中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19668号上诉人（原审被告）：原秀娟，女，1961年2月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李桂莲，广东中天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黎汉江，男，1957年9月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：黎慧梅，女，1946年9月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：张伟明，女，1974年6月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人原秀娟、黎汉江因与被上诉人黎慧梅、原审第三人张伟明房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人原秀娟委托诉讼代理人李桂莲，上诉人黎汉江，被上诉人黎慧梅委托诉讼代理人吉晓欢，原审第三人张伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原秀娟上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判确认黎汉江与黎慧梅就涉案205房签订的买卖合同不成立；3.改判原秀娟无需退还黎慧梅已付房款122567.43元、无需赔偿黎慧梅经济损失581401元、无需向黎慧梅支付评估费4247元；4.一审、二审受理费及保全费由黎慧梅及黎汉江负担。（一）一审判决查明事实不清。1.涉案合同并未成立。（1）涉案合同第十一条约定了合同自当事人签字或者盖章时成立，但涉案房屋买卖合同最后卖方代理人落款处没有原秀娟签名，且合同存在多处空白，因此该合同并未成立，更不存在赔偿损失的问题。（2）黎慧梅在关联案件中陈述的交易价格前后矛盾，分别为26万元、24.5万元、16万元。（3）原秀娟代黎汉江收取的13万元已全部转交给黎汉江，黎汉江已确认收取该款项。（4）原秀娟前往美国后，黎汉江在关联案件中陈述将涉案房屋交由黎慧梅管理，而非交付其使用，所以黎汉江对涉案205、204房从打通到后来间隔开的改造过程中，黎慧梅均未提出异议。之后205、204房分别由黎慧梅、张伟明和黎汉江使用。（5）黎慧梅在长达十年时间内，从未主张将涉案房屋过户到其名下，违背常理。2.根据原秀娟提供的《民事诉状》，该两份诉请均是主张涉案205房过户给黎慧梅及张伟明名下，事实和理由部分均确认两房屋交易价为26万元，以及已支付房款13万元的事实。原秀娟无需就黎慧梅、张伟明在上述《民事诉状》中已确认的事实举证，即黎慧梅及张伟明只交了204或205房的其中一间房屋的房款，另一间是未支付房款的，而一审法院却认定其已支付两房的房款，认定事实错误。（二）一审法院未能对证据能力和证明效力依法审核，导致事实认定错误。1.在（2015）穗海法民一初字第285号案中，黎汉江妻子许秀惠在2015年5月20日的笔录中陈述：“当时（2013）穗海法民一初字第2685号案件诉讼过程中，就不愿意原秀娟取得涉案两房房屋，故我当时告知本案两原告（黎慧梅、张伟明）原秀娟提起（2013）穗海法民一初字第2685号诉讼，我宁愿将其中一间房屋给黎慧梅也不愿给原秀娟，建议黎慧梅和张伟明提起另案诉讼……”，该陈述与（2013）穗海法民一初字第2685号的诉讼过程中，许秀惠以黎汉江代理人身份确认了黎汉江与黎慧梅、张伟明的买卖关系的陈述是完全相反的，但一审法院未审核许秀惠在案件中陈述的可信度，采信了对黎慧梅有利的陈述，以至作出错误认定。2.对于10万元现金的收取问题，一审法院仅以两证人相互矛盾的陈述，在没有收据或者其他证据证实的情况下，采信两证人证言，却不考虑证人与当事人之间的利害关系，而原秀娟与本案其他当事人没有任何亲属关系。原秀娟在一审中多次强调黎慧梅与黎汉江、张伟明在关联案件中恶意串通，但是一审法院无视原秀娟提供的证据及黎慧梅与张伟明自认的陈述，仅凭证人陈述就确认原秀娟收取10万元现金，认定事实错误。综上，黎慧梅仅支付了一间房屋的房款，就要求在本案中就205房赔偿70多万，而在另外（2016）粤0105民一初字2931号案中主张204房的所有权，这不但违反常理，且违反公平合理原则。请求二审法院查明事实，依法改判。黎慧梅针对原秀娟的上诉请求辩称，双方买卖合同成立，黎汉江出具委托书给原秀娟，原秀娟出售涉案房屋给黎慧梅，并确认收到黎慧梅的房款。原秀娟与黎慧梅共同前往房管部门，双方之间签署了房地产买卖合同、房地产转移申请登记书，并将涉案房屋交给黎慧梅使用，同时将涉案房屋的证书一并交给黎慧梅、张伟明。