山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第267号
上诉人（原审原告）李焰。
委托代理人刘德兴，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
委托代理人沈黎明，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛大陆嘉园置业有限公司。
法定代表人王敏，董事长。
委托代理人于昊，山东万桥律师事务所律师。
上诉人李焰因与被上诉人青岛大陆嘉园置业有限公司（以下简称大陆嘉园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长及本案主审、代理审判员谢雄心、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年3月26日、2015年4月27日、2015年5月18日组织双方当事人对事实与证据进行核对。上诉人李焰的委托代理人刘德兴、沈黎明，被上诉人大陆嘉园公司的委托代理人于昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李焰在原审中诉称，李焰、大陆嘉园公司双方于2010年签订的《商品房预售合同》约定，李焰购买大陆嘉园公司开发的崂山区辽阳东路22号大陆嘉园恒易慧心园×号楼×单元×户房屋，大陆嘉园公司应于2012年5月30日前交房。签约后李焰及时付款，但大陆嘉园公司未按约交房，且因擅自变更规划导致容积率超标、未及时补缴土地出让金等原因致涉案房屋至今无法办理房地产权证，损害了李焰的合法权益，故诉至法院，请求判令大陆嘉园公�支付迟延交房违约金108元，迟延办理房产证违约金109267元及自立案之日至判决生效之日的违约金，大陆嘉园公司承担本案诉讼费用。
大陆嘉园公司在原审中辩称，1、大陆嘉园公司按时交房，李焰未按时接收房屋系其自身原因造成，大陆嘉园公司不应承担迟延交房违约责任。2、合同约定在大陆嘉园公司取得房地产权属证明后60日内，双方签署房屋交接书，签署房屋交接书后180天内，双方依法向有关部门申领房地产权证。涉案项目在大陆嘉园公司取得土地使用权后，青岛市规划局根据（2006）第14号市委专题会议纪要精神，为集约化利用土地，变更了规划容积率。同时，因该项目所在地块分三宗地分别出让，分别进行开发建设，但是使用同一规划方案及配套设施，因政府部门间配合等因素，大陆嘉园公司至今未取得房地产权属证明，为李焰办理房产证的条件尚未成就�大陆嘉园公司不应承担违约责任。综上，请求驳回李焰的诉讼请求。
原审法院查明，李焰、大陆嘉园公司双方于2010年10月29日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定李焰购买大陆嘉园公司建设的位于崂山区辽阳东路22号大陆嘉园（恒易慧心园）×号楼×单元×户房屋，房屋总价款为1075452元。
合同第十条约定该房屋的交付条件为房屋经单体验收合格。合同第十一条约定“甲方（大陆嘉园公司）定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方（李焰），除不可抗力外”。
合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件并公告。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供住宅商品房质量保证书和住宅商品房使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第二十六条约定，本合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后第1日将被视为已送达另一方，等。
合同第十四条约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双�在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。
合同还对双方的其他权利义务做了约定。
青岛市规划局2009年8月11日核发的涉案大陆嘉园项目建设工程规划许可证附注第1项载，该项目应与西侧F2-5-6地块和南侧F2-5-7地块规划建设做好衔接，确保统一规划分期建设的剩余地块的实施；配套设施统筹考虑，为整个小区服务，并出具相应承诺。
2012年5月9日，大陆嘉园工程经青岛市规划局崂山分局单体验收合格。大陆嘉园公司于2012年5月22日向李焰邮寄交房通知，大陆嘉园公司并于2012年5月28日在半岛都市报上刊登交房公告，通知大陆嘉园（恒易慧心园）项目定于2012年5月30日至6月15日进行交付。李焰于2012年5月31日接收房屋。
根据李焰申请，原审法院到崂山区国土资源分局查询大陆嘉园�目容积率变更申请和审批经过，档案材料显示，大陆嘉园公司2014年3月20日向崂山区国土资源分局提交《青嘉（2014）1号“关于完善用地手续的申请”》，2014年7月2日各有关部门会审。
大陆嘉园公司于2014年9月17日取得房地产权属登记证明，涉案房屋已具备办证条件。
原审法院认为，李焰、大陆嘉园公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
