江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执监字第00431号
申诉人中国长城资产管理公司南京办事处，住所地南京市秦淮区。
负责人钱宗宝，该××总经理。
委托代理人倪建兵，该××职员。
委托代理人李修东，该××职员。
申请执行人翁建东。
被执行人连云港市远通房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区。
法定代表人陈玉春，该××总经理。
申诉人中国长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城公司）因翁建东与连云港市远通房地产开发有限公司（以下简称远通公司）民间借贷纠纷一案，认为连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）在执行过程中裁定将远通公司所有的位于连云港市连云区栖霞路139号东方海逸豪园C幢共计16套房产交付翁建东，抵偿远通公司所欠债务，损害了其作为抵押权人的合法权益，向本院申诉。本院依法立案监督，现本案已审查终结。
经审查查明，翁建东与远通公司、陈玉春民间借贷纠纷一案，连云港中院作出(2013)连民初字第0116号民事调解书，确认各方当事人达成如下协议：一、远通公司与翁建东共同确认至2013年12月20日止，远通公司欠付翁建东本金5900000元，利息1943496元，本息合计7843496元。二、远通公司于2013年12月25日前，给付翁建东500000元；于2014年1月31日前给付翁建东1000000元；2014年4月30日前交剩余款项6343496元。三、如远通公司未能在2014年4月30日前给付完毕上述款项，则远通公司支付翁建东违约金300000元。因远通公司拒不履行生效裁判文书确定的义务，翁建东申请强制执行，连云港中院于2014年5月4日依法立案，案号为（2014）连执字第216号。
2014年10月8日，连云港中院作出（2014）连执字第0216-1号执行裁定书，对远通公司所有的位于连云港市连云区栖霞路139号东方海逸豪园C幢1-1401、1501、1402、1502、1802、2102、2202、2302、1803、1404、1504、1604、1704（丘号分别为：05601071-171、187、172、188、236、284、300、316、237、174、190、206、222）予以拍卖。2014年11月10日，连云港中院作出（2014）连执字第0216-2号执行裁定书，对远通公司所有的位于连云港市连云区栖霞路139号东方海逸豪园C幢1-1101、1201、1301、1302、1304、1903（丘号分别为：05601071-123、139、155、156、158、253）予以拍卖。因上述房产分别经过三次拍卖均没有成交，连云港中院于2015年4月1日分别作出（2014）连执字第0216-3号、0216-4号执行裁定书，分别将连云港市连云区栖霞路139号东方海逸豪园C幢1-1401、1501、1402、1502、1802、2102、2202、2302、1803、1404、1504、1604、1704（丘号分别为：05601071-171、187、172、188、236、284、300、316、237、174、190、206、222）共计13套房产，按照第三次拍卖流拍价6468000元交付申请执行人翁建东抵偿远通公司所欠债务6468000元，将连云港市连云区栖霞路139号东方海逸豪园C幢1-1301、1302、1903（丘号分别为：05601071-155、156、253）3套房产，按照第三次拍卖流拍价1523066.69元交付申请执行人翁建东抵偿远通公司所欠债务1523066.69元。2015年4月20日，本案完成款物交接手续并结案。
另查明，连云港中院在对上述房产进行拍卖前未进行评估，而是根据翁建东与远通公司的协商一致，确定按6000元/平方米的价格作为第一次拍卖的保留价。
又查明，2011年4月11日，远通公司取得连云港市国土资源局颁发的《国有用地土地使用权证》【连国用（2010）第LY003348号】，地点为连云区院前路西、栖霞路南，面积16634.6平方米。2012年9月17日，远通公司将上述土地抵押给东方农商行连云区支行，抵押金额为4500万元。2013年6月27日，长城公司与东方农商行连云区支行、远通公司、陈玉春、孙红洲签订《债权转让协议》，约定东方农商行连云区支行将其对远通公司的4500万元债权以4500万元的价格转让给长城公司。自交割日起，长城公司取得贷款债权项下所有权利、权益和利益。2013年7月10日，远通公司将上述土地使用权抵押给长城公司，并办理了土地使用权抵押登记手续，取得他项权证，权证号为【连他项（2013）第LY00182号】。
