广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7631号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州东视广告有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：车俊峰，该公司总经理。
委托代理人：宗字民，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越粲物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈青，该公司经理。
委托代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：莫柳俭，广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人广州东视广告有限公司（以下简称东视公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区兴盛路11号201房是登记在广州市天河区冼村经济发展公司名下的房产，规划用途为商业，建筑面积为3646.4平方米。
2012年3月1日，广州市天河区冼村经济发展公司、广州南雅房地产开发有限公司出具《同意转租证明》，内容为广州市天河区珠江新城兴盛路11、13、15、17号（标准名：盈嘉花园，自定名：博雅御轩）的物业是两公司共同开发建设的，两公司共同委托广州南雅物业管理有限公司转租给广州市越某物业管理有限公司(以下简称越某公司)经营管理，并同意越某公司将上述物业转租给第三方，转租的最长期限不得超过2031年6月30日，且转租期间所发生的债权债务均与两公司无关。
2012年8月22日，越某公司（甲方/铺位出租方）与东视公司（乙方/铺位承租方）签订《商铺租赁合同书》，约定乙方向甲方承租广州市天河区珠江新城兴盛路11、17号越和兴盛汇一层1-3、1-5号商铺，商铺承租面积（含公摊面积）为298.4平方米（以下简称案涉商铺）；租赁期从2012年9月1日起至2018年8月31日止，租金在2013年9月1日起在上年基础上每年递增8%；免租期从2012年9月1日至2012年11月9日共70天为装修免租期，装修免租期内只免收租金，其他费用不免；装修免租期及租金、水电费均由实际交铺日开始计算；该商铺首年之月租金单价235元/平方米，月租金70124元/月；从2012年9月1日起至2013年8月31日，每月租金为70124元；从2013年9月1日起至2014年8月31日，每月租金为75734元；……合同签订之日，乙方须一次性向甲方缴付相当于首年3个月租金的合同履行保证金210372元；乙方在签署意向书的同时，已经向甲方缴纳认租定金50000元，签定正式租赁合同之时，乙方只需缴纳160372元；此保证金在本合同期满终止之日，如乙方无违约之行为，甲方扣除乙方应缴款项后，五天内无息退还乙方；合同签订之日，乙方须一次性向甲方缴付首月租金70124元；乙方必须在每月21日至25日期间，向甲方缴交下月应付的租金及当月应付的水、电费等；逾期5日未交的，作违约处理；乙方在承租的商铺内经营仅限于日式餐饮，未经甲方同意不得变更；甲方在无正当理由的情况下不能单方面提前终止合同，如果甲方无正当理由单方面提前终止合同的，应如数退回保证金，还须支付与保证金同等数目作为违约金给乙方；合同期内，如果乙方未经甲方同意，擅自单方解除本合同的，甲方所收的合同保证金不退回，乙方还需结清当月的租金、水电费等费用；乙方拖欠租金、电费逾期5天的，每逾期一天应按应付金额的1%支付违约金给甲方，逾期5天仍未支付的，甲方有权解除合同并收回商铺，合同保证金不予退回；如因乙方的违约行为导致甲方解除合同的，合同保证金不予退回；乙方必须在甲方书面通知解除合同之日起七天内搬空铺内物品，但需按原租金的双倍缴交租金，将商铺交回甲方；逾期不搬空的，乙方同意甲方自行进入商铺清空物品收回商铺，商铺内所有物品概由甲方自行按乙方丢弃物处理；乙方迁出时，商铺内部新增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施属甲方所有，乙方不得拆除并应无偿移交给甲方，否则甲方将循法律途径追讨一切损失；乙方擅自解约或因违约被甲方解除本合同的，由此导致的包括但不限于装修、经营等损失概由乙方自行承担；如乙方支付给甲方的违约金不足以偿付甲方损失的，乙方应予补足等。
2012年8月22日，越某公司分别开具《收款收据》，确认收到东视公司支付案涉商铺的保证金210372元、租金20124元（该收款收据另载明有5万元已开收据）。
2012年8月29日，越某公司发出了案涉商铺的《收铺通知》，通知东视公司于2012年9月1日前来办理收铺手续，当天开始计算商铺的免租期。
2012年9月8日，东视公司与越某公司签署了《单元物品验收确认书》。
