内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0402民初1930号原告：代国清，男，1971年5月23日出生，汉族，住赤峰市新城区。被告：赤峰久和物业管理有限公司，住所地赤峰市红山区桥北姚家洼居委会红山物流园区1号楼01012。法定代表人：张全平，经理。委托诉讼代理人：于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。原告代国清与被告赤峰久和物业管理有限公司（以下简称久和物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代国清、被告久和物业公司的诉讼代理人于彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代国清向本院提出诉讼请求：1.判令久和物业公司给付房屋租金84160元，并自2015年9月1日起按未付租金日1‰的标准支付违约金至款项付清之日止；2.由久和物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月1日，代国清与久和物业公司签订了一份物业委托管理合同，合同中约定：代国清将位于赤峰市红山区xxx一期xx号楼、建筑面积为45平方米的xxx号商厅，委托久和物业公司进行管理，委托期限自2014年9月1日起至2017年8月30日止；租金标准为第一年38880元，第二年38880元，第三年45360元；支付方式：第一年租金于租赁期起算后7日内支付，以后于每个租赁年度开始后15日内付清本年度的租赁费用；逾期支付租金按逾期租金的日1‰支付违约金。合同签订后，久和物业公司只支付了第一年的租金，第二年和第三年的租金至今拒不支付，经代国清多次催要未果。为此，代国清诉至法院。久和物业公司辩称，其一，久和物业公司与代国清签订合同后并未实际履行合同,代国清时至今日亦未将合同中所涉房屋交付给久和物业公司，按照合同约定租期应相应顺延。其二，如最终判决久和物业公司承担租金，由代国清主张的违约金过高，应依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，代国清作为甲方、久和物业公司作为乙方，双方签订一份物业委托管理合同，合同中约定：委托管理标的物为位于赤峰市红山区桥北新区”xxx一期”内，所购置的房屋为7号楼102号，建筑面积为45平方米，初始购入总价款为人民币648000元；标的用途为商铺，使用范围以承租户所持营业执照规定之项目为准；委托期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金标准：在本合同有效期内，如久和物业公司将房屋出租或者自行经营，久和物业公司或实际承租人按照该商铺的初始购入总价款×下表所列相应标准，向代国清支付相应年度的租金，租金标准如下：第一年、第二年比例均为6%，每年租金数额为38880元，第三年比例为7%，租金数额为45360元；为搞活经济，久和物业公司根据市场行情，前期低租乃至零租、补贴租金进行招商运营，之后以较高租金乃至多倍租金运营，皆属于双方可预见的、非显失公平的商业运作模式，合同履行过程中任何一方均不得以任何理由对租期及租金标准提出调整，除本合同约定的租金以外，代国清不得以任何理由要求久和物业公司向其支付任何的其他费用；支付方式：（1）代国清支付全款购买商铺的，久和物业公司于租赁期起算后七日内向代国清支付本合同期限内第一个租赁年度的租金，即人民币叁万捌仟捌佰捌拾元；以后于每个租赁年度开始后15日内付清本年度的租赁费用。（2）代国清以按揭方式购买商铺的，代国清的第一个租赁年度租金直接折抵购买商铺的尾款（具体事宜由久和物业公司与开发企业协调），以后于每个租赁年度开始后15日内付清该租赁年度的租赁费用；由于代国清的原因或不可归于开发商的原因致使代国清未能办理按揭贷款而退房的，本租赁合同即行终止，代国清不享有租金请求权，久和物业公司与开发企业内部协商租赁是否继续的相关事宜；久和物业公司在租赁期间，承担该商铺的物业费、取暖费、水电费、网络费、营业税等因久和物业公司或实际承租人租赁经营产生的税费；代国清不得单方解除合同，亦不得申请撤销合同；久和物业公司须按期足额向代国清交付租金；久和物业公司无正当理由逾期向代国清交付租金，按逾期租金的每日1‰向代国清支付违约金。合同签订后，代国清主张房屋钥匙一直在久和物业公司处，房屋一直由久和物业公司实际控制。关于合同中约定的租金，代国清主张因合同中所涉房屋系由其贷款购买，故第一年的租金系以合同中约定的第二种租金交付方式进行了支付即折抵了38880元购买商铺的尾款，此后久和物业公司未再支付过租金。另，代国清还主张，时至今日，针对合同中所涉房屋，代国清从未交过物业服务费，由此亦可证明房屋一直由久和物业公司控制。代国清据此诉至本院，并作如上诉请。2015年9月1日，涉案房屋的开发单位赤峰宝龙房地产开发有限公司向久和物业公司出具了契丹城物业移交通知单，通知单中记载：业主代国清所购房屋7-102面积45.18平方米，所有手续齐备，具备交房资格，请物业配合验收房屋及相关手续并移交钥匙。代国清主张，移交通知单上的时间是能够办理房屋所有权证的时间，其与久和物业公司签订合同时房屋即已交付。对于涉案房屋的现状，代国清称现房屋处于空置状态，没有人承租。庭审中，久和物业公司辩称，代国清至今未将合同中所涉房屋交付给物业公司，双方的合同并未实际履行，故代国清的诉讼主张不能成立。上述事实有代国清向本院提交的商品房买卖合同、物业管理委托合同、契丹城物业移交通知单及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，代国清与久和物业公司签订的物业委托管理合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自义务。现有证据能够证实，合同签订后久和物业公司即实际控制了涉案房屋，可确认代国清已履行了房屋交付之义务。久和物业公司未按约定交付房屋租金，其行为已构成违约。代国清据此主张久和物业公司给付欠付租金84160元，于法有据。代国清主张久和物业公司按逾期租金的日1‰支付违约金，久和物业公司辩称该约定过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，久和物业公司承担的是金钱给付义务，其违约行为导致代国清所产生的直接损失即为利息损失，结合代国清商厅所处商业位置及该商业位置的现经营状态和市场行情，本着公平原则，本院将违约金的计算标准酌情调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计付。对于违约金的起算时间应为每一年度租金的逾期之日。综上所述，代国清要求久和物业公司给付房屋租金的诉讼请求符合法律规定和客观事实，本院予以支持。代国清关于违约金的诉讼主张，计算标准过高，本院予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及上述法律规定，判决如下：一、被告赤峰久和物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告代国清2015年9月1日至2017年8月31日期间的房屋租金84160元并支付违约金（计算标准为：以38880元为基数，自2015年9月16日起，以45280元为基数，自2016年9月16日起，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计付至款项付清时止）；二、驳回原告代国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费952元，邮寄送达费40元，合计992元（原告已预交），由久和物业公司负担，并于本判决生效后十五日内给付代国清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  杨锐琪二〇一七年七月三日书记员  刘新蒙