广东省茂名市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤09民终631号
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司茂名分行（原中国工商银行茂名分行），住所地：茂名市。
负责人余彬，行长。
委托代理人苏云，男，汉族。
委托代理人周小强，男，汉族。
被上诉人（原审原告）潘向安，女，汉族。
委托代理人梁通，广东鸿基律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司茂名分行（以下简称工行茂名分行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人于2000年4月20日签订了《茂名市共有住房买卖协议书》，约定工行茂名分行将茂名市XX路XX大院XX栋XX房出售给潘向安，住房建筑面积为77.63平方米，房价款为19122.64元。潘向安已按合同约定将19122.64元支付给工行茂名分行，工行茂名分行也应按合同约定为潘向安办理其名下的房产证，但工行茂名分行并未将房屋过户至潘向安名下，工行茂名分行的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，潘向安请求工行茂名分行继续履行《茂名市共有住房买卖协议书》，办理茂名市XX路XX大院XX栋XX房的产权证给原告，符合法律规定，予以支持。
工行茂名分行主张未办理过户的原因是当时部分住户不愿意参加办理新的房产证，导致整栋楼无法参加房改而错过了房改期，工行茂名分行未提交相关证据证明该主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，工行茂名分行应承担举证不能的不利后果，对工行茂名分行认为无法办理房产证的责任不在自己的主张，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：限被告中国工商银行股份有限公司茂名分行于本判决生效之日起三个月内办理茂名市XX路XX大院XX栋XX房权属转移所需的监证费、工本费、手续费由原、被告平均负担。案件受理费139元（原告已预交），由被告中国工商银行股份有限公司茂名分行负担。
判后，上诉人工行茂名分行不服原审判决，向院上诉称：原审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，所作出的判决显失公平，主要理由为：一、被上诉人潘向安是上诉人的退休职工，与上诉人之间是管理者与被管理者的关系。1997年潘向安参加上诉人的单位房改，并于2000年4月20日与上诉人签订了《茂名市公有住房买卖协议书》，该协议书是双方根据茂名市住房制度改革有关文件的规定，为解决单位职工的住房困难而签订的，带有单位福利性分房的性质，不以盈利为目的。同时结合《茂名市公有住房售价评估表》显示，案涉房屋的价款明显低于该房屋的建造成本价格。所以，本案应属单位内部为职工谋取福利分房而引发的房地产纠纷。二、当时由于案涉房屋加建的面积（约18平方米）无法办理房产证，上诉人的部分职工不愿意配合参加茂名市住房制度改革并办理相应的房产证，导致包括被上诉人在内的部分职工无法参加房改而错过了茂名市房产管理局的房改期限，以致被上诉人的房屋无法办便房产证，对此上诉人曾多次向茂名市房产管理局提出书面申请，以彻底为单位职工解决历史遗留问题，但最终因茂名市房产管理局无法落实而未能解决。所以本案应属历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷。截至目前，上诉人仍就此事与茂名市人民政府的有关部门、茂名市房产管理局进行沟通、协商中。综上，本案是发生在管理者与被管理者之间而非平等主体之间的历史遗留的财产纠纷关系，不受民事法律调整。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民主管工作的范围，当事人对此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。可告知其找有关部门申请解决”的规定，请求二审法院：1、撤销原审判决。2、驳回被上诉人的起诉及诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人潘向安答辩称：双方存在的是房屋买卖合同关系，这个属于平等主体之间的民事法律关系，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉缺乏事实和法律依据，上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，潘向安是工行茂名分行的退休职工。1997年，潘向安参加工行茂名分行单位房改，按房改政策和约定缴交购房款19122.64元给工行茂名分行，向工行茂名分行购买位于茂名市XX路XX大院XX栋XX房。潘向安向工行茂名分行支付购房款后，工行茂名分行于1997年12月30日向潘向安出具了项目名称为购房款，金额为19122.64元的收款凭据。2000年4月20日，工行茂名分行（合同中为乙方）与潘向安（合同中为甲方）签订了《茂名市共有住房买卖协议书》，约定工行茂名分行将茂名市XX路XX大院XX栋XX房出售给潘向安。合同约定：“……第一条价款计算：甲方出售给乙方的住房建筑面积共计77.63平方米，按照有关规定给予折扣后，乙方购买本套住房的实付房价款共计19122.64元。第二条付款期限：乙方定于2000年4月20日前将购买本套住房需付的房款一次付清给甲方。第三条交易手续：乙方一次付清房款后，由甲乙双方向茂名市住房制度改革办公室及房地产登记所办理交易及权属转移手续，为乙方领取《房地产证》。办理手续所支付的监证费、工本费、手续费等，由甲乙双方平均负担。……”合同签订后，工行茂名分行未将涉案房产转移登记至潘向安名下。
