陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终1240号
上诉人（原审原告）：李永峰，男，1985年6月22日生，汉族，住彬县.
被上诉人（原审被告）：彬县润家家乐商贸有限公司，住所地：彬县公刘街金博大厦。组织机构代码：08173418-7。
法定代表人:詹长龙，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人:梁金锋，男，陕西彬州律师事务所律师。
上诉人李永峰因与被上诉人彬县润家家乐商贸有限公司（以下简称润家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省彬县人民法院（2017）陕0427民初101号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人李永峰、被上诉人润家公司的委托代理人梁金锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人李永峰请求：1、依法改判（2017）陕0427民初101号民事判决书第三、四项。2、本案一审、二审诉讼费由被告承担。
事实及理由如下：1、原审认定事实错误。本案属于被上诉人违约。2015年3月4日被上诉人强行将上诉人的店员赶出，私自扣押店内的物品，拆除装修物，应当赔偿给上诉人造成的损失。2、适用法律错误。一审适用合同法相关条款明显损害了上诉人的合法权益，本案中上诉人私自扣押上诉人的物品且私自拆除装修物，应适用侵权法。
被上诉人答辩认为：原审事实清楚，判处正确，请驳回上诉，维持原判。
上诉人李永峰在一审的诉请如下：1、请求依法终止原、被告租赁合同;2、请求依法判令被告赔偿损失共计429930.00元整,其中：库存衣服218件，价值168000元，租金16355元，管理费38161元，照明费1419元，空调物业费7700元，订货春款30471元，订货夏款28476元，装修费11500元，货柜架48928元，安装附材料13000元，电脑6800元，灯2180元，模特2720元，衣架柜2500元，运费6800元，饮水机300元，挂烫机820元，壁纸5800元，营业款8000元，她图公司保险金20000元，保证金10000元;3、本案诉讼费由被告承担。
一审经审理查明：2014年3月4日，原、被告签订了一份租赁合同和一份管理服务合同，双方约定，甲方（被告）将其经营的彬县“润家购物广场”二层110号营业房租赁给乙方（原告）经营使用。租期为2014年3月4日至2017年3月3日止，第一、二个租赁年的租金为每年16355元，第三个租赁年租金为17663元，乙方在合同签订之日一次性缴纳第一年租金，此后租金在上一年期满前一个月时一次性缴纳。合同第四条对迟延缴纳租金的违约责任进行了约定：“乙方未按期缴纳租金，每延迟一日，应支付欠缴租金金额1％的滞纳金，超过15日未缴纳者，甲方有权解除本合同及《管理服务合同》一并自动终止，乙方同意甲方采取一切合理措施（包括但不限于换锁、封门、停水、停电、限制出入以及诉讼等措施）收回房屋，同时乙方所缴一切费用不予退还，乙方不得提出任何异议”。原、被告签订租赁合同时口头约定被告向原告赠送三个月房租，即原告缴纳36个月的房租，可以实际使用房屋39个月。合同签订后，2014年3月4日原告依约向被告缴纳了第一年度租金16355元、综合管理服务费38161元、中央空调费7788元、照明费1448元及保证金10000元，被告也依约定将营业房交给原告经营。2014年10月9日，原告商铺店长欲将商场货品带出，被告公司工作人员以其未按商场管理制度办理出门证、出货证明进行阻拦，为此被告工作人员与该店长发生冲突。后被告公司以原告不服从商场管理向原告发放处罚通知，要求原告书面承诺保证遵守商场管理制度，并缴纳罚款2000元，对此原告不予理睬。同月12日，被告再次催促原告未果的情况下对原告店铺进行停业整顿。2014年10月27日，原告到被告公司书写了书面承诺书后，双方就此事进行了协商，后原告继续开店经营。2015年3月4日，第一年租赁期满后，被告催促原告缴纳下一年商铺租赁费，原告认为应将被告停业整顿期间的15天、装修期1个月、赠送的三个月商铺免费使用权用尽后，可用被告代收原告的货款折抵第二个租赁年应交的租赁费，不足部分原告再补交差额。被告不同意，双方为此发生纠纷，被告遂于2015年3月4日将原告租赁的商铺关闭，原告从此停止营业。后被告将原告商铺的货物搬移至其仓库，并将原告商铺的装修物进行了拆除。
案件在审理期间，本院于2017年3月9日前往被告彬县润家公司二楼库房，对原告李永锋的货物进行了清点，具体如下：1、服装共计200件；2、衣服袋一箱、衣服架一箱；3、装修拆除货件：“她图”柜一个、库房门三合、装修支架五根、铝合金挂衣架一个、射灯十四个、“她图”库房柜一大一小、挂衣柜三个、衣柜抽屉五个（两大三小）、长条轨道灯七个、地毯一个、电脑一个、吧台桌一个、流水台一个、沙发一个、挂衣架七个、衣服架一箱、挂烫机一个、小茶几三个、饮水机一台、试衣间红色凳子两个、站架一个;4、在财务室查明被告代收原告营业款7998元。
