河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16569号
上诉人（原审原告）：河南致美实业发展有限公司，住所地郑州市齐礼阎村郑密路与航海路交叉口。
法定代表人：朱普，系该公司经理。
委托诉讼代理人：孙雪刚，河南惠发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁向洲，河南中锦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡秀秀，女，1988年2月10日出生，汉族，住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：周鸿，河南若讷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程合适，河南天基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏玉霞，女，1951年5月5日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：凌金顶，河南有道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈洋丽，河南有道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：崔坤，男，1981年5月5日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。
委托诉讼代理人：赵素平，河南言东方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘锋，男，1982年11月20日出生，汉族，住郑州市金水区。
被上诉人（原审被告）：杜桂琴，女，1951年8月29日出生，汉族，住郑州市。
上诉人河南致美实业发展有限公司因与被上诉人胡秀秀、魏玉霞、崔坤、刘锋、杜桂琴房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初8149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
河南致美实业发展有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判为支持上诉人的上诉请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为，原审判决认定租赁期限截止日期为2015年10月30日错误，相应的相关租金、物业费、水费、电费均计算错误。被上诉人胡秀秀在拖欠租赁费用情况下，仍在使用案系出租房屋，直至2016年1月8日上诉人收回房屋，租赁期限截止日应为2016年1月8日。另外，被上诉人魏玉霞作为案系房屋一层租赁合同的签约方，应承担连带付款责任。同时，案系郑州久合辽御贸易有限公司作为胡秀秀的担保方，其股东崔坤、刘锋在久合公司非法注销后应承担连带责任。原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应依法撤销原判，并予改判。一、案系租赁房屋由胡秀秀实际使用至2016年1月8日，并非原判决所称的2015年10月30日。原审判决称：因原告已于2015年10月30日在租赁房屋大门上张贴封条，原告的证据也不足以证明被告胡秀秀在此之后又继续使用租赁房屋，故本院确认被告胡秀秀实际使用租赁房屋至2015年10月30日（见判决书第11页上）。该基本事实认定错误。本案房屋租赁期限作为重要基本事实，一审中，上诉人已提供了充分证据，并可与被上诉人提供的证据材料相印证，证明被上诉人胡秀秀实际使用租赁房屋至2016年1月8日。根据相关水电费收据，被上诉人胡秀秀自2015年1月起即拖欠水电费。自2015年7月起，房屋租金也开始拖欠。为此，上诉人分别以电话通知、现场通知、要求提供担保的方式进行催租，并没有采取解除合同的实际措施。被上诉人也持续使用房屋，并在上诉人督促之下，自2015年7月13日至12月11日，陆续小额支付租赁费用累计187.6万元，被上诉人胡秀秀也在一审中提供了相应银行流水凭证。案系租赁房屋经营业态一直为KTV，营业时间以夜间为主，上诉人即便为督促缴租曾在一层大门张贴封条，但并没有进场采取进场清点资产、占有房屋等实际措施，胡秀秀也随即撕掉了封条，继续营业。上诉人催租没有影响房屋实际使用，反而是被上诉人胡秀秀既使用房屋，又拖欠租赁费用。无奈之下，上诉人才在2016年1月8日解除合同，清点财产并收回房屋。二、被上诉人胡秀秀应支付拖欠的全部租赁费用及违约金。原审判决关于租赁费用和违约金计算方式和金额均存在错误。