浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初11333号
原告冯光杨，男，1959年12月1日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权）王荣江，浙江振邦律师事务所律师。
被告兴业银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区县前街71号1-2层。
委托诉讼代理人（特别授权）虞伟庆、欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。
被告陈铁祥，男，1968年1月13日出生，汉族，住诸暨市。
被告陈妙罗，女，1968年2月27日出生，汉族，住诸暨市。
原告冯光杨与被告兴业银行股份有限公司绍兴分行（以下简称兴业银行）、被告陈铁祥、陈妙罗案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月21日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告冯光杨及其委托诉讼代理人王荣江、被告兴业银行股份有限公司绍兴分行的委托诉讼代理人欧洋洪到庭参加诉讼。被告陈铁祥、陈妙罗经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯光杨诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异133号执行裁定书，认为该裁定书驳回原告的执行异议是错误的。理由为：2000年12月28日，本案被告陈铁祥与童某签订“房屋转让协议”一份，协议约定：陈铁祥自愿将诸暨市店口镇五金广场东（店口工业开发区）小洋楼一幢转让给童某，房屋转让价计人民币伍拾万元整，童某受让后即开始了整体拆翻建，并于2002年11月22日将翻建中的四层楼房两套及屋后仓库2间折价78.5万元转让给姚某，姚某受让后又于2014年1月18日将其中的四层楼房两套（间）折价195万元转让给本案原告，在上述转让过程中，陈铁祥与童某之间、童某与姚某之间以及姚某与原告冯光杨之间均未办理国有土地使用权过户手续。上述转让房产座落于诸暨市××广场东，国有出让土地的初始登记时间为2001年4月28日，权利人为陈铁祥，土地使用权面积883.4平方米。
2015年8月18日，越城法院在审理兴业银行股份有限公司绍兴分行诉浙江百事得塑胶有限公司（以下简称百事得公司）、浙江灵龙管业有限公司（以下简称灵龙公司）、诸暨市宝达水暖有限公司（以下简称宝达公司）、诸暨市万历管业有限公司（以下简称万历公司）、安徽华滔管业有限公司（以下简称华滔公司）、陈铁祥、陈妙罗金融借款合同纠纷一案中，依据（2015）绍越商初字第3755号民事裁定书，查封了上述住宅用地，后因被告未能依法履行，兴业银行股份有限公司绍兴分行向法院申请强制执行，执行案号为（2016）浙0602执268号。2016年8月底，原告在办理土地过户手续时得知上述情况后，即向法院提出查封异议；后又对法院的执行提出案外人异议。越城法院于2016年10月19日作出（2016）浙0602执异133号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。综上，本案被告陈铁祥早在2000年12月28日已将该宗土地连同地上建筑物一并转让给童某，童某受让后在整体拆翻建过程中将其中四层楼房两套及屋后仓库2间折价78.5万元转让给姚某，姚某又于2014年1月18日将其受让的四层楼房两套折价195万元转让给本案原告。原告认为，原告在上述受让过程中并无过错，各方之间应付相关转让款项也已全额付清，且原告自受让以来一直占有使用受让房屋。本案中，国有土地使用权过户手续虽未能及时办理，但根据“转让协议”约定的内容来看，并非原告自身原因而未办理过户登记，诸暨国有2013第90700270号住宅用地中的111.4平方米使用权及相对应的地上建筑物的权属实际应为原告所有。故请求：1、请求确认诸暨国用（2013）第90700270号住宅用地中的111.4平方米的使用权为原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告兴业银行股份有限公司绍兴分行辨称，一、对于原告与被执行人陈铁祥、陈妙罗之间的转让不知情。二、即便转让属实，他们之间的转让协议也是无效的，违反了行政法规强制性规定。三、根据执行听证的情况，原告怠于办理相应的不动产变更手续，是由原告自身原因造成的，其存在过错。四、关于诉讼费，这应由原告和被执行人陈铁祥、陈妙罗来承担，与兴业银行股份有限公司绍兴分行作为善意的执行申请人是无关的，因此本案的结果不能判决兴业银行股份有限公司绍兴分行承担诉讼费。综上，原告的起诉没有事实基础和法律依据，请求予以驳回。
