四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1703民初1157号
原告：中国建设银行股份有限公司达州分行，住所地：四川省达州市达川区通达西路189号。
法定代表人：王飞舟，该行行长。
委托诉讼代理人：周小琴，四川盛豪律师事务所律师。
被告：任长清，男，1979年2月28日出生，汉族，住四川省达州市达川区。
原告中国建设银行股份有限公司达州分行（以下简称建行达州分行）与被告任长清金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行达州分行的委托代理人周小琴到庭参加诉讼，被告任长清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：１、判令被告立即向原告偿还贷款本金309，401.97元，利息、罚息等25，789.75元（利息、罚息等暂计算至起诉之日，实际按合同约定支付至本息还清为止）；2、原告就抵押财产享有优先受偿权，拍卖、变卖抵押财产所得款项用以偿还被告所欠原告的贷款本息及实现债权的费用；3、被告承担原告为实现债权产生的律师代理费16，500.00元；4、诉讼费、保全费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2014年7月，原告与被告签订《个人住房借款合同》，借款320，000.00元，借款期限2014年7月29日至2034年7月29日；约定贷款利息按照基准利率上浮12%，罚息按照贷款利率上浮50%收取。原告按约发放贷款320，000.00元。被告将位于达州市通川区久昌海棠新村二期A幢1-3-3号住房抵押给原告，并办理抵押预登记手续，原告已取得抵押权预告登记证明。因被告违反合同约定，自2015年1月未按期归还贷款本息，贷款已逾期，且经原告催告，仍不履行还款义务。被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告任长清未到庭，亦未提供书面答辩和证据。
原告为支持其主张向本院提交了下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，拟证明：原、被告的诉讼主体资格适格；2、2014年4月10日原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明：被告向原告申请贷款320，000.00元及应当归还本息情况、违约责任等权利义务；3、建行个人贷款支付凭证2张，拟证明：原告向被告指定收款方付款320，000.00元；4、达州市房预达字第×号房屋预告登记证明，拟证明：原告对被告所购房屋已经依法办理抵押权预告登记，原告对该房屋享有优先受偿权；5、个人贷款对账单；6、民事诉讼（仲裁）案件委托代理协议，拟证明：原告为本案委托了代理律师。
原告提供的证据均符合民事诉讼证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月10日，原告建行达州分行（贷款人）与被告任长清（借款人）签订编号510750000-2012-20140561126《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要条款约定：被告任长清向原告借款人民币320，000.00元，用于购买坐落于达州市通川区金兰路×小区×号房屋；借款期限为2014年7月29日至2034年7月29日；贷款利率为年利率、浮动利率，即在基准利率水平上上浮12%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上上浮50%；贷款利率于每年的1月1日调整；本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式进行支付，贷款人根据计划分次将304，000.00元和16，000.00元划入四川久昌商务发展有限公司的银行账户；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押和最高额保证；被告任长清以坐落于达州市通川区金兰路×小区×号房屋设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；由四川久昌商务发展有限公司承担本合同项下债务的最高额保证责任；借款人违约不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同还对争议解决等条款进行了约定。2014年4月21日，在达州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行达州分行，登记证号为达州市房预达字第×号。
2014年7月29日，原告建行达州分行按照合同约定向四川久昌商务发展有限公司账户转入320，000.00元。借款后，被告任长清自2014年12月29日起未按合同约定按期足额偿还借款本息，而不定期地向原告偿还部分借款本息，原告先后6次在四川久昌商务发展有限公司的保证金帐户上扣付任长清逾期借款本息共计38，478.98元，其中：2015年3月31日扣付8093.75元，2015年6月30日扣付7249.16元，2015年9月30日扣付6339.08元，2015年12月30日扣付5735.43元，2016年3月31日扣付4393.30元，2017年3月31日扣付6668.26元。截止2017年3月31日，被告任长清下欠原告借款本金296，712.74元。原告于2017年4月19日诉讼来院，要求依法判准其诉讼请求。本院受理后，被告任长清于2017年5月3日至6月10日期间偿还原告借款本息共计4，442.35元，其中借款本金1，717.60元、利息、罚息2，724.75元。截止2017年6月10日，被告任长清下欠原告借款本金294，995.14元。
2017年3月13日，建行达州分行（甲方）与四川盛豪律师事务所（乙方）签订《民事诉讼（仲裁）案件委托代理协议》，双方约定乙方指派周小琴等律师作为代理人办理甲方所委托的包括诉讼保全、一审、二审、再审、执行阶段中的全部事务，代理方式为风险代理，代理律师费用按现金回收金额的5%支付，无现金回收或部分现金回收，甲方则不支付代理律师费用。
本院认为，一、我国民事诉讼法规定当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告任长清经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实进行裁判。
二、原告建设银行达州分行与被告任长清签订的编号510750000-2012-20140561126《个人住房（商业用房）借款合同》，有各方当事人的签名盖章，形式要件具备，订立程序合法，合同成立；合同内容系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、禁止性规定，合同内容合法有效；原、被告之间的借贷关系成立并受法律保护，各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定向被告任长清发放借款，被告任长清应当按照合同约定按期足额偿还借款本息，但被告任长清逾期未按约定按期足额偿还借款本息，已构成违约，原告按照合同约定，有权宣布全部借款本息立即到期、要求任长清立即清偿借款本息及相关费用，因此，原告要求被告依法偿还下欠原告借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
三、预购商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建行达州分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。而且，根据《物权法》第187条的规定，不动产未办理抵押登记，抵押权未设立。由于“预告登记”并不等同于“物权登记”，故银行只有办理了抵押权登记后，才可对该房屋享有优先受偿权。因此，原告关于对被告提供的抵押物位于达州市通川区金兰路×小区×号房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿的诉讼请求，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。
四、对于原告要求被告承担为实现债权产生的律师代理费16，500.00元的诉讼请求，虽然原告提供了该行与四川盛豪律师事务所签订的《民事诉讼（仲裁）案件委托代理协议》，且原、被告双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定原告为实现债权实际发生的费用由被告承担，但律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因被告违约而造成的必然损失，且法律无明确规定，原告亦未提供为本案实际支付律师费16，500.00元的相关票据，故原告要求被告承担为实现债权产生的律师费16，500.00元的诉讼请求，本院不予支持。
五、对于原告在四川久昌商务发展有限公司的保证金帐户上扣付的任长清逾期借款本息38，478.98元，四川久昌商务发展有限公司依法可向被告任长清进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告任长清于本判决生效之日起三十日内偿还下欠原告中国建设银行股份有限公司达州分行借款本金294，995.14元（截止至2017年6月10日）；
二、自2017年6月11日起，基于未偿还本金产生的利息、罚息按编号510750000-2012-20140561126《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率和罚息利率分别计算至被告任长清付清借款本金时止。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司达州分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6575.00元，由被告任长清负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 李 媚
审 判 员 王 江
人民陪审员 陈香月
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 张 雪