湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终701号
上诉人（原审被告）：阮保国，男，1950年11月25日出生，汉族，住通山县。
上诉人（原审被告）：阮进华（系阮保国之子），男，1979年7月16日出生，汉族，住通山县。
被上诉人（原审原告）：王定明，男，1970年3月22日出生，汉族，住通山县。
委托诉讼代理人：叶存良，通山县横石谭法律服务所法律服务工作者。
上诉人阮保国、阮进华因与被上诉人王定明恢复原状纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2016）鄂1224民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
阮保国、阮进华上诉请求：撤销一审判决，改判由王定明将位于通山县××××组新建房屋南侧土地使用权恢复原状。事实与理由：1.一审判决认定基本事实不清。2006年2月21日,王定明将其老屋房屋三间、猪栏、厕所、侧面房基一间作价14500元转让给上诉人，并口头约定房屋前空场一并转让。上诉人2011年在新建住房南侧动工建地基时，王定明未表示异议，一审庭审中，王定明对房屋前空场一并转让的事实也予以默认。2.一审法院认为上诉人不能证明房前空场土地使用权已经转让，判决不予支持的理由不能成立；3.一审判决适用法律错误。上诉人善意取得房前空场土地使用权并未损害集体组织利益，上诉人在空场建房符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款的规定。
王定明未提交书面答辩。王定明口头答辩称，本案争议的空地所有权性质为集体所有，王定明为使用权人，争议地不在双方协议买卖的范围内，且根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，双方无权出让、转让农民集体所有的土地使用权。上诉人新建三个档的地基已超过原协议买卖的范围，一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
王定明向一审法院诉讼请求：阮保国、阮进华所建房屋和已打好的房基四至及面积超越了买卖协议约定的范围，侵害了其合法权益，请求判令阮保国、阮进华停止侵害、恢复原状，并负担本案诉讼费。
一审法院认定事实，阮保国、阮进华为通山县洪港镇三贤村二组集体经济组织成员。2006年2月21日，王定明与阮保国签订《卖房协议书》，约定：乙方（阮保国）购买甲方（王定明）房屋三间、猪栏、厕所、侧面房基一间，包括屋内大部分家财计价14500元。房屋周围菜园四块，给乙方使用管理，归甲方所有。该房屋位于通山县××××组，其中砖木结构房屋三间已办理了土地使用权证，占地面积116.09平方米，猪栏、厕所、侧面房基一间未办理土地使用权证。协议签订后，阮保国之子阮进华按约定付清了购房款，王定明将协议中的乙方更改为阮进华。2007年，在修建乡村公路时占用了王定明的部分菜园，致阮保国、阮进华购买的房屋和房屋空场及菜园与新建的乡村公路有一定的落差。2013年，阮保国、阮进华将该旧房改建新房时，将原旧房基、空房基、空场、菜园地一并降坡铲平与公路基本相平。后阮保国、阮进华在铲平的土地上建新房，新房占地面积约202.74m2（房屋建筑96.72m2,后院面积106.02m2），并擅自在新建房屋南侧空地上建筑房基123.76m2，已挖平未建的空场139.23m2，合计262.99m2，作为宅基地使用。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，如法律、行政法规没有明确规定时，则要看是否违背相关国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖，农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故买卖农村集体土地上房屋的行为并不必然无效。本案中，王定明与阮保国、阮进华所签订的《卖房协议书》虽涉及房屋所建的宅基地使用权问题，但法律并没有限制农民购买房屋所有权的同时还应受让取得相应的宅基地使用权，只是规定转让房屋的农民不能再申请取得宅基地。而且，我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使阮保国、阮进华在购买农村房屋时不能取得相应的宅基地使用权，也不影响其依约取得房屋所有权后以房屋所有权人的身份对房屋行使所有权。据此应认定《卖房协议书》中涉及房屋买卖的部分合法有效，即王定明已办理了土地使用权证的116.09m2房屋及可确认所有权的猪栏、厕所部分有效。宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人对其所有的宅基地只能享有占有、使用的权利，而没有处分的权利。本案中，王定明将宅基地上的房屋出卖给阮保国、阮进华，同时将房屋侧边的宅基地进行了处分，因此王定明与阮保国、阮进华的房屋买卖行为虽然是双方真实意思的表示，但因涉及地基的部分违反了法律的强制性规定，故该部分协议无效。阮保国、阮进华在协议签订后，将原旧房屋拆除改建时，将房屋地基、空房基、王定明享有土地使用权的空场、菜园地一并降坡铲平与公路基本相平，并在降坡后的土地建新房占地面积约205.53m2，在新建房屋南侧建约262.99m2的地基，严重影响了王定明的土地使用权，故对王定明要求阮保国、阮进华停止侵害的请求，依法应予支持。因阮保国、阮进华降坡铲平后的土地恢复原状的费用过高，且对土地利用价值影响不大，故对王定明要求阮保国、阮进华恢复原状的诉讼请求不予支持。阮保国、阮进华提出王定明在其拆房改建时未干涉，因阮保国、阮进华不能证明王定明同意阮保国、阮进华侵害其土地使用，故对该项理由不予支持。判决：一、阮保国、阮进华在本判决生效之日起立即停止侵害王定明所有的位于通山县××××组（被告新建房屋南侧）土地使用权。二、驳回王定明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阮保国、阮进华负担。
二审中，当事人均未提供新证据。本院经组织当地镇、村、组对争议土地使用权问题进行协调未果。王定明对阮保国、阮进华在其出让的宅基地上新建房屋所超出的面积部分不持异议，但要求阮保国、阮进华停止对新建房屋南侧已建地基部分的继续侵权。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年2月21日，王定明与阮保国签订《卖房协议书》，约定由甲方王定明将其位于通山县××××组的房屋三间、猪栏、厕所、侧面房基一间及屋内大部分家财以人民币14500元的价格出让给乙方阮保国。其中，砖木结构房屋三间王定明办理了土地使用权证，建筑占地面积为116.09m2，猪栏、厕所、侧面房基一间未办理土地使用权证。后阮保国、阮进华将原旧房基、空房基、空场、菜园地等一并降坡铲平，新建房屋。经一审法院核查，新建房屋建筑面积为96.72m2,后院面积106.02m2，合计202.74m2。此后，阮保国、阮进华又在其新建房屋南侧空地上建筑地基，经委托通山县国土资源局洪港国土资源所对新建房屋南侧空地上建筑地基面积进行实地测量，其中地基的建筑面积为119.48m2，空场面积为135.72m2，合计255.2m2。四至范围:东至水泥路，南至围墙、西至山坎，北至过巷。
一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中，阮保国、阮进华于2006年2月21日与王定明订立《卖房协议书》，约定由王定明将其位于通山县××××组的房屋三间、猪栏、厕所、侧面房基一间及屋内大部分家财以14500元的价格出让给阮保国。其中，砖木结构房屋三间王定明办理了土地使用权证，建筑占地面积为116.09m2，猪栏、厕所、侧面房基一间未办理土地使用权证。据此，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。故一审判决阮保国、阮进华立即停止对王定明所有的位于通山县××××组（被告新建房屋南侧）土地使用权、占有权的侵害并无不当。
综上所述，阮保国、阮进华的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由阮保国、阮进华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 飚
审判员 涂海兰
审判员 徐金美
二〇一七年五月二十五日
书记员 李 格
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；