山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终782号
上诉人（原审被告）：宋维峰，男，1971年5月21日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区柳青街道环球国际*座**层1303。
委托代理人：刘宗耀，山东图文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐洪湄，女，1962年3月16日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区东岳庙街****号*号楼*单元***室。
被上诉人（原审被告）：汤继武，男，1969年12月8日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区银雀山路*号*号楼*单元***室。
委托代理人：韩祥升，山东正诚信律师事务所律师。
上诉人宋维峰因与被上诉人徐洪湄、汤继武租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第4082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐洪湄一审诉称，2013年12月1日，原告徐洪湄与被告宋维峰签订了临沂市兰山区南坊环球国际A座13层1307室办公室租赁合同，每年租金人民币8万元整。2013年12月27日宋维峰把徐洪湄叫到他的办公室并告诉徐洪湄，说汤继武是房东，让徐洪湄把租金直接交到汤继武，又让汤继武当场给徐洪湄写了办公室租赁租金收据，并让徐洪湄和汤继武一起到临沂市工商银行市中支行，用取款机从徐洪湄的卡中转入汤继武卡中5万元整，有银行票据为证。因银行转账限定每天最高5万元，剩余3万元用现金支付。租金全额交付后，租用的办公室只用了18天，便被人撬门进入，搬走了所有办公用具，宋维峰报警，南坊派出所出警，从报警日起办公室便无法使用，之后原告多次向二被告索要应退还的租金，二被告均相互推脱，至今未果。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令二被告返还房租人民币93280元整，其中租金76400元，利息16880元；诉讼费用由二被告承担。
宋维峰一审辩称：一、原告方违约在先。原告与宋维峰签订的办公室租赁合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同。双方当事人应按合同约定，全面履行合同义务，根据合同的相对性，原告应按照合同约定履行合同义务，向宋维峰缴纳租金，原告未给付宋维峰租金属违约在先。二、宋维峰未收到原告方的任何租金，对此不具有返还义务。三、对于原告主张的利息，宋维峰认为原告的主张无法无据。四、对于原告主张因办公用具被搬走，致使办公室无法使用，要求返还租金，无合法依据，原告与宋维峰签订的办公室租赁合同对此并无约定，宋维峰必须提供办公用具。五、汤继武没有任何证据证实原告徐洪湄是宋维峰的会计。六、宋维峰欠汤继武的房租没有证据予以证实。
汤继武一审辩称，一、汤继武不是环球国际A座13层1307室的房主，而是1303室的房主。汤继武与宋维峰之间存在租赁合同关系。原告诉称其同宋维峰签订1307室办公室租赁合同事宜，汤继武根本不知情。二、宋维峰欠汤继武的房租，2013年12月27日，汤继武是向宋维峰索要房租，宋维峰介绍一个女的，说是他的会计，汤继武就为宋维峰出具了收据。然后宋维峰安排会计和我去银行打款，但只打了5万元。根本不存在支付现金3万元的事实。三、汤继武出具的租金收据是给宋维峰的，不是给原告的。汤继武不清楚宋维峰同原告之间是什么关系。四、汤继武没有将房租出租给原告，也没有收取原告的租金。请依法驳回原告诉讼请求。
原审法院查明，被告汤继武为环球国际A座13层1303室的所有人，案外人孙勇为环球国际A座13层1304-1307室的所有人。2011年9月29日，案外人孙勇和被告汤继武与临沂东兆置业有限公司的法定代表人王瑞霞签订房屋租赁合同，将环球国际A座1303-1307室一并租给临沂东兆置业有限公司，租赁期限自2011年10月1日起至2014年12月1日。
2013年11月27日，临沂东兆置业有限公司与宋维峰签订房屋租赁合同，又将环球国际A1303-1307室转租给宋维峰，租赁期限至2014年11月30日。2013年12月1日，宋维峰与原告徐洪湄签订房屋租赁合同，又将环球国际A座1307室租赁给徐洪湄，租赁期限从2013年12月1日起至2014年11月30日止，租金8万元。2013年12月27日，原告将租金交付至被告汤继武，汤继武出具内容为收到租金8万元的收到条一份。
2014年3月12日，临沂东兆置业有限公司将房租结清并将租赁房间退还出租方。涉案的环球国际A座1304-1307室现由临沂市申彤大大企业管理有限公司沂蒙路分公司使用。
汤继武为证明与宋维峰之间存在租赁关系，提交了被告宋维峰于2013年1月28日出具的证明一份，内容为宋维峰承诺于2014年3月2日前将环球国际13层1303-1307号房屋租金结算完成，如果未能结算房屋退回房主。
