湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴民初字第540号
原告：吴小丽。
原告：倪小平。
两原告共同委托代理人：孙余龙。
被告：汤国荣。
委托代理人：冯阿根。
原告吴小丽、倪小平与被告汤国荣房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈甜甜适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理，原告吴小丽、倪小平的共同委托代理人孙余龙、被告汤国荣及其委托代理人冯阿根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴小丽、倪小平共同起诉称：2013年3月27日，原、被告签订《房屋合作协议》一份，约定原告提供坐落于湖州市府西街（路）30号店面及附属设施与被告合作，合作从2014年4月1日至2015年3月31日，在此期间原告不得参与干涉被告的经营活动，被告拥有店铺的经营、管理和使用权，自主经营、盈亏自负。原告每年向被告收取固定合作红利195000元，被告分两期支付，第一期定于2014年3月27日前支付97500元，第二期定于2014年9月1日前支付97500元。若原、被告双方违反该条款，则属违约行为，另一方有权单方解除协议并要求对方支付违约金15000元。该《房屋合作协议》实为房屋租赁合同。被告支付完第一期后，未能在2014年9月1日前付清第二期，只支付了16250元，余款81250元经原告多次催讨未果，故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令被告：一、立即支付原告房屋租金81250元，并支付利息2312.92元（按银行同等贷款利率5.6%自2014年9月1日起暂计算至2015年3月1日，相关利息应计算至履行之日）；二、支付原告违约金15000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告汤国荣答辩称：原告将其租赁的房屋交由被告使用，是以房屋的使用作为投资物权，故而双方形成合作关系，非房屋转租关系；被告经营的咖啡店，自2014年4月至2014年9月已经亏损，不存在红利可分配，故被告不应当支付原告分红款；合作协议所确定的红利条款违反法律法规，系无效条款，故违约金条款也应无效，被告不应当支付违约金及利息损失。
原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：
证据1、《房屋合作协议》一份，证明双方约定原告提供房屋给被告使用，被告支付195000元一年的房租，违约金为15000元的事实；
证据2、《房屋租赁协议书》一份，证明房东沈根泉将该房屋租给两原告，时间为2014年4月1日至2015年3月31日的事实；
证据3、产权证一份，证明房屋所有权人是案外人沈根泉的事实；
证据4、证明一份，证明房东同意在两原告租赁期间将涉案房屋转租他人的事实。
证据5、房屋产权信息一份，证明房屋所有权人是案外人沈根泉的事实。
被告对原告提交的证据质证认为：对证据1真实性没有异议，但对证明内容有异议，该房屋并非原告所有，且195000元不是房屋租金，是合作红利；证据2被告并不清楚；证据3系复印件，故不予质证；证据4不予认可，沈根泉应作为证人出庭作证，否则不能确定该证明是否沈根泉所写；证据5没有异议。
被告为支持其答辩，向本院提交如下证据：
证据1、加盟费单据四份，证明被告为开设咖啡店支付118000元加盟费的事实；
证据2、装修费发票九份，证明被告为了经营咖啡店支付了120489元装修费的事实；
证据3、设备清单一份，证明被告支付95660元设备款的事实；
证据4、工资清单一份，证明被告经营期间支付员工工资70907元的事实；
证据5、水电费清单，证明被告经营期间支付水电费15515元的事实；
证据6、原材料用料消耗清单一份，证明原材料支出49129.6元的事实；
证据7、联系书、快递单，证明经营期间被告向原告陈述所花费用的事实。
原告对被告提交的证据质证认为：证据1与本案无关；证据2、3、原、被告签订的合同期限为一年，故被告花去装修费及设备清单，均与本案无关；证据4、5、6、7也均与本案无关。
本院认为，原告提交的证据1、2，符合证据的真实性、合法性及关联性要件，应作为有效证据予以认定；原告提交的证据3，虽被告提出系复印件不予质证，但与原告提交的证据5能够相互印证，证明该房屋系案外人沈根泉所有的事实，故该两份证据均应作为有效证据予以认定；原告提交的证据4系案外人沈根泉所写，被告虽对其真实性提出异议，但并未提交相应证据予以证实，故对其证明效力予以认可。被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，均因其单方经营管理需要而产生，与本案缺乏关联性，故对其证明效力均不予采纳。
经审理查明：2014年3月27日，原告吴小丽、倪小平与被告汤国荣签订《房屋合作协议》一份，约定原告提供坐落于湖州市府西街30号店铺一间及附属设施与被告汤国荣合作，每年向被告收取固定的合作红利，原告不得干涉被告的经营活动，被告自主经营、自负盈亏；合作期限为一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止；合作红利为每年19500元；支付方式为先付后用，分两期付清，第一期定于2014年3月27日前支付97500元，第二期定于2014年9月1日前支付97500元；被告于协议签订之日向原告支付履约保证金6000元；若一方违约，另一方有权单方面解除协议，并要求违约方支付违约金15000元。该协议并就店铺转让、水电费等其他事项作了明确约定。协议签订后，被告依约向原告支付第一期合作红利97500元，并支付水电费履约保证金6000元，后又向其支付第二期合作红利16250元，剩余81250元尚未支付。后，原告向被告催讨未果，以致纠纷成诉。
另查明，本案案涉房屋所有权人为案外人沈根泉。2014年3月3日，沈根泉与原告吴小丽、倪小平签订《房屋租赁协议书》一份，将其所有的坐落于湖州市府西街30号店铺一间出租给原告，租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日，并于2014年12月出具证明一份，同意原告将该店铺转租他人。
本院认为：原告吴小丽、倪小平与被告汤国荣签订的《房屋合作协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按约全面履行自己的义务。双方签订的协议虽名为合作协议，但被告系自主经营、自负盈亏，原告在提供该房屋后，并未实际参与被告的经营、管理、决策，故该协议实际上应认定为房屋租赁协议，所约定的合作红利实际应为房屋租金。现原告依约交付房屋后，被告仅支付第一期租金及第二期租金的一部分，其余租金81250元已过支付期限却仍未支付，显属违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付所欠租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中对违约责任承担作了明确约定，现被告违约未按时足额支付租金，应当承担按约支付违约金的违约责任，但逾期付款利息损失的主张没有合同及法律依据，故原告请求被告支付违约金的诉请，本院予以支持，原告请求被告支付逾期付款利息的诉请，本院不予支持。被告为履行合同，已经支付原告履约保证金6000元，依据合同约定，履约保证金可在违约金中予以扣除，故履约保证金应予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告汤国荣应支付原告吴小丽、倪小平房屋租金81250元,支付违约金15000元，合计96250元，扣除已经支付的履约保证金6000元，尚应支付90250元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告吴小丽、倪小平的其余诉讼请求。
如果被告汤国荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2264元，减半收取1132元，由原告吴小丽、倪小平承担96元，被告汤国荣承担1036元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 陈甜甜
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 赵 婕