甘肃省敦煌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第809号
原告高春青。
委托代理人魏强，甘肃飞天律师事务所律师。
被告杨剑波。
第三人敦煌市恒信房地产开发有限责任公司
委托代理人贾宽良，甘肃飞天律师事务所律师。
原告高春青与被告杨剑波、第三人敦煌市恒信房地产开发有限责任公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，于2015年6月9日对被告杨剑波进行公告送达。2015年9月21日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在公告指定的开庭日，原告的委托代理人魏强、第三人的委托代理人贾宽良到庭参加了诉讼，被告杨剑波无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。2015年11月11日，被告杨剑波被羁押至敦煌看守所后，本院对被告杨剑波依法进行了询问，并制作了询问笔录。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年，经人介绍原告与被告相识，原告了解到被告承包了北苑小区楼房修建工程。2015年2月，被告称因第三人欠其工程款将北苑小区6号楼3单元9楼西户楼房一套以抵顶工程款的方式出售给被告，并出示了2015年2月13日第三人出具的顶账收据。被告急于给工人发工资，愿意将该套楼房出售给原告，原告持顶账收据在第三人处询问，第三人告知该顶账收据是真实的。原告也到处打听第三人以顶账方式对外出售了多套楼房。2015年2月17日，原被告签订了一份房屋买卖合同，约定将北苑小区6号楼3单元9楼西户以52万元的价格出售给原告，原告付清了房款，被告出具了收据。后被告下落不明，原告起诉要求：1、确认原、被告之间的买卖合同有效；2、第三人向原告交付北苑小区6号楼3单元9楼西户楼房一套，并协助原告将该房屋的所有权证书办理至原告名下。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告未到庭，亦未进行答辩。
第三人述称，第三人不承担交付楼房以及办理房屋产权的责任。理由是：1、第三人应被告的要求出具顶账收据，被告称是为了下一年好招揽民工，双方约定是用2015年的劳务来抵顶，但是被告并没有在第三人处完成2015年的劳务，所以房款没有抵清。2、出具顶账收据的当天，被告给第三人出具了欠条，明确欠第三人北苑小区6号楼3单元9楼西户的楼房款659490元。3、第三人并没有和原告签订房屋买卖合同，第三人没有向原告交付楼房的义务，交付楼房还需交纳其他费用，收据不是销售不动产的发票，不属于权利凭证。
原告提供如下证据证明其主张：
1、顶账收据原件一份、房屋买卖合同原件一份，顶账收据是被告交付给原告的，用以证实双方经过协商达成房屋买卖的协议，被告将该套楼房的顶账收据交付了原告；
第三人对顶账收据真实性没有异议，但是仅凭收据不能证实房屋属于杨剑波；对于房屋买卖合同，是原被告之间签订的，与第三人无关。
2、收条原件一份、汇款回单一张，用以证实原被告达成房屋买卖协议后，原告通过银行汇款方式向被告付清了合同约定的房款，被告出具了收条。
第三人认为收条与第三人无关，第三人与原告没有合同关系；汇款的金额是191355元，与收条中的520000元差距较大。
3、收据复印件两份，分别是2014年8月和2014年9月，第三人出具给吕文生和叶长明的顶账收据，说明第三人是用顶账的方式出售过楼房的。
第三人称虽是复印件，但对真实性没有异议，认为二者不能类比，不能认为第三人以此种方式出售过楼房就推断本案楼房的顶账是成立的。
第三人提供如下证据证明其辩解：
1、欠条复印件一份加盖第三人的公章，用以证实本案的楼房房款被告没有付清。
原告对复印件的真实性有异议，欠条上的房款与本案的楼房是否是同一套楼房不能明确，欠条如果是真实的，也说明了第三人与被告之间的买卖合同是成立的，第三人与被告之间只存在债权债务关系。
2、楼房价格明细表一份，用以证实交付楼房还需交纳其他费用，被告并没有取得该楼房的所有权；
原告对此不予认可，因为该明细表缺乏住户姓名、区域、时间，不能证实该价格明细针对的是本案所涉的楼房。
本院依法调取的证据：
1、询问笔录一份，被询问人为被告杨剑波，询问地点是敦煌市看守所，时间是2015年11月20日。主要内容是：杨剑波将北苑小区6号楼3单元9楼西户的顶账楼房出售给高春青，之前杨剑波向高春青借过钱，一直没有偿还，后来杨剑波将该套楼房卖给高春青，高春青向杨剑波汇款191355元就是约定房款除去借款后所补的差价。
2、询问笔录一份，被询问人为被告杨剑波，询问地点是敦煌市看守所，时间是2015年12月14日。主要内容是：杨剑波在2015年9月30日被羁押在云南看守所，2015年11月11日羁押至敦煌看守所。杨剑波将北苑小区6号楼3单元9楼西户出售给高春青，高春青已按约定付清了房款。杨剑波从2012年开始跟恒信开发商修建楼房的劳务工程，在北苑小区的工程上大约给其抵顶了13套楼房。出售给高春青的这套楼房是和另外一套楼房一起抵顶的，当时恒信公司出具了顶账收据后，杨剑波给恒信公司出具了欠条，出具欠条的原因是虽然当时两套楼房的房款总共还差五、六十万没有付清，超出了杨剑波已经所干的劳务费，但是第二年还继续干工程，就差不多了。但是后来杨剑波在2015年3月至5月又干了一段时间劳务，没有与恒信公司结算就离开了，杨剑波认为这两套楼房的房款应该已经顶清了，只是没有最终算账。杨剑波认为在顶账的时候，恒信公司并没有便宜，房价也很高，一些小工程也没有给其结算劳务费，所以应当在债权债务核算清楚后，向高春青交付该房屋。
