湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4291号
原告段友姣，女，汉族，1965年1月3日出生，住湖南省冷水江市，现住冷水江市冷水江市。
被告长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，系被告公司董事长。
被告冷水江锡矿山建筑安装公司，住所地冷水江市江北路。
法定代表人廖志强。
两被告共同委托代理人陈鸿南，湖南华略律师事务所律师。
原告段友姣诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理，于2014年3月27日作出（2014）岳坪民初字第00137号民事判决书，被告不服判决提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2014年8月6日作出（2015）长中民三终字第02812号民事判决书，原告不服判决申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）湘高法民再二终字第119号民事裁定书，裁定发回长沙市岳麓区人民法院重审。本院于2016年6月27日立案后，依法追加冷水江锡矿山建筑安装公司（以下简称“建安公司”）为本案被告，并依法由审判员曹祥担任审判长，与助理审判员颜宇、人民陪审员周新龙组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员盛阳担任记录。原告段友姣、被告恒天公司和被告建安公司的共同委托代理人陈鸿南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段友姣诉称，2010年9月18日,原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以216261元的价格购买被告开发的锑都家园第26栋405号房，被告应于2010年12月31日前交房，被告逾期交房超过60日，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。而被告的实际交房日期为2011年6月20日，逾期交房共计151天，应支付逾期交房违约金6531元。被告违反湘价（2009）59号文件的规定向原告收取代收费7450元（管道天燃气工程建设服务费、抽油烟机费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带网费），其应将该款退还原告。另外，被告还向原告代收取房屋维修基金、契税、办证等费用14078元，至今实际代原告缴纳维修基金4325元、契税2163元和办理房屋所有权证手续费392元，尚有余款7198元应退还原告。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金6531元；2、被告返还原告的代收费7450元、代收款7198元，共计14648元；3、被告将房屋所有权证、土地使用权证交付给原告；4、由被告承担案件诉讼费用。开庭审理后，原告段友姣明确表示不要求被告建安公司承担责任。
被告恒天公司答辩称，一、段友姣购买的房屋属于集资建房，不属于商品房，其与恒天公司之间不是商品房买卖合同关系。本案中，虽然形式上签订了商品房买卖合同，实质上是锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）集资建房的业主们借恒天公司的资质将集资房转化成合法的商品房。1、涉案的“和园小区”是闪星公司为了解决部分职工在长沙的居住和孩子上学问题由其内部职工集资在长沙开发的，集资房全体职工为开发“和园小区”成立了专门的项目建设领导小组，并由闪星公司的下属公司冷水江锡矿山建筑安装公司（以下简称建安公司）具体负责该项目事务。涉案房产从选址、定价、收取房款、选择建筑公司建房等都是由“和园小区”项目建设领导小组决定并由建安公司具体执行的，与恒天公司没有任何关系。2、涉案房屋价格是由全体集资房职工成立的“和园小区”项目建设领导小组决定，恒天公司根本未参与房屋定价。早在2006年8月，闪星公司就决定由职工集资在长沙开发单位内部集资房，并由“和园小区”项目建设领导小组确定的涉案房产的价格，2007年2月，段友姣等集资业主就开始向“和园小区”项目建设领导小组缴纳房款，2008年4月27日，“和园小区”项目建设领导小组指派建安公司与段友姣签订了《商品房（内部）认购书》，约定认购价为每平方米1651.1元，总金额202557元。2010年9月18日，恒天公司与段友姣签订的《商品房买卖合同》的房屋价格没有发生任何变化，这一价格远远低于2010年9月当时的商品房市场价格。3、恒天公司没有收取段友姣的房款，房款均由“和园小区”项目建设领导小组指派建安公司收取，建安公司出具的收据为证。4、段友姣缴纳的款项收据上注明的是“集资款”，收款单位盖章处是“和园小区”项目建设领导小组指派的建安公司。5、“和园小区”项目建设领导小组没有商品房开发资质。为了能办理房产证和土地使用证，该小组在房子建好后，于2010年9月l8日借用恒天公司资质与集资房业主们签订了形式上的《商品房买卖合同》。二、恒天公司不是实际的权利义务主体，在本案中不应当承担责任。1、恒天公司未参与涉案房产开发和房屋建设过程的经营管理。段友姣的房屋从2007年2月10日缴纳的第一笔集资款开始到2010年房屋竣工，房屋的整个建设过程，恒天公司均未参与经营管理。2、恒天公司未获取任何利益。段友姣集资建房的所有资金均由“和园小区”项目建设领导小组收取，整个开发建设过程也均由其组织管理，恒天公司没有收取房款。虽然“和园小区”项目建设领导小组购买了恒天公司名下的一块土地，但那是“和园小区”项目建设领导小组、与恒天公司的土地使用权买卖关系，与商品房买卖合同没有任何关系，恒天公司获得的土地使用权转让费是其土地使用权转让应获得的合理对价，与商品房开发没有任何关系。三、恒天公司与建安公司不是一个法律主体，建安公司属于闪星公司的下属单位，属于集体所有制企业，恒天公司是在长沙注册的房地产开发企业，恒天公司与建安公司是两个独立的法律主体。同时，本案的集资房也不是建安公司开发的，是全体业主集资合伙开发，由全体集资房职工选举成立的“和园小区”项目建设领导小组进行决策，并指派建安公司承办具体事务。本案是典型的单位集资建房，恒天公司既没有开发涉案房产，也没有收取任何房款，其与被申请人签订的《商品房买卖合同》是将其房产开发资质借给集资业主们使用，原审判决没有开发涉案房产的恒天公司承担延期交房责任不合法也不合理。
