湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初4278号
原告：湖南乐购文化传媒有限公司，住所地长沙市芙蓉区惠泽园C4栋302房。
法定代表人：韩君。
委托诉讼代理人：兰志如，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄盼，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被告：湖南福达万代商业地产投资管理有限公司，住所地长沙市开福区通泰街黄兴中路87号1509房。
法定代表人：李万发。
委托诉讼代理人：张念平，湖南如金律师事务所律师。
原告湖南乐购文化传媒有限公司诉被告湖南福达万代商业地产投资管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人韩君及委托诉讼代理兰志如，被告的委托诉讼代理人张念平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南乐购文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告租金共计77万元整并按合同约定支付违约金13.75万元；2、判决被告退还原告保证金100万元；3、确认原被告于2015年11月16日已解除《“万代电子屏”战略合作协议》及《补充协议》；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2013年10月29日签订了《战略合作协议》（以下简称“协议”），双方在合同中约定了万代电子屏的经营权期限、合同履行方式、订金、承包款及支付方式和期限、违约责任承担方式。合同签订后，原告完全按约定履行了合同。但因被告电子屏一直不能正常使用，又于2014年8月6日签订了《万代电子屏补充协议》（以下简称“补充协议一”），补充协议一约定了因被告原因，租期延后35天。2015年2月14日，原被告双方又签订《万代电子屏补充协议》（以下简称“补充协议二”），对经营权、租赁期限、租金数额及支付方式做出了变更约定，原、被告双方按补充协议二实际履行。合同履行过程中，因被告原因导致电子屏自2014年4月1日起至2015年6月23日止长期不能正常使用。2015年6月24日后因被告原因电子屏一直关屏。导致原告完全不能正常使用电子屏，并造成原告对第三方违约，给原告造成了巨大经济损失。2015年11月16日原告被迫向被告签发《解除合同结算款项的函告》，要求被告退还租金及保证金。原告租赁的电子屏长期不能正常使用，导致原告合同目的不能实现，依合同约定被告应当承担相应违约责任。综上，原被告签订的协议、补充协议合法有效，且原告已经严格依据合同向被告履行了合同义务，而被告根本违约且拒不履行合同义务，不能提供可供使用的电子屏已严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。
被告湖南福达万代商业地产投资管理有限公司辩称，由于原告未按约定交付租金，因此双方于2015年2月14日签订补充协议并未生效，应当按原协议及2013年10月29日战略合作协议履行。理由为：在2015年2月14日签订补充协议基于“甲方于2014年4月1日开始交接……”是双方签字盖章，真实有效的意思表示，从本案证据看，2015年2月15日-2015年2月16日原告仅支付了26.7万，并未按约定支付151.7万元，因此原告严重违约，导致2015年2月14日签订的协议不能生效，所以，被告有权按2013年签订的战略合作协议向原告收取租金。租金计算方式是根据战略合作协议第1条第2、3、5款规定，电子屏交接补充协议广告屏使用时间从2014年4月1日开始计算，战略合作协议给了3个月的招商期，因此租金从2014年7月1日开始计算，后又在2014年8月6日的万代电子屏补充协议约定，广告租金延期35天计算，因此，2014年8月5日计算租金。原告一直未按约定支付租金费用，按战略合作合同第3条第4款规定，应承担违约责任。因此被告是在原告严重违约情况下从2015年3月有权决定是否关停电子屏，并且关停期间有权继续计算租金并未加重原告合同义务，所以从2014年4月1日至2015年8月4日在抵充原告支付的100万元定金及100万元保证金后，原告尚欠被告租金322.5万元，违约金222.84万元是合法有据的，被告从未收到《关于请对万代电子显示屏不能正常使用的时间进行确认的函》。从2015年6月15日起，雷淦麟已不再是被告公司的股东，仅有雷淦麟个人的意见，没有加盖被告公司公章，被告不认可。