辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第02025号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳音乐学院，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：刘辉，该院院长。
委托代理人：王浩，男，1977年11月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：焉永楠，男，1989年7月3日出生，汉族，住址：黑龙江省佳木斯市向阳区。
委托代理人：廉昊、张祎，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳音乐学院与被上诉人焉永楠因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00440号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参�评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审法院查明：沈阳音乐学院（甲方）与焉永楠（乙方）被告于2013年9月30日签订《房屋租用协议书》1份，约定乙方租用甲方所有的位于沈阳市和平区五里河街10甲点式楼，一楼南起0米至5米处，共5延长米；二楼南起0米至30米处，共30延长米，总建筑面积620平方米门市房（即本案诉争房）一处，用于经营沈阳市和平区大楠家苏大姐火锅店。租用期限半年，从2013年10月1日至2014年3月31日止。租金总额150000元，一次性付清……该租赁协议书系焉永楠与沈阳音乐学院签订的最后一期协议，实际上，焉永楠从2011年11月就承租诉争房，一直经营苏大姐火锅店。双方的合同基本为一年一续签。焉永楠在最初租赁诉争房时委托辽宁银源装饰设计工程有限公司对诉争房进行了装修，约定装修费160万元，费用包括，材料费800000元，人工费685000元，设计费50000元，施工清运费30000元，搬卸费30000元，管理费5000元。庭审中，原告提供辽宁银源装饰设计工程有限公司出具的收取装修款收据2份，金额总计70万元。2014年3月26日，焉永楠向沈阳音乐学院出具《关于重庆苏大姐火锅店终止合同的申请》，载明，重庆苏大姐火锅店开业至今近两年，因经营管理不善等诸多原因导致亏损100多万元，为扭转现况，亏损局面，我们又重新加盟新的项目，并已投资三年30万元的加盟费，故需重新更名，原重庆苏大姐火锅店已于3月1日停业，要求终止合同，参加院里规定的竞标。2014年3月27日，沈阳音乐学院（甲方）与焉永楠（乙方）签订《合同书》1份，约定，1、甲方同意乙方提出的“到期不再续租，终止房屋租赁合同”的申请，原合同终止时间为“2014年3月31日”。2、合同终止后，乙方须在一个月内向甲方交接租赁房屋。属乙方资�的，请乙方自行处置。超过一个月交接期限，乙方须向甲方缴纳2014年4月1日起的租金，标准为830元人民币／天……原告校产处处长荣震亦在该合同上签字。2014年6月27日，原告父亲焉锦闰代原告书写出具承诺书1份，承诺因本人原经营火锅店的设备尚未清理，原经营地点拍卖承租权的次日至第4日全部清理属本人设备资产。否则，拍卖承租权后第5日，沈阳音乐学院校产处、辽宁泰德拍卖有限公司及取得承租权的经营户均有权处置以上设备资产。2014年7月，沈阳音乐学院就诉争房委托辽宁泰德拍卖有限公司通过招投标方式竞拍诉争房的承租权。被告的经营合伙伴委托被告父亲参加竞拍。诉争房经过竞拍，由案外人隋丽娟取得承租权，其与沈阳音乐学院约定的年租金为440000元，租期3年。依据焉永楠提交的焉永楠之父通过手机对沈阳音乐学院校原校产处处长陈巍的录音，陈�承认在双方最初签订租赁合同时，校方同意只要焉永楠不违约，一年一签的合同就会继续与其签订。依据焉永楠提交的其通过，MP3对沈阳音乐学院现校产处处长荣震及工作人员王浩的录音，其中王浩承认因为拍卖要用，被告交还了房屋的钥匙，拍卖前许多人打电话要看房。经本院现场勘验，诉争房已清空，店内门口有掉落的墙皮。门外张贴此房正在装修字条。
