福建省漳平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民初字第128号
原告黄金，男，汉族，居民，住漳平。
原告黄彩珍（系原告黄金之妻），女，汉族，居民，住漳平。
二原告共同委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
二原告共同委托代理人王欢，福建吴子胜律师事务所实习律师。
被告吴宜园，男，汉族，居民，住漳平。
原告黄金、黄彩珍诉被告吴宜园案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄金、黄彩珍及其共同委托代理人吴子胜、王欢，被告吴宜园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金、黄彩珍诉称：2014年6月15日，原告向张培枝、陈蕉香（又名陈焦香）购买其坐落于漳平市菁城解放北路的房屋，房屋成交价格为人民币426000元，双方并在漳平市和信房地产信息咨询服务部的见证下，签订一份《房地产经纪买卖合同》。签订合同当日，原告向出卖人张培枝、陈蕉香支付全部购房款人民币426000元（其中：按张培枝、陈蕉香的要求将购房款用现金支付给张培枝的债权人陈大烈人民币104000元，通过原告父亲黄乾炳的账户向陈蕉香的账户转账支付人民币280474.25元，其余款项原告以现金方式支付给张培枝、陈蕉香），张培枝、陈蕉香也于当日向原告出具了一张收到购房款人民币426000元的《收据》。2014年6月26日，原告与张培枝、陈蕉香向漳平市供电部门办理了用电客户过户、更名申请，并一同向漳平市城建局申请办理房屋所有权变更登记，漳平市城建局受理并出具了一份《漳平市城建局行政审批（许可）受理通知书》。后因被告吴宜园与张培枝、陈蕉香民间借贷纠纷，漳平市人民法院于2014年6月30日作出裁定，查封冻结了上述房产，导致原告未能办理完产权过户登记手续。2014年7月6日原告向漳平市人民法院提出诉前财产保全异议，漳平市人民法院于2014年7月18日作出（2014）漳民保字第4-1号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告与张培枝、陈蕉香签订的《房地产经纪买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效。原告已支付全部购房款并实际占有该房屋，且已及时向漳平市城建局申请办理过户登记，原告对上述房屋未能变更登记至原告名下没有过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封冻结上述房产。为此，原告为维护合法权益，诉请法院依法判令：请求人民法院立即解除对坐落于漳平市菁城解放北路的房屋（房产证号：漳房00xx**）的查封。本案诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判决不得执行位于漳平市解放北路（房产证号：漳房字第00xx**号，户名陈蕉香）的房屋。
原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、二原告身份证及结婚证各1份（复印件），证明二原告的身份及诉讼主体资格；2、《房地产经纪合同》1份（复印件），证明二原告与张培枝、陈蕉香于2014年6月26日在在漳平市和信房地产信息咨询服务部的见证下，签订了《房地产经纪买卖合同》并确定售房款项、房屋信息及过户约定等事实；3、《个人贷款还款凭证》及《收据》各1份（复印件），证明原告黄金、黄彩珍已经将售房款人民币426000元全部付给张培枝、陈蕉香的事实；4、漳平市城建局行政审批（许可）受理通知书及漳平市房屋所有权转移登记审批表各1份（复印件），证明原告已经于签订《房地产经济买卖合同》的次日向漳平市城建局申请房屋产权变更登记并且已经城建局初审的