广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18710号上诉人（原审被告、反诉原告）：张卫东，住广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾远琼，住广州市海珠区。两上诉人共同委托代理人：林鑫、孙翔宇，均系广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：皮建武，住广州市越区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘彦斌，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托代理人：胡志海，广东经国律师事务所律师。原审第三人：广州市乐家置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄新永。委托诉讼代理人：谢根友，该司职员。上诉人张卫东、曾远琼因与被上诉人皮建武、刘彦斌，原审第三人广州市乐家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。张卫东、曾远琼代理人林鑫、孙翔宇，皮建武及其与刘彦斌的代理人胡志海到庭参加诉讼。原审第三人乐家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张卫东、曾远琼上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法确认张卫东、曾远琼与皮建武、刘彦斌签订的《物业买卖合同》、《补充协议》及《广州市存量房买卖合同》已经解除；3、依法判令皮建武、刘彦斌向张卫东、曾远琼支付违约金286000元整；4、依法判令一、二审诉讼费均由皮建武、刘彦斌承担。事实与理由：（一）一审法院认定皮建武、刘彦斌至今仍未能履行支付房款58万元是张卫东、曾远琼造成的，责任并不在于皮建武、刘彦斌，此认定属于严重事实认定错误。一审判决第11～12页“其次，1、从被告提交的经公证的微信截图中并未看到皮建武、刘彦斌有拒绝58万元房款的意思表示。……在没有张卫东、曾远琼明确的情况下，皮建武、刘彦斌已知的张卫东、曾远琼收取定金的若干种方式不足以认定双方继续交接58万元房款的收款方式，故该未付款项的重任并不在于张卫东、曾远琼。”中有多处事实认定错误。首先，虽然在微信聊天记录中皮建武、刘彦斌并无拒绝支付58万元房款的意思表示，但皮建武、刘彦斌在明知张卫东、曾远琼收款银行账号的情况下多次与张卫东、曾远琼协商收款方式和时间，且在张卫东、曾远琼多次提示尽快付款的情况下，直至双方约定办理契税缴纳手续的当天都未曾支付该款项，一审法院无视这一事实仅以“微信聊天中无拒绝支付的意思表示”就认定皮建武、刘彦斌有实际支付的行为。其次，张卫东、曾远琼于2017年3月27日，在未做任何说明的情形下，发出解除合同的通知，一审法院忽略张卫东、曾远琼后续的所有补救措施及履约行为，而就此直接认定张卫东、曾远琼已无履行合同的意愿，明显有违常理，显失公平。最后，张卫东、曾远琼已经收取购房定金8万元整，收取的方式有两种：张卫东的中国建设银行账户和曾远琼的支付宝账户，该两种方式均为交易开始后双方都认可的收款方式，皮建武、刘彦斌可以任意选择一种收款方式进行58万装修款项的支付，均能得到事实和法律上依约履行付款义务的支持，但一审法院却以此收款方式多样导致皮建武、刘彦斌无法支付款项，皮建武、刘彦斌未依约履行义务不属违约行为的逻辑实难苟同。（二）一审法院作出的张卫东、曾远琼不仅存在故意回避收款的行为，而且还存在两次解除合同的行为，已表明其不再履行合同等认定，严重与事实不相符。1、皮建武、刘彦斌知道张卫东、曾远琼有很多收款账户及收款方式，任意一种均可达到支付的法律效果，故张卫东、曾远琼并不存在故意回避收款的可能。2、对于第一次张卫东、曾远琼发出的解除通知函，张卫东、曾远琼质疑皮建武、刘彦斌两方面的问题，一是皮建武、刘彦斌的首期款及装修款的付款能力，二是皮建武、刘彦斌当初承诺的年前取得同贷书及实际履行相差甚远，而于2017年3月27日向皮建武、刘彦斌发出解除函。在本案的交易中，皮建武、刘彦斌、中介方广州市乐家置业有限公司及按揭机构都不曾告知甚至有意回避商谈贷款情况的行为足以让张卫东、曾远琼有理由相信皮建武、刘彦斌未取得银行同意货款，且不具备一次性支付剩余房款2780000元整的能力，故而张卫东、曾远琼依据双方合同的约定于2017年3月27日发送解除函给皮建武、刘彦斌要求解除合同。