安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民终186号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄玉侠，女，1984年8月24日出生，回族，住安徽省阜阳市颍泉区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:许宏燕，女，1977年3月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区包河工业区包河苑A区**幢***室，经常居住地安徽省阜阳市。
委托代理人：魏旭东，安徽瀛拓律师事务所律师。
原审被告：王坤，男，1982年6月12日出生，汉族，阜阳市人，大专文化，住安徽省阜阳市颍泉区。
原审第三人：阜阳市和信房地产经纪有限公司，组织机构代码57041261-3。公司所在地安徽省阜阳市颍泉区新世纪广场一期一幢B2-16户。
法定代表人：姚健，该公司经理。
上诉人黄玉侠因与被上诉人许宏燕及原审被告王坤、原审第三人阜阳市和信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2014）泉民一初字第00070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了。审理本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年6月14日，黄玉侠与阜阳市万德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定黄玉侠购买阜阳市万德房地产开发有限公司开发的位于阜阳市颍泉区人民东路29号御园4单元709室住宅，建筑面积159.82平方米，每平方米5492.52元，首付款267815元，余款61万元办理银行按揭贷款。该房交付后，黄玉侠做经营影楼场地使用。2013年7月12日，经阜阳市和信房地产经纪有限公司介绍，黄玉侠（甲方）与许宏燕（乙方）、阜阳市和信房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定，黄玉侠、王坤将位于阜阳市颍泉区人民东路29号御园4单元709室住宅转让给许宏燕，建筑面积160平方米，总价款100万元，装修状况是简装，合同签订之日，许宏燕向黄玉侠、王坤支付定金2万元作为购房担保，在申请办理房产过户前，黄玉侠毁约，双倍退还定金，其中，一倍定金返还给许宏燕，另一倍定金作为违约金，由许宏燕和阜阳市和信房地产经纪有限公司各得50%作为补偿；许宏燕毁约，无权要求黄玉侠返还定金，定金由黄玉侠和阜阳市和信房地产经纪有限公司各得50%作为补偿。完成房产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款，剩余房款98万元，许宏燕应于黄玉侠与许宏燕双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清；黄玉侠承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证许宏燕不受第三人合法追索；许宏燕未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，许宏燕应按照逾期未付款的万分之五向黄玉侠加付违约金；逾期超过30日的，黄玉侠有权解除合同；书面通知许宏燕，许宏燕按照房地产成交总价的20%向黄玉侠支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费；黄玉侠应自解约通知送达之日起三个工作日内退还许宏燕除违约金和应付税费之外的已付款；本合同签订时黄玉侠故意隐瞒该房屋已出售给第三人或其他影响办理产权过户的事实，或合同签订后黄玉侠又将房屋出卖或抵押给第三人，导致合同目的不能实现的，许宏燕有权退房；黄玉侠应自退房通知到达之日起三个工作日退还许宏燕全部已付款及利息(按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向许宏燕支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。中介服务费，按总房款的1%即1万元于签订合同当日由许宏燕交付给阜阳市和信房地产经纪有限公司,本合同签订之日，黄玉侠应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款（含车库）交付凭证、契税发票以及其他一切交易过户所需的资料交给阜阳市和信房地产经纪有限公司暂时代为保管，由阜阳市和信房地产经纪有限公司出具收到凭条。办理产权过户手续时，阜阳市和信房地产经纪有限公司及时提供。若以上证件不能交给阜阳市和信房地产经纪有限公司保管，黄玉侠、许宏燕双方协商，将定金交给阜阳市和信房地产经纪有限公司代为保管，代房屋产权过户至许宏燕名下后，阜阳市和信房地产经纪有限公司将定金交付给许宏燕方抵作购房款，若黄玉侠或许宏燕毁约，适用定金罚则。