湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第06756号
原告刘剑锋。
委托代理人肖喜兰，湖南森力律师事务所律师。
被告建发房地产集团长沙有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路163号第12栋205房。
法定代表人林屹。
委托代理人陈江。
委托代理人吴彬。
原告刘剑锋诉被告建发房地产集团长沙有限公司（以下简称“建发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行审理，后因案件争议较大转为普通程序，由审判员陈志胜担任审判长，与人民陪审员刘润雅、廖寓舒组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员杨婷安担任法庭记录。原告刘剑锋及委托代理人肖喜兰、被告建发公司的委托代理人陈江、吴彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘剑锋诉称：2010年12月29日，原、被告双方经协商签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD090157105）一份，约定原告购买被告投资开发的位于长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑2栋105号商品房一套，该商品房建筑面积为260.61平方米，套内建筑面积247.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为12.83平方米，该商品房按套计算，总价款人民币2251585元。合同约定原告采取一次性支付房款2251585元，在合同签订之日支付。同时《长沙市商品房买卖合同》第十五条保修责任进行了专门约定：即“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的整修费用及整修期间造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”被告于2011年7月10日交付房屋。同日，被告出具《西山汇景交房物品领用签收表》、《住宅质量保证书》给原告，其中《住宅质量保证书》表一约定“屋面防水保修期5年”、“屋面墙面、地下室和厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏的保修期为5年”。保修期从交付使用之日即2011年7月10日起计算。原告花费100多万元进行装修后入住该房屋，但自2013年夏天起，出现外面下大雨，家里下小雨的房屋漏水现象，当时向物业反应，但是被告没有采取任何处理措施。2014年7月，原告因外出旅游无人在家时，再逢大雨，房子立即出现房屋大面积渗漏水质量问题，导致一楼木地板被水浸泡，餐厅、客厅、卧房、书房等多处顶棚漆面空鼓脱落，家具及装潢设施霉烂，墙壁霉变，墙纸脱落发霉，墙壁开裂，部分灯具锈蚀，电箱漏水，线路短路。两年多来，原告曾数十次就房屋渗漏水质量问题向被告反映情况，被告曾于事后对渗漏水地方进行了局部简单维修，但始终未能全部解决原告因渗漏水质量问题。之后原告又多次要求被告采取切实有效措施修复渗漏水质量问题及原告受损的财产，被告认可对该渗水问题负有保修责任，但又总是以各种理由搪塞拖延，也不支付损失赔偿，导致原告一家已在外租房生活居住一年多，被告之行为已经给原告一家的正常生活。被告的上述违约行为已严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。原告请求法院判令：一、被告限期对原告房屋渗漏水质量问题进行修复；二、被告赔偿原告因房屋渗漏水质量问题造成财产损失70000元。具体数额待进行损失鉴定后再行追加；三、被告赔偿原告因无法入住使涉案房屋闲置期间所产生的物业费18500元（计算从2014年7月起至2015年12月）；四、被告赔偿原告因无法入住涉案房屋而另行租房的租金30000元（2014年8月起计算到2015年9月止），后续的按实际发生的租金赔偿；五、本案的诉讼费由被告负担。
被告建发公司辩称：第一，根据原告提出的渗水问题，被告公司派人到现场进行了勘验，并且于2014年7月份对渗水问题进行了彻底整改。第二，经公司工程部核实，原告客厅顶部及部分墙体的墙纸和顶部装修等处漏水渗水，我公司认为是由于我公司部分材料毁损而造成的，另外次卧室的渗水问题，我方认为原告在外墙挂放空调主机及自行搭建玻璃雨棚使用了较多的膨胀螺丝破坏了外墙的整体性，也是次卧室渗水的主要原因，所以我方认为该部分渗水的问题及造成的损失不应当由我公司承担赔偿责任。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了以下证据:
证据一，《长沙市商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。拟证明原、被告于2010年12月29日签订《长沙市商品房买卖合同》及四个附件协议，约定原告购买被告位于长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑2栋105号商品房一套。《长沙市商品房买卖合同》第十五条保修责任进行了专门约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。
