北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2913号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市明伟鑫商贸有限公司，住所地北京市通州区鑫苑小区4号楼。
法定代表人程高明，总经理。
委托代理人刘希祥，男，1966年11月23日出生，北京明伟鑫商贸有限公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）京西盛景国际商业管理（北京）有限公司，住所地北京市石景山区石景山路31号盛景国际广场1号楼401。
法定代表人王芝梅，执行董事。
委托代理人付敏，北京市天咨律师事务所律师。
委托代理人周倩，北京市天咨律师事务所律师。
上诉人北京市明伟鑫商贸有限公司（以下简称明伟鑫公司）、上诉人京西盛景国际商业管理（北京）有限公司（以下简称盛景公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第9793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年10月，明伟鑫公司起诉至原审法院称：2014年7月3日，我公司与盛景公司签订场地有偿使用协议，约定我公司承租盛景公司提供的石景山区石景山路31号盛景国际南广场部分区域，经营露天餐饮；租赁期限自2014年7月3日至2014年10月31日。我公司向盛景公司支付租金230000元（含押金20000元），并委托案外人建筑经营用钢结构房屋，总价391150元。工程完工后，我公司开始经营。2014年9月29日，盛景公司擅自将诉争房屋拆除，屋内的物品均去向不明。为此，我公司诉至法院，诉讼请求：1、判令盛景公司退还我公司场地使用费63250.11元（自2014年9月29日起至10月31日止，日租金1916.67元）；2、判令盛景公司赔偿我公司构筑物房屋损失391150元；3、判令盛景公司赔偿我公司物品损失20000元（包括不锈钢池子21个、餐桌餐椅6套、木牌1个、吧台1个、扎啤杯4000余个、排烟机1个）；4、判令盛景公司向我公司返还排烟机1台。
盛景公司辩称：不同意明伟鑫公司的诉讼请求。理由如下：一、双方未解除租赁合同，我公司同意明伟鑫公司承租诉争场地至租赁期满，明伟鑫公司停业行为与盛景公司无关，不应退还场地使用费。二、明伟鑫公司搭建诉争房屋违反相关行政管理规定但拒绝拆除，我公司被迫自行拆除，不同意赔偿明伟鑫公司损失。三、诉争房屋内没有明伟鑫公司主张的物品，故不应赔偿。四、排烟机保存于我公司仓库，同意返还明伟鑫公司。
盛景公司反诉称：明伟鑫公司已支付场地使用费210000元，尚欠20000元。明伟鑫公司搭建诉争房屋未经我公司允许，且破坏租赁场地内地砖。2014年9月17日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局向盛景公司发出《违法建设告知单》，告知诉争房屋属于违法建设。我公司自行拆除，拆除期间，发现租赁场地有一台油烟净化设备，予以保存。我公司提出反诉，反诉请求：1、判令明伟鑫公司支付欠付的场地使用费20000元；2、判令明伟鑫公司赔偿地砖损失23240元；3、判令明伟鑫公司赔偿设备保管费5000元。
明伟鑫公司针对盛景公司的反诉辩称：不同意盛景公司的反诉请求。理由如下：一、我公司已经交纳全部场地使用费，其中有20000元是由案外人熊×以押金形式交纳，我公司不曾拖欠。二、地砖损失由盛景公司非专业拆除导致，不同意赔偿。三、盛景公司擅自拆除诉争房屋，应就房屋内的物品承担保管义务，不同意支付保管费。
原审法院审理后认为：明伟鑫公司、盛景公司签订的《场地有偿使用协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应依约履行合同权利义务。但是，租赁合同有效不影响行政主管机关对双方违反行政管理规定的违法行为予以处理。首先，依据本案查明事实，明伟鑫公司在承租场地内搭建构筑物用于租赁期限内经营。盛景公司明知明伟鑫公司在承租场地搭建构筑物经营未提出异议，且根据盛景公司陈述，其收到明伟鑫公司停业通知书后要求明伟鑫公司继续经营使用。因此，现有证据足以证实盛景公司是同意明伟鑫公司搭建构筑物的。租赁合同履行期限内，因构筑物被盛景公司拆除无法继续使用，致使明伟鑫公司签订合同目的无法实现，盛景公司丧失继续占有剩余租赁期限内租金的依据。经双方共同确认，明伟鑫公司共交纳租金210000元。明伟鑫公司主张另有20000元租金系由案外人代为交纳，盛景公司不予认可，明伟鑫公司未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。因此，关于明伟鑫公司主张盛景公司返还剩余租赁期限内租金的诉讼请求，本院根据明伟鑫公司实际交纳的租金数额及剩余租赁期限予以确定。第二，根据合同法及司法解释相关规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，明伟鑫公司搭建构筑物未取得合法的建设手续，且构筑物已被相关部门确定为违章建筑，双方对此均有过错。