甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白中民一终字第534号
上诉人（原审被告）闫恒玮，男，生于1980年9月24日，汉族，农民，住白银市平川区。
委托代理人刘斌民，甘肃达而成律师事务所律师。
委托代理人王雪霞，甘肃达而成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常正芳，女，生于1969年2月18日，汉族，住白银市平川区。
被上诉人（原审原告）张彦英，女，生于1941年11月26日，汉族，农民，住白银市平川区。
被上诉人（原审原告）常正旺，男，生于1965年5月10日，汉族，住白银市平川区。
被上诉人（原审原告）常正鲜，男，生于1968年10月26日，汉族，住白银市白银区。
被上诉人（原审原告）常振华，女，生于1972年2月2日，汉族，住甘肃省靖远县。
五被上诉人共同委托代理人高国珍，甘肃岱峰律师事务所律师。
常正芳与闫恒玮房屋租赁合同纠纷一案，白银市平川区人民法院于2014年11月28日作出（2014）平民三初字第117号民事判决，已经发生法律效力。经该院院长发现该案程序违法并提交审判委员会讨论决定，于2015年4月15日作出（2015）平民再字第1号民事裁定，再审本案。该院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，审理中，依法通知原告张彦英、常正旺、常正鲜、常振华参加诉讼，并于2015年8月28日作出（2015）平民再字第1号民事判决，宣判后，闫恒玮不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人闫恒玮的委托代理人刘斌民、王雪霞，被上诉人常正芳、张彦英、常正旺、常正鲜、常振华的委托代理人高国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院再审查明：2013年5月1日，以原审原告为甲方，原审被告为乙方，原审原、被告签订房屋租赁合同，原审原告将位于白银市平川区南门唐红公路南侧金三角1栋的房屋租赁给原审被告。签订的房屋租赁合同房屋面积为1000平方米，合同约定的租赁期限为72个月，自2013年5月1日起至2019年5月1日止；租金为年租金17万元，于每年5月1日前一次性交清下一年度租金，先付后用，如果不履行，甲方无条件收回房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。合同第六条第2款（5）项约定，逾期交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同。合同签订后，原审原告将租赁房屋交付原审被告使用，原审被告以房屋配套设施不达标及消防设施费用原审原告未承担为由，拖欠2013年度的租金10000元及2014年度以后的租金至今未支付。合同签订前，2013年4月1日，原审原、被告协商后，原审原告将租赁房屋内部分器具及装修折价交付原审被告使用，该折价款原审被告至今未支付；双方认可该器具及装修清单中1至5项所列内容及价款25440元，其它内容为原审原告自己书写，原审被告未签字认可，庭审中也未追认。白银市平川区南门唐红公路南侧金三角1栋房屋所有权人为常占仓，房产证上房屋面积为879.3平方米，共有人为其妻子张彦英，常占仓于2013年4月12日去世。2013年4月26日，张彦英及常占仓儿子常正旺、常正鲜，女儿常正芳、常振华共同协商并书面委托常正芳出租该房产并收取房租、签订房产出租合同。原告张彦英、常正旺、常正鲜、常振华为该房产共同所有人。
另查明，2014年9月4号白银市公安消防支队平川区大队向原审被告经营的平川区平塘路“大唐文化鱼府火锅城”发出《责令限期改正通知书》；2015年5月25日庭前调解中原审被告辩称：要求继续履行合同，并对合同进行补救；原审原告诉称：可以继续履行合同，但是以前的房租费应当支付完，以后的房租费要重新商量，房租费要上涨。再审中要求原审被告向法庭提交两份判决书，但原审被告称已丢失，无法找见。
