沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初7846号
原告：张倩，沈阳拓搏广告有限公司设计员。
委托代理人：韩雪冬，辽宁和昊律师事务所律师。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司经理。
第三人：临清市和济置业发展有限公司，住所地山东省聊城市临清市东环路中段。
法定代表人：季慧娟，该公司经理。
原告张倩诉被告沈阳东森房地产开发有限公司，第三人临清市和济置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，与人民陪审员王唤平、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2016年10月10日及2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告张倩的委托代理人韩雪冬到庭参加诉讼。被告沈阳东森房地产开发有限公司、第三人临清市和济置业发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张倩诉称，2012年3月13日，原告与东森公司签订《商品房买卖合同》，购买“沈阳市沈河区市府大路256-15第4幢（座）1-28单元（层）2号房”商品房，面积71.24平方米，缴纳购房款612664元；2012年3月13日被告东森林公司出具“住宅交房款确认单”；2012年3月16日被告东森公司将涉案房产交付给原告，并为原告办理了入住手续，收取各项费用。原告搬入所购买的商品房并对该房屋进行装修使用，但被告东森林公司始终未对出售的房产进行备案登记，原告数次找被告东森公司，要求备案登记、办理房产证，但被告一拖再拖，2014年3月24日被告承诺“2014年3月25日起20个工作日内办理完毕备案手续”“2014年4月22日，开始每天支付800元补偿款”；2016年初得知东森公司出事了，经检查发现原告购买的房产已经在2012年10月24日至2014年1月23日抵押，被告东森林公司无权将已经出卖给原告的房产抵押，双方的抵押备案登记是虚假、无效的，其行为严重侵害了原告的权益，《商品房买卖合同》第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。显然，被告东森公司与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，已经缴纳购房款，且交付了涉案房产并投入使用近六年有余，双方《商品房买卖合同》合法有效，恳请贵院依法予以确认。由于被告东森公司没有按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定办理备案登记，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十八条规定及“商品房买卖合同”第十二条约定，应依据《中华人民共和国合同法》第107条规定采取补救措施撤销备案登记，继续履行对原告的备案登记；依据《中华人民共和国合同法》第112条规定在采取补救措施、继续履行备案登记后按承诺赔偿原告损失。
综上，原告与被告东森公司签订《商品房买卖合同》基于诚实、信用原则缴纳购房款，被告将涉案房产交付给原告投入使用，是双方真实意思表示，依法应确认合同合法有效；被告东森公司与他人存在借款关系，双方虚构买卖事实恶意进行抵押备案登记，依法应予以撤销；被告没有按《商品房买卖合同》第15条约定履行产权登记义务，依法、依约定应继续履行备案登记、办理房产证义务，承担违约赔偿责任，同时协助原告办理过户更名手续，恳请贵院认真审理，支持原告诉讼请求，请求：1.判令确认被告东森公司与原告签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告东森公司对原告购买的房产进行登记备案并办理房产证，赔偿原告损失；3.判令被告东森公司协助原告办理过户更名手续；4.判令被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳东森房地产开发有限公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
第三人临清市和济置业发展有限公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，2012年3月13日，原告作为买受人，被告沈阳东森房地产开发有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的坐落于沈阳市沈河区市府大路256-15第4幢（座）1-28单元（层）2号房，建筑面积71.24平方米。房屋单价为每平方米8600元，总金额为612664元。被告应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金等。
2012年3月13日，被告沈阳东森房地产开发有限公司为原告出具了金额为612664元、建筑面积为71.24平方米的地块征收人选购东森总部商务广场住宅交房款确认单。
2012年3月16日，案外人沈阳万誉德升物业管理有限公司向原告出具了东森总部商务广场入住文件，确定业主住址为沈阳市沈河区市府大路256号4#28-2号。
同日，原告向案外人沈阳万誉德升物业管理有限公司交纳了2012年3月16日至2013年3月16日的物业费1281元，电梯费144元、电梯卡、门禁卡押金20元，垃圾清运费等。
2014年3月24日，被告为原告开具了金额为612664元销售不动产统一发票。
原告与被告及第三人协商未果，起诉来院。
另查，2009年4月29日，被告作为出卖人将房屋出售给第三人，并将该房屋备案登记在第三人名下。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、东森总部商务广场入住文件、收款收据、房屋电子登记（簿）查询证明等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行，原告交纳了全部购房款，被告亦交付房屋，原告居住使用诉争房屋至今，被告又将诉争房屋出卖给第三人，并备案在第三人名下，在此情况下应从下列原则处理哪份合同可履行，一是登记优先，即支持已办理房屋产权过户登记的买受人诉请；二是交付优先，即在均未登记的情况下，支持已实际接受出卖人交付的买受人的诉请；三是合同顺位优先，即在均未交付的情况下，支持合同签订在先的买受人的诉请；四是付款顺位优先，即在同时或无法确定合同顺位的情况下，支持先行支付购房款的买受人的诉请。对已办理预告登记的商品房买卖合同，出卖人又将房屋出卖他人的，支持已办理预告登记买受人的诉请等。本案中，根据上述规定，原告与第三人均未办理该房的产权登记，原告已办理了入住手续及实际占有使用多年，虽然第三人已办理该商品房买卖合同备案登记，但不具备物权转移效力。综上，应继续履行原告与被告签订的《商品房买卖合》，即对原告关于继续履行合同及请求支付逾期办证违约金612.66元（612664元×0.1%）的诉讼请求予以支持。第三人应配合被告办理撤销诉争房屋的备案登记手续。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张倩与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2012年3月13日就坐落于沈阳市沈河区市府大路256-15号1-28-2号，建筑面积71.24平方米房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、第三人临清市和济置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司办理撤销坐落于沈阳市沈河区市府大路256-15号1-28-2号（建筑面积71.24平方米）房屋备案登记手续；
二、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第一项履行完毕后10日内助原告张倩办理坐落于沈阳市沈河区市府大路256-15号1-28-2号（建筑面积71.24平方米）房屋产权登记手续；
三、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张倩逾期办证违约金612.66元；
四、驳回原告张倩其他诉讼请求。
案件受理费人民币9925元，公告费1080元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 王唤平
人民陪审员 张玉华
二〇一七年三月十四日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。