吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终65号
上诉人（原审被告）：延边树宏家具实业有限公司。
法定代表人：何树宏，该公司经理。
委托诉讼代理人：王国柱，吉林北振律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：延边新天地房地产开发有限公司。
法定代表人：刘冰，该公司经理。
委托诉讼代理人：王国柱，吉林北振律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：延边农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：孙庆良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建华，吉林天地泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦成栋，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：延吉市市场服务中心。
法定代表人：朴虎哲，该中心主任。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边朝鲜族自治州环境保护局。
法定代表人：郑昌权，该局局长。
委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。
上诉人延边树宏家具实业有限公司（以下简称树宏公司）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）因与被上诉人延吉市市场服务中心（以下简称服务中心），原审被告延边朝鲜族自治州环境保护局（以下简称环保局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2015）延中民四初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人树宏公司的法定代表人何树宏及其与上诉人新天地公司的共同委托诉讼代理人王国柱，上诉人农商行的委托诉讼代理人李建华、焦成栋，被上诉人服务中心的委托诉讼代理人扈玉海，被上诉人环保局的委托诉讼代理人王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
树宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判不向服务中心交付延吉市天池路（产籍号14-14-374）环保嘉园1号楼主体一层东侧从28轴至50轴（套内面积789.89平方米）即1001号房屋及同楼二层28轴至50轴（套内面积871.73平方米）即2001号房屋；2.不向服务中心支付违约金1181000元；3.判令由服务中心、环保局承担本案的诉讼费用。新天地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判不向服务中心交付延吉市天池路（产籍号14-14-374）环保嘉园1号楼主体一层东侧从28轴至50轴（套内面积789.89平方米）即1001号房屋及同楼二层28轴至50轴（套内面积871.73平方米）即2001号房屋；2.判令由服务中心、环保局承担本案的诉讼费用。农商行上诉请求：1.撤销一审判决，改判不向服务中心交付延吉市天池路（产籍号14-14-374）环保嘉园1号楼主体一层东侧从28轴至50轴（套内面积789.89平方米）即1001号房屋及同楼二层28轴至50轴（套内面积871.73平方米）即2001号房屋；2.判令由服务中心、环保局承担本案的诉讼费用。事实和理由均为：1.服务中心与环保局签订的关于延吉朝鲜族自治州环境保护局拆迁新丰汽车交易市场《协议书》及《补充协议书》应认定为无效合同。因环保局没有取得拆迁许可证。一审判决认定该《协议书》及《补充协议书》合法有效，并以此为基础所做出的判决都是错误的。2.假设服务中心与环保局之间签订的关于延边朝鲜族自治州环境保护局拆迁新丰汽车交易市场《协议书》及《补充协议书》合法有效，对树宏公司也不发生任何法律约束力。3.