湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第00171号原告恩施惠元物业管理有限责任公司，住所地：恩施市施州大道190号。组织机构代码：55066285-0。法定代表人李伟，该公司总经理。委托代理人（特别授权）刘昱、李天泉，湖北硒都律师事务所律师。被告王杰。原告恩施惠元物业管理有限责任公司（以下简称惠元公司）诉被告王杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，遂依法转为普通程序，并组成由审判员于永国担任审判长、审判员郭韶华、代理审判员陈松参加的合议庭于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告惠元公司的委托代理人李天泉到庭参加诉讼。被告王杰第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠元公司诉称，被告系原告管理的清江中央国际小区业主。2010年被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.8元／平方米的标准向原告缴纳物业管理费和相关的公共能耗费，如逾期付款应按照前款金额按每日千分之五的标准支付违约金。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约缴纳物业管理费。自2011年1月1日至2014年12月31日累计欠费6752元。期间，原告曾多次催收，被告均以种种理由未予缴纳。原告为维护自己的合法权益，现依法起诉请求人民法院判令：1、被告立即支付截止2014年12月31日所欠物业管理费及公共能耗费6752元。2、被告按照日千分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2014年12月31日应支付违约金4929元。3、被告承担本案受理费。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一、前期物业管理服务协议复印件、装修申请表复印件、装修管理协议复印件、装修防火安全协议书复印件，证明：1、原、被告的物业服务关系；2、物业管理费0.8元／月／㎡；3、公共能耗分摊费0.2元／月／㎡；4、六层以上加压水的费用约定的是15元／月／户，实际是按0.1元／月／㎡。被告对真实性无异议。证据二、业主／住户资料登记表复印件，证明被告的房屋面积为127.87㎡。被告无异议。证据三、王杰身份证复印件，证明被告的身份信息。被告无异议。本院认证。被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。被告王杰辩称，物业管理合同签订后，交纳了半年的物业管理费。被告从拿到房子钥匙起，原告公司的人员就到被告家里去捣乱打人，与被告的父亲发生过冲突，红庙派出所还出警了的。被告作为业主去领取停车卡，原告拒绝不给。被告的服务态度不好，经常没有停车位，下雨还有积水的情况。室内做隔墙，二栋的都补了钱的，被告所在一栋的没有。空调本来是楼对楼，因为设计问题我的空调要装在上一层楼，多花费了1000多元空调安装费。原告在起诉之前也没有与被告进行沟通。被告对其抗辩理由，未提交证据予以证实。经审理查明，被告居住恩施市施州大道190号清江中央国际小区1栋2204室，居住房屋的建筑面积为127.87平方米。2010年，原告为乙方、被告为甲方，签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），协议第四条物业管理服务费第一款约定：缴纳物业服务费按照房屋产权证面积每平方米0.8元／月收取；第九款约定：每次交纳费用时间为每月十日前交纳当月物业管理费。第五条公共分摊费约定：电梯电费及电梯年审、维保分摊费按房屋面积每平方米0.2元分摊收费；六层以上（包含六层）用水二次加压电费每月15元／户。协议第十一条违约责任第四款约定：乙方即本案被告违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方即本案原告有权要求乙方补交并自逾期之日起每天按0.5‰交纳违约金。服务协议签订后，被告交纳了当年的物业管理费用。自2011年1月1日起，被告未交纳服务协议约定的费用。2015年1月20日，原告以多次向被告催收无果为由，诉至本院，请求依法判准其诉请。审理中，原告主张被告应交纳的物业管理费和公共能耗费每月为：每月每平方米1.1元，房屋面积127.87平方米，即140.66元（1.1×127.87）。自2011年1月1日至2014年12月31日共48个月，计6752元（140.66×48）。违约金的计算为：因每月所应交纳费用数额相等，即140.66元，按合同约定应在每月的10日前付清当月的费用，逾期时间应从当月的11日起算，现每月所欠费用均从次月的1日起算。2014年12月的费用也应计算20天的违约金，现放弃权利，不要求被告支付。因此，依据合同第十一条第四款的约定，被告应支付的违约金为2380元（140.66元×0.5‰×（47＋1）÷2×47×30）。被告对该时间段内所欠物业管理费的数额无异议，对约定的违约金的标准未提出异议。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该服务协议合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按服务协议的约定全面履行自己的义务。在服务协议履行过程中，原告按协议约定提供了服务，被告在接受并享有服务后，应当依服务协议约定支付物业管理费、电梯电费、电梯年审、维保费及用水二次加压费等物业管理及公共能耗费，其长达四年未支付上述费用的行为，违反双方的约定。因此，原告要求被告及时支付上述费用的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于所欠费用数额，被告对原告主张的时间段内所欠费用6752元无异议，本院予以确认。原告要求被告支付自逾期支付费用之日起至2014年12月31日止，按合同约定的日千分之零点五计算的违约金2380元的请求。根据双方签订的合同第四条物业管理服务费第九款“每次交纳费用时间为每月十日前交纳当月物业管理费”和第十一条违约责任第四款“乙方即本案被告违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方即本案原告有权要求乙方补交并自逾期之日起每天按0.5‰交纳违约金”的约定，被告未按约定交纳相关费用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。审理中，被告为对违约金标准提出异议，本院予以认可。故，原告的该请求既符合双方约定，也符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，从拿到房子钥匙起，原告公司的人员就到被告家里去捣乱打人，与父亲发生过冲突，红庙派出所还出警了的。被告作为业主去领取停车卡，原告拒绝不给。原告的服务态度不好，经常没有停车位，下雨还有积水的情况，因未提供证据证实，对被告的该辩解意见本院不予采纳。被告还辩称室内做隔墙，二栋的都补了钱的，被告所在一栋的没有。空调本来是楼对楼，因为设计问题我的空调要装在上一层楼，多花费了1000多元空调安装费。因被告未提供该费用应属原告支付的证据，故对被告的该辩解主张本院不予支持。被告王杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，依法按缺席判决。综上所住，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王杰于本判决生效之日向原告恩施惠元物业管理有限责任公司支付截止2014年12月31日止所欠物业管理费及公共能耗费共计6752元。二、被告王杰于本判决生效之日向原告恩施惠元物业管理有限责任公司支付所欠物业管理费自欠款之日起至2014年12月31日之日止按日千分之五计算的违约金2380元。三、驳回原告恩施惠元物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费92元，由被告王杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长于永国审判员郭韶华代理审判员陈松二〇一五年六月二十四日书记员罗毅