天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终2617号上诉人(原审被告)：王德国，男，1984年5月16日出生，汉族，天津亿利金威房地产开发有限公司员工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北科泰达投资发展有限公司,住所地天津市滨海新区中新天津生态城中天大道1620号生态城科技园研发大厦18层。法定代表人：苗伯兼,总经理。委托诉讼代理人：张俊青，男，该公司员工。委托诉讼代理人：苏淼，天津高地律师事务所律师。上诉人王德国因与被上诉人北科泰达投资发展有限公司（以下简称北科泰达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初48640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人王德国的委托诉讼代理人高志成,被上诉人北科泰达公司的委托诉讼代理人张俊青、苏淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王德国上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在起诉前并未向上诉人发出催告函,也未给予合理履行期限的情况下直接解除合同，解除程序违法；2、被上诉人于2017年12月7日起诉，但其于2017年12月21日才向上诉人送达《关于解除商品房买卖合同的函》，应认定该行为无效；3、补充合同4.2条属于格式条款应属无效，不能作为合理期限的起算节点，上诉人认为合理期限的起算时间应从上诉人未获得贷款之日起算，即从2017年12月5日起算，按照合同约定90日合理期限计算，上诉人只要在2018年3月5日前付清房款，被上诉人就不能解除合同；4、因合同均在被上诉人处，被上诉人应负有提示催告义务；5、经过上诉人的积极筹集资金，现可以一次性付清剩余房款。北科泰达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。北科泰达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)；2、判令被告向原告支付解除《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)违约金195958.10元（该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除）;3、判令被告协助原告办理撤销《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)备案的手续；4、判令被告协助原告办理撤销《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)预告登记的手续；5、判令被告协助原告办理《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)数据恢复的手续；6、判令被告配合原告办理《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)公共维修基金的退还手续；7、本案诉讼费用及其他费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年12月2日，原告北科泰达公司取得《天津市商品房（枫丹园33号楼）销售许可证》。2016年12月23日，原告北科泰达公司与被告王德国签订《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)，该商品房买卖合同约定：“王德国（乙方）购买北科泰达公司（甲方）开发建设的位于天津市滨海新区,月盛路以东）枫丹园33号楼1门202号商品房（设计用途：住宅，钢混结构，建筑层数为8层），该商品房建筑面积为140.54平方米，每平方米价格为13943.23元（人民币），总价款为1959581元（人民币）”；该商品房买卖合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（北科泰达公司）于2018年5月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（王德国）使用”；该商品房买卖合同第四条约定：“乙方（王德国）应于2016年12月28日前，一次性存入商品房首付款959581元,其余价款办理贷款”；该商品房买卖合同第六条约定：“乙方（王德国）如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方（北科泰达公司）有权追究乙方（王德国）逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方（王德国）应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方（北科泰达公司）有权按照补充合同第6条的约定，追究乙方（王德国）违约责任”；该商品房买卖合同补充合同第6条（关于主合同第六条的补充）约定：“若乙方（王德国）未按约定期限付清购房款超过90日的，甲方（北科泰达公司）有权作如下选择：解除主合同，乙方（王德国）应当按购房款总额的10%向甲方（北科泰达公司）支付违约金”。上述商品房买卖合同还就甲方逾期交付商品房的处理、乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售面积差异的处理、商品房质量及保修责任、商品房配套设施的运行、商品房设计变更、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。