黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书(2015)鸡冠民再字第1号原审原告陈福仁，，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托代理人陈明鑫（系原告陈福仁之子），，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托代理人陶桂兰，黑龙江省雪原律师事务所律师。原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人石福亭，男，董事长。委托代理人路滨，鸡西市华晨房地产开发有限公司法律顾问，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原审原告陈福仁与原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月20日作出（2015）鸡冠民初字第577号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2015年8月27日作出(2015)鸡冠民监字第1号民事裁定，裁定由本院另行组成合议庭再审本案。本院依法另行组成合议庭后，于2015年11月5日、18日两次公开开庭审理了本案。原审原告陈福仁委托代理人陈明鑫、陶桂兰，原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司委托代理人路滨到庭参加诉讼。经本院审判委员讨论决定，现已审理终结。原审原告陈福仁在原审诉称：被告系开发商，原告系动迁户。2012年2月26日，被告与原告签订了5份房屋征收补偿安置协议书。根据约定，被告给原告安置5户房屋，分别是5号楼2单元301室、401室，2号楼1单元404室、1203室、1503室。其中5号楼2单元301室、401室房屋已于2014年9月25日交付给原告。此两户房屋面积比合同约定多出28.56平方米，根据被告要求，原告共补交房款90100元，折合每平方米3155元。2015年4月10日，被告告知2号楼1单元404室、1203室、1503室入户，原告发现该3户房屋的面积与合同约定的面积不符（其中404室实际面积为63.45平方米，比合同约定的面积少20.52平方米，1203、1503实际面积每户均为74.81平方米，比合同约定的面积均少21.98平方米），3户房屋比实际面积共少64.48平方米。被告在通知原告入户时告知，3户楼房的面积比实际面积小，你就认了吧，如果不进户楼房就给别人了。原告认为，被告对减少的建筑面积应按每平方米3155元计算差面积补偿款。故诉至法院，要求被告支付给原告房屋面积补偿款为203434.40元，并要求立即入户。原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司在原审辩称：原告要求被告支付房屋面积补偿款没有法律依据。被告在开发鸡冠区红星乡某小区工程中与原告约定，原告用66平方米和36平方米的有照房屋置换5号楼2单元301室和401室两户，两户房屋面积共计127平方米。安置房屋的面积比征收房屋多出25平方米。2014年9月5号楼竣工后，经房产部门测量，实际面积比协议面积多出3.56平方米。加上安置比征收多出25平方米，共计多出28.56平方米，按照双方签订协议时的约定，原告以每平方米3155元向被告补交了安置多出面积差价款90100元。现5号楼的2户房屋安置及补差均以完成，双方无争议。2012年2月26日，被告与原告签订3份《房屋征收补偿安置协议》，约定原告用有照房屋33平方米和无照房屋164.11平方米（共计197.11平方米），置换2号楼1单元404室、1203室、1503室三户，共计面积277.55平方米。经折算，2号楼协议安置面积比征收面积多出80.44平方米。因签订协议时房屋的实际测量面积还无法确定，双方就结算方式在《协议》第四条进行了约定，原告需向被告支付结算差价款。双方约定乙方（原告）在竣工交付使用时一次性交齐。现404室、1203室、1503室三户实际测量面积共计为213.07平方米，比被征收面积还多出15.96平方米。因此，即便是现有房屋的面积比协议安置的面积少，但也比实际征收的面积要多。也就是说竣工交付上述3户房屋时，原告还需向被告支付15.96平方米房屋差价款。因此，不存在安置面积比征收面积减少的问题。原告计算面积单价错误，双方签订的《房屋征收补偿安置协议》第七条约定：房屋竣工后，回迁房屋建筑面积以产权管理部门测量的实际面积为准，多退少补，回迁房屋面积小于协议房屋面积的，由甲方（被告）按照乙方（原告）原房评估价格给乙方补偿。《协议》中原告原房屋单价每平方米为1998元而不是3155元。