江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民再初字第0024号
原审原告王建干（曾用名王洁）。
委托代理人姜红成。
原审被告赵峻（别名赵建华），现去向不明。
原审被告顾向前，暂租住盐城经济技术开发区。
委托代理人顾向红，教师。
原审原告王建干与原审被告赵峻、顾向前买卖合同暨所有权确认纠纷一案，本院于2008年5月8日作出（2008）亭民一初字第0106号民事判决书。王建干不服本院判决,向盐城市中级人民法院提出上诉。2008年10月17日,盐城市中级人民法院作出（2008）盐民一终字第1168号民事判决,驳回上诉,维持原判决。后王建干不服一、二审判决,向江苏省高级人民法院提出申诉。2013年7月25日,盐城市中级人民法院作出（2012）盐民再终字第0032号民事裁定,一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2008）亭民一初字第0106号民事判决和盐城市中级人民法院（2008）盐民一终字第1168号民事判决。二、发回盐城市亭湖区人民法院重审。本院于2013年11月25日重新立案,并依法组成合议庭于2014年8月29日对本案进行了公开审理。原审原告王建干的委托代理人姜红成，原审被告顾向前的委托代理人顾向红到庭参加诉讼，原审被告赵峻经公告送达传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告王建干原审时诉称，2000年5月22日,我与赵峻签订购房协议，被告赵峻将自己所有的位于盐城市区建军东路*号*幢*室房屋以5万元的价格出售给我，我按约付款4万元给赵峻，并居住该房屋。后赵峻未能按合同约定的期限将该房屋权属证书过户给我。2005年7月10日晚，赵峻带人将原告的男友姜红成非法拘禁，逼迫姜红成签订退房协议。后赵峻又将该房屋出售给顾向前，并到盐城市房屋交易登记中心办理房屋产权转移登记手续。赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同系赵峻与顾向前恶意串通所为，请求法院判决：1、确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效；2、案涉房屋归原告所有。
原审被告赵峻辩原审时辩称，原告提交的2000年5月22日我与王建干签订的合同有出入，合同总价款为5万元不错，但首期付款应为4.5万元，后王建干仅支付4万元，尚有5000元一直没有支付，水电费也一直没有交纳，王建干已违反合同约定。因王建干不履行合同，我一直要求王建干解除合同。2005年5月31日，我与顾向前签订了一份房屋买卖合同，将案涉房屋以8.5万元的价格出售给顾向前，后办理了房屋产权过户手续。原告的诉讼请求属两个法律关系的确认之诉，不应当在同一案件中诉讼，原告可另行诉讼。现请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告顾向前原审时辩称，我是通过房屋中介公司与赵峻签订的房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同之前，我不认识赵峻，根本不存在与赵峻恶意串通。虽然王建干与赵峻在2000年5月22日签订了房屋买卖合同，但双方并没有办理房屋产权过户登记，我也不知道此情况。我与赵峻签订了房屋买卖合同后，已按约给付赵峻全部房款，并在市房屋交易中心办理了房屋产权过户登记手续。我是善意第三人，对案涉房屋是合法取得，原告可要求赵峻承担违约责任。因此，原告的诉讼请求依法应当驳回。
原审查明：1999年1月18日、20日，原盐城市商业银行城东支行与赵峻签订了借款合同、房屋抵押合同各一份。该合同约定，城东支行借款47000元给赵峻使用，月息为6.39%；还款期限为同年12月30日；赵峻自愿将坐落在新四军纪念馆东侧*号*室房产作抵押，并办理了第9**1号房屋他项权证。2000年5月22日，原告王建干与被告赵峻签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均载明，赵峻将自己所有的盐城市区建军东路*号*幢*室房屋出售给王建干，房屋价款为5万元。其中一份合同约定王建干先付4万元，剩余1万元在赵峻办理好房屋过户手续后支付。另一份合同约定王建干支付4.5万元，剩余5000元在赵峻办理好房屋过户手续后支付。另，两份合同均载明，水电费用由王建干按实按季付给赵峻，待水电费用计缴方式变更后，则由王建干自行交纳；赵峻在2001年7月底前为王建干办妥房屋权证手续。上述买卖合同签订后当日，王建干给付赵峻购房款3万元。2000年6月4日，王建干又交付赵峻购房款1万元。赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋交付给王建干居住。后赵峻一直未协助王建干办理案涉房屋的产权证过户登记手续。因赵峻未能按约偿还银行贷款，2001年12月份原商业银行城东支行诉至本院，要求赵峻偿还贷款，本院作出（2001）城经初字第1021号民事判决，限赵峻于本判决生效后十日内偿还城东支行借款47000元及利息。后经本院强制执行，赵峻于2005年5月还清所欠城东支行贷款本息，撤销抵押房屋他项权证。2005年5月31日，赵峻与顾向前签订了一份房屋买卖合同，该合同约定，赵峻将自己所有的盐城市区建军东路*号*幢*室房屋以85800元的价格出售给顾向前，另双方对付款方式和房屋交付时间作了约定。2005年7月10日晚，赵峻带人将居住在案涉房屋内的姜红成非法拘禁至盐城市区五星宾馆501室，并殴打逼迫姜红成签订退房协议、收到退房款的收条。次日上午，赵峻将案涉房屋内的物品搬至他处。7月13日赵峻和顾向前在盐城市房产交易中心办理了房屋所有权转移登记手续，顾向前亦于当日领取了盐城市区建军东路*号*幢*室房屋的所有权证（盐房权证市区字第××号），并将购房余款全部结清，赵峻将房屋交付给顾向前。7月14日，王建干和姜红成强行撬开顾向前房屋的门锁，又搬进该房屋居住，后王建干与顾向前之间为谁是案涉房屋的所有人发生争议。2006年8月24日，王建干向本院提起行政诉讼，要求撤销盐城市房产管理局颁发给顾向前的房屋所有权证。2007年4月14日，本院经审理作出（2006）亭行初字第0055号行政判决，撤销盐城市房产管理局2005年7月13日核发给顾向前的盐房权证市区字第××号房屋所有权证。后顾向前、盐城市房产管理局均不服该行政判决，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。2007年12月7日，盐城市中级人民法院作出（2007）盐行终字第0047号行政判决：撤销（2006）亭行初字第0055号行政判决，驳回王建干要求撤销顾向前房屋所有权证的诉讼请求。2007年12月24日，王建干诉至本院。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。
原审判决认为，本案当事人争议的焦点在于：（一）赵峻与顾向前于2005年5月31日签订的房屋买卖合同效力的问题；（二）诉争的盐城市区建军东路*号*幢*室房屋的权属问题。现分述如下：（一）合同效力问题。2005年5月30日，赵峻在偿还所欠银行贷款后，撤销抵押房屋他项权证后，赵峻与顾向前签订的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，并且，原告对其诉称的赵峻与顾向前订立房屋买卖合同是恶意串通的事实主张，未能提供相应证据证明，顾向前亦予以否认，该合同依法应属有效合同。故原告要求确认被告赵峻与被告顾向前签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院依法不能支持。（二）诉争房屋的权属问题。不动产物权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。赵峻将其所有的房屋出售交付给顾向前，并协助顾向前办理了物权转移登记手续。顾向前业已申请领取了诉争房屋的“两证”（即房屋所有权证和国有土地使用证），系该房屋的所有权人。故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院依法亦不能支持。需要说明的是，王建干的购房损失，应依法向赵峻另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王建干的诉讼请求。案件受理费1130元，由原告王建干负担。
原审原告王建干申请再审称：2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋已交付给王建干居住，后赵峻与顾向前又签订了房屋买卖合同，双方是恶意串通，王建干作为善意取得的第三人，且房屋已被王建干占有使用，王建干应为案涉房屋的所有人，请求法院依法撤销原审判决，支持其诉讼请求。
原审被告赵峻再审时未到庭应诉亦未答辩。
原审被告顾向前再审时辩称与原审辩称相同。
经再审查明：再审查明的事实与原审相同。同时查明王建干于2005年5月16日向本院提起民事诉讼，要求赵峻办理房屋过户手续。同年10月27日，顾向前向本院提起民事诉讼，要求王建干迁让出争议房屋并赔偿租金损失。同日，本院作出（2005）亭民一初字第919号民事裁定，因顾向前向本院提起民事诉讼，该案中止审理。2007年12月19日，王建干向本院申请撤回起诉。同年12月24日，王建干又向本院提起民事诉讼，要求确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效及案涉房屋归其所有。
