江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02199号
上诉人（原审被告）南通金欣房地产有限公司，住所地南通市港闸区城港路6号。
法定代表人王冰，董事长。
委托代理人刘勇，该公司员工。
委托代理人朱延泉，该公司员工。
被上诉人（原审原告）秦兰英�
委托代理人李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托代理人黄天奇。
原审被告南通沃华商业管理有限责任公司，住所地在南通市港闸开发区永兴大道320号。
法定代表人丁宏伟，董事长。
上诉人南通金欣房地产有限公司（以下简称金欣公司）与被上诉人秦兰英，原审被告南通沃华商业管理有限责任公司（以下简称沃华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年5月18日，秦兰英与金欣公司签订了一份“商品房买卖合同”，约定：秦兰英购买金欣公司高迪晶城××区××单元×××号、建筑面积320.75平方米的商业用房，每平方米4359.36元，总金额1398265元，产权登记面积与合同登记面积发生差异，以产权登记面积为准，并按合同约定的商品房单价多退少补；金欣公司在2009年10月31日前将经验收合格的商品房交付秦兰英；金欣公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；秦兰英买受的房屋仅作商业使用，使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该合同附件一“房屋平面图”显示，案涉301室系实线围绕而成的封闭建筑，屋内无通道显示；附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”主要包含以下部分：1.过道面积；2.柱廊面积；3.外墙面积；4.楼梯面积。
同日，秦兰英与沃华公司签订了一份“南通金游城商铺合作经营合同”，就双方合作经营秦兰英购买的以上商铺约定以下主要内容：双方共识，秦兰英将所购房屋交沃华公司统一经营管理，会使商业街的经营质量和商业价值得到快速提升，取得良好的社会效益；为使商业街经营尽快步入正规，在合作经营期间，沃华公司自主经营管理该房屋，秦兰英不参与、也不得干涉沃华公司的经营管理行为；该房屋交付时，秦兰英与金欣公司签署房屋交接书，视为秦兰英同时将该房屋交付给沃华公司进行合作经营；秦兰英未及时签署该房屋交接书的，视为授权沃华公司代为办理该房屋交接手续，交接费用由沃华公司先行垫付，之后与秦兰英结算；合作期限自2009年11月1日起计算至2014年10月31日止；合同期限内，经营风险由沃华公司承担，秦兰英除获取本合同约定的收益外，不享有和承担合作经营期间的盈利和亏损；秦兰英购买该房屋时，同意自2009年11月1日起至2012年10月30日为沃华公司经营免租期，沃华公司于2012年11月1日，一次性向秦兰英给付2012年11月1日起至2013年10月30日的经营收益147186元；于2013年11月1日，一次性向秦兰英给付2013年11月1日起至2014年10月30日的经营收益147186元；双方各自承担应缴纳的税费。
2009年10月12日，金欣公司向秦兰英开具了建筑面积为286.62平方米、单价4359.36元每平方米、金额为1249480元的销售不动产统一发票，双方办理了房屋交接手续，秦兰英退得因房屋面积减少而多余的房款。之后，秦兰英陆续缴纳了下列相关费用：根据1249480元的购房款缴纳了房屋买卖契税37484.4元，维修基金17197.2元，房屋交易手续费1433.1元，房屋所有权登记费550元，土地使用权交易服务费189元。2010年2月2日，秦兰英为案涉房屋领取了产权证，产权证中的房地产平面图显示，案涉房屋为粗线框出的独立封闭空间，屋内无通道隔断。
沃华公司将2012年11月1日起至2014年10月30日止两年的案涉房屋收益294372元（147186元＊2）均交付了秦兰英，秦兰英按约定缴纳了相关税费。
