广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第363号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周淑群。
委托代理人：赖少基。
委托代理人：张健。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卓月媚。
委托代理人：曾灶金。
上诉人周淑群因与被上诉人卓月媚房屋买卖合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第505号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告卓月媚于2012年5月8日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告立即偿还原告房屋转让款人民币28000元、支付令申请费170元，合共28170元，并对28000元房屋转让款，从2012年1月1日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告；2、本案受理费由被告承担。
主要事实和理由：2011年6月l7日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定原告名下拥有的位于惠东县平山镇棋盘围l3号的房屋一间，以ll8000元价款转让给被告，产权过户费用由被告负责，被告于签约当天支付给原告90000元，剩余款28000元，被告于签约当天亲笔书写欠条给原告收执，并在欠条中注明还款期限至2011年l2月。在约定的还款期限届满后，被告拒不履行，经原告催收未果，故提起诉讼。
被告（反诉原告）周淑群答辩并反诉称：按照约定，原告于房屋买卖协议签订5个月后搬出该房屋，被告对该房屋进行了装修，在使用过程中，发现该房屋存在严重的使用瑕疵，此产权证中注明的大门被邻居陈某某禁止通行，为此被告多次与邻居陈某某�生争执并要求原告解决，也多次向居委会、派出所投诉要求处理。经了解原告在与朱某某购买该房屋时，双方约定该产权证中注明的大门不能通行，但原告未将该重要事实告知被告，故意隐瞒、蒙骗被告与之签订房屋买卖协议，存在欺诈。又了解到，该房屋土地使用权人目前为朱某，并非原告，该房屋依法不能转让。被告认为，原告的行为存在欺诈，购房协议应予撤销，被告不应支付购房余款，为此，提起反诉，请求判令：一、依法撤销原、被告签订的房屋买卖协议；二、原告返还购房订金90000元并赔偿房屋装修损失15200元；三、诉讼费用由原告负担。
原告（反诉被告）卓月媚针对被告的反诉答辩称：原告对该房地产具有合法处分权，签订协议过程中不存在欺诈，被告要求撤销购房协议及赔偿装修损失没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：卓月媚与周淑群系同事关系。卓月媚系惠东县平山街道棋盘围13号房屋的所有权人，已办理房地产权证，该证注明房屋所有权来源为2002年10月与朱某某购买，房屋所有权性质为私有，土地使用权性质为国有。朱某（已故）系朱某某的父亲，朱某于1988年12月8日办理了非农建设用地使用证，在朱某某与卓月媚交易时，朱某某将该证交给了卓月媚，卓月媚办理房地产权证后，朱某名下的非农建设用地使用证未被办证机关收回。卓月媚与周淑群交易时，卓月媚又将该证交给了周淑群。该房屋坐落于棋盘围院内，棋盘围为长方形院落，四周为房屋，中间为院落，有一大门出入，棋盘围13号房屋产权证中注明的前门（即周淑群反诉状中所称的产权证中注明的大门）面向棋盘围院落，从该房屋产权证中注明的前门通过棋盘围院落出入棋盘围大门。