北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8246号
上诉人（原审被告）：林国强，男，1974年8月24日出生.
委托代理人：张维钦，北京市明仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李然，男，1986年10月3日出生。
被上诉人（原审原告）：王馨悦，女，1984年3月4日出生。
委托代理人：仇臻，北京市智舟律师事务所律师。
委托代理人：李华云，女，1961年5月1日出生。
上诉人林国强、李然因与被上诉人王馨悦房确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第59530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林国强的委托代理人张维钦，被上诉人王馨悦的委托代理人仇臻、李华云均到庭参加了诉讼。李然经本院依法传唤，未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人林国强、李然上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审或者改判；2.一、二审诉讼费用由王馨悦承担。事实和理由：1.王馨悦逾期未偿还借款，林国强根据委托公证的内容合法出售；2.房屋买卖流程合法合理，林国强和李然之间不存在恶意串通，且不存在损害王馨悦的利益，房屋买卖合同合法且生效。
被上诉人王馨悦辩称，王馨悦服从一审法院判决，请求驳回林国强、李然的上诉请求。林国强和李然存在恶意串通的行为，李然从未看过房，林国强在王馨悦不知情的情况下将房屋出售损害了王馨悦的合法权益。
王馨悦向一审法院起诉请求：判令林国强代理王馨悦与李然签署的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：2015年3月17日，王馨悦、孙昊（甲方）与葛欣悦（乙方）签署《借款合同》，甲方向乙方借款130万元用于资金周转，借款期限为2个月，自2015年3月17日至2015年5月16日止。合同项下借款利率为每月1.78%，日息除以30日，超过15日的按1个月计算利息，月利息于放款后壹个月对应日支付，出借人、借款人双方收款以双方实名银行转账为准，房屋所有权人王馨悦以2309号房屋作为抵押担保。同日，葛欣悦向王馨悦转账130万元。2015年3月18日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第16142号具有强制执行效力的债权文书公证书，对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。
2015年3月17日，王馨悦向林国强出具两份授权委托书并经北京市方正公证处公证。其中，（2015）京方正内民证字第16140号公证书载明委托事项如下：“1、代为办理预约还款并提前偿还贷款、办理注销与上述房地产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议、领取解押材料。2、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房地产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理房屋、土地核验、代为办理此房地产的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房地产权转移、过户的有关事宜，代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的交税、退税等税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及办理提款手续；代为办理房地产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻帐户中的转出并签署相关文件，且代收全部房款并签署相关文件。3、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。委托期限自委托之日起至委托事项办完为止，受托人有转委托权。”
（2015）京方正内民证字第16143号公证书载明委托事项如下：“1、代为前往房地产管理部门查询上述房地产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案。2、代为预约还款并提前偿还借款，办理注销与上述房地产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料。3、代为办理上述房地产的抵押登记等相关事宜，代签抵押协议，领取抵押后的房产证及相关材料。4、代为办理解除抵押登记手续，签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件。5、代为办理上述房地产的银行贷款手续，并在银行开立帐户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款拮据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行放款及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。委托期限自委托之日起至上述事宜办完为止。”
出卖人王馨悦的委托代理人林国强与买受人李然签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C1040577，打印日期2015年7月1日），约定出卖人所售房屋系2309号房屋，建筑面积67.1平方米，出卖人与买受人通过快乐家家公司居间介绍成交。房屋成交价格系141万元，买受人采取自行交割方式支付房款，买受人向出卖人支付定金，定金金额为10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，支付日期为2015年6月12日。《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》落款出卖人处由林国强代王馨悦签署，买受人处由李然签名，均标注签订日期系2015年9月15日。同日，林国强代王馨悦与李然共同签署了《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》。
关于房屋买卖交易情况，林国强与李然均表示通过快乐家家公司提供居间房屋，双方达成合意以170万元价格买卖2309号房屋。李然委托邬君宁向林国强朋友胡明凯帐户分四次转账支付购房款，于2015年8月12日转账支付50万元，于2015年8月31日分两次转账支付100万元，于2015年9月1日转账支付20万元，共计支付170万元。就此提交《北京市房屋买卖居间合同》、个人网上银行转账打印单为证。其中，《北京市房屋买卖居间合同》签署日期系2015年6月12日，由林国强代王馨悦与李然签署，居间方系快乐家家公司，约定2309号房屋成交价格系170万元，买受人在签订合同同时支付定金10万元，除定金外购房款160万元于过户之前交付。房屋未设定抵押，双方同意自合同签订之日后半年内共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。居间方向双方提供有偿服务，买卖双方自愿选择第2种方式支付服务费，买受人支付服务费及具体时间处均系空白。
