江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终534号
上诉人（原审被告）:北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区三香路128号。
负责人：张红。
委托诉讼代理人：陶翔，北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司职员。
被上诉人（原审原告）:许良勇，男，1977年10月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省定远县。
委托诉讼代理人：张华锋，安徽知秋律师事务所律师。
原审被告：北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。
法定代表人：罗志伟，董事长。
委托诉讼代理人：陶翔，北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司职员。
上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司(以下简称北京华联苏州分公司)因与被上诉人许良勇及原审被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京华联苏州分公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判或将案件发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于可移动物品部分的赔偿，该物品仍保留在上诉人处并未损坏，被上诉人可以重新利用，故该部分款项不应由上诉人承担；二、对于调料费用，现场并无遗留物品，被上诉人亦未能提交发票或者银行流水单据证明该费用的产生，一审法院仅凭被上诉人提交的收据认定前述费用有失公允；三、被上诉人并未提交任何证据证明后厨承包费，一审法院予以支持显失公正；四、涉案租赁合同不能履行并非上诉人的过错，上诉人不应承担预期可得利益损失；五、有关评估费用，应当按照法院支持的具体赔偿额度由双方当事人进行分担。
许良勇辩称，其同意一审判决，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
北京华�公司的述辩意见同北京华联苏州分公司。
许良勇向一审法院起诉请求：1、判令北京华联苏州分公司、北京华联公司赔偿损失612133.90元；2、北京华联苏州分公司、北京华联公司返还保证金34300元；3、本案诉讼费用由北京华联苏州分公司、北京华联公司承担。一审审理中，许良勇变更第1项诉讼请求金额为535123元。
一审法院认定事实：2013年11月26日，北京华联苏州分公司（甲方，出租人）与许良勇（乙方，承租人）签订场地租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州市三香路128号北京华联国贸店F1层145平方米场地用于经营餐饮，租期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日，月租金11026元，签约时乙方一次性支付承租保证金34300元。合同签订后，许良勇向北京华联苏州分公司支付承租保证金34300元。合同签订前，北京华联苏州分公司即将租赁房屋交付给许良勇。许良勇接收房屋后，对租赁房屋进行重新装修，并采购了厨房设备、碗碟及经营所需的餐桌餐椅。在准备开业期间，许良勇采购了调料，送货单载明调料货款为9289元；许良勇还支付卫生质量检验费700元及个体工商户会费120元。因北京华联公司在装修改造过程中与涉案房屋产权单位国贸公司产生纠纷，北京华联苏州国贸店及租赁商户无法在原定的2014年1月1日起开始营业，此后始终未能开业。许良勇所租赁的经营场所在装修完成后未能开业，空置至今。目前，租赁房屋内的装修、设施保持原状。
一审审理中，经许良勇申请，一审法院委托苏州市价格认定局对涉案场地内添附的装修及附属设施、经营用桌椅及厨房设施设备以2013年12月1日为基准日的价值进行鉴定，结论为174745元，双方当事人对该鉴定结论不持异议。
一审审理中，许良勇陈述称其损失构�如下：1、装修及厨房设施、餐具损失174745元；2、转让费10万元；3、采购调料损失9289元；4、后厨承包费用70500元；5、制作菜谱及宣传单损失9500元；6、水电费500元；7、卫生质量检验费700元；8、个体工商户会费120元；9、员工工资及遣散费用58700元；10、预期可得利益109269元；11、评估费1800元；以上合计535123元。
北京华联苏州分公司、北京华联公司对于许良勇主张的上述中的损失意见如下：1、认可装修中添附的不可拆除部分价值为108570元；2、转让费10万元不予认可；3、调料费用虽有送货单，但调料并不在现场，不予认可；4、后厨承包费用不予认可；5、制作菜谱及宣传费用过高，请法院酌定；6、水电费认可；7、卫生质量检验费认可；8、个体工商户会费认可；9、员工工资及遣散费用不予认可，考虑到必然会发生，愿按2至3名员工计算1至2个月的工资按1万元�算；10、预期可得利益不予认可；11、评估费愿按比例分担。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及许良勇提供的场地租赁合同、调料送货单、卫生质量检验费收据、个体工商户会费收据及苏州市价格认定局出具的鉴定报告等证据证实。
一审法院认为，双方当事人之间签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。北京华联苏州分公司虽然按照合同约定向许良勇交付了相应场地，但由于其与案外人之间的纠纷，导致租赁场所不能开展经营活动，许良勇租赁房屋开设餐饮店的目的无法实现。鉴于双方之间的租赁合同因北京华联苏州分公司不能交付符合合同目的的租赁场地而无法履行，北京华联苏州分公司应返还保证金34300元，并赔偿因违约给许良勇造成的损失。一审法院结合双方当事人的意见就许良勇所主张的损失分�确定如下：