2014年10月，沃华公司通知秦兰英收铺，秦兰英收铺时，物业公司告知房屋内有消防通道通过，秦兰英认为是金欣公司、沃华公司擅自更改消防通道，遂与金欣公司、沃华公司多次交涉，要求两公司排除消防通道、赔偿损失，两公司以案涉房屋严格按设计图纸施工，也经过消防验收，未对房屋进行二次改造为由，拒绝了秦兰英的请求。
2015年3月30日，南通市公安消防支队在通公消（2015）34号“关于政府信息公开申请的答复”中答复秦兰英：高迪晶城D�3单元301室自天桥北端至北侧楼梯之间确实存在一条穿越北侧建筑的消防通道。
2015年4月15日，秦兰英书面通知两公司：由于两公司存在欺诈、售房无效情形，购房目的无法实现，现解除和撤销与两公司签订的房屋买卖合同及相关售后返租协议，两公司应在接函后3日内退还购房款、赔偿损失及承担违约责任。因双方协商无果，故秦兰英起诉至原审法院要求解除2009年5月18日与金欣公司签订的《商品房买卖合同》、与沃华公司签订的《南通金游城商铺合作经营合同》，两公司返还秦兰英购房款1691038元，赔偿其损失235602.06元，并要求两公司承担购房款及损失自2015年4月16日起计算至判决生效之日止、按年利率6%计算的利息损失。
原审法院认为，本案双方的争议焦点在于：1.秦兰英起诉是否超过诉讼时效？2.秦兰英所购商铺内存在消防通道能否成为秦�英退房的理由？3.如果退房，秦兰英的购房款和损失应如何确定？4.两公司是否应承担连带责任？
关于争议焦点1，原审法院认为秦兰英起诉没有超过诉讼时效。从秦兰英与两公司分别签订的商品房买卖合同和合作经营合同中可见，两公司间就房屋销售确定了销售及售后合作经营的一体化模式。秦兰英只要与金欣公司签署了房屋交接手续，即视为同时将房屋交付沃华公司，甚至于在秦兰英未及时签署房屋交接手续时，也视为授权沃华公司代办房屋交接手续。秦兰英办理房屋交接手续时，金欣公司未告知秦兰英所购商铺内存在消防通道，双方所签订的买卖合同附件房屋平面图中，显示秦兰英所购商铺为完整独立空间，并未标注存在消防通道，在金欣公司未明确告知前提下，秦兰英完全有理由相信，所购商铺为独立空间，秦兰英当时无法知道商铺内存在消防通�，即无法得知其权利受到侵害；秦兰英在办理了房屋交接手续后，又不实际占有使用房屋，而是由沃华公司直接对商铺进行经营管理，基于两公司确定的出售及售后合作经营一体化模式，秦兰英无法在沃华公司经营管理案涉房屋的五年时间内得知房屋内存在消防通道，也就无法知道其权利受到侵害，秦兰英只有在直接对商铺进行管理时才能知道权利被侵害的事实。秦兰英在收铺后得知房屋内存在消防通道后，及时向两公司主张权利，即便到起诉时也未满一年，故秦兰英主张权利未超出诉讼时效期间。
关于争议焦点2，案涉房屋内存在消防通道双方并无争议，秦兰英主张解除和撤销合同的理由是屋内存在的消防通道致其进户门无法关闭，房屋无法正常使用或出租，两公司存在欺诈，秦兰英的购房目的不能实现。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。但本案中，秦兰英与两公司签订合同的目的
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购房和合作经营已全部实现，合同已全部履行完毕，故不存在解除合同之说。但秦兰英所购商铺在设计施工时就存在消防通道从商铺内通过，秦兰英在办理商铺交接手续时，虽然知道商铺前后有门，但无法知道商铺内存在消防通道，且必须保持畅通。秦兰英购买的是三层一完整独立空间，应该可以封闭使用，但因消防通道的原因，空间的独立完整性不复存在，势必严重影响其使用，对秦兰英来讲，显属重大误解；对金欣公司来讲，其对屋内存在消防通道是明知的，但其未能证明在买卖过程中或在本案庭审中告知了秦兰英，也未证明秦兰英所购商铺的套内面积中不包括消防通道，因此，金欣公司隐瞒秦兰英所购商铺�存在消防通道存在主观故意，对秦兰英构成欺诈，完全符合合同撤销的情形，秦兰英主张解除合同显属法律适用有误，鉴于秦兰英在4月15日书面通知两公司解除和撤销合同，故应撤销秦兰英与金欣公司签订的房屋买卖合同。但秦兰英与沃华公司签订的合作经营合同，双方已经履行完毕，商铺的通道未实际影响秦兰英的权益，也不存在其他撤销的法定情形，故对秦兰英要求解除合作经营合同的请求不予以支持。
