浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温商终字第1518号
上诉人（原审原告）：王慕渺。
委托代理人：杨介寿。
委托代理人：张永斌。
被上诉人（原审被告）：苍南县龙港镇河底高村民委员会。
代表人：高福活。
委托代理人：应仲明。
委托代理人：周志表。
原审第三人：温州拍卖行有限公司。
法定代表人：李国峰。
原审第三人：温州市华丰拍卖有限公司。
法定代表人：郑恩流。
上诉人王慕渺因与被上诉人苍南县龙港镇河底高村民委员会（以下简称河底高村）、原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司与企业有关的纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2013）温苍龙民初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成由审判员王俊担任审判长，审判员陈久松、叶希希参加评议的合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人王慕渺及其委托代理人杨介寿、张永斌、被上诉人河底高村的法定代表人高福活及其委托代理人应仲明到庭参加诉讼。经本院合法传唤，原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月9日，河底高村、温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司共同在温州日报上发布拍卖公告，其拍卖标的物为温州市龙华集团苍南龙华大酒店有限公司（以下简称龙华大酒店）和苍南县龙华饭店（以下简称龙华饭店）承包租赁12年经营权。2011年8月18日，王慕渺在详细阅读承包租赁经营合同及拍卖须知后，参加了拍卖，并竞拍取得龙华大酒店和龙华饭店的12年经营权。随即签署了拍卖成交确认书，确认拍卖成交价为660万元，�受人即承包方认可拍卖标的物，同时约定承包方在成交之日起5日内向发包方缴清第一年租金及拍卖佣金15万元，需当场签订承包租赁经营合同。当日，王慕渺作为承包方与河底高村作为发包方签订了承包租赁经营合同。合同主要内容如下：一、承包租赁经营范围：1.龙华大酒店和龙华饭店建筑面积约1.4万平方米等现有的全部场地，前述房屋均没有土地房产证。2.承包租赁经营的主要设备设施为龙华大酒店客用电梯、工作梯、冷冻机、冷热水系统、洗衣机系统、消防系统、煤油锅炉、配电系统、变压器、中央空调、冷热管道、灶具等设施，还有电视机、电脑、会议桌、沙发、床、家具、用具餐桌、盘碗、器皿、棉被针织品等现有在用物品全部供王慕渺使用。3.龙华大酒店和龙华饭店现已具备了开宾馆、餐饮的条件，设备设施一应俱全。龙华大酒店和龙华饭店所有财产全部交由王慕渺管理和使用。二、龙华大酒店和龙华饭店仅作为宾馆酒店由王慕渺承包租赁经营，王慕渺不能改变龙华大酒店和龙华饭店的使用性质、功能及名称，不能挪作他用，不能开设违法违规违约的经营项目。王慕渺依法自主经营、自负盈亏，其承包期内的一切经营活动及所产生的后果、法律责任等一概与河底高村无关，由王慕渺自行负责。三、承包租赁经营期限：王慕渺承包租赁经营期限为12年，自2011年8月19日起至2024年2月18日止（具体装修时间由王慕渺确定，半年装修期免收承包租赁经营费）。四、承包租赁经营价格及支付方式：1.王慕渺第一年的承包租赁经营费为660万元，以后每年承包租赁经营费在前一年应缴纳的承包租赁经营费基础上递增4％。2.承包租赁经营实行先付款后使用，在合同生效之日起三日内，王慕渺向河底高村支付第一年的承包租赁经营款660万元。3.以后每年王慕渺应缴纳的承包租赁经营款应提前半年支付给河底高村。五、履约保证金：1.王慕渺必须向河底高村支付履约保证金400万元，该款在拍卖保证金中扣留。2.承包租赁经营期间，王慕渺应及时支付各项费用、各项税收、各项违约金、赔偿金等。六、河底高村的权利及义务：1.河底高村负责保管龙华大酒店和龙华饭店的产权证明和营业执照、印章、发票、支票、工商税务登记证、消防安全卫生合格证等证件和印章。王慕渺经营期间，行政服从温州市龙华集团有限公司及河底高村两委领导，酒店名称及法定代表人不变更，公章、财务章及其他证件和印章由温州市龙华集团有限公司专人管理启用。但在承包期间，王慕渺如需使用，温州市龙华集团有限公司必须予以协助配合。