广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终96号
上诉人（原审原告）：邓某，汉族，住广东省博罗县。
委托代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州宏和公司，住所地：惠州市惠城区。
法定代表人：庄珠能。
委托代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。
委托代理人：丘志华，广东卓凡律师事务所实习律师。
上诉人邓某因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审诉辩意见
原审原告邓某向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判定被告继续履行合同，向国土部门递交延长涉案小区土地使用年限至2077年10月6日的相关材料，并承担办理延长土地使用年限应交付的全部费用；2、判定被告支付自2015年1月1日至涉案楼盘载明上述年限的新国有土地使用证出证之日止的迟期交楼违约金（违约金暂计至起诉日2015年3月5日逾期共计74天，违约金30499元。计算标准为：每天按已付房款824298元的万分之五计算）；3、判定被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。
主要事实和理由：2014年2月13日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，原告通过首付和按揭贷款方式购买被告开发的位于惠州市惠城区江北新岗北二路X号某公馆小区XX号楼X层XX号商品房，涉案房建筑面积为115.07平方米，总价款为人民币824298元。签订合同后，原告即向被告支付了30%首付款，余款在约定期限内通过银行贷款全部付清。合同第八条同时约定，被告应当在2014年12月31日前，将涉案房交付买受人使用；合同第九条还约定，逾期交房不超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订时，双方约定涉案小区土地使用年限为67年，自2010年12月31日至2077年10月6日。2014年11月份，被告通知原告收楼入伙，原告发现涉案楼盘国有土地使用权证载明使用年限仅至2062年10月6日止，而不是合同约定的2077年10月6日，整整相差15年。原告及全体业主遂多次向被告严正交涉，同时积极向有关部门信访维权，要求被告在交楼前按合同办理。被告以按合同约定“在收楼入伙540天内办妥延长土地使用年限即可”为由，拒绝原告合法、正当要求。为此，原告与其他业主分别于2014年11月9日、2014年12月7日以《业主声明》、《关于收楼回复（拒绝收楼声明）》两次集体或单独向被告发函，督促被告在交房前办妥土地使用权延期手续，否则将不予收楼，并依法追究被告违约责任。被告一直未予理会。原告认为，被告在涉案楼盘土地使用权年限仅具备“至2062年10月6日”条件下，在合同中约定“土地使用年限至2077年10月6日”，其行为构成欺诈；在收楼入伙前罔顾业主利益，拒不办理相关手续，导致原告无法正常收楼入伙，其行为严重违反合同约定及相关法律规定，依法应当继续履行合同，并按合同约定赔偿标准承担自2015年元月1日至办妥土地使用权年限到2077年10月6日并正式书面通知业主实际收楼日期间的延期交楼违约责任。为维护自身合法权益，特向贵院提出请求。
被告惠州宏和公司答辩称：一、本案答辩人在土地使用权期限问题上并无欺诈。(一）土地信息作为一项法定的政府公示信息，由国土行政主管部门向社会公开，是政府公示公信的不动产信息，因此，土地的登记使用年限就其法定属性而言，根本就是不可能向买受人进行隐瞒政府公示信息，更勿论欺诈。(二）事实上答辩人在销售本案商品房时，已经按照政府售楼规范的要求，将涉案土地使用权土地证书在现场公示。(三）答辩人在《商品房买卖合同》的房管局标准版本中，将土地使用权期限填写为2077年，就是明确承诺将最终交给业主的房地产土地延期至2077年，这是一项是向业主提供实益的举措。并且，该延期承诺符合政策，完全切实可行，如何被颠倒黑白成为“欺诈”行为？(四）实际上，在本案土地使用权期限问题发生争议之前，2013年月份，答辩人已经主动启动了向国土部门申请本案土地使用权延期工作，当时答辩人的商品房销售工作还没有完成，甚至有些买受人的商品房买卖合同实际上是在答辩人启动延期申请工作之后才签订的，这些事实说明合同约定土地使用权期限至2077年明显是答辩人一项主动积极履行的承诺，被歪曲为“欺诈”显然不符常理。(五）至于首次延期申请因答辩人不接受审计机关的价格意见从而导致国土部门退回答辩人延期申请的情况，因土地使用权延期补缴地价本身不是公开竞价的招拍挂程序而是协商方式确定地价程序，答辩人作为申请延期一方企业与国土部门反复进行价格协商，于法于理并无不当。国土部门退件只是协商过程中为保障下一步协商有充足时间的一项阶段性措施而非终局退回，答辩人也没有放弃申请延期和协商工作。