湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0524民初1544号
原告（反诉被告）王化恒，男，1975年11月10日生，汉族，湖南隆回县人，住隆回县。
原告（反诉被告）胡艳霞，女，1980年8月20日生，汉族，湖南隆回县人，住隆回县。
委托诉讼代理人彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）湖南湘立房地产有限公司，住所地：隆回县桃洪镇桃洪西路238号。
法定代表人：袁玉斌，该公司董事长
委托诉讼代理人刘爱军，湖南楚信律师服务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞诉被告（反诉原告）湖南湘立房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，审理过程中被告湖南湘立房地产有限公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞的委托诉讼代理人彭丽琴，被告（反诉原告）湖南湘立房地产有限公司的委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王化恒、胡艳霞向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行与原告于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》，按合同约定的交房标准全面履行交房义务；2.判决被告支付原告迟延交房违约金137608.61元（违约金从2015年1月1日计算至2016年7月4日，此后违约金按每月万分之五计算至被告按合同约定交房标准完成交房义务之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告锦绣桃源小区1栋A2201号商品房，约定商品房单价为3670.8元/平方米，房屋总价款为475332元。双方约定被告于2014年12月31日前依照国家标准和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告使用；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同，自双方约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋首付款275332元，并向银行贷款200000元，足额支付了购房款475332元。可被告在收取了原告房款后，至今没有按合同约定如期按质向原告交付房屋。被告的行为，明显构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告多次要求被告按合同约定交房，并要求支付迟延交房的违约金，但被告置之不理。为维护自身合法权益，原告只得依法向法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。
被告湖南湘立房地产有限公司辩称，1、被告已经在2016年6月10日电话通知原告办理交房手续；2、由于该地块涉及周边房屋拆迁的行为，属于不可抗力因素，不属延迟交房违约；3、违约金太高，应该根据实际的损失进行计算。
被告（反诉原告）湖南湘立房地产有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令双方解除《商品房买卖合同》；原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞赔偿被告（反诉原告）违约金6300元。事实及理由：被告于2014年3月3日与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定应当按约定时间办理银行按揭手续，但原告迟迟不来办理，拖延63日才办理银行按揭面签手续，已经构成违约，根据合同约定，被告有权解除合同。
原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞辩称，原告与被告签订《商品房买卖合同》时间是2013年10月14日，而非被告反诉所称的2014年3月3日；原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭的，视为买受人违约。但被告至今没有通知原告办理按揭手续，是原告主动打听到可以办理按揭后，立即办理了银行按揭面签手续，故原告没有任何违约行为；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金6300元，无事实依据及法律依据。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）提供的土地房屋安置协议书、隆回县城西工作领导小组文件与本案无关联性，不予采信；被告（反诉原告）提供的建管部门的证明，原告虽持异议，但未能提供反驳证据，本院予以采信；被告（反诉原告）提供的交房通知书、交房电话通知记录系在案涉房屋验收合格之后，结合目前房地产公司交房的一般惯例，可视为2016年6月10日通过电话通知原告交付房屋的相关事实，予以采信；被告（反诉原告）提供建筑工程施工许可证、补充协议与本案无关联，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月14日，原、被告签订了编号为20131295号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告位于隆回县桃洪镇桃洪西路238号锦绣桃源小区1栋A2201号商品房。合同双方约定该商品房面积为129.49平方米，单价3670.8元/平方米。房屋总价款为475332元。付款方式为银行贷款，签订合同时付总房款58%（275332元），余下42%（200000元）向银行贷款。原告违约逾期付款违约责任为：逾期30日之内，按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二支付违约金，合同继续履行。被告违约逾期交房违约责任为：逾期不超过30日自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同同时约定：出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的该商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示国家和地方人民政府有关规定性文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。该合同签订的当日，原、被告同时签订了《商品房补充协议》协议第一条第3款第（2）项约定买受人应自出卖人发出通知后的7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关资料并办理银行按揭；第二条第1款约定出卖人交付商品房的日期为2014年12月31日至2015年1月30日。后原告支付了房屋首付款275332元，并向银行贷款200000元，足额支付了购房款475332元。而被告却没有按合同约定于2015年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。2016年6月3日该商品房才被有关职能部门验收合格，2016年6月10日被告通过业主群通知交房，但没有按合同约定书面通知原告交房。按照合同约定，从2015年1月31日至2016年6月10月止，被告应支付原告违约金117882.34元[（475332元×496天×0.05%），]。
本院认为：房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，故本案系房屋买卖合同纠纷。
原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定遵照履行。现原告按合同约定全额支付了购房款，被告则应按合同约定的交房时间及交房条件交付原告所购商品房，现被告未能按合同约定交房，其行为构成违约，理应承担违约责任。
本案争议焦点为：1、被告未按合同约定履行了交房义务，是否为不可抗力原因导致，可以免责；2、违约金是否过高应予调整；3、被告（反诉原告）的诉讼请求能否得到支持。对此本院评判如下：被告主张不能按期交房系不可抗力因素所致，本院认为“不可抗力”是不能预见，不能避免并不能克服的客观现象，如战争、自然灾害等。只在符合法律规定的不可抗力的要件，开发商才能免除延期交房的违约责任。本案被告作为房地产开发商，在对项目开发建设期限的确认过程中，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的估计，在合同约定的工期内合理扣除，况且被告所举的周边房屋拆迁等情形也不属于不可抗力的范畴，因此对被告该抗辩理由不予采纳。
关于违约金是否过高应予调整的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于损失”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”现被告主张对违约金以当地房屋租赁价格予以调整，本院考虑原告预期利益的损失（主要为房屋租赁损失）等相关因素，根据公平原则予以衡量，认为原告主张的违约金过高，计算至2016年6月10日为宜，酌情确定违约金83000元。
被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未按合同约定的时间办理银行按揭手续构成违约，应当解除双方签订的《商品房买卖合同》并赔偿被告（反诉原告）违约金6300元。经查原、被告同时签订了《商品房补充协议》协议第一条第3款第（2）项约定买受人应自出卖人发出通知后的7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关资料并办理银行按揭。但被告（反诉原告）并未提供证据证明其履行了通知原告（反诉被告）义务，故被告（反诉原告）反诉请求予法无据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于隆回县桃洪镇桃洪西路238号锦绣桃源小区1栋A2201号商品房交付给原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞；
二、被告（反诉原告）湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞违约金83000元；
三、驳回原告（反诉被告）王化恒、胡艳霞其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南湘立房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3052元，由被告湖南湘立房地产开发有限公司负担，反诉受理费50元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 周杨凯
代理审判员 肖子棋
人民陪审员 周涟源
二〇一七年三月一日
代理书记员 刘姗姗
附本案所涉法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。