上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第43号
原告巫国祺。
委托代理人余家恺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人陶晨烨，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告刘成文。
委托代理人刘广伟（系刘成文父亲）。
委托代理人代雨庭，上海元才律师事务所律师。
原告巫国祺与被告刘成文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人余家恺，陶晨烨、被告刘成文及其委托代理人刘广伟、代雨庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月13日原、被告通过中介介绍签订一份《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告位于上海市嘉定区某某路333弄38号502室房屋（以下称系争房屋），房屋转让价款为人民币（以下币种同）156万元。合同约定双方应在2013年11月15日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续，税费由被告承担。被告应于办理交易过户手续当天，支付原告房款98万元。但被告并未在该日前与原告办理过户手续，也未在此之前支付原告房款及补偿款共计98万元，直至2013年11月27日原告才收到上述款项。根据合同约定，被告逾期10日没有付款，原告有权解除合同，被告应自收到原告书面解除合同通知之日起5日向原告支付房产总价的20%作为其违约导致合同解除的违约金。2013年12月5日，原告向被告送达解除函，被告于2013年12月6日收到解除函。原告认为，被告逾期未付款达到10天，构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付违约金。原告诉请：1、确认《上海市房地产买卖合同》【合同编号：1860093）于2013年12月6日解除；2、判令被告支付原告违约金312000元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉请。第一、双方签订买卖合同以后，又签订了系争房屋的补充协议，该协议最后一条明确买卖合同与补充协议不一致的，以补充协议为准，补充协议对房价及付款方式都进行了变更。第二、至今，被告已经向原告支付了大部分房款，只剩5万元尾款未付。原告收到被告98万房款后，未提出异议；第三、双方约定的付款、过户时间是经双方充分沟通，并通过中介协商一致的，被告依约支付相应购房款，但是原告迟迟不愿意配合被告办理过户手续。原告发出的合同解除函是在收到我方的催告函以后才发出的。
经审理查明，2013年10月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《关于上海市嘉定区某某路333弄38号502室房屋买卖合同的补充协议》，买卖合同中约定原告将系争房屋转让被告，建筑面积为77.92平方米，转让价100万元整，原告于2013年12月15日前交付房屋，双方确认在2013年11月15日之前共同至房地产交易中心办理转让过户手续。合同还约定如被告逾期未付款，每逾期一日，应向原告支付逾期未付款的千分之五作为违约金，合同继续履行。如被告逾期未付款达到10日，原告有权解除合同，并书面通知被告，被告自收到原告书面解除合同通知书之日起五日内向原告支付房产总价的20%作为违约金。同样，如原告未按约定交接房屋的，被告应书面催告原告，原告自收到被告书面催告之日起10日内，仍未交付房产的，被告有权单方解除合同，原告应返还已收取的房款，并应按房产总价的20%向被告支付违约金。
双方在补充协议中约定，系争房屋成交总价原告到手价为156万元整，其中房款100万元，相关补偿款为56万元。付款方式：一、被告于2013年10月11日支付原告购房定金3万元；二、被告于2013年10月14日支付房款50万元；三、被告于办理交易过户手续当日支付原告房款42万元及相关补偿款56万元，共计98万元整；四、被告于交房当日支付尾款5万元。双方约定如《上海市房地产买卖合同》中与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。
2013年10月11日，被告支付原告定金3万元。2013年10月14日，被告支付原告房款50万元。在原、被告约定的2013年11月15日办理过户手续之前，被告联系中介公司工作人员殷旭辉，要求其与原告商量，第三笔房款98万元晚些支付。殷旭辉即电话联系原告女婿黄冬平，称被告第三笔房款要晚些才能支付，黄冬平表示同意。后被告于2013年11月27日将第三笔房款98万元付给原告。原告女儿巫蓓莺代原告向被告出具了98万元的收据。2013年12月5日，原告委托律师向被告发出解除函一份，告知被告房屋买卖合同自被告收到解除函之日解除，被告应支付违约金312000元，该笔款项将从被告已付款项中扣除。被告于2013年12月6日收到了该解除函。
审理中，被告表示第三笔房款98万元确实迟延支付，但之前请中介工作人员殷旭辉联系过原告，跟原告进行过协商，原告也表示同意。故待房款凑齐后通过转账方式支付原告，但事后原告却不愿意办理过户。原告则认为其女儿、女婿无权代理卖房事宜，其在合同上留下女婿的电话，是为了便于中介联系，但女婿并不能做主。审理中，被告申请证人殷旭辉出庭作证。证人殷旭辉作证时称，原告作为房东明确告知中介公司其经常在外地，卖房事宜由其女儿、女婿负责，并留下女婿黄冬平电话，而且委托意向书也是由原告女儿签名的。在被告提出第三笔房款迟延支付时，曾联系原告女婿黄冬平，黄明确表示同意，因此本人通知了被告，可以晚些支付。
上述事实，有原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，原告出具的收据，证人殷旭辉的证词及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告是否有权单方解除合同？从双方合同约定来看，双方约定于2013年11月15日之前共同办理过户手续，补充协议约定在办理过户当日支付98万元。在合同履行中，被告虽未依约定于2013年11月15日前付款，但被告在2013年11月15日前通过中介公司殷旭辉与原告协商，希望晚几天付款，大概要到十一月二十几号，殷旭辉电话联系原告女婿黄冬平，黄冬平表示同意。殷旭辉遂转告被告称原告同意晚些支付。实际上，通过中介工作人员的协调，原、被告协商一致，对于第三笔款项的支付时间进行了变更，即付款时间延至十一月二十几号。被告于2013年11月27日支付了该笔款项，原告女儿也在当日出具了98万元的收据，原告也认可收到了该款项。本院认为，原告的收款行为，同样表明其认可被告的延期付款行为。现原告收取款项后，再以被告逾期付款达到十日为由要求解除合同，由于原告已同意被告延期付款，故该诉请不符合合同约定的行使单方解除权的条件，本院不予支持。同理，原告要求被告支付解除合同的违约金，本院亦不予支持。至于原告称其女儿、女婿无权代理其卖房事宜的意见，结合本案原告长期在外地，系争房屋出卖时系原告女儿、女婿居住在内的情况，以及原告女儿签署出售委托协议、出具代收款项承诺书并收取房屋款项等事实，加之原告与其女儿、女婿间的特殊关系，本院认定原告女儿、女婿有权代理原告处理卖方相关事宜，原告的意见与事实不符，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告巫国祺全部诉讼请求。
本案受理费5980元，减半收取2990元，由原告巫国祺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩颖
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 方靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。