广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤04民终1914号
上诉人（原审原告）：罗静安，男，1945年1月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
上诉人（原审原告）：杨昌珍，女，1947年10月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审被告）：珠海市富景居投资有限公司，住所地：广东省珠海市明珠北路37号401商铺。
法定代表人：赵海滨。
上诉人罗静安、杨昌珍因与被上诉人珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初1253号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审中，罗静安、杨昌珍诉称，其于2013年11月5日与富景居公司签订购房认购书，当日和11月15日两次通过银行刷卡支付10万元定金。2014年7月8日与富景居公司签订珠海市商品房买卖合同及附件，当日支付房款50万元。2014年8月20日付清余款602826元。至此，按合同约定罗静安、杨昌珍已付清全部房款1202826元。罗静安、杨昌珍按合同中约定的物业管理公司，缴纳专项维修基金和管理费，于2014年8月20日入住富景华庭一栋一单元1503房至今。罗静安、杨昌珍认为，罗静安、杨昌珍与富景居公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。罗静安、杨昌珍完全履行了合同中的相关条款，毫无过错。罗静安、杨昌珍于入住后一年（2015年8月起）多次寻找富景居公司询问办证事宜，但不见踪迹。富景�公司办公室处长久无人上班。富景居公司的行为明显为违反合同中第十五条的约定，故应按合同中第十六条的约定，向罗静安、杨昌珍支付逾期办证违约金328973元，承担其违约责任。罗静安、杨昌珍在原审中诉请：1.判令富景居公司承担迟延办理产权登记违约责任，富景居公司向罗静安、杨昌珍支付按已支付房款1202826元的0.05%按日支付违约金。（从合同约定交楼日2014年7月30日360天后起计，即2015年7月26日起计至被告给原告办妥产权证之日止）2.判令富景居公司承担本案诉讼费用。
富景居公司在原审中辩称：一、富景居公司开发的富景华庭小区，包括罗静安、杨昌珍购买的1栋1单元1503房在内的所有房屋，于2014年9月起，陆续被多个债权人所查封，查封的法院包括深圳市罗湖区人民法院、珠海香洲法院及珠海中院。正是由于法院的查封，才导致富景居公司不能为罗静安、杨昌珍办理房产证。二、按已付房价款的0.05%/天的违约金支付标准过高，请法院适当降低。三、广东省高级人民法院已就平安银行对富景华庭小区整体享有优先受偿权作出了相应的判决。在此情况下，富景居公司与罗静安、杨昌珍签订的《商品房买卖合同》及附件所设定的买卖关系，可能与上述判决的处理结果存在相互矛盾的情形。
原审法院经审理查明：富景居公司为位于珠海市香××区明珠北路××号富景华庭的开发商。2013年11月5日，罗静安、杨昌珍向富景居公司认购富景华庭1栋1单元1503房，双方签订了《富景华庭认购书》，认购价格为1202826元，罗静安、杨昌珍向富景居公司支付定金5万元。2013年11月15日，罗静安、杨昌珍再次向富景居公司支付定金5万元。2014年7月8日，罗静安、杨昌珍（买受人）与富景居公司（出卖人）签订《商品房买�合同》及附件，就罗静安、杨昌珍购买富景华庭1栋1单元1503房进行约定。合同第十五条约定，富景居公司应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为罗静安、杨昌珍申请办理产权登记。第十六条约定，富景居公司违反第十五条的约定，原告选择不退房，富景居公司从应当为罗静安、杨昌珍申请办理房地产权证之日起按日向罗静安、杨昌珍支付已付房价款的0.05%的违约金。合同签订当日，罗静安、杨昌珍向富景居公司支付购房款50万元；2014年8月20日，罗静安、杨昌珍向富景居公司支付全部剩余购房款602826元，并收取了涉案房屋，一直居住使用至今。
珠海市不动产登记中心的2017年5月15日出具的《不动产产权登记表》显示，涉案房产有办在建工程抵押，抵押权人是平安银行股份有限公司珠海分行；涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，并由珠海�中级人民法院及珠海市香洲区人民法院轮候查封。
原审法院向罗静安、杨昌珍释明，因房产已被其他法院查封，罗静安、杨昌珍应向查封的法院提出执行异议，此时不能提起以继续履行合同为前提的诉讼。罗静安、杨昌珍表示不变更诉讼请求，坚持继续履行合同。
