北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第01628号
原告于文韬，男，1962年11月9日出生。
委托代理人韩京粉，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人蒋博，男，1986年11月3日出生。
被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人成鹏，男。
委托代理人郭珊珊，女。
原告于文韬与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于文韬的委托代理人韩京粉、蒋博，被告合生北方房地产公司的委托代理人成鹏、郭珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告于文韬诉称：我于2011年5月2日与被告合生北方房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》及《补偿协议》，约定由我购买被告公司位于北京市通州区马驹桥镇环景路x号院合生世界村x商务楼x层xx室的精装修房屋一套，该房屋建筑面积为141.72平方米。根据该协议约定，被告公司应在2012年11月15日之前交付房屋。协议生效后，我按照协议约定履行了支付款项的义务，向被告公司支付了全部房款2190898元。但直至今日，涉案房屋仍未通过消防竣工验收，不具备交付条件，且该房内部存在大量装修不合格问题，例如墙体脱落、地板泡水、卫生间漏水、镜面瑕疵等状况。经我与被告公司多次沟通后，上述情况部分仍未解决。根据我和被告公司签订的协议的约定，出卖人逾期交付房屋的，每日按买受人已经交付房款万分之一的比例向买受人承担违约责任，并约定在房屋出现漏水或其他损坏状况时承担修复赔偿责任。据此，现我依法提出诉讼，请求法院依法判令：1，被告合生北方房地产公司赔偿我违约金，违约金的计算起止时间为约定的交付房屋之日至实际具备房屋交付条件并将房屋交付给我之日，每日按购房总价款的万分之一计算；2，被告合生北方房地产公司赔偿我房屋维修款项10000元；3，由被告合生北方房地产公司承担本案的诉讼费用。
被告合生北方房地产公司辩称：根据双方签订的合同的第十一条约定，我公司的房屋已经具备了交付条件，在房屋交付的时候，房屋的确有些质量问题，但我方已经支付了违约金，并且双方在交付房屋时签订了协议，用违约金抵扣了原告方的契税，而且双方签订协议，对方不再主张任何补偿，因此对于原告方说的交付房屋的诉讼请求，因我方已经交付了房屋，所以我方不应再承担交房责任。对于原告方主张的房屋维修款，我方不同意给付，因为双方合同约定了房屋的保修责任，如果确属房屋质量问题，我方同意在保修期内保修，并且不收取费用。
经审理查明：2011年5月2日，原告于文韬与被告合生北方房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定原告于文韬购买被告合生北方房地产公司开发的坐落于通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目x商务楼x层xx号房屋，约定房屋总价款为2190898元，原告于文韬采取商业贷款的方式支付购房款。双方约定交房日期为2012年11月15日。合同第十二条约定的交付条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。商品房为住宅的出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。合同第十四条约定了逾期交房责任：逾期在120日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十八条约定了住宅保修责任：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在保修范围和保修期内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同附件六约定了装饰和设备标准，并注明该附件为毛坯楼交楼合同附件。此外，该合同还约定了其他内容。
经查，2011年5月2日，原告于文韬（乙方）与被告合生北方房地产公司（甲方）还签订了一份《补偿协议》，约定乙方委托甲方指定的施工单位对该商品房进行室内装修。《补偿协议》第一条约定应乙方要求，由乙方委托施工单位，具体施工单位以甲方指定为准。在该商品房取得竣工验收备案表后对商品房进行室内装修，并于2012年11月15日前完成装修，达到本协议约定的装修标准后向乙方交付。双方确认乙方知悉并同意不按照上述合同附件六约定的交付标准对该商品房进行验收。甲方取得买卖合同约定的交付所需文件即视为已经按照买卖合同的约定将该商品房交付给乙方。室内装修工程完成后，施工单位通知乙方对商品房室内装修工程进行查验交接。乙方按本协议约定对商品房进行查验接收时，该商品房为已经完成室内装修后的房屋。第三条约定了工程质量及保修责任：施工单位向乙方交付完成本协议约定的室内装修工程的该商品房时，需向乙方出示该改造工程经设计单位、施工单位、工程监理单位共同签署的验收合格证明文件，作为该商品房室内装修工程合格的依据。乙方与施工单位查验该商品房时，如经双方确认本协议的约定的该商品房装修工程存在质量问题，乙方应接收，施工单位应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。自设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格之日起二年内，施工单位对本协议约定的室内装修工程承担保修责任。此外，该《补偿协议》还约定了其他内容。
经查，双方签订《北京市商品房预售合同》后，原告于文韬完成了交付房款的义务。2013年6月26日，被告合生北方房地产公司（甲方）将涉诉房屋交付给原告于文韬（乙方），双方签订了一份《协议书》，约定：“该商品房于2013年6月26日符合交付条件，乙方于2013年6月26日办理了该商品房的收楼手续；甲方同意就该商品房逾期交房事宜给予乙方48857.03元人民币补偿。乙方逾期付款违约金0元。上述两项费用折抵后甲方给予乙方48857.03元人民币补偿。上述补偿款以抵扣同等面额的商品房契税。双方确认，本协议约定的补偿为甲方对该商品房逾期交房的全部补偿，乙方同意不再就该商品房逾期交房事宜向甲方要求其他任何赔偿或补偿。”此外，该协议还约定了其他内容。
