河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民四终字第169号
上诉人（原审被告、反诉原告）驻马店市恒源房地产开发有限公司，住所地驻马店市南海路五巷。
法定代表人吴玉志，该公司执行董事。
委托代理人康力，该公司员工。
委托代理人张景亚，河南成盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苗刚，男，1962年2月9日出生。
委托代理人吴金虎，驻马店市148法律服务所法律工作者。
上诉人驻马店市恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒源公司的委托代理人康力、张景亚，被上诉人苗刚及其委托代理人吴金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，苗刚与恒源公司合资、合作开发房地产合同一案争议的土地位于驻马店市驿城区老街办事处天中社区黑泥沟西组，东至鸿泰小区，西至加油站，南至练江大道，北至石油公司，用地总面积2582.77平方米。2007年5月16日，苗刚与赵彦忠向黑泥沟西组缴付土地补偿费60900元，经村民代表表决，由其本组村民苗刚在该块土地上进行城中村改造。2007年11月6日，苗刚（甲方）与董军佳、朱洪圆（乙方）签订合资、合作开发房地产协议，约定：一、甲方以土地为投入，计划投入土地总面积约4亩，乙方以资金作为投入，即承担实施开发所需要的全部费用（包括交纳划拨用地转变为住宅用地的差价出让金，一切开发手续费用，建筑费用和税金等）。二、……双方计划在该宗土地上合作开发住宅小区一处，小区要本着符合国家政策，适应当前房地产市场需求的原则，由乙方负责规划设计和施工。三、经甲乙双方共同认定，门面房纵深13米以上，一、二层计14间，房内布局由甲方提供，第二排东侧东户1、2、3、4、6五套住房（每户96平米以上）归甲方所有，乙方出资为甲方十四间门面房及五套住户办理房产证件。……五、甲方原有的一切债权债务由甲方自行了断，与乙方无关，甲方保证该块土地没有任何纠纷。如有纠纷甲方负责解决。六、甲方负责以城中村改造政策，办理乡、村、组报批手续的各项费用共计不得超过肆拾万元，由乙方负责支付。如有超出部分由甲方负责支付。乡、村、组手续完善后，由乙方负责办理区、市的签批。……十一、周边四邻如有纠纷由甲方负责协调，乙方给予配合。监证人：刘毛等条款。2008年11月3日，朱洪圆（甲方）与王建立（乙方、当时的恒源公司法定代表人）签订转让协议，约定：1、甲方在驻马店市位于东至鸿泰小区，西至加油站，南至练江大道，北至石油花园面积约3.09亩，甲方因有其他事情，自愿把董军佳与苗刚签订的土地开发协议转让给乙方，乙方愿意接受原协议一切内容，并承担董军佳前期的一切费用共计55万元包括给苗刚交纳的10万元保证金，……甲方将原协议及有关收据交给乙方。2、甲方为乙方办理该土地列为城中改造项目的批文，土地使用权证由乙方负责办理，……等条款。转让协议签订后，恒源公司即着手办理了开发手续和《国有建设用地使用权出让合同》及相关手续，交纳了出让金及税金。苗刚依据原协议约定，办理了乡、村、组报批手续，市政府城中村改造项目批文，即《驻马店市人民政府文件》2008年4月6日驻政文（2008）61号，驻马店市人民政府关于驿城区老街办事处凤翔小区城中村改造项目的批复，批准同意将以上开发的区域为凤翔小区东区实施开发。2010年1月19日，恒源公司与驻马店市房屋建筑工程公司（以下简称房建公司）签订建设工程施工合同，约定工程由房建公司承建，工期320天，开工日期：2010年1月19日。竣工日期：2010年12月10日。施工合同签订后，房建公司即组织施工。施工期间的2010年5月27日，恒源公司（乙方）与苗刚（甲方）签订补充协议一份，对《甲方为苗刚，乙方为董军佳于2007年11月6日签订的开发协议》的具体条款作以下补充：1、参阅协议第一页第三条，经甲、乙双方共同认定门面房一、二层及二号楼东单元东户1、2、3、4、6层五套住房归属甲方所有的认定内容，经甲、乙双方近日另行协商，门面房一、二层及二号楼东单元东户1、2、3、4、6层五套住房双方意见达成一致，决定于2010年10月1日以前交付给甲方使用。