广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2037号
上诉人（原审被告）：黄永丰，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××3119。
委托代理人：蒋高潮，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐瑞斌，男，汉族，住江西省南昌市南昌县，公民身份号码：×××1414。
委托代理人：余艳，广东中亚律师事务所律师。
委托代理人：卢敏仪，广东中亚律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市品位房地产中介有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：张丽萍。
原审第三人：广东南枫融资担保集团有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：巢时敏。
上诉人黄永丰因与被上诉人徐瑞斌、原审第三人东莞市品位房地产中介有限公司（以下简称品位公司）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月10日，徐瑞斌向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认《房地产买卖合同》（合同编号：N00014239）解除；2、黄永丰退还徐瑞斌已经支付的第一部分楼款40000元，并支付违约金43800元；3、黄永丰赔偿徐瑞斌中介服务费4500元，担保服务费6500元；4、黄永丰支付本案律师费7000元；5、本案诉讼费用由黄永丰承担。
原审法院经审理查明：黄永丰系位于东莞市凤岗镇中心区政和南路绿茵华庭揽风居A座503号的案涉房屋的产权人。
2015年4月15日，黄永丰（委托代理人莫海春）作为卖方、徐瑞斌作为买方、品位公司作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：一、卖方将案涉房屋转让给买方，总楼价款为438000元；二、案涉房屋产权现状处于银行抵押状态，双方同意委托担保公司融资赎楼。经双方约定由买方出资请担保公司，买卖双方须在买方的银行贷款审批下来之后7日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员，买卖双方均须协助办理赎楼手续，即须依照本合同第三条规定及时足额支付款项并办理有关手续；三、定金40000元为第一部分楼款于合同签订同时支付；第二部分楼款（首期款）208000元于银行或担保公司通知做首期资金监管起5个工作日内支付；第三部分楼款190000元，买方须在15个工作日内向银行申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以贷款银行承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方交于经纪方办理，否则视买方违约，买方申请银行贷款不足以支付购房款部分，买方须于银行放款之前以现金或银行转账方式支付给卖方；四、基于交易能够顺利进行的考虑，卖方须在收到定金时交给经纪方8000元作为水电及如期交房的保证金，在买卖双方交房手续正常完成后经纪方将保证金（无息）退还给卖方，经纪方有权在不经卖方同意的情况下以该保证金代卖方缴纳所欠费用；五、买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费9000元；六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还……；七、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；八、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达；等等。
上述《房地产买卖合同》签订当天，徐瑞斌依约向黄永丰支付了定金40000元，向品位公司支付了佣金4500元。当天，黄永丰也依约向品位公司交付了交房保证金8000元及房产证原件等业主资料。2015年4月24日，黄永丰依约办理了公证委托手续。2015年7月2日，徐瑞斌向品位公司交付了担保公司即南枫公司担保费用6500元。
