陕西省丹凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第00110号
原告付志芳，女，汉族。
委托代理人高婷，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人孟祥辉，陕西博硕律师事务所律师。
被告南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司。
负责人余永合，该公司经理。
委托代理人张辉，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被告南阳市伟城物业管理有限公司丹凤分公司。
负责人周忠献，该公司经理。
委托代理人任庆培，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
原告付志芳与被告南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司、南阳市伟城物业管理有限公司丹凤分公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吕娇娇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人高婷、孟祥辉，被告伟城置业公司委托代理人张辉、被告伟城物业公司委托代理人任庆培到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告付志芳诉称，2013年3月21日，原告与伟城置业公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“（1）、原告购买第一被告开发建设的江岸龙居x号房屋，房屋面积98平方米，房屋总价x元。（2）、出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；（3）、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方的约定（附件三：装饰设备标准：7、窗户：彩铝、中空双层玻璃；10、阳台：毛坯；14、供暖：地暖中央空调；以及天然气、电话、网络、电视预留管道接口、端口等）的标准”，合同同时约定了其他购房细节等。合同签订后，原告依约向第一被告支付了全部购房款，但第一被告不仅迟延交房，并且与其聘用的物业公司即本案第二被告，在房价之外违约向原告收取地暖设施配套费19600元，水电、有线电视和网线初装费2000元，天然气初装费2400元。另《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中明确约定了“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第1、2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。伟城置业公司于2014年1月9日向原告交付房屋，但至今未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书。现诉讼请求：1、依法判令第一、二被告将违法收取的地暖设施配套费19600元（2012年12月25日收取），水电、有线电视和网络初装费2000元（2014年1月9日收取），天然气初装费2400元（2014年1月9日收取），三项合计24000元返还原告；2、依法判令第一被告向原告支付地暖配套费19600元的利息2605元（自2012年12月25日起按照同期人民银行基准贷款利率计算至2015年6月2日）；3、依法判令伟城置业公司支付逾期办理房产证违约金4426元；4、本案诉讼费用由两被告承担。
原告付志芳为支持诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同及购房票据一份；2、收款收据三张；3、丹凤县房地产管理所证明及丹凤县法院谈话笔录各一份。
被告伟城置业公司辩称，1、其与原告签订《商品房买卖合同》的单价中不包含地温中央空调初装费、天然气初装费、水电、有线电视、网线初装费；且其向原告代收契税、按揭手续费、维修基金、测绘费、交易费、登记费、天然气初装费、地温中央空调初装费等相关费用并没有违反合同的约定。在合同签订过程中所形成的价格试算单中再次明确契税、维修基金、天然气初装费、地温中央空调配套费不包含在房款总价内，并再次履行了告知义务；《商品房买卖合同》附件四，即合同补充协议中再次明确约定总价款不包含契税、有线电视初装费、电话、宽带网初装费，该补充协议第9条约定：契税、有线电视初装费的收取标准依照国家有关政策法规执行；第10条约定：有线电视、电话、宽带网使用时买受人自行到有关单位办理开通手续、费用自理；在向物价部门核定销售单价时，涉案商品房所在地区基础设施配套中并无天然气配套，天然气初装费是后期新产生的费用，不包含在房屋总价内。2、将地温中央空调初装费、天然气初装费、水电、有线电视、网线初装费等相关费用单列在总价之外，并没有违反法律、法规的强制性或禁止性规定。3、原告对房屋总价不包含地温中央空调初装费、天然气初装费、水电、有线电视、网线初装费等相关费用是明知的，且已据实履行。4、伟城物业公司是受伟城置业公司的委托，代收水电、有线电视、网线初装费。5、房屋总款和交房标准是两个概念，由交房标准反向推导出房屋总款中一定包含地温中央空调初装费、天然气初装费、水电、有线电视、网线初装费等相关费用属于常识性的逻辑错误。6、伟城置业公司不存在逾期办理房产证的事实，原告至今未取得房产证并非出卖人原因所致，而是原告和第三人原因导致。原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。
