江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03074号
上诉人（原审原告）苏州奥雅纺织品有限公司。
委托代理人樊耀禹，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏州根道玩具有限公司。
委托代理人张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托代理人程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。
上诉人苏州奥雅纺织品有限公司（以下简称奥雅公司）、苏州根道玩具有限公司（以下简称根道公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2015）吴甪民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月2日，根道公司将其所有的坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路175号的厂房（面积为1323平方米）出租给奥雅公司，并与奥雅公司签订厂房租赁合同一份，约定，租期3年，自2010年8月1日至2013年7月31日止；租赁期满，根道公司有权收回出租厂房，奥雅公司应如期归还；奥雅公司需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向根道公司提出书面要求，经根道公司同意后重新签订租赁合同。合同还约定，租赁期满时，奥雅公司不得拆除水电设备，因装修而增加的财产归根道公司所有；租赁期间，奥雅公司可根据自己的经营特点进行装修，费用由奥雅公司自负，租赁期满后如奥雅公司不再承租，根道公司也不作任何补偿；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，奥雅公司必须无条件服从国家政策，若由此可能对奥雅公司造成损失的，根道公司不承担责任。合同签订后，奥雅公司迁入承租房屋从事生产经营，期间安装了砖墙隔断、木板隔断等装饰装修物。2012年8月1日，奥雅公司、根道公司就涉案房屋又签订厂房租赁合同一份，约定，租期1年，自2012年8月1日起至2013年7月31日止；租赁期满，奥雅公司需继续承租的，应向根道公司提出书面要求，经根道公司同意后重新签订租赁合同。
2013年3月27日，根道公司接到通知，明确涉案厂房已列入拆迁区域。之后相关机构对涉案房屋装修及附着物、机器设备等进行了评估。2014年7月18日，根道公司就回购补偿事宜与相关部门达成协议。协议签订后，根道公司陆续领取大部分补偿款。奥雅公司认为房屋由其实际承租经营，根道公司应向其支付相应的拆迁补偿款，遭根道公司拒绝，故引发本案诉讼。
原审另查明，根道公司曾将奥雅公司诉至原审法院，要求奥雅公司返还涉案房屋并支付房屋实际占有使用费。在该案审理中，奥雅公司、根道公司一致确认就涉案房屋2013年8月后未再签订新的租赁合同。另原审法院经向苏州市吴中区甪直镇企业回购办调查，该部门表示，其已给付给根道公司的补偿款中包含了对奥雅公司搬迁补偿款人民币36465元；房屋装修及附着物补偿款人民币141837元；上述款项系针对实际经营者的特定化补偿。其按房屋面积支付的停产停业损失补偿款系对根道公司的补偿，不应补偿给承租房屋的奥雅公司。奥雅公司、根道公司对该部门的陈述均无异议。但根道公司认为，租赁期已届满，合同已约定租赁期满时因装修而增加的财产归根道公司所有；租赁期满后如奥雅公司不再承租，根道公司对装修不作任何补偿；涉案房屋因国家政策拆迁，合同已约定由此可能对奥雅公司造成损失的，根道公司不承担责任，故不应返还补偿款。对此，奥雅公司不予认可，称2012年8月1日的合同对2010年7月2日的合同进行了变更，而后一份合同中无上述约定；租赁期届满后根道公司正常向其收取水电费，应视为同意其继续承租房屋，双方属于不定期租赁，其作为实际经营者理应获得相应的补偿款。
奥雅公司就其主张的不定期租赁关系，提供了2014年3月11日的电费发票，经原审质证，根道公司对真实性无异议，但表示奥雅公司拒绝迁出，其有权收取占有期间的电费，并不代表其同意奥雅公司继续承租涉案房屋。奥雅公司确认其至今仍在涉案房屋内实际经营。
以上事实，有江苏吴县国用（出）字第226号国有土地使用证、建设用地规划许可证、吴房字第××号房屋所有权证、土地租赁合同、厂房租赁合同、协议书、固定资产评估明细表、城市房屋评估表、当事人陈述及原审法院调查笔录等证据在卷作证。
原审原告奥雅公司的诉讼请求为：判令根道公司向奥雅公司返还搬迁补偿款人民币36465元、房屋装修及附着物补偿款人民币141837元、停产停业损失补偿款人民币396900元。
