贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0526民初226号
原告王瑜，女，1989年9月2日出生，彝族，本科文化，无业，住贵州省威宁县。
委托代理人陈俊朝（特别授权），威宁县中心法律服务所法律工作者。执业证号：5224272014005。
被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县滨海路草海商贸城内。
统一社会信用代码：91520000697539689T。
主要负责人：李文然，总经理。
委托代理人管梓七（特别授权），贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201211445233。
原告王瑜诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员代定梅于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告王瑜的委托代理人陈俊朝，被告厚源房开公司的委托代理人管梓七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王瑜诉称：我与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其位于威宁××××镇草海商贸城三栋三单元1203号房屋，建筑面积为121.66平方米，套内建筑面积为97.97平方米，总付款277745元。原告按照约定向被告全额支付购房款，但被告未在约定的期限2013年4月30日交房，也未在2014年4月30日前交付房屋登记证书。超期后经我多次要求，被告于2014年3月11日才将商品房交付给我，但拒绝支付违约金。现逾期交房316天，逾期交付房屋登记证书1349天，故请求判决被告支付原告逾期交房违约金43883.71元（277745元×316天÷0.0005），逾期办理房产证违约金187339元（277745元×1349天×0.0005），合计231222.71元，并判决被告及时向原告交付房产登记证书。本案诉讼费用由被告承担。
被告厚源房开公司辩称：原告起诉所涉及的逾期办证违约金问题，只要原告计算符合法律规定且未超诉讼时效，被告方无异议，但原告请求按双方约定每日万分之五计算过高，请求调整。同时，原告未举证证明逾期办证造成的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应按照合同法解释二第二十九条规定，调整违约金，应按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金，不应再上浮30%。涉及逾期交房的问题，原告的房屋都在2014年就已经交付使用，现原告起诉已超诉讼时效，原告也未提供证据证实能够引起诉讼时效中断、中止的法定事由，故逾期交房违约金不应支持。
经审理查明：被告厚源房开公司以出让方式取得位于威宁××××路占地面积40484.89平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海商贸城”商品房，商品房预售许可证号为：2011商房预字13号。2012年2月26日，原告王瑜与被告厚源房开公司签订编号为0002804号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒草海商贸城”第3幢3单元12层3号商品房，建筑面积为121.66平方米，套内建筑面积97.97平方米，按照套内面积计算单价为2835元/平方米，房屋总价款为277745元。该合同第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房并书面通知出卖人，出卖人自收到通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期60日内的，按已付房款5‰承担违约责任，逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款277745元，被告于2014年3月11日将该房屋交付原告使用，但至今未在合同约定期限内办理该商品房转移登记有关文书并交付原告。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、发票，被告提交的商品房屋预售许可证等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告王瑜与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金43883.71元的主张，被告以原告起诉已超诉讼时效不应支持进行抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告主张权利的诉讼时效期间为三年，按照《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，出卖人定于2013年4月30日前向买受人交付该商品房，逾期后于2014年3月11日才向原告交付房屋，原告应在2017年3月10日前向人民法院主张权利受到侵害，但至原告于2018年1月9日起诉时，已超过三年诉讼时效期间，原告未提供有力证据证实诉讼时效有中止、中断情形出现，被告的抗辩主张成立，故原告请求被告支付逾期交房违约金的主张不受法律保护，本院不予支持。原告请求被告支付逾期办证违约金187339元（277745元×1349天×0.0005）的主张，被告以如果原告主张的违约金符合法律规定且未超诉讼时效，予以认可，但合同约定违约金过高应予调整进行抗辩。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年4月30前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；逾期超过60日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。至原告起诉时，被告逾期交付商品房转移登记有关文书已达三年多时间，因合同约定按日支付违约金，每天产生一个独立的债权债务事实，原告主张自起诉时三年前的违约金部分，已超诉讼时效，不应支持。自原告起诉时倒推三年的违约金，符合法律规定，应予支持。因合同约定出卖人违约以已付房款为基数按日向买受人支付已付房款5‰的违约金，明显过高，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以请求的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，鉴于原告未举证证明其造成的损失，故酌情以已付房款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）上幅30%计（6.175%）算较为合理，即违约金为51452元（277745元×6.175%÷365天×1095天），原告请求超出部分不予支持。被告以原告未举证证明逾期办证造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和合同法解释二第二十九条的规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金，不应再上浮30%的抗辩主张，因合同对违约金计算标准有明确约定，虽然原告未举证证明其造成的具体损失，但原告已向被告支付了全部购房款，其损失酌情以其已付房款为基数并参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）上幅30%计算，符合法律和相关司法解释的规定，故被告该抗辩主张不成立，本院不予采纳。原告另请求判决被告及时将房屋产权证交付原告的主张，因办理房屋产权转移登记证书，属行政确认行为，涉及到相关行政管理审批事项，人民法院不得迳行判决，故对原告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王瑜逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币51452元；
二、驳回原告王瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2384元，由原告王瑜负担1860元，被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担524元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 代定梅
二〇一八年二月二十三日
书记员 陈 尧