山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊民一终字第401号
上诉人（原审被告）：齐殿彪，男，1981年3月16日出生，汉族，个体工商户，住临清市。
委托代理人：曹兴华，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴振华，男，1950年3月5日出生，汉族，退休干部，住临清市。
委托代理人：陈作廷，临清群星法律服务所法律工作者。
原审被告：杨兴，男，1974年5月7日出生，汉族，农民，住临清市。
原审被告：孙玉霞，女，1983年7月29日出生，汉族，农民，住址同上，系原审被告杨兴之妻。
上诉人齐殿彪因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2013）临民一初字第1822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐殿彪及其委托代理人曹兴华，被上诉人吴振华及其委托代理人陈作廷到庭参加诉讼，原审被告杨兴、孙玉霞经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告杨兴与孙玉霞系夫妻关系。2010年3月26日，被告杨兴将其名下的位于黑庄居委会的1处房产以159000元的价格卖给原告吴振华，双方签订了房产买卖协议书，杨兴同时将该房产的房产证（临房权证新私字第0459**号，房屋所有权人杨兴）及相应土地证交付原告，吴振华分三次付清购房款（自己筹集并从同学、朋友处借款）后，杨兴于2010年4月25日为原告出具收条，吴振华同时缴纳了相应契税，但未办理过户手续。2010年6月原告吴振华搬入该院落居住。
经原审法院勘验，上述房产位于临清市新华办事处黑庄居委会（原临清火葬场西南侧胡同内），有砖木结构北房4间、砖混结构东房3（小）间、西房2间、门楼1间。原告称自2013年3月部分房屋由其朋友居住。
2013年1月7日，被告杨兴以原房产证（证号045965）不慎丢失为由申请补证。2013年4月，临清市房地产管理处为其补办新证（证号064282，房屋所有权人杨兴、孙玉霞）。2013年2月1日，被告杨兴、孙玉霞与齐殿彪签订售房合同，约定以100000元的价格将上述房产（证号064282）卖给齐殿彪。2013年6月，三被告依据售房合同将房产证过户到被告齐殿彪名下（房产证号0650**）。原告为此诉至法院，请求确认被告杨兴、孙玉霞与齐殿彪2013年2月1日签订的售房合同无效。
原审法院认为：关于原告主体是否适格问题。被告杨兴将位于临清市新华办事处黑庄居委会的房产于2010年3月以159000元的价格卖给原告吴振华，吴振华付清购房款后，被告杨兴将房屋及相应的房屋所有权证、国有土地使用证交付给原告（且被告孙玉霞对此亦知情并同意），原告吴振华自2010年6月在该房屋居住。被告杨兴、孙玉霞又与被告齐殿彪签订售房合同将争议房产卖给并过户给齐殿彪，原告吴振华作为利害关系人诉至法院并无不当，其主体适格。关于三被告2013年2月1日签订的售房合同效力问题。被告杨兴、孙玉霞明知将其房产于2010年3月26日卖给原告吴振华同时将房屋及相应的土地证、房产证一并交付的情况下，又与被告齐殿彪签订售房合同，并向房管部门谎称房产证不慎丢失申请补证后将该房产过户给齐殿彪，其二人明显存在恶意。被告齐殿彪辩称原来不认识杨兴，在房管部门按140000余元交的税，实际买房是170000元，签订完合同就给被告杨兴钱了，并提交2012年元月14日三被告签订的房屋买卖合同及杨兴收款条，而其陈述与（法院询问）被告杨兴、孙玉霞的陈述（杨兴与齐殿彪认识十多年了，其虽然签订协议并没有实际付款，其知道早把房子卖给了原告……）及法院在房管部门调取的（被告齐殿彪无异议的）三被告2013年2月1日签订的售房合同（合同载明价格100000元）相互矛盾，显然被告齐殿彪签订该售房合同时对原告购买该房产并居住是知情的，故其称属善意取得不能成立，三被告签订的售房合同损害了原告的合法权益，当属无效。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：被告杨兴、孙玉霞与被告齐殿彪于2013年2月1日签订的售房合同无效。案件受理费3480元，由三被告均担。
上诉人齐殿彪不服一审判决，上诉称：1、一审程序违法。（1）一审法院在没有当事人申请的情况下依职权调取了杨兴、孙玉霞的笔录、临清市房地产管理处的材料、勘验作价笔录三份证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》笫十五条的规定，人民法院只有涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，以及涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项的情况下才可以依职权调查收集证据。本案不属于这两种情形。（2）一审法院“依职权”调取的勘验作价笔录中的作价部分不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的任何一种证据类型，仅仅是家政公司的个人评判，既不属于证人证言，也不属于鉴定意见。2、一审认定事实不清。（1）一审法院根据对杨兴、孙玉霞的调查笔录认为上诉人对争议房屋已经卖给吴振华的事实是知情的属于认定事实不清。因为上诉人并不知道杨兴、孙玉霞己经与吴振华签订了买卖合同，上诉人买房时杨兴说该房子一个亲戚正住着，尽快让他搬走。并且杨兴领上诉人看过房子，当时吴振华在房子里住着，杨兴与吴振华拉了几句家常，问了身体是否健康、子女是否在家等情况。上诉人与杨兴看了看房子就走了。该事实上诉人与吴振华均认可。