原审法院认为：根道公司在承租土地上建造的房屋涉及拆迁获得补偿，对该补偿款的分配应遵循公平原则。奥雅公司主张的搬迁补偿款人民币36465元，系对奥雅公司相关设备清场费用的补偿，包含在已给付给根道公司的拆迁补偿款中，当事人对此均未提出异议，予以采信。该补偿款系针对奥雅公司的特定补偿，故确定该款项由奥雅公司所得，根道公司予以返还。关于房屋装修及附着物补偿款人民币141837元。2012年8月1日租赁合同约定的1年租期包含在2010年7月2日合同约定的3年租期内，况且两份合同在涉案房屋情况、租金的标准及支付方式等主要条款的约定上基本相同，即两份合同的相应条款不存在冲突，故两份合同对双方均具有约束力。因此，奥雅公司主张2010年7月2日的合同条款已不适用，依据不足，不予采信。奥雅公司还主张合同租赁期满后双方之间存在不定期租赁关系，虽根道公司确认一直向奥雅公司收取电费，但并不能据此判断根道公司作出了同意继续将涉案房屋出租给奥雅公司这一意思表示，况且合同约定租赁期满后奥雅公司如需继续承租，应向根道公司提出书面要求，经根道公司同意后重新签订租赁合同，现双方确认涉案房屋在2013年8月后未再签订新的租赁合同，故奥雅公司的该意见，证据不足，不予采信。2010年7月2日的合同约定租赁期满如奥雅公司不再承租，根道公司对装修不作任何补偿且因装修而增加的财产归根道公司所有。现合同约定的租赁期已届满，奥雅公司的合同目的已实现，相关的拆迁评估事宜虽发生于租赁期内，但并未影响奥雅公司在合同期内的正常经营，故房屋装修及附着物补偿款归根道公司所有较为合理。至于停产停业损失补偿款，结合甪直镇企业回购办对该项补偿的解释，该款可视为“原租地合同自动解除”后，对根道公司无法继续出租房屋造成其可得利益损失的补偿。本案中，租赁合同已到期，奥雅公司理应在合理期限内腾退房屋，且原审审理中奥雅公司亦确认在涉案租赁厂房中从事生产经营至今，故涉案厂房拆迁并未影响奥雅公司生产经营，其主张返还停产停业损失，不予支持。另，虽合同约定房屋因国家政策需拆迁，奥雅公司应无条件服从，但本案所涉房屋系相关单位回购，并非因国家政策所需拆迁，且合同约定的奥雅公司无条件腾房造成的损失与本案中奥雅公司因拆迁应得的补偿非同一概念，故根道公司以此约定主张不应返还相应补偿款，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，原审法院判决：一、苏州根道玩具有限公司于判决生效之日起十日内给付苏州苏州奥雅纺织品有限公司人民币36465元。二、驳回苏州奥雅纺织品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币1933元，由苏州奥雅纺织品有限公司负担人民币1810元，苏州根道玩具有限公司负担人民币123元。
上诉人奥雅公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方之间事实及法律关系有误。奥雅公司、根道公司应构成不定期租赁关系。奥雅公司在租期到期后继续使用诉争房屋，根道公司均未提异议，且正常代收其水电费。双方口头约定租期顺延。在该期间，根道公司与拆迁办签订拆迁补偿安置协议。但签订协议后，根道公司违背诚信，不愿意补偿租户损失，事实上根道公司在《限期返还厂房通知书》及（2014）吴甪民初字第321号案件起诉状中，均认可双方构成不定期租赁关系。原审法院未对双方不定期租赁关系加以认定，有失公正。二、原审法院未判令根道公司返还停产停业损失，存在错误。1、关于停产停业损失概念及补助对象。国家及江苏省、苏州市相关拆迁文件均明确停产停业损失指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件。苏建拆（2008）2号《关于调整搬迁补助费临时安置费等发放标准的通知》中第三项明确停产停业损失补助对象为实际经营人。本案中，奥雅公司作为承租人理应获得因拆迁发生停产停业损失的补偿。2、原审法院以甪直企业回购办的解释作为定案依据，完全错误。甪直企业回购办无权作出解释。诉争房屋拆迁主体是甪直新型城镇化建设发展有限公司，实际运作方式甪直拆迁办，前者是政府独资企业，后者是政府负责拆迁安置的部门并负责运作所有拆迁事务。3、（2013）太城民初字第0118号中明确对于出租非住宅房屋的，拆迁给承租人对外经营造成损失的，理应由承租人获得赔偿。三、原审判决对装修补偿理解适用有误。根道公司所发的《限期返还厂房通知书》中明确了合同租期为2012年8月1日至2013年7月31日，即以第二份合同为准，但原审法院却刻意选择适用第一份合同，有失公正。综上，请求二审法院重新审理或依法改判。
根道公司辩称：奥雅公司上诉理由均不成立。一、诉争房屋已被政府纳入拆迁征收范围，并在2013年3月政府已发文通知奥雅公司。奥雅公司的租期于2013年7月31日届满，为响应政府拆迁政策，根道公司已在2013年4月告知奥雅公司，明确双方租期届满后不再继续出租，双方不成立不定期租赁关系。其他答辩意见同根道公司上诉意见一致。
上诉人根道公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、奥雅公司租期于2013年7月31日届满，双方未重新签订租赁合同，不构成不定期租赁关系。诉争拆迁发生在租期届满后，拆迁补偿费用与奥雅公司无关。二、原审法院适用《民法通则》第一百零八条、《合同法》第五条有误。《民法通则》第一百零八条系债务清偿规定，与本案无关。《合同法》第五条系公平原则，不应适用于本案。三、苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0710号民事判决书判决租期届满后不支持承租人拆迁补偿款。后因承租人不服，上诉至苏州市中级人民法院，被驳回上诉，维持原判。四、即使固定资产补偿款36465元应支付给奥雅公司，但该36465元中的22405元属于不可搬迁资产，奥雅公司应将该不可搬迁固定资产留给根道公司，而非搬走。综上，请求二审法院依法改判根道公司不支付奥雅公司36465元或发回重审。
