上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1952号
上诉人（原审被告）上海虹通物资利用有限公司，住所地上海市。
法定代表人白金钢，总经理。
委托代理人龚清华，上海市中浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海虹民实业总公司，住所地上海市。
法定代表人汪永生，副总经理。
委托代理人陈荣，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈荣华，男，1972年12月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。
被上诉人（原审第三人）石浩，男，1987年10月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市。
上诉人上海虹通物资利用有限公司（以下简称“虹通公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初第2354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海虹民实业总公司（以下简称“虹民公司”）为本市公安街XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，该房屋建筑面积为1，342平方米。2011年8月8日，虹民公司作为出租方（甲方）、虹通公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将公安街XXX号厂房约280平方米租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日至2014年7月31日止（2010年7月8日所订立的三年合同同时作废）；该物业每年租金人民币10万元（以下币种均为人民币），每半年付清；乙方未经甲方同意，不得将所承租的物业擅自出租，更不得用作抵押物或抵偿物；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。
合同签订后，虹民公司将系争房屋交付虹通公司使用。期间，系争房屋新增公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号，目前系争房屋的门牌号包括公安街XXX号、64号、66号、68号。
租赁期间，虹通公司将系争房屋对外转租。2013年6月24日，虹通公司与陈荣华签订一份《房屋租赁合同》，约定，虹通公司将公安街XXX号底层出租给陈荣华使用，建筑面积约400平方米，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日（3年），租金每年20万元。2013年6月27日，虹通公司与石浩签订一份《租赁经营制约合同》，约定，虹通公司将公安街XXX号出租给石浩使用，期限为2年半，自2013年7月1日至2015年12月30日止，租金每月4，200元。
2014年5月22日，上海市虹口区国有资产监督管理委员会发函给虹口区民政局称，虹口区民政局下属虹民公司所有的本市保宁路XXX号、公安街XXX-
XXX号房屋已列入统一配置管理范围，要求虹口区民政局于2014年6月30日前做好相关资产梳理，以便变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作。2014年5月28日，虹民公司向虹通公司发出《关于房屋租赁合同到期终止相关事宜的告知书》称，虹民公司、虹通公司签订的关于公安街XXX号厂房的《房屋租赁合同》于2014年7月31日到期后不再续租，要求虹通公司做好搬迁准备，妥善处理好转租户的清退工作，并在合同到期后的5个工作日内完成包括结清房租等相关费用，返还承租房屋，注销工商营业执照等相关手续。虹通公司收函后未予回复。
虹民公司、虹通公司租赁合同期满后，未再续签合同。虹通公司支付虹民公司租金至2014年7月31日，之后，虹通公司未再向虹民公司支付房屋使用费。目前，系争房屋中约60平方米房屋于2014年5月被相关执法部门用砖墙封闭，陈荣华使用公安街XXX号的部分房屋和公安街XXX号用于经营超市，石浩使用公安街XXX号用于经营蔬菜，公安街XXX号一楼由虹通公司作为办公室使用。
2014年11月，虹民公司起诉请求判令：1、第三人陈荣华、石浩迁出上海市公安街XXX号厂房，由虹通公司将该房屋返还；2、虹通公司支付2014年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按年租金10万元即每月8，333.34元计算）。原审中，虹民公司称其实际交付虹通公司的房屋面积有480平方米左右，其中约60平方米房屋于2014年5月被相关执法部门封闭。鉴于虹通公司也在系争房屋办公，故要求虹通公司一并迁出系争房屋。
原审中，应陈荣华申请，原审法院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对陈荣华承租房屋的装修造价及装修残值进行鉴定，鉴定结论为房屋装修工程造价为265，398元，其中装饰部分造价为189，213元，安装部分造价为76，185元。该项目的折旧率，建议按照剩余租赁期限占整个租赁期（2011年9月1日-2016年8月31日）的比例计算。经质证，各方当事人对该鉴定结论均无异议。陈荣华称对于其在系争房屋内的装修损失，其另行解决，不要求在本案中处理。
