河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1321号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谷洪亮。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张跃。
委托代理人：张婕。
委托代理人：梁洪亮，北京市威宇律师事务所律师。
上诉人谷洪亮因与上诉人张跃房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2015）三民初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原、被告经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，于2014年9月21日在该公司见面并签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将自己名下的夫妻共有的位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、高尔夫球场南侧和安花园达观别墅A2-83号出售给原告。原告按合同约定支付被告各款项：购房定金100000元、购房款2500000元，共计2600000元。双方约定于2014年12月1日，连同中介公司人员一起办理公证手续，但2014年12月1日，原告未能与被告取得联系。被告于2014年12月2日在将处理房屋买卖事务的权利委托给张婕。原告认为被告委托张婕的行为是为了再次出售该房屋，且被告不同意办理公证手续属于违约，故未再给付购房尾款。
一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力本院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。现双方当事人均同意继续履行合同，故原告主张继续履行合同的主张本院予以支持。2014年12月1日，被告未与原告联系是因为被告妻子身患××，属于特殊原因。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方在履行合同时产生了误会，原告方误认为被告违反合同，委托他人一屋二卖。被告方对于本地交易习惯并不了解，认为房屋公证后原告方变为自买自卖。故此可以推定双方均无要违约的意思表示，故双方主张对方支付违约金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告谷洪亮与被告张跃继续履行双方于2014年9月21日签订的关于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、高尔夫球场南侧和安花园达观别墅A2-83号《房屋买卖居间合同》。二、原告谷洪亮于本判决生效七日内给付被告张跃购房尾款人民币1430000元。三、被告张跃于原告给付全部购房款后三日内配合原告办理过户登记手续。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告的全部诉讼请求。案件受理费17670元，由原告负担8835元（已预交），由被告负担8835元（于本判决生效三日内交纳）。
原审判决后，双方均对一审判决不服，向本院上诉，上诉人谷洪亮请求撤销原判，依法改判由被上诉人张跃承担全部违约赔偿责任；请求被上诉人按照签订房屋买卖合同时甲、乙、丙三方的口头约定进行交易；一、二审诉讼费、保全费均有被上诉人张跃负担；其上诉理由是：1、被上诉人张跃的行为属于根本违约；2、上诉人没有违约行为，而是属于没有办法进行履约行为的行使；3、一审判决认定事实错误、适用法律不当。
上诉人张跃请求撤销原判，依法改判支持上诉人张跃一审反诉请求，依法解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，依法判令被上诉人谷洪亮向上诉人张跃支付违约金806000元；一、二审诉讼费由被上诉人谷洪亮承担；其上诉理由是：1、一审法院认定事实不清，双方约定被上诉人先支付第三笔购房款后双方办理委托公证手续，被上诉人谷洪亮未按照约定给付第三笔购房款；2、一审法院裁判结果不公，上诉人张跃依据合同第十一条约定，请求解除合同，并判决被上诉人谷洪亮支付违约金，而一审判决继续履行有失公允。另补充，谷洪亮在录音中提出委托公证的内容不但包括公证过户，还包括不过户可以买卖和贷款，我方无法接受，这是我方不继续执行合同的原因，同时关于公证内容的事项在双方买卖合同第三条有约定。
