广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1148号
上诉人（原审被告）侯松旺。
委托代理人余萍，广东宽成律师事务所律师。
委托代理人陈增海。
被上诉人（原审原告）白雪。
委托代理人胡维刚，广东天浩律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）宁富华。
上诉人侯松旺因与被上诉人白雪、宁富华房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第780号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
白雪原审诉讼请求：1、侯松旺向白雪支付楼款7万元；2、侯松旺向白雪支付迟延履行违约金5381.25元；3、侯松旺承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2012年4月16日，白雪作为卖方与作为买方的侯松旺签署了《房地产买卖合同》约定，白雪将其所有的位于某城11栋A座14A号房地产（以下简称涉案房产）出售给侯松旺，涉案房产用途为住宅，登记建筑面积为137.72平方米，房地产证号为深房地字第50004931**号，转让价为310万元；交易定金为7万元；任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金法则或要求对方支付房地产总价5％的违约金。2012年5月14日，白雪、侯松旺双方办理了递件过户手续，2012年5月16日，涉案房产过户登记到侯松旺名下。原审庭审中，白雪认可侯松旺已支付了购房款303万元的事实，白雪、侯松旺双方确认存在争议的7万元是合同中约定的定金，侯松旺主张其根据白雪的口头授权以及宁富华实为居间人的事实，委托案外人侯某于2012年4月9日通过银行转账的方式支付给宁富华；但白雪主张其没有授权宁富华收取购房款，侯松旺向宁富华付款的行为对其不发生效力。
原审法院审理认为，白雪、侯松旺双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，白雪、侯松旺双方均应遵照合同约定全面履行义务。侯松旺已取得涉案房产，依法应当履行支付合同约定的310万元转让款的义务。侯松旺主张涉案的余款7万元实为涉案交易的定金，侯松旺根据白雪的口头授权和宁富华为居间人的事实，将该笔定金支付给宁富华，已经履行了支付全部购房款的义务。对此，原审法院认为，居间人并不当然具有代为收取购房款的权利，侯松旺主张宁富华有代白雪收取购房款的代理权，根据举证责任的相关规定，其应当提供证据予以证明，否则应当承担不利后果。侯松旺没有提供证据证明宁富华有此项的代理权，因此，应当承担其没有向白雪足额支付购房款的不利后果。白雪关于要求侯松旺支付剩余购房款7万元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于侯松旺与宁富华之间的纠纷，侯松旺可另行起诉。因侯松旺迟延支付部分购房款，其应当按照合同约定向白雪支付违约金。根据合同约定，违约金应当按照房地产总价款的5％进行计算，违约金超过白雪主张的5381.25元，超过部分视为白雪对自己权利的放弃。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、侯松旺应于本判决生效之日起十日内向白雪支付剩余购房款7万元；二、侯松旺应于本判决生效之日起十日内向白雪支付违约金5381.25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费842元，由侯松旺负担，该费用白雪已预交。
上诉人侯松旺不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求判决侯松旺不支付白雪剩余购房款7万元；3、请求判决侯松旺不支付白雪违约金5381.25元；4、请求判决白雪承担本案诉讼费。上诉理由：原判遗漏重要事实。侯松旺当时看过几次涉案房产后，白雪便急急提出签订《房地产买卖合同》。2012年4月9日居间人宁富华约侯松旺前去签约，侯松旺去后发现白雪并未在场。居间人宁富华解释说，白雪一直在新疆没有时间赶过来，所有问题你们可以通过电话协商。侯松旺在和白雪电话沟通后，双方对合同其他内容没有异议，但在定金的支付问题上双方出现了争议。白雪要求侯松旺先在合同上签字并于签字当天就将定金7万元汇入她的账户，然后再将合同寄给白雪签字并寄回。但侯松旺明确提出白雪当时没在合同上签字，如果将定金先直接汇给白雪后，其拒不签字，侯松旺的权益无法得到保护，因此坚持合同先寄给白雪签字，然后再寄回侯松旺签字并支付定金。双方在电话中几番争执后，最后达成共识：侯松旺先在合同上签字，并将定金7万元于当日支付居间人代管；白雪收到合同并确定居间人收到定金后，于合同上签字并寄回，然后7万元定金再由居间人转付白雪。于是，侯松旺便在合同上先签了字，并于当日将定金7万元由侯松旺之父侯某通过银行转账的方式支付给了居间人宁富华代管。2012年4月16日，白雪收到合同后在上面签了字。