广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4244号
上诉人（原审原告）：广州传识教育科技有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：丁建明，经理。
委托代理人：胡家鹏，广东德能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州学而思教育科技有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：樊保荣，总经理。
委托代理人：王千飞，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：林春燕，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人广州传识教育科技有限公司（以下简称传识公司）因与被上诉人广州学而思教育科技有限公司（以下简称学而思公司）房屋租赁纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
传识公司上诉请求：1.请求判决撤销广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初7636号民事判决。2.依法改判自2016年10月10日起，解除传识公司与学而思公司之间的《华海大厦房屋租赁合同》。3.依法改判自2016年10月10日解除《华海大厦房屋租赁合同》后，学而思公司立即按《华海大厦房屋租赁合同》第八条第六款约定完整交还租赁场所。5.判决学而思公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审判决认为“涉案租赁合同没有明确约定学而思公司无行政许可进行招生办学属于违约行为”，但《华海大厦房屋租赁合同》(下称合同)第七条第3点约定：“乙方不得擅自改变租赁用途；不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动。”合同虽未列明“违规招生办学”属于违法活动，但综合该条款的前文后理，违法活动是指承租方不得作出与其租赁用途相关的违法行为。本案中，学而思公司在没有取得办学许可证情况下擅自招生办学是与其租赁用途相关的违法行为，应属违约行为。二、一审以广州市海珠区教育局出具的《关于补充申办材料的通知》作为驳回诉讼请求的依据错误。广州市海珠区教育局于2016年10月27日出具的《关于补充申办材料的通知》与本案中学而思公司是否存在违规办学并构成违约没有关联性。传识公司于2016年9月向海珠区人民法院提起一审诉讼前，学而思公司已存在违法招生行为，传识公司已向教育局投诉并发函要求学而思公司停止违法招生行为，但学而思公司并未停止违法行为。广州市海珠区教育局于2016年10月27日出具的《关于补充申办材料的通知》仅是针对本案诉讼已经发生的客观事实的陈述，与本案中学而思公司是否作出违法招生行为以及构成违约没有关联性，一审判决以此作为驳回传识公司诉讼请求的认定依据是错误的。三、一审判决没有适用合同第十条第1点，是认定事实不清。合同第十条“违约责任”第1点明确约定：“甲乙任何一方未按本合同条款履行，或违反甲方之物业管理规定、有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行或整改，即属违约。”学而思公司违法招生办学，既违反相关法律法规，同时也违反合同第七条第3点约定，但一审判决并未适用合同第十条第1点。
学而思公司辩称：同意一审判决，不同意传识公司的上诉请求、事实和理由。理由如下：1.学而思公司不存在违约情形。学而思公司按期支付租金并且正常使用租赁场地，不存在违约情形，一审认定事实清楚。2.学而思公司已取得办学许可，不存在违规办学情形。海珠区教育局于2017年1月24日向学而思公司颁发了同意学而思公司在原承租场地办学的许可证，故传识公司认为学而思公司违约的前提条件缺失。据此，学而思公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
传识公司向一审法院起诉请求判令：1、判令学而思公司因违规办学应按《华海大厦房屋租赁合同》第十条第一款支付违约金2577356.62元（违约金计付标准为：剩余租期2016年10月4日至2021年1月19日的租金总额的30%）。2、判令自2016年10月10日起，解除传识公司与学而思公司之间的《华海大厦房屋租赁合同》。3、判令自2016年10月10日解除《华海大厦房屋租赁合同》后，学而思公司立即按《华海大厦房屋租赁合同》第八条第六款约定完整交还租赁场所给予传识公司。4、判令自2016年10月10日解除《华海大厦房屋租赁合同》后，以《华海大厦房屋租赁合同》第八条第三款约定二倍租金的标准，学而思公司向传识公司支付逾期交还场地的使用费直至完整腾退租赁场所之日止。5、本案诉讼费、保全费由学而思公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月28日，广东华海大酒店有限公司出具了一份《转租证明》，载明广东华海大酒店有限公司同意租户广州传识公司将涉案物业转租给学而思公司用作教育培训使用。
