吉林省长春林区中级法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉76执监1号
复议申请人（被执行人）：吉林日升木业有限公司，住所地吉林省抚松县。
法定代表人：滕斌。
委托诉讼代理人：田树波。
申请执行人：吉林森工松江河林业（集团）有限公司，住所地吉林省抚松县。
法定代表人：陈贵海。
利害关系人：抚松县松江河良才木业有限公司，住所地吉林省抚松县。
法定代表人：闫朝良。
委托诉讼代理人：白宵冰。
复议申请人吉林日升木业有限公司(以下简称日升公司)与申请执行人吉林森工松江河林业（集团）有限公司（以下简称松林公司）企业借贷纠纷一案，本院于2017年5月15日作出（2017）吉76执复1号执行裁定书，该裁定已生效。经本院审判委员会讨论决定对该案监督审查。本院于2018年4月24日立案后，依法另行组成合议庭进行审查，并于2018年5月21日举行了听证，日升公司的委托诉讼代理人田树波，抚松县松江河良才木业有限公司（以下简称良才公司）的委托诉讼代理人白宵冰参加了听证。松林公司经传票传唤，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。
2014年，原松江河林区基层法院（现抚松林区基层法院）就松林公司与日升公司企业借贷纠纷一案作出（2014）松民初字第93号民事判决，判决日升公司返还松林公司借款本金700万，利息108万，并承担案件受理费34180元以及保全费5000元，共计8119180元。日升公司到期未履行偿还义务，2015年1月5日，松林公司向抚松林区基层法院申请强制执行。2015年9月15日，抚松林区基层法院以启动评估程序，除评估财产以外，日升公司无其他可供执行财产为由，终结本次执行程序。2016年9月21日、2016年12月23日,抚松林区基层法院于两次作出（2016）吉7604执恢2号拍卖裁定，裁定拍卖日升公司抚国用（2012）第062101174号建设用地（以下简称1174号土地）、抚国用（2013）第062100515号建设用地（以下简称515号土地）。第一次拍卖，因调查发现1174号土地存在抵押权，故暂时中止该次网拍。第二次在淘宝网上进行拍卖，良才公司以5113700元竞得。2017年2月3日，抚松林区基层法院作出（2016）吉7604执恢2号之一拍卖成交裁定，同日将拍卖成交确认书和拍卖成交裁定书送达良才公司。嗣后，日升公司向抚松林区基层法院提出执行异议，要求撤销抚松林区基层法院作出的（2016）吉7604执恢2号之一执行裁定及评估拍卖过程中的相关裁定，对本案涉及的标的物重新评估拍卖。抚松林区基层法院于2017年3月31日作出（2017）吉7604执异1号裁定，裁定驳回日升公司的异议申请。日升公司不服，向本院提出执行复议申请。本院于2017年5月15日作出（2017）吉76执复1号执行裁定，维持（2017）吉7604执异1号裁定对土地和司法拍卖程序异议裁定；撤销（2017）吉7604执异1号裁定对土地上建筑物部分异议；对1174号土地建筑物依法处理。2017年5月24日，抚松林区基层法院以需对1174号土地地上建筑物进行评估鉴定为由，作出（2016）吉7604执恢2号中止执行裁定。2017年11月1日，抚松林区基层法院作出（2016）吉7604执恢2号之二拍卖裁定，在淘宝网上拍卖日升公司12处房屋。2017年12月3日，良才公司以262.48万元竞得。2017年12月8日，抚松林区基层法院作出（2016）吉7604执恢2号之三拍卖成交裁定书并送达良才公司和日升公司。2018年1月5日，抚松林区基层法院受理了日升公司针对其评估拍卖12处房屋执行行为的异议申请。2018年1月9日，抚松林区基层法院作出（2018）吉7604执异1号裁定，驳回日升公司异议请求。日升公司不服该裁定，向本院申请复议。本院于2018年4月2日作出（2018）吉76执复1号裁定，撤销抚松林区基层法院的（2018）吉7604执异1号、（2016）吉7604执恢2号之二、（2016）吉7604执恢2号之三执行裁定；由抚松林区基层法院依法重新对执行标的物进行评估拍卖。
日升公司称，抚松林区基层法院在执行过程中，违反房地一体处理原则，将土地与地上建筑物分别拍卖，严重侵犯了日升公司的合法权益。长春林区中级法院现已撤销抚松林区基层法院对1174号土地上建筑物单独拍卖的相关执行裁定，故请求撤销抚松林区基层法院单独对1174号、515号土地进行拍卖的裁定，即（2016）吉7604执恢2号、（2016）吉7604执恢2号之一、（2017）吉7604执异1号、（2017）吉76执复1号执行裁定，依法对本案涉及的标的物重新评估拍卖。
良才公司称，抚松林区基层法院拍卖土地的程序合法，价格合理，应维持关于拍卖土地的相关裁定。