2012年9月10日，越某公司分别开具《收款收据》，确认收到东视公司支付案涉商铺的租金50000元、装修押金30000元、代收电费5000元。
2012年9月20日，越某公司开具《收款收据》，确认收到陈敏琴（1层3铺）装修押金3000元。
2012年12月17日，东视公司向某甲公司发出《关于无法办理营业执照再次催告函》，内容为东视公司承租案涉商铺用作“日式餐饮”经营，在办理营业执照过程中被工商部门告知需提供该处的《环境评估报告》、《消防安全许可证》等才能办理营业执照；且消防部门在检查越和兴盛汇时发现消防通道被越某公司擅自拆除、也未开辟新的通道，导致存在严重安全问题，并告知不颁发《消防安全许可证》和不得开业，否则将处以高额罚款；越某公司在与东视公司签约时及之后提供的相关函件和意见书等均不是东视公司办理营业执照所需的《环境评估报告》、《消防安全许可证等》，而且广州市环境保护局和广州市公安消防局的函件也已明确了不适用东视公司的用途，与此同时，越某公司擅自拆除消防设施及通道后也未通知验收，后东视公司自行申请验收时被告知不合格；特请越某公司及时恢复消防安全通道及组织相关部门验收，并提供上述证照和保证东视公司能在2012年12月20日前办妥营业执照并开张营业；因出现上述原因并长期无法消除，其租赁费东视公司决定自2012年11月29日起暂停支付租赁费，直至东视公司能够正常开张之日起恢复支付租赁费等。越某公司确认收到上述函件。
2012年12月19日，越某公司向某乙视公司发出《关于无法办理营业执照的再次复函》，内容为越某公司于12月5日提供给东视公司的环保批文和消防批文等复件已盖越某公司公章，均为有效证件，可用于相关程序的申报；根据东视公司提供的消防验收意见书，经向消防科咨询，现根据消防要求进行整改，若因2012年11月29日起尚未处理解决该事宜，至越某公司处理消防申报问题时东视公司根据自身情况办理消防手续开业，但越某公司不能到正常开张之日起计租，会根据实际时间进行租金减免等。
2013年3月11日，越某公司向某乙视公司发出《最后催款通知书》，内容为贵铺至2013年3月11日尚欠租金189335元、违约金134989元（截至2013年3月10日），如贵铺在获此催款通知书当天内仍未缴清所欠费用，越某公司将采取相应措施等。
2013年9月4日，广州市工商行政管理局天河分局核发了广州木樱道餐饮有限公司的《企业法人营业执照》，住所为案涉商铺。
2013年10月15日，东视公司向某甲公司发出《赔偿损失告知函》，内容为东视公司承租案涉商铺后完成开业装修，但因越某公司擅自拆改物业公共消防即兴盛汇楼层公共消防设计、设施等而导致不符合公共消防安全要求，被公共消防部门认定为消防不合格，被通知不发营业执照、不允许东视公司开业营业，越某公司的擅自拆改行为导致东视公司损失惨重，为此特函告要求赔偿2012年11月至2013年10月期间，应该营业而因越某公司的擅自拆改行为导致的装修、营业及其他经济损失共计300万元；因越某公司提供的租赁场地不符合公共消防安全要求，被公安消防部门认定为消防不合格，被通知不发营业执照、不允许开业营业已达一年之久，使得租赁合同没有实际履行之必要，现要求越某公司无条件退还租赁、装修押金共计31万等。越某公司确认收到上述函件。
2013年11月12日，越某公司向某乙视公司发出《关于缴交“越和兴盛汇1-3、1-5商铺”租金的催告函》，内容为东视公司拖欠租金属违约行为，越某公司有权按照《租赁合同》约定依法向某乙视公司追究违约责任；请东视公司于本催告函送达之日起5日内前往管理处交纳承租商铺的应付租金等欠缴费用等。
2013年11月18日，东视公司向某甲公司发出《复函》，内容为东视公司不存在违约行为，对于水电费等均已及时清缴，越某公司未提供合法合约的商铺构成违约；越某公司擅自拆除商铺的消防设施和安全通道等，使商铺的消防设施和安全通道没有而出现严重的安全隐患，致使东视公司申请消防验收不合格，为此，东视公司多次书面发函及到越某公司进行协商均未果，导致东视公司遭受了高达300万元的经济损失；再次敦促越某公司于2013年11月22日前赔偿损失并退回31万元押金等。
2013年11月22日，越某公司向某乙视公司发出《关于合同履行的催告函》，内容为东视公司于2012年9月1日接收使用案涉商铺后一直拖欠租金；《租赁合同》约定的租赁期限是2012年9月1日至2018年8月31日，现东视公司要求越某公司2013年11月22日前退回保证金即是要求提前解除《租赁合同》，若需解除《租赁合同》请尽快带齐相关资料前往管理处与越某公司进行协商并办理承租商铺的退还手续；但在东视公司腾退承租商铺交还越某公司管业前仍须按照《租赁合同》约定支付租金及管理费等相关费用；如东视公司于本催告函送达之日起5日内（即2013年11月26日前），仍未前往管理处结清承租商铺欠缴费用或与越某公司协商解除《租赁合同》并交还承租商铺的，越某公司将视东视公司于2013年11月27日擅自解除《租赁合同》，届时越某公司将依据《租赁合同》的约定收回承租商铺并依法追究东视公司的违约责任等。
