河北省清苑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清民初字第1298号
原告孟庆伟，男，汉族，1977年12月22日出生，住清苑县。
委托代理人贾新占，河北金冠律师事务所律师。
被告郭建德，男，汉族，1965年9月4日出生，住清苑县。
委托代理人王义，河北冀清律师事务所律师。
第三人王金台，男，汉族，1951年5月15日出生。
原告孟庆伟与被告郭建德、第三人王金台确认合同有效纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理，依法由审判员赵景文适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孟庆伟及委托代理人贾新占、被告郭建德及委托代理人王义、第三人王金台均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年12月30日，经被告与第三人协商，被告以3万元的价格将原告西边的房子带宅基卖给了第三人王金台，同年12月31日第三人王金台将买得的被告的房以26000元卖给了原告，该房产近十年来一直由原告保管使用，并进行了修缮。2013年10月10日凌晨4时左右，被告以该房产未过户为由雇挖掘机将原告所有的西墙头推倒18米左右，经原告制止无效，后经村委会、派出所调解未果，现诉于法院，诉求法院依法确认当事人各自双方的房屋买卖合同有效。
被告郭建德辩称，王金台与我签订的转让契约属无效民事行为，违背相关法律规定，我与王金台的契约并未生效，且属于被胁迫行为。原告诉状中部分失实，西墙头不属原告所有。综上，王金台逼迫我签订契约的行为属于无效民事行为。
第三人王金台辩称，郭建德的答辩没有事实依据，契约是在双方自愿的情况下签订的。
经审理查明，2013年12月30日，被告郭建德与第三人王金台签订转让房基房产契约，该契约载明：“经协商，郭建德之房基一块，连同房产一并转让给王金台使用，转让金叁万元整，原郭建德将旧房本已遗失，同时其法律效益亦已终止，转让房基座落如背面图所示，本契约一式两份，空口无凭，特立此为证，转让人郭建德，受转让人王金台20**年12月30日2003年抵押协义作废是2003年4月12日，郭建德，2003.12.30”。该契约背面载明郭建德原房产房基四至“西赵生，北郭玉申、南戎贵祥、东孟宪峰”。第三人王金台称，该契约整个内容是我写的，签名是郭建德签的，手印也是郭建德摁的，契约最后一句话“2003年抵押协义作废是2003年4月12日，郭建德，2003.12.30”是郭建德写的，被告郭建德对该契约内容、转让房的四至及第三人所述均没有异议，但称该契约是在第三人王金台逼迫下写的，被告郭建德没有提供第三人王金台逼迫其写契约的证据。该房款叁万元是被告郭建德抵顶欠第三人王金台的债务，对此，被告郭建德、第三人王金台均无异议。2003年12月31日由中人孟宪行书写，第三人王金台与原告达成协议，该协议载明：“经协商双方决定，王金台与孟庆伟西邻房基地使用权转让给孟庆伟，房产相连，宽长尺寸以宅基证为准，南至戎老兵，北至郭五，西至赵生，东至孟宪年和孟庆伟，作价贰万陆仟元整，如此宅基以后郭建德干涉，由王金台出面调解，转让金已付清，立字人王金台孟庆伟，中人孟宪行03年12月31日”，对以上协议内容第三人王金台、孟庆伟均无异议。房款26000元于当日孟庆伟付清第三人王金台，未履行其他手续。关于该房四至，原告提供东石桥村委会证明，该证明载明“孟庆伟买王金台房产是原郭建德的房产，郭建德的房产四邻为西邻赵生，北邻郭玉申，即郭五，南邻戎贵祥，即戎老兵，东邻孟宪峰是孟庆伟的父亲，实为孟宪年和孟庆伟。”被告郭建德、第三人王金台对此证明均无异议。被告郭建德提供1987年1月1日由清苑县人民政府颁发登记户主为郭建德的宅基使用证，其房四至为东孟宪峰、西赵生、南河、北郭玉申。郭建德称原南河现已填平，南邻为戎老兵。原告及第三人对被告郭建德提供的房基四至均无异议。原告提供东石桥村委会证明，该证明载明“一、郭建德的原房产确权时其父已去世。二、郭建德房产确权及郭建德卖房屋十多年间，没有任何人向村委会提出异议。三、孟庆伟从王金台手买郭建德原房产时，郭建德母亲已改嫁他乡，后来郭建德妻子也与郭建德离婚，孟庆伟买房十多年间，房产一直由孟庆伟修缮管理、居住占有，特此证明，东石桥村民委员会2013.11.22。”