广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛吴法民一初字第54号
原告：李通，男，1987年11月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
原告：李小明，男，1988年12月29日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
两原告共同委托代理人：杜晓佳，广东广信君达律师事务所律师。（特别授权）
被告：吴川市森茂房产开发有限公司，住所地：吴川市海港大道中原福海酒店大楼。
法定代表人：刘志峰，董事长。
委托代理人：谭世杰，男，1972年10月22日出生，汉族，住茂名市茂南区，系吴川市森茂房产开发有限公司经理。（特别授权）
原告李通、李小明诉被告吴川市森茂房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李通、李小明的委托代理人杜晓佳及被告吴川市森茂房产开发有限公司的委托代理人谭世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李通、李小明诉称，2014年4月11日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同（补充协议）》（以下简称《补充协议》）。《买卖合同》中双方约定，被告将吴川市海滨街道创业路与海港大道交界处东北面海岸万和城第10号楼1单元2603号房、第10号楼1单元2604号房分别以总价人民币294043.00元、人民币369957.00元预售给原告（《买卖合同》第三条、第四条）。被告应当在2014年10月31日前将符合居住使用条件的商品房交付给原告使用（《买卖合同》第八条）。《买卖合同》第九条约定了被告逾期交房的违约责任。原告依约向被告支付了全部购房款。然而截止至起诉之日，被告并未按照约定的交付期限向原告按期交付商品房；现原告要求继续履行合同，则被告依约应从2014年11月1日起按原告已交付总房价款的万分之五每日向原告支付违约金。为维护原告的合法利益，现依法提起本诉讼，请求法院依法判决：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（按每日已交付房价款0.05%计算，自2014年11月1日起至房屋实际交付之日止，暂计至2014年12月31日，为人民币19920元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告就其主张在举证期限内提供的证据有：
1.《商品房买卖合同》（预售）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（两份），证明2014年4月11日原告以总价人民币294043.00元、369957.00元分别购买被告开发的位于吴川市海滨街道创业路与海港大道交界处东北面海岸万和城第10号楼1单元2603号房、第10号楼1单元2604号房。合同约定被告应当在2014年10月31日前将验收合格的商品房交付。合同还约定了逾期交房的违约责任。
2.购房发票、中国农业银行个人借款凭证、个人购房担保借款合同（两份），证明商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部房价款。
被告吴川市森茂房产开发有限公司辩称，我司于2014年4月11日与原告共同签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）和《商品房买卖合同（补充协议）》（以下简称协议）。合同约定：我司将海岸万和城第10号楼1单元2603号房和2604号房分别以总价款人民币294043元和369957元预售给原告使用；我司约定在2014年11月1日前将符合“该商品房主体验收合格”条件的商品房交付给原告使用。但如遇“不可抗力”、“补充协议第六条的规定的情形”的，××可以据实予以延期（合同8条）；××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电、排污、临时道路于交楼时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按如下方式处理：1、如遇特殊原因××可以据实予以延期；2、延误期以正常交付期二个月后开始计算（合同14条）；以及逾期交房的违约责任等。协议第六条第2点双方约定：因非××所能控制的客观原因导致延期交楼的，××不承担延期交楼的违约责任：1、政府行为导致竣工验收延误等社会异常事件；2、施工中遇到异常困难或者重大技术问题而不能及时解决，或者遇有强风、大雨以上天气导致工期延误；3、受国家、广东省及吴川市政府颁布的法律法规政策影响而导致延误，市政配套设施的批准与安装的延误；4、施工期间发生停水、停电、……7、高考、中考前期和期间停止施工。
一、我司不存在违约延期交楼的事实，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
（一）我司在应交商品房的前后期间，一直要求市住建局和市环保局批准，为我司海岸·万和城项目排污、排水管网接驳市政排污、排水管网，并按市政府的规定缴交3660多万元的市政配套设施费，但政府相关部门一直未将市政配套的排污管网接驳到我司项目接口处、也未批复我司接驳市政排污、排水接口使用方案，以致造成我司的延迟交楼。
