南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通余民初字第01217号
原告南通海浪玻璃制品厂，住所地南通市通州区二甲镇交通路*号。
法定代表人曹建，厂长。
诉讼代表人南通海浪玻璃制品厂管理人。
负责人单正益，管理人小组组长。
委托代理人单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。
委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
被告通州区二甲汇晟塑料模具厂，住所地南通市通州区二甲镇三甲居*组***号。
负责人季平，系该厂业主。
原告南通海浪玻璃制品厂（以下简称海浪厂）与被告通州区二甲汇晟塑料模具厂（以下简称汇晟厂）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由代理审判员顾一鸣独任审判，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，因对被告汇晟厂在租赁房屋期间的添附物进行评估，依法组成合议庭，于2015年5月18日、6月8日、7月9日公开开庭进行了审理，原告海浪厂管理人委托代理人任晓峰、被告汇晟厂业主季平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告海浪厂诉称，南通市通州区人民法院于2014年8月5日以（2014）通商破字第0002号民事裁定书裁定受理南通海浪药用包装材料厂、南通海浪玻璃制品厂破产清算一案，并以（2014）通商破字第002号民事决定书指定江苏金平川律师事务所担任破产管理人。原告于2013年6月15日与被告签订租房协议，约定租赁期限为2013年6月15日至2018年6月14日，约定租金为第一年7.8万元，第二年8.8万元，第三年后每年9.8万元，租金先付后用，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定：人民法院受理破产案件申请后，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。故请求法院确认自2014年10月5日起原、被告双方已解除2013年6月15日签订的租房协议；被告汇晟厂立即迁出所租赁的房屋、场地，并将租赁物交付原告海浪厂；承担至实际交还之日的的房屋、场地占用费。
被告汇晟厂辩称，对原、被告签订租房协议无异议，管理人在2014年9月5日收取其8.8万元租金，不同意租赁合同已解除，要求继续履行租赁合同，并保留向原告方主张赔偿直接和间接损失的权利。
经审理查明，通州区二甲汇晟塑料模具厂（以下简称汇晟厂）成立于2011年，其业主为被告季平。2013年6月15日原告海浪厂（以下为甲方）与汇晟厂季平（以下为乙方）签订租房协议，甲方将座落在环镇南路海浪玻璃厂区南部的部分房屋租给乙方开办塑料厂，就租用范围、期限、租金等事项主要约定如下，一、甲方租给乙方的房屋范围：原中空板车间一幢，房屋面积723.8平方米；原彩印纸箱用房一套，房屋面积318.99平方米；辅助用房17.95平方米；合计1060.74平方米。水池一只5.5平方米；水泥场地345.57平方米。房屋产权证：通房权证二甲字第（01）10191号。乙方使用时，乙方负责用围墙将该区域与甲方隔断，不得互通等。二、租用期限为五年，从2013年6月15日至2018年6月14日止。三、租金：年租金定为第一年7.8万元；第二年8.8万元；第三年后每年9.8万元。从2013年6月开始，租金每年先付后用。四、房屋用途，甲方租给乙方开办塑料厂，租期内不得改变其他用途。若要改变用途，须征得甲方同意。五、双方在有关事项中约定，1、乙方租用期间若要改变甲方房屋结构时，必须征得甲方同意；如有损坏必须由乙方自行维修；租用结束，房屋必须完整交还甲方，包括已改造的房屋不得拆散。乙方对租用范围内的所有改造费用乙方自行承担。2、甲方若因企业改制，政策性征用、拆迁等情况需收回房屋时，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退还甲方（租金按月计算）。此外，双方还就用电、房产及土地使用税等事项又作了约定。合同成立后，原告海浪厂将租房协议项下的房屋、场地等交付给被告汇晟厂，该被告根据生产情况对租赁的房屋、场地等做了适当的改造、装饰。
2014年8月5日本院作出（2014）通商破字第0002号民事裁定书，受理南通纵横塑胶有限公司、上海绿浓包装材料有限公司对南通海浪药用包装材料厂、海浪厂的破产清算申请，合并破产清算。同年8月13日，本院作出（2014）通商破字第002号民事决定书，指定江苏金平川律师事务所担任南通海浪药用包装材料厂、海浪厂的管理人。2014年9月5日原告海浪厂工作人员季刚向被告汇晟厂收取了第二年8.8万元租金，期限自2014年8月至2015年8月止。2014年9月10日江苏金平川律师事务所作为管理人接管原告海浪厂，双方办理了资产、印章、账簿、文书等交接。
审理中，就被告汇晟厂在租赁期间对所租赁的房屋、场地等进行了适当的装饰、改建，就该部分的价值，本院委托南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估咨询公司于2015年3月20日和30日组织被告业主季平等人员进行现场丈量、核对，于2015年4月3日出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》，其中，涉被告汇晟厂有关项目评估总价为164719元。
