宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民提字第26号
抗诉机关：宁夏回族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：贾建业，男，1954年4月2日生，汉族，盐池县检察院干部，住宁夏回族自治区盐池县。
委托代理人：于安宁，宁夏正义达律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：李生文，男，1965年6月22日生，汉族，初中文化，住宁夏回族自治区盐池县。
委托代理人：曹爱红，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托代理人：闵鹏飞，宁夏方和圆律师事务所律师。
二审上诉人（一审被告)：杨志斌，男，1964年1月13日生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。
委托代理人：陈泽英，宁夏平瑞律师事务所律师。
申诉人贾建业因与被申诉人李生文、二审上诉人杨志斌确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2011）吴民终字第199号民事判决，向检察机关申诉。宁夏回族自治区人民检察院于2013年1月15日作出宁检民抗（2013）02号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2013年5月2日作出（2013）宁民抗字第18号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。宁夏回族自治区人民检察院指派检察员刘晓娟、代理检察员赵玉顺出庭。申诉人贾建业及其委托代理人于安宁、被申诉人李生文的委托代理人曹爱红、闵鹏飞，二审上诉人杨志斌的委托代理人陈泽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年7月5日，原告李生文向宁夏回族自治区盐池县人民法院起诉称，原告与被告杨志斌等人参与了盐池县供热公司的供热管道改造工程，因工程款长期无法支付，盐池县委及县政府同意用原盐池县工会大楼抵顶包括李生文在内的施工人的工程款，但杨志斌私自将工会大楼登记在自己名下，独占全部工程款。原告获悉后，多次催要。2005年2月8日，高菊琴（杨志斌的妻子）代表杨志斌与原告签订了《集资建房合同》，以每平方米1500元的单价，将原盐池县工会大楼一楼从东向西数第四套营业房（约81.8平方米）集资于原告，李生文将87285.70元工程款折抵为合资建房的投入。同年8月，原工会大楼改扩建工程竣工，杨志斌向原告交付了上述房屋，并为原告在相关部门办理了房屋内的水、电、暖等使用手续。2007年，因被告杨志斌将原工会大楼作为抵押物向被告贾建业借款，原告与另一集资购房人张建峰向吴忠市中级人民法院提起诉讼，提出确认杨志斌与贾建业签订的抵押合同无效等诉讼请求。吴忠市中级人民法院作出（2007）吴民初字第23号民事判决，确认原告与被告杨志斌之妻高菊琴签订的集资建房合同有效。被告杨志斌上诉后，宁夏回族自治区高级人民法院维持了吴忠市中级人民法院的判决。
被告杨志斌、贾建业作为涉案当事人，在明知两级法院对《集资建房合同》做出有效认定的情况下，无视法院生效判决的效力，公然恶意串通，于2009年3月30日就涉案房屋签订了《房屋转让合同》，以原告集资所购的营业房抵顶杨志斌欠贾建业2005年的债务，并办理了产权登记。二被告作为案件当事人负有自觉履行法院生效判决的义务，其以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了法律禁止性规定，违背了诚实信用的基本原则。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三、五项的规定，请求法院确认二被告签订的房屋转让合同无效，案件诉讼费由被告承担。
