焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民二初字第00833号
原告（反诉被告）张三妮，女，32岁，汉族，住焦作市。
委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。
原告（反诉被告）张三妮与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出受理决定，于2014年10月23日向原告（反诉被告）张三妮送达了开庭传票、举证通知书等，于2014年10月24日向被告（反诉原告）中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司当庭提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告张三妮房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于同日向反诉被告张三妮送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）张三妮的委托代理人王小三、被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告张三妮诉称，2011年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第1号商住楼2单元14层1410号房，房屋总价款323375元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房，至起诉之日该房屋仍不具备交房条件。合同第九条明确约定被告逾期交房须按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。现起诉要求：⒈被告支付逾期交房违约金42362.13（违约金从2012年9月1日开始暂计算至2014年6月17日，之后逾期交房违约金每日按照房屋总价款的万分之二计算至房屋实际验收合格之日止）元；⒉诉讼费由被告承担。
本诉被告中海公司辩称，被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日。焦东路桥的封闭施工对中海公司工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天。合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对一方当事人明显不公平，中海公司请求法院对合同违约条款予以调整。
反诉原告中海公司反诉称，2011年11月22日，双方签订商品房买卖合同，约定若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年1月20日前支付购房款，其实际最后交款时间为2012年3月23日，逾期63天，应支付违约金2142元。现提出反诉，请求：⒈反诉被告支付违约金2142元；⒉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告张三妮辩称，被告没有证据证明是因为买受人的原因造成按揭款不能如期办理，故被告应提供银行或住房公积金关于按揭款不能正常办理的材料，原告按照被告的要求准备相关的材料缴纳购房款。
根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈原告本诉诉讼请求的依据；⒉被告反诉诉讼请求的依据。
原告（反诉被告）张三妮提交的证据材料为：原告身份证复印件一份、购房收据一份、房屋买卖合同一份及银行按揭贷款合同书一份，共同证明截止到开庭之日，被告未按照合同约定将房屋交付给原告，应按照合同约定的逾期交房的违约金交付原告。原告按照被告要求办理了银行按揭手续，贷款未及时转入的原因是被告的贷款手续不齐全。
被告（反诉原告）中海公司质证认为，对原告提交的证据真实性均无异议。2013年11月2日的收款收据印证了原告逾期交款的事实。
对原告（反诉被告）张三妮所举证据，本院作出如下认证意见：原告张三妮提交的证据均真实有效，予以确认。
被告（反诉原告）中海公司提交了以下证据材料：1.监理公司停工说明一份；2.焦东路桥封闭时间公告报纸二份；3.焦东路桥附近商铺情况说明三份；4.南水北调办公室证明一份；5.焦东路桥规划图一份；6.焦东路-
中海丽江项目照片四张，以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的事实。以上证据需要说明的是：中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。规划图中的红色粗线为南水北调施工围墙（即照片中的围墙广告牌）将中海丽江施工工地全部围挡，焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，焦作日报的配图可以反映出跨渠桥两侧不能通行，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。7.原告交款收据一份，证明原告违约交款的事实。8.交房通知书和2013年11月2日入住办理流程表一份，证明被告积极履行交房的事实。9.加层承诺书一份，证明被告的交房日期自动顺延60天。
原告（反诉被告）张三妮质证认为，证据1仅是对建设方出具的情况说明，被告系开发商，与原、被告之间签订的合同没有任何关系；焦东路封闭不属于不可抗力的情形。对证据2质证意见均同证据1。证据3和本案没有关联性，均不予质证。对证据4真实性无异议，但原告认为和本案没有关联性。对证据5有异议，该份规划图不完整，从该证据可以看出来，被告开发的1号楼和5号楼的项目西起焦东路东到新安路，也就是规划图中未显示的6-8号楼的情况，即没有显示新安路。也就是焦东路不是被告施工1号楼和5号楼所需的必经道路，被告可以通过新安路进行通行施工，即使道路的封闭给施工方造成了一定的影响，也是建筑商和开发商之间的纠纷，和业主之间没有任何关系。被告作为开发商可以向建筑方索要而不是由原告方承担。对证据6真实性无异议，但其指向有异议，照片显示的仅是现状。对证据7真实性无异议，但是晚交购房款的责任不在原告方，在于被告方的材料不齐全，被告方至今都没有准备齐相关材料。对证据8中的交房通知书有异议，原告至今未见到。如果中海公司交房应按合同约定将单体验收合格证书、住宅质量保证书及住宅使用说明书等给原告方能办理交房手续。对证据8中的流程表真实性无异议，但指向有异议。该表只能证明原告在2013年11月2日收到房子的钥匙，而不能证明被告方已经完成了交房手续。对证据9无异议。
对被告（反诉原告）中海公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、3、5原告异议成立，对证据1、3、5的真实性不予确认，对证据2、4、6的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；对证据7，原告异议成立，对证据8入住办理流程表真实性予以确认，对中海公司所称指向不予确认；对证据9的真实性予以认定。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月22日，以张三妮为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼2单元14层1410号房，该商品房用途为住宅，建筑面积72平方米，总金额323375元，买受人于2011年11月22日前支付总房款的40%计133375元，剩余60%房款190000元办理公积金贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。
2011年12月28日原告补交房款20000元。2011年12月29日，以张三妮作为借款人和抵押人，焦作市住房公积金管理中心为贷款委托人，中国建设银行股份有限公司焦作分行作为贷款受托人，三方签订了焦作市个人住房公积金借款合同，约定张三妮借款170000元用于购买房产，期限60个月，借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入中海公司在建行焦作分行新城支行的账户。三方均在借款合同中签名或加盖公章印鉴。
中海公司于2013年11月2日收取张三妮房款323375元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年11月2日，张三妮在中海公司印制的“入住办理流程表”上签字并领取房屋钥匙，该流程表显示张三妮所购丽江1号楼2单元1410号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。张三妮与中海公司签订房屋买卖合同后，张三妮向中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，中海公司未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故张三妮要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因张三妮已于2013年11月2日在中海公司处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年11月2日。中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但中海公司并未向张三妮告知该事项，故中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。中海公司要求张三妮支付逾期付款63天的违约金，理由正当，予以支持。张三妮要求中海公司按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额，中海公司请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，张三妮已在中海公司处领取了房屋钥匙，中海公司已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定中海公司应按照合同约定的违约金的50%向张三妮支付逾期交房违约金；张三妮应按照合同约定的违约金的50%向中海公司支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款323375元向原告张三妮支付逾期交房违约金15586.7元（从2012年9月1日起至2013年11月2日止，按日万分之二的50%计算）；
二、反诉被告张三妮应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款170000元的违约金1071元（从2012年1月20日起至2012年3月23日止，按日万分之二的50%计算）；
三、驳回原告张三妮的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告河南中海房地产开发有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费859元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担；反诉费25元，由原告张三妮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 康福军
审 判 员 王惠敏
人民陪审员 胡雪娇
二〇一五年九月六日
书 记 员 徐贝贝