上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10590号
上诉人（原审被告）：上海擎诚餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平海路898号4幢340室。法定代表人：周金龙，执行董事。委托诉�代理人：韩洁蕾，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚华，上海山田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐某，女，1971年1月9日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：潘某，女，1999年3月19日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：徐某（系潘某母亲）。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人上海擎诚餐饮管理有限公司因与被上诉人徐某、潘某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初25397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上海擎诚餐饮管理有限公司（以下简称擎诚公司）上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人徐某、潘某的一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决对擎诚公司存在迟延支付租金，甚至迟延支付超过30日的事实认定错误。房屋租赁合同系持续性合同，双方在长期履约过程中以行为合意变更了支付租金的履行期限。虽然双方约定以三个月为一个缴租期，擎诚公司应当提前一个月向徐某、潘某一次性足额支付下个缴租期租金，但根据擎诚公司支付租金明细，自2012年起租金支付就是按照“以每年3月、6月、9月、12月支付完该月起算的三个月租金为原则，以支付月起算3个月内支付完该3个月租金为例外”的原则，即租金支付方式十分灵活。擎诚公司明确以自己的履行行为向徐某、潘某提出变更租金支付时间的要约，徐某、潘某在长达近2年的履约期间内也接受擎诚公司的租金支付方式而从未提出过异议，故可以认为双方已就租金支付期间进行了变更。现该履约状态已趋于稳定，徐某、潘某以此为由提出擎诚公司违约有违诚实信用原�，故对徐某、潘某主张的擎诚公司迟延支付租金的事实不应予以认定。由此，一审法院认定擎诚公司自徐某、潘某起诉前一年起即存在迟延支付租金超过30日的情形属事实认定错误，据此应依法改判驳回徐某、潘某的诉请。二、一审判决对擎诚公司转租权利行使未超过除斥期间的事实认定错误。一审中，擎诚公司已经提交了与徐某、潘某就转租事宜进行磋商的短信及邮件，该些证据显示徐某、潘某于2015年9月7日就已知晓擎诚公司转租事宜，但徐某、潘某在2016年3月22日才提起诉讼，其未在6个月异议期内提出异议，应视为其对擎诚公司转租事实的同意。一审判决却认定徐某、潘某该权利行使未超过除斥期间，其权利未消灭，属认定事实错误，据此应驳回其全部诉请。三、一审判决的违约金过高，未将没收的租赁保证金作为违约金性质与徐某、潘某主张的违约金一并考�，违反法律规定，应予改判降低违约金数额。首先，徐某、潘某同时主张租赁保证金及六个月租金的违约金，明显过高。其次，徐某、潘某未对其实际损失进行举证，而擎诚公司在合同终止后任何占用期间仍需支付与租金数额相等的占有使用费、物业费的情况下，徐某、潘某还要求擎诚公司承担租赁保证金和违约金，明显高于其实际损失。最后，补充条款系徐某、潘某提供并要求擎诚公司签署，该内容实际上存在较多格式条款，而徐某、潘某也未对该些条款进行必要的提示和解释，双方合同履行过程中也未均依照协议实际履行，而是在实际履行中重新形成合意。擎诚公司在合同履行过程中积极履行义务，故根据诚实信用原则、公平原则、违约金以补偿为主惩罚为辅的原则，应以徐某、潘某的实际损失为基础，对违约金进行调整。被上诉人徐某、潘某辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。一审法院对违约金已经酌情予以调整，符合客观公正原则。故不同意擎诚公司的上诉诉请。徐某、潘某向一审法院起诉请求：1、判令解除其与擎诚公司就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令擎诚公司在解除合同后七日内将涉案房屋恢复原状（毛坯房），搬离房屋并返还给徐某、潘某；3、判令没收租赁保证金人民币（下同）107,500元；4、判令擎诚公司支付违约金380,556元；5、判令擎诚公司支付租赁合同解除后搬离期（七日内）的房屋使用费、物业管理费及能源费，房屋使用费按每日2,085元标准、物业管理费按每日160.60元标准支付；6、判令擎诚公司支付超出搬离期七日内的房屋使用费、物业管理费及能源费至实际搬离之日止，房屋使用费按每日4,170元标准、物业管理费按每日160.60元标准；7、判令擎诚公司支付自2016年6月11日�至解除合同之日止的租金、物业管理费、能源费，租金按每日2,085元标准计算、物业管理费按每日160.60元标准计算；8、案件受理费由擎诚公司承担。