安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00001号
上诉人（原审原告）：安徽洪运房地产开发有限责任公司。
法定代表人：方世令，总经理。
委托代理人：方洪信，该公司员工。
委托代理人：吴照亮，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：安庆市彩色印刷厂（已宣告破产）。
清算组负责人：周凯，组长。
委托代理人：何家顺，安徽引江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安庆市宜秀区房地产管理局。
法定代表人：李何惧，局长。
委托代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。
委托代理人：何玉忠，安徽恒物律师事务所实习律师。
上诉人安徽洪运房地产开发有限责任公司（以下简称洪运公司）为与被上诉人安庆市彩色印刷厂（以下简称彩印厂）、被上诉人安庆市宜秀区房地产管理局（以下简称宜秀房产局）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第00342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭审理了本案。上诉人洪运公司的委托代理人方洪信、吴照亮，被上诉人彩印厂的委托代理人何家顺、被上诉人宜秀房产局的委托代理人丁凌、何玉忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年6月3日，彩印厂与安庆市郊区房产管理处（后更名为安庆市郊区房地产管理局，现更名为宜秀房产局，以下均称宜秀房产局）订立一份协议书，约定彩印厂将诉争房屋的一层出售给宜秀房产局，售价153800元。2002年10月，彩印厂与安庆市郊区房地产管理局（现更名为宜秀房产局，以下均称宜秀房产局）又订立一份协议书，约定彩印厂将诉争房屋的二、三层再出售给宜秀房产局，售价116000元。协议第三条约定：彩印厂在宜秀房产局付款100000元（房款转到迎江区经贸委企业改制专户）的同时交房，余款16000元待办理此栋楼房产证过户后付清。协议第四条约定：鉴于彩印厂出售给宜秀房产局三层楼房屋产权证在银行抵押的实际情况，若不能分割办理该房产权证，彩印厂同意由迎江区经贸委负责退还宜秀房产局实付购房款。宜秀房产局已按约支付购房款253800元，诉争房屋已交付宜秀房产局，至今仍由宜秀房产局占有、使用，房屋产权一直未过户。另查明，2003年5月26日，彩印厂与洪运公司签订协议书，约定洪运公司以7000000元收购彩印厂厂区土地（含地上建筑物、构筑物、道路、水、电、绿化等一切设施在内，除彩印车间西头副厂房第一层）。后因彩印厂无力清偿债务，向原审法院申请宣告破产还债，2003年11月12日，彩印厂经原审法院裁定宣告破产，并由原审法院指定成立了清算组。2004年10月30日，彩印厂破产清算组与洪运公司签订一份资产移交协议书，协议第一条约定：洪运公司以8500000元收购彩印厂厂区土地（含地上建筑物、构筑物、道路、水、电、绿化等一切设施在内）。第四条约定：鉴于彩印厂西头副厂房1-3层已全部出让给郊区武装部（实际系宜秀房产局购买后交由武装部使用），彩印厂破产清算组将积极协调取回该资产，如遇问题协商解决。现除诉争房屋彩印厂未能向洪运公司交付外，其它厂区土地及地上建筑物已交付给洪运公司。同时查明，因彩印厂欠银行贷款，2000年12月21日将其房产整体抵押给银行，彩印厂无力清偿银行债务，因洪运公司整体收购彩印厂资产后，银行债务才得以清偿，银行抵押权于2004年11月25日注销。现彩印厂破产程序尚未终结。
原审法院认定上述事实的主要证据有：营业执照、2003年与洪运公司签订的协议书、2004年签订的彩印厂资产转移协议书、指定成立清算组的函、安庆市迎江区人民法院（2013）迎民二破字第03号民事裁定书、1998年购房协议、2002年购房协议、收款收据、支票存根以及双方当事人的当庭陈述。
原审法院认为：本案彩印厂先后将诉争房屋出售给宜秀房产局和洪运公司，其与宜秀房产局、洪运公司签订的房屋买卖协议均是当事人的真实意思表示，故彩印厂与宜秀房产局、洪运公司订立的房屋买卖合同均依法成立并有效。诉争房屋一房两卖，洪运公司和宜秀房产局均未办理房屋产权转移登记手续，在两份合同均有效的情形下，按合同履行的一般顺位原则，应优先履行已合法占有房屋一方的合同，本案宜秀房产局的合同订立在先，且诉争房屋现已由宜秀房产局占有并使用，从保护交易秩序，维护已完成的交易行为考虑，洪运公司与彩印厂的房屋买卖合同已实际履行不能，故洪运公司对彩印厂的诉讼请求在法律上已不能得到支持。另外，因本案系合同纠纷，根据合同的相对性原理，洪运公司要求宜秀房产局交付房屋并办理产权过户手续没有法律依据，应不予支持。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告安徽洪运房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告安徽洪运房地产开发有限责任公司负担。
