上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初2087号
原告(反诉被告)：上海近铁展示装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：钱文建，总经理。
委托诉讼代理人：李明，上海源法律师事务所律师。
被告(反诉原告)：庞江强，男，1980年4月10日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：马琳，上海辉和律师事务所律师。
原告上海近铁展示装饰工程有限公司(以下简称“近铁公司”)与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院�2017年1月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间，本院分别于2017年3月9日、4月6日进行了证据交换。嗣后，因案情复杂，2017年4月12日，本案转为适用普通程序。次日，被告提起反诉，本院依法受理，并于2017年5月22日进行了证据交换和公开庭审。原告的委托诉讼代理人李明、被告庞江强及其委托诉讼代理人马琳到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的厂房租金299,951元(人民币，以下币种同)；2.确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》于2016年10月16日解除；3.判令被告支付原告自2016年10月16日至2016年12月21日止的厂房使用费96,086元；4.判令被告支付原告违约金43,750元。诉讼中，结合案件审理情况，原告将上述诉请变更为：1.判令被告向原告支付拖欠的租金及使用费共计352,287元(计算方式：2016年1月15日�2016年4月14日期间的欠付金额36,020元+2016年4月15日至2016年12月14日期间的欠付金额35万元+2016年12月15日至2016年12月21日期间的欠付金额10,017元-保证金43,750元)；2.判令被告支付上述租金及使用费的逾期付款利息(以352,287元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年12月22日计算至实际付款之日止)。
事实和理由：2013年3月10日，原告法定代表人钱文建代表原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市松江区九亭镇龙高路XXX号的厂房，面积2,700平方米。租期4年，自2013年3月15日起至2017年3月14日止。合同另对租金标准、支付方式、违约金等进行了约定。履约之初，原告按约将厂房交付被告使用，被告也能较好支付租金。但到了2016年，被告开始长时间大量拖欠租金，先是拖欠2016年1月15日至2016年4月14日的部分房租36,020元，后又欠付2016年4月15日至2016年10月15日的全额房租，截至2016年10月15日，被告已欠付租金达299,951元。期间原告多次催讨无果，故而起诉，望判如所请。
被告辩称，首先，租赁物无合法建造手续，双方之间的租赁合同无效，不存在解除的问题。其次，因租赁物遭遇拆违，相关部门通知2016年7月18日之前必须拆除违法建筑，这势必影响被告对租赁物的使用。对此，被告一直在与原告交涉，并行使了不安抗辩权，故不存在恶意拖欠租金或使用费的情形。此外，鉴于拆违情形的存在，原告对租赁物已不享有2016年10月16日至2016年12月21日期间的收益权，故其无权要求被告支付该期间的使用费。另外，鉴于合同无效，故不存在违约金。综上，请求驳回原告全部诉请。
被告向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告因配电增容垫付的款项3万元及相应的利息损失(以3万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月1日计算至实际付款之日止)。事实和理由：双方之间签订的《厂房租赁合同》中约定，配电增容由原告负责解决。2013年7月实施配电增容，被告共垫付配电增容费用3万余元。但租赁物被拆违时，该配电设备一并被强拆，原告理应赔偿被告的该项费用损失。诉讼中，被告又增加一项反诉请求：判令原告返还保证金1,896.80元。计算方式及依据：被告认为，其于2016年7月15日接到政府部门的通知，责令其于2016年7月18日前拆除违建，禁止继续使用。而根据《厂房租赁合同》第十条的约定，原告应提前三个月通知被告，故此，被告认为双方之间的租金或使用费应结算至2016年4月18日。另外，截至2016年4月14日，被告确实尚欠原告租金或使用费36,020元，再加上2016年4月15日至2016年4月18日共计4天的租金或使用费5,833.20元，得出结欠金额为41,853.20元�与保证金43,750元相抵，结余1,896.80元，原告理应返还。
针对被告的反诉，原告辩称，被告主张配电增容费缺乏依据。《厂房租赁合同》备注中明确约定该费用由被告承担，原告只是配合。另外，被告的该项主张也已超过诉讼时效。对于保证金的处理问题，坚持本诉意见。
