福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第9374号
原告：林和寿，男，1970年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林铭蔚，福建英合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑少泽，福建英合律师事务所律师。
被告：李某，女，1977年2月19日出生，汉族，住福建省厦门市。
被告：林某，男，2005年6月20日出生，汉族，住福建省厦门市。
法定代理人：李某（系林某母亲），女，住福建省厦门市。
被告：林荣仲，男，1945年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被告：吴亚珍，女，1949年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上列被告共同委托诉讼代理人：管中建，福建旭恒律师事务所律师。
第三人：蔡永江，男，1972年12月21日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：朱炜，福建炜杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康锦平，福建炜杰律师事务所律师。
原告林和寿与被告李某、林某、林荣仲、吴亚珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案后，蔡永江于2015年7月28日作为有独立请求权的第三人提起诉讼，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序，于2015年8月25日、2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告林和寿及其委托诉讼代理人林铭蔚，被告李某、林某、林荣仲、吴亚珍的共同委托诉讼代理人管中建，第三人蔡永江的委托诉讼代理人康锦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林和寿向本院提出诉讼请求：1．李某、林某、林荣仲、吴亚珍腾空厦门市屿后北里414号源盛花园B9幢第1跃3层05单元房屋，并将该房屋交付给林和寿；2．李某、林某、林荣仲、吴亚珍立即将林志生向厦门市源胜房地产开发有限公司购买厦门市屿后北里414号源盛花园B9幢第1跃3层05单元房屋所签订的《商品房买卖合同》（合同编号1044011）、《厦门市不动产转让（销售）专用票据》原件交付给林和寿，并协助林和寿办理房屋初始产权登记；3．李某、林某、林荣仲、吴亚珍立即共同办理以林和寿为受托人的委托权限为出售厦门市屿后北里414号源盛花园B9幢第1跃3层05单元房屋所有权利的委托公证；4．李某、林某、林荣仲、吴亚珍立即共同向林和寿支付逾期办理公证的违约金（以购房款5000000元为基数，按每日0.05%计算，自2014年10月4日起计算至实际办理完成委托公证之日止）；5．李某、林某、林荣仲、吴亚珍立即共同向林和寿支付逾期交房违约金（以购房款5000000元为基数，按每日0.05%计算，自2014年10月4日起计算至实际交付房屋之日止）；6．林和寿支出的律师费8000元由李某、林某、林荣仲、吴亚珍负担。事实和理由：2006年9月13日，林志生、李某与厦门市源胜房地产开发有限公司签订一份合同编号为1044011的《商品房买卖合同》，购买厦门市屿后北里414号源盛花园B9幢第1跃3层05单元房屋（以下均称讼争房屋），此后便长期居住在讼争房屋内。2014年9月24日，林和寿与林志生、李某签订一份《房产预约买卖协议书》，约定：林和寿以5000000元的价格向林志生、李某购买讼争房屋，购房款支付给林志生、李某指定的案外人黄杰尔；林志生、李某应于2015年4月1日前交付讼争房屋；讼争房屋办理一手产权登记的费用由林志生、李某负担；林志生、李某应将出售讼争房屋的所有相关手续的权利书面委托给林和寿并对该委托进行公证。该合同还对逾期交房、逾期办理公证委托手续的违约金进行了约定。合同签订后，林和寿委托案外人王源山向黄杰尔支付了购房款5000000元；林和寿要求林志生、李某履行合同义务，但林志生、李某却以各种理由推脱拒绝。后林志生于2015年5月29日因病去世，林志生的继承人为其配偶李某、儿子林某、父亲林荣仲、母亲吴亚珍。李某及林志生的继承人应当继续履行《房产预约买卖协议书》，故林和寿提出如上诉讼请求。