所以，原告的主张无事实和法律依据，提出退还租金和支付违约金的诉讼请求不成立，且原告不享有解除权，合同解除日期以法院判决日期为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《战略合作协议》、《“万代电子屏”补充协议1》、《“万代电子屏”补充协议2》、移交协议、电子屏交接补充协议、证明信、关于请对万代电子屏不能正常使用的时间进行确认的函、关于请对万代电子屏解除合同结算款项的函告、关于解除万代电子屏合同的通知、湖南都市焦点现场报道视频、三湘都市报报道、电子屏故障照片、聊天记录、万代LED显示屏工作日志、实际使用电子屏照片以及收据、企业信用信息等证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经庭审审查，本院认定如下事实：2013年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《战略合作协议》（以下简称“协议”），约定：甲方将合法拥有的“万代电子屏”委托乙方独家经营，经营期限为五年，经双方共同测试使用正常后三个月后开始计算租金直至五年期满，总金额4300万元，乙方按五年分批付清。乙方向甲方付款按第一年度720万元，第二年度790万元、第三年度860万元、第四年度930万元、第五年度1000万元，乙方每年度分两次向甲方平均支付当年度的租金，每半年支付当年租金的50%，第一次在甲方完成“万代电子屏”工程建设完成经双方验收，可正常发布广告后三日内支付360万元，以后在每一租期开始前30天前付清该期租金。签订合同后15日内乙方支付甲方订金100万元，可正常发布广告后3日内，乙方支付甲方100万元，以上款项200万元，其中100万元在第一年租期满8个月后，由甲方无息退还给乙方，另100万元作为乙方经营过程中的保证金，用于冲抵合同最后年度第一笔合同款。特别约定：甲方承诺在2014年4月1日前未完成建设，导致乙方无法经营，乙方可选择退款时，甲方须在4月9日前退还乙方所有已交款项，否则乙方有权追究甲方应退款和第一年度合同金额5%违约金。因甲方或媒体设备质量原因导致该广告媒体不能使用超过四日的，甲方应每日按年度租金的0.5‰向乙方承担违约赔偿责任，广告发布期相应顺延。因甲方原因导致该广告媒体不能正常使用超过20天的，乙方有权解除合同或继续履行，乙方要求继续履行时，广告发布期顺延，或按天数扣除场租。乙方要求解除合同时，甲方应按合同年度金额的5%承担违约金，同时退还乙方多余租金和保证金，但甲方不负其他赔偿责任。因乙方原因导致该广告媒体不能使用的，甲方不承担违约责任。乙方逾期支付租金的，每天按年度租金的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过15天的，违约金提高到每天1‰，且甲方有权暂停乙方广告发布，但租金照收，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，乙方按合同年度租金的5%承担违约金。
合同签订后，原告于2013年11月14日向被告支付100万元，2014年4月30日向被告支付100万元，共计200万元，按照合同约定其中100万元在第一年租期满8个月（2014年12月27日）后，由被告无息退还给原告，另100万元作为乙方经营过程中的保证金，用于冲抵合同最后年度第一笔合同款。
2014年1月28日，原、被告双方签订《移交协议》，约定原被告双方确认2014年1月28日开始交付万代电子屏。
2014年3月28日，原、被告双方签订《电子屏交接补充协议》，约定因被告原因，电子屏不能正常使用，于2014年4月1日重新交付。
合作期间，原告于2014年1月28日向被告支付35万元，2014年4月4日向被告支付85万元，2014年4月24日向被告支付140万元，2014年5月4日向被告支付50万元，2014年12月19日向被告支付25万元，共计335万元。
因被告电子屏一直不能正常使用，双方于2014年8月6日签订了《万代电子屏补充协议》（以下简称“补充协议一”），内容为，经乙方审慎和充分考虑到甲方实际情况，并经双方充分协商，达成如下意见：原“协议”广告发布期延期35天，广告租金延后35天开始计算，广告租金相应交付时间延后35天，原协议其他条款不变。该补充协议一约定了将租期延后35天。
2015年2月14日，原被告双方又签订《万代电子屏补充协议》（以下简称“补充协议二”），双方对经营权、租赁期限、租金数额及支付方式作出了变更约定。内容为，甲方于2014年4月1日开始交接给乙方正常运营使用和发布广告，甲方应于2014年5月31日之前向甲方缴齐第一期租金，至今乙方仍拖欠甲方第一期租金25万元未缴付。按协议规定，乙方应于2015年1月6日向甲方缴付第二期租金，现由于乙方经营不善导致租金不能按时缴付，经双方协商一致，达成如下协议：一、将“原协议”中规定的乙方享有独家拥有的“万代电子屏”经营权自2015年2月25日起变更为甲乙双方共同并平均享有“万代电子屏”经营权，租期调整为从2015年2月25日开始5年。第一年租金调整为275万元，第二年度300万元，第三年度325万元、第四年度350万元、第五年度375万元。在共同经营过程中电费各自承担50%，“原协议”其他条款不变。但2015年2月25日之前，甲乙双方仍需按“原协议”规定履行双方义务。现乙方应向甲方支付租金151.7万元。二、乙方必须在2015年2月15日之前缴清以上款项，共计151.7万元，以上内容才能生效，否则继续按“原协议”执行。三、在2015年1月23日甲方致乙方的《万代电子屏商务函》中，甲方承诺乙方广告发布延期21天，广告租金延期21天开始计算，广告租金相应交付时间延后21天，乙方必须在2015年2月15日之前缴清以上约定款项，该承诺方能生效，否则承诺无效。
