张丽与四川黎康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民一终字第410号上诉人（原审原告）张丽。委托代理人张声荣。委托代理人金付兵，四川仁竞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川黎康房地产开发有限公司。法定代表人曾传亮，该公司董事长。委托代理人温怡，该公司综合部经理。委托代理人黎昌龙，四川世星律师事务所律师。上诉人张丽因与被上诉人四川黎康房地产开发有限公司（以下简称黎康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广汉市人民法院作出的（2015）广汉民初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张丽原审诉称，其于2011年12月13日与黎康公司签订了《商品房买卖合同》，购买了黎康公司开发的黎康·塞纳湾一期商品房。在装修入住后发现黎康公司有以下违约行为：一是张丽与黎康公司签订的主合同以及补充协议为黎康公司填制好内容的格式条款合同，且是黎康公司强制张丽按套内建筑面积的计价方式计算房价款而签订的合同，签订的合同内容不公平，应视为无效合同，张丽有权要求退房。二是黎康公司在开发楼盘之初其资质为“暂定三级”，无资格开发楼盘，黎康公司在销售商品房时存在虚假宣传行为，张丽所购房屋的实得套内面积小于黎康公司宣传册广告上所宣称的“建筑面积78.8平方米，实得86.39平方米”中的实得面积，且张丽的套内建筑面积小于合同约定的面积，张丽有权要求退房。三是张丽所购商品房所在楼栋三、六、九层阳台未按图施工，该楼栋的竣工图显示“结变-6号”字样，设计发生过结构改变，黎康公司未按《商品房买卖合同》第九条的约定，在改变了“商品房结构形式”的情况下，未通知张丽上述变化，黎康公司存在违约行为，张丽按合同约定有权要求退房。四是张丽所购商品房所在楼栋存在安全隐患：1.该栋商品房三、六、九层阳台的横梁置于不能承重的装饰柱上，结构设计不合理，存在安全隐患。2.该栋商品房已出现地基下沉的情况，该栋商品房的地基结构为“部分筏形地基”，不能满足房屋设计安全要求，存在安全隐患。基于前述两个不安全隐患，张丽有权要求退房。综上，依照张丽与黎康公司签订的《商品房买卖合同》第九条、第十四条、第十六条，提起诉讼并请求：1.判令张丽退还黎康公司位于广汉市福州路五段5号黎康·塞纳湾一期2栋第1层2-1-2号商品房，由黎康公司返还张丽已付的购房款及利息302939.59元；2.判令黎康公司赔偿张丽装修费用100000元；3.按《消费者权益保护法》的规定赔偿相关损失；4.本案诉讼费由黎康公司承担。黎康公司原审辩称，一是黎康公司有《商品房预售许可证》，是按国家法规与张丽签订的《商品房销售合同》是合法有效的，应受法律保护。黎康公司向张丽出示宣传册广告为要约邀请，黎康公司在张丽认真了解了黎康公司的商品房情况的基础上与黎康公司签订的《商品房销售合同》，《商品房销售合同》第18页、19页附有张丽所购买的房屋户型图。合同正本与补充协议都严格按照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国房地产法》的规定制作的，从合同的内容到违约责任都作出了明确的约定，合同约定了按套内建筑面积进行计价，同时合同是在张丽完全自愿的基础上与黎康公司签订的合同，也不存在强迫或欺诈和隐瞒重大事实等行为。二是黎康公司对合同的履行是完全符合法律规定的，涉案的房屋设计是按国家政策规定的流程进行报建，取得施工许可证后依图施工，竣工后，竣工图纸与实际建成的房屋一致，未改变“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。三是涉案的商品房已通过了相关部门的质量检验，并取得了规范的质保书，张丽主张的阳台和地基存在安全隐患不成立。该商品房的面积差异已按合同第十四条的约定进行了处理，不存在退房的事由。综上，张丽提出的诉讼请求于法无据，请求人民法院驳回其起诉。原审经审理查明，黎康公司（出卖人）在取得《商品房预售许可证》的情况下，与张丽（买受人）于2011年12月13日签订《商品房买卖合同》，合同编号为（2011）1200124，约定张丽购买黎康公司开发黎康·塞纳湾一期商品房一套，价款为227603元，买受人首付款为91603元，按揭贷款为136000元。黎康公司于2012年11月27日将房屋交付张丽使用，张丽的父母现已将该房屋装修后入住。该《商品房买卖合同》载明：第三条商品房所在楼栋的主体建筑结构，约定为钢混结构；第五条计价方式，约定该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算该商品房价款；第九条“设计变更”，约定经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图纸设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，1.