天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初7716号原告（反诉被告）：李丹枫，女，1993年5月5日出生，汉族，天津市河西区丹成缘文体用品商行经营者，住天津市南开区。委托诉讼代理人：付璐，北京圣运（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵梓名，男，1988年10月6日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：刘康宁，河北海岳律师事务所律师。委托诉讼代理人:于冬梅（赵梓名之母）,女,1963年3月10日出生,汉族,沧州市中西医结合医院医生,住河北省沧州市运河区。原告（反诉被告）李丹枫与被告（反诉原告）赵梓名房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李丹枫及其委托诉讼代理人付璐、被告（反诉原告）赵梓名的委托诉讼代理人刘康宁、于冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李丹枫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行与原告于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》，协助原告办理房屋产权过户手续；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告的母亲陈小花与被告于2016年3月30日签订了《房产买卖中介合同》，约定被告将位于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋出售给原告，房屋总价款为152万元整，原告当即按照协议约定向被告交付了定金5万元，后又口头约定并支付5万元作为房屋附属车库费用。余款142万元于双方签署商品房买卖合同时支付。2016年5月9日，原、被告双方到天津市国土资源和房屋管理局签订了（协议编号：31835-001380）《天津市房产买卖协议》，并将房屋首付款57万元存入了房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。但在原告交完房屋首付款之后，被告向原告明确不卖诉争房屋了，并且一直不协助原告办理房屋产区过户手续。故向法院提起诉讼。被告（反诉原告）赵梓名辩称，不同意原告诉讼请求，原告（反诉被告）未按合同约定履行义务，原告（反诉被告）迟延履行合同义务已构成根本违约，根据双方签订的《房产买卖中介合同》第五条第三项的规定，被告（反诉原告）有权解除合同。被告（反诉原告）赵梓名向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告的母亲陈小花于2016年3月30日签订了《房产买卖中介合同》，合同主要约定，反诉原告将位于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋以152万元价格卖给陈小花，陈小花将房款分三部分支付：第一部分为定金5万元，第二部分为房款5万元，第三部分为房款142万元，第三部分房款中的57万元由陈小花支付并存入房管局指定账号监管，另85万元由陈小花向银行申请贷款进行支付。另外，反诉原告与陈小花在《房产买卖中介合同》中作出特别约定，反诉原告允许陈小花将该房产落户到第三方，基于此，反诉原告与陈小花的女儿即反诉被告李丹枫在2016年5月9日签订了《天津市房产买卖协议》，约定双方同意以银行贷款方式支付房款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，约定于协议订立后30日内办理房屋所有权转移登记手续。但是反诉被告未能在2016年6月9日前将全部房款存入资金监管账户，据反诉原告了解，反诉被告的贷款申请未得到银行批准，反诉被告也未在约定期限内补齐房款。《天津市房产买卖协议》是在《房产买卖中介合同》基础上签订的，反诉被告应遵守《房产买卖中介合同》中的有关约定，反诉被告的行为已经严重违反了双方的约定，按照《房产买卖中介合同》第五条第三款的约定，反诉原告有权解除《天津市房产买卖协议》。故向法院提出反诉。原告（反诉被告）李丹枫辩称，根据双方签订的《房产买卖中介合同》第二条第四款第三项以及第五条第六项的约定，本案案情事实并不符合该协议约定的合同的解除条件，并不是房贷不能正常办理，本案银行贷款审批时间是2016年7月2日，自贷款审批下来以后原告一直联系被告办理过户手续，原告并不构成违约。现原告愿意将剩余房款85万元一次性给付被告。原告李丹枫（反诉被告）为支持其主张，提交证据如下：证据一、房屋买卖中介合同及天津市房产买卖协议各一份，证明原被告就涉案房屋签署过中介合同，并签订过网签协议；证据二、房屋定金收据，证明2016年3月30日原告向被告交付定金5万元；证据三、2016年5月9日天津市存量房屋收款凭证，证明首付款已按照约定交付监管账户；证据四、原告母亲陈小花与中介的微信截图记录，证明原告在得知贷款审批下来以后就要求被告办理过户，被告一直拖时间不来办理，最后明确表示违约；证据五、微信截图六张，证明在贷款审批下来后，负责联络被告的经纪人已经告知被告贷款审批下来事宜，并告知被告前来办理过户手续。证据六、申请证人韩某出庭作证并提供中介李静燕和韩某的书面证言各一份，证明涉诉房屋的银行贷款审批于2016年7月5日审批下来，然后告知原、被告贷款已审批这一事实，并催促赵梓名父亲前来办理过户手续。