案系房屋租赁费用包括房屋租金、物业费、水费、电费，其缴纳周期不同，所拖欠的期间也不相同，但在上诉人收回房屋前，被上诉人实际使用房屋，前述各项租赁费用均应计算至2016年1月8日，原审判决计算至2015年10月30日是错误的。案系房屋租赁合同明确约定，房屋“租金按季度先付，先交后用，在每季度末月的25日前交付下一季度租金”，也即被上诉人应在2015年6月25日前缴纳2015年7月1日至2015年9月30日的租金，但上诉人逾期未支付。按照合同约定，被上诉人应自2015年6月25日期算违约金，并非原审判决所称的“自被告胡秀秀不再使用租赁房产之日起即2015年10月31日起”。三、魏玉霞应就房屋一层租赁费用承担连带责任。魏玉霞作为完全民事行为能力人，其以自己名义与上诉人就案系房屋一层签订《房屋租赁合同》，提供有身份证复印件等资料，并亲自在合同上签名按指印，其对自己行为产生的法律后果有清楚认识，应就案系房屋一层租赁费用及违约金承担连带支付责任。四、崔坤、刘锋应承担连带担保责任。2015年10月15日，久合公司向致美实业提交了书面担保函及营业执照复印件等全套担保手续，并加盖有该公司公章，为胡秀秀履行房屋租赁合同提供了连带担保。但在短短两个月之后的2015年12月31日，该公司既未通知上诉人，也未实际清算债权债务，即匆忙注销，其恶意逃避债务的意图昭然若揭，依法应由股东崔坤、刘锋承担连带赔偿责任。担保函所盖公司印章缺少编码，但担保材料由被上诉人提供，不能因此否定其担保行为真实性，原审判决排除崔坤、刘锋连带责任有失正当。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。二审庭审中，上诉人补充意见称：一审判决中称“原告当庭认可其还收到被告胡秀秀支付的6万元，该6万元不包含在上述转账凭证中”不属实。上诉人在一审中从没有当庭认可收到胡秀秀另外支付的6万元。上诉人是在与法庭的交流中反映涉及到有6万元是胡秀秀已付款和上诉人在一审起诉时已经扣除款中间的这种6万元差额怀疑这6万元是胡秀秀支付的。但是还没有得到胡秀秀的承认。所以认为该6万元不应该作为胡秀秀的已付款。不应当作为已付款予以扣除。
胡秀秀辩称，一审的查明事实是清楚的，合同到2015年的10月30日，因上诉人将涉案房屋贴了封条，造成胡秀秀不能再继续使用，故合同的截止使用日期应当截止到一审查明的时间为准。上诉人在一审中对于其主张没有提供相应的证据，故一审查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。关于上诉人认为违约金应当从拖欠房租之日起计算的上诉理由不能成立。胡秀秀认为，上诉人认定胡秀秀开始拖欠房租之后，仍然允许胡秀秀继续使用涉案房屋，所以不应当再主张违约金，一审认为应当自胡秀秀不再使用租赁房产之日起计算违约金是正确的。对于上诉人补充的上诉意见，一审法院已经查清。胡秀秀一直在使用房屋的同时，也一直在支付租金，上诉人也接受了该租金。鉴于胡秀秀继续支付租金，上诉人也接受租金的行为，应当视为双方对合同的变更。
魏玉霞辩称：一审法院认定胡秀秀实际使用租赁房屋到2015年10月30日是正确的。一审中胡秀秀提供了封门照片、证人证言，都说明房屋在2015年10月30日被上诉人收回封闭，并且庭审中上诉人也承认在2015年10月13日对房屋停水停电并于10月30日将房屋封闭。一审认定的事实是正确的。上诉人称在其贴封条后被胡秀秀撕掉继续营业完全是错误的。胡秀秀在一审中提交的承诺书显示，次承租人岳卫邦、魏久淇经营的KTV生意惨淡，因上诉人在2015年10月13日后停水停电也关门了，拖欠胡秀秀的房租也未支付。故上诉人说的继续营业根本不存在。一审认定魏玉霞不用承担连带责任是正确的。上诉人主张魏玉霞就一层租赁费用承担连带责任没有依据。上诉人与胡秀秀、魏玉霞都承认当时签订一楼房屋租赁合同是因为郑州贸易中心栈不让上诉人将房屋整体出租给一个人。上诉人为了规避郑州贸易中心栈的约定，才让胡秀秀找到魏玉霞，让魏玉霞签订了一楼租赁合同。在实际使用过程中，魏玉霞从未参与过；在一楼拖欠租金时上诉人也从未找过魏玉霞追要租金，都是在向胡秀秀追要。故一楼的租赁合同虽有魏玉霞签订但是合同与魏玉霞毫无关系。一审法院认定魏玉霞不用承担责任是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求。
崔坤辩称，一审法院认定崔坤不承担担保责任认定事实清楚，适用法律正确。上诉人要求崔坤承担连带担保责任的理由不能成立。请求法院依法驳回上诉人对崔坤的上诉请求，维持一审判决对崔坤不承担担保责任的认定。
刘锋、杜桂琴未答辩。
