山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终1874号上诉人（原审被告）：山东亿丰实业集团置业有限公司。住所地：山东省青州市亿丰义务小商品城W区**号。法定代表人：黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：房德业，山东九州天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦辰，山东九州天衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘爱民，女，1972年9月23日出生，汉族，住山东省青州市。原审被告：青州太平洋百货商业管理有限公司。住所地：山东省青州市云门山北路****号。法定代表人：王海军，总经理。上诉人山东亿丰实业集团置业有限公司(以下简称山东亿丰公司)因与被上诉人刘爱民、原审被告青州太平洋百货商业管理有限公司（以下简称青州百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2015）青民初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东亿丰公司上诉请求：1.撤销（2015）青民初字第430号民事判决第五项，改判上诉人山东亿丰公司不承担连带清偿责任；2.被上诉人刘爱民承担上诉费。事实和理由：一审认定上诉人山东亿丰公司与原审被告青州百货公司之间为委托代理关系与事实不符。2013年10月15日上诉人山东亿丰公司与青州百货公司签订《租赁合同》，一审用“证明”否认《租赁合同》是片面的，上诉人山东亿丰公司不应承担连带清偿责任。刘爱民未提交书面答辩意见。青州百货公司未提交书面答辩意见。刘爱民向一审法院起诉请求：1.解除刘爱民与青州百货公司于2014年4月16日签订的场地租赁合同；2.青州百货公司、山东亿丰公司返还刘爱民场地使用费224580元、保证金10000元；3.依法判令青州百货公司、山东亿丰公司赔偿刘爱民装修房屋费用410000元、设备购置以及安装费用398305元、餐厅筹备经营期间员工工资损失370839元（期间2014年9月至2015年1月）、餐厅经营用品的购置费162035.15元、营业损失费59148.77元[自2014年10月1日计算至2015年4月17日，以后按照297.23元/天（108489.5元/365天）计算至判决确定的合同解除之日]、审计费49000元；3.诉讼费用由青州百货公司、山东亿丰公司承担。一审法院认定的事实：2014年4月16日，青州百货公司（合同中为甲方）与刘爱民（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：1.甲方将青州市云门山北路1777号“亿丰时尚之都”三层E22北号（计918.14㎡）租赁给乙方使用[该土地产权证号为青国用（2012）第03013号]，乙方确认经营粤式茶餐厅,租赁期间为2014年10月1日至2024年9月30日；2.乙方自聘若干员工作为场地导购员或者服务员，该部分员工与乙方建立劳动关系，其工资待遇由乙方支付，双方产生的劳动纠纷，由乙方自行负责；乙方应按甲方要求和规范对场地进行必须的精装修，相关费用由乙方负责；第十七条第一项规定：任何一方如违反本合同规定情节严重或者经对方书面警告仍未改正者，另一方有权终止合同并赔偿因违约而给对方造成的一切损失；约定租金交付方式、标准以及合同解除和变更等其他权利义务。合同签订当日，刘爱民向青州百货公司交纳保证金10000元同时取得承租场地钥匙。2014年5月12日，刘爱民向山东亿丰公司交纳场地使用费224580元。在合同履行过程中，刘爱民取得承租场地后对场地进行装修、购置经营粤式茶餐厅的必需设备并招募员工进行培训。青州百货公司原定2014年10月1日开业未成，2014年11月3日，青州百货公司向包括刘爱民在内的商户发出开业通知，该通知要求各商户在11月15日前完成店铺装修，11月21日前全部做好开业准备。2014年12月5日，刘爱民委托山东亿宁律师事务所向青州百货公司发出律师函，律师函内容为：1.刘爱民与青州百货公司之间租赁合同关系明确，青州百货公司应按照合同约定向刘爱民交付达到正常营业条件的商铺及其他合法手续；青州百货公司逾期交付行为已经违反相关法律规定，应承担违约责任。2.要求青州百货公司于2014年12月5日前交付刘爱民租赁的商铺达到正常营业条件并提供消防、燃气等综合验收手续，按照实际正常营业时间推延租赁合同的期限；承担违约金5000元；赔偿刘爱民自2014年10月1日至今的因迟延营业造成的工人工资及营业损失共计1056250元（16名厨师工资212500元；15名服务员工资2500元，营业损失750000元）；……。青州百货公司收到该律师函后未与刘爱民协商。