广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法均民初字第443号
原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区均安太平村菱溪，组织机构代码证号72652610-8。
负责人陈杰聪，理事长。
委托代理人陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。
被告何玉丹。
委托代理人邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人欧阳杰，广东宏骏律师事务所律师。
原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社（以下简称菱溪股份社）诉被告何玉丹因租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序于2015年6月11日、2015年7月15日、2015年8月3日三次公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告菱溪股份社的委托代理人陈伟朝到庭参加诉讼，被告何玉丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案第二、三次开庭时，原告菱溪股份社的委托代理人陈伟朝，被告何玉丹的委托代理人欧阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告菱溪股份社诉称，2008年8月13日，原、被告签订了《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》一份，根据合同规定，被告承租位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学的建筑物作开办幼儿园使用，租赁期限从2008年10月1日至2018年9月30日，前三年免租金，第四年起按每年99999元，每年递增5%的标准支付租金，每年1月10日前交纳当年租金。截止至起诉时，被告共欠原告的租金65847.35元仍未支付，被告的行为已严重违约，导致村民严重不满。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告菱溪股份社起诉请求：1.判令解除《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》；2.判令被告立即向原告交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）；3.判令被告向原告支付租金65847.35元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自立案之日起计至清偿债务之日止）；4.判令被告向原告支付场地占用费（按每年104999元标准的占用费自立案之日起计算，计至被告交还场所之日止）；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告何玉丹辩称，被告不存在拖欠原告租金的事实，被告在2015年5月14日将2015年度的租金缴交完毕，有银行进账单为证。原、被告缴交租金的习惯一直是被告接到原告的交租通知才缴交租金，被告不存在故意拖欠租金的事实，即使被告偶尔迟交也是因为原告通知管理不到位以及双方的法律文化水平限制所引起的，在原告提起本案诉讼前，被告并未接到原告的任何书面通知，原告并没有履行催告义务，同时，被告在知道欠租的情况下已第一时间补交租金，并未构成根本违约。被告租赁案涉的房屋物业作为幼儿园之用，投入大量的装修及教育支出，为保障附近众多的幼儿就读、社会稳定及被告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
综合双方当事人的诉、辩，本案的争议焦点是:1.原、被告所签订的租赁协议是否合法？2.被告是否尚欠原告的款项？3.被告是否需将租赁物向原告返还？
原告菱溪股份社在诉讼中提交以下证据及被告何玉丹质证意见如下：
1.原告的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、被告的人口信息查询表各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
被告认为：对真实性无异议。
2.《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》一份，证明在2008年8月13日，原、被告签订了该协议，约定被告承租位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学的建筑物作开办幼儿园使用，租赁期自2008年10月1日起至2018年9月30日止，前三年免租金，第四年起按每年99999元，每年递增5%的标准支付租金，每年1月10日前交纳当年租金，截至2015年5月8日，被告共欠原告租金65847.35元，被告的行为已严重违约，依法应当解除该协议；
被告认为：对真实性无异议，对关联性有异议，被告在知道欠租的情况下，已第一时间补缴了相应的租金，并非恶意拖欠租金，因此，被告不构成违约。
3.集体土地建设用地使用权证复印件（原件核对后退回）、佛山市顺德区均安镇太平村民委员会的证明、菱溪股份合作社章程复印件各一份，证明讼争建筑物的土地使用权属于原菱溪小学，因原菱溪小学约在2007年基于合并被注销，相关的物业属原告管理、收益；
被告认为：对真实性无异议。
4.菱溪代表会议记录表决事项签名复印件、村民代表名册复印件各一份，证明被告没有按约定支付相关的款项，引起村民极度不满，故通过村民会议表决，要求解除协议，已获得村民大部分通过；
被告认为：对真实性无异议，对关联性有异议，村民会议的表决事项并不必然代表股份社的要求，从侧面能反映，本案是因个别村民的挑拨，才会要求解除租赁合同，被告并没有收到书面通知，即未通过原告的咨询及书面通知，因此，被告对自己欠租的事实并不知情。