部分买受人不明事理，片面强调自身权益而不给对方履行合前完成合同约定义务损害了答辩人的合法权益。(一）根据我国《物权法》的规定，不动产实物交付和所有权转移是不同的法律行为，本案商品房买卖合同作为不动产转让交易，房屋实物交付与房屋产权转移是出卖人两项不同的法律义务。(二）依据买卖双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故答辩人房屋实物交付与房屋产权转移两项合同义务在时间上是先交付房屋实物，然后在540日内向买受人转移符合约定土地使用期限的房地产权属，并不要求答辩人将商品房实物和所有权一并完成转移。(三）合同的履行都是一个过程，我国《合同法》第八条明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故合同法只要求当事人如期履行合同义务，并没有赋予一方当事人在到期前就变更合同的约定期限强制先予履行的权利。在商品房实物交楼到期但房屋产权转移未到期之时，根据我国《物权法》第9、147条，商品房连同土地使用权均尚且由答辩人所有，而在房地产权属转移届期之前，答辩人有权自行安排完成土地使用权延期的合理时间。被答辩人要求收楼前就办好延期，没有合同依据且侵害了答辩人的期限利益。三、答辩人按期达到合同约定房屋实物交付条件，被答辩人拒不受领房屋其行权不当，理应自行承担不利后果。（一）本案房屋的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房应符合由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工-
验收报告，并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，将符合木合同约定的商品房交付买受人使用。”答辩人已在2014年11月份全部完成上述工作，房屋完全具备约定交付使用的条件。（二）答辩人已逐一通知买受人并登报发布收楼公告，告知买受人商品房已提前竣工达到收楼条件，通知被答辩人按时收楼入住。（三）被答辩人误解自身合同权利拒绝受领符合约定交付条件的房屋，该事实的性质不是答辩人延期交楼，而是被答辩人错误行权，其不当行为的不利后果应自行承担，更不能要求答辩人对其赔偿。四、本案被答辩人的行为属滥用权利。（一）有关本案土地使用权延期问题，答辩人一直都在合同期限范围内有条不紊推进实施：2013年11月份即提出延期申请；2014年7月份暂时退件后一直在催促跟进国土部门尽快完善延期手续及条件；2014年11月10日再次向惠州市国土资源局递交延长上地使用权年限；2015年2月15日惠州市国土资源局同意将国有土地年限延长至2077年后，答辩人即于2015年2月17日缴纳土地出让金；2015年3月13日即取得终止期限为2077年的国有上地使用证，而此时较答辩人向买受人转移房地产权属的约定期限提前了一年零三个月。（二）2014年11月份，答辩人在交楼现场通过书面公示等方式，反复向买受人说明目前土地使用权正在延期办理的情况，而被答辩人在自身合同约定的房地产产权转移远未到期之前，明知答辩人正在履行合同的实际情况，却无理拒绝接收符合交楼条件的房屋，更有甚者，还有一些买受人甚至采取拉横幅方式公然向社会散布虚假事实诽谤答辩人，不惜践踏法律，不惜破坏社会秩序。有关买受人的行为显属滥用权利，违反我国《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，以及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”中关于诚实信用、遵纪守法等善意履行合同的基本要求。故本案被答辩人诉讼无理，恳请法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告与被告惠州宏和公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠城区江北新岗北二路X号某公馆XX号楼X单元XX层XX号房（以下简称“涉案商品房”），建筑面积115.07平方米，总价款为824298元。合同第一条约定涉案小区的土地使用权证号为惠国府用（20XX）第1302010XXXX号，土地使用权年限自2010年12月31日至2077年10月6日；第八条约定被告应当在2014年12月31日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五支付违约金，合同继续履行；第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告分别于2014年2月13日、2014年6月25日共支付购房款824298元，广东省惠州市公安消防局出具惠公消验字（20XX）第01XX号《关于惠州宏和公司某公馆南区建设工程消防验收合格的意见》，涉案商品房工程通过人防部分竣工验收备案，涉案商品房通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格并于2014年7月23日2014年8月11日2014年8月15日2014年11月5日到惠州市惠城区城乡规划建设局进行了备案。