四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0704民初2031号
原告：莫怀东，男。
委托诉讼代理人：张海军，四川众城律师事务所律师。
被告：李凤尧，男。
原告莫怀东与被告李凤尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫怀东的委托诉讼代理人张海军与被告李凤尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫怀东向本院提出诉讼请求：1.判令被告付清拖欠的房租122907.5元（从2015年5月31日至起诉之日2017年9月11日止，按照43940元/年标准计算）。2.判令被告付清拖欠的违约金12290.75元。3.判令被告返还原告3个卷帘门。4.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2012年2月签订了《房地产租赁合同》，双方约定由原告将位于XX号的1、2、3号门面出租给被告用于经营，租赁期为2012年6月1日至2018年5月31日，被告须在每年5月31日前交清下一年度的房租，违约金为房租总额的10%。合同签订后，原告将符合合同约定的房屋交给被告使用，被告按合同约定也缴纳了2015年5月31日前的租金，但未能按合同约定在2015年5月31日前付清下一年度的房租。经原告多次催告未果。另，被告将原告卷帘门拆除，未将门交给原告。为维护自身合法权益，特诉至法院望判如所请。
被告李凤尧辩称，原告陈述不实，被告不应向原告支付房租，此前被告已支付的三年房租应当退还。理由是：原告并非房屋所有权人。此前被告之所以向原告付房租，是因为当时还是被告合伙人的吴国超(即案涉房屋所有权人)让被告与原告协商房屋租赁一事，并按协商内容支付了三年房租。直至2014年5月被告发现该房屋所有权人是吴国超，而吴国超将案涉房屋已卖给多人，还用该房进行了贷款，之前有很多人上门收取房租，现该房屋已被涪城区人民法院执行给成都双流空港小贷公司。被告认为房租应支付给房屋所有权人，原告诉请不能成立。
本院经审理认定事实如下：2012年2月25日吴国超以被告（承租方、乙方）的名义与原告（出租房、甲方）签订《房地产租赁合同》，该合同载明“一、乙方承租甲方位于XX号（1、2、3号）门面面积104.62㎡的房地产，其用途为营业使用，月租金为第1年为35元/月.㎡、第2年为38.5元/月.㎡、第3年42.35元/月.㎡、第4年46.6元/月.㎡、第5年51.3元/月.㎡、第6年56.4元/月.㎡。二、租赁有效期为2012.6.1至2018.5.31止，若乙方要求续租，须提前90天通知甲方。三、付款方式A、自乙方入住日期开始，首期付清12个月租金，共计人民币43940元。B、合同期内，水、电、气、光纤和物业管理费由乙方承担。C、乙方租金支付方式按每年支付一次，每年5月20-31支付！……七、甲方收取该房地产设备、设施抵押金3000，期满时一次性退还乙方，不能冲抵为租金。……九、违约责任A、由于乙方原因不能继续履约时，需提前90日通知甲方。B、由于甲方原因要求提前解约，须提前90日书面通知乙方。……补充条款：1.每年5月20-31日必须交清下一年房租，否则按月租金的10%交滞纳金2.若一方违约则按房租总金额的10%缴违约金……”，该协议甲方处有“莫怀东”的签名字样在乙方处有署名“李凤尧”的签名，就“李凤尧”签名书面标注为“字是吴国超代签的”，乙方处身份证号5107XXXX0732为“吴国超”。被告当庭并陈述自己并未签署前述《房地产租赁合同》，只是从吴国超（当时被告的合伙人）处获知有该《房地产租赁合同》存在，但对于合同具体内容并不知情，只知晓每年租金是四万余元，也实际按该标准向原告支付了三年租金。至于合同上“李凤尧”署名是否是吴国超代签并不知情，无法确认该份合同的真实性。
2012年2月27日原告出具收条一份，其内容为“今收到吴国超租房定金叁仟元整。待进场后此款直接转为租房压金”，该收条于2012年9月4日由原告备注为“此款已在2012.8.28支付第一年租金43940元中扣出3000元，实支付40940元正。故此收条由吴国超大老板退还”。
