江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终1212号
上诉人（原审被告）常州乾盛置业有限公司，住所地江苏省常州市天宁区兰陵路15号。
法定代表人徐贤敏，该公司总经理。
委托代理人武洁，该公司员工。
委托代理人张忠，江苏德音律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦杏娟。
委托代理人方剑南。
委托代理人李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
上诉人常州乾盛置业有限公司（以下简称乾盛公司)因与被上诉人秦杏娟房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
秦杏娟诉称，2009年12月11日，我与乾盛公司签订商品房买卖合同，购买乾盛公司12-120房屋一套，建筑面积796.49平方米，用途为商业。合同签订后我支付第一笔房款时，所购房屋楼梯都在，乾盛公司说房屋管路需作简单调整。一个月后，我带上余款准备交钱拿钥匙时，发觉偌大面积的商铺只有一个楼梯通道了。我当即与乾盛公司交涉，从上午9点至晚上9点，整整12个小时，最后乾盛公司法定代表人徐贤敏才出面。几经交涉，最终对方提出让我把相邻的12-106商铺也买下来，在两间房屋中间加一个外挂楼梯。我回去商量后接受了这一方案。双方并商定楼梯改造室内由我负责，室外由乾盛公司负责。待需要乾盛公司施工时，我陪乾盛公司人员去设计院修改图纸，原设计人员不愿承担这个责任。后来乾盛公司找设计院领导盖到了章，但相邻住宅区的业主不同意。之后乾盛公司便不再办理此事，导致我为楼梯改造损失了11万元钱。因乾盛公司一直拖延不解决楼梯问题，我只能向有关部门反映投诉，并调取了竣工图，至此我才明白乾盛公司一开始就对我实施了欺诈。2011年12月16日，常州市建设工程质量监督站作出结论认定：“涉案的12-106、12-120房屋主体结构在竣工备案后被擅自拆改”。乾盛公司这一违规拆改的行为也得到了丁渤验房和常州市建筑科学研究院的检测认定。另外，在我诉乾盛公司修复房屋质量瑕疵的另一案件中，因乾盛公司有相应财产被查封，故我同意法院由乾盛公司修理的建议。但该案判决对修理费用的承担未予明确，故在本案中一并提出。乾盛公司在房屋获得竣工验收备案后，为了增加销售面积攫取更大的利益，擅自改变房屋主体结构，不但违反房屋的原设计要求，违反建筑设计规范的强制性规定，严重影响房屋的使用功能，导致我无法按购买目的开展经营活动，从而侵犯我的合法权益，也必然会影响房屋的安全性能。乾盛公司这种公然改变房屋主体结构的行为令人瞠目。现起诉，1、要求乾盛公司依法纠正违规拆改行为，按原设计要求恢复12-120、12-106房屋楼梯通道，或者经合法的涉及变更解决涉案房屋的消防通道；2、赔偿我外挂楼梯改造损失11万元；3、支付我房屋修理费用128万元、装修损失28万元（均为暂估价，最终以法院委托评估结果为准）；本案诉讼费由乾盛公司承担。
秦杏娟为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、商品房买卖合同。证明其购买乾盛兰庭的房子。公安编号12栋B20的房屋。这个房屋属于商业用房。
2、投诉终结通知书。证明其购买了乾盛公司的房屋出现质量问题，特别是乾盛公司违规拆改楼梯的事实，向质量监督部门进行投诉，质量监督部门经过审查核实给出的结论，该结论明确了其购买的两套房屋其现有的楼梯已被乾盛公司在竣工备案后擅自拆改。
3、验房检测报告及法院委托鉴定报告各一份，证明房子存在严重质量问题。严重漏水、渗水。也就是报告上第四项共十个内容。
4、一到三层竣工图，证明其购买的两套房屋应当具备10个楼梯，现实际只有2个楼梯，到目前为止，乾盛公司未提供任何由10个楼梯变更为2个楼梯的相关合法设计文件，因此该竣工图反应的事实与质量监督部门得出的审核结论完全吻合。
5、施工协议及相关收款收条，证明当时双方为了解决楼梯通道的问题，秦杏娟根据与乾盛公司商定的意见，在楼梯改造中支出的相关费用。
6、证明及资质证书，证明双方在另案关于修复费用的诉讼中，根据法院的处理意见，修理部分由秦杏娟自行修复，所发生的修理费用按照法院最终认定的责任由各方承担。秦杏娟委托了有资质的公司通过公开招标报价的形式，由三家单位对原涉案房屋通过现场勘察，再结合各单位自己内部的实际状况所报出的相关费用，因此这部分费用有待合议庭最终合议确认。
