湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第342号
上诉人（原审原告）：许先声。
委托代理人：邱守凡，湖北省通山县通羊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：马明星。
上诉人许先声因与被上诉人马明星房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审认定，2010年11月份，马明星在通山县通羊镇凤池社区穗源小区汉通市场后面建设一栋七层、共十四套的房屋，工程于2011年完工，并办理了房产证和土地使用权证。2012年2月7日，许先声与马明星签订一份《房屋买卖合同书》，约定马明星将其所有的、位于通山县通羊镇凤池社区穗源小区汉通市场后面5号楼四楼的一套三室二厅一卫一厨房屋作价152800万元出售给许先声，所有购房款交房时许先声必须一次性给付马明星；并约定马明星提供办理房产、土地、水、电报户等有关手续，一切税费由许先声自付。但双方未约定何时办理房地产过户手续。合同签订当日，马明星将房屋交付许先声，但许先声仅给付马明星购房款130000元，尚欠购房款22800元未付。此后，马明星催讨，许先声以未办理过户口手续和房屋建筑的相关费用不应由其承担为由，拒付剩余购房款，双方发生争执。2014年9月24日，许先声以合同约定的一切税费仅指马明星为许先声提供房产、土地过户、水电报户等费用，不应包含房屋建筑的相关费用，马明星将房屋建筑的相关费用15366.43元税费转嫁给许先声的行为违规为由，诉至法院，要求：确认双方签订的房屋买卖合同有效，马明星将由其缴纳的15366.43元税费转嫁给许先声的行为违规，并判令马明星依法依规协助许先声办理好房屋过户的相关手续。同时查明：许先声至今未向税务部门缴纳其购买马明星房屋的交易税费。马明星所有的位于通山县通羊镇凤池社区穗源小区汉通市场后面5号楼，共14套房屋，均已出售。所有出售房屋合同除房屋价格不同外，其他内容均相同。已有刘勋、符加琴、吴秋花、刘元里、徐能记等10户购买者均已按合同的约定均以自己的名义和马明星的名义向税务部门缴纳了各种税费，并办理了房屋所有权证。
一审认为，许先声与马明星经协商达成购买房屋的合意，自愿签订了房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，是合法、有效的合同；双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，马明星已按约交付房屋，但许先声未按约一次性支付全部价款，许先声负有继续履行义务的责任。本案在审理过程中，经向马明星释明，马明星明确表示许先声应给付其的房屋欠款，由其另行主张权利。故对许先声所欠马明星的房屋价款，在本案中不作处理。许先声诉称合同约定的一切税费仅指马明星为许先声提供房产、土地过户、水电报户等费用，不应包含房屋建筑的相关费用，马明星将房屋建筑的相关费用15366.43元税费转嫁给许先声的行为违规，因《中华人民共和国合同法》规定当事人依法享有自愿订立合同的权利和应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，经询问税务部门，根据我国相关规定，个人自建自住房屋不交纳建筑税，若进行交易，房屋出售人应承担营业税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、印花税、土地增值税和个人所得税等税费，买受人应承担契税，但双方签订的合同明确约定马明星仅提供办理房产、土地、水、电报户等有关手续，一切税费由许先声自付。因此，马明星作为房屋出售方应承担相关税费及许先声作为买受方应承担的税费，按照合同的约定由许先声承担并无不妥，且许先声无证据证实其存在重大误解和马明星存在采取了欺诈、胁迫的手段或乘人之危的情形。同时，许先声所诉的15366.43元税费包括其作为买受人应承担的税费，并且其至今也未缴纳这些税费，许先声诉称马明星将房屋建筑的相关费用15366.43元税费转嫁给许先声的行为违规的理由不成立。许先声要求马明星协助许先声办理好房屋过户的相关手续，因购房合同未约定办理房屋过户手续的时间，且许先声至今未全面履行交清购房款和缴纳税费的义务，故许先声要求马明星现在办理房屋过户手续的条件尚未成就，许先声应待自己按合同的约定全面履行义务后方可要求马明星协助办理房屋过户手续，故许先声现在要求马明星协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条规定，判决如下：一、原告许先声与被告马明星于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同书》有效。二、驳回原告许先声的其他诉讼请求。案件受理费184元，由原告许先声负担。
该判决书送达后，许先声不服，向本院提起上诉称：一、一审判决违反相关法律规定，应予撤销。《中华人民共和国营业税暂行规定》第一条规定“转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。”该规定是对谁是纳税人的一种强制性法律规定。马明星是本案争议不动产销售的个人，应按该条规定缴纳营业税，不应将自己应缴纳的营业税转嫁给上诉人承担。马明星协助上诉人办理房屋产权过户时，马明星应当缴纳的税费应由其自己承担，包括房屋销售人承担的营业税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、印花税、土地增值税和个人所得税等。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律行政法规的强制性规定”的合同无效。房屋买卖合同约定马明星仅提供办理房产、土地、水、电报户等相关手续，一切税费由上诉人自付的约定无效。