广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1505号
上诉人（原审被告）温绍京，男，1968年10月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人李美媚，女，1975年4月12日出生，住广州市荔湾区，系上诉人温绍京之妻。
被上诉人（原审原告）李某。
监护人陈玉婵，女，1954年10月24日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人霍永基，广东尚之信律师事务所律师。
委托代理人陈伟强，广州市越秀区大德法律服务所法律工作者。
上诉人温绍京因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区文明路157号房屋原产权人为唐冰琪。李某与唐冰琪于2006年9月1日确立收养关系。后唐冰琪于2011年10月6日死亡，上述房产作为遗产由其养女即李某继承。李某已于2012年8月24日取得上述房屋的房地产权证。据上述房屋的房地产权证附图记载，房屋总建筑面积为22.8762平方米。
上述房屋自2000年起由唐冰琪出租给温绍京使用，温绍京将该屋用于经营个体工商户广州市越秀区立威服装店。唐冰琪（为出租人、甲方）曾于2008年10月18日与温绍京（为承租人、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方将广州市越秀区文明路157号房屋出租给乙方作商铺使用，建筑面积9.92平方米，租赁期限从2008年9月1日至2011年8月31日，月租金额1500元。该合同已由广州市越秀区大塘街流动人员和出租屋管理服务中心备案。
2011年7月8日，唐冰琪与温绍京签署了《变更房屋租赁合同申请表》，其中内容为：经双方同意于2011年7月8日起变更本合同租赁期限为2011年8月1日至2026年8月31日。该申请表一式三份，其中一份已交由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2011年7月18日登记备案。
李某于2013年2月21日向原审法院提起诉讼称：上述《变更房屋租赁合同申请表》是温绍京乘原业主唐冰琪患胆管癌、腺癌多发转移病危之机，采用欺诈手段，使原业主在违背真实意思的情况下订立的，在订立合同时显失公平。原业主唐冰琪在2003年3月把文明路157号房屋出租给温绍京作为住宅使用，每月租金已是人民币1500元。后住改商，从2009年6月起，实际租金已按每月4300元收取。这有唐冰琪写的《收养登记申请书》及去世前的多次嘱咐以及温绍京实际按4300元交租至原业主去世前，在原业主去世后才每月存入1500元，以及温绍京手书的收据等事实和证据可以证实。李某的监护人作为唐冰琪的表妹，在唐冰琪病危期间，也亲眼目睹温绍京按每月4300元的标准向唐冰琪交纳租金，并代唐冰琪接收过温绍京按上述标准交来的租金。文明路157号房屋是面临文明路首层商铺，首层面积9.92平方米，还有9.92平方米的阁楼使用。根据市场价值，每月租金在人民币6000元以上，并且每年应按物价上升指数递增租金。而《变更房屋租赁合同申请表》在原合同每月租金1500元不变的前提下，把租赁期限变更到2026年8月31日，长达15年租金不变，是显失公平的。李某是原业主收养的孤儿，现年不满15岁。原业主的遗愿是希望通过出租文明路157号房屋所收取的租金来供养李某，如果未来十多年每月都只有1500元租金，又怎够支付李某的生活和学习费用。可见，《变更房屋租赁合同申请书》是违背原业主的真实意思的。而温绍京为了达到长期低价使用文明路157号房屋的目的，蓄心积累地在原业主病危期间，利用原业主的身份证，在2011年7月19日到银行开了一个户名为原业主的账户，并在其持有的2008年10月18日签订的《广州市房屋租赁合同》第3页下方空白处私自漆加上第十四条，以上述账户转入资金作为交租证明。而李某从来不知道有上述账户，在整理原业主遗物中也没有发现该账户和2008年签订的《广州市房屋租赁合同》以及《变更房屋租赁合同申请表》。以上事实充分证实《变更房屋租赁合同申请表》是温绍京乘原业主病危之机，采用欺诈手段，使原业主在违背真实意思的情况下订立的，且显失公平，故诉请法院判令：撤销原业主唐冰琪与温绍京在2011年7月8日签署的《变更房屋租赁合同申请表》。