2013年12月5日，越某公司向某乙视公司发出《关于合同解除的确认函》，内容为请东视公司于本函送达之日起3日内，按照《租赁合同》的约定前往管理处补缴欠缴费用；东视公司于2013年11月18日来函要求提前解除《租赁合同》，越某公司已发《关于合同履行的催告函》促请东视公司就合同解除问题进行协商，但东视公司至今未与越某公司联系，请东视公司于本确认函送达之日起3日内就合同履行事宜给予越某公司明确答复，否则将视为东视公司默认单方解除《租赁合同》；若东视公司在本函送达之日起3日内未前往管理处处理上述合同履行事宜的，越某公司将依据《租赁合同》的相关约定收回商铺等。
2013年12月17日，越某公司向某乙视公司发出《关于合同解除、收回商铺的通知函》，内容为越某公司已多次向某乙视公司发函要求履行补缴欠费等义务，东视公司至今仍未补缴任何欠费，东视公司的行为已构成根本违约；现正式通知东视公司，依据《租赁合同》的约定，《租赁合同》于本函送达当日因东视公司的违约而解除；鉴于东视公司既不支付租金及管理费也不主动清退租赁标的，越某公司决定按照《租赁合同》的约定收回租赁标的；请东视公司于本函送达之日起7日内完成租赁标的内遗留物品的回收及清理，并腾退租赁标的；本函送达之日起7日期限届满东视公司未将租赁标的交还越某公司管业的，越某公司将自行进入租赁标的清空物品并收回租赁标的而不再另行通知等。
关于双方函件往来情况，东视公司另提交了如下证据：1、显示由东视公司于2012年11月29日向某甲公司发出的《通知函》（原件；内容为请越某公司及时恢复消防安全通道，保证东视公司于2012年12月20日前办妥营业执照并开张营业，东视公司决定自即日起暂停支付租赁费，直至能够正常开张之日起恢复支付租赁费等；该函件末尾签收确认处显示“徐某”签名及落款日期2012年11月29日）；2、显示由东视公司于2012年12月20日向某甲公司发出的《声告函》（原件；内容为请越某公司按照东视公司函件要求解决问题，同时对2012年11月至东视公司对外开张营业之日期间的租赁费给予全免等；该函件末尾显示“已签收徐某”签名及落款日期2012年12月24日）；3、显示由东视公司于2013年2月27日向某甲公司发出的《致广州市越某物业管理有限公司的函》（原件；内容为自合同约定的装修期限届满之日起即2012年11月9日至依法取得《消防许可证》、《环境评估报告》之日，因越某公司无法提供上述证照而贻误东视公司开业，请越某公司对该期间的租赁费予以免除。东视公司正常营业时间确认后将及时通知越某公司，请越某公司按该时间作为首月来计算租金及支付时间等；该函件末尾签收确认盖章处显示“徐某”签名）；4、显示由东视公司于2013年12月10日向某甲公司发出的《复函》（复印件；内容为越某公司至今仍未提供符合做餐厅的商铺给东视公司，东视公司一直要求越某公司协商解决未果等）；5、《关于租赁费收取的确认书》（承诺人处打印有“广州市越某物业管理有限公司”字样，但并未加盖公章，确认书下方空白处书写有“已收原件壹份陈青17/5”字样）。经质证，越某公司对证据1-5的真实性均不予确认，称其公司没有名字为“徐某”的员工，且即使有该名员工也不代表上述函件由其本人签收。
2014年1月2日，东视公司以越某公司擅自拆除越和兴盛汇的消防设施和安全通道，导致案涉铺位无法通过消防验收为由，提起本案诉讼。请求判令：1、越某公司退还租赁费和装修押金310000元；2、越某公司赔偿经济损失1440000元；3、越某公司承担全部诉讼费。
越某公司原审提起反诉，请求判令：1、确认双方签订《商铺租赁合同书》已于2013年12月27日解除；2、东视公司清缴自2012年11月10日起至2013年12月27日止的租金831671元，支付逾期缴租的违约金2128697元；3、东视公司的合同保证金210372元归越某公司所有；4、案件诉讼费用由东视公司承担。
为证明其主张，东视公司提供了如下证据：1、《建筑工程消防设计审核意见书》[穗公消审(2006）第1151号]，时间为2006年8月3日，内容为经审核，就天河区珠江新城G2-3地块兴建高层商住楼的消防设计，提出审核意见如下：一、拟建的高层商住楼为1座4栋相连体，自编A-
