广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第19号
上诉人（原审原告）李小成，男，汉族，住所地浙江省常山县。
委托代理人刘天军，广东众多律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄绿云，女，汉族，住所地深圳市龙岗区。
委托代理人陈远明，广东宏泰律师事务所律师。
第三人洪金准，男，汉族，香港特别行政区居民，住所地深圳市龙岗区。
委托代理人陈远明，广东宏泰律师事务所律师
上诉人李小成与被上诉人黄绿云、第三人洪金准因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3171号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：黄绿云于2010年8月12日起诉李小成，案号为（2010）深龙法民三初字第3171号，要求其支付2010年7月之前的房屋租金96万元，李小成进行反诉并提出诉讼请求，后黄绿云于2010年12月10日撤回了起诉，原审法院予以准许，并将李小成列为原告，将黄绿云列为被告，继续审理李小成提出的反诉部分。2010年12月21日，黄绿云起诉李小成，案号为（2011）深龙法民三初字第180号，要求李小成支付2008年8月1日起至该案判决之日的租金及滞纳金等。应李小成、黄绿云双方要求，原审法院将上述两案合并审理，在审理过程中查明了以下事实：
2007年9月15日，李小成与黄绿云（由黄绿云丈夫詹某代理）签订《房屋租赁合同》，约定，黄绿云将其位于深圳市龙岗区龙城街道盛平社区的七层私宅（房产证编号：深房地字第××号，附注：根据《深圳市龙岗区实施﹤深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干问题规定﹥的办法进行登记，该房屋未经质检、消防验收）一栋出租给李小成作商业用途；合同自签订之日起生效，李小成应交10万元给黄绿云作押金；租赁期从2007年10月1日起至2022年9月30日止共15年；从2008年3月1日至2011年9月30日，每月租金4万元；从2011年10月1日至2016年9月30日，每月租金44000元；从2016年9月30日至2022年9月30日，每月租金48000元；租金应在当月5日前交予黄绿云，如超过时间，黄绿云按每日收取0.5%滞纳金，超两个月不付，黄绿云有权终止合同并不退还押金；免费装修期为5个月，即从2007年10月1日至2008年2月29日；李小成因实际情况需转让给第三方，应先征得黄绿云同意并取消原合同，由黄绿云直接与第三方签订，李小成如违反，押金不退；租赁期内，黄绿云同意李小成在不整体转租和不影响租赁物业的使用功能及正常经营情况下，李小成可将租赁物业对外分租，但应报黄绿云备案，黄绿云应为李小成分租提供所需相关文件和证明文件，但分租所涉及税费由李小成负担；在合同执行过程中，由于一方违反合同约定造成合同变更、解除或终止合同，即为违约，违约方需向对方支付100万元违约金；黄绿云负责办妥房管部门的《租赁合同书》给李小成，办理费用和租赁税费由双方各付一半。上述合同签订后，黄绿云于2007年9月将约定的房屋交付给李小成。李小成向黄绿云支付了押金10万元及2008年3月至2008年8月的租金21.2万元。李小成于2007年9月15日与第三人洪金准签订了一份《房屋租赁合同》，租用其房屋用于与已租用的黄绿云房屋一起经营酒店。李小成于2007年10月8日取得“深圳市大老板假日酒店”的企业名称预先核准，并对涉案房屋进行了装修后于2008年5月开始试营业。2008年6月17日，深圳市公安局盛平派出所向李小成发出《取缔决定书》，称因“深圳市大老板假日酒店”自2008年5月未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业，决定予以取缔。2008年10月15日，深圳市公安局龙岗分局消防大队向“深圳市大老板假日酒店”发出《复查意见书》，称复查时该单位经消防设计的建筑工程竣工仍未经消防验收合格；复查时该单位仍未经消防安全检查合格。后李小成取得了涉案房屋的消防验收合格证明。2011年11月17日，李小成在工商部门登记成立深圳市楼兰主题酒店，企业性质为个人独资企业，登记的住所地为深圳市龙岗区龙城街道盛平社区盛平南路6号一楼至七楼。2012年1月9日，李小成扩大了原经营范围，并在工商管理部门进行了登记。
经查，2010年10月22日，深圳市龙岗区龙城街道盛平社区工作站出具《证明》，内容为“兹有黄绿云位于盛平南路吉盛酒店对面一栋七层楼房规划门牌编号：盛平南路6号”。中国建筑科学研究院深圳分院于2008年7月18日出具关于涉案“黄绿云综合楼”的《建筑工程质量检测鉴定报告》，鉴定结论为：在正常使用的情况下（楼面活荷载取4.0kn／㎡），且在该建筑物其他未检测部分满足规范安全要求的前提下，该结构被检测区域（8轴-12轴间2-7层）梁、板、柱计算承载力满足安全使用的要求。李小成在2008年9月26日将涉案房屋第一层约30㎡的房屋转租给案外人权某、将涉案房屋第一层另30㎡的房屋转租给叶某，并向租赁管理部门申请备案时附交了上述《建筑工程质量检测鉴定报告》及证明房屋产权的“自建房证明”。权某、叶某在租得房屋后一直在正常营业。
