江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1105号原告：支绍华，男，1980年5月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告：许丽丽，女，1980年11月19日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。两原告共同委托诉讼代理人：谌建平、李望，江西民信律师事务所律师。被告：江西济昌置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区高新七路888号，组织机构代码：58404240-6。法定代表人：李义海，公司董事长。委托诉讼代理人：冯帆、张璐，江西友达律师事务所律师。原告支绍华、原告许丽丽诉被告江西济昌置业有限公司（以下简称济昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告支绍华、许丽丽的共同委托诉讼代理人谌建平，被告济昌公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。支绍华、许丽丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金20000元，暂计算至起诉之日止，连续计算至实际交房之日止；2、依法判令被告按照合同附件一设计图纸对房屋大门、走廊间距和消防门进行整改，并支付违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，原告支绍华、许丽丽与被告江西济昌置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于南昌市××开发区艾溪××桥小区××＃住宅楼××单元××室商品房××套，总价767376元。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2015年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人（原告）；第九条约定：出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限（2015年8月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（验收合格证明），并签署房屋交接单。另，合同附件一“房屋平面图设计图纸”约定：3室2厅与2室2厅户型房门间距为2.2米，走廊间距为1.4米。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告在收到原告支付的全额购房款后，未依约按期交房，至合同约定的最后交房期限（2015年8月31日）仍未能办理房屋验收合格证明，导致原告不能按期收房。此外，被告未按合同附件一设计图纸施工，擅自将2室2厅户型的房门向3室2厅户型的房门一侧移动2.2米，导致相邻两房同时开门时发生严重挤兑、碰撞，极大影响了原告对房屋的正常使用；擅自将走廊间距由1.4米缩短至1.1米；楼层消防门设置为双开，开门后间距仅为0.7米，导致行人进出或搬运货物严重不便。原告认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，被告未按协议约定如期交房，且擅自改变设计图纸施工，给原告带来诸多不便，严重损害了原告的合法权益。济昌公司辩称，一、被告依约交付了本案所涉的商品房，不存在延期交付的情形。2015年7月15日，本案涉诉房屋艾溪康桥2#楼通过施工单位、勘验单位、监理单位、建设单位、设计单位联合验收，验收结果为合格，符合交付标准。2015年8月24日，被告以邮寄入伙通知书方式通知原告收房。被告已经依照合同约定履行了交付义务，不存在延期交房的情形。二、被告依约享有交房时间顺延的权利。合同签订后，本案所涉的商品房施工建设期间，因天气等原因致使无法施工，导致工程延期共计16天。买受人未按期交付首付款，办理银行按揭手续，逾期付款共计9天。被告依约交付商品房期限应当延期25天，即至2015年9月25日，被告实际上已经提前交付了本案所涉的商品房。三、假如被告存在逾期交付的情形，原告主张的违约金亦过高。原告的损失应为原告未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即为租金损失。结合2015年9月1日至2015年12月31日期间，同时期同地段同等面积的房屋月租金的市场价格均不高于2000元，实际损失即不高于6000元（暂计至2015年12月31日），而合同约定的违约金按原告计算为2万元，约定的违约金数额过分高于损失，属明显不合理，依法应对违约金予以调整。四、本案所涉的商品房按照经规划部门认可的施工图纸建设，符合设计规范，不存在支付违约金的情形。本案所涉的商品房的A1户型(二居室户型)的入户门原施工图设计正对电梯厅，私密性、通透性较差，为提升用户的体验度，建设单位于2013年3月18日在房屋预售前对原设计进行了变更设计，该设计已经规划部门认可。商品房的入户门严格按照该设计图纸施工，符合设计规范。根据竣工图纸所示，本案所涉商品房的走廊间距墙中心线距离亦为1.4米，被告严格按照图纸施工，符合设计规范，不存在违约情形。而关于楼层消防门双开后的间距，我国法律条文并没有强制性规定，且消防门的双开后不影响买受人的进出，符合消防规范。