青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青民终151号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩哈三，男，撒拉族，1981年9月1日出生，公民身份号码：×××，住青海省格尔木市。
委托诉讼代理人：龚华丽，青海凡圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李德贵，男，汉族，1964年11月15日出生，公民身份号码：×××，个体户，住青海省格尔木市。
委托诉讼代理人：郑淑蓓，青海法脉律师事务所律师。
原审原告李德贵因与被告韩哈三房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月21日向青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，同日一审法院作出受理决定，并于2016年3月2日公开开庭审理了本案，同年3月3日作出（2015）西民一初字第80号民事判决。宣判后，李德贵、韩哈三均不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案，并于2016年7月14日作出（2016）青民终105号民事裁定书，裁定发回重审。一审法院于2016年8月17日立案后，被告韩哈三于同年9月3日提起反诉。一审法院依法另行组成合议庭于2016年11月18日公开开庭审理了本案，2017年5月17日作出（2016）青28民初55号民事判决。宣判后，韩哈三不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人韩哈三及其委托诉讼代理人龚华丽、被上诉人李德贵及其委托诉讼代理人郑淑蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩哈三上诉请求：1.依法撤销（2016）青28民初55号民事判决；2.请求二审法院支持韩哈三的诉讼请求；3.驳回李德贵的诉讼请求；4.诉讼费用由李德贵承担。事实和理由：（一）一审中上诉人提起反诉的理由是李德贵未能在合同约定的时间内移交房屋，交房时间延迟；未能提供符合约定可以入住的房屋；未能按合同约定配合办理房屋按揭手续；违反合同约定将房屋予以抵押。正是因为李德贵的不诚信行为，使上诉人对房屋所有权的落实产生忧虑，所以才行使不安抗辩权，未向李德贵支付剩余的房款。上诉人请求一审人民法院本着案结事了的原则判决双方同时履行合同义务。判令李德贵依合同及法律规定配合办理产权登记及银行按揭手续，上诉人在银行贷款到账后立即支付所有未付清的房款。但一审法院在审理此节时，对于上诉人提供的证据未予以采信，却采信了星龙公司单方的证明，认定上诉人因属于失信人员无法贷款，于2014年6月24月请求星龙公司帮上诉人办理贷款，后从青海格尔木农村商业银行贷了380万元款分别打入上诉人的弟弟韩胡才及妻弟鲁海清的个人账户中。并就此否定了上诉人要求李德贵配合办理按揭手续的请求及李德贵存在违反合同约定将房屋进行抵押的事实。（二）上诉人认为一审法院认定的事实与证据根本不符。1.上诉人不存在是银行失信人员的事实。此事实中上诉人是否属于失信人员是一个必须查明的事实，但一审法院并未到人民银行调取上诉人的征信证明，也不确认银行出具的不存在不良贷款认定的证据，就认定上诉人属失信人员无法办理贷款而委托星龙公司办理抵押贷款的事实，显属偏听偏信。2.一审法院无视上诉人与星龙公司借款与争讼房屋被抵押无关的事实，仅凭星龙公司出具的证明认定上诉人委托星龙公司办理房屋抵押。上诉人在2013年还购买了3号楼的一、二层全部商铺，因为资金紧张，准备放弃不再购买，星龙公司当时表示可以出借300万元帮助渡过困难。在此情况下上诉人将铺面转让给了兄弟韩胡才，韩胡才与星龙公司协商将购买的36-7、36-8两间铺面用于抵押贷款用于购买铺面，并向星龙公司提供了本人及鲁海清的身份证件，所有的手续均是由星龙公司办理，相关钱款也由星龙公司取走充抵了房款，对此上诉人根本不知情。上述事实韩胡才及鲁海清都到庭进行了证明，但一审法院根本不采纳证人证言，而且漠视上述款项既未以上诉人的名义办理，也未交付给上诉人的事实，更无视证据中两间铺面被抵押的事实，认定上诉人委托星龙公司办理了抵押贷款，并使用了其中的380万元。