被告贾建业提出反诉称：2004年8月12日，反诉原告与杨志斌、高菊琴签订了抵押借款合同。合同约定：反诉原告借给杨志斌、高菊琴现金50万元，借款期限自2004年8月12日至2005年3月1日，逾期利息按2分计算，杨志斌将自己名下的原盐池县工会大楼的房产证及土地使用权证抵押给反诉原告。合同签订后，反诉原告将50万元现金借予杨志斌、高菊琴。后杨志斌、高菊琴不能还款，反诉原告将杨志斌诉至法院。经法院执行，2009年3月30日杨志斌将涉案房屋抵顶给反诉原告。因杨志斌、高菊琴与反诉被告李生文产生经济纠纷，李生文强行占有涉案房屋，并进行出租。反诉原告取得涉案房屋产权后，通知李生文搬离房屋，但遭其拒绝，至今涉案房屋仍被李生文占有。李生文的非法行为给反诉原告造成4.5万元经济损失。故请求法院判令李生文搬离侵占房屋，赔偿反诉原告经济损失4.5万元，并承担本案诉讼费。
宁夏回族自治区盐池县人民法院一审查明：2000年，盐池县旧城改造，杨志斌、张建峰、李生文、胡子诚对盐池县供热公司的供热管道进行改造。工程完工后经结算，盐池县供热公司欠杨志斌工程款299210.60元，欠张建峰工程款371228.67元，欠李生文工程款87285.70元，欠胡子诚工程款42275.03元。经盐池县委、县政府同意，2002年8月31日，盐池县旧城改造指挥部下发盐旧改办（资）字（2002）14号《关于城市建设工程资金分配和房地产抵账的通知》，用盐池县原工会大楼给杨志斌抵款274000元。2002年11月12日，盐池县供热公司给盐池县政府出具（盐热）字第23号便函，证明该公司欠杨志斌工程款80万元。2003年5月13日，盐池县城市规划管理领导小组下发了盐规管发[2003]1号《关于用房产、地产抵押旧城改造欠款的通知》，决定将原工会办公大楼作价80万元抵顶给杨志斌工程队（包括<2002>14号文件已顶的274000元）。2004年5月21日，杨志斌在盐池县房管所将原工会大楼的产权办在自己名下，后杨志斌对该楼进行改造。
2004年8月12日，杨志斌及其妻高菊琴以该楼作抵押向贾建业借款50万元，借款时，贾建业、苏海波、杨志斌、高菊琴一同到盐池县房管所办理抵押登记手续，房管所告知对个人借款暂不办理抵押登记手续，但把抵押借款合同与律师见证书留存档案中。
2005年2月8日，李生文（乙方）与杨志斌的妻子高菊琴（甲方）签订《集资建房合同》，约定乙方集资该营业房由东向西第四套，建筑面积约81.8平方米,每平方米工程价是1500元，合计122700元，乙方用供热公司转工程款87285.70元抵顶购房款，待工程竣工后结算互找差价。
杨志斌投资对原工会大楼进行了改造，因多方面原因该工程未及时交工验收，至今杨志斌也没有给李生文交付集资房。2007年5月30日，杨志斌及有关工程人员在工程竣工验收备案表上签字同意验收后，2008年12月2日，盐池县工程质量监督站给“盐池县杨志斌综合楼”出具了《工程质量监督报告》。在此之前，2006年6月8日李生文对其集资购房申办了供用电，之后又申办了供水、供暖，占用了所集资购买约定的营业房。
2007年，贾建业为与杨志斌、高菊琴民间借贷纠纷一案，向吴忠市中级人民法院提起诉讼，同时提出诉讼财产保全申请。2007年3月1日吴忠市中级人民法院作出（2007）吴民初字第13号民事裁定，查封被申请人杨志斌名下的位于盐池县城原工会大楼的价值85万元的房产，查封期间被申请人不得转让、变卖、抵押所查封的房产。2007年9月27日吴忠市中级人民法院作出（2007）吴民再初字18号民事判决：一、维持该院（2007）吴民初字第13号民事判决第一、二项（即被告杨志斌、高菊琴应偿还原告贾建业借款本金50万元，并承担利息225176.8元，二被告已偿还本金55488.84元，偿还利息125375.16元，剩余本金444511.16元，利息99801.64元，本息合计544312.8元。限被告杨志斌、高菊琴于判决生效后十日内付清；被告杨志斌偿还原告贾建业借款本金21万元，利息62947.2元，除已付利息19136元外，本金21万元及剩余利息43811.2元，合计为253811.2元，限被告杨志斌于判决书生效后三十日内付清）。二、撤销该院（2007）吴民初字第13号民事判决第三项（驳回原告贾建业的其他诉讼请求）。三、抵押担保有效，贾建业对抵押物盐池县原工会大楼享有优先受偿权。该判决已发生法律效力。
