广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1002民初389号
原告（反诉被告）：黄仕煜，男，1975年8月20日生，汉族，住广西百色市右江区。
原告（反诉被告）：许蓝方，女，1979年12月19日生，壮族，住百色市右江区。
两原告委托诉讼代理人：黄淇，广西鹅城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黎俊，男，1973年1月5日生，汉族，住广西百色市右江区。
被告（反诉原告）：董志琼，女，1970年9月12日生，汉族，住广西百色市右江区。
两被告委托诉讼代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄仕煜、许蓝方与被告（反诉原告）黎俊、董志琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。2017年5月12日裁定转为普通程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告黄仕煜及其委托诉讼代理人黄淇、被告黎俊及其委托诉讼代理人钟晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄仕煜、许蓝方向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金74160元并承担诉讼费。事实与理由：原、被告经协商一致于2016年8月31日签订《房屋买卖契约》，约定原告将自有的龙景西路龙景苑小区D区第7幢2单元202号房出售给两被告，两被告于2016年11月30日前付清全部购房款。合同生效后原告如实履行了相关义务，但被告却以种种理由拖延付款，在原告催促下才于2017年1月9日付清房款。被告已违约，应承担上述违约责任。
被告黎俊、董志琼辩称，本案存在2016年8月31日和2016年8月14日两份“阴阳合同”。原、被告经多次磋商，于2016年8月14日签订《房屋买卖合同》，合同生效后被告即支付了2万元定金，而后又依约于2016年8月30日向农村合作银行为原告在该行的贷款办理了解押手续，同日办理房产过户手续。而2016年8月31日的《房地产买卖契约》是8月30日双方到政务中心办理过户手续时被该中心告知因登记工作需要须签订的格式合同，双方才不得已又签订了该契约，目的是为配合登记机关的工作而非双方的真实意思表示。按8月14日合同第三条第1款的约定，银行已于2017年1月9日将被告按揭贷款的25万元直接转入原告账户，被告已足额支付了房款，不存在违约。既便被告逾期付款，原告的损失应参照其此前在农村合作银行贷款的利率计算利息，虽双方约定的违约金为日千分之三，但该违约金过分高于原告的损失，应当予以调整。故原告的请求应予驳回。
被告黎俊、董志琼反诉请求：判令原告支付物业服务费、专项维修资金共7832元及利息（自2016年11月18日至付清止）。事实与理由：按原、被告双方合同的约定，原告承担房屋交付前的水电、物业服务费等费用，但原告不支付已违约，应承担上述违约责任。
原告黄仕煜、许蓝方辩称，认可被告支付的物业服务费及专项维修资金的事实。但合同未约定该款由原告承担，房款中已包含该费，故被告的反诉请求不应支持。
经审理查明，原、被告于2016年8月14日签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定：被告购买原告座落于百××市××区那××大道龙××住宅小区××区××单元××房，总价款为618000元，被告向原告支付20000元定金；双方同意被告以首付款350000元加银行按揭方式支付房款，按揭部分268000元于银行放款当日支付，如银行实际审批数额不足前述额度的，被告应在双方约定付款期限前将剩余房款全部支付给原告；因该房产抵押给百色市右江区农村合作银行阳圩支行，双方于2016年8月30日共同到该行办理解押手续，解押当日双方到百色市政务中心办理过户手续；被告支付首付款后房屋买卖业务自2016年8月30日起三个月内完成交易，如因被告原因造成尾款无法支付的按应付尾款额日千分之三向原告支付利息，如因受国家金融或房产政策影响，经双方协商可延长交易期限；原告应于收到被告全额房款之日起当天将交易的房产交付被告使用，交房当日前该房的水电、物业等费用由原告承担；如被告获得银行放款即日起两天内未把应付尾款交付原告，被告按应付尾款日千分之三向原告支付利息。此外，双方还对过户税费等事项作了约定。签订该合同当日被告向原告支付定金20000元，同年8月30日被告向银行支付330000元为原告的贷款解押。同年8月31日双方在百色市房屋交易管理中心（以下简称“交易中心”）办理过户手续时，被该中心工作人员告知需按中心提供的格式合同文本《房地产买卖契约》（以下简称《契约》）进行填写，双方填写的《契约》第二条的付款方式为被告由2016年11月30日前一次性付清房款给原告；第五条违约责任：被告不能按期向原告付清购房款的，每逾期一日由违约方向对方给付相当于房地产价款千分之三的滞纳金。同年11月3日被告取得不动产证书，次日向中国工商银行股份有限公司右江支行（以下简称“工行右江支行”）申请250000元的按揭贷款，同年11月24日被告向原告支付18000元，同年11月28日，原、被告双方共同委托工行右江支行将已审批的款项250000元一次性划入原告在该行开立的账号。2017年1月9日，工行右江支行将250000元按揭贷款划入原告的账户。