黎慧梅、张伟明能提供凭证证明双方之间的买卖关系，原秀娟称只是代管房屋没有事实依据。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，不同意原秀娟的上诉请求。黎汉江针对原秀娟的上诉请求述称，黎汉江不同意原秀娟的上诉意见。因为原秀娟是做财务的，没有一项可以证明有一笔钱是证明房产买卖的，有电话可以联系关联人证明。同一房屋买卖合同纠纷中，法院已经认定了，但是同一件案件的处理并不一样。张伟明针对原秀娟的上诉请求述称，同意黎慧梅的答辩意见。黎汉江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费由黎慧梅、张伟明、原秀娟负担，房屋评估费由一审法院负担。事实和理由：（一）黎慧梅及张伟明代理律师将同一时间发生的借钱纠纷，编造成了房屋买卖合同纠纷，黎慧梅及张伟明起诉状中陈述的不是事实。（二）原秀娟在2005年需要移民款，由于原秀娟烂赌将黎汉江在公司服务多年的经济补偿金冒名领取花光。原秀娟于2005年9月23日到黎某2铺内借钱，黎某2借钱给了原秀娟，并由黎慧梅作为证人。三人一起取钱后将钱送到了移民经办人伍雅娟家里。拿到移民资料后，黎某2、黎慧梅就逼迫原秀娟将房产证及委托书交给黎慧梅。因原秀娟和黎汉江已经不是夫妻关系了，原秀娟知道这样做是不合法的。也可以说该纠纷是原秀娟、黎某2、黎慧梅合谋串通。直至2012年11月，黎汉江回国不见房产证，黎慧梅才将实情告诉黎汉江。黎汉江要求黎慧梅将房产证交回给黎汉江，但黎慧梅置之不理。（三）本案的重要证据委托书不合法，合同并未成立，本案根本就不是什么买卖合同纠纷。一审法院认定事实明显错误。（四）黎汉江从未收到过任何购房款，也没有和黎慧梅协商过房屋买卖的事宜。原秀娟的所谓卖房款证据也不是事实，黎汉江有公司复印回来的文件可以证明。黎慧梅针对黎汉江的上诉请求辩称，黎汉江在2003年11月2日出具的委托书中载明黎汉江本人委托原秀娟办理涉案房屋包括204、205房屋转让事务，该委托书经纽约政府公证处认证并经广州市海珠区公证处公证。在黎汉江与黎慧梅、张伟明、原秀娟一系列案件中，黎汉江均对委托书的真实性予以认可，黎汉江承认委托书为其本人签署。委托书内容意思表示清楚明晰，黎汉江单方面认为该委托书形式内容上的瑕疵无效，缺乏事实和法律依据。黎慧梅、张伟明已经提供充分证据，证明其与黎汉江、原秀娟之间房屋买卖关系真实。黎汉江在上诉状中所称均不是事实，黎慧梅不予认可。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，黎慧梅予以认可。原秀娟针对黎汉江的上诉请求辩称，关于黎汉江收到13万元款项的问题，是黎慧梅通过转账的形式给原秀娟，再由原秀娟转给黎汉江，在（2016）粤0105民初字2931号的答辩状中确认收到该款项，但黎汉江认为是收到借款。黎汉江上诉状中提到的原秀娟是赌博收了黎汉江支付的经济补偿金，原秀娟认为支付数额与本案没有关系，因为其二人在2002年7月4日已经离婚了，所以不存在有收到款项。关于涉案产权证的问题，原件由黎汉江持有，黎汉江通过重新挂失办理产权证。涉案房屋共涉及八个诉讼，八个诉讼之间存在关联性。张伟明针对黎汉江的上诉请求述称，与黎慧梅意见一致。黎慧梅向一审法院起诉请求：1.确认黎慧梅与原秀娟、黎汉江就广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号205房所签订的买卖合同自黎慧梅起诉之日起解除；2.原秀娟、黎汉江共同返还黎慧梅已支付的房款122567.43元及赔偿黎慧梅的经济损失726751.57元（评估价849319-122567.43=726751.57元）；3.原秀娟、黎汉江承担本案诉讼费用和评估费用4247元。一审法院认定事实：黎汉江与原秀娟原为夫妻关系，双方于1985年10月24日登记结婚，于2002年7月4日协议离婚。黎汉江于2013年1月18日与许秀惠登记结婚。广州市江南大道中路隔山新街19号204、205房原是2002年3月12日由黎汉江签订合同购买，上址两套房屋曾于2002年4月1日登记在黎汉江名下，204房建筑面积45.39平方米，205房建筑面积45.44平方米。2003年11月2日，黎汉江出具一份《委托书》，该委托书记载：“本人黎汉江由于身在美国。现委托夫人原秀娟办理本人位于中国广州市江南大道中隔山新街19号204、205房的房屋买卖转让事务。此致。”该委托书经纽约政府公证处盖章确认，并经广州市海珠区公证处翻译确认。2005年9月23日，黎慧梅通过银行分别向原秀娟支付68000元、62000元，共计130000元。