被告陈铁祥、陈妙罗均未作答辩。
原告冯光杨向本院提交的证据及被告的质证和本院的认证：
1、（2016）浙0602执异133号裁定书。证明目的：原告执行异议被驳回。
被告兴业银行经质证无异议，且双方对裁定书认定的事实均无异议，本院均依法予以认定。
2、2000年12月28日陈铁祥与童某房屋转让协议1份。证明目的：陈铁祥将诸暨市店口镇工业开发区小洋楼一幢转让给童某。
3、2002年11月22日童某与姚某房屋转让协议1份。证明目的：童某将翻建后四层楼房两间及屋后仓库两间转让给姚某。
4、2002年11月22日房屋转让协议的付款凭证6份。证明目的：姚某已全部支付购房款给童某。
5、2014年1月18日姚某与冯光杨房屋转让协议1份。证明目的：姚某将受让房屋中的四层楼房两间转让给原告冯光杨。
6、2014年1月18日房屋转让协议的付款凭证及收据共3份。证明目的：原告冯光杨已向姚某支付全部购房款。
7、宗地图。证明目的：本案争议土地面积及四至情况。
8、现场照片。证明目的：房屋占有使用情况。
9、电费清单。证明目的：证明房屋的电费一直是以姚某的名义在缴纳。
10、土地证一本。证明目的：土地证上土地使用权仍登记在陈铁祥名下。
对证据2-10，被告兴业银行经质证认为对这些证据的真实性不清楚。对于不是原件的证据，希望原告能够提供其他的证据予以佐证。被告认为转让是无效的：1、冯光杨并不是从陈铁祥夫妇直接买卖的不动产，前手并没有不动产，冯光杨的买卖协议不能享有对抗执行的效力；2、包括本案整个五个原告实际上是陈铁祥夫妇的一块土地上分割转让，如果是事实，是分割转让，违反了行政法规的强制性规定，并且影响了政府的规划以及审批权利，损害公共利益，因此这种分割转让的行为是无效的。各地法院都有相应的判例，包括最高院。因此，这些证据并不足以证明原告的待证事实，不能对抗执行。因为电费是当庭提供，且是打印件，要求庭后提供补强证据，且不能证明买到房子一直占有使用涉案的不动产。对于土地证的真实性无异议。
11、证人童某证言，证明目的：证明童某受让陈铁祥房屋后再进行拆翻建，并分别将房屋分割转让给含本案原告冯光杨前手姚某在内的多人的事实。
被告兴业银行经质证认为，首先，童某和本案原告处在一定的利害关系，如果原告的主张无法得到法院的支持，势必会向上追诉，童某会承担责任，故真实性不清楚。关于和本案的关联性，如果童某的证言是真的，还存在以下问题：有两个人进行了分割转让，在分割的时候转让得到了权利人陈铁祥夫妇的确认，共同去办理过户，并且分割的时候也得到国土部门的审批，而本案原告包括其他四位原告，在听证的时候他们陈述的是：由于税费比较高所以没有办理过户也没进行审批，和童某讲的已办理的两个人是为银行融资存在差异。
12、证人姚某证言，证明目的：2002年11月22日童某在拆翻建后将其中四层楼二间及仓库二间以78.5万元价格转让给姚某，受让后姚某用了十多年后在2014年1月18日将受让的二间四层楼房和仓库二间分别折价转让给冯光杨和姚文华，冯光杨和姚文华在受让房屋后实际占有使用的情况。
被告兴业银行经质证后认为同童某的证人质证意见相同，但补充一点：虽然说店口镇存在这种普遍行为，但必然是存在违法的行为。
由于被告兴业银行对证据2-12除争议标的总土地证无异议外，其他证据均不予认可，本院将结合其他证据综合认证。
被告兴业银行、陈铁祥、陈妙罗均未向本院提交证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
原告兴业银行与被告百事得公司、灵龙公司、宝达公司、万历公司、华滔公司、陈铁祥、陈妙罗金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月9日作出（2015）绍越商初字第3755号民事判决，判令被告百事得公司归还原告兴业银行借款本金人民币9999978.80元并支付相应的利息及律师费，被告灵龙公司、宝达公司、万历公司、华滔公司、陈铁祥、陈妙罗对上述债务承担连带清偿责任。判决书并载明，上述借款债务发生于2014年10月23日。在判决生效后，因上述被告均未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2016）浙0602执268号。
在案件审理过程中，本院于2015年8月18日依据（2015）绍越商初字第3755号民事裁定书，查封了被告陈铁祥、陈妙罗名下的位于诸暨市××广场东的国有土地使用权，权证号为诸暨国用（2013）第90700270号。该国有土地使用权用途为住宅用地，面积为487.10平方米，发证日期为2013年6月18日。
