赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初2365号原告郝云秀，女，1964年10月13日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市新城区。委托代理人郎曙霞，内蒙古百宁律师事务所律师。委托代理人于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。原告郝云霞，女，1973年6月2日出生，蒙古族，无业，现住内蒙古巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉特山镇。委托代理人郎曙霞，内蒙古百宁律师事务所律师。委托代理人于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150100736108495T。住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区中山东路。法定代表人王然中，经理。委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。原告郝云秀、郝云霞与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司(以下简称金汇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法由代理审判员冯一凡适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告郝云秀，原告郝云秀、郝云霞的共同委托代理人郎曙霞、于克鸿，被告金汇公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。原告于2016年4月19日向本院提出财产保全申请，本院作出（2016）内0105民初2365号民事裁定书，依法采取了保全措施。本案现已审理终结。原告郝云秀、郝云霞诉称，2011年7月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利摩尔城B座3楼（第2#3#幢3单元）XXXXX号房屋，建筑面积共29.56平方米，总金额为954934元。买受人分三次交清房款，分别于2011年7月18日付房款646758元及委托经营3年租金236314元抵顶房款，2011年9月9日将剩余房款71862元一次性付清。出卖人应当在2011年12月31日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后540日内为买受人办理房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告按照约定向被告支付了全部房款。2012年5月28日被告将房屋交付原告。另外，原告将其购买的上述房屋先后委托给内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）及被告进行经营管理。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在房屋交付使用即2012年5月28日后540日内，为原告办理房屋权属证书，但被告至今没有为原告办理房屋权属证书，因此被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告为原告位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利摩尔城B座3楼（第2#3#幢楼3单元）XXXXX号房屋办理房屋权属证书；2、被告支付原告违约金9549元；3、被告承担诉讼费用。开庭审理过程中，原告将房屋坐落由维多利摩尔城B座3楼（第2#3#幢3单元）XXXXX号更正为维多利摩尔城第2#3#幢楼3层（房产局登记为东区综合楼）XXXXX号房屋，被告对此予以认可。被告金汇公司辩称，被告在办理房屋权属证书的过程中，呼和浩特市住房保障和房屋管理局(以下简称房管局)答复因为摩尔城B座和C座的商铺统一装修过，无法确定房屋四至，所以无法办理房屋权属证书。对此，被告正积极与房管局协商。房屋销售模式是被告承建后出卖给买受人，买受人统一出租给摩尔城公司经营，原告对此知情。对于因房屋四至问题无法办理房屋权属证书，被告认为被告、原告和摩尔城公司三方都有责任。原告郝云秀、郝云霞为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据《商品房买卖合同》、收据、房屋信息，拟证明：第一，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，房屋总金额为954934元。合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任不能办理，被告按已付房价款1%向原告支付违约金。第二，原告在签订合同之后分别向被告支付房款646758元、71862元，剩余房款236314元由由委托经营三年租金抵顶，原告已付清全部房款，被告向原告出具了收据。第三，根据房屋信息，该房屋面积具体确定，在确定面积时应当有规划设计，被告没有四至不能办理房产证的理由不能成立。因此，原告已履行支付全部房款的义务，被告未按合同约定办理房屋权属证书，应承担违约责任。被告对其真实性予以认可，对证明的问题不予认可，认为双方对无法办理产权证书均有过错，应共同承担责任。第二组证据《维多利·摩尔城委托经营合同书》、《金汇房地产委托经营合同书》，拟证明：第一，原告和摩尔城公司签订委托经营合同，自2012年5月28日起委托经营期限为3年，3年租金为236314元。因此在2012年5月28日被告已经向原告交付了房屋。第二，原被告之间是房屋买卖合同关系，原告和摩尔城公司之间是委托经营合同关系，而被告与摩尔城公司之间的关系与本案没有关联性，不能以此否认被告对原告负有办理房屋权属证书的义务。