江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6125号
上诉人（原审被告）：周金福，男，1963年5月17日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴爱香，女，1972年8月25日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县。
被上诉人（原审原告）：张再富，男，1973年4月26日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住江苏省苏州市沧浪区。
委托诉讼代理人：钱峰，江苏石湖律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审被告）：封瑾，女，1968年3月1日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。
上诉人周金福因与被上诉人张再富、吴爱香、封瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周金福上诉请求：撤销苏州市虎丘区人民法院作出的（2016）苏0505民初2813号民事判决，大幅降低周金福赔偿数额或发回重审。案件受理费由张再富、吴爱香、封瑾承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。一审法院将周金福的无权代理行为与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移。”的法律后果相混淆。周金福因缺乏法律知识及房屋中介从业资质误将自己的名字写于出售方的位置，而非签于代理人的位置。事实上，张再富、吴爱香知晓周金福只是房屋买卖合同的居间方，涉案房屋与周金福无关。一审法院根据该合同中写法的错误作出了适用法律错误的判决。2、一审法院认定事实部分存在错误。张再富、吴爱香以需要再次看房的名义将涉案房屋钥匙从周金福处骗走并擅自装修，而非周金福向其交付钥匙并同意其装修。另外一审法院对封瑾得知房屋被人强行装修后多次报警、更换门锁并明确表示不同意卖房的事实未作认定。结合张再富、吴爱香在得知封瑾不同意卖房后擅自装修并怠于止损等过错，一审法院判决周金福支付赔偿金11万金额畸高。3、一审法院审判程序违法。一审时间跨度达10个月之久，且一直采用简易程序审理，审判结果过于随意，应发回重审。
张再富、吴爱香、封瑾辩称：服从一审判决。
张再富、吴爱香向本院提出诉讼请求：1、周金福、封瑾双倍返还定金40000元；2、周金福、封瑾赔偿张再富、吴爱香房屋装修损失30000元、房屋差价损失200000元，合计230000元。3、周金福、封瑾承担本案诉讼费用。后张再富、吴爱香将其诉讼请求变更如下：1、解除张再富、吴爱香与周金福、封瑾签订的编号0000417的《房屋买卖（置换）合同》；2、周金福、封瑾返还定金20000元；3、周金福、封瑾按照房屋交易价格的30%向张再富、吴爱香支付违约金，即162900元；4、周金福、封瑾承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明，2015年12月14日，张再富、吴爱香与周金福签订了编号为000417的《房屋买卖（置换）合同》（以下简称合同），本案庭审过程中经双方一致确认，出售房屋系新浒花园三区177幢206室房屋（以下简称案涉房屋），合同约定封瑾、周金福将案涉房屋出售给张再富、吴爱香，房屋建筑面积为61.29平方米，售价543000元整，购房人应于2015年12月14日向售房人交付定金20000元，如发生违约现象应由违约方按照房屋成交价格的100%支付违约金，双方另对其他事项进行了约定。周金福在合同中写明案涉房屋系共同共有，并告知张再富、吴爱香向其售房已征得封瑾的同意，周金福在合同落款的甲方处签署了自己及封瑾的姓名。当日，张再富、吴爱香向周金福支付了20000元定金。
合同签订后约一周，周金福将案涉房屋的钥匙交付张再富、吴爱香，张再富、吴爱香进入案涉房屋并于其后对房屋进行了装修。
2016年1月中下旬至2月上旬期间，封瑾发现张再富、吴爱香对案涉房屋进行装修，要求周金福告知张再富、吴爱香停止装修并对案涉房屋更换门锁。
2016年3月18日，张再富、吴爱香向周金福邮寄《关于要求履行合同的函》，催告周金福、封瑾继续履行合同。因周金福、封瑾未按约切实履行，故张再富、吴爱香诉至我院。
另查明，案涉房屋建筑面积61.29平方米，原由朱仲生、张白妹共同所有，2016年2月1日，经江苏省苏州市苏州公证处（2016）苏苏证民内字第493号公证书公证，案涉房屋由朱仲生、张白妹的儿子朱钰元一人继承。
2016年4月7日，朱钰元书面委托封瑾就案涉房屋代为签订合同，代为办理不动产过户登记、代为收取所有房款……江苏省苏州市苏城公证处出具（2016）苏苏城证民内字第6885号公证书，对上述委托事项进行公证。本案庭审中，封瑾确认，其通过周金福的介绍，以575000元的价格向朱钰元购买了案涉房屋，在支付了全部购房款后，朱钰元办理了上述委托授权的公证手续。