王慕渺不得私刻公章、财务章使用。2.在承包经营期间，河底高村有权监督王慕�遵循国家的法律、法规，依法经营、依法纳税。监督王慕渺严格执行有关部门安全、消防、卫生等方面规定。七、王慕渺的权利和义务：1.王慕渺在承包期间独立核算、自主经营、有关管理人员和员工录用，自主决定，有关工资待遇自行处置。2.王慕渺应在承包租赁经营期内，对河底高村提供的财产享有合同使用权。合同期满时，王慕渺应将该财产如数交还给河底高村，并必须保持设备完好及正常运行。3.未经河底高村书面同意，王慕渺不得在承包租赁经营期内将承包租赁经营项目转让给第三方经营，一经发现，河底高村有权终止合同。若合同终止，王慕渺所缴纳的承包款及履约保证金不予退还，作为王慕渺的违约赔偿。4.王慕渺不得以龙华大酒店和龙华饭店的名义对外借款、对外设立担保及不得以龙华大酒店和龙华饭店无形和有形财产对外设立抵押借款等活动，否则，王慕渺将承担由此造成的一切法律和经济责任，同时，河底高村有权终止合同。若合同终止，王慕渺所缴纳的承包款及履约保证金不予退还，作为王慕渺的违约赔偿。5.王慕渺在经营过程中，确需改扩建、维修和装饰装潢的，须事先作出方案，经河底高村审核作出书面同意后执行，并严格执行国家建筑装饰规范、消防规范，不得随意改变房屋主体结构。若影响到河底高村建筑安全，河底高村有权制止并终止合同，因改扩建造成的楼体破坏损失和王慕渺已发生的投入费用全部由王慕渺负责。合同期满时，王慕渺进行的改扩建、维修、装饰装潢及相关固定不可移动的设施不得拆除和人为破坏，无偿归河底高村所有。若造成损坏的，河底高村有权按照当前市场价值从履约保证金中等值扣除相关金额。6.王慕渺在经营期间，可根据需要自行添置新的设施设备等财产，费用由王慕渺自理，合同期满无偿归河底高村所有。合同期满后，酒店餐饮的余留物品，由王慕渺自行处理。八、违约责任：1.合同签订后，王慕渺、河底高村均不得无故解除合同，否则，按一年的承包租赁经营金额向对方支付违约金，作为对方损失的赔偿。但河底高村无故解除合同的，除按一年的承包租赁经营金额向王慕渺支付违约金外，还应按王慕渺投入的装饰装潢、设备设施在解除合同时的评估价予以赔偿。2.王慕渺逾期支付承包租赁经营款的，每日按逾期金额的千分之一向河底高村支付违约金，逾期超过二个月，河底高村有权提出终止合同。若合同终止，王慕渺所缴纳的承包款及履约保证金不予退还，作为王慕渺的违约赔偿。3.若双方根据合同约定及依法律规定而解除合同的，王慕渺在承包经营期间对龙华大酒店和龙华饭店所进行的整改与装饰等均无偿归河底高村所有，王慕渺无权要求对整改与装饰进行折价赔偿，无权要求归还新添置的设施设备等财产。4.王慕渺、河底高村均应按合同履行，若违反合同约定的，合同有约定违约责任的，按约定履行，合同没有约定违约责任的，按当年的年承包租赁经营费向对方承担违约责任。合同签订后，河底高村按约履行交付义务，王慕渺也按约履行付款义务，并对龙华大酒店进行装饰装潢及设备设施更新，随即开展酒店范围内的经营活动，至今仍在营业。
另查明，龙华饭店于1990年9月21日注册成立并随即开展经营活动，工商、公安、卫生许可的经营项目为住宿。龙华大酒店在苍南县人民政府同意批复后于1994年7月25日注册成立并随即开展经营活动，工商、公安、卫生许可的经营项目为住宿、大型餐馆。前述两家企业系河底高村所有的村办企业。1989年，河底高村未经任何审批手续在苍南县龙港镇人民路与龙跃路路口利用村集体土地建成一幢五层砖混结构楼房及其他配套设施，供龙华饭店经营所用。1992年，苍南县城乡建设委员会主持的扩建工程扩初设计会审会议纪要确定龙华大酒店主楼建设规模和面积。同年苍南县计划委员会根据县建委前述会议纪要下达扩建通知。据此，河底高村依法办理了建设用地规划许可证和施工许可证，但在未办理建设工程规划许可证的情况下，占用原村睛纶纱市用地在上述一幢五层楼房旁边建造一幢十二层砖混结构的房屋及附属设施，于1994年建成并经苍南县建设工程质量监督站验收合格。之后于2006年未经任何审批手续建成职工宿舍楼，均供龙华大酒店经营所用。2012年5月11日，苍南县国土资源局局长办公会议纪要对王慕渺要求龙华大酒店附属房项目进行处罚补办事项作出决定，同意对该附属用房项目进行处罚补办。为此于2013年1月14日以未经法定机关批准建设建筑物为由作出行政处罚决定书，责令龙华大酒店退还包括附属用房所占土地在内的非法占用的河底高村集体土地6215.9平方米，并没收在该土地上兴建的上述建筑物及构筑物。
