北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初18969号原告：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，董事长。委托代理人：周旭，男，1983年10月14日出生。委托代理人：贾荳，女，1983年6月13日出生。被告：祥天控股（集团）有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-A768。法定代表人：周剑，董事。委托代理人：胡功群，北京市中银律师事务所律师。委托代理人：孙宣，男，1990年1月26日出生。原告北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）诉被告祥天控股（集团）有限公司（以下简称祥天控股公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理。依法由审判员赵飞适用简易程序，与本院受理的（2016）京0101民初18967号、（2016）京0101民初18968号案件进行了公开开庭合并审理。原告鼎铭物业公司的委托代理人贾荳，被告祥天控股公司的委托代理人胡功群、孙宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎铭物业公司向本院提出诉讼请求：1、祥天控股公司支付拖欠的自2015年8月1日至2016年9月9日止的物业费63371.3元；2、祥天控股公司按日千分之三的标准支付因拖欠物业费产生的违约金；案件受理费由祥天控股公司承担。事实与理由：2014年4月22日，祥天控股公司与东方银座广场有限公司（以下简称东方银座公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议。合同约定，祥天控股公司购买东方银座公司开发的北京市东城区×××号×××幢×××层×××号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积170.17平方米。同日，祥天控股公司签订《承诺书》，承诺遵守《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》有关规定，按时交纳物业管理费及其他相关费用。根据《北京市商品房现房买卖合同》及《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》约定，写字楼按人民币28元/月/建筑平方米的标准交纳物业服务费。逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起每日按其应交管理费的千分之三交纳滞纳金。祥天控股公司于2014年7月11日办理了涉诉房屋的交接手续，同时交纳了一年的物业管理费。鼎铭物业公司自2014年7月11日起为祥天控股公司提供物业管理服务，但祥天控股公司自2015年8月起以各种理由拒绝交纳物业管理费。被告祥天控股公司辩称：1、祥天控股公司与东方银座公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》第九条及第十一条第（一）款及第（三）款明确约定，在祥天控股公司未成为业主之前，由出卖人东方银座公司承担物业费。祥天控股公司现在并非涉诉房屋业主，未签订任何合同约定由祥天控股公司交纳物业费。2、祥天控股公司虽然签署了《承诺书》，但《承诺书》没有签订时间。《承诺书》明确约定，祥天控股公司成为业主后才遵守《×××房屋使用、管理、维修公约》。3、《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》签约方为鼎铭物业公司及东方银座公司，以此合同要求祥天控股公司承担违约金没有任何依据。《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》针对的是东方银座公司，未约定由买受人、租赁人承担物业费及违约金。4、鼎铭物业公司称祥天控股公司获得六把钥匙即交付房屋，没有事实依据。该六把钥匙系消防通道钥匙，非12套房屋钥匙，不能视为交付涉诉房屋钥匙。5、入伙通知书及入伙手续没有祥天控股公司的盖章，无法证明祥天控股公司入伙的事实。6、祥天控股公司虽然交纳了2014年至2015年的物业费，但交纳物业费系祥天控股公司受东方银座公司销售员误导，不能视为祥天控股公司已经成为涉诉房屋业主。根据东方银座公司与北京银座兴业房地产经纪有限公司签订的《包销合作协议书》约定，物业费由北京银座兴业房地产经纪有限公司承担。祥天控股公司没有与东方银座公司签订任何合同，约定由祥天控股公司承担物业费。而《北京市商品房现房买卖合同》约定东方银座公司交纳物业费。7、按照物业管理条例和物业费收取办法，物业费的交纳主体为业主，物业公司只能向业主收取物业费。8、对鼎铭物业公司以2014年7月11日到2015年7月31日的物业费名义收取祥天控股公司的钱款，鼎铭物业公司应该退还祥天控股公司。综上，被告祥天控股公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月28日，×××大厦（×××）的开发建设单位东方银座公司（甲方、委托方）与鼎铭物业公司（乙方、受托方）签订《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》。该合同约定，甲方将×××大厦（×××）委托乙方实行物业管理。物业坐落位置北京市东城区×××号。乙方提供物业服务的受益人为甲方及×××大厦（×××）的全体产权人和使用人。×××大厦（×××）的全体产权人和使用人均应对履行本合同承担相应的义务和责任。委托物业服务范围为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。×××大厦（×××）规划红线内属物业管理范围的共用设施（不含当地政府明确规定由指定单位维护管理项目）的维修、养护和管理；×××大厦（×××）规划红线内的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。