广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第272号
上诉人（一审原告）：曹全基。
委托代理人：刘永胜，北海市海城区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：段守贵。
委托代理人：欧作贤，广西汇百川律师事务所律师（同为被上诉人全国珍的委托代理人）。
被上诉人（一审被告）：全国珍。
一审第三人：杨永义。
上诉人曹全基与被上诉人段守贵、全国珍，一审第三人杨永义房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第912号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人曹全基及其委托代理人刘永胜，被上诉人段守贵、全国珍的委托代理人欧作贤、一审第三人杨永义到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
一审法院审理查明：位于北海市海城区徐屋南四区二巷4号房屋原是两被告的夫妻共同财产。1995年4月28日，被告段守贵委托孙思兵与原告签订一份《租房合约》，约定被告将位于北海市徐屋南四区二巷（一）3号私房一栋四层全租给原告居住使用，租期为一年半。1997年3月19日，孙思兵代被告段守贵与原告签订一份《租房合约》，约定：被告将上述房屋继续出租给原告居住使用；本合约按1995年6月1日至1996年11月30日条件一律不改变，租金改为每月333元，从1996年12月1日起，租期无限；被告须收回房屋要提前2个月通知原告。从1995年4月28日至2013年4月17日，原告共向被告支付房租41500元。2009年6月16日，原告与被告段守贵签订一份《房屋买卖合同（意向）》，约定：被告段守贵将上述房屋出售给原告，售房价格为300000元；付款方式为协议签订首付30％给被告，住房手续过户给原告后，余款一次付清计210000元；具体实施时间今年九月底前决定；该意向合同还约定了其他相关内容。《房屋买卖合同（意向）》签订后，双方未履行该意向合同。2011年11月16日，被告全国珍写信给原告，称原、被告双方签订房屋买卖意向合同后，因被告家中有事，一直没有精力办理，如原告有意向，该房屋肯定优先卖给原告，被告准备委托他人办理相关手续，另希望原告给一些房租以解燃眉之急。原告称被告要处理完家中变故后再到北海履行合同，因此原告未向被告支付购房款，被告则认为该意向合同不具有合同效力，因此没有将房屋出售给原告。双方亦未签订正式的购房合同。2013年5月17日，两被告签订一份《委托书》，内容为：两被告是夫妻关系，二人准备转让上述房屋，委托石瑛代为办理上述房屋的过户及与之相关的一切手续，以及代为签署与交易上述房屋有关的合同、文件等，受托人石瑛在办理上述房屋的相关手续时所签署的合同、文件，两被告均予以认可。该《委托书》在湖北省武汉市江天公证处办理了公证。2013年5月28日，石瑛与第三人签订一份《房屋买卖合同》，内容为：被告将上述房屋卖给第三人，房屋成交价格为490000元，该合同还约定了其他相关内容。两被告在转让该房屋时没有告知原告。2013年7月1日，上述房屋在北海市房地产交易中心办理了权属转移登记，现该房屋所有权证书登记在第三人名下。原告认为两被告的行为已构成违约，为此原告诉至该院，请求判令：一、原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告协助原告将位于北海市海城区徐屋南四区二巷4号过户到原告名下。三、本案的诉讼费由被告承担。
另查明：上述房屋的门牌号现已变更为徐屋南四区二巷4号。
一审法院认为：本案的争议焦点：l、原告与被告段守贵签订的《房屋买卖合同（意向）》是否合法有效2、原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下是否具有事实和法律依据关于原告与被告段守贵签订的《房屋买卖合同（意向）》是否合法有效的问题。该院认为：原告与被告段守贵签订的《房屋买卖合同（意向）》约定了交易标的、价款，但并没有约定具体的履行期限，从双方签订该意向合同直至2011年11月16日被告全国珍写信给原告时，被告仍表达了要将房屋出售给原告的意愿，但原告一直没有向被告支付购房款，现被告已将该房屋转让给第三人，原、被告双方未就该意向合同的履行达成合意，因此该《房屋买卖合同（意向）》未生效。关于原告要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下是否具有事实和法律依据，该院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同（意向）》并未生效，且石瑛代被告段守贵、全国珍与第三人签订的《房屋买卖合同》经过两被告的合法授权，该房屋已办理了房屋过户手续，现已登记在第三人名下，房屋所有权由第三人合法取得，原告要求被告将涉案房屋过户至其名下没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决：驳回原告曹全基的诉讼请求。
