陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7381号
上诉人（原审原告）：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路1696号金地褐石公馆12号楼。
法定代表人：郝一斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯晓燕(曾用名冯潇悦)，女，汉族，1976年3月13日出生，住陕西省神木县。
委托诉讼代理人：王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。
上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人冯晓燕商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第06623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。金地公司的委托诉讼代理人许薇、于菲，冯晓燕的委托诉讼代理人王燕、李娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年,金地公司（出卖人）与冯晓燕（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11078956），约定冯晓燕购买金地公司开发的位于西安市××新区××北路北侧金地湖城大镜1号地第2幢2单元1层20101号房，房屋建筑面积352.58平方米，总价款8387732元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期2517732元，已于2011年9月27日前付清，余款5870000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第二款第二项约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在约定的交房日前未按约定付清房款及其他费用，而出卖人仍愿履行合同时，出卖人有权拒绝交付且不承担违约责任，同时，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等费用自约定交付日起由买受人承担。买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，合同项下商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担。房屋保修自交付期限届满之日开始计算。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区供水供电于交付日期投入使用；2.天然气设施在交付后三个月投入使用；3.交付后第二个采暖期开始正常供暖；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。合同附件六第三条约定：如买受人依照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不得因此免除。后冯晓燕依约向金地公司支付了房屋首付款并办理了房屋的银行按揭贷款。2013年4月20日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，结论为单位工程竣工验收合格。金地公司于2013年5月21日通过《西安晚报》公告、2013年5月22日通过EMS通知冯晓燕涉案房屋于2013年5月28日开始交付，但冯晓燕并未实际收房。2015年5月19日，冯晓燕向金地公司公证送达了《律师函》，称金地公司存在下列违约行为：一、金地公司交付的房屋没有达到交付条件。合同约定该商品房经验收合格交付买受人使用，金地公司向冯晓燕交付房屋时并未出示《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的验收合格证明。二、金地公司交付的房屋不符合合同约定。双方合同针对外墙约定的标准是面层高级墙面砖，局部木材、石材、铝方通等。金地公司向冯晓燕交付的房屋外墙却是涂料，与合同约定的交付标准完全不符；金地公司关于水电、天然气这些基础设施、公共配套建筑在规定的日期正常运行的承诺却并未实现。三、金地公司交付的房屋存在质量问题，房屋有墙体、地面裂缝，渗水返潮等现象，严重影响正常使用，按照法律规定，冯晓燕可以要求解除合同和赔偿损失。四、金地公司逾期配合办理房屋房产证。按照合同约定金地公司按已付房价款的1%向冯晓燕支付违约金；按照法律规定，由于金地公司的原因，导致冯晓燕无法办理房屋所有权登记，冯晓燕请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。