贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民再终字第8号
上诉人（原审第三人）石小信，男，1970年9月6日生，汉族，遵义市人。
委托代理人李学芬，贵州与之律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人李亚男，贵州与之律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处。
法定代表人高杰，该办事处主任。
委托代理人程吉英，贵州舸林律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告王海峰，男，1959年9月11日生，土家族，遵义市人。
原审第三人张恩玉，女，1975年1月29日生，汉族，遵义市人，与石小信系夫妻关系。
上诉人石小信与被上诉人遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处（以下简称延安办事处）侵权责任纠纷一案，红花岗区人民法院于2012年6月7日作出（2012）红民商初字第135号民事判决，该判决已经发生法律效力。红花岗区人民法院经院长提交审判委员会讨论，于2013年6月3日作出（2013）红民再字第6号民事裁定进入再审。红花岗区人民法院再审期间追加了石小信、张恩玉作为本案第三人参加诉讼，于2013年8月20日作出（2013）红民再初字第6号民事判决。上诉人石小信不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审原告延安办事处于2012年3月9日起诉称，我办接受红花岗区国有资产投资经营有限责任公司委托，管理位于遵义市红花岗区中华路478号营业房。2011年，我办与被告签订租赁合同，约定我办将中华路478号营业房一至三层租赁给被告使用，租赁期限为一年。合同到期前，为方便办事群众，决定将营业房收回建一站式群众服务大厅及幼儿园。我办于2011年12月11日向被告发出期满解除合同，收回房屋的通知，现合同期限已过，但被告仍未搬离，故诉请法院判令被告停止侵害，立即搬离我办的营业房并支付房屋占用费至交还房屋止，并判令诉讼费由被告承担。
原审被告王海峰辩称，经原告同意，投资了近300万元对房屋进行了装修，后与原告签订了四次租赁合同，最后一次合同即2011年7月25日所签订的合同存在严重瑕疵，完全没有履行，系无效合同，其次根据双方2006年的约定我有优先承租权，而且原告将我改造装修的楼房用于抵押，造成我的投资随时受到威胁，我已交纳了至2011年12月的租金，2012年1月至今的租金是因双方未达成一致意见，原告未要求我交纳，故要求我支付双倍占用费无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
红花岗法院原一审查明：2006年6月14日，被告王海峰以华政歌舞厅的名义与原告延安办事处签订了《关于华政歌舞厅装修改造合同的约定》，约定被告租赁原告管理的红花岗区国有资产投资经营有限责任公司所有的位于红花岗区中华路478号一至三层楼房，在被告按时交纳房租的前提下，除政府拆迁，自然灾害等不可抗力因素外可优先续租。合同签订后，被告投入资金对房屋进行装修改造并经营。期间，除第一次签订的《房屋租赁合同》外，之后均实行一年一签，租赁期限为每年的1月1日至12月31日，其中2010年的房屋租金为每月15000元，并约定租赁期满，合同自然解除。2011年7月25日，原、被告补签了2011年的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，租金每月18000元，租赁期满，合同自然解除，被告如需继续承租，应于期满前一个月向原告主动书面申请，同等条件下，可优先出租给被告，如原告不愿出租给被告，被告应当在合同期满当日自行搬出，将房屋交还原告，如被告拒绝交还房屋，必须赔偿原告该房屋年租金两倍的经济损失；合同期内原告如有社会公益事业需要，将该营业房用于公益事业时，原告要求收回该营业房，被告不得拒绝，原告也不承担任何违约责任和被告的损失赔偿责任。2011年12月11日，因需要将房屋收回作为建立延安路街道办事处政务党务办公场所用，原告向被告发出通知，要将房屋收回，不再用于出租，并要求被告在2011年12月31日按期搬出，被告认为原告要求收回房屋使自己投入不能回收，损失过大，要求原告继续出租，拒绝返还中华路478号一至三层楼房，双方遂酿成讼争。
