福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第781号上诉人（原审原告、反诉被告）丘从州，男，住福建省长汀县。委托代理人衷孙连、林绍云，福建合立律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人傅彦霖，执行董事。委托代理人孙瑞岐、池妙晴，南中旭日（龙岩）投资有限公司员工。上诉人丘从州因与上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司（以下简称南中公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第6635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丘从州及其委托代理人衷孙连，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司的委托代理人孙瑞岐、池妙晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，原告购买被告开发的南中旭日新城第2幢2609号商品房，于2012年9月13日双方签订了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，《商品房买卖合同》第四条约定该商品房总金额674，942元，第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币100元违约金”。《合同补充协议》第一条：“……出卖人只须按合同中注明的该地址发送通知书，即视为已有效地通知买受人（即使退件也不例外），由此产生的后果和责任由买受人承担。出卖人也可采用在闽西日报上刊登通知的方式通知买受人，通知在该报上登出，即视为已有效通知买受人。出卖人选择邮寄或登报任一种形式通知都视为已有效地通知买受人”。第五条第（一）款第5项：“若按揭银行拒绝接受买受人的贷款申请或拒绝发放贷款或在本合同签订之日起30日内按揭银行仍未批准同意按揭贷款（无论是国家房地产调控政策或贷款政策或其他原因所致），则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款（即除首期款以外的全部款项，下同），否则视为买受人逾期付款；逾期在7日之内，买受人按每日向出卖人支付本合同项下申请按揭贷款金额万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按本合同项下商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行的，合同继续履行，买受人按每日向出卖人支付其申请按揭贷款金额万分之捌的违约金”。第七条第1项：“……如买受人逾期支付应付款项或存在视为买受人逾期付款的情形，则出卖人交付商品房的期限相应顺延且无须承担延期交房责任”。第2项：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”系指该商品房经建设单位（出卖人）、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收并确认该工程合格。买受人承诺不以该商品房未经其他单位或部门验收为由主张其不具备交付条件，也不以该工程通过竣工验收备案或取得验收备案证明书作为交付条件。第3项：“该条所指的‘特殊原因’，除包括不可抗力外，还包括：（1）市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、创卫等）；（3）施工中遇到的困难或重大技术问题不能及时解决；（4）施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（5）非出卖人原因而引起的出入道路受阻等造成施工受阻；（6）任何其他非出卖人所能控制的因素”。第4项：“对于该条的‘特殊原因’，出卖人可以在按本补充协议约定向买受人支付逾期交房违约金的期限已届至且买受人按约提出支付逾期交房违约金的书面要求后告知买受人”。第5项：“发生该条所指的‘特殊原因’，出卖人可凭当地有关主管部门、单位或该项目勘探、设计、施工、监理、装潢或建筑本项目的其他相关机构出具的证明文件，据实予以延期”。第6项：“双方同意，自该商品房所在项目开始施工之日起至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及本补充条款所指的‘特殊原因’，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据”。第十条第1项：“该条所指出卖人‘书面通知’指由出卖人以挂号或特快专递等邮寄的形式发出；同时双方同意，在闽西日报上刊登交房通知也是出卖人通知买受人交房的适当形式，交房通知自登报之日起即视为已送达买受人。出卖人选择邮寄或登报任一种形式通知都视为已有效地通知买受人”。第2项：“双方确认并同意，该条中的‘出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全’中的“证明文件”仅指本合同第八条第1项规定条件已达到的有关证明文件。同时，买受人同意出卖人可根据实际情况在交房后具备条件时再向建设主管部门办理竣工验收备案，而不受龙岩市现行《商品房质量保证书》中载明的承诺期限的限制”。第3项：“在具备本合同约定的交房条件时，出卖人可提前将该商品房交付买受人，买受人不得拒绝”。第4项：“……买受人（或其经公证授权的代理人）签署房屋交接文件后，即视为出卖人已经履行完毕出卖人对该商品房之交付责任且该商品房符合本合同约定的标准。