D栋，均为31层，高99.15米，设裙楼3层，设地下室3层，总建筑面积119048平方米；属一类高层民用建筑，采用钢筋砼框架结构，耐火等级应为一级；地下二、三层汽车库和设备用房，地下一层为汽车库、设备用房、非机动车库，首层为商场和公建配套用房，二层为商场和餐厅，三层为餐厅，四层为架空层，五至三十一层为住宅等。2、《建设工程消防验收意见书》[穗公消验(2011)第0251号]，内容为经审核，天河区珠江新城G2-3地块商住楼土建工程消防验收合格。3、《建设工程消防设计审核意见书》[穗公消审(2013）第0263号]，内容为就越粲公司拟对天河区珠江新城G2-3地块商住楼内裙楼首层至三层进行建筑平面调整，调整建筑面积共13771平方米，调整后首层为餐饮，二至三层为商铺使用的消防设计，经审核，同意该工程消防设计。4《建设工程消防设计审核意见书》[穗公消审(2013）第0669号]，内容为就越粲公司拟对天河区珠江新城G2-3地块商住楼内裙楼首层至三层进行建筑平面调整，调整建筑面积共13081.9平方米，调整后首层为餐饮，二至三层为商铺使用的消防设计，经审核，同意该工程消防设计。5、《建设工程消防验收意见书》[穗公消验(2013)第1911号]，内容为就越粲公司拟对天河区珠江新城G2-3地块商住楼内裙楼首层至三层进行建筑平面调整，调整建筑面积共13081.9平方米，调整后首层为餐饮，二至三层为商铺使用的土建工程，经审核该土建工程消防验收合格。6、《建设工程消防设计审核意见书》[穗公天消审(2012)第0454号]，时间为2012年10月24日，内容为对广州木樱道餐饮有限公司报送的餐厅建设工程消防设计进行了审核，该工程位于天河区珠江新城兴盛路11号内，所在建筑地上31层，地下室3层，建筑高度99.15m，属一类高层民用建筑，装修部位为二层自编1-3、1-5号，建筑面积298.4㎡，装修后作餐厅使用；原大厦设计设置有消火栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统等消防设施；经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计；经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新申请消防设计审核；该工程竣工后，应申报消防验收，该餐厅投入使用前应申报安全检查，合格后方可使用。7、《建设工程消防验收意见书》[穗公天消验(2012)第0574号]，时间为2012年11月30日，内容为对广州木樱道餐饮有限公司申报的位于广州市天河区珠江新城兴盛路11号二层自编1-3、1-5号餐厅的建设工程（所在建筑为1栋31层，地下室3层，建筑高度为99.15米，属一类高层民用建筑，装修部位为二层局部，装修面积298.4平方米，装修后作餐厅使用）进行了消防验收，根据国家现行工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（穗公天消审[2012]第0454号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：一、该场所的安全出口布置不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.5条的规定；以上问题应进行整改，整改合格后重新申报消防验收，未经消防验收合格，该工程不得投入使用。经质证，越某公司对上述证据的真实性没有异议，但认为证据6、7可说明越某公司向某乙视公司交付商铺后，由东视公司自行进行装修，其装修不符合消防验收要求是其自身的责任。
越某公司为证明案涉商铺符合消防条件，提供了以下证据：1、《建设工程消防验收意见书》[穗公消验(2011)第0251号]，时间为2011年3月30日，内容为广州市公安消防局对天河区珠江新城G2-3地块的商住楼建设工程（1座4栋相连体，自编A-
D栋，均为31层，高99.15米，设裙楼3层，设地下室3层，总建筑面积119048平方米；属一类高层民用建设，采用钢筋砼框架结构，耐火等级为一级；地下二、三层为汽车库和设备用房，地下一层为汽车库、设备用房、非机动车库，首层为商场和公建配套用房，二层为商场和餐厅，三层为餐厅，四层为架空层，五至三十一层为住宅）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》[穗公消审(2006）第1151号]，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：一、首至三层内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件；二、工程投入使用后，应对消防设施定期维修保养，保证功能良好完整有效，要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2、《建设工程消防设计审核意见书》[穗公消审(2013）第0669号]。3、《建设工程消防验收意见书》[穗公消验(2013)第1911号]。经质证，东视公司对上述证据的真实性没有异议，但认为案涉商铺所在商场在2011年3月前的消防验收是合格的，但在2011年3月后，越某公司变更了消防规划，将安全出口封闭、拆除，故导致验收不合格。
