广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16440号
上诉人（原审原告）:梁健昌，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：朱颖，广东正善律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:广州市花之旅旅行社有限公司,住所地广州市花都区。
法定代表人：曾伟军，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。
上诉人梁健昌、上诉人广州市花之旅旅行社有限公司（以下简称花之旅公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人梁健昌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判花之旅公司向梁健昌支付自2013年7月1日起至2016年7月5日拖欠的租金172753.4元；2.撤销一审判决第二项，改判花之旅公司向梁健昌支付违约金172753.4元，违约金从欠租之日起，按每日5%的标准计算至付清款日止，但违约金总额不超过租金本金。事实理由如下：一、一审判决认定2015年6月1日前递增的租金差额已超过诉讼时效错误。（一）双方租赁合同第四条约定：租期从2011年6月1日起至2017年5月31日止。租金每年递增，第一年租金为每月每平方米70元(以后每年每月递增5元)，涉案场地面积165.78平方米，故第一年月租金为11604.6元。花之旅公司按照第一年租金标准11604.6元／月支付租金给梁健昌至2015年11月30日。（二）在此期间，梁健昌曾通过电话及律师函的方式告知花之旅公司支付递增租金，梁健昌已在其能力范围内向花之旅公司主张其拖欠的租金及递增租金。一审法院认为梁健昌未能提供证据证明其在诉讼时效期内向花之旅公司主张过递增租金，由梁健昌承担举证不能的法律后果，有误。（三）由于本案租金是各期支付，具有连续性，即便梁健昌不通过电话、律师函的方式对每一期未履行的债务主张权利，基于合理信赖，对于分期履行的同一债务的诉讼时效起算点从最后履行期限届满至后债权人仍然可以主张全部债权，在该情形下，并非权利人怠于主张权利。（四）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充己到期的债务”。据此，第一，本案是基于租赁合同产生的给付租金之债，从合同签订目的以及连续性债务的特点角度考虑，实际上系当事人约定的固定时间内产生的具有同一性质的债权。第二，本案债务人花之旅公司对同一债权人即梁健昌拖欠多笔债务。第三，花之旅公司每次支付的租金不足以清偿拖欠的数笔全部债务。第四，花之旅公司每次支付的租金先抵偿已到期的债务，而花之旅公司持续支付租金，其每一次支付租金的行为，在抵偿己到期的债务后，诉讼时效发生中断，时效再次重新起算。如此累计计算，实际上至梁健昌提起诉讼时，仍未超过诉讼时效期间。二、一审法院认为2015年6月1日前的违约金已过诉讼时效，亦是认定错误。（一）如前述分析，梁健昌提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，梁健昌仍有权主张花之旅公司拖欠梁健昌2015年6月1日之前的租金及违约金。（二）花之旅公司未按约定向梁健昌支付租金已构成违约，双方租赁合同第三条约定：未缴交租金，从逾期之日起按欠租总额加收每日5%的违约金。梁健昌要求花之旅公司支付违约金合情合理。三、一审法院计算2016年7月的租金，仅计算至7月5日不合理。双方租赁合同第三条约定花之旅公司必须于每月5号前向梁健昌交付当月租金，即花之旅公司必须在2016年7月5日前交付当月的全部租金，而2016年7月的租金为15749.1元。一审法院应判决花之旅公司交付7月全部租金，而非仅计算5天的租金给梁健昌。综上，梁健昌上诉请求二审法院予以改判，以维护当事人的合法权益。
上诉人花之旅公司答辩并上诉称：梁健昌的上诉主张没有事实和法律依据，请求法院驳回梁健昌上诉请求。花之旅公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为花之旅公司少支付租金11604．6元；2.撤销一审判决第二项。理由如下：一、一审法院少计花之旅公司已付租金。花之旅公司于2015年11月12日、11月17日、11月26日、11月28日分别向梁健昌支付6000元、5604.6元、7000元、4604.6元。后于2015年12月29日、2016年4月1日分别支付10000元、3920.2元、13920.2元，共27840.4元。一审法院在计算花之旅公司已付租金时，少计了11604.6元。二、一审法院计算违约金明显过高。虽然双方租赁合同约定逾期支付租金的按欠租总金额日5%的标准计算违约金，但该标准明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，梁健昌无证据证明因花之旅公司拖欠租金的行为导致其产生损失，即使损失参照同期贷款利息计算，违约金也不得超过利息损失的30%。况且，花之旅公司拖欠租金是多个月累积的结果，不是在第一天就拖欠99863.68元，梁健昌不能要求花之旅公司从一开始就支付后期欠款的违约金。再次，按照一审判决，花之旅公司应支付的违约金在一年之内高达租金的100%，该标准比“高利贷”还高几倍，明显过高。