1、装修设施及采购经营设施设备的损失。北京华联苏州分公司虽抗辩评估报告中涉及的可移动设施设备不应赔偿，然因许良勇在接收房屋后为准备开业，在租赁场地内投入装修、采购厨房设备并根据经营需要购置餐具等经营物品实属必要，此项损失应当纳入赔偿范围，故按评估报告确定该项损失为174745元。
2、转让费。许良勇主张涉案房屋系其向案外人转让而来，已支付转让费10万元；北京华联苏州分公司则不予认可。因许良勇未能就上述事实提供有效证据进行证明，且店面转让系许良勇与案外人另行形成的法律关系，在许良勇未能证明已支付转让费、转让对应标的及案外人有权不予退还转让费的情形下，对其在本案中主张转让费10万元损失，碍难支持。
3、调料费用。许良勇提供的采购单中载明其支出9289元购买调料，然因涉案房屋现场并无调料，许良勇在庭审中陈述称因变质已处理部分，另有部分按1000元退货处理。因许良勇采购调料亦属开业的必要准备事项，一审法院对其支出9289元采购调料的事实予以认定；在涉案店铺无法开业情况下，许良勇亦有义务积极止损，故根据许良勇的庭审陈述，酌情按6000元支持该项部分损失。
4、后厨承包费用。许良勇主张为餐饮店开业将后厨对外承包，先期支出3个月承包费用70500元。因许良勇在一审庭审中陈述涉案店铺从未正式开业经营，曾组织后厨试菜，故即使其将后厨对外承包并支出相关费用，在店铺未能如期开业的情况下仍支付3个月后厨承包费用有悖交易习惯，故一审法院酌情按23500元支持该项损失。
5、制作菜谱及宣传费用9500元。因北京华联苏州分公司认可许良勇该项支出必然会发生，虽其对金额不予认可，在许良勇已提供相关收据的情况下，一审法院认定许良勇该项支出9500元，支持其该部分损失。
6、水电费、卫生质量检验费、个体工商户会费合计1320元。因北京华联苏州分公司对该部分损失予以认可，一审法院照准。
7、员工工资及遣散费用。许良勇主张其聘请5名员工，支付3个月工资及遣散费用；北京华联苏州分公司则认为因员工并未付出劳动，仅认可许良勇2至3名员工按1至2个月的最低工资基数计算的员工工资损失；在涉案店铺未能如期开业的情况下，一审法院对许良勇在相关员工未能正常工作的情况下仍支付3个月工资的主张碍难采信，虑及许良勇为开业雇佣员工确属必要，酌情按15000元支持许良勇该部分损失。
8、预计可得利益损失。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行�可以获得的利益。本案中，许良勇在装修完成后准备开业，后因北京华联苏州分公司违约导致无法正常经营，确实存在可得的经营利益损失。关于该项损失，许良勇主张以餐饮行业平均工资按3年计算。因许良勇在装修完成后即已知晓无法开业经营，也采取了解聘员工厨师、处理调料等减损措施，并开始就赔偿问题与北京华联苏州分公司进行磋商，故对其要求将该项损失持续计算3年的主张，一审法院碍难支持。考虑到该项损失实际存在，但无明确的计算标准，一审法院根据租赁场所的经营性质，参照餐饮行业在2014年度的平均收入水平，并结合双方合同履行的具体情况及现有证据，酌情确定该项损失的金额为36000元。
9、评估费。因北京华联苏州分公司对许良勇主张的装修赔偿不予认可，许良勇在本案中申请司法评估，确定装修及设施设备损失。因一审法院�按评估报告确定价值支持许良勇该部分主张，故支持许良勇要求北京华联苏州分公司承担评估费1800元的诉讼请求。
综上，北京华联苏州分公司应当向许良勇赔偿各项损失合计267865元并退还保证金34300元，许良勇超出此范围的主张，一审法院不予支持。北京华联苏州分公司系北京华联公司下属不具有独立法人资格的分支机构，其债务不能清偿部分，应由北京华联公司承担补充责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于判决生效后十日内退还许良勇保证金34300元、赔偿许良勇各项经济损失267865元；合计302165元。二、北京华联综合超市股份有限公司对北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司上述债务清偿不足部分承担补充责任。案件受理费9494元，减半收取4747元，由许良勇负担2228元，北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担2519元。
二审中双方当事人均无提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，许良勇与北京华联苏州分公司签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。因北京华联苏州分公司的原因导致许良勇承租涉案场地用于经营餐饮活动的合同目的无法实现，对此给许良勇造成的损失，北京华联苏州分公司应予赔偿。北京华联苏州分公司主张可移动的设施部分应由许良勇加以利用，对于预期可得利益损失其无须赔偿，对于评估费用应由双方共同负担。对比本院认为，许良勇明确对可移动物品不再加以利用，而预期可得利益损失及评估费用均是由北京华联苏州分公司违约进而对许良勇造成的损失，故�审法院判决由北京华联苏州分公司赔偿前述款项并无不当，本院予以确认。许良勇在一审中主张调料费用为9289元、后厨承包费用为70500元并提交了货单、收据予以证明，前述费用亦是许良勇在准备餐饮经营活动中产生的成本，一审法院综合在案证据酌情支持调料费用为6000元、后厨承包费用为23500元尚在合理范围之内。据此，关于北京华联苏州分公司对前述两项费用提出的异议，本院不予支持。
综上所述，北京华联苏州分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9494元，由北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担。
本判决为终审判决。
审�长杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 袁丽媛