湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鄂武汉中执复字第00060号
申请复议人（被执行人）武汉坤泰置业有限公司，住所地武汉市江汉区香港路267号鹏飞湖庭6栋3层D室。
法定代表人孙荣学，该公司董事长。
申请复议人（被执行人）武汉中达房地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路129号。
法定代表人孙荣学，该公司董事长。
申请复议人（被执行人）湖北东慧通信网络投资有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区东信路SBI创业街第2座9层901号。
法定代表人孙荣学，该公司董事长。
上述两申请复议人的委托代理人刘来新，该武汉中达房地产开发有限公司法律顾问。
申请复议人（被执行人）孙荣学，男。
申请执行人新世界置业（武汉）有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座19楼。
法定代表人范佐国，该公司董事长。
申请复议人武汉坤泰置业有限公司（以下简称坤泰公司）、武汉中达房地产开发有限公司（以下简称中达公司）、湖北东慧通信网络投资有限公司（以下简称东慧公司）、孙荣学不服武汉市汉南区人民法院（以下简称汉南区法院）（2014）鄂汉南执异字第00001号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，竞买人武汉幸福中心广场投资建设有限公司（以下简称福幸公司）出于商业开发的目的参加竞拍，但涉案土地因政府政策调整，被纳入生态控制线范围内，商业开发利用可能受到一定限制，这将导致其权益受损。本院组织司法拍卖的目的在于公平、公正、公开地维护各方权益，若维持拍卖现状与司法拍卖目的相违背，且因出现政府政策调整这一影响涉案地块商业价值的事由的出现，致使本次拍卖目的难以实现，因此，依法作出重新拍卖的裁定并无不当。同时，（2013）鄂汉南执恢字第00013号执行裁定书中所用的“情势变更”，仅指情况和形势发生了变化，并非《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定的涵义，对裁定中的“情势变更”应作文理解释和字面解释。为维护该案各方当事人的合法权益，本院作出（2013）鄂汉南执恢字第00013号执行裁定书，裁定重新拍卖被执行人中达公司的上述土地使用权，符合法律规定。异议人东慧公司、坤泰公司、中达公司、孙荣学的异议理由不成立，请求撤销（2013）鄂汉南执恢字第00013号执行裁定，不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，该院于2014年9月24日作出（2014）鄂汉南执异字第00001号执行裁定，驳回异议人东慧公司、坤泰公司、中达公司、孙荣学的异议。
申请复议人坤泰公司、中达公司、东慧公司、孙荣学称，福幸公司作为买受人参加拍卖会前，签收了《竞买须知》、《拍卖规定》，并与四家拍卖公司签订了《竞买协议》，竟得申请复议人的土地使用权后，又与四家拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。现幸福公司违反《竞买协议》（合同）及《拍卖成交确认书》的付款义务，法院应当公正执法，要求幸福公司履行付款义务，并追究违约责任。其行为侵害了申请复议人的权益的同时，也使申请复议人的权益受到了损害。请求撤销（2014）鄂汉南执异字第00001号执行裁定。
本院查明，原告新世界置业（武汉）有限公司（以下简称新世界武汉公司）与被告坤泰公司、中达公司、东慧公司、孙荣学借款纠纷一案，本院于2011年6月17日作出（2011）武民商初字第69号民事调解书，内容为：1、坤泰公司确认欠新世界武汉公司4400万元，并应赔偿占用资金期间造成的经济损失；2、坤泰公司应于2011年8月31日前向新世界武汉公司还清本协议第一条所确定的债务（经济损失以4400万元为基数，按中国人民银行公布的同期1年期利率，从2008年7月21日起分段计算至债务还清之日止，最迟为2011年12月31日；3、坤泰公司自愿承担新世界武汉公司为实现债权支出的律师费45.5万元；4、中达公司、东慧公司、孙荣学对坤泰公司上述全部债务承连带保证责任；5、新世界武汉公司承诺在2011年12月31日前不对本院上述债权申请强制执行；6、……。
2012年2月2日，新世界武汉公司向本院申请执行，受理案号为（2012）鄂武汉中执字第00039号。
2012年6月11日，本院作出（2012）鄂武汉中执字第00039-2号执行裁定，将该案指定汉南区法院执行。
2012年6月21日，汉南区法院立案受理，案号为（2012）鄂汉南执字第00107号。
2012年12月5日，汉南区法院作出（2012）鄂汉南执字第00107-1号执行裁定，终结本院（2011）武民商初字第69号民事调解书的本次执行程序。
2013年6月14日，该案恢复执行，案号为（2013）鄂汉南执恢字第00013号。
在执行过程中，汉南区法院将查封的被执行人中达公司位于武汉市东西湖区武汉市海口奶业总公司享有使用权的土地，委托光谷联合产权交易所进行评估，经摇号确定武汉福田土地评估有限公司为评估单位。2013年6月，该公司作出《土地估价报告》，该土地使用权估值为19816.75万元。
2013年11月20日，竞买人幸福公司以2.56亿元竞得上述土地的使用权。
