天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0296号
原告李长凯。
委托代理人李秋石，天津百策律师事务所律师。
委托代理人蔡明，天津百策律师事务所律师。
被告刘妍。
委托代理人范宏明，天津旌宇律师事务所律师。
第三人天津市佳诺房地产经济有限公司，住所地天津市和平区昆明路景阳里7门102-4。
法定代表人李向平，总经理。
委托代理人元绍杰，该单位员工。
委托代理人邓超，该单位员工。
原告李长凯与被告刘妍，第三人天津市佳诺房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李长凯及其委托代理人李秋石、蔡明，被告刘妍及其委托代理人范宏明，第三人天津市佳诺房地产经济有限公司委托代理人元绍杰、邓超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李长凯诉称，2015年1月26日，原告通过第三人×店经纪人尤会增介绍购买了天津市和平区××里大楼4号楼3门×房屋，签订了购房居间合同。2015年2月25日，原告去津房置换交纳了4000元意向金，并于2015年3月2日签订公有住房使用权调剂合同，将剩余房款一次性支付给被告，交纳了住房转让手续费及置换代理费，因在第三人处签订的合同中约定了被告在拿到全部房款后3日内腾房，所以实际在津房置换只是走形式，没有实际将房屋腾空给原告。由于2015年3月9日被告所拿来的租赁合同显示被告将房屋对外出租了一年，且租户并不搬走。对此，被告不积极解决，至今未完成腾房，为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、判令被告将涉案房屋交还原告；2、判令被告及第三人连带支付延期交房违约金（自2015年3月12日至实际交房之日）；3、判令被告及第三人连带赔偿原告在外租房的租金损失9510.8元；4、判令被告及第三人连带赔偿原告垫付的公产房租158.4元（自2015年3月至2015年5月）；5、判令被告及第三人连带赔偿原告支付的房屋置换估价费50元；6、判令被告及第三人连带赔偿原告中介居间费35600元；7、诉讼费由被告及第三人承担。在案件审理中，原告向本院提交书面撤回诉讼请求申请，要求撤回第6项诉讼请求。
原告向本院提交证据材料：1、津房置换合同两份，证明在津房置换中原、被告签订的合同内容，其中对于逾期交房的约定；2、房屋买卖（居间）合同，证明被告应该在2015年3月12日交房；3、房屋交付约定书；4、房屋交付确认书，证据3、4证明刘妍应当按照此约定交付房屋；5、房屋置换估价费票据，证明交费日期是2015年2月4日，该费用应由被告承担；6、扣租房押金证明，证明原告在外租房押金的损失；7、租金交付发票，证明原告在外租房的租金损失；8、租金税票，同证据材料7的证明目的；9、2015年3月25日收取欠费收条，证明涉案房屋存在水和煤气欠费以及公产房房租欠费；10、水费、气费交纳发票，证明原告代替被告垫付水费、煤气费；11、公产房租金收据，证明原告已经交纳了2015年3、4、5月份的公产房租金。
被告对原告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1，真实性无异议，但是被告没有逾期交房，被告已经按照合同约定履行了交房义务；对证据材料2，真实性认可，证明目的也认可；对证据材料3、4，真实性均认可，证明目的不认可，理由同证据材料1；对证据材料5，真实性认可，证明目的不认可，原告要求被告给付没有法律和合同依据，原告认可交纳该笔费用后，又向原告索要没有依据；对证据材料6，真实性不认可，证明目的不认可，原告没有提供房屋租赁合同，不能证明所谓房屋出租方即为原告的房东，且落款写的是承租人，与原告的证明目的不符。且该证据应属证人证言，但是证人未能到庭，不能核实真实性；对证据材料7，真实性认可，证明目的不认可，该发票缺少相应的租赁合同，不能证明双方有过约定实际房租确为多少；对证据材料8，该票据右上角纳税义务人并非原告，因此与本案无关；对证据材料9，真实性不认可，证明目的不认可，原告不能提供原件。该条是原告自行书写，与被告无关；对证据材料10，该证据材料反映的内容与原告诉讼请求无关，我方不予质证；对证据材料11，真实性认可，证明目的不认可，我方在履行交房义务后，房屋实际由原告支配，并且已经将承租人过户到原告名下，原告理应支付相应的租金。
第三人对原告提交的证据材料质证意见为：对于证据材料1、2、3、4、7、8真实性认可，但是不能证明被告存在延期交房的问题。对于证据材料5，真实性认可，应由原告承担。对于证据材料6，真实性不认可。对于证据材料9，没有异议。对于证据材料10，没有异议。对于证据材料11，真实性没有异议，但是第三人认为应由原告自行交纳。
原告提交的证据材料1、2、3、4、5、7、8、11，被告及第三人均认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。原告提交的证据材料9、10与本案原、被告争议无直接法律关系，本院不予确认。原告提供证据材料6，被告及第三人均不认可证据材料真实性，且该证据材料属于宋玉润的证人证言，但证人未出庭接受质询，对该证据材料本院不予确认。
