上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第638号
上诉人（原审被告）上海光鸿房地产有限公司，
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人张焱华，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海戏剧学院附属舞蹈学校。
法定代表人＊＊＊。
委托代理人刘瑄，上海市龙光律师事务所律师。
委托代理人李天国，上海市龙光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海金麟置业有限公司。
法定代表人＊＊＊，经理。
上诉人上海光鸿房地产有限公司（以下简称光鸿公司）因排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人光鸿公司之委托代理人张焱华，被上诉人上海戏剧学院附属舞蹈学校（以下简称舞蹈学校）之委托代理人刘瑄到庭参加诉讼，被上诉人上海金麟置业有限公司（以下简称金麟公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，依据业已生效的（2001）沪高民终字第198号上海市高级人民法院民事判决书认定，1993年10月25日，舞蹈学校与上海市文化局下属的案外人上海xx公司（以下简称xx公司）签订住宅联建协议书，约定双方联建舞蹈学校住宅楼，建筑面积12，000平方米，项目建成后双方各得50%房屋。1994年6月26日，市文化局同意上述项目转为正式建设项目。
1994年6月，xx公司与案外人上海xx公司（以下简称xx公司）签订联建协议书，约定双方各得50%房屋，xx公司所得50%转交给舞蹈学校。同时，xx公司又与案外人xx公司（以下简称xx公司）签订内容相同的联建协议，明确xx公司50%得益房转交给舞蹈学校，另外50%房屋由xx公司所得。
1995年4月10日，金麟公司接替xx公司在沪的一切开发业务。
1995年5月18日，上海市长宁区房产管理局以同样文号分别向xx公司、金麟公司颁发《上海市内销商品房预售许可证》。
1995年4月10日，舞蹈学校与金麟公司签订住宅分层协议，明确各自得房的楼层，即舞蹈学校得高层2、4、6、8层、10层靠高架路一侧，多层为2、4层、6层西单元。同年5月18日又订立“补充协议”，对部分楼层作了调整。双方分别于1997年11月26日、12月1日签订房屋分配协定书、补充协议，调整了个别室号，最终约定各自得房61套并明确了相关室号。
从1997年11月27日起，舞蹈学校按协议所得房屋的室号，分批将其中的40套房屋分配给教职工居住，另有21套作为学生宿舍。
此后，案外人xxx公司（以下简称xxx公司）与金麟公司于1997年7月8日签订商品房预售合同，购入属于舞蹈学校的金鳞公寓x幢x层8套住房。2000年4月26日，舞蹈学校向本院提起诉讼，请求确认“金麟公寓”中的61套房屋产权归其所有。xxx公司作为有独立请求权第三人，要求确认其中x幢401至408室共8套房屋产权系其所有。
本院于2001年3月21日作出（2000）沪一中民初字第141号民事判决，认为舞蹈学校作为土地方，按房地产开发要求办理了有关手续，经政府批准建造职工住房，舞蹈学校全面履行合同义务后与金麟公司两次签订分房协议，明确合作建房的分配，该协议在联建协议基础上再次确定各得房50%的分配方案，符合双方的合作意愿和公平原则，应受法律保护。项目竣工后，舞蹈学校即直接取得房屋物权。事实上，舞蹈学校在1997年底已实际占有、使用该房产。舞蹈学校对新建房的登记手续在客观上只能待房屋竣工验收后才能办理，在此期间，其作为原始所有权权利人对系争房屋拥有绝对权利。xxx公司与金麟公司签订预售合同，系金麟公司隐瞒房屋权属的事实情况，擅自将属于舞蹈学校8套房屋出售，侵害了舞蹈学校的权利，该买卖行为无效，金麟公司应承担无效民事行为的法律后果。因xxx公司未要求金麟公司承担法律责任，xxx公司与金麟公司的纠纷可另行处理。虽然xxx公司在签订预售合同后即向有关房地产管理部门进行预售登记，具有对抗第三人的法律后果，但该登记的性质并不是物权的确定，而该房产的原始所有权属舞蹈学校所有，故xxx公司不能因为登记行为而对抗所有权人。xxx公司关于讼争房屋产权确认之诉不予支持。2001年3月21日，本院判决，上海市水城南路＊＊＊弄金鳞公寓x幢301、302、303、304、305、306、307、308、401、402、403、404、405、406、407、408、502、601、602、603、604、605、606、607、801、803、804、805、806、807、808、908、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、xx幢201、202、203、204、205、401、402、403、404、405、601、602、603、604、605、xxx幢201、202、401、402、601、602室61套房屋归舞蹈学校所有。
