浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第659号
上诉人（原审被告）林某某。
委托代理人（特别授权代理）冯某、陈某。
被上诉人（原审原告）徐甲。
委托代理人（特别授权代理）孙某。
上诉人林某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月13日公开开庭对本案进行了审理。上诉人林某某的委托代理人冯某、被上诉人徐甲的委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2007年10月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将坐落于绍兴市环城西路494、496号商业房中其享有的房产部分出租给原告使用，租赁期限为2007年10月8日至2018年8月9日，租赁用途为开设波影大酒店之玲珑小镇，租金为每年20万元，以后每年递增百分之五，合同还对其他事项进行了约定。2010年10月7日，双方签订《终止房屋租赁合同协议书》1份，约定双方所签《房屋租赁合同》履行至2010年12月25日，次日起终止履行，原告应付被告该期间部分租金50110元，在2010年10月7日前支付；2010年12月26日起，原告不再在承租房屋处经营，原告应予腾退并及时缴清租赁期间的有关费用，被告于原告腾退并缴清租赁期间的有关费用后退还原告之先多付部分租金44500元；承租房屋的供电线路当时因玲珑小镇经营需要接入绍兴市消防支队处，原告腾退后应负责在2010年12月31日前恢复到双方购入该房产时的原有使用状态，以保障绍兴环城西路494、496号商品房的正常使用。协议签订当日原告依约支付2010年10月8日至12月25日期间的租金50110元。2011年1月4日，被告委托律师向原告发函，要求原告从速履行《房屋租赁合同》的约定、恢复原状（包括但不限于恢复水电至原有使用状态）并交还出租房等。同年1月8日，原告委托律师回函称，其已于2010年12月25日起终止经营波影大酒店玲珑小镇，并将内部设施设备全部腾空完毕，该房屋从未签订过供水、供电合同，在原告于2010年12月25日房屋租赁合同届满之日将水、电接口从相邻绍兴市消防支队断开之后，已依约履行房屋租赁合同有关恢复水、电至原使用状态的合同义务，原告在房屋租赁期满后的宽展期十日内已数次通过律师就有关房屋交接问题进行通知，故交还出租标的物的义务已依约履行完毕，多支付的房屋租金44500元请尽速返还。同年1月12日，被告委托律师回函称，房屋所在小区已通过市政基础设施验收，小区水电为市政供电和市政供水，该房屋未恢复至房屋购入时的原有使用状态，也未能保障出租房屋的正常使用；原告所称已多次通知交接，与事实严重不符，经多次催促至今未履行恢复原状义务，也未办理交接手续。2011年9月30日，经原审法院主持调解，原、被告就本案所涉房屋共有纠纷达成（2011）××民初字第××号民事调解书，内容如下：一、座落于绍兴市越城区环城西路49××号、496号营业房归原告林某某所有，原告林某某于2011年10月15日前支付给被告徐乙屋折价款5805000元（该款打入法院执行款帐户内）；二、被告徐甲应于上述款项进入法院执行款帐户后三日内协助原告林某某办理上述房屋过户手续并交付房屋，过户产生的全部费用包括税费由原告林某某承担；三、案件受理费减半收取49900元，由原告林某某负担24950元，被告徐甲负担24950元；评估费19000元，由原告林某某负担9500元，被告徐甲负担9500元。上述费用均由原告林某某预缴，被告徐甲应负担部分34450元，由被告徐甲于2011年10月15日前支付给原告林某某。2011年10月15日，原、被告双方签署房屋交接单1单，上述房屋移交完毕。现原告徐丙诉至原审法院，要求被告林某某返还多支付的租金44500元。
