上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2562号
上诉人（原审被告）刘志荣，男，1978年3月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人崔东明。
委托代理人朱守侠，上海众华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海爱投金融信息服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘志荣，董事长。
委托代理人崔东明。
委托代理人朱守侠，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈朴然，男，1948年10月4日出生，汉族，住上海市。
委托代理人ＸＸ，上海市千方律师事务所律师。
原审第三人上海虹口房地产经纪事务有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐晓江，总经理。
原审第三人李志军，男，1977年10月23日出生，汉族，住上海市。
委托代理人崔东明。
委托代理人朱守侠，上海众华律师事务所律师。
上诉人刘志荣、上海爱投金融信息服务有限公司（以下简称“爱投公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘志荣、爱投公司及原审第三人李志军之共同委托代理人崔东明、朱守侠，被上诉人陈朴然的委托代理人ＸＸ，原审第三人上海虹口房地产经纪事务有限公司法定代表人徐晓江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市吉祥路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）原为陈朴然承租的公房，内有陈朴然一人的户籍。2013年11月8日，陈朴然与刘志荣签订《二手房买卖居间协议》，约定陈朴然将系争房屋的使用权出售予刘志荣；房款总价为人民币210万元（以下币种均为人民币）；刘志荣已支付房款25万元，进交易中心支付房款65万元，同时领取收件收据，在刘志荣取得租用公房凭证时支付房款120万元；陈朴然于2013年12月30日前交付房屋、迁移户口；陈朴然如不按本协议规定的日期迁出户口和交付房屋，每逾期一天按房价总额的万分之五计算违约金给刘志荣。嗣后，刘志荣通过差价换房手续于2014年2月25日取得了系争房屋的承租权，并由爱投公司向陈朴然转账支付了购房款467，852元。
原审法院另查明，陈朴然与其妻平穗芝、女陈恳分别于2013年10月11日、12月13日共同与刘志荣签订《信用借款协议》，先后约定向刘志荣借款90万元及30万元，并确定陈恳的账户为接受借款的账户；借款期限均为三个月，分别于2014年1月10日、3月12日到期；借款利率按月1.4%计息；逾期的，借款人除应偿还应还本息外，逾期本息在逾期时间还应按约定利率正常计息，并每天加收0.8%的罚息。2013年10月11日，刘志荣从其银行账户转账支付借款15万元。嗣后，爱投公司的银行账户于2013年10月22日支付借款10万元，于2013年11月29日支付借款5万元，于2013年12月13日支付借款90万元。2013年12月13日，陈恳申请90万元借款到期后续借两个月，每个月利息和违约金合计为借款本金金额的5%。当日，陈恳向李志军的账户转账支付27万元。2013年12月16日，李志军向爱投公司转账支付27万元。
原审法院再查明，2014年3月11日，刘志荣与案外人任某签订《有偿转让房屋使用权协议书》，约定将系争房屋的使用权有偿转让给任某使用；转让价格为198万元；任某于2014年3月11日支付刘志荣定金10万元；双方于2014年3月25日前进交易中心办理过户手续，收件收据出来后，任某支付刘志荣房款170万元；剩余房款在2014年4月1日前交房时支付8万元，还有10万元余款留于户口押金。任某于该协议签订当日支付了定金10万元，于2014年3月26日支付房款80万元，于2014年3月31日支付房款90万元，尚有18万元未支付。2014年4月，任某通过差价换房手续取得了系争房屋的承租权。
2015年5月，陈朴然向原审法院提起本案诉讼，称扣除刘志荣已支付的房款467，852元，以及陈朴然向刘志荣的借款93万元本金及相应利息共计991，366元后，刘志荣尚有640，782元房款未付清。该剩余房款中扣除因陈朴然户籍未迁出系争房屋而产生的保证金10万元后，刘志荣还应向向陈朴然支付购房款540，782元。刘志荣辩称，系争房屋的实际成交价为198万元，该成交价经过了陈朴然的同意，刘志荣最终也是以该价格将系争房屋转让给了案外人任某。据此，在198万元房价中扣除刘志荣已付房款467，852元、陈朴然借款本息1，479，600元及逾期迁移户籍的违约金后，刘志荣未拖欠购房款，故不同意陈朴然的诉讼请求。爱投公司辩称，爱投公司是网络借款平台，靠撮合借款来收取居间费。本案中，爱投公司撮合了陈朴然和刘志荣之间的借款，故口头约定陈朴然应向爱投公司支付居间费27万元。陈朴然在取得刘志荣120万元的借款后，将27万元居间费打入了李志军的账户，再由李志军将该笔居间费用转入爱投公司账户，故亦不同意陈朴然的诉讼请求。
