广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法松民一初字第385号
原告东莞市松创实业投资有限公司，住所地：东莞市松山湖科技产业园区工业南路8号，组织机构代码：67886957-8。
法定代表人张淦祥。
委托代理人萧炽辉，广东众达律师事务所律师。
委托代理人朱志东，广东众达律师事务所律师。
被告广东绿色空间电子商务股份有限公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发工业南路8号创投大厦三层301、302、303室。
法定代表人赵汝普。
原告东莞市松创实业投资有限公司诉被告广东绿色空间电子商务股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员周吉宁担任审判长，与代理审判员邱桂珍、陈丽莎组成合议庭适用普通程序进行公开审理。原告的委托代理人萧炽辉到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年9月15日签订《东莞市写字楼租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业南路8号的创业大厦三层301、302、303室，面积为478.03平方米，租赁期限为3年，自2013年9月18日至2016年9月17日止。免租期为2个月，自2013年9月18日至2013年11月17日止。被告须于每月10日前支付当月租金及水电费、物业管理费，若被告迟延缴交租金的，则被告应从迟交日起按日向原告给付欠付租金的千分之五作为违约金，拖欠租金达30日，原告有权解除合同，没收被告的履约保证金，收回该写字楼并继续追回拖欠租金及违约金。免租期满后，因被告违约而导致本合同终止的，被告应补回免租期租金。上述合同签订后，原告依约交付物业给被告使用，但被告承租期间拖欠租金、水电费、物业管理费，经原告多次催告仍未偿还，原告于2015年1月15日、2015年1月27日、2015年2月2日、2015年3月9日向被告发出《收回物业通知函》及《关于尽快前来清理创投大厦301-303室遗留物品的通知函》，通知被告租赁合同结解除并要求被告完成搬迁清洁工作。后因被告逾期搬迁清洁，原告代替被告清场而产生评估费、搬运费、开锁换锁费、包装箱费、工作餐等费用。为维护原告自身的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付2014年11月份至2015年3月份期间拖欠租金合计86599.74元及违约金暂计32014.85元（自逾期交各期租金之日起以各期拖欠的租金为基数按每日0.5%的标准计至全部清偿之日止，暂计至2015年3月20日）；被告向原告支付2014年12月份至2015年3月份期间拖欠物业管理费合计11472元；3.被告向原告支付2013年9月18日至2013年11月17日免租期间的租金合计37286元；4.被告向原告支付代垫的2014年10月份至2015年3月份电费合计2601.6元；5.被告向原告支付评估费2000元、搬运费6050元、快递费39元、开锁换锁费756元、包装箱费99.8元、工作餐114元；6.原告有权没收被告履约保证金37286元；7.被告承担本案诉讼费。
本案审理过程中，原告向本院提交《增加诉讼请求申请书》，请求判令：被告向原告支付2014年11月份物业管理费2868元。庭审中，原告主张：案涉租赁合同既约定了定金条款，又约定了违约条款，原告选择适用违约金条款，申请撤回第六项诉讼请求。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。
经审理查明，2013年9月15日，原、被告签订了《东莞市写字楼租赁合同》，约定：原告将位于东莞松山湖高新技术产业开发区工业南路8号的创投大厦三层301、302、303室的写字楼租予被告；建筑面积为478.03平方米；租赁期为三年，自2013年9月18日起至2016年9月17日；被告在签订合同时，应向原告一次性交纳履约保证金（即：两个月标准租金）及物业管理押金（即：两个月标准管理费），共计43022元，包括履约保证金37286元和物业管理押金5736元；履约保证金为定金性质，若被告有根本违约行为，则原告有权没收履约保证金，若原告有根本违约行为则原告双倍返还履约保证金。原告在必要时可将物业管理押金用以为被告缴付拖欠之水、电、物管费等因使用该写字楼经营产生的费用；自2013年9月18日至2016年9月17日为每月每平方米39元，合计每月18643元；被告享有两个月的免租期，自2013年9月18日至2013年11月17日止为免租期；被告使用该写字楼而发生的物业管理费、水费、电费、燃气费、电话、网络费及传真等费用由被告负担，被告应按相关部门规定的期限及时交纳；每月水电费根据使用情况由物业管理公司根据实际抄表发放缴费通知书至被告，被告连同租金及上月水电费在每月10日前以现金或转账形式向原告予以支付，若因被告未及时缴纳相关费用影响正常营业的，均由被告负责；租金及水电费按月缴付，被告须于每月10日前支付当月租金及水电费，将现金交给原告，或汇至原告指定账号；被告按6月／平方米的标准向物业管理公司交纳该写字楼的管理费，合同履行期间，如遇管理费依法调整，最终管理费收取标准以物业管理服务中心通知为准，每月交纳物业管理费2868元；被告须于每月10日前根据物业管理公司提供的缴费通知书，向物业管理公司缴纳上述物业管理费；被告延付、拒付物业管理费、水、电等费用或其他违反物业管理的情况，原告可以用物业管理押金垫付这些费用及其产生的违约金。原告为被告垫付上述费用15日内，被告应补足物业管理押金至原始状态，否则原告有权单方解除合同；被告逾期搬迁或完成清洁工作的，该写字楼内所有物品将被视为被告的遗弃物，原告可以自行清理，清理费用由被告承担；被告延付拒付租金的，从迟交日起按日向原告给付欠付租金的千分之五（0.5%）作为违约金；拖欠租金达30日的，原告有权解除合同，没收被告的履约保证金，收回该写字楼并继续追回拖欠租金及违约金。
