山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5111号
上诉人（原审原告）：王海巧，女，1972年7月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张红，山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜书梅，女，1972年10月11日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：王淑花，女，1979年8月6日出生，汉族，住济南市。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者。
原审第三人：郑安仲，男，1970年5月3日出生，汉族，住济南市。
上诉人王海巧因与被上诉人杜书梅、王淑花、原审第三人郑安仲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王海巧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由杜书梅、王淑花承担。事实和理由：一、一审法院没有对杜书梅是否向郑安仲及王海巧缴纳购房款的事实进行认定。杜书梅对涉案房屋是否享有处分权系本案的关键问题，以上事实系判断杜书梅向王淑花出卖房屋为合法处分还是无权处分的基础法律事实，一审庭审中虽然对上述事实进行了审查，但在判决书中没有对上述事实的真实性进行论证判断。二、一审法院认为王淑花购买杜书梅房产的行为适用物权法第一百零六条善意取得的规定，属于适用法律错误。本案王淑花取得诉争房屋的价格明显不合理，诉争房屋面积仅有6.97平方米，购买这类房屋合同的目的显然不是用于居住。该房屋有单独的产权证，拆迁后可以补偿一套住房，目前的市场价格为15-18万元，王淑花购买房屋的价格3万元明显不合理。杜书梅属于无权处分人，王淑花取得诉争房屋的价格明显不合理，不符合善意取得的构成要件，王海巧有权追回房屋。三、王海巧与郑安仲2009年11月29日的离婚诉讼庭审笔录第七页中，郑安仲称房屋确实已经卖给张拥珊、杜书梅了，张拥珊、杜书梅各给了他7.5万元，这15万元都在杜书梅处，而在本案一审庭审笔录第六页中，郑安仲称杜书梅分两次，一次3万元，一次1000元，支付了房款及手续费。郑安仲关于涉案房款数额及给付方式的陈述前后矛盾，明显是虚构事实。杜书梅在一审庭审笔录第三页中陈述是在签订协议后第二天将31000元购房款和手续费给了郑安仲，而郑安仲陈述则是分两次给了31000元，两人的陈述不一致。另外郑安仲陈述与杜书梅是朋友关系，杜书梅通过现金方式支付31000元，但在庭审中杜书梅却无法提供郑安仲书写的收到条，明显违背正常的房屋交易习惯。四、杜书梅与郑安仲存在恶意串通，损害王海巧利益的行为。杜书梅和郑安仲是亲戚关系，杜书梅是郑安仲大姐的女儿，如果杜书梅和郑安仲不是恶意串通，双方在庭审中完全可以承认亲属关系，但郑安仲在庭审中却否认双方的亲属关系，加上双方在庭审中关于房款数额及支付情况的陈述相互矛盾，王海巧有理由相信郑安仲和杜书梅恶意串通。郑安仲的儿子郑九帅及配偶王玉雪，户籍在济南市市中区十六里河镇西仙庄487号，王玉雪的父母王经礼和王来玉的户籍也在市中区十六里河镇西仙庄487号，另外王海巧在王淑花户籍所在地历城区仲宫镇穆家庄走访调查得知王玉雪的母亲王来玉与王淑花系姐妹关系，即王淑花是郑安仲儿媳，王玉雪的姨妈，但王淑花却在庭审中陈述不认识郑安仲和杜书梅，是通过一个姓贾的朋友认识的，明显与事实不符。王淑花陈述是因为离婚了想买个房子住，但涉案房屋不足7平米，显然不适合居住。据此，王海巧认为郑安仲和杜书梅恶意串通，损害了王海巧的利益，杜书梅、王淑花之间的房屋买卖合同应当认定为无效。
杜书梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2009年3月25日郑安仲、王海巧与杜书梅签订的《协议书》在杜书梅向王海巧支付完购房款后，已没有实际履行意义，此协议书应由王海巧返还给杜书梅。杜书梅对该房屋享有处分权，杜书梅与王淑花就涉案房屋签订的《济南市存量房屋买卖合同》是有效合同。杜书梅与郑安仲并不存在恶意串通的行为，王海巧所陈述的内容没有事实和法律依据，不应采信。
王淑花辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王淑花购买涉案房屋前，对杜书梅和王海巧关于房屋买卖的情况并不知情，其通过朋友介绍，就涉案房屋与杜书梅签订的《济南市存量房屋买卖合同》也是自愿签订，并支付购房款，且该房屋已登记在王淑花名下，房屋买卖的过程均是按照房管部门的法律法规办理。所以王海巧的上诉没有事实和法律依据。王淑花与郑安仲并不存在恶意串通的行为，王海巧所陈述的内容没有事实和法律依据，不应采信。
郑安仲述称，一审法院认定事实清楚，应予维持。
王海巧向一审法院起诉请求：1.判令杜书梅与王淑花签订的编号为济存量房字000120160719000**号《济南市存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由杜书梅与王淑花承担。