被告建安公司辩称，一、按照实质重于形式原则，原告的行为不是购房行为而是自己的集资建房行为。原告应该对自己的集资建房行为负责，被告不对原告的主张承担法律责任。原告先有集资建房行为，后有签约办证行为。形式上，段友姣与被告之间是集资建房合同关系，与恒天公司之间是商品房买卖合同关系。实质上，段友姣仅有一个集资建房的行为，其与恒天公司之间签订商品房买卖合同的目的并不是购房，而仅仅是办理“两证”以使自己的集资建房行为合法化。二、从订立商品房买卖合同的目的来看，原、被告之间没有实际上的权利义务关系，原、被告之间订立合同的目的并不是购房，而仅仅是办理“两证”以使自己的集资建房行为合法化，双方签订的范本合同上约定的权利义务只是名义上的，并没有实际发生。所以，原告主张的违约金等诉求与被告无关，不应得到法院的支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告段友姣为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：商品房买卖合同及其附件、补充协议，拟证明该合同对房屋的交付时间、合同价款的支付以及违约责任的承担等事项进行了约定；
证据二：物业维修资金缴款凭证、契税完税凭证及商品房买卖手续费发票，拟证明被告实际代业主缴纳的费用共计6880元；房屋维修基金4325元；房屋契税2163元；办理房产证手续费392元；
证据三：房款缴纳清单、车库、车位、杂屋款缴纳清单、代收费用、6%代收款缴纳清单，拟证明被告代收的费用共计21528元；
证据四：物管费、工本费收据，拟证明被告实际交房日期为2011年6月20日;
证据五：和园小区商品房选房办法，拟证明原告购买的是商品房。
对原告段友姣提供的证据，被告恒天公司的质证意见为：对证据一的三性均有异议，该证据在形式上具有合法性，但该证据只是为了帮原告办理两证，使原告自己的集资建房行为合法化，恒天公司并没有收取原告的房款，与原告之间无实体上的权利义务关系。对证据二的三性均有异议，收取的款项在原告与恒天公司签订商品房买卖合同之前就已经全部支付给建安公司，恒天公司出具收据，是为了帮原告办理两证，为了使原告的集资建房行为合法化，该证据达不到原告的证明目的。对证据三的真实性无异议，关联性有异议，该证据是建安公司与原告的确认清单。对证据四的真实性无异议，证明目的有异议，实际交房的时间以被告恒天公司的书面通知时间2010年12月8日为准。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明原告的商品房的买卖行为，3张附表右上角的打印时间是2007年，也就是说在2007年原告作为集资单位的职工就与其单位开始筹划集资建房的事情，更加证明恒天公司并不是真正的开发商，原告与建安公司是集资建房的法律关系。
对原告段友姣提供的证据，被告建安公司的质证意见为：对证据一的质证意见同恒天公司的质证意见，补充说明被告建安公司作为集资单位，为了使原告能够拿到产权证，借恒天公司的名义签订该合同，在实体上权利义务关系上，原告与被告恒天公司没有关系，建安公司作为集资建房单位仅起到房款的收取及组织的作用。对证据二、证据五的质证意见与被告恒天公司的质证意见一致。对证据三的真实性无异议，该证据是建安公司对原告所缴纳的集资款的确认。对证据四的质证意见同恒天公司的质证意见，补充说明房屋在原告与恒天公司签订商品房买卖合同时就已全部建好，2010年12与8日建安公司已通知集资的业主交房。
被告恒天公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：长沙“和园小区”项目建设会议纪要，拟证明：1、长沙恒天房地产实业有限公司的股权系“和园小区”（即锑都家园）全体业主的集资款购买；2、长沙恒天实业有限公司与“和园小区”（即锑都家园）全体业主之间是集资建房的委托代理关系；3、李洪德、方显育是属于业主代表，他们的行为就是业主的行为；
证据二：银行转账凭证，拟证明：1、“和园小区”（即锑都家园）全体业主的集资款6727万元通过周爱国转给李洪德；2、开发建设锑都家园的所有资金全部来自于全体业主；
证据三：借款凭证，拟证明：1、“和园小区”（即锑都家园）全体业主的集资款6727万元通过周爱国转给李洪德及该款项的用途；2、其他证明目的同证据二；
证据四：收条及股权转让协议，拟证明：1、李洪德收入的6727万元用于收购长沙恒天房地产实业有限公司股权；2、其他证明目的同证据二；
证据五：和园小区定向开发协议书，拟证明：1、长沙恒天实业房地产有限公司与“和园小区”（即锑都家园）全体业主之间是集资建房的委托代理关系；2、其他证明目的同证据二；
证据六：建设工程竣工验收备案，拟证明和园小区与锑都家园系同一小区；
证据七：关于办理交房网签手续的通知，拟证明长沙恒天房地产实业有限公司在2010年12月8日已书面通知业主交房；
证据八：商品房买卖合同补充协议，拟证明：1、买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面的形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；2、被告不应承担延期交房的违约责任；