2015年11月18日，传识公司（甲方、出租方）和学而思公司（乙方、承租方）签订《华海大厦房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区江南大道中232号B座华海大厦某层物业出租给乙方作办公及教学使用；租赁期限：2015年11月16日-2020年12月31日；（第七条第3款）乙方不得擅自改变租赁用途；不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动；不得生产加工和存放易燃易爆物品；不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品；不得留宿；生产经营必须符合城市管理及市容环保要求。（第十条第1款）甲、乙任何一方未按本合同条款履行，或违反甲方之物业管理规定、有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行或整改，即属违约。如甲乙双方同意继续履行合同，违约方须支付合同余存期（剩余未履行合同约定期限）租金总额的30%作为违约金给守约方，违约方不再承担其它违约责任，余存期不足两个月的按两个月执行。如合同不再继续履行，甲方应退回乙方已付未发生的所有费用及全额保证金，守约方有权提出单方免责解除合同并要求违约方赔偿遭受所有损失；等。之后，双方又签订了《华海大厦房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限自2015年12月4日至2021年1月19日；等。
传识公司还提供了如下证据：1、关于同意筹办广州市海珠区学而思培训中心的批复，证明学而思公司未获得教育主管部门许可招生办学的事实。2、拍照图片，证明学而思公司现实已擅自招生办学，属于违法办学。3、催告函，证明传识公司经催告，催请学而思公司提供合法办学证明及相关报批手续。4、广州市海珠区教育局于2016年11月24日向学而思公司发出的《责令限期整改通知书》。
学而思公司的质证意见如下：证据1的证明内容有异议，该材料是教育局批复给学而思公司的办学意见，不能证明学而思公司没有获得教育部门的许可。证据2，因为学而思在广州有很多办学地点，所以传识公司拍摄的照片真实性无法确认，不知道是哪间，对其证明内容也有异议，因为也证明不了学而思公司是违法办学，是否是违法办学应该由教育主管部门来做出认定，传识公司作为一个出租人是没有资格也没有权利来判定学而思公司是否违法办学。证据3，学而思公司认为不需要向传识公司提供办学证明文件，这属于学而思公司的经营活动范围，与租赁事项没有关联。证据4与本案没有关联性，教育局作出的整改通知并不属于租赁合同第七条列举的从事黄赌毒、走私、贩私、制假、售假这些违法情形；本案诉讼起因是因为传识公司不断向教育局投诉，阻止学而思公司取得办学许可证，传识公司律师向教育局申请取得这份证据，也说明是传识公司的原因导致学而思公司无法取得办学许可证。
学而思公司提供了如下证据：1、租金缴交凭证，证明学而思公司严格按照合同约定，履行了足额缴交租金的义务。2、民事起诉状及相关证据，证明本案诉讼的根源，在于传识公司提出的无理要求未得到满足，继而提出更加无理的本案之诉。3、函件。4、南方都市报登载的遗失声明；证据3、4均证明传识公司指定的消防公司故意阻挠学而思公司的申报工作。5、转款凭证。6、查封民事裁定书及财产线索清单；证据5、6均证明传识公司明知学而思公司的银行账户，却故意不提供给法院，而是要求法院去查封学而思公司的教室、课桌椅子，其目的不是维护权益，而是想利用法院作为工具，破坏学而思公司的正常教学活动。7、广州市海珠区教育局于2016年10月27日向学而思公司发出的《关于补充申办材料的通知》，载明：你公司送来的《广州市海珠区学而思培训中心申办资料》收悉，由于目前你公司审评办学的场地涉及与广州传识教育科技有限公司的纠纷，且该纠纷已进入司法程序，故请贵司补充经司法判决确认可以合法使用该场地的相关资料，我局方能对你公司的开办申请予以批复。
传识公司的质证意见如下：证据1的真实性没有异议，关联性不予以确认，因为本案传识公司提起诉讼的原因是学而思公司违法办学导致合同无法履行。证据2是另外一个案子的，对本案没有参考意义。证据3、4，真实性不予以确认，因为函不是发给传识公司方的，而且消防公司与学而思公司之间的关系也和本案无关，本案的焦点在于学而思公司是否违法办学，违法办学是否属于解除合同的情形。证据5、6的真实性予以确认，关联性不予以确认，查封的问题与本案的实体问题不存在关联性，学而思公司的陈述也可以说明学而思公司已经在租赁场所进行办学活动，但办学活动并没有得到相应的政府许可，教育部门已经作出了责令整改的意见。证据7的真实性予以确认，关联性我方认为与本案审理的焦点没有关联性，反而与本案的审判结果是有关联的。
传识公司于2016年9月21日向一审法院起诉。一审审理过程中，双方确认学而思公司已依约向传识公司支付了2016年的全部租金。
一审法院认为：涉案《转租证明》载明广东华海大酒店有限公司同意传识公司将涉案物业转租给学而思公司用作“教育培训”使用，涉案租赁合同也约定传识公司将涉案物业出租给学而思公司作“办公及教学使用”，故传识公司显然是知悉并同意学而思公司利用涉案房屋进行教育培训活动，但涉案租赁合同明确约定学而思公司“不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动”，却并未明确约定学而思公司无行政许可进行招生办学属于违约行为。