上诉人张跃针对上诉人谷洪亮的上诉答辩称，1、谷洪亮严重违反合同约定，未按照约定时间支付第三笔购房款事实清楚；2、上诉人张跃没有违约，违约的是上诉人谷洪亮，根据《房屋买卖居间合同》第十七条的约定，双方有先后履行顺序，在上诉人谷洪亮没有依约支付第三笔购房款的情况下，上诉人张跃享有先履行抗辩权，有权推迟办理房屋委托公证手续；3、上诉人谷洪亮应按照约定主动向上诉人张跃支付购房款，上诉人张跃并不负有主动联系上诉人谷洪亮的义务。上诉人谷洪亮明知上诉人张跃的银行账号，却找种种理由不按时付款，其严重违约的事实是明显的；4、上诉人谷洪亮上诉状中所说的“先办公证再付第三笔款等内容的三方口头约定”及“上诉人张跃收到260万后交房钥匙的承诺”都根本不存在，上诉人谷洪亮向通过编造上述情况，达到掩盖其违约事实的目的；5、在合同履行期间，上诉人张跃的妻子因患××到国外治疗，上诉人张跃需伴随进行陪同护理，上诉人张跃委托自己的姐姐代为处理房屋合同事宜，合理合法；6、上诉人谷洪亮提出上诉人张跃想将房屋出售给第三方，没有任何事实依据，上诉人张跃及姐姐张婕从没有带其他人看这套房子；7、在《房屋买卖居间合同》就履行内容有明确约定的情况下，不能使用交易习惯；故在上诉人谷洪亮严重违约，不按约定时间支付第三笔购房款，而上诉人张跃并未违约，请求撤销一审判决，依法解除《房屋买卖居间合同》，并支付上诉人张跃违约金806000元。
上诉人谷洪亮针对上诉人张跃的上诉答辩称，1、根据三方买卖合同约定2014年12月1日张跃夫妻配合谷洪亮夫妻办理房屋委托公证手续并携妻子前来收取谷洪亮夫妻应付购房尾款，张跃夫妻没有于2014年12月1日前来履约；2、张跃委托兴达房产独家销售，时效是2014年9月15日至12月15日，并于2014年9月21日签订买卖房屋三方合同，张跃在收到谷洪亮260万购房款后又委托他人出售此房；3、张跃在收到谷洪亮夫妻支付的100万购房款后把房门钥匙用快递的方式交给谷洪亮，后张跃私自更换房门钥匙；4、合同第三条，我没有意见，这是我们共同同意的，但是我们找居间方的目的就是请居间方给我们办理相关事宜及监督我们之间的交易流程以及协助我们整个交易流程的进行，我们按照合同约定做什么事情都要通过居间方，所以我的付款一定要通过居间方付给张跃，张跃方所说的我应该提前积极主动的按合同约定于2014年12月1日将款项支付，说明张跃方承认张跃于2014年12月1日并没有按照合同约定的地点没有来收取谷洪亮的购房款，另外，中介方的证人一李洪岩和证人二李某也是我们这个房屋买合同的办事员，他们在一审的出庭证词当中已经证明了这，已经证明了2014年12月1日之前他们也一直在和张跃方通过电话和联系，但是都联系不上，但在2014年12月2日我和张婕的微信记录里，张婕告诉我说张跃打算在美国办理公证，但没有说明张跃在美国办理什么样的公证，所以我马上问了燕郊的过户部门，问张跃如果在美国办理公证的方法按照我们的合同约定可不可以办理全权公证，燕郊公证处说这样的公证在燕郊是无法转公证的，燕郊是不能作转委托和转公证的，所以这种委托和公证没有意义，我把这个情况通过电话及时告诉了强婕，在2014年12月2日之前至今我都一直无法和张跃联系，中介也无法和张跃取得联系，因为我们的实际合同约定是2014年12月1日张跃协其妻子一起来配合我办理全权公证，并且亲自接受我们的购房尾款，而且在接受购房尾款之前结清所欠物业的所有费用，因为我们已经去物业了解过，张跃于2014年12月1日尚有几万元物业费及其他费用没有和物业结清，所以我们非常着急的要和张跃商量，张跃这样的作法现在完全使我们的原合同签订履约方法及交易方法无法实现，我们原合同的实际约定是张跃夫妻要先全权配合我把全权公证办理完成之后并且结清所有物业欠费之后我们和中介一起去银行直接把所应支付的购房尾款一次性支付给张跃，这是我们实际的合同约定，另外，张跃方所说的公证的方式和方法应该包括什么不应该包括什么，这在燕郊公证处有统一的格式文本，不是我们要求的，都是全权公证，另外，二手房的过户方法按国家规定，基本方法有两种，第一产权直接过户，第二通过国家正规的公证处进行全权公证，这也是国家法律规定的二手房交易方法之一，实际上全权公证也是一种权属转移的方法，这样的方法不是我特别提出来的，而是国家规定的二手房交易办法之一，也是燕郊乃至全国统一的二手房交易的习惯方法之一。张跃方所提出来的说我应该在2014年12月1日把购房款支付给他，但是应该在张跃给我办理公证之前支付给他，关于这一点，房屋买卖居间合同的第五条有明确的规定，第一是我应该支付给张跃10万元作为定金，如乙方一次性付款，我属于一次性付款客户，可以分为几种付款方法，按照双方的约定为准，我们明确了约定的方法，所以有了后边的补充条件，最后一句待房屋过户后由丙房将购房款转交甲方，所以这是我们委托丙方的意义所在，我们不难从这一条的四点当中可以看出来二手房的交易有两种，一种是全款，也就是现金支付的方法，一种是贷款，贷款也可以体现国家的法律是公平公正的，贷款是过户后把贷下来再给，我们是不需要贷款的，是通过丙方将买房的钱支付给卖房人。他们一直在说张跃的爱人生病不能回来，所以没有办法回来委托其姐姐张婕于张跃违约后进行代理帮助张婕办理这套房产过户给谷洪亮的事情。另外，我们在签订合同的时候我们的约定是我全款分期支付给张跃的方法，张跃夫妻在260万元房款以后配合我进行过户，然后我再把剩余的143万房款支付给张跃夫妻，所以我们为什么这样的约定，是因为二手房在过户之前办理过户手续的时候，这里的过户指公证及直接办理房产转移两种，我们双方当事人共同选择的交易方法是全权公证的方法，因为燕郊的公证只有一种，所以中介方只写了公证给乙方，他们认为没有必要写具体，因为只有一种方法，这一点在证人一审的庭审笔录当中证人已经明确的表示过，证人李某和谷洪亮的电话录音也就是一审证据十七中也清楚的表达了他这样写的意思，所以通过本买卖合同的第五条第二点已经很清楚的约定了我什么时候应该支付给张跃最后一笔房款。