上述《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）签订后，被告王德国按约向原告北科泰达公司交付了其所购商品房的首付款（959581元），剩余房款（1000000元）由被告王德国办理贷款。2017年2月23日，原告北科泰达公司为被告王德国所购商品房办理了不动产预告登记（不动产证明第2001625号）。但被告王德国未能按约及时办理完毕相关的贷款手续，亦未能及时向原告北科泰达公司支付剩余房款（1000000元）或就分期支付购房款项与原告北科泰达公司达成合意。原告北科泰达公司多次联系被告王德国协商解决此事均无果。2017年12月5日，原告北科泰达公司向被告王德国签名确认的通讯地址（天津市滨海新区中新天津生态城动漫园B2座7层）速递《关于解除商品房买卖合同的函》，书面通知被告王德国：该公司解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，其应向该公司支付购房款总额10%的违约金并承担办理合同解除及相关手续的全部费用。被告王德国至今未向原告北科泰达公司支付涉案商品房的剩余房款（1000000元）。原告北科泰达公司遂诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》能否予以解除；2、被告要求继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》的主张是否合理合法，能否予以支持；3、原告诉请的解除合同违约金是否合理合法，能否予以支持；4、原告的其它诉请是否合理合法，能否予以支持。一审法院认为，原告北科泰达公司与被告王德国签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）系原、被告双方在平等、自愿的基础上协商签订，双方的买卖意思表示真实，其内容合法、有效，不违反我国法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应确认为有效合同并依法予以保护。该商品房买卖合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按该商品房买卖合同约定的相关义务予以履行。关于原、被告诉争的上述《天津市商品房买卖合同》能否继续履行，是否应予解除的问题，原告北科泰达公司主张被告王德国逾期（超过90日）未向该公司支付涉案商品房的剩余房款（1000000元），导致双方签订的《天津市商品房买卖合同》无法正常履行，被告王德国的行为已构成违约，并造成原告部分经济损失，原告依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）的相关约定，有权解除该《天津市商品房买卖合同》。被告王德国不同意原告的此项诉讼请求，要求继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》。被告王德国在向原告北科泰达公司交付其所购商品房的首付款（959581元）后,应当按约及时办理该商品房剩余房款（1000000元）的贷款手续。被告王德国未能按双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定的相关内容予以履行，致使其不能按约及时向原告支付涉案商品房的剩余房款（1000000元），造成原告部分经济损失，是形成此纠纷的根本原因，被告王德国对此应承担全部民事责任；被告王德国逾期（超过90日）未向原告支付涉案商品房的剩余房款（1000000元），造成原告的合同目的不能实现，原告北科泰达公司依据原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》补充合同第6条（关于主合同第六条的补充）“若乙方（王德国）未按约定期限付清购房款超过90日的，甲方（北科泰达公司）有权作如下选择：解除主合同，乙方（王德国）应当按购房款总额的10%向甲方（北科泰达公司）支付违约金”的约定，主张解除原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》的诉讼请求符合我国相关法律规定和合同约定，一审法院对原告的此项诉请予以支持。庭审中，一审法院向被告王德国释明其能否及时履行给付原告涉案商品房剩余房款（1000000元）的合同义务，被告王德国陈述可以履行上述合同义务但需一定的时间办理贷款手续，证明被告王德国不能在合理的期限内履行上述《天津市商品房买卖合同》约定的付款义务。被告王德国虽主张可以继续履行上述《天津市商品房买卖合同》，但其未向一审法院提交相关的证据予以证实，一审法院对被告王德国的上述抗辩主张不予支持；关于原、被告诉争的解除合同违约金问题，原告北科泰达公司主张被告王德国逾期（超过90日）未向其支付涉案商品房的剩余房款（1000000元），导致双方签订的《天津市商品房买卖合同》无法正常履行，被告王德国的行为已构成违约，原告依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）的相关约定，有权解除该《天津市商品房买卖合同》，被告王德国应当按购房款总额的10%向原告支付违约金。被告王德国对此不予认可。鉴于被告王德国逾期（超过90日）未能按双方签订的《天津市商品房买卖合同》的相关约定向原告支付涉案商品房的剩余房款（1000000元）或就分期支付购房款项与原告达成合意，依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的相关约定及原告向被告王德国速递的《关于解除商品房买卖合同的信函》内容，应按原、被告解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》予以处理。