广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第175号
原告：卢若，住广�市海珠区。
委托代理人：陈辉、刘立健，广东国道律师事务所律师。
被告：广州市越秀区俊星计算机职业培训学校，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李函，职务总经理。
委托代理人：陈玉冰，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：杨克泉，该校职员，联系地址。
原告卢若诉被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈辉、刘立健，被告的委托代理人陈玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是广州市越秀区先烈中路102号大院之九A房的所有权人。2013年7月，原告委托母亲田某将上述A房出租给被告，被告员工罗某代为签署租赁合同。合同约定租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，每月租金3800元，在每月1日前缴纳当月租金。自2013年8月份起，被告均不按时缴纳租金。2013年12月1日后，被告未缴纳任何租金。为此，原告于2014年3月向越秀区人民法院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金，后原告向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2014年8月1日组织双方交接，于是双方对另案诉讼的B房进行了交接，但被告推说没有802A房的钥匙，导致原告至今仍未能收回该房屋。为理顺法律关系，节约司法资源，原告在二审撤回了起诉。现重新整理诉讼请求后提起本次诉讼。请法院判决：1.被告立即交还广州市越秀区先烈中路102号大院之九A房；2.被告向原告支付2013年12月1日起至2014年7月31日止的租金30400元；3.被告向原告支付2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月3800元计）；4.被告向原告按每逾期1日，按月租金的1%的标准支付逾期缴纳租金的违约金（其中逾期缴纳2013年8月租金的违约金从2013年8月2日计至2013年8月16日，计570元；逾期缴纳2013年9月租金的违约金从2013年9月2日计至2013年9月11日，计380元；逾期缴纳2013年10月租金的违约金从2013年10月2日计至2013年10月3日，计38元；逾期缴纳2013年12月至2014年7月的租金的违约金从当月2日起计算至实际付清之日止）；5.被告向原告支付2013年8月1日至2014年8月4日的水费502.20元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.本案违反了一事不再理的民事诉讼原则，恳请法院裁定驳回原告的诉讼请求。原告就向被告出租涉案A房之房屋租赁纠纷一事，已向广州市越秀区人民法院起诉，要求被告支付2013年12月1日至2014年3月31日的租金及逾期支付租金的违约金。该案与本案的当事人、诉讼请求及起诉的事实和理由均相同。被告认为原告�该案中曾经涉及的诉讼请求在本案中不能重复主张，故请法院驳回原告关于2013年12月1日至2014年3月31日的租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求。2.双方签订的租赁合同属无效合同，违约金条款亦为无效。从原告持有的房产证来看，涉案A房与B房本是一套房屋即X房，原告为获得更大利益而分割出租。最高人民法院相关司法解释规定，未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上属于标的物违法。同时，商品房租赁管理办法亦明确规定禁止将房屋分割出租。故双方签订的租赁合同无效。3.原被告于2013年11月多次就解除合同及交房事宜进行沟通，有录音为证。同年11月29日，原告与被告代理人李荣军进行了房屋交接，原告当场换锁，自此原告实际控制房屋。如果合同没有解除或终止，就不可能有交房及换锁问题，这是生活逻辑和常�。且被告于2014年1月11日出具了《声明》，明确双方解除A房租赁合同，原告签名确认知悉并终止合同，且没有提出异议。被告搬离该房屋后再也没有使用，因此无责任承担换锁后的租金。原告因自身原因造成房屋空置的责任应由其自行承担。4.双方于2014年12月1日已经解除合同，自此产生的水费与被告无关。
经审理查明：广州市越秀区先烈中路102号大院之九座九层X房是原告所有的房产，房屋建筑面积125.27平方米。该房屋实际分为A房和B房两个部分，均有独立门口出入。
