江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初16465号原告：南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会，组织机构代码51122268-4，住所地在江苏省南京市江宁区文靖西路108号。法定代表人：易伟，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：徐龙，江苏上元律师事务所律师。被告：游万华，男，1986年10月25日生，汉族。被告：汲方永，男，1975年2月19日生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：刘继祥，江苏苏晟律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曾志刚，江苏苏晟律师事务所律师实习律师。原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会（以下简称中前社区居委会）与被告游万华、汲方永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月28日、2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告中前社区居委会委托诉讼代理人徐龙、被告游万华、汲方永共同委托诉讼代理人刘继祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中前社区居委会向本院提出诉讼请求：1.要求解除其与被告游万华于2014年6月17日签订的房屋租赁协议书；2.判令游万华支付2015年12月1日至2017年11月30日期间的房屋租金260万元；3.判令游万华从所租赁的房屋内迁出并返还房屋；4.判令游万华支付自判决生效之日起计算至实际迁出之日止的房屋使用费（按每天3561.65元的标准计算）；5.判令游万华支付逾期付款违约金185000元（按合同约定的500元/天的标准，自2015年11月30日暂算至2016年12月5日)；6.判令被告汲方永对游万华拖欠的租金、使用费、违约金承担连带清偿责任；7.由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月17日，原告与被告游万华签订房屋租赁协议一份，约定原告将其所有的座落于南京市江宁区文靖路108号中前服务中心大楼1-5层房屋西部分（面积约3600平方米）出租给游万华使用，租期为15年5个月，自2014年7月1日起至2029年11月30日止，其中2014年7月1日至2014年11月30日为被告对房屋的装潢改造时间，该期间原告免收租金。2014年12月1日至2019年11月30日，租金标准为130万元每年，付款方式为先付后租，签订协议时支付第一年租金130万元，第二年起每年的付款时间为11月30日前，逾期付款的，按500元每天计算违约金，逾期达3个月的，原告有权单方终止协议，追究被告的责任并要求承担一切损失。被告汲方永于协议的担保人处签名，并于2014年8月13日出具书面担保函。协议签订后，原告依约将房屋交给游万华，游万华却未依约支付租金。原告分别于2016年6月16日、2016年11月16日向游万华发出律师函，要求其支付租金，否则将依法处理。被告仍未付款，故原告诉至法院，请求判如所请。被告游万华辩称：一、其分别于2016年12月30日、2017年2月28日向原告付款150万元、110万元，故其已经履行了支付租金的合同义务。原告要求解除合同的诉请与要求支付租金的诉请相矛盾，现其已经履行了合同义务，故要求驳回原告的诉请。二、其并非有意拖欠租金，而是事出有因，一是原告自身存在迟延交付房屋达6个月的情形，二是原告承诺在其交付第一年租金后将对房屋的漏水部分进行维修，但至今未修，现房屋仍存在漏水的情形。三、其租赁房屋系用于注册南京巨华投资管理有限公司，当时只能以其个人名义租赁房屋，实际系其代公司租赁，现该房屋亦由该公司使用，原告开具发票也是开具给该公司，故本案相应主体应为该公司，并非其游万华，故请求驳回原告的起诉。被告汲方永辩称：首先，其答辩意见同游万华的答辩意见，另，其作为担保人，愿按合同约定和法律规定履行担保人的义务。经审理查明：位于南京市江宁区东山镇文靖西路108号的房屋登记于原告中前居委会名下。2014年6月17日，中前社区居委会（甲方）与游万华（乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将其座落于本区文靖西路108号中前服务大楼1-5层西部分面积约为3600平方米的房屋出租给乙方使用，租期为15年5个月，自2014年7月1日起至2029年11月30日止，其中2014年7月1日至2014年11月30日的5个月时间为乙方对租赁房屋的装潢改造时间，甲方免收租金；2014年12月1日至2019年11月30日每年租金为130万元……；付款方式为先付款后使用，协议签订时乙方支付第一年度租金130万元，第二年起每年付款时间为11月30日前，付款金额为当年应交租金的100%；乙方须按时交纳租金，每逾期一天，承担每天500元的违约金，逾期达3个月，甲方有权单方终止协议，责令乙方将室内可移动资产搬出，并追究乙方的经济责任，造成一切损失由乙方承担……；本协议担保人为汲方永，附担保承诺书一份。中前社区居委会、游万华、汲方永分别于甲方、乙方、担保人处盖章、签名。2014年8月13日，汲方永出具担保函一份，载明“担保人：汲方永……2014年6月17日，出租人南京市江宁区中前社区居民委员会与承租人游万华签订房屋租赁合同一份。就承租人对该房屋租赁合同的履行，担保人愿承担担保责任。担保人担保承租人按房屋租赁合同的约定，按时足额地支付房屋租金及相关承租费用，若承租人没能按合同的约定按时足额支付房屋租金及相关租赁费用，担保人承担连带清偿责任并连带承担由此产生的违约责任。”