新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0104民初11０2号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司
法定代表人：韦荣，该公司总经理
委托代理人：陈双福，该公司经理
委托代理人：常军，乌鲁木齐市天山区乌拉泊法律服务所法律工作者
被告（反诉原告）：新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司
负责人：吴本娜，该分公司经理
委托代理人：毛疆鸿，新疆邦本律师事务所律师
委托代理人：麻小军，职业同上
原告乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司（以下简称三元天宇公司）与被告新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司（以下简称通信营销分公司）、被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称汇嘉时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日作出（2015）新民三初字第570号民事判决，经二审撤销原判、发回重审。本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。本案中原告三元天宇公司撤回对原审被告汇嘉时代公司的起诉，被告通信营销分公司提出反诉。原告三元天宇公司的委托代理人陈双福和常军、被告通信营销分公司的委托代理人毛疆鸿和麻小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三元天宇公司诉称：2014年5月1日，我公司与被告签订租赁合同，被告将位于本市新市区北京路汇嘉时代卖场一楼部分房屋出租给我公司作为“三星售后服务区”使用，期限一年，租金19167元／月。合同签订后，我公司按照三星公司的要求和标准对承租的房屋进行店面装修花费405172元以及配备专业人员。合同履行至2014年10月28日，因被告的原因造成我公司承租场地的营业用电关停至今，给我公司造成了巨大的经济损失。故诉至法院，请求判令被告赔偿营业损失273414元、装修损失202586元并承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）通信营销分公司辩称：双方合同于2015年4月30日到期，原告于2015年5月2日撤场，合同约定其装修物应自行拆除，未拆除部分我公司也不予赔偿。原告一直正常营业至2015年5月2日，不存在营业损失。供电不是我公司的义务，我公司也没有断电，无违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。因原告未支付半年的租金、管理费，现提出反诉，请求判令原告支付租金及管理费115020元并承担反诉费用。
原告（反诉被告）三元天宇公司对反诉辩称：被告违约导致我公司无法正常经营，故不应支付管理费以及租金，请求驳回其反诉请求。
经审理查明：2013年8月14日，汇嘉时代公司与中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称电信乌鲁木齐分公司）签订租赁合同，汇嘉时代公司将其位于本市北京中路147号北京路购物中心一楼商铺（使用面积466m2、建筑面积665.7m2）出租给电信乌鲁木齐分公司经营电信业务使用，租赁期限三年自2013年8月15日起至2016年8月14日止，月租金56852元，每季度交纳租金一次，提前30日支付下一季度租金，物业管理费以及空调使用费、取暖费随租金以及使用期开始一个月前交纳。
2014年5月1日，被告与原告签订房屋租赁合同以及管理协议约定：被告将上述商铺中的部分场地（建筑面积、使用面积均为126m2）出租给原告作为“三星售后区”使用，租赁期一年自2014年5月1日起至2015年4月30日止，月租金7670元、月回款摊销费（即入场费、柜台使用费、上架费、广告促销费、展示费）11500元；租金由原告在每半年第一个月的5日前以现金方式支付，回款摊销费应在每月的1-5日前付清。双方还约定：租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由被告自行缴付，不纳入租金中；原告对房屋装修须事先书面申请并经被告同意，被告有权对工程进行监督；租赁期届满或合同终止或解除后，原告负责自行拆除添附物但不得破坏房屋主体结构，原告未拆除部分被告不予任何补偿。
上述合同签订前的同年4月25日，原告书面通知新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司对店面进行装修，被告的工作人员张文海在通知书上签名，该通知书中记载装修费核算为40万元左右。上述合同签订后，原告向被告支付了6个月的租金及回款摊销费。2014年10月，因电信乌鲁木齐分公司欠付租金及其他费用，汇嘉时代公司对其承租的商铺进行断电，原告未能正常经营至其租赁期届满，也未向被告支付后半年的租金及回款摊销费，后半年的租金及回款摊销费合计为115020元。2015年5月2日，原告撤场，撤场时未自行拆除店面装修物。
原告在原审起诉前申请对其店面装修残值进行鉴定评估，本院委托鉴定机构评估，鉴定机构按原告与新疆艺建装饰工程有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称艺建乌鲁木齐分公司）签订的两份装修承包合同的总造价405172元（其中三星售后服务中心12.5万元、三星体验店280172元）在租赁期间12月内平均分摊，得出2014年10月30日至2015年4月30日期间6个月的房屋装修残值为202585.98元。
