绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第1624号
原告：绍兴县荣幸服饰有限公司。
负责人：高永清。
委托代理人：王卫兴、喻磊。
被告：龚培云。
被告：绍兴县一天服饰有限公司。
法定代表人：龚培云。
原告绍兴县荣幸服饰有限公司（以下简称荣幸服饰公司）诉被告龚培云、绍兴县一天服饰有限公司（以下简称一天服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法由审判员寿宝泉独任审理。在审理过程中，本院发现案情复杂，依法转入普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣幸服饰公司的委托代理人王卫兴、喻磊，被告龚培云并作为被告一天服饰公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣幸服饰公司诉称：原告与被告龚培云于2006年1月22日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道原联谊村花厅畈3-25-0-18地号内的三层宿舍楼1幢、平房14间（包括传达室）、车间3幢（左右各1幢、中间新建1幢）及附房（三楼后的钢棚1个，自行车棚、厕所、附房各1间）出租给被告龚培云生产所需，租期五年，年租金33.8万元等。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付给被告龚培云使用，被告龚培云已缴清合同期内的房租金。合同期满后，被告龚培云继续使用上述租赁物，迄今仅付租金65.6万元。原告通知被告龚培云要求返还租赁物，被告龚培云承诺于2013年7月30日前搬迁完毕，但到期后仍未将上述租赁物返还给原告，现得知涉案租赁物一直由被告一天服饰公司使用，故起诉要求两被告立即腾退建筑面积约3649.58平方米的房屋并返还给原告；判令两被告赔偿房屋租金损失112.40万元（暂计算自2011年1月1日起至2014年2月28日止，按每月每平米15元计算，最终计算至实际腾退日止）；判令两被告返还原告补偿款34000元。原告在庭审中明确诉讼请求：要求两被告立即将上述租赁物腾空并返还给原告；支付原告上述房屋租金损失，自2011年1月1日起至实际返还租赁物日止，按每平方米每月15元计算；返还原告补偿给两被告的搬迁补偿款34000元。
被告龚培云辩称：被告龚培云与原告签订《房屋租赁合同》事实，但被告龚培云是被告一天服饰公司的法定代表人，被告龚培云是代表被告一天服饰公司与原告签订《房屋租赁合同》，因该份《房屋租赁合同》引起的相关权利义务与被告龚培云无关。
被告一天服饰公司辩称：同意被告龚培云的答辩意见，针对原告提出的三项诉求认为，涉案租赁物不是原告所有，故不同意将涉案租赁物返还给原告；合同期内的房租金已经付清，合同期满后没有签订续租合同，故不同意支付合同期满后的房租金损失；原告支付给被告一天服饰公司的34000元是原告损坏被告一天服饰公司的财产损失赔偿款，故不同意返还该笔款项。
根据当事人提供的证据、本院调取的证据，经原、被告庭审质证，本院结合其陈述认证如下：
1、原告提供《房屋租赁合同》、《厂房租赁协议补充意见》各一份，证明原告与被告龚培云于2006年1月22日签订一份《房屋租赁合同》的事实。两被告对该组证据的真实性没有异议，但主张该份《房屋租赁合同》是由被告龚培云代表被告一天服饰公司与原告签订的事实。关于该份《房屋租赁合同》的合同相对人问题，本院认为，该份《房屋租赁合同》的甲方当事人为原告荣幸服饰公司，其理由在于原告荣幸服饰公司提供的《房屋租赁合同》中虽然载明甲方为方全法、高永清，落款签名为方全法，但由于原告荣幸服饰公司的工商企业登记信息表明，方全法在签订该份合同时是原告荣幸服饰公司的法定代表人及股东之一，高永清也是原告荣幸服饰公司的股东之一。方全法已于2008年11月死亡，但其的法定继承人及其原告荣幸服饰公司的其他股东一致选举通过由原告荣幸服饰公司股东高永清担任原告荣幸服饰公司的董事长职务，并共同委托浙江越光律师事务所律师王卫兴、喻磊代理提起本案诉讼，该行为表明了方全法的法定继承人及其原告荣幸服饰公司的其他股东一致认可方全法的上述行为是代表原告荣幸服饰公司签订本案《房屋租赁合同》的事实。本院据此确认涉案《房屋租赁合同》的甲方当事人为原告荣幸服饰公司。对于该份《房屋租赁合同》的乙方当事人问题，本院认为原告荣幸服饰公司提供的《房屋租赁合同》中虽然载明乙方为龚培云，但由于被告一天服饰公司的工商企业登记信息表明，被告龚培云是被告一天服饰公司的法定代表人，该公司成立于2002年12月；在《厂房租赁协议补充意见》中明确载明乙方为了确保春节后的正常开工投入生产，要求甲方……等内容；庭审事实又表明涉案租赁物由被告一天服饰公司实际使用；被告龚培云又自认其是代表被告一天服饰公司与原告荣幸服饰公司签订涉案《房屋租赁合同》，本院据此认定涉案《房屋租赁合同》的乙方当事人为被告一天服饰公司。