关于争议焦点3，秦兰英的购房款，应当按照双方所签合同及最终的开票价来确定，秦兰英所购商铺最终的开票价为1249480元。秦兰英主张与沃华公司签订的合作经营合同中前三年的免租期实际抵算了房款，但无论是房屋买卖合同还是合作经营合同，均无此项约定。秦兰英提交的网页新闻宣传，即便属实，也仅能视为金欣公司的要约，但双方并未将之约�在双方所签的合同中，双方未对此最终形成合意，对双方无约束力，故对秦兰英主张将三年免租期的房租计算入房款的请求不予支持。
至于秦兰英的损失，原审法院认为，应为秦兰英的购房款自开票之日起至实际退款之日的同期银行贷款利息及为购房而缴纳的相关税费。秦兰英主张自2015年4月16日计算利息，属其对自己权利的处分，于法不悖，予以准许，但因秦兰英三年免租期抵算房款的请求未被支持，这三年期间购房款的同期银行贷款利息应计入秦兰英的损失范围。秦兰英主张按年利率6%计算损失没有依据，法院不予以支持。秦兰英主张房租损失和租房违约定金损失，仅提交出租合同和案外人的通知，但未证明双方实际履行合同，也未证明实际缴纳了定金，法院无法确定存在定金损失；即便定金损失实际存在，秦兰英在明知商铺内存有消防通道未解�情况下，仍将商铺出租，属其故意扩大的损失，法院也不予以支持。秦兰英主张的房租损失，因合同撤销而不存在，故该项请求不予以支持，但此期间秦兰英购房款及相关费用的同期银行贷款利息应计入秦兰英的损失范围，即秦兰英所主张从2015年4月16日开始计算的利息损失，其起算时间应提前至租赁合同的开始时间（2015年1月1日）。秦兰英主张的商铺贬值损失，因无证据证明，法院不予以支持。
关于争议焦点4，两公司的工商登记资料虽然能证明其各自的上级公司股东间有交叉，但两家公司显然是完全独立的法人。从本案秦兰英与两公司分别所签的合同中可见，两公司在高迪晶城项目开发中，分工合作的关系也比较明显，没有证据证明两公司之间有混同的情况，故秦兰英主张两公司承担连带责任依据不足，法院不予以支持。
综上，法院认为，秦兰英主张权利未超出诉讼时效的规定，秦兰英与金欣公司所签商品房买卖合同因金欣公司在买卖过程中隐瞒重大事实，为可撤销的合同，秦兰英主张退房的请求，法院予以支持。金欣公司对此有过错，应当赔偿秦兰英因此所受到的损失。但秦兰英与沃华公司签订的合作经营合同，不符合合同解除的法定条件，也不存在可撤销情形，且该合同已履行完毕，也无解除或撤销的必要，对秦兰英请求解除该合同的请求不予以支持。秦兰英无证据证明两公司间存在混同关系，其要求沃华公司承担连带责任的请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第五十八条的规定，判决：一、撤销秦兰英和金欣公司于2009年5月18日签订的《商品房买卖合同》。二、秦兰英将南通市港闸区外环北路830号高迪晶城D区3单元301号商铺退还金�公司。三、金欣公司退还秦兰英购房款1249480元，并承担该款自2009年11月1日起至2012年10月30日止的利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。四、金欣公司赔偿秦兰英房屋买卖契税37484.4元、维修基金17197.2元、房屋交易手续费1433.1元、房屋所有权登记费550元、土地使用权交易服务费189元，合计56853.7元。五、金欣公司承担秦兰英购房款1249480元及购房费用56853.7元的利息（两项合计本金1306333.7元，自2015年1月1日始，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日）。六、驳回秦兰英对沃华公司的诉讼请求。案件受理费11070元，由金欣公司负担。
