广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3086号
上诉人（原审被告）：广州普赢按揭服务有限公司，住所地：。
法定代表人：徐心章。
委托代理人：詹永新，男，该公司股东。
被上诉人（原审原告）：周启莹，女，1974年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：彭中飞，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：刘学彬，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人广州普赢按揭服务有限公司（以下简称普赢公司）因与被上诉人周启莹租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周启莹是广州市天河区xx路xx号之一604房产（建筑面积121.4平方米，房屋性质办公用途，以下简称涉案房屋）登记所有权人。
2013年2月26日，周启莹（出租方、甲方）与普赢公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋，租期自2013年3月16日-2015年3月15日，免租期15天，即自2013年3月1月至3月15日；月租金13354元，乙方在每月第5日前以银行转帐交付租金给周启莹；乙方向甲方交纳26708元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；租期及免租期内该物业所产生的费用均由普赢公司支付，租金发票税款由普赢公司支付；逾期缴租的，则按每逾期一日以当月租金1%向周启莹支付违约金；任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失�责任方承担。等等。
上述合同签订后，普赢公司向周启莹支付租赁保证金26708元，周启莹将涉案房屋交付普赢公司使用。
2014年3月4日周启莹向原审法院提起本案诉讼，以普赢公司自2014年2月16日起拖欠租金，并于2014年2月25日单方声明提前退租后一直无偿占用涉案房屋，在周启莹2014年2月26日函复催告后，仍拒绝配合办理解约后续手续，拖欠租赁税款、物业管理费、电费等为由，请求判令：1、周启莹、普赢公司2013年2月26日签订《广州市房屋租赁合同》自2014年2月26日起解除；2、普赢公司支付拖欠的房屋租金4896元（从2014年2月16日至2月26日共11天的租金），逾期缴租违约金1469元，及房屋占用费（按月租金标准，从2013年2月27日起计至交还场地之日止）；3、周启莹不需退还普赢公司租房保证金26708元；4、普赢公司支付周启莹代缴税金6295元；5、普赢公司支付物管费5620元、�电费600元，合计6220元；6、普赢公司赔偿周启莹经济损失23354元，包括房屋空置费6677元、出租中介费6677元、律师费10000元；7、普赢公司承担本案诉讼费。普赢公司原审中未提出答辩意见。
原审庭审中，周启莹当庭出示梁丽玲（周启莹称梁丽玲帮助其管理涉案房屋）手机内（手机号137××××9040）保存的梁丽玲与普赢公司法定代表人徐心章（手机号131××××0689，微信名称“以梦为马”）的微信记录。微信记录显示：1、2014年2月25日下午5：11分徐心章以手机照片形式向梁丽玲发出《声明书》一份（落款有徐心章签名）。主要内容：普赢公司因自身发展需要，需提前结束租约，现经股东会表决，发布如下声明：（1）普赢公司自愿放弃对涉案房屋的优先承租权并结束租约；（2）普赢公司支付的租赁保证金26708元，在扣除20135.84元（包含截至2014年2月底的物业管理费4163.4元、�至2014年2月20日之前电费、截至2014年2月底的出租屋税金6295.44元、预计15天房屋空置期的费用6677元、出租屋中介费2000元）后，应退6572.16元；（3）本声明书自普赢公司收到周启莹上述第（2）条应退款项后正式生效。2、2014年2月26日下午16：02分梁丽玲以手机照片形式向徐心章发出《关于广州普赢按揭服务有限公司解除租赁合同声明的回复函》（落款有周启莹签名）。主要内容：普赢公司于2014年2月25日书面提出单方解除合同，周启莹同意普赢公司结清下列费用后迁出。普赢公司迁出后应做好物业清洁工作并安排甲方查收物业，在完成以上手续后甲方同意将押金于两个工作日内退还乙方。应结清的费用包括：至迁出之日的物业管理费、物业租赁税金、水电杂费；自2014年2月16日至迁出之日的租金及违约金或者15天房屋空置期的费用6677元（此条两者选其一，按金额高的数额�算）；由于普赢公司单方面违约导致周启莹再次出租物业产生的中介服务费（半个月租金收入）损失6677元。在金额满足扣除的情况下，周启莹同意以上费用在押金中扣除，由周启莹代交后余额退还普赢公司。如果普赢公司确认以上费用及处理方法，请于本函下方签字。周启莹在收到回复后，接受普赢公司解除合同请求，并配合普赢公司安排物业管理处放行及在房屋出租管理中心销案。如乙方不同意以上金额或处理方案，经协商无效，根据合同约定，周启莹有权向人民法院起诉。从普赢公司收到本函24小时内没有做出回应，视同普赢公司不同意本函内容处理。
