江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1604号
上诉人（原审原告）周朋松。
委托代理人沙京江，江苏鼎豪律师事务所律师。
委托代理人刘冬明，江苏鼎豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江恒业商业地产管理有限公司，住所地镇江市天桥路1号，机构代码：56433431-3。
法定代表人叶丹丹，该公司董事长。
委托代理人程群，江苏恒强律师事务所律师。
委托代理人王坤，江苏恒强律师事务所律师。
上诉人周朋松因与被上诉人镇江恒业商业地产管理有限公司（以下简称恒业地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润南民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周朋松诉称：周朋松、恒业地产于2010年11月29日签订了《九润商业广场租赁合同》、《经营管理合同》，承租恒业地产的01-26号商铺经营班卡奴皮具、箱包，双方约定恒业地产商场应于2011年9月28日前开业，但直到10月28日该商场才开业，使得周朋松错过了“黄金周”销售旺季并且使得周朋松原购进的畅销商品变成滞销品从而大量积压。上述两份格式合同存在多处霸王条款和违法条款，是无效条款，只是部分有效合同。周朋松在签署合同时即提出撤销其中违法的霸王条款，但遭到恒业地产欺诈、胁迫而签字。开业后，由于恒业地产管理不善，商场中央空调不开放，环境脏、乱、差，导致商场客流量急剧下降，使得周朋松每月经营均处于亏损状态。周朋松与恒业地产交涉赔偿事宜及再次要求撤销违法的霸王条款，但恒业地产却以合同中霸王条款为据予以拒绝并进而以收取下一季度房租为借口，发出“清场”不准经营通知。2012年2月23日周朋松下班后，恒业地产工作人员撬开周朋松商铺，将铺内处于销售中的货物拿走并切断电源，导致周朋松自此无法再继续经营。现要求恒业地产赔偿由于违反合同约定对周朋松造成的损失：1、迟延一个月开业导致员工工资损失4500元（包括周朋松在内3人）；2、2011年10月28日至2012年2月23日，经营损失19110.5元（以营业额减去货物成本、房租、管理费、电费、员工工资所得利润损失）；3、装饰装修损失52491.2元；4、合同保证金14714元；5、代理保证金损失20000元；6、恒业地产拿走的商品损失50075元，共计160890.7元。
恒业地产辩称：1、周朋松、恒业地产合同中约定房屋租金每三个月支付一次且先付后租，周朋松在仅给付首次三个月租金后就不再给付租金，并且拖欠水电费及管理费。恒业地产在2012年2月21日向周朋松发出书面通知后，周朋松仍未支付租金及相关费用。周朋松的行为已构成根本违约，因此周朋松要求恒业地产承担经营等损失没有法律依据。2、周朋松经营行为本身就存在风险，其损失可能是市场风险等原因造成，周朋松未达到其预期的经济利益，与恒业地产无关，应由其自行承担。3、周朋松自身的违约行为造成合同无法继续履行，双方在合同中也没有约定装修的费用处理且恒业地产也无法继续利用周朋松的装修，因此周朋松的装修损失不应由恒业地产承担。4、合同保证金按合同约定不能充抵租金及水电费，在周朋松应给付恒业地产的租金、管理费及水电费未进行结算情况下，合同保证金按合同约定不应退还给周朋松，在本案中也不应进行处理。5、周朋松诉称商铺物品被盗事件既是刑事案件也是一种他人侵权行为，本案系合同纠纷，故其应该另行主张。
