江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3899号
上诉人（原审原告、反诉被告）冯夫同，金山村委会退休干部。
委托代理人刘畅。
上诉人（原审被告、反诉原告）李洪春，无业。
委托代理人杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。
上诉人冯夫同、李洪春因房屋租赁合同纠纷一案，均不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。冯夫同及其委托代理人刘畅，李洪春的委托代理人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月12日，冯夫同与李洪春经中介介绍签订《房屋租赁合同书》，约定李洪春租用冯夫同位于状元楼2单元230室的房屋，租赁期限自2011年7月22日至2012年7月21日止，月租金为1900元，每半年支付一次；租房押金2000元待租期届满后无息退还；如因李洪春使用不当造成房屋损坏应维修恢复原状并承担责任；李洪春承租期间的水电费、卫生费、有线电视费、电话费、暖气费、物业管理费、煤气费由李洪春按照规定缴纳；合同的任何一方如变更合同需提前一个月通知对方以便协商解决，协商不成，可向法院提出诉讼。
合同约定的租赁期限届满后，李洪春继续租用该房屋，但双方未再签订书面租赁合同。2014年1月，李洪春未再继续预交房租，其后双方就租赁房屋的交接进行洽谈。约在2014年1月20日左右，冯夫同因病住院而委托其妻与李洪春办理交接手续，因房屋需要打扫未果。后因有租户要求看房，冯夫同告诉李洪春如无时间可将钥匙放在物业处。其后双方就房屋交接问题及退还押金问题一直协商未果，李洪春于2014年1月24日（冯夫同主张是2014年1月29日、李洪春称是2014年1月31日）在交纳物业收取的水费后将租赁房间的钥匙留在物业处。
2014年2月7日，冯夫同去物业处取得出租房屋的钥匙并同时报警，在警察及物业人员在场的情况将房门打开并对室内进行了拍照。其后，冯夫同对于室内损坏的物品进行了更换及维修。
其后，双方就室内物品的损失赔偿及押金返还问题协商未果。冯夫同于2014年2月12日起诉至原审法院请求判令李洪春赔偿物品损失9000元并承担2014年1月的电费和煤气费以及自2014年1月12日至房屋再次出租之日的房租并返还遥控器四个，审理过程中增加诉讼请求要求其支付至2014年8月12日的房屋租金损失；李洪春不同意冯夫同的诉讼请求并提起反诉要求冯夫同返还押金2000元。
原审法院认为，双方于2011年7月12日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应按约履行。该合同期满后，李洪春继续租用该房屋但双方未在签订新的租赁合同，应视为该租赁合同的延续，但已为不定期租赁合同。依照法律规定，双方对于后续租赁合同均可以随时解除。
根据有关法律规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损坏的，出租人可以要求承租人赔偿损失，但承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中，双方在租赁合同中未就租赁物的使用方法做出约定，租赁该房屋系用于居住，因此只要以正常生活使用房屋及室内设施及不应承担租赁物磨损的损失，否则应应当承担赔偿责任。冯夫同提交的照片及录像为李洪春认可，其中显示的租赁房屋内的物品形态为磨损或损坏，但其中大多为正常使用中的磨损或消耗，比如墙面灰尘、椅子破损等，而其他损坏则非正常使用或者不够爱惜使用所致，比如床板掉落、灯具的不复存在等。根据租赁房屋以及内置设施的现状以及冯夫同为修复所花费的费用，确定李洪春应向冯夫同支付非正常使用租赁物及附属设施所造成的损失3000元，其余的毁损属于租赁物的正常消耗，其修复、更换费用由冯夫同自行承担。
根据双方在庭审中陈述，李洪春已在其后交纳了其使用租赁房屋期间所产生电费及煤气费，冯夫同的本项诉讼请求已经得到李洪春履行，不再理涉。