据品位公司出具的流程表显示：4.15签合同；4.21买家签公积金资料；4.24业主补签名，缺评估报表（等评估公司出报告送审）；5.5送审批；5.18查到是二套房只能贷14万，当天通知买家，同意按二套贷款；5.19要买家发之前房产证的地址；5.21发房产证地址给李指玉，当天转发给担保公司；一周后，因买卖合同细节有错，不符合公积金要求退回2次；5月底再次送审；一周后因新政，通知买家，买家要求按新政贷20万；第二天重新签新政资料签错，再第二天补签（买家签到业主位置），已6月中了；6月底重新送审；7.1审批下来；7.2收到买家费用；7.3收业主原件；7.7监管首期费用；7.6-7柜台查网银绑定；7.8出保函；7.9保函到银行；7.10早上业主要求退资料，停止走流程；7.11买家要求继续进行。黄永丰对此流程表的内容不予认可，但未能提供相应反证。
2015年7月16日、2015年7月27日，徐瑞斌两次委托广东中亚律师事务所向黄永丰在《房地产买卖合同》所记载地址发出《律师函》，督促黄永丰继续履行合同。2015年8月3日，徐瑞斌第三次向黄永丰上述地址发出《律师函》，提出因黄永丰严重违约而解除《房地产买卖合同》。黄永丰主张其未收到上述三份《律师函》。
2015年8月10日，徐瑞斌向原审法院提起本案诉讼。徐瑞斌为本案诉讼委托律师已支出律师费7000元。
原审法院认定以上事实的证据有：徐瑞斌提供的《房地产买卖合同》、《二手楼交易贷款担保服务合同》、收款收据、录音光碟及文字资料、《律师函》、邮件查询单、网上查询截图、声明函、发票、增值税发票、公证书、收据、诉讼代理合同、流程表，黄永丰提供的收款收据、委托公证书、收据以及原审庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：案涉《房地产买卖合同》系徐瑞斌、黄永丰及品位公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，徐瑞斌、黄永丰及品位公司均应依约履行该《房地产买卖合同》。
按照《房地产买卖合同》的约定，徐瑞斌已依约履行了交付定金、支付佣金及担保费用、申请并获得银行按揭贷款审批、进行首期款监管等合同义务，此事实有黄永丰的代理人莫海春出具的《收款收据》、品位公司作为第三人的流程表等为证，足以认定。黄永丰虽对品位公司出具的流程表不予认可，但未能提供相应反证，原审法院不予采信。从该流程表及《房地产买卖合同》的内容来看，徐瑞斌并未存在违约情形，而黄永丰在2015年7月10日要求退资料、停止走流程，其行为已经构成违约。在徐瑞斌向黄永丰在《房地产买卖合同》中记载的地址发出两次《律师函》督促黄永丰继续履行合同后，黄永丰仍拒不履行，黄永丰的行为已经构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，徐瑞斌作为守约方，依法可行使合同解除权。徐瑞斌于2015年8月3日向黄永丰发出《律师函》提出解除合同，故原审法院确认案涉《房地产买卖合同》已经解除。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，因合同取得的财产应予以返还。黄永丰因案涉合同已收取徐瑞斌交付的定金40000元，此款黄永丰应返还给徐瑞斌。至于黄永丰交付给品位公司的8000元交楼押金，因黄永丰在本案中并未提起反诉主张返还，黄永丰可另案主张。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，黄永丰构成违约，应按照案涉《房地产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》约定：“因买方或卖方违反本合同约定，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”本案中，徐瑞斌作为守约方，有权要求违约方黄永丰支付等额于总楼价438000元百分之十的违约金即43800元。对徐瑞斌的此项诉讼请求，原审法院予以支持。
承上，因黄永丰违约，依据《房地产买卖合同》的约定及依法还应赔偿徐瑞斌因履行案涉《房地产买卖合同》造成的实际损失及律师费。本案中，徐瑞斌为本次交易已支付了中介服务费4500元、担保服务费6500元，为本案诉讼已支付律师费7000元，此损失应由黄永丰赔偿。徐瑞斌此项诉讼请求，原审法院也予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认徐瑞斌、黄永丰及品位公司于2015年4月15日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：N00014239）已解除；二、黄永丰应于判决发生法律效力之日起三日内返还徐瑞斌定金40000元；三、黄永丰应于判决发生法律效力之日起三日内支付徐瑞斌违约金43800元；四、黄永丰应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿徐瑞斌损失中介服务费4500元、担保服务费6500元、律师费7000元，共计18000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2336元，徐瑞斌已预交，由黄永丰负担。
