安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1821民初612号
原告：安徽省郎溪县金华置业有限公司，住所地安徽省宣城市郎溪县建平镇新胜街21-25号，组织机构代码57042362-X。
法定代表人：甘贝，该公司总经理。
委托代理人：胡建民，安徽擎义律师事务所律师。
委托代理人：胡叶舟，安徽擎义律师事务所律师。
被告：郎溪县大庆网吧，住所地安徽省郎溪县建平镇中港东路华润苏果购物广场*幢*层。
法定代表人：谈大庆。
被告：谈大庆，男，1968年4月1日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
两被告共同委托代理人：黄波，安徽明和律师事务所律师。
原告安徽省郎溪县金华置业有限公司（以下简称：金华置业公司）诉被告郎溪县大庆网吧（以下简称：大庆网吧）、谈大庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理。本院组成合议庭后依法适用普通程序分别于2016年5月19日、2016年7月29日对本案公开开庭进行了审理，原告金华置业公司委托代理人胡建民，被告大庆网吧、谈大庆及其共同委托代理人黄波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金华置业公司诉称：金华置业公司系郎溪县华润苏果购物广场商铺的实际所有权人及管理人。2013年2月7日，金华置业公司与大庆网吧指定联系人谈大庆签订《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》，大庆网吧承租了金华置业公司的A栋4层，用于经营网吧。该租赁协议均约定了租赁期限、免租期、租金、租金支付时间、支付方式以及违约责任等各方面的权利、义务。依据该协议，大庆网吧应于租赁物交付当日支付首年度租金，并应提前一个月支付商铺该年度下一年度租金，逾期交付的应承担当年租金日千分之三的违约金。现大庆网吧累计欠原告租金105万元未支付。故金华置业公司诉至本院，请求判令：1、大庆网吧、谈大庆立即支付拖欠租金105万元；2、大庆网吧、谈大庆承担本案诉讼费用。
大庆网吧、谈大庆在庭审中辩称：1、双方之间的租赁合同无效，金华置业公司诉请无法律依据。金华置业公司出租的房屋未办理竣工验收手续，不符合出租条件，属于法律上禁止出租的情形，因此双方之间的租赁合同无效，金华置业公司无权基于租赁合同向大庆网吧、谈大庆主张权利。2、郎溪县华润苏果购物广场在大庆网吧、谈大庆承租前是一个新开发的项目，金华置业公司为培育市场，促进商品房销售，以优惠的条件向社会招租，在口头上给予全体准备入驻的商户各项承诺。金华置业公司的承诺大体上包括三个方面：一是给予一年左右的免租期；二是承诺起租点以项目主力店华润苏果超市开业为准；三是承诺整体开业率达到80%以上。其中第一项承诺在双方的合同中均予以明确，第二项承诺在部分商户的合同中予以明确，第三项承诺在合同中没有记载。3、包括大庆网吧、谈大庆在内的商户入驻后，金华置业公司并没有实现当初招租时的承诺，商业街主体物业条件和环境达不到进驻装修和开业条件；商业街整体开铺率达不到承诺的80%以上。直到今天，该商业街的环境很差，入驻商户很少，几乎所有入驻的商户均出现亏损，各入驻商户的合同目的完全落空。金华置业公司向各商户作出承诺，并出具了承诺函，部分商户没有领取承诺函，但是承诺函所作承诺是包括谈大庆在内的前期入驻商户与金华置业公司协商的结果，是针对全体前期入驻商户的。4、综上，金华置业公司主张租金的起租条件未成就，其无权向大庆网吧、谈大庆主张租金。金华置业公司没有履行承诺函约定，构成违约。5、租赁期应自2015年1月22日计算，金华置业公司主张租金105万元错误。6、金华置业公司部分主张租金的诉请超过诉讼时效。7、金华置业公司主张租金数额与其他商户相比过高，违背公平原则。
金华置业公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交以下证据：
金华置业公司营业执照、组织机构代码证，证明金华置业公司系本案的适格主体。
统一社会信用代码查询单，证明大庆网吧系依法登记的个人独资企业，谈大庆为投资人，住所地为案涉租赁房屋，登记时间为2014年8月29日。
3、《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》，证明：（1）协议约定了租赁期限、免租时间点、租金、租金支付时间、支付方式以及违约责任等各方面的权利义务；（2）双方没有在合同上约定具体的租赁物交付时间；（3）谈大庆租赁了金华置业公司A幢4层门面；（4）双方明确约定了不支付租金和延期交付租金的违约金计算方法。
