河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终6781号
上诉人（原审被告）黄明印，男，1973年12月6日出生，汉族。
委托代理人靳会浩，郑州市管城区十八里河镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）敬颖超，男，1985年10月7日出生，汉族。
原审第三人郑州房朝房地产经纪有限公司。
法定代表人马玉芳，总经理。
委托代理人李幸银，该公司员工。
上诉人黄明印因与被上诉人敬颖超及原审第三人郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄明印及其委托代理人靳会浩、被上诉人敬颖超到庭参加诉讼。原审第三人房朝公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
敬颖超于2016年10月10日向郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1.黄明印履行协助过户义务，将位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾12号楼4单元3层西户的房屋过户至敬颖超名下；2.黄明印向敬颖超支付违约金（自2016年9月20日起计算至房屋过户之日止，按合同约定每日支付总房款1%的标准）。
原审法院审理查明：
2016年7月9日，黄明印（卖方、甲方）、敬颖超（买方、乙方）及第三人房朝公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其拥有的位于管城回族区花寨路16号院花都港湾12号楼4单元3层西户的房屋（所有权证书号为0801084919，建筑面积：94.74平方米）出卖给乙方，经双方协商一致，确定本合同项下房屋及其配套设施（沙发一组、床两张、餐桌一个、茶几一个等）的成交价款为人民币980000元；乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费人民币9800元及代办费2000元，支付甲方定金10000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管；付款方式：按揭贷款，甲乙双方同意于签订合同后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时将首付款以银行审批为准存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款以银行审批为准由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方，以上所贷款项具体金额以贷款银行确定金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付款交付时一次性补足；定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签订的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；产权过户时间：该房屋无银行按揭抵押贷款，甲乙双方应在本合同签订之日起十个工作日内共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；交付房屋：甲方应在签订合同当日向乙方完整有效的交付本合同项下房屋及其他相关配套附属设施；违约责任：甲乙双方网签后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金……；双方还在合同中对居间服务费的承担、争议的解决等进行了约定。其中合同第十二条其他约定事项载明：经甲、乙、丙双方友好协商达成以下协议：1、甲方将该房屋的维修基金过户给乙方；2、按国家最新政策执行；3、甲、乙双方按国家政策缴纳相关税费，丙方不得代收；4、在国家政策允许，甲、乙双方配合的情况下60天内完成过户手续。
敬颖超于合同签订当日向黄明印支付购房定金20000元（不包含敬颖超向第三人房朝公司支付的定金10000元），并于同年的8月19日向黄明印支付首付款216000元，黄明印收到上述款项后向敬颖超出具收条两份。
2016年8月19日，敬颖超（甲方、委托方）与郑州住房置业担保有限责任公司（乙方、被委托方）签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》，甲方委托乙方为其向中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市分行中心支行申请贷款734000元提供阶段性连带责任保证担保。同日，敬颖超与黄明印签订《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2016148630号），即网签合同，双方在合同中对房屋具体情况、成交价款为95万元（不含敬颖超已支付的定金30000元）及房款支付方式和时间等方面进行了约定。
2016年8月19日，黄明印（甲方、卖方）、敬颖超（乙方、买方）及郑州住房置业担保有限责任公司（丙方、交易保证机构）签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，甲乙双方就双方签订的《存量房买卖合同》中的委托监管资金人民币734000元委托丙方管理，待房管信息系统中房屋所有权证办理到发证环节，由丙方负责办理监管资金划转手续。敬颖超按规定缴纳了涉案房屋的物业维修基金、住房买卖契税、个人所得税及资金监管费等。
另，经黄明印同意，涉案房屋自2016年7月10日至今一直由敬颖超占有、使用。
审理中，敬颖超、黄明印及第三人就合同约定的“在国家政策允许，甲、乙双方配合的情况下60天内完成过户手续”方面存在分歧，黄明印称敬颖超及第三人存在违约情况，未在约定的60日内完成房屋过户手续，应承担相应违约责任，为此提交黄明印与敬颖超之间、黄明印与第三人房朝公司工作人员翟月莹之间通话录音各一份及黄明印与翟月莹之间手机短信截屏一份。敬颖超对黄明印以上所称及证据存在异议，认为黄明印存在违约行为，为此提交其与黄明印之间手机短信协商经过、黄明印与第三人房朝公司工作人员翟月莹之间手机短信情况。第三人对敬颖超、黄明印提交的上述证据均未提出异议，称翟月莹确系该公司的工作人员，但认为该公司积极为敬颖超、黄明印办理房屋过户手续，后因郑州市房管局政策变化导致房屋过户时间较长，这也与合同约定的“在国家政策允许，甲、乙双方配合的情况下60天内完成过户手续”条款并不冲突；且合同约定的60天应系60个工作日；本着全面履行合同的原则，黄明印应继续配合敬颖超办理房屋过户手续。翟月莹出具的“情况说明”主要载明：敬颖超于2016年7月19日前往中国邮政银行郑州市分行办理面签手续；于2016年8月19日前往郑州市房管局办理网签手续，并于当日支付所有房屋过户税费；翟月莹于2016年9月13日通知敬颖超办理过户受理手续，敬颖超明确表示同意。
