广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第628号
原告：贾从庆，男，1966年8月26日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。
原告：屈洪汇，女，1965年1月2日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。
两原告共同委托诉讼代理人:马秀章，系广东维纳律师事务所律师。
被告：刘红珍，女，1972年10月3日出生，汉族，住中山市。
委托诉讼代理人:刘开辉，系广东品信律师事务所律师。
原告贾从庆、屈洪汇与被告刘红珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人马秀章，被告委托代理人刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾从庆、屈洪汇向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还电费押金20000元，双倍返还厂房租赁定金合计86892元；2、被告赔偿原告各项损失合计512463元；3.被告向原告支付评估费5000元。事实与理由：原、被告于2013年4月9日签订租赁合同，由原告承租被告位于中山市民众镇锦标工业区一品木业旁厂房及空地从事五金加工，租期为六年，自2013年8月10日至2019年7月30日，厂房及空地租金每月工21720元，从2013年11月10日开始计算租金。签订合同时应交定金为43446元，双方约定如被告提前收回租赁物，则向原告双倍返还定金。另原告向被告交付电费押金2万元、水费押金1000元。协议签订后，原告如约交付了上述费用，投入大量人力物力装修办公场所、安装调试机器设备开始生产经营，并依照被告提供的地址于2014年11月24日注册了中山市晋红仓储货架有限公司。2015年1月7日，原告接到中山市工商局下发的责令整改通知书，称原告公司的经营住所属于违法用地，责令原告十五日内变更经营住所或注销登记。2015年1月9日，被告通知原告，称其接到中山市民众镇政府下发的责令限期拆除违法建筑通知书，该通知确认被告租赁给原告的厂房及空地系非法占用耕地，在2015年1月20日之前必须退还非法占用的土地，拆除违法建筑，恢复土地原状。因此，原、被告签订的租赁合同无法继续履行，被告要求原告在1月2日之前搬出租赁物。经原告与民众镇政府多次交涉，民众镇政府考虑到原告实际困难，将搬迁日期延缓至2015年3月10日。为配合政府整改要求，减少停产损失，原告于2015年1月16日另行与他人签订租赁协议，重新装修办公场地，安装线路及相关设备。被告的违法占地行为不仅使原告需要额外承担装修、安装、搬运费用及更高的租金，还致使原告原有的吊车、电线等设备无法继续使用，加之正值生产旺季，因原告仓促搬迁而产生的窝工费用、客户流失、订单损失等无法估量。在原、被告签订租赁合同时，被告称其拥有对租租赁物的合法处分权，并出具相关买卖合同予以佐证，原、被告系完全民事行为能力人，签订租赁合同系双方真是意思表示，应认定有效。被告的出租房应向原告提供满足租赁用途的租赁物，但出租物因被相关部门责令整改致使原告无法使用，蒙受重大损失，该结果是由被告违法占用耕地的行为造成。被告的行为已经构成违约，应对原告承担相应的赔偿责任。
被告刘红珍反诉并答辩称，被告没有事实违约行为，不应为原告承担赔偿责任。2013年4月初，原告联系被告，提出在被告位于中山市民众镇锦标工业区一品木业旁的土地上设立厂房。双方于2013年4月9日签订租赁合同，双方在签订租赁合同时，原告已充分了解涉案的土地的状况，被告也明确告知了原告该涉案土地的详细情况，并向其出示了涉案土地使用权的转让协议。原告对该涉案土地的用途为工业用地但未办证这一情况充分知悉。租赁合同签订后，被告按原告要求设计建造厂房，厂房于2013年9月建成，于同年10月交付原告使用，从2013年11月10日开始计租金。2013年9月3日，原告在办理工商税务登记时提交了一份伪造被告签名的租赁合同、一份村委出具的证明（证明可清楚地显示该涉案租赁物的状况，而且同意按此状况承租）。有关涉案租赁物的状况在签约时、在合同中以及在合同履行过程中双方已非常清楚并已默认。综上，被告的行为不构成违约，也不存在过错，被告无法承担赔偿责任。原告主张的损失缺乏事实和法律依据，原告提供的证据是原告单方制作的数据或与第三方的关系，被告与其真实性合法性不予以确认。对于办公室装修报价单、水电安装合同是原告单方制作或与第三方制作，没相应的支付发票凭证。