7、常州市武进龙腾建筑防水工程有限公司（以下简称龙腾公司）的工程造价预算书、常州市贵杰装饰有限公司（以下简称贵杰公司）预算清单表、无锡金帅防水工程有限公司（以下简称金帅公司）的工程报价单复印件各一份。
一审中，乾盛公司对秦杏娟提供的证据的质证意见：
1、真实性无异议。该两套房屋的买卖合同中附有平面图，平面图与原告购买的房屋是一致的。
2、我公司认为处理结论与事实不符，我公司对设计的变更遵循了法定程序，经过相关报批手续，是符合国家法律规定的。
3、对于报告我公司不认可。该验房检测报告系秦杏娟单方委托。一，从形式上不具真实性，报告中没有检测人的签字，没有具体验房时间，没有业主的签字。二，报告大致验房时间已经属于我公司交付房屋后进行的，且据我公司了解此时秦杏娟已经进行了大规模的装修，报告相关内容也不能反应房屋交付时真实客观情况。对鉴定报告的意见与常州市天宁区人民法院（2014）天民初639号民事案件质证意见一致。
4、真实性无异议，但是这是原设计图纸，后是经过设计变更对于原图纸进行变更的，我公司也向法庭提供了相关证据。
5、我方的施工、设计符合规范，秦杏娟自行增加楼梯所支出的费用与被告无关。
6、房屋修理费用128万元，该诉讼请求不应在本案中审理，若房屋修理费用最终明确，且是合理费用，也应按照造成房屋渗漏的过错大小来明确责任，现责任区分不明就要求我公司承担修理费用不合理，所谓的招投标也是单方行为，损失最终由双方承担，应有更合理、透明的方式来确定金额。
7、同第6条意见。
乾盛公司辩称，一、我公司对于相关施工是经过设计变更审定后进行的。二、我公司交付的房屋是经过相关部门通过竣工验收不存在质量问题。三、我公司在2010年5月10日交付房屋，原因是因为秦杏娟违约，未能按合同约定支付全额房款而导致的。四，我公司未承诺过将相关广告牌给秦杏娟使用。五、关于赔偿楼梯改造损失，无法律依据，修复费用128万元及装修费用28万元，因之前的案件尚在上诉过程中，因此也不能作为计算损失的标准。
乾盛公司提供了以下证据：
1、商品房买卖合同，证明平面图与实际购买房屋一致。
2、变更后的图纸，证明我公司对涉诉房屋经过相关报批流程及手续后进行了变更。
3、测绘报告，证明2010年1月28日测绘的房屋实际状况就是秦杏娟购买的房屋状况，只有两个楼梯。
秦杏娟对乾盛公司提供的证据的质证意见：
1、对该两份合同除了两份平面图外，真实性无异议，我所持有的两份商品房买卖合同中没有该两份平面图，且从乾盛公司提供的该合同平面图，跟整份合同的编码不一致，我怀疑平面图系插页放进去的。即便该平面图在买房时就已交付我，也不能改变乾盛公司在竣工备案后擅自拆改楼梯的违规事实，该行为也证明了乾盛公司对买房人构成严重欺诈。
2、对真实性不认可。该变更图不能证明最终的竣工图是经过设计变更的，因为该图纸上加盖的印章为建筑施工图审核章，施工图应以最终竣工图为准，因此质监部门的审核结论是权威的，若施工图是真实的，也只能说明施工时的状况，应以竣工图反应的状况为交付标准。乾盛公司并非专业人士，提供该证据无意义。
3、该测绘报告与本案需要证明乾盛公司在竣工备案之后是否经过合法变更无任何关联性。
一审查明，2009年12月11日，乾盛公司与秦杏娟签订《商品房买卖合同》一份，约定：乾盛兰庭公安编号12幢B-20号房的出卖；该商品房用途为商业用房，建筑面积共796.49平方米；该商品房单价为每平方米5380元，总金额4285116元；付款方式为买受人在2010年1月16日前一次性支付4285116元。
2010年4月16日，乾盛公司与秦杏娟签订《商品房买卖合同》一份，约定：乾盛兰庭公安编号12幢106号房的出卖；该商品房用途为商业用房，建筑面积共567平方米；该商品房单价为每平方米4883.56元，总金额2768979元；付款方式为自合同签订之日起3日内支付50.52%，剩余房款于2010年4月19日前申请办理银行贷款手续，按贷款方式付款。
后两套房屋交付。秦杏娟向常州市建设工程质量监督站投诉两套房屋质量问题，2011年12月16日该站出具投诉处理终结通知书，认为“该商铺主体结构在竣工备案后擅自拆改，该项投诉内容不属于房屋建筑工程质量投诉受理范围，未拆改及二次装修为改造部位的渗漏等问题各方同意由建设、施工单位维修。”
2010年6月1日，常州市房产测绘中心出具勘测报告，报告中包含2010年1月28日制作的乾盛兰庭12幢房屋分层平面图，显示12-120、12-106房屋共两个楼梯。
