海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终1642号上诉人（原审被告）：左某1，男，1997年12月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘阳，北京兆盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹灿民，男，1960年12月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：刘溪，海南知非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴亚敏，女，1951年9月3日出生，汉族，住海南省五指山市。上诉人左某1因与被上诉人曹灿民、吴亚敏房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2017）琼9001民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人左某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人曹灿民的诉讼请求，上诉人无需给付曹灿民房屋定金20000元；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审适用法律错误，滥用表见代理制度。案外人左某2在涉案房屋转让活动中不构成对上诉人的表见代理。上诉人在房屋转让时已成年，最开始并不知情，也没有出卖的打算，左某2无权处分上诉人的财产。一审仅凭上诉人和左某2的父子关系以及左某2通过微信向吴亚敏发送房屋相关资料的原件照片，就认定上诉人对房屋相关资料有保管上的过失，被上诉人有理由相信左某2有代理权违背认识逻辑，受委托人在处理委托事宜时一定要出示委托人的身份证原件，这是最基本的委托代理常识，左某2从未出示过上诉人的身份证件，就连身份证复印件也从未以任何方式提供过，即使是房屋相关资料提供的也只是微信转发的图片，仅凭左某2可以转发房屋资料图片就认定被上诉人可以相信左某2有代理权，属于滥用表见代理制度，适用法律错误。而且即使牵强认定为表见代理，也应由左某2代替上诉人签名，而非吴亚敏代替上诉人签名。此外，吴亚敏已告知左某2在签订合同及后期处理房屋过户时需提供公证的授权委托书，说明被上诉人是明知左某2没有卖房权限，左某2也不会让被上诉人产生信任的权利外观，不存在左某2对上诉人构成表见代理。房屋买卖协议签署前，曹灿民与左某2未接触过，都是吴亚敏以上诉人的名义与曹灿民沟通，不符合表见代理的构成要件，表见代理不成立。二、吴亚敏代上诉人与曹灿民签订的《商品房买卖协议书》应为无效协议。因左某2不构成对上诉人的表见代理，该协议对上诉人不发生法律效力，上诉人无需承担合同责任。此外左某2只是在吴亚敏处进行房屋登记，未约定任何居间服务，吴亚敏仅有向左某2提供买受房屋信息的义务，这也是中介的职能和义务，左某2并没有授权吴亚敏代理签订房屋买卖协议代收定金，所以该协议对左某2不发生任何效力，对上诉人更不发生效力。另外，吴亚敏代理上诉人与曹灿民签订《商品房买卖协议书》的行为属于民法上的双方代理，双方代理应为无效。一审认为左某2收到吴亚敏以微信方式发送的协议后未提出异议就视为追认，并认定该代理行为有效是完全错误的。房屋买卖属于重大财产处分，应卖方、买方、中介方三方都同时到场商议达成合意后再签署，即使不能同时到场，也应分别邮寄让本人签署，由房屋中介方代买卖双方签署实属不符合常理，一审仅凭左某2以微信方式收到吴亚敏草拟的房屋买卖协议就视为左某2对该协议的追认，也实属草率，不符合理性第三人的认识。首先左某2对上诉人不构成表见代理，仅凭左某2以微信方式收到吴亚敏草拟的房屋买卖协议的行为也不构成左某2对协议的追认，一审的认定侵害了上诉人的合法权益。三、关于本案中定金的问题。首先左某2对上诉人既不构成表见代理，其次定金罚则也不应该对左某2适用。因为左某2在前期只是与中介方沟通房屋价款的问题，并未约定定金事宜。另外定金应在买卖双方签订合同后，由买方直接交给卖方，并由卖方出具收据，定金罚则才对买卖双方生效适用。本案中无论协议还是收据都未约定由中介代为收取，中介无权限代为收取，曹灿民将定金交付于中介方是其自身过错，中介收取定金的行为对左某2不发生效力，对上诉人更不发生效力。左某2和上诉人未实际收取定金，未对定金占有、使用、收益和处分。四、一审判决多处事实认定错误。1.吴亚敏在草拟房屋买卖协议之前并没有征得左某2与曹灿民的同意。2.一审认定左某2与曹灿民见面就说明左某2实则已获得上诉人的有效授权材料，不符合以事实为根据、以证据为准绳的基本法律原则。