浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第1481号
原告：绍兴市明典物业有限公司。
法定代表人：马国强。
委托代理人：王国英、马志英。
被告：胡云强。
委托代理人：张英、周水夫。
原告绍兴市明典物业有限公司诉被告胡云强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员沈海明独任审判，公开开庭进行了审理。原告绍兴市明典物业有限公司的法定代表人马国强及其委托代理人王国英，被告胡云强的委托代理人周水夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市明典物业有限公司诉称：原告于2008年9月27日与绍兴中海投资发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据该合同，原告为中海国际商业中心业主按约提供物业管理服务，被告系其中的3幢101-114室业主。但被告未能按约支付物业服务费，由此引发纠纷。原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，请求依法判令被告立即支付2012年4月10日至2013年4月9日物业管理服务费26327元（按合同约定1371.22平方米×1.6元／平方米×12月计），另支付违约金1895元，合计28222元。
被告胡云强辩称：被告确系涉案房产的业主。1.2008年9月绍兴中海投资发展有限公司与绍兴日月物业管理有限公司签订物业服务前期合同是否有效履行被告并不知情，对被告没有法律上的约束力；2.根据原告提供的前期物业服务合同和相关司法解释规定，应当追加绍兴中海投资发展有限公司、绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司、杭州萧山众逸九天商贸有限公司等为本案共同被告；3.原告对合同成立及履行情况有举证义务，被告认为现有的物业管理服务并不到位，故被告有权拒绝支付物业费；4.对收费标准，原告认为应该按2008年签订的前期物业费的标准计算，而非按2010年签订的前期物业服务补充合同计算，且原告主张的按每天千分之三的标准计算违约金没有合同依据。
经审理本院认定以下事实：2008年9月27日，原告前身绍兴日月物业管理有限公司（2012年1月16日变更为现名称）与绍兴中海投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务期限自合同签订之日起至业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效，物业服务企业承接验收该项目并提供物业服务之日止；原告受绍兴中海投资发展有限公司委托为绍兴中海国际广场提供前期物业服务，主要对房屋建筑共用部位的日常维护、共用设施、设备的日常维护、运行管理、共用绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理，公共环境日常保洁，维护园区公共秩序等物业管理服务；由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，标准为：写字楼1.6元／平方米·月，家庭式办公1.0元／平方米·月，商业用房1.0元／平方米·月，以上收费标准均不含电梯水泵等公共能耗费用及空调费。收费时间为：物业通知交付之日，业主或物业使用人须支付一年物业服务费。以后每年首月5日前，须支付该半年物业服务费用。并约定业主逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日1‰的标准支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2010年4月10日，原告与绍兴中海投资发展有限公司又签订了《中海国际前期物业服务补充合同》，约定对物业服务费收费标准进行调整，具体为写字楼2.2元／平方米·月，家庭式办公1.2元／平方米·月，商业用房1.6元／平方米·月，以上收费包含公共能耗费。
又认定，被告胡云强系绍兴中海国际广场（商业中心）3幢101-114室的业主，该业主房屋的实际建筑面积为1371.22平方米。2010年4月10日，绍兴中海投资发展有限公司向被告发出《中海国际商业中心入伙通知书》，告知被告其所购物业已验收合格，可于2010年4月10日交付使用，被告应在2010年4月10日至15日办理入伙手续。2010年4月10日至2012年4月9日，被告依约按照1.6元／平方米·月的标准向原告缴纳了该两年的物业服务费。2012年4月10日至2013年4月9日，被告迄今拒缴物业管理服务费合计26327元，经原告书面催缴未果，遂成诉。
上述事实，由原告提供的前期物业服务合同、补充合同、书面催讨通知书、邮件详情单、入伙通知书、中海发展有限公司证明、公司变更登记情况、营业执照、组织机构代码证、前期物业管理服务协议及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。
本院认为：业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。绍兴中海投资发展有限公司与原告订立的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，故该合同对包括被告在内的业主具有约束力。被告辩称绍兴中海投资发展有限公司与绍兴日月物业管理有限公司签订物业服务前期合同是否有效履行被告并不知情，对被告没有法律约束力。事实上被告在2010年4月10日至2012年4月9日依据上述前期物业服务合同履行了自己交纳物业费的合同义务，故被告的该项辩称与事实不符，本院不予采信。被告提供了绍兴市中级人民法院（2012）浙绍民初字第9号受理案件通知书、房屋租赁合同等证据并辩称已将房屋出租给第三人，自己未实际居住，应由承租人支付相关费用，绍兴中海投资发展有限公司作为建设单位也应承担连带责任。故申请追加绍兴中海投资发展有限公司、绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司、杭州萧山众逸九天商贸有限公司等为本案共同被告。本院认为，物业服务人可以向业主委员会、业主，或符合法律法规或合同的约定下，向承租人、借用人等实际物业使用人主张物业服务合同的相关权利，但本案中原告明确表示不同意追加被告，只要求向业主即被告主张物业费，理由正当，且未违反法律规定，本院应予以支持。对于被告要求追加绍兴中海投资发展有限公司的请求，于法无据。据此，本院对被告的该项辩称意见不予采纳。被告辩称原告现有的物业管理服务并不到位，被告有权拒绝支付物业费；本院认为，被告辩称理据不足，本院不予采纳。被告辩称未收到原告发出的物业缴费催讨函，但原告提供的证据已证实将催讨函寄送了被告公司，故被告的该项辩称与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告辩称应该按2008年签订的前期物业服务合同规定的标准即1.0元／平方米计算，不应按照2010年补充合同上的1.6元／平方米计算。本院认为，2010年原告与绍兴中海投资发展有限公司签订的补充合同未违反法律法规之规定，系双方当事人真实意思表示，补充合同真实有效，对业主同样具有约束力，且被告已按照2010年补充合同中约定的收费标准履行了之前的物业费缴费义务，故原告主张的计算物业费的标准，本院予以采纳。根据查明的事实，被告自2012年4月10日至2013年4月9日（两个半年）尚欠原告物业服务费共计1371.22平方米×1.6元／平方米×12月=26327元，被告应承担支付义务。关于原告主张的违约金诉求，原告主张的违约金计算起迄时间属于合理范围，本院予以照准。但原告主张的违约金计算标准为逾期费用的日千分之三，此标准过高，被告也提出了异议，故本院酌情对上述违约金标准予以调整，具体违约金的支付标准调低至按照银行同期同类银行贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告胡云强应支付原告绍兴市明典物业有限公司自2012年4月10日起至2013年4月9日止的物业费26327元，并支付按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的相应违约金（具体本金及计算周期为：本金13163.50元，自2012年4月16日起至2013年3月15日止；本金13163.50元，自2012年10月16日起至2013年3月15日止；上述违约金总额最高不超过1895元），上述款项均限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告绍兴市明典物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费506元，减半收取253元，由被告胡云强负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 沈海明
二〇一三年七月十五日
书 记 员 陈 娟