上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初4175号原告(�诉被告)：韩岳，男，1988年7月1日生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：叶竹影，上海市华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：包昊，上海市华夏律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中大亮桥房地产有限公司，住所地上海市松江区九亭镇虬泾路280弄C3。法定代表人：董可超，董事长。委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。原告韩岳与被告上海中大亮桥房地产有限公司(以下简称“中大亮桥公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。被告于同年5月20日提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月3日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩岳及其委托诉讼�理人包昊、被告(反诉原告)中大亮桥公司的委托诉讼代理人马伟荣、马笑天两次到庭参加诉讼。原告(反诉被告)韩岳的委托诉讼代理人叶竹影到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告韩岳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年8月11日签订的《上海市商品房出售合同》；2、被告返还原告已支付的购房款1,662,210元，并赔偿原告利息损失(以1,662,210元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年8月11日起计算至被告实际给付之日止)；3、被告返还原告已经支付的房屋维修基金4,890.70元，并赔偿原告利息损失(以4,890.70元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月9日起计算至被告实际给付之日止)；4、被告支付原告律师代理费30,000元。事实和理由：2015年5月初，被告通过上海房盟信息技术有限公司(以下简称“房盟公司”)获悉被告的购房优惠活动(电商抵房款活动)。次月17日，原告应被告要求先行支付200,000元作为上海市松江区九亭镇九杜路1000弄《中大九里德苑二期B标》347号1-3层房屋(以下简称“系争房屋”)定金。同日，根据被告要求原告向房盟公司支付电商费200,000元抵作部分购房款。事后，经被告与中国银行上海闵行支行查询核实原告符合购房及贷款资质，被告明确告知原告可以签约。据此，2015年8月11日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，原告支付第一笔购房款，同时，被告开具发票。2015年9月8日，原告按被告要求支付商品住宅维修金4,890.70元。2015年9月下旬，双方办理房屋过户登记手续过程中，原告被告知其属于“限购房屋人员”范围，无法办理房屋过户手续。原告认为，被告作为出售房屋的主体，具有对买房人资格审慎核查的义务，被告作为专业的房地产公司理应知悉原告不具备购房资格。原告�悉合同履行不能后，多次与被告进行协商，但被告无故拖延搪塞，故原告提起本案诉讼。被告中大亮桥公司辩称：不同意原告的诉请。1、不同意解除合同；2、原告未按期支付房款构成违约，应当按照合同第5条约定承担违约责任；3、原告曾告知被告限购原因是原告妻子名下拥有3套安置房，但被告未看到过相关的限购材料，在本案中原告也未提交相应证据，原告应当对此承担举证责任；4、对上海市限购政策的规定，在合同特别告知二中已经明确告知原告，购房人及家庭成员住房情况申报表中也已经明确，原、被告作为平等民事主体，对此规定的了解程度相当，不存在被告责任大于原告的说法；5、若原告关于3套安置房的说法属实，则原告未如实提供家庭成员名下住房情况，除应当承担合同第5条的违约责任外还应根据补充条款的约定承担20万元违约责任；6、维修基金系支付给小区业委会，不是支付给被告，原告要求被告返还没有事实和法律依据。审理中，经本院释明，因原告属于限购对象，系争房屋的出售合同无法继续履行，应予以解除。被告就此向本院提出反诉请求：1、原告协同被告共同办理合同网上备案撤销等解除涉案合同手续，返还金额为1,462,210元的发票(代码为XXXXXXXXXXXX)原件；2、原告向被告支付逾期付款违约金(以3,409,000元为基数，按每日万分之三自2015年9月27日起计算至合同解除之日止)；3、原告支付被告违约金200,000元。事实和理由：根据原、被告签订的《上海市商品房出售合同》约定，原告应于2015年9月26日前全额支付剩余房款3,409,000元，如未按合同约定支付的，应当向原告支付逾期未付款的日万分之三作为违约金。现原告未按期支付房款3,409,000元，应当根据合同约定向被告承担违约责任。因原告未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况导致涉案合同因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，原告应当根据涉案合同补充条款二中的约定与被告共同办理合同网上备案撤销等解除涉案合同手续并向被告支付违约金20万元。针对上述反诉请求，原告韩岳辩称：被告返还购房款和定金后，原告同意协助被告共同办理合同网上备案撤销等解除涉案合同手续并返还发票原件。根据法律规定以及双方签订的《购房人员家庭成员及名下住房表》上约定的“如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任”，原告不应承担解除合同的违约责任，故不同意其余两项反诉请求。经审理查明：2015年6月17日，原告韩岳作为购房者与房盟公司签署《房盟中国购房优惠服务说明书》、《房盟中国优惠购房确认函》各一份，约定房盟�司为原告提供20万抵80万的优惠购房服务，该优惠在原告与开发商签订《商品房预(出)售合同》时兑现，原告确认在签署《房盟中国购房优惠服务说明书》之时应向房盟公司支付购房优惠服务费20万元。