3.一审认为”涉案房屋始终由其本人管理，那么在房屋出售过程中势必要从其本人处获得钥匙，其不可能对售房情况完全不知情”，这纯属推断。实际上上诉人从未提供过钥匙，该房屋属于毛坯房，没有正式装修和入住，无需特别管理，没有任何安全措施防卫，无需钥匙即可入内。4.一审多次论述”吴亚敏代理左某1及曹灿民签订的《买卖商品房协议书》”属于偷换主体概念，该协议书吴亚敏签订的是左某1的名字，而不是左某2。被上诉人曹灿民辩称，l.左某1和曹灿民的买卖关系应当成立，基于合同法规定的表见代理形成的房屋买卖合同关系；2.曹灿民交的2万元是定金性质，上诉人为了涨价收到2万元之后决定不再卖给曹灿民构成违约；3.左某2和左某1是父子关系，左某2买了涉案房产然后又想卖掉，对于曹灿民来说，左某2卖房的意思表示是明确的。一审判决事实认定清楚，判决结果公正，请求二审法院予以维持。被上诉人吴亚敏辩称，该房屋是左某2在2010年初出资购买，2013年8月21日颁发房产证，购房时上诉人左某1只有12岁。2016年12月左某2在吴亚敏经营的房屋中介公司登记出售时，吴亚敏并不知道房产证是登记在左某1的名下。当吴亚敏知道房产证是左某1的名字时已告知左某2，左某2也承诺等左某1放寒假回来再办理授权委托。该协议书的签字是吴亚敏通过电话与左某2沟通后经过其同意代签的，并代收2万元定金。吴亚敏已通过微信将协议书和定金收款收据发给左某2，左某2并未提出任何异议。因左某2迟迟不把账户发给吴亚敏，而吴亚敏又认为办理过户时这笔款是要给左某2的，所以也没有催促。左某1虽然声称对房屋买卖不知情，但左某2作为其父亲，在买卖过程中一直与吴亚敏联系沟通，且已办理了公证委托手续。因此协议书是合法有效的，内容未违反法律的规定，造成合同不能履行的原因是上诉人随意违约，理应赔偿守约方因此造成的损失。曹灿民向一审法院起诉请求：1.判令左某1、吴亚敏向曹灿民返还剩余定金2万元；2.诉讼费由左某1、吴亚敏承担。一审法院认定事实：2014年12月，被告左某1的父亲左某2到被告吴亚敏经营的房产中介店铺中登记出售涉案房屋，标价为70万-75万元，并留下了左某2的联系电话。2016年10月原告看中该房屋，表示希望购买，之后吴亚敏便与左某2沟通转让事宜，并要求左某2提供涉案房屋房产证、购房发票、完税凭证等相关房屋资料，随即左某2将上述材料原件拍照，通过微信发送给吴亚敏，此时吴亚敏发现该房屋所有权人为左某1，在其询问下，左某2表示其系左某1父亲，办理正式过户手续时可提供有效的授权材料，了解以上情况之后，吴亚敏便将房屋产权资料通过微信转发给原告，并告知其左某2系代其子左某1进行转让的情况。在吴亚敏的中间协调沟通下，原告与左某2达成一致意见，左某2同意以90万元的价格将涉案房屋转让给原告，并约定定金2万元，如买方不购买该房屋则定金不予退还，如卖方不出售该房屋则应向买方双倍退还定金。由于买卖双方均身在外地，因此经双方同意，吴亚敏代替左某1和原告签订了《买卖商品房协议书》，同日收取了原告定金2万元，并向原告出具收据，注明了定金条款的内容。之后吴亚敏将《买卖商品房协议书》和定金收据拍照，通过微信方式分别发送给原告与左某2，双方均未提出异议。根据协议约定双方于2016年10月10日以后办理过户手续，但当时由于国家政策变化，五指山市暂停办理过户手续，造成手续办理时间拖延。2017年1月16日，吴亚敏收到可以办理过户手续的通知，于是便与双方联系确定办理手续时间，左某2要求2017年2月6日买卖双方到场办理，但由于原告身在国外，在该日其无法到场，便拒绝了该要求。在吴亚敏的多次协商催促下，买卖双方最终决定于2017年3月14日到场办理手续。双方均按该时间到场，但在正式办理过户手续时，左某2表示由于海南房价大幅上涨，因此要求涉案房屋涨价15万元，即以105万元的价格进行转让，被原告拒绝，于是左某2表示不同意出售该房屋，双方交易失败。之后，吴亚敏将一直由其代为保管的定金2万元退还给原告。但左某1及左某2始终未按约定向原告双倍返还定金，即始终未支付2万元。原告多次追索未果，便向法院提起诉讼。另查明，被告左某1常年与其父左某2分两地生活。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案外人左某2在涉案的房屋转让活动中是否构成对被告左某1的表见代理；2.被告吴亚敏代被告左某1及原告曹灿民签订的《买卖商品房协议书》是否有效；3.被告吴亚敏是否应承担双倍返还定金的责任。一、案外人左某2在涉案的房屋转让活动中是否构成对被告左某1的表见代理。所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。