福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终508号上诉人（一审被告）：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。法定代表人：卓新荣，董事长。委托诉讼代理人：金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓磊，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴华明，女，1972年11月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：郭剑，福建国富律师事务所律师。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称“东兴龙居公司”）因与被上诉人吴华明商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东兴龙居公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回吴华明的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.本案立案之日为2017年6月9日，吴华明主张2014年11月20日至2015年6月8日的违约金，超过诉讼时效，不应得到法院支持。2.根据《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第6条约定：“买受人应在出卖人通知的时间内按照政府有关部门的规定按时提交合格的办证材料、全额缴纳应由买受人缴纳的各种税费及付清所有房款（包括面积补差款），否则出卖人有权拒绝配合办理产权登记手续，……”，办理产权登记手续所需资料的出具主体为吴华明，东兴龙居公司仅是起辅助作用的配合者而非申请人。一审判决认定东兴龙居公司履行办证义务缺乏合同依据。3.2013年6月4日，吴华明接收房产，为房产合法占有人，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房产权属证明登记的申请人应当为吴华明而非东兴龙居公司，一审判决东兴龙居公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，缺乏合法前提。《补充协议书》第1条仅约定吴华明可以授权东兴龙居公司代为办理权属登记，但吴华明未按《房屋登记办法》第15条第2款规定以任何形式委托东兴龙居公司办理权属登记，东兴龙居公司无法自行为吴华明办理。龙居御景二期房屋交付后，约90户业主擅自将露台围合作为房屋、取消消防过道、在闷顶层搭盖违建，直接影响了房屋的规划验收。2015年1月，东兴龙居公司申请办理初始登记，房地产交易中心以上述事由拒绝受理。后经过东兴龙居公司与主管部门不断协商，房产交易中心于2016年1月14日才同意受理房屋初始登记的申请。因此，2015年1月至2016年1月14日逾期办证的违约责任，应由部分违建业主承担，吴华明无权向东兴龙居公司主张。东兴龙居公司获得权属登记准许后，书面通知吴华明此事，吴华明未向东兴龙居公司提供任何材料及委托办理手续，东兴龙居公司有权拒绝配合办理产权登记手续，并不承担任何违约责任。合同约定的逾期办证违约金是为了补偿买受人因未取得房产证产生的实际损失，吴华明已收房，未因逾期办理房屋权属证书遭受任何损失。因此，一审判决东兴龙居公司承担逾期办证违约金缺乏事实依据。4.根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因东兴龙居公司原因逾期取得房产证的，自逾期之日起按已付房款的日0.001%支付违约金，吴华明主张按日万分之一计算违约金，明显高于合同约定。东兴龙居公司已于2016年1月14日申请办理房产权属初始登记，义务已履行完毕，一审判决认定违约金的截止日期为交付不动产权证之日，是错误的。5.因平潭地区筹备设立综合试验区政府及行政部门，建设局、房产交易中心等部门一度停滞办理权属证书。东兴龙居公司已依约将办理权属证书的申请材料递交行政部门，但行政部门一拖再拖，致使逾期办证。本案属群体性案件，判决结果会严重影响社会安定稳定，请求二审法院予以考虑。吴华明辩称：《商品房买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。吴华明依约交纳全部购房款及相关办证费用，东兴龙居公司未在2013年6月4日起365个工作日内代为办妥权属登记，构成违约，应自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。吴华明向一审法院起诉请求：1.判令东兴龙居公司立即办妥福建省平潭县潭南湾东侧龙居御景二期（世界城·巴黎香榭）12幢404室房产的权属登记手续并将房屋所有权证交付吴华明；2、判令东兴龙居公司支付吴华明从房屋交付使用日起365个工作日至办妥上述房产的权属登记手续并将房屋所有权证交付吴华明之日止的逾期违约金（每日按上述房产总价款465890元的万分之一计算，从2014年11月20日起暂计至起诉日止的逾期违约金为39507.47元）一审法院认定事实：2010年11月15日，吴华明（买受人）与东兴龙居公司（出卖人）签订了位于南侧龙居华侨（龙居御景二期）12幢404室，总价款465890元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.001％的违约金。2013年6月4日，双方签订了合同补充协议书，对《合同》第十四条进行变更，约定出卖人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，如未在约定期限内办妥权属登记手续，则自逾期之日起应按已付商品房价款的日万分之一支付违约金。吴华明依约交纳了全部购房款，并向东兴龙居公司交纳了代办证费及契税、公共维修基金。2013年6月4日双方办理了房屋交付手续。2016年3月11日，涉案房产已办妥房屋所有权证。2017年7月14日东兴龙居公司向吴华明通知已可办理相关权属登记。一审法院认为：《商品房买卖合同》及《补充协议书》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。