河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1759号
上诉人（原审被告）：王成海。
委托代理人：刘莹，河北陈玉芹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王悦新。
委托代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。
上诉人王成海因与被上诉人王悦新租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2015）广民初字第2932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年10月21日，原告王悦新与被告王成海签订两份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有位于河北省廊坊市金光道光大银行楼上两套房屋（304室、305室，面积各均为118平方米）租赁给被告，租赁期限为三年（2013年10月21日始至2016年10月21日止），年租金各均为10万元，以后每年递增10%，并约定交付租金的方式，第二年的租金应在第二个租赁年度开始一个月之内付清，租赁期间的水、电、暖费，电话费以及物业管理费由承租方支付，并约定如承租方拖欠租金累计达3个月出租方可终止合同收回房屋，承租方由此造成经济损失由自己负担。合同签订后，原告将所出租房屋交付给被告（包括相应的水卡、电卡及地下10号停车位）。现被告，交付了第一年度的租金及10000.00元的押金，第二年度的租金依然按照第一年度的标准交付到今年的4月份，之后的租金未交。被告对于所租赁的房屋进行了装修。上述事实有：原、被告陈述、原、被告2013年10月21日所签两份（（房屋租赁合同》可证。
被告称原告提出将出售所出租的房屋，要求其腾房，但并未提出相应证据，原告亦不予认可。
一审法院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限支付租金，逾期不支付租金，出租人可以解除合同。本案中原、被告在所签订《房屋租赁合同》中明确约定，承租方应在第二个租赁年度开始一个月内支付全部一年的租金，现被告并未按约定履行，而是只支付租金到今年的4月份。按照法律规定，原告有权解除合同。被告应将所租赁房屋交还给原告（包括相应的水卡、电卡及地下10号停车位），应按照合同约定比照第一年租金数额递增10%计算向原告支付自2015年5月份始到本判决确定履行之日止的租金，应按照合同约定负担租赁期间的水、电、暖费，电话费以及物业管理费。原告应将所收被告押金退还被告。被告提出系原告要求其腾房，属原告违约，但不能提出证据。关于被告装修，因被告未按时支付租金，故被告存在违约，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》相关规定，其装修的损失由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决一、解除原告王悦新与被告王成海之间所签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告王成海将所租赁的两套房屋（廊坊市金光道光大银行楼上304室、305室，包括相应的水卡、电卡及地下10号停车位）交还给原告王悦新并向原告按照年租金22万元支付自2015年5月1日始至本判决确定履行之日止的租金。在本判决生效后七日内履行；三、被告按照合同约定负担自租赁房屋始至交还租赁房屋止的水、电、暖费，电话费以及物业管理费；四、原告王悦新退还被告王成海押金10000.00元（可在被告王成海应交纳租金中予以抵顶）。案件受理费1050.00元，减半收取525.00元，由被告王成海负担。在本判决生效后七日内交纳。
原审判决后，上诉人王成海对一审判决不服，向本院上诉，请求撤销原审判决，作出公正判决，诉讼费用由被上诉人承担；其上诉理由是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。一、房屋租赁期间，上诉人没有违约。上诉人租用被上诉人所有的位于廊坊市金光道光大银行楼上304、305两套房屋作为办公用房，并且公司（廊坊市金垚投资咨询有限公司）的注册地也是在该房屋承租屋。合同签订第一年，双方没有纠纷，第二年，即2014年10月下旬，被上诉人向上诉人提出准备出售该房屋、要求上诉人腾房，因双方是朋友关系，进行了协商，先暂不腾房，但同意上诉人先交纳了5万元租金，2015年1月初，被上诉人又再次要求腾退304、305两套房屋，并且声称要出售房屋，上诉人考虑到公司不易变更办公地址，会给公司造成不良声誉，造成投资人向公司发生挤兑现象，但被上诉人一再干涉其公司经营，无奈之下，上诉人才腾空了304室，并将304室的电卡、水卡等相关物品将于公司公计转交给被上诉人，但被上诉人却因上诉人没有将305室腾空，所以一直拒收304室相关物品，一审庭审中，上诉人的会计也出具了证人证言，证实了上诉人的所述。