另查明，2000年12月28日，陈铁祥与童某签订房屋买卖合同1份，载明陈铁祥自愿将店口工业开发区三层小洋楼一幢包括地下层和围墙内全部空地在内折价50万元转让给童某，童某在受让后即开始了整体拆翻建。童某又于2002年11月22日将翻建中的四层楼房二套及屋后仓库二间转让给姚某，双方签订房屋转让协议1份，载明房价为645000元，后面仓库两间计价14万元，双方还约定了其他事项。童某还将其他拆翻建后的房屋和仓库出售给沈立权、姚文华、金佳林、王伟东、陈越峰、蒋维信等人并收取了出售费用。姚某受让并付清转让款后，又于2014年1月18日将其中的四层楼房二套转让给本案原告冯光杨，双方签订房屋转让协议书一份，载明房屋现座落于诸暨市店××镇××西边××楼，面积约96平方米（地号为907-13-556）土地证中部分土地，地类为住宅用地，四至为东至蒋维信，南西北均至路。转让价格为195万元，并约定于签约当天交付。双方还约定了其他事项。该协议签订后，原告冯光杨已依约全部支付购买款并已实际占有使用房屋至被本院查封，但一直未办理产权过户登记手续。
2013年6月18日，因陈越峰、蒋维信从童某处购买的部分拆翻建房屋土地过户，陈铁祥、陈妙罗又将原土地证缴回后，办理了国有土地使用权（住宅用地）变更手续，权证号为诸暨国用（2013）第90700270号，地号907-13-556，座落为诸暨市××广场东，除陈越峰、蒋维信两户外的总土地使用权面积为487.1平方米。
2016年8月23日，案外人冯光杨向本院提出执行异议，要求本院确认上述查封的土地部分权属为原告冯光杨所有，并解除对上述土地的查封。2016年10月19日，本院作出（2016）浙0602执异133号执行裁定，驳回原告冯光杨的执行异议。原告冯光杨不服，于2016年11月21日提起本诉。另沈立权、姚文华、金佳林、王伟东在向本院提出执行异议被驳回后，均提出执行异议之诉。
本院认为，权证号为诸暨国用（2013）第90700270号，面积为487.10平方米，位于诸暨市××广场东，用途为住宅用地的国有土地使用权虽仍登记在陈铁祥名下，但在陈铁祥与童某发生买卖关系后，该房屋已被拆翻建，与原陈铁祥出售的房屋已非同一标的。嗣后童某出售部分拆翻建的房屋与仓库给姚某等人，姚某将受让的房屋部分出售给本案原告冯光杨，上述不动产买卖关系双方当事人主体适格，权利义务明确，签订了书面买卖合同，各买受人均已支付全部购房款，并实际占有使用所购房屋，故上述房屋买卖关系均应认定合法有效。本案争议房屋虽未办理不动产买卖过户手续，但与此相同类型的陈越峰、蒋维信已过户的国有土地使用权（实际还应包括地上建筑物）相比，该已过户的产权均来自陈越峰、蒋维信自童某处购买的国有土地使用权及其上的拆翻建房屋，该过户申请能得到当地土地管理部门受理并给予过户，可见土地管理部门也认可该买卖行为。不能因本案原告冯光杨等人过户意识较弱或未及时过户而认定其存在过错。且本案被告兴业银行的债权发生于本案原告及其前手的不动产买卖行为成立之后，被告兴业银行亦未对包括争议土地及其上的建筑物设定抵押权，在原告的物权与被告的债权发生执行冲突时，为保护不动产交易安全，且考虑到诸暨市店口镇及其他集镇对此类房屋土地（即只有国有土地使用权证而无房屋所有权证）的交易习惯及得到相关不动产登记部门认可的实际情况，应保护原告对争议不动产的所有权，但本案原告在胜诉后应及时办理产权登记过户手续。综上，原告要求解除对权证号为诸暨国用（2013）第90700270号，面积为487.10平方米，位于诸暨市××广场东，用途为住宅用地的国有土地使用权中属其所有部分的查封措施并终止执行的请求，符合法律规定，本院应予支持。且该登记在被告陈铁祥名下的所有面积为487.10平方米的国有土地所有权及其上的建筑物目前所有实际所有权人均提出了执行异议之诉且情形相同，故对该登记在被告陈铁祥名下的所有国有土地使用权及其上的建筑物均应解除查封，以便于原告冯光杨等实际所有权人办理产权过户手续。被告兴业银行认为原告冯光杨及其所有前手有关国有土地使用权及其上的建筑物买卖行为违法，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除本院对登记在被告陈铁祥名下的权证号为诸暨国用（2013）第90700270号，面积为487.10平方米，位于诸暨市店口镇五金城广场东，用途为住宅用地的国有土地使用权及地上建筑物（含本案原告冯光杨主张的部分）采取的查封措施,并终止对该国有土地使用权及地上建筑物的执行。
二、驳回原告冯光杨的其他诉讼请求。
案件受理费10250元，由被告兴业银行股份有限公司绍兴分行、陈铁祥、陈妙罗承担，于本判决生效之日起七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
人民审判员 李小英
人民审判员 高国荣
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。