湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第448号
上诉人（原审原告）永州市舜皇生态农业开发有限责任公司。
法定代表人龙桃生，该公司董事长。
上诉人（原审原告）邹孝林。
上诉人（原审原告）邹海明。
上述三上诉人的共同委托代理人黄文明、周文茂，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）东安县横塘镇人民政府。
法定代表人唐平，镇长。
委托代理人杨建文，系该镇党委委员、政协工委主席。
委托代理人毛晓峰，东安县法律援助中心律师（特别授权）。
被上诉人（原审第三人）陈戊元。
被上诉人（原审第三人）范典。
上诉人永州市舜皇生态农业开发有限责任公司因农业承包合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第58号民事判决，于2015年8月12日向原审法院递交上诉状提起上诉，原审法院于2015年9月9日将案卷、上诉状等材料移送本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日上午在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人邹孝林及上诉人永州市舜皇生态农业开发有限责任公司（以下简称舜皇公司）、邹孝林、邹海明的共同委托代理人王文明、周文茂，被上诉人东安县横塘镇人民政府（以下简称横塘镇政府）的委托代理人杨建文、毛晓峰，被上诉人陈戊元到庭参加诉讼，被上诉人范典经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2000年9月20日，原告邹孝林与东安县横塘镇企业办签订横塘镇高峰果场完善合同，双方在合同中约定废除1995年3月3日的原承包合同，重新约定承包面积为300亩，预计共种植板栗8500株，承包年限为16年，板栗种植要求及按株数及年份上缴一定的租金和相应分成等相关的承包事项。2006年5月1日，原告邹孝林与原告舜皇公司签订了转包合同，将戴家村园艺场（即高峰果场）转包给原告舜皇公司，双方在合同中约定转让费为110，000元，原告邹孝林将其承包的土地及土地上附着的板栗树、柑橘树、国外松等所有的苗木转让给原告舜皇公司管理使用，下余的承包费由原告舜皇公司支付，原告邹孝林及爱人在舜皇公司工作等事宜。2006年5月26日，原告舜皇公司与被告签订了高丰果场（即高峰果场）租赁合同，双方约定：租赁面积为1280亩，其实际面积为300亩；租赁期限为60年；租金为每年10，000元，合同生效后于2006年6月30日给付人民币50，000元，2007年6月30日给付人民币30，000元，2008年6月30日给付人民币20，000元，2017年至2065年，每年给付10，000元；高峰果场给付给带家村各组的分成由被告负担，退耕还林款由甲方领取，所有林木归乙方所有；高峰果场之前的债权债务由被告承担；原告舜皇公司必须维护当地政府及村民利益，维护高峰果场所有的退耕还林成果，搞好林木抚育工作，确保退耕还林验收合格；若是单方违约，罚违约方人民币200，000元。该合同在东安县公证处办理了公证手续。合同签订后，原告舜皇公司陆续按照约定支付了押金10，000元、租金50，000元、20，000元及10，000元按约定支付给东安县横塘镇带家村各组的土地租金，之后原告舜皇公司未按约定支付下余的租金。2007年，原告支付了房屋折旧费30，000元，双方约定将高峰果场的房屋租赁给原告舜皇公司至本合同期满。2008年1月1日，原告舜皇公司与原告邹海明、邹少林（即邹孝林）签订了内部承包合同，将原告舜皇公司承包用地的权利和义务转租给原告邹海明、邹孝林，但该合同没有征得被告同意。此后，因三原告对高峰果场缺乏投入和管理，导致板栗园严重减产，该情况在东安县横塘镇带家村村民林建锋等人到东安县人民政府和横塘政府上访材料中已经予以明确。2012年4月6日被告在横塘镇政府约谈了原告方，指出了原告拖欠租金系违约行为。2012年11月16日，由于原告没有按照合同支付土地租金及履行果场管理义务导致果园减产等原因，被告在没有与原告舜皇公司按法律途径解约的情况下与第三人陈戊元、范典签订了高峰果场承包合同，双方约定将高峰果场承包给第三人陈戊元、范典。第三人陈戊元、范典承包后，想将高峰果场原有的板栗树砍伐，原告邹孝林、邹海明对此进行制止并将此事向东安县森林公安局报案，但因此事在没有得到横塘政府和东安县森林公安局的妥善解决的前提下，第三人陈戊元、范典将高峰果场的板栗树砍伐并种上了槐树。被砍伐的板栗树损失经鉴定机构按50年保守计算确定损失为1，480，000元，其中包含直接损失50，000元（人工工资32，040元、树苗损失为17，960元）。故酿此纠纷。