证据二，《西山汇景交房物品领用签收表》一份，《住宅质量保证书》一份。拟证明：①被告于2011年7月20日向原告交付长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑2栋105号商品房。②出具的《住宅质量保证书》表一约定“屋面防水保修期5年”、“屋面墙面、地下室和厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏的保修期为5年”。保修期从交付使用之日即2011年7月10日起计算。目前原告房屋仍在质量保修期内。
证据三，长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑2栋105号商品房国土使用权证、房权证。拟证明原告依合同约定向被告支付了购房款2251585元，并完全取得了长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑2栋105号商品房的所有权。
证据四，原告房屋渗漏水造成的财产损失照片7张。证明房屋大面积渗漏水质量问题，导致一楼木地板被水浸泡，餐厅、客厅、卧房、书房等多处顶棚漆面空鼓脱落，家具及装潢设施霉烂，墙壁霉变，墙纸脱落发霉，墙壁开裂，部分灯具锈蚀，电箱漏水，线路短路。
证据五，原告致建发地产及西山汇景物业的函及律师函。拟证明①原告与被告多次沟通，可是没有达成意见一致。②物业管理的人员备注了“廖师傅有到现场，强电线管进水”，承认责任。
证据六，损失清单。拟证明外表装修损失初步统计39660元；家具、地板、墙纸损失30000元；物业费18500元；租房费用42000元。
证据七，《房屋租赁合同书》一份。拟证明自2014年7月以来，由于涉案房屋渗水受损，无法居住，且原、被告对涉案商品房质量问题赔偿没有达成一致，原告一家一直在外租房生活居住。
证据八，付款凭证。拟证明租房的事实。
证据九，房屋渗水造成财产损失的照片。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一对证据三，无异议。
对证据四，真实性无异议。对部分损失损害部分的关联性和证明目的有异议，因为原告提到了房屋大面积漏水，我方在答辩中也提到了2014年7月份对渗水问题进行了彻底整改，就没有再漏水了，漏水造成的损失部分，对东侧次卧室的渗水问题，我方认为应当区别对待，其意见同答辩意见一致。
对证据五，关于律师函的真实性无异议。但是我们已经回复了原告，并且跟原告一直在沟通协调，只是因为差距过大，我方认为不符合实际情况，只能证明双方在沟通协调。
对证据六，有异议。我们认为原告自己所列的损失，对该证据形式不具有法定证明力，我方不否认其真实性。装修汇总表也是不能作为证据，其真实性有待考证，装修公司对价格预估及后面打印的东西都不具备确定性，也没有装修合同及装修发票或者装修过程中实际使用的情况。实际损失应当从法律意义上来确定，除非双方到现场一致认可。对物业费的损失，我方作为开发商与物业公司属于委托管理的关系，物业费也并不是开发商来收取的，第二，如果原告要求我方承担物业费，应当是在缴纳物业费后来向我们公司追偿的问题，该笔费用目前并未实际发生。对租房费用与证据七一同质证。
对证据七，真实性合法性有异议。第一，从文本上说租赁合同抬头没有甲方签名，同时房屋出租要办理房屋出租许可证，第二，我方认为租赁过程中除了租赁合同外应当有相应的租金收条及正规的租金发票才能够证明了双方进行了实际的合法交易，另外具体房屋所有权人及房屋租赁情况我公司认为有待考证，所以对该证据我方提出异议，第三，在2014年7月份时我方就已经整改完毕了，合同的签订日期是2014年7月26日，对该份合同的必要性及造成损失的直接性我公司有异议。可能当时装修有损失，但是尚未达到不能住的情况。
对证据八，在外租房的真实性有异议，无法核实原告租房的情况。对原告提交的付款凭证的真实性也有异议。
对证据九，次卧外墙原告挂了两个空调主机，做了玻璃凉房，大量使用膨胀螺丝钉入墙体对外墙的整体防水造成一定的影响。对此房渗水造成的损失双方有争议。
为支持其答辩意见，被告建发公司向本院提交了以下证据：
证据一、照片。证明东侧次卧室渗水问题跟原告自行搭建玻玻璃雨棚及外墙挂放空调主机使用了较多的膨胀螺丝有因果关系，因为膨胀螺丝破坏了外墙的整体性。
原告对被告建发公司提交的证据发表发表如下质证：
对证据一不予认可。第一，客厅、餐厅的地贴的是瓷砖，水是通过客厅、餐厅进入到次卧室的。这个属于2楼以上的，2楼搭建的不会影响1楼的。水是从1楼墙面渗入到达次卧室的；第二，空调安装在二楼。在最初装修就安装了，而且在被告对墙面简单维修后就没有出现渗水，所以说明空调不是渗水原因。
本院依法取得的证据有：装修造价评估鉴定意见书，拟证明经原告申请对涉案商品房所需要的修复费用进行鉴定，本院依法委托国众联公司进行评估，2016年8月30日该鉴定机构出具《装修造价评估鉴定意见书》认定：意见一为仅餐厅走廊装修部分，鉴定装修损失修复造价为17622.87元，意见二为若餐厅、次卧室装修损失为被告原因，则鉴定装修损失修复合计为38897.92元。另原告支付鉴定费5000元。
原告对本院依法取得的证据发表如下质证：认可鉴定结论。
被告对本院依法取得的证据发表如下质证：对鉴定评估意见二有异议。
