广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1784号
上诉人（原审原告）：余伟雄，住所地广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：刘云学，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市金活实业有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦1006-1008室。
法定代表人：赵利生，董事长。
委托代理人：薛展涛，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：邓富云，广东世纪华人律师事务所律师实习律师。
上诉人余伟雄因与被上诉人深圳市金活实业有限公司（以下简称金活公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1147号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
余伟雄原审诉讼请求：1、确认余伟雄、金活公司签订的《租赁协议》自2014年1月5日起自动解除失效；2、金活公司返还余伟雄商铺并支付自2014年3月13日起至实际返还商铺时止期间的占用费（暂计算至2015年5月12日为22545.40元）；3、诉讼费用等由金活公司承担。
原审法院审理查明：
一、位于深圳市罗湖区解放南路2003号金世界商场三层总建筑面积为2333.08平方米,包括227个小商铺，余伟雄即为其中编号为XX号商铺的业主。该XX号商铺的产权资料电脑查询结果显示商铺用途为商业金融业，房屋建筑面积9.75平方米,产权登记人为余伟雄，产权核准日期为2003年3月6日。包括余伟雄在内的金世界商场三层大部分业主曾与金活公司签订租赁合同，约定在2008年3月3日至2014年3月12日期间将房产统一出租给金活公司，且在上述租赁合同到期后，大部分金世界商场三层业主与金活公司续签了租赁合同。
二、余伟雄、金活公司于2013年10月29日续签了《租赁协议》，约定余伟雄将XX号商铺出租给金活公司；租赁期限为6年，自2014年3月13日至2020年3月12日；2014年3月13日至2016年3月12日期间月租金为人民币928.60元；合同第3.3条约定,乙方应于本协议签订后的2014年3月25日前交纳租赁保证金差额（前期租赁保证金顺延）；合同第十条特别约定，考虑到租赁场地的完整对乙方（金活公司）经营的重要和必需性，双方一致同意，如果截止至2014年元月5日，乙方仍未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，则本租赁协议自动解除，双方无须为对方承担任何责任。
上述合同签订后，金活公司继续租赁XX号商铺至今，并依约向余伟雄补交租赁保证金差额、支付租金。
三、2015年6月30日，包括余伟雄在内的69个金世界商场三层小商铺业主向原审法院提起系列案〔案号为（2015）深罗法民三初字第1146-1213、1215号〕，起诉的事实理由及诉讼请求与本案基本一致。该69个金世界商场三层小商铺业主均与金活公司续签了租赁合同，但续签时间不一致，部分续签时间在2014年1月5日之后，该69个小商铺总面积为715.57平方米。除69个系列案所涉租赁合同，金活公司未向原审法院提交金世界商场三层小商铺其他续租合同。余伟雄为证明金世界商场三层小商铺至令尚有超过10%的业主未与金活公司续签租赁合同，向原审法院提交其单方制作的《金世界商厦三楼商至今未与金活实业公司签约的业主名单》，该名单反映至今尚有21个商铺共235.53平方米未与金活公司续签租赁合同，该21个商铺面积占金世界商场三层面积的10.1%。金活公司认可至今未与其中的7个商铺续签租赁合同,但对于另外14个商铺,金活公司称该14个商铺业主与金世界商场三层的次承租人深圳市金匣子文化发展限公司直接签订了租赁合同。金活公司认可该21个商铺面积合计235.53平方米。
四、余伟雄本案中主张金活公司按照金世界商厦三楼商场2014年的指导租金标准即人民币240元/月/平方米与合同约定的租金标准差额向余伟雄支付房屋占用费。
原审法院审理认为，余伟雄、金活公司双方于2013年10月29日续签的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁协议》签订后，余伟雄依约将XX号商铺继续租赁给金活公司使用，金活公司亦依约向余伟雄补交租赁保证金差额及支付租金，双方均依约履行了各自的租赁合同义务。
本案的争议焦点是《租赁协议》是否于2014年1月5日解除。对此，余伟雄称《租赁协议》第十条明确约定“考虑到租赁场地的完整对乙方（金活公司）经营的重要和必需性，双方一致同意，如果截止至2014年元月5日，乙方仍未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，则本租赁协议自动解除，双方无须为对方承担任何责任”，现金活公司截止至2014年1月5日未与金世界商厦三楼商场的90%商铺的业主签订租赁合同，因而《租赁协议》依约应于2014年1月5日解除。原审法院认为，金活公司在本案中未提交充分证据证明截止至2014年1月5日其与金世界商厦三楼商场的90%商铺的业主签订租赁合同，金活公司对此应承担举证不能的法律后果，且从原审法院查明的事实可知，至今至少尚有21个商铺未与金活公司签订租赁合同，该21个商铺占金世界商场三层面积的10.1%，因此，原审法院采信余伟雄的主张，确认截止至2014年1月5日金活公司未与金世界商厦三楼商场的90%以上商铺的业主签订租赁合同。