广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初6148号
原告：佛山市顺德区峰基市场物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇广教居委会德兴楼商铺二层78号，注册号440681000073833。
法定代表人：王高成。
委托诉讼代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖应军，广东道正律师事务所律师助理。
被告：佛山市禅城区中心医院有限公司，住所地佛山市禅城区石湾三友南路3号，注册号440602000308325。
法定代表人：张新民。
委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康律师事务所实习律师。
原告佛山市顺德区峰基市场物业管理有限公司(简称峰基公司)诉被告佛山市禅城区中心医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方的NO：（2011）峰字0001《石湾体育场建筑物租赁合同》于2016年3月17日解除；2、被告立即向原告支付物业设备设施及装修的折旧补偿款86万元；3、被告承担诉讼费用。
事实和理由：2011年1月19日，原、被告签订一份编号为NO：（2011）峰字第001号的《石湾体育场建筑物租赁合同》，合同约定租赁期共13年零9个月，2011年2月1日至2024年10月31日；合同约定：被告可单方提前解除合同，但应提前三个月通知原告，双方均不负违约责任，但如合同在生效后六年内解除的，被告同意按每年86万元补偿给原告作为物业设备设施及装修的折旧补偿，每少租用一年补偿86万元，如此类推。2015年12月28日被告向原告发出《关于终止租赁健康大楼合同的通知》，通知列明被告决定于2015年12月31日开始终止租赁使用健康大楼。对此原告认为，双方应按NO：（2011）峰字第001号的《石湾体育场建筑物租赁合同》处理退租事宜。并于2016年2月3日向被告发出《关于租赁健康大楼合同的通知》，明确要求被告按合同处理，此后经佛山市禅城区人民法院判定，双方的租金计算到2016年3月17日止，被告实际使用5年1个月，应当补偿物业设备设施及装修的折旧补偿款86万元给原告。
被告辩称：一、案涉租赁物没有相关的竣工验收资料及产权证明材料，不符合出租标准，双方签订的租赁合同应为无效合同。
首先，被告承租该建筑物是用于运营健康大楼，该大楼为人流密集场所，且当中有部分为患病人士，对建筑物及附属设施的消防及安全性要求极高，如存在安全隐患，对不特定公众将产生极大的人身、财产安全威胁。原告自签订租赁合同后，一直拒绝向被告提供相关的工程竣工、一次消防验收及产权证明相关材料，被告多次催促后仍无法提供，在沟通无效的情况下，被告不得已于2015年9月1日向原告发出了《关于尽快提供健康大楼相关证照的函》，要求原告提供工程竣工验收、消防验收及产权登记等使得租赁物符合出租条件的材料，但原告仍不予答复。由于根据法律强制规定，缺乏规划报建、竣工验收资料及产权证明材料将导致双方签订的租赁合同无效，继续履行无效的租赁合同将会给被告日后带来不可预估的损失，为避免损失的扩大及发生，被告于2015年12月23日向原告发出《关于终止租赁健康大楼合同的通知》，要求终止双方的租赁关系，该通知于2015年12月28日由原告签收。其次，在（2016）粤0604民初7496号案件中，贵院依职权调取的《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》中显示的建筑位置与合同约定涉案租赁物的地址不同，无法证明贵院调取的上述材料就为租赁物相对应的规划报建材料，当然无法证明涉案建筑物已履行合法的规划报建手续，为合法的建筑物。
二、因租赁合同无效，被告已于2015年12月31日腾退场地且支付完毕全部费用，所以被告实际使用租赁物的时限应止于2015年12月31日。