本案原审审理过程中，周启莹确认：1、普赢公司支付租金至2014年2月15日，支付物业管理费至2013年12月31日，支付电费至2013年10月31日，支付租赁税费至2013年11月30日。2、普赢公司已无在涉案房屋经营，但普赢公�物品仍放在涉案房屋且在涉案房屋大门加锁。3、请求确认双方合同在2014年2月26日解除的依据为上述微信记录，即《声明书》及《关于广州普赢按揭服务有限公司解除租赁合同声明的回复函》。
周启莹为证明其代普赢公司垫付了物业管理费、电费及租赁税费，提供如下证据：1、天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司出具的物业费发票一张（载明付款人为周启莹，款项内容为2014年1月-4月物业费5827.2元）；2、代收电费发票一张（载明付款人为周启莹，款项内容为2013年11月-2014年2月代收电费1279.8元）；3、2014年2月27日广州市天河区冼村街流动人员和出租屋管理服务中心作为代征单位出具的《税收缴款书》四张，编号分别为05783209、05783210、05783213、05783214，缴税地址均为“华夏路49号之一604A房”，对应的税款所属时期及税种分别为2013年12月至2014年2月（土地使用税）、2013年12月至2014年2月（土地使用税）、2014年2月至2014年2月（印花税）、2014年2月至2014年2月（印花税），金额分别为2841.03元、2907.33元、138.35元、138.35元，合计6025.06元。
周启莹为证明其中介费损失、律师费损失，另提供2014年3月11日广东正大联合律师事务所出具的律师费发票一张（缴款人周启莹，金额1万元）及2013年2月26日周启莹、广州市德明房地产代理有限公司签订的《中介服务费确认协议》（显示周启莹基于广州市德明房地产代理有限公司成功促成周启莹、普赢公司签订关于涉案房屋租赁合同，周启莹同意向该公司支付中介服务费6677元）。
原审法院认为：周启莹、普赢公司签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
合同签订后周启莹将涉案房屋交付普赢公司使用�履行了合同义务，普赢公司作为承租人应依约支付租金。合同约定普赢公司应在每月5日前支付租金，逾期缴租的，按每逾期一日以当月租金1%支付违约金。本案中，普赢公司作为付款义务人，未举证其已向周启莹支付2014年2月16日之后的租金，应承担举证不能的法律后果。周启莹根据其与普赢公司法定代表人徐心章之间的微信记录，要求确认双方合同在2014年2月26日予以解除。按查明的事实，徐心章2014年2月25日向周启莹发出的《声明书》为普赢公司的解除合同及解除后如何结算相关费用的单方意思表示，周启莹收到该函后次日发出的《关于广州普赢按揭服务有限公司解除租赁合同声明的回复函》并未同意普赢公司的解除合同及结算要求，并提出周启莹自身的结算要求，即周启莹是附条件解除合同。普赢公司收到上述回复函后并无作出回应。在周启莹上述回复函属附条件解除合同且双方协商不成的情况下，本案租赁合同未经双方协商解除。因此，周启莹要求确认双方租赁合同已在2014年2月26日予以解除，缺乏理据，原审法院不予支持。鉴于普赢公司自2014年2月16日起未付租金，并于2014年2月25日单方要求解除合同，周启莹并称普赢公司现已不在涉案房屋经营，可见普赢公司以其行为表明其不再继续履行合同。在此情况下，原审法院依法解除双方租赁合同。合同解除后，普赢公司应腾空并交还涉案房屋给周启莹。同时，普赢公司应向周启莹支付2014年2月16日至原审法院解除合同当月即2014年5月15日期间的租金合计40062元（13354元／月×3个月）。普赢公司还应依约向周启莹支付逾期支付租金的违约金。违约金的计算，应以当月拖欠的租金为本金，按每日1%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的违约金应以本金为限。原审法院�令合同解除次月即2014年5月16日起至普赢公司腾空并交还涉案房屋之日止的房屋使用费，应参照合同约定的租金标准，由普赢公司在每月5日前支付给周启莹。
