广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法樟民一初字第268号
原告张剑，男，汉族，1974年3月16日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。
委托代理人梁华民，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人杨可坚，广东宝威律师事务所律师助理。
被告东莞市乐富房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市
法定代表人余国伟。
委托代理人彭海洲，广东赋诚律师事务所律师。
原告张剑诉被告东莞市乐富房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由审判员刘传飞适用简易程序独任审理，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁华民，被告委托代理人彭海洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年10月13日签订了《绿茵山庄认购书》一份，约定原告认购被告开发的绿茵山庄10栋101号别墅，并约定双方签订认购书时原告向被告缴纳定金100万元。原告依约于2012年10月13日向被告交付了定金100万元，被告向原告出具了收款收据。后来原告了解到所购商品房一体之车库不能办理产权证，只有使用权，该信息被告以前未告知过原告。而且，被告要求原告除了签订正式的《商品房买卖合同》之外还要签订补充协议，被告以前从未向原告出示过该补充协议，也未出示过《商品房买卖合同》，补充协议的条款对《商品房买卖合同》的主要条款基本都进行了补充约定，约定的内容对原告明显不公平：如补充协议对该商品房买卖合同第10条关于规划设计变更的约定进行了补充约定“乙方同意，下列规划及设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：（2）出卖人对该商品房进行优化设计的…（4）未影响商品房质量或使用功能的…3.买卖合同附件所示该商品房及所在区域（如有）的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，不需提前征得买受人同意。…4.双方确认，关于规划、设计变更的约定以本补充协议为准，即《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定不再适用。”补充协议如此约定等于使被告有随意改变规划设计的权利，因为所谓优化设计、未影响商品房质量或使用功能标准过于模糊，就连买卖合同附件中的商品房平面布局也为暂定，使原告对以后所实际交付的商品房状况无法作出任何预期和判断。补充协议对买卖合同第十七条补充约定：“2.买受人同意出卖人有权将以下区域指定给相应单元业主管理使用，包括从公共道路、通道进入房屋屋面、楼宇露台、地下室…”该条补充约定实际上是将本应由业主共有产权的公摊面积让渡出去。补充协议对买卖合同第八条作了如下修改：“2.买卖合同第八条第二款所指的特殊原因还包括…施工过程中遇到的异常困难或重大技术问题而不能及时解决…3.买受人同意，如出卖人存在逾期交付商品房的情形，若逾期交付…天之内的，买受人同意放弃追究出卖人的违约责任”该条补充约定实际上给予了被告逾期交房的责任豁免。补充协议对买卖合同第六条补充约定：“买受人选择银行按揭贷款或公积金贷款的或组合贷款方式付款的，应当在签订买卖合同当日办妥相关贷款手续并备齐所需资料。若买受人未获批准贷款，出卖人有权要求买受人自出卖人发出书面通知之日起7日内将剩余购房款一次性付清给出卖人，或改为出卖人同意的其他付款方式。否则，即为买受人违约，出卖人可单方解除买卖合同，买受人按该商品房成交价的30%支付违约金…。”该补充约定对原告不能付款的违约责任约定过高，能否获得银行贷款原告也不能完全肯定，如果不能获得银行贷款，原告自知不能一次性付款，则将承担巨大损失。补充协议的条款也证实原告所购商品房之车库确实无法办理产权证。而且，《商品房买卖合同》中约定了原告逾期付款违约金，签订认购书时被告并未作出说明，《商品房买卖合同》中约定的交房期限被告也没有事先告知，这些都关系到原告的切身利益，原告不能接受该项违约金及过长的交房期限。由于被告在签订认购书隐瞒了原告所购商品房之车库不能办理产权证之事实，以及被告要求原告签订的《补充协议》对原告明显不公，原告与被告就合同条款不能达成一致意见。因此，原告不同意继续购买该商品房，要求被告退还定金，但被告拒绝。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告退还原告购房款100万元及自原告起诉之日起至退还日止的利息；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告补充诉称，本案约定的定金过高，请求法院依法进行调整，不能以成交价格定义定金。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：认购书、收据等。