原审法院认为：关于本诉部分。关于沈阳音乐学院诉请焉永楠赔偿诉争房占用费问题，焉永提出其已于2014年4月将钥匙交还沈阳音乐学院，故不应赔偿占用费。沈阳音乐学院对此予以否认。本院认为，双方合同到期后，沈阳音乐学院系通过招投标方式竞拍诉争房承租权。依据交易习惯，拍卖公司及竞标人在竞标前必然要到诉争房了解房屋情况，且沈阳音乐学院工作人员在录音证据中也认可了在拍卖之前焉永楠交还钥匙的事实，而拍卖时间在7月份，故依据现有证据本院认定，焉永楠持有诉争房钥匙至6月份，7月份已返还。对4、5、6月份的房屋使用费，焉永楠应予赔偿。对于沈阳音乐学院诉请焉永楠给付占用费至腾退之日止的问题，因焉永楠交还钥匙后对诉争房便不具有支配、使用的权利，对沈阳音乐学院再行主张占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于沈阳音乐学院主张焉永楠腾房的诉讼请求，因焉永楠已于7月交还钥匙且诉争房现已清空，已无腾退的必要，故对沈阳音乐学院该项诉请，本院不予支持。关于反诉部分。关于焉永楠主张沈阳音乐学院赔偿装修损失问题，沈阳音乐学院不予认可，认为租期已到，依据合同约定不应赔偿。焉永楠对此予以反驳，认为最初缔约之时，双方约定以连续签订定期合同来实现长期租赁，双方实为长期租赁关系，并提供沈阳音乐学院经办人员录音证据为证，依据录音证据，可证明双方最初签订租赁合同时，校方同意只要焉永楠不违约，一年一签的合同就会继续与其签订。另外，经营均是以营利为目的，如果不是建立长期租赁关系，原告对诉争房亦不会投巨资进行装修，由此可见，在缔约之初，沈阳音乐学院已口头承诺建立长期租赁关系，基于此，焉永楠投巨资进行了装修。现沈阳音乐学院已将诉争房出租他人，年租金高于原租金140000元，原装修的附加值亦是影响租金价格的因素，而焉永楠已经营不能，装修投资价值无法实现，依据诚信及公平原则，沈阳音乐学院应适当给予焉永楠装修补偿。因双方对装修残值均未申请鉴定，金额无法确定，本院酌定以沈阳音乐学院出租他人与出租焉永楠可获得的1.5年租金差额为宜，即21万元。对于焉永楠诉请赔偿利息损失、搬迁费、经营损失、加盟费等项，�据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告焉永楠于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳音乐学院2014年4月1日至2014年6月30日的房屋占用费75000元；二、驳回原告沈阳音乐学院其他的诉讼请求；三、反诉被告沈阳音乐学院于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告焉永楠装修损失210000元；四、驳回反诉原告焉永楠其他的诉讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3952元（沈阳音乐学院已垫付）由原告沈阳音乐学院承担2277元，由被告焉永楠承担1675元；反诉案件受理费10433元（焉永楠已垫付）由反诉原告焉永楠承担8208元，由反诉被告沈阳音乐学院承担2225元，上述款项于付款同时一并给付。
宣判后，沈阳音乐学院不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定关于上诉人与被上诉人双方间为长期租赁关系是错误的，仅凭被上诉人对上诉人原校产处处长的录音不足以证明双方间的租赁合同为长期租赁合同，原审法院判决上诉人向被上诉人补偿装修损失既违反双方签订的《租赁合同》的约定，也违反法律规定，原审法院认定21万元装修损失没有事实依据，属于自由裁量权滥用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人焉永楠辩称：原审认定双方间合同为长期租赁合同是正确的，音乐学院在承诺长期租赁后又将房屋租赁给他人，造成被上诉人损失，应予补偿，被上诉人对房屋进行装修也是上诉人能够以更高价格�租他人的原因，上诉人对此应予补偿。
本院认为：原审法院认定事实存在如下问题。关于原审法院认定双方间为长期租赁合同的主要依据为被上诉人对上诉人原校产处处长的录音等相关证据，但上诉人提供的证据并不足以证明涉案租赁合同为长期租赁合同，原审法院应结合有效书证准确认定双方当事人之间的租赁关系。另外，原审法院所计算的补偿标准亦无事实及法律依据。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00440号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年九月十七日
书 记 员 王可一
本�裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
上诉人：被上诉人：