广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1266号原告：许冠祥，男，1976年3月10日出生，委托代理人：郭斌，广东连通律师事务所律师。被告：广州银行股份有限公司佛山南海支行，住所地：广东省佛山市南海区桂城南海大道北20号金安大厦1层101、102、112、113单位，2层217、218单位，营业执照号：440682000352616。负责人：黄有彩。委托代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师。委托代理人：张俊龙，广东法品律师事务所律师。被告：谢敏荣。第三人：佛山市南海区大沥恒升五金塑料制品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥钟边工业区。法定代表人：谢敏荣。原告许冠祥诉被告广州银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称“广州银行南海支行”）、谢敏荣案外人执行异议之诉一案，本院于2014年11月5日予以受理，后本院依法通知佛山市南海区大沥恒升五金塑料制品有限公司作为本案第三人参加诉讼，并于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭斌、被告广州银行南海支行的委托代理人邓日科、张俊龙到庭参加诉讼，被告谢敏荣及第三人经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。原告诉称，一、厂房和土地租赁权的交易经业主佛山市南海松岗镇沙水经济联合社（以下简称“沙水经联社”）同意，其行为合法有效，且实际占有并非交易的必须要件。厂房、土地是不动产，其交易的成功在于所有权的变更，而不是所谓的实际占有。谢敏荣转让的厂房未办理产权登记，谢敏荣与沙水经联社签订的《租地合同书》第十条约定，租地期满后，基础设备厂房归甲方（即沙水经联社）所有，在《租地合同书》期限届满前，《租地合同书》所涉土地上谢敏荣所建的不动产的所有权还是归谢敏荣所有，沙水经联社对此没有处分权。第十一条约定，租地协议生效之日起，甲方（即谢敏荣）不得把土地再转租他人。而《转让协议》第三条约定谢敏荣将《租地合同》及《租赁合同》下的权利义务和所涉土地上所建建筑物等转让给原告；《转让协议》第七条约定，本协议经双方签字后，经丙方（即经联社）同意后生效。《转让协议》上有沙水经联社和佛山市南海狮山镇沙水村民委员会（以下简称“沙水村委会”）的盖章和负责人的签字，证明《转让协议》已取得沙水经联社的同意，已生效。原告取得涉案财产合法有效。二、沙水经联社否认转让厂房及土地租赁权没有事实依据，法院对沙水经联社事后出具的文件的采纳罔顾事实真相。1、《转让协议》上有沙水经联社和沙水村委会的盖章和负责人的签名，证明沙水经联社和沙水村委会知道和了解《转让协议》的内容。沙水经联社和沙水村委会及负责人都是具有独立民事行为能力的主体，原告没有欺骗、威胁其在《转让协议》上盖章和签名。因此《转让协议》合法有效。2、《转让协议》第八条约定，丙方（即沙水经联社）同意甲方（即原告）将《租地合同书》和《租赁合同》下的土地转租给乙方（即谢敏荣），说明沙水经联社已知道且同意原告的转租行为。原告与谢敏荣签订的《租赁协议》符合《租地合同书》第十一条的约定。三、《租赁协议》已实际履行。原告与谢敏荣签订《租赁协议》后，租赁物已由谢敏荣实际使用，且谢敏荣已按合同的实际支付了多个月的租金，虽然转账凭证上没有写租金，但谢敏荣转款给原告是其单方行为，其如何书写转账科目不是原告所能左右。在原告与谢敏荣没有其他经济往来的情况下，双方的往来款只能是依《租赁协议》而发生的租金。综上，（2014）佛南法执外异字第35号执行裁定认定事实不清、证据不足，原告提起诉讼，请求：1、停止查封、执行位于南海松岗沙水开发区佛山市南海大沥恒升五金塑料制品有限公司劲美铝厂（以下简称“劲美铝厂”）使用的厂房上盖的使用权；2、确认位于南海松岗沙水开发区的劲美铝厂使用的厂房上盖的使用权（价值人民币200万元）人为原告；3、判令被告承担一切诉讼费用。