此后，被告通知原告收楼并于2014年12月26日在惠州某报上刊登了《某公馆精英汇收楼通知》。由于《国有土地使用权证书》中记载的年限与《商品房买卖合同》中约定的土地使用权年限不一致，原告认为与合同约定不符，故拒绝收楼，并向被告发出拒绝收楼声明。涉案商品房系由被告投资开发的预售商品房项目，该项目地块编号为0010040XXX，《国有土地使用权证书》编号为惠府国用（20XX）第1302010XXXX号，规划用途为商住用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2062年10月6日，被告向惠州市国土资源局递交了申请，经惠市国土资（用地）字【20XX】X号文批准，被告于2014年11月10日2015年2月17日补缴了19152529元。补缴后涉案土地住宅用地使用权年限延长至2077年10月6日，商业用地使用权年限延长至2047年10月6日。并于2015年3月13日重新颁发土地使用权证[证号：惠府国用（20XX）第1302010XXXX号]。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点在于被告通知原告收楼时，涉案商品房是否已经达到交楼条件。合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。庭审中，被告提交证据证明涉案商品房已经于2014年8月15日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，且在2014年11月5日到惠州市惠城区城乡规划建设局进行了备案。对该部分事实，本院予以确认。原告主张被告逾期交楼的违约责任主要在于涉案商品房的土地使用权证的使用期限为2062年10月6日，而合同约定的土地使用权的使用期限为2077年10月6日。原告认为被告通知收楼时，涉案商品房虽然已经通过五方验收合格，但是不具备合同第一条所约定的土地使用权证的使用期限，所以原告不予收楼。被告通知收楼时，土地使用权证上载明的截止时间与合同约定截止时间不相符，原告是否可以以该事实为由拒绝收楼，以及不收楼的后果由谁承担？本院认为，商品房是否达到交付条件主要以商品房是否达到基本使用条件为准，涉案商品房已经经过五方验收合格并办理备案手续，应该认定为具备了基本使用条件，达到基本收楼标准。本案中，土地使用权证上载明的截止时间与合同约定截止时间不相符，被告作为开发商应该积极申请办理，本案被告在相对较短的时间内办好了土地使用权的延期手续并缴纳了费用，表明被告是积极履行合同义务，业主们应给予相对的宽恕。另一方面，合同约定被告应在商品房交付后540日内办好房地产权属证书，在此时间内如原告认为被告存在有关问题，也应该通过协商、沟通的方式解决，原告不应以该事实为由拒绝收楼，由此导致的后果，不应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告邓某的全部诉讼请求。
案件受理费562元（原告已预交331元），由原告邓某负担。
当事人的二审意见
上诉人邓某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销(2015)惠城法民一初字第1396号民事判决；2、判令被上诉人支付自2015年1月1日至涉案楼盘载明上述年限的新国有土地使用证出证之日止的迟期交楼违约金(违约金暂计至起诉日2015年3月5日逾期共计74天，违约金￥30499元。计算标准为：每天按已付房款￥824298元的万分之五计算)；3．判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院仅以涉案商品房已经过五方验收合格具备基本使用条件就认定商品房符合收楼标准的判定，是曲解《商品房买卖合同》的合同条款，刻意减轻被上诉人的合同义务，是极其错误的，据此作出的判决对上诉人是不公平的。一审判决在“判决理由与结果”部分，认定：“商品房是否达到交付条件主要以商品房是否达到基本使用条件为准，涉案商品房已经经过五方验收合格并办理备案手续，应该认定为具备基本使用条件，达到基本收楼标准。”一审法院不应该不知：商品房达到交付条件，必须同时符合国家对商品房交付的强制性规定以及买卖双方《商品房买卖合同》中自主约定的交付条件，两者缺一不可。其中国家关于商品房产付验收的强制性规定包括《建筑法》第61条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条等法律，以及其他行政法规的强制性规定，双方在合同中任何自主约定的容，只要是双方真实意思表示，不违反强制性的法律规定，不存在无效的情形，当事双方均应本着诚实信用之原则全面履行。而本案中《商品房买卖合同》第八条所规定的“所建商品房要经过勘察、设计、施工、监理、建设五方面验收合格才能交付使用”，即是上述《建筑法》第61条的要求，这只是商品房交付的最低条件之一，绝非商品房交付的充分必要条件。