原审过程中，李某称：在2011年7月8日当天，唐冰琪病危住院，一直需要在医院卧床吸氧。在7月11日，唐冰琪转院也是依靠吸氧生存并搭乘救护车。租赁管理中心位于广州市越秀区德政路一房屋的第三层，通往租赁管理中心的楼梯非常狭窄及倾斜的，按照唐冰琪当时的病情是不可能自行到租赁管理所签署《变更租赁合同申请书》的。李某并提交了唐冰琪的相关广州市荔湾区妇幼保健院的出院记录（入院日期2011年5月17日、出院日期2011年6月12日）、入院记录（入院日期2011年9月16日）、死亡小结（死亡时间2011年10月6日），广州市荔湾区红十字会医院妇幼保健院的入院病历两份（入院时间分别为2011年5月17日、2011年7月11日），广东省中医院芳村分院的住院病案三份（一份入院日期2011年6月16日、出院日期2011年7月11日，一份入院日期2011年7月13日、出院日期2011年7月29日、一份入院日期2011年8月18日、出院日期2011年9月16日），广州市芳村区妇幼保健院的出院记录（入院日期2011年7月11日、出院日期2011年7月13日），广州市荔湾区人民医院的入院记录（入院日期2011年7月29日）、出院记录（出院日期2011年8月18日），2011年7月11日广东省医疗机构门（急）诊、住院收费收据（车费）等予以证明。温绍京对上述证据没有异议，表示：2011年6月16日至7月11日唐冰琪确实在住院期间，2011年7月8日温绍京与唐冰琪共同搭乘出租车到租赁管理所签订《变更房屋租赁合同申请表》。
李某主张从2009年6月起，实际租金已按每月4300元收取，提交了从广州市民政局复印的《收养人情况证明》（其中唐冰琪在其经济来源中写上“每月2690元退休和每月铺租4千多元”）、2010年12月28日的《收养登记申请书》复印件（其中唐冰琪在其家庭年收入中写上“每月工资2690元，加上每月收铺租4300元”）温绍京所写的一张《收据》等予以证明。该《收据》内容为：兹收到温绍京交来文明路157号租金三万元正（由2011年4月-2012年2月共十个月租金，其中免7-9月3个月租金）。李某并称：《收据》是温绍京当时在唐冰琪所住的医院病房里亲笔书写的，温绍京称由于照顾了唐冰琪，需要向家人交代，要求唐冰琪免租3个月，唐冰琪没有同意也没有签名。温绍京又称让李某的法定监护人签名，但唐冰琪叫李某的法定监护人也不要签名。根据收据上的租金额计算可得出每月租金为4300元／月，恰好证明温绍京每月向唐冰琪缴纳租金标准为4300元／月）。温绍京质证称：不清楚《收养人情况证明》和《收养登记申请书》，但听唐冰琪称由于收养李某需要将收入水平报大；至于收据内容是温绍京亲笔书写的，但该收据是作废的废纸，由于唐冰琪及温绍京没有认可，所以唐冰琪及温绍京均没有签名，该收据不能作为证据，与本案无关。该收据事实为温绍京取了30000元给唐冰琪，一半用于交1-10月份的租金，一半用于给唐冰琪医药费用，由于10月份唐冰琪就去世了，故只缴纳了1-9月份的租金。但收据内容不清楚为何这样书写。
李某原审中提交了一份温绍京在（2013）越法民三初字第205号案诉讼中向法庭提供的唐冰琪于2008年10月18日与温绍京签订的《广州市房屋租赁合同》复印件和工商银行于2013年2月20日出具的有关开户信息的《明细信息打印》，并称：该合同与李某到出租屋中心查证的合同不相符，温绍京提供的合同上有补充第十四条，其中有“经甲乙双方同意，乙方向甲方工商银行账号62×××47转入租金作为交租证明”。而出租屋中心查证的合同是没有补充第十四条。合同是2008年10月18日签订的，补充第十四条中所记载的唐冰琪银行账户是2011年7月19日开户的，且温绍京之前一直用现金方式交租的，故存在矛盾。由此证明温绍京是为了达到长期用低价承租涉讼房屋所作的伪证手段，而添加了补充第十四条。温绍京质证称：合同补充第十四条是温绍京与唐冰琪商定好后，唐冰琪让温绍京于2011年7月18日加上去的。唐冰琪与温绍京的持有的合同上均有订明补充第十四条，但双方没有到出租屋管理中心更改备案的租赁合同。温绍京于2011年7月19日到银行代其开户。2011年7月18日已添加了补充第十四条，由于当时不清楚账号，故预留了账号的位置。