2011年6�15日，卓月媚收取周淑群购房订金90000元，并向周淑群出具了收条，当月l7日，卓月媚作为甲方，周淑群作为乙方，双方签订了房屋买卖协议，约定：甲方现有平山棋盘围l3号房屋一间，愿意卖给乙方，卖价118000元，国土、房产过户费等由乙方负责；卓月媚在签字之日起，5个月后搬出交付给周淑群居住；协议一式两份，从签字之日起生效。同日，周淑群向卓月媚出具欠条，内容为：因买棋盘围13号房屋，还欠卓月媚购房款28000元，还款期限至2011年12月。2011年11月，卓月媚将上述房屋交付给周淑群，周淑群遂开始装修。2012年1月1日，周淑群正式入住该房屋。据棋盘围居民朱某威反映：周淑群装修期间，其告知周淑群不能从产权证中注明的前门出入，但周淑群向朱某威提出装修期间从产权证中注明的前门借用棋盘围大门通过，周淑群完成装修后，又向朱某威提出用欠卓月�购房余款购买棋盘围大门出入权，被朱某威拒绝。2012年1月2日，棋盘围居民朱某松、朱某培、陈某某等人向惠东县平山街道城北居委会投诉。朱某松、朱某培等人的投诉意见是：购房者不能在棋盘围内出入。陈某某的投诉意见是：周淑群不注意卫生，经常乱丢垃圾；侵占朱屋大门（即棋盘围大门）产权利益；要求以滴水为界砌一砖墙。后，卓月媚向本院申请支付令，要求督促周淑群支付购房余款28000元，周淑群在法定期限内提出书面异议，本院以（2012）惠东法民督字第51-1号民事裁定书，裁定终结督促程序，支付令申请费170元由卓月媚负担。2012年5月8日，卓月媚向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。2012年7月6日，周淑群向本院提起反诉，提出上述反诉请求。
本纠纷在平山城北居委会调处期间及本案审理期间，朱某某向城北居委会及本院反映：其在将上述房屋卖给�月媚时，双方口头约定，产权证中注明的前门维持原样，但不能出入，但卓月媚居住以后，有没有从产权证中注明的前门出入，因其没有在棋盘围居住，其不清楚。另外，棋盘围居民朱某威反映，卓月媚在上述房屋居住期间，没有从产权证中注明的前门出入，其不认识卓月媚。卓月媚否认与朱某某有口头约定，称其一直从产权证中注明的前门出入，为此，提供了其和儿子在棋盘围院落活动的照片，并申请证人李某某、朱某容出庭作证，证明其使用该房屋期间，一直能够从产权证中注明的前门出入。
另查：上述房屋在朱某某使用期间，面向龙源巷开了一扇后门，朱某某、卓月媚、周淑群使用上述房屋期间，均能从该后门出入。
诉讼期间，周淑群提供其丈夫赖少基与黄某某签订的装修工程事宜，用以证明其装修花费15200元，本院向周淑群释明，对于装修费用，应当申请有资质的鉴定机构鉴定，周淑群不同意申请鉴定。
以上事实，有卓月媚提供的起诉状、身份证、被告户籍证明、房屋买卖协议、欠条、（2012）惠东法民督字第51-1号民事裁定书及诉讼费收据、照片、证人证言，周淑群提供的反诉状、房屋买卖协议、收条、房地产权证、照片、装修工程事宜、城北居委会调解表及本院调查笔录、庭审笔录等材料在卷为证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：卓月媚系惠东县平山棋盘围13号房屋的房屋所有权人及国有土地使用权人，其有权处分该房屋及其附属的土地，卓月媚与周淑群签订的房屋买卖协议没有违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。卓月媚主张其使用上述房屋期间，一直从产权证中注明的前门出入，为此，提供了其和儿子在棋盘围院落活动的照片，并申请了证人李某某、朱某容出庭作证，因照片系其在棋盘围13号居住期间，在本案纠纷发生之前，对本案纠纷不能预见的情况下拍摄的，具有较强的证明力；证人李某某、朱某容与本案没有利害关系，照片与证言能够相互印证。