截止目前，2号楼尚未竣工，房屋面积还在实际测量中，水电等设施没有与市政管网联网，被告也没有通知原告办理入户手续，因此，原告此时诉讼被告违反法律规定。综上所述，应当依法驳回原告诉讼请求。原审查明：2012年原告陈福仁居住的鸡西市鸡冠区的房屋动迁，2012年2月26日原告陈福仁与被告鸡西市华晨房地产开发有限公司签订5份房屋征收补偿安置协议书，产权调换安置5户房屋，分别是被告开发的某小区5号楼2单元3层301室、产权调换房屋单价3680元／平方米、建筑面积63.50平方米的楼房一户；2单元4层401室、产权调换房屋单价3680元／平方米、建筑面积63.50平方米的楼房一户；2号楼1单元4层404室、产权调换房屋单价1998元／平方米、建筑面积83.97平方米的楼房一户；2号楼1单元15层1503室、产权调换房屋单价1998元／平方米、建筑面积96.79平方米的楼房一户；2号楼1单元12层1203室、产权调换房屋单价1998元／平方米、建筑面积96.79平方米的楼房一户。5份房屋征收补偿安置协议书中，第四条内容为：甲方（被告）必须按协议约定期限支付乙方货币补偿资金。乙方（原告）如选择产权调换，应找结算差价。货币补偿资金，可抵扣乙方应交款，乙方应交补差款余额在新楼竣工交付使用时一次性交齐。第五条内容为：甲方用于乙方回迁的安置用房竣工时间预计为2014年3月。逾期延续补偿乙方租房补助费。第七条约定：房屋竣工后，乙方回迁房屋建筑面积以产权管理部门实际测量为准。甲乙双方应按协议规定条款结算，多退少补。乙方回迁房屋实际测量建筑面积大于协议房屋面积，由乙方按评估机构对回迁房屋的评估价格缴纳费用；乙方回迁房屋实际测量建筑面积小于协议房屋面积，由甲方按乙方原房评估价格给乙方补偿。特殊情况，双方另行约定。2014年9月25日被告将其开发的某小区5号楼2单元3层301室和4层401室安置房屋交付给原告，因原告回迁房屋实际测量建筑面积大于协议房屋面积，原告按约定交纳301室和401室房屋面积差价款90100元。原告称被告于2015年4月10日通知原告办理某小区2号楼1单元404室、1203室、1503室入户，并告知所安置房屋缺少面积，故诉至法院，要求被告支付给原告房屋缺少面积补偿款为203434.40元，并要求立即入户。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告返还5号楼2单元301室、401室原告交纳的房屋面积差价款90100元。被告不认可通知原告办理入户手续，且称2号楼尚未经房产部门实际测量和验收，不符合入户条件。原告未提交被告的入户通知书。原审认为：原告陈福仁与被告鸡西市华晨房地产开发有限公司签订的5份房屋征收补偿安置协议书，不违反法律强制性规定和行政法强制性规定，依法成立有效，双方均应履行协议约定的义务。虽然原、被告在房屋征收补偿安置协议书中对回迁安置用房竣工时间填写为2014年3月，但是属于预计期间，被告应按照双方签订的协议，在具备安置条件时，履行向原告交付安置房屋的义务。故原告要求被告按照协议约定履行安置回迁房屋义务的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。原告尚未回迁安置某小区2号楼1单元404室、1203室、1503室房屋，不能实际测量建筑面积，故原告要求被告给付原告房屋面积补偿款203434.40元，证据不足，不予支持,待回迁后，原告可根据被告交付安置房屋的实际面积，按照双方约定，向被告另行主张权利。被告安置原告某小区5号楼2单元3层301室和4层401室的房屋实际测量建筑面积大于协议房屋面积，原告按约定交纳301室和401室房屋面积差价款90100元，是双方真实意思表示，且已实际履行，原告没有证据证实其系无效民事行为，故要求被告返还所交纳的房屋面积差价款90100元的诉讼请求，不予支持。被告辩称安置房屋未验收，所以未通知入户，因验收责任在被告，故被告该辩解理由，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条之规定，做出判决如下：(一)、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司在楼房具备安置条件时按房屋征收补偿安置协议书的约定安置原告陈福仁坐落于鸡西市鸡冠区某小区2号楼1单元4层404室、12层1203室、15层1503室房屋;(二)、驳回原告陈福仁其它诉讼请求。本院再审过程中，原审原告提出三个诉讼请求：(1)由原审被告返还因5号楼2户房屋增加面积而补交房款78086.25元。(2)要求立即入户2号楼的三户动迁安置房屋。(3)由原审被告支付2号楼动迁安置房屋少面积的补偿款203434.56元。理由为：其与原审被告签订的5份房屋征收补偿安置协议书合法有效，原审被告不按协议面积交付房屋构成违约。