绥中县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1421民初2721号原告：绥中县富达物业服务有限公司，住所地绥中县西关小区5-501室。法定代表人：付达龙，系该公司经理。委托诉讼代理人：付文海，系公司职员。委托诉讼代理人：张学军，系辽宁群声律师事务所律师。被告：智盈。委托诉讼代理人：高彦，法律工作者。原告绥中县富达物业服务有限公司诉被告智盈物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月19日受理后，依法由代理审判员王长会适用简易程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，由审判员齐长东、单东、代理审判员王长会依法组成合议庭并于2017年1月19日再次公开开庭进行了审理。原告绥中县富达物业服务有限公司的委托代理人付文海、张学军，被告智盈的委托代理人高彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绥中县富达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，依法判令被告智盈给付原告物业管理费960元。事实与理由，被告是广电小区5号楼4单元101室的住户。原告经文富建筑开发有限公司和文富广电高层小区业主委员会处承包负责该小区5号楼（高层）的物业管理，按照约定小区高层物业费1.2元/月/平方米、电梯费600/年/户，但原告考虑居民的合理负担在约定标准之下按每平方米1.5元（含电梯费）收取，被告房屋面积114平方米。在原告管理期间被告拖欠原告2014、2015、2016年3年物业管理费960元，其中2014年拖欠300元、2015年拖欠300元、2016年拖欠360元，为此原告多次找到被告催要一直未能妥善解决，无奈诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告智盈辩称不同意给付物业费960元。被告16户先后从2009年入住该小区，小区是敞开的小区，看不到有人管理物业，车辆随便进，车辆经常被盗，没人打扫卫生，楼下小区空间很小（无绿地、路灯、保安、管理人员），2014年才安装监控。2010年11月有个叫付文海到各家收物业费（物业费300元、电梯费573元），收据是绥中县文富物业公司（后了解到是付文海在文富物业公司承包来，该公司没有物业收费许可证）。2011年，付文海又来收物业费每家1073元，大家也一次缴纳了。2012年5月，付文海说电梯大修，每户需缴纳3400元，因收取的电梯费600元已包含了电梯维修钱，故小区业主强烈反对，表示不交。付文海就强行停电，无奈大家就把钱交了。同年10月，又要收取2013年度物业费，要求高层用户每年缴纳2052元（按1.5元/月/平方米）。当时业主表示不满，拒绝缴纳。这回付文海不缴费就不给电梯卡，无奈又把钱缴纳了。付文海没有资质，强行收费，漫天要价，小区物业业主将该情况反映到县里，2014年绥中县物价局对富达公司进行了行政处罚。2015年7月，富达公司又收缴物业费。文富公司及富达公司均未经业主大会选聘同意，无资质，也与业主未签订服务合同，什么时候选聘的也不知道。答辩人于2012年被强收的大修费3400元基本上已折抵了4年的物业费（每年1000元），所以不存在不交8200元物业费的问题。本院经审理认定事实如下：被告智盈系广电小区业主(高层一层，建筑面积111平方米)。原告绥中县富达物业服务有限公司成立于2013年12月18日，经营范围为物业服务。2014年5月19日经绥中县住房和城乡建设委员会批准取得暂定三级物业资质，准予从事物业管理活动时间为2013年12月18日；2015年6月29日经绥中县住房和城乡建设委员会批准取得三级物业资质。原告向本院提交了其于2013年10月25日与绥中县文富建筑开发有限责任公司签订的《绥中文富小区物业承包合同》（前期物业合同），约定了承包范围包括涉案广电小区5号楼（高层加东西两侧），承包年限为2013年1月1日至2018年11月1日止等合同内容。2014年9月20日原告将广电小区与西关文富小区收费等事宜合并向绥中县物价局进行备案，备案中的物业服务合同签订方为绥中文富小区业主委员会与原告。2015年6月20日原告与涉案小区业主委员会签订了物业服务合同（与2014年9月20日备案中的物业合同条款一致），合同中第二条“1、制定物业管理服务计划，并组织实施。2、负责联系住户与县物业管理处，维护好高层建筑共用部分的日常维修、养护和管理。公用部分包括：楼顶、房层、外墙面、承重墙体、楼地面、走廊通道、上下水管道、公用照明灯。3、共用设施和附属物建筑的日常维护、养护和管理，包括院内道路、环境卫生、楼梯内卫生、化粪池清理、绿化养护与管理。4、电梯、微机水泵的运行和日常维护管理。5、门岗巡逻服务，消防设备设施的维护管理”，第三条、“物业服务收费，按建筑面积每平方米每月收取：多层0.5元，商品房0.6元，高层1.12元，电梯费600元/年/户。”原告当庭称其于2013开始为广电小区提供物业服务至今，服务质量符合三级标准，收费1.5元/月/平方米（扣除电梯费600元，实为1.07元/月/平方米）亦在标准范围之内，1到3层2013到2015年每年每户300元、2016年每户360元，被告接受服务应缴纳物业费。被告当庭主张原告服务质量及收费标准与三级服务不相符，强制违法收费等理由不予给付。另查，2012年5月10日绥中县为规范物业服务收费行为，加强物业服务收费管理制定了《绥中县物业服务收费管理办法（实行）》，该办法规定了绥中县住宅小区物业服务等级指导标准、绥中县住宅小区物业服务收费指导标准，其中三级物业服务高层收费为0.67元/月/平方米（不包括电梯运行费），原告提供的物业服务范围与质量与该指导标准及约定不符。本院认为，原告绥中县富达物业服务有限公司于2013年12月18日为绥中广电小区提供物业服务客观事实存在，被告接受服务应承担给付物业管理费的合同义务。原告作为物业服务主体，应按合同及三级服务质量向业主提供相应的服务。原告对于1层到3层收费标准在合理范围内，被告应予给付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告智盈于本判决书生效后十日内给付原告绥中县富达物业服务有限公司2014年度、2015年度、2016年度物业管理费共计960元。如未按本判决指定日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，邮寄送达费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  齐长东审 判 员  单 东代理审判员  王长会二〇一七年十二月八日书 记 员  范小红附相关法条:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。{_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________'b7¨Ôº²Ã¶¨²»×¼Ðí³·ËßµÄ£¬Ô¸æ¾´«Æ±´«»½£¬ÎÞÕýµ±ÀíÓÉ¾Ü²»µ½Í¥µÄ£¬¿ÉÒÔÈ±Ï¯ÅÐ¾ö¡£_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________¯µþ_þK_7^×¾1cótäìÀ¶˜™sH9VmyR×ö¶~Ûùƒ&ú°ŒØ]__ämæG¯šu_*8ªà±XÍ_¹äýµÑ_