对上述照片和证人证言的证明效力，本院予以采信，据此确认卓月媚使用上述房屋期间，一直能够从产权证中注明的前门出入。棋盘围居民朱某威主观上不希望周淑群从产权证中注明的前门出入，客观上与周淑群发生了冲突，因此，其与本案有利害关系，关于其证言中反映的卓月媚在使用上述房屋期间没有从产权证中注明的前门出入的内容，本院依法不予采信。朱某某的证言反映其将上述房屋卖给卓月媚时曾有口头约定：（产权证中注明的）前门维持原样，但不能出入，因没有其它证据加以印证，且其证言中讲到如果房子卖给外姓人就不能在棋盘围出入是朱某威等人说的，与朱某威证言中讲到的朱某某卖房其不知情、后来才知道朱某某卖房时与卓月媚约定不能从棋盘围出入的相互矛盾，因此，对朱某某的上述证言，本院亦不予采信。结合周淑群反诉状关于产权证中注明的前门被邻居陈某某禁止通行，为此被告多次与邻居陈某某发生争执并要求原告解决，也多次向居委会、派出所投诉要求处理的陈述以及陈某某关于周淑群不注意卫生，经常乱丢垃圾的投诉意见，本院认定，卓月媚在将上述房屋卖给周淑群时，不存在隐瞒真相的事实，不构成欺诈。且周淑群在装修期间，棋盘围居民朱某威告知其不能从产权证中注明的前门出入后，其没有及时向卓月媚提出异议，在没有与卓月媚协商的情况下，向朱某威提出用其欠卓月媚的购房余款购买棋盘围大门出入权，该行为表明其存在不愿支付购房余款的非善意、非诚信的主观状态，在卓月媚提起诉讼要求其支付余款时，�主张撤销房屋买卖协议，没有事实和法律依据，也不符合诚实信用原则，依法不予支持。周淑群于合同订立前已经支付给卓月媚的购房订金90000元，在房屋买卖协议签订后，依法已转为预付款。卓月媚要求周淑群支付购房余款28000元事实清楚、证据确凿，依法予以支持。卓月媚请求的支付令申请费170元，属于实现债权的合理支出，依法予以支持。余欠购房款28000元，约定了付款时间，周淑群逾期付款，卓月媚请求从逾期付款之日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条的规定，予以支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一�四十二条的规定，原审于2013年4月1日作出三项判决：一、原告（反诉被告）卓月媚与被告（反诉原告）周淑群于2011年6月l7日签订的《房屋买卖协议》合法有效，继续履行。二、被告（反诉原告）周淑群于本判决生效之日起5日内一次性支付原告（反诉被告）卓月媚购房余款人民币28000元、支付令申请费170元及购房余款28000元的逾期付款利息（从2012年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至还清之日止）三、驳回被告（反诉原告）周淑群的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费504元，反诉受理费1200元，共计1704元，由被告（反诉原告）周淑群负担。
当事人二审的意见
原审被告、反诉原告周淑群不服一审判决，向本院提�上诉，请求：1、撤销原判，在查清事实的基础上正确适用法律发回重审或者改判支持上诉人的一审反诉请求；2、一、二审诉讼费，支付令申请费由被上诉人承担。