关于树木搬费与原被告之间租赁合同无关。关于承包协议是原生与第三人制作，无实际的支付凭据，与被告无关，其真实性合法性不予确认。关于工资签收单是原告单方制作，其真实性合法性不予确认。原告工厂移至开工至2015年4月不存在窝工。合同签订后，被告按约定交付了租赁物，但原告却经常拖欠被告租金，截至本诉讼发生之日，原告仍拖欠被告2014年11月以至2015年4月的租金共130320元。原告甚至未经被告的同意擅自将部分租赁物转经第三人牟利，严重构成违约。被告提供给原告的用以生产经营的租赁物经工商行政管理部门核准为合法经营场所，并已给原告颁发了三份营业执照。后来原告被有关部门要求整改搬离，是因为涉案土地属规划划定的可调整园地，由于有关政策变化涉及土地被认定为非法占地，最终导致合同不能履行。因此并非是被告违约导致合同不能履行，而是由于不能归责于任何一方的原因导致合同不能履行。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。同时，据上述情况，为维护被告的合法权益，被告特向法院提起反诉，请求法院判令：1.原告向被告支付自2014年11月至2015年4月租金合计130320元（6个月，每月租金21720元）及违约金97740元（每逾期10日按逾期金额10%计算）；2.被告没收原告定金43440元。
庭审中，贾从庆、屈洪汇、刘红珍一致确认案涉厂房所在土地没有办理不动产权属证。因本案案涉土地、房产均未办理不动产权属证，违反法律强制性规定，案涉租赁合同依法应定性为无效合同。关于无效合同的处理，法律约定应双方各自返还因合同取得的财产利益，同时无效合同不能主张违约损失、违约责任，应主张缔约过失责任。经本院释明，贾从庆、屈洪汇就本诉部分基于违约责任主张的损失变更为基于缔约过失责任追究损失，对于定金的主张坚持原诉求。刘红珍就反诉部分主张的租金损失变更为占用土地损失、违约金变更为利益损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于贾从庆、屈洪汇、刘红珍对本案事实争议部分，本院经审查认定如下：
一、关于案涉租赁合同被认定无效后，因合同取得的财产的返还问题。庭审中经贾从庆、屈洪汇、刘红珍确认，案涉租赁物及土地均未办理不动产权属证，因此，基于上述租赁物签订的租赁合同应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”因此，对于贾从庆、屈洪汇、刘红珍基于案涉租赁合同取得的财产，应当予以返还或折价补偿。
（一）关于贾从庆、屈洪汇应予以返还或折价补偿部分。案涉合同为租赁合同，贾从庆、屈洪汇基于案涉合同取得的财产，主要为案涉租赁物的占有使用收益，该部分不能返还，可参照原合同约定的租金标准向刘红珍折价补偿。
刘红珍主张贾从庆、屈洪汇拖欠2014年11月至2015年4月的占有使用费，以21720元/月的标准计算，合计拖欠130320元。贾从庆、屈洪汇确认有拖欠刘红珍占有使用费，但认为占有使用费的计算区间及金额有误。贾从庆、屈洪汇确认在2014年11月未付的占有使用费为20000元，而2014年12月至2015年2月每月占有使用费为21720元，2015年3月因实际使用租赁物时间至2015年3月23日，占有使用费实际应为9412元，以上拖欠的占有使用费合计应为94572元。根据刘红珍提供的对账单显示，在2014年8月12日通过贾从庆确认，尚欠刘红珍63630元（含2014年8月占有使用费）。而贾从庆从2014年8月12日起分别于2014年8月22日、8月26日、9月11日、10月15日、11月25日向刘红珍支付13630元、15000元、35000元、30000元、15160元，以上合计108790元，扣除2014年8月12日对账单显示之欠款及2014年9月、10月占有使用费后，仍余1720元。因此，贾从庆、屈洪汇主张2014年11月拖欠刘红珍的占有使用费实际为20000元（21720元-1720元），本院予以采信。故截止至2015年2月（含2月），贾从庆、屈洪汇合计拖欠刘红珍占有使用费85160元。对于贾从庆、屈洪汇何时搬离案涉租赁物，贾从庆、屈洪汇主张其于2015年3月24日已搬离案涉租赁物，但是双方均确认贾从庆、屈洪汇与刘红珍就撤场事宜未办理相应交接手续，贾从庆、屈洪汇提交的证据亦不能充分证明其已于2015年3月24日彻底搬离案涉租赁物并已通知刘红珍相关情况。且根据贾从庆、屈洪汇提供的资产评估报告书显示，整个评估工作开始的时间从2015年3月26日起，包括评估准备阶段、现场调查阶段（包括现场拍照）等，可推断在2015年3月26日，案涉租赁物现场仍存放贾从庆、屈洪汇的部分办公设备。综上，本院对贾从庆、屈洪汇已于2015年3月24日彻底搬离案涉租赁物的主张，不予采信。对于刘红珍主张贾从庆、屈洪汇使用案涉租赁物至2015年4月30日，但其又主张案涉租赁物从2015年4月28日开始拆除，其主张亦存在矛盾。综合分析贾从庆、屈洪汇、刘红珍提供的证据材料及意见陈述，本院将贾从庆、屈洪汇实际使用案涉租赁物的截止时间折中定为2015年4月10日。故贾从庆、屈洪汇实际应向刘红珍支付占有使用费合计为106880元（85160元+21720元）。