河南致美实业发展有限公司向一审法院起诉请求：1.判令胡秀秀向原告支付租金6059671元、水费33031元、电费151596元、物业费1600元，计6245898元；2.判令胡秀秀向原告支付滞纳金3486861.96元（暂计算至2016年3月15日，之后按每日千分之三继续计算）；3.判令魏玉霞就出租房屋一层的租金1137135.48元、水费4202.42元、电费19287.02元、物业费203.56元，计1160828.48元及滞纳金699438.66元（滞纳金暂计算至2016年3月15日，之后按每日千分之三继续计算）承担连带支付责任；4.判令郑州久和辽御贸易有限公司、杜桂琴就第1、2项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。河南致美实业发展有限公司于2016年5月18日向郑州市金水区人民法院递交申请，请求撤销对郑州久和辽御商贸有限公司的起诉，并于同日向该院申请追加崔坤、刘锋为被告参加诉讼。一审开庭时，河南致美实业发展有限公司将其诉讼请求第四项变更为要求崔坤、刘锋、杜桂琴就第1、2项诉讼请求承担连带赔偿责任。
一审法院认定事实：2012年9月27日，原告与被告胡秀秀签订《房屋租赁合同》一份，主要约定原告将位于金水路125号院东侧4层大楼其中的2-4楼租赁给被告胡秀秀，租赁房屋面积约为19650㎡，租赁房屋西侧广场由被告胡秀秀和业主（郑州贸易中心栈）及本楼其他租户共同使用；原告于2012年9月27日将被告胡秀秀租赁的房屋以现状交付，租期为2012年9月27日至2017年12月31日；其中2012年9月27日至2013年2月11日为免租期，被告胡秀秀可免交租金，双方正式计付租金期限为2012年2月12日至2017年12月31日；被告胡秀秀应在本合同签订之日起3日内向原告交纳租赁保证金及设备押金200万元，如被告胡秀秀拖欠租金及其他费用或因违约未向原告支付违约金及赔偿金的，原告有权从租赁保证金及设备押金中扣除；本协议约定房屋年租金为1108.8万元，月租金为92.4万元，考虑物价上涨因素，租期满两年后租金均在前两年基础上增长8%；租金按季度交付，先交后用，被告胡秀秀应于每季度末月的25日前向原告交付下一季度的租金；以上租金不包括因被告胡秀秀使用租赁物而发生的水费、电费、排污费、网络费、通讯费、物业费、卫生费等其他各项费用，前述费用全部由被告胡秀秀自行承担，据实结算后由被告胡秀秀按照规定向原告或有关部门交纳；被告胡秀秀逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日应承担未付金额千分之三的滞纳金；若被告胡秀秀逾期支付租金或其他费用超过30天的，原告有权解除合同，被告胡秀秀向原告支付违约金800万元，租赁保证金抵扣部分违约金等。
同日，原告与被告魏玉霞签订《房屋租赁合同》一份，主要约定原告将位于金水路125号院东侧4层大楼其中的1楼局部租赁给被告魏玉霞，租赁房屋面积约为2500㎡，租赁房屋西侧广场由被告魏玉霞和业主（郑州贸易中心栈）及本楼其他租户共同使用；原告于2012年9月27日将被告魏玉霞租赁的房屋以现状交付，租期为2012年9月27日至2017年12月31日；其中2012年9月27日至2013年2月11日为免租期，被告魏玉霞可免交租金，双方正式计付租金期限为2013年2月12日至2017年12月31日；被告魏玉霞应在本合同签订之日起3日内向原告交纳租赁保证金及设备押金100万元，如被告魏玉霞拖欠租金及其他费用或因违约未向原告支付违约金及赔偿金的，原告有权从租赁保证金及设备押金中扣除；本协议约定房屋年租金为192万元，月租金为16万元，考虑物价上涨因素，租期满两年后租金均在前两年基础上增长8%；租金按季度交付，先交后用，被告魏玉霞应于每季度末月的25日前向原告交付下一季度的租金；以上租金不包括因被告魏玉霞使用租赁物而发生的水费、电费、排污费、网络费、通讯费、物业费、卫生费等其他各项费用，前述费用全部由被告魏玉霞自行承担，据实结算后由被告魏玉霞按照规定向原告或有关部门交纳；被告魏玉霞逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日应承担未付金额千分之三的滞纳金；若被告魏玉霞逾期支付租金或其他费用超过30天的，原告有权解除合同，被告魏玉霞向原告支付违约金200万元，租赁保证金抵扣部分违约金等。上述合同系被告胡秀秀以被告魏玉霞的名义与原告签订，合同约定的房屋由被告胡秀秀实际使用、费用由被告胡秀秀向原告交纳，原告与被告胡秀秀均对此予以认可。
2012年9月28日，被告胡秀秀以被告魏玉霞的名义向原告交纳保证金100万元；2012年10月8日，被告胡秀秀向原告交纳保证金200万元。
因原告实际交付的房屋面积少于二份合同约定的房屋面积，原告与被告胡秀秀均认可二份合同每月租金相加共计1164499.2元，截止2015年7月1日，被告胡秀秀未拖欠租金。
2015年10月30日，原告在本案涉案租赁房屋上张贴封条。
被告胡秀秀于2015年7月13日至2015年12月11日间通过其自己的账户及被告魏玉霞的账户共向原告转款186.7万元。原告当庭认可其还收到被告胡秀秀支付的6万元，该6万元不包含在上述转账凭证中。上述金额共计192.7万元。