第5项：“如买受人在前款规定期限内未按约定进行验收交接，则出卖人向买受人验收交接该商品房的责任仅限于将该商品房钥匙放置于该商品房所在的物业管理机构，并视为买受人已经对该商品房圆满地进行了验收、交接且该商品房符合本合同约定的标准，日后不得提出异议；但同时，出卖人将办理房屋所有权初始预登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限的起算日仍按本补充协议（第十二条第3项）约定执行”。第6项：“买受人未在出卖人通知的期限内按约定进行验收、交接，出卖人不承担由此产生的延期交房责任，该房屋自出卖人通知的交房期限届满之次日起，所产生的物业管理等相关费用及该房屋灭失、损毁的责任、风险等均由买受人承担”。《合同补充协议》最后写明，买受人声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款及内容，出卖人并已作了充分的说明，买受人已清楚地理解其含义，自愿同意接受。合同签订后，原告于同日支付了首付款304，942元，扣除原告已交的定金40，000元，其余购房款330，000元由原告向中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行办理按揭贷款，原告按规定提交相关贷款手续，2012年12月4日银行发放该按揭款。被告的南中旭日新城项目经龙岩市建设局批准于2011年1月13日开工，竣工日期为2014年4月10日，2014年6月18日办理竣工验收，2014年6月27日经龙岩市公安消防支队验收合格。2014年6月28日被告在闽西日报发出南中旭日新城项目交房通知，通知业主定于2014年6月29日正式交房，2014年7月6日和7月26日被告又通过快递通知原告交房，但信件原告均予以拒收。原告向被告提交退房通知书，2014年7月22日被告对相关问题作出回复并表示无法满足原告的退房要求，2014年7月24日原告向被告提交交房异议书，双方发生纠纷，至今未办理商品房交接手续。根据龙岩市气象局统计，从2011年1月13日起至2014年4月10日止，龙岩市新罗区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。2013年8月2日，龙岩市水务集团有限公司发出通告，因金鸡路施工，需要对莲东片区停水，届时南环路、莲南路等路段水压将明显下降，停水及水压下降时间为2013年8月3日8：00至22：00。2013年8月27日，龙岩市水务集团有限公司发出通告，因金鸡路施工，需要对莲南路、莲东片区停水，停水时间为2013年8月28日9：00至18：00。龙岩市新罗区工商行政管理局认为被告销售的南中旭日新城与业主签订的《合同补充协议》第五条第（一）款第2项、第4项、第5项、第八条、第十六条第4项、第十七条第2项，存在不平等格式条款侵害了消费者权益，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，于2012年8月6日作出《行政处罚决定书》，处以10，000元罚款。原告诉至法院请求判决：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第七条、第十条无效。二、将原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第2项、《合同补充协议》第八条变更调整为：“出卖人应自商品房买卖合同第八条规定的最后交房期限的第二天起，按日向买受人支付已付款总额万分之八的违约金，至出卖人实际将符合法定及约定条件的商品房交付给买受人之日止”。三、被告向原告支付逾期交房违约金159，286元（按房价款的日万分之八标准计算违约金，从2014年1月1日起暂计至2014年10月23日），此后逾期交房违约金计至被告将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用之日止。反诉原告请求判决反诉被告立即支付逾期付款违约金9，768元。原审判决认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，虽属格式条款，但《合同补充协议》最后写明，买受人声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款及内容，出卖人并已作了充分的说明，买受人已清楚地理解其含义，自愿同意接受。被告已履行了提示和说明义务。龙岩市新罗区工商行政管理局认为被告销售的南中旭日新城与业主签订的《合同补充协议》存在不平等格式条款侵害了消费者权益，对被告进行了处罚，仅是认为合同存在不平等的原因，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，属于可撤销的合同，并不是无效合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原告主张讼争条款违反法律、行政法规的强制性规定不能成立，其要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第七条、第十条无效，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原、被告签订的《合同补充协议》第八条约定，出卖人逾期交付不超过180日，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。该约定基本符合上述解释的规定，不存在违约金偏高或偏低的情形。原告主张将违约金变更调整为已付款总额万分之八，不予支持。南中旭日新城于2014年6月18日办理竣工验收，2014年6月27日经龙岩市公安消防支队验收合格，涉案的房屋符合合同约定的交房条件。《合同补充协议》第一条约定，出卖人可采用在闽西日报上以刊登通告的方式通知买受人办理交房手续，通知在报纸上登出，即视为已有效通知买受人。