浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7789号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江淑芬，女，1973年2月19日出生，汉族，住浙江省奉化市。
委托代理人：都群法，浙江嘉丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆忠海，男，1983年9月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托代理人：凌伟，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
上诉人江淑芬因与被上诉人陆忠海合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103初5943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年3月30日，陆忠海作为甲方（买方）、江淑芬作为乙方（卖方）、我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市××区××号，建筑面积214.86平方米；甲方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全面了解；转让总价450万元，该总价包含随屋赠送水电煤一户一表；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金20万元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后45日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；乙方要求解除合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；等等。
2016年3月30日、4月1日，陆忠海依约向我爱我家公司支付购房意向金20万元。
后因涉案房屋地下室存在积水、渗水问题，双方一直协商解决，亦经物业公司维修，但双方仍然持有争议。2016年7月20日，江淑芬作出《申请书》，载明：甲乙双方因房屋地下室漏水问题存在争议，甲方陆忠海未能在约定时间内签订房屋转让合同，现乙方提出解除购房意向合同申请书，要求我爱我家将房屋所有权证、土地证等所有权属证书归还于我，届时我将甲方定金20万元打入我爱我家公司账户。我爱我家公司业务员滕某陈述大约在7月22日、23日左右收到该申请书，并转交给陆忠海。
2016年7月21日，陆忠海向江淑芬发出短信，称经物业维修后，已确认地下室没有问题，随时可以签订合同。次日对方回复称，因陆忠海未能在约定时间内签订合同，已属违约，告知终止房屋买卖。
另，根据江淑芬陈述，其已于2016年7月28日通过华邦中介公司与他人达成涉案房屋的购房意向合同，8月5日签订了正式转让合同，成交价为480万元。
在原审庭审过程中，我爱我家公司业务员滕某作为证人到庭陈述：在签订上述《购房意向合同》之前，曾陪同陆忠海现场查看房屋，已发现房屋地下室有大面积积水，卖方认为系雨水经天窗飘进来导致积水；4月份，积水问题尚未解决，陆忠海提出解决好再签正式合同，并由中介转告江淑芬，后双方一直协商处理积水、渗水问题。6月8日，江淑芬委托中介购买烘干机置放于地下室用以烘干地面，同时三方协商若在两、三天后地面没有渗水问题即签订正式合同，但之后仍然存在渗水，此后三方继续协商维修及费用分担问题；7月初，江淑芬哥哥口头向证人提出若两天内对方不来签合同，房子就不卖了；双方最后一次协商维修事宜大约也在7月初左右，此前在讨论维修过程中，并无一方正式提出解除合同，也无一方提出签订正式合同；物业称两个地方渗水，已经修好了，但还是有水滴；20万元购房意向金已经退还给陆忠海。2016年8月8日，陆忠海起诉至原审法院请求：1.江淑芬以20万元为本金，按照银行同期贷款利率从2016年4月2日计算利息至2016年8月3日止，总计为2924.17元整；2.江淑芬支付陆忠海违约金45万元整；3.诉讼费用由江淑芬承担。2016年8月23日，江淑芬提起反诉，请求：1.确认陆忠海、江淑芬签订的《购房意向合同》已于2016年7月22日解除；2.判令陆忠海立即支付江淑芬违约金45万元。
原审法院认为，陆忠海、江淑芬、我爱我家公司三方签订的《购房意向合同》，系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，各方应恪守约定诚实履行。在履约过程中，陆忠海、江淑芬因对涉案房屋地下室渗漏问题产生争执，且经过多次协商、维修后，未能达成共识，导致双方最终未签订《杭州市房屋转让合同》。现双方均主张对方存在违约，对此，该院分析如下：首先，江淑芬出卖的房屋客观上存在地下室渗漏问题，应视为标的物存有瑕疵，买方陆忠海提出维修后再签订正式合同，该主张合情合理，并无不当之处，江淑芬辩称渗漏问题不影响签订正式合同，理由不足。其次，双方均有先维修再履行合同的意愿，经多次协商后亦进行了弥补修复，且在此过程中并无任何一方提出解约，应当视为双方默认签订正式合同时间延后，因此，在渗水问题未得到根本解决之前，不能以意向合同约定的签约时间来认定哪一方存在违约，江淑芬以此反诉陆忠海构成违约缺乏事实依据，不能成立。再者，基于渗漏问题迟迟未能解决，江淑芬单方提出解除合同，但未按意向合同约定经三方协商确定，在解除事项尚未取得一致意见且陆忠海仍具有履约表示的前提下，江淑芬单方解约并将涉案房屋通过其他中介转让，该行为构成违约，理应承担违约责任。但在双方处理渗漏问题中争议较大，虽然采取了积极的弥补措施，但始终未能达成共识，故导致迟迟不能签订正式合同这一结果，陆忠海亦有处理不当之处。综上，考虑当事人的实际损失、过错程度、履约情况等综合因素，该院酌情确定由江淑芬支付陆忠海违约金15万元，对该案的其他本诉请求以及反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审法院于2016年11月4日作出判决：一、江淑芬于判决生效后十日内支付陆忠海违约金150000元；二、驳回陆忠海的其他诉讼请求；三、驳回江淑芬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8094元，减半收取4047元，财产保全申请费2785元，合计6832元，由陆忠海负担4570元，江淑芬负担2262元；反诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由江淑芬负担。
