山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰商初字第929号
原告张春明，个体工商户。
委托代理人许永强，山东有泰律师事务所律师。
被告临沂市农业生产资料公司，住所地临沂市兰山区金雀山路89号。
法定代表人柏建帅，经理。
委托代理人马建国，山东兰亭律师事务所律师。
原告张春明诉被告临沂市农业生产资料公司（以下简称农资公司）租赁合同纠�一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春明的委托代理人许永强，被告农资公司的委托代理人马建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春明诉称，2013年3月15日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告将其综合楼第18号房屋出租给原告用于个体经营，年租金4万元，租赁期限自2013年3月15日起至2014年3月14日止。同时，被告按年租金价格的10%收取原告保证金4000元，合同履行过程中如有违约，违约方支付违约金5万元，如发生纠纷，交兰山区人民法院裁决。合同签订后在履行过程中，被告于2013年8月16日通知原告搬离租赁房屋，不得再继续经营。被告的行为属于违约，根据合同约定，应支付原告违约金5万元。同时，应退还原告所交的保证金4000元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告支付原告违约金50000元并退还保证金4000元，共计54000元；诉讼费用由被告承担。
被告农资公司辩称，原告所诉无法律依据，不符合双方的合同约定，依法应予以驳回。
经审理查明，被告临沂市农业生产资料公司系山东省农业生产资料公司临沂分公司变更而来。2013年3月15日，原告张春明（乙方）与山东省农业生产资料公司临沂分公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，由原告租赁被告综合楼18号房，合同主要约定：一、出租物及数量：该房位于甲方综合楼第18号房；二、用途：乙方所租房屋只能用于化妆品经营，不准私自变更用途。三、租赁有效期限：一年，自2013年3月15日至2014年3月14日。四、租金及交纳方式：须交租金为4万元，先交后用。本合同签订之日，一次性全额交清租赁费。五、保证金：按房屋年租价的10%交保证金。签订合同之日，乙方已交保证金4000元�如乙方有违约行为，保证金不再退还；给甲方造成损失的，照价赔偿，先照数扣保证金，不足的部分由乙方补交钱款。六、双方的权利和义务……2、甲方提供乙方合同期内的供水、供电条件（非甲方原因除外），按季收费。乙方每季度内按甲方通知的水电表数向甲方交纳水电费（包括电损、无功电），收费价格按有关部门收取甲方用电、用水的价格执行。如不按通知时间交纳，甲方将停止供水、供电。如发现乙方盗用电、水的，每发现一次乙方必须支付给甲方1000-5000元作为赔偿。……6、合同到期，甲方将所租房屋收回。乙方每拖延一天，赔偿1000元；乙方如续租，需在30天前向甲方书面申请，30天内每迟一天申请罚乙方200元；申请续租后又反悔的，保证金不再退还。……七、违约责任1、以上条款双方必须严格履行。如有一方不履行本合同全部条款或部分条款，均视为违约，另一方有权提出解除合同，并由违约方支付违约金5万元，造成损失的全额赔偿对方。2、因不可抗力的因素，如地震、台风、瘟疫、战争，导致合同不能履行，损失由甲乙双方协商解决，双方均不承担违约责任。合同还对其他事项作出了约定。于2013年3月14日，原告向被告农资公司支付了一年的租赁费40000元，于2013年3月16日，原告向被告农资公司交纳了保证金4000元。合同履行中，因包括涉案房屋在内的环宇集团和农资公司片区的房屋被列入政府征收改造项目，根据征收安排，被告于2013年8月16日向各租户下发《市场、房屋腾空通知》，要求各租户搬离。原、被告因租赁的房屋产生纠纷，形成纠纷。原告的诉讼请求为：请求法院判令被告支付原告违约金50000元并退还保证金4000元。
庭审中，被告认为房屋被政府征收系不可抗力，被告不存在违约行为。为此，被告提交环宇集团和农资公司片区征收改造建设协调推进领导小组会议议程一份、2013年4月26日工作简报第一期（总第1期）一份、临沂市中心城区开发建设指挥部临城指字{2013}49号《关于明确环宇集团和农资公司片区征收改造建设协调推进领导小组办事机构及职能职责的通知》一份、房屋征收培训重点内容一份、环宇集团和农资公司片区征收改造建设协调推进领导小组文件临环协推字{2013}1号《关于明确综合调度组责任分工的通知》一份、环宇集团和农资公司片区征收改造建设协调推进领导小文件临环协推字（2013）1号一份、2013年5月12日工作简报第二期（总第二期）一份、环宇集团和农资公司片区征收改造建设协调推进领导小组会议纪要周调度会议纪要（2013年第2次）一份、工作简报第三期一份、环宇集团和农资公司片区房屋征收宣传手册一份（内有兰山区人民政府房屋征收决定公告临兰政征公告字2013第6号）予以证实。