被告辩称：一、原告并未在约定时间交付首期款及签订买卖合同。在双方签订认购书及交付定金后，被告并没有按约定在2012年10月29日前交付首期款及订立买卖合同。到期前后，被告曾多次联系原告无果。为最大限度保障原告之利益，2013年1月15日被告发函给原告，给予原告宽限期，请原告收函件后三天内前来订立买卖合同，否则将按原约定不予退还定金、将房产另售他人。但是，信件发出后如石沉大海，了无音信。大约在2013年底，原告才联系被告，称资金有问题，不能买房了，要求退定金。被告没有违约，且原告的违约已经给被告造成巨大经济损失，故答复不同意退定金。后来原告带上相关资料，称当时答应借钱买房的孙晓东意外身亡，导致资金不足不能买房，并提供了孙晓东的死亡证明及户口本。对此，被告不能接受。二、原告诉状所列均非事实：1.原告诉称的车库，并非不能办证，而是包含在整栋别墅面积内，是可以办证的；2.原告诉称的附件内容均不属实。当时的补充协议并未对买卖合同第8条、第17条的内容进行补充。综上，原告诉请于法无据，请求依法驳回。
被告为支持其辩称，向本院提交的证据有：催促函、回执、交付定金刷卡单、代付声明书、面积测绘报告书、预售许可证、现售备案证书、商品房买卖合同等。
经审理查明，2012年10月13日，原、被告签订《绿茵山庄认购书》一份，约定原告向被告认购绿茵山庄10幢101号房，总价1700万元、定金100万元。该认购书第5.2条约定认购方自愿选购该房屋，在签订本认购书之日起7日内（即2012年10月29日前）支付购房款的30%，即510万元作为首期款（含定金），同时签订正式的《商品房买卖合同》，并提供相关资料办理银行按揭贷款手续，通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款1190万元。该认购书所附的认购须知载明：1.认购方已经仔细认真阅读了本认购书的所有条款内容，双方签字即视为理解，同意本认购书的所有条款内容，并对双方产生同等法律效力，双方均应严格遵守执行。2.认购方须于签订本认购书之日起7日内，即2012年10月29日前将上述应缴的购房款存入收款单位：东莞市乐富房地产开发有限公司…。3.认购方如在上述期限内未签署《商品房买卖合同》或未按时支付应付之购房款，则视为认购方自动放弃对该房屋的优先购买权，出售方有权没收认购方已支付的定金，并有权在不再另行通知认购方的情况下将该房屋出售他人。……5.双方的联系方式以本认购书所载明的联系电话、通讯地址等为准。认购方必须保证其提供的上述资料的真实性，若出售方按上述联系方式无法联系认购方的，则认购方应当承担由此引起的责任。出售方以邮寄方式按本认购书中的联络地址寄出7天后即视为已送达到认购方。6.本认购书是双方签署《商品房买卖合同》的依据，若双方签署的《商品房买卖合同》与本认购书有相抵触的条款，以《商品房买卖合同》为准。在签署《商品房买卖合同》后，本认购书立即作废。该认购书载明的原告联系电话为159、156（孙晓东），通讯地址为北京市朝阳区新锦路18号卓锦万代国际别墅区502武培。同日，原告向被告支付定金100万元，由案外人孙晓东代交。被告向原告出具了定金收据。
被告主张于2013年1月15日向原告发出催促函，催促原告于收函之日起3日内前来签约，并告知逾期未履行则将罚没定金、另行出售，并提交催促函、EMS底单及回执查询为据。EMS底单显示被告于2013年1月15日投递函件，收件人为原告、所载电话为159／156，所载地址为北京市朝阳区新锦路18号卓锦万代国际别墅区502武培。
涉案房屋于2010年12月9日取得预售许可证，于2013年1月21日取得现售备案证书，经测绘，-1至3层面积为1067.17平方米，于2013年4月23日签约另售给案外人叶福蓉，合同价为1400万元。
原告向本院申请调取涉案房屋的规划图纸、经备案买卖合同的补充协议。庭审中，原告确认并未依认购书的约定于2012年10月29日与被告签订商品房买卖合同，理由为其在与被告员工协商过程中，被告知车库无法办理产权证，但表示无该方面证据提交。
上述事实，有认购书、收据、催促函、回执、交付定金刷卡单、代付声明书、面积测绘报告书、预售许可证、现售备案证书、商品房买卖合同以及本院庭审笔录等附卷为据。
本院认为，原告与被告签订认购书，并向被告支付购房定金100万元，原、被告间成立商品房预约合同关系。双方均应严格遵守合同，按约履行己方义务。现原告向本院申请调取涉案房屋的规划图纸、买卖合同补充协议文本，因被告已提交该房屋的测绘图纸、商品房买卖合同样本，已基本能够反映相关事实，且该事项与本案裁判无实质性关联，故本院对原告的调查申请不予准许。依据认购书的相关约定，该认购书是签订商品房买卖合同的依据，商品房买卖合同签订后认购书立即作废，商品房买卖合同与认购书的条款内容有冲突的，以商品房买卖合同为准。故原告向被告交付的100万元属立约定金，是为保证签订正式房屋买卖合同而交纳。现认购书约定原告须于2012年10月29日前到被告销售中心签订商品房买卖合同，原告主张于该日前从被告工作人员处获知车库无法办理产权证，故拒签合同，但未提交任何证据证明。现无任何证据证明原告于2012年10月29日前曾与被告就签订商品房买卖合同的签订事宜进行过实质性磋商，原告应负相应举证不能的责任。被告将该房另售前，已向原告发函催促，已尽必要提醒告知义务。因此，导致涉案商品房买卖合同未能签订、交易不成功的原因系原告违约，责任在原告方。在此情况下，原告诉请返还定金100万元，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张剑全部诉讼请求。
本案案件受理费6900元，由原告张剑负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 刘传飞
二〇一四年五月二十七日
书记员 罗春梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。