李某原审中还提交了证人伍端庆、陈月妹、韩志勇的证言，以证明唐冰琪与温绍京并非契妈、契仔关系。温绍京质证称：韩志勇的证言不属实，据唐冰琪说韩志勇在唐冰琪住院期间私自开其抽屉取走港币等，唐冰琪与韩志勇因此关系不好；伍端庆的证言也不属实，据唐冰琪说伍端庆与李某的监护人是好朋友，两人有利害关系，伍端庆是维护李某的，其证言不可信；陈月妹的证言不属实，每次温绍京出入唐冰琪的房屋均关门，没有与陈月妹有任何交集。
温绍京原审中提交了其妻子书写给唐冰琪转交李某的公开信复印件，并称：信内表明了温绍京并非为了争夺财产，温绍京与唐冰琪的关系非常密切，正是有该亲密的关系才引起李某怀疑温绍京会争夺唐冰琪的财产，由此证明温绍京与唐冰琪的关系非常亲密，并非一般的租赁关系。李某对公开信的真实性没有异议，表示：信内温绍京均称唐冰琪为唐姨，并没有出现契妈、契仔的字眼，证明温绍京与唐冰琪并非契妈、契仔关系。温绍京在信中反复确认其只是租客，与唐冰琪只有租赁关系。从该证据足以充分证明温绍京只是租客，与唐冰琪只有租赁关系。
李某表示其诉请撤销《变更房屋租赁合同申请表》的依据为：一、申请表在2008年所签订的《租赁合同》租金没有作变更的前提下，将租赁期限延续至2026年8月31日是违背唐冰琪的真实意愿，并非唐冰琪的真实意思表示。申请表的签名并非唐冰琪本人亲笔签名；二、申请表是温绍京乘唐冰琪病危之机，使用欺诈手段在唐冰琪违背其真实意愿的情况下订立的；三、假设申请表是唐冰琪本人亲笔签名的情况下，申请表的订立也是显失公平的。
李某主张《变更房屋租赁合同申请表》中“唐冰琪”的签名不是唐冰琪本人签署的，并申请笔迹鉴定。经原审法院摇珠确定由中国广州分析测试中心司法鉴定所为鉴定人进行鉴定。中国广州分析测试中心司法鉴定所于2013年10月21日作出中广测（2013）文鉴字第0223号《司法鉴定意见书》，结论为：上述《变更房屋租赁合同申请表》上“唐冰琪”签名与提交样本材料上的“唐冰琪”签名是同一人所写。李某向中国广州分析测试中心司法鉴定所支付了笔迹鉴定费2460元。李某、温绍京双方对上述《司法鉴定意见书》均无异议。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，可请求撤销或者变更的合同有：一、因重大误解订立的合同；二在订立合同时显失公平的合同；三、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案中，原产权人唐冰琪在病重临危住院期间于2011年7月8日与温绍京签订《变更房屋租赁合同申请表》，将原租期到2011年8月31日止的租赁合同续租至2026年8月31日止即续租15年，而租金每月1500元不变。后唐冰琪于2011年10月6日死亡，涉讼房屋作为遗产由李某继承，有关出租人的权利义务由李某承受。结合租赁房屋广州市越秀区文明路157号房屋的面积、租赁期限、所处地段，交易习惯，以及房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价等因素考虑，可认定唐冰琪与温绍京签订的上述《变更房屋租赁合同申请表》将导致租赁双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。就此，温绍京自己也答辩称“这份合同是契妈临终前将自己的财产进行临终分配，不存在公不公平，这份合同是契妈遗赠给我的，是她关心我的真情实意的表达。”也就是说，温绍京认为唐冰琪同意与其签订的上述《变更房屋租赁合同申请表》存在遗赠财产给温绍京的含意，不能按一般的租赁来衡量是否公平的问题。但现并无充分确凿的证据证明唐冰琪与温绍京存在契妈、契仔关系，亦无充分确凿的证据证明唐冰琪愿意遗赠财产给温绍京，故温绍京的该主张，不予采信。综上所述，鉴于签订上述《变更房屋租赁合同申请表》导致租赁双方权利义务显失公平，李某请求予以撤销，合法合理，予以支持。
综上，原审法院遂依照依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款第（二）项的规定，判决：撤销广州市越秀区文明路157号房屋原产权人唐冰琪与被告温绍京于2011年7月8日签订的《变更房屋租赁合同申请表》。本案受理费100元，由被告温绍京负担。笔迹鉴定费2460元，由原告李某负担。
