江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜商初字第1153号
原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号3楼。
负责人彭新，该公司总经理。
委托代理人刘鸿程，该公司业务经理。
委托代理人高志青，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被告无锡市中建钢构有限公司，住所地宜兴市新建镇发开区内。
法定代表人吴建新，该公司董事长。
被告江苏天福房地产开发有限公司，住所地宜兴市湖父镇竹海村。
法定代表人陈息凤，该公司董事长。
被告吴建新。
被告吴翠萍。
被告董俊良。
委托代理人王彬（受无锡市中建钢构有限公司、江苏天福房地产开发有限公司、吴建新、吴翠萍、董俊良共同委托），宜兴市新街法律服务所法律工作者。
原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）与被告无锡市中建钢构有限公司（以下简称中建公司）、江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、吴建新、吴翠萍、董俊良金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托代理人刘鸿程、高志青，中建公司、天福公司、吴建新、吴翠萍、董俊良的委托代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信达公司诉称：2013年3月15日，中国农业银行股份有限公司宜兴市支行（以下简称农业银行）向中建公司发放500万元贷款，到期日为2013年9月14日，由中建公司以其机械设备、国有土地使用权及房屋为上述借款提供抵押担保，并由天福公司、天乾公司、吴建新、吴翠萍、董俊良提供连带责任保证。中建公司借款后未按期归还本息，各保证人亦未履行保证责任。农业银行催要无果，后将该债权转让给其，其现诉至法院，要求判令：1、中建公司立即归还借款本金500万元及利息347414.83元（截至2014年5月31日）及以本金500万元为基数，自2014年6月1日起至实际归还之日止按年利率5.88%上浮50%计算的利息；2、对抵押物行使优先受偿权；3、天福公司、天乾公司、吴建新、吴翠萍、董俊良对中建公司的全部债务承担连带清偿责任；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告中建公司、天福公司、吴建新、吴翠萍、董俊良共同辩称：中建公司借款是事实，天福公司、吴建新、吴翠萍、董俊良担保也是事实，但中建公司、天福公司、吴建新、吴翠萍、董俊良现均无能力归还借款或履行担保责任。
经审理查明：2011年9月21日，农业银行与中建公司签订最高额抵押合同一份，约定中建公司以其机械设备105台（套）【附抵押物概况】为农业银行与中建公司自2011年9月21日起至2013年9月20日止所形成的债权最高余额750万元提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的一切费用。双方于当日办理了抵押登记，登记记载的被担保债权数额为750万元。
2011年9月27日，农业银行与中建公司签订最高额抵押合同二份，分别约定中建公司以其所有的坐落于宜兴市新建镇留住村的国有土地使用权及房屋为农业银行与中建公司自2012年9月27日起至2013年9月26日止所形成的债权分别在最高余额300万元、900万元范围内提供最高额抵押，抵押担保范围包括债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的一切费用。双方办理的抵押登记记载的债权数额分别为300万元、318万元、582万元。
2013年2月20日，农业银行又与天福公司以及吴建新、吴翠萍、董俊良签订最高额保证合同各一份。二份合同均约定，天福公司以及吴建新、吴翠萍、董俊良为农业银行与中建公司自2013年2月20日起至2015年2月20日止所形成的债权分别在最高余额7000万元、1亿元范围内提供连带责任保证担保。保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的一切费用。合同还约定，本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。
2013年3月15日，农业银行与中建公司签订流动资金借款合同一份，约定中建公司向农业银行借款500万元，借款期限自2013年3月15日起至2013年9月14日止，借款利率为固定利率，按合同签订时所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮5%。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息。同日，农业银行按约向中建公司发放贷款500万元，利率为年利率5.88%。中建公司借款后未按约归还本息，截至2014年5月31日，中建公司结欠借款本息5347414.83元。
2013年12月18日，信达公司与农业银行签订分户债权转让协议，约定农业银行将包括本案债权在内的对中建公司的9笔债权（包括保证、抵押、质押等从权利）转让给信达公司。2014年1月14日，信达公司与农业银行在江苏法制报发出债权转让暨债务催收联合公告，要求本案被告在内的债务人及担保人向信达公司履行债务。
以上事实，有最高额抵押合同三份、最高额保证合同二份、流动资金借款合同一份、借款借据、欠款清单、分户债权转让协议及清单、债权转让暨债务催收联合公告及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉最高额抵押合同、最高额保证合同、流动资金借款合同为双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现农业银行已将本案债权转让给信达公司，并已通知中建公司及各担保人，信达公司有权向中建公司及各担保人主张权利。中建公司应当未按时归还借款，其除应归还借款本金外，还应按合同约定的罚息利率承担罚息。中建公司以其机械设备、国有土地使用权及房屋提供了抵押担保，并办理了抵押登记，因此，信达公司可对抵押物在抵押担保范围内行使优先受偿权。因农业银行与天福公司、吴建新、吴翠萍签订的最高额保证合同均约定排除物的担保优先，该约定符合法律规定，本院予以确认，故天福公司、吴建新、吴翠萍应在保证范围内对所担保的债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条之规定，判决如下：
一、无锡市中建钢构有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金500万元及利息347414.83元（截至2014年5月31日）及以本金500万元为基数，自2014年6月1日起至实际归还之日止按年利率8.82%计算的利息。
二、如无锡市中建钢构有限公司未履行上述义务，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对无锡市中建钢构有限公司提供的抵押财产即机械设备105台（套）【按抵押物概况清单】、坐落于宜兴市新建镇留住村的国有土地使用权及房屋以折价或拍卖、变卖所得价款分别在抵押担保债权登记数额750万元、300万元、318万元、582万元范围内优先受偿无锡市中建钢构有限公司上述第一项债务及应承担的本案诉讼费。
三、江苏天福房地产开发有限公司对无锡市中建钢构有限公司上述第一项债务在7000万元范围内承担连带保证责任。
四、吴建新、吴翠萍、董俊良对无锡市中建钢构有限公司上述第一项债务在1亿元范围内承担连带保证责任。
案件受理费49232元，财产保全费5000元，由中建公司、天福公司、吴建新、吴翠萍、董俊良负担。该款已由信达公司垫付，天福公司、天乾公司、吴建新、吴翠萍、董俊良于本判决发生法律效力之日10日内支付给信达公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审 判 长 陈 俊
代理审判员 李悦欣
人民陪审员 汤 珞
二〇一四年十月十四日
书 记 员 夏沈陶