四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初1968号
原告：马兴福，男，1953年6月27日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：杨平，四川岷源律师事务所律师。
被告：周超健，男，1962年12月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被告：周若斯，女，1990年2月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。
第三人：黄兴理，男，1942年9月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：ＸＸ（系黄兴理之女），女，1970年11月3日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托诉讼代理人：杨锦波，四川致高守明律师事务所律师。
原告马兴福与被告周超健、周若斯，第三人黄兴理房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马兴福及其委托诉讼代理人杨平，第三人黄兴理的委托诉讼代理人ＸＸ、杨锦波到庭参加诉讼，被告周超健、周若斯经本院合法传唤无正当理由，拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中原告申请补充证据，本案现已审理终结。
原告马兴福向本院提出诉讼请求：1、确认二被告与原告于1993
年9月3日签订的《出售房屋协议书》合法有效（交易金额：65700元）；2、确认二被告与第三人于1992年11月21日签订的《出售房屋协议书》合法有效；3、二被告及第三人履行协助义务将所涉买卖标的房(都江堰市灌口镇商业街2栋1层9号，产权人：黄兴理，产权号：权0296854)过户登记到原告名下；4、本案诉讼费由第三人承担。事实与理由：二被告系父女关系，1992年11月21日，二被告与第三人签订了《出售房屋协议书》，约定第三人将坐落于都江堰市灌口镇商业街2栋1层9号（产权人黄兴理，产权号：权0296854）出售给二被告并交付。1993年9月3日，二被告又与原告签订了《出售房屋协议书》，二被告又将该套房屋以65700元价格转卖给原告并交付，案涉房屋由原告管理、使用、收益至今。1995年11月21日，原告与第三人单独订立了一份无实际对价交易的《出售房屋协议书》。后因第三人不履行协助过户义务，原告于2014年向都江堰市人民法院起诉第三人，后撤诉。2014年7月16日，第三人严重违背诚信原则，将案涉房屋向银行抵押贷款260000元。由于二被告及第三人均不向原告履行协助过户义务，原告遂向法院起诉。
被告周超健、周若斯未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
第三人黄兴理述称，一、第三人与二被告于1992年11月21日
签订的《出售房屋协议书》无效，签订该协议时是在黄兴理家里签订，房款约定30000元，但当时对方隐瞒了其真实身份，导致第三人误以为周若斯是成年男子，故在第三人要求周若斯支付10%的购房尾款3000元时找不到周若斯。第三人也是在另案对周超健的询问笔录中得知，当时签订协议的人并不是周若斯本人，而是周超健隐瞒真实身份署名的周若斯，故周超健事实上已构成欺诈，该协议应为无效。且该协议没有按照法律规定到房管机关办理房屋所有权转移登记，该协议不是依法成立因此无效。二、二被告与原告于1993年9月3日签订的《出售房屋协议书》无效，因签订该协议时，无论是周超健还是周若斯都不是案涉房屋的所有权人，没有处分权，且该协议签名周超健代与收条收款人签名不一致，自相矛盾，协议的价款与收条金额也不一致。本案争议标的的所有权人是黄兴理，黄兴理有权出售，所以原告不应该与周超健签订合同，而应该与黄兴理签订合同。三、原告与第三人没有建立合同关系，原告伪造了1995年11月21日的房屋出售协议书，在鉴定显示上面的黄兴理签名并不是其本人签名及捺印后又撤诉，系原告滥用诉讼，给第三人造成损失7000元，第三人会考虑另案起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，庭审查明如下事实：一、1992年11月21日，黄兴理作为房屋出售人与周若斯作为房屋购买人签订《出售房屋协议书》，载明：兹有都江堰市灌口镇顺城街二区二幢底层9号（现商业街8号）房主黄兴理自愿将该营业房出售给周若斯，特立此为约：1、该房系邻街营业店，建筑面积37.94平方米，1990年9月21日由都江堰市城建委出售属黄兴理个人私有。2、现该房售价为叁万元正，出售和购买该房的所有税费（包括估价费，交易税，过户费，土地增值费等有关税费）一概由买方周若斯承担完清，卖方黄兴理概不负担任何税费。3、该房屋所有权证一本（都权字第1502号，1990年10月31日都江堰市城建委签发），附件二件（1、房屋产权登记收据一份，90年9月21日签发；2、房产登记专用收据发票1张，90年9月21日开出）签约时付款后一并由卖方交买方保存。4、此协议一经签字立即生效，双方不得反悔。二、1993年9月3日，周若斯作为房屋出售人与马兴福作为房屋购买人签订《出售房屋协议书》，载明：兹有都江堰市灌口镇顺城街二区二幢底层9号（现商业街8号）房主周若斯自愿将该营业房出售给马兴福，特立此为约：1、该房系邻街营业店，建筑面积37.94平方米，1990年9月21日由都江堰市城建委出售属周若斯个人私有。2、现该房售价为叁万元正，出售和购买该房的所有税费（包括估价费，交易税，过户费，土地增值费等有关税费）一概由买方马兴福承担完清，卖方周若斯概不负担任何税费。