另查明，2005年，赵峻通过佰杰地产中介公司出售盐城市区建军东路*号*幢*室房屋，顾向前在佰杰地产中介公司登记购买住房。同年5月31日，佰杰地产中介公司有关人员带顾向前到现场看了与101室房屋楼上同样的套型，当日晚顾向前与赵峻在中介公司签订了房屋买卖合同。2005年7月10日赵峻纠集多人至王建干住处，因王建干不在，将王建干男友姜红成挟持至盐城市五星宾馆501室，逼迫姜红成签订退房协议。后赵峻到公安机关投案自首。据赵峻在公安机关交待，其逼迫姜红成签订退房协议，是因王建干少交5000元房款，水电费又一直未交，且房价较低，顾向前出价高，故逼迫姜红成签订退房协议，将房屋卖给顾向前，其未将房屋已卖给王建干的情况告诉顾向前,但将该房屋有麻烦情况告知顾向前。2006年8月9日，本院作出（2006）亭刑初字第240号刑事附带民事判决，判处被告人赵峻有期徒刑一年，缓刑二年。
再查明，案涉争议房屋自2000年由原审原告王建干占住使用至今。
本案争议的焦点1、赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同是否有效？2、诉争的盐城市区建军东路*号*幢*室房屋的权属问题。
本院认为：1、关于赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同是否有效问题。2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，王建干支付部分房款4万元，赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋交付给王建干居住。王建干已按合同交付大部分购房款并实际取得并长期使用,其与赵峻签订的房屋买卖合同真实、有效。2005年5月31日,赵峻又与顾向前签订房屋买卖合同,但在赵峻与顾向前签订房屋买卖合同前，赵峻曾告知顾向前房屋有麻烦,而顾向前已明知案涉房屋有麻烦，并未审查房屋实际情况,亦未了解案涉房屋有未占有使用，其在不了解房屋实际状况,不察看房屋现状的情况下，顾向前与赵峻签订房屋买卖协议，在较短时间付清购房款，并未要求赵峻履行交房义务，其行为不符合正常的交易流程及习惯,可推定赵峻与顾向前于2005年5月31日签订的房屋买卖合同存在恶意串通,损害了第三人王建干的利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,双方签订的合同无效,故本院依法认定赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同无效。
2、关于诉争的房屋权属问题。王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋已交付给王建干居住使用，后赵峻与顾向前又签订了房屋买卖合同，赵峻系一房二卖，王建干作为善意取得的第三人，并已支付大部分购房款，且房屋已被王建干占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定,标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此，应认定诉争的房屋属于王建干所有。
综上所述，原审原告王建干要求确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效及案涉房屋归原审原告所有的诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第二项、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原审被告赵峻与原审被告顾向前于2005年5月31日签订的房屋买卖合同无效。
二、座落于盐城市亭湖区建军东路*号*幢*室房屋归原审原告王建干所有。
案件受理费1130元，由原审被告赵峻负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：40×××21）。
审 判 长 倪 明
代理审判员 夏 凡
人民陪审员 董 琴
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 朱叙瑾
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条第一款第二项,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,合同无效。
第一百三十三条标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。