上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终322号
上诉人（原审原告）李志明，男，1952年6月27日生，汉族，住上海市嘉定区。
上诉人（原审原告）王燕炯，女，1952年11月7日生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两上诉人共同委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人许铭强，上海诺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨建华，男，1955年9月12日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人王善丽，女，1965年7月15日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托代理人黄浩，上海普衡律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘星，男，1985年9月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。
委托代理人黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。
上诉人李志明、王燕炯因排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年2月23日，李志明、王燕炯与刘星及上海明明房产经纪有限公司（以下简称“明明公司”）签订一份《委托购买意向书》，约定在明明公司的居间下，李志明、王燕炯就购买上海市嘉定区江桥镇金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）事项与刘星达成购买意向。系争房屋的总价款为人民币（以下币种均为人民币）92万元，支付方式为现金。买卖双方应于2013年2月24日签订房屋买卖合同。2013年2月24日，李志明、王燕炯与刘星签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定李志明、王燕炯向刘星购买系争房屋，房屋建筑面积为59.66平方米。总房价款为82万元（实际成交价为92万元）。刘星应于2013年7月15日前腾出房屋并与李志明、王燕炯进行验收交接。双方应在2013年5月31日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的补充条款（一）约定，李志明、王燕炯以实际成交价92万元购买系争房屋。付款方式为：1、李志明、王燕炯应于2013年2月23日支付定金15，000元；2、李志明、王燕炯应于2013年2月24日前支付房款15万元（含定金）；3、李志明、王燕炯应于房屋办理过户手续当日支付房款70万元；4、李志明、王燕炯应于交房当日支付尾款7万元。合同另对其他事项作了约定。2013年2月23日、2月24日、5月14日，李志明、王燕炯分别向刘星支付了定金15，000元、房款135，000元、房款700，000元，共计85万元，刘星分别出具了收条。2013年7月12日，系争房屋登记至李志明、王燕炯名下。后李志明、王燕炯多次要求刘星交房，但因杨建华居住于系争房屋内而未果，李志明、王燕炯遂于2014年3月诉至原审法院，请求判决：杨建华立即搬离系争房屋。
原审法院另查明，系争房屋系因杨建华居住困难而经政府批准的政策性安置用房。2010年2月1日，杨建华被登记为系争房屋的产权人。2012年6月8日，杨建华出具一份委托书，委托案外人唐某某以不低于70万元的价格办理系争房屋出售的一切事宜：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移（过户）登记、代收房款30万元及房地产出售过程中的其他相关事宜等。委托权限为全权委托，委托期限自2012年12月15日至2013年6月15日。2012年6月29日，上海市宝山公证处对此进行了公证。2013年1月26日，案外人唐某某代表杨建华与刘星签订一份《上海市房地产买卖合同》（双方未通过经纪机构居间介绍），约定刘星向杨建华购买系争房屋，房屋价格为80万元。双方应于2013年4月15日前办理过户手续。但该合同对交房时间、违约责任、付款时间及金额等合同重要内容均无约定。2013年1月31日，刘星被登记为系争房屋的产权人。另外，原审法院经过询价，系争房屋在2013年2月的市场价在113万元至120万元之间。
原审庭审中，李志明、王燕炯表示，其是因原有住房被拆迁而通过中介公司介绍购买的系争房屋。其在购买房屋前并不认识刘星，也不认识杨建华。在签订合同前，其查看了房产证和刘星的身份证，其当时不知道系争房屋原产权人为杨建华。其也去过派出所调查，确认系争房屋的房主为刘星，且该房屋内只有刘星一个户口。后中介公司带其去房产交易中心查询，告知其系争房屋内有承租人。其当时去看房的时候并未进入系争房屋，而是在门口看房，当时杨建华也在，中介告诉其待房屋办理好过户手续后，承租人会搬离。其当时买房并不在意房屋的结构，只要房屋周围的环境好即可。其当初并不想购买系争房屋，而是系争房屋楼上的房屋，但经中介介绍后，就决定购买系争房屋。其并不清楚当时房屋的市场价，也未去周边问过价。
杨建华表示，其是系争房屋的原产权人。当初其朋友金凤茹（音）要借钱，其为了帮忙，经人介绍后，其就以其名义向唐某某借款30万元，约定月息为30%，期限为两个月，用系争房屋作抵押。2012年6月，唐某某叫其去宝山公证处做个借款公证。借款公证做好后3天，公证员通知其去补签字，说公证书上有漏签名。其就去了，后公证员催其签字，其也未看内容就匆忙签了字，其签字的地方就是委托书上的签字处。其间，其和唐某某等人至银行进行开户，当天卡上转进80万元（对方说另外50万元用其卡走一下账），其并不清楚是谁打的80万元。其将钱取出后交给了唐某某等人，对方在扣除利息18万元和公证费1万元后，其实际到手为11万元。其当初将结婚证、户口簿、房产证交予金凤茹（音）是作抵押之用，其不可能将系争房屋出售，因为系争房屋是其唯一一套房屋，是用于养老的安置房，其对系争房屋被出售事宜并不知情。直至2013年9月，其才得知系争房屋被出售给了刘星。后其便向上海市公安局报警，现公安机关已立案。另外，李志明、王燕炯购买系争房屋的价格远远低于当时的市场价120万元左右。其也并不认识李志明、王燕炯和刘星。其不知道系争房屋被出售的价格，也未拿到房款。李志明、王燕炯确有一次来看过房，当时说是买楼上的房，因为楼上的人不在就下来看了一下。后李志明、王燕炯来收过房，但其认为该房屋权利人是其，就与李志明、王燕炯发生了冲突。系争房屋的两次交易均是不真实的。