奥雅公司辩称：原审判决根道公司返还搬迁补偿款36465元正确，其他答辩意见同奥雅公司上诉意见一致。
二审另查明，就诉争房屋的使用情况，原审法院询问：“奥雅公司，你在上一案件中提到三月份断水断电，若说法成立，那么你方3月份之后还在经营？”奥雅公司委托代理人樊耀禹律师一审庭审中陈述：“一直到现在还有东西在里面，2010年7月2日一直到现在都在经营。”二审庭审中，奥雅公司委托代理人樊耀禹律师主张断水断电之后就没有占有使用房屋，也没有经营。
二审庭审中，为查明诉争房屋使用情况，本院当庭拨打电话联系奥雅公司法定代表人韩志明，其作如下陈述：“我们早就不在那边生产了，因为他们还没有给我们拆迁款，所以我们还没有还他们钥匙，厂房还未实际交接，根道公司也没有主动找我们谈过，都是我们主动找他们谈的，合同期内涉及到要拆迁。当时拆迁办也来看过我们的生产规模，还给我们做评估，根道公司一直拖着不跟我们谈，我们当时只是说要18万元的装修补偿费，其他各种费用都给根道公司，虽然合同是三年一签的，但是实际上双方当时口头上说是可以租赁更长时间的，所以我投入了装修。我们实际经营到三年合同到期，是在2013年8月份，后来我们找了其他的地方去做，那边的合同是2013年7月份开始签的，给了我一个月的装修时间，正式是2013年8月1日开始在新的工厂进行工作了。”奥雅公司委托代理人樊耀禹律师对韩志明的身份无异议，但主张真实性由法院依法认定。根道公司对韩志明上述陈述无异议。
上述事实，有原审庭审笔录、当事人陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审的争议焦点在于根道公司是否应向奥雅公司返还搬迁补偿款、房屋装修及附着物补偿款、停产停业损失补偿款。
关于搬迁补偿款，经涉案拆迁部门评估为36465元，其中可搬迁固定资产费用14060元，不可搬迁固定资产费用22405元。根道公司主张上述款项不应支付给奥雅公司，即使支付，该款项中的22405元属于不可搬迁资产，奥雅公司不能搬走，应由奥雅公司留给根道公司。本院认为，诉争搬迁补偿款系针对奥雅公司相关设备清场费用的特定补偿，原审法院判决由根道公司向奥雅公司给付搬迁补偿款36465元，并无不当，应予维持。至于不可搬迁固定资产，因根道公司并未提供证据证明奥雅公司将上述资产搬离，且在根道公司向相关拆迁部门就上述资产领取拆迁安置款项后，根道公司再就上述资产主张所有权，并无法律依据，本院不予支持。
关于房屋装修及附着物补偿款，奥雅公司与根道公司2010年的租赁合同明确约定，租赁期满，如奥雅公司不再承租，根道公司对装修不作任何补偿且因装修而增加的财产归根道公司所有。本案中，奥雅公司与根道公司合同约定租期已届满。奥雅公司主张其与根道公司在租期届满后形成不定期租赁关系，但未就双方形成不定期租赁关系的法律要件充分举证，本院不予支持。此外，奥雅公司主张2010年合同被2012年合同替代，诉争房屋装修及附着物补偿款归属应适用2012年合同约定。本院认为，2012年合同并未实际约定房屋装修及附着物归属。但就上述两份合同的具体适用来看，2010年合同约定租期自2010年8月1日至2013年7月31日止，2012年合同约定租期自2012年8月1日至2013年7月31日止，上述两份合同租期为包含关系，两份合同在诉争房屋情况、租金标准及支付方式等主要条款均不存在冲突，故两份合同对双方均具有约束力，在2012年合同未就诉争房屋装修及附着物归属明确约定的情况下，原审法院适用2010年合同约定认定诉争房屋装修及附着物补偿款归根道公司所有，并无不当，应予维持。
关于停产停业损失补偿款，奥雅公司主张应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，补助对象为实际经营人。结合奥雅公司法定代表人韩志明陈述，2013年7月31日租期届满后，其于2013年8月1日开始在新的工厂工作。根据奥雅公司上述陈述，奥雅公司在房屋被征收前并未实际停产停业，奥雅公司主张根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定诉争停产停业损失补偿款归其所有，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人奥雅公司、根道公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4578元，由上诉人苏州奥雅纺织品有限公司负担3866元，由上诉人苏州根道玩具有限公司负担712元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 陆晓婷