重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01481号
上诉人（原审被告）：周云，女，1974年4月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人：陈卫（系周云之夫），1974年5月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人：梁昌学，男，1973年6月6日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：四川永欣物业服务有限公司南川分公司，住所地南川区南城街道清桥社区硫磺二组移民新村13号，组织机构代码59673160-4。
负责人：张良，该公司经理。
委托代理人：吴祥海，重庆华升律师事务所律师。
委托代理人：陈垚，重庆华升律师事务所实习律师。
上诉人周云与被上诉人四川永欣物业服务有限公司南川分公司（以下简称永欣物业公司南川分公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年7月3日作出（2015）南川法民初字第01953号民事判决。周云对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，现已审理终结。
一审法院审理查明：周云是重庆市南川区南城街道金佛大道185号（同邦国际城）7幢7号房屋（系商铺）业主，其房屋建筑面积为270.61平方米，永欣物业公司南川分公司系该小区物业服务企业。2010年11月1日，永欣物业公司南川分公司与建设单位重庆同邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：物业服务费选择包干制，商业物业为3.50元／月／平方米（不含中央空调费用、电梯费和公共能耗费用）；合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；同时，还约定物业公司违反合同的约定，未达到合同中关于“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿业主的相应损失，业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按逾期每日千分之三的标准支付违约金，该合同还约定了其它事项。
另查明：2013年5月6日，周云接房并签订《承诺书》，其内容为：“承诺人为同邦.国际城小区7栋7号门市的买受人，承诺人已经详细阅读并理解重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订的同邦.国际城“前期物业服务合同”，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同中规定的相关义务和责任，同意承担违反前期物业服务合同的法律责任并同意对物业使用人违反前期物业服务合同的行为承担连带责任。”
再查明：周云从2014年4月至2015年4月未向永欣物业公司南川分公司交纳物业服务费，审理中，周云陈述，上述门面属于周云及其家人郑文丽、周文静、周文娟四人共同所有，但未提供证据予以证明，同时，周云当庭认可上述门面由其经营火锅店的事实。周云还陈述2014年3月16日曾向永欣物业公司南川分公司预存物业费3000元，永欣物业公司南川分公司也向其出具收据，但当庭未提供，永欣物业公司南川分公司亦不认可该事实，周云还提供南川区上海城小区的物业费收据，以此证明永欣物业公司南川分公司收费标准过高。审理中，永欣物业公司南川分公司向出具书面意见，仅要求周云支付违约金400元。
永欣物业公司南川分公司诉称：永欣物业公司南川分公司系“同邦国际城”小区的开发企业依法聘请的物业服务公司，并为该小区提供物业服务。周云系“同邦国际城”小区业主，截止2015年4月，周云未向永欣物业公司南川分公司交纳物业服务费12312.30元，经永欣物业公司南川分公司催收，其仍未交纳，请求：1、依法判决周云支付下欠2014年4月至2015年4月物业服务费12312.30元，并从2014年5月1日起每日按欠费金额的3‰支付违约金，至付清欠款时止；2、诉讼费由周云承担。
周云辩称：周云原来的房屋位于南川区“同邦国际城”小区开发建设的地块，属于商业门面，后房屋被拆迁，拆迁实施单位南川区南城街道办事处以周云门面补偿款购买了“同邦国际城”小区7号楼7号门面安置给答辩人，在门面交付后，被答辩人要求答辩人按照3.5元／平方米.月的标准支付物业服务费。2014年3月，周云曾向原告永欣物业公司南川分公司预存物业服务费3000元，表明其同意其合法合理收取物业服务费，但不同意按照3.5元／平方米.月的标准支付物业服务费。被答辩人认为上述收费标准不符合法律政策规定，依据相关法律规定，小区物业服务费实行政府指导价，有烟感、喷淋设施的门面物业服务费标准为05-1.5元／平方米.月，且需价格主管部门审批，被答辩人收取的物业服务费未经价格主管部门批准，且其标准远高于政府指导价的上限。同时，被答辩人的上述收费标准违背公平合理、费用与服务水平相适应的原则，答辩人的门面位于小区外，不需乘坐电梯，被答辩人未提供安保、保洁等服务。小区内的住宅物业的收费标准远低于门面物业的收费标准，且与同邦国际城小区毗邻的上海城小区的门面物业的服务费仅为1-1.2元／平方米.月。此外，答辩人即使签订了履行前期物业服务合同的书面承诺实属无奈之举，并非其真实意愿，被答辩人作为被拆迁人对于物业费的高低没有自由选择权。综上，请求法院判决驳回永欣物业公司南川分公司诉讼请求并承担诉讼费。
一审法院审理认为，永欣物业公司南川分公司与南川区同邦国际城小区的建设单位重庆同邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”，即该合同合法有效，对业主有约束力。周云辩称位于重庆市南川区南城街道金佛大道185号（同邦国际城）7幢7号房屋（系商铺）的所有权人包括周云及其家人，但未提供证据予以证明。周云既是商铺的所有权人又是实际使用人，负有支付物业服务费的义务。