同日，原告签收房盟公司出具的特别告知函一份，载明：鉴于原告已与房盟公司为其争取的意向购买“中大九里德”的独家专属购房优惠事宜签署了《房盟中国购房优惠服务说明书》，且原告已确认向房盟公司支付购房优惠服务费20万元，可享受房盟公司独家专属优惠，与实际购房款(定金、购房首付款、购房后续支付款、银行按揭等)无关。当日，原告韩岳向房盟公司支付200,000元信息服务费，房盟公司于同年9月22日开具发票。2015年8月11日，被告中大亮桥公司作为甲方(卖方)、原告韩岳作为乙方(买方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，�筑面积188.83平方米，总房价款4,871,210元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天，甲方有权单方面解除本合同。第十九条约定，甲、乙双方商定，2015年8月26日前，由甲乙双方共同向松江区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。合同附件一付款时间和付款方式的第一条第2款约定，乙方于2015年8月11日前需支付房款计1,462,210元，剩余房款(按揭贷款部分)计3,409,000元向银行申请按揭贷款支付，并保证于2015年9月26日前全额划付到本合同约定的甲方账户。合同中特别告知二的第一条载明，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当�人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应当承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。同时，该告知载明《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》(沪府办发[2011]6号)第七条规定：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、……，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、……，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，�、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为200,000元。上述合同签订后，原告韩岳共计向被告中大亮桥公司支付1,462,210元，被告向原告出具对应金额的发票一张，发票代码：XXXXXXXXXXXX。同日，原告韩岳、被告中大亮桥公司签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一份，载明的家庭成员名单为购房人韩岳、配偶王迎春、未成年子女韩金诺。购房人申报承诺一栏载明：本人已知晓国家和本市住房限售的规定(见注记)。本人及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下拥有住房(含已签订购房合同)0套，与家庭成员以外的其他人共有住房(含已签订购房合同)0套。本人承诺：所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭情况及家庭�员名下拥有的住房，如违反限售规定，或有不实申报的，原告愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。购房人处有原告韩岳签名盖章。房地产开发企业、经纪机构承诺一栏载明：已按照国家和本市住房限售的规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明(对非本市户籍居民家庭)进行核对，符合住房限售规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任；房地产经纪机构承诺严格执行本市中介经纪收费等相关管理规定。被告中大亮桥公司在落款处加盖印章。对上述“如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任”的承诺，被告中大亮桥公司解释为系对购房者如实申报的前提下，若出现新政策等不可左右的因素而导致限购，继而无法继续履行合同情况的免责，不存在即使购房人虚假申报，房地产开发企业也同意免除购房人违约责任的情形。2015年8月24日，上海市房屋状况信息中心出具查询结果(仅供房地产信贷申请专用)载明：根据韩岳、王迎春、韩金诺向中国银行上海闵行支行的贷款查询申请，购房合同编号：XXXXXXXXXXXX,2015年8月21日其名下住房情况查询结果为0。2015年9月8日，上海市松江区九亭镇中大九里德苑业主大会向原告韩岳出具商品住宅维修资金单笔交款通知一份，通知原告于2015年12月31日前将维修资金4,890.70元交至业主大会账户。次日，原告韩岳向上海市松江区九亭镇中大九里德苑业主大会支付4,890.70元。2016年1月29日，原告韩岳向被告中大亮桥公司出具通知函一份，载明：就原告与被告关于系争房屋买卖事宜，……2015年9月下旬，双方至上海市松江区房屋土地管理局办理房屋过户登记手续，被告知购买房屋属于限购范围，不予办理房地产登记……现原告特致函通知被告解除双方签订的《上海市商品房出售合同》，望被告收到此函根据双方合同约定及补充协议全额返还原告已支付的购房款和维修基金款项。被告中大亮桥公司于次日签收该通知函。2016年3月22日，上海市松江区房地产交易中心出具查询结果及情况说明各一份，载明：松江区房地产交易中心按客户申请于2015年9月10日查询了韩岳、王迎春、韩金诺名下的房产情况，根据上海市房屋状况信息中心反馈的结果显示，其家庭成员在虹漕路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号已有三套房屋，均为2014年6月3日签订的合同。根据《关于上海市贯彻实施意见的通知》精神，韩岳家庭于2015年8�11日购买的松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX层的房屋属于限购范围，不予办理房地产登记。审理中，原告韩岳向本院提交微信记录、中国银行授权委托书、营业执照、身份证明、上海市房地产登记申请书及委托书、公积金管理中心的授权委托书及事业单位法人证书、组织机构代码证、住房公积金个人住房抵押借款合同、中国银行上海分行个人一手住房抵押借款合同，拟证明原告公积金及商业银行贷款获批情况。