浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余瓶民初字第188号
原告：杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组。
负责人：沈卫仙，
委托代理人：陈加曹、何嘉川。
被告：杭州钱龙投资管理有限公司。
法定代表人：周金锁。
委托代理人：金忠华。
第三人：杭州余杭瓶窑股份经济合作社。
法定代表人：沈军红。
委托代理人：徐向明。
原告杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组（下称山湾小组）诉被告杭州钱龙投资管理有限公司（下称钱龙公司）、第三人杭州余杭瓶窑股份经济合作社（下称瓶窑经合社）合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法由审判员谈建明独任审判。于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告山湾小组的负责人沈卫仙及其委托代理人陈加曹、何嘉川、被告钱龙公司的委托代理人金忠华到庭参加诉讼，第三人瓶窑经合社未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山湾小组起诉称：2008年12月30日，山湾小组与钱龙公司签订了《厂房及厂区使用权租赁合同》，山湾小组将位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北的14亩村级留用地出租给钱龙公司用于厂房建设。2009年7月31日，就此村级留用地的租赁事宜，山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司三方又签订了《商业用地租用合同》一份，该合同对上述《厂房及厂区使用权租赁合同》作了修改，重新约定了土地租赁期限、租金计算标准、租金支付方式以及其它有关的权利义务等。2011年6月3日，山湾小组所属的集体经济组织瓶窑经合社通过出让的方式，取得上述村级留用地地块的《国有土地使用证》，土地用途为商服用地。
山湾小组认为：案涉土地完成出让取得《国有土地使用证》前，属于农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，村民集体所有的土地的不得出租用于非农业建设，山湾小组与钱龙公司签订的《厂房及厂区使用权租赁合同》约定将该土地出租用于建筑厂房明显违反土地管理法的上述规定，应为无效。后该地块通过出让，地块性质为建设用地使用权，根据《中华人民共和国物权法》的规定，用益物权中建设用地使用权人有权将建设用地转让、互换、出资、赠与或抵押；同时，物权的种类和内容由法律规定。上述《商业用地租用合同》约定建设用地使用的种类（出租方式）和内容（如约定租赁期限35年，承租人享有房屋产权35年，政府征用费用的分配等等），无法律依据，违反物权法定原则，应当确认合同无效。
此外，村级留用地项目使用开发具有较强的政策性，根据杭州市国土资源局的相关规定，集体经济组织在取得《国有土地使用证》后，对留用地项目合作开发要通过公开的程序进行选择，但原村集体组织却严重违反村级留用地使用开发的政策规定。之后，钱龙公司在“承租”该土地建设房屋的过程中，严重违法，钱龙公司在未领取《规划许可证》、《施工许可证》的情况下开工建设，严重违反《规划法》、《建筑法》的规定，属于违法建筑。房屋建成后，土地上的房屋未通过竣工验收，更没有通过消防的审批。钱龙公司将房屋出租他人也严重违法，存在重大安全隐患。故请求判令：1、山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司于2009年7月31签订的《商业用地租用合同》无效。2、钱龙公司立即将占用的位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北、西邻村老年活动中心、东至河道的土地腾退并归还给山湾小组。本案诉讼费由钱龙公司承担。
为证明以上事实，山湾小组向本院提交如下证据：
1、《厂房及厂区使用权租赁合同》一份，证明2008年12月30日山湾小组与钱龙公司签订了租赁合同，山湾小组将本案所涉土地出租给钱龙公司的事实。
2、《商业用地租用合同》及《补充协议》（复印件）各一份，证明2009年7月31日，山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司三方就本案所涉地块租赁变更事宜签订合同的事实。
3、国有土地使用权证（复印件）一份，证明本案所涉地块在2011年6月3日取得国有土地所有权证，地块性质为商服用地的事实。
4、照片（打印件）一份，证明本案所涉土地的地理位置，钱龙公司在此地块上建造房屋、开办市场的事实。
钱龙公司答辩称：一、2009年7月31日山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司三方签订的《商业用地租用合同》合法合情合理，不存在合同法规定的无效情形。首先，2008年3月12日，国土部门对案涉地块出具了同意综合楼项目用地的《建设项目用地预审意见书》，并由余杭区发改局出具同意建设综合楼的《企业投资项目备案通知书》；同年6月11日浙江省政府出具《浙江省建设用地审批意见书》，同意涉案土地转为综合楼建设用地。2009年6月24日，杭州市规划局对上述综合楼建设颁发了《建设用地规划许可证》，并在2009年9月17获得余杭区政府《同意使用土地的批复》。之后，由于拖延至2010年12月13日缴纳土地契税，又在2011年5月29日申请办理土地使用权登记，故才于2011年6月3日取得了案涉地块的《国有土地证使用证》。