冯晓燕基于《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现，贵司对合同的违反情况已经满足合同法定及约定的解除条件。据此，冯晓燕授权本律师郑重函告金地公司：1、自金地公司收到本律师函之日起解除《商品房买卖合同》；2、自收到本律师函之日起七日内，退还全部房款及委托人因购买房屋向银行支付的按揭贷款利息；3、按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息：4、自收到本律师函之日起七日内，赔偿双倍的装饰、设备差价。2015年5月25日，冯晓燕通过公证对涉案房屋的外部墙面裂缝、地面塌陷状况及该房屋内部的地面裂缝、墙体裂缝和地面积水、墙面渗水等状况，进行了现场拍照，录像。金地公司遂于2015年8月11日诉至法院，要求确认冯晓燕发出的律师函不发生解除《商品房买卖合同》的效力。庭审中，经询，金地公司称涉案小区供水供电正常，2015年准备供暖，就冯晓燕所述的2014年11月左右才陆续安装天然气设备的情况未提出异议。另外，冯晓燕对房屋质量问题是否达到法定的解除合同的条件不申请鉴定。一审审理过程中，冯晓燕购买的金地湖城大镜1号地8号楼已于2015年11月27日进行了竣工验收备案登记。
金地公司诉至原审法院称：金地公司、冯晓燕签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2013年5月28日,金地公司于2013年5月21日发出《入伙公告》，告知业主2013年5月28日天字一号房产正式交付使用并向业主送达《入伙通知书》，因此已按合同约定时间交付房屋。金地公司所交付的房屋符合双方约定的交付条件，并不存在约定解除合同的事由。合同附件六第三条对《合同》第九条补充，买受人应当自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人，逾期送达为买受人放弃解除本合同的权利。冯晓燕未在合同约定的期限内行使解除权，解除权消灭。冯晓燕委托向金地公司发函解除《商品房买卖合同》的行为，不产生解除合同的效力。故金地公司诉至法院，请求：1.确认冯晓燕发出解除《商品房买卖合同》的律师函无效。2.冯晓燕承担本案诉讼费。
冯晓燕辩称：冯晓燕贷款向金地公司支付了全部的购房款,已经完成了合同约定的全部义务。金地公司对《商品房买卖合同》的履行情况，已经达到了合同约定及法律规定的解除标准。包括:一、金地公司对合同的履行已经满足合同约定的解除条件。合同约定天然气设施在交付后三个月投入使用、房屋交付后第二个采暖期开始正常供暖，如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意冯晓燕退房；合同还约定，冯晓燕未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为金地公司已履行交付义务，故应视为房屋已经于2013年5月28日交付给冯晓燕；湖城大境小区于2014年11月左右才陆续安装天然气设备，已经超出合同约定的房屋交付2013年5月28日后三个月期限，小区直到现在都没有正常供暖。金地公司种种违约行为使合同已经达到约定的解除条件，冯晓燕有权按照约定行使退房的权利解除合同。二、合同已经达到法定的解除条件。金地公司交付的房屋未达到交付标准，金地公司至今都没有向冯晓燕出示工程质量监督、规划、消防、人防等部门验收合格的证明；房屋存在严重质量问题达到法定退房标准，金地公司交付的房屋有外部墙面裂缝、地面塌陷，房屋内部地面裂缝、墙体裂缝和地面积水、墙面渗水等状况，冯晓燕按照法律规定有权依法行使退房权利；金地公司迟延配合办理房屋所有权登记达到法定退房条件，合同中约定金地公司最迟应于2014年5月28日前将办理权属登记需要由金地公司提供的资料报产权登记机关备案，金地公司至今没有履行该合同义务。冯晓燕已行使合同解除权,现合同已解除。2015年5月19日，冯晓燕委托律师向金地公司公证送达了律师函行使合同解除权，要求解除合同，合同自通知到达金地公司时解除。另外，冯晓燕是依据合同第十四条和法律规定行使合同解除权，而合同中并未对冯晓燕行使解除权约定行使的期限，因此，冯晓燕的合同解除权并未丧失，冯晓燕有权并已经行使了合同解除权，金地公司的异议并不影响合同解除的效力。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为冯晓燕是否能依据《律师函》中说明的金地公司存在的违约行为解除《商品房买卖合同》。第一，冯晓燕认为金地公司交付的房屋没有达到交付的条件。本案中冯晓燕与金地公司签订的商品房买卖合同约定，金地公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府有关的规定、将经验收合格的商品房交付买受人冯晓燕使用。本案涉案房屋于2015年11月27日完成工程验收备案。按照双方合同约定，冯晓燕行使约定解除权的时间为2013年6月28日之后的15日，现冯晓燕于2015年5月19日发出律师函已超出了除斥期间，故冯晓燕不享有约定解除权。