合同明确约定租赁期间的物业管理费、电费、租赁税费由普赢公司自行负担。本案中周启莹已举证其为普赢公司垫付了涉案房屋2014年1-4月物业管理费5827.2元、2013年11月-2014年2月代收电费1279.8元以及2013年12月至2014年2月期间的租赁税费6025.06元，现周启莹要求普赢公司支付上述费用，合法有理，原审法院予以支持。
关于周启莹要求没收租赁保证金26708元的诉请。租赁保证金的性质为担保合同履行，因合同并无约定因普赢公司违约导致合同解除则周启莹有权没收租赁保证金，故周启莹该项诉请缺乏理据，原审法院不予支持。为免当事人讼累，周启莹应将其收取的租赁保证金26708元退回给普赢公司。
周启莹要求普赢�司支付中介费损失6677元、其为本案诉讼产生的律师费10000元及房屋空置费6677元，因周启莹、普赢公司双方对此并无约定，周启莹上述诉请理据不足，原审法院不予支持。
普赢公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年6月13日作出如下判决：一、解除原告周启莹、被告广州普赢按揭服务有限公司双方于2013年2月26日签订的《广州市房屋租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州普赢按揭服务有限公司腾空并交还其承租的广州市天河区华夏路49号之一604房给原告周启莹。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州普赢按揭服务有限公�支付原告周启莹2014年2月16日-2014年5月15日期间的租金合计40062元及逾期付款违约金（分别以当月租金13354元为本金，按每日1%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；每月租金的逾期付款违约金以本金为限）。自2014年5月16日起至被告广州普赢按揭服务有限公司实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（按每月13354元的标准），由被告广州普赢按揭服务有限公司按月在每月5日前支付给原告周启莹。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州普赢按揭服务有限公司支付原告周启莹为其垫付的2014年1月-4月物业管理费5827.2元、2013年11月-2014年2月代收电费1279.8元以及2013年12月至2014年2月期间的租赁税费6025.06元，合计13132.06元。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告周启莹退回被告广州普赢按揭服务有限公司租赁保证金26708元。六、驳回原告周启莹的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2340元，由原告周启莹负担380元，被告广州普赢按揭服务有限公司负担1960元。
判后，上诉人普赢公司不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年2月16日，普赢公司因自身经营困难，便通知周启莹变更合同主体的决定，由第三方人士代为履行普赢公司与周启莹之间的合同，第三方人士由德诚行地产中介公司员工郭德荣向普赢公司推荐，具备继续履行合同的实力和意愿，但周启莹不同意变更合同主体，德诚行地产中介公司经办该事情的员工郭德荣可证明普赢公司所言属实，事实上涉案租赁合同中并没有不可变更合同主体的相关约定，最终普赢公司只能单方面请求周启莹协商解除合同。在涉案租赁合同中并没有�定单方提前解除合同的相关条款和执行细则的情况下，普赢公司多次口头向周启莹提出解除合同，但都因周启莹要求普赢公司向其支付再次出租房屋中介费6677元的不合理要求而协商未果，直到2014年2月25日普赢公司勉强同意支付3000元作为其再次租赁房屋中介费，并正式以手机照片的书面形式向梁丽玲（周启莹称梁丽玲帮助其管理合同涉及的房屋）送达《声明书》向周启莹表明解除合同的决定并请求其退还押金6572.16元，周启莹在《关于广州普赢按揭服务有限公司解除租赁合同声明的回复函》中才同意与普赢公司解除合同，但依然提出由普赢公司向其支付再次出租房屋中介费6677元的不合理要求，并在普赢公司拒绝支付的情况下授权指使物业公司在普赢公司多次试图搬离公司物品清场的过程中加以阻拦，以达到迫使普赢公司同意支付再次出租房屋中介费6677元的目的，最终造成了普赢公司无法正常搬离物品换地营业的损失，严重限制了普赢公司经济活动的自由，此举是导致普赢公司物品滞留涉案房屋的直接原因，因此产生的一切后果和损失按理均须由周启莹全部承担。