海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初459号原告王丽宁，女，1956年4月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人刘云，海南三和元律师事务所律师。被告海南世知旅游有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县土福湾。法定代表人刘长海，总经理。被告北京世知同人投资有限公司。住所地：北京市怀柔区迎宾中路8号。法定代表人张西云，董事长。两被告共同委托代理人刘敬阳，海南世知旅游有限公司员工。两被告共同委托代理人金雨云，海南世知旅游有限公司员工。原告王丽宁诉被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）、北京世知同人投资有限公司（以下简称同人公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告王丽宁的委托代理人刘云、两被告共同委托代理人刘敬阳、金雨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽宁诉称，2011年1月26日，原、被告双方签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》，原告将购买被告的海南世知度假村产权式酒店x栋x号房返租给被告，双方约定：原告每年享受不超过12天的免费入住权，被告保证原告六年内每年获得购房实付总价款13%的年租金，第七年起获得购房实付总价款5%的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付。协议签订当日，原告向被告支付购房款800000元，被告出具收款收据。2012年之前，世知公司尚能按时向原告支付返租金，但自2013年开始便不再支付。2014年7月1日，世知公司向全体业主发出通知，告知海南世知旅游有限公司停止营业，同人公司对世知公司欠付的业主债务承担担保责任。鉴于此，双方签订的返租协议已无履行的可能性，合同目的已无法实现，应根据《合同法》的规定解除合同。另外，原告与世知公司于2011年1月26日便形成事实上的房屋买卖合同关系，根据相关规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内应办理房产证，但原告多次催促，被告仍未与原告签订购房合同也未办理房产证。根据协议约定，至2016年1月26日止，世知公司应向原告支付房屋返租金312000元。因世知公司一直拖延支付租金，应根据银行同期贷款利息向原告支付利息。由于被告停业，导致原告2014、2015年度额外支付住宿费用。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告世知公司于2011年1月26日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》；2、两被告立即将海南世知度假村产权式酒店x栋x号（新房号Ax）房屋产权登记至原告名下，并承担由此产生的全部费用（包含契税等），且立即按五星级酒店标准向原告交付房屋；3、两被告立即向原告支付自2013年1月26日至2016年1月26日止的房屋返租金312000元及利息17619.78元（暂计至2016年1月28日，实际计至被告支付之日止）；4、两被告立即向原告支付2014、2015年度两年未能免费入住酒店的补偿款2400元；5、本案诉讼费用由两被告承担。被告世知公司、同人公司对原告起诉的都是事实基本认可，辩称无法支付租金系是公司资金问题造成。且现在因为2、3、4期房屋年久失修，但公司资金不足无法进行正常的维修，造成业主不能正常入住。对原告的诉求，公司希望尽量调解，分期支付租金。另外，被告已于2015年12月22日向业主发出了解除返租协议的通知，所以租金的计算标准截止时间应当计算到2015年12月31日。经审理查明，2011年1月26日，原告与被告世知公司签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》（以下简称“返租协议”），约定：1、原告自愿将其所购买的海南世知度假村产权式酒店E栋4-211号房产返租给世知公司；2、世知公司保证原告前六年内每年获得购房实付总价款13%的年租金，第七年起每年获得购房实付总价款5%的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付；3、世知公司协助原告办理房产证相关手续，但办理房产证产生的一切费用由原告负担；4、从付清全款之日起，原告每年享受不超过12天（国家法定节假日1天按平日的3天计）的免费入住权，不去入住或一次入住天数不足12天视作原告放弃该年的免费入住权。返租协议签订后，原告于当日一次性向被告世知公司支付了800000元的购房款，世知公司亦向原告出具了《收款收据》。期后，因经营管理不善、一些业主与世知公司合作期限届满要求退房等诸多原因，致使世知公司自2013年初开始便难以继续按返租协议约定向业主兑现租金和回报。2014年7月1日，世知公司向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主公司决定自2014年4月1日起停止营业，并明确退房款及租金支付方式和时间等事项：于2014年10月中旬支付10%—20%的房款本金，2015年2月底前再支付50%—60%房款本金，2015年底前支付剩余本金和租金或利息；同时承诺：“对上述办法均不同意的投资者和业主，双方可通过法律途径仲裁解决。”该通知落款处担保方、公司股东为北京世知同人投资有限公司。该通知亦粘贴于涉案酒店公告栏处。2015年12月22日，世知公司再次通过快递邮寄、现场领取、电话、短信、传真等方式向业主发出解除返租协议的《通知》，告知业主自接到本通知之日起，世知公司与业主签订的销售补充协议及返租协议书予以解除；解除后，公司不再按协议约定支付相关收益。该通知亦粘贴于涉案酒店公告栏处。上述通知发出后，部分业主已经自行前往被告所在北京办事处办理返租协议的解除手续，原告则因与被告在租金、免费入住天数及办理产权证等问题上发生争议，遂诉至法院。另查明，世知公司自2013年1月27日起便开始拖欠原告房屋返租租金。原告于2014年度、2015年度均没有安排每年12天的免费入住。庭审中，双方确认，按合同约定的一年一付计算，被告拖欠原告的租金为：2013年度（自2013年1月27日起至2014年1月26日止）、2014年度（自2014年1月27日起至2015年1月26日止）均为104000元（800000元×13%），两年度共计208000元，但对2015年度的租金计算双方意见产生分歧，原告认为应计算至2016年1月26日止，被告则认为应计算至2015年12月31日止。另，被告庭审中辩称，涉案酒店是2014年才停止营业，实际上2014年度是具备入住条件的，原告自己不入住按协议约定应视为放弃，所以原告未能享受免费入住的年度只有2015年度，且双方协议并没有约定原告不能享受免费入住的应予以补偿，但被告同意按每天85元的标准补偿给原告。