江苏省南京市中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2013）宁民终字第4031号
上诉人（原审被告）王来喜，男，1955年10月7日生，回族。
委托代理人李敏怡，女，1962年10月30日生。
上诉人（原审被告）赵淑君，女，1961年5月11日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京苏宁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。
法定代表人倪培玲，该公司总经理。
委托代理人徐小兵、罗璇，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人王来喜、赵淑君因与被上诉人南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院于2013年8月9日作出的（2013）浦民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人王来喜的委托代理人李敏怡、上诉人赵淑君，被上诉人苏宁物业公司的委托代理人�璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏宁物业公司原审诉称，2005年5月28日，苏宁物业公司与南京浦东建设发展股份有限公司（以下简称浦东公司）签订《前期物业服务合同》；2006年12月1日，王来喜、赵淑君又与苏宁物业公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）。据此，苏宁物业公司从2005年5月28日起承担北外滩水城的前期物业管理服务工作，苏宁物业公司依约履行了相应的义务。王来喜、赵淑君系北外滩水城的业主，其应按约交纳相应费用。但从2008年2月至2011年10月，王来喜、赵淑君存在未缴纳物业管理服务费、公共能耗费的情形。经苏宁物业公司多次电话通知、张贴公告以及委托律师发《律师函》向王来喜、赵淑君催要，但王来喜、赵淑君仍未缴纳。根据《物业协议》第三章第一条的约定，王来喜、赵淑君所有的住宅按建筑面积0.9元�㎡／月的标准计算，王来喜、赵淑君累计欠缴物业管理服务费163.74㎡×0.9元×45个月（08.2.1—11.10.31）=6631.5元；根据《物业协议》第七章第四条的约定，王来喜、赵淑君应从逾期之日起至实际交纳之日止，按每日万分之五的标准缴纳滞纳金，滞纳金自2008年3月1日起计算至实际交纳之日止。王来喜、赵淑君应当支付2008年2月1日至2011年6月30日欠缴的公共能耗费292元，该项费用按银行同期贷款利率计算利息，自2008年3月1日起计算至实际交纳之日止。综上，请求法院判决王来喜、赵淑君支付苏宁物业公司物业管理服务费6631.5元及滞纳金（自2011年7月1日起按照每日万分之五的标准支付滞纳金至物业服务费付清为止）；公共能耗费292元及利息；王来喜、赵淑君承担本案诉讼费用。
王来喜、赵淑君原审辩称，不交物业费是有原因的：1、物业公司没有按照物业协议来履行，房子出�质量问题向物业报修，至今未修；公共水管漏水致使其卧室及多处墙体被水浸泡、起鼓、发霉；2、楼房外墙装饰条严重腐蚀，存在安全隐患；3、物业公司不能同等对待业主，物业要求空调外机不能随意放置，但后来的业主都可以随意放置空调外机。4、公共信箱不做防雨蓬，致使信件、报纸经常受潮；对花草、树木不进行治理，使业主饱受害虫侵扰。
原审法院经审理查明，王来喜、赵淑君系南京市浦口区柳州东路200号威尼斯水城业主。2005年5月28日，苏宁物业公司与浦东公司签订《前期物业服务合同》一份，双方约定：浦东公司选聘苏宁物业公司对威尼斯水城-
浪漫水都小区提供前期物业管理服务事宜，委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；苏宁物业公司收取物业管理服务费、按户分摊的公共水电�、按用水量分摊的二次加压供水水泵电费；委托管理期限自2005年5月28日起至业主委员会成立、签订新的《物业服务合同》，并完成向政府主管部门备案生效之日止。2006年12月1日苏宁物业公司与王来喜、赵淑君签订的《前期物业管理服务协议》（下称《物业协议》），对物业座落、建筑面积、物业管理服务费标准以及违约责任等作出了约定，其中，王来喜、赵淑君的物业座落于南京市浦口区柳州东路200号威尼斯水城，建筑面积为163.74平方米，物业管理服务费标准为每月每平方米0.9元；物业管理服务费用按季交纳，王来喜、赵淑君应在每季度第一个月上旬履行交纳义务；如王来喜、赵淑君违反协议，不按协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，苏宁物业公司有权要求王来喜、赵淑君补交所欠费用并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。
为催缴物业服务费，2010年4月20日，苏宁物业公司向王来喜、赵淑君发出律师函，表示王来喜、赵淑君自2008年2月至2010年3月欠缴物业管理费3831.52元、公共能耗费40.44元，并要求王来喜、赵淑君在律师函发出后10日内交清欠款。