洪运公司不服，上诉称：1、原判忽视了洪运公司与彩印厂之间协议的效力以及彩印厂应尽的义务与责任；2、原审判决不顾洪运公司已经拥有房产权证，而宜秀房产局尚未支付全部房款的事实，作出了错误的判决；3、宜秀房产局与彩印厂之间的协议是有条件的协议，在条件不成就的情况下，该协议应当解除。洪运公司当庭又补充三点上诉理由如下：4、彩印厂是国有企业，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》和《公司法》的相关规定，彩印厂只有经营权，没有国有资产处置权；5、彩印厂与宜秀房产局的房屋买卖合同未经国资委批准，也未按照《国有产权转让管理暂行办法》第十一条、第十二条、第二十五条、第三十一条、第三十二条的规定，经过职工代表大会、工会协商通过，因此，该合同不具有合法性，不能生效；6、原审判决认定宜秀房产局对诉争房产已经占有并使用，与事实不符，实际情况是二、三楼一直未交付宜秀房产局。综上，请求撤销原判，改判两被上诉人立即将西头副厂房1-3层交付洪运公司，彩印厂协助洪运公司办理产权过户手续，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
彩印厂二审庭审辩称：1、与宜秀房产局签订协议时，彩印厂尚未破产，彩印厂与宜秀房产局之间的协议存在瑕疵，处置房产确实没有经过职工代表大会讨论通过；2、彩印厂破产清算后，清算组积极履行自己的义务，在法院主持下多次组织两方协调，最终因价格问题未能达成一致意见。
宜秀房产局二审庭审辩称：1、原审判决没有忽视洪运公司与彩印厂之间的协议效力，而是认为彩印厂与宜秀房产局、彩印厂与洪运公司的协议都成立，按照合同履行的一般顺位，确定彩印厂与宜秀房产局的合同成立在先。2、洪运公司的上诉理由与事实不符，首先，宜秀房产局已经按照合同约定支付了全部房款，其次，洪运公司没有证据证明其对诉争房屋享有使用权和所有权。3、02年彩印厂与宜秀房产局签订的协议第四条是针对房产抵押的特别约定，不涉及合同效力，因此，不是洪运公司主张的所附条件。针对洪运公司补充的上诉理由，4、彩印厂与宜秀房产局之间的合同合法有效，安庆市迎江区经贸委作为政府的重要职能部门，其在合同上盖章说明了本合同合法有效。5、洪运公司所称的房产局未使用诉争房屋的第二、三层，该主张违背客观事实，诉争房屋均由宜秀房产局对外出租。综上，请求驳回上诉，维持原判。
洪运公司在二审期间提交两份新证据，即王金英与张忠民分别出具的证明，以证明未召开职工代表大会，西头副厂房一直未交付给宜秀房产局使用。彩印厂质证认为，证人应当出庭作证，证人是否为彩印厂职工，以及该证明是否为证人书写，均无法核实，因此，对两份证据的真实性持有异议。宜秀房产局质证认为，该两份证据均不是新证据，对证据的真实性、关联性持有异议，均不能达到其证明目的。
合议庭经评议认为，洪运公司提交的两组新证据属于证人证言，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。洪运公司既未申请证人出庭作证，也未说明证人不能出庭作证的具体原因，该两份证明不予采信。
双方当事人对原审证据均未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：洪运公司上诉要求判令彩印厂与宜秀房产局立即将诉争房屋一至三层交付洪运公司，并要求彩印厂协助办理产权过户手续，该上诉请求有无事实及法律依据。本案中，彩印厂先后将诉争房屋出售给宜秀房产局和洪运公司。洪运公司作为买受人，只能要求出卖人彩印厂履行交付标的物并转移标的物所有权的义务，其向另一买受人宜秀房产局主张上述合同义务，显然违反了合同的相对性原则，原审法院对洪运公司要求宜秀房产局交付房屋的诉讼请求未予支持，并无不当。洪运公司对彩印厂的诉讼请求能否得到支持取决于两份合同是否均有效以及买受人的权利保护顺位。对于彩印厂与宜秀房产局之间的合同效力问题，由于双方当事人于1998年、2002年分别就诉争第一层和二、三层房屋签订合同，应当依据签订合同时的法律来判断该合同是否有效。又由于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，洪运公司上诉主张该合同违反了《国有产权转让管理暂行办法》（2003年5月27日颁布）、《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003年12月31日颁布）的规定，应认定为无效，该上诉理由显然缺乏法律依据，本院不予支持。洪运公司又称，2002年《协议书》第四条是解除条件的约定，该协议应予解除。从协议内容来看，该条款是合同双方当事人对因案涉房屋设定抵押而不能办理房屋所有权转移登记情形下宜秀房产局享有解除权的约定，由于宜秀房产局未行使解除权，且银行抵押权已于2004年11月25日注销，因此，洪运公司依据该条款主张彩印厂与宜秀房产局之间的合同无效，该上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。洪运公司又称，诉争房屋的产权已登记在其公司名下，但未提供证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，洪运公司应承担不利后果。上诉人的该点上诉理由因缺乏事实依据，本院不予支持。由于两份合同均有效，且均未办理房屋所有权转移登记，原审法院依据合同履行的一般顺序优先保护已经合法占有房屋一方的合同，对洪运公司要求彩印厂交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求未予支持，处理并无不当。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人安徽洪运房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 左 红
审 判 员 胡 毅
代理审判员 潘 红
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 吴学军
附相关法律条款：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。