福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4178号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）叶贵荣，男，1983年8月29日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人衷孙连、曾福新，福建合立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）福建省金茂地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇洪塘桥头南侧闽都大庄园太阳座（商住2#）2-B商场。
法定代表人林秀奇，总经理。
委托代理人张中成、杨丁娟，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人叶贵荣因与被上诉人福建省金茂地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2０15）侯民初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月11日，原告（反诉被告）叶贵荣与被告（反诉原告）福建省金茂地产开发有限公司之间签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款为785242元购买被告开发的闽都·星锦湾8幢706号商品房。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（3）买受人采用银行按揭贷款（含公积金按揭）的，如首付款（含购房定金）逾期，则按应付的首期款（含购房定金）和贷款总额计付逾期付款违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按2种方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的人行同期活期存款利率向买受人支付违约金。计付期自商品房交付使用60日后至出卖人办理权属登记备案。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第5点约定：若买受人按揭贷款为公积金贷款或自行贷款的，买受人须自行办理上述两种贷款手续，放贷至出卖人账号的时限为合同备案后60天内，逾期则视为逾期付款，买受人按本合同第七条约定承担违约责任。《商品房买卖合同》于2011年3月18日登记备案。原告于2011年2月13日支付定金60000元，2011年2月19日支付185242元，于2011年8月23日将商业贷款及按揭贷款的款项540000元支付给被告。2013年7月28日，原被告办理交房手续。2014年9月11日，被告（反诉原告）福建省金茂地产开发有限公司收到闽侯县房地产管理所的《初始登记通知书》。2014年12月26日之前，被告两次向原告发出《办证通知》。2014年12月26日，原被告双方在《办证通知》中约定：双方对《商品房买卖合同》项下的购房款已全部结清，违约责任另行依法处理。同日，被告将办证相关材料交付给原告。
原审法院认为：原告（反诉被告）叶贵荣与被告（反诉原告）福建省金茂地产开发有限公司之间签订一份《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。双方应按合同约定诚信履行合同。原被告约定被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案原被告双方于2013年7月28日办理房屋交接，被告理应在2013年9月28日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但被告于2014年9月11日收到闽侯县房地产管理所的《初始登记通知书》，于2014年12月26日将办理权属登记的资料交付原告，显然已构成违约。被告应按《商品房买卖合同》第十四条约定按已付款即已付房屋总价款785242元的中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金，计付期自商品房交付（2013年7月28日）使用60日后（2013年9月26日）至出卖人办理权属登记备案（2014年9月11日）止，原告主张从2013年9月29日起计算违约金系其对部分权利的放弃。因原告（反诉被告）叶贵荣具备民事行为能力，其在《商品房买卖合同》中约定，具备民事法律效力，故其主张《商品房买卖合同》第十四条约定的违约金提高至日万分之五，及违约金计算期限至办理房地产权属证书的相关证明文件交付给原告之日为止，缺乏依据，原审法院不予支持。双方约定反诉被告应于合同备案的60日即2011年5月17日前，交清购房款，但反诉被告于2011年8月23日将商业贷款及按揭贷款的款项540000元支付给被告，显然在履行付款义务过程中也存在违约，反诉原告理应在二年诉讼时效内即2013年5月16日前向反诉被告主张违约责任，但反诉原告于2014年12月26日即本案审理期间内向反诉被告主张违约责任，已超过诉讼时效，反诉被告提出的超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院予以采纳，对反诉原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福建省金茂地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内按已付款785242元的中国人民银行同期活期存款利率向原告叶贵荣支付违约金，计付期限自2013年9月29日至2014年9月11日止。二、驳回原告叶贵荣的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告福建省金茂地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3743元，由原告叶贵荣负担3680元，由被告福建省金茂地产开发有限公司负担63元（该款已由原告垫付，被告在支付上述款项中一并付清）；反诉案件受理费228元，由反诉原告福建省金茂地产开发有限公司负担。
一审宣判后，原审原告、反诉被告叶贵荣不服，向本院提起上诉。
