湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第55号
上诉人（原审原告）邵阳市海联电器有限公司，住所地湖南省邵阳市邵水东路大众电影院西侧。
法定代表人范斌，该公司总经理。
委托代理人马家文，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南金基投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区向韶村18栋1608房。
法定代表人许秋钦，该公司董事长。
委托代理人李含英，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人邵阳市海联电器有限公司（以下简称海联公司）与被上诉人湖南金基投资置业有限公司（以下简称金基公司）不当得利纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2014年11月12日作出（2014）长中民一初字第01079号民事判决。海联公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人海联公司的委托代理人马家文，被上诉人金基公司的委托代理人李含英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海联公司诉称：2013年7月底，原告海联公司知悉被告金基公司开发的位于长沙市芙蓉区远大一路1398号东岸城邦时代中心楼盘有大型商业房产出售，便委托他人与被告金基公司取得联系。被告金基公司告知原告海联公司，该大型商业房产带租出售，分布在两层，一楼面积约1000多平方米，二楼面积约9000平方米。原告海联公司派员前往现场查看，此房确系带租出售，承租人系步步高商业连锁股份有限公司，租期为15年。经过沟通，原告海联公司欲按8800元／㎡价格购置该房产，总价约9000多万元，双方于2013年8月29日签订《认购书》。之后，原告海联公司按照认购书的约定支付部分定金、预付款。后来双方当事人对同地段类似大宗交易的商业房产进行商务调查，对商品房买卖合同进行详细沟通，最终以5400元／㎡价格成交，并于2013年11月5日分别签订两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为713232876101、7132338170201）。原告海联公司在付款时，误将认购书中的预约价格计算出的总价当成了购房款，共向被告金基公司支付了90689632元。而《长沙市商品房买卖合同》约定，原告海联公司只需要向被告金基公司支付55650456元，被告金基公司不当得利35039146元。根据《民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还给受损失的人。原告海联公司于2014年3月12日查账后发现多支付被告金基公司35039146元，与被告沟通，但被告不置可否，特提起诉讼，请求被告金基公司返还现金35039146元，并责令被告按银行同期同类贷款利息赔偿原告自2014年3月12日至被告实际返还之日的损失（截止2014年7月21日利息为709614.54元）。
原审法院经审理查明：一、双方当事人签订相关协议的事实。2013年8月29日，原告海联公司与被告金基公司签订《东岸城邦·步步高商业铺面认购书》（以下简称《认购书》），《认购书》中第一条约定：“乙方（即海联公司）认购甲方（即金基公司）楼宇位置：长沙市远大路汽车东站旁，东岸城邦时代中心裙楼商业201（约9106.92平米）、101（约1198.72平米）共两个商铺（共10305.64平米，详见后附平面图）…”第二条约定：“甲、乙双方约定房价及支付方式：乙方选择的付款方式为：一次性。铺面为带租约销售，甲方已经提供合同复印件，乙方已认可并同意履行租赁合同条款。两个商铺单价为8800元／㎡（大包干，即本物业由甲方负责税金、手续费等全部杂费），单价中包含买卖合同价和带租约商铺经营收益费两大部分。两个铺的总价为人民币90689632元…双方约定有关购买该物业之契税、维修基金、律师费、公证费、登记费及其他一切有关之税费，概由甲方支付”。2013年9月9日，金基公司向海联公司出具委托函，要求将东岸城邦步步高商业铺面部分购房款32619717元支付至金基公司账户之外的其他公司账户，分别是支付深圳市科荣达投资发展有限公司13374083元、支付深圳市万德高贸易有限公司16636056元、支付长沙市嘉顿商场经营管理有限公司2609578元。2013年10月30日，海联公司与金基公司签订《东岸城邦·步步高商业铺面补充协议书》（以下简称《补充协议书》）。该协议书中约定：“甲（即金基公司）、乙（即海联公司）双方于2013年8月29日签订了东岸城邦·步步高商业铺面认购书，并且乙方于2013年8月30日已支付定金人民币伍佰万元整。由于乙方所开户的银行信贷资金规模问题，乙方不能按认购书所约定的时间付款，经甲、乙双方友好协商，现就付款问题达成以下补充协议：一、乙方于2013年11月5日前付款31548656元整。甲方收到该款后，马上签订101号商铺和201号商铺网签合同（商品房买卖合同）。