尽管张卫东、曾远琼发送解除函的确有不妥之处，但其也是基于相应理由做出的，并且皮建武、刘彦斌在收到解除函后出示了银行同贷书，张卫东、曾远琼于2017年3月28曰立即作出继续履行的意思表示，并于双方约定的交税时间2017年3月29日，按照合同约定时间到海珠区房管局，配合办理税费缴纳手续。故张卫东、曾远琼第一次发解除函的行为并未达到违约解除行为，之后也对该解除解除进行了弥补更正。3、一审法院对张卫东、曾远琼第二次发解除函行为，存在严重的理解错误和事实认定错误。2017年5月16日，张卫东、曾远琼委托律师向皮建武、刘彦斌发出《律师函》表示因皮建武、刘彦斌逾期支付合同约定款项长达41天给张卫东、曾远琼带来极大损失，故要求解除与皮建武、刘彦斌签订的因案涉房屋所签订的相关合同并要求支付相关违约金，该解除合同的行为是基于皮建武、刘彦斌“未依约支付58万装修款项”的违约行为并经合理催告后仍不履行其义务的基础上以维护自身合法权益作出的，合情合理合法，一审法院将张卫东、曾远琼保护自身权益的行为错误地定义为回避收款的违约行为，严重侵犯张卫东、曾远琼的合法权益。故而，一审判决对张卫东、曾远琼“故意回避收款”及“两次解除合同的行为”认定错误，应予以改判。（三）一审法院仅以张卫东、曾远琼在收到皮建武、刘彦斌的起诉资料后且一审法院正在处理涉案合同时，仍以皮建武、刘彦斌未支付房款为由，向皮建武、刘彦斌发出解除合同通知书的行为与事实相悖，而不予支持张卫东、曾远琼的反诉请求，属于严重的事实认定错误和法律适用错误。一审法院判决第12页“张卫东、曾远琼是在皮建武、刘彦斌起诉张卫东、曾远琼要求继续履行合同、张卫东、曾远琼收到起诉材料之后，即明知皮建武、刘彦斌愿意支付房款、且本院正处理涉案合同，仍以原告未付房款为由向原告发出解除合同的通知，显然与事实相悖。”貌似有理，实则先入为主、未审先判、混淆是非、颠倒黑白。2017年3月29日，张卫东、曾远琼明确告知皮建武、刘彦斌支付约定的58万装修款后即配合其办理缴纳契税手续，但直至张卫东、曾远琼向其发出《付款催促函》止，甚至到皮建武、刘彦斌于2017年4月17日向海珠区人民法院起诉止，都不曾联系张卫东、曾远琼协商付款事宜，一审判决仅以其有起诉这一单个行为就认定“其愿意支付房款、具备实际支付能力、毫无违约行为等，就认定“张卫东、曾远琼无权行使自身合法权利”，纯属“未审先判”。皮建武、刘彦斌若有支付房款的意思表示及实际支付能力，完全可以在其向一审法院起诉后申请将该房款冻结、提存在法院，以表明其履约行为。在皮建武、刘彦斌仅起诉、未有实际支付的行为、法院尚未审理案件的前提下，张卫东、曾远琼为保障自身合法权益，在皮建武、刘彦斌违约长达41天给张卫东、曾远琼带来极大损失的情况下向其发出《律师函》要求解除合同并依合同约定支付违约金的合法行使自身合法权利的行为却被一审判决以事实相悖为由认定无效。（四）一审判决书中的各个判决事项，均无事实以及法律条文支撑，且违反相关二手交易的流程和法律规定。1、一审法院认定支付58万元装修款仍是皮建武、刘彦斌的义务，但不应视为过户的障碍，这一认定毫无法律及事实依据。一审判决第13页“虽然皮建武、刘彦斌尚未实际支付58万元，但张卫东、曾远琼应对其故意回避收款的行为承担不利后果，则上述款项的支付仍是皮建武、刘彦斌的义务，但不应视为过户的障碍……”，首先，通过上述上诉理由可知张卫东、曾远琼不存在任何可故意回避收款行为的可能，皮建武、刘彦斌知道张卫东、曾远琼有很多的银行账户和付款方式，均可直接完成装修款58万的支付。其次，一审法院也认定了装修款58万的支付是皮建武、刘彦斌的合同义务，按照双方的合同约定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在皮建武、刘彦斌未履行支付首期款项58万元义务时，过户即为有障碍的，法院也可通过提存等手段让其先行支付，但一审法院并未要求，严重违反双方合同约定，损害张卫东、曾远琼合法权益。2、判决第一项存在严重的事实认定错误。首先，法院未查明皮建武、刘彦斌是否具备实际支付58万装修款及70万首期款合计高达120万元费用的能力，且纵观一审判决全文，只字未提皮建武、刘彦斌支付款项的义务，贸然作出要求张卫东、曾远琼将案涉房屋过户给皮建武、刘彦斌的判决实属不合理，张卫东、曾远琼的收款权益如何保障，有违公平、公正的原则；其次，法院未查明皮建武、刘彦斌所提供的“银行同意贷款通知书”是否在有效期内。