2、参阅协议第一页第三条，乙方出资为甲方办理门面房及五套住房的条款，为减轻乙方负担集体证件由乙方出资办理，分户产权证由甲方自愿承担，自行出资办理。3、一号楼西拐角处第一层不低于80平方米住房直接交付甲方苗刚父亲居住。如此地不存在建房时，乙方应按该标准从其他楼房中调剂解决，产权证由甲方自行出资办理。4、施工场地周边关系均由乙方自行解决，有需要出资的现象，由乙方自行承担。归甲方所有房屋以外商品房均由乙方自行销售。若与购房人发生债权债务关系，均由乙方自行承担。5、乙方在2010年10月1日前将甲方所有房产向甲方交付时限如发生廷期，前两个月每月按3000元向甲方交付迟纳金。两个月以后，每个月按30000元交付迟纳金等内容。合同履行中，恒源公司于2011年11月份将二号楼1、2、3层三套住房，以及一号楼与二号楼之间位于一号楼西侧拐角处一层住房一套交付给苗刚，二号楼6层东单元东户住房一套住房至今未向苗刚交付，苗刚于2012年3月30日开始对16间门面房强行实施占有。另查明，2010年8月，恒源公司原法定代表人王建立为协调与石油公司、金龙花园两家走路之事，双方协商将苗刚的二号楼东单元四楼东户住房一套由王建立销售，该套房屋销售价款174000元，售房款中的66700元作为协调费，余款107300元付给苗刚，为此，王建立于2010年8月8日向苗刚出具承诺一份，写明“二号楼东单元四楼东户苗刚一套住房由王建立负责销售。二号楼交工时余款107300元付给苗刚”，并于2010年8月16日又向苗刚出具收条一份，写明“收条，今收到苗刚66700元整，用于石油公司、金龙花园协调两家走路之事，调解成后此条收回，调解不成钱原封不动退还”。还查明，恒源公司反诉请求苗刚交付因合同无效导致的门面房及所有房屋所产生的物业费、垃圾清运费、租金35万元。为此，提供物业费、垃圾清运费票据3张，计款1680元，照片5张，以此证明苗刚强行占有和使用16间门面房的事实，产生了实际费用，苗刚应支付占有、使用16间门面房费用和6套房屋的物业费、垃圾清运费、租金35万元。恒源公司认为依据原协议和补充协议约定，如双方合作协议有效，苗刚也只应得到门面房14间，不是16间，且恒源公司已于2011年3月16日将门面房西一间1、2层（2间）出售给孙军霞；苗刚认为恒源公司交付的门面房应以双方签订的补充协议中约定的“层”理解，不存在再以间数理解的问题，双方因认识、理解不同，酿成纠纷。
原审法院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。产生本案纠纷的根本原因在于双方对合作条件的理解不同，对此，“合作”的权威性解释是指两个人以上相互配合、共同完成某项既定任务的活动，它是现代社会人与人之间在高度分工基础上的一种较为普遍的生产经营方式。合作行为既然是当事人为实现共同利益而建立的一种社会关系，必然要求各方当事人应共同出资，这是合作得以进行的前提条件，而利润的共享才是合作的最终目的，按照民事权利义务相一致的原则，共享利润必然要对为获取利润所产生的风险予以共同承担，方才符合当事人合作的目的。以合作的形式共同开发房地产是我国现行土地制度的必然产物。在现阶段我国实行国有土地的有偿使用制度，即土地使用权人所享有的用益物权在不违反法律和所有者意志的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。正是国有土地使用权的这一特点，决定了国有土地使用权人可以用土地作为出资人与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权人的用益物权。对共同出资问题，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为合作的条件毋庸置疑，而且是必备的前提条件。合作既然是两个以上的主体共同完成的项目，双方理应共同出资。至于出资的方式并不影响双方合作的性质。