事实；5、《用电客户过户、更名申请表》1份、《中国建设银行个人客户服务申请回执》1份及福建省漳平市供电有限公司出具的《通知》1份（均为复印件），证明：（1）原告方已于2014年6月26日办理用电客户过户、更名申请，原告已经实际占有该房屋的事实；（2）证明2014年6月26日该电力用户的建行账号已经启用，用户号没变，但户名变更为原告黄彩珍的名字；6、（2014）漳民保字第4-1号民事裁定书1份（复印件），证明原告于2014年7月9日向漳平市人民法院提出诉前财产保全异议，漳平市人民法院于2014年7月18日做出驳回原告异议申请的裁定，原告为此提起本案异议之诉；7、《数字电视报停登记表》、《收款收据》各1份（复印件），证明原告方于签订《房地产经济买卖合同》后就一直居住在讼争房屋内，讼争房屋已经实际交付给原告使用的事实；8、建设银行卡客户交易流水查询单1份（复印件），证明原告已经通过原告父亲黄乾炳的账户代张培枝、陈蕉香向讼争房屋贷款的银行支付了剩余全部贷款人民币280474.25元的事实；9、黄乾炳信用社存款明细账、DOC历史流水各1份（复印件），证明：（1）原告黄金通过其父亲黄乾炳的账户提取现金9万元支付给张培枝购房款的事实；（2）签订合同当日原告黄彩珍有从建行取款7.4万元支付给张培枝的事实；10、历月电费明细1份（复印件），证明买卖合同签订后讼争房屋原告方有实际使用的事实；11、黄香秀出庭作证的证言。
被告吴宜园辩称：1、因张培枝、陈蕉香尚欠答辩人借款本金人民币228000元及利息未还，答辩人为了保障自身的合法权益，避免债务人张培枝、陈蕉香隐匿或私自转移、变卖财产，答辩人根据《中华人民共和国和民事诉讼法》的规定，依法向法院申请诉前财产保全，要求冻结张培枝、陈蕉香所有的位于漳平市解放北路房产产权的过户手续，并提供了担保，答辩人申请理由正当，程序合法，符合相关法律规定；2、答辩人对讼争房产申请诉前财产保全时，原告黄金、黄彩珍并未实际占有该房屋，也未搬进去居住，该房产并未办理变更登记仍属于张培枝、陈蕉香名下的合法财产。答辩人为了避免债务人张培枝、陈蕉香隐匿或私自转移、变卖财产，依法及时对上述房产提起诉前财产保全，并无过错。至于原告黄金、黄彩珍与张培枝、陈蕉香的房屋买卖纠纷与答辩人无关。答辩人与张培枝、陈蕉香民间借贷纠纷一案，法院已于2014年11月10日作出（2014）漳民初字第1475号民事判决书，判决支持答辩人的诉讼请求。该判决书现已生效，可证明答辩人申请的诉前保全符合相关法律规定的，答辩人对张培枝、陈蕉香夫妻享有的合法债权理应受到法律保护；3、原告黄金、黄彩珍本身存在一定的过错，在与张培枝、陈蕉香夫妻进行房屋买卖交易时应承担相应的交易风险。原告本应注意到张培枝、陈蕉香夫妻是否存在为躲避债务恶意转移房产及该房产是否涉及其他债务纠纷。事实上原告黄金、黄彩珍也在诉状中自称“按照张培枝、陈蕉香的要求，用现金支付给张培枝的债权人陈大烈104000元，通过父亲黄乾炳的账户向陈蕉香的账户转账280474.25元，其余款项以现金方式支付给张培枝、陈蕉香”，如此可见，原告黄金、黄彩珍是明知张培枝、陈蕉香夫妻欠债累累，紧急转移名下房产的。原告黄金、黄彩珍自称是按照张培枝、陈蕉香的要求将款项支付给债权人陈大烈是否属实、黄乾炳转给陈蕉香账户的款项是否确实为购房款或是其他款项、其余款项是否确已现金支付及原告黄金、黄彩珍与张培枝、陈蕉香是否存在恶意串通，在明知张培枝、陈蕉香负债累累、躲避债务的情况下紧急转移财产进行房屋买卖？答辩人深表怀疑，可如今张培枝、陈蕉香夫妻均下落不明，无法一一核实，请求法院依法查明。4、答辩人对讼争的房产申请诉前财产保全符合法律规定且无过错，假若该保全造成原告黄金、黄彩珍的权益受损也与答辩人无关，原告黄金、黄彩珍理应向合同相对人张培枝、陈蕉香夫妻索赔。