广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2812号
上诉人（原审原告）：曾建成，男。
委托代理人：陈新胜，广东明浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何润标，男。
委托代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。
原审第三人：广州市黄埔区长洲街长洲第十一股份经济合作社。
临时负责人：梁锦荣，该社临时社长。
委托代理人：曾伟民，广东思哲律师事务所律师。
委托代理人：陈得雄，广东思哲律师事务所律师。
上诉人曾建成因与被上诉人何润标、原审第三人广州市黄埔区长洲街长洲第十一股份经济合作社（以下简称长洲十一社）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第54号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年5月1日，长洲十一社（甲方、出租方）与“广州市迅达汽车修理厂”（由何润标注册登记的个体工商户字号，准确名称系“广州市黄埔区讯达汽车修配厂”，乙方）签订《租赁闲置土地合同》，约定：甲方将所属长洲金洲北路（上庄锦兴围）合计2080平方米闲置土地租赁给乙方作修理汽车用途使用，租赁期限从2005年5月1日至2010年5月1日止，月租按每平方米2元计共4160元；租期内乙方在土地上搭建的砖瓦临时建筑物包括室内外墙装修、自来水管、电线、电缆等物料，租期届满时不得拆迁，甲方不作任何补偿；租赁期满在同等条件下，乙方有权优先续租等。2008年1月1日，长洲十一社（甲方、出租方）与何润标（乙方、承租方）就上述土地中的150平方米仓库部分新订《租赁闲置仓库合同》，约定租期自2008年1月1日至2013年12月31日止，年租金5400元。何润标接收租赁土地后整理了原有地面，用砖瓦、铁皮等搭建了简易厂棚，一部分经营废品店，一部分经营汽修厂。长洲十一社提供的付款收据显示，何润标向其交纳至2010年1-5月租金共19300元。
2010年5月26日，长洲十一社（甲方、出租方）与曾建成（乙方、承租方）签订《租赁场地合同》，约定甲方将所属长洲金洲北路（上庄锦兴围）合计1930平方米的场地租赁给乙方使用，租赁期限从2010年8月1日至2020年7月31日止，月租按每平方米2.3元计共4439元（自第四年起以上一年度租金基数，每三年递增8%）。2013年4月1日，双方另订《补充协议》，约定《租赁场地合同》的土地面积经重新测量后调整为2562平方米，月租每平方米调整为3.5元（自2013年5月1日起计算），合同期间遇国家建设征收的，合同期初既有附着物全部归甲方所有，甲方给予乙方成本补偿50500元。曾建成、长洲十一社提供的付款收据显示，曾建成向长洲十一社交纳了2010年8月至2012年6月的租金。
曾建成于2014年3月5日向原审法院提起本案诉讼，主张其租用长洲十一社位于广州市黄埔区长洲街金洲北路上庄锦兴围面积2562平方米的场地，约定租期自2010年8月1日至2020年7月31日止，该场地原由何润标承租用于开办汽车修配厂，租赁期满后才由曾建成承租，何润标承诺于2010年9月30日前交出场地，但一直未履行，也未与曾建成另行签订租赁合同，而场地占用费（每月6000元）一直交至2011年底。经多次催促无果。综上所述，曾建成诉请法院判令：1、何润标立即清空并交付广州市黄埔区长洲街金洲北路上庄锦兴围场地予曾建成；2、何润标自2012年1月1日起至将场地交付曾建成之日止，暂按每月6000元向曾建成支付场地占用费（具体金额以法院评估为准）。
原审诉讼中，曾建成提供一份2010年8月26日签订的《场地补偿书》，抬头处甲方打印为长洲十一社，乙方手书“讯达汽车修理厂”；当中订明因乙方租赁期届满，乙方在租赁场地（即长洲金洲北路上庄锦兴围）内增添的砖瓦搭建物包括室内外墙装修、门窗、天花板、水表（包括自来水管）、电线、电缆（包括380V总电表），除空调、冰箱、饮水机等日常家电外，甲方一次性给乙方50500元作补偿；末尾未见甲方签章，乙方处署何润标，见证方署曾建成；另手书备注：废品店在八月三十一日前交出场地，修理厂在九月三十日前交出场地，一切建筑物不能拆除，以抵迟交场租金。何润标称：该补偿书是本案三方当事人在场商议的草案，当时长洲十一社说曾建成代表长洲十一社负责处理；何润标已于2010年8月将废品店及场地交还长洲十一社，但拟定的补偿无履行给付；何润标目前仍未将修理厂对应约1000平方米场地移交，2010年9月至2011年12月期间以每月2000元通过曾建成或直接向长洲十一社交纳场地费。曾建成则主张：其依照补偿书向何润标支付了补偿款50500元，何润标已向曾建成交出废品店部分，修理厂部分约1100平方米仍继续占用；何润标直接向曾建成交纳了2010年10月至2011年12月每月6000元的占用费，曾建成均以个人名义开出收据。但双方均无法提供有关单据证明前述费用的支付情况。
