温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0303民初1510号
原告：中国农业银行股份有限公司温州城东支行，住所地：浙江省温州市温州经济技术开发区汤家桥路88号，组织机构代码：84506838-1。
负责人：胡国勇。
委托代理人（特别授权代理）：周雪峰，系原告公司员工。
被告：袁江锴，男，1987年7月13日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
被告：温州市华亮房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州市新城豪都花园5幢4号，组织机构代码：79963600-9。
法定代表人：陈亮。
原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行诉被告袁江锴、温州市华亮房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2016年3月31日向本院起诉，诉请：一、依法判令被告袁江锴立即偿还借款本金人民币1302577.15元及利息26003.94元（正常利息25288.38元、罚息398.31元、复利317.25元，本息合计1328581.09元，附表暂算至2016年3月20日），自2015年9月21日起利息、罚息及复利按合同约定计收至债务清偿之日止（对期内正常利息以1302577.15元本金为基数按照合同约定浮动利率，从2015年9月21日开始计算至2029年7月23日止，罚息以当期应还未还本金为基数从2015年9月21日起，直至本息清偿之日止，按照合同约定浮动逾期利率计收。复利以当期应还未还利息为基数从2015年9月21日起，直至本息清偿之日止，按照合同约定浮动逾期利率计收）；二、依法判令被告袁江锴所有的坐落于铂金家园10幢903室的房产（商品房买卖合同编号：000000135270号，建筑面积89.91平方米）对上述第一项诉讼请求所列的债务向原告承担抵押担保责任，原告对上述房产拍卖、变卖或折价款享有有限受偿权；三、依法判令被告温州市华亮房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费等费用由被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行的委托代理人周雪峰到庭参加诉讼，被告袁江锴、温州市华亮房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行在庭审中补充陈述称：涉案房产办理抵押登记的条件已成就，已可以办理产权证，但被告袁江锴因房价下跌，且办理产权证需补交契税，因此没有办理。被告温州市华亮房地产开发有限公司也催促被告袁江锴去办理产权证及办理抵押登记手续，但被告袁江锴仍没有去办。
本院经审理认定：2009年6月16日，被告袁江锴作为借款人和抵押人、被告温州市华亮房地产开发有限公司作为保证人共同与原告签订合同编号为33105200900015392《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为167万元，借款用于购买位于铂金家园10幢903室的房屋及附属设施，购房合同编号为000000135270；借款期限自2009年6月16日起至2029年6月15日止；借款利率执行浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的同期同档次人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；本合同记载的借款金额、借款期限、放款日、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；还款方式：借款人以每一个月为一个还款周期，每月的20日为还款日，采取等额本息还款法；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；若借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保+抵押，借款人以合同项下所购房屋作抵押的，由保证人温州市华亮房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；被告袁江锴以其名下坐落于铂金家园10幢903室房产（商品房买卖合同编号：000000135270）作为抵押物，该房产暂作价人民币2395382元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权和抵押权的费用。2009年6月20日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。
2009年7月24日，原告依约向被告袁江锴发放贷款167万元，借款凭证上约定的借款期限自2009年7月24日至2029年7月23日，执行年利率4.158%。因央行自2015年10月24日起，调整5年期以上贷款基准利率为4.9%，故自2016年1月1日起，上述借款执行利率调整为年利率3.43%，逾期利息为年利率5.145%。借款关系成立后，被告袁江锴按约偿还借款本息至2015年9月20日当期，2015年10月20日的当期应还款项，被告袁江锴仅偿还了本金1029.48元，此后再未还款。截止目前尚欠借款本金为1302577.15元，截止2016年6月20日的当期还款，应付未付的利息为36068.44元、该部分利息截止2016年6月21日所产生的复利为1125.91元。
2016年6月21日，本院以公告形式将原告递交的民事起诉状副本送达被告袁江锴。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行与被告袁江锴签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。贷款以后，被告袁江锴按期偿付贷款本息至2015年9月20日，自2015年10月20日起未按期偿付贷款本息。袁江锴的行为显属违约。根据合同编号为33105200900015392《个人购房担保借款合同》，袁江锴未按期偿付贷款本息的，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，现原告主张提前收回全部贷款本息，但是未提供相应的证据证明其在本案起诉之前已经通知袁江锴，而本院以公告形式于2016年6月21日将原告递交的民事起诉状副本送达被告袁江锴，故应视为原告于2016年6月22日起，有权要求袁江锴提前偿付全部贷款本息，被告袁江锴依法应当偿付借款本金、利息、复利及逾期罚息。被告袁江锴以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因案涉房屋未办理所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在原告怠于办理正式抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告对相关房产依法享有抵押权。关于阶段性保证设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。原告明确说明本案所涉房产已可以办房屋所有权初始登记，被告温州市华亮房地产开发有限公司已催促被告袁江锴去办理产权登记及抵押登记手续，因此产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因房开公司的违约行为所致，故要求被告温州市华亮房地产开发有限公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理。而且，原告已对被告袁江锴认购的房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，原告的现房抵押权已获得保障，故原告要求请求被告温州市华亮房地产开发有限公司继续对涉案借款承担阶段性连带保证责任理由不能成立，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁江锴于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行借款本金1302577.15元及利息、逾期罚息【2016年6月21日以前所欠的利息、逾期罚息按照合同编号为33105200900015392《个人购房担保借款合同》的约定计算；自2016年6月22日起，以借款本金1302577.15元为基数按年利率5.145%计收逾期罚息至债务履行完毕之日止】、复利【2016年6月21日以前的复利为1125.91元；自2016年6月22日起，以未还利息为基数按按年利率5.145%计收至债务履行完毕之日止】；
二、若被告袁江锴未能按期偿付上述第一项付款义务，则中国农业银行股份有限公司温州城东支行有权对坐落于温州市瓯海区铂金家园10幢903的房产（温房预瓯字第××号），以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就上述第一项所确定的债务优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16757元，公告费580元，均由被告袁江锴负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 谢 力
人民陪审员 张洁嫚
人民陪审员 陈 升
二〇一六年十一月十七日
代书 记员 张黎诗