广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第6号
原告：陈虾女，女，汉族，1970年8月27日出生，香港人，住香港特别行政区。
委托代理人：高剑锋，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。
被告：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈建新，该公司总经理。
委托代理人：梁燕萍，该公司员工。
委托代理人：王冰，广东法盛律师事务所律师。
被告：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：麦谦和，该公司总经理。
委托代理人：王小渊，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：梁晓馨，广东万言律师事务所律师。
原告陈虾女诉被告东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称“镇龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，适用普通程序，依法由审判长段雅荣、审判员卢秀文和人民陪审员何耀军组成合议庭进行审理。本院依职权，依法追加东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称“陶然居公司”）作为本案被告参加诉讼。本案于2014年4月8日公开开庭进行审理，原告陈虾女的委托代理人高剑峰、黄乐声，被告镇龙公司的委托代理人王冰，被告陶然居公司的委托代理人梁晓馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈虾女诉称：陈虾女与镇龙公司于2010年3月31日签订一份《商品房买卖合同》，约定陈虾女向镇龙公司购买东莞市长安镇陶然豪园4#、5#住宅楼1单元XXX号房屋。该合同第十五条约定：因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房价款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。合同签订后，陈虾女向镇龙公司支付了房产证的代办费用，镇龙公司于2011年1月1日向陈虾女交付了房屋，但一直未办理房产证。陈虾女认为，镇龙公司应如约履行办理房产证的义务，其逾期不履行构成违约，除应继续履行外，还需按合同约定向陈虾女支付违约金。为此，陈虾女向法院提起诉讼，请求判令：1.镇龙公司立即为陈虾女出具购房发票和办理房地产销售（转让）办证证明，协助原告办理房屋所有权证；2.镇龙公司向陈虾女支付逾期办证的违约金（从2011年1月1日房屋实际交付之日后180天即从2011年7月1日起计至房产证办理完毕之日止）；3.本案诉讼费用由镇龙公司承担。本院追加陶然居公司作为被告参加诉讼后，陈虾女申请增加诉讼请求：判令陶然居公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任。本院对此予以准许。
被告镇龙公司未提交答辩状，其于庭审中辩称：第一，案涉陶然豪园房地产是由东莞市长安镇咸西村下属的陶然居公司挂靠借用镇龙公司名义开发，陶然居公司是该房地产真实的开发商，其应与镇龙公司共同享有和承担案涉商品房买卖合同的权利和义务。第二，陈虾女主张的违约金已经超过法定诉讼时效，丧失胜诉的权利。第三，案涉房屋产权证尚未办理并非因镇龙公司或陶然居公司过错所致。陶然居公司已于2011年11月以镇龙公司的名义向房管部门申请了房屋产权办证，事实上陶然豪园已有过百位业主取得了房屋产权证。由此可见，陶然居公司已经完成了合同义务。根据相关规定，房屋所有权证书的取得是以买受人申请为前提，出卖人仅需协助提供必要的证明文件即可。本案中，陈虾女未取得房产证，是由于历史原因及陈虾女自身原因所致，不应由镇龙公司承担责任。综上，请求法院驳回陈虾女的诉讼请求。
