安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2194号
上诉人(原审被告):蒋传同，男，1979年8月2日出生，汉族，个体，住安徽省定远县。
委托代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):陈若彪，男，1970年4月17日出生，回族，职工，户籍地江苏省南京市鼓楼区，经常居住地江苏省南京市鼓楼区。
原审第三人：吴增斯，男，1974年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
原审第三人：房华珍，女，1975年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
上诉人蒋传同因案外人执行异议之诉一案，不服安徽省定远县人民法院于2016年5月16日作出的（2015）定民一初字第02496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月21日，房华珍与合肥汇博房地产开发�限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定房华珍购买位于合肥市××时代广场××室住房××套，价款为1092317元，出卖人应当于2014年6月30日前按照有关规定交付房屋。同年7月12日，双方在《合肥市商品房网上认购备案确认单》上签字确认。2013年8月29日，陈若彪与第三人吴增斯、房华珍签订了一份关于合肥市庐阳区濉溪路310号1幢1603室的《存量房买卖合同》，吴增斯、房华珍以110万元的价格将上述房屋出卖给陈若彪，双方约定，陈若彪于2013年8月30日前付80万元，余款30万元在房屋过户后的当日结清。同时，双方还约定：吴增斯、房华珍于2014年6月30日前腾空存量房并通知陈若彪验收交接。2013年12月6日，吴增斯、房华珍出具一份委托书给陈若彪，内容为：我们吴增斯、房华珍购买了座落于合肥市庐阳区××时代广场××室的房屋，因无时间亲自办理手续，现决定委托陈若彪�理如下事宜：1、到税务部门办理纳税手续或交付与购房有关的其他税费；2、代为缴纳、支付相关费用；代为签署与上述事务有关的相关合同、文件，并领取所购房屋的相关材料；3、办理收房、验房等相关事宜；4、办理房产证、土地证，办理水、电、有线数字电视、物业等开户及交接。本委托书期限自签字之日起生效至委托事项办理完毕之日止。双方并在安徽省合肥市衡正公证处办理了公证手续。合同签订后，陈若彪于2013年8月29日付款80万元，2014年5月9日，陈若彪付清尾款30万元。陈若彪于2014年4月1日接受了案涉房屋。
另查明：安徽省定远县人民法院在审理蒋传同诉吴增斯、俞修林民间借贷纠纷一案中，根据蒋传同的申请，安徽省定远县人民法院于2014年2月26日作出（2014）定民一初字第00199号民事裁定书，对吴增斯及房华珍名下的房产予以查封。随后查�了房华珍名下的座落于合肥市庐阳区××时代广场××室的房屋。
蒋传同诉吴增斯、俞修林民间借贷纠纷一案生效后，蒋传同申请执行，安徽省定远县人民法院于2015年2月15日立案，在执行过程中，安徽省定远县人民法院于2015年3月20日作出裁定，查封了房华珍所有的座落于合肥市××时代广场××室××房屋××套。陈若彪遂向安徽省定远县人民法院执行机构提出执行异议，经审查，于2015年6月20日作出（2015）定执异字第00006号民事裁定书，以陈若彪受吴增斯、房华珍委托于2014年4月1日接收异议房屋，后于2014年5月9日付清尾款，可以认为其实际占有，但安徽省定远县人民法院在2014年2月26日就依法查封了该房屋，案外人陈若彪在法院查封异议房屋后才实际占有、付清房款，故异议理由不能成立，遂裁定驳回案外人陈若彪的异议。陈若彪不服裁定，于2015年7月28日提起�讼。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三人房华珍与合肥汇博房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、第三人吴增斯、房华珍与陈若彪签订的《存量房买卖合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。陈若彪依约支付了购房款，代为第三人交纳了相关税费并于2014年4月1日接收了案涉房屋并实际占有，陈若彪及第三人均已履行了房屋买卖合同的义务，只是由于法院诉讼保全查封而未能办理房产过户手续，对此陈若彪在买卖案涉房屋过程中并无过错，因此，陈若彪要求终止对案涉房屋的强制执行，符合事实和法律规定，应予以支持。陈若彪于2014年4月1日接收并实际占有异议房屋后，并于2014年5月9日付清购房尾款，故可认定陈若彪已取得了诉争房屋的所有权。