关于案涉商铺的消防验收问题，原审法院向广州市公安局天河区分局发出《协助查询函》查询如下问题：广州木樱道餐饮有限公司申报的位于广州市天河区珠江新城兴盛路11号二层自编1-3、1-5号餐厅建设工程消防验收不合格的具体原因是什么？你局出具的建设工程消防验收意见书（穗公天消验[2012]第574号）中所称安全出口布置不符合有关规定的具体情况如何？后该局作出《广州市公安局天河区分局关于广州木樱道餐饮有限公司消防验收有关情况的复函》（穗公天函[2014]199号）称：该局于2012年11月30日对广州木樱道餐饮有限公司餐厅建筑内部装修工程进行消防验收，并出具《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公天消验[2012]第0574号）；经查，该餐厅所在建筑的疏散楼梯被该建筑的物业管理公司广州市越某物业管理有限公司擅自拆除；拆除后，导致该餐厅无法直通最近的安全出口，该局对该餐厅建设工程中安全出口的设置提出了消防验收不合格意见；其中，意见书中的安全出口布置不符合有关规定的具体情况是指位于两个安全出口之间的房间门至最近的外部出口或楼梯间的安全疏散距离不符合《高层民用建筑设计防火规范》的表6.1.5中的规定。
原审诉讼过程中，原审法院组织双方当事人到达案涉商铺现场进行察看，双方当事人对案涉商铺状况做出如下陈述：东视公司称越某公司将案涉商铺出租给其使用时，现有电梯在当时是堵墙，厨房也有后门，后门出来左侧是一片空地，现在将厨房后门的墙拆除，电梯则变成商铺之外的公用电梯，原厨房后门外没有消防楼梯，将厨房后门拆除后打通了门外的消防楼梯，进入消防楼梯左侧原为厨房后门，现已封死，当时东视公司就案涉商铺的装修工程无法通过消防验收的原因就是厨房后门外的消防楼梯及商铺大门左侧的消防楼梯被封死。越某公司称案涉商铺出租给东视公司时厨房内的电梯是可以使用的，厨房的门则是通往消防楼梯，消防楼梯是一直存在的，只是之前是毛坯状态，现加了瓷砖等进行装饰。
东视公司为证明其损失，提供了如下证据：1、由广州市皓城装饰设计有限公司出具的《收款收据》（共十二张）；2、由广州市越秀区永源制冷工程部出具的《收据》（内容为收到烟和风料理大金中央空调调试1000元）；3、由关玲宠物用品店出具的《送货单》（产品名称为水种植物，数量为6，金额为120元）；4、由广州市恒庆精品批发出具的《收据》（金额为108元）；5、由广州市越秀区楚峰酒业商行出具的《收款收据》（共二张）；6、由广州市越秀区海记日杂店出具的《收据》（金额为22.5元）；7、由广州市岭南酒店用品商行出具的《收款收据》（金额为985元）；8、由广州市天河区疾病预防控制中心出具的《广东省地方税收通用发票》[两张，付款方名称均为广州木樱道餐饮有限公司，内容分别为食品安全管理员培训报名费（初级）300元及车俊峰食品安全管理员培训报名费（中级）500元]；9、由广州惠建会计师事务所有限公司开具的《广东增值税普通发票》（购货单位为广州木樱道餐饮有限公司，货物或劳务名称为验资费，金额为1200元）等。经质证，越某公司对上述证据的真实性有异议，无法确认上述费用是否为东视公司的支出，也无法确认是否用于案涉商铺的装修工程，即使发生了装修费用也是东视公司自身经营需要，与越某公司无关。
越某公司为证明东视公司承租案涉商铺后一直开业营业，提供以下证据：1、监控截图照片八张，照片显示的茶餐厅正在营业；2、越某公司分别于2013年3月14日、4月18日、5月13日、6月4日、7月4日、7月29日、8月21日、9月27日出具的《发票》九张，载明分别收取东视公司电费677元、水费75元，电费1163元、水费127元，电费3410元、水费373元，电费3500元、水费533元，电费10000元、水费590元，电费7000元、水费609元，电费5000元、水费561元；越某公司出具的发票一张，载明收取东视公司5000元；越某公司分别于2013年4月23日、5月22日出具的《收款收据》两张，载明收取东视公司预存电费3000元、3000元。经质证，东视公司上述证据1的真实性有异议，对证据2的真实性无异议，且认为案涉商铺已经装修完毕，之后为开业做准备工作需要水电就会产生水电费。
另，本案原审审理过程中，双方亦就相关问题陈述意见如下：1、东视公司称其于与越某公司签订《商铺租赁合同书》后有在案涉商铺进行过营业，但因为消防验收未通过不得投入使用，故停止营业，后东视公司称其从未在案涉商铺营业过，只是开张准备工作做好之后，调教工作人员的程序，但其从未正式营业，在调试过程中，必然有水电费的产生；2、东视公司称案涉商铺已被越某公司收回并拆除装修，但就收回的时间不能确认，称因为不能营业，因此没有人员在案涉商铺内，所以不清楚越某公司收回商铺的时间；越某公司称其于2013年12月27日收回案涉商铺后将其转租他人；3、越某公司称其在向某乙视公司发通知后，东视公司置之不理，越某公司将装修拆除，将可移动的设备搬至仓库放置，至今设备仍在仓库中；东视公司同意与越某公司交接案涉商铺除空调外的可移动设备，称因空调一直没有拆，装在商铺内被现租户一直使用，因此不同意交接中央空调；越某公司同意交接案涉商铺的可移动设备，但称不清楚东视公司所说的空调问题；4、东视公司称其诉讼请求第一项租赁费和装修押金310000元包括租赁保证金210372元、一个月租金70124元及装修押金33000