江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）启滨民初字第00524号
原告南通龙洲房地产开发有限公司，住所地启东市滨海工业园区江滨路65号。
法定代表人陆寅中，该公司总经理。
委托代理人唐辉，该公司职员。
委托代理人卫华，江苏东疆律师事务所律师。
被告江苏中源特种货柜制造有限公司，住所地启东市滨海工业园区明珠路118号。
法定代表人查宇琳，该公司经理。
诉讼代表人管理人江苏中源特种货柜制造有限公司。
负责人单正益，江苏金平川律师事务所主任。
委托代理人常国平，江苏中源特种货柜制造有限公司副总经理。
委托代理人徐家林，江苏金平川律师事务所律师。
原告南通龙洲房地产开发有�公司（下称龙洲开发公司）与被告江苏中源特种货柜制造有限公司（下称中源货柜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙洲开发公司诉称，原告系房地产开发企业，在滨海工业园区有已建成的商务房。被告因职工没有宿舍居住，所以经滨海工业园区领导协调，于2013年1月28日与被告（乙方）签订了房屋租赁协议一份，协议约定：被告租用原告（甲方）的商务房40套。租期2年，自2013年3月1日起至2015年2月28日止；每套均价年租金12000元，于每年的2月25日前付清；水电费按抄表数和基础电费按月支付；每月支付物业费5500元，垃圾清理费350元；原告于2013年2月底前把各室空调安装完毕；被告必须爱护物业及各种设施。归还时必须完好，如有损坏，修复后归还；被告向原告支付押金100000元，到期归还，双方不管哪一方违约，必须支付违约金100000元等。协议签订前，原告根据滨海工业园区领导的指示，已将商务房40套交被告使用。协议签订后，原告将空调安装完毕，并于2013的6月17日将40台空调遥控器交给了被告。至2014年8月，被告已付房屋租金630000元，支付水电费161390元。但物业管理费、垃圾清理费分文未付。请求：1、请求解除与被告在2013年1月28日签订的屋租赁协议，并赔偿损坏租赁物的损失。2、请求被告支付房屋租金170000元（要求计算至实际归还房屋之日止）3、被告支付自2013年3月1日至2014年10月31日止的物业管理费110000元（要求计算至实际归还之日止）。4、支付垃圾清理费7000元。5、支付水电费63799元（以实际使用为准）。6、支付违约金100000元。
被告中源货柜公司辩称，原告在被告没有违约的情况下起诉不�适。理由：1、双方有房屋租赁协议。租赁协议是2013年1月28日至2015年2月8日，时间未到。2014年9月25日，原告即强行断水断电，要求被告退出房屋。2、协议上规定，房屋租金一年一清算，第一年的租金480000元在2013年当年就支付完了。第二年按照协议应当到2015年2月25日结付。原告认为被告欠租金，被告不认可。被告实际已经支付70多万元。3、被告租赁原告房屋后，原告单位没有物业管理，完全是被告自己管理这个宿舍的，垃圾也是由被告自己清理的，不存在物业管理。垃圾清理费可以支付。4、被告已支付水电费161390元，到9月末，欠水电费41042元。5、被告在原告处有押金10万元，可以作为水电费、房租抵扣，不再要求返还。6、原告答应在2月份装空调，后来是在6月份安装使用的，是原告方存在违约。7、房屋上确实有损坏的地方，但从2014年9月25日至今，房门是敞开的，所以近期损坏的被告也不清楚，把损坏的责任完全推给被告是不合理的。
经审理查明，2013年1月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告（甲方）将位于启东市滨海工业园区明珠路89号的一幢商务楼中的40套住房租给被告（乙方）；房屋租期2年，自2013年3月1日起至2015年2月28日止；商务房每套均价年租金12000元，40套总租金全年为480000元，付款方式为每年支付一次，每年的2月25日前支付；水电费乙方自理，甲方根据水电费抄表和基础电费每月收取；乙方每月支付甲方物业费5500元，如果乙方物业自理，甲方不收取费用，但乙方每月支付垃圾清理费350元；甲方于2013年2月底前负责把各室空调安装完毕；乙方在向甲方租赁期内，必须爱护物业及各种设施，到期归还时必须完好，如有损坏，修复后归还；乙方向甲方支付押金100000元，到期归还，双方不管哪�方违约，必须支付违约金100000元。协议签订后，原告方于同年2月2日向被告方交付全部的房门钥匙。2013年6月17日，原告又向被告交付空调遥控器40只。租赁期间，被告于2013年3月25日及2013年8月2日，被告分两次向原告交付了第一年的房租金480000元。2014年3月14日及2014年8月20日，被告又分两次支付租金150000元。2014年5月，被告在原告的要求下支付了协议约定的押金100000元。被告还在租房期间向原告支付水电费161390元。租房期间，被告未支付过物业管理费或垃圾清理费。