2007年，李生文、张建峰为与杨志斌、盐池县供热公司、贾建业侵权纠纷一案，向吴忠市中级人民法院提起诉讼，要求：1.确认登记在被告杨志斌名下的盐池县原工会大楼的房地产属于原告李生文、张建峰与被告杨志斌共有；2.请求判令杨志斌及盐池县供热公司提供资料协助二原告将工会大楼改造后的集资建房合同约定的营业房、住宅房的产权登记在二原告名下；3.确认被告杨志斌与被告贾建业签订的原工会大楼的抵押合同无效；4.案件诉讼费由被告承担。吴忠市中级人民法院于2007年12月19日作出（2007）吴民初字第23号民事判决：一、驳回原告张建峰、李生文要求确认登记在被告杨志斌名下的盐池县原工会大楼的房地产属于二原告与被告杨志斌共有的诉讼请求；二、原告张建峰、李生文分别与被告杨志斌妻子高菊琴签订的二份集资建房合同有效；三、驳回原告张建峰、李生文请求确认被告杨志斌与被告贾建业签订的原工会大楼的抵押合同无效的诉讼请求。杨志斌不服，提起上诉。2008年5月19日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2008）宁民终字第31号民事判决：驳回上诉，维持原判。
杨志斌改造的原工会大楼现房屋总建筑面积实际为2731.47平方米，房屋总层数5层，其中一层为商业用房，建筑面积515.48平方米，二至五层为住宅，建筑面积2215.99平方米。本案诉争的一套商业用房，建筑面积81.8平方米。
吴忠市中级人民法院根据（2007）吴民再初字第18号民事判决，对被执行人杨志斌、高菊琴采取强制执行过程中，于2007年11月14日委托宁夏力天房地产评估咨询事务所对被执行人杨志斌名下的盐池县原工会大楼房地产进行价格评估，确定价值为3585206元。2008年3月14日，吴忠市中级人民法院委托宁夏佳朋拍卖行对上述财产进行拍卖，第一次拍卖的保留底价为评估价值确定的3585206元，无人竞买而流拍。对于改造后的盐池县原工会大楼，因多个买卖关系人持《售房合同》，对执行提出异议，盐池县人民法院以杨志斌为被执行人的案件也有两件，执行标的达30余万元。在该楼不仅设置抵押，被法院查封，还欠缺交工材料、欠缴相关税费的情况下，吴忠市中级人民法院在协调的同时，于2008年12月3日、2009年1月6日二次张贴公告，限期购买该楼住户补交房款差价，先后有15名买受人补交了差价。吴忠市中级人民法院作出（2007）吴法执字第57－1号民事裁定，帮助补交差价的买受人办理了房屋过户手续。李生文没有补交房款差价。对于李生文所占用的一套营业房，2009年3月30日，吴忠市中级人民法院作出（2007）吴法执字第57－2号民事裁定，依法解除查封。当日，贾建业与杨志斌及其妻高菊琴双方签订了《房屋转让合同》，将李生文占用的此套营业房转让给贾建业抵偿担保借款，4月1日贾建业向盐池县建设局申请办理了房产证。至今房屋仍由李生文占有。
宁夏回族自治区盐池县人民法院一审认为：原告李生文与被告杨志斌为了清结盐池县供热公司转移的债权债务关系，双方签订了《集资建房合同》，李生文以供热公司转工程款87285.70元债权作为集资购买杨志斌改造原工会大楼一套营业房的投入，是双方当事人的真实意思表示，吴忠市中级人民法院作出的（2007）吴民初字第23号民事判决和宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2008）宁民终字第31号民事判决已经确认该《集资建房合同》为有效合同，且确认李生文已按合同约定占有了集资购买的房屋。因此，对于原告李生文的诉讼请求应予支持。被告贾建业的反诉请求理由和被告杨志斌的主张理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，宁夏回族自治区盐池县人民法院于2011年5月5日作出（2010）盐民初字第926号民事判决：一、确认被告贾建业与杨志斌签订的房屋（盐州北路东侧杨志斌综合楼一楼从东向西第四套）转让合同无效；二、驳回反诉人贾建业的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费925元，共计1025元，由被告贾建业负担；公告费300元，由被告杨志斌负担。