但是，从该《租赁协议》解除条款订立目的看，该条款的订立是基于“考虑到租赁场地的完整对乙方（金活公司）经营的重要和必需性”，显然，该解除条款订立目的是在签约率未达到90%的特定情况下赋予金活公司合同解除权，以保障金活公司的经营利益。余伟雄租赁合同的目的是收取租金，租赁场地是否完整并不影响余伟雄依约收取租金，因此，余伟雄不享有该合同解除权。况且《租赁协议》自2014年3月13日履行一年多以来，金活公司依约向余伟雄补交租赁保证金差额、支付租金，双方均依约履行合同义务，余伟雄未因金活公司续租的商铺总面积未达到金世界商厦三楼商场的90%而影响租金收取，金活公司亦到庭明确表示不愿解除合同，余伟雄获取租金的合同目的可以实现，因此，《租赁协议》仍属有效合同。综上，余伟雄要求确认《租赁协议》自2014年1月5日起自动解除失效的诉讼请求，原审法院不予支持。余伟雄第2项诉讼请求建立在其要求确认《租赁协议》自2014年1月5日起自动解除失效的诉讼请求成立的基础之上的，因此，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回余伟雄的全部诉讼请求。本案一审受理费人民币364元，由余伟雄承担。
上诉人余伟雄不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》自2014年1月5日起自动解除失效；3、改判被上诉人返还上诉人商铺并支付自2014年3月13日起至实际返还商铺时止期间的占用费（暂计算至2015年5月12日为22545.40元）；4、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人在一审的第一个诉讼请求是“要求确认原、被告签订的《租赁协议》自2014年1月5日起自动解除失效”。“自动解除、自动失效”就意味着不以当事人的意志为前提，也无须当事人来提出或行使。只要双方签订的租赁协议约定的条件成就或约定的事件发生，该租赁协议就自动解除、自动失效了。本案的争议焦点应是查明双方约定的自动解除失效的条件是否成就，约定的事件是否发生，并以此来确认《租赁协议》是否自动解除失效。2、如果《租赁协议》第10条该条款是赋予合同当事人合同解除权的话，那也应该是赋予双方合同解除权，上诉人完全有权依据该条款行使合同解除权。3、上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》及其中的第10条是被上诉人提供的格式合同和格式条款。被上诉人与金世界商厦三楼业主签订的租赁协议中均有内容完全相同的第10条。根据《中华人民共和国合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方（被上诉人）的解释。因此，在本案中应作出对上诉人有利的解释。4、上诉人认为，被上诉人与金世界商场三楼商铺业主的签约率是否达到90%直接影响上诉人是否出租和租金的收益。金世界商场地处罗湖商业黄金地段，地铁开通，人流量大，同地段的商铺租金最高达每月每平方几千元，就连最低标准的政府租金指导价也是240元每平方米每月。如果在被上诉人未达到90%的签约率的条件成就时合同自动解除失效，上诉人商铺出租的租金还能是每月每平方米95.23元吗？怎么能说是不影响上诉人的租金收取或租金收益呢？5、上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》第10条的规定属于对合同的效力约定了附解除条件。这种约定并不违反法律规定。既然解除条件成就了，就应支持上诉人的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》在2015年1月5日自动解除失效。6、被上诉人在2014年元月5日明知未达到90%的签约率，故意隐瞒此点关键事实，不告知上诉人，并在之后向上诉人支付租赁保证金差额和租金。除此外，被上诉人还欺骗其它未签约业主，虚构“已有90%的签约率，只剩你们几个业主未签”等谎言，所以，在2014年元月5日后才又有一部分业主与被上诉人签约。上诉人在不知情的情况下接受了被上诉人的租赁保证金差额和租金。直到2015年起诉前，上诉人才知道在2014年1月5日前根本没有达到90%的签约率，即使到目前为止还未达到。上诉人得知事实后立马就向一审法院提起诉讼以维护自己的合法权益。7、被上诉人是金世界商场的开发商，金世界商场的物业管理也是由其负责。上诉人等大多数业主也曾自主对外招商，出租商铺，但在被上诉人及其物业公司的刁难和阻挠下无法实行，只好被迫返租给被上诉人。在返租时，被上诉人又利用其经验、资金、大业主身份等优势，加上原告等小业主人员分散、缺少相互沟通等劣势，对原告等小业主采取欺骗、诱迫等手段让业主以95.23元每平方米的价格（政府租金指导价为240元每平方米，低至政府租金指导价的40%。）与其签订租赁协议，然后高价租给它人，获取巨额暴利。上诉人等业主与被上诉人签订的《租赁协议》明显显失公平。
