福建省泉州市鲤城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0502执异10号
案外人：晋江市晟瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市池店镇江滨片区溪头村，组织机构代码68939226-9。
法定代表人康玛水，该公司董事长。
委托代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地福建省泉州市鲤城区温陵北路59-77号，统一社会信用代码：91350502856187810Y。
负责人刘曾山，该行行长。
被执行人黄木贵，男，1982年9月13日出生，汉族，住福建省福安市。
被执行人康爱云，女，1988年5月15日出生，汉族，住福建省惠安县。
被执行人陈通，男，1967年6月5日出生，汉族，住福建省柘荣县。
被执行人袁凤珠，女，1973年1月10日出生，汉族，住福建省柘荣县。
被执行人杨振辉，男，1978年10月22日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人连希芳，女，1978年9月16日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人张姜玉，女，1979年9月24日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人肖石爱，男，1977年1月8日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人周剑，男，1986年5月10日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人杨晨明，男，1971年4月16日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人泉州金泰钢材贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号E幢350室。组织机构代码：56168663-9。
法定代表人陈通。
被执行人福建金泉商城管理有限公司，住所地泉州市鲤城区江南大街688号。组织机构代码：69439870-2。
法定代表人杨晨明。
在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行与被执行人黄木贵、康爱云、陈通、袁凤珠、杨振辉、连希芳、张姜玉、肖石爱、周剑、杨晨明、泉州金泰钢材贸易有限公司、福建金泉商城管理有限公司金融借款纠纷一案中，案外人晋江市晟瑞房地产开发有限公司于2017年3月10日对本院查封的执行标的物即址在泉州XX中心综合项目XX地块（XX广场）第XX幢XXX房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人晋江市晟瑞房地产开发有限公司称，案外人于2011年11月12日与康爱云、黄木贵签订了合同编号为YS00008036号的《商品房买卖合同》，晋江市晟瑞房地产开发有限公司将址在泉州XX中心综合项目XX地块（XX广场）第XX幢XXX房产建筑面积计131.28平方米以人民币757354元的价格（大写：柒拾伍万柒仟叁佰伍拾肆元整）出售给康爱云、黄木贵。双方约定，康爱云、黄木贵应于合同签订当日支付购房首期款227354元，剩余购房款计53万元由其二人向银行办理按揭贷款。上述《商品房买卖合同》签订后，康爱云、黄木贵根据双方约定向案外人支付购房首期款人民币227354元（大写：贰拾贰万柒仟叁佰伍拾肆元整），并于2011年12月9日在晋江市住房和城乡建设局办理备案登记，因此泉州XX中心综合项目XX地块（XX广场）第XX幢XXX房产在晋江市房屋权属登记中心办理预告登记。康爱云、黄木贵作为借款人、案外人晋江晟瑞房地产开发有限公司作为保证人亦于2012年3月29日与贷款人即兴业银行股份有限公司泉州新门支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行据此将康爱云、黄木贵的贷款530000元全额向案外人放款。
但是因康爱云、黄木贵未按期履行还付本息义务，导致兴业银行于2013年9月起持续从案外人的保证金账户中扣划相应款项用于清偿康爱云、黄木贵到期未还的借款本息。案外人因此向晋江市人民法院提起诉讼，诉请判令：1、解除案外人与康爱云、黄木贵于2011年11月12日签订的合同编号为YS00008036号的《商品房买卖合同》；2、康爱云、黄木贵协同案外人办理合同编号为YS00008036号的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；3、黄木贵、康爱云承担案外人因该案支付的律师服务费3000元等。该案审理过程中，晋江人民法院依法追加兴业银行作为第三人参加诉，第三人提出诉讼请求：要求判决康爱云、黄木贵向第三人偿付借款本金及违约金，并同时请求法院判决申请人承担连带清偿责任。