广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第173号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春邦，男，1974年2月4日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。
委托代理人：林进慎，广东赢信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹小荷，女，1961年8月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：郑ＸＸ，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：梁雪榆，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
原审第三人：阳江市江城区岗列街金郊村民委员会。住所地：阳江市江城区岗列金郊。
上诉人杨春邦因与被上诉人邹小荷、原审第三人阳江市江城区岗列街金郊村民委员会（以下简称金郊村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年11月13日作出的（2014）阳城法民一初字第1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2006年9月1日，金郊村委会将其办公大楼底层北面三个房间租给邹小荷。双方签订了《金郊村委会出租屋合同书》，主要内容为：金郊村委会将办公大楼底层北面三个房间租给邹小荷，租赁期限为十五年，自2006年9月1日至2019年9月1日止，每月租金为500元，每年租金由邹小荷分两次支付，先交款后使用。合同签订后，金郊村委会将房屋交付给了邹小荷使用。2008年4月7日，邹小荷将其中的两间房转租给杨春邦，双方签订了《出租屋合同书》，主要内容为：邹小荷将自己从金郊村委会承租的位于金郊村委会底层室内北面两个房间出租给杨春邦，租期至2016年8月1日止，每月租金为2000元，每年租金由杨春邦分四次支付，先交款后使用。合同签订后，邹小荷收取了杨春邦2000元作为押金，并将房间交付给杨春邦使用。2013年4月开始，杨春邦没有交租金，邹小荷认为杨春邦拒绝支付租金，遂诉至法院，请求：1、判令解除邹小荷与杨春邦于2008年4月7日签订的《出租屋合同书》；2、判令杨春邦返还租用位于阳江市江城区岗列街金郊村委会大楼北面两个间的房屋给邹小荷；3、判令杨春邦立即支付清拖欠的租金共计34000元（从2013年4月计至2014年7月，2014年8月份起按每月2000元计算至杨春邦交回房屋时止）给邹小荷。杨春邦认为是邹小荷的丈夫要求提高租金，杨春邦不同意，邹小荷因此拒收杨春邦的租金，并要解除租赁合同。杨春邦不同意解除合同，且同意立即付清尚欠的租金，由此，杨春邦向原审法院提出反诉，请求：1、判令邹小荷与杨春邦于2008年4月7日签订的《出租屋合同书》继续履行；2、判令确认邹小荷与杨春邦于2008年4月7日签订的《出租屋合同书》的租赁期限为十年，自2008年4月7日起至2018年4月7日止；3、判令邹小荷确认收取租金账户。
另查明，阳江市江城区岗列金郊村民委员会办公楼（包括出租给邹小荷的底层室内北面三个间）至今仍未取得建设工程规划许可证及房产证，也未经有关政府主管部门批准建设。
原审法院认为：本案争议的焦点是邹小荷与杨春邦签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”的规定，邹小荷出租的房屋至今尚未取得建设工程规划许可证及房产证，故邹小荷与杨春邦签订的《出租屋合同书》无效。虽然邹小荷杨春邦签订的《出租屋合同书》是无效的，但杨春邦占有使用了租赁房屋，产生了占有使用费，杨春邦应参照约定租金2000元／月的标准支付。邹小荷杨春邦双方在庭审中确认杨春邦自2013年4月起至今没有支付租金这一事实，故杨春邦应从2013年4月1日至其返还租赁房屋时止，按每月2000元标准支付占有使用费给邹小荷。因为合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，杨春邦应返还租赁房屋给邹小荷，邹小荷亦应返还已收取的2000元押金给杨春邦。至于邹小荷与第三人之间的合同纠纷，由于双方未提出请求，应另案处理。由于合同无效，杨春邦反诉请求邹小荷继续履行合同，本院依法不予支持。由于合同无效，杨春邦反诉请求确立合同期满日为2018年4月7日止及邹小荷提供收取租金账户均失去了法律意义，因此，本院对杨春邦该项请求不予支持。第三人阳江市江城区岗列街金郊村民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认邹小荷与杨春邦于2008年4月7日签订的《出租屋合同书》无效；二、限杨春邦在本判决发生效力之日起十日内腾迁出阳江市江城区岗列街金郊村民委员会大楼底层北面两房间，将该房返还给邹小荷；三、限杨春邦自本判决发生效力之日起十日内付清占有使用费（应按每月2000元计算，从2013年4月1日起计至本判决第二项所确定的义务履行完毕之日止）给邹小荷；四、限邹小荷在本判决发生效力之日起十日内返还2000元押金给杨春邦；五、驳回邹小荷的其他诉讼请求；六、驳回杨春邦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1850元，反诉费925元，共2775元，由邹小荷负担50元、杨春邦负担2725元（受理费、反诉费均已由邹小荷杨春邦分别预交）。