另查，原告于2016年11月17日向被告交付房屋，当天被告代缴了此前原告尚欠物业公司的物业服务费、专项维修资金共7832元。
另还查明，交易中心根据国家建设部的文件要求，为便于存量房买卖网签系统的规范录入，自2015年5月1日起在办理二手房交易手续时要求交易双方按交易中心提供的由国家建设部及国家工商总局共同制定的《房地产买卖契约》示范文本进行填写。
以上事实有原告陈述一致的意见及经双方质证的以下证据证实：1、《房屋买卖合同》，2、首付款的转账凭证及收据，3、《房地产买卖契约》，4、不动产权证，5、二手房交易资金划款委托书，6、龙景苑收款单4张，7、本院于2017年4月24日向百色市房屋交易管理中心工作人员黎彦麟询问的询问笔录，8、百色市房屋交易管理中心提供的《房地产买卖契约》空白文本及百色市人民政府百政办发[2013]52号文件、广西壮族自治区住房和城乡建设厅桂建房【2016】26号文件。
本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否逾期支付购房款，是否应向原告支付违约金74160元；2、原告是否应向被告支付原告代交的物业管理费和专项维修资金共7832元及利息。
对于争议焦点1，原、被告就座落于百××市××区那××大道龙××住宅小区××区××单元××房先后于2016年8月14日、8月31日分别签订了《合同》及《契约》，《合同》是原、被告双方对房屋价款、房款支付方式、履行期限及违约责任等事项经充分协商后订立的，为有效合同。《契约》是双方履行了《合同》中的部分内容（即被告向原告支付购房定金20000元及向银行支付330000元为原告的贷款解押）后，在办理过户手续时被房屋登记管理部门依据相关规定要求双方在其提供的格式合同文本上以填空的方式填写形成的，在房款支付时间及违约责任约定的内容上当《合同》与《契约》条款出现不一致时应以非格式合同为约束双方交易行为的依据，故本院对《契约》不予采信。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《合同》中约定“房屋买卖业务自2016年8月30日起3个月内完成交易”，即房屋交付、房款支付等期限止于2016年11月30日，原告在此期限内已将房屋交付被告，被告亦应按此期限付清房款。被告于2017年11月30日止尚有250000元余款未付，至2017年1月9日才将该款付清，逾期39天已构成违约，应承担违约责任，支付原告因未能按期获得该款而造成的经济损失。对于违约金虽然原、被告在《合同》中约定了违约金的计算方法，但损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，因被告主张双方约定的日千分之三违约金过分高于原告的损失请求予以减少，且原告亦未举证证明其因该款未能按期支付而造成的经济损失的依据，但损失是事实存在的，故本院应参照民间借贷法律予以保护的最高利率限额结合逾期付款数额及逾期天数计算原告的损失，同时兼顾合同的履行情况，根据公平原则及诚实信用原则在上述数额的基础上提高30%。被告以双方达成过口头延迟付款的约定而主张未违约，因证据不足本院不予采纳。对于争议焦点2，本院认为，根据《合同》约定，交房当日前的水电、物业等费由原告承担。原告于2016年11月17日向被告交付房屋，但未结清此前其欠物业公司的物业管理费和专项维修资金共7832元，构成违约，应向被告支付代缴的此项费用。原告称房屋价款已包含此费并无证据证实，本院不予采纳。被告的反诉请求于法有据，本院予以支持，但对该费用的利息因无约定本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黎俊、董志琼支付原告（反诉被告）黄仕煜、许蓝方违约金8334元【250000元×24%÷365天×39天×（1+30%）】；
二、原告（反诉被告）黄仕煜、许蓝方支付被告（反诉原告）黎俊、董志琼代缴的物业管理费和专项维修资金共7832元；
三、上述两项折抵后，被告（反诉原告）黎俊、董志琼应支付原告（反诉被告）黄仕煜、许蓝方506元。
案件受理费1654元，反诉费50元，由原告黄仕煜、许蓝方负担1518元，被告黎俊、董志琼负担186元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林红英
人民陪审员 班雅洁
人民陪审员 罗奕微
appoint
二〇一七年六月二十六日
法官 助理 梁 晨
书 记 员 黄雪灏