2015年1月5日，青州百货公司又向刘爱民等商户发出2015年1月16日开业通知，因消防未经相关部门验收合格，各商户开业未成。后因刘爱民无法正常开业以及相关损失的承担等事宜，双方成讼。同时查明：潍坊普惠有限责任会计师事务所出具鉴定意见：刘爱民承租房屋的装修费用为410000元，设施设备以及安装费用为398305元，餐厅筹备经营期间的员工工资为370839元（自2014年9月至2015年1月）、餐厅经营用品的购置费为162035.15元，餐厅年经营利润为108498.50元。刘爱民垫付鉴定费49000元。刘爱民对该鉴定无异议，山东亿丰公司、青州百货公司对该鉴定均有异议，异议内容为：年经营利润与装修费、设备购置费以及员工费等不能同时主张。刘爱民、山东亿丰公司、青州百货公司在庭后制作的调查笔录中对于刘爱民装修物中形成附合的装饰装修物价值为410000元陈述一致，山东亿丰公司、青州百货公司认为鉴定意见中设施设备以及购置餐厅用品均不属于形成附合的装饰装修物，山东亿丰公司、青州百货公司不同意利用。又查明：涉案刘爱民承租场地属于山东亿丰公司开发的青州亿丰时尚之都项目。该项目有合法建设手续。青州百货公司于2015年7月6日取得消防验收合格证书。山东亿丰公司于2016年3月17日取得包括刘爱民承租场地范围内房产的不动产权证书[鲁（2016）青州市不动产权第000141号]。关于山东亿丰公司、青州百货公司之间的关系，刘爱民陈述为山东亿丰公司、青州百货公司之间系关联企业，山东亿丰公司、青州百货公司予以否认并陈述为租赁合同关系。一审法院调取的（2015）青民初字第435号案卷中该案扈培欣提供由山东亿丰公司出具的2015年4月17日证明内容为：“兹证明山东亿丰实业集团置业有限公司开发的青州亿丰时尚之都项目，委托青州市太平洋百货商业管理有限公司经营管理时尚之都项目的运营工作；……”。所确认的上述事实，有刘爱民向本院提交的《场地租赁合同》、开业通知、交费证明、律师函以及送达回执、青州百货公司提交房产证明、消防验收材料，鉴定单位出具的鉴定报告以及鉴定费单据，一审法院调取材料，当事人陈述以及庭审笔录在案为凭，以上证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。一审法院认为：本案争议焦点之一是案涉租赁合同的效力以及违约责任的问题。刘爱民与青州百货公司签订的场地租赁合同是在平等、自愿的基础上进行的，是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，予以确认。刘爱民、青州百货公司均应按照合同的约定履行义务，否则，应承担相应的违约责任。刘爱民接收承租场地后进行必要的装修、聘任厨师以及对员工进行必要培训、购置必要设备并进行安装，刘爱民按照青州百货公司要求做好了开业的准备工作，因青州百货公司出租场地未及时取得整体消防验收合格证书以及青州百货公司未及时提交出租房屋产权证书，造成刘爱民未能办理营业执照，从而无法正常开业、营业。青州百货公司收到律师函后亦未及时采取救济措施，青州百货公司对合同不能履行应承担主要违约责任。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。刘爱民接收租赁的房屋后对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业，但刘爱民没有提供其已经履行此义务的证据材料。刘爱民作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，因此，刘爱民对涉案合同不能履行也要承担一定的责任。本案争议焦点之二是刘爱民受法律保护的损失范围以及数额的问题。鉴定部门出具的鉴定意见对刘爱民筹备粤式茶餐厅期间投入费用进行审计，鉴定人员适格，鉴定程序合法，该鉴定意见可以作为定案的证据。经本院审查认为，该鉴定意见中对刘爱民承租房屋装修费用认定与其实际投入费用相当，因此，确认刘爱民装修费用损失为410000元，山东亿丰公司、青州百货公司亦认可该装修物属于形成附合的装饰装修物，该项费用可以作为刘爱民实际装修损失。鉴定意见中鉴定设施设备以及安装费用为398305元、餐厅经营用品的购置费为162035.15元，但该物品不属于已形成附合的装饰装修物，青州百货公司不同意利用或者折价归其所有，考虑到刘爱民购买上述设备并进行安装是为了经营餐厅，因青州百货公司违约行为造成合同不能履行以及该设备是餐厅专用设备和折旧的实际，酌定该设施设备（安装费用）直接损失为100000元，刘爱民与青州百货公司合同解除后，刘爱民可自行将上述物品取回。虽然鉴定意见认定员工损失为370839元，但刘爱民仅提供费用支出明细以及律师函（律师函确认员工为31名）未提交上述员工纳税证明，考虑刘爱民自2014年10月1日前已经具备开业条件以及青州百货公司多次下达开业通知的实际，酌定刘爱民雇佣员工工资损失按照每人每月1550元计算至2015年1月，损失共计192200元（31人×1550元×5个月），超出部分，不予认定。