一审判决认定并判决由新天地公司向服务中心交付回迁房屋是错误的，违反了《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，属于适用法律错误。4.一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条的规定，认定服务中心对本案所涉回迁安置房屋享有特种债权优先权，属于适用法律错误。5.服务中心已经得到了1167.51万元的货币补偿，无权再要求另行给予其回迁房屋的安置和违约金。6.一审判决在第36页中做出的：“……通过以上事实可以认定被告树宏公司对被告环保局与原告服务中心签订案涉补偿协议是明知和认可的”的认定是错误的。
服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
环保局述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
服务中心向一审法院起诉请求：1.树宏公司、新天地公司、农商行立即将位于延吉市天池路南侧环保嘉园小区临街高层东数第一家，面积2200平方米（一、二层各1100平方米）的回迁商业用房交付给服务中心；2.树宏公司赔偿因逾期交房给服务中心造成的损失（从2009年6月30日起每日按5000元计算至2015年12月30日止）。
一审法院认定的事实：2007年10月，环保局经相关部门批准欲建设吉林省辐射环境应急（延边）前沿指挥中心，选址范围中包括服务中心的新丰汽车交易市场。同年10月22日，服务中心与环保局共同向延边朝鲜族自治州国土资源管理局出具同意书，同意被告环保局办公楼及住宅小区的选址、建设和其他所在政府规划要求内的相关项目；环保局承诺，同意在动迁时给服务中心进行货币补偿。同年11月22日，环保局向树宏公司工作人员谷月娇出具委托书，由其全权办理有关环保局新建办公楼及住宅小区在延吉市土地局的一切相关手续事宜。同年12月17日，树宏公司欲出资开发建设案涉项目，但由于不具有房地产开发资质，便与案外人延边源田房地产开发有限公司签订《开发项目合作协议书》。
2008年1月8日，以树宏公司及案外人延边威远房地产开发有限公司为甲方,环保局为乙方签订《代建吉林省辐射环境应急（延边）前沿指挥中心合同书》，合同主要内容为：“甲方负责提供约5400平方米已征用的国有建设用地，为乙方代建‘中心’，‘中心’楼层为7层，面积约8000平方米。第四条‘中心’建设标准工程……第五条‘中心’工程造价：总造价2730元/平方米（含地下室在内），一次性包干，总造价内包括各种完备的建房手续、设计、土建施工、室内初装饰工程。……”。同年1月16日，环保局与树宏公司签订《协议书》，约定“因汽贸小区项目（系案涉项目）归属于树宏公司，由树宏公司为环保局代建办公楼及职工住宅楼，所有规划及土地的相关批件全部办理在树宏公司名下，树宏公司并已缴纳了所有办理相关手续的费用。由于树宏公司在同服务中心签订补偿协议时，服务中心同意将现新丰汽车交易市场所有的占地面积全部转让给环保局，由环保局委托树宏公司进行整个汽贸小区项目的动迁、开发和建设。并由树宏公司承担服务中心的相关补偿费用”。同日，环保局向延边朝鲜族自治州国土资源管理局出具委托书，内容为“环保局和服务中心根据延边朝鲜族自治州城镇规划委员会文件下发的关于州城镇规划委员会2007年第五次会议审议情况的通知，汽贸小区建设项目和延州环函[2007]第47号公函，以及延吉市政府领导的批示，有关汽贸小区项目建设占地一事签订了土地转让协议。现由环保局全权委托树宏公司办理汽贸小区项目建设的一切手续以及缴纳相关的土地出让金，并同意将项目手续办理在树宏公司名下，由树宏公司承担有关服务中心所需的补偿费用，及一切办理手续所需的费用”。同年3月5日，环保局（甲方）与服务中心（乙方）签订《协议书》，约定“甲方根据延边朝鲜族自治州城镇规划委员会下发的《关于州城镇规划委员会2007年第五次会议审议情况的通知》汽贸小区建设项目文件和延州环函[2007]47号公函，以及延吉市人民政府第10次常务会议精神，决定2008年4月10日之前将延吉市市场服务中心新丰汽车交易市场所占面积全部动迁完毕（占地面积约25020平方米），为了明确甲乙双方的权利义务，经双方充分协商，就动迁补偿相关事宜达成本协议，供双方遵守执行。