赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第00109号
原告毛焱明，男，汉族，公司总经理，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人安建国，爱德律师事务所律师。
被告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区。
法定代表人金学成，经理。
委托代理人高亮，内蒙古可力律师事务所律师。
原告毛焱明与被告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司（以下简称小环球房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理。依法由代理审判员云洋适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂于2015年3月20日依法将本案转为普通程序并于2015年8月7日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告毛焱明的委托代理人安建国、被告小环球房地产的委托代理人高亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛焱明诉称，2011年9月3日被告第五项目部与原告签订了《商品房订购协议书》，该协议约定了：原告购买金河湾房屋及车库，总价为208936元。如因乙方原因，不具备申请办理银行按揭贷款（含公积金贷款）条件，在接到甲方通知后五个工作日补足付清余款，或与甲方协商办理变更付款方式协议，协商不成，乙方无条件退房，甲方在接到乙方退房申请后五个工作日内一次性退还乙方预付款项。房屋交付使用时间暂定为2011年9月4日等内容。上述车库均为一次性付款，原告依约全部付清了车库款。原告依照《商品房订购协议书》的约定，履行了其自己付款的义务，可是被告不仅没有按照《商品房订购协议书》的约定按时交房，被告还隐瞒其不具有商品房预售许可证的事实，导致今后原告无法取得不动产所有权证书，而且被告第五项目部对外签订合同主体严重违法。故此，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条之规定，请求法院依法：一、确认原告与被告第五项目部于2011年9月3日签订的《商品房订购协议书》无效；二、判令被告依法返还购买车库款208936元人民币及利息（截止起诉之日已经产生的利息：208936×6.65%×3年=41682.73元，从2011年8月20日暂计算至2014年11月20日）至实际给付之日止，共计250618.73元。
被告小环球房地产辩称，一、双方签订的《商品房订购协议书》真实有效，是双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律规定，该协议是以第五项目部的名义签订的，但是被告是追认的，原告已经将款项交到了被告处，且并没有出现《合同法》第五十二条所列的情形；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中规定的是商品房预售合同，本案中，双方签订的是订购协议，不在该法条范围之内，且在签订订购协议书之前被告就已取得五证，后因市政府撤销了呼和浩特市金桥经济技术开发区管委会的此项权利，相关证件全部收回，被告又重新补办了相关手续，现在已具备四证，预售也马上办理完毕；三、双方在签订《商品房订购协议书》时，被告没有隐瞒任何事实，原告也没有证据证明被告故意隐瞒事实，且原告所购的是期房，在签订时是达到预售条件的，被告也在积极补办相关证件；四、房屋的交付时间暂定为2011年9月4日，原告在付款时已经拿到钥匙，不存在逾期的事实，《商品房订购协议书》第五条只是暂定日期而不能算确定日期，被告根据小区整体情况选择交付日期，避免增添业主的不必要的费用，故原告不能以此判定被告逾期交付房屋，更不能依次来计算银行利息。综上，请求法院确认双方签订的《商品房订购协议书》有效，双方也应积极履行本协议，驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、《商品房订购协议书》（2011年9月3日签订），拟证明第五项目部不具有独立的法人资格，更不具有对外签署协议的行为能力及权利，且根据法律规定应认定为商品房买卖合同，但是该协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条之规定，故该协议是无效的。被告对该组证据真实性认可，但是证明问题不予认可。
二、收据，拟证明原告已经向被告支付了208936元购房款，该购房款被告依法应予以返还且应支付利息。被告对收据的真实性认可，但是认为不应返还房款和支付利息。
三、案例，拟证明本案中的《商品房订购协议书》应认定为无效协议。被告认为与本案无关。
被告小环球房地产为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
一、入区协议书、合作建设道路工程协议，拟证明被告与金桥管委会达成协议，且有相关资质和相关土地手续，因后期呼市政府将金桥管委会的此项权利收回，被告所持有的相关证件也被管委会收回，导致被告重新办理相关证件，故原告所述的被告没有相关证件不能成立。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
二、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证，拟证明被告在金桥开发区管委会回收了相关证件后重新补办土地相关手续。原告对其真实性、合法性不认可。
经审理查明，2011年9月3日，原告与被告小环球房地产第五项目部签订了《商品房订购协议书》，由原告购买被告开发的位于呼和浩特市金桥开发区金河湾房屋及车库。房屋建筑面积共21.32平方米，单价为每平方米9800元，房屋总价款208936元。合同约定付款方式为一次性付款，房屋总款人民币208936元于2011年9月3日一次性付清。房屋交付使用时间暂定为2011年9月4日。补充协议约定：“两把自动钥匙和一把手动钥匙已全部领清。”2011年9月4日，原告向被告支付了金河湾车库款208936元。被告已将车库交付原告。被告至今尚未取得金河湾22#的预售房许可证。现原告诉至法院，请求确认原告与被告第五项目部于2011年9月3日签订的《商品房订购协议书》无效，判令被告返还购买车库208936元人民币及利息（截止起诉之日已经产生的利息：208936×6.65%×3年=41682.73元，从2011年8月20日暂计算至2014年11月20日）至实际给付之日止，共计250618.73元。
本院认为，原告与被告小环球房地产第五项目部签订的《商品房订购协议书》对房屋坐落、房号、建筑面积、价款及交付时间均做出了明确约定，被告对该《商品房订购协议书》进行了追认，认可原告已将购房款交付被告，原告所购的虽然是车库，但该车库与所属楼层是不可分割的且被告作为车库的投资开发商，应在取得车库的预售许可后再进行出售，且该协议具有《商品房预售合同》的内容，被告（出卖人）在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，与原告（买受人）订立的《商品房订购协议书》，违反法律规定，应当认定为无效协议，被告基于上述无效合同取得的房款应当返还给原告，原告应将车库退还给被告。被告未取得商品房预售许可证明，原告购房时也未尽到谨慎审查义务，双方针对利息并未约定，故关于原告要求支付利息的请求并未提供相关证据加以证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项）、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告毛焱明与被告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司第五项目部签订的《商品房订购协议书》无效。
二、被告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还给原告毛焱明购房款208936元。
二、驳回原告毛焱明的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5260元（原告已预交），由被告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司负担4418元，原告毛焱明负担842元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
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审 判 长 范 虹
代理审判员 云 洋
人民陪审员 刘继广
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 卜吉娜