湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第00395号
原告望城湘禹物业管理有限公司。
法定代表人黄开林，该公司总经理。
委托代理人李志员，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人肖远武，湖南万和联合律师事务所（实习）律师。
被告叶常青，女，汉族。
原告望城湘禹物业管理有限公司（以下简称湘禹物业公司）诉被告叶长青物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理，2015年6月5日裁定将本案由简易程序转为普通程序。经本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湘禹物业公司的委托代理人李志员、肖远武到庭参加了诉讼，被告叶长青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘禹物业公司诉称，原、被告双方签订《前期物业管理协议》，约定原告向被告所有的北城天籁1栋1202号的物业实施管理服务，物业管理费为1元／平方米／月，每月5日交纳管理费；并约定若逾期未交管理费则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三向湘禹物业公司支付违约金。原告按照协议提供了物业管理服务，但被告至2014年9月30日止已拖欠的物业费5791元，违约金11699元。此后原告向被告发出律师函催缴相关费用，被告仍未缴纳。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费5791元、违约金11699元；2、判令被告赔偿原告自起诉之日起至实际付清物业管理费、违约金之日间的利息损失（以人民银行同期同类贷款利率标准计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告叶常青辩称，拖欠物业管理服务费属实，但物业公司没有将外墙漏水的问题解决，且物业服务不到位，不应承担违约金。
原告湘禹物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、前期物业管理协议，拟证明原告与被告存在物业服务关系；
2、房屋交接书，拟证明被告已经收房；
3、律师函，拟证明原告催告被告缴纳物业费；
4、邮寄回执及邮寄查询单，拟证明原告催告被告缴纳物业费；
5、物业服务企业资质证书，拟证明原告有从事物业服务管理的资格；
6、湖南省服务价格登记证，拟证明原告有收物业费的资格；
7、物业管理公共性服务收费标准审批表，拟证明原告的收费标准。
8、通知书，拟证明已通知更换物业公司的事实；
9、会议纪要，拟证明湘禹物业与星盛物业已做交接的事实。
10、票据，拟证明原告履行的物业服务协议，被告接受原告提供的物业服务，并主动交纳了部分物业费。
被告叶长青未到庭，视为放弃质证权利，且未提交证据。原告提交的上述证据，本院予以认定。
根据上述证据并结合当事人的陈述，本院查明如下事实：被告叶常青系望城区丁字镇北城天籁小区业主，其房屋面积为127.67平米。2010年6月30日，以原告为甲方、被告为乙方，双方签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定：乙方自愿委托甲方实行物业管理，关于物业管理服务费，高层住宅房屋物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1元计算，物业管理服务费的收费时间从物业开发建设单位向乙方交房通知次月起开始计收，乙方每月5日缴纳物业管理服务费，经双方协商可以预收物业管理服务费，但预收期限不得超过十二个月。另约定，乙方每月应当定期缴纳服务费，若业主逾期不缴纳服务费用，甲方可在逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同对物业服务内容、质量、双方权利义务及违约责任等也进行了详细的约定。合同签订后，原告按约对小区提供了相应的物业管理服务，因原告认为被告未尽到及时缴纳物业管理费的义务，故原告诉至本院。
另查明：2014年12月18日，原告的委托代理人已向被告发出催缴拖欠物业管理服务费的律师函，该函件于2014年12月20日妥投。被告未缴纳后续物业服务费期间为2010年12月20日至2014年9月30日，在此期间，原告一直在提供相应的物业管理服务，后北城天籁业主委员会决定更换物业管理公司，2014年9月30日，原告湘禹物业公司撤出北城天籁小区。
本院认为，第一，关于被告是否应当向原告缴交物业管理费的问题。双方在平等协商的前提下签订《前期物业管理协议》，该协议是双方的真实意思表示，故双方应依约履行该协议。原告与被告在《前期物业管理协议》中对物业服务质量标准和服务费收取标准均有约定，本案被告应履行按时按量向原告交纳物业服务费的义务。被告在本案适应简易程序审理的过程中，承认拖欠物业费，但未缴纳物业费的原因系原告物业服务不到位；由于物业服务是一种全方位、不间断的过程性服务，部分时段的服务瑕疵不能全面、客观地反映原告提供物业服务的全部内容，仅凭部分时间段的服务问题无法证明物业服务存在重大瑕疵而导致本案被告丧失根本上的合同利益；同时，原告作为物业服务企业也应加强服务意识，不断提高服务水平，应在自己责任范围内及时妥善解决业主的问题。本院综合考虑双方约定的基础上并根据双方实际履行合同的情况，对原告起诉被告交纳物业费的诉讼请求予以支持。第二，关于本案被告是否应当承担违约金的问题。虽然双方签订的《前期物业管理协议》第十一条第四款约定：“乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金”。但是因违约金的支付具有对违约方进行惩罚和弥补守约方损失功能，原告并未提交相关证据证明其实际损失。在本案适用简易程序审理过程中，被告提出不应承担违约金与事实不符，本院不予支持；但综合案件的基本事实，上述合同约定的按每日千分之三的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限。同时，被告未依约按期交纳物业费，并非恶意违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在综合考虑被告拒付物业管理服务费及原告的实际损失等因素的基础上，综合被告的欠款总数、违约的恶意性、违约期限等因素酌情调整违约金的计算以中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍为宜；因原告被业主委员会解聘并撤离的时间为2014年9月30日，故被告承担违约金的截止日宜以此为时间点；综上计算可得本案被告应承担违约金为1849元。第三，关于本案被告是否应当赔偿原告利息损失的问题。因合同已对违约责任有明确约定，违约责任的追究已对损失进行补偿，违约金与利息相比主张违约金更能有效地保护原告权益。原告在主张违约金赔偿的同时主张利息损失赔偿，属重复计算，有失公平，故对其主张利息损失的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告叶常青于本判决生效之日起十日内向原告望城湘禹物业管理有限公司支付物业管理服务费共计5791元及逾期付款违约金1849元；
二、驳回原告望城湘禹物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费238元，由原告望城湘禹物业管理有限公司负担38元，被告叶常青负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周健成
人民陪判员李铁珍
人民陪审员 谭厚成
二〇一五年十一月十六日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。