上诉人曹全基不服一审判决，上诉称：关于本案事实部分：1995年4月28日，上诉人与被上诉人签订《房屋租约合同》，被上诉人同意将位于北海市海城区徐屋南四区二巷4号房屋租给上诉人居住，并约定租金、租期。1997年3月19日，上诉人与被上诉人续签租房合同，将房屋无限期租给上诉人居住、管理、使用至今已有19年，现涉案房屋仍是上诉人一家人居住。2009年6月16日，上诉人与被上诉人经协商，被上诉人同意将涉案房屋转卖给上诉人，双方签订《房屋买卖合同》并约定房价、付款方式、变更手续等。2013年4月17日，被上诉人来到北海找上诉人协商房屋买卖之事，并委托中介石瑛代办土地证。约定5月中旬双方办理房屋产权变更手续，当日上诉人支付l万元房租给被上诉人。被上诉人再次承诺将房屋卖给上诉人。2013年5月20日被上诉人单方违约，委托石瑛作为代理人，将双方约定涉案房屋转卖给第三人，并到市房产交易中心办理产权变更手续。本案在一审法院审理时，被上诉人认为上诉人拖欠其房租，故不同意将涉案房屋卖给上诉人，被上诉人辩称没有事实依据。假如上诉人拖欠被上诉人房租。被上诉人还能让上诉人居住l9年上诉人从支付房租及多年房屋维修费总额计算，被上诉人实际还拖欠上诉人218849元。但一审法院判决认为：“上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同（意向）》约定了交易标的、价款，但并没有约定具体履行期限，从双方签订意向合同直至2011年11月16日被上诉人全国珍写信给上诉人时，被上诉人仍表达了将房屋出售给上诉人的意愿，但上诉人一直没有向被上诉人支付购房款。现被上诉人将该房转让给第三人，上诉人、被上诉人双方未就该意向合同的履行达成合意。因此该《房屋买卖合同（意向）》未生效。”即作出驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为，一审法院判决错误的。当时，被上诉人提出待委托人石瑛办好《土地使用权证》，再支付购房款，但一审法院认为上诉人未支付购房款，买卖合同就不生效，是没有法律依据的。二、关于适用法律方面。上诉人认为上诉人与被上诉人签订的《房屋租约合同》及《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，按《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立合同，对当事人是具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立合同，受法律保护。”因此，被上诉人单方违约与第三人签订《房屋买卖合同》是无效的，无效行为不受法律保护。而一审法院简单机械地引用《中华人民共和国物权法》有关规定，认为该房屋已登记在第三人的名下，而不是上诉人。但本案案由是房屋买卖合同纠纷，争议焦点是双方签订《房屋买卖合同》是否合法有效，所以本案处理更应适用于《中华人民共和国合同法》有关规定，而不是该房屋已登记在谁的名下。所以，上诉人认为一审法院判决适用法律不当，以至作出驳回上诉人的诉讼请求的错误判决。综上所述，上诉人认为一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，是没有事实及法律依据的。因此，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效。判令被上诉人转卖给第三人涉案房屋位于北海市海城区徐屋南四区二巷4号协助过户到上诉人名下。本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人段守贵、全国珍答辩称：两被上诉人不同意上诉人曹全基的上诉请求，理由：一、《房屋买卖合同（意向）》未生效。2009年6月，上诉人与被上诉人段守贵签订了《房屋买卖合同（意向）》，但这份意向合同未生效。首先，涉案房屋属两被上诉人所有，但被上诉人全国珍没有在意向合同上签字；再次，这是一份意向合同而不是买卖合同。因此，原判认为“该《房屋买卖合同（意向）》未生效”是客观的。意向合同第六条约定“具体实施时间今年九月底前决定”。即使该意向合同已生效，但约定“具体实施时间”届满后，双方未就房屋买卖达成合意，该意向合同也失去效力。上诉人主张履行《房屋买卖合同（意向）》不成立。二、上诉人请求履行《房屋买卖合同（意向）》已不可能。2013年5月28日，原审第三人杨永义与两被上诉人代理人签订《房屋买卖合同》一份。2013年6月8日，涉案房屋已过户登记属原审第三人杨永义所有，履行《房屋买卖合同（意向）》已不可能。综上，双方签订的意向合同未生效，且约定具体实施期间届满后双方未达成买卖合意，今涉案房屋已为原审第三人所有，双方履行意向合同已不可能。法庭应据实依法驳回上诉，维持原判。