上诉人黄永丰不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1、本案无证据证明徐瑞斌已聘请并与担保公司签订《融资赎楼合同》及徐瑞斌已实际出资给担保公司的事实。2、本案无证据证明徐瑞斌已获得银行贷款审批。3、徐瑞斌未履行出具全权委托公证书的义务。4、徐瑞斌未履行向原抵押银行办理赎楼手续的义务。5、徐瑞斌未履行支付第二部分楼款的义务。6、徐瑞斌未完全履行支付居间服务费的义务。7、即使根据流程图，徐瑞斌在履行中也存在诸多瑕疵和过错。（二）原审法院适用法律错误。1、徐瑞斌未履行先合同义务，黄永丰可以拒绝履行。2、黄永丰是守约方，徐瑞斌是违约方，其无权解除合同。3、徐瑞斌无权要求返还定金。4、原审法院未全面客观审核证据。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二、三、四项，依法改判黄永丰无需向徐瑞斌返还定金、支付违约金和赔偿损失。2、由徐瑞斌承担本案诉讼费。
被上诉人徐瑞斌答辩称：徐瑞斌已按照合同约定履行全部义务，黄永丰因房价上涨不愿履行合同，通知中介公司停止办理，导致房屋不能赎楼和徐瑞斌无法贷款和交易，经徐瑞斌多次协商和委托律师发函要求履行合同，但黄永丰无视合同约定和诚信原则。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
二审期间，黄永丰提交了品位公司出具的情况说明，拟证明徐瑞斌违约。该情况说明记载：“2015年4月15日徐瑞斌（买方）与黄永丰（卖方）签房屋买卖合同，4月21日买家签公积金资料，4月24日业主补签名，缺评估报告（等评估公司报告送审）。5月5日送审批，5月18日中介接到担保公司通知，买方以前有过一次买房的贷款记录，现这套房不能按首套房申请贷款，只能按二套房申请贷款，中介当天通知了买方，买家表示同意按二套房申请贷款。一周后，中介又接到担保公司电话，说贷款因买家签署买卖合同细节有错，不符合公积金贷款要求，被退回两次。5月底再次送审，一周后因新政，买家要求按新政贷20万，第二天买家又重签新政资料，又签错，再又补签，已6月中了。6月20日，买家不能办理公积金贷款同意转为商业贷款，并愿意付10万元首期款周转，6月22日买方又改变主意，不同意付首期款，也不愿意转商业贷，导致时间一拖再拖。6月底又重新送审。”徐瑞斌确认上述证据真实性，主张该证据与其提供的流程表一致，造成耽搁的原因是贷款审批迟延，但最终贷款还是批下来了。徐瑞斌提交手机短信，拟证明银行贷款审批下来；提交公证费发票，拟证明已办理委托公证，黄永丰对此均不予确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方对原审法院认定案涉《房地产买卖合同》已经解除没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄永丰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：谁违约。徐瑞斌提供了品位公司出具的流程表，黄永丰提交了品位公司出具的情况说明，虽然黄永丰对品位公司提供的流程表不予确认，但其提供的品位公司出具的情况说明与徐瑞斌提供的品位公司出具的流程表对2015年6月底之前的交易流程的描述基本一致，品位公司作为本案交易的中介公司，其对交易过程较为清楚，其先后出具的两份材料也基本一致，能够反映整个交易流程，故本院对品位公司出具的流程表和情况说明予以采信。从品位公司提供的流程表和徐瑞斌提供的收款收据可知，徐瑞斌已经按照合同约定支付了定金、佣金及担保费用，担保公司也出具了保函，徐瑞斌申请并获得了银行按揭贷款审批、支付了监管首期款，由于合同并未约定银行按揭贷款办理的截止时间，故虽然在办理过程中存在各种原因导致贷款时间较长，但最后贷款也审批下来，徐瑞斌并不存在违反合同约定的违约行为。相反，黄永丰在银行贷款已经审批下来的情况下，向品位公司要求退还资料，停止走流程，其行为已经构成违约，原审法院根据合同约定判决黄永丰返还定金40000元、支付违约金43800元、赔偿18000元依法有据，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄永丰的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2336元，由上诉人黄永丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 钟 雯
二〇一六年四月二十日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。