另查明，2014年3月12日9时许，被告宋维（伟）峰报警称环球国际A座1306办公室被盗。临沂市公安局兰山分局南坊派出所出具出警证明，证实因房租问题环球国际业主孙勇、汤继武与租户王瑞霞发生纠纷，双方协商处理。
原审法院认为，案涉的1307房间存在多次转租的事实。原告徐洪湄与被告宋维峰签订租赁合同，租赁该房间，合同内容系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方应按照约定各自履行权利义务。在履行合同中，因之前宋维峰与临沂东兆置业有限公司之间的房屋租赁合同被解除，致使原被告租赁合同失去了履行的基础，亦随之解除。原告主张因房间被盗不能使用不是解除合同的约定或法定理由，一是原合同对租赁室内财产约定不明，二是没有出租人保障财产安全不被盗窃或发生盗窃即应解除合同的约定，故不能以发生盗窃事件认定出租人违约而解除合同。
对双方争议的汤继武出具8万元租金法律性质的认定，原审法院认为，宋维峰曾实际租赁了被告汤继武的1303房间，并于2013年1月28日为汤继武出具证明，承诺于2014年3月2日前承诺将环球国际13层1303-1307号房屋租金结算完成，否则将房屋退回房主。结合原告交付租金过程的陈述，应认定系被告宋维峰指示原告将租金直接向被告汤继武代履行。符合合同法第六十四条由债务人向第三人履行债务的规定。被告汤继武为原告出具8万元的收条却辩称仅收到原告5万元，未举证证实其主张，对其辩解不予采信，法院认定其收取了原告8万元的租金，故应认定原告履行了与被告宋维峰约定的租金交付义务。
依照我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告与被告宋维峰之间的租赁合同自2013年3月12日之日起不再履行。被告宋维峰并应退还原告徐洪湄自2014年3月12日至2014年11月30日期间的租金并赔偿原告利息损失，具体为每日租金219.2元（80000元÷365天）×263天=57649.6元。
综上，原告徐洪湄要求被告宋维峰承担违约责任，对其符合法律规定的部分予以支持，被告汤继武与原告徐洪湄不存在合同关系，依法不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、被告宋维峰于判决生效之日起十日内返还原告徐洪湄租金57649.6元并赔偿利息损失（利息按同期人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年3月12日起至应履行之日止）；二、驳回原告徐洪湄的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2132元、保全费1020元，由被告宋维峰负担。
宋维峰上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律错误。主要事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误，上诉人宋维峰与案外人临沂东兆置业有限公司存在租赁关系，而与汤继武之间不存在租赁关系。一审判决经审理查明，2011年9月29日，案外人孙勇和被上诉人汤继武与临沂东兆置业有限公司签订了房屋租赁合同，租赁房屋为临沂市环球国际A座13层1303-1307室，租赁期间为2011年10月1日起至2014年12月1日。2013年11月27日，案外人临沂东兆置业有限公司与上诉人签订了办公室租赁合同续签协议，租赁房屋为临沂市环球国际A座13层1303-1307室，租赁期间为2013年12月1日起至2014年11月30日止。因此，上诉人与案外人临沂东兆置业有限公司存在租赁关系，而与被上诉人汤继武之间不存在租赁关系。一审判决仅以被上诉人汤继武提交的上诉人于2013年1月28日出具的证明（内容为：上诉人承诺于2014年3月2日前将环球国际13层1303-1307号房屋租金结算完成，如果未能结算房屋退回房主）就认定上诉人与被上诉人汤继武之间存在租赁关系，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。一审判决适用上述法律规定，认定上诉人指示徐洪湄直接向汤继武代履行，是适用法律错误。本案中上诉人与徐洪湄之间并未约定由徐洪湄向汤继武履行债务，徐洪湄亦未提供证据予以证实，一审法院仅以徐洪湄交付租金的过程陈述，就认定上诉人指示徐洪湄将租金直接向汤继武代履行，属于适用法律错误。虽然汤继武未与徐洪湄直接签订租赁合同，但依据汤继武出具的收据：今收到房屋租赁费捌万元整（含孙勇），很显然是欠的1303-1307的房租，所涉租金由汤继武所收取，理应由汤继武返还，而不应由上诉人承担返还责任。案件审理过程中，上诉人又补充事实如下：临沂市东兆置业有限公司与汤继武签订协议，将涉案房产转租给临沂市沂蒙残疾艺术团而不是上诉人。汤继武收到徐洪湄租金不是8万元，是5万元。临沂市沂蒙残疾艺术团已经将全部租金交给汤继武，上诉人不欠汤继武房屋租金。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐洪湄答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决无异议，上诉人的上诉理由不能成立。