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人谷洪亮、张跃经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司中介，于2014年9月21日签订的《房屋买卖居间合同》是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对合同效力予以确认并无不妥；双方应按合同约定履行合同义务，依据合同约定，双方应于2014年12月1日一起办理尾款给付及公证手续，但2014年12月1日，上诉人谷洪亮未能与上诉人张跃取得联系。上诉人张跃于2014年12月2日在将处理房屋买卖事务的权利委托给其姐姐张婕。上诉人谷洪亮认为上诉人张跃委托张婕的行为是为了再次出售该房屋，且上诉人张跃不同意办理公证手续属于违约，故上诉人谷洪亮未再给付购房尾款。2014年12月1日，上诉人张跃未与上诉人谷洪亮取得××，属于特殊原因。双方在履行合同时产生了误会，上诉人谷洪亮误认为上诉人张跃违反合同，委托他人一房二卖。而上诉人张跃对于本地交易习惯并不了解，认为房屋公证后上诉人谷洪亮变为自买自卖。本案的主要争议是对合同第十七条约定的理解，到底是应先给付尾款还是先办理房屋委托公证手续，因双方对该条款的理解不同导致合同无法继续履行，本院认为，依据相应法律规定及房产交易的一般习惯，双方的约定应是约定同时履行，但二手房交易对买卖双方来说都是一笔巨大交易，双方互不了解，彼此间缺乏信任的基础，双方都想降低自己的风险。由于房屋买卖不像其他商品具有买卖的即时性，而是一个相对持续的过程，在购房任何一个环节出了问题，都能影响房屋买卖的顺利进行。一审认定2014年9月21日签订的《房屋买卖居间合同》有效并应继续履行，且上诉人谷洪亮已按照合同约定给付定金及前两笔房款，但双方在合同中对办理过户手续和支付第三笔房款先后履行顺序没有约定，应当属于同时履行，这意味着一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。鉴于本案中，上诉人谷洪亮已按照合同约定给付定金及前两笔房款，已履行了合同的主要义务，且根据其一审期间提供的证据证实已准备好第三笔房款并主动与上诉人张跃联系过，因未联系上而未果，故上诉人张跃关于上诉人谷洪亮违约的理由不能成立；而2014年12月1日，上诉人张跃未与上诉人谷洪亮××，属于特殊原因，且上诉人张跃在合同约定履行日之后的第二天即2014年12月2日将处理房屋买卖事务的权利委托给其姐姐张婕。如果依照上诉人张跃的委托，双方及时办理涉案房屋的公证事宜，双方亦不会产生其他损失，故上诉人谷洪亮关于上诉人张跃违约的理由不能成立；尽管双方之间因误会导致合同未继续履行，但根据双方一审诉求，双方只是在哪方违约有争议，均未提出解除合同，上诉人张跃虽上诉主张上诉人谷洪亮违约并要求解除合同，但上诉人张跃提供的证据无法证实上诉人谷洪亮存在违约的事实，故一审判决双方继续履行原协议并无不妥，双方应按照协议约定在上诉人谷洪亮给付余款143万元的同时，上诉人张跃协助上诉人谷洪亮办理房屋委托公证手续；双方合同第一条第七款约定：“甲方（上诉人张跃）结清过户前此房发生的物业费、取暖费、水、点、燃气、有线电视、电话费等相关甲方应结清的费用，若甲方未交清上述相关费用，乙方（上诉人谷洪亮）或丙方有权从乙方应付的房款中扣除。甲方保证所售房屋符合国家现行法律及相关交易政策规定，甲方对违反国家现行法律及相关交易政策规定引起的后果承担法律责任。”根据上述约定，上诉人张跃应将上述协议约定的相关费用结清，如上诉人张跃在过户前未结清上述涉案费用，上诉人谷洪亮可从尚未给付的房款中扣除；综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决有履行先后顺序稍有不妥，应予纠正，双方上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2015）三民初字第377号民事判决第一项、第四项、第五项，即：“一、原告谷洪亮与被告张跃继续履行双方于2014年9月21日签订的关于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、高尔夫球场南侧和安花园达观别墅A2-83号《房屋买卖居间合同》。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告的全部诉讼请求。”；
二、撤销河北省三河市人民法院（2015）三民初字第377号民事判决第二项、第三项，即：“二、原告谷洪亮于本判决生效七日内给付被告张跃购房尾款人民币1430000元。三、被告张跃于原告给付全部购房款后三日内配合原告办理过户登记手续。”；
三、上诉人谷洪亮于本判决生效七日内给付上诉人张跃购房尾款人民币1430000元，上诉人张跃收到购房尾款的同时即协助上诉人谷洪亮办理过户登记手续；
四、上诉人张跃于本判决生效七日内将涉案房屋过户前发生的物业费、取暖费、水、点、燃气、有线电视、电话费等相关费用结清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17670元，由上诉人谷洪亮负担8835元，由上诉人张跃负担8835元；二审案件受理费11885元，由上诉人谷洪亮负担5955元，由上诉人张跃负担5930元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一五年九月十四日
书 记 员 寇兴伟