李某、林某、林荣仲、吴亚珍辩称，1．2014年3月份，林志生、李某将讼争房屋出售给蔡永江，双方为此签订了《房屋买卖合同》，蔡永江已经支付了全部购房款4000000元，但林志生、李某未将讼争房屋交付给蔡永江。讼争房屋至今仍由李某在居住管理使用。2．虽然林志生、李某与林和寿签订了《房产预约买卖协议书》，约定将讼争房屋出售给林和寿；但双方之间并不存在真实的房屋买卖交易关系，双方实质上是以讼争房屋作为借款5000000元的担保。3．因开发商的原因，讼争房屋至今仍无法办理初始产权登记，故林和寿要求办理讼争房屋的初始产权登记，缺乏依据。4．讼争房屋已于2015年5月4日被厦门市中级人民法院查封、冻结，即便林和寿要求交付讼争房屋，李某、林某、林荣仲、吴亚珍也无法向林和寿进行交付。5．在无法交付讼争房屋的情况下，李某无法办理有关讼争房屋的授权委托公证手续。6．林荣仲、吴亚珍放弃对被继承人林志生遗产的继承，故不应在本案中承担法律责任。7．李某只是讼争房屋的共有人之一，交易讼争房屋均是林志生决定的，李某只能在继承林志生遗产的范围内承担违约责任。8．林某只是在继承林志生遗产的范围内承担法律责任。
蔡永江述称，林和寿主张的前三项诉讼请求均不能成立。2014年3月7日，蔡永江与林志生签订一份《房屋买卖合同》，约定蔡永江以4000000元的价格向林志生购买讼争房屋，李某亦作为共有人在合同中签字确认。蔡永江已经依约支付全部购房款，林志生也已将其与开发商签订的《商品房买卖合同》及购房款发票交付给蔡永江，并且已经将讼争房屋交付给蔡永江使用。因此，李某、林某、林荣仲、吴亚珍应当继续履行林志生、李某与蔡永江签订的《房屋买卖合同》，协助蔡永江办理讼争房屋的权属转移登记手续。
蔡永江向本院提出诉讼请求：李某、林某、林荣仲、吴亚珍协助办理厦门市屿后北里414号源盛花园B9幢第1跃3层05单元房屋的初始产权登记，并协助蔡永江办理权属转移登记手续。事实和理由：2014年3月7日，蔡永江与林志生签订一份《房屋买卖合同》，约定蔡永江以4000000元的价格向林志生购买讼争房屋，林志生应于2014年6月7日前将讼争房屋腾空交付给蔡永江；李某亦作为共有人在合同中签字确认。合同签订后，蔡永江于2014年3月7日向林志生支付了全部购房款，林志生也于同日将其与开发商签订的《商品房买卖合同》及购房款发票交付给蔡永江。后林志生于2015年4月份将讼争房屋交付给蔡永江使用。因林志生已于2015年5月份去世，其已无法协助蔡永江办理讼争房屋的权属转移登记手续，故李某、林某、林荣仲、吴亚珍作为林志生的第一顺序继承人，应继续履行林志生在《房屋买卖合同》项下的义务。
李某、林某、林荣仲、吴亚珍对蔡永江的诉讼请求辩称，因开发商的原因，讼争房屋至今仍无法办理初始产权登记，故李某、林某、林荣仲、吴亚珍无法办理讼争房屋转移登记手续。
林和寿对蔡永江的诉讼请求述称，1．对蔡永江与林志生签订的《房屋买卖合同》的真实性无法确认，蔡永江与林志生、李某之间不存在真实的房屋买卖合同关系。林和寿与林志生、李某签订《房产预约买卖协议书》时，林志生曾向林和寿出示过其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件，并表示讼争房屋未办理抵押登记手续也未出售给他人。实际上，蔡永江曾向林志生出借过大额款项，双方之间存在借贷关系。蔡永江在2013年11月份开始陆续出借给林志生33000000元，其不可能向林志生购买连初始产权登记都无法办理的讼争房屋，更不可能再支付林志生购房款4000000元。因此，林志生与蔡永江签订的《房屋买卖合同》项下的款项，实质上就是借款。同时，也不排除林志生、李某将讼争房屋出售给林和寿之后，为了逃避其合同义务，与蔡永江恶意串通而签订《房屋买卖合同》。2．蔡永江与林志生、李某之间的房屋交易不符合常理。从交易习惯上看，房屋买卖系通过房产中介进行，通常采用房产中介提供的协议版本，而蔡永江提交《房屋买卖合同》无论从形式上还是内容上，均不符合房屋买卖的交易习惯。讼争房屋迄今未仍未办理初始登记，购房人从保护自身权利的角度出发，不可能在合同签订当日就将购房款一次性支付给出卖人；而蔡永江在一次性支付款项的情况未约定何时办理权属转移登记显然并不符合常理。蔡永江主张其一次性支付了购房款，但从未向林志生、李某主张交付讼争房屋的事实也不符合常理。3．林志生在2015年4月份已经病重，后于2015年5月份因病去世；林和寿与李某就交付讼争房屋事宜曾于2015年7月21日发生纠纷并报警处理，林志生、李某不可能在2015年4月将讼争房屋交付给蔡永江。4．蔡永江与林志生、李某并未约定办理讼争房屋初始登记、转移登记的相关事宜，更未约定办理登记手续的明确时间，故蔡永江要求办理讼争房屋相关登记手续的条件还未成就。综上，请求法院驳回蔡永江的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：林荣仲、吴亚珍系林志生父母。林志生与李某于2000年9月29日登记结婚，后于2005年6月20日生育一子林某。林志生已于2015年5月过世。