2013年7月27日，原告的委托代理人田克英（出租人、甲方）与被告单位职工罗锋（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区先烈中路102号之九A房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用）面积85平方米；租赁期限为2013年8月1日起至2014年7月31日止，月租金额为3800元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳7600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金7600元退回乙方或抵偿租金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。同年8月1日，原告将上述A房钥匙交付给被告。交付时，田某与罗某共同签署《家私电器清单》，列明有涉案A房钥匙1条等。原被告共同确认：被告于2013年7月29日向原告支付涉案A房租赁保证金7600元；于2013年8月16日支付8月租金3800元；于2013年9月11日支付9月租金3800元；于2013年10月3日支付10月租金3800元；于2013年11月1日支付11月租金3800元；2013年12月1日以后的租金未支付。
2014年1月11日，被告向原告作出《声明》，内容为：承租人罗某在签此份房屋租赁合同时，身份为我校职工，代表我校签下此份合同，租下越秀区先烈中路102号之九B房产一处，现租赁双方经协商解除此合同，由于原承租人罗某已离职，现由我校向出租方田某收回租房保证金7000元；另外，以上租赁双方，经协商同时解除先烈中路102号之九A房产合同，出租方田某不需要向我校退回租房保证金7600元；出租方田某须在此声明登报三日内（2014年1月15日之前），退还我校承租的越秀区先烈中路102号之九B房产租房保证金7000元；特此声明。原告的委托代理人田某在上述《声明》下方签署“知悉上述声明。田某，2014年1月11日。”
双方因上述租赁事宜产生纠纷，原告于2014年2月8日向本院提起诉讼，要求被告支付自2013年12月1日起至2014年3月31日止的A房的租金15200元和逾期缴纳租金的违约金等。该案审理过程中，被告方提出原告更换了涉案802A房门锁，被告已丧失房屋占有使用权，双方关于该事实的相关陈述如下：1.2014年3月25日第一次庭审笔录记载：“原告方出示证据4中介公司的刘某名片一张，证明2014年1月11日涉案房屋的钥匙还在被告手里（为A及B房两件案的共同证据）……被代：‘两案共同发表质证意见……对证据4的合法性有异议，从证据表明来看该证据属证人证言，则证人应当出庭作证。由于原告一直没有主动接收房产，故2014年1月11日当日钥匙确实仍保留在我方手中。钥匙房东与租客双方各持一把’……审：‘现在涉案两房屋（A及B）的钥匙是由谁持有？’被代：‘在我方使用期间涉案房屋802A的电器陆续损坏，故我方与原告发生了争执，2013年12月起原告就将涉案A更换了钥匙无法进入……’原代（即田某）：‘属实，我方是在2013年11月29日更换涉案房屋A的锁头，A的钥匙掌握在被告员工李荣军的手里’。审：‘你�是否有相应的证据证明原告于2013年12月更换了钥匙？’被代：‘没有，当时我方确实是在2013年12月发现无法进入房屋。’审：‘李荣军是否被告员工？’被代：‘是的。李荣军确信涉案房屋A的钥匙掌握在原告手中，自换锁之日起我方已失去对A的占有使用权。’原代：‘我方不承认是由我方换锁，是由被告员工李荣军换的锁。我方自始至终没有换过锁，实际涉案房屋一直是由被告占有使用的。’”2.本院于2014年3月28日组织原被告双方去涉案房屋进行现场勘验时，被告员工李荣军称：“2013年11月30日的录音内容是我和原代田小姐的谈话，当日我方与田小姐达成解约协议，我方带田某女士到现场A房检查屋内相关设备以及电器的使用情况，以便交房给她。因A房学生于2013年9月20日前后就已搬离，故此后涉案A房一直空置。2013年11月30日，我站在8楼楼梯口等田小姐，发现其上�时带了一位男士，我打开A房房门，我带田女士进去房间检查设备，那位男士是换锁师傅，就开始换锁，我认为已经要退房了，房东换锁很正常。换锁之后，钥匙未给我，此后我一直未进入A房。之后我分别于2013年12月15日、25日试锁，但一直未能打开房门”。原告代理人田某称：“2013年11月30日，由李荣军先生开门，原被告双方进入A房查看相应的家具和设备，房内有学生的行李。开门之后，我记不清锁的问题，虽然我记不清了，但我绝对没有带人（换锁）。但反过来说，无论是不是我换得锁，对方都没有交接钥匙给我，我认为涉案房屋都是由被告占有使用”。3.2014年4月8日，本院再次就涉案A房换锁一事进行询问，原告代理人田某称：“关于涉案房屋802A换锁一事，2013年11月29日之前被告就对我说，A房门无法打开，29号当日我方去到现场时门却已经打开，在房屋里时双方检查了一下电器和房屋使用情况，这期间我方不清楚换锁情况，我方认为是被告方换人换锁：换人是罗某离职，换成了李荣军，李荣军没有电器配置清单和钥匙，那天去现场我只是配合一下李荣军，他当日给我写了条子，次日他单独去现场，我方就没有再去过A。我方认为被告宣称无法开锁的原因，一方面可能是被告在之前已经换锁了，另一方面可能因为被告意图无故终止合同，陷我方于不清不楚的状态。”被告代理人称：“李荣军通过电话约好原告方在A的门口等候，原告带了一个开锁师傅到场后，由李荣军开门，并带着原告到A检查电器情况，期间开锁师傅就换锁，换完锁后，我方交付了房屋后就再无法进入A了”。该案审理过程中，被告还提交了2013年11月30日原告代理人田某与被告宿舍管理人员李荣军的电话录音和文字整理材料一份作为证据，内容为双方沟通维�洗衣机、空调等家用电器问题，其中提及终止合同和退房事宜。