海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终238号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南普天投资开发有限公司，住所地海南省儋州市那大园地路银河住宅小区B12号。
法定代表人：林奇龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ明，海南为先律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中康建设管理股份有限公司，住所地江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区江西省千亿建筑科技产业园B区18号中康总部大楼。
法定代表人：敖翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：甘小翔，海南信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。
上诉人海南普天投资开发有限公司（以下简称普天公司）因与被上诉人中康建设管理股份有限公司（以下简称中康公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人普天公司上诉请求：1、撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初2640号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决书要素不齐全，剥夺当事人上诉知情权。二、一审判决认定基本事实不清。3100万元是上诉人、被上诉人为解决“普天豪苑”项目工程款纠纷而暂定的数额，最终的工程款以双方共委托鉴定机构的鉴定结果为准，多退少补。当时以暂定的3100万元为基数，经计算拟定上诉人尚欠被上诉人6880159元。由于上诉人无钱偿还该债款，经双方协商，决定由被上诉人以6880159元中的4670730元抵作购房款购买上诉人的13套房屋，并办理备案登记。可见，一审认为，“关于双方工程款的确定，属于另一个法律关系，不属于本案审理范围，不予处理。”纯属认定基本事实不清。2015年9月7日，涉案工程造价鉴定为27157243.94元，根据双方之间已付款及应付款相抵，上诉人实际只欠被上诉人957402.94元。双方签订《商品房买卖合同》涉及的9套房总价款为3221520元，被上诉人用957402.94元不能抵销其购买涉案9套房款。一审在没有证据证明被上诉人已付完购房款的情况下，判令上诉人把涉案9套房屋交给被上诉人，并承担逾期交房的违约责任，是毫无道理的。三、一审判决在认定证据方面存在不公。上诉人提供的《工程造价鉴定委托书》，能证实2014年11月25日上诉人和被上诉人共同委托海南华睿联创工程咨询有限公司对工程造价进行鉴定的事实；上诉人提供的付款《委托书》和《借款合同》等证据，能证实上诉人于2016年1月27日前已返还合同保证金200万元和电费押金8万元给被上诉人的事实。但一审对这些主要证据只字未提。四、上诉人反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据。被上诉人用其享有的957402.94元债权款抵偿购房款，仍欠购买涉案9套房款2264117.06元，根据《商品房买卖合同》第六条“购房人逾期付购房款，出卖人有权解除合同”的约定及合同法第九十四第（三）、（四）项的规定，一审不支持上诉人的反诉请求，是错误的。
被上诉人中康公司辩称，一、一审已裁定补正其判决书上的笔误，且上诉人亦在法定的上诉期内提起上诉，不存在所谓剥夺其上诉知情权之说。二、一审判决认定事实清楚，中康公司已依法支付购房对价，普天公司主张解除《儋州市商品房买卖合同》，与事实不符，于法无据。中康公司、普天公司因建设工程施工合同纠纷而达成和解协议。双方在2014年10月27日《协议书》中暂定工程造价为3100万元。双方还约定共同委托海南省建设标准定额站进行工程造价鉴定，如普天公司未在2014年12月15日前支付鉴定费，则视为认可工程结算价款为3100万元。普天公司既未委托海南省建设标准定额站进行鉴定，至今亦未提供支付鉴定费的银行交易明细。2015年5月19日，双方签订《补充协议》，约定解除4套房屋的合同备案登记，该4套房屋所涉购房款（即所抵偿的工程款）用于普天公司代缴工程税款。该税费亦是在3100万元工程款的基础上计算出来的，即双方再次在补充协议中确认工程结算价款为3100万元。普天公司提供的工程结算书，编制程序违法，编制依据未经中康公司核对确认，未征询中康公司意见。3100万元的工程款金额已经双方多次确认，并遵照以房抵债的约定履行。恳请二审依法驳回普天公司的上诉请求。