因构筑物在合同期限内被盛景公司拆除处理，故盛景公司应就拆除时构筑物残值损失对明伟鑫公司予以补偿。明伟鑫公司主张构筑物建设费用三十九万余元，盛景公司虽不予认可，亦未提供有效反驳的证据。因此，对明伟鑫公司主张赔偿构筑物残值损失的合理请求，结合合同履行期限、剩余租赁期限、当事人过错程度、合同履行状况等因素，本院予以酌定。第三，关于明伟鑫公司主张返还排烟机并赔偿相应物品损失的诉讼请求，盛景公司拆除构筑物时对屋内物品未采取相应合理的证据保全措施，导致现场情况难以查明，对此存在重大过错；明伟鑫公司亦未提供有效证据证实丢失物品的数量、规格、品质及相应价值。因此，对于明伟鑫公司主张盛景公司赔偿物品损失的合理请求，本院酌情确定。盛景公司同意返还现场取得的排烟机一台，明伟鑫公司同意接受，对此本院不持异议。第四，因明伟鑫公司已经足额交纳2014年9月29日以前的租金，故盛景公司主张明伟鑫公司给付剩余租金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。第五，因明伟鑫公司搭建构筑物系经盛景公司同意，盛景公司在合同履行期限内自行将构筑物拆除，造成合同不能继续履行，即使造成地砖损失，盛景公司亦存在重大过错；且盛景公司亦未能提供主张地砖损失的有效凭证，故关于盛景公司要求明伟鑫公司赔偿地砖损失的主张，依据不足，本院不予支持。最后需要说明的是，盛景公司主张明伟鑫公司给付保管费，因该请求与本案并非同一法律关系，本案不予处理。据此判决：一、京西盛景国际商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京市明伟鑫商贸有限公司退还场地使用费四万二千七百二十七元；二、京西盛景国际商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京市明伟鑫商贸有限公司返还排烟机一台；三、京西盛景国际商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京市明伟鑫商贸有限公司给付彩钢结构房屋残值损失费六万元；四、京西盛景国际商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京市明伟鑫商贸有限公司给付赔偿物品损失费三千元；五、驳回北京市明伟鑫商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回京西盛景国际商业管理（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，明伟鑫公司、盛景公司均不服，上诉至本院。明伟鑫公司上诉理由及请求：1、盛景公司应按合同约定的租金标准退还我公司已交纳的未使用期间的租金；2、我公司建造房屋花费39万余元，原审法院按照残值计算我公司的损失不科学；3、盛景公司负有对屋内物品妥善保管的义务，其应当赔偿我公司物品损失。我公司要求撤销原审判决第五项，维持第六项，改判盛景公司退还我公司租金63250.11元、赔偿房屋损失391150元、赔偿物品损失20000元。盛景公司上诉理由及请求：原审法院判决认定我公司同意明伟鑫公司搭建构筑物与事实不符，且无法律依据；认定我公司拆除构筑物导致明伟鑫公司签订合同的目的无法实现，丧失继续占有剩余租赁期限内租金的依据没有事实根据及法律依据，我公司拆除构筑物不会导致明伟鑫公司签订合同目的无法实现；明伟鑫公司已于2014年9月9日撤离现场，构筑物内的物品是该公司的遗弃物。我公司要求撤销原审判决第一项、第三项、第四项、第六项；依法改判我公司不向明伟鑫公司退还场地使用费42727元、不给付明伟鑫公司彩钢结构房屋残值损失费60000元；不赔偿明伟鑫公司物品损失费3000元；改判明伟鑫公司支付我公司场地使用费20000元、赔偿地砖损失23240元、赔偿设备保管费5000元。
经审理查明：北京市石景山区石景山路31号盛景国际广场南侧广场部分区域使用权人系北京景山房地产开发有限公司，该公司授权盛景公司对诉争场地进行出租和管理。
2014年7月3日，明伟鑫公司（乙方）与盛景公司（甲方）签订《场地有偿使用协议》，约定，甲方将诉争场地租赁给乙方经营消夏露天餐饮使用；租赁期限自2014年7月3日至2014年10月31日；乙方应向甲方支付场地押金20000元，场地使用费23000元；乙方如需对甲方提供的场地及设备设施进行改造，则在甲方书面同意后，由乙方依照甲方同意的改造方案进行并由乙方承担费用；场地使用期限内，如因突发事件、领导参观、消防安全隐患以及因甲方或本项目经营整体规划调整或因国家有关文件（如消防）规定等原因，甲方有权要求乙方暂停使用场地或调整场地位置（场地使用期限不作调整），必要时可要求乙方撤离出场地并终止本协议，场地使用费据实结算，且甲方不因此承担任何违约责任；场地使用期限届满，乙方必须将场地恢复原样，场地区域内的物品及装修需在场地使用期限届满当日清除完毕。上述合同签订后，明伟鑫公司向盛景公司实际支付租金共计210000元；明伟鑫公司在承租场地上搭建彩钢结构设施进行露天餐饮经营。