被告伟城置业公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
1、伟置丹字第（2012）10号文件；2、广告订单、购房费用明细公示板；3、价格试算单、伟城置业购房付款明细；4、商洛市物价局商政价发（2013）46号文件及陕西省天然气股份有限公司与伟城置业公司签订的《天然气居民用户工程施工安装及供气合同》。
被告伟城物业公司辩称，原告以商品房销售合同纠纷起诉伟城物业公司属于诉讼主体错误；二被告不存在违法违规收取水电、有线电视和网线初装费的情形，不具有返还该项费用的义务。
南阳市伟城物业管理有限公司丹凤分公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1、新建小区有线电视入网工程项目合同书、广电网络公司工程材料费发票2张、丹凤县自来水公司发票1张。
经庭审质证，伟城置业公司对原告提交证据1、2的真实性、关联性、合法性均无异议，认为原告证据3证明形式不合法，不能作为证据使用；调查笔录实质属证人证言，证人应到庭作证，否则该调查笔录不应作为证据而采信。伟城物业公司认为原告证据1、证据2中的天然气工料安装费票据、地温设施配套费票据真实性无异议，但与其无关；水电、有线电视、网线初装费票据真实性无异议，但该费用系代被告1收取；原告证据3与被告2无关；原告对伟城置业公司提交的证据3真实性予以认可，对证明目的有异议；对二被告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议。伟城置业公司与伟城物业公司相互对对方提交证据的真实性予以认可。本院认为，原告提交的证据1、2及伟城置业公司的证据3真实客观，来源合法，与案件关联密切，且各方当事人对证据真实性无异议，本院予以采信。伟城置业公司的证据1、4，客观真实，符合证据的关联性、合法性原则，应予采信。伟城置业公司证据2真实性无法核实，不能确认其证明效力；伟城物业公司的证据1内容客观、与案件有关联性，但属复印件真实性无法确定，故不能确认其证明效力；对于原告的证据3，本院经审查认为，房地产管理所证明虽无单位负责人及制作材料人员签名，但该证明系房产证办理的业务部门单位负责人亲笔所写，本院也向证明制作人员进行了调查核实，证明与调查笔录相互印证，内容真实客观，来源合法，能够作为认定案件事实的根据。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，查明如下事实：
原告付志芳于2012年12月17日向被告伟城置业公司交纳了10000元购房款，定购了被告伟城置业公司在丹凤开发的商品房。2012年12月25日原告向伟城置业公司交纳了地温配套费19600元及购房款共计135732元，后原告申请将原来选定的第3幢1单元10层02号房屋调换为第3幢1单元10层03号房，双方于2013年3月21日改签《商品房买卖合同》，付志芳购买了被告开发的位于丹凤县江滨北路东段江岸龙居x号房屋，建筑面积98平方米，房屋总价款x元。《商品房买卖合同》中约定了包括项目依据、商品房销售依据、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等24项合同内容以及合同附件（一）房屋平面图，（二）公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明，（三）装饰、设备标准，（四）合同补充协议。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按不退房处理的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。”合同附件四第八条约定：“维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准收取”。合同附件四第九条约定：“契税、有线电视初装费的收取依照国家相关政策法规执行”。合同附件四第十条约定：“有线电视、电话、宽带网使用时买受人自行到相关单位办理开通手续、费用自理。”在购买房屋之前，原告与伟城置业公司就所购房屋以价格试算单的形式进行了试算，试算单第三项“代收费用”部分载明：“（一）签约时随房款同期缴纳费用包括地暖中央空调初装费200元／㎡总计19600元／套；（二）后期缴纳费用包括契税、维修基金、燃气初装费”。