原判认为：高峰果场2006年5月26日之前的承包关系已经由原告舜皇公司、原告邹孝林、邹海明和被告横塘政府协商解决。原告舜皇公司与被告依法签订了承包租赁合同，系有效合同，双方应当全面履行合同义务。但原告舜皇公司对高峰果场疏于管理，导致果树生长、挂果状况差，未及时上交承包费，上述行为已构成违约，村民多次上访要求解除合同另行发包。被告横塘政府约见原告舜皇公司相关人员协商解除合同等事宜，后将高峰果场另行发包给第三人陈戊元、范典承包经营。现原告舜皇公司与被告签订的承包租赁合同已无实际履行可能，应当解除并终止履行。被告横塘镇政府虽约见原告舜皇公司相关人员提出解除合同的愿望，但在未与原告舜皇公司协商一致或以合法形式解除合同后再另行发包，应当酌情承担赔偿原告舜皇公司直接经济损失50，000元。第三人陈戊元、范典与被告横塘镇政府签订的高峰果场承包合同亦系有效合同，受法律保护，应当继续履行。第三人陈戊元、范典在履行合同义务过程中，欲将高峰果场原有的板栗树砍伐，原告邹孝林、邹海明对此进行制止并将此事向东安县森林公安局报案，第三人陈戊元、范典仍将原告舜皇公司拥有的板栗树砍伐，故第三人陈戊元、范典应当承担连带责任。高峰果场的实际租赁面积只有380亩，而双方签订的合同面积有1280亩，这其中存在着严重的误差。被告横塘镇政府提出原告舜皇公司已经被吊销营业执照而不适格的主张，根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定，对被告的该抗辩理由不予支持。被告横塘镇政府辩称高峰果场属于东安县横塘镇企业办，故被告不适格，法院认为东安县横塘镇企业办是被告的下设机构，没有依法取得法人资格，故横塘政府为适格被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百二十条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告永州市舜皇生态农业开发有限责任公司与被告东安县横塘镇人民政府签订的《高丰果场租赁合同》；二、被告东安县横塘镇人民政府赔偿原告舜皇公司直接经济损失50，000元，第三人陈戊元、范典承担连带责任；三、被告东安县横塘镇人民政府与第三人陈戊元、范典签订的《高峰果场承包合同》继续履行；四、驳回原告舜皇公司、邹孝林、邹海明其他诉讼请求。上述款项限本判决生效之日起15日内一次性付清。本案受理费22，764元，由原告舜皇公司、邹孝林、邹海明负担20，000元，被告横塘镇政府负担2764元。
宣判后，原审原告舜皇公司、邹孝林、邹海明不服，向本院提起上诉称：1、上诉人舜皇公司与被上诉人横塘镇政府签订的农业承包合同属有效合同，根据相关法律规定，舜皇公司有权自主决定土地承包经营权的流转，无需征得发包方同意，横塘镇政府以此为由将果园另行发包给陈戊元、范典属违约行为。2、即使横塘镇政府有单方解除权，但其在未依法与舜皇公司解除合同的前提下，将果园另行发包给他人，导致上诉人的板栗树被陈戊元、范典砍伐，造成了巨大的经济损失，对此横塘镇政府与陈戊元、范典应承担连带责任，原审判决其仅赔偿50，000元过低。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判：1、横塘镇政府与舜皇公司签订的《高丰果场租赁合同》继续履行；2、三被上诉人连带赔偿上诉人损失1，480，000元。
被上诉人横塘镇答辩称：上诉人舜皇公司与横塘镇政府签订果场租赁合同后，不按时交纳租金、对果园疏于管理致村民上访及将果园擅自转包，已构成违约，横塘镇政府有权解除合同，另行发包。2、鉴定机构的鉴定结论认定上诉人的损失为1，480，000元，但该损失是根据板栗树的寿命估算出来的，其中很大一部分为未实际发生和投入的费用，上诉人的直接损失只有人工工资和树苗损失共计50，000元，故原审判决被上诉人连带赔偿上诉人损失50，000元并无不当。请求二审法院予以维持。