2015年7月13日，原告出具收据一份，载明今收到被告胡秀秀48000元系付2015年物业费。同日，原告还出具收据一份，载明今收到被告胡秀秀56875元系付水费。原告与被告胡秀秀均未提供此后原告向被告胡秀秀出具的收款收据。
2015年10月13日，被告杜桂琴向原告出具《担保函》，主要载明鉴于2012年9月27日被告胡秀秀与原告签订的《房屋租赁合同》，被告杜桂琴同意作为保证人，若被告胡秀秀不按时支付租赁费用的，由保证人承担连带保证责任；保证范围包括租金、水、电、物业费用，违约金及其他损失，保证期间为租赁合同期限届满后2年等。
2015年10月15日，久合公司出具担保函，主要载明鉴于2012年9月27日被告胡秀秀与原告签订的《房屋租赁合同》，久合公司同意作为保证人，若被告胡秀秀不按时支付租赁费用的，由保证人承担连带保证责任；保证范围包括租金、水、电、物业费用，违约金及其他损失，保证期间为租赁合同期限届满后2年等。久合公司于2015年12月31日经郑州市工商行政管理局核准注销。被告崔坤及被告刘锋系久合公司的股东，其二人否认提供担保的事实并对上述担保函上加盖的久合公司的印章提出异议；被告崔坤提交久合公司经营期间与河南省郑州市金水区地方税务局北林路税务所、郑州市金水区国家税务局及中国银行股份有限公司郑州汇城支行签订的委托扣款协议书二份及换发新版营业执照申请表一张，主张上述三份证据上加盖的久合公司的印章下方有印章编码，而原告提供的担保函上加盖的久合公司的印章下方无印章编码。
原告主张被告胡秀秀实际使用租赁物至2016年1月12日，被告胡秀秀主张其实际使用租赁物至2015年10月15日。原告向五被告主张拖欠的租金及其他相关费用未果，酿成本案诉讼。
另查明：2015年2月4日，原告出具收据一份，载明今收到胡秀秀595015元系付电费557998.09元及水费37016.91元。原告提供郑州贸易中心栈出具的收据显示，原告在2015年2月13日至2015年10月14日间共向该栈交纳水、电费669873.89元。原告主张上述款项被告胡秀秀一直未支付，原告自被告胡秀秀于2015年7月1日后支付的192.7万元款项中的60万元进行了部分抵扣。
一审法院认为：被告杜桂琴经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对其诉讼权利的放弃，不影响该院依据现有证据对本案作出裁决。
原告与被告胡秀秀、魏玉霞均认可魏玉霞仅为合同签订人，二份租赁合同均由原告与被告胡秀秀实际履行，原告主张由被告胡秀秀承担两份租赁合同的租赁费支付义务，被告胡秀秀对原告该主张予以确认，故该院对本案涉案两份租赁合同的权利义务承受人为原告与被告胡秀秀的事实予以确认，被告魏玉霞无需再承担租赁费的支付义务。
关于租赁期限的计算问题：原告主张被告实际使用房屋至2016年1月12日，因原告已于2015年10月30日在租赁房屋大门上张贴封条，原告的证据也不足以证明被告胡秀秀在此之后又继续使用租赁房屋，故该院确认被告胡秀秀实际使用租赁房屋至2015年10月30日。
关于租赁费的计算问题：原告与被告胡秀秀均认可每月租金数额为1164499.2元予以认可，故2015年7月1日至2015年10月30日间的租金数额应为4657996.8元。
关于物业费问题：被告胡秀秀已向原告交纳2015年全年的物业费48000元，因被告胡秀秀仅使用租赁房屋至2015年10月30日，故原告应向被告胡秀秀返还2个月的物业费共计8000元（48000元÷12个月x2个月），该8000元可用于抵扣租金。
关于水、电费问题：租赁合同约定水、电费由被告胡秀秀负担，并约定由被告胡秀秀向原告或有关部门交纳，合同中还对郑州贸易中心栈的业主身份进行了描述，结合原告出具的收到被告胡秀秀水电费的收据及郑州贸易中心栈出具的收到原告水、电费的收据，可认定本案涉案租赁房屋的水电费由被告胡秀秀支付给原告、再由原告支付给郑州贸易中心栈。被告胡秀秀未提供其曾交纳水、电费的任何证据，故该院对本案涉案租赁房屋的水电费以郑州贸易中心栈向原告出具的收据上记载的金额确定。因原告于2015年2月4日曾收取被告胡秀秀的水电费，故本案水电费的计算期间应为2015年2月5日至2015年10月30日，金额为669873.89元；原告主张已抵扣60万元，被告胡秀秀应将剩余69873.89元支付原告。
关于保证金：被告胡秀秀向原告交纳300万元保证金事实清楚，原告对该事实予以认可，该院对该事实亦予以确认。原告与胡秀秀间的租赁合同已不再履行，被告胡秀秀主张以上述保证金抵扣租赁费及其他应付费用意见该院予以支持。
关于滞纳金部分：原告主张的滞纳金实质为违约金，双方约定的计算标准过高，该院酌定为月息2%。
综上，被告胡秀秀应向原告支付4727870.69元款项（租金4657996.8元+水电费69873.89元），被告胡秀秀已向原告交纳432.7万元款项（保证金300万元+192.7万元-60万元），上述金额再减去原告应向被告胡秀秀返还其多支付的物业费8000元，被告胡秀秀还应向原告支付392870.69元（4727870.69元-432.7万元-8000元）及违约金（自被告胡秀秀不再使用租赁房产之日起即2015年10月31日起按月息2%计算至债务清偿完毕之日止）。
