甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘07民终430号
上诉人（一审原告）侯辉明，男，汉族，甘肃省山丹县人，退休职工。
委托代理人王杰，男，甘肃振泽律师事务所律师。
上诉人（一审原告）侯德明，男，汉族，甘肃省山丹县人。
上诉人（一审原告）侯秉和，男，汉族，甘肃省山丹县人。
上诉人（一审原告）侯晓明，男，汉族，甘肃省山丹县人。
被上诉人（一审被告）山丹县房地产开发公司。
法定代表人周全，该公司经理。
委托代理人周勇，该公司法律顾问。
上诉人侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明为与被上诉人山丹县房地产开发公司（以下简称山丹县房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2016）甘0725民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯辉明及委托代理人王杰、上诉人侯德明、侯秉和、侯晓明，被上诉人山丹县房产公司委托代理人周全、周勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明系同胞兄弟。四原告在山丹县仓坊街民主巷原有住宅由被告改造拆迁。2011年7月13日，四原告与被告山丹县房地产开发公司代表邹红签订了《旧房改造拆迁补偿协议》一份，协议约定：“四原告（乙方）提供的宅基地由山丹县房地产开发公司（甲方）负责改造修建，原有住宅由甲方应给予相应补偿，具体补偿事宜协商如下：一、甲方应补偿给乙方一百平方米以上一百一十平方米以下住宅楼房两套（中间三、四层楼层各一套）。该住宅楼每户室内要有（1）门框、门芯、铝合金带玻璃窗；（2）卫生间、伙房要吊顶，贴瓷砖，铺地板砖，安装马桶，其它内墙水泥浆压光，不刷涂料；（3）客厅、餐厅、卧室为毛坯地，整平压光；（4）预留太阳能口道、暖气、宽带、电视、电话、电表要分户装设，带二十平方米左右的地下室两间，二十平方米的车库两间。所有的设施以审定的图纸要求安装施工。二、甲方应补偿给乙方原住宅院内所有房屋，相关植被及配套设施拆除的人民币现金壹佰贰拾捌万元整（1280000元）。”甲方代表由邹红签字，乙方代表由侯辉明，侯晓明签字。协议形成后，被告按协议约定履行交付住宅楼两套，地下室两间及补偿款1280000元，原、被告双方仅对车库的交付问题发生争议。故原告提起诉讼，要求1.被告立即交付位于山丹县仓坊街民主巷9号民盛家园2号楼一层面积20平方米停车房两间（两间车房价200000元）；2.被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元；3.被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告山丹县房地产开发公司与邹红系合作开发关系，双方于2012年6月25日签订《民盛家园项目合作开发协议书》一份，协议约定，被告山丹县房地产开发公司联合山丹县清泉镇村民邹红开发建设“民盛家园”，山丹县房地产开发公司享有该项目15%的开发经营权，邹红享有该项目85%的开发经营权，由双方按该比例分享项目所获的净利润，并承担相应比例的亏损或风险。被告山丹县房地产开发公司申报的山丹县民盛家园2号住宅楼工程设计方案经核定，2013年7月2日，山丹县城乡规划管理局以山规建方核62222620130702（01）-81号《山丹县建筑工程设计方案核定通知书》作出核准规划，2号楼一、二层为商铺。
审理中，双方当事人争议的焦点问题是：
一、被告山丹县房地产开发公司在本案中，诉讼主体是否适格的问题。原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明主张，1.2011年7月13日，被告山丹县房地产开发公司代表邹红与四原告共同签订了《旧房改造拆迁补偿协议》一份，协议约定，原告所提供的宅基地由山丹县房地产开发公司负责改造修建。该协议最后甲方代表签字虽是邹红签名，未加盖被告山丹县房地产开发公司的印章，但该工程最终是山丹县房地产开发公司改造修建的，邹红个人没有开发资质，故原告的起诉主体适格。被告山丹县房地产开发公司主张，原告提交的2011年7月13日《旧房改造拆迁补偿协议》内容真实，且已大部分履行完毕，但被告作为一个法人对外必须加盖公司的印章，被告从未委托邹红对外从事开发事项，也未追认邹红签订的改造协议。故原告应起诉邹红本人，被告的诉讼主体不适格。一审法院认为，原告提交的《旧房改造拆迁补偿协议》虽没有加盖被告的印章，仅邹红在该协议甲方代表处签名，但原告所提供的山丹县仓房街民主巷的原有住宅就是被告山丹县房地产开发公司开发的，被告与邹红是合作开发关系，庭审中，被告向法庭提交的《民盛家园项目合作开发协议书》一份，证实被告联合山丹县清泉镇村民邹红开发建设“民盛家园”，合作项目位于甘肃省山丹县仓房街以南，东至农业局家属院东头，南至华谊小区，西至青年步行街，北至仓坊街，项目立项名称“民盛家园”，该项目以被告山丹县房地产开发公司名义开发建设，被告按本项目总投资额的2%收取管理费用。本案中，原告被拆迁改造的旧房就位于合作项目四至内，且被告已按《旧房改造拆迁补偿协议》的内容大部分履行完毕，被告对补偿给原告的楼房及补偿金均无异议，邹红本人无开发资质，故被告的诉讼主体适格。
