广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第895号
上诉人（原审被告）：南宁市旺安停车服务有限责任公司。
法定代表人：梁锦华。
委托代理人：林籽光。
委托代理人：颜灿。
被上诉人（原审原告）：广西壮族自治区烈士陵园。
法定代表人：覃昌良。
委托代理人：唐海涛。
原审第三人：李明。
上诉人南宁市旺安停车服务有限责任公司（以下简称：旺安公司）因与被上诉人广西壮族自治区烈士陵园（以下简称：烈士陵园）、原审第三人李明租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月16日组织各方当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人旺安公司的法定代表人梁锦华，委托代理人林籽光、颜灿，被上诉人烈士陵园的委托代理人唐海涛到庭参加了诉讼。原审第三人李明经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年1月9日烈士陵园作为甲方与旺安公司作为乙方签订一份《土地租赁合同书》，合同约定：“甲方同意将本单位大门口右侧离通透围墙3米至邕宾路边留出快速环道往返邕宾路下我单位的道路宽度至园林科苗圃地二层简易楼房头及高架桥底至盛园酒楼东头共约100亩闲置地出租给乙方从事停车服务（包括招待所、餐馆、信息、修理及其他相关配套设施）。大门口右边通透围墙起至高架桥底边（即抽水房旁）铺设不低于砼20厚水泥地面，均由乙方投资作为其使用场所。租期十八年（2004年元月1日起至2004年12月31日为启动期，免收租金），从2005年1月1日起至2022年12月31日止。如因国家建设需要使用此地，甲乙双方无条件服从。租金及支付方式为第一个三年期，每年38万元；第二个三年期，每年42万元；第三个三年期，每年50万元；第四个三年期，每年60万元；第五个三年期，每年80万元；第六个三年期，每年100万元。按照先交钱后租地的原则，乙方在签订合同时，先交伍万元定金给甲方，正式后作为第一次租金交纳，多还少补。·····乙方如超过规定期限十五天未交付租金，甲方有权终止本合同，乙方应于一个月内搬出，造成一切损失由乙方自负。该土地所有权归甲方所有，乙方无权转租或转让他人使用，如有此行为，甲方有权终止合同，一切责任由乙方自负……”，合同还约定了其他权利义务。合同签订前，2003年8月29日旺安公司即预先向烈士陵园交纳了定金5万元。
合同签订后，旺安公司即进行前期投资，平整土地。后因工程投入较大、公司财力有限，为筹措资金，2005年12月15日，旺安公司向烈士陵园提交一份《报告》，请求其允许旺安公司将本案场地中雕塑园内的空地出租给他人放置煤炭，租期为三年，待完成土地平整和总体规划后即收回开办停车场。该《报告》加盖了烈士陵园单位公章并批注有“同意2005.12.17”，但未有签字人署名。
2006年1月1日旺安公司法定代表人梁锦华即与李明先期签订一份《土地转包经营协议书》，约定由甲方将原承租烈士陵园内的部分空地转租给乙方作经营煤炭、堆放建筑材料、水泥制品、科技厂使用。同年2月1日，旺安公司与李明所代表的南宁市邕钦工贸有限公司签订正式的《租赁合同书》，约定将位于烈士陵园雕塑园内的旺安停车场部分空地出租给邕钦工贸有限公司，租期为三年即自2006年2月1日至2009年2月1日，租赁面积为9亩，租金为7万元／年。对此，烈士陵园庭审中否认曾同意旺安公司转租，并对《报告》的真实性不予认可，认为公章系伪造的。
2006年3月10日，双方又签订一份《补充协议》，该协议约定：“甲乙双方于2004年1月9日签订的土地租赁合同中规定：甲方出租100亩土地给乙方作为停车服务使用，并给予乙方壹年的项目启动期，免收租金。但由于2004年国家出台新的规划政策，要求各个单位必须办理单位总规图才能报建各类工程项目。甲方的总规图从2004年1月起开始申报，至今才原则通过规划局评审，乙方报建的招待所工程项目也被迫延迟至今没能办理，造成乙方工程项目启动延期。同时，由于各方面原因，目前甲方提供出租给乙方的场地也未达到原合同中规定的100亩面积。为了进一步明确双方合同签订的期限及乙方缴纳土地租金的日期以及甲方出租给乙方的场地范围等事项，经双方平等协商，达成以下补充协议：一、双方签订的合同期限调整为20年，起始日期从2006年4月1日起计算（即从2006年4月1日至2026年3月31日止）。二、……甲方同意按原合同规定继续给予乙方两年的项目启动期，即乙方缴纳土地租金的日期以乙方办理取得招待所工程开工许可证两年后开始缴纳租金。三、为了确保乙方有100亩土地使用，现就乙方所租土地范围进一步明确如下：（一）进园大门左侧，从快速环道立交桥底至大门围墙，沿旧邕宾旧公路至东风汽配厂面积约50亩。（二）张济光所租土地东边地界往煤气站至公墓科办公楼，抗战景区、解放景区往下至邕宾旧公路范围的所有土地约30亩。（三）甲方考虑到乙方今后业务发展扩大的需要，决定在适当时候将公墓科办公楼搬迁至北大门牌楼处，现有的房屋交给乙方使用，并将人工湖尾部的第二口鱼塘填平出租给乙方使用，具体协议内容待定。四、合同日期及缴费期调整后，乙方交纳租金数额及方式不变，但日期往后顺延……，六、本协议一式五份，甲方叁份，乙方贰份，具有与原协议同等法律效力。原协议中的规定与本协议的规定有冲突的，以本协议规定为准。”