一、补偿的方式和期限：甲方以建筑面积为2200平方米（一、二层各1100平方米）的回迁商业用房的形式给予乙方补偿。同时，甲方再以现金形式支付给乙方人民币1167.51万元，在签订本协议时先行支付700万元，余款467.51万元在签订本协议书之日起7日内全部付清。二、回迁房屋的具体要求：1.甲方回迁给乙方的2200平方米的房屋，是甲方新建天池路临街高层的一、二层商业用房。房屋具体位置为天池路临街高层从东数第一家，详见双方确认的图纸（附件一）标注的位置。2.乙方将用回迁的房屋用于建设集贸市场或超市，甲方必须按照乙方要求进行设计施工。三、回迁房屋交付的期限：甲方应当在2009年6月30日前将经验收合格的并符合本协议约定的商业房交付给乙方使用；如逾期交付甲方需按照每日5000元的标准给乙方补偿损失。四、甲方回迁乙方房屋交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，以产权登记面积为准。如协议约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，房屋单价为：一层每平方米6500元，二层每平方米4500元。（2）面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将拆迁补偿款1210万元给付乙方，并从签订本协议之日起按中国建设银行贷款利率付给利息。乙方不退房的，产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照一层每平方米6500元、二层每平方米4500元标准补足；超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方按一层每平方米6500元、二层每平方米4500元标准返还乙方；绝对值超出3%部分的房价款由甲方按一层每平方米6500元、二层每平方米4500标准双倍返还乙方。面积误差比＝（产权登记面积－协议约定补偿面积）÷协议约定补偿面积×100%。五、甲方在约定期限补偿金1167.51万元全部到位的前提下，乙方保证在2008年4月10日之前腾出市场并将市场交付给甲方，否则甲方将申请强制拆迁。六、甲方为乙方补偿的商业建筑面积2200平方米房屋的土地出让金由乙方承担。办理房照所需的工本费、测量费、评估费、营业税、手续费、印花税、契税等相关费用以及办理土地使用证的用地管理费、登记等费用由甲乙双方各承担一半。甲方需要在房屋交付后150日内为乙方办理产权证。七、如果甲方违约将回迁给乙方房屋另行转让，该行为无效。乙方有权选择主张房屋产权也有权要求甲方按照补偿款1210万元的双倍赔偿。八、双方签订本协议后，甲方不得未经乙方同意擅自变更房屋设计，如果擅自变更影响乙方使用功能，乙方有权退房，甲方需按照补偿款1210万元的双倍给乙方赔偿。九、本协议一式两份，双方各持一份。十、本合同附件是合同的组成部分，与合同具备同等法律效力”。同年4月9日前，树宏公司向服务中心支付补偿款1167.51万元。同日，环保局为甲方，服务中心为乙方签订《补充协议书》，约定：“1.由于700万元动迁补偿金直接汇入延吉市市场服务中心还贷账户，这部分资金造成乙方应交纳的销售不动产营业税、土地增值税等相关税费由甲方承担。2.延吉市市场服务中心所回迁的房屋建设，将严格按照延吉市政府以及延吉市市场服务中心的要求进行施工建设。3.整个项目动迁的现金部分（树宏家具提供的补充协议中没有划线部分的内容，其他一致）的补偿金共计11,675,100.00（壹仟壹佰陆拾柒万伍仟壹佰元），甲方已于2008年4月9日全部汇给乙方，乙方需积极配合甲方按照原协议内容进行动迁（但市场交付期相应顺延），尽早使项目开工建设。本协议作为原协议附件，同样具有法律效力”。
树宏家具向延边州国土资源管理局递交案涉项目建设审批手续时递交的材料中包括2008年4月9日市场服务中心与州环保局签订的《协议书》，项目名称确定为环保嘉园小区，由于树宏公司不具有房地产开发资质，树宏公司将相关建设审批手续包括拆迁许可证均办理在案外人延边源田房地产开发有限公司名下。
