福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民初字第3413号
原告陈仕财，男，1938年出生，住福建省厦门市集美区。
委托代理人陈耿阳、林亚真，福建明鼎律师事务所律师。
被告王孝琼，女，1953年出生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张华辉，福建瀛坤律师事务所律师。
第三人王翠琼，女，1977年出生，住福建省厦门市集美区。
第三人任芳芳，女，1984年出生，住安徽省濉溪县。
原告陈仕财与被告王孝琼、第三人王翠琼、任芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依照简易程序由代理审判员邱淑贞于2015年11月4日、2015年12月9日、2015年12月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托代理人陈耿阳、林亚真，被告王孝琼及其委托代理人张华辉到庭参加诉讼，第三人王翠琼、任芳芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院�法缺席审理；第二次庭审时，原告委托代理人林亚真，被告王孝琼及其委托代理人张华辉，第三人王翠琼、任芳芳均到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告委托代理人林亚真，被告王孝琼及其委托代理人张华辉到庭参加诉讼，第三人王翠琼、任芳芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈仕财诉称：2012年5月2日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将一栋六层楼房的第一层和运动场租赁给被告办幼儿园，租赁期五年，从2012年7月1日起到2017年6月30日止。租金分五期缴交，每年7月1日前交清。租赁前被告应向原告支付租赁押金3万元。被告应按时缴交租金和水电费，租金超期一个月，原告有权终止租赁，被告应赔偿原告10万元违约金，租赁押金3万元归原告所有。该合同签订后，被告如约缴交押金和前三年的租金，但第四年的租金，按照合同约定，被告应在2015年7月1日前就交清，但至今已逾期一个多月，经原告多次催讨，被告仍拒不支付，现原告为维护自身合法权益，向贵院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将承租的房屋返还给原告；2、被告支付原告拖欠的租金暂计至2015年8月17日为9400元（6000元÷30天×47天=9400元，以年租金72000元为计算基数，按每日租金200元计算，从2015年7月1日计算至法院判决解除房屋租赁合同之日止）；3、被告支付原告违约金10万元及押金3万元归原告所有；4、被告支付原告占用房屋的使用费（以年租金72000元为计算基数，从法院判决解除房屋租赁合同之日起计算至实际返还房屋之日止）；5、本案的诉讼费由被告承担。原告在第一次庭审时变更其诉讼请求为：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》�2015年8月25日解除；2、被告支付原告拖欠的租金至2015年8月25日为11200元（6000元÷30天×56天=11200元，以年租金72000元为基数，按日租金200元计算，从2015年7月1日计算至2015年8月25日止）；3、被告支付原告违约金100000元及押金30000元归原告所有；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告王孝琼辩称：1、被告主体不适格，本案被告应是第三人王翠琼、任芳芳或者滨北幼儿园。2、诉争租赁合同已经解除，房屋于2015年7月1日由第三人王翠琼、任芳芳返还给原告。3、我方不存在拖欠租金的事实，2015年6月，我方已将滨北幼儿园全部股权转让给第三人王翠琼、任芳芳，原告也同意将租赁合同权利义务转让给王翠琼、任芳芳，此后房租由王翠琼、任芳芳与原告进行结算。4、我方不存在违约行为，不应该支付违约金，即便存在违约行为，违约金也过高，应根据实际损失适当调整，�赁场所已经还给原告，完成了退租手续，原告应退还被告押金30000元。5、诉讼费应由原告承担。