刘爱民为鉴定支出鉴定费用49000元属于刘爱民直接经济损失。因此，刘爱民筹备粤式茶餐厅直接损失为751200元（410000元+192200元+100000元+49000元）。本案争议焦点之三是山东亿丰公司、青州百货公司之间的关系以及民事责任的承担问题。山东亿丰公司、青州百货公司陈述实为租赁关系并提交租赁合同用以证明自己的主张，但该证明与青州市人民法院（2015）青民初字第435号案卷中该案扈培欣提供由山东亿丰公司出具的2015年4月17日证明内容相悖，该证明材料可以确认山东亿丰公司委托青州百货公司从事经营时尚之都项目的运营工作。刘爱民在与青州百货公司订立合同时不清楚青州百货公司与山东亿丰公司之间的代理关系，因此，该合同只能约束刘爱民与青州百货公司。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。因此，山东亿丰公司应与青州百货公司对该纠纷造成的损失承担连带清偿责任。本案争议交点之四是刘爱民诉请如何处理的问题。青州百货公司诉中虽取得消防验收手续，但刘爱民已经撤离承租场地并明确表示与青州百货公司解除租赁合同，符合合同中第十七条第一项的约定，因此，对刘爱民要求解除与青州百货公司所签订场地租赁合同的诉讼请求，予以支持。青州百货公司未能及时提供相关手续，造成涉案合同不能履行，青州百货公司作为违约方应返还收到刘爱民保证金，因此，对刘爱民要求青州百货公司返还保证金10000元的诉讼请求，予以支持。涉案租赁费224580元虽然系由亿丰实业置业有限公司收取而不是刘爱民所起诉山东亿丰公司收取，刘爱民属于起诉主体有误，因此，对刘爱民要求青州百货公司返还租赁费224580元的诉讼请求，不予审理，刘爱民可另行主张。根据上述违约责任的分担方式以及上述部分物品中有残值的因素，青州百货公司应对刘爱民因此造成的损失承担80%的赔偿责任，刘爱民自行负担20%的民事责任。因刘爱民筹备粤式茶餐厅未实际营业，刘爱民未办理开业必须的营业执照，因此，对刘爱民要求山东亿丰公司、青州百货公司支付餐厅年经营利润的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》、《最高人民法院关于适用的解释》”第九十条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、解除刘爱民与青州百货公司签订的《场地租赁合同》；二、刘爱民将其承租并装修的场地腾空（包括空调、购置物品等）并交付给青州百货公司；三、被告青州百货公司返还刘爱民保证金10000元；四、青州百货公司赔偿刘爱民筹备粤式茶餐厅直接损失600960元（751200*80%）；五、山东亿丰公司对上述第（三）项、第（四）项债务承担连带清偿责任；六、驳回刘爱民的其它诉讼请求。案件受理费22211元，由刘爱民负担12301元，由青州百货公司、山东亿丰公司负担9910元；诉讼保全费5000元，由刘爱民负担1425元，由青州百货公司、山东亿丰公司负担3575元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理查明，2013年10月15日山东亿丰公司与青州百货公司签订《租赁合同》，并于2015年4月17日出具证明一份，证明山东亿丰公司委托青州百货公司经营管理亿丰时尚之都项目。本院查明的其他事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，原审被告青州百货公司与被上诉人刘爱民签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定行使权利、履行义务。原审被告青州百货公司出租场地给被上诉人刘爱民，未及时取得整体消防验收合格证书以及未及时提交出租房屋产权证书，造成被上诉人刘爱民未能办理营业执照，从而无法正常开业、营业。原审被告青州百货公司对合同不能履行应承担主要违约责任，本院予以确认。上诉人山东亿丰公司、原审被告青州百货公司称双方实为租赁关系并提交租赁合同用以证明自己的主张，但该证明与青州市人民法院（2015）青民初字第435号案卷中该案扈培欣提供由上诉人山东亿丰公司出具的2015年4月17日证明内容相悖，该证明材料可以确认上诉人山东亿丰公司委托原审被告青州百货公司从事经营亿丰时尚之都项目的运营工作，因此，上诉人山东亿丰公司应与原审被告青州百货公司对造成的损失承担连带清偿责任。综上所述,上诉人山东亿丰公司的上诉理由不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费9910元,由上诉人山东亿丰实业集团置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 斌代理审判员  高艳丽代理审判员  张锡辉二〇一七年三月二十四日书 记 员  郑 伟