二、原告主张在旧房原址补偿车库两间是否合理的问题。
原告主张，以原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》约定的内容，由被告改造原告原住宅，具体位置和面积以土地证记载为准。要求被告在原址范围内进行产权调换，补偿住宅楼、地下室及车库，现因被告不按合同约定在原址为其补偿车库，双方为此发生争议。被告山丹县房地产开发公司则主张，原告与邹红签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中约定，原告提供的宅基地由山丹房地产开发公司负责改造修建，故被告已按合同约定为其将住宅楼二套，地下室及补偿款1280000元补偿给原告。但因原告旧房原址位置没有修建车库，而是按规划要求修建为铺面，且双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中也未约定补偿给原告的车库必须是在原告拆迁的原址位置，而是约定所有的设施以审定的图纸要求安装施工，现被告能补偿给原告的车库在该小区内的四号+楼下，如果原告不接受，被告将按市场价格每平方米3500元作价补偿给原告。一审法院认为，被告开发必须经过山丹县城乡规划管理局规划许可后按图纸的要求进行修建，个人无权擅自更改或重新规划，原告的旧宅，拆迁后，应由被告按照批准的规划实施，双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中明确约定，原告接受补偿的是车库，而非铺面。车库与铺面的功能、价值是完全不一样的，如果给原告补偿的是铺面，合同中就应明确写清楚补偿铺面二间，现原告拆迁的旧房原址一、二层均按规划图纸修建成铺面，且原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿协议》中也未约定所补偿的车库位置是在原址。现原告不同意接受被告其他位置的车库，也要求折价补偿，故被告应当按同小区市场价格向原告补偿二间车库的价值。庭审中，原告要求被告将两间车库按折价400000元予以补偿，因原告未在举证期限内提出变更诉讼请求，故对原告的此项变更主张，不予准许。
三、对原告要求被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元的主张，是否由被告承担的问题。
原告主张，被告拆迁原告的旧房进行改造，双方约定被告应在2012年7月前交付补偿的房屋。但被告于2015年11月才将住宅两套及地下室两间交付给原告，原告为此遭受将旧房出租给赵某等10人而产生的租赁费损失，故要求被告予以支付原告所遭受的房租经济损失100000元。被告认为，原告的此项诉讼请求明显不能成立，2011年7月13日，原告与被告的代表人邹红签订《旧房改造拆迁补偿协议》时，邹红就补偿给原告原住宅院内所有的房屋、相关植被及配套设施拆除等费用1280000元，这说明原告因拆迁导致原房屋不能租赁的所有损失，被告的代表人邹红已按协议约定进行补偿，故请求法庭依法驳回原告的此项诉讼请求。一审法院认为，原告曾于2008年至2010年将自己原有住宅出租给赵某等10人使用，2011年7月，由于拆迁改造的需要，原、被告双方自愿达成《旧房改造拆迁补偿协议》，协议中对原告的补偿方式进行了明确的约定，但未约定补偿房屋的给付日期。协议签订后，被告按协议约定支付了1280000元补偿款，原告也接受了该款，对补偿的住宅楼及地下室等双方虽未约定交付日期，但原告已接受。现再次主张要求被告赔偿拆迁租赁经济损失100000元的诉讼主张，不符合协议约定，且原告的旧房已经拆迁，再主张房屋租赁损失于法无据。对原告的此诉主张，不予支持。
上述事实，有原告提交的2011年7月13日《旧房改造拆迁补偿协议》、原告侯晓明、侯辉明二人住宅的房产证复印件、侯晓明的国有土地使用证复印件、原告及其配偶与赵某等10人签订的《租赁协议》十份；被告山丹县房地产开发公司提交的《民盛家园项目合作开发协议书》、《房屋安置书》；本院依职权调取的《建设工程规划许可证》、被告资质证书、《建设工程设计方案核定通知书》、山丹县民盛家园平面规划图一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在证实。