被告杜桂琴应依据担保书的承诺，对被告胡秀秀的上述债务承担连带清偿责任。被告杜桂琴履行担保义务后有权向被告胡秀秀追偿。
原告主张因久合公司股东即被告崔坤、刘锋注销公司的行为不符合法律规定，故其二人应代久合公司履行担保义务。被告崔坤提交久合公司与河南省郑州市金水区地方税务局北林路税务所、郑州市金水区国家税务局及中国银行股份有限公司郑州汇城支行签订的委托扣款协议书二份及换发新版营业执照申请表一张，欲证明原告提供的担保函上的久合公司的公章与上述合同不一致，系伪造的公章，久合公司不应承担责任。因被告崔坤提供的系公司缴纳税款的合同及向工商部门申请换新版营业执照的申请书，上述文件上加盖的印章可认定为久合公司的真实印章，上述文件上的印章下方有4101050080368的数字，原告提供的担保函上久合公司的印章下方无上述数字，二个印章明显不一致，故该院认为原告提供的担保函上的印章并非久合公司的真实印章，故被告崔坤、刘锋不应承担担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡秀秀于判决生效后十日内向原告河南致美实业发展有限公司支付租金392870.69元及违约金（自2015年10月31日起按月息2%计算至债务清偿完毕之日止）；二、被告杜桂琴就被告胡秀秀的判决第一项义务向原告河南致美实业发展有限公司承担连带清偿责任；被告杜桂琴履行担保义务后有权向被告胡秀秀追偿；三、驳回原告河南致美实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91358元，由原告负担87023元，被告胡秀秀、杜桂琴负担4335元。
本院二审期间，河南致美实业发展有限公司向本院提交以下证据：1.2015年12月25日财务对账单，河南致美实业发展有限公司称系该公司与胡秀秀之间对账后出具，拟证明至2015年12月25日胡秀秀已经拖欠大额费用；2.赵某证人证言一份并申请证人出庭作证。河南致美实业发展有限公司称赵会灵系该公司会计，拟证明张海权系胡秀秀的员工，是胡秀秀的代表人，张海权多次参与对账的情况；3.郑州市伯爵娱乐有限公司出具的《情况说明》一份，拟证明胡秀秀实际使用房屋至2016年1月8日；4.协议书一份，拟证明胡秀秀将房屋转租；5.中国工商银行电子银行回单一份，拟证明房屋实际使用人向胡秀秀支付租金的情况；6.证人务某书面证言一份，拟证明胡秀秀实际使用房屋至2016年1月8日；7.视频光盘一份（已当庭播放该视频），拟证明河南致美实业发展有限公司在2016年1月8日实际收回了本案的涉案房屋。
针对河南致美实业发展有限公司提交的证据，胡秀秀质证认为：财务对账单不是新证据，上诉人在一审时已提交过。赵某证言也不是新证据，证人一直在河南致美实业发展有限公司工作从未离开，证人对整个案件是了解的，上诉人如果需要证人出庭，应当在一审的时候就提交该证人证言。据证人称张海权曾经传递过收据，后来又在对账单上签字，传递收据与对账签字在公司管理上是不同层次的行为，张海权与胡秀秀没有任何关系，胡秀秀也从未授权过张海权与上诉人进行对账结算。赵某和河南致美实业发展有限公司之间有利害关系，所以赵某的证言不能采纳。对第三份证据情况说明的真实性有异议，该证据没有显示书写人是谁，证明不了是胡秀秀实际在经营，也证明不了张海权和胡秀秀之间的关系，不能证明上诉人的证明目的。在2015年10月30日，上诉人已经将所租赁的房屋收回，在2015年11月11日，胡秀秀无权转租该房屋，也没有授权过任何人对外转租这件事，该份证据与本案无关，同时不排除该情况说明的制作者与上诉人有利害关系。对第四份证据协议书的真实性有异议，无法证明上诉人主张的是胡秀秀将房屋转租给魏强的证明目的。对第五份银行回执，无法证明吴发强转给胡秀秀的该笔款项性质是什么及该款项的实际性质是什么，所以也无法证明房屋的实际使用人向胡秀秀支付了租金，无法证明上诉人的证明目的。第六份证据务某的证人证言不符合法律规定，证人没有出庭，所以不予质证，也不能作为证据使用。对第七份收房视频的真实性有异议，该视频系上诉人单方制作，报纸显示的时间不能印证就是视频录制的时间，且该证据不属于新证据，如果是上诉人收房的视频的话，上诉人应该在一审中就能提供，不是上诉人新发现、新找到的证据，所以不符合二审新证据的要求，不能证明上诉人的证明目的。
魏玉霞质证认为：对第一份证据财务对账单真实性有异议，此证据说明房屋与魏玉霞无关，魏玉霞从未使用，上诉人也从未向魏玉霞主张过房屋租金。对第二份证据的真实性有异议，上诉人的证明目的说明张海权与魏玉霞无关，不是魏玉霞的代表人。对第三、第四、第五、第六份证据的质证意见与胡秀秀的质证意见相同。对第七组证据，视频中显示大门右侧上已张贴封条，说明2015年10月30日房屋已由上诉人收回。
崔坤质证认为崔坤与本案不存在利害关系，上诉人提交的七份证据与崔坤无关。