第三人王翠琼、任芳芳第一次及第三次庭审时未到庭应诉，但提交书面答辩状，共同述称：1、房屋租赁合同是股权转让合同的附属部分，被告起诉我方股权转让纠纷时并未提出房屋租赁的问题，我们已与被告就股权转让达成调解，被告同意放弃其他诉讼请求，我们也按调解协议履行了，被告应自行应诉自行承担。若合同是独立履行的，那原告陈仕财手上那张合同应该有我们的签字确认，三方都同意进行，这个合同才是独立履行的合同。2、原告请求的拖欠的租金不成立，因为我们今年6月份就去房东家三次跟他说我们因幼儿园亏损无法持续经营，不续租，让房东再把房子出租，房东自己也知道，第一次是王翠琼与黄秋月去，第二次是王翠琼与王孝琼儿子去，第三次去是王翠琼自己去。我们也有跟房东儿媳发短信说幼儿园确实亏损无法继续经营下去。2015年7月1日我们已与房东儿媳进行了退租交接，本幼儿园经营管理人俞赛珍老师把钥匙给了房东儿媳，并跟她结清水电费，退租手续已经完成。日常生活中没有收回了钥匙、房子还要收租金的。3、原告不应要求违约金100000元及押金30000元归原告所有：房东已将钥匙收回，我们的退租手续完成，如果房东不同意退租，不可能还要我们过去移交钥匙、收回钥匙；租讼争房屋办幼儿园，我方还在去年6、7月份进行全新装修，还给房东10000元。我们并没有给房东造成任何损失，我们亏损了几十万，实在是无力继续经营，当时有跟房东讲我们幼儿园里的固定资产45000元我们没带走一样，让房东处理作为房子未出租空闲这几个月的补偿。房东既然收回了我们的钥匙，再把房子出租收益就好了。我们花了近十万装修房子，受益的也是房东。作为第三人我们并没有给房东造成损失。我们是因为企业倒闭而无法续租，我们明显是弱者，没有房东在后面两年他的房子再出租收益，而我们企业倒闭还要举债来付100000元违约金的道理。我们也没有欠水电费或房租，在出租空档期我们也以幼儿园固定资产作为补偿，房东应退还原承租人王孝琼押金30000元，请法院调查落实。我们以前学生家长告知，我们的幼儿园现在还在开，我们留下了固定资产，现在房东已经跟人合伙在开幼儿园，也没损失什么，不应来起诉我们。我们的确在7月1日已把钥匙移交给房东儿媳，由于俞赛珍老师要结婚无法到庭作证。我们有家长的聊天记录作为证明，八月份家长都已经去找房东拿孩子的预防本，没有移交钥匙，房东不可能进去开办新幼儿园，按照生活惯例都是水电费结清，房东收走钥匙，退租手续完成，没有租客有让房东写钥匙的收条的，我们退租手续已完成就不构成欠房租、违约。
经审理查明：2012年5月2日，出租方陈仕财（甲方）与承租方王孝琼（乙方）双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将一栋六层楼房的第一层和运动场租赁给乙方办幼儿园。租赁期五年，从2012年7月1日起到2017年6月30日止。二、租金分五期缴交，每年7月1日前交清，具体按下表执行：第一年租期起止时间为2012年7月1日至2013年6月30日，应交租金60000元（签合同交）；第二年租期起止时间为2013年7月1日至2014年6月30日，应交租金63000元（2013年7月1日交）；第三年租期起止时间为2014年7月1日至2015年6月30日，应交租金67000元（2014年7月1日交）；第四年租期起止时间为2015年7月1日至2016年6月30日，应交租金72000元（2015年7月1日交）；第五年租期起止时间为2016年7月1日至2017年6月30日，应交租金77000元（2016年7月1日交）。说明：租金应按时缴交，逾期每日按2%增收滞纳金（100元增收2元计算）。租金缴交以甲方收条为凭。三、租赁期（前）乙方应向甲方支付租赁押金人民币30000元，甲方应把场地交给乙方使用。四、租赁期间，甲方不得提高租金；乙方应按时缴交租金和水电费，租金超期一个月，甲方有权终止租赁，乙方应赔偿甲方人民币100000元违约金，租金押金30000元归甲方所有。五、租赁期间，甲乙双方都不得提前退租，如有违约，违约方须赔偿对方人民币100000元违约金。六、在租赁期限内，如乙方需进行装修改造，须事先经甲方同意，装修改造费用由乙方承担，乙方装修改造不得对房屋结构造成影响。七、租赁期满，乙方所装修改造设施（包括门、窗、墙体和水电等，不包括乙方购置的可移动设备）必须保留原状归甲方所有，不得拆损，如违约拆损，乙方应赔偿甲方修缮费用。租赁期满，乙方退租不得超期，如超期，乙方应以超期天数按每天500元向甲方交纳租金。八、租赁期届满，乙方应按合同条款归还向甲方租赁的场所，及退租一切事宜，甲方退还乙方租赁押金（不得超期，如超期，甲方应以超期天数按每天100元赔偿乙方），合同终止。