江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第169号
上诉人（原审原告）杨朋，男，汉族。
上诉人（原审原告）游庆俐，女，汉族。
以上两上诉人的共同委托代理人汪小青，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京汉典房地产开发有限公司。
法定代表人杨松，该公司总经理。
委托代理人徐军，男，该公司员工。
上诉人杨朋、游庆俐因与被上诉人南京汉典房地产开发有限公司（以下简称汉典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，先后于2014年1月22日、3月10日公开开庭审理本案。上诉人杨朋、游庆俐及其委托代理人汪小青，被上诉人南京汉典房地产开发有限公司的委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨朋、游庆俐原审诉称，2011年4月1日，其二人与汉典公司签订《南京市商品房预售合同》（以下简称涉案合同）一份，向汉典公司购买位于南京市江宁区秣陵街道清水亭东路某号某某花园701室的房屋（以下简称涉案房屋）一套，单价为11066.75元∕平方米，建筑面积为125.64平方米，总价款为1390426元。后其二人得知涉案房屋存在一定问题，如层高为2.8米而并非样板房（该小区12幢906室）中的3米、房屋内设有大横梁等。经其二人实地察看，发现涉案房屋内的厨房、客厅、过道及储藏室顶部各有一道0.5米高的横梁，卧室里也有一道0.4米高的横梁，严重影响房屋的使用及美观，与汉典公司提供的样板房差别巨大。其二人因此多次与汉典公司进行交涉，汉典公司告知会对涉案房屋进行调整。后汉典公司在未书面通知其二人的情况下，擅自对上述横梁进行切除施工并导致屋内出现多处空鼓及漏水。根据涉案合同第九条约定，经设计单位同意，商品房的建筑工程设计文件在合同生效后发生变更的，出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知买受人，出卖人在约定期限内未书面通知的，买受人有权解除合同。2012年3月20日，其二人书面通知汉典公司解除合同，汉典公司在收到后未作回复，后其二人又委托律师向汉典公司发函。根据合同法的相关规定，其二人依据约定行使了解除权，合同自通知到达对方解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。汉典公司既不向人民法院起诉要求确认解除合同的效力，亦不向其二人退还房款，已严重侵害其二人的合法权益，故诉至法院，要求汉典公司退还已付定金及首付款420426元并承担利息损失（以1390426元为基数自2011年5月1日起按银行同期贷款利率计算至2013年1月1日止）。
汉典公司原审辩称，一、杨朋、游庆俐与其签订的涉案合同系双方真实意思的表示，双方均应按照合同履行相应义务。二、其并未对涉案房屋设置样板房，杨朋、游庆俐诉称中的样板房（该小区12幢906室）早已售出。三、依照涉案合同第一条第三项的约定，涉案房屋的层高应为2.8米，其所建设的涉案房屋符合该约定。四、对于杨朋、游庆俐提出的横梁问题，当时涉案房屋尚在建设过程中，后其为了美观需要按照设计变更图纸对横梁进行了切除，只要其能够交付合格的房屋即符合合同约定。五、其所建成的涉案房屋并无质量问题，已取得建设工程竣工验收备案表及建设工程规划验收合格书，并达到交付条件，杨朋、游庆俐拒收属于严重违约。故请求驳回杨朋、游庆俐的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年4月1日，杨朋、游庆俐与汉典公司签订《南京市商品房预售合同》一份，向汉典公司购买涉案房屋一套，单价为11066.75元∕平方米，建筑面积为125.64平方米，总价款为1390426元，其中首付款为420426元，余款970000元以商业贷款方式支付。双方约定涉案房屋层高为2.8米，对净高未作约定。房屋交付时间为2012年12月30日。该合同第九条第三项约定：“经设计单位同意，该商品房的建筑工程设计文件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更确立之日起10日内（应当不超过10日）书面通知乙方：该商品房结构形式发生变化。该商品房户型发生变化。该商品房空间尺寸发生变化，导致层高降低值超过5厘米，或导致本合同约定的建筑面积变化超过10平方米”。