经原审法院查询，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队于2011年3月30日回复称，该队于2009年12月2日向“深圳市大老板假日酒店”发出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明该场所通过消防验收，可以进行营业使用；2009年12月2日李小成、马立方两人一同到消防大队窗口领取了合格证，该大队已收回申报人马立方签字的领文受理凭证和马立方签字的安检检查合格证原件、复印件各一份。2013年7月21日，该大队又向原审法院出具《关于更正“龙岗区龙城街道盛平社区盛平南路6号房屋消防情况回复函”有关内容的函》，称领取上述消防验收合格证之人为马立方。经原审法院向马立方调查，马立方称代其公司同事蔡某领取了上述消防验收合格证后交给了蔡某，但马立方不清楚蔡某是否将合格证交给了李小成，现蔡某已离职，无法联系。对于取得上述消防验收合格证的时间，李小成称是通过挂失取得的，但李小成未在原审法院指定的时间内说明取得消防验收合格证的具体时间。李小成、黄绿云在庭审中确认涉案房屋的建筑主体已取得消防验收合格证明。
再查，2007年9月25日，李小成、黄绿云另签订了一份有关涉案房屋的《房地产租赁合同》报深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室备案，约定的房屋租赁面积1300平方米，租赁期自2007年9月25日至2012年9月24日，租金标准为每月18000元。黄绿云称李小成、黄绿云双方履行的是2007年9月15日签订的上述《房屋租赁合同》，李小成称该份合同与备案合同有关的内容相互补充，都在履行，但李小成、黄绿云对2007年9月15日所签《房屋租赁合同》约定的房屋用途、租赁期限、金额的内容予以确认。李小成、黄绿云确认双方确定的装修免租期为6个月，确认李小成已交租金为2008年3月至2008年8月的租金共21.2万元。
黄绿云向原审法院提交了一张由“大老板假日酒店”于2010年10月23日出具的结账单，以证明李小成在此期间一直在经营及使用涉案房屋。
2010年9月27日，李小成提交《司法鉴定申请书》，申请对涉案房产的装修价值及房屋内动产价值进行评估。原审法院于2010年10月15日通过公开摇珠方式确定委托深圳市栋森工程项目管理有限公司对涉案房产的装修价值进行评估、委托深圳市中深信资产评估有限公司对涉案房屋内动产价值进行评估。在评估过程中，应深圳市栋森工程项目管理有限公司要求，原审法院于2011年6月1日通知李小成在两个月内提交与现场吻合的装修合同、与现场吻合的施工图纸、装修预算书、结算书、开工及竣工的书面证明资料，李小成未在原审法院指定的期限内提交上述资料。2011年12月10日，深圳市栋森工程项目管理有限公司向原审法院出具《关于深圳市龙城街道盛平南路6号大老板假日酒店装修工程造价评估问题回复》，称由于缺少上述材料，无法对涉案装修工程造价进行评估。2012年6月20日，原审法院通知李小成，因深圳市栋森工程项目管理有限公司称无法评估，原审法院决定委托资产类评估公司对涉案房屋的装修价值进行评估，李小成表示同意。2012年7月16日，原审法院摇珠确定委托深圳市银通联资产评估有限公司（以下简称银通联公司）对涉案房屋的装修价值进行评估。2012年10月12日，经原审法院调查到部分案件事实后，原审法院告知李小成，因涉案房屋已经质量检测合格、消防验收合格，李小成主张的合同不能继续履行的瑕疵已经补全，询问李小成是否还坚持评估时，李小成称仍坚持评估申请，李小成愿意承担由此导致的相关法律后果；李小成称同意由银通联公司进行评估，动产的评估由李小成自行提供清单给深圳市中深信资产评估有限公司，评估费用由李小成自行承担。2013年1月28日，银通联公司作出深银专评报字（2012）第171号《大老板假日酒店装修资产评估报告书》，评得涉案房屋的装修价值为2302271元。因李小成认为存在漏评项目，经原审法院组织李小成、黄绿云及银通联公司质证并确认漏评项目后，深圳市银通联资产评估有限公司于2013年4月1日作出深银专评报字（2012）第171（b）号《大老板假日酒店装修补充资产评估报告书》，评得涉案房屋消防、一般水电安装、通讯三个项目的价值为549644元。李小成再次提出异议，并称评估项目未经李小成确认。原审法院指定银通联公司组织李小成、黄绿云双方重新对需评估的所有项目汇总，由银通联公司制作一份总的评估项目表交双方确认。银通联公司按此制作了评估项目总表并经原审法院组织李小成、黄绿云双方确认后，于2013年11月18日作出深银专评报字（2012）第171（c）号《大老板假日酒店装修补充项目资产评估报告书》，评得补充项目的价值为253770元。上述评估报告均采用重置成本法以2007年10月15日为评估基准日进行评估，均给予了当事人异议期，并通知评估机构出庭接受了双方当事人的质询。2014年4月10日，深圳市中深信资产评估有限公司向原审法院出具《说明》，称由于被评估者长时间未能提供评估对象申报清单，无法出具评估报告书；该公司同意将申请人预缴的评估费予以退回，经当事人申请后，该公司将协助退款。
