上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3250号
上诉人（原审被告）黄臻道，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）柏冬梅，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）黄宇纯，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人黄臻道（系黄宇纯之父），年籍同前。被上诉人（原审原告）陆斌，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX街XX号。委托代理人张惠慈（系陆斌之妻），住上海市浦东新区XX镇XX街XX号。委托代理人陈兴华，上海峰京律师事务所律师。上诉人黄臻道、柏冬梅、黄宇纯因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第27988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）原是黄臻道等人通过动迁分配的安置房，相应的动迁协议于2010年4月签订。2013年7月15日，陆斌（乙方）与黄臻道、柏冬梅、黄宇纯（甲方和共有人）签订《房屋买卖合同》，约定黄臻道、柏冬梅、黄宇纯将系争房屋出售给陆斌。约定房屋总价款为169万元（人民币，下同），房款分期支付。甲方和共有人应于2013年10月30日前将系争房屋腾空，并交付乙方。待房屋具备办理房屋产权转移过户条件时，甲方和共有人或其所有法定继承人应（出）具申请房屋产权转移给乙方的书面报告，如因甲方和共有人或其所有法定继承人的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，甲方和共有人或其所有法定继承人除应负赔偿责任外，还应按每日房屋总价的5%，从乙方明确向甲方和共有人或其所有法定继承人提出办理房屋产权转移过户登记之日起向乙方承担违约责任。待房屋具备办理产权转移过户登记条件时，甲方和共有人或其所有法定继承人若不同意办理房屋产权过户登记手续的，则甲方和共有人除全额退回已收取的乙方的购房款并承担违约责任外，还应按乙方所付购房价款金额与届时该房屋市场价值增值部分及房屋装潢费用予以赔偿，同时按合同总价款的15%/年支付利息（计息日自乙方付清全部房款起至甲方退还其所有款项之日止，包括购房款、违约金、房屋的增值部分及装潢费用）。甲方和共有人及其所有法定继承人对上述行为承担连带责任。在具备办理房产证条件时应及时予以办理，如甲方拖延或拒办，甲方自乙方告知其可办理房产证之日起按合同总金额的3%/天支付违约金。甲方和共有人保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方和共有人或其所有法定继承人负责清理，并赔偿乙方损失。其中，黄宇纯的名字由黄臻道代签，签在甲方共有人处。黄宇纯对代签的情况是知情并认可的。陆斌分别于2013年7月9日支付2万元，2013年7月16日支付36万元，2013年9月7日支付40万元，2013年9月9日支付10万元，2013年10月11日支付81万元。陆斌共计支付房款169万元。2013年10月底，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯将系争房屋（毛坯状态）交付陆斌，陆斌装修后入住至今。2015年5月、6月期间，陆斌多次通过微信与黄臻道联系，要求尽快办理产权登记。黄臻道表示其弟媳妇拒绝配合签字，无法办理相应的产权登记。2015年7月，陆斌委托律师向黄臻道、柏冬梅、黄宇纯发送律师函称，系争房屋已经具备办理产权登记的条件，但自2014年3月23日起陆斌多次催告，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯仍拖延、拒绝办理房屋登记，要求黄臻道、柏冬梅、黄宇纯五日内办理房屋产权登记。原审另查明，系争房屋于2012年2月14日办理了商品房房地产权证（大产证）的核准登记，产权登记在案外人上海A有限公司名下。黄臻道、柏冬梅、黄宇纯尚未办理系争房屋的房地产权证（小产证）。目前，系争房屋已经具备过户条件。现系争房屋由陆斌实际居住。合同解除后，陆斌愿意将系争房屋退还给黄臻道、柏冬梅、黄宇纯。2015年7月27日，陆斌诉至原审法院，请求判令：1、解除陆斌与黄臻道、柏冬梅、黄宇纯签订的《房屋买卖合同》；2、黄臻道、柏冬梅、黄宇纯连带向陆斌退还房款169万元；3、黄臻道、柏冬梅、黄宇纯连带向陆斌支付违约金（以同期银行存款利率为标准：以2万元为本金，从2013年7月10日起计算；以36万元为本金，从2013年7月17日起计算；以40万元为本金，从2013年9日8日起计算；以10万元为本金，从2013年9月10日起计算；以81万元为本金，从2013年10月12日起计算，上述利息均计算至黄臻道、柏冬梅、黄宇纯实际支付之日止）；4、黄臻道、柏冬梅、黄宇纯连带向陆斌赔偿房屋增值损失54万元。