四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终890号上诉人（原审原告）：石碧英，女，生于1968年6月12日，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：邱明中，男，生于1964年1月15日，住四川省仁寿县。被上诉人(原审被告)：张建明，男，生于1970年11月28日，汉族，住四川省仁寿县。被上诉人（原审被告）：刘秀君，女，生于1972年3月14日，汉族，住四川省仁寿县。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：廖家军，男，生于1956年3月7日，住四川省仁寿县。原审第三人：黄茂刚，男，生于1967年12月20日，汉族，住四川省仁寿县。原审第三人：石小英，女，生于1970年2月2日，汉族，住四川省仁寿县。原审第三人：黄石兵，男，生于1990年5月28日，汉族，住四川省仁寿县。上诉人石碧英因与被上诉人张建明、刘秀君、原审第三人黄茂刚、石小英、黄石兵案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人石碧英的上诉请求是；1、撤销（2017）川1421民初233号民事判决；2、改判撤销（2016）川1421执异78号执行裁定书，解除对座落在仁寿县综合市场内，右与蒋泽明墙边相邻、靠嘉鹤小区方向底楼的住房一套面积107.92平方米以及位于梯部走道旁边的门市一间面积41.75平方米的查封措施；3、一、二审诉讼费由张建明、刘秀君负担。事实和理由：1、2013年1月6日，第三人将座落在ＸＸ镇新街农贸市场内彭欧商住门市40平方米、住房107.92平方米以30万元的价格卖给了石碧英，双方签订了《房屋买卖合同》。石碧英于1月7日接收房屋后对房屋进行了装修，并把住房分隔成两套，一套出租给杨群、梁丽、刘菊华；一套出租给杨茂兵、林海。上述租房人员均向上诉人交纳了租金。2014年1月6日，石碧英通过转帐方式付清了全部购房款。因此，上诉人石碧英购买了诉争房屋，并对诉争房屋进行了管理和支配，因此诉争房屋属于上诉人石碧英所有。2、本案系执行异议之诉，应审查查封不动产执行异议，而一审法院却审查上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》是否有效，一审法院故意偏袒被上诉人是滥用职权，故意混淆诉求。3、一审法院认定上诉人与第三人签订《房屋买卖合同》无效是以我国合同法第五十二条第五项和房地产管理法第三十八条为判断依据，这是对法律的曲解，是适用法律错误的行为。而我国房地产管理法第三十八条是管理性规定，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力。同时我国至今没尚未有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确做出转让的强制规定，因此石碧英与第三人的房屋买卖并未损害国家、集体和第三人的合法权益，该房屋买卖有效。4、上诉人与第三人的房屋买卖合同在查封扣押之前，上诉人取得、使用、占有、收益诉争房屋的权利也在查封之前。因此。仁寿法院作出查封裁定是错误的，应予更正。5、本案第三人黄茂刚与欧学英签订的《集资建房协议书》是违法的协议，也是无效的协议，其建设也是违法的建设，黄茂刚不可能办理房屋产权证和土地使用证，故一审法院判决予以执行诉争的房屋和门面显然是滥用职权的行为。张建明、刘秀君答辩称，1、根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，石碧英与黄茂刚签订房屋买卖合同时双方均知道是集资建房且是小产权房，无法办理过户手续，不能取得房产证和国有土地使用权证，双方的民事行为违反了上述规定，因此所签订的房屋买卖协议是无效协议。2、本案诉争的门市系石小英租给彭淑英的，而不是石碧英租给彭淑英的。因此石碧英对诉争房产并没有实际占有。3、原判在适用法律正确。遂请求驳回上诉，维持原判。原审第三人黄茂刚、石小英、黄石兵未答辩。原审原告石碧英在一审中的诉讼请求是：撤销2016年12月22日仁寿县人民法院作出的（2016）川1421执异78号《执行裁定书》的裁定，即解除对座落在仁寿县综合市场内，右与蒋泽明墙边相邻、靠嘉鹤小区方向底楼的住房1套（面积为107.92㎡），以及位于梯部走道旁边的门市1间（面积为41.75㎡）的查封措施。一审法院认定的事实：第三人黄茂刚与石小英系夫妻关系，黄石兵系该二人的儿子。第三人在仁寿县综合市场内只有本案诉争的财产，石碧英与第三人黄茂刚于2013年1月6日签订了《房屋买卖合同》，合同签订时双方均知晓本案诉争的房屋和门市系集资建房，无法办理过户手续，不能取得房产证和国有土地使用权证。仁寿县人民法院于2016年8月2日以（2016）川1421执恢71号之五执行裁定书查封本案诉争财产时，石碧英与第三人仍未办理相关过户手续、未取得相应产权证书。2013年12月期间该处房产的电费、水费户头为第三人黄茂刚，2017年1月始该房产的水、电、气户名变更为石碧英。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：石碧英与第三人签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，石碧英对本案诉争房产是否享有所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以下房地产，不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的；……”，依照上述法律法规的规定，石碧英与第三人在明知该案争议房产无法办理房屋权属证明的情况下，签订的《房屋买卖合同》是属于无效合同，石碧英对于本案诉争的房产不享有所有权。故，石碧英无权请求法院撤销（2016）川1421执异78号《执行裁定书》的裁定，即无权要求法院解除对座落在仁寿县综合市场内，右与蒋泽明墙边相邻、靠嘉鹤小区方向底楼的住房1套（面积为107.92㎡），以及位于梯部走道旁边的门市1间（面积为41.75㎡）的查封措施。综上所述，石碧英的诉讼请求不成立，应不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：驳回原告石碧英的诉讼请求，对座落在仁寿县综合市场内，右与蒋泽明墙边相邻、靠嘉鹤小区方向底楼的住房1套（面积为107.92㎡），以及位于梯部走道旁边的门市1间（面积为41.75㎡）许可执行。本案受理费2900元，由石碧英承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审另查明，石碧英与石小英系姐妹关系。二审经审理查明的其余事实与采信的证据与原判一致，本院予以确认。根据石碧英的诉讼请求及张建明、刘秀君、原审第三人黄茂刚、石小英、黄石兵的答辩意见，本案双方的争议焦点为石碧英对案涉标的物即座落在仁寿县.92平方米）和位于梯部走道旁边的门市一间（面积为41.75平方米）是否享有足以排除强制执行的所有权？本院认为，石碧英不是案涉标的物座落在仁寿县.92平方米）和位于梯部走道旁边的门市一间（面积为41.75平方米）的所有权人。理由如下：石碧英虽与黄茂刚于2013年1月6日签订了《房屋买卖合同》并于2014年支付清了购房款。但根据石碧英与黄茂刚签订的《房屋买卖合同》明确载明双方所买房屋无产权证，是小产权房屋。而小产权房屋是在农村宅基地上建成的。而农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，不允许随意转让。在目前我国房地产一体的格局下，该房屋的买卖必然涉及到农村集体所有土地以及村民宅基地的占有和使用问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式非法目的；（四）损害公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”的规定，建设销售房屋必须符合法法律规定。本案中，案涉建设、销售的标的物即小产权房正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的，该房屋严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会共公利益。同时，石小英不属于该集体经济组织成员，不属于集体经济成员之间买卖房屋的情形，且双方至今还未办理房屋过户手续，故石碧英与黄茂刚签订的房屋买卖合同为无效合同。故石碧英对诉争房屋并未享有所有权，也无权请求撤销（2016）川1421执异78号执行裁定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人石碧英负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓梅审判员  覃 棱审判员  王 敏二〇一七年九月十九日书记员  余 娟