2、原告提供现场平面图，证明原告依据上述房屋租赁合同将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道原联谊村花厅畈3-25-0-18地号内的三层宿舍楼1幢、平房14间（包括传达室）、车间3幢（左右各1幢、中间新建1幢）及附房（三楼后的钢棚1个，自行车棚、厕所、附房各1间）交付给被告一天服饰公司的事实。被告一天服饰公司没有异议，本院予以确认；
3、原告提供国有土地使用证，证明涉案出租房土地的合法性。被告一天服饰公司予以否认，并提供原绍兴县柯岩街道信访字（2013）26号信访事项答复意见书复印件、原绍兴县公安局绍县公请（2013）11号关于处置绍兴县荣幸服饰有限公司违法并购骗取土地出让手续的请示复印件、柯桥区国土资源局信（访）处（2013）22号信访事项处理意见书复印件、原告绍兴市柯桥区国土资源局的民事诉状复印件，用以证明涉案出租房土地系违法取得的事实，并申请中止审理本案。原告对被告一天服饰公司提供的该组证据的真实性没有异议，但仍坚持自己的事实主张。本院认为原告提供的国有土地使用证所依据的（2005）317号《国有土地使用权出让合同》已被本院（2014）绍柯民初字第1220号生效民事判决撤销，依法不能有效证据使用；被告一天服饰公司提供的上述证据也不能证明涉案租赁物的非法性。本院根据案件审理需要，依法调取本院（2014）绍柯民初字第1220号民事判决书，经庭审出示质证，双方均无异议。本院认为，本院（2014）绍柯民初字第1220号生效民事判决，虽判决撤销绍兴市柯桥区国土资源局（原绍兴县国土资源局）与绍兴县荣幸服饰有限公司于2005年11月18日签订的编号为（2005）317号《国有土地使用权出让合同》，但在该份民事判决书中同时载明，该案原告绍兴市柯桥区国土资源局向法院提供了用地单位为荣幸服饰公司的建设用地档案一宗（包括建设用地项目呈报材料“一书方案”、关于使用国有出让土地的批复、建设用地受让申请表、实地踏勘表、绍兴县建设用地审查意见表、具体建设项目用地预审意见书、建设用地规划许可证、关于同意补办厂房项目的批复、建设用地呈报表、供地方案等），法院经审理后认定了该组证据中的上列证据的真实性。而该组证据中的上列证据表明，涉案租赁物已取得建设工程规划许可证的事实，故对涉案租赁物的合法性的事实，本院予以认定；被告一天服饰公司以本案应以本院（2014）绍柯民初字第1220号案件审理结果为依据要求中止审理本案，因该案的民事判决已经生效，即中止审理本案的情形已经消除，故对被告一天服饰公司的中止审理本案之申请，本院不予准许；
4、原告提供协议书、收据、承诺书，证明被告一天服饰公司承诺于2013年7月30日前返还原告上述租赁物，原告补偿被告一天服饰公司搬迁损失34000元的事实。被告一天服饰公司对该组证据的真实性没有异议，但认为原告支付被告一天服饰公司的34000元不是搬迁补偿款，而是原告损坏被告一天服饰公司财产的赔偿款。本院认为，被告一天服饰公司对该组证据的真实性没有异议，其证明力应予确认；对于34000元款项的性质问题，因原告未提供充分证据证明自己的事实主张，且协议书中仅载明“甲方补偿乙方在双方协商过程中所造成的损失34000元”，故对原告主张的该项事实，本院不予认定。
根据对上述证据的分析，结合原、被告陈述，本院认定以下事实：