皮建武、刘彦斌在一审中所提供的“银行同意贷款通知书”并未标明有效期间，一审丝毫未对该同贷书进行相关审查、向银行进行核实等就天然的认可其效力，有违“以事实为根据”的原则。最后，即使认为一审法院审理认定所有均正确的前提下，一审法院在没办法保障张卫东、曾远琼能按合同约定全额收取到购房款时，进行上述判决，要求张卫东、曾远琼于判决生效后10日内协助皮建武、刘彦斌办理涉案房屋的过户手续，这一判决，完全不符合法律的相关规定，并且严重损害张卫东、曾远琼的合法权益。3、判决第二项毫无法律及事实依据。通过上述上诉理由可以看出，张卫东、曾远琼虽于2017年3月27日发出解除函，要求解除合同，但其也是基于自身理由作出的略微不恰当的行为，但2017年3月28日之后，张卫东、曾远琼仍表达出继续履行的意思，但皮建武、刘彦斌未能按合同约定支付装修款58万元，导致至交易往后推迟，张卫东、曾远琼当面以及在微信上均表示“58万付款后再另约时间办理契税缴纳手续”，并于2017年5月30日发催款函要求皮建武、刘彦斌支付款项，但皮建武、刘彦斌一直不予理会至今仍未能支付，故张卫东、曾远琼一直积极履行合同义务，并未有完全的违约行为，故不应当承担此判项，相反，皮建武、刘彦斌至今仍未能履行58万元的支付义务，严重违反合同约定，应承担相应违约责任。皮建武、刘彦斌二审答辩称张卫东、曾远琼上诉状的理由是前后矛盾的，而58万元是其拒收，并不是皮建武、刘彦斌不支付。针上诉状皮建武、刘彦斌答辩如下：1、58万元是微信群中约定的首付款，在补充协议中约定了在房管局交税之前要支付58万元，张卫东、曾远琼突然在26日夜间电话要求皮建武、刘彦斌加价，张卫东、曾远琼在27日以微信、短信、发函等形式要求解除合同，皮建武、刘彦斌回复不同意，要求张卫东、曾远琼按合同约定收取款项，但张卫东、曾远琼一直不予回复，包括中介催告了也不予明确回复。后来在海珠区房管局遇到了张卫东、曾远琼，张卫东、曾远琼一见到皮建武、刘彦斌就躲开了，直到过了约定的时间10点之后，张卫东、曾远琼突然出现在皮建武、刘彦斌的面前，告诉皮建武、刘彦斌没有在约定的时间内支付58万元，转身就走，皮建武、刘彦斌当面表示即可支付58万，但张卫东、曾远琼不予理睬。协助皮建武、刘彦斌办理的中介随后到场之后，张卫东、曾远琼也不接中介的电话、微信，不配合皮建武、刘彦斌办理手续。3月30日张卫东、曾远琼向皮建武、刘彦斌发函，所发《付款催促书》认为皮建武、刘彦斌没有向其支付58万元，而4月2日皮建武、刘彦斌复函要求张卫东、曾远琼明确收款的账号和时间，一起与中介方到银行办理转让手续，但张卫东、曾远琼一直不予回复，因此皮建武、刘彦斌在4月11日向海珠区法院提起诉讼。综上所述，是因为张卫东、曾远琼故意不收取58万元导致的，张卫东、曾远琼到房管局故意造成假象，其到房管局并没有与中介方及皮建武、刘彦斌联系，且故意不接皮建武、刘彦斌电话，皮建武、刘彦斌无法进行下一步的交易。原审第三人乐家公司二审未到庭答辩。皮建武、刘彦斌向一审法院起诉请求：1、确认皮建武、刘彦斌和张卫东、曾远琼签署的《物业买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》有效；2、张卫东、曾远琼立即继续履行皮建武、刘彦斌和张卫东、曾远琼签署的《物业买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》的内容，收取案涉房屋的购房款，配合办理贷款及房屋过户手续；3、张卫东、曾远琼向皮建武、刘彦斌连带清偿逾期履行违约金（每逾期一天按涉案房屋成交价2860000元的千分之一计算，从2017年3月30日起计算至张卫东、曾远琼实际履行合同约定之日止，暂计至2017年4月16日为51480元）；4、张卫东、曾远琼承担本案全部诉讼费用。张卫东、曾远琼反诉请求：1、确认皮建武、刘彦斌和张卫东、曾远琼签订的《物业买卖合同》、《补充协议》及《广州市存量房买卖合同》已经解除；2、皮建武、刘彦斌向张卫东、曾远琼支付违约金人民币286000元整；3、本案反诉费由皮建武、刘彦斌承担。