王慕渺于2013年8月26日向原审法院起诉称：2011年8月9日，河底高村与温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司在温州日报发布了龙华大酒店和龙华饭店的拍卖公告。王慕渺报名参加竞拍，并于2011年8月18日下午以高价胜出，当场签署了成交确认书和承包租赁经营合同。合同约定第一年的成交金额为660万元，此后逐年递增。合同同时约定王慕渺需缴纳400万元的履约保证金，给予半年装修期。合同签订后，王慕渺依约缴纳了保证金和第一年的租金，并对酒店、饭店进行了装修，投入了29059199元，之后对外开展营业活动。2013年1月14日，苍南县国土资源局因�底高村非法占地，作出了行政处罚决定书，认定河底高村所出租的标的物为违章建筑物，同时责令退还土地，并没收地上一切建筑物和构筑物。河底高村签收行政处罚决定书后没有申请复议，也没有起诉，因此该处罚决定书已经发生法律效力，随时可能被强制执行，而且直接导致酒店无法继续经营。王慕渺多次与河底高村沟通，希望废除合同，退还标的物，但河底高村一直未给予明确的态度，而且一直隐瞒涉案建筑系违章的事实，为此王慕渺诉请：一、确认王慕渺、河底高村之间的承包租赁经营合同无效；二、河底高村返还王慕渺履约保证金400万元及利息61.5万元；三、河底高村赔偿王慕渺损失2421.6万元及利息损失297.8万元。
河底高村在原审期间答辩称：一、王慕渺、河底高村签订的承包租赁经营合同无效的理由不成立。1.涉案酒店是经苍南县人民政府同意创办的�建设时按照有关程序办理了许可证，并通过验收，仅没有取得土地使用权证，王慕渺是知道该事实的，而且涉案合同已载明，可见酒店是合法的。2.行政处罚决定书仅是处罚补办用地手续的程序，并未实际没收地上建筑物，故河底高村没有提起行政复议。事后河底高村已经向政府提出了补办手续的申请，当地政府部门也已同意补办。3.行政处罚决定书不会影响酒店经营，也没有被强制执行，酒店至今仍在经营。王慕渺诉称行政处罚决定书导致酒店无法经营的主张没有事实依据。4.涉案酒店的房屋建筑仅是承包租赁经营合同的内容之一，不能因为涉案酒店房屋建筑手续不齐全就认为整个合同无效。二、王慕渺、河底高村签订的承包租赁经营合同合法有效，王慕渺请求赔偿损失的主张不能成立。另外王慕渺尚欠河底高村承包租赁款700多万元，河底高村对此保留诉讼权利。
温州拍卖行有限公司在原审期间陈述称：2011年8月9日，温州拍卖行有限公司确实发布了龙华大酒店和龙华饭店经营权的拍卖公告，拍卖标的物是龙华大酒店和龙华饭店12年的经营权。温州拍卖行有限公司在拍卖前查看了酒店的组织机构代码证、营业许可证等，拍卖手续是合法的，也是按照法定程序进行的。王慕渺对龙华大酒店的装修是经过河底高村同意的，温州拍卖行有限公司对此后的装修事宜是不知情的，因此对王慕渺所主张的因装修酒店所产生的损失是不承担责任的。
温州市华丰拍卖有限公司在原审期间未作陈述。
原审法院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为涉案合同是否有效的问题。对此，该院认为，1.王慕渺、河底高村之间签订涉案合同的意思表示真实。2.涉案两家酒店系河底高村村办企业，河底高村拥有完全处分权，王慕渺、河底�村之间签订涉案合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害他人利益。3.涉案合同标的物是龙华饭店和龙华大酒店的有机体，它涵盖了酒店的建筑物、设备等企业有形财产以及企业名称、酒店特许经营等知识产权，涉案房屋仅为涉案合同标的物的组成部分，其违法性并不影响合同整体效力。4.涉案房屋为违法建筑，王慕渺是明知的，国土部门虽然作出了处罚，但至今未予拆除，可见涉案房屋违法性没有导致房屋使用价值降低，也没有影响王慕渺的经营，没有妨碍涉案合同目的的实现。综上所述，王慕渺与河底高村之间签订的涉案合同合法有效，故王慕渺要求确认涉案合同无效，于法无据，该院不予支持。鉴于涉案合同合法有效，且王慕渺在该院释明后坚持不变更诉讼请求，故王慕渺以涉案合同无效为前提要求河底高村退还履约保证金及赔偿损失，于法�据，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月13日作出如下判决：驳回王慕渺的诉讼请求。案件受理费200800元，由王慕渺负担。