主要事实和理由是：一审法院认定事实严重不清、证据不足，适用法律严重错误，严重偏袒被上诉人一方，于情不符、于理不合。本案历经一年三次开庭，原审审查的事实已非常清楚，但作出的判决令上诉人对法律公平正义的认知丧失殆尽，请求上级人民法院依法予以纠正，让人民群众真正在每一个司法案件中都感受到公平正义。归根到底，本案的焦点为被上诉人在出卖涉案房屋给上诉人时是否存在欺诈行为，进而是否应撤销上诉人与被上诉人签订的《购房协议》。结合案情，上诉人认为应将焦点具体细化为：一、被上诉人出卖涉案房屋时是否知道涉案房屋的瑕疵情况；二、上诉人购买涉案房屋时被上�人有无隐瞒房屋瑕疵情况；三、上诉人在不知道该瑕疵的状态下签订了《购房协议》，并且该瑕疵确实存在且有严重的使用障碍。上诉人在一审反诉中，为证明被上诉人存在欺诈，提供了惠东县平山街道办事处城北居委会于2012年1月2日、1月4日作出的《调解笔录》，该笔录是在上诉人进住涉案房屋两日后便因棋盘围的朱姓人员禁止上诉人在涉案房屋的大门（房产权证中注明的大门）出入引发争议投诉到该处后调解作出的，参与调解的人数包括上诉人夫妇，朱某某、朱某培、朱某松、朱某赞等同一棋盘围的朱姓人员，从该《调解笔录》显示，被上诉人在从前手朱某某购买涉案房屋时就已约定涉案房屋的大门（房产权证中注明的大门）不能进出，结合其他朱姓人员的证言，被上诉人对涉案房屋瑕疵的存在绝对是知情的。一审法院在庭审过程中，又主动询问了棋盘围的居�朱某威及朱某某，并依法作了《询问笔录》，此两份《询问笔录》都进一步证明了被上诉人对涉案房屋瑕疵的存在是明显知情的。《调解笔录》及《询问笔录》均为职能部门依照法律程序依法形成的，均具有比较强的证明力。据此分析，事实上涉案房屋的瑕疵确实存在，而被上诉人出卖涉案房屋给上诉人时明知瑕疵存在而未进行说明，进而骗取上诉人与其签订了《购房协议》，属于典型的欺诈。依据相关法律之规定，上诉人反诉撤销上诉人与被上诉人签订的《购房协议》有明显的事实和法律依据，在事实及证据如此充分的情况下，一审法院竟罔顾被上诉人欺诈的事实，仍鬼差神使认定被上诉人转让涉案房产时不存在欺诈行为，实乃公然的歪曲事实。下面列举一审法院拙劣的说理部分：1、被上诉人在2013年1月15日第三次开庭时向法庭提交了自称是其与其小孩在涉案房屋嬉闹玩耍的相片，该相片在上诉人质证时对该相片的真实性、合法性和关联性均存在异议，因为此组相片中的拍照时间、拍照人与被拍照人、拍照地点等要素被上诉人均未作出说明且无法证实，且要证明的内容与本案被上诉人转让房屋时是否存在欺诈不存在因果联系。但一审法院无视上诉人的质证意见，可笑地认定“照片系其在棋盘围13号居住期间，在本案纠纷发生之前，对本案纠纷不能预见的情况下拍摄的，具有较强的证明力”，实在无法让人信服。即使退一步来说，该相片是由被上诉人在涉案房屋居住时拍的，那么此组相片依法不能认定为新证据，上诉人在第三次开庭时才提交，早已经超过举证期限，一审法院也不能再加以认定。2、一审法院认定“由于棋盘围居民朱某威主观上不希望周淑群从产权证中注明的前门出入，客观上与周淑群发生了冲突，�此，其与本案具有利害关系”，据此不予采纳其证言。首先，上诉人并未与朱某威发生过任何冲突，一审法院不知以何事实认定上诉人与朱某威存在冲突。其次，即使存在冲突，朱某威也不应成法律上的利害关系人。如果这都存在所谓的利害关系，则由被上诉人申请出庭作证的两位证人（均为被上诉人的工友）具有更强的利害关系，为何认定朱某威与上诉人存在利害关系，而被上诉人申请出庭作证的李某某、朱某容没有利害关系。一审法院对于在“利害关系”的定义上实在令人费解。3、被上诉人从前手朱某某购买了涉案房产，朱某某是本案的重要证人，其与上诉人及被上诉人均无任何关系，其证人证言应具有很强的证明力。其一再证实了其在转让涉案房产时跟被上诉人是约定了禁止在涉案房屋的大门（房产权证中注明的大门）出入的，一审法院在案件审理过程中也依职权向其作出了《询问笔录》。结合本案其他朱姓人员的证言及本案的前因后果，本案的事实已经非常清楚，上述证据足以认定被上诉人存在欺诈行为并且证明力远远大于被上诉人提交证据的证明力，在事实上如此清楚的基础上，一审法院仍认定被上诉人不存在欺诈行为，谈何司法公正正义!
