福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民再终字第17号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈俊期，男，汉族，1976年11月3日出生，住芗城区。
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：吴亚惠，女，汉族，1976年8月15日出生，住芗城区。
二申请再审人共同委托代理人：苏奕欣，福建瀛坤律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：漳州志诚房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区天下广场A区S9号店面。
法定代表人：张志江，董事长。
委托代理人：李勇敢、叶小青，福建兴南律师事务所律师。
申请再审人陈俊期、吴亚惠与被申请人漳州志诚房地产开发有限公司（以下称志诚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2013）漳民终字第371号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2015年3月18日作出（2014）闽民申字第1328号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈俊期、吴亚惠的委托代理人苏奕欣、被申请人志诚房地产公司的委托代理人李勇敢、叶小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年11月27日，一审原告起诉至芗城区人民法院称，2008年7月10日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告志诚房地产公司购买位于芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场C座2003号商品房一套，该商品房总价款1088951元。双方的合同第八条约定：出卖人应在2010年3月31日前将符合验收条件房屋交付原告使用。同时，合同第九条明确约定：逾期超过90日交房的，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，并自2010年4月1日起至实际交付日，出卖人（被告）按日向原告支付已付款万分之五的违约金。而被告在双方约定的交房日前并未依约向原告交房，直至2011年12月3日才向原告交付房屋，则依双方的合同第八条及第九条之约定，被告应向原告承担逾期交房的违约金人民币332675元（自2010年4月1日至2011年12月3日共611天），故请求法院依法判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金人民币332675元。
被告志诚房地产公司辩称，1、本案被告逾期交房有正当理由，而非被告原因所致逾期交房。根据合同第八条和补充协议第四条第2项的规定，本案存在依约可以据实予以延期的特殊原因包括降水量、高温、大风台风、交通管制、停水、高考、中考、电业部门在对被告已完工的电力工程进行调整实施中遇重大技术问题、为配合政府贯彻执行文物保护法的命令等。故被告延期交房但不构成违约；2、原告本应依合同于2008年7月10日提交银行要求的完整按揭资料，但其未提交银行完整按揭资料已逾7天，在答辩人多次催促并于2009年8月27日邮件书面向原告催款，其仍继续拖延至2010年1月4日才交付按揭款，依补充协议规定应视为原告逾期付款，其逾期付款违约金为278720元，该违约金本应依合同于2008年7月18日起计付，但其至今仍未履行支付义务，根据合同补充协议第四款第5项规定，被告有权拒绝向原告交付房屋，相应责任和损失只能由原告自行承担，鉴于此，被告延期交房同样也不构成违约；3、原告不按被告通知办理房屋交接手续，根据合同第十一条第2款规定，视为其已于2011年11月27日接收该交房。况且因原告未支付违约金之事由，被告也有权依约拒交房屋；4、原告计算违约金金额错误，且合同规定的逾期交房违约金过高，应依法调整。
反诉原告志诚房地产公司反诉称，双方当事人于2008年7月10日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定被告应于2008年7月18日付清余房款65万元，但被告在原告多次催缴的情况下，逾期长达536天，依约应承担逾期付款违约金278720元。故请求判决原告支付被告逾期付款违约金人民币278720元。
反诉被告陈俊期、吴亚惠辩称，反诉原告请求赔偿其逾期付款的违约金的诉求没有事实及法律依据，不能成立，应予成驳回。反诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。
