云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终647号
上诉人（原审原告）：相罕目，女，1945年7月26日生，云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县人，住该县。
委托诉讼代理人：陈雁忠，云南维合律师事务所执业律师,代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）:倪良昌，男，1968年9月2日生，云南省红河哈尼族彝族自治州建水县人，住云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县。
被上诉人（原审被告）：朱向明，男，1965年11月3日生，云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县人，住该县。
上诉人相罕目因与被上诉人倪良昌、朱向明确认合同无效纠纷一案。不服云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院（2017）云0827民初302号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理,现已审理终结。
相罕目上诉请求：1．一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令解除相罕目与倪良昌签订的《房屋承包合同》；判令倪良昌私下与朱向明签订的《协议书》无效;3.判令倪良昌返还相罕目已置换到的“宅基地”（老宅基地与新宅基地土地置换）一宗;4．一、二审诉讼费用全部由倪良昌、朱向明承担。事实和理由：一、2007年6月1日，倪良昌与相罕目签订《房屋承包合同》，约定由相罕目出租孟连县娜允镇娜允村委会娜允l组的、属于父母遗留自己的、房屋（遗产）租给倪良昌使用，租赁期限为2007年6月1日起至50年；2007年6月3日，倪良昌再次私下与朱向明（相罕目儿子）签订一份房屋买卖《协议书》。一审法院错误的认定《房屋承包合同》实质上已变更为房屋出售《协议书》，又认为，相罕目“收取了全部的购房款85000元”错误地把85000元租赁款认定为卖房款。对此作出判决《协议书》无效的同时，驳回了相罕目的其他诉讼请求。一审法院判决却对此《房屋承包合同》出现的违约不顾，把《房屋承包合同》与无效的《协议书》捆绑在一起，并做出错误判决，是严重损害了相罕目的合法权益。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。在本案中，倪良昌与相罕目之间的房屋租赁合同关系是存在的，但倪良昌对租赁的房屋在法律关系上是没有处分权的。相罕目请求解除与倪良昌签订的《房屋承包合同》，是因为倪良昌超出“租赁”的使用权属，在相罕目不知情下，擅自与政府拆迁办衔接、擅自领认相罕目使用权宅基地兑换（土地置换）所得的一宗新“宅基地”、并擅自认领相罕目“老住宅”补偿款，同时，倪良昌在政府置换的新“宅基地”内私自建盖了房屋后作出的因倪良昌违约解除的请求，一审再次“确认双方签订的《房屋承包合同》实质上已变更为房屋出售《协议书》。”错误地把85000元“租赁”款认定为“卖房”款。对此作出判决《协议书》无效的同时，错误的驳回相罕目的其他诉讼请求。
倪良昌、朱向明未进行答辩。
相罕目向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除相罕目与倪良昌签订的《房屋承包合同》；判令倪良昌私下与朱向明签订的《协议书》无效;2.判令倪良昌返还相罕目已置换到的“宅基地”（老宅基地与新宅基地土地置换）一宗;3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：相罕目与朱向明系母子关系，相罕目与倪良昌非亲属关系。相罕目、倪良昌、朱向明均非孟连县娜允镇娜允村娜允一组村民。相罕目于1999年12月26日以划拨方式取得涉案房屋所占用土地的《集体土地使用证》。2007年5月21日，孟连县娜允镇娜允村娜允一组向相罕目、倪良昌收取管理费1000元（各交500元）。2007年6月1日相罕目（甲方）与倪良昌（乙方）签订《房屋承包合同》，约定承包时间为50年，付给经费24000元，承包时间从2007年6月1日起；乙方在承包中如国家占用土地补偿经费和土地是归乙方负责管理等内容。孟连县娜允镇娜允村娜允一组作为证明人于2007年6月2日在《房屋承包合同》上加盖公章。涉案房屋未有房屋产权证。2007年6月3日，朱向明（甲方）与倪良昌（乙方）签订《协议书》，约定甲方将老房子出售给乙方，地点在孟连县小后边，现金85000元，一次性付清，土地证在合同签字时须交给乙方等内容。签订协议时，相罕目在现场，朱向明未收取购房款。涉案购房款85000元均由相罕目收取，并由相罕目将《集体土地使用证》交付倪良昌。但涉案房屋出售未经孟连县娜允镇娜允村娜允一组表决通过。2011年，孟连县人民政府开发娜允古镇文化旅游项目。2015年2月27日，孟连县娜允镇人民政府与倪良昌签订《娜允镇城西片区房屋拆迁安置补偿协议》，约定拆迁补偿标准为358367.60元；2016年3月15日前提供安置用地等内容。之后倪良昌根据《娜允一组拆迁安置宅基地地块选择通知单》进行了选地，建盖了房屋，并领取了拆迁补偿款6万元，尚有298367.60元未补偿到位。目前，涉案房屋尚未拆除，已由倪良昌租赁他人使用。2017年2月22日，倪良昌在孟连县公安局娜允派出所办理了《居住证证明》，暂住登记地址为云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县娜允镇古城新区娜允街10号。