被告（反诉原告）赵梓名为支持其主张，提交证据如下：证据一、聊天记录，证明中介工作人员韩某说过15个工作日可以办理贷款，被告给中介说过解除合同的信息；证据二、被告父亲赵均福与贺欢腾签订的居间合同，证明被告在沧州买房的事实。因为诉争房屋无法成功销售，造成被告损失。证据三、被告在中国工商银行网站上下载的二手房买卖贷款的业务介绍，证明在办理交易资金监管前提下，工商银行可以在办理抵押登记手续前发放贷款；证据四、天津市存量房屋交易资金监管办法一份，与证据三共同证明在办理交易资金监管的情况下，办理房屋所有权转移登记以及抵押登记并不是银行发放贷款的前提。证据五、房屋买卖中介合同及天津市房产买卖协议各一份，证明双方签订过合同。证据六、以赵梓名名义开设的中国工商银行个人结算账户一份，证明被告为履行合同而配合设立该收款账户。本院依被告申请，到原告申请贷款银行中国工商银行北辰支行进行了调查，该行工作人员称，2016年5月9日李丹枫夫妇到中国工商银行北辰支行签订个人贷款申请，正式向该行提出贷款申请，并于当日向该行提交了包括57万元首付款收款凭证在内的相关文件，赵梓名亦签署了确认书，同意将本案诉争房屋出售给李丹枫，后该行进行了内部审批，并于2016年7月4日电话通知中介（友邦地产）要求买卖双方确定办理过户和抵押登记的时间，在办理手续当天，可以到该行签订正式的借款合同，待该行见到他项权证后，该行将依约放款。后该行未收到回信，未签订正式的借款合同。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一、二、三、五真实性、证明目的均没有异议，本院予以确认。被告（反诉原告）对证据四真实性不认可，因为聊天内容不连续，也没有微信内容显示通知过被告办理过户手续，本院经审查，该组证据是日期不同的聊天记录，内容上并非不连贯，对此本院对证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）对韩某当庭发表的证人证言，认可以其当庭陈述为准，本院予以确认。被告（反诉原告）对于李静燕提交的书面证人证言不认可，李静燕没有出庭作证，本院对该证人证言不予确认。被告（反诉原告）对本院到中国工商银行北辰支行调查的相关事实以及所作的调查笔录没有异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一真实性认可，对证明目的不认可，本院对该份证据的真实性予以确认。对证据二的真实性、关联性、证明目的不认可，与本案没有关联性，本案应严格按照诉争房屋相关协议进行审理；对证据三、与本案没有关联系，真实性、合法性、关联性均不认可，没有证明效力，这份证据说的放款灵活及时只是其中一项，并不能涵盖贷款发放的所有条款。具体发放贷款的时间应该以银行发放的时间为准，也不能归责于原告责任。对证据四真实性没有异议，关联性、证明目的不认可。这个只是正常情况下办理的情况，具体办理应当以实际时间为准，无法达到被告证明目的。对证据五、六的真实性和证明目的均予以认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，赵梓名之父赵均福代赵梓名（卖方）与李丹枫的母亲陈小花（买方）、天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司（居间方）签订了编号为0001171号《房产买卖中介合同》，约定由陈小花购买赵梓名名下坐落于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋，建筑面积131.42平方米，该房屋成交价格为152万元，买方于签订合同同时给付卖方定金5万元，第二部分房款5万元于买卖双方签署商品房买卖合同当天支付，第三部分房款142万元以银行按揭贷款形式付款，其中非由银行承诺以现金形式支付的部分57万元作为首付款，买方须在2016年5月30日前支付并存入房管局指定银行账号托管，另85万元可由居间方协助买方寻找银行承诺以贷款形式支付给卖方，代买方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，买卖双方在在居间方陪同下亲自赴北辰区房管局申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据。买卖双方各约定，该房屋产权过户的相关费用由买方承担如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，由已付之定金卖方可不予退还，同时买方须赔付卖方所支付中介服务费，同时卖方有权再将该套房屋出售予他方，唯卖方不再为此而向买方、居间方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，同时卖方须赔付买方所支付中介服务费、评估费、协办费、唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方、居间方履行此合同。该合同特别约定：1、卖方授权代表人赵均福须确保赵梓名同意出售该房产，否则同样支付违约金；2、卖方允许买方落户第三方。庭审中李丹枫、赵梓名均认可该份合同的实际相对人为李丹枫、赵梓名，该合同对李丹枫、赵梓名具有约束力。该合同签订当日，陈小花给付赵均福购房定金5万元。