原审中，陆斌明确第3项违约金对应的损失是利息损失。陆斌明确要求黄臻道、柏冬梅、黄宇纯连带退还、连带赔偿就是指要求黄臻道、柏冬梅、黄宇纯共同承担责任。黄臻道、柏冬梅、黄宇纯同意解除合同，退还房款，不同意其他诉讼请求。原审中，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯提交了上海A有限公司与黄臻道、柏冬梅、黄宇纯签订的《上海市商品房预售合同》，证明黄臻道、柏冬梅、黄宇纯已经就系争房屋与开发商签订了合同，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯同意将系争房屋出售给陆斌，为将产权过户给陆斌作了准备，系争房屋无法办理产证及过户手续，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯没有责任。陆斌对证据的真实无异议，陆斌认为根据合同约定黄臻道、柏冬梅、黄宇纯有义务与家人做好沟通，保证无其他权利限制和纠纷。原审中，陆斌申请对系争房屋（带固定装修）的市场价值进行鉴定。原审法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行鉴定。鉴定费7,268元，由陆斌预交。经鉴定，系争房屋的市场价为223万元。双方当事人对市场价为223万元均无异议。原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。陆斌与黄臻道、柏冬梅、黄宇纯签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方约定，待房屋具备办理产权转移过户登记条件时，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯应当协助办理产权过户登记手续。系争房屋于2015年3月就已经具备产权转移过户登记条件，陆斌多次催告要求协助办理，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯辩称黄臻道的弟媳妇拒绝配合签字导致系争房屋的小产证无法办出，进而导致无法将房屋产权过户至陆斌名下。双方合同约定，甲方和共有人（黄臻道、柏冬梅、黄宇纯）保证其出卖给乙方（陆斌）的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷；乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方和共有人或其所有法定继承人负责清理，并赔偿乙方损失。因此，黄臻道、柏冬梅、黄宇纯未履行合同义务，构成违约。据此，陆斌要求解除合同并要求黄臻道、柏冬梅、黄宇纯赔偿，符合合同约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。陆斌要求黄臻道、柏冬梅、黄宇纯退还169万元房款以及相应存款利息，原审法院予以准许。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案合同约定，若黄臻道、柏冬梅、黄宇纯违约，甲方和共有人除全额退回已收取的乙方的购房款并承担违约责任外，还应按乙方所付购房价款金额与届时该房屋市场价值增值部分及房屋装潢费用予以赔偿。因此，陆斌要求黄臻道、柏冬梅、黄宇纯赔偿差价损失54万元，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，于2015年12月4日作出判决：一、解除陆斌与黄臻道、柏冬梅、黄宇纯就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、陆斌应于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋返还黄臻道、柏冬梅、黄宇纯；三、黄臻道、柏冬梅、黄宇纯应于判决生效之日起十五日内返还陆斌购房款169万元及利息（以2万元为本金，从2013年7月10日起计算；以36万元为本金，从2013年7月17日起计算；以40万元为本金，从2013年9日8日起计算；以10万元为本金，从2013年9月10日起计算；以81万元为本金，从2013年10月12日起计算，上述利息均以同期同类银行存款利率为标准，计算至实际清偿之日止）；四、黄臻道、柏冬梅、黄宇纯应于判决生效之日起十五日内赔偿陆斌损失54万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19,284元，减半收取计9,642元，由黄臻道、柏冬梅、黄宇纯共同负担；鉴定费7,268元，由黄臻道、柏冬梅、黄宇纯共同负担。