上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2086号
上诉人（原审被告）上海龙宙贸易有限公司，
法定代表人＊＊，经理。
委托代理人＊＊，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海海滨汽车修理厂，。
法定代表人＊＊，厂长。
委托代理人＊＊，上海市群成律师事务所律师。
上诉人上海龙宙贸易有限公司（以下简称龙宙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人龙宙公司的委托代理人＊＊＊＊，被上诉人上海海滨汽车修理厂（以下简称海滨汽修厂）的委托代理人＊＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，海滨汽修厂于2003年9月16日取得涉案租赁厂房编号为沪金地（2003）505号建设用地规划许可证。2011年6月9日，海滨汽修厂、龙宙公司签订《房屋租赁协议书》。协议约定：房屋建筑面积为1800平方米，租赁期自2011年6月15日至2016年6月15日，每月租金人民币（下同）16，740元，每年租金按200，000元支付，先付后租，每半年支付一次，期间发生的一切费用，包括水、电、通信费等费用由龙宙公司承担；协议第五条约定任何一方违约，造成另一方损失的，违约方应负责赔偿一切损失。嗣后，双方按约履行。租赁期间，由海滨汽修厂每月向供电公司交纳电费、职工住宿费（每月1，600元）及水费等，再向龙宙公司等各承租人收取，其中在向龙宙公司收取时按双方电工认可的电表抄表数进行计算。嗣后，双方为电表问题发生争议，于2012年12月30日签订了《新装电表协议》，协议第四条：新表安装前的电费支付问题，如有必要双方可申请审计部门前来审计，按审计结果进行补缴或者退还。2013年12月31日，龙宙公司从租赁厂房中搬离，并已付清2013年之前的全部租金，但尚拖欠海滨汽修厂垫付的2013年11月3日之后的水电费、一个月职工住宿费1，600元、水费3，937元。
2013年12月，海滨汽修厂起诉至原审法院，请求判令：1、龙宙公司支付租赁费100，000元（2013年12月16日至2014年6月15日）；2、龙宙公司支付海滨汽修厂垫付的水电费等共计124，999元（2013年11月4日至12月31日）。诉讼费由龙宙公司承担。原审诉讼中，海滨汽修厂变更第一项诉讼请求，要求龙宙公司赔偿损失83，750元（三个月租金损失50，000元及海滨汽修厂对房屋的修复费用33，750元）。
原审另查明，2014年4月，海滨汽修厂已将租赁厂房另行出租。
原审诉讼中，龙宙公司对2013年11月4日至12月3日期间其分摊电费61，716元没有异议。海滨汽修厂、龙宙公司对以下事实存在争议：
1、2013年12月4日至2013年12月31日期间龙宙公司分摊电费及龙宙公司搬迁后的房屋修复费用。海滨汽修厂向法院提供了2013年12月4日至2014年1月3日电力公司发票联及中国农业银行上海市分行代缴费收据一份，证明2013年12月的电费为48，188.52元，海滨汽修厂已通过银行转账支付；龙宙公司对真实性予以认可，认为12月电费系各承租户的全部费用，由于各承租户均开空调，故龙宙公司分摊比例应当适当降低，同意按70%比例承担。对于海滨汽修厂搬迁后的房屋修复费用，海滨汽修厂未提供证据予以证明。
2、龙宙公司单方解除租赁合同是否提前告知海滨汽修厂。
龙宙公司向法院提供一份退房申请、电费缴费清单及证人王青海、张进龙出庭作证，证明于2013年9月20日就已将退房申请交与海滨汽修厂，所以海滨汽修厂才会于2013年12月26日去抄电费表；海滨汽修厂未予认可，称没有收到过退房申请，并认为证人王青海系龙宙公司电工，证人张进龙与龙宙公司法定代表人是亲戚，与龙宙公司存在利害关系；同时又称，龙宙公司未告知海滨汽修厂解除合同即于2013年12月31日擅自搬离，租金又不予支付，由于海滨汽修厂不知龙宙公司是否继续租赁，为避免损失扩大，才于2014年4月将房屋出租他人。
原审认为，海滨汽修厂、龙宙公司订立的《房屋租赁协议书》所指向的租赁房屋存在合法性依据，且不存在法定的无效情形，应自合同成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。
案件争议的焦点是：龙宙公司单方解除租赁合同是否已提前告知海滨汽修厂。海滨汽修厂否认收到龙宙公司的退房申请，但两位证人证实龙宙公司已于2013年9月提前告知海滨汽修厂于2013年12月31日解除合同，与龙宙公司所作陈述基本相符，尽管两位证人与龙宙公司存在一定利害关系，但结合海滨汽修厂于2013年12月26日提前抄电表与龙宙公司结算电费的事实，法院认定龙宙公司单方解除租赁合同已提前告知海滨汽修厂，双方间的租赁合同于2013年12月31日解除。龙宙公司在租赁合同未期满即以经营不善为由单方解除合同，也未办理交接手续，属违约，应当按照合同约定赔偿海滨汽修厂相应的损失。现涉案厂房海滨汽修厂于2014年4月已另行出租，海滨汽修厂要求龙宙公司赔偿三个月租金损失50，000元，法院予以支持。海滨汽修厂要求龙宙公司赔偿搬迁后房屋修复费用33，750元的诉讼请求，没有证据证明，法院不予支持。
