山东省青岛市李沧区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）李行初字第14号
原告：马岭，女，汉族，住青岛市市北区。
委托代理人：刘建民，北京市才良律师事务所律师。
委托代理人：李金平，北京市才良律师事务所律师。
被告：青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区。
法定代表人：张杰，职务：区长。
委托代理人：朱鹏，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人：张奕，山东诚功律师事务所律师。
原告马岭诉被告青岛市市北区人民政府（以下简称为“市北区政府”）不服房屋征收补偿决定一案，原告于2014年6月30日向本院提起行政诉讼，本院受理后，于2014年7月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年7月25日召开预备庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。原告马岭及其委托代理人李金平、刘建民，被告市北区政府的委托代理人张奕、朱鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告市北区政府于2013年6月20日作出青岛市市北区人民政府《关于南京路东侧改造项目被征收居民马岭的房屋征收补偿决定书》（以下简称为“房屋征收补偿决定”），该决定的内容为：
“2012年9月29日，青岛市市北区人民政府作出《关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定》（青北政发（2012）第43号），并进行公告，决定对南京路东侧改造项目范围内的房屋实施征收。房屋征收公告规定的签订补偿协议及搬家腾房的期限为20I2年10月22日至2012年11月21日。该项目房屋征收部门为青岛市市北区开发建设局，征收实施单位为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室，房地产价格评估机构为青岛青房房地产评估事务所有限公司。
被征收人马岭（女，身份证号：370206195612021220）名下的南京路271号201户私有住宅房屋位于此次征收范围内，房屋所有权证号为青房地权市字第375710号，建筑面积65.07平方米，房屋设计用途为住宅。经青岛青房房地产评估事务所有限公司评估，该房屋评估单价为11597元／平方米，装饰装修评估单价为660元／平方米。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。经房屋征收实施单位多次协商，被征收人仍坚持要求提高补偿标准，未能与房屋征收部门达成补偿协议、搬迁腾房。
经审查，房屋征收部门的征收程序合法，为被征收人提供的补偿标准和补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定。
为确保本次房屋征收工作顺利进行，维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、笫二十一条、笫二十六条，青岛市人民政府《关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》（青政发（2011）18号）及《南京路东侧改造项目征收补偿方案》等相关规定，对被征收人马岭位于南京路271号201户的房屋作出征收补偿决定如下：
一、对被征收人马岭位于南京路271号201户的房屋实施征收，按照《南京路东侧改造项目征收补偿方案》的规定给予货币补偿或房屋产权调换。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人应在本决定书送达之日起五日内向房屋征收部门提交货币补偿或房屋产权调换的书面选择意见，否则补偿方式视为选择房屋产权调换。
二、如被征收人选择货币补偿，根据青岛青房房地产评估事务所有限公司对房屋及装修装饰的评估和《南京路东侧改造项目征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：
1、房屋货币补偿金人民币870586.79元。
2、搬迁补助费人民币1000元。
3、临时过渡补助费人民币19521元。
4、装修补偿费人民币42946.2元。
5、公摊面积差补助人民币113070.75元。
6、货币补偿奖励费人民币43529.34元。
上述合计为人民币1090654.08元。