2014年11月，被告开始拖欠租金。原告于2015年1月5日向被告送达了《创投大厦催租函》，要求被告于2015年1月10日前，向原告付清全部应付款共计74293.43元（包括：1、2014年11月和12月、2015年1月份租金共55929元；2014年11月12月、2015年1月份物业管理费共8604元；电费2116.8元；因拖欠租金产生的滞纳金7643.63元）。2015年1月27日，原告向被告邮寄送达了《收回物业通知函》，告知被告：原、被告于2013年9月15日签订的《东莞市写字楼租赁合同》已因被告之根本违约行为而解除；请被告在收到函件之日将租赁物业恢复原状并向原告交还钥匙，否则，原告将按照租赁合同的约定，自行更换门锁并处置物业内留置物品；请被告于收到函件之日起15日内变更后注销以该租赁物业为注册经营地址的登记；被告所拖欠原告租金、管理费、免租期租金及违约金、赔偿金等各类款项，于收到函件之日向原告全额支付。2015年3月9日，原告向被告送达了《关于尽快前来清理创投大厦301-303室遗留物品的通知函（二）》，再次通知被告在收到函件之日起二日内清理回收遗留物品。
关于电费、物业管理费。原告主张：原告已代被告垫付2014年10月份的电费730.8元、11月份的电费590.4元、12月份的电费795.6元、2015年1月份的电费349.2元、2月份的电费51.6元、3月份的电费84元，合计2601.6元；原告亦已代被告垫付2014年11月至2015年3月的物业管理费。关于电费，原告提交了2014年10月至2015年3月的电费确认单发票以证明被告的用电情况，提交了发票以证明垫付电费的事实。其中2014年10月至2014年12月的电费确认单，原告主张确认人为被告的员工；2015年1月至2015年3月的电费确认单，因被告已经没有正常经营，所以无法签名确认。关于物业管理费，原告提交广东宏德科技物业有限公司东莞分公司出具的《证明》以证明其垫付管理费的事实。
关于清偿费用。原告主张：因被告在原告多次催促下仍未向原告偿清拖欠的租金、物业管理费、电费，在原告发函要求被告支付租金并完成搬迁清理工作后也没有回应，故原告于2015年3月20日收回案涉租赁物并进行清场。所产生的费用包括：评估被告所遗留资产所产生的评估费2000元；将被告的相关资产搬运至他处所产生的搬运费6050元；三次向被告发函所产生的快递费39元；开锁换锁所产生的费用756元；清理被告的文件所产生的包装箱费99.8元；清场人员的误餐费114元。其中，开锁换锁费的证明材料为收据，包装箱费的证明材料为网上打印的材料，其余均为发票。
关于履约保证金及物业管理押金。原告确认收到被告交付的履约保证金37286元、物业管理押金5736元，原告未将管理押金用于抵扣相关费用。
关于相关费用的抵扣顺序。原告主张：优先抵扣免租期的租金，再按照拖欠租金、物业管理费、水费、电费、清偿费用的顺序抵扣。
另查明，案涉房屋已办理房地产权证，房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号。
上述事实，有原告提供的房地产权证、东莞市写字楼租赁合同、创投大厦催租函、收回物业通知函、关于尽快前来清理创投大厦301-303室遗留物品的通知函、关于尽快前来清理创投大厦301-303室遗留物品的通知函（二）、收回物业通知函（二）、快递单、快递费发票、缴费通知单、电费确认书、电费发票、资产评估业务约定书、评估费发票、网银业务回单、搬走绿色空间电子商务有限公司家具物品见证、搬运费发票、绿色空间封箱物品清单、授权委托书、被委托人身份证、物品资料清单、开锁换锁收据（复印件）、包装箱费（打印件）、工作餐发票、证明，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，此产生的法律后果应由被告自行承担。
原告提供的《东莞市写字楼租赁合同》系其与被告真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院依法予以确认，并认定双方存在租赁合同关系。因被告未能提供证据证明其交纳租金的情况，故本院采信原告的主张，确认被告从2014年11月开始拖欠租金的事实。因原告已于2015年3月20日收回案涉租赁物，故被告应该向原告支付2014年11月至2015年3月20日的租金86599.74元（18643元×4个月＋18643元÷31天×20天）。综上，原告诉请被告支付2014年11月至2015年3月20日期间拖欠的租金86599.74元，合法有据，本院依法予以支持。