上诉人王慕渺不服原审法院上述民事判决向本院提出上诉称：一、原判认定涉案承包租赁经营合同合法有效是错误的。1.原判认定涉案承包租赁经营合同合法有效前未对该合同性质进行认定，导致其对合同效力的认定有误。第一，从涉案拍卖确认书第六条、承包租赁经营合同第七条第12款内容来看，结合拍卖竞买时当事人的意思表示，双方拟建立的法律关系为租赁关系。故涉案承包租赁经营合同性质为房屋租赁合同。涉案建筑物从建设时至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案承包租赁经营合同应为无效合同。第二，原判刻意回避对涉案合同性质进行认定，而是作出“涉案标的物是龙华饭店和龙华大酒店的有机体”的模糊表述。且原判亦未援引实体法条对涉案法律关系性质作出认定，导致上诉人对涉案合同的法律性质等问题一头雾水。2.两家酒店的股东情况及合同标的性质将对被上诉人是否有处分权的认定产生影响，但是原判未查明涉案两家酒店的股东构成情况即作出“涉案两家酒店系被告村办企业，被告拥有完全处分权”的认定，属认定事实不清。3.原判未查明涉案建筑物的权利主体，导致其对合同效力认定错误。虽然苍南县国土资源局苍土资执罚（2013）18号行政处罚决定书被法院认为属客观上无法强制执行，但行政行为作出后非经依法撤销仍具有法律效力，故该具体行政行为的效力未丧失。而该处罚决定所涉地上建筑物、构筑物自该行政处罚决定书生效之日起已归属国家。在此事实前提下，即使涉案承包租赁经营合同在订立时系有效，现因合同主要标的物的权利主体发生了变更，故该合同的合法性基础也已经不复存在。被上诉人不具处分权，该行政处罚决定书生效后涉案合同亦应归于无效。4.原判认定上诉人“在详细阅读承包租赁合同及拍卖须知后参加了拍卖”与事实不符。因该合同内容冗长、表述复杂且涉及专业法律问题，上诉人又是在拍卖确认书签署后才拿到承包租赁经营合同文本的，因此合同内容并非上诉人的真实意思表示。5.原判认定上诉人对涉案房屋为违法建筑是明知的，与事实不符。虽然承包租赁经营合同中有相关建筑物“未有土地房产证”的文字表述，但该内容只能表明建筑物未取得土地房产证，不表明上诉人明知其系违法建筑。6.原判认定涉案房屋的违法性没有导致房屋使�价值降低，也没有影响上诉人经营，与事实不符。因涉案建筑物违法被依法没收，上诉人现时刻陷于建筑物将被国家有关部门收回、拆除、禁止使用、另行出租及各种难以预料的法律和经营风险之中，无法安心经营，亦无法对发展规划进行安排。原判以该违法建筑不影响使用为由认定不影响合同目的实现，但是合同目的是否实现系解除合同事由而非无效事由。7.原判认定苍南县国土资源局“同意对该附属用房项目进行处罚补办”缺乏合法有效的证据予以支持。被上诉人在原审期间提供的苍南县国土资源局的会议纪要不仅没有盖章，且仅为内部讨论意见，并非外部行政行为，不产生对外效力，不能对抗行政处罚决定书的效力。且被上诉人尚未落实补办的后续措施。二、原判适用法律存在错误。1.原判称“涉案房屋仅为涉案合同标的物的组成部分，其违法性并不影响合�整体效力”，该处理与法律规定不符。涉案建筑物是涉案合同的核心标的物，依《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同应认定无效。且根据合同法第五十六条之规定，即使建筑物违法不影响合同的整体效力，涉案合同也应认定为部分无效。2.原判在未适用任何实体法律条文的情况下驳回上诉人的诉讼请求是缺乏法律依据的。三、原判程序违法且显失公正。1.原审法院裁定两位第三人退出本案诉讼属于程序违法。若涉案合同最终因标的物不合法而被确认为无效，则原审第三人因其组织拍卖行为是应承担相应的法律责任的。因此原判认定原审第三人与本案没有法律上的利害关系是错误的。再者，原审法院裁定原审第三人退出诉讼也是缺乏相应的法律依据的。2.原判对上诉人和被上诉人提交的证据认证采用不�标准和方法是显失公正的。原判对上诉人提交的证据进行了详细分析和认证，但是对被上诉人提交的证据仅作笼统认定后便予以采信，且原判对被上诉人提交的部分证据应不予采纳却予以采纳。3.原判对上诉人提交的房屋结构鉴定分析报告不予采纳是不符合法律规定的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二十八条之规定，当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论并非不能采信，而仅是在有证据足以反驳或需重新鉴定时，可被相反证据推翻；申请重新鉴定和进行反驳的举证责任在于反驳该鉴定结论的一方。