上诉人杨春邦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案金郊村委会是出租人，邹小荷是承租人，杨春邦是次承租人。杨春邦与邹小荷于2008年4月7日签订的《出租屋合同书》实质是转租合同，其以邹小荷与金郊村委会于2006年9月1日签订的《金郊村委会出租屋合同书》的有效存在为前提的。原审已查明，金郊村委会办公楼（包括出租给邹小荷的底层室内北面叁个间）尚未取得建设工程规划许可证及房产证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，邹小荷与金郊村委会于2006年9月1日签订的《金郊村委会出租屋合同书》无效，因此邹小荷与杨春邦签订的《出租屋合同书》也无效。原审在没有确认邹小荷与金郊村委会签订的《金郊村委会出租屋合同书》无效的情况下，就确认杨春邦与邹小荷签订的《出租屋合同书》无效，依法不符。二、在《金郊村委会出租屋合同书》、《出租屋合同书》全部无效，而且邹小荷在原审庭审时确认至今仍未支付2014年的租金给金郊村委会的情况下，杨春邦应按照《金郊村委会出租屋合同书》租金的标准每月五百元直接支付占有使用费给金郊村委会。另外，杨春邦也应将金郊村委会大楼底层北面两房间直接返还给金郊村委会更加恰当。三、邹小荷转租房屋时，没有告知杨春邦该房屋未取得建设工程规划许可证及房产证。杨春邦在原审第二次开庭后看到金郊村委会的证明，才得知该房屋未取得建设工程规划许可证及房产证，邹小荷存在过错，而杨春邦承租该房屋后进行了必要的装饰装修，邹小荷应赔偿杨春邦的装饰装修经济损失3万元。同理，本案的一、二审诉讼费、反诉费全部由被上诉人邹小荷承担。综上所述，原审判决认定事实错误、错误适用法律，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、判令确认金郊村委会与邹小荷于2006年9月1日签订的《金郊村委会出租屋合同书》无效；三、判令杨春邦将金郊村委会大楼底层北面两房间直接返还给金郊村委会；四、判令杨春邦将占有使用费（按每月500元计算，自2013年4月1日起计至2014年12月30日）直接支付给金郊村委会；六、判令邹小荷赔偿《出租屋合同书》无效给杨春邦造成的装饰装修损失3万元。
被上诉人邹小荷答辩称：原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，杨春邦的上诉请求无事实和法律依据，应不予支持。理由如下：一、杨春邦提出的第二、三、四、六项上诉请求并未在一审期间提出，均属于新的独立的诉讼请求，不属二审的审理范围，不应予以支持。二、杨春邦并非邹小荷与金郊村委会签订的《金郊村委会出租屋合同书》的合同方或者当事人，杨春邦要求确认该合同无效，无事实和法律依据。另外，合同的双方邹小荷与金郊村委会都没有要求确认该合同无效，根据不诉不理的原则，法院无权对该合同是否有效进行审理。三、杨春邦应直接将房屋返还给邹小荷及支付拖欠的占有使用费给邹小荷。杨春邦与邹小荷于2008年4月7日签订了《出租屋合同书》，该合同约定每月租金为2000元。现该合同被人民法院确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，杨春邦应直接将房屋返还给邹小荷，同时应从2013年4月1日起至其返还房屋时止，按每月2000元的标准支付占有使用费给邹小荷。杨春邦请求直接将房屋返还给金郊村委会及按每月500元的标准支付占用费给金郊村委会无事实和法律依据。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。二审期间，杨春邦已于2014年12月30日腾迁出阳江市江城区岗列街金郊村民委员会大楼底层背面两房间。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，由于金郊村委会办公楼尚未取得建设工程规划许可证，因此邹小荷以该办公楼的两个房间作为租赁物与杨春邦签订的《出租屋合同书》是无效的。虽然邹小荷杨春邦签订的《出租屋合同书》无效，但杨春邦实际占有使用了租赁房屋，因此杨春邦应参照合同约定的每月2000元的标准支付实际占用费给邹小荷。杨春邦主张按每月500元的标准支付实际占用费给金郊村委会，没有事实依据，也违反了合同的相对性，对其该主张，本院不予支持。至于装饰装修损失问题，由于杨春邦并未提供证据证明讼争房屋的装修装饰残值损失为30000元，且其在一审期间也未主张该诉请，因此，对其该主张，本院不予支持。另外，本案为邹小荷因房屋租赁问题与杨春邦引起的纠纷，金郊村委会并非本案的当事人，原审围绕邹小荷和杨春邦的诉请进行审理和调处正确，本院予以支持。杨春邦主张本案应对邹小荷和金郊村委会的合同关系进行审理及调处，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨春邦的上诉理据不足，应予驳回。由于二审期间杨春邦已于2014年12月30日腾迁出讼争房屋，杨春邦应支付房屋占有使用费的期间应调整为从2013年4月1日起计至2014年12月30日止。鉴于腾迁房屋发生于二审期间，原审基于原认定事实作出的判决正确，本院不再予以变更，因腾迁房屋导致的实际房屋占有使用费变更问题由双方在实际履行时直接调整。原审认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1850元，由上诉人杨春邦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 施震宇
代理审判员 姜玉华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 林宗发