重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06643号
上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司。
被上诉人（原审原告）：曹均梅。
上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）与被上诉人曹均梅商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院法院于2015年6月29日作出（2015）合法民初字第01508号民事判决。上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭，并于2015年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人成晋公司的委托代理人王春雪，被上诉人曹均梅的委托代理人傅家强、杨建冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曹均梅一审诉称，2011年5月21日，曹均梅、成晋公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，曹均梅购买位于合川区××号房屋。合同签订后，曹均梅向成晋公司交付了首期房款92295元，2011年10月7日按揭支付余款137000元。合同约定的交房时间是2012年4月28日，成晋公司于2013年3月15日才具备交房条件，按合同约定成晋公司应支付逾期交房违约金14721元（229295×321×0.0002）。
按合同约定成晋公司在房屋实际交付使用后60日内，为曹均梅办理产权登记，成晋公司至今未取得登记受理单，成晋公司应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金14446元（229295×（690-60）×0.0001）。
为维护曹均梅的合法权益，请求法院依法判令成晋公司支付曹均梅逾期交房违约金14721元、逾期办理产权登记违约金14446元，合计29167元；本案诉讼费由成晋公司承担。
成晋公司一审辩称，曹均梅接房延期，其要求支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，并且曹均梅迟延交大修基金，根据补充协议约定，成晋公司不应承担违约责任。
一审法院经审理查明：2011年5月21日，曹均梅、成晋公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定曹均梅（乙方）购买成晋公司（甲方）开发建设的位于重庆市××号普通商品住房，建筑面积96.88平方米，套内建筑面积79.11平方米，总成交金额为229295元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款92295元，余款137000元乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（成晋公司）应当在2012年4月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（曹均梅）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，曹均梅依照合同的约定向成晋公司支付了购房首付款92295元，2011年10月7日按揭支付余款137000元，合计229295元，因曹均梅所购房屋套内建筑面积减少，实际支付房款228396元。2013年1月25日，成晋公司开发建设的育才天街工程2号楼通过竣工验收消防备案，2013年2月25日通过竣工验收，2013年3月15日，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。曹均梅于2012年7月18日接房。成晋公司于2014年11月21日取得土地房屋登记机构出具的曹均梅所购房屋权属登记业务受理通知书。
2015年2月曹均梅向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理中调解无果。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。曹均梅、成晋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
关于成晋公司是否存在交房违约，是否应向曹均梅支付逾期交房违约金14721元的问题。
曹均梅、成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2012年4月28日前，曹均梅于2012年7月18日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期304天，并且曹均梅接房时已完善的各项款项，故成晋公司应承担逾期交房的违约责任。按合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，曹均梅于2015年2月起诉主张权利，曹均梅的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。成晋公司应支付曹均梅逾期交房违约金13886元（228396元×304天×0.0002），曹均梅过高要求部分一审法院不予主张。
关于成晋公司在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向曹均梅支付违约金14446元的问题。
成晋公司向曹均梅合法交付房屋时间为2013年2月25日。按照合同约定，成晋公司应从2013年2月26日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年11月21日，已逾期提交资料574天。故按合同约定成晋公司应支付曹均梅逾期办理产权登记违约金13110元（228396元×574天×0.0001），曹均梅过高要求部分一审法院不予主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付曹均梅逾期交房违约金13886元、逾期办理产权登记违约金13110元，合计26996元。二、驳回曹均梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，减半收取264元，由曹均梅负担20元，成晋公司负担244元。
上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决的第一项，并改判为由成晋公司支付曹均梅逾期交付房屋违约金3700元、逾期办理产权登记违约金13110元；本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人应当向被上诉人支付逾期交房的违约金为228396＊81＊0.0002=3700元。双方签订的合同约定的交房时间系2012年4月28日，而被上诉人于2012年7月18日办理接房手续并实际使用，说明被上诉人认可在未取得竣工验收备案登记的情况下对房屋进行使用，2013年3月15日上诉人取得竣工备案登记证系对自己行为的补救，且被上诉人亦认可了这种补救措施，根据合同的平等性来说，上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房的违约金，否则同理，被土诉人应向上诉人支付从实际接房之日起至2013年3月15日止租赁房屋的相应费用。二、被上诉人要求支付逾期交房的违约金超过了诉讼时效。被上诉人实际接房时间系2012年4月28日，应从这个时间计算诉讼时效，而被上诉人起诉时间是2015年2月5日，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。
被上诉人曹均梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：一、成晋公司应支付的逾期交房违约金金额的问题；二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。现逐一评析如下：
一、成晋公司应支付的逾期交房违约金金额的问题。
曹均梅、成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2012年4月28日前，曹均梅于2012年7月18日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期304天，并且曹均梅接房时已完善各项款项，一审法院据此判定成晋公司存在逾期交房违约行为，并按照曹均梅已付房款万分之二违约金并无不当，本院予以维持。对于成晋公司在二审中就违约金金额提出的异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
本案中，合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，被上诉人于2015年2月起诉主张权利并未超过两年诉讼时效期限。成晋公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
成晋公司在本案中的诸项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
因成晋公司在二审中仅针对逾期交房违约金提出上诉，对于逾期办证违约金问题本院不再作评判。
综上所述，上诉人成晋公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费528元，由重庆成晋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 赵 青
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超