宣判后，金欣公司不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人起诉的诉讼时效应当从房屋交接验收之日即2009年10月12日起算，至2011年10月11日止。被上诉人的起诉已经超过诉讼时效。2、原审判决要求上诉�全额退还购房款，但是未判决被上诉人将案涉商铺恢复至商铺交付时的状态且没有规定返还商铺的时间，显失公平。原审判决要求上诉人承担购房款自2009年11月1日至2012年10月30日止的利息亦于法无据，因双方合同约定该段时间为免租期。3、被上诉人主张利息损失的起算时间为2015年4月16日，但原审判决却将利息损失起算时间提前至2015年1月1日，违反了不告不理的基本民诉法原则，亦缺乏事实依据。4、被上诉人诉请的是解除案涉合同，但法院判决撤销合同，亦违背了不告不理的基本民诉法原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人秦兰英答辩称，1、撤销权的时效应当从知道或者应该知道可撤销事由之日起算，本案中，商品房买卖合同附件中并未载明房屋内有消防通道存在�金欣公司也从未告知该事实，本人自购买案涉商铺后五年返租期间并未实际管理房屋，无从知晓商铺内存在消防通道，直至2014年10月接收房屋时物业告知，故本案诉讼时效并未超过。2、原审判决在未支持将三年免租期内的租金纳入房款的情况下，支持了三年的利息损失，不存在显失公平和不当得利。3、本人主张的租金实际就是主张发生的损失一审判决按照同期银行贷款利息标准支持损失未超过被上诉人的诉请范围。4、被上诉人在发给金欣公司和沃华公司的解除合同通知书上明确了是解除和撤销商品房买卖合同。合同撤销的后果也是合同解除，一审判决未超出被上诉人的诉讼主张。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告沃华公司未答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金欣公司未能举证证明其在与秦兰英签订商品房买卖合同时，已经告知秦兰英所购买商铺存在消防通道，该买卖合同附件房屋平面图显示秦兰英所购商铺为实线围绕的封闭空间，亦未标注存在消防通道。且案涉商铺交房后一直由沃华公司经营管理，秦兰英并不实际占有使用房屋，故其无从知晓房屋内实际存在消防通道。消防通道的存在导致案涉商铺的大门不能关闭，严重影响了商铺的使用功能，也使得秦兰英对于商铺的实际情况产生了重大误解，而金欣公司明知案涉商铺存在消防通道却对秦兰英隐瞒这一事实的行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，�方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。秦兰英知道案涉商铺存在消防通道后，及时向金欣公司、沃华公司提出了主张，并向原审法院提起了诉讼，故秦兰英主张权利未超过法律规定的除斥期间，应予支持。
金欣公司主张原审法院判决撤销案涉商品房买卖合同超过了秦兰英的诉请范围。本院经查原审卷宗，秦兰英曾书面通知金欣公司、沃华公司解除和撤销合同，其在原审法院审理期间曾向法院递交了一份说明，认为本案中解除事由除因金欣公司、沃华公司行为导致秦兰英购房行为合同目的无法实现，还具备欺诈、重大误解的合同撤销解除事由，并且其已经在2015年4月15日行使�销权，秦兰英的主张中已含有撤销合同的意思表示，故原审法院根据当事人的真实意思系终止双方的权利义务关系，判决撤销案涉合同并无不当。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院未支持秦兰英将三年免租期内的租金纳入房款的诉请，也未支持秦兰英主张的房租损失和房租定金损失。在此情况下，考虑到秦兰英的利息损失确实存在，原审法院支持了秦兰英购房款在三年免租期的利息损失，以及自2015年1月1日起购房款、购房费用的利息损失并无不当。本起讼争发生之前，秦兰英并不实际占有控制案涉商铺，而是由沃华公司管理控制案涉�铺，且导致本案合同撤销的过错方是金欣公司，金欣公司要求秦兰英将案涉商铺恢复至房屋交付时状态的主张并无法律依据，本院不予支持，双方应当本着友好善意的态度处理房款交接事宜。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22140元，由上诉人金欣公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李新珠