浙江省玉环市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1021民初1640号
原告：钱银平，男，1968年11月27日出生，汉族，住玉环市。
原告：华万葱，男，1971年7月19日出生，汉族，住玉环市。
原告：叶文彬，男，1980年7月13日出生，汉族，住玉环市。
三原告共同委托诉讼代理人：周曾贵，浙江星汇律师事务所律师。
被告：钱美香，女，1964年9月22日出生，汉族，住玉环市。
被告：钱礽旺，男，1978年1月2日出生，汉族，住玉环市。
被告：施展，男，1986年1月13日出生，汉族，住玉环市。
委托诉讼代理人：黄德城，玉环市玉城法律服务所法律工作者。
被告：陈霞，女，1988年6月21日出生，汉族，住玉环市。
被告：倪康康，男，1989年5月25日出生，汉族，住玉环市。
委托诉讼代理人：钱美柳，系被告的母亲。
被告：陈洁，女，1984年12月22日出生，汉族，住玉环市。
被告：王雪芬，女，1976年11月22日出生，汉族，住温岭市。
被告：林承列，男，1970年3月25日出生，汉族，住玉环市。
委托诉讼代理人：胡珍芬，系被告林承列之妻。
委托诉讼代理人：杨镕鸿，浙江思尔捷律师事务所律师。
被告：卓爱玉，女，1976年8月10日出生，汉族，住玉环市。
原告钱银平、华万葱、叶文彬与被告钱美香、钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年3月19日、2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告钱银平、华万葱、叶文彬及其共同委托诉讼代理人周曾贵，被告钱美香、钱礽旺、陈洁、王雪芬，被告施展之委托诉讼代理人黄德城、被告倪康康的委托诉讼代理人钱美柳、被告林承列之委托诉讼代理人胡珍芬、杨镕鸿到庭参加诉讼；被告陈霞、卓爱玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。依原告申请，本院于2018年3月5日作出（2018）浙1021民初1640号民事裁定，对被告林承列所有的坐落于玉环市玉城街道南山花苑77幢1号302室的房产予以诉讼保全。本案现已审理终结。
原告钱银平、华万葱、叶文彬向本院提出诉讼请求：一、确认被告钱美香、钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉欠原告工程款共计人民币3525000元；二、确认原告在工程款3525000元范围内对其所建工程的拍卖或折价的价款享有优先受偿权；三、请求将被告林承列名下的位于玉环市折抵工程款750000元，并由被告林承列协助该房产过户到三原告名下；四、由九被告偿付上述房屋折抵后剩余的工程款2755000元（已经扣除未到期的20000元质量保证金），并互负连带清偿责任；五、由被告承担本案诉讼费、鉴定评估费和诉讼保全费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、由九被告共同偿付原告工程款计人民币3205000元，并互负连带清偿责任；二、确认原告在工程款3205000元范围内对其所建工程拍卖或者折价的价款享有优先受偿权；三、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2013年间，钱美香等九名被告共同向玉环县住房和城乡建设规划局办理玉环市玉陈线安置小区的私人联建房建设工程规划申报手续，同年8月16日该申报被批准。被告将该联建工程发包给他人施工，施工方完成部分桩基工程后退出。2014年5月1日，三原告开始进场施工后续工程。2014年7月26日，被告钱美香代表九被告与三原告签订《建设工程施工合同》一份。约定被告将玉环县地块的住宅楼工程发包给原告；开工日期为2014年5月18日，竣工日期为2014年12月18日；工程签约合同价为3966000元，桩基除外；工程计量和计价按被告编制的建筑预算书为准；工程价款支付：至结构封顶付100万元，工程至外墙架拆后付100万元，农历2014年底付120万元，其余除质保外，在2015年5月31日全部付清；双方以预算书为补充依据施工，一次性包干；工程质量保证金按施工合同价款的3%计取为人民币12万元；竣工后一年内返还保修金10万元，余2万元5年内付清。被告方出具的2014年7月26日《建筑工程预算书》确定工程造价为413万元。嗣后，原告所施工的工程如期完工，而被告仅支付工程款62.6万元（未含桩基和围护工程款，此款另行计算）。2015年1月，被告钱美香等人对工程进行验收，工程验收结果为合格。2015年1月25日，被告钱美香与原告就工程款进行结算，并形成工程结算书。工程结算书确认：工程系由三原告出资（实为垫资）建设，已经按甲方和设计图纸的要求施工完毕、验收合格；主体工程款为396.6万元，地下室空气窗为3万元，已支付62.6万元，尚欠主体工程款342万元（计算错误，应为337万元），基础打桩及围护工程尚欠到期工程款15.5万元，合计欠工程款352.5万元。结算后，被告无力支付所欠工程款，而该工程土地使用权此前又为玉环市双环小额贷款有限公司所抵押。