一审法院对于380万元借款事实的认定，严重损害了上诉人合法权益，导致无法认定李德贵违约情节的存在，更导致上诉人的合法诉求被驳回，故应当予以纠正。（三）上诉人一审期间向法院提交的证据能够证明李德贵并未按合同约定的时间交付房屋，而是延期了近5个月；也能证明因为李德贵所交付的商业用房存在消防管道无水、电梯控制箱违反建筑消防要求设立于墙外走廊导致上诉人无法通过消防验收而不能办理特行许可，多次被公安部门查封停业、被处罚的事实。上诉人因为李德贵的违约行为导致装修延期无法开业、装修后因暖气管冻裂而遭受财产损失、另花钱安装锅炉、无法正式营业产生巨额经济损失，因为无法详细计算巨额经济损失，故按合同约定要求李德贵承担约定的300万元违约金有事实依据，但一审法院对此根本不采信，未予以合理的判决。（四）一审法院的判决未能化解纠纷，反而将上诉人最终的诉讼途径堵住，将导致上诉人在权利受损之后再也无法得到法律的救济。本案是一起房屋买卖合同纠纷，但所涉及的不仅仅是债权，还有房屋的所有权。依据《物权法》的规定，不动产所有权的确定是房产登记簿所记载的内容。本案的特殊性在于该房屋系开发商因无钱支付李德贵的工程款而以房抵款，抵款后李德贵与开发商并未签订正式购房协议，未办理销售备案，更未转移所有权。从李德贵出售该房产至上诉人提起上诉时，该房屋的所有权人仍是星龙公司。但一审判决中并未认定该房屋所有权属于上诉人，也未认定该房屋所有权属于李德贵，却判决上诉人支付房款，李德贵办理所有权手续。本案双方签订的是一个互负履行义务的协议，因为已经出现李德贵取得房款后不再履行转移所有权的情形，上诉人在一审中为了彻底解决问题，提出了同时履行的诉求，以求自己的利益及对方的利益都能得到保障。因为李德贵在一审中已经明确表示不能帮助上诉人办理合法的所有权转移，只能办理网签。如果按一审判决上诉人先行支付了房款，而李德贵不给办理或者无法办理所有权转移时，其所承担的责任只是不取得30万元的款项，再无其他承担方式。对于李德贵而言，较之于取得近千万元房款，30万元的款项完全可以不要，即使违反判决法院也无法对其行为进行强制执行，一审法院的第二项判决其实就是一个不具执行意义的判决事项。但对于上诉人来说，上千万元的房款支出了，却无法确定所有权，判决显然没有从根本上保障上诉人的合法权益。一审法院根本不考虑合同双方间的互负义务的约定，判决李德贵在90日内协助办理房屋所有权手续，违约按合同约定承担30万元违约金。如上诉人所述李德贵一旦选择了不履行义务，就导致上诉人无法再向法院主张更多的权利、也无法向星龙公司主张权利，星龙公司作为登记簿登记的所有权人随时可以处置上诉人购得的但尚未确定所有权的房产，上诉人还无法向人民法院起诉。
李德贵在庭审中辩称，一、一审认定上诉人获得使用抵押贷款380万元事实清楚，上诉人的抗辩不能成立。首先，双方签订合同后的2013年12月，在上诉人向被上诉人出具《承诺书》后，被上诉人即协调上诉人与星龙公司签订网签合同，时间为2014年1月。但网签后长达一年时间上诉人未办理按揭贷款，直至2014年11月上诉人撤销网签，撤销原因为失信人员，无法办理贷款。以上事实有原告提交的《承诺书》及格尔木市人民法院在房管部门调取的《认购注销表》为证。上诉人称撤销网签并非因为其所为，而是被上诉人与星龙公司预谋，但未提交任何证据予以证实。其次，上诉人称380万元是以韩胡才购买的36-7、36-8铺面抵押获得的贷款，并用贷款冲抵了星龙公司购房款的说法不属实。36-7、36-8铺面是星龙公司抵债给夏建文，夏建文又出卖给了上诉人，上诉人向夏建文支付了购房款。在2014年1月上诉人就该房屋亦与星龙公司签订了网签合同。对此有夏建文与上诉人《买卖合同》及夏建文笔录、格尔木市人民法院在房管部门调取的《认购注销表》为证。星龙公司将包括案涉房屋在内的房屋抵押贷款后，上诉人获得贷款380万元。其将贷款中的300万元归还了其向星龙公司法定代表人马乙索个人借款300万元。对归还300万元的事实，有星龙公司法定代表人马乙索笔录等为证。二、一审认定上诉人构成违约认定事实清楚，上诉人的抗辩不能成立。一审认定上诉人未按约支付购房款构成违约事实清楚，上诉人抗辩被上诉人延迟交房及交房不符合质量标准的说法，首先，涉案房屋在2013年11月通过竣工验收，房屋符合交付约定，对此，有原告提交的验收报告为证。