第一次签订购房合同时，原告与伟城置业公司还以“伟城置业购房付款明细（财务部存根）”表的方式，对所购房屋的建筑面积、原总价、成交价、应缴房款（首付款）、付款方式、贷款额、地温空调费、应缴费用合计（应缴房款＋配套费用）、实际交款记录等再次进行了确认，其中地温空调费栏内载明19600元，原告付志芳及南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司的工作人员分别在该明细表上签名。2013年3月21日原告交清了剩余的房价款，伟城置业公司2014年1月9日向原告交付了房屋。交房当日原告分别向伟城置业公司、伟城物业公司交纳天然气工料安装费2400元，水电、网线、有线电视材料安装费2000元。丹凤县房地产管理所于2015年8月31日出示证明，证明2014年2月份左右，南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司到房管所咨询办理房屋所有权证的事项，房管所的工作人员对其讲明了办理房产证需要提供的相关要件，告知其需要补充竣工验收报告、房屋测绘报告、业主各个资料及完税资料，并让其将上述材料备齐后一并提交，由于上述资料至今未提供，故对江岸龙居Ｃ区房产权证至今未办理。
另查明，被告伟城置业公司2012年8月16日以伟置丹字（2012）10号文件即关于“江岸龙居”商品房明码标价的报告，向丹凤县物价检查所申请备案，内容有商品住宅房销售明码标价牌、商品房销售价格备案表、销售价格表。其中明确了房屋价格均不包含200元／㎡地温中央空调配套费。
本院认为，原告付志芳与被告伟城置业公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件与价格试算单、伟城置业购房付款明细（财务部存根）表均构成商品房买卖合同的内容，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当依照合同约定享有权利并履行合同义务。在商品房买卖合同签订前，原告付志芳对房屋价款、配套费、户型、位置、面积、楼层价格等做了必要的了解，在有意向购买后即与被告做了价格试算，“价格试算单”明确载明了地温中央空调初装费19600元和按揭手续费在签约时随房款同期缴纳，契税、维修基金、燃气初装费代收或购房人自行缴纳。在签订合同时，双方又以合同附件和补充合同的形式，对契税、有线电视初装费等相关代收费用进行了约定，即地温配套设施费、水电、有线电视和网络初装费及天然气工料安装费独立于房价款之外另行收取或者代收，且原告在商品房买卖合同签订时对其所交纳的相关费用明细进行了签字确认，双方亦按约定实际履行完毕。上述事实足以说明原告对该部分费用不包含在房价款之内是知道并且同意认可的。同时在丹凤县物价部门明码标价的报告中，也明确了购房价款中不包括地暖设施配套费。现付志芳以陕西省《商品房销售明码标价规定实施细则》、《陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等规定为依据，认为被告在房价款之外另行收取这些费用违法，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同及合同的相关附件、补充协议中对相关费用的收取，并未违反法律法规的强制性规定，且双方已按照协议实际履行，因此，双方当事人在商品房买卖过程中对相关费用的收取所达成的协议，应为有效约定。故付志芳要求第一、二被告退还天然气初装费，地暖中央空调初装费及利息，返还水电、有线电视和网络初装费，没有法律依据，本院不予支持。对于原告要求第一被告支付逾期办理房产证违约金4426元的诉请，《商品房买卖合同》第十五条约定：“被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按不退房处理的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。本案中被告于2014年1月9日向原告交付房屋，但至今未按照合同约定将办理房产证书所需的资料报送产权登记机关备案，使原告不能在规定的期限内取得房产证，被告伟城置业公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告要求第一被告支付逾期办理房产证的违约金4426元的诉讼请求有合同和法律依据，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
一、被告南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司在本判决生效后三十日内向原告付志芳支付逾期办理房屋产权证的违约金4426元。
二、驳回原告付志芳对被告南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司、对被告南阳市伟城物业管理有限公司丹凤分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费575元，减半收取287.5元，由被告南阳市伟城置业有限公司丹凤分公司负担41元，原告付志芳负担246.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。
代理审判员 吕娇娇
二〇一五年十月十五日
书 记 员 杜 萍