贾建业、杨志斌不服一审判决，向吴忠市中级人民法院提起上诉。
贾建业上诉称：一审判决查明的事实清楚、正确，但适用法律错误。1.虽然李生文与杨志斌签订的《集资建房合同》合法有效，但并不能简单地推导出贾建业与杨志斌签订的《房屋转让合同》无效；2.贾建业与杨志斌签订的《房屋转让合同》是基于二人之间合法的债权债务关系、杨志斌没有其他还债途径、只能以房屋抵债的前提下签订的。贾建业与杨志斌之间签订的《房屋转让合同》是在吴忠市中级人民法院对盐池县工会大楼进行执行、李生文经法院通知拒绝补交房屋差价的情况下签订的，不存在损害其合法权益的问题；3.贾建业与杨志斌签订的《房屋转让合同》已经实际履行并办理了房屋产权过户手续，而李生文与杨志斌签订的《集资建房合同》没有实际履行，所以法院不应认定本案《房屋转让合同》无效。请求二审法院撤销原审判决，驳回李生文的一审诉讼请求，并支持贾建业在一审时的反诉请求。
杨志斌上诉称：一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，导致判决结果错误。1.一审判决认定的事实是杨志斌与贾建业的房屋转让行为是在吴忠市中级人民法院解除房屋查封的前提下进行的，而且是依据吴忠市中级人民法院（2007）吴民再初字第18号民事判决进行的，根本不存在以合法形式掩盖非法目的、恶意串通的行为，一审判决认定《房屋转让合同》无效没有道理。2.一审判决对案件的基本事实认定清楚，但判决结果却与所认定的事实无关联性。根据一审认定的事实，李生文不补交房屋差价，故其放弃了集资购买涉案房屋的权利并解除了《集资建房合同》。杨志斌也多次表示对李生文的债务以其他方式予以清偿。在法院发出公告指定缴款期满后，在李生文放弃房产、合同解除以后，杨志斌作为房屋的所有权人将房屋转让给他人，并且是为了清偿贾建业的债务，该行为合理合法，但一审却在无任何理由的情况下确认《房屋转让合同》无效，这样的判决不以法律为准绳，是错误的判决。故请求撤销一审判决，改判驳回李生文的诉讼请求。
李生文答辩称：一审法院判决正确，二上诉人的上诉理由不能成立。1.李生文依据《集资建房合同》取得合同约定的房屋所有权符合法律规定。集资建房的性质属于自建房的范畴，集资人合法建造的房屋完成时，即取得该房屋的所有权。并且李生文取得涉案房屋所有权已被两级法院的生效判决予以确认。2.作为吴忠市中级人民法院（2007）吴民初字第23号民事判决和宁夏回族自治区高级人民法院（2008）宁民终字第31号民事判决的当事人，杨志斌和贾建业明知两份生效判决已认定集资建房合同有效，合同内容已实际履行，并认定贾建业和杨志斌签订的抵押合同未登记不得对抗第三人的情况下，仍然签订房屋转让合同，明显是恶意串通，根据法律规定应当确认为无效。另外，杨志斌和贾建业签订的《房屋转让合同》，每套价款仅为65008元，不但明显低于市场价，而且远低于集资人的集资价122700元。实际上，贾建业、杨志斌在一审时承认三套营业房抵顶了60万元债务，为规避税收才约定价格为65008元，二人的行为违反了国家税法的相关规定，应当确认二人签订的《房屋转让合同》无效。3.吴忠市中级人民法院执行局的执行文书不能作为本案的证据。在本案诉讼中杨志斌向法庭提交的吴忠市中级人民法院在执行（2007）吴民再初字第18号民事判决过程中形成的房地产评估报告、执行笔录、执行公告、解除查封裁定、向吴忠市市委的汇报等来证明李生文没有按照吴忠市中级人民法院的要求补交差价、集资建房合同已经解除、集资建房合同形成的是债权等观点不能成立。
吴忠市中级人民法院对一审查明的事实予以确认。
该院二审认为，本案争议焦点是：1.李生文与杨志斌妻子签订的《集资建房合同》有效，李生文是否对集资房屋拥有所有权；2.贾建业与杨志斌签订的《房屋转让合同》的效力。