可见，上诉人对杨兴、孙玉霞一房二卖的事实并不知情。（2）一审认定杨兴、孙玉霞与上诉人约定以100000元的价格买卖房屋与事实不符。一审中上诉人提交的房屋买卖合同及其收据明确约定交易价格为170000元（当时的市场价格）。100000元是上诉人、杨兴、孙玉霞为了少交过户费而在房地产登记部门故意虚报的价格。在去房地产登记部门过户以前，合同已经成立并生效。（3）一审法院以其超越职权调取的杨兴、孙玉霞的笔录与上诉人的陈述不一致为由，推定上诉人在购房时知道吴振华购买了房屋，没有任何证据支持。3、一审适用法律错误。（1）一审认为吴振华主体适格是错误的。杨兴、孙玉霞一房二卖，分别与上诉人、吴振华签订了两份合同。杨兴、孙玉霞与上诉人签订的合同符合合同成立、生效的法定要件，是有效的合同。吴振华不是杨兴、孙玉霞和上诉人签订合同的当事人。吴振华无权要求确认合同无效。（2）一审以杨兴、孙玉霞与上诉人签订的房屋买卖合同侵害了吴振华的合法权益为理由，认定合同无效是没有法律依据的。（3）一审法院依职权调取杨兴、孙玉霞的笔录，由于杨兴、孙玉霞未到庭，上诉人无法质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，法院对于当事人陈述应当结合本案其他事实证据，审查确定能否作为认定事实的依据。本案中房地产管理处的资料、勘验作价笔录以及原告提供的其他证据等均和本案没有关联性。综上，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人吴振华答辩称：1、一审法院对未到庭的杨兴、孙玉霞调取询问笔录是为查清案件事实，符合法律规定。一审法院调取的勘验作价笔录目的在于杨兴、孙玉霞与齐殿彪签订的售房合同中的房产价格与该争议房产实际价值相差甚远，为侧面证明杨兴、孙玉霞与齐殿彪签订的售房合同是虚假的、恶意串通的；2、齐殿彪对杨兴、孙玉霞已将争议房产卖给答辩人的事实是知情的。杨兴、孙玉霞明知将该争议房产于2010年3月26日卖给答辩人且将该房产的土地证、房产证一并交付给答辩人的情况下，又与齐殿彪签订售房合同，并向房管部门谎称房产证不慎丢失申请补证后将争议房产过户给齐殿彪，其行为明显存在恶意。杨兴称与齐殿彪认识10多年了，杨兴、孙玉霞虽然与齐殿彪签订协议但并没有实际付款，齐殿彪知道早把房子卖给了答辩人。齐殿彪与杨兴、孙玉霞的陈述相互矛盾，齐殿彪与杨兴、孙玉霞签订售房合同时对答辩人已经购买争议房产并居住的情况显然是知情的，该售房合同损害了答辩人的合法权益，属无效合同；3、答辩人诉讼主体适格。答辩人于2010年3月以159000元的价格购买争议房产，付清购房款后杨兴将房屋及相应的房屋所有权证、国有土地使用证交付给答辩人，答辩人自2010年6月在该房屋居住。杨兴、孙玉霞又与齐殿彪签订售房合同将该争议房产卖给齐殿彪，答辩人作为利害关系人，主体适格；4、一审适用法律正确。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，齐殿彪与杨兴、孙玉霞恶意串通签订售房合同，该合同应属无效合同。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告杨兴、孙玉霞未答辩。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：关于被上诉人吴振华是否具有本案的诉讼主体资格问题。被上诉人吴振华起诉请求确认原审被告杨兴、孙玉霞与上诉人齐殿彪签订的售房合同无效，因该售房合同中所售房产在该合同签订前已由杨兴、孙玉霞卖给了吴振华，杨兴、孙玉霞与齐殿彪针对同一房产所签订的售房合同与吴振华存在直接利害关系，故吴振华的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，其具有本案的诉讼主体资格。
关于杨兴、孙玉霞与齐殿彪签订的售房合同的效力问题。杨兴与吴振华对本案房产签订房屋买卖协议后，吴振华将房款全部交付给了杨兴并在该房内居住，杨兴将该房产的产权证书交给了吴振华，吴振华为了办理房产过户还交纳了契税，杨兴的妻子孙玉霞也同意将该房产卖给吴振华，因此，该房屋买卖协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效协议。杨兴作为房屋出卖人，本应积极配合吴振华办理过户手续，而其却向房管部门谎称本案房产的房产证丢失申请补证，并将该房产过户给齐殿彪，故杨兴主观上存在恶意。齐殿彪虽主张以170000元的价格从杨兴处购买了本案房产并将房款在签订合同后交给了杨兴，但杨兴陈述称齐殿彪没有实际付款，因欠齐殿彪的钱实际是将房子抵押给他，因此，齐殿彪主张购买本案房产已支付相应对价的证据不足。齐殿彪与杨兴在看房时明知吴振华在本案房屋内居住，其没有告知吴振华将要购买该房产的情况，结合杨兴陈述称齐殿彪知道早把房子卖给了吴振华，故应认定齐殿彪在购买本案房产时知道杨兴已将该房产卖给了吴振华。综上，齐殿彪与杨兴在本案房产已卖给吴振华的情况下仍签订售房合同属于恶意串通，并损害了吴振华的利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应认定杨兴、孙玉霞与齐殿彪签订的售房合同无效。
关于原审程序是否违法的问题。原审开庭时，杨兴、孙玉霞无正当理由拒不到庭，原审法院为了查明本案事实，向杨兴、孙玉霞调查询问相关案情不违反法律规定。
综上，齐殿彪的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3480元，由上诉人齐殿彪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海宏
审 判 员 孔繁奎
代理审判员 李国丰
二〇一四年八月十一日
书 记 员 刁元龙