福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第242号
上诉人（原审被告）福建省莆田市华东房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道655、659号，组织机构代码证代码71733968-5。
法定代表人陈丽钦，董事长。
委托代理人王金财，福建理顺律师事务所律师。
委托代理人郑政煌，福建理顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）朱新涵，男，1970年4月29日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
原审被告永辉超市股份有限公司，住所地福建省福州市西二环中路436号，组织机构代码证代码72790010-6。
法定代表人张轩松，董事长。
委托代理人吴挺明，国浩律师（福州）事务所律师。
委托代理人杨诗婵，国浩律师（福州）事务所实习律师。
上诉人福建省莆田市华东房地产开发有限公司（以下简称“华东公司”）因与被上诉人朱新涵、原审被告永辉超市股份有限公司（以下简称“永辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第3371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年6月20日，朱新涵与华东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱新涵向华东公司购买华东城市广场第1-3#幢首一层1-052号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共27.67㎡，其中套内建筑面积15.36㎡，分摊面积12.31㎡，单价为人民币13222.08元，总金额365855元，并约定于2008年2月10日前将商品房交付买受人使用。同日，双方签订《商铺租赁合同》，约定朱新涵同意将所属产权位于莆田市荔城大道与梅园路口交叉处的华东城市广场［原名华东商城］首一层1-052号房屋（商铺）租赁给华东公司，建筑面积（含公摊）27.67㎡，租赁期限为5年，自2008年6月20日至2013年6月20日止；商铺用途为商业，华东公司根据经营的实际需要对出租的商铺，在不影响房屋结构及规划、消防规定的前提下可进行重新组合、分割和装修；上述商铺五年租金为161081元，华东公司在本合同签订之日起一次性支付给朱新涵；租赁期届满华东公司应按时将房屋交还朱新涵，并向物业公司交清物业管理、水电、公用部分分摊等费用，如需继续承租上述房屋，须提前三个月与朱新涵协商；华东公司在承租期间，有权将商铺自行使用或转租他人使用，不须经朱新涵同意，出租的价格与朱新涵无关；任何一方违反合同约定，应支付给对方总价10%的违约金，违约经守约方提出后10日内未纠正的，守约方有权解除合同并要求对方赔偿损失；合同期满，华东公司如需继续承租商铺，应于合同有效期满之日前三个月向朱新涵提出继续承租要求，朱新涵需要继续出租该商铺，在同等条件下华东公司有优先承租权，双方应就继续租赁事宜重新签订租赁合同。在重新签订合同前，双方权利按本合同规定执行，双方未达成新的协议，本合同至期满之日终止，华东公司未提前三个月提出续租的，视为放弃续租；华东公司应在合同期满撤离并归还商铺，商铺内不可移动的装修装饰物无偿归朱新涵所有。双方还对其他事项作了约定。
2007年9月30日，华东公司与永辉公司签订《租赁合同书》，约定华东公司将其拥有所有权的位于莆田市城厢区梅园西路与荔城大道交叉口的华东城市广场商场B区首一层、首二层及本合同所述的附属配套设施（暂定8300㎡）出租给永辉公司作为超市经营场所使用，租赁期限为15年，自2007年10月20日起至2022年10月19日止等内容。朱新涵的商铺位于永辉公司承租的商场内。2012年9月，朱新涵根据华东公司的通知，补交了1-052号房的产权登记面积超出合同约定面积7.51㎡的价款99297.77元。2012年12月11日，朱新涵取得其购买的1-052号房屋的所有权证，该房坐落城厢区龙桥街道荔城中大道475号122B室，建筑面积为35.18㎡，其中套内建筑面积15.36㎡，分摊面积19.82㎡。2013年4月，朱新涵取得该房的土地使用证。2013年6月20日，朱新涵与华东公司约定的商铺租赁期限届满后，双方未能签订续租合同，华东公司既未继续支付租金，亦未交还承租商铺，讼争商铺仍由永辉公司继续使用。2013年8月12日，朱新涵诉至原审法院。
原审法院另查明，华东公司以永辉公司未按合同约定以商场的测绘面积9163.02㎡计算租金等为由，于2013年4月向原审法院起诉，请求确认双方2007年9月30日签订的《租赁合同书》于2013年1月5日解除，永辉公司交还承租商场，赔偿解除租赁合同的经济损失人民币109.95624万元及支付逾期腾房占用费等，现该案尚在原审法院审理之中。