（二）虽然双方在合同中约定交楼的时间为2014年5月31日。但该交楼的日期附加了相应的条件。其中，合同第八条第三款第2点约定“如遇下列特殊原因，××可以据实予以延期”。而我司在应交楼前，由于遇到特殊天气（台风、雷雨大风）、社会异常事件（政府举办大型户外活动）等造成施工停止共计107天。依双方约定，我司可以据实延期交楼。故不存在我司违约延期交楼的事实。
（三）根据合同第十四条第三款约定，在供水、供电、排污、临时道路等配套设施在规定日期内未达到使用条件的，双方约定如遇特殊原因的××可以据实延期；延误期以正常交付期二个月后开始计算。据实，我司向政府部门申请接驳政府市政配套设施之排污、排水管网，由于政府方面的原因而一直未予批准使用。该事实符合合同第八条第二款第2点约定：如遇下列特殊原因，××可以据实予以延期的“市政府配套设施的批准与安装的延误”的情形。依双方该约定，我司可以据实延期交楼。故不存在我司违约延期交楼的事实。
（四）依双方“延误期以正常交付期二个月后开始计算”的约定，由于政府方面的原因未批准接驳市政排污、排水管网，项目中的商品房无法正常使用，不符合“交付使用条件”，还未达到正常交付期限。故此，原告要求从2014年6月1日计算延期交楼的违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
二、合同原第八条双方约定的交楼标准为该商品房主体验收合格。所谓该商品房主体验收合格，仅指混凝土工程和砌体工程等验收合格。但我司抱着对业主高度负责的态度，而且对商品房主体以外的有关工程也进行了建设，因此也就相应地增加了施工二期而导致迟延交房。
三、合同第七条约定的违约金过高，依法应予减少。
根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。最高法院《商品房买卖合同司法解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告与我司在合同中约定的违约金为日万分之五确实过高，已超过同地段同类房屋租金。因此，请求法院依法将合同原定的违约金减少为日万分之一为妥。
综上所述，根据原告与我司的合同约定和相关法律规定，我司不存在违约延期交楼的事实。原告诉我司违约并要求承担违约责任缺乏事实和法律依据，应依法驳回其无理诉求。
被告吴川市森茂房地产开发有限公司就其辩称在举证期限内提供的证据有：
1、《工程验收纪要》、《工程验收记录》，证明被告于2014年3月20日对第1、6、7、8幢楼进行主体结构验收。
2、《申请接驳市政排污、排水管网的报告》、《没有在约定时间内竣工交付使用的情况报告》，证明被告就市政配套的排污、排水管网与项目排污、排水管网接驳问题申请政府部门批准，但政府部门未予答复。
3、《气象资料》、《施工单位二期延误确认书》，证明被告在施工期间因恶劣气象原因及遇到重大技术难题而停工。
4、《政府部门函》、高、中考试、月饼节及文艺晚会等，证明被告在施工期间因政府原因而停工的事实。
5、《承诺书》，森茂公司向政府部门承诺，在公司已交清费用的情况下，政府部门将市政排污、水管网尽快与项目管网接驳，则尽快交付房屋给客户使用。同时证明直至2014年12月1日止，政府尚未接通排污管网。
经审理查明，2014年4月11日，原告李通、李小明与被告吴川市森茂房产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同〈补充协议〉》。约定：“原告向被告分别购买海岸万和城一期第10号楼1单元2603号房和第10号楼1单元2604号房，建筑面积分别是63.95平方米和80.46平方米，套内建筑面积分别为48.56平方米和61.10平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积分别为15.39平方米和19.36平方米。该两套商品房单价为每平方米4598.02元，总价分别是人民币294043.00元、369957.00元。合同签订后，原告（××）于2014年5月8日向被告（××）分别支付首期购房款人民币184043元和119957元，同年10月28日分别付清了购房尾款110000元和250000元。被告表示原告已付清购房款属实。
《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“被告（××）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告（××）使用：……4、商品房主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、《商品房买卖合同〈补充协议〉》第六条、特殊原因包括但不限于：（1）、因政府行为导致竣工验收延误等社会异常事件；（2）、施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风，大雨以上天气导致工期延误；（3）、受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律法规政策影响而导致延误，市政配套设施的批准与安装的延误；（4）、施工期间发生停水、停电；（5）、施工期间大规模流行病爆发或者广东地区受××的影响；（6）、非××原因导致的规划设计变更调整；（7）、高考、中考前期和期间停止施工”。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“被告（××）逾期交房超过60日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金”。