2012年3月20日，杨朋向汉典公司发出《退房通知书》一份，载明：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。样板房（恒大绿洲12幢906号房）没有影响使用的横梁，7层701号房厨房、厅及储藏室各有一500mm的横梁，严重影响使用。涉案合同第九条规定，经设计单位同意，在买卖合同生效后发生设计变更，出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知买受人。出卖人在约定的期限内未书面通知买受人的，买受人有权解除合同。本人至今没有收到贵公司的任何书面通知。”同时，杨朋还在该通知书中指出涉案房屋的层高比样板房低20厘米，故要求解除双方签订的商品房预售合同并返还购房款及利息。同年6月13日，杨朋、游庆俐的委托代理人汪小青向汉典公司发出《律师函》一份，再次向汉典公司提出层高问题、横梁问题及设计变更未及时书面通知的问题，并向汉典公司指出杨朋、游庆俐已于同年3月20日发出《退房通知书》，而汉典公司并未对退房通知作出回复，故要求汉典公司及时退还购房款，否则将依法提起诉讼。同年7月3日，汉典公司对上述《律师函》作出回函，回复称：除法律规定及合同约定的需通知买房人的情形外，其余均属其内部生产经营问题，与杨朋、游庆俐无关，其将按合同约定交付合格商品房。
原审法院另查明，涉案房屋确在杨朋、游庆俐与汉典公司签订《南京市商品房预售合同》后发生过设计变更并经江苏省建设工程设计施工图审核中心审核备案。汉典公司现已取得涉案房屋的工程竣工验收备案表及建设工程规划验收合格书。
审理中，原审法院依法对涉案房屋进行勘验，涉案房屋内的储藏间及厨房确有一根贯通横梁被切除的痕迹，餐厅与客厅间亦有一根横梁被切除的痕迹，屋内有几处水渍痕迹。
杨朋、游庆俐提出，汉典公司对涉案房屋的设计变更属于《南京市商品房预售合同》第九条中所约定的应当书面通知的设计变更，在汉典公司未书面通知的情况下，其二人依约行使解除权，故涉案合同应当在汉典公司收到《退房通知书》时解除；汉典公司则认为涉案房屋的设计变更属于局部改良性变更，并未影响涉案房屋的质量和使用功能，对涉案房屋的结构形式、户型及空间尺寸亦未作出变更，故无需向杨朋、游庆俐作出书面通知。经原审法院向涉案房屋设计单位核实，涉案房屋在商品房预售合同生效后确实存在设计变更，变更原因系涉案房屋所在的第楼的露梁设计不符合建设单位的要求，经设计变更后施工单位将储藏间及厨房的一根贯通横梁及餐厅与客厅间的横梁的露梁部分切除并分别采取了加固措施（其中储藏间及厨房的贯通横梁切除后采用了新增反梁予以加固；餐厅与客厅间的横梁切除后采用了板面加厚予以加固），该两处变更均系设计单位作出并经批准备案，符合建筑设计变更规范，且该两处变更并不属于结构形式发生变化，涉案房屋的结构形式一直是剪力墙结构。
杨朋、游庆俐还提出，涉案房屋内的净高原为2.66米左右，而厅内的净高因设计变更现为2.6米左右，尺寸发生变化超过5厘米，符合涉案合同第九条第三项中的第三款条件，故其依约享有解除权；汉典公司则认为合同条款明确约定需为“层高降低值超过5厘米”，层高与净高系不同概念，且双方对净高并无约定；对此，杨朋、游庆俐认为作为消费者所理解的层高即应为建筑学上的净高，现净高发生变化超过5厘米，影响涉案房屋的使用功能。同时，杨朋、游庆俐认为根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条之规定：“经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人…房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”，现涉案房屋厅内净高因设计变更降低，属于上述条款中的“空间尺寸”发生变化，故汉典公司应当书面通知其二人，否则其二人有权要求退房。
关于汉典公司是否设置样板房及样板房的净高问题。杨朋、游庆俐认为，根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定：“房地产开发企业销售房屋时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。汉典公司将某某花园12幢906室设为样板房，而该房屋内净高比涉案房屋内净高高20厘米。杨朋、游庆俐根据样板房购买涉案房屋，符合法律所规定的“因重大误解而订立的合同”，可以要求人民法院予以撤销。汉典公司则认为其并未将某某花园12幢906室设为样板房。为证明这一事实，杨朋、游庆俐提交了某某花园小区业主论坛的网页截图复印件加以证实，汉典公司则对此截图的真实性不予认可。