诉讼期间，一审法院要求林国强与李然分别协助胡明凯、邬君宁到庭就相关事实予以说明。邬军宁到庭表述称2015年夏天，表哥李然说要买房借款170万元，并给了一个卡号让把170万元转到账户内，邬君宁于2015年8月下旬至9月初分三次将款项转账至账户内。胡明凯未能到庭。林国强向一审法院提交胡明凯于2015年3月17日至2015年8月31日期间向葛欣悦转账的电子银行回单，欲证明林国强委托胡明凯支付葛欣悦本金和利息共计1464500元。
庭审中，王馨悦表示一直居住在2309号房屋内，房屋买卖交易过程中从未接到任何电话，也没有人看房。2015年9月20日，李然带着5个人强占了2309号房屋，将王馨悦及母亲李华云等人轰走，后李然将2309号房屋继续出售，据网上售房信息显示室内家具仍为王馨悦等人遗留。就此王馨悦提交母亲李华云于2015年5月至2015年10月期间的通话记录为证。
经询，李然表示已将2309号房屋另行出售，交易价格230余万元，2309号房屋已经转移登记至案外人名下。
一审法院认为，当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；反之，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
结合各方诉辩意见可知，该案争议焦点在于林国强代理王馨悦与李然签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否存在恶意串通，损害王馨悦利益的情形。就林国强而言，王馨悦向葛欣悦抵押借款时向林国强出具授权委托书并进行公证，各方之间真实法律关系为借贷合同关系，王馨悦并不存在委托林国强出售2309号房屋的意思表示。林国强参与借贷及还款过程，对此情况应予知悉且知晓法律风险。在借贷关系出现纠纷后，林国强持委托书擅自出售2309号房屋，未告知王馨悦亦未征得其同意，在王馨悦仍居住在房屋内的情况下，积极促成房屋交易获取对价款，显属恶意。就李然而言，其表述通过快乐家家公司提供居间服务正常交易，但双方除2015年9月15日签署网签合同外，并未签署其他买卖合同文本或补充协议，对于房款支付及房屋交接等关键性事项均未限定期限，此明显有悖于价值较大的房产交易习惯。2309号房屋登记权属系王馨悦，且因借款行为设立抵押权，而李然在与林国强网签合同《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》前即已经付清所有房款，此明显有违买房人应尽到的合理审慎义务。李然欲购买房屋，但自邬君宁所述情况可知李然并未进行购房准备，全部购房款170万元均来源于借款，且购房后即转卖出售，此明显与购房人正常购房准备流程不符。李然与林国强签署的《北京市房屋买卖居间合同》中对于居间费用及支付金额均未约定，对于买卖双方及居间方的权利义务亦未给予充分保障，此明显与居间方促成交易获取居间费的营利目的不符。另，就房屋交易而言，房款数额较大，亦因此引发争议及违约责任，交接款项应予谨慎，而李然与林国强之间的房款交接均通过案外人转账，且未有相应授权或收款收条。上述事实与正常的房屋交易行为明显不符，存在疑点，而李然未能对此作出合理解释。在此情况下，一审法院可以推定林国强与李然就买卖2309号房屋存在恶意通谋，而此行为损害了房屋所有权人王馨悦的合法利益。王馨悦要求确认林国强与李然签署的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效理由正当，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条之规定，判决：一审法院确认林国强与李然签署的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C1040577）无效。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《北京市房屋买卖居间合同》、公证书等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点系林国强代理王馨悦与李然签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否存在恶意串通，损害王馨悦利益的情形。第一，王馨悦向葛欣悦抵押借款时向林国强出具授权委托书并进行公证，各方的真实意思表示主要基于借贷合同关系产生的，王馨悦并非存在委托林国强出售涉案房屋的真实意思表示。第二，即使王馨悦授权林国强出售房屋，但并不当然排除林国强有告知王馨悦及征得其同意的义务。第三，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”结合葛欣悦的相关证人证言，涉案房屋在借款关系过程中已作抵押，抵押权人系葛欣悦，在王馨悦到期未偿还借款时，葛欣悦未就相关款项进行催要，并未就抵押权实现的方式与王馨悦达成协议，亦未请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，而是由林国强代王馨悦向葛欣悦按月支付借款利息。在王馨悦仍居住涉案房屋的情况下，林国强擅自直接将涉案房屋出售给李然，显属恶意。第四，在居间服务内容方面，虽然林国强与李然均表示通过快乐家家公司提供居间服务，但双方在诉讼过程中对快乐家家公司提供居间服务的内容、居间费用、经纪人等重要信息均不能提供合理的解释和证据；在购房款交付方面，涉案房屋设有抵押权的情况下，李然在与林国强签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》前即已经付清所有房款；在买卖合同重要条款的约定及履行方面，双方除2015年9月15日签署网签合同外，并未签署其他买卖合同的文本或补充约定，对于房款的支付形式、房屋交接等房屋交易中重要事项均未约定期限；在购房目的及行为上看，李然在购得房屋数月后在诉讼过程中即再次将房屋转售，且转售价格显著高于李然买房的价格，其行为及购房目的足以让人存疑。
综上所述，上述行为明显有悖于买卖房屋的正常交易习惯，结合案件查明的情况及各方当事人陈述，故本院可以推定林国强与李然就买卖涉案房屋存在恶意串通，损害了房屋产权人王馨悦的合法利益。原审法院据此确认林国强与李然签署的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C1040577）无效，并无不当。林国强、李然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17490元，由林国强、李然负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高贵
审 判 员 潘蓉
代理审判员 姜君
二〇一六年八月二日
书 记 员 黄璐
书 记 员 崔莹