南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第1181号
原告姜秀芝，女，1933年6月19日生，汉族。
委托代理人唐晓彦，江苏熙典律师事务所律师。
被告张怀信，男，1928年2月12日生，汉族。
被告丁博，男，1982年12月11日生，汉族。
两被告共同委托代理人张某甲，女，1955年2月21日生，汉族。
原告姜秀芝诉被告张怀信、丁博房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员查宣东独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜秀芝及其委托代理人唐晓彦、被告丁博及两被告共同委托代理人张某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜秀芝诉称：姜秀芝与张怀信系夫妻关系，婚后双方共同居住在玄武区xx园21号x幢107室，该房由张怀信通过单位房改取得房屋所有权，该房屋所有权归姜秀芝和张怀信共同共有。2009年3月1日，张怀信与丁博（系原告外孙）就涉案房屋签订了《南京市存量房买卖合同》，约定房屋售价为80万元，并约定了付款期限为2009年3月31日前付清全款。丁博于2009年3月9日变更了该房屋的权属登记，取得了该房屋所有权。原告认为，两被告签订的《南京市存量房买卖合同》侵犯了原告的合法权益，该合同应属无效合同，第一，根据《物权法》的规定，处分共有的不动产应当经全体共有人同意。本案中，两被告签订的房屋买卖合同并没有经过原告同意，在原告不知情的情况下，两被告私自将该房屋交易并办理了变更登记，此行为违反了法律强制性规定，侵犯了原告的权益；第二，根据《婚姻法》规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。本案中，该房屋的交易行为违反了该法律规定；第三，房屋买卖合同约定了交易价款80万元，于2009年3月31日前付清，但丁博至今仍未能支付购房款80万元，已构成根本违约。综上，两被告签订《南京市存量房买卖合同》行为，是被告张怀信单方处理夫妻共同共有的财产，侵犯了原告的合法权益，应是无效合同，不具有法律效力。故诉至法院请求判令两被告就涉案房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。
被告张怀信、丁博辩称：两被告签订《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋过户给丁博，姜秀芝不但知情，而且是同意的，并一同办理了相关过户手续，虽然合同上卖方仅有张怀信一人的签字，但这并不妨碍该合同的生效。《南京市存量房买卖合同》所约定的80万元购房款，仅仅是为了完成房屋过户需要，并无要求丁博实际支付，此事是张怀信与姜秀芝商量后决定，姜秀芝亦是知情并同意的，综上，原告诉请无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：姜秀芝与张怀信系夫妻关系，丁博系姜秀芝和张怀信的外孙。
南京市玄武区xx园21号x幢107室房屋原系姜秀芝、张怀信所有。2009年3月1日，张怀信、丁博就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》，约定：张怀信将南京市玄武区xx园21号x幢107室房屋出售给丁博，房屋转让款为80万元，房款在一个月内付清。2009年3月9日，涉案房屋所有权变更登记至丁博名下。涉案房屋现由原、被告及丁博母亲张某甲四人居住。
本案争议焦点：原告对于两被告就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》，并将涉案房屋所有权过户至丁博名下是否知晓和同意。