原审法院认为：何润标与长洲十一社的租赁期限届满后，尚未将系争场地交还，长洲十一社即与曾建成另行签订租约，曾建成基于其租赁权直接诉请何润标交付场地及支付场地占用费，而租赁权本质上属于债权，不具备对世性，故本案中需解决的争议焦点在于曾建成、何润标之间是否事实上已形成新的租赁关系。
首先，从文义解释的角度，《场地补偿书》中权利义务的相对方是长洲十一社与何润标，曾建成仅作为见证方，协议内容是长洲十一社承诺对何润标作出补偿，而非约定以曾建成名义迳行补偿，又或明确指示何润标须向曾建成本身交付场地，更无证据证明何润标实际向曾建成收取了50500元的相应款项。
其次，曾建成主张何润标直接向其交纳了2010年10月至2011年12月的场地占用费，并无任何单据佐证，而曾建成、何润标均确认何润标早已交还废品店所占场地，汽车修配厂仍占用部分仅约1000或1100平方米，则按曾建成所述每月6000元计算，租价高达何润标原租价2元／㎡的3倍，即令何润标心甘情愿支付3倍租价转向曾建成继续租用原来经营场地，逻辑上难以自洽，原审法院不予采信。
最后，由于何润标辩称其与长洲十一社的租期届满后，是向长洲十一社交还废品店及相应场地、通过曾建成或直接向长洲十一社交纳场地费的，否认有作为曾建成相对方的意思，故依证据规则，曾建成就其与何润标存在租赁关系负有举证责任，现有证据显然不足以证明曾建成的事实主张，因此需承担举证不能的不利后果。
综上所述，面对何润标与长洲十一社之间未决的租赁纠纷，曾建成认为得维护自身租赁权益的，完全可以向其对应的出租方即长洲十一社提出主张；曾建成在本案中对何润标之诉请，有悖于合同相对性原则，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，原审法院于2014年6月4日作出如下判决：驳回曾建成的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1710元，由曾建成负担（已缴纳）。
判后，上诉人曾建成不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院不顾何润标没有合同依据和法律依据，强行无偿占用讼争土地近四年的法律事实，仅以“有悖合同相对性原则”即驳回曾建成的诉请，完全错误。曾建成与长洲十一社于2010年8月1日签订《租赁场地合同》（非原审查明的2010年5月26日），以租赁方式取得讼争土地使用权。由于当时场地由何润标占有；于是曾建成与何润标于2010年8月26日达成《场地补偿书》。《场地补偿书》中何润标明确8月底交回废品店（场地），9月30日前交出修理厂（场地），何润标也依约交回了废品店，而修理厂部分则以要年审之后才能交回为由一直拖延。拖延交付场地期间，何润标一直以每月6000元标准支付场地占有费至2011年底，这一点（除租金数额外）在一审开庭中何润标配偶及其代理人均予以确认，只不过其辩称曾建成是以长洲十一社代理人名义收取（这种说法纯属何润标玩弄概念，根本不成立）。何润标非常清楚曾建成与长洲十一社已签有租赁合同，且其占用的修理厂场地只占租赁合同约定场地的一半左右，何来代表长洲十一社收回场地及场地占用费。曾建成与何润标已经存在事实上的场地占用关系和场地占用费收取关系。原审认定曾建成与何润标之间没有任何法律关系，是错误的。曾建成不愿将修理厂场地租给何润标，也不愿意收取每月6000元的场地占用费，当然不存在签订租赁合同，原审又如何以合同相对性原则否定曾建成的权利呢二、即使原审认定曾建成与何润标之间没有任何法律关系是正确的，那长洲十一社呢，既然原审法院追加进来，长洲十一社也有其诉讼主张和诉讼权利，长洲十一社作为讼争土地的业主，收取场地占用费是基本权利，一审法院将其追加到诉讼中来却无视其诉讼权利，何润标未有合同依据和法律依据却可以继续无偿占用讼争土地，无法无据。讼争土地实际空置，曾建成、长洲十一社收不到占用费，何润标占用也没有产生任何经济收益，原审判决未能解决实际纠纷。另外，曾建成与长洲十一社之间不存在诉争场地的交接争议，曾建成通过租赁合同取得诉争场地的租赁使用权后自行与何润标就讼争土地交接问题，双方签订的场地补偿书就是证明。三、原审错误地理解和运用法律概念，一审判决认为租赁权本身是债权，是对法律性质的错误理解和运用。租赁权本质上是物权；完整物权包括占有、使用、租赁。租赁权在本质上是占有和使用权。而不是一审法院认定的本质是债权。曾建成通过租赁合同取得了诉争场地的租赁权之后，依法享有了对该场地的占有和使用权。而何润标没有任何法律依据和合同依据，继续占有诉争场地是对曾建成的侵权。综上所述，上诉人曾建成上诉请求：撤销原审判决，支持其原审全部诉讼请求。