一审法院认定事实：1.王海巧与郑安仲（曾用名郑安重）原系夫妻关系。2009年，郑安仲向济南市历下区人民法院起诉，要求与王海巧离婚。2010年1月11日，济南市历下区人民法院作出（2009）历民初字第2017号民事判决书，判决准予王海巧、郑安仲离婚；婚生子郑九军由王海巧抚养，郑安仲自2010年1月起至郑九军独立生活之日止每月支付抚养费600元；坐落于历下区小兴隆街21号（2-7）的房屋归王海巧所有，王海巧支付郑安仲75000元；王海巧另支付郑安仲224077.6元。郑安仲不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，该院于2010年5月20日作出（2010）济民五终字第250号民事判决书，维持济南市历下区人民法院（2009）历民初字第2017号民事判决，并判决王海巧另向郑安仲支付8719.40元。2.坐落于济南市（2）的房产原系王海巧与郑安仲的夫妻共同财产，房屋所有权人为王海巧，共有权人为郑安仲。2009年3月25日，王海巧、郑安仲作为甲方与作为乙方的杜书梅签订协议书一份，载明：“1.甲方将自有房产（济房权证历字第0390**号）中6.97平方米过户于乙方名下；2.甲方在办理过户过程中所产生的所有费用，均由甲方承担；3.该过户只是为甲方多产生一部分受益，乙方只是顶名，其房产过户后，乙方对房产不享有任何权利。4.在办理过户手续时，所签定协议的内容均不存在，没有真实交易；5.甲方将房产过户于乙方后，该房产的产权、使用、受益、拆迁安置、货币补偿等权利全部归甲方所有；6.该房产过户于乙方名下后，所产生的权利义务关系，均由甲方承担。”2009年4月10日，王海巧、郑安仲与杜书梅签订了《济南市存量房买卖协议》，成交价款34850元，将房屋转移登记给了杜书梅，房产证号为：济房权证历字第1518**号，建筑面积6.97平方米。3.2010年4月16日，杜书梅在《济南时报》刊登挂失声明，将济房权证历字第1518**号房屋所有权证挂失。同年4月19日，其出具保证书一份，载明：“我本人杜书梅房产坐落在历下区小兴隆街21号，房产证丢失后已在济南市房管局登记挂失并登报声明，现已到规定期限，特来历下区房管局办理补证手续，请给予办理，如出现问题及后果，由本人一概负责。”济南市住房保障和房产管理局为其补办了房产证。4.2016年7月19日，杜书梅作为出卖人与作为买受人的王淑花签订了《济南市存量房屋买卖合同》，约定杜书梅将济房权证历字第1518**号房屋所有权证下即坐落于历下区兴隆街21号（2）的房屋出卖给王淑花，成交价款3万元。后杜书梅将房屋转移登记至王淑花名下，房产证号为：济南20160096016。诉讼过程中，杜书梅自述其认为顶名买房没有实际意义，于是找到郑安仲，于2009年3月26日向郑安仲支付了购房款3万元及房屋过户手续费用1000元，要求实际购买该房屋，并成为实际所有权人。郑安仲称收到了杜书梅支付的购房款3万元，但过户费用1000元是过户之后支付的，并且将31000元全部给王海巧了。王海巧对杜书梅及郑安仲所述均不予认可，称其并未收到杜书梅支付的款项。杜书梅还称，其购买涉案房屋后，向王海巧和郑安仲要求返还房屋所有权证，但两人一直没有提供，于是补办了房屋所有权证，并按照规定办理了挂失手续。郑安仲称杜书梅交钱后，王海巧说协议书找不到了，就没有返还该协议，因此协议书是无效的。王淑花称其在购买房屋前对房屋的情况不知情，是在接到本案的诉状及相应证据后才知道杜书梅与王淑花、郑安仲之间的矛盾和纠纷。且其已按照合同约定向杜书梅支付了购房款。
一审法院认为，双方争议的焦点在于杜书梅与王淑花签订的《济南市存量房屋买卖合同》是否无效。王海巧主张该买卖合同无效，其理由主要有两点，一是杜书梅仅为顶名房主，无权对诉争房屋的所有权进行处分；二是王淑花购买该处房屋的价格明显不合理。对此，一审法院认为如下：1.关于无权处分是否导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。即使王海巧、郑安仲于2009年3月25日与杜书梅签订的协议书属实，杜书梅并未实际交付购房款项，也就是说即使确认杜书梅与王淑花签订合同、向王淑花出卖涉案房屋时确系无权处分，但也不影响杜书梅与王淑花签订合同的效力。杜书梅与王淑花签订的《济南市存量房屋买卖合同》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此王海巧主张杜书梅与王淑花签订《济南市存量房屋买卖合同》属无权处分，导致合同无效的理由不能成立。2.关于王淑花购买房屋价格是否明显不合理，是否因此导致其与杜书梅签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效。中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得的条件，包括：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案中，（1）王淑花购买诉争房屋时，其权利证书载明的所有权人即为杜书梅，王淑花有充分理由相信杜书梅为该房屋所有权人，且王海巧没有证据证明王淑花在购房时知晓杜书梅与其及郑安仲签订过顶名购房协议书，由此说明王淑花在受让诉争房屋时为善意。