江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）锡执异字第00041号
异议人（被执行人）鄂州市源缘园房地产发展有限公司，住所地湖北省鄂州市古城北路18号吴都古肆。
法定代表人何卫东，公司董事长。
委托代理人陈学文，湖北思普润律师事务所律师。
申请执行人广发银行股份有限公司无锡支行，住所地无锡市南长区五爱路79号。
法定代表人毛建良，该行行长。
委托代理人杨亚军，广发银行股份有限公司无锡支行职员。
委托代理人武斌，江苏周秋平律师事务所律师。
被执行人无锡市海兰云天浴业有限公司，住所地江苏省无锡市人民中路69号。
法定代表人何卫东，该公司董事长。
被执行人无锡市黄金海岸大酒店有限公司，住所地江苏省无锡市北大街蔡墅巷1号。
法定代表人何卫东，该公司董事长。
利害关系人鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司，住所地鄂州市古城北路18号吴都古肆1号楼28号商铺。
法定代表人刘刚，该公司董事长。
委托代理人李俊林，该公司经理。
委托代理人汪后新，湖北立丰律师事务所律师。
本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司无锡支行（以下简称广发银行）与被执行人无锡市海兰云天浴业有限公司、无锡市黄金海岸大酒店有限公司、鄂州市源缘园房地产发展有限公司（以下简称源缘园公司）金融借款合同纠纷一案中，被执行人源缘园公司向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭，于2015年9月7日进行公开听证，异议人源缘园公司委托代理人陈学文，申请执行人广发银行委托代理人杨亚军、武斌以及利害关系人鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司（以下简称花园道公司）委托代理人李俊林、汪后新到庭参加了听证，本案现已审查终结。
经审查查明：本院在执行广发银行与无锡市海兰云天浴业有限公司、无锡市黄金海岸大酒店有限公司、源缘园公司金融借款合同纠纷一案中，拟对在诉讼中已查封的被执行人源缘园公司名下已抵押给广发银行的坐落于湖北省鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街第三栋1号等合计26套商铺房产进行评估拍卖处理。2014年2月13日，本院在鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街张贴（2013）锡执字第519、523号公告，上载明：本院已查封源缘园公司名下坐落于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街26套房产，并依法评估、拍卖、变卖以偿还本案债务。如有相关抵押、租赁、占有人，请立即向本院书面申报，非法占用人应于10日内迁出。否则依法承担法律责任。
2014年2月14日，花园道公司向本院提交“关于湖北省鄂州市吴都古肆步行街房产占有并合法使用情况的说明”书面函，主要内容为：一、吴都古肆步行街原由开发商自行组建的物业公司进行物业管理。2013年8月，该公司物业公司突然撤离，造成步行街垃圾成堆、管理混乱、媒体、政府纷纷介入，由政府相关职能部门组织召开了业主委员会，委托我司接手吴都古肆步行街的物业管理。二、我公司接手物业管理后代偿了相关原物业公司的债务。三、鉴于上述情况，在无法联系开发商的情况下，经请示鄂州市人民政府及相关部门，我司将业主委员会托管的开发商遗留房产（26套房产除去10套其他业主因其他纠纷占用）租赁后进行了转租，以租金收入弥补应当由开发商承担的全部债务。恳请法院在执行上述标的时根据实际情况予以核实。2014年4月1日，花园道公司再次向本院提交《关于拍卖吴都古肆步行街房产前需解决问题的报告》函，主要内容为：一、因源缘园公司原因，由我司承担的债务合计1704020元，上述款项请法院在拍卖成交后支付至我司帐户。二、被执行人的16套房产已由我司与业主委员会签订《招商运营协议》，租赁期为20年。该16套房产已由我司转租经营，拍卖涉及到我司及实际经营者的利益，如不妥善解决，必将引起群体事件。三、被执行人另10套房产存在经济纠纷。鄂州市房地产管理部门冻结了被执行人遗留的26套房产，无法办理过户手续，请拍卖前予以明确。四、作为16套房产的承租人，我司有意参与竞买，请法院确认优先购买权，并在拍卖前正式通知我司。五、吴都古肆步行街遗留问题众多，配套设施不全，经营状况困难，租金低廉，请法院在评估拍卖上述房产前予以充分考察，对全体竞买人进行告知，避免出现更多纠纷。