考虑到学而思公司是否违反行政管理规定办学应该由有关行政管理部门予以认定和查处，学而思公司已依约向传识公司支付租金，传识公司提供的证据并不足以证明学而思公司的经营行为影响了传识公司作为出租人的合法权益，且根据学而思公司提供的广州市海珠区教育局于2016年10月27日向学而思公司发出的《关于补充申办材料的通知》，正是因为传识公司提起的本案诉讼，教育部门才通知学而思公司补充经司法判决确认可以合法使用涉案场地的相关资料后，教育部门方能对学而思公司的开办申请予以批复，故综合上述情况，传识公司以学而思公司无行政许可违法办学为由要求学而思公司承担违约责任依据不足，一审法院不予采纳，对传识公司的全部诉讼请求一审法院均不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回广州传识教育科技有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费28758元、诉讼保全费5000元，由广州传识教育科技有限公司负担。
二审中，学而思公司向本院提交了以下证据：1、2017年1月24日广州市海珠区教育局颁发的《关于同意开办广州市海珠区学而思培训中心的批复》。2、2017年1月24日广州市海珠区教育局颁发的《民办学校办学许可证》。证据1-2证明学而思公司取得了海珠区教育局的办学许可，证明传识公司上诉的前提条件已不存在。3、关于租金暂停支付的函。4、EMS快递查询情况。证据3-4证明鉴于双方租赁合同纠纷正在审理，学而思公司发函予传识公司，就暂停一次性支付下一个半年度租金的问题进行说明。5、工商银行2016年12月22日汇款凭证，证明学而思公司向传识公司支付了2017年2月4日至2017年3月3日的租金（含管理费及税），学而思公司积极及时履行合同义务。6、关于收回场地及限时搬离的通知的回函。7、EMS速递邮件改退批条。证据6-7证明学而思公司回函予传识公司，就双方租赁合同继续履行及2017年上半年度的租金支付问题进行说明。8、工商银行2017年1月23日汇款凭证，证明一审判决后，学而思公司向传识公司支付了2017年3月4日至2017年7月3日的租金（含管理费及税），学而思公司已完成租赁人义务。二审庭询时，传识公司对上述证据发表质证意见如下：1、海珠区教育局的批复是学而思公司于一审判决后取得，在传识公司起诉时，学而思公司并没有办学许可证，故对证据1-2的关联性存在异议；2、对证据3-5的真实性没有异议；3、学而思公司并未收到证据6-7所示关于收回场地及限时搬离的通知的回函；4、学而思公司对证据8的真实性无异议。
二审庭询后，传识公司又提供了一份《质证意见函》，对证据8补充质证意见称：双方之间另有房屋租赁合同纠纷由广州市天河区人民法院审理（案号为【2016】粤01**民初16434号），该另案纠纷中，被上诉人学而思公司向上诉人传识公司应付未付的租金款项为576825.72元（2016年3月31日至2017年3月31日的租金281378.4元，2017年4月1日至2018年3月31日租金295447.32元），且被上诉人在另案纠纷中应付租金依据的《天河购物中心租赁合同》先于本案依据的《华海大厦房屋租赁合同》。因此上诉人认为证据8所缴付的款项即619654.40元中的576825.72元是被上诉人学而思公司依据《天河购物中心租赁合同》向上诉人传识公司缴付的租金，42828.68元是本案涉及的华海大厦场地的租金。对此，学而思公司认为：《天河购物中心租赁合同》与本案上诉人传识公司场地没有直接租赁合同关系，无需向上诉人支付租金。学而思公司于2017年1月23日支付3月份到7月份的租金，与双方合同吻合，天河场地的租金与本案涉案场地不同。传识公司确认双方在天河购物中心的租赁场地上没有签订租赁合同，但是《天河购物中心租赁合同》约定由学而思公司向传识公司支付部分租金，故学而思公司所支付的租金应先抵扣天河购物中心场地的租金。
双方当事人在二审庭询时确认，涉案场地在2017年4月21日已停电，但双方未办理场地交接手续。被上诉人称其司无法正常办学。传识公司称已委托公证处办理场地物品封存手续。
经查，双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人传识公司经广东华海大酒店有限公司同意将涉案物业转租给被上诉人学而思公司用作“教育培训”使用，并未明确约定被上诉人学而思公司无行政许可进行招生办学属于违约行为。一审证据显示，被上诉人学而思承租上述场地后已向相关行政主管部门申请在址办学的相关手续，且已依约向传识公司支付租金，原审考虑到学而思公司是否违反行政管理规定办学应该由有关行政管理部门予以认定和查处，传识公司提供的证据并不足以证明学而思公司的经营行为影响了传识公司作为出租人的合法权益，而作出的判决，并无不当。在一审判决后，被上诉人学而思公司已获准在涉案场地办学，并取得涉案场地的《民办学校办学许可证》，开办培训中心的办学手续已完善，上诉人传识公司仍然认为被上诉人学而思公司没有取得办学许可证的情况下擅自招生就是与其租赁用途相关的违法行为，并以此为由而提出的上诉请求，依法无据，应予驳回。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62179元,由上诉人传识公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海珠
审判员 李 静
审判员 张 怡
二〇一七年五月二十七日
书记员 成宇珑
游瑞娜