重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民再初字第00001号
原审原告肖某，女，1981年11月23日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市南川区。
委托代理人李如霞，重庆祥永律师事务所律师。
原审被告杨某，女，1950年9月7日出生，汉族，重庆市南川区。
原审被告金某，1974年12月15日出生，汉族，重庆市南川区。
原审被告李某，1970年1月9日出生，汉族，重庆市南川区。
上列三原审被告共同委托代理人杨家俊，男，1939年6月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原审原告肖某与原审被告杨某、金某、李某排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2015）南川法民初字第00156号民事裁定，该裁定已经发生法律效力。经本院审判委员会决定，于2015年8月5日作出（2015）南川法民监字第00001号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。在审理过程中，本院将本案案由变更为确认房屋买卖合同无效纠纷，又根据原审原告的申请，作出（2015）南川法民再初字第00001-1号民事裁定：对三原审被告共有的位于重庆市南川区XX街道XX居委X组的南川市集用（2003）字第XXXX号《集体土地使用证》上的第一层、第四层房屋予以查封，并于2015年9月1日委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对诉争房屋的市值进行了评估，至2015年10月28日作出评估结论。原审原告肖某及其委托代理人李如霞，原审被告杨某、金某、李某及其共同委托代理人杨家俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院再审过程中，原审原告肖某称，2006年2月28日，原审被告杨某将其位于重庆市南川区XX居委X组的房屋第四层，以10万元的价格出售给原审原告，原审原告当时已支付购房款7万元，余款3万元需在办理完过户手续后支付。之后不久，原审原告便对该房屋进行装修，继而入住。2014年11月7日，原审原告一家外出打工回来后，发现防盗门门锁被换了，无法入住，于是向南川公安机关进行报案，在公安机关的调解过程中，原审三被告以原审原告将房屋出售给他人为由，要将房屋收回而更换了防盗门门锁。原审原告认为，既然原审三被告已收回了该房屋，双方本又不是同一集体经济组织成员，也不想再与三原审被告产生纠纷，遂请求人民法院判决原审原告与原审被告杨某于2006年2月28日签订的《房屋买卖协议》无效，由三原审被告共同返还已支付的购房款7万元，赔偿经济损失45万元、安装水电气的损失6500元，并从2014年4月起每月按照1200元计算房屋占用费直至付清购房款和赔偿款时止。
原审被告杨某、金某、李某共同答辩称，对原审原告关于《房屋买卖协议》无效的主张及原审原告已支付购房款7万元的事实无异议。但导致房屋买卖协议无效的原因是双方共同的过错造成的，各自承担过错责任的大小由法院裁决。对于房屋占用费，因原审原告对该房屋没有产权，故不应产生该费用。对于水电气安装费是原审原告享用了的，现在主张该费用，是不合理的。诉争房屋登记的权利人和实际使用人都是原审被告杨某。资产评估报告书的评估结论是建立在假设诉争房屋是国有土地上的可以合法交易的房屋等前提条件下作出的，而客观上该房屋是集体所有土地上的房屋，该假设条件是不成立的，其评估结果也是不合法的，故要求重新评估，本次评估费用也应由原审原告自己承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，再审案件只能审理原审原告一审时的主张，案由也只能是一审时的案由，现在原审原告在再审过程中增加、变更诉讼请求，同时导致案由也发生改变，是不合法的。原审原告在起诉时，原审被告金某与李某已离婚。综上所述，请求人民法院驳回原审原告不合法的诉讼请求。
本院再审查明，原审原告（乙方）与原审被告杨某（甲方）于2006年2月28日签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方将位于南川区XX街道XX居委X组（小地名XXXX）的砖混结构房屋的第四层以10万元（含办理两证在内的费用）的价格卖给乙方，该房屋的占地面积为150平方米；2、乙方第一次付款7万元，其余3万元在甲方将两证交付时再付款。协议签订后，原审原告已支付购房款7万元，并及时对房屋进行装修后，于同年10月入住。原审原告于2014年4月与原审被告金某因其收回该房屋后发生矛盾，向公安机关进行了报案，因协商未果而搬离了该房屋。之后，原审原告向本院提起排除妨害诉讼，本院于2015年3月30日作出（2015）南川法民初字第00156号民事裁定：准许原告肖某撤回起诉。同年5月8日，本院院长发现该裁定书确有错误，提交审判委员会讨论后，决定再审。
另查明，原审被告金某是原审被告杨某之女，原审被告金某与原审被告李某于1996年1月5日登记结婚，于2014年5月29日登记离婚，并对夫妻共同财产达成协议：夫妻共同财产由长子李博霖和次子李卓林所有（注：位于重庆市南川区XX街道XX居委X组的房屋2套，两个孩子各一套）。诉争房屋由三原审被告共同修建，共同居住，该房屋现已被三原审被告收回，其集体土地使用证号是南川市集用（2003）字第3150号，土地使用者是杨某，使用权面积为149.19平方米。原审原告与三原审被告不是同一集体经济组织成员。在审理过程中，双方因对诉争房屋的市值产生争议，本院根据原审原告的申请，委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行了资产评查，评估结果为：房屋评估价为29.25万元、装饰装修评估价为0.7万元、水电气开通费市值为0.52万元，合计30.47万元。2015年10月，因原审被告金某对诉争房屋进行装修，本院两次对该房屋进行了查封。