吴华明依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方约定，东兴龙居公司应自2013年6月4日起365个工作日内，代为向房屋登记机构办理吴华明房屋权属登记，逾期办证东兴龙居公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一支付违约金。现东兴龙居公司未在期限内代为办妥权属登记，构成违约，依约应承担相应的违约责任。故吴华明请求东兴龙居公司从2014年11月20日起按已付购房款465890元的日万分之一支付违约金，一审法院予以支持，东兴龙居公司于2017年7月14日向吴华明发出关于办理国有土地使用权登记的通知，东兴龙居公司主张无需支付2017年7月14日以后的逾期办证违约金的抗辩，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内依约为吴华明办妥位于南侧龙居华侨（龙居御景二期）12幢404室商品房的不动产权属登记手续；二、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴华明支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额465890元的日万分之一，自2014年11月20日起计至2017年7月14日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费787元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：诉争房产是否已办妥房屋所有权证并交付给吴华明。一审审理中，东兴龙居公司向法院提交房屋所有权证，以证明诉争房产已办妥房屋所有权证，吴华明对该证据的真实性无异议，可以据此认定诉争房产已于2016年3月11日办妥房屋所有权证。按照《补充协议书》约定，东兴龙居公司办妥权属登记手续后，应将房屋所有权证交付吴华明。东兴龙居公司负有履行义务，应举证证明已将房屋所有权证交付吴华明，但其并未提供证据予以证明，吴华明对此也并不予认可，东兴龙居公司应承担举证不能的不利后果。因此，本院对一审查明的事实予以确认，并认定东兴龙居公司尚未将房屋所有权证交付吴华明。本院认为，本案争议焦点首先在于东兴龙居公司是否负有为吴华明办妥诉争房产不动产权属登记手续的义务。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定、《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条对本合同第十四条的补充约定中有关办理产权登记的约定，已被双方2013年6月4日签订的《补充协议书》所变更，东兴龙居公司和吴华明应按《补充协议书》约定履行。《补充协议书》不再要求吴华明书面委托东兴龙居公司办理权属证书，直接约定由东兴龙居公司在商品房交付使用之日起365个工作日内代吴华明向房屋权属登记机构办妥权属登记手续并将房屋所有权证交付吴华明；一审判决东兴龙居公司为吴华明办妥权属登记手续，有合同依据。东兴龙居公司已代吴华明办妥房屋所有权证，现又以吴华明未提供办证所需材料、未书面委托为由，主张其有权拒绝配合办理权属登记手续，依据不足，不予采纳。当事人争议还在于东兴龙居公司是否要向吴华明支付逾期办证的违约金；如要，违约金的计算标准及起止日期。《商品房买卖合同》及其附件中关于逾期办证违约金的计算标准已被《补充协议书》所变更。东兴龙居公司未按《补充协议书》约定，在房屋交付使用之日起365个工作日内代吴华明办妥权属登记手续，应承担相应的违约责任。东兴龙居公司主张已依约将申请材料递交行政部门，因二期许多业主对房屋违章改造无法办理产权登记、另有行政部门工作停滞原因导致逾期办证，并没有相应证据予以证明，不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，虽然诉争房产已办妥房屋所有权证，但东兴龙居公司并未按照《补充协议书》约定将房屋所有权证交付吴华明，于吴华明而言，同未办理房屋所有权的法律后果是一致的，故东兴龙居公司仍应按照《补充协议书》约定的日万分之一的标准向吴华明支付违约金。东兴龙居公司以吴华明已收房、未因逾期办证遭受任何损失为由，主张无需承担逾期办证违约金，于法无据，不予支持。关于违约金的起止日期，一审法院于2017年6月9日立案受理本案，吴华明关于2015年6月9日前违约金的诉请已超过二年诉讼时效，应不予支持。东兴龙居公司主张其于2016年1月14日申请办理权属初始登记，没有证据可予证明，应按一审判决认定计算违约金至东兴龙居公司通知吴华明办理权属登记之日止。因此，东兴龙居公司向吴华明支付的逾期办证违约金为按房价款465890元的日万分之一的标准，自2015年6月9日起计算至2017年7月14日止。综上，东兴龙居公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3005号民事判决第一项；二、撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3005号民事判决第二项;三、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴华明支付逾期办证违约金（按房价款465890元日万分之一的标准，自2015年6月9日起计算至2017年7月14日止）；四、驳回吴华明的其他诉讼请求；五、驳回福州东兴龙居房地产有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费787元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担750元，由吴华明负担37元；二审案件受理费787元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担负担750元，由吴华明负担37元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 李文颖审 判 员 陈 嘉二〇一八年四月十二日法官助理 雷 敏书 记 员 吴 超