湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初2502号
原告：詹永梁，男，1954年2月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托代理人：毕霖，湖北恒康律师事务所律师，特别授权代理。
被告：周勇，男，1987年7月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
原告詹永梁诉被告周勇合同纠纷一案，原告于2017年3月7日起诉至武汉市江汉区人民法院，江汉区人民法院以该案应当由不动产所在地人民法院管辖，移送至本院。本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹永梁及其委托代理人毕霖、被告周勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告詹永梁诉称：原、被告都拥有在汉阳区××新村××号房屋，因为双方是团结户，为了房改需要，在2012年10月18日签订了《协议书》。协议书约定：周勇原住面积为21.79平方米，詹永梁原住面积为22.47平方米。现经房地产部门办理产权证周勇房屋建筑面积为35.32平方米，詹永梁建筑面积为29.06平方米，詹永梁建筑面积减少了3.62平方米。经双方协商后，周勇待房屋拆迁并拿到拆迁补偿后，按当时的拆迁补偿单价，补偿3.62平方米的现金给詹永梁。被告在2015年5月13日将房屋进行出售，转让给第三人高敏。高敏在2016年1月2日与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室达成协议，签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》，给予的35.32平方米房屋的拆迁补偿共计531,417.65元。原告在2016年1月13日签订拆迁补偿协议后，找被告要求给予3.62平方米的拆迁补偿款时，才知晓被告已经将房屋办理了过户手续。根据《合同法》第108条之规定，被告在不告知原告的情形下将房屋进行转让，所得的房屋面积价差并不补偿给原告，属于合同的违约方。故被告自2015年5月13日违约，按照银行的同期贷款利率计算所得的利息暂计算至2016年2月23日为54,465.80元*4.75%÷360*282天=2,026.58元。被告严重损害原告的利益，导致原告的3.62平方米的拆迁补偿款得不到补偿。直至原告签订拆迁协议后，才知晓被告已经违反合同约定，将房屋进行转让。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉来院请求：1、请求依法判令被告赔偿原告减少3.62平方米的房屋面积费用共计人民币54,465.80元；2、请求依法判令被告赔偿违约金人民币2,026.58元（从2015年5月13日至2016年2月23日，按同期银行贷款利率计算。）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告周勇辩称：一、被告应支付原告的房屋面积费用为30,650.54元（3.62平方米*8,467元）。原告将3.62平方米放在被告拆迁面积中，原告的小面积补助为人民币30,000元，原告的利益已最大化。二、原告应补偿被告其拆迁协议中的阳台补助人民币11,611.76元，原、被告原系团结户，整个阳台属于被告，后房改时阳台从中间划开分属于两家，故被告丧失了将另一半阳台进行封闭从而获得补偿的机会，原告拆迁补偿协议中的阳台补偿应该补偿原告。三、原告认为被告违约及要求违约金不成立。拆迁款是2016年10月到账。四、原告拖欠被告2015年一年房租4,800元（12个月*400元）应支付给被告。双方签订协议书的同时签订了房屋租赁合同，被告将房屋出租给原告。综上被告同意支付原告人民币14,238.78元（30,650.54元-11,611.76元-4,800元），原告的其他诉讼请求不合理，不符合事实，请求驳回。
经审理查明：原、被告原系居住于武汉市汉阳区××新村××号房屋的团结户，詹永梁房屋系汉阳区××新村××号5层1室，系房间加客厅，周勇房屋系汉阳区××新村××号5层2室，系房间加阳台。房改时，房地测绘部门为了办证需要，将客厅、阳台在原、被告之间进行分割，综合阳台、客厅等面积计算后詹永梁房屋建筑面积比原来减少3.62平方米。为解决此问题，2012年10月18日，原、被告签订《协议书》一份约定：一、双方按现住居的现状不变。二、周勇原居住面积为21.79平方米，詹永梁原居住面积为22.47平方米。现经房地部门办理产权证周勇房屋建筑面积为35.32平方米，詹永梁房屋建筑面积为29.06平方米，詹永梁房屋建筑面积比原来减少3.62平方米。双方协商后，周勇待房屋拆迁并拿到拆迁补偿后，按当时拆迁补偿单价，补偿3.62平方米的现金给詹永梁。周勇的房屋在房改时支付的购买3.62平方米的费用由詹永梁在周勇支付房改费时给周勇。三、其他说明等内容。协议书下方中周勇、詹永梁分别签名捺印。2013年2月1日，詹永梁向周勇支付了3.62平方米房屋面积的房改费用人民币960元。2015年5月13日，周勇将汉阳区××新村××号5层2室房屋转让给其表姐高敏。