上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初19822号
原告(反诉被告)：刘六弟，男，1961年11月15日生，汉族，住上海市宝山区。
被告(反诉原告)：马焕文，男，1981年2月12日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。
原告(反诉被告)刘六弟与被告(反诉原告)马焕文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘六弟、被告马焕文及其委托诉讼代理人季克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)刘六弟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告尾款人民币2万元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付逾期付款违约金(以224万元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年4月16日起至实际支付之日止)。事实与理由：2015年11月28日，刘六弟与马焕文签订上海市房地产买卖合同，约定，刘六弟将上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给马焕文，转让价224万元。合同签订后，刘六弟依约办理了过户手续，并于2016年4月16日将上述房屋交付给马焕文，马焕文除支付了大部分购房款外，余欠尾款2万元迟迟不付，经刘六弟多次催讨未果，故为此涉讼。
被告(反诉原告)马焕文反诉并辩称，请求驳回原告的所有诉请。理由如下：1、马焕文确实有尾款2万元未付，但系行使抗辩权，合理拒付；2、刘六弟在合同履行过程中有三项违约，一是刘六弟未依约迁出户口，根据房地产买卖合同约定，刘六弟应于2016年2月27日之前迁出原有户口，但刘六弟实际于同年6月22日迁出户口，迟延了117天，构成违约，应承担的违约金额为131,040元(以224万元为基数，按日万分之五的标准，计算117日)；二是刘六弟延期交房，根据房地产买卖合同约定，交房日期为同年2月29日，但刘六弟实际交房日期为同年4月16日，迟延了47天，构成违约，应承担的违约金额为52,640元(以224万元为基数，按日万分之五的标准，计算47日)；三是刘六弟未依约将全部家具全部交付给马焕文，根据房地产买卖居间协议约定，家具应随同一起交付，但交房时有一张大床、一个大衣柜及一台电视机未交付。前两项合计超过18万元，抵扣马焕文应付尾款2万元，并自愿降低违约金，故，马焕文反诉要求：判令刘六弟支付马焕文违约金10万元。
原告(反诉被告)刘六弟针对反诉辩称，不同意马焕文的反诉请求。刘六弟于2016年2月29日等马焕文来交接房屋，但是马焕文一直未来，后来双方通过中介公司于同年4月16日进行了交接。户口系于同年6月22日迁出，虽然迟延迁出，但未造成马焕文经济损失。根据房地产买卖合同约定，留给马焕文的是固定装饰和固定设备，现刘六弟仅搬走了一张床、一个衣柜、一台电视机及私人生活用具。
经审理查明，2015年11月15日，出售方(甲方)刘六弟与买受方(乙方)马焕文签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方以224万元的价格将系争房屋出售给乙方。另约定，双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后10日内交房，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方支付尾款2万元；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，随同转让的家具家电及室内装饰品为所有固定装修、两台空调、一台洗衣机、两张床、一套餐桌、两台大的电视机和现有家具；等等。
同年11月28日，卖售人刘六弟(甲方)与买受人马焕文(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方以224万元的价格将系争房屋出售给乙方。其中，补充条款(一)约定：1、……室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；2、若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；6、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；7、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。其中，附件二约定，设备：固定设备；装饰：固定装饰；以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另行支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。其中，附件三约定：乙方应支付甲方首期房款68万元，含尾款2万元；乙方应支付甲方第二期房款156万元，第二期房款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准；乙方应支付甲方尾款2万元，甲乙双方一致约定于2016年2月29日之前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。
上述合同签订后，马焕文向刘六弟支付了除尾款2万元以外的全部房款。2016年3月8日，马焕文经核准登记为系争房屋的产权人。同年4月16日，马焕文与刘六弟办理了交房手续，并签署了房屋交接书。同年6月22日，刘六弟将系争房屋内的原有户口全部迁出。
审理中，刘六弟表示，双方原定于2016年2月29日之前交房，因当时马焕文尚有一笔贷款156万元没到账，故未交房。贷款后于同年3月22日到账，当时刘六弟也不知道。同年4月，中介公司提醒贷款应该到账了。刘六弟查账核实确已到账后，双方就办理交房手续了。关于户口迁出，马焕文同意户口晚迁，当时刘六弟房屋尚未买好，母亲又年迈，故拖了几个月。关于违约金，违约金约定过高，希望予以酌情调整。
审理中，马焕文表示，合同履行期间，马焕文多次跟中介公司找刘六弟交房，但刘六弟以各种原因推脱。交房后，也是经马焕文多次催促，刘六弟拖至2016年6月才将户口迁出。第二期房款于同年2月29日之前的确未到位，但在同年3月初到位后就立刻付给原告了。关于违约金，违约金约定过高，计算标准应以中国人民银行活期存款利率为准。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、物业清单、房屋交接书、房产证、户籍资料及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，刘六弟与马焕文就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于本诉部分。根据房地产买卖合同约定，双方对该房地产进行验看清点，由刘六弟交付给马焕文，并由马焕文支付刘六弟尾款2万元。现系争房屋已交付，故刘六弟要求马焕文支付尾款2万元的诉请，符合合同约定，本院予以准许。至于马焕文是否应承担逾期付款违约金。本院认为，即使刘六弟在履约过程中存在一定的违约行为，但合同并未约定刘六弟有违约行为时马焕文有权扣押房款不予支付，马焕文可通过诉讼等途径向刘六弟主张违约金，因此，现刘六弟要求马焕文支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以准许。至于逾期违约金的具体金额，马焕文主张违约金约定过高，认为应以中国人民银行活期存款利率的标准计算。本院根据公平原则及诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，酌情确认违约金以224万元为基数，自2016年4月16日起按中国人民银行活期存款利率计算至实际付清之日止。关于反诉部分。根据房地产买卖合同约定，刘六弟应于同年2月29日之前向马焕文交付系争房屋，现实际交房时间为同年4月16日，刘六弟构成违约，应承担违约责任。刘六弟抗辩认为，其在等马焕文来交接房屋，对此，本院认为，交房系出售方应履行的合同义务，且刘六弟于庭审中也表示因贷款156万元未到账故未交房，但双方于2015年11月28日签订的房地产买卖合同并未约定房款到账后再进行交房，故上述抗辩意见，本院不予采纳。根据已查明的事实，原有户口应于2016年2月27日之前迁出，现刘六弟实际迁出时间为同年6月22日，已构成违约，应承担违约责任。刘六弟抗辩认为，晚签户口经过马焕文的同意，但未向本院提交证据予以证明，故，本院不予采纳。至于违约金的具体金额，刘六弟主张违约金约定过高，本院根据公平原则及诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，酌情确认刘六弟支付马焕文逾期交房违约金及逾期迁出户口违约金合计3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)马焕文于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)刘六弟支付尾款2万元；
二、被告(反诉原告)马焕文于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)刘六弟支付逾期付款违约金(以224万元为基数，自2016年4月16日起按中国人民银行活期存款利率计算至实际付清之日止)；
三、原告(反诉被告)刘六弟于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)马焕文支付违约金3万元；
四、对原告(反诉被告)刘六弟的其他诉讼请求，不予支持；
五、对被告(反诉原告)马焕文的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为3,824元，由原告(反诉被告)刘六弟负担3,514元；由被告(反诉原告)马焕文负担310元。反诉案件受理费为1,150元，由原告(反诉被告)刘六弟负担345元，由被告(反诉原告)马焕文负担805元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄 蔚
二〇一八年二月六日
书记员 陈霞君
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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