杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余良民初字第134号
原告：方海英。
委托代理人:方海峰。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
原告方海英为与被告杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月24日进行了第1次公开开庭审理，原告方海英委托代理人方海峰、被告云恒公司委托代理人徐骏到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2015年6月20日裁定本案适用普通程序，并于2015年7月14日进行了第2次公开开庭审理，原告方海英委托代理人方海峰到庭参加诉讼，被告云恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方海英起诉称：原告方海英与被告云恒公司于2011年4月24日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告方海英向被告云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓13幢2单元601室商品房，该房建筑面积87.22平方米，其中套内建筑面积73.91平方米，应分摊的共有建筑面积13.31平方米。合同签订后，原告方海英依约付清了全部购房款，但被告云恒公司交付的商品房，经测绘机构杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，实际建筑面积为86.71平方米，套内建筑面积仅为68.93平方米，共有分摊面积为17.78平方米，得房率低于被告云恒公司在相关媒体《经视看地产》上公开承诺的80%以上。原告方海英认为，被告云恒公司的前述违约行为严重侵害了买方的合法权益，为此原告方海英起诉至法院，要求判令被告云恒公司退赔房款77698元（按现交付房屋的套内面积除以合同约定的得房率，原告只需支付该相应平方的房价，原告已按实际交付面积多支付了部分面积的房价，以每平方米14479.44元计算），并承担本案诉讼费。
为证明所述事实，原告方海英向本院提交证据材料：
1、2011年4月24日《浙江省商品房买卖合同》及其附件1份，用以证明原告方海英向被告云恒公司购买位于杭州日余杭区五常街道爱丁郡公寓13幢2单元601室商品房，合同约定该房建筑面积共87.22平方米，套内建筑面积73.91平方米，应分摊的共有建筑面积13.31平方米，约定得房率为85%的事实；
2、销售不动产统一发票1份，用以证明原告方海英依照合同约定向被告云恒公司支付了全额购房款的事实；
3、杭州余杭临平同创房产测绘有限公司出具的《房屋分层分户平面图》1份，用以证明被告云恒公司违反合同约定得房率标准，实际交付的商品房其建筑面积为86.71平方米，套内建筑面积仅为68.93平方米，分摊面积为17.78平方米，实际得房率为79%的事实；
4、光盘1份，5、民事判决书3份（打印件），用以证明被告云恒公司在省级电视台公开宣传“爱丁郡”项目得房率高达80-85%；同类案件在余杭区人民法院及杭州市中级人民法院已经作出判决，判决书中均认定被告被告云恒公司在爱丁郡项目开发过程中，进行媒体宣传推广时曾有过得房率达80%以上的表述的事实。
被告云恒公司答辩称：一、原告方海英的起诉没有合同依据和法律依据。1、双方在签订商品房买卖合同的第六条时已经作出明确约定，即该房屋的计价方式以建筑面积，而不以套内建筑面积作为计价方式；2、为了避免争议，双方在补充协议书的第4条第2款约定，建筑面积进行差异处理的就不再对公摊或套内面积进行单项处理，即双方在订立合同时已经明确知道套内面积的增加或者减少不影响房价，不进行面积补差，这表明原告方海英在订立合同时是明知的，对于该结果也是可预见的；3、根据最高院审理商品房买卖合同司法解释第14条以及商品房销售管理办法第21条，均规定双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积、公摊面积发生差异时如何处理，而前述合同及补充协议书中所作的约定符合法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，原告方海英应依约定执行。二、原告方海英以房率不符而主张退赔没有合同依据和法律依据。商品房买卖合同并未约定诉争商品房的得房率，更没有约定如果得房率发生变化该如何进行处理，原告方海英仅仅是依据自身错误的认识而计算出了一个数值，并进行主张权利，该认识不符合合同约定和法律规定。三、商品房买卖合同已经履行完毕。双方已于2013年9月19日签署了商品房交接书，确认了该房屋的价款、面积，并据此进行了房价款的补差，作为出卖人已经向原告方海英交付了房屋，开具了发票，而作为原告方海英亦也已经付清了全部的购房款，双方在商品房买卖合同项下的权利已经履行完毕，原告方海英在履行完毕后又反悔提出相应的赔偿没有法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告方海英的诉讼请求。
为证明所述事实，被告云恒公司向本院提交证据材料：
1、2013年9月19日商品房交接书1份，用以证明原告方海英与被告云恒公司在商品房进行交接时，双方就商品房的实测面积和房价款都进行了明确确认，合同已经履行完毕的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证本院认证如下：
原告方海英提交的证据，被告云恒公司对其形式真实性均无异议，而被告云恒公司提交的证据，原告方海英对其形式真实性也无异议，本院均予以确认，并据证据所载内容认定相关案件事实。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：
2011年4月24日，原告方海英与被告云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及其《补充协议书》各一份，主要约定：原告方海英向被告云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓13幢2单元601室商品房，该房建筑面积87.22平方米，其中套内建筑面积73.91平方米，应分摊的共有建筑面积13.31平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14479.44元，房屋总价1262897元，于签订合同的当日一次性付清。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》第二十二条关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
另查，案涉商品房工程竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，因被告云恒公司将该商品房的电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的该商品房建筑面积为86.71平方米，套内面积为68.93平方米，分摊面积为17.78平方米。此外，被告云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体进行宣传推销时，曾有得房率达80%以上的宣传表述。
本院认为：原告方海英与被告云恒公司在《浙江省商品房买卖合同》中关于商品房套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”未作出直接的约定，但从该合同中约定“该商品房建筑面积共87.22平方米，其中套内面积73.91平方米，应分摊共有面积13.31平方米。”的数据完全可以计算出所购买商品房的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例。虽然商品房买卖合同标的物具有特殊性，其实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但该差异应在合理的限度内内，同理房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。本案被告云恒公司实际交付的商品房在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。综合日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿，这一点从被告云恒公司在销售中将得房率高作为该楼盘一项优势进行相应宣传也得到印证。现因被告云恒公司向原告方海英所交付的商品房的套内面积，与该商品房购买合同约定的套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积存在明显减少，并超出了合理范围，被告云恒公司已构成违约，因此，原告方海英要求被告云恒公司承担“得房率”偏低的违约赔偿责任，本院予以支持，但具体的违约赔偿金额，本院综合考虑购房单价14479.44元/平方米、约定套内面积与实际交付套内面积短少4.98平方米，以及实际短少面积超出约定套内面积合理缩减限度3%即2.2173平方米，达到2.7627平方米等因素，予以酌情确定赔付28000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告方海英损失人民币28000元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告方海英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1742元，由原告方海英负担1114元、被告杭州云恒置业有限公司负担628元，于判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1742元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王 富 春
人民陪审员 郭 函 丽
人民陪审员 许国强波
二〇一五年七月二十日
书 记 员 许 峰