×××大厦（×××）规划红钱内公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行使及停泊秩序的管理；公共秩序维护等。东方银座前期物业管理委托年限为五年，自2012年4月26日至2017年4月25日。合同期限已满，业主大会仍未召开，业主委员会仍未成立，东方银座广场有限公司与鼎铭物业公司签订小区前期物业服务合同有效期顺延，至业主大会成立，业主委员会与所选聘物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时本合同终止。乙方向产权人或使用人收取物业服务费标准包括，公寓人民币8元/月/建筑平方米；写字楼人民币28元/月/建筑平方米;商铺人民币28元/月/建筑平方米。物业服务费由乙方按季/月向产权人收取；物业服务费标准每年按政府公布的物价指数和行业指导标准由甲、乙双方协商进行调整，如在合同期内乙方应甲方要求增加管理项目，增加项目的管理费由甲、乙双方另行商定。合同约定的公寓、写字楼部分物业服务费均不包括产权人或使用人自用部分的任何能源费。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交月/季度管理费的千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，原告开始为×××大厦（×××）提供物业服务，该小区目前未成立业主委员会。2014年4月22日，东方银座公司与祥天控股公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同内容为：祥天控股公司购买东方银座公司建设的北京市东城区×××号×××幢×××层×××号房屋；该房屋用途为办公，实测建筑面积为170.17平方米（套内建筑面积113.99平方米）；按套内建筑面积计算，该商品房单价为47647元/平方米，总房款为5431316元；祥天控股公司应于2014年6月22日前支付488550元，于同年7月22日前支付905219元，于同年8月22日前支付905219元，于同年9月22日前支付905219元，于同年10月22日前支付905219元，于同年11月22日前支付1321890元；祥天控股公司未按约定期间支付购房款的，逾期超过30日，东方银座公司有权解除合同；东方银座公司解除合同的，祥天控股公司应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向东方银座公司支付违约金，并由东方银座公司退还祥天控股公司全部已付款。东方银座公司依法选聘的物业服务企业为鼎铭物业公司，资质证号为京物企字二008号。前期物业管理期间，物业服务收费价格为28元/月·平方米（建筑面积）。物业服务企业按照季收取物业服务费，祥天控股公司应当分别在每年的3月15日前、6月15日前、9月15日前和12月15日前交纳。另，祥天控股公司共从东方银座公司处购买房屋12套，双方于2014年4月22日共签订了12份《北京市商品房现房买卖合同》。为购买上述12套房屋，祥天控股公司共支付购房款人民币6934万元，其中向东方银座公司支付1734万元（尚欠3466万元），向北京健迪装饰装修工程有限公司支付3620万元，向北京聚信瑞丰房地产经纪有限公司公司支付1580万元。祥天控股公司向东方银座公司支付的上述购房款中，分摊到涉诉房屋金额为已付购房款1793769元，未付款3673547元。2014年4月22日，东方银座公司与祥天控股公司签订《提前入住协议书》。协议约定，祥天控股公司整体购买了东方银座公司出售的“×××”项目×××层×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××号房产；根据祥天控股公司要求，东方银座公司与祥天控股公司每套房产均签订了一份《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，同时每套房产祥天控股公司均与（原处为空白）签订了一份《委托装修协议书》；祥天控股公司支付了《委托装修协议书》所约定的装修款4700万元及《北京市商品房现房买卖合同》项下的定金500万元，尚未支付《委托装修协议书》所约定的房价款500万元及《北京市商品房现房买卖合同》项下的房价款4700万元；在此情况下，祥天控股公司向东方银座公司申请提前办理该房产的房屋交接手续并入住该房产；祥天控股公司确认，该房产已经符合了《北京市商品房现房买卖合同》所约定的交付条件；东方银座公司与祥天控股公司约定，本协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《北京市商品房现房买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付；祥天控股公司应当严格按照该等《北京市商品房现房买卖合同》及该等《委托装修协议书》的约定向东方银座公司及装修公司支付房价款及剩余装修价款；若祥天控股公司未依据该等《北京市商品房现房买卖合同》或该等《委托装修协议书》的约定支付款项，则应当依据上述合同的约定承担逾期付款违约责任；双方进一步约定，如因祥天控股公司原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《北京市商品房现房买卖合同》解除的，则祥天控股公司除应当承担该等《北京市商品房现房买卖合同》及该等《委托装修协议书》所约定的违约责任外，自东方银座公司将该房产交付祥天控股公司之日起至祥天控股公司将该房产返还给东方银座公司并经东方银座公司确认之日止，祥天控股公司还应按照每日每平方米15元的标准向东方银座公司支付房屋使用费；东方银座公司与祥天控股公司约定，如因祥天控股公司原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《北京市商品房现房买卖合同》解除的，祥天控股公司应于该等《北京市商品房现房买卖合同》解除后3日内将该房产按照东方银座公司交付的状态返还给东方银座公司，并经东方银座公司确认；如祥天控股公司逾期搬离的，则视为祥天控股公司放弃该等房产内自有物品、财产的所有权，东方银座公司有权采取措施处理上述物品、财产，由此造成的损失由祥天控股公司承担；该等房产如有损坏，由祥天控股公司负责赔偿；本协议书与该等《北京市商品房现房买卖合同》约定不一致的，以本协议书约定为准。