针对花之旅公司的上诉主张，梁健昌答辩称：一、花之旅公司每次支付的租金是先抵偿到期债务，花之旅公司支付的租金不足以清偿拖欠的租金，不存在花之旅公司主张的少计已付租金的问题。花之旅公司一审中已提供银行对账单明确2015年11月26日的7000元和2015年11月27日的4604.6元，另外的两笔没有提出。花之旅公司所谓多支付的两笔款项亦是抵扣之前拖欠的租金，不存在少付租金的请求。二、花之旅公司认为违约金过高的问题。合同约定的违约金具有双重属性，是以违约方的违约行为给守约方造成的损失为基础，着重赔偿性。在合同设定违约金的双方当事人的目的是为了督促对方积极履行合同，也提高对方缔约履约的信心和积极性，而非从对方违约获得利益。花之旅公司拖欠梁健昌租金多年，梁健昌的损失很高，并非合同约定的5%可以弥补的。一审判决违约金不超过租金本额为限，只是可以补偿梁健昌，不存在过高的情况。
一审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街宝华路30号时代美居首层临街101号商铺，面积165.78平方米，权属人是梁健昌。2011年6月（合同没有标注具体时间）梁健昌（出租方、甲方）与花之旅公司（承租方、乙方）签订《时代美居商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于广州市花都区新华街宝华路30号时代美居首层临街101号商铺，面积165.78平方米，租期6年，自2011年6月1日起至2017年5月31日止；甲方一次性收取押金4万元，到期后全额无息退还乙方，乙方必须于每月5号前向甲方交付当月租金，逾期未缴交租金，将从逾期之日起按欠租总额加收每日5%的违约金，计租面积165.78平方米，第一年租金为每月每平方米70元，以后每年每月递增5元。乙方连续2个月没有按期缴付租金视为违约。甲方收回商铺，另作安排租给他人，押金4万元不予退回。
合同签订后，梁健昌将涉案商铺交付给花之旅公司使用至今。花之旅公司按合同约定的第一年租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日，且租金支付的时间常有拖延。2015年12月29日，花之旅公司向梁健昌转账支付租金10000元，2016年1月8日转账支付租金3920.2元，2016年4月1日支付租金13920.2元。梁健昌称自花之旅公司没有按合同约定的租金标准支付递增租金及拖欠租金后，其一直与花之旅公司的法定代表人曾某协商，要求其支付差额租金，在花之旅公司迟迟没有支付租金差额及拖欠租金的情况下分别于2015年12月、2016年3月向花之旅公司送达律师函（两份律师函的落款时间分别为2015年12月1日、2016年3月10日），要求花之旅公司支付2012年6月1日至2015年12月1日的租金差额及支付拖欠的租金。梁健昌称上述两份律师函是其朋友王某在律师函出具几天后亲自送至花之旅公司的工作人员手上，花之旅公司没有出具收据或回执，但律师函送达一、两天后花之旅公司的法定代表人曾某均有与其朋友王某电话联系，称会尽快支付拖欠的租金，并提供中国移动通话记录及申请证人出庭作证拟证明上述事实。梁健昌提供的王某的中国移动通话记录显示王某与花之旅公司法定代表人曾某的电话通话时间为2016年2月5日和2016年2月29日。花之旅公司称其没有收到该两份律师函，认为梁健昌所称送达律师函的做法有违常理，因律师函应由律师发出，且证人王某称其向花之旅公司送达律师函一、两天后，花之旅公司的法定代表人曾某就与其电话联络，但王某所称送达律师函的时间与其所称与花之旅公司法定代表人曾某通话的时间明显不一致，且不能证明通话内容，因此对证人所作的陈述不予确认。花之旅公司并认为其一直按第一年的租金标准向梁健昌支付租金，梁健昌对此从未提出异议。
梁健昌于2016年6月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.花之旅公司向梁健昌支付拖欠租金184844.7元，暂计至起诉之日止；2.花之旅公司按拖欠租金总额的5%每日支付违约金至付清租金之日止，但违约金总额不超过租金本金。
一审诉讼中，梁健昌变更并明确诉讼请求为：1.花之旅公司向梁健昌支付自2013年7月1日起至2016年7月5日拖欠的租金172753.4元；2.花之旅公司向梁健昌支付违约金172753.4元，违约金从欠租之日起，按每日5%的标准计算至付清款日止，但违约金总额不超过租金本金。