原审法院再审认为，原审原、被告双方签订房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原审原告将房屋交付原审被告后，原审被告应当按合同约定交纳租赁费及约定的其他费用，故对原审原告要求原审被告支付租赁费的诉讼请求，应予支持。关于房屋中的部分器具及装修折价款，其中25440元系原审被告认可，原审被告应当支付，应予支持；对于其余部分系原审原告自行添加，原审被告未认可，原审原告提供的销货清单也不能单独证明清单中货物已全部交付原审被告，故该院不予支持。原审被告在租赁房屋后，以该房屋配套设施不达标及消防设施费用原审原告未负担为由拒绝支付租赁费，再审中，原审被告虽然提供了白银市公安消防支队平川区大队发出的《责令限期改正通知书》，但该抗辩理由没有合同约定；依据租赁合同第六条的约定，原审被告不履行交纳租赁费的义务时，原审原告有权解除合同，收回出租房屋，故对原审原告基于原审被告拖欠租赁费要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。原审中，原审原告放弃违约金的请求，是当事人的真实意思表示，是当事人对自己权利的处分，符合法律规定。本案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第二百零七条之规定，判决：1、撤销（2014）平民三初字第117号判决；2、解除原审原、被告签订的房屋租赁合同，原审被告于本判决生效后十日内向五原告移交租赁房屋；3、原审被告向五原告支付部分器具及装修折价款25440元，支付2013年度拖欠的租赁费10000元及2014年6月1日至11月1日的租赁费70830元，合计106270元。于本判决生效后十日内一次性付清。4、原审被告向五原告支付2014年11月1日起至房屋实际交付之日止的租赁费，按月租金14166元计算，在移交租赁房屋时一次性付清。5、驳回五原告的其他诉讼请求。案件受理费3451元，由原审被告闫恒玮负担。
上诉人闫恒玮不服上述民生判决，提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院以抗辩理由没有合同约定为由，判决上诉人与被上诉人解除合同，属于适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人于2013年5月1日签订房屋租赁合同，并约定该租赁房屋（以下简称“该房屋”）用于餐饮业经营。同时，根据被上诉人提供的房屋产权证及清单，综合证实该房屋的用途为餐饮业经营。但是，因被上诉人交付的该房屋消防设施不符合法律规定以及该房屋1至3楼未设封闭楼梯间（结构不合理），被白银市公安消防支队平川区大队责令限期改正，直至现在3楼仍被查封，至今无法办理消防许可证。依据《合同法》第六十二条第（一）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”之规定，不管是按照交易习惯，还是依行业标准，被上诉人交付的该房屋均不符合消防安全规定。因此，上诉人依据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，上诉人要求被上诉人对交付的该房屋进行完善，以行使先履行抗辩权以维护自己的合法权益。同时，依据《合同法》第六十七条可知，先履行抗辩权是一项法定抗辩权。然而一审法院认为：“原审被告在租赁房屋后，以该房屋配套设施不达标及消防设施费用原审原告未负担为由拒绝支付租赁费，再审中，原审被告虽然提供了白银市公安消防支队平川区大队发出的《责令限期改正通知书》，但该抗辩理由没有合同约定…”为由，将上诉人享有的法定抗辩权予以否定，判决上诉人与被上诉人解除合同，上诉人支付拖欠被上诉人的租金。合同约定体现了当事人的意思自治原则，但在没有约定的情况下，法律则作为保障公平公正、社会和谐的最后一道防线，保障当事人的合法权益，即“有约定依约定，无约定依法定”。既然一审法院认定该抗辩事由无约定，但因其符合法定抗辩事由，上诉人亦可在合同没有约定的情况下通过行使法定抗辩权来维护自身合法权益。其次，被上诉人与上诉人约定办理消防设施3万元以内由上诉人承担，超出3万元的部分由被上诉人承担。但是，在2013年7月3日，上诉人办理、安装了消防设施共花费72070元后，对于超出3万元的费用，经上诉人多次催要，被上诉人一直不予支付。同时，被上诉人交付的租赁房屋水管、线路及供暖均存在问题，不能正常使用，上诉人多次向被上诉人反映，被上诉人也一直故意拖着，不予解决。为促使被上诉人履行承诺，保障上诉人的合法权益，上诉人才将2013年的剩余1万元租金没有给被上诉人支付。故，一审法院以抗辩理由没有合同约定为由，判决上诉人与被上诉人解除合同，明显属于适用法律错误。即使上诉人拖欠租金，依据《房屋租赁合同》的约定也并没有给被上诉人造成严重损害，一审法院据此判决上诉人与被上诉人解除合同，于法无据。一审法院认为：“依据租赁合同第六条的约定，原审被告不履行交纳租赁费的义务时，原审原告有权解除合同，收回出租房屋，故对原审原告基于原审被告拖欠租赁费要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。”但是，依据《房屋租赁合同》第六条第2款地（5）项：“逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的”合同解除条款之规定，被上诉人向法院请求解除合同、支付租金时上诉人仅欠2013年的1万元租金未支付，上诉人在这期间已经履行了合同主要义务，并没有给其造成严重损害。