北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初34714号原告（反诉被告）：钱晨，男，1980年11月11日出生。委托诉讼代理人：梅钟，北京市大器律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号楼501室。法定代表人：唐军，董事长。委托诉讼代理人：石建军，北京市中翔律师事务所律师。原告（反诉被告）钱晨诉被告（反诉原告）北京安华世纪房地产开发有限公司(以下简称安华世纪公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱晨之委托诉讼代理人梅钟与被告安华世纪公司之委托诉讼代理人石建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱晨向本院提出诉讼请求：1、安华世纪公司立即为我办理不动产权证书；2、安华世纪公司支付我逾期未办理房产证的违约金782372.35元，暂自2014年9月27日计算至2016年9月26日，及至实际办理完房产证之日的违约金；3、诉讼费由安华世纪公司承担。事实与理由：2009年11月25日，我与安华世纪公司签订商品房预售合同，约定由我购买安华世纪公司开发的海淀区玉渊潭南路缘溪家园小区×号楼×层×商品房。合同签订后，我依据合同约定及房屋测绘结果，向安华世纪公司支付全部房屋价款10717429.4元，并支付房屋公共维修基金、契税等相关费用。根据合同约定，安华世纪公司于2010年1月向我交付房屋，并应当在房屋交付之日起720日内为我办理房屋所有权证，如未能在约定时间内办理，每逾期一日，安华世纪公司应按已付房价每日万分之一向我支付违约金。然而，安华世纪公司未按照合同约定履行相关义务，至今没有为我办理房产证。我虽多次敦促安华世纪公司履行合同义务，为我办理房产证，但安华世纪公司一直以种种原因拖延推诿，其行为已经构成严重违约，给我造成了实际损失，应当承担相应违约责任。安华世纪公司辩称，不同意钱晨的诉讼请求，请求法院驳回。安华世纪公司向本院提出反诉请求：1、钱晨立即向我公司交付代办北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园×号楼×层×房屋产权证的书面授权委托书；2、钱晨按照合理的市场价格立即向我公司支付办理北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园×号楼×层×房屋权属转移登记的委托费用1000元，并以1000元为本金，以同期人民银行贷款利率为标准支付自2010年3月22日至付清期间的利息；3、反诉费用由钱晨承担。事实与理由：2009年11月25日，我公司与钱晨签订关于北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园小区×号楼×层×商品房预售合同及附件。依据该合同附件八第5条、第7条，钱晨应该于办理房屋交付手续前，即2010年3月22日前向我公司交付办理涉案房屋转移登记所需的授权委托书并支付委托费用等。钱晨至今未按照合同约定履行上述合同义务，属于明显的违约行为。钱晨对安华世纪公司的反诉辩称，关于交付委托书和委托费用，合同约定交付房屋时交付委托书和委托费用，双方实际变更了该约定，自购买该房屋之日起至2016年6月，涉案房屋均未办理初始登记，实际也不具备转移登记的条件，安华世纪公司未以任何形式通知我交付委托书和费用。直至2016年6月，安华世纪公司通知×号楼的业主交办理转移登记的手续，我提供了委托书，但安华世纪公司的通知中未要求交委托费用。在安华世纪通知的合理期间内，我同意交纳委托费用1000元，不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、2009年11月25日，安华世纪公司(出卖人)与钱晨(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业×号楼×层×号房屋（以下简称诉争房屋），预测套内建筑面积276.25平方米，单价每平方米38733.03元，总价款10700000元，其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第5-2条约定：买受人在办理该商品房交付手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。第7-1条约定：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。第7-2条约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金。后双方签订《北京市商品房预售合同》补充协议（实测面积计算），确定诉争房屋实测套内建筑面积为276.7平方米，最终总价款为10717429.4元。2、2009年11月7日、2009年11月14日、2009年12月23日，钱晨向安华世纪公司交付购房款10717429.4元。2010年2月23日，钱晨交纳契税321522.88元。2010年3月22日，钱晨向安华世纪公司缴纳公共维修基金69806元。2010年3月24日，钱晨向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司缘溪家园分公司交纳物业管理费、代收中水费、维修费、代收空调电费共计32602元。双方均认可诉争房屋的交付时间为2010年3月22日。