三、如被征收人选择房屋产权调换，房屋征收部门提供与征收补偿金价款相当的就地新建高层住宅房屋一处，征收补偿提供的安置房源均价不超过征收区域征收评估价格平均值，二次定位时由房屋征收部门提供产权调换房屋进行产权调换。房屋征收部门与被征收人将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额及被征收人应得搬迁补助费、临时过渡补助费、装修补偿费等按照《南京路东侧改造项目征收补偿方案》结算，产权调换房屋产权归被征收人所有。
四、限被征收人马岭自本补偿决定书在房屋征收范围内公告之日起十五日内搬出其房屋征收范围内南京路271号201户房屋交房屋征收部门拆除，并依法注销房屋产权证。”
被告在法定期限内提交了以下作出被诉具体行政行为所依据的证据：
证据（1）、被告作出关于南京路东侧国有土地上房屋征收的决定材料1宗（3份），即市北区人民政府《关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定》1份，市北区开发建设局《关于南京路东侧旧村改造项目居民签订预征收协议相关事宜的通知》1份，《关于南京路东侧就成改造项目房屋征收有关事项的通知》1份，证明本案征收决定系被告依法作出并进行了公告。证据（2）、南京路东侧旧城改造项目征收补偿方案及奖励政策1宗（3份），即《南京路东侧旧城改造项目征收补偿方案》1份，《南京路东侧旧城改造项目奖励政策》1份，公示照片1张，证明原告马岭没有在约定期限内签订补偿协议，被告依据征收补偿方案计算出对原告相关的补偿事项，合法有据。证据（3）、被征收人马岭的房地产权证1份，证明被征收房屋的权属、区位、用途、性质等基本情况。证据（4）、评估机构选定及评估结果公示材料1宗（10份），即辽源路街道办事处证明2份，证明评估机构是在被征收房屋所在地的街道和居委会的组织指导下，由被征收人协商选定的；《南京路东侧旧城改造预征收项目评估结果公示》1份、《被征收住宅房屋与产权调换住宅房屋比对情况一览表》1份、征收项目房屋评估结果公示照片1张，证明征收项目房屋评估结果依法进行了公示；《南京路东侧旧城改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》1份、房地产评估勘查表1份、未入户情况说明1份，证明房屋评估机构对被征收房屋进行了分户评估；分户评估表送达回证1张、录像截图2页，证明分户评估表依法进行了送达。证据（5）、房屋征收补偿决定书材料1宗（3份），即《关于南京路东侧改造项目被征收居民马岭的房屋征收补偿决定书》1份，征收补偿决定书送达回证1张，征收补偿决定书公示照片3张，证明被告对原告的征收补偿决定是依法作出，并依法送达和公告。证据（6）、青岛市市南区人民法院（2013）南行初字第69号行政判决书1份、青岛市中级人民法院（2013）青行终字第378号行政判决书1份，证明涉案项目的房屋征收决定已被人民法院生效判决认定有效，事实清楚，程序合法。证据（7）、青岛市人民政府青政复决字（2014）33号行政复议决定书1份，证明原告对被告作出的补偿决定书提出复议，被青岛市人民政府认定维持。
庭审中，被告又提交如下补充证据以证明其具体行政行为的合法性：证据（8）、青岛青房房地产评估事务所有限公司情况说明1份，证明在2012年4月27日至2012年10月22日期间，征收区域房屋价格无变化。证据（9）、被征收房屋产权调换补充说明1份，被告明确原告产权调换房屋房源面积为房屋补偿金983773.51元除选择产权调换房屋均价11600元／平方米等于84.79平方米。
被告同时提交：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市人民政府关于切实做好全市国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》、《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》作为其作出房屋征收补偿决定的法律依据。
原告马岭诉称：被告作出的房屋征收补偿决定认定事实错误，适用法律不当。原告房屋尚未到使用寿命一半，被告决定予以征收拆除违反了我国《中华人民共和国循环经济促进法》第二十五条的规定。房屋征收部门在确定房地产评估机构时未征求被征收人意见，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定。房地产评估报告显失公平，对原告没有约束力。房屋补偿决定未按照规定对原告房屋的装修进行补偿，不能保证原告的原有生活水平不下降。被告提供的安置房价格的确定方式没有法律依据，房屋补偿决定作出之前没有告知原告的陈述、申辩权，违反法定程序，作出之后也没有依法送达给原告。故诉诸法院，请求依法撤销被告作出的《关于南京路东侧改造项目被征收居民马岭的房屋征收补偿决定书》；诉讼费由被告承担。