因原告一直未能提供租赁物竣工验收等资料及相关的权属证明，租赁物出租存在瑕疵，案涉租赁合同无效。被告已声明于2015年12月31日前退场完毕。通知发出后，被告工作人员全部撤出，被告所有的物品全部搬离租赁物，被告已无实际使用租赁物，也已经支付2015年12月31日前的所有费用，原告已实际控制租赁物，故被告实际使用租赁物的时限应止于2015年12月31日。
三、原告主张巨额的物业设备设施及装修的折旧补偿款没有事实与法律依据。租赁物原为酒店及沐足城，不适合用于医疗救护项目使用，而且在交付给被告时，租赁物内装修不多，也不存在具有使用价值的设备设施及装修等物品。被告承租租赁物后，还对租赁物进行了全面的装修及加装大量的设施、设备，方才使得租赁物符合医疗使用条件。同时被告撤场时也没有拆除装修装饰物及配套固定设施等，所以原告并没有任何装修及设备设施的损失，当然就不存在任何的折旧补偿款。因此，原告主张巨额的物业设备设施及装修的折旧补偿款没有事实依据。
另外，原告所主张的物业设备设施及装修的折旧补偿款在合同第七条“违约责任”中进行约定的，实质上就是违约责任中赔偿损失的责任形式，所以原告在本案中实际就是要求被告承担违约责任。但被告认为，租赁合同为无效合同，违约责任条款亦为无效。而且我国法律所规定的违约责任，系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非对违约方的严厉处罚。在合同纠纷案件审理过程中，对数额过高的违约条款，人民法院可以根据当事人的请求适当调整，以维护公平和诚实信用原则。如果任由合同当事人约定过高的违约责任且以意思自治为由而不予调整，由此可能导致一部分当事人通过不正当的方式与手段获取暴利。结合本案，原告一个月的“租金”才18万元，但要求的赔偿损失的补偿款就达到了5个月“租金”标准，而且该补偿款是在没有任何损失的情况下所主张的，因此根本就违反了合同法相关的精神，也违反了公平和诚实信用原则，在没有损失的情形下主张该补偿款明显是利用本案的诉讼获取不当得利。而且，另案（2016粤06**民初7496号案件）中，贵院一审判决亦已支持了原告“滞纳金”形式的违约金（该案贵院亦以违约金计收标准明显过高，故对违约金标准调整为年利率24%计付），即原告在另案中已就违约金获得了相应的补偿，本案中再进行主张，明显为重复主张违约责任的情形，若贵院继续在本案中支持其补偿款的主张，则将导致两案的违约责任叠加，造成被告承担违约责任过高，严重损害被告的合法利益，也违反了法律关于违约责任存在多种形式的情况下只择一处理的规定。因此，原告主张物业设备设施及装修的折旧补偿款同样没有法律依据。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照复印件、佛山市禅城区人民政府办公室关于佛山市禅城区中心医院新院名的批复及被告企业机读档案登记资料复印件。证明原、被告的诉讼主体适格。
2、石湾体育场建筑物租赁合同一份。证明原、被告双方签订租赁合同，该合同合法有效。
3、关于租赁健康大楼合同的通知、关于终止租赁健康大楼合同的通知各一份。证明双方对租金的交付期限进行多次沟通，最后经法院判决确认，租金计算至2016年3月17日。
4、（2016）粤0604民初7496号《民事判决书》一份、民事上诉状一份、撤回上诉申请书一份、当事人向法院提交材料的证据清单一份。证明双方签订了合同，禅城区人民法院认定了该合同的效力，被告只是对违约金有意见而提起上诉，而原告的上诉请求已经撤回。
5、确认书、支票收据、欠条、租赁合同。证明原告向梁建敏经营的一楼西餐、二楼沐足棋牌支付补偿款135万元。医院开出的支票是138万元，原告直接将支票给了梁建敏，再由梁建敏以欠条的方式确认应向原告退回3万元及其它拖欠水电费。
6、情况说明、说明人身份证复印件、授权委托书、租赁经营合同。证明2009大酒店的补偿情况，该酒店获得补偿款33万元，原告以抵扣租金的方式进行支付。