同时，被告也已经协调物业，当业主需要搬运大型货物时可以予以协助对消防门进行适当调整，提供便利，不会给买受人带来任何不便。综上所述，被告不存在违约情形，原告诉求毫无依据，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告支绍华、许丽丽与被告济昌公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市××开发区艾溪××桥小区××＃住宅楼××单元××室商品房××套，房屋总价767376元；合同签订当日付清首付款517376元，余款250000元银行按揭，原告应在本合同签订7日内提供所有应由原告提供的办理按揭手续的材料、与银行签定按揭合同；被告应在2015年8月31日前，将经验收合格的房屋交付原告使用；买受人逾期付款的，交付日期也相应顺延；如被告逾期交付房屋，逾期未超过60天，则按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年11月27日，原告即通过银行转账向被告支付497376元购房首付款，并于2013年11月28日签订《购房借款合同》，贷款金额250000元，被告确认原告已付清全部购房款。2015年8月24日，被告向原告邮寄入伙通知书，原告于2015年11月16日领取房屋钥匙。根据《南昌市建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件目录栏显示：1、工程竣工验收报告……5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……8、法规、规章规定必须提供的其他文件；该备案意见栏显示：艾溪康桥2#楼工程的竣工验收备案文件已于2016年1月19日收讫，文件齐全。另查明，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》显示，2#楼的01与02户型房门间距为2.2米，原告方为01户型。被告在预售前对房屋户型平面做了局部修改，将02户型的房门向01户型侧移2.2米，导致01、02户型房门成直角紧挨状。被告该局部修改并未告知原告方。本院认为，原告与被告济昌公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房。合同约定，济昌公司应于2015年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；济昌公司在向原告邮寄入伙通知书通知原告收房时，既未取得房屋竣工验收备案表，也未向原告出示经竣工验收的相关材料。虽原告于2015年11月16日领取房屋钥匙，但直到2016年1月19日被告才取得竣工验收备案表，即被告于2016年1月19日才依约履行交房义务。据此，济昌公司的行为属于逾期交房。二、被告逾期交房违约金的计算。被告逾期交房，构成违约，原告要求济昌公司向其支付逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。济昌公司辩称原告在收房过程中的实际损失系房屋租金，远低于合同约定的日万分之五的违约金，请求法院酌情予以调减。本院根据房屋交付的实际情况、房屋总价款、涉案房屋数量、相关案例等综合考虑，将违约金的计算调整为按日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2015年9月1日起至济昌公司取得竣工验收备案表之日2016年1月19日止，共计140天。经计算，被告应支付原告逾期交房违约金10743元（767376元×140天×0.01%）。三、被告对户型平面做局部修改的责任承担。虽被告系在预售前对房屋户型平面做的局部修改，但未告知原告，亦未对合同附件一进行更改，属于违反合同约定。因02户型房门无法再做整改，且该局部修改对01、02户型的用户在使用过程中产生不利影响，虽合同中未对此情形约定违约责任，但根据公平原则，被告应对因户型局部修改对原告产生的不利影响承担责任。本院根据原告的诉请、影响程度等因素综合考虑，酌定被告支付原告违约金3000元。四、关于原告诉请的走廊间距由附件一约定的1.4米变成实际的1.1米，因原告未提供证据证明，且根据被告提供的户型平面局部修改图，该距离未进行变更。关于原告主张的消防门不符合有关规定，因房屋竣工验收备案表显示消防部门已出具认可或准许使用文件，故该主张无事实依据。原告要求对上述两项进行整改或支付违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院》第十六条的规定，判决如下：一、被告江西济昌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告支绍华、许丽丽逾期交房违约金10743元。二、被告江西济昌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告支绍华、许丽丽违约金3000元。三、驳回原告支绍华、许丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告支绍华、许丽丽负担143元，被告江西济昌置业有限公司负担407元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  但志燕人民陪审员  谢大龙人民陪审员  李玉英二〇一七年八月二十二日书 记 员  张 丽