江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1327号
上诉人（原审被告）淮安市汽车机电产品有限公司，住所地淮安市清河区水渡口大道121-88号。
法定代表人殷振洪，该公司董事长。
委托代理人秦敬工。
委托代理人韩卫东，江苏穿石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安和谐物业服务有限公司，住所地淮安市清浦区人民南路2号荷花池小区3号楼504室。
法定代表人谈明嵩，该公司经理。
委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人淮安市汽车机电产品有限公司（以下简称机电公司）与被上诉人淮安和谐物业服务有限公司（以下简称和谐物业公司）物业服务合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年6月23日作出（2014）浦民初字第1728号民事判决。上诉人机电公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人机电公司的委托代理人秦敬工、韩卫东、被上诉人和谐物业公司的委托代理人谈明嵩、刘国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
原告和谐物业公司系具备相应资质的物业服务企业，被告机电公司系淮安市清浦区荷花池小区12-2号楼N-26（533.12平方米）、201-1（199.21平方米）、201-2（357.11平方米）、301-1（205.75平方米）、301-2（368.83平方米）、401-1（246.17平方米）、401-2（339.41平方米）、501-1（249.84平方米）、501-2（344.47平方米）、601-1（251.54平方米）、601-2（346.80平方米）房屋的业主，上述房屋位于淮安市清浦区人民南路2号（总建筑面积为3442.25平方米），系坐西朝东的临街门面房。
2008年12月18日，原告和谐物业公司（乙方）与淮安市荷花池小区业主委员会（甲方）签订了《淮安市荷花池小区物业服务合同》1份，合同第二条关于物业基本情况约定如下：1、物业类型：居住小区、办公商业用房；2、坐落位置：淮安市清浦区人民南路（街道）2号；3、四至：东：人民南路、南：西大街、西：淮阴中学、北：河南路等。合同期限为2009年1月1日至2009年12月31日止。乙方根据协议对房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿化花木、建筑小品、公用环境卫生、交通与车辆停放秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方根据合同约定每年向业主收取物业服务费，对非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，为减轻业主负担和乙方节约成本，在年度内业主主动缴纳服务费，乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或者物业使用人收取。合同签订后，原告入驻该小区提供物业管理服务。
2009年12月16日，原告与淮安市荷花池小区业主委员会再次签订《淮安市荷花池小区物业服务合同》1份，合同期限为2010年1月1日起至2011年12月31日止。合同其他内容同上。
2011年12月15日，原告与淮安市荷花池小区业主委员会再次续签《淮安市荷花池小区物业服务合同》1份，合同期限为2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同其他内容同上。
原告在淮安市荷花池小区服务期间，于2011年3月10日，在小区门口张贴催缴物业服务费的通知；2011年12月5日、2013年11月1日，均在被告房屋前张贴催缴物业服务费的通知。因被告一直未能缴纳物业服务费用，原告遂于2014年4月10日诉至法院，要求被告支付2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费用共计人民币165228元。
原审原告和谐物业公司诉称：被告系淮安市清浦区荷花池小区12-2号楼N-26（533.12平方米）、201-1（199.21平方米）、201-2（357.11平方米）、301-1（205.75平方米）、301-2（368.83平方米）、401-1（246.17平方米）、401-2（339.41平方米）、501-1（249.84平方米）、501-2（344.47平方米）、601-1（251.54平方米）、601-2（346.80平方米）房屋的所有权人，原告为荷花池小区的物业服务单位。
2008年12月18日、2009年12月16日、2011年12月15日，原告与荷花池小区业主委员会签订了该小区2009年度、2010-2011年度、2012年-2013年度的物业服务合同，该合同约定了双方的权利和义务，并约定了物业服务费收取的标准。合同第二十二条中约定，物业服务费标准，非住宅房屋为0.8元／月／平方米。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告拒绝支付2009年至2013年度的物业服务费，原告多次催要未果。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决被告支付2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费165228元。
原审被告机电公司辩称：一、我公司与原告之间不存在物业服务合同，也不存在物业服务关系。我公司的房屋面向人民南路，是一个独立的区域，有独立的通道，人员进出不需要通过荷花池小区的大门，且独立供电。根据物业管理条例的规定，物业服务可以独立进行，事实上也是独立进行的。我公司没有参加荷花池小区业主大会，荷花池小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对我公司没有效力。二、原告没有为我公司及物业使用人提供过任何物业服务工作。我公司的房屋是出租给陈进巍经营使用的，4-6楼是经营“金桥宾馆”，楼下经营“小尾羊餐馆”。根据租赁合同的约定，在租赁期间各项应交纳的费用由承租人自理。在实际履行中，该房屋的相关物业服务项目的费用如安全保卫、清洁卫生、垃圾清运、污水处理、设施维护等均由承租人另行安排并另行付费的。原告没有为我公司及物业使用人提供过任何物业服务工作。三、原告从没有向我公司主张过权利。原告对我公司一直独自对房屋进行物业管理的事实是明知的，所以多年来从未向我公司主张过权利，其主张已经超过诉讼时效。四、原告长期占用使用权属于我公司的停车场，侵占我公司的大量收益，而且，原告未经我公司同意，擅自将我公司的屋顶出租给移动公司安装信号塔，并非法占有租金，上述收益均应属于我公司。综上，原告的诉请不能成立，请求依法予以驳回。
