重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05492号
上诉人（原审原告）：向勇辉。
委托代理人：汤文俊，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区虎溪镇糠市街14号。
法定代表人：李思廉，该公司董事长。
委托代理人：杨振伟，系该公司职工。
上诉人向勇辉与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年6月23日作出（2015）沙法民初字第03965号民事判决，向勇辉对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人向勇辉的委托代理人汤文俊，被上诉人富力公司的委托代理人杨振伟到庭参加了询问。本案现已审理终结。
向勇辉一审诉称：原告与被告于2014年3月14日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，原告按约支付了被告房款1879880元，但被告并未按约定于2014年12月30日将房屋交付给原告使用。2015年3月27日，被告方向原告发出通知，通知原告接房，被告已经逾期87天。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决被告支付原告逾期交房违约金81774.78元。
富力公司一审辩称：双方存在商品房买卖合同关系属实，本案讼争房屋在2014年12月30日已经符合交房条件，但原告申办的按揭贷款直到2015年3月才放款，被告根据合同约定可以顺延交房时间到原告付清全部房款之日，被告不存在违约，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2014年3月14日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于XXXX建筑面积为526.72平方米、套内面积为418.19平方米的非住宅房屋一套，该房屋的总成交金额为3749880元，房款以首付加按揭方式支付，交房时间为2014年12月30日前，交房时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应退回原告已付的房款。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同补充协议第二条约定：原告在房屋交接前，应按合同约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭方式付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给被告；如原告逾期付款的，除交清房款外，还应当按约定交清逾期付款的违约金。否则，被告有权相应顺延交房时间。合同补充协议第八条约定：原告保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是原告的有效地址，如原告需变更通讯地址的，自变更之日起3日内应当书面通知并得到被告确认。原告应当及时查收被告邮寄的函件，如原告未及时收取的，自被告寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第五日，视为原告收到。上述合同及补充协议签订后，原告于2014年4月3日支付了房价款374988元、2014年6月17日支付了房价款1504892元，余款1870000元通过申请银行按揭贷款的方式支付，但按揭贷款1870000元被告迟至2015年3月26日才收到，2015年3月27日被告向原告开具了该按揭房款的发票，被告同时通知物业管理部门可以为讼争房屋的业主办理交付手续，但原告至今未接房。由于原告认为被告存在逾期交房的行为，遂诉至法院，要求法院依法判如所请。
另查明，原告在其与被告签订的商品房买卖合同中填写的通讯地址为：“XXXX”。2014年12月22日，被告通过邮政特快专递的方式向原告邮寄了《楼宇交付使用通知书》，告知原告其购买的本案讼争房屋的约定接房时间为2014年12月30日，原告尚未支付的房款金额为1870000元，被告同时告知原告“申请银行按揭者，需被告收妥银行按揭款及付清银行按揭款外的应交余款后，方可办理收楼手续”。原告否认收到该通知，但被告举示的邮件查询记录显示该邮件已签收。
审理中，原告称被告2015年3月27日才通知其交房，已经构成逾期交房，应当承担相应的违约责任，并坚持要求判如所请，被告坚持认为已经按合同约定通知原告交房并明确表示按揭贷款未付清者交房时间相应顺延，被告不存在逾期交房，不同意原告的诉讼请求。
一审法院认为，虽然商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，但也应当遵守买卖合同的一般规则，即买方必须全面适当履行合同义务，按约付清全部价款，否则出卖方可以拒绝交付标的物。本案中，虽然双方约定的交房时间为2014年12月30日，但此时原告申请的按揭贷款款项并未实际支付给被告，原告并未履行其付清房款这一基本义务，被告依法、依双方的约定均可以顺延交房时间。因此，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋并不构成违约。