本案恒源公司对苗刚合作开发提供的土地使用权存有异议，认为苗刚合作开发所投入的土地根本不属于苗刚，未依法办理国有土地使用证，没有取得合法土地使用权，根本无权合作开发房地产，并因此主张双方签订的的房地产开发协议无效。基于上述的解释及理解，苗刚合作开发投入的土地，因苗刚已向土地所有权人黑泥沟西组缴付土地补偿费60900元，并经村民代表表决，由其本组村民苗刚在该块土地上进行城中村改造，足以证明不违反土地所有者意志。同时，在苗刚与董军佳、朱洪圆签订合作开发协议时，该片土地已作为城中村改造项目立项，该片土地作为开发用地，仅存在由集体土地使用权转换为国有使用土地交纳国有土地使用权出让金时由谁出资的问题，双方约定由董军佳出资，后因该合同权利义务由朱洪圆代表一方签字转让，该出资义务转移给恒源公司，至于由谁出资交纳该片土地的出让金，并由此获得国有土地使用权及用益物权，未违反法律强制性规定，并且，恒源公司具备房地产开发、经营资质，因此，恒源公司主张双方签订的房地产开发协议无效，无事实和法律依据，不予支持。相反，双方签订的合作开发房地产协议是为实现双方的合同目的，在自愿平等、意思自治的基础上达成的真实意思表示，因此，苗刚与董军佳、朱洪圆于2007年5月16日签订的合资、合作开发房地产协议和苗刚与恒源公司于2010年5月27日签订的补充协议，为有效合同，双方应按合同的约定各自履行自己的义务。本案中，苗刚、恒源公司双方已对权利义务作了明确约定，双方均按约定进行了大量的人力、物力投入，双方的主要义务已按约定履行完毕，苗刚请求恒源公司按照合同约定交付给苗刚位于练江路西段路北门面房及在该处的所有房屋，包括：1、苗刚、恒源公司双方在2010年5月27日签订的补充协议中对2007年11月6日的协议约定的内容“三、经甲乙双方共同认定，门面房纵深13米以上，一、二层计14间，房内布局由甲方提供，第二排东侧东户1、2、3、4、6五套住房（每户96平米以上）归甲方所有，乙方出资为甲方十四间门面房及五套住户办理房产证件”重新约定为“经甲、乙双方共同认定门面房一、二层及二号楼东单元东户l、2、3、4、6层五套住房归属甲方所有的认定内容，经甲、乙双方近日另行协商，门面房一、二层及二号楼东单元东户1、2、3、4、6层五套住房双方意见达成一致，决定于2010年10月1日以前交付给甲方使用”，补充协议中双方对恒源公司决定于2010年10月1日交付的“二号楼东单元东户1、2、3、4、6层五套住房”的理解不持异议，对“共同认定门面房一、二层”的理解有争议，恒源公司认为补充协议中的“门面房一、二层”应按原协议中“一、二层计14间”理解，苗刚认为恒源公司交付的门面房应以双方签订的补充协议中约定的“层”理解，不存在再以间数理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。依据上述规定和双方在补充协议中的约定，对“层”的理解应理解为“整个、完整”包括“层”中的“间”，也就是说“一、二层”的间数应理解为16间，而不应理解为14间。2、补充协议第三条约定“一号楼西拐角处第一层不低于80平方米住房直接交付甲方苗刚父亲居住。如此地不存在建房时，乙方应按该标准从其他楼房中调剂解决，产权证由甲方自行出资办理”。苗刚请求恒源公司按照合同约定交付给苗刚上述位于练江路西段路北门面房及在该处的所有房屋，于法有据，予以支持。同理，苗刚请求恒源公司支付销售苗刚房屋的售房款107300元，因该款属恒源公司销售苗刚二号楼东单元四楼东户一套住房的售房款，且恒源公司承诺在二号楼交工时将107300元售房款付给苗刚，故，苗刚的该项请求于法有据，予以支持。恒源公司辩称依据原协议，因苗刚未履行疏通通道的义务，导致恒源公司为此花费20多万元，故不存在再给苗刚107300元的房款，对此，苗刚、恒源公司双方在补充协议中明确约定“施工场地周边关系均由乙方（恒源公司）自行解决，有需要出资的现象，由乙方（恒源公司）自行承担”，故，恒源公司辩称无事实依据，不予采信。苗刚请求恒源公司支付因恒源公司违约产生的迟纳金426000元，因合同中有约定“乙方在2010年10月1日前将甲方所有房产向甲方交付时限如发生延期，前两个月每月按3000元向甲方交付迟纳金。