2014年9月5日，明伟鑫公司向盛景公司送达的停业告知书中载明，明伟鑫公司于诉争场地开设的啤酒花园准备在2014年9月9日停业闭市。
2014年9月16日，北京市石景山区八角街道办事处城市管理所向盛景公司出具关于做好国庆节环境布置工作的通知，其中载明，为庆祝国庆节，应做好责任区域环境布置和美化工作，有条件的单位门前摆放花坛。
2014年9月17日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局向盛景公司出具违法建设告知单，其中载明，涉案的构筑物未依法取得规划许可，应当自行拆除，否则行政机关将依法予以拆除。
2014年9月29日，盛景公司组织人员将构筑物拆除。拆除过程中，明伟鑫公司现场留守人员报警。此后，明伟鑫公司未在诉争场地进行经营。
明伟鑫公司提供《北京市建设工程施工合同（小型工程本）》、收据及卜×证人证言，以证明构筑物基本情况及工程造价款项391150元。盛景公司对上述证据不予认可，但未提供足以反驳的证据。
本案庭审过程中，盛景公司陈述称，认可并知晓明伟鑫公司在承租场地搭建构筑物经营的事实，并称明伟鑫公司向其送达停业通知书后，盛景公司当时表示不同意明伟鑫公司擅自撤离，要求明伟鑫公司继续经营使用，后因城管部门通知盛景公司限期自行拆除搭建的构筑物，因联系明伟鑫公司未果，故其于2014年9月29日将明伟鑫公司搭建的构筑物拆除处理，现场仅发现排烟机一台，同意返还。
上述事实，有《北京市建设工程施工合同（小型工程本）》、场地有偿使用协议、收据、照片、现场录像、停业告知书、关于做好国庆节环境布置工作的通知、违法建设告知单、证人证言、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：明伟鑫公司、盛景公司签订的《场地有偿使用协议》合法有效，当事人应依约履行合同权利义务。关于租金问题，合同明确约定明伟鑫公司租赁场地经营消夏露天餐饮，构建符合经营需要的建筑物是其开展经营活动所需，盛景公司明知明伟鑫公司在承租场地搭建构筑物未提出异议，且其收到明伟鑫公司停业通知书后要求明伟鑫公司继续经营使用，原审法院因此认定盛景公司同意明伟鑫公司搭建构筑物正确。因构筑物被盛景公司拆除无法继续使用，合同目的无法实现，盛景公司应当退还明伟鑫公司未使用期间的租金，原审法院按照明伟鑫公司已交纳的租金数额计算出盛景公司应退还的数额正确，明伟鑫公司实际交纳210000元租金，其按照已交纳230000元的标准计算盛景公司应退还的租金错误。关于构筑物被拆除的损失问题，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错程度分担。本案中，明伟鑫公司搭建构筑物未取得合法的建设手续，且构筑物已被相关部门确定为违章建筑，双方对此均有过错。因构筑物在合同期限内被盛景公司拆除处理，故盛景公司应就拆除时构筑物残值损失对明伟鑫公司予以补偿。原审法院综合合同履行期限、剩余租赁期限、当事人过错程度、合同履行状况等因素，酌情确定盛景公司给付明伟鑫公司60000元损失，数额适当。关于物品损失问题，盛景公司私自将明伟鑫公司的构筑物拆除且未制作整个拆除过程的影像资料，其应对自身行为给明伟鑫公司造成的实际损失进行赔偿。由于明伟鑫公司未提供有效证据证实丢失物品数量、规格、品质及相应价值，且该公司系主动撤场，正常情形下，撤场时不会有价值较高的物品遗留在现场，故原审法院酌情确定的明伟鑫公司损失数额适当。因明伟鑫公司已足额交纳租金，故对于盛景公司要求明伟鑫公司支付租金的请求不能支持。关于地砖受损问题，拆除行为系盛景公司实施，地砖受损系其自身行为所致，如有损失也应由其自行承担。关于保管费用，盛景公司擅自拆除构筑物，对属于明伟鑫公司的物品进行妥善保管系该公司的义务，明伟鑫公司无需支付保管费用。综上所述，本院对原审判决予以维持，对盛景公司、明伟鑫公司之上诉请求均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费八千四百一十六元，由北京市明伟鑫商贸有限公司负担六千零二元（已交纳四千三百五十八元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由京西盛景国际商业管理（北京）有限公司负担二千四百一十四元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千零六元，由京西盛景国际商业管理（北京）有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一万一千七百九十六元，由北京市明伟鑫商贸有限公司负担八千四百一十六元（已交纳），由京西盛景国际商业管理（北京）有限公司负担三千三百八十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 杜 莹