结算审核报告书。证明原告对2009大酒店装修投入21934408.58元。该费用在涉案大楼交给医院前是经过审核的。
建设工程规划许可证、建筑施工许可证。证明涉案大楼经过规划许可及施工许可，是合法的。
中标通知书、佛山市禅城区石湾体育场综合大楼租赁经营协议、证明及通知。证明原告通过招投标取得本案租赁物的承租权，并与佛山市禅城区体育局签订租赁协议，本案租赁物为国资及其权属管理情况。
诉讼中，被告举证如下：
照片28张。证明被告向原告交还涉案租赁物是没有改变原告原来的装修设备的投入，所以不存在原告按合同第七条要求被告赔偿设备的装修和设备的折旧补偿款。
关于石湾镇中路以东、三友南路（禅城中心医院）以南土地和房屋征收决定的公告一份。证明在被告撤出租赁物前，该建筑物已被纳入拆迁征收范围，并一直在商谈具体的补偿方案。而且通过补偿方案，原告就相关的建筑物土建、装修、设备搬迁等项目获得相应的补偿，根本不存在任何损失。没有损失就不应再本案中向被告要求赔偿。同时在租赁关系建立之初，被告已经向原告支付了补偿款项，足以弥补原告的损失。
为查明案件事实，本院依职权调取（2016）粤0604民初7496号案件中佛山市第十四中学向本院出具《证明》一份及原告在该案中提交的建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书3份、房屋安全性检查意见书。此外，本院依职权向佛山市禅城区公有资产管理办公室核实原告举证的《建设工程规划许可证》的真实性，佛山市禅城区公有资产管理办公室向本院出具《复函》一份。
经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1系双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2-4、6、7、9有原件核对，本院对真实性予以确认；证据5中的租赁合同虽无原件核对，但结合该组证据的其他材料可以认定其真实性，该组证据的其他证据均有原件核对，本院对真实性予以确认；原告的证据8为国家行政职能部门所核发，报建单位佛山市第十四中学亦复函确认真实性，故本院对该组证据予以采信。被告提交的证据1中的照片无法看出拍摄的时间、地点，且原告无法确认所拍摄场所为涉案大楼，故本院不予确认；证据2的征收公告系政府依法发布，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据中佛山市第十四中学向本院出具《证明》及佛山市禅城区公有资产管理办公室出具的《复函》系相关单位依法出具，本院予以确认；建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书及房屋安全性检查意见书已经在（2016）粤0604民初7496号案件中原件核对，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原告峰基公司于2006年1月25日取得佛山市禅城区石湾体育场主楼招租项目的中标，招租面积约9000平方米，结构层数七层，招标单位为佛山市禅城区体育局。同年3月10日，峰基公司（承租方，乙方）与佛山市禅城区体育局（出租方，甲方）签订《佛山市禅城区石湾体育场综合大楼租赁经营协议》，约定租赁期限为18年，至2024年10月31日收回。该协议第五条约定大楼的规划、装修、设计、维护及财产归属：1、甲方将大楼交付给乙方使用后，乙方在租赁期内，大楼的整体规划、装修、设计楼房布局由乙方自行决定，但必须符合国家有关安全要求并征得甲方书面同意后，方可进行施工。大楼的旅业装修必须达到三星级酒店的装修标准。2、大楼日常的维护、保养，由乙方负责并承担费用。3、租赁期满后，大楼及与大楼相关的不动产及配套设施（包括门、窗、天花、通风设施、供水、供电、消防、电梯设备等）属于甲方所有，乙方不得拆走。动产归乙方所有，乙方可取回。