原告对此没有异议，但是认为是否抵顶清是被告与第三人之间的事，与原告无关。
第三人对杨剑波认可楼房价款已超过自己所干的劳务费故出具欠条、第三人未交付房屋、双方未办理房产登记手续的事实没有异议，认为杨剑波确实没有付清房款，不能取得房屋所有权，对高春青称杨剑波之前向其借款抵顶的事实不清楚，有异议。
经庭审质证，本院对本案证据分析认定如下：
1、原告提供的顶账收据，第三人对真实性没有异议，证实了第三人与被告之间存在就北苑小区6号楼3单元9楼西户的顶账事宜，本院予以采信。
2、原告提供的房屋买卖合同、收条、汇款回单，被告在询问笔录中予以认可，证实了原被告之间约定被告将北苑小区6号楼3单元9楼西户的房屋一套出售给原告，约定房屋价款520000元，原告已付清，对合同约定事项、价款支付，原被告陈述一致，本院予以采信。
3、被告提供的吕文生、叶长明的顶账收据复印件，是否与本案中所涉楼房的情形一致无法确定，且第三人对顶账楼房的出售方式不持异议，故该证据与本案无关，本院不予采信。
4、第三人提供的欠条复印件，虽系复印件，但结合被告的陈述，出具欠条的事实清楚真实，本院予以采信。
5、第三人提供的楼房价格明细表，无具体住户姓名、楼号及相应的时间，不能确定与本案所涉楼房的关系，本院不予采信。
6、本院调取的询问笔录，对原被告分别认可的部分，本院予以采信。
依据以上有效证据及原告、第三人陈述的内容，本院确定以下案件事实：
2015年2月13日，第三人敦煌市恒信房地产开发有限责任公司向被告杨剑波开具收据一张，载明杨剑波作为交款单位，以顶账的方式抵得第三人开发的北苑小区6号楼三单元9楼西户的房屋一套，房屋价款为659490元。当天，被告杨剑波向第三人出具欠条一份，载明：“欠条，今欠到敦煌市恒信房地产开发公司北苑小区三期6号楼三单元9楼西户房款659490元，大写：陆拾伍万玖仟肆佰玖拾元，杨剑波，2015.2.13”。2015年2月17日，被告杨剑波将该房屋出售给原告高春青，双方签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为520000元，该合同还约定房屋交付的时间、办理过户手续事项、违约责任等内容。因被告杨剑波之前曾向原告借款部分未还，故原告在合同签订之日向被告汇款191335元作为借款抵顶房款的差价，被告向原告出具收到520000元房款的收据一张。以上抵账以及买卖过程中，上述楼房均在在建工程中，并未交付使用。
另查明，被告杨剑波在恒信公司出具顶账收据的时候，并未付清收据中载明的房款，其预计用2015年在北苑小区所干的工程继续抵顶，但被告杨剑波在离开北苑小区工地时，与第三人并未对后续劳务工程进行结算。
本院认为，被告杨剑波从第三人敦煌市恒信房地产开发有限责任公司抵账交付房款抵得北苑小区6号楼三单元9楼西户的房屋一套，并持有第三人出具的顶账收据，双方虽未签订购房合同、被告杨剑波亦未在顶账时付清全部房款，但是第三人认可出具顶账收据以及抵顶楼房的事实，并在顶账收据上载明了具体的楼房位置及楼房价格，故第三人与被告之间的楼房抵顶法律关系合法有效。至于被告向第三人出具欠条确认欠款，系双方在楼房抵顶履行过程中的债务问题，双方应自行处理，但不影响抵顶关系的成立。被告杨剑波将该抵顶楼房出售给原告高春青，双方签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，且原告已付清房款，双方的房屋买卖合同真实有效，应予保护，但是被告并未向原告交付该楼房或交付钥匙，故房屋并未转移占有；虽然原、被告之间的房屋买卖合同有效，但是该楼房没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，原告亦不能取得该楼房的物权，其仅能依据合同主张债权。第三人恒信公司与原告高春青之间并没有房屋买卖合同关系，根据合同相对性，原告要求第三人交付房屋的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告杨剑波经本院公告送达传票无正当理由未到庭，应当自行承担法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告高春青与被告杨剑波于2015年2月17日签订的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告高春青的其他诉讼请求。
案件受理费9000元（原告已预交），由原告高春青承担4500元，被告杨剑波承担4500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 唐桂侠
代理审判员 任玉娜
代理审判员 樊金龙
二〇一六年三月十一日
书 记 员 朱 飞