江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2283号
上诉人（原审原告）王桂玉，女，1971年9月21日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）南京骋望置业有限公司，住所地南京市江宁区科学园弘景大道3889号。
法定代表人马伟强，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人王桂玉因与被上诉人南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人王桂玉，被上诉人骋望公司委托代理人杨焘、应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂玉原审诉称，其与骋望公司于2013年2月23日签订骋望骊都华庭商品房预售合同一份，约定其购买骋望公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭某幢403室房屋，建筑面积为158.74平方米，单价为10525.26元／平方米，总价1670779元。合同签订后，其依约支付了全部购房款，但骋望公司逾期交房98天，且该房屋实测建筑面积比预售面积少1.19平方米。后骋望公司一直未按照合同约定支付逾期交房违约金及面积差价款，其经索要无果，故诉至法院，请求判令：一、骋望公司支付其逾期交房违约金32747元；二、骋望公司支付其房屋面积差价款12525元；三、上述两项违约金利息损失2716元（2014年一年期贷款利率6%的标准）。
骋望公司原审辩称，对延期交房98天的违约事实无异议，双方约定的违约金标准过高，请求按照同地段同类型房屋租金标准予以核减。对面积误差认可，其之所以没有支付是因为房产局出具的房屋测绘成果有误，其已经向房产局申请复核，房产局正在启动复核程序，同意按复核结果给付面积差款。
原审法院经审理查明，2013年2月23日，王桂玉与骋望公司签订商品房预售合同一份，约定：王桂玉购买骋望公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭某幢403室房屋，建筑面积为158.74平方米，单价为10525.26元／平方米，总价1670779元；骋望公司应于2014年5月30日前向王桂玉交付该商品房，骋望公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二每天计算，向王桂玉支付迟延期间的违约金；该商品房仅以建筑面积进行面积差异处理，面积差款项应于交房前结算完毕，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照该房屋每平方米建筑面积单价据实结算，面积误差比绝对值超出3%，王桂玉有权选择单方解除本合同，等等。合同签订后，王桂玉依约支付了全部购房款，但骋望公司于2014年9月6日方向王桂玉交付房屋，延期交付98天，且骋望公司交付的房屋实际建筑面积比合同约定的面积少了1.19平方米。另查明，与案涉房屋同地段、同类型房屋的同期月租金约2800元。
上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋交付通知书及当事人陈述等证据证实，原审法院予以确认。
原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现骋望公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。骋望公司交付的房屋实际建筑面积小于合同约定的建筑面积，应当按照合同约定支付相应的面积差款项，故对王桂玉要求骋望公司支付面积差价款12525元的诉讼请求，依法予以支持。因合同明确约定面积差款项应于交房前结算完毕，骋望公司逾期未付，应当承担相应的逾期利息，故对王桂玉要求骋望公司支付面积差价款利息的诉讼请求，依法予以支持。骋望公司辩称双方约定的逾期交房违约金标准过高，请求核减，考虑到违约金的性质，双方约定按已收价款的每天万分之二计算的标准过高，原审法院酌定参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍计算违约金，将违约金酌减为11891元。王桂玉主张骋望公司未能按承诺支付逾期交付违约金而产生的利息损失，但骋望公司违约责任、违约金数额等的确定，除当事人自愿达成一致外，需要人民法院通过案件审理加以确认。王桂玉主张该利息损失，其行为不具有法律上的确定性和强制性，不能作为认定骋望公司违约责任的依据，故对其该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条之规定，判决：一、骋望公司支付王桂玉迟延交房违约金11891元，支付王桂玉面积差价款12525元及利息752元，合计25168元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回王桂玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取500元，由骋望公司负担。