（二）关于刘红珍应予返还部分。刘红珍基于案涉租赁合同合计向贾从庆、屈洪汇收取租房押金43440元、电费押金20000元。无效合同至始无效，刘红珍无权基于无效合同没收贾从庆、屈洪汇支付的上述押金，因此，刘红珍应向贾从庆、屈洪汇退还上述押金合计63440元。
二、关于是否存在缔约过失责任及责任如何承担的问题。
2015年1月7日，中山市工商行政管理局向中山市晋红仓储货架有限公司下发责令整改通知书，载明其使用的经营住所（案涉租赁物）属于违法用地/违章建筑，根据有关规定，责令其十五日内办理经营住所变更登记或注销登记。2015年1月9日，中山市民众镇人民政府下发责令限期摘除违法建筑通知书，载明案涉租赁物占用2534.2平方米耕地，违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》相关规定，属于非法占用土地行为，责令2015年1月20日前退还非法占用的土地，并自行拆除非法占用土地上的建筑物及其他设施，恢复土地原状。结合上述通知书及贾从庆、屈洪汇、刘红珍的陈述，本院认为，刘红珍明知案涉土地、房屋没有办理不动产权属证明，出租予他人会加大造成损失的风险的情况下，仍将案涉租赁物出租给贾从庆、屈洪汇使用，存在缔约过失责任。贾从庆、屈洪汇与刘红珍签订案涉租赁合同时，合同明确载明“乙方对该租赁物已进行了全面了解，要求按该租赁物目前之现状承租，甲方表示同意。”。在贾从庆、屈洪汇办理中山市晋红仓储货架有限公司工商营业执照时，曾提交一份证明，该证明已明确载明案涉租赁物无土地使用权证、无房屋产权证。据此，本院认为贾从庆、屈洪汇对于案涉租赁物的产权情况是知悉的，且贾从庆、屈洪汇作为承租人，对于承租物的产权情况亦应尽审查义务。贾从庆、屈洪汇明知案涉租赁物属于违章建筑，仍租用案涉租赁物，亦存在过错，存在缔约过失责任。相较双方的缔约过失情况，本院将因本案缔约过失造成的损失酌定由贾从庆、屈洪汇承担40%的责任，由刘红珍承担60%的责任。
对于因本案缔约过失造成贾从庆、屈洪汇的损失，根据贾从庆、屈洪汇、刘红珍提交的证据，再结合实际经营中出现厂房搬迁必要产生的费用分析，本院将该损失的数额酌定为300000元。因此，对该损失，由贾从庆、屈洪汇承担120000元的责任，由刘红珍承担180000元的责任。
综上，贾从庆、屈洪汇应向刘红珍支付占有使用费106880元，刘红珍应向贾从庆、屈洪汇退还押金63440元并赔偿损失180000元，上述款项相抵扣后，刘红珍仍需向贾从庆、屈洪汇退还押金63440元及支付赔偿款73120元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘红珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾从庆、屈洪汇退还厂房租赁押金43440元、电费押金20000元，以上合计63440元；
二、被告刘红珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾从庆、屈洪汇支付赔偿款73120元；
四、驳回原告贾从庆、屈洪汇的其他诉讼请求；
五、驳回被告刘红珍的其他反诉请求。
如果被告刘红珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9896元（该款两原告已预付），由原告贾从庆、屈洪汇负担6006元，由被告刘红珍负担3890元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内径付两原告）；反诉案件受理费2686元（该款被告已预付），由原告贾从庆、屈洪汇负担1057元（两原告负担部分应于本判决生效之日起七日内径付被告），由被告刘红珍负担1629元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十二日
书 记 员 黄 莺
姚志姬
王静