江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终469号
上诉人（原审被告）南京市江宁区房屋征收管理办公室，住所地南京市江宁区天元东路***号。
法定代表人丁长俊，该办公室主任。
委托代理人杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。
委托代理人王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玉龙，男，1964年1月30日生，汉族。
委托代理人薛莉莉，江苏同安宁律师事务所律师。
上诉人南京市江宁区房屋征收管理办公室（以下简称江宁征收办）因与被上诉人李玉龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李玉龙原审诉称：2004年11月，李玉龙、江宁征收办因拆迁事宜签订了3份协议书，确认拆除李玉龙所有的面积为126.91平方米的门面房，江宁征收办承诺于2006年5月同地点同面积安置，但历经多年，江宁征收办未兑现承诺。经李玉龙多次索要，江宁征收办提出将位于江宁区河定桥上元大街7号一处约98平方米的门面房安置给其，双方于2011年11月2日签订了门面房安置协议，后江宁征收办提出需要对安置房从中进行分割，但承诺确保分割后的房屋符合国家规定的各项条件，且具有正常使用功能，双方在此情况下于2012年8月13日签订了“补充协议”。协议签订后，江宁征收办迟迟不履行协议，李玉龙要求江宁征收办提供安置房的“三书一证一表”以确定分割后的房屋具备合法使用条件，但江宁征收办不予理会。2012年9月，李玉龙强行进入该房，发现分割后的东边房屋根本不具备正常使用条件。综上，李玉龙认为其在签订补充协议时处于弱势地位，对房屋内部资料不了解，协议显失公平，同时，其对房屋交付状况存在重大误解，协议系其受胁迫签订，故李玉龙提起诉讼，要求法院判令撤销李玉龙、江宁征收办于2012年8月13日签订的“补充协议”；如法院不能支持该请求，要求法院判令解除该补充协议，理由是分割后的房屋无法办证，合同目的无法实现。
江宁征收办原审辩称：第一，补充协议是双方真实意思表示，不存在李玉龙所述的情形，不存在法律规定的可撤销事由。第二，办证义务并非补充协议约定的主要合同义务，只是附随义务，主要义务是房屋安置，且江宁征收办未能办理相关手续是因为李玉龙在江宁征收办尚未完成分割时就侵占了案涉房屋。第三，分隔后的房屋是可以办理产权证的，即使无法办理产权证，也不构成根本违约，不影响合同目的的实现，故不符合解除合同的条件。请求驳回李玉龙的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2004年，因南京市江宁区河定桥地段拆迁改造，需拆迁位于河定桥大街西路的营业用房。2004年11月8日，南京市江宁区房屋拆迁管理办公室（以下简称江宁拆迁办）与李玉龙签订了一份《协议书》，约定江宁拆迁办拆迁李玉龙所有的位于河定桥大街西路的营业用房，建筑面积为58.7平方米，由江宁拆迁办负责在大街西路临路原地点安置58.7平方米营业用房（拆一还一），营业用房的交付时间为2006年5月。同日，双方又签订了一份《协议书》，约定由江宁拆迁办协调照顾李玉龙购买一套在河定桥原地复建的安置房，建筑面积为65平方米左右，并对购买价格、税费承担等进行了约定。同日，江宁拆迁办与南京能华制冷机电设备有限公司（以下简称能华公司）签订一份《协议书》，约定江宁拆迁办拆除能华公司位于大街西路288号的营业用房，拆除面积为68.21平方米，江宁拆迁办一次性补助能华公司其他损失118853元。李玉龙作为能华公司的法定代表人在该协议书上签字。
2011年11月2日，江宁拆迁办与李玉龙达成一份《门面房安置协议》，载明：“根据2004年11月18日签订的协议书，江宁拆迁办应当在大街西路原地段安置李玉龙58.7平方米营业用房。现营业用房已到位，经双方友好协商，就安置营业用房事宜达成如下协议：一、安置位置如附红线范围所示。面积约为98平方米，实际面积以最终测定的办理产权面积为准。二、原拆迁面积58.7平方米按原协议执行，不需要缴纳房款，超出原拆迁面积部分按21250元／平方米缴纳房款。三、办理产权证时，超出原拆迁部分的契税等办证费用由李玉龙承担。四、李玉龙一次性缴清房款后，拆迁办交付营业房屋，并且为李玉龙办理房产证。办理产权证费用在李玉龙领取产权证时结清。