现查明，位于绵阳市游仙区XX号1栋1楼1-3号的房屋建筑面积104.62㎡、用途商业服务，以下简称为案涉房屋）登记所有权人为吴国超，登记时间为2009年11月5日。2017年5月5日，绵阳市涪城区人民法院作出（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书，裁定：将被执行人吴国超所有的位于绵阳市游仙区XX号1栋1楼1-3号的商业服务用房作价152.676万元抵偿申请人成都双流空港融联小额贷款有限责任公司的债务。
原告为证实其有权收取案涉房屋租赁费用，提交了以下证据：一、2006年3月16日，吴国超（售房方、甲方）与原告（购房方、乙方）签订的《房地产买卖契约》，合同载明吴国超将案涉房屋转让给原告，成交价格合计45.19万元，原告于2006年3月16日付给吴国超购房定金20万元，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2006年3月22日前将上述房地产全部转移给原告。二、购房款及定金收据复印件两份，显示原告分别于2006年3月16日、20日向房地产经纪公司支付案涉房屋购买款、定金20万元、25.19万元。三、原告（甲方、出租方）分别与徐思云、黄敏（乙方、承租方）签订的《房地产租赁合同》及门面出租中介佣金票据各一份，签约日期分别为2006年12月18日及2009年5月19日，显示原告将案涉房屋先后租赁给徐思云、黄敏使用，租赁期限分别为2007年1月1日至2008年2月28日、2009年6月1日至2012年5月31日，月租金分别为1778元、2500元。三、原告提供的吴国超于2017年10月31日署名出具的《证明》一份，显示：吴国超于2006年3月将案涉房屋出售给原告，2012年吴国超与被告等人合伙经营足浴店。后经合伙人协商，决定租用原告从吴国超处购买的房屋经营足浴店。由于足浴店是以李凤尧的名义登记经营，考虑到吴国超与原告熟悉，即由吴国超与原告协商租赁事宜，并以被告名义租用原告的房屋。对于租赁原告的房屋，被告是知晓并同意的，对租金和租期都认可，房屋也用于足浴店经营活动。被告也按合同约定支付了三年的租金……。该《证明》证明人处有署名“吴国超”的签字及捺印，并留有电话：1528***715。被告对吴国超《证明》的真实性有异议，认为笔迹并不相似，吴国超本人应到庭接受质询，且吴国超无被告委托，对证明内容不认可。
被告为证实其不负有向原告支付案涉房屋租金义务，还提交了以下证据：1.周海波2016年5月31日出具的《收条》复印件一份，显示：周海波收取被告10万租金，租金缴纳范围为游仙区剑南路东段123号1-3号门面（即案涉房屋）、7-8号门面、二楼整层房屋。被告据此主张其向周海波交付了案涉房屋在内的2015年5月至2016年5月的租金。2.吴国超与周海波之间的《二手房买卖经纪合同》《房屋买卖协议》复印件各一份，落款时间均为2014年5月13日，约定：吴国超将其位于涪城区警钟街的房屋以999万元的价格转让给周海波，该交易履行不成时，则将案涉房屋（已在银行贷款900万元）及吴国超在纤指柔足浴的经营权作价1400万元抵偿给周海波。原告对被告提供证据的真实性均不认可。
本院当庭电话联系吴国超，其所述内容与原告提交的吴国超出具《证明》载明内容一致，另补充陈述：自己以被告名义与原告签订的《房地产租赁合同》是由被告保管，案涉房屋房租也是被告支付给原告，并且被告对案涉房屋实施了装修，整个事情被告是知晓的。案涉房屋虽登记在自己名下，但之前已签订合同将该房屋卖给了原告，因证件不齐所以未办理产权过户，此后也并未将该房卖给包括周海波在内的其他人，也未让被告将房租支付给周海波，至于被告是否向周海波支付案涉房屋租金自己并不知情。
本院根据被告提供的周海波电话当庭联系周海波未果。