原告补充认为：1.该相关的表决是村民的民主共识，充分反映了内部村民的真实意思，并非被告所称的个别村民，被告所述歪曲了村民的集体意志，原告也依据相关的法律以及被告长期恶意拖欠租金的情况提起诉讼，被告所反映的是歪曲事实，是不属实的。
5.收据复印件七份，证明被告交付租金的详细情况，被告拖欠租金是长期性的；
被告认为：对收据的真实性无异议，但对关联性有异议，被告在租赁案涉建筑物开办幼儿园后，投入大量的装修及教育支出，前期经济入不敷出，交租金的时间都由原告的前任理事长与被告协商，被告并无恶意欠租，相反该证据能证明原、被告之间是通过协商确定交租的时间和金额，原告在收到租金后并未提出异议，应当视为放弃合同的解除权。
6.广东顺德农村商业银行的账户对账单复印件一份6页，证明原告的账户一直对外使用，正常运转。
被告认为：对真实性无异议，对关联性有异议，被告所支付2015年度的租金的账户是由原告的财务工作人员李某卿提供，被告有理由相信该账户是属于原告控制的，同时，众所周知，佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室一直都是由原告控制的，是内设的一个机构，被告将租金支付到佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户并没有过失，原告对收取租金的事实应当知情，由原告开具的收据上出纳人员的签名就是本案原告的财务人员李某卿的签名。
原告认为：原告与佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室是两个独立的法人，相互之间并不存在隶属关系，相互之间的账户是独立的，从原告会计凭证的装订情况可看出，原告的财务运作是完全独立，同时，被告划入佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户的款项不等于支付本案的租金。
被告何玉丹在诉讼中提交以下证据及原告菱溪股份社质证意见如下：
2015年5月14日的进账单及客户回单、2015年3月16日的收据、2015年5月4日的收据各一份，证明被告知道自己欠租的情况下，第一时间将拖欠的租金缴交完毕，因此不构成违约。
原告认为：对2015年5月14日的进账单以及客户回单的真实性无异议，对关联性有异议，上述单据能明确看出被告存入款项的账户是佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户，并非原告的账户，该款项也非讼争的租金，原告的账户是没有收到相关租金的款项，若被告真实支付了相应的租金，应该提供原告所开具的相应收据，对2015年5月4日的收据的真实性无异议，从该收据中的内容记载来看，被告支付的标的是2013年10月至2014年9月的租金，可以清楚反映被告长期拖欠租金，是不按时交租金的直接证据，对2015年3月16日的收据的真实性无异议。
经公开质证，对原告菱溪股份社及被告何玉丹提交的证据作如下认证：
1.原告提交的证据1、3，被告无异议，对上述证据，本院予以采信；
2.原告提交的证据2、5、6，被告对真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议。被告提交的证据，原告对真实性无异议，但对2015年5月14日的进账单以及客户回单的关联性及该证据的证明内容有异议。从原、被告提交的上述证据来认定，在租赁协议中，双方明确约定在租赁期内从第四年开始，每年10月1日至次年9月30日的租金应该在每年1月10日前交纳，除2015年度的租金外，被告支付2012年度到2014年度的租金情况如下，在2012年11月1日向原告交纳了2012年10月至2012年12月的租金25000元、在2013年10月30日向原告交纳了2013年1月至2013年3月的租金25000元、在2014年3月4日向原告交纳了2013年7月至2013年9月的租金25000元、在2015年2月6日向原告交纳了2013年4月至2013年6月的租金24449元、在2015年3月16日向原告交纳了2014年的租金50000元、在2015年5月4日向原告交纳了2013年10月至2014年9月的租金54999元，原告并在2015年1月以扣收被告的分红方式抵扣了被告尚欠的2013年度的租金550元。在诉讼期间，被告并没有提交原、被告双方已达成被告支付租金时需以原告的通知为前提的证据；对于被告认为已在2015年5月14日将2015年度的租金109999元存入佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户，该帐户是由原告的出纳人员李某卿提供的陈述，虽李某卿为原告的财务人员，但李某卿作出被告可将2015年度的租金109999元存入佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的表述，是否已得到原告的授权，被告并没有证据予以证实，同时，李某卿是原告的财务人员，为何不直接向被告提供原告的账户却提供佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户，被告对此并没有合理的解释，而对被告认为是李某卿向被告提供佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户的陈述，原告对此又予以否认，因此，对被告认为按李某卿的要求可将2015年度的租金109999元存入佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户的陈述，本院不予采纳。原、被告双方提交的证据能证实，被告存在迟延交付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任，但被告在签订租赁协议后所交纳的保证金，应抵扣尚欠的租金。故对原告提交的证据2、5、6的真实性及关联性，本院予以采信，对证明内容，除被告尚欠的截止至2015年5月8日的租金数额，应以本院认定的为准外，其余的证明内容，本院予以采信；对被告提交的证据的真实性，本院予以采信，但对2015年5月14日的进账单以及客户回单的关联性，本院不予采信，对该证据的证明内容，本院采信被告已向原告交纳了2014年的租金104999元，在原告提起诉讼后，被告向佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室交纳了款项109999元的部分，其余部分，本院不予采信；
