四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第4992号
原告贾登杰，男，1983年2月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人符晓京，四川聚鑫律师事务所律师。
被告四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人迟梅英，公司董事长。
委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。
委托代理人马杰，北京中伦（成都）律师事务所律师。
原告贾登杰与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。依法由代理审判员邱盛林担任审判长、与人民陪审员谢开福、人民陪审员曾霞组成合议庭分别于2015年8月7日、2015年10月14日公开开庭进行了审理，原告贾登杰的委托代理人符晓京、被告佳年华公司的委托代理人刘勇、马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾登杰诉称，原、被告于2010年7月4日签订了商品房买卖合同，原告向被告给付了商品房总价款625671元，被告也按约交付了商品房。虽然原告已经按该合同第19条第二款履行了相关义务，但被告却以种种理由拒绝执行该合同第19条第二款关于转移登记的相关约定。为维护原告的合法权益，特起诉请求：1、被告支付违约金45673.98元给原告；2、被告继续履行合同，按双方约定在合理期限（两个月）内给原告办理房屋所有权证。
被告佳年华公司辩称，首先，原告至今未向被告提交办证所需的完整资料，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告为原告办理分户产权的条件尚未成就，案涉房屋分户产权至今未办理系因原告过错所造成，被告并未违约，故不需承担违约责任；其次，被告为原告办理案涉房屋产权证系无偿委托，被告对原告至今未取得房屋产权证不存在故意或重大过失，故不需向原告承担赔偿责任；第三，即使被告存在迟延为原告办理房屋产权的情形，因被告已向原告交付案涉房屋，已履行了合同的主要义务，且原告并未因迟延办证遭受任何损失，故被告不需因此向原告支付违约金。
经审理查明，原、被告于2010年7月4日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定原告以625671元的价格购买被告开发的位于双流县机场路社区“空港晶座”＊幢＊号房屋一套；被告应当在2012年6月1日前向原告交付该商品房，原告委托被告代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由原告承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定被告应当在2013年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。补充协议约定，原告委托被告办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……原告须根据被告的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合被告开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，原告须主动向被告提交相关资料……支付按政府规定应由原告承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行承担；被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证……。
合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，2012年9月24日原告向被告支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，被告向原告交付了案涉房屋。“空港晶座”楼盘2、3、5栋于2015年9月25日取得了房屋权属证明（初始登记）。时至2015年11月26日，被告仍未向双流县房产管理局提交原告的办证申请资料。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、双流县房管局关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原告贾登杰与被告佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、原告要求办理房屋产权证的条件是否成就；2、被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任。本院根据所查明的事实，综合评判如下：
1、关于原告要求办理房屋产权证的条件是否成就的问题。本院认为，根据补充协议第四条的约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告协助原告办理房屋所有权证的前提条件为，原告向被告交清办证所需的全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，现双方已于2012年9月24日办理完毕房屋验收交付手续，被告虽抗辩称原告未向被告提交办证所需的完整资料，但其并未举证证明，故其应当承担举证不能的后果。综上，原告已按约履行了自己的全部义务，被告抗辩称办理房屋产权证的条件尚未成就的理由不能成立，本院不予采纳。
2、关于被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。本院认为，首先，被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书系被告的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，被告辩称为原告办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故被告不需向原告承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
对于原告主张被告给付违约金45673.98元的问题，本院认为，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证被告需按日向原告支付已付款万分之壹的违约金，但因补充协议约定“被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证”，而原告于2012年9月24日履行完毕补充协议所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2013年9月25日起计算。被告对违约金的起算时间的抗辩意见成立，本院予以采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4999元为宜。被告辩称案涉房屋已交付，被告已履行主要的合同义务，且原告无任何损失，故不需向原告支付违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持4999元。被告应于本判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理原告贾登杰所有的“空港晶座”＊幢＊号房屋所有权证书；
二、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贾登杰违约金4999元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费942元，由原告贾登杰负担471元，被告四川佳年华置地有限责任公司负担471元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 邱盛林
人民陪审员 谢开福
人民陪审员 曾 霞
二〇一五年十二月三日
书 记 员 徐 鹏