两个月以后，每个月按30000元交付迟纳金”，自2010年10月1日至苗刚起诉之日的2012年3月30日，仍有一套住房及一号楼门面房未向苗刚交付，迟延交付已超过16个月，前两个月以每月3000元，计为6000元，之后14个月以每月30000元，计为420000元，共计426000元，依据上述约定及恒源公司违约事实和违约情况，违约金应酌情核减，酌定为50000元。依据上述事实和理由，恒源公司请求判令苗刚所请求的门面房及所有房屋所有权归恒源公司所有，请求判令苗刚赔偿因合同无效导致的门面房及所有房屋所产生的物业费、垃圾清运费、租金共计350000元，无事实和法律依据，不予支持。苗刚辩称恒源公司的反诉已超过法定的反诉时效，反诉无效。对此，因恒源公司于2012年5月23日提起反诉，在反诉审查立案期间，苗刚于2012年5月29日申请追加被告，举证期限中断，恒源公司于举证期限内的2012年6月23日提起反诉，故反诉有效。原审法院判决：一、限驻马店市恒源房地产开发有限公司于判决生效后十日内向苗刚交付位于驻马店市练江路西段路北一号楼一、二层门面房共计16间及二号楼第6层东单元东户住房一套。二、限驻马店市恒源房地产开发有限公司于判决生效后十日内向苗刚支付拖欠的房屋售房款107300元。三、限驻马店市恒源房地产开发有限公司于判决生效后十日内向苗刚支付违约金50000元。四、驳回驻马店市恒源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9130元，苗刚负担310元，恒源公司负担6000元。反诉案件受理费3275元，由恒源公司负担。
宣判后，恒源公司不服，向本院提起上诉。其上诉称：双方之间的协议无效，原判处理不当；原判程序违法。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，苗刚与董军佳、朱洪圆签订的合资、合作开发房地产协议，朱洪圆与王建立（当时恒源公司的法定代表人）签订的转让协议，及苗刚与恒源公司签订的补充协议，当事人意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。根据上述有效合同，苗刚、恒源公司双方对各自的权利义务作了明确约定，双方应按约定履行自己的义务。苗刚请求恒源公司按照合同约定向其交付门面房及住房，理由正当，应予支持。苗刚请求恒源公司向其支付售房款107300元，因该款属恒源公司销售苗刚二号楼东单元四楼东户一套住房的售房款，且恒源公司承诺在二号楼交工时将107300元售房款付给苗刚，故苗刚的该项请求应予支持。因恒源公司违约本应向苗刚支付违约迟纳金426000元，原判根据本案的具体情况，将违约金数额酌情核减，酌定为50000元，并无不当。恒源公司反诉请求将争议的门面房及房屋所有权归其所有，并判令苗刚赔偿因争议的门面房及房屋所产生的物业费、垃圾清运费、租金共计350000元，无事实和法律依据，不予支持。原审法院所作判决主文处理适当，应予维持。但原判诉讼费负担部分计算有误，应予纠正。恒源公司上诉称双方之间的协议无效、原判处理不当及程序违法，缺乏根据，其上诉理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第1195号民事判决的第一、二、三、四项；
二、变更驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第1195号民事判决的诉讼费负担部分为：本诉案件受理费9130元，苗刚负担130元，恒源公司负担9000元。反诉案件受理费3275元，由恒源公司负担。
如果未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费12400元，由恒源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于俊义
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一五年六月十六日
书 记 员 汤依斯