一审法院查明事实：2016年11月20日，皮建武、刘彦斌（买方）与张卫东、曾远琼（卖方）签订《物业买卖合同》，约定：（第一条）买卖之房屋地址为：广州市海珠区xx路xx街x号x房；（第四条）成交价为2860000元；（第七条）卖方交付该物业予买方使用之日期为2017年7月31日；（第十一条）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；（第十二条）买方不能按本合同约定购入该物业，或者因违约而无法购入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；（第十八条）交易过户时间：2017年5月31号之前交易过户；等。2017年1月13日，皮建武、刘彦斌（乙方、买方）、张卫东、曾远琼（甲方、卖方）及广州市乐家置业有限公司（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址：海珠区xx路xx街x号x房；总金额：2200000元；等。2017年1月13日，皮建武、刘彦斌（买方）与张卫东、曾远琼（卖方）还就《物业买卖合同》签订了一份《补充协议》，约定：买方须按《物业买卖合同》支付款项286万元；买方不得以《存量房买卖合同》作为少付或拒付楼款的依据；买卖双方同意并签订《存量房买卖合同》，在收到银行出具同意贷款通知书后，双方到房管局办理缴税手续前，买方应向卖方支付装修款人民币58万元；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应向卖方支付首期房款70万元；如买方未能如期支付以上装修款或首期房款，则终止买卖双方就xx路xx街x号x房物业买卖一事签订的所有合同，违约责任由买方承担；本协议内容如与双方所签订的《存量房买卖合同》中不一致的条款，以本协议为准；违约责任按照双方所签订的《物业买卖合同》的内容为准；等。张卫东曾出具《收款收据》：收到皮建武承购涉案房屋之定金80000元；银行到账止收据生效。该收据下方注有张卫东中国建设银行的帐号。皮建武于2016年11月20日通过银行及支付宝向张卫东支付共计80000元。2017年3月27日，张卫东向皮建武、刘彦斌发出《解除通知书》：“兹通知贵方，我方期望协商解除三方签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17xx6号）。请于本通知发出之日起，立即停止所有相关办理《存量房屋买卖合同》的事宜，包括但不限于房款支付、税费缴交、文件递送等。请安排洽谈有关以上合同解除后续事宜，并告知贵方的银行账号信息，以便安排购房定金的退还。”2017年3月28日，皮建武、刘彦斌皮建武通过微信向张卫东发送了《银行同意贷款通知书》的图片。2017年3月29日，张卫东、曾远琼向皮建武、刘彦斌作出《付款催促函》，要求皮建武、刘彦斌按照合同约定向张卫东、曾远琼支付违约金及其他款项，并严格按照合同约定履行付款义务。皮建武、刘彦斌于2017年4月1日收到上述函件。皮建武、刘彦斌于2017年4月18日提起本案诉讼。张卫东、曾远琼于2017年4月24日领取了诉讼材料。本案于2017年6月29日开庭审理。庭审中，皮建武、刘彦斌撤回了关于“收取案涉房屋的购房款”的诉讼；经一审法院释明后，皮建武、刘彦斌撤回了第1项诉讼请求。张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌确认：《物业买卖合同》实际上是张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌与广州园xx房地产代理有限公司签的，网签合同即《存量房买卖合同》是张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌同广州市乐家置业有限公司签的，但广州市乐家置业有限公司仅是按揭公司。皮建武、刘彦斌表示：在交易过程中，张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌双方没有对收款的具体方式进行约定。张卫东、曾远琼表示：在交易过程中，张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌双方明确确定了是以张卫东的中国建设银行尾号04xx43的收款账号。2017年5月9日，张卫东、曾远琼的委托代理律师向皮建武、刘彦斌作出《律师函》，告知：“……阁下仍未支付补充协议约定的装修款人民币伍拾捌万元整，已逾期长达40天，构成根本违约……第一：我方与阁下签定的《物业买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》于本函件发出之日（即2017年5月9日）解除，并且阁下应向我方支付该物业成交价的10%（即：人民币256000元）作为违约金。