合同法设立表见代理制度是为了保护合同相对人的利益，并维护交易的安全，依诚实信用原则，使怠于履行注意义务的本人直接承受行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍继续从事代理行为而签订的合同责任。从本案来看，案外人左某2与被告左某1系父子关系，在房屋购买时左某1尚未成年，甚至在左某2到被告吴亚敏开办的房产中介处登记转让时左某1仍尚未成年，左某2作为其父亲有权代为处置左某1的财产。在2016年原告在吴亚敏开办的房产中介处了解到涉案房屋有转让意向，在看房后表示希望购卖，原告是在房产中介查询到房屋出售信息的，其有理由相信该房屋可以合法进行转让。得知原告有购买意向后，吴亚敏便在双方间进行协调沟通，左某2也通过微信提供了涉案房屋购房票据及房屋产权证件等相关资料原件照片，当中介方发现左某2并非房屋实际所有权人时，向其告知了办理正式手续时需要提供经过公证的授权委托书，左某2也表示同意。虽然此时左某1已成年，但基于左某2与左某1的特殊关系，以及左某2能够提供房屋资料原件照片，原告与中介人吴亚敏有理由相信左某2仍有权代为转让涉案房屋。在吴亚敏的沟涌协调下，双方对于买卖事宜达成一致意见，吴亚敏也根据双方意见制作了书面协议，并代原告曹灿民、被告左某1在该协议书上签名，之后便通过微信将该协议书的照片发送给原告及左某2，双方均未提出异议。原告依约将2万元定金交给吴亚敏，吴亚敏也向其出具了收据，该收据照片也通过微信发送给了原告及左某2，对此左某2及左某1不仅未提出异议，甚至比原告更为积极的要求履行协议内容。在双方最终确定的到场办理手续时间，左某2也如约到场，而在此之前左某2就已明知，只有携带左某1的有效授权材料，才可以进行办理，这就说明左某2来到现场办理手续时，实则已获得了左某1的有效授权材料，即使左某2仍尚未获得授权，其催促履行合同并实际到场办理过户手续的行为也足以使原告及吴亚敏相信其具有代理权。最终双方交易失败的原因也并非因左某1对产权转让提出异议，而是由于左某2要求涨价，被买方拒绝而造成的。因此，案外人左某2的行为构成对左某1的表见代理。左某1认为，其本人才是该房屋的所有权人，其对房屋转让的整个过程均不知晓，虽然左某2作为其父亲在左某1未成年时，代为在中介处进行转让登记，但房屋实际出售时，左某1已经成年，未授权其父左某2转让涉案房产，该房产购买时左某1进行了出资，实际也是其个人办理的相关购房手续，该房产的相关材料原件一直由左某1保管，房屋本身也始终由左某1本人进行管理，左某2的行为不构成表见代理。对此，法院认为，不动产所有权以登记为准，无论左某1是否实际支付了购房款，均不影响其是涉案房屋所有权人的事实。左某1还表示是其本人办理的购房手续、保管的房产材料原件，并实际管理了房屋，但无法对长期与其分开生活的父亲如何获得房屋材料原件照片给出合理解释，也无证据证明其对房屋进行了实际管理，在房屋买卖中，中介方、买方必然要进入房屋查看房屋情况，如左某1所述属实，涉案房屋始终由其本人管理，那么在房屋出售过程中势必要从其本人处获得钥匙，其不可能对售房情况完全不知情。如其所述不实，那么从本案情况来看，左某2参与了房屋转让的全过程，可以使中介、买受人顺利进行看房等必要的购房活动，说明左某2是受房屋所有权人左某1委托，代为管理涉案房屋的人，而其本人始终未对房屋情况予以足够的关注，那么左某2代为转让合同的行为属于超越代理权限，而左某1对于左某2代为管理房屋的行为始终怠于履行注意义务，也应承担相应责任。综上，左某1的陈述难以自圆其说，也无证据或合理的理由来否定表见代理的存在，因此对于左某1的辩驳意见不予采纳。二、关于被告吴亚敏代被告左某1及原告曹灿民签订的《买卖商品房协议书》是否有效的问题。左某1认为其对协议书的签订并不知情，该协议书也不是由其父左某2所签，而是中介人代替买卖双方签订的，该协议无效，左某1不应承担合同义务。法院认为，该《买卖商品房协议书》上买卖双方的签名虽然均为吴亚敏代签，但对于协议内容左某2与原告都是知晓的，庭审中原告明确表示对协议内容的认可，而左某2在收到该协议书照片后，不仅未对吴亚敏的代签行为提出异议，还积极的要求尽快履行该协议内容，可见左某2已以实际行动对该份协议内容予以认可。可见该协议书，系原告与左某2的真实意思表示，未违反法律强制性规定，左某2与原告也实际履行了该协议，虽然在合同书中未签左某2的名字，而是直接签署左某1的名字，但由于左某2在房屋转让中的行为构成表见代理，因此其意思表示即可视为左某1的真实意思表示，该协议合法有效，应予保护。三、被告吴亚敏是否应承担双倍返还定金的责任。由于《买卖商品房协议书》有效，根据合同相对性原则，该合同义务应由左某1承担。本案中双方交易未能达成系由于卖方临时要求增加合同价款，遭到买方拒绝后，卖方便不同意出售该房屋。