被告陶然居公司未提交答辩状，其于庭审中辩称：第一，陈虾女至今未能取得房屋产权证书，过错不在于陶然豪园项目的销售方及开发商。2005年7月5日，陶然居公司与镇龙公司签订共同开发建设陶然豪园项目协议书。同年9月14日，东莞市发展和改革局书面同意两被告合作开发陶然豪园商住区。同时，由于陶然居公司在成立后陆续安置随军家属就业，符合财政部和国家税务总局相关免税规定，故东莞市地税局长安地税分局经核准同意减免陶然豪园项目2005年11月至2008年11月的营业税、城建税及教育附加税等。东莞市国家税务局于2006年5月8日亦同意对陶然居公司免征2005年至2007年期间的企业所得税。据此，陶然居公司从2007年起根据要求进行预纳税申报，此后很长一段时间长安地税分局均认可陶然居公司作为陶然豪园项目的纳税主体，并于2006年8月向陶然居公司核发了销售不动产统一发票。但自2011年起，长安地税分局突然要求陶然居公司缴纳整个项目的全部税费。陶然居公司为此积极与地税部门及当地政府沟通，至2013年3月14日地税部门正式发文，明确陶然豪园项目的纳税主体为镇龙公司，而镇龙公司不能享受相关税收减免政策。以上镇龙公司或陶然居公司不可预见、避免或克服的客观情形，属于不可抗力。此外，陈虾女自身也存在迟延缴纳相关材料及未到场办理相关手续等行为。综上，陈虾女未能取得房产证是因地税部门政策的朝令夕改和陈虾女本身的原因导致，陶然居公司不存在过错，不应承担逾期办证的违约责任。第二，陈虾女主张的违约金已经超过法定诉讼时效，丧失胜诉的权利；而且原告主张按每日万分之一计算违约金，标准过高，应予以调低。综合上述两方面意见，请求法院驳回陈虾女提出的诉讼请求。
经审理查明：原告陈虾女作为买受人，被告镇龙公司作为出卖人，双方于2010年3月31日签订一份《商品房买卖合同》，约定陈虾女购买镇龙公司位于东莞市长安镇咸西村的陶然豪园4#、5#住宅楼1单元XXX号房屋，房屋总价款为1000000元，分期支付，其中首期款于合同签订后付清，余款通过银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”
合同签订前，陈虾女向镇龙公司支付了房屋首期款及“代收费用”2975元。合同签订后，陈虾女通过银行按揭支付房款余额。2011年1月1日，镇龙公司交付案涉房屋给陈虾女。2013月6月7日，镇龙公司专门就办理房产证事宜与业主进行协商，并承诺尽快办理房产证。陈虾女认为，案涉合同约定镇龙公司负有办理房产证之义务，况且镇龙公司实际也收取了陈虾女代办费用，镇龙公司逾期未办证应当承担违约责任。陈虾女为此诉至本院，请求判如所请。镇龙公司主张已经完成商品房确权的初始登记，并为此提交了《商品房屋产权权属证明书》，显示案涉陶然豪园1-5幢产权人登记为镇龙公司。陈虾女对此予以确认。庭审中，陈虾女与镇龙公司均确认陶然豪园内有其他业主已取得房屋产权证，但陈虾女尚未取得案涉房屋产权证。
经查，陶然豪园商住区开发项目，是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发，部分购房者支付首期款和代收费的收据上有陶然居公司盖章。二者于2005年7月5日经律师见证签署合作开发的《协议书》，约定陶然居公司出资80%，镇龙公司出资20%。同年9月14日，东莞市发展和改革局以东发改（2005）927号文件同意二者合作开发。同年11月17日，陶然居公司以其陆续安置随军家属就业为由申请减免营业税、城建税、教育费附加等。2006年4月11日，东莞市地方税务局长安税务分局在《安置就业税收优惠申请表（资格认定）》中审核同意减免陶然居公司2005年11月份至2008年11月份期间相关税费。此外，东莞市国家税务局于2006年5月8日以东国税函（2006）75号批复同意免征陶然居公司2005年至2007年企业所得税。2013年3月11日，东莞市地方税务局向长安税务分局发出东地税函（2013）24号《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》，以陶然豪园项目的立项申请单位、土地使用权人、大确权权属单位均为镇龙公司为由，认定陶然豪园项目的建设单位为镇龙公司，故该项目销售不动产相关的营业税、企业所得税、土地增值税等税种均应由镇龙公司申报缴纳，而镇龙公司不适用相关随军家属就业的税收减免政策。镇龙公司和陶然居公司提出，陶然豪园内属于原减免税费范围的共计195户，此部分税费问题正在协调当中，故相关税费至本案庭审辩论时尚未缴纳。也基于此原因，税务部门未能开具相关完税证明，致使镇龙公司无法向业主开具办理房产证所需之购房发票和证明文件。至于以上195户之外，镇龙公司主张已缴清税费，但因税务部门需与前195户税费问题捆绑处理而亦未开具完税证明，致使镇龙公司无法开具办证所需之发票及证明文件。镇龙公司和陶然居公司认为，税务部门对陶然豪园195户实施减免税费政策后又取消减免，对195户以外因捆绑处理而不开具完税证明，以及业主本身怠于申请和配合办证程序，是导致房产证未能完成办理的直接原因。陈虾女对此不予认可。