其次，在上诉人没有依约付款的情况下，依照法律规定，被上诉人在四月交房并不违约。其主张被上诉人承担违约责任没有事实依据及法律依据。三、一审判决尊重事实，适用法律完全正确。双方签订的合同互负义务，但履行存在先后，即上诉人依照约定的时间先履行付款义务，被上诉人再协助办理房屋权属证书，且对房屋权属证书办理时间没有明确约定。一审判决上诉人依约付款后，被上诉人协助办理权属手续的判决符合双方合同约定，适用法律完全正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李德贵向一审法院起诉请求：判令韩哈三支付欠付李德贵的购房款880万元；判令韩哈三支付违约金420万元。
韩哈三向一审法院反诉请求：1.判令李德贵依据合同约定配合韩哈三办理产权登记及银行按揭手续，上述手续办妥后，韩哈三将在银行按揭货款到账后五天内支付所有剩余房款；2.判令李德贵承担迟延交房及交房不符合约定应当承担的违约金300万元；3.李德贵承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月7日，李德贵（甲方）与韩哈三（乙方）签订《协议书》，约定：”1.乙方购买甲方实际拥有的格尔木市八一东路星龙小区二期4号（现更名为3号楼）楼3、4、5层所有商业用房、面积约为2500平方米、2楼通至3楼的电梯、楼梯、大厅面积约为280平方米，整体购买价格为1360万元。层高以现房为准，平面布局以现房为准，面积以国家实测为准。2.价格（3、4、5层按每平方米4100元计算，1、2层按每平方米2000元计算）。3.乙方以上所购房屋商业用房，限2014年1月1日前须达到入住条件，并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用。50%的款项乙方须按揭时，甲方配合乙方办理有关银行按揭手续，费用由乙方承担。甲方须保证给乙方办理相关房产手续。甲方须保证所购商业用房无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，甲方承担违约责任。乙方暂扣30万元，房屋产权证、土地证交付后，立即支付。4.付款方式：2013年9月7日付款50万元，2013年9月27日前支付250万元，2014年1月1日前乙方给甲方支付总购房款50%时，甲方无故拖延交房，甲方每天向乙方按总价千分之五赔偿损失；2014年1月1日前乙方没有向甲方支付总购房款50%时，乙方每天向甲方按总价千分之五赔偿损失；剩余50%款项，乙方限2014年6月1日前支付给甲方，延期支付按总价千分之五赔偿损失，直至交清为止。5.甲方须保证乙方商业用房采暖，价格与楼房商品用房同价，如甲方不能保证乙方正常用暖，甲方无条件提供乙方锅炉房用地，该地应在该楼房50米以内，并保证暖气地沟通过。甲方提供电梯一部。6.协议生效后，一方违约者，违约方给守约方支付违约金300万元。”
协议签订后，韩哈三支付房款480万元（2013年9月7日给付现金50万元、2013年10月2日给付现金50万元、2013年10月20日给付200万元承兑汇票、2013年12月13日给付现金30万元、2014年3月9日给付50万元承兑汇票、2014年5月10日给付100万元承兑汇票），尚欠剩余880万元未支付。2014年4月李德贵将案涉商业用房交付给韩哈三，同时提供协议约定的锅炉用地及电梯一部。案涉商业用房中和源宾馆现由韩哈三经营，未办理产权手续。涉案房屋于2013年11月29日通过验收。
2016年11月19日，青海星龙投资有限公司（以下简称星龙公司）向一审法院出具《情况说明》一份，内容为”现就韩哈三委托星龙公司将其购买的、用于经营中的中和源宾馆的房屋进行抵押贷款380万元的情况予以说明。在办理按揭贷款时，由于韩哈三为失信人员，无法办理贷款。之后韩哈三请求本公司帮其办理贷款，以本公司名义，将3号楼于2014年6月24日整体抵押给青海格尔木农村商业银行股份有限公司（以下简称格尔木农行），韩哈三房屋部分（3号楼1-5层）获得的贷款，由银行直接转给韩哈三使用，贷款归还时由韩哈三归还。2014年8月29日贷款获得批准，格尔木农行从贷款总数额中将380万元分别打入韩哈三指定的其小舅子鲁海青、弟弟韩胡才个人账户（因韩哈三是失信人员，银行无法直接打入韩哈三账户）。