5份协议中的第四条、第七条属格式条款，原审被告没有履行合理提示及说明义务，因而属无效条款，所以双方对约定面积与交付房屋面积不符属没有约定，参照建设部《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院支持其诉讼请求。原审被告答辩理由与原审相同。根据双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案再审焦点问题为：1、本案被拆迁房屋产权调换面积总计应为多少平方米;2、被告是否按照五份合同约定的产权调换面积403平方米予以安置；3、产权调换房屋面积的补差款的计算标准、依据是什么；4、原审原告要求立即入户诉讼请求是否应予支持。原审原告在原审中提供的证据及证明目的：证据1、双方当事人之间签订的5份安置补偿协议(协议内容如前所述)，欲证明原审原告用原有房产与原审被告置换总面积为400平方米房屋，双方不找差价。证据2、原审被告单位高姓工作人员出具的要求原审原告入户时应当缴纳各项费用的手写计算明细一份，欲证明原审被告违约，没有按照协议交付400平方米面积的房屋。证据3、2014年9月25日原审原告按照原审被告要求补交5号楼2户超面积房屋差价款90100元的收据一张(原审原告当庭承认原审被告当时是要求按协议约定的每平米3680元补交多出的面积款，因为有中间人调解原审被告同意少收一部分钱，最后实际补交90100元。)，原审原告以此证据证明其要求的2号楼少面积按每平方米3155元计算是合理的(因5号楼2户楼房的实际面积比协议约定的面积多出28.56平方米，用补交款总额90100元除以28.56平方米，得出每平方米房屋面积折合3155元)，所以2号楼比协议约定少的面积亦应按此单价计算补偿原审原告203434.4元，另证明原审原告主张的返还78086.25元是将90100元中扣除3%合理增加面积应补交款后的款额。证据4、录音光碟一张及录音摘要一份，原审原告称此光碟中说话的人分别为陈福仁及其子陈某、原审被告某小区工程负责人刘某、动迁办主任李某、党委书记范某，内容为双方当事人签订5份房屋征收补偿安置协议时的协商过程，以此证明双方当事人在协议签订后双方互不找差价。证据5、原审被告将5份安置协议书封存的信封，证实协议签订后原审被告不让原审原告将该信封打开直到2014年9月交付5号楼房屋时，在动迁办双方打开的该信封，开封前原审原告对信封内的协议内容第七条一无所知。证据6、“高姓女工作人员”录音光碟一张，证实2015年4月10日原审被告姓高的工作人员两次通知原审原告去办理入户手续，并告知房屋面积少了，要求原审原告放弃权力。同时证明证据2的存在，证据2即为高姓人员所出具，并称2号楼的动迁户仅有原审原告等四户未办理入户，其他人均已经办理入户。原审被告对原审原告提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。提出双方在协议第4条约定原审原告应当向原审被告支付差价款，且已经实际履行，原审原告向原审被告支付了90100元的5号楼2户房屋差价款，不能证实原审原告主张不找差价的目的。对证据2及证明问题均有异议，提出该份证据不能证实是原审被告单位工作人员出具的，且与本案争议没有关联性。2号楼尚未经房产部门实际测量和验收不符合入户条件，原审被告也没有通知原审原告办理入户手续。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，提出双方在签订5号楼补偿协议时，约定了单价为3680元，原审被告按3155元每平方米要求补交差价是对原审原告的优惠，而在签订2号楼安置协议书时，预定的房屋单价为1998元每平方米，因此原审原告要求按每平方米3155元补差价款没有法律依据。对证据4有异议，提出原审被告没有承诺不向原审原告收取补差款，故该份证据证实不了所要证实的问题。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议。因为原审原告是完全民事行为能力人，对签字产生的后果是完全明确的，对协议中约定的条款更是明知的，因此原审原告主张对该协议条款不清楚不符合客观事实。原审原告已经按照协议约定补交了房屋面积差价款90100元，说明原审原告是明知的并且也实际履行了该义务。对证据6本身的真实性及证明目的均有异议。称华晨公司负责某小区的工作人员没有姓高的女性工作人员，该份录音出于何处且录音中对房屋面积与协议中签订的面积差是多少均没有说明，就该份证据而言不能证实被告拟交付的房屋与协议中房屋的面积存在面积差的问题，该房屋现没有经相关部门验收，不符合入住的条件。因此该份证据不能证实原审原告所要证实的问题，更不能证实该楼盘大多数已经办理了入户手续。