本案中被上诉人未提交反驳证据对鉴定结论进行反驳，也没有申请重新鉴定，但是原判以自行委托不符合鉴定程序规定为由不予采信，其对举证责任的分配有误。再者，出具房屋结构鉴定分析报告的浙江中浩应用工程技术研究院有限公司系浙�省高级人民法院认可的司法鉴定机构，原判认定其并非法定鉴定机构与事实不符。且鉴定报告中已载明“建筑结构存在危险，应立即采取措施”，故可证明房屋存在危险。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，程序违法，显失公正，应予撤销。上诉人在庭审时补充陈述称：原审法院未尽到充分的释明义务，程序上是违法的。
被上诉人河底高村答辩称：一、原判认定承包租赁经营合同合法有效于法有据。1.原判在开篇就已经明确将本案性质认定为与企业有关的合同纠纷，并未回避合同性质的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定其仅适用于一般的城镇房屋租赁合同纠纷，而本案合同的标的物是企业经营权，而不是房屋租赁，因此该司法解释对本案的处理并不适用。原判依据合同法第五十二条的�定认定涉案承包租赁经营合同有效是客观公正的。2.涉案两家酒店系被上诉人的村办企业，属于被上诉人集体所有，该权属是清晰无争议的，上诉人认为原判未查明涉案两家酒店股东构成情况是错误的。3.上诉人主张原判未查明涉案建筑物的权利主体导致其对合同效力认定错误的上诉理由没有事实和法律依据。虽然苍南县国土资源局于2013年1月14日作出的苍土资执罚（2013）18号行政处罚决定书对涉案房屋作出了处罚，但该处罚决定书已被苍南县人民法院裁定不予强制执行。而且从苍南县国土资源局局长办公会议纪要内容来看，上述处罚是为了补办用地手续，苍南县国土资源局苍土资（2014）122号文件亦要求龙华大酒店按规定提供报批材料以补办手续。4.被上诉人在拍卖之前已经按照拍卖要求对涉案拍卖标的物进行了公示、披露，其中就包括承包租赁经营合同。该事实在拍卖须知第二条作出了明确规定，上诉人亦已经在拍卖须知中对此签字确认，因此上诉人称这些内容并非其真实意思表示的主张与事实不符。5.承包租赁经营合同中已经明确载明相关建筑物未有土地房产证的内容，可见上诉人对涉案房屋未领取土地使用权证等情况是明知的，现上诉人以不知情为由显然是不诚实的。6.原判认定涉案房屋违法性没有导致房屋使用价值降低，也没有影响原告经营，显然是符合客观事实的。虽然苍南县国土资源局作出了行政处罚决定书，但是苍南县人民法院已经作出不予强制执行行政处罚决定第一项内容的行政裁定书。而且涉案酒店证照齐全，一直在正常经营，对上诉人经营根本没有造成任何影响，更没有影响上诉人的承包经营权利的实现。7.苍南县国土资源局苍土资（2014）122号文件中已经明确同意在司法程序结束后给予补办用地手续，原判对此作出认定是正确的。二、原判适用法律正确。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷，而本案显然不是房屋租赁合同纠纷，涉案房屋仅仅是涉案合同标的物的组成部分，故原判不能据此认定涉案合同无效或部分无效。三、原判程序合法。1.原审第三人与本案没有法律上的利害关系，且上诉人亦并未要求原审第三人承担法律责任，原审法院据此裁定原审第三人退出诉讼是正确的。2.原判对上诉人与被上诉人的证据并没有采用不同标准和方法。3.原判对上诉人提交的房屋结构鉴定分析报告不予采纳是正确的。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二十六条之规定，上诉人自行委托鉴定不仅不符合程序规定，而且无法保障鉴定结论的客观公正性。第二，出具该鉴定�告的鉴定机构并非法定鉴定机构。第三，该鉴定报告仅对房屋组成部分危险性进行鉴定，并未同时对危房鉴定所必须组成部分的构件危险性、房屋危险性进行鉴定，无法确定涉案房屋是否为危房。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司未作陈述。