原告荣幸服饰公司与被告一天服饰公司于2006年1月22日签订一份《房屋租赁合同》，租赁合同约定：原告将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道原联谊村花厅畈3-25-0-18地号内的三层宿舍楼1幢、平房14间（包括传达室）、车间3幢（左右各1幢、中间新建1幢）及附房（三楼后的钢棚1个，自行车棚、厕所、附房各1间）出租给被告一天服饰公司生产所需，租期自2006年1月起至2010年12月31日止，年租金338000元等内容。合同签订当日，双方又签订一份《厂房租赁协议补充意见》，该份补充意见中载明：乙方为了确保春节后的正常开工投入生产，要求甲方……等内容。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告一天服饰公司使用。租赁合同约定的租赁期间，被告一天服饰公司使用上述租赁物、付清租金。合同期满后的2011年1月1日起，双方未签订续租合同，被告一天服饰公司继续使用上述租赁物，原告未提出异议。自2011年1月1日起迄今，被告一天服饰公司付租金656000元。2013年6月，原告通知被告一天服饰公司返还上述租赁物，被告一天服饰公司承诺于2013年7月30日前腾空搬出，但被告一天服饰公司至今仍未将上述租赁物返还给原告。2014年6月27日，本院组织双方调解，因被告一天服饰公司不同意返还原告涉案租赁物而调解未成。
另查明：2014年3月25日，案外人绍兴市柯桥区国土资源局向本院提起民事诉讼，要求依法撤销其与绍兴县荣幸服饰有限公司于2005年11月18日签订的编号为（2005）317号《国有土地使用权出让合同》。本院经审理后于2014年9月14日作出（2014）绍柯民初字第1220号民事判决书，判决撤销绍兴市柯桥区国土资源局（原绍兴县国土资源局）与绍兴县荣幸服饰有限公司于2005年11月18日签订的编号为（2005）317号《国有土地使用权出让合同》。在该份民事判决书中同时载明，该案原告绍兴市柯桥区国土资源局向法院提供了用地单位为荣幸服饰公司的建设用地档案一宗（建设用地项目呈报材料“一书方案”、关于使用国有出让土地的批复、建设用地受让申请表、实地踏勘表、绍兴县建设用地审查意见表、具体建设项目用地预审意见书、建设用地规划许可证、关于同意补办厂房项目的批复、收回国有土地使用权补偿安置情况表、建设用地呈报表、供地方案、统一票据复印件、国有土地使用权出让合同、关于荣幸公司享受企业并购重组扶持政策的综合意见复印件、企业并购重组政策享受协办单复印件、企业并购重组确认单复印件各1份），法院经审理后认为，补偿安置情况表应结合其他证据和该案的事实才能作出认定，对该组证据中的其他证据的真实性可予以认定。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，关于涉案《房屋租赁合同》的合同相对人主体问题，本院在上述证据分析1中已经作了详细的阐述，认定涉案《房屋租赁合同》的双方相对人为原告荣幸服饰公司与被告一天服饰公司，在此不再重复。由于被告龚培云不是本案《房屋租赁合同》的相对人，其与本案没有直接利害关系，原告要求龚培云作为本案被告承担责任，依法应予驳回。根据本案当事人的庭审诉辩意见，本院认为双方争议的焦点有以下四方面：
一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该条法条表明租赁合同标的物的违法，应当认定租赁合同无效，也即应当审查租赁合同标的物本身的合法性问题，并没有规定租赁合同标的物必须是出租人的合法财产。而本案原告出租给被告一天服饰公司的涉案租赁物，已经依法取得建设工程规划许可证，故应认定涉案租赁物具有合法性，且该份《房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，故应认定原告荣幸服饰公司与被告一天服饰公司于2006年1月22日签订的《房屋租赁合同》有效。
二、原告请求被告一天服饰公司腾退并返还涉案租赁物之诉求是否应予支持？本案原告荣幸服饰公司与被告一天服饰公司于2006年1月22日签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2006年1月起至2010年12月31日止。合同期满后，被告继续使用涉案租赁物，双方没有签订续租合同，原告也未提供证据证明其提出过异议。我国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同履行中，出租人可以随时解除合同并要求承租人返还租赁物。原告荣幸服饰公司现要求被告一天服饰公司腾退并返还涉案租赁物，符合法律规定，本院予以支持。被告一天服饰公司辩称涉案租赁物不是原告所有，不同意将涉案租赁物返还给原告。本院认为尽管原告持有的国有土地使用证所依据的（2005）317号《国有土地使用权出让合同》已被本院（2014）绍柯民初字第1220号生效民事判决撤销，但由于该份民事判决涉及的是土地使用权属问题，并非涉及到涉案租赁物的权属问题。即使原告荣幸服饰公司不是涉案租赁物的物权权利人，其也有权依据其与被告一天服饰公司签订的涉案《房屋租赁合同》，要求合同相对人即被告一天服饰公司主张合同权利。至于涉案租赁物的物权权利人与原告荣幸服饰公司间因涉案租赁物产生的民事纠纷，不属于本案审理范围，故本院不予理涉。据此，被告一天服饰公司继续占有使用涉案租赁物，缺乏事实和法律依据，故对被告一天服饰公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告一天服饰公司主张其在租赁合同期内自建钢棚厂房1幢，因其未提供证据证明，故在本案中本院不作认定。