2015年2月4日，为行使工程款优先受偿权，三原告与九被告及案外债权人玉环县双环小额贷款有限公司、周德生达成协议书（以下简称四方协议），约定：工程所建20套房产在取得房产证后全部抵押给玉环县双环小额贷款有限公司；被告同意将其中被告钱美香的两套和被告林承列的一套房产（均不包括车库和地下室）用于折抵工程款，玉环县双环小额贷款有限公司同意注销该3套房屋的抵押登记，并出面办理注销手续，上述3套房屋直接过户到原告名下；被告负责将抵押的17套房产的销售，销售所得款用于偿还工程款和债权人的贷款，偿还顺序为：优先偿还案外人玉环县双环小额贷款有限公司贷款1000万元，其次偿还工程款100万元，然后在再偿还玉环县双环小额贷款有限公司贷款200万元，最后偿还案外人周德生200万元；被告承诺在取得房产证之日起3个月内通过房子销售款收入还清各方欠款，若超过3个月未结清，可启动司法程序保护权利等等。2015年7月27日，讼争工程取得《建设工程规划核实确认书》。2015年9月至12月，所建的房产陆续办理了产权证，并依《协议书》约定办理了除被告林承列一套房产外的其他19套房产的抵押登记手续，但对协议约定的用于折抵工程款的另两套房产一直没有办理抵押权注销手续。2016年前后，案外人周德生及玉环县双环小额贷款有限公司均提起诉讼要求归还借款，并对该19套房产采取了财产保全措施，最终使得协议约定的用于折抵工程款的被告钱美香名下的两套房产无法过户到原告名下，现该两套房产已经在2017年间为玉环法院强制执行拍卖成交。而协议约定的被告林承列名下的房产在办理产权证书之前以被告钱美香的名义进行了转让，首付款30万元由原告以工程款的名义受领。2017年12月，买方起诉要求解除购房合同，玉环市人民法院作出（2017）浙1021民初10571号判决：合同依法解除；30万元购房款由被告钱美香负责返还，并支付违约金2万元；三原告对上述应付款项负连带保证责任。涉案款项尚余3205000元（另外20000元保修金尚未到期，不在此列）经原告多次催讨，被告未予偿付。原告认为，即便承包人不具备法定施工资质致使合同无效，也不应当影响在建工程的工程款优先受偿权利之实现，故原告之合法权益应当受到保护。
被告钱美香答辩称，对原告起诉陈述的事实与诉讼请求并无异议，但认为涉案工程系其一人所有，无论土地竞拍、建房发包、工程款结算均系个人行为，与其余八被告无关。事实上，其本人与钱礽旺等八被告系房屋买卖关系，因土地竞拍、规划等需要将八人予以挂名，故清偿工程款责任应由其个人承担，与他人无涉，并认可案涉工程款享有在建工程优先权。
被告倪康康答辩称，其与钱美香系房屋买卖关系；涉案工程是系由钱美香一人发包，属钱美香个人行为；其本人在建筑过程中，已经支付包括工程款在内的所有款项，并超出其应负份额；讼争工程款已经超过诉讼时效；涉案房产均已被法院拍卖但尚未分配，即使尚需支付工程款也应当在拍卖款中予以支付；果真如原告诉称陈述，工程款已达成四方协议，那么将钱美香的2套、林承列的1套房产折抵给原告即可，本案将其本人列为被告并不适格。综上，被告主张驳回原告对其的诉讼请求。
被告林承列答辩称，林承列等八人与钱美香均存在房屋买卖合同关系，为图办理分割手续方便和合理避税，所以在土地证上予以挂名；依合同相对性原则，被告林承列并没有在建设工程施工合同上作为发包人签过字，且也未授权过钱美香；从四方协议和承诺书内容来看，被告林承列也希望通过实际履行即将其名下的房产过户给原告方式折抵工程款；原告要求林承列对全部工程款承担连带清偿责任并无法律依据，但被告同意在登记其名下的房屋价值范围内承担清偿责任。故要求驳回原告的其余诉讼请求。
被告施展答辩称，依四方协议书第三条之约定，原告应该先处理约定标的物后再向施展主张权利，故直接主张条件不成就；原告主张由被告施展承担连带责任并无法律和合同依据；施展本人已经向钱美香清偿其应负的工程款，继续承担工程款并无依据；四方协议之后，原告并无主张权利，故债权已经超过二年之诉讼时效。综上，要求驳回原告对其的诉讼请求。
被告钱礽旺、倪康康、陈洁、王雪芬均答辩称，涉案工程自始至终均系被告钱美香个人行为，其仅仅是购房户，故付款责任应当由钱美香个人承担。因此，要求驳回原告对其的诉讼请求。
被告陈霞、卓爱玉未作答辩。
经审理本院查明：
原告钱银平、华万葱、叶文彬并无取得建筑施工企业资质。
2013年3月11日，被告钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉全权委托钱美香负责办理位于玉环县安置地块的一宗国有建设用地使用权（玉土交出【2013】4号）拍卖、竞买、签订成交确认书、签订国有建设用地使用权出让合同等相关事宜，并在玉环市公证处办理了（2013）浙玉证字第639号公证书。2013年3月22日，被告钱美香、钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉玉环市招投标中心共同竞买得位于玉环县安置地块的一宗国有建设用地使用权（玉土交出【2013】4号），并于2013年4月1日与玉环市国土资源局签订了编号为3310212013A21012号的国有建设用地使用权出让合同，成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、交地确认书均由被告钱美香签字确认。2013年7月10日，被告钱美香、钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉九人共同向玉环市住房和城乡建设规划局申请在上述地块上建设地上建筑面积2547平方米、地下面积525.25平方米的住宅楼一处，并得到有关部门批准许可。建字第（2013）0187号工程规划许可证载明：建设单位（个人）为钱美香等九被告，建设项目名称为私人联建，建设位置为玉城街道安置小区等等。