另查明，按照郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日起，正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放房屋所有权证和房屋他项权证，改由市国土部门进行登记，并发放不动产权证书。2016年8月25日开始由不动产登记部门正式受理登记业务，期间，郑州市房管部门与不动产登记中心进行数据移交和工作对接。上述变化导致房屋过户流程发生变更，敬颖超与黄明印约定房屋买卖过户时间刚好在上述期间。
原审院认为：合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。具体到本案，敬颖超与黄明印签订的《房屋买卖合同》及《郑州市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。敬颖超、黄明印虽对合同约定的“60日内完成房屋过户”的理解存在分歧，但综合双方合同文本含义及履约行为，并结合双方当事人之间的录音资料载明内容、第三人房朝公司相关工作人员的陈述及郑州市自2016年8月20日起正式纳入不动产统一登记的实际情况，敬颖超的证据优势明显大于黄明印，一审法院对敬颖超所称予以采信，对黄明印的辩称不予采信。敬颖超于合同签订后支付定金，到相关银行办理按揭贷款审批，向黄明印支付购房首付款，并于办理网签后缴纳了涉案房屋的契税、房屋专项维修基金等，履行了合同约定义务及其他法定义务。而黄明印虽于合同签订后配合敬颖超到相关银行办理按揭贷款审批、收到敬颖超支付的首付款后与敬颖超一起到房管部门办理网签手续及将涉案房屋交付敬颖超等，但未能在预约的时间内协助敬颖超对涉案房屋办理过户手续，其行为构成违约，应承担继续履行合同的义务。故敬颖超要求黄明印继续履行合同，协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，予以支持。
关于违约金适用条款，敬颖超主张适用《房屋买卖合同》约定的每日支付总房款1%的标准，要求黄明印承担违约金。一审法院认为，双方虽在房屋买卖合同中对违约责任方面进行了约定，但根据案件实际情况，黄明印的违约行为不符合该款约定的情形。依据我国《合同法》有关违约金的规定，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故对敬颖超要求的违约金，一审法院考虑上述情况酌定为50000元。对敬颖超主张过高部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他有关法律规定，判决如下:一、黄明印继续履行其与敬颖超于2016年7月9日签订的《房屋买卖合同》，协助敬颖超办理房屋过户手续，将位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾12号楼4单元3层西户房屋过户至敬颖超名下；二、黄明印于本判决生效之日起十日内向敬颖超支付违约金50000元；三、驳回敬颖超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15384元，由敬颖超负担884元，黄明印负担14500元。
黄明印上诉称：2016年7月9日，黄明印与敬颖超在房朝公司居间下签订了房屋买卖合同，黄明印将自己拥有的房屋以98万的价格出售给敬颖超，因黄明印家庭子女较多，所住房屋较为拥挤，急需卖掉该房换稍微大的房屋。黄明印与其他人签过合同要购买其他房屋，因本案房屋尾款迟迟没有到位，导致黄明印对案外人违约，也无法购买房屋。签订合同之前，黄明印、敬颖超、原审第三人已经说明该问题，三方都没有意见后才签订合同。该房屋又是全款房，办理手续比较快，所以双方约定60内办理完所有的手续，房屋买卖合同第五条第二项也作出明确约定，该房屋无银行按揭抵押贷款……。2016年7月9日签订的合同，2016年8月2日贷款就审批下来了，贷款审批下来后，敬颖超和原审第三人就没有积极办理房产过户手续了，黄明印一直催着办理过户手续，但是敬颖超迟迟未动，导致在60天内未能办理完手续。所以应该是敬颖超违约，敬颖超应该按照总房款1%支付违约金，黄明印需要敬颖超承担60天内没有办完的违约责任给予解释，但是敬颖超一直未能作出合理解释，也没有说明违约情况，所以导致本案纠纷的发生。一审法院认定黄明印违约系错误的认定，一审法院应该先处理敬颖超未能在60天内办理完毕过户手续问题，再处理后续问题，而一审法院却直接绕过该问题，直接认定黄明印违约，该判决错误。一审法院认定黄明印违约，但是又认定黄明印的违约行为不符合合同中约定的情形，既然不符合合同中约定的违约情形，那黄明印就不需要支付违约金，但是一审法院却草率的判定黄明印支付敬颖超50000元违约金，该项判决没有法律依据，判决错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求撤销一审判决第二项，改判敬颖超向黄明印支付违约金98000元（违约金按总房款1%计算）。
敬颖超答辩称：黄明印违约，敬颖超未违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
房朝公司未陈述意见。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：敬颖超、黄明印、房朝公司三方于2016年7月9日签订的房屋买卖合同约定“在国家政策允许，甲、乙双方配合的情况下60天内完成过户手续”。在此期间，按照郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日起，正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放房屋所有权证和房屋他项权证，改由市国土部门进行登记，并发放不动产权证书；2016年8月25日开始由不动产登记部门正式受理登记业务，郑州市房管部门与不动产登记中心进行数据移交和工作对接。上述变化导致房屋过户流程发生变更，敬颖超与黄明印约定房屋买卖过户时间刚好在上述期间，黄明印在庭审中亦认可在60天内未完成房屋过户有政策的原因。之后在敬颖超拿到房屋交易和登记中心的预约服务单并通知黄明印后，黄明印不协助敬颖超办理房屋过户手续，其行为属违约行为，应当承担违约责任。房屋买卖合同约定“甲乙双方网签后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金”。综合本案情况，原审酌定黄明印支付敬颖超违约金5万元并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄明印的上诉请求理由不足，本院不予支持。本案合同属于双务合同，在黄明印协助敬颖超办理本案房屋过户手续时，敬颖超应当将剩余房款支付给黄明印。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判。
二、敬颖超在办理房屋过户手续时向黄明印支付剩余房价款73.4万元。
二审案件受理费1050元，由黄明印负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年六月二十一日
书记员 翟贝贝