浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第188号
原告吕钢。
委托代理人许戍枫、咸越，浙江楷立律师事务所律师。
被告浙江金纬房地产开发有限公司，住所地杭州市梅花碑8号。
法定代表人胡勇平，董事长。
委托代理人魏飞舟、沈希，浙江六和律师事务所律师。
原告吕钢为与被告浙江金纬房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月19日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2015年3月3日、4月2日、7月2日公开开庭进行了审理。原告吕钢的委托代理人许戍枫、咸越，被告浙江金纬房地产开发有限公司的委托代理人魏飞舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕钢诉称，原被告双方于2003年12月22日签订?杭州市房屋转让合同?一份，合同约定由原告向被告买受坐落于杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室住宅一套，房屋建筑面积为64.92平方米，房屋总价为233712元。合同第三条第3款约定该房权属转移手续须待原房产权证办至被告名下后方能办理；合同第七条约定被告保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证该房屋已清除原由甲方设定的抵押权，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由被告承担全部责任；第八条约定该房屋产权办至被告名下之日起三个月内办理产权过户给原告的登记手续，如在90天内原告不能取得产权证书，视为被告违约。
合同签订后，原告分两次将房屋买受款总计人民币233560元支付给被告，被告收款后出具统一的收款收据两张（一张为23560元，另一张为210000元，收款方式为现金）。被告于2003年12月22日履行了交房手续。房屋交房后，原告在对房屋装修后已入住该房，期间无数次要求被告办理房屋产权证书，被告一直以种种理由推诿，拒不履行合同约定的办证义务，导致原告一直无法取得房屋产权证书，户口一直无法迁入该房屋地址，为此给原告造成了重大经济损失。故诉至法院，请求判令：1、解除双方签署的位于杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室?杭州市房屋转让合同?；2、被告返还原告已付房款233560元，支付违约金10000元及从付款之日起至原告起诉之日止的利息161354.93元（按银行同期贷款利率计算自2003年12月22日至2015年3月5日，实际主张至被告实际返还之日止）；3、被告赔偿房屋现值与原购房款之间的差价损失910440元，装修款损失为26000元；4、被告承担原告支出的律师费30000元。
被告浙江金纬房地产开发有限公司辩称，本案两原告要求解除与被告之间2003年12月签订的房屋转让合同，返还其房屋本息及赔偿其相应损失，被告认为完全没有事实及法律依据。原、被告签订的合同符合双方真实意思表示，在签订过程中对涉案房屋的产权并不在被告名下的瑕疵，被告在合同相应条款中予以充分的告知，不存在任何的欺诈或者隐瞒，原告也在相应的合同条款中明示其无任何异议，因此被告认为，案涉的合同在双方签字后即依法成立，且作为被告在履行该份合同未有任何的过错。原告引用了合同法第94条第4项的法律依据，从本案的合同履行情况看，被告不存在任何过错和任何违约，因此原告主张要求被告赔偿其损失没有法律依据，应当依法予以驳回。
原告吕钢为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、?杭州市房屋转让合同?一份，证明2003年12月22日，原告向被告买受坐落于杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室住宅一套，并就双方权利义务进行了约定；
2、收款收据二张，证明原告分两次将房屋买受款总计人民币233560元支付给被告，被告收款后出具统一的收款收据两张；
3、照片一组，证明房屋交房后，原告在对房屋装修后已入住该房，并居住至今；
4、2002年5月23日结婚证一份，证明原告吕钢与马能玲系夫妻关系；
5、律师代理合同及律师代理费发票各一份，证明原告为此诉讼支出的费用。
经庭审质证，被告对原告提交证据1，代表被告签字的马巨力的签字无异议，马巨力当时是公司的党委书记。同时，该合同所涉及的房屋标的并非是被告自身所开发的楼盘且是通过中介单位浙江经纬房屋置换有限公司进行置换的，但是作为中介代理机构并没有在该房屋合同上盖章。证据1所反映的内容看，清楚表明了原告对房屋买卖项下的标的物的产权并不在被告名下的事实是明知的。对证据2被告单位盖章的收据金额为23560元的真实性无异议；对另一张经纬房屋置换有限公司的收据数额为21万元的真实性有异议，浙江经纬房屋置换有限公司是作为原被告双方的第三方的代理人，对该收据的真实性请法庭予以核实，但是该钱款被告确实是收到。对证据3真实性无法确定，房屋交还给本案原告实际使用的事实是确定的，双方在签订房屋合同后就已经把房屋实际移交给原告实际使用。对证据4，经审核原件，对该证据无异议。对证据5内容真实性无异议，光有合同和发票并不能证明本案的原告实际的支出，缺少支付的证明。关于律师费，在双方的合同中并没有相关的依据，因此原告主张律师费没有法律和合同依据，与本案无关联。
