广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第793号
上诉人（原审原告）：惠州市四洲置业发展有限公司（下称四洲置业公司），住所地：惠州市。
法定代表人：郑龙周，董事长。
诉讼代理人：江伟。
被上诉人（原审被告）：徐大伟。
上诉人惠州市四洲置业发展有限公司与被上诉人徐大伟因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年3月31日，惠州市四洲置业发展有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求判令解除《商品房买卖合同》（惠阳【2010】00000905）及相关预告登记（粵房地预登惠州第3E00422）；2、请求判令被告连带支付违约金86188元及承担因银行代扣原告保证金所产生的利息损失，按年利率6%计算，金额为17623元（293727元*6%贷款年利率），合计103811元。
主要事实和理由是：2010年1月15日原被告双方签订《商品房买卖合同》（简称合同）及四洲城市经典家园《商品房买卖合同》补充协议书（简称补充协议），由被告向原告购买位于惠州市惠阳区淡水人民四路四洲城市经典家园B幢x号房，房屋总价430941元。其中，合同第六条第3款约定“买受人于2010年1月15日付首款人民币90941元，余款人民币340000元由买受人向银行申请按揭月供支付”。2010年3月8日被告与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行（简称贷款行）签订《个人购房担保借款合同》,原告为被告按揭贷款34万元提供保证人担保，2010年4月贷款行向原告发放贷款额34万元。2012年12月23日因被告对贷款行发生严重违约行为，导致贷款行于该日一次性从原告保证金账户扣划保证金293727.07元。原告认为，被告对贷款行的违约行为造成贷款行一次性扣划保证人的保证金,实际上亦造成既是保证人又是房屋出卖人的合法权益，原告向被告出售房屋的目的是回笼房款，但因被告对贷款行的违约直接导致原告丧失绝大部分的房款，此时原告的合同目的显然无法实现。根据《四洲城市经典商品房买卖合同补充协议书》第二条第二款之约定，“买受人选择按揭方式付款并经银行同意的，买受人应按照《借款合同》的约定，如期缴纳按揭月供款。逾斯两个月未缴交按揭月供款的，视为买受人同意解除与出卖人双方签订的原合同及本补充协议，并放弃对银行拍卖房屋或出卖人另行出售房屋的抗辩权”，以及根据《合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，原告无论是依双方约定还是法律规定，在被告具有上述违约情形时均享有合同解除权。同时，根据《补充协议书》第十条之约定，原告有权按照合同总价款的20%向被告主张违约赔偿金。综上所述，被告的行为不仅属于赤裸裸的违背诚信原则的行为且已严重侵害原告的合法权益，为保障原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持如上原告之诉讼请求。
被告徐大伟未答辩，亦未提供证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳【2010】0000x）及《补充协议书》，双方约定：原告将其位于惠州市惠阳区淡水人民四路四洲城市经典家园B幢x号房转让给被告，该房屋建筑面积为107.87m2，房屋总价款为430941元；付款方式为2010年1月15日付首期款90941元（已支付），余款34万元由被告向银行申请按揭月供支付。被告选择按揭方式付款并经银行同意的，应按照《借款合同》的约定，如期缴交按揭月供款；逾期两个月未缴交按揭月供款的，视为被告同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，并放弃对银行拍卖房屋或原告另行出售房屋的抗辩权；《补充协议书》生效后，除双方另行约定并签订协议外，任何单方无故解除或终止或拒不履行《补充协议书》的，应承担违约责任，并按合同房款总额的20%赔偿对方违约金。2010年3月8日，原、被告与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行（下称惠阳农行）签订《个人购房担保借款合同》，被告向惠阳农行贷款34万元，借款期限180个月（2010年3月8日至2025年3月7日），年利率4.158%，原告为此提供连带责任保证。《个人购房担保借款合同》签订后，惠阳农行向被告发放贷款34万元；后因被告未依时还款，经原告同意，惠阳农行于2013年12月23日在原告的保证金账户扣划保证金293727.07元。2014年1月13日，原告向被告发出《催款函》，告知被告于2014年1月20日前缴清原告垫付的按揭款293727.07元及利息17623元，如逾期未缴清，将依法提起诉讼，请求判令解除《商品房买卖合同》并按合同总价的20%支付违约金；《催款函》于2014年1月27日由被告签收。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《补充协议书》约定“逾期两个月未缴交按揭月供款的，视为被告同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，并放弃对银行拍卖房屋或原告另行出售房屋的抗辩权”，原告所举的证据并不能证明被告逾期两个月未缴交按揭月供款，应承担举证不能的后果，对原告的诉讼请求，依法应予驳回。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应以缺席论处。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告四洲置业公司的诉讼请求。
案件受理费2476元，公告费300元，由原告四洲置业公司负担。
当事人二审的意见
惠州市四洲置业发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：请求二审法院依法改判解除双方签订的《商品房买卖合同》及被上诉人承担违约金86188元并判令被上诉人承担上诉人因被扣保证金所造成的利息损失17623元。