4、收据三分，证明金华置业公司于2013年10月13日前将A幢4层商铺交付给大庆网吧、谈大庆，金华置业公司已完成了向大庆网吧、谈大庆交付租赁物的义务。
庭审质证时，谈大庆发表质证意见如下：对证据1无异议。对证据2的三性无异议，大庆网吧的登记时间为2014年8月29日，实际经营时间只会在此日期之后。对证据3三性无异议，对证明对象有异议，合同对于租金的支付时间并未进行约定，合同租金约定过高，违背公平原则。证据4三性及证明对象均有异议，缴纳的仅是水电押金并非水电费，水电费收据系原告自行开具的票据，并非相关部门的专门票据。
大庆网吧、谈大庆为支持其反诉主张的事实及诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、承诺函（浪漫季节内衣专卖店）、刘某出具证明、现场录音，证明2016年7月14日，案涉项目的物业公司向商户催要物业费的时候，部分商户在物业公司办公室找到金华置业公司出具给刘某的承诺函。该承诺函面向全体商户作出，承诺函送达回执已经给了开发商金华置业公司。物业公司也明确了该承诺函是对全体商户的承诺。
2、商铺租赁协议两份（金华置业公司与陈深剑、谢金秀），证明金华置业公司商铺对外出租的市场平均租金在每间每年30000元左右。
3、证人刘某当庭证言，证明对象同证据1。
4、安徽省宣城市中级人民法院（2016）皖18民终12号民事判决书、金华置业公司房产证（A幢110、C幢105、C幢106号）复印件，证明案涉房屋通过竣工验收的时间为2015年1月22日，但房产证办理时间为2012年，证明金华置业公司采取了欺骗手段，通过不正当途径提前取得房产证，导致放鹅郎快餐店错误的认为案涉房屋所在的商业圈能够很快形成，从而同意租赁房屋营业。
庭审质证时，金华置业公司发表以下质证意见：对证据1中的承诺函真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，承诺函与本案没有关联性，不能证明谈大庆的主张，不能达到证明目的；对刘某出具的证明真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，情况说明只能客观陈述与案件相关的事实，但该证明夹杂很多主观想法，不具有客观性；对于现场录音的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，对于被录音对象是谁无法知晓，即使能证明被录音者是物业公司的经理，由于物业公司和金华置业公司不是一个法人，也不是金华置业公司的工作人员，故其所说的内容不对金华置业公司产生约束力，且其对金华置业公司情况不了解，其所述无法证明真实性。对证据2真实性、合法性无异议，但对关联性和证明对象有异议，因为商铺的租金与其所处地段、交通便利程度、面积等因素有关，谈大庆所举该两商铺的租金与谈大庆所租的商铺没有可比性，也不应该作为衡量谈大庆商铺租金是否合理的标准；双方关于租赁合同的权利义务有合同约定，合同依法成立，对双方均具有约束力。对证据3证人刘某证言，与本案没有关联性，且由于证人的承租户身份，其与谈大庆形成了利益上的共同体，与大庆网吧、谈大庆之间具有相应的利害关系，证词不具有证明力。对证据4真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，该证据不能证明金华置业公司在招租时采用了欺诈的手段，办证在前竣工验收在后是政府为了招商引资采取的优惠政策，该证据没有关联性，也不能达到其证明目的。
对双方当事人提交的上述证据，本院认证意见如下：谈大庆对金华置业公司提交的证据1、2无异议，本院经审查予以确认。金华置业公司提交的证据3双方对于真实性均无异议，对其证明对象，将结合全部案情予以综合认定。金华置业公司提交证据4，欲证明租赁房屋的交付时间，与金华置业公司主张租金的起算时间有关，可以作为认定本案事实的证据。大庆网吧、谈大庆提交证据1、3，欲证明金华置业公司有无对大庆网吧、谈大庆作出相关承诺，与本案审理具有关联性，可以作为认定本案事实的证据；对其证明对象，本院将结合全部案情予以综合认定。大庆网吧、谈大庆提交的证据2，系金华置业公司与案外人所签订，合同具有相对性，金华置业公司与他人签订合同的内容，与本案其与谈大庆因双方之间的租赁合同产生的纠纷无必然联系，故本院对该组证据依法不予采信。大庆网吧、谈大庆提交的证据4中民事判决书能够确认郎溪县华润苏果购物广场总体工程验收合格时间，本院予以确认；房产证复印件载明的房屋为A幢110、C幢105、C幢106号，非案涉租赁合同所涉房屋，与本案审理不具有关联性，本院对该证据依法不予采信。