2005年9月29日，原秀娟以黎汉江（卖方，甲方）代理人的身份与黎慧梅（买方，乙方）签署了一份《房地产买卖合同》，该合同载明：买卖双方在自愿、平等和诚实信用的基础上，经协商一致订立本合同；甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；房地产坐落在广州市海珠区江南大道中路隔山街19号二楼205房；买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为8万元；等。同日，张伟明与原秀娟（作为黎汉江的委托代理人）就买卖广州市海珠区江南大道中路隔山街19号二楼204房也签署了一份《房地产买卖合同》，约定房地产交易价格为8万元。上述两份合同的甲方落款签章处均为空白，但原秀娟确认合同的首部甲方代理人处是其本人签名。同日，黎慧梅及原秀娟还填写了一份《广州市房地产转移登记申请书》，该申请书记载：登记种类：转移；房屋座落：海珠区江南大道中隔山新街19号205；双方交易价格：80000元；卖方：黎汉江，代理人：原秀娟；买方：黎慧梅；申请事项：交易；等。张伟明与原秀娟就204房的交易申请也填写了该申请书。原秀娟因与黎汉江离婚后财产纠纷，于2013年10月28日向一审法院提起诉讼，要求判决广州市海珠区隔山新街19号204房、205房的产权由原秀娟、黎汉江各1/2份额；等，案号为（2013）穗海法民一初字第2685号。该案诉讼过程中，许秀惠作为黎汉江的代理人于2013年12月25日向一审法院出具了《申请书》：“贵院受理的(2013)穗海法民一初字第2685号案，该案的诉讼标的为海珠区江南大道中隔山新街19号204及205房，上述房屋已由原被告（原秀娟、黎汉江）于2005年共同出售给第三人（黎慧梅及张伟明），现第三人已向广州市海珠区人民法院提起诉讼（案号：2013穗海法民三初字第3363、3364号），要求本案原被告将涉诉房屋过户给第三人，本案房屋其实已不属于原被告的夫妻共同财产；鉴于上述情况，特根据《民事诉讼法》的规定申请法院中止审理本案，待第三人诉原被告房屋买卖合同纠纷一案作出判决后，再对本案进行审理。”。在上述案件2013年12月9日的开庭笔录中，许秀惠作为黎汉江的代理人表示：涉案房屋已出售给黎汉江的姐姐，黎汉江打算过年前将涉案房屋收回过户给黎汉江姐姐；等。黎汉江在该案的诉讼期间，于2014年2月24日将涉案房屋变更至许秀惠名下，原秀娟明确表示该案中不再对204房主张任何权利。一审法院于2014年4月25日判决：一、登记于黎汉江名下的位于广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号205房房屋归原秀娟所有，黎汉江应在本判决生效之日起7日内，协助原秀娟办理上述房屋过户登记手续，过户费用由原秀娟承担；等。该判决生效后，黎慧梅、张伟明以该案未通知其参加诉讼为由于2015年1月20日向一审法院提起第三人撤销之诉[案号为（2015）穗海法民一初字第285号]，一审法院审查后判决驳回了黎慧梅、张伟明的诉讼请求。判后，黎慧梅、张伟明不服上诉，广州市中级人民法院审查认定黎慧梅、张伟明主张其二人与黎汉江之间已就涉案204房屋、205房屋存在合法有效的《房地产买卖合同》，该主张即使属实，也不能据此认定(2013)穗海法民一初字第2685号民事判决书存在错误。原审判决向黎慧梅和张伟明释明，(2013)穗海法民一初字第2685号民事判决书并不影响其二人基于房地产买卖合同另行向黎汉江和原秀娟主张权利，并无不当。广州市中级人民法院于2015年12月23日作出（2015）穗中法民一终字第6851号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。黎慧梅、张伟明曾于2015年2月11日向一审法院起诉，要求确认黎汉江与许秀惠就广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房的转让行为无效，案号为（2015）穗海法民三初字第510号。在该案的审理过程中，原秀娟曾表示：2012年底，黎汉江回国，才收取130000元房款；因黎慧梅着急买房，黎慧梅就和黎汉江沟通，让原秀娟先收取房款，原秀娟只是代黎汉江收取款项，收款后就将所有款项交给黎汉江。一审法院于2015年9月2日判决黎汉江与许秀惠之间转让广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房的行为无效。判后，黎汉江、许秀惠不服上诉。广州市中级人民法院以(2015)穗中法民五终字第5402号民事判决书认定：“从黎慧梅、张伟明所提交的买卖合同以及黎汉江出具售房委托书，均可以证实双方之间就涉案房屋存在买卖合同关系，因此，在没有证据显示该合同已经解除或具有撤销等情形下，黎汉江将合同项下的标的物转让给许秀惠，该行为严重损害了买受人的合法权益。黎汉江、许秀惠上诉认为买卖合同尚未成立，缺乏法律依据”；并判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2015年12月29日生效。