河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终1120号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡小心，男，1971年10月8日出生，汉族，住河南省永城市。
委托代理人张道威，河南正剑律师事务所律师。
委托代理人李婷，河南正剑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘世界，男，1974年5月24日出生，汉族，住河南省永城市。
委托代理人丁明俊，永城市第三法律服务所法律工作者。
委托代理人王世才，永城市第三法律服务所法律工作者。
上诉人胡小心与被上诉人刘世界房屋买卖合同纠纷一案，刘世界于2016年7月12日向永城市人民法院提起诉讼，请求判令胡小心履行合同，支付购房款70000元。胡小心于2016年8月24日提起反诉，请求确认刘世界与胡小心于2013年2月7日签订的《汉马街购房协议书》无效，刘世界返还胡小心已付购房款280000元，并赔偿胡小心房屋装修费用损失50000元。该院于2016年12月26日作出（2016）豫1481民初4239号民事判决，胡小心对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月16日在本院第十三审判庭公开开庭审理了本案。上诉人胡小心及其委托代理人张道威、李婷与被上诉人刘世界之委托代理人丁明俊、王世才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘世界于2012年前后在永××马桥镇马桥街开发“汉马街”小区，2013年2月7日，胡小心与刘世界签订《汉马街购房协议书》，约定胡小心购买刘世界开发的“汉马街”1号楼1-19号房屋一套，面积243.68平方米，总房款397000元，付款方式为协议签订日起七日内一次性付清并签订《购房合同书》。协议签订后，双方另约定购房款优惠后应实交350000元，胡小心在2013年2月7日交购房款10000元，自2013年2月18日至2013年9月2日又分六次交购房款270000元。2013年麦收前后，胡小心对所购刘世界的房屋进行了装修并入住，现涉案房屋由胡小心入住使用。
原审法院另查明，胡小心购买的刘世界开发的马桥镇“汉马街”1号楼1-19号房屋坐落于永城市马桥镇××村。
原审法院认为，刘世界开发建设售于胡小心的房屋，属于新型农村社区建设项目，建设房屋占用土地属永城市马桥镇××村集体所有。根据国家有关政策规定，新型农村社区既有别于传统的行政村，又不同于城市居民小区，其根本目的在于节约土地，提高土地生产效率，实现集约化经营，加快缩小城乡差距，提高农民生活水平。刘世界至今没有取得《国有土地使用证》等销售商品房的手续，胡小心也非永城市马桥镇××村村民，因此，胡小心与刘世界于2013年2月7日签订的《汉马街购房协议书》违反有关法律法规的强制性规定，应认定无效，刘世界已收取的胡小心房款应退还胡小心。胡小心在购买刘世界房屋时，其有义务审查刘世界是否具备商品房销售的资格和条件，而未尽慎重审查义务，亦有一定过错，要求刘世界赔偿装修费50000元，亦未提出证据对该项装修支出情况加以证明，对胡小心的该项诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）刘世界与被告（反诉原告）胡小心于2013年2月7日签订的《汉马街购房协议书》无效；二、被告（反诉原告）胡小心返还原告（反诉被告）刘世界位于永××马桥镇“汉马街”1号楼1-19号，面积约243.68平方米的房屋一套，于该判决生效后10日内履行完毕；三、原告（反诉被告）刘世界返还被告（反诉原告）胡小心交纳的购房款280000元，于该判决生效后10日内履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）刘世界及被告（反诉原告）胡小心的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由原告（反诉被告）刘世界负担。一审案件反诉受理费3125元，由被告（反诉原告）胡小心负担1625元，原告（反诉被告）刘世界负担1500元。
上诉人胡小心不服原审判决，上诉称，1、被上诉人刘世界系“汉马街”小区的开发商，上诉人胡小心于2013年2月7日与被上诉人刘世界签订《汉马街购房协议书》，在购买涉案房屋后即对房屋进行装修并入住。入住后不久发现房屋存在严重的质量问题，被上诉人刘世界应当对上诉人胡小心遭受的损失包括房屋装修费等进行赔偿。现房屋装修设施仍在，装修花费依据鉴定评估即可认定，上诉人胡小心要求法院对此装修损失进行评估鉴定。2、被上诉人刘世界在销售房屋时大肆宣传，且购房人数众多，上诉人胡小心有理由相信被上诉人刘世界具有售房资质、手续齐全，因此，上诉人胡小心并不存在过错。3、上诉人胡小心于2013年已将购房款280000元交付给被上诉人刘世界，被上诉人刘世界不仅应返还全部购房款，还应赔偿由此产生的利息损失，原审仅判决被上诉人刘世界返还上诉人胡小心购房款280000元不当。4、被上诉人刘世界无偿使用上诉人胡小心购房款多年，上诉人胡小心因此产生一部分损失以及上诉人胡小心装修入住花费装修费产生损失远大于50000元。即使根据公平原则，上诉人胡小心仅要求被上诉人刘世界返还房屋装修费50000元对双方也是公平的。请求撤销原审判决，改判支持上诉人胡小心的反诉请求，即赔偿上诉人胡小心房屋装修款共计50000元或发回重审。
