北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第00682号
原告林长泉，男，1971年1月31日出生。
委托代理人夏广域，北京君颜律师事务所律师。
被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，该单位法务人员。
原告林长泉与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋堃独任审判，公开开庭进行了审理。原告林长泉的委托代理人夏广域，被告我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林长泉诉称：2013年3月9日原告与被告签订《居间服务合同》，合同约定原告购买曾XX位于本市XX处房屋，被告提供居间服务，收取相关费用10万元。原告与曾XX房屋合同签订后，后在合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会下发《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作执行日期的通知》，该要求执行京建发（2013）73号文件的从2013年5月1日开始实施，而京建发（2013）73号文件第四条规定“通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金”。得知这一情况后被告工作人员及原告在2013年5月份立即与曾XX沟通，告知如果原告将房款直接支付给曾XX，房屋将无法办理过户，合同目的将不能实现，要求变更首付款的付款方式，或者重新签订一个没有房地产经纪机构介入的房屋买卖合同（我爱我家继续提供服务），但是曾XX不予配合，致使合同无法履行。后该《房屋买卖合同》经北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13920号判决书认定，签订时候存在瑕疵，合同不能履行原告与曾XX无责任，判决解除。原告认为被告作为专业的房地产经纪公司，因其提供的服务存在瑕疵，致使原告的房屋买卖合同不能履行，给原告带来巨大的损失，被告应该承担相应的责任。另根据《中华人民共和国合同法》规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。诉讼请求：1、判令被告返还原告10万元居间代理费用，及支付占用期间的利息10575元（自2013年4月1日至2014年12月10日按照中国人民银行同期贷款1-3年基准利率6.15%的标准支付）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告我爱我家公司辩称：我方收取的居间费用不是10万元，而是98780元。另外1220元是由北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）收取的，这个钱是担保服务费，是我方提供服务后，办贷款和过户都是由伟嘉安捷公司来进行的。况且买卖合同解除不是我方原因造成的，买卖合同解除是原告和曾XX协商的结果，并不是合同不能履行，协商解除合同与我方无关。原告主张的利息也没有法律依据。
经审理查明：北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京住建委）、中国人民银行营业管理部于2013年2月7日发布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发（2013）73号，以下简称73号通知），该通知内容为：“各区县住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，各房地产经纪机构，各有关银行，各有关单位：根据《房地产经纪管理方法》（住建部、发改委和人保部8号令）、《关于加强和规范房地产市场信息发布工作的通知》（建房（2009）97号）和《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》（京建发（2011）276号）的有关规定，在总结海淀区试点工作经验基础上，按照“试点先行、逐步推广”的总体思路，结合区县实际，现决定将我市存量房交易服务平台试点范围扩大至西城区、海淀区、丰台区、石景山区、房山区、门头沟区、平谷区、怀柔区、延庆县、密云县及经济技术开发区，并就有关问题通知如下：……二、试点区县房屋行政主管部门应当从市住房城乡建设委公开招标的存量房平台交易资金监管入围银行中，选择不少于4家银行承担本行政区域存量房交易资金监管工作……四、通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金……六、本通知自2013年4月1日起执行”。此后，北京住建委又于2013年3月28日发布的《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作执行日期的通知》（京建发（2013）157号，以下简称157号通知），该通知内容为：“……近期，因本市存量房交易量大幅增加，各区县交易登记业务饱和，为切实满足市民房屋交易登记需求，并确保存量房交易服务平台扩大试点工作顺利开展，经研究，决定将《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发（2013）73号）执行日期由2013年4月1日顺延至2013年5月1日。请各试点区县及有关单位抓紧做好相关准备工作”。
2013年3月9日，经我爱我家公司居间中介，林长泉（买受人）与曾XX（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人所售房屋坐落为XX处（以下简称涉诉房屋），该房屋成交价格为251万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币10万元。同日，林长泉（乙方）与曾XX（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方出售给乙方的标的房屋网签合同价款为251万元，标的房屋的配套设施折价款198万元，乙方承担交易过程中甲乙双方的各类税费、代理费；在签订本协议当天乙方已支付甲方购房定金10万元，部分首付款房款300万元含定金，于2013年6月1日前一次性以转账方式支付给甲方，剩余房款149万元乙方用于商业贷款，在产权转移后由乙方贷款银行支付给甲方，甲方在收齐全部房款三个工作日之内办理房屋交割手续，但不早于2013年7月1日之前办理手续，并由甲方结清之前所产生的一切相关费用。