证据九：通知业主的报纸2张，拟证明：1、被告恒天公司履行了通知交房的义务；2、被告恒天公司于2011年11月10日在长沙晚报登报通知业主办证及办理结算；
证据十：锑都家园商品房结算确认清单，拟证明原告购买的房屋是集资建房，集资建房不以营利为目的，应根据结算多退少补。
对被告恒天公司提交的证据，原告段友姣的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，房屋是业主向恒天公司购买的。对证据二的真实性无异议，李洪德就是建安公司的领导，也是恒天公司法定代表人，两被告实际上是一家公司，只是名称不同。对证据三、证据四、证据六的三性均无异议。对证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据是闪星公司与恒天公司的协议，与本案无关，对证明目的有异议，商品房买卖合同已经说明原告购买的是商品房。对证据七没有原告签字确认，不能确认被告通知了原告。对证据八真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，格式条款明显免除了被告的违约责任，且被告未尽到提示义务，该条款应认定为无效。对证据九的真实性无异议。对证据十有异议，如被告在结算单上签字就是被告放弃所有的权利，但被告公司不将房产证、土地使用证办理好，原告不会参与结算。
对被告恒天公司提交的证据，被告建安公司的质证意见为：对证据一至证据十的三性均无异议。对证据七补充说明，在该证据发出前，被告建安公司通过电话、短信的方式通知职工（含原告），在发通知时，没有要求职工在通知上签字，房屋在2010年12月已经符合交房条件，备案手续在2011年1月19日是当时望城区和岳麓区相关职能部门管辖过渡衔接导致的。
被告建安公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：商品房内部认购书，拟证明在2008年4月原告与建安公司签订集资购房合同，对房价进行确定；
证据二：收据6张，拟证明：1、自2007年2月10日至2010年12月28日原告分别向建安公司支付集资建房款、办证费；2、原告的房款、房价早在2008年4月已确定，本案原告的行为不是购房行为，而是集资建房行为。
对被告建安公司提交的证据，原告段友姣的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但原告购买的不是集资建房而是商品房。对证据二的真实性无异议，款项是交给建安公司的，但是原告购买的是商品房。
对被告建安公司提交的证据，被告恒天公司的质证意见为：对证据一和证据二的三性均无异议。
根据原、被告提交的证据，结合原、被告的质证意见，本院对以上证据认证如下：对原告提交的证据一、证据二、证据四客观真实、来源合法，本院予以认定。证据三客观真实、来源合法，且与本案有关联，能证明原告缴纳房款、代收费、代缴费等费用的事实，本院予以确认。证据五客观真实，但无法证明该证据由何人发放给原告，对证明目的本院不予认可。
被告恒天公司提交的证据一至证据四客观真实、来源合法，且与本案有关联，能证明建安公司委托李洪德、方显玉使用业主购房款及相关费用收购恒天公司股份的事实，不能证明建安公司是受业主委托用购房款及相关费用收购恒天公司股份，对该证明目的不予认可；证据五客观真实、来源合法，但系锡矿山闪星锑业有限责任公司与恒天公司的开发协议，仅能证明锡矿山闪星锑业有限责任公司为职工定向开发建设房屋的事实，但无法证明涉案房屋为集资建房，对该证明目的本院不予认可；证据六、证据九客观真实，来源合法，本院予以认可；证据七客观真实，来源合法，但无法证明原告实际收到了交房通知，对该证明目的本院不予认可；证据八客观真实，来源合法，但被告未提供证据证明尽到了告知及提示义务，对该证明目的本院不予认可；证据十客观真实，来源合法，原告未签字确认，且无法证明原告购买的房屋为集资房，对该证据的证明目的本院不予认可。
被告建安公司提交的证据一、证据二客观真实，与本案有关联，本院予以确认。
根据以上认定的有效证据，及原、被告双方的当庭陈述，本院查明如下案件事实：被告建安公司为锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）的下属公司。闪星公司为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分工作交由建安公司负责，由被告恒天公司开发建设商品房。2008年4月27日，原告段友姣（认购人）与建安公司（团购人）签订《商品房（内部）认购书》(以下简称《认购书》)，该《认购书》第一条约定：由段友姣认购长沙市岳麓区和园小区的第17栋3层302号住房，房屋建筑面积122.68㎡，单价为1651.1元/㎡；第三条第二款约定：选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括:油烟净化机1250元，天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。第四条第一款约定：开发商房屋商品房预售许可证办理完毕，段友姣接到建安公司通知后七日内按通知地点与恒天公司协商商品房买卖合同相关条款并在5日内签订商品房买卖合同。
2010年9月18日，原告段友姣（买受人）与被告恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第26幢4层405号房，商品房的设计用途为住宅；2、该商品房合同约定的建筑面积为130.98㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1651.1元/㎡，总金额为216261元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）216261元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十八条第三款约定：3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所所有权证（）日内办好土地使用权证。
