连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第0822号
原告庄惠利。
委托代理人赵国祥，连云港市新浦区云台林场法律服务所法律工作者。
被告孙军。
被告江苏省建设开发总公司连云港公司。
法定代表人孙继忠，总经理。
委托代理人孙军，副经理。
原告庄惠利诉被告孙军、江苏省建设开发总公司连云港公司（以下简称省建开连云港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员许娜娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告庄惠利及其委托代理人赵国祥、被告孙军（亦为被告建开连云港公司的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄惠利诉称，2003年10月30日，被告将新浦区蔷薇小区芳园5号楼一单元501室出售给我，因无法办理产权证而不能取得所有权。2012年10月29日，被告许诺将蔷薇小区4号楼二单元401室调换给我，如2012年10月31日不调房，将向我支付285425元。
被告孙�辩称，1、这个案子应该在2011年起诉过一次，起诉的内容基本相同，当时也开过庭，连云港市建设开发公司（以下简称市建开公司），现在的金海置业投资有限公司也到庭证明出售给庄惠利的两套房屋是经高昌昆卖给原告的，后来因为抵的房屋比较多，出现一套房屋被市建开公司抵押给银行，市建开同意以同等房屋进行对换，后来经双方协调，原告撤诉。由于市建开公司改制变更为金海置业，重新审计，还有部分房屋没有办理产权证或者移交。2012年7月，由贵院副院长卜玉霞负责协调，我们也正在积极努力。2、2012年10月29日我写给庄惠利的承诺，当时是我与高昌昆签订的，我们同意更换房屋，我们也要求市建开公司如果不能更换给予赔偿。承诺书承诺向原告支付的款项与省建开连云港公司实际销售的房屋价款不相符，我没有收到原告28万余元房款。3、写该承诺书之�，我已有两年未见庄惠利本人，承诺书如何写出，原因不再叙述。庄惠利是向省建开连云港公司购买房屋的，本人无权出售，但可以从中协调。
被告省建开连云港公司辩称，这是个人行为，与公司没有关系。公司没有授权，房屋买卖是孙军与高昌昆之间的关系。2012年，新浦区法院已经审理过此案，起诉过本案两被告，当时法庭调查中叙述的非常清楚。
经审理查明，新浦区蔷薇小区总体系由市建开公司开发建设，后有部分房屋由市建开公司转给省建开连云港公司开发并由其出售。2003年10月30日，省建开连云港公司将新浦区蔷薇小区芳园5号楼一单元501室（面积81.55平方米）、502室以每平方米850元的单价出售给庄惠利，庄惠利当日给付省建开连云港公司全部购房款126429元。上述手续均经省建开连云港公司副经理孙军之手办理。2005年1月5日，市建开公司将新浦区蔷薇小�芳园5号楼一单元501室出售给李荫捷，李荫捷于同年3月25日办理了房屋所有权证。李荫捷准备入住时发现该房屋被庄惠利出租给他人使用，遂将庄惠利诉至连云港市海州区人民法院。海州区人民法院查明诉争房屋未在市建开公司转给省建开连云港公司出售的房屋之列，据此于2006年判决庄惠利将位于新浦区蔷薇小区芳园5号楼一单元501室的房屋返还给李荫捷。庄惠利履行了上述判决。
另查明，2004年10月9日，省建开连云港公司被工商行政部门吊销营业执照。2005年8月30日，因无法办理新浦区蔷薇小区芳园5号楼一单元501室房屋的产权证，省建开连云港公司与庄惠利达成协议，约定省建开连云港公司为庄惠利将前述房屋调换为蔷薇小区4号楼二单元301室，并负责办理房屋产权手续，如不能按时办理房屋产权手续，按现行市场价赔偿同等房屋一套。2007年2月5日，省建开连云港�司向庄惠利承诺：按照2005年8月30日与庄惠利签订的调房协议，将蔷薇小区4号楼二单元301室住房一套，在2007年3月交给庄惠利并办理房屋产权手续，如不能按照交付，愿意承担全部责任，并按现行市场价格赔偿同等房屋一套或现金。2009年4月23日，省建开连云港公司请求将处理时间延至2009年5月10日，并承诺如不能按期交房，每日处罚1000元。然而省建开连云港公司并未兑现上述承诺。2009年9月17日，孙军以个人名义向庄惠利承诺将新浦区蔷薇小区4号楼二单元401室房屋调换给庄惠利。2012年10月29日，孙军向庄惠利出具保证书，保证如2012年10月31日不调房，自愿按每平方米3500元退还房款给庄惠利，共计285000元整，并承担一切费用。但是孙军至今未为庄惠利调换房屋。
本案审理过程中，庄惠利于2012年4月26日申请撤回对省建开连云港公司的起诉。
上述事实，有原、被告陈述�原告提供的购房协议、收据、2005年8月30日省建开连云港公司与庄惠利签订的协议书、省建开连云港公司于2007年2月5日、2009年4月23日向庄惠利出具的承诺书、2006年12月27日省建开连云港公司出具的收条、工商档案资料查询表、孙军于2012年9月17日、10月29日向庄惠利出具的保证书、撤诉申请书，本院依职权调取的（2011）新民初字第690号民事卷宗等证据在案予以证实，本院予以确认。
本院认为，省建开连云港公司与庄惠利签订的关于新浦区蔷薇小区芳园5号楼一单元501室房屋的购房协议，省建开连云港公司对该房屋无处分权，权利人市建开公司已将该房屋另行出售。因此，该购房协议无效。省建开连云港公司为此与庄惠利签订房屋调换协议，对原购房协议进行变更，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙军于2012年10月29日向庄惠利出具保证书，明确表示愿意为庄惠利调换房屋，如2012年10月31日不调房，自愿赔偿庄惠利285000元。孙军作为债务人省建开连云港公司之外的第三人主动向债权人庄惠利表示愿意清偿债务，且该债务具有可转让性，故保证书合法有效。由于孙军未按保证书履行义务，庄惠利要求孙军赔偿损失，本院予以支持。庄惠利申请撤回对省建开连云港公司的起诉，是对诉讼权利的自我处分，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙军于本判决生效后十日内赔偿原告庄惠利人民币285000元。
二、驳回原告庄惠利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5580元，由被告孙军负担，于本判决生效后十日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5580元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
代理审判员 许娜娜
二〇一三年四月二十八日
书 记 员 韦 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。