3.原告提交的证据4，被告对真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议。该证据为原告根据其章程的规定，对是否与被告继续履行租赁协议而召开的股东会议的记录，在诉讼过程中，被告并没有证据证实原告召开的股东大会及表决决定存在何种违法行为，故对该证据的真实性、关联性及证明内容，本院予以采信。
经审理查明，位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物的产权属于原菱溪小学，原菱溪小学对该建筑物已取得集体土地建设用地使用权证,原菱溪小学基于合并被注销，该建筑物交由原告管理、收益。2008年8月13日，原、被告签订一份《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，双方约定，由被告向原告租赁位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物用于开办菱溪幼儿园，租赁时间从2008年10月1日起至2018年9月30日止，共计10年，前三年被告不需缴纳租金，由第四年开始被告需缴纳租金99999元，此后租金按年以5%的幅度递增。从租赁期内第四年开始，每年的租金在1月10日前交纳，被告逾期交纳租金的，原告有权按月利率10%收取滞纳金，被告逾期交纳租金10天以上，视被告违约，原告有权终止合同，并没收被告的抵押金。被告在正式租赁后需向原告提供20000元现金作抵押，待合同履行期满或非被告违约导致合同终止时，原告将抵押金退还给被告。租赁物现有的资产属原告所有，租赁期增加的建筑物和构建物归原告所有，但由于非被告违约导致合同提前终止，租赁期增加的建筑物和构建物由原告按中介评估后补偿给被告，并归还原告的押金。合同签订后，原告将位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物交给被告使用。被告亦向原告交纳了20000元作为保证金。被告使用了租赁物后，并未按合同的约定从第四年起在每年的1月10日前向原告交纳当年的租金，仅在2012年11月1日向原告交纳了2012年10月至2012年12月的租金25000元、在2013年10月30日向原告交纳了2013年1月至2013年3月的租金25000元、在2014年3月4日向原告交纳了2013年7月至2013年9月的租金25000元、在2015年2月6日向原告交纳了2013年4月至2013年6月的租金24449元、在2015年3月16日向原告交纳了2014年的租金50000元、在2015年5月4日向原告交纳了2013年10月至2014年9月的租金54999元，原告并在2015年1月以扣收被告的分红方式抵扣了被告尚欠的2013年度的租金550元。因被告存在多次逾期交纳租金的行为，对是否继续将租赁物向被告出租，2015年4月24日，原告召开菱溪代表大会，到会的26名代表（应到会32名代表）中，经投票表决，23名代表表决不同意将租赁物续租给被告。原告遂于2015年5月8日向本院提起诉讼。原告提起诉讼后，被告于2015年5月14日向佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室在顺德农商银行的09×××64的账户存入109999元。在诉讼中，原告表示，按合同约定，被告需在当年的1月10日支付当年10月1日至次年9月30日周期的租金，并未与被告口头或书面达成变更交纳租金的时间及方式的协议，其工作人员李某卿也没有向被告提供佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户，所主张的租金65847.34元为2014年10月1日至2015年5月7日的租金，原告在顺德农商银行的09×××69的账户，也没有在2015年5月14日收取了被告的109999元。被告对需在接到原告的通知后才向原告交纳租金及原告的财务人员李某卿向其提供佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室的账户的陈述，并没有提交证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
原、被告所签订的租赁协议是否合法？是本案争议焦点之一。位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物的已取得集体土地建设用地使用权证,原告有权对该建筑物进行管理、收益。原、被告所签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，为原、被告双方的意思真实表示，除被告所交纳的保证金需抵扣尚欠的租金及被告逾期交纳租金而计付违约金的标准过高需调整外，合同的其余条款没有违反国家强制性规定，为有效合法的合同，应受法律保护。原告应履行交付租赁物的义务，被告应履行按约支付租金的义务。