黎慧梅、张伟明于2016年1月28日提起本案诉讼。经黎慧梅申请，一审法院依法委托了广东公评房地产与土地估价有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋的市场价值（评估基准日为2016年1月28日）进行了评估。黎慧梅预交了评估费4247元。评估公司于2017年3月20日作出的粤穗公评（估）字（2016）2630240号《房地产估价报告》，载明：海珠区江南大道中路隔山新街19号205房于价值时点的市场价值为849319元，单价为18691元每平方米；等。黎慧梅及张伟明对该评估报告没有异议。原秀娟表示不同意该评估结论，理由：1.该评估报告没有充分考虑涉案房屋是房改房、楼梯楼且建筑时间超过36年的事实，故土地使用年限只剩下30多年，该报告对涉案房屋的基本情况都没有查实。2.在2016年12月29日原秀娟通过网上搜索同地段的房屋价格，根据2016年12月13日公开信息显示隔新新街面积是45平方米的房屋售价是77万元，房屋的建筑年代是1980年，与涉案房屋情况一致，且该房子是精装修的，同地段同类型的房屋售价远远低于评估价，故评估报告中的涉案房屋单价18691元严重偏离市场单价，评估价过高。3.因为楼市的持续高温，房价高涨，房屋价格和价值是不对等的，形成了泡沫，政府多次出台调控政策压抑房价，评估公司没有充分考虑这个问题。4.关于评估对象的问题，是包括了装修的价值。在2013年黎汉江将204、205房进行改造，把两间已经合并的房子再重新分隔，故在该期间原秀娟、黎慧梅和张伟明将涉案房屋重新装修了。5.关于评估时点，在2013年12月黎慧梅清楚知道原秀娟、黎汉江办理离婚后财产分割案件，并在该时间协助黎汉江向法院起诉房屋买卖合同纠纷案[（2013）穗海法民三初字第3363、3364号案]，故黎慧梅应当在该时点提出。黎汉江表示同意原秀娟的意见。诉讼过程中，黎慧梅及张伟明为证明其主张，还提交了以下证据：1、房地产权证书（粤房地权证穗字第××号）；2、委托书及翻译公证；3、房地产权证；4、定期存折交易信息；5、银行进账单；6、无折存款回单；7、证人黎某1、黎某2的证言；8、黎慧梅用于交相关费用存折；9、银行流水信息打印；10、江南大道中隔山新街19号205房电费通知单；11、205房缴纳电费的发票；12、205房话费账单；13、205房缴纳话费的发票；14、205房开通网络的申请表及发票；15、宽带业务装机受理表；16、江南大道中隔山新街19号204房电费通知单；17、204房缴纳电费的发票。原秀娟质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的真实性没有异议，关联性方面，黎汉江委托了原秀娟，原秀娟是黎汉江的前妻，双方于2002年7月4日离婚；对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据4真实性无法确认，确认存折是原件，但认为与本案无关；对证据5、6真实性、合法性、关联性均没有异议，确认原秀娟收到上述款项，这也是黎汉江与黎慧梅沟通后，黎汉江叫原秀娟提供账号给黎慧梅转账，事实上上述房款已转交给黎汉江；证据7两证人的陈述有矛盾，1、黎某1说拿到钱后交给黎慧梅，最后交到原秀娟手中，黎某2说黎某1拿到钱后就给原秀娟；2、如果如黎某1所说，当时原秀娟在场，根本不需将款项取出，可以直接在银行转账，而且其他款项是由黎慧梅转账，故原秀娟认为现金交款不合常理；3、两证人与黎慧梅、黎汉江均是亲姐弟、亲姐妹关系，而原秀娟早与黎汉江离婚，与他们没有任何关系，原秀娟认为证言不应采信，两证人与黎慧梅、黎汉江有利害关系；对证据8-17的真实性无法确认，因为原秀娟与黎汉江在2002年7月4日离婚后，黎汉江在2003年5月去了美国，涉案房屋205房与204房打通，一直由原秀娟在使用，原秀娟在2005年10月去了美国，涉案房屋就空置着，具体使用情况原秀娟也不清楚。黎汉江质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的真实性予以确认，但不是黎汉江的真实意思表示，原秀娟、黎汉江离婚后，经常为了儿子的事情争吵，黎汉江为了安慰原秀娟，就出具了委托书给原秀娟；对证据3的真实性没有异议，但对房产证的来源有异议，原秀娟去美国后，委托黎慧梅代为管理涉案房屋，房产证在涉案房屋内，所以黎慧梅才取得房产证的原件；对证据4、5、6的真实性没有异议，关联性有异议，双方的转账与本案无关，至于原秀娟收取房款后作何用途，黎汉江不清楚，原秀娟称房款已转给黎汉江与事实不符，黎汉江收到的是在2007年8月7日原秀娟代其哥哥的还款；对证据7的真实性有异议，两证人对交款情况的陈述有矛盾；证人与黎慧梅都是亲属，有利害关系，且这么大笔款项，不可能取现金，不符合常理，应该要转账；该款项与本案无关，至于黎慧梅与原秀娟交款的情况，黎汉江不清楚。