2006年9月13日，林志生与厦门市源胜房地产开发有限公司签订一份合同编号为1044011的《商品房买卖合同》，约定：林志生向厦门市源胜房地产开发有限公司购买厦门市源盛花园B9幢第1跃3层05单元房屋，购房总价款为1165846元。该合同于2006年9月20日在厦门市国土资源与房产管理局办理了备案登记。厦门市源胜房地产开发有限公司向林志生开立了五份《厦门市不动产转让（销售）专用票据》，编号分别为：00015704、00015710、00015722、00029255、00029262。前述《商品房买卖合同》及《厦门市不动产转让（销售）专用票据》的原件现由蔡永江持有。
2014年9月24日，林和寿（乙方）与林志生、李某（甲方）签订一份《房产预约买卖协议书》，约定：乙方向甲方购买讼争房屋，购房总价款为5000000元，购房款应于2014年10月3日前支付；甲方应于2014年4月1日前将讼争房屋交付给乙方使用；若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付讼争房屋，每逾期一日，由违约方向守约方支付购房总价款0.05%作为违约金；双方保证于2014年10月3日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，任何一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付购房总价款0.05%作为违约金。同日，林志生、李某出具一份《委托书》，载明：林志生、李某将讼争房屋的购房款5000000元，委托林和寿支付给黄杰尔，账号43×××12，开户行建行漳州角美支行，由此产生的一切责任和后果由委托人承担。
2014年9月24日，林和寿（乙方）与林志生、李某（甲方）签订一份《协议书》，约定：甲方于2014年9月24日将讼争房屋以5000000元转让给林和寿；双方约定在林志生向黄杰尔借款及利息费用全部还清之前（定于2015年4月1日前）则乙方同意按原购买价格将讼争房屋返卖给甲方，否则超期乙方可自行处理讼争房屋；讼争房屋在2015年4月1日前以零价格由甲方承租居住，甲方不能转租或其他处理。
2014年10月8日，案外人王水源通过其名下的银行账户（账号尾号为4883）向案外人黄杰尔的银行账户（账户尾号为0674）转账支付5000000元。林和寿主张该款项就是用于支付给林志生、李某的购房款，并另行提交一份《收条》作为证据，《收条》中载明“兹于2014年10月8日收到林和寿支付给林志生的购房款（源盛花园B9幢第1跃3层05）人民币500万元整，该款项经由王水源以转账方式支付至本人建行账号。收款人：黄杰尔。2014年10月8日。”李某、林某、林荣仲、吴亚珍及蔡永江均对《收条》的真实性、合法性、关联性有异议。
2015年7月21日，林和寿向110报警，报警事项为“与李某屿后北里414号105室发生纠纷”。
另查明，蔡永江与林志生曾签订一份《房屋买卖合同》，约定：蔡永江向林志生购买讼争房屋，购房总价款为4000000元，款项一次性支付至林志生名下的银行账户（账号43×××05）；林志生应于2014年6月7日前将讼争房屋腾空交付给蔡永江占有使用；林志生应按约定协助蔡永江办理产权手续并将讼争房屋交给蔡永江使用，否则应承担相应的违约责任。前述合同中未约定购房款支付时间、办理讼争房屋权属转移登记手续的时间，其末尾打印的签字日期为2014年3月7日。李某作为共有人在前述合同中签字捺印。
2014年3月7日，蔡永江通过银行转账方式向林志生的银行账户（账号43×××05）支付4000000元。
蔡永江向本院提交了福建省泉州市中级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）泉民初字第41号民事判决，根据该民事判决审理查明的内容显示：蔡永江在2013年11月18日至2013年12月12日期间先后分五次转账支付给林志生合计25000000元，蔡永江还于2013年11月19日委托郑科显转账支付给林志生8000000元；林志生系洪文鸿向蔡永江借款的指定收款人，亦是保证人。
再查明，讼争房屋至今仍未登记至林志生名下。厦门市中级人民法院于2015年5月4日对讼争房屋采取财产保全措施进行了查封、冻结，厦门市湖里区人民法院、厦门市思明区人民法院、福建省惠安县人民法院亦先后对讼争房屋采取财产保全措施进行了轮候查封、冻结；前述财产保全措施至今仍未解除。