九、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，合同自签订之日起生效。陈仕财在该合同落款的甲方处签名，王孝琼在该合同落款的乙方处签名。2012年5月2日，王孝琼向陈仕财支付了押金30000元及2012年7月1日至2013年6月30日的租金60000元，陈仕财出具两份收条交由王孝琼收执。2013年7月1日，案外人吴玉宽通过其银行帐户向陈仕财的银行帐户汇入63000元，同日，陈仕财向王孝琼出具一份收条，载明：兹收来幼儿园第二年租金人民币63000元整，租赁时间自2013年7月1日至2014年6月30日止，为期一年。2014年7月2日，陈仕财银行帐户收到汇款67000元，王翠琼、任芳芳第二次庭审时确认该67000元租金系由任芳芳的丈夫至银行柜台现金存入陈仕财银行帐户。上述租赁房屋的产权证上载明所有权人为陈仕财、高秀恋、陈惠珍、陈惠明、陈月春，经本院向高秀恋、陈惠珍、陈惠明、陈月春询问，该四人均确认系该房屋的共有人，知道并同意陈仕财将上述房屋出租给王孝琼。
另查明，2014年6月12日，王孝琼作为甲方，王翠琼、任芳芳作为乙方，双方签订一份协议，协议载明：甲乙双方经友好协商，就甲方持有厦门市集美区滨北幼儿园（以下简称“滨北幼儿园”）股权转让给乙方持有的相关事宜达成如下协议：1、甲方于2014年6月11日将持有滨北幼儿园99%的股权转让给乙方，乙方同意接受。本协议生效后，乙方即为滨北幼儿园的�际管理人，经法定程序后，滨北幼儿园的法定代表人变更为乙方。2、乙方应支付金额共计250000元。其中：甲方持有的滨北幼儿园99%的股权转让金额250000元。……4、甲方权利与义务：甲方应配合乙方办理滨北幼儿园相关的备案、变更，并将幼儿园的管理权移交乙方；协议生效后，滨北幼儿园的一切财产以及盈亏与甲方无关。5、乙方权利义务：乙方保证符合法律规定具备成为幼儿园股东的任何条件，包括学历、相关资质；乙方自本协议生效后，应及时接手滨北幼儿园的管理权，做到尽职尽责；本协议生效后，滨北幼儿园的一切损失，均由乙方自行承担，与甲方无关。如因乙方原因，导致甲方权利受损，甲方有权向乙方追偿。6、学生收费及园里费用的交接清算：收费清算于6月15日为基准，甲方应把学生收的保育教育费移交清算给乙方，属于5月份甲方经营期间的所�费用由甲方自行承担支付。7、滨北幼儿园曾于2012年5月2日与陈仕财签订一份《房屋租赁合同》，乙方应在复印件上签字同意履行此合同，在合同期间，乙方应督促滨北幼儿园按时支付房租。否则，由此产生的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关等等。2014年6月24日，王孝琼与王翠琼、任芳芳签订一份补充协议，约定：2014年7月14日，王孝琼作为转让方与受让方王翠琼、任芳芳签订一份股权转让协议，协议载明：转让方王孝琼系滨北幼儿园的法人代表。现双方经协商一致，就转让股权事宜，达成如下协议：一、股权转让的价格及转让款的支付期限和方式：1、根据原集美区滨北幼儿园章程规定，转让方王孝琼占有100%的股权，实际出资人民币25万元。现转让方将其占幼儿园100%的股权以人民币25万元转让给受让方王翠琼、任芳芳，王翠琼持有50%的股权，任芳芳�有50%的股权。2、受让方应将股权转让款以银行转账方式分两次支付给转让方。……三、有关幼儿园盈亏（含债权债务）的分担：1、2014年6月15日之前的债权债务由王孝琼享有和承担；2014年6月16日之后的债权债务，受让方按受让股权的比例分享幼儿园的利润，分担相应的风险及亏损。2、幼儿园转让方在签订本协议书时，未如实告知受让方有关幼儿园在股权转让前所负债务，致使受让方在成为幼儿园的股东后遭受损失的，受让方有权向转让方追偿。四、转让后，由王进杰担任滨北幼儿园的法人代表，举办者为王翠琼、任芳芳等等。2014年7月16日，厦门市思明区公证处对上述股权转让协议作出公证书，公证书载明：经查，申请人双方（即王孝琼与王翠琼、任芳芳）经协商一致订立了前面的《股权转让协议》。双方在订立合同时具有法律规定的民事行为能力和民事行为能力。双方当事人签订《股权转让协议》意思表示真实，协议内容具体、明确。依据上述事实，兹证明转让方王孝琼与受让方王翠琼、任芳芳于2014年7月14日来到本处，自愿签订了签名的《股权转让协议》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，协议上当事人的签字、手印均属实。王孝琼与王翠琼、任芳芳第二次庭审时均确认王孝琼实际上是将滨北幼儿园全部转让给王翠琼、任芳芳。厦门市集美区滨北幼儿园登记证书中载明的住所地为本案讼争房屋的地址，该证有效期自2012年8月3日至2016年8月2日。
