北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4716号
上诉人（原审原告）黄岚，女，1972年8月3日出生。
委托代理人刘浩波，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王小平，男，1960年2月18日出生。
委托代理人白紫山，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人黄岚因与王小平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第32360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄岚在原审法院诉称：2008年2月28日，我与王小平通过我爱我家房地产经纪公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称经纪成交版合同），约定我购买王小平名下位于北京市1501号房屋（以下简称1501号房屋），房屋面积84.0平方米，房屋成交价款68万元；后双方又签订了《装修款补充协议》，约定配套设施折价款为82万元；合计房屋交易总价款为150万元。我买1501号房屋的主要原因是为解决孩子入学教育问题，购房前特意了解到该房属海淀区重点小学学区房，因此落户问题是我关注的重点，所以在购房时我反复告知王小平要保证落户、入学权利等问题不受任何侵犯，并明确要求其告知房屋户籍情况。王小平也称因有孩子上学问题仍有户口尚未迁出，但承诺在签订买卖合同后王小平会及时将户口迁出。由于户口迁移由户籍派出所管理，法律尚无强制迁出规定，基于此情况，双方以自愿、公正的原则在经纪成交版合同中约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该合同已经通过北京市建设委员会、北京市工商行政管理局备案，合法有效。合同签订后，双方于2008年4月11日完成该房屋权属转移登记手续。我于2008年8月8日至万寿寺派出所申请办理我与我儿子的户口迁入时，派出所凭我持有的房产证为我颁发了我与我儿子的户口本，在登记落户及办理户口本期间派出所并未告知我该房屋名下仍有他人落户的情况，我误以为户口顺利的迁入即说明了王小平应该按合同约定迁出了户口。2014年10月6日我将1501号房屋出卖给杨贵博，后经签署《变更协议书》杨贵博将合同规定的权利义务全部转移给其妻子文圣。2015年4月10日，文圣催促我办理户口全部迁出时我才得知除我与我儿子的户口因新房产证交银行办理抵押手续无法迁出外，王小平一家五口人的户口仍在1501号房屋名下。随后，我虽及时办理了我与儿子的户口迁出并积极协助文圣与王小平联系，督促落实王小平五人户口的及时迁出，但文圣却认定我有恶意欺诈行为，刻意隐瞒该房屋除我与我儿子外仍有他人落户的情况，遂诉至法院要求我赔偿违约金，北京市海淀区人民法院经审理于2005年6月9日签发了（2015）海民初字第16587号民事判决书，判决我支付逾期办理户口迁出手续的违约金3万元给文圣，及负担265元的诉讼费；该判决已于2015年6月28日生效。王小平自2008年与我签订房屋买卖合同至2015年4月10日长达七年时间一直未办理户口迁出手续，我对此毫不知情，期间王小平也从未主动联系我告知我其户口尚未迁出的事实和理由。王小平的行为，严重违反合同约定，我现诉至法院，要求：1、王小平向黄岚支付截止2015年4月10日产生的合同违约金和经济损失赔偿金共计220950元；2、诉讼费由王小平承担。
王小平在原审法院辩称：黄岚要求我支付合同违约金的依据是经纪成交版合同，我对此持有异议，我认为我与黄岚之间的合同应以《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称自行成交版合同）为准。因为自行成交版合同是双方签字确认的，通过了网签及北京市建设委员会（以下简称建委）备案，合同文本有建委骑缝章，确认合同文本单页的真实性。而在自行成交版合同中并未约定户口迁出的时间，同时也没有户口未迁出应承担违约责任条款，另外，自行成交版的签订时间为2008年4月11日，在经纪成交版之后。经纪成交版合同上并非我本人签字确认的，是他人冒充我签字，同时该文本也未通过网签及备案，合同文本也没有骑缝章。所以我认为自行成交版合同应为真实、合法有效。退一步说，即便经纪成交版也是真实的，但由于同一标的签有两份合同，也应当以时间在后的自行成交版为准。所以经纪成交版合同不能作为本案争议所依据的证据。而在自行成交版中并未约定户口迁出的相关事项及违约责任，所以黄岚无权要求我向其支付违约金190950元。对于黄岚主张的经济赔偿损失金3万元，黄岚承担的是违约金，而该违约金是其自身违约造成的，与我无关。文圣与黄岚签订的房屋买卖合同约定黄岚应在2015年2月22日迁出户口，但黄岚于2015年4月13日才迁出户口，因此其构成违约，并承担相应的违约金。所以该违约金是黄岚自身的原因造成的，与我未迁出所卖房屋户口事实无直接的因果关系。综上所述，我请求法院判决驳回黄岚的所有诉讼请求。
原审法院经审理查明：黄岚主张其与王小平于2008年2月28日签订了经纪成交版合同和《装修款补充协议》，上述合同及补充协议中约定，王小平将其名下1501号房屋出卖给黄岚，房屋价款为68万元，房屋配套设施折价款82万元。在经纪成交版合同的第十条权属转移登记中，载明了“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。庭审中，双方均认可经纪成交版合同以及装修款补充协议中的“王小平”并非由王小平本人签字。
2008年3月26日，王小平与黄岚在见证方北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的见证下签订了《补充协议》，在该协议中就1501号房屋的买卖价格、违约责任、房款交付及佣金支付等做出了约定；在该协议中王小平认可了前述经纪成交版合同的存在。
2008年4月11日，王小平与黄岚又签订了自行成交版合同，该合同与之前的经纪成交版约定的房屋成交价款相同，不同点在于针对该合同的第十条权属转移登记中的户口迁出事项，双方并未作出任何约定。对此，黄岚解释称自行成交版合同是为了避税及符合海淀建委过户备案的要求，该合同条款并非双方真实意思表示，该合同仅为在建委备案时证明房屋“已过户”时使用。