一审法院审理查明：2011年12月16日，中康公司与普天公司签订《建设工程施工合同》，承建普天公司开发的“普天豪苑”工程项目。因双方就施工合同的履行产生争议并提起诉讼，2014年10月27日，双方及中康公司下属中康海南公司签订《协议书》，约定：双方于协议签订之日起10日内共同委托海南省建设标准定额站进行工程量、工程造价鉴定，鉴定结果作为双方工程款最终结算依据（以鉴定机构鉴定的工程造价为准），鉴定费由双方各自负担50%，由普天公司先行垫付，垫付后普天公司在应付中康公司的工程欠款中扣除。普天公司同意于2014年12月15日前将工程鉴定费向双方指定的鉴定机构支付，若由于普天公司未按期支付鉴定费，则视为普天公司同意按照3100万元进行结算。双方暂定工程款为3100万元，若双方委托的鉴定机构作出的鉴定结果与此不一致的，按照鉴定结果多退少补。截止协议签订之日，普天公司已向中康公司支付工程款28899841元，尚欠2100159元（暂定数）。普天公司退还合同保证金200万元，电费押金8万元并支付补偿款270万元，普天公司应向中康公司支付的价款合计6880159元。因普天公司拖欠上述工程款，普天公司同意将普天豪苑项目13套房产，按照房屋建筑面积3000元/㎡价格销售给中康海南公司，13套房屋售价总计4670730元（由普天公司与中康海南公司另行签订商品房买卖合同），以上房款以普天公司拖欠中康公司工程款进行抵销。剩余欠款暂定合计为2209429元，由普天公司在2014年12月31日前支付108万元，在2015年3月31日前支付100万元，在2015年5月31日前支付剩余款项（最后一次付款数额应根据工程款鉴定结果按照多退少补原则进行调整，并扣除普天公司代中康公司代扣代缴的税款及应由中康公司承担的鉴定费）。2014年10月29日，普天公司与中康海南公司签订了13套房屋的《儋州市商品房买卖合同》并办理了合同备案登记。2015年5月19日，双方签订《补充协议》，约定解除4套房屋的合同备案登记，该4套房屋所涉购房款（即所抵偿的工程款）用于普天公司代缴工程税款，工程款税费的缴纳由普天公司负责，与中康公司无关。最终普天公司与中康海南公司签署《商品房买卖合同》并办理合同备案登记的房产为“普天豪苑”2号楼802、805、902、903、1403、1501及3号楼605、1701、1803房屋共9套，涉案3号楼605房屋价款为358140元。2016年6月16日，海口市工商行政管理局以（海工商）登记内销字[2016]第1443号《准予注销登记通知书》依法注销中康海南公司，其权利义务由中康公司承受。涉案《儋州市商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定：出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期90日内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。双方还约定买受人于合同签订之日一次性付清房款，逾期30日内的，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价部分的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。
另查明，“普天豪苑”项目至今未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。
中康公司向一审法院起诉请求：普天公司支付逾期交房违约金53721元（自2015年10月1日起至2016年7月31日止）。
普天公司一审反诉请求：解除双方2014年10月29日签订的《儋州市商品房买卖合同》。
一审法院认为，2014年10月27日中康公司、普天公司及中康海南公司签订的《协议书》与2014年10月29日普天公司与中康海南公司签订的《儋州市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、普天公司与中康海南公司于2014年10月29日签订的《儋州市商品房买卖合同》应否解除。二、普天公司应否支付中康公司逾期交房违约金。
一、关于2014年10月29日《儋州市商品房买卖合同》应否解除。合同解除是合同权利义务终止的一种方式，其一般分为法定解除与约定解除。本案双方在《儋州市商品房买卖合同》中约定了合同解除权，即买受人逾期30日未付清房款或出卖人逾期90日未交房的，合同相对人有权解除合同。涉案合同应否解除关键在于双方约定的解除权行使条件是否成就。普天公司主张双方签订商品房买卖合同是建立在3100万元工程款基础上的，该前提不真实，中康公司大部分房款尚未支付，合同应予解除。根据本案查明事实，2014年10月27日，双方及中康海南公司《协议书》中约定双方暂定工程款为3100万元，若双方委托的鉴定机构作出的鉴定结果与此不一致的，按照鉴定结果多退少补。在暂定3100万元工程款基础上，因普天公司已经支付28899841元，对剩余的2100159元（暂定数）及合同保证金200万元、电费押金8万元、补偿款270万元合计6880159元的支付事宜双方进行了进一步约定。即以包括涉案房屋在内的9套房屋及工程税款抵偿4670730元，剩余款项分三次支付，2014年12月31日前支付108万元，在2015年3月31日前支付100万元，在2015年5月31日前支付剩余款项，该付款数额应根据工程款鉴定结果按照多退少补原则进行调整。由此可知，双方工程款鉴定结果只是影响2015年5月31日前普天公司支付最后一笔款项，与涉案房屋抵偿价款及前两次款项均无关联。即无论工程款鉴定结果与双方协议中暂定的3100万元是否相符，只会导致双方根据鉴定结果对双方约定2015年5月31日前普天公司支付的最后一次款项进行多退少补，涉案房屋抵偿价款已经明确并已确定。普天公司主张工程款基础不真实导致合同解除与双方约定明显不符，不予支持。关于双方工程款的确定，属于另一法律关系，不属于本案审理范围，不予处理。