……”2012年8月13日，江宁拆迁办与李玉龙签订一份《补充协议》，双方商定根据2011年11月2日签订的《门面房安置协议》，现就相关事宜进行补充约定：“一、现安置范围调整为原安置范围的东边，以现有门面的中心分割，面积按实际计算。二、拆迁办负责对房屋进行分割，水电安装到位。三、李玉龙需在房屋分割完毕后结清房款，办理交付手续。四、江宁拆迁办承诺在办理交付手续后一年内办好两证。……”该补充协议签订后，江宁拆迁办对上元大街7号进行了分割。同年9月，在江宁拆迁办与李玉龙无书面交接手续的情况下，李玉龙实际占有使用上元大街7号，并将门面按中心分割后的房屋分别出租给他人。
另查明，2013年1月21日，南京市江宁区机构编制委员会下发江宁编字（2013）12号文，设立江宁征收办，将原江宁拆迁办整建制划入江宁征收办。南京市质量技术监督局江宁分局核发了江宁征收办的组织机构代码证。
再查明，案涉争议的上元大街7号房屋系位于亲水湾花园13栋楼首层。南京市江宁区规划局对亲水湾二期13#楼-15#楼（拆迁复建房）进行了规划验收，并于2010年4月26日核发了建设工程规划验收合格书。原审审理中，原审法院至南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）调查，该局工作人员答复称在办理产权登记时会依法对房屋现状与规划许可情况是否一致进行审查，如不一致，将不予办证；如果要对房屋产权进行分割，那么办理分割后的房屋产权证时应当提供实测报告、变更后的图纸、规划部门同意分割的文件等相关资料。
原审审理中，江宁征收办提供了房屋位置图复印件1张，并主张该图系2011年11月2日双方签订的《门面房安置协议》的附图，在该图上标注有“红线范围为安置面积约98平方米”的内容，并注明以上元大街7号现有门中心为分割。李玉龙对该房屋位置图真实性不予认可，认为该图并无其本人签名，而真实的附图上是有其本人签名的，当时其签过附图后交给了江宁征收办，故其并不持有附图。
上述事实，有2004年11月8日的协议书三份、2011年11月2日的门面房安置协议、2012年8月13日的补充协议、建设工程规划验收合格书、调查笔录及双方当事人陈述等证据材料予以证实。
原审法院认为，根据法律规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，李玉龙与江宁征收办于2012年8月13日签订了《补充协议》，李玉龙主张该补充协议存在重大误解，且在订立合同时显失公平，并且系在其受胁迫、江宁征收办乘人之危的情况下签订，因李玉龙未提供充分证据证明补充协议存在上述事由，故对李玉龙主张《补充协议》存在可撤销事由要求撤销《补充协议》的诉讼请求，因依据不足，故原审法院不予支持。
根据规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。城乡规划主管部门应当及时组织核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。本案中，案涉安置房所在楼栋已经于2010年4月26日通过了建设工程规划验收，江宁征收办在安置房所在建筑通过建设工程规划验收后，未经相关主管部门批准擅自分割房屋，导致房屋现状与规划验收的内容不符，根据相关规定并结合原审法院向房屋权属登记部门调查情况，案涉分割后的房屋现状不符合办理权属证书的条件，无法领取权属证书，致使该《补充协议》的合同目的不能实现。因此，对李玉龙据此要求解除与江宁征收办于2012年8月13日签订的《补充协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。江宁征收办认为其未能依法办理相关手续是因李玉龙强行侵占房屋所致，且办理权属证书并非合同主要义务，分割后的房屋能够办理权证的意见，因与相关法律法规的规定不符，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款、第九十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款、第四十五条第一款、《江苏省城乡规划条例》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除李玉龙与南京市江宁区房屋征收管理办公室（原江宁拆迁办）于2012年8月13日签订的《补充协议》；二、驳回李玉龙的其他诉讼请求。案件受理费14171元，由南京市江宁区房屋征收管理办公室负担。