原审庭审中，陈朴然表示：1、陈朴然与刘志荣之间的房屋买卖协议中明确约定系争房屋的转让价为210万元，而198万元的房价款系刘志荣在将系争房屋转让给任某时所约定的房价款，与陈朴然无关；2、虽然双方约定的借款共计为120万元，但在刘志荣向陈朴然方支付借款90万元的当天，陈朴然按照刘志荣的要求将27万元利息打入了李志军名下，陈朴然的实际借款本金为93万元，27万元系预扣利息，并非居间费，且陈朴然与刘志荣、爱投公司之间从未有居间费的约定；3、刘志荣分多次提供借款，故借款利息应自实际提供借款之日来计算，且根据上海高院的相关规定，借款的逾期利息、违约金最高不能超过银行贷款利率的4倍，刘志荣所说的月5%及加收日0.8%的利息都是不符合法律规定的，本案中陈朴然已按银行贷款利率的4倍计算了借款利息，共计61，366元；4、关于陈朴然的户籍迁移问题，2014年3月11日系争房屋已经由刘志荣转让给了案外人任某，刘志荣无任何损失，故不同意承担户籍迁移的违约金，即使陈朴然应承担逾期迁移户籍违约金，也应当自2013年12月31日起计算至2014年3月11日止，且违约金以210万元为本金，按日万分之五标准收取过高，要求法院予以调整。陈朴然认为，此项违约金应按日50元计算，71天共计3，550元。刘志荣表示：1、系争房屋的转让价原来定为210万元，因为陈朴然无法及时迁出户籍，导致房屋价款变为198万元，该198万元的价格系陈朴然与任某协商后确定，刘志荣对此也予以认可；2、不存在陈朴然所说的预扣27万元利息的说法，如果是预扣利息，应当在支付本金时预扣。爱投公司表示，27万元居间费系口头约定，体现在陈朴然等与刘志荣的借款协议中，虽未签订单独的居间合同，但有资金往来为证。
原审审理中，陈朴然表示，两笔借款利息计算的起止日期同意按刘志荣所说的起止日期计算，但不同意按刘志荣所说的利率计算。现陈朴然的计算方式为，90万元在三个月借期内（2013年10月11日-2014年1月10日）按照月1.4%计算，之后延期的两个月及延期后的15天逾期均按同期人民银行贷款利率的4倍计算；30万元在三个月借期内（2013年12月13日-2014年3月12日）按照月1.4%计算，之后逾期的13天按同期人民银行贷款利率的4倍计算；另外强调一点，90万元的借款实际只有63万元，应当按照63万元计算本金。
原审法院认为，依相关政策规定，非独立成套的公有住房经房屋主管部门的批准，可以转让。系争房屋为非独立成套的公有住房，陈朴然系该房的承租人，系争房屋的承租权转让合同经过了有关房地产主管部门的审核，由刘志荣取得该房的合法租赁使用凭证。陈朴然与刘志荣签订的《二手房买卖居间协议》及刘志荣与虹口房产经纪公司签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。陈朴然按约将系争房屋交付给刘志荣，刘志荣理应按合同约定向陈朴然支付购房款210万元。依据陈朴然与刘志荣提供的银行交易凭证，可以看出除刘志荣向陈朴然交付借款15万元外，其余借款105万元均系爱投公司向陈朴然交付，最后一笔借款交付当日，陈朴然将其中27万元划入李志军账户，后由李志军划入被告爱投公司账户。陈朴然认为该27万元系预付利息，而爱投公司则认为27万元系其与陈朴然口头约定的居间费，双方均无证据予以佐证。在此情况下，爱投公司收取陈朴然27万元款项无依据，应予返还。刘志荣在应付的房款中，扣除已支付的房款467，852元，及陈朴然借款120万元本息后，理应将剩余购房款支付给陈朴然。至于利息的计算标准，除借期内的利息按约定以月1.4%计算外，其余时间段均按照中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算。
双方合同约定，陈朴然每逾期一日迁出户籍的，以总房价的万分之五计算违约金。陈朴然认为该违约金约定过高，要求予以调整。鉴于合同履行过程中，陈朴然已经将系争房屋交付刘志荣，并配合刘志荣办理了承租权过户等手续，主要合同义务已基本履行完毕，原审法院酌情确定陈朴然应向刘志荣支付逾期未迁出户籍的违约金10，000元。因陈朴然户籍目前无法迁出系争房屋，造成刘志荣无法向案外人任某主张返还户口押金10万元，陈朴然同意该10万元不在本案中主张的请求，与法无悖，原审法院予以准许。关于刘志荣辩称，其与案外人任某签订的《有偿转让房屋使用权协议书》中约定的房款198万元系陈朴然认可的最终房款的意见，因刘志荣无证据证明该事实的成立，故原审法院不予采信。据此，原审法院作出如下判决：一、刘志荣自判决生效之日起10日内，支付陈朴然购房款332，148元；二、陈朴然自判决生效之日起10日内，支付刘志荣逾期迁移户籍违约金10，000元；三、陈朴然自判决生效之日起10日内，按月利率1.4%支付刘志荣90万元借款自2013年10月11日至2014年1月10日的利息37，800元，以及30万元借款自2013年12月13日至2014年3月12日的利息12，600元，共计50，400元；四、陈朴然自判决生效之日起10日内，依据中国人民银行同期同档贷款利率的四倍（包括利率本数）支付刘志荣90万元借款自2014年1月11日至2014年3月25日的利息，以及30万元借款自2014年3月13日至2014年3月25日的利息；五、上海爱投金融信息服务有限公司自判决生效之日起10日内，返还陈朴然270，000元。
