广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3773号
原告：江门市雅建物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：梁金均，该公司总经理。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅，均是广东五邑律师事务所律师。
被告：陈志源，男，住广东省江门市新会区。
被告：陈志强，男，住广东省江门市蓬江区。
两被告的共同委托代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。
原告江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）诉被告陈志源、陈志强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法由审判长温艳华、审判员余玉卿、人民陪审员邓淑芬组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告雅建公司的委托代理人蔡莉雅，被告陈志源、陈志强的共同委托代理人吴绍志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅建公司诉称：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）是江门市东方广场开发商，江门市东方广场位于建设路与迎宾路交界。被告购买了江门市东方广场A区919公寓成为业主，该户建筑面积为71.09㎡。深南公司原委派深圳市建东物业管理有限公司（以下简称建东公司）为江门市东方广场的物业管理公司，委派合同于2014年5月31日到期。合同到期后，深南公司委派原告作为江门市东方广场的物业管理公司。江门市东方广场物业管理费收费标准经物价局批准为住宅每月3.5元/㎡、商铺每月6.5元/㎡，按被告房屋面积计算，被告物业管理费为每月248.82元。从2015年11月起，被告欠缴涉案房屋的物业管理费、水电费至今，原告多次催收无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告立即支付2015年11月至2016年6月的物业管理费1990.52元（从2015年11月1日起暂计至2016年6月30日，以后计至清偿之日止），滞纳金134.36元（以248.82元为基数，按每日万分之五计算，从2015年11月1日起暂计算至2016年6月30日止，以后计至清偿之日止），合计5252.86元；2.被告立即支付水电费34.52元（从2015年12月1日起暂计至2016年5月30日），以后按实际产生水电费向原告缴纳；3.被告从2016年7月起，每月向原告支付物业管理费248.82元；4.本案诉讼费用由被告负担。原告在庭审中撤销了以上第三项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为：被告立即支付2015年11月至2016年8月的物业管理费2488.15元（从2015年11月1日起暂计至2016年8月31日，以后计至清偿之日止），滞纳金205.27元（以248.82元为基数，按每日万分之五计算，从2015年11月1日起暂计算至2016年8月31日止，以后计至清偿之日止），合计2693.42元。
原告雅建公司在举证期限内提供的证据有：
1.原告营业执照以及组织机构代码证复印件各一份，证明原告诉讼主体适格。
2.被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体适格。
3.《前期物业管理服务合同》一份、《委托书》一份、《江门“东方广场：物业管理交接协议书》一份，证明原告具备江门市东方广场物业管理服务权。
4.建东公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》一份、物管费、水电费统计表一份、滞纳金统计表一份、水费抄表记录及水费缴纳发票、电费抄表记录及电费缴纳发票，证明涉案房屋为被告所有，被告拖欠物业管理费、滞纳金、水电费，原告一直为被告垫付水电费用。
5.资质证书一份，证明原告具有物业管理资质。
6.《房产登记申请书》一份，证明被告是涉案物业的权属人，应承担交纳物业管理费的责任。
7.《业主收楼确认表》一份，证明被告是涉案房屋权属人及被告接收房屋的事实。
8.《商品房买卖合同》一份，证明被告是涉案房屋权属人的事实，以及被告购买物业时已经与开发商约定接受开发商委托的前期物业管理服务。
9.《委托书》照片一份，证明深南公司委托原告管理，该委托书已经在公共区域进行公示。
10.催促缴费短信通知记录截图一份，证明原告一直就本案拖欠物管费的问题向被告催收的事实。
被告陈志源、陈志强辩称：一、物业没有依法交付。1、被告向开发商购买的物业，被告只交付房款，至今没有符合交楼条件，也没有交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而质量保证书是开发商对商品房承担质量问题责任的法律文件，故本案不存在收取管理费的问题。东方广场除了部分A、B区的业主取得房产证外，其他业主均未取得房产证，原因是开发商欠债被第三人申请法院查封，因此，至今为止，总体上，被告与开发商只是存在债权债务关系，被告还不是法律意义上的业主，不适用物业管理条例。2、开发商因债务被其他案件查封了涉案物业，被告能否取得物业所有权仍未确定。3、由于房屋没有交付，因此也不存在发生管理费、水电费问题。
