广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2385号
上诉人（原审被告）：马燕萍，住广州市海珠区。
委托代理人：杨书飙，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：曹琴，广东卓信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王彩萍，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：黎炽江，任该社社长。
委托代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：广州市腾升印刷有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈佩慧，任该司总经理。
委托代理人：杨书飙，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：曹琴，广东卓信律师事务所律师。
上诉人马燕萍、王彩萍因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬联社）、原审第三人广州市腾升印刷有限公司（以下简称腾升公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第759号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭审理。上诉人马燕萍及原审第三人腾升公司共同委托代理人杨书飙、王彩萍及被上诉人委托代理人钟钦才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区葵蓬路149号第9-11幢房屋是葵蓬联社所有的房屋，于2007年10月24日通过消防验收。2011年12月15日，葵蓬联社（甲方）与马燕萍（乙方）签订《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》（编号：A426B号），约定甲方将广州市荔湾区葵蓬路149号第11幢首层B房屋（实质为B后段，B前段双方另签订了编号为A426A的租赁合同）出租给乙方；房屋面积112.44平方米；房屋用途是厂房（具体以乙方办理的工商执照经营范围为准）；租赁期限从2012年1月1日起至2015年6月30日止；租金每年递增5%，其中2013年7月1日至2014年6月30日的租金为每月1889.00元，2014年7月1日至2015年6月30日的租金为每月1983.40元；乙方须在每月的10号之前向甲方缴清当月的租金，逾期缴费的，从当月的11号起按应缴金额每天计收2%的滞纳金至缴清款项当日止。合同签订后，葵蓬联社将涉案房屋交给马燕萍。马燕萍将房屋交由腾升公司使用，并以腾升公司的名义缴交租金。2012年12月1日，腾升公司与王彩萍签订《生产场地使用合同》，约定腾升公司将涉案房屋有偿提供给王彩萍使用，使用期限从2012年12月1日至2013年11月30日，合同期满后经双方同意可以续签，场地有偿使用金每月3000元。涉案房屋转为由王彩萍使用。
2013年12月28日，涉案房屋发生火灾。广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消火认字（2014）第0001号《火灾事故认定书》，认定起火部位为荔湾区茶滘街葵蓬路149号第11幢首层B仓后段大通间中段北侧中部位置，起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物所致。火灾发生后，葵蓬联社委托广州市荔湾区房屋安全鉴定所对涉案房屋的正常使用性进行了鉴定。2014年1月6日，广州市荔湾区房屋安全鉴定所作出《房屋结构可靠性鉴定报告》。该所根据现场检查情况分析，认为该房屋首层（面积约180平方米）部分房屋受火灾影响，导致部分房屋构件受到损坏，特别是二楼部分钢筋砼板底混凝土保护层剥落、露筋，门、窗及水、电设施均被烧毁；过火区域内的钢筋砼板受火灾烧灼影响，抗压强度及劈裂抗拉强度大幅度下降，混凝土表面被烧损深度增加，钢筋和混凝土之间的粘结力局部破坏严重，受力主筋抗拉强度大幅度降低，结构构件承载能力明显降低。评定涉案房屋为严重损坏房，建议应请有资质的设计单位对房屋过火区域内受损钢筋砼板进行加固补强；处理空鼓、脱落的批荡层；安装门、窗及水、电设施和做好房屋维修养护工作。