庭审中，徐某、潘某承认与擎诚公司确实曾经就转租事宜协商过，但由于擎诚公司要将房屋转租给两户，且要求徐某、潘某办理次承租人的营业执照等，所以双方没有协商成功，双方并未就转租事宜签订补充协议，并且明确能源费即指水费、电费，因目前金额尚不确定，故在本案中暂不主张。一审法院认定事实如下：涉案的上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋产权系登记在徐某、潘某名下。2011年11月6日，徐某、潘某作为甲方与擎诚公司作为乙方就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁涉案房屋，涉案房屋的出租实测建筑面积为321.30平方米，房屋用途为商业店铺。乙方向甲方承诺租赁涉案房屋作为商业使用，并遵守相关规定，乙方保证在租期内未征得甲方书面同意及按规定报批获准前，不擅自改变约定的使用用途。第三条交付日期和租赁期限3-1约定：甲方于2011年10月18日前向乙方交付涉案房屋，装修免租期为2011年10月18日至2011年12月10日，租期自2011年12月11日起至2019年12月10日止。3-2约定租赁期满，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期返还。第四条租金、支付方式和限期4-1约定：涉案房屋每日每平方米建筑面积租金为5.50元，月租金共计53,750元，涉案房屋租金两年内不变，自第三年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定。4-2约定：乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的30%支付违约金。4-3约定：乙方支付租金的方式如下：采用付三押二的方式支付。通过银行转账方式至甲方指定账户�户名：徐某，开户银行：中国银行南汇支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX6832。第五条保证金和其他费用5-1约定：甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即107,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2约定：租赁期间，使用涉案房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。第七条房屋返还时的状态7-1约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后立即返还涉案房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按11元/平方米向甲方支付房屋占有使用费。7-2约定：乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用。第八条转租、转让和交换，8-1约定：除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。第九条解除本合同的条件9-2约定：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的六倍支付违约金；造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……（五）乙方擅自转租涉案房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。补充条款约定第一、二租约年（2011年12月11日至2013年12月10日）租金为每天每平方米5.50元，月租金为53,750元；第三、四租约年（2013年12月11日至2015年12月10日）租金为每天每平方米5.94元，月租金为58,050元；第五、六租约年（2015年12月11日至2017年12月10日）租金为每天每平方米6.49元，月租金为63,426元；第七、八租约年（2017年12月11日至2019年12月10日）租金为每天每平方米7.04元，月租金为68,801元。附件三现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定处为空白。之后双方还就涉案房屋租赁签订了房产租赁合同文本（小商铺）—上海万达补充条款，其中4.2约定：租金支付方式：以三个月为一个缴租期，擎诚公司应当提前一个月向徐某、潘某一次性足额支付下个缴租期租金。