红花岗法院原一审认为：原、被告于2011年7月25日所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，该合同约定的租赁期限已于2011年12月31日届满，且原告已于合同期届满前的2011年12月11日书面通知被告在合同期届满后将收回房屋，不再用于出租，通知所持收回房屋的事由系根据公益事业及办公用房需要，该事由符合双方合同的约定，因此，双方因租赁合同产生的权利义务关系已于2011年12月31日终止，被告无法定事由和合同约定继续占用原告管理的财产，已构成侵权，被告应当返还原告租赁房屋，并按合同约定赔偿因侵权给原告造成的损失。双方合同约定如原告不再出租房屋给被告，而被告在合同期限届满后拒绝将房屋无条件交还，则赔偿原告年租金两倍的经济损失，原告要求被告支付房屋占用费108000元的诉讼请求，并未超出双方合同约定的范围，故予以支持。被告所持于2011年7月25日与原告签订的续约合同存在严重瑕疵，完全没有履行，该合同是一份无效合同的辩解理由，与本案事实及相关法律规定不相符合，不予采信。据此，判决如下：一、由被告王海峰于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区中华路478号一至三层楼房返还给原告遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处；二、由被告王海峰于本判决生效后十五日内赔偿原告遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处人民币108000元。案件受理费1230元，由被告王海峰承担。
红花岗法院再审期间追加了本案争议房屋的实际占有使用人石小信、张恩玉作为本案第三人参加诉讼。第三人石小信再审中述称，首先，原、被告签订的租赁合同违反法律关于国有资产出租的规定，应属无效。其次，造成本案租赁合同无效的过错在于原告自身，且原告并不是本案争议营业房的所有权人，故原告理应赔偿由此给第三人造成的相应经济损失。第三，我方与被告签订租赁合同时并不知晓该营业房系原告租赁给被告的，因此我方属于善意第三人，对第三人投入大量资金进行装修改造的损失应由原告予以补偿。第四，如果原告同意给予第三人相应损失的赔偿，则同意搬出营业房。
红花岗法院再审查明：王海峰作为甲方与案外人姚建平作为乙方分别于2006年8月5日、2007年8月8日签订《合作协议》，就双方的合作权利义务进行了约定。第三人石小信庭审中自认只是以姚建平的名义和王海峰签订的相关协议，协议签订后姚建平并未实际投入资金，亦未参与经营管理，而是由第三人投入资金及经营管理“美丽百分百”歌舞厅，并按协议约定每月向王海峰支付2万至4万不等的所谓合作费用，王海峰对此并无异议。其余事实与原审查明的事实基本一致。
红花岗法院再审认为：本案争议房屋的所有权人为遵义市红花岗区国有资产投资经营有限责任公司，但该房屋的实际管理使用人为延安办事处，争议房屋在延安办事处实际管理经营期间，其有权出租该房屋。本案营业房的出租并不存在《国有资产评估管理办法》当中规定的应当进行资产评估的几种情形，故原审原、被告双方从2006年起签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该系列租赁合同合法有效。2006年6月14日，王海峰以华政歌舞厅的名义与延安办事处签订的《关于华政歌舞厅装修改造合同的约定》，虽约定有：在承租人按时交纳房租的前提下，除政府拆迁、自然灾害等不可抗力因素外可优先续租。但直至2011年双方签订新的《房屋租赁合同》时，延安办事处并未违反当初的约定，此期间也一直由承租人经营使用。2011年7月25日，延安办事处作为甲方、王海峰作为乙方签订的《房屋租赁合同》系合法有效的合同，双方应该按照合同约定全面履行自己的权利义务。根据该租赁合同的约定，至2011年12月31日租赁期届满后，双方的权利义务因合同的履行完毕而终结。延安办事处在租期届满后有权无条件收回营业房，或者为了修建办事大厅和幼儿园等公益事业而收回营业房。即使第三人石小信与王海峰的事实租赁关系成立，也因王海峰承租期届满这一事实而导致其继续占有使用营业房没有了事实和法律上的依据。对延安办事处要求被告及第三人搬离本案争议营业房的诉请予以支持，租赁期届满后，房屋实际占有使用人石小信、张恩玉应当返还房屋，并参照约定的租金标准即每月18000元向延安办事处支付占有使用费至实际交付之日止。王海峰擅自将房屋允许第三人使用，导致第三人延期交付房屋存在过错，故其应就前述费用向延安办事处承担连带赔偿责任。另，因延安办事处在期满后收回房屋系为了公益事业需要，也不属于归责于承租方的原因，故延安办事处要求王海峰及第三人承担年租金双倍的违约责任显失公平，对其超出部分的诉请，不予支持。判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院作出的（2012）红民商初字第135号民事判决；二、由原审被告王海峰、第三人石小信、张恩玉于本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区中华路478号一至三层楼房返还给原审原告遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处；三、由第三人石小信、张恩玉于本判决生效后十五日内按每月18000元的标准向原审原告遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处支付占有使用费（从2012年1月1日起算至实际交还房屋止），原审被告王海峰对前述费用承担连带支付责任。案件受理费2460元，由原审被告王海峰承担。
