长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0104民初4286号
原告（执行案外人）：孙天才，男，现住长春市汽车厂。
委托诉讼代理人：李伟，吉林常春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊星星，吉林常春律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林省中东信用担保有限责任公司，住所地：长春市南关区亚泰大街1138号。
法定代表人：郭卫华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡晓莹，该公司职员。
被�（被执行人）：杨建林，男，住长春市朝阳区。
被告（被执行人）：王秀荣，女，住长春市朝阳区。
原告孙天才与被告吉林省中东信用担保有限责任公司（以下简称中东担保公司）、杨建林、王秀荣案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙天才及其委托诉讼代理人李伟、熊星星，被告中东担保公司的委托诉讼代理人胡晓莹，被告杨建林、王秀荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孙天才向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对长春市汽车厂嘉和丽景小区4栋2单元203室房屋的执行；2.确认2014年7月2日孙天才与杨建林签订的《房屋抵欠款协议》及孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》合法有效。庭审中孙天才明确第2项诉请为:确认《个人房屋买卖协议书》合法有效。事实与理由：2016年11月10日孙天才收到长春市朝阳区人民法院送达的（2016）朝执异字第22号《执行裁定书》，孙天才认为贵院驳回其提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实及法律依据。首先，孙天才与杨建林签订的《房屋抵欠款协议》及孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。其次，中东担保公司与杨建林、王秀荣之间签订的《反担保抵押合同》并未办理抵押登记，未发生物权效力，故无论该抵押合同成立时间在《房屋抵欠款协议》、《个人房屋买卖协议书》的前后，都不能对抗孙天才与杨建林、王秀荣的合法抵账买卖行为。执行裁定书驳回孙天才提起的执行异议，缺乏事实及法律依据，故诉讼来院。
中东担保公司辩称：1.我公司与杨建林、王秀荣之间的反担保抵押合同是于2012年5月18日签订的，合同中明确约定王秀荣、杨建林将其所有的本案诉争房屋抵押给我公司，并承诺在该房屋抵押后，不向任何人出租或出卖。在2014年7月2日，王秀荣、杨建林将诉争房屋转让给孙天才，其行为损害了我公司的合法利益，因孙天才系杨建林的司机，在其与杨建林、王秀荣签订房屋买卖协议时，已经知道该房屋抵押给我公司的事实，故该行为属于恶意串通，根据《合同法》第五十二条规定，该买卖协议是无效的，不应停止对诉争房屋的执行。
杨建林、王秀荣辩称：1、我只欠孙天才14万元，房屋抵欠款协议书载明的“欠孙天才67.5万元”超出14万元的部分都是重复计算利息累计的。2、个人房屋买卖协议书是孙天才逼迫王秀荣签订的，该协议不是王秀荣的真实意思表示。
经审理查明：因中东担保公司与杨建林、王秀荣追偿权纠纷一案，本院依中东担保公司申请于2015年1月20日作出（2015）朝民初字第146-1号民事裁定书，裁定“查封王秀荣所购买的，由长春建工集团纪元房地产开发有限公司所开发的，坐落于兴顺路以东、南辅路以西、永春河以北房屋”。2015年3月13日本院作出（2015）朝民初字第146号民事调解书，调解书内容为：“一、王秀荣、杨建林给付中东担保公司代偿本金399,373.12元、担保费16,000.00元、本金的利息26,076.07元，合计441,449.19元，此款于2015年9月13日给付完毕；二、王秀荣、杨建林给付中东担保公司从本调解书生效之日起至代偿本金399,373.12元给付之日止的利息（按中国人民银行规定的同期同档贷款利率计息）；三、案件受理费7,531.00元，减半收取3,765.50元、保全费2,597.00元，合计6,362.50元由王秀荣、杨建林承担。”后中东担保公司向本院申请执行，在执行过程中，孙天才提出执行异议，本院于2016年10月6日作出（2016）朝执异字第22号执行裁定书，认为杨建林、王秀荣与中东担保公司签订《反担保抵押合同》、《承诺书》在先，杨建林、王秀荣明知此房已抵押，却又抵债给孙天才，因此，杨建林、王秀荣与孙天才签订的《个人房屋买卖协议书》、《房屋抵欠款协议》无效，裁定驳回孙天才的异议请求。孙天才对裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：杨建林与王秀荣系夫妻关系。