杭州市西湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）杭西民初字第4417号
原告：赵丽娟。
委托代理人：钱育新、李莉，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
被告：浙江浙大网新实业发展有限公司。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：方圆、张媛媛，浙江金道律师事务所律师。
原告赵丽娟诉被告浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称网新实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告赵丽娟及其委托代理人钱育新、李莉，被告网新实业的委托代理人方圆到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告赵丽娟诉称：2013年12月27日，原告与被告签订了《房屋预转让合同》，约定原告以860万元价款购买浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园）项目下的A1号楼第3、5层的房屋，面积为1660平方米，2014年6月26日前交付。当天原告就按照被告的要求一次性支付了860万元的房款，打给其指定的华门房地产集团有限公司的账户，被告开具给原告款项为“房款”的收据一份。现被告已进入破产重整，原告多次向被告破产管理人就案涉房屋物权及债权进行申报，基于双方签订的《房屋预转让合同》要求交付房屋、办理所有权转移登记手续，支付逾期交房违约金。但被告破产重组管理人于2015年5月5日出具债权审核结果告知函，仅确认原告对被告拥有454725元普通债权，对物权要求不予支持，其余债权要求不予确认，即对《房屋预转让合同》不予确认，进而对合同所约定的原告权利不予确认。原告在收到管理人《债权审核结果告知函》后，在规定期限内提交了债权异议书，但至今未收到相关复函。近期原告接到债权审核告知书，发现债权审定结果对原告申报书中及债权异议书中的物权要求及其他债权亦未予以确认。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方签订的《房屋预转让合同》有效；2、被告承担全部诉讼费用。
被告网新实业辩称：1、本案是民间借贷关系。管理人经向债务企业核实，双方是民间借贷法律关系，而非房屋买卖的法律关系，本案原告应当以民间借贷为由起诉，而非以房屋买卖合同为由起诉，故应驳回原告起诉。2013年12月27日，原告打给华门房地产集团有限公司的资金凭证500万元、300万元，附言记载为借款。依据原被告之间的合同第五条，2014年6月26日才交付房屋，之后违约责任约定只有不能按时交付房屋才支付违约金，故在2014年6月26日之前被告是没有任何理由向原告交付任何款项的，但是根据网新实业及华门房地产集团有限公司提供的还款凭证显示，华门房地产集团有限公司在收到原告的本金后于次月开始支付利息，2014年1月27日付129000元、2014年2月26日付129000元、2014年3月26日付129000元、2014年4月30日付129000元、2014年5月26日付96800元，合计已经支付利息为612800元；2、原告请求确认《房屋预转让合同》有效缺乏事实和法律依据。因涉案房屋已于2011年被抵押，2012年又被出租。未经抵押权人和承租人同意，转让无效。涉案房屋现在也不能分割销售，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《房屋预转让合同》，也应当认定无效；3、管理人在债权审核告知函中对于原告物权请求不予确认并无不当。原告起诉也没有要求取得物权，只是请求确认《房屋预转让合同》有效，但合同有效不等于必然取得物权，合同有效仍存在可以依法解除的情况，比如事实上难以履行和存在法定解除理由的情形。故原告的诉请和债权申报请求并不一致，不涉及物权。综上，管理人对原告主张物权的申报不予确认是合理合法的，请求驳回原告的起诉。
原告赵丽娟为证明其主张，提供以下证据材料：
1、《房屋预转让合同》，证明原被告签订了《房屋预转让合同》。
2、打款凭证、委托支付说明，证明签订合同当天原告按被告指示打款500万元、360万元，付清了房款。
3、收据，证明被告在收到原告的购房款后开具了款项为“房款”的收据一份。
4、物权申报表、债权申报表、债权审核结果告知函、债权审核告知书（网新实业第一批确定债权审核表）等，证明原告已经多次向被告破产重整管理人就案涉房屋物权及债权进行申报，要求交付案涉房屋、办理所有权转移登记手续，支付逾期交房违约金，但被告管理人仅确认原告对被告拥有454725元普通债权，对物权要求不予确认，即对《房屋预转让合同》不予确认，进而对合同所约定的原告权利不予确认。
5、《保证合同》，证明华门控股有限公司及华门房地产集团有限公司为网新实业的债务提供连带责任保证。
被告网新实业为证明其主张，提供以下证据材料：
1、查档记录，证明案涉的浙大网新实业研发基地项目下的A1号楼在原被告双方签订转让合同前已经设立了抵押，登记日期为2011年5月4日，抵押权人是中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行。因此，原被告双方签订《房屋预转让合同》未经抵押权人同意，转让无效。
2、公函，证明抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。
3、房屋租赁合同，证明案涉房屋，不仅有抵押权人，而且在2012年11月30日已经出租给杭州西湖广告产业园区有限公司使用，租赁期限为6年，原告对此明知。
4、明细分类账和进账凭证，证明华门房地产集团有限公司收到原告赵丽娟支付的借款本金合计860万元。