二审期间上诉人王慕渺向本院提交了如下证据：1.龙华大酒店工商登记材料，用以证明如下事实：（1）涉案拍卖行为发生时以及涉案合同签订时，河底高村并非龙华大酒店的唯一股东；（2）原判关于“龙华大酒店系河底高村的村办企业、河底高村拥有完全处分权”的认定有误。2.《关于要求停车场建设龙华大酒店辅助楼及附属用房“基础加固”报告》；3.《关于要求审批龙华大酒店机械隐藏式停车与附属用房�程项目的报告》；4.《关于要求审批河底高村自动机构隐藏式停车与附属用房工程项目的报告》；5.《关于要求审批河底高现代停车服务中心工程项目的报告》；6.《龙华大酒店自动机械隐藏式停车与附属用房工程项目可行性研究报告》；7.苍南县国土资源局于2004年7月15日出具的《承诺书》；8.王慕渺提交给苍南县国土资源局的《关于要求解决兑现承诺的报告》；9.苍计字（1991）127号《关于下达钱库镇自来水厂等集体单位建设计划的通知》及附表；10.苍计字（1992）045号《关于下达续建、结转项目投资计划的通知》及附表；11.龙港镇晴纶毛毯市场建设用规划许可证。上述证据2-11用以共同证明如下事实：（1）苍南县国土资源局（2012）5号局长办公会议纪要所称的处罚补办是指龙华大酒店停车场占用原龙港晴纶毛毯市场用地的处罚补办，不涉及其他土地违法及规划违法内�的手续补办，且所谓补办手续至今未完成；（2）王慕渺以采矿权相关权益作为交换，请求国土资源局变通处理、准许给予停车场违法用地手续补办。12.龙港镇人民政府、苍南县国土资源局、苍南县住房和城乡规划建设局下发的《通知》；13.拆违后的现场照片。上述证据12、13用以共同证明龙华大酒店的部分违章建筑物于2014年9月被告知违法、要求退还非法占用土地及拆除地上建筑物，现已经被强制拆除的事实。14.2014年9月底部分房间起火后的照片，用以证明龙华大酒店没有消防许可证，存在消防隐患，难以继续使用的事实。
对上诉人王慕渺提交的上述证据，被上诉人河底高村质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但是对其待证事实有异议，温州市龙华集团有限公司是村办企业，其所有权属于河底高村。对证据2、8的真实性、关联性、合法性均有异议，该二�证据不能证明上诉人所主张的待证事实，与本案不具有关联性。对证据3-7的真实性没有异议，但是对其关联性有异议。对证据9的真实性没有异议，但是对其关联性和证明内容有异议。关于证据9-11，上诉人所主张的待证事实并不是真实的，因为这些证据中所涉面积才2000多平方米，尤其是证据11中的规划许可证，所涉面积只有1900多平方米，而当时苍南县国土资源局要求处罚补办的面积超过了6000平方米，且停车场并未建设，还处于原状，因此涉案处罚补办并非上诉人所称的仅系晴纶毛毯市场的处罚补办。对证据12、13的真实性没有异议，但是其跟本案不具有关联性。该二份证据所显示的建筑物并非龙华大酒店所有，而是附近一个过道的广告牌被拆除了，这从照片中也能够反映出来。关于证据14，单从照片不能看出起火的现场地点，也不能证明酒店不具有消防许可证和难�使用的事实。原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
二审期间被上诉人河底高村向本院提交了如下证据：1.公司基本情况，用以证明龙华大酒店为河底高村的村办企业，河底高村享有完全处分权的事实。2.温州市龙华集团有限公司出具的证明，用以证明温州市龙华集团有限公司对涉案酒店经营权的承包租赁是知情且同意的事实。3.苍南县国土资源局文件，用以证明涉案酒店可以补办手续的事实。4.龙华饭店的工商登记材料，用以证明河底高村对龙华饭店有所有权的事实。
对被上诉人河底高村提交的上述证据，上诉人王慕渺质证认为，对证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议，该证据不能证明龙华大酒店系村办企业，且从上诉人提交的证据来看，该公司并非村办企业性�。证据2中高有进的签字是假的，其意思表示与合同订立时未必一致，故该份证明与本案无关联性。对证据3的形式真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议。复函所引用的条文并非补办的依据，且复函中提到龙华大酒店仍需提交材料，而材料需要审查。再者涉案房屋存在规划违法的情况。对证据4的真实性、合法性均无异议，对龙华饭店是由河底高村投资的事实是予以确认的。原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司在二审期间均未向本院提供新的证据材料。