第二：阁下应于收到此函件三日内向我方补足扣除定金8万元后剩余应付违约金款项，共计人民币176000元。”等。皮建武、刘彦斌已于2017年5月10日收到上述函件。皮建武、刘彦斌为证明其主张，还提交了以下证据：1、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2017年2月9日向皮建武、刘彦斌皮建武就涉案房屋贷款的《银行同意贷款通知书》及银行的明细清单；2、微信聊天截图（1），主要内容是双方在沟通如何转账58万元，拟证明2017年3月18日中介方与曾远琼沟通转账事宜，并将沟通情况告知皮建武、刘彦斌；3、微信聊天截图（2），拟证明2017年3月18、24日皮建武、刘彦斌皮建武与张卫东沟通转账事宜及再次确认缴税及办理过户时间；4、包含张卫东在内的“南景园房产中介（5）”微信群的微信聊天截图（3）（共两组）；5、①广州园xx房地产代理有限公司物业顾问彭x华的《情况证明》，部分内容为：“……2017年2月9日，按揭通知我方，买方申请的贷款得到银行的审批并出具了同贷书，我方即按照房产交易的流程，向海珠区房管局预约申请办理缴税及递件过户手续，并确定了3月29日为缴税及递件过户的时间。我方将上述时间告知买卖双方后，双方均表示知悉且无反对意见，并约定了3月28日到南景园附近的工行办理购房款58万元（伍拾捌万元）的转账事宜。……我方于26日与卖方曾远琼通过微信联系，卖方曾远琼表示因家中有事不想卖房。……3月29日，我方按照原定时间，上午10点左右到海珠区房地产交易登记大厅门口，只见到买方二人在门口等侯，并未见到卖方，期间我方多次以拨打卖方电话、发微信等方式联系卖方催促其前来交易过户，但卖方一直不予理睬，我方与买方一直在交易中心等到上午11时预约号已失效后才离开……”；②微信聊天截图（4）。张卫东、曾远琼表示：证据1中《银行同意贷款通知书》的真实性、合法性、关联性予以认可，对明细清单真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；证据2该截图中对方所述内容与事实不符，款项收转并不需要双方到现场才能办理，其所陈述的内容是故意给履行付款义务制造困难；证据3中张卫东、曾远琼已经明确向皮建武、刘彦斌表示收不足款手续就暂缓办理，而皮建武、刘彦斌对该点是明知的，该份证据证明皮建武、刘彦斌在履行过程中，是故意拖延付款时间；证据4真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5中的情况证明的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，对于该证据中的8张微信截图的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。张卫东、曾远琼为证明其主张，还提交1、《公证书》；2、《照片》作为证据。皮建武、刘彦斌表示：证据1的形式上的真实性予以认可，但记载的内容不予认可，合法性、关联性不予认可，该证据内容是经过删减、串改的，删减、串改后提交公证的；证据2真实性、合法性、关联性不予认可，即使张卫东、曾远琼两人到现场，但其拒绝与中介方、皮建武、刘彦斌协商、沟通。一审法院认为：皮建武、刘彦斌与张卫东、曾远琼通过签订《物业买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》的形式就涉案房屋建立了买卖关系，则双方均应按约定履行各自的义务。本案中，张卫东、曾远琼主张皮建武、刘彦斌存在隐瞒同贷信息、未付房款58万元的行为，皮建武、刘彦斌应承担违约责任。一审法院对此的意见是：首先，1、根据张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌的确认，双方的买卖过程有中介、按揭结构的参与，而一般而言“同贷信息”是由中介或按揭机构负责通知给买卖双方，即皮建武、刘彦斌本无“隐瞒”的条件。2、张卫东、曾远琼曾于2017年3月27日通过微信解除合同，但其“在收到皮建武、刘彦斌发出的同贷书后，于2017年3月28日12点23分微信告知皮建武、刘彦斌按约定执行即可”，可见张卫东、曾远琼至少已认可上述同贷时间。3、张卫东、曾远琼提交的证据也不足以证明皮建武、刘彦斌存在隐瞒上述信息的行为。因此，一审法院对于张卫东、曾远琼的该项主张不予采纳。