广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0125民初814号
原告（反诉被告）温克林，男，1952年4月9日出生，壮族，住上林县。
委托代理人周雁中，广西君惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）李振普，男，1966年4月27日出生，壮族，住上林县。
委托代理人陆玎，广西通林律师事务所律师。
原告（反诉被告）温克林与被告（反诉原告）李振普建设用地使用权纠纷一案，本院于2015年2月23日作出（2014）上民一初字第779号民事判决，被告（反诉原告）李振普不服提起上诉。南宁市中级人民法院于2016年1月15日作出（2015）南市民一终字第923号民事裁定，以一审判决认定基本事实不清为由，撤销判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了重审。原告（反诉被告）温克林的委托代理人周雁中，被告（反诉原告）李振普的委托代理人陆玎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温克林诉称，2007年12月13日原、被告签订宅地转让协议书，双方约定原告将位于上林县xx区xx路xx号与二级公路边交界转角处的一块宅地转让给被告。签订合同至今原告一直办理不了该宅地的证件。原告认为双方还没有约定宅地的价格，但被告直接在宅基地上违规建了两层楼房，致使合同无法履行，应给予解除。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令解除原告与被告签订的宅地转让协议。
原告温克林对其主张在举证期限内提供的证据有：1、宅地转让协议书，证明双方签订协议书并没有注明具体的价款，标的不明，属于合同缺失必要条款，涉诉宅基地的使用权，应该由受让方办理，转让方有协助义务，导致不能办理责任全在受让方，此份合同应属于无效合同；2、《关于要求办理国有土地使用证的申请报告》的答复，证明双方不能够办理相关权证是因为历史原因，原告不能取得涉诉土地的原因又是因为政府原因，不可抗力；3、《关于要求办理xx区xx路xx栋xx号规划建设相关许可证件的申请》的答复，证明双方不能够办理相关权证是因为历史原因，原告不能取得涉诉土地的原因又是因为政府原因，不可抗力。
被告李振普辩称，双方签订的《宅地转让协议》系合法有效的协议书，双方应当本着诚实信用原则继续履行该协议书，以维护法律的尊严。并且此协议不存在《中华人民共和国合同》规定的法定解除、约定解除的情形。因此原告诉请解除协议没有事实和法律依据。
被告李振普提出反诉称，双签订的转让协议约定，原告温克林将其位于上林县城东xx区xx路xx栋与二级公路边交界转角处的一块宅基地（现地址为上林县xx镇xx路xx号）转让给反诉人李振普。其中协议书中第三条规定：“甲方有义务协助乙方办理宅地有关证件手续”。但是，在履行上述协议的过程中，温克林却以种种理由拖延办理有关手续，一直拒不履行合同义务，导致李振普的合法权益受到严重损害，温克林应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，为维护李振普的合法权益，请求法院判令温克林继续履行双方于2007年12月13日签订的《宅地转让协议书》。
被告李振普对其主张提供的证据有：1、身份证复印件，证明李振普的身份情况；2、宅地转让协议书，证明双方签订的协议书属于合法、有效的合同，应当继续履行;3、上林县国土资源管理局出具的证明，证明本案合同所涉土地性质为国有建设用地，可以办理宅地转让手续；4、上林县人民政府“上政函〔2004〕第96号”文件，证明本案合同所涉宗地性质为国有建设用地，可以办理宅地转让手续；5、宗地规划图，证明本案合同所涉宗地四至范围情况；6、上民一初字第576号《民事裁定书》，证明双方签订的协议书属于合法、有效的合同，应当继续履行。
原告温克林就被告李振普提出的反诉辩称，反诉方所出示的该份证据只能证明原告提出过起诉后面又撤诉，不能证明该协议书合法有效。温克林没有继续履行合同的责任，合同解除不是因为被告所认为的合同法第93、94条，而在于合同法的第52条、44条，房地产管理法实施条例第6条、第38条、39条。反诉方在此方面适用法律有所失误，按照双方合同的第三条，表明办理相关手续是由甲方协助乙方办理，主要由反诉方来办理该手续，被反诉方也没有拖延的事实，导致相关证件不能办理完全是政府行为，不可抗力，反诉方了解当时的情况，对后面的事情应该有所准备。我国的司法实践操作中政府可以要求对土地的转让实行审批制，双方的合同根本不可能履行，按照法律依法判令为无效。
原告温克林对其辩称在举证期限内提供的证据与原告诉称提供的证据一致。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据三性无异议，但对证据的证明内容有异议，这些证据恰好证明双方的约定符合法律规定，是合法有效的合同，应当继续履行，合同只要能够确定当事人的姓名、数量、标的等就能成立。这两份答复意见体现出的并不是不可抗力和政府行为的因素，恰好体现是原告拒不履行合同义务，甚至存在欺诈的行为。