二、关于普天公司应否支付逾期交房违约金。双方在《儋州市商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合约定的商品房交付给买受人使用。出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期90日内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。根据本案查明事实，涉案“普天豪苑”项目至今未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件，普天公司逾期已经超过90日，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，中康公司有权要求普天公司继续履行合同并按照合同约定支付违约金。涉案房屋价款为358140元，自2015年10月1日至2016年7月31日按已付房款万分之五计算，违约金应为54745元（358140元×0.0005×306天），中康公司主张53721元违约金属于处分自身权利，予以照准。普天公司辩称中康公司尚欠购房款，其不应承担违约责任。一审法院认为，关于购房款支付事宜，前已进行分析，此处不予赘述。同时，普天公司逾期交房系因涉案房屋未经过竣工验收，不具备交付条件，而非基于购房款问题，故对普天公司的辩称不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、海南普天投资开发有限公司于判决生效之日起10日内向中康建设管理股份有限公司支付逾期交房违约金53721元；二、驳回海南普天投资开发有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，案件反诉费3339元，均由海南普天投资开发有限公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明：2014年11月25日，中康公司、普天公司曾共同签署一份《工程造价鉴定委托书》，委托海南华睿联创工程咨询有限公司对中康公司已完成施工工程量及工程造价进行鉴定。
本院认为，一审认定2014年10月27日中康公司、普天公司及中康海南公司签订的《协议书》及2014年10月29日普天公司与中康海南公司签订的《儋州市商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：一、普天公司是否存在违约行为，应否支付中康公司逾期交房违约金；二、普天公司与中康海南公司于2014年10月29日签订的《儋州市商品房买卖合同》应否解除。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2014年10月27日，上诉人、被上诉人及中康海南公司《协议书》中双方暂定工程款为3100万元，协议签订之日起10日内共同委托海南省建设标准定额站进行工程量、工程造价鉴定，鉴定结果作为双方工程款最终结算依据。若双方委托的鉴定机构作出的鉴定结果与此不一致的，按照鉴定结果多退少补。为此，双方在3100万元的基础上，根据普天公司已向中康公司支付工程款28899841元及应付的款项，计算出普天公司尚应向中康公司支付的价款合计6880159元。双方约定将其中的4670730元抵作房款，由普天公司与中康海南公司签订《儋州市商品房买卖合同》并办理了合同备案登记。依据双方在《儋州市商品房买卖协议书》的约定，涉案房屋抵偿价款已经明确并已确定，普天公司未依约履行生效合同，已构成违约。故一审依《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判令普天公司继续履行合同并支付违约金53645元，本院予以支持。普天公司上诉主张中康公司尚欠购房款，其不应承担违约责任，与《儋州市商品房买卖协议书》的约定明显不符，本院不予支持。本案审理的是普天公司、中康公司之间的商品房买卖合同法律关系，至于双方工程款的最终确定，与本案不属同一法律关系，不属本案的审理范围。
根据以上分析，普天公司上诉主张3100万元工程款不真实，中康公司未付清购房款，《儋州市商品房买卖合同》应予解除，本院不予支持。而涉案的“普天豪苑”项目至今未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件，显然，造成《儋州市商品房买卖合同》不能履行的责任在于普天公司，故普天公司上诉请求解除《儋州市商品房买卖合同》，本院予以驳回。
综上，上诉人的上诉请求，既无事实根据，亦无法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3911元，由上诉人海南普天投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴慧明
审 判 员 王柱进
审 判 员 龙蜀娟
二〇一七年三月二十七日
法官助理 刘远帆
书 记 员 路仪婷
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。