原告依据该《天津市商品房买卖合同》的相关约定诉请被告王德国按购房款总额的10%向其支付解除合同违约金的主张符合我国相关法律规定和合同约定，一审法院对原告的此项诉请予以支持。依据原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》中补充合同第6条（关于主合同第六条的补充）“若乙方（王德国）未按约定期限付清购房款超过90日的，甲方（北科泰达公司）有权作如下选择：解除主合同，乙方（王德国）应当按购房款总额的10%向甲方（北科泰达公司）支付违约金”的约定，被告王德国应向原告北科泰达公司偿付解除合同违约金195958.10元（1959581元×10%）。原告北科泰达公司诉请被告王德国偿付其解除合同违约金（195958.10元）符合我国相关法律规定和合同约定，一审法院对原告的此项诉请予以支持。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）解除后，原告北科泰达公司依据该《天津市商品房买卖合同》取得的被告王德国的财产（涉案商品房首付款959581元）应当予以返还给被告王德国。为减少当事人诉累，原告北科泰达公司可从该款项中扣除被告王德国应偿付该公司的解除合同违约金（195958.10元）后，将剩余款项763622.90元（959581元－195958.10元）返还给被告王德国；关于原、被告诉争的原告其它诉请（被告协助原告办理撤销双方签订的《天津市商品房买卖合同》的备案手续、不动产预告登记手续、数据恢复手续和公共维修基金的退还手续）问题，原告主张被告王德国逾期（超过90日）未向其支付涉案商品房的剩余房款（1000000元），导致双方签订的《天津市商品房买卖合同》无法正常履行，被告王德国的行为已构成违约，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》依约应予解除。该《天津市商品房买卖合同》解除后，被告王德国应协助原告办理撤销该《天津市商品房买卖合同》的备案手续、不动产预告登记手续、数据恢复手续和公共维修基金的退还手续。被告王德国对此不予认可。鉴于被告王德国逾期（超过90日）未按双方签订的《天津市商品房买卖合同》的相关约定向原告支付涉案商品房的剩余房款（1000000元）或就分期支付购房款项与原告达成合意，依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的相关约定及原告向被告王德国速递的《关于解除商品房买卖合同的信函》内容，应按解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）予以处理。该《天津市商品房买卖合同》解除后，被告王德国应协助原告办理撤销上述《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）的备案手续、不动产预告登记手续、数据恢复手续和公共维修基金的退还手续。原告北科泰达公司诉请被告王德国协助该公司办理撤销上述《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）的备案手续、不动产预告登记手续、数据恢复手续和公共维修基金的退还手续符合我国相关法律规定，一审法院对原告的上述诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第二百零七条、第三百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告北科泰达投资发展有限公司与被告王德国签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0193493）；二、被告王德国于本判决生效之日起十日内偿付原告北科泰达投资发展有限公司解除合同违约金195958.10元；三、原告北科泰达投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内将被告王德国已交付该公司的商品房首付款（959581元）扣除前款被告王德国应赔付该公司的解除合同违约金（195958.10元）后的剩余款项763622.90元无息退还给被告王德国；四、被告王德国于本判决生效之日起三十日内协助原告北科泰达投资发展有限公司办理撤销《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)备案的手续；五、被告王德国于本判决生效之日起三十日内协助原告北科泰达投资发展有限公司办理撤销《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)不动产预告登记的手续；六、被告王德国于本判决生效之日起三十日内协助原告北科泰达投资发展有限公司办理《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)数据恢复的手续；七、被告王德国于本判决生效之日起三十日内协助原告北科泰达投资发展有限公司办理《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2016-0193493)公共维修基金的退还手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取2109元（该费用原告已预交，原告于本判决生效之日起十日内到本院汉沽审判区办理退费手续），由被告王德国负担（该费用于本判决生效后十日内向本院交纳）。”