湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初1732号
原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路一号。
负责人：凌庆联，支行行长。
委托代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生,系该行员工。
委托代理人：张海山，男，1970年4月21日出生，系该行员工。
被告：曾菊初，女，1965年9月20日出生，汉族。
被告：长沙荣盛置业有限公司，住所地浏阳市花炮大道239号。
法定代表人：张大海，总经理。
委托代理人：钟志勇、王英帅，湖南金州律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告曾菊初、长沙荣盛置业有限公司（以下简称“荣盛置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人张海山，被告荣盛置业的委托代理人钟志勇到庭参加诉讼。被告曾菊初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告曾菊初偿还原告个人住宅用房按揭贷款本金100064.48元、利息7700.53元（利息截止2017年2月20日）及2017年2月20日以后至偿还之日止的应付未付利息；2.判令被告荣盛置业对被告曾菊初的贷款承担连带清偿责任；3.判令原告对被告抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告曾菊初未作答辩。
被告荣盛置业的主要答辩意见：1.被告曾菊初向原告贷款16.4万元，已偿还贷款至2015年8月9日，原告称被告曾菊初尚欠贷款10万多元，请求法院对该数额予以核实。原告主张按揭贷款本金及利息，但又要求支付2017年2月20日之后的利息，属于重复计算。2.被告荣盛置业已向被告曾菊初交房多年，因被告曾菊初未缴纳物业维修基金，导致未办理房产证，而被告荣盛置业承担的是阶段性保证责任，保证期限已结束，不应再承担保证责任。同时，根据个人借款担保合同的约定，浏阳市恒信房地产置换担保有限公司也是本案的保证人，应当追加为共同被告。3.本案为金融借款合同纠纷，原告要求对涉诉抵押房产享有优先受偿权，与本案不属于同一法律关系。4.被告荣盛置业不存在违约行为，在被告曾菊初逾期还款后，原告也未向被告荣盛置业发出还款通知，故被告荣盛置业不应承担诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：被告曾菊初因购买荣盛置业开发的房屋，向原告农业银行浏阳支行申请按揭贷款。2010年12月9日，被告曾菊初作为借款人、抵押人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人，被告荣盛置业及浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告曾菊初向原告农业银行浏阳支行借款16.4万元，用于从荣盛置业处购买位于浏阳市住宅，建筑面积为98.38平方米；2.借款期限自2010年12月9日起至2020年12月8日止，共计120个月；3.借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.14%的基础上下浮15%，执行年利率5.219%；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入荣盛置业账户；还款方式为等额本息还款法，借款人以每1个月为1个还款周期，共120期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；5.本合同项下的借款采用抵押+阶段性保证担保方式，抵押人同意以本次所购房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为荣盛置业（即阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；6.借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，原告农业银行浏阳支行依约向被告曾菊初发放了16.4万元的贷款，并依约汇付至被告曾菊初指定的被告荣盛置业银行账户。借款凭证上载明贷款到期日为2020年12月8日，贷款利率5.219%，逾期利率6.7847%。
2011年1月27日，原告农业银行浏阳支行为上述按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农业银行浏阳支行，预告登记义务人为曾菊初。
借款后，被告曾菊初按月等额本息还款法偿还贷款本息至2015年8月9日。此后，被告曾菊初未按期偿还贷款本息，截至2017年2月20日，被告曾菊初欠原告农业银行浏阳支行借款本金100064.48元、利息7700.53元。经原告多次催问未果，遂于2017年3月20日向本院提起诉讼。起诉后，被告荣盛置业于2017年6月30日为被告曾菊初向原告农业银行浏阳支行代偿贷款本息共计32087.96元。截至本案庭审之日，被告曾菊初积欠原告农业银行浏阳支行借款本金65796.68元、利息268.69元。
另查明，1.诉争《个人购房担保借款合同》所述房屋未办理房地产权属证书；2.荣盛置业开发的浏阳市财智广场29栋房屋建设好后，荣盛置业已取得了该栋的房屋产权证总证。
本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告曾菊初签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告曾菊初的申请，原告农业银行浏阳支行依约向其发放贷款16.4万元，被告曾菊初理应依约按月还款。现被告曾菊初未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利。故核减被告荣盛置业代偿的32087.96元后，原告农业银行浏阳支行要求被告曾菊初偿还尚欠全部借款本金65796.68元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因起诉后被告曾菊初未积极主动履行还款义务，其违约行为仍处于持续状态，而原告农业银行浏阳支行有权要求被告曾菊初支付后续利息直至本息清偿之日止，符合银行利息产生的特点及债务人偿还利息时间的不确定性，故本院对被告荣盛置业关于该计息方式属重复计息的辩称意见不予采信。
关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告曾菊初与原告农业银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告荣盛置业与被告曾菊初的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告农业银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告农业银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。担保物权是为担保主债权实现而存在的从权利，物的担保亦广泛适用于各种商事合同之中作为债权实现的担保，由此而引发的担保物权纠纷与商事合同纠纷案件一并审理，符合司法实务规则，故对被告荣盛置业关于本案为金融借款合同关系与原告要求实现抵押权不属于同一法律关系，不应一并处理的辩称意见，本院不予采信。
关于被告荣盛置业的保证责任。《个人购房担保借款合同》中对被告荣盛置业的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告荣盛置业提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告荣盛置业作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。关于被告荣盛置业辩称浏阳市恒信房地产置换担保有限公司亦为保证人应追加为共同被告的问题。对此，本院认为本案存在多个连带保证人，各保证人未与债权人就担保的份额进行约定，任何一个保证人都负有承担全部保证责任的义务，原告农业银行浏阳支行未对浏阳市恒信房地产置换担保有限公司主张权利，是对自身权利的处分，且在实体上并未加重被告荣盛置业的保证责任，应于准许。故被告荣盛置业此项辩称意见，没有法律依据，本院不予采纳。被告荣盛置业在承担连带清偿责任后，有权向曾菊初追偿。审理中，被告曾菊初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、曾菊初于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币65796.68元、利息268.69元（利息、罚息暂计算至2017年9月14日止，此后的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；
二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对曾菊初提供抵押担保的位于浏阳市的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；
三、长沙荣盛置业有限公司对上述判决所确定的曾菊初之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任；
四、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2455元，减半收取1227元，由曾菊初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴纳凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：长沙银行蔡锷路支行，户名：长沙市财政局非税收入汇缴结算户，账号：800034049620017-600085030，并注明“诉讼费0201”字样。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 罗尹曈
二〇一七年九月十四日
书记员 杨 婵
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
3.《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。