涉案房屋聘请天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司提供物业管理服务，该物业公司工作人员可证明普赢公司所言属实：2014年5月在普赢公司安排工作人员再次试图将公司物品从涉案房屋搬离并遭遇物业公司工作人员阻拦的过程中，普赢公司的法定代表人徐心章与天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司工作人员的通话录音可证明普赢公司所言属实。2014年2月25日后周启莹在明知普赢公司无法继续履行合同的情况下，仍然示意物业公司阻拦普赢公司正常搬离的行为给普赢公司带来了严重的损失，普赢公司保留另行起诉的权利。综上所述，原审法院认定事实不清，�据不足和普赢公司未出庭的前提下，作出有损普赢公司合法权益的判决。现普赢公司提供了新的证据和理由，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由周启莹承担；3、判令周启莹退还普赢公司房屋租赁押金9572.16元；4、普赢公司与周启莹自2014年2月25日起解除租赁关系，且周启莹不得在普赢公司对涉案房屋搬离清场期间指使物业公司进行阻拦；5、普赢公司不承担自2014年2月25日起，周启莹与普赢公司诉讼期间涉案房屋的租金、物业管理费、租赁税金及滞纳金。
被上诉人周启莹答辩同意原审判决，不同意普赢公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审庭审中，普赢公司表示：1、对上述周启莹在原审中确认的第2点即“普赢公司已无在涉案房屋经营，但普赢公司物品仍放在涉案房屋�在涉案房屋大门加锁”，普赢公司认为该公司在租赁期间、正常办公是一直有加锁的，不是因为双方发生纠纷才特意加锁。除此以外，对原审法院查明的事实无其他异议。2、普赢公司上诉请求第3项要求返还的房屋租赁押金即租赁保证金9572.16元，是该公司租赁保证金26708元扣减应付的费用后的余额，对此在涉案《声明书》已作了陈述（租赁保证金26708元扣减普赢公司所欠物业管理费4163.4元，电费、出租屋税金6295.44元及预计15天房屋空置期的费用6677元，余额为9572.16元）。3、周启莹让普赢公司交清所欠的物业管理费、出租屋税金，但双方租赁合同中并没有约定在解除合同时要结清所有的费用才能搬迁，普赢公司正常搬迁不需要向周启莹出示任何手续。
在本案二审庭审中，周启莹表示：普赢公司锁门走了，并称如果有东西不见了，要周启莹赔偿损失。钥匙还在普赢公�手上，普赢公司一直占用房屋，周启莹是有租金损失的。一审开庭后是一直想让普赢公司搬走，普赢公司到了涉案房屋现场后不同意出具确认搬走交回房屋的确认书，才没有搬成。周启莹已经让步同意普赢公司未结清费用就搬走，普赢公司要确认腾退房屋，否则丢东西，周启莹不能承担这个责任。普赢公司现在就可以搬走，但要出具确认腾退房屋的确认书。周启莹并当庭提出：要求普赢公司今天（2014年9月1日）出具确认书搬迁腾退涉案房屋。对此，普赢公司表示：同意搬迁，条件是要求周启莹退回租赁保证金9572.16元给普赢公司，否则，不同意搬迁腾退涉案房屋。周启莹不同意普赢公司提出的该项搬迁条件。
本案二审中，普赢公司提交《证据清单》一份，拟提交如下证据：1、周启莹身份证复印件；2、涉案《广州市房屋租赁合同》复印件；证据1、2，拟证明普赢公�与周启莹之间的法律关系。3、2014年2月25日《声明书》复印件，拟证明普赢公司向周启莹主张解除合同关系，并提出合理的费用清算方案。4、2014年2月26日周启莹致普赢公司的《关于广州普赢按揭服务有限公司解除租赁合同声明的回复函》复印件，拟证明周启莹对合理的费用清算方案予以否认，并提出不合理金额的费用清算方案。5、证人郭德荣的名片复印件及联系电话（名片显示郭德容是德诚行集团的经纪），拟证明普赢公司代周启莹履行合约的第三方人士客户客观存在，且有代为履行的意愿和能力，普赢公司是尽力履行合同的。6、证人谢海军、马新华的联系电话，拟证明在普赢公司声明解除合同之后，普赢公司法定代表人的朋友谢海军、马新华于2014年5月帮忙搬离公司物品时，周启莹指使物业公司进行不合理阻拦，从而导致普赢公司无法正常搬离换址营业，造成�赢公司损失。7、文件名为“133××××8270-20140515-170953”的通话录音刻录光盘1份，是物业公司的证人证言，拟证明物业公司受周启莹指使阻止普赢公司正常搬离清场。