2015年7月6日，长城公司向本院申请执行监督称：连云港中院对涉案房屋进行拍卖前未依法进行评估，且申诉人作为土地抵押权人，是案件的利害关系人。连云港中院应在评估后依法通知申诉人，在依法拍卖后，拍卖所得价款优先支付给申诉人。连云港中院未经评估且未通知申诉人即行拍卖，程序违法，直接将房屋抵债给翁建东，亦侵害了申诉人的合法权益。综上，申诉人长城公司请求本院依法撤销（2014）连执字第0216-1、2、3、4号执行裁定书。
连云港中院认为，第一，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第二款规定：“当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。”本案拍卖的房产虽然没有评估，但该院拍卖前组织双方对房产拍卖价格进行了协商，确定了拍卖的起拍价为6000元/平方米，此价格符合市场行情，也符合最高人民法院上述司法解释的规定，故申诉人主张该院未经评估即行拍卖程序违法的主张不能成立。第二，长城公司认为其与本案有利害关系，法院应当在通知其公司之后再进行拍卖。然而，本案在诉讼中保全的是预售房屋，并没有办理房产证和土地证，因此诉讼保全并没有对土地进行查封。依照惯例，对无证的房产，只处置其实际的使用价值，不涉及土地权属问题，连云港中院无从知悉长城公司是否是本案所涉房产的土地抵押权人。而且，连云港中院拍卖之前也依法对拍卖房产进行了公告，故申诉人称连云港中院拍卖之前没有通知其公司属程序违法的主张不能成立。第三，长城公司主张享有抵押权的土地是建设用地，根据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。连云港中院处置的只是建筑物，并且是抵押后新增的建筑物，故长城公司对连云港中院处置的财产不享有优先受偿权。第四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零九条规定，债权人申请参与分配的，应当在被执行人的财产执行终结前提出。长城公司对连云港中院处置的涉案房产主张优先受偿，并没有在上述规定期限内提出，其优先受偿的请求不应得到支持。同时，长城公司已在江苏省高级人民法院起诉远通公司，并在连云港中院处置涉案房产之前对该房产进行了轮候查封，其对连云港中院处置财产的情况是明知的。远通公司也表示其已将连云港中院处置涉案房产的情况通知长城公司，并建议长城公司向连云港中院主张权利，长城公司未主张参与分配、也未提出执行异议，应视为放弃优先受偿的权利。
本院经审查认为，第一，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”连云港中院在处置远通公司涉案建筑物时，应对涉案房产占用范围的土地使用权权属状况进行调查，将该建筑物所在的土地使用权一并处置，并保证土地使用权的抵押权人对其中土地使用权变价部分的优先受偿权。此外，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买人或者其他优先权人于拍卖日到场。”连云港中院未能通知涉案土地使用权抵押权人长城公司于拍卖日到场，亦属程序违法。第二，本案中，连云港中院拍卖远通公司涉案房产之前，并未对该房产进行评估，而是由双方当事人协商确定了保留价。虽然根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许，但是本案中双方当事人在协商确定保留价时，对该价格是否包含地价；如果包含，其中的地价份额是多少；如果不包含，今后办理两证时是否仍由买受人或受让人另行支付地价等问题均未明确。连云港中院在未明确上述问题之前处置涉案房产的行为于法无据，也损害了抵押权人的合法权益。
综上，连云港中院（2014）连执字第0216-1、2、3、4、5号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：
撤销连云港中院（2014）连执字第0216-1、2、3、4、5号执行裁定及相应的协助执行通知书。
本裁定送达后立即生效。
审 判 员 朱 嵘
代理审判员 唐志容
代理审判员 陈 荃
二〇一六年一月十八日
书 记 员 朱珈萱