判决后，xxx公司不服，提出上诉。上海市高级人民法院经审理后认为，舞蹈学校和金麟公司作为系争房屋的联建双方，办理了相应的立项和建设手续，联建行为合法，故舞蹈学校和金麟公司是系争房屋的权利人。该权利虽未经房管部门登记，但所有权是明确的，依法予以确认。舞蹈学校与金麟公司之间的分房协议将双方房屋权属予以分割，舞蹈学校据此要求法院确认其为系争房屋的所有权人，有事实和法律依据。xxx公司基于金麟公司的预售许可证与金麟公司签订预售合同，并进行预售登记并无不当。但xxx公司的预售登记行为只能证明其对房屋拥有期权，并有对抗其他期权权利人的作用，xxx公司有权依据预售合同要求金麟公司交付房屋。由于金麟公司与舞蹈学校的分房协议使系争房屋权利归属舞蹈学校，舞蹈学校师生已实际占有使用房屋，导致金麟公司无权亦无法交付房屋。xxx公司的房屋期权由于金麟公司的交付不能而无法实现向所有权的转变，故xxx公司要求确认房屋系其所有，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。2002年2月9日，上海市高级人民法院作出（2001）沪高民终字第198号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2003年8月16日，舞蹈学校与金麟公司签订协议，约定因金麟公司在1997年5月已将1号楼502室房屋出售他人，双方决定将502室与802室对调，即802室归舞蹈学校所有。后802室房屋实际由舞蹈学校占有使用。
2008年5月26日，金麟公司向舞蹈学校出具确定书，称金鳞公寓1号802室房产所有权实属舞蹈学校所有，该房屋所产生的产权纠纷与舞蹈学校无关，由此产生的问题由金麟公司负责解决。
经业已生效的（1998）沪一中民初字第109号本院判决书认定，1997年7月30日，光鸿公司（乙方）与金麟公司（甲方）签订《上海市内销商品房预售合同》，约定乙方自愿向甲方购买本市长宁区xxx路＊＊＊弄金鳞公寓1号楼301、801-808、1001、1003-1008、2号楼201-204、401、403、404室共计23套房屋，建筑面积2，571.50平方米，乙方购买该物业每平方米建筑面积单价为人民币（下同）3，500元，根据上述暂测面积，乙方购买该物业，售价款暂订为9，000，000元，甲方定于1997年10月30日前交房。同日，上述合同经长宁区房地产登记处登记备案。同期，双方签订预售房屋回购合同，约定金麟公司应于1997年10月29日之前向光鸿公司回购上述23套房屋，光鸿公司在金麟公司回购期限内不得擅自将上述预售房屋转让，当金麟公司将回购款在回购期内付至光鸿公司时，原预售合同终止，如金麟公司在合同约定回购期限内明示放弃回购或者按约到期未支付合同约定全部款项，均应视作放弃回购，回购合同自行终止。1997年9月8日，光鸿公司经金麟公司开户银行光大银行某帐号支付给金麟公司购房预付款9，000，000元。同年11月27日，金麟公司对该付款方法提出异议并致函上海市长宁区房产交易中心要求撤销金鳞公寓预售合同。合同期限届满，金麟公司未按预售合同交房，又未按回购合同返还购房预付款，光鸿公司遂向本院提起诉讼，要求金麟公司立即交付其所购房屋并赔偿因延期交房导致的经济损失。金麟公司辩称双方除签订预售合同外，同时签订回购合同，双方之间发生的9，000，000元属借款关系，房屋预售合同无效；光鸿公司主张交付的房屋系他人所有，其同意偿还光鸿公司借款9，000，000元。经法院委托评估公司对上述23套房屋市场价值进行评估，结论为在1998年11月20日的估价时点的市场价值为13，709，993元，折合5，331.52元／平方米，双方对此未提出异议。
本院经对该案审理后认为，双方签订的预售合同应属有效，而双方所签订的预售房屋回购合同因金麟公司未在合同规定的期限内支付合同规定的全部款项，该回购合同已自行终止。金麟公司收受光鸿公司的购房预付款后，并在交房期届满后故意毁约，依法应承担光鸿公司的经济损失。即使所涉房屋确因案外人依法取得所有权证而无法交付，金麟公司须按目前该房的市场价值承担责任。1998年12月23日，该院作出判决：1、金麟公司应在判决生效后即向光鸿公司交付上述共计23套建筑面积2，571.50平方米；如发生金麟公司确实无法履行交付上述房屋的全部或部分之情况，金麟公司应按每建筑平方米5，331.52元计算其应履行的交付房屋之义务。2、金麟公司应按中国人民银行同期同类固定资产贷款利率向光鸿公司支付9，000，000元购房款的利息损失，从1997年10月31日起计算至判决生效之日止。
原审另查明，2013年11月，舞蹈学校到上海市长宁区房地产交易中心办理了61套房屋的产权登记手续，并取得了《上海市房地产权证》，原房屋地址水城南路＊＊＊弄变更为水城南路＊＊＊弄，其中金麟公司预售给光鸿公司的23套房屋之房屋产权均属舞蹈学校所有。
1997年7月30日，光鸿公司在上海市长宁区房地产管理部门，除对上述23套房屋进行登记备案外，单独就水城南路＊＊＊弄＊＊＊号x幢1002室房屋进行了登记备案。现该1002室房屋权利人亦为舞蹈学校。
由于金麟公司与光鸿公司的原预售登记妨碍了舞蹈学校行使所有权，故舞蹈学校诉至法院，请求判令光鸿公司、金麟公司排除妨碍，立即办理注销上述预售合同登记备案手续。
