杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1658号
原告：范建鹏。
委托代理人：赵庆周。
被告：徐香根。
委托代理人：段利明。
原告范建鹏诉被告徐香根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，依法由审判员朱艳适用简易程序独任审判，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。原告范建鹏及其委托代理人赵庆周、被告徐香根的委托代理人段利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范建鹏起诉称：2014年1月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。根据合同约定，被告将位于杭州市余杭区东湖街道东湖中路156号建筑面积20平方米的商铺出租给原告，租赁期限为3年，自2014年1月13日起至2017年1月13日止，租金支付方式为62000元／年，原告第一次支付租金时间为2014年1月13日，原告在合同签订后3个工作日内向被告支付押金31000元作为履约保证金。合同签订后，原告按约定将租金62000元打入被告账户，同时原、被告及许永田三方经协商一致同意，原告将31000元押金直接支付给许永田，许永田已经支付给被告的31000元押金在合同期满后由被告返还给原告。但在合同履行过程中，被告却在未通知原告的情况下于2014年1月30日与杭州余杭城市建设集团有限公司（以下简称余杭城建集团）解除了房屋租赁合同，由此导致原、被告签订的合同履行不能。后余杭城建集团限期要求原告自2014年2月1日起续租或腾退房屋。原告多次与被告协商返还剩余租金、租房保证金及违约金事宜未果。现起诉，请求判令：一、确认原、被告于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月30日解除；二、被告返还租金59013元、押金31000元；三、被告支付违约金12400元；四、被告支付原告因本案支出的财产保全费1032元。
原告范建鹏为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及对权利、义务进行相关约定的事实。
2、打款凭证一份，用以证明原告按照合同约定向被告支付租金62000元的事实。
3、商铺转让协议一份，用以证明原告和许永田签订商铺转让协议并约定向其支付租房保证金31000元的事实。
4、押金追诉转让协议一份，用以证明原告向许永田付清31000元租房保证金后，许永田同意将其2011年11月12日交付给徐香根的31000元房租押金转让给原告的事实。
5、房屋租赁合同一份，用以证明许永田与徐香根签订房屋租赁合同并于2011年11月12日交付给徐香根的31000元房租押金的事实。
6.余杭区经侦大队报案材料及询问笔录一组，用以证明原、被告及许永田曾经协商一致，即原告将31000元押金支付给许永田后，由被告在合同期满后直接将31000元押金返还给原告的事实。
7.租赁合同及解除协议各一份，用以证明被告于2014年1月30日与余杭城建集团解除租赁合同导致原、被告之间的房屋租赁合同履行不能的事实。
8.房屋租赁合同一份，用以证明原告因被告解除与余杭城建集团的租赁合同，后只能于2014年2月1日与余杭城建集团重新签订房屋租赁合同的事实。
被告徐香根答辩称：按合同约定原告应在合同签订后3个工作日内将31000元履约保证金支付给被告，但原告并未向被告支付过31000元租房保证金，系原告违约在先，故原告要求返还31000元履约保证金没有依据。被告并没有向原告提出过解除合同，且实际上原、被告之间的房屋租赁合同双方已经协商一致解除。至原告起诉之日止，原告一直在占有使用涉案房屋，故原告要求返还租金没有依据。因原告诉请的31000元押金并未支付，所以被告不存在违约行为，原告要求被告承担12400元的违约金没有合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐香根为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：
个体工商户登记情况一份，用以证明原告一直占有使用涉案房屋至今，被告并没有违约收回涉案租赁物的事实。
对原告范建鹏提供的证据，被告徐香根对证据1真实性、合法性没有异议，对其待证事实有异议，认为不能证明被告违约的事实。对证据2没有异议。对证据3的三性均有异议，认为该合同签订主体是杭州格雷特食品有限公司，并非原告所陈述的许永田，且被告未在合同上签字并不知情。对证据4的三性均有异议，认为被告未签字，对被告没有约束力。对证据5的真实性没有异议，但认为该合同不能证明原告的待证事实，并没有许永田交付31000元押金的凭证。对证据6的形式真实性没有异议，对待证事实有异议，认为被告从未承认过知道涉案房屋由许永田转让给原告的事，三方并未协商过。对证据7、8没有异议。对被告徐香根提供的证据，原告范建鹏对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为不能证明被告没有违约收回涉案租赁物的事实。本院经审核，对原、被告提供证据的真实性予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2011年12月2日，余杭城建集团与徐香根签订《房屋租赁合同》一份，约定：余杭城建集团将位于杭州余杭区临平东湖中路152、156、158、160号，复兴弄150号的房屋出租给徐香根，建筑面积合计126.35平方米，租赁期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日。
2011年12月17日，徐香根与许永田签订《房屋租赁合同》一份，约定：徐香根将位于杭州余杭区临平东湖中路156号房屋出租给许永田，租赁期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日，租金为每年62000元。同时双方约定，协议签订3日内，许永田向徐香根支付6个月租金31000元作为履约保证金，在合同履行过程中产生的应由许永田承担的水费、电费、补偿、赔偿、违约金等，徐香根均有权从保证金中予以抵扣，租赁期内许永田无违约情况的，租赁期满或合同解除后30日内，无息退还保证金。协议签订后，许永田支付给徐香根履约保证金31000元。
