广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第229号
上诉人（一审被告）广西凯旭房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区防城镇群兴大道城南小区。
法定代表人侯再均，该公司董事长。
委托代理人吕春，广西维冠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）唐国明。
委托代理人黄纳川，北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人广西凯旭房地产开发有限公司（简称凯旭公司）因与被上诉人唐国明房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2014）防民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日立案受理后，依法由审判员宋丞致担任审判长，审判员张小明和代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。书记员靳帅担任法庭记录。上诉人凯旭公司的委托代理人吕春，被上诉人唐国明的委托代理人黄纳川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年3月18日，唐国明与凯旭公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由唐国明购买凯旭公司开发的位于防城港市防城区防城镇城南滩头那山子村的“荣和苑小区”3幢2单元的803和804号两套商品房。合同还对房屋的面积、价款、交付方式、双方违约责任，凯旭公司交付房屋的时间为2012年10月30日作出了具体约定。合同订立后，唐国明于2012年3月23日向凯旭公司交付了购房款563575元，而在约定交付房屋的时间届满后，凯旭公司未能按约书面通知唐国明办理交付手续和签署房屋交接单，直到2013年6月15日才将装修钥匙交给唐国明的女儿唐梅。另查，凯旭公司在2013年10月24日取得商品房预售许可证。
一审法院审理认为，在本案起诉前，凯旭公司已经取得商品房预售许可证明，应当认定双方签订的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，该合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。凯旭公司在约定交付房屋的时间内未能将房屋交给唐国明使用已构成违约，唐国明诉请凯旭公司支付迟延交付房产违约金符合法律规定，应当支持。凯旭公司是否已交付房屋和交付时间如何确定以及本案是否存在应扣除交付房屋天数的法定或约定情形是本案当事人争议的焦点问题。虽然凯旭公司未按照合同约定书面通知唐国明办理交付手续及签署房屋交接单，但凯旭公司已将房屋的装修钥匙交给唐国明的成年家属，从凯旭公司在庭审中提交的证据
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房屋装修协议和购水信息表来看，房屋已实际转移占有，故应视为房屋已经交付使用。交付房屋的时间应以交付装修钥匙的时间（2013年6月15日）作为房屋交付的日期为宜。按照双方所订立的买卖合同的约定，遇下列情形被告可据实延期交付房屋：1、遭遇不可抗力；2、由于行政管理部门的原因及市政配套设施延误；3、停水停电或连续降雨；4、施工条件恶劣等原因；5、凯旭公司将竣工资料报告提交政府部门并受理后需要等待验收或测量。根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十条第二款“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”的规定，凯旭公司没有提供有关证据证明其遭遇上述五种情形时及时告知唐国明，因此，所造成的延期责任理应由凯旭公司负责。但是，考虑到凯旭公司在施工过程中，确实因天气原因及市政配套建设滞后等客观因素造成了工期延误，根据我国民法理论中的公平原则，应酌情扣减一定的天数后再计付违约金比较合理。双方在合同中约定，每日连续降雨4小时或每日累计降雨达6小时即扣减一天，但凯旭公司在提供“气象资料证明书”并未记录每天降雨的时间。因此，以2012年3月18日到2013年6月15日期间下大雨、暴雨、大暴雨的天数45天作为扣减的天数为宜。凯旭公司在庭后提供的证据“加快项目建设进度报告”中，只有在2012年4月4日要求城市建设工程指挥部实施B-9北段工程和2013年6月6日要求城南新区指挥部移除工棚两份报告是在签订合同和交付钥匙之间的时间跨度内提交，因此应酌情扣减30天为宜。双方订立的商品房买卖合同约定凯旭公司于2012年10月30日前交房，而凯旭公司将房屋装修钥匙交给唐国明是在2013年6月15日。如前所述，把交付钥匙的时间作为房屋交付的时间，则凯旭公司已经迟延227天交付房屋。按照合同约定，凯旭公司逾期超过60日的，由凯旭公司在约定交付的期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向唐国明支付已交房款的万分之三的违约金，因此凯旭公司应付的违约金应按下列运算方式计算：563575元×0.0003×（227天-45天-30天）﹦25699元。唐国明认为凯旭公司一直未交付房屋与事实不符，因此唐国明请求从订立合同之日至2013年7月8日由凯旭公司支付违约金并保留其后续违约金的追偿权的主张超出了凯旭公司的责任范围，应不予支持，只按上述计算结果25699元确定由凯旭公司支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十八条的规定，判决：凯旭公司向唐国明支付违约金25699元。案件受理费861元，减半收取430.5元，由凯旭公司负担。