被告广州银行南海支行辩称，《转让协议》、《租赁协议》等原告提供的证据无法证明原告与谢敏荣、第三人佛山市南海大沥恒升五金塑料制品有限公司、劲美铝厂存在转让涉诉厂房的关系，原告与谢敏荣、第三人、劲美铝厂是名为转让实为借贷关系，双方约定的售后回租厂房是非法定的债务融资担保方式，不能对抗包括被告广州银行南海支行在内的第三人。广州银行南海支行对被告谢敏荣等享有经生效判决文书确认的债权，因谢敏荣等未履行生效判决文书确认的义务，被告广州银行南海支行有权对谢敏荣等的财产申请强制执行。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法全部驳回。被告谢敏荣没有答辩。第三人没有陈述。原告在诉讼中提供下列证据：1.原告香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证（复印件、各1份），用以证明原告主体资格。2.被告广州银行南海支行企业机读档案登记资料（原件、1份），被告谢敏荣身份证（复印件、1份），用以证明两被告主体资格。3.（2014）佛南法执外异字第35号《执行裁定书》（原件、1份），用以证明原告对法院裁定驳回其执行异议不服，在法定期限内提起诉讼。4.《转让协议》（原件、1份）及其附件《租地合同书》、《租赁合同》（复印件、各1份）；5.中国农业银行银行卡取款业务回单（2013年11月1日）（原件、1份）。证据4-5，用以证明原告与被告谢敏荣签订转让协议，该协议经土地所有权方沙水经联社和沙水村委会同意，原告依约支付了600万元给被告谢敏荣，原告取得了涉案土地的承租权和厂房的使用权。转让价格600万元是市场价，并没有损害任何人的合法权益。6.租赁协议（原件、1份）；7.中国农业银行记账凭证（原件、5份；原发生日期：2013年11月1日、2013年12月5日、2014年1月6日、2014年2月8日、2014年3月7日）。证据6-7，用以证明原告将涉案厂房和厂房所在土地租赁给被告谢敏荣，租金金额基本与市场同期相同面积的厂房和土地的租赁价格相同；被告谢敏荣已经支付了5期的租金，租赁协议有实际履行。对原告的举证，被告广州银行南海支行意见如下：对证据1-3无异议。对证据4中的《转让协议》真实性、合法性、关联性均不予确认。第一，被告广州银行南海支行对谢敏荣等将涉案厂房及土地承租权转让给原告不知情，也未参与交易，不清楚证据的真实性。第二，协议第三条约定，“乙方将《租地合同书》、《租赁合同》下的权利义务和所涉地上所建建筑物及水电等一切相关配套设施转让给甲方”；协议第五条约定，“《租地合同书》第三条约定的费用由甲方负责支付”。但原告并未向沙水经联社支付《租赁合同书》下的区政建设费，也未向沙水经联社支付《租赁合同》下的租金。第三，原告与谢敏荣在签订《转让协议》后立即签订了《租赁协议》，厂房从未实际转移占有，《转让协议》并未实际履行，属虚假合意。第四，根据本案执行异议审查过程中，法院向沙水经联社调查，沙水经联社复函法院称是为配合被告谢敏荣借款才签转让协议。第五，《转让协议》涉及集体资产处置，未履行法定程序，属无效协议。证据4中《租地合同书》、《租赁合同》的真实性、合法性由法院核实，因被告广州银行南海支行并非该协议的当事人。对其证明内容有异议，该份租赁合同正好证明谢敏荣、第三人、劲美铝厂是取得土地租赁权及上盖厂房所有权的主体，该土地上加盖的建筑物在租赁期满前，所诉争的权益应归属谢敏荣、第三人、劲美铝厂所有。同时，《租地合同书》第三条约定，“乙方在租用该用地期间每年每亩缴交给甲方区政建设费贰仟元整，在当年十二月三十日前缴交当年费用”。《租赁合同》第四条约定，“二〇一一年一月一日至二〇一五年十二月三十一日年租金壹仟贰佰元”、“缴交款在每年十二月三十一日前缴交当年的租金”。但根据沙水经联社的复函，原告并未支付区政建设费和租金，沙水经联社也一直是向被告谢敏荣追缴，说明各方并未履行《转让协议》，涉诉土地承租权及上盖厂房所有权并未转让给原告。对证据5真实性无法确认，对证明内容有异议。