原审法院为查明案件事实，对被告所有的上述房屋进行了现场勘验，查明：被告机电公司所有的位于淮安市清浦区人民南路2号淮安市荷花池小区12-2号楼N-26室、201-1室、201-2室、301-1室、301-2室、401-1室、401-2室、501-1室、501-2室、601-1室、601-2室房屋，被告于2005年2月3日出租给案外人陈进巍使用，上述房屋均在原告与淮安市荷花池小区业主委员会签订的《淮安市荷花池小区物业服务合同》约定的服务范围，该一至六层系坐西朝东的临街门面房，由被告总体出租给案外人陈进巍，其中N-26号房屋位于一楼，目前由多家经营户分别进行经营；从一楼到二楼，经过一通道，该通道亦属N-26号房屋范围内，在通道正西方有一部电梯，该电梯系总承租人陈进巍为第四层、第五层、第六层特别安装，因四层以上即401-1室、401-2室、501-1室、501-2室、601-1室、601-2室房屋被承租人陈进巍转租给次承租人秦长斌用于经营宾馆（目前转向经营为教育培训机构），故该电梯仅适用于四至六楼。在通道北边有共用楼梯，从共用楼梯到达第二层、第三层，现第二层即201-1、201-2目前无人使用，301-1、301-2房屋由承租人陈进巍转租给“晨曦教育机构”使用。原审法院在勘验现场时，查明：1-3层干净整洁，但四至六层卫生极差。
原审法院认为：
关于原告与淮安市荷花池小区业主委员会签订的3份《物业服务合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而《物业管理条例》中规定，房屋的所有权人即为业主。本案中，被告系淮安市荷花池小区的业主，该小区业主委员会与原告所签订的3份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，且对被告具有法律约束力。
关于原告要求被告承担物业服务费165228元（2009年1月1日至2013年12月31日期间）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告虽已经按照物业服务合同的约定，履行了相关物业服务义务，但由于被告系临街门面房，各经营户对各自承租的房屋也履行了相关义务，从权利义务对等原则考虑，原告为被告履行的物业服务，相对于其他经营业主相对较少。但被告仅以其未享受，且无需接受原告的物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，亦无法律依据。结合现场勘验情况，对原、被告之间的物业服务费用标准予以适当调整为按建筑面积每月每平方米0.4元。现被告自2009年1月1日起至2013年12月31日止一直未缴纳物业服务费，被告所有的房屋建筑面积总计为3442.25平方米（N-26：533.12平方米；201-1：199.21平方米；201-2：357.11平方米；301-1：205.75平方米；301-2：368.83平方米；401-1：246.17平方米；401-2：339.41平方米；501-1：249.84平方米；501-2：344.47平方米；601-1：251.54平方米；601-2：346.80平方米），经计算，被告应支付物业服务费用为82614元（3442.25×0.4元／月／平方米×12个月×5年）。关于被告抗辩原告主张已超过诉讼时效问题，因原告自2009年1月1日起至2013年12月31日止从事物业服务期间，通过在小区大门张贴催缴物业服务费的通知，以及在被告所有的房屋张贴催缴物业服务费的通知等形式，一直在向被告主张权利，故原告的起诉并未超过诉讼时效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、被告淮安市汽车机电产品有限公司于本判决生效后10日内给付原告淮安和谐物业服务有限公司物业服务费用82614元（计算至2013年12月31日）；2、驳回原告淮安和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。
上诉人机电公司上诉称，因上诉人房屋独立于荷花池小区以外，故物业服务合同对上诉人不具有约束力。房屋的物业服务项目如安全保卫、秩序维护、清洁卫生、垃圾清运、污水处理等事务及消防、供电、电梯等设施维护均由物业使用人另行安排并支付费用。被上诉人没有为上诉人提供过物业服务。原审法院判决上诉人向被上诉人支付费用错误，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人和谐物业公司答辩称，上诉人是荷花池小区的业主，物业合同对上诉人具有约束力，上诉人不能以不需要物业服务为由拒绝缴纳物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本院认为，上诉人机电公司系淮安市荷花池小区的业主，该小区业主委员会与上诉人所签订的《物业服务合同》，对上诉人具有法律约束力。上诉人虽然称房屋的物业服务项目均由物业使用人另行安排并支付费用，但物业公司的服务具有公共性，物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序维护所必需的费用，不能因物业使用人自行支付电梯设施维护等费用作为拒付物业费用的抗辩理由，上诉人应履行交纳物业服务费用的义务。原审法院结合现场勘验情况，对和谐物业公司与机电公司之间争议期间的物业服务费用标准，调整为按建筑面积每月每平方米0.4元计算，并无不当。
综上，上诉人机电公司所提的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3605元，由上诉人淮安市汽车机电产品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年九月十九日
书记员 鲍婷婷