杨朋、游庆俐与汉典公司均确认涉案房屋的户型、层高并未因设计变更发生变化。
以上事实，有《南京市商品房预售合同》、《退房通知书》、《律师函》、《江苏省建筑改造工程施工图设计文件审查合格书》与相应图纸及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，杨朋、游庆俐与汉典公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。杨朋、游庆俐认为其二人依照约定向汉典公司发出要求解除合同的通知，在该通知到达汉典公司时合同已经解除，且汉典公司亦并未提出异议或向人民法院起诉，应当退还购房款及利息。依照规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。但约定解除权行使的前提应为解除合同的条件成就，并基于该条件发出解除合同的通知才能发生法律效力。双方涉案合同的第九条第三项约定了可以解除合同的三种情形，如涉案房屋的建筑工程设计文件在合同生效后发生变更并出现此三种情形，则汉典公司应在变更确立之日起10日内书面通知二原告。经原审法院审查，涉案房屋的结构形式、户型及层高均未因设计变更而发生变化，故合同约定的解除权中的解除条件并未成就，杨朋、游庆俐依照该约定解除合同的行为不发生法律效力。对于杨朋、游庆俐所称的涉案房屋净高在设计变更后发生变化超过5厘米属于消费者理解的“空间尺寸发生变化，导致层高降低值超过5厘米”的意见，因层高与净高系不同的建筑学概念，既然双方达成了合法有效明确的商品房预售合同，即应当严格依照合同条款予以理解，故不予支持。对于杨朋、游庆俐提出的涉案房屋厅内净高降低符合《商品房销售管理办法》中“空间尺寸变化”，汉典公司应当书面通知但未通知，故其二人可以解除合同的意见，虽然厅内确因切除横梁采用加厚板面的方式予以加固，可能造成厅内净高较其他各房间减小，但涉案合同中对净高并无约定，空间尺寸“变化”之说没有比较标准，且《商品房销售管理办法》中此项规定应视为整个房屋内的空间发生变化，现仅厅内顶板厚度增大并不影响整个房屋的使用，杨朋、游庆俐据此解除合同于法无据。对于杨朋、游庆俐认为汉典公司设置的样板房净高高于涉案房屋的净高20厘米，属于重大误解，可以撤销合同的主张。因其并未举出充分证据证明汉典公司设置样板房及样板房的净高等事实，原审法院不予采信。综上，杨朋、游庆俐与汉典公司签订的商品房预售合同并未解除，对杨朋、游庆俐基于合同解除要求汉典公司返还购房款及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决驳回原告杨朋、游庆俐的诉讼请求。一审案件受理费9506元，由杨朋、游庆俐负担。
杨朋、游庆俐不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院在判决书的第7页，杨朋、游庆俐提供相关网页截图复印件，汉典公司对此截图真实性不予认可，从而在原审判决书的第8页认定上诉人未举出充分证据证明汉典公司设置样板房及样板房的净高等事实，系认定事实错误，明显不公。本案从2012年8月份立案，直至2013年11月原审法院作出判决，经时15个月，开过两次庭。庭审中，关于网页截图复印件，虽提交的是复印件，但是上诉人的代理人当庭打开互联网证明网页截图的真实性。被上诉人若否认其真实性，应提供相应的证据，而上诉人并没有得到被告任何证据。本案的客观事实是，当时汉典公司销售人员带上诉人等人参观的样板房系某某花园12幢906室，而样板房层高为3米，但当时并未作说明或提示签约的701室的层高与12幢906室不一致，而上诉人等业主正是参观了样板房某某花园12幢906室感觉空间户型不错，才决定立即购买的。上诉人认为，原审法院明显不顾客观事实，偏袒开发商，事实认定明显不公。二、原审判决书第8页认定，《商品房销售管理办法》关于空间尺寸的变化，没有比较标准，此项规定应视为整个房屋内的空间发生变化，以此驳回上诉人请求，属于理解法律错误。《合同法》规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原审法院认为关于房屋净高，合同中并无约定，空间变化就没有比较标准。实际上是有比较标准的，退一步不与样板房比较，至少应该与设计变更前比较。正因为设计变更，汉典公司将厅面板加厚近6厘米，从而使厅净高降低近6厘米，导致厅空间尺寸大大减少，使原本就不高的房屋雪上加霜，人在里面感觉十分压抑，且一般大部分时间都呆在厅里，严重影响房屋的使用。