王桂玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以双方约定按已收价款的每天万分之二计算标准过高为由，酌定参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍计算违约金，属于适用法律不当。每天万分之二计算标准是购房合同中约定的标准，是双方当事人真实意思表示并得到当地房地产主管部门的鉴证，且购房时的一年期商贷利率为6%，按1.3倍计算违约金应为每日万分之二点一三七，已超过合同规定的违约金赔偿标准，所以不存在违约金过分高于造成的损失的问题。二、原审判决对逾期交付违约金的利息不支持于法无据。逾期违约的责任及违约金赔偿标准在购房合同中已经明确规定，骋望公司没有依约及时将违约金付给王桂玉并使王桂玉的利益产生损失，骋望公司理应赔偿利息损失。原审判决不支持逾期交付违约金的利息损失的法律依据不充分。综上，骋望公司存在明显违约行为，损害了王桂玉的合法权益。请求：一、依法撤销原审判决；二、判令骋望公司支付王桂玉逾期交房违约金32747元及利息；三、一、二审诉讼费用由骋望公司负担。
被上诉人骋望公司答辩称：1、原审判决酌定参照同地段同类型房屋的同期月租金标准1.3倍计算违约金，符合法律规定，体现了赔偿实际损失的原则，又兼具了惩罚性的原则。2、本案系关联案件，之前同类案件已有多起生效判决，判决的违约金标准与本案相同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王桂玉的上诉请求，维持原判。
本案二审争议焦点为：1、原审法院调整降低违约金标准是否恰当；2、原审法院确定的违约金数额是否恰当。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
原审法院查明的事实，骋望公司不持异议。王桂玉对原审查明的“与案涉房屋同地段、同类型房屋的同期月租金约2800元”有异议，认为不符合事实。对原审法院查明的其他事实，王桂玉没有异议。双方当事人无异议的事实，本院予以确认，对王桂玉有异议的上述事实，本院将在二审中进一步查明。
本院（2016）苏01民终2044号案件查明，2016年4月8日，本院依法派员至涉案“骋望骊都华庭”小区周边的房产中介公司，对涉案房屋的租金进行询价调查。三家不同的房产中介公司的相关工作人员陈述，2014年下半年，涉案小区房屋的租金为2000多元／月，不同户型的房屋租金差异不大，一般多一个房间租金多300-400元／月左右，大户型的房屋交付较晚，出租较难。2016年，该小区房屋的租金为3000元／月左右，面积170平方米以上的房屋租金达4000元／月。
以上事实，有本院（2016）苏01民终2044号案件谈话笔录在案为凭。
本院认为：一、原审法院调整降低违约金标准并无不当。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，涉案商品房预售合同中虽然约定骋望公司逾期交房的，应按照已收房屋价款万分之二／天计算，向王桂玉支付违约金。然而，一方面，骋望公司在本案中明确主张双方约定的违约金标准过高，并请求原审法院按照同地段同类型房屋的租金标准予以核减；另一方面，骋望公司逾期交房客观上给王桂玉造成不能占有使用涉案房屋的实际损失，该损失与同地段同类型房屋的租金相一致，而涉案商品房预售合同约定的“按照已收房屋价款万分之二／天计算”的违约金明显高于骋望公司逾期交房给王桂玉造成损失的百分之三十，故原审法院根据骋望公司的主张调整降低违约金标准有事实和法律依据，并无不当。
二、原审法院确定的违约金数额亦无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原审法院查明与涉案房屋同地段、同类型房屋的同期月租金约2800元。二审中，针对双方当事人争议的租金问题，本院已在另案中向多家房产中介公司进行了调查，查明2014年下半年涉案“骋望骊都华庭”小区房屋的租金为2000多元／月，不同户型的房屋租金差异不大；2016年，涉案小区房屋的租金方为3000元／月左右，面积170平方米以上的房屋租金方达4000元／月。由此可见，原审法院查明的租金标准符合涉案房屋在骋望公司逾期交房期间租赁市场的客观情况。原审法院参照其查明的租金标准的1.3倍计算骋望公司应当支付的违约金，充分弥补了王桂玉无法按照合同约定占有涉案房屋从而产生的使用费损失，维护了守约方的合法权益。原审法院确定的违约金数额有事实和法律依据，并无不当。至于王桂玉主张的违约金的利息损失，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上，王桂玉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人王桂玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年五月五日
书记员 郭旭冬