浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终696号
上诉人（原审原告、反诉被告）：阮冬连，女，1955年9月16日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：陈俏媚，浙江星汇律师事务所律师。
被告（原审被告、反诉原告）：玉环县平安汽车修理厂，住所地：玉环县清港镇凡宏村。
法定代表人：许能茂，执行董事。
上诉人阮冬连因与被上诉人玉环县平安汽车修理厂租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环县人民法院（2016）浙1021民初8760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
阮冬连上诉请求：原审判决认定事实部分错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、2016年7月31日至8月1日，上诉人到汽车修理厂要求被上诉人支付房租遭到拒绝，双方发生争吵。2016年8月4日晚上，被上诉人跑到上诉人家中，扬言要打人，上诉人为了自身安全躲起来，被上诉人找不到上诉人，将电动车损坏。如上诉人未告知被上诉人不再租赁厂房，被上诉人何来闹事，该事实证明被上诉人知晓上诉人不再租赁厂房的意思表示。且上诉人通过诉讼的方式，明确告知被上诉人不再租赁厂房的意思表示，上诉人已完成通知义务。二、在已拆除的600平方米厂房上，原有一间二层建筑物和围墙，其他位置是空地。现被上诉人的集装车厢作为其居住场所就放在被拆除的空地上，多辆维修车辆也停靠在被拆除的空地上，故拆除并未影响被上诉人使用已拆除的600平方米厂房，被上诉人应支付相应的租赁费用。三、原审法院将双方在调解过程中达成的意思表示认定为双方的一致意见有失公正，上诉人认可580平方米土地对应的租金为39150元，而非认可该土地不再作为租赁物。该土地不再作为租赁物的前提是被上诉人未使用该土地，被上诉人一直在使用该土地，应当支付相应使用费用。四、上诉人已经将租赁物交付使用并完成合同约定义务，被上诉人在租赁物被部分拆除后仍继续使用租赁物，且被上诉人未向上诉人提及退还租金的要求，双方并不存在互负债务的情况，不存在先履行一方履行债务不符合约定的情形。
玉环县平安汽车修理厂辩称：原审判决认定事实正确，适用法律适当，应予以维持。一、租赁物已经发生变化，按照合同约定和法律规定，上诉人应当先行返还被上诉人部分租赁款，但上诉人一直未予归还，构成违约。其违约在先，被上诉人有权暂不支付次年的租赁款，故被上诉人并无违约事实。并且在此期间双方一直在协商退还多少租赁款，虽发生过摩擦，但上诉人并未口头或书面通知被上诉人解除合同，故上诉人请求解除合同并无事实和法律依据。二、租赁物已经被政府依法拆除，本来应有的厂房现在成为了开放式的空地，该土地目前被附近居民当作停车场使用，租赁物发生了巨大变化，严重影响被上诉人的正常使用，被上诉人根据双方约定及合同法的规定，要求退还该租赁物相对应的租赁款合情合理。三、本案在一审开庭过程中经双方一致认可的金额，可以作为定案依据，符合法律规定，这与本案调解无关，上诉人引用的相关法条不具有关联性。
阮冬连向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2015年8月1日所签订的《租赁合同》于2016年8月1日解除，若法院认为合同并未解除，则请求立即解除合同；2、判令被告立即腾空租赁土地及房产；3、判令被告支付租赁土地及房产占有使用费6万元，并自2016年12月1日起按每月15000元计算至被告实际腾空之日止。
玉环县平安汽车修理厂向一审法院反诉请求：1、要求原告退还租金47250元；2、要求原告支付建造围墙的费用11450元；3、要求继续履行双方于2015年8月1日所签订的《租赁合同》，并请求确认被告应支付给原告的年租金为99000元。
一审法院认定事实：2015年8月1日，原、被告订立《租赁合同》一份，约定由被告承租玉环县清港镇凡宏村即76省道线泗头段公路边东边，原告阮冬连的临时平房和土地总面积2000平方米左右，土地面积为1752平方米，租金为每年18万元，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日，租金支付方式为首期于合同订立当日支付18万元，其余的于每年7月31日支付下一年租金。合同另约定如承租方逾期缴纳租金，出租方有权解除合同，收回该租赁物；在承租期间如遇拆迁，已收取的年租金在使用10个月以上不予退还，在使用10个月以内的按月计算。2015年10月至11月间，清港镇人民政府整治“双违”，拆除了租赁物靠近公路的厂房面积约600平方米，不包括二层面积。2016年8月4日，双方因房租发生纠纷。