综上，答辩人认为，答辩人依法向法院申请诉前财产保全并提供担保，程序合法，符合相关法律规定，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告吴宜园为证明其主张向本院提交以下证据：1、被告身份证1份（复印件），证明被告的身份及诉讼主体资格；2、（2014）漳民初字第1475号民事判决书及法律文书生效证明书各1份（复印件），证明：（1）被告吴宜园与张培枝、陈蕉香的民间借贷纠纷一案已作出（2014）漳民初字第1475号民事判决书，判决支持被告吴宜园的诉讼请求且该判决书已经生效，被告吴宜园的合法权益应当受到保护；（2）被告吴宜园在该案中申请财产保全并提供担保，程序合法，符合相关法律规定；3、2014年7月9日涉案房产的相片3张，证明法院采取诉前保全以后到2014年7月9日，该房屋依然没人居住，原产权人张培枝、陈蕉香也去向不明的事实；4、个人过户（更名）申请资料清单1份，证明三种情况都可以过户，原告所讲的所办理的电表过户与实际交付房屋没有关联。
本院依职权调取的证据有：1、证人陈大烈的调查笔录1份；2、证人陈东禄的调查笔录1份。
本院对原、被告及本院依职权调取的证据依法组织了质证。
被告吴宜园对原告的证据质证意见如下：对原告证据1、6、8无异议；对原告证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告方在2014年7月25日之前并未实际占有讼争房屋；对原告证据3认为对其中给付债权人陈大烈104000元及尾款的真实性有异议，对该证据中的《收据》的真实性无法判断；对原告证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但不能证明原告的主张，也不能证明原告已经占有讼争房屋，只能证明主管部门有受理该申请事项；对原告证据5认为：（1）对用《电客户过户、更名申请表》是否真实持有怀疑，因为供电局办理用电客户过户申请与产权没有关系，想使用的人就可以去办。该证据只能证明已经对申请受理，并不能表明已于2014年6月26日已经办理用电客户过户、更名手续，要求原告提供已经过户办结的证明及用电客户过户、更名申请表的原件；（2）对《中国建设银行个人客户服务申请回执》及福建省漳平市供电有限公司出具的《通知》没有异议，但用电过户手续的办理与实际占有该房屋没有关联，不能证明原告已经占有该房屋的事实；对原告证据7认为该组证据与本案讼争房屋是否实际交付没有直接的关系；对原告证据9的真实性没有异议，但是否是支付给张培枝的无法判定；对原告证据10的真实性没有异议，但从7月份的电费可以看出原告7月份并没有实际居住在讼争房屋的事实；对原告证据11，由法庭去认定。
原告对被告吴宜园的证据质证意见如下：对被告证据1、2没有异议；对被告证据3、4真实性没有异议，但认为：（1）相片不能证明被告主张的该房屋无人居住的事实，实事是原告于2014年7月9日之前就已经入住该讼争房屋；（2）原告的过户是属于第一种过户（新老交接）情形，电表交接可以推定房屋也已实际交接。
原、被告对本院依职权调取的证据质证意见如下：原告对本院依职权调取的证据均没有异议；被告对本院依职权调取的证据认为：（1）陈大烈的调查笔录由法庭去认定；（2）对陈东禄的调查笔录的真实性没有异议，但证人陈东禄与张培枝有利害关系，该证言不能采信。
经庭审质证，本院对原、被告及本院依职权调取的上述证据认证如下：被告对原告证据1、6、8没有异议，本院予以确认；被告对原告证据2、4真实性、合法性、关联性没有异议，可作为定案依据；原告证据3中的《个人贷款还款凭证》与原告证据8能够相互印证，本院予以确认；原告证据3中的《收据》与原告证据11、《个人贷款还款凭证》、本院依职权调取的陈东禄、陈大烈火的调查笔录能相互印证，可证实原告已将购房款全部支付给张培枝、陈蕉香的事实，本院予以确认；被告对原告证据5中《中国建设银行个人客户服务申请回执》、《通知》无异议，原告证据5中《电客户过户、更名申请表》虽是复印件，但能与证据5中《中国建设银行个人客户服务申请回执》、《通知》及证据7、10相互印证，可证明在本院采取诉前保全之前原告已实际占有讼争房屋的事实，故原告证据5、7、10可作为定案依据，本院予以确认；原告证据9能与原告证据11、本院依职权调取的陈大烈的调查笔录相互印证，本院予以确认；原告证据11，属证人证言，该证人是《房地产经纪买卖合同》中见证方的经办人员，其陈述的内容与本案具有关联性，能与原告证据3、证据9相互印证，可作为本案的定案依据。