2013年11月2日，杭州格雷特食品有限公司（以下简称格雷特公司）与范建鹏签订《商铺转让协议》一份，约定格雷特公司于2013年11月17日前将涉案房屋转让给范建鹏使用。范建鹏同意代替格雷特公司向徐香根履行该租赁合同，按时交纳租金及水电等各项费用。格雷特公司保证范建鹏顺利签订租约，否则退还订金。双方约定店铺转让费3万元，此外范建鹏按实支付给格雷特公司向徐香根已预付的租金5160元和租房保证金31000元。
2014年1月13日，徐香根与范建鹏签订《房屋租赁合同》一份，约定徐香根将涉案房屋出租给范建鹏，建筑面积合计20平方米，租赁期限为3年，自2014年1月13日至2017年1月13日。租金为每年62000元，付款日期为每年的1月13日。同时双方约定，协议签订3日内，范建鹏向徐香根支付6个月租金31000元作为履约保证金，在合同履行过程中产生的应由范建鹏承担的水费、电费、补偿、赔偿、违约金等，徐香根均有权从保证金中予以抵扣，租赁期内范建鹏无违约情况的，租赁期满或合同解除后30日内，无息退还保证金。租赁期间，非合同约定的情况徐香根擅自解除合同，提前收回房屋的，须向范建鹏支付年租金20%作为违约金。合同签订后，范建鹏支付给徐香根租金62000元。
2014年1月30日，余杭城建集团与徐香根签订《协议》一份，约定双方于协议签订之日解除合同，徐香根应于2014年1月30日前腾空出租房屋并办理相关移交手续。
2014年2月1日，余杭城建集团与范建鹏签订《房屋租赁合同》一份，约定余杭城建集团将涉案房屋出租给范建鹏使用。租赁期限为35个月，自2014年2月1日至2016年12月31日，年租金为46000元，自2016年其按5%逐年递增。
许永田与范建鹏签订《商铺转让协议》后，双方又签订《押金追诉转让协议》一份，载明：许永田于2011年12月交给徐香根31000元店铺房租押金。现范建鹏于2013年11月2日交付店铺房租押金11000元，2013年12月14日交付店铺房租押金2万元，计31000元。许永田以现金形式将31000的店铺房租押金已经交给徐香根，范建鹏以现金方式分二次并已全部交清给许永田。许永田已经将与徐香根的租赁合同，包括31000的押金全部转让给范建鹏，即日生效（所有手续三方同时进行，范建鹏与徐香根已签署新的房屋租赁合同）。
2014年5月12日，范建鹏的妻子张婷因徐香根拒绝退还31000元租赁押金、涉嫌合同诈骗为由向杭州市公安局余杭区分局报案。2014年6月4日，杭州市公安局余杭区分局出具不予立案通知书一份，认为没有犯罪事实决定不予立案。
另查明，格雷特公司的法定代表人系许永田，现已注销。范建鹏承租涉案房屋后一直开设杭州余杭区东湖街道贩薯薯小吃店，并经营至今。
本院认为：范建鹏与徐香根之间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于合同解除，范建鹏要求确认双方于2014年1月13日签订的房屋租赁合同于2014年1月30日解除，庭审中徐香根予以认可并确认合同已于2014年1月30日解除，故本院对范建鹏的该项诉讼请求，予以支持。关于租金、履约保证金及违约金，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因徐香根与余杭城建集团解除租赁合同导致徐香根与范建鹏之间租赁合同履行不能，构成违约，理应承担相应的民事责任。范建鹏有权要求徐香根返还租金、履约保证金并支付违约金。关于租金数额，范建鹏主张返还59013元，本院予以支持。徐香根关于范建鹏一直占有使用涉案房屋故租金不应予以返还的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于履约保证金，根据范建鹏、徐香根及许永田之间的房屋租赁合同、商铺转让协议、押金追诉转让协议等书面协议及本院查明的事实，可以确认许永田在转让涉案商铺时将交纳给徐香根的履约保证金一并转给范建鹏，范建鹏在与徐香根签订房屋租赁合同时也约定了同样数额的履约保证金款项且并未实际交纳，故该行为应视为许永田与范建鹏之间附条件的债权转让行为，现该履约保证金的返还条件已具备，且徐香根对该事项也已知晓，故徐香根应将该履约保证金返还给范建鹏。徐香根关于范建鹏并未按约定支付31000元履约保证金故不应返还的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于违约金，根据双方合同约定，因徐香根解除与余杭城建集团的租赁合同导致原、被告的合同事实履行不能，理应承担合同约定的违约责任。关于违约金的数额，徐香根抗辩约定的违约金数额过高，本院结合本案实际情况对范建鹏主张的违约金酌情调整为6200元。徐香根关于其不存在违约行为故不同意承担违约金的抗辩意见，本院不予采纳。关于范建鹏主张的财产保全申请费1032元，本院予以支持。综上，对范建鹏主张诉请中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告范建鹏与被告徐香根于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月30日解除；
二、被告徐香根返还原告范建鹏租金59013元、履约保证金31000元，合计90013元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告徐香根支付原告范建鹏违约金6200元，于本判决生效后十日内付清；
四、被告徐香根支付原告范建鹏因本案支出的财产保全申请费1032元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告范建鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2348元，减半收取1174元，由被告徐香根负担1102.5元，由原告范建鹏负担71.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2348元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱 艳
二〇一四年八月十八日
书记员 沈秋霞