广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16442号上诉人(原审被告)：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙文泽，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：江凤仪，住广州市花都区。两被上诉人共同委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人龙文泽、江凤仪商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宏峰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回龙文泽、江凤仪的全部诉讼请求。事实理由如下：办理房产证是双方均负有相应义务的过程，需要互相配合才能完成办证的任务。龙文泽、江凤仪于2014年4月7日收楼，涉案房屋于2015年1月8日取得了竣工验收备案表，于2015年9月30日完成初始登记、取得大确权，具备办证条件。诚然，作为龙文泽、江凤仪无法得知涉案房屋何时具备办证条件，但宏峰公司在房屋具备办证前提的情况下，已经履行了通知的义务。在广州市花都区人民法院审理的超过100个案件中，对于宏峰公司履行了通知义务的事实均作出认定。本案中，仅仅是龙文泽、江凤仪提出“没有收到”的抗辩理由，就否认了宏峰公司已经履行通知的事实，一审法院的处理难以令人信服。综上，宏峰公司早已具备办证条件，并以短信的方式通知业主。根据合同及附件的相关约定，超过5天不提交办证资料的，龙文泽、江凤仪不得向宏峰公司主张逾期办证的违约责任。宏峰公司最后一次短信通知为2015年10月23日，龙文泽、江凤仪应于2015年10月28日前提交资料，但龙文泽、江凤仪于2016年1月21日才交齐资料，显然已违反合同约定，宏峰公司不需要再承担违约责任。为此，宏峰公司上诉请求二审法院依法改判驳回龙文泽、江凤仪的全部诉讼请求。被上诉人龙文泽、江凤仪二审经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见称：同意一审判决，一审判决查明事实真实、运用法律正确，二审法院应驳回宏峰公司的上诉。龙文泽、江凤仪于2016年6月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：宏峰公司支付龙文泽、江凤仪延迟办理产权登记的违约金，违约金从2014年4月7日宏峰公司实际交付房屋300个工作日后起算，即从2015年2月8日起至宏峰公司办理房产证之日起止，每日按房屋总价款的0.05%计算，截止到起诉之日起，违约金暂计90201.53元。一审诉讼中，龙文泽、江凤仪表示其在2016年5月28日到宏峰公司处领取了涉案房屋的办证受理回执，因此将上述诉请变更为：宏峰公司向龙文泽、江凤仪支付迟延办证违约金，从2015年2月8日起按总房价款754768元的0.05%的标准计至2016年5月28日止，即754768元×0.05%/天×480天=181144.30元。一审法院认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区新雅街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2012年12月22日，龙文泽、江凤仪（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区13栋706号房，总房价款754768元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《产地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，龙文泽、江凤仪依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年4月7日，龙文泽、江凤仪办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）13-15栋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其在2015年10月23日以短信形式通知龙文泽、江凤仪等业主缴纳契税及提交办证资料，该日，宏峰公司通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向龙文泽、江凤仪等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。龙文泽、江凤仪称没有收到该短信，后来在涉案房屋的住户微信群了解到要去缴税，于是在2016年1月21日缴纳了涉案房屋的契税。宏峰公司表示除了通过短信通知之外，没有通过其他方式通知龙文泽、江凤仪提交有关办证资料。宏峰公司认为龙文泽、江凤仪于2016年1月21日才将契税凭证等有关办证资料交给宏峰公司。宏峰公司于2016年4月12日将涉案房屋的办证资料递交给广州市花都区国土资源和规划局办理产权登记，后广州市花都区国土资源和规划局于2016年5月18日出具了涉案房屋办理房地产权证的受理回执，龙文泽、江凤仪表示其于2016年5月28日到宏峰公司处收到该受理回执。一审法院认为：龙文泽、江凤仪与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。龙文泽、江凤仪按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。龙文泽、江凤仪于2014年4月7日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年6月18日前为龙文泽、江凤仪办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司于2016年4月12日才将涉案房屋的办证资料递交给产权登记机构，产权登记机构于2016年5月18日出具受理回执，因此，宏峰公司的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同约定宏峰公司的协助办证义务为宏峰公司递交办证资料并取得收件回执，龙文泽、江凤仪要求逾期办证违约金计至其取得受理回执当日即2016年5月28日，依据不足，一审法院不予采纳。经核算，2015年6月18日至2016年5月18日共336天，宏峰公司应向龙文泽、江凤仪支付违约金为126801.02元（754768元×0.05%×336天）。龙文泽、江凤仪要求宏峰公司支付违约金126801.02元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。关于宏峰公司抗辩龙文泽、江凤仪逾期提交办证资料，一审法院作如下分析：补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，龙文泽、江凤仪于2014年4月7日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记，不具备办理房地产权证的条件，龙文泽、江凤仪也不能办理契税缴纳，因此，龙文泽、江凤仪客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，龙文泽、江凤仪也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知龙文泽、江凤仪缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司虽称其于2015年10月23日通过群发手机短信形式通知龙文泽、江凤仪等业主缴纳契税及提交办证资料，但龙文泽、江凤仪表示没有收到该信息，而宏峰公司表示除了该次短信通知之外未通过其他方式通知龙文泽、江凤仪，对此宏峰公司应承担举证不能的后果，而龙文泽、江凤仪表示通过微信群了解到缴税事项才去缴纳契税的陈述符合常理，因此宏峰公司抗辩龙文泽、江凤仪逾期提交办证资料，依据不足，一审法院不予采纳。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，龙文泽、江凤仪主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年8月23日作出判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙文泽、江凤仪支付迟延办证违约金126801.02元；二、驳回原告龙文泽、江凤仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3923元，由原告龙文泽、江凤仪负担1087元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担2836元。经查，一审法院认定事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对宏峰公司的上诉意见，认定如下：关于宏峰公司上诉主张根据合同及附件的相关约定，超过5天不提交办证资料的，龙文泽、江凤仪不得向宏峰公司主张逾期办证的违约责任的问题。因本案一审已查明龙文泽、江凤仪收楼时涉案房屋尚不具备办证条件，故一审法院以龙文泽、江凤仪不能主动获知涉案房屋何时具备办证条件及缴纳契税为由，认定宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知龙文泽、江凤仪缴纳契税并提交办证资料的义务，合法合理，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。宏峰公司上诉虽主张“在具备办证条件的情况下，已经以短信方式履行了通知义务”，但未能就此充分举证证明，本院不予认定。鉴于宏峰公司未能充分举证证明其已于龙文泽、江凤仪提起本案诉讼前通知龙文泽、江凤仪缴纳契税并提交全部办证资料，一审法院判决宏峰公司向龙文泽、江凤仪支付2015年6月18日至产权登记机构出具受理回执之日即2016年5月18日止的逾期办证违约金，并无不当。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。龙文泽、江凤仪经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5672元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十二月十九日书记员  璩方慧