上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1008号
上诉人（原审被告）：上海天亿置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇三林路234号。
法定代表人：刘爱明，总经理。
委托诉讼代理人：沈亢，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚明悦，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某2，男，1973年8月7日生，汉族，住福建省福安市。
被上诉人（原审原告）：阮美英，女，1973年1月10日生，汉族，住址同陈某2。
被上诉人（原审原告）：陈某1，女，2000年7月15日生，汉族，住址同陈某2。
法定代理人：陈某2（系陈某1父亲）。
上诉人上海天亿置业发展有限公司因与被上诉人陈某2、阮美英、陈某1商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第41271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海天亿置业发展有限公司（以下简称天亿公司）上诉请求：撤销原判第二项，依法改判调整租金损失的计算金额。事实和理由：一、一审法院对于天亿公司的实际经营地认定错误。一审将天亿公司股东上海A有限公司（以下简称A公司）的通讯地址作为天亿公司的实际经营地，没有事实依据。双方签订的预售合同中明确约定，天亿公司的住所地为上海市浦东新区XX镇XX路XX号，被上诉人陈某2、阮美英、陈某1（以下简称陈某2等三人）向天亿公司发出的函件应有效送达到合同所列的天亿公司地址。陈某2等三人在一审中举证的三份函件挂号信，寄送地址均非天亿公司合同所列地址，收件人也非天亿公司负责人，并不能视为有效送达。二、一审法院片面以鉴定评估标准作为损失赔偿标准，存在认定偏差。1、系争房屋从交付以来一直处于空置及毛坯状态，估价报告是以装修的房屋作为参照物进行鉴定，而非按照系争房屋的同类标准进行估算。2、估价报告系对整栋房屋的租金进行评估，该评估范围远大于陈某2等三人实际房屋损失的范围。系争房屋的质量问题仅限于陈某2等三人整栋房屋中的小部分面积，渗漏水的部分仅占房屋总体建筑面积的一部分（部分一层和部分地下室），且未对系争房屋未损部分的使用产生影响，并不影响整套房屋的使用价值。由于鉴定结论的租金是整栋房屋的租金标准，且无法就具体部位作出区分，故在计算损失时还应按照实际受损面积所占总建筑面积的比例对评估租金进行具体折算。一审法院没有查明实际情况，未考虑评估范围与实际损失范围的具体差异，直接以房屋租金评估报告的标准计算，明显缺乏合理性，应当予以纠正。三、一审法院以房屋交付之日起计算租金损失，论证逻辑严重错误，亦属适用法律错误。系争房屋自交付以来一直处于空置状态，因陈某2等三人自身原因在交房后一直未对房屋进行及时维护和保养，在房屋出现质量问题后，除在2010年11月曾提出维修问题之外，并未再向天亿公司主张维修，天亿公司也未收到陈某2等三人任何有效送达的函件，且距离预售合同约定的保修期已超过很长时间，此系陈某2等三人怠于行使权利，导致漏水问题后果加重及扩大，对此其应自行承担相应责任，故天亿公司认为系争房屋租金损失应自陈某2等三人起诉后即自2015年11月起算。一审法院虽然也认定陈某2等三人怠于行使权利，对房屋空置损失进一步扩大应承担部分责任，但其未细致分析及查明情况，在最终租金损失的酌定中径行认定租金损失期限自房屋交付之日起算，并直接参照了评估机构的计算标准，将各类属于陈某2等三人责任的损失打包按照总额的40%折算，未就具体的折算因素与计算标准予以详细阐明，属于严重事实认定及适用法律错误，导致判决结果权利义务严重失衡，显失公平。
被上诉人陈某2等三人辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确。天亿公司的行为违反诚信原则，导致陈某2等三人无法使用房屋而造成实际经济损失，一审法院已经对此进行了折算，故不同意天亿公司的上诉诉请。
陈某2等三人向一审法院起诉请求判令：1、天亿公司对上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）地下室及一层进行全面检测，并对渗漏进行修复；2、天亿公司赔偿陈某2等三人2009年5月1日起至系争房屋修复之日止的租金损失，按每天人民币（下同）531.36元计算。庭审中，陈某2等三人将诉讼请求变更为：1、判令天亿公司按照司法鉴定意见书中提供的修复方案对系争房屋进行修复；2、判令天亿公司赔偿陈某2等三人租金损失，2009年5月1日至2016年6月30日共计838,490元（参照评估报告），2016年7月1日至修复之日止，按照租金每天420元计算（参照评估报告2016年6月份的租金标准）。
一审法院认定事实如下：2008年9月18日，陈某2等三人（乙方、买受方）与天亿公司（甲方、出卖方）签署《上海市商品房预售合同》，约定：陈某2等三人购买系争房屋，总价为6,092,499元；甲方定于2009年4月30日前向乙方交付该房屋；该房屋的保修范围和保修期限以甲方向乙方提供的《新建住宅质量保证书》为准，保修期从甲方向乙方交付该房屋之日起算；除非该房屋不具备合同约定的交付条件，乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，经甲方催告后仍不办理的，保修期从催告书约定的验收交接日之第二日起算。地下室不属于保修范围，其维修属于有偿服务；在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能经营使用或不能正常经营使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。
合同签订后，双方按约履行。2009年9月，双方办理房屋交接手续。