再查明，在本案审理过程中，王孝琼申请追加王翠琼、任芳芳为共同被告，因陈仕财不同意追加，为查明案情，本院依法追加王翠琼、任芳芳为第三人。证人俞赛珍当庭陈述：“我是2015年7月1日去办讼争房屋移交手续，王翠琼叫�去的，因为讼争房屋钥匙在我手上，水电费都由我去代交。原告讲租了房子的这些事情他不管，由他儿媳陈月春负责。我把钥匙直接给陈月春，水电费抄好表，就算做不租房子了。我认为钥匙给陈月春就可视为不租房子，一般租房退租都是这样。（具体经过：）2015年7月1日7点31分，陈月春给我发信息，要求我结清水电费、交房租的话给她打电话。8点，我看到陈仕财在幼儿园操场修顶棚，我要和陈仕财办理讼争房屋钥匙移交、结清水电等手续，陈仕财说他不管，让我去和其儿媳陈月春交接，钥匙给陈月春就好。我就把所有钥匙给陈月春，告知还有预防本锁在抽屉里，如何电脑操作幼儿园大班新生入学问题。结清6月1日到6月30日的水电费，现金支付800多元，具体不清楚。水电费结清后，陈月春就写一张每月的水电费计算方式的条子，但没有签名。陈月春把条子给我，�后我给王翠琼，之前的水电也是以这种方式结的。6月中旬，陈仕财和我说为什么王翠琼她们不租了。”2015年12月18日，本院向陈月春制作一份询问笔录，其陈述，原滨北幼儿园是有个姓俞的老师，但名字不清楚；不知道王孝琼将滨北幼儿园转让给王翠琼、任芳芳，不认识王翠琼、任芳芳，只认识王孝琼；2015年7月1日前，没有人向其提过退租的事情；其不记得2015年7月1日早上有没有发短信给俞老师，那天早上陈仕财应该没有去幼儿园，陈仕财也没有让其与俞老师交接钥匙、办理退租的手续，其也没有和俞老师办理过交接钥匙及退租的事情，其只负责收取幼儿园每个月的水电费，不负责讼争房屋租金、退租的事情，其写好水电费的计算方式的条子，然后找幼儿园老师现金结算，具体哪一个老师是不确定的。最后一次收水电费应该是2015年7月1日。大概8月底，陈仕财把幼�园的锁换掉收回幼儿园。陈仕财委托代理人第三次庭审时陈述陈仕财没有在2015年6月份问过俞赛珍为什么王翠琼她们不再租赁讼争房屋；2015年7月1日，陈仕财没有去原滨北幼儿园，也没有与俞赛珍、第三人或者被告办理过退租或者交接钥匙等手续。
以上事实，有陈仕财提供的《房屋租赁合同》、银行凭证、乡村房屋契证、集体土地建设用地使用证，被告王孝琼提交的协议、补充协议、公证书（附股权转让协议）、追加被告申请书、收条、民办幼儿园登记证书，本院向陈仕财、高秀恋、陈惠珍、陈惠明、陈月春制作的询问笔录、追加第三人通知书以及庭审笔录相互佐证，本院予以确认。
本院认为：《房屋租赁合同》为原告陈仕财与被告王孝琼所签订，落款处也无滨北幼儿园盖章或其他人签名，根据合同的相对性原则，该合同仅在原被告之间产生权利义务，不涉及第三人，且原被告双方在《房屋租赁合同》中只是约定讼争房屋用途为开办幼儿园，并未明确承租方为滨北幼儿园，且滨北幼儿园开办时间为2012年8月3日，在原、被告签订租赁合同之后，因此王孝琼作为本案被告主体适格，王孝琼辩称本案适格的被告应是第三人王翠琼、任芳芳或者滨北幼儿园，其已将滨北幼儿园全部股权转让给第三人王翠琼、任芳芳，原告也同意将租赁合同权利义务转让给第三人，但原告当庭陈述被告与第三人就滨北幼儿园的股权转让协议系内部约定，其不清楚，被告的转租行为未经其同意，其对此也不知情，本院认为，原告银行帐户于2014年7月2日收到的汇款并未体现是第三人所汇，即使原告知道该款项系第三人所汇，也不构成原告同意被告的转让行为，被告也未提交证据证明其已告知原告转让事宜且该转让行为经过原告同意，故�告上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。本案《房屋租赁合同》系原告陈仕财与被告王孝琼双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有相应的法律效力，原告与被告依照该合同的约定享有相应权利、负有相应的履行义务，至于王孝琼与第三人王翠琼、任芳芳之间就滨北幼儿园的股权转让关系，属于另一法律关系，与本案无关。