这一事实，在原审中侯松旺也进行了明确阐述，主要是证明，签约当日白雪不在场且一直不在深圳的事实，证明了侯松旺与白雪之间就签约的一切问题不可能没有通过电话，其二，定金应支付给卖方，这一常识所有人都知道，那为何本案中侯松旺却要将买房定金支付给居间人并从而担负一定的风险？正是因为一个重要的事实，即签约当时本案卖方（白雪）不在现场且一直不在深圳，才引发导致侯松旺与白雪就定金支付方式进行了电话协商并从而改变了惯常的支付方式，否则，侯松旺不会无缘无故将定金支付给居间人。其三，合同签订时间的不一致，特别是白雪滞后签字的事实，更加说明，侯松旺于2012年4月9日将定金交付居间人代管是获得了白雪同意的，否则白雪在收到合同后，为何不提出异议？相反还于2012年4月16日在合同上签字？侯松旺与白雪签订的《房地产买卖合同》及深（宝）房现买字（2012）第3126号《深圳市二手房买卖合同》，均在第十一条约定，卖方（白雪）应当于收到全部房款后方将房地产交付买方（侯松旺）。这一约定事实，侯松旺在原审中反复提及，但原审并未认定。本案中，涉案房产早已交付侯松旺，如果真如被上诉人所言，上诉人没有交齐房款（含定金），缘何白雪要按合同约定将涉案房产交付侯松旺？原判适用法律有误。谁主张谁举证，是举证责任的基本要求。但是，民事举证责任相关规定中还有一个基本原则，即“民事证据高度盖然性原则”。本案中，白雪电话同意购房定金7万元由居间人宁富华代管的事实，侯松旺虽没有直接的证据加以直接证明，但侯松旺举出的其他证据，完整地形成了一个证据链条，完全符合民事证据高度盖然性原则。不仅能够充分证实白雪同意定金由居间人代管，而且证实白雪已然收到了这笔定金。本案中，签订第一份合同时，白雪不在现场，足以证明当时双方有关合同的一切事宜是通过电话协调的。其次，第一份合同由白雪后签字，如果侯松旺没有支付定金或未经其同意而自行将定金支付给居间人，白雪完全可以拒签此合同，但白雪为何没有这么做呢？只能解释为白雪当时是同意这么操作的。再次，白雪签订完合同后，如果还没有收到居间人宁富华转付的定金，正常情况下，其应该通知侯松旺，让侯松旺也去催讨，否则终止合同。然而，白雪不仅没有终止合同，反而于2012年5月14日亲临深圳与侯松旺签订正式合同。试问，如果白雪真没有收到定金，其有什么理由从新疆赶过来配合签订合同。不仅如此，白雪还积极配合侯松旺办理了涉案房产的过户手续以及如约交付了涉案房产。前述白雪积极履行合同全部义务的一切行为，侯松旺都提供了相应的证据予以证明，因此根据民事证据高度盖然性原则，侯松旺主张白雪同意居间人代管定金并已然收到的事实客观存在，否则白雪一切反常的行为难以解释。自始至终，白雪都没有告知过侯松旺其没有收到定金。如果当时侯松旺知道白雪未收到定金，侯松旺决不会按合同约定于2012年4月26日向白雪继续支付购房首期款93万元，更不会因此向银行贷款210万元支付剩余房款。因为这是相当有风险的，因为即便这些钱都支付了，白雪也完全可以定金未收到为由而拒不交付房产和办理房产过户手续。退一步而言，如果当时白雪真的没有同意由居间人代管定金，侯松旺却一意孤行，仍将定金交付居间人，侯松旺这么做的理由是什么？会给侯松旺带来好处？反而，侯松旺这么做，势必惹恼白雪，白雪还会与侯松旺继续交易吗？更有甚者，为什么在两份合同履行期间以及涉案房产过户并交付侯松旺一年有余的时间里，白雪都从未要求侯松旺支付定金并提起诉讼？而是在得知居间人宁富华离开深圳无法联系后，白雪却提起了本诉讼呢？不是任何一个事实都只能由直接的形式证据才能得以证明，否则不会有所谓的经验法则，不会有所谓的常识判断，更不会有高度盖然性原则的规定。综上，请求二审法院支持侯松旺的上诉请求。本案二审法庭调查时，上诉人侯松旺补充上诉意见：根据国土规划资源委员会关于二手房交易的规定，包括银行关于二手房转让、抵押、贷款的相关规定和流程，在银行做二手房交易的时候规定总合同房款等于银行放款的贷款额和给予卖方的首期款组成的，而首期款在房地产交易中心的规定中是由定金和首期款组成的，首期款可以全额支付给卖方，也可以以定金的方式支付给卖方，也就是说必须把首期款的全部或一部分先打入银行指定的帐号作为监管，本次房屋买卖交易合同的总价是310万，而贷款额是210万，首期款是100万，当银行在做首期款监管的时候会询问卖方有没有收到首期款和定金，如果卖方出具证据或当事人当时在银行证明首期款已收到，有证据给到银行，银行就不会做资金监管，如果没有的话，会把剩余的部分做资金监管，所以侯松旺有银行对93万元的资金监管的凭条作为证据，剩余的7万元，说明当时白雪已经承诺侯松旺作为定金由侯松旺给到白雪，也就是说白雪已经实际收到7万元的定金，所以银行才收取了93万元的首期款，所以银行才没有要求侯松旺付100万作为首期款监管。