2014年7月26日，被告钱美香作为发包人与原告钱银平、叶文彬、华万葱三人签订《台州市建设工程施工合同》一份，合同约定：开工日期为2014年5月18日，竣工日期为2014年12月18日；工程签约合同价为3966000元，桩基及围护工程另行计价；工程计量和计价按被告编制的建筑预算书为准；工程价款支付：至结构封顶付100万元，工程至外墙架拆后付100万元，农历2014年底付120万元，其余除质保金外，在2015年5月31日全部付清；双方以预算书为补充依据施工，一次性包干；工程质量保证金按施工合同价款的3%计取为人民币12万元；竣工后一年内返还保修金10万元，余2万元5年内付清等等。上述合同由被告钱美香在发包人一栏签字确认。同日，《建筑工程预算书》确定工程造价413万元。嗣后，三原告按照合同约定进行施工，并将工程如期完工。
2015年1月25日，原告钱银平、叶文彬、华万葱与被告钱美香签订工程结算书一份。工程结算书确认：工程系由三原告出资建设，已经按甲方和设计图纸的要求施工完毕、验收合格；主体工程款为396.6万元，地下室空气窗为3万元，已支付62.6万元，尚欠主体工程款342万元，基础打桩及围护工程款15.5万元，共欠工程款352.5万元。
结算后，被告无力支付所欠工程款，而该在建工程的土地使用权又为抵押权人玉环县双环小额贷款有限公司所抵押。2015年2月4日，为行使工程款优先受偿权，三原告与九被告及债权人玉环县双环小额贷款有限公司、周德生达成四方协议书，协议书约定：工程所建20套房产在取得房产证后全部抵押给玉环县双环小额贷款有限公司；被告同意将其中被告钱美香的两套和被告林承列的一套房产（均不包括车库和地下室）用于折抵工程款，玉环县双环小额贷款有限公司同意注销该3套房屋的抵押登记，并出面办理注销手续，上述3套房屋直接过户到原告名下；被告负责将抵押的17套房产销售，销售所得款用于偿还工程款和债权人的贷款，偿还顺序为：优先偿还案外人玉环县双环小额贷款有限公司贷款1000万元，其次偿还工程款100万元，然后在再偿还玉环县双环小额贷款有限公司贷款200万元，最后偿还案外人周德生200万元；被告承诺在取得房产证之日起3个月内通过房子销售款收入还清各方欠款，若超过3个月未结清，可启动司法程序保护权利等等。
2015年7月27日，讼争工程取得《建设工程规划核实确认书》。2015年9月1日，被告钱美香等九人分别领取了坐落于玉环市房屋的房屋所有权证，其中被告钱美香9套，其余被告每人各1套。依四方协议约定，除被告林承列一套房产外，其他房产均办理了抵押登记手续。但抵押权人对协议约定的用于折抵工程款的另两套房产未办理抵押权注销手续。2016年前后，案外人周德生及玉环县双环小额贷款有限公司均提起诉讼要求归还借款，并对房产采取了财产保全措施，最终使得协议约定的用于折抵工程款的房产无法过户到原告名下。
另查明，2015年2月16日，被告钱美香将坐落于玉环市玉陈线安置小区的西风角三楼边楼的以人民币98万元出售给案外人王相，董玲玲，并由原告钱银平、叶文彬、华万葱收取了首付款人民币30万元。而后，被告钱美香因个人债务问题导致该房产被法院查封、拍卖，合同无法履行，案外人王相、董玲玲于2017年12月7日向本院提起诉讼，本院于2018年1月23日作出（2017）浙1021民初10571号民事判决书，判决解除房屋买卖合同，由钱美香返还购房款30万元、支付违约金2万元，并由钱银平、叶文彬、华万葱作为保证人对上述款项承担连带清偿责任。
再查明，除被告林承列的房产外，其余被告所有的位于玉环市玉陈线安置小区内的房产均已设置抵押，因抵押债务未清偿完毕，相关房产均已被本院执行部门于2018年2月前拍卖完毕。
以上事实有原告提供的联合竞买协议书、委托书、国有建设用地使用权出让合同等公证文件，交地确认书，玉国用（2013）第01916土地使用权证，建设工程规划许可证及申请书，建设工程施工合同，建筑工程预算书，工程结算书，四方协议书，建设工程规划核实确认书，不动产登记查询证明，（2017）浙1021民初10571民事判决书，被告林承列提供的承诺书，以及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证。被告陈霞、卓爱玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证与抗辩的权利。原告提供的证据经众被告质证，对真实性和合法性均不持异议，但认为发包行为系钱美香个人行为，与其余被告并无关联。被告林承列提供的承诺书经原告质证，对真实性不持异议，但认为前提是必须确保四方协议书无障碍得以全部落实，否则仅仅过户一套房屋不足以折抵工程款。综合原被告的举质证意见，经审查本院认为，原告提供的一系列证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，本院确认其具有证明力，并作为认定案件事实的根据。被告林承列提供的承诺书，其真实性虽为原告认可，但因基础合同四方协议并未实际履行，仅证明原告行使工程款优先权即以房屋折抵工程款的事实，故其关联性本院不予认定。