2014年5月16日，本院向花园道公司送达（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书，要求花园道公司协助：一、查封、冻结源缘园公司所有的坐落于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街相关房产的全部租金；二、将上述房产交由你公司维护并管理，并将上述房产租金按照相关协议的约定支付到本院，由本院转交本案债权人。
嗣后，源缘园公司提出异议称：2013年8月起，花园道物业公司不顾上述16套房产已被法院查封的事实，未经债权人广发银行和债务人源缘园公司的同意，强行抢占待处置房产并对外出租。其目的是故意造成被执行标的物带有瑕疵，从而排斥他人参与竞买，给法院公开拍卖带来困难，最终迫使债权人以超低价处置抵押房产。2014年5月16日，无锡中院在既未征询债权人广发银行的意见，也未对债务人源缘园公司进行必要的调查核实，仅根据花园道公司要求，向花园道公司下达了（2013）锡执字第519号、523号的协助执行通知书，将被执行房产交由花园道公司维护和管理。此举涉嫌将物业公司前期的侵权行为合法化。为此，要求法院撤销上述协助执行通知书，并采取有效措施，依法排除花园道公司对被执行房产的侵占。
源缘园公司提供证据如下：1、源缘园公司及花园道公司企业工商登记信息，证明源缘园公司未破产更未解散；花园道公司在一年多时间里，三次变更法人和股东，企图逃避法律责任。2、南长法院民事裁定书和协助执行通知书，证明被花园道公司抢占的房产早在2012年2月已被法院查封。3、广发银行签发的《关于立即停止侵犯银行抵押权益行为的函》和授权委托书，证明花园道公司侵权事实和广发银行为维护权益所作的努力。4、刑事附带民事诉讼授权委托书，证明公司从未放弃对吴都古肆的管理。5、2015年7月13日授权委托书，证明源缘园公司委托鄂州市鑫雄投资管理有限公司接管吴都古肆16套商铺及原17号楼二楼办公用房。6、吴都古肆业主《致鄂州市委书记李冰的一封公开信》和鄂州市古楼街道办事处文件各一份，证明花园道公司抢占法院查封房产。7、招商运营协议，证明花园道公司以合法形式掩盖非法目的，抢占被查封房产。8、花园道公司用垃圾堵门、抢占吴都古肆消防通道的相片，证明花园道公司强占房产事实。9、2015年8月5日鄂州日报第二版《环境卫生落后物业管理小区》检查考评情况通报中，吴都古肆的小区物业服务企业花园道公司得分最低。证明花园道公司进驻吴都古肆动机不纯，因而不具备物业管理资格。10、房屋租赁合同10份，证明花园道公司在抢占法院查封房产后对外出租，收取租金140多万元。11、法院张贴公告和协助执行通知书，证明法院的做法前后矛盾。12、花园道公司的通知书，证明花园道公司代替法院强制执行。13、业主和商户向本地政府多次控诉花园道公司暴行的联合签名和征求意见书以及在网上所发评论，证明法院授权花园道公司对查封房产进行维护和管理存在重大隐患。14、调查笔录，证明花园道公司以物业管理为名抢占房产。15、花园道公司签发的《告吴都古肆全体业主经营户书》，证明法院要求花园道公司协助执行错误。16、花园道公司所列代开发商垫付的费用清单，证明与源缘园公司根据租赁合同统计的所收租金相比，花园道公司虚报帐目，通过强占法院查封房产获取巨大利益。17、两证人到庭陈述，证明法院张贴公告被花园道公司撕毁，花园道公司以物业管理为名抢占房产。
花园道公司对源缘园公司提出的异议答辩称：2013年7月，因吴都古肆原开发商源缘园公司的物业公司突然撤离，导致混乱。在业主和相关部门的协助监督下，才正式接手吴都古肆的物业管理。在无法联系源缘园公司的情况下，将业主委员会托管的开发商遗留的房产租赁，以租金收入弥补应由开发商承担的债务。法院张贴公告后，及时向法院去函说明房产情况，法院才下发协助执行通知书，公司也愿意配合法院将租金在扣除相关费用后交给法院。