元，上述费用共计313496元，其仅主张310000元，诉讼请求第二项中经济损失主要是指装修损失533816.4元、营业额损失542627.6元及越某公司应向其支付的解除合同违约金210372元；5、越某公司称其第二项诉讼请求要求东视公司支付逾期缴租的违约金的计算方式为以2012年11月10日至2013年12月27日期间各月应缴未缴租金为本金，按照1%/日的标准计算，自当月1日起计至2013年12月27日止（其中2012年11月10日至2012年11月30日期间逾期交付租金的违约金的计算本金为49087元，2012年12月1日至2013年8月31日期间逾期交付租金的违约金的计算本金为70124元，2013年9月1日至2013年11月30日期间逾期交付租金的违约金的计算本金为75734元，2013年12月1日至2013年12月27日期间逾期交付租金的违约金的计算本金为65961元）。
原审法院认为：东视公司与越某公司签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约履行。
越某公司称其于2013年12月27日收回案涉商铺。东视公司作为承租人，在其未举证证明交还案涉商铺时间的情况下，原审法院对越某公司的上述主张予以采信。越某公司收回案涉商铺后，《商铺租赁合同书》已实际解除，故越某公司要求确认《商铺租赁合同书》已于2013年12月27日解除的诉讼请求，予以支持。
至于导致《商铺租赁合同书》解除的责任归属问题。按查明的事实，东视公司承租案涉商铺后，对案涉商铺进行内部装修，其就案涉商铺报送的餐厅建设工程消防设计已通过审核，但建设工程消防验收因场所的安全出口布置不符合《高层民用建筑设计防火规范》相关规定而被评定为不合格，无法投入使用；经原审法院向广州市公安局天河区分局查询，案涉商铺建设工程消防验收不合格的原因在于越某公司擅自拆除案涉商铺所在建筑的疏散楼梯，导致案涉商铺无法直通最近的安全出口，故该局对案涉商铺的餐厅建设工程提出了消防验收不合格的意见。由此可知，越某公司擅自拆除案涉商铺所在建筑的疏散楼梯导致案涉商铺无法通过消防验收，东视公司亦要求越某公司解决消防问题，但越某公司未能及时妥善解决上述问题，导致东视公司无法正常使用案涉商铺，越某公司上述行为已构成违约。但东视公司作为案涉商铺的承租方，在装修工程于2012年11月30日被评定为消防验收不合格后且越某公司并未消除导致案涉商铺消防验收不合格的障碍的情况下，仍继续占用案涉商铺进行营业，且未向某甲公司交纳租金，东视公司辩称其无法营业与其使用期间产生大量水电费的事实不相符，原审法院不予采信，故东视公司对《商铺租赁合同书》的解除亦存在过错。
如上所述，在双方对《商铺租赁合同书》的解除均有过错的情况，越某公司要求没收东视公司租赁保证金210372元，原审法院不予支持。东视公司要求越某公司返还租赁保证金210372元，原审法院予以支持。东视公司主张越某公司退还装修押金33000元，因上述款项属于东视公司装修期间的保证金，案涉商铺的装修早已完成，故对该项诉讼请求，原审法院予以支持。东视公司要求越某公司支付解除合同违约金210372元，原审法院不予支持。
至于东视公司主张越某公司赔偿装修损失533816.4元的问题。东视公司主张的上述损失实际上包括形成附合的装饰装修物的损失及未形成附合的装饰装修物的损失。鉴于双方《商铺租赁合同书》的解除均有过错，且东视公司提供的相关证据均为《收款收据》或非装修相关的发票等，越某公司对东视公司提供的相关付款凭证亦不予认可，综合本案案情，从公平合理原则出发，原审法院酌情判令越某公司赔偿东视公司形成附和的装饰装修损失80000元。至于未形成附合的装饰装修物的损失，双方已同意自行交接，而东视公司所主张空调的损失，其既未充分举证证明该项损失的存在，亦未能举证空调不可拆除归责于某公司，故原审法院对此均不予支持。东视公司主张超出部分，原审法院不予支持。东视公司要求越某公司支付的营业额损失并无依据，故原审法院不予支持。
至于租赁期内的租金支付问题。综合本案合同履行过程中双方当事人均存在违约情形，原审法院从公平角度，酌情认定东视公司需按租金标准的80%向某甲公司支付租金，即东视公司需按照56099.2元/月（70124元/月×80%）的标准支付2012年11月10日起至2013年8月31日期间的租金，按照60587.2元/月（75734元/月×80%）的标准支付2013年9月1日起至2013年12月27日期间的租金。东视公司已于2012年8月22日向某甲公司支付租金20124元，于2012年9月10日支付租金50000元，上述已支付的租金70124元应作为2012年11月10日至11月31日的租金39269.44元（56099.2元/月×21日÷30日）及2012年12月部分的租金30854.56元（70124元-39269.44）予以扣除，故东视公司需向某甲公司支付2012年12月至2013年12月27日期间租金共计708569.34元[（56099.2元-30854.56元）+（56099.2元/月×8个月）+（60587.2元/月×3个月）+（60587.2元/月×27日÷31日）]。越某公司主张超出部分，原审法院不予支持。东视公司主张根据合同约定及越某公司承诺起算租金的日期是取得营业执照或者消防验收合格之日缺乏依据，原审法院不予采纳。东视公司主张退还租金70124元，原审法院不予支持。