上诉人凯旭公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定凯旭公司延期交房事实错误。一审查明双方于2012年3月18日签订的《商品房买卖合同》，唐国明于2013年6月15日入住，2013年10月24日凯旭公司才取得《商品房预售许可证》，认为合同有效。合同的生效时间对双方的权利义务有着重大影响，一审没有对合同生效时间作出认定不当。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《商品房买卖合同》在2013年10月24日才具备生效条件。而在本案合同生效之前，凯旭公司已将房屋交付唐国明使用。一审判决凯旭公司在本案合同未生效期间承担违约责任错误。即便如此，一审判决依据在中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十条第二款的规定，认为“延期责任理应由凯旭公司负责”错误。该条款属于部门规章，属管理性规范，不具有强制性效力。况且该条款仅对“告知义务”作出规定，未能履行该义务应当接受行政管理部门的管理，并未对是否履行“告知义务”的民事后果作出任何规定；而本案合同第八条约定是发生特殊原因时，出卖人可据实予以延期，即该约定并未将“告知义务”作为延期交付免责的前置条件，凯旭公司可以据实延期。一审判决适用《商品房销售管理办法》第三十条错误。二、唐国明是凯旭公司的前股东，虽然凯旭公司给唐国明出具收取购房款的收据，但唐国明实际没有支付购房款给凯旭公司。三、一审判决未对凯旭公司延期免责事由作全面认定错误。本案合同第八条约定“降水”和“政府部门行政管理部门原因及市政配套设施安装延误”作为可据实延期交房的事由：1.凯旭公司提交的《气象资料证明书》证明从2012年3月18日至2013年6月15日发生的降水记录为一百多天，但一审仅将大雨以上天数45天扣减错误。2.凯旭公司提交的《加快项目建设进度报告》中可以证明由于城市建设工程指挥部未能将市政配套的B-9北段工程不能及时完工和直至2013年6月6日尚未移除工棚而影响凯旭公司施工进展影响房屋交付，期间跨越2012年4月4日至2013年6月6日，一审法院仅酌情扣减30天对凯旭公司明显不公。综上所述，一审判决对《商品房买卖合同》的生效时间不予认定，错误地将未生效期间的合同责任苛责于凯旭公司，同时未顺延因降水及市政配套建设造成的延误天数错误。请求依法撤销一审判决，驳回唐国明的诉讼请求。
被上诉人唐国明辩称，一审判决认定事实清楚，实体处理正确。凯旭公司上诉主张没有事实和法律依据，理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：1.市政配套设施是否延误工期；2.合同履行期间因降雨造成工期延误的天数。
凯旭公司对争议的事实认为，由于市政工程B-9北段道路工程在2014年3月25日尚未完工，应顺延交房时间，一审仅酌情顺延30天不当。同时由于施工期间降水天数达到100多天，亦应顺延，一审仅以大雨以上天数45天作为顺延的天数错误。唐国明对争议的事实认为，不存在市政配套设施不到位的情况。本案合同签订后，工程已经进入室内施工，降雨不能成为工期顺延的理由。
对争议的事实，上诉人凯旭公司在二审举证期限向本院提供以下证据：1-2、《报告》、《关于加快项目建设进度的报告》，证明市政配套设不到位施延误工期；3-5、2010-2012年工程签证单，证明因停电、停水等原因共延误工期107天；6、《主体工程验收记录报告》，证明2011年10月31日主体工程验收合格；7-9、五方竣工验收记录及验收意见书、单套验收记录，证明商品房在2012年6月28日经验收合格，符合交付条件；10、市政设施道路照片，证明市政设施至今尚未完工。
被上诉人对凯旭公司二审提供的证据认为已经超过举证期限，不予质证。同时认为证据1-10的真实性和关联性有异议。其中证据1-2是凯旭公司单方作出，没有经过市政建设部门的认可。证据3-5，且发生在本案合同之前，仅为凯旭公司单方制作没有得到审批机关的认可，工期顺延不能等同于交房时间顺延。证据6-9证明2011年10月31日主体工程已经验收合格，主要工作已经转为室内，降雨不能作为工期顺延的理由。证据10的照片显示道路平整，不影响通行，不能作为市政配套设施不完善顺延交房的理由。