李小成在原审中诉请：1、解除李小成、黄绿云签订的《房屋租赁合同》和《深圳市房地产租赁合同书》；2、黄绿云返还李小成押金10万元、租金212000元；3、黄绿云赔偿李小成装修损失共计2128.8万元；4、黄绿云赔偿李小成经济损失500万元；5、黄绿云承担本案的诉讼费。
原审法院认为：李小成、黄绿云双方已履行的合同内容及庭审中双方确认的事实显示，李小成、黄绿云于2007年9月15日签订的《房屋租赁合同》才是当事人的真实意思表示。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应遵照履行。李小成诉请解除合同的理由是黄绿云出租的房屋未经质检和消防安全验收，存在重大瑕疵，不能实现合同目的，原审法院对此认为，涉案房屋的房地产证虽显示房屋未经质检、消防验收，但李小成此后转租时向租赁管理部门附交的相关资料及自行办理相关消防验收的情况可证实，李小成对此是应当知道的。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，…租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者…，李小成、黄绿云在租赁合同中虽约定了租赁房屋为“商业用途”，但不必然要开办公众聚集场所，李小成如要开办公众聚集场所应自行办理相关手续。实际上，涉案房屋于2008年7月18日经过了质量检测合格，于2009年12月2日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，李小成、黄绿云均确认涉案房屋的建筑主体已取得消防验收。李小成并于2011年11月17日办理了正式营业执照，于2012年1月9日扩大了原经营范围，经营至今。李小成于2008年9月26日向案外人权某、叶某转租部分房屋后，两人将房屋用于“商业用途”，立即办理了相关营业手续，一直营业至今。因此，李小成所称的上述瑕疵已经补全，李小成诉请解除合同，依据不足，原审法院不予支持。合同并未解除，李小成要求黄绿云返还李小成押金10万元、租金212000元及赔偿李小成装修损失2128.8万元，均无事实依据和法律依据，原审法院予以驳回。李小成未办理相关营业批准手续即开始经营，后被有关部门责令停业，相关损失应由其自行承担，另对由于未能办理相关营业批准手续而致李小成不能有效使用涉案房屋的情况，原审法院在另案计算李小成应付黄绿云的租金数额时已予以考虑，因此原审法院对李小成诉请黄绿云赔偿的经济损失500万元不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李小成的全部诉讼请求。案件受理费87400元、评估费61600元（李小成已预缴），由李小成负担。
上诉人李小成不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回原审人民法院重审或者依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、评估费等均由被上诉人负担。
事实和理由：一、一审法院用关于合同效力的司法解释来讨论上诉人的解除请求和合同解除权问题，是明显适用法律错误。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”上述函复通篇涉及的是关于认定房屋租赁合同效力的内容，没有涉及解除权的问题，和上诉人诉请的解除合同也没有关系。原审法院用关于合同效力的司法解释来讨论上诉人的解除请求和合同解除权问题，是明显适用法律错误。二、涉案房屋未经竣工验收合格、主体建筑未取得消防验收合格证，不具备交付使用条件。被上诉人未提交涉案房屋的竣工验收合格证及建筑主体消防验收合格证，涉案房屋不具备交付使用条件。三、因涉案房屋不具备交付使用条件，上诉人取得法定合同解除权。四、涉案房屋租赁合同可能涉及无效的问题。被上诉人并未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同可能涉及无效的问题。五、原审法院委托评估的机构并非上诉人签字确认的评估机构，评估程序违法。六、原审法院对上诉人要求法官回避的请求未作出是否同意回避的决定，被要求回避的法官未停止案件的审理工作，审判程序违法。