2011年1月19日，原告（甲方、出租方)与佛山市禅城区中心医院（乙方、承租方）签订NO：（2011）峰字0001《石湾体育场建筑物租赁合同》，约定“第一条、租赁物的名称、位置、面积与租赁用途。甲方将设立于佛山市禅城区三友岗南路2号石湾体育场内的建筑物[原2009大酒店及摇钱树沐足城（包括西餐、棋牌部分）]租赁给乙方，乙方要求作为医疗、体检、办公、停车及住宿接待使用，租赁建筑物的建筑面积约按现状，具体位置详见附图。第二条、租赁期限。租赁期共13年零9个月，2011年2月1日至2024年10月31日。第三条、租金计算、租金递增及租金交纳。……6、为补偿甲方与原场地承租者的损失，乙方同意支付168万元给甲方，由甲方作为处置原承租方人员遣散及财产补偿之用，支付时间详见本合同第三条第7款。如甲方违约提前解除合同或违约导致乙方解除合同，该补偿款由甲方赔偿给乙方。7、租金按照先交后用的原则执行，乙方在合同生效后三天内支付168万元补偿款（甲方收款后应马上遣散人员并保证在七天内将租赁物移交给乙方），并按月交付建筑物租金18万元/月。乙方对建筑物封场进行消防审查，如消防审查通过且乙方在租赁场地开展业务获得相关政府部门批准，则一次性缴交前两个租赁年度余下部分的租金给甲方；如在合同生效后5个月内租赁物不能通过消防审查，或乙方在租赁场地开展业务不能获得相关政府部门批准，则任一方有权解除本合同，双方均不负违约责任，租金按照实际使用时间计算……。8、乙方必须按期缴交租金，乙方每逾期一日，甲方按拖欠金额的千分之五加收滞纳金，如乙方逾期超过两个月，则视为乙方严重违约……第七条、违约责任。1、甲、乙方双方必须严格遵守本合同的约定，不得单方终止合同，也不得违反本合同的任何规定。如一方未按合同约定方式提前解除合同，或因一方严重违约导致守约方解除合同，违约方须向守约方支付违约金860万元。2、合同期内，如因乙方实际经营情况需要，乙方可单方提前解除合同，但应提前三个月通知甲方，租赁合同在通知发出后三个月解除，双方均不负违约责任，但如合同在生效后六年内解除的，乙方同意按每年86万元补偿给甲方作为物业设备设施及装修的折旧补偿，每少租用一年补偿86万元，如此类推，不足一年的按一年计算。合同解除后，租赁场地内相关的不动产及配套设施、设备（包括门、窗、天花、通风设备、供水、供电、消防、电梯设备等）属于甲方所有，乙方不得拆走。动产归乙方所有，由乙方自行取回。第十二条、本合同一式三份，双方签字盖章及经佛山市禅城区文体旅游局签字盖章见证之日起生效……。”原告在合同落款“甲方”处盖章，佛山市禅城区中心医院在“乙方”处盖章，佛山市禅城区文体旅游局在“见证方”处盖章。
2015年6月28日，佛山市禅城区人民政府办公室作出《佛山市禅城区中心医院新院名的批复》，同意佛山市禅城区中心医院有限公司新院名。
2015年12月23日，被告向原告发出《关于终止租赁健康大楼合同的通知》，内容为“上海复星医药集团股份有限公司EHS（环境健康安全）工作组已于2015年8月22日至24日对我院进行EHS专项检查，并提出终止租赁健康大楼的要求。我院于2015年9月1日向贵司发出《关于尽快提供健康大楼相关证照的函》。贵司向我院提交了如下资料：《建设工程规划许可证》、《消防设计专篇》、《建筑施工许可证》、《摇钱树沐足休闲中心消防安全检查意见书》、《鑫基酒店物业管理有限公司消防安全检查意见书》、《雨果爱西餐吧消防安全检查意见书》。上海复星医药集团总部认为，贵司提供的资料不符合出租物业应该具备的相关资料要求。我院租用的健康大楼存在重大的合规缺陷，包括无完整的报建资料、无房屋所有权证、无环评报告、无排污许可证、无该建筑物的消防验收证明等情况。此楼如果继续作为医疗物业运行将严重威胁到病人、员工及周围群众的生命安全与财产安全，同时也影响复星集团的规范营运。鉴于上海复星医药集团的要求，经我院讨论研究，决定于2015年12月31日开始终止租赁使用此楼。我院原来在健康大楼的科室将于2015年12月31日前全部撤场，包括搬走属于我院的物品，撤走所有工作人员、安保人员，断水断电，关停电梯，关停视频监控设施等。从2016年1月1日开始，我院不再使用该物业并将物业交回给贵司，不再承担一切管理责任（安全、消防、环保等）。敬请贵司尽快与我院办理物业交接确认手续。”
