河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民一终字第00417号
上诉人（原审被告）杨彦军。
委托代理人白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）马小臭。
被上诉人（原审原告）王海风。
二被上诉人委托代理人吕保成，邯郸市华夏法律服务所法律工作者。
上诉人杨彦军因与被上诉人马小臭、王海风确认合同无效纠纷一案，不服武安市人民法院（2014）武民初字第02390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人杨彦军及其委托代理人白红星，被上诉人马小臭、王海风及其委托代理人吕保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告马小臭、王海风系夫妻关系。1987年6月30日，原告马小臭向武安市阳邑镇北华村村民委员会申请宅基地，后武安市人民政府于1987年8月1日向原告马小臭颁发了武安市阳邑镇北华村第373号农村宅基地使用证，确认宅基地面积为西20米、北13.3米，合计266平方米，折合亩为0.399亩，宅基地四至为东至路、南至路、西至场、北至李孔庭家。宅基地使用证上登记的“马小丑”系原告马小臭，为书写有误。原告马小臭、王海风在该宅基地上建有房屋17间，其中北屋7间、东屋5间、西屋5间。2000年9月1日，武安市房产管理局向原告马小臭颁发了武房私字第50××59号房产所有权证，确认房屋所有权人为原告马小臭，房屋坐落于武安市阳邑镇北华村，产别为私有房产。
2008年3月15日（农历2008年2月8日），原告马小臭与被告杨彦军在本案诉争房屋内，由马丙方代笔书写，签订了一份房屋买卖协议，内容为：“立卖约人马小臭经同人说合，愿将现有路西庄宅一处卖与杨彦军所有，共折人民币柒万柒仟捌佰元整。宅内外现有树木大小七棵，宅内除西屋之内物之外，院内东西原物不动。交款方式一次付清，宅基原所有手续交与杨彦军，从交款之日起在三天之内搬家腾房。恐口无凭，立此约为证。同人马丙方、马和贵、王满贵、王书海。二00八年农历二月初八”。签订房屋买卖协议时，在场人有二原告、被告、被告妻子李彦兰、马丙方、马和贵、王满贵、王生贵、王书海，其中马丙方、马和贵、王满贵、王书海及原告马小臭均在房屋买卖协议上其名字处捺手印。房屋买卖协议签订后，被告即给付原告马小臭购房款77800元，原告马小臭将农村宅基地使用证、房产所有权证交付给被告。
后被告及其家人居住该房屋至今。在居住期间，被告对房屋及院落进行了部分修缮、翻建，包括：在该房院内修建了一个地下水池；用水泥硬化了院内路面；推倒原先用石头垒的围墙和栅栏门，用砖垒了围墙，改建了大门及厕所；因北屋房顶漏水，用水泥铺了一遍房顶；在院内东面用钢管、石棉瓦搭建了一座大棚。
另查明，武安市阳邑镇北华村村民委员会对原告马小臭将房屋卖与被告的事情知情。
原审法院认为，本案的争议焦点为原告马小臭与被告签订的房屋买卖协议是否有效。原告王海风诉称其对房屋买卖的事情不知情，但从被告提供的证据看，原告马小臭与被告签订买卖协议时，原告王海风是在场人之一，故该院认定，对原告马小臭与被告签订的房屋买卖协议，原告王海风是知情且同意的，该合同是原、被告双方的真实意思表示。虽然该协议是双方当事人真实意思表示，但本案诉争房屋为农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是本农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房地合一的原则，原告马小臭与被告签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。而被告户籍所在地为河北省邯郸市涉县龙虎镇小井村，并不是本案诉争房屋所在地河北省武安市阳邑镇北华村村民，故被告购买原告房屋的行为不符合使用本地宅基地住房的条件。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，由于原告马小臭与被告的房屋买卖行为违背了法律、行政法规强制性规定，故原告要求确认与被告之间的房屋买卖协议无效，依法有据，应予支持。被告依据此协议取得的房屋以及相关证件应返还给原告，原告依据此协议取得的购房款77800元，也应返还给被告。因被告未对房屋及院落的修缮、翻建等费用及合同无效给其造成的其它损失提起反诉，故本案不予处理，被告可对修缮、翻建等费用及其它损失另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决：一、原告马小臭与被告杨彦军于2008年3月15日签订的房屋买卖协议无效；二、被告于本判决生效后三个月内将位于河北省武安市阳邑镇北华村的房屋、院落及宅基地使用证（武安市阳邑镇北华村第373号）、房产所有权证（武房私字第50××59号）返还给原告马小臭、王海风；原告马小臭、王海风于本判决生效后三个月内将购房款77800元返还给被告。案件受理费1745元，由原告马小臭、王海风承担872.5元，被告杨彦军承担872.5元。
上诉人杨彦军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人于2008年签订的协议距2014年已七年，被上诉人起诉已超过诉讼时效；2、原审认定事实错误，我国法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也没有禁止向本集体经济组织以外的农村居民出售房屋的规定。被上诉人马小臭、王海风已不是武安市阳邑镇北华村集体经济组织成员，户口是城镇户口，上诉人与被上诉人房屋买卖经过武安市阳邑镇北华村村民委员会批准，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》有效。综上，原判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法改判。
被上诉人马小臭、王海风答辩称，1、本案为确认合同无效纠纷，不适用诉讼时效规定，上诉人在一审时没有提出诉讼时效抗辩，故马小臭、王海风起诉没有超过诉讼时效；2、原审认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》违反法律强制性规定，协议无效。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另，二审期间，上诉人提交了由武安市阳邑镇北华村村民委员会于2015年5月30日出具的《证明》，证明马小臭及王海风户籍已不在北华村。被上诉人质证认为，该证明没有法定代表人签字，故不予认可。对此本院认为，庭审中，被上诉人认可其现户籍地为：邯郸市复兴区阳邑工人村，且认可其户籍于1997年12月31日从武安市阳邑镇北华村迁出，故该证据与被上诉人陈述相互印证，能够证明马小臭、王海风户籍已不在武安市阳邑镇北华村。
本院认为，本案争议的主要焦点为：马小臭与杨彦军于2008年3月15日签订的房屋买卖协议是否有效？因马小臭与杨彦军于2008年3月15日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并未违反现行法律法规强制性规定，该房屋买卖合同有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条法律旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。原审判决适用该条款处理本案属法律适用错误，应予纠正。
关于马小臭、王海风起诉是否超诉讼时效问题，因杨彦军在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，故本院对该抗辩不予支持。
综上，杨彦军上诉理由部分成立，应予支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销武安市人民法院（2014）武民初字第02390号民事判决；
二、驳回马小臭、王海风诉讼请求。
一审案件受理费1，745元，二审案件受理费1，745元，均由马小臭、王海风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨伟烈
审 判 员 杨海山
代理审判员 冯 雪
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 常新蕊