一审法院认为：首先，合同解除权的行使系单方法律行为，须对方受领意思表示方能生效，被告否认原告通知其解除合同，原告亦未举证证明该项事实，其主张缺乏依据。其次，原告主张的解除权来源于合同中关于被告未按时支付租金、原告可以解除合同的约定。本案租赁物因行政机关的相关行政行为而发生了变化，双方未能就第一年所需退还的租金及第二年的租金标准达成一致意见。考虑双方合同中约定的租金按年支付，则原告应当退还给被告的义务在前，被告支付第二年租金的义务在后。在原告未退还第一年的租金的情况下，被告有权拒绝原告的支付租金的要求。因而，原告要求确认合同已经解除的诉讼请求，缺乏依据，被告要求继续履行合同的请求具有事实和法律依据。现双方就退还租金的金额达成了一致意见，该院予以确认。2016年8月1日起的租金标准亦可参照此标准执行。双方就围墙建造费用的承担达成一致意见，予以确认。综上，双方合理的诉讼请求，予以支持，其余诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决：一、由反诉被告阮冬连退还反诉原告玉环县平安汽车修理厂2015年8月1日至2016年7月31日的租金39150元。二、由反诉被告阮冬连支付原告玉环县平安汽车修理厂围墙建造费用8000元。三、由被告玉环县平安汽车修理厂支付原告阮冬连2016年8月1日至2017年7月31日的租金127800元。上述第一、二项判决与本项第一款判决折抵后，由被告玉环县平安汽车修理厂于本判决生效之日起七日内支付原告阮冬连80650元。四、如果被告玉环县平安汽车修理厂未履行上述第三项判决确定的付款义务，则原告与被告签订的租赁合同视为解除，被告玉环县平安汽车修理厂应当于本判决生效之日起一个月内对其所承租的玉环县清港镇凡宏村76省道边的原告阮冬连土地及房屋进行搬离、腾空，并同时支付自2016年8月1日起至实际搬离之日止按年租金127800元计算的房屋占有使用费。该房屋占有使用费与第一、二项判决确定反诉被告阮冬连的付款义务折抵后，由被告玉环县平安汽车修理厂向原告阮冬连支付。五、驳回原告阮冬连的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，反诉案件受理费979元（反诉被告预交1268元），减半收取489.5元，合计1139.5元，由原告阮冬连负担570元，被告玉环县平安汽车修理厂负担569.5元。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为：一方当事人在合同履行期限内主张解除合同需符合合同约定条件或法定解除条件。本案被上诉人于2015年8月1日承租讼争平房和土地并支付一年租金，其中约600平方米的租赁物在2015年10月至11月间即被政府部门拆除。该拆除行为影响了被上诉人对于租赁物的使用，上诉人应按照合同约定按月计算租赁物租金并返还被上诉人被拆除租赁物的租金，但双方发生争议，上诉人未返还被上诉人被拆除租赁物的租金，被上诉人也未在2016年7月31日支付下一年租金。虽然双方当事人在租赁合同中约定被上诉人不按时交纳租金，上诉人有权解除合同，但被拆除租赁物面积较大，在上诉人未返还被拆除租赁物租金以及双方未就第二年的租金达成一致意见的情况下，被上诉人有合理的理由暂不支付第二年租金，故上诉人主张其通知被上诉人合同即应解除没有依据。一审庭审中，双方当事人对于被拆除租赁物的租金标准达成一致意见，一审法院以此标准计算上诉人应退还的租金并无不当。部分租赁物被拆除后，被上诉人重新修建了围墙，被拆除租赁土地成为开放式的空间，上诉人要求被上诉人继续支付该租赁物租金没有依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。此外，二审过程中，双方当事人一致认可被上诉人已按照一审判决确认的金额汇款至一审法院，故本院对于一审判决主文第四项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销玉环县人民法院（2016）浙1021民初8760号民事判决第四项；
二、维持玉环县人民法院（2016）浙1021民初8760号民事判决第一、二、三、五项。
二审案件受理费2279元，由上诉人阮冬连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐 黎 明
审 判 员 张 淑 娅
二〇一七年七月十一日
代书记员 赵灵仙代书记员郭巧燕