2016年诉争房屋拆迁，同年1月2日，高敏就武汉市汉阳区××新村××号5层2室房屋（建筑面积35.32平方米）与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》（产权调换）一份，房屋总补偿费用为人民币531,417.65元，其中被征收房屋价值补偿单价为人民币每平方米9,054元，房屋价值补偿为35.32平方米*9,054元/平方米=319,787.28元、装饰装修价值补偿为35.32平方米*750元/平方米=26,490元、附属设施补偿水表240元、电表480元、空调移机400元、热水器200元、签约进度奖励30,000元、建筑面积补助人民币35.32平方米*5,200元/平方米*12%=22,039.68元、房屋搬迁补偿费用为2,000元、临时安置补偿费为1,500元/月*18个月=27,000元、封闭阳台补助13,445.19元、70岁老人补助5,400元、暗楼补助1,500元、公摊搭建补助1,435.5元、重症60,000元、小面积补助20,000元、无烟灶台1,000元。高敏选择产权调换，产权调换房屋总价为486,928元，综合被征收房屋的补偿总费用与产权调换房屋总价价差，征收部门支付高敏人民币44,489.65元。同年1月13日，原告詹永梁就武汉市汉阳区××新村××号5层1室房屋（建筑面积29.06平方米）与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》一份房屋总补偿费用为人民币487,193.81元，其中阳台补助为11,611.76元。同年10月24日，高敏收到拆迁款人民币44,489.65元。庭审中周勇表示，其将房屋转让给其表姐高敏系购买其他房屋的需要，高敏未支付对价，房屋拆迁事宜系高敏委托周勇办理，房屋拆迁补偿权益实际享有人亦系周勇。现原告起诉来院请求依法判令被告赔偿原告减少3.62平方米的房屋面积费用共计人民币54,465.80元（531,417.65元/35.32平方米*3.62平方米）；2、请求依法判令被告赔偿违约金人民币2,026.58元（从2015年5月13日至2016年2月23日，按同期银行贷款利率计算。）；3、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，2012年10月18日，原、被告签订房屋居间租赁合同一份，被告将XX新村XX号XX楼XX室房屋出租给原告居住使用，2012年11月1日至2013年11月1日房屋每月租金为人民币350元，2013年11月1日至该房屋拆迁前一个月的房屋每月租金为人民币400元，按季支付。原告租金支付至2014年12月31日。原告表示其使用被告房屋至2014年12月31日，被告表示原告使用至2015年年底，要求其支付2015年一年租金人民币4,800元。
以上事实有原、被告陈述、原告提交的《协议书》、收据、产权登记信息查询单、502号房屋征收补偿协议书、501号房屋征收补偿协议书、被告提交的502号房屋征收补偿协议书、协议书、高敏委托书、高敏名下拆迁补偿款到账记录、购买新房发票、房屋租赁合同、住房证、收据二张等证据证实，可以认定。
案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为：原、被告于2012年10月18日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议全面履行。原告詹永梁已向被告周勇支付购买3.62平方米房屋的房改费用，现武汉市汉阳区××新村××号房屋已拆迁，拆迁补偿款已于2016年10月24日到账,被告周勇应支付原告詹永梁3.62平方米房屋的拆迁款。武汉市汉阳区××新村××号5层2室房屋的征收拆迁补偿协议书中涉及到房屋面积部分的补偿为被征收房屋价值补偿、装饰装修价值补偿、建筑面积补助三项，综合该三项被告周勇应补偿原告詹永梁3.62平方米房屋的补偿款为人民币37,749.36元。征收补偿协议中其他部分的补偿与面积无关，不属于被告周勇应补偿原告詹永梁的范围。依据双方协议书约定，被告周勇支付补偿款的时间系房屋拆迁并拿到拆迁补偿后，被告周勇于2016年10月24日取得拆迁补偿款，故对于原告詹永梁主张被告周勇从2015年5月13日至2016年2月23日按同期银行贷款利率计算违约金人民币2,026.58元的诉请本院不予支持。对于被告周勇主张的因丧失了将另一半阳台封闭而获得补偿的机会要求原告詹永梁补偿阳台补助人民币11,611.76元的观点，原、被告之间为办证需要将阳台与客厅进行了分割，另一半阳台已划归原告所有，3.62平方米系综合阳台、客厅的分割之后少的面积，被告周勇的该主张无事实及法律依据本院不予采信。对于被告主张原告应支付其2015年一年房租人民币4,800元，该主张系另一法律关系，被告可另案主张，本案不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周勇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告詹永梁人民币37,749.36元；
二、驳回原告詹永梁的其他诉讼请求。
本案诉讼费用减半收取为人民币606元，由原告詹永梁负担人民币200元、被告周勇负担人民币406元，此款原告詹永梁已缴纳，被告周勇于本判决生效之日起十日内将应负担款项直接支付给原告詹永梁。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 崔玉华
二〇一七年九月十四日
书记员 李玉荣