第五条约定：擎诚公司应当在房屋内经营的品牌为巴贝拉餐饮，租期内，未经徐某、潘某及管理公司书面同意，擎诚公司不得擅自改变房屋的上述用途。第八条擎诚公司对房屋的装饰装修8.1约定：至少在7.1所述进场日15日前，擎诚公司应当向管理公司提供其对房屋的装修设计文件，供管理公司审查，并且在获得管理公司的批准后方可开始对房屋的装饰装修。上述装修设计经管理公司批准后，未经管理公司书面同意，擎诚公司不得擅自变更。第十九条约定：租赁期间未经徐某、潘某及管理公司书面批准，擎诚公司不得对房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营。21.3约定：双方确认本合同因擎诚公司违约而被徐某、潘某解除终止的，则徐某、潘某有权没收租赁保证金并且擎诚公司应向徐某、潘某支付六个月租金的违约金。擎诚公司迟延缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，擎诚公司应当向徐某、潘某或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，徐某、潘某有权单方解除合同。双方特别确认，在租期内，若擎诚公司迟延缴纳租金或物业管理费等累计超过3次（含本数），则徐某、潘某有权单方解除合同。23.1约定：租期届满之日或合同终止后7日内，擎诚公司应当将涉案房屋交还徐某、潘某，该期限为房屋交还期。23.2约定：在交还期内，擎诚公司还应当向徐某、潘某归还所有徐某、潘某向其提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使房屋符合合同附件3的各项标准要求，以及通过徐某、潘某的验收。23.3约定：交还期内，擎诚公司仍应当按照合同约定标准向徐某、潘某和管理公司支付租金、物业管理费、能源费用等并承担可能发生的迟延付款的违约责任，无论合同是否已经终止。23.5约定：无论任何原因，交还期满后擎诚公司仍未能将符合23.2款要求的房屋交还徐某、潘某的，则自交还期届满之日的次日起，擎诚公司应当按照合同终止时房屋租金标准的200%向徐某、潘某支付租金，并按照合同终止时房屋物业管理费标准的100%向物业管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至擎诚公司按照合同要求交还房屋为止。23.6�定：无论因何种原因致使合同解除终止的，徐某、潘某均无需支付擎诚公司装修损失，所有装修及设备均可由擎诚公司自行拆除搬离，不能拆除搬离的部分由徐某、潘某自行处置，同时徐某、潘某亦可要求擎诚公司将房屋恢复原状，擎诚公司不能或不愿恢复的，则应支付徐某、潘某恢复原状所产生的一切费用（包括但不限于恢复费用和恢复原状期间徐某、潘某租金损失等）。之后，徐某、潘某将涉案房屋按毛坯房状态向擎诚公司进行了交付，擎诚公司向徐某、潘某支付了租赁保证金107,500元。擎诚公司接收涉案房屋后进行了装饰装修。2014年3月10日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2014年3月13日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2014年3月20日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2014年6月6日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2014年6月10日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2014年6月16日擎诚公司向徐某、潘某转账8,050元，2014年6月18日擎诚公司向徐某、潘某转账50,000元，2014年9月17日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2014年9月18日擎诚公司向徐某、潘某转账两笔58,050元，2014年12月15日擎诚公司向徐某、潘某转账两笔58,050元，2014年12月16日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年3月16日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年3月17日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年3月18日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年6月23日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年7月13日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年8月7日擎诚公司向徐某、潘某转账58,050元，2015年9月7日擎诚公司向徐某、潘某转账三笔58,050元，2015年10月12日和2015年11月5日擎诚公司分别向徐某、潘某转账10,000元，2015年12月9日擎诚公司向徐某、潘某转账三笔58,050元，2015�12月23日擎诚公司向徐某、潘某转账三笔5,376元，2016年3月8日擎诚公司向徐某、潘某转账三笔50,000元，2016年3月9日擎诚公司向徐某、潘某转账三笔13,426元。