二、乙方于2013年11月20日前支付余款54140976元整。甲方收到款项后，5个工作日内办理好101和201门面的房产证，并且当天交付给乙方。3、若乙方按补充协议一、二项如期付款，甲方将不追究原认购书中乙方的违约处罚。若乙方未能按照补充协议一、二项如期付款，甲方将按原认购书追究乙方的相关违约责任和违约金的处罚。四、其他条款按原认购书执行”。2013年11月5日，金基公司与海联公司签订《长沙市商品房买卖合同（合同编号：713232876101）》，该合同约定：“第二条买受人所购商品房的基本情况：…买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为坐落于芙蓉区远大一路1398号第公寓式酒店［幢］n［单元］1［层］101号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准…该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积为1198.72㎡，其中套内建筑面积1011.78㎡…第六条、付款方式及期限…定金贰佰伍拾万元整（2500000.00）于本合同签订之日支付，剩余房款叁佰玖拾柒万叁仟零捌拾捌元（￥3973088.00）于2013年11月20日前一次性支付。…”同日，双方当事人另签订《长沙市商品房买卖合同（合同编号：713233170201）》，该合同约定：“第二条买受人所购商品房的基本情况：…买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为坐落于芙蓉区远大一路1398号第公寓式酒店［幢］n［单元］2［层］201号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准…该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积为9106.92㎡，其中套内建筑面积7618.43㎡…第六条、付款方式及期限…定金贰佰伍拾万元整（2500000.00）于本合同签订之日支付，剩余房款肆仟陆佰陆拾柒万柒仟叁佰陆拾捌元（￥46677368.00）于2013年11月20日前一次性支付。…”
二、海联公司支付购房款项事实。《认购书》、《补充协议书》等签订后，海联公司分12次向金基公司支付相应款项，分别为：2013年8月28日支付5000000元、2013年11月4日支付12934949元、16089815元、2523892元（三笔共计31548656元）、2013年12月4日支付3000000元、3000000元（两笔共计6000000元）、2013年12月5日支付2000000元、2014年1月9日支付5000000元、2014年3月3日支付10000000元、2014年3月4日支付15000000元、10000000元（两笔共计25000000元）、2014年3月6日支付6140976元，全部共计90689632元。上述款项中，2013年11月4日支付的三笔款项分别付至深圳市科荣达投资发展公司、深圳市万德高贸易有限公司、长沙市嘉顿商场经营管理有限公司，共计31548656元，其余款项均付至金基公司在中国银行南大路支行的开户账号61×××10。2013年8月28日、2014年1月9日、2014年3月3日、2014年3月4日、2014年3月6日的款项从海联公司法定代表人范斌账号支付，海联公司、金基公司在庭审中均认可上述由范斌支付的款项系海联公司的涉案商铺买卖支付款项。
三、金基公司支付涉案房产交易税费的事实。依据付款申请单、汇兑支付凭证、长沙市房屋产权监理处交易汇总缴款通知单、双方当事人陈述等证据可以认定：2013年8月29日，金基公司向长沙市物业维修资金管理中心缴纳维修资金3358711元，其中涉案商铺维修资金1236676元。金基公司于2014年3月11日向长沙市地方税务局缴纳涉案商铺的契税2226019元（101房契税258924元、201房契税1967095元）、印花税27826元（101房印花税3237元，201房间印花税24859元）。
四、金基公司与案外人吴某关于涉案商铺代理销售及结算事实。2010年5月25日，金基公司与吴某签订《金基置业（长沙市）项目独家营销代理合同》（以下简称《代理合同》）。该《代理合同》中约定“第一条物业位置甲方（即金基公司）将其位于长沙市远大路与双杨路交界处的地产项目，占地面积约3万平米的商住项目（原定名：芙蓉新天地，现名东岸城邦）（下称“东岸城邦物业”）全权委托乙方（即吴某）为该物业独家策划、销售代理及招商。…第四条委托代理费…二、销售代理费1、计算方法以售出物业的生效的销售合同金额为基准，按照代理费率计算提取代理费：1.1东岸城邦物业包括其所有的可销售住宅、商铺、车位，其基本代理费率具体为：住宅1.3%、商铺2%、车位2%…4.1所有单位销售代理费用的结算依据以甲方与客户签订《房地产买卖合同（预售）》为最终结算依据…”。涉案商铺销售后，李凌蕾代表吴某与邹艳代表海联公司制作并审核通过《东岸城邦步步高费用清单》（以下简称《清单》），该清单载明：总价90689632元、费用合计3491621元、销售总额87198011元、销售提成1743960元、账外31548656元，应计提成630973元，账内55649355元，应计提成1112987元。2014年3月13日，李荣泉向吴某转账630973元。2014年3月20日，金基公司向长沙市嘉顿商场经营管理有限公司汇款1112987元，相应银行凭证附言部分记载为“代理费”。吴某认可销售代理费已经由金基公司全部予以支付。2014年3月8日，吴某向金基公司开具发票，载明劳务费为1112987元。2014年9月5日，吴某向金基公司开具发票，载明金额为630973元。