吴亚敏认为，在其协调下双方已定于2017年2月6日到场办理相应手续，但原告未按期到场，因此该合同的违约责任应由原告承担，但吴亚敏无证据证明各方已确定于2017年2月6日到场办理手续，其提供的微信通讯记录仅能够证明双方对办理手续的时间进行过沟通，对吴亚敏的该项辩驳意见不予采纳。根据合同约定卖方”如有变化或不卖此房，要赔偿乙方损失，定金双倍赔偿肆万元损失”，被告左某1应按约定承担违约责任，由于2万元定金始终在吴亚敏处保管，因此吴亚敏应将2万元定金本金返还原告，而作为惩罚的2万元部分应由左某1承担。吴亚敏已将2万元定金本金返还了原告，左某1至今未向原告支付剩余的2万元。对于原告要求被告左某1返还2万元的请求，予以支持。对于原告要求被告吴亚敏共同承担还款责任的请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告左某1于本判决生效之日起十日内向原告曹灿民返还定金2万元；如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告曹灿民的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告左某1负担。本院二审期间，上诉人左某1向本院提交如下证据：1.左某2证人证言，拟证明房屋买卖协议书未正式签署成立生效，一审认定构成表见代理是错误的；2.微信截图，拟证明吴亚敏明知左某2没有代理权，必须有公证授权，左某1与左某2没有任何的委托。经过质证，被上诉人曹灿民对证据1的真实性有异议，认为左某2是左某1的父亲，该证据不具有证明力；对证据2的真实性无异议，认为该证据证明了吴亚敏中介的事实，而且左某2清楚中介事实。被上诉人吴亚敏对证据1的真实性不予认可；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。被上诉人吴亚敏向本院提交一组办理房屋过户的相关资料，拟证明双方存在房屋买卖协议，因为房屋涨价导致上诉人违约。上诉人对该证据的真实性、关联性不予认可。被上诉人曹灿民对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院经过审核，对于上诉人提交的2份证据，因证据1为左某2证言，左某2与左某1为父子关系，与本案有利害关系，对其真实性不予确认。对证据2的真实性予以确认，该证据可以证明被上诉人吴亚敏相信左某2有权代理售房，并一再提醒左某2办理正式过户手续时需提交书面委托材料。对于被上诉人吴亚敏提交的办理房屋过户的相关资料，因该资料系由吴亚敏本人填写，不具有证明力，对该证据不予确认。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人应否向被上诉人曹灿民双倍返还定金。首先，关于左某2是否构成表见代理的问题。根据查明的事实，2014年左某2即在吴亚敏经营的房地产中介铺面登记出售涉案房屋，留存的联络方式是左某2本人的电话号码，该行为表明左某2有权代为出售该房屋。至2016年曹灿民表示希望购买该房时，是由中介方吴亚敏向左某2进行协调沟通，直至达成90万元的成交价格，该行为表明左某2在销售该房屋的具体事宜上具有重大决定权。当吴亚敏要求左某2提供房产证、购房发票等相关房屋资料时，左某2提供的都是房产证、发票原件照片，该行为表明该房产证原件应由左某2负责保管，左某2有权销售该房。此后，吴亚敏发现该房屋所有权人是左某1，左某2便告知吴亚敏其系左某1的父亲，左某2并未明确表示其无权代为销售该房屋，当吴亚敏告知左某2办理过户手续需补充提交委托书时，左某2亦未提出异议。综合上述行为，从父子关系、登记卖房、协商价格、提供凭证等一系列表象考量，作为善意相对人的中介方吴亚敏及买方曹灿民有正当理由相信左某2对该房屋的销售具有代理权，故应当认定左某2对左某1构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，左某2的代理销售房屋的行为有效，故吴亚敏在征得左某2同意取得左某2的口头转委托后，以左某1的名义签订的《买卖商品房协议书》及收取2万元定金的行为应认定为有效，对被代理人左某1发生效力。其次，关于应否双倍返还定金的问题。根据双方《买卖商品房协议书》中关于”如有变化或不卖此房，要赔偿乙方损失，定金双倍赔偿肆万元损失”的约定，买方曹灿民已依约缴纳了2万元定金，上诉人无故违约，应依照约定双倍赔偿4万元损失。综上所述，上诉人左某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人左某1负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洁审判员 陈 杰审判员 姜国强二〇一七年九月二十七日书记员 王天石