上述事实，有原审原告提交的《房屋买卖协议》、支付购房款的收条、装修承包合同、报警案件登记表、法庭审理笔录、《资产评估报告书》及评估费发票，有原审被告提交的南川市集用（2003）字第XXXX号集体土地使用证，有本院收集、调取的调查笔录、张贴封条的照片、婚姻登记信息、户口证明、离婚协议书，以及双方当事人的陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院再审认为，原审原告与原审被告杨某签订《房屋买卖协议》所买卖的房屋是农村集体土地上的房屋，由于双方不是同一集体经济组织成员，其签订的房屋买卖合同违反了法律法规的禁止性规定，应属无效合同，双方对此亦无争议，本院予以确认。在合同无效后，双方因该合同取得的财产应当返还，即原审被告已收取的购房款7万元依法应予返还，原审原告应当返还房屋，只是由于原审被告已将该房屋收回，事实上已将房屋返还给了原审被告方。同时，在双方都有过错的情况下，还应当各自承担相应的责任。
对于如何认定承担过错责任主体和承担过错责任大小的问题。本案诉争的房屋买卖合同虽然是原审被告杨某与原审原告签订的，但是原审被告杨某、金某、李某是家庭共同成员，共同对该房屋进行修建，并共同居住生活，共同行使所有权、管理权，是诉争房屋的共同权利人，故三原审被告应当共同承担过错责任。虽然原审被告金某与李某已离婚，并对该房屋进行部分分割，但合同无效是自始无效，其在签订合同时仍然是共有权人，依法应当共同承担责任。三原审被告在明知其出售的房屋是农村集体所有土地上的房屋，仍出售给本集体经济组织以外的原审原告，且双方在合同中约定要办理房屋产权过户手续，而客观上未能办理，现在又借故收回该房屋，是不诚信的表现，故其在主观上存在重大过错，应承担主要责任，本院根据本案的情况，酌情认定80%的责任为宜。原审原告在购买诉争房屋时，疏于对该房屋能否合法买卖进行审查，未尽到合理注意义务，本院亦根据本案的情况，酌情认定20%责任为宜。
对于原审原告在再审过程中能否增加、变更诉讼请求的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定，“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”，从前述两条规定的字面意思来理解，一是当事人申请再审或抗诉，二是原审已作出实体处理，而本案是由于原审原告在一审时是撤诉，本院在一审时未对该案的实体进行处理，且该撤诉也是错误的，经本院院长发现，提交审委会决定再审后而进行的再审，不符合前述规定情形，故本案原审原告在再审过程中的诉讼权利回复到一审时的状态，可以依法增加、变更、放弃诉讼请求。故本院对三原审被告关于原审原告在再审过程中不能增加、变更诉讼请求的辩解意见不予采纳。
对于评估机构的评估结论是否合法的问题。因为原审原告与原审被告杨某签订房屋买卖合同的初衷是要购买一套能够合法进行买卖的房屋，故本院要求评估机构要按照双方签订合同的预期目的进行评估，符合当事人最初的真实意思。至于客观上该房屋因是集体所有土地上的房屋而不能买卖，这是由于双方均存在过错所致，本院据此依法确认双方各自应承担的相应过错责任，就是对诉争房屋按照商品房进行评估后的市值所进行的相应调整，即是对双方利益进行权衡后作出的处理结果。
对于三原审被告要求重新评估是否合法的问题。三原审被告要求重新评估，但未提供任何证据，原审原告也不同意重新进行评估，至于三原审被告认为，评估机构的评估是建立在假设条件下所进行的评估，这一做法本身就不合法，无须提供任何证据就可以要求重新评估。如前所述，三原审被告的该理由不成立，故本院对三原审被告要求重新评估的辩解意见不予采纳。
综上所述，原审原告与原审被告杨某所签订的房屋买卖协议，违反了法律法规的禁止性规定，是无效合同，又由于三原审被告是诉争房屋的共有权人，故在合同无效后，三原审被告应将收取的7万元购房款返还给原审原告，三原审被告还应当赔偿原审原告的经济损失，对经济损失按照以下方法计算，以房屋的评估价30.47万元扣除签订合同时的购房价10万元，其余20.47万元是房屋的增值部分，作为计算赔偿损失的依据，再按80%计算赔偿的损失为16.376万元，原审原告自行承担20.47万元的20%的责任，即为4.094万元。对于原审原告提出的要求三原审被告赔偿损失45万元的主张，因其未提供证据证明其主张，本院在审理中依据其申请，委托了评估机构对房屋的市值进行了评估，故本院对原审原告的该主张只能依据评估结论予以裁决。对于原审原告提出的安装水电气的损失6500元，以及从2014年4月起每月按照1200元计算房屋占用费直至付清购房款和赔偿款时止的主张，因本院委托评估机构对诉争房屋的市值所作出的评估结论，评估时间是2015年9月，已经涵盖了水电气安装费，并建立在原审原告在评估时仍在使用状态下的价值，故本院对原审原告的该项主张不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第00156号民事裁定。
二、原审原告肖某与原审被告杨某签订的《房屋买卖协议》无效。
三、原审被告杨某、金某、李某在本判决发生法律效力后10日内向原审原告肖某返还购买款7万元，并赔偿经济损失16.376万元。
四、驳回原审原告肖某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元（未交纳），鉴定费5000元（原审原告肖某已支付），合计10800元，由原审被告杨某、金某、李某共同负担8640元，由原审原告肖某负担2160元。限原审被告杨某、金某、李某共同在本判决发生法律效力后立即向本院交纳5800元，迳付原审原告肖某2840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费5800元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 周仁敏
审判员 胡赛娟
审判员 杨海黎
二〇一五年十二月三日
书记员 柯 兢