商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；第十四条面积差异处理，约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意根据合同第五条按照套内建筑面积计价的约定，按照下列原则处理，（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。套内建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积－预测套内建筑面积）／预测套内建筑面积×100%；第十六条商品房质量、装饰、设备标准，约定该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房……给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。涉案房屋所在楼栋的建筑设计由四川标鼎时代建筑工程设计咨询有限公司在2010年11月完成，设计施工图审查由四川指北针建设咨询有限公司在2010年11月26日完成，在完成建筑设计审定后，黎康公司于2011年3月18日取得建筑工程规划许可证，于2011年3月24日取得施工许可证，于2011年9月5日取得涉案房屋所在楼栋的商品房预售许可证，于2012年10月11日完成竣工验收，于2012年10月11日通过质检。涉案房屋所在楼栋的公共单元门厅位置在施工阶段（2011年5月25日）对施工图作过调整（结变-6号）。同时查明，涉案房屋所在楼栋的三、六、九层阳台的造型及结构设计与竣工图一致，三、六、九层阳台较标准楼层阳台向外多伸出50cm-60cm。该栋商品房的地基结构确为“部分筏形地基”，该栋商品房的地基与基础分部工程于2011年4月13日完成质量验收。另查明，黎康公司向张丽出示了两份宣传册广告，一份广告载有“建筑面积：78.8平方米，实得：86.39平方米”字样，在广告上未注明“要约邀请”字样。另一份载有“建筑面积：78.8平方米”，注明了“要约邀请”字样。原判认为：张丽与黎康公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。黎康公司确在广告中承诺“建筑面积：78.8平方米，实得：86.39平方米”，此承诺可误导消费者，但张丽与黎康公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定了计价方式，并用文字下划线的形式特别注明了约定的计价方式为按照套内建筑面积计算该商品房价款，房屋合同的计价方式及价款属于合同的重要条款，作为普通消费者的张丽对此应是明知的，应认定张丽与黎康公司就商品房计价方式达成了合意。张丽与黎康公司所签订的《商品房买卖合同》第九条依据的是《商品房销售管理办法》第24条的相关规定而订立的，《商品房销售管理办法》第24条是解决商品房买受人和出卖人在合同订立后，因规划、设计变更所产生问题的相关规定，主要是针对商品房预售中可能出现的问题。张丽与黎康公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定的商品房结构为钢混结构，张丽所购商品房所在楼栋已通过验收，结构为框架结构，框架结构为钢混结构的一种形式，该栋楼的三、六、九层所涉的“结变-6号”结构设计变化发生在张丽与黎康公司签订的《商品房买卖合同》之前，且不属于合同第九条“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”规划设计变更的情形。张丽在法庭辩论结束前未向本院提供因商品房“结构形式”变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的证据。故对于张丽据此要求退房并由黎康公司返还购房款及支付利息的主张，不予支持。本案涉案房屋质量已经相关职能部门验收合格，张丽在法庭辩论结束前未向法院提供房屋质量问题严重影响正常居住使用的证据，未提供该栋商品楼存在安全隐患以及“部分筏形地基”不能满足建筑设计要求，经检测不合格的相关证据，且张丽明确不申请司法鉴定以证实存在上述隐患及不符合设计要求。故对于张丽据此要求退房并由黎康公司返还购房款及支付利息的主张，不予支持。因张丽关于退房的诉请不能成立，故张丽主张按《消费者权益保护法》赔偿相关损失的诉请于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回张丽的全部诉讼请求。本案收取案件受理费3672元，由张丽承担。张丽不服原审判决，向本院上诉称：1.本案《商品房买卖合同》及补充协议的签订均未经洽谈、协商，被上诉人对其提供的格式条款也没有作出提示或讲解，违反诚实、信用、平等原则。2.被上诉人宣传“实得面积”诱导消费者，“要约邀请”字样不宜发现，实属虚假宣传，误导消费者，一审判决对此未予分析认定。