被上诉人白雪口头辩称，关于事实方面，侯松旺在上诉状中对事实的陈述不符合当时履行合同的真实情况，也不符合正常的二手房的交易惯例。侯松旺称侯松旺直接与白雪电话沟通后对于合同内容没有异议，定金支付方式没有异议，就要求侯松旺先在合同上签字，然后快递给了白雪签字，这都不是事实，侯松旺与白雪根本就不认识，白雪也不认识宁富华，而且从宁富华的中介的立场出发，也不可能将被白雪的电话告知侯松旺，否则侯松旺与白雪进行沟通后就根本不需要宁富华了，宁富华怎么可以收取到佣金。签署合同的先后是侯松旺先行签署，然后由宁富华传真给白雪查阅，也增强了白雪从新疆乌鲁木齐飞回深圳的情况，因为白雪长期居住在新疆，深圳的这套房产是其投资行为，其只有见到侯松旺签署的单边合同之后才飞回了深圳，当时由宁富华约在侯松旺申请按揭贷款的银行里签署了涉案房产的买卖合同，签署买卖合同的同时因为白雪不可能长期待在深圳，因此配合侯松旺在当时的贷款银行签署了所有的贷款申请资料，关于定金7万元，在签署合同时白雪已经提出具体的支付时间，当时侯松旺以及宁富华陈述随后就会转帐给白雪，在合同签署后以及侯松旺办理资金监管之后在5月14日白雪看到了银行的首期款的监管凭条，以及银行的贷款承诺函之后从乌鲁木齐飞回深圳并配合办理了过户手续，随后，银行将贷款金额210万元放给了白雪，这时宁富华要求白雪进行交楼，由于当时的钥匙已经放在了宁富华处，所以当时是由宁富华直接将钥匙交付给了侯松旺，因此，不存在所谓的应当在收到房款后将房产交付侯松旺，而且当时白雪受到了侯松旺及宁富华的误导，而且交付房产的关键的钥匙已经被宁富华所控制，因此，在白雪没有收到全部楼款的情况下而且人远在新疆，无法作出相应的控制反应，在交付完成之后白雪提出了异议，也向宁富华以及侯松旺多次过问，但是侯松旺及宁富华一直在拖延并反复辩解说钱已经支付，但是白雪确实没有收到，因此，在交涉了几个月之后无奈的情况下白雪才提起了本案诉讼。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人宁富华经本院公告传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未针对上诉人侯松旺的上诉发表答辩意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，2012年4月9日，从侯某账户上转款7万元至宁富华账户上，款项用途注明是房款。侯松旺称侯某为其父亲。
涉案《房地产买卖合同》尚约定，双方同意在本合同签订时从交易总价款中预留1万元作为交房保证金并由双方指定的第三方托管，此款在白雪实际交付房地产及完成产权转移登记并结清所有费用进行结算；侯松旺须于2012年6月15日前支付除定金、银行贷款、交房保证金之外的余款95万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；白雪应于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）10日内将涉案房产交付侯松旺。
本院认为，原审判决认定涉案《房地产买卖合同》有效，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。
合同有效，双方当事人即应恪守履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，侯松旺作为买房人对于其已履行支付购房款义务承担举证责任。关于侯松旺主张已支付的7万元定金，侯松旺未能举证证明其已向卖房人白雪直接支付，亦未能举证证明白雪曾委托中介方宁富华代收，侯松旺未完成举证责任，应承担不利的法律后果。原审认定侯松旺未付清购房款并判决其向白雪支付，同时承担相应违约责任，认定正确，处理得当，本院予以维持。
涉案《房地产买卖合同》虽约定需支付7万元交易定金，但未约定支付时间及支付方式。侯松旺称白雪必然在收取定金后才会签订合同或履行合同，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。涉案《房地产买卖合同》同时约定应在合同签订时从交易总价款中预留1万元交房保证金、侯松旺应支付的首期款为95万元。而实际在履行过程中，双方并未预留交房保证金，侯松旺亦只支付了93万元首期款，即双方当事人并未严格按照合同约定履行，在此情形下，不能按照合同约定白雪收齐全部房款后10日内交付房产，反推白雪交付了涉案房产则必然已收齐全部房款。且卖房人在未收齐全部房款前即交付所出卖的房产的情形在现实中并非不可能存在，亦不属于不符合常理的情形。另，若侯松旺确是依据白雪指示在签订合同时将7万元交易定金支付给了中介方宁富华，在白雪于2012年5月14日到深圳签订正式买卖合同时，侯松旺完全可以要求白雪补开收款收据以证明白雪已收款，但侯松旺并未要求白雪补开收款收据。在未有任何书面证据证明白雪委托宁富华代收交易定金情形下，侯松旺未让白雪补开收款收据，保护自己权益，不符合常理。交易双方是否已清结贷款外的其余购房款，并非银行是否同意发放贷款的前提条件，侯松旺提出银行同意就涉案房产交易发放贷款可反证其必然已付清贷款外剩余全部购房款的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。
综上，上诉人侯松旺的上诉请求理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1684元，由上诉人侯松旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一五年三月二日
书记员（兼） 刘尹琳