被告刘妍辩称，不同意原告诉请。原、被告已经按照约定履行了，被告已经将房屋交付原告，原告所述事实与真实情况不符，与法无据。
被告为支持自己的主张向本院提交证据材料：1、房屋交付确认书，证明双方已经履行交房验房手续；2、买卖物业交接表，证明双方在房屋内实际履行了交接义务，完成了交接行为。
原告对被告提交的证据材料质证意见为：对证据材料真实性认可，但不认可证明目的，当时第三人提出先把交接单签了，过两天租户走了再进行一次交接。
第三人对被告提交的证据材料真实没有异议。
被告提交的证据材料1、2，原告及第三人认可证据材料真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
第三人天津市佳诺房地产经济有限公司述称，不同意原告的诉讼请求。1、2015年3月9日，涉案房屋已经交接完毕了；2、2015年3月9日，涉案房屋交接完之后原告就是否让租户继续租没有明确表态，到了2015年3月17日才提出不让租户继续租了，后来原告和被告就租户问题做协商，而且原告在2015年4月17日称给15天时间让租户走，在2015年4月22日，租户和原告由于时间没有协商好，所以租户没有腾房。第三人未提交证据材料。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区××楼4栋3门×，系天津市和平区南营门房管局管理的公产房屋，计租面积独用18.36平方米，伙用7.94平方米。房屋原承租人为被告刘妍。
2015年1月26日，原、被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告刘妍将涉案房屋公产承租权出让给原告，成交价款89万元，原告在合同签订之日支付定金2万元，剩余87万元在2015年3月5日前由原告存入天津市房管局或相关房管部门制度的资金监管机构，原、被告应在2015年3月5日前亲自到房管局或相关房管部门办理产权变更或公产房过户相关手续。涉案房屋买卖所需支付的过户费用及居间服务费17800元由原告负担。上述合同还约定，涉案房屋存在租赁，租期至2015年3月13日。买卖双方确认于卖方取得全部房款之日起3日内进行房产交验，被告承诺于租户到期后腾空房产，将房屋及钥匙交付于原告。被告逾期交付房产，每逾期一日，应向原告支付该房产成交价的千分之一作为违约金。
上述合同签订后，原告依约向被告支付了2万元定金。原告向第三人交纳了17800元居间服务费。2015年2月11日，被告与案外人天津市津房置换有限责任公司（以下简称津房置换公司）签订《公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同》，约定被告委托津房置换公司以挂牌方式代理转让其承租的公有住房使用权，挂牌价格87万元，住房转让手续费以建筑面积每平方米3元计交，置换代理费按摘牌成交价的1%向津房置换公司交纳。被告应交费用应在申请调剂人与乙方签订《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》同时交纳。
2015年2月25日，原告向津房置换公司交纳了4000元意向金。2015年3月2日，原告与津房置换公司签订《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》，约定原告申请调剂涉案房屋公有住房使用权，调剂房款87万元。住房转让手续费以建筑面积每平方米3元计交，置换代理费按摘牌成交价的1%向津房置换公司交纳。上述应交费用原告应于签订本合同同时交付。上述协议签订后，原告将剩余置换款866000元通过津房置换公司支付给被告，同时原告向津房置换公司交纳了17574.18元调剂置换费。2015年3月9日，原、被告及津房置换公司签订房屋交付确认书，确认签署该确认书视为已完成房屋及附属设施的交付，原告已接收该房屋和全部配套附属设施及门窗完好无损。同日，原、被告及第三人签订买卖物业交接表，交接表记载了附属设施、屋内状况、钥匙、钱款交接情况（钱款交接情况中注明内容为：有现租户900元押金未结，其余水、电、煤气费与租户另结）。交接表最后注明，该房屋买卖手续已经办理完毕，买卖双方确认各项附属设施已经交接完毕，无任何纠纷及欠费，申请结件。2015年3月，原告取得涉案房屋公产租赁合同，成为涉案房屋公产承租人。
另查，被告在与原告签订《房屋买卖（居间）合同》前，与案外人孟顺就涉案房屋签订有房屋租赁合同，租赁期限至2015年12月19日。被告称在签订《房屋买卖（居间）合同》时告知原告涉案房屋出租的租期至2015年12月19日，并在签订《房屋买卖（居间）合同》时将租赁合同交给原告。被告没有提供证据对上述陈述进行证明。原告称在2015年3月9日晚上被告将租赁合同及押金900元交付给原告时，原告才知道涉案房屋租赁给孟顺的租期是至2015年12月19日。第三人陈述在2015年4月底，由第三人退给租户押金900元后租户搬出涉案房屋并将房屋钥匙交给第三人。2015年5月18日，本院组织原、被告及第三人到涉案房屋现场查看，经原告查看房屋后，原告同意自第三人处接收涉案房屋钥匙并同意接收涉案房屋。
