连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第66号
原告连云港国元物业管理有限公司，住所地连云港市连云区墟沟镇海滨大道2号阳光国际中心C0302室。
法定代表人赵义臣，总经理。
委托代理人陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。
委托代理人唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。
被告马兴华。
原告连云港国元物业管理有限公司（国元物业公司）诉被告马兴华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国元物业公司的委托代理人陈莉到庭参加诉讼，被告马兴华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告国元物业公司诉称，原告受连云港帝豪实业发展有限公司委托，为其开发的位于连云区海滨大道2号的阳光国际中心项目提供物业管理服务。被告购买了房号为B2801的商品房、房号为A1601的商品房。2007年6月15日，被告作为业主与原告签订《临时公约》，约定原告为被告提供物业管理服务，按照建筑面积1.2元／平方米∕月标准计算，被告应在每季度第一个月的10日前缴纳当季度的物业费，逾期缴纳则按拖欠的物业费的日0.3%计算违约金。按此计算被告每季度应支付物业费636元及732元，从2008年1月�至2014年6月底（共26个季度），被告拖欠物业费16536元及19032元，发生欠缴物业费违约金60213元及69264元（按每季度实际欠款×0.3%×每季度欠款逾期的天数累加），现依法提起诉讼，请求依法判令被告支付物业费35568元、违约金165045元。
被告马兴华未作答辩。
经审理查明，被告购买了连云港帝豪实业发展有限公司开发的位于连云港市连云区海滨大道2号阳光国际中心的A座1601室（建筑面积202.91平方米）、B座2801室（建筑面积176.62平方米）房屋。2007年6月15日，连云港帝豪实业发展有限公司与被告办理了上述房屋的交接手续，被告接收了上述两套房屋。同日，原告与被告签订了《业主临时公约》，由原告为被告所购的上述房屋提供物业管理服务，约定被告办理收房手续时预交交房之日的次月1日起计算的2个季度的物业管理费；物业管理费按照建筑面积1.2元∕平方米∕月标准�算（前三年对业主优惠，优惠幅度为0.3元∕平方米∕月，优惠期结束后恢复原标准）；业主交费时间应在每季度第一个月10号前缴纳当季度物业管理费；逾期缴纳物业管理费自规定的付款日起至实际付款日止按每日0.3%计收滞纳金。被告收房后，该两套房屋一直空置至今，被告缴纳了两个季度的物业管理费，从2008年1月开始至今，被告没有向原告缴纳物业费，经原告向被告催交，被告仍未交纳。原告在本案中主张的物业管理费和滞纳金，是从2008年1月1日起至2014年6月30日止，按被告实际使用房屋，A1601室按建筑面积203.32平方米、B2801室按建筑面积176.99平方米，均按1.2元∕平方米∕月进行计算的。连云港帝豪实业发展有限公司与被告办理房屋交接的交接单上明确记明A1601室实测面积为202.91平方米、B2801室实测面积为176.32平方米。原告主张优惠起算时间从2008年开始。原告在�告未按期缴纳物业管理费后，以书面的形式向被告进行了催缴。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。公民、法人从事民事活动，应诚实信用，违约应承担违约责任。原告与被告签订的《业主临时公约》，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告已按合同约定履行物业管理义务，被告应当按照合同约定履行支付原告物业管理费。原告应按被告房屋的实际面积计收物业管理费，即A1601室应按202.91平方米、B2801室应按176.62平方米计收物业管理费；因被告所购的涉案两套房屋从实际接收至今均空置，按照物业管理条例规定，应按合同约定的物业管理服务费的70%计收物业管理费；原告与被告签订的《临时公约》中明确约定物业管理费前三年优惠0.3元∕平方米∕月，故原告向被告主张的物业管理费从2008年1月1日起至2010年12月31止，应按0.9元∕平方米∕月进�计算，从2011年1月1日起至2014年6月30日止，应按1.2元∕平方米∕月进行计算。按照上述计算依据，被告实际尚欠原告物业管理费15722.70元。关于原告计算优惠起算时间，因被告接收房屋后，需要进行装修，原告投入的服务较多，原告主张优惠起算时间从2008年开始，较为合理，本院予以采纳。原告在本案中向被告主张的物业管理费及滞纳金的计算依据不符合法律和合同的约定，本院依法不予支持。被告未按期向原告缴纳物业管理费，对原告构成违约，依法应当承担违约责任。原、被告在合同中约定的逾期缴纳物业管理费的滞纳金按日0.3%计算显属过高，依法应予以降低，根据被告的违约程度及给原告造成的实际损失，以按中国人民银行同期同类贷款利率两倍计算为宜。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告马兴华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港国元物业管理有限公司缴纳2008年1月至2014年6月的物业管理服务费人民币15722.70元及滞纳金（从逾期之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率二倍计算）
案件受理费3600元，由原告承担1600元，被告承担2000元，公告费800元，由被告承担（原告已预交，被告承担的部分在被告给付原告款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费3600元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：农行连云港市苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 穆维增
人民陪审员 刘素芹
人民陪审员 乔 伟
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 李 惠
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
（二）《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单�交纳。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”。
第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。