一审庭审中，工行茂名分行主张未办理过户的原因是当时部分住户不愿意参加办理新的房产证，导致整栋楼无法参加房改而错过了房改期，工行茂名分行未提交相关证据证明该主张。工行茂名分行主张曾多次发函请求房产局补办该栋楼住户的房产证，因此未能过户并非工行茂名分行的责任。潘向安主张其已经向工行茂名分行提交了办理房产证所需的各项材料，没有办理潘向安名下的房产证是工行茂名分行的责任。
本院另查明，工行茂名分行位于茂名市XX路XX大院的第X、X栋职工宿舍楼（包括案涉房屋）分别建于1986年、1987年，该两栋楼的原职工住户于1992年参加第一次房改，并各自领取了房产证。鉴于该两栋职工宿舍楼的房屋建筑面积较少，工行茂名分行于1994年对该两栋楼的南侧均进行扩建。扩建后，工行茂名分行为该两栋楼的扩建部分均办理了房产证各一本，目前该两栋楼扩建部分的两本房产证均登记在工行茂名分行名下，该两栋楼的职工均未重新办理房产证。1999年该两栋楼共有24户职工迁出到新分配的房改房居住。原房产证有部分登记在原迁出职工的名下，有部分登记在工行茂名分行我名下。工行茂名分行重新分配24户职工（包括潘向安在内）到该两栋楼居住，并按当时的房改政策方签订了《茂名市公有住房买卖协议书》，缴交了包括扩建部分在内的购房款，但由于种种原因，该新迁入的24户未能办理房产证。
根据潘向安与工行茂名分行于2000年4月20日签订的《茂名市公有住房买卖协议书》对签订本协议的背景作了约定：“根据茂名市住房制度改革有关文件的规定”,该协议由茂名市住房制度改革办公室在“公（监）证单位”处加盖了售房协议鉴证专用章。该协议书显示是由茂名市住房制度改革办公室统一印刷。
再查明，工行茂名分行提供了其分别于2004年4月30日向茂名市房产局发出的《申请房改报告》，2006年3月30日向茂名市房产局发出的《关于申请补办我行房改房产权证的函》，2014年4月29日向茂名市房委办发出《关于为我行的房改房补办房地产权证的函》。在二审审庭中，双方确认涉案楼房无法办证的原因是因为该房在出售给潘向安前工行茂名分行为了需要而加建了房屋，加建后房屋的产权登记在工行茂名分行的名下，但之后因政策的原因分证办理到各职工的名下。双方在二审庭审亦承认工行茂名分行就涉案房屋的办证问题已经与市政府沟通协调中，但不能确定何时能办理好房产证。
潘向安一审的诉讼请求为：1、判令被告履行原被告2000年4月20日签订的《茂名市公有住房买卖协议书》，立即办理茂名市XX路XX大院XX栋XX房的产权证给原告；（合同交易价格为19122.64元）。2、如被告无法办理上述202房产权证给原告，则判令被告按该房现行市场价值赔偿原告因无法取得上述房屋产权所造成的损失给原告（损失按评估价为准）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：本案是否属于人民法院受理的范围。
首先，当事人的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院受理后应驳回起诉。本案所涉房屋的买卖协议是由茂名市住房制度改革办公室统一印制的，潘向安是按照房改政策取得该房的所有权，潘向安与工行茂名分行由此形成的纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的纠纷，且工行茂名分行向潘向安出售该房时，潘向安系该单位的职工，职工按照规定享受优惠政策，故双方之间并不具有一般意义上平等主体间的民事法律关系。因此，潘向安与工行茂名分行之间的争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围。其次，结合现有证据及双方当事人的陈述可知，工行茂名分行一直努力向相关政府职能部门寻求解决办法，因历史遗留问题及政策性因素的影响，实际上现阶段房屋产权证是无法办理的，一审判决工行茂名分行办理产权证亦可能会遇到无法执行的问题。最后，如果房屋是因加建或违建的原因导致无法办理房屋产权证，以法院生效判决的形式确定该行为的合法性，明显不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第568号民事判决。
二、驳回潘向安的起诉。
一审案件受理费139元，退还给潘向安；上诉人中国工商银行股份有限公司茂名分行预交的二审案件受理费278元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 徐金信
二〇一六年六月三十日
书记员 许增海
书记员 张淑贞