被上诉人金活公司口头答辩称：1、双方签约及争议背景是因为金活公司为了解决广大三楼业主分别承租了金世界商厦三楼商铺，并将分别承租的三楼商铺整体转租给深圳市金匣子文化发展有限公司，金活公司与余伟雄签订的原租赁合同期限为6年，即2008年3月13日至2014年3月12日，金活公司依约于2008年3月20日向余伟雄支付了租赁保证金1365元并按时支付了租金，原租赁合同到期前，双方均同意续约，续约后的合同期限仍为6年，金活公司依约于2014年3月24日向余伟雄支付租赁保证金差额492.2元并按时支付租金，金活公司正常履约至今。2015年5月，包括余伟雄在内的一小部分业主商铺业主受到个别人的蛊惑，为增加出租收入的一己私利提起本案的诉讼。2、上诉状回避了续租合同第12.2条的合同生效约定及涉案合同2014年3月24日才生效的事实，错误主张涉案合同在双方都签署的“2013年10月29日成立，属合法有效”。3、涉案续租合同第10条约定的，既不是合同法第四十五条所适用的“附生效条件的合同”，也不是“附解除条件的合同”。续租合同第12.2条才属效力性条款。续租合同第10条属于合同解除性条款，且约定的是金活公司的合同解除权。续租合同第10条约定的“自动解除”条件的截止日期设在续租合同第3.3条和第12.2条共同约定的合同生效之前，即合同未生效如何触发合同自动解除？因此，涉案续租合同第10条不论如何“作出对上诉人有利的解释”，都不可能作出涉案续租合同在2014年1月5日或之前已经生效的解释。双方2008年签订的租赁协议于2014年3月12日到期后，双方继续履行续租合同，包括补足租赁保证金、执行三个月免租期、交付租金等，余伟雄均予以接受。即双方已通过其行为持续不间断地实际履行涉案续租合同一年多，余伟雄主张涉案续租合同已于2014年1月5日自动失效明显与事实不符。金世界商厦三楼200多个商铺紧密相连，牵一发而动全身，但包括余伟雄在内的少数商铺业主无顾双方多年来长期稳定的租赁关系，无视续租合同签订一年多以来金活公司正常履约而余伟雄予以接受的事实。对余伟雄而言，续租合同系真实意思表示，履行续租合同是起缔约的真正目的。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于解除权的问题，《租赁协议》第十条明确约定“考虑到租赁场地的完整对乙方（金活公司）经营的重要和必需性，双方一致同意，如果截止至2014年元月5日，乙方仍未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，则本租赁协议自动解除，双方无须为对方承担任何责任”，该条约定金活公司在期限内未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约时《租赁协议》自动解除，该条的“自动解除”并非为金活公司和余伟雄约定合同解除权，而是《租赁协议》的解除条款，是当事人以意思表示限制合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”如合同附解除条件，当解除条件成就时，无需任何一方当事人主张“解除权”，合同自动且当然的失效。因此《租赁协议》第十条实际为《租赁协议》所附解除条件，并非约定解除权，原审认定为金活公司的解除权约定，认定错误，本院予以纠正。
合同所附解除条件生效的前提是解除条件成就前合同处于生效状态，本案涉案《租赁协议》于2013年10月25日签订，该《租赁协议》约定的合同解除条件是2014年1月5日未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，同时在第12.2条约定了合同生效条件即“本协议经双方签字，以及乙方交足两个月租金数额的租赁保证金后生效，……”，如果《租赁协议》在2014年1月5日之前生效，而金活公司2014年1月5日未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，则解除条件成就，无需双方主张解除权，合同自动失效；如果《租赁协议》在2014年1月5日之前未生效，且双方仍坚持“金活公司需在2014年1月5日前与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约”为合同履行的前提条件，而金活公司2014年1月5日未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，则双方无需再履行合同生效条件。但实际上，金活公司在2014年3月24日支付了租赁保证金，余伟雄也收取了租赁保证金，双方履行了合同生效条件，此时如认为《租赁协议》第十条有效，则产生合同生效及解除的现象，显然有悖常理，而且双方作为完全民事行为能力人均应履行交易时的审慎义务，即在支付和收取租赁保证金时，如果双方仍坚持“金活公司需在2014年1月5日前与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约”为合同履行的前提条件，则应明确向对方提出，虽然余伟雄主张不知道金活公司是否与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，但该主张不能免除其履行合同的审慎义务，何况此后双方继续按照合同约定支付和收取了租金近一年，这些实际履行行为，表明双方通过实际行为变更或放弃《租赁协议》第十条的约定，《租赁协议》第十条不影响合同效力，《租赁协议》仍属有效合同，合同有效，即应恪守履行，余伟雄要求确认《租赁协议》自2014年1月5日起自动解除失效没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上，上诉人余伟雄的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正，但原审处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费364元，由上诉人余伟雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年三月十一日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。