直至2016年9月28日，韩哈三通过鲁海青及韩胡才的账户将贷款380万元归还给格尔木农行。格尔木农行在2016年9月29日解除了对其房屋（3号楼1-5层）的抵押。本公司保证上述事实的真实性！”2016年11月24日，一审法院依职权调取格房他证格尔市第20120034号他项权证下的房屋抵押情况。2016年11月25日，格尔木农行向一审法院出具《情况说明》，内容为”抵押担保贷款情况：1.星龙公司于2014年8月29日为韩胡才抵押贷款190万元，贷款到期日2016年8月28日，贷款发放至韩胡才账户，该笔贷款于2016年8月30日还清。2.星龙公司于2014年8月27日为鲁海青抵押贷款190万元，贷款到期日2016年9月27日，贷款发放至鲁海青账户，该笔贷款于2016年9月26日还清。解除部分抵押物情况：2016年9月，星龙公司向本行提出偿还贷款及抵押担保贷款本息1500万元（包括韩胡才抵押担保贷款190万元、鲁海青抵押担保贷款190万元），要求本行解除5号楼、中和源及中和源楼下商铺。本行于2016年9月已对5号楼和中和源（即3号楼）土地、房产进行解押。”并向一审法院提供2014年8月29日借款人韩胡才、借款金额190万元、编号8611614、到期日期2016年8月28日的全国农村信用合作社借款借据，2016年8月29日韩胡才归还190万元贷款时青海农村信用社业务凭证复印件二份；2014年9月28日借款人鲁海青、借款金额190万元、编号8668027、到期日期2016年9月27日的全国农村信用合作社借款借据，2016年9月26日鲁海青归还190万元贷款时青海农村信用社业务凭证复印件二份。2016年11月25日，格尔木市房地产管理处查档证明证实房屋坐落位于格尔木市八一东路36号3幢及5幢无抵押、无限制状况。
2012年6月21日，格尔木星龙房地产开发有限责任公司与李德贵签订《协议书》，约定将案涉商业用房出售给李德贵。2015年12月27日，星龙公司出具《说明》一份，内容为”2012年6月21日，本公司与李德贵签订了一份协议书，由李德贵购买本公司开发的格尔木市星龙小区二期八一路4号楼3、4、5层所有商业用房（详见协议书），该房屋2013年11月25日通过竣工验收，现李德贵已经依约付清了全部房屋价款，本公司亦将房屋全部交付给李德贵。”2015年12月28日，星龙公司出具《证明》一份，内容为”兹有李德贵购买本公司星龙公司二期4号楼3、4、5层及1、2楼所有商业用房。原本公司总体规划时为星龙小区4号楼，现因民政局统一排号，更名为星龙小区二期3号楼。”格尔木星龙房地产开发有限责任公司变更名称为青海星龙投资有限公司。
一审法院认为，李德贵将案涉房屋于2014年4月交付韩哈三后，该房屋被设定抵押且抵押担保贷款380万元由韩哈三使用，并于2016年9月29日解除抵押。双方于2013年9月7日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。
本诉方面：关于韩哈三是否支付房款880万元的问题。一审法院认为，双方于2013年9月7日签订《协议书》至2014年8月29日，案涉房屋无抵押、担保、外卖、出租等情况，且该房屋于2014年4月交付韩哈三。依据双方《协议书》第三条”......并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用”及第四条”......2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失；......”的约定，李德贵交付案涉商业用房后，韩哈三未按上述约定支付房款，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应由韩哈三承担继续履行给付房款义务。李德贵主张由韩哈三支付购房款880万元的诉讼请求，依双方《协议书》”乙方暂扣30万元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付。”的约定，其中30万元条件未成就，故韩哈三应支付李德贵房款850万元。