原告在原审起诉后自行委托鉴定机构对其2014年10月30日至2015年4月30日期间的经营损失进行评估，评估意见为，利润损失为零、经营损失为固定损失273970元，即6个月的租金和回款摊销费115020元以及6个月的人员工资158950元，其中人员工资（见工资表）2014年11月为37100元、2014年12月为37620元、2015年1月为38330元、2015年2月至4月每月均为15300元。该评估计算原告正常营业期间（2014年5月1日-10月30日）全部营业毛利为294007.79元、全部营业费用为489606.04元，营业利润为亏损195598.25元。
本案审理中，原告提供装修状况照片、装修设计效果图和施工图以及报价单、预算书，其中报价单的金额为12.5万元、预算书的造价为280172元。原告提供网银支付装修费的银行交易明细表，即，陈双福于2014年4月19日向艺建乌鲁木齐分公司该装修项目负责人向国洪转账支付1、1万元，韦荣于4月22日向艺建乌鲁木齐分公司转账支付两笔合计100266元，陈双福于4月29日向向国洪转账支付三笔合计100266元，陈双福于5月3日、5月8日及5月21日向向国洪转账支付三笔合计46440元，以上九笔款项共计257972元。原告还提供向国洪收取装修款的三份收条，该三份收条上加盖有艺建乌鲁木齐分公司的财务专用章，其中2014年5月10日三星售后装修款3万元、5月20日三星售后装修尾款37560元、5月25日三星体验店装修尾款79640元。原告另提供艺建乌鲁木齐分公司工程款收款收据复印件四份，2014年4月15日的两份收据金额合计121551元、5月27日的两份收据金额合计283621元，该四份收据金额合计为405127元。
本案审理中，原告提供陈双福通过网银向其公司员工支付工资的银行交易明细表，其中：2014年11月27日向王波、曹斌、吴玉斌、刘海楠四人支付款项合计1.4万元，2014年12月27日向李兆岩、崔永波、王波、曹斌、谭金清、吴玉斌、刘晓璐七人支付款项合计2.78万元，2015年1月22日向曹斌、李兆岩、崔永波、陈俊杰、王波、吴玉斌、王海英、刘晓璐八人支付款项合计28647元，2015年2月7日向以上八人支付款项合计29550元。以上支付款项共计99997元。
另询，原告未向汇嘉时代公司或者被告交纳物业管理费等费用。
上述事实有合同书、协议书、通知书、鉴定报告书、银行账户交易明细表、装修图纸和预算书及报价单、收条、收据复印件、欠费明细单复印件、照片、录音资料、证人证言以及庭审笔录等存卷为证。
本院认为，被告将商铺的部分场地出租于原告经营使用，被告负有在租赁期间内保持租赁物符合约定用途的义务。根据被告提供的其关联企业欠付该商铺租金、物业费等费用明细单以及证人证言和录音资料，可以认定因该商铺整体欠费导致2014年10月断电后原告无法正常经营的事实，故被告作为出租方未履行其合同义务，应当向原告承担违约责任，赔偿原告因此所产生的损失。原告虽因商铺整体断电而无法正常经营，但并未向被告提出解除合同，其至租赁期间届满后撤场，在此半年的期间内场地仍为原告占有使用，而双方合同约定原告应提前5日支付下半年租金以及每月5日前付清月回款摊销费，故在双方合同权利义务未终止的情况下，原告未支付半年租金及回款摊销费的行为违约，且其未依约交纳物业管理费等费用，对于商铺整体断电而导致其无法正常经营也负有一定的责任。《合同法》规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告反诉主张给付租金及管理费115020元的请求符合法律规定，本院予以支持。
对于原告主张的装修损失202586元，本院认为，原告对场地进行了装修，如合同正常履行，其装修费用在租赁期间一年内分摊完毕则不存在损失问题，但原告六个月未能正常经营使用，故该六个月应分摊的装修费用是其实际损失。由于原告申请本院委托评估时所提供的装修合同、收据不足以认定其支付装修费的实际情况，且原告本案中未能提供收据原件，其提交的收条原件与收据复印件以及银行转账支付明细表之间存在较多矛盾之处，故根据原告为自然人独资有限责任公司的企业性质及其相关人员银行账户交易明细表，本院确定原告实际支付装修费为257972元。该装修费的六个月分摊为128986元，被告对此应予赔偿。
对于原告主张的营业损失273414元，本院认为，营业损失是合同履行后可以获得的利益之损失，原告经营“三星售后区”，其营业损失应为服务或者销售的预期纯利润损失。原告未正常经营期间并未支付租金及回款摊销费，此期间所支付的员工工资是为获得利益的必要支出而非其利润损失，原告自行委托评估时其正常经营期间的服务或者销售收入以及装修费摊销、其他费用支出，现也不能确定为真实、有效的数据，故原告主张赔偿其营业损失273414元请求的证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司赔偿原告（反诉被告）乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司装修损失128986元；
二、原告（反诉被告）乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司给付被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司租金及管理费115020元；
三、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司的其他诉讼请求。
以上款项折抵后，被告应给付原告13966元，应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼标的额47.6万元，确认给付额128986元，确认给付额占诉讼标的额的27.1%。本诉案件受理费8440元（原告已预交）由原告负担72.9%即6152.76元，被告应负担27.1%即2287.24元；邮寄送达费40元（原告已预交）由原、被告各负担20元；鉴定费6077元（原告已预交）由原告负担72.9%即4430.13元，被告负担27.1%即1646.87元。反诉案件受理费
1300.20元（已减半收取、被告已预交）现由原告负担。原、被告各自应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 郭 荣
人民陪审员 张建华
人民陪审员 孙爱萍
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 张璇璇