原审法院认为，朱新涵与华东公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规效力性强制性的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在租赁期间，华东公司将包括本案讼争商铺在内的商场转租给永辉公司，且租赁期限超过其与原告约定的租赁期限，在朱新涵与华东公司约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁事宜重新签订租赁合同，华东公司亦没有交还承租商铺，违反了合同约定，该过错责任在华东公司，其应承担相应的过错责任。由于朱新涵出租的商铺在商场中只占很小比例，没有空间隔离设施，与相邻商铺紧密相连，不具有独立使用功能，须与其所在的商场整体使用才能发挥最大效用，而且商铺所在的商场现仍由永辉公司根据其与华东公司的租赁合同经营使用，若要求永辉公司撤离并交还商铺，履行费用过高，也不利于商场整体功能的发挥，使双方当事人的利益受损，故朱新涵要求解除《商铺租赁合同》、永辉公司撤离并交还商铺依据不足，不予支持。由于永辉公司是根据其与华东公司的租赁关系合同占用使用商铺，朱新涵与永辉公司没有合同关系，根据合同的相对性原则，朱新涵应向华东公司主张商铺租金或占用费，其要求永辉公司支付租金缺乏依据，亦不予支持。因朱新涵在本案中并未要求华东公司继续支付租金，故其可另行主张权利。由于朱新涵与华东公司对租金的约定是“五年租金为161081元”，没有约定按商铺面积大小计算租金，应认定系按商铺单元计算租金，故朱新涵要求华东公司支付增加的商铺面积租金亦依据不足，亦不予支持。鉴于朱新涵在履行本案租赁合同中没有过错，造成朱新涵未能在租赁期限届满后取得商铺及租金的过错在华东公司，华东公司应按合同约定承担违约责任，故朱新涵要求华东公司支付违约金16108元合法有据，予以支持。华东公司主张其没有过错不能成立。华东公司关于应追加其他业主为第三人参加诉讼及本案中止审理的主张缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、福建省莆田市华东房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内交付给朱新涵违约金人民币16108元；二、驳回朱新涵的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1771元，由朱新涵负担人民币1344元，福建省莆田市华东房地产开发有限公司负担人民币427元。如果福建省莆田市华东房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人华东公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华东公司上诉称：1、朱新涵所持有的商铺产权面积占整个商场总面积不足4‰，且朱新涵所购的商铺不具有独立使用功能，必须与商场整体使用才能发挥最大效用；华东公司作为涉案商场共有人之一，持有产权面积超过三分之二，华东公司代表全体共有人与永辉公司所签订的租赁合同对全体共有人具有法律效力；鉴于华东公司与朱新涵签订的《商铺租赁合同》自2013年6月20日期限届满而终止，故自2013年6月21日起，朱新涵作为该商场的共有人之一与永辉公司之间已经建立租赁合同关系，不存在由华东公司交还商铺给朱新涵的问题。2、华东公司在履行与朱新涵所签订的《商铺租赁合同》期间，不存在任何违约行为。该合同期满后，因朱新涵的商铺不具有独立使用功能而必须整体使用，故商场全体业主包括朱新涵在内自然与永辉公司之间存在租赁关系，华东公司不存在交还商铺给朱新涵的问题。朱新涵不能取得合同期满后的租金，不属于华东公司对原合同的违约，原审依据原合同判决由华东公司承担违约金，缺乏事实和法律依据。3、该《商铺租赁合同》期满后，商场全体业主包括朱新涵在内与永辉公司之间存在租赁关系，应由该商场的承租人即实际使用人永辉公司支付租金。即使不存在租赁关系，按照最高人民法院相关司法解释的规定，永辉公司也应根据其与华东公司之间签订的合同所约定的租金标准支付租金或房屋使用费给朱新涵。4、华东公司与永辉公司之间解除租赁合同关系的纠纷尚在原审法院审理，本案的审理应以该案的处理结果为依据，故本案应该中止诉讼。原审法院迳行判决，违反法定程序，应撤销原判，发回重审。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人朱新涵对上诉人华东公司的诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人朱新涵承担。