二、原告的物管行为非法无效对被告无约束力。东方广场于2009年6月左右停工没有依法交楼，其所谓前期物业管理由开发商深南公司自行委托建东公司管理至2014年5月，但是被告并无与“深圳市建东物业管理有限公司”签订合同，而是与“深圳市建东物业管理有限公司江门蓬江分公司”签订前期物业管理服务协议，更无与原告签订过前期物管协议。期满后，深南公司未经业主大会同意，再次自行委托原告雅建公司管理。根据物业管理的法律法规的规定，原告并非经合法投标，也非经县房产行政部门批准，更无与被告签订前期物管协议，原告是三级物业资质，只能管理5万平方米以下非住宅项目，本案是59979平方米，故原告的管理无效，且对被告无约束力。被告与建东公司蓬江分公司签订的交接协议也无效。东方广场业委会尚未成立，个人无权委托公共财产的管理，即使个人买房时与物管签订有前期合同也是无效的，无效合同从开始就没有效力。
三、业委会成立前，物管公司无权起诉业主。1、公共物业未移交物管公司无权起诉业主。《物业管理条例》第34条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物管企业订立书面的物管合同。被告使用物业至今7年，仍是前期物业管理，业委会迟迟不成立。前期物业管理合同纠纷的被告只能是房地产开发商和物管公司，业主可以告物管公司，但物管公司不可以告业主，因为房产公司无及时交付公共财产，本身就是对业主的侵权，因此，前期物管合同，物管公司应向开发商追讨。2、原告起诉违反前置程序。《物业管理条例》第65条规定：违反物管合同，业主逾期不交物管费的，业主委员会应催促其限期交纳的，物管企业才可向人民法院起诉。这就是说，物管公司追索物管费，必须经过前置程序，即业委会催缴未果后，才可以行使诉权。
四、原告从未向被告书面催交，其起诉不符合法律规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：经书面催交，业主无正当理由拒交或在催收的合理期限内未交的，物管企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。但原告从未书面催交。
五、原告管理未达75%满意率，应退出物管，无权收费。原告从来不提供服务，只顾停车收费、小区无人值班巡逻，业主人人不满意。原告的管理远远未达到深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》第五条“物管综合满意率必须达到高于75%的质量标准”的约定。鉴于原告没有尽安全防范工作义务、环境卫生义务、公共秩序义务；在外墙设立巨大电子广告牌，在一层和负一层设立收费停车，未经业主大会同意擅自改变公共设施、物业管理用房用途，擅自出租物业共用部分、公益设施进行经营，被告也不确认原告物管的合法性，故原告应自觉退出物管。
六、原告收费标准过高，违法收费。
综上，原告物管行为非法无效，且追缴物管费不合法律规定，又未尽管理职责，应驳回原告全部诉讼请求。
被告陈志源、陈志强没有提供证据。
经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。2010年10月8日，建东公司江门蓬江分公司与陈志源签订《前期物业管理服务协议》，约定由建东公司江门蓬江分公司对东方广场A区919物业提供物业管理服务，自入伙之日起由被告承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。
2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘原告雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，原告雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称中泰来公司）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。
被告陈志源、陈志强是涉案的位于江门市迎宾大道西3号东方广场A区919号房屋的所有权人，于2010年10月8日办理了收楼手续，2011年3月29日向江门市不动产登记中心提交江门市房地产登记申请书，涉案物业建筑面积为71.09㎡，房屋性质：非住宅，该房屋暂没有经营使用。东方广场现尚未成主业主委员会，原告雅建公司也未与业主签订书面的物业服务合同。
另查明，原告雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点主要有：1、涉案的物业是否已交付被告使用；2、原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费及水电费；3、原告雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据；4、原告雅建公司请求被告支付逾期付款滞纳金有无依据。
一、关于涉案物业是否已交付被告使用的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”从本案雅建公司提供的《入伙通知书》、《业主收楼确认表》、被告与建东公司签订的《前期物业管理服务协议》等证据可以证实，涉案房屋已经于2010年10月8日交付被告使用，而《房地产登记申请书》也可以证实，被告已经领取了房产证，故被告抗辩认为涉案物业没有交付的意见与事实不符，本院不予采纳。