但截止2015年5月19日，涉案房屋未完成工程验收备案，未达到法律规定的交付条件，故冯晓燕可以据此行使法定解除权。第二，冯晓燕认为金地公司交付的房屋不符合合同约定。合同第十三条约定，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同十四条约定，出卖人承诺小区供水供电于交付日期投入使用；天然气设施在交付后三个月投入使用；交付后第二个采暖期开始正常供暖。如果在规定的日期内未达到使用条件，买受人退房。现冯晓燕虽未实际收房，但按照双方合同第十一条约定，买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，合同项下商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担。房屋保修自交付期限届满之日开始计算。依据公平原则，合同当事人的权利义务要对等，如金地公司可以使用该条款转嫁风险，冯晓燕亦可使用该条款行使约定解除权。现金地公司在向冯晓燕交付房屋时，未按合同约定的日期达到天然气及供暖的使用条件，故冯晓燕可以据此行使约定解除权。第三，冯晓燕称金地公司交付的房屋存在质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。现冯晓燕虽称房屋存在质量问题，但未能提交充分的证据证明房屋存在的质量问题符合法定的合同解除的条件，故冯晓燕不能据此行使法定解除权。第四，冯晓燕认为金地公司逾期配合办理房屋的房产证。按照双方合同的约定，冯晓燕不退房，金地公司承担违约责任，故冯晓燕不能据此行使约定解除权。但截止2015年5月19日，涉案房屋一直未能办理房产证，致使金地公司购买房屋的合同目的不能实现，故冯晓燕可以据此行使法定解除权。综上，在2015年5月19日，金地公司的违约行为已满足合同解除的条件，冯晓燕向金地公司发函要求解除合同符合法律规定，现金地公司要求确认冯晓燕发出解除《商品房买卖合同》的律师函无效，无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，原审法院判决：驳回原告陕西金地佳和置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告承担。
一审宣判后，金地公司不服，向本院提起上诉称：1、双方《商品房买卖合同》约定，其公司应在2013年5月28日前向冯晓燕交付符合合同约定的房屋，若冯晓燕认为交付的房屋不符合合同约定，在2013年6月28日起即可行使解除权，因此，不管是按照约定的15天还是法定的1年，冯晓燕在2015年5月19日提出解除合同，均已超出解除权行使的除斥期间，其解除权已经消灭。2、其公司已经在合同约定的期限内完成了天然气管道、暖气管道的施工，没有及时供暖是因为冯晓燕拒绝按照西安市暖气收费标准提交停暖申请以及缴纳总采暖费30%的空置运行费。且冯晓燕2015年5月19日发出律师函已超过除斥期间，解除权灭失。3、涉案房屋已于2015年11月27日取得验收备案，并不存在无法办理产权登记的实际性障碍，且其公司协助办理产权证的时间是以涉案房屋交付冯晓燕使用后的第二天开始计算，而本案中，冯晓燕拒绝收房且未实际使用涉案房屋，也未向其公司提交任何办证资料，导致冯晓燕的产权登记仍无法完成，房屋产权证的办理属于从合同义务，其公司仅是协助义务，房产证是否办理并不能产生合同目的无法实现的严重后果。故请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持其公司诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由冯晓燕承担。
冯晓燕二审辩称，1、双方合同第十四条约定了金地公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，按照合同约定，即便其没有办理收房手续，也应视为2013年5月28日房屋已经交付，其有权依照合同第十四条约定主张合同权利。2、根据小区物业公司工作人员描述，涉案小区于2014年11月左右才陆续安装天然气设备，已经超出合同约定的房屋交付（2013年5月28日）后三个月期限，即2013年8月28日前应将天然气投入使用。且在第二个供暖季（2014年11月至2015年3月）涉案小区仍没有正常供暖。故其有权按照合同约定行使退房的权利即解除合同。3、金地公司交付的房屋未达到交付条件，房屋存在质量问题严重影响居住，金地公司怠于配合办理房屋所有权证的义务，金地公司的种种违约行为导致其《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现，金地公司构成根本违约。4、2015年5月19日其已经委托律师向金地公司公证送达了律师函，行使了合同解除权，现双方合同已经解除。5、双方合同附件六第三条是对出卖人逾期交房违约责任的补充约定，但其并未向金地公司主张逾期交房违约责任，其认可金地公司已经于2013年5月28日向其交付了房屋，其是依据合同第十四条和法律规定行使解除权，合同中并无期限限制，故其的合同解除权并未丧失。