被上诉人朱新涵辩称：1、根据《商铺租赁合同》的约定，华东公司如果需继续承租朱新涵的商铺，须在合同期满前三个月与朱新涵协商，但华东公司在该合同期满前三个月没有协商，期满后也没有告知继续租赁商铺，也没有归还商铺，也没有支付期满后的租金，故华东公司存在违约行为。2、不管是华东公司还是永辉公司，只要有支付租金即可，但至今二者均没有支付。对于租金标准，华东公司主张按照每个月每平方米40元，朱新涵不同意。3、本案案情简单，无需中止诉讼。综上，请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，改判支持被上诉人朱新涵原审的其他另外五项诉讼请求。
原审被告永辉公司辩称：朱新涵要求永辉公司撤离并交还商铺，履行费用过高，不利于各方的经济效益，永辉公司认同原审判决结果，无需搬离涉诉商铺。根据合同相对性原则，永辉公司与朱新涵之间不存在合同关系，故永辉公司无需支付租金给朱新涵。至于华东公司与朱新涵之间的《商铺租赁合同》，永辉公司并不知情。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人华东公司对“2013年6月20日……永辉公司继续使用”有异议，认为《商铺租赁合同》到期后，华东公司没有义务与朱新涵续签合同，且该租赁合同到期后，商场的全体共有人包括朱新涵在内与永辉公司建立租赁法律关系，华东公司不存在交还商铺的问题；上诉人华东公司对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人朱新涵对原审法院查明的事实没有异议。原审被告永辉公司对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏查明永辉公司对华东公司与朱新涵之间签订的《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》都不知情的事实。对上诉人、被上诉人、原审被告三方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人华东公司与被上诉人朱新涵签订的《商铺租赁合同》已经履行完毕，根据合同第十二条第一款“在重新签订合同前，双方权利按本合同规定执行，双方未达成新的协议，本合同至期满之日终止”的约定，故该《商铺租赁合同》已经终止，不存在解除的问题，原审判决驳回被上诉人朱新涵要求解除合同的请求，是正确的。因被上诉人朱新涵的商铺已经由上诉人华东公司出租给原审被告永辉公司使用，考虑到该商铺及商场是部分与整体的关系，为了最大发挥商铺及商场的经济效益，原审判决驳回被上诉人朱新涵要求永辉公司撤离并交还其商铺的请求，并无不当。该《商铺租赁合同》期满前，上诉人华东公司未按照合同的约定与被上诉人朱新涵协商合同续签事宜，迳行将商场出租给原审被告永辉公司，也没有支付期满后的租金或占用费给被上诉人朱新涵，故原审判决认定被上诉人朱新涵期满后未取得商铺及租金的过错在于上诉人华东公司，并由上诉人华东公司按照合同中的约定承担违约责任，是正确的。上诉人华东公司上诉称其是代表商场的全体业主与原审被告永辉公司签订租赁合同，其不存在交还商铺的义务，因此其不存在违约行为，但《租赁合同书》是由上诉人华东公司与原审被告永辉公司之间签订，落款也是上诉人华东公司盖章，且上诉人华东公司没有举证证明其有经商场全体业主的授权与原审被告永辉公司签订合同，故应认定该《租赁合同书》是由上诉人华东公司签订，而不是由商场的全体业主签订，上诉人华东公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。因被上诉人朱新涵的商铺是由上诉人华东公司出租给原审被告永辉公司，故被上诉人朱新涵与原审被告永辉公司之间并无直接的合同关系，上诉人华东公司要求由原审被告永辉公司支付租金给被上诉人朱新涵，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人华东公司与原审被告永辉公司另案的租赁合同纠纷，与本案是不同的法律关系，本案的处理结果无需以另案的租赁合同纠纷的处理结果为依据，故上诉人华东公司主张本案应该中止诉讼的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人华东公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币427元，由上诉人福建省莆田市华东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鹏程
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年四月九日
书 记 员 林锴琪
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。