广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5321民初917号
原告：梁国权，男，1970年2月12日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。
被告：梁志成，男，1987年8月18日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告：麦小婷，女，1988年12月22日出生，汉族，居民，住新兴县。
第三人：中国建设银行股份有限公司新兴支行，住所地新兴县。
负责人：张汉明，行长。
委托诉讼代理人：郭济锋、顾的拿，中国建设银行股份有限公司新兴支行员工。
原告梁国权与被告梁志成、麦小婷、第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁国权及其委托诉讼代理人梁子兴、被告麦小婷到庭参加诉讼，被告梁志成及第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁国权向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告于2016年8月11日签订的《房地产买卖合同》合法有效，并判令两被告协助原告办理过户手续；2、两被告以2016年8月11日签订的《房地产买卖合同》项下房屋向第三人按揭贷款（含公积金和商业贷款）余额本息由原告在未付房款范围内代为支付给第三人；3、判令两被告支付违约金30000元；4、案件诉讼费和财产保全费由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。原告与两被告于2016年8月11日签订了《房地产买卖合同》，合同约定由两被告将新兴县新城镇新州大道北2号翔顺筠州花园6幢13L房屋及车房转让给原告，转让价款为42万元，其中原告在合同签订之日起2日内一次性支付15万元，余款待两被告还清银行按揭贷款并过户到原告名下后一周内支付完毕。双方在合同中明确约定过户时间为2016年8月16日前，若逾期办理时，则以已收房款按每月4%计算违约金。合同签订后，原告即支付了15万元给被告，但时至今日，被告仍然拖延办理房屋过户到原告名下。为此，原告特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向法院提交相关证据：1、原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、两被告身份证、结婚证，拟证明两被告诉讼主体资格及属夫妻关系的情况；3、第三人登记资料，拟证明第三人诉讼主体资格；4、房地产买卖合同，拟证明原告向被告买房的事实;5、收据及转账凭证，拟证明原告付款的事实；6、个人住房组合借款合同，拟证明被告以按揭向第三人贷款的事实；7、房产证、土地证，拟证明被告房屋已办理权属登记；8、他项权证，拟证明涉案房屋抵押贷款情况。
被告麦小婷辩称，在签订房地产买卖合同时，由于梁志成及原告均没有说明该合同内容，本人并不知道要将房屋卖给原告。直到2017年5月，原告要求过户时才知，以42万元转让房屋的价格明显过低，故本人不同意将该房卖给原告，不同意原告的诉讼请求。为支持其辩解意见，被告向法院提交相关证据：1、商品房买卖合同，拟证明涉案房屋的价值；2、中国建设银行个人贷款对账单，拟证明被告按贷款合同规定向第三人还贷的情况。
被告梁志成未作答辩。
第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行提出书面答辩，一、本行已对新兴县新城镇新州大道北*号翔顺筠州花园第*幢**号房（粤房地权证新兴县字第0********6号）、A121号车房（粤房地权证新兴县字第0********4号）办理了抵押登记，领取了粤房地他项权证新兴县字第2********0号他项权利证书，对抵押物享有优先受偿权。二、对于本案的诉讼，需在全额归还本行的贷款本息后，本行才配合办理注销抵押登记手续。在未还清贷款前，本行无义务协助办理注销抵押登记。三、本行所享有的权益为合法的债权和物权，应当得到法律的保护。权益具有排他性，原告与被告的行为不应损害本行的合法权益。为证明其主张，第三人向法院提交相关证据：1、个人购房合同，拟证明被告已经以涉案房屋抵押给第三人贷款的事实；2、个人贷款支付凭证，拟证明两被告向第三人按揭贷款41.9万元；3、银行对账单，拟证明两被告还贷（含公积金和商业贷款）情况；4、他项权证，拟证明涉案房屋抵押权属情况。
庭审中，对原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1、2、3、6、7、8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为虽然房地产买卖合同是其亲笔签名，但由于没有看清合同内容，故对该合同不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其并没有收到购房款，亦不清楚梁志成是否已收款。对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明的内容有异议。对第三人提交的证据，原告及被告的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议。
经庭审质证，本院认为，对原告出示的证据1、2、3、6、7、8及被告出示的证据1、2和第三人出示的1、2、3、4，原、被告均无异议，本院予以采纳；对原告出示的证据4、5，是证明被告将涉案房屋卖给原告并收取部分房款的情况，真实、合法，与本案相关联，本院予以采纳。
