天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第1789号
原告孙会增，男，1962年4月9日出生，汉族，教师。
委托代理人孙志刚，天津宝信律师事务所律师。
被告天津长远嘉和置业有限公司。
住所：天津市宝坻区节能环保工业区。
法定代表人张葵，总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告孙会增与被告天津长远嘉和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，2011年6月20日原、被告签订了天津市商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于宝坻区××商品房，商品房价款为552293元。合同约定被告应于2012年12月30日前将商品房交付给原告，且该商品房在交付前必须取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。逾期交房，被告按银行同期贷款利率计算逾期利息并按每日万分之五支付违约金。被告在2013年11月24日曾向原告发出“入住通知书”，通知原告在2013年11月30日办理收楼手续，但原告在办理收楼手续时发现被告并未取得准许交付使用证，而且被告提出必须签订补充合同后才能办理收楼等手续，因原告不愿与被告签订补充协议，被告至今未交付商品房。原告认为被告逾期交房的行为已严重违约，侵害了原告的合法权利。故此起诉要求：1、判令被告将符合交付条件的坐落于宝坻区××商品房交付给原告；2、判令被告赔偿原告逾期交房利息41421元及违约金99412元（利息按房款552293元及同期贷款利率计�，违约金按房款552293元日万分之五计算，均自2012年12月31日计算至实际交付之日止），合计140833元；3、诉讼费由被告承担。
庭审中经本院询问，原告陈述第二项诉讼请求的计算方法如下：逾期利息41421元，是自2012年12月31日至2014年3月31日按照同期贷款年利率6%及已付购房款552293元计算出的数额，此外利息还要求计算到实际交付商品房之日止。违约金99412元，是自2012年12月31日至2013年12月31日按房款552293元日万分之五计算出的数额，此外违约金还要求计算到实际交付商品房之日止。
原告为证实其主张提交证据如下：
1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，用以证实合同明确约定了交付条件以及逾期交房的违约责任，被告应于2012年12月30日前交房。
2、发票两份，证明原告按约交清了所有房款；
3、被告拟定的补充合同一份，原告看房时被告要求原告签订，被告私自�交房时间延期到2013年12月31日，同时该补充协议中有原告不得提出赔偿违约金的条款，原告没有签订，导致最后原告没有收房。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，根据原、被告签订的商品房买卖合同中补充合同的约定，因政府等非甲方能控制的原因导致逾期交房，被告不承担违约责任。被告逾期交房的主要原因是被告公司内部经历了两次股权转让，同时在涉诉项目的施工过程中，不可抗拒的自然因素影响了施工进度，还有政府配套设施没有如期落实，此外施工单位中建六局恶意诉讼拒不交付房屋钥匙。因此，逾期交房的责任不应该由被告来承担。如果法院判决被告承担责任，原告关于利息及违约金的计算期间有误，被告于2013年11月中旬向原告发出了交房通知，要求其在2013年11月30日前收房，但原告接到通知后没有按期收房，此后的利息及违约金不应在计算内。根据合同第五条约定，违约金的计算不应从2012年12月31日开始，而应该扣除90日；同时按照公平原则，原告主张的利息及违约金应该与其损失相当，而原、被告约定的违约金是日万分之五，这样，利息和违约金相加远远超过了原告的损失，应该适当减少违约赔偿的数额。同时同意向原告交付房屋，但不同意原告第二项及第三项诉讼请求。
被告为证实其主张提交证据如下：
1、商品房买卖合同一份，以证实补充合同第二条约定，因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付，被告不承担责任。
2、关于被告天津长远嘉和置业有限公司土地竣工时间延期的申请复印件一份，用以证实因市政配套设施未及时到位，影响涉诉项目按计划开、竣工，被告已向相关政府部门申请延期。
3、天津市国有土地使用权出让合同及补充合同各一份、房地证津字第124050902609号国有土地使用�一份，用以证实涉案地块竣工时间被天津市国土资源局和房屋管理局宝坻分局批准延期至2014年12月6日前。
4、新建住宅商品房准许使用基础设施配套证明三份，主要内容为金水湾花园住宅商品房项目中雨污水配套项目、燃气配套项目、供水配套项目具备正式配套条件，用以证实天津农垦集团接管项目后积极与各方联系，落实各项配套设施，加快小区居民的入住进程，诉争商品房达到交付条件。
5、各项配套建设协议书三份，用以证实天津农垦集团接管项目后积极完善各项配套设施的落实。
6、关于宝坻区2012年全年降水的说明复印件一份，用以证实2012年宝坻区全年降水量明显偏多，这一年是涉诉项目主要施工期，多次强降水严重影响了被告施工进度。
7、商品房销售许可证（津国土房售许字（2011）第069-001号），用以证实涉诉项目系合法开发建设并销售。
8、入住通知书一份，用以证实被告向原告发出入住通知，但原告未在通知时间即2013年11月30日前办理入住手续。
被告方对商品房买卖合同及两份发票的真实性认可；认为补充合同与本案无关，不能实现原告的证明目的，没有证据证明被告强迫原告签订协议。
原告对被告提交的证据1的真实性无异议；因证据2是复印件故此不认可证据的真实性；对证据3的真实性没有异议，但认为是被告内部经营行为导致其未按期完成竣工计划；对证据4的真实性没有异议；对证据5真实性没有异议，但认为配套建设协议书是被告内部经营行为与本案无关；对证据6的真实性没有异议，但主张降水量偏多并不构成不可抗力；认可证据7的真实性；对证据8提出异议，主张原告收到的通知是2013年11月30日前收房，因为被告没有准许交付使用证，诉争商品房不具备交付条件，所以原告无法办理收楼交付手续。