上诉人与被上诉人之间还可以就标的商品房的面积、户型、公共设施配套以及土地使用权年限等内容进行自主约定。本案中《商品房买卖合同》约定涉案商品房土地使用权年限截止日为2077年10月6日，即是双方自主约定条件之一。此条件对双方合同的订立以及房屋成交价格有重大影响，关系上诉人切身重大利益，上诉人没有理由不予关注。而被上诉人在通知交付时，涉案楼盘只取得土地使用权年限截止日为2062年10月6日，与合同约定相差15年，显然不符合交付标准。上诉人依照约定拒绝收楼，被上诉人作为违约方依照约定承担违约责任，合法有据。一审判决自创性的主观定义“商品房是否达到交付标准主要以商品房是否达到基本使用条件为准”完全是曲解法律，无视合同约定。二、一审判决认定被上诉人已经“积极履行了合同义务”，系事实认定错误；进而要求“业主们应给予相对的宽恕”，是擅自加重上诉人的合同义务。由此作出的判决有违公平，公正原则，应予纠正。一审判决在“判决理由与结果”部分，认定“本案被告在相对较短的时间内办好了土地使用权的延期手续并缴纳了费用，表明被告是积极履行合同义务，业主们应给予相对的宽恕”。双方签署合同时间为2013年中期，上诉人按合同支付了购房款，对于土地使用权不符之问题，多次以面谈、信访、网络问政等平台积极反映，还分别于2014年11月9日、2014年12月7日以《业主声明》、《关于收楼回复（拒绝收楼声明）》两次集体或单独向被上诉人发函，督促被上诉人在交房前办妥土地使用权延期手续，否则将不予收楼，并依法追究被告违约责任。上诉人作为买受方已全面履行合同约定的付款以及催告等义务。反观被上诉人作为专业的房地产开发商，签约之时对于涉案土地尚有15年土地使用权期限待补以及办理土地使用权年限延期需要时间和费用时明知的，签约距离交楼时间有一年零数个月时间，这期间被上诉人有义务、有时间、有能力办理土地使用权延期手续，但是被上诉人不但没有积极履行义务，首次提交申请因费用问题被国土部门退件后长时间中断延期手续，而且对于上诉人及其他业主的合理要求以各种藉口推诿、拖延，甚至对于业主代表们的合法维权行为以诽谤、侵权之由告上法庭。最后熬过了合同约定交楼期限，听闻上诉人及邻居已经委托律师团队进入司法维权程序后，才迫于担责之压力急忙补交土地使用款，办妥土地使用年限延期手续。上述事实足以表明：1、被上诉人并未积极、全面履行自己的合同义务，正是其消极履行义务才导致涉案楼盘在约定交楼期限届满前不具备合同约定的交楼条件。一审认定被上诉人“在较短时间内办理好延期，积极履行义务”与事实不符。2、被上诉人在一审诉讼期间的3月13日才办妥土地使用权年限的事实，应当认定为违约后的“继续履行”，该行为不能改变被上诉人已经违约的事实，更不能免除其自约定交楼日起至取得新的国有土地使用权年限并书面通知上诉人收楼期间的违约责任。被上诉人的行为如果属违约，就应该承担相应的违约责任；如果没有违约，也就无需他人“宽恕”。人民法院断案依据是现行法律，而不是任何宗教教义，一审判决中认为上诉人应予“宽恕”之辞于法无据，实属荒谬。本案一审合议庭成员也曾主审过被上诉人另案提起的对上诉人所在小区业主代表提起的所谓“侵权”之诉，被上诉人合同期间种种狂妄傲慢乃至穷凶极恶已是彰显无遗，既然违约者从未有“忏悔”之意，何来要求守约者持“宽恕”之心?一审判决却以上诉人应予“宽恕”而免除被上诉人违约责任，上诉人难以信服。三、一审判决混淆了“办理土地使用权年限至2077年10月6日”和“应当在商品房交付使用后540日内办理权属登记”两种合同义务的涵义，片面地将本属于被上诉人责任范围内的单方义务归属为可以“协商、沟通解决”的双方义务，是对被上诉人的纵容与偏袒。一审判决在“判决理由与结果”部分，认定“合同约定被告应在商品房交付后540日内办好房地产权属证书，在此时间内如原告认为被告存在有关问题，也应该通知协商、沟通的方式解决，原告不应以该事实为由拒绝收楼····”本案中，“办理土地使用权年限至2077年”指向的对象是指登记在被上诉人名下的所涉宗地。被上诉人作为开发商，在明知所取得的宗地使用权年限只具备至2062年，却违规承诺至2077年，并且收取了上诉人至该年限的土地使用费，其就有义务取得至2077年的土地使用权证。此项约定见于双方买卖合同的第1条，属于被上诉人交付前的单方合同义务，与合同其它约定以及法律强制性规定一起共同构成涉案房产的交付标准。被上诉人如果在通知交付时所持有的国有土地使用权证上载明年限不具备此条件，上诉人就有权拒绝收楼，并可主张违约责任。而“交付后540天办理权属登记”指的是指将原本属于被上诉人名下的房地产所有权转移登记在上诉人名下，并办理相应的分户产权证书。此项约定见于双方买卖合同的第15条，该工作被明确为交付后的义务，需要双方配合方可办理。此外，并非所有的商品房买卖都存在约定使用权年限与国有土地使用权证载明年限不符、需要办理土地使用权延期手续之间题，但是所有的商品房买卖均无例外地存在办理所有权转移登记并办理分户的产权证书的程序。这也恰恰说明两者各不相同，不可混为一谈。而一审判决却采纳被上诉人陈述，为其开脱责任，实在有失偏颇。