四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第168号
原告（反诉被告）ＸＸ祥，男，1962年8月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人张冶卫，四川炳银律师事务所律师。
委托代理人侯天友，四川炳银律师事务所律师。
被告（反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）。住所地：四川省成都市。
法定代表人周裕宁，系公司董事长。
委托代理人罗成军，系金山公司工作人员。
原告ＸＸ祥与被告金山公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月16日受理后，依法适用简易程序进行审理。2015年5月25日，金山公司向本院提起房屋买卖合同纠纷反诉，本院审查后予以准许并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。因案件疑难复杂，本案转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。ＸＸ祥的委托代理人张冶卫，金山公司的委托代理人罗成军到庭参加诉讼。诉讼中，案件当事人申请庭外和解，但未达成一致意见，本案现已审理终结。
本诉原告ＸＸ祥诉称：2007年7月30日，其与金山公司签订了房屋买卖合同，约定自交房后1年内办结房屋所有权和土地使用权登记。但金山公司未履行约定办证义务。其与金山公司多次协商未果。根据房屋买卖合同，金山公司在约定期限内未能履行办证义务，应自原告取得房屋所有权证书与国有土地使用权证书的期限届满之次日至实际取得所有权证书之日止按日支付全部房款的万分之一的违约金。故诉请判令：1、金山公司支付违约金97402.3元；2、金山公司办理房屋所有权证及国有土地使用权证；3、本案诉讼费由金山公司承担。
本诉被告金山公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》属实，但原告的起诉已过了诉讼时效，根据合同约定，金山公司应在2009年6月30日前取得初始登记，金山公司于2012年9月27日取得初始登记，故其诉讼时效应该自2009年7月1日起算，因此原告的起诉已过诉讼时效；二、根据合同约定原告应在交房当日向金山公司缴纳办证费及其相关的办证资料，而原告于交房当日只交纳了维修基金，相关契税、印花税、登记费、抵押费等税费截止2013年4月26日才交清，且ＸＸ祥申请缓交契税，因此原告的分户产权证逾期办理系由于原告逾期交纳契税等相关税费及相关办证的资料造成的，相关延期办证的责任应由原告自己承担；三、对于办理初始登记逾期是由于地震因素，而原告签名也同意以物管费减免折抵地震及施工期间因各种因素造成的逾期办证等违约损失，故被告代原告支付的相关费用应在违约金中予以全额抵扣，且合同约定的违约金过高，请求法院予以调减；四、对于约定的转移登记时间双方有异议，本诉原告主张以合同约定的交房日期届满之次日起延期一年为约定办理转移登记的时间，而本诉被告主张应该以实际交房日期届满之次日起延期一年为约定办理转移登记的时间。故请求法院驳回原告的本诉诉讼请求。
反诉原告金山公司诉称：其与ＸＸ祥签订房屋买卖合同约定，ＸＸ祥应在与金山公司办理交房手续时，按当时规定的标准及商品房价款预交应当由ＸＸ祥承担的契税房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、专项维修基金等费用，ＸＸ祥怠于履行接房的各项义务，致使金山公司无法及时办理房屋产权登记手续。ＸＸ祥应按合同约定的交房之日即2008年6月30日前交清契税、印花税、登记费、抵押费等费用，但实际于2013年4月26日才交清上述费用，故应依约每日向金山公司支付购房款万分之一的契税违约金共87937元及每日支付应交维修基金金额万分之四的违约金共542元，以上两项违约金共计88479元。故诉请判令：1、被反诉人支付金山公司未按房屋买卖合同约定按期支付契税的违约金87937元，未按约定支付维修基金的违约金542元，合计金额88479元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告ＸＸ祥辩称：虽然合同约定了交房时交清契税等相关规定，但交房时交税金额不确定，且购房户存在不同程度未交或缓交资料及契税等费用的事实是由于金山公司未通知购房户，故过错不在购房户。另，关于应交纳契税及维修基金等费用的时间起算点，本诉原告主张以登报交房时间即2009年1月10日起算，而本诉被告主张以合同约定的交房时间起算。
经审理查明，一、原告ＸＸ祥与被告金山公司于2007年7月12日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：38522），约定ＸＸ祥购买金山公司销售（商品房预售许可证号：847）的位于都江堰市X镇X村X幢X单元X楼X号住宅，并约定房屋总价款为500783元。合同同时约定如下：第十条、出卖人应当在2008年6月30日前向买受人交付商品房。第十四条、买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费用、办理房产证、土地使用证属买受人承担的费用，并在接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十九条、（一）初始登记：出卖人应当在2009年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起3日内向买受人支付；（二）转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内支付。
二、另，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：2.9、买受人应当在出卖人交付商品房之日按政府相关规定向出卖人交纳专项维修资金，买受人逾期交纳的，自合同约定的交付期限届满日起，每延迟一日，买受人应按应付金额的万分之四支付违约金给出卖人。4.2、为能及时、统一办理产权证书，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定的标准及商品房价款预交应当由买受人承担的契税、房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、印花税、专项维修基金等费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化，则多退少补。买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担。4.3、买受人须全力配合办证事宜，并按4.2款规定向出卖人支付按政府规定应由买受人承担的办理房屋分户所有权证所需各种税、费并提交相关资料，如买受人未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料的，办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证的时间相应顺延，买受人应每日向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之一作为违约金。
