吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第175号
上诉人（原审原告）：长春亿嘉纸张检测仪器厂，住所：长春市朝阳区安达街****号。
法定代表人：赵广文，厂长。
委托代理人：苏志勇，吉林中证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志岩、男，1980年1月8日生，汉族，长春市朝阳区鸿缘时尚宾馆经理，住长春市绿园区。
被上诉人（原审被告）：张志琛，男，1971年12月13日、汉族、长春市朝阳区鸿缘时尚宾馆副经理，住长春市。
二被上诉人委托代理人：张忠柱，吉林卓行律师事务所律师。
上诉人长春亿嘉纸张检测仪器厂（以下简称亿嘉仪器厂）因与被上诉人张志岩、张志琛房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第2272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
亿嘉仪器厂一审诉称：2010年4月6日亿嘉仪器厂、张志琛签订房屋租赁协议一份，协议约定亿嘉仪器厂将长春市安达街79号五层办公楼一栋（外加小二楼）租给张志琛使用，年租金240000元，每年4月30日前交租金，每超一天罚款500元。协议还约定被告租赁期间拖欠房租、水、电费，原告有权终止租赁合同。协议签订后，张志岩与张志琛在诉争房屋经营宾馆，现二被告违反合同约定，从2014年4月拖欠租金至今，亿嘉仪器厂多次催要未果，故诉至法院，请求判令解除亿嘉仪器厂与张志琛于2010年4月6日签订的房屋租赁协议，收回房屋；张志琛给付拖欠的租金150000元及到付款之日止的罚金，诉讼费由二被告承担。
张志岩、张志琛一审辩称：1、亿嘉仪器厂并不是本案适合主体，应依法驳回其诉求。2010年4月6日鸿缘时尚宾馆，与案外人长春市纸张试验机厂签订房屋租赁协议书，租期自2010年4月20日起至2017年4月20日止。给付租金的时间是每年的4月30日前交一次年租金。2012年4月16日，鸿缘时尚宾馆转让给张志琛。长春市纸张试验机厂法定代表人周先真在协议书上签字，以示同意。2013年周先真说，长春市纸张试验机厂准备出售，房屋也同时出售，但最终由谁购买，但张志琛至今不知情。原房主也未通知新房主是谁，张志琛也从未与亿嘉仪器厂签订任何合同。亿嘉仪器厂也未向二被告出示其是涉案房屋的新产权人证据，也从未找过二被告主张租金。根据合同相对性原则，亿嘉仪器厂并非合同相对人，无权起诉二被告，应依法驳回其起诉。2、根据《租房协议书》的约定，缴纳房租的时间为每年4月30日前，张志琛一直按合同约定履行自的义务，而且还提前履行合同。从没有违约情形。2014年1月，张志琛就将上半年租金100,000.00元交付完毕。长春市纸张试验机厂同意张志琛于8月20日之前交付下半年租金。因此，二被告并不存在违约情形。涉案房屋新产权人是谁，二被告至今也不知晓。如果新产权人拿来证据证明，二被告同意随时给付租金。在新产权人既不出示相关证据，也不在租房协议书签字确认的情况下，二被告没有交付租金是合理合法的。3、二被告没有给付租金并不是故意拖欠，而是不知应向谁支付租金，因此不属于违约，无需支付罚款，也无需解除合同。
一审法院经审理查明，2010年4月6日，长春市纸张试验机厂（作为甲方）与案外人洪明成个人经营的鸿缘时尚商务宾馆（作为乙方）签订租房协议书一份，该协议约定：甲方将位于长春市安达街1435号五层办公楼一栋（外加小二楼）租给乙方。租赁时间为2010年4月20日至2017年4月20日止。每年租金240000元，每年4月30日前交一次年租金，每超一天罚款500元，从第四年起年租金为250000元。协议还约定租赁期满，同等条件下原告应优先由乙方租用，乙方承租期间如拖欠房租水电费，乙方有权终止租赁合同。协议签订后，案外人洪明成利用承租的五层办公楼一栋和小二楼经营鸿缘时尚商务宾馆和朝阳区鸿缘七七火锅店（组织形式为个人经营）。2012年4月6日，经长春市纸张试验机厂同意洪明成将其在租房协议书的权利义务一并转让给被告张志琛，并在该合同中写明一切事宜由张志琛负责此合同有关条款的执行。案外人洪明成及被告张志琛均在该租房协议书中签字。嗣后，洪明成将鸿缘时尚商务宾馆及朝阳区鸿缘七七火锅店一并移交给被告张志琛，并由张志琛与张志岩共同经营鸿缘时尚商务宾馆，该宾馆工商登记负责人为张志岩。2013年7月1日，被告张志琛与案外人王利宏签订协议书，约定张志琛以原火锅店的设施设备装修及现有条件与王利宏出项目技术人员的方式合作经营，合作条件：王利宏于每年的实际收益的20%作为合作基础。被告自承接经营鸿缘时尚商务宾馆及朝阳区鸿缘七七火锅店起至2013年12月已按约定足额向长春市纸张试验机厂交纳租金，2014年1月15日被告提前向长春市纸张试验机厂交纳租金100000元，据被告提供的收款联记载，预收2014年4月20日-2015年4月20日房租。该收款联又写明8月20日补齐尾款房租，收款人：“赵”，并加盖了长春纸张试验机有限责任公司财务专业章。经与原告核实：”赵”即赵丽萍是企业前出纳员，现已解聘。另外关于公章一事，由于长春纸张试验机厂改制手续没有完毕，存在其与长春纸张试验机有限责任公司两个名称并存的情况。2014年8月11日，经长春市工商行政管理局朝阳分局核准，长春市纸张试验机厂企业名称变更为长春亿嘉纸张检测仪器厂即本案原告，原法定代表人周先真变更为赵广文，本案出租房屋仍登记在长春纸张试验机厂名下。后原告以被告拖欠2014年租金150000元为由诉讼来院，要求解除与被告张志琛签订的房屋租赁协议，收回房屋；张志琛给付拖欠组金150000元及到付款之日止应付的罚金。
