苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7153号
原告：都昌县信达投资服务有限公司，住所地江西省九江市都昌县鸣山乡政府院内，组织机构代码30920783-5。
法定代表人：刘兴才，总经理。
委托诉讼代理人：杨洋，男，该公司法务。
委托诉讼代理人：丁金娟，女，该公司法务。
被告：何东伟，男，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人徐瑞林，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
第三人：上海银行股份有限公司苏州分行,住所地江苏省苏州工业园区时代广场23栋B座，统一社会信用代码913205945653373130。
主要负责人：崔庆军，行长。
委托诉讼代理人：杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
原告都昌县信达投资服务有限公司与被告何东伟、第三人上海银行股份有限公司苏州分行委托贷款合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法由审判员郭XX适用简易程序独任审理。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告都昌县信达投资服务有限公司委托诉讼代理人杨洋、被告委托诉讼代理人徐瑞林、第三人委托诉讼代理人杨亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告都昌县信达投资服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即归还原告借款本息698,593.55元(其中本金660712.22元，利息36506.7元，复利l374.63元，罚息532.08元，暂算至2016年6月16日，应算至实际归还日);2、原告对坐落昆山市××XX××XX××XX××XX××XX××室房屋享有优先受偿权;3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告与委托人建滔天然气化工(重庆)有限公司(以下简称“委托人”)、贷款人上海银行股份有限公司苏州分行(即第三人)签订《个人委托贷款借款合同》，约定:被告向委托人借款690000元，借款期限240个月;贷款利率采用浮动基准利率;贷款逾期的，罚息为按照违约金额，依照合同执行的贷款利率水平上浮50%，复利按照违约金及天数计收;被告未按时足额偿还借款本息的，委托人有权宣布贷款提前到期;被告以坐落于昆山市××XX××XX××XX××XX××XX××室房屋对上述债务提供抵押担保。2015年12月16日，委托人、原告、第三人签订《债权转让协》，约定委托人对被告的债权转让给原告。2016年7月17日，原告、委托人将债权转让通知被告。因被告未按约还款，故原告诉至法院。
被告何东伟辩称：对本息的金额有异议，应当扣除归还的本息款。复息、罚息不应该重复计算。对原告的第二项不应一起审理，因为是两个法律关系，两个案由。
第三人上海银行股份有限公司苏州分行对原告诉请无异议。
原告围绕其诉讼请求依法提供了个人委托贷款借款合同、昆山市商品房购销合同及房屋他项权证、债权转让协议告知函以及挂号信函收据、上海银行出具的被告逾期还款明细、上海银行出具的被告欠款明细。本院组织各方当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的上述证据，本院以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
建滔天然气化工（重庆）有限公司（以下简称建滔公司，委托人）与上海银行股份有限公司苏州分行（即本案第三人，贷款人）、何东伟（即本案被告，借款人）签订《个人委托贷款借款合同》。
合同约定：委托人向借款人发放的贷款金额为69万元；贷款期限为240个月，自2013年12月16日至2033年12月16日；执行利率为人民银行同期同类基准利率，每年12月31日调整；还款方式为等额本息；罚息利率为执行利率上浮50%；对未清偿贷款本息，按罚息利率计收罚息、复利；如借款人违约，委托人有权提前收回贷款本息。审理中原告明确，罚息的实际利率为执行利率上浮30%。
《个人委托贷款借款合同》项下借款履行情况为：委托人于2013年12月16日按约放款69万元。被告自2015年7月16日起的应还款项即未按约归还。截至2017年3月20日，被告尚欠本金660712.22元、利息59823.26元、罚息1773.89元、复利3737.21元。
另查明，建滔公司（委托人）与第三人（贷款人）、被告何东伟（借款人）签订《人民币委托贷款借款合同补充协议》。
补充协议约定：委托人与借款人就借款合同项下债权采取抵押人提供的房地产做抵押担保一事达成合意，因抵押登记机关要求将贷款人登记为抵押权人，故达成补充协议；因借款人违约需要处置抵押物的，抵押物处置方式由委托人与抵押人协商确定，贷款人仅提供协助服务，不对抵押物处置结果承担任何责任。
上海银行股份有限公司苏州分行（即本案第三人、抵押权人）与被告何东伟（抵押权人）签订《人民币委托贷款房地产抵押合同》。
合同约定：鉴于债权人（建滔公司）委托上海银行苏州分行向何东伟提供个人委托贷款，抵押人以昆山市××XX××XX××XX××XX××XX××室房产提供抵押。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、赔偿金和抵押权人为实现抵押权支付的各种费用。
2014年8月15日，被告及第三人就上述抵押物办理了抵押登记手续，登记所有权人为被告何东伟，登记的债权数额为69万元。
再查明，建滔公司（债权出让人）与原告（债权受让人）及第三人签订《债权转让协议》。
协议约定：建滔公司将建滔公司、第三人、借款人签署的《个人委托贷款借款合同》、《人民币委托贷款借款合同补充协议》、《个人委托贷款房地产抵押合同》项下的委托贷款债权转让给原告。
2016年7月13日，建滔公司及原告向被告发出《告知函》，告知本案所涉债权已转让。根据邮件查询显示，邮件由张可久签收。被告陈述称其未收到上述邮件。
本院认为，建滔公司与何东伟、第三人之间签订的各份合同均系各方真实意思表示，合法成立有效。
现建滔公司已将其在上述合同项下享有的债权转让给原告，并以邮寄方式通知被告并显示已签收。虽被告称其未收到债权转让通知函，但原告提起诉讼的行为亦可视为债权转让通知的送达，故原告有权以债权人身份并基于上述合同向被告主张相关权利。
被告未按照《个人委托贷款借款合同》的约定还款，原告有权根据合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告立即清偿借款本息。原告主张的利息、罚息、复利的计算标准符合合同约定，且经核算，原告现主张的罚息系以逾期本金为基数计算得出，复利以逾期利息为基数计算得出，故对于利息、罚息、复利本院予以准予。故截至2017年3月20日，被告尚欠本金660712.22元、利息59823.26元、罚息1773.89元、复利3737.21元。因原告在审理中明确其仍依据《个人委托贷款借款合同》的原约定继续计算利息、罚息、复利，故自2017年3月21日起至被告实际还款之日止，仍按《个人委托贷款借款合同》的约定计收利息、罚息、复利。
关于原告主张的抵押权，本院认为，涉案借款合同项下的抵押担保已依法设立，且补充协议明确登记的抵押权人仅提供协助服务，不对抵押物处置结果承担责任，故原告作为债权人，有权对借款合同项下抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。第三人应予以配合。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，判决如下：
一、被告何东伟应于本判决生效之日起十日内归还原告都昌县信达投资服务有限公司借款本金660712.22元，并赔付原告至2017年3月20日的利息59823.26元、罚息1773.89元、复利3737.21元，以及自2017年3月21日起至实际还款之日止的利息（执行利率为人民银行基准利率）、罚息（以执行利率上浮30%计算）、复利（以执行利率上浮30%计算）。
二、如被告未按期还款，则第三人上海银行股份有限公司苏州分行应以被告何东伟名下坐落于昆山市千XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX室房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款以69万元为限优先偿付原告都昌县信达投资服务有限公司上述第一项债权。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10786元，由被告何东伟负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福XX支行，账号：10×××76。
审 判 长 郭XX
人民陪审员 钱建和
人民陪审员 蔡 勇
二〇一七年五月二日
书 记 员 黄诗迪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。