刘锋、杜桂琴未发表质证意见。
鉴于胡秀秀起诉岳卫邦房屋租赁合同纠纷一案与本案有关联，本院于2018年5月14日通知胡秀秀一方，要求其将（2016）豫0105民初16575号民事案件的相关材料提供本院。胡秀秀一方根据本院要求调取了该案件的证据、开庭笔录复印件、起诉书、民事判决书并提交本院。
针对（2016）豫0105民初16575号民事案件的相关材料，各方当事人发表质证意见如下：
河南致美实业发展有限公司质证认为：1.该16575号案件与本案涉及的租赁房产基本是一致的，本案涉及的租赁房产相对于该案多了魏玉霞名义签订合同的部分。2.从该案原告胡秀秀的诉讼请求来看，其主张的租金、水电费截止日为2015年12月23日，说明胡秀秀实际使用该房屋至少到该截止日期。该案开庭即2017年9月20日，胡秀秀当庭变更诉讼请求，将主张费用的截止日降低至2015年10月30日，显然属于隐瞒事实，意图逃避在本案中应承担的法律责任。3.从该案胡秀秀提供的第四组证据中的财务对账单来看，该对账单也是本案上诉人在一、二审中均向法庭提交的证据，可以证明胡秀秀欠费至少截止至2015年12月31日。该财务对账单上代表胡秀秀签名的即张海权，也是胡秀秀认可的代表。房屋实际使用期限不是到2015年10月30日终止，一审判决认定事实错误。4.从该案第五组证据中胡秀秀解除房屋租赁合同通知可以看出，至少在2016年1月7日前，从胡秀秀的角度，其认为其仍在使用上诉人的房屋，合同没有解除，可以证明上诉人的主张，即房屋至少由胡秀秀实际使用至2016年1月7日。从该案中胡秀秀变更诉讼请求的时间节点来看，其起诉是在2016年7月份，变更是在2017年9月20日，该时间是本案一审判决已经作出，且上诉人已经提起上诉的情况下作出的。是胡秀秀一方不诚信，刻意逃避应付租金义务的行为。
胡秀秀质证认为：岳卫邦是胡秀秀的承租人，胡秀秀起诉岳卫邦房屋租赁纠纷是在上诉人起诉胡秀秀之后，为了避免损失的扩大，胡秀秀依据河南致美实业发展有限公司的起诉的请求及事实与理由来起诉的。胡秀秀在16575号案件中提交的财务对账单不是胡秀秀持有的，而是依据本案一审上诉人提供的证据，胡秀秀作为证明在使用期间的水电费来使用的，因为水电费的数额是胡秀秀无法确定的。胡秀秀提交的该证据并不能证明10月30日之后，水电费就是胡秀秀使用的，因为上诉人收回房屋后，水电仍是通用的，所以该证据不能证明像上诉人所述的房屋是胡秀秀使用的。另该证据也不能证据胡秀秀认可对账单中的张海权的签名是张海权代胡秀秀签订的。胡秀秀一方仅是借用了上诉人的证据来请求支持胡秀秀利益的最大化，来证明水电费的问题，这是诉讼技巧问题。关于变更诉讼请求时间点的问题，恰好印证了胡秀秀起诉岳卫邦一案和本案是有直接关系的，是根据本案一审查明的结果来变更的，所以不是刻意逃避的行为，两案是有关联性的。关于胡秀秀向岳卫邦发出解除房屋租赁合同的时间，并不能证明胡秀秀和岳卫邦的使用时间，因为解除通知的内容显示的是2015年6月岳卫邦开始拖欠租金，因此胡秀秀给其发出的解除通知，关于胡秀秀诉岳卫邦一案中胡秀秀提交的材料，并不能证明上诉人的质证意见。本案租赁房屋与16575号案件涉案房屋基本一致，租赁关系是由上诉人租赁给胡秀秀，由胡秀秀租赁给岳卫邦，所以诉讼时的权利主张，胡秀秀是参考上诉人的标准，但事实上并不是对上诉人所有内容的认可，主张权利最终是由法院来认定的。
魏玉霞的质证意见同胡秀秀方的意见。
崔坤质证认为：（2016）豫0105民初16575号民事案件与崔坤无关。
刘锋质证认为：本案及（2016）豫0105民初16575号民事案件均与刘锋无关。
本案其他当事人在二审期间未提交证据。
本院经审理查明：胡秀秀作为原告起诉被告岳卫邦房屋租赁合同纠纷一案，胡秀秀曾于2016年1月8日向一审法院提起诉讼，后胡秀秀于2016年6月29日撤回起诉。2016年7月4日，胡秀秀再次以岳卫邦为被告提起诉讼，一审法院于2016年7月4日立案，案号为（2016）豫0105民初16575号。胡秀秀在该案中的诉讼请求是：一、依法解除原、被告双方于2012年9月27日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付自2015年6月25日至2015年12月23日期间的租金3791760元，水费59182.6元，电费138300.7元，合计3989243.3元整；三、本案诉讼费由被告承担。在2017年9月20日一审法院开庭时，胡秀秀申请降低租金请求至3202500元，主张被告岳卫邦支付自2015年6月25日至2015年10月30日期间的租金。
