广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9416号原告:谭振邦，男，1969年4月9日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：陈婧婧、谭杰明，均为广东国声律师事务所律师。被告：漆赵红（曾用名：赵欣红），女，1968年10月6日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区，原告谭振邦诉被告漆赵红返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭振邦及其委托代理人陈婧婧、被告漆赵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告因未履行生效法律文书所确定的义务，被告所有的广州市海珠区新港西路景致街12号504房被法院进行拍卖，原告通过公开竞价拍卖购得该房屋，并于2016年10月18日取得该房屋的《不动产权证书》。被告至今拒不腾出涉案房屋且一直拖欠物业管理费、水费等费用。而经核实，被告名下还有广州市海珠区新港中路佳信直街2号704房可居住使用。为维护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、被告立即腾空交付广州市海珠区新港西路景致街12号504房给原告；2、被告按6000元每月的标准计付自2016年10月18日至腾空交付涉案房屋之日止的房屋占有使用费给原告；3、被告支付代垫的涉案房屋的物业管理费（2016年度1376.4元，2017年1月-2月的管理费229.4元）、水费890.20元（2015年11月至2016年10月），水费108.9元（2016年11月至12月）、公摊电费348.20元（2015年11月至2016年10月），公摊电费54.8元（2016年11月至12月）、2013年至2015年10月的燃气费565.8元给原告，上述费用合计3573.7元；4、被告承担本案受理费、公告费。被告辩称，不同意原告所有诉讼请求，理由：1、被告与涉案房屋拍卖申请执行人吕石鹏从未发生过真实的借贷关系，涉案房屋是被错误执行、错误拍卖，在债权债务主合同不存在的情况下，抵押合同不能独立存在；2、原告已于2012年3月将涉案房屋出租给刘兵，该份《房屋租赁合同》不具备法律规定的解除合同条件；2012年2月初，被告因资金周转需要找到前夫刘兵帮助筹集资金，刘兵提出可以帮助被告筹集资金90万元给被告长期使用，但要求租赁涉案房屋并在今后20年内以借款利息抵扣房屋租金，双方经协商达成共识；2012年2月7日，刘兵的哥哥刘齐代刘兵支付了60万元给被告，2012年3月27日，刘兵又给付被告现金30万元，双方签订的《房屋租赁合同》又对租金数额及起租日进行确认，因此该房屋的租赁权归属刘兵，该房屋的各种费用一直由刘兵承担；2013年3月11日晚，因被告不慎陷入他人合同诈骗陷阱之中，不法分子到涉案房屋强抢房屋，刘兵不堪其扰多次报警。之后，便经常有人进行滋事，导致法院的各种公告，刘兵均未见到。因此，涉案房屋的租赁人是刘兵，且该租赁合同仍然具有法律效力；3、2012年10月16日，被告与吕石鹏办理了涉案房屋的抵押登记，双方办理抵押是在涉案房屋出租给刘兵之后，故涉案房屋是租赁在先、抵押在后，该房屋的买受人是在2016年10月18日经司法拍卖取得。被告与刘兵所签署的《房屋租赁合同》符合“买卖不破租赁”原则，被告与承租人之间的租赁关系不该终止，刘兵可以继续享有租赁权。综上，原告的主张无事实依据和法律依据，请求驳回原告的请求。经审理查明，据广州市越秀区人民法院于2016年7月13日出具的《第二次拍卖通知书》反映，该院经摇珠选定广东法正拍卖有限公司对漆赵红所有的广州市海珠区新港西路景致街12号504房（以下简称涉案房屋）进行拍卖。拍卖公告中委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明一栏记载，标的物由被执行人使用;等。2016年7月29日，原告与广东法正拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》，确认由原告通过公开竞价竞得涉案房屋；（委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明）……标的物由被执行人使用;等。之后，广州市越秀区人民法院出具(2015)穗越法执字第2173号之四《执行裁定书》、《协助执行通知书》，裁定被执行人漆赵红名下位于广州市海珠区新港西路景致街12号504房的所有权及相应的其他权利归买受人谭振邦所有；等。2016年10月18日，房管部门核发《不动产权证书》，其中记载涉案房屋的权利人为原告。为证明原告代垫了费用，原告提交了涉案房屋的相关发票、原告的付款凭证（其中反映，2016年1-12月的管理费为1376.4元、2017年1-2月的管理费为229.4元；2015年11月至2016年10月的水费为890.2元、2016年11-12月的水费为108.9元；2015年11月-2016年10月的电费为348.2元、2016年11-12月的电费为54.8元；2013年至2015年10月的燃气费为565.8元）。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为其不是实际居住人，应追加第三人查明。