关于李焰主张的逾期交房违约金，原审法院认为，合同第十条约定房屋交付条件为房屋经单体验收合格。合同第十一条约定交房时间为2012年5月30日。涉案房屋于2012年5月9日通过单体验收，大陆嘉园公司于2012年5月22日向李焰邮寄交房通知，并于2012年5月28日在半岛都市报上刊登交房公告，通知涉案房屋定于2012年5月30日至6月15日进行交付，而李焰于2012年5月31日接收房屋。可见，大陆嘉园公司没有违反合同约定，李焰要求大陆嘉园公司承担逾期交房违约责任，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于李焰主张的逾期办证违约金，原审法院认为，合同第十四条约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的�用。本案中，李焰未举证证明大陆嘉园公司违反了合同第十四条的约定，涉案房屋于2014年9月17日取得房地产权属登记证明，已具备办证条件，故李焰主张大陆嘉园公司承担逾期办证违约责任的理由不成立，原审法院不予支持。
关于李焰主张大陆嘉园公司前期变更规划导致拖延办理权属证书，因大陆嘉园公司变更规划已经过有权机关核准实施，并且青岛市规划局2009年8月11日核发的建设工程规划许可证要求该项目应与西侧F2-5-6地块和南侧F2-5-7地块规划建设做好衔接，确保统一规划分期建设的剩余地块的实施，配套设施统筹考虑，为整个小区服务，并出具相应承诺。因此，李焰的该主张不能成立，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回李焰的诉讼请求。案件受理费2488元，保全费1120元，由李焰负担。
宣判后，李焰不服原审判决，提起上诉。
上诉人李焰的上诉理由是，一、大陆嘉园公司未在2012年5月30日前取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案证》、《房屋测绘报告书》，单体验收合格的交房条件违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定。二、《预售合同》第十四条规定的办证期限无法确定，且违反《城市房地产开发经营管理条例》中办理房地产权证的强制性规定，应当无效。《商品房买卖司法解释》第十八条中的“特殊约定”，是指对于逾期办证的责任承担有特殊约定的，排除该条的适用，而非指对办证期限有特殊约定。三、大陆嘉园公司因怠于履行房屋测绘、竣工验收备案、容积率变更、补交土地出让金等义务，用地手续不全，导致无法取得房地�权属登记证明，李焰无法办理房地产权证。综上，请求二审法院依法撤销青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第447号民事判决，并予以改判。
被上诉人大陆嘉园公司辩称，一、2012年5月29日工程竣工验收合格，5月30日交房符合约定条件，且该交房行为已经邮寄及公告通知，李焰没有及时交接房屋，责任应由其自己承担。二、预售合同第十四条约定系政府指导文本，内容合法有效，大陆嘉园公司没有违约，不应承担违约责任。三、规划、建设、土地手续大陆嘉园公司均按照相关部门规定办理并取得相关部门审批，现在房产权证均已办理完毕。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
本院二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，关于李焰提出的逾期交房违约金的上诉请求，因根据合同约定，本�房屋交付条件为经单体验收合格，交房时间为2012年5月30日。结合本案查明事实，涉案房屋于2012年5月9日通过单体验收，大陆嘉园公司通知交房的时间并未违反合同约定，李焰要求大陆嘉园公司承担逾期交房违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。关于李焰提出的逾期办证违约金的上诉请求，本院认为，李焰与大陆嘉园公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人的权利义务应以合同约定为准。该合同第十四条明确约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并非李焰所主张的约定不明。本案中，李焰未举证证明大陆嘉园公司违反了合同第十四条的约定，也未提交证据证明其受到的实际损失，且涉案房屋已具备办证条件，故李焰主张大陆嘉园公司承担逾期办证违约责任的上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于李焰提出的其他上诉请求，均无证据支持，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2488元，由上诉人李焰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 谢雄心
代理审判员 迟金铜
二〇一五年六月二日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 魏 威