甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
贺芙蓉判决
（2014）兰民三终字第588号
上诉人（原审被告）贺芙蓉。
委托代理人安济明、杨成锐，甘肃解开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李彦。
委托代理人李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李吉宏。
委托代理人李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。
上诉人贺芙蓉因所有权确认纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，被告贺芙蓉与原告李彦的亲戚韩海玉系
同事关系。因韩海玉的房屋要拆迁，2010年8月，被告将其所有的位于兰州市城关区五泉街道民主西路93号1幢3单元603室的房屋给韩海玉居住使用。2011年韩海玉与被告协商要被告将其居住的房屋出售给原告李彦、李吉宏。2011年2月1日，原告李彦、李吉宏向被告支付房款25万元，被告出具收条一份，内容为：“今收到李彦、李吉宏房款25万元整。房屋地址为：五泉山电车站一号楼西单元603室，建筑面积为72．14平方米。不论房价是涨是跌上下浮动只能为一万至两万元之间。”原告交付房款后，居住使用涉案房屋至今。后原告要求被告协助办理所购房屋的产权过户手续，被告以房屋是出租不是出售为由拒绝，双方酿成纠纷。另查明，原、被告均认可兰州市城关区五泉街道民主西路93号1幢3单元603室［产权证号为：房权证兰房（城房改）产字第ll7706号］的房屋即收条中写明的五泉山电车站l号楼西单
元603室房屋。该房屋系被告单位中国建设银行兰州市东岗办事处于l998年10月23日出售给被告的房改房，被告享有100％产权。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价
有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案原、被告虽然未签订正式的房屋买卖合同，但被告2011年2月1日书具的收条已确定了双方当事人、房屋的位置、价款等内容，原、被告也分别履行了支付房款、交付房屋的义务，因此可以认定原、被告之间的房屋买卖合同依法成立。依法成立的合同，对双方具有法律约束力。关于被告辩称其收取的房款是租房保证金，双方只是租赁合同关系的主张，被告未提供其他证据证明其与原告存在租赁合同关系，亦不能确定房屋具体的租金数额，同时收条中明确写明25万元系房款，被告称其是租房保证金的说法不符合常理，故对于被告的该项辩称本院不予采信。被告作为出卖人，负有向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。根据我国物权法的规定，不动产物权的转让，经依法登记发生法律效力。因此被告理应在买卖合同成立后，履行协助原告办理产权过户的义务，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决：被告贺芙蓉于本判决生效后二十日内协助将位于兰州市城关区五泉街道民主西路93号1幢3单元603室房屋［产权证号为：房权证兰房（城房改）产字第117706号］的产权办理在原告李彦、李吉宏名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告贺芙蓉承担。
宣判后，贺芙蓉不服上诉称，一、原审认为：“本案原、被告虽然未签订正式的房屋买卖合同，但被告2011年2月1日出具的收条已确定了双方当事人，房屋的位置、价款等内容，原、被告也分别履行了支付房款、交付房屋的义务，因此可以认定原、被告之间的房屋买卖合同依法成立。”的认定错误。本案中双方当事人未签订买卖合同，双方当事人未就合同最主要的条款房屋价款最终未达成一致意见，所以最终因价款争议未签订合同。被上诉人入住房屋不是交付了房屋，而是在2010年，被上诉人租住了诉争房屋，后在2011年双方才有买卖房屋的意向，所以不是因为买卖交付的房屋。一审法院认定原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，没有事实和法律依据。二、上诉人虽收到被上诉人的房款25万元，但双方并没约定诉争房屋的总价款就是25万元。上诉人出具的收条最后标明：“不论房价是涨是跌上下浮动只能为壹万至贰万元之间”说明双方当时有买卖房屋的意向，具体签订合同时双方再商定房价，并不能证明房价是在25万元基础上浮动。三、一审判决显失公平。上诉人房屋72．14平方米，该房屋在2011年双方商议买卖房屋意向时市场房价就在40多万到50万元之间，现在诉争房屋价值应是60万元之间。一审法院仅凭实际收到25万元就认定房屋价款就是25万没有事实依据，该认定也显失公平，这将致被上诉人因诉讼而取得巨额利益而上诉人损失严重，这不符合同我国民法的公平原则。综上，一审事实认定错误，判决显失公平，请二审法院查明案件事实，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求。
李彦、李吉宏服判并答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，从上诉人贺芙蓉收到25万元房款并出具的书面收条足以看出，贺芙蓉与李彦、李吉宏的房屋买卖交易行为已经完成。上诉人以诉争房屋系李彦、李吉宏租住，双方仅是有买卖房屋的意向为由提起上诉与事实严重不符。原审判决公正合理，应予维持。
经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，上诉人、被上诉人虽未就诉争的房屋签订书面的房屋买卖合同，同时上诉人也否认双方就房屋买卖的价款达成合意。但从被上诉人向上诉人付款25万元及上诉人于2011年2月1日出具的内容为“今收到李彦、李吉宏房款25万元整。房屋地址为：五泉山电车站一号楼西单元603室，建筑面积为72．14平方米。不论房价是涨是跌上下浮动只能为一万至两万元之间。”的收条和被上诉人占有、使用诉争房屋的情况，足以看出双方当事人就诉争房屋的买卖已达成了合意，并已履行了付款和交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，原审法院根据双方当事人的行为和提供的证据及法律规定，认定双方当事人房屋买卖合同成立并无不当。由于贺芙蓉所书具的收条内容具备了《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同一般内容中的标的、数量、价款等条款，所以上诉人贺芙蓉所提涉案房屋的房价应按其所书写收条的时间进行评估的主张依法不能成立。诉讼中，上诉人贺芙蓉虽提出被上诉人所付25万元属租房保证金，诉争房屋并非交付而是租住的理由，但上诉人贺芙蓉所提该主张明显不符合常理，且无证据支持贺芙蓉所提主张，故原审法院对此主张未予支持亦无不当。对于上诉人贺芙蓉所提的诉争房屋72．14平方米，该房屋在2011年时市场房价就在40多万到50万元之间，现在诉争房屋价值应是60万元之间。一审法院仅凭实际收到25万元就认定房屋价款就是25万没有事实依据，该认定显失公平的上诉理由。由于诉争房屋属贺芙蓉所有，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，贺芙蓉可在法律允许的范围内自由处分该房屋，所以贺芙蓉处分属于自己的财产并不违反法律规定，且贺芙蓉收到李彦、李吉宏支付的25万元房款及其于2011年2月1日出具收条后的一年内未就重大误解或显示公平的问题请求人民法院或仲裁机构变更或撤销该房屋买卖行为，故原审法院的认定正确。二审中，被上诉人李彦、李吉宏向本院提交其二人愿按照贺芙蓉所书写的收条内容再向贺芙支付2万元。本院认为，李彦、李吉宏的该意思表示符合收条的内容，从本案的实际考虑，对此意思表示本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。上诉人贺芙蓉所提上诉理由因无事实和法律依据而不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第267号民事判决；
二、李彦、李吉宏于本判决生效之日起二十日内向贺芙蓉支付房款20000元。
上诉人贺芙蓉预交的二审案件受理费100元，由上诉人贺芙蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 喻得荣
代理审判员 李文军
二〇一四年十月十三日
书 记 员 翟 敬