二审期间，上诉人向本院提交证据如下：1、短信三条，分别为被上诉人营销总监张玥的短信，证明被上诉人在2017年10月25日时还在强调是因为被上诉人的原因导致上诉人的贷款一直没有办理下来，希望上诉人予以配合，继续进行贷款；被上诉人的工作人员于2017年9月6日发出的短信，要求上诉人到房管局办理相应的手续；被上诉人指定贷款银行工作人员马琳发出的短信，时间自2017年9月6日至2017年10月14日，证明该期间上诉人一直积极配合银行办理贷款手续；2、银行存折，证明上诉人已在2018年2月24日具备了办理一次性剩余房款的能力，也符合合同约定的筹备资金宽限期的要求；3、微信截图14页，证明上诉人一直配合贷款银行进行贷款手续，并且得到了被上诉人的同意，同时证明被上诉人将贷款资料从银行全部取走的事实。经质证，被上诉人对上诉人提供的证据1三份短信的真实性均不予认可，且张玥并非被上诉人负责本案房屋交易的对接人，其无权代表被上诉人作出短信中的意思表示；对证据2的真实性不予认可，双方的合同已经解除，该证据与本案无关联性；对证据3的真实性无法确认，从该证据不能看出被上诉人有对上诉人延期履行认可的意思表示。被上诉人向本院提供天津中加生态示范区项目（暂定名）全案营销策划与销售代理合同一份，证明被上诉人已就该案项目委托给天津中原物业顾问有限公司提供销售代理服务。经质证，上诉人对该证据真实性有异议。经审查，本院认为上诉人与被上诉人提供的上述证据均不能足以证明本案待证事实，本院不予采信。本院经审理查明，上诉人与被上诉人在涉诉合同附件六补充合同4.2条约定，乙方（王德国）选择贷款付款方式的，乙方应于主合同签订时付清首付款，剩余房款由乙方向甲方（北科泰达公司）认可的贷款机构申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于主合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应向贷款机构提交符合其要求的完整资料及缴清相关费用，并在主合同签订后7日内签署《借款合同》。在乙方申请贷款过程中，若甲方推荐贷款机构亦仅为配合乙方申请贷款，使相关手续更加流畅、便捷，不视为甲方保证乙方能够获得贷款。4.3条约定，乙方承诺签订合同前已向贷款机构确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策），导致乙方未获得按揭贷款或者获得批准的贷款额度不足，乙方应在主合同约定的付款期限届满前向甲方付清全部剩余房款。合同签订后，上诉人未获得银行贷款审批。双方对在合同履行期间双方是否联系协商解决该事宜的事实不能确认。现上诉人虽已筹备齐剩余款项，但被上诉人不同意继续履行合同，本院经调解未果。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案涉诉商品房买卖合同是否应予解除；2、一审法院对违约责任的认定以及违约金认定是否正确。围绕争议焦点，本院阐述如下：上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及其补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同及补充合同合法有效，对双方具有法律约束力。依据涉诉合同附件六补充合同4.2条约定，“乙方（王德国）选择贷款付款方式的，乙方应于主合同签订时付清首付款，剩余房款由乙方向甲方（北科泰达公司）认可的贷款机构申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于主合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户。”合同签订后，上诉人已向被上诉人支付首付款，但未能在合同约定的履行期内将剩余房款支付至被上诉人的银行账户，上诉人的贷款未能获得银行审批。对此，被上诉人应当依据补充合同4.3条约定，应在主合同约定的付款期限届满前向被上诉人方付清全部剩余房款。但被上诉人仍未按期履行支付剩余房款义务。直至一审庭审时，经询上诉人是否短期内将剩余房款及时给付被上诉人，上诉人仍表示“没有其他方式，近期内只能采取贷款方式给付原告（北科泰达公司）”。依据补充合同第6条约定，“若乙方（王德国）未按约定期限付清购房款超过90日的，甲方（北科泰达公司）有权作如下选择：解除主合同，乙方应当按购房款总额的10%向甲方支付违约金。”上诉人的行为已经构成违约行为，被上诉人主张解除合同以及要求上诉人承担相应的违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。上诉人主张被上诉人认可其贷款延期的事实，合同履行期限应自其未获得贷款之日起算。对此，鉴于双方在合同中已明确约定付款履行期限,若变更合同约定，应当经双方协商一致并明确变更内容,被上诉人表示从未对上诉人延期履行付款行为予以认可，且上诉人提交的证据均不足以证明双方已就合同履行期限达成新的合意，故对其该项上诉主张，本院不予支持。对于违约金部分，上诉人主张一审判决认定的违约金过高，认为被上诉人不存在实际损失，要求法院予以调整。本院经审查认为，违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，一审法院依据合同的约定认定违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人以被上诉人未有实际损失为由要求法院酌减违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，王德国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对本案处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4219元，由上诉人王德国负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静代理审判员  苏美玉代理审判员  曹 静二〇一八年六月二十八日书 记 员  丁 宁