另查明，原告于2014年9月17日向被告发出书面通知：贵公司租赁在明珠路89号商务住房一幢，由于你方违约，经多次协商无果，为此我方将于2014年9月25日前收回，并将实行锁门、停水、停电措施。后被告方员工陆续撤出，至同年11月完成撤离，但被告始终未交回钥匙，也未与原告办理交接手续。
还查明，本院于2015年4月29日裁定受理中源货柜公司清算一案，并于2015年5月25日指定江苏金平川律师事务所担任中源货柜公司的管理人。
审理中，应原告申请，本院委托南通普信资产评估有限公司对被告所租房屋因损坏造成的损失进行鉴定，该公司于2015年5月20日作出资产评估报告书，评估结论为损失价值53032元。同时，对水电费的结欠数额，被告认可41042元，而原告方认为是63799元，但原告未能提供核对证据。对被告租赁期间的物业管理费及垃圾清理费，根据合同约定，两者只计其一，但双方对谁实际承担了物业管理及垃圾清理说法不一，也都未举证。原告提供相关原、被告双方在谁违约、合同是否已经单方解除、租金应计算至何时、水电费结欠数额、及租赁物损坏赔偿等问题上意见不一，调解未成。
本院认为，原、被告间订立的房屋租赁协议，系双�真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人也应全面履行。本案中，被告承租原告房屋后，未按约定期限交付房屋租金已构成违约，应承担违约责任。被告以每年2月25日前支付房租，而认为第二年即2014年3月至2015年2月的房租应在2015年2月支付的理由明显与合同意思相悖，系对合同条款的曲解，本院不予采信。虽然原告未及时向被告交付空调摇控器，但该行为并未增加被告负担，也不影响其实际使用，不构成实质性违约。在被告不交付房租的情况下，原告有权依法解除合同，其向被告发出收回租赁房屋通知，应视为解除合同。因此，2014年9月25日，原、被告之间的租赁合同已解除。由于被告未交回钥匙，也不与原告办理交接手续，故房屋租金应计算至2014年10月被告方人员完全搬离为止，即2014年度应计算8个月租金320000元，被告已付150000元，尚需付170000元。对被告结欠的水电费，原告称被告尚有63799元未付，但由于原告方不能提供足以证明其主张的证据，故应以被告自认的41042元数额认定。对被告租赁期间的物业管理费及垃圾清理费，根据双方合同的约定，两者只计其一，因双方对租赁期间谁实际承担了物业管理及垃圾清理义务各执一词，考虑到双方均派有专人负责的情况，故本院酌定该费用由被告承担55000元，即双方约定的按每月支付物业费5500元的一半计算20个月。对损坏租赁物的赔偿问题，因被告未履行合同约定的爱护租赁物的义务，又在合同终止时不积极与原告办理交接手续，故其对租赁房屋内所造成的财物损坏后果应承担赔偿责任，赔偿数额以评估价值53032元确定，被告以不能确定是谁损坏了租赁物而不愿意承担赔偿责任的理由，与事实不符，本院不予采纳。被告已支付的押金，应从其支付�总额中扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏中源特种货柜制造有限公司给付原告南通龙洲房地产开发有限公司房屋租金170000元。
二、被告江苏中源特种货柜制造有限公司给付原告南通龙洲房地产开发有限公司物业管理费55000元。
三、被告江苏中源特种货柜制造有限公司给付原告南通龙洲房地产开发有限公司水电费41042元。
四、被告江苏中源特种货柜制造有限公司给付原告南通龙洲房地产开发有限公司租赁房屋损失53032元。
五、被告江苏中源特种货柜制造有限公司向原告南通龙洲房地产开发有限公司支付违约金100000元。
六、驳回原告南通龙洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述一至五项合计419074元�扣除100000元，尚存319074元，限被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
本案诉讼费14014元，财产保全费3020元，评估费5000元，合计22034元（原告已预交），由原告负担11000元，被告负担11034元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14014元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 蔡志坚
人民陪审员 史桂林
人民陪审员 吴永生
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 施丹丹