云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云08民终121号上诉人（原审被告）：云南方维房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明经济技术开发区云大西路39号新兴产业孵化区*幢*楼****号。法定代表人：陈玉婷，女，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈中贤，男，云南云渝律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张伟，男，1988年5月3日出生，拉祜族，云南省孟连傣族拉祜佤族自治县人，工人，现住云南省孟连傣族拉祜佤族自治县。被上诉人（原审原告）：李盈瑶，女，l988年2月20日出生，汉族，云南省景谷傣族彝族自治县人，教师，现住云南省孟连傣族拉祜佤族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：平正忠，男，孟连县光明法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。上诉人云南方维房地产开发有限公司（以下简称方维公司）因与被上诉人张伟、李盈瑶房屋买卖合同纠纷一案，云南省孟连傣族拉祜佤族自治县（以下简称孟连县）人民法院于2015年7月30日作出（2015）孟民初字第156号民事判决，方维公司不服判决提出上诉，本院经审理后认为，一审违反法定程序，可能影响案件正确判决，作出（2015）普中民终字第496号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。孟连县人民法院受理后依法另行组成合议庭，于2015年12月24日作出（2015）孟民初字第460号民事判决书，宣判后，方维公司仍不服判决提起上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人方维公司的委托诉讼代理人陈中贤、被上诉人张伟及二被上诉人共同委托诉讼代理人平正忠到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院批准，本案延长审理期限三个月。2016年6月27日，本案裁定中止诉讼。2017年5月27日，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。方维公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由张伟、李盈瑶承担。事实和理由：1、一审判决书写有误，判决书第四页倒数第十行认定“原告认为双方在合同中约定的违约金过高”错误，本案的产生是张伟、李盈瑶觉得合同约定的违约金低于其接受点，如“过高”就不会出现本案的诉讼，一审判决认定不合逻辑。2、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律和裁判错误，一审法院已确认本案是合法且有效的房屋买卖合同，方维公司认可存在延期交房的事实并愿意按合同约定支付违约金，但双方当事人均未向法庭提交证据证实逾期交房违约造成的损失，一审法院以“双方主张的违约金均不合理，违约金酌情以9506元计算”，适用法律错误且证据不足，法院不应随意用判决改变受法律保护的合同约定事项，通过判决提高改变合同约定的违约金，受法律保护的合法合同法律关系应予以维护。张伟、李盈瑶在二审答辩期限内未提交书面答辩状，当庭口头答辩认为：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确、判处得当，请求二审法院予以维持。2、一审判决认定双方当事人系房屋买卖关系是恰当的。3、本案是由方维公司违约引起，一、二审诉讼费用应由方维公司承担。张伟、李盈瑶向一审法院起诉请求：依法判令方维公司支付迟延交房违约金18532元。一审法院认定事实：张伟、李盈瑶与方维公司于2012年7月30日签订《普洱市公共租赁住房租赁合同》，合同约定方维公司将位于孟连县城东路“和谐枫景”6栋4单元l—2层2号公共租赁住房出租给张伟、李盈瑶居住使用，房屋建筑面积为145㎡。房屋于2013年1月31日前交付张伟、李盈瑶使用，租赁期限为70年，自2013年1月31日起至2083年1月31日止。房屋按建筑面积计算租金，租金标准为2366.80元／㎡，租金总额为343186元。租赁期满5年，在不违反国家政策的基础上，张伟、李盈瑶交清剩余租金，余下65年的租金自动转为购房款，双方补签购房合同，办理相关手续及产权证。方维公司在合同约定的时间内不能提供房屋给张伟、李盈瑶，合同继续履行的，方维公司从逾期之日起每日按每平方米租金的2‰支付违约金至交房。合同签订后，张伟、李盈瑶于2012年9月30日向方维公司交纳了50000元的购房订金，2012年10月28日交纳房款123186元，合计l73186元，张伟、李盈瑶支付了总房款的50％。余款双方签订了《分期支付房屋租金合同》、《委托代扣款协议书》，张伟、李盈瑶每月支付租金3430.83元，5年内支付完毕。合同约定的交房期限届满后，方维公司未能按期交房，直至2013年11月4日才向张伟、李盈瑶交付房屋，逾期交房277天。因双方对逾期交房的违约金无法达成协商意见，张伟、李盈瑶向法院提起诉讼。一审法院认为，关于迟延交房违约金如何计算的问题。双方在自愿、平等的基础上签订了《普洱市公共租赁住房租赁合同》，通过对合同内容的审查及双方当事人的意见，双方签订的合同为房屋买卖合同，合同成立，双方应按照合同的约定履行自己的义务。