2016年5月9日赵梓名（出卖人、甲方）与李丹枫（买受人、乙方）签订《天津市房产买卖协议》，该协议约定李丹枫购买赵梓名名下坐落于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋，房价款142万元，首付款57万元，申请银行贷款85万元，乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将首付款57万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。协议订立后甲乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费，按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。该协议中对具体违约责任未作具体约定。同日，赵梓名在中国工商银行股份有限公司天津京津路支行开立一个个人结算账户，用于接收房款，李丹枫给付赵梓名房款5万元，按照协议约定将57万元首付款存入指定资金监管账户，并于当日向中国工商银行股份有限公司天津北辰支行提供了相关申请材料，申请房屋贷款。2016年7月4日李丹枫的贷款申请通过银行内部审批，银行通知中介告知李丹枫、赵梓名办理后续事宜。后中介便将贷款审批下来的消息告知了买卖双方并多次联系赵梓名协商办理过户的时间，但赵梓名一直未配合办理过户手续。2016年8月份赵梓名的父母向中介工作人员表示不同意再出售该房屋。另外，李丹枫表示愿意以现金形式支付剩余房款。本院认为，本案的争议焦点为：一、李丹枫是否存在迟延付款的违约行为，是否符合解除《天津市房产买卖协议》的条件；二、双方签订的《天津市房产买卖协议》能否继续履行。对于第一个争议焦点：依法成立的合同受法律保护，赵梓名之父代赵梓名与李丹枫之母陈小花、天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司签订的《房产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定买方可以转让给第三方，现赵梓名、李丹枫均表示愿意受该合同的约束，本院依法予以确认。赵梓名、李丹枫签订的《天津市房产买卖协议》对于房屋价款的规定，系出于少交税款的目的，属于恶意串通损害国家利益的行为，该部分约定无效。但该部分无效并不影响该合同其他部分效力，其他部分仍然有效，对买卖双方具有约束力。房屋价款应按《房产买卖中介合同》约定的152万元执行。李丹枫已按《房产买卖中介合同》和《天津市房产买卖协议》的约定的时间给付了赵梓名购房定金和部分房款10万元，将首付款57万元存入监管账户，并于签订《天津市房产买卖协议》当日向银行申请贷款，符合房屋贷款的条件且于2016年7月4日获得了贷款银行的贷款审批。李丹枫在履行房屋买卖协议的过程中并不存在违约行为。当事人签订《天津市房产买卖协议》系出于政府对二手房买卖的行政管理，其目的是为实现《房产买卖中介合同》的约定，以完成房产交易。二者内容有冲突的地方应探究当事人真实意思予以认定。两份合同均未约定以贷款形式支付的部分房款的支付时间，赵梓名以《天津市房产买卖协议》中约定协议订立后双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续为由主张李丹枫违约，本院不予支持。综上，赵梓名并未取得单方解除房屋买卖合同的权利，现赵梓名主张解除其与李丹枫签订的《天津市房产买卖协议》，本院不予支持。对于第二个争议焦点，由于双方签订的《天津市房产买卖协议》并未解除，李丹枫表示愿意以现金形式支付剩余房款，该合同不存在继续履行的障碍，现李丹枫明确要求继续履行合同，要求赵梓名协助办理房屋产权转移登记手续，本院予以支持。综上，双方签订的《天津市房产买卖协议》应继续履行，房屋价款按152万元履行，李丹枫应先将剩余房款85万元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户，之后赵梓名应协助李丹枫办理相关产权转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李丹枫与被告（反诉被告）赵梓名继续履行双方于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》，原告（反诉被告）李丹枫于本判决生效后十日内将剩余房款85万元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户；二、被告（反诉被告）赵梓名于原告（反诉被告）李丹枫将剩余房款85万元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户后十五日内配合原告（反诉被告）李丹枫办理坐落于天津市北辰区双街镇顺境路西侧上河花园4-1-2301号房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）李丹枫名下；三、驳回被告（反诉原告）赵梓名的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由被告（反诉原告）赵梓名负担，案件反诉费40元，由被告（反诉原告）赵梓名负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  赵志刚代理审判员  陈 达人民陪审员  韩 超二〇一七年六月十五日书 记 员  吴玉楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。