原审判决认为：原告多支付被告房屋租金44500元的事实，有原、被告签订的《终止房屋租赁合同协议》为证，且被告无异议，原审法院对此予以确认。被告辩称该返还的租金与原告未及时腾退房屋所应支付的房屋占有使用费应相抵销，原审法院认为因原、被告对房屋腾退时间和房屋腾退时是否恢复原状均存在争议，被告主张的该房屋占有使用费的债权尚不明确，故在本案中不予评判，对被告的该辩称意见不予采信，原、被告可就该争议另行处理。现原告起诉认为其已于2010年12月25日将本案所涉房屋交还给被告，要求被告支付该多支付的租金44500元和该款自2010年12月26日起的利息损失，原审法院认为原被告双方虽对腾退时间存在争议，但即使按照被告认可的房屋腾退时间2011年10月15日，结合双方约定被告于原告腾退并缴清租赁期间的有关费用后退还原告之先多付部分租金的内容，现被告返还该租金的条件也已成就，故原审法院对原告要求被告返还该多支付的租金44500元的诉请，予以支持。关于原告要求被告支付自2010年12月26日起的利息损失的请求，原审法院认为原告主张的该利息损失起算点缺乏依据，且双方对返还租金的具体时间约定不明，故原审法院对利息损失调整至原告起诉日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告林某某应于本判决生效之日起三十日内返还给原告徐甲租金44500元及该款自2012年12月24日起至本判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告徐甲的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取456元，由被告林某某负担，于该判决生效之日起三十日内付清。
上诉人林某某不服原审判决，提出上诉称：1、原审法院认定上诉人返还被上诉人多付部分租金的条件已成就，属于认定事实错误。被上诉人没有及时腾退房屋并结清相关费用。被上诉人未将房屋恢复至原有使用状态。2、原审法院认为房屋腾退时间和房屋腾退时是否恢复原状存在争议，认定被上诉人主张的房屋占有使用费的债权尚不明确，故在原审中不予评判，属于认定事实和适用法律错误。被上诉人房屋腾退时间和腾退时未将房屋恢复原状的事实清楚。上诉人对于被上诉人提出的返还租金的请求享有法定的抵销权。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐甲答辩称：被上诉人已经按照双方之间的关于终止房屋租赁合同协议书约定，实际腾退了房屋，并恢复了原状，上诉人退还多付部分租金的条件已经成就。房屋实际腾退的日期为2010年12月26日，并非上诉人所称的2011年10月15日，因此不存在占有房屋使用费的债务问题。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人林某某在二审中提交证据如下：网上下载打印的2005年3月16日讼争房屋电表使用情况1页，以证明当时电表是正常的，并非临时电。被上诉人质证认为：上诉人提交的证据并非民诉法规定的二审中的新的证据，对该证据的真实性不予认可。本院经审查后认为，上诉人林某某提交的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故本院依法不予认定。
被上诉人徐甲在二审中未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点即在于原审法院认定上诉人返还被上诉人多付部分租金44500元的条件已经成就是否得当。本案中，双方对被上诉人多支付上诉人房屋租赁费44500元均不持异议，但上诉人主张，被上诉人未及时腾退房屋，亦未将房屋恢复原状，且该返还的租金应与被上诉人未及时腾退房屋应支付的房屋占有使用费在本案中一并抵销，因此上诉人返还多付部分租金的条件并不成就。对此，本院认为，根据双方签订的《终止房屋租赁合同协议》的约定，上诉人于被上诉人腾退并缴清租赁期间的有关费用后退还被上诉人之先多付部分租金，虽然现双方当事人对房屋腾退时间存在争议，但即使按照上诉人认可的房屋腾退时间2011年10月15日，结合双方当事人对返还多付部分租金的约定，上诉人返还多付部分租金的条件亦已成就。至于上诉人提出的被上诉人未及时腾退房屋应支付的房屋占有使用费应予该返还租金相抵销的问题，原审法院认为因双方对腾退时间存在争议，上诉人该房屋占有使用费的债权尚不明确，因此在本案中不予评判处理，并无不当之处，上诉人可依法另行主张权利。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费912元，由上诉人林某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛某某
代理审判员 姚 某
代理审判员 夏 某
二〇一三年七月十七日
书 记 员 余某某