同时，上诉人与被上诉人约定该房屋租金为17万元／年，至被上诉人请求解除合同时，上诉人仅剩1万元未支付。依据《合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及合同的公平公正原则，被上诉人在合同目的已经实现的情况下，一审法院据此判决上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同，显失公平，明显违反了民法的基本原则。三、被上诉人诉请解除合同时，并未履行法定的通知义务，且解除权作为一种形成权，不能以一审法院的判决形式产生该房屋租赁合同解除的效力。依据《合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”可知，被上诉人主张解除合同时应当通知上诉人，合同自通知到达上诉人时解除。但是，被上诉人一审期间并没有提供任何有效证据证明其向上诉人履行了通知义务。同时，解除权作为一种形成权，是以当事人的单方意思表示行使，法院只能对合同解除的效力进行确认，而非裁决。否则，将会与《合同法》中解除权系形成权的法律属性相矛盾。然而，一审法院根据被上诉人的诉讼请求直接判决该房屋租赁合同解除，以判决形式产生合同解除的效力，明显有悖立法宗旨。综上，一审法院判决上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同，适用法律错误，且显失公平、于法无据。请求二审法院依法改判。
被上诉人常正芳等五人辩称，第一，上诉人拖欠租赁费构成根本违约，按照合同约定被上诉人有权解除合同，原审法院支持了被上诉人的诉讼请求符合法律规定。第二，上诉人以房屋配套设施不达标为由拒付租赁费，该上诉理由在租赁合同中未约定，租赁房屋的目的是为了餐饮，只有上诉人知道，故签订合同时的注意义务在上诉人，因此，不存在先履行抗辩权的问题。另外，消防队下发的责令整改通知无案号，故程序、形式均不合法。第三，出租人出租房屋的目的是收取租金，履行通知的义务是约定的解除条件，因本案上诉人拒付租金，已符合合同法定解除条件。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人闫恒玮与被上诉人常正芳所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现上诉人闫恒玮在承租涉案房屋后逾期未交清2013年的租赁费，以及2014年6月1日至11月1日期间的租赁费，其行为违反了房屋租赁合同关于“乙方应于5月1日前一次性缴清下一年度房租，先付后用，如果不履行，甲方无条件收回房屋。”的约定，合同第六条（5）项约定的解除条件成就，被上诉人常正芳作为出租方有权解除房屋租赁合同并要求上诉人闫恒玮支付拖欠的租赁费。故原审判决解除双方房屋租赁合同并由上诉人向被上诉人支付2013年拖欠的租赁费10000元及2014年6月1日至11月1日期间的租赁费70830元得当。上诉人闫恒玮主张租赁房屋1-3楼未设置楼梯间，主体结构不符合规定，无法办理消防许可，致使合同目的无法实现，其欠缴2013年10000元租赁费及之后未再交付租赁费系行使先履行抗辩权。本院认为，其一，双方所签房屋租赁合同中既无租赁房屋特定用途的约定，也无有关消防设施及承担办理安装消防设施相关费用的任何约定；其二，上诉人闫恒玮并未提供证据证明被上诉人曾承诺承担超过3万元部分的消防设施费用；其三，本案租赁房屋并非《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。故，本案租赁房屋未设置封闭楼梯间并不影响双方所签房屋租赁合同的效力，同时，由于合同中并未约定由被上诉人负责安装消防设施办理消防手续，因此，上诉人闫恒玮以白银市公安消防支队平川区大队作出的《责令限期改正通知书》而抗辩被上诉人提供的房屋不符合特定用途的主张不能成立。另，对于2014年11月1日至房屋实际交付之日的租赁费，按照月租金14166元计算，也应由上诉人闫恒玮承担。综上，原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持；上诉人闫恒玮的上诉请求证据不足，不能成立。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3451元，由上诉人闫恒玮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪莲
代理审判员 张霞明
代理审判员 魏晓龙
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 张继顺