一审法院在该案中查明：胡秀秀主张其与岳卫邦存在房屋租赁合同关系，提交了2012年9月27日与岳卫邦签订的《房屋租赁合同》一份，主要约定：胡秀秀将位于金水路125号院东侧4层大楼其中2楼和4楼租赁给岳卫邦，租赁面积约为12810㎡。其中二楼约5970㎡，四楼约6840㎡。租赁期限为2012年9月27日至2017年12月31日。……胡秀秀另提交解除《房屋租赁合同》通知一份，主要内容：岳卫邦先生：我是位于金水路125号院东侧4层大楼的其中的2楼和4楼的房东胡秀秀，您于2012年9月27日与我签订《房屋租赁合同》，约定租赁的上述房屋，租期为2012年9月27日至2017年12月31日。但自2015年6月起，您无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催收后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国《合同法》第94条的规定，我作为出租人有权解除我们之前签订《房屋租赁合同》，因此，我现在依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除。请您尽快支付未交租金。二、若您仍旧拒不支付租金，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。通知人：胡秀秀；时间2016年1月7日。胡秀秀主张岳卫邦拖欠其2015年6月25日至2015年12月23日期间的房租、水费、电费等，并称已于2016年1月7日向岳卫邦发出上述解除合同通知，通知岳卫邦解除双方租赁合同。
胡秀秀为支持其诉讼请求，向一审法院提交的证据中第四组证据中的第三份为财务对账复印件一份，胡秀秀持该证据拟证明岳卫邦拖欠2015年2月13日至2015年12月12日期间的水费59182.6元；拖欠2015年8月13日至2015年12月12日期间的电费138300.7元。
2015年11月11日，付款人吴发强以转账方式支付给胡秀秀1139700元，电子银行回单显示“给收款人留言：房租款”。
胡秀秀在本案一审中发表质证意见时，对河南致美实业发展有限公司提交的2015年12月25日财务对账单的真实性有异议。一审法院于2016年10月10日开庭时，胡秀秀代理人承诺庭审后核实签署财务对账单的人员中张海权的身份并在7日内书面答复法庭，逾期自行承担不利后果。但胡秀秀一方并未按期向一审法院报告其核实的情况。在2016年10月28日胡秀秀代理人程合适提交的书面质证意见中，称“张海权在2015年12月25日不是胡秀秀的员工，更不是胡秀秀的财务人员，胡秀秀根本没有授权张海权对账。”二审庭审时，本院向胡秀秀代理人询问“张海权是什么人？和胡秀秀什么关系？”，胡秀秀代理人周鸿称“上诉人所称的张海权，代理人不清楚是什么人。是否与胡秀秀认识，代理人不清楚。”、“因为上诉人在一审中没有提交张海权的身份证明，所以我方无法核实。”胡秀秀代理人程合适称其“核实过，胡秀秀称在2015年12月份时没有张海权这个员工，至于在这之前是否有该员工，代理人没有问。我向胡秀秀核实的是上诉人在一审时提交的2015年12月25日提交的对账单。”在各方当事人就胡秀秀与岳卫邦案件材料进行质证时，本院再次要求胡秀秀明确陈述张海权的身份及是否为胡秀秀的工作人员，胡秀秀代理人周鸿称“我方需要核实。如果胡秀秀真的有一个工作人员叫张海权，我们也不能确定上诉人提交的对账单的张海权就是这个张海权，且也没有胡秀秀的授权。张海权是否是胡秀秀的工作人员，代理人不能确定。”本院询问“一、二审中均要求你方核实张海权的身份，为何至今没有核实？”胡秀秀代理人周鸿称“张海权不是胡秀秀的工作人员。”胡秀秀代理人程合适称“我听胡秀秀说是在2015年6月份之前，有个姓张的在她那边干过，到底是不是张海权，代理人不能确定。”本院询问胡秀秀一方对其在（2016）豫0105民初16575号民事案件中提交的财务对账单是否认可时，胡秀秀代理人回答“不认可。我方不认可张海权的签字就是不认可该对账单。我方之所以持该证据用于16575号案件，是诉讼技巧。且16575号案件也未依据该财务对账单裁判。”
根据郑州贸易中心栈出具的《情况说明》及该单位对河南致美实业发展有限公司开具的收据显示，郑州贸易中心栈自2015年1月13日至2016年1月13日，收取河南致美实业发展有限公司缴纳的郑州市金水路125号院东侧4层大楼产生的水、电费的时间及金额分别为：2015年1月13日电费99938.33元，2015年2月13日电费91110.63元、水费12020.40元，2015年3月13日电费37018.23元，2015年4月15日电费53692.78元、水费7354.80元，2015年5月13日电费51222.47元，2015年6月16日电费78032.55元、水费13441.95元，2015年7月14日电费76833.73元，2015年8月13日电费46027.58元、水费16046.10元，2015年9月14日电费67897.03元，2015年10月14日电费38289.71元、水费18812.25元，2015年11月13日电费5158.58，2015年12月17日电费26955.38元、水费3527.55元，2016年1月13日电费13296.05元。