上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初86318号原告：黄红琪。原告：赵文雅。上列二原告共同委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：隋超武，上海鼎善律师事务所实习律师。被告：张华。被告：张正岗。被告：朱芹娣。上列三被告共同委托诉讼代理人：易国勇，上海市金桥律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：王伟波，上海市金桥律师事务所律师。原告黄红琪、赵文雅与被告张华、张正岗、朱芹娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月28日、2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告黄红琪、赵文雅及其共同委托诉讼代理人隋好平、隋超武、被告张华、张正岗、朱芹娣的共同委托诉讼代理人易国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红琪、赵文雅向本院提出诉讼请求：1、判令被告张华将坐落于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记在两原告名下；2、判令被告赔偿原告违约金人民币(以下币种相同)5万元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：张某某(1926年8月11日生，2013年11月25日死亡)与傅某某(1927年11月6日生，2009年1月5日死亡)系夫妻，被告张正岗系双方婚生儿子，被告张正岗与被告朱芹娣系夫妻关系，被告张华系被告张正岗与被告朱芹娣的女儿。两原告系夫妻关系。2011年3月19日，张某某、被告张华、朱芹娣位于上海市浦东新区新浜村新村宅XXX号建筑面积294.25平方米的农村房屋被拆迁，张某某与上海浦发工程建设管理有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁人系张某某，安置人系被告朱芹娣、张华。坐落于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室系争房屋系此次拆迁安置所得房屋。该房屋于2013年9月30日取得大产证(编号浦XXXXXXXXXX)，2014年12月29日房屋产权登记在被告张华名下，产证编号为沪房地浦字XXXXXXXX号。2016年9月30日该房屋可上市进行交易。2013年8月5日，原、被告及张某某签订《动迁房买卖合同》，约定三被告及张某某以1,906,880元价格将系争房屋转让给两原告。合同第三条约定符合房屋过户条件时，被告应配合原告完成贷款，贷款审核通过的五日内办理房屋过户手续，购房款尾款406,880元于房屋过户手续完成后给付。合同第六条规定若被告未按约履行义务，则需承担违约责任，违约金为38万元。合同由原、被告签字，张某某的签字系张华代签的，手印是张某某本人的手印。2013年7月31日，原告支付被告张华房屋定金1万元，2013年8月5日以转账方式支付被告张华房款79万元，2014年1月24日以转账方式支付被告张华房款70万元，共计支付被告房款150万元。2013年8月5日，系争房屋交付原告，原告进行装修后居住至今。现拆迁安置已逾三年，按规定已可办理过户手续，经原告多次催促，被告以单方加价为由拒绝协助办理过户，故诉至法院请求履约。两原告系非上海户籍，现两原告及婚生子女名下均无房屋，在上海长期缴金，缴金已满76个月。审理中，两原告撤回第二项诉讼请求，不再主张违约金。三被告辩称，不同意原告诉请，认为本案房屋买卖合同无效，被告身份情况属实。当时被告房屋在动迁时房屋信息有泄漏，合同上见证方上海三江房地产经纪事务所的业务员联系被告张华要求售房，被告张华受到诱惑后同意出售房屋。被告张华系无权代理，签订售房合同时张某某已经老年痴呆，无民事行为能力。该合同系在张某某床边签订，被告张华代张某某签署，至于手印由何人按上并不清楚。也即被告张华代为签字的行为系无权代理。2016年8月或9月，得知当时的房价被做低，当时川沙房价在22,725元左右，但当时售房时房价仅1.7万元左右。合同第7条规定了交易限制期，被告张华的房产证是2014年办理的，至今还未满3年。房屋确实于2013年8月5日交付原告居住，余款406,880元还未支付。合同第三条对贷款的约定无异议。合同第六条违约约定也无异议，不同意承担违约金，因为根据合同限制期限的约定，还不能过户。房屋大产证日期无异议。2014年12月房屋登记于被告张华一人名下无异议。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年8月5日原告黄红琪、赵文雅(乙方)与三被告及张某某(甲方)签订《动迁房买卖合同》一份(以下简称《合同》)，约定原告黄红琪、赵文雅向三被告及张某某购买坐落于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为1,906,880元，约定签订合同当日支付定金1万元；2013年8月5日当日支付首期房价款79万元；2014年2月1日前支付部分首期房价款70万元并将已支付的1万元转为部分首期房价款，则全额首期房价款计150万元。