根据黎慧梅陈述，在2005年9月中旬，黎慧梅与原秀娟、黎汉江就204、205房的买卖达成一致，而黎慧梅在2005年9月9日就因为购买204、205房资金不足，向黎某1借款10万元，黎汉江认为这是矛盾的。该10万元现金仅有证人证言，没有收据或其他证据证实，按照法律规定不能采信；对证据8-15的真实性没有异议，但因为原秀娟、黎汉江去了美国后，将涉案房屋委托黎慧梅管理，故由黎慧梅代缴水电等各项费用；证据16、17中户名写的是李慧梅，与本案无关。原秀娟为证明其主张，也提交了以下证据：1、产权证；2、工商银行个人业务凭证；3、借条及个人业务凭证；4、领取昌岗街荣誉金承诺书；5、美国汇丰银行图片及认证资料；6、民事诉状两份；7、受理案件通知书及诉讼费专业票据；8、开庭传票；9、证据材料清单；10、申请书；11、查册表；12、海珠区法院通知书；13、（2016）粤0105民初2931号案的起诉状；14、（2016）粤0105民初2931号案的传票。黎慧梅及张伟明质证表示，证据1没有原件，如果该房产证复印件属实，房号是涉案房屋，权属人是黎汉江，而取得房产证的时间是2013年1月7日，当时涉案房屋已出售给黎慧梅，房产证的原件是在黎慧梅处，而该房产证是黎汉江向房管部门谎称房产证遗失而重新登记取得的，黎汉江说涉案房屋由黎慧梅代管，如果是代管，房产证不需要给代管人，结合黎汉江出具委托书给原秀娟、授权原秀娟买卖涉案房屋的证据来看，恰恰证明房产证是黎汉江编造谎言的情况下取得的；证据2是原秀娟、黎汉江之间的款项往来，与本案无关；证据3没有原件，且借条复印件上显示的借款人黎慧菊，是原秀娟、黎汉江与案外人之间的经济往来，与本案无关；对证据4的真实性无法确认，也与本案无关，上面都是原秀娟、黎汉江的签名，不能作为证据，只能作为原秀娟的陈述；对证据5的真实性无法确认，与本案没有关联性，是原秀娟、黎汉江之间的经济往来，与黎慧梅无关；证据6-10是黎汉江的现任妻子许秀惠找黎慧梅，称原秀娟不配合办理过户手续，要求黎慧梅出面起诉原秀娟、黎汉江，但该案诉讼中，黎汉江和许秀惠向黎慧梅、张伟明称原秀娟同意办理过户，可撤诉，诉讼过程都是由黎汉江与许秀惠委托的律师在办理的，黎慧梅、张伟明与该案件的律师之间没有签订任何委托合同，因此在相应系列案件中，该案件同所的律师还代理黎汉江与许秀惠出庭，在黎慧梅发现该情形后，曾当庭向该所的律师表示，该律师没有按照职业规范代理案件，后来该所律师不敢再参与后续的系列案件；证据10是黎汉江向法院作出声明，涉案205房及204房均出售给黎慧梅和张伟明，恰恰证明黎慧梅与黎汉江的买卖合同关系是取得原秀娟、黎汉江认可的；对证据11的真实性没有异议，但因为在原秀娟、黎汉江的离婚案中，黎汉江以该房屋是黎汉江与许秀惠的夫妻共有财产的名义过户给许秀惠，但该登记行为已由法院判决确认无效；针对证据12，黎慧梅、张伟明当时撤诉是因为黎汉江和许秀惠向其声称原秀娟愿意配合过户，因此该案件撤回起诉，但该撤诉行为不影响黎慧梅和张伟明的权利;对证据13、14的真实性、合法性没有异议，目前该案在公告送达中，由于204房依法可以履行合同，故黎慧梅、张伟明向法院主张要求原秀娟、黎汉江将该房屋过户至张伟明名下，而205房在签订买卖合同后已过户给原秀娟，导致合同无法履行，因此本案只能提起赔偿之诉。黎汉江质证表示对证据1的真实性、关联性没有异议；对证据2-5的真实性没有异议，关联性有异议，该笔款项与本案无关，是原秀娟代其兄原秀锦还款给黎汉江；对证据6-10的真实性没有异议，因为原秀娟、黎汉江离婚后，原秀娟经常骚扰黎汉江的现任妻子许秀惠，所以黎汉江当时是不想将涉案房屋给原秀娟；对证据11-14的真实性、合法性、关联性均没有异议。黎汉江为证明其主张也提交了以下证据材料：1、在2012年11月21日的《广州日报》刊登的遗失声明；2、美国国宝银行汇款单；3、结婚证；4、黎汉江返广州过境签证；5、缴交205房电费发票；6、缴交204房电费发票。黎慧梅及张伟明质证表示对证据1真实性没有异议，合法性有异议，黎汉江在答辩状称是黎慧梅拒还房产证才办理遗失声明，但黎汉江办理遗失声明时黎慧梅是不知情的，黎汉江在报纸的小角落刊登的声明一般人是看不到的，该证据复印件经过放大，因此黎汉江称黎慧梅未提出异议不符合事实；证据2是美国银行的汇款单，没有经过证据认证手续，黎慧梅及张伟明不予认可；证据3没有原件，真实性无法确认，但据黎慧梅及张伟明了解，黎汉江与许秀惠确实在2013年登记结婚；证据4没有原件，无法确认；对证据5、6，黎汉江超过了举证期限，因为204房在2014年前后交给黎汉江使用，所以以黎汉江的名义缴交电费，但不能否认该房屋已出售给黎慧梅的事实。