广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民一初字第339号
原告马志成，男，1965年2月13日出生，住香港，
委托代理人韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托代理人缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被告冼健兵，男，汉族，1963年2月12日出生，住珠海市香洲区，
委托代理人陈晓宇，广东德赛律师事务所律师。
上列原告马志成诉被告冼健兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员代敏担任审判长，与审判员胡小青、人民陪审员陈敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马志成的委托代理人韩旭敏、缑燕燕，被告冼健兵的委托代理人陈晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马志成诉称：2006年5月25日，原、被告签订《租赁合同书（补充条款）》，约定原告所有的香洲兴柠街××51.75平方米商铺由被告承租，按照协议第三条之约定，自2006年4月起至2012年每年租金有不同程度的调整，同时合同也约定被告承租本案商铺租期截止至2012年10月份。但被告一直未按照合同所调整的租金金额向原告支付租金，仅是从2006年6月起向被告每月支付2045.16元。在此期间，原告通过各种方式告知被告应以合同约定向原告支付租金，无奈，被告拒不按照合同约定履行合同义务，仍是按每月2045.16元向原告支付租金。2006年5月25日被告承诺本案商铺自1997年10月至2006年3月税费均由被告承担。
在租赁期限届满前，原告于2012年7月16日委托律师向被告发送《律师函》，明确告知被告，合同期限已届期满，原告不再与被告续租，被告应在合同到期后结清租金等相关款项后立即退场，将商铺交还给原告。然而被告并未作任何回复。此后，被告不但拒不交还商铺，又于2012年3月7日将原告的商铺转租给陈林珠用作经营。原告在得知上述情况后，于2012年11月16日委托律师向被告发送《律师函》，明确告知被告其承租的商铺至2012年10月31日到期，但陈林珠从被告处承租原告的商铺直至2013年3月6日止，超过原租赁期限的合同部分无效，不受法律的保护。原告要求被告尽快与陈林珠解除合同并尽快归还商铺。无奈，被告不但拒收《律师函》，而且对此事仍置之不理。同时原告又于同日委托律师向陈林珠发送《律师函》，明确告知被告的上述行为属无权处分，被告与其签订的合同部分无效，并要求陈林珠与冼健兵解除合同后与原告重新签订租赁合同。陈林珠于收函后便与冼健兵解除了合同并与原告重新签订了租赁合同。故此，原告认为，被告的行为不但未按照合同约定履行其相关义务，其转租商铺超过原租赁期限，已经侵害了原告的合法权益，并且给原告造成了巨大的损失。
综上所述，原、被告间的租赁期限自2012年10月份到期后，合同已经终止，但被告未按合同约定向原告支付租金及强占商铺并转租的行为，给原告造成了巨大的损失，故此原告有权要求被告腾退商铺，并支付租金及租金差额、利息等相关费用。根据《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》等相关法律的规定，依法提起诉讼，恳请法院判决：1.被告向原告支付珠海市香洲区香洲兴柠街5号商铺2006年4月计至2012年10月的租金差额共计20555.12元（从2006年4月暂时计至2012年10月，以实际判决日为准，详见租金差额计算表）；2.被告向原告支付利息共计4183.03元（从2006年6月暂时计算至2012年10月，以实际判决日为准详见利息计算表）；3.被告向原告支付2002年2月份的租金1501.3元以及利息1573.37元（利息以1501.3元为本金，自2002年2月暂计至2012年10月，按照9.825%计算，以实际法院判决之日止为准）；4.被告承担本案全部的诉讼费。
原告马志成为其诉称提交以下证据：1.《租赁合同书（补充条款）》；2.房地产权证；3.翠香派出所《证明》；4.被告出具的《证明》；5.2012年7月13日《律师函》及EMS祥情单；6.2012年11月16日《律师函》及EMS祥情单；7.冼健兵与陈林珠签订的《租赁合同书》及陈林珠商行的营业执照副本；8.原告给陈林珠发的《律师函》及祥情单；9.历史明细查询报表；10.图纸；11.珠海经济特区民安工贸公司（下称民安公司）与冼健兵签订的《租赁合同书》；12.原告与陈林珠签订的《商铺租赁合同》。
被告冼健兵辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效。二、关于租金差额，原、被告在合同中的约定并不明确，因此原告该项请求不成立。双方签订的为租赁合同，合同已经履行完毕，因此再谈租金差额没有法律依据。三、关于利息，由于租金差额不成立，因此利息也不成立。