合同签订当日，原告向被告支付25万元，2015年2月15日，原告向被告支付26.7万元，两笔共计51.7万元。另，按照《战略合作协议》约定原告向被告支付的200万元中的100万元在第一年租期满8个月即2014年12月27日后，应由被告无息退还给原告，被告未退，该100万元应计入该协议租金，至此，原告在协议约定的期限内交足租金151.7万元，该协议内容生效。
2015年10月21日，因被告电子屏不能正常使用，原告向被告发送《关于请对万代电子显示屏不能正常使用的时间进行确认的函》要求被告确认万代电子屏不能正常使用的时间为2014年11月30日起至2015年6月24日止共计38日，自2015年6月24日起至今电子屏一直关屏，无法正常使用的情形。被告公司原股东雷淦麟对该电子屏不能正常使用签字确认。
2015年11月16日，原告向被告发出《关于请对万代电子显示屏解除合同结算款项的函告》，要求被告按原告实际使用电子屏时间计算租金，并退还剩余租金及保证金共计177.5万元。
2016年2月20日，被告向原告发出《关于解除万代电子屏合同的通知》，提出因原告未按2015年2月14日签订的《万代电子屏补充协议》约定缴纳151.7万元租金，该补充协议未生效，根据原《战略合作协议》约定原告应按720万/年支付租金，被告要求原告支付拖欠租金1023.3万元并按合同年度租金的5%承担违约责任。
另查明，2014年9月12日，原告向被告支付电子屏电费10.30731万元，2014年11月14日，原告向被告支付电子屏电费10万元。
合同履行期间，原告向被告支付的款项均转入雷淦麟个人账户。原告自2014年4月1日至2015年8月24日已向被告交纳租金486.7万元，保证金100万元，被告均予认可。
2015年6月15日《企业信用信息公示报告》显示：被告工商登记投资人股权发生变更，雷淦麟不再是被告湖南福达万代商业地产投资管理有限公司的股东。
本院认为：一、原被告签订的《战略合作协议》、《“万代电子屏”补充协议1》、《“万代电子屏”补充协议2》、移交协议、电子屏交接补充协议系双方当事人的真实意思表示，上述协议不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚实履行。二、根据协议约定，因被告原因导致广告媒体不能正常使用超过20天的，原告有权解除合同。自2015年6月24日起被告电子屏一直关屏，2015年11月16日原告向被告发出解除合同函告，被告亦于2016年2月20日向原告发出解除合同的通知，故，本院认定双方签订的协议自2015年11月16日原告向被告发出解除合同的函告之日起解除。三、鉴于合同已解除，被告应按合同年度金额的5%承担违约金，同时退还原告多余租金和保证金。原告已向被告交纳租金至2015年8月24日,被告认可电子屏有38天无法正常使用，且自2015年6月24日后电子屏一直关屏。为此，本院对电子屏不能正常使用的天数认定为98天，对该98天的租金73.8356万元（275万/年÷365×98天）及保证金100万元被告应予退还，并支付违约金13.75万元（275万/年×5%）。四、被告股东雷淦麟一直代表被告与原告对接并代为收取合同款项，被告股东变更后，被告并未向原告发出终止雷淦麟的代理行为的公示，雷淦麟对电子屏不能正常使用的签名行为本院认定为有效。被告提出原股东雷淦麟的代理行为无效的抗辩，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《战略合作协议》、《“万代电子屏”补充协议1》、《“万代电子屏”补充协议2》于2015年11月16日已解除；
二、被告湖南福达万代商业地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告湖南乐购文化传媒有限公司租金73.8356万元并支付违约金13.75万元；
三、被告湖南福达万代商业地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告湖南乐购文化传媒有限公司保证金100万元；
四、驳回原告湖南乐购文化传媒有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21968元，因适用简易程序减半收取10984元，原告湖南乐购文化传媒有限公司承担300元，被告湖南福达万代商业地产投资管理有限公司承担10684元（该款原告已垫付，由被告直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 ＸＸ
二〇一七年十一月一日
代理书记员 梁广
附相关法律条文：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。