葵蓬联社于2014年3月13日委托广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司对涉案房屋的PVC下水管、消防管、门窗、地面墙面、空调等遭到损坏的十八项资产的市场价值进行评估，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司评估该十八项资产的市场价值为148757元（其中垃圾清运费用5400元）。马燕萍在庭审中确认不需要重新鉴定及评估，但对于评估报告中的资产评估明细表中的具体项目、金额和计算提出异议。关于资产评估明细表，马燕萍认为涉案房屋的铝合金窗＋不锈钢防盗网、外墙、消防管熏黑并无损坏；天花批荡与房屋加固费用重复；铝合金窗＋铁窗＋铁防盗网，卷闸门，房屋加固等项目的评估单价高于市场价格；现场天花、墙等已大部分脱落，墙、天花、地面、门窗等的铲除费用应只为11176元；空调在二楼，不应计入修复费用。马燕萍认为涉案房屋的修复费用为99209.77元。为进行评估，葵蓬联社支付了评估费10000元。
2014年2月起，马燕萍停止向葵蓬联社缴纳租金和管理费。2014年3月4日，葵蓬联社向马燕萍发出《限期履约通知书》，通知马燕萍限期缴纳欠缴的2014年2月的租金及滞纳金和管理费，逾期不缴纳的将采取法律措施。马燕萍收到该通知书后仍未向葵蓬联社缴纳租金和管理费。
2014年4月10日，葵蓬联社向原审法院提起本案诉讼，诉请：1、判决解除葵蓬联社与马燕萍签订的合同编号A426B号的《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》及没收合同押金和水电押金；2、判令马燕萍一次性向葵蓬联社支付拖欠的租金、管理费及滞纳金至商铺实际修复完好交付给葵蓬联社之日止（从2014年2月1日起暂计至2014年7月11日止拖欠的租金是10106元，滞纳金按每日2%计算，也是10106元）；3、判令马燕萍赔偿葵蓬联社因其火灾事故损坏房屋而需修复房屋的费用148757元、评估费1万元及因修复影响二楼租户王某带来葵蓬联社的直接租金损失19051.83元（租金损失按葵蓬联社与租户王某签订的租赁合同，暂按房屋修复时间为六个月计算）。在原审庭审结束前，葵蓬联社变更诉讼请求为：1、判决解除葵蓬联社与马燕萍签订的合同编号A426B号的《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》；2、判令马燕萍一次性向葵蓬联社支付拖欠的租金、管理费及滞纳金至商铺实际修复完好交付给葵蓬联社之日止（从2014年2月1日起暂计至2014年7月11日止拖欠的租金是10106元，滞纳金按每日2%计算，也是10106元），要求赔偿房屋修复期间的房租损失，计6个月，共11900元；3、判令马燕萍赔偿葵蓬联社因其火灾事故损坏房屋而需修复房屋的费用148757元、评估费1万元及因修复影响二楼租户王某带来葵蓬联社的直接租金损失19051.83元（租金损失按葵蓬联社与租户王某签订的租赁合同，暂按房屋修复时间为六个月计算）；4、要求腾升公司、王彩萍对葵蓬联社的第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、判决马燕萍承担本案诉讼费用。2014年7月11日，王彩萍将涉案房屋腾空，并将垃圾清理完毕，葵蓬联社收回涉案房屋。
原审另查明：2013年11月29日，葵蓬联社与案外人王某签订《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》，约定将涉案房屋的二楼出租给王某使用，房屋面积758.26平方米，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金每年递增5%，第一期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金每月11374.00元。腾升公司于2004年1月13日成立。马燕萍是腾升公司的股东之一，并在2004年1月13日至2012年11月9日期间担任腾升公司的法定代表人。