一审法院认为：梁健昌与花之旅公司签订的《时代美居商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。花之旅公司承租使用涉案商铺后应按合同约定向梁健昌支付租金。花之旅公司没有按约定向梁健昌支付租金构成违约。
本案的争议焦点为双方约定的租金标准是否进行了变更？梁健昌提起本案诉讼，部分诉讼请求是否超过诉讼时效？合同签订后，花之旅公司虽然一直按合同约定的第一年租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日，但花之旅公司没有提供证据证明双方对租金标准进行了变更，即梁健昌同意其按第一年租金标准支付租金，因此租金标准应按合同约定支付。根据合同约定，2011年6月1日至2012年5月31日的月租金为11604.6元，2012年6月1日至2013年5月31日的月租金为12433.5元，2013年6月1日至2014年5月31日的月租金为13262.4元，2014年6月1日至2015年5月31日的月租金为14091.3元，2015年6月1日至2016年5月31日的月租金计为14920.2元，2016年6月1日至2017年5月31日的月租金为15749.1元。花之旅公司在合同签订后按第一年的租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日止，违反合同约定，应向梁健昌支付合同约定的租金差额。在花之旅公司未支付租金递增差额期间，梁健昌称其曾与花之旅公司的法定代表人协商要求其支付租金差额，但没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。梁健昌称其于2015年12月3日向花之旅公司送达律师函催收租金差额及拖欠租金，提供了律师函复印件、证人证言及电话通讯记录予以证明，但律师函的送达没有任何依据，且证人所称律师函的送达时间、花之旅公司的法定代表人曾某与其通话的时间明显不一，故一审法院对此不予确认。根据上述法律规定，梁健昌于2016年6月6日向一审法院提起诉讼，追索2015年6月1日前（合同约定花之旅公司应于每月5日前支付当月租金）递增的租金差额已超过诉讼时效，一审法院不予支持。2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额为（14920.2元-11604.6元）×6个月＝19893.6元；2015年12月1日至2016年7月5日的租金为14920.2元/月×6个月＋15749.1元/月＋15749.1元/月÷31天×5天＝107810.48元，扣减已付27840.40元，尚欠79970.08元。花之旅公司应向梁健昌支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额和2015年12月1日至2016年7月5日的租金合计99863.68元。
因花之旅公司迟延向梁健昌支付租金，梁健昌要求花之旅公司支付违约金，同理，梁健昌要求花之旅公司支付2015年6月1日前的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。梁健昌要求花之旅公司从逾期之日起按拖欠租金总额日5%计算违约金，违约金以拖欠的租金总额为限，理由充分，一审法院予以支持。花之旅公司抗辩认为违约金过高，因梁健昌请求的违约金以其拖欠的租金总额为限，没有违反法律规定，因此对花之旅公司的抗辩意见不予采纳。因按拖欠租金总额日5%计算违约金，违约金总额已超过租金总额，故违约金以拖欠租金总额99863.68元为限。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，于2016年9月5日作出判决如下：一、被告广州市花之旅旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁健昌支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额和2015年12月1日至2016年7月5日的租金合计99863.68元；二、被告广州市花之旅旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁健昌支付违约金99863.68元；三、驳回原告梁健昌的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3421元，由原告梁健昌负担1443元，被告广州市花之旅旅行社有限公司负担1978元。