再查，针对原告提出的因被告未能如期交房另行租赁房屋的问题，本院前往天津市公安局和平分局南营门派出所调取了被告与天津市和平区兰州道世昌里26门701产权人宋玉润在南营门派出所备案所订立的房屋租赁合同等材料共计4页，根据调取材料显示，原告租用宋玉润名下天津市和平区兰州道世昌里26门701，租期自2015年3月1日至2015年5月31日，租金每月2300元，该房屋两室偏单，建筑面积54.13平方米。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案原、被告争议的焦点问题是被告、第三人在履行合同义务中是否存在违约行为，是否应向原告承担违约责任。原、被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》后，原、被告共同前往津房置换公司办理了公产房屋置换相关手续，原告依约将全部房款支付给被告，并且原告已经于2015年3月取得了涉案房屋公产租赁合同，成为涉案房屋公产承租人。原、被告就转让涉案房屋公产租赁权的合同目的已经实现。
现原、被告存在争议的是被告是否按照合同约定的期限将涉案房屋交付给原告。被告认为其已经依约将房屋交付给原告，理由是根据被告提供的2015年3月9日签订的房屋交付确认书以及买卖物业交接表。原告对于2015年3月9日签订的房屋交付确认书以及买卖物业交接表的真实性予以认可，因此可以认定在2015年3月9日原、被告就涉案房屋进行了交接。但是根据《房屋买卖（居间）合同》内容以及庭审调查中原、被告及第三人的陈述，被告向原告交付的涉案房屋内包含有租赁关系，并且被告与租户孟顺实际约定的租赁期限系至2015年12月19日。而根据《房屋买卖（居间）合同》中的约定，涉案房屋内租户孟顺的租赁期限应当至2015年3月13日止。虽然庭审中被告及第三人均称在签订合同时已经告知原告孟顺租赁期限至2015年12月19日，被告及第三人均未提供证据对此予以证实，对于被告及第三人的该说法本院不予采信。因此，虽然被告已经与原告完成房屋交接，但交付的房屋情况与合同约定不符，属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的履行合同义务不符合约定的违约情形，应承担继续履行并赔偿损失的的违约责任。原告的第一项诉讼请求即要求被告继续履行合同将房屋交付给原告，在本案审理中，经本院主持，原告已经在2015年5月18日接收涉案房屋，因此被告不再负有交付房屋的义务，对原告的第一项诉讼请求，本院亦不再裁判。
对于被告及第三人应当承担的违约责任，原告提出了第二项至第五项诉讼请求（第六项诉讼请求原告已经撤回）中，第二项诉讼请求属于原告根据其与津房置换公司签订的调剂合同中的第四条第一款中的约定主张赔偿逾期交房的违约金；第三项诉讼请求至第五项诉讼请求属于原告要求被告及第三人赔偿因逾期交房违约行为给原告造成的实际损失。根据原告第二项诉讼请求主张的违约金标准计算，自《房屋买卖（居间）合同》约定的租赁到期日的次日2015年3月14日至2015年5月18日原告接收房屋期间共计65天，产生的违约金数额应为169650元。该数额显然过分高于原告的实际损失，被告亦认为违约金标准过高，因此不应以该违约金标准计算原告的损失。从原告遭受的实际损失方面考虑，原告的第三项至第五项诉讼请求中，原告因未能接收房屋另行租房所支付的费用应是原告的实际损失。根据原告提供的证据以及本院调查情况，原告另行租用房屋的月租金为2300元，但原告租用的房屋为两室偏单、建筑面积54.13平方米。该房屋面积大于原告购买的涉案房屋，本院认为，对于原告的租房损失按每月1300元为宜。自2015年3月14日至2015年5月18日期间，另行租房损失共计应为2817元。对于原告主张的租金损失中计算的承租人宋玉润扣除其押金2300元的问题，承租人宋玉润为原告出具证言，但未到庭接收质询，其证言本院不予采信，该2300元亦不能作为原告损失。
对于原告主张的第四项诉讼请求，由于原告已经于2015年3月成为涉案房屋承租人，交纳公产租金是其义务，不构成原告的实际损失，对该项请求，本院不予支持。对于原告主张的第五项诉讼请求，根据原告提供的证据材料5显示，原告主张的该笔50元费用系由被告刘妍向津房置换公司交纳，其后原告将该50元支付给被告刘妍。该费用系经原告认可支付给被告刘妍，并非原告的实际损失，故对原告第五项诉讼请求，本院不予支持。
对于被告及第三人是否应当就本院认定的上述损失连带赔偿原告的问题，虽然在庭审中第三人自认本案纠纷系因其书写《房屋买卖（居间）合同》中的租赁期限存在笔误所致，但被告作为房屋买卖合同的相对方，其合同承诺的租期与实际情况不符，第三人书写错误后被告未能发现，被告应当承担违约责任。第三人作为中介服务机构，收取中介服务费，但因其过错向原告提供了错误信息，亦应连带承担赔偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，被告刘妍、第三人天津市佳诺房地产经济有限公司连带给付原告因未按合同约定交付房屋的损失2817元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费3449元，减半收取1724.5元，由原告负担1693.5元，由被告及第三人共同负担31元。（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年六月二十日
书 记 员 高汐滢