北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初15459号
原告：北京京泰龙国际大酒店管理有限公司，住北京市东城区珠市口东大街19号。
法定代表人：王云龙，董事长。
委托诉讼代理人：胡福建，男，1984年11月19日出生，原告公司职员。
委托诉讼代理人：刘韫杰，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：圆满祝福（北京）健康科技有限公司，住北京市石景山。
法定代表人：李海霞，副总经理。
委托诉讼代理人，邱岳，北京市蓝石律师事务所律师。
原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司（以下简称京泰龙酒店公司）诉被告圆满祝福（北京）健康科技有限公司（以下简称圆满健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告京泰龙酒店公司委托代理人胡福建、刘韫杰、被告圆满健康公司委托代理人邱岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京泰龙酒店公司诉称：2014年11月8日，原被告签订《京泰龙国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定被告向原告承租位于京泰龙酒店×层编号为×的房间（以下简称涉诉房屋），面积约240平米，租期自2014年11月8日至2019年11月7日止，其中2014年至2016年期间的月租金为87600元，租金为每三个月预先支付一次。合同签订后，原告如约履行了合同义务，但自2016年2月起，被告即拖延支付租金。经原告多次催告，仍拒绝支付租金，构成违约。2016年4月28日，原被告协商决定解除租赁合同，但被告至今仍拖欠租金289080元。被告迟延支付租金的行为构成违约，故要求被告支付租金289080元，违约金及滞纳金866077元。
被告圆满健康公司辩称：原告所述签订合同情况属实。被告租赁涉诉房屋销售虫草。自2015年12月起，原告对外发布出租涉诉房间的信息，为了让被告腾退房屋，经常给被告停电。2015年年底，被告向原告交纳5000元滞纳金和5000元电费，同时原告同意免除之前的全部滞纳金。被告交纳租金至2016年2月7日。由于原告经常采取断电，导致无法保管、销售虫草，被告不得以未在3月4日向原告交纳下一期租金，且在当日从涉诉房屋处搬走。被告没有违约，原告断电的行为构成违约，且被告曾向原告交纳押金10万元，该押金足以抵扣被告所欠租金，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订涉诉合同，约定原告向被告出租位于北京市东城区×大街×号×层编号为×的房间，面积为240平米，用于经营虫草等高档名贵药材，租赁期内，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方应于2014年11月8日零时前向乙方交付房屋；租期自2014年11月8日至2019年11月7日止，其中第一年至第二年年租金为1051200元，即月租金为87600元，押金为10万元，合同终止或解除后，甲方在扣除相关违约赔偿金、租金等费用后无息返还乙方；每三个月为一个租金付款周期，以预先交纳方式按期支付，首期租金于交付房屋后14日内支付甲方，此后各期租金在前一付款日期之后每3个月支付一次（遇银行休息日相应顺延）；乙方应当负担包括但不限于水、电、煤、通信、空调等费用，其中电费为每度1.4元，该费用由甲方代收；第五十四条约定“租赁期内，除本合同列举的情形之外，乙方不得擅自解除本合同，提前退还该房屋。如乙方违约，除应当承担提前退还给甲方造成的租金损失外，应当另行向甲方支付违约金10万元”；乙方未经甲方同意逾期缴纳房屋租金的，按照拖欠租金额每日百分之一的标准向甲方支付滞纳金，该滞纳金计复利；乙方逾期不支付租金累计超过三十天，甲方有权单方面提前解除合同，要求乙方补齐所欠款项并由乙方承担本合同第五十四条约定之违约金；任何一方违反合同约定，需向对方支付违约金10万元，若违约金不足抵付受损方实际损失的，违约方还应赔偿违约金与实际损失之间的差额；乙方存在违约行为的，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、暂停出租房屋等方式以促使乙方及时履行义务。合同签订后，原告向被告交付了涉诉房屋，收取了被告的押金10万元。2015年12月10日，被告向原告交纳滞纳金5000元，原告开出收据内容为“滞纳金（2015.11.8-2015.2.7止租金）”。12月31日，原告向被告购电4900元。
根据合同约定，租金支付日期应当为每年的2月22日、5月22日、8月22日及11月22日。根据原告提交的收据和转账记录，应于2015年2月22日交纳的租金，被告于同年3月28日交纳104300元，4月24日交纳5万元，5月20日交纳6万元，6月15日交纳4.85万元；应于2015年5月22日交纳的租金，被告于同年7月1日交纳7万元，7月14日交纳10万元，7月28日交纳9.28万元；应于2015年11月8日交纳的租金，被告于同年11月20日、24日各交纳5万元，于12月1日交纳10万元，于12月7日交纳6.28万元。对于上述证据，被告表示由于腾房搬家，导致财物账目遗失，无法核对账目确认其真实性。经释明，被告明确表示银行转账记录亦无法核实，也未提交任何有关支付租金的证据。