关于违约金。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，原、被告双方签订的《东莞市写字楼租赁合同》即约定了违约金，又约定了定金，原告在庭审中明确选择适用违约金条款并放弃第六项诉讼请求的主张，系其对自身权利义务的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。根据案涉租赁合同的约定，被告延付拒付租金的，应从迟交日起按日向原告给付欠付租金的千分之五（0.5%）作为违约金，现因被告从2014年11月开始拖欠租金，应对其拖欠的租金分别从逾期之日起开始计付违约金，计算方式如下：2014年11月租金18643元的违约金应从2014年11月11日起算；2014年12月租金18643元的违约金应从2014年12月11日起算；2015年1月租金18643元的违约金应从2015年2月租金18643元的违约金应从2015年2月11日起算；2015年3月租金12027.74元应从2015年3月11日起算；违约金均按日千分之五计算，计至被告清偿之日止；应以租金本金为限为宜。因截至开庭之日，即2015年11月17日，违约金已超过租金本金86599.74元，故违约金的数额应为86599.74元。对于原告要求被告支付违约金86599.74元的诉讼请求，本院依法予以支持。超出上述范围的违约金，本院依法不予支持。
关于免租期的租金。案涉租赁合同约定，被告享有两个月的免租期，即为2013年9月18日至2013年11月17日，免租期满后，若因被告违约导致合同终止的，被告应补回免租期租金。现因被告违约导致租赁被收回，故被告应向原告补交该免租期的租金37286元（18643元×2个月）。另因被告已向原告支付了定金37286元，故应在免租期租金中予以抵扣。故原告诉请被告支付2013年9月18日至2013年11月17日免租期的租金37286元，本院不予支持。
关于物业管理费。根据案涉租赁合同，被告每月应向物业管理公司支付物业管理费2868元。原告提交的《证明》，证明原告已向广东宏德科技物业有限公司东莞分公司支付了案涉租赁物2014年11月份至2015年3月份的物业管理费14340元。因被告未提交证据证明其交付物业管理费的情况，故本院对与原告的主张予以采信，确认原告已代被告垫付2014年11月至2015年3月20日的物业管理费13322.32元的事实。因原告已收取了被告物业管理费押金5736元，故应在垫付的物业管理费中予以抵扣。故原告要求被告支付2014年11月至2015年3月20日的物业管理费7586.32元的诉请，合法有据，本院依法予以支持。超出上述范围的物业管理费，本院依法不予支持。
关于电费。原告提供电费确认单、发票以证明其代被告垫付2014年10月至2015年3月的电费2601.6的事实，因被告未提出抗辩意见，也未提交证据证明其交付电费的情况，故本院对原告的主张予以采信，确认原告已代被告垫付电费2601.6元的事实。故原告要求被告支付2014年10月份至2015年3月份的电费2601.6元的诉请，合法有据，本院依法予以支持。
关于清场费用。本院认为应从以下几个方面予以分析：其一、根据案涉租赁合同的约定，被告逾期搬迁或完成清洁工作的，原告自行清理所产生的清理费由被告承担，因评估费、快递费、工作餐费并非清理费的范畴，原告也未能举证证明该上述费用为清理现场的必须费用，故本院不予支持；其二、关于开锁换锁费及包装箱费，因原告未能提供发票证明费用的产生，故本院不予支持；其三，关于搬运费6050元。因原告已提供发票、转账凭证，证明其委托东莞市东城领风搬运服务部搬运现场遗留物而产生费用6050元，而故本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告广东绿色空间电子商务股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市松创实业投资有限公司支付2014年11月至2015年3月20日的租金86599.74元及违约金86599.74元；
二、被告广东绿色空间电子商务股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市松创实业投资有限公司支付2014年11月至2015年3月20日的物业管理费7586.32元；
三、被告广东绿色空间电子商务股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市松创实业投资有限公司支付2014年10月至2015年3月的电费2601.6元；
四、被告广东绿色空间电子商务股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市松创实业投资有限公司支付搬运费6050元；
五、驳回原告东莞市松创实业投资有限公司的其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4587.8元（原告已预交），由原告东莞市松创实业投资有限公司负担1765.2元，由被告广东绿色空间电子商务股份有限公司负担2822.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 周吉宁
代理审判员 邱桂珍
代理审判员 陈丽莎
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李伟婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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