二、原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。经本院巡回审判现场勘查，雅建公司确实在涉案楼宇提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，因此，两者已经形成了物业委托合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对东方广场的业主具有约束力，雅建公司有权收取本案的物业服务费及相关费用。对于被告抗辩认为雅建公司管理不到位，业主不满意的意见，经本院巡回审判现场查看，雅建公司确实在履行物业管理的保安、清洁、监控、公共设施设备维护等义务，被告提出物业公司管理不到位的意见，未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。
关于雅建公司请求被告支付其已垫付的水电费的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代被告垫付了涉案房屋水电费，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，被告虽然提出异议，但是没有提供证据予以反驳，故本院对雅建公司请求的水电费予以确认。故，雅建公司请求被告陈志源、陈志强支付2015年12月1日至2016年5月30日的水电费为34.52元，合理有据，本院予以支持。
至于被告抗辩认为，原告雅建公司进场管理不是经开发商招标投标选聘，也未经当地房产行政部门批准，雅建公司资质不足，雅建公司管理无效的意见，本院认为，《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，并且在该条例第六章法律责任中明确规定建设单位违法选聘物业服务企业的行政责任，违反上述条款的规定，有可能被行政机关进行行政处罚，但该行政处罚是行政机关的管理行为，并不影响民事合同的效力，本案开发商深南公司出具《委托书》的行为，以及雅建公司接受《委托书》的内容进场管理，双方意思表示真实，没有违反《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。同理，经查，雅建公司具有三级物业管理资质，雅建公司是否因资质不足而违反物业管理行业管理性规范，也是行政管理行为，不必然导致物业服务合同无效。因此，被告的该项抗辩意见无理，本院不予采纳。
三、关于原告雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据的问题。本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与被告均没有签订书面的物业服务委托合同约定明确的收费标准，雅建公司参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向本案被告收取物业服务费，依据不足，本院不予支持。根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，本案中，涉案房屋性质为非住宅，开发商原规划为酒店式公寓使用，涉案房屋现也没有投入经营使用。参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，本院将涉案房屋的物业服务费酌定为2.1元/月/平方米。因此计得涉案房屋从2015年11月至2016年8月的物业服务费为：71.09平方米×2.1×10个月=1492.89元。对于原告雅建公司请求超出上述部分的费用，本院不予支持。对于雅建公司要求本案物业服务费、水电费计算到清偿之日止的请求，因在合同履行过程中存在诸多不确定因素，故对于2016年9月及以后的相关费用，雅建公司应当另行主张，本案不适宜一并处理。
四、关于原告雅建公司请求被告支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。原告雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，由于深南公司与雅建公司、雅建公司与业主均没有签订书面物业服务合同，故雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，没有事实和法律依据。并且，由于被告否认收到过雅建公司催收管理费的通知，雅建公司也未能提供证据证明其已书面通知被告，没有证据证实被告主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故本院对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈志源、陈志强在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市雅建物业管理有限公司支付2015年11月起至2016年8月止的物业服务费共1492.89元以及2015年12月起至2016年5月止的水电费共34.52元。
二、驳回原告江门市雅建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告陈志源、陈志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 邓淑芬
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 李 华