上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4545号
上诉人（原审被告、反诉原告）：范振华，男，1987年3月2日生，汉族，住河南省新县陡山河乡。
委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亮，上海镇平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高月洪，男，1986年3月1日生，汉族，住山东省莒南县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭莉，女，1989年7月14日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。
原审第三人：刘微微，女，1983年6月3日生，汉族，住河南省新县陡山河乡。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，营业地上海市杨浦区淞沪路383号1-2层、8-11层。
负责人：王育松，行长。
委托诉讼代理人：刘心怡，女，该单位工作人员。
上诉人范振华因与被上诉人高月洪、彭莉及原审第三人刘微微、中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人范振华上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人高月洪、彭莉的一审本诉诉请，支持范振华的一审反诉诉请。事实和理由：一、一审未对高月洪、彭莉的购房资格进行审查，故其是否具有人民币（下同）1,600,000元房款的支付能力存疑。此外，高月洪、彭莉与案外人XX公司上海市分行（以下简称XX行上海分行）于2016年9月23日签订的两份贷款合同至2016年12月21日已经到期，故在一审审理期间，该两份贷款合同均已失效，不符合过户条件，一审法院未对该节事实进行认定即径行作出判决有误。二、一审判决认定事实不清。1、一审未对高月洪、彭莉是否存在限购限贷的情况予以审查。2、一审将首付款中高月洪、彭莉应支付的10,000元与交房时应支付的10,000元相混淆，忽视了高月洪、彭莉的违约情形。故请求二审法院依法支持其上诉诉请。
被上诉人高月洪、彭莉辩称：首先，就高月洪、彭莉的购房资格问题，一审中，高月洪、彭莉提供了二人系夫妻关系的证据，而从贷款合同及网签合同的事实看，高月洪、彭莉具备购买上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的资格而不违反上海市相关限购政策。其次，高月洪、彭莉具备充足的付款能力，范振华对此表示怀疑但未提供相应证据证明。第三，就高月洪、彭莉是否存在逾期支付10,000元的问题，因双方明确约定10,000元到交房时再支付，故高月洪、彭莉并不存在逾期付款的情况，且即便是逾期付款也不构成重大违约，故范振华就此也不享有合同解除权。故不同意范振华的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行（以下简称工行杨浦支行）述称：同意一审判决。
原审第三人刘微微未作答辩。
高月洪、彭莉向一审法院起诉请求：1、判令范振华向工行杨浦支行清偿系争房屋上的抵押债务，在抵押债务清偿后，范振华与工行杨浦支行共同办理系争房屋上的抵押登记注销手续；2、判令范振华在系争房屋抵押登记注销后协助高月洪、彭莉办理系争房屋的产权登记过户手续，将系争房屋产权过户至高月洪、彭莉名下；3、判令范振华向高月洪、彭莉支付逾期办理系争房屋过户登记手续的违约金（以690,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月9日起计算至范振华协助高月洪、彭莉办理系争房屋产权过户登记手续日止）；4、判令范振华及刘微微将系争房屋交付给高月洪、彭莉。
范振华向一审法院提起反诉，请求：判决解除高月洪、彭莉与范振华之间就系争房屋于2016年7月24日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》、于2016年8月7日签订的《上海市房地产买卖合同》、于2016年8月25日签订的《补充条款一》。
一审法院认定事实如下：系争房屋登记的权利人为范振华。工行杨浦支行为系争房屋登记的抵押权人，登记的债权数额为760，000元。
高月洪、彭莉系夫妻关系。范振华与刘微微系夫妻关系。
2016年7月14日，高月洪作为乙方、范振华作为甲方签订《预定产权房协议》，约定高月洪以2,300,000元价格购买范振华名下的系争房屋。
2016年7月14日，高月洪向范振华支付购房定金100,000元。
2016年7月24日，高月洪作为乙方、买受人，范振华作为甲方、卖售人，双方签订《上海市房地产买卖合同》（非网签版），约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价为2,300,000元。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2017年1月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后交钥匙为房屋转移占有的标志。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。该合同附件三中有关付款方式约定为：本合同签署前，乙方向甲方支付购房定金100,000元；合同签订后二日内，乙方向甲方支付房款580,000元；乙方通过向银行申请商业贷款的方式向甲方支付房款1,610,000元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的账户；在办妥房屋交接手续当日，乙方向甲方支付房款10,000元。合同对其他事宜进行了约定。