原审法院认为：葵蓬联社与马燕萍签订的《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》（合同编号A426B号）是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，双方应依约履行。马燕萍辩称其签订合同是职务行为，应由腾升公司承担合同责任。马燕萍在签订合同时，腾升公司己经成立，没有必要由马燕萍以个人身份代其承租场地进行生产，也没有证据证明签订合同时葵蓬联社同意合同的权利义务由腾升公司承担，根据合同相对性原则，腾升公司不是涉案合同的主体。合同签订后，腾升公司使用涉案房屋转租收益并代替马燕萍向葵蓬联社支付租金的行为，是马燕萍和腾升公司之间的关系，马燕萍不能以此拒绝承担合同义务。同理，葵蓬联社要求腾升公司承担连带赔偿责任，原审法院不予采纳。马燕萍作为承租人，有妥善保管房屋的义务。涉案房屋在马燕萍承租期间发生火灾，马燕萍应当承担保管不力的责任。由于涉案房屋受灾后断水断电，无法经营，责任是马燕萍、王彩萍造成的，马燕萍以房屋无法经营为由不缴纳租金的答辩理由原审法院不予支持。马燕萍在2014年7月11日将涉案房屋退还给葵蓬联社。马燕萍应向葵蓬联社缴纳2014年2月至2014年7月11日的房屋租金，房屋租金按合同约定计付，2014年2月1日至2014年6月30日的租金按每月1889元计，2014年7月1日至2014年7月11日的租金按每月1983.40元计。马燕萍没有按合同约定按时缴纳租金，还应当向葵蓬联社缴纳滞纳金。合同约定每日按2%计付滞纳金高于葵蓬联社的损失，原审法院调整为按人民银行同期贷款利率计付。涉案房屋发生火灾，造成损失，马燕萍应当向葵蓬联社承担房屋修复的赔偿责任。马燕萍答辩称因王彩萍引起火灾不同意赔偿损失。王彩萍经马燕萍同意使用涉案房屋，马燕萍应就王彩萍对涉案房屋的使用向葵蓬联社承担责任。涉案房屋中大部分资产被火灾损毁，葵蓬联社以评估火灾受损财产的价值作为房屋修复费用要求马燕萍赔偿，马燕萍没有申请重新评估，原审法院予以认可，但王彩萍已将垃圾清理完毕，垃圾清运费用5400元不应赔偿。马燕萍认为评估报告评估的金额过高、存在很多问题，但没有提供证据予以证明，原审法院不予采纳。葵蓬联社支付的评估费是必要的诉讼费用，马燕萍应予赔偿。由于火灾是王彩萍实际使用的房屋发生的，葵蓬联社要求王彩萍对马燕萍赔偿房屋修复费用及评估费承担连带赔偿责任，原审法院予以采纳。葵蓬联社要求马燕萍支付房屋修复期间房租及赔偿涉案房屋二楼租金损失，由于维修工程尚未进行，修复工期不能确定，实际的损失也不能确定，葵蓬联社应在房屋修复后再主张赔偿。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十二条的规定，作出如下判决：确认广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与马燕萍签订的《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》（合同编号A426B号）于2014年7月11日解除；二、马燕萍本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付从2014年2月1日至2014年7月11日的租金，其中2014年2月1日至2014年6月30日的租金按每月1889元计，2014年7月1日至2014年7月11日的租金按每月1983.40元计；三、马燕萍本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付从2014年2月1日至2014年7月11日租金的滞纳金（滞纳金以每月应缴金额为本金，从当月第11日起按中国人民银行逾期贷款利率标准计算至支付当月租金之日止，每期滞纳金总额以当月租金本金为限）；四、马燕萍本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付广州市荔湾区葵蓬路149号第11幢首层B的维修费用143357元；五、马燕萍本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付评估费10000元；六、王彩萍对上述判决第四项、第五项承担连带赔偿责任；七、驳回广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4550元，由广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担850元，马燕萍负担3700元。