本院对争议事实和证据的分析与认定：证据1-2、10，凯旭公司提供的报告，没有市政部门的答复，是否存在市政配套设施未完善不能认定，且在市政工程B-9北段道路尚未施工的情况下，凯旭公司已经交房给唐国明，故市政工程B-9北段道路尚未施工不能影响，故证据1-2不能作为定案依据。证据3、4发生在双方签订合同之前，不能作为扣除工期的事由。证据5部分时间发生在双方签订合同之后，可以作为本案的定案依据，根据该证据表明因停水停电超过四小时的天数为13天，故应予顺延。结合一审凯旭公司提供的气象资料，合同签订至约定的交房时间大雨的天数32天，一审认定可以顺延的天数为45天。证据6-9，虽然证明涉案商品房的主体已经验收合格，但凯旭公司没有在验收合格后以书面形式通知唐国明，不能以此作为顺延的理由。
综上分析，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、凯旭公司以未取得商品房预售许可证作为延期交房的抗辩理由是否有事实和法律依据；二、唐国明是否已经支付购房款；三、降水和市政配套设施未完善能否作为作为顺延交房的事由，顺延天数应如何计算，凯旭公司是否存在逾期交房的事实，逾期交房违约金如何计算。
本院认为，
关于第一个争议焦点问题。凯旭公司与唐国明于2012年3月18日签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，虽然在合同签订时没有取得商品房预售许可证，但在一审起诉前凯旭公司已经取得商品房预售许可证，应认定合同有效。凯旭公司上诉主张双方签订的合同应当在取得商品房预售许可证即2013年10月24日合同才生效，而此时凯旭公司已经将商品房交付唐国明使用，其不应承担延期交房的违约责任。由于涉案商品房2011年10月31日主体工程验收合格。根据《城市商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”因此，凯旭公司已经于2011年10月31日投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，亦符合取得商品房预售许可的其他条件。办理商品房预售许可证是凯旭公司的法定义务，但凯旭公司怠于办理。凯旭公司以此作为抗辩理由，主张合同应于2013年10月24日才生效，其可以据此顺延交房，理由不成立，本院不予采信。凯旭公司应按合同规定的时间履行交房义务。
关于第二个争议焦点问题。唐国明提供的凯旭公司出具的《收款收据》证明凯旭公司收到唐国明的购房款563575元，凯旭公司对该收据的真实性没有异议，本院对此予以确认。上诉主张没有收到唐国明的购房款，没有证据证实，本院不予采信。
关于第三个争议焦点问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，遇下列情形可据实延期交付房屋：1、遭遇不可抗力；2、由于行政管理部门的原因及市政配套设施延误；3、供水供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门记录有一天以上的降水（连续降水四小时或间断降水累计六小时为一天）；4、施工条件恶劣等原因；5、凯旭公司将竣工资料报告提交政府部门并受理后需要等待验收或测量。凯旭公司主张因市政配套设施未完善主要表现为B-9道路未建设。本院认为B-9道路虽然至今未铺设混凝土，但该道路平整，凯旭公司也是从该道路运输建筑材料建设本案工程，凯旭公司也于2013年6月15日将商品房交付唐国明使用，因此，B-9道路未修建没有影响商品房的交付，不能作为顺延交房的理由，一审判决酌情扣减30天，唐国明没有提出上诉，本院予以认可。对于双方合同签订以后至交房期间的因停水停电等原因超过4小时以上的天数为13天，应顺延交房时间。一审根据凯旭公司提供的气象资料从2012年3月18日至10月30日下雨的天数为109天（其中中雨以下天数为77天，大雨以上天数32天），但凯旭公司不能证明每天下雨的时间连续降水的时间符合双方约定的四小时或间断降水累计六小时。因此，根据一般生活常识，一审将大雨以上天数作为工期顺延的天数，具有合理性，本院予以认可，故一审判决认定因停水、停电及降雨原因顺延交房的天数认定为45天正确，本院予以确认。双方合同约定的交房时间2012年10月30日，至凯旭公司交房时间2013年6月15日，凯旭公司迟延227天交房，扣除因上述原因顺延交房的天数共75天，迟延交房152天。故一审按日由凯旭公司向唐国明支付已交房款563575元的万分之三的违约金，计算凯旭公司应付的违约金为25699元正确，本院予以维持。凯旭公司上诉主张其不存在逾期交房的行为，与事实不符，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。凯旭公司上诉主张没有事实依据，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费861元（上诉人广西凯旭房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西凯旭房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
审 判 员 张小明
代理审判员 何丽敏
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 靳 帅