上诉人李小成在庭审中补充：原审法院认为涉案的中国建筑科学研究院深圳分院出具的建筑工程质量检测鉴定报告就可以视为是涉案房屋主体结构竣工验收合格，这是对法律的错误理解和错误适用法律，因为建筑法已经明确规定建筑工程竣工经过验收合格后才能交付使用，通常的建筑竣工验收是由建设行政主管部门或者其委派的下属机构建筑工程质量管理站来进行相关的竣工验收工作，按照深圳通常的做法是在建筑工程质量管理站公安消防部门等有关部门进行分项验收之后再由建设方将相应的验收分项资料呈报给建设主管部门部分备案，出具备案回执后才能视为竣工验收合格。中国建筑研究院深圳分院仅是从事建筑的一个机构，其所作出的报告不能代替建设主管部门进行的验收。2.在中国建筑科学研究院深圳分院出具的检测报告中特别提到是在该建筑物其他未检测部分满足规范要求的前提下，该结构梁、板、柱等满足安全使用的要求，从该结论可以看出，适用该检测报告是存在前提的，即其他未检测部分要满足规范要求，而涉案的各方当事人都没有提交该检测鉴定报告所体积的其他未检测部分是否符合检测要求，涉案房屋的出租人应当承担该部分的举证责任，而被上诉人并未提供相关证据，因此应由被上诉人承担举证不能的不利后果，因此我方坚持认为涉案的房屋并不具备交付使用的条件，违反了法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，上诉人取得单方解除权。至于原审法院所认定的上诉人有将部分的租赁房屋出租给案外人使用，上诉人认为这种局部出租的行为是否在正常合法的使用房屋，一审法院并未查明，如果涉案房屋在不具备交付使用的强制性条件下，上诉人自己为了避免有关损失的扩大，无奈地出租给案外人使用，并不能因为这种行为来认定上诉人的出租行为已经实现了，因此上诉人并未通过具体的实际使用行为来实现涉案房屋的出租目的。
被上诉人黄绿云、第三人洪金准答辩称：请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，从李小成与黄绿云在本案一、二庭审中的陈述与双方实际履行的情况看，签订于2007年9月15日的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应诚实信用，遵法守约，各自履行自己的合同义务。据当事人双方诉辩意见，本案的争议焦点是涉案房屋是否具备商业用途以及签订合同初期涉案房屋未有质检和消防验收是否导致李小成的合同目的不能实现。
关于商业用途，李小成与黄绿云20**年9月15日所签房屋租赁合同约定李小成租用涉案房屋作商业用途，并未确定酒店或旅业。据案情，李小成随后转租给案外人权某、叶某的部分房屋，亦是作商用，且办理了相应的法律手续，并营业至今；且李小成亦于2011年11月17日办理了营业执照，表明涉案房屋作商业用途为政府管理部门所准许。李小成在开办酒店过程中被公安部门取缔的原因是“擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业”而未获许可。
关于涉案房屋质检与消防验收是否导致李小成合同目的不能实现的问题，涉案房屋已由房地产主管机关依据深圳市有关历史遗留问题的规定发出房产证。李小成在原审法院2013年12月19日庭审时陈述，其知悉租赁的房屋是有房产证的，而且对方还提供了复印件。据涉案房屋的房产证记载显示房屋未经质检、消防验收，再结合李小成转租给案外人权某、叶某两人时向有关部门提交了黄绿云向其出具的2008年7月18日的质检合格报告，以及李小成本人在装修中向公安消防部门申办消防验收手续看，李小成在订立合同租赁黄绿云房屋作商用经营时，已知道其所租用房屋尚未有质检、消防验收合格文件或手续，其诉称黄绿云隐瞒了事实，欺骗自己的主张，没有事实依据，本院不予采纳。
涉案租赁合同2007年9月订立，免租装修期约半年，而2008年7月中国建筑科学研究院深圳分院即已出具质检合格报告，2009年12月公安消防部门签出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。据此，涉案房屋质检、消防合格皆俱，已无经营障碍。黄绿云楼房七层，整体为李小成租用。因此，该涉案房屋在2008年7月和2009年12月分别取得的质检合格和消防合格所针对的是房屋本身，而非出租人黄绿云，亦非承租人李小成。此后，李小成于2011年11月17日以租用涉案房屋在工商部门登记成立“深圳市楼兰主题酒店”，并又于次年1月9日在工商部门登记扩大了经营范围。据此，李小成诉称所租房屋未有质检、消防验收手续而影响其合同目的实现，请求解除合同的理由，依据不足，不能证明其诉讼主张。依据民事诉讼法谁主张谁举证的基本原则，李小成应承担举证不能的不利后果，其请求解除与黄绿云的租赁合同无理，应予驳回。
综上，李小成上诉理由不成立，其解除合同的请求应予驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费87400元，由上诉人李小成承担，但其在上诉立案时申请免交，本院已核准免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年四月十七日
书 记 员 陈晓莹