1.关于第一个焦点问题，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2008）宁民终字第31号民事判决认定：经实地勘查，该集资建房合同已实际履行（李生文已按《集资建房合同》约定占有了归其所有的房屋），也即认定李生文合法占有了该房屋，并且认定了该房屋归李生文所有。同时，依据李生文与杨志斌之妻签订的《集资建房合同》的约定和吴忠市中级人民法院（2007）吴民初字第23号民事判决、宁夏回族自治区高级人民法院（2008）宁民终字第31号民事判决认定的事实，证实盐池县将原工会大楼作价80万元抵顶工程款，不是抵顶给杨志斌个人的，而是还包括了张建峰的保温款371228.67元、李生文工程款87285.70元、胡子诚工程款42275.03元。张建峰、李生文分别将其工程款371228.67元和87285.70元作为一种投入与杨志斌三方合资建房，张建峰、李生文合资建房的投资款已经物化到建筑物即杨志斌综合楼中，而该《集资建房合同》已由上述两份生效判决确认为有效。故李生文享有其所集资房屋的所有权。
2.关于第二个焦点问题，贾建业认为其受让涉案房屋是在法院解除查封措施的前提下，是基于其与杨志斌之间存在的合法的债权债务关系进行以房抵债的，而且，李生文与杨志斌妻子签订的《集资建房合同》并未履行，其与杨志斌签订的《房屋转让合同》已经实际履行并办理了过户手续应为有效；杨志斌认为李生文在吴忠市中级人民法院公告后未按时补交差价，李生文已放弃了其权利、《集资建房合同》已解除，贾建业才与杨志斌签订了《房屋转让合同》。对此，宁夏回族自治区高级人民法院（2008）宁民终字第31号民事判决已认定李生文与杨志斌妻子签订的《集资建房合同》有效并已实际履行，李生文已按约定占有了归其所有的房屋，李生文并没有与杨志斌协商或者依法解除《集资建房合同》。因此，贾建业、杨志斌的上述上诉理由不能成立。由于宁夏回族自治区高级人民法院判决认定李生文合法占有涉案集资房屋，并认定房屋归李生文所有，故在未经李生文同意、事后也未追认的情况下，杨志斌私自处分该房屋，应属无权处分，故贾建业与杨志斌签订的《房屋转让合同》应确认为无效。另，根据最高人民法院2011年4月1日颁布正式实施的《民事案件案由规定》，本案案由应确定为确认合同无效纠纷。综上，经吴忠市中级人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，该院于2011年11月2日作出（2011）吴民终字第199号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，贾建业负担925，杨志斌负担100元。
贾建业不服上述二审判决，向宁夏回族自治区人民检察院申请抗诉。
宁夏回族自治区人民检察院抗诉认为：吴忠市中级人民法院（2011）吴民终字第199号民事判决适用法律错误。1.杨志斌在2004年5月即取得盐池县原工会大楼的房屋产权，对该房享有完全处分权。杨志斌与贾建业签订抵押借款合同在前，与李生文签订《集资建房合同》在后，而签订《集资建房合同》后，杨志斌并未作出将房屋交付给李生文的处分行为，李生文对房屋的占有是其单方行为，房屋产权仍然在杨志斌名下，且吴忠市中级人民法院（2007）吴民初字第23号民事判决已经驳回李生文对房屋享有共有权的主张，故该占有不能否定杨志斌对房屋仍然享有所有权及处分权。在抵押借款合同有效、杨志斌对房屋享有所有权及处分权、法院判决杨志斌偿还贾建业借款并执行的情况下，杨志斌与贾建业签订《房屋转让合同》，将房屋转让给贾建业抵偿借款，作为所有权人的杨志斌对房屋的处分是有权处分，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定。2.李生文与杨志斌签订的《集资建房合同》虽然有效，但其并未办理房屋产权登记手续，李生文的占有行为也并非法律规定取得所有权的方式，故其并未取得房屋所有权，而贾建业依据与有权处分人杨志斌的《房屋转让合同》，已依法办理了产权登记手续，取得了房屋所有权，李生文的占有不能对抗已经取得房屋所有权的贾建业。《集资建房合同》的有效性，亦不能对抗贾建业合法取得的房屋所有权。3.一、二审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条的规定判决确认贾建业与杨志斌之间的转让合同无效。而《中华人民共和国合同法》第六条的具体内容是“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，从上述规定的内容看，本条并非是确认合同无效的具体法律规定，故一、二审法院判决适用法律有误。