本院依原、被告申请，向东莞市地方税务局长安税务分局调查取证。该分局于2014年3月25日向本院分别出具镇龙公司和陶然豪园业主缴税统计表，显示陈虾女已缴清契税，镇龙公司已缴营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加、地方教育附加和堤围费共计31231021.36元，尚未缴纳以上各税种费用共计23884224.78元。原、被告对此均予确认。
另外，关于违约金，陈虾女主张从实际交房即2011年1月1日后180天即从2011年7月1日起按每日万分之一计至实际办证之日。镇龙公司和陶然居公司提出了诉讼时效的抗辩及调低标准的申请。
以上事实，有陈虾女提供的《商品房买卖合同》、收款收据、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款交易明细、东莞银行存折、深圳市鼎诚物业管理有限公司出具的证明、入伙指南、网页页面打印件、《关于就2013年6月7日陶然豪园业主与发展商会议所提问题的答复》，镇龙公司提供的《商品房屋产权权属证明书》、房屋登记申请受理单、合作开发房地产项目合同书、《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》、《涉诉案件房地产当月销售缴税清单》、《有直接证据证明原告与陶然居公司存在房地产买卖关系的案件清单》，陶然居公司提供的《关于核准长安镇陶然豪园商住区项目的通知》、见证书、《安置就业税收优惠申请表》、《关于东莞市陶然居房地产开发有限公司免征企业所得税问题的请示》、《关于东莞市陶然居房地产开发有限公司免征企业所得税问题的批复》、广东省地方税收纳税申报表、发票领购记录、销售不动产统一发票、地方税发票业主使用情况表、《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》、《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》、中国邮政速递物流网络查询单，以及本院调取的《东莞市镇龙房地产开发有限公司纳税情况统计表》、《业主契税完税情况表》，以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈虾女与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。本案争议焦点为：第一，镇龙公司是否构成逾期办证的违约；第二，违约金如何计算；第三，陶然居公司应否对违约金承担连带责任。
关于第一个争议焦点。商品房的出卖方依据法律规定或合同约定，负有协助买受人办理房产证的义务。该义务主要表现在：第一，备齐相应的用地、施工及规划等证明文件和资料，以房地产开发企业名义申领《商品房屋产权权属证明书》（即“大确权”）；第二，提交相关的办证资料报房产登记部门备案，办理房屋分户确权手续（即“小确权”）。本案中，镇龙公司已经完成“大确权”，有其提交的《商品房屋产权权属证明书》和《房屋登记申请受理单》为据，且陈虾女予以认可，本院对此予以确认。至于“小确权”，镇龙公司确认至本案庭审辩论终结时尚未向陈虾女出具销售不动产统一发票及其他办理房产证需要由开发商提供的证明文件，陈虾女尚未取得案涉房屋产权证书，即因此所致。镇龙公司主张逾期办证原因在于买受人过错和不可抗力。首先，关于买受人原因。从镇龙公司实际向陈虾女收取房产证代办费，双方曾就办证事宜进行协商，以及陈虾女已缴清契税等事实，可以判断买受人并不存在镇龙公司所称之怠于申请和拒绝配合的情形，则镇龙公司将逾期办证的原因指向买受人陈虾女，不能成立，本院不予采信。其次，关于不可抗力。不可抗力主要是指当事人无法预见、无法避免和无法克服的自然灾害、意外事件等客观情形。本案中，由本院向东莞市地方税务局长安税务分所调取的证据可见，镇龙公司尚有营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加和堤围费等共计23884224.78元税费未缴清，镇龙公司亦确认因税费问题不能取得完税证明等，是导致其不能向陈虾女开具不动产销售统一发票及出具其他证明文件的直接原因。以上情形并不属于不可抗力的范畴，因此镇龙公司以税务问题作为逾期办证的抗辩，不能成立。综合上述意见，陈虾女是因镇龙公司未及时出具不动产销售统一发票和其他应由开发商出具的证明文件而未能取得案涉房屋权属证书，根据《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，镇龙公司构成违约，应当承担违约责任。陈虾女诉请镇龙公司继续履行办证协助义务，本院予以支持。考虑本案实际情况，履行期限以本判决生效后60日内为宜。