原审法院经审理查明：2010年11月29日，周朋松与恒业地产签订《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》，约定恒业地产根据镇江九润国际置业有限公司的授权，将坐落在本市矿机路1号“九润商业广场”内01-26号商铺（28.29平方米）出租给周朋松用于展示、零售班卡奴皮具、箱包。合同主要约定：1、租赁期限1年，自2011年9月13日至2012年9月12日，并约定除遇特殊情况外，恒业地产应于2011年9月13日前将该商铺交付周朋松开始进行装修作业，且免除15天的装修期间的租金及商铺管理费。2、租金2011年9月13日至2012年9月12日，年租金58857元（含15天装修免租期），租金每3个月支付一次，先付后用，首期租金应于确定开业时间日期前3个月支付，以后必须在距上一支付期所对应房屋租赁期限开始起算之日的10天前全额付清下一支付期房租；3、管理费用每月424元，费用包含商场统一营业时间内公共区域空调、保安、保洁，大楼公共设备设施的维修和保养费用及商场整体市场推广、经营管理和物业管理费用；4、周朋松于合同签署之日起10天内向恒业地产支付14714元，作为租赁合同保证金，该保证金在商场正式营业后，转为履约押金，且押金不予充抵租金或周朋松应付的未付款项，若合同解除后又有后续费用，恒业地产有权从押金中扣除。该保证金在周朋松未按合同规定按时交付租金、管理费、公用事业费其他费用超过30天，恒业地产有权没收该保证金；5、周朋松应付租金、管理费，其它费用及押金等对恒业地产所负的所有相关债务，周朋松超过30天以上仍未付清且经恒业地产催要10日仍未给付的，恒业地产有权解除合同。周朋松于2010年11月29日向恒业地产缴纳合同保证金14714元，于2011年8月25日向恒业地产交纳租金14714元（三个月）、管理费1272元（三个月）。
其后，恒业地产按约将合同约定的商铺交付给周朋松，周朋松即进行装修。其后恒业地产向周朋松等商户发出沟通函要求各商家在2011年9月25日前，将单店开业促销活动方案提交给恒业地产。2011年9月21日，恒业地产向周朋松等商户发出通知函，说明九润商业广场原初定于2011年9月28日开业，但由于客观原因将推迟至2011年10月19日试营业，并于2011年10月28日正式营业。并承诺原按照2011年9月28日开业时间签订的合同，将按照正式开业时间顺延一个月。2011年10月28日，该商场正式营业，周朋松亦于当天开始营业。
在开业后经营过程中，周朋松等部分商户因经营环境等问题与恒业地产发生矛盾，双方协商未果。2012年2月10日、2012年2月21日，恒业地产向周朋松等部分商户发清场通知，要求周朋松最迟应于2012年2月23日前缴纳租金、管理费及水电费用，不予缴纳者将统一安排清场。2012年2月24日，周朋松向镇江市公安局润州分局报案，称其所经营商铺中物品被盗，2012年3月22日，该局以无犯罪事实为由对此不予立案，并于2012年4月1日复议维持了该决定。其后，周朋松亦不再继续在该商铺内经营。原审庭审中，周朋松陈述在公安机关处理案件过程中，恒业地产方工作人员认可由于纠纷拿了周朋松商铺内商品，让周朋松自行将物品取回。现周朋松要求恒业地产因违约的清场行为而导致周朋松的物品损失予以赔偿。
原审庭审中，周朋松提供广州睿豪皮具实业有限公司的发货清单及周朋松销售单，拟证明周朋松丢失商品的损失数额；周朋松与北京睿豪皮具有限公司专营合同书及该公司收取的2万元押金收据，拟证明周朋松的进货押金损失2万元；提供南京蜜沁房餐饮有限公司镇江分公司向镇江九润商业广场营运部发出的函三份及恒业地产发给南京蜜沁房餐饮有限公司镇江分公司的回函一份，拟证明商场存在环境脏、乱、差，未开启空调等问题，周朋松等商户要求恒业地产赔偿损失；提供刘笑、刘文静两人证明三份，拟证明周朋松商铺雇佣两人，每人每月工资1500元；提供镇江市京口时尚装饰工程有限公司出具的装潢清单一份，拟证明周朋松商铺装饰装修费用为52491.2元；申请证人杨某出庭作证，拟证明恒业地产商场环境脏、乱、差，导致顾客稀少。
原审法院认为：周朋松、恒业地产间争议焦点如下：1、双方签订的《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》的效力问题。周朋松主张其与恒业地产签订的上述两份合同系恒业地产提供的格式合同，其中部分条款属于霸王条款、违法条款，该部分条款应属无效条款。原审法院认为，从上述两份合同内容来看，不存在违反法律规定的情形，周朋松主张合同条款无效，不予支持。至于周朋松主张部分条款内容属于霸王条款，内容对周朋松明显不公正，不能以此主张合同无效，而只能主张行使合同撤销权。周朋松所称向恒业地产主张要求撤销部分霸王条款的行为，并不是合法有效行使合同撤销权行为，且上述两份合同均签订于2010年11月，至其起诉时已超过行使撤销权的期限。因此，上述两份合同应当合法有效，可以作为本案处理双方租赁合同纠纷的依据。