被告对此质证认为，对微信记录的真实性、合法性和关联性均不予认可，认可上述其他证据的真实性，但认为与原告是否实际支付房款没有直接关联性。审理中，原告向本院提交发票一张，拟证明其律师费损失为30,000元。对此被告质证认为，原告在本案中主张律师费没有法律依据，被告不予认可。庭审中，原告称合同补充条款二约定的违约金为200,000元不合理�认为约定违约金是为了弥补守约方的损失，现房价在上涨，即使解除合同，被告也没有直接损失。以上事实，有上海市商品房出售合同、房盟中国购房优惠服务说明书、房盟中国优惠购房确认函、特别告知函、购房人家庭成员及名下住房情况申报表、上海市房屋状况信息中心查询结果、发票、签购单、商品住宅维修资金单笔交款通知、上海市商品住宅维修基金收款凭证、通知函及邮寄凭证、情况说明、结婚证、出生医学证明以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《上海市商品房出售合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案中，因原告家庭目前属于本市房产限售对象，双方签订的合同无法继续履行，原告据此于2016年1月29日通知被告解除合同，被告于次日签收，故本院确认上述合同于2016年1月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当将收取的购房款1,462,210元返还给原告，原告应当返还相应发票原件并协助被告共同办理上述合同的网上备案和登记撤销手续。对于维修基金问题，虽然原告并非将该款直接交付于被告，但该款系原告购买系争房屋而支出的直接费用，合同解除后，房屋仍为被告所有，故此款可由被告向原告返还。由于本案中导致合同解除的原因在于原告，故原告主张购房款及维修基�的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的其余200,000元及利息，因收款方为案外人房盟公司，原告要求被告返还，依据不足，本院难以支持。关于律师费，因无合同和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的违约金。本案中，被告主张的违约金包含逾期付款违约金与合同解除违约金。本院认为，原、被告双方所约定的逾期付款违约金与合同解除违约金系针对不同情况下所应承担的违约责任，逾期付款违约金是对原告在合同履行过程中逾期支付房款所应承担违约金的约定，即在双方继续履行合同前提下应承担的违约责任。现合同已解除，应当适用合同解除违约金的约定，故对被告要求原告承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于导致合同解除的违约方及违约责任承担的问题。在原、被告签订涉案出售合同之际，原告的家庭成员在本�已有三套房产，而原告申报与家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下拥有住房(含已签订购房合同)的套数却填写0，同时又承诺所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭成员名下拥有的住房，如违反限售规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的责任等。现合同因原告家庭属于限购范围而解除，其理应向被告承担因限购而产生的相应违约责任。对于原告关于被告在签订涉案出售合同时已知晓原告家庭成员动迁安置房屋情况及被告引导原告虚假填报的陈述，因被告未予认可，且原告无其他证据佐证，故本院不予采信。关于被告所述的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》中房地产开发企业、经纪机构的承诺系对购房者如实申报的前提下，若出现新政策等原、被告不可左右的因素导致限购，继而无法继续履行合同情况的免责一说，符合情理，本院予以采信。故被告�求原告支付解约违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所应承担的违约金数额，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、被告可能造成的损失等综合因素，酌情调整为5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)韩岳与被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司于2015年8月11日签订的《上海市商品房出售合同》于2016年1月30日解除；二、被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)韩岳购房款1,462,210元及维修基金4,890.70元，共计1,467,100.70元；三、原告(反诉被告)韩岳于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司办理上述第一项所涉合同的网上备案和登记撤销�续；四、原告(反诉被告)韩岳于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司金额为1,462,210元的发票原件(发票代码：XXXXXXXXXXXX)；五、原告(反诉被告)韩岳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司违约金5,000元；六、驳回原告(反诉被告)韩岳的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,154元，反诉案件受理费3,348元，合计诉讼费用23,502元，由原告(反诉被告)韩岳负担2,135元(已付)，被告(反诉原告)上海中大亮桥房地产有限公司负担21,367元(已付3,348元，余款18,019元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明代理审判员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一六年九月二十九日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、�九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。