5、明细分类账、完整付息凭证和记账凭证，证明华门房地产集团有限公司在收到原告赵丽娟的借款本金860万元后，按月向其支付利息，合计已经支付利息为612800元。
6、原告的申报材料，证明原告申报的诉求是要求交付房屋。
本院根据原告的申请，依法调取网新实业对涉案860万元款项的记账凭证，根据管理人提供的材料，2014年7月网新实业将款项进行抵债记账。
被告对原告证据的形式真实性无异议，本院予以认定。原告对被告证据1、3、4、6及本院调取材料的形式真实性无异议，本院予以认定。被告证据2公函，结合本院审理其他相关案件的情况，对真实性予以认定。证据5完整付息凭证和记账凭证系原件，对真实性予以认定。明细分类账系打印件，对内容与相关打款凭证一致部分予以认定。本院调取的材料系原件，本院对真实性予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，结合本院其他相关案件的审理情况，认定事实如下：
2013年12月27日，赵丽娟与网新实业签订了《房屋预转让合同》。合同第一条约定，网新实业以出让方式取得土地使用权，土地用途科研用地，使用年限50年，从2003年11月30日起至2053年11月29日，网新实业经批准在上述地块建设浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园），赵丽娟对该物业土地使用权、房屋开发情况充分了解后，同意受让A1号楼3、5层的房屋（房屋分层平面图见附件），暂测面积为1660平方米，单价为5180.7元／平方米。第三条约定，转让期限至2053年11月29日止，如转让期内赵丽娟受让了该房屋所有权的，则自房屋所有权转移至赵丽娟名下之日起，本合同终止。第四条约定，赵丽娟在签订合同当天一次性付清全部转让款860万元。第五条约定，网新实业于2014年6月26前，将房屋交付给赵丽娟使用，房屋交付使用条件为通过建设单位竣工验收以及规划、消防验收。第六条产权转移约定，网新实业取得本合同项下房屋初始登记的房屋所有权证并且具备过户条件，双方签订“房地产转让合同”；依据杭土合字（2004）139号文件，该房屋所属地块在建筑竣工经土地复合验收通过之日起5年后，且该房屋具备国家政策和法律规定的分割转让条件时，网新实业应按照本合同约定的条件与赵丽娟签订房地产转让合同将本合同转让给赵丽娟；房地产转让合同的签订，须以本合同为依据，转让发生的土地出让金、营业税等由网新实业承担，需补缴的土地出让金及房产税等由赵丽娟承担。第十三条约定，网新实业未能按第五条约定的交付时间、交付标准把房屋交付给赵丽娟的，则双方同意，网新实业无条件于第二天即2014年6月27日退还赵丽娟已交付的房款860万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年6月27日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。同日，网新实业的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司与债权人（房屋受让方）赵丽娟签订《保证合同》，为网新实业的上述债务提供连带责任保证。
合同签订当天，赵丽娟就按照网新实业的要求，将860万元款项分两次打给了网新实业的关联公司华门房地产集团有限公司。打款客户附言为借款。网新实业开具收到“房款”的收据一份。上述860万元款项在华门房地产集团有限公司账本记账凭证摘要中记载为“往来款”。
网新实业至今未向赵丽娟交付涉案房屋。2014年1月27日，网新实业打款给赵丽娟129000元。2014年2月26日，华门房地产集团有限公司打款给赵丽娟129000元，之后陆续在2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日打款给赵丽娟129000元、129000元、96800元。上述5笔款项在网新实业和华门房地产集团有限公司账本记账凭证和请款单用途中记载为“往来款”。就以上款项性质，管理人经向债务企业核实，明确支付的是利息，2014年4月之前按年18％的利率标准，之后按照《房屋预转让合同》约定的年13.5％逾期交付违约金比例为利息标准。具体为：2014年1月27日的129000元＝860万元18％／12（2013年12月27日至2014年1月26日）；2014年2月26日的129000元＝860万元18％／12（2014年1月27日至2014年2月26日）；2014年3月26日的129000元＝860万元18％／12（2014年2月27日至2014年3月26日）；2014年4月30日的129000元＝860万元18％／12（2014年3月27日至2014年4月26日）；2014年5月26日的96800元＝860万元13.5％／12（2014年4月27日至2014年5月26日）。
2014年7月31日，上述赵丽娟共计860万元款项在网新实业2014年7月记账凭证科目中记载为“预收账款-房款／业主”，摘要中记载为“抵债”。
2014年8月20日，本院裁定受理网新实业的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任网新实业的联合管理人。赵丽娟向管理人申报，要求交付房屋、办理转移产权登记手续并支付违约金，如不能交付房屋，要求归还房款本金并支付违约金。2015年5月，管理人出具复核结果告知函，仅认定普通债权，金额454725元，对物权要求不予支持，其他债权要求不予确认。赵丽娟有异议，故向本院提起诉讼。在庭审中，赵丽娟陈述其原是杭州万东电子有限公司的财务负责人，购买A1号楼3、5层主要是为了投资和收租金，其知道2013年12月27日杭州万东电子有限公司打款600万元给华门房地产集团有限公司替郭昶华支付房款，之后郭昶华重新打款进行置换的事情，款项来源于其姐妹；其在签订《房屋预转让合同》时已经知道涉案房屋被整体交付出租的情况，但未看到相应租赁合同，也不知道租赁期限，2014年1月至2014年5月，其收的实际是网新公司按照其对应购买面积转付的租金，对于租金按年18％计算其并不清楚；经本院释明，赵丽娟坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。