原审判决后，刘志荣及爱投公司不服，向本院提起上诉。刘志荣上诉称：1、刘志荣与陈朴然签订《二手房买卖居间协议》的目的不是为了进行房屋买卖，而是为了保证陈朴然履行双方借款合同所约定的还款义务，所以刘志荣才会在买得系争房屋后再将其转卖给任某。刘志荣与陈朴然签订《二手房买卖居间协议》时确实商定房屋价款为210万元，但刘志荣后来发现系争房屋内有户口，210万元价格过高，故与任某商定房屋最终价款为198万元，陈朴然对此也是知情的，故系争房屋价款应为198万元。对此原审中有证人嵇某某出庭作证，原审法院未采纳相关证人证言不当，属于事实认定错误。2、《二手房买卖居间协议》明确约定，每逾期一天按照房价总额的万分之五计算违约金。该条款是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，应当是合法有效的。陈朴然一直不将户籍迁出，违反了合同约定，且导致任某一直拒付18万元，给刘志荣造成了现实的损失，故陈朴然应当按照合同约定支付违约金。原审法院调整的违约金过低，缺乏法律依据。3、刘志荣与陈朴然之间的法律关系为房屋买卖合同关系，陈朴然与爱投公司之间为居间合同关系，系不同的法律关系，不应合并审理。原审法院在房屋买卖合同纠纷案件中追加爱投公司参加诉讼，违反了法律规定，属于程序错误。综上，请求撤销原判，改判驳回陈朴然原审的全部诉请。
爱投公司上诉称：1、爱投公司促成了陈朴然和刘志荣之间的借款，故按照市场交易惯例，与陈朴然达成了口头协议，约定陈朴然应向爱投公司支付居间费27万元。一审中，爱投公司已提供了陈朴然一家人填写的借款申请书等相关证据，足以证明爱投公司向陈朴然一家提供了居间服务。同时，爱投公司也向原审法院提交了他案生效判决文书，证明爱投公司收取27万元居间费符合市场交易惯例，故原审判决对于27万元的性质认定有误，属于事实认定不清。2、陈朴然在原审中并未提出要求爱投公司返还27万元的诉讼请求，故原审法院判决爱投公司返还27万元违反了不告不理原则。综上，请求撤销原审判决主文第五项，改判爱投公司无需向陈朴然返还27万元。
被上诉人陈朴然辩称：1、一审中，刘志荣从未对双方签订的房屋居间协议的效力提出异议，且始终要求按照协议的约定追究陈朴然的违约责任，故协议中有关房价为210万元的约定对双方均应具有约束力。刘志荣主张房价为198万元，缺乏事实根据。2、原审法院根据刘志荣所受实际损失调整违约金，符合相关法律法律规定。3、爱投公司主张27万元为居间费，但并无证据予以证明，原审法院为减少当事人的讼累，将两起相关联的案件合并审理，符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人上海虹口房地产经纪事务有限公司述称：本案纠纷与该公司无关，请求二审法院依法判决。
原审第三人李志军表示同意刘志荣、爱投公司的上诉请求，请求二审法院依法改判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据；未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘志荣、陈朴然及相关中介公司签订《二手房买卖居间协议》，明确约定系争房屋价款为210万元。现刘志荣提出，双方在履行过程中已将房屋价款变更为198万元，但并未提供充分证据予以佐证。虽然此后刘志荣与任某签订的系争房屋使用权转让协议将房屋价款确定为198万元，但此系刘志荣与任某之间的交易关系，刘志荣未能提供证据证明陈朴然已据此同意变更双方商定的价款。据此，对刘志荣的此项上诉意见，本院不予采信。关于对27万元款项的处理，该笔款项在刘志荣向陈朴然交付最后一笔借款的当日，由陈朴然账户划入李志军账户，再由李志军账户划入爱投公司账户。现陈朴然与爱投公司就该笔款项的性质各执一词，但均无证据予以佐证。在此情况下，原审法院认定爱投公司收取陈朴然的27万元款项无依据，判令其予以返还，并无不妥。二审中，爱投公司亦未能提供足以证明其有权收取27万元居间费的相关证据，故对其无需承担27万元返还责任的上诉意见，本院不予支持。关于对陈朴然逾期迁移户籍相关违约金金额的调整问题，原审判决已做详细阐明，判决结果亦无不当，本院对此不再赘述。综上，刘志荣及爱投公司的上诉请求均缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，175.48元，由上诉人刘志荣负担人民币10，825.48元，由上诉人上海爱投金融信息服务有限公司负担人民币5，350元。
本判决为终审判决。
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年二月二十五日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……