原审庭审中，苏宁物业公司陈述其主张的物业费6631.5元系从2008年2月1日计算至2011年10月31日，计算标准为163.74㎡×0.9元×45个月（08.2.1—11.10.31）=6631.5元；其所主张的违约金系从2008年3月1日起按照每日万分之五的标准计算至物业服务费付清时为止。其所主张的公共能耗费292元系从2008年2月1日计算至2011年6月30日止；其所主张的公共能耗的利息计算方式为：自2011年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至王来喜、赵淑君实际给付之日止。原审庭审中，王来喜、赵淑君表示其自2008年起未交纳过物业管理费及公共能耗费，对苏宁物业公司主张物业费的违约金及公共能耗的�息不予认可。
原审法院认为，苏宁物业公司与王来喜、赵淑君签订的《物业协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，而且，《物业协议》已对物业座落、建筑面积、物业管理服务费标准以及违约责任、公共能耗费等做出了明确的约定，故苏宁物业公司主张王来喜、赵淑君支付物业服务费6631.5元于法有据，予以支持。双方在《物业协议》中约定的违约金是双方在合同履行过程中，对物业服务费迟延交付违约责任的约定，王来喜、赵淑君自2008年2月1日起即拖欠物业服务费，现苏宁物业公司依照该约定主张王来喜、赵淑君按每日万分之五的标准支付违约金，不违反法律规定，予以支持，但违约金应自苏宁物业公司向法院主张权利之日起计算至判决确定的履行期限届满之日止为宜。苏宁物业公司要求王来喜、赵淑君支付2008年2月至2011年6月欠缴的公共能耗费292元的诉讼请求，于法有据，予以支持。由于《物业协议》未对公共能耗费约定利息，故对苏宁物业公司要求王来喜、赵淑君支付公共能耗费利息的诉讼请求，不予支持。关于王来喜、赵淑君以苏宁物业公司不履行物业服务的相关义务，未尽职尽责且因公共水管漏水造成其房屋多处墙体被水浸泡、脱皮、起鼓、发霉给其造成损失为由，拒绝支付相关费用，对此，原审法院认为，王来喜、赵淑君以此作为其支付物业管理服务费的前提条件，无法律依据，同时，物业管理服务费是小区物业管理服务资金的重要来源，该费用如不能按时收取，将不利于物业管理企业提高服务质量，因此，对王来喜、赵淑君该辩解意见，不予采纳。同时，原审庭审中原审法院已向王来喜、赵淑君释明，如因公共水管漏水给其造成损失可另案起诉相关当事方来维护自身的合法权益。据此，依照《中华�民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、王来喜、赵淑君于判决生效之日起十日内给付苏宁物业公司2008年2月1日至2011年6月30日物业管理服务费6631.5元，并支付违约金（违约金计算方式为：自2012年2月9日起以6631.5元基数，按照每日万分之五的标准，计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、王来喜、赵淑君自判决生效之日起十日内给付苏宁物业公司公共能耗费292元；三、驳回苏宁物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由王来喜、赵淑君负担。
王来喜、赵淑君不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人未尽到物业管理法定义务，违约在先。上诉人在2008年之前一直积极交纳物业费、公共能耗费，从未拖延，但是�上诉人收费后却没有履行相关维修、养护、管理、维护义务。上诉人的房屋自2007年交付之后就发现房屋出现漏水问题，致使房屋卧室及多处墙体被水浸泡发霉，上诉人报修后问题却迟迟得不到解决。上诉人认为被上诉人没有按照物业管理服务协议履行义务，违约在先，导致上诉人无法继续缴纳相关的管理费用。2、被上诉人对整个小区管理混乱，被上诉人要求空调外机不能外置楼外墙，上诉人遵守该规定花费近5000元打地道、通水管来安装空调，但被上诉人却同意其他业主在外墙上安装空调，不需要花费任何费用。除上述两点以外，被上诉人还存在许多其他违约行为，因此，上诉人只能以拖延交纳物业费这种方式来抗辩被上诉人的严重违约行为来维护自身的合法权益。二、一审法院判决超审限，严重违反法定程序。被上诉人起诉的时间为2012年2月9日，但是一审判决�期为2013年8月9日，时间持续达18个月。恳请二审法院撤销原审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人苏宁物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，王来喜、赵淑君与苏宁物业公司签订的物业协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。双方签订物业协议后，苏宁物业公司一直在涉案小区内履行物业管理义务，王来喜、赵淑君应当依约缴纳物业管理费及公共能耗费。交纳物业管理费、公共能耗费是业主的主合同义务，因此，王来喜、赵淑君认为苏宁物业公司的物业服务存在瑕疵，可以通过其他途径主张权利，不能以此为由拒交相关物业费用。本案在原审法院审理中，经过多次调解，于2013年8月9日�决结案，并不违反法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人王来喜、赵淑君负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一四年一月二十日
书记员 张 毅