本院经审理认定事实如下：2013年3月10日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租系争房屋，租期四年，从2013年3月15日至2017年3月14日。前31天为装修期，装修期内免收租金，正式计租时间为2013年4月15日。厂房租金按建筑面积每平方米0.53元，每月租金为43,750元，年租金为525,000元。双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金43,750元和2013年4月15日至2013年7月15日三个月的租金共计175,000元。合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。乙方应每三个月支付一次租金，提前30天支付。逾期30天未付，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责。甲方为乙方提供用电用水。供电变压器由甲方提供，供电量为100KVa，高压线路拉至乙方配电箱为止。厂房内低压线路由乙方承担。若乙方因生产需要需增容，费用由双方协商解决。乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。如因乙方使用不当造成厂房损坏、破损等责任，由乙方自己修补，建筑结构问题甲方负责。合同期内，任何一方违约都要付对方一个月的租金。在合同第二页的落款位置上方有手写字体列明“备注：如需增电配容，甲方负责给乙方解决，电线费用乙方自行承担(配电不超过150KVa，现有100KVa，另增50至100KVa)”。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
2016年10月15日，原告以EMS快递形式向被告发出《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，载明因被告违约欠付租金，经催讨仍未支付，故原告依约终止合同，并通知被告双方之间的《厂房租赁合同》于2016年10月15日终止，要求被告结清所欠费用并及时搬离厂房。该邮件于2016年10月16日寄出，次日送达。审理中，被告确认收到了该邮件。
诉讼中，为证明自己有权出租以及涉案租赁物的来源和权属，原告提供了如下证据：1.上海市房地产权证，登记日为2014年1月28日，权利人为上海伟灵龙实业发展有限责任公司(以下简称“伟灵龙公司”)；2.2006年12月12日原告与伟灵龙公司签订的《厂房租赁协议》；3.(2014)松民三(民)初字第1773号(以下简称“1773号案件”)及(2014)沪一中民二(民)终字第3185号民事判决书。该判决书的事实认定部分对涉案租赁物的来源进行了详细列明，生效判决同时认定：涉案租赁物系近铁公司向伟灵龙公司所租，伟灵龙公司为房屋的权利人，两家公司之间的房屋租赁合同关系合法有效。租赁关系存续期间，近铁公司对租赁物进行了改建以及向庞江强转租。对于伟灵龙公司以近铁公司擅自改建、转租构成违约为要求解除租赁合同的诉请，法院一审予以驳回、二审维持原判。对此，被告质证认为，产证上只有土地情况，无房屋状况的记载，也从侧面说明涉案租赁物无合法建造手续；对上述租赁协议，一则，被告不是该合同的当事方，真实性无法确认。二则，如果协议真实，根据其第七条的约定，既然伟灵龙公司无偿提供给原告三个月的搬迁准备期，被告就应同等享有该待遇。对于民事判决书，真实性无异议，但对判决书认定合同有效有异议。涉案租赁物系违章建筑，�涉合同应属无效。
审理中，针对双方之间租赁合同的效力之争，本院要求双方结合自身主张充分举证。原告提供了如下证据：1.2000年6月1日松江县房屋土地测绘所制作的房屋土地测绘技术报告书，兹可证明伟灵龙公司租给原告的房屋核定总建筑面积为1,341平方米，系合法建筑。2.1994年7月28日企业转让协议书及1998年7月28日补充协议书，证明伟灵龙公司如何取得涉案房屋的权利。3.1999年7月30日上海市松江区计划委员会出具的松计字(1999)第443号批复，佐证原告向伟灵龙公司所租房屋的合法性。同时，原告指出，上述材料均来源于1773号案件，并经生效判决认定了相关事实。另外，在与伟灵龙公司租赁关系期间，原告确实对原租赁物进行了改建，具体情况在1773号案件查明的事实中已有所体现，即原告将从伟灵龙公司承租的房屋中的一部分拆除后，重建了钢结构大�。拆除的面积在200平方米左右，重建的面积约1,600平方米，加上留存的原租赁物面积约1,100平方米，这便是原、被告租赁中约定租赁物面积为2,700平方米的原因。同时，原告承认，其自行搭建的约1,600平方米确实无合法建造手续。综上，原告主张双方之间的租赁合同部分有效、部分无效，即上述约1,100平方米租赁物对应的部分有效，而约1,600平方米租赁物对应的部分无效。
关于原告提供的上述证据1-3，被告对其真实性无异议，但认为该证据无法证明涉案租赁物系合法建造以及租赁合同有效。其次，被告提交了如下证据：1.2016年7月15日松江区九亭镇政府向案外人上海天鹤塑胶模具有限公司(以下简称“天鹤公司”)下发的拆违决定书，来源于天鹤公司；2.2016年6月20日松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发出的《告知书》；3.2016年7月31日九亭镇生态环境综�整治办公室发给各承租户、使用人的告知书。上述证据1-3综合证明涉案租赁物系违法建筑。4.手绘平面图一页，系松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室工作人员绘制，形成时间在2016年6月前，该图纸上载明了违法建筑面积为2,946平方米。足以证明双方之间约定的2,700平方米租赁物均为违法建筑。对被告上述证据1-3的真实性，原告表示由法院核实。对其证明目的，原告不认可，其认为该证据不足以证明涉案租赁物均为违法建筑。对上述图纸的真实性不予认可，认为亦不能证明租赁物违法。
审理中，本院结合案情，对原告自认的无证部分对应的合同无效进行了释明，释明后，原告对诉请作了前述变更，被告提起了反诉。