同时向法庭说明，黎汉江去美国后，直到2012年底才回来，当时房屋已卖给黎慧梅、张伟明，并由黎慧梅、张伟明共同居住，但黎汉江称没有地方居住，希望黎慧梅借给其居住，因此在2012年底就将原本打通的两套房屋间隔后，先将205房借给黎汉江使用，到了2014年前后又对调，黎汉江将205房交还给黎慧梅、张伟明，黎慧梅和张伟明再把204房交给黎汉江使用，到目前为止，205房仍由黎慧梅、张伟明在使用。原秀娟质证表示，对证据1的真实性没有异议，证明了黎汉江在2012年回国后，收取了原秀娟交给他的6.2万元人民币，之前黎汉江已收取了12100元美金，所以原秀娟代黎汉江向黎慧梅收取的13万元房款及利息已全部返还给黎汉江，黎汉江将其重新办理的205房的产权证原件交给原秀娟；对证据2的真实性不予确认，没有经过认证手续，且这是黎汉江与案外人的借款，与原秀娟无关，原秀娟、黎汉江在2007年已离婚，没有任何关系，证据2也有可能是黎汉江向案外人借款后还款的凭证；对证据3真实性予以确认；对证据4的真实性没有异议，但原秀娟不清楚具体情况；对证据5、6的真实性不清楚，原秀娟在2005年出国后将涉案房屋空置，之后黎汉江如何处理，原秀娟不清楚。一审法院认为，关于黎慧梅与原秀娟、黎汉江之间的买卖合同关系。黎汉江的配偶许秀惠在一审法院（2013）穗海法民一初字第2685号案的诉讼过程中以黎汉江代理人的身份确认了黎汉江与黎慧梅之间就涉案房屋的买卖关系，原秀娟也确认黎汉江出具《委托书》委托其出售涉案房屋并收取黎慧梅的130000元款项。虽然原秀娟、黎汉江主张与黎慧梅之间的买卖合同关系不成立，但结合原秀娟与黎慧梅共同前往广州市房地产管理部门签署《房地产买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》，并将涉案房屋交付给黎慧梅、张伟明使用，黎慧梅持有涉案房屋的原产权证等事实，对黎慧梅主张与原秀娟、黎汉江之间就涉案房屋存在买卖合同关系，一审法院予以采纳。原秀娟抗辩其在签署上述协议材料及收取黎慧梅款项时是作为黎汉江代理人的身份，但涉案房屋作为原秀娟、黎汉江在婚姻关系存续期间取得，虽然是登记在黎汉江一人名下，但应属原秀娟、黎汉江共有之财产，故原秀娟在涉案买卖合同关系中既是黎汉江的委托代理人，也是房屋的产权人之一，故原秀娟、黎汉江依法应共同承担涉案房屋买卖合同关系中的权利义务。现涉案房屋已经生效判决认定归原秀娟所有，原秀娟、黎汉江也不同意配合黎慧梅办理涉案房屋的交易过户手续，黎慧梅要求解除双方之间的买卖合同关系，合法合理。黎慧梅起诉之日并未明确提出解除合同的主张，其要求确认黎慧梅与原秀娟、黎汉江就广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号205房所签订的买卖合同自黎慧梅起诉之日起解除，缺乏依据，在本判决生效之日起依法解除双方的买卖合同关系。原秀娟、黎汉江在与黎慧梅的买卖合同关系尚未完成交易过户前，处分涉案房屋的权属，且不同意继续履行过户义务，导致合同解除，损害了黎慧梅的利益，故黎慧梅要求原秀娟、黎汉江赔偿其经济损失，合法有理。关于黎慧梅支付房款的情况，根据黎慧梅提交的《房地产买卖合同》约定，涉案房屋的交易价格为8万元，现黎慧梅自认涉案房屋并204房的交易价格共为24.5万元，且提交了相关的证据材料予以证实。虽然两位证人与黎慧梅之间存在亲属关系，但其与黎汉江之间亦存在同样的亲属关系，鉴于本案买卖合同关系发生在家庭成员之间，证人证言亦不违反常理，故一审法院合理采信证人的证言，对原秀娟已收取黎慧梅以现金支付的10万元款项，予以认定。原秀娟对收取了黎慧梅通过银行转账支付的13万元房款没有异议，至于其与黎汉江之间款项的往来，与本案黎慧梅的主张无关，本案中不作调处。原秀娟、黎汉江对黎慧梅主张的涉案房屋交易价格不予确认，但也没有就双方实际约定的交易价格提供相应的证据材料，应承担相应的举证责任。原秀娟、黎汉江认为黎慧梅主张的交易价格过低，综合购买涉案房屋时的实际情况及市场价格、黎慧梅与原秀娟、黎汉江之间的家庭关系等因素，黎慧梅主张的交易价格亦较为合理，一审法院依法予以采信。合同解除后，原秀娟、黎汉江理应将黎慧梅已支付的购房款退还给其。黎慧梅主张已向原秀娟、黎汉江支付了涉案房屋的购房款122567.43元，现要求原秀娟、黎汉江返还已支付的购房款，合法合理，一审法院以支持。由于原秀娟、黎汉江不履行为黎慧梅办理所有权转移登记手续的合同义务，导致涉案合同被一审法院依法解除。若涉案房屋完成交易过户手续，黎慧梅即将享有涉案房屋的所有权，现由于合同被依法解除，导致黎慧梅无法取得涉案房屋的所有权，黎慧梅的预期经济损失，应由原秀娟、黎汉江予以赔偿。根据《房地产估价报告书》记载，涉案房屋以2016年1月28日为价值时点的评估市场价值为849319元，综合黎慧梅就购买涉案房屋已支付房款的情况，一审法院对于黎慧梅要求原秀娟、黎汉江赔偿经济损失的诉讼请求，依法确定由原秀娟、黎汉江承担581401元。