庭审中，被告主张原告并没有按房屋腾空通知搬离房屋，原、被告双方的租赁合同一直正常履行，被告每季度向原告及其他各租赁户收取水电费用，并没有停水停电，直至2014年4月份原告才搬离，至今原告尚欠被告水电费468.5元，同时，原告未在租赁合同到期后及时搬离，按照租赁合同约定，应按每天1000元支付被告赔偿金。为证实主张的事实，被告提交原告及其他各租赁户自2013年4月至2014年2月用电量统计表一宗，2013年6月6日、2013年9月23日、2013年12月5日的水电费收据各一份，证实在下发房屋腾空通知后，原告租赁的18号沿街楼及其他租赁户租赁的沿街楼一直具备经营条件，被告不存在违约情形，原告仍然在租赁房屋继续经营，产生水电费用。
原告质证认为，对2013年4月至2014年2月用电量统�表的真实性、合法性、关联性均有异议，因原告已于2013年8月16日搬离涉案房屋，被告在2014年2月份统计的水电数量与原告无关。2013年9月23日、2013年12月5日的水电费收据是对2013年8月16日之前水电费用的结算，水电费收据是到2013年12月5日，这与被告提出的原告在2014年4月份搬离房屋自相矛盾，自被告向原告发出房屋腾空通知后，租赁房屋已无法经营。
上述事实，主要根据当事人的陈述、《租赁合同书》、租赁费、保证金收款凭证、房屋腾空通知、房屋被征收改造的相关文件及庭审调查等予以证实，以上证据均已收集并记录在卷。
本院认为，原告张春明与被告农资公司签订的《租赁合同书》系双方当事人真实的意思表示，其内容、形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人均应按约履行己方义务。合同订立后，原告向�告农资公司支付了租赁期间的租赁费40000元及保证金4000元，被告依约向原告提供了租赁房屋。后因包括涉案房屋在内的片区被政府征收改造，因不可抗拒的客观情况导致租赁合同无法再继续履行。在被告向原告下发房屋腾空通知后，应视为双方的房屋租赁合同已经解除。合同解除后，原告要求被告农资公司返还原告已经交纳的保证金4000元，理由正当，于法有据，本院依法予以支持。对原告主张被告违约，要求被告支付违约金5万元，因房屋租赁合同解除非因被告履行合同中有违约行为导致，系涉案房屋被政府征收导致，被告的主张与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。原告主张2013年8月16日房屋腾空通知下发后租赁房屋已无法经营，被告主张2013年8月16日房屋腾空通知下发后原告占用涉案房屋至2014年4月份，且被告尚拖欠原告水电费468.5元，对合同解除后原、被�对剩余租期内的租赁费争议，因原告的诉讼请求中无返还剩余租期内租赁费的请求内容，本院依法不予处理。本案判决后，当事人可另行解决处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民法通则》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告临沂市农业生产资料公司于本判决生效后十日内返还原告张春明保证金4000元。
二、驳回原告张春明的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由原、被告平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数�出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 马 勇
人民陪审员 崔宝彬
人民陪审员 崔晓森
二〇一六年二月三日
书 记 员 齐海慧
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十四条公民、法人享有著作权（版权），依法有署名、发表、出版、获得报酬等权利。
第九十七条公民对自己的发现享有发现权。发现人有权申请领取发现证书、奖金或者其他奖励。
公民对自己的发明或者其他科技成果，有权申请领取荣誉证书、奖金或者其他奖励。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。