2016年6月7日，安华世纪公司取得海淀区玉渊潭南路×号院×号楼的不动产权证书。审理中，钱晨要求安华世纪公司公司按合同约定标准支付2014年9月27日至2016年9月26日的违约金，并支付违约金至实际办理完房产证之日。安华世纪公司表示钱晨没有先行依约履行交付委托书、委托费的义务，且合同中已经删除了关于初始登记部分的约定，不同意支付违约金。关于违约金标准，安华世纪公司表示钱晨未举证证明其实际损失，且其不存在过错，如果其构成违约，其要求减少违约金。钱晨提出安华世纪公司的违约金行为造成其无法将房产出售或融资，失去经营或盈利的可能，但就损失部分未提交证据。审理中，钱晨提交了安华世纪公司于2016年6月28日的《关于完善办理证件资料的提示》原件、2016年7月9日的提交资料确认书和授权委托书复印件，证明其将委托手续交给代办公司的工作人员陈某。安华世纪公司对提示的真实性认可，但表示提示不构成超过合同范围的另行通知；对提交资料确认书和授权委托书的真实性无法确认，但认可陈某是代办产权证公司的工作人员，其未找到钱晨的委托书。审理中，本院当庭向陈某电话核实，陈某确认钱晨交付了授权委托书，办理产权证的委托费由公司向开发商收取，不向个人收取。安华世纪公司要求钱晨交付代办产权证的委托书并按照合理的市场价格支付办理房屋权属转移登记的委托费用1000元及利息。钱晨表示其已向代办公司交付委托书，现其同意交纳委托费1000元，不同意给付利息。本院认为，钱晨与安华世纪公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理转移登记的责任外，还应依约向钱晨偿付违约金。安华世纪公司已于2010年3月向钱晨交付了诉争房屋，钱晨亦交纳专项维修基金及契税，委托费用的金额并未在合同中约定，安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，其主张无法办理转移登记系因钱晨未及时交付委托手续及委托费用的抗辩理由，本院不予采信。安华世纪公司已于2016年6月取得海淀区玉渊潭南路×号院×号楼的不动产权证书，具备为诉争房屋办理所有权证书的条件，其应在合理期限内为钱晨办理所有权证书。钱晨要求安华世纪公司办理房产证的请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的期间，现钱晨要求安华世纪公司按照合同约定标准支付自2014年9月27日至房产证实际办理完毕之日止，但办理转移登记过程中存在不确定之因素，故本案违约金计算期限不宜确定至房产证实际办理完毕之日止。结合本案实际情况，本院将违约金计算期限截至本案开庭之日即2016年11月15日止。对于此后的违约金，钱晨可根据合同实际履行情况另行主张。对于违约金数额，安华世纪公司主张钱晨实际所受损失要低于合同约定的违约金计算标准，法院结合钱晨所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付钱晨违约金66万元，对于超出部分，法院不予支持。安华世纪公司要求钱晨交付代办产权证的委托书，据此钱晨提交安华世纪公司出具提示原件及授权委托书的复印件予以佐证，证明其按照提示的内容交付了授权委托书，本院亦在庭审中向代办公司的工作人员就委托书事宜进行了核实。现安华世纪公司坚持主张其处没有钱晨出具的委托书并要求钱晨交付，但未提交相应反证，本院对安华世纪公司的该项反诉请求不予支持。安华世纪公司在房屋交付时尚未取得房屋初始登记，商品房预售合同中未约定委托费数额，且钱晨亦在未交付委托书及委托费的情况下，于2010年3月办理了诉争房屋入住手续，可见双方实际变更了关于交付委托书及委托费用的约定内容，如上所述，安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，加之安华世纪公司在取得初始登记后向钱晨发出提示，但提示中仍未确定委托费数额，现钱晨已经按照提示向安华世纪公司交付了委托书，并同意安华世纪公司主张的按合理市场价格支付1000元委托费之反诉请求，因此安华世纪公司要求钱晨支付逾期交纳委托费的利息之反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内为钱晨办理北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园×号楼×层×房屋（海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业×号楼×层×、北京市商品房预售合同编号×××）的不动产权证书，将该房屋过户至钱晨名下；二、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付钱晨逾期办理房产证违约金六十六万元；三、钱晨于本判决生效后十日内给付北京安华世纪房地产开发有限公司办理上述房屋权属转移登记的委托费用一千元；四、驳回钱晨的其他诉讼请求；五、驳回北京安华世纪房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费五千八百一十二元（钱晨已预交），由钱晨负担六百一十二元，已交纳；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担五千二百元，于本判决生效后七日交纳。反诉案件受理费二十五元（北京安华世纪房地产开发有限公司已预交），由钱晨负担，于本判决生效后七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 郭 晶二〇一六年十二月二十三日书 记 员 孔德翰书 记 员 于安宁