当日，高月洪（乙方）、范振华（甲方）还签订《补充条款》，其中第7条约定，甲乙双方任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款、本合同附件）履行，均视为违约，除另有约定外，应当参照本合同正文第九、第十条约定的标准承担违约责任。第8条约定，甲乙双方确认，本合同第六条约定的过户时间为2016年10月10日前。《补充条款》对其他事宜进行了约定。
2016年7月25日及26日，高月洪、彭莉分别向范振华支付房款260,000元、320,000元。
2016年8月7日，高月洪、彭莉作为乙方、买受人，范振华作为甲方、卖售人签订《上海市房地产买卖合同》（网签版），约定甲方将系争房屋以2,290,000元价格出售给乙方。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2017年1月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年10月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三中有关付款方式约定为：乙方在签订买卖合同当日（2016年8月7日）向甲方支付690,000元，第二笔房款1,600,000元乙方以贷款方式向甲方支付。合同对其他事宜进行了约定。
当日，高月洪（乙方）、范振华（甲方）还签订了《补充条款一》，约定，“鉴于：1、甲乙双方于2016年7月24日签署《上海市房地产买卖合同》，约定甲方房地产转让于乙方价款共计230万元；2、甲乙双方又于2016年8月7日经上海XX事务所居间，签署了《上海市房地产买卖合同》并办理网上备案，合同约定甲方房地产转让于乙方价款共计229万元。现甲乙双方在自愿公平基础上，为确保合同有效履行，经友好协商，就上述两份合同有关内容统一调整并明确如下：一、甲方房地产转让价款为230万元，乙方以现金或银行转账汇款方式支付给甲方69万元，乙方以银行按揭贷款方式支付甲方160万元，剩余1万元乙方于交房当日支付甲方。甲方收到乙方上述款项时应当向乙方出具收据。二、本补充协议约定内容与甲乙双方于2016年7月24日、2016年8月7日签署的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本补充协议为准，本补充协议未约定的内容，以双方签署的其他协议约定的有效条款为准；本补充协议与双方2016年7月24日、2016年8月7日签署的《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力。三、本补充协议经甲乙双方签字后生效，一式两份，具有同等法律效力。”
2016年8月25日，高月洪、彭莉向范振华支付房款10,000元。
现系争房屋上仍存在工行杨浦支行作为抵押权人的抵押登记，范振华尚未清偿此项抵押登记项下的债务；范振华尚未将系争房屋交付高月洪、彭莉，范振华与刘微微仍居住在系争房屋内。
审理中，范振华表示如果双方之间合同继续履行，则要求高月洪、彭莉支付剩余房款。
一审法院认为，高月洪、彭莉与范振华签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充条款》、《补充条款一》所确定的双方之间的房屋买卖合同关系，合法有效。根据双方在《补充条款一》中的约定，双方之间转让价应当为2,300,000元。
关于范振华是否有权要求解除双方之间买卖合同关系的问题。根据庭审查明的事实，高月洪、彭莉已经于2016年10月3日前支付了房款690,000元，其中一笔10,000元高月洪、彭莉存在延期支付的情形，而双方又约定系争房屋过户时间为2016年10月3日，故范振华应当在此时间之前将系争房屋上的抵押登记予以涤除，但范振华并未予以涤除，其当然也无法在此之前协助高月洪、彭莉办理过户手续。对高月洪、彭莉要求范振华向工行杨浦支行清偿债务，涤除抵押，办理过户手续，交付房屋，承担逾期办理过户手续的违约金的诉请，均应予支持。另外，工行杨浦支行作为系争房屋登记的抵押权人，在系争房屋贷款结清后，有义务协助范振华办理抵押登记注销手续。同时，刘微微居住在系争房屋内，其应与范振华共同向高月洪、彭莉交付系争房屋。范振华认为双方之间的合同关系应当予以解除，但其所提出的种种解约理由，均无事实和法律依据，故不予采信。对范振华要求解除双方之间合同关系的诉请，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一七年二月二十日作出判决：一、范振华于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行清偿以上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋作为抵押物的相关债务；二、在上述第一项债务清偿后十日内，范振华、中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行办理上述房屋抵押登记注销手续；三、上述房屋上抵押登记注销后十日内，高月洪、彭莉与范振华共同办理将上述房屋产权过户至高月洪、彭莉名下的手续；四、范振华、刘微微于上述房屋抵押登记注销后十日内将上述房屋交付给高月洪、彭莉；五、高月洪、彭莉于上述房屋抵押登记注销后十日内支付范振华房款10,000元；六、上述房屋产权过户至高月洪、彭莉名下之日起六十日内，高月洪、彭莉支付给范振华房款1,600,000元；七、范振华于判决生效之日起十日内支付高月洪、彭莉逾期办理过户手续的违约金（计算方式：以每日345元为标准，自2016年10月9日起计算至范振华办理上述产权过户登记手续之日止）；八、驳回范振华的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,440元，减半收取计12,720元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费17,760元，由范振华负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，范振华的委托诉讼代理人就高月洪、彭莉的购房资格和付款能力问题向本院申请调查令，申请调取高月洪购买系争房屋的贷款资料、高月洪个人所得税纳税清单及高月洪个人社保缴纳明细、清单，以证明高月洪、彭莉不具备购买系争房屋的资格和能力。
