山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第94号
原告山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人纪绪立，总经理。
委托代理人曹玉兰，该公司法务职员。
委托代理人林琳，该公司职员。
被告张家耀，男，1959年11月28日生，汉族，济南铁路公安处三级警长，住济南市。
原告山东佳园物业发展有限公司与被告张家耀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东佳园物业发展有限公司法定代表人纪绪立的委托代理人曹玉兰、林琳，被告张家耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）诉称：原告佳园物业公司于2010年9月21日与济南市世纪佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定的服务期限为3年，自2010年9月21日至2013年9月20日。合同到期后，原告与小区业主委员会协议将原合同期限延长至2014年9月20日。合同签订后，原告依约定进驻小区，为包括被告在内的社区全体业主提供了物业服务和管理。被告张家耀为世纪佳园小区业主，其居住的房屋面积为111.47平方米。在履行合同过程中，原告依约提供了物业服务，绝大多数业主也按时交纳了物业服务费，但自2011年4月1日至2014年9月20日期间，被告一直未交纳物业服务费用，经原告多次催要未果。被告的拖欠行为严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告张家耀向原告支付拖欠的物业服务费4644.6元，承担违约金1236.8元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告张家耀辩称：1、我认为原告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下：我自2008年1月入住小区以来，从未与原告签订过任何形式的物业管理协议。因此，我不是原告所说的物业服务合同的当事人，与原告也没有合同关系。目前，与原告签订合同的主体是世纪佳园小区业主委员会，接受服务和交纳物业费的却是业主，那么欠费应该是全体业主欠物业服务费，是单个业主欠全体业主的。根据《合同法》的规定，既然原告是由业主委员会擅自作主聘请的，那么业主委员会与原告签订的合同理所当然不能约束业主，单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。因此，原告基于合同纠纷将被告起诉是毫无法律依据的。2、根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”原告在没有让业主委员会履行催交责任的前提下，就起诉被告，缺乏法律依据。可以看出，业主委员会催交应当是前置程序，否则，物业服务企业无权直接起诉业主。3、根据《物业管理条例》第二章第十五条第三款的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。”既然是业主委员会代表全体业主签署了物业管理合同，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主的意见，确认物业服务过程中存在的问题。也就是说，业主委员会是物业服务质量的验收责任人。原告之所以无视《物业管理条例》的规定，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，是其认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便为原告提供了一个投机的机会，他们希望靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额的物业费。4、原告诉状中称多次催交物业费，被告不予理睬，不是事实。被告于2011年4月30日交纳了6个月零10天的物业服务费，交费至2011年3月底。由于此前乃至交费后，被告多次向原告反映小区管理混乱，服务不到位等多方面问题时，原告一直采取回避、消极、不予理睬的举动，导致现小区内地上乱停放车辆，占用绿化带和消防通道，致使绿化遭到不同程度上的破坏，还有很多重要的部位至今仍存在大量的安全隐患。原告的服务严重缺失，没有尽到物业服务企业应尽的义务，引起小区很多业主的不满。2011年4月，被告在交纳物业费时，就反映所居住的单元门损坏，经常有陌生人出入，存在安全隐患；由于单元门下沉，导致地下室渗水，单元门前积水，冬天结冰。被告自入住以来，楼上邻居家中向被告家中渗水，被告家的地下室也有几处渗水，原告一直不到现场解决问题，是被告在2014年7月购买水泥、沙子自行维修才解决的问题，但单元门的损坏至今没有修复。我们单元门外楼下的配电室不上锁，电线外漏，垃圾成年堆积如山，存在严重的消防隐患。地下室的垃圾都到了配电室里面，这纯属原告方物业服务不到位造成的，但被告多次反映，原告拒不整改。小区内路灯配电箱常年不锁，小孩子玩耍极易触电，原告至今无人修复，锁鼻坏了，就用绳子简单一绑，锁成了摆设。原告的不作为行为，视业主的安全为儿戏，服务严重缺失。原告入驻小区后，不充分利用已有的地下车库，反而破坏小区的绿化带，改建停车位，以为其谋求不正当利益提供方便。此行为已违反了《山东省物业管理条例》第50条的规定。退一步讲，即使绿化带改车位原告是通过其他途径按照程序办理的，但结果是破坏了小区业主的居住环境，给业主带来了不便，却给自身带来了可观的收入，且此停车费用应归全体业主共有，不应当由原告所享有。我们小区居民吃水从没有单独拿过2次加压水费。