2014年6月28日，被告在闽西日报发出公告，通知业主于2014年6月29日办理交房手续。故双方的交房时间为2014年6月29日。《合同补充协议》第七条明确约定施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含六级）强风，可以作为出卖人延期交付讼争房屋的依据。在2011年1月13日南中旭日新城基础工程开始施工至2014年4月10日竣工期间，根据龙岩市气象局的统计数据，龙岩市新罗区城区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。故在被告施工期间因大风、大雨符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为152天。被告主张台风影响亦应作为抵扣交房期限的依据，该主张没有合同及事实依据，不予采信。此外，在本案讼争所涉商品房施工期间，龙岩市水务集团公司发布2013年8月3日及2013年8月27日在莲东片区及莲南路停水的通告，停水区域与南中旭日新城所在区域基本相符，故停水天数应抵扣被告延期交房的天数。被告主张因高考交通管制造成延期施工，未提供职能部门出具的证明等有效证据予以证实，不予采信。综上，被告定于2014年6月29日向原告交付房屋，延期天数为179天，其中符合双方《合同补充协议》第七条约定可以抵扣交房期限的天数为154天，因此被告实际逾期交房的天数为25天，应向原告支付逾期交房违约金为1，687.36元（67.4942元／天×25天）。《合同补充协议》第五条第（一）款第5项中约定，若按揭银行拒绝接受买受人的贷款申请或拒绝发放贷款或在本合同签订之日起30日内按揭银行仍未批准同意按揭贷款，则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为买受人逾期付款；逾期在7日之内，买受人按每日向出卖人支付本合同项下申请按揭贷款金额万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按本合同项下商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行的，合同继续履行，买受人按每日向出卖人支付其申请按揭贷款金额万分之八的违约金。合同签订时间是2012年9月13日，付款时间应是2012年10月28日，2012年12月4日银行发放该按揭款，原告逾期支付购房款时间为37天。原告未按合同约定支付购房款，应当承担逾期付款的违约责任。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，予以支持。但上述约定被告按每日向原告支付其申请按揭贷款金额万分之八的违约金，明显偏高，违反了民事活动应当遵循的公平交易原则；参照有关法律规定，依法将违约金调整为按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）丘从州要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第七条、第十条无效的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）丘从州要求将原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第2项、《补充协议》第八条变更调整为：“出卖人应自商品房买卖合同第八条规定的最后交房期限的第二天起，按日向买受人支付已付款总额万分之八的违约金，至出卖人实际将符合法定及约定条件的商品房交付给买受人之日止”的诉讼请求；三、被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）丘从州逾期交房违约金1，687.36元；四、原告丘从州（反诉被告）应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司支付自2012年10月28日起至2012年12月4日止，以购房款330，000元为本金、按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算的逾期付款违约金；五、驳回原告（反诉被告）丘从州其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3，490元，由原告丘从州（反诉被告）负担3，440元，由被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司负担50元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）丘从州负担。宣判后，原审原告（反诉被告）丘从州和被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司均不服，向本院提起上诉。上诉人丘从州上诉称，1、一审对《竣工验收报告》、交房通知、《气象资料》等事实认定不清，对2014年6月29日交房日小区公共配套设施仍在施工、龙岩市质监站要求南中公司对质量问题进行整改、讼争房产于2014年7月3日通过人防验收、2014年8月25日通过园林绿化工程验收、2014年9月30日通过规划验收、2014年10月23日通过竣工验收备案、南中公司交房时拒绝提供《住宅质量保证书》等、强行业主缴纳物业费及有线电视费、签订格式条款未尽告知说明义务等事实遗漏认定；2、《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》设置的格式条款均属无效，本案逾期交房违约金180日内按日万分之一计，逾期付款违约金7日后按日万分之八计显失公平，认定2014年6月27日涉案房屋经公安消防支队验收合格符合合同约定的交房条件属适用法律错误，仅凭南中公司于2014年6月28日《闽西日报》刊登交房公告即认定交房时间为2014年6月29日属适用法律错误，对雨天大风天抵扣交房期限属适用法律错误；3、一审口头拒绝调取当事人因客观原因无法调取的与本案相关联的重要证据，属程序违法；4、上诉人丘从州已经履行按揭贷款义务，银行何时批准批准及发放贷款并非上诉人丘从州可以控制，判决上诉人丘从州承担逾期付款违约金，属适用法律错误。