芗城区人民法院一审查明，2008年7月10日，原告陈俊期、吴亚惠与被告志诚房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告志诚房地产公司购买位于芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场C座2003号，建筑面积为188.4平方米，该商品房总价款1088951元。合同第六条约定，付款方式及期限为：按揭贷款付款，买受人在签订本合同时付清首付款占房款总额40.31%即438952元，余下房价款占总房款的59.69%即650000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。合同补充协议第二条约定付款方式（1）买受人须于交付首期款时提交银行要求的完整按揭资料，逾期七天不能提供完整按揭材料的，即视为买受人逾期付款。合同第八条同时约定，出卖人即被告志诚房地产公司应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将商品房交付买受人即原告使用。合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。合同补充协议第四条约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，只除人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其不可抗力外，还包括如下：（1）市政配套工程所致的延误：包括但不限于停水、停电等情况所造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设（如道路施工等）所引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）影响施工停止或进展缓慢的气象原因（24小时累计降水量超过24mm、6级或6级以上大风）；（5）其他法律法规及事实上导致出卖人无法交房的相关客观事由。上述原因由出卖人在不迟于交房时告知买受人。若本合同约定的不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒体予以宣传，则出卖人无须承担本合同约定60日内告知的义务。3、买受人应按出卖人发出的房产交接通知规定的时间，亲自或书面委托代理人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定的时间内办理交接手续，则自房产交接通知规定的时间期限届满之日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并已经接受该房产，商品房交接手续即视为办理完毕，保修期即开始计算。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，买受人未能在规定时间内办理交接手续，则自房产交接通知规定的时间届满之日起，即视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并视为已经接收该房产。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。合同补充协议第四条第5点约定，在买受人未付清全部购房款或未合格履行本合同其他义务之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，相应责任和损失由买受人承担。合同补充协议第二条约定，（1）买受人须于交付首期款时提交银行要求的完整按揭资料，逾期七天不能提供完整按揭资料的，即视为买受人逾期付款。（2）若经银行审核同意办理按揭的，买受人应在接到出卖人或银行通知后在规定时间内办妥按揭手续（指签订按揭合同、购买保险、签订抵押合同、办理抵押手续等，下同）。否则，视买受人逾期付款。……（6）买受人委托出卖人向贷款银行提交按揭资料，提交时间及提交清单以出卖人向买受人出具的收件收据为准。（7）买受人必须对自己所提交的按揭材料负责，如果贷款银行认为买受人提交的按揭材料不完整或者有瑕疵，则买受人必须在收到贷款银行或者出卖人的通知之日起七日内根据通知要求重新提交，否则视为逾期付款，相关责任由买受人承担。合同签订后，原告陈俊期、吴亚惠依约支付被告公司438952元。余下款项650000元，两原告于2009年12月20日向中国建设银行办理按揭贷款，款项于2010年元月4日到被告公司账户。2011年11月18日，漳州市公安消防支队出具漳公消验（2011）第0031号《建筑工程消防验收意见书》，认为被告申报的志诚广场1段及地下室工程消防验收合格。同日，志诚广场1-4段工程通过工程竣工验收。2011年11月18日，被告志诚房地产公司向原告出具交房通知书。该交房通知书上通知，被告公司于2011年11月21日至2011年11月27日为原告办理交房手续。2011年12月3日，原、被告办理交房手续。
另查明，2011年9月，被告志诚房地产公司向福建省电力有限公司漳州电业局出《关于解决在调整供电施工方案中技术问题的确认函》，该确认函上记载，“我公司‘漳州志诚广场’项目，于2007年初开工建设，陆续完成了部分电力安装工程。2010年4月，贵局依据技术规范对我公司已完成部分工程要求进行调整。但在实施过程时遇到许多具体技术和施工难题等重大技术问题，无法在短时间内解决。我公司同电业局相关部门经过现场勘察、技术论证，从2010年4月17日接到贵局调整供电方案意见时起至2010年12月10日完成整体工程，达到电业部门供电要求止，属解决上述重大问题期间。”漳州市电业局业扩项目部在该确认函上确认情况属实。2010年9月26日，漳州市文物管理委员会办公室出具《关于做好孙厝巷李氏节孝坊原址保护工作的意见》，2011年11月，漳州市文物管理委员会办公室出具证明，证明被告公司自2011年元月5日起动工至3月28日完工，历时两个多月时间对连接石坊的围墙进行局部改造，同时证明被告公司为配合政府贯彻执行《文物保护法》投入资金，付出了心血，延误了公司建设项目的施工、竣工验收进度工作，为漳州文化遗产作出了应有的贡献。