以上事实，有原、被告当庭陈述、身份信息、房地产租赁合同、房屋租赁合同、房地产买卖契约、证明、收条、房屋信息摘要、执行裁定书、收据等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告向被告主张支付案涉房屋租金，被告则以原告并非案涉房屋所有权人，且原被告之间并无租赁合同关系，加之案涉房屋被所有权人吴国超一房多卖并抵押贷款为由拒付。
首先，尽管原告未取得案涉房屋的所有权登记属实，但原告实际从案涉房屋登记所有权人吴国超处取得了该房屋的占有、使用、收益权能。这一事实有原告与吴国超之间订立的《房地产买卖契约》及原告在此之后与案外人签订的案涉房屋《租赁合同》、被告自认向原告支付了案涉房屋三年租金的陈述及吴国超陈述予以佐证，足以认定。吴国超作为房屋所有权人有权将房屋占有、使用、收益的权能让与原告享有，原告亦可基于前述权能将案涉房屋对外出租并获取收益。被告关于所有权不归原告所有故其无权收取租金的反驳意见不能成立。
其次，被告称自己对吴国超以被告名义与原告签订的《房地产租赁合同》并不知情，也未授权吴国超代理签订前述合同。该陈述与被告按每年4万余元的标准向原告支付三年租金的行为、吴国超陈述相悖，更与被告实际使用案涉房屋至今的事实相冲突。即使吴国超确属无权代理，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”之规定，也应认定被告追认了该《房地产租赁合同》，故被告该项反驳事由也不能成立。原告与吴国超代被告于2012年2月25日签订的《房地产租赁合同》合法有效，对原被告双方均有法律约束力。
最后，关于被告陈述吴国超将案涉房屋让与案外人并抵押贷款的事实，其并未举证证实。即使吴国超在此之后确与包括周海波在内的第三方另行达成转让案涉房屋所有权或其中占有、使用、收益权能协议的情况属实，由于原告系基于《房地产买卖契约》占有案涉房屋，属有权占有，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”之规定，原告的占有、使用、收益权应受到保护，得以对抗此后相关协议而生的债权请求权。故被告称其已将案涉房屋租赁费支付给周海波的行为，一是缺乏证据证实，再则即便支付属实也于法相悖，不能因此免除对原告的租赁费支付义务。但由于2017年5月5日，绵阳市涪城区人民法院作出的将案涉房屋以物抵债的裁定导致房屋所有权发生物权变动，原告的占有权不能再对抗变动后的案涉房屋所有权人，故对于2017年5月5日以后租金支付请求不予支持。
综上，对于2015年6月1日至2017年5月4日期间内的租金，被告应按约履行给付义务。按照《房地产租赁合同》约定第4年租金为46.6元/月.㎡，第5年51.3元/月.㎡，故2015年6月1日至2016年5月31日的租金为58503.5元、2016年6月1日至2017年5月5日的租金为59639.9元，金额合计应为118143.4元。
对于被告应否支付违约金的问题。根据《房地产租赁合同》约定的违约责任“每年5月20-31日必须交清下一年房租，否则按月租金的10%交滞纳金……若一方违约则按房租总金额的10%缴违约金”，被告未按照合同约定期限交付租金属违约，原告主张违约金按照房租总金额10%计算。对于原告主张违约金按房租总金额10%计算的请求，并不超过法定及约定标准，予以支持，金额计算为11814.3元。
对于原告主张的被告返还原告3个卷帘门的请求，原告未就被告拆除卷帘门的事实举证，故对原告该项诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：
一、被告李凤尧于本判决生效后十日向原告莫怀东支付2015年6月1日至2017年5月4日的租金118143.4元及违约金11814.3元。
二、驳回原告莫怀东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费1502元，由原告莫怀东负担52元，由被告李凤尧负担1450元（该费用已由原告预交，由被告在履行判决义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 谌臻
二〇一七年十一月二十七日
书记员 冯缤