对南中公司的上诉，上诉人丘从州答辩称，1、一审认定丘从州与南中公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》属格式条款正确；2、一审法院对南中公司利用格式条款设置所谓的“特殊原因”免除其责任、排除丘从州的主要权利的无效格式条款予以支持，属适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人丘从州的诉讼请求，驳回南中公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由南中公司承担。上诉人丘从州申请调取南中旭日新城项目的原始《施工日记》、《施工月报表》、《工程临时延期申请表》、《监理日记》、《监理月报表》、《工程暂停令》，龙岩市建设工程质量监督站的整改单、抽查记录、复查记录，南中公司与施工单位的《建设工程施工合同》，南中公司送到贷款银行的送达签收本等材料。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司上诉称，1、原判认定“特殊原因”计算的截止时间为2014年4月10日，该认定与当事人之间的合同约定及客观事实不符；2、台风影响、高考、中考天数应当抵扣交房期限；3、原判认定《商品房买卖合同》及《补充协议》属格式条款是错误的。对丘从州的上诉，上诉人南中公司答辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护；2、讼争房屋2014年6月23日已具备合同约定的交房条件；3、南中公司有权依合同约定因强风、大雨、停水、高考、台风影响等特殊原因抵扣交房期限，无需支付逾期交房违约金；4、丘从州存在逾期支付购房款的违约事实，南中公司可依合同约定顺延交房期限37天且无需承担违约责任；5、丘从州主张的逾期交房违约金的计算缺乏法律和事实依据；6、按揭购房款33万元的逾期利息的计算符合合同约定。请求二审法院依法改判驳回丘从州的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由丘从州承担。经审理查明，上诉人丘从州对一审判决查明认定的事实除认为“开工日期和竣工日期是错误的，丘从州实际未收到所谓交房通知，丘从州实际于2015年2月11日办理交房手续，对2014年6月29日交房日小区公共配套设施仍在施工、龙岩市质监站要求南中公司对质量问题进行整改、讼争房产于2014年7月3日通过人防验收、2014年8月25日通过园林绿化工程验收、2014年9月30日通过规划验收、2014年10月23日通过竣工验收备案、南中公司交房时拒绝提供《住宅质量保证书》等、强行业主缴纳物业费及有线电视费、签订格式条款未尽告知说明义务等事实遗漏认定”外无异议。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司对一审判决查明认定的事实除认为“竣工验收时间是2014年6月18日，特殊原因计算截止时间为2014年4月10日是错误的，消防验收通过时间为2014年6月23日，丘从州逾期付款37天南中公司可依约定顺延交房期限37天，认定涉案合同属格式条款与事实不符”外无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。二审诉讼中，上诉人丘从州向本院提交以下证据：1、《关于陈青贷款情况说明》，证实丘从州在贷款过错中没有过错；2、《编号为LY15040900001号12345投诉件》，证实南中公司被处罚后拒不改正，政府部门建议业主通过法院维权；3、《建设工程监理规范》、《施工过程监理日记记录要点》、《监理日记范本》、《施工日志填写规范》，证实南中公司提供的施工日记、监理日记不符合行业规范。上诉人南中公司经庭审质证认为：对证据1的真实性没有异议，关联性及证明内容不认可，陈青与本案没有关系，证据所涉银行为中行，本案所涉银行为工行；对证据2的真实性、关联性、合法性均不认可，其内容属单方陈述，该证据尾部标明的诉求人南中旭日全体业主属虚假事实；对证据3，《建设工程监理规范》是建设部颁发的国家标准，不属于证据，其他文件不是法律法规，也不属于行业规范，不具约束力。本院经审核认为，对证据1与本案没有关联，本院不予采信；对证据2只能证明有人向相关部门投诉反映南中旭日项目的问题，具体问题是否成立应依据法律及合同约定予以认定，本院不予采信；对证据3，施工监理日记的记载应当符合相关规定，更重要的是记载应当客观真实，对施工监理日记反映的停工事实本院将结合其他证据予以确认。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司向本院提交以下证据：1、《监理日记》、《施工日记》，证实南中公司因特殊原因可延期202天（大风大雨163天、台风影响24天、高考6天、中考7天、停水2天）；2、建设局等相关部门通知书，证实因台风影响，政府相关部门要求停工；3、交房签收单，证实丘从州在办理交房手续时已领取《住宅质量保证书》等材料。上诉人丘从州经庭审质证认为：对证据1的真实性、合法性及证明对象均有异议，不能作为本案的证据；对证据2的表面真实性无异议，但政府并未要求南中公司工地完全停工；对证据3的真实性没有异议，但只能说明丘从州在2015年2月11日对讼争房产符合交房条件无异议。