被告冼健兵向本院提交了如下证据：1.租赁合同书；2.收条5张；3.委托书、存折账号及产权证；4.租赁合同补充条款；5.租金一览表及付款凭证（2002年1月至2006年3月，共计51个月）；6.租金一览表及付款凭证（2006年4月至2012年10月，共计79个月）。
根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：
1997年9月16日，民安公司（甲方）与被告冼健兵签订一份《租赁合同书》，约定甲方同意将位于珠海市柠溪大道豪晖花园商铺一号至七号及第8幢底层车库（商铺面积421.2㎡，车库面积㎡）租给乙方使用。租赁时间15年，从1997年11月1日至2012年10月31日。每月租金商铺38元/㎡，车库5元/㎡，五年月租金不变，后十年按市场经济商定递增率（0-6%）。合同签订后，乙方需向甲方交2倍月租金的金额作为保证金，以保证每月交租及原房屋的建筑结构在租期内不至破坏受损，待租约期满后五天内甲方将保证金如数退还给乙方。乙方必须在每月8日前向甲方交付租金，逾期一个月欠租按租金的20%罚款，逾期6个月甲方有权终止合同及从乙方的保证金扣除欠款。
上述合同签订后，民安公司将商铺和车库交付给被告冼健兵进行装修，被告冼健兵支付了保证金。1999年，原告马志成购买了豪晖花园1栋2号商铺，该商铺面积51.75㎡。从2000年6月开始，2号商铺的租金由原告马志成收取，被告冼健兵直接将租金汇入马志成在工商银行开设的账户内。原告马志成也承认，在冼健兵支付的保证金中，其收取了5000元作为2号商铺的保证金。
2006年5月25日，原告马志成（甲方）与被告冼健兵（乙方）签订一份《租赁合同书（补充条款）》，约定由于香洲柠溪路豪晖花园2号商铺（新地址为香洲兴柠街5号）出售给甲方马志成，以致发生甲方主体（出租人）更换，现经甲乙双方协商后特签订本《租赁合同书（补充条款）》。租赁时间至2012年10月31日止。甲乙双方约定从2006年4月1日开始将原租赁合同书的商铺月租金单价递增4%作为月租金单价计算月租金。从2007年11月1日起至2012年10月31日止按每平方米45元的月租金单价计算月租金。有关出租税金由甲方负责，甲方负责按时缴清相关的出租税金。租赁面积以房产证面积为准。从2009年11月1日起月租金单价每年递增2元/㎡。如果遇到市场经济变化时双方可协商降低月租金。
在《租赁合同书（补充条款）》签订前，被告冼健兵每月向马志成缴纳的租金为1501.3元。从2006年5月起（原告认为是从2006年6月起）被告冼健兵每月缴纳租金为2045.16元，即按每月38元/㎡的租金标准上调4%。2012年3月7日，被告冼健兵与陈林珠签订一份《租赁合同书》，将豪晖花园1栋2号铺之一出租给陈林珠，租金每月2200元，租赁期限自2012年3月7日至2013年3月6日。陈林珠将承租的商铺用于个体工商户珠海市香洲天叶商行的经营场所。2012年7月13日，原告马志成等人委托广东大同（珠海）律师事务所向被告冼健兵发出一份《律师函》，告知冼健兵租赁合同将在2012年10月31日到期，租期届满后将不再续租。2012年11月16日，马志成等人又委托广东大同（珠海）律师事务所向被告冼健兵和陈林珠发出《律师函》，表明原、被告的租赁合同已于2012年10月31日到期，11月1日后冼健兵无权将商铺转租，冼健兵与陈林珠签订的《租赁合同书》部分无效。原告马志成要求被告冼健兵缴清租金、水电费及相关费用，要求陈林租重新与原告签订租赁合同。原告马志成称陈林珠在收到《律师函》后与其于2012年12月20日签订了一份《商铺租赁合同》。原告提交的该合同约定马志成将珠海香洲兴柠街5号铺（即涉案商铺）出租给陈林珠，租期从2012年11月1日至2015年10月31日。
双方争议的2002年2月的租金1501.3元，被告冼健兵称是于2002年3月5日存入原告马志成的银行账户内的。《租赁合同书（补充条款）》签订后，被告冼健兵每月向原告马志成交纳租金2045.16元，直至2012年10月31日租期届满。但原告马志成称被告在租期届满后未及时将商铺还给原告，被告冼健兵最后交纳的一笔2045.16元款项是2012年11月的商铺占用费。据此，原告马志成认为被告冼健兵欠缴一月租金，并认为欠缴的就是2002年2月的租金。而且由此推算下来，被告冼健兵2006年5月交纳的租金为1501.3元。
根据《租赁合同书（补充条款）》的约定，原告马志成认为从2006年4月至2007年10月，被告冼健兵每月应缴租金为2045.16元，但冼健兵2006年4月、5月每月交纳的租金为1501.3元，欠租金1087.72元；从2007年11月至2009年10月，每月应交租金2328.75元（45元/㎡），被告欠租金6806.16元；从2009年11月至2010年10月，每月应交租金2432.25元（47元/㎡），被告欠租金4645.08元；从2010年11月至2011年10月，每月应交租金2535.75元（49元/㎡），被告欠租金5887.08元；从2011年11月至2012年10月，每月应交租金2639.25元（51元/㎡），被告欠租金7129.08元。综上，原告马志成认为被告冼健兵欠租金总计25555.12元，扣减5000元保证金后，尚欠租金20555.12元。马志成要求被告补足2006年4月后的租金差额20555.12元、交纳2002年2月的租金1501.3元并支付逾期付款利息。
