广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第113号
上诉人（原审原告）：张容平
被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区房地产开发有限公司
被上诉人（原审被告）：深圳市宝华白马实业有限公司
上诉人张容平因与被上诉人深圳市罗湖区房地产开发有限公司（以下简称罗湖房地产公司）、深圳市宝华白马实业有限公司（以下简称宝华白马公司）物权保护纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民一初字第809号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：张容平于2000年10月17日向罗湖房地产公司购买了位于深圳市xx区xx路xx花园xx栋xx楼xx商铺，该商铺建筑面积9.82平方米，套内建筑面积4.1平方米。
罗湖房地产公司是涉案商铺的开发商。2007年5月15日，罗湖房地产公司和宝华白马公司签订了《xx花园xx栋xx楼商铺租赁合同》，约定：位于深圳市xx区xxx花园xx栋xx楼xx商铺系罗湖房地产公司开发，其中有53.66%出售给其他业主，46.34%在罗湖房地产公司名下。征得其他业主同意委托罗湖房地产公司签订租赁合同的有20.83%。罗湖房地产公司和委托方合计占租赁房屋面积的67.17%，对于未委托罗湖房地产公司的业主，双方共同说服与罗湖房地产公司办理委托租赁手续；租赁期限自2007年6月1日至2018年2月28日，用途为服装类批发兼零售为主的商业用途；2007年6月1日前办理移交手续。合同还就双方的权利义务进行了详细约定。
因罗湖房地产公司未取得部分业主的委托出租手续，致使罗湖房地产公司无法向宝华白马公司交付租赁物。2009年1月20日，双方又签订《xx花园xx栋xx楼商铺租赁合同补充协议》，同意将租赁物交付时间顺延为2009年2月15日，x、x层不能有超过5户的业主未签署出租委托手续，免租期为9个月，自交付之日起计。
2009年2月14日，罗湖房地产公司将xx花园xx栋xx楼商铺x、x层交付给宝华白马公司使用。宝华白马公司遂进场装修，现该裙楼商铺处于整体经营状态。张容平的涉案商铺曾于2002年由罗湖房地产公司返租，后一直处于空置状态。
罗湖房地产公司与各小业主签订的《委托经营合同书》中约定的租金为一层85元／月／平方米，二层50元／月／平方米，三层45元／月／平方米，免租期为9个月。
在原审庭审过程中，张容平确认2009年7月发现商铺被宝华白马公司装修。
张容平在原审法院的诉讼请求为：1、罗湖房地产公司将张容平位于深圳市xx区xx花园xx栋xx楼xx号的房产出租给宝华白马公司的行为无效；2、罗湖房地产公司和宝华白马公司返还张容平的上述房产并恢复原状；3、罗湖房地产公司和宝华白马公司按政府指导价赔偿张容平房租损失79542元［150元／平方米／月×9.82平方米×54个月（2008年1月1日至2012年6月30日）］；4、罗湖房地产公司和宝华白马公司按中国人民银行同期贷款赔偿给张容平迟延付款期间的经济损失12519元；5、诉讼费由罗湖房地产公司和宝华白马公司承担。
原审法院审理认为，本案属侵权纠纷。张容平系深圳市xx区xx路xx花园xx栋xx楼237商铺的所有权人，其对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，法律禁止任何单位和个人对私人的合法财产进行侵占。罗湖房地产公司和宝华白马公司在未经张容平同意的情况下，私自占有、使用上述不动产，侵犯了张容平的合法权益。因此，张容平主张的罗湖房地产公司和宝华白马公司侵权事实成立，原审法院予以确认。根据我国《侵权责任法》第十五条的规定“承担侵权责任的方式主要有：停止侵害；排除妨碍、消除危险；返还财产；恢复原状；赔偿损失；消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”。本案涉案商铺位于xx花园xx栋xx楼，该裙楼每个商铺面积很小，无法进行单独经营，导致裙楼商铺空置多年。开发商即罗湖房地产公司为了使商铺所有者的商铺不空置，在宝华白马公司有意向整体承租时，遂在宝华白马公司的要求下与各业主签订《委托经营合同书》。为了得到全部业主的委托，罗湖房地产公司曾登报声明，也曾主动与张容平联系，最终无法取得张容平委托的原因是张容平认为租金过低。原审法院虽认定罗湖房地产公司和宝华白马公司侵权，但如果判令恢复原状，会破坏商场的正常经营，影响商场的整体形象，最终导致xx花园xx栋xx楼的全体业主之利益受损。原审法院认为，罗湖房地产公司和宝华白马公司的侵权虽存在故意，但当个体利益与裙楼全体小业主共同相利益冲突时，则应根据局部利益服从整体利益、个人利益服从集体利益的利益学说选择整体利益优先。本案中张容平并不是想自行经营，只是认为罗湖房地产公司给付的租金过低。因此，对于张容平主张罗湖房地产公司将商铺出租给宝华白马公司的行为无效、返还商铺并恢复原状的请求，原审法院不予支持。因该商铺所属裙楼只有四层，四层以上属住宅，因此裙楼不属于高层商业用途，根据深圳市罗湖区房屋租赁指导租金的规定，商铺所属位置每月每平方米的租金为100元。因此，罗湖房地产公司和宝华白马公司应按上述标准赔偿原告的租金损失。对于损失的计算时间问题，张容平自2009年7月开始就已知道商铺被罗湖房地产公司和宝华白马公司使用，但并未向罗湖房地产公司和宝华白马公司主张权利，直至2012年3月30日才向法院提起诉讼，因此，张容平要求2010年3月30日之前的租金损失已过诉讼时效，罗湖房地产公司和宝华白马公司向张容平赔偿租金损失的计算时间应从2010年4月1日开始至罗湖房地产公司和宝华白马公司返还商铺、恢复原状时止，至原审判决作出之日即2012年10月30日的租金损失为30442元（100元／平方米／月×9.82平方米×31个月=30442元），之后的租金损失按上述标准按月由罗湖房地产公司和宝华白马公司继续支付。