陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长安民初字第01036号
原告陕西强信房地产开发有限公司（反诉被告）。
法定代表人强银翠，系该公司经理。
委托代理人赵莎，系该公司员工。
委托代理人聂迂西，陕西长华律师事务所律师。
被告詹长钦（反诉原告）。
委托代理人曹春、骞瑞妮，西安市莲湖区庙后街法律服务所法律工作者。
原告陕西强信房地产开发有限公司（反诉被告）与被告詹长钦（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员纪胜利独任审判，公开开庭进行了审理。原告陕西强信房地产开发有限公司（反诉被告）之委托代理人聂迂西、赵莎，被告詹长钦（反诉原告）及其委托代理人曹春、骞瑞妮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陕西强信房地产开发有限公司诉称，2009年7月3日原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为十年，被告应提前30日内缴纳次年租金，逾期超过30日甲方有权收回房屋，租赁合同自动解除，甲方不承担任何经济损失。2014年12月底，被告拖欠租金37417元，原告多次催要仍未支付。此外，被告詹长钦未经原告同意将部分承租面积转租他人，赚取租金，根据双方签订的合同，原告有权解除合同，现请求法院依法判令：1.被告支付租金67350元；2.解除2009年7月3日原、被告签订的房屋租赁合同以及2011年4月2日双方签订的关于地下室出租合同的补充协议，合同解除后要求被告在三个月内返还租赁房屋。
被告詹长钦辩称，拖欠租金属实，但是原告要求的数额不正确。2014年8月以后的房租被告确实没有支付原告，原因是原告房屋漏水问题没有彻底修理好，且通风口的问题没有解决，影响被告正常营业。原告的房屋多年来存在漏水的问题，造成被告店内部分货物发霉变质，两台收银机被水泡坏等损失。原告虽维修过房屋，但仍未完全修好，雨天还存在漏水问题。被告不存在未经原告同意的转租行为，原、被告签订的合同约定租赁期限为十年，故被告不同意解除合同。
反诉原告詹长钦诉称，2011年4月双方签订关于地下室出租合同的补充协议，约定将原出租合同约定的出租面积变更为1025㎡，租金每年89800元，原合同其他条款继续有效。该补充协议约定房租及物业的起算时间为2010年8月1日，但地下室的出入楼梯和大门一直未修建完善，直到2010年8月25日反诉原告才得以入住营业。反诉被告迟延交付房屋24天，应返还反诉原告迟延交付期间的房租6150.75元。反诉原告租赁房屋期间每逢阴雨都会出现漏水情况，虽经反诉被告修缮但并未彻底解决漏水问题。2011年4月因大雨房屋严重漏水，致使反诉原告店内两台P**收银机被雨水浸湿损坏，超市内货架设施损坏，多种商品因潮湿发生霉变无法出售。2014年，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下在超市门口开设通风口，影响反诉原告的正常营业。反诉被告未按照合同约定履行义务，属于违约行为，现请求法院依法判令：1.反诉被告返还迟延交付期间的房租6150.75元；2.赔偿反诉原告因房屋漏水造成的损失39922.5元；3.反诉被告排除通风口妨碍。
反诉被告陕西强信房地产开发有限公司辩称，反诉原告诉称的迟延交付房屋一项已经超过诉讼时效，且以往双方就房屋漏水问题协商时反诉原告从未提及迟延交付房屋一事。房屋漏水属实，双方曾口头协议反诉被告将房屋修好后合同继续履行，此后反诉被告也多次对房屋进行维修。反诉原告所在超市旁边是消防通道，按规定必须打开，双方协商时反诉原告的姐夫帮其料理超市生意，开设通风口一事亦取得了反诉原告姐夫的同意，且该消防通道对反诉原告的营业没有任何影响。关于反诉原告诉请的因房屋漏水致其货物潮湿霉变、POS机损坏的问题，因其提供的证据不足以充分证明以上损失是房屋漏水直接导致的，故反诉被告不同意赔偿该项损失。
经审理查明，原、被告于2009年7月3日签订房屋租赁合同，约定原告陕西强信房地产开发有限公司将位于西安市长安区滦镇街道办事处南山庭院商务中心楼的地下室整层租赁给被告詹长钦，租金每年160000元，租赁期限为10年，即2010年8月1日至2020年7月30日。合同约定被告应提前30日内缴纳次年年租金，逾期超过30日原告有权收回房屋，租赁合同自动解除，原告不承担任何经济损失。被告詹长钦缴纳租金后合同依约履行。2010年8月开始，被告詹长钦将部分承租店面转租给卢明德，供其开办精品店，詹长钦每年收取租金35000元，双方没有签订书面租赁合同，亦未经原告陕西强信房地产开发有限公司同意。