2008年10月23日，烈士陵园以旺安公司欠付租金且擅自转租为由诉至一审法院，要求解除双方签订的《土地租赁合同书》及补充协议，并要求旺安公司支付违约金35万元。一审法院于2010年7月12日作出（2008）青民一初字第2398号一审判决驳回了烈士陵园的全部诉讼请求。后烈士陵园不服该判决，上诉至南宁市中级人民法院。经审理，南宁市中级人民法院认为双方签订的上述合同不符合《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条之规定，属于无效合同，遂发回一审法院重新审理。庭审中，经一审法院释明，烈士陵园将诉请变更为请求确认双方签订的租赁合同无效，并支付场地使用费。
诉讼中，为查明讼争土地的实际使用情况，一审法院组织了进行现场勘察。勘察后，双方确认：一、双方按2006年3月10日签订的《补充协议》确定土地租赁范围后，即“第一部分为进园大门左侧，从快速环道立交桥底至大门围墙，沿旧邕宾公路至东风汽配厂面积约50亩；第二部分为张济光所租土地东边地界往煤气站至公墓科办公楼，抗战景区、解放景区往下至邕宾旧公路范围的所有土地约30亩；第三部分为从公墓科办公楼搬迁至北大门牌楼处的房屋，并将人工湖尾部的第二口鱼塘填平，具体协议内容待定”，旺安公司实际使用土地的范围是：（1）第一部分约50亩的土地中，转租给李明用于放置煤炭的部分约9亩以及自身用于水泥砖加工厂的部分约30亩。（注：该约50亩的土地，烈士陵园于2009年11月份全部收回）；（2）第二部分约30亩土地，旺安公司自签订补充协议后一直实际使用至今；（3）第三部分土地，烈士陵园则一直未予落实。二、本案讼争场地，属划拨用地，国有土地使用证为南宁市国用（2000）字第×号，用途为绿化。
一审法院还查明：2004年1月29日，广西壮族自治区民政厅作出桂民发（2004）14号《关于同意区烈士陵园停车场及物流信息服务综合楼建设的批复》，同意烈士陵园与旺安公司合作，由旺安公司出资建设停车场及综合楼。2006年2月3日，南宁市规划管理局作出南规第（2006）4号《关于广西壮族自治区烈士陵园总体规划的批复》，原则上同意按该规划控制实施，其中规划图显示将拟建室外泊车场。2006年4月6日，广西壮族自治区烈士陵园综合楼、停车场项目分别取得了桂发改登字（2006）8号、桂发改登字（2006）9号《登记备案证》。2007年6月18日，旺安公司承租地上的临时值班室、临时管理用房项目取得了《建设工程规划许可证》。
一审法院认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，该条例第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）、领有国有土地使用证；（三）、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”，以及《广西壮族自治区实施<；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>；办法》第二十五条规定：“出租土地使用权连同地上建筑物及其附着物，双方当事人应当向土地管理部门及房产管理部门办理登记手续，不办理登记手续，土地使用权出租一律无效，不受法律保护。”
本案讼争土地属划拨用地，烈士陵园将其出租给旺安公司用于建设停车场及综合楼，项目随后亦获得相关部门的规划许可及立项审批，但自始未取得该宗土地的管理者即南宁市土地管理局的批准同意，事后亦未按规定办理相关登记手续。故其与旺安公司签订《土地租赁合同书》将原本规划用于绿化的讼争土地出租给旺安公司在陵区内从事生产性经营活动，违反了上述禁止性规定，该出租行为无效，双方签订《土地租赁合同书》亦为无效合同。现烈士陵园请求确认该租赁合同无效，于法有据，一审法院应予准照。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，并恢复至合同订立前的状态。则烈士陵园诉请要求旺安公司及部分讼争土地的次承租人李明将土地交还，搬离场地，一审法院也予以支持。但参照双方在合同中关于“乙方如超过规定期限十五天未交付租金，甲方有权终止本合同，乙方应于一个月内搬出”的约定，一审法院酌定旺安公司亦应于本案判决生效之日起一个月内搬离讼争场地，而非烈士陵园诉请的十日内。
