广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第2154号
原告：中信银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市双拥路36-1号。
代表人：董健，该分行行长。
委托代理人：李禄辉，广西桂通律师事务所律师。
委托代理人：周翔，该分行职员。
被告：梁家赏，男，汉族。
委托代理人：陈世健，南宁市正一法律事务所法律工作者。
被告：广西振业房地产股份有限公司，住所地南宁市竹溪路45号百色大厦T1-7A号。
法定代表人：李伟。
委托代理人：黄云，该公司职员。
原告中信银行股份有限公司南宁分行与被告梁家赏、广西振业房地产股份有限公司（以下简称振业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李禄辉，被告梁家赏的委托代理人陈世健、被告广西振业房地产股份有限公司委托代理人黄云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告梁家赏因为购买商品房的需要，于2012年3月23日与原告签订（2012）桂银房贷字第111494号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定被告梁家赏向原告借款790000元，用于支付其向被告二广西振业房地产股份有限公司购买位于南宁市青秀区竹溪大道20-1号振业?青秀山1号1号楼1703号的房款。合同约定贷款利率按照年利率7.755%执行。本合同贷款期限360月，自2012年3月23日起至2042年3月23日止。合同贷款所购买的房屋用于该借款合同项下的抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为：邕房预字第1358135号，预告登记权利人是中信银行股份有限公司南宁分行，预告登记义务人是梁家赏。同时约定由担保人广西振业房地产股份有限公司作为该借款阶段担保人，对自借款合同生效之日起至甲方（被告一梁家赏）就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并就《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方（原告中信银行南宁分行）持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按照约定于2012年3月23日向被告梁家赏指定发放贷款账户支付了贷款790000元（见借款凭证）。由于被告梁家赏于2015年2月20日起不能按照合同约定偿还到期借款本息，经过原告多次催收，连续违约至今，已经构成根本违约，且该抵押房屋至今未能取得抵押权证。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告一、二签订的（2012）桂银房贷字第111494号《中信银行个人购房借款合同》；2、被告一梁家赏立即偿还所欠原告借款本金766313.58元，利息23529.92元，罚息558.01元（利息、罚息暂计至2015年8月7日，以后产生的另计），合计790401.51元；3、确认原告对债权项下抵押担保物享有抵押优先受偿权，抵押物为被告一梁家赏名下位于南宁市青秀区竹溪大道20-1号振业?青秀山1号1号楼1703号；4、由被告一承担本案原告为实现债权支付的一审诉讼阶段律师费34616元；5、被告二广西振业房地产股份有限公司作为保证人对上述债务承担连带担保责任；6、判令由各被告承担本案诉讼费用。
被告梁家赏辩称，1、原告未经催告，也未在合理期限内向被告发出解约的通知，其并不享有法定或约定的直接单方解除合同的权利；2、梁家赏并非恶意拖欠借款，不同意解除合同。
被告振业公司辩称，被告梁家赏所购房屋2012年即符合办理房产证的条件，因其他案件原因房屋被查封才无法办理房产证，振业公司在办理房产证方面不存在过错，不应承担本案偿还借款本息债务的连带责任；2、本案梁家赏提供了物保，根据物权法相关规定，应在拍卖抵押担保物后不足部分振业公司才承担补充责任。
经审理查明，2012年3月23日，原告中信银行股份有限公司南宁分行（贷款人、抵押权人）与被告梁家赏（借款人、抵押人）、振业公司（保证人）签订一份编号为（2012）桂银房贷字第111494号《中信银行个人购房借款合同》，合同分别约定贷款人向借款人发放个人贷款790000元，用于购买位于南宁市青秀区竹溪大道20-1号振业青秀山1号1号楼1703号房，合同约定贷款利率实行浮动利息，按照贷款发放日中国人民银行公布的同期同档贷款利率上浮10%执行，当前月利率为6.4625‰，年利率为7.755%；贷款期限为360个月，自2012年3月23日起至2042年3月23日；采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日；借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息的构成违约；借款人逾期或未按合同约定归还借款的，自违约之日起，贷款人按照合同利率的150%对违约款项本金及逾期利息计收罚息，未按规定的金额归还借款本息的，贷款人可停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部到期贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息等措施；贷款人因实现债权所发生的各项费用包括律师费、诉讼费等，均由借款人承担；被告梁家赏以其购买南宁市青秀区竹溪大道20-1号振业青秀山1号1号楼1703号房的设定抵押作为上述借款的担保；保证人振业公司为合同项下的债务提供阶段性保证担保，对借款人取得所购房屋所有权证书并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，振业公司提供阶段性连带责任保证；若借款人在担保阶段内未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户直接划扣；担保的范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息和实现债权和担保权的费用包括不限于律师费、诉讼费等。