虽然双方的合同约定至2012年7月21日以后已转化为不定期租赁，但双方在原合同约定的各项权利义务依然有效。根据合同约定，合同的任何一方变更合同均需提前一个月通知对方，本案中，根据李洪春提交的通话清单中反映的李洪春与冯夫同通话的时间，即便在此次通话中提及不再租赁房屋之事，至2014年1月21日也不足一个月的时间，结合双方在房屋交接过程中发生争执及李洪春将钥匙放置于物业、冯夫同取得该钥匙的时间，确定李洪春应向冯夫同支付半个月的租金即950元作为补偿。至于冯夫同在庭审中因双方租赁合同后没有及时将房屋另租他人而要求李洪春支付两个月甚至七个月房租的主张，并无合同依据，不予支持。
冯夫同要求被李洪春返还遥控器四个的主张，因其未提交相关的证据，不予支持。
李洪春要求冯夫同返还房屋租赁押金2000元的主张具有合同依据，依法予以支持。
综上，原审法院判决：一、李洪春于判决生效后十日内赔偿冯夫同租赁物毁损损失3000元；二、李洪春于判决生效后十日内赔偿冯夫同租金损失950元；三、冯夫同于判决生效后十日内返还李洪春房屋租赁押金2000元；上述金钱债务相互折抵后，李洪春向冯夫同支付1950元；四、驳回冯夫同的其他诉讼请求。
冯夫同不服上述民事判决，向本院提起上诉称，李洪春在租住涉诉房屋期间，恶意损坏床价值1500元、柜子1400元、吊灯600元、洗衣机600元、座便器350元、双人沙发1500元、电脑椅子100元、工料费1950元，共计8000元。因李洪春毁损家具造成很大损失，还应赔偿租金损失3200元。综上，请求二审法院：1、驳回李洪春的反诉请求；2、由李洪春赔偿物品损失及租金损失；3、李洪春承担上诉费用。
李洪春答辩称，诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当依法驳回。
李洪春不服上述民事判决，向本院提起上诉称，原审判决李洪春赔偿冯夫同租赁物损失3000元及租金损失950元无事实和法律依据，依法应予改判，并判令冯夫同承担诉讼费用。
冯夫同答辩称，李洪春的上诉请求没有事实和法律依据。首先，双方签订房屋租赁合同时，房屋刚刚装修完毕，原始状态是完好无损的，且房屋租赁合同约定的租期是自2011年7月22日至2012年7月21日，但实际上双方于2011年7月12日就签订了合同并交接了房子，正是因为房屋刚刚装修好，因为气味过大，故冯夫同提前将房子交给李洪春。租期届满后，李洪春在交接房子时，发现室内租赁物遭到不同程度的毁坏，有的甚至是恶意毁损。房屋的原始状态与退房时大不相同。其次，由于李洪春在交接房屋时不配合冯夫同有关房屋交接的请求，致使冯夫同延迟了半个月才拿到钥匙。故李洪春的上诉请求应当予以驳回。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：李洪春应否支付冯夫同租金损失、租赁物损失及数额如何确定。
二审期间，冯夫同向本院提交：1、2014年8月19日销货清单一份；2、2014年8月15日由蒋继光出示的证明一份；3、2014年8月25日由梁福成出示的证明一份。证明李洪春在其租住房屋期间对冯夫同的房屋租赁物造成了不同程度的毁损。李洪春质证认为，1、对三份证据的真实性有异议；2、无法证明这个单据就是下面签字人所开具的。3、这三份证据与本案也没有关联性。
本院认为，1、双方于2011年签订的房屋租赁合同中对出租方冯夫同屋内的家具进行了详细列明，在解除租赁合同房屋进行交付时，屋内的状况有冯夫同提交的照片及录像为证，除去房屋承租期间承租人李洪春对租赁物使用的合理损耗等因素外，屋内家具亦遭受不同程度的损坏，对此，李洪春应付赔偿责任。原审法院根据租赁房屋内置设施的现状以及冯夫同为修复所花费的费用，酌定损失数额为3000元并无不当。李洪春主张应按其新购置的物品全价及全部维修费用进行赔偿的意见不予采纳。2、根据李洪春在一审提供的证据来看，其提出解除租赁合同至搬出房屋的期间过短，未给冯夫同留出合理的准备期间，原审判决李洪春对此给予冯夫同半个月的租金补偿并无不当。3、双方租赁合同解除，李洪春要求冯夫同返还2000元押金有合同依据，应予支持。
综上，冯夫同和李洪春的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由冯夫同负担100元，李洪春负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 程 叶
代理审判员 袁 菊
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 杨淑娴