本院认为，关于上诉人提交的证据1，被上诉人对其真实性、合法性没有异议，该证据可以证明龙华大酒店的基本情况，与本案具有关联性，本院予以认定。上诉人提交的证据2、8、10、11的真实性无法确认，被上诉人亦对此不予认可，本院对该四份证据不予认定。关于上诉人提交的证据3-7、9，虽然被上诉人对其真实性予以认可，但是该六份证据与本案不具有关联性，无法证明上诉人所主张的待证事实，本院不予认定。关于上诉人提交的证据12、13，虽然被上诉人对其真实性予以认可，但是该二份证据不能证明该部分违章建筑物属于涉案两家酒店所有，无法证明上诉人所主张的待证事实，本院不予认定。上诉人提交的证据14的真实性无法确认，亦不能证明上诉人所主张的待证事实，本院不予认定。关于被上诉人提交的证据1、4，上诉人对其真实性予以认可，且该二份证据可以证明龙华大酒店和龙华饭店的工商登记基本情况，本院予以认定。被上诉人提交的证据2是温州市龙华集团有限公司出具的证明，庭后法院依职权向该公司法定代表人高有进核实时，高有进对此予以认可，故本院对该证据的真实性予以认定。该证据可以证明温州市龙华集团有限公司作为苍南龙华大酒店的股东之一，对涉案合同是知情并同意的，与本案具有关联性，本院予以认定。被上诉人提交的证据3与其原审期间提交的苍南县国土资源局局长办公会议纪要能够相互印证，可以证明被上诉人所主张的待证事实，本院予以认定。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，根据各方当事人提交的证据及其陈述，另认定：龙华大酒店由温州市龙华集团有限公司与河底高村共同投资；温州市龙华集团有限公司由苍南龙华房地产开发有限公司与河底高村共同投资；苍南龙华房地产开发有限公司由苍南县龙港镇河底高村经济合作社投资；苍南县龙港镇河底高村经济合作社由河底高村投资。龙华饭店由河底高村投资。温�市龙华集团有限公司对涉案承包租赁经营合同是知情和同意的。苍南县人民法院于2013年10月10日作出的（2013）温苍行审字第465号行政裁定书以苍土资执罚（2013）18号处罚决定属于客观上无法强制执行的内容为由裁定不予强制执行苍南县国土资源局于2013年1月14日作出的苍土资执罚（2013）18号处罚决定第一项内容。苍南县国土资源局于2014年7月8日作出的苍土资（2014）122号文件中载明：“2013年我局作出行政处罚（苍土资执罚（2013）18号）。经核对（1996）详查现状图，该地为城镇建设用地。该项目1992年已批复立项，且龙港镇人民政府要求对苍南龙华大酒店用地给予补办手续（龙政（2013）144号），根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定可以办理使用手续。鉴于该项目违法时间较早，具有一定历史原因，我局拟同意在司法程序结束后给予补办用地手续，请苍南�华大酒店按规定提供报批材料。”
本院认为：上诉人王慕渺与被上诉人河底高村于2011年8月18日签订涉案承包租赁经营合同，该合同效力问题是各方当事人在二审期间的主要争议焦点问题，现对该问题以及其他争议焦点问题评析如下：
一、涉案承包租赁经营合同是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该司法解释适用的范围是城市、镇规划区内及乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件。本院认为，涉案承包租赁经营合同并不符合房屋租赁合同的特征。第一，从合同标的物来看，房屋租赁合同的标的物必须仅是房屋，而从涉案承包租赁经营合同约定的内容来看，上诉人承包租赁的经营范围包括龙华�酒店和龙华饭店的现有在用全部场地、包括冷热水系统等在内的设备设施、现有在用全部物品以及包括名称权等在内的酒店经营权。第二，从合同对当事人主要权利义务的约定来看，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，房屋租赁合同主要是针对房屋的交付使用、收益以及租金的收取进行约定，而涉案承包租赁经营合同不仅对包括酒店经营权在内的合同标的物的移交、收益、承包租赁经营费进行了约定，同时还对酒店的公章管理、财务账目管理、经营业务拓展等问题进行了约定。可见，涉案承包租赁经营合同并不属于房屋租赁合同，故不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。因此，上诉人以涉案合同为房屋租赁合同且涉案建筑物未取得建设工程规划许可证为由主张涉案合同无效的上诉理由缺�事实与法律依据，本院不予支持。