上诉人江宁征收办不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《补充协议》合法有效，依法不应解除。1.《补充协议》为双方协商一致的结果，是双方真实的意思表示，且并未违反法律的规定，应受法律保护。2.案涉的《补充协议》是双方在认可《门面房安置协议》前提下的补充，两份协议均可得知被上诉人认可并确认安置给其的房屋是上元大街分割后的房屋，只是《补充协议》将房屋位置由分割线的西面调整至东面，并未出现其他导致协议不可履行的情况。（二）《补充协议》并不违反法律强制性规定，被安置人的合同目的可以实现。原审法院认为《补充协议》无法办理产权证故无法实现合同目的，仅是一种推断，这种推断是错误的。1.《补充协议》明确约定了办证的时间为交付完成后一年内。这是双方充分考虑到安置门面房的状况而约定的，被上诉人对该特殊状况是明知的，否则办证时间并不需要一年，因被上诉人的抢占行为，导致上诉人至今无法完成涉案房屋的分割工作及办理权证的前期手续。2.《中华人民共和国城乡规划法》等规划法律法规并未禁止规划变更的可能。本案所涉安置房为上诉人向开发商购得，开发商在规划时未考虑到涉案房屋为安置房，使得安置房的面积和分布并不符合安置需要。现根据安置需要，所有房屋待依法进行合理分割后，将统一办理规划变更手续。因被上诉人的抢占行为阻止了房屋安置的整体进程，导致部分受安置人至今无法得到安置，损害了政府的合法权益。3.关于涉案房屋能否办证并不是本案的审理范围。（三）被上诉人的行为严重侵犯政府财产合法权益，应追究其法律责任。被上诉人明知上诉人未将房屋完成分割交付而强行占有，且占用面积明显超过《门面房安置协议》约定的98平米的一倍，未按照约定支付门面房的差价款，并实际获得高额的租金收益，其行为已经触犯刑法中关于侵犯财产罪的规定，应依法被追究刑事责任。涉案房屋当时的规划和拆迁安置完全是两个环节，也不可能衔接，在此情况下，江宁区政府多次开会协调，对办证事宜进行沟通，亦出具了会议纪要，涉案房屋是可以办证的。原审法院在江宁规划局调查时，工作人员仅仅对商品房的办证进行了单方表述，该工作人员对涉案安置房和区政府的会议纪要并不清楚，原审法院仅凭此调查笔录就认定涉案房屋不能进行分割办证是错误的。被上诉人抢占房屋是非法的，抢占行为并非交付，上诉人不认可已将任何房屋、门面房交付给被上诉人。综上，原审法院以目前的房屋现状推断分割后的房屋无法办理产权登记，致使合同目的不能实现为由，解除双方签订的《补充协议》不仅是对事实的认定错误，也是适用法律的错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人李玉龙辩称：原审认定解除涉案《补充协议》有事实依据，被上诉人根据《门面房安置协议》缴纳了40万元购房款，上诉人却拒不交房，后被上诉人被迫于2012年8月13日签署了《补充协议》，当时上诉人承诺分割后的房屋具有合法性，但上诉人将涉案房屋实际分割后却仍然不交房，也拒绝提供“三书一证一表”，因上诉人于2010年6月开始无故停发被上诉人过渡费又长期不予安置，导致被上诉人生活陷入困境，被上诉人在催促无果情况下，自行进入涉案房屋，发现经过分割后的房屋东边部分无法排水，消防设施也被埋入墙体存在安全隐患，原审法院也去现场勘验过，根本不具备正常使用条件。2011年的《门面房安置协议》约定的是将整个上元大街7号安置给被上诉人，而非上诉人所称是西面。上诉人如认为本案涉及刑事犯罪，应提供刑事立案的手续。从法律适用来看，被上诉人的合同目的无法实现，《补充协议》就应当解除。涉案房屋于2010年4月26日就核发了规划验收合格证书，而上诉人在没有依法履行规划变更、图纸变更等手续的情况下，也未经相关主管部门批准，擅自于2012年8月对房屋进行了违法分割，致房屋现状与当时的规划验收不符，根据相关法规无法领取权属证书。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，在上诉人合同约定办证期满后超出一年无法办理产权登记的，可以解除合同。涉案房屋的交付方式与是否能够办证无因果关系，上诉人称其目前已经完成房屋面积实测报告、图纸变更手续也不是事实，政府部门出具的会议纪要即使有也不能高于法律规定，涉案房屋至今也不具备办证条件。