被上诉人陈戊元同意横塘镇政府的答辩意见，另补充：上诉人在陈戊元、范典进场前即已毁坏了板栗树，果园杂草从生。
被上诉人范典未进行答辩。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提供新证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：本案争执焦点是：1、被上诉人横塘镇政府与上诉人舜皇公司签订的《高峰果园租赁合同》是否应当解除。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”由此可知《农村土地承包法》适用于农村集体经济组织与其成员之间的土地承包，与其成员外的土地承包仅限于荒山等。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可参照本法分则或其他法律最相类似的规定。”本案系果园租赁合同纠纷，而是《农村土地承包法》适用于土地承包合同纠纷，因此，本案的处理可以参照《合同法》总则及分则中租赁合同的相关规定。舜皇公司与横塘镇政府签订《果园租赁合同》后，未依合同约定对果园进行管理、未按时交纳租金，违反合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十七条的规定。因此，横塘镇政府解除合同不违反合同约定及法律规定。上诉人上诉提出横塘镇政府解除合同违约，《高峰果园租赁合同》应继续履行的上诉理由不能成立。2、被上诉人横塘镇政府、陈戊元、范典应如何赔偿上诉人的损失。横塘镇政府虽因上诉人的违约行为与上诉人进行过协商，但未将解除合同一事明确告知上诉人，即与陈戊元、范典另行签订租赁合同，导致本应属上诉人所有的林木被陈戊元、范典砍伐，存在过错，应赔偿上诉人损失。原审认定由被上诉人横塘镇政府与陈戊元、范典连带赔偿上诉人损失，被上诉人均无异议，本院予以支持。上诉人的损失虽经鉴定机构鉴定为1，480，000元，但该鉴定意见中大部分为预期利益，上诉人如需获得该预期利益，还得进行长期管理和持续投入，该预期利益具有重大不确定性，并非其一定能获得的收益，因此，被上诉人因过错赔偿的损失应以已实际发生的直接损失为限，即鉴定意见认定的人工工资及树苗损失，共计50，000元，故原审判决被上诉人连带赔偿上诉人损失50，000元并无不当，上诉人提出原审判决损失过低的上诉理由，本院不予采纳。但根据本案已查明的事实，上诉人交纳了90，000元租金，实际仅使用了6年，因此，其多交纳的租金应当退还，按每年租金10，000元计算，横塘镇政府应退还租金30，000元。对于另外30，000元房屋折旧费，亦应根据上诉人使用年限予以退还，涉案合同期限为60年，应退还的房屋折旧费为27，000元（30，000元-6年÷60年×30，000元／年）。据此，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第58号民事判决的第一、二、三、四项；
二、由被上诉人东安县横塘镇人民政府自本判决送达之日起十五日内退还上诉人永州市舜皇生态农业开发有限责任公司、邹孝林、邹海明租金及房屋折旧费共计57，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22，764元，二审案件受理费22，764元，共45，528元，由上诉人永州市舜皇生态农业开发有限责任公司、邹孝林、邹海明负担40，000元，被上诉人东安县横塘镇人民政府、陈戊元、范典负担5528元（此款上诉人永州市舜皇生态农业开发有限责任公司、邹孝林、邹海明已预交，由被上诉人东安县横塘镇人民政府、陈戊元、范典直接付给上诉人永州市舜皇生态农业开发有限责任公司、邹孝林、邹海明）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年十月十一日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。