广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民初字第188号原告范桂芳，龙胜人。委托代理人潘德庆，龙胜各族自治县龙胜镇法律服务所法律工作者。被告蒙世葵，龙胜人。委托代理人杨泉，龙胜各族自治县泗水乡法律服务所法律工作者。原告范桂芳诉被告蒙世葵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由审判员廖东辉适用简易程序，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告范桂芳及其委托代理人潘德庆，被告蒙世葵及其委托代理人杨泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范桂芳诉称，原告与被告于2013年8月14日签订一份《房产买卖协议书》，被告将位于三�镇大滩村上组的一座木房以80800元（协议书写44800元）人民币卖给原告，协议第四条约定被告有责任协助原告办理房屋产权过户手续，同时第五条被告承诺“被告对所出售该房地产的真实性、合法性、出售权负责”，协议签订后原告当即付给被告爱人梁艳平80800元（从广西龙胜农村商业银行汇款进被告爱人梁艳平提供的被告银行卡账号内），被告爱人梁艳平又请在场人谭显成代写了收条，梁艳平也在收条上签了被告的名字并盖了手印，交易完成后原告去办房产过户手续时才知道被告该房屋的土地所有权是三门镇街上组集体所有，使用权属是村民杨进久所有。被告在《房产买卖协议书》第四条和第五条所承诺的协助原告办理房产过户手续是假的，是骗人的，因此原告请求法院依法解除原告与被告的房屋买卖协议，判令被告退回原告的购房款80800元，支付原告房款利息2088.68元。原告范桂芳对自己的主张在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的身份和基本信息；2、原告与被告签订的房产买卖协议书，证明（1）被告自愿将位于龙胜各族自治县三门镇大滩村小河组房屋卖给原告；（2）协议约定木房价款44800元，实际交付房屋价款80800元；（3）约定原告在2013年8月14日交付房款，被告也在当日将该房屋的土地使用权转让给原告；（4）办理房屋土地使用证和房屋产权证过户手续要交纳的税费及其它费用由原告负担，被告有责任协助原告办理房屋产权过户手续；（5）被告对其出售的房屋地产的真实性、合法性、出售权负责；3、被告与杨进久签订的建房协议书，证明被告在1993年9月9日在大滩村街上组村民杨进久的承包地上建房时没有取得集体土地使用权证，是长期使用杨进久的承包地；4、收条，证明被告已在2013年8月14日收到原告房屋款80800元；5、广西龙胜农村商业银行三门支行出据的银行卡无折存款凭条复印件（已加盖单位公章），证明原告在2013年8月14日汇入被告蒙世葵的银行账户房价款80800元。被告蒙世葵辩称，2013年8月14日原告与被告是在协商一致后订立的房屋买卖协议，订立协议的当天原告将购房款交付给被告，被告也按协议约定搬出，并将房屋钥匙交给原告，双方房屋买卖合同已履行完毕。农村的房屋是没有《房产证》的，只有《集体建设用地使用证》，原、被告在订购房协议时明知被告没有《集体建设用地使用证》才写明办证手续和费用由原告负担，被告只有协助原告办证的责任，2013年10月，被告与原告到三门镇国土所办理《集体建设用地使用证》转让手续时，原告突然不愿签字，说是该宅基地与杨�彦有纠纷，1993年被告从杨进久手上购买宅基地建房居住至今都没有纠纷，为何原告买了就有纠纷，经了解是原告反悔，认为买被告的房屋贵了，就策划其亲戚杨启彦出来干涉，故意阻止被告办证。总之，原告与被告签订的房屋买卖合同是有效合同，双方都履行完毕各自义务。请法院驳回原告的无理诉请。被告蒙世葵对自已的主张在举证期限内没有提供证据。经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1没有异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据2《房产买卖协议书》的真实性无异议，但对要证明的内容有异议，认为证据2说明原告协议理解有误，农村的房屋是没有所有权证和土地使用证的。本院认为该证据其形式是真实的，内容是客观的，与本案是有直接关联的，因此本院对原告的证据2的真实性、关联性予以认定，依照《中华人民共和国�地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”因此对证据2的合法性本院不予认定。对原告的证据3，蒙世葵与杨进久（已故）的占用承包地建房协议书，被告对其真实性无异议，但对原告要证明的内容有异议，认为该协议杨进久已将土地使用权转移给被告。本院认为，原告证据3的内容之一是被告在杨进久的承包地建房一座，之二是宅基地四至界限及使用年限为长期。被告没有取得该宅基地的集体建设用地使用证。对原告证据3所要证明的内容本院予以认定。原告的证据4购房款收条，被告辩称收条不是其写的，是否真实不知道，原告的证据5存款凭条，被告认为是假的，如果是汇款，应该有汇款回执凭证。综合本案事实及被告在庭审中的答辩，本院认为被告是收到了原告的购房款的，因此原告主张被告已收到原告的购房款80800元本院采信，对原告提供的证据4、证据5本院予以认定。综合本案证据，本院确认如下法律事实：1993年9月9日被告蒙世葵与三门镇大滩村街上组村民杨进久在没有取得农村集体土地建设用地使用证的情况下私自签订协议，让蒙世葵在杨进久位于三门镇人民政府办公楼跨河对面（地名：小河横路底）的一处承包地建房一座。2013年8月14日被告蒙世葵与原告范桂芳签订房屋买卖协议，又将该房屋作价80800元卖给原告，交易完成后，原告到三门镇国土所办理集体土地建设用地使用证转让手续时，才得知被告当初建房时宅基地没有取得集体土地建设用地使用证，而且该土地的自留山承包人杨进久（已故）的妻子俞玉桥向三门镇国土所提出异议，不同意将该宅基地（超面积部分）转让，因原告购买该房的目的是拆旧建新，没有取得集体土地建设用地使用�就无法重建新屋，所以原告反悔，要求被告退回购房款，双方协商不成，2014年5月26日，原告向本院起诉，请求法院解除原告与被告签订的购房协议，退回原告已支付的购房款80800元并支付利息2088.68元。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”被告蒙世葵与大滩村街上组村民杨进久未经政府土地管理部门许可，私下将其承包的集体土地交给被告长期占用来建房是违法的行为，现被告又将其违法所建的房屋卖给外村的村民原告范桂芳。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告范桂芳与被告蒙世葵签订的《房产买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该合同无效，依法不予保护。本案中原告主张撤销其与被告的房产买卖合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”因此，原告要求被告退还购房款的主张，本院予以支持。本案中，原告明知农村集体所有的土地的使用权不得出让或者转让，仍与被告签订房产买卖协议，原告也有过错，所以原告要求被告支付利息的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和第五十八条的规定，判决如下：一、原告范桂芳与被告蒙世葵于2013年8月14日签订的《房产�卖协议书》为无效合同；二、被告蒙世葵返还原告范桂芳的购房款人民币80800元；三、驳回原告范桂芳的其它诉讼请求。案件受理费1870元，减半收取935元，由原告范桂芳负担135元，被告蒙世葵负担800元。原告的购房款，被告应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可于接到本判决书之次日起十五日内向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1870元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行，农行桂林高新支行）。上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未预交上诉案件受�费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  廖东辉二〇一四年五月十九日书记员  吴限臣附法律条款：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必�返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。