另查明，2015年9月7日下午，擎诚公司法定代表人徐某发送短消息给徐某（手机号码：1377447****）：“三半碰如何？”，徐某回复：“我现在在外面最快要4:30行吗”，徐某再回：“……估计有难度，今天我把标准资（租）金给你，今晚先把补充协议发我看一下，XX＠qq.com，明天签好补充协议后再付补充部分”。徐某回道：“好，你今天一定要把租金打给我”。徐某发短信：“OK，我已经交代下去了。”当日晚上10:25，徐某向徐某上述电子邮箱发送名为“补充协议”的附件。10:26徐某发送短消息给擎诚公司：“我已发你了，你收一下”。附件补充协议内容包括徐某、潘某同意擎诚公司在双方的租期到期前将涉案房屋一楼部�转租他人；擎诚公司同意在剩余租期内（2015年9月起至2019年12月止）将租金在原租金的基础上每月增加10,000元；擎诚公司如有违反约定的，向徐某、潘某支付违约金1,000,000元；徐某作为担保方为擎诚公司履行合同承担连带保证责任。2015年9月9日凌晨1:32，徐某向徐某（电子邮箱地址：XX＠qq.com）发送名为“补充协议”的附件。补充协议内容包括：徐某、潘某同意擎诚公司在双方的租期到期前将涉案房屋一楼含夹层转租他人；擎诚公司同意在剩余租期内（2015年9月11日起至2019年12月10日止）将租金在原租金的基础上每月增加10,000元；徐某、潘某需配合擎诚公司变更营业执照及擎诚公司转租商户的办理营业执照完成所需的相关手续；徐某作为担保方为擎诚公司履行合同承担连带保证责任。但无“擎诚公司如有违反约定的，向徐某、潘某支付违约金1,000,000元”的约定。当日下午1:15徐某向徐某发送短信：“邮件已发”，徐某回复：“好”。之后至9月24日期间，徐某与徐某之间还就约签补充协议、转租合同和次承租人信息等事项互发信息进行沟通，但最终双方并未就转租事宜签订补充协议。一审法院认为，就涉案房屋租赁，徐某、潘某与擎诚公司签订了租赁合同及补充条款、房产租赁合同文本（小商铺）—上海万达补充条款，均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于租金支付，补充条款中约定租金每三个月一付，先付后用，提前一个月支付下个租期的租金，即擎诚公司应于2015年11月10日前支付2015年12月11日起至2016年3月10日止的租金，于2016年2月10日前支付2016年3月11日起至2016年6月10日止的租金，以此类推。从双方提供和确认的擎诚公司转账支付租金明细来看，擎诚公司在合同履行过程中，并未做到提前一个月支付下期租金，实际每期租金分几次付清，支付时间不定，具有很大的随意性。擎诚公司对此辩称租金支付一直很随意，双方通过之前实际的合同履行变更了合同约定。一审对此认为，擎诚公司作为承租人，主要的合同义务就是按时足额支付租金。一方面，尽管法律有生效后的合同没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的，可以按照合同交易习惯确定的规定，然而租金支付方式作为房屋租赁合同的主要条款，本案中双方对此已经协商一致并在合同和补充条款中有约定，不存在约定不明需要另循交易习惯的必要；另一方面，根据法律规定，合同的变更需要当事人协商一致，本案中未见双方对租金支付方式有变更的协商和重新约定，不能仅凭徐某、潘某接收租金和沉默就视为对合同的变更，因此双方仍应按照原有合同履行。在本案租赁合同的履行过程中�擎诚公司确实有多次迟延支付租金，甚至迟延支付超过30日的违约情况，徐某、潘某据此享有合同解除权。当然解除权应当及时行使，否则将可能使合同陷于不确定的状态。但自徐某、潘某起诉前一年起，本案诉讼过程中，擎诚公司就租金支付仍有多次迟延，甚至有迟延支付超过30日的违约情况，已经符合合同约定的解除合同情形，徐某、潘某据此要求解除合同，依法予以准许。关于房屋转租，双方之间约定非经徐某、潘某同意，擎诚公司不得转租，否则徐某、潘某有权解除合同。因此双方之间于2015年9月7日至9月24日期间就转租事宜进行了协商与沟通，但最终双方并未协商一致，关于转租的补充协议未能签订成功。因此双方应当按照原有约定履行，擎诚公司不得转租房屋，但是擎诚公司实际还是将房屋进行了转租。就徐某、潘某何时知晓擎诚公司转租房屋，徐某、�某称于2015年底，擎诚公司认为徐某、潘某在2015年9月7日就知道。一审认为，9月7日至9月24日期间是双方就转租事宜进行协商的时间段，此时徐某、潘某只是知道擎诚公司要转租，但是在9月底双方为此协商不成时，徐某、潘某有理由相信擎诚公司应当继续按照原有约定履行，不会转租，之后在2015年底才发现擎诚公司转租，因此徐某、潘某所述尚属合理。