2016年2月3日，原告向被告发出《关于租赁健康大楼合同的通知》，主要内容为“我公司于2015年12月28日收到贵公司递交的‘终止租赁健康大楼的通知’。为维护双方的友好合作关系，请贵公司按合同第七条责任的第2点约定，履行责任如下：合同在生效六年内贵公司单方解除合同的，贵公司需提前三个月通知我公司。如提前终止合同每年补偿我公司860000元一年的损失，即现在贵公司提前1年零1个月单方提出终止合同，故贵公司应按合同约定给予我公司1年860000元的补偿款及3个月租金594000元。合共1454000元。请贵公司于接到通知日起至2016年2月29日前3个月租金及补偿款支付给我公司并双方签订终止协议、办理场地移交手续。否则，原合同将继续生效，双方继续履行权利与义务。贵公司需如期交付应交的租金及水电。”被告工作人员于当日收取上述通知。
原、被告就涉案租赁场所签订租赁合同前，石湾体育场主楼一楼、二楼的承租方为案外人梁健敏，经营项目为一楼经营西餐，二楼经营沐足、棋牌馆。租赁期共10年，自2007年2月1日至2017年1月31日。2010年10月14日，原告与案外人梁健敏签订《确认书》一份，确认编号为石宾0006的合同自行解除，原告一次性补偿案外人梁健敏135万元。2011年2月1日，梁健敏以支票的形式收取原告支付的补偿款135万元。
原、被告就涉案租赁场所签订租赁合同前，石湾体育场一楼大堂，三、四、五、六楼层（含相关配套的停车场）的承租方为案外人王世军，经营项目为的宾馆及桑拿项目（即2009大酒店）。租赁期共10年，自2006年11月10日至2016年11月9日，并约定由峰基公司对合同约定的两个经营项目的物业按现行行业三星级酒店的标准进行装修并提供相关的配套、设施、设备。根据原告提供的《结算审核报告书》，2009大酒店精装修安装工程的建设单位为峰基公司，工程造价为21934408.58元。王世军于2010年10月12日出具《授权委托书》，全权委托杨树雄对承租的石湾体育场“佛山市禅城区贰零零玖大酒店有限公司”场地与其他第三人进行再出租的协商和谈判。杨树雄于2017年5月18日向本院出具《情况说明》，确认为王世军取得补偿款33万元，该款项由于王世军拖欠峰基公司租金，所以双方没有再进行收退。
庭审中，原告确认被告支付的168万元已经全部用于补偿原场地承租者，具体支付情况如下：原告向梁建敏经营的一楼西餐、二楼沐足棋牌支付补偿款135万元。剩余补偿款33万元由2009大酒店获得。原告陈述涉案大楼在2006年之前是烂尾楼，佛山市禅城区体育局于2006年公开招标经营，原告取得中标，并于中标后对该大楼进行基础建设及内部装修，并改善周边环境，总计投入装修款超出8千万。
另查明一：原告于2016年7月29日以被告承租涉案场所拖欠租金及滞纳金为由向本院提起诉讼，案号为（2016）粤0604民初7496号。本院审理后依法作出判决。后原、被告均提出上诉，被告上诉请求改判给付滞纳金的标准按照银行同期贷款利率计算，原告提出上诉后于2017年5月12日书面申请撤回上诉。
另查明二：1997年，佛山市第十四中学就运动场看台综合楼项目取得《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》。
2006年11月17日，就佛山市第十四中学提交的位于佛山市禅城区石湾三友岗南路2号综合楼土建、消火栓、自动喷水、火灾自动报警系统（1-7层）、商场室内装修工程（1-2层）《建筑工程消防验收申报表》，佛山市禅城区公安消防大队出具禅公消验[2006]第A290号《建筑工程消防验收意见书》，认定综合楼（1-7层）的土建、消火栓、自动喷水、自动报警系统和商场（1-2层）的室内装修工程消防验收合格。