关于第二个争议焦点。案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。根据该条款以及镇龙公司的抗辩事由，本案逾期办证违约金的计算考量如下因素：（1）诉讼时效。我国法律规定诉讼时效为2年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算。逾期办证违约金作为债权请求权，适用诉讼时效规定。案涉合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，此为卖方逾期办证时买方可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。现陈虾女在实际办证之前主张逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，陈虾女于本案中主张违约金并未超过诉讼时效。镇龙公司和陶然居公司提出的时效抗辩不成立，本院不予采信。（2）起止时限。陈虾女主张违约金自实际交付房屋之日后180天起计，符合案涉合同约定和法律规定，本院予以采信；陈虾女主张违约金计至实际办证之日，符合合同约定。因此，逾期办证违约金自房屋交付（2011年1月1日）后180天即从2011年7月1日计至实际办证之日；（3）标准。案涉合同约定按已付房款每日万分之一计算违约金，由于陈虾女已付清房款全额1000000元，故违约金应以此作为基数计算。镇龙公司认为每日万分之一的标准过高，申请本院调低，但从陈虾女的实际损失、镇龙公司的违约程度等因素考虑，该约定标准并不明显过高，故本院对镇龙公司的调低申请不予准许。综合以上认定，陈虾女诉请镇龙公司以1000000元为基数，按每日万分之一支付从2011年7月1日起至实际办证之日止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。如若实际办证时间在本判决发生法律效力之前，则镇龙公司应于实际办证之日起5日内支付违约金；如若实际办证时间在本判决发生法律效力之后，则镇龙公司应于本判决发生法律效力之日起5日内支付判决生效前发生的违约金，于实际办证之日起5日内支付判决生效后发生的违约金。
针对第三个争议焦点。从镇龙公司和陶然居公司提交的合作开发合同书、核准开发项目通知和收款收据等证据可见，陶然居公司与镇龙公司约定合作开发案涉商品房，且陶然居公司实际也有作为出卖人参与收取相关款项等行为，故其亦属于陶然豪园商品房的开发商，对外应与镇龙公司承担连带责任。因此，原告在本案中主张陶然居公司对逾期办证的违约金承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市镇龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内将办理房产证应由出卖人提供的相关资料提交产权部门备案，并通知原告陈虾女申请办理商品房房地产权证，履行完成东莞市长安镇咸西村的陶然豪园4#、5#住宅楼1单元XXX号房屋协助办理房屋权属证书的义务。
二、被告东莞市镇龙房地产开发有限公司以1000000元为基数，按每日万分之一的标准向陈虾女支付从2011年7月1日起至实际办证之日止的违约金。（如实际办证时间在本判决发生法律效力之前，则限被告东莞市镇龙房地产开发有限公司于实际办证之日起5日内支付违约金；如实际办证时间在本判决发生法律效力之后，则限被告东莞市镇龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付判决生效前发生的违约金，于实际办证之日起5日内支付判决生效后发生的违约金）。
三、被告东莞市陶然居房地产开发有限公司对上述第二判项承担连带责任。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取诉讼费用2055元，由两被告共同负担。
如不服本判决，原告陈虾女可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 段雅荣
审 判 员 卢秀文
人民陪审员 何耀军
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 欧凯桦