2008年4月1日，树宏公司法定代表人何树宏出资设立延边树宏房地产开发有限公司，2009年12月24日，该公司更名为延边新天地房地产开发有限公司。同年12月28日，树宏公司、案外人延边源田房地产开发有限公司、新天地公司达成《三方协议》，约定：“树宏公司与源田公司开发的环保嘉园小区已基本建设完成，经双方友好协商并达成共识，现双方同意将关于环保嘉园小区的土地使用证、建设用地规划许可证等相关证件及权利，全部办理在延边新天地房地产开发有限公司名下，今后由延边新天地房地产开发有限公司负责行使关于环保嘉园小区的一切权利”。现案涉项目的相关证照均已办理在新天地公司名下。
2014年7月26日，新天地公司与农商行签订商品房买卖合同，将案涉房屋在内的1001号、2001号房屋出卖给农商行，其中1001号房屋面积933.93平方米，2001号房屋面积1004.26平方米，现农商行对案涉房屋已实际装修使用。
在延吉市房产局登记的楼盘测绘报告中，显示的案涉房屋1001号及2001号与实际现地状态不符。一审法院委托延吉市房产测绘有限公司对案涉房屋重新测绘，因案涉房屋开发单位在2013年测绘后私自改动墙体使得房屋套数、套内面积、公摊面积、公摊面积使用情况都发生改变，如果重新测绘面积与原测绘面积不相符将影响已抵押或按揭购房人的合同面积，因此，延吉市测绘公司无法单独对案涉房屋进行测绘，但案涉房屋经实测具体位置为一层28轴到50轴套内面积为798.89平方米（系1001号），二层28轴到50轴套内面积为871.73平方米系（2001号）。
案涉房屋所在楼宇已实际交付使用，由于案涉项目开发人在规划外增设建筑物，整体项目未能通过验收备案。
一审法院认为：服务中心与环保局签订的关于拆迁新丰汽车交易市场《协议书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效。
一、如何看待服务中心与环保局签订的关于拆迁新丰汽车交易市场《协议书》及《补充协议书》，上述协议是否对树宏公司发生效力。从本案查明的事实来看，服务中心与环保局之间在2007年10月就已经针对环保局欲建设的吉林省辐射环境应急（延边）前沿指挥中心项目选址达成了一致意见，同意环保局的选址方案，而案涉项目不仅建设吉林省辐射环境应急（延边）前沿指挥中心，还包括商住楼即环保嘉园小区建设。该项目的开发权由树宏公司取得，由于树宏公司不具有房地产开发资质，故将房地产开发手续包括拆迁许可证办理在了案外人延边源田房地产开发有限公司名下，案涉项目实际开发人系树宏公司。树宏公司在2008年1月就与环保局明确约定所有相关涉及项目拆迁的费用均由树宏公司承担，代建办公楼所涉及的土地使用权由树宏公司无偿提供，因此，环保局在案涉项目的开发建设中并没有任何权利。树宏公司作为该案涉项目的权利人，是案涉项目土地使用权范围内拆迁事宜的权利义务主体。虽然环保局以其自己的名义与服务中心签订拆迁协议，而实际上实施拆迁行为的仍然是树宏公司，且树宏公司在向土地行政管理部门申报的对服务中心拆迁事宜时，所提供的拆迁补偿协议就是环保局与服务中心签订的案涉协议，通过以上事实可以认定树宏公司对环保局与服务中心签订的案涉补偿协议是明知和认可的。环保局主张当时由于名为建设吉林省辐射环境应急（延边）前沿指挥中心项目，所以服务中心在不知道实际开发人是树宏公司的情况下，执意要与环保局签订拆迁补偿协议，为此，树宏公司才委托环保局与服务中心签订拆迁补偿协议事实是成立的，树宏公司系案涉补偿协议的实际合同相对人。现环保局已向服务中心披露了树宏公司系委托人的事实，服务中心选择向树宏公司主张权利，符合相关法律规定，树宏公司应当按照案涉拆迁补偿协议的约定对服务中心承担违约责任。
二、关于服务中心要求树宏公司与新天地公司共同承担交付回迁房屋的诉讼请求是否应当支持的问题。树宏公司由于不具备房屋开发资质，将其所开发的房屋登记在新天地公司名下，新天地公司并不是案涉项目的实际权利人。虽然新天地公司不是案涉拆迁补偿协议的当事人，但由于树宏公司开发建设的包括案涉回迁房屋在内的不动产登记在新天地公司名下，因此，新天地公司应当承担交付房屋的义务。服务中心在本次诉讼中仅要求交付房屋，案涉房屋虽然未验收备案，但实际已具备使用条件，且实际占有使用，故应予支持。
