上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民二（商）初字第2165号
原告（反诉被告）上海永春物流有限公司，住所地上海市松江区松蒸路南侧铁路北侧油墩港东侧。
法定代表人韦小粉，董事长。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被告（反诉原告）夏治峰。
委托代理人杨某。
委托代理人刘玉林，上海市申松律师事务所律师。
原告上海永春物流有限公司诉被告夏治峰租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告夏治峰在答辩期内提出反诉，本院于同年10月30日依法受理。本案于2013年10月30日、2014年2月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾建平，被告的委托代理人杨某、刘玉林到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请，本案适用简易程序延期审理一个月。本案现已审理终结。
原告上海永春物流有限公司诉称：原、被告于2011年11月14日签订《上海永春家具广场展位预定协议书》一份，约定原告向被告（出租）某路2437号二楼营业房2F011-012号展位，面积179平方米，租金每平方米每天1.6元，起租日为2012年9月1日。后被告仅支付2012年9月1日至2013年1月31日的租金。之后的租金，原告多次催讨未果，故原告诉至法院，请求判令被告偿付租金60，144元。审理中原告明确其主张的租金是针对2013年2月1日至同年9月1日期间的租金，对2013年9月1日之后的租金暂不主张。
被告夏治峰答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告至今没有提供可以合法营业的场所。双方于2011年11月14日签订预定协议书，后于2011年12月22日签订承包协议一份，对租赁的展位位置、面积、租赁费、起算时间及支付方式等作出约定；协议还特别约定被告经营期间发生的应交税费按营业额计数后由原告代为交纳，税票由原告统一管理，向被告购买商品的消费者凭借被告的购买凭证到原告专门设立的开票室开具税票；如商场2012年6月份不能正式开业，原告补偿装修费50%，等等。之后被告交付了承包费25，920元，保证金5，000元，并于2012年2月花费53，000余元装潢后进场。但原告在2012年6月未开业，双方即协商补偿装潢之事。2012年9月1日，原告突然通知开业，但并未提供开业的基本条件，未获得商场的合法经营许可，也未办理相关的纳税事项，导致被告无法正常经营。为此，双方多次发生争执，并报警。故被告提起反诉，请求判令：1、原、被告之间的预定协议书和承包协议于2012年9月1日解除，被告搬离场所；2、原告返还承包费25，920元、保证金5，000元；3、原告赔偿装潢款53，000元；4、原告赔偿经济损失72，000元。
原告对被告的反诉答辩称：同意解除双方间的预定协议书和承包协议，但因被告没有向原告发出解除通知，而是在诉讼中提出，两协议的解除时间由法院裁判。不同意被告其余反诉请求。被告确实缴纳了承包费25，920元和保证金5，000元，也事实上占有展位，就应当支付相应费用；关于保证金应当在计算租赁期间，双方对产生的租赁费用结清之后予以归还；关于装潢款，原告认可50，000元，并同意承担50%；对于经济损失，原告也不认可，承包协议中仅约定如果逾期开张原告返还装潢费用的50%。
本院经审理查明：2011年11月14日，原、被告签订《上海永春家具广场展位预定协议书》一份，约定被告向原告预定位于某路2437号二楼营业房2F011-012号展位，面积179平方米（含公摊面积15%），同时被告向原告支付订金5，000元，展位单价1.6元／天／㎡，被告需在支付定金后五天内签订承包协议，在签订协议时带好承包款和营业执照、税务登记证、法人身份证复印件等。2011年12月22日，原告作为甲方（发包方），被告作为乙方（承包方）签订《上海永春物流有限公司承包协议》一份，约定：一、甲方将其依法享有产权的位于上海市松江区某路2437号二楼2F011-012号的场所面积180㎡发包给乙方从事实木套房系列家具经营；二、承包经营期限为壹年，从2011年12月31日开始至2012年12月30日止，以一楼正式开业（为）起算费用日；承包经营期限届满，乙方需继续承包经营的，享有优先权。但应在承包期限届满前60天内书面向甲方提出申请，并与甲方签订承包协议并交纳承包费，否则视为乙方放弃继续承包权，甲方有权将场所发包给其他人经营。三、承包费：每期25，920元，乙方在承包签订时将承包费一次性付清。首期按付三个月，送二个月计算费用。四、乙方承包经营期间发生的应交税、费按乙方营业额计数后由甲方代为交纳；税票由甲方统一管理，向乙方购买商品的消费者凭借乙方出具的购物凭证到甲方专门设立的开票室开具税票。五、······2、承包保证金5，000元，乙方在签字时一次性交清。承包期满，并在甲方对承包场所验收未出现破损。毁坏的，甲方将承包保证金无息退还给乙方；等等。在协议尾部，双方加注约定：商场在2012年6月份不能正式开业，补偿装修费50%。该协议签订同日，被告向原告交付保证金5，000元，预付租金25，920元。上述协议签订后，被告着手对承包场所进行装潢，并于2012年2月进驻。被告进驻之后，即开展家具销售业务。