被上诉人何润标答辩称：一、曾建成与何润标之间没有租赁合同，也不存在事实上的租赁关系。如果说何润标就讼争土地还存在租赁合同纠纷，也是何润标与长洲十一社之间原合同到期后建筑物的补偿及何润标的优先续租权等法律关系。二、何润标所租赁的土地到期后，按照合同约定，在同等条件下，享有优先承租的权利。至今为止，长洲十一社一直未以书面形式告知，该场地已经租赁给曾建成，导致了何润标的优先承租权得不到保障。三、曾建成不具有适格的诉讼主体资格，其与何润标没有租赁关系存在。何润标认为原审事实认定清楚，法律适用正确，原审判决应当依法予以维持，故请求驳回曾建成的全部上诉请求。
原审第三人长洲十一社陈述称：确认长洲十一社与曾建成之间的租赁关系；因为租赁合同系此前社长经手签订的合同，具体过程不清楚；至今也没有找到与何润标的场地交接手续。长洲十一社同意曾建成的上诉意见。
本院二审各方当事人均确认长洲十一社与曾建成签订《租赁场地合同》，记载的签订时间为2010年8月1日，原审查明2010年5月26日签订《租赁场地合同》有误，本院予以纠正。原审法院查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院另查明：曾建成二审期间提交以下证据：1、《收款收据》，证明2010年10月19日何润标第一次向曾建成缴纳占用场地的使用费。2、《场地款流水账》是由曾建成保留的收取何润标每个月的流水账，证实何润标2010年10月份到2011年10月一直向曾建成缴纳场地使用费6000元／月。3、《谈话笔录》广东英都律师事务所黄亚平律师与长洲十一社原社长陈润添的谈话记录，陈述了长洲十一社与何润标、曾建成两份租赁合同的签订情况及场地交接情况；证实曾建成和何润标商量自行处理，且其参与了场地补偿书的签署。4、长洲十一社与案外人签订的场地租赁合同，可以证实原审法官对社会及租赁行情的不了解，作出错误认定。被上诉人何润标质证称：1、《收款收据》出具时间是2010年10月19日，不属于新证据范畴，曾建成二审庭审才提交已超过举证期限，不具有证据的法律效力，对证据的三性不予认可；2、《流水账》也过了举证期限，且仅仅是曾建成自己单方的记录本，对其三性不予确认；3、《谈话记录》是曾建成找到案外人所作的陈述，对证据三性不予确认；4、《场地租赁合同》与本案所涉场地并非同一场地，对其真实性无法确认，且与本案没有关联性。原审第三人长洲十一社质证称：证据1-3，因主体不是长洲十一社，由法院审查认定；确认证据4的真实性，其关联性由法院认定。
本院认为，原审对于何润标、曾建成、长洲十一社三者之间分别存在的合同关系及权利义务的认定，合理有据、论理清晰，本院不作赘述。针对曾建成的上诉主张，认定如下：
一、何润标与长洲十一社就讼争土地签订的《租赁闲置土地合同》于2010年5月1日期限届满，双方尚未就场地交还及合同是否续约等问题予以厘清。曾建成在明知上述法律关系存在的情况下与长洲十一社就讼争土地另行签订了《租赁场地合同》，约定由其承租讼争土地，在合同签订之日起，将所属于长洲十一社所有使用权的场地交给曾建成使用。依照合同相对性原则，曾建成与何润标之间并不具有直接租赁合同的法律关系。曾建成现基于其租赁权直接诉请何润标交付场地及支付场地占用费，显然没有合同依据。
二、曾建成上诉称其与何润标签订了《场地补偿书》由长洲十一社直接赋予其向何润标主张直接交还场地及逾期不交还场地应支付使用费给曾建成的权利。因《场地补偿书》载明签约双方主体是长洲十一社与何润标，曾建成仅作为见证方而非合同相对方；协议内容是长洲十一社承诺对何润标作出补偿，而非以曾建成名义迳行补偿或明确指示何润标须向曾建成本身交付场地，更无证据证明何润标实际向曾建成收取了50500元的相应款项。关于场地使用费的问题，曾建成二审所提交的证据并不足以推翻原审对该部分事实的认定。曾建成主张何润标直接向其交纳了2010年10月至2011年12月的场地占用费，缺乏事实基础。另外，何润标辩称其与长洲十一社的租期届满后，是向长洲十一社交还废品店及相应场地、通过曾建成或直接向长洲十一社交纳场地费的，否认有作为曾建成相对方的意思。因此，曾建成主张其与何润标之间存在事实上的场地占用的法律关系，未能提供充分证据证实，理应承担举证不能的不利法律后果。
另外，若何润标基于其与长洲十一社之间未决的租赁合同关系占用讼争土地却拒绝交付使用费，长洲十一社可依法主张权利，但曾建成无权代为主张。曾建成若需维护自身租赁权益，依法可以向长洲十一社提出主张。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人曾建成的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3420元，由上诉人曾建成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 杨仁义