四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终139号
上诉人（原审被告）：自贡市建华房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市自流井区解放桥居委会22组簸米湾综合楼二组。
法定代表人：李华聪，董事长。
委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金岳平，四川亚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘世均，男，汉族，1971年5月13日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李祖英，女，汉族，1972年2月9日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。
上诉人自贡市建华房地产开发有限公司（以下简称自贡建华公司）因与被上诉人刘世均、李祖英商品房销售合同纠纷一案，自贡建华公司不服四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人自贡建华公司的委托诉讼代理人罗云宽、金岳平，被上诉人刘世均及其委托诉讼代理人周正文，被上诉人李祖英的委托诉讼代理人周正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人（原审被告）自贡建华公司上诉请求：1.撤销（2017）川0302民初2628号民事判决第一项、第二项并判决驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：1.诉争房产实际已经交付刘世均、李祖英；2.被上诉人解除合同的解除权已消灭；3.未签订商品房买卖合同、未办理转移登记的原因在于上诉人多次催促，被上诉人至今不签订《商品房买卖合同》，也没有提供办理转移登记的必备手续所致；4.本案系商品房买卖合同关系不是民间借贷关系，因此按照2%认定月息标准过高。
被上诉人刘世均、李祖英辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分、审判程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘世均、李祖英向一审法院起诉请求：1.判令解除刘世均、李祖英与自贡建华公司签订的《商品房认购书》；2.判决自贡建华公司退还刘世均、李祖英房价款713，152.00元及维修资金12,257.00元，并支付自2014年11月8日起按月利率2.5%计算至退还完清之日止的利息。
一审法院认定事实：2014年5月4日，自贡建华公司与刘世均、宜宾天际置地有限公司签订《借款协议》，约定自贡建华公司向刘世均借款500万元用于经营周转，借期自2014年3月14日至2014年9月13日，月息2.5%，到期不能还款，承担本息总额的20%作为违约金，逾期按月利率3.5%执行，宜宾天际置地有限公司提供连带责任保证。同日，三方还签订《借款协议》一份，约定自贡建华公司向刘世均借款160万元用于经营周转，借期自2014年5月4日至2014年11月3日，月息2.5%，到期不能还款，承担本息总额的20%作为违约金，逾期按月利率3.5%执行，宜宾天际置地有限公司提供连带责任保证。同月8日，三方又签订《借款协议》，约定自贡建华公司向刘世均借款100万元用于经营周转，借期自2014年5月8日至2014年11月7日，月息2.5%，到期不能还款，承担本息总额的20%作为违约金，逾期按月利率3.5%执行，宜宾天际置地有限公司提供连带责任保证。2014年11月7日，刘世均、李祖英（甲方）与自贡建华公司（乙方）签订《抵款协议》，约定就欠款问题双方达成如下协议：1.2014年11月6日止，乙方欠甲方本金440万元，利息238万元，甲方购乙方富顺房产补差房款3万元抵减，共计欠675万元；2.乙方用阳光华苑房产价值6,652,921.00元抵偿乙方欠款（阳光华苑售房部约738㎡，有产权面积约500.21㎡、无产权面积约238㎡，抵款590万元，阳光华苑2#楼负一层夹层222.86㎡抵款713,152.00元、维修基金39,769.00元；3.剩余欠款97,079.00元，从2014年至2016年间乙方为甲方争取自贡市云丰建华农业开发有限责任公司扶持生产发展补贴资金两次优先支付此欠款。同日，刘世均、李祖英与自贡建华公司公司签订《商品房认购书》，约定刘世均、李祖英认购自贡建华公司开发的位于自贡市自流井区阳光华苑第2幢负一层1-4房和2-1号房，用途为车位，建筑面积约222.86㎡（该面积最终以出卖人委托的有资质的测绘机构测绘的面积为准，办理产权）；总房价款为713,152.00元，维修资金12,257.00元；出卖人应在2015年2月28日前交付商品房给认购人，按现状不负责砌内墙，水、电达到使用标准；若不能办理车位产权时认购人有权要求退房，出卖人应全额退还认购人房款，并按月息0.025元计算已付房款利息给认购人（若发生此款项时出卖人所退房款应在云丰农业公司的项目资金里扣除）；本认购书双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。同日，自贡建华公司向刘世均、李祖英出具《收款收据》2份，载明收到2幢负一层1-4和2-1号房房款713,152.00元、维修基金12,257.00元。上述合同签订后，双方未签订《商品房买卖合同》，自贡建华公司未向刘世均、李祖英办理案涉房产的交付手续，亦未办理转移登记手续。另查明，刘世均、李祖英、自贡建华公司均当庭认可《抵款协议》及《商品房认购书》中载明的云丰农业公司的项目并未实际履行。
一审法院认为，刘世均、李祖英、自贡建华公司对欠款本息结算后，约定以物抵债，双方签订的《抵款协议》及《商品房认购协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法并有效。各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《商品房认购书》约定自贡建华公司应在2015年2月28日向刘世均、李祖英、交付认购房产，但自贡建华公司至今未向刘世均、李祖英办理交付手续，已构成违约，故对要求要求解除双方签订的《商品房认购书》并返还购房款及维修基金，予以支持。刘世均、李祖英主张自贡建华公司属欺诈卖房，但未提供证据证实，不予确认。关于双方约定按月利率2.5%计算的利息，自贡建华公司主张该约定过高，请求酌减。结合本案实际情况，刘世均、李祖英的实际损失为资金占用损失，法院认为自贡建华公司的请求成立。对刘世均、李祖英主张的利息酌情确定为自2014年11月8日起按月利率2%计算至退还完清之日止。自贡建华公司辩称退还房款、维修基金及利息应在云丰农业公司的项目资金里扣除，但该项目未实际履行，故其抗辩理由不能成立，不予采纳。判决刘世均、李祖英与自贡市建华房地产开发有限公司于2015年11月7日签订的《商品房认购书》解除;自贡市建华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还刘世均、李祖英购房款及维修金共计725,409.00元，并支付以此为基数自2014年11月8日起按月利率2%计算至付清之日止的利息。案件受理费17,041.00元，保全费5,000.00元，合计22,041.00元，由自贡市建华房地产开发有限公司负担。
二审双方当事人均无新证据提交。
本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人自贡建华公司与被上诉人刘世均、李祖英签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，签约双方均应遵守履行。上诉人上诉称已实际交付诉争房产给二被上诉人使用，并多次催告二被上诉人签订《商品房买卖合同》以及提供办理转移登记的必备手续，因缺乏证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人上诉称二被上诉人提出解除合同已过解除权除斥期间的问题。因《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定了当事人可以解除合同的情形之一为“当事人一方迟延旅行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，自贡建华公司与刘世均、李祖英在2014年11月7日签订的《商品房认购书》中虽然约定了交房时间为2015年2月28日，但在合理期间内，二被上诉人基于对上诉人继续履行合同以便于实现合同目的存在一定的期待，没有提出解除合同，直至确信没有实现合同目的的可能后，提出解除合同，不违背法律规定。故上诉人上诉称已过解除权的除斥期间的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人上诉称本案系商品房买卖合同法律关系，2%的月息标准过高的问题。因自贡建华公司与刘世均、李祖英在《商品房认购书》中明确约定了“若不能办理车位产权时认购人有权要求退房，出卖人应全额退还认购人房款，并按照月息0.025元计算已付房款利息给认购人；”，因此一审判决结合事实和证据，依法适当减少为2%的月息标准并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,054.10元由上诉人自贡市建华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周玉萍
审判员 陈品强
审判员 曾伟贤
二〇一八年二月二十二日
书记员 党若丹