原告对被告证据1、2没有异议，本院予以确认；被告证据3、4不能证明被告的主张，本院不予确认。本院依职权调取的陈大烈、陈东禄的调查笔录，虽然陈东禄与张培枝、陈蕉香是亲戚关系，但能与原告提供的证据2、3、4、5、8、9、11证据相互印证，证实本院在对本案讼争房屋（即张培枝、陈蕉香所有的坐落于漳平市菁城解放北路的房屋）采取诉前保全措施之前原告已将购房款全部支付给张培枝、陈蕉香并实际占有该讼争房屋的事实，本院予以确认。
经审理查明，2014年6月25日，原告黄金、黄彩珍与案外人张培枝、陈蕉香在漳平市和信房地产信息咨询服务部见证下签订一份《房地产经济买卖合同》，该合同主要约定：甲方（即张培枝、陈蕉香）自愿将坐落于漳平市菁城解放北路房地产（以下简称本案讼争房产）转让给乙方（即原告黄金、黄彩珍），该房屋建筑面积（含公摊）为114.64平方米，房屋的所有权证号为：漳房权证（漳房）字第00xx**号，该房屋国有土地使用证尚未办理（原开发商原因未分户办理）；成交价格为人民币426000元；签订合同当日乙方应向甲方支付房款人民币330000元；甲方如已办有抵押贷款时，甲方应于收到乙方以上款项后，将该笔房款立即偿还银行剩余贷款办理相关解押手续，甲方保证在未偿还银行剩余贷款前上述房款不挪作他用，并将相关产权证明移交给丙方（即漳平市和信房地产信息咨询服务部）监管；乙方预留购房款人民币96000元于过户当日由乙方一次性支付给甲方；甲乙双方保证于2014年6月26日之前到房地产交易中心办理房屋买卖过户手续，甲乙双方须提供相应的证件。签订合同当日，原告依约向案外人张培枝、陈蕉香支付购房款人民币384474.25元，其中：原告为从张培枝的债权人陈大烈中拿回本案讼争房产的房产证用于办理房产过户而支付给张培枝的债权人陈大烈人民币104000元；因本案讼争房产（房产证权利人为陈蕉香）有按揭贷款尚有欠漳平建设银行按揭贷款人民币280474.25元，原告代案外人陈蕉香通过原告黄金父亲黄乾炳的账户转账向漳平建设银行偿还讼争房产按揭贷款人民币280474.25元。2014年6月26日，双方到漳平市行政服务中心、漳平市供电有限公司申请办理房屋产权买卖过户手续和用电客户过户、更名手续。当日，原告将余下的购房款全部向张培枝、陈蕉香付清。张培枝、陈蕉香在当日收到全额购房款后，向原告黄金出具一张由其亲戚陈东禄书写并由其签名盖字模的《收据》（收据内容为：“兹收到黄金购买菁城解放北路全额款人民币426000元，此据，收款人张培枝、陈蕉香，2014.6.26”），并当场叫陈东禄（张培枝的亲戚）将讼争房屋的钥匙拿给原告黄金。同日，漳平市城建局受理了案外人张培枝、陈蕉香与原告黄金、黄彩珍提出的房屋产权变更申请，并出具了一份《漳平市城建局行政审批（许可）受理通知书》，漳平市供电有限公司也于当日给原告办理了用电客户过户、更名手续，将讼争房屋用电户名变理至原告黄彩珍名下。从2014年7月1日起该讼争房的物业费、水费、电费也均由原告黄彩珍缴纳。