刘星表示，其当初买房是为了解决小孩落户的问题。其当初并不认识杨建华。系争房屋的买卖是和唐某某完成的，因为公证书确认了唐某某为杨建华的代理人。交易完成后，其要求过杨建华交房，但一直未得到回复。在小孩的户口问题解决后，其就将系争房屋出售给了李志明、王燕炯。其确实收到李志明、王燕炯支付的房款85万元，剩余7万元未支付。后李志明、王燕炯通过中介要求其交房，但因杨建华未交房故其至今也无法进行交房。
原审法院认为关于刘星与杨建华的代理人唐某某间签订的《上海市房地产买卖合同》，经审查，该合同仅有标的物、价款、办理房屋过户时间、争议解决办法等约定，而对交房时间、违约责任、付款时间及金额等在房屋买卖合同中必备的主要条款均无约定，不符合交易惯例。且刘星在庭审中未向原审法院提供其支付价款的相关凭证。在刘星取得系争房屋的产权证后也没有证据证实其向杨建华主张过交房，且其在杨建华未交房的情况下，在取得产权证不到一个月的时间即将系争房屋予以出售，上述行为均不符合客观常理。综上，刘星与杨建华的代理人唐某某间就系争房屋的买卖过程存在诸多疑点，杨建华对此也提出了相关异议，现有证据不足以证明刘星与杨建华间系真实的房屋买卖关系，刘星不能以已取得房产证为由当然取得系争房屋的所有权，其将系争房屋出售的行为属无权处分行为。关于刘星与李志明、王燕炯间签订的《上海市房地产买卖合同》。因刘星将系争房屋出售的行为属无权处分行为，根据法律规定并结合本案，李志明、王燕炯如构成善意取得应符合以下条件：1、李志明、王燕炯受让系争房屋时是善意的；2、以合理的价格转让；3、系争房屋依照法律规定应当登记的已经登记。关于李志明、王燕炯是否善意一节，李志明、王燕炯称当初购买的非系争房屋，而是欲购系争房屋楼上的房屋。李志明、王燕炯未能证明楼上房屋当时已欲出售的事实，而其当天至现场查看的是系争房屋，并于当天即签约。故李志明、王燕炯所称查看系争房屋系参考一说违反常理，应当判定李志明、王燕炯本意即欲购系争房屋。此外，李志明、王燕炯已至现场查看房屋，也已与杨建华见面，但李志明、王燕炯竟未与杨建华就租赁关系、搬离时间等通常应了解的基本事项与杨建华进行必要的交流，反而回避与杨建华的交谈，也系明显违反房屋买卖的常理行为。故原审法院判断，李志明、王燕炯对杨建华与系争房屋的真实关系是明知的。结合系争房屋成交价大幅低于市场价的事实，原审法院确认，李志明、王燕炯购买系争房屋不构成善意取得。李志明、王燕炯以已取得登记物权为由要求杨建华搬离系争房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李志明、王燕炯要求杨建华搬离位于上海市嘉定区江桥镇金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人李志明、王燕炯不服，向本院提起上诉称，其是真实购房。刘星购房时为了解决孩子户口问题，户口解决，再将房子出售，也合情合理。原审法院认为其不想购买系争房屋，而是购买系争房屋楼上的房屋，缺乏依据。其是退休工人，是用拆迁款第一次购房，对市场行情、交易过程等均不了解。现有房无法居住，只能在外租房。请求二审法院撤销原判，支持上诉人原审诉请或发回重审。
被上诉人杨建华辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘星未应诉发表意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，为查清案件事实，本院要求李志明、王燕炯将其购买系争房屋的评估报告、缴税证明寄送法院。2016年3月21日，李志明将（20124）沪税缴电XXXXXXX号《中华人民共和国税收通用缴款书》寄送至法院。该缴款书载明填发日期为2013-01-26，缴款单位（人）刘星，税款限缴日期2013-01-29，计税金额为800，000.00。
本院审理中，上诉人陈述，系争房屋有铺设地板。当时因为中介表示现在购买房屋比较合适，也考虑到各种情况，就购买了此房屋。第一次看房时看到杨建华和两个人在系争房屋内喝茶，当时我方并未表示看房，只是中介与杨建华交涉，只是在门口看了一下。中介与杨建华说想买楼上同户型房屋，因楼上人不在，就看楼下的房屋。
本院经审理查明，上诉人在原审法院审理中陈述，其在购买系争房屋时没有了解过周边的房价，也没有去周边问过价。购房时户口情况不知道，是房产证办好后，去派出所查过后，才知道里面有两个户口。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。上诉人称其系用拆迁所得款第一次购房，但其购房过程中，对系争房屋周边房价、房屋结构、装修、户口、现居住人何时迁出等均未做了解及相应约定，而上述因素，均与房屋价款、上诉人是否能够及时入住、是否需要重新装修等切实利益密切相关，上诉人的购房行为明显与普通购房人的正常购房流程不同，有违常理。上诉人与刘星系于2013年2月23日签订《委托购买意向书》，而在本院审理中，上诉人交付法院的税收通用缴款书的填发日期为2013年1月26日，且缴款人系刘星。结合刘星系2013年1月26日与唐某某签订《上海市房地产买卖合同》及约定的房屋价款，该税收通用缴款书应属刘星在上手交易中应缴纳的税收通用缴款书，该缴款书由上诉人持有，有违常理。综上，上诉人李志明、王燕炯的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院认为上诉人购买系争房屋并非善意取得，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李志明、王燕炯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……