贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0502民初4315号
原告：中国建设银行股份有限公司毕节市分行，住所地：毕节省毕节市七星关区桂花路38号，统一社会信用代码：915205002154706165。
负责人：吴生祥，系该行行长。
委托代理人：唐婷婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611326216。
被告：李官祝，男，汉族，1969年11月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。
被告：夏贵珍，女，汉族，1972年1月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。
被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。
法定代表人：张明会，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），系该公司法务部经理。
原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行与被告李官祝、夏贵珍、毕节创美房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月19日公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人唐婷婷、被告李官祝、毕节创美房地产开发有限公司之委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼，被告夏贵珍经本院传票传唤无故未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告李官祝、夏贵珍立即偿还原告贷款本金262,543.21元及利息（含罚息）3,484.96元。（该利息（含罚息）暂计至2017年5月9日，具体以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算利息、罚息，计算至实际归还完毕之日止）。2.判决被告毕节创美房地产开发有限公司对以上债务承担连带偿还责任。3.判决原告对被告李官祝、夏贵珍提供抵押的位于毕节××××区市西办事处翠西社区毕节市翠屏片综合环境整治项目二期工程3幢1层17号房屋享有抵押权，并在被告李官祝、夏贵珍未履行上述第一项款项时对该抵押房屋拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权。4.本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：2012年9月12日，以原告为乙方与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美公司）签订《个人房屋销售贷款合作协议书》（下称“《合作协议》”)，协议书约定：创美公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息等乙方为实现债权而发生的费用；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。合作期限为10年。
2015年7月27日，原告与被告李官祝、夏贵珍签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）。合同约定，原告为贷款人，被告李官祝、夏贵珍作为借款人向原告借款人民币叁拾万元用于购买被告创美公司开发的草海大道创美二期商品房，借款期限为壹佰贰拾个月，即从2015年5月22日至2025年5月22日。贷款利率为年利率，浮动利率，即在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率的水平上上浮30%。若借款人所借款项逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为借款人违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。所借款项由原告直打入被告李官祝的银行账户。此外，被告李官祝、夏贵珍为顺利获得借款提供了备案登记于其名下的位于毕节××××区市西办事处翠西社区毕节市翠屏片综合环境整治项目二期工程3幢1层17号房屋为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了预告抵押登记（抵押登记证号：毕节市房预七星关区字第Y1505927号）。合同签订后，原告依约将30万元的借款打入被告李官祝的银行账户，履行了款项的出借义务。被告在获得借款后，按合同约定的时间及金额偿还了部分款项后就停止了履行还款义务，保证人创美公司也未履行保证义务。经原告多次进行催收，被告均不予履行。截止2017年5月9日，被告李官祝、夏贵珍尚欠原告的贷款余额为262,543.21元，拖欠的借款利息（含罚息）为3,484.96元。
被告李官祝辩称，尊敬的法官,在场各位大家好！接到法院通知，建行起诉我家未还贷款一案，我来了，因为法院是讲道理、讲事实、讲证据的地方，同时也是讲正义的地方。1.建行和我们签订的是霸王合同，并和创美公司是长期合作伙伴，应该说是合谋欺骗消费者，并且合同太长，应该说没一个消费者是看完合同签的字。2.创美公司不信守承诺，承诺很多事都不兑现，抓重点说，承诺我们门面门口未开业前，通道必须达到28米宽，全程通车，事过两年多了，还是原来7米宽。3.承诺每间门面水、电、路三通，如今一通不通。4.我家货被盗，多次找过创美所有领导，如今未赔一分钱。5.创美公司承诺给我商会办公室7人70万元，办完事到今天一分钱未给（有证据）。6.我家向建行借钱，是有因果关系的，评我本人贵行会贷给我吗？也就是说到第1点，你们是合作关系，霸王合同。7.如果创美公司不赔我家被盗货物及承诺给我商会办公室70万元，我不会付银行按揭贷款及再次起诉的任何费用，均由创美公司承担。
被告夏贵珍未到庭应诉答辩和提供证据。
被告毕节创美房地产开发有限公司辩称，涉案债务由被告李官祝提供了物的担保，创美公司只是作为担保人，根据物权法和担保法在既有物的担保又有保证的情况下，债权人应当先就该物的担保实行债权，因此本案中被告创美公司在被告李官祝未承担物的担保责任前，我公司不承担保证责任。
根据原被告双方的陈述及原被告提供的证据经庭审质证，本院综合全案分析认定的法律事实为：2012年9月12日，原告作为乙方与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美公司）签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，协议约定：创美公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息等乙方为实现债权而发生的费用；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。合作期限为10年。