审理中，林和寿申请进行鉴定，鉴定事项包括：1．对蔡永江提交的《房屋买卖合同》中“林志生、李某”的签名及指印是否为林志生、李某本人签署及捺印进行鉴定；2．对蔡永江提交的《房屋买卖合同》中“林志生、李某”的签名及捺印时间与林和寿提交的《房产预约买卖协议书》中“林志生、李某”的签名及捺印时间之间的先后顺序进行鉴定。本院依法委托福建历思司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构表示“对委托鉴定要求2，经审核《房屋买卖合同》与《房产预约买卖协议书》中笔墨成分不一致，不具备可比性，故无法完成该项委托的鉴定”，该鉴定机构于2017年7月7日出具闽历思司鉴所【2017】文鉴字第109号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1．《房屋买卖合同》中落款处“李某”的签名笔迹是林志生本人所写；2．《房屋买卖合同》中落款处“李某”的签名笔迹是李某本人所写；3．《房屋买卖合同》中落款处“李某”的签名笔迹上的押名指印是李某右手拇指所留。
庭审中，林和寿对其于2014年9月24日与林志生、李某签订的《协议书》解释如下：林和寿与林志生、黄杰尔都是朋友关系，林志生通过林和寿的介绍认识黄杰尔并向黄杰尔借款，但林和寿不清楚林志生与黄杰尔之间的具体借款金额；借款后，黄杰尔一直向林志生催要返还借款，林志生因经济困难无法返还，故林志生将讼争房屋以5000000元的价格出售给林和寿，双方约定待林志生经济状况好转后，再由林志生以5000000元的价格向林和寿买回讼争房屋。李某、林某、林荣仲、吴亚珍认为，根据《协议书》的内容，可以看出林志生、李某与林和寿之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方实质是以讼争房屋作为借款5000000元的担保。蔡永江认为，林和寿与林志生、黄杰尔之间存在民间借贷关系，林和寿与林志生、李某之间有关讼争房屋的买卖应当是为民间借贷关系提供担保。
蔡永江未提交证据证明林志生已向其交付讼争房屋。蔡永江陈述其与林志生之间虽然存在民间借贷关系，但与双方签订的《房屋买卖合同》无关。林和寿则主张认为，蔡永江主张的其与林志生签订的《房屋买卖合同》项下的款项4000000元，实质上就是民间借贷关系。
本院认为，李某、林某、林荣仲、吴亚珍主张虽然林志生、李某与林和寿签订了《房产预约买卖协议书》，但双方之间并不存在真实的房屋买卖交易关系，双方实质上是以讼争房屋作为借款5000000元的担保；林和寿对此不予认可，李某、林某、林荣仲、吴亚珍对其主张未提交足够证据予以证明，应承担相应的不利后果，故对李某、林某、林荣仲、吴亚珍的前述主张，本院不予采信。本院认定林志生、李某与林和寿签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当依约履行义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，鉴于讼争房屋已被人民法院依法查封、冻结，该情形属于前述法律规定的法律上不能履行的情形，故在讼争房屋被解除查封、冻结前，林和寿与林志生、李某签订的《房产预约买卖协议书》已无法继续履行。因此，林和寿要求李某、林某、林荣仲、吴亚珍交付讼争房屋，不符合法律规定，本院不予支持。林和寿要求李某、林某、林荣仲、吴亚珍交付合同及发票并协助办理讼争房屋初始产权登记，但讼争房屋初始产权登记涉及开发商与买受人之间的权利义务关系，且讼争房屋已经被法院查封、冻结，故林和寿的该项诉讼请求，亦缺乏法律依据，本院不予支持。林和寿要求李某、林某、林荣仲、吴亚珍共同办理以林和寿为受托人的委托权限为出售讼争房屋所有权利的委托公证，在李某、林某、林荣仲、吴亚珍拒绝的情况下，鉴于该项诉讼请求的内容依法亦属于不适宜强制履行的范围，故本院亦不予支持。林和寿要求李某、林某、林荣仲、吴亚珍支付逾期办理公证的委托金及逾期交房违约金，均属于《房产预约买卖协议书》可以继续履行时违约方所应承担的违约责任，但《房产预约买卖协议书》已因讼争房屋被法院查封、冻结而无法继续履行，故林和寿的该两项诉讼请求，亦不符合法律规定，本院不予支持。在林和寿要求继续履行合同的相关诉讼请求，本院均不予支持的情况下，林和寿要求李某、林某、林荣仲、吴亚珍支付律师费，于法无据，本院不予支持。
林和寿虽主张蔡永江与林志生、李某之间不存在真实的房屋买卖合同关系，但在案证据及事实，尚无证明林和寿的该主张，故本院不予采信。本院认定蔡永江与林志生签订的《房屋买卖合同》合法有效。及上述分析，讼争房屋已被人民法院查封、冻结，故蔡永江要求李某、林某、林荣仲、吴亚珍协助办讼争房屋的初始产权登记并协助蔡永江办理权属转移登记手续，缺乏法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、驳回林和寿的诉讼请求。
二、驳回蔡永江的诉讼请求。
林和寿提起诉讼的案件受理费7300元，减半收取计3650元，由林和寿负担。蔡永江提起诉讼的案件受理费100元，减半收取计50元，由蔡永江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘宪昌
二〇一七年七月二十八日
代书 记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。