2015年1月底、双方协商，被上诉人同意让上诉人先暂时使用305室，并且要求补交5万元租金，租金至2015年10月底，故此，合同有效期内，上诉人没有违约，双方协商，变更了合同内容。故此，上诉人没有违约，一审判决认定，上诉人拖欠租金，造成上诉人违约、没有事实依据，因上诉人与被上诉人口头变更了合同内容，且上诉人已履约，租金已按约定给付，没有拖欠租金。故此，一审判决认定事实不清。二、一审判决适用法律错误，程序违法。一审判决认定上诉人违约，但未考虑到被上诉人违约在先，而只是单纯的试用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》装修费用由上诉人自行承担、不符合法律规定，因房屋租赁所引起的装饰、装修费用所带来的损失，因出租人的违约导致合同解除的，该损失是由出租人承担的。被上诉人在房屋出租期间提出售卖该房屋，要求承担人腾房，属于违约行为，所以对于房屋的装饰、装修费用双方在不同意协商的情况下，上诉人有权提出费用的鉴定、评估。但一审庭审时，上诉人多次书面提出该鉴定，但一审法院未能同意，故此，让上诉人丧失了该权利。三、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求进行了判决。一审判决，被上诉人只诉“要求被告给付租赁期间拖欠的租赁费用5万”，并且庭审中，被上诉人代理人也提出双方实际没有按照原合同约定给付租金，第二年租金两套房屋每套10万元，不存在递增房屋租金一事，但一审判决中，均认可了递增房屋租金，一审判决，明显超出审理范围。
被上诉人王悦新答辩称，1、上诉人在租赁房屋期间，严重违约，本案中，上诉人与被上诉人在所签订《房屋租赁合同》中明确规定，承租方应在第二个租赁年度开始一个月内支付全部一年的租金，现上诉人未按约定履行，而是只支付租金到今年的4月份。按照法律规定，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限支付租金，逾期不支付租金，出租人可以解除合同。因此，被上诉人有权解除合同。上诉人理应将所租赁房屋交还给被上诉人（包括相应的水卡、电卡及地下10号停车位），应按照合同约定比照第一年租金数额递增10%计算向被诉人支付，自2015年5月份始到本判决确定履行之日止的租金，应按照合同的约定负担租赁期间的水、电、暖费，电话费以及物业管理费。2、上诉人提出系被上诉人要求其腾房，根本没有的事实不能成立。3、关于上诉人装修，因上诉人未按时支付租金及物业管理费，故上诉人存在严重违约，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》相关规定，上诉人装修的损失由上诉人自行承担。请求二审驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，2013年10月21日，双方签订两份《房屋租赁合同》，约定被上诉人将涉案的位于河北省廊坊市金光道光大银行楼上两套房屋租赁给上诉人，租赁期限为三年，年租金各均为10万元，以后每年递增10%，并约定交付租金的方式，第二年的租金应在第二个租赁年度开始一个月之内付清，租赁期间的水、电、暖费，电话费以及物业管理费由承租方支付，并约定如承租方拖欠租金累计达3个月出租方可终止合同收回房屋，承租方由此造成经济损失由自己负担。关于上诉人是否违约问题，双方《房屋租赁合同》中明确约定，承租方应在第二个租赁年度开始一个月内支付下一年度全部一年的租金，上诉人只是支付租金到2015年4月份，上诉人拖欠租金已累计超过三个月，违反双方协议约定，上诉人主张被上诉人声称卖房，但上诉人未提供相应证据，根据双方合同约定，被上诉人有权终止合同，并由上诉人承担违约责任；关于装修费用承担问题，根据双方协议约定，“乙方（上诉人）不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方（被上诉人）书面同意，投资由乙方自理。退租时，甲方有权要求乙方按原装恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用”，现上诉人违反约定不按时缴纳房租，导致双方协议解除，被上诉人有权要求上诉人恢复原状或要求上诉人给付恢复工程所需费用，同时还应赔偿被上诉人因终止合同造成的损失，现一审法院仅仅判决上诉人自行承担装修费用，并未判决要求上诉人赔偿被上诉人因终止合同造成的损失，故上诉人该主张本院不予支持；关于是否要求递增租金问题，根据双方约定：“租赁期限为三年，年租金各均为10万元，以后每年递增10%，”，一审按照被上诉人的诉求以及双方约定进行判决并无不妥；综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求及理由不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费1050元，由上诉人王成海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一五年十二月十一日
书 记 员 寇兴伟