2、恒业地产在商场实际开业时间上是否构成违约，若违约造成周朋松的损失数额。按合同恒业地产应于2011年9月13日将约定的商铺交付周朋松进行装修，约定装修免租期为15天，恒业地产按约将商铺交付后，周朋松积极进行了装修工作，其后恒业地产亦要求周朋松积极提交促销方案，但却在2011年9月21日通知承租商户原初定2011年9月28日开业时间调整为2011年10月28日。据此事实，原审法院认为，恒业地产行为表明其确曾向周朋松承诺过商场将于2011年9月28日开业，但恒业地产未按期开业，使得周朋松承租商铺用于经营的目的无法按期达到，恒业地产该行为违背了双方订立合同目的，对由此造成周朋松的损失应当予以赔偿。在延期开业期间，周朋松主张工人工资损失4500元，原审法院根据周朋松商铺经营面积及上一年度零售业平均工资标准，予以支持。
3、周朋松主张的经营损失是否由恒业地产行为所造成。周朋松诉称由于恒业地产的管理不善，致商场内冬季寒冷，环境脏、乱、差，从而导致商场客流量减少，减少了周朋松经营收益。对此，原审法院认为，周朋松提供的证据不足以证明恒业地产存在管理不善导致商场脏、乱、差，并且周朋松诉称的此类情况与周朋松经营收益减少之间是否存在因果关系，因此对周朋松主张的经营损失19110.5元，不予支持。
4、导致周朋松、恒业地产间合同不再履行的原因是什么及由此而影响到的双方权利、义务。由于周朋松认为恒业地产于2012年2月23日的违约清场取走了其商品，导致无法继续经营，双方已不再继续履行房屋租赁合同。由于恒业地产迟延开业行为及在2011年9月21日通知函中的承诺，且周朋松亦于2011年10月28日开业经营，所以双方已以实际行为变更了先前合同的主要内容，双方应按新的约定履行合同权利、义务，周朋松承租的该商铺租金应从2011年10月28日开始计算。周朋松在支付首期三个月（2011年10月28日至2012年1月27日）租金后，按照约定应于首期开始起算前10天前即2011年10月18日前支付第二期三个月租金，但周朋松未予支付。对此周朋松主张由于恒业地产存在管理不善导致周朋松损失，周朋松在与恒业地产协商过程中，且周朋松亦有保证金在恒业地产处，故周朋松不存在违约情形。原审法院认为，租赁合同承租人主要义务是支付租金，出租人主要义务是提供符合租赁目的租赁物。本案中，双方对于恒业地产向周朋松出租的商铺除了约定了商铺位置、面积之外，对商铺需具备的其他特殊条件未有进一步约定，周朋松主张恒业地产向其出租的商铺不符合约定的条件，其亦未提供充分证据予以证明，周朋松据此不交租金没有依据，同时根据双方合同约定保证金不能充抵租金，故在周朋松未支付租金已超过30天，且恒业地产已书面通知周朋松支付情况下仍不予支付，依据合同约定，其行为构成根本违约，恒业地产有权解除合同。其后周朋松以恒业地产违约清场而无法继续营业而不再继续履行合同，恒业地产不应承担违约责任。对于周朋松主张的装饰装修损失，双方对租赁合同不再履行之后对装饰装修如何处理未有约定，由于各承租户经营内容、方式不同，恒业地产对上述装饰装修不能再利用，且租赁合同不再履行系周朋松违约导致，因此对周朋松主张装饰装修损失52491.2元，不予支持。对于周朋松诉称的供货商收取的2万元押金不予退还而导致其损失，亦不是由于恒业地产违约行为导致，故周朋松要求恒业地产予以赔偿的诉请，不予支持。对于周朋松支付给恒业地产的保证金，根据合同的约定，在双方合同终止后，周朋松付清所有应付给恒业地产费用后，恒业地产再予以退还，现恒业地产主张因周朋松、恒业地产间尚有周朋松应付的租金、管理费、水电费等未进行具体结算，故本案中周朋松诉请恒业地产返还保证金，在本案中不予处理，可待双方租金、管理费、水电费等具体核算后，就保证金另行处理。