即便按照擎诚公司举证，其于2015年10月12日转账给徐某、潘某额外的租金10,000元之后，徐某、潘某在合理的期限内确认及核查该笔款项及其性质，因此再去核查擎诚公司转租情况，法院也可以推定徐某、潘某最早于2015年10月底才能知晓擎诚公司转租。徐某、潘某之后于2016年3月通过诉讼的方式，对擎诚公司转租行为提出异议，并要求解除合同，一审认为，擎诚公司已经违反合同约定，符合合同约定的解除合同情形，徐�、潘某及时通过起诉提出异议，依法予以支持。关于房屋返还，合同解除后，擎诚公司再无占有使用房屋的依据，理应及时向徐某、潘某返还涉案房屋，并按照双方约定返还涉案房屋。因此徐某、潘某要求擎诚公司将涉案房屋恢复至交付时的毛坯房状态，并按照合同约定在解除合同后七日内将恢复原状的房屋返还徐某、潘某，该项诉请既有合同依据，也有法律依据，依法予以支持。关于租金或使用费及物业管理费的支付，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同解除后，擎诚公司实际返还房屋之前，擎诚公司占有使用房屋，擎诚公司应该支付徐某、潘某房屋占有使用费及物业管理费。因此徐某、潘某要求擎诚公司支付合同解除之前的租金及物业管理费，并根据合同约定标准主张在解除合同后至实际返还房屋之日止的占有使用费和物业管理费，依法予以支持。关于租赁保证金及违约金，在合同补充条款中双方确认合同因擎诚公司违约而被徐某、潘某解除终止的，则徐某、潘某有权没收租赁保证金并且擎诚公司应向徐某、潘某支付六个月租金的违约金。因此对于徐某、潘某的违约金诉请，依法予以支持。擎诚公司认为徐某、潘某诉请的违约金过高，要求法院予以调整，综合考虑擎诚公司违约行为、主观过错程度、剩余租期期限、给徐某、潘某造成的损失等因素，酌情调整为260,556元。对于租赁保证金，一审认为，虽然合同中约定徐某、潘某在抵扣擎诚公司应付费用后，返还擎诚公司租赁保证金，但是补充条款中的没收保证金约定优先于双方在合同中的约定，且该项约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对于徐某、潘某要求没收租赁保证金的诉请，依法予以支持。关于房屋装修，双方约定为无论因何种原因致使合同解除终止的，徐某、潘某均无需支付擎诚公司的装修损失，所有装修及设备均可由擎诚公司自行拆除搬离，不能拆除搬离的部分由徐某、潘某自行处置。因此擎诚公司要求对其装修残值进行补偿，无合同依据，不予支持。关于擎诚公司主张其对房屋进行过电力扩容，因此要求徐某、潘某对此项进行补偿，但是徐某、潘某不认可擎诚公司举证的电力扩容合同的真实性，擎诚公司又未进一步举证，因此难以认可该项事实及擎诚公司该项主张。至于水、电费，徐某、潘某表示因目前金额尚不确定，故在本案中暂不主张，此系徐某、潘某对自身权利的处分，于法不悖，予以准许。至于擎诚公司称如认定其违约，要求用其额外支付的租金20,000元加以抵扣，一审认为，擎�公司之所以按每月10,000元标准支付了20,000元，系其对徐某、潘某同意转租存在错误认识，实际徐某、潘某并未同意擎诚公司转租，因此徐某、潘某无合同依据收取这笔20,000元，应予返还，现擎诚公司主张抵扣，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二○一六年六月二十四日作出判决：一、解除徐某、潘某与上海擎诚餐饮管理有限公司就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款、房产租赁合同文本（小商铺）—上海万达补充条款；二、上海擎诚餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋恢复至毛坯房状态并返还徐某、潘某；三、徐某�潘某没收上海擎诚餐饮管理有限公司支付的租赁保证金107,500元；四、上海擎诚餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内支付徐某、潘某违约金260,556元（执行时应先抵扣上海擎诚餐饮管理有限公司支付的20,000元）；五、上海擎诚餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内支付徐某、潘某自2016年6月11日起至解除合同之日止的租金及物业管理费（租金标准为每日2,085元，物业管理费标准为每日160.60元）；六、上海擎诚餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内支付徐某、潘某自解除合同之日起至上海擎诚餐饮管理有限公司实际返还房屋之日止的房屋使用费及物业管理费（七日内返还房屋的，房屋使用费标准为每日2,085元，物业管理费标准为每日160.60元；七日后返还房屋的，除按前述标准支付7日的使用费和物业管理费外，七日后房屋使用费标准为每日4,170元，物业管理费标准为每日160.60元）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,844元，减半收取计22,922元，由上海擎诚餐饮管理有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，擎诚公司明确表示同意解除双方之间的租赁合同，但除返还涉案房屋外，不同意一审法院对合同解除后果的处理。