关于周云提出永欣物业公司南川分公司收取物业服务费标准过高，不符合相关法律政策规定，物业服务费实行政府指导价且需经过价格主管部门审批及原告的收费标准违背了公平合理、费用与服务水平相适应的原则，周云签订承诺书并非其真实意愿的抗辩意见。永欣物业公司南川分公司主张商业物业为3.5元／㎡，该标准在《前期物业服务合同》中明确约定，且该标准没有违反法律、法规的强制性规定，故对于周云该辩解意见不予采纳。对于周云辩称的物业服务费实行政府指导价且需经过价格主管部门审批的抗辩意见，由于缺乏法律依据，不予采纳。对于周云辩称永欣物业公司南川分公司收费标准违背了公平合理、费用与服务水平相适应原则意见，周云虽提供了南川区上海城小区的物业费收费依据，但由于物业服务费应当按照各自小区的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》收取，上海城小区的物业服务费标准不能证明永欣物业公司南川分公司收费标准违背了公平合理、费用与服务水平相适应原则。对周云提出小区住宅物业与商业物业享受的服务不同，物业费标准差距较大的意见，由于《前期物业服务合同》对永欣物业公司南川分公司、周云具有约束力，周云应按《前期物业服务合同》约定按商业物业的标准向其支付物业服务费。对于周云辩称的签订履行前期物业承诺书并非其真实意思表示，由于其未提供证据证明承诺书的签订不是其真实意思表示，故对其该抗辩意见不予采信。
关于周云应当向抗辩意见交纳物业服务费的金额及违约金的计算问题。永欣物业公司南川分公司起诉周云未向其交纳物业服务费用的时间为2014年4月至2015年4月，按照《前期物业服务合同》的约定，周云未交纳物业服务费的金额计算为12312.76元（3.50元／月／平方米×270.61平方米×13个月），审理中，周云虽辩称已经于2014年3月16日预存物业服务费3000元，但未提供证据予以证明，永欣物业公司南川分公司又予以否认，故对周云的该辩解意见不予采信。永欣物业公司南川分公司在审理中自愿降低违约金，仅主张400元，予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：周云在判决生效后十五日内向永欣物业公司南川分公司支付从2014年4月至2015年4月的物业管理费12312.30元，违约金400元，合计12712.30元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取54元（永欣物业公司南川分公司已交纳），由周云负担。周云负担之金额限于判决生效后迳付永欣物业公司南川分公司。
周云不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要理由是：1、《前期物业服务合同》无效，对上诉人不具约束力。《前期物业服务合同》中商业物业（门面）收费标准不合法。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当按照国务院制定的物业服务收费办法进行约定；国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）规定，别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实际市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定，住宅、写字楼、商场、门面实行政府指导价，并制定了相应的基准价，其中有烟感、喷淋设施的门面的基准价为0.50－1.5元／平方米／月，收费标准（以住宅为准）在二级以上的由市物价局审批；二级收费标准（不含二级）以下的由区、县、市物价部门审批。由此可知，本案涉及的门面物业服务收费实行政府指导价，且需要相应物价部门审批，本案争议的物业服务收费标准未执行政府指导价，且未经审批，不合法，不具有约束力。2、一审判决适用法律错误。本案所涉及《前期物业服务合同》的收费标准违反了前述规定，因而无效，上诉人当然有权不履行，一审判决按《前期物业服务合同》履行属于适用法律错误。
被上诉人永欣物业公司南川分公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认识有误，物业服务不存在政府指导价，《前期物业服务合同》中约定的收费标准是按服务成本测算后确定，收费是针对整个小区，如果业主有异议，应该向业主委员会提出，如果商业门面降低标准，只能提高住宅收费标准，按照最高法院的司法解释，只要建设单位依法与物业公司签订的合同，都有效。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案双方争执的焦点：本案所涉《前期物业服务合同》是否依法签订，该合同是否有效问题。上诉人主张因《前期物业服务合同》未按照《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）规定所确定的政府指导价的上限，且与相邻的楼盘差距较大，非依法签订的合同，其不应受该合同约束。经查，新颁布的《重庆市物业收费管理办法》第七条规定，物业收费根据不同物业的特点和服务的等级标准分别实行政府指导价和市场调节价。按照《重庆市住宅物业等级标准》提供的住宅以及配套停车场的前期物业收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业收费实行市场调节价。第二十七条规定，本办法自2015年3月15日起执行，重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局印发的《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价（1999）398号），重庆市物价局印发的《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）同时废止。本案上诉人持有的物业系商业门面，不属于前述规定中应适用政府指导价签订前期物业合同的范畴。且上诉人提出的重庆市物价局印发的《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）已废止。本案所涉《前期物业服务合同》系建设单位与被上诉人自愿协商一致后签订，上诉人在接受其物业前也签订《承诺书》对该合同承诺遵守，故该合同合法有效，上诉人作为业主应受该合同的约束。一审法院认定该合同合法有效，并判决按该合同确定的标准支付物业服务费并无不妥。
综上所述，周云的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由上诉人周云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 洪燕