再查明，被告世知公司开发的第五期房产因容积率等问题至今没有通过竣工验收，仍未取得涉案房屋的房地产初始登记（大产证）。第二至第四期的房产已经有部分业主办理了房屋产权证书，现未能办理的原因系世知公司尚有增值税款和营业税款未缴清。原告购买的涉案房屋为被告开发的第三期房产。同人公司系世知公司的股东。原、被告至今未签订房屋买卖合同，涉案房屋未办理过户手续。上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录以及原告提交的返租协议、收款收据、致业主的通知及被告提交的《租金计算表》、解除协议的《通知》等证据在案为凭，本院对上述证据的证明力予以确认，足以认定上述事实。本院认为，原、被告签订的返租协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。一、关于返租协议解除、租金及利息的计算问题。原告将涉案房屋返租给世知公司，世知公司亦应按返租协议约定向原告支付租金。现世知公司未能依约向原告支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，且世知公司亦表示同意解除其与原告签订的返租协议，故原告要求解除返租协议、被告支付拖欠的租金及利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金的计算问题。原、被告双方对世知公司拖欠原告2013、2014两年度租金共计208000元的事实无争议，但对2015年度的租金计算时间有争议。本院认为，世知公司于2014年7月1日向全体业主发出通知，告知酒店停止营业时间及对剩余租金的支付办法等相关事项，并告知业主如不同意上述办法的可通过法律途径仲裁解决，即此时世知公司已明确表示不能继续履行其主要债务，并催告业主在合理期限内行使其解除权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该规定虽未明确合理期限的期间，但如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。原告自世知公司发出上述通知后，直至2016年3月才向法院主张解除返租协议，明显超出了合理期限范围。现返租协议约定的目的已经不能实现，结合世知公司于2015年12月22日向业主发出解除返租协议《通知》，以及同意租金计算至2015年12月31日的事实，本院依据公平及诚实信用原则，确定双方返租协议解除时间为2015年12月31日，即世知公司拖欠原告2013年、2014年、2015年租金共计304489元。因双方约定租金一年一付，故世知公司支付的利息应自2014年1月27日起分年度计算。二、关于未能免费入住补偿款的问题。因双方对这一事项没有约定，且酒店停止营业仅是造成租金不能按时支付，并不影响原告入住涉案房屋。因此，在原告没有提交有效证据证明其未能免费入住房屋的原因系由被告造成的情形下，结合世知公司同意按每天85元的标准补偿原告2015年度即12天免费入住损失的事实，本院酌定世知公司支付原告一年度即12天未能享受免费入住涉案酒店的补偿款为1020元（85元×12天）。三、关于房屋产权登记以及房屋返还的问题。原告与世知公司签订的返租协议约定：“如果原告要求办理房产证，世知公司可协助原告办理相关手续，但办理房产证所产生的一切费用由原告负担”。现原告依约向世知公司付清了房屋价款，世知公司亦应按约为原告办理房产证，故原告要求世知公司将涉案房屋产权登记在其名下的诉诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，但因办理房产证产生的费用应由原告自身负担。既然原告与世知公司签订的返租协议予以解除，则原告要求世知公司返还涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。因双方未对涉案房屋的交付标准或返还标准进行约定，且房屋在使用过程中会有一定的耗损，该正常耗损实际上已折价为租金支付予原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此，在原告没有证据证明世知公司在租赁涉案房屋过程中，存在不正常使用情形的情况下，世知公司应按涉案房屋租赁使用后的状态返还原告即可。故原告诉请要求世知公司按五星级酒店标准返还房屋，没有事实依据，本院不予支持。四、关于被告同人公司应否承担连带责任的问题。同人公司系世知公司的全资股东，其在2014年7月1日向全体业主发出的《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》通知中，明确其担保责任，故原告要求被告同人公司对被告世知公司的债务承担连带责任的主张，本院予以支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、确认原告王丽宁与被告海南世知旅游有限公司于2011年1月26日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》于2015年12月31日予以解除；二、限被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，将海南世知度假村产权式酒店x栋x号（新房号Cx）房屋的产权登记至原告王丽宁名下，同时将上述房屋返还给原告；三、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王丽宁支付拖欠的租金304489元及利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，以104000元为本金，自2014年1月27日计算至2015年1月26日止；以208000元为本金，自2015年1月27日计算至2015年12月31日止；以304489元为本金，自2016年1月1日计算至债务付清之日止）；四、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王丽宁支付未能免费入住补偿款1020元；五、被告北京世知同人投资有限公司对上述债务承担连带责任。六、驳回原告王丽宁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280.29元，由被告海南世知旅游有限公司、北京世知同人投资有限公司负担6111.98元，由原告王丽宁负担168.31元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  林小丽 人民陪审员    王  昆人民陪审员  郑仁法                                                        二〇一六年七月二十九日                                                           法官助理    蒋海燕                                                           书 记 员    冯长弘附：适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。