上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2893号
上诉人（原审被告）上海红豆豆休闲屋，住所地上海市。
法定代表人卫立义，经理。
委托代理人傅聿文，上海市希望律师事务所律师。
委托代理人卫俊杰，上海市希望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海汇典房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人董迅，总经理。
委托代理人赵永芳。
委托代理人沈健。
上诉人上海红豆豆休闲屋（以下简称“红豆豆休闲屋”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：涉案房屋位于本市自忠路XXX号底层过街部位，建筑面积为28.80㎡，系公有非居住房屋，承租人为上海经纬（集团）有限公司（以下简称“经纬公司”），租期自2006年4月1日至2026年3月31日。
2012年12月28日，经纬公司与上海汇典房地产开发有限公司（以下简称“汇典公司”）签订房屋租赁协议，约定：经纬公司将涉案房屋出租给汇典公司经营使用，租期自2013年1月1日至2017年12月31日。
2014年6月18日，汇典公司、红豆豆休闲屋签订房屋租赁协议，约定：一、汇典公司将涉案房屋出租给红豆豆休闲屋经营使用。三、租期自2014年6月1日至同年11月30日共半年；协议期满，红豆豆休闲屋应如期向汇典公司交还房屋；红豆豆休闲屋如要求续租，则必须在租赁期满三个月前向汇典公司提出书面意向，经汇典公司同意后，重新签订租赁协议；期间如遇动迁，红豆豆休闲屋将无条件撤离。四、月租金为人民币（以下币种均为人民币）3，300元，押一付二，先付后用；押金3，300元。五、1.红豆豆休闲屋不得将上述房屋全部或部分转租、转包第三人；7.本协议期限届满，红豆豆休闲屋不再续租时，在办妥税务工商注销手续或注册地变更手续按时将房屋交还汇典公司并与汇典公司结清账务后七天内按“多退少补”原则，结清押金；8.汇典公司有权在本协议期满之日收回全部出租房屋，红豆豆休闲屋如逾期腾空交还房屋，汇典公司将按原租金的二倍收取房屋占用费并追索红豆豆休闲屋违约责任。
2014年12月25日，汇典公司出具公函，内容为：“红豆豆休闲屋暨法人代表卫立义先生：我方于2014年12月15日就自然终止房屋租赁协议事宜致函贵方，现离我方承诺给予贵方一个月缓冲搬离期尚余6天，为能顺利交接上述租赁房屋，再次致函贵方如下：一、我方将于2015年1月4日上午10点，前往贵方承租地接收房屋，请贵方予以配合将房屋完好无损归还我方。二、付清缓冲搬离期房屋使用费3，300元。三、向有关部门付清在租赁期限内的水、电、煤等相关费用后，我方将按约返还押金3，300元。四、希望贵方收到本公函后按时移交房屋，防止诉累发生。”次日，该函妥投，收件人签章处为：“同事黄友龙自340（省略剩余身份证号）”。后因红豆豆休闲屋拒不搬离，汇典公司起诉至原审法院，要求判令：红豆豆休闲屋搬离涉案房屋，并支付房屋使用费（自2014年12月1日起计算至红豆豆休闲屋实际搬离日，按每月3，300元计算）。
原审第一次庭审中，红豆豆休闲屋申请追加案外人王某某为本案第三人，理由为“王某某系涉案房屋实际使用人，并经汇典公司认可已在内经营美发生意十多年，在本案诉讼前王某某为房屋进行大型装修”，并提交红豆豆休闲屋与黄某某签订的租期自2008年12月1日至2009年11月30日的房屋租赁协议。汇典公司不同意追加案外人，理由是红豆豆休闲屋按约无权转租，且汇典公司不清楚红豆豆休闲屋转租房屋的情况。经查，红豆豆休闲屋要求追加的案外人王某某在第二次庭审中变更为黄友龙，黄友龙在汇典公司于2014年12月25日邮寄给红豆豆休闲屋暨法定代表人卫立义的公函的收件人回执栏注明其系卫立义的同事，而非涉案房屋实际使用人；红豆豆休闲屋提供的其与黄某某签订的房屋租赁协议，租期至2009年11月30日即已届满，且红豆豆休闲屋未提供黄某某的身份信息，故原审法院对红豆豆休闲屋追加第三人的申请不予同意。
原审审理中，对于红豆豆休闲屋已付3，300元押金，汇典公司愿意在红豆豆休闲屋搬离房屋并将房屋交还汇典公司、办妥税务工商注销手续或注册地变更手续、且结清水、电、煤费用后退还红豆豆休闲屋；红豆豆休闲屋要求在其搬离房屋并将房屋交还汇典公司后即应退还。