并加盖东石桥村民委员会公章，被告郭建德对此证明质证称，证明中第一、二条属实，对第三条不认可，并称当时我还和我母亲、妻子一起生活，卖房后十年间曾跟第三人王金台、原告孟庆伟提出过交涉，对此，第三人王金台、原告孟庆伟予以否认，被告郭建德对此没有提供相关证据；被告郭建德称我名下的房产是我父母盖的，并提供东石桥村委会证明，该证明载明“于1987年前由郭长增、刘某某夫妻在自己房基建房壹处（包括北房前八梁5间，西配房连大门四间、东墙头和南墙头）特此证明，东石桥村委会，2013.11.23加盖东石桥村委会公章”，原告对此证明质证称，对此证明不认可，1987年以前建房并未规定建房需村委会管理，因此村委会不可能知道此事，而且房子到底是谁建的，应以政府确权为准。被告郭建德提供证人李某某、郭某甲、刘某某、郭某乙出庭作证，李某某证称，我和郭建德同村，我是郭建德姨姥姥家，他管我叫舅母，我证实房子是我姐刘某某和姐夫郭长增盖的，不是郭建德盖的，他没有权利卖，83年建房时郭建德上初中，才20岁。郭某甲证称，我是郭建德的亲叔叔，我证实郭建德转让给王金台的房子是我哥郭长增和我嫂子83年盖的，当时郭建德还小。刘某某证称，我是郭建德的母亲，我证明郭建德卖给王金台的房子是我和我丈夫郭长增1983年盖的，后来我知道郭建德将他名下的房子转让给王金台后，天天和他打架，我现在没有宅基地和房子。郭某乙证称，我是郭建德的姐姐，我证实房子是我父母83年盖的，因我母亲没有地方住，我们始终没放弃过，为此事找了王金台又找孟庆伟，原告对以上四位证人证言质证，对以上四位证人证言均不予认可，第一位证人未某某，且证言不真实，第二、三、四位证人均与郭建德有近亲戚关系，没有证据效力，被告郭建德认为证人证言真实可信。第三人王金台质证称，证人郭某丙的不对，她从来没有找过我。原告认为，双方签订的转让协议均是事实，所签订的二份协议书均是双方的真实意思表示，所涉及款项也是一次性付清，所涉及的房产也进行了交付，原告对该房屋进行修缮管理和使用长达十年间，并未有任何人找到原告进行交涉，第三人王金台和原告均履行了自己的义务，原告应享有占用和使用该房产的权力；被告郭建德称其无权处理房产不是事实，证人和村委会均不能证明房产权属的有权机关，房产确权应由政府确定；根据相关法律规定，本案涉及到的二起买卖均是全款支付，郭建德的请求不应支持，三方签订的买卖协议都是有效的，本案应以物权法和最高院相关解释处理；综上，本案涉及到的两份协议是有效协议，应得到法院确认。被告郭建德认为，双方签订的两份转让契约均违背法律规定，属无效民事行为，双方房基契约违背土地法相关规定，根据民法通则第58条，河北省土地管理法实施条例第3条第二款等规定，买卖宅基均属无协议行为。房屋转让违背物权法和合同法的相关规定，本案中郭建德几次转让物权均未进行变更登记，其转让不应发生法律效力；双方争议的房产是郭建德父母所建，现房产并不属于郭建德，郭建德无权对房产进行转让，对此合同法第51条也有规定，郭建德母亲和其姐姐均对郭建德处理房产表示不同意，该转让应是无效的，签订转让协议都是强迫的；综上，双方签订的转让合同违背法律规定，应是无效的。第三人王金台认为，我和郭建德及我和孟庆伟之间的买卖应当有效，十年来郭建德从未找过我，郭建德现在的行为是出尔反尔，他的主张不应得到支持。
本院认为，被告郭建德将自己名下的房屋转让于第三人王金台，以抵顶其债务3万元，双方签订有转让协议，并实际履行，该买卖关系应予保护。被告郭建德称与第三人王金台的转让契约是第三人逼迫写的没有证据支持。原告从第三人王金台处取得该房屋，当日给付了26000元价款，此后近十年间并进行了修缮管理和使用，已形成稳定占有，在此期间，被告郭建德并未提出异议，此事实有东石桥村委会证明证实。根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案中被告与第三人、第三人与原告房产连同房基的两次转让应当认定为有效。被告郭建德主张双方房屋转让契约无效与法相悖，故不予支持，被告郭建德提供的四位证人跟其均有亲属关系，与被告郭建德提供的登记为自己名下的宅基使用证相悖，且原告不予认可，对其证明作用本院不予采纳，被告郭建德将其名下的房屋进行处分转让，法律应予保护。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
原告与第三人王金台房屋买卖合同有效。
被告郭建德与第三人王金台房屋买卖合同有效。
案件受理费80元减半收取40元，由被告郭建德、第三人王金台均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 赵景文
二〇一四年一月三日
书记员 王 娜