再审时原审原告提供的证据及证明目的：证据1、2015年1月13日某报复印件，第4版内容中记载了原审被告刊发的2号楼回迁公告，证明2015年1月13日包括本案争议三套房产在内的某小区2号楼已竣工，并已开始办理入户。原审被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该公告中没有要求原审原告与原审被告办理入户手续的内容，根据有关规定，现行的房地产开发，实行的是分户验收，只有对各分户验收合格符合入住条件的房屋，方可办理入户手续。原审被告为原审原告安置的三户房屋尚不具备入户条件，因此原审被告在公告中没有将其列入被安置的人员名单中，该份证据证实不了原审被告已经通知原审原告办理入户手续。证据2、“高姓工作员”电话录音光碟中有某小区工程负责人刘丽插话的内容摘抄，证实高姓人员是被告单位的工作人员。原审被告认为，该份证据对话双方均未到庭接受质证，该份证据的真实性无法确定。该份证据的录音时间是2014年9月份，也正是原审被告为原审原告安置5号楼的时间，因此该证据不能体现是针对5号楼还是2号楼的谈话。另外，该份证据中不能说明原审被告已经通知原审原告办理入户手续。提到的钱是补差款还是其他费用，叙述不清，因此该证据证实不了原审原告要证实的问题。证据3、原审判决书复印件一份，证实原审被告在原审答辩中已自认没有交付的三户房产实际测量面积比安置协议面积少64.48平方米。原审被告认为，该份判决已经（2015）鸡冠民监字第1号民事裁定书依法撤销，且该判决书中内容也未经法院认定，该判决书中所述的测量面积是原审被告的工作人员大致进行测量的面积，而不是房屋产权部门进行的房屋实际测量面积。因此，该所述的面积只能作为参考的依据，不能作为最终该三户房屋的面积。该房屋的面积应当以产权管理部门的实际测量为准。针对双方当事人争议的焦点问题，本院依职权向鸡西市房产局商品房预售管理办公室、某测绘队、鸡西市建设局工程质量监督站进行了调查取证，证实：1、某小区工程未办理工程竣工备案事宜。2、5号楼2单元301室、401室的实测建筑面积为77.78平方米。3、2号楼双方当事人争议房屋的预测面积与原审原告主张的面积相符。4、某小区小区2号楼1单元404室、1203室已被黑龙江省鸡西市中级人民法院于2014年12月24日查封，2014年12月22日1503室已办理预售备案登记，买受人为赵某。双方当事人对法院依职权调取的证据没有异议。原审被告在原审及再审过程中均未提供证据。本院再审经审查核实认证如下：原审原告在原审时提交的证据1、3、4，能够证实在协议约定的安置房屋面积情况下当事人双方互不找结构差价，原审原告在回迁5号楼的2户房屋时补交的是面积差价款。原审原告要求回迁入户的诉讼请求是否应予支持与原审被告是要通知其入户没有必然的因果关系，所以再审对证据2、6的真实性不作评判。证据5本身不能证明原审原告没有看到补偿安置协议的内容。原审原告在再审时提交的证据1及原审被告的当庭自认，能够证实部分动迁户回迁入户2号楼。对再审证据2不作评判的理由同上。再审证据3中原审被告自认的面积已被法院依职权调取的证据所证实，所以原审被告提供的2号楼3户补偿安置房屋面积比协议约定面积少64.48平方米的事实应予以确认。本院依职权向政府相关职能部门调取证据的真实性予以确认。根据以上对证据的分析认证，本院再审认定案件事实如下：2012年原审原告陈福仁居住的鸡西市鸡冠区的房屋动迁，2012年2月26日原审原告与原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司签订5份房屋征收补偿安置协议书，安置协议书记载的内容为：产权调换安置5户房屋，分别是原审被告开发的某小区5号楼2单元3层301室、产权调换房屋单价3680元／平方米、建筑面积63.50平方米的楼房一户；2单元4层401室、产权调换房屋单价3680元／平方米、建筑面积63.50平方米的楼房一户；2号楼1单元4层404室、产权调换房屋单价1998元／平方米、建筑面积83.97平方米的楼房一户；2号楼1单元15层1503室、产权调换房屋单价1998元／平方米、建筑面积96.79平方米的楼房一户；2号楼1单元12层1203室、产权调换房屋单价1998元／平方米、建筑面积96.79平方米的楼房一户。5份房屋征收补偿安置协议书中，协议第四条内容为，甲方（原审被告）必须按协议约定期限支付乙方货币补偿资金。乙方（原审原告）如选择产权调换，应找结算差价。货币补偿资金，可抵扣乙方应交款，乙方应交补差款余额在新楼竣工交付使用时一次性交齐。第五条内容为，甲方用于乙方回迁的安置用房竣工时间预计为2014年3月。逾期延续补偿乙方租房补助费。第七条内容为，房屋竣工后，乙方回迁房屋建筑面积以产权管理部门实际测量为准。甲乙双方应按协议规定条款结算，多退少补。乙方回迁房屋实际测量建筑面积大于协议房屋面积，由乙方按评估机构对回迁房屋的评估价格缴纳费用；乙方回迁房屋实际测量建筑面积小于协议房屋面积，由甲方按乙方原房评估价格补偿乙方。