一审法院认为，原、被告签订的商铺租赁合同及管理服务合同均系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应依合同约定履行各自权利义务。原告主张双方约定其可不缴纳停业整顿15天、装修1个月的租期费，被告否认，原告无证据，不予认定。原告主张双方约定被告赠送三个月商铺使用权，被告无异议，双方争议的焦点是三个月免费使用期何时履行问题，原告要求在第一个租赁年度期满后履行，而被告要求在三年履行期限届满后履行。在双方约定不明且不能协商一致时，被告只要在三年合同终止前任何时间段履行均不属于违约。双方对第二年度租赁费缴纳时间约定明确，原告应在合同届满前一个月即2015年2月4日缴纳，可是原告在合同约定届满日即2015年3月4日仍不缴纳租赁费、管理费等，应认定原告违约。双方合同第四条约定，租金超过15日未缴纳者，甲方有权解除租赁合同及服务合同，被告为此采取关闭店铺措施，符合合同约定，不存在违约。原告现要求终止租赁合同，被告同意，且被告已于2015年3月4日以关闭店铺形式来行使合同解除权，视为从该天起合同予以解除。原告要求被告返还保证金10000元及代收的原告营业款7998元，被告同意，本院予以支持。对原告商铺的货物、配套设施及装修、装饰物等，原告要求被告按市场价格进行赔偿，因属于原告违约，故不予支持，被告应将实物依现场清点为准返还原告。原告要求返还第一年度的租金、管理费、照明费、空调物业费，因原告已经实际使用了租赁物，不予支持。原告要求被告赔偿其订货春款、夏款及“她图公司”保险金，证据不足且属原告违约，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告李永峰与被告彬县润家家乐商贸有限公司签订的租赁合同、管理服务合同于2015年3月4日解除；二、被告彬县润家家乐商贸有限公司返还原告李永峰保证金10000元、营业款7998元;三、被告彬县润家家乐商贸有限公司返还原告李永峰1、服装共计200件；2、衣服袋一箱、衣服架一箱；3、装修拆除的货件：“她图”柜一个、库房门三合、装修支架五根、铝合金挂衣架一个、射灯十四个、“她图”库房柜一大一小、挂衣柜三个、衣柜抽屉五个（两大三小）、长条轨道灯七个、地毯一个、电脑一个、吧台桌一个、流水台一个、沙发一个、挂衣架七个、衣服架一箱、挂烫机一个、小茶几三个、饮水机一台、试衣间红色凳子两个、站架一个。四、驳回原告李永峰的其它诉讼请求。
二审中各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同及管理服务合同均系双方真实意思表示，为有效合同。上诉人主张双方约定其可不缴纳停业整顿15天、装修1个月的租期费，未提交证据且被上诉人否认，故对此节主张不予支持。关于双方之间3个月免租期的时间何时履行的问题，在合同中并无明确约定。但从合同中明确的租金缴纳时间以及常理来说，被上诉人给予上诉人的三个月的免租期是基于租赁合同正常履行完毕，上诉人的合同义务完成后的优惠。因此该3个月的免租期不能在合同约定的3年期间内履行，否则被上诉人将承担较大的商业风险。本案中上诉人要求在租期一年后履行3个月的免租期不当，其因此拒缴下一年度租金的行为构成违约。依据双方合同约定，上诉人（乙方）未按期缴纳租金，每延迟一日，应支付欠缴租金金额1%的滞纳金，超过15日未交，被上诉人（甲方）有权解除租赁合同，《管理服务合同》一并终止。故被上诉人应在欠费之日起15日后解除合同并合理行使合同约定的权利，而本案中被上诉人在欠费的当日就采取了封闭店门的行为解除合同不当，导致上诉人的物品和货品无法取出，在本案审理中也未提交证明其通知上诉人领取物品的证据，既违反了合同约定也构成对上诉人的侵权。
本案中上诉人目前主张的42万余元的损失，由于上诉人违约在先，其中除货品之外的损失应由其自行承担。关于货品损失一节，由于被上诉人长时间扣押货品，已经导致货品的价值损失，上诉人已经无法处理该货品。考虑到被上诉人公司的性质以及在该纠纷中的责任，该货品应归属被上诉人所有并由其负责处理该货品。被上诉人应按照上诉人进货的支出数额58947元予以赔偿。其余物品以一审法院现场的清单为准由上诉人自行拉回。
综上，原审事实清楚，判处稍有不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持陕西省彬县人民法院（2017）陕0427民初101号民事判决书第一、二、四项。
二、变更陕西省彬县人民法院（2017）陕0427民初101号民事判决书第三项为“被告彬县润家家乐商贸有限公司返还原告李永峰1、衣服袋一箱、衣服架一箱；2、装修拆除的货件：“她图”柜一个、库房门三合、装修支架五根、铝合金挂衣架一个、射灯十四个、“她图”库房柜一大一小、挂衣柜三个、衣柜抽屉五个（两大三小）、长条轨道灯七个、地毯一个、电脑一个、吧台桌一个、流水台一个、沙发一个、挂衣架七个、衣服架一箱、挂烫机一个、小茶几三个、饮水机一台、试衣间红色凳子两个、站架一个”。
三、增判：被上诉人彬县润家家乐商贸有限公司占有的原属上诉人李永峰的200件衣服归被上诉人所有，被上诉人于判决生效之日起十日内支付上诉人58947元。
一审案件受理费6736元，二审案件受理费2000元，合计8736元由上诉人李永峰承担7000元，被上诉人彬县润家家乐商贸有限公司承担1736元。
本判决为终审判决。
审判长 陈军伟
审判员 丁 辉
审判员 王 磊
二〇一七年九月十四日
书记员 赵茜儒