烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0612民初1236号原告：徐福昆，男，1989年5月12日出生，汉族，住山东省莱州市。委托代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所实习律师。被告：烟台恒邦房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区东关路465号。统一社会信用代码：91370612663541625R。法定代表人：王信恩，董事长。委托代理人：王宇，山东宁海律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。统一社会信用代码：913706128653571992。法定代表人：曲延涛，行长。委托代理人：丛宁，山东烟泰光远律师事务所律师。委托代理人：徐敬涛，该公司经理。原告徐福昆与被告烟台恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行（以下简称农行牟平支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐福昆及其委托代理人姜世东、邹昕霖，被告恒邦公司的委托代理人王宇，第三人农行牟平支行的委托代理人丛宁、徐敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐福昆向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原、被告于2013年12月21日签订的编号为牟预字第131221120085号的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、要求被告返还原告首期购房款127419元、支付利息17593.94元（以127419元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2013年12月16日起至2016年5月9日止），并自2016年5月10日至判决生效之日仍按银行同期贷款利率计算利息；4、要求被告返还原告已付银行按揭贷款本息53161.28元（截至2016年4月17日）；5、判令被告向原告返还房屋登记费70元；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年12月21日签订了编号为牟预字第131221120085号的《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于烟台市牟平区北关大街508号恒邦金帝御景2号楼2单元第8层801号商品房预售给原告。根据合同第八条的约定，被告应当在2015年12月31日前，取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时，合同第九条约定，被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内返还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向买房支付违约金。原告于2013年12月16日向被告支付了首期购房款127419元，并作为借款人与农行牟平支行（贷款人）、被告恒邦公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为27万元。原告授权贷款人将全部借款划入被告账户。借款已等额本息还款方式偿还。原告以上述所购房屋作为抵押财产为上述借款提供抵押担保。2013年12月31日，原被告办理预购商品房预告登记。2014年1月17日，农行牟平支行发放借款27万元。原告自2014年2月17日起逐月向受托银行归还借款本息。截至2016年4月17日，原告累计偿还借款本息共计53161.28元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了付款义务，但被告至今未将符合国家规定以及合同约定条件的房屋交付给原告。基于被告的行为已经严重违反合同义务，原告于2016年3月29日向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》，但被告至今仍未退还原告已付全部购房款并赔偿原告利息损失。被告恒邦公司辩称：原告与被告之间合同合法有效，被告不同意解除与原告之间的买卖合同，根据合同约定以及补充协议被告没有违约行为，请求法庭查清事实驳回原告的诉讼请求。第三人农行牟平支行辩称：我单位不要求解除个人购房担保借款合同，鉴于原告诉请解除，如本案最终被判决解除购房借款合同，我方要求在保障我行合法金融债权以及具有优先受偿权的前提下予以解除。我行已经依约向原告发放贷款本金，按照合同约定原、被告双方应当连带返还已发放贷款并应因合同解除导致的提前还款依约向第三人支付提前还款额1%的补偿金，并承担在全部清偿之前应付的本金和利息（包括滞纳金、逾期利息和复利）。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年12月21日签订了编号为牟预字第131221120085号的《商品房买卖合同》及《恒邦.金帝御景补充协议》（以下简称《补充协议》），合同约定被告将其开发的位于烟台市牟平区北关大街508号恒邦金帝御景2号楼2单元第8层801号商品房预售给原告。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年12月31日前，取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用。为配合执行政府规定文件以及政策而延误的，卖房可据实予以延期。第九条约定，被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内返还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向买房支付违约金。