本院根据采信的证据及当事人的陈述，认定事实如下：
2013年5月2日，金华置业公司（甲方）与谈大庆（乙方）签订《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》，约定由乙方承租郎溪华润苏果购物广场A栋4层商铺，用于经营网络服务。租赁协议均约定租赁期限为6年，自2013年5月1日至2019年11月1日（含免租期），若甲方提前或延迟交付租赁物，租赁截止时间依据上述时间提前或顺延，乙方据实计算租赁时间及租赁费；双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章，租赁物交付确认书为双方交付租赁物的凭据；免租期为6个月。合同期年租金35万元，自第四年度起，每年租金在上一年度的租金基础上逐年递增3%。租金按年度支付，租赁物交付支付首年度租金，此后租金乙方应至少提前一个月支付该合同期的下一年度租金。另，协议约定乙方应在合同签订时，向甲方支付50000元作为租赁保证金。如乙方违约，甲方有权从租赁保证金中扣减乙方应承担的违约金等费用。协议第七条第二款约定，“乙方逾期支付租金而甲方选择继续履行合同的，乙方除了应足额补交租金外，每日按应付租金数额的千分之三向甲方支付违约金。”金华置业公司在甲方签章处加盖公章，王和生作为当时金华置业公司负责商铺租赁和招商的职工，在甲方签约代表处签字，谈大庆在乙方处签字。2013年10月13日，金华置业公司收取了谈大庆缴纳的A栋4层商铺的水电押金5000元。
后，包含谈大庆在内的部分承租人与金华置业公司就租金问题进行协商。2014年6月5日，金华置业公司向“浪漫季节内衣专卖店”出具承诺函（领取时间为2014年7月14日）。承诺函载明：“一、今年七月底，商业街主体物业条件和环境达到进驻装修和开业条件；二、今年九月底，商业街（一二层商铺）整体开铺率达到80%以上；三、如果达不到上述条件和开业率，我公司同意免除贵店之前的商铺租金，并给予延期达到上述条件和开业率两倍的延期免租补偿。”后双方就租金的缴纳及减免问题未能达成一致意见，金华置业公司向本院提起诉讼。2015年1月22日，金华置业公司开发的郎溪县华润苏果购物广场总体工程验收合格。
另查，大庆网吧系个人独资企业，投资人为谈大庆，住所地为郎溪县××镇××东路××广场××层（即案涉租赁房屋），核准日期为2014年8月29日，成立日期为2014年9月23日。
本院认为：本案有以下争议焦点：第一，案涉《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》效力；第二，租赁房屋的交付时间；第三，金华置业公司主张租金是否超过诉讼时效；第四，金华置业公司主张租金及违约金有无依据。
关于争议焦点一，大庆网吧、谈大庆以金华置业公司未提供房屋竣工验收手续及产权证明，不符合出租条件，属于法律上禁止出租的情形为由，主张双方签订的两份租赁协议无效。郎溪县华润苏果购物广场总体工程已于2015年1月22日经验收合格，谈大庆未提交证据证明案涉房屋存在质量问题，其租赁房屋并使用受益的合同目的已实现。故本院对大庆网吧、谈大庆以此为由主张《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》无效的抗辩意见，依法不予支持。我国现行法律和行政法规中没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定，故大庆网吧、谈大庆以金华置业公司未提交产权证明为由主张租赁协议无效，没有法律依据，本院对该抗辩意见依法不予采纳。
谈大庆与金华置业公司签订的租赁协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同关于租金标准、支付时间、免租期及违约责任的约定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依据合同的约定履行各自的义务。谈大庆作为大庆网吧的法定代表人，其行为属于职务行为，相关权利义务应由大庆网吧承担。大庆网吧作为个人独资企业，谈大庆系其唯一投资人，根据相关法律规定，不能证明公司财产独立于股东个人财产的，股东应当对公司债务承担连带责任。