被告市北区政府辩称：南京路东侧旧城改造符合公共利益需要，但属于独立具体行政行为，不应在本案中审查，另外，涉案征收决定已经法院生效判决，认定事实清楚适用法律正确，程序合法。房地产评估机构选定由被征收人代表在规定期限内协商选定，评估结果合法有效，符合法律规定。被告作出房屋征收补偿决定符合法律规定，作出前与被征收人约谈，并充分告知了征收政策，作出后也依法公示和送达。因此，被告作出的房屋补偿决定书认定事实清楚，法律正确，程序合法，依法应予以维持。
原告提交以下证据证明其诉讼请求：
证据（1）、房屋征收补偿决定1份，证明被诉的具体行政行为存在。证据（2）、原告马岭房地产权证1份，证明原告和被诉具体行政行为有利害关系。证据（3）、青岛市人民政府行政复议决定书1份，证明原告就被诉具体行政行为向青岛市人民政府申请行政复议，青岛市人民政府作出了维持决定。证据（4）、青岛房地产价格网页打印材料6张，证明原告涉案被征收房屋所在地区的类似商品房房屋均价在人民币16000元到18000元间。证据（5）、《关于对南京路东侧改造项目被征收房屋基本情况进行公示的通知》1份、《南京路项目摸底公示》1份；证据（6）、李振清、刘玉楠、李商忠、郭健美、韩庭柱《南京路东侧旧城改造项目住宅预征收房屋补偿协议》各1份，以证据5与证据6证明与原告同一户型或同一楼层的房屋远大于原告房屋面积，被征收项目房屋登记面积和实际面积差异较大，被告应通过测绘确定被征收房屋面积；郭健美273号楼201户，协议装修单价967元每平方米，韩庭柱271号楼601户，装修单价1137元每平方米，证明装修单价是有区别的，并非补偿方案所规定的最高660元。证据（7）、2011年市北区小学招生登记公告1份，证明原告被征收房屋于2011年属于学区房范围；证据（8）、2014年市北区小学招生登记公告1份，证明原告被征收房屋于2014年已不属于学区房范围，与证据（7）结合证明被告征收行为对原告的房屋价值的影响。证据（9）、青岛市中级人民法院（2014）青行监字第42号开庭传票1张，证明原告等已就本案征收项目涉及的房屋征收决定（法院生效判决）提起申诉，青岛市中级人民法院将于2014年8月12日召开听证会。
原告对被告提交证据质证意见如下：对证据（1）真实性无异议，合法性有异议。对《关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定》和《关于南京路东侧旧村改造项目居民签订预征收协议相关事宜的通知》真实性无异议，关联性有异议，该两份证据提到需要90%居民同意签订协议才做出征收决定，但事实上做出征收决定时未达到90%签协议的比例，因此征收决定是违法的。对证据（2）中的征收补偿方案的真实性无异议，合法性有异议，该征收补偿方案违反法定程序，制定过程没有经过论证程序，修改的情况也没有向被征收人公示告知，不具有合法性；对征收补偿方案的公示照片无异议；对奖励政策真实性无异议，但该奖励政策在对原告的征收补偿决定中没有体现。证据（3）真实性无异议，但权属证书记载的面积对原告房屋认定过小，不是原告房屋的真实面积。对证据（4）中的辽源路街道办事处出具证明的真实性、合法性均不予认可，2012年2月10日证明落款打印名称为东莞路居委会，但无东莞路居委会印章，形式不合法，七位监督委员会成员的产生没有公示也没有法律依据，不具有合法性；对居民代表协商选定评估机构证明的真实性和合法性均不认可，该证明非原件且无居民代表身份证明，评估机构的产生依法应当先由被征收人协商确定，协商不成的可以随机选定等方式确定，具体办法由省或直辖市制定，该评估机构的选定没有与原告等被征收人协商，仅七位居民代表协商没有法律依据；对预征收项目评估结果公示真实性无异议，但对关联性和合法性均不予认可，该评估机构不是合法产生，且该评估结果仅是预征收评估结果不能作为房屋征收补偿的依据；对于产权调换房屋比对情况一览表真实性无异议，合法性不认可，该比对情况一览表仍是预征收情况价格，其产权调换住宅房屋平均单价无评估报告佐证，被征收房屋的平均单价过低与周边商品房价格不相符，货币补偿金额应当按照征收决定公告日被征收住宅房屋所处区位周边新建普通商品房市场价格评估确定，该被征收房屋的单价确定违反了该规定；对评估结果公示照片真实性无异议；对房屋征收分户评估表真实性合法性、关联性均不予认可，作为征收补偿决定依据应当是房屋价格评估报告，分户评估表没有附上评估机构的资质证明和评估师的有效证件，也没有附上评估对象的勘测记录、照片等资料，无法证实其合法性。涉案征收决定公告是2012年9月29日，而分户评估表记载的评估时点是2012年10月22日，评估时点错误且没有对装修情况进行评估，其载明的660元每平方米并不是评估结果，而是被告征收补偿方案自定标准。