被上诉人汤继武答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人将涉案房屋转租给徐洪湄时，因上诉人欠汤继武的房租，上诉人直接让徐洪湄将房租交付给汤继武，以此来充抵上诉人所欠的租金，在汤继武收到租金时，也就是上诉人收到了徐洪湄交纳的租金，徐洪湄与上诉人之间存在租赁合同关系，在徐洪湄不能使用房屋时，上诉人应承担违约责任并退还租金是正确的，请求维持一审判决。
二审审理过程中，上诉人宋维峰提交证据四份：证据一、民办非企业登记证书1份（复印件），证明临沂市残疾人艺术团是独立的法人主体。证据二、临沂东兆置业有限公司于2012.9.22日出具的收到条，证明沂蒙残疾人艺术团向临沂东兆置业有限公司交纳房屋押金5万元。证据三、汤继武于2012.11.29日书写的收据一份，证明收到沂蒙残疾人艺术团交付的房租74443.57元。证据四、汤继武于2013.12.16日书写的收据一份，证明收到沂蒙残疾人艺术团交付的房租及滞纳金108000元，租赁房屋房号是1303。
被上诉人徐洪湄质证称，该组四份证据与我方没有关系。
被上诉人汤继武质证称，该组证据都不属于新证据，不符合证据规则的规定。证据一、不具有真实性，当事人未提交原件，从证据可看出上诉人宋维峰是临沂市沂蒙残疾人艺术团的法定代表人，让人有理由相信上诉人虽然以个人名义同徐洪湄签订合同，这种行为是代表沂蒙残疾人艺术团的一种职务行为。对证据二、临沂东兆置业有限公司不是本案当事人，是否是其出具无法确认。押金是否交纳与本案没有关联性。对证据三、真实性无异议，这笔钱收到了。对证据四、真实性无异议，但这笔钱没有收到。
二审中查明，2013年12月1日，徐洪湄、宋维峰订立《办公室租赁合同》，约定“一、甲方（宋维峰）同意乙方（徐洪湄）租赁甲方环球国际A座十三层1307的办公场所。每年租金人民币八万元，租赁时间从2013年12月1日起至2014年11月30日止。……四、乙方租用甲方办公室，水、电、宽带、电话费由乙方支付。乙方要爱护甲方的财产，如果损坏办公室的办公桌椅及设施，乙方要负责维修或赔偿。…”。订立合同当天，宋维峰即将合同约定的办公场所交付给徐洪湄使用。
2013年12月27日，在宋维峰办公室，汤继武为徐洪湄出具收据一张，内容载明“收据今收到房屋租赁费捌万元整（含孙勇）”。二审审理期间，徐洪湄、汤继武、宋维峰均认可出具该收据时，三人均在现场，汤继武出具该收据后，将该收据交给宋维峰，宋维峰又将该收据交付给徐洪湄。
2014年3月12日，涉案办公场所的家具等办公设施因业主孙勇、汤继武与租户王瑞霞发生纠纷被搬走，致使承租人徐洪湄无法继续使用该办公场所。另查明，上诉人二审提交临沂市残疾人艺术团民办非企业登记证书载明宋维峰系该艺术团法定代表人。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，宋维峰作为临沂市残疾人艺术团的法定代表人，以其个人身份同徐洪湄订立《办公室租赁合同》，将临沂市残疾人艺术团承租的部分办公室转租给徐洪湄，故徐洪湄在签订上述合同的过程中有理由相信宋维峰有转租的权利。一审审理过程中，宋维峰对徐洪湄提交的《办公室租赁合同》亦予以认可，故该租赁合同实为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，一审判决认定为有效合同并无不当。
关于徐洪湄持有的汤继武出具的收据的认定问题。徐洪湄、汤继武、宋维峰均认可出具该收据时，三人均在现场，汤继武出具该收据后，将该收据交给宋维峰，宋维峰又将该收据交付给徐洪湄。故徐洪湄依据其与宋维峰订立的租赁合同，将合同约定的租金当面交给宋维峰指定的第三人汤继武，且由汤继武出具收据后，宋维峰将该收据交付给徐洪湄，故徐洪湄的交付租金的行为实为指定交付，一审判决认定徐洪湄已向宋维峰交付租金，本院予以支持。因收据载明的收款为8万元，上诉人宋维峰称徐洪湄实际仅交付5万元，但并未提供有关证据予以证实，且徐洪湄不予认可，故对宋维峰称徐洪湄仅交付5万元租金的上诉理由，因证据不足本院不予采信。
涉案《办公室租赁合同》约定“……四、乙方租用甲方办公室，水、电、宽带、电话费由乙方支付。乙方要爱护甲方的财产，如果损坏办公室的办公桌椅及设施，乙方要负责维修或赔偿。…”故合同约定的租赁物实际包括涉案房产及其中的办公桌椅及设施，对上诉人宋维峰称租赁物不包括办公家具等设施的辩解，与当事人的约定不符，本院不予采信。上诉人宋维峰因第三人搬走办公设施，致使承租人徐洪湄无法使用承租的涉案房产，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，故一审判决出租人宋维峰向徐洪湄返还实际使用期限外租金并无不当。宋维峰与第三人之间的纠纷，可依据法律规定或者按照双方约定另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2132元，由上诉人宋维峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一六年五月十三日
书记员 孙 壹