三、农商行主张善意购买案涉回迁房并实际占有该房屋的行为，是否能够对抗服务中心要求回迁安置的权利问题。案涉拆迁协议中已经明确约定了安置房的具体位置、面积及用途，因此，服务中心对拆迁协议约定的回迁安置标的物具有特种债权优先权，该特种债权具有担保物权的性质，具有对抗第三人的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权条换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，农商行虽然与新天地公司签订案涉房屋买卖合同并已实际占有使用，但该债权不能对抗服务中心具有的特种债权优先权，故农商行应当将占有的案涉房屋返还给服务中心。至于农商行与新天地公司无法履行案涉房屋买卖合同问题，双方可另行解决。判决：一、树宏公司、新天地公司、农商行于本判决发生法律效力之日起30日内共同向服务中心交付位于延吉市天池路（产籍号14-14-374）环保嘉园1号楼主体一层东侧从28轴至50轴（套内面积798.89平方米）即1001号房屋及同楼二层东侧28轴至50轴（套内面积871.73平方米）即2001号房屋；二、树宏公司向服务中心支付违约金1181000元（2009年7月1日起至2015年12月30日按日5000元计算）。案件受理费150850元，由树宏公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，服务中心与环保局签订的关于拆迁新丰汽车交易市场《协议书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效。环保局是否取得拆迁许可证，与《协议书》及《补充协议书》的性质有关，而与其效力无关。
因环保局与树宏公司在涉诉项目拆迁上存在合作关系，树宏公司向服务中心交付的拆迁款数额与服务中心与环保局签订的关于拆迁新丰汽车交易市场《协议书》及《补充协议书》中约定的相同且环保局、树宏公司与服务中心之间再无其他有具体拆迁补偿数额的协议，及树宏公司在向土地行政管理部门申报服务中心拆迁事宜时，所提供的拆迁补偿协议就是环保局与服务中心签订的案涉协议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，一审法院通过以上事实认定“树宏公司对环保局与服务中心签订的案涉补偿协议是明知和认可的”并无不当。虽然树宏公司主张环保局曾向谷月娇出具委托书，由其全权办理有关环保局新建办公楼及住宅小区在延吉市土地局的一切相关手续事宜，其向土地行政管理部门申报的行为所代表的主体是环保局。但谷月娇是树宏公司的工作人员，涉诉土地的用地单位是延边源田房地产开发有限公司，延边源田房地产开发有限公司与树宏公司是合作开发关系。综上，应当认定谷月娇向土地行政管理部门申报的行为所代表的主体是树宏公司和延边源田房地产开发有限公司。故树宏公司关于不支付服务中心与环保局签订的关于拆迁新丰汽车交易市场《协议书》约定的违约金的主张，本院不予支持。
环保局、树宏公司、延边源田房地产开发有限公司、新天地公司、均未取得房屋拆迁许可证，不符合当时生效的《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”之规定，但本案中确有拆迁行为发生，环保局、树宏公司在该拆迁行为中属于拆迁人地位，且《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款属管理性规定，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权条换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，认定树宏公司、新天地公司、农商行向服务中心交付涉诉房屋正确。虽然涉诉房屋未验收备案，但拆迁补偿安置协议约定的回迁房屋交付时间已逾，其应当依照协议交付验收合格的房屋，服务中心依据协议主张交付的请求权存在；另外，涉诉房屋实际已具备使用条件，由农商行实际占有使用，故一审法院判决限期交付涉诉房屋并无不当。
综上所述，树宏公司、新天地公司、农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费314450元，由延边树宏家具有限公司150850元，由延边新天地房地产开发有限公司负担81800，由延边农村商业银行股份有限公司负担81800。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
二〇一七年六月一日
书 记 员 李 镇