晋江市人民法院于2015年3月2日判决：一、解除原告晋江晟瑞房地产开发有限公司与被告康爱云、黄木贵签订的编号为为YS00008036号的《商品房买卖合同》；二、被告康爱云、黄木贵应予本判决生效之日起十五日内支付原告晋江晟瑞房地产有限公司代为偿还的贷款28293.71元及违约金4293元；三、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付原告晋江晟瑞房地产开发有限公司解除合同违约金人民币22720元；四、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晟瑞房地产开发有限公司律师费3000元；五、原告晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内将尚欠的贷款本金447555.68元及依照购房抵押（保证）借款合同计算的利息、罚息、复利直接返还给第三人兴业银行股份有限公司新门支行，被告康爱云、黄木贵对该债务承担连带清偿责任；六、驳回原告晋江晟瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决已于2015年7月24日发生法律效力。但是因诉争房产已被贵院采取财产保全措施，案外人在办理合同编号为YS00008036号的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续时被告知应先解除诉争的财产保全措施方能办理。
基于上述事实，案外人认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，方能发生法律效力。诉争房产尚未办理权属登记，其物权仍然归申请人所有。此外，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。诉争房产的预告登记系基于上述合同编号为YS00008036号的《商品房买卖合同》的备案而设立，该《商品房买卖合同》系诉争房产预告登记的债权基础。但是，在该合同已被依法解除、债权已经消灭的情况下，诉争房产的预告登记依法已经失去法律效力，因此恳请贵院依法解除对讼争房产的全部财产保全措施。
案外人为证明其主张的事实，向本院提供（2014）晋民初字第1680号民事判决书和法律文书生效证明书证据材料。
本院查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行与被执行人黄木贵、康爱云、陈通、袁凤珠、杨振辉、连希芳、张姜玉、肖石爱、周剑、杨晨明、泉州金泰钢材贸易有限公司、福建金泉商城管理有限公司金融借款纠纷一案，鲤城区人民法院于2013年9月18日作出（2013）鲤民初字第1868号民事判决书，该法律文书于2013年12月14日生效后，申请执行人中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行于2015年6月15日向本院申请恢复执行，本院向被执行人黄木贵、康爱云、陈通、袁凤珠、杨振辉、连希芳、张姜玉、肖石爱、周剑、杨晨明、泉州金泰钢材贸易有限公司、福建金泉商城管理有限公司发出执行通知书，责令其履行法律文书所确定的义务，但被执行人未履行。本院于2015年7月28日作出（2015）鲤执恢字第166号执行裁定书，并于2015年8月18日依法轮候查封康爱云、黄木贵名下址在晋江市XX镇XXX路XX广场XX幢XXX室房产。
另查明，址在晋江市XX镇XXX路XX广场XX幢XXX室房产已于2014年4月23日被泉州市惠安县人民法院首次查封。
以上事实，有（2013）鲤民初字第1868号民事判决书、法律文书生效证明、恢复执行申请书、人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表、（2015）鲤执恢字第166号执行裁定书、房产查封前查询单、晋江市住房和城乡建设局协助执行通知书（回执）等证据为证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（等条款）”的规定，本案中，根据房产查封前查询单、晋江市住房和城乡建设局协助执行通知书（回执），可以证明址在晋江市XX镇XXX路XX广场XX幢XXX室房产仍然登记在被执行人黄木贵、康爱云名下，本院对上述房屋予以查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，案外人晋江市晟瑞房地产开发有限公司据以提出执行异议的依据是（2014）晋民初字第1680号民事判决书和法律文书生效证明书，（2014）晋民初字第1680号民事判决书生效时间是2015年7月24日，而址在晋江市XX镇XXX路XX广场XX幢XXX室房产被人民法院首次查封的时间是2014年4月23日，本院于2015年8月18日依法轮候查封，可见，人民法院查封、冻结在前，案外人提出执行异议依据的法律文书生效在后，案外人据此提出执行异议于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项和第二十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人晋江市晟瑞房地产开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈志捷
审 判 员 梁志谦
代理审判员 罗思媛
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 陈少程
速 录 员 王婉婷
引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序中若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。[注：此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条]。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；……
第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。