2016年4月25日，封瑾作为朱钰元的委托代理人与案外人陈大弟、周玉林签订《苏州市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋以740000元的价格出售给陈大弟、周玉林。封瑾在庭审中确认，因其已向朱钰元支付了全部购房款计575000元，故陈大弟、周玉林就案涉房屋支付的770000元购房款（含30000元定金）都归封瑾本人所有并已实际收取。
以上事实，有《房屋买卖（置换）合同》、《关于要求履行合同的函》、电话录音及整理文字稿、《苏州市存量房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、房屋产权证书、房屋权属登记信息查询结果证明、定金协议、个人转账汇款回单、收条以及本院庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，张再富、吴爱香与周金福就新浒花园三区177幢206室房屋签订的合同对缔约双方具有法律约束力，张再富、吴爱香与周金福均应依约履行。合同约定“甲方须保证该房屋权属无争议”、“该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议”，本案中，周金福在签订合同后未能得到房屋权利人的事后追认，导致合同不能实际履行，其行为构成根本违约，张再富、吴爱香据此要求解除合同并要求周金福承担违约责任，一审法院予以支持。关于张再富、吴爱香提出的解除合同并且要求周金福返还定金20000元的诉讼请求，一审法院认为，鉴于2017年4月5日周金福已当庭同意解除合同，故张再富、吴爱香与周金福签订的编号0000417的《房屋买卖（置换）合同》于2017年4月5日解除，合同解除后，周金福应将收取的定金20000元返还张再富、吴爱香。关于张再富、吴爱香提出的要求周金福、封瑾支付房屋交易价格30%的违约金的诉讼请求，一审法院认为，张再富、吴爱香在签订合同时未能仔细审核案涉房屋的所有权信息，在明知周金福代封瑾签名的情况下依然签署了合同，存在一定的过错，而周金福作为本案交易的介绍人，在合同中将案涉房屋写为“共同共有”并向张再富、吴爱香表明售房已征得封瑾同意、持有且向张再富、吴爱香交付了案涉房屋的钥匙，但最终未得到房屋权利人的追认，导致合同无法履行，存在明显的过错。现张再富、吴爱香以合同中约定的违约金较高并且自身存在一定过错为由，主动将相当于房屋交易价格100%的违约金调整为房屋交易价格的30%，系行使自身权利，不违反法律规定，应予准许，结合双方在合同中关于违约金的约定、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情判令周金福向张再富、吴爱香支付违约金110000元。至于封瑾，其既非案涉房屋的所有权人，现有证据亦无法证明其知道并授权周金福代为签订合同，合同对封瑾不产生效力，故封瑾无需支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张再富、吴爱香与周金福签订的编号为000417的《房屋买卖（置换）合同》于2017年4月5日解除。二、周金福应于本判决生效之日起十日内向张再富、吴爱香退还定金20000元。三、周金福应于本判决生效之日起十日内向张再富、吴爱香支付违约金110000元。四、驳回张再富、吴爱香的其他诉讼请求。案件受理费5350元，减半收取2675元，保全费1420元，合计4095元，由张再富、吴爱香负担1225元，周金福负担2870元。
二审中，当事人没有提交新的证据，二审经审理查明事实与一审法院一致。
本院认为，张再富、吴爱香与周金福签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现有证据无法证明封瑾授权周金福代为签订涉案房屋买卖合同，一审法院据此认定合同对封瑾不产生效力并无不当。周金福上诉认为其系涉案房屋买卖合同的居间方，其系无权代理，但周金福在房屋买卖合同售房人处签字，且在房屋基本情况处写明涉案房屋产权性质为周金福，所有权人为共同共有，在周金福未提供证据证明其仅系涉案房屋居间方的情况下，本院对周金福该上诉主张不予采信。
周金福在签订房屋买卖合同后未得到房屋权利人追认导致合同不能实际履行，应承担相应的违约责任。张再富、吴爱香在签订合同时未能仔细审核案涉房屋的所有权信息，在明知周金福代封瑾签名的情况下依然签署了合同，存在一定的过错，对于合同未能履行亦应承担一定的责任。一审法院综合双方在合同中关于违约金的约定、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定周金福赔偿张再富、吴爱香违约金11万元并无不当，周金福有关违约金认定过高的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
原审程序并无明显不当，周金福有关原审程序严重违法应发回重审的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，周金福的上诉请求依据不足，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人周金福负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 赵 东
二〇一七年八月三日
书记员 韩泽滔