事实与理由：一、原审法院在对被上诉人是否存在逾期两个月未缴交按揭款的事实认定存在错误,进而适用举证规则对此作出错误认定,本案并非上诉人在原审举证不能而恰恰相反上诉人的证据足以证明被上诉人存在超过90天的断供行为,故原审判决构成误判。首先,根据上诉人提交的证据三《个人购房担保借款合同》第12.2条“本合同有效期内,发生下列情形之一的,贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放贷款……(二)借款人未足额偿还借款本息超过90天”之约定,贷款人一次性从保证人及上诉人保证金账户内扣划贷款余额全款是附条件的,唯有条件满足时贷款人才享有此权利。其次,根据上诉人提交的证据四《保证金支付回单》内容,表明贷款人于2013年12月23日从上诉人处扣划三十余万元的保证金,而贷款人的此扣划行为足以证明被上诉人至少发生三期以上断供行为。
二、原审法院查明并认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》属合法有效,即应当判令解除涉案合同。首先,根据上诉人提交的证据二《补充协议书》中第二条第二款“……逾期两个月未缴交按揭月供款的,视为买受人同意解除与出卖人双方签订的原合同及本补充协议¨¨”之约定,上诉人享有合同解除权。其次,原审法院对于“逾期两个月未缴交按揭月供款”存在片面性、机械性的理解,实践中在借款人未按期足额付按揭月供时贷款人有多种救济方式,或者直接从保证人保证金账户根据断供情形逐月扣划保证金,或者在连续断供两三期后累计一并扣划保证金,或者在借款人连续断供情形相当严重并且符合全额扣划条件时直接从保证金账户内扣划贷款余额全额及利息,该三种方式是贷款行根据借款人违约情形程度严重所采取的相应措施,本案中即属于第三种情形。虽然,贷款行没有一期一期的扣划,即无法一眼看出被上诉人断供多少期,但基于当事人之间的明确约定,亦能反映出被上诉人实际断供远不止两期。此外,对于《商品房买卖合同》、《补充协议书》及《个贷合同》中的条款应当作体系性的解释,因为三份合同之间存在着不可分的关联性,本案中上诉当事人双方已约定在被上诉人两期断供就赋予上诉人合同解除权,而贷款人在被上诉人断供90天以上并扣划全款时该合同解除权更满足上诉人解除合同的约定条件。再次,全额扣款发生于2013年12月23日,上诉人于2014年1月13日发出催告函,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,上诉人应当自催告之日起三个月内行使合同解除权。本案中,上诉人于2014年3月31日起诉要求解除合同,亦证明上诉人的合同解除权尚未消失,法院应当对当事人解除合同的诉求予以支持。
三、原审庭审阶段在被上诉人缺席的情况下,合议庭未就被上诉人是否存在“逾期两个月未缴交按揭月供款”进行有效查明,亦未要求上诉人作答,但在判决阶段却以此作为驳回原告诉求的理由,显然有违反裁判中立原则之嫌。
综上所述,基于原审法院对本案的关键事实认定不符合客观事实,导致本案判决构成误判。本案中,上诉人一审提交的证据确凿、事实清楚、责任明晰,恳请二审法院依法作出改判并支持上诉人诉求。
被上诉人徐大伟未答辩。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，惠州市四洲置业发展有限公司提交一份新的证据：履行回购保证责任通知书，证明由于被上诉人徐大伟未按期偿还房贷，中国农业银行惠阳支行依据与上诉人签订的《购房担保借款合同》、《回购保证协议书》、《资金监管授权书》一次性从上诉人保证金账户扣划保证金293727.07元。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：应否解除《商品房买卖合同》及如何承担违约责任。
惠州市四洲置业发展有限公司与徐大伟于2010年1月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据银行扣款的相关证据，可以认定徐大伟至2013年12月2日止已有6个月逾期偿还贷款本息累计共欠6期以上。一审法院以四洲置业公司未能举证证明徐大伟违约的，属于认定事实不当，本院予以纠正。
根据《商品房买卖合同》第七条“买受人未按合同时间付款，逾期180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的约定，现被上诉人徐大伟已逾期付款超过180日，导致四洲置业有限公司被中国农业银行直接扣收欠款及利息共293727.07元，四洲置业有限公司有权解除合同并要求对方按照约定承担违约金。该累计已付款即被银行扣收的293727.07元，应当以该数额为本金按1%计算为2938.27元。四洲置业有限公司因履行回购保证责任承担的293727.07元造成的利息损失，系因徐大伟违约导致，其要求徐大伟赔偿利息损失，本院予以支持，利息损失自2013年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日。四洲公司主张按照年利率6%计算的，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。涉案的《商品房买卖合同》解除后，徐大伟应当向四洲公司返还涉案的房屋，以及四洲公司应当在扣减徐大伟应当负担的违约金及利息等费用后向徐大伟返还其所支付款项（首期贷款、按揭贷款本金）的余额，因四洲公司和徐大伟均未在本案诉讼中向本院主张，双方可在本案的执行程序中协商处理，或者另循法律途径解决。
综上所述，原审虽查明基本基本清楚，但实体处理不妥，本院予以纠正。上诉人的上诉有理部分，本院予以采纳，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第342号民事判决书。
二、解除徐大伟与惠州市四洲置业发展有限公司于2010年1月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。
三、徐大伟于本判决发生法律效力之日起10日内向惠州市四洲置业发展有限公司支付违约金2938.27元及利息损失（以2938.27元为本金、自2013年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日）。
四、驳回惠州市四洲置业发展有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2476元，由四洲置业发展有限公司承担2301元，徐大伟承担175元，一审公告费300元由徐大伟承担。二审案件受理费2476元，由四洲置业发展有限公司承担2301元，徐大伟承担175元。上诉人四洲置业发展有限公司多预交的二审案件受理费175元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月十二四日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；