安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终485号
上诉人（原审被告）：马鞍山市中海房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区汇翠名邸5-703。
法定代表人：王士明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周玉青，安徽江南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张淑菡，女，1985年11月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托诉讼代理人：张育林（系张淑菡之父），住安徽省马鞍山市雨山区。
委托诉讼代理人：周正东，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人马鞍山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人张淑菡房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院(2017)皖0504民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中海公司上诉请求：撤销(2017)皖0504民初39号民事判决，驳回张淑菡一审中的全部诉讼请求。事实和理由：张淑菡提供的发票没有加盖中海公司的公章，不是有效证据，不能证明其缴纳了购房款，而中海公司也没有收到4万元购房款。张淑菡至今没有缴纳购房款，其缴纳房款的先履行义务没有完成，故中海公司对已经全额缴纳购房款拆迁户的逾期交房补偿承诺均与张淑菡无关，也不存在未办理房屋所有权证的损失，也依法不应判决协助办理产权登记手续。
张淑菡辩称，张淑菡在2008年出具承诺时就已交纳了购房款，当时开的是收据，后来收据换成发票。中海公司是统一时间交房的，其他住户违约金为2万元，而张淑菡因为开发票时间延迟，一审法院才支持1万元违约金，所以违约金过低。中海公司未办理产权证书给张淑菡造成的损失，一审法院是依照司法解释规定进行确定，具有法律依据。综上，请求二审法院维持原判。
张淑菡向一审法院起诉请求:1.判令中海公司立即协助其办理马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区4栋308室（施工编号13栋308室）房屋所有权登记手续及房地产权证；2.中海公司一次性支付其逾期交房补偿款2万元，未办理房屋所有权证损失11685元，合计31685元，并以4万元为基数按照银行同期贷款利率支付自2016年12月7日至中海公司实际履行完毕办理房屋权属证书义务时止的经济损失；3.本案诉讼费用由中海公司承担。
一审法院认定事实:中海公司系马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区的开发商。2008年6月2日，张淑菡位于名门世家小区地块的房屋由中海公司拆迁。2008年6月2日，中海公司向张淑菡出具一份承诺书，盖有该公司印章，内容为“兹有拆迁户张淑菡还迁我中海公司位于名门世家13栋308室107.9平方米住房一套，我方承诺总房款4万元整，张淑菡一次性交清房款，三天内腾清房屋交中海公司予以拆除，未尽事宜，按国家相关政策执行。”
2010年12月2日，中海公司出具一份承诺书，载明“尊敬的各位拆迁户：各位拆迁户已在外过渡3年多了，中海公司首先向各位拆迁户表示深深歉意，各位拆迁户在12月15日前将房屋新旧差价款、层次费、超面积的款项一次性交齐的拆迁户，中海公司承诺优惠6%，在2010年12月15日至2010年12月20日前交齐的优惠2%，在规定时间不交的拆迁户不优惠。我公司承诺在2011年5月15日不能将钥匙交给拆迁户，中海公司承诺补偿给各位拆迁1万元，如果拆迁户不按以上规定时间交齐，该承诺不生效，产生一切后果我公司不承担任何责任。……”2011年4月30日，中海公司出具一份“告示”，载明“尊敬的名门世家回迁户：中海名门世家工程，原定于2011年5月15日向安置户交付新房钥匙，由于某种客观原因，现不能按期交付新房钥匙。在此，向全体回迁户致歉。现经多方努力，调整施工节奏及进度。经与回迁户代表协商并同意，与2011年5月31日前交付所有回迁户新房钥匙，保证水通、电通、煤气管道完全安装入户（注：通气手续按港华燃气公司规定执行）。中海公司慎重承诺，确保名门世家的回迁户在2011年5月31日前发放新房钥匙，逾期拿不到新房钥匙每户将补偿5000元。”2011年5月25日，中海公司出具一份“告示”，载明“尊敬的各位拆迁户，我公司在2011年4月30日的承诺在5月底交钥匙给拆迁户，由于施工单位各方面等因素，造成工期拖延，因此未能按照承诺兑现，给各位拆迁户带来不便，现经镇政府同意和各方协商，同时为了使被拆迁户放心，对于全部交完拆迁款的拆迁户，我公司将在月底发放一把钥匙（未交新旧差价款的拆迁户在领一把钥匙时同时将款一并交齐），我公司将保证在6月30日给各位拆迁户发放钥匙，如果不能按时交付给拆迁户的承诺要兑现每户补助5000元，望拆迁户领取第一把钥匙后，暂时不要装潢，待竣工验收后，方可装潢。希望各位拆迁户能给予支持和配合”。2011年12月5日，张淑菡入住名门世家小区4栋308室。
2015年4月29日，中海公司向张淑菡开具安徽省马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）一张，载明张淑菡向中海公司交纳了4万元售房款，不动产项目名称为“名门世家花园”，销售的不动产楼牌号为“308”，建筑面积为“107.62平方米”。