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于租赁期限的截止日期：胡秀秀在起诉岳卫邦时，持财务对账单等作为证据，主张岳卫邦拖欠胡秀秀2015年2月13日至2015年12月12日期间的水费59182.6元、拖欠2015年8月13日至2015年12月12日期间的电费138300.7元。而在本案中，胡秀秀对河南致美实业发展有限公司提交的同一份财务对账单不予认可，其代理人称在另案中作为证据提交系诉讼技巧。胡秀秀及其代理人此举有失诚信。胡秀秀对在该份财务对账单签字的张海权的身份应当是明知的。但在法院明确要求胡秀秀核实张海权身份时，胡秀秀均未向两级法院作出明确说明。结合当事人陈述及本案其他证据，本院对该份财务对账单的真实性予以确认，对于河南致美实业发展有限公司主张的张海权系胡秀秀工作人员的主张本院予以采信。根据河南致美实业发展有限公司提交的证据，结合胡秀秀起诉岳卫邦一案中胡秀秀的诉讼请求，能够印证在2015年10月30日租赁房屋被张贴封条后胡秀秀认可其承租户岳卫邦继续使用租赁房屋的事实。胡秀秀在起诉岳卫邦的案件中变更诉讼请求，系其处分自己的诉讼权利，并不能改变其起诉时确认的事实。结合当事人举证及陈述，本院认定胡秀秀使用租赁房屋的截止时间为2016年1月8日。一审法院以河南致美实业发展有限公司于2015年10月30日在租赁房屋大门上张贴封条，且河南致美实业发展有限公司的证据也不足以证明胡秀秀在此之后又继续使用租赁房屋为由，确认胡秀秀实际使用租赁房屋至2015年10月30日。该认定理由不足，本院予以纠正。
关于租赁费的计算问题：河南致美实业发展有限公司与胡秀秀均认可每月租金为1164499.2元，故2015年7月1日至2016年1月8日的租金数额应为7293274.4元（其中日租金为38284.9元：1164499.2元×12个月÷365天，2015年7月1日至2016年1月8日之间的租金为：1164499.2元×6+38284.9元×8天）。
关于水费、电费问题：河南致美实业发展有限公司于2015年2月4日为胡秀秀出具了收到电费557998.09元、水费37016.91元的收据，于2015年7月13日为胡秀秀出具了收到水费56875元的收据。自2015年2月13日至2015年12月17日，河南致美实业发展有限公司共向郑州贸易中心栈缴纳水费、电费共计643441.72元。2016年1月13日河南致美实业发展有限公司向郑州贸易中心栈缴纳电费13296.05元。因河南致美实业发展有限公司自认其于2016年1月8日已将房屋收回，故2016年1月份胡秀秀应交电费本院酌定为10000元。自2015年2月13日至2016年1月8日，胡秀秀应向河南致美实业发展有限公司支付水、电费数额为596566.72元（643441.72元+10000元-56875元）。
关于物业费问题，胡秀秀应向河南致美实业发展有限公司支付2016年1月1日起至2016年1月8日止的物业费1052元（48000元÷365天×8天）。
关于滞纳金标准，一审法院酌定为月息2%并无不当，但从胡秀秀不再使用租赁房产之日起计算不当，应按照合同约定自逾期之日即2015年6月26日起计算。
一审法院关于魏玉霞不应承担租赁费的支付义务及崔坤、刘锋不应承担担保责任的理由充分，对于河南致美实业发展有限公司要求魏玉霞承担连带责任及要求崔坤、刘锋承担连带担保责任的上诉请求不予支持。
综上，胡秀秀应向河南致美实业发展有限公司支付租金7293274.4元、水、电费596566.72元、物业费1052元，共计7890893.12元。鉴于双方租赁合同已不再履行，胡秀秀已向河南致美实业发展有限公司支付的保证金300万元、租金192.7万元，应予以扣除。扣除后胡秀秀还应向河南致美实业发展有限公司支付2963893.12元及违约金（自2015年6月26日起按月利率2%的标准计算至债务清偿完毕之日止）。
综上所述，河南致美实业发展有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初8149号民事判决；
二、胡秀秀于本判决生效之日起十五日内向河南致美实业发展有限公司支付2963893.12元及违约金（自2015年6月26日起按月利率2%的标准计算至债务清偿完毕之日止）；
三、杜桂琴就本判决第二项胡秀秀应承担的义务向河南致美实业发展有限公司承担连带清偿责任；杜桂琴履行担保义务后有权向胡秀秀追偿；
四、驳回河南致美实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费79929元，由河南致美实业发展有限公司负担33129元，胡秀秀、杜桂琴负担46800元；二审案件受理费79929元，由河南致美实业发展有限公司负担33129元，胡秀秀、杜桂琴负担46800元。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年五月三十日
书记员 李志琳