6、关于其行使解除权的起算时间，金地公司未按合同约定在第二个供暖季供暖，此时其才知道或应当知道金地公司违约，故该解除权应从2014年11月开始计算除斥期间。7、合同第十四条约定的解除条件为“投入使用”，而非“施工完成，达到使用条件”，金地公司并未按照合同约定供气供暖，业主无法使用。8、金地公司没有按照合同约定的时间在2014年5月28日前将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致其无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。9、金地公司事后取得涉案房屋的竣工备案，无法推翻其行使解除权时房屋没有竣工备案的事实。金地公司违反合同义务，应承担法律责任。请求二审法院驳回金地公司的全部上诉请求。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，本案的争议焦点是朱婷向金地公司发出的解除合同的通知是否符合双方合同的约定，金地公司主张朱婷解除合同通知无效的理由是否成立。
我国合同法规定当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时规定当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。朱婷要求解除合同的函中提到金地公司存在以下违约行为：一、金地公司向朱婷交付的房屋没有验收合格，未达到交付条件；二、按照双方合同第十四条的规定，金地公司交付的房屋外墙装饰、水、电及天然气不符合合同约定；三、金地公司交付的房屋有墙体、地面裂缝，渗水返潮等现象，严重影响正常使用居住。四、金地公司逾期办理房屋产权初始登记，导致其一直无法取得房屋房产证。
一、关于金地公司交付房屋未达到交付条件如何处理的问题。双方合同约定冯晓燕有权解除合同，但冯晓燕解除合同应在有权解除合同之日起15日内书面通知金地公司。涉案房屋于2013年4月20日经开发、监理、施工、设计部门验收合格，但未取得竣工验收备案登记，冯晓燕自认2013年5月28日金地公司通知其收房，此时冯晓燕已明知涉案的房屋未取得竣工验收备案登记，故冯晓燕应在此日起15日内行使解除权，但冯晓燕直到2015年5月19日才发函要求解除合同，其合同解除权已消灭。
二、关于金地公司交付的房屋外墙装饰、不符合合同约定的问题。双方合同约定的违约责任是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”，并未约定可以解除合同，且房屋外墙是涂料还是墙面砖不能导致涉案合同的目的不能实现，故冯晓燕以该理由解除合同无合同依据。
三、关于冯晓燕主张金地公司未能完善水、电、天然气配套设施，故依约解除合同的问题。双方合同第十四条约定，水、电应在房屋交付时投入使用，天然气设施应在交付后三个月投入使用。因此，金地公司依据该约定承担违约责任的前期条件是房屋的交付。
商品房的交付应符合法律、法规和合同的约定，包括买卖双方合法移交房屋占有权利的行为，交付是不动产物权公示变动前的重要环节。本案中，冯晓燕为主张解除权，虽认可金地公司向其移交了涉案房屋的占有，但冯晓燕对涉案房屋的流转是否是合法的房屋交付行为始终持否定态度，且其也以金地公司未依约交付为由没有实际收房。因此，本案在涉案房屋是否依法交付存在争议、金地公司通知交房水、电、天然气设施可正常使用且冯晓燕未举证证明金地公司存在违约情形的情况下，冯晓燕以此为由解除合同本院不予支持。
四、关于金地公司交付房屋的质量问题。涉案房屋在交付前经过了四方验收，且事后取得了竣工验收备案登记，结论为工程质量合同。冯晓燕认为金地公司交付的房屋存在严重质量问题影响正常使用居住，但却拒绝申请鉴定，故冯晓燕以此为由主张解除合同之理由不能成立。
五、关于产权登记问题。双方合同约定的违约责任是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，并无解除合同的约定，故冯晓燕以此为由解除合同之理由不能成立。
综上所述，冯晓燕通知金地公司解除合同的行为，因不符合约定或者法定的解除情形，故并不产生解除涉案合同的法律后果。金地公司请求确认涉案解除合同律师函无效的主张，本院依法予以支持。原审判决错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第06622号民事判决书；
二、确认冯晓燕发出律师函解除与陕西金地佳和置业有限公司之间《商品房买卖合同》的行为无效。
一审案件受理费100元，陕西金地佳和置业有限公司已预交，由冯晓燕负担；二审案件受理费100元，陕西金地佳和置业有限公司已预交，由冯晓燕负担。冯晓燕于本判决生效后十日内向陕西金地佳和置业有限公司支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一七年十一月八日
书 记 员 袁萱