本院查明，2015年9月12日，抚松林区基层法院依松林公司申请，委托鉴定机构对查封的日升公司所有的1174号土地，面积10022.7平方米；515号土地，面积4733平方米，以及1174号土地附属房屋进行评估鉴定。2016年3月28日，吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，在价值时点即2015年11月11日，515号土地上无房屋建筑物，使用权类型是出让工业用地，评估总价814076元；1174号土地使用权类型是出让住宅用地，评估总价是4249625元。吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司以委托方提供的土地登记申请书中记载的附属房屋应拆除为由，未对1174号土地上建筑物进行评估。抚松林区基层法院就1174号、515号土地作出（2016）吉7604执恢2号之一拍卖成交裁定后，2017年2月3日，日升公司以评估漏评地上建筑物，评估价格明显偏低，导致土地拍卖价格太低；拍卖程序不合法为由提出执行异议申请，请求撤销相关拍卖执行裁定。抚松林区基层法院以日升公司对评估报告的异议，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款的规定，拍卖程序合法为由，驳回了日升公司的异议请求。日升公司不服抚松林区基层法院作出的（2017）吉7604执异1号裁定，以抚松林区基层法院对外委托评估遗漏房产，而非评估机构资质问题，驳回异议请求裁定适用法律不当，以及其他与异议申请相同理由，向本院申请复议。本院认为评估机构仅对1174号、515号土地价值进行评估，不包含地上物的价值，且515号土地上无地上建筑物，1174号土地上建筑物没有产权手续，评估机构未对该块土地及地上建筑物一体评估合理，故不存在对土地价值评估过低的问题。日升公司认为1174号土地上建筑物至少也应按照无籍房处理，故执行部门应当对该地上建筑物进行相应处理。本院遂作出（2017）吉76执复1号裁定，裁定由抚松林区基层法院对1174号土地上建筑物依法进行处理。2017年12月8日，抚松林区基层法院就1174号土地上建筑物作出（2016）吉7604执恢2号之三拍卖成交裁定后，日升公司主要以抚松林区基层法院的执行行为违反房地一体处理原则，严重侵害其合法权益为由，提出执行异议，请求撤销拍卖1174号土地上建筑物的相关裁定，依法对案涉标的物重新评估拍卖。抚松林区基层法院以与（2017）吉7604执异1号裁定相同理由，驳回了日升公司的异议请求。日升公司又主要以与异议申请相同的理由，向本院申请复议。本院以抚松林区基层法院拍卖1174号土地上建筑物的行为违反了房地一体处理原则为由，作出（2018）吉76执复1号裁定。
另查明，2013年9月5日，日升公司和吉林省信托有限责任公司（以下简称信托公司）签订《借款合同》，日升公司向信托公司借款4000万元。双方于2013年12月16日签订《抵押合同》，日升公司以1174号土地做抵押。2013年12月19日，信托公司对1174号土地办理抵押登记。后日升公司到期未还借款，信托公司将其诉至长春市中级人民法院。双方在诉讼中经法院调解达成协议。2016年9月30日，长春市中级人民法院作出（2016）吉01民初376号民事调解书，日升公司偿还信托公司1850万元及利息。信托公司于2017年11月28日向抚松林区基层法院提出申请，要求对1174号土地使用权及地上建筑物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”的规定，法院在强制拍卖建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施时，应当严格遵循该条法律规定，即房地一体处理原则。本案在评估机构仅对日升公司1174号土地使用权作出估价结果，未对该地块地上附属物进行估价的情况下，抚松林区基层法院即将该块土地与515号土地进行拍卖，违反了前述关于房地一体处理的法律规定。尽管后期拍卖的1174号土地地上附属物亦由良才公司竞得，但是这种分开拍卖的方式无法体现拍卖物的真实市场价值，特别是地上房屋及其他附属物的市场价值，有损申请执行人和被执行人以及其他抵押权人的利益。故此，抚松林区基层法院单独拍卖1174号土地的执行行为违法，应当予以撤销。尽管515号土地上无地上附属物，不存在房地分离进行拍卖的执行行为，但由于良才公司以5113700元的价格整体竞得1174号、515号土地使用权，每一块土地的拍卖成交价值无法区分。本院在对1174号土地使用权拍卖行为撤销后，亦导致515号土地使用权的准确成交价值无法确定，故本院对515号土地使用权的拍卖行为亦予以撤销。
综上，本院作出的（2017）吉76执复1号裁定，即维持抚松林区基层法院对土地进行拍卖的行为，指令抚松林区基层法院对1174号土地建筑物依法处理的裁定结果不当，应予撤销。抚松林区基层法院在处理日升公司针对土地拍卖行为提起的执行异议案件时，将日升公司提出的未将土地与地上附属物一体拍卖的异议请求归结为对鉴定机构出具的评估报告的异议，并以日升公司所提出的事实和理由不符合法律所规定的重新鉴定要件为由，裁定驳回日升公司的异议请求不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百九十八条第一款、第二百零七条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》１２９条规定及前述法律规定，裁定如下：
一、撤销本院（2017）吉76执复1号、抚松林区基层法院（2017）吉7604执异1号、（2016）吉7604执恢2号、（2016）吉7604执恢2号之一执行裁定；
二、由抚松林区基层法院依法重新对执行标的物进行评估拍卖。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 李 群
审判员 谭柏林
审判员 邢兆巍
二〇一八年五月二十一日
书记员 聂子淇