本院经审核认为，上诉人丘从州无法提供证据否定监理日记和施工日记的真实性，且监理日记和施工日记记载的停工日期与施工过程中发生龙岩市新罗区出现大风（六级）以上天气、出现大雨（降水量达25MM）以上天气的实际情况相吻合，本院予以采信。对建设局等相关部门通知书的真实性双方均无异议，但其所要证明的内容，本院将综合全案予以认定。对交房签收单的真实性双方均无异议，本院予以采信。另查明，2014年4月11日至本案讼争商品房实际交房时间2014年6月29日止，4月30日、5月5日、5月9日、5月16日、5月18日、5月21日、5月22日、5月26日、6月6日、6月8日、6月16日共计11天出现大雨（降水量达25MM）以上天气。本院认为，上诉人丘从州与上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人丘从州主张《补充协议》属格式条款，应属无效，但该《补充协议》最后部分注明：“经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款及内容，出卖人并已作了充分的说明，买受人并已清楚地理解其含义，自愿同意接受”。上诉人丘从州在该提示条款下签字确认，故上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司已履行了提示和说明义务，该合同条款经双方协商一致对双方当事人均具有法律约束力。上诉人丘从州主张《补充协议》无效，没有法律和事实依据，本院不予采纳。龙岩市新罗区工商行政管理局的行政处罚决定书涉及的是《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中涉嫌使用不平等合同格式条款侵害消费者权益，合同双方在逾期违约方面的不平等的逾期天数，在违约金的规定上显失公平，并未涉及本案讼争的“特殊原因”予以抵扣交房期限的争议。如果上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司因《商品房买卖合同》及《补充协议》中不公平条款获取的利益，可由相关行政部门依法处理。《合同补充协议》第七条第2款之约定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”系指该商品房经建设单位（出卖人）、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收并确认该工程合格。买受人承诺不以该商品房未经其他单位或部门验收为由主张其不具备交付条件，也不以该工程通过验收备案或取得验收备案证明书作为交付条件。“消防验收合格”是指出卖人取得建设工程消防验收的意见书或者取得建筑工程消防验收备案受理凭证。讼争房屋于2014年6月18日竣工验收合格，2014年6月23日消防验收合格，至此讼争房屋依《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的交房条件已经成就，可以交付业主，至于交付后一段时间对房屋及相关配套的缺陷进行维修保养最大限度使业主实现购买房屋的合同目的是南中公司的合同义务。根据《合同补充协议》第一条约定，出卖人可采用在闽西日报上以刊登通告的方式通知买受人办理交房手续，通知在报纸上登出，即视为已有效通知买受人。2014年6月28日，南中公司在闽西日报发出公告，通知业主于2014年6月29日办理交房手续，故双方的交房时间应确定为2014年6月29日。根据在2011年1月13日南中旭日新城基础工程开始施工至2014年4月10日期间，根据龙岩市气象局的统计数据，龙岩市新罗区城区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。故在南中公司施工期间因大风、大雨符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为152天。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条第6款规定：双方同意，自该商品房所在项目开始施工之日起至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及本补充条款所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据。原审法院仅计算抵扣交房期限天数至2014年4月10日不当，应予纠正，2014年4月11日至本案讼争商品房实际交房时间2014年6月29日止，4月30日、5月5日、5月9日、5月16日、5月18日、5月21日、5月22日、5月26日、6月6日、6月8日、6月16日共计11天出现大雨（降水量达25MM）以上天气，应予抵扣交房期限天数。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条第3款之（2）规定：“特殊原因”除不可抗力外，还包括为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、九八、创卫等），且根据监理日记和施工日记的记载，在各年度高考期间施工单位均停工，原审法院未将高考日期予以抵扣不当，应予纠正，2011年-2014年每年6月7日、8日共计8天应予抵扣，但2011年6月8日因七级大风、2014年6月8日因大雨（降水量达25MM）已予抵扣，故高考因素还应抵扣6天。在本案讼争商品房施工期间，龙岩市水务集团公司发布2013年8月3日及2013年8月27日在莲东片区及莲南路停水的通告，停水区域与南中旭日新城所在区域基本相符，故停水天数2天应抵扣被告延期交房的天数，根据《合同补充协议》第七条第1项对《商品房买卖合同》第八条补充约定如下：该条所述的交付期限，是以买受人按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的；如买受人逾期支付应付款项或存在视为买受人逾期付款的情形，则出卖人交付商品房的期限相应顺延且无须承担延期交房责任。