内蒙古自治区土默特左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0121民初1064号原告（反诉被告）：刘文越，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张文平，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告（反诉被告）：内蒙古玺园房地产开发有限责任公司（以下简称玺园房地产公司）。法定代表人：王志春，职务总经理。委托诉讼代理人：郝连平，内蒙古玺园房地产开发有限责任公司员工。被告（反诉原告）：中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行（以下简称工商银行）。负责人：刘振生，职务行长。委托诉讼代理人：周丽君，中国工商银行股份有限公司内蒙古分行员工。委托诉讼代理人：孙珊，中国工商银行股份有限公司内蒙古分行员工。原告刘文越与被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司、被告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行之间的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行对刘文越与内蒙古玺园房地产开发有限责任公司提起反诉，本院准予。2017年6月28日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文越、委托诉讼代理人张文平，被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人郝连平，被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行委托诉讼代理人周丽君、孙珊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文越提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令解除原告刘文越、被告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行、被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司的《个人购房借款/担保合同》；3、请求法院判令被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司返还原告首付款89067元及已经支付的按揭贷款（至判决生效止）。4、请求法院判令被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司向原告支付违约金2790元；5、请求法院判令被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司向被告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行偿还剩余贷款本息；6、诉讼费由被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司承担。事实与理由：2014年4月13日原告同被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，原告向被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司购买金川新天地LOFT25号楼C座1304号商品房一套。房屋建筑面积为53.83平方米，单价为每平米5184.23元，房屋总价为279067元，付款方式为原告首付89067元，剩余190000元由内蒙古玺园房地产开发有限责任公司为原告办理按揭贷款。内蒙古玺园房地产开发有限责任公司应按照合同约定在2015年12月30日之前将该房屋交付原告使用，逾期超过90天后，原告有权解除合同，被告应支付已付房款1%的违约金。2014年12月8日原告与被告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行、被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行向原告提供按揭贷款，内蒙古玺园房地产开发有限责任公司提供担保。合同签订后，原告按照合同约定在2014年4月13日将89067元首付款支付给内蒙古玺园房地产开发有限责任公司，中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行于2014年12月15日将原告按揭贷款190000元直接打入内蒙古玺园房地产开发有限责任公司账户中。至此，原告已经履行完合同约定的付款义务，但是内蒙古玺园房地产开发有限责任公司未按照合同约定的2015年12月30日交房并且逾期超过90日。原告向内蒙古玺园房地产开发有限责任公司提出解除购房合同的要求，但内蒙古玺园房地产开发有限责任公司都不予理会，原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，请求贵院依法作出判决。被告玺园房地产公司答辩称，对逾期交房的事实认可，但要求原告继续履行合同，同意给原告一些逾期补偿，我们于2017年6月23日交房，之前不具备交房条件。同意第4项诉请支付违约金，不同意第2项、第3项、第5项诉请。被告工商银行答辩称，原告与玺园房地产公司双方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》不利于我行与原告签订的《个人购房借款/担保合同》的履行，将损害我行的债权，请求法院查明事实，驳回原告的诉请。我行与原告（签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，该合同已经生效并受法律保护，我行依约履行了放款义务，原告已经向我行按期履行还款义务，双方对该合同效力及履行均无异议，原告应当继续履行与我行签订的《个人购房借款/担保合同》，驳回原告诉请。反诉原告工商银行向我院提出反诉请求：请求人民法院判令按照《个人购房借款/担保合同》约定，由刘文越继续偿还我行的贷款本息，由玺园房地产公司对刘文越的债务承担连带还款责任；由刘文越、玺园房地产公司承担反诉费3828元。事实与理由：2014年12月8日我行与刘文越、玺园房地产公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定我行向其发放住房贷款，用于从玺园房地产公司处购买呼和浩特市金川开发区金川新天地25号楼C座1304号房屋，贷款金额190000元，贷款期限20年，反诉被告刘文越以其所购房屋向我行提供抵押担保，玺园房地产公司对上述贷款提供连带担保。2014年12月15日我行一次性将190000元贷款划入玺园房地产公司账户，现反诉被告刘文越仅向我行偿还贷款14143.96元。刘文越与玺园房地产公司已经实际履行了《商品房买卖合同》，并关联到我行已经履行了《个人购房借款/担保合同》义务，反诉被告刘文越目的已经实现，而我行因履行合同享有的债权并未全部实现，请求法院判决驳回反诉被告刘文越的诉请，支持我行的诉请。反诉被告刘文越答辩称，工商银行提出的反诉不符合民诉法相关规定，工商银行将本诉的被告玺园房地产公司列为反诉的被告于法无据。