贾建业的申诉理由与检察机关的抗诉理由相同。贾建业请求撤销一、二审判决，支持其一审反诉请求，判令李生文搬离侵占房屋，赔偿其经济损失45000元，并承担本案诉讼费。
李生文辩称：1.检察机关抗诉认为杨志斌并未作出将房屋交付给李生文，李生文对房屋的占有是单方行为，与事实不符。2.检察机关抗诉认为杨志斌将涉案营业房转让给贾建业是房屋所有权人的合法处分行为是错误的。3.杨志斌与贾建业恶意串通签订房屋转让合同，损害了第三人李生文的合法利益，且双方签订的房屋转让合同以合法形式掩盖非法目的，也损害国家利益，依法应属无效。4.原一、二审判决确认二人签订房屋转让合同无效，适用法律正确。5.贾建业与杨志斌转让涉案房屋的行为非依法行使抵押权。杨志斌为获取资金，以工会大楼改造在建工程为抵押物向贾建业设置抵押，房管部门不为其办理抵押登记手续正确。由于未办理抵押登记手续，抵押权人的抵押权依法不得对抗第三人。
杨志斌同意检察机关的抗诉意见和贾建业的全部申诉意见，针对李生文的答辩意见杨志斌辩称：1.2002年，盐池县政府将原盐池县工会大楼抵顶债务在杨志斌名下，杨志斌便取得对该楼的所有权，应当依法保护。盐池县政府将对李生文、张建峰等人的债务移转由杨志斌代为清偿时，杨志斌就可以选择支付现金或在没有现金的情况下以房抵债，李生文、张建峰等人只是换了一种债务支付的主体。2.吴忠市中级人民法院(2007)吴民初字第23号民事判决以及宁夏高级人民法院（2008）宁民终字第31号民事判决均认定李生文对原工会大楼没有共有关系。3.李生文强行占有涉案房屋，属于非法占有。因为涉案楼房改造于2008年12月2日才完成竣工验收。同时，吴忠市中级人民法院在执行工作中已认定“所谓实际占有”均为购房者的个人行为，并非杨志斌的交付行为。4.房地产买卖行为应以产权登记作为唯一的生效要件，并非以交付或实际占有作为所有权的转移方式。李生文以自己对涉案房屋实际占有、使用为由主张其享有涉案房屋的所有权，是对法律的歪曲。
本案再审庭审过程中，被申诉人李生文向法庭出示以下三组证据：1.盐房权证花马池镇字第201109**号房屋所有权证书、盐国用（2013）第239号土地使用权证书、编号为00010819号的房产登记簿,以证明另一集资购房人张建峰已经于2011年11月取得《集资建房合同》中约定的两套住宅的房屋所有权，其中杨志斌综合楼东单元二楼西户房屋现已依法转让蔡季容，一套自用；如果杨志斌与贾建业没有私下将涉案房屋过户的行为，张建峰、李生文亦已取得了各自所购营业房的所有权。杨志斌、贾建业质证对这组证据的真实性没有异议，但对合法性及证明目的有异议，认为该组证据不能证明如果没有申诉人申请抗诉，涉案房产已属于李生文。2.盐池县（2011）盐证字第237号公证书，以证明2011年12月3日，张建峰、李生文将两人所欠杨志斌集资房款10926.03元带至杨志斌处，因杨志斌当场拒绝接受，于次日将上述集资款向盐池县公证处提存，与杨志斌间的集资款已经结算完毕。杨志斌质证对该公证书的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。贾建业质证亦对公证书的真实性无异议，但认为这组证据恰证明李生文、张建峰单方占有房屋的行为，而非合法交付。3、吴忠市中级人民法院（2009）吴法执字第35号受理执行案件通知书，以证明吴忠市中级人民法院（2007）吴民初字第23号民事判决、宁夏回族自治区高级人民法院（2008）宁民终字第31号民事判决生效后，吴忠市中级人民法院于2009年5月19日受理了张建峰、李生文的执行申请。杨志斌、贾建业质证对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
本院认为，被申诉人李生文出具的三组证据虽具有真实性，但均是二审判决作出后形成的，不符合再审新证据的条件，不属于新证据，且与本案事实缺乏直接的关联性，故不予采信。
本院再审审理查明的事实与一、二审法院查明的基本事实一致。