三、本案的程序违法。表现在本案的审理期限长在1年多，完全超出了《民事诉讼法》对案件审理期限的规定，因审理期限过长，致使上诉人蒙受巨大损失。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，理解法律错误，违反法定程序，请求撤销原审判决，改判被上诉人立即返还已付定金及首付款420426元，同时判令被上诉人按房价1390426元向上诉人支付从2011年5月1日起计算至法院确定给付之日止的同期银行贷款利息损失；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。
被上诉人汉典公司答辩称，1、汉典公司并未对涉案房屋设置样板房，杨朋、游庆俐诉称中的样板房（该小区12幢906室）早已售出。2、依照《南京市商品房预售合同》第一条第三项的约定，涉案房屋的层高应为2.8米，其所建设的涉案房屋符合该约定。3、对于杨朋、游庆俐提出的横梁问题，当时涉案房屋尚在建设过程中，后其为了美观需要按照设计变更图纸对横梁进行了切除，涉案房屋并无质量问题，已取得建设工程竣工验收备案表及建设工程规划验收合格书，并达到交付条件，其能够交付合格的房屋即符合合同约定。综上，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，汉典公司在销售涉案房屋时设置有样板房供买受人参观。
另查明，杨朋于2012年3月20日向汉典公司发出《退房通知书》，汉典公司工作人员于2012年3月21日签收。
审理中，杨朋、游庆俐进一步明确原审诉讼请求是要求汉典公司返还首付款420426元，并支付相应的银行贷款利息（以1390426元为基数，按同期银行贷款基准利率计算自2011年5月1日起至判决确定的给付之日止的利息）。
本院二审查明的其他事实与一审认定基本一致。
本院认为，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案中，汉典公司未提供证据证明其在销售涉案房屋时就涉案房屋存有横梁，与样板房不一致向杨朋、游庆俐作了说明，故杨朋、游庆俐完全有理由相信其所购买的涉案房屋与样板房一致。而客观上涉案房屋内最初局部存在横梁，后经切除并采取加固措施，2012年3月20日，杨朋以涉案房屋内有多处横梁，与样板房不一致，严重影响其居住使用为由向汉典公司发出《退房通知书》，汉典公司在2012年3月21日收到该通知书后既没有提出异议，也没有请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，杨朋发出《退房通知书》的行为亦得到另一购房人游庆俐认可，故本院依法认定杨朋、游庆俐与汉典公司于2011年4月1日签订的《南京市商品房预售合同》自汉典公司收到该《退房通知书》时解除。因双方签订的《南京市商品房预售合同》已于2012年3月21日解除，而在此之前汉典公司已经收到杨朋、游庆俐所支付的全部购房款包括银行贷款，故杨朋、游庆俐要求汉典公司返还首付款420426元和以其支付的全部购房款1390426元作为计算相应利息的基数的主张，本院依法予以支持；又因《南京市商品房预售合同》于2012年3月21日解除，故杨朋、游庆俐要求从2011年5月1日开始计算利息的主张，本院不予支持，利息起算点本院依法认定为2012年3月21日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第22号民事判决；
二、南京汉典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨朋、游庆俐返还首付款420426元，同时向其支付相应的利息损失（以1390426元为基数，按同期银行贷款基准利率计算自2012年3月21日起至本判决确定的给付之日止）
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9506元，由杨朋、游庆俐负担506元，南京汉典房地产开发有限公司负担9000元；二审案件受理费9506元，由杨朋、游庆俐负担506元，南京汉典房地产开发有限公司负担9000元。南京汉典房地产开发有限公司总计应向杨朋、游庆俐支付由该二人先行垫付的一、二审案件受理费共计18000元，此款在南京汉典房地产开发有限公司返还首付款时一并支付。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年三月十四日
书记员 金丽丽