花园道公司对源缘园公司提交的证据质证认为：1、公司企业信息不能证明源缘园公司正常运营的状态，花园道公司工商变更登记是公司正常行为。2、法院查封房产只是限制买卖，并未限制出租。3、收到银行的函后，公司立即与银行方面联系告知具体情况。4、真实性有异议。5、源缘园公司委托鑫雄公司的情况不清楚。6、业主给市委书记信的内容不真实，有关部门调查核实后已有回复可以证明。7、招商运营协议不能证明公司抢占房产。8、照片拍摄的时间、地点不明，无法证实其主张内容。9、报纸的报道只能证明我们的物业工作未做好，但恰好证明是由我们在进行物业管理。10、出租房产行为是基于业主委员会的委托管理行为。11、公司看到法院所贴公告后，及时与法院联系反映了查封房产正由公司管理之中，法院才下发协助执行通知书。12、通知书是因承租户网吧不交租金才发的。13、联名信及网上评论的内容经核实是不真实的。14、调查笔录的真实性有异议，杨彩萍是因未交租金与公司有冲突，后有警方处理。15、真实性无异议，但无法证明我公司侵占。16、无法证明我公司虚报帐目。17、证人的作证动机和陈述的真实性均有异议。
花园道公司亦提供证据如下：1、2013年9月30日吴都古肆业主委员会与花园道公司签订的招商运营协议、吴都古肆物业管理服务合同，证明公司接手管理是合法的。2、2013年9月30日吴都古肆业主委员会与花园道公司签订的委托经营管理协议，证明业主委员会同意将监管的原开发商遗留商铺，委托花园道公司经营出租管理。3、2014年8月22日鄂州市凤凰街道办事处给广发银行的书面建议函，证明花园道公司接手后解决遗留问题，得到认可，建议尽快启动抵押房产的处置。4、2015年6月1日，凤凰街道办事处的濠塘、吴都两社区居民委员会出具给法院的《关于花园道物业入驻吴都古肆的情况说明》，证明2013年7月15日源缘园公司负责人来电表示退出吴都古肆的物业管理。因业主投诉，社会反映强烈，为方便整体管理，经濠塘社区和吴都社区共同监督，在2013年8月正式引入花园道公司接手物业管理。5、2014年4月17日凤凰街道工作委员会给市委督查室的《关于对李兵书记第87号批示件的回复》，证明其公司进驻吴都古肆的情况以及对批示件中反映的问题核实后内容不真实。
源缘园公司对花园道公司提交的证据质证认为：1、协议的真实性无异议，但招商协议是无效的。2、真实性无异议，但业主委员会无权处理公司房产。3、真实性无异议，但其反映内容有异议，花园道公司进驻后不仅未解决问题反而引起很多纠纷。4、社区居委是群众组织，不是政府机构。5、回复的真实性无异议，但证明目的有异议。
申请执行人广发银行则认为：花园道公司强占法院查封房产，侵害银行权益，法院要求花园道公司协助执行的执行行为不当，应予以撤销。对源缘园公司及花园道公司提交的证据由法院审核认定。
另查明：源缘园公司法定代表人何卫东，因涉嫌犯罪于2012年5月24日被羁押，6月20日被取保候审，12月19日被刑事拘留，12月28日被逮捕。于2013年4月26日被无锡市锡山区人民法院判决：犯组织卖淫罪，判处有期徒刑14年6个月。
本案争议焦点在于：法院在执行中送达花园道公司的协助执行通知书是否应予以撤销。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条“查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管”的规定，人民法院有权指定法院查封财产的保管人。本案中，根据各方提供的证据可以证实：因吴都古肆原开发商源缘园公司的物业管理公司于2013年7月退出后，在当地政府相关部门的组织和支持下，花园道公司与吴都古肆业主委员会签订了一系列协议，取得了吴都古肆（包括法院查封房产）小区的物业管理权。本院在执行过程中，发现法院查封的26套房产中10套房产存在已出售被他人占有以及16套房屋存在出租等情况，在法院强制执行处分上述房产前，将协助执行通知书送达查封房产所在小区，即吴都古肆小区的物业管理公司-
花园道公司，要求其协助冻结源缘园公司所有房产的租金，将相关房产交给其维护和管理，并责令其将相关租金交付法院。该执行行为并未侵犯申请执行人广发银行和被执行人源缘园公司的合法权益。至于花园道公司在协助法院执行过程中是否履行到位，可在继续执行中进一步审核。因此，源缘园公司提出要求撤销本院（2013）锡执字第519号、523号的协助执行通知书的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定，裁定如下：
驳回异议人源缘园公司的异议。
如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内向本院提出复议申请及副本，向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一五年九月十一日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十二条查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管”