在电话中田某称：“再一次警告你，下个星期一开始计租，你今天去不去，明天我就不去了，明天我有事，你今天去我现在来得及赶过去，你不去那是你说不去的啊，要收租的啊，一天70块钱，星期一我先拿租。”李荣军称：“我不是说我不去，因为现在你也不把那个物品清单拿过来，我们没法对啊，我们是说租到这个月月底嘛，就是今天嘛，30号嘛。”田某称：“是你终止合同，你为什么不拿过来（指物品清单），本来是空调坏了，今天可以先修空调的，你借口连空调都没修。”李荣军称：“物品清单没在我这里，我也问过我们学校这边，确实没有。那你说今天我要把空调修好了，我们就交房了，（因为没有物品清单）其他电器我们这边都没法确认。”田某称：“你电器修好交给我，带不带是我的事�你必须所有电器都修好给我。第一，你修不修；第二，你修好我就把清单带过去。第三，过了1号你再不交租，你一会儿给我打电话吧”等。原告对证据的真实性无异议，但对内容有异议，认为从录音可知被告是将涉案房屋内的电器损坏并且没有修理，因此原告没有接收房屋。
2014年5月6日，本院对该案作出（2014）穗越法民三初字第521号民事判决。原告不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。二审法院于2014年8月1日组织双方当事人共同到现场办理涉案A房交接手续，但双方均称该房屋钥匙在对方手中，己方没有钥匙，无法开门。被告方称该房屋内没有被告方物品，在原告换锁时双方已经清点，但没有书面证据。原告方对此予以否认，再次称其没有换锁。二审法官当场告知原告至少自该日起可以自行控制和处理A房，并释明相应后果，但原告方表示因无法确�物品有无损坏，所以不同意接收房屋。之后，原告于2014年8月7日向二审法院递交撤诉申请，以其已另案诉讼，为便于案件统一处理为由，申请撤回该案原审起诉和上诉。广州市中级人民法院于2014年8月15日作出（2014）穗中法民五终字第2661号民事裁定书，裁定撤销（2014）穗越法民三初字第521号民事判决，准许原告撤回该案起诉和上诉。
2014年12月25日，原告向本院提起本案诉讼。
本案审理过程中，关于涉案A房租赁合同有无解除及原因，被告称是其先提出解除，大概在2013年9、10月份，要解除两份合同（A房和B房），原告口头同意然后又签了声明，但原告一直称被告损坏了房屋内的物品所以不肯交接；解除原因是B房漏水至702房导致与702房业主闹翻了，学生总是与702房业主吵架，无法正常生活，故要求解除合两个房屋的租赁合同。原告称解除合同是被告提出的，原告没有同意，因为涉及租赁保证金的问题，又因为被告换锁了也没有交回钥匙，故拖延至今。
关于A房换锁的问题，原告称其没有换过802A房门锁，也从未确认该事实，前案笔录记载有误，也不知道被告何时搬出的。被告称其于2013年11月29日全部搬出A房，并且当日原告换锁收回该房屋。为证明被告更换涉案A房门锁及持有该房屋钥匙，原告提交如下证据：1.证人郭某书面证言（内容为：本人郭某，为广州市先烈中路102号大院管委会工作人员，平时负责收取管理费、保安及简单物业维修等工作。2013年11月，本人在巡楼时，经过102号之九房A单元正在换锁，当时有租户李先生在场，但未见业主田女士在场。后某先生给我来电，说802A房家电坏了，要我上去看看能不能修，我就上去A房。上去后，发现业主田女士也在场等）。2015年1月29日，证人郭某出庭作证�当庭陈述称：“（书面证言）上面的签名是我的，打印的内容原稿是我写的，打印出来我签名，过程属实”“大概是在2013年7月换的（锁），在搬走前换的，但具体时间不清楚，也不知道是谁换的锁”“我看到被告负责管理宿舍的老师找人来换，换锁的人我也不认识，是个男性。我看到他们，被告的老师告诉我是锁坏了，所以找个师傅换锁。这大概是2013年7月左右的事情”“（田某）不在场”等。2.德诚行地产刘某名片及手写关于钥匙在被告手中的说明。3.“广州市先烈中路102号管委会”于2014年5月20日作出的《证明》（内容为：广州市先烈中路102号之九?房被李荣军2013年11月29日更换A单元门锁，并且AB两单元门锁钥匙都在李荣军手上）。原告对证人证言无异议，认为具体日期可能是证人记不清楚。被告对证据1证人证言真实性、合法性均不予确认，认为原告在前案承认�锁是原被告均在场，换锁时间是2013年11月，但证人说的是2013年7月，且只有被告的员工在场，前后出入很大；证据2、3真实性、合法性均不予确认，该证据属证人证言，证人未出庭的情况下无法确认真实性。
为证明涉案A房2013年8月1日至2014年8月4日的水费金额，原告向本院提交证据如下：1.手机短信截图；2.广州市自来水公司越秀供水管理所出具的涉案A房水费明细表，该表显示A房2013年9月、2013年11月、2014年5月、2014年7月水费（含排污费）共502.20元。被告对上述证据1真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2真实性无异议。
本院认为：一、关于本案是否属于重复起诉的问题。原告在（2014）穗越法民三初字第521号案中提出的诉讼请求确与本案部分诉讼请求重复，但是原告在该案二审过程中申请撤回起诉及上诉，广州市中级人民法院裁定准许，即原告在该案中提出的诉讼请求人民法院最终未予裁判。而当时并无法律明确规定二审过程中撤回原审起诉和上诉的不得再以同样的事实和理由提起诉讼，故对被告关于重复诉讼的答辩意见本院不予采纳。