2012年5月18日，中东担保公司作为反担保抵押权人，王秀荣、杨建林作为反担保抵押人，双方签订了一份《反担保抵押合同》，约定：“杨建林、王秀荣向贷款人借款人民币40万元，中东担保公司作为保证人为杨建林、王秀荣的上述借款提供担保，同时杨建林、王秀荣以其自身拥有所有权的财产向中东担保公司提供反担保抵押，担保物为王秀荣所购买的坐落于兴顺路以东、南辅路以西、永春河以北房屋。”合同签订后，王秀荣、杨建林向中东担保公司出具了两份承诺函，承诺“王秀荣、杨建林自愿以上述房屋抵押给中东担保公司，合同签订时，该房屋未出租或卖与他人，如未按借款合同项下约定的期限清偿上述借款，中东担保公司可以行使抵押权”。合同签订后，双方未在相关部门办理房屋抵押登记手续。
再查明：杨建林系孙天才司机。因杨建林向孙天才借款，期限届满后未能偿还，故双方于2014年7月2日签订了一份《房屋抵欠款协议》，载明:“杨建林原欠孙天才同志67.5万元（2013年9月4日欠条），双方同意以一所住房作价57.0万元抵偿。剩余10.5万元在2014年10月1日前付清（不再算利息）。具体另有卖房协议。立字为据（若10月1日未清还，每月按3分计利息）。”同日，王秀荣、杨建林（二人作为甲方）与孙天才（作为乙方）签订了一份《个人房屋买卖协议书》，协议约定：“甲方有现房一套（118.8平米），位于长春市汽车厂区嘉和丽景小区4栋2单元203号，甲方愿以人民币伍拾柒万元出售给乙方孙天才，并负责办理更名过户手续；乙方孙天才一次性付清所购房屋款项；如甲方所出售的房屋存在其�任何经济债务等均由甲方负责处理清楚，时限：乙方交清所购房屋款项，并双方签字后一个月内办理完毕。”后杨建林在该协议书中添加第4项“若2-3月内还清欠款，在此期间不准动用，即归交房屋。若归还不了，则过户转籍”。2016年10月10日杨建林又在《房屋抵欠款协议》上添加了“全部免交利息，本钱10.5万元为年内还清，房子更名后此条同时作废”。《个人房屋买卖协议书》约定的还款期限届满后，因杨建林未能按照约定还款，故孙天才占用了涉诉房屋。
认定上述事实的证据有:反担保抵押合同、承诺函、承诺书、房屋抵欠款协议、个人房屋买卖协议书、（2015）朝民初字�146号-1号民事裁定书、（2015）朝民初字第146号民事调解书、（2016）朝执异字第22号执行裁定书及庭审笔录在卷为凭。
本院认为：第一、关于中东担保公司对涉诉房屋的抵押权是否设立的问题。中东担保公司与王秀荣、杨建林于2012年5月18日签订的《反担保抵押合同》虽然约定了王秀荣、杨建林以本案涉诉的房屋向中东担保公司提供反担保抵押，但双方在签订合同后未在相关部门办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，中东担保�司对涉诉房屋的抵押权并未设立，不享有优先受偿权。第二、关于孙天才与杨建林签订的《房屋抵欠款协议》以及孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》是否有效的问题。以物抵债的目的在于用他物抵偿原债务，只有物权转移至债权人，原债务方可消灭，双方仅有以物抵债的合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。本案孙天才与杨建林达成《房屋抵欠款协议》后，虽交付了房屋钥匙，但未办理物权转移手续，故以物抵债尚未实现。关于孙天才提出因抵债房屋尚未办理产权证，导致无法办理物权转移手续的问题，孙天才明知抵债房屋未办理产权登记，仍同意用该房屋抵偿债务，其应承担风险责任。关于孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》，是基于《房屋抵欠款协议》形成，与《房屋抵欠款协议》涉及的款项系同一笔款项，且《个人房屋买卖协议书》第4项约定“若2-3月内还清欠款，在此期间不准动用，即归交房屋。若归还不了，则过户转籍”，由此可证明孙天才与杨建林之间的真实意思表示是用房屋抵偿欠款，并不是真实的房屋买卖关系，而《个人房屋买卖协议书》仅仅是作为债务履行的一种担保方式，并未成立，对孙天才主张《个人房屋买卖协议书》合法有效的诉请不予支持。综上，孙天才仅以《房屋抵欠款协议》和《个人房屋买卖协议书》不足以证明在本院查封之前其已经成为涉诉房屋的实际权利人，其对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对孙天才的诉请不予支持。
综上所述，�照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告孙天才的诉讼请求。
案件受理费9,500.00元，由原告孙天才负担。
如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙彦辉
代理审判员 曲 栋
人民陪审员 魏 睿
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 倪春祥