北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第20210号
原告：北京华特物业管理发展有限公司第四分公司，住所地北京市丰台区西马场北里甲13号8163室。
负责人：康彧飞，经理。
委托诉讼代理人：张述新，北京市中满律师事务所律师。
被告：范围，男，1940年7月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郑春梅，北京市永浩律师事务所律师。
原告北京华特物业管理发展有限公司第四分公司（以下简称华特物业四分公司）与被告范围物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华特物业四分公司的委托诉讼代理人张述新，被告范围及其委托诉讼代理人郑春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华特物业四分公司提出诉讼请求：依法判令被告支付拖欠原告的2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理费11458.79元及违约金2291.94元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告与被告订立了《前期物业管理服务协议书》，被告按合同约定交纳了2013年度物业管理费3437.91元，此后原告多次催缴，被告均未再交纳物业管理费。双方签订的协议合法有效，双方均应按合同的约定行使权力和履行义务。原告多次向被告催缴物业管理费，被告拒绝交纳，被告已属违约，故原告诉至法院。
范围辩称：一、本案诉争的物业服务合同违反法律规定，多个合同条款显失公平。1、原被告签订的物业合同为前期物业服务合同，如认定海丰家园小区为前期物业阶段，那么物业费应由开发商承担，被告无法定义务承担这一费用。实际上，海丰家园小区不属于前期物业阶段，因为小区内拆迁工作尚未完成，虽然部分楼体已竣工，但小区并未验收通过，根据法律规定，被告并没有缴纳物业费的义务。另，涉案小区未竣工，公共部位、公用设施、绿地、小区整体面积都小于规划面积，按照全部完工的情况收取物业服务费用，无形中加重业主负担，于法无据。2、涉案小区性质为经济适用房，根据相关物业管理规定等，经济适用房的物业收费标准应不超过1元/建筑平方米/月，而原告向被告收取1.98元/建筑平方米/月的物业费，于法无据。3、根据相关规定，本市实行物业服务合同备案制度。经查，原告至今未进行诉争物业服务合同的备案。4、原告篡改物业服务合同的签订时间。合同落款日期为2013年1月1日，而实际签订日期为2012年9月28日，原告的这一篡改行为影响了被告每年的缴费日期，加重了被告的合同义务，应属无效行为。5、因被告购买的1号楼未验收通过，被告无法从军队转地方安置，也一直未实际入住，不应承担物业费用。6、诉争物业服务合同多项条款显失公平。关于违约责任，双方如违约需承担的违约金差距巨大，且合同全文未有合同履行期限的相关约定，被告无形中被套上了永久的枷锁。二、原告未按诉争合同的约定及相关法律规定提供物业服务，原告提供的物业服务根本达不到三级物业服务技术标准，严重违约。如，小区没有专门的垃圾站，生活垃圾长期堆放在小区，无人及时清理，建筑垃圾也未能及时清理。公共活动区域，外墙、电梯、楼道、小区内道路等无专人维护，不仅卫生条件差，安全隐患也严重。公共设施不及时安装，随意堆放。小区内菜园、自留地随处可见。原告乱收费现象严重，还利用职权，非法干涉小区内宽带网络的安装。原告自2013年起就从未公开物业费支出情况。三、与原告解除诉争合同，寻求新的服务完善的物业服务公司，是人心所向。原告与建设单位的物业服务合同在2013年12月14日到期后未续约，原告已无合法依据继续霸占物业用房。原被告签订的物业服务合同并未约定合同期限，根据合同法规定，被告可随时解除此合同，现被告已停止缴纳物业费，自停止之日合同已解除，原告诉称要求缴纳物业费，没有合同依据。海丰家园小区业主普遍对原告的物业服务不满，多次向原告提出意见，最终以拒绝缴纳物业服务费作为抗争，要求终止物业服务协议。综上，原被告订立的物业服务合同违法，是严重侵犯被告权益的不公平条约，同时原告的违约行为已经严重侵犯了被告的合法权益，双方合同应解除，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