其次，1、从张卫东、曾远琼提交的经公证的微信截图中并未看到皮建武、刘彦斌有拒绝支付58万元房款的意思表示。2、从合同及张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌提交的证据看，张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌曾对58万元房款的付款方式进行协商，但张卫东、曾远琼一直未明确确定其收取该房款的帐号或其他具体的收款方式，致使皮建武、刘彦斌无法实际支付上述款项。3、从皮建武、刘彦斌提交的，张卫东、曾远琼确认真实性的微信截图以及张卫东、曾远琼的陈述看，张卫东、曾远琼早已知晓预约办理相关手续的事宜。但，张卫东、曾远琼于2017年3月27日及办理手续前2天、在未做任何说明的情况下单方发出解除合同的通知，而且该通知中“以便安排购房定金的退还”的内容，也可以反映出张卫东、曾远琼自已已无履行合同之意愿。因此，即使张卫东、曾远琼之后又同意履行合同，在没有张卫东、曾远琼明确的情况下，皮建武、刘彦斌已知的张卫东、曾远琼收取定金的若干种方式不足以认定为双方继续交接58万元房款的收款方式。故未付该款项的责任并不在于皮建武、刘彦斌，张卫东、曾远琼要求皮建武、刘彦斌支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于张卫东、曾远琼要求确认合同已解除的反诉，除上述原因外，张卫东、曾远琼是在皮建武、刘彦斌起诉张卫东、曾远琼要求继续履行合同、张卫东、曾远琼收到起诉材料之后，即明知皮建武、刘彦斌愿意支付房款、且一审法院正处理涉案合同，仍以皮建武、刘彦斌未付房款为由向皮建武、刘彦斌发出解除合同的通知，显然与事实相悖，故张卫东、曾远琼要求确认张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌签订的《物业买卖合同》、《补充协议》及《广州市存量房买卖合同》已经解除的诉讼请求，一审法院不予支持。如前所述，本案中并未证明皮建武、刘彦斌存在违约行为，反而是张卫东、曾远琼故意回避收款的行为足以证明《情况证明》中所述的张卫东、曾远琼因自身原因不想卖房的事实存在，即本案的违约方是张卫东、曾远琼，且其两次解除合同的行为均表明其已不再履行合同，故皮建武、刘彦斌要求张卫东、曾远琼承担违约责任的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。根据《物业买卖合同》中第十一条的规定，皮建武、刘彦斌主张每天按物业成交价的千分之一支付违约金的标准一审法院予以采纳，但根据此条款违约金应以成交价的10%为限。虽然《物业买卖合同》中约定交易过户的时间为2017年5月31号之前，但张卫东、曾远琼的行为已明确表示不履行合同，且张卫东、曾远琼和皮建武、刘彦斌双方本应在2017年3月29日即可办理相关手续，则皮建武、刘彦斌主张违约金应从2017年3月30日起计算，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，一审法院予以采纳。鉴于截至本判决作出之日上述违约期限已超过100天，故违约金按涉案房屋成交价10%（1‰×100）即286000元计算。虽然皮建武、刘彦斌尚未实际支付58万元，但张卫东、曾远琼应对其故意回避收款的行为承担不利后果，则上述款项的支付仍是皮建武、刘彦斌的义务，但不应视为过户的障碍，故皮建武、刘彦斌要求张卫东、曾远琼履行办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。皮建武、刘彦斌还要求张卫东、曾远琼配合办理贷款，但此行为涉及本案当事人与案外人关于办理该手续的合意，并不应强制确定，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。皮建武、刘彦斌撤回其他诉讼请求，是对自身权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条的规定，作出如下判决：一、被告张卫东、曾远琼于本判决生效之日起10日内协助原告皮建武、刘彦斌办理将广州市海珠区xx路xx街x号x房过户至两原告皮建武、刘彦斌名下的房地产登记手续；二、两被告于本判决生效之日起10日内向两原告支付违约金286000元；三、驳回两原告的其他诉讼请求；四、驳回两被告的全部反诉请求。