判决后，温绍京不服，向本院提起上诉称：上诉人没有违反《民法通则》及《合同法》第五条、第五十四条的规定，变更租赁合同是上诉人与唐冰琪双方自愿一起订立的，是之前多份合同的顺延，十几年来都是按合同履行，同唐冰琪讲的租赁面积、价钱和期限都是双方知道的，出租管理中心也知道，双方意思表达真实，均没有任何异议，且变更租赁合同的签名经过原审的司法鉴定，真实有效，不存在显失公平。唐冰琪的房产写的是9.92平方米，双方定合同的依据是9.92平方米，原判却以20多平方米认定是错误的。被上诉人李某继承时对房屋状态是知道的。综上，原判认定事实错误，请求撤销原判。
被上诉人李某答辩称：不同意上诉人温绍京的上诉请求，同意原审判决，请求维持原判。
上诉人温绍京及被上诉人李某在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，唐冰琪于2011年10月6日死亡，涉案房屋作为其遗产由其养女即被上诉人李某继承，该房屋的相关权利义务由被上诉人李某承受。本案争议的焦点在于涉案房屋原产权人唐冰琪在病重临危住院期间于2011年7月8日与上诉人温绍京签订的《变更房屋租赁合同申请表》应否予以撤销。经审查：
首先，根据唐冰琪生前的医院入院记录、出院记录、入院病历、住院病案等，上述《变更房屋租赁合同申请表》的签订时间、备案时间均是在唐冰琪病重临危住院治疗期间，结合当时唐冰琪的严重病情，上诉人温绍京在二审庭询中陈述当时其明知有风险而在没有经过医院同意的情况下即自己擅自带重病中的唐冰琪离开医院到租赁管理所签订《变更房屋租赁合同申请表》不合常理，上诉人温绍京在原审庭审、二审庭询中亦分别承认《变更房屋租赁合同申请表》除了唐冰琪的签名外，其他内容均是其书写，其去办理，整个过程均只是其与唐冰琪商量、签订，上诉人温绍京亦无法举证证明唐冰琪当时与其签订《变更房屋租赁合同申请表》时的环境、精神状态。此外，上诉人温绍京陈述其与唐冰琪是在秉政街17号广州市越秀区大塘街劳动和社会保障服务中心签订并申请办理《变更房屋租赁合同申请表》，而根据原审法院2013年10月16日的询问笔录显示，该申请表原件是原审法院通知双方及鉴定人员到大塘街流动人员及出租屋管理服务中心调取的，与上诉人温绍京所述不符。
其次，审查上述《变更房屋租赁合同申请表》的内容，将原租期到2011年8月31日止的租赁合同续租至2026年8月31日止即续租15年，而租金每月1500元不变。但是，结合涉案房屋的面积、租赁期限、所处地段、交易习惯，以及房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价等因素考虑，以及审查本案的具体情况，被上诉人李某是未成年孤儿，生活来源主要依靠涉案房屋的租金，在此情况下，正如原判所述，唐冰琪与上诉人温绍京签订的上述《变更房屋租赁合同申请表》将导致租赁双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。虽然上诉人温绍京在原审答辩中认为唐冰琪同意与其签订上述《变更房屋租赁合同申请表》是存在遗赠财产给其的含意，不存在公不公平，不能按一般的租赁来衡量是否公平的问题，但现无充分、确凿的证据证明唐冰琪与上诉人温绍京存在如上诉人温绍京所述的契妈、契仔关系，亦无充分、确凿的证据证明唐冰琪愿意遗赠财产给上诉人温绍京，故原判对上诉人温绍京的该主张不予采信并无不妥。
第三，被上诉人李某在原审中提供了拟证明涉案房屋实际租金的《收养人情况证明》、《收养登记申请书》以及上诉人温绍京书写的《收据》，上诉人温绍京对《收养人情况证明》、《收养登记申请书》质证称其是听唐冰琪称由于收养被上诉人李某需要将收入水平报大，但其对此无证据佐证，其对其书写的《收据》的质证意见亦与该《收据》的内容不符。被上诉人李某还在原审中提交了上诉人温绍京在另案中提供的其与唐冰琪于2008年10月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明该合同（有补充第十四条）与出租屋中心查证的合同（无补充第十四条）不符，上诉人温绍京对此质证承认补充第十四条是其与唐冰琪商定好后，唐冰琪让其于2011年7月18日加上去的，双方没有到出租屋管理中心更改备案的租赁合同，但上诉人温绍京对此无其他证据佐证。
综上，原判认为鉴于签订上述《变更房屋租赁合同申请表》导致租赁双方权利义务显失公平，被上诉人李某请求予以撤销合法合理而予以支持并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人温绍京负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