原审法院判决后，上诉人黄臻道、柏冬梅、黄宇纯不服，共同向本院提起上诉称：一、上诉人并不是个人主观上拒绝给被上诉人办理房产证，开发商角度也没有问题，而是因为系争房屋是拆迁安置房，办理产权证涉及到上诉人亲属之间的争议，现在由于个别亲属不同意签字，导致无法给被上诉人办理。因此，被上诉人提出解除合同，是其违约，不能归责于上诉人，上诉人不同意赔偿损失及支付利息。二、被上诉人从2013年10月就开始入住房屋，其也不能免费使用房屋，应支付费用。对合同解除与返还房款没有异议。请求二审法院撤销原判第三、四项，改判上诉人返还169万元房款，但不支付利息，不赔偿损失，并请求判令被上诉人支付2013年11月1日至本判决生效之日止的房屋使用费（按照同地段同时期租金标准）。被上诉人陆斌辩称：即使按照上诉人自称的原因，也是其内部关系问题，应当由上诉人承担不能按期过户的违约责任，装修是上诉人完成的。针对上诉人提出的房屋使用费支付请求，合同因为上诉人违约原因解除，双方也不存在房屋租赁的意思表示，故被上诉人无需支付房屋使用费。原审判决正确，请求二审法院维持原判，不同意支付房屋使用费。经本院审理查明，系争房屋的装修是由上诉人完成的。原审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均表示同意本院在二审程序中对上诉人提出的房屋使用费请求一并审理并裁判。被上诉人明确表示不同意就该项增加诉请与上诉人进行调解。本院认为，系争房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于系争房屋未能按约过户及合同解除的违约责任问题根据系争房屋买卖合同约定，自房屋具备办理所有权转移登记条件时，上诉人向被上诉人办理所有权转移登记。系争房屋已于2015年3月具备了产权转移登记的客观条件，但经被上诉人催告后，上诉人仍未办理，显已构成违约。上诉人现主张其并非主观故意违约，而是由于家庭内部成员之间的分歧导致其未能及时办理房屋所有权登记。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，即使按照上诉人自认的该项事由，亦不能免除上诉人因未能按约过户而应向被上诉人承担的违约责任。根据合同法第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可解除合同。上诉人经被上诉人催告后，至今仍然未能履行房屋所有权过户义务。因此，被上诉人原审诉请解除系争房屋买卖合同，符合法定的单方解除权行使要件，原审对此认定正确。系争房屋买卖合同因未能按约过户而解除，故合同解除的过错责任在于上诉人一方。上诉人称其不应对房屋未能过户及合同解除承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。二、关于系争房屋买卖合同解除后果处理的问题（一）房屋买卖合同解除后果的溯及力及损失赔偿问题第一，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该项规定，合同解除后，应当根据合同性质，以恢复原状为基本原则，并按照违约责任处理损失赔偿问题。因此，合同解除并不影响违约责任的认定与损失赔偿处理。第二，房屋买卖合同系以房屋所有权转移为核心给付义务的一时性合同，履行行为不具有持续性，故此类合同解除具有溯及力，即导致合同关系自始消灭，已经完成的履行行为均丧失了合同依据。因此，在合同解除的前提下，双方当事人就已经交付的房屋及已支付房款应当互相返还。（二）关于被上诉人主张的差价损失及房款利息问题第一，系争房屋买卖合同因上诉人违约而解除，根据合同约定，因上诉人原因导致无法完成过户的，上诉人应当向被上诉人赔偿包括装修费用在内的房屋增值差价金额，该约定并非是违约金条款，而是对标的物交易价值型可得利益损失赔偿计算的合意。上诉人称其无需赔偿房屋差价损失，与合同约定不符，本院不予支持。至于房屋装修的问题，虽然系争房屋的装修是由上诉人完成的，但被上诉人应当支付的房款对价亦包含了该部分装修价值，故系争房屋的现有市场价值评估中包含装修部分是正确的，上诉人一方完成装修的事实并不影响原审对差价金额的认定。第二，关于已付房款利息问题，《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。利息系被上诉人已付房款所产生的法定孳息，现合同已经解除，上诉人占有房款自始丧失合同依据，款项占有期间产生的孳息构成不当得利，故其应当向被上诉人返还自收到房款之日起的利息。上诉人主张其不应返还房款利息，无事实与法律依据，本院亦不予支持。（三）关于上诉人主张的房屋使用费问题上诉人在二审程序中增加了主张被上诉人支付2013年11月1日至本判决生效之日止的房屋使用费的反诉请求。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（以下简称民诉法司法解释）第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。