湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攸法民二初字第503号
原告中国建设银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省株洲市攸县。
代表人陈湘鸿，该行行长。
委托代理人胡建勇，该银行副行长。代理权限：特别授权。
被告陈小刚，男，汉族，农民，住湖南省攸县。
被告彭利香，女，汉族，农民，住湖南省攸县。
被告攸县中天房地产开发有限责任公司，所在地湖南省攸县。
法定代表人胡涛，该公司董事长。
委托代理人董金良，该公司职员。代理权限：特别授权。
原告中国建设银行股份有限公司攸县支行（以下简称：建设银行攸县支行）与被告陈小刚、彭利香、攸县中天房地产开发有限责任公司（以下简称：中天房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理，依法由审判员胡曦适用简易程序于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡建勇、被告中天房地产公司委托代理人董金良到庭参加了诉讼，被告陈小刚、彭利香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行攸县支行诉称：2013年1月29日，被告陈小刚、彭利香因购买住房需要向原告建设银行攸县支行贷款139000元，期限15年，并签订了抵押借款合同，该贷款以其所购买的住房作抵押。按照借款合同约定，被告应按月偿还原告贷款本息2736.62元，且被告中天房地产公司在借款人未办理正式他项权证之前负连带保证责任。但被告未按时还款，至2015年9月21日止，被告欠原告贷款本金82377.03元，利息1912.57元，故原告起诉至法院，请求判令：1、终止借款合同；2、被告偿还所欠原告借款本金82377.03元，利息1912.57元（暂算至2015年9月21日止，同时应按照合同约定支付至实际还款日止）；3、原告对被告的抵押住房享有优先受偿权；4、被告中天房地产公司对上述借款承担阶段性连带保证责任。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、个人住房借款合同1份，拟证明被告陈小刚、彭利香于2013年1月29日因购买房屋向原告借款139000元，以其坐落于攸县联星街道办事处百花社区（预抵押号为：213000146）的房屋作抵押，被告中天房地产公司对上述借款承担阶段性连带保证责任的事实；
2、中国建设银行个人贷款对账单1份，拟证明被告陈小刚、彭利香在本案起诉前长期拖欠银行按揭款的事实；
3、预购商品房抵押权预告登记证明1份，拟证明被告陈小刚、彭利香将其所购的坐落于攸县联星街道办事处百花社区（预抵押号为：213000146）的房屋作抵押在原告处贷款，并办理了抵押权预告登记的事实。
被告陈小刚、彭利香未作答辩，也未提供证据。
被告中天房地产公司辨称：原告所述属实，原告对被告陈小刚、彭利香所购房屋优先受偿后，被告承担相应担保责任。
本院组织原、被告对原告提供的证据进行质证，被告中天房地产公司对原告提供的3份证据无异议，本院对原告提供的证据进行审查后认为，原告提供的3份证据来源与形式合法，内容客观真实，能证明原告的主张，本院予以采信。
经审理查明：2013年1月29日，被告陈小刚、彭利香因购买攸县联星街道办事处百花社区的房屋向原告申请贷款。双方于同日签订了个人住房借款（抵押）合同，合同约定：原告向被告陈小刚、彭利香提供借款139000元，期限15年，即借款期限自2013年1月29日起至2018年1月29日止，贷款利率以中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%，之后的利息在每年的1月1日按中国人民银行基准利同步调整，如借款人逾期应加收50%的罚息。同时，原、被告在合同中对违约情形和违约责任明确约定如下：“第十六条违约情形……1、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；……11、行使担保权利；……”。上述借款以被告陈小刚、彭利香所购攸县联星街道办事处百花社区的房屋提供抵押担保，合同第十三条第二款约定“抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。”另，在该合同的特别签订条款中约定被告中天房地产公司是该借款的保证人，“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”被告中天房地产公司及其法定代表人胡涛在保证人一栏加盖了公章。上述抵押借款合同签订后，原告发放了该笔贷款。2013年1月31日，原、被告就上述合同约定的抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。自2015年3月份起，被告陈小刚、彭利香未按照合同约定偿还贷款本息，至2015年12月21日止，被告共结欠原告贷款本金82377.03元，利息3431.24元。故原告起诉至法院。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告建设银行攸县支行是办理贷款业务的金融机构，其作为贷款人一方，与被告陈小刚、彭利香签订了个人住房借款（抵押）合同，就借款金额、利率、期限、偿还方式进行了约定，同时还约定以两被告所购买的房屋作抵押，上述行为均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间形成了有效的金融借款、抵押合同关系。合同签订后，原告依约发放139000元贷款，已经履行了资金出借义务，被告陈小刚、彭利香虽按约与原告办理了预购商品房抵押权预告登记，并如期偿还了部分借款本息，但自2015年3月份起，两被告未如期偿还原告剩余贷款，其行为符合双方合同约定的不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的违约情形，故原告单方终止借款合同的条件已经成就，原告主张终止合同并由被告偿还所欠借款本金和按照合同约定支付利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原、被告在抵押借款合同中明确约定以被告所购攸县联星街道办事处百花社区的房屋作抵押，并且办理了相关预告登记，故原告建设银行攸县支行对被告陈小刚、彭利香坐落于攸县联星街道办事处百花社区（预抵押号为：213000146）的房屋的抵押权有效成立，且原、被告在合同中明确约定“抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用”，故，如两被告不按照合同约定偿还贷款本息，原告对该房屋拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。同时，合同中明确约定在被告中天房地产公司未办理抵押登记之前对该笔借款承担连带保证责任，该约定系其真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，被告中天房地产公司应当承担本案的阶段性连带保证责任。被告陈小刚、彭利香经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止原告中国建设银行股份有限公司攸县支行与被告陈小刚、彭利香于2013年1月29日签订的个人住房借款（抵押）合同；
二、由被告陈小刚、彭利香在本判决生效后三日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司攸县支行借款本金82377.03元，利息3431.24元（利息暂算至2015年12月21日止，同时应按照合同约定支付至还款日止）；
三、如被告陈小刚、彭利香不能按照上述第二项之规定履行还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司攸县支行对被告陈小刚、彭利香坐落于攸县联星街道办事处百花社区（预抵押号为：213000146）的房屋拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；
四、被告攸县中天房地产开发有限责任公司对上述借款承担阶段性连带担保责任。
本案案件受理费1907元，减半收取953.5元，由被告陈小刚、彭利香负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 胡曦
二〇一五年十二月二十一日
书记员 刘娜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。