3.被上诉人在宣传广告中使用“建筑面积”、“实得面积”，在合同中却使用“套内建筑面积”，且未在该术语下加下划线，一审认定“并用文字下划线的形式特别注明了约定的计价方式为按照套内建筑面积计算该商品房价款，房屋合同的计价方式及价款属于合同的重要条款，作为普通消费者的张丽对此应是明知的，应认定张丽与黎康公司就商品房计价方式达成了合意”有误。4.被上诉人的宣传册标明的面积明确、具体，足以影响到消费者对房屋价格的判定及合同的订立，应认定为合同内容，原判未予认定，违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。5.阳台面积增加属于结构改变、房屋质量也有问题，上诉人有权退房。综上，被上诉人在房屋销售过程中存在欺诈行为，上诉人2014年9月才知道房产证上载明的“建筑面积78.71平方米”、“套内建筑面积67.96平方米”，没有“实得面积”，上诉人依法享有撤销权，故，上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人黎康公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同合法有效；被上诉人开发、销售商品房符合规范，宣传手册合法，系要约邀请，不存在虚假宣传；涉诉商品房计价规范，支付首付款及按揭款均为上诉人自愿；综上，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人提交了涉诉房屋房产证、土地证、抵押登记资料，以证明上诉人主张撤销合同未过时效。被上诉人质证认为，对三份证据真实性无异议，但与本案无关，达不到上诉人的证明目的。对上诉人提交的以上三份证据，因不属于二审新证据，且无法证明待证事实，本院不予采信。二审查明的案件事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉诉商品房买卖合同是否可撤销，上诉人是否有权退房。关于涉诉商品房买卖合同是否可撤销的问题。上诉人认为其与被上诉人签订的商品房买卖合同系格式条款、未经协商，且被上诉人使用“实得面积86.39平方米”系虚假宣传，以欺诈手段误导上诉人在违背真实意思的情况下订立，为可撤销合同。根据本案查明的事实，被上诉人在宣传广告中的确曾使用了“实得面积：约86.39平方米”的表述，但同时在该表述之前载明了“建筑面积：约78.8平方米”，也即，被上诉人虽然使用了“实得面积”的不规范表述，但同一宣传广告上也有建筑面积的规范表述。2011年12月13日双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋计价方式、单价、总价均有明确约定，虽然“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米”的内容下未加下划线，但房屋单价（3349.07元）、总价（227603元）均有下划线标明。上诉人主张广告册中对“实得面积”的使用对其有误导，但如以实得面积计算，该单价应当属于明显超出当时市场价。本案《商品房买卖合同》及其补充协议均系张丽本人签订，张丽作为完全行为能力人，在签订合同时，对合同的重要条款，即单价及总价应当明知。上诉人在主合同、补充协议签订后一年内，未向人民法院或者仲裁机构请求撤销，本案一审中也未主张撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，其撤销权已经消灭。故，上诉人关于商品房买卖合同系其受欺诈，在违背真实意思的情况下所签，应当撤销的上诉理由不能成立。《商品房买卖合同》及补充协议有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于上诉人是否有权要求退房并赔偿损失的问题。上诉人主张宣传册中载明的实得面积应作为合同内容、被上诉人违约、房屋质量存在问题，其有权退房。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”虽然被上诉人的宣传册其中一份载明了“实得面积”，但是与规范表述建筑面积并列使用的，对“实得面积”的表述也仅是“约86.39平方米”，且另一宣传册中并未注明“实得面积”，故，并非上诉人所述的具体明确，原判根据双方就计价方式达成新的合意的事实，未将其作为合同内容无误。关于上诉人所称被上诉人违约、房屋存在质量问题的上诉理由，因二审未提交新证据，原审判决对此已作详尽分析，本院不再重述。综上，原判认定基本事实清楚、审理程序合法、判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7344元，由张丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  王红梅代理审判员  陈洪斌代理审判员  陈书娟二〇一五年七月二十七日书 记 员  聂秋晓