相罕目于2017年5月22日以倪良昌一直对“拆补”事实的隐瞒，造成其对“房屋租赁关系”的违约为由，向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，关于相罕目的诉讼请求是否予以支持的问题。我国法律规定当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。本案涉案房屋属农村房屋，其所占用的土地属于农村宅基地，而农村宅基地所有权属于本农村集体经济组织，不能自由流通转让，农村村民可以将自己的农村房屋出售给本集体经济组织成员，但不得出售给本集体经济组织以外的其他成员。而且出售农村房屋需经本集体经济组织同意并报土地管理部门及人民政府批准。另外，农村宅基地使用权具有村民身份属性，村民基于其身份而享有居住地福利。国家限制农村宅基地的用地和转让，主要是限制宅基地使用权的取得和受让。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于不动产的关联性（即房随地走，地随房走原则），房屋权利受制于宅基地权利。农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否政府审批而使受让方取得宅基地使用权。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，虽然相罕目与倪良昌签订了《房屋承包合同》（实质为《农村房屋租赁合同》），但仅过两天，相罕目之子朱向明就与倪良昌签订了房屋出售《协议书》（实质为《农村房屋买卖合同》），且相罕目当时就在现场，其本人还收取了全部的购房款85000元，应视为相罕目委托其子朱向明代其与倪良昌之间签订了《协议书》。故一审法院确认双方签订的《房屋承包合同》实质上已变更为房屋出售《协议书》。本案中涉案宅基地并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，虽然相罕目于1999年12月26日以划拨方式取得孟连县娜允镇娜允村娜允一组涉案房屋所占用土地的《集体土地使用证》，但相罕目、倪良昌二人均非孟连县娜允镇娜允村娜允一组村民，其二人进行的农村房屋买卖涉及宅基地的行为违反了“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人。”的强制性规定，损害了孟连县娜允镇娜允村娜允一组的合法权益。因此，一审法院确认双方所签订的涉案《协议书》为无效合同。对于相罕目主张解除其与倪良昌所签订的《房屋承包合同》，因与事实不符，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然涉案《协议书》为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但2015年2月27日，孟连县娜允镇人民政府与倪良昌已经签订了《娜允镇城西区房屋拆迁安置补偿协议》，并进行了相应的拆迁补偿和提供安置用地，且倪良昌已在安置用地上建盖了房屋，涉案房屋和宅基地已被征用，倪良昌无权予以返还，且相罕目并非孟连县娜允镇娜允村娜允一组村民，其对安置用地不具有物权，故对相罕目主张倪良昌返还其已置换到的“宅基地”（老宅基地与新宅基地土地置换）一宗，于法无据，不予支持。综上所述，相罕目所诉请，予以部分支持，据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认朱向明与倪良昌于2007年6月3日签订的《协议书》无效；二、驳回相罕目的其他诉讼请求。案件受理费100元，由相罕目和倪良昌各负担50元。
在二审中，双方当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、相罕目上诉请求解除相罕目与倪良昌签订的《房屋承包合同》是否应该支持的问题。2007年6月1日相罕目与倪良昌签订《房屋承包合同》，约定承包时间为50年，付给经费24000元，承包时间从2007年6月1日起；乙方在承包中如国家占用土地补偿经费和土地是归乙方负责管理等内容。2007年6月3日，相罕目之子朱向明就与倪良昌签订了房屋出售《协议书》，通过一审庭审查明，相罕目当时就在现场，其本人收取了全部的购房款85000元，相罕目的行为应视为同意委托其子朱向明代其与倪良昌之间签订了《协议书》。双方签订的《房屋承包合同》实质上已变更为房屋出售《协议书》，相罕目上诉请求解除《房屋承包合同》已被《协议书》所代替,该合同已无法律上的实际意义，相罕目上诉主张与倪良昌是租赁关系的理由不成立，请求解除《房屋承包合同》本院不予支持。二、相罕目上诉主张倪良昌返还相罕目已置换到的“宅基地”一宗是否应该支持的问题。相罕目、倪良昌均非孟连县娜允镇娜允村娜允一组村民，其进行的农村房屋买卖涉及宅基地的行为违反了“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人。”的强制性规定，损害了孟连县娜允镇娜允村娜允一组的合法权益，应认定《协议书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽涉案《协议书》无效，但2015年2月27日，孟连县娜允镇人民政府与倪良昌已经签订了《娜允镇城西区房屋拆迁安置补偿协议》，并进行了相应的拆迁补偿和提供安置用地，且倪良昌已在安置用地上建盖了房屋。相罕目并非孟连县娜允镇娜允村娜允一组集体经济组织成员，其对安置用地不具有物权，故对相罕目主张倪良昌返还其已置换到的“宅基地”一宗，不予支持。
综上所述，相罕目上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由相罕目负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 荣
审判员 赵 键
审判员 张劲松
二〇一七年十月十六日
书记员 唐茹忆