吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2769号
上诉人（原审原告）：王铁超，男，1988年3月16日生，汉族，现住长春市二道区。
委托诉讼代理人：陈永红，吉林和美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春融大房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区西安大路888号融大天玺1624室。
法定代表人：张嘉，执行董事。
委托诉讼代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。
上诉人王铁超因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初3447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王铁超原审诉称：1.被告因延期交房违约给原告造成的损失1,955,190.15元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年2月5日原、被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买四套办公用房，分别为1204、1205、1213、1214，建筑面积共计499.41平方米，交房日期为2013年8月18日。双方另签订补充协议如逾期交房，被告按已付房款日万分之二支付违约金。原告已依约支付全部房款，但被告于2015年10月11日才将上述四套房屋交付原告，严重违反合同约定。另据了解该地段的房屋同期市场租金价格为5元/㎡/天。因被告延期交房给原告造成的损失为1,955,190.15元(499.41×5×783)。原告认为被告严重违约给其造成损失，应当依法赔偿。
长春融大房地产开发有限公司（以下简称融大公司）原审辩称：一、原告主张逾期交房违约金的计算期间应从2013年8月19日开始计算至2015年10月11日，共计783天，被告对此不予认可，被告认为应计算至2014年8月31日。1.2013年2月5日，原、被告签订四份《商品房买卖合同》，均已在房产备案。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2.2014年8月31日，被告向包括原告在内的几十名业主发出《入伙通知书》。3.2014年8月31日，原告在被告领取入伙通知书的《现场签收登记表》上签字确认已经领取，但并未按照通知前来办理交房手续。据此，被告实际向原告发出交付房屋通知的时间是2014年8月31日，要求原告办理交房手续的时间为2014年9月1日至2014年9月10日，原告因自身原因拒绝办理交房的后果不应由被告承担，因此逾期交房违约金的计算时间为2013年8月19日至2014年8月31日，共377天。二、原告主张逾期交房违约金应按照该地段的房屋同期市场租金价格标准计算，被告对此不予认可。逾期交房违约金应当按照双方合同约定，按照每日总房款的万分之一标准计算，计282,416.40元（总房款7491150×0.0001×377天）。1.原告主张的该地段同期市场租金价格为5元/㎡/天是依据长春长日房地产营销策划有限公司与吉林省金涌财富投资管理有限公司及富晟（北京）资本投资咨询有限公司签订的房屋租赁合同，其中约定的租金分别为5元及5.1元。两份合同对租金的约定是基于双方合意，格既不是有关主管部门公布的，也不是有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金，本案计算逾期交房违约金的计算也不应当适用，因根据合同第九条明确约定了违约金标准，应当优先适用。根据补充协议，其签订时间为2012年6月28日，而双方签订合同的时间为2013年2月5日，合同第九条对逾期交房违约金的约定应当视为对补充合同内容的变更，应以变更后的合同为准，即按已付款日万分之一标准计算。
原审法院审理查明：一、2013年2月5日，王铁超与融大公司签订《商品房买卖合同》四份，约定，王铁超购买融大公司坐落于长春市朝阳区永安街以东、西安大路以南融大天玺1204号（建筑面积109.72平方米，房款1,645,800.00元）、1205号（建筑面积83.88平方米，房款1,258,200.00元）、1213号（建筑面积167.45平方米，房款2,511,750.00元）、1214号（建筑面积138.36平方米，房款2,075,400.00元）办公用房，同时约定，出卖人应在2013年8月18日前，将经施工、发包、监理三方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。其解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向其支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，王铁超交纳全部了购房款。
二、2014年8月31日，融大公司向王铁超送达《入伙通知书》，通知书写明，该公司自2014年9月1日起将全面开始办理交楼手续，如业主未能在2014年9月1日至2014年9月10日前来办理入伙手续，该公司将按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起相应的物业管理等各项费用，还必须支付逾期交接期间的违约金（按该房屋总价款的万分之一计算每日的违约金，计至买受人实际办理交接手续之日止）。
三、原告于2016年10月14日提出鉴定申请，要求对案涉房屋2013年8月至2015年10月期间市场租金损失进行鉴定，2016年12月2日，吉林北泰房地产估价咨询有限公司受本院委托，作出吉北泰房地评报字[2016]第029号《房地产估价报告》，结论为，案涉四套房屋在2013年8月18日至2015年10月11日期间的市场租金价值为112.75万元。原告为此支付评估费11,300.00元.