高月洪、彭莉就其具备购房资格问题在二审期间补充提供如下证据：1、结婚证，旨在证明高月洪、彭莉系夫妻关系；2、高月洪、彭莉家庭房产情况查询结果，旨在证明高月洪、彭莉家庭在本市无其他房产；3、高月洪2011年8月至2017年4月连续缴税的个人所得税纳税清单。范振华对此发表质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2认为查询结果显示的合同编号与本案合同编号不一致，且受理日期和打印日期是2016年8月10日及11日，不能证明高月洪、彭莉家庭当前拥有房产的情况；对证据3认为原件上没有加盖任何公章，对其真实性不予认可，且从清单上可以看出高月洪2011年9月的缴税金额为零，无法证明其连续缴税，根据本市现行限购政策，高月洪、彭莉在签订系争房屋买卖合同当时不具备购房资格。高月洪、彭莉对范振华的质证意见表示，查询结果上的购房编号与涉案网签合同编号一致；纳税清单虽然没有公章，但系从个人纳税系统中直接打印，2011年9月的缴税金额为零系由于高月洪该月收入未达到纳税基数而无需缴税，此并非是高月洪未缴税，故并不影响高月洪连续缴税的事实。对此，本院将在判决理由部分阐述相关认证意见。
同时，高月洪、彭莉向本院明确表示，其确认自身具备系争房屋的购房资格，如法院判决合同继续履行而经相关部门审核其又不具备购房资格的，其愿意自行承担相应法律后果。
此外，高月洪、彭莉在二审期间将剩余房款1,610,000元以代管款的形式交至本院，并向本院书面表示：1、高月洪、彭莉自愿将上述款项用于履行系争房屋买卖合同的房款支付义务；2、因系争房屋存有工行杨浦支行的抵押权，高月洪、彭莉同意用上述款项先行清偿系争房屋的抵押债务，以便尽快涤除系争房屋上的抵押登记；3、为便于判决执行，高月洪、彭莉同意在系争房屋过户至其二人名下、双方完成系争房屋所有交接手续且扣划范振华应承担的违约金后，可将法院代管的剩余房款及时转付至范振华名下，高月洪、彭莉自愿放弃原审判决第六项给予的六十天付款履行期。
本院认为，就范振华关于高月洪、彭莉不符合本市相关限购政策而不具备购房资格的上诉主张。首先，系争房屋买卖的相关协议、合同及高月洪、彭莉的相关购房贷款合同等均签署于本市现行的限购政策施行之后，范振华确认高月洪、彭莉在2016年9月23日已在其协助下与案外人XX行上海分行签订了相关贷款合同，而根据交易惯例，银行在审批贷款合同时应对购房者的购房资格等已进行了相应审查。其次，范振华从未提供高月洪、彭莉不具备购房资格的任何切实依据，且其就此所持异议系在二审上诉状中首次提出，在双方交易及整个一审期间，范振华从未就此提出相应主张，且亦未以此作为解除合同的理由。第三，二审期间，鉴于范振华新增该项异议，高月洪、彭莉补充提供了其具备购房资格的相应证据，经查，其提供的查询结果上的合同编号与涉案网签合同编号一致，故能表明高月洪、彭莉家庭在该查询结果出具当时在本市无其他房产，而高月洪、彭莉提供的高月洪个人所得税纳税清单虽然并未加盖相关部门公章，但根据高月洪、彭莉对该份证据来源的说明、该份证据实际记载的内容，并结合高月洪、彭莉购买系争房屋的贷款合同已经银行审核通过等因素，本院认为可以认定高月洪、彭莉对其具备购房资格已经履行了适当的举证义务，且高月洪、彭莉亦承诺，在合同履行过程中若其经审核不具备购房资格，则其自愿承担相应法律后果，故对范振华就高月洪、彭莉购房资格所持异议，本院不予采信，并对其要求法院出具调查令调取高月洪个人所得税纳税清单及高月洪个人社保缴纳明细、清单的申请，不予准许。
就范振华对高月洪、彭莉付款能力所持异议，因高月洪、彭莉已将剩余房款1,610,000元以代管款的形式交付至本院，并明确表示该款项用于履行系争房屋的房款支付义务，故范振华该异议亦不成立。
就范振华关于高月洪、彭莉迟延支付房款10,000元的相关上诉主张，虽然高月洪、彭莉于2016年8月25日向范振华支付10,000元房款而迟于约定的2016年8月7日，但从金额、逾期天数看，该迟延付款行为并不构成根本违约，且范振华自身亦存在迟延涤除抵押登记的违约行为，故此并不构成范振华可解除合同的理由。对范振华就此所持异议，本院亦不予采纳。
由此，一审法院根据双方的履约情况，判令双方的买卖合同继续履行并由范振华承担合理期限内的违约责任，并无不当。现高月洪、彭莉为确保判决的顺利执行，确认可用其房款代范振华清偿对工行杨浦支行的债务以涤除系争房屋的抵押登记，且同意剩余房款的支付、过户手续的办理、房屋的交接、违约金的抵扣可一并同时处理，并无不当。高月洪、彭莉同时自愿放弃一审判决第六项给予的六十天付款履行期，此系高月洪、彭莉合理处分自身权利，本院对此予以准许，并对一审判决相关主文予以变更。
综上所述，范振华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18279号民事判决主文第一、第二、第三、第四、第五、第七、第八项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18279号民事判决主文第六项为：高月洪、彭莉于上述房屋抵押登记注销后十日内支付范振华房款人民币1,600,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币25,520元，由上诉人范振华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 陈蓓蓉
二〇一七年六月六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……