关于《房屋租赁合同》的解除问题，根据《房屋租赁合同》约定“乙方（王孝琼）应按时缴交租金和水电费，租金超期一个月，甲方（陈仕财）有权终止租赁”，2014年7月2日原告银行帐户收到的汇款67000元应视为2014年7月1日至2015年6月30日的租金（至于该笔汇款系何人所汇不影响合同的履行），结合庭审查明的事实，可以确认被告已向原告支付了2012年7月1日至2015年6月30日共3年的租金，其后的租金未再交纳，原被告双方约定被告应于2015年7月1日交纳2015年7月1日至2016年6月30日的租金，原告当庭陈述其已于2015年8月25日将讼争房屋的锁撬掉并收回房屋，则被告逾期交纳租金超过一个月，原告有权依据合同的约定解除合同，现原告已于2015年8月25日收回房屋，原告以自己的行为行使了合同解除权，则本院确认原、被告于2012年5月2日签订的《房屋租赁合同书》于2015年8月25日解除；被告及第三人均主张2015年7月1日原告与第三人结清此前的水电费、交接了钥匙，办理了退租手续，合同于当日解除，第三人提交微信聊天记录、水电费清单、证人证言为证，本院认为，第三人与俞赛珍、学生家长、王孝琼儿子的微信聊天记录因第三人均未提交原始载体，对其真实性无法确认，也未明确体现被告或第三人已与原告办理了退租手续，只体现幼儿园的水电费系房东儿媳（即陈月春）收取，结合庭审查明的事实，水电费清单、陈月春的询问笔录与证人俞赛珍证言只能确认陈月春有收取原滨北幼儿园的水电费，俞赛珍当庭出示的2015年7月1日其与“幼儿园房东”的微信聊天记录中也只体现当天双方约好结算水电费，陈月春、陈仕财均否认2015年7月1日与俞赛珍办理过退租手续，则证人证言中关于讼争租赁房屋已于2015年7月1日退租的陈述本院不予采信，故被告及第三人上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于原告主张的租金，被告已经向原告支付了2012年7月1日至2015年6月30日共3年的租金，其后的租金未再缴纳，则拖欠的租金应从2015年7月1日起计至原告2015年8月25日收回房屋之日止共计72000元÷12个月÷30天×56天=11200元，故原告主张的租金11200元于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金及押金，《屋租赁合同》约定“乙方应按时缴交租金和水电费，租金超期一个月，甲方有权终止租赁，乙方应赔偿甲方人民币100000元违约金，租金押金30000元归甲方所有”，被告未依双方约定缴交2015年6月30日至8月25日的租金，已构成违约，被告应当支付相应的违约金，双方约定的押金也具有违约金的性质，即按照上述约定，被告应承担的违约责任为130000元，被告认为该违约责任过重，应根据实际损失酌情调整，原告当庭陈述其收回房屋后与他人合作开办幼儿园，也未举证证明其存在损失，从公平合理的角度出发，本院酌定被告已经支付的押金30000元归原告所有，被告无须再支付违约金100000元，故原告要求被告支付100000元违约金的诉讼请求因缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。至于被告已支付给原告的押金30000元及应支付的租金11200元，待被告实际履行后，被告可与第三人协商处理，若协商不成，被告可另案主张�第三人王翠琼、任芳芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告陈仕财与被告王孝琼于2012年5月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月25日解除；
二、被告王孝琼应于本判决生效之日起十日内向原告陈仕财支付租金11200元；
三、被告王孝琼已支付给原告陈仕财的押金30000元归原告陈�财所有；
四、驳回原告陈仕财的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3124元，减半收取1562元，由原告陈仕财负担1093元（原告已缴纳），被告王孝琼负担469元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 邱淑贞
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 郑 好
附：本案所适用法律法规及相关司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情�向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条?无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。