另查明，黄岚于2014年10月6日将涉案房屋出售给买受人文圣，在合同中双方约定了户口迁出事宜，即黄岚应于2015年2月22日前迁出户口。由于黄岚未能按照合同约定按时迁出户口（黄岚于2015年4月14日将其及家人户口迁出），文圣遂诉至法院要求黄岚支付其违约金，法院于2005年6月9日出具了（2015）海民初字第16587号判决书，判决黄岚支付文圣违约金3万元，现该判决书已生效。黄岚主张，当时尚未迁出的户口除她和她儿子外，王小平一家五口的户口也在该房屋名下，因此3万元的经济损失也应该由王小平承担。一审庭审中王小平认可其在接到黄岚通知后于2015年4月17日将户口其迁出。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）、装修款补充协议、补充协议、购房意向书、业务收据、户口本复印件、民事起诉书、判决书、生效证明书以及开庭笔录等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。黄岚与王小平于2008年2月28日签订的经纪成交版合同与装修款补充协议虽非王小平本人签字，但黄岚与王小平在后续的补充协议中签字，该补充协议中载明了前述经纪成交班合同的存在，应视为王小平对该经纪成交版合同及协议的效力进行了追认，且王小平在履行过程中确实收取了黄岚支付的房款和装修款共计150万元，所以经纪成交版合同与装修款补充协议均应为有效，对双方均具有约束力。因2008年4月11日双方就涉案房屋买卖又签订了自行成交版合同，对于户口迁出事宜作出了变更，针对同一标的的两份合同约定有所不同的，应以后签订的合同即自行成交版合同为准。庭审中黄岚主张自行成交版合同非双方真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，故法院对此不予采信。现黄岚要求王小平支付合同违约金，因双方在自行成交版合同中并未约定户口迁出的事宜，王小平已经按合同约定将房屋交付给黄岚，合同规定的义务已经履行完毕，故其不存在违约情形，故黄岚该项主张没有事实及法律依据，法院对此不予支持。黄岚要求王小平支付经济损失赔偿金，因该费用的产生系黄岚将房屋出售后由于其自身原因未能及时迁出户口所致，如其按约履行义务，发现王小平户口尚在涉案房屋后及时通知、督促，该部分损失或可避免，因此法院对其该主张亦不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决：驳回黄岚全部诉讼请求。
黄岚不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判王小平向黄岚支付违约金220950元。2、由王小平承担本案全部诉讼费用。事实与理由：１、原审认定事实错误，自行成交版合同并非双方真实意思表示，且在合同履行过程中也并未按该份合同履行，因此关于户口迁出及违约责任应以经纪成交版为准。2、原审判决遗漏重要当事人。本案中房屋买卖事宜是由我爱我家公司作为居间方提供居间服务，合同也是在我爱我家公司全程参与完成的，因此我爱我家公司应作为本案第三人参加诉讼。3、原审对于关键证据并未组织质证，我爱我家公司出具的情况说明，详细记载了双方就房屋买卖事宜达成的协议，原审法院对此未组织质证也未在原审中予以认定。
王小平服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由，其辩称：双方之间的合同应以自行成交版合同为准，该合同是双方签字确认的，通过了网签及建委备案。在该合同中并未约定户口迁出时间，也没有约定户口未迁出应承担违约责任。我爱我家公司不应追加为本案第三人，其与本案没有法律关系。一审法院程序合法，不存在没有质证等程序违法问题。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，经本院依法释明，王小平坚持认为双方没有约定户口迁出的违约责任，且不申请酌情降低违约金。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，黄岚与未取得王小平代理权的第三人签订经纪成交版合同，该第三人属无权代理，但此后黄岚与王小平签订《补充协议》，王小平对经纪成交版合同均予以了追认，因此经纪成交版合同合法有效，王小平应当承担该合同中的权利义务，故该合同中关于户口迁出的相关责任应由王小平承担。
当事人协商一致，可以变更合同，双方应以变更后的合同约定为准。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。变更后的合同中对前合同的约定没有变更，应以前合同约定为准。黄岚与王小平于经纪成交版合同签订后，双方又签订自行成交版合同，王小平主张该合同对经纪成交版合同进行了变更，应当以该合同为准，本院认为该主张于法无据。从合同内容来看，自行成交版合同中，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于价款的约定并不是双方实际履行的房屋价款，因此自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系。此外，双方均认可该合同是为了办理网签及建委备案所用，因此该合同是双方为办理过户登记而签订的备案合同，并非以该合同约束双方的权利义务。一审法院认定双方应适用自行成交版合同错误，本院予以更正，王小平应当按经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任。
买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。一审法院认为王小平免责抗辩成立未对违约金调整进行释明，经本院释明，王小平坚持认为双方未约定违约责任，且不申请调整违约金，不要求酌情予以降低，故王小平应当按双方合同约定支付违约金。按照合同约定，王小平应从房屋所有权转移之日起十日后，每日按已付款项的万分之五支付违约金，即每日应支付违约金750元，至2015年4月17日王小平将户口迁出。因黄岚在诉讼请求中仅要求王小平支付违约金220950元，本院对此不持异议，王小平应按该数额支付。黄岚主张应追加我爱我家公司为本案第三人，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第32360号民事判决；
二、王小平于本判决生效后十日内支付黄岚违约金二十二万零九百五十元。
一审案件受理费四千六百一十四元，由王小平承担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千六百一十四元，由王小平承担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年九月十二日
书 记 员 叶康喜