原、被告于2008年7月10日签订合同开始到2011年11月18日被告志诚房地产公司向原告出具交房通知书之日，台风天气有50天；降水为24毫米以上的有50天；六级及六级以上风力天气有35天；停水、停电有10天；中考、高考有14天；另外，因胜利路改造工程，2009年6月15日至11月15日共154天，胜利路立交桥至西洋坪路岔口路段，其中丹霞路口至新华北路口路段为封闭施工，其余路段为半封闭施工。管制路段禁止一切机动车辆停放。
再查明，漳州市价格认证中心于2012年9月24日出具《关于志诚广场商品房（毛坯房）租赁价格的鉴定结论》，其鉴定结论为鉴定标的志诚广场商品房（用途住宅，毛坯房）从2010年4月至2011年11月每平方米的月租赁价格为9.17元。
芗城区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。原、被告双方有关违约金的约定过高应予以调整，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案原告方的实际损失为被告逾期交房期间的租房损失，这也符合违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质。本案合同于2008年7月10日签订，约定的交房期是2010年3月31日，被告公司于2011年11月18日向原告出具交房通知书，通知于2011年11月21日至2011年11月27日为原告办理交房手续。即被告公司超过合同约定的交房时间为606天，扣除合同约定的特殊原因包括台风天气有50天；降水为24毫米以上的有50天；六级及六级以上风力天气有35天；停水、停电有10天；中考、高考有14天。另外，因胜利路改造工程，2009年6月15日至11月15日共154天实行交通管制，该交通管制确实会给被告公司的施工造成影响，故对被告公司该主张本院酌情按77天计算，即可予以延期交房的天数一共为207天（上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算），被告志诚公司实际逾期交房天数为399天，故被告志诚公司应支付原告399天的逾期交房违约金，违约金应按399天原告所购买的房屋租金损失的130%予以计算，原告购房建筑面积为188.4平方米，根据鉴定结论原告每平方米的月租赁价格为9.17元，故被告志诚公司应支付原告逾期交房违约金29871元。被告公司主张的遇高温天气应予延期的问题，因原、被告签订的合同中没有约定高温属于可予以延期的“特殊原因”，被告也没有提供相应的证据证明其确实因遇高温延误工期，故对被告的该主张依法不予支持。另外关于被告主张的合同在工程施工中因解决在调整供电施工方案中技术问题应延长237天的问题，因在该确认函上仅有漳州市电业局业扩项目部盖章，而且没有其他证据相应证，依法不予支持。关于被告公司主张的根据文物保护法政府要求按照相关方案增加文物保护规范可延期83天的问题，因被告公司对该孙厝巷李氏节孝坊连接石坊的围墙的局部改造不会影响工程的施工进度，被告公司的主张缺乏事实依据，依法不予支持。被告提出的因原告未支付逾期付款违约金而有权拒绝交房的主张，因原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定买受人逾期付款产生的逾期付款违约金支付期限，且至2011年11月18日被告申报的志诚广场1段及地下室工程才通过消防验收及工程竣工验收，具备法定交房条件，故被告以此作为拒绝交房的抗辩理由不充分，依法不予支持。关于反诉原告主张的反诉被告逾期付款违约金问题，按照补充协议第二条的约定，反诉被告应在接到出卖人或银行通知后在规定时间内办妥按揭手续。否则，视买受人逾期付款。反诉原告志诚公司虽然有证据证明其有出具通知函，但其并没有证据证明反诉被告陈俊期、吴亚惠有收到该通知函，故反诉原告志诚公司主张反诉被告逾期付款的主张依法不应予以支持。反诉原告亦未提供相应证据证明被告在收到贷款银行或者反诉原告通知之日起7日内仍未能补齐贷款银行要求的完整按揭资料，因此反诉原告的反诉请求即要求反诉被告支付逾期付款违约金人民币278720元的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告漳州志诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈俊期、吴亚惠逾期交房违约金29871元；二、驳回原告陈俊期、吴亚惠对被告漳州志诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告漳州志诚房地产开发有限公司对反诉被告陈俊期、吴亚惠的反诉请求。
陈俊期、吴亚惠不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院已确认本案的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定按照已付房款每日万分之五计算违约金的标准，是双方真实意思表示，但原审法院却以双方约定的违约金过高为由擅自予以调整，严重侵犯上诉人的合法权益。志诚房地产公司没有提供证据证明违约金过高，应承担不利法律后果。志诚房地产公司在签订合同时候未要求调低违约金标准，诉讼时提出调低，违反诚实信用原则，且本案合同约定的逾期交房违约金并未过高，原审法院对违约金的判决认定事实不清、适用法律错误；2、原审法院以毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金，违背生活常理；3、原审法院关于扣除合同约定的特殊原因及逾期交房天数的认定存在错误，特别对于交通管制问题，开发商本应有应急并采取措施，故该天数不应予以扣除。