原告进驻小区后，出现了吃水再拿二次加压费的问题，我认为极不合理，物业服务费本身应当包括了这些费用，原告再次收取，属重复收费，且二次加压水的质量是否合格，原告也从未向业主出具由相关部门作出的检测报告。5、小区内物业服务企业收费的账目从未公开，动用维修基金也从没有提前通知并征得全体业主的同意，属于擅自违规使用。6、原告的续聘问题存在违规操作，全体业主对于续聘应有知情权、参与权。原告统计票数不透明、不公开，存在违规现象。7、小区健身器材安装后，没有安装到位出现松动，原告从未进行过维修，这会给使用人带来安全隐患。8、地下停车的费用、广告收益的其他收费应当公示账目，业主有知情权。综上所述，原告将我作为被告起诉，没有任何依据，且原告在物业服务中，存在众多的违法违规行为，请求法院查明事实，维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年9月21日，济南市世纪佳园小区业主委员会与原告佳园物业公司签订《世纪佳园物业服务合同》一份，合同中约定由原告佳园物业公司为世纪佳园小区提供物业服务，期限3年，自2010年9月21日至2013年9月20日。合同中约定的收费标准为：按建筑面积收取，高层住宅为每月每平方米1元；商业物业为每月每平方米2元。物业服务费用每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期限开始5日内缴纳。合同第十九条中双方约定：“本合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方（原告佳园物业公司）的意见书面通知乙方的，乙方视为甲方（世纪佳园小区业主委员会）同意此合同自动延续，合同为一个整年度。”合同落款处，由济南市世纪佳园小区业主委员会加盖公章、原告佳园物业公司加盖公章予以确认；另此合同后加盖有“济南市市中区物业服务合同备案章”。合同签订后，原告佳园物业公司进驻小区，并自2010年9月21日起为小区提供物业服务。被告张家耀系济南市市中区世纪佳园小区业主，2008年1月，该被告办理了入住手续，其居住的房屋建筑面积为111.47平方米。自2011年4月1日起，被告张家耀未向原告佳园物业公司交纳物业服务费用，累计拖欠时间为41个月零20天，计4644.6元。原告佳园物业公司多次催要未果，诉至法院，请求法院依法判令被告张家耀补交拖欠的物业服务费4644.6元，并按照同期银行逾期贷款利率的标准向原告支付1268天的利息损失计1236.8元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，被告张家耀在庭审中，向法院提交了照片共计31张，欲证实其答辩中提出的原告佳园物业公司服务质量严重缺失，小区内管理混乱及原告擅自将绿化带改为停车位用于收费的事实。
以上事实，由世纪佳园物业服务合同、入住客户交款单、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告佳园物业公司与济南市世纪佳园小区业主委员会签订的《世纪佳园物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，符合我国《物权法》的相关规定，应为有效合同，此合同对小区全体业主具有拘束力。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，被告张家耀答辩中提出的其并非合同当事人，不应受业主委员会与原告所签订《物业服务合同》约束的抗辩，不能成立，本院不予采信。被告张家耀在答辩中提出的房屋、地下室渗水问题，应属于其自有物业在保修期外的维修问题，不应属于原告方提供物业服务的范围，也不能成为其拒交物业服务费的理由。对于被告张家耀提交的照片中所反映的原告服务质量问题、侵占绿地改建停车位的情况，因没有其他证据予以佐证，无法证实垃圾不及时清运是一种常态行为，不能证实原告在为小区提供物业服务过程中有重大瑕疵和过错，给小区业主造成了重大损害，造成整个小区处于一种无序和混乱的状态，故也不能成为其拒交物业服务费的理由。现有证据下，被告张家耀拒交物业服务费的行为，不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告张家耀提供的现有证据尚不足以证实原告佳园物业公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。在没有得到原告佳园物业公司许可的情况下，被告张家耀拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；故对原告佳园物业公司要求被告张家耀补交拖欠的2011年4月1日至2014年9月20日的物业服务费4644.6元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于利息损失的问题，本院认为，在《物业服务合同》中并无业主拒交物业服务费用应承担何种违约责任的约定，但从处理该小区其他案件和被告张家耀的陈述和提供的照片可以看出，原告佳园物业公司的服务也确实存在一定瑕疵，且该公司与业主之间也缺乏沟通，故对原告佳园物业公司要求被告张家耀赔偿其利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告张家耀于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司支付2011年4月1日至2014年9月20日的物业服务费4644.6元。
二、驳回原告山东佳园物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张家耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李江
二〇一五年三月二十三日
书记员 吕娜