房屋产权过户登记手续。后五洲购物广场认为，黄治祥等3人签订的商品房买卖合同违反了物权法规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的强制性规定，且其之间恶意串通，损害了五洲购物广场的利益，起诉至秦安县人民法院，要求确认金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强于2012年6月5日签订的商品房买卖合同无效。
本院认为：本案在一审审理中，上诉人五洲购物广场起诉要求确认涉案房屋买卖合同及补充协议无效的理由有二，一是涉案房屋尚在抵押期内，买卖行为侵害了抵押权人的利益；二是上诉人与王文铸、翟光强系同业竞争关系，其二人的出资购买行为存在恶意串通，损害上诉人利益的情形。对此本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款的规定，原告必须是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织，而本案中，在上诉人没有以侵害优先购买权为由进行诉讼的情况下，被上诉人之间买卖合同的有效与否均不影响上诉人在租赁合同有效期内合法承租权益的保护。抵押期间买卖抵押物是否影响抵押权人的权益，亦与上诉人没有直接的利害关系，故上诉人不是本案适格的原告，应驳回上诉人的起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销甘肃省秦安县人民法院（2015）秦民初字第508号民事判决；
二、驳回上诉人秦安县五洲购物广场的起诉。
一审案件受理费70元，由上诉人秦安县五洲购物广场承担。二审案件受理费70元，由上诉人秦安县五洲购物广场承担。
本判决为终审裁定。
审 判 长 李 兰
审 判 员 李虓晖
代理审判员 雒 璇
二〇一六年四月五日
书 记 员 徐 艳