至于某公司主张东视公司支付逾期支付租金的违约金的问题。东视公司至今未向某甲公司支付2012年12月至2013年12月27日期间租金构成违约，应向某甲公司支付迟延支付的违约金，越某公司主张违约金计付标准按照合同约定以欠付金额为本金，按照1%/日的标准进行计算，自当月1日起计至2013年12月27日止，东视公司则抗辩称上述违约金计付标准过高。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，原审法院酌情将东视公司迟延支付租金的逾期付款违约金计付标准调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。即东视公司须向某甲公司支付迟延支付2012年12至2013年12月27日期间租金的违约金{以各月欠付的租金[2012年12月租金为25244.64元（56099.2元-30854.56元），2013年1月至8月期间每月为56099.2元，2013年9月至11月期间每月租金为60587.2元/月，2013年12月1日至2013年12月27日期间租金为52769.5元（60587.2元/月×27日÷31日）]为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自当月1日起计至2013年12月27日止；各月租金的违约金总额以不超过本金为限}。越某公司主张超出部分，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、地第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年3月23日作出判决：一、确认广州东视广告有限公司与广州市越某物业管理有限公司于2012年8月22日签订的《商铺租赁合同书》于2013年12月27日解除；二、广州市越某物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州东视广告有限公司返还租赁保证金210372元、装修押金33000元，共计243372元；三、广州市越某物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州东视广告有限公司赔偿装修损失80000元；四、广州东视广告有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市越某物业管理有限公司支付2012年12月至2013年12月27日期间租金708569.34元；五、广州东视广告有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市越某物业管理有限公司支付迟延支付2012年12月至2013年12月27日期间租金的违约金[以各月欠付的租金（其中2012年12月租金为25244.64元，2013年1月至8月期间每月租金为56099.2元，2013年9月至11月期间每月租金为60587.2元/月，2013年12月1日至2013年12月27日期间租金为52769.5元）为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自当月1日起计至2013年12月27日止；各月租金的违约金总额以不超过本金为限]；六、驳回广州东视广告有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市越某物业管理有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费20550元，由广州东视广告有限公司负担14400元，广州市越某物业管理有限公司负担6150元；反诉受理费16083.5元，由广州东视广告有限公司负担6083.5元，广州市越某物业管理有限公司负担10000元。