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司没有证据证明上诉人丘从州在办理按揭贷款过程中存在《合同补充协议》第五条第2项约定的“买受人逾期未完整提供或办妥的或虽提供、办理但不符合银行要求的，或未按期签署有关合同、文件、办妥相关手续的，视为买受人逾期付款”的情形，上诉人丘从州的按揭贷款延期审批的情形不应当认定为上诉人丘从州逾期付款，不应承担逾期付款违约金，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司不能据此相应延期交房。综上，上诉人南中公司依《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之约定，依法可予抵扣交房期限的天数是152＋11＋6＋2＝171天。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司于2014年6月29日向上诉人丘从州交付房屋，延期天数为179天，其中符合双方《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条约定可以抵扣交房期限的天数为171天，因此上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司逾期交房8天，应当支付逾期交房违约金为539.95元（67.4942元／天×8天）。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司提供的建设局等相关部门通知书仅能证明政府主管部门就台风来临期间的安全生产所作出的防范措施，并不是强制停工，且台风来临期间，对工程施工实际影响最大的大风（六级）以上天气、大雨（降水量达25MM）以上天气的天数已实际抵扣，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司主张台风影响天数全部予以抵扣，没有合同依据，本院不予采信。上诉人丘从州调取证据的申请不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，本院不予支持，相关举证责任应当由提出主张的当事人承担。上诉人丘从州的上诉理由部分于法有据，本院予以支持，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司的上诉理由部分有合同依据，本院予以支持。原审法院审判程序合法，但认定事实错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第6635号民事判决第一、二、五、六项，即“一、驳回原告（反诉被告）丘从州要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第七条、第十条无效的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）丘从州要求将原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第2项、《补充协议》第八条变更调整为：“出卖人应自商品房买卖合同第八条规定的最后交房期限的第二天起，按日向买受人支付已付款总额万分之八的违约金，至出卖人实际将符合法定及约定条件的商品房交付给买受人之日止”的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）丘从州其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司其他诉讼请求”；二、撤销龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第6635号民事判决第三、四项，即“三、被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）丘从州逾期交房违约金1，687.36元；四、原告丘从州（反诉被告）应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）南中旭日（龙岩）投资有限公司支付自2012年10月28日起至2012年12月4日止，以购房款330，000元为本金、按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算的逾期付款违约金”；三、上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人丘从州逾期交房违约金539.95元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3515元，由上诉人丘从州负担3400元，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司负担115元。一审案件受理费变更为本诉案件受理费3，490元，由上诉人丘从州负担3400，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司负担115元。反诉案件受理费25元由上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长傅胜荣代理审判员陈聪聪代理审判员黄晓燕二〇一五年八月二十八日书记员许顺增（代）附主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。