为证明其主张，被告也提交了以下证据：1、日期为2012年9月1日、出租方（甲方）为漆赵红、承租方（乙方）为刘兵的《房屋租赁合同》（其中反映甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期共20年，甲方从2012年9月1日期间出租房屋交付乙方使用，至2032年9月1日收回；乙方无需向甲方交纳租金、抵押金，乙方同意将90万元无偿提供给甲方使用，不收取甲方任何利息；合同到期后甲方将90万元归还乙方，乙方将该套房屋归还给甲方，双方合同终止；乙方租赁期间，水、电、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁期满，甲方如无法一次性将90万元归还于乙方，乙方将以相同条件再续租10年；等）；2、漆赵红与刘兵于2012年3月27日签订《租金及起租日期协议》（其中记载刘兵租用漆赵红位于广州市海珠区景致街12号504房屋的每月租金为4800元；起租日为2012年3月27日）；3、报警人为刘兵、日期为2013年3月11日的报警回执、警情信息表、受理报警登记表；4、个人活期明细信息（其中反映刘齐于2012年2月7日向被告账户转入60万元）；5、收条（其中记载今收到漆赵红现金人民币共计三十万元整，收款人为姓段人员，日期为2012年3月28日）。经质证，原告对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，认为刘兵曾是被告的丈夫，两人有利害关系，两人间所签订的协议对外无效、不能约束第三人；租赁合同落款时间为2012年9月1日，被告与抵押权人在2012年10月12日的询问笔录中向房管部门确认涉案房屋没有承租人，抵押人权也确认其视察为涉案房屋、了解该房屋的实际情况。而被告提交的租赁合同没有办理租赁备案，无法证明该合同的真实合法有效；法院在强制拍卖前已多次在涉案房屋门口及网站进行多次公告，被告本人和刘兵均没有向法院申报过涉案房屋存在承租人刘兵的情况以及主张刘兵是承租人的相关权利，拍卖公告上记载的房屋使用人是被告本人，原告基于合法拍卖取得涉案房屋的产权并没有过错；涉案房屋是被查封在前，虚假租赁在后，从租赁合同的内容看，该合同名为租赁实为被告以该房屋的租赁权作为刘兵出借90万元的借权提供担保，且租期约定过长，也没有租金和款项的实际支付，违背生活常理和租赁习惯，涉案房屋经常被粘贴公告及有社会人员上门追债，被告也是选择性回去居住，没有证据证实涉案房屋由刘兵在居住，且刘兵已再婚也不可能和被告共同居住在涉案房屋，因此，刘兵不是真实的承租人也没有居住在涉案房屋内；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，该协议的内容和租赁合同相矛盾，该协议约定的租金可以印证原告主张的租赁标准合理；证据3没有原件，真实性、合法性、关联性不予确认；对证据4的真实性没有异议，但被告没有提交完整的流水记录，隐瞒相关情况，该流水只能证明刘齐向被告转账60万元，不能证明刘齐和刘兵的关系，也不能证明是刘兵给被告的房租或其他款项，该证据与本案无关；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认。诉讼中，原告表示不追加刘兵参加本案诉讼。本院认为，原告是涉案房屋的权利人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在原告取得涉案房屋的相关权利后理应将该房屋交付给原告使用，但被告至今仍未将该房屋交付给原告，无理，故原告要求被告腾空及交还涉案房屋并支付该房屋的使用费（从2016年10月18日起至实际交付房屋之日止）的请求合法合理，本院予以支持，但房屋使用费标准应以有资质的评估机构评定的该房屋的租金参考价为标准，且使用费标准应以原告主张的每月6000元为限。同理，原告要求被告支付原告已垫付的该房屋交付之前的相关费用的请求，合理有据，本院予以支持。被告认为涉案房屋在拍卖前已存在租赁关系，但被告及被告所称的实际承租人在拍卖期间并未以此就拍卖事宜提出异议，且被告提交的租赁合同及陈述的租金事宜并不符合一般租赁的交易习惯，原告对被告主张的租赁情况及实际居住人的事实也不予确认，故本院对被告所主张的涉案房屋租赁在先、买卖在后、被告不应承担责任的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告漆赵红在本判决生效之日起15日内，将广州市海珠区新港西路景致街12号504房腾空并交还给原告谭振邦；被告在搬迁时，不得拆除上述房屋屋内的固定镶嵌物；二、被告在本判决生效之日起15日内，支付从2016年10月18日起至实际交还该房屋之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的广州市海珠区新港西路景致街12号504房的租金参考价的标准计算，且房屋使用费标准应以原告主张的每月6000元为限）给原告；三、被告在本判决生效之日起15日内，支付2016年1月至2017年2月期间的管理费1605.8元、2015年11月至2016年12月期间的水费999.1元、2015年11月至2016年12月期间的电费403元及2013年至2015年10月期间的燃气费565.8元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费639元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  彭 海人民陪审员  梁浩荣二〇一七年五月九日书 记 员  杨 曼丘艳张洁