二、马明星提供的房屋买卖合同为格式合同，依法应当作出不利于马明星的解释。马明星将自己私人建造的八套住房出售，签订买卖合同时是其提供的格式合同，只要买受人在该合同上签字即可。合同第五条约定“甲方提供办理房产、土地、水、电报户等有关手续，一切税费由乙方自付。”上诉人认为，“一切税费”是指马明星为上诉人提供办理房产、土地过户，水、电报户等的费用，不包含由马明星自己承担的营业税。通常，房屋买受人也只能承担房屋过户的相关契税，不承担房屋出售方的营业税费。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案对“一切税费”的理解不得违反相关纳税规定的解释。三、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人所诉的15366.43元税费包括上诉人作为买受人应当承担的税费错误。上诉人所承担的房屋过户手续纳税仅为3127.60元，系个人普通住房的契税。其他税费系不动产销售人应当承担的营业税。请求：1.撤销一审判决，依法确认税费15366.43元由马明星承担；2.判令马明星协助上诉人办理房屋买卖的过户手续；3.一、二审案件受理费由马明星负担。
被上诉人马明星口头辩称：其与上诉人于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同书》对房屋价款、付款方式、过户手续办理约定明确。其中合同第五条约定“甲方提供办理房产、土地、水、电报户等有关手续，一切税费由乙方自付。”第七条进一步约定“乙方在领取门钥匙时，保证按时，按标准交付需本人承担的，诸如办理房产证、水、电、电视、电话宽带报户等相关费用。具体费用按发票结算，多退少补，由甲方代办。”被上诉人按合同约定履行了房屋的交付义务，办理房屋过户手续并非被上诉人不协助，而是许先声不履行合同约定的一切税费由其自负的义务，被上诉人因此无法履行代办房屋过户手续的协助义务。请求二审依法裁判。
二审诉讼中，当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明，马明星建造的房屋坐落在通山县通羊镇凤池社区穗源小区，房屋规划用途为：普通住宅。房屋所有权证号为：通山房产证通山县字第0327**号。土地使用权取得方式为：出让。
一审认定的其他事实属实，本院继续予以认定。
结合当事人诉辩情况，二审归纳本案争议焦点为：一、双方当事人约定房屋买卖过户等一切税费由许先声负担的效力如何认定。二、对双方当事人签订的房屋买卖合同第五条如何理解。
关于争议焦点一。本院认为，根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。但本案双方当事人自行约定由房屋买受人许先声承担房屋买卖过户的全部税费，与上述规定不相抵触。理由：（一）双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务的自愿承担，是交易双方对税费负担的约定，该约定只在当事人之间具有约束力，而对税费征收机构无约束力。对税费征收机构而言，缴纳义务人应当依照法律法规履行义务，其作为缴纳义务人的主体不能改变。但合同相对人可以缴纳义务人的名义支付应缴纳的税费或缴纳义务人缴纳税款后再由合同相对人向其支付税费，实际承担税费的合同相对人并不因此转化为缴纳义务人，此种情况法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效；（二）双方当事人关于过户税费承担的约定，只是将一方本应缴纳的税费由另一方代为缴纳，并不因此造成国家税费的减少，并不损害国家利益。因此，本案马明星与许先声约定由买受人承担房屋过户的全部税费的约定，具有法律效力。
关于争议焦点二。本院认为，许先声与马明星签订的《房屋买卖合同书》第五条中约定“甲方（马明星）提供办理房产、土地、水、电报户等有关手续，一切税费由乙方（许先声）自付”和第七条约定“乙方许先声在领取门钥匙时，保证按时，按标准交付需本人承担的，诸如办理房产证、水、电、电视、电话宽带报户等相关费用。具体费用按发票结算，多退少补，由甲方（马明星）代办。”上述两条款约定按通常理解为房屋、土地办理过户的费用包括由房屋出卖人马明星承担的营业税等相关税费由房屋买受人许先声负担，不会因此而产生歧义。故许先声认为格式合同条款可产生两种以上解释的理由与事实不符，本院不予支持。
综上，本案双方当事人不能及时按约定办理房地产权属变更登记手续的原因在于许先声未及时按约定履行房屋买卖过户税费缴纳责任。但因购房合同履行期限约定不明，为保证合同双方当事人的合法权益，维护合同交易的稳定性，本院按照交易习惯予以确定履行期限。一审判决认定事实清楚，确认双方当事人签订的房屋买卖合同有效正确，但其它部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第176号民事判决第一项；
二、撤销湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第176号民事判决第二项；
三、马明星、许先声房屋买卖过户所应缴纳的全部税费由杨义天负担，限在本判决书送达之日起15日内向税费征收机构缴纳；马明星应协助许先声缴纳税费，并在缴纳税费后10日内办理房屋买卖过户登记手续。
四、驳回许先声的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费按原审判决确认负担；二审案件受理费184元，由许先声负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金美
审判员 陈继高
审判员 孙 兰
二〇一五年七月十五日
书记员 胡立伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。