原审法院认为，虹民公司、虹通公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日到期，之后，双方未再续签合同，虹通公司也未向虹民公司支付房屋租金，故双方租赁合同已于2014年7月31日终止。关于虹通公司辩称虹民公司负责人曾口头承诺虹通公司延长租期至2016年8月31日的意见，因虹民公司未能举证证明，原审法院不予采信。根据虹民公司发给虹通公司的告知书内容，虹民公司对于虹通公司转租系争房屋应当是明知的，但虹通公司与第三人陈荣华、石浩约定的租赁期限超出2014年7月31日的部分应为无效。故对虹民公司要求虹通公司及第三人陈荣华、石浩迁出系争房屋并返还该房屋的请求，依法应予支持。
关于房屋占用费，虹通公司支付虹民公司租金至2014年7月31日，合同期满后，系争房屋仍由虹通公司对外转租，虹通公司理应向虹民公司支付房屋占用费。鉴于系争房屋中约60平方米房屋已于2014年5月被相关执法部门用砖墙封闭，故原审法院对虹民公司主张的房屋占用费酌情予以调整。
关于虹通公司所提房屋装修损失一节，双方租赁合同已于2014年7月31日终止，故虹通公司要求虹民公司补偿房屋装修损失，缺乏依据。第三人陈荣华、石浩与虹通公司之间如存在租赁纠纷，可另行解决，本案不作处理。原审法院判决如下：一、自判决生效之日起15日内，上海虹通物资利用有限公司、第三人陈荣华、第三人石浩迁出上海市公安街XXX号厂房（包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼），并由上海虹通物资利用有限公司将该房屋返还给上海虹民实业总公司；二、自判决生效之日起15日内，上海虹通物资利用有限公司支付上海虹民实业总公司2014年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按每年8.5万元计算）。
判决后，虹通公司不服，提起上诉称：己方转制前系虹民公司直属企业，为配合虹民公司转制而做出巨大牺牲。判决书中己方提供的证据材料和证人证言未予以考虑，也未考虑到虹民公司违反合同约定，未提前3个月通知己方收回房屋的违约事实。己方与虹民公司原为隶属关系，改制后仍受虹民公司管理。虹民公司对于房屋转租是明知且同意的，并基于己方投入，虹民公司同意由己方续租使用。原审判决房屋使用费金额不合理。据此，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人虹民公司辩称：己方在要求虹通公司返还房屋时才了解有转租情况。己方从未承诺或许可房屋续租。原审判决使用费金额合情合理。据此，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈荣华未作答辩。
被上诉人石浩表示尊重虹通公司的意见，希望原租赁合同继续履行，己方的租赁合同也能继续履行。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，房屋租赁合同第七条约定，正常情况下甲乙双方中的一方如需收回或退出所租赁的物业，必须提前三个月通知对方，否则将承担违约责任。
本院认为，合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。虹民公司、虹通公司房屋租赁合同于2014年7月31日到期终止，双方未订立续租合同，虹通公司应于租赁期间届满之后向虹民公司返还系争房屋。虹民公司《关于房屋租赁合同到期终止相关事宜的告知书》已明确表明出租人虹民公司到期不再续租系争房屋。根据证据规则，前述告知书系物证、直接证据，其证明力大于证人高建国所作陈述。加之证人在原审庭审前后意思表示存在矛盾，原审法院对证人证言未予采信，并无不当。同时，虹民公司提起本案诉讼要求虹通公司返还系争房屋，该行为本身也已能够表明其到期不再续租。虹通公司认为虹民公司同意续租系争房屋的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据查明的事实，房屋租赁合同对于双方提前解除合同的情形进行了约定，但虹民公司告知书内容明确，本案诉争显然不属于前述合同约定的情况。上诉人虹通公司认为虹民公司提前解除合同未及时通知构成违约的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。至于房屋使用费金额问题，原审法院已充分考虑本案客观情况，数额确定合理，本院认同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海虹通物资利用有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十一月十八日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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