8、证人天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司物业管理处的联系电话，拟证明物业公司受周启莹指使阻止普赢公司正常搬离，是对证据7的补充。9、证人詹永新的联系电话，拟证明詹永新作为普赢公司的股东及代表（也是本案二审委托代理人），在与物业公司交涉的过程中，物业公司拒绝为其开具放行条，以阻止普赢公司正常搬离清场，证明周启莹阻止普赢公司搬迁。10、周启莹出具的《按金收据》复印件，拟证明周启莹未按照合同约定退还租赁保证金。但普赢公司只实际提交了上述证据1至证据6及证据8至证据10。在本案二审庭审中，普赢公司表示证据7的光盘还没有制作，未向本院提交该证据7的光�；普赢公司还表示：证据7物业公司的证人证言内容是普赢公司的法人通知朋友代为履行法人职务去涉案房屋搬东西，遭到物业公司的拒绝，普赢公司的法人打电话给物业公司，物业公司称是业主（周启莹）不让搬的。
周启莹认为：普赢公司提交上述证据超过举证期限，不属于新证据。对证据1至证据4的真实性、合法性、关联性均无异议。对于证据5，周启莹问了郭德容（所在）的中介德诚行，德诚行答复中介费是要周启莹承担的，故周启莹复函给普赢公司要求该公司承担其另找承租人的中介费；周启莹有权选择承租人，无需普赢公司指定。对证据6，周启莹不清楚谢海军、马新华的身份，没有接到过普赢公司授权这两个人搬东西的通知或者材料，也不知道这两个人来搬过东西。对证据7，普赢公司无法出示，不存在这个证据，法庭不应采纳，即使把该录音拿到法庭，�无法证明录音是物业公司的人说的，不能确认真实性。证据8只有联系电话，不能证明周启莹阻止普赢公司搬迁，与本案无关。周启莹没有要求物业公司阻止普赢公司搬迁，普赢公司欠缴管理费，物业公司不让搬是正常的。普赢公司的搬迁是在提出解除合同后，周启莹也合理认为普赢公司想搬走不支付欠费的。对证据9，这是发生在本案一审刚开完庭后（2014年5月7日）的事情，周启莹要求普赢公司搬迁，双方约定了时间让普赢公司搬东西，詹永新到场后说要分多次搬，物业公司问要分多少次搬完，要开多少张放行条，詹永新说不知道要搬多少次，要问老板，周启莹让詹永新打电话给老板，詹永新说老板无空接电话，周启莹在等詹永新打电话时，詹永新就走了，当天普赢公司就没有搬东西。证据5至证据9的证人应出庭作证，否则不能作为定案的依据。对证据10的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为，普赢公司、周启莹自愿签订的《广州市房屋租赁合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原审认定该合同于2014年2月26日并未经双方协商解除，判决解除该合同即合同自法院判决生效之日起解除，是正确的。普赢公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是对其自身抗辩权利的放弃，原审法院依法缺席审理并作出判决，亦是正确的。
涉案租赁合同履行期间，普赢公司于2014年2月25日向周启莹发出《声明书》，以因其自身发展需要为由提出解除合同，构成违约。周启莹以《关于广州普赢按揭服务有限公司解除租赁合同声明的回复函》作出附条件解除合同的回复后，双方对合同的解除并没有协商一致。普赢公司上诉主张其与周启莹自2014年2月25日起解除租赁关系，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。据此，普赢公司上诉提出“不承担自2014年2月25日起，诉讼期间的租金、物业管理费、租赁税金、滞纳金”及“（扣减其所欠管理费等费用后）退还房屋租赁押金9572.16元”的请求，缺乏理据，本院不予支持。
普赢公司上诉提出“周启莹授权指使物业公司阻拦普赢公司将物品搬离涉案房屋造成其损失”之主张，因其原审中没有提出反诉，该项主张未经原审法院审理，且涉及案外人（物业公司），超出本案二审审理范围；其二审中提交的证据中有关“周启莹授权指使物业公司阻拦搬离物品”的证据与本案处理无涉，其余证据亦均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序新证据”；故本院均不予审查。普赢公司可另循途径解决。至于普赢公司上诉提出“周启莹不得在普赢公司对涉案房屋搬离清场期间指使物业公司进行阻拦”一节，涉及判决的执行，不属本案二审可诉请的范围，本院不予审理。
综上所述，审查普赢公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费802元，由上诉人广州普赢按揭服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年十一月十二日
书记员 原 炜
徐毅敏