上诉人马燕萍不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，确认腾升公司是租赁合同的实际履行方，由葵蓬联社、王彩萍以及腾升公司根据过错比例承担责任。理由：一、马燕萍不是和葵蓬联社签署《葵蓬股份合作经济联合社租赁合同》（以下称“租赁合同”）的实际履行方，马燕萍的行为仅仅是履行职务行为，并且葵蓬联社是明知和接受的，相应的责任应当由腾升公司承担。1、马燕萍曾经是以腾升公司的法定代表人身份与葵蓬联社签订合同的，并且双方签订合同的第三条明确约定用于腾升公司的场地使用，马燕萍作为腾升公司的法定代表人，其行为应当由腾升公司承担责任。2、葵蓬联社对于合同的实际履行情况也是清楚和知悉的，表现在葵蓬联社在收取租金以及管理费过程中，均向腾升公司提供了相应的发票，并且在葵蓬联社自行提供的证据《消防检查记录》中，也显示场地实际使用方是腾升公司。如果葵蓬联社认为场地使用方是马燕萍，完全应当向马燕萍出具发票，并且检查过程也应当认为场地的实际使用方是马燕萍，但实际情况恰恰相反，葵蓬联社出具的全部文件均显示为腾升公司。二、葵蓬联社在火灾发生过程中，存在严重的过错，葵蓬联社作为业主，火灾现场没有按《消防验收意见书》设置室内消防系统，而室外工区配备的消防栓不合格，无水可用，导致消防队不得以从其他场地调取水源，导致火灾现场损失扩大，葵蓬联社应当自行承担火灾造成损失的部分责任，我方认为至少应由葵蓬联社承担百分之三十的责任。由于马燕萍无法自行取得证据，马燕萍已经申请法院向消防机关调取相关记录，但是一审法院没有调取相关的消防现场记录等证据，对于此事实遗漏查明。三、一审法院认定的损失赔偿金额过高，并且鉴定报告是按照重置的方式计算费用，由于涉案房屋使用时间悠久，涉案房屋存在自然损耗或者折旧的这些情况，一审法院没有考虑，直接要求马燕萍以及王彩萍按照全新的重置价格进行赔偿，对于马燕萍以及王彩萍是不公平的，属于适用法律错误。依据民法通则以及合同法的相关规定，如果由于承租人原因造成租赁物损坏的，承租人应当承担违约责任，违约责任的承担方式是恢复原状。本案中，即使马燕萍或者王彩萍应当承担违约责任，也应当以恢复原状为限，恢复原状必然是恢复至火灾前的原状，而不是进行重置的价格。葵蓬联社之前在火灾现场加建二层，未经建筑验收和消防验收就投入使用，加重了火灾现场顶板的负荷和损耗，也导致了火灾损失扩大，更无法按重置价格修复。如果按照重置价格参考，应计算折旧百分之五十。四、一审法院没有查明马燕萍、葵蓬联社、王彩萍以及腾升公司应当承担的责任比例，直接要求马燕萍和王彩萍承担连带赔偿责任，并且一审法院没有确认王彩萍所承担责任，也没有确认马燕萍承担连带责任后，有对王彩萍的追偿权，属于适用法律错误。本案中，之所以发生火灾，主要原因是由于王彩萍直接造成的，并不是马燕萍与王彩萍一起造成的。次要原因是由于葵蓬联社监管不力，消防设施未达标造成的。综上所述事实，马燕萍认为，一审法院认定事实不清、适用法律错误，为此，马燕萍依法提起上诉，请求二审法院支持马燕萍的全部上诉请求。
上诉人王彩萍不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第六项。理由：一、一审法院认定的责任与事实不符。涉案厂房电线陈旧破烂，火灾事故是出租方厂房电气线路故障引起的，加上厂房的消防设置缺失，一场火灾令王彩萍工厂内的设备、产品、半成品、原材料统统付之一炬，损失惨重。经一审我方才弄清楚涉案厂房转租是无效的，腾升公司对非法转租厂房，未尽到电气线路检查维修的义务，责任应由出租方负责。2、一审法院无回应王彩萍的举证。王彩萍在一审时向法庭举证涉案厂房灾后现场29张照片，证明涉案厂房无设置室内消防栓系统，请求一审法官或法院有关工作人员，灾后到涉案厂房实地检验，查明葵蓬联社、腾升公司出租的涉案厂房现场消防设置缺失与葵蓬联社提供的消防验收合格意见书不相符合。火灾时当村治安队、警察接驳工厂门外仅有一个消防栓时发现消防栓竟然无水，而导致延误长达数十分钟的黄金灭火时间，未能及时将火浇灭，加大了涉案厂房的损坏。一审法院判决对王彩萍的举证，无回应、采纳有欠公允。3、腾升公司在案中因侵权转租牟利，对赔偿有法律上的利害关系，一审无判决腾升公司承担连带赔偿责任是不合理的。综上所述，火灾是葵蓬联社造成的。我方对于火灾是没有责任的，也不愿承担火灾的损失。
被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社辩称：不同意二上诉人的上诉请求，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、马燕萍是承租人，我方与腾升公司、王彩萍都没有租赁关系。根据合同法223条规定，承租人对于第三人造成的损失承担责任。二、火灾事故认定书认定的是电气线路引起的火灾，是使用人乱拉电线造成的，我们不需要对于厂房里面的电线承担保障的义务。