三、合同签订后，ＸＸ祥向金山公司付清了合同约定的购房款500783元，2009年12月24日，金山公司向ＸＸ祥交付了房屋，2009年12月20日，ＸＸ祥向金山公司缴纳维修基金、办证费2684元，收据上注明“以上费用为预收，以实际交纳为准，多退少补”。同时，ＸＸ祥向金山房产出具申请书，申请缓交契税。2013年4月26日，ＸＸ祥补交了契税等费用。由于5.12地震不良因素的影响，双方均同意其办证期限顺延210天进行计算。另，原告签名同意金山公司为其减免物管费852元折抵地震及施工期间因各种因素对其造成的逾期办证等违约损失。案涉房屋于2012年9月27日取得初始登记，2013年11月14日已经完成房屋权属转移登记，ＸＸ祥已取得所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证。另，2008年12月30日，被告金山公司在《都江堰快报》刊登《交房公告》，载明都江堰市天源·佐岸楼盘，自2009年1月10日起开始交房。
诉讼中，ＸＸ祥不退房而要求继续履行合同。另，案外人李海燕、王军、李丹义作为案涉房屋的共有人，向本院出具承诺放弃诉权，相关权益由其共有人ＸＸ祥享有。
上述事实，有双方身份信息，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购房收据，《都江堰快报》公告，交房程序表，房屋初始产权证，国有土地使用权证，天源佐岸业主应交、实交税费清单及相关缴款凭证，申请，收条，基础数据表，庭审笔录及原、被告双方的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，ＸＸ祥与金山公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且金山公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一是ＸＸ祥关于金山公司向其支付逾期办理初始登记和转移登记违约金97402.3元及办理房屋所有权证及国有土地使用权证的请求能否得到支持；二是金山公司关于ＸＸ祥向其支付逾期交纳契税、维修基金的违约金88479元的请求能否得到支持。
关于争议焦点一，本院认为，关于逾期办理初始登记违约金的问题，根据《商品房买卖合同》的相关规定，金山公司应当在2009年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，而金山公司实际于2012年9月27日完成初始登记，因此金山公司逾期办理初始登记，其行为确已构成违约。金山公司抗辩ＸＸ祥该项诉请已过诉讼时效，按照双方的约定，该违约金应在金山公司实际取得权属证明之日起3日内向ＸＸ祥支付，即应在2012年9月30日前支付，结合5.12地震不良因素的影响，双方均同意其办证期限顺延210天进行计算，且原告办理分户产权需完成初始登记的办理，其主张办理分户登记同时亦是主张初始登记的情况，ＸＸ祥在2014年12月16日向我院提起诉讼要求金山公司支付逾期取得初始登记违约金的请求诉讼时效尚未届满，故金山公司的该项抗辩，本院不予支持。金山公司请求法院对其违约金进行调减，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于金山公司应当在2009年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，而其实际于2012年9月27日完成初始登记，考虑到双方同意扣除因地震因素而顺延的办证期限210天，加之原告签名同意金山公司为其减免物管费852元折抵地震及施工期间因各种因素对其造成的逾期办证等违约损失以及其已取得了房屋所有权证和国有土地使用权证且其未就造成损失举证证明，故本院综合金山公司的违约程度和本案的实际情况，酌情认定其逾期办理初始登记的违约金为8415元。关于ＸＸ祥要求办理房屋所有权证及国有土地使用权证的请求，现有证据表明，案涉房屋所有权证及土地使用权证均已办理且已向原告交付，故ＸＸ祥的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定，买受人应当在与出卖人办理交房手续时交纳契税、专项维修资金等办证所需的各种税、费并提交相关资料，买受人未按约定交纳办证费用并提交资料的，出卖人办理权属证明的时间相应顺延，产权证延误办理的责任由买受人自行承担。同时买受人应依约每日向出卖人支付应付维修基金金额的万分之四作为逾期支付维修基金的违约金，每日向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之一作为逾期支付维修基金以外的相关税、费的违约金。即在办理案涉房屋权属证书过程中，ＸＸ祥与金山公司均负有相应的义务，ＸＸ祥提交资料和税费的义务较金山公司的义务属于先义务，而在ＸＸ祥未能履行完毕其义务时，金山公司可拒绝履行其义务。根据庭审查明的事实，金山公司于2009年12月24日向ＸＸ祥交付房屋，ＸＸ祥也实际于2009年12月20日交清了专项维修基金，但相关契税等税费实际于2013年4月26日补交，较2009年12月24日交房时即缴清相关契税的时间已经逾期，依据合同约定，ＸＸ祥应依约向金山公司支付逾期交纳契税、维修基金的违约金。另，双方在补充协议中虽然约定了逾期提交办证资料及逾期缴纳契税的违约责任，但违约责任应当与守约方受到的损失相当。由于本院已经对金山公司承担逾期办理初始登记违约金的标准予以调减，鉴于金山公司未就造成损失举证证明，本院结合买受人就此违约的过错程度和衡平双方利益因素，将双方约定的逾期提交办证资料、逾期缴纳契税所承担的违约金酌情予以调减，故ＸＸ祥应向金山公司支付的违约金为3100元。故金山公司关于ＸＸ祥向其支付逾期交纳契税、维修基金的违约金88479元的请求，本院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告都江堰金山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告ＸＸ祥支付逾期办理初始登记的违约金8415元；
二、反诉被告ＸＸ祥于本判决生效之日起十日内向反诉原告都江堰金山房地产开发有限公司支付逾期缴纳契税等违约金3100元；
三、驳回本诉原告ＸＸ祥的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告都江堰金山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2236元，反诉案件受理费2012元，减半收取1006元，以上费用合计3242元，由ＸＸ祥承担900元，都江堰金山房地产开发有限公司承担2342元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
代理审判员 张玉婷
人民陪审员 梁 波
二〇一五年九月十四日
书 记 员 李欣然