2016年5月3日，原告通过EMS向被告发出通知函，以被告拖欠租金超过30天为由，解除涉诉合同，并要求被告于5月7日前交还涉诉房屋并承担违约金，该函件于次日以单位收发章形式签收。
另，原告提交其负责人吕晓川与被告前门店店长马立新微信聊天记录，内容为5月14日23点26分马立新称“虫草行大门钥匙放在京泰龙前台了，麻烦你去拿一下”。5月16日吕晓川称没收到钥匙；马立新答复，前天他打电话让拿着钥匙每天晚上在那儿上班的保安把钥匙放前台下面。
庭审中，马立新作为被告申请的证人出庭作证，称原告经常采取断电方式催缴房租，2015年12月原告再次断电并拒绝为被告电卡充值，马立新提出交纳5000元滞纳金并免除其他滞纳金，原告默认该提议，并收取了被告5000元滞纳金及电费4900元；购电后直至次年3月4日之间未发生停电；3月4日起，原告再次断电直至5月6日；被告迫于无奈于3月4日搬走部分货物，3月24日向原告交纳钥匙被拒绝，5月6日搬走全部物品并向原告交付钥匙；对于原告提交的微信聊天记录，被告认可真实性，但称其中所述钥匙为第二把钥匙。被告认可该证人证言，认为未能交付钥匙的原因在于原告拒绝接受。原告证人与被告有利害关系，其证言前后矛盾，多次更改，数处不符合日常生活经验，不认可该证人证言。
经询，原被告双方均同意以押金、电费在本案中进行折抵。
上述事实有《京泰龙国际大酒店房屋租赁合同》、租金收据、银行账户明细、通知函、微信聊天记录、购电收据及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的涉诉合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。原告主张被告多次迟延交纳租金，被告并未提供相应的证据予以抗辩，故对于原告提交被告交纳租金的收据及转账记录，本院予以采信。原告依据合同约定，行使单方解除权，并无不当，且被告已腾空交还涉诉房屋，故涉诉合同现已解除。被告主张原告经常断电，被告迟延交纳租金行使抗辩权，鉴于被告多次拖欠租金，同时被告认可自2015年12月底至2016年3月4日期间并未发生断电现象，被告未于2月22日交纳下一期租金，没有事实和法律上的依据，构成违约，应当支付其占用房屋期间的租金、使用费，并支付违约金及滞纳金。关于被告占用房屋的时间，鉴于被告及其证人马立新数次表述不一致，马立新在微信表示于5月14日指示员工向原告交付房屋钥匙，但直至5月16日亦无法确认已经实际交付，而原告认可5月16日收到钥匙开始控制房屋，本院采信双方各自对己不利的陈述，确认自5月16日起原告实际控制涉诉房屋。被告以双方口头协商滞纳金变更为5000元抗辩，但仅以证人证言进行佐证，证人称原告口头默认，并未口头明示或以书面形式予以确认，亦未提交证据证明双方存在以默认形式变更合同的交易习惯，且原告对该情况不予认可，故对该抗辩意见本院不予采信。关于剩余电量，原告主张为631.4度，被告主张为610度左右，鉴于原告管理收取电费事宜，并已收回涉诉房屋，原告较被告更为了解电量情况，此外原告就电费陈述系对己不利的陈述，故本院采信原告对剩余电量的陈述。鉴于原被告约定的违约金及滞纳金过高，且原告未对其损失进行举证，故本院对于被告要求调整的主张，予以支持，关于其数额，本院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告圆满祝福（北京）健康科技有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司支付租金二十八万九千零八十元（其中十万元以被告圆满祝福（北京）健康科技有限公司向原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司交纳的押金折抵，八百八十三元九角六分以被告圆满祝福（北京）健康科技有限公司向原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司交纳的电费折抵）；
二、被告圆满祝福（北京）健康科技有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司支付违约金及滞纳金两万五千元；
三、驳回原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7598元，由原告北京京泰龙国际大酒店管理有限公司负担5532元（已交纳），由被告圆满祝福（北京）健康科技有限公司负担2066元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 崔 赟
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 张紫茜