华特物业公司围绕诉讼请求提交前期物业管理服务协议书、收费通知单、民事判决书等；范围提交了前期物业服务合同、前期物业管理服务协议书、收费证明、部队证明、居委会证明、业主手册、照片等，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。关于双方无争议的前期物业管理服务协议书、民事判决书、业主手册、收费凭证，本院予以确认并在卷佐证。关于双方有争议的其他证据，本院将根据具体情况依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：范围系位于北京市丰台区***2203号（以下简称2203号）房屋的业主。2012年9月24日，华特物业四分公司（甲方，物业管理单位）与范围（乙方，购房、业主）签订《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》一份，该协议约定：乙方所购房屋位置为2203号房屋，建筑面积为160.77平方米；物业管理服务费为住宅按建筑面积每月每平方米1.98元；乙方缴纳费用时间为按年缴纳，签订本协议同时缴纳物业费，以后每年按照前期物业管理服务协议书签订日前30日到物业部缴纳当年物业费；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并按多收费用每天0.3%支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%支付违约金；协议并约定了双方的其他权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理和使用等。范围于2012年9月24日缴纳2013年度的物业费3437.91元，后未交纳2014年1月1日至2016年12月31日的物业费11459.69元。
庭审中，范围提交海军北京地区离退休干部住房营建办公室（甲方）与北京华特物业管理发展有限公司（乙方）于2011年12月15日签订的《海军靛厂村离退休干部住房项目前期物业服务合同》复印件一份，就甲方选聘乙方为“海军靛厂村离退休干部住房项目”提供前期物业管理服务事宜作出约定，其中包括：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.98元/平方米/月；本合同期限自双方签订之日起，有效期两年；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。华特物业四分公司认可存在上述合同，但其不能确认范围提交的复印件的真实性。
范围称2203号房屋未验收合格，不具备入住条件，其未能实际居住，并就此提交中国人民解放军海军航空工程学院政治部离退休干部管理办公室于2015年10月27日出具的证明一份，其上载明：范围同志的安置住房地址为2203号，该同志至今未移交安置，未移交安置原因为海军分配给该同志的安置住房丰台区***2号楼因未验收合格，不能落户而不能移交安置。范围并提交永定路街道四街坊西社区居委会于2015年11月5日出具的证明一份，载明：范围现居住在海淀区永定路***1号，该居民长期在此地居住。华特物业四分公司对此均不予认可。另，范围提交照片若干，用以证明小区物业服务存在诸多问题，华特物业四分公司对此亦不予认可。
本案审理过程中，本院于2016年6月至海丰家园住宅小区进行现场勘验，双方均认可现场勘验情况。范围称小区物业于2015年8月后才有所改善，现场勘验不能反映协议签订以来的物业服务水平。
本院认为：华特物业四分公司与范围签订的《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方均应按该协议履行。范围系2203号房屋的业主，华特物业四分公司为其提供了物业管理服务，范围应当按照协议约定支付相应的物业费，不应拖欠。关于范围是否实际居住在2203号房屋，并不影响其依约缴纳物业费的业务。范围称华特物业四分公司提供的物业服务存在诸多问题，但其提供的证据不足以证明华特物业四分公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差异，故范围应全额交纳物业费。华特物业四分公司主张的费用并不超过其实际发生的费用，故本院不持异议。鉴于范围并非无故拖延支付物业费，且华特物业四分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对华特物业四分公司要求范围支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。华特物业四分公司应努力完善自身服务，与业主共同维护小区环境，共建和谐文明小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、范围于本判决生效后十日内给付北京华特物业管理发展有限公司第四分公司二○一四年一月一日至二○一六年十二月三十一日期间的物业费11458.79元；
二、驳回北京华特物业管理发展有限公司第四分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86元，由北京华特物业管理发展有限公司第四分公司负担25元（已交纳），由范围负担61元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 然
人民陪审员 乔国晴
人民陪审员 王连弟
二〇一七年二月二十日
书 记 员 高 月