根据当事人的陈述和确认与采纳的证据，本院认定事实如下：2016年8月11日，原告梁国权与被告梁志成、麦小婷签订《房地产买卖合同》，合同的甲方（卖方）为梁志成、麦小婷，乙方（买方）为梁国权。其中，合同约定：“第一条房地产的基本情况l、转让房地产位于广东省云浮市新兴县新城镇新州大道北*号翔顺筠州花园第*幢**号房，土地证号为：新府国用(2015)第0****9号，房地产所有权证号为：粤房地权证新兴县字第0********6号，建筑面积为152.71平方米。2、转让房地产（下称“房地产、车房”）位于广东省云浮市新兴县新城镇新州大道北2号翔顺筠州花园第6幢A121号车房，土地证号为：新府国用(2015)第0****0号，房地产所有权证号为：粤房地权证新兴县字第0********4号，建筑面积为69.53平方米。第二条价格甲方将房地产转让给乙方所有，转让价格总额为人民币肆拾贰万元整（￥420000元）。第三条付款方式1．乙方应于本合同签订之日起2日内一次性向甲方支付拾伍元整（￥150000元）。余款待过户后一周内支付完毕。2．付款方式：银行转账。甲方指定收款账号为：新兴县筠州支行，户名：梁志成。第四条房地产交付甲乙双方确认，甲方应当于2016年8月16日前将房地产过户到乙方名下（因该物业尚在银行按揭，因此需要时间解除抵押再过户）。第五条房地产过户手续的办理甲方应在约定时间内协助乙方办理房地产过户手续，过户的一切税费由甲方承担。第六条违约责任1．乙方应如期向甲方支付房地产转让款，如乙方逾期付款的，应按应付房款的日千分之一向甲方支付违约金；超过10天不支付的，甲方有权解除本合同。2．甲方应根据本合同约定的时间将房地产过户到乙方名下，逾期不办理的，每逾期一月应当向乙方支付已收房款的4%的违约金；逾期超过三个月仍不办理房地产过户手续的，乙方有权选择要求甲方继续履行本合同并支付违约金或者解除本合同并要求甲方返还所有已付款项并支付违约金。3．甲方应保证房地产产权清楚，具有合法的处分权，无其他他项权利设定或其他纠纷，若因第三方主张权利或其他司法、行政原因导致该房地产被依法查封、拍卖等，或其它原因导致乙方无法实现本合同目的的，乙方有权解除本合同，甲方应返还乙方所有已付房款并按照房地产转让总价支付违约金。第七条争议解决1．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方一致同意向法院诉讼解决。2．违约方应承担守约方因此而产生的诉讼费、交通费、律师费、评估费等一切合理费用。第八条其它1．本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定。2．本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自甲、乙双方签字之日起生效。”当日，被告梁志成收到原告梁国权购房款150000元后，即出具了收据给原告收执。由于两被告没有依约办理过户，原告催促无果，遂于2017年6月13日诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼过程中，原告梁国权自愿放弃要求两被告支付违约金30000元的诉讼请求。
另查明，2012年10月18日，被告梁志成、麦小婷与第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行签订了《个人住房组合借款合同》，以涉案的新兴县新城镇新州大道北*号翔顺筠州花园第*幢**号房（粤房地权证新兴县字第0********6号）、A121号（粤房地权证新兴县字第0********4号）作为抵押物，向第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行借款419000元，第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行办理了抵押登记，领取了粤房地他项权证新兴县字第2********0号他项权利证书。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务，违反合同约定的一方，应当按照合同约定和法律规定向另一方承担违约责任。本案中，原、被告签订的《房地产买卖合同》，为双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，故合同合法有效。
关于原告提出确认原、被告签订的《房地产买卖合同》合法有效并要求两被告协助原告办理有关产权过户手续的诉讼请求，据涉案合同约定，原告有权要求两被告继续履行合同；另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告该诉求符合合同约定及法律规定，本院对该诉求予以支持。
关于原告提出请求代替两被告偿还涉案中向第三人抵押贷款本息余额354630.2元（截止至2017年8月25日）的主张，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”与《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条“买受人未经同意将抵押房产转让的，可以认定转让合同有效，如果原来已办理抵押登记或商品房合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替买受人清偿其全部债务，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部责任后，向原买受人追偿。……”的规定，其主张符合相关规定，且第三人亦表示同意，符合自愿原则，本院依法予以支持。关于原告梁国权在诉讼中自愿放弃要求两被告支付违约金30000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，其属于依法自行处分民事权利，本院予以支持。
综上所述，原告梁国权的诉求事实清楚、理据充分，本院依法予以支持。被告麦小婷提出的辩解意见，不符合查明的案件事实，故本院对其不予采纳。被告梁志成经本院依法送达诉讼资料后，无提交书面答辩及相关证据，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款与《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告梁国权与被告梁志成、麦小婷于2016年8月11日签订的《房地产买卖合同》合法有效。
二、原告梁国权在本判决生效之日起三十日内清偿因被告梁志成、麦小婷以涉案房产为抵押物向第三人中国建设银行股份有限公司新兴支行的贷款本息余额354630.2元（截止计算至2017年8月25日）。
三、被告梁志成、麦小婷在本判决生效之日起三十日内将位于新兴县新城镇新州大道北*号翔顺筠州花园第*幢**号房屋（粤房地权证新兴县字第0********6号）和A121号车房（粤房地权证新兴县字第0********4号）交付给原告梁国权，并协助原告梁国权办理房产过户手续。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4250元、财产保全费2620元，由被告梁志成、麦小婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 曹国剑
二〇一七年九月七日
书记员 黄永玲