系争房屋因漏水问题空关至今。2010年11月10日，上海B有限公司对于陈某2等三人报修系争房屋漏水一事组织施工单位进行维修。2010年11月23日，陈某2在《房修满意度回访征询表》上签字确认修复满意。2011年1月30日，陈某2等三人取得系争房屋小产证。陈某2等三人分别在2013年9月26日、2014年4月28日、2014年7月13日向上海市XX路XX号投递挂号信，要求万科相关负责人根本性解决系争房屋漏水问题。其中2014年4月28日及2014年7月13日的挂号信均妥投。鉴于天亿公司一直未对于系争房屋的漏水问题进行根本性修复，陈某2等三人遂提起本案诉讼。
一审中，根据陈某2等三人的申请，法院依法委托上海XX有限责任公司对系争房屋的漏水情况和漏水原因(鉴定意见书编号为：源正司鉴[2016]建鉴字第130号)、修复方案（鉴定意见书编号为：源正司鉴[2016]建鉴字第158号）进行鉴定，陈某2等三人预缴30,000元鉴定费。另根据陈某2等三人的申请，法院依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场租金估价（房地产估价报告编号为：沪八达估字（2016）FC0273号）进行鉴定，陈某2等三人预缴34,200元鉴定费。系争房屋市场租金估价报告载明：2009年5月1日起至2016年6月30日止的租金估价总额为838,490元，2016年6月1日至2016年6月30日的租金为12,600元。
双方对漏水情况和漏水原因及修复方案两份鉴定结论均无异议。对于系争房屋市场租金的估价报告，陈某2等三人认为租金估价中应当计算物业管理费损失。天亿公司认为，对于整栋房屋的租金单价无异议，但鉴定的估价对象是带装修的，系争房屋是毛坯状态，应当将该部分情况予以折算；系争房屋包括地下一层及地上四层，渗漏水的区域在地下室及一楼部分，不应当按照整栋房屋租金计算租金损失。评估机构表示：1、物业管理费不属于租金损失的评估范围；2、开发商交房前需要竣工验收合格，评估机构提供的估价对象是按照开发商交房的标准来衡量的；3、评估结论中的租金是整栋房屋的租金标准，且无法就具体部位作出区分。
一审法院认为，《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。陈某2等三人要求天亿公司按照鉴定意见书提供的修复方案进行修复，天亿公司亦表示同意，并无不当，对陈某2等三人该项诉请予以准许。对于陈某2等三人的租金损失标准及起算日期，天亿公司提出如下抗辩意见：1、2009年交房至今，陈某2等三人除在2010年11月份曾提出过要求维修渗漏水问题之外，没有对质量问题向天亿公司主张过维修，故只认可2015年11月陈某2等三人起诉之后至修复之日止的租金损失；2、估价报告对整栋房屋的租金进行评估，但没有考虑到渗漏水部分仅占总体建筑面积的一部分，应当对租金标准进行折算；3、陈某2等三人长期不使用房屋，导致房屋质量问题长期无法得到处理，对于因陈某2等三人原因怠于行使自己的权利导致的扩大损失应当由陈某2等三人自行承担。对于上述意见，一审认为，陈某2等三人的三份挂号信邮寄地址系天亿公司股东的实际经营地址，其中两份有妥投记录，可以视为有效送达，故对于天亿公司的此项抗辩，不予采纳。对于估价报告，鉴定机构明确答复租金损失无法对楼层单独区分，且从租赁常态来说，地下室及一楼严重渗漏水，客观上对于二至四楼的租赁会产生严重影响，故对于天亿公司此项抗辩不予采纳。对于天亿公司第三项抗辩事由，一审认为，陈某2等三人2009年9月份接受系争房屋至今长达7年时间，房屋一直处于空关状态，陈某2等三人在要求天亿公司修复未果后，应积极主张自己的权利或积极采取措施进行修复。陈某2等三人怠于履行自己的权利，对房屋空置损失进一步扩大应承担部分责任。一审法院在结合房屋租金估价报告的基础上，综合考虑双方的过错程度，对于陈某2等三人的租金损失进行酌定。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，于二○一六年十一月十六日作出判决：一、上海天亿置业发展有限公司于判决生效之日起三十日内按照源正司鉴[2016]建鉴字第158号中的修复方案修复上海市浦东新区XX路XX弄XX号的房屋；二、上海天亿置业发展有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿陈某2、阮美英、陈某1房屋租金损失，计算标准为：2016年6月30日之前共计335,396元；2016年7月1日起，按每天168元计算至修复之日止。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,990元，鉴定费64,200元，共计80,190元，由陈某2、阮美英、陈某1负担30,180元，由上海天亿置业发展有限公司负担50,010元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，天亿公司自认，由其开发的系争房屋所在的上海市浦东新区XX路XX弄项目自2009年9月交付以后至2010年期间已开发完毕，项目公司于2011年初即已撤场，项目公司处于清算阶段，没有再开发其他项目。
本院认为，就天亿公司关于一审法院对其实际经营地认定错误的上诉主张，因天亿公司自认已于2011年初撤离系争房屋所在项目，陈某2等三人向天亿公司股东A公司实际经营地寄送的要求解决系争房屋漏水问题的信函中有相关妥投记录而未被退回，天亿公司亦认可以A公司的实际经营地作为其本案中的联系地址，故一审法院认定陈某2等三人寄送的相关信函可视为有效送达，尚属合理妥当，对天亿公司该上诉主张，本院不予采信。就天亿公司关于一审法院片面以鉴定评估标准作为损失赔偿标准、从房屋交付之日起算租金损失严重错误的相关上诉主张，因鉴定机构在一审中明确表示系按照开发商的交房标准对系争房屋租金标准进行评估，且一审法院系基于对系争房屋损坏状况、评估的租金标准、损失期间、双方各自应承担的过错责任等因素的通盘考虑，从而确定天亿公司应承担的租金损失金额，天亿公司仅就不利于其的因素提出异议而无视一审法院确定该损失的整体性，从而要求再行调整其应承担的租金损失金额，不能成立，本院对其相关上诉主张亦不予采信。综上所述，天亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,716元，由上诉人上海天亿置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年二月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……