2013年3月9日，曾XX（甲方）、林长泉（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定我爱我家公司提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容；合同第四条约定“……2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。……”。林长泉据此合同向我爱我家公司支付居间代理费98780元。
2013年5月，林长泉得知自2013年5月1日起通过房地产经纪机构达成的房屋买卖交易双方不能再以自行划转资金的方式支付房价款，需以资金监管方式支付房价款，否则无法办理交易的网签手续，导致合同无法履行，其及我爱我家公司与曾XX协商将首付款支付方式变更为资金监管方式支付，但由于曾XX不同意变更，双方协商未果。2013年6月13日，曾XX向林长泉发出《解除合同通知书》以林长泉逾期支付首付款构成违约为由要求解除合同。双方就首付款支付及合同履行事宜发生争议。
2013年7月，林长泉遂以房屋买卖合同纠纷为由将曾XX诉至本院，我爱我家公司以第三人身份参与该案。林长泉在该案的初始诉讼请求为要求曾XX继续履行房屋买卖合同，经本院询问，曾XX不同意根据73号通知的要求配合林长泉办理交易资金监管手续，且以林长泉逾期支付房款构成违约为由反诉要求解除合同。据此林长泉主张由于政策原因情势变更，双方合同目的无法实现，变更诉讼请求为要求解除房屋买卖合同并返还定金。2014年6月12日，本院作出（2013）丰民初字第13920号民事判决书，判决理由部分认定：“……双方签订合同及补充条款时部分首付款支付方式约定为‘一次性以转账方式支付’，不符合房屋行政主管部门的规定，故该合同签订时即具有一定瑕疵。况且，合同履行过程中，该规定正式执行，林长泉及我爱我家公司就价款支付方式一节与曾XX协商，但曾XX不同意办理相关规定要求的资金监管手续，双方就此未能达成一致意见，在此情况下，如按照该方式支付房款双方将无法办理网签及过户登记等交易手续，合同目的无法实现，林长泉据此未将首付款直接支付给曾XX，并无不当。双方合同未能顺利履行系因约定瑕疵，且双方未能达成补充协议，并非因一方违约造成，现双方均同意解除合同，对林长泉要求返还定金的诉讼请求，本院予以支持。……”，并判决“一、解除林长泉与曾XX于二○一三年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。二、曾XX于本判决生效后十日内向林长泉返还定金十万元”。曾XX不服一审判决，提起上诉。2014年10月20日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第8127号民事判决书，判决理由部分认定：“本案中，林长泉与曾XX之间就XX号房屋的交易系经我爱我家公司达成的，按前述规定，应通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金，双方补充协议中约定的付款方式与该通知的要求不符，如继续按补充协议中约定的方式支付首付款可能影响交易目的的实现，双方亦未能就办理资金监管等问题达成一致，在此情况下，林长泉未将首付款直接支付给曾XX，并无不当。原审法院认定双方合同未能继续履行，并非因一方违约造成，并对林长泉要求返还定金的诉请予以支持，亦无不当，本院亦予以维持。……”，并判决“驳回上诉，维持原判”。
另查，2013年3月9日，曾XX、林长泉及北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）签订《房屋交易保障服务合同》，林长泉支付伟嘉安捷公司保障服务费1220元。
上述事实有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：林长泉与我爱我家公司履行的《居间服务合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。我爱我家公司作为具有一定规模的连锁房屋中介企业，在房屋交易过程中应当向交易双方提供专业居间服务，而随时掌握本市房屋交易的各种政策法规变化，并有针对性向交易双方发出提醒或建议，是其提供专业居间服务的必要责任。根据生效裁判文书的认定，造成本案所涉房屋买卖合同无法继续履行的原因，系该合同签订时所约定付款方式与当时已发布的73号通知中关于交易资金监管的规定不符，导致交易双方就变更付款方式条款无法达成一致的情况下，该买卖合同无法继续履行，且认定解除合同非因一方违约造成。我爱我家公司作为居间方，在协助交易双方协商该房屋买卖合同具体条款时，未尽到专业居间责任，忽视了73号通知的相关规定，直接导致了该房屋买卖合同无法履行、合同目的实现。本院认为虽我爱我家公司促成房屋买卖合同签订，但居间服务存在严重瑕疵，造成林长泉出资购买居间服务的合同目的完全落空，故我爱我家公司应退还已收取的全部居间代理费。林长泉关于利息的诉求，无相关合同及法律依据，本院不予支持。案外人伟嘉安捷公司基于《房屋交易保障服务合同》收取的保障服务费，与本案非同一法律关系，且主体不同，林长泉可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告林长泉居间代理费九万八千七百八十元；
二、驳回原告林长泉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1256元，由原告林长泉负担121元（已交纳）；由被告北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1135元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋堃
二〇一五年三月十九日
书记员 肖荣