判后，上诉人东视公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，没有根据东视公司在店铺装修完成后，申请消防部门验收而不合格后，多次通过发函的方式与越某公司交涉不能开张经营之情况，并要求越某公司进行处理、租金的计收等之要求，以及越某公司如何回复等全部内容，来认定事实的发生、发展以及越某公司收到东视公司的告知函后，对消防不合格、租金计收的处理。而是仅以越某公司主张的违约来认定事实。在此情况下认定东视公司存在过错是错误之认定。原审法院在判决中，一字不提消防设施是在什么时候，什么情况下，越某公司以什么意志心态拆毁，以及与消防不能验收合格关系之故意责任过错。言下之意，对于交易来讲，原审法院同意越某公司按照合同约定交付合同标的物后，又有权故意毁掉交付物，还有权要求对方履行合同义务。从公共安全来讲，越某公司在公共场所制造了消防安全隐患，东视公司想通过抗辩来维权并要求越某公司纠正错误消除隐患以及承担责任，并避免发生火灾，而原审法院却为越某公司故意拆毁交付场所、制造安全隐患行为提供了司法保障和经济保障。原审法院罔顾消防部门出具的消防验收意见书中，明确告知不得经营，而是仅以越某公司截取的部分片段图片、部分水电费单据，来认定东视公司有经营，未免太牵强了。据东视公司了解，周边开张经营商铺，一天的水电费数据都比东视公司大的多。二、原审法院适用法律错误，越某公司是在交付合同标的物后又将标的物故意拆毁，导致了东视公司租赁合同标的物目的不能实现，即标的物的功能作用失去。在此情况下，原审法院所适用的法律，明显罔顾事实，抛开双方签订的合同和相关法律的强制规定。三、原审法院未正确认定越某公司之过错，原审法院未对越某公司在交付合同标的物后，又将合同标的物故意拆毁之故意过错加以认定。即抛开双方合同约定、越某公司的故意过错和消防法的强制规定等，来忽略不计某公司的故意过错，反而判决让东视公司承担责任，既违法也显失公平，毫无正义可言。四、原审法院在越某公司反诉后，对东视公司的请求增加、变更诉讼请求的诉求加以剥夺，属于程序违法行为。请求法院判决：l、确认越某公司的故意拆毁合同标的物行为并单方解除合同行为属于故意违法违约行为；2、越某公司退赔租赁费、合同履行保证金和违法违约行为的违约金、装修押金等共计：523868元；3、越某公司赔偿因长期不履行合同义务并违法违约解除合同导致的装修、购置日式餐饮餐具、厨具、安装消防设施设备、营业收入等设施设备直接、间接损失共计：1226132元；4、驳回越某公司的全部反诉请求；5、越某公司承担全部诉讼费用。
被上诉人越某公司答辩称：不同意东视公司的上诉请求，东视公司的上诉请求没有要求撤销原审判决，且与原审的诉讼请求内容不一样，是新的诉讼请求，按照法律规定，二审是不能变更或者增加新的诉讼请求的。越某公司对东视公司二审上诉请求不同意调解。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，东视公司原审表示要求增加变更的诉讼请求与原诉讼请求在总金额上基本没有变化，只是对原诉讼请求的细化，原审法院认为已过举证期限不予接纳。
二审中，东视公司向本院提交1份广州市公安局天河区分局冼村派出所出具的责令改正通知书，主要内容为该所在2013年4月26日对涉案商铺消防监督检查中，发现案涉商铺仍未办理消防验收安检手续，拟证明案涉商铺从2012年11月31日至2013年4月26日，案涉商铺未通过消防验收。越某公司对该证据的真实性予以确认，但认为该证据恰恰证明东视公司一直有在营业，因为如果没营业，就不存在责令改正。
本院认为：东视公司、越某公司于2012年8月22日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依诚实信用的原则全面履行合同。原审法院对《商铺租赁合同书》已于2013年12月27日解除己作论述，且东视公司并未就此提起上诉，本院予以确认。
关于东视公司有无营业的问题。越某公司提供了监控截图照片、水电费单据等证据拟证实东视公司存在利用案涉商铺进行营业，东视公司虽然否认存在营业行为，但并未提供相反证据推翻越某公司的主张，且东视公司二审提供的广州市公安局天河区分局冼村派出所出具的责令改正通知书亦印证了东视公司存在营业行为，原审法院认为东视公司占用案涉商铺进行营业并无不当。
关于导致《商铺租赁合同书》解除的责任归属问题。越某公司擅自拆除案涉商铺所在建筑的疏散楼梯导致案涉商铺无法通过消防验收，越某公司交付的合同标的不符合使用要求，其上述行为已构成违约；在装修工程被评定为消防验收不合格的情况下，作为承租方的东视公司，本可以请求解除合同并要求越某公司承担责任，但其仍继续占用案涉商铺进行营业，在此情况下，东视公司未按合同约定向某甲公司交纳租金亦构成违约，原审法院认为双方对商铺租赁合同书》的解除均有过错，本院予以支持。基于此，原审法院对装修损失和租赁期内的租金支付及违约金的酌情处理也无不当。至于东视公司上诉请求确认越某公司的故意拆毁合同标的物行为并单方解除合同行为属于故意违法违约行为等超出原审诉讼请求，本院二审不予处理。另外，东视公司主张原审法院在越某公司反诉后，对东视公司的请求增加、变更诉讼请求的诉求加以剥夺属程序违法依据不足，且不影响案件的实质处理，本院不予支持。
综上所述，东视公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20484元，由广州东视广告有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年八月十五日
书 记 员 游瑞娜