一审法院认为，原、被告双方于2011年7月13日签订的《旧房改造拆迁补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容已大部分履行完毕，系有效协议，应予认定，原、被告双方均应全面履行协议约定的内容。本案中，被告山丹县房地产开发公司虽未在该协议上签名，盖印，但原告旧房所在的原址就是被告拆迁改造并新建的民盛小区2号楼，该小区的建设单位系被告山丹县房产地开发公司。补偿协议书上虽由邹红在甲方代表签字一栏中签名，但邹红与被告山丹县房地产开发公司系合作开发关系，故原告起诉的被告诉讼主体适格。对原告主张要求被告立即交付二号楼一层即原告旧房原址面积为二十平方米的车房两间（两间车房价200000元）的诉讼请求，按山丹县城乡规划管理局出具的《建设工程设计方案核定通知书》、《建设工程规划许可证》及规划平面图均证实，该小区二号楼一、二层为铺面，无车库。被告主张，二号楼一、二层均为铺面，没有车库，现在同意给原告补偿四号+楼下车库两间，如原告不同意接受，可按市场价格3500元给原告补偿共40平方米的车库的价值。一审法院认为，按规划要求，现原告旧址已建成民盛小区2号楼，该楼一、二层均为铺面，没有车库，且原、被告双方于2011年7月13日签订的《旧房改造拆补偿协议》中也约定，所有的设施以审定的图纸要求安装施工,故被告应当按合理的价格,对不愿接受的车库折价进行补偿。而被告现认可的价格明显高于本地住房市场价格，众所周知，山丹县当地多层住宅楼的价格为每平方米3000元左右，被告自认车库同意按每平方米3500元进行补偿，符合本地实际。原告主张的价格是以商铺价格为标准，双方约定交付的车库与商铺明显不属于同一类型，其要求不符合客观实际，不应采信。对原告主张的要求被告赔偿拆迁房租赁经济损失100000元的诉讼请求，认为，双方在补偿协议中已约定并履行了补偿方式和数额，原告已按协议接受了补偿款1280000元及补偿的房屋。协议未约定交付房屋的期限及违约责任，且原告的旧房已经依约拆迁，不可能再产生租赁收益，原告的这一主张不符合法律规定，故对原告要求被告承担拆迁房出租损失100000的诉讼请求，不予支持。
鉴此，为保护权益人的合法权益，维护正常的社会、经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明要求被告山丹县房地产开发公司交付位于山丹县仓坊街民主巷9号民盛家园二号楼一层面积为二十平方米车房两间（两间车房价200000元）的诉讼请求；二、被告山丹县房地产开发公司给付原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明车库折价补偿款140000元（40平方米×3500元/平方米），限于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明要求被告山丹县房产开发公司赔偿拆迁房租赁经济损失100000元的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明承担3093元（已交纳），被告山丹县房地产开发有限公司承担2707元，限于本判决生效后7日内交纳。
上诉人侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明上诉称，一审认定上诉人旧房原址一、二层均按规划图纸修建成铺面，双方约定的补偿协议未约定所补偿的车库位置是在原址，上诉人接受补偿的是车库，而非商铺，该事实认定错误。上诉人原有房屋、土地位置在仓坊街民主巷9号，协议约定一层是车库，现被上诉人修建为商铺，理应交付商铺，并承担上诉人租赁收益损失，一审认定旧房已拆迁，不可能产生租赁收益无事实依据，认定上诉人变更诉讼请求未在举证期间提出，不予准许，于法无据。
本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的旧房改造拆迁补偿协议，约定安置补偿的车库是否是2号楼1层的位置，上诉人要求被上诉人置换商铺，或者赔偿商铺损失40万元，赔偿拆迁房屋租赁损失10万元的请求有无事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人签订的《旧房改造拆迁补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容已大部分履行完毕，该协议合法有效。其次，上诉人与被上诉人签订的拆迁补偿协议，约定被上诉人补偿给上诉人100㎡以上110㎡以下住宅楼房2套，带20㎡左右的地下室2间，20㎡的车库2间，所有的设施要以审定的图纸要求安装施工。经查，在双方协商安置补偿时，被上诉人开发修建的民盛家园施工图纸还未经相关建设主管部门的核定，最终双方协商拆迁的房屋原址修建的2号楼并没有规划车库，而是修建了商铺。从协议约定的内容来看，约定补偿的房屋、所有的设施以审定的图纸要求安装施工。双方没有约定补偿车库的具体位置，更没有约定有补偿商铺的内容，一审参照当地多层住宅楼的价格，判处被上诉人给付上诉人车库补偿款并无不妥。现上诉人要求被上诉人补偿商铺2间或赔偿40万元的理由没有事实和法律依据，上诉人的上诉理由本院不予支持。上诉人与被上诉人签订补偿协议后，上诉人已收取补偿款128万元，也接受了补偿的两套房屋及地下室，现再次主张因拆迁房屋而要求赔偿租赁经济损失于法无据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人侯辉明、侯德明、侯秉和、侯晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖鹰
审判员 陈军
审判员 宋睿
二〇一六年七月二十二日
书记员 赵薇
【本案所适用的法律法规、司法解释】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。