辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第03038号
上诉人（原审原告）：姚文亮，男，1979年12月10日出生，汉族，住沈阳市新城子区。
委托代理人：王兵，系辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：杨世宁，该公司总经理。
委托代理人：代岭，系辽宁宝铎律师事务所律师。
上诉人姚文亮与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司（以下简称“彤利公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1387号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案，上诉人姚文亮的委托代理人王兵，被上诉人彤利公司的委托代理人代岭到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审姚文亮诉称：请求法院判令：1、彤利公司给付逾期办理房屋产权登记违约金57，769.84元（2009年5月25日至2011年9月25日，按照同期贷款利率分段计算，增加30%）。2、诉讼费用由彤利公司承担。
原审彤利公司辩称：该园区逾期办证事实存在，但并非系其原因造成，是由园区的自来水煤气的施工单位没有按期完工，逾期向其提交相关材料导致的。至今沈阳市对房产竣工验收均没有统一标准，故导致单位因此而存在逾期行为，对于上述情况，大东区法院与中级法院同类案件均按照同期贷款利率10%计算违约金。另外，姚文亮的诉请已超过诉讼时效期间。
原审法院审理查明：2008年1月17日，双方签订《商品房买卖合同》，姚文亮购买位于沈阳市大东区南卡门路6-4号342室，建筑面积103.43平方米房屋，合同总价款362，832元。合同第八条约定，彤利公司应于2008年1月31日将房屋交付姚文亮使用。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。彤利公司于2008年5月24日将房屋交付姚文亮。姚文亮于2012年5月2日向原审法院递交起诉状。经查，讼争房屋于2011年9月26日取得房屋所有权初始登记证明。另查，原审法院于2010年3月受理苑中秋、王志悦与辽宁彤利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，诉讼请求为要求支付逾期办证违约金。案件审理过程中，依据被告的申请，该案办案人到沈阳市城乡建设委员会监察处调取了该监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知各一份，两份通知均写明：“经我委核实，业主反映该小区（即大东区紫竹茗郡小区）不能办理房证问题属实。此前，由于自来水和煤气的施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，从而不能进行竣工验收备案，因此也就不能办理房证，鉴于此，请……协调……施工单位……在7月26日前向开发公司移交工程施工档案，以便开发公司尽快组织配套验收”。同时，原审法院工作人员在沈阳市城乡建设委员会监察处另调取了该监察处于2010年2月20日向市煤气总公司发展办发出的书面材料，其中写明：“近期，更有业主投诉我委和贵公司不作为的问题，目前，紫竹茗郡小区煤气不开栓已被市政府纠风办列为重点关注问题，为彻底解决该小区煤气不开栓问题，打消小区业主对我委和贵公司所做工作的误解，请贵公司详细说明以下情况……”。依据上述材料，原审法院作出（2011）大东民二初字第902号民事判决书，认为，彤利公司开发建设的商品房无法如期办理房屋权属证书，是由于自来水和煤气施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，不能进行竣工验收备案所致，并非出卖人的原因造成的，故驳回苑中秋、王志悦的诉讼请求。苑中秋上诉至沈阳市中级人民法院，二审法院发回重审。2014年3月31日，原审法院对该案重新审理后作出生效判决，辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后30内向苑中秋、王志悦支付违约金5，617.64元。（本金按337，518元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为从2008年10月25日起至2011年9月26日止，共计1066天，共计56，176.40元×10%）。
原审法院认为：双方之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据双方合同十五条约定，彤利公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由彤利公司提供的资料报产权登记机关备案。彤利公司未能按照合同约定的期间履行权属登记备案的合同义务，致使姚文亮至今未能取得房屋权属证书，属违约行为，应依法承担违约责任。彤利公司于2008年5月24日将房屋交付姚文亮，按照合同十五条的约定，彤利公司应于2009年5月19日前将办理产权登记的相关资料报送产权登记机关，但彤利公司于2011年9月26日才取得初始登记批复。故姚文亮主张的违约金计算期限从2009年5月19日至2011年9月25日（共计859天）。但根据我国民法通则的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，姚文亮应当在其知道或应当知道其权益受到侵害之日起二年内向彤利公司主张权利。彤利公司已经于2011年9月26日将姚文亮购买的涉诉房屋在房产部门进行产权登记备案，该登记备案信息为公开信息，公众可自行查询得知，但姚文亮系于2012年5月2日向原审法院提起的诉讼，故2009年5月19日至2010年5月1日期间的违约金已过诉讼时效期间，故彤利公司向姚文亮支付违约金的期间为2010年5月2日至2011年9月25日（共计511天）。本案中，并非彤利公司的原因造成姚文亮不能按期办理房产证，本案双方当事人也没有约定由于彤利公司的原因致使买受人未能按期取得房屋权属证书的违约金，并且姚文亮提供的证据并不足以证明因未取得房证存在的损失，故本案不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定给付违约金。但是由于彤利公司违约事实的存在，故应给付姚文亮一定金额的违约金，具体金额以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的10%结合违约天数计算，违约金应为3，013元（本金按362，832元，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为2010年5月2日至2011年9月25日止共计511天，共计362，852元×511天×中国人民银行同期同类贷款利率×10%）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，原审判决：一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后30内向原告姚文亮支付违约金3，013元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，166元，减半收取583元，由辽宁彤利房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人姚文亮，向本院提起上诉称，撤销原判，请求二审法院追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告，查明两公司在彤利公司违约中的责任，共同承担57，769.84元赔偿责任。
被上诉人彤利公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、民心网诉求网判决书及庭审笔录等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，姚文亮与彤利公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据合同第十五条约定，彤利公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由彤利公司提供的资料报产权登记机关备案。如因彤利公司的责任，姚文亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定协商解决。本案中，彤利公司于2008年5月24日向姚文亮履行交房义务，故彤利公司应按合同约定于2009年5月19日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，彤利公司于2011年9月26日将姚文亮购买的房屋办理了初始登记备案，存在违约行为。依据沈阳市城乡建设委员会监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知内容，案涉小区未能办理房证的问题存在自来水和煤气的施工单位原因，因此，彤利公司未能依照合同约定履行报产权登记机关备案的义务存在第三方的责任问题，应认定并非完全由于彤利公司的原因造成逾期办证的情形。对于彤利公司应承担的违约责任标准问题。双方约定为协商解决，这不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的没有约定的情形。此外，姚文亮作为主张要求彤利公司给付逾期办证违约金的一方，并未对彤利公司逾期办证给其造成的损失问题予以充分举证，并未完成相应的举证义务。原审法院考虑到彤利公司违约事实的存在，在上述司法解释规定的责任承担范围内，酌定彤利公司按照已付房款的同期银行贷款利率的10%并结合实际违约天数判决彤利公司给付姚文亮逾期办证的违约金3，013元，既符合双方协议约定的协商解决原则，亦不违背司法解释的相关规定，判决结果并无不当。关于姚文亮要求二审法院追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告的上诉请求，因不符合法律规定，本院无法支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，166元，由上诉人姚文亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十二月十五日
书记员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。