广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0721民初399号原告：陈刚，男，1957年2月20日出生，汉族，灵山县灵城镇居民，住。委托诉讼代理人：陈文伍，广西拓展律师事务所律师。被告：广西明星商贸有限责任公司，住所地灵山县陆屋镇。法定代表人：张明星，该公司经理。被告：张振华，男，1982年5月8日出生，汉族，广西明星商贸有限责任公司业务员，灵山县居民。被告：施国华，男，1963年1月2日出生，广西明星商贸有限责任公司业务员，灵山县居民。原告陈刚与被告广西明星商贸有限责任公司、张振华、施国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法由代理审判员陆宜伟适用简易程序于2017年3月28日公开开庭审理了本案。书记员黄春虹担任记录。原告陈刚及其委托诉讼代理人陈文伍到庭参加诉讼，被告广西明星商贸有限责任公司、张振华、施国华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈刚向本院提出诉讼请求：1、被告归还购房款202200元及利息877304元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍从1999年8月暂计至2017年1月）；2、案件受理费由被告负担。在审理过程中，原告增加诉讼请求为：解除原告与被告于1999年8月4日签订的《房屋买卖合同书》；变更原第一项诉讼请求为：被告归还购房款202200元及资金占用期间利息639963元（利息按月利率15%从1999年8月暂计至2017年3月）。事实和理由：1999年8月4日，原告与被告广西明星商贸有限责任公司签订一份《房屋买卖合同书》，约定被告将其开发的位于灵山县双鹤商贸城一号地第六号商品房一套出售给原告。合同签订后，原告已依约将购房款付给被告，但被告未依约将房屋交给原告，后被告单方立约承诺因无法交房愿退房款并支付利息。近来原告才知是被告瞒着原告将房屋另售他人，因此，被告应退还购房款并承担相应违约责任。被告广西明星商贸有限责任公司提出书面答辩称，原告所诉是事实，但已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。被告张振华、施国华共同提出书面答辩称，本案已过保证期间，保证人依法免除保证责任，应驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据（详见证据目录）。被告广西明星商贸有限责任公司、张振华、施国华对其答辩意见均没有提供证据。经审查和质证，原告提供的证据，来源合法，内容客观真实，与案件事实有关联性。原告提供的证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年8月4日，原告（甲方）与被告（乙方）广西明星商贸有限责任公司签订一份《房屋买卖合同书》，合同主要约定：被告将其开发的位于灵山县灵城镇双鹤商贸城一号地第六号商品房一套（建筑面积77㎡）出售给原告，定于2000年3月30日前交房给原告使用；房屋售价为27万元；付款采用分期方式付款，即合同签订后16日内，原告先付15万元，于2000年4月15日前待建好基础5日内付7万元，余款待被告出具相关手续办理土地使用证及房屋所有权证后5日内付清。若原告在分期付款期限内不按时付款，则向被告支付资金占用费，费率为月利率15‰，若被告违约，除向原告退还所交房款外，应按月利率15‰支付资金占用费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于1999年8月4日及8月20日共向被告支付购房款15万元，2000年1月24日，原告再次向被告支付购房款7万元。2000年3月30日，双方约定交房的期限届满，由于被告方所开发的房产未具备交房条件，此时，被告没有依约交房给原告。此后，原告多次请求被告尽快交房。2002年12月，被告的法定代表人张明星及被告张振华、施国华作为保证人在没有与原告协商的情况下单方向原告作出立约书一份，该立约书主要载明由于在2000年3月30日前不能交房，承诺于2003年6月10日前分6次退还房款给原告，并同意支付按银行同期同类贷款利率四倍计算资金占用费。原告对被告的单方承诺不予认可，并要求被告按合同尽快交房。2004年10月3日及2006年10月2日，被告的法定代表人张明星再次在原立约书上另注载明承诺定于2007年12月31日前还清购房款。但原告一直坚持要求被告将具备交房条件的房屋交付使用。之后，原告多次请求被告履行交房义务，但被告均以各种理由拒不履行。在2015年期间，原告经多方查明，被告已将涉案房屋另售他人。为此，原告遂于2017年2月16日诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告广西明星商贸有限责任公司签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。合同签订后，原告已依约履行合同义务，但被告没有依约履行交房义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于被告违反诚实信用原则，瞒着原告将涉案房屋另售他人，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告请求解除合同的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院》第八条第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，对原告请求被告归还购房款及支付资金占用期间的利息，该主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但利息起算时间，应从双方约定交房的时间后第二天即2000年4月1日起算为宜。对被告辩称本案已过诉讼时效的主张，本院认为双方签订的合同有效成立之后，被告没有依合同约定交房的违约行为一直处于持续状态之中，对该主张，本院不予采信。被告张振华、施国华以保证人的身份单方作出承诺，但原告不予认可，故双方不存在保证法律关系，因此，被告张振华、施国华与本案无任何关联，不应承担保证责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院》第八条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈刚与被告广西明星商贸有限责任公司于1999年8月4日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告广西明星商贸有限责任公司向原告陈刚归还购房款202200元及支付资金占用期间利息（利息计算方法：以本金202200元为基数，按月利率15‰，从2000年4月1日起计至偿清债务之日止）；三、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。案件受理费6111元，由被告广西明星商贸有限责任公司负担。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。代理审判员  陆宜伟二〇一七年四月二十七日书 记 员  黄春虹证据目录：1、《房屋买卖合同》一份；2、《收据》（№0011166、№0011193、№0011169）三份；3、《张明星归还陈刚房屋款立约书》一份；4、《账簿启用表》、《目录表》各一份、《总帐科目其他应付款明细分类帐》四份。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。