2012年8月9日，原告以“永春（家居）管理部”名义向承包场地的各租户发出《通知》。《通知》载明：“经本公司研究决定，上海永春（家居）商贸广场，经长时间的招商筹备与试营业，一楼入驻率达80%以上，二楼入驻率达95%。现定于2012年9月1日正式开业，届时举行开业仪式，庆典活动。······”《通知》落款处加盖“上海永春（家居）商贸广场办公专用章”字样的印章。原告发出通知后，被告妻子暨委托代理人杨某，于2012年8月10日签字确认收悉上述《通知》。
审理中，就原告是否设立专门的开票室，是否具备代开发票、代为缴税条件，本院要求原告在指定期限内提供相关证据，并作出说明；另要求原告对被告租赁场所是否存在破损、毁坏情况作出答复。原告未在本院指定期限内提供证据，亦未作出说明、答复。
2013年12月3日，本院至涉诉承包场地现场调查，发现原告在上海市松江区某路2437号地址上建成一栋大楼。大楼一、二层设计建设成商品交易市场，其中大部分展位均有商铺入驻。调查中，被告陈述，目前其所承包场地仍在经营，但没有生意。
另查明，本案涉诉承包场地所在的大楼性质为仓库堆栈，用途为仓储，土地性质为仓储用地。工商管理部门曾向原告告知对于其对外发包场地所在大楼不得作为商品交易市场使用、不得改变房屋用途从事“市场经营管理”活动，不得以商铺、店面、市场等引人误解的言辞开展宣传、招商活动，并要求原告按照工业用途开展经营活动。但原告在与被告签订承包协议之前，使用“商场”、“家居广场”等字眼对外宣传、招商。在双方签订的协议书及承包协议中亦有使用“商场”、“商贸广场”等字眼。
以上事实有原告提供的《上海永春家具广场展位预定协议书》、《通知》及通知收据，被告提供的《上海永春物流有限公司承包协议》、收据、宣传资料、订货单、（2011）松民三（民）初字第2199号民事判决书，及双方当事人的陈述等证据在案证明，上述证据均经庭审质证，本院经审核予以采信。双方当事人提供的其他证据因真实性无法查证或与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院认为，原、被告间《上海永春家具广场展位预定协议书》及《上海永春物流有限公司承包协议》是双方当事人真实意思表示，从协议书与承包协议对双方间权利义务所作出的约定内容看，双方为租赁合同关系。虽然承包协议内容涉嫌违反关于土地使用管理方面的规定，但这些规定应属管理性强制性规定，不影响双方间合同效力。对于违反土地管理方面规定的当事人应由行政部门予以行政处罚，且对于因违反管理性强制性规定的一方导致协议无法履行，则应按协议约定或法律规定承担相应违约责任。故本院认定上述协议书及承包协议真实有效。现被告反诉主张确认上述协议书及承包协议于2012年9月1日解除。原告亦同意解除。故本院确认原、被告间《上海永春家具广场展位预定协议书》及《上海永春物流有限公司承包协议》解除。因被告未举证证明在提出反诉前向原告发出过解除通知或双方曾协议解除，故本院确定上述协议书及承包协议解除时间为被告反诉状送达之日，即2013年10月30日。
合同解除，合同当事人间权利义务关系终止，因此被告应在本判决生效之日起合理期限内搬离所承租场所，根据本院现场调查情况，本院确定该合理期限为十五日。合同解除后，合同当事人可以根据合同履行情况与性质，对合同解除前所产生的债权债务予以清算和结算，因合同履行产生的债务当事人可以要求清偿，因违约给对方造成的损失，当事人可主张赔偿。现本院结合当事人的诉讼请求，逐一分析如下：
一、关于原告主张的租金与被告主张返还的承包费。
本院认定双方间承包协议有效，则在协议约定的租赁期内，被告应当按约支付租金。根据双方间协议书及承包协议的约定：承包（租赁）期限自2011年12月31日至2012年12月30日，租赁场所面积180㎡，每天每平方米租金1.6元，即每期（三个月）租金25，920元；租金自一楼正式开业起算，首期付三个月，送二个月（免租期）计算。因被告于2012年8月9日向原告发出《通知》，载明于2012年9月1日正式开业，原告亦签收确认，故被告租金支付的起算日应为2012年9月1日，扣除二个月免租期，租金实际起算日为2012年11月1日。原告主张租金支付至2013年9月1日，超出约定租赁期间的部分，被告继续承租的，参照原约定履行，故计租租期10个月，租金应为86，400元，扣除被告已预付租金25，920元，被告应付60，480元租金。原告主张租金金额为60，144元，并无不当，本院予以支持。