（2）关于王淑华取得诉争房屋的价格是否明显不合理，前面已经说明，一审法院对王海巧提供的网上发布相关房屋价格信息不予采信，而诉争房屋面积仅为6.97㎡，且众所周知，房屋的出卖价格是由很多因素决定的，不仅包括房屋本身坐落位置、结构、面积等，还与出卖人是否急于用钱、出卖人与买受人是否多次积极协商等均存在关联，所以王淑花以30000元的价格购买诉争仅6.97㎡的房屋，在价格方面并不存在明显的不合理之处。（3）王淑花通过与杜书梅签订合同、购买诉争房屋，已实际取得房屋并办理了所有权的转移登记。由此，一审法院认为王淑花购买取得诉争房屋为善意取得。在此情形下，王淑花对该房屋的权利应受法律保护。王海巧在本案中的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回王海巧的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，保全费320元，共计595元，由王海巧负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王海巧向本院提交以下证据：证据一、济南市历下区人民法院庭审笔录一份，该笔录中郑安仲陈述“确实已经卖给杜书梅、张拥珊，两人各给了我7.5万元，这15万元都在王海巧处”，证明郑安仲的陈述相互矛盾，且房款悬殊很大，可见杜书梅未支付房款的事实。证据二、济南市房管局出具的证明一份，证明杜书梅领取房产证的时间是2009年5月7日，而杜书梅在一审中陈述签订协议书第二天认为顶名没有意义，于是把31000元一次性给了郑安仲，既然双方之间的房屋买卖协议已经履行完毕，而在2009年5月7日杜书梅领取房产证后，房产证及发票等原件却在王海巧手中，这说明双方之间只是顶名，并没有实际房屋买卖行为。证据三、聊城市莘县王奉镇派出所出具的常住人口登记表和王奉镇耿楼后街村委会出具的证明各一份，证明郑安仲和郑凤英是姐弟关系，杜书梅是郑凤英的女儿，也是郑安仲的外甥女，而郑安仲在一审中否认其与杜书梅系亲属关系，系明显故意隐瞒事实。证据四、王玉雪、郑九帅、王来玉的户籍证明信各一份，该证据结合王淑花提交的补充笔录，证明王淑花并非通过别人介绍买的房子，而是恶意串通进行的虚假买卖。杜书梅对上述证据质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据与本案无关；对证据二的真实性无异议，但该证据不能证明杜书梅与郑安仲系恶意串通购买涉案房屋；对证据三真实性以及证据来源、证明目的均有异议，该证据不能证明杜书梅与郑安仲存在亲属关系；对证据四真实性无异议，该证据不能证明郑安仲与王淑花的亲属关系，也不能证明王淑花与杜书梅和郑安仲恶意串通，虚假购买涉案房屋。王淑花对上述证据的质证意见和杜书梅一致。郑安仲对上述证据质证称，对上述证据没有异议，但与本案无关。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案王海巧的诉讼请求为要求判令杜书梅与王淑花签订的房屋买卖合同无效，综合王海巧一审和二审提出的理由有三点，一是杜书梅对涉案房屋无权处分，二是房屋出卖价格不合理，三是杜书梅和王淑花系存在恶意串通。其一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，杜书梅在签订涉案房屋买卖合同时对涉案房屋是否享有处分权，并不影响该合同的效力，故一审未对王海巧、郑安仲和杜书梅签订的《协议书》的效力以及杜书梅是否向王海巧、郑安仲实际交付房款的事实进行审查，并无不当。其二，本案关键问题在于王淑花取得涉案房屋所有权是否符合善意取得的法定条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋产权证载明的权利人为杜书梅，杜书梅亦实际持有该权利证书，王淑花有理由相信杜书梅为该房屋的所有权人；虽然王海巧、郑安仲和杜书梅签订了顶名购房的《协议书》，但王海巧提交的现有证据亦不足以证明王淑花对此知情或王淑花与杜书梅存在恶意串通的事实。关于是否以合理的价格转让问题，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等诸多因素综合认定。但从涉案房屋现有情况来看，尚不足以认定王淑花以3万元价格购买该房屋存在价格明显不合理之处。关于转让房屋是否登记问题，根据查明事实，涉案房屋已经过户登记到王淑花名下。综上，一审认定王淑花取得涉案房屋所有权符合善意取得的条件，并无不当。王海巧主张杜书梅与王淑花签订的房屋买卖合同无效，其理由均不成立。
综上所述，王海巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由王海巧负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年九月十五日
书记员 朱俞颖