针对原告马志成的请求，被告冼健兵辩称原、被告在合同实际履行过程中，根据市场经济变化情况和《租赁合同书（补充条款）》的约定，达成了不提高不降低租金的口头协议，并按此口头协议将合同履行完毕，合同履行过程中原告马志成对被告交纳的租金数额也是认可的。另外，被告冼健兵认为原告马志成的请求已过诉讼时效。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同书（补充条款）》约定从2007年11月1日起至2012年10月31日止按每平方米45元的月租金单价计算月租金。从2009年11月1日起月租金单价每年递增2元/㎡。根据该规定，从2007年11月至2009年10月，被告冼健兵每月应交纳的租金为51.75㎡×45=2328.75元。此后，月租金应按每年递增2元/㎡计算。被告冼健兵辩称原、被告在实际履行过程中达成口头协议，不提高月租金，但被告未就此提交任何证据，故对被告冼健兵的这一抗辩理由，本院不予采信。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年。房屋租赁合同为继续性合同，租金债务是在合同履行过程中不断产生，承租人所支付的每一期租金都与在该期限内使用租赁物的权利相对应。作为一段时间使用租赁物的对价，在使用租赁物之前，租金债务并未发生。因此每一期租金清偿期届满后，均为独立债务。相应的，每一期租金均应从其自身的履行期限届满之日起计算诉讼时效。在本案诉讼前，没有证据证明原告马志成向被告冼健兵提出过被告交纳的租金不足。而且根据1997年《租赁合同书》的约定，承租人逾期6个月欠缴租金，出租人有权终止合同。按常理，承租人长期交纳租金不足，出租人在不断催告无效的情况下，会采取一定的相应措施，如终止合同等。但原告马志成在租期届满前，未采取任何措施，甚至在委托律师向被告冼健兵发出的《律师函》中也没有提到被告交纳租金不足的问题。据此，本院认定在本案起诉（2013年1月6日）前，原告马志成没有向被告冼健兵要求补足租金。原告马志成要求被告冼健兵支付2012年1月前的租金差额，已过诉讼时效。
被告冼健兵将涉案商铺转租给陈林珠，在本院审理的陈林珠诉冼健兵租赁合同纠纷案中，生效判决查明认定陈林珠向被告冼健兵交纳租金至2012年11月6日止。尽管原、被告签订的租赁合同约定的租期至2012年12月31日止，但被告冼健兵实际收取承租人的租金至11月6日，故被告冼健兵应当交纳租金至2012年11月6日。从2012年1月至10月，被告冼健兵每个月交纳租金2045.16元，而根据《租赁合同书（补充条款）》的约定，被告每月应交租金为2639.25元（51元/㎡）。被告冼健兵每月少交租金594.09元。因此被告冼健兵应当向原告马志成补交10个月的租金差额共5940.9元。加上2012年11月1日至6日的租金527.85元，再扣减马志成已收取的保证金5000元后，被告冼健兵应当向原告马志成支付租金1468.75元。
原告马志成在2012年11月已经与陈林珠签订租赁合同，被告冼健兵实际只收取了陈林珠11月6日前的租金，商铺也是由陈林珠实际占有使用，故原告马志成主张被告冼健兵支付的最后一期租金是2012年11月的商铺占用费，与事实不符，而且双方也没有约定商铺占用费。原告马志成要求被告冼健兵支付2002年2月的租金及利息，没有事实依据，也已过诉讼时效，故对原告马志成的该诉讼请求，本院不予支持。
庭审时，原告马志成表示其第2项诉讼请求中的利息为2011年10月前租金差额的利息，对2011年11月后的租金差额，没有请求被告冼健兵支付利息。2012年1月6日前的租金差额，由于已过诉讼时效，本院未支持原告马志成的诉讼请求，原告马志成要求2011年10月前租金差额的利息，没有依据。因此对原告马志成要求被告冼健兵支付利息的诉讼请求，本院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告冼健兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马志成支付租金人民币合计1468.75元。
二、驳回原告马志成的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费678元，财产保全费371元，合计1049元，由原告负担1005元，被告负担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 代 敏
审 判 员 胡小青
人民陪审员 陈 敏
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 杨 升