两被告坚持认为将涉案房屋过户至丁博名下是姜秀芝和张怀信老俩口商量决定的，姜秀芝对此是知情同意的，其理由如下：一、1996年房改购房时，老俩口向丁博母亲张某甲表示过将来会将涉案房屋留给张某甲，2009年春节时，老俩口商量后决定将涉案房屋直接过户给外孙丁博，由张某甲补偿给老俩口的小女儿张某乙20万元，后因张某甲困难，决定由老俩口对张某乙进行补偿。二、2009年3月1日，姜秀芝、张怀信、张某甲及老俩口的朋友陈某四人共同到南京市房产局办理了涉案房屋的过户手续，自始至终姜秀芝未提出过任何反对意见。三、2009年3月15日，张怀信委托陈某，丁博委托张某甲至南京市国土局办理了土地证变更事宜。四、涉案房屋过户后不久，张某甲即将房屋所有权证及写有“感谢父母的养育之恩，保证在二老的有生之年，不得对该房屋出租或出售”的保证书交给老俩口。五、证人陈某到庭作证，证明其参与了张怀信家中的很多事情，当时房子定下来是给老大张某甲的，其与姜秀芝、张怀信、张某甲四人一起到房产局办理了涉案房屋过户手续，整个办理过程中，姜秀芝与张怀信一直在一起，姜秀芝都是在现场参与的，签字是由张怀信一人签的，房产局未要求姜秀芝签字，后又与张某甲到国土局办理了土地证的变更手续。过户后，陈某曾提议要求张某甲写保证书给老俩口。六、证人宋某（xx园社区居委会主任）到庭作证，证明老俩口的感情一直很好，老俩口的生活都是由大女儿张某甲照顾，谁对老俩口照顾多，房子就应该给谁，一直认为房子是留给外孙丁博的。七、证人徐某（原邻居）到庭作证，证实两家关系一直很好，2011年7月，其到姜秀芝家送东西时听姜秀芝说涉案房屋已过户给丁博了，之前就听姜秀芝和张怀信说张某甲很孝顺，经济条件差，房子一定会给张某甲的。八、2013年2月23日，姜秀芝、张某甲、丁博的谈话录音，录音中有姜秀芝认可房产证、保证书在其处，以及给了小女儿张某乙经济补偿的内容。九、姜秀芝和张怀信感情一直很好，家中事情从未有过隐瞒，姜秀芝对房屋过户事宜不可能不知道。
原告姜秀芝坚持认为：虽然因张怀信身体不好曾陪张怀信去过南京市房产管理局，但因姜秀芝文化程度不高，故对房屋过户一事不知情，证人陈某只是代表张怀信办理涉案房屋的相关手续，不能证明姜秀芝对房屋过户一事是知情的；2011年张怀信和姜秀芝说过房子过户给丁博了，虽然姜秀芝将此情况向证人徐某说过，但并不代表姜秀芝是同意过户的，姜秀芝是在2012年下半年才看到房产证，是张怀信放在姜秀芝处保管的；姜秀芝老早就看过大女儿张某甲写的怎样照顾父母的保证书，但具体何时写的记不清了；因相信小女儿张某乙，故存在张某乙处20万元，目前钱还在张某乙处；张某甲、丁博利用和姜秀芝住在一起的使得条件，未经姜秀芝同意私自录音，该证据不具有合法性，不予认可。
本案虽经本院主持调解，终因双方各执诉、辩称意见，致调解不成。
以上事实有涉诉房屋登记簿、《南京市存量房买卖合同》、中华人民共和国完税证、土地登记地籍调查委托书、证人证言、本院开庭笔录等证据为证。
本院认为：处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。涉案房屋原系姜秀芝和张怀信的夫妻共同财产，处分涉案房屋应经共同共有人姜秀芝和张怀信的同意。2009年3月1日，张怀信和丁博签订了涉案房屋买卖合同，该合同系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。签订合同的当日，姜秀芝即与张怀信、丁博的委托代理人张某甲及陈某一同至房产管理部门办理了涉案房屋的过户手续，对此，不仅有两被告的陈述，而且还有证人陈某的证词予以证实。现原告亦认可其与张怀信、张某甲、陈某一同去房产管理部门的事实，但提出了当时系因张怀信身体不好，故陪同张怀信一同前往房产管理部门，因姜秀芝文化程度不高，对涉案房屋过户一事不知情的辩解意见，该辩解意见明显不合情理，结合姜秀芝于2011年即将涉案房屋过户给丁博一事告知证人徐某、现涉案房屋所有权证及张某甲书写的保证书均存放于姜秀芝处等事实分析，姜秀芝对于将涉案房屋过户给丁博是知晓和同意的，故对于姜秀芝称不知情的辩论意见，本院不予采信。对于姜秀芝提出的丁博未按合同约定支付交易价款的意见，两被告已做出了解释，且未实际支付价款亦非认定合同无效的情形，故对姜秀芝的此项辩论意见，本院不予采信。综上，原告要求确认两被告就涉案房屋签订的买卖合同无效之主张，理由不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告姜秀芝的诉讼请求。
本案案件受理费11800元，因适用简易程序审理减半收取5900元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 查宣东
二〇一三年六月二十日
见习书记员 张 冰