关于水电费等，龙宙公司确认尚未支付2013年11月电费61，716元、水费3，937元、一个月职工住宿费1，600元，应当支付。2013年12月4日至12月31日的电费，因龙宙公司用电并未满月，按照龙宙公司先前缴纳电费所占比例，龙宙公司要求按70%比例承担当月电费属合理，法院予以准许。综上，龙宙公司应支付海滨汽修厂2013年11月4日至2013年12月31日水电费、职工住宿费等共计100，984.96元。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一四年六月二十六日作出判决：一、上海龙宙贸易有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海海滨汽车修理厂损失50，000元；二、上海龙宙贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海海滨汽车修理厂水电费等100，984.96元；三、驳回上海海滨汽车修理厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，674.98元，财产保全费1，020元，由海滨汽修厂负担1，537.98元，龙宙公司负担4，157元。龙宙公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳至法院
原审判决后，龙宙公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人在租赁期内按期支付租金，并无任何违约行为。合同提前解除是因被上诉人一直以诉讼纠缠骚扰上诉人逼其搬走，双方达成一致解除意愿，不应由上诉人承担违约责任。上诉人搬走后，被上诉人没有及时将房屋另行出租减少损失，对扩大的损失应自行承担责任，且被上诉人现已将房屋重新出租，所获收益高于原租金，并无实际损失。故请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。
被上诉人海滨汽修厂辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人龙宙公司出示以下材料：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议书一份，欲证明双方租赁关系；2、2012年被上诉人向原审法院提交的起诉状及原审法院（2012）金民三（民）初字第3384号民事裁定书各一份、原审法院（2013）金民三（民）初字第1345号民事判决书一份、原审法院（2013）金民三（民）初字第3778号民事调解书及该案法庭审理笔录各一份，欲证明被上诉人自2012年8月起即以诉讼纠缠骚扰上诉人，逼迫其从租赁房屋搬走，被上诉人的法定代表人也在2013年12月18日另案庭审中要求被上诉人于2013年12月之前搬离租赁房屋；3、被上诉人于2014年4月与案外人签订的两份租赁合同，欲证明上诉人搬离后被上诉人将系争房屋重新出租所获收益高于原租赁收入，不存在实际损失。被上诉人海滨汽修厂对上述证据的真实性无异议，但认为除双方的房屋租赁协议书外，其他材料与本案无关联性，不能证明上诉人主张的事实，故不予认可。
本院经审查，上诉人提交的材料1、3原审中被上诉人及上诉人已经分别作为证据提交，关于双方租赁关系及被上诉人将系争房屋另行出租的事实原审亦已认定，上诉人二审中系重复提交。对于材料2的真实性，本院予以认可，但相关材料均形成于原审诉讼之前，不属于二审新的证据，故对其证据效力本院不予确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。上诉人于租赁期内向被上诉人出具书面退房申请要求提前解除系争租赁合同，明确载明退房原因为自身经营不善，原审庭审中，上诉人予以认可且并未提及退还房屋系其他原因，本院有理由认为书面退房申请为上诉人的真实意思表示。对于该项退房申请，被上诉人并未表示同意，后上诉人擅自搬离租赁房屋，双方亦未进行交接，故不属于协商一致解除合同，上诉人应对其单方面提前解除合同的行为承担相应的责任。原审法院据此认定上诉人违约并应当按照合同约定赔偿被上诉人相应的损失，本院予以认同。上诉人主张合同提前解除是由于被上诉人以诉讼纠缠并逼其搬走，缺乏充分证据证明，对其上诉意见，本院难以采信。关于合同解除的时间，根据本院查明的事实，被上诉人应已明确知晓上诉人于2013年12月31日搬离租赁房屋，系争租赁合同不再履行，原审法院认定双方的租赁合同于2013年12月31日解除，本院亦予认可。
系争租赁合同因上诉人违约而解除，根据合同约定其应赔偿被上诉人由此产生的损失。上诉人主张被上诉人未及时出租导致损失扩大，且另行出租后收益更高并无实际损失。对此本院认为，上诉人实际于2013年12月31日搬离系争房屋，未与被上诉人进行交接，造成系争房屋空置，直至2014年4月1日被上诉人将其另行出租，该三个月为被上诉人收回房屋后寻找下一承租人的合理期间。至于被上诉人将系争房屋另行出租所取得的收益，与本案无涉。原审法院对于损失的认定，符合本案的客观事实，亦属合理，本院予以认可。
综上所述，上诉人龙宙公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，050元，由上诉人上海龙宙贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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