另查明，杨志斌在盐池县原工会大楼改造工程接近收尾时，因资金匮乏而停工。停工期间因对临街一楼的房屋不能妥善管理，杨志斌的代理人王生学于2006年6月-11月间，先后通知李生文、张建峰等集资户自行购置、安装防盗栏和卷闸门，对各自集资所购的房屋自行管理。
本院认为,本案为确认合同无效纠纷。关于杨志斌、贾建业签订的《房屋转让合同》是否有效，主要有以下三个焦点问题：1.杨志斌、李生文之间的债权债务关系与杨志斌、贾建业之间的抵押借款关系孰先孰后；2.李生文对涉案房屋的占有是合法占有还是违法强占；3.杨志斌与贾建业签订的《抵押借款合同》能否对抗第三人。
1.关于杨志斌、李生文之间的债权债务关系与杨志斌、贾建业之间的抵押借款关系孰先孰后问题。
本院认为，李生文与杨志斌之妻签订的《集资建房合同》虽晚于杨志斌与贾建业签订的《抵押借款合同》，但事实上李生文与杨志斌之间的债权债务关系的形成早于杨志斌、贾建业之间的抵押借款关系。2000年，盐池县旧城改造，县供热公司欠杨志斌、张建峰、李生文、胡子诚四人工程款。2003年5月13日，盐池县城市规划管理领导小组下发盐规管发[2003]1号《关于用房产、地产抵押旧城改造欠款的通知》，决定将原工会办公大楼作价80万元抵顶给杨志斌工程队，该抵顶款项中包含杨志斌、张建峰、李生文、胡子诚4人的工程款。2004年5月21日杨志斌将原工会办公大楼的产权办在自己名下，其受让了盐池县供热公司欠张建峰、李生文、胡子诚的债务。对此事实，杨志斌始终认可。从杨志斌将原工会办公大楼的产权办在自己名下之日起，李生文、杨志斌之间的债权债务关系就已形成。而杨志斌与贾建业签订《抵押借款合同》的时间为2004年8月12日，晚于杨志斌受让盐池县供热公司欠李生文债务的时间。至于李生文与杨志斌之妻高菊琴于2005年2月8日签订的《集资建房合同》只是杨志斌与李生文协商确认清偿杨志斌债务的具体行为。
2.关于在杨志斌与贾建业签订房屋转让合同前，李生文对所抵顶的涉案房屋的占有是否属于合法占有的问题。
杨志斌、贾建业均主张杨志斌并未向李生文交付涉案房屋，李生文对涉案房屋的占有是其单方行为。检察机关也将此作为抗诉的一个理由。本院认为，李生文提交的证据能够证明杨志斌的代理人王生学将涉案房屋交付李生文占有，李生文对涉案房屋属合法占有。
李生文与另一集资购房人张建峰在得知贾建业于2007年2月27日向吴忠市中级人民法院起诉杨志斌民间借贷纠纷一案，请求判决贾建业对原盐池县工会大楼的优先受偿权时，即于2007年5月10日向吴忠市中级人民法院提起侵权纠纷诉讼。在侵权纠纷诉讼以及本案一审时李生文、张建峰向法院提交了以下三组证据：（1）2006年4月25日、27日，王生学分别给张建峰、李生文出具的收到购房款5000元的收条，两张收条注明6月1日之前交钥匙结帐；（2）宁夏电力公司装拆表单、低压客户用电申请书；（3）李生文、张建峰各自购买防盗栏、卷闸门的付款收据。用以证明杨志斌的代理人已将涉案房屋交付二人占有、使用、管理。在侵权纠纷庭审时，杨志斌的代理人王生学在质证过程中对这三组证据的真实性不持异议。张建峰当庭陈述因原盐池县工会大楼改造工程接近收尾时，因工程资金匮乏而停工。改造后的房屋无人看管，处于失控状态，临街的一楼营业房多次发生窗户玻璃被砸、室内暖气片等设施被盗等情形，王生学通知一楼集资户自行购置、安装防盗栏和卷闸门，并协助李生文、张建峰等人在相关部门办理了水、电的入户登记和开通使用等手续。王生学对此陈述均未作否认，并承认“由于工程没有交工，管理不善，他们就安装了卷闸门和防盗栏”。
在贾建业向吴忠市中级人民法院提起民间借贷诉讼的同时，向该院申请诉讼保全。该院法官于2007年3月2日对改造后的杨志斌综合楼一楼六套营业房采取保全措施时，对一楼海升制衣店老板石海升做了询问、告知笔录。在该笔录中石海升陈述“2006年12月1日与文冬梅签订了房屋租赁合同，租期为半年。”该份笔录中所记载的文冬梅向石海升出租房屋的事实证明，截止2006年11月前占有所购营业房的集资购房人不仅李生文一人，还有张建峰、文冬梅等多位购房人。多位购房人占有各自所购营业房的事实，亦能佐证售房人向购房人交付房屋的事实。
因此，纵观李生文提交的前述三组证据、王生学的质证意见以及吴忠市中级人民法院的保全笔录等，能够证明杨志斌的代理人王生学将涉案房屋交付李生文占有、管理的事实成立。