上述合同签订后，原告向被告交付本区文靖西路108号1幢1-5层西部分房屋，被告游万华向原告支付首年租金130万元。审理中游万华称其将部分房屋用于南京巨华投资管理有限公司的客服中心办公使用，将部分房屋转租予了案外人用于经营，并称中前社区居委会对此系知晓并认可，庭审中原告对此未提异议。2016年6月16日，原告委托江苏上元律师事务所律师向游万华送达律师函一份，函载“2014年6月17日，你与中前社区签订房屋租赁协议书一份……现经确认，你已拖欠应交的房屋租金为130万元，你的拖欠行为已严重损害了中前社区的合法权益。为此，今致函给你，请你在接此函之日起五天内向中前社区付清上述拖欠的房租。逾期不复，将代为依法处理。”2016年11月16日，上述律所再次向被告游华致函，函载“……现经确认，你已拖欠应交的房屋租金为130万元（若到2016年11月30日，你拖欠的金额将达260万元），你的拖欠行为已严重损害了中前社区的合法权益。为此，今致函给你，请你在接此函之日起五天内向中前社区付清上述拖欠的房租。逾期不复，将代为依法处理。”被告游万华收函后未支付租金，原告于2016年12月12日诉至本院。被告游万华通过案外人林震通分别于2016年12月30日、2017年2月28日向原告转账支付150万元、110万元。另，关于游万华所主张的合同主体应为南京巨华投资管理有限公司，对此其提交了证据该公司的营业执照复印件一份，原告对该证据真实性不持异议，但认为签订合同的系游万华，故并不认可合同主体是该公司的主张；关于游万华主张的原告存在延期交房的情况，审理中双方均陈述对于何时交房记不清楚、双方亦未办理书面的交接手续，原告坚称不存在逾期交房的情况，游万华坚称存在逾期交房约半年时间，但因考虑当时双方的合作关系比较好，故于本案纠纷之前并未提出逾期交房的情况；关于游万华主张的租赁期间房屋存在漏水、原告未维修的情况，原告提交了证据拍照打印件，原告不予认可，称游万华并未曾向其提出维修的要求。上述事实有房屋所有权证、房屋租赁协议书、担保函、律师函、银行转账凭证及当事人的陈述等证据可以证实，本院予以确认。本院认为：原告中前社区居委会对涉案房屋拥有合法的所有权，其就涉案房屋与游万华签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反律规定，应属有效。原告作为出租人向承租人游万华交付了房屋，游万华应依约支付租金，其抗辩的一、原告存在逾期交房的情况，因双方对何时交房均陈述不清，结合游万华的当庭陈述，双方在原告诉前对此并不存在争议，现并不因原告诉至法院、游万华方提出此抗辩意见而改变此前双方就此不存在争议的客观情况，故可以认定关于是否逾期交房或存在逾期交房的处理情况，双方已达成一致意见，对此本院不予进一步理涉，游万华未提供证据证明该抗辩意见，本院不予采纳，游万华以此作为不支付租金的理由不成立；二、由南京巨华投资管理有限公司作为合同主体，对此一是其所举证据并不足以证明其是为设立该公司而与原告签订租赁合同，二是法律规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持，故即便游万华系为设立上述公司而与原告签订租赁合同，本案中原告亦可要求游万华承担合同责任，故对游万华该抗辩意见，本院不予采纳；三、房屋存在漏水的情况，对此法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，本案中，游万华并未举证证明其曾要求原告维修，即便存在房屋漏水需维修、原告未履行维修义务的情况，游万华亦可自行维修，故该节情况并不能作为游万华拒绝交纳或者延迟交纳租金的合理理由。综上，游万华应依约如期向原告交纳房屋租金。关于原告要求判令解除其与游万华租赁合同的诉请，租赁合同约定游万华逾期交纳租金超过三个月原告可行使单方解除权的权利，但一是其于诉前向游万华送达的两份催款函均仅表达了要求游万华支付租金的意思，并未通知解除合同，合同处于继续履行的状态；二是本案中原告第一项诉请要求解除合同，第二项诉请要求被告支付至2017年11月30日的租金、表示合同要继续履行至2017年11月30日，两者相互矛盾，诉讼请求并不明确，被告已支付了至2017年11月30日的全部租金，满足了继续履行合同的诉请，合同应继续履行，故原告解除合同的诉请失去了合同依据，本院不予支持，从而对其要求游万华迁出并返还房屋、支付使用费的诉请，本院亦不予支持。被告游万华在原告诉后方支付租金，存在逾期付款的情形，应依约承担逾期付款的违约责任。对此双方合同约定，每逾期一天需承担每天500元的违约金，另结合游万华逾期支付的租金数额与天数，经计算，原告主张计算至2016年12月5日的逾期付款违约金185000元，并未超过该标准，具有合同与事实依据，故对其该诉请，本院予以支持。被告汲方永自愿为被告游万华履行合同产生的债务承担连带责任，应对该违约金承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于适用若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告游万华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会支付逾期付款违约金185000元；二、被告汲方永对游万华上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29240元，由原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会负担1630元、被告游万华负担27610元（该款已由原告垫付，被告在向原告支付上述款项时一并加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）预交上诉案件受理费。审 判 长 张 娟人民陪审员 李 园人民陪审员 李明建二〇一七年六月十二日书 记 员 王 欣