本院认为，三原告与被告钱美香签订的建设工程施工合同，因承包人未取得建筑施工企业资质，有悖《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第（一）项之规定，故合同应为无效。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，应予支持”，故三原告作为承包人基于合同无效请求参照合同约定支付工程款并无不当。涉案工程款352.5万元系由双方结算确认，扣除之后清偿的30万元，以及质保金2万元尚未到期，应付款项为320.5万元。因此，原告主张由被告钱美香工程款320.5万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告钱美香与钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉系玉国用（2013）第01916土地使用权证项下之共有人，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，因共有不动产产生的债务，在被告未能证明原告知道共有人不具有连带债权债务关系的情形下，在对外关系上各共有人应当承担连带责任。就本案而言，建设项目系私人联建房屋，钱美香作为发包人在建设工程施工合同签字系代表共有人之利益，之后的利益也归属于众被告，故依权利义务相一致原则，众被告理应对讼争工程款承担连带清偿责任。倘若众被告拘泥于合同相对性原则，认为钱美香发包工程未获其授权，那么，九被告作为乙方于2015年2月4日订立的四方协议中认可拖欠工程款之事实，足可推定其余八被告追认授权。因此，原告主张由九被告连带给付工程款320.5万元之诉讼请求于法、理并无不合，本院予以支持。众被告辩称由钱美香一人清偿工程款之抗辩，于法律、事实不符，本院不予采纳。被告钱礽旺等人辩称其与钱美香系房屋买卖合同关系，并无充分证据予以证明，本院不予采纳。被告倪康康以讼争工程款超过二年诉讼时效之抗辩，实有悖于《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本院不予采纳。关于工程款优先权的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，发包人逾期不支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖；建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。原被告及其他债权人于2015年2月4日订立四方协议，约定将三套房屋折价252.5万元用以抵偿工程款，可以视为原告在法定期间内行使优先权。但另外100万元工程款清偿顺序原告自愿退居于抵押权人之后，则应视为其抛弃优先权。由于四方协议因抵押权人未按约涂销约定标的物之抵押登记，导致约定的二套房屋被强制拍卖，合同目的落空。本院认为，以物抵债协议系实践性合同，未能履行的，债权人有权按照原债权额主张权利。因此，原告主张252.5万元工程款享有优先受偿权之诉讼请求，于法有据，本院予以支持；至于其余100万工程款之优先权，其已作抛弃意思表示，应当按普通债权处理。原告受领的价款30万元并非基于拍卖或折价在建工程所得，且尚需承担连带保证责任，应当视为清偿普通债权部分。故，原告就其余工程款优先权部分之其诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百六十九条、第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告钱美香、钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉于本判决生效之日起十日内连带给付原告钱银平、叶文彬、华万葱工程款3205000元；
二、若众被告未履行上述付款义务的，则原告钱银平、叶文彬、华万葱在2525000元工程价款范围内对其所建工程（不包括土地）的折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告钱银平、叶文彬、华万葱的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35000元，减半收取计17500元，诉讼保全费5000元，合计人民币22500元。由原告钱银平、叶文彬、华万葱负担2500元；被告钱美香、钱礽旺、施展、陈霞、倪康康、陈洁、王雪芬、林承列、卓爱玉负担20000元（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 孔庆周
二〇一八年五月九日
代理书记员 翁志枫