2013年12月17日，幸福公司向汉南区法院函称，拍卖人在拍卖活动中，自始至终未披露该地块已被规划为城市绿化用地这一影响拍卖价格的重大信息，以拍卖公告披露信息不充分、未提前告知其涉及拍卖财产的重要信息为由，拒绝支付拍卖价款。
另查明，被执行人中达公司享有使用权的上述土地，性质为其他商服用地。2013年6月26日，武汉市第十三届人民代表大会常务委员会通过《关于加强武汉基本生态控制线规划的决定》，将该地块纳入武汉市生态控制范围内。在《武汉都市发展区1∶2000基本生态控制线规划》中为生态底线区。武汉市人民政府对该地块的处置意见为，原则上应置换至城镇集中建设区内，或由政府收回土地，原项目建设用地指标区内统筹使用；若对生态环境影响较小，特殊的非工业仓储类项目，采取一事一议，优化设计方案并报市政府审批后予以实施；由于该地块的处置方案未确定，对于该地块何时政府收回尚未确定。
汉南区法院经审查认为，拍卖机构发布的拍卖公告是根据本院在国土规划部门查询的土地权属及性质、当事人提供的标的物瑕疵状况制定的。武汉市人民代表大会常务委员会《关于加强武汉市基本生态控制线规划的决定》是在拍卖公告发出之后才通过，且上述《决定》并没有明确涉案地块的处置方案，也未改变涉案地块的土地性质。本院确定的拍卖公告内容及拍卖机构发出的拍卖公告未将上述《决定》对涉案地块价值可能产生的影响作为拍卖标的的瑕疵进行载明，是由于政府相关部门和土地所有权人未将上述《决定》的内容及时告知本院，造成法院与政府部门信息不对称，因此，拍卖公告并不存在导致拍卖无效的瑕疵。但是，目前涉案土地的性质虽仍然为其他商服用地，武汉市人民代表大会常务委员会通过《关于加强武汉市基本生态控制线规划的决定》，将涉案地块纳入武汉市生态控制线范围内，其控制线内的项目将严格执行项目准入制度，以保护区域内的生态资源不受破坏。因此，涉案地块的商业开发利用可能受到一定限制。竞买人出于商业开发的目的参加竞拍，如果购得的土地无法进行商业开发，将较大的影响竞买人的利益。法院组织司法强制拍卖的目的，在于公开、公平、公正地维护各方利益，现出现政府政策调整这一情势变更，致使本次拍卖目的难以实现，为维护本案申请执行人和被执行人及竞买人的合法权益，应对涉案土地进行重新评估、拍卖。汉南区法院于2014年6月16日作出（2013）鄂汉南执恢字第00013号执行裁定，重新拍卖被执行人中达公司所有的位于武汉市东西湖区武汉市海口奶业总公司的土地使用权。
异议人东慧公司、坤泰公司、中达公司、孙荣学称，幸福公司与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》合法有效，应予执行。幸福公司进入拍卖会场参加竞价，即视为对拍卖标的物现状及瑕疵的认可，一旦签署《拍卖成交确认书》就应承担按期支付成交价款的义务。幸福公司在无钱支付拍卖成交价款时，提出拍卖标的物存在瑕疵，理由是不成立的，而（2013）鄂汉南执恢字第00013号执行裁定书，支持了幸福公司的说法，有失公平。在履行《拍卖成交确认书》过程中，发生争议的双方协商解决，协商不成的，可进行诉讼，在双方当事人未对此进行诉讼的情况下，执行法院作出（2013）鄂汉南执恢字第00013号执行裁定书，否认《拍卖成交确认书》的效力不妥，且该裁定采用的情势变更仅是民法学理论，并非现实法律条文，不应适用。法院应要求幸福公司履行《拍卖成交确认书》确定的义务，即支付买受款和逾期支付的违约金，并应按照《拍卖法》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条、第二十五条的规定裁定由幸福公司承担相应责任。
本院查明的事实与执行法院查明的事实基本相同。
本院认为，由于被执行人中达公司享有使用权的上述土地，性质为其他商服用地。拍卖机构发布的拍卖公告是根据执行法院在国土规划部门查询的土地权属及性质、当事人提供的标的物状况制定的，而武汉市人民代表大会常务委员会《关于加强武汉市基本生态控制线规划的决定》，是在拍卖公告发出之后才通过。执行法院确定的拍卖公告内容及拍卖机构发出的拍卖公告未将上述决定对涉案地块价值可能产生的影响，作为拍卖标的的瑕疵进行载明，是由于政府相关部门和土地所有权人未将上述情况及时告知，造成法院与政府部门信息不对称。目前涉案土地的性质虽仍然为其他商服用地，武汉市人民代表大会常务委员会通过《关于加强武汉市基本生态控制线规划的决定》，将涉案地块纳入武汉市生态控制线范围内，其控制线内的项目将严格执行项目准入制度，以保护区域内的生态资源不受破坏，涉案地块的商业开发利用可能受到一定限制。竞买人出于商业开发的目的参加竞拍，如果购得的土地无法进行商业开发，将较大地影响竞买人的利益。法院组织司法强制拍卖的目的，在于公开、公平、公正地维护各方利益，现出现政府政策调整这一情势变更的情形，致使本次拍卖目的难以实现。为维护本案申请执行人和被执行人及竞买人的合法权益，执行法院对涉案土地进行重新评估、拍卖的执行行为，并无不当。申请复议人坤泰公司、中达公司、东慧公司、孙荣学的申请复议理由不能成立，本院不予支持。汉南区法院（2014）鄂汉南执异字第00001号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人武汉坤泰置业有限公司、武汉中达房地产开发有限公司、湖北东慧通信网络投资有限公司、孙荣学的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 张跃松
审 判 员 巴 雷
代理审判员 蒋劢君
二〇一四年十二月四日
书 记 员 王 珊