黎慧梅主张超出的部分赔偿金额，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年8月18日判决：一、解除黎慧梅与原秀娟、黎汉江就广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号205房的买卖合同关系；二、原秀娟、黎汉江在本判决生效之日起十日内，退还黎慧梅已付房款122567.43元；三、原秀娟、黎汉江在本判决生效之日起十日内，赔偿黎慧梅经济损失581401元；四、原秀娟、黎汉江在本判决生效之日起十日内，将评估费4247元支付给黎慧梅；五、驳回黎慧梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12924元及诉讼保全费3520元，由原秀娟、黎汉江共同负担。二审期间，黎汉江、原秀娟、黎慧梅均提交了证据。黎汉江提交的证据如下：证据一，广州水电设备安装发展有限公司支付证明单，拟证明原秀娟交给黎汉江的款项不是售房款，是经济补偿金；证据二，撤诉裁定书，拟证明黎慧梅证据不足撤诉。经质证，黎慧梅的意见为，关于证据一，该份证据已经过了举证期限，对证据的三性均不予确认；关于证据二，对真实性没有异议，对关联性有异议。在2012年黎汉江回国后，黎慧梅催促黎汉江办理过户手续，黎汉江称原秀娟不配合，需要黎慧梅起诉原秀娟才能过户，当时黎慧梅出于对黎汉江的信任，就配合黎汉江现任妻子在空白的起诉状上签名，之后黎汉江现任妻子告知黎慧梅、张伟明，说原秀娟同意办理过户，所以黎慧梅才撤诉。原秀娟的质证意见为，对证据一的三性均不确认；对证据二的真实性没有异议，对关联性不确认。原秀娟提交一份（2015）穗海法民一初字285号的询问笔录，日期为2017年5月20日，拟证明本案当中其他三方当事人是恶意串通。经质证，黎汉江的意见为，同意原秀娟的意见，当时是许秀惠与黎慧梅、张伟明串通的，因为原秀娟对许秀惠进行骚扰，所以许秀惠同意和黎慧梅一起串通，就是为了不让原秀娟拿到这套房。黎慧梅的质证意见为：关于这份证据，由法院认定真实性；另外，不同意黎汉江、原秀娟的意见。黎慧梅提交一份本院（2017）粤01民终10752号民事判决书及生效证明，拟证明生效判决确认张伟明、黎慧梅与黎汉江之间的买卖合同是有效的。经质证，黎汉江、原秀娟作为该案的当事人均确认已经收到该份判决书。经审理，本院对于原审判决查明的事实予以确认。二审查明以下事实：原审法院（2013）穗海法民一初字第2685号案系原秀娟诉黎汉江离婚后财产纠纷一案。原秀娟诉讼请求：“1.广州市海珠区隔山新街19号204房及205房的产权由原、被告各占1/2份额，由于被告在本次诉讼期间将204房过户到其代理人（即现任妻子）名下，故要求205房归原告所有，原告同意按照20000元/平方米（高于市价10000元/平方米）计算差额对被告进行补偿；2.被告于判决生效3日内协助原告办理房屋登记过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。”针对原秀娟的诉讼理由和请求，黎汉江辩称“不同意原告的诉讼请求。房屋已经出售给被告的姐姐，被告的姐姐已经起诉，被告打算回来将房屋过户给被告姐姐。”原审法院（2015）穗海法民三初字第510号原告黎慧梅、张伟明诉被告黎汉江、许秀惠，第三人原秀娟房屋买卖合同纠纷一案，查明以下事实：“原秀娟曾因婚后财产与黎汉江发生纠纷，于2013年10月18日向本院提起诉讼，案号为（2013）穗海法民一初字第2685号。该案诉讼中，许秀惠作为黎汉江的代理人于2013年12月25日向本院出具了《申请书》：‘贵院受理的(2013)穗海法民一初字第2685号案，该案的诉讼标的为海珠区江南大道中隔山新街19号204及205房，上述房屋已由原被告（原秀娟、黎汉江）于2005年共同出售给第三人（黎慧梅及张伟明），现第三人已向广州市海珠区人民法院提起诉讼（案号：2013穗海法民三初字第3363、3364号），要求本案原被告将涉诉房屋过户给第三人，本案房屋其实已不属于原被告的夫妻共同财产；鉴于上述情况，特根据《民事诉讼法》的规定申请法院中止审理本案，待第三人诉原被告房屋买卖合同纠纷一案作出判决后，再对本案进行审理。’在上述案件2013年12月9日的开庭笔录中，许秀惠作为黎汉江的代理人表示：涉案房屋已出售给黎汉江的姐姐，黎汉江打算过年前将涉案房屋收回过户给黎汉江姐姐；等。”原秀娟在（2016）粤0105民初2931号案中，针对张伟明请求“1.许秀惠协助张伟明将广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房过户至黎汉江名下；2.