补充或变更约定事项，1、更改网上备案合同之前预付60万元整，余款于更改网上备案合同一次性付清。2、从签订合同之日30日内办清网上更改合同。甲方黄玉侠、乙方许宏燕签字捺印，丙方代表李永芳签名并加盖单位印章。当日，许宏燕向黄玉侠交付定金2万元，黄玉侠给许宏燕出具收据；向中介公司阜阳市和信房地产经纪有限公司支付佣金1万元，中介公司李永芳出具收据并加盖单位公章。同年7月19日，甲乙丙三方签订购房（补充）协议书，约定：1、房屋总价款100万元；2、协议签订后许宏燕即付此房款追加拾叁万元整（￥130000元），总计订金壹拾伍万元整（150000元）；3、黄玉侠在2013年9月份无条件协助许宏燕办理更改购房原始合同，此前一切债权债务与许宏燕无关；4、此协议签订后黄玉侠、许宏燕双方不得再改变此房价格，违约方按订金双倍赔偿；5、订金交付后黄玉侠将原始合同一份复印件及房屋钥匙交付许宏燕使用。6、此协议一式三份，黄玉侠、许宏燕、中介方阜阳市和信房地产经纪有限公司各执一份。三方签字确认后，黄玉侠收到许宏燕补交定金13万元并出具收据。在未办理产权登记变更前，黄玉侠将房屋钥匙交付给许宏燕，许宏燕对房屋进行了装修。
2013年8月19日，许宏燕与阜阳市好坞莱装饰有限责任公司签订了《室内装饰装修工程施工合同》，约定:工程期限50天，从2013年8月20日至10月9日竣工，工程总造价25万元，施工内容包括水电、瓦工、油漆。合同签订两日支付定金20%，即5万元；工程进展中期支付45%，即112500元；工程进展后期支付35%，即87500元；工程验收合格后付5%，即12500元。8月20日，许宏燕按照合同约定，向装修公司法定代表人候云飞在中国工商银行（卡号6212261311000622720）的账号内，汇入装修首付款5万元。许宏燕在该房内实施装修，拆除黄玉侠装修的材料，增加三面隔墙，并安装了防盗窗。装修期间，因房屋按揭贷款未能还清，办理变更过户登记受阻，双方发生争议，许宏燕遂停止装修，诉讼至法院，要求解除许宏燕与黄玉侠、王坤于2013年7月12日签订的《房屋买卖合同》；判令黄玉侠、王坤退还许宏燕已付购房款15万元及利息，赔偿许宏燕房屋装修损失3万元，房屋升值损失10万元，违约金20万元，损失费用由被告黄玉侠、王坤承担。
2014年3月31日，黄玉侠、王坤申请对争议房屋原装修价格进行鉴定。2014年4月15日，许宏燕申请对阜阳市颍泉区人民东路29号御园4单元709室住宅现市场价（基准日为法院委托之日）即装修价（基准日为2013年8月20日）进行评估。2014年9月30日，阜阳兴和房地产评估咨询有限公司根据颍泉区人民法院委托，作出阜兴和（涉）字（2014）第0018号房地产估价报告，涉案房产在2014年9月17日的客观市场价格为：单价6658元/平方米，总价（取整）￥1064000元，大写：人民币壹佰零陆万肆仟元整。2014年10月9日，阜阳兴和房地产评估咨询有限公司对争议房屋装修价值出具“价格评估单”，估价测算现确定估价对象在估价时点的市场价格为，不锈钢防盗窗3660元，12隔墙1855元，合计5515元，大写人民币伍仟伍佰壹拾伍元整。针对黄玉侠、王坤的申请，阜阳兴和房地产评估咨询有限公司出具“至委托方函”，委托方提供照片中的装修已不存在，本公司根据照片无法评估室内装饰装修的价值，故该部分的室内装饰装修价格暂不评估；待法院协调双方当事人确认2013年8月20日该房屋室内装饰装修的项目内容、数量、材料等级、优劣程度等事项提供本公司后，再对其进行价格评估。2014年11月10日，阜阳兴和房地产评估咨询有限公司再次出具“价格评估单”，经评估测算现确定估价对象在估价时点的市场价格为地板砖9436元，墙面砖1052元，合计10488元，大写人民币壹万零肆佰捌拾捌元整。2014年11月12日，黄玉侠、王坤对价格评估单发表质证意见，认为其适用估价方法错误，背离了法院的委托，申请对涉案房屋原装修价款进行重新鉴定，未提供证据证明其观点。法院口头作出通知，对其申请重新鉴定不予准许。许宏燕支付评估费1万元。2015年5月12日，许宏燕将房屋钥匙退还给黄玉侠、王坤。庭审中，黄玉侠、王坤对房屋买卖合同协议的签订行为予以认可。2015年8月1日，许宏燕申请撤回对被告王坤的起诉，8月10日，王坤申请撤回反诉请求。