本院认为，证据1形式内容合法，能够证明本案的相关事实，故本院予以认定；因被告对收到案涉房屋款项并将该房屋实际交付原告的事实不持异议，故本院对证据2、3予以认定；被告对证据4、5真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定。
被告浙江金纬房地产开发有限公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、房屋移交协议书一份，2、杭州市房屋转让合同一份，共同证明涉案房屋产权在原被告订立买卖合同前已移交房管站，并未登记在被告名下，原被告双方对此事实亦为明知且均无异议的事实；
3、省轻纺集团（99）浙轻纺司资字53号文件一份，证明被告系由原浙江金纬房地产开发公司改制后组建而成，并承担该公司全部债权债务的事实。
经庭审质证，原告对被告提交证据1真实性无异议，关联性有异议。本案涉及争议所述合同项下标的物系案外第三人，对本案的程序请法庭考虑。对原告的请求权也有影响。要求办理房屋产权至原告名下的请求由于涉及案外第三人的权利，有可能会落空。这份材料是什么时间进入房管局，目前的产权情况是否已经登记在江干房管局名下，仅仅凭该协议书原告认为还无法判定。被告举证的目的是要证明原告就在签订该合同前就知道该状态，对此原告不予认可。被告应该告知原告对使用权的使用要承担相应的法律责任的情况。相反，可以更加证明了被告以欺诈行为将房屋买受给原告的事实。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，但与本案无特别的关联性。
本院认为，原告对上述证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。
诉讼过程中，本院依原告吕钢申请委托浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司对位于杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室房屋的市场价值及装修进行评估鉴定，2015年5月28日，浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司出具国仲盈信估字（2015）（杭）第052010号《房地产估价报告》，言明：“房地产（含固定装修）的市场价值为人民币117万元（其中包含固定装修价值为2.6万元）。”吕钢为此次评估支付评估费3925元。对于该份《房地产估价报告》，虽然与原告所了解的目前的市场交易价格略低了一点，但是基本上认可评估报告的意见，评估费是原告支付的。对于评估报告，被告浙江金纬房地产开发有限公司认为报告采取了市场比较法来评估涉案房屋价值，被告对该种评估方法无任何异议，但由于评估机构在评估过程中所比较的实例均系基于产权完整无瑕疵的样本，假设本案涉案房屋产权也不存在瑕疵，那么被告对评估结论即房屋总价值为人民币117万元自当不持异议。而事实上，涉案房屋具有瑕疵，即原被告双方在订立涉案的买卖合同当时均明知涉案房屋并不具有产权（事实上涉案房屋性质为房管站的公管房）。因此，被告认为在评估过程中也应当充分考虑涉案房屋系房管站公房的因素，采取市场比较法进行评估时所比较的实例也应参照同类房屋方为合理。对评估发票无异议。
就被告浙江金纬房地产开发有限公司提出异议，浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司出具《回复函》，回复如下：在原告提供的《杭州市房屋转让合同》中第3页第三条中的“3”中的“2”，“该房权属手续待原房产权证办至甲方名下后方能办理，对此双方无异议”，并非不能办理，故此次评估系以能后办理产权转移为前提进行评估的。原告吕钢对该《回复函》无异议。被告浙江金纬房地产开发有限公司认为，根据原被告之间所签房屋转让合同中对涉案房产权办理的表述是“方能办理”不是“不能办理”，故而将本次评估“以能办理产权转移为前提进行评估”。对此，被告认为，经过法庭前期开庭已查明的事实，本案所涉的房屋产权的性质并不属于“能办理”产权转移的情形，因此，为准确反映涉案房屋的市场价值，评估机构应当尊重客观事实，依据所涉房屋的实际情况（即属公管房、不能办理产权）来作出相应的评估结果。评估机构无权也不能替代人民法院自行来评判该房屋究竟是否可以办理产权，而应恪守其作为中介评估单位的职责，对按现状下不能办理产权的房屋市场价值作出评估。退一步讲，被告建议，为便于法庭全面了解本案事实，法庭可责成评估机构分情形出具相应的评估结果，而最终由法院综合全案的实际情况依法合理作出公正裁判。本院认为，就鉴定报告书，被告并未提供证据证明该鉴定程序违法及房屋价款依据有误，故本院予以认定。原、被告对发票均无异议，本院予以认定。
本院对于本案以下事实依法予以确认：
1997年4月8日，浙江金纬房地产开发公司（乙方）与江干区房地产管理局景芳房管站（甲方）签订《房屋移交协议书》，约定：乙方所在包含杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室在内的27套住宅所有权无偿移交甲方，由甲方接受产权并负责管理，等等。