被上诉人志诚房地产公司答辩称：1、原审以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，合法有据。逾期交房造成购房人可得利益损失一般通过租金标准给予确定这也是公平合理的；2、上诉人所购的是毛坯房，若未延期交房则上诉人所接受交房的也只能是毛坯房，理当按上诉人所接受的毛坯房计算其出租可得的收益损失；3、原审对特殊原因应当予以延期的天数认定明显偏少，如对于高温、文物保护等“特殊原因”，原判并未予以扣除明显不妥，但答辩人对此没有上诉。
上诉人志诚房地产公司上诉称：1、被上诉人应对其在规定时间内向银行申请贷款及按贷款银行的要求提交完整资料承担举证责任；2、被上诉人未付清其逾期支付房价余款的违约金之前，上诉人即使逾期交房也不构成违约；3、遭遇高温、调整供电施工方案解决重大技术期间，应作为延期交房的特殊原因；4、为配合政府文物保护方案所引起的延误可据实延期交房。
被上诉人陈俊期、吴亚惠答辩称：通知函的送达问题，应该由志诚方承担举证责任，根据《民诉法举证规则》第二条规定，退一步说，也不能提出承担了初步的举证责任，就将举证责任倒置于我方。
本院查明，双方当事人对原判认定的事实，除对扣除中高考时间、大风降水时间等有争议外，其余事实均无争议，对无争议事实本院予以确认。
本院二审认为，一审判决对本案逾期交房违约金的调整并无不当。理由如下：1、陈俊期、吴亚惠作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，因此，一审以讼争商品房租金损失认定为逾期交房造成陈俊期、吴亚惠的损失并无不当；2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少。在一审中，志诚房地产公司对讼争商品房所处片区志诚广场商品房（毛坯房）的租赁价格申请评估，一审法院委托了漳州市价格认证中心进行评估鉴定，依据该鉴定结论得出的本案讼争商品房租金损失结果值，经比对，远远低于按照双方合同约定的违约金。因此，志诚房地产公司以合同约定违约金过高要求调整，符合上述司法解释规定，合理合法。综上，一审判决鉴于违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，对志诚房地产公司承担的逾期交房违约责任以志诚广场商品房（毛坯房）租赁价格的鉴定结论作为参考，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少违约金正确，陈俊期、吴亚惠上诉主张一审判决对本案逾期交房违约金的调整有误，理由不能成立，不予支持。因志诚房地产公司交付的是未装修的商品房，一审法院以漳州市价格认证中心作出的志诚广场商品房（毛坯房）的租赁价格计算讼争商品房的租金损失，符合客观实际。对于一审判决对本案逾期交房天数的认定是否有误？特别是关于胜利路交通管制期间能否扣除问题。据查明的事实，本案合同约定的特殊原因包括台风天气有52天；降水为24毫米以上的有59天；六级及六级以上风力天气有38天；停水、停电共有29天；中考、高考有22天；上述情形符合本案《合同补充协议》第四条约定的“特殊原因”，一审判决将上述天数作为可以延期交房的天数正确。因胜利路改造工程，2009年6月15日至11月15日共154天实行交通管制，本案讼争商品房属于该交通管制范围内，该交通管制确实对志诚房地产公司的施工造成一定影响，且该情形也符合本案《合同补充协议》第四条约定的“特殊原因”中关于“配合政府的法规、规章、命令或市政建设（如道路施工等）所引起的延误”的情形，因此一审判决依据实际情况酌情按77天计算延期天数并无不妥。综上，一审认定志诚房地产公司超过合同约定的交房时间为606天，扣除延期交房的天数207天（上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算），志诚房地产公司实际逾期交房天数为399天并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。本院作出（2013）××民终字第××号民事判决：驳回上诉，维持原判。
陈俊期、吴亚惠申请再审称，1、申请再审人主张被申请人应当按照《商品房买卖合同》项下约定的按日已付款的万分之五计付逾期交房违约金，依法应受保护。2、原审判决对本案约定的逾期交房违约金以过高为由予以调整，实属适用法律错误，有违诚实信用原则，有悖契约精神。3、原审法院以毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金，实属认定事实错误，适用法律错误。4、原审判决对本案逾期交房天数的认定事实错误。原审判决适用法律及认定事实错误，证据不足。请求撤销二审判决，依法再审。
被申请人志诚房地产公司答辩称，1、根据合同法第114条规定和合同法解释（二）关于违约金调整的基本原则，原审按租金认定申请再审人之损失合法有据，且符合公允标准。2、本案逾期交房的“特殊原因”还应包括调整供电施工方案中技术问题延误237天和配合政府文物保护延误83天以及高温天气等，对此事实本案原审虽作出认定但未采纳，这是欠妥的，请求予以审定。申请再审人之申请理由不成立，应依法驳回。