三、原告请求被告一天服饰公司支付欠付的房租金损失是否应予支持？涉案《房屋租赁合同》的合同相对人在合同期满后的2011年1月1日起未签订续租合同，被告一天服饰公司继续使用涉案租赁物，原告也未提供证据证明其提出过异议，被告一天服饰公司此后仅付租金656000元。我国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条法条表明租金应按原租赁合同计算。因此，被告一天服饰公司应当按原租赁合同约定的每年租金338000元计算，支付租赁合同期满后的房租金。原告请求按涉案出租房的建筑面积每月每平方15元计算房租金，以及申请评估按市场价计算涉案出租房的房租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告一天服饰公司支付涉案房租金的截止时间问题。本院认为，被告一天服饰公司虽承诺于2013年7月30日前腾空搬出，但其至今仍未将上述租赁物返还给原告，且在本院调解过程中，被告一天服饰公司仍坚持不同意返还原告涉案租赁物，故对支付涉案房租金的时间问题，应为租赁合同期满后的次日2011年1月1日起计算至本院判决确定返还租赁物之日止。若被告一天服饰公司在此日之前已实际返还，则计算至实际返还日止。综上，原告请求被告一天服饰公司支付租赁合同期满后的房租金，理由正当，应予支持，应当除已经支付的656000元。
四、原告要求被告一天服饰公司返还补偿款之诉求是否应予支持？原告以被告一天服饰公司未按承诺于2013年7月30日前返还原告涉案租赁物为由，要求被告一天服饰公司返还已支付的搬迁损失费34000元。被告一天服饰公司则主张该笔款项是原告损坏被告一天服饰公司的财产赔偿款。因原告未提供充分证据证明自己的事实主张，故对原告的该项诉求，本院不予支持。被告一天服饰公司另主张其在租赁合同期满后为原告代付租赁物修理费20000元，与本案属另一法律关系，本院在本案中不作认定，权利人可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告绍兴县一天服饰有限公司应于本判决生效后十日内将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道原联谊村花厅畈3-25-0-18地号内的三层宿舍楼1幢、平房14间（包括传达室）、车间3幢（左右各1幢、中间新建1幢）及附房（三楼后的钢棚1个，自行车棚、厕所、附房各1间）腾空并返还给原告绍兴县荣幸服饰有限公司；
二、被告绍兴县一天服饰有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告绍兴县荣幸服饰有限公司上述租赁物的租金，自2011年1月1日起至本判决主文第一项中确定返还租赁物之日止（具体计算公式为：338000元÷365天×上述期间天数-656000元；若被告绍兴县一天服饰有限公司在本判决主文第一项中确定返还租赁物之日前返还的，则租金计算截止日为实际返还日）；
三、驳回原告绍兴县荣幸服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15222元，财产保全申请费5000元，合计20222元（预交），由原告绍兴县荣幸服饰有限公司负担7022元，被告绍兴县一天服饰有限公司负担13200元，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费15222元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 冯春盛
审 判 员 寿宝泉
人民陪审员 黄志新
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 谢燕娣