关于烈士陵园诉请的场地使用费。根据双方于2006年签订的补充协议，该协议对原《土地租赁合同书》约定的租期、租金缴纳时间等有关内容进行了变更，其中租期为2006年4月1日起至2026年3月31日止，租金缴纳时间从旺安公司方办理取得招待所工程施工许可证两年后计付。旺安公司至今虽未取得相关施工许可证，但现场勘察中，旺安公司认可使用了部分场地用以转租或自用，并有相关收益。故旺安公司仍应向烈士陵园支付土地使用费。一审法院参照双方约定的租金标准，并根据旺安公司实际使用的土地范围及期限予以酌定，其中“自进园大门左侧，从快速环道立交桥底至大门围墙，沿旧邕宾公路至东风汽配厂面积约50亩的土地”，旺安公司自2006年4月1日使用至2009年11月30日，实际使用面积约为39亩，参照双方约定的“第一个三年期，100亩，每年38万元”租金标准，旺安公司应支付的土地使用费为444600元（38万元×39／100×3年）。另，“自张济光所租土地东边地界往煤气站至公墓科办公楼，抗战景区、解放景区往下至邕宾旧公路范围的所有土地约30亩”，旺安公司自2006年4月1日使用至今，面积约30亩，参照双方约定的“第一个三年期，100亩，每年38万元”租金标准，旺安公司应支付的土地使用费为342000元（38万元×30／100×3年）；2009年4月1日至2012年3月31日期间，参照“第二个三年期，100亩，每年42万元”的租金标准，旺安公司应支付的土地使用费为378000元（42万元×30／100×3年）；2012年4月1日至2013年3月31日期间，参照双方约定的“第三个三年期，100亩，每年50万元”的标准，旺安公司应支付的土地使用费为150000元（50万元×30／100×1年），以上合计1314600元。扣除旺安公司已支付的定金50000元，旺安公司还应支付土地使用费1264600元。同时，因本案合同无效造成旺安公司经济损失的，其可另行向烈士陵园主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认烈士陵园与旺安公司于2004年1月9日签订的《土地租赁合同书》及2006年3月10日签订的《补充协议》无效；二、旺安公司及李明应于本案判决生效之日起三十日内从烈士陵园搬离；三、旺安公司还应向烈士陵园支付截至2013年3月31日止的土地使用费1264600元。一审案件受理费32000元，由烈士陵园负担21333元，由旺安公司负担10667元。
上诉人旺安公司上诉称：一、上诉人与被上诉人于2004年1月9日签订的《土地租赁合同书》及2006年3月10日签订的《补充协议》合法有效，理由是：1、上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》已经由被上诉人的主管部门广西壮族自治区民政厅同意。上诉人与被上诉人签订《土地租赁合同书》后，2004年1月29日广西壮族自治区民政厅作出桂民发（2004）14号<；关于同意烈士陵园停车场及物流信息服务综合楼建设的批复》，同意上诉人与被上诉人合作，由上诉人出资建设停车场及综合楼。2、南宁市规划部门已同意建设停车场等设施的总评规划。上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人对烈士陵园进行总体规划，并向南宁市规划局提出申请。2006年2月3日，南宁市规划局作出南规第（2006）4号《关于广西壮族自治区烈士陵园总体规划的批复》，同意按规划实施，而总体规划中有上诉人的项目建设室外停车场，综合楼等建筑物设施，所以上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》中的内容已经规划部门批准同意。2007年6月18日，上诉人承租土地上的临时值班室跟管理用房项目也已经取得了《建设规划许可证》。3、烈士陵园综合楼，停车场项目已经发改委批准并登记备案。2006年4月6号，土地租赁合同约定的综合楼，停车场项目分别取得了桂发改登字（2006）8和9号《登记备案证》。4、上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》及《补充协议》双方已实际履行部分内容，上诉人按合同约定也交纳了定金，被上诉人也向上诉人交付了部分场地，上诉人也投入大量财力、人力、物力对场地进行了平整等前期建设。二、上诉人的场地使用费交付条件尚未成就，且上诉人的土地使用面积并未到合同约定的100亩，法院判令上诉人向被上诉人支付1264600元土地使用费没有依据。1、上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》及《补充协议》约定，上诉人交纳租金的日期以上诉人取得招待所综合楼工程开工许可证两年后才开始交纳租金。如上所述，广西壮族自治区烈士陵园总体规划方案已获得南宁市规划局审批同意，综合楼，停车场的建设项目也由发改委登记备案，但被上诉人由于更换法人等原因不配合上诉人办理相关登记和报建手续，致使上诉人用于经营的招待所综合楼等工程开工许可证至今未办理。