一审第三人杨永义答辩称：同意被上诉人的答辩意见。
上诉人在二审提交《装修费用》和《维修清单》各一份、赠送二被上诉人物品清单一份，证明其没有拖欠二被上诉人租金及在其居住期间对房屋的修缮损失。
二被上诉人对以上证据的质证意见为：已经超出了举证期限，而且以上证据均为上诉人自己书写，不具有真实性，不应当采信。
一审第三人杨永义对以上证据的质证意见为：同意二被上诉人的质证意见。
本院认为，以上证据是上诉人自行计算所得，与本案争议的合同效力和两被上诉人是否协助房屋过户并无关联性，至于赠送被上诉人物品与本案并非同一法律关系，与本案不具有关联性，以上证据均不作为本案证据使用。
对一审查明的事实，各方均没有异议，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人段守贵签订的《房屋买卖合同（意向）》是预约合同还是本约合同，该合同是否发生法律效力？上诉人据此诉请两被上诉人协助其将涉案房屋过户到上诉人名下有无事实及法律依据？
本院认为，段守贵与曹全基于2009年6月16日签订的《房屋买卖合同（意向）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且该合同载明了买卖双方姓名、合同标的、售房价格和付款方式，双方均在合同上签字，已对房屋买卖达成合意，已经具备了合同成立的构成要件，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该《房屋买卖合同（意向）》是已经成立并生效的合同。虽然该合同约定了房屋买卖的相关条款，但同时约定办理房屋过户手续和费用负担等问题由双方协商解决，合同的履行期限则定为“具体实施时间为今年九月底前决定”，该合同是附终止期限的合同，由于双方并未按照合同约定在2009年9月底前对如何办理过户等问题进行磋商或达成新的约定，上诉人也没有实际履行其先支付30%购房款的先合同义务，因而该合同是双方仅对出买卖房屋达成了意向，欠缺构成正式买卖合同的要件，故签订的《房屋买卖合同（意向）》是预约合同，虽然是合法有效的合同，但合同在2009年9月底因履行期限届满而解除，该合同效力自期限届满时失效。上诉人主张合同仍然合法有效没有法律依据，本院不予支持。
至于上诉人诉请两被上诉人协助其将涉案房屋产权过户到其名下的问题，本院认为，现涉案房屋已经由两被上诉人以49万元的价格转让给第三人杨永义，且另行签订《房屋买卖合同》并已将涉案房屋办理了过户登记，上诉人主张第三人取得房屋不合法没有证据证实，两被上诉人与第三人之间的房屋买卖法律关系合法有效，原《房屋买卖合同（意向）》因履行期限届满而解除，且实际该合同也无法履行，上诉人诉请两被上诉人协助其办理房屋过户登记至其名下没有事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，因上诉人与两被上诉人之间的房屋租赁法律关系并未解除，两被上诉人也自认其在出售房屋给第三人时并未提前通知上诉人，上诉人若认为两被上诉人存在违约行为，可另行诉讼解决，但上诉人主张两被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同为无效合同没有法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉主张不能成立，一审判决认定事实基本正确，但认定《房屋买卖合同（意向）》未生效存在适用法律不当，本院予以变更，一审实体判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人曹全基负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
代理审判员 杨天隆
代理审判员 涂 娟
二〇一四年八月十一日
书 记 员 龚安珍
附法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”。