福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初5952号原告：汇嘉(厦门)物业管理有限公司,住所地福建省厦门市思明区水仙路海光大厦12层。法定代表人：乔海侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈钰琳，女，该公司员工。被告：郭伟民，男，1974年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告汇嘉(厦门)物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业）与被告郭伟民物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业的委托诉讼代理人陈钰琳到庭参加诉讼，被告郭伟民经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇嘉物业向本院提出诉讼请求：郭伟民立即向汇嘉物业支付2012年1月至2016年3月的物业管理费2468元（22个月*2元/平方米/月*56.24平方米）、房屋公共维修金308元（22个月*0.25元/平方米/月*56.24平方米）、2012年1月1日至2016年3月25日的公摊电费658.4元及逾期缴交物业管理费滞纳金2132.01元（按日千分之三计算）。当庭变更诉讼请求为：郭伟民立即向汇嘉物业支付其欠缴厦门市湖里区仙岳路1937号601室的2012年1月1日至2012年10月31日、2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费2468元（22个月*2元/平方米/月*56.24平方米）、房屋公共维修金308元（22个月*0.25元/平方米/月*56.24平方米）、2012年1月1日至2016年3月31日的公摊电费658.4元及逾期缴交物业管理费滞纳金2132.01元（按日千分之三计算，自逾期之日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：2007年10月15日，厦门诚毅地产投资管理有限公司与汇嘉物业签订了《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同》（物委合同2007-05号），该合同对委托事项、管理期限、双方权利义务、管理服务质量、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。之后于2010年1月31日，双方以前述合同签订了补充协议，对合同期限作出了重新约定。汇嘉物业依据上述合同的约定提供了物业管理服务。郭伟民作为该小区内的业主（厦门市湖里区仙岳路1937号601室，房屋建筑面积56.24平方米，物业管理费2元/平方米/月，2014年开始调为1.4元/平方米/月，公共维修基金0.25元/平方米/月），本应按约定及时向汇嘉物业交纳物业管理费、房屋公共维修金及公摊水电费等费用，但却未按时缴交上述各种费用，已经欠缴上述费用累计3434.4元。同时，依据《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同》的约定（逾期交纳物业管理费按日千分之三收取滞纳金）已产生滞纳金暂计2132.01元（滞纳金按日千分之三计算），以上共计5566.41元。汇嘉物业经多次多方式催缴未果，遂诉至本院。郭伟民未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。郭伟民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院对汇嘉物业提交的《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同》、《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同（物委合同2007-05号）的补充协议（二）》、《厦门市物价局关于快乐天地物业服务收费项目与标准的批复》、厦门市土地房屋权证、土地房屋登记卡、催缴照片、历月电费明细、电费结算单等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月15日，汇嘉物业与厦门诚毅地产投资管理有限公司（以下简称诚毅地产公司）签订《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同》，约定由汇嘉物业对“第二城·快乐天地”项目提供前期物业管理服务。合同期限暂定为两年，自诚毅地产公司正式书面通知乙方进场管理之日起至两年时间止。物业服务费收费标准为标准型住宅1.5元/平方米/月，挑高型住宅为2元/平方米/月。物业服务费用每六个月交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知收费之日起十日内履行交纳义务，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日加收欠款总金额的3‰违约金。公共电费按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》的有关规定据实结算，由汇嘉物业向业主或使用人分摊收取。此外，合同还对双方的其他权利义务作了相应的约定。2010年元月31日，汇嘉物业与诚毅地产公司签订《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同（物委合同2007-05号）的补充协议（二）》，约定合同期限变更为自诚毅地产公司正式书面通知乙方进场管理之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。同时增加约定，业主或物业使用人应按期向汇嘉物业交纳物业管理费等相关费用，汇嘉物业通过电话、催费单、催费函、上门告知等形式向业主、物业使用人进行费用催缴。业主或物业使用人逾期六个月未缴纳物业管理费等相关费用者，汇嘉物业于当年12月份将欠费清单张贴于小区公告栏处，该张贴行为诚毅地产公司、业主、物业使用人应予以接受并认可汇嘉物业已履行定期催缴行为。此外，合同还对双方的其他权利义务作了相应的约定。2008年2月3日，《厦门市物价局关于快乐天地物业服务收费项目与标准的批复》规定，“第二城·快乐天地”住宅（高层、挑高）综合管理服务费为2元/平方米/月；房屋公共维修金为0.25元/平方米/月。另查明：郭伟民系厦门市湖里区仙岳路1937号601室的业主，房屋建筑面积为56.24平方米。郭伟民未缴交该房屋2012年1月1日至2012年10月31日、2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费2474.56元（22个月*2元/平方米/月*56.24平方米）、房屋公共维修金309.32元（22个月*0.25元/平方米/月*56.24平方米）。汇嘉物业代郭伟民缴交了2012年1月1日至2016年3月31日的公摊电费658.4元。汇嘉物业通过电话催缴、在小区张贴欠缴费用通知、发律师函等方式向郭伟民进行催缴。汇嘉物业述称其每季度收取物业管理费一次，2008年至今在第二城·快乐天地提供物业服务。本院认为，诚毅地产公司与汇嘉物业订立的《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同》、《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同（物委合同2007-05号）的补充协议（二）》系当事人真实意思表示，内容及形式与法不悖，应认定为有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同及补充协议对包含郭伟民在内的全体业主均具有法律约束力。根据上述合同、补充协议及当事人的当庭陈述，可以认定汇嘉物业在2012年1月至2016年3月期间起对第二城·快乐天地实施了物业管理。作为小区业主，郭伟民应按照合同的约定交纳物业管理费、公共维修金、公摊电费等相关费用，汇嘉物业主张郭伟民支付欠缴的物业管理费2468元、公共维修金308元及公摊电费658.4元，本院予以支持。郭伟民逾期付款，依约还应就物业管理费向汇嘉物业支付滞纳金。依据《“第二城·快乐天地”前期物业管理服务合同》的约定，物业管理费每六个月交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日加收欠款总金额的3‰违约金，故2012年1月1日至2012年6月30日的物业管理费674元应自2012年7月1日起计算滞纳金；2012年7月1日至2012年10月31日的物业管理费449元应自2013年1月1日起计算滞纳金；2015年4月1日至2015年6月30日的物业管理费337元应自2015年7月1日起计算滞纳金；2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理费672元应自2016年1月1日起计算滞纳金；2016年1月1日至2016年3月31日的物业管理费336元应自2016年7月1日起计算滞纳金。郭伟民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、郭伟民于本判决生效之日起十日内向汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付厦门市湖里区仙岳路1937号601室2012年1月1日至2012年10月31日期间及2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业管理费2468元、房屋公共维修金308元，2012年1月1日至2016年3月31日的公摊电费658.4元，共计3434.4元。二、郭伟民应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉（厦门）物业管理有限公司逾期缴纳物业管理费的滞纳金（按日3‰计算，其中674元自2012年7月1日起计算，449元自2013年1月1日起计算，337元自2015年7月1日起计算，672元自2016年1月1日起计算，336元自2016年7月1日起计算，计至实际清偿之日止，以滞纳金总额不超过2468元为限）。三、驳回汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果郭伟民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担5元，郭伟民负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  王 蕊人民陪审员  王雪梅人民陪审员  谢源豹二〇一七年一月十七日代书 记员  郭祉希附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。