2014年7月11日，祥天控股公司向北京鼎铭物业管理有限公司支付上述12套房屋自2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业管理费577837.13元。2016年1月，东方银座公司将祥天控股公司等诉至本院，要求解除祥天控股公司与东方银座公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议；祥天控股公司支付违约金、房屋使用费、损失及律师费。本院经审理认为，东方银座公司与祥天控股公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议、《提前入住协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。祥天控股公司未按约定履行支付购房款的义务，已构成违约。祥天控股公司称东方银座公司并未向其交付房屋，但根据双方签订的《提前入住协议书》，在该协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《北京市商品房现房买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付。同时，祥天控股公司曾向物业公司交纳2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费，上述情形说明东方银座公司已将房屋交付祥天控股公司。故本院于2016年6月20日作出（2016）京0101民初2748号民事判决书，判决1、解除东方银座公司与祥天控股公司就北京市东城区×××号×××幢×××层×××号房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议；2、东方银座公司于判决生效后10日内退还祥天控股公司所交购房款人民币1793769元；3、祥天控股公司于判决生效后10日内给付东方银座公司违约金人民币727509.4元；4、祥天控股公司于判决生效后10日内将本市东城区×××号×××幢×××层×××号房屋交还东方银座公司，并按每日每平方米（建筑面积）15元的标准给付东方银座公司自2014年7月11日至判决生效之日止的房屋使用费；5、驳回东方银座公司的其他诉讼请求。祥天控股公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年8月30日作出（2016）京02民终7581号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，鼎铭物业公司提供《入伙通知书》、《入伙手续书》、《钥匙签收表》及《承诺书》，以证明祥天控股公司入住了涉诉房屋。祥天控股公司对鼎铭物业公司提交的上述证据的真实性及证明目的均不予认可，称其从未占有使用涉诉房屋，涉诉房屋亦未交付。关于鼎铭物业公司要求物业服务费至2016年9月9日的理由，鼎铭物业公司称，东方银座公司于2016年9月9日向鼎铭物业公司发出通知，通知鼎铭物业公司涉诉房屋于2016年9月10日起由东方银座公司承担物业费，东方银座公司已经收回涉诉房屋。祥天控股公司办理了入住手续，并交纳了2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费，故鼎铭物业公司要求祥天控股公司支付2015年8月1日至2016年9月9日期间的物业费。关于鼎铭物业公司要求的违约金标准，祥天控股公司称其未与鼎铭物业公司签订关于物业费及违约金的相关合同，祥天控股公司非《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》合同当事人，不受该合同约束。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》，《北京市商品房现房买卖合同》，发票，（2016）京02民二终7575号民事判决书、（2016）京0101民初2749、2748号民事判决书等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉诉房屋的建设单位东方银座公司与鼎铭物业公司于2012年4月28日签订的《×××大厦（×××）小区前期物业服务合同》系二公司真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对×××大厦（×××）业主或物业使用人具有约束力。根据生效法律文书，祥天控股公司与东方银座公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，且东方银座公司已将房屋交付祥天控股公司。虽然祥天控股公司与东方银座公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已经生效法律文书判决解除，但祥天控股公司应支付东方银座公司交付房屋后至《北京市商品房现房买卖合同》解除之日的物业费。故原告要求被告支付物业费，理由正当，本院予以支持。因《北京市商品房现房买卖合同》已于2016年8月30日解除，故原告要求被告支付2016年8月30日之后的物业费，没有依据，本院不予支持。因东方银座公司将涉诉房屋交付被告后，被告未实际使用涉诉房屋，且被告与东方银座公司因《北京市商品房现房买卖合同》履行问题产生纠纷，故原告要求被告支付违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告祥天控股（集团）有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京鼎铭物业管理有限公司自二〇一五年八月一日至二〇一六年八月三十日期间的物业费人民币六万二千零九十五元五角八分；二、驳回原告北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，由原告北京鼎铭物业管理有限公司负担25元（已交纳），由被告祥天控股（集团）有限公司负担530元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵飞二〇一六年十一月二十九日书记员  孙颖