本案二审期间，上诉人花之旅公司提交四张账户明细清单，拟证明花之旅公司2015年11月支付4笔款项，实际是2015年11月、12月租金。上诉人梁健昌质证称：花之旅公司一审中已提供如上证据，对其真实性、合法性没有异议；关联性而言，梁健昌认为清单起始日期是2015年5月31日，截止日期是2016年7月4日，梁健昌仅确认2015年11月26日的7000元和2015年11月27日的4604.6元，这是来抵充之前拖欠的租金;一审中，花之旅公司并未提出另外两笔款项（2015年11月12日的6000元、2015年11月17日的5604.6元）是12月份租金；双方一审已确认花之旅公司按照第一期租金标准实际交纳租金到2015年11月份；2015年12月之后共支付3笔款项，合计27840.4元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，一审法院对梁健昌、花之旅公司签订的《时代美居商铺租赁合同》效力及租金标准的认定，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对梁健昌、花之旅公司的上诉主张，认定如下：
一、梁健昌上诉主张其提起本案诉讼主张的花之旅公司欠付租金及违约金均未超过诉讼时效期间的问题。因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年。双方《时代美居商铺租赁合同》明确约定第一年租金标准为每月每平方米70元，以后每年每月递增5元，虽花之旅公司一直按合同约定的第一年的租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日，但花之旅公司没有提供证据证明双方对租金标准进行了变更，因此租金标准仍应按合同约定支付。但对于花之旅公司未支付的租金差额，梁健昌一审虽称其于2015年12月3日向花之旅公司送达律师函催收租金差额及拖欠租金，但其所举证据不足以证明其主张。梁健昌主张上述租金系分期债务，至其起诉之日亦未超过诉讼时效期间，于法无据，本院不予采纳。因梁健昌于2016年6月6日向一审法院提起本案诉讼追索2015年6月1日前（合同约定花之旅公司应于每月5日前支付当月租金）递增的租金差额已超过诉讼时效，本院不予支持。因此，一审法院未支持2015年6月1日之前的租金差额及违约金，合法有据，本院予以维持。
二、梁健昌上诉主张2016年7月全月租金的问题，因梁健昌一审已经明确其诉请为花之旅公司向梁健昌支付自2013年7月1日起至2016年7月5日拖欠的租金172753.4元及违约金。故一审法院计算花之旅公司应付租金至2016年7月5日符合梁健昌一审诉请，本院予以维持。至于2016年7月5日之后的租金，若花之旅公司未依约支付，梁健昌可另循途径解决。
三、花之旅公司上诉主张其已支付2015年12月租金11604.6元的问题。因一审查明花之旅公司按合同约定的第一年租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日，且租金支付的时间常有拖延；2015年12月29日，花之旅公司向梁健昌转账支付租金10000元，2016年1月8日转账支付租金3920.2元，2016年4月1日支付租金13920.2元。2015年12月之后共支付3笔款项，合计27840.4元。据此，虽上诉人花之旅公司二审重新提交四张账户明细清单主张其于2015年11月支付的4笔款项，实际是2015年11月、12月租金。因《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。花之旅公司一审已提供上述账户明细清单并确认其付租情况，其二审再次提供该账户清单不足以推翻一审查明事实，故本院不予采纳。为此，一审判令花之旅公司应向梁健昌支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额和2015年12月1日至2016年7月5日的租金合计99863.68元，事实充分。花之旅公司上诉主张少付租金11604.6元，依据不足，本院不予采纳。
四、花之旅公司上诉主张双方约定的违约金标准过高的问题。因《时代美居商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，上述合同明确约定“花之旅公司必须于每月5号前向梁健昌交付当月租金，逾期未缴交租金，将从逾期之日起按欠租总额加收每日5%的违约金……”。花之旅公司未依约付租多年，一审法院判令花之旅公司应依约向梁健昌支付违约金并认定违约金标准以不超出欠租本金为限，合法有据亦公平合理。花之旅公司对违约金标准提出的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁健昌、花之旅公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5415元，上诉人梁健昌负担2886元、上诉人广州市花之旅旅行社有限公司负担2529元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月十九日
书记员 璩方慧