被上诉人刘世界答辩称，1、涉案房屋总房款为397000元，优惠后应实交350000元，付款方式为协议签订之日起一次性付清。但协议签订后，上诉人胡小心仅支付280000元，经被上诉人刘世界多次催要，上诉人胡小心不仅未予支付，反而在被上诉人刘世界不知情的情况下擅自打开房门入住。即便其主张对房屋进行了装修，也是上诉人胡小心自己的过错造成，后果应由上诉人胡小心承担。2、如果涉案房屋存在明显的质量问题，上诉人胡小心应当在看房及擅自入住时发现，在此时应当通过要求修理、调换、解除合同等方式主张权利，而不应在被上诉人刘世界起诉上诉人胡小心交付拖欠的房款时才提出，明显是以此拒绝交纳拖欠的购房款。况且，上诉人胡小心在一审中的反诉请求理由是购房合同违反法律的强制性规定，要求确认合同无效，房屋质量问题并不是本案确认合同无效审理的范围。3、被上诉人刘世界所建设的“汉马街”小区属于新型农村建设项目，目的是相应政府号召，节约土地，提高土地生产效率，实现集约化经营，所利用的土地也是集体建设用地，完全符合节约利用农村建设土地的精神。至于没有取得《国有土地使用证》等销售商品房手续是国家政策不统一、不完善造成的，被上诉人刘世界在主观上不存在过错。上诉人胡小心系永××马桥镇马南村马南三组居民，而涉案房屋位于仅几十米之隔的马北村，对于涉案房屋的性质和情况，上诉人胡小心是非常清楚的，在没有任何人逼迫的情况下，上诉人胡小心自愿购买涉案房屋，也从没有提出过购房协议无效，而在被上诉人刘世界起诉其交付拖欠的购房款时才主张合同无效，其目的不言自明。上诉人胡小心本身对于合同无效也存在很大过错，因此造成的损失应由其自行承担。4、公平原则是在双方都无过错的情况下才适用，本案中，上诉人胡小心强行打开涉案房屋入住，本身就存在很大过错，不适用公平原则，而且上诉人胡小心主张利息损失，但其无偿居住涉案房屋，对被上诉人刘世界也是一种损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人胡小心诉请被上诉人刘世界赔偿其装修损失应否予以支持。
双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩，本院予以确认。
二审中，上诉人胡小心提交装修费用证明一组共8张，证明上诉人胡小心装修涉案房屋共花费51908元，并申请对房屋装修费用进行鉴定。
被上诉人刘世界质证认为，该证据不属于新证据，且证据形式不合法，均是白条，不应认定。被上诉人刘世界不同意上诉人胡小心对装修费用进行鉴定的申请，因为上诉人胡小心属于擅自入住。
被上诉人刘世界提供钥匙一串，证明涉案房屋原装门锁钥匙尚在被上诉人刘世界处，上诉人胡小心属于擅自入住。
上诉人胡小心质证对该证据不予认可，因为房屋的交付是在被上诉人刘世界一审起诉状中明确认可的事实，上诉人胡小心也在房屋中居住多年。
本院经审查认为，1、上诉人胡小心提交的证据不能显示所载装修材料用于涉案房屋，且出具证明的人员未到庭接受质询，其真实性无法确认，本院不予采信。2、被上诉人刘世界提交的钥匙一串无法核实是否为涉案房屋原装门锁钥匙，且被上诉人刘世界在起诉状中主张已将涉案房屋交付给了上诉人胡小心，因此，该证据不能实现其证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因被上诉人刘世界并未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等销售商品房的相关手续，故上诉人胡小心与被上诉人刘世界所签《汉马街购房协议书》应属无效合同。上诉人胡小心明知自己并非涉案房屋所在地永城市马桥镇××村村民，对被上诉人刘世界是否具备商品房销售资格和条件亦未尽到必要的慎重审查义务，其自身对本案合同无效存在一定的过错，而且上诉人胡小心自2013年对涉案房屋进行相应的装修后已实际入住使用至今，利用了其实际价值。因此，原审对上诉人胡小心主张的装修损失不予支持并无不当。上诉人胡小心的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。上诉人胡小心的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人胡小心负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 高纪平
审判员 许长峰
二〇一七年四月十七日
书记员 韩慧芳