重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异992号
案外人：李丹，女，1983年8月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
申请执行人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地：重庆市渝中区青年路56号重庆国际贸易大厦。
负责人：史原，行长。
委托诉讼代理人：郑帅，重庆铭友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴秀娟，重庆铭友律师事务所律师。
被执行人：朱兴敬，男，1980年11月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被执行人：王志群，女，1980年9月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被执行人：马力，男，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被执行人：陈凯，男，1982年5月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被执行人：重庆艾夏网络科技有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科园四路169号-3-1、2。
法定代表人：朱兴敬，总经理。
本院在执行中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）申请执行朱兴敬、王志群、马力、陈凯、重庆艾夏网络科技有限公司（以下简称艾夏网络公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人李丹对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李丹称，其于2014年1月9日就重庆市南岸区某号2栋附29号房屋与产权人陈凯签署租赁合同，前期用作仓库，于2015年投入装修，装修费约35万元，经营至今，请求法院带租赁拍卖。
申请执行人中信银行重庆分行答辩称，其抵押权设立在先，案外人的租赁设立在后，案外人的租赁权不能对抗设立在先的抵押权。
本院查明，原告中信银行重庆分行诉被告朱兴敬、王志群、马力、陈凯、艾夏网络公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日作出（2015）渝五中法民初字第00801号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、原、被告双方一致约定继续履行编号（2014）渝银个贷字第637583号《中信银行个人借款合同》，被告朱兴敬按照该合同的约定向原告中信银行重庆分行偿还贷款本息；二、被告朱兴敬于2015年6月28日前支付原告中信银行重庆分行截至2015年6月15日的逾期利息63006.78元、罚息197.67元；三、被告朱兴敬于2015年6月28日前支付原告中信银行重庆分行律师代理费20000元；四、案件受理费47172元，减半收取23586元，由被告朱兴敬负担，此款已由原告中信银行重庆分行预交，被告朱兴敬在支付前述第二、三项款项时一并支付给原告中信银行重庆分行；五、若被告朱兴敬逾期未履行前述义务，原告中信银行重庆分行有权就被告朱兴敬所欠的全部债务向法院申请强制执行，申请执行的金额为借款本金500万元、律师代理费20000元、案件受理费23586元，合计5043586元；并自违约之日起至付清时止，以借款本金500万元为基数，按年利率12.6%计收罚息；从违约之日起至付清之日止，以应付未付利息为基数，按年利率12.6%计收复利，但应扣除被告朱兴敬已实际履行部分；六、原告中信银行重庆分行就被告陈凯所有的位于重庆市南岸区某号附29号（房地产权证号：106房地证2014字第005XX号）的房屋在前述第五项范围内享有优先受偿权；七、被告王志群、马力、艾夏网络公司就前述第五项承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因朱兴敬、王志群、马力、陈凯、艾夏网络公司未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2016年1月6日作出（2015）渝五中法民初字第1044号执行裁定，查封了被执行人陈凯名下位于重庆市南岸区某号附29号房屋。
另查明，2014年1月9日，出租人陈凯（甲方）与承租人李丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其座落于重庆市南岸区某号附29号房屋出租给乙方使用；租赁用途为商铺、仓库、餐饮等行业使用；租赁期共20年，即从2014年1月9日起至2034年1月9日；免租期为三年，即自2014年1月9日起至2017年1月9日止；租金标准为2440元/月，租赁支付时间为2017年1月9日起。
另，本院（2015）渝五中法民初字第00801号民事调解书载明：“中信银行重庆分行（乙方、抵押权人）与陈凯（甲方、抵押人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其所有的位于重庆市南岸区某号2栋附29号（房地产权证号：106房地证2014字第005XX号）的房屋设定抵押权作为朱兴敬向乙方履行债务的担保，抵押期限12个月，从2014年2月14日到2015年2月14日。该合同于2014年2月17日办理了抵押登记。”
审查过程中，案外人李丹向本院提交了《房屋租赁合同》一份，拟证明案外人与陈凯于2014年1月9日就涉案房屋签订房屋租赁合同。申请执行人针对该证据发表如下质证意见：1、对租赁合同的关联性、合法性无异议，对真实性无法确认；2、租赁合同约定自2014年1月9日起至2017年1月9日免收三年租金，故租赁时间应从2017年1月9日计算。
申请执行人向本院提交了《重庆市房地产抵押合同》、房地产权证各一份，拟证明申请执行人与陈凯就涉案房屋于2014年2月14日签订抵押合同，案外人对前述证据未提出异议，但认为租赁合同的起算时间应从合同签订之日即2014年1月9日起计算。
本院认为，本案争议焦点是案外人李丹是否享有在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房屋的实体权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定确立了租赁合同中的一个基本制度，即买卖不破租赁。这里的买卖不并限于出租人出售租赁物，还包括租赁物的抵押、赠与以及遗赠、互易等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。适用买卖不破租赁需具备如下条件：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。因此，租赁权的成立需在占有租赁物之后，占有系租赁权成立与否的标准。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，虽然案外人就涉案房屋与被执行人陈凯签订房屋租赁合同的时间早于申请执行人与陈凯签订办理抵押登记的时间，但案外人并未提供证据证明其实际占有案涉房屋的时间早于抵押登记的时间，故案外人主张其租赁权成立时间早于抵押权成立时间的证据不足，案外人的租赁权不能对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”虽然案外人在本院查封前与被执行人陈凯签订了书面房屋租赁合同，但其没有提供在本院查封前实际占有案涉房屋的相关证据，故案外人与被执行人签订的租赁合同亦不能对抗本院的查封。
综上，案外人李丹请求在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房屋，请求带租赁拍卖案涉房屋的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人李丹的异议请求。
如不服本裁定，案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年九月七日
书 记 员 谭 锋