对原告刘剑锋提交的证据，本院结合被告质证意见认定如下：对证据一至三的三性本院予以认定；对证据四、五的真实性本院予以认定；对证据六，结合被告质证意见，本院认为原告的具体损失费用应当以鉴定意见为准；对证据七至九，本院予以认定。
对被告建发公司提交的上述证据，本院结合原告质证意见认定如下：
对证据一的真实性本院予以认定，但不能达到其证明目的。
对本院依法取得的证据，本院对其予以认定。
根据上述确认有效的证据以及双方当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2010年12月29日，原告刘剑锋与被告建发公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD090157105)及相关附件，约定：原告刘剑锋购买建发公司开发的位于长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑第2幢105号房屋，总价款2251585元；该合同第十五条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。……房屋保修期按出卖人提供的《住宅质量保证书》执行，但该《住宅质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。《住宅质量保证书》约定：屋面防水保修年限为5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏保修期限为5年。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2011年7月10日向原告交付了涉案房屋，原告接收房屋后装修并入住了该房屋。2014年7月份，因暴雨出现房屋渗水，导致房屋一楼地面被水浸泡、部分墙体漆面空鼓脱落，家具、装潢等损坏。后原告向被告提出整改请求，被告对部分墙面进行了维修，修补部分没有再渗水，但双方对部分墙面维修和装饰装修的赔偿等问题未达成协议。
另查明，1、涉案房屋于2011年7月10日交付，保修期自该日起计算。涉案房屋出现渗漏水问题时尚在质量保修期内；2、从2014年7月26日至今，原告租住于案外人黄冬花名下位于金星北路北京御园9栋2705房，租金为每月3000元；3、经原告申请对涉案商品房所需要的修复费用进行鉴定，本院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司进行评估，2016年8月30日该鉴定机构出具《装修造价评估鉴定意见书》认定：意见一为仅餐厅走廊（含家具修复）装修部分，鉴定装修损失修复造价为17622.87元，意见二为若餐厅、次卧室装修损失（次卧装修损失为21275.05元）为被告原因，则鉴定装修损失修复合计为38897.92元。另原告支付鉴定费5000元。
本院认为，本案的焦点问题为：一、关于原告诉请被告限期对其房屋渗漏水质量问题进行修复的问题。原告刘剑锋与被告建发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效,原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了付款义务，根据原、被告双方的合同约定、《住宅质量保证书》及相关法律规定，涉案房屋尚处于保修期内，被告应当承担保修义务。被告辩称2014年7月已经对房屋质量问题整改完毕。原告亦认可经修补的部分渗漏水墙面已不再漏水。现已由鉴定机构对涉案房屋的修复费用（含家具修复）进行鉴定，故本院对原告该项诉请不予支持。二、关于原告诉请被告赔偿其因房屋渗漏水造成的损失问题。被告辩称房屋东侧的漏水主要系原告搭建雨棚、安装空调使用过多膨胀螺丝钉造成，该部分损失及费用不应当由被告承担。本案中，原告在其所购房屋上安装空调等系对其房屋合理正常的使用，且被告未提供充分证据证明原告房屋渗水系其自身原因所致，故本院对被告的该辩称不予以采纳。本院对《装修造价评估鉴定意见书》予以采信，被告应当向原告支付损失费用38897.92元。三、关于原告诉请被告赔偿原告的物业费问题。原告诉请物业费18500元（从2014年7月起至2015年12月），因原告未提供相应证据该费用已实际产生，故本院对该项诉讼请求不予支持。四、关于原告诉请被告赔偿其租金损失问题。根据原告提供的房屋租赁合同及实际支付租金情况，房屋租金按3000元/月计算，从2014年8月计算至2016年9月，共计78000元。结合房租市价情况和涉案房屋渗漏水质量问题对原告生活造成的实际影响及原告在外租房的时间、原告涉案房屋大小等，本院酌情认定为50000元。另原告支付了鉴定费5000元，被告应当将该费用支付给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、限被告建发房地产集团长沙有限公司于判决生效十日内支付原告刘剑锋财产损失费38897.92元；
二、限被告建发房地产集团长沙有限公司于判决生效十日内支付原告刘剑锋房屋租赁费50000元；
二、限被告建发房地产集团长沙有限公司于判决生效十日内支付原告刘剑锋鉴定费5000元；
四、驳回原告刘剑锋其他诉讼请求。
如果被告建发房地产集团长沙有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2670元，由被告建发房地产集团长沙有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一六年十月十九日
书 记 员 杨婷安