在第一项请求履行完毕后，由黎汉江协助张伟明将上述房屋过户至张伟明名下”答辩称：黎汉江与黎慧梅是姐弟关系，而原秀娟只是黎汉江的前妻，由于当时涉案房屋和205房的产权登记在黎汉江的名下，基于原秀娟要向黎汉江追讨小孩的抚养费，故黎汉江要求原秀娟出售涉案房屋和205房给黎慧梅，由于委托手续没有办妥，交易价格没有达成一致意见，所以买卖合同自始没有签订。虽然原秀娟代黎汉江收取了黎慧梅转来的13万元，但原秀娟已将该13万元交还给黎汉江，黎汉江已确认收到该款项，只是认为是借款。至于黎汉江与黎慧梅如何处理上述房屋，原秀娟不清楚。原审时，黎慧梅为证明其除13万元购房款之外，还交付给了黎汉江10万元现金，为此申请两位证人出庭，以证明其所主张的事实。证人黎某1，系黎汉江哥哥的女儿；证人黎某2，系黎汉江的姐姐。黎某1、黎某2均证明黎慧梅已将该笔10万元款项交付给了原秀娟。原秀娟确认涉案房屋系其与黎汉江婚姻关系存续期间的共有财产。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据原秀娟、黎汉江的上诉及各方的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）黎汉江、原秀娟是否与黎慧梅存在涉案房屋的买卖合同关系；（二）黎慧梅是否已经足额支付了涉案房屋的购房款；（三）黎汉江、原秀娟是否应共同赔偿黎慧梅因房屋买卖合同不能履行而产生的损失。关于第一个争议焦点问题，首先，黎汉江、原秀娟均确认涉案房屋为其二人婚姻关系存续期间的夫妻共有财产。其次，原秀娟确认其曾持黎汉江出具的《委托书》出售涉案房屋并收取黎慧梅的购房款项；与此同时，原秀娟还与黎慧梅共同前往广州市房地产管理部门签署《房地产买卖合同》《广州市房地产转移登记申请书》。第三，原秀娟诉黎汉江离婚纠纷案【（2013）穗海法民一初字第2685号】中，黎汉江在答辩称时确认其已将涉案房屋出售给黎慧梅，并称要将该房屋过户给黎慧梅。当时，作为黎汉江配偶的许秀惠在该案诉讼过程中以黎汉江代理人的身份确认了黎汉江与黎慧梅之间就涉案房屋的买卖关系。第四，黎慧梅持有涉案房屋的产权证，并在涉案房屋居住多年。若黎汉江、原秀娟与黎慧梅之间不存在涉案房屋的买卖合同关系，依照常理，是不会将产权凭证交付给黎慧梅，并将房屋也实际交付。因此，基于上述理由，本院对于黎汉江、原秀娟上诉称与黎慧梅之间不存在涉案房屋买卖合同关系的上诉理由，不予采纳。关于第二个争议焦点问题，依照涉案房屋及204房屋买卖合同的约定，两套房屋的价格均为8万元。原秀娟承认已经收取黎慧梅13万元购房款，对于其余的购房款项，则不予确认。对此，本院认为，关于其余的购房款，黎慧梅为证明已将该款项支付给了原秀娟，原审时申请了黎某1、黎某2出庭，其二人均证明黎慧梅已将该笔10万元款项交付给了原秀娟。该两位证人与黎慧梅之间虽存在亲属关系，但其与黎汉江之间亦存在同样的亲属关系。鉴于本案买卖合同关系发生在家庭成员之间，证人证言亦不违反常理，故一审法院合理采信证人证言，对原秀娟已收取黎慧梅以现金支付的10万元款项予以确认正确，本院予以维持。黎汉江、原秀娟上诉称没有足额收到涉案房款，但没有提供充分的证据否定两位证人的证言，故本院对其二人该项上诉理由均不予采纳。关于第三个争议焦点问题，原秀娟上诉称其在签署上述协议材料及收取黎慧梅款项时是作为黎汉江代理人的身份，因此不应承担合同不能履行的违约责任。对此，本院认为，由于涉案房屋系原秀娟、黎汉江在婚姻关系存续期间取得，虽然是登记在黎汉江一人名下，但属于原秀娟、黎汉江共有财产，故原秀娟在涉案买卖合同关系中既是黎汉江的委托代理人，也是房屋的产权人之一，故原秀娟、黎汉江依法应共同承担涉案房屋买卖合同关系中的权利义务。现涉案房屋已经生效判决认定归原秀娟所有，原秀娟、黎汉江也不同意配合黎慧梅办理涉案房屋的交易过户手续，黎慧梅要求解除双方之间的买卖合同关系，合法合理，原审法院对此认定正确，本院予以维持。原秀娟、黎汉江在与黎慧梅的买卖合同关系尚未完成交易过户前，处分涉案房屋的权属，且不同意继续履行过户义务，导致合同解除，损害了黎慧梅的利益，故黎慧梅要求原秀娟、黎汉江赔偿其经济损失依据充分。由于合同被依法解除，导致黎慧梅无法取得涉案房屋的所有权，黎慧梅的预期经济损失，应由原秀娟、黎汉江予以赔偿。原审法院根据《房地产估价报告书》的评估结论，综合黎慧梅就购买涉案房屋已支付房款的情况，认定由原秀娟、黎汉江承担581401元的赔偿责任，符合法律规定，且公平合理。原秀娟、黎汉江对此提起上诉，要求免除赔偿责任，由于依据不充分，故本院不予支持。综上所述，原秀娟、黎汉江上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25848元，由上诉人原秀娟负担12924元，由上诉人黎汉江负担12924元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一七年十二月二十八日书记员  甄雪皓王敏