贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终818号上诉人（原审原告）：吴望，男，1985年4月6日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇七星广场滨江花园B区16幢单元404室。法定代表人：王德武，系公司董事长。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师。上诉人吴望因与被上诉人松桃特驱置业有限公司(以下简称“特驱公司”）因商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴望的委托诉讼代理人付光维、陈友进，上诉人松桃特驱置业有限公司的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴望上诉请求：1、依法撤销松桃县人民法院（2017)黔0628民初462号《民事判决书》;2、依法支持上诉人的一审诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决以吴望未缴纳专项维修基金、契税的票据为由，不认定特驱公司逾期办证的违约事实不当。《商品房买卖合同》约定，交付房屋的时间为2015年10月31日，推后180日，特驱公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴望的具体时间是2016年4月30日。特驱公司未将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴望，也未以其他方式通知过吴望办理房屋产权证。因此，逾期办证违约时间应从2016年4月30日计算至向吴望交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。特驱公司在约定的交房时间内，不能达到交房条件、也不能达到办证条件，其行为已经构成违约。被上诉人特驱公司辩称，1、一审判决对约定交房时间认定事实清楚。2、一审判决违约金过高，参照标准不当，对造成的损失应进行评估。3、一审判决对逾期办证事实认定正确。4、一审法院以职权调取证据，程序不合法。吴望向一审法院起诉请求：1、依法判决特驱公司支付逾期交房违约金12000.00元；2、依法判令特驱公司支付吴望逾期办证违约金（自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日按已付房款的3%计算）；3、本案诉讼费由特驱公司承担。一审法院认定事实：对双方签订的《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2016午5月27日）、建筑面积109.69㎡、总价款310000.00元的事实，予以确认。对双方有争议的事实和证据，认定如下：1、对完成交付房屋时间的认定。本案诉争的《商品房买卖合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；同时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程住宅分户验收表》。吴望的代理人认为，特驱公司虽然于2016午5月27日将《商品房买卖合同》涉案商品房交付给吴望并予装修，但未达到约定交房条件，且未向吴望交付上述约定的法律文件，未完成完整意义上的房屋交付义务。特驱公司代理人则提出应以转移房屋占有为完成实际交付。经查，吴望、特驱公司已于2016午5月27日完成了诉争的商品房的交付，有特驱公司提供的“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书、装修申请审批表、业主情况登记表、延期缴纳契税和专项维修基金申请表、清算表”在卷佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案吴望在接受诉争的商品房时，对上述《商品房买卖合同》约定的交房条件在“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书”中已作另行约定，故应视为对《商品房买卖合同》约定房屋交付条件的变更，特驱公司主张的转移房屋占有为完成实际交付的辩解，符合司法解释的规定，予以采纳。吴望认为应以交付约定的法律文件才算完成完整意义上的房屋交付义务的主张，不予采纳。2.对双方逾期付款、逾期交房违约金、房屋面积差价结算效力的认定。经查，双方在交付房屋时，已对逾期付款、逾期交房违约金、房屋面积差价进行了结算，并特别注明“买受人已知晓并清楚表中内容，并对此无异议，买受人不追究出卖人交房逾期的违约责任”。是双方当事人的真实意思表示，是对自己权利的合法处分，予以认定。3、对逾期办理房屋产权登记违约时间的认定。经查，涉案《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记”中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金；交付后180天办理转移登记”。涉案商品房屋已于2016年6月13日实际交付，但办理房屋产权登记，需要买受人缴纳专项维修基金和契税，并将缴费票据交付给出卖人，但吴望在法庭辩论终结前，并未举证证明已交付专项维修基金票据和契税票据给特驱公司。故特驱公司的逾期办证违约责任，应当从买受人委托并将需要办理产权登记的相关票据交付给出卖人180天后开始计算。一审法院认为，对吴望主张的逾期交房违约金12000.00元，所依据的事实是吴望在接收房屋时，特驱公司未交付符合约定条件的有关文件，且双方已对逾期交房违约金部分进行了结算，其该主张，并无法律依据，不予支持；对吴望主张逾期办理产权登记违约金的前提，是在买受人委托并将需要办理产权登记的相关票据（专项维修基金和契税票据）交付给出卖人180天后。但吴望在法庭辩论终结前，并未履行交付专项维修基金票据和契税票据义务。故其主张于法无据，不予支持。判决：驳回吴望的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由吴望负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实，予以确认。另查明，吴望向特驱公司购买松江希望城B-5幢1单元6层1号房屋。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第5.3条约定，“如由于乙方（买受人）原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或者乙方未付清购房款、未按期归还银行贷款、未依法交纳有关税、费、物业专项维修基金、其他合同或协议约定的应在交房时缴纳的费等、合同约定的违约金，或者未履行完毕相应义务，甲方（出卖人）有权拒绝交付房屋”及第10.3条约定，“双方签订的合同约定的‘已付房价款'是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和”。2015年6月30日吴望全权委托特驱公司办理商品房转移登记。吴望于2015年6月30日向特驱公司交付购房首付款93000元，2016年6月3日缴纳契税4428.57元,2016年6月8日交纳房屋专项维修基金6200元。松江希望城B-5幢房至今未办理工程竣工备案和房屋初始登记。本院认为，本案争议的焦点是：一审对逾期办证违约事实的认定是否得当，特驱公司应否向吴望支付逾期办证违约金。本案中，吴望与特驱公司在《商品房买卖合同》中约定，交房后180天内办理转移登记。特驱公司于2016年5月27日已向吴望交付商品房，按照合同约定交房后180天内办理转移登记，即特驱公司应于2016年11月24日办理商品房转移登记，吴望已缴纳契税及房屋专项维修基金，并委托特驱公司办理房屋转移登记，因特驱公司对松江希望城B-5幢房至今未办理工程竣工备案和房屋初始登记，未达到办证条件，不能给吴望办理房屋转移登记，已构成违约，应承担违约责任。按照《商品房买卖合同》约定，特驱公司应以吴望实际支付给特驱公司的房款93000元和实际已归还给银行的按揭款本金的总和为基数，按日3%计算违约金。因特驱公司提出违约金过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鉴于特驱公司违约给吴望所造成的损失数额难以确定，本院对违约金调整为以购房总房款310000.00元为基数，以年利率6.175%计算[2016年中国人民银行公布的1-5年（含5年）期贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率按（银发[2003]251号文件）在贷款利率水平上加收30%-50%。对逾期贷款利率，在贷款利率水平上酌定加收30%，即4.75%×（1+30%）=6.175%]，从2016年11月25日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，特驱公司以吴望未向其交付契税及房屋专项维修基金的发票来辩驳其不应承担违约责任，不能成立，因双方在《补充协议》中约定，吴望未交清应交税、费，未履行完毕相应义务，特驱公司有权拒绝交房，吴望在办理商品房交付时，就已缴纳契税、房屋专项维修基金，吴望既已全权委托特驱公司办理房屋转移登记，特驱公司就有义务通知吴望向其交付契税及房屋专项维修基金的发票，特驱公司以吴望未向其交付契税及房屋专项维修基金的发票而不应承担违约责任的理由不能成立。综上所述，吴望的上诉理由成立，应予支持；一审判决错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初462号民事判决；二、松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴望支付逾期办理房屋转移登记违约金（以人民币310000.00元为基数，按年利率6.175%计算，从2016年11月25日起至办理商品房转移登记之日止）。三、驳回吴望的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，共计150元，由吴望负担50元，松桃特驱置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  熊亚飞二〇一七年八月二十六日书记员  祖延君