原审法院认为，罗静安、杨昌珍与富景居公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。富景居公司未在合同约定的期限内为罗静安、杨昌珍办理产权登记手续，罗静安、杨昌珍可选择在继续履行不存在障碍的情况下，要求富景居公司继续履行合同，支付延迟履行办证义务的违约金，或者依法要求解除合同并要求富景居公司承担解除合同后的违约责任。本案所涉房产已办理抵押并被法院多轮查封，房产目前不具备办证的条件，合同的办证义务暂时无法履行。罗静安、杨昌珍如认为合同可继续履行，对案涉房产享有实体权利的，应当通过对其他案件的查封提出书面异议的方式主张权利。在抵押权登记注销、查封解除之前，罗静安、杨昌珍以继续履行合同为基础提起本案的迟延办证的违约金诉讼，无法律依据，在原审法院向其释明后，罗静安、杨昌珍不变更诉讼请求，本案应驳回罗静安、杨昌珍的起诉。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回罗静安、杨昌珍的起诉。
上诉人罗静安、杨昌珍上诉称：一、罗静安、杨昌珍在�审庭审中出示证据，证明在富景华庭被查封前，其已完全履行了“商品房买卖合同”，交清全部房款；按合同约定收楼入伙的事实，富景居公司均予以认同。二、基于上述事实，富景居公司有责任将已付清房款、因富景居公司的原因而未能办证的业主，排除在被抵押、被查封范围之外。现状的造成完全是富景居公司的过错和责任。罗静安、杨昌珍毫无过失。三、罗静安、杨昌珍并未要求富景居公司办理产权是尊重客观事实。在查封之前如果不交清全部房款，是不具备房屋产权的首要条件，也更谈不上要求富景居公司承担违约责任，进行赔偿。罗静安、杨昌珍认为，在当前的情况下，双方签订的《商品房买卖合同》是合法的，应受到国家法律的保护。罗静安、杨昌珍要求富景居公司因违约，承担其责任的诉求应在情理之中。四、2015年5月11日、5月18日罗静安、杨昌珍�后向香洲区人民法院和珠海市中级人民法院提交要求解除对涉案房屋查封的申请。2017年3月30日深圳市罗湖区人民法院对富景华庭小区部分查封。4月11日罗静安、杨昌珍又向罗湖区人民法院执行局提出“执行异议申请”。五、罗静安、杨昌珍的情况完全符合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，因此罗静安、杨昌珍认为其房屋产权会受到国家法律的保护。六、与本案情况相同的案例有：斗门区人民法院（2016）粤0403民初840号、（2013）珠斗法民三重字第1号、（2013）珠斗法民三初字第194号、横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第319号之三，法院均支持原告要求赔偿逾期交房违约金的诉求。综上，罗静安、杨昌珍上诉请求：1.判令富景居公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定，应承担违约责任。按合同中第十六条约定，从2015年7月26日起至富景居公司给罗静安、杨昌珍办妥产权证日止，富景居公司应按罗静安、杨昌珍已支付全部房款的0.05%（每日），赔偿逾期办证违约金。2.判令富景居公司承担本案诉讼费用。
本院认为，罗静安、杨昌珍与富景居公司签订了《商品房买卖合同》，罗静安、杨昌珍作为买受人有权依据合同约定，要求富景居公司交付房产、办理产权证。如富景居公司延期交楼或延期办证，罗静安、杨昌珍亦有权依据合同约定要求富景居公司支付延期交楼、延期办证的违约金。本案中，罗静安、杨昌珍根据实际情况，仅选择要求富景居公司支付延办证的违约金，并未违反法律规定。关于涉案房产设定了抵押、因其他纠纷被其他法院查封，以及本案诉讼是否违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的问题。本院认为，涉案房产设定了抵押、�查封等并不影响法院对本案诉讼的审理。民事诉讼法第二百二十七条是对执行异议之诉所作的规定，该规定并未否定当事人另行起诉的权利，原审裁定依据此条规定否定罗静安、杨昌珍本案所提诉权不当。综上，罗静安、杨昌珍本案所提诉讼符合民事诉讼受理条件，人民法院应予受理并作出判决，原审裁定驳回起诉于法无据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初1253号民事裁定；
二、本案指令珠海市香洲区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 周 萍
审判员 董春杉
审判员 刘秋萍
二〇一七年七月七日
书记员 张淑君