3、该房屋所有权证一本（都权字第1502号，1990年10月31日都江堰市城建委签发），附件二件（1、房屋产权登记收据一份，90年9月21日签发；2、房产登记专用收据发票1张，90年9月21日开出）签约时付款后一并由卖方交买方保存。4、此协议一经签字立即生效，双方不得反悔。该份协议房屋出售人“周若斯”处注明“周超健代”。三、周超健在（2014）都江民初字第728号案件的询问笔录中陈述，周超健于1992年从黄兴理手中购买了都江堰市灌口镇顺城街二区二幢底层9号房屋（即案涉房屋），1992年周超健与黄兴理签订的《出售房屋协议书》主文系黄兴理书写，与黄兴理签订协议当日，因为周超健的女儿周若斯才两、三岁，故协议是周超健以其女儿周若斯的名义签订的。目前，女儿周若斯已经出国，定居美国。1993年9月3日，周超健又以周若斯的名义将案涉房屋卖给了马兴福，该份协议亦由周超健签名。四、马兴福持有1990年10月31日由都江堰市城乡建设委员会签发的都权字第1502号房屋所有权证原件，其中载明，所有权人：黄兴理；所有权性质：私有；房屋座落：灌口镇顺城街二区二幢底层9号；建筑面积：37.94平方米。同时，马兴福持有1990年9月21日由都江堰市人民政府房产登记发证办公室出具的房屋所有权登记收据及1990年9月21日都江堰市人民政府房产登记发证办公室出具的载明案涉房屋登记费的专用收据。五、庭审中，黄兴理述称其于1992年11月21日签订《出售房屋协议书》后就将案涉房屋交与了周超健并由其占有使用。马兴福陈述其于1993年9月3日与周超健签定《出售房屋协议书》后即向周超健支付购房款65700元，周超健收到该款后，以“雷明秀”的名义向马兴福出具了收条，并在“雷明秀”处注明“周朝健代”。同时，马兴福陈述其自1993年9月3日签订协议后即占有使用案涉房屋至今。
另查明，案涉房屋于2014年7月3日补办了房屋所有权证，现权证号为都房权证监证字第04619**号。案涉房屋被抵押给了案外人成都农村商业银行股份有限公司彭州桂华分理处，抵押期间为2014年7月16日至2017年7月15日。现该抵押登记尚未到期，未注销。2016年6月17日，案涉房屋被都江堰市人民法院查封。
本院认为，一、关于1993年9月3日的《出售房屋协议书》效力问题。根据审理查明事实，黄兴理述称其于1992年11月21日签订《出售房屋协议书》后就将案涉房屋交与了周超健并由其占有使用。而周超健在（2014）都江民初字第728号案件的询问笔录中陈述，周超健于1992年从黄兴理手中购买了都江堰市灌口镇顺城街二区二幢底层9号房屋（即案涉房屋），1992年周超健与黄兴理签订的《出售房屋协议书》主文系黄兴理书写，与黄兴理签订协议当日，因为周超健的女儿周若斯才两、三岁，故协议是周超健以其女儿周若斯的名义签订的。1993年9月3日，周超健又以周若斯的名义将案涉房屋卖给了马兴福，该份协议亦由周超健签名。且1993年9月3日，周若斯作为房屋出售人与马兴福作为房屋购买人签订的《出售房屋协议书》约定案涉房屋所有权证（都权字第1502号，1990年10月31日都江堰市城建委签发），1990年9月21日房屋产权登记收据及1990年9月21日房产登记专用收据发票于签约时付款后一并由卖方交买方保存。马兴福亦当庭陈述以上证件系周超健与其签订协议时交付给马兴福。现以上证件原件仍系马兴福持有。以上事实相互印证，且根据周超健在（2014）都江民初字第728号案件询问笔录中的陈述，1993年9月3日的《出售房屋协议书》是周超健代表其女儿周若斯签订，故1993年9月3日的《出售房屋协议书》实际是原告马兴福与被告周若斯签订的，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该协议有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，黄兴理关于“签订该协议时，无论是周超健还是周若斯都不是案涉房屋的所有权人，没有处分权，故1993年9月3日签订的《房屋购买协议》无效”的抗辩于法无据，本院不予支持。
二、关于1992年11月21日的《出售房屋协议书》效力问题。因本案原告马兴福不是签订该份协议的当事人之一，故其无权要求对被告与第三人签订的《出售房屋协议书》进行评价。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
三、关于办理房屋产权过户问题。因案涉房屋已被抵押给了案外人成都农村商业银行股份有限公司彭州桂华分理处，抵押期间为2014年7月16日至2017年7月15日，现该抵押登记尚未涂销。且2016年6月17日，案涉房屋被都江堰市人民法院查封。本院依职权向原告马兴福释明案涉房屋现仍在抵押查封期间，询问其是否需要变更诉讼请求，原告马兴福表示坚持被告及第三人协助其办理房屋权属登记的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；…”之规定，作为履行非金钱义务的案涉房屋的权属变更登记事实上无法实现，因此原告要求二被告及第三人协助其办理房屋权属登记的诉讼请求本院不予支持，其可待抵押查封限制信息涂销后再行主张权利。另，二被告经本院合法传唤未到庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，二被告应承担举证不利的后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
原告马兴福与被告周若斯于1993年9月3日签订的《出售
房屋协议书》有效。
驳回原告马兴福的其他诉讼请求。
案件受理费1742元，由被告周若斯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 芳
代理审判员 张玉婷
人民陪审员 肖 星
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 胡小雪