西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）碑民三初字第495号
原告中国人民武装警察部队陕西省总队，住所地本市友谊东路215号。
法定代表人贾桂武，总队长。
委托代理人师义、张慧霞，陕西建衡律师事务所律师。
被告陕西中铁物资设备成套有限公司，住所地本市友谊东路29号。
法定代表人王占坤，总经理。
委托代理人杜海军，男，1973年11月17日出生，汉族，该公司业务员，
被告西安友谊宾馆有限公司，住所地本市碑林区安东街5号。
法定代表人祝俊青，执行董事。
委托代理人王琛，男，1958年11月11日出生，汉族，该公司法律顾问，
委托代理人姜燕青，女，1961年2月7日出生，汉族，友谊宾馆经理，
原告中国人民武装警察部队陕西省总队（以下简称武警总队）与被告陕西中铁物资设备成套有限公司（以下简称中铁公司）、被告西安市友谊宾馆有限公司（以下简称友谊宾馆）房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武警总队委托代理人师义、张慧霞，被告中铁公司委托代理人杜海军，被告友谊宾馆委托代理人王琛、姜燕青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武警总队诉称，2003年2月19日其与被告中铁公司签订房屋租赁合同，约定被告中铁公司承租其位于本市安东街5号武警总队2号院综合楼2-4楼房屋及大门两侧值班室房间，用于经营招待所，租期为2003年5月16日至2008年5月16日，年租金为第一年140000元，第二年150000元，第三年160000元，不含水、电、暖、煤气、设备等费用。同年3月24日其又与被告中铁公司签订了房屋出租补充协议，约定在该楼顶新建加层房所需投资由被告中铁公司负责，合同期满后，除室内可动资产外其余应完好无损的向其移交。同年9月15日，被告中铁公司利用承租房屋经营招待所，登记注册了被告友谊宾馆，由被告友谊宾馆利用承租的房屋进行经营。
合同签订后，二被告尚能按时交纳房租及相关费用，从2007年7月起二被告无故违约，经多次催要拒不交纳租金、水费，截止2009年2月16号，拖欠租金212500元，水费24357.70元，违约滞纳金109203.54元。合同期满后二被告拒不依约退房，也不交纳租金，现起诉要求二被告腾交租赁房屋，支付所欠租金、水费及违约滞纳金。
被告中铁公司辩称，其与原告签订承租合同属实，承租的房屋用来开办友谊宾馆，友谊宾馆的股东有王占坤、姜燕青、姜晋南三人，当时签订合同时王占坤与姜燕青系夫妻关系，两人于2005年11月7日离婚，经股东协商，其股权转入其子ＸＸ名下，友谊宾馆独立经营，所有业务往来包括向原告武警总队支付租金由友谊宾馆自行办理，其公司经营友谊宾馆期间为2003年5月16日至2005年11月7日，期间并没有拖欠任何费用，拖欠费用应由友谊宾馆承担，同意向原告武警总队腾退房屋。
被告友谊宾馆辩称，2003年2月14日原告武警总队下属培训中心与被告中铁公司签订房屋租赁合同，约定培训中心将本市安东街5号武警总队2号院综合楼2-4层，共24间房，出租给中铁公司经营招待所，租赁期为2003年4月16日至2008年4月16日止。其前期投资1980000元对宾馆进行了装饰装修，投资234163.5元配置了宾馆客房电视机及客房用具等物品。2003年9月15日西安市友谊宾馆有限公司注册设立，友谊宾馆直接经营管理承租房屋并直接向培训中心交纳房租。
2003年8月16日至2008年3月16日期间，该培训中心主任使用宾馆三层南300号套房共1650天，按规定产生费用590700元，应从房屋租赁费中冲抵。2006年9月6日培训中心将该宾馆一楼大厅南侧房屋收回作杂物库使用，应从该日起从每年的租赁费总额中扣减该一间房屋的租赁费；培训中心2006年8月20日至2007年1月11日查封了友谊宾馆锅炉房，致友谊宾馆停业141天，期间应扣减租赁费61808.22元；培训中心多次对友谊宾馆停水停电，累计共164.5天，致宾馆停业期间的房屋租赁费应当扣减72109.59元。债务相关抵销后，其并不拖欠原告武警总队的房租、水费，应驳回原告武警总队的诉讼请求。