2010年4月29日，秦杏娟与马云飞就三层阁楼改造签订了“协议书”一份，约定由马云飞负责对三层阁楼包工包料进行改造，合同总价为63750元，签订合同后预付50%，工程竣工后15天内结清余款。后秦杏娟共支付马云飞11万元工程款，马云飞出具相同数额的收条。
秦杏娟于2011年8月31日向常州市城市建设档案馆调取竣工图，该图于2009年8月18日编制，竣工图显示涉案两套房屋共有10个楼梯。
2014年9月15日，常州市建筑科学研究院股份有限公司出具乾盛兰庭商铺12-106、12-120检测鉴定报告，认定，“该楼三层共设有2间楼梯间（原设计为10间楼梯间），不符合设计要求；该房三层及四层炮楼东侧外墙均有部分面砖出现脱落，与墙面保温层上钢丝网粘结砂浆层厚度小；面砖与保温层粘结不牢或粘贴砂浆不饱满；部分面砖或接缝存在孔洞、开裂；该房三层及四层炮楼屋面伸缩缝处均局部存在渗、漏水现象，与屋面伸缩缝构造做法不符合设计要求。”
2014年12月20日，秦杏娟委托常州统一装饰工程监理有限公司（以下简称统一公司），通过招标选择了三家施工单位对乾盛兰庭12-106、12-120房屋受损部位，按照鉴定机构提出的修复处理意见进行报价。其中金帅公司报价1458978元；龙腾公司报价1285584.74元；贵杰公司报价为1150730元。统一公司认为龙腾公司报价符合建筑防水定额标准。
一审另查明，12幢B-20号房现为12-120，12幢106号房现为12-106。
现秦杏娟诉至法院，提出前列诉讼请求。审理中，秦杏娟撤回第1、2项诉讼请求及要求乾盛公司支付其装修损失28万元的诉讼请求。法院已裁定准许。
一审法院认为，秦杏娟与乾盛公司签订的两份商品房销售合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：秦杏娟是否有权要求乾盛公司赔偿房屋修理费用及金额确定。
秦杏娟购买的两套房屋均为现房，早已竣工，乾盛公司未能提供有效证据证明秦杏娟购买房屋时知晓房屋楼梯现实情况，故乾盛公司应当按照竣工图的标准交付房屋。秦杏娟与乾盛公司签订的两份合同均约定，经建设行政主管部门批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）与该商品房相关的其他户内、户外的规划变更、设计变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。此约定适用于商品房销售后的设计变更。根据竣工图，秦杏娟购买的12-120、12-106应共具备10个楼梯，但现实情况是只具备两个楼梯，致使房屋疏散、消防等问题不能解决，影响房屋的使用功能，构成合同约定的应书面通知买受人的设计变更，而乾盛公司未能提供证据证明其对楼梯的设计变更书面通知了秦杏娟，构成违约，应当承担违约责任。虽然乾盛公司一直以设计变更经合法审批进行抗辩，但是乾盛公司仅提供了变更图，而无其他证据与之印证，不足以证明设计变更行为合法。而且，无论乾盛公司的设计变更行为合法与否，都不足以影响其违约责任的承担。因为违约责任是合同一方不履行合同约定或履行合同义务不符合约定而需承担的责任。合同明确约定设计变更需要书面通知秦杏娟，则未书面通知秦杏娟而进行的设计变更即为违约。
常州市建筑科学研究院股份有限公司对涉案房屋进行了鉴定，确认涉案房屋存在质量问题。根据（2013）天民初字第639号、（2015）常民终字第745号民事判决，造成房屋存在质量问题的原因，既有乾盛公司建设施工方面的原因，也有秦杏娟使用方面的原因，故双方均应承担责任。责任分配为乾盛公司负主要责任，秦杏娟负次要责任。故法院认定乾盛公司负70%责任，秦杏娟负30%责任。秦杏娟对超出其应当承担的修缮费用的部分，有权要求乾盛公司赔偿。现秦杏娟提供的龙腾公司的工程造价预算书、贵杰公司预算清单表、金帅公司的工程报价单及证明可以表明，秦杏娟委托统一公司，通过招标选择了三家施工单位对乾盛兰庭12-106、12-120房屋受损部位，按照鉴定机构提出的修复处理意见进行报价，并最终确定龙腾公司报价符合建筑防水定额标准。故法院对龙腾公司报价1285584.74元予以认定。由乾盛公司承担70%为899909.32元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条的规定，作出如下判决：乾盛公司于判决发生法律效力之日起10日内支付秦杏娟房屋修理费用899909.32元。案件受理费19830元，由乾盛公司负担10685元，由秦杏娟负担9145元。