另外，一审法院在裁判理由的说理过程中，竟然使用“交付条件主要以”、“具备了基本使用条件”、“达到基本收楼标准”等等这些模糊和不严谨的言辞“解释”合同并进行推理，未免有“欲免之责，何患无辞”之嫌，不仅难以息事宁人、定纷止争，方倒显得顾盼左右和欲盖弥彰了。综上所述，一审判决所认定事实和适用法律错误，推理缺乏事实根据和严密的逻辑，无法令人信服。上诉人请求二审法院依改判，支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人答辩称：答辩人就本案商品房买卖合同并未发生违约行为，要求答辩人承担违约责任支付“迟期交楼违约金”没有依据。本案的商品房买卖依法属于不动产交易，适用我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”中以登记方式转移物权的规定，不适用该法第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”中关于动产交付和所有权一并转移的规定。本案作为不动产交易，房屋实物交付与房屋产权转移是出卖人两项不同的法律义务，这两项合同义务答辩人都如期履行没有发生违约。一、答辩人按期达到合同约定的房屋实物交付条件。房屋实物交付无违约。(一)本案房屋的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房应符合由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”这是一项关于房屋实物交付状态的约定，答辩人己在2014年11月份全部完成上述工作，房屋完全具备约定交付使用的条件。(二)答辩人通知买受人交付房屋实物，买受人有受领房屋的法律义务。被答辩人误解自身合同权利拒绝受领符合约定交付条件的房屋，该事实的性质不是答辩人延期交楼，而是被答辩人错误行权，其不当行为的不利后果应自行承担。二、答辩人对完成土地使用权延期的时间有期限利益。(一)买卖双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，显然答辩人所出卖商品房的不动产物权转移给买受人的履行时间期限是在房屋实物交付之后的540日。(二)本案商品房实物交付时，答辩人已经正在办理土地延期，在房地产权属转移至买受人到期之前，答辩人最终是否最终会发生违约尚未发生。上诉人在合同义务尚未届期即要求答辩人承担违约责任，显然有违事理，更勿论其根本没有法律依据。(三)有关本案的是非，实际上社会公共早有公道评价：本案部分买受人也曾就本案土地使用权延期事宜的合同责任上访政府信访，惠州市人民市政府网络问政已经对部分买受人就该问题的答复：“业主买房的在合同上约定的时间如与业主取得土地证上载明的时间不同，开发商属于违约行为，应当承担违约责任”(见原审原告证据5)。而本案在答辩人给买受人办理土地证的期限未至，买受人尚未取得土地证之时，就要求开发商承担违约责任显然有失起码的公道。综上，本案答辩人从未发生过违约，上诉人要求支付违约金既无合同依据也无事实依据，上诉人的诉讼请求依法应当被驳回。而原审法院对答辩人的合法权利认定不到位，以至于第一审判决书中不但没有明确认定答辩人合法权益，反而企求上诉人“宽恕”答辩人，这种屈从于群体糊涂认识的息事宁人态度，不仅未正确贯彻法律的实施，也辜负了法院定分之争的权威，此类表述属严重不妥当也请二审法院予以纠正。
本案二审中，被上诉人向本院提交一份新证据，即新办理的国土证。上诉人对该份证据进行了质证，对该证据的真实性和合法性予以认可，但是对关联性不清楚。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人在履行合同过程是否存在违约行为以及是否应当承担违约责任。具体评析如下：
被上诉人于2014年12月26日在惠州某报上刊登了《某公馆精英汇收楼通知》，告知上诉人收楼，此时涉案楼房已经通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，并且于2014年11月5日在惠州市惠城区城乡规划建设局进行了备案，涉案楼房已经符合双方签订的《商品房买卖合同》中的交付条件，被上诉人又已通知到了上诉人，故可以此认定被上诉人已经按照合同约定履行了交房义务。交付当时涉案楼盘《国有土地使用权证书》上的土地使用权期限与合同约定不符，若造成上诉人损失，则属于另一层法律关系，被上诉人应承担的是因土地使用权期限不足而给上诉人造成损失的违约责任，上诉人不能以此为由拒绝收楼，进而要求被上诉人承担逾期交楼违约金。本案中，由于在原审诉讼过程中，被上诉人取得了终止期限为2077年的国有土地使用权证，与商品房买卖合同中的约定一致，且上诉人并未实际受有损失。原审法院认定被上诉人无需担责，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用562元，由上诉人邓某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一六年四月十八日
本
书 记 员 赵 铎