特殊情况，双方另行约定。协议中记载的被拆迁房屋的评估单价为2100元/平方米。2014年9月25日原审被告将其开发的某小区5号楼2单元3层301室和4层401室安置房屋交付给原审原告，因原审原告回迁房屋实际测量建筑面积大于协议约定房屋面积，原审原告按第七条约定补交301室和401室房屋面积差价款90100元(实测面积超过约定面积28.56平方米，按5号楼产权调换房屋单价3680元/平方米计算，应补面积差价款105100.8元，经他人调解原审被告方同意少收了部分差价款)。某小区工程未办理工程竣工备案事宜。5号楼2单元301室、401室的实测建筑面积为77.78平方米。2号楼双方当事人争议房屋的预测面积比协议约定的安置面积少64.48平方米。某小区小区2号楼1单元404室、1203室已于2014年12月24日做为诉讼财产保全查封。2014年12月22日1503室已在房屋管理部门办理预售备案登记，买受人为赵继宝。原审被告已通过登报的方式通知部分动迁户办理2号楼的入户手续。商品房的竣工验收是由建设单位组织相关部门进行验收，然后到政府建设主管部门备案登记，现原审被告不能提供证据证实某小区小区2号楼未办理竣工验收手续及未办理的原因。本院再审认为，原审原告陈福仁与原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司签订的5份房屋征收补偿安置协议书，系双方当事人间真实的意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立有效，双方均应履行协议约定的义务。原审原告提供的签订协议时的谈话录音及协议书，能够证实在协议约定的安置房屋面积情况下，双方互不找结构差价款。原审原告在回迁5号楼的2户安置房屋时，补交的是实测面积超出约定回迁面积的差价款，而不是结构差价款。所以原审被告引用协议书第四条的内容证明原审原告还应补交安置房屋面积超过被拆迁房屋面积差价款的抗辩理由不能成立。房屋征收补偿安置协议第七条是双方当事人对交付房屋时出现约定面积与实测面积不符时的处理方法，不属合同法规定的提供格式合同条款一方免除或限制其责任的条款，所以原审原告关于此条无效的意见不应支持。原审原告已经按照协议第七条的约定，在回迁5号楼时补交了面积差价款的事实,证明原审原告对协议第七条的内容是清楚的，并且已实际接受履行了该条规定的义务,现要求原审被告返还此款于法无据不应支持。原审原告补交的5号楼2户回迁安置房屋面积差价款是相对超出约定的面积，而不是原审被告辩解的相对超出被拆迁房屋的面积，所以原审被告不同意补偿2号楼安置房屋比约定面积少64.48平方米补偿款的抗辩理由不能成立，但原审原告要求按其推算出的每平方米3155元的标准补偿不符合法律规定，根据协议第七条的约定应按原审原告拆迁房屋评估价每平方米2100元标准进行补偿，补偿款共计135408元(64.48平方米×2100/平方米)。因双方当事人在安置补偿协议中约定了回迁安置用房竣工时间，且现2号楼已经完工、部分回迁户已入住，具备使用功能，从我市建筑市场实际情况出发，原审原告要求回迁入户的诉讼请求应予支持。工程完工后组织及时进行竣工验收是原审被告的法定义务，原审被告未向法院提供免除此义务的合法理由，所以原审被告拒绝安排原审原告立即入户的辩解不应支持，且原审原告作为被拆迁人，与原审被告已签订了房屋征收补偿安置协议书，所以对补偿安置房屋享有优先取得权。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条，第四百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院(2015)鸡冠民初字第577号民事判决。二、原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，为原审原告陈福仁办理某小区2号楼1单元404室、1203室、1503室入户手续。三、原审被告鸡西市华晨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，补偿原审原告陈福仁安置房面积差价款人民币135408元。四、驳回原审原告请求原审被告返还已补交的5号楼2户安置房屋面积差价款78086.25元的诉讼请求。如果原审被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5523元，原审原告负担2867元，原审被告负担2656元，此款原审原告已预交，原审被告于本判决生效后五日内将此款给付原审原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判长  肖洪力审判员  王金海审判员  李旭波二〇一五年十二月三日书记员  张 妍