庭审中，双方争议的焦点之一为被告合生北方房地产公司是否完成了合同约定的商品房的交付义务。原告于文韬主张被告合生北方房地产公司所交付的涉诉房屋的精装修部分未经过消防设计审核和验收，所以被告合生北方房地产公司并没有向其交付符合合同约定的商品房，故被告合生北方房地产公司并未完成其交付商品房的义务，应当承担逾期交房的相应责任。为此，原告于文韬提供了一份北京市通州区公安消防支队出具的《关于对丁克瑞、刘竹丽、王素萍三人的举报回复》（以下简称《回复》）佐证，该《回复》载明：“2013年8月9日，我支队接到丁克瑞、刘竹丽、王素萍三人的书面举报，举报内容为北京合生时代中心精装修工程未进行消防备案及消防工程竣工验收，并要求对于该项目未经消防竣工验收投入交付使用的违反《中华人民共和国消防法》的问题进行依法处置。我支队监督员于2013年8月12日针对该举报进行了现场核实。经调查确认，丁克瑞、刘竹丽、王素萍三人购买的北京合生时代中心合生北方马驹桥商业金融等项目x区精装修部分，其主体部分已经通过北京市公安局消防局验收，验收时已明确说明该工程尚未进行内部装修，今后的改建（含用途变更和建筑内部装修）、扩建，应当依法向北京市通州区公安消防支队申请消防设计审核和验收。但其精装修部分未经过公安机关消防机构的设计审核和竣工验收，举报内容属实。下一步，我支队将按照《中华人民共和国消防法》分别依法对相关责任单位和个人进行处理。”被告合生北方房地产公司认为其与原告于文韬签订的《补偿协议》中并没有约定需要对涉诉房屋的精装修部分进行消防验收，涉诉房屋的主体部分已经通过了消防验收并且符合双方合同约定的交付条件，为此被告合生北方房地产公司提供了涉诉房屋的《商品房使用说明书》、《商品房质量保修书》、《建设工程规划核验意见》、《住宅工程质量分户验收表》、《工程竣工验收备案表》及《房屋面积测算技术报告书》佐证，故此被告合生北方房地产公司主张其已经完成了合同约定的商品房交付义务。原告于文韬主张被告合生北方房地产公司提供的上述文件并不能表明涉诉房屋的精装修部分已经通过了消防验收。在本案审理过程中，本院与北京市通州区公安消防支队进行了沟通，就其作出的上述《回复》的过程进行了交流，北京市通州区公安消防支队表示其作出的上述《回复》仅是对部分业主举报的回复，并不是其对相关项目作出的处理意见，因其尚未确定涉诉房屋精装修部分消防设计审核验收备案的主体，故其并未作出下一步处理。
双方争议的焦点之二为涉诉房屋现在存在的问题的修复费用问题。原告于文韬主张涉诉房屋存在多处质量问题，故要求被告合生北方房地产公司给付相应的修复费用。庭审中，因双方对房屋存在的问题无法达成一致，本院进行了现场勘察，经本院勘察，涉诉房屋存在地板接合不严、局部地板发黑、局部墙纸起泡、卫生间排水不利、洗浴间地砖色差、局部墙面渗水等问题。对于上述问题，被告合生北方房地产公司表示涉诉房屋在保修期限内，其愿意履行保修义务。原告于文韬表示由于被告合生北方房地产公司已经进行过多次维修，问题仍未解决，故要求被告合生北方房地产公司给付相应的修复费用。因双方就上述问题的修复方案也无法达成一致意见，故原告于文韬申请对涉诉房屋存在的上述问题的维修方案进行评估鉴定，根据评估后的维修方案再确定维修需要的费用。本院接受了原告于文韬的评估鉴定申请，但在本院依法选定评估机构时，原告于文韬又撤回了评估鉴定申请，本院对其撤回评估鉴定的法律后果进行了释明。后本院针对房屋上述问题的维修对双方进行了调解工作，被告合生北方房地产公司对上述问题进行了相应修复工作，截至本案最后一次开庭时，原告于文韬表示部分问题已经修复，尚有地板发黑、两个卫生间防水及卫生间地砖色差需要修复，被告合生北方房地产公司同意对上述问题进行修复。
上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、回复、照片、商品房使用说明书、商品房质量保修书、建设工程规划核验意见、住宅工程质量分户验收表、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、协议书及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力。根据本案查明的事实，原告于文韬与被告合生北方房地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。对于涉诉房屋的交付问题，被告合生北方房地产公司提供了双方合同中关于房屋交付条件中约定的各项文件，证明涉诉房屋符合双方合同约定的交付条件。原告于文韬提供的北京市通州区公安消防支队的《回复》所载明的涉诉房屋精装修部分的消防设计审核及验收，并非双方合同约定的房屋的交付条件，原告于文韬据此主张被告合生北方房地产公司没有完成交付房屋义务的主张，缺乏合同依据。且上述《回复》并没有确定涉诉房屋精装修部分的消防设计审核及验收备案的主体，故原告于文韬据此主张由被告合生北方房地产公司承担责任，依据不足。原告于文韬已经于2013年6月26日接收了涉诉房屋，被告合生北方房地产公司已经完成了交付房屋的义务且已经支承担了逾期交房责任，故对于原告于文韬要求被告合生北方房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于房屋存在的问题的维修费用问题，因原告于文韬撤回了对房屋质量问题维修方案的评估鉴定申请，其再主张维修费用，缺乏事实和法律依据，涉诉房屋现处于保修期范围之内，被告合生北方房地产公司主张其可在保修范围内进行维修并已经进行了部分修复工作，原告于文韬亦同意由被告合生北方房地产公司继续进行维修，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目x商务楼x层xx号房屋内存在的卫生间门口地板发黑、卫生间防水、卫生间地砖色差问题进行修复；
二、驳回原告于文韬的其他诉讼请求。
案件受理费250元，由原告于文韬负担180元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担70元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
代理审判员 姚玮东
人民陪审员 张万良
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 李建兰
许松婷