其次，被告已经提前按照原告提供的送达地址向原告邮寄送达了交房通知书，并特别告知必须待按揭款到账之后方可办理接房手续，此时原告即应当知道自己申请的本案讼争房屋按揭贷款尚未到账的事实，但并未有任何证据显示原告对此采取措施进行补救，以避免发生不能按期接房的不利后果，因此导致的损失也应当由原告自行承担。原告辩称未收到被告邮寄的交房通知，但从送达地址的本意来看，只要相对方按此地址提前一定的时间进行邮寄且按照正常的投递时间足以送达，即应当视为收到，如果由于收件人的原因无法收到或者延迟了解到该信件的内容，相应的不利后果应当由收件人自行承担。并且，从双方的约定来看，双方明确约定在邮件交寄后第五日视为送达，本案原告与被告的地址均在重庆市主城区，按照通常的邮寄时限，五天的时间足以到达。因此，即便由于种种原因导致原告未收到或未阅读该邮件，也应当视为原告已经收到和知晓了被告邮寄送达的交房通知及其内容，原告关于未收到被告邮寄送达的交房通知的辩解，于法无据，一审法院不予支持。
再次，在原告与被告签订商品房买卖合同至双方约定的交房时间这一期间，正是实体经济特别是房地产行业增速放缓的时期，商品房销量增长缓慢，冲量和快速回款无疑是每一个房地产开发企业不懈追求的目标，如果说是被告存在迟延办理贷款相关手续的行为，也与常理不符。毕竟，即便不考虑货币的时间价值，延迟回款也并不符合被告的利益。更何况，在通常情况下，银行贷款的审批和发放本身就需要提供较多和足够的资料，还取决于国家关于房贷的政策以及各贷款银行的具体情况，原告的举示的现有证据并不足以证明被告存在延迟送交资料，且系延迟办理贷款的唯一原因。至于原告要求一审法院调取证据的申请，并不符合法律规定的关于可以申请法院调查取证的范围，一审法院不予准许。
最后，现有证据显示被告实际收到按揭贷款的时间为2015年3月26日，且原告自称被告2015年3月27日即通知其接房，由此可见被告并不存在逾期交房的问题。至于原告至今未接房，也并无证据证明系被告的责任。
综上，一审法院认定被告对原告购买的本案讼争房屋不应当承担逾期交房的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告向勇辉的诉讼请求。案件受理费1844元，减半交纳922元，由原告向勇辉负担。
向勇辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并改判支持向勇辉的全部诉讼请求，一、二审诉讼费均由富力公司承担。主要事实和理由：原审判决认定事实错误。一、原审法院认为贷款延迟发放并非富力公司造成属于推测性结论，而向勇辉举示的录音证据证明银行延迟贷款的根本原因在于富力公司拖延几个月才提交资料，但一审法院没有对这一事实进行调查核实。二、涉案商品房买卖合同的附件均为富力公司提供的格式条款，其中关于将银行贷款的审批风险转嫁到我方的条款明显加重了向勇辉责任，是无效的，不能作为认定事实的依据。
富力公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为，富力公司是否应承担逾期交房的违约责任。现评判如下：
第一，《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在补充协议第二条的约定，并不具备《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，亦未免除富力公司责任、加重购房者责任和排除购房者的主要权利，故对向勇辉关于该条款无效的主张，本院不予支持。涉案商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。所以，在银行实际将按揭款付给富力公司之前，富力公司有权相应顺延交房时间。第二，涉案商品房在在合同约定的交房时间之前符合约定和法律规定的交房条件。第三，富力公司在合同约定的交房期限内通知了向勇辉前往办理交接房手续。第四，富力公司实际收到按揭贷款的时间为2015年3月26日，即使向勇辉关于富力公司于2015年3月27日才通知其接房的陈述属实，按照合同约定，富力公司也不存在逾期交房的问题。因此，富力公司不应当承担逾期交房的违约责任，故向勇辉要求富力公司支付其逾期交房违约金的请求，本院不予支持。
至于向勇辉认为银行延迟贷款的根本原因在于富力公司拖延几个月才提交资料的问题。首先，向勇辉提供的证据不足以证明其该项事实主张，应承担不利的法律后果。其次，当事人才是举证责任主体，且证人证言并不属于人民法院应当调查取证的范围，故一审法院对向勇辉提出的调查取证申请未予准许，并无不当。因此，向勇辉关于银行延迟发放贷款的原因在于富力公司的主张，本院不予支持。
综上所述，向勇辉的上诉理由均不成立，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1844元，由向勇辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王睿杰