该份证据只能证明原告曾转账人民币600万元给被告谢敏荣，无法确定该笔款项的具体用途，不排除是原告与谢敏荣之间的借款。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认。第一，该份协议由原告、被告谢敏荣签署，被告广州银行南海支行不知情，也未参与交易，不清楚证据的真实性。第二，《租赁协议》未注明具体签订时间，但根据后续第一笔所谓“租金”支付时间为2013年11月1日，以及租期从2013年11月1日起计，双方在签订《厂房转让协议》的当日，谢敏荣、第三人、劲美铝厂即签订本协议，返租涉案厂房，原告并未实际接受、占有、使用涉案厂房。第三，双方约定的租金为每月24万元，与本金600万元以六个月至一年期的银行同期贷款利率的八倍（月息4%）计算的利息完全相符，双方是利用“租金”的合法形式掩盖高利贷的事实。第四，协议第八条约定，“甲方同意，如乙方能在2014年11月1日前归还甲方已支付的转让款，则甲方同意解除双方2013年11月1日签订的《转让协议》，将受让的财产返还给乙方，但甲方已收取不用返还乙方，但乙方在付清转让款前所欠的租金乙方也应继续支付”。根据该条，谢敏荣、第三人、劲美铝厂外观形式上保留了回购权，实际真实意思是原告与谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂的借款期限为一年。第五，根据租赁协议，租期是两年，每月租金是24万元，两年租金合计576万元，意味着原告两年即可收回成本，并仅了支付600万元便取得长达40年的土地使用权，转让价格显然不合常理。综合本案其他证据材料，原告与被告谢敏荣、第三人、劲美铝厂间是借贷关系，本金为600万元，利息为月息4%，借款期限为一年（从2013年11月1日到2014年11月1日）。双方“转让”涉讼土地租赁权及上盖厂房所有权，只是采用售后回租方式为原告民间借贷提供担保，且该种担保是自行约定的非法定的债务担保方式，无对抗包括被告广州银行南海支行在内的第三人的效力。对证据7的真实性、合法性无法确认，对证明内容不予确认。该五笔款项的交易附言显示为货款、往来款及网银转账，并未注明租金，无法证明其为被告谢敏荣支付的租金。同时，该款项的计取方式不是以租赁物业的单位面积收费，而是以600万转让款的银行同期贷款利率的八倍（月息4%）作为计费标准，不符合租金计收标准而符合利息计收的标准。被告广州银行南海支行向本院提供如下证据：1.（2014）佛南法沥民二初字第165号《民事判决书》（复印件，1份）、（2015）佛南法沥执字第159号《申请执行受理通知书》（打印件，1份），用以证明被告广州银行南海支行对被告谢敏荣等享有合法债权，因被告谢敏荣等未履行生效判决文书确认的义务，被告广州银行南海支行依法有权对谢敏荣等的财产申请强制执行。2.佛山市南海狮山镇沙水经济联合社的复函（原件、1份），用以证明沙水经联社是为了配合被告谢敏荣借款而签订了转让合同，双方并不具备转让涉诉土地承租权及上盖厂房所有权的意思表示。对被告广州银行南海支行提供的证据，原告意见如下：证据1无原件，由法院审核。对证据2的真实性确认，但是对证明内容有异议。沙水经联社已在谢敏荣与原告的转让协议上盖章，该协议经经联社负责人审核后盖章，经联社对协议内容清晰了解，且明确表示同意谢敏荣将协议下的土地和厂房转让给原告，经联社负责人当时意思表示真实，复函中称的谢敏荣已经付清租金，其实谢敏荣仍欠租金。复函中陈述的同意签协议的理由，原告认为其是经联社的单方事后推断，是为了撇清其曾经同意谢敏荣将涉案土地厂房转让给原告需要承担的责任。原告认为其称的笔误不是笔误，该合同是一式五份，五份合同都经经联社审核后盖章，经联社和村委会均保存。复函的陈述属于事后虚假表述，而不是在签订转让协议时的真实意思表示，故该复函不应作为本案定案依据。被告谢敏荣及第三人没有提交证据。本院在庭审中出示（2014）佛南法民三初字第1002号《民事判决书》（原件、1份）。原告对本院出示的证据意见如下：对证据的真实性无异议，但是认为谢敏荣作为该案被告不合适，根据原告与谢敏荣的2013年11月1日签订的《转让协议》，沙水经联社已经同意谢敏荣将《租地合同书》下的权利义务转让给原告，原告才是租赁合同书下的承租人，沙水经联社起诉谢敏荣没有事实依据。