《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“供水、供电、排污、临时道路于交楼时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如遇特殊原因××可据实予以延期；2、延误期以正常交付期二个月后开始计算”。原告已向被告分别支付了两套房价款294043.00元、369957.00元。因被告不按时交房给原告，原告要求被告继续履行合同。为此原告于2015年2月12日向本院提起诉讼，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金19920元。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：1.涉案合同中格式化免责条款的效力性问题；2.被告是否应承担逾期交楼违约责任及违约金是否过高问题。
一.关于合同中格式化免责条款的效力性问题。本案合同及补充协议均是由被告提供的格式合同，该合同第八条第二款及补充协议第六条第二款是关于免责事由的格式条款，补充协议第六条第二款是对合同第八条第二项中的“特殊原因”进行解释，列举了“包括但不限于”七项“特殊原因”的具体情形。该格式条款等于赋予了××即被告对造成工期延误的“特殊原因”享有任意解释权，显然属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款，该条款更没有采取与其他非免责条款不同的加粗字体等足以提请对方注意的形式。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故涉案《补充协议》第六条第二款格式条款不具有法律效力。虽然不可抗力是法定的免责事由，但即使出现不可抗力妨碍另一方履行合同的情况，也应根据不可抗力的影响来判定违约方的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告辩称的台风、强降雨等恶劣天气致工期延误，虽然自然灾害属于不可抗力，但该不可抗力对被告履行合同无根本性影响。台风及强降雨对于沿海城市属常见天气现象，被告以格式条款的方式拟定交付期限，应已对该期限作出了合理的评估，对可预见并能克服的阻碍施工因素予以把握。被告也没能证实双方约定的交房期限内出现的台风及强降雨造成其长期或根本性影响。故不能免除被告逾期交房的违约责任。被告作为一家专业的房地产开发企业，开发涉案房产项目前对所在区域的市政配套设施完善程度应有充分了解，对政策因素及营商环境也应作出专业评估。被告辩称由于市政配套设施的批准与安装的延误构成被告的免责事由。但该事由的出现并非不可预见并不可克服。在订立合同时，被告应知晓该项目市政配套设施的状况，在拟定交房期限时应预留有待配套设施完善的时间，故本院对被告该辩称不予采纳。至于被告辩称因中考、高考期间而停工，但被告并没有证据证明其施工场所在考场300米范围内而被政府噪音管制。其他诸如被借用万和城广场举办各种活动构成阻碍施工的理由更是缺乏事实依据，本院不予采信。综上，被告作为涉案格式合同的提供方，在订约时，对于其预售的房产如何实现交房条件并按期履约较购房者在信息上处于优势地位。被告应本着诚实信用，公平合理的方式拟定合同条款，在合同履行期限上应作出真实且合理的选择，其因不审慎或虚假的承诺致对方可期待的信赖利益受损，则应承担相应的违约责任。
二.被告是否应承担逾期交楼违约责任及违约金是否过高问题。
在本案中，原告依约履行了义务，分别支付了两套房价款人民币294043.00元、369957.00元给被告吴川市森茂房地产开发有限公司，而被告吴川市森茂房地产开发有限公司至本案辩论终结前，并未将原告购买的商品房交付给原告使用。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，××（被告吴川市森茂房地产开发有限公司）应当在2014年10月31日前将商品房交付××（原告李通、李小明）使用，故此，被告已违约，应承担违约责任。原告要求继续履行合同，请求按《商品房买卖合同（预售）》第九条约定××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，从2014年11月1日暂计至2014年12月31日止，符合法律规定，本院予以支持。违约金（以294043.00元和369957.00元为基数，按每日万分之五计算，从2014年11月1日起计至2014年12月31日止）分别为8821.29元和11098.71元，合计19920元。被告辩称违约金过高，已超过同地段同类房屋租金，依法应予以减少为日万分之一，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：
限被告吴川市森茂房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李通、李小明支付违约金19920元，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费298元，由被告吴川市森茂房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 张振明
审判员 郭帝水
审判员 屠 丽
二〇一六年十月十八日
书记员 邓文婷
附本案所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。