原审法院认为，汇典公司、红豆豆休闲屋签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。该协议约定租期至2014年11月30日，协议期满，红豆豆休闲屋应如期向汇典公司交还房屋；红豆豆休闲屋如逾期腾空交还房屋，汇典公司将按原租金的二倍收取房屋占用费并追索红豆豆休闲屋违约责任。现租期早已届满，红豆豆休闲屋至今未向汇典公司交还房屋，构成违约，故汇典公司要求红豆豆休闲屋搬离还房以及按原租金支付房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院均予以支持。对于红豆豆休闲屋已付3，300元押金的返还，汇典公司主张符合合同约定，原审法院予以支持。
原审法院据此，作出判决：一、红豆豆休闲屋应于判决生效之日起五日内搬离上海市自忠路XXX号底层过街部位房屋，将该房屋返还汇典公司；二、红豆豆休闲屋应于判决生效之日起五日内支付汇典公司房屋占有使用费（按3，300元／月计算，自2014年12月1日起计至红豆豆休闲屋实际搬离房屋日止）；三、在红豆豆休闲屋办妥设立在上海市自忠路XXX号底层过街部位房屋上的税务工商注销手续或注册地变更手续、将房屋交还汇典公司并结清水、电、煤费用的当日，汇典公司应将押金3，300元返还红豆豆休闲屋。
上诉人红豆豆休闲屋不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院事实认定不清，首先原审判决对当事人租赁关系起止时间认定不清，上诉人与被上诉人之间租赁关系自2003年9月15日至2014年11月31日止，在此期间双方曾签订多份租赁协议，2014年6月18日的租赁协议仅仅是双方涉讼前最后一份协议。其次，系争房屋现实际使用人和现实占有人并不统一，上诉人在2003年取得系争房屋后即转租给案外人黄某某，黄某某在2008年之后交由其胞弟黄友龙开设发型屋至今，目前房屋处于黄友龙的控制之下，上诉人因此不具有搬离及返还系争房屋的履行可能性。第三，上诉人曾书面申请追加黄友龙为第三人，但原审法院不同意追加，上诉人认为原审法院不同意追加的理由不能成立。故请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审。
被上诉人汇典公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人确实签订过多份租赁合同，但合同中均明确约定不能转租转包给第三人，之前的合同已经履行完毕，本案争议发生在最后一份合同期间内。被上诉人对上诉人转租给第三人的情况并不清楚，租金由上诉人按时支付，而被上诉人也开具了以上诉人名称为付款人的发票。上诉人并未提供其与案外人黄友龙之间的租赁协议，即使如上诉人所称该事实成立，被上诉人也认为该租赁合同已经履行完毕，则不存在黄某某或黄友龙要参加本案诉讼的问题。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，各方均未提交新的证据或新的事实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原审法院根据查明的事实及双方合同的约定，要求上诉人搬离及返还房屋，并支付相关费用办理相关手续的做法，并无不当，应予维持。当事人一方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方租赁合同约定，上诉人不得将房屋全部或部分转租、转包第三人。本案审理中，上诉人上诉所称的其在2003年取得系争房屋后即转租给案外人，系争房屋现由他人控制以致无法交付给被上诉人的上诉理由，与本案上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同法律关系非同一法律关系，本院不予采信。因此上诉人以房屋不在其控制之下难以交付的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
综上，原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海红豆豆休闲屋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞恒龄
代理审判员 郭 峰
代理审判员 周 荃
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李晶晶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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