张伟、李盈瑶按照合同的约定履行了合同义务，发生纠纷的原因是方维公司未能按期交房。按照双方合同约定，逾期交房应承担违约责任，张伟、李盈瑶主张双方在合同中约定的违约金过高，应按照房屋单价×2?×违约天数×房屋面积计算(2366.8元／㎡×2?×277天×145㎡)，违约金为18532元。方维公司辩称张伟、李盈瑶主张的违约金过高，不符合双方合同的约定，应按照合同中约定的房屋总价款÷70年÷l2个月÷30天×房屋面积×2‰×违约天数计算(343186元÷70年÷l2个月÷30天×l45㎡×2‰×277天)，违约金为1094元。在庭审中，双方均未提交证据证实逾期交房违约造成的实际损失，一审法院认为，双方主张的违约金均不合理，结合逾期交付使用房屋期间，同类房屋的租金标准，对张伟、李盈瑶诉请的逾期交房违约金酌情以9506元(2366.8元／㎡×1?×277天×145㎡)支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告云南方维房地产开发有限公司赔偿原告张伟、李盈瑶违约金9506元，该款于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告张伟、李盈瑶的其他诉讼请求。案件受理费263元，由原告张伟、李盈瑶负担128元、被告云南方维房地产开发有限公司负担135元。本院二审期间，方维公司及张伟、李盈瑶均未向本院提交新的证据材料。本院二审期间，本院依职权向孟连县住房和城乡建设局调取了一份《孟连县住房和城乡建设局关于立即停止现房销售行为的通知》。经质证，方维公司认为该通知其未收到，但通知的真实性予以认可，对通知内容不予认可，该通知于2014年8月下发，双方当事人签订合同的时间是2012年，与本案没有关联性。张伟、李盈瑶对该通知的真实性、合法性、关联性没有异议，予以认可。本院认定如下：该证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审期间，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，方维公司及张伟、李盈瑶对一审认定的事实均无异议。对一审判决认定的当事人均无异议的事实，本院予以确认。另经二审审理查明，方维公司与张伟、李盈瑶于2012年7月30日签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》中所涉孟连县城东路和谐枫景公共租赁6栋4单元1-2层2号住房系保障性安居工程公共租赁住房，不属于商品房。2014年8月4日，孟连县住房和城乡建设局对方维公司发出一份《孟连县住房和城乡建设局关于立即停止现房销售行为的通知》。通知的主要内容为：方维公司的现房销售行为不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，请方维公司立即停止现房销售行为。本院认为，关于本案的合同性质问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，方维公司与张伟、李盈瑶签订的协议虽然名为《普洱市公共租赁住房租赁合同》，但双方当事人约定的公共租赁住房租金标准为2366.80元/平方米，该租金标准明显高于公共租赁住房租金标准。从双方当事人签订的合同内容看，形式上是公共租赁住房合同，但从方维公司出具给张伟、李盈瑶的《收据》可以看出，张伟、李盈瑶所交款项名称是购房订金，并非房屋租金。结合双方当事人签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》中约定的房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间等内容，《普洱市公共租赁住房租赁合同》不符合房屋租赁合同的基本特征。在一审庭审中，方维公司认可其在销售本案所涉房屋时所作的广告是商品房的销售广告，张伟、李盈瑶是基于该商品房的销售广告而向方维公司购买房屋，故本案双方当事人签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》，实质是房屋买卖合同。一审法院对本案合同性质的定性准确。关于本案的合同效力问题。本案中，方维公司出卖给张伟、李盈瑶的房屋系保障性安居工程公共租赁住房，而非商品房。方维公司在未取得孟连县人民政府相关部门的批准同意下，将入住有一定条件限制的市政公共租赁住房以租赁形式对外进行销售，属于无权处分行为。由此导致本案所涉合同的效力不确定。关于张伟、李盈瑶要求方维公司支付迟延交房违约金的的问题。本案中，张伟、李盈瑶要求方维公司支付迟延交房违约金l8532元的诉讼请求是基于双方签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》合法有效。因本案所涉《普洱市公共租赁住房租赁合同》的合同效力待定，故对该请求本院不予支持，待本案所涉合同的效力明确后，张伟、李盈瑶可对迟延交房违约金的请求予以另行起诉。综上所述，一审法院判决由方维公司赔偿张伟、李盈瑶违约金9170元的依据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省孟连县人民法院(2015)孟民初字第460号民事判决，即撤销：被告云南方维房地产开发有限公司赔偿原告张伟、李盈瑶违约金9170元，该款于本判决生效后十日内付清；驳回原告张伟、李盈瑶的其他诉讼请求；二、驳回张伟、李盈瑶的诉讼请求。一审案件受理费263元、二审案件受理费263元，均由张伟、李盈瑶负担。本判决为终审判决。审判长  邹春林审判员  段 锦审判员  叶枝松二〇一七年六月一日书记员  李艳辉