被告虽辩称原告并未提供开业的基本条件，未获得商场的合法经营许可，也未办理相关的纳税事项，导致被告无法正常经营，故原告不应计算租金，并应返还已预付的租金。本院认为，双方在承包协议中有约定原告设立专门的开票室可代为开具税票、代为交纳税费，但原告并无证据证明其已设立了开票室，并具备代为开具税票条件，应构成违约。但原告设立开票室、代为交纳税费的义务并非其合同主要义务，而被告支付租金的义务为被告的合同主要义务，二者之间并非互负债务的关系，且双方亦未约定先后履行顺序。结合原告在入驻承包场所后即实际开展营业活动的情况，本院认为原告未设立开票室、不具备代为交纳税费条件的情形不构成被告拒付租金的抗辩。且在双方间合同关系已解除，双方在诉讼中对合同解除前权利义务关系进行清算时，被告也应支付约定租期内租金。针对原告的违约，被告可通过主张赔偿损失的方式维护自身权益。
二、关于被告主张返还的保证金及赔偿的装潢款。
被告在承包协议签订当日向原告交付了保证金5，000元，按承包协议的约定，承包期满，原告对承包场所验收，无破损、毁坏的，原告将保证金无息退还被告。现双方承包协议已解除，双方应对保证金进行结算。审理中，原告未在本院指定的2014年2月18日前对租赁场所是否存在破损、毁坏情形作出说明，亦无证据表明被告所租赁场所存在破损、毁坏，故原告应当返还被告保证金5，000元。如2014年2月18日之后至被告搬离租赁场所前造成场所破损、毁坏的，原告可另行主张。关于被告主张的赔偿装潢款，双方约定，商场在2012年6月份前不能正式开业，则补偿装潢费的50%，但被告所提供证据不足以证明其装潢费实际发生的金额，故本院根据原告答辩所认可的装潢费50，000元，并同意承担50%，确定原告应赔偿被告装潢费25，000元。又因双方约定的租赁期为一年，被告实际占用租赁标的时间已超过一年，其装潢价值应已摊销完成，故对超出原告同意返还部分的装潢费，本院不予支持。
三、关于被告主张的原告赔偿的经济损失。
本院认为，被告针对该项主张，应提供证据证明其所承担的损失金额，及损失与原告违约间存在因果关系。但被告未完成该举证责任，其主张的赔偿金额仅是根据当事人应有收入情况的测算，本院难以核实。但根据日常生活经验，原告未设立了开票室，亦不具备代为开具税票、缴纳税费的条件，显然会给被告的正常经营带来不便利。原告违反其与承包协议中载明的亦具备的营业条件，构成违约，故被告反诉主张原告赔偿其经济损失存在事实基础和法律依据。再考虑到，双方在承包协议签订前，原告已被行政部门告知不得改变房屋用途从事“市场经营管理”活动，不得以商铺、店面、市场等引人误解的言辞开展宣传、招商活动等，然原告仍在宣传资料及承包协议中使用“市场”、“家居广场”等字眼，原告是存在过错的。故根据上述因素，本院酌情确定，原告因违约应赔偿被告经济损失20，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海永春物流有限公司与被告（反诉原告）夏治峰间《上海永春家具广场展位预定协议书》、《上海永春物流有限公司承包协议》于2013年10月30日解除；
二、被告（反诉原告）夏治峰于本判决生效之日起十五日内搬离上海市松江区某路2437号二楼2F011-012号的场所，将上述场所返还原告（反诉被告）上海永春物流有限公司；
三、被告（反诉原告）夏治峰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永春物流有限公司租金60，144元；
四、原告（反诉被告）上海永春物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）夏治峰保证金5，000元；
五、原告（反诉被告）上海永春物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）夏治峰装潢费25，000元；
六、原告（反诉被告）上海永春物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）夏治峰经济损失20，000元；
七、驳回被告（反诉原告）夏治峰其余反诉请求。
上述判决第三项与第四、五、六项互负金钱给付义务抵销后，被告（反诉原告）夏治峰应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永春物流有限公司10，144元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，304元，减半收取652元；反诉案件受理费1，709元，合计诉讼费2，361元，由原告上海永春物流有限公司负担652元（已付），被告夏治峰负担1，709元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 虞增鑫
二〇一四年二月二十日
书 记 员 李 羚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。