综上，分户评估表不能作为征收补偿决定的合法依据，被告应提供相关征收区域内整体评估报告和分户评估报告供审查。对分户评估表送达的合法性、真实性均不认可，当时原告不在家，不存在拒收的情况，被告将评估报告张贴在被征收房屋门上的送达方式不符合法规定，送达回证上的见证人没有提供身份证明，见证不具真实性，见证人依法应出庭作证才有效。对证据（5）房屋征收补偿决定的真实性无异议，合法性不认可。房屋征收补偿决定明确载明2012年9月29日作出征收决定并公告，故分户评估表估价时点不应是2012年10月22日。房屋征收补偿中的装修评估单价为660元不是真实的，评估公司没有对原告涉案被征收房屋装修进行评估，仅是按照补偿方案确定单价。房屋屋征收补偿决定第一项要求被征收人在5日内提交书面选择意见，否则视为选择产权调换，没有法律依据，当时原告不服征收决定的案件正在审理过程中，原告本意不同意征收，故不能对补偿方式进行选择。房屋征收补偿决定没有对产权调换安置房屋的具体情况作出明确决定包括面积、价格、具体位置等，留下了诸多争议空间，作为补偿决定应是明确的具体的无争议的内容，实际上被告无法提供安置房的具体情况是造成原告无法选择的客观原因。且按照被告的征收补偿方案，原告的安置房屋应增加10平方米改善面积，该规定在房屋征收补偿决定中没有予以体现，不能保障原告的合法权益。房屋征收补偿决定没有依法审查原告房屋的真实面积，对于登记面积和实际面积的差异没有进行审核，缺乏被征收房屋的面积依据。对房屋征收补偿决定的送达、公示照片真实性认可。证据（6）真实性无异议，但对判决结果不认可，且已提起申诉。证据（7）真实性无异议，合法性不认可。证据（8）有异议，估价机构称2012年4月27日至2012年10月22日征收区域内房屋价格无变化违反了市场规律不能采信。证据（9）没有法律依据，不能证明房屋征收补偿决定关于安置房屋的情况是清楚的、具体的，按照《山东省行政程序规定》第一百二十九条规定，补正或更正都是行政行为有错误情况下采取的，而该补充说明并没有指出原征收补偿决定存在错误，仅仅是明确了安置面积的基数和安置房源的均价，对于安置房的价格和面积仍然不确定。
被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据（1）（2）（3）没有异议，证明原告已经收到补偿决定书，评估机构对涉案房屋的性质、面积、用途的评估结果是正确的。对证据（4）真实性无法确定，房地产价格应当由专业的房地产评估机构认定，网页打印件对本案没有证明效力，网页打印件所列的房屋价格有些是11000左右，并非原告所称16000至18000元，原告所提供的商品房价格都是新建的房屋价格的参考价格而非市场价格，与本案没有关联性。证据（5）、（6）房屋征收补偿决定被告按照法律规定以房地产权证书为准，征收人不是房屋登记主管机关，如果原告对房屋面积有异议应在房屋基本情况公示时向房屋登记机关提出，征收人无权做出认定。证据（7）、（8）的招生公告是复印件真实性无法确定，且2011年6月10日征收未正式启动，征收决定生效之后，在该区域房屋被征收后当然不能作为登记报名的范围，不能说明是征收而影响原告房屋价值。实际上在征收范围内如果有学生在相关区域内入学需要相关资料都是由区政府部门出具说明，各学校根据说明予以解决。原告被征收房屋属于回迁安置，回迁后仍在相关学校的登记范围内。证据（9）被传唤人是陈志峰与本案无关，且青岛市中级人民法院未正式再审，原判决有效。
经过庭审质证，本院对以下证据做如下确认：原告对被告提交证据（1）（2）（3）（6）（7）真实性没有异议，与本案具有关联性，本院予以采信。被告证据（4）（5）是被告作出被诉具体行政行为及依据，与本具有关联性，本院予以采纳。被告证据（8）青岛青房房地产评估事务所有限公司并非房地产价格管理部门，其未经评估而作出2012年4月27日至2012年10月22日征收区域房屋价格无变化的情况说明不具证明效力，原告证据（4）系未经公证的网页打印文件，其楼盘价格为参考价格且无对应时点，本院均不予采信。被告证据（9）非被告作出具体行政行为的依据，而是对房屋征收补偿决定的说明，本院予以参考。被告对原告证据（1）（2）（3）（5）（6）的真实性、合法性没有异议，与本案具有关联，本院予以确认。原告证据（7）（8）系教育行政主管部门行使其管理职权，与被告所作房屋征收补偿决定不具有关联性，本院不予采纳。原告证据（9）并非法院正式立案受理材料，不影响本案的审理。