2016年10月17日，擎诚公司向徐某、潘某归还了涉案房屋钥匙，徐某、潘某确认于该日收回涉案房屋，涉案房屋租金的计算截止至该日。另，擎诚公司称，因管理方于2016年8月5日起对涉案房屋进行停水停电，导致其无法正常经营，故徐某、潘某自2016年8月5日起不应再收取其房屋租金。对此，徐某、潘某表示，因擎诚�司不支付租金，也未返还涉案房屋，故其曾要求物业管理单位停水停电，但实际没有停水停电，如果有停水停电的情况，其愿意扣除该期间的房屋租金。后徐某、潘某提供了涉案房屋管理方上海XX有限公司（以下简称XX公司）于2016年10月18日出具的说明，证明自2016年8月5日起，XX公司对涉案房屋实际采取了停水停电措施，至今也未恢复。徐某、潘某则提供了XX公司于2016年10月21日出具的说明，证明XX公司自2016年8月5日起，对涉案房屋进行停水停电至2016年8月9日，从2016年8月10日起恢复供水供电并通知租赁单位，至今水电供应正常。本院认为，因擎诚公司在二审审理期间明确表示同意解除双方之间的租赁合同，故本案的争议焦点：1、擎诚公司对系争租赁合同的解除是否应承担违约责任？2、如果擎诚公司应承担相应违约责任，一审法院判令其承担的违约责任是否合理？对争�焦点1，一审判决认定系争租赁合同解除的理由有二，一是认为擎诚公司存在迟延支付租金的违约行为并达到合同约定的出租方可解除合同的条件，二是认为擎诚公司存在擅自转租的违约行为。对此，暂且不论擎诚公司迟延支付租金的违约行为是否已经符合双方约定解除合同的条件，因擎诚公司存在擅自转租的行为，合同明确约定徐某、潘某对此享有合同解除权，故一审判决确定系争租赁合同因擎诚公司的违约行为而解除并无不当。就擎诚公司关于徐某、潘某对其转租行为提出异议已经超出法律规定的6个月异议期的主张，一审法院在其判决理由部分已经详细阐述了不予采信擎诚公司该主张的理由且并无不当，本院对此予以认同。由此，擎诚公司应对系争租赁合同的解除承担违约责任。对争议焦点2，擎诚公司主张一审判决确定的违约金过高，未将没收的租赁保证金�为违约金性质与徐某、潘某主张的违约金一并予以考虑，对此，因双方明确约定因擎诚公司违约导致合同解除的，徐某、潘某有权没收租赁保证金并收取六个月租金的违约金，一审法院考虑到本案实际情况，已经对擎诚公司应承担的违约金数额进行了调整，该处理并无不当，擎诚公司上诉仍坚持主张违约金数额过高，本院对此不予采信。二审审理中，双方已于2016年10月17日完成了涉案房屋的交接，徐某、潘某亦确认房屋租金计算至该日，本院对此予以确认并对一审相关判项予以变更。因徐某、潘某确认擎诚公司已经履行一审判决第二项所涉返还房屋的义务，故对该判项本院予以撤销。就擎诚公司关于管理方于2016年8月5日对涉案房屋采取停水停电措施，故自该日起其不应再支付租金的主张，因就停水停电问题擎诚公司与徐某、潘某各自提供了一份物业管理方XX公司出�的说明，两份说明内容相互矛盾，故本院对此均不予采信，但根据徐某、潘某提供的说明，其自认涉案房屋在2016年8月5日至8月9日期间存在停水停电情况，且其也表示愿意扣除该期间的租金，故本院对此予以准许。因擎诚公司未提供其他切实证据证明涉案房屋在其他时间段确实存在停水停电情况，故对其要求自2016年8月5日起即不再支付租金的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初25397号民事判决主文第一、第三、第四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初25397号民事判决主文第二、第五、第六项；三、上海擎诚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付徐某、潘某自2016年6月11日起至2016年8月4日止、自2016年8月10日起至2016�10月17日止的租金及物业管理费（租金标准为每日人民币2,085元、物业管理费标准为每日人民币160.60元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费人民币6,117元，由上海擎诚餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十一月二十五日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定�定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……