沙水经联社已经在《转让协议》第一条约定确认，即《租地合同书》下所涉土地50年的应付租金已经付清，沙水经联社在该案中主张要求支付租金没有依据。被告广州银行南海支行对本院出示的证据意见如下：对证据无异议，原告与谢敏荣2013年11月1日签订《转让协议》后，沙水经联社于2014年9月22日起诉谢敏荣要求支付拖欠的租金填土费和建设费，说明沙水经联社认为谢敏荣才是实际的承租人，沙水经联社的起诉行为与其复函具有一致性，即其只是为了配合谢敏荣借款而在转让合同上签章。经审查，本院对上述证据作如下认定：原告提供的证据1-3，被告无异议，本院予以确认。原告提供的证据4中的《转让协议》为原件，协议各方在其上或签名或盖章予以确认，且沙水经联社已确认其在协议上公章的真实性，本院对《转让协议》的真实性予以确认。证据4中的《转让协议》所附的《租地合同书》和《租赁合同》，有沙水经联社骑缝盖章，且沙水经联社亦已确认该两份合同落款公章的真实性，故本院对《转让协议》中所附的《租地合同书》和《租赁合同》的真实性予以确认。原告提供的证据5-7，为原件，本院对真实性予以确认。被告广州银行南海支行提供的证据1，是本院所作的相关法律文书，本院对真实性予以确认；证据2为原件，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院出示的证据，到庭当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告谢敏荣及第三人无正当理由拒不到庭亦没有举证，视其放弃举证、质证的权利。经审理查明：本院于2014年4月22日立案受理广州银行南海支行与谢敏荣、第三人等金融借款合同纠纷一案，案号为（2014）佛南法沥民二初字第165号。广州银行南海支行于立案当日向本院提出财产保全申请，本院审查后作出（2014）佛南法沥民二初字第165-1号民事裁定，裁定冻结谢敏荣、第三人等的银行存款40123407.84元或查封、扣押其相应价值的财产。本院据此于2014年4月23日查封了劲美铝厂厂房上盖的使用权。2014年4月24日，本院向沙水经联社送达（2014）佛南法沥民二初字第165-1号《民事裁定书》及（2014）佛南法沥民二初字第165-5号《协助执行通知书》，要求沙水经联社停止办理位于原沙水村委会的土地一块（面积共11915平方米）的租赁使用权的变更、转让等手续。同时，本院对该土地上盖厂房亦予以查封。原告向本院提出执行异议，本院经审查后作出（2014）佛南法执外异字第35号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。2014年10月24日，本院作出（2014）佛南法沥民二初字第165号民事判决。判决生效后，广州银行南海支行于2015年1月22日向本院申请强制执行，案号为（2015）佛南法沥执字第159号。另查明一：涉讼厂房未办理房产登记。第三人是被告谢敏荣开办的自然人独资公司。劲美铝厂是第三人的分公司，负责人是被告谢敏荣。另查明二：2004年12月30日，被告谢敏荣（乙方）与沙水经联社（甲方）签订《租地合同书》一份，双方约定甲方把原沙水村委会农场、废弃水塘中11915平方米（即17.873亩）租给乙方扩建厂房用地，租赁期从2004年12月23日起至2054年12月23日止。租赁单价每亩79000元，合计1411967元。租地期满后，基础设备厂房归甲方所有。该协议还约定租金支付方式、违约责任等内容。2005年12月18日，劲美铝厂和谢敏荣（乙方）与沙水经联社（甲方）签订《租赁合同》一份，双方约定甲方将原沙水农场高压线下的水塘租给乙方建造堤坝，改造臭水塘原貌，用作于储备水源和养殖鱼类所用。租用期为五十年，即从2006年1月1日起至2055年1月1日止。该协议还约定租金金额、支付方式及违约责任等内容。