2011年4月2日，原、被告签订关于地下室出租合同的补充协议，约定将出租面积变更为1025㎡，租金变更为每年89800元，房租及物业的起算时间为2010年8月1日，原合同其他条款继续有效，同时约定该协议为原合同的补充条款，与原合同具有同等法律效力。因原告房屋存在雨天漏水的事实，经多次维修都未能彻底解决，对被告店内物品造成一定的损失，双方亦曾就房屋漏水及被告货物损失的赔偿问题进行协商，但未达成一致意见。2014年8月至2015年3月被告拖欠房租未缴，现原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠的房租67350元，并解除合同。庭审中，被告詹长钦提出反诉，要求法院依法判令反诉被告陕西强信房地产开发有限公司返还迟延交付期间的房租6150.75元，赔偿反诉原告因房屋漏水造成的损失39922.5元并排除通风口妨碍。庭审中，因双方分歧较大，本案调解不立。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同复印件、关于地下室出租合同的补充协议复印件等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告陕西强信房地产开发有限公司（反诉被告）与被告詹长钦（反诉原告）签订的房屋租赁合同、关于地下室出租合同的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照双方签订的房屋租赁合同，被告应提前30日内缴纳次年年租金，逾期超过30日原告有权收回房屋，租赁合同自动解除。现原告诉称被告拖欠房租，被告承认拖欠房租，且被告存在未经原告同意将部分承租面积转租他人的行为，故原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同并由被告支付房租本院依法予以支持。根据双方签订的关于地下室出租合同的补充协议，变更后的房租为每年89800元，被告拖欠的租金为2014年8月至2015年4月共9个月的租金，按每月7483.33元（89800元／年÷12个月）计算，共计67350元，故被告应支付原告房屋租金共67350元。
关于反诉原告詹长钦要求反诉被告陕西强信房地产开发有限公司赔偿因房屋漏水造成的货物损失和POS机损失一节，反诉原告提供的进货票据和购买POS机的票据不能直接证明该项损失，但反诉被告确实未尽到完善的维修义务，考虑到反诉原告的实际损失，本院酌情认定反诉被告赔偿反诉原告各项财产损失共计10000元。因原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议需要解除，故反诉原告要求反诉被告排除通风口妨碍一节本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还房屋迟延交付期间的房租一节，庭审中反诉被告指出反诉原告该项请求已经超过诉讼时效，反诉原告未能提供相应证据证明该项诉请未超过诉讼时效，故该项请求本院依法不予支持。现依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十条、二百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告陕西强信房地产开发有限公司与被告詹长钦于2009年7月3日签订的房屋租赁合同及2011年4月2日签订的关于地下室出租合同的补充协议。
二、本判决书生效后，被告詹长钦应于三个月内将租赁房屋返还原告陕西强信房地产开发有限公司。
三、本判决生效后30日内，被告詹长钦支付原告陕西强信房地产开发有限公司房屋租金67350元。
四、本判决生效后30日内，反诉被告陕西强信房地产开发有限公司赔偿反诉原告詹长钦各项财产损失共计10000元。
五、驳回反诉原告詹长钦要求反诉被告陕西强信房地产开发有限公司返还房屋迟延交付期间房租的诉讼请求。
六、驳回反诉原告詹长钦要求反诉被告陕西强信房地产开发有限公司排除通风口妨碍的诉讼请求。
以上第三、四项各金钱给付义务人如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1484元，由被告詹长钦承担，于本判决生效后30日内与上述款项一并给付原告陕西强信房地产开发有限公司。反诉受理费476元，由反诉原告詹长钦承担372.7元，由反诉被告陕西强信房地产开发有限公司承担103.3元，于本判决生效后30日内与上述款项一并支付反诉原告詹长钦。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 纪胜利
人民陪审员 陈炳寿
人民陪审员 卢 永
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王 楠