上诉人叶贵荣上诉称：一、首先，一审采信上诉人提供的证据《关于要求立即向业主提供办证材料的告知函》《EMS快递详单》《12345投诉件》，但却遗漏上述证据证明的事实，即被上诉人要求上诉人签订免除其逾期办证违约金的协议，否则拒绝向上诉人提供办证材料，导致办证再次拖延，被上诉人系为逃避由此产生的逾期办证违约责任，才向上诉人发出所谓的《办证通知》。其次，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》的相关条款，非双方反复协商拟定的，且结合该合同相关特征可以认定其条款系被上诉人预先拟定与不特定的消费者签订的典型的格式合同条款，诉争楼盘所有业主均使用类似的格式条款可以得到直接印证。一审遗漏如此重要的事实，直接摘抄认定上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》相关条款，亦属认定事实不清。二、根据我国《合同法》《消费者权益保护法》相关规定，格式条款一方需遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人在《商品房买卖合同》第十四条第2项、第七条关于违约金的设置，有悖合同双方权利义务公平原则，违反了《福建省实施办法》第二十七条第一款第（七）项“限制了消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”、第（八）项“规定消费者支付的违约金或者赔偿金超过合理数额”的规定，属于侵害消费者权益的不平等格式条款。同时被上诉人也未举证证明其已就该条款向上诉人尽到提示说明义务，应依法认定上述合同条款无效或对违约金进行合理调整；同时根据我国《合同法》第六十条：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中被上诉人设置的格式条款中其逾期办证违约金只需计付到被上诉人办理权属登记备案之日止，被上诉人设置前述格式条款显然免除被上诉人法定的通知上诉人办证及提供必要证明文件的义务，明显违反前述我国法律的强制性效力性规定，而一审却照此认定被上诉人支付逾期交房违约金只需支付到2014年9月11日收到闽侯县房地产管理所的《初始登记通知书》之日止，一审不考虑房地产交易实际及法律的明确规定，却以上诉人具备民事行为能力，合同系双方的真实意思表示，没有违反法律规定为由，认定相关格式条款有效，不但拒绝对存在巨大失衡的违约金进行合理调整，而且逾期办证违约金只计算到被上诉人完成初始预登记之日，明显适用法律错误。综上，请求二审法院：一、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建省金茂地产开发有限公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、上诉人提供的证据材料不能证明答辩人强行要求上诉人签订免除逾期办证违约金的协议。2、案涉主要争议系合同条款即第十四条第2项约定，争议内容为“人行同期活期存款利率”、“计付期自商品房交付使用60日后至出卖人办理权属登记备案”。这两项内容均在示范文本下划线空格处或空白处添加，上诉人已捺手印，这充分说明此项内容已经经过上诉人确认，不属于《合同法》意义上的格式条款。二、合同争议条款合法有效。1、讼争《商品房买卖合同》为福建省建设厅与福建省工商行政管理局共同监制的合同示范文本，不是答辩人单方制定的格式合同，且示范文本《商品房买卖合同说明》部分已经就相关事项作了说明。案涉争议内容的意思表示明确，以添加形式进入示范文本，且经上诉人捺手印确认，不存在提示与说明的法律问题。2、讼争合同对逾期办证起算时点为“自商品房交付使用60日”，比示范文本第十四条约定的“90日”更短，也比同业中通常约定的“自商品房交付使用365日”更短，该约定明显有利于上诉人等业主。逾期办证不影响上诉人对房屋享有占有、使用、收益等权益，双方约定以人行同期活期存款利率为标准计算逾期办证违约金未违反法律法规的强制性规定。上诉人未提供证据证明其因逾期办证造成的任何经济损失，上诉人诉请调整违约金不能成立。讼争《商品房买卖合同》第七条逾期付款违约责任和第九条逾期交房违约责任的违约金标准相同，进一步说明讼争合同相关约定公平合理。而逾期交房的后果是上诉人无法占有、使用标的物，与逾期办证的后果根本不同，上诉人诉请将逾期办证的违约标准变更为等同于逾期交房的违约标准，于法于理不符。三、答辩人对原审法院认定反诉超过诉讼时效保留相关诉讼权利。综上，原审法院就本诉部分判决正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中，上诉人叶贵荣向法庭提交第一组证据：《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》、《中国人民银行历年贷款利率表》，证明被上诉人利用设置格式条款的主导性，在合同中设置的逾期办证违约金按银行同期活期存款利率标准计算明显过低，不符合行业惯例，同时也远低于业主需给银行偿还的按揭贷款利率或给业主造成的损失，应依法进行调整；第二组证据：《（2013）××民终字第××号民事判决书》；《（2015）××民初字第××号民事判决书》，证明一审判决被上诉人只需按银行活期存款利率标准给上诉人支付违约金，有违司法公平原则及司法实践，不具有约束被上诉人按约履行合同及惩罚作用。被上诉人认为上诉人提供的证据都不属于新证据，跟本案没有直接的关联；上诉人的证明对象有误导法庭的意思，本案针对的是逾期办证的违约金，这两份判决都是针对逾期交房的违约金，所以与本案没有可比性。本院认为，上诉人提供的证据不属于二审程序中新的证据，本院不予采纳。
根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
另查明，上诉人叶贵荣曾以发函及向“12345”投诉的方式要求被上诉人福建金茂地产开放有限公司提供办证材料。
本院认为，本案的争议焦点为逾期办证违约金的标准及计付期限问题。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同的约定履行。该合同第十四条约定如因出卖人原因，导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日以买受人已付的购房款总额为基数，按照人行同期活期存款利率向买受人支付违约金，而计付期为商品房交付使用60日后至出卖人办理权属登记备案止，原审法院根据上述合同约定，判令被上诉人按照上诉人已付款785242元的中国人民银行同期活期存款利率向上诉人支付自2013年9月29日至2014年9月11日止的违约金并无不当。上诉人主张该约定为格式条款，显失公平，应予以变更，对此本院认为，《商品房买卖合同》项下上诉人的主要义务为支付购房款，被上诉人与之相对应的主要合同义务为交付符合交付条件的商品房，而协助买受人办理房屋权属证书系合同约定的附随义务，故上诉人以合同中逾期付款违约金作为参照标准主张该合同中约定的逾期办证违约金标准及计付时间显失公平没有依据，故本院对其该项主张不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人叶贵荣的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币3743元，由上诉人叶贵荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 卢灵真