其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定：“涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……由省、自治区、直辖市人民政府批准”。2008年6月，本案的农用地经浙江省政府审批转为建设用地，因此，2008年12月30日签订的《厂房及厂区使用权租赁合同》以及2009年7月31日签订的《商业用地租用合同》时，已属于建设用地。再次，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，即占有、使用、收益、处分权发生变更，只要在诉前取得土地使用证合法，而本案租赁只是使用权的一种形式，故案涉合同合法有效的条件已成就。另外，《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或者入股。”《中华人民共和国物权法》第118条规定：“国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。”租赁是财产使用的一种方式，法律对使用权进行相应的规定即可，故建设用地可以租赁。需要说明的“村级留用地”不属于法定的土地类别，是地方政府为农村经济发展制定的政策。综上，本案争议的《商业用地租用合同》不存在违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。二、《商业用地租用合同》约定的租赁期限“自房屋竣工交付使用之日起20年，同意本合同期满时，三方立即无条件按原合同续签15年的租用合同”。该租用合同是附条件生效的合同，房屋于2012年11月竣工，2013年1月1日交付使用，第一期20年租期应当是2013年1月1日至2033年12月31日；“三方无条件续签15年”并不违反法律强制性规定，至于20年后能否续签、如何续签，是适用20年后的法律规定。三、土地使用权证的登记主体是本案第三人，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，山湾小组无权主张返还土地。四、案涉综合楼用房在2013年6月7日依法取得杭州市规划局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第201301505007号），房屋系合法建筑，并在2013年12月30日通过消防验收备案（余公消设备字（2013）第0319号）。况且，房屋是否系违法建筑、消防是否验收与租用合同的效力无关。
综上，应当驳回山湾小组的诉讼请求。
为证明以上辩称事实，钱龙公司向本院提交如下证据：
1、（A2009）余政地字第132号《杭州市余杭区人民政府关于同意使用土地的批复》一份（证据1以及证据2－7来源于国土资源局余杭分局），证明2009年9月17日经余杭区政府批准案涉相关地块为建设用地的事实。
2、预审余土预字D（2008）001《建设项目用地预审意见书》号一份，证明案涉租用地块的综合楼用地在2008年03月12日经国土资源局余杭分局预审确认符合国家供地政策和要求的事实。
3、余发改备（2008）48号《企业投资项目备案通知书》一份，证明案涉地块在2008年03月12日经余杭区发改局同意建设综合楼的事实。
4、浙土字A（2008）-0017《浙江省建设用地审批意见书》一份（4页），证明2008年06月11日省政府同意案涉土地转为综合楼建设用地的事实。
5、地字第200901505006号《建设用地规划许可证》一份，证明2009年06月24日案涉土地综合楼用地项目获得杭州市规划局颁发的许可证的事实。
6、（2004）浙农税书0302936《浙江省契税专用缴款书》一份，证明2010年12月13日缴纳了案涉土地契税的事实。
7、《土地使用权登记申请表》一份，证明2011年5月29日申请办理土地使用权证，所以在2011年6月3日颁发了案涉地块的土地使用权证的事实。
8、建字第201301505007号《建设工程规划许可证》一份，证明案涉地块建造的房屋系合法建筑的事实。
9、余公消设备字（2013）第0319号《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》（复印件）一份，证明案涉地块综合楼消防已通过验收的事实。
10、《建筑物相关情况说明》一份，证明案涉地块商业用房（综合楼）的竣工时间为2012年11月的事实。
11、《商业用地租用合同》一份，证明房屋竣工交付使用时间为商业用地租用合同的起算时间的事实。
第三人瓶窑经合社述称：本案涉及的土地属于组级留用地，归山湾小组享有，由于村民小组不能注册，故土地使用权登记在瓶窑经合社名下，由此本案的《商业用地租用合同》实际相对方是原、被告双方。案涉《商业用地租用合同》是瓶窑经合社在原、被告商定内容后，在山湾小组委托之下加盖了瓶窑合作社公章，并没有参与意见。合同履行后，使用、收益权归钱龙公司享有，租金全部由山湾小组收取分配，瓶窑经合社未享受任何权利及承担义务。本案所涉《商业用地租用合同》，背后隐藏巨大经济利益和经济投入，应当考虑山湾小组与钱龙公司之间的合理利益，希望通过协商妥善处理。
第三人瓶窑经合社未向本院提交证据。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
（一）钱龙公司对山湾小组提供证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但该合同被后面的《商业用地租用合同》替代，与本案没有关联；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据4的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。瓶窑经合社合本院送达上述证据副本后，未在答辩期限内提出异议。本院审查认为，上述证据1-4的真实，与本案关联，确认具有证明效力。