对于张容平要求罗湖房地产公司和宝华白马公司赔偿其租金利息损失问题，因张容平自起诉时起才请求赔偿租金损失，因此，租金利息损失应从起诉之日即2012年3月30日起计算，本金按起诉时应赔偿的租金损失23568元（100元／平方米／月×9.82平方米×24个月=23568元）为起点，每月增加982元，利率标准按中国人民银行同期贷款利率计，直至罗湖房地产公司和宝华白马公司给付之日止。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一款第（六）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗湖房地产公司和宝华白马公司应于判决生效之日起十日内赔偿张容平2010年4月1日至2012年10月30日止的租金损失30442元；二、自2012年11月1日起罗湖房地产公司和宝华白马公司应于每月之10日前向张容平支付租金损失每月982元，至罗湖房地产公司和宝华白马公司返还商铺、恢复原状时止；三、罗湖房地产公司和宝华白马公司应于判决生效之日起十日内赔偿张容平相应的租金利息损失（该利息自2012年3月30日起计，本金按23568元开始计，每月增加982元，利率标准按中国人民银行同期贷款利率计，截止时间为罗湖房地产公司和宝华白马公司给付之日止）；四、驳回张容平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2102元，由张容平承担1360元，由罗湖房地产公司和宝华白马公司承担742元。
上诉人张容平不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：一、撤销一审判决；二、判决罗湖房地产公司和宝华白马公司立即返还张容平房产；三、罗湖房地产公司和宝华白马公司赔偿张容平自2008年1月1日至2012年10月30日期间的租金损失56956元（按每月每平方米100元计算，即100元×9．82㎡×58个月）；四、自2012年11月1日至返还房屋之日，按上述第三项计算赔偿张容平租金损失；五、罗湖房地产公司和宝华白马公司承担一、二审的诉讼费。理由如下：一、原审判决以张容平丧失诉讼时效为由而将租金计算的起算时间判决为2010年4月1日，这是错误的。应当从2008年1月1日起，按每月每平方米100元计算。针对罗湖房地产公司和宝华白马公司的侵权行为，张容平自2008年起不断积极维权，2011年11月16日还给罗湖房地产公司递交了维权函，该公司一林姓经理也签收了信件，本案有时效中断的法定事由存在，没有超过诉讼时效。罗湖房地产公司和宝华白马公司的侵权行为从2007年的下半年持续至今未间断。根据法律规定，侵权行为持续进行的，诉讼时效的起算时间应当从侵权行为结束之日。所以本案不适用两年诉讼时效规定。二、原审判决没有确定房产返还的时间，违反物权法、侵权责任法的有关保护权利人的规定。
被上诉人罗湖房地产公司、宝华白马公司答辩称：一、本案适用两年的诉讼时效，没有证据显示张容平向罗湖房地产公司和宝华白马公司主张过损害赔偿的权利；二、请求法院判令张容平当与其它600多户业主领取一样的租金，即50元／平方米／月，而不应当是100元／平方米／月。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于本案的诉讼时效问题，张容平称其2011年11月16日致函罗湖房地产公司对其损失进行了主张，诉讼时效构成中断。鉴于罗湖房地产公司否认收到该函件，张容平未举证证明罗湖房地产公司已经收到，亦未举证证实函件上林姓人员的身份，故本院对该函件不予认可。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，由于张容平所提交的证据不足以证明本案诉讼时效存在中止、中断的法定事由，原审判决对张容平主张的损失自2010年4月1日起计算正确，本院予以确认。张容平关于其损失应该自2008年1月1日起计算的上诉请求本院不予支持。
至于张容平所提要求罗湖房地产公司和宝华白马公司返还房产的上诉请求，本院认为，罗湖房地产公司作为出租方将xx花园xx栋xx楼商铺一至三层整体出租给宝华白马公司使用，应当取得各业主的授权，对于没有授权的业主，该出租、使用行为没有法律依据，本案中罗湖房地产公司和宝华白马公司未经张容平的同意即将涉诉房屋对外出租并进行经营活动，侵权事实明显，应承担相应的侵权责任。但根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的行使不得损害公共利益和他人合法权益。由于涉案商铺只是xx花园xx栋xx楼商铺中的一小部分，没有独立间隔，目前二楼的商铺形成统一整体，由宝华白马公司整体经营，故张容平作为涉诉商铺的所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。张容平要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，使罗湖房地产公司无法继续履行与宝华白马公司签订的租赁合同，宝华白马公司无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管张容平拥有涉案商铺的所有权，但就本案来看，本院认为采取赔偿损失的方式由罗湖房地产公司和宝华白马公司承担侵权责任更符合公共利益的需要，本院对张容平要求返还涉案商铺的请求暂不予支持。
综上，上诉人张容平的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2102元，由张容平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 郑 志 锋
二〇一三年四月二十三日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第七条：
物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。