2015年7月27日，原告与被告李官祝、夏贵珍签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定，原告为贷款人，被告李官祝、夏贵珍作为借款人向原告借款人民币30万元用于购买被告创美公司开发的草海大道创美二期的商品房，借款期限为120个月，即从2015年5月22日至2025年5月22日。贷款利率为年利率，浮动利率，即在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率的水平上上浮30%。若借款人所借款项逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为借款人违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。所借款项由原告直打入被告李官祝的银行账户。同时，根据被告创美公司与原告签订的《合作协议书》的约定，被告创美公司作为前述贷款本息的保证人。此外，被告李官祝、夏贵珍为顺利获得借款提供了备案登记于其名下的位于毕节××××区市西办事处翠西社区毕节市翠屏片综合环境整治项目二期工程3幢1层17号房屋为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了预告抵押登记（抵押登记证号：毕节市房预七星关区字第Y1505927号）。合同签订后，原告依约将30万元的借款打入被告李官祝的银行账户，履行了款项的出借义务。被告在获得借款后，按合同约定的时间及金额偿还了部分款项后就停止了履行还款义务，保证人创美公司也未履行保证义务。原告多次进行催收，被告均未履行。截止2017年5月9日，被告李官祝、夏贵珍尚欠原告的贷款余额为262,543.21元，拖欠的借款利息（含罚息）3,484.96元。
本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提供的如下证据:被告身份证、户籍、结婚照、个人消费贷款协议、按揭贷款申请书、个人住房（商业住房）借款合同、预告抵押登记证个人贷款支付凭证、贷款帐户基本信息。原告提供的以上证据经质证被告均无异议，经审查原告提供的以上证据客观真实，符合证据的相关属性，本院予以采信，并收集在卷为凭，被告李官祝提供的证据：个人住房（商业用房）借款合同、受案登记表、承诺书，被告李官祝提供的以上证据经质证并收集在卷为凭。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行与被告李官祝、夏贵珍签订的《个人住房（商业住房）借款合同》合法有效，该合同对当事方均具有约束力。原告已按合同约定履行了提供借款的义务，被告李官祝、夏贵珍就应当按照合同的约定履行归还本金及利息义务，现被告李官祝、夏贵珍未按约定履行归还本金及利息的行为，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，若被告李官祝、夏贵珍不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为李官祝、夏贵珍违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故对原告诉请被告李官祝、夏贵珍提前归还剩余银行按揭贷款262,543.21元及利息（含罚息）的请求，本院予以支持。对于利息（含罚息），以未还款项为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算，从2017年4月29日起计算至实际履行完毕之日止。
对于被告毕节创美房地产开发有限公司承担连带偿还责任的问题。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告与被告创美公司之间签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》约定，创美公司对原告发放的贷款（购买创美公司房产的消费者）提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证期限为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。由于涉案商铺尚未办理房屋权属证书以及他项物权证书，因此，被告创美公司的担保责任还在保证期限内。故被告创美公司应当对被告李官祝、夏贵珍欠付原告建行毕节市分行的贷款余额及利息（罚含息）承担连带责任。
对于被告创美公司辩称应当先就被告李官祝、夏贵珍提供抵押的商铺实现债权，否则其不承担保证责任的抗辩意见，本院不予采信。理由如下：本案涉案房产上设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第九条之规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建设银行毕节分行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实抵押权，所以建设银行毕节分行就涉案房产不享有抵押权，也无权就处分所得价款优先受偿，因此，被告创美公司的抗辩理由不能成立，原告对被告李官祝、夏贵珍提供抵押的涉案商铺也不享有优先受偿权。
对于被告李官祝在庭审中提出的抗辩意见，本院作如下评述：
1.对于其抗辩原告建行毕节分行与被告创美公司合谋欺骗消费者，其与建行毕节分行签订的借款合同系霸王合同的意见。经查，被告李官祝、夏贵珍与原告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》合法有效，该合同对当事方均具有约束力。被告李官祝作为民事完全行为能力人，应当明知与原告签订《个人住房（商业住房）借款合同》的法律后果，且原告已履行发放贷款的义务，被告就应当按照合同的约定履行按时足额偿还贷款的义务。故对被告李官祝的该抗辩理由，本院不予采信。
2.对于被告李官祝提出的其他抗辩理由，因与本案不具有关联性，本院不予审查，也不作评述。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李官祝、夏贵珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行银行按揭贷款余额262,543.21元及利息（含罚息），利息（含罚息）按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算，从2017年4月29日起计算至实际归还完毕之日止；
二、被告毕节创美房地产开发有限公司对被告李官祝、夏贵珍欠付原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行的上述债务承担连带偿还责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2,645.00元（已减半），由被告李官祝、夏贵珍、毕节创美房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴运成
二〇一七年九月二十八日
书记员 邓 頔