五、涉案商铺交付的事实。2014年3月14日，原告海联公司法定代表人范斌出具收条一份，载明：“今已领到东岸城邦时代中心商场、公寓式酒店101、201房产证（证号分别为长房权证芙蓉字第××、71××54）”。庭审中，原告海联公司称其未收到涉案房产的租金，被告金基公司称因原告海联公司与其他公司有诉讼争议，该租金收益被其他法院予以冻结，但未提供证据予以证明。
另，2013年6月5日，金基公司与案外人刘谦签订《长沙市商品房买卖合同（合同编号：20110695302）》，该合同约定金基公司出售坐落于芙蓉区远大一路1398号公寓式酒店3层302房，该商品房建筑面积为507.27㎡，总价款为5072700元。2012年6月29日，金基公司与案外人樊小艳、李金元签订《长沙市商品房买卖合同（合同编号：20110695202）》，该合同约定金基公司出售坐落于芙蓉区远大一路1398号公寓式酒店2层202房，该商品房建筑面积为509.59㎡，总价款为6115080元。2011年11月15日，金基公司与案外人张国军、高爱霞签订《长沙市商品房买卖合同（合同编号：20110695108）》，该合同约定金基公司出售坐落于芙蓉区远大一路1398号公寓式酒店1层108房，该商品房建筑面积为44.67㎡，首付款1220644元，余款1200000元办理贷款。2011年11月16日，金基公司与案外人奚慧平、严广亮签订《长沙市商品房买卖合同（合同编号：20110695109）》，该合同约定金基公司出售坐落于芙蓉区远大一路1398号公寓式酒店1层109房，该商品房建筑面积为45.26㎡，总价款为2353520元。上述销售房屋均开具销售不动产统一发票，发票所载金额与上述《商品房买卖合同》约定售价一致。
原审法院认为：案件争议系不当得利纠纷。不当得利是指没有合法依据取得不当利益，且造成他人损失的法定情形。不当得利当事人应当返还其获得的不当得利及相应孳息。故本案审查的关键与核心在于被告金基公司收取原告海联公司90689632元是否具有合法依据。具体分析如下：第一，原告海联公司与被告金基公司签订的《认购书》、《补充协议书》中共同明确约定了交易标的、交易价格、付款期限、标的物交付及办证事宜，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，系双方当事人的真实意思表示，未存在法律规定的可撤销或无效情形，未违反法律法规的强制性规定，故该《认购书》、《补充协议书》成立并生效。第二，原告海联公司与被告金基公司已依照《认购书》、《补充协议书》的约定履行各自义务。原告海联公司支付购房款时间、金额、方式与《认购书》第二条第一项、《补充协议书》第一条、第二条约定相符，即海联公司在《认购书》签订当日按照《认购书》第二条第一款约定向金基公司支付5000000元定金；海联公司依据《委托函》、《补充协议书》第一条约定在2013年11月4日向案外人深圳市科荣达投资发展有限公司、深圳市万德高贸易有限公司、长沙市嘉顿商场经营管理有限公司支付共计31548656元；海联公司依据《认购书》第二条、《补充协议书》第一条、第二条的约定共计支付购房款90689632元。金基公司按照《认购书》第二条约定支付涉案商铺交易的契税、印花税、维修基金等税费共计3490521元；金基公司在海联公司付清全部款项后依约交付涉案房产的产权证。第三、金基公司与海联公司就涉案房产签订的《长沙市商品房买卖合同》无效。《认购书》中约定涉案商铺系带租约销售，《长沙市商品房买卖合同》却对此重要事项未予以约定，但原告海联公司认可商铺的销售仍按《认购书》的约定以带租约方式实际履行。同时，依据被告金基公司陈述、销售代理人吴某证人证言、付款凭证等足以认定双方当事人就涉案房产签订《长沙市商品房买卖合同》中变更交易价格系为少缴其应缴的印花税等税费，《长沙市商品房买卖合同》中约定的交易价格并不能代表当事人的真实意思表示。而且，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》因侵犯国家合法权益、以合法形式掩盖非法目的应认定为无效。综上，被告金基公司按照《认购书》、《补充协议书》的约定共计收取原告海联公司购房款90689632元，具有充分的合法依据，并未构成不当得利。另，被告金基公司按照《营销代理合同》中第四条第二款销售代理费率计算方式（销售商铺代理费率为2%）的约定，分账外、账内方式向吴某支付代理费分别为630973元、1112987元，与双方当事人按照账外、账内支付购房款项相一致。《认购书》、《补充协议书》均由原告海联公司法定代表人范斌签字确认，涉案商铺部分购房款亦分多次从范斌账号支付给被告金基公司，现原告海联公司称其多付35039146元，于常理不合。原告海联公司称签订《认购书》后，双方当事人对同地段类似大宗交易进行了商务调查后变更了成交价格，但仅有其单方陈述，未提供其他证据予以证明。综上，被告金基公司提供充分证据证明其有权获得涉案商铺购房款总计90689632元，故海联公司请求金基公司返还不当得利本金35039146元及其相应利息的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：驳回邵阳市海联电器有限公司的诉讼请求。案件受理费220544元，由邵阳市海联电器有限公司承担。