上诉人石小信的上诉理由：1、依据《国有资产评估管理办法》第四条、《国有资产评估管理办法实施细则》第七条、第八条、第十条之规定，延安办事处将其占有的国有资产向非国营企业单位的王海峰出租，依法应当就该国有资产的价值进行评估，否则租赁行为无效。而原审认定争议房屋的出租不存在《国有资产评估管理办法》当中规定的应当进行资产评估的几种情形，《房屋租赁合同》合法有效，系认定事实不清、适用法律错误。2、导致《房屋租赁合同》无效的过错方是延安办事处，且上诉人并不知晓延安办事处与王海峰之间的纠纷，系善意第三人，主观上无过错，故不应当承担侵权责任。
被上诉人延安办事处及原审被告王海峰、原审第三人张恩玉未提供答辩意见。
本院二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审认定的事实与原审基本一致。另查明，王海峰与姚建平于2006年8月5日签订的《合作协议》及2007年8月8日签订的《合股经营协议》中约定的合作期限均为三年，分别至2009年8月8日、2010年8月8日止。争议的房屋由实际占有人石小信、张恩玉夫妇持续经营“美丽百分百”歌舞厅至今。
本院认为，本案争议的焦点是：1、延安办事处与王海峰签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、上诉人是否应当承担侵权责任。
（一）关于延安办事处与王海峰签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，所涉违反法律和行政法规的强制性规定的合同才属于无效合同。上诉人所持的法规依据《国有资产评估管理办法》（国务院颁布，1991年11月16日起施行）第四条“占有单位有下列情形之一，当事人认为有需要的，可以进行资产评估：……（二）企业租赁”，属于任意性行为规范，违反该法条的行为并不导致合同当然无效。而《国有资产评估管理办法施行细则》（国家国有资产管理局颁布，1992年7月18日起施行）第七条“《办法》第四条中所说的情形中：……（三）企业租赁是指资产占有单位或上级主管单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为”、第八条“《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：……（二）国有资产租赁给外商或非国营单位”、第十条“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效”等规定，由于该《施行细则》的法律位阶仅属于国务院的部门规章，不属于前述《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定的情形，即原审原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人所主张的合同无效的理由不能成立。
（二）关于上诉人是否应当承担侵权责任的问题。王海峰与延安办事处签订的《房屋租赁合同》于2011年12月31日期限届满，双方的租赁关系便至此结束，延安办事处有权无条件收回争议房屋。王海峰及第三人石小信、张恩玉在《房屋租赁合同》终止后继续占有房屋的行为属于无权占有，系对出租人物权的侵害，属于侵害物权行为。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”、第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”、第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”及《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，争议房屋的实际占有人石小信、张恩玉应当返还租赁房屋，并承担因其侵权对出租人延安办事处造成的损失。故上诉人所持其不应承担侵权责任的理由不成立，再审判决其参照约定的租金标准即每月18000元向延安办事处支付占有使用费至实际交付之日止并无不当，应予维持。
综上所述，红花岗区人民法院再审认定事实清楚，判决恰当，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460元，由上诉人石小信承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 涛
代理审判员 陈华川
代理审判员 吴梦吟
二〇一四年一月十六日
书 记 员 马溯兵