原审第三人广州市腾升印刷有限公司述称：同意马燕萍的诉讼意见。因为火灾不是腾升公司造成的，火灾发生后葵蓬联社对场地停水停电导致场地无法使用，所以不同意向葵蓬联社支付租金。
本院二审经审理，确认原审法院查明事实。
二审另查明：证人陈某丁在二审开庭中作证，2014年10月28日，当天晚上我在葵蓬联社四队附近的饭店和朋友吃饭，后来听到外面有人说着火了，我就出去看，看到村里的自保会封锁现场，然后消防员大概在半个小时赶到现场，到处去寻找消防栓，最后取水灭火成功，至于在哪个消防栓取水没留意。二上诉人及原审第三人对证人证言没异议。被上诉人认为该证人对火灾时间表述错误，且内容不能证明火灾是被上诉人的责任。
本院认为，葵蓬联社基于与马燕萍之间的租赁合同关系提出赔偿损失的请求，因此，王彩萍是否承担火灾赔偿责任，不应该是本案审理范围，原审判决王彩萍承担民事责任，缺乏依据，二审予以纠正。
本案租赁合同的主体在合同中已经明确约定，马燕萍既然确认合同中承租人的权利义务，又以腾升公司实际履行为由要求免责，缺乏依据，本院不予支持。租赁房屋在租赁期间发生火灾，损失赔偿责任在双方当事人签订的合同中已经明确约定。根据合同第八条规定，甲方即葵蓬联社负责供水、供电的管、线、表安装至租赁厂房门口，表后的一切水、电管线等由乙方即马燕萍提供图纸资料，经甲方同意后方可施工，所有费用由乙方负责；租赁期间发生财物损毁的，责任方应负责恢复原状并赔偿损失。本案证据中火灾事故认定书内容中明确起火位置在租赁物室内的电气线路。据此足以认定承租方对火灾损失应当承担赔偿责任。至于租赁物应如何配备消防设施，合同中没有明确约定，马燕萍至今也未能提出可推翻消防验收合格证据的证明材料，故马燕萍应承担举证不足的责任。马燕萍在一审期间向法院申请调取消防部门的档案资料，但是未说明该资料与确认本案火灾责任的关联，故原审法院不予采纳并无不当。
根据合同约定，马燕萍应对租赁物恢复原状及赔偿损失。马燕萍对葵蓬联社委托的广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出的评估报告不服，期后，三方对现场共同举行测量，双方当事人对部分原物权属及受损数据均有异议。考虑到涉案租赁物于2002年建成，马燕萍自2011年承租时，房屋及装修应为可用的一般状态，室内管线应为马燕萍方负责安装的，上述评估报告按照全新价格评估价值，且评估范围包括室内管线重置，并不符合合同约定的恢复原状的价值。综合房屋状况，本院酌定房屋恢复原状的费用为80000元。评估费用由双方共同承担。在火灾发生后，涉案房屋必须进行修复后才能使用。因为马燕萍未履行修复义务，对继续占用场地期间的租金应当承担清偿责任。
综上所述，原审法院查明事实清楚，但是对王彩萍的责任处理，及马燕萍赔偿损失范围的处理与合同不符。二审予以纠正。上诉人马燕萍提出的免除责任的其他理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第759号民事判决第一、二、三、七项；
二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第759号民事判决第六项；
三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第759号民事判决第四项为：马燕萍于本判决送达之日起十日内向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付广州市荔湾区葵蓬路149号第11幢首层B的维修费用80000元；
四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第759号民事判决第五项为：马燕萍于本判决送达之日起十日内向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付评估费5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4550元，由广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担2270元，马燕萍负担2280元；二审案件受理费3700元，由广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担1800元，马燕萍负担1900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年五月十二日
书 记 员 陈 迪