上诉人海联公司不服一审判决上诉称：1、一审判决认定事实错误，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且效力要高于《东岸城邦·步步高商业铺面认购书》和《补充协议》；2、一审法院未按上诉人变更后的诉讼标的额计算诉讼费，导致一审诉讼费计算错误，请求将诉讼标的额从一审的35039146元变更为31548625元；3、一审判决对证据的认定与案件事实认定自相矛盾；4、一审法院适用法律错误。请求：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民一初字第01079号民事判决；2、依法改判：责令被上诉人返还上诉人现金31548625元为基数，按银行同期同类贷款利率计算利息赔偿上诉人自2014年3月12日至被上诉人实际返还之日的损失。
被上诉人金基公司答辩称：一审判决程序合法，事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，应予维持。
二审中，上诉人海联公司向本院提交了1份证据：证人吴某与范斌的短信记录，拟证明证明吴某伪造证据的事实。
上述证据经当庭质证，金基公司对该份证据的真实性予以部分认可，认为短信记录中对于签约时间安排中的第二点即“9月7日前签合同（分期）8月31日前乙方支付合同总价的部分（隐性）款项”部分予以认可，其余均不予认可，对合法性、关联性不予认可。
根据双方当事人举证、质证的情况，本院对上诉人海联公司于二审期间提交的证据认证如下：该份证据系复印的手机短信内容，共两份，一份在一审中已提交，另一份与一审提交的有出入，中间多了三条留言与回复，但该证据证明之事实与本案事实缺乏关联性，故对于该证据，本院不予采信。
被上诉人金基公司在二审期间未向本院提交新的证据。
二审期间，经本院当庭询问，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。
本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案中，存在房价为8800元／㎡的《东岸城邦·步步高商业铺面认购书》，《东岸城邦·步步高商业铺面补充协议书》两份和房价为5400元／㎡的《长沙市商品房买卖合同》两份。《东岸城邦·步步高商业铺面认购书》、《东岸城邦·步步高商业铺面补充协议书》中明确约定了交易标的、价格、付款期限、标的物交付及办证事宜，具备商品房买卖合同的主要内容，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且双方已按此协议履行，协议合法有效。而《长沙市商品房买卖合同》，根据金基公司的陈述、销售代理人吴某证人证言、付款凭证能够认定双方当事人签订的该两份《长沙市商品房买卖合同》中变更交易价格系规避税费。且该两份《长沙市商品房买卖合同》中遗漏了《东岸城邦·步步高商业铺面认购书》中关于涉案商铺系带租约销售之内容，而上诉人海联公司对协议约定以带租约方式实际履行认购协议书予以认可。故《长沙市商品法买卖合同》不能代表当事人的真实意思表示，属“以合法的形式掩盖非法的目的”、“恶意串通损害国家利益”的合同，应属无效合同，不受法律保护。综上，《东岸城邦·步步高商业铺面认购书》、《东岸城邦·步步高商业铺面补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，能够反映本案涉案房产的真实交易价格，且金基公司提交了金基公司与吴某签订的《金基置业（长沙市）项目独家营销代理合同》，双方帐外、帐内支付的购房款按合同中约定的代理费率计算，与吴某帐外、帐内实际收取的代理费相一致，能够进一步认定金基公司收取海联公司的购房款90689623元具有合法依据。海联公司称由于公司内部财务管理混乱，导致财务人员多付了35039146元，本院认为，该款数额巨大，且系分多次支付，海联公司的该辩解理由不符合常理，本院不予采信。故上诉人海联公司依据《长沙市商品房买卖合同》以不当得利为由要求被上诉人金基公司返还已实际支付的购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人海联公司的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费199545元，由上诉人邵阳市海联电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐雨松
代理审判员 刘 杨
代理审判员 樊 航
二〇一五年三月三十日
书 记 员 吕 晶