而蒋传同诉吴增斯、俞修林民间借贷纠纷一案申请执行立案日期为2015年2月15日，执行查封涉案房屋的裁定制作时间是2015年3月20日，该查封时间发生在陈若彪实际占有案涉房屋之后，在此之前陈若彪已接收案涉房屋并实际占有，故法院无权再对案涉房屋进行执行并处分。因此，陈若彪主张终止对合肥市庐阳区濉溪路310号翡丽时代广场1幢1603号房产的执行、确认合肥市庐阳区濉溪路310号翡丽时代广场1幢1603号房产归陈若彪所有，符合事实及法律规定，应予支持。就陈若彪要求解除对上述房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式进行解决，故对此请�不予处理。案经安徽省定远县人民法院审判委员会讨论，《依照〈中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、对座落于合肥市××时代广场××室××房屋××套不予执行；二、座落于合肥市××时代广场××室××房屋××套归原告陈若彪所有；三、驳回原告陈若彪的其他诉讼请求。受理费80元，由被告蒋传同负担。
蒋传同上诉称：1、不动产权属以房屋产权证登记为主。陈若彪虽然于2013年8月29日与第三人签订了一份《存量房买卖合同》，根据合同约定在2014年6月30日之前完成房屋交接手续，没有约定办理房屋过户手续时间。在签订合同至房屋产权证办理期间，该房屋仍属于第三人所有。第三人因民间借贷纠纷，蒋传同于2014年2月26日向法院申请财产保全并对该房屋进行了查封，在此期间陈若彪并没有实际占有该房屋，也没有办理产权过户手续，该房屋仍然属于第三人实际所有。2、陈若彪虽一审提供证据证明其在2014年4月1日实际占有并居住，但一审法院并没有查明，一审判决认定陈若彪实际占有是错误的。3、从法院查封时间看，法院查封在前，按照法律规定，该房屋应当予以执行。请求：撤销原审判决，依法改判坐落于合肥市庐阳区××时代广场××室房屋予以执行。
陈若彪答辩称：安徽省定远县人民法院在审理期间，派人到涉案房屋处暗访。小区物业出具了证明，可以证明陈若彪自2014年4月1日交�并装修入住。
吴增斯、房华珍二审未提交答辩意见。
各方当事人二审均未提供新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：原审判决涉案房屋不予执行是否有事实和法律依据。
2013年6月21日，房华珍与合肥汇博房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定房华珍购买位于合肥市××时代广场××室住房××套。2013年8月29日，陈若彪与原审第三人吴增斯、房华珍签订了一份关于合肥市庐阳区濉溪路310号1幢1603室的《存量房买卖合同》，吴增斯、房华珍以110万元的价格将上述房屋出卖给陈若彪，双方约定，陈若彪于2013年8月30日前付80万元，余款30万元在房屋过户后的当日结清。同时，双方还约定吴增斯、房华珍于2014年6月30日前腾空�量房并通知陈若彪验收交接。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故陈若彪与原审第三人吴增斯、房华珍签订的《存量房买卖合同》应为有效合同。陈若彪于2013年8月29日付购房款80万元，2014年5月9日付清购房尾款30万元，陈若彪于2014年4月1日实际接受并占有案涉房屋。虽然蒋传同于2014年2月26日向安徽省定远县人民法院申请财产保全并对本案争议房屋进行了查封，但在法院查封前，陈若彪已实际占有该房屋并支付了大部分购房款，只是按照约定在办理过户时陈若彪才将将尾款支付给原审第三人，陈若彪与原审第三人均已履行《存量房买卖合同》的相应义务，造成没有过户的原因是由于法�对该房屋进行了查封，陈若彪对此没有过错。而蒋传同诉吴增斯、俞修林民间借贷纠纷一案申请执行立案日期为2015年2月15日，执行查封涉案房屋的裁定制作时间是2015年3月20日，该查封时间发生在陈若彪实际占有案涉房屋之后，故陈若彪就本案争议的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张终止对合肥市庐阳区濉溪路310号翡丽时代广场1幢1603号房产进行执行符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。蒋传同的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蒋传同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董乃康
代理审判员 高 峰
代理审判员 董凡睿
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 杜元亨
本案适用的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决。