上述合同签订后，原告依约于2012年3月23日向被告梁家赏发放了贷款790000元。合同项下的抵押房屋于2013年10月24日办理了预购商品房抵押权预告登记。
但被告梁家赏获得贷款后自2015年2月20日起未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2015年8月7日，被告梁家赏尚欠到期及未到期借款本金766313.58元，利息23529.92元，罚息558.01元。原告遂诉至本院并提出前述诉讼请求，并委托律师事务所指派律师参加诉讼，支出律师代理费34616元。
本院认为，原告与被告梁家赏签订的（2012）桂银房贷字第111494号《中信银行个人购房借款合同》，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。原告已依约向被告梁家赏发放了个人贷款790000元，而被告梁家赏不按照约定按时足额偿还借款本息，自2015年2月20日至2015年8月7日，连续5期未还款，已构成违约，尚欠到期及未到期借款本金766313.58元，利息23529.92元，罚息558.01元。按照合同的约定，借款人未按规定的金额归还借款本息的，借款人可停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部到期贷款及相应利息，故原告要求被告梁家赏偿还全部剩余借款本金、利息、罚息，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。被告梁家赏的违约行为已使原告的合同目的不能实现，故原告主张解除与被告梁家赏签订的编号为（2012）桂银房贷字第111494号《中信银行个人购房借款合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿的34616元律师代理费问题，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同中也已明确约定贷款人为实现债权而实际发生的费用均由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告梁家赏赔偿给原告。
合同还约定被告梁家赏以其购买的位于南宁市青秀区竹溪大道20-1号振业青秀山1号1号楼1703号房的设定抵押作为借款的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。因此，为实现上述债权，原告有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
至于被告振业公司的保证责任问题，合同约定被告振业公司提供阶段性连带责任保证，在借款人取得所购房屋的所有权证并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记之前，借款人未按合同的约定履行还款义务，贷款人有权直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任，该约定符合法律的规定，属有效条款，对双方具有约束力。故本案中的保证与物的担保是居于同一清偿顺序，现原告要求被告振业公司对梁家赏所欠原告的上述债务承担连带责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。振业公司承担保证责任后，有权向债务人梁家赏追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司南宁分行与被告梁家赏签订的编号为（2012）桂银房贷字第111494号《中信银行个人购房借款合同》；
二、被告梁家赏偿还原告中信银行股份有限公司南宁分行借款本金766313.58元；
三、被告梁家赏给付原告中信银行股份有限公司南宁分行利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2015年8月7日止，利息为23529.92元，罚息为558.01元，此后至实际清偿之日止，以本金766313.58元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告梁家赏赔偿原告中信银行股份有限公司南宁分行律师代理费34616元；
五、为实现上述债权，原告中信银行股份有限公司南宁分行对被告梁家赏提供的位于南宁市青秀区竹溪大道20-1号振业青秀山1号1号楼1703号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告广西振业房地产股份有限公司对被告梁家赏的上述债务承担连带清偿责任，被告广西振业房地产股份有限公司承担保证责任后，有权向被告梁家赏追偿。
本案受理费12050元，保全费4645元，两项合计16695元，由被告梁家赏负担，被告广西振业房地产股份有限公司对该费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾晓斌
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 王 莉
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 农 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。