吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终865号
上诉人（原审被告）：严鹏，男，汉族，1979年07月01日出生，无职业，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：李再强，男，汉族，1996年10月28日出生，无职业，现住吉林省延吉市。
委托代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。
委托代理人：李长保，男，汉族，1974年06月05日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：延吉天池房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市。
法定代表人：金日，系公司总经理。
委托代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。
上诉人严鹏因与被上诉人李再强、延吉天池房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字7103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李再强在一审中诉称：2014年12月15日，李再强通过其父亲李长宝在严鹏处以232000元的价格购买延吉市天池房地产开发有限公司开发建设的位于延吉市天池新村122号楼3单元302室、面积为90.52平方米的房屋一套。2014年12月15日，李再强向严鹏支付2000元定金，于2014年12月17日向严鹏支付房款230000元。同日，严鹏将房屋钥匙交付给李再强，李再强开始占有使用该房屋。李再强缴纳2015年6月份至12月份的卫生费41.20元及2015-2016年度的取暖费1802.18元。2015年11月4日，案外人安海今以李再强购买的房屋是其集资购买的房屋为由诉至法院，要求李再强返还房屋。延吉市法院于2015年12月2日作出（2015）延民初字第6241号民事判决，判决李再强将房屋退还给案外人安海今，并由天池房地产开发有限公司负连带责任，现判决书已经发生法律效力。该判决书中同时认定李再强与严鹏签订的购房协议并经天池房地产公司更换姓名、同意入住的行为无效。现李再强诉至法院，请求法院判令：1.严鹏和天池房地产公司连带向李再强返还购房款232000元及利息（自2014年12月17日开始至金额返还房款之日止,按中国人民银行同期贷款基准利率计算）,并连带赔偿李再强缴纳的各项费用损失1943.38元;2.诉讼费用由严鹏、天池房地产公司负担。
严鹏在一审中辩称：我是通过香兰房地产有限公司从天池房地产公司购买了诉争的房屋，房屋总价为205000元，维修费用花费4980元之后以232000元的价格将房屋卖给李再强，由天池房地产公司收取过户费8000元。当时，我不知道之前天池房地产公司把房屋又卖给案外人的事实。天池房地产公司把我和天池房地产公司的合同收回之后，重新和李再强签订商品房买卖合同。因此，不同意李再强的所有的诉讼请求，认为应当由天池房地产公司来承担责任。
天池房地产开发有限公司在一审中辩称：李再强并没有证据证明我方存在恶意行为；由于本案的法律关系，李再强与我方之间确实存在商品房买卖合同，但双方之间并不存在交款收据，并未完全履行完毕合同；李再强应向严鹏主张赔偿，与我方无关；关于房款，我方只认可收据上的数额。
一审法院经审理查明：2014年12月15日，李再强从严鹏处以232000元的价格购买了延吉市天池房地产开发有限公司开发建设的位于延吉市天池新村122号楼3单元302室、面积为90.52平方米的房屋一套。2014年12月15日，李再强向严鹏支付2000元定金，于2014年12月17日向严鹏支付房款230000元。同日，李再强与严鹏一同到天池房地产公司处办理了变更购房人姓名手续，李再强与天池房地产公司签订商品房买卖合同，合同中约定的房价为190092元。交付房款后，严鹏将三张购房发票和房屋钥匙交给李再强，李再强开始占有、使用诉争房屋。
2015年11月4日，案外人安海今以李再强购买的房屋是其自己购买的房屋为由诉至法院，要求返还诉争房屋。本院于2015年12月2日作出（2015）延民初字第6241号民事判决书，判决李再强将诉争房屋退换给案外人安海今，并由天池房地产公司负连带责任。该民事判决书已发生法律效力，判决书中认定李再强与严鹏签订的购房协议并经天池房地产公司更换姓名、同意入住的行为无效。
另查，李再强缴纳2015年6月份至12月份的卫生费41.20元及2015-2016年度的取暖费1802.18元。
一审法院认为：李再强与严鹏签订的购房协议，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。因诉争房屋涉及一房二卖，已生效的（2015）延民初字第6241号民事判决书中认定诉争房屋的所有人为案外人安海今，责令李再强返还房屋，致使李再强无法获得房屋，故解除原告李再强与被告严鹏之间的房屋买卖合同。严鹏作为直接的售房人，应承担不能交付房屋的责任，应返还李再强购房款232000元。故李再强要求严鹏返还购房款232000元并自2014年12月17日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。已生效的（2015）延民初字第6241号民事判决书中认定诉争房屋的所有人为安海今，责令李再强返还房屋，致使李再强无法获得房屋，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失······（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人”之规定，虽然天池房地产公司不是直接的售房人，但因办理更名手续，与李再强签订商品房买卖合同，形成新的权利义务关系，因其行为导致不能交付房屋，故应当承担不能交付房屋的责任，对严鹏的返还义务承担补充责任。关于李再强要求严鹏赔偿其已缴纳的2015年6月份至12月份的卫生费41.20元及2015-2016年度的取暖费1802.18元的诉讼请求，①因严鹏及天池房地产公司不是李再强所缴纳费用的实际受益人，故本院不予支持李再强的该诉讼请求。②因李再强所缴纳费用的实际受益人为安海今，故李再强应向实际受益人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下:一、被告严鹏于本判决生效后立即返还给原告李再强232000元并支付利息（自2014年12月17日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告延吉市天池房地产开发有限公司对被告严鹏的上述返还义务承担补充责任；三、驳回原告李再强的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，由被告严鹏、延吉市天池房地产开发有限公司负担。