5、对于周朋松主张由于恒业地产违约清场行为导致商品被其拿走而造成的损失，要求恒业地产予以赔偿，原审法院认为，在周朋松构成根本违约，恒业地产依约有权解除合同情况下，周朋松所称的恒业地产清场行为，不构成违约，周朋松要求恒业地产赔偿商品被其拿走而造成的损失，可基于其他法律关系另行主张，在本案双方租赁合同纠纷中不宜一并处理。
原审法院判决：一、镇江恒业商业地产管理有限公司于判决生效后十日内赔偿周朋松4500元；二、驳回周朋松其他诉讼请求。
上诉人周朋松不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、被上诉人既不同意修改取消格式合同，又不同意退还租金、保证金，赔偿损失并解除合同。2、恒业公司在开业后没有依约开放空调，厕所下水道不通，室内外脏、乱、差，无人管理，没有提供合同约定的符合经营目的和经营条件的商铺，导致客流量急剧下降，使得周朋松承租商铺经营的目的无法按期达到。且与上诉人经营损失有因果关。3、被上诉人延期一个月开业，不仅导致上诉人错过销售旺季，被上诉人构成违约，还收取租金、管理费，造成损失应全赔。4、周朋松自2012年10月28日开业后，就上述问题立即不断向恒业公司交涉，要求恒业公司赔偿损失并解除合同，原审判决对此只字不提。5、恒业公司在周朋松交涉过程中继续违约，导致合同无法履行，合同已经终止并拒绝赔偿的情况下，仍要收取租金，不应得到支持。
二、原审判决适用法律不当，判决错误。1、原审判决将被上诉人提供的含有大量违法条款的格式合同认定为合法有效，适用法律不当。周朋松、恒业公司签订的《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》系恒业公司提供的格式合同，存在霸王条款、违法条款，这样的条款是无效的，原审判决认定上述合同合法、有效，且以上述霸王条款、违法条款为根据支持恒业公司的违约、违法行为，属适用法律不当。2、恒业公司单方面清场、窃走上诉人存放商铺内的货物，导致周朋松商铺门不能打开，彻底不能经营，而原审判决根据合同违法条款对被上诉人违法行为予以支持，属适用法律不当。原审判决称赔偿损失可另行处理，属适用法律不当。3、原审判决以恒业公司不能再利用周朋松的装饰装修为由不予支持恒业公司赔偿装修损失，属适用法律不当。4、原审判决支持恒业公司将周朋松的租赁保证金予以没收，不再赔偿，属适用法律不当。5、原审判决对周朋松诉请恒业公司返还保证金在本案中不予处理，属适用法律不当。请求撤销原判，改判支持恒业公司赔偿周朋松各项损失160890.7元。
被上诉人恒业公司辩称：1、上诉人所称环境差与事实不符，上诉人应该充分举证，且本案系合同纠纷，上诉人称环境差是其主观感受，并不能据此认为我方违约。2、上诉人未能按期缴纳租金是事实，在我方催缴后仍未缴纳也是事实，上诉人构成违约。3、原审法院认定双方合同合法有效正确，上诉人主张无效没有法律依据。承租人未支付租金且在被上诉人通知后仍未交付的情况下，被上诉人依据合同法规定享有法定解除权。4、原审法院判决被上诉人支付上诉人的工人工资4500元，我方也有异议。被上诉人并未违约该项费用不应该有我方承担。5、关于经营损失和装修损失，我方没有违约因此不应该承担任何损失。上述损失即使存在也应该属于市场风险应该由上诉人自行承担。6、原审判决关于合同保证金处理正确，相关保证金关系到相关费用的结算，租金、管理费没有结算故留待相关费用一并结算和处理没有问题。7、上诉人所称货物被盗损失，应该另案处理。请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本案的主要争议焦点为：
一、周朋松、恒业公司签订的《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》的效力问题。