佛山市第十四中学于诉讼中复函本院称“贵院交予我校核实的《运动场看台综合楼建设工程规划许可证》经查核已由禅城区公资办存管，本单位保证该证件内容真实”。佛山市禅城区公有资产管理办公室复函本院称“来函中提到的《运动场看台综合楼建设工程规划许可证》为真实”。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。经查，涉案租赁物已履行合法的规划报建手续，故原、被告签订的《石湾体育场建筑物租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，原、被告理应全面善意的履行义务。被告提出本案应中止审理，经审查，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的法定情形，本院对其中止意见不予采纳。
本院作出的（2016）粤0604民初7496号《民事判决书》中已经确认被告于2016年3月17日向原告返还租赁物的事实，判决作出后，原、被告对该事实均未提出异议，本院予以确认。据此，原告主张涉案租赁合同于2016年3月17日解除合法有据，本院予以支持。
关于原告主张的物业设备设施及装修的折旧补偿款86万元，本院经审查后予以支持，理由如下：
首先，原、被告签订的合同在合同生效后第六年解除，根据合同第七条第二款的约定，被告应按一年的标准向原告支付物业设备设施及装修折旧补偿款86万元，原告对此主张有合同依据，且未超出被告订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。
其次，根据原告与佛山市禅城区体育局签订的租赁协议及原告与王世军签订的租赁合同可知，佛山市禅城区体育局在将大楼交付原告使用后，大楼的整体规划、装修、设计楼房布局均由原告决定，大楼的日常维护、保养由原告负责并承担费用；王世军经营的宾馆及桑拿项目的物业亦由原告按三星级酒店的标准进行装修，可见，原告对涉案大楼的物业设备设施及装修均是有投入的，结合原告提供的2009大酒店精装修安装工程《结算审核报告书》，本院认定原告对其投入已经进行举证，足以证实其物业设备设施及装修折旧补偿的由来。
最后，原告在（2016）粤0604民初7496号案件中主张滞纳金的合同依据是租赁合同第三条第八款，该滞纳金针对的是逾期支付租金的违约行为；而原告在本案中主张86万元的合同依据是租赁合同第七条第二款，该补偿款适用的条件是合同在生效后六年内被告单方解除合同，用于补偿原告物业设备设施及装修的折旧。可见，滞纳金与补偿款适用于不同的情形，原告在另案中针对被告逾期支付租金主张滞纳金，在本案中针对被告单方解除合同请求补偿款，两者并不重叠，被告抗辩重复主张不成立，本院不予采纳。
此外，被告抗辩向原告支付的168万元已经足以弥补其相关损失，然根据合同约定，该168万元为被告支付给原告作为处置原承租方人员遣散及财产补偿之用，并非用于补偿原告的物业设备设施及装修折旧，且根据原告提供的证据，该168万元已经由原告全额支付给原承租人，原告本身并未从该168万元中受益。涉案租赁场所现虽已纳入征收范围内，但政府的征收公告发布在涉案合同解除前，本案合同并非因政府征收而解除，原告根据合同约定要求被告进行补偿与政府对原告的征收补偿系两个不同的法律关系，两者并无关联。故被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十条之规定，判决如下：
一、原告佛山市顺德区峰基市场物业管理有限公司与被告佛山市禅城区中心医院有限公司于2011年1月19日签订的《石湾体育场建筑物租赁合同》于2016年3月17日解除；
二、被告佛山市禅城区中心医院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市顺德区峰基市场物业管理有限公司支付物业设备设施及装修的折旧补偿款860000元。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取6200元，由被告佛山市禅城区中心医院有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年七月十六日
书记员 张应成