鉴于上诉人主张的使用费问题属于合同解除后果的范围，且双方当事人均表示同意本院在二审程序中对该问题一并裁判处理，为促进双方间纠纷尽快、彻底地解决，避免当事人的另案讼累，故本院根据民诉法司法解释第三百二十八条之规定同意双方当事人提出的对该问题在二审程序中一并处理的意见。本院就该问题分述论证如下：1、占有不当得利的问题交付房屋是房屋买卖合同中的主给付义务之一，被上诉人自2013年10月底开始占有房屋原系基于合同约定的正常履行行为，但该项占有并非是持续性合同中可分段计取对价的期间行为。占有是所有权的基本权能，在房屋买卖合同的主给付义务结构中，房屋交付系以房屋所有权转移为前提或预期的附属行为，买受人支付的购房款系房屋所有权转移的价格，其中并不直接包含房屋有偿使用的对价。现系争房屋买卖合同已经解除，原有给付目的消灭，被上诉人占有房屋自始丧失合同依据，构成无权占有。已经发生的占有期间虽然是无法回复的客观事实，但被上诉人占有房屋所对应的金钱使用利益却没有合法根据，符合民法通则第九十二条规定的不当得利构成要件，并具体体现为使用房屋所应付出的成本或已取得的收益。本案中，被上诉人占有房屋系用于自住，因此在合同解除的前提下，上诉人确实具有主张被上诉人以市场租金标准承担房屋使用费的不当得利请求权基础。2、占有可得利益损失的问题合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。系争房屋买卖合同虽已解除，但守约方有权主张违约损失赔偿。根据合同法的上述规定，该部分损失中即包含了在合同正常履行情况下能够获得的利益。本案中，如果合同继续正常履行，被上诉人将获得房屋所有权，继续合法自主地占有系争房屋，而被上诉人此前已经实现的房屋占有均为其根据合同约定合法获取的利益。现系争房屋买卖合同因上诉人违约而解除，被上诉人已经实现的占有失去了合法依据，并为此承担不当得利返还义务。因此，从违约损失的角度，被上诉人也随之产生了应由上诉人赔偿的占有型可得利益损失，在买受人未实际占有房屋的情况下，该项损失体现为使用房屋可取得的收益；本案中，该项损失则直接体现为被上诉人所承担的占有不当得利返还内容，上诉人应赔偿的量化金额也是以市场租金标准计算的房屋使用费。需要说明的是，本案中，被上诉人原审主张的房屋增值差价系根据合同约定计算的交易价值可得利益，而房屋占有利益系标的物的使用价值可得利益。二者均属违约行为导致的可得利益损失，但并不等同，也未互相涵盖。因此，被上诉人主张的房屋差价损失并不导致其占有可得利益损失赔偿请求权的消灭。结合以上两点分析，在系争房屋买卖合同解除的前提下，至本判决生效之日止，关于被上诉人已占有房屋的期间，上诉人对被上诉人享有不当得利返还请求权，而被上诉人对上诉人享有可得利益损失赔偿请求权。3、损益相抵原则的适用问题《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。根据该项规定，一方违约造成相对人损失并同时产生相应利益的，应当采取“损益相抵”的处理方式。本案中，系争房屋买卖合同因上诉人违约而解除，被上诉人的房屋占有构成不当得利，并同时产生了可得利益损失，两项债务的给付内容均体现为支付房屋占有期间的市场使用费，且金额相等。因此，本院认定，基于上述“损益相抵”的买卖合同司法解释规定，至本判决生效之日止，被上诉人占有房屋期间所产生的不当得利债务与可得利益损失债务互相抵销，双方均不再对此承担给付义务，故上诉人主张被上诉人支付2013年11月1日至本判决生效之日止的房屋使用费，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持；上诉人的上诉请求及二审程序中增加的反诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第27988号民事判决；二、驳回黄臻道、柏冬梅、黄宇纯主张陆斌支付2013年11月1日至本判决生效之日止的房屋使用费的反诉请求。二审案件受理费人民币9,200元，由黄臻道、柏冬梅、黄宇纯共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 孙 飞
代理审判员 李 兴
二〇一六年五月五日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……三、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。五、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……七、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。八、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。