被告对交付房屋的事实予以认可，但认为虽然签订两份委托经营合同，但该房屋真正的使用人均为摩尔城公司。原被告签订《金汇房地产委托经营合同书》后，应将被告视为原告与摩尔城公司的居间人，因此，无法办理权属证书的责任应由三方承担。被告金汇公司未向本院提交证据。经审理查明，2011年7月21日,被告金汇公司(出卖人)与原告郝云秀、郝云霞（买受人）签订了《商品房买卖合同》。合同第一条、第三条、第四条约定，买受人购买呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利•摩尔城第2#3#幢3层XXXXX号房，该商品房的用途为商业，合同约定建筑面积共29.56平方米，按建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米24310.55元，总金额（人民币）柒拾壹万捌千陆百贰拾元整。合同第六条约定，买受人于2011年7月18日向出卖人付购房款陆拾肆万陆仟柒佰伍拾捌元整（RMB：646758），余款柒万壹仟捌佰陆拾贰元整（RMB：71862）于2012年5月28日前付清。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明，2011年7月18日，原告郝云秀、郝云霞（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《维多利•摩尔城委托经营合同书》，合同第一条约定，1、甲方同意将所购买的维多利•摩尔城B座2#3#号楼3层XXXXX号的商铺，委托乙方经营，乙方接受甲方之委托；2、委托经营期限为3年，自商铺所在商业卖场开业之日（2012年5月28日）起算。合同第二条约定，1、经甲乙双方协商一致同意，乙方在签订本协议同时向甲方一次性支付三年收益，三年共计收益金额人民币贰拾叁万陆仟叁佰壹拾肆元整（人民币：236314元）。又查明，2011年7月18日，被告金汇公司向原告郝云秀、郝云霞出具收据一张，载明：“今收到郝云秀、郝云霞摩尔城XXXXX交来房款人民币（大写）陆拾肆万陆仟柒佰伍拾捌元正￥646758”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。2012年9月9日，被告金汇公司向原告郝云秀、郝云霞出具收据一张，载明：“今收到郝云秀、郝云霞摩尔城2#3#楼XXXXX号交来房款人民币（大写）柒万壹仟捌佰陆拾贰元正￥71862”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。2011年7月18日，被告金汇公司向原告郝云秀、郝云霞出具收据一张，载明：“今收到郝云秀、郝云霞摩尔城XXXXX号交来房款人民币（大写）贰拾叁万陆仟叁佰壹拾肆元正￥236314”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。再查明，维多利•摩尔城第2#3#幢楼与维多利•摩尔城B座2#3#号楼系同一建筑，房管局登记为维多利摩尔城东区综合楼。2012年5月28日，本案所涉房屋交付使用，被告对此予以认可。还查明，2011年5月，被告金汇公司已取得维多利摩尔城东区综合楼的商品房预销售许可证。最后查明，本案所涉房屋所在维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在被其他诉讼案件司法查封的情况，且该建筑未办理初始登记。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。原告已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，是本案所涉房屋的实际所有权人，被告应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在限制登记的情形，无法办理初始登记。而办理初始登记是原告办理房屋权属证书的前提，故原告要求被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求在客观上暂时无法实现，原告可以在障碍消除后与被告协商办理或另行主张权利。对于房屋总价款，本院认为，应按照被告为原告开具的三张收据总额954934元计算。首先，被告对三张收据的真实性均认可，其中前两张收据的金额之和718620元与《商品房买卖合同》中约定的购房款金额相同，第三张收据的金额236314元虽然在《商品房买卖合同》中没有约定，但收据中载明了“摩尔城XXXXX号”、“房款”字样，故本院认为，两份收据均系被告为原告出具的购房款收据。第二，原告称其签订《商品房买卖合同》时，就在被告处签订了《维多利·摩尔城委托经营合同书》，并约定用委托经营三年收益抵顶房款，被告亦认可其负责承建房屋，出售给买受人后再由买受人统一出租给摩尔城公司经营，且委托经营三年收益金额与被告为原告开具的收据金额一致，故综合以上因素，对于原告所称委托经营三年收益抵顶部分房款的主张，本院予以支持。对于原告主张被告按已付购房款1%支付违约金的诉讼请求，本院认为，房屋交付之日为2012年5月28日，至原告起诉之日止已超过约定的540日。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且维多利摩尔城东区综合楼一层存在限制登记系被告造成，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款954934元的1%向原告支付违约金。原告主张被告支付违约金9549元，不违反合同的约定，本院予以支持。对于被告辩称因房屋装修导致没有四至，无法办理房屋权属证书，该责任应由被告、原告和摩尔城公司三方承担的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郝云秀、郝云霞支付逾期办理房屋权属证书的违约金9549元。二、驳回原告郝云秀、郝云霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员  冯一凡二〇一六年六月十三日书 记 员  李祝英