工商银行要求反诉被告继续履行合同于法无据，商品房买卖合同解除后，借款和担保合同应予以一并解除。反诉被告玺园房地产公司答辩称，同意工商银行意见，继续履行借款合同。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于没有异议的证据，原告的证据二《个人购房借款合同/担保合同、中国工商银行借款凭证》、证据三《中国工商银行个人贷款对账单》及被告工商银行的证据《个人购房借款合同/担保合同、担保函、借款凭证、还款凭证》本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据一《房屋买卖合同、内蒙古玺园房地产开发有限责任公司专用收据》，拟证明原告同玺园房地产公司在2014年4月13日签订了商品房买卖合同，原告已经按照合同约定将279067元购房款支付给玺园房地产公司,玺园房地产公司未按照合同约定在2015年12月30日前交付房屋已经构成违约，原告按照合同约定可以要求解除商品房买卖合同。被告玺园房地产公司认为，对该证据的真实性认可，证明问题不认可，赔偿万分之0.5的违约金后，要求继续履行合同。第二被告工商银行认为，对证据的真实性、合法性认可，证明问题不认可，对是否构成违约不认可。本院认为，根据玺园房地产公司在庭审过程中承诺的于2017年6月23日交房，可以认定玺园房地产公司未按照合同约定的日期交房，且逾期超过90日，该证据具有证明效力。本院经审理查明以下事实：2014年4月13日，原告刘文越与被告玺园房地产公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，购买金川新天地LOFT25号楼C座1304号房屋。房屋建筑面积为53.83平方米，单价为每平米5184.23元，房屋总价为279067元。付款方式为刘文越交付首付款89067元，余款19万元向银行申请贷款。合同中第八条约定出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用；合同中第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2014年12月8日，刘文越与中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行、内蒙古玺园房地产开发有限责任公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行向刘文越提供按揭贷款，内蒙古玺园房地产开发有限责任公司提供担保。2014年4月13日，刘文越按照合同约定将89067元首付款支付给内蒙古玺园房地产开发有限责任公司。2014年12月15日，中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行将刘文越按揭贷款190000元直接打入内蒙古玺园房地产开发有限责任公司账户中。后玺园房地产公司未能按期交付房屋，逾期时间超过90日。刘文越从2014年12月15日起，已向向工商银行偿还住房贷款部分本息。本院认为，刘文越与玺园房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效。根据该合同的约定，玺园房地产公司应于2015年12月30日前交付房屋，其未能按期交付房屋，逾期时间超过90日，已经超过双方约定的期限。依照双方合同约定，刘文越有权退房，要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原告刘文越诉请要求解除与玺园房地产公司的《商品房买卖合同》及《补充协议》，有事实基础和法律依据，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故涉案房屋买卖合同解除后，原告请求解除为购买涉案房屋与工商银行、玺园房地产公司签订的《个人购房借款合同/担保合同》，本院予以支持。反诉原告工商银行提起反诉，要求刘文越、玺园房地产公司继续履行与其签订的《个人购房借款合同/担保合同》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，原告诉请要求玺园房地产公司返还首付款89067元及已经支付的按揭贷款，并要求支付违约金于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求玺园房地产公司向工商银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。关于反诉被告刘文越提出的工商银行将本诉的被告玺园房地产公司列为反诉的被告不符合法律规定主体不适格，请求驳回工商银行反诉的答辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中《个人购房借款合同/担保合同》刘文越为借款人、玺园房地产公司为担保人，均为涉案的直接关系人，且玺园房地产公司也是本诉中的当事人，工商银行将玺园房地产公司列为反诉中的被告，并不违反上述规定。故本院对该答辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告刘文越与被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司于2014年4月13日签订的本案编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、解除原告刘文越与被告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行、被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款合同/担保合同》。三、被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告刘文越返还购房首付款89067元,返还原告刘文越已向被告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行归还的贷款本金及利息（上述已还贷款本金及贷款利息数额以本判决生效时中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行记录为准）。四、内蒙古玺园房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告刘文越支付违约金2790元。五、内蒙古玺园房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行偿还原告刘文越自判决生效之日起就《个人购房借款合同/担保合同》剩余的贷款本金及贷款利息（上述未还贷款本金及贷款利息数额以本判决生效时中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行记录为准）。六、驳回反诉原告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行的诉讼请求。本案案件受理费2097元，由被告内蒙古玺园房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费3828元，由反诉原告中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  云 茂审 判 员  王 烁人民陪审员  董瑞娟二〇一七年十月十七日书 记 员  温佳宝