原告认为，被告提交证据1，只能证明被告的身份情况，而不能证明其主体资格；证据2该合同的第二条付款方式，此合同条款完全可以证明受让方对当时情况非常了解，双方约定预付4万元后，其他事项在办理三证后一次付清，受让方应该有明确的判断；证据3此份证据只能证明本案涉案土地属于国有土地，该土地谁拥有土地权，是否具备有转让条件，被告所提交的证据并不能证明；证据4的质证意见和第三份证据的质证意见一致，此份证据还能证明使用权在于明山公司，该土地只有明山公司能进行转让；对证据5的真实性有异议，从该份证据的内容看不属于四至范围图，四至范围应该标注四至的接触，才能反应一宗土地的具体信息，从该份证据看只是一份规划图，而不能说明双方合同所指向的具体土地，因此被告所提供的证据也达不到其所说明的具体目标；对证据6真实性合法性无异议，但对关联性有异议，该份裁定书的主要内容是法院准予撤诉，此份证据不能证明双方签订的证据属于合法有效。
经审查证据，本院认为，被告对原告提交证据的三性均无异议，本院对原告的证据予以采纳；被告的证据1-6具备真实性、合法性与关联性，对被告提交的证据本院亦予以采纳。双方证据拟证明内容并不当然如各方所述。
本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《宅地转让协议书》是否合法有效？2、被告反诉请求继续履行合同是否合法有据？
经审理查明，原告与被告系普通朋友，2007年12月13日原、被告签订《宅地转让协议书》，协议书中约定，原告将其位于上林县城东xx区xx路xx栋与二级公路边交界转角处的一块“宅地”转让给被告，“宅地”转让价格按政府实际定价，收付款方式为被告预付40000元给原告，余下部分价款待办齐宅地三证后一次性付清，同时约定原告有义务协助被告办理宅地有关证件手续。签订协议当天，被告李振普支付40000元给原告温克林，并在《宅地转让协议书》底部空白处注明“今已收到李振普老板现金款肆万元（40000元）”。协议签订后，被告李振普在未支付购地款，土地未办理三证的情况下修建了砖混结构的两层楼房。原告认为被告在未办证之前就擅自建房，违反了协议的约定，协议应当解除，遂于2014年8月25日向本院提起诉讼，请求解除《宅地转让协议书》。被告认为协议中并未约定建房的时间，且购地款约定在土地三证办理齐全之后才予以支付，被告未付清购地款以及建房的行为并不违约，协议应当继续履行，并向本院提起反诉，请求原告继续履行《宅地转让协议书》。重审庭审中，原告认为因为客观历史原因，合同缺少必要的条款，且因不可抗力的政府行为导致无法办理相关手续，使得合同履行不能，合同应属无效，故其将诉讼请求变更为请求确认原告与被告签订的《宅地转让协议书》无效。
另查明，2004年4月19日，上林县人民政府将上林县2002年度第三批城市建设用地范围内的9404.90平方米出让给上林县明山房地产开发有限公司，作为县城东三区第35、36栋商品房建设用地。《宅地转让协议书》中所涉及的宅基地位于上述建设用地的第xx栋xx号，规格为4米×15米。在对县城xx区进行开发时，原告温克林垫资施工建设xx区xx路，因上林县明山房地产开发有限公司开发资金周转困难，该公司将xx区xx路第xx栋xx号商品房宅基地抵挡原告温克林施工建设xx路的资金。后因征地拆迁原因，xx路约有200米尚未完成施工内容，导致该道路工程量至今未能审计，且对于xx区采取商品房宅基地抵挡工程款的方式是否继续执行，上林县政府没有明确的文件规定，上林县明山房地产开发有限公司没能协助原告温克林办理涉案宅基地的相关证件。至起诉前，原告温克林尚未取得上述建设用地的第xx栋xx号商品房宅基地的土地使用权证书。
再查明，庭审中本院向原、被告双方释明，如果协议被认定无效，在涉案土地上修建的两层房屋应如何处理，被告李振普表示将另案起诉原告赔偿相关的经济损失。
本院认为，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，原告温克林作为转让方，在起诉前并未取得涉案土地使用权证，其与被告李振普的转让行为亦未经有批准权的人民政府同意转让，故原告与被告签订的《宅地转让协议书》应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告反诉要求原告继续履行《宅地转让协议书》，本院不予支持。至于合同解除后已支付的40000元预付购地款和被告在涉案土地上修建的两层楼房的处理问题。本案中原告的诉请并未有返还购地款及赔偿被告建房损失的内容，而被告经本院释明后表示如协议被认定无效将另案起诉原告赔偿相关的经济损失，故本院在本案中对被告已经支付的购地款的返还以及被告所建房屋的损失赔偿问题不予处理。综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）温克林与被告（反诉原告）李振普于2007年12月13日签订的《宅地转让协议书》无效；
二、驳回被告（反诉原告）李振普的反诉请求。
案件受理费100元，反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）李振普负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费100元（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户，帐号：01×××17），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦福龙
审 判 员 韦洪波
人民陪审员 蓝上平
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 邓 艳
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。