二、恒业公司在履行合同中是否存在违约？周朋松主张的损失是否由恒业公司的违约行为所导致，其损失应如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》的效力问题。周朋松上诉主张其与恒业公司签订的上述两份合同系恒业公司提供的格式合同，其中部分条款显失公正，属霸王条款、违法条款，该部分条款应属无效条款。本院认为，从上述两份合同内容看，不存在违反法律规定的情形，周朋松主张合同条款无效，本院不予支持。至于周朋松主张部分条款内容显失公正，不能以此主张合同无效，而只能主张行使合同撤销权。周朋松对上述两份合同未行使合同撤销权，且上述两份合同均签订于2011年1月17日，至其于2012年5月起诉时已超过行使撤销权的期限。故上述两份合同应当有效，可以作为本案处理双方租赁合同纠纷的依据。
关于争议焦点二，本院认为：（一）原审判决认定恒业公司未在承诺期限内开业，构成违约，对此造成周朋松的损失应当予以赔偿，恒业公司未提出上诉，本院予以认可。关于周朋松主张的延期开业导致的员工工资损失，周朋松主张4500元，原审法院判决已予支持。（二）周朋松未按期缴纳房屋租金，构成根本违约，恒业公司根据合同约定有权解除合同。根据双方签订的《九润商业广场租赁合同》约定，周朋松应在使用商铺前向恒业地产支付租金，即周朋松承租的该商铺租金应从2011年10月28日开始计算，周朋松在支付三个月租金后，按照约定应于2011年10月18日前支付其后三个月租金，但周朋松未予支付。对此周朋松抗辩主张由于恒业公司存在管理不善导致周朋松损失，周朋松正在与恒业公司协商过程中，周朋松亦有保证金在恒业公司处，故周朋松不存在违约情形。本院认为，对租赁合同双方而言，承租人主要义务是支付租金，出租人主要义务是提供符合租赁目的租赁物。本案中，双方对于恒业公司向周朋松出租的商铺除约定了商铺位置、面积之外，对商铺需具备的其他条件未有进一步约定，周朋松上诉主张恒业公司向其出租的商铺不符合约定的条件，其亦未提供充分证据予以证明，周朋松据此不交租金没有依据，同时根据双方合同约定保证金不能充抵租金，故在恒业公司已书面通知周朋松支付租金的情况下，周朋松未支付租金超过30天，依据合同约定，其行为构成根本违约，恒业公司有权解除合同。故恒业公司关闭周朋松店铺电力，终止合同履行，符合合同约定及法律规定，恒业公司不应承担违约责任。关于周朋松主张的相关损失问题。1、关于周朋松主张由于恒业地产违约清场行为导致商品被其拿走而造成的损失，要求恒业地产予以赔偿。因周朋松构成根本违约，恒业地产依约有权解除合同，周朋松所称的恒业地产清场行为，不构成违约，故原审法院认定，周朋松要求恒业地产赔偿商品被其拿走而造成的损失，可基于其他法律关系另行主张，在本案中不作处理，并无不当。2、关于经营损失。因周朋松未提供充分证据证明系恒业公司违约造成其经营损失，且周朋松未按约支付租金构成违约，恒业地产有权解除合同，故一审法院判决不予支持周朋松赔偿经营损失请求，并无不当。3、关于装饰装修损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。双方对周朋松租赁合同不再履行之后对装饰装修如何处理未有约定，由于各承租户经营内容、方式不同，恒业公司对上述装饰装修不同意再利用，且租赁合同不再履行系周朋松违约导致，故一审法院判决对周朋松主张的该部分损失不予支持，并无不当。4、关于合同保证金。根据合同的约定，在双方合同终止后，周朋松付清所有应付给恒业公司费用后，恒业公司再予以退还，现双方尚有周朋松应付的租金、管理费、水电费等未进行具体结算，可待双方租金、管理费、水电费等具体核算后，并就保证金另行处理，原审判决并无不当。
综上，周朋松的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3428元，由上诉人周朋松承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 甘可平
二〇一四年二月十八日
书 记 员 凌 洁
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。