本院再审查明，对原判认定的事实，除申请再审人陈俊期、吴亚惠对逾期交房的天数认定提出异议外，对其他事实双方当事人均无异议，予以确认。陈俊期、吴亚惠提出，本案实际交房日是2011年12月3日，逾期天数611天，扣除不可抗力64天，实际逾期547天。
本案争议焦点是：一、合同约定的逾期交房违约金是否应调整，原审按毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金是否正确？二、原审认定的逾期交房天数是否正确？对此，本院作如下分析和认定：
一、合同约定的逾期交房违约金是否应调整，原审按毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金是否正确？
本院认为，被申请人志诚房地产公司在一审提交的同一小区业主潘明坤、吕鸿的租房事实、租金标准及漳州市价格认证中心对志诚广场商品房（用途住宅，毛坯房）月租赁价格的鉴定结论，证实志诚房地产公司逾期交房给陈俊期、吴亚惠造成的租金损失明显低于双方约定的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审认定本案陈俊期、吴亚惠的实际损失仅为志诚房地产公司逾期交房期间的租房损失，是不全面的，逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括因逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此在判断约定的逾期交房违约金是否超过造成损失的百分之三十时，还应综合考虑其他可能造成的损失。原审判决根据志诚房地产公司的请求对双方合同约定的日万分之五违约金予以调整，并无不当，但对逾期交房造成的损失仅考虑租金损失，并以毛坯房的租金标准130%计付违约金显然有失公允，应予更正。陈俊期、吴亚惠提出的原审按照毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金不当的主张，予以采纳。
二、原审认定的逾期交房天数是否正确？
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款规定：买受人未能在规定时间内办理交接手续，则自房产交接通知规定的时间届满之日（2011年11月27日）起，即视为买受人已经接收该房产。故陈俊期、吴亚惠提出本案实际交房日是2011年12月3日，没有事实依据。此外，该合同第八条还规定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。《合同补充协议》第四条对“特殊原因”的情形作了具体的约定。陈俊期、吴亚惠提出志诚房地产公司应当提供施工日记或监理日记等证据，证明其因自然现象等特殊原因致使延期施工的事实，因双方签订的合同并无该约定，该主张不予采纳。原审对志诚房地产公司施工中遇到“特殊原因”的天数予以扣除符合合同约定。故陈俊期、吴亚惠对逾期交房天数的认定提出异议不能成立，原审认定志诚房地产公司实际逾期交房天数为399天并无不当。
综上所述，本院认为，陈俊期、吴亚惠与志诚房地产公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，但约定的违约金过高，应予调整。志诚房地产公司请求予以调整有理，予以支持，该调整应在合同约定的框架下进行。原审判决根据志诚房地产公司的请求对合同约定的日万分之五违约金予以调整，对逾期交房造成的损失仅考虑租金损失，并以毛坯房的租金标准130%计付违约金显然有失公允，应予更正。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的违约金调整为日万分之三。本案陈俊期、吴亚惠支付的商品房总价款为1088951元，逾期交房天数为399天，志诚房地产公司应向陈俊期、吴亚惠支付逾期交房违约金数额为：1088951×399×3÷10000＝130347.43元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2012）芗民初字第459号民事判决第二、三项，即驳回申请再审人陈俊期、吴亚惠对被申请人漳州志诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求，驳回被申请人漳州志诚房地产开发有限公司对申请再审人陈俊期、吴亚惠的反诉请求。
二、撤销漳州市中级人民法院（2013）漳民终字第371号民事判决及漳州市芗城区人民法院（2012）芗民初字第459号民事判决第一项，即漳州志诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈俊期、吴亚惠逾期交房违约金29871元。
三、被申请人漳州志诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付申请再审人陈俊期、吴亚惠逾期交房违约金130347.43元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6290元，申请再审人陈俊期、吴亚惠负担3825元，被申请人漳州志诚房地产开发有限公司负担2465元。二审案件受理费数额及负担情况与一审相同。
本判决为终审判决。
审判长 王泰峰
审判员 刘红星
审判员 温继峰
二〇一五年九月二十四日
书记员 黄溢琼
附主要法律、法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。