关于杨志斌以工会大楼改造工程尚未办理竣工验收，涉案房屋没有交付李生文的主张。本院认为，原盐池县工会大楼改造工程确实在2008年12月2日才办理竣工验收手续，但办理竣工验收只是建设工程管理法规规定的工程交付的许可条件，对当事人之间实际交付房屋的日期不具有证明效力。因各种原因，工程未办理竣工验收手续就交付的情况现实生活中大量存在，尤其在不规范的集资建房和代建房屋中。原盐池县工会大楼在改造过程中因工程未完工，工程管理混乱，杨志斌的全权代理人王生学通知集资人安装防盗门窗来移转对房屋的管理，而集资人李生文基于合法有效的合同接管所集资房屋，显示双方具有交付与接收的真实意思表示。故检察机关、杨志斌关于房屋未交付、李生文对集资所抵顶的涉案房屋的占有属于非法强占的主张证据不足。
3.关于贾建业对原盐池县工会大楼的抵押权能否对抗第三人李生文的问题。
杨志斌与贾建业签订抵押借款合同的时间为2004年8月12日，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》（以下简称《担保法解释》）第五十九条规定：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。《担保法解释》第六十七条第二款规定，如果抵押物未经登记的，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。杨志斌以该大楼作抵押向贾建业借款50万元时，因盐池县房管所当时对个人之间借款抵押不办理登记，双方对抵押物未能办理抵押登记，故贾建业的抵押权不具有公示公信力，不得对抗基于生效合同已合法占有涉案房屋的李生文。抵押权人贾建业因此遭受的损失，应由抵押人杨志斌承担赔偿责任。
综上，本院认为，杨志斌受让盐池县供热公司欠李生文的工程款后，与李生文签订《集资建房合同》，约定以工程款抵顶集资购房款，其余差价由李生文补交，该合同合法有效。根据合同约定，李生文履行了绝大部分付款义务，杨志斌的委托代理人按约向李生文交付涉案房屋，李生文亦接受并合法占有了涉案房屋。贾建业作为相关案件的当事人，通过多次诉讼，明知李生文与杨志斌存在合法有效的债权债务关系，李生文对所集资房屋已经合法占有、使用，明知法院生效判决已确认《集资建房合同》有效；杨志斌也明知有义务将涉案房屋产权过户给李生文。但二人仍就涉案房屋签订转让协议，并办理过户登记，此行为不仅违反诚实信用原则，还存在恶意串通，严重损害集资购房人李生文的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，杨志斌与贾建业签订的《房屋转让合同》应属无效合同。贾建业、杨志斌签订的《抵押借款合同》虽属有效合同，但双方对设置抵押的原盐池县工会大楼未办理抵押登记，依据《担保法解释》第五十九条的规定，其对抵押财产享有的优先受偿权不能对抗已经合法占有涉案房屋的第三人李生文。二人辩称双方协商以涉案房屋抵顶债务而签订《房屋转让协议》，是依法行使抵押权，双方不存在恶意串通的理由不能成立。原一、二审判决确认杨志斌与贾建业签订的《房屋转让合同》无效，并驳回贾建业反诉请求的判决结果并无不当，但引用《中华人民共和国合同法》第六条之规定确认本案《房屋转让合同》无效，适用法律欠妥，应予纠正。宁夏回族自治区人民检察院关于本案适用法律错误的理由正确，但其他抗诉理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2011）吴民终字第199号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 艳
代理审判员 田文忠
代理审判员 张崇辉
二〇一三年九月十日
书 记 员 杨 莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第五十九条当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》
第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。