经审理查明，2011年6月20日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的天津市宝坻区××普通住宅，约定：商品房价款为552293元；原告应于2011年7月10日前付首付款172293元，其余房款办理贷款。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；其中新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付使用；被告于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第一条约定商品房情况：……商品房坐落于宝坻区××公路，设计用途为普通住宅，建筑结构为钢混结构，建筑层数为17层，建筑面积95.39平方米，其中套内建筑面积72.35平方米，公共部位分摊建筑面积23.04平方米，……。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。补充合同第2条第1款约定，逾期交付商品房仅指被告未按合同约定时间将合同第一条约定的商品房交付给原告，不包括公共基础设施和公共配套建设；第2款约定，被告逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。
2013年11月原告收到被告发出的入住通知书，该通知要求原告在2013年11月30日前办理收楼手续。原告以被告未取得准许交付使用证为由未收房屋。
诉争商品房至今尚未经竣工验收，被告亦未取得诉争商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
另查，2011年2月16日被告取得××花园1号楼销售许可证（编号：津国土房售许字（2011）第069-001号）。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中依据原、被告签订的补充协议第2条第1款，被告可在约定交房期间将不包括公共基础设施和公共配套建设的商品房交付给原告，该条款系格式条款，排除了原告的正常使用商品房的主要权利，应为无效条款。双方签订的商品房买卖合同及补充合同的其他条款系双方�实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同第五条约定了不可抗力作为免除逾期交房违约责任的条件，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因为法律对不可抗力的规定比较原则，当事人可以在不违反法律的前提下对不可抗力的范围进行约定，补充合同第2条第2款关于“政府等非甲方所能控制的原因”即为双方对不可抗力范围的约定，但该条款系被告方提供的格式条款，对该条款进行解释时应严格按文义作出不利于提供方的解释，除该条款明确约定外不应将任意第三方的行为均作为“非甲方所能控制的原因”而免除被告责任，不应将配套设施未按计划落实解释为政府原因。故此被告以政府配套设施没有按计划落实、施工单位恶意拒不交付房屋钥匙属非其所能控制的原因作为免除责任的抗�理由不能成立。被告虽提供证据证实2012年降雨量比往年偏多，但本院不能据此认定这种自然现象即属于自然灾害构成不可抗力，被告以此作为免责理由，不能成立。被告未提供证据证实存在股权转让行为，即使能够证实，股权转让行为也属于公司内部行为，被告以此作为免责理由也不能成立。综上所述，被告未能按合同约定将符合条件的商品房交付给原告属于违约，应当承担违约责任。
根据合同第五条之约定，被告承担日万分之五违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息基础之上进行的约定，该条款中关于违约金的约定具有强烈的惩罚意图，但违约金的性质具有补偿及惩罚的双重性质，同时原告未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失等，故此双方约定的违约金数额过高。被告主张应该适当减少违约赔偿的数额符合法律规定。综合双方当事人的基本情况、被告在履行合同当中的过错程度及实际负担能力、原告的损失情况，违约金的具体数额由本院酌情确定为日万分之二。
被告应给付原告已付房款利息及违约金。关于利息及违约金的计算期限，原告虽主张计算至被告将符合条件（即被告应取得诉争商品房的准许交付使用证）的商品房实际交付给原告之日止，但诉争商品房尚未经竣工验收合格亦未取得准许交付使用证，何时符合交付条件尚不能确定，若计算至被告将符合条件的商品房实际交付原告之日止，法律文书生效后原告申请执行将产生困难，原告只能分段申请执行，若全额一次申请执行，可能超过民事诉讼法确定的申请执行期限，故此利息及违约金可暂计算至原告起诉的月份即2014年3月31日，此后的利息及违约金可由原告另行主张。原告主张的利息数额可自2012年12月31日暂计算至2014年3月31日（计456天）并按已付房款552293元及中国人民银行同期贷款利率年息6%计算，具体数额为41399元。根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金可自2013年3月31日起暂计算至2014年3月31日（计366天），每日按已付房款552293元的万分之二计算，具体数额为40428元。
被告主张原告未按入住通知指定日期即2013年11月30日前收房，此后的利息及违约金不应计算在内，但诉争商品房至今未经竣工验收合格并取得准许交付使用证，不符合交付条件。被告虽然提供了三份新建住宅商品房准许使用基础设施配套证明证实金水湾花园住宅商品房项目中雨污水配套项目、燃气配套项目、供水配套项目具备正式配套条件，但不能证实供电、供暖、道路等基础配套项目是否具备正式配套条件，不能证实诉争商品房符合交付条件。故此，原告拒收商品房理由成立，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。
原告主张被告将符合条件的商品房交付给原告，因诉争商品房未经竣工验收合格亦未取得准许交付使用证，尚不具备交付条件，原告可在诉争商品房具备交付条件后，另行主张被告交付房屋，故此本院对原告此项诉讼请求暂不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告孙会增已付购房款的利息损失41399元（利息数额按已付房款552293元及中国人民银行同期贷款利率年息6%，自2012年12月31日暂计算至2014年3月31日）。
二、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告孙会增逾期交房违约金40428元（违约金数额按已付购房款552293元的日万分之二，自2013年3月31日暂计算至2014年3月31日）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3116元已减半收取1558元（原告已预缴），由被告负担，并于判决生效后五内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵宝栋
二〇一四年四月二十一日
书记员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各�的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条第一款第（一）项（一）法律上或者事实上不能履行；
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。