一审法院认为：许宏燕与黄玉侠及第三人阜阳市和信房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同书、购房补充协议书，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。第三人于2013年7月13日已收到黄玉侠提供其与阜阳市万德房地产开发公司签订的商品房买卖合同，对该房屋上按揭贷款情形是明知的，房屋买卖合同书第四条第三项A款约定，乙方（许宏燕)应于甲（黄玉侠）、乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清房屋余款。第九条补充或变更约定事项，即更改网上备案合同之前预付60万元整，余款于更改网上备案合同之日一次性付清，从签合同之日30日之内办清网上更改合同。庭审中，许宏燕认可在签订补充协议时得知原告房屋涉及按揭贷款事项，属于对以上条款的变更约定，效力优先于原约定，黄玉侠、因未清偿该房产上的按揭贷款，抵押无从撤销，导致办理房产网上变更登记不能，是合同不能继续履行的主要原因，合同目的无法实现。该合同目的因抵押权未撤销原因无法变更网上登记，在合同及补充协议中均未明确提及，对该违约情形约定不明，但若变更网上备案，前提需要偿还按揭贷款，而黄玉侠未能清偿贷款，则使得合同无法继续履行，许宏燕主张解除双方签订买卖合同，黄玉侠未作明确反对意见，且已将房屋钥匙收回，则买卖双方对解除合同的意思一致，许宏燕的诉请解除合同返还已付购房款15万元的请求，予以支持；对利息的诉请应从主张之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至判决生效之日止；许宏燕主张房屋升值损失10万元，因其未获得房屋所有权，该合同约定双方变更网上登记的义务及协助义务约定不明，且非双方意思自治即可变更，实际进行登记变更应为房屋开发商，由于物权基础不存在，财产诉请不予支持；许宏燕主张装修损失3万元，经评估其损失为5515元，对该部分损失应以评估机构出具的报告为准；许宏燕主张黄玉侠支付违约金按照合同约定总标的100万元的20%计算，计20万元，显然过度高于其装修损失5515元，亦违背合同法中违约金主要是补偿性的、有限惩罚性的立法宗旨，合同不能约定与其损失不相称的违约金数额，对许宏燕诉请违约金损失，应依据其实际装修损失5515元标准补偿性赔偿；许宏燕因鉴定支付鉴定费10000万元，由黄玉侠负担3000元，许宏燕自行负担7000元；黄玉侠反诉装修损失14万元，仅提供装修合同、提供工程报价单（系打印无签章确认）、装修费收据不是正规纳税票据，未提交支付费用转账凭据，且因房屋原装修、装饰已拆除，评估机构无法对不存在的装修状况作出公正公估，仅对残留的地板砖、卫生间内墙面砖作出价值10488元的公估（黄玉侠对该报告未作证据举证），其诉请14万元损失于法无据，不予支持。许宏燕申请撤回对被告王坤的起诉，王坤申请撤回反诉请求，均符合法律规定，本院已裁定予以准许。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百四十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决：一、黄玉侠返还许宏燕购房款定金15万元及利息（利息从2013年12月20日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至判决生效之日止）；二、黄玉侠赔偿许宏燕装修损失5515元、赔偿违约损失5515元；鉴定费3000元；三、驳回许宏燕其他诉讼请求；四、驳回黄玉侠的反诉请求。案件受理费8580元，反诉案件受理费3100元，减半收取1550元，合计10130元，由原告许宏燕负担1130元，被告黄玉侠负担9000元。
黄玉侠上诉请求：撤销原审判决，支持黄玉侠的反诉请求，驳回许宏燕的诉讼请求，诉讼费及鉴定费由许宏燕负担。理由：许宏燕对涉案房屋按揭贷款的事实是知悉的，黄玉侠已尽到说明义务，未隐瞒事实。更改网上备案合同义务应由许宏燕承担，黄玉侠只是协助。因此，本案应由许宏燕承担违约责任。
许宏燕辩称：一审法院认定事实清楚，审理程序合法，应予维持。
二审双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一审法院对许宏燕的损失认定及对黄玉侠的反诉主张未予支持是否正确。
本院认为：黄玉侠与许宏燕签订房屋买卖合同后，又签订补充协议，该协议将原约定的房屋价格及履行方式和期限进行了变更，按照补充协议约定，双方应当于2013年9月办理更改购房原始合同，更改购房原始合同即对涉案房屋买受人进行变更，而该变更登记的前提是原买受人应将按揭贷款清偿完毕，该清偿行为应是黄玉侠履行房屋买卖合同的义务，黄玉侠在与许宏燕签订补充协议时应知晓该义务，而黄玉侠未履行该义务，故一审法院根据鉴定结论确定许宏燕的损失，并根据该损失确定违约金数额并无不当。黄玉侠在一审中提起反诉，未就其反诉主张提供证据，一审法院对其反诉主张未予支持正确。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3580元，由黄玉侠负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨开多
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年三月二十七日
书记员 宁楠楠
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。