综上，上诉人侵犯了被上诉人的合法权益，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提供以下新证据以证明自身主张：1.（2015）江宁行初字第89号行政判决书、（2015）宁民终字第1033号民事裁定书、（2015）苏审三民申字第01081号民事裁定书。上述三份裁判文书拟证明能华公司的起诉与本案有关联，被上诉人力图捏造虚假事实博取非法利益，涉嫌犯罪，另案因本案已中止审理，其他类似案件也被判定交出抢占房屋，被上诉人抢占并获取巨大非法利益的行为已构成犯罪。2.《南京市富展房地产测绘有限公司房屋测绘成果报告》，拟证明涉案上元大街7号房产包括了一层和二层两部分，建筑面积达390.8平方米，根据上诉人与被上诉人签订的《门面房安置协议》只能对上元大街7号进行分割。3.江宁区政府于2013年12月24日出具的会议纪要，拟证明办证问题已由区政府协调处理，否则被上诉人的安置将无法进行。
被上诉人李玉龙对上诉人提供的新证据发表质证意见为：关于证据1，对三份裁判文书的真实性无异议，但与本案无关。关于证据2，对测绘成果报告的证据三性均不予认可，亦不属于新证据。南京市富展房地产测绘有限公司只是经营性企业，而非相关政府部门，其出具的测绘报告不具有证明力。且测绘时间在房屋工程验收合格证发放日期之后，关于上元大街7号房产的面积与其他证据亦不吻合，不具有真实性。关于证据3，会议纪要系复印件，对证据的三性均不予认可，且就内容而言，会议纪要系在关联案件开庭近一年后出现的，政府纪要不能违反法律规定，且自会议纪要出台至今也已经近三年，上诉人仍未就涉案房屋的分割向有关规划部门进行申报及审核，合同目的仍无法实现。
针对上诉人提供的新证据，被上诉人亦提供以下新证据：1.（2016）苏0115行初第24号行政案件立案通知书，拟证明针对上诉人称被上诉人存在虚假诉讼抢占资产行为，被上诉人诉请信息公开。2.（2015）宁行终字第592号案件传票，拟证明上诉人提到的（2015）江宁行初字第89号行政判决书并非生效判决。上诉人对上述证据质证意见为：对证据1不清楚，法院尚未通知上诉人，对证据2的真实性无异议。
原审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。该法第五十条规定，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。依照上述规定，法律并未禁止规划变更的可能性，但必须依照法定程序办理变更事宜。本案中，涉案的上元大街7号房屋系位于亲水湾花园13栋楼首层，南京市江宁区规划局对亲水湾二期13#楼-15#楼（拆迁复建房）进行了规划验收，并于2010年4月26日核发了建设工程规划验收合格书，后江宁征收办认为上元大街7号房屋现状不适合拆迁安置，应当依法办理规划变更申请手续，并在获取有关部门规划批准后办理产权分割手续，而江宁征收办未经相关主管部门批准擅自分割房屋，原审结合向房屋权属登记部门调查的情况，认定涉案分割后的房屋现状不符合办理权属证书的条件，无法领取权属证书，致《补充合同》目的不能实现，于法有据。上诉人江宁征收办称系因被上诉人李玉龙强占行为导致未能办理相关分割手续、上诉人办理权属证书的义务尚未开始的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人二审期间提交的证据亦未能证明分割后的涉案房屋已经符合领取权属证书的条件，故对其认为合同目的可以实现的上诉主张，本院亦不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，江宁征收办与李玉龙于2012年8月13日签订的《补偿协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应依照约定全面履行自己的义务。但在合同履行过程中，江宁征收办对涉案房屋的擅自分割行为致使分割后的涉案房屋至今仍无法领取产权证书，已构成违约，致使合同目的无法实现，李玉龙据此要求解除《补充协议》于法有据，原审法院予以支持并无不当。上诉人认为因李玉龙强占超出安置协议约定面积而获取高额利润侵害其权益的主张，与本案无涉，可另行主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14171元，由上诉人南京市江宁区房屋征收管理办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 俞梦霏