湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0107民初1900号
原告：武汉市国营青山良种场，住所地武汉市化学工业区八吉府街红卫村。
法定代理人：戴某，系该场场长。
委托诉讼代理人：雷红卫，1968年10月20日出生，系该场职工（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：周起应，湖北诚明律师事务所律师（一般代理）。
被告：刘细竹，女，1969年3月12日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省阳新县，
原告武汉市国营青山良种场与被告刘细竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市国营青山良种场的委托诉讼代理人雷红卫、周起应，被告刘细竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市国营青山良种场向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其向原告租赁的坐落于武汉市青山区冶金一街房屋；2、判令被告立即向原告支付拖延的房屋租金59,580元及违约金5,000元，并比照合约租金标准计付租期届满后至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费；3、判令被告支付原告代垫的水电费473.3元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月15日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的位于武汉市青山区××门产权房屋出租给被告，被告同意按房屋现状承租。租赁期限三年，承租人要求续租的，必须在租期届满一个月之前书面通知出租方，经同意后重新签订租赁合同。第一年租金标准为4,500元/季度，此后年度的租金在前一年租金标准基础上递增10%。租金实行预交制即本租赁合同签订之日预交第一年的半年租金，于下半年前一月10日前预交下半年租金，逾期交付租金的则从逾期第八天开始每日按实际拖欠租金额的2%加收滞纳金。租期届满不再续租的，承租人需无条件向出租人交还房屋。该合同签订后，原告按照约定将该房屋交付给被告使用，但被告严重违反合同约定长期拒付租金，且于租赁合同到期后未签订续租合同的情况下拒绝向原告交还房屋，并继续占用原告房屋从事经营活动，严重侵害了原告正当合法的民事权益。故原告诉至法院请求判如所请。
被告刘细竹辩称：原告所述合同签订经过属实。我从2010年3月15日至2014年3月16日均按时缴纳了当季度房租。合约租赁期限届满后，我曾向原告代理人宋某表达续租的要求，但宋某表示其已不再负责管理原告房屋出租事宜。此后我继续使用该房屋，在此期间原告方一直无人出面向我收取租金或要求回收房屋。2016年12月有不明身份的人员上门要求我腾退该房屋，我出于慎重没有向其交付。2017年5月原告工作人员上门催要租金并要求我腾退房屋，我当时表示希望延期两个月再腾退。2017年7月25日，原告自行中断了对诉争房屋的水电供应，致使该房屋无法正常使用。我认为我已按时缴纳了合同约定租赁期内的房租，不构成违约，原告也从未向我主张过房屋占用费。现在我愿意腾退诉争房屋，但对原告要求我支付房租、占用费及违约金的主张均不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告武汉市国营青山良种场为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》1份，证明原、被告之间的房屋租赁关系合法成立。
证据二、武房房自字第06-61943号《房屋所有权证》1份，证明原、被告合同约定的位于24街90门租赁房屋（现时门牌号为××门）属于该权证所载座落于武汉市青山区冶金一街地号（88）42317的产权房屋的一部分，原告系该房屋的合法所有权人。
证据三、证人宋某证言，证明内容为时任原告营业部负责人的宋某于2010年3月15日代表原告与被告刘细竹就诉争房屋签订《房屋租赁合同》，合同签订后均系由宋某按4,500元/季度的租金标准向被告刘细竹收取当季房租。因宋某于2011年4月退休离职，其自当年下半年起即再未向被告收租，也未与被告续签租赁合同。
被告刘细竹未提交证据。
经庭审质证，被告刘细竹对原告武汉市国营青山良种场提交证据一、二均无异议，对证据三中证人身份及其代签合同、代收房租等事实无异议，但对证人所述代收房租的截止时间有异议，认为其实际向宋某交付房屋租金至2014年。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：被告虽主张其经由证人宋某向原告交纳房租至2014年，但未能提供缴付凭证或原告方出具的收款收据，也未就原告拟证明事项提交其他反证以支持其质证意见，故本院对证人宋某所作证言予以采信。