一审法院认为：一、亿嘉仪器厂为本案的适格主体。原告提供的工商管理机关出具的企业变更通知书载明，原告现企业名称“长春亿嘉纸张检测仪器厂”系由原房屋出租人长春纸张试验机厂企业名变更而来，原告作为本案诉讼主体并无不当。被告主张原告并不是本案适合主体，应依法驳回其诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、长春市纸张试验机厂与案外人洪明成签订的租房协议书，系双方真实意思表示，合法有效。经原出租人长春市纸张试验机厂同意，原房屋承租人将其在租房协议书中的权利义务一并转让给被告张志琛，应认定该转让行为有效。三、解除合同应当符合法定或约定的条件。本案中，1、原告提出被告张志琛在承租期间存在转租行为，证据不足，不予认定。2、合同虽然约定了解除合同的条件，即承租方在承租期间如拖欠房租水电费，出租方有权终止租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七之规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中虽存在被告迟延交付租金的情况，但原告当时并未口头或书面通知被告在合理期限交纳租金，另外原告在诉前一直未向被告披露原出租方长春市纸张试验机厂改制、企业变更及新房屋产权人是谁等情况，被告迟延交纳2014年度剩余租金150000元属于有正当理由，况且现被告方同意给付2014年度剩余房租150000元并承担自2014年8月20日之后的银行利息，故本案解除合同的条件尚未成就，故原告提出的解除合同的请求，不予支持。四、被告张志琛应当给付原告2014年度剩余租金150000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年8月20日起至给付完毕止）。依照《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第二百二十六、第二百二十七之规定，判决如下：一、被告张志琛于本判决生效后立即给付原告长春亿嘉纸张检测仪器厂房租金150000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年8月20日起至给付完毕止）；二、驳回原告长春亿嘉纸张检测仪器厂其他诉讼请求。案件受理费12500元，由被告张志琛负担1500元，原告负担11000元。
宣判后，亿嘉仪器厂不服上诉称，1、二被上诉人在租赁房屋过程中存在未经我方同意的转租行为，被上诉人未按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，上诉人有权解除合同；2、上诉人针对被上诉人拖欠租金事实，主张行使合同约定解除权，而一审法院针对该问题适用的却是法定解除权的规定，适用法律错误，诉争房屋始终为亿嘉仪器厂所有，并不存在新的房屋产权人，被上诉人拒不交纳房屋租金的理由不能成立；3、一审法院没有对上诉人要求二被上诉人支付罚金的诉请作出认定并进行判决，存在漏判。综上，请求二审法院依法保护上诉人的诉讼请求。
二被上诉人二审辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同，另查明，2014年8月11日长春市纸张试验机厂企业名称变更为长春亿嘉纸张检测仪器厂前，被上诉人所交租金由长春市纸张试验机厂委托长春纸张试验机有限责任公司代收。
本院认为：被上诉人张志琛在长春市纸张试验机厂同意的情况下，从案外人处转租取得诉争房屋使用权，被上诉人张志琛与长春市纸张试验机厂之间房屋租赁关系成立，双方应按照原《租房协议书》第十四条要求，本着友谊、谅解、宽容与和谐的原则处理租赁期间发生的有关事宜，长春市纸张试验机厂在被上诉人交纳2014至2015年度租金时，企业相关事项进行了重大变更，企业名称由长春市纸张试验机厂变更为长春亿嘉纸张检测仪器厂，法定代表人由周先真变更为赵广文，相对应收取租金事宜，也不再委托长春纸张试验机有限责任公司进行代收，长春市纸张试验机厂企业事项以及对租金收取方式的变更后，应及时向被上诉人进行通知，以免造成误解，然而上诉人在此期间从未向被上诉人披露此事，使得被上诉人在交纳租金时无所适从，造成了最终未能按时交纳租金的结果。由于造成被上诉人拖欠租金行为不能完全归责于被上诉人一方，故一审法院未认定被上诉人违反双方《租房协议书》及相关法律规定而达到约定及法定解除条件正确，双方之间应在消除误解后继续履行租赁协议，由被上诉人支付拖欠的租金并给付拖欠租金期间利息。至于上诉人主张被上诉人张志琛未经同意转租的问题，因未提供充分的证据予以证实，本院不予支持。关于上诉人主张一审法院漏判罚金一节，因一审法院认定被上诉人违约行为不成立，解除合同理由不成就而驳回了上诉人关于罚金的诉请，并不存在漏判问题，故上诉人此主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18930元，由上诉人长春亿嘉纸张检测仪器厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 米志娜