原审认为，舞蹈学校依据生效的民事判决书已经办理了包括“金麟公寓”1号楼301、801、803-808、1001、1002、1003-1008、2号楼201-204、401、403、404室共计23套房屋在内的房地产产权登记手续，取得了包括上述房屋在内的房地产权证；舞蹈学校依据与金麟公司签订的分房协定、确定书，办理了1号楼802室房屋的房地产权证，双方的交换房屋行为已经发生物权效力，且金麟公司对此并无异议。舞蹈学校取得了上述24套房屋在内的房地产权证，故舞蹈学校依法对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且舞蹈学校师生已实际占有使用上述房屋。金麟公司与光鸿公司以签订《上海市内销商品房预售合同》及办理预告登记备案的方式，将上述24套房屋进行预售登记备案侵害了舞蹈学校的合法权益，应当向舞蹈学校承担排除妨碍、注销上述房屋预售登记备案手续的责任，故舞蹈学校的诉讼请求法院应予支持。
需指出的是，虽然金麟公司与光鸿公司在签订预售合同之后，向有关部门办理了预售登记备案，但该登记备案行为并非物权的确定，仅具有对抗第三人的法律后果，不能对抗所有权人即舞蹈学校。因此，光鸿公司的预售登记行为只能证明其对系争房屋拥有期权。该房屋期权由于金麟公司的交付不能而无法实现向所有权的转变，且光鸿公司已经通过诉讼，其诉讼请求得到法院的支持，故光鸿公司的抗辩意见，法院不予采纳。
综上，原审法院于二○一四年十二月二十四日依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十六条、第三十二条、第三十五条的规定，作出判决：上海光鸿房地产有限公司、上海金麟置业有限公司应于判决生效之日起十日内，至上海市长宁区房地产交易中心办理注销上海市长宁区xxx路＊＊＊弄（原址为水城南路＊＊＊弄）1号楼（原为x幢）301、801、802、803、804、805、806、807、808、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、2号楼（原为xx幢）201、202、203、204、401、403、404室共二十四套房屋的预售登记备案手续。一审案件受理费人民币80元，由上海光鸿房地产有限公司、上海金麟置业有限公司共同负担。
原审判决后，光鸿公司不服，向本院提起上诉，诉称，金麟公司依法取得房屋预售许可证，上诉人与金麟公司签订预售合同并办理预售登记的行为合法，没有侵权。802室房屋的原始权利属于金麟公司，应当交付给上诉人，另1002室房屋登记为商品房，也属于金麟公司，舞蹈学校不应享有该两套房屋的权利。系争房屋中除1002室外，其余23套房屋已经过诉讼，法院已判决金麟公司交付房屋，虽被舞蹈学校侵占，但不存在无法交付的事实，故两被上诉人应共同承担系争房屋交付和权利过户的义务。舞蹈学校如认为其房屋所有权被金麟公司处分，应向金麟公司主张赔偿，而不得撤销上诉人依法善意取得的预售登记。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人舞蹈学校的原审诉请。
被上诉人舞蹈学校辩称，合同纠纷与物权纠纷性质不同，上诉人与其并无合同关系，而与金麟公司间存在合同关系，上诉人基于预售合同所享有的权利不能对抗其作为原始产权人的权利。其经司法确认并经过依法登记对系争24套房屋享有所有权，上诉人以往的预售登记对其权利行使有所妨碍，故要求排除妨碍。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人金麟公司未作答辩。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，舞蹈学校和金麟公司作为联建的双方，建设了金麟公寓，系该公寓房屋的原始权利人。舞蹈学校和金麟公司通过订立分房协议对双方的房屋权属进行分割，此后，双方又达成了关于调整1号楼802室与502室的分房协定，对上述两套房屋的权属进行调整，舞蹈学校依据双方间的分房协议及上述调整协定，由此获得包括本案系争24套房屋在内的61套房屋的权属并办理了房地产登记手续，取得相应的房地产权证，于法不悖，其作为该24套房屋经依法登记的权利人应享有法律所规定的完整的物权。上诉人基于金麟公司的预售许可证与金麟公司签订预售合同并进行预售登记的行为，在当时并无不当。但上诉人通过预售登记仅获得对所登记房屋的期权，该权利不能对抗作为系争房屋原始权利人的舞蹈学校。因系争24套房屋的产权归属于舞蹈学校，且已由舞蹈学校交由其师生实际占有使用，故金麟公司已无权亦无法根据预售合同的约定向上诉人实际交付系争房屋并办理产权过户手续，即上诉人的房屋期权由于金麟公司的交付不能而无法实现向所有权的转变，在此情况下，上诉人再要求保留系争24套房屋的预售登记既无实际意义，且对舞蹈学校房屋所有权的行使造成妨碍，舞蹈学校诉请要求上诉人排除妨害，于法有据，应予支持。至于上诉人与金麟公司间的房屋预售合同纠纷，已经法院作出判决，上诉人可依据生效判决向金麟公司主张涉案房屋不能交付的民事责任。综上，原审根据生效判决的认定以及系争房屋的产权登记及实际占有使用情况等本案查明的事实，判令上诉人与金麟公司注销系争24套房屋的预售登记备案，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海光鸿房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年五月七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……