《合同》约定乙方应自行向银行申请贷款计406,880元，甲方有义务配合乙方提供相关材料申请办理贷款事宜，待乙方取得乙方产权证后，乙方将委托申请贷款银行支付给甲方第三期房价款计406,880元；《合同》约定：甲方同意在领取以甲方为权利人的该房地产之产权证后且于交易限制期届满后十个工作日内与乙方签订网签版《上海市房地产买卖合同》；对于交易限制期，《合同》界定如下：1、被动迁居民家庭取得房地产权证满3年的动迁安置房可以转让；2、该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让；3、在签订《合同》时按照现行国家及上海市相关法律、法规的规定，满足上述1或2条任一条所述条件即可签订《上海市房地产买卖合同》及交易过户。《合同》上有三被告的签名及指印。对于《合同》上张某某的签名和指印，原告表示《合同》首先在中介公司签订，张某某签字时系原、被告与中介一起至张某某家中，当时张某某精神正常，能够正常言语，坐在椅子上，人是清醒的，可以自己说话，指印是张某某自己按的，张某某的签字系被告张华代签的；而三被告表示按手印的时候三被告均不在现场，2013年8月5日张某某确实在家，当时是被告张华带原告去签字的，但之后被告张华有事出去了，不在场。张某某当时已经卧床。张某某的签名系被告张华代其签署，至于张某某的手印由何人按上并不清楚。另查明，2013年7月31日，两原告支付被告张华房屋定金1万元，被告朱芹娣出具由其签名的收款收据一份；2013年8月5日两原告以转账方式支付被告张华房款79万元，被告张华出具由其签名和按印的收款收据一份；2014年1月24日两原告以转账方式支付被告张华房款70万元，被告张华出具由其签名的房款收条一份；两原告共计已支付被告房款150万元，尚有余款406,880元未支付。2013年8月5日，系争房屋交付两原告，两原告进行装修后居住至今。再查明，2011年张某某、被告朱芹娣、张华作为被拆迁人与拆迁人上海浦发工程建设管理有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，坐落于新浜村新村宅XXX号的房屋被拆迁，系争房屋为取得的动迁安置房其中一套。案外人张某某为被告张正岗的父亲，被告张正岗与朱芹娣系夫妻关系，被告张华系两人所生育的女儿。张某某于2013年11月25日死亡。系争房屋的房地产权证(大产证)于2013年9月30日被登记在案外人上海浦迪房地产开发经营有限公司名下，2014年12月29日系争房屋的房地产权证(小产证)被登记在被告张华一人名下，产证编号为沪房地浦字XXXX第XXXXXX号。又查明，原告黄红琪、赵文雅系夫妻关系，非上海市户籍，名下无房，截至2016年10月在上海市已累计缴纳个人城镇基本养老保险达76个月。审理中，三被告申请本院对《合同》上“张某某”的指印是否属张某某本人进行司法鉴定，但经本院传票通知并第二次对本案开庭审理后三被告仍未向本院提交可供进行司法鉴定比对的检材，故致司法鉴定无法进行。本院认为，原、被告签订的《合同》系当事人真实合意，不违反法律行政法规的禁止性规定，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。《合同》对系争房屋售价的约定系双方磋商的结果，系当事人的真实意思表示，三被告提出不符合市场价格的理由不能成立。三被告提出《合同》上张某某的签名系由被告张华代签，但原、被告也均确认当时系由被告张华带原告到张某某所在处所进行签字，张某某也确实在家，结合三被告与张某某的近亲属关系，日常生活关系密切，三被告应对由张某某在《合同》上按印是明知并同意的，三被告提出张某某按印时均不在现场不知张某某的手印是何人所按的理由显然不能成立，在张某某2013年去世后三被告对系争房屋交付两原告并长期居住未提出过任何异议，应视为对系争房屋的权利及出售均无异议，三被告现以被告张华对张某某的签字系无权代理为由拒绝履行的理由不成立。三被告在签订买卖合同时虽尚未取得系争房屋的完整所有权，但并不影响合同效力，且系争房屋也已登记在被告张华一人名下，反映了所有动迁权利人已对系争房屋的产权归属达成一致意见，并且买卖合同履行的障碍亦不存在。两原告按照《合同》约定履行了部分付款义务，系争房屋亦交付两原告居住使用，根据相关规定及《合同》约定，系争房屋的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年并办理房地产权证(小产证)且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的就已具备上市交易条件，且原告黄红琪、赵文雅亦符合在本市购房的资格，故三被告应当协助原告办理过户手续，原告要求过户的诉讼请求依法予以支持。为减轻当事人的诉累，原告尚未支付的尾款406,880元一并予以处理，应支付三被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第85条之规定，判决如下：一、被告张华、张正岗、朱芹娣于本判决生效之日起十日内协助原告黄红琪、赵文雅办理将上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权过户至原告黄红琪、赵文雅名下的手续；二、原告黄红琪、赵文雅应在上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理的当日支付被告张华、张正岗、朱芹娣剩余购房款406,880元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,411元，减半收取计11,205.50元，诉讼保全费5,000元，由被告张华、张正岗、朱芹娣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚亦慧二〇一七年三月三十日书记员  曹丽珍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。