被上诉人答辩称：一、答辩人出卖自身拥有的房屋不存在权利瑕疵，亦未隐瞒事实，更不存在欺诈表现。1、本案讼争房屋买卖协议的标的物权凭证已核准载明，答辩人出卖给被答辩人的房屋，是位于惠东县平山镇棋盘围13号，四至相邻界限和出入门户清楚，并己在产权证中规划注明；2、棋盘围是个院落，院落内所居住的十多户人，均是从棋盘围的院落大门出入，答辩人房屋产权证中注明的前门是面向棋盘围院落，通过棋盘围院落出入棋盘围大门；3、答辩人与被答�人签订的《房屋买卖协议》中约定的合同标的物也是棋盘围13号，符合物权凭证核准确定范围。4、本案讼争合同是大额资金投入的固定资产投资，在签订协议前一年多，被答辩人已多次向答辩人提出预订要求，“若答辩人建造新房需出卖该房屋时，在同等条件下优先转让给其夫妇”。因此，被答辩人夫妇购买答辩人出让房屋的事前已审慎考虑清楚。且答辩人与被答辩人系多年工友关系，在2010年彼此同一家工厂做工时，被答辩人及其他工友也经常到答辩人家座谈玩耍时，均是自由从棋盘围13号门出入；5、答辩人自该房屋从朱某某手交接至交付给被答辩人使用，即被答辩人未与棋盘围邻居产生相邻关系纠纷之前，均是在棋盘围13号门自由出入，与案外人朱某威、陈某某相邻一墙之隔居住近十年之久，从未有任何人干预、禁止在棋盘围13号门及大院出入。上述事实�明，答辩人在签订协议时不存在隐瞒事实和欺诈表现，被答辩人夫妇在签订协议前已作了充分的审慎考虑。二、被答辩人因相邻相处不当，恶意借相邻关系纠纷拒付购房余款的不诚信主观心态。1、根据案外人陈某某向平山街道城北居委投诉意见表明：“周淑群不注意卫生，经常乱丢垃圾”，因此与邻居产生纠纷；2、被答辩人在未与答辩人协商的前提下，主动向案外人朱某威提出用欠答辩人购房余款购买棋盘围大门出入权；3、在答辩人向人民法院申请支付令，要求督促被答辩人支付购房余款时，才以房屋买卖协议的标的物存在瑕疵作为抗辩理由。三、被答辩人提供的证人证言，不符合证据规则中“证人必须出庭作证”之规定，且证人与被答辩人存在纷争在先，证人主观上存在意欲排斥被答辩人在棋盘围居住下去的愿望，客观上已产生纠纷并多次在城北�委投诉意见，故其所作证言不客观并相互矛盾。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人是涉案房屋的所有权人。从2002年10月被上诉人向案外人朱某某受让涉案房屋至其2011年6月转让给上诉人，被上诉人在此居住了将近10年。这期间，虽然没有证据证明被上诉人曾因棋盘围大门的出入权与棋盘围居民发生纠纷，但被上诉人一审提供生活照也难于证明被上诉人是从棋盘围大门出入房屋，因为涉案房屋有二个门出入，一个是从棋盘围大门出入，一个是从龙源巷大门出入。被上诉人在转让涉案房屋时，上诉人虽然到现场看过房屋及周边环境，知道涉案房屋有二个门可出入，但并无证据证明被上诉人已告知上诉人可从棋盘围大门出入，也可从龙源巷大门出入。从棋盘围居民投诉反映的情况及原审向原产权人朱某某调查的情况，以及涉案房屋有二个门出入的事实来分析和判断，棋盘围居民反映涉案房屋的屋主不可从棋盘围大门出入的情况存在。上诉人在装修涉案房屋时就听说其不能从棋盘围大门出入，但上诉人并没有停止装修，而且还向棋盘围居民提出购买棋盘围大门的出入权，这表明上诉人向被上诉人受让涉案房屋意思表示真实。鉴于合同签订后，上诉人已履行了主要的付款义务，被上诉人已交付了房屋，上诉人在装修后已经入住，而且棋盘围大门并非上诉人唯一出入的大门，上诉人还可从龙源巷的大门出入，故原审判决驳回上诉人反诉要求撤销双方的买卖合同，被上诉人返还订金90000元并赔偿装修损失15200元符合本案实际，本院予以确认。鉴于棋盘围居民不希望上诉人从棋盘围大门出入，上诉人的活动范围受到一定的限制，故被上诉人主张上诉人仍欠的购房余款28000元可酌情减少8000元，即上诉人应向被上诉人付清购房余款20000元。付清后，被上诉人应协助上诉人办理产权过户手续，费用按双方合同约定由上诉人负担。
综上所述，原审认定事实基本清楚，处理并无不当。本院是根据本案的实际情况酌情变更。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第505号民事判决的第一、三项及受理费负担的处理。
二、变更惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第505号民事判决的第二项为：上诉人周淑群应在本判决送达之日起10日内，一次性向被上诉人卓月媚付清购房余款20000元及支付令申请费170元，共20170元，其中20000元从逾�付款的2012年1月1日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1704元，由上诉人周淑群和被上诉人卓月媚各负担852元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年八月二十八日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变�；