宣判后，严鹏不服上述判决向本院提起上诉称：1.上诉人不应承担返还义务，上诉人的义务在合同更名后就已经履行完毕。2.李再强与原审被告之间重新签订了买卖合同，应当由原审被告承担交付房屋的义务，因原审被告隐瞒真相将诉争房屋一房二卖从中获取利益，致使李再强无法取得房屋，其后果应当基于商品房买卖合同，由原审被告承担交付义务，无法交付的应由原审被告承担赔偿责任。
李再强二审辩称：1、上诉人应承担返还房屋价款的义务。因为我们是与上诉人签订了购房协议，并将购房款232000元交给了上诉方，同时上诉方除给我们签订的协议以外，又另签订了一份合同及收条，在另签署的合同中也显示了买卖房屋的意思表示，并且下面也写了收款收据。我们与上诉方直接签订了两份购房协议，两次交付了价款。我们有理由相信该房屋是客观存在的，又支付了合理的对价，我们应该取得房屋。但由于出现了后面的原因，导致无法取得房屋，天池房地产开发有限公司没有与我方发生实质交易，只是办理了一个变更登记手续，我们的实质性交易都是与上诉方发生的，虽然开发商给我们签订了一份合同，但给的三张收据都是严鹏的名字，且是2013年8月17日的。我方是2014年12月15日与上诉人签订的合同，12月17日将全部价款交给了上诉人，所以我们没有向开发商缴纳房屋价款，现在房屋无法取得，我们只能要求上诉人予以返还，上诉人作为购房协议的签订者，应对我方承担转移房屋的义务，作为合同的履行一方应保质保量的履行合同。作为房屋的直接销售者，应当承担不能交付的违约责任。作为价款的收款人，在房屋不能交付的情况下，理应退换全部价款。所以上诉人应当承担退换价款的义务。2、上诉人没有完成交付房屋的义务，应当承担相应的责任。虽然一房二卖市开发商造成的，但作为直接出售人，未能完成交付房屋的义务，还使我们枉交了其他费用，如物业费、卫生费等，这笔费用也应当由上诉人返还。我们与开发商的合同因存在欺诈行为，根本无效。与上诉人的合同因他的虚假性也应无效。直接收款人是上诉人，所以也应当由上诉人承担。3、如果说天池房地产公司要承担法律责任，应与上诉人共同承担连带责任。开发商还应当另返还一倍价款给原审原告。
延吉天池房地产开发有限公司辩称：答辩意见基本与一审时一致。至于被上诉人李再强所提出的双倍返还的问题，我认为不是本案受理的范围。另外本案中天池房地产公司与李再强之间不存在交款收据，因此也不适用双倍返还,我们认为严鹏在购买之前的程序是完整的权利义务转移，之后的权利义务转移我们不认可。
二审审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
本院认为：本案中，李再强与严鹏签订的《购房协议》的性质系期房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于李再强与天池房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，是严鹏为了履行《购房协议》中出卖人交付房屋的义务，将其对天池房地产开发有限公司享有的190092元债权转让给了李再强，虽然在签订《商品房买卖合同》的过程中，天池房地产开发有限公司并未另行出具付款人为李再强的付款凭证，仅将向严鹏出具的购房收据作为付款凭证，存在程序上的瑕疵，但根据已生效的（2015）延民初字第6241号民事判决书，该判决中已经认定李再强与严鹏签订购房协议并经天池房地产开发有限公司更换姓名、同意入住的行为确实存在，故在《购房协议》中约定的房屋未实际交付给李再强之前，天池房地产开发有限公司仍对李再强负有190092元的债务，严鹏也仍然对李再强负有41908元的债务，上述债务只有在李再强实际获得房屋所有权之后才能消灭。现因天池房地产开发有限公司一房二卖的原因无法履行交付房屋义务，导致李再强与严鹏签订《购房协议》的合同目的无法实现，故天池房地产开发有限公司应当承担不能交付房屋的责任，应返还李再强购房款190092元。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，应当由债务人向债权人承担违约责任。”据此，严鹏应当向李再强返还购房款41908元。一审判决的第一项、第二项判决内容适用法律错误，本院予以纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延吉市人民法院（2015）延民初字第7103号第一项、第二项判决内容，维持第三项判决内容。
二、被上诉人延吉天池房地产开发有限公司于本判决生效后，立即向李再强返还购房款190092元并支付利息（自2014年12月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
三、上诉人严鹏于本判决生效后，立即向李再强返还购房款41908元并支付利息（自2014年12月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4780元，二审案件受理费4780元，合计9560元，由延吉天池房地产开发有限公司负担7834元,由严鹏负担1726元。
本判决为终审判决。
审判长 母龙刚
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年六月二十日
书记员 王 欢