根据上述确认的有效证据及原、被告的陈述，可以确认以下事实：青岛市市北区开发建设局（下简称为“市北区建设局”）于2012年4月20日制定了《南京路东侧旧城改造项目征收补偿方案》并公示，该征收补偿方案规定了南京路东侧旧城改造项目的房屋征收部门、征收实施单位、征收范围、征收方式、预征收时间等内容。同日，市北区建设局还制定了《南京路东侧旧城改造项目奖励政策》并公示，规定了被征收人在征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并搬家腾房可以享受的奖励。2012年4月27日，市北区建设局作出《关于南京路东侧旧城改造项目居民签订预征收协议相关事宜的通知》，规定了签订预征收补偿协议期限以及其他事宜。2012年9月29日，被告市北区政府作出青北政发（2012）43号《关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定》并公告，决定对南京路251-273号（单号）实施征收。原告马岭涉案房屋位于征收项目范围内，即青岛市市北区南京路271号2栋201户，房地产权证为青房地权市字第3757**号，建成年代为1991年，所在楼层为2层，证载房屋建筑面积为65.07平方米。原告马岭不服《关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定》于2013年4月1日向人民法院提起行政诉讼，该案经青岛市市南区人民法院及青岛市中级人民法院审理，一、二审判决驳回原告马岭的诉讼请求。
另查明，2012年2月10日，卢秀琴、胡伟利等七人被确定为南京路东侧旧城改造项目房屋征收工作监督委员会成员。2012年2月15日，选定为青岛青房房地产评估事务所有限公司（下简称为“青房房地产评估公司”）承担南京路东侧改造项目房屋征收评估工作。
2012年4月27日，青房房地产评估公司作出青岛市市北区南京路东侧旧城改造预征收项目评估结果并公示，该评估结果载明评估对象：本次征收范围为青岛市市北区南京路251-273号（单号）住宅和商业房屋；估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据；估价时点：房屋预征收公告之日2012年4月27日；评估结果：待征收范围内的住宅房屋评估区间价格为11398-11711元／㎡，商业房屋评估价格为28750元／㎡。同日，青房房地产评估公司还公示了《被征收住宅房屋与产权调换住宅房屋比对情况一览表》，载明被征收房屋平均单价为11603元／㎡，产权调换住宅房屋平均单价为11600元／㎡。2012年10月22日，青房房地产评估公司对原告马岭所有的南京路271号201户被征收房屋作出分户评估表，其载明“房屋建筑面积为65.07㎡，评估时点为2012年10月22日，评估单价为11597元／平方米，评估总价为754617.00元。”
被告市北区政府于2013年6月20日作出被诉的房屋征收补偿决定并公示，于2013年7月8日向原告马岭送达，原告不服该房屋征收补偿决定向青岛市人民政府提起行政复议，青岛市人民政府于2014年4月22日作出青政复决字（2014）33号行政复议决定书，维持了被告作出的具体行政行为。
本院认为，一、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当于被征收房屋价值评估时点一致。”本案被告作出涉案项目房屋征收决定公告时间为2012年9月29日，而被告作出被诉房屋征收补偿决定依据的《南京路东侧旧城改造预征收项目评估结果》评估时点为2012年4月27日，青房房地产评估公司作出产权调换住宅房屋评估时点也为2012年4月27日，对被征收房屋分户评估表评估时点为2012年10月22日。因此，被告所依据的评估结果违反了被征收房屋价值评估时点、被征收房屋分户评估表评估时点、产权调换房屋价值评估时点应与房屋征收决定公告时间相一致的规定。
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”因此，房屋征收补偿决定应当包含用于产权调换房屋的地点和面积等具体事项。被告所做出的房屋征收补偿决定并未载明产权调换房屋的面积，其具体行政行为的内容不明确，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款的规定。
综上，被告作出的房屋补偿决定不符合法律规定，应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条之规定，判决如下：
撤销被告青岛市市北区人民政府于2013年6月20日作出的关于南京路东侧改造项目被征收居民马岭的房屋征收补偿决定书。
案件受理费人民币五十元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵雪姣
人民陪审员 刘旭升
人民陪审员 吉 虹
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 赵海鹏