上诉人乾盛公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、我公司变更设计并不构成违约，我公司依法履行了申请以及审批手续，一审中也提交了经规划局审批确认的变更后的设计图纸。我方变更设计在前，秦杏娟购买房屋在后，我公司没有变更设计的告知义务，且其购买的是现房，对于房屋现状完全知晓，其并未要求解除合同，其行为是对变更设计的认可。变更设计与房屋质量问题之间没有关联性。二、房屋修缮费用的认定没有法律依据。秦杏娟提供的招投标过程是一个纯商业行为，其最终选定的价格既不是评估结果也不是司法鉴定，不能作为定案依据，且所涉公司对此项目均不具有鉴定的资质。一审中，秦杏娟虽提供了三家公司的造价预算书，但我公司对此均不予认可，认为应由鉴定机构进行鉴定。其当庭提交了一份原件，至今我公司未见到证据副本。综上，一审判决无法无据，请求撤销原判，将本案发回重审，并依法对涉案房屋的修缮费用进行司法鉴定以后再行判决，本案诉讼费用由秦杏娟承担。
秦杏娟答辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，乾盛公司的上诉请求应当依法予以驳回。一、乾盛公司变更设计，并不合法。该变更设计与最终的竣工备案中的竣工图不一致，而且一审中相关证据，包括常州建科院作为法院委托的鉴定机构也认定其最终交付的房屋与原设计要求不符，我在一审诉讼前单方委托的丁渤专业验房机构，经过检测得出的结论也是交付的房屋与原设计要求不符。常州市质量管理监督站出具的权威结论也认定乾盛公司在房屋竣工交付以后擅自违规拆改，而且其在一审中提交的所谓设计变更图是一种施工图的变更，所以我怀疑乾盛公司所谓的变更图的公章都是假的。即便是真的，其手续、程序都不符合相关的规定，也没有最终反映到竣工图上，因此一审对此事实的认定是正确的。二、一审认定我主张的房屋修缮费用既有充分的事实依据，也不违反任何法律规定，我通过招标的方式选出了其中一家作为修缮的确认依据，虽然这是一种商业行为，但并不能排除其公允性、合理性，因为整个招标组织过程都是公开、透明的，因此，该结论应当是可以采信的。三、乾盛公司认为最终的修复数额必须通过鉴定来确认，我在一审中提交的证据都经其当庭质证，一审判决对此也作出了客观描述，乾盛公司在一审中并未申请鉴定，法院没有必要组织司法鉴定。因此，一审判决认定修理费的数额是正确的。综上，请求依法驳回乾盛公司的上诉请求，维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明，秦杏娟因商品房预售合同纠纷，曾向常州市天宁区人民法院起诉，该院作出（2013）天民初字第639号民事判决，驳回了秦杏娟要求乾盛公司赔偿其12-106、12-120房屋因质量缺陷造成的损失172万元的诉讼请求。秦杏娟、乾盛公司均不服该判决，向江苏省常州市中级人民法院提起上诉，该院在二审判决中确认：涉案房屋存在质量问题是客观事实，而造成这一问题的原因，既有乾盛公司建设施工方面的原因，也有秦杏娟使用方面的原因，故由此造成的损失，双方均应承担责任。虽然检测报告没有明确具体的成因比例，但可以确定乾盛公司的责任更大，应承担主要责任，秦杏娟使用不当，应承担次要责任。2015年7月7日，江苏省常州市中级人民法院作出（2015）常民终字第745号民事判决，驳回了秦杏娟、乾盛公司的上诉。
鉴于双方对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,一、根据已经生效的民事判决中确认的内容，乾盛公司建造的房屋存在质量问题，已经不争的事实。本案中一审法院依据该生效判决确定双方应承担责任的比例为7:3，并无不当之处，本院予以认可。二、关于损失金额的确定，秦杏娟在一审中提交了相关的招投标手续以及三家施工单位的报价单，并且认为其中一家施工单位的报价较为适当，予以采纳，作为损失的依据向乾盛公司主张。乾盛公司则在二审中主张具体的损失金额应以司法评估鉴定的结果为准。对此，本院认为，秦杏娟已经提交充分的证据，证明其损失数据是通过相关的招投标手续得出的结论。乾盛公司虽不认可秦杏娟的主张，但是未能提交充分证据予以反驳，也未申请一审法院进行司法评估鉴定，以司法鉴定的结论来推翻秦杏娟的主张，故乾盛公司依法应承担举证不利的法律后果。秦杏娟的意见，符合客观实际，本院予以采信。综上，上诉人乾盛公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费19830元，由上诉人乾盛公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 房 敏