2010年9月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。
《认购书》签订后，段友姣向被告建安公司缴纳了房款及相关费用，被告建安公司向原告出具了收据。后被告建安公司委托案外人李洪德、方显育以个人名义，使用包括原告在内的购房人缴纳的购房款及相关费用收购了恒天公司股份。被告建安公司未提供证据证明其上述收购行为经包括原告在内的购房人的授权或认可。
2010年12月8日，被告恒天公司发出《关于办理交房网签手续的通知》（以下称《办理网签的通知》），通知要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年6月20日原告收了房。2011年11月10日，被告恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园业主刊登办理收房手续的再次通知。后双方发生争议，原告向本院起诉，2014年1月2日本院立案受理。
另查明，被告建安公司向原告收取了管道天然气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费等代收费6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计14078元。原告的房屋所有权证、国土证已办理完毕，被告恒天公司未给付原告。与购房相关的税费被告恒天公司均已替原告缴纳完毕，发票未给付原告，其中被告恒天公司替原告缴纳房屋维修基金4325元、契税2163元、商品房买卖手续费392元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。2013年6月20日，被告恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知。因双方结算未果，被告恒天公司未将房屋所有权证、国土证交付给原告。
本案原一审判决后，被告恒天公司不服判决提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2014年8月6日作出（2015）长中民三终字第02812号民事判决书，判决被告恒天公司向原告段友姣支付逾期交房违约金6531元，退还代收款6918元，共计13449元。本案发回重审前，被告恒天公司已向原告段友姣支付13449元。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、本案被告恒天公司、被告建安公司是否为本案适格被告，是否应承担相应责任；二、被告是否逾期交房，是否应支付逾期交房违约金；三、被告是否应返还代收费及代收款；四、被告是否应退还原告房屋所有权证、国土证。
针对焦点一，本院认为，第一，原告与被告恒天公司之间的《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二，原告与被告建安公司签订的《认购书》约定了原告在接到被告建安公司通知后与恒天公司协商签订商品房买卖合同相关条款并签订合同，由被告建安公司确保原告向恒天公司购买房屋的权利同等内容，被告建安公司并非涉案商品房买卖的主体，涉案商品房的实际买方和卖方仍为原告与被告恒天公司；第三，原告向被告建安公司支付了购房款及费用，被告建安公司委托案外人李洪德、方显育以个人名义使用包括原告在内的购房人的购房款及相关费用全额收购恒天公司股份，原告缴纳的购房款及相关费用已实际支付给了被告恒天公司。被告恒天公司、被告建安公司虽辩称“本案真实法律关系是闪星公司职工集资建房，原、被告之间没有实质上的权利义务关系”，但根据2007年12月1日颁布实施的《经济适用住房管理办法》第三十四条“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”之规定，本案涉案房屋不符合单位房的条件，不属于单位职工集资合作建房，且被告建安公司也将原告交付的购房款及相关款项支付给了恒天公司，故对恒天公司该抗辩意见，本院不予采纳。被告恒天公司辩称“涉案房屋是全体业主集资合伙开发，由全体集资房职工选举成立的“和园小区”项目建设领导小组收取资金、组织管理整个开发建设过程，恒天公司不是实际的权利义务主体，不应当承担责任”，但原告对选举成立“和园小区”项目建设领导小组的事实不予认可，被告恒天公司亦未提供证据予以证明上述领导小组的成立经原告选举或者原告进行了授权，对恒天公司该抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告恒天公司为本案适格主体，应按合同约定履行义务。对被告建安公司是否应当承担责任的问题，因被告建安公司在涉案商品房买卖中只起到组织作用，并非本案商品房买卖合同关系的买方或卖方，且原告不要求被告建安公司承担责任，原告的主张是对其权利的处分，本院予以确认，故被告建安公司在本案中对原告的诉请不承担责任。