（二）山湾小组对钱龙公司提供证据的质证意见：对证据1－7的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明对象有异议，该证据说明所涉的土地使用权人应当是山湾小组；对证据8的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明房屋建筑合法，规划许可证中的附图也没有提供，批复与现在的建造不一致；对证据9，真实性需要核对，且该建设工程是写字楼内装修，不是施工项目，仅是备案登记，所以不能证明项目通过了消防验收。对证据10，该说明的出具主体不合法，合法建筑需要取得规划许可证、施工许可证及竣工验收等；对证据11的真实性无异议。瓶窑经合社对上述证据，未在答辩期限内提出异议。本院审查认为，上述证据1-7真实合法，与本案关联，确认其证明力。对证据8-11的真实性予以确认，本院根据证据内容及结合相关事实作综合认定。
根据上述证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2008年12月30日，山湾小组与钱龙公司经协商签订了《厂房及厂区使用权租赁合同》，山湾小组将位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北的厂房及相关附属设施出租给钱龙公司生产和经营之用，租用厂房的面积和厂区的土地面积约14亩（以实测为准）；租赁期限35年，因山湾小组缺乏建设资金委托钱龙公司实施厂房建设；厂区土地租金每亩12000元，以后每隔三年递增10%，另合同对租金支付方式、租赁期间的相关费用等相关权利义务作了约定。
2009年7月31日，山湾小组（丙方，即委托出租方）、瓶窑经合社（甲方，即出租方）与钱龙公司（乙方即承租方）三方签订了《商业用地租用合同》一份，主要约定：甲方将位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北，西邻村老年活动中心，东至河道，属于丙方所有的约14亩商业用地（面积以实测为准，其中已经办妥报批手续3.5亩土地可作为村老年活动中心二期立即开始设计和建设）出租给乙方建造商业用房（下称房屋，土地与房屋的报批手续由甲方负责，房屋建设费用由乙方承担）；租赁期限自房屋竣工交付使用之日起二十年，甲丙双方同意本合同期满时，三方无条件按原合同续签十五年的租用合同；本合同已经过丙方全体村民审阅同意并由三分之二现有选举权村民联署后特全权委托甲方代表丙方与乙方签订本租赁合同，即本合同为丙方全体村民的共同意愿；每亩每年租金12000元，以后每隔三年递增10%；因在本案土地上建房需要报经相关部门审批，特别约定土地租金的起租时间按批准建设日起算，乙方在2008年12月31日已付租地定金16万元（收据号：2170036）；其中已经办妥报批手续可立即建设的3.5亩土地的租金自2009年元月起算，其余部分自甲方收到定金日起，若甲方在一年内完成开工建设的报批手续，该定金自动转为该年的土地租金（多还少补），若甲方不能在一年内完成开工建设的报批手续，乙方已付的定金转为开工建设年的租金；合同期内，如遇国家或政府征用该地块，按国家政策赔偿，可提前终止本合同，除土地赔款归甲丙方外，其余均归乙方所有；另外，合同对违约责任等其他相关条款也作了约定。该合同由丙方当时的原组长严国良及其两名村民签名确认。上述合同签订后，钱龙公司按约定支付了相应租金。2011年5月，由钱龙公司出资在租用土地上建造房屋，其中五层楼房屋（综合楼）一幢，于2012年11月竣工。
另查明，2008年3月12日，案涉地块经余杭区发改局同意建设综合楼，并于同年6月经浙江省人民政府审批同意转为综合楼建设用地。2009年6月24日，案涉土地综合楼用地项目获得杭州市规划局颁发的《建设用地规划许可证》。2011年6月3日，山湾小组所属的集体经济组织瓶窑经合社取得了上述地块的《国有土地使用证》（土地用途为商服用地），并在2013年6月7日取得了《建设工程规划许可证》，其项目名称为商业用房，层次为三层（面积6962平方米）、其中地下室一层（面积4435平方米），建设规模11397平方米。
本院认为，2009年7月31日山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司三方签订的《商业用地租用合同》是对山湾小组与钱龙公司在2008年12月30日签订的《厂房及厂区使用权租赁合同》的变更，《商业用地租用合同》签订后，之前的《厂房及厂区使用权租赁合同》即失效。山湾小组是案涉《商业用地租用合同》中的签约一方的主体，其作为委托出租方，依法有权提出请求确认合同的效力之诉。关于山湾小组主张案涉《商业用地租用合同》无效。本院审查认为，山湾小组原负责人（组长）严国良在任职期间代表其组利益作为签约主体，同时由接受委托的负有对下属山湾小组监督管理职责的瓶窑经合社以出租方名义与钱龙公司签订《商业用地租用合同》，上述三方在签订《商业用地租用合同》过程中是自愿、真实的意思表示，且当时案涉地块用地项目已取得了《建设用地规划许可证》，合同内容并不存在法定无效的情形。至于合同在履行过程中，钱龙公司所建的建筑物，部分不符合建设工程规划许可证的规定，应当由行政主观部门对涉及的建筑物进行处理，与本案认定合同是否有效缺乏直接关联。综上，山湾小组的诉请，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判长 谈建明
二〇一四年九月四日
书记员 缪剑娣