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对的张卫东、曾远琼上诉请求与皮建武、刘彦斌的答辩意见，分析如下：本案双方争议的焦点为张卫东、曾远琼是否有权解除合同及要求皮建武、刘彦斌承担违约责任问题。首先，从张卫东、曾远琼提交的经公证的微信截图中并未看到皮建武、刘彦斌有拒绝支付58万元房款的意思表示。其次，本案双方均确认2017年3月28日在获知同贷书的情况下，3月29日双方均到海珠房管部门办理缴税手续，且双方见过面，因张卫东、曾远琼质疑皮建武、刘彦斌未先付58万元房款，张卫东、曾远琼暂停办理缴税手续，双方当日未完税。据此，尽管张卫东、曾远琼于3017年3月27日曾向皮建武、刘彦斌发出《解除通知书》，但因其于3月29日到海珠房管部门办理缴税行为，可视为其决意继续履行合同，不应其发出前述通知书而认定其构成违约。此后，2017年3月29日同日，张卫东、曾远琼向皮建武、刘彦斌发出《付款催促函》要求皮建武、刘彦斌按照合同约定向张卫东、曾远琼支付违约金及其他款项，并严格按照合同约定履行付款义务。皮建武、刘彦斌于2017年4月1日收到上述函件于次日回函，要求张卫东、曾远琼收到函件后，三日内以书面形式向其提供收款账号、确定收款时间及地点，双方在中介方在场的情况下到银行柜台办理转账，而张卫东、曾远琼收函后未予回复。就前述张卫东、曾远琼发函要求皮建武、刘彦斌支付违约金来看，其认为皮建武、刘彦斌已构成违约，但从合同及张卫东、曾远琼、皮建武、刘彦斌提交的证据看，缴税前双方曾对58万元房款的付款方式及收款银行进行过协商，本案亦无证据显示，张卫东、曾远琼明确要求皮建武、刘彦斌按原定金支付账户支付该58万元。故，皮建武、刘彦斌所述张卫东、曾远琼一直未明确确定其收取该房款的帐号或其他具体的收款方式，致使其无法实际支付上述款项，本院予以采信。对张卫东、曾远琼上诉认为皮建武、刘彦斌知道已付定金账号，不存在支付58万元障碍的主张，本院不予采纳。本案皮建武、刘彦斌未支付58万元房款并未构成违约。一审诉讼中，张卫东、曾远琼于2017年5月9日发出的《律师函》告知皮建武、刘彦斌：双方签定的《物业买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》于本函件发出之日（即2017年5月9日）解除，且应向其支付该物业成交价的10%（即：人民币256000元）作为违约金。而根据《物业买卖合同》中的约定，双方办理交易过户的时间为2017年5月31号之前。故，本案在58万元房款未支付，双方未完税，交易过户时间未至而皮建武、刘彦斌已于2017年4月18日提起诉讼要求继续履行合同的情况下，本案应待法院进行审理，为此，张卫东、曾远琼在皮建武、刘彦斌起诉后所发出《律师函》的行为为无效行为，不应以此即认定张卫东、曾远琼拒不履行合同，构成违约，一审对此认定错误，本院予以纠正。综上，本案双方因支付58万元产生的纠纷，双方均未构成违约。皮建武、刘彦斌诉求张卫东、曾远琼支付违约金286000元无事实与法律依据，应予驳回。如上所述，本案双方均未构成违约，合同应继续履行。根据双方合同约定，部分房款办理按揭支付，因双方发生本案纠纷，为避免后续再产生纠纷，买方不宜办理按揭支付。鉴于皮建武、曾远琼二审提交了银行账户证明其具备一次性支付后续房款的能力，故从维护市场交易安全和诚实信用原则、节省司法成本及减轻当事人讼累的角度出发，根据公平原则和权利义务对等原则，本案可判处皮建武、曾远琼于办理案涉房屋过户同时，一次性支付购房余款给张卫东、曾远琼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2936号判决第一、三、四项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2936号判决第二项；三、皮建武、刘彦斌于办理广州市海珠区xx路xx街x号x房过户手续同时向张卫东、曾远琼一次性支付购房余款2780000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5690元，由皮建武、刘彦斌负担，反诉受理费14840元，由张卫东、曾远琼负担；二审案件受理费11380元，由张卫东、曾远琼共同负担5790元，由皮建武、刘彦斌共同负担5590元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一七年十二月一日书记员  王心怡黄妙丽