《补充协议》第三条交付期限的约定：遭遇不可抗力外，但如遇因出卖人无法控制和预见的客观原因，包括但不限于：为配合政府有关部门调整法规及政策，出卖人可以据实予以延期交付。原告于2013年12月16日向被告支付了首期购房款127419元，并作为借款人与第三人农行牟平支行（贷款人）、被告恒邦公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为270000元。原告授权贷款人将全部借款划入被告的账户，借款已等额本息还款方式偿还。原告以上述所购房屋作为抵押财产为上述借款提供抵押担保。2013年12月31日，原、被告办理预售商品房预告登记。2014年1月17日，第三人农行牟平支行向原告发放贷款270000元。原告自2014年2月17日起逐月向第三人农行牟平支行归还借款本息。截至2016年4月17日，原告累计偿还借款本息共计53161.28元。原告为证明其主张提交了下列证据：1、提交《商品房买卖合同》（牟预字第131221120085号）、《补充协议》、收款收据，证明原、被告于2013年12月21日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其开发的位于烟台市牟平区北关大街508号恒邦金帝御景小区2号楼2单元第8层801号商品房预售给原告，总房款397419元，被告应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，以及双方约定了被告逾期交房的违约责任，2013年12月16日原告依约向被告支付了购房首付款127419元；2、提交中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》和个人借款凭证以及农业银行银行卡交易明细清单，证明原告为履行付款义务向第三人贷款270000元，由第三人将所借款款项一次性划入被告在银行的账户，截止2016年6月17日原告共计偿还借款本息56736.12元；3、提交房屋预售登记证明和房屋登记费票据，证明原、被告于2013年12月31日在烟台市牟平区住房和建设管理局进行了预售商品房预告登记，原告为此交纳了70元房屋登记费用；4、提交解除商品房买卖合同通知书及特快专递回执，证明因被告预售给原告的商品房未达到法律规定及合同约定的交付条件而构成违约，原告于2016年3月29日向被告发送了解除商品房买卖合同通知书，该商品房买卖合同已解除。被告对上述证据质证意见：对《商品房买卖合同》及《补充协议》以及首付款的收据真实性无异议，但对证明内容有异议，根据《商品房买卖合同》约定被告为了配合政府文件规定和政策可以延期交房，根据《补充协议》的约定商品房达到牟平区建设质监验收标准时向买受人发出领取商品房钥匙的通知，应当视为双方对交接的条件的变更，因此不能以此来主张被告违约。对原告提交的借款合同、贷款发放情况以及银行明细真实性无异议，对于预告登记费70元真实性无异议，但是因为该费用是住建局收取的与被告无关。对于解除商品房买卖合同通知书以及回执的真实性无异议，但是认为是原告单方行为，不能达到解除合同的效力。第三人农行牟平支行质证意见与被告上述意见相同。本院认为，原、被告双方于2013年12月21日签订的编号为牟预字第131221120085号的《商品房买卖合同》及《恒邦.金帝御景补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月31日前，取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用。但被告至今没有达到上述合同约定的房屋交付条件，其虽然辩称延期交付是因为配合政府有关部门调整法规及政策，应当免除违约责任，但其未能提供相关证据加以佐证。“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对被告上述主张，证据不足，本院不予支持。原告根据上述合同约定请求解除合同理由正当，本院予以支持，被告应当返还购房款并承担原告的相应损失。原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》一并解除，被告应将已收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：解除原告徐福昆与被告烟台恒邦房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的《商品房买卖合同》（牟预字第131221120085号）及《恒邦.金帝御景补充协议》。解除原告徐福昆与被告烟台恒邦房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行签订的《个人购房担保借款合同》。被告烟台恒邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐福昆首期购房款127419元、支付利息17593.94元（以127419元为本金，按照银行同期贷款利息计算自2013年11月22日计算至2016年5月9日止），并以127419元为本金，按照银行同期贷款利息向原告支付自2016年5月10日起至判决生效之日止的利息。被告烟台恒邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐福昆已付贷款本息（至判决生效之日止，以原告实际向银行支付的贷款明细为准），并向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还剩余购房贷款本金（以银行出具的贷款明细为准）。被告烟台恒邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐福昆返还房屋登记费70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3631元，由被告烟台恒邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  矫志颜二〇一六年八月二十七日书记员  陈俊男