经审理查明，2003年2月19日原告下属的培训中心与被告中铁公司经协商后，签订了《房屋租赁合同》，约定，培训中心将本市位于安东街5号的武警总队2号院综合楼2-4楼24间房（含一楼大门两侧值班室房子），使用面积1080平方米，出租给中铁公司经营招待所；租赁期为2003年5月16日至2008年5月16日止，年租金第1、2年分别为140000元、150000元，自第三年起为160000元，直至合同期满；合同签订生效之日交清半年租金70000元，以后每半年结算一次，每半年开始第一个月前五日内交清半年房租费；中铁公司逾期支付租金，培训中心按年租金额的千分之三收取违约金，逾期15日，即视为中铁公司不履行合同，培训中心有权终止合同，造成的一切损失由中铁公司承担；租赁期间内的房屋设施、场地、道路的维修费用，由中铁公司负责，水、电、暖等费用另行计价，由中铁公司承担；中铁公司对所承租的房屋在不破坏主体结构的情况下，允许增扩设施、改造室内卫生间，在承租的场地上添建永久性建筑物，但须征得培训中心书面同意，费用由中铁公司自理，合同期满后，应完好无损地无偿移交培训中心等。2003年3月10日被告中铁公司向原告武警总队提出申请，申请在承租的综合楼顶新建加层房，同年3月24日培训中心与中铁公司签订了房屋出租补充协议，约定，双方同意在综合楼屋面新建加层房。后中铁公司在租用的楼房顶层房面加盖了房屋。按照双方的约定租期从2003年5月16日起计算。2003年9月15日登记设立了西安友谊宾馆有限公司，中铁公司与培训中心签订的租赁合同实际由友谊宾馆向原告履行，租赁费用由友谊宾馆向原告交纳。其交付租赁费至2007年11月16日，从2007年11月17日起未交纳租赁费，截止2009年2月16日共欠房屋租赁费200000元，按合同约定产生滞纳金219360元，原告起诉称拖欠水费24357.7元应当是截止2008年12月的水费。在合同中并没有迟延交纳水费应支付滞纳金的约定。
2003年11月20日原告下属培训中心与被告友谊宾馆签订了锅炉房租赁合同，约定被告友谊宾馆承租原告位于本市安东街5号的锅炉房，2007年6月22日双方又重新签订了该锅炉房租赁合同，在该合同十一条中约定，被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，培训中心按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期15日，培训中心有权解除本合同并收回按本合同约定属于培训中心的财产，同时停止向被告友谊宾馆供水供电等。由于被告友谊宾馆未按约定如期交纳租赁费，原告曾经短时期对友谊宾馆停水停电，查封锅炉房。
被告友谊宾馆在本案审理过程中，提出原告所属培训中心主任，使用友谊宾馆三层南300号套房共1650天，产生费用590700元，应从房屋租赁费中冲抵，2006年9月6日培训中心将宾馆一楼大厅南侧房屋收回，应从租赁费中扣减该房屋的租赁费，均属针对原告的诉讼提出，其目的是为了抵消或者吞并原告提出的诉讼请求，属由被告友谊宾馆针对原告提出的反诉，但其并未在法律规定的时间内提起反诉。
以上事实有，原告提供的房屋租赁合同、房屋出租补充协议、锅炉房出租协议、被告中铁公司关于综合楼的情况说明，被告友谊宾馆工商登记材料、其向被告中铁公司、友谊宾馆的通知、被告友谊宾馆关于延期交纳租金的报告、被告中铁公司致原告下属培训中心函，原告下属培训中心致二被告关于收回房屋及所欠房租的通知及被告中铁公司收到该通知向原告培训中心的复函。被告友谊宾馆提供的房屋租赁合同、房屋出租补充协议、其营业执照，其交纳房租的发票，原告下属培训中心查封锅炉房的照片，以及庭审笔录、现场勘验笔录等附卷佐证。
本院认为，原告下属的培训中心系原告设立的下属部门，其对外与被告中铁公司签订的合同应视为原告实施的民事法律行为，双方签订的房屋租赁合同，房屋出租补充协议，系双方自愿签订，不违反法律规定，合同合法有效，合同签订后实际由被告友谊宾馆行使承租人的权利、履行承租人的义务，使用房屋并向原告交纳房租、水费等，已与原告形成了事实上的租赁关系，现合同租赁期限已满，原告要求二被告腾房、支付所欠租金200000元、违约金219360元，原告要求支付109203.54元应予准许。被告友谊宾馆在本案审理中主张冲抵房屋租赁费一节，系其提出的反诉内容，其在本案中并未提出反诉，本案不予涉及，被告友谊宾馆有权另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陕西中铁物资设备成套有限公司与被告西安友谊宾馆有限公司在本判决生效后三十日内向原告中国人民武装警察部队陕西省总队腾交位于本市安东街5号武警总队2号院综合楼2-4楼的房屋24间，含一楼大门两侧值班室两间。
二、被告陕西中铁物资设备成套有限公司与被告西安友谊宾馆有限公司在本判决生效后三十日内向原告中国人民武装警察部队陕西省总队支付截止2009年2月16日的房屋租金200000元，支付违约金109203.54元；截止2008年12月的水费24357.7元。并按合同约定支付自2009年2月17日至腾房之日的租赁费及违约金，支付2009年元月1日至腾房之日的水费。
诉讼费8445元，由被告友谊宾馆承担（此款原告已预付，被告支付上述款项时一并直付原告）。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 王英俊
审判员 唐星利
审判员 张粟心
二〇〇九年八月二十日
书记员 孙 蕾