另查明，张培枝与陈蕉香系夫妻关系。被告吴宜园是张培枝、陈蕉香债权人。自2000年起，张培枝以做香菇生意为由陆续向被告吴宜园借款。2014年1月1日，张培枝向被告吴宜园确认借款人民币228000元，双方约定借款利息按月利率2%，张培枝并向被告吴宜园出具一张《借条》。后经被告吴宜园催讨未果，被告吴宜园以与张培枝、陈蕉香存在民间借贷纠纷为由诉至本院。2014年6月30日，被告吴宜园以案外人张培枝、陈蕉香夫妻存续期间于2014年1月1日向其借款人民币228000元未还，为防止其隐匿或转移财产为由，依法向本院提出诉前财产保全申请，要求法院对案外人张培枝、陈蕉香所有的位于漳平市解放路（房产证号：漳房字第00xx**号）的房产采取诉前财产保全措施，冻结张培枝、陈蕉香办理该房屋产权过户手续，被告吴宜园并提供了担保。2014年6月30日，本院依被告吴宜园的申请，依法作出（2014）漳民保字第4号民事裁定书，冻结了张培枝、陈蕉香所有的位于漳平市解放北路的房屋产权过户手续。该房屋的产权过户手续至今未解冻，致使原告在签订上述买卖合同之日起至今未能办理讼争房屋产权过户手续至其名下。冻结后，原告黄金、黄彩珍于2014年7月9日向本院提出诉前财产保全异议，要求本院解除诉前财产保全措施。2014年7月18日，本院依法作出（2014）漳民保字第4-1号民事裁定书，裁定驳回原告黄金、黄彩珍的异议。2014年7月30日，原告向本院提出其与被告吴宜园案外人执行异议之诉，要求立即解除对坐落于漳平市菁城解放北路房屋的查封。2014年11月10日，本院经审理对被告吴宜园与张培枝、陈蕉香民间借贷纠纷一案作出（2014）漳民初字第1475号民事判决书，判决：张培枝、陈蕉香应于判决生效之日起十日内向吴宜园偿还借款人民币228000元及利息（利息从2014年1月1日起至判决确定还款之日止，按月利率2%计算），该判决书现已发生法律效力。本案诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判决不得执行位于漳平市解放北路（房产证号：漳房字第00xx**号，户名陈蕉香）的房屋。
本院认为，原告黄金、黄彩珍作为本案讼争房屋的买受人，在法院对本案讼争房屋采取诉前财产保全措施前即与张培枝、陈蕉香签订《房地产经济买卖合同》，该合同系买卖双方之间的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，应当认定为合法有效。综合原告黄金、黄彩珍提供的一系列证据及本院依职权调取的证据，可以证明在本院对本案讼争房屋采取诉前财产保全措施前原告黄金、黄彩珍与张培枝、陈蕉香存在真实的房屋买卖合同关系、原告黄金、黄彩珍以现金、通过代张培枝、陈蕉香向银行及其债权人提前偿还讼争房屋按揭贷款、欠款等方式向张培枝、陈蕉香支付了全部购房款，并实际占有使用讼争的房屋。原告至今未能办理上述讼争房屋产权过户，依据现有证据可以证明原告没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告请求不得执行本案讼争房产，有事实和法律依据，本院予以支持。被告以原告没注意到张培枝、陈蕉香是为了躲避债务而恶意转移本案讼争房产、讼争的房产涉及其他债务纠纷、原告是否向张培枝、陈蕉香全部付清购房款有待确认等为由提出原告在本案中有过错的主张，因被告未能提出证据证明原告与张培枝、陈蕉香存在恶意串通故意转移本案讼争房产的事实，被告吴宜园对张培枝、陈蕉香所享有的债权虽为生效判决所确认，但该债权仅为一般债权，该债权内容为清偿欠款及承担诉讼费用，并未明确指向涉案房屋，且原告提交的证据足以证明其已向张培枝、陈蕉香支付全部购房款，故本院对被告吴宜园该抗辩主张，不予采纳。被告提出其对本案讼争房产申请诉前财产保全时原告并未实际占有该讼争房产的主张，也因无证据证明，本院也不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
不得执行坐落于漳平市解放北路房屋（房产证号：漳房字第00xx**号，户名陈蕉香）。
本案受理费人民币100元，由被告吴宜园负担。该款限于本判决书生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 张 清 辉
人民陪审员 陈 庆 炼
人民陪审员 郑 巧 儿
二〇一五年六月十日
书 记 员 陈晓烨（代）
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。