二、河底高村是否有权签订涉案承包租赁经营合同的问题。涉案承包租赁经营合同是将龙华大酒店和龙华饭店整体对外承包租赁经营的合同。虽然河底高村并非龙华大酒店的唯一股东，但是该酒店的另一股东温州市龙华集团有限公司实质上也是河底高村投资的，而且温州市龙华集团有限公司亦已明确表示对涉案承包租赁经营合同是知情和同意的。结合龙华饭店是由河底高村投资的集体企业的事实，河底高村有权签订涉案承包租赁经营合同。故上诉人以河底高村并非龙华大酒店的唯一股东为由主张其并非签订涉案承包租赁经营合同的适格主体的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
三、苍南县国土资源局苍土资执罚（2014）18号行政处罚决定书是否构成涉案承包租赁经营合同无效的事由的问题。第一，虽然该行政处罚决定书责令龙�大酒店退还包括附属用房所占土地在内的非法占用的河底高村集体土地6215.9平方米，并没收在该土地上兴建的上述建筑物及构筑物，但是苍南县人民法院于2013年10月10日作出的（2013）温苍行审字第465号行政裁定书已经裁定不予强制执行该处罚决定第一项内容，且苍南县国土资源局于2014年7月8日作出的苍土资（2014）122号文件中载明可以依法对龙华大酒店用地给予补办手续。可见龙华大酒店的用地手续问题可以通过补办予以解决。故原判认定上述行政处罚决定书并未影响上诉人经营并无不当。第二，涉案承包租赁经营合同中已明确载明涉案酒店“未有土地房产证”的内容，可见上诉人对涉案酒店因未有土地房产证而可能产生的补办用地手续等后果是可以预见的。因此，上诉人主张该行政处罚决定构成涉案承包租赁经营合同无效的事由的上诉理由缺乏事实与法律依据，�院不予支持。
四、上诉人签订涉案承包租赁经营合同是否系其真实意思表示的问题。上诉人对其在涉案承包租赁经营合同中的签字真实性并无异议，故其主张涉案承包租赁经营合同并非其真实意思表示的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人通过拍卖程序竞拍取得涉案酒店12年的承包租赁经营权，其在参加拍卖之前已经对包括涉案房屋在内的涉案酒店的各个方面进行了解，故原判认定上诉人对涉案房屋是违法建筑是明知的并无不当，上诉人以此为由主张原判认定事实错误的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
五、原判程序是否合法的问题。1.原审法院裁定两位原审第三人退出诉讼是否属于程序违法的问题。虽然被上诉人在原审期间并未要求两位原审第三人承担法律责任，但是两位原审第三人负责对涉案酒店12年的承包租赁经营权进行拍卖，与本案具�法律上的利害关系，故原审法院裁定两位原审第三人退出诉讼属程序不当，应予纠正。2.原审法院是否依法履行了释明义务的问题。原审法院于2014年5月30日对上诉人进行询问时，已经明确告知若法院发现涉案承包租赁经营合同合法有效，则上诉人是否要变更诉讼请求并要求被上诉人承担违约责任，上诉人明确回答称坚持原来的诉讼请求。可见原审法院已经依法向上诉人履行了释明义务，故上诉人以此为由主张原判程序违法的上诉理由与事实不符，本院不予支持。3.原判对上诉人提交的房屋结构鉴定分析报告不予采纳是否正确的问题。根据《城市危险房屋管理规定》、《建设部关于发布行业标准〈危险房屋鉴定标准〉的通知》的相关规定，危险房屋鉴定结论应依照一定的程序由专门的房屋安全鉴定机构对构件危险性鉴定、房屋组成部分、房屋危险性鉴定三个层次作出鉴定后得出。但是上诉人提交的房屋结构鉴定分析报告是上诉人自行委托非专门的房屋安全鉴定机构对房屋组成部分危险性进行鉴定后得出的，故原判对此不予采纳并无不当。
原审第三人温州拍卖行有限公司、温州市华丰拍卖有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200800元，由上诉人王慕渺负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 俊
审判员 陈久松
审判员 叶希希
二〇一四年十一月二十八日
书记员 董孙镇