关于韩哈三是否支付违约金420万元的问题。一审法院认为，本案中，李德贵交付案涉商业用房后，韩哈三未按约定支付房款，应承担违约责任。合同法规定违约金性质为”补偿性为主，惩罚性为辅”，而双方签订的《协议书》第四条”......2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失；剩余50%款项，乙方限于2014年6月1日前支付给甲方，延期支付按总价千分之五赔偿损失，直至交清为止”及第六条”协议生效后，一方违约由违约方给守约方支付违约金300万元”的约定，李德贵主张依据《协议书》第四条支付赔偿性违约金，但按照此条标准计算违约金将严重违反公平原则并导致利益严重失衡，且李德贵提交的其与温江二井建设有限公司于2014年5月20日签订的借款合同不能证明损失超过了约定的违约金数额，故依据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，并依据双方当事人签订《协议书》第六条的约定，综合衡量韩哈三已支付房款480万元的情节，一审法院确定违约金为1875000元（300万元÷1360万元×850万元）为宜，韩哈三应支付李德贵违约金1875000元。
反诉方面：关于李德贵是否配合办理产权登记手续及银行按揭手续的问题。一审法院认为，庭审中，李德贵认可案涉商业用房未办理相关产权手续，根据双方《协议书》第三条”......甲方须保证给乙方办理相关房产手续。甲方须保证以上所购商业用房无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，甲方承担违约责任。乙方暂扣30万元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付。”的约定，李德贵有义务协助韩哈三办理案涉商业用房产权手续。韩哈三主张由李德贵配合其办理产权登记手续的反诉请求成立，予以支持。在韩哈三取得案涉商业用房产权手续后，再向李德贵支付剩余购房款30万元。韩哈三主张由李德贵配合办理银行按揭手续的反诉请求，经查，星龙公司于2016年11月19日向一审法院出具情况说明和全国农村信用合作社借款借据及青海省农村信用社业务凭证证实韩哈三已在2014年8月29日以涉案房屋抵押贷款380万元，2016年9月28日，韩哈三将该贷款归还后于2016年9月29日解除对案涉房屋（3号楼1-5层）的抵押。故韩哈三的该项请求，不予支持。
关于李德贵是否承担迟延交房及交房不符合约定违约金300万元的问题。一审法院认为，韩哈三主张由李德贵支付迟延交房及交房不符合约定违约金300万元的反诉请求，依据双方《协议书》第三条”乙方所购以上房屋商业用房，限于2014年1月1日前须达到入住条件，并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用。50%的款项乙方须按揭时，甲方配合乙方办理有关银行按揭手续，费用由乙方承担。甲方须保证给乙方办理相关房产手续。甲方须保证所购商业用房无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，甲方承担违约责任。乙方暂扣30万元，房屋产权证、土地证交付后，立即支付。”的约定，涉案房屋于2013年11月29日验收且韩哈三认可李德贵于2014年4月交付。韩哈三未按双方协议约定支付房款，其行为已构成违约。故韩哈三的该项反诉请求与本案事实不符，不予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并报该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告（反诉原告）韩哈三于判决生效之日起二十日内支付原告（反诉被告）李德贵购房款850万元及违约金1875000元；二、被告（反诉原告）韩哈三履行完毕第一项给付义务之日起九十日内原告（反诉被告）李德贵协助被告韩哈三办理案涉商业用房产权手续，待被告（反诉原告）韩哈三取得案涉商业用房产权手续之日起二十日内被告韩哈三支付剩余购房款30万元；三、驳回原告（反诉被告）李德贵的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韩哈三的其它诉讼请求。本诉案件受理费99800元，由被告（反诉原告）韩哈三承担84050元，由原告（反诉被告）李德贵承担15750元。反诉费15400元，由被告（反诉原告）韩哈三承担。