被告是否尚欠原告的款项？被告是否需将租赁物向原告返还？是本案争议的其他焦点。按原、被告签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》中关于租金交纳的约定及原告在开庭时的陈述，从第四年起被告需向原告交纳租金99999元，此后按每年5%递增的方式计算租金，被告需在每年1月10日前交纳当年10月1日至次年9月30日的租金，即于2012年1月10日前向原告交纳2012年10月1日至2013年9月30日的租金99999元、于2013年1月10日前向原告交纳2013年10月1日至2014年9月30日的租金104998.95元(99999×105%)、于2014年1月10日前向原告交纳2014年10月1日至2015年9月30日的租金110248.90元（104998.95×105%）、于2015年1月10日前交纳2015年10月1日至2016年9月30日的租金115761.35元(110248.90×105%)。在诉讼过程中，从原、被告双方提交的证据可认定，被告通过向原告交纳现金以及原告通过扣收被告的分红抵扣尚欠的部分租金的方式，被告直至2015年2月6日才交纳了2012年10月1日至2013年9月30日的租金共99999元，至2015年5月4日才向原告交纳了2013年10月1日至2014年9月30日的租金共104999元。在原告提起诉讼后，被告于2015年5月14日向佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室在顺德农商银行的09×××64的账户存入109999元，但所交纳的款项因不是交付到原告的账户，不应视为向原告交纳了2014年10月1日至2015年9月30日的租金，被告从2014年10月1日暂计至2015年5月7日共219天尚欠的租金为62999.37元（104998.95÷365×219），被告在2015年5月4日交纳2013年10月1日至2014年9月30日的租金时多交纳了0.5元，同时，被告在签订租赁合同后向原告所交纳的保证金20000元可抵扣尚欠的租金，即暂计至2015年5月7日，被告尚欠的租金应为42998.87元（62999.37-0.5-20000）。被告在履行合同过程中，在无法证实已与原告达成变更租金交纳方式及期限的前提下，未按合同约定履行按时交租的义务，已构成违约，应承担合同被解除，向原告交还租赁场所，支付暂计至2015年5月7日止的租金及利息、支付从2015年5月8日起至实际向原告交还租赁物的场地占用费的责任。至于被告于2015年5月14日向佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室存入的109999元，被告可另案解决，本院在本案中不予处理。
综上所述，原告判令解除《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，判令被告立即向原告交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校），判令被告向原告支付租金65847.35元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自立案之日起计至清偿债务之日止），判令被告向原告支付场地占用费（按每年104999元的标准的占用费自立案之日起计算，计至被告交还场所之日止）的主张，因原、被告双方所签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》已约定了逾期交租超过10天以上，视作被告违约处理，原告有权终止合同，而被告在履行合同过程中，存在严重逾期支付租金的行为，同时考虑到被告租赁场所的目的是开办幼儿园，对原告的主张，本院支持解除原、被告于2008年8月13日所签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，被告应于判决生效之日起六十日内向原告交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物，向原告支付从2014年10月1日暂计至2015年5月7日的租金42998.87元及利息，并支付从2015年5月8日起至实际交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物之日止按每年104999元的标准计算的场地占用费的部分，其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社与被告何玉丹于2008年8月13日签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》；
二、被告何玉丹应于本判决发生法律效力之日起六十日内向原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物；
三、被告何玉丹应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社支付从2014年10月1日至2015年5月7日的租金42998.87元及利息（从2015年5月8日计至判决清还完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
四、被告何玉丹应于交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物之日，向原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社支付从2015年5月8日起至实际交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物之日止，按每年104999元的标准计算的场地占用费；
五、驳回原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社的其他诉讼请求。
如被告何玉丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为723.09元（已由原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社垫付），由原告佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社负担180.05元、由被告何玉丹负担543.04元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海昌
二〇一四年八月四日
书记员 李素婷