审理中，经本院释明，被告汇晟厂不同意租赁合同已解除，坚持继续履行合同。对南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估报告中的评估项目无异议，但认为部分项目价格偏低，同意添附的部分在原告海浪厂破产清算时一并处理。
本院认为，首先，有关合同是否被解除的问题。原、被告于2013年6月15日签订的租房协议，由原告海浪厂将其合法房屋、场地等租赁给被告汇晟厂使用，合同所约定的相关权利义务明确，租房协议具有法律效力。在合同履行中，因原告海浪厂于2014年8月5日被本院裁定破产。2014年9月5日原告海浪厂工作人员季刚向被告汇晟厂收取了第二年租金8.8万元，而管理人江苏金平川律师事务所在2014年9月10日才接管破产债务人的资产、印章、账簿、文书等。根据我国破产法第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据该条的规定，虽原、被告间的租房协议尚在履行期，但在本院裁定原告海浪厂破产后，原告海浪厂于2014年9月5日收取被告汇晟厂第二年度租金，而管理人是在2014年9月10日接管原告海浪厂。根据管理人的职责，其有权决定该租房协议是否履行，管理人在本院受理破产申请后二个月内未通知被告汇晟厂继续履行合同，说明管理人未有继续履行合同的意思表示，且原告海浪厂工作人员季刚并非管理人的成员，其收取租金仅代表管理人接管原告海浪厂之前的行为，并不代表管理人同意继续履行协议的意思，故原、被告所签订租房协议于2014年10月5日被法定解除，原告海浪厂的该项诉讼请求本院予以支持。
其次，有关合同解除后原、被告的损失问题。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，原、被告间的租房协议已于2014年10月5月解除，被告汇晟厂理应在合理的期限内向原告海浪厂交还所租赁的房屋、场地等，其未交还，应承担至实际交还之日止的占用费。被告汇晟厂已交纳占用费至2015年8月，若该被告在2015年8月前交还原告海浪厂所租赁的房屋、场地等，原告海浪厂则应当按该被告实际占用期限收取占用费，多收的予以退还；若被告汇晟厂未在2015年8月底前交还的，其后产生的占用费参照原合同约定的第三年后每年9.8万元的标准计算至实际交还之日。被告汇晟厂在合同履行中，根据生产经营需要对房屋等场所进行适当的改造和装饰等，该行为属添附性质，所支付的改造和装饰等费用，原本可在租赁协议约定的期限内摊销，但原、被告间的租赁合同因破产被提前解除，原告海浪厂已进入破产程序，而双方在租房协议中仅约定租期结束，房屋必须完整交还甲方，包括已改造的房屋不得拆散。双方未对破产情形下添附物的归属及处置进行约定，审理中，被告汇晟厂同意添附物在原告海浪厂破产清算时一并处理。故根据我国物权法的原则，添附物可归原告海浪厂所有。虽被告汇晟厂对添附物价值为164719元的评估结论持有异议，但本院认为，该评估是经本院委托，在被告汇晟厂业主参与的情形下，对评估项目进行了现场丈量、核对，评估机构具有相应的资质，该评估报告的结论本院予以采纳。被告汇晟厂认为部分项目价格偏低，要求重新评估的申请，本院不予支持。至于添附物部分的受偿，应在原告海浪厂处置破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。此外，被告汇晟厂辩称的其他损失，可另行主张或采用向破产债务人申报的方式解决。
综上，根据《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第五项，第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定的规定，判决如下：
一、原告海浪厂与被告汇晟厂在2013年6月15日签订的租房协议已于2014年10月5日解除；
二、被告汇晟厂于本判决发生法律效力后一个月内，将租房协议项下所租赁的原中空板车间一幢、原彩印纸箱用房一套、辅助用房、水池、水泥场地腾空，并交还于原告海浪厂；
三、合同解除后占用费的结算方法：若被告汇晟厂在2015年8月前交还原告海浪厂所租赁的房屋、场地等，原告海浪厂则应当按被告汇晟厂实际占用期限收取占用费，多收部分应予退还；若该被告未在2015年8月底前交还的，自2015年9月始产生的占用费参照原合同约定的每年9.8万元的标准计算至实际交还之日止；
四、添附物（详见2015年4月3日南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》中涉被告汇晟厂的部分）归原告海浪厂所有，被告汇晟厂就164719元部分的受偿方法：在原告海浪厂清算破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6843元，由原告海浪厂负担4562元，被告汇晟厂负担2281元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6843元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 王 冬
代理审判员 管 中
人民陪审员 罗晓瑾
二〇一五年七月三十日
书 记 员 俞振权