黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终4553号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许峰，男，1975年8月7日出生，汉族，黑龙江如鼎办公用品有限公司法定代表人，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：王新磊，黑龙江泽顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区东直路173号。
法定代表人:曲世祥，董事长。
委托诉讼代理人：张文清，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
上诉人许峰因与被上诉人哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司（以下简称太平粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对案件进行了审理。上诉人许峰及其委托诉讼代理人王新磊、被上诉人太平粮油公司委托诉讼代理人张文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审对许峰提出的评估鉴定申请属程序错误，以没有证据为由驳回许峰的反诉请求违反程序。太平粮油公司强行封门，导致许峰不能正常经营，其行为构成违法。
太平粮油公司辩称，同意一审法院判决，请求二审驳回许峰的上诉请求，维持一审判决。
太平粮油公司向一审法院起诉请求：1、解除太平粮油公司与许峰签订的房屋租赁合同；2、判令许峰给付2015年10月12日至立案日租金443324元（2015年10月12日至立案日，按年租金38万÷12=31666元×14个月），立案日至实际解除合同之日的月租金每月按31666元计算；3、诉讼费由许峰承担。
反诉原告许峰向一审法院提出反诉请求：1、判令太平粮油公司赔偿许峰经济损失1万元（具体损失待评估后再增加）；2、反诉费由太平粮油公司承担。
一审法院认定事实：太平粮油公司与许峰于2014年6月11日签订房屋租赁合同，约定太平粮油公司将位于道外区东直路173号负一层至一层房屋租赁给许峰使用，租赁期限自2014年6月12日至2019年6月11日。2014年6月12日至2015年6月11日年租金为三十五万元，2015年6月12日至2018年6月11日年租金为三十八万元，2018年6月12日至2019年6月11日年租金四十万元。租金一年一付，下一年租金，应在承租期到期日前提前一个月交付。合同签订后，许峰按协议约定缴纳了2014年6月12日至2015年6月11日房屋租赁费35万元。租赁合同履行过程中，太平粮油公司承诺免除许峰4个月的房屋租金。但许峰使用租赁房屋后，自2015年6月12日起至今未再向太平粮油公司缴纳房屋租赁费用。因许峰拒向太平粮油公司缴纳租金，太平粮油公司于2016年10月8日将许峰承租房屋封门上锁，致使许峰租赁房屋至今无法继续使用。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”许峰、太平粮油公司于2014年6月11日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方应当依据租赁合同内容全面履行自己的义务。租赁合同第五条规定：租金一年一付，乙方（许峰）应于本合同签订之日向甲方（太平粮油公司）一次性支付本年度租金。下一年度租金，在承租到期之日之前，提前一个月，由乙方（许峰）将租金交给甲方（太平粮油公司）。本案中，许峰于合同签订之日缴纳了2014年6月12日至2015年6月11日房屋租赁费35万元，交纳下一年度房屋租赁费的时间应为2016年5月12日。因双方协商太平粮油公司免除许峰房屋租金4个月，故依据合同约定，许峰应于2015年9月12日前向太平粮油公司缴纳2015年10月12日至2016年10月11日下一年度房屋租赁费38万元，但许峰至今并未向太平粮油公司缴纳房屋租赁费用，已构成实质违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，许峰自2015年9月12日至今，已经逾期一年多未向太平粮油公司交付租金，许峰的违约情形已符合《合同法》第九十四条第四款规定。故对太平粮油公司提出的解除合同的诉讼请求，予以支持。该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，许峰至2016年10月8日前正常使用租赁房屋，故许峰应当支付2015年10月12日至2016年10月8日的租金，经计算为372777元（38万÷12个月×11个月+38万÷12个月÷30天×26天）。因2016年10月8日，太平粮油公司将租赁房屋上锁，导致该租赁房屋无法继续使用，故太平粮油公司要求许峰支付2016年10月8日之后的租金，无事实依据，不予支持。对于反诉原告许峰要求法院判令反诉被告太平粮油公司赔偿其经济损失1万元（具体损失待评估后再增加）的诉讼请求，因许峰违约未支付租金，故太平粮油公司有权拒绝其要求使用租赁房屋的请求，且许峰未举示有效证据证明无法正常经营所造成的损失存在，故许峰的请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定判决：一、被告许峰于本判决生效后支付原告哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司2015年10月12日至2016年10月8日房屋租赁费372777元；二、驳回原告哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告许峰的反诉请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7950元（原告哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司预交7950元，减半收取3975元），由原告哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司负担511元，由被告许峰负担3446元，与上述款项一同给付原告哈尔滨太平粮油食品经营有限责任公司。反诉案件受理费50元（反诉原告许峰预交50元，减半收取25元），由反诉原告许峰自行负担。
二审时，许峰提交一份光盘，意在证明太平粮油公司强行锁门，致使其商店内的商品无法销售、办公用品无法搬出，许峰的损失客观存在。太平粮油公司质证意见：许峰拖欠租金，违约在先，损失应自行负担。
本院认证意见，对该证据内容的真实性予以确认，但对该证据证明的问题，因许峰违约在先，损失应由其自行负担。
本院确认一审法院判决认定的事实。
本院认为，许峰、太平粮油公司于2014年6月11日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方应当依据租赁合同内容全面履行各自的义务。但在履行合同过程中，许峰未按照合同约定交付房屋租金，构成根本性违约，对此，太平公司依照法律规定享有合同解除权。租赁合同履行过程中，太平粮油公司已承诺免除许峰4个月的房屋租金，在此情形下，自2015年6月12日起至2016年10月8日，许峰仍未交纳房屋租金，超期给付租金的时间超过1年，超过合理的宽限期，在此情形下，太平粮油公司为避免损失扩大，将许峰承租房屋封门上锁，是其自救行为，并无不当。双方在合同履行过程中，许峰先行违约，造成合同不能全面履行，由此造成的损失亦应由许峰自行负担，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条：当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。许峰申请对其租赁房屋被太平粮油公司强行封门而造成的损失进行鉴定无实际意义。
综上所述，许峰的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6892元，由上诉人许峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳 波
审 判 员 万 迎
审 判 员 宋 凯
二〇一七年八月二日
法官助理 胡 渤
书 记 员 周小倩