宣判后，江淑芬不服，向本院提起上诉称：一、一审证据取舍不当，导致事实认定错误。证人滕某是涉案房屋买卖中介人，也是本案的关键证人，其证言能够直接证明本案事实。为此，陆忠海申请了证人出庭作证，江淑芬提供了证人的录音光盘，其主旨均是希望藉此澄清事实，分辨是非。证人在当庭作证和录音光盘中，均证明：A、陆忠海提出渗水修复后才签正式合同，B、江淑芬曾经至少三次催陆忠海签正式合同，C、江淑芬于2016年7月初口头通知两天内签订正式合同，否则房子不卖了。但不知何故，一审对于上述事实却无故不予采信，也未作任何解释，原审判决书第七页认为“录音整理稿内容不完整”，导致事实认定错误。二、一审认定的事实与证人证言不相符，属于错误认定。原审判决书第十页认定，“此前在讨论维修过程中，并无一方正式提出解除合同，也无一方提出签订正式合同”。该叙述缺乏事实依据，与证人证言不符。根据证人的当庭作证和录音光盘证明：江淑芬至少三次提出要签订正式合同，并于2016年7月初正式提出解除合同。三、一审论证说理有悖事实，显失公允。原审判决书第十页认为：江淑芬出卖的房屋“客观上存在地下室渗漏问题，应视为标的物存有瑕疵，买方陆忠海提出维修后再签正式合同，该主张合情合理，并无不当之处”。该分析明显不当，其理由：根据庭审查明的事实，地下室渗漏属于《意向合同》签署之前即已为陆忠海知晓并接受的房屋质量缺陷。所以，该瑕疵并非合同法意义上的标的物瑕疵，不能成为陆忠海变更合同条款的合法依据。陆忠海违反《意向合同》的约定，提出维修后再签正式合同，该主张已经构成违约。四、江淑芬单方解约并出卖涉案房屋有法可依，不构成违约。1.《意向合同》第六条第3款的约定因违反《合同法》第九十六条之规定而无效，不能成为本案的判决依据；江淑芬有权因陆忠海违约而单方面解除合同。2.江淑芬已于2016年7月初口头告知了解除合同的前提条件，又于当月20日以书面形式通知合同解除，再于当月22日以短信方式确认合同已解除。之后，江淑芬于8月5日将涉案房屋出卖于他人，该行为并无不当之处，不构成违约。综上，江淑芬认为：一审无故不采信证人滕某的证人证言，导致事实认定错误；陆忠海违反《意向合同》之约定，以地下室渗漏为由拒绝签订正式合同，已构成违约；《意向合同》第六条第3款为无效条款，不能成为本案的判决依据；江淑芬因陆忠海违约而行使合同解除权，有法可依，并无不当：其在合同解除后出卖房屋的行为不构成违约，不应承担违约责任；一审判决认定事实错误，论证说理不当，应予纠正。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陆忠海一审全部诉请，支持江淑芬原审的反诉请求；2.本案诉讼费用由陆忠海承担。
被上诉人陆忠海答辩称：一审对滕某的证人证言说理，认定事实正确。第六条第三款不存在合同法第52条规定的无效的理由，可以成为本案判决依据。陆忠海与江淑芬签订意向合同之初，并不知道房屋的渗水情况，而且在签订合同之后，双方交涉后达成维修完工后签订正式转让合同的协议，而且江淑芬要求物业维修，并积极购买维修设备，对维修后签订正式合同已经达成合议。江淑芬单方解除合同，以及将房屋擅自出卖给第三人，严重违约，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据材料
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于未能签订正式的房屋买卖合同的违约责任在哪一方。陆忠海、江淑芬签订《购房意向合同》系为了保证就案涉房屋签订正式的房屋买卖合同。但因《购房意向合同》签订后，陆忠海发现案涉房屋地下室存在渗水问题，并提出在渗水问题解决后再签订正式的房屋买卖合同，因属合理。且根据双方一、二审时的陈述以及原审中证人滕某的证人证言，陆忠海与江淑芬确实就该问题一直在协商处理，且协商过程中，并无一方提出解除《购房意向合同》，因此未在《购房意向合同》约定的时间内签订正式的房屋买卖合同应当视为双方协商一致的结果。江淑芬上诉称，在维修过程中，曾三次催促陆忠海签订正式的房屋买卖合同，并在2016年7月初口头通知陆忠海两日内签订正式买卖合同，否则拒绝与陆忠海签订正式的房屋买卖合同，后因陆忠海未与其签订房屋买卖合同，故在2016年7月20日书面通知解除《购房意向合同》，后于2016年8月5日将案涉房屋转让与案外人。江淑芬主张在维修过程中三次催促陆忠海签订正式的房屋买卖合同，应当举证证明，江淑芬认为证人滕某的证言可以证明。但根据原审法院对滕某所作的证人笔录，滕某并未陈述江淑芬曾三次催促陆忠海签订正式的房屋买卖合同，仅是在2016年7月初，江淑芬的哥哥告诉滕某让陆忠海两天内签订正式的合同，否则房子不卖。本院认为，江淑芬哥哥向滕某表达的上述意思系催促陆忠海签订正式的房屋买卖合同，而非解除《购房意向合同》的意思表示，且上述意思并非向陆忠海作出，而是向中介所作的单方意思表示，并非江淑芬与陆忠海的合意。故，即不能以此证明江淑芬曾三次催促陆忠海签订正式的房屋买卖合同，也不能以此证明双方就签订正式的房屋买卖合同日期及解除条件达成了新的约定。故，江淑芬不能以此为由主张陆忠海违约，并以此为由行使单方解除权。在双方并未就解除《购房意向合同》达成一致意见，且陆忠海明确表示愿意继续签订正式的房屋买卖合同的情况下，江淑芬将案涉房屋转让于案外人的行为构成违约，应当承担违约责任。原审法院结合双方就渗水问题的协商处理过程、陆忠海的实际损失、过错程度等因素，酌定江淑芬支付陆忠海违约金15万元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，江淑芬的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人江淑芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年四月五日
书 记 员 何英杰