辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终338号
上诉人（原审原告）：王洋，男，1983年8月14日，汉族，现住沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，该公司董事长。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人王洋因与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06384号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年1月21日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告王洋诉称，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后720天内将办证材料报登记机关备案，但被告违返了约定，故应向原告支付违约金3798元。现原告诉至原审法院，请求法院判令被告支付违约金及承担诉讼费用。
原审被告宏发公司辩称，被答辩人所购房屋未能如期办理产权证不是被告的过错，被告不应当承担赔偿责任。被告开发的宏发*华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故被告在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，致使三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。被告在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续，该项目商品房难以办理权属证书系由于政府原因，属不可抗力，被告无法预见、无法避免、无法克服。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”该条款在协议中已加黑提示，根据此条，我公司已经向原告尽到告知义务，被告不应当承担违约赔偿责任。原告起诉在起诉日两年之前的请求已超过诉讼时效。
原审法院经审理查明，原告王洋与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街218号J5座1-12A-5室房屋，建筑面积为55.82平方米，总房款为224230元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。
2010年6月30日，原告到被告处办理房屋交付手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发*华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发*华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
2014年3月20日被告取得涉案房屋初始登记批复。
另查明，被告宏发公司开发的宏发*华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则原告房屋交付之日2010年6月30日后第720天，即2012年6月19日就知道或应当知道涉案房屋迟延办理房屋所有权证的事实，但原告提供的证据不足以证明其在诉讼时效期限内向被告主张违约金的事实，其于2015年9月9日提起诉讼，已超过诉讼时效。
关于被告主张其不应当承担违约责任的问题，被告宏发公司开发的宏发*华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发*华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。原告所购的房屋未能如期取得权属证书不是被告原因造成的，原、被告签订的补充协议中明确写明，原告在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，原告同意并承诺不追究被告的违约责任，该内容笔体已加重，应视为被告在与原告签订补充协议时，尽到了告知义务，被告的行为不构成违约，不承担违约责任。综上，对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：驳回原告王洋的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王洋承担。
宣判后，王洋不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判，支持上诉人原审诉讼请求。主要理由：1、被上诉人对方诉讼请求认识错误；2、适用法律错误。原审判决提及的补充协议条款为格式条款，应认定该条款无效，且我方主张违约金无需举证证明；3、原审判决认定事实不清。原审判决引用管委会的《情况说明》有误，我方主张支付违约金时间已超出管委会情况说明的时间范围。本次诉讼应由被上诉人独自承担违约责任，至于第三方违约情况，不应考虑在本次判决之内。
被上诉人宏发公司答辩称，同意原审判决，请求维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、补充协议、购房发票、宏发华城世界三千院销售资料、承诺书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人意思表示真实，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面诚信履行各自的权利义务。本案中，尽管被上诉人未能按照合同约定如期为上诉人办理房屋产权备案登记，但从现有证据来看，由于涉诉房屋所在区域位于仙女河污水处理厂附近，由于该厂搬迁工作迟延，直接导致涉诉房屋所在楼盘无法及时完成环保验收手续，造成上诉人所购买的房屋未能如期取得权属证书，故由此可见，该逾期办证情况并不能完全归责于被上诉人的原因所致。又根据双方《商品房买卖合同》第十五条对于“因出卖人的责任”的前提约定以及《补充协议》第二十条对于免责条款的约定，上诉人要求被上诉人承担给付逾期办证违约金的主张，并不符合上述条款的约定，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年二月四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。