西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第01077号
原告中国银行股份有限公司西安北大街支行，住所地西安市北大街358号。
代表人高平，该支行行长。
委托代理人杨玉海，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人李春雷，陕西联强律师事务所律师。
被告刘存，男，1982年1月7日出生，汉族。
被告王艳霞，女，1981年10月27日出生，汉族。
被告西安龙湖锦城置业有限公司，住所地西安曲江新区雁引路1号（芙蓉西路以西）。
法定代表人曾礼，该公司总经理。
委托代理人刘爽，北京惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人井琦，北京惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国银行股份有限公司西安北大街支行与被告刘存、王艳霞、西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨玉海与被告龙湖公司委托代理人刘爽到庭参加了诉讼，被告刘存、王艳霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月20日，原告与被告刘存、王艳霞签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。约定：原告向被告刘存、王艳霞发放借款910000元，用于购买位于西安市曲江新区曲江大道路龙湖紫都城小区房屋，借款期限为360个月，以该房屋提供抵押担保。借款人如未按期归还贷款本息，贷款人有权依约收取利息。借款人出现未按期归还贷款本息或以本合同项下贷款所购房屋提供抵押却无法办理预告登记，或因抵押人拒绝、拖延获取房屋所有权证、拒绝办理或拖延办理抵押登记致使抵押权不能有效成立的，贷款人有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，并要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。保证人承担阶段性连带保证责任。截止2014年2月21日，被告累计逾期3期未按合同约定归还贷款本息，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告刘存、王艳霞偿还剩余贷款本金888214.75元，截止2014年2月21日的利息及罚息14326.18元以及至实际清偿完贷款本息之日的利息及费用；3、被告刘存、王艳霞以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产具有优先受偿权；4、被告龙湖公司对被告刘存、王艳霞的借款承担连带保证责任，代为清偿贷款本息；5、本案诉讼费用及其他所有费用由被告承担。
被告刘存、被告王艳霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告龙湖公司辩称，原告要求解除合同并未按照法律规定通知刘存、王艳霞，不符合法律规定的形式要件，不能发生解除合同的效力；其次，根据《担保法》、《物权法》及司法解释的规定，原告应首先就主债务人刘存提供的抵押物实现其债权，其作为保证人，仅应对物的担保以外的债务承担保证责任；再次，即使该涉案房屋未办理抵押权预告登记，但抵押合同仍然是有效的，故其仅应对不足清偿部分承担补充责任；最后，原告未按贷款合同约定及时办理预抵押登记即发放了贷款，此行为系未经保证人同意对主合同的变更，保证人依法不应再承担担保责任，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告刘存、王艳霞系夫妻，2011年7月20日原告与被告刘存、龙湖公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告刘存向原告借款910000元，贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，贷款月利率为5.875‰，借款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算。借款人每期还本息金额为6084.84元，采取等额本息方式还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告刘存以陕西省西安市曲江新区曲江大道路龙湖紫都城小区房屋为该笔贷款提供抵押担保，若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准。被告未按期归还贷款本息时，原告有权终止或解除本合同，要求被告提前偿还全部或部分应付款项，并有权对抵押房屋行使抵押权。
同日，原告与被告刘存签订了西安市房地产抵押合同，抵押人为被告刘存，抵押权人为原告，抵押房产坐落于西安市曲江新区曲江大道，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现该债权的费用以及其他应付的费用。
2011年10月20日原告向被告刘存发放了贷款910000元。自2013年4月起被告刘存未再按时向银行偿还贷款本息，截至2014年2月21日，拖欠原告本金888214.75元、拖欠本金的罚息55.44元，拖欠应收利息13999.23元、应收利息的罚息271.51元。
另查，被告刘存所购该房屋未收房，尚未办理产权证及他项权利证书，契税未交，被告龙湖公司未替被告刘存垫付银行还款。
上述事实，有贷款合同、借款凭证、抵押合同、还款明细、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的借款合同形式完备、内容合法，且未违反法律法规之强制性规定，该合同合法有效。被告刘存自2013年4月起未再按时向原告归还借款本息，侵犯了原告的合法权益，原告依据合同约定要求解除合同并要求被告刘存、王艳霞提前还本付息，于法有据，本院依法予以支持。被告龙湖公司作为被告刘存的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。
关于原告要求被告刘存、王艳霞以抵押房产承担担保责任，请求确认原告对该抵押房产具有优先受偿权一节，因该涉案房屋未办理抵押登记，该房产抵押权未生效，故对原告该诉请不予支持。因该合同通用条款明确约定，被告龙湖公司提供的阶段性连带责任保证期间为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”，“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人”，合同通用条款系对合同的补充解释，不违反法律规定，合同各方亦应遵守，故对被告龙湖公司关于其不应承担连带责任之辩称不予采信。原告虽未按贷款合同约定及时办理预抵押登记，但并未因此加重被告龙湖公司的保证责任，故对被告龙湖公司因此关于其不应承担保证责任之辩称亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共同国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司西安北大街支行与被告刘存签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》予以解除；
二、被告刘存、王艳霞于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司西安北大街支行偿还贷款本金888214.75元、利息13999.23元、罚息326.95元（截至2014年2月21日，此后利息、罚息按照双方签订的个人一手住房贷款合同的约定计算）；
三、被告西安龙湖锦城置业有限公司对上述债务的归还承担连带责任，并有权向被告刘存、王艳霞追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司西安北大街支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12925元、保全费5000元，原告已预交，由三被告共同承担，在执行本判决时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙晓凤
代理审判员 史 琳
代理审判员 王 弘
二〇一五年三月十七日
书 记 员 雷小娟