经本院审理查明，2013年12月24日，韩哈三出具的《承诺书》载明：”本人名叫韩哈三，2013年9月7日我和李德贵双方签订了协议书，我购买李德贵实际拥有的格尔木市八一东路星龙小区二期3号楼3、4、5层所有商业用房，面积约为2500平方米，2楼通至3楼的电梯、楼梯、大厅面积约为280平方米，以上整体购买价格约为1360万元。现在该购买房屋以我的名义，我与青海星龙投资有限公司签订正式的购房合同，我承诺我和李德贵的协议书继续有效，付款方式等以协议书执行。另因我按揭贷款的需要，星龙公司出具了支付50%的6448000元的购房款的发票，实际我没有支付此款，按双方实际约定付清以上所有购房款。”
2015年6月4日，格尔木市公安消防支队向青海星龙投资有限公司出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》[格公消竣备字（2015）第0011号]载明：”根据《中华人民共和国消防法》第十三条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年6月4日申报了星龙小区东区2#3#商住综合楼新建工程建设工程（地址：格尔木市八一东路与泰山路交汇处）的竣工验收消防备案，并提供了下列材料（共八项），经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。”
2017年7月11日，以青海星龙投资有限公司为出卖人与买受人李德贵签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。同一天双方签订的《补充协议》载明：”李德贵购买星龙小区格尔木八一东路46号3号楼3-131室，宾馆的3-5层包含宾馆一楼大厅，总面积2806.33平方米。”
2017年7月11日，青海星龙投资有限公司在《格尔木日报》刊登的《声明》载明：”青海星龙投资有限公司给韩哈三开具的收款收据金额为6448000元（陆佰肆拾肆万捌仟元整）声明作废。”
本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审程序中的争议焦点是：一、上诉人韩哈三是否应向被上诉人李德贵支付剩余房款880万元的问题；二、被上诉人李德贵应否配合上诉人韩哈三办理房屋产权登记及银行按揭手续的问题；三、违约金承担问题。
一、关于上诉人韩哈三是否应向被上诉人李德贵支付剩余房款880万元的问题。
本院认为，韩哈三与李德贵于2013年9月7日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。从《协议书》约定的内容看，是一份双务合同，双方互负义务，但义务履行有先后之分。作为出卖方的李德贵已于2014年4月将案涉商业用房交付给韩哈三，但韩哈三作为买受方并未按协议约定支付房款，双方均认可剩余房款为880万元。对于韩哈三辩解的向李德贵支付剩余房款的条件不成就，李德贵交付的房屋未达到入住条件，且未按协议约定配合其办理按揭贷款，认为案涉房屋处于被抵押的状态，违反了合同约定，并在二审庭审中提交了个人征信信息，证明韩哈三不存在任何失信和不良记录。经查，案涉房屋已于2013年11月29日竣工验收，并于2014年4月交付给韩哈三。韩哈三主张交付的房屋未达到入住条件与事实不符，且韩哈三并未提交李德贵未配合其办理按揭贷款的任何证据。根据本案查明的事实，李德贵将案涉房屋于2014年4月交付韩哈三后，该房屋被设定抵押且抵押担保贷款380万元由韩哈三使用，并于2016年9月29日解除抵押。即双方在2013年9月7日签订《协议书》至2014年8月29日期间，案涉房屋无抵押、担保、外卖、出租等情况，也就是李德贵在2014年4月交付房屋给韩哈三的时候，案涉房屋并未被抵押。根据双方《协议书》第三条”乙方以上所购房屋商业用房，限2014年1月1日前须达到入住条件，并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用。”及第四条”......2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失；......”的约定，韩哈三付款680万元是先履行义务，李德贵交房是后履行义务。但在双方约定的2014年1月1日付款达到总购房款50%时，韩哈三仅支付330万元，并未完全履行合同约定的付款义务。