2003年12月22日，浙江金纬房地产开发有限公司（甲方）与吕钢（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室，建筑面积64.92平方米；房屋转让价格为每平方米2337.2元；合同签订后，乙方即付购房款人民币贰拾叁万叁仟柒佰壹拾贰元整；该房权属转移手续须待原房产权证办至甲方名下后方能办理，对此双方无异议；交房方式为该房权属转移手续办妥，甲方正式交房给乙方；自本合同生效之日起且该房产权已在甲方名下，乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给于协助。如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金10000元整，等等。
合同签订后，原告分两次将房屋买受款总计人民币233560元支付给被告浙江金纬房地产开发有限公司，浙江金纬房地产开发有限公司于2003年12月22日履行了交房手续。
另查明，浙江金纬房地产开发有限公司系由浙江金纬房地产开发公司改制后组建而成，并承担该公司全部债权债务。
再查明，杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室现为杭州市直管公房。
本院认为，依法成立的合同对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。本案中，吕钢与浙江金纬房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。
就原告吕钢诉请解除双方于2003年12月签署的?杭州市房屋转让合同?，因案涉房屋现为杭州市直管公房，在浙江金纬房地产开发有限公司客观上已无法履行合同项下的房屋产权过户义务的情况下，吕钢诉请解除该房屋买卖合同，并返还购房款233712元，于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，造成本案原告无法办理产权登记的根本原因，在于被告改制前公司浙江金纬房地产开发公司于签订房屋买卖协议之前即将案涉房屋产权移交给江干区房地产管理局景芳房管站，故被告已构成违约，应承担相应违约责任。
对于原告吕钢主张被告支付违约金10000元、利息损失161354.93元，赔偿房屋现值与原购房款之间的差价损失910440元，装修款损失26000元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，若浙江金纬房地产开发有限公司向原告出售的杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室具备房产过户条件并按约履行房产过户义务，则原告拥有该套房屋的所有权。正是因为被告的违约行为导致合同的解除，被告尚应赔偿原告因合同解除后给其造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，该利益可确定为案涉房屋的市场现值及已付购房款之间的差价以及原告对案涉房屋装修投入的残值，现案涉房屋市场价值及装修残值本院参照浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司的房地产评估报告确定为1170000元，扣除233560元的已付房款外，被告应赔偿原告可得利益损失房款差价及装修损失人民币936440元。关于原告主张被告支付违约金10000元、利息损失161354.93元。因相应损失已在可得利益范围内予以考虑，故对于原告上述诉请，本院不予支持。
对于原告诉请被告承担原告支出的律师费3万元，因该费用的承担并未在双方签订合同中予以约定且原告聘请律师所支付的费用并非原告主张权利的必要支出，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告吕钢与被告浙江金纬房地产开发有限公司于2003年12月22日签订的座落于杭州市江干区景芳五区38幢2单元701室房屋的《杭州市房屋转让合同》。
二、被告浙江金纬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕钢返还房款人民币233712元。
三、被告浙江金纬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕钢赔偿房屋差价损失人民币910440元，装修损失人民币26000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告吕钢的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币8571元，由原告吕钢负担人民币1258元，由被告浙江金纬房地产开发有限公司负担人民币7313元。被告浙江金纬房地产开发有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。评估费人民币3925元，由原告吕钢负担人民币576元，被告浙江金纬房地产开发有限公司负担人民币3349元（被告浙江金纬房地产开发有限公司于本判决生效后三日内迳付原告吕钢）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币17142元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 韩 涛
二〇一五年十月十二日
代书记员 徐媛媛