关于争议焦点二，根据合同约定，双方在租赁房屋交付时，应签订租赁物交付确认书，并以租赁物交付确认书为双方交付租赁物的凭据。金华置业公司在庭审中陈述双方未签订租赁物交付确认书，但提交了其收取的谈大庆缴纳的水电押金收据。根据生活常理可以推断，谈大庆缴纳租赁房屋的水电押金，是以其已实际占用租赁房屋为前提的。谈大庆于2013年10月13日缴纳了A栋4层商铺的水电押金，可见当时谈大庆已实际占有租赁房屋，应当视为房屋的交付使用，双方有无签订租赁物交付确认书，并不影响房屋已实际交付。故，本院对金华置业公司主张以2013年10月13日作为商铺交付时间，依法予以采纳。合同约定，租赁物交付之日应当支付首年度租金，即应自2013年10月13日其支付租金。截止2016年7月29日，大庆网吧已实际占有租赁物两年以上。根据合同约定金华置业公司诉请大庆网吧、谈大庆支付三年度的租金105万元符合法律规定。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。案涉《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》均约定租金支付方式为分期履行，即每半年支付一次，第一期租金的给付时间为租赁物交付之日，即2013年10月13日。大庆网吧、谈大庆抗辩称金华置业公司该期租金的主张超出诉讼时效，本院分析认为，本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。其一，本案租金属于分期履行合同之债，各期租金债务属于同一租赁合同项下，债务产生的原因具有同一性。虽各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性；其二，租赁协议约定的租赁期限均为六年，合同履行期届满时间为2019年11月1日，合同履行期届满前，谈大庆仍在占有A栋4层商铺，即目前租赁协议仍在实际履行中。故金华置业公司在租赁期限内主张租金的给付，未超出诉讼时效。
关于争议焦点四。大庆网吧、谈大庆提交承诺函、谈话录音，并申请证人刘某出庭作证，欲证明金华置业公司曾对其作出关于免除商业街整体开铺率达到80%以上之前的租金，并给予延期免租补偿的承诺。据此大庆网吧、谈大庆以金华置业公司未能履行承诺为由，抗辩称金华置业公司不应依照协议约定向其主张租金。本院分析认为，大庆网吧、谈大庆提交的证据能够证明包含谈大庆在内的租户与金华置业公司就承诺函所载事项进行过协商，且金华置业公司在协商之后向部分商户发放了书面承诺函。从承诺函来看，虽然各承诺函载明的实质内容一致，但承诺均具有明确的指向对象；大庆网吧、谈大庆所举证据及证人证言不足以达到金华置业公司所作承诺系面向所有商户，以及金华置业公司向谈大庆作出过承诺的证明力。大庆网吧、谈大庆提交现场录音，欲证明承诺函内容系针对全体商户，根据庭审询问，大庆网吧、谈大庆陈述被录音者系宁国龙都物业服务有限公司郎溪分公司工作人员，该公司与金华置业公司并非同一主体，其所陈述的内容不能证明金华置业公司曾对全体承租户作出过承诺。故本院对大庆网吧、谈大庆以金华置业公司违反其所作承诺为由，抗辩租金起算未达条件，依法不予支持；对金华置业公司依据《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》约定，主张大庆网吧、谈大庆支付拖欠租金的诉讼请求，依法予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条之规定，判决如下：
被告郎溪县大庆网吧、谈大庆于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告安徽省郎溪县金华置业有限公司租金105万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14370元，由被告郎溪县大庆网吧、谈大庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 李天明
人民陪审员 孔令龙
人民陪审员 曾 真
二〇一六年八月十六日
书 记 员 周 娟
附判决书适用法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十二条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东资金财产的，应当对公司债务承担连带责任。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。