针对焦点二，本院认为：第一、根据《商品房买卖合同》的约定，被告恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续。被告恒天公司在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知原告在2011年元旦后办理交房手续，该通知中的交房日期已过双方合同约定的交房日期，且被告恒天公司也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知原告交房；第二、被告恒天公司没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第三、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第四、2011年6月20日原告才收房。综上，被告恒天公司已构成逾期交房，且被告恒天公司不能就其逾期交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其逾期交房是因原告的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付原告逾期交房违约金，支付数额为:7396.1元（216261元×0.2‰×171），原告的逾期交房违约金诉请6531元未超出该数额，本院予以支持。根据上述第二、三、四点的分析，对被告恒天公司“已在2010年12月8日书面通知业主交房，延期交房不是被告原因造成的”的抗辩意见，本院不予采纳；对被告“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而被告至今未收到原告的任何书面通知，不应支付原告逾期交房违约金”的抗辩意见，本院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，本院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系被告提供的格式条款，该条款排除并限制了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对原、被告不具有法律约束力。故对被告恒天公司的上述抗辩意见本院不予采纳。
针对焦点三，本院认为，第一，对于代收费，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年时，段友姣与被告建安公司签订了《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款、代收费及与被告恒天公司签订商品房购买合同等均进行了明确约定，原告依据《认购书》支付的购房款、代收费系为购买涉案房屋所支付的购房款及代收费，《认购书》认可的与涉案商品房买卖相关的内容也应认定为《商品房买卖合同》的内容。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，原告2008年所签订的《认购书》不违反该规则第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定，被告所收取的代收费6200元可以不返还原告。油烟净化机不属于商品房配套建设的基础设施，原告未证明其已退还被告抽油烟机，故被告不需要退还原告抽油烟机费1250元。第二，对于代收款，根据相关的法律规定，原告没有向被告恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在原、被告双方同意的情况下被告恒天公司可替原告代收代缴该费用。现被告已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计14078元，替原告缴纳房屋维修基金4325元、契税2163元、商品房买卖手续费392元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元，共计7160元，故被告恒天公司多收取的6918元应退还给原告。上述第一、第二项应共计应退款6918元，原告要求被告返还14648元的诉讼请求超出该数额，超出部分本院不予支持。
针对焦点四，本院认为，被告恒天公司仅是代理原告办理房屋所有权证、国土证，对办理后的房屋所有权证、国土证应当为原告所有，被告无权扣留。对被告恒天公司“原告应与被告办理结算，才能发放产权证”的抗辩意见，本院认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由被告代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现被告均已将相关的税费替原告缴纳，原、被告也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。对原告要求被告恒天公司给付房屋所有权证、国土证的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，判决如下：
一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告段友姣逾期交房违约金6531元，退还原告段友姣代收款6918元，共计13449元（上述金额，被告长沙恒天房地产实业有限公司已在原审判决生效后向原告段友姣全额支付）；
二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第26幢4层405号房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交付给原告段友姣；
三、驳回原告段友姣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费329元，由原告段友姣承担121元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担208元。上述款项已由原告段友姣垫付，被告长沙恒天房地产实业有限公司应负担诉讼费在支付本判决指定款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 曹 祥
代理审判员 颜 宇
人民陪审员 周新龙
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 盛 阳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。