一审法院认为：张淑菡与中海公司虽没有签订书面合同，但双方形成了事实上的房屋拆迁安置补偿合同关系，双方均应全面履行各自的义务。张淑菡已经提供了交款发票，证实其已经交纳了全部房款。关于张淑菡要求中海公司支付逾期交房补偿款2万元的诉讼请求。中海公司在2010年12月2日出具承诺书要求拆迁户在2010年12月20日交齐房款否则该承诺不生效，张淑菡提供的发票开具日期为2015年4月29日，虽然张淑菡称在2008年6月已全部交纳房款，但未能提供有效证据予以证实，仅能以售房款发票的开具时间认定张淑菡的交款时间。故张淑菡不符合中海公司在2010年12月2日承诺书中规定的补偿1万元的条件。中海公司此后出具的二份承诺内容没有兑现，应当支付不能按期交房承诺的补偿款1万元，故张淑菡主张的2万元补偿款的诉请，支持1万元。关于张淑菡要求中海公司协助办理房屋产权登记手续及办理产权证书的诉讼请求，房屋买卖合同中移转房屋所有权是出卖人的合同义务。本案中，中海公司未提交充足证据证明其已经履行了转移房屋所有权的义务，亦未提交证据证明未能办理房屋权属证转移的责任在于张淑菡，故中海公司应当协助张淑菡办理涉案房屋所有权登记手续并承担张淑菡未能取得房屋权属证书的违约责任。关于张淑菡要求赔偿损失的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，因涉案房屋是拆迁安置房屋，不是完全意义上的商品房，故可参照中国人民银行同期贷款年利率5.25%计算（2015年6月28日发布的1-3年贷款利率），基数为购房款4万元。其主张损失的时间可从2015年7月29日至2016年12月6日进行计算；计算为4万元×5.25%（年利率）×496天=2893.33元。张淑菡主张从2016年12月7日到办证时止的损失按银行同期贷款利率支付自2016年12月7日至中海公司实际履行完毕办理房屋所有权义务时止，符合法律规定，予以支持。判决：一、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑菡逾期交房补偿款10000元；二、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑菡未办理房屋所有权证损失2893.33元（2015年7月29日至2016年12月6日）；并以40000元为基数按同期贷款利率支付自2016年12月7日至被告马鞍山市中海房地产开发有限公司实际履行完毕办理房屋所有权证义务时止的经济损失；四、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告张淑菡办理马鞍山市雨山区向山镇名门世家4栋308室（施工编号13栋308室）房屋所有权登记手续及房地产权证；五、驳回原告张淑菡的其他诉讼请求。案件受理费65元（已减半收取），由马鞍山市中海房地产开发有限公司负担40元，张淑菡负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对中海公司提交的证据认定如下：1.情况说明、报案说明、报纸各一份，因报纸中未记载号码000××××9145号的发票，不具有与本案的关联性，故不予认定；2.承诺书一份，该证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，可以证明在2011年12月7日张淑菡未交纳购房款；3.发票三份，真实性予以认定，但达不到其证明目的。对张淑菡提交的证据认定如下：1.马鞍山市地税局出具的说明、通知书各一份，具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；2.发票真伪鉴别查询结果单，结合其提供的证据1，可以证明发票系中海公司开具，予以认定；3.申请一份，对真实性予以认定，但达不到其证明目的。本院为查清案件事实，对马鞍山市地税局服务分局征收科负责人制作调查笔录一份，可以证明涉案发票由中海公司领取并已开具。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、张淑菡是否向中海公司交纳了4万购房款；二、中海公司是否应协助张淑菡办理产权登记手续并赔偿其损失；三、原审判令中海公司支付张淑菡逾期交房补偿款1万元，有无事实和法律依据。
一、关于购房款是否交纳问题。根据张淑菡提供的中海公司于2015年4月29日开具的销售不动产统一发票，可以认定张淑菡已向中海公司交纳了4万元的购房款。中海公司认为该发票没有加盖公司印章，不能证明张淑菡已交纳购房款。但根据税务机关出具的说明和发票真伪鉴定结果通知书，以及中海公司提供的第一、二、三联发票，均可以证实涉案发票系中海公司领取并开具，并将第四联交给张淑菡，该发票同时具有收据的功能，能够证明中海公司收到张淑菡4万元购房款。发票有无加盖中海公司印章，只涉及发票是否有效问题，而不能以此否定张淑菡交纳购房款的事实。
二、关于办理产权登记手续及赔偿损失问题。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。办理房屋所有权登记手续和房地产权证是房屋出卖人的义务，张淑菡于2015年4月29日交纳全部购房款后，中海公司应当予以协助办理，而中海公司至今未履行该义务，应当承担赔偿责任。故原审判令中海公司协助张淑菡办理房屋所有权登记手续及房地产权证并赔偿其损失，并无不当。
三、关于应否支付逾期交房补偿款问题。张淑菡系名门世家小区的回迁户，中海公司于2011年4月30日出具告示一份，承诺在2011年5月31日交房，如不能交房每户将补偿5000元。又于2011年5月25日出具告示一份，承诺在2011年6月31日交房，如不能交房每户将补偿5000元。直到2011年12月5日，张淑菡才入住名门世家小区4栋308室房屋，中海公司未在承诺的时间内交付房屋，根据其出具的两份承诺，其应当支付逾期交房补偿款共计1万元。中海公司认为两份承诺只适用于交纳全额购房款的回迁户，而张淑菡没有交纳购房款，其不应支付该补偿款。但从中海公司两份公告的内容看，补偿对象是名门世家回迁户，并未设定上述条件，故对中海公司的该项上诉意见，本院不予支持。
综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由马鞍山市中海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 雍自涛
审判员 赵 辉
审判员 范秀媛
二〇一七年六月十三日
书记员 陶 净