另查明，涉案A1号楼及D3、D4、H1号楼于2011年5月以在建工程形式抵押给中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，抵押登记债权金额为2.7亿元，目前尚有1亿多债权尚未还清。中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行明确对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。2012年11月30日，杭州西湖广告产业园区有限公司向网新实业租赁A1楼作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业。双方签订的房屋租赁合同书约定，租赁面积29227平方米，共20层，租赁期限六年，从2013年6月1日至2019年5月31日，第1-3年租金标准每平方米1.5元／天，优惠单价为每平方米1.26元／天。房屋租赁合同书第十一条约定，杭州西湖广告产业园区有限公司承诺，在租赁期内如该房屋具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件时，同意受让该房屋，在同等条件下，杭州西湖广告产业园区有限公司享有该房屋的优先权，转让价格按当时的市场评估价双方协商确定；在租赁期内，该房屋尚未具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件下，如有他人或单位提出愿意预转让该房屋，网新实业应提前通知，在杭州西湖广告产业园区有限公司放弃预转让优先权的情况下，网新实业可以将房屋预转让给他人，杭州西湖广告产业园区有限公司享有的承租人权利和利益不受任何影响。大约在2013年5月左右，杭州西湖广告产业园区有限公司启动装修，2014年5月左右，启动招商，至今已入驻企业多家。
还查明，目前有赵丽娟、郭昶华、唐宝强、林慧、黄慧敏等人向管理人主张A1楼相应房屋物权。申报材料主要依据是《房屋预转让合同》，均无借款合同。管理人经审查，均认为是融资类普通债权。
本院认为：赵丽娟与网新实业形式上虽然于2013年12月27日签订了《房屋预转让合同》，但涉案房屋连同A1楼其他楼层早已在双方签约前于2012年11月30日整体出租，并作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业于2013年5月交付装修。网新实业将已整体出租的房屋单独分解出售，赵丽娟明知涉案房屋被整体交付出租仍进行购买，不符合一般房屋买卖的交易习惯。A1楼在整体交付出租的情况下，事实上不能交付赵丽娟使用，在合同约定的交房期限2014年6月26日到期后，本案双方也并未有交接房屋的意思表示。相反，网新实业及卖方的关联公司从合同签订后几乎每月打款给赵丽娟。赵丽娟关于款项实际是转付租金的陈述，与网新实业实际收取的每平方米1.26元／天的租金标准不符，赵丽娟从2014年1月即收取租金也与合同约定2014年6月起才交房的时间相矛盾。赵丽娟在签订《房屋预转让合同》时已明知涉案房屋被整体交付出租，如其要求转付租金，一般也应在《房屋预转让合同》中对此作出约定。从《房屋预转让合同》本身分析，合同约定以一口价860万元的方式购买1660平方米的房屋，平均每平方米为5180.7元。逾期交房第二天即退还房款并支付逾期违约金，网新实业的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司，还为网新实业提供连带责任保证，也与一般房屋买卖明显不同。网新实业并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心房屋交付和取得所购房屋产权，双方当事人关注点反而集中在违约金上。经管理人向债务企业核实，债务企业明确双方是民间借贷法律关系，2014年6月之前支付的是利息。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，网新实业及关联公司华门房地产集团有限公司每期给付的金额具有规律性（前四期均为129000元），给付时间大致相当（给付利息时间分别为2014年1月27日、2014年2月26日、2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日，与向郭昶华打款时间类似），综合赵丽娟打款用途附言为借款以及2014年7月网新实业在临近破产案件受理前以“抵债”入账的实际情况，本院认为管理人的意见具有更高的可信度。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷关系成立。赵丽娟向网新实业支付款项并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷关系。涉案《房屋预转让合同》非双方当事人真实意思表示，双方签订《房屋预转让合同》实质是为借款提供担保。该担保并不符合物权法、担保法规定的担保方式。经本院释明，赵丽娟坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求，本案应裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，裁定如下：
驳回赵丽娟的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 蒋 震 宇
人民陪审员 王文仙二○一六年三月二十一日书记员申屠书婷