在交房条件尚不成就的情况下，李德贵于2014年4月将案涉房屋交付韩哈三，履行了交房的后履行义务。根据双方约定，此时韩哈三应交付房款680万元，但至2014年5月10日，韩哈三才支付房款480万元，尚欠880万元房款未付，韩哈三的行为已构成违约。根据双方约定，剩余房款680万元于2014年6月1日前付清，但韩哈三并未履行。其提交的个人征信信息亦不能证明支付剩余房款的条件未成就。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应由韩哈三承担继续履行给付房款义务。依双方《协议书》”乙方暂扣30万元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付”的约定，其中30万元给付条件未成就，韩哈三应支付李德贵房款850万元。一审判决认定正确，本院予以维持；韩哈三的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于被上诉人李德贵应否配合上诉人韩哈三办理房屋产权登记及银行按揭手续的问题。
本院认为，双方签订的合同为互负义务，但履行存在先后，即韩哈三依照约定的时间先履行付款义务，李德贵再协助办理房屋权属证书，且对房屋权属证书办理时间没有明确约定。根据二审查明的事实，案涉房屋李德贵通过与青海星龙投资有限公司网签合同，已控制在自己名下，韩哈三上诉主张的不安抗辩权行使的事实基础不存在，其提出李德贵在收取全部房款后不配合办理产权过户登记手续的主张既无事实依据，也无证据支持。在二审庭审中，李德贵认可未办理房屋产权登记，根据协议约定，李德贵有义务协助韩哈三办理房屋产权登记手续，韩哈三的该项诉求成立，应当予以支持。一审判决韩哈三先履行向李德贵付款义务850万元之后90日内，李德贵协助办理权属手续的判决符合双方合同约定，适用法律正确，本院予以维持。关于韩哈三主张李德贵配合其办理银行按揭手续的诉求。经查，从韩哈三的《承诺书》及《购房注销单》可以证实，韩哈三在2013年12月向李德贵出具《承诺书》后，即依照承诺书与星龙公司签订了涉案房屋网签合同，时间为2014年1月。但网签后长达一年时间韩哈三未办理按揭贷款，直至2014年11月网签合同被撤销；青海星龙投资有限公司已于2014年8月29日以涉案房屋抵押贷款380万元，此项贷款由韩哈三使用，2016年9月28日韩哈三将该贷款归还后于2016年9月29日案涉房屋的抵押被解除。而且在李德贵交付案涉房屋后，韩哈三并未提交任何证明其主动办理贷款，李德贵未配合其办理的证据，故韩哈三的此项诉求，本院不予支持。
三、关于违约金的承担问题。
本院认为，通过上述分析认定，双方履行协议期间，韩哈三未按协议约定向李德贵支付购房款，属于违约行为，应当承担违约责任。合同法规定违约金性质为”补偿性为主，惩罚性为辅”。根据双方签订的《协议书》第四条”......2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失；剩余50%款项，乙方限于2014年6月1日前支付给甲方，延期支付按总价千分之五赔偿损失，直至交清为止”的约定计算违约金将严重违反公平原则并导致利益严重失衡，一审法院对违约金数额的认定合理，本院予以维持。对于韩哈三主张的李德贵迟延交房，交付的房屋不符合入住条件，案涉房屋处于被抵押状态，认为李德贵存在违约行为，应当承担违约责任的诉求。本院认为，李德贵在韩哈三未按约定付清50%购房款的情况下仍于2014年4月将经过竣工验收的案涉房屋交付给韩哈三，在交付房屋时，案涉房屋无抵押、担保、外卖、出租等情况，不存在延迟交房、交付的房屋不符合入住条件及房屋被抵押的情形，故李德贵不存在违约行为，韩哈三的此项主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人韩哈三的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费115200元，由上诉人韩哈三承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁得春
审 判 员 商海英
审 判 员 李 云
二〇一七年十一月六日
法官助理 马惠芳
书 记 员 范中瑄