二、关于双方在本诉中实体权利义务方面的争议。
案外人田克英、罗锋分别受原被告的委托签订《广州市房屋租赁合同》，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，对原被告双方均有约束力。涉案A房是已合法取得权属证书的X房的一部分，不属于未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证规定建设的房屋。被告主张该合同无效依据不足，本院不予采纳。
本案中，原告主张上述租赁合同未解除，从而要求被告继续支付租金和房屋使用费。被告则抗辩双方已协商一致解除租赁合同且原告换锁收回了A房，被告因此无需支付租金及使用费。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条及第九十一条第（二）款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告认为合同已解除属主张法律关系消灭，因此被告对其上述答辩负有举证责任。关于合同解除的事实，被告提交了2013年11月30日电话录音及被告于2014年1月11日作出的《声明》作为证据。该录音中，原告代理人田某要求被告工作人员修理涉案A房内被损坏的家电，并称否则“下个星期一开始计租”，说明原告同意解除合同是附条件的，即维修好所有家电，而被告并�履行维修义务，因此该证据不能证明双方已协商一致解除了租赁合同。被告在2014年1月11日出具的《声明》是其单方作出，原告代理人田某收到该声明但并未表示同意《声明》的内容，因此不能产生合同解除的法律后果。故被告称双方已协商一致解除了租赁合同证据不足。关于换锁的事实，除原告代理人田某在（2014）穗越法民三初字第521号案第一次开庭时的一次自认外，被告未提交其他证据。而据该次庭审笔录记载，原告代理人田某在承认其于2013年11月29日换锁的同时称涉案XA房的钥匙掌握在被告员工李荣军的手里，即并未承认已收回A房的控制权，随后又否认换锁，并且在此后的数次笔录中均明确否认原告方换锁。此外，原被告双方在几次庭审及现场勘查过程中关于换锁时间等细节方面的陈述亦存在差异，故单凭双方陈述不足以断定原告换锁，尤其是收回涉案A房控�权这一事实。
被告在没有解除权的情况下单方要求解除租赁合同，又未能提交原告已同意解除合同及被告已完成交还房屋义务的充足证据，故对被告答辩意见本院不予采纳。因此，对原告要求被告支付2013年12月1日至2014年7月31日租金及2013年9月至2014年7月水费（含污水费）的诉讼请求本院予以支持。对于2014年8月1日以后的房屋使用费，因广州市中级人民法院在2014年8月1日组织双方交接涉案房屋时已明确告知原告至少自该日起可以自行控制和处理A房，并释明相应后果，即自该日起原告已经可以收回房屋而不需要被告的配合，但原告仍不同意接收房屋导致损失扩大，故对原告要求被告现在再交还A房及支付2014年8月1日起房屋使用费的诉讼请求本院不予支持。
此外，因被告确有迟延支付租金的违约行为，原告要求被告支付相应违约金于法有据。但原告�就其实际损失进行举证，按照未付租金每日1%的标准计算违约金已超过未付租金数额，显属过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情调整为参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条第（二）款之规定，判决如下：
一、被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告卢若支付广州市越秀区先烈中路102号之九A房2013年12月1日至2014年7月31日的租金30400元。
二、被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告卢若支付逾期支付2013年8月、9月、10月及2013年12月至2014年7月租金的违约金（其中逾期支付2013年8月租金的违约金从2013年8月2日计至2013年8月16日，逾期支付2013年9月租金的违约金从2013年9月2日计至2013年9月11日，逾期支付2013年10月租金的违约金从2013年10月2日计至2013年10月3日，逾期支付2013年12月至2014年7月期间租金的违约金从当月2日起计至实际支付之日止，均以同期应付未付租金为基数，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，违约金总额以不超过未付租金本金数额为限）。
三、被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告卢若支付2013年9月至2014年7月水费502.20元（含污水费）。
四、驳回原告卢若的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费978元，由原告卢若负担316元、被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校负担662元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 张 宇
二〇一五年九月十五日
书 记 员 曾小丽