诉讼中，关于涉案租赁物的占有使用情况。被告称，其承租房屋后，自用其中的一部分用于生产加工，另一部分转租给了案外人(次承租人)，其自用的部分一直用到2016年7月20日并于当天搬离。而次承租人系于2016年12月10日最终搬离。
诉讼中，关于涉案租赁物被拆一事，被告称，2016年1月，其就听说涉案房屋要被拆，2016年3月23日天鹤公司收到了九亭镇政府所发的拆除违法建筑决定书，此时，被告才确切知道涉案租赁物将被拆除。此后，其找原告协商，但原告态度消极。原告对此不予认可，并称，2016年10月16日之前从未收到过其上家要求其搬离的通知，直到2016年11月28日才收到上家要求搬离的通知，此前的2016年7、8月份，其虽听说涉案租赁物可能被拆，但找其上家核实时，上家让其安心使用，并承诺可以拖到租期届满再拆除。原告2016年11月28日收到上家搬离通知后，及时将该通知的复印件及一份告知书通过顺丰快递于2016年12月1日或2日发送给了被告。审理中，对该快递，被告未确认收�。
诉讼中，双方确认，涉案租赁物已于2016年12月22日被拆除。另被告称，其曾于2016年7月25日与原告法定代表人钱文建通电话，要求其接收房屋并结算租金，但原告一直未出面。另外，2016年7月20日搬离时，其还留存了100米长120平方的电线、整套配电箱、两个烧煤的炉子等物品在现场。之所以这样做，是因为钱文建之妻建议被告放在现场，以增加和拆迁部门谈判的筹码，结果这些物品在涉案房屋被拆违时被砸毁在房屋内。对此，原告表示不清楚，但其提出，被告从未通知过原告其要搬离或已搬离，也未向原告履行过房屋交还义务。
诉讼中，关于费用的支付情况，双方确认：2016年1月15日至2016年4月14日期间的租金及使用费，被告尚欠原告36,020元；该期间之前的租金及使用费均已付清，该期间之后的租金及使用费未再支付。另双方确认，签约时被告曾向原告支付了保证金43,750元。
上述事实，有《厂房租赁合同》、上海市房地产权证、民事判决书、解除《厂房租赁合同》通知书及邮寄凭证、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，关于《厂房租赁合同》的效力问题，根据本案已查明的事实，应结合具体情况作区分处理。一方面，结合已生效民事判决书的认定，对于原告向伟灵龙公司承租后并未实施改动的租赁物部分，对应的租赁合同应属有效，双方均应恪守履行。而另一方面，对于原告自行翻建的的租赁物部分，因未经合法批准建造，故其对应的租赁合同当属无效。对于无效的部分，原告存在主要过错，而被告在承租该部分房屋时未尽到必要的注意义务，亦存在次要过错。
据此，《厂房租赁合同》系部分有效、部分无效。针对有效的部分，被告理应按约足额支付房�，未按约支付的，原告可依约依法追究被告的违约责任。本案中，被告未按约支付租金，原告可依约行使合同解除权，实际上，原告也通过向被告发送解约通知的方式行使了该权利，故本院结合案情，确认《厂房租赁合同》的有效部分已解除。合同虽已解除，但被告仍应支付欠付的租金或使用费。针对无效的部分，原告可参照合同约定的租金标准向被告主张占有使用费。审理中，双方确认涉案租赁物于2016年12月22日被拆除。被告虽然称其于2016年7月20日已搬离，但一则缺乏相应的证据证明，二则其自认尚有部分物品留存在租赁房屋内，三则，其也无证据证明其已向原告实际返还了租赁物，在原告不认可的情况下，其也不能证明原告在其合理主张房屋返还情况下有怠于接受之情形，故对被告所述搬离一事，本院难以采信。在此情形下，又考虑到一则，被告自认次承租�于2016年12月10日才搬离；二则，被告所举证据亦不足以证明其对租赁物的占有使用受到了可归责于原告的不利影响，三则结合原告于2016年10月16日已发出解约通知要求其及时搬离等相关因素，被告应将使用费付至租赁物被拆之日。由此，原告所提支付租金及使用费的诉请并无不妥，本院依法予以支持。被告不付或少付的抗辩意见缺乏相应的证据佐证，本院不予采信。至于保证金，原告所提在费用中抵扣的主张并无不妥，本院予以支持。但原告主张的使用费利息问题，尚缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于反诉诉请，一则没有证据证明该3万元系除电线以外应当由原告承担的费用，二则即使该3万元全部或者部分应由原告负担，但被告也未及时主张权利，被告的时效抗辩成立。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。至于保证金的返还问题，结合上述�见，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海近铁展示装饰工程有限公司与被告(反诉原告)庞江强之间的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，且有效部分已解除；
二、被告(反诉原告)庞江强于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海近铁展示装饰工程有限公司租金及使用费共计352,287元(已扣除租赁保证金43,750元)；
三、驳回原告(反诉被告)上海近铁展示装饰工程有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)庞江强的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,584元，财产保全申请费2,270元，反诉案件受理费299元，合计诉讼费9,153元，由被告(反诉原告)庞江强负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权�求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。