另查明，案涉房屋工程于2015年6月10日竣工验收合格。被告于2015年10月11日将案涉四套房屋交付原告。
原审法院认为：一、王铁超与融大公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务，王铁超向融大公司全部交纳房款，故融大公司应当依约向其交付房屋。二、关于房屋交付时间。根据合同约定，融大公司应于2013年8月18日前将经施工、发包、监理三方验收合格并符合合同约定的商品房交付王铁超，而案涉房屋工程系于2015年6月10日竣工验收合格，故融大公司主张将2014年8月31日即其向王铁超发出交付房屋通知之日视为交房日期，没有事实及法律依据，本院不予支持。案涉房屋的交付日期应以双方庭审中自认的2015年10月11日为准。三、关于王铁超主张的损失。融大公司逾期交房行为构成违约，应当向王铁超承担赔偿损失的违约责任。关于损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定及双方合同约定，融大公司应当按已交付房款日万分之一的标准赔偿王铁超2013年8月19日至2015年10月11日期间的损失587,306.16元（7,491,150.00元×0.01%×784天）。关于王铁超要求融大公司按同地段同类房屋租金标准向其支付损失的主张，因王铁超未提供证据证明其与他人就案涉房屋的出租事宜达成签约意向或有其他证据证明房屋的出租具有确定性和必然性，且房屋租金不应属于融大公司订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，现王铁超仅以房屋性质证明出租的必然性，从而要求融大公司赔偿相应房屋租金的主张，于法无据，本院不予支持。综上，融大公司应当赔偿王铁超因逾期交房给其造成的损失587,306.16元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告长春融大房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告王铁超损失587,306.16元；二、驳回原告王铁超其他诉讼请求。案件受理费22,397.00元，由王铁超负担12,724.00元，由被告长春融大房地产开发有限公司负担9,673.00元。
宣判后，王铁超不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：因融大公司的违约造成逾期交房，应赔偿购房人可预见的损失。其违约行为造成办公用房无法使用也无法对外出租，该损失是双方签订合同时均可预见的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失都应保护。而双方当事人合同虽约定了违约金，但违约金低于我方受到的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应按照鉴定意见确定的租金损失112.75万元予以保护。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判融大公司赔偿王铁超损失112.75万元，一、二审案件受理费、鉴定费由融大公司负担。
融大公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条款中“合同履行后可以获得的利益”包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，亦包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失，但损失应完全赔偿。本案中，融大公司违反《商品房买卖合同》的约定逾期交付案涉房屋构成违约，其违约行为致使王铁超无法如期使用案涉房屋，由此造成的损失融大公司应予赔偿。《商品房买卖合同》虽约定了违约金条款，但通过司法鉴定，案涉房屋在违约期间的租金损失为112.75万元，约定的违约金并不能完全补偿王铁超因融大公司违约造成的损失，依据上述法律条款，融大公司应赔偿王铁超的全部实际损失即112.75万元。融大公司虽抗辩主张超过违约金数额的损失是其在签订合同时无法预见的，依法不应保护。但司法鉴定的租金损失亦即案涉房屋在逾期交付期间的使用价值的体现，现因融大公司的违约行为，造成王铁超在逾期交付期间无法通过出租或自用实现房屋的使用价值，该损失融大公司应当预见，故融大公司该抗辩理由不成立，本院不予支持。原审认定损失数额不当，应予更正。
综上，原判决适用法律不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初3447号民事判决；
二、被上诉人长春融大房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿上诉人王铁超损失112.75万元；
三、驳回上诉人王铁超的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费总计31599元，由被上诉人长春融大房地产开发有限公司负担18222元，由上诉人王铁超负担13377元，鉴定费11,300.00元由被上诉人长春融大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一七年六月十三日
书 记 员 王心钰