广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初1626号原告：珠海市嘉运投资有限公司。住所地：珠海市香洲区人民西路南虹二街**号*栋（会所）*层。法定代表人：杨光，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴湘娟，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王璟昊，男，该公司工作人员。被告：吴志坚，男，1979年12月27日出生，汉族，住台山市。被告：陈连换，女，1981年10月8日出生，汉族，住台山市。原告珠海市嘉运投资有限公司（以下简称“珠海嘉运投资公司”）与被告吴志坚、陈连换房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月12日召集庭前会议并公开开庭进行了审理。原告珠海嘉运投资公司的委托诉讼代理人吴湘娟、王璟昊和被告吴志坚、陈连换到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠海嘉运投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴志坚、陈连换向珠海嘉运投资公司支付2016年2月1日至2016年5月31日的租金10400元;2.判令吴志坚、陈连换向珠海嘉运投资公司支付在吴志坚租赁期间珠海嘉运投资公司代缴的电费4309元、水费222.48元，共计4531.48元；3.判令吴志坚所交租赁保证金5200元归珠海嘉运投资公司所有。事实和理由：珠海嘉运投资公司与吴志坚于2015年4月16日签订《房地产租赁合同》，约定珠海嘉运投资公司将位于台山市台城台海路2号地下6号商铺出租给吴志坚使用，租期为三年（从2015年5月1日至2018年4月30日），租金为每月2600元，于每月10日前向珠海嘉运投资公司交付租金，租赁房地产的水电费由吴志坚自行承担，并约定吴志坚拖欠租金达七天以上或拖欠可能导致珠海嘉运投资公司损失的各项费用达1000元以上的，珠海嘉运投资公司不予退还租赁保证金。合同签订后，吴志坚自2015年6月起就未按时支付租金，每个月的租金都是珠海嘉运投资公司多番催促后才迟迟支付。2016年2月1日起，经珠海嘉运投资公司多次催促后吴志坚仍未支付拖欠的租金和水电费，陈连换于2016年4月14日向珠海嘉运投资公司出具《承诺书》，承诺在2016年5月1日前尽快将店铺转让给他人，并将转让费优先支付珠海嘉运投资公司的租金和水电费；若在2016年5月1日前未能转让该商铺，则承诺在2016年6月1日前向珠海嘉运投资公司支付租金和水电费12247元；若上述承诺均未在规定时间内实现，由陈连换承担一切责任。珠海嘉运投资公司于2016年5月初口头通知吴志坚、陈连换解除《房地产租赁合同》，同月25日发现吴志坚、陈连换已将铺面搬空，电话无人接听或关机。2016年6月，珠海嘉运投资公司真正收回案涉房屋。截止至2016年5月31日，吴志坚共拖欠租金10400元，另拖欠计至2015年12月31日的水费222.48元、电费4309元。吴志坚、陈连换为夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，上述债务为夫妻共同债务，陈连换对此应当承担连带清偿责任。吴志坚、陈连换共同辩称，吴志坚、陈连换承认珠海嘉运投资公司主张的双方订立房屋租赁合同和吴志坚、陈连换从2016年2月起没有支付租金的事实。吴志坚、陈连换仅欠计至2016年4月底的房屋租金7800元和水电费4447元，欠款金额以《承诺书》为准。当时双方达成协议，等吴志坚、陈连换将铺位转租后，转手费交给珠海嘉运投资公司，但是珠海嘉运投资公司于2016年5月份将案涉房屋上锁，导致吴志坚、陈连换未能将房屋转租而欠费至今。不同意珠海嘉运投资公司没收保证金5200元，该保证金可以抵扣房屋租金，珠海嘉运投资公司也曾口头同意该保证金可以抵扣房屋租金。珠海嘉运投资公司从未通知吴志坚、陈连换解除《房地产租赁合同》，鉴于珠海嘉运投资公司已收回铺位并重新出租，合同事实上已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于《房地产租赁合同》何时解除的问题，双方均未提供证据证明珠海嘉运投资公司是否通知解除合同及通知到达吴志坚、陈连换的具体时间，鉴于珠海嘉运投资公司自认其于2016年5月初口头通知解除合同，该主张与吴志坚、陈连换所主张的珠海嘉运投资公司于2016年5月将案涉房屋上锁、租金应计至2016年4月底相互印证，本院认定《房地产租赁合同》于2016年5月初已经解除；2.关于水电费欠费金额的问题，由于珠海嘉运投资公司提交的《台山市台城镇台海路2号地下6号商铺支付租金电费流水》《欠费明细》均由其自行制作，没有相关水电费发票予以佐证，本院对该证据不予确认，珠海嘉运投资公司主张其请求的水电费4531.48元是计至2015年12月31日，而陈连换出具《承诺书》的日期为2016年4月14日，《承诺书》注明现已欠水电费4447元，珠海嘉运投资公司接受该《承诺书》并作为证据提交，可见双方确认当时水电费欠费金额为4447元，珠海嘉运投资公司既未主张2016年4月14日以后的水电费，本院认定水电费的欠费金额为4447元；3.关于出租人是否曾经作出保证金可以抵扣房屋租金的意思表示的问题，由于吴志坚、陈连换未能提供证据证明其该项事实主张，且珠海嘉运投资公司对此予以否认，本院对该主张不予采纳。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。珠海嘉运投资公司与吴志坚订立的《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。吴志坚从2016年2月起没有按照合同约定的期限支付租金和负担水电费，经催告后至今仍未履行，其行为已违约，应当承担继续履行的违约责任，珠海嘉运投资公司请求吴志坚支付拖欠的租金和水电费，符合法律规定和合同约定，应予支持。《房地产租赁合同》于2016年5月初已经解除，租金应从2016年2月计算至同年4月，三个月共7800元，珠海嘉运投资公司请求租金10400元，超出部分没有事实根据，本院不予支持。如前所述，水电费的欠费金额为4447元，珠海嘉运投资公司请求水电费4531.48元，超出部分没有事实根据，本院不予支持。《房地产租赁合同》约定承租人拖欠租金达柒天以上出租人不予退还保证金，珠海嘉运投资公司请求租赁保证金5200元归其所有，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。吴志坚租赁案涉房屋用于与配偶陈连换共同经营饮食店，珠海嘉运投资公司请求吴志坚、陈连换互负连带责任对债务进行清偿，吴志坚、陈连换承认该诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴志坚、陈连换互负连带责任，于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告珠海市嘉运投资有限公司支付2016年2月1日至同年4月30日的房屋租金7800元和水电费4447元，合计12247元；二、被告吴志坚所交租赁保证金5200元归原告珠海市嘉运投资有限公司所有；三、驳回原告珠海市嘉运投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费303元，由原告珠海市嘉运投资有限公司负担40元，被告吴志坚、陈连换共同负担263元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  朱新怡人民陪审员  冯婵娟人民陪审员  陈 青二〇一六年十月二十七日书 记 员  林金龙