本院经审理认定事实如下：2010年3月15日，时任原告武汉市国营青山良种场营业部负责人的宋某作为原告授权代表与被告刘细竹签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（原告武汉市国营青山良种场）将座落于武汉市青山区24街90门的自有产权房屋出租给乙方（被告刘细竹）使用，租赁期三年，即自2010年3月15日起至2013年3月14日止。租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。双方约定第一年租金标准为4,500元/季度，以后年度租金每月每平方米按第一年租金的10%递增。租金按半年支付，乙方应于下一半年前一月10日之前向甲方支付下一个半年度租金。如乙方无故拖欠租金，从逾期第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2%加收滞纳金，乙方拖欠租金累计达30天，应赔偿甲方违约金5,000元。合同签订当日，被告刘细竹向原告缴纳了水电费押金1,000元及首期半年租金9,000元，原告武汉市国营青山良种场将合约房屋交付被告刘细竹用以经营。此后至2011年下半年，被告刘细竹按时向原告授权代表宋某交付了当期租金，并无拖欠。自2012年起，宋某因退休离职，不再负责原告名下房屋资产管理，故不再向被告刘细竹收取诉争房屋租金，原告也未向被告明确告知继任房租收款人或提供其他收款方式。被告刘细竹自此时起再未向原告支付房屋租金。2013年3月，双方合约租赁期限届满，原、被告也未再续签房屋租赁合同，被告刘细竹继续占有使用诉争房屋。原告自称曾分别于2014年、2016年12月、2017年7月多次上门向被告催收房租，但无法提供催款通知、告知记录或其他催收证明。被告刘细竹自认原告工作人员曾于2017年5月向其催收房租并要求其腾退迁离诉争房屋，而此前原告方无人向其提出催款、腾退主张。原告武汉市国营青山良种场自2017年7月25日起停止向诉争租赁房屋供应水、电，但该房屋仍由被告实际占用。因原、被告未能就租金缴纳及房屋腾退相关事宜达成一致意见，故原告诉至法院请求判如所请。庭审中，原告武汉市国营青山良种场自愿放弃对其代为被告垫付水电费的追偿主张。本案审理期间，被告刘细竹于2017年9月28日自行完成了诉争房屋的腾退并将该房屋交还原告，原告对此予以确认，并撤回要求被告腾退诉争房屋的诉请。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对合同双方当事人均有约束力。原、被告在合约租赁期限届满后未续签租赁合同，但其后双方均未向对方提出解除合同的主张，原告在2017年5月前也未就被告占用诉争房屋的事实向被告提出异议。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，原、被告就诉争房屋所形成的租赁关系在合约期限届满后仍然延续，原租赁合同并未当然失效。双方一致确认原告至迟于2017年5月向被告提出腾退要求，即已明示解除合同的主张，而被告对原告此项主张亦不持异议，仅提出宽延期限请求，双方实际已就终止租赁关系达成合意，其后原告又于2017年7月25日停止了对诉争房屋的水电供应，原租赁合同已不具备继续履行条件，双方租赁合同关系即自此解除。原告主张被告支付双方房屋租赁关系存续期间欠缴租金系合理诉求，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告武汉市国营青山良种场未能举证证明其在2017年5月前曾向被告刘细竹催缴房租，其要求被告支付2016年5月以前租金的诉讼请求已超过诉讼时效，故对此本院不予支持。而对原告要求被告支付2016年5月至2017年7月25日期间房屋租金的诉讼请求，于法有据，且未超过诉讼时效，本院予以支持。虽然原、被告在合同中约定租金逐年上调，但在实际履约过程中，原告均系按1,500元/月的标准向被告收取租金，且双方对此均未提出异议，故本案计算被告应付欠缴房租的具体金额仍以此标准为宜（1,500元/月×16个月=24,000元）。
因原告于2017年7月25日自行停供诉争房屋的水电，客观上导致该房屋无法正常使用，若参照租金标准要求被告承担其后至实际腾退期间的房屋占用费，显然有失公平。故本院根据诉争租赁房屋实际使用状况酌情予以扣减，即被告按租金标准的30%承担水电停供后至其实际腾退期间房屋占用费（1,500元/月×2个月×30%=900元）。
被告刘细竹如约按时交纳了2010年、2011年两年度的房屋租金，由于原告方原授权代表宋某自2012年起不再负责向被告收取房租，且原告未明确继任收款人，也未向被告提供其他付款方式或渠道，怠于行使收取租金的合法权利，客观上造成被告履付房租的障碍，而被告在此情况下，也未主动与原告方联系，消极履行其缴租义务，双方对合约权利义务的处置均有不当之处，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘细竹于本判决生效之日起10日内向原告武汉市国营青山良种场支付房屋租金24,000元及房屋占用费900元；
二、驳回原告武汉市国营青山良种场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费5,954元，由原告武汉市国营青山良种场负担5,177元，由被告刘细竹负担777元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。
审判员 刘 洋
二〇一七年十一月七日
书记员 胡小雨