江苏省淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初2173号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈勇，该公司客户经理。
委托诉讼代理人：马瑞宪，该公司客户经理。
被告：刘其彬。
被告：尤慧。
被告：周德宝。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称为农村商业银行）与被告刘其彬、尤慧、周德宝金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告诉讼代理人陈勇、被告刘其彬、周德宝到庭参加了诉讼，被告尤慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭原告诉讼代理人陈勇、被告周德宝到庭参加了诉讼，被告刘其彬、尤慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1．被告刘其彬、尤慧归还贷款本金50万元及利息（以50万元为基数,从2015年9月26日起至2015年11月13日止，按年利率9%计算，从2015年11月14日起至2015年12月22日止，按照年利率9%上浮50%计算；以499776.46元为基数，从2015年12月23日起到实际给付之日止，按照年利率9%上浮50%计算）；2．原告就被告尤慧所有的提供的房产的物上代为物行使抵押权并享有优先受偿权，对被告周德宝所有的淮安市清河区越河小区1号楼甲单元1006室房屋的拍卖、变卖款项优先受偿；3．三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月22日，被告刘其彬向原告（王营支行）贷款50万元，约定年利率9%，于2015年11月13日到期。被告尤慧与被告刘其彬系夫妻关系，该笔贷款系夫妻共同债务。被告尤慧用其淮安市清河区繁荣新村1幢106室房屋、被告周德宝用其淮安市清河区越河小区1号楼甲单元1006室房屋为该笔贷款提供抵押担保。贷款到期后，被告于2015年12月22日归还贷款本金223.54元，利息归还至2015年9月25日，其余本息均未归还。
被告刘其彬辩称：借款是事实，认可原告的诉讼请求，但因做生意亏损，只能尽快归还本金。
被告尤慧未作答辩。
被告周德宝辩称：担保是事实，但是应由借款人负责还款，另外，借款人拿到借款时并没有通知担保人。
根据原、被告当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月14日，原告（贷款人）与被告刘其彬（借款人）、尤慧（担保人）签订一份《最高额个人担保借款合同》，合同约定主要内容为：贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人自2013年11月14日起至2016年11月13日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过20万元的借款提供担保；每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准；借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率以借款日借据载明利率方式确定；本借款的担保方式为最高额抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用；债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；抵押人为两人以上的，抵押权人行使抵押权时有权处置任一、部分或者全部抵押人的抵押物；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止等。被告刘其彬作为借款人在合同上签名并按指印，尤慧作为担保人在合同上签名并按指印。原告又与被告刘其彬（借款人）、周德宝（担保人）签订一份《最高额个人担保借款合同》，该合同借款金额为30万元，其余所有条款与上述合同均一致，被告刘其彬作为借款人在合同上签名并按指印，被告周德宝作为担保人在合同上签名并按指印。同日，原告与被告尤慧、周德宝分别签订《房地产抵押合同》，约定尤慧用其淮安市清河区繁荣新村1幢106室房屋、被告周德宝用其淮安市清河区越河小区1号楼甲单元1006室房屋为被告刘其彬上述合同中的贷款提供抵押担保，担保的范围均包括本金、利息、违约金、实现抵押权的费用等，并于同日分别办理了抵押权登记，登记的债权数额分别为20万元和30万元。
被告刘其彬与被告尤慧系夫妻关系，尤慧于2014年11月13日向原告出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，承诺作为共同生活的家庭成员，对被告刘其彬向原告借款50万元，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。2014年11月22日，原告向被告刘其彬的账户发放贷款50万元，借款借据上载明年利率为9%，借款到期日期为2015年11月13日，结息方式为每季21日结息。贷款到期后，被告于2015年12月22日归还贷款本金223.54元，利息归还至2015年9月25日，其余本息均未归还。2017年4月6日，原告以诉称事实和理由起诉来院。
本院另查明，被告尤慧的抵押房屋现已拆迁，2017年6月22日被告尤慧与淮安市清江浦区住房和城乡建设局签订了《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》，抵押房屋的产权调换房屋为枫丹白露25号楼2901室。
以上事实，有当事人陈述、最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同、他项权证、结婚证、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、借款借据、银行打卡流水明细、补偿安置协议书等证据材料予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告农村商业银行与被告刘其彬、尤慧、周德宝之间签订的最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同，均系双方自愿订立，不违反法律、行政法规规定，为合法有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告农村商业银行依照合同约定向被告刘其彬发放了借款，被告刘其彬应该按照合同约定按期归还贷款本金及利息，现被告刘其彬未按期归还全部本金及利息，应承担还款责任及违约责任，因上述债务发生在被告刘其彬与被告尤慧婚姻关系存续期间，被告尤慧亦认可上述债务为夫妻共同债务，故其应当与被告刘其彬承担共同还款责任，因此对于原告要求被告刘其彬、尤慧归还贷款本息的诉请，本院依法予以支持。被告周德宝辩称该笔贷款应该由借款人偿还，本院认为，原告作为贷款人，根据合同约定，其有权向担保人主张担保权利，故本院对被告周德宝的辩称不予采纳。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。被告尤慧自愿用其淮安市清河区繁荣新村1幢106室房屋为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记，在担保期间内，抵押房屋已被拆迁，故原告有权对产权调换取得的房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。被告周德宝自愿用其淮安市清河区越河小区1号楼甲单元1006室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，现被告刘其彬未能清偿到期债务，故原告要求就抵押财产的拍卖、变卖款项优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告与被告尤慧、周德宝约定的抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、实现抵押权的费用等，但抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，故原告就被告尤慧的枫丹白露25号楼2901室房屋的拍卖、变卖款项可以在20万元范围内享有优先受偿权，就被告周德宝的淮安市清河区越河小区1号楼甲单元1006室房屋的拍卖、变卖款项可以在30万元范围内享有优先受偿权。被告尤慧经本院传票传唤，无正当理由未到庭答辩，视为对其抗辩权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘其彬、尤慧于判决生效后十日内归还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司贷款本金50万元及利息（以50万元为基数,从2015年9月26日起至2015年11月13日止，按年利率9%计算，从2015年11月14日起至2015年12月22日止，按照年利率9%上浮50%计算；以499776.46元为基数，从2015年12月23日起到实际给付之日止，按照年利率9%上浮50%计算）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告尤慧所有的枫丹白露25号楼2901室房屋拍卖、变卖所得价款在20万元内优先受偿；
三、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告周德宝所有的淮安市清河区越河小区1号楼甲单元1006室房屋的拍卖、变卖所得价款在30万元内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，财产保全费3620元，合计12420元，由被告刘其彬、尤慧、周德宝共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 邵海州
代理审判员 陈晓娇
人民陪审员 毛立发
二〇一七年八月二十日
书 记 员 王 肖
附：相关法律条文
1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2．《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3．《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4．《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期末届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
6．《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
7．《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……
8．《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
9．《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。