2013年11月1日，原告（甲方）、被告谢敏荣、第三人及劲美铝厂（乙方）、沙水经联社（丙方）共同签订《转让协议》，该协议第二条约定：“乙方已在《租地合同书》（上述于2004年12月30日签订的《租地合同书》）所涉土地上兴建了厂房约11915平方米、办公楼两栋约2000平方米等建筑物，完善了水电等相关配套设施，注册了南海大沥恒升五金塑料制品有限公司劲美铝厂，并由劲美铝厂使用。乙方已在《租赁合同》（上述于2005年12月18日签订的《租赁合同》）所涉土地上作鱼塘使用”。第三条约定：“乙方同意将《租地合同书》、《租赁合同》下的权利义务和所涉土地上所建建筑物及水电等一切相关配套设施转让给甲方。转让价位人民币：六百万元（6000000元）”。第八条约定，丙方同意乙方将《租地合同书》和《租赁合同》下的土地转租给甲方。原告于同日向谢敏荣银行账户转入600万元。2013年11月（合同落款处未注明具体日期），原告（甲方）与被告谢敏荣、第三人及劲美铝厂（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将厂房租给乙方（租赁物地址、土地、厂房、办公楼面积按甲乙方签订的转让协议约定），厂房租赁自2013年11月1日起至2015年10月31日止。每月租金为人民币24万元。该租赁协议同时约定：“甲方同意，如乙方能在2014年11月1日前归还甲方已支付的转让款，则甲方同意解除双方2013年11月1日签订的《转让协议》，将受让的财产返还给乙方，但甲方已收取不用返还乙方，但乙方在付清转让款前所欠的租金乙方也应继续支付”。2013年11月1日、2013年12月5日、2014年1月6日、2014年2月8日、2014年3月7日，被告谢敏荣向原告银行账户先后每次转账汇入24万元，交易附言分别为：网银转账、货款、货款、货款、往来款。另查明三：本案在执行异议审查过程中，本院曾向沙水经联社发函调查，该社向本院回函称，该社在《转让协议》上签字的原因是谢敏荣要向原告借600万周转，需要将厂房和土地转给原告，原告才愿意借钱，过几个月后，钱还给了原告就把厂房和土地转回来，等等。另查明四：沙水经联社起诉谢敏荣，诉请要求谢敏荣支付拖欠的租金、填土费和建设费一案，本院作出（2014）佛南法民三初字第1002号民事判决，认为谢敏荣已实际向原告支付的金额超出谢敏荣应支付的金额，且沙水经联社与谢敏荣于2004年12月30日签订的《租地合同书》为无效合同，合同未履行部分沙水经联社无权在该案中主张使用费，沙水经联社按合同约定请求谢敏荣支付合同期限内全部租金无事实和法律依据，故判决驳回沙水经联社的全部诉讼请求。本院认为，根据原告提交的《转让协议》、《租赁协议》，首先，《转让协议》签订的当日，即2013年11月1日，原告与谢敏荣随即约定自当日起，原告将涉讼厂房租给谢敏荣，可见，原告对涉讼厂房未实际转移占有。其次，《转让协议》、《租赁协议》所约定的600万元厂房“转让金”及24万元/月的厂房租金不合理，原告亦没有举证证明其合理性。第三，《租赁协议》约定，原告同意如被告谢敏荣等能在2014年11月1日前归还原告已支付的转让款，则原告同意解除双方2013年11月1日签订的《转让协议》，将受让的财产返还给被告谢敏荣等，原告已收取的不用返还，但谢敏荣等在付清转让款前所欠的租金也应继续支付。上述约定并不符合租赁合同关系特征。此外，根据沙水经联社向本院复函所称的谢敏荣要向原告借600万周转，需要将厂房和土地转给原告，原告才愿意借钱，过几个月后，钱还给了原告就把厂房和土地转回来，印证上述《租赁协议》的约定。可见，原告与谢敏荣并不存在转让涉讼厂房的真实合意，而是通过售后回租厂房为其借款作担保，该约定仅约束双方当事人，不能对抗包括被告广州银行南海支行在内的第三人。原告主张涉讼厂房使用权为原告所有并要求法院停止执行措施，理据不足，本院不予支持，依法应予驳回。被告谢敏荣及第三人经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告许冠祥的诉讼请求。案件受理费22800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴晓岚人民陪审员  黎燕华人民陪审员  陈艳芬二〇一五年八月二十日书 记 员  廖建杨