所以，按合同约定上诉人不应向被上诉人支付租金或场地使用费。2、上诉人实际没有使用那么多土地面积。当时原审法院组织双方到实地现场勘测的土地面积，实际是上诉人已平整出来的待以后用于停车的场地面积，并不是上诉人已经使用的面积。而且大部分土地被上诉人于2009年11月份已全部强行收回，并用于种植花草和建设球场等使用。所以退一万步来讲，假设上诉人应向被上诉人支付场地使用费，也不应是1314600元，而是按实际使用面积计算，更何况被上诉人在收回场地后已经停止向上诉人供水供电，上诉人还怎么使用场地。3、上诉人把9亩土地转租给第三人已经过被上诉人同意，所以上诉人并没有违约，相反被上诉人在签订租赁合同后把连片的土地分割重复出租给他人使用，导致上诉人土地面积严重不足，且也没按《补充协议》的约定把土地交付给上诉人使用，更可怕的是被上诉人干涉上诉人在承租范围内的合法建设，强制停水停电，致使上诉人损失惨重，对此，上诉人保留追究被上诉人违约责任和经济赔偿责任的权利。综上所述，请求二审法院依法改判：1、撤销一审判决的第一、二、三项；2、确认上诉人与被上诉人于2004年1月9日签订的《土地租赁合同书》及2006年3月10日签订的《补充协议》有效，双方继续履行合同；3、上诉人不须向被上诉人支付土地使用费；4、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人烈士陵园答辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法。1、被上诉人与上诉人签订的《土地租赁合同书》与《补充协议书》，没有依法经过南宁市土地管理部门批准，当属无效。因此，依法不受法律保护。2、上诉人转租约九亩土地给第三人李明，属于越权行为。3、2006年3月10日，上诉人与被上诉人签订《补充协议书》，关于“上诉人缴纳土地租金的日期以办理取得招待所工程开工许可证两年后开始缴纳租金”的约定，显然有悖于《中华人民共和国合同法》第45条规定的法律原理。4、上诉人实际使用被上诉人土地约39亩＋约30的事实，业经现场勘察确定，属于不争的事实。5、鉴于上诉人在答辩中称“尊重法院对合同效力的认定，但……合同无效的责任在于原告”（注：上诉人有关合同无效责任的观点被上诉人不予认可），根据民事诉讼证据原理，此乃上诉人对土地租赁合同无效的自认。综上所述，请求二审法院维持原判。
原审第三人李明未发表意见。
本案争议焦点是：一、烈士陵园与旺安公司签订的《土地租赁合同书》及《补充协议》是否有效？二、旺安公司是否应向烈士陵园支付土地使用费？如需支付，数额如何计算？
各方当事人均无新证据向二审法院提交。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：一、关于合同及协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”本案讼争土地属划拨用地，烈士陵园将其出租给旺安公司用于建设停车场及综合楼，项目随后亦获得相关部门的规划许可及立项审批，但自始未取得该宗土地的管理者即南宁市土地管理局的批准同意，事后亦未按规定办理相关登记手续。故本院确认烈士陵园与旺安公司于2004年1月9日签订的《土地租赁合同书》及2006年3月10日签订的《补充协议》均为无效。一审法院认定旺安公司及李明应于本案判决生效之日起三十日内从烈士陵园搬离是合法有据的，本院予以维持。
二、关于土地使用费的问题。一审法院为查明讼争土地的实际使用情况，组织了烈士陵园与旺安公司进行现场勘察。勘察后，旺安公司自认其实际使用土地的范围是：（1）第一部分约50亩的土地中，转租给李明用于放置煤炭的部分约9亩以及自身用于水泥砖加工厂的部分约30亩。（注：该约50亩的土地，烈士陵园于2009年11月份全部收回）；（2）第二部分约30亩土地，旺安公司自签订补充协议后一直实际使用至今；（3）第三部分土地，烈士陵园则一直未予落实。
如前所述，烈士陵园与旺安公司签订的《土地租赁合同书》及《补充协议》均为无效，但旺安公司实际使用了烈士陵园的土地从事经营行为（转租或自用），旺安公司应当向烈士陵园支付土地使用费。一审法院参考双方的约定并结合全案案情，确认土地使用费的计算方法为：1、旺安公司自2006年4月1日使用至2009年11月30日，实际使用面积约为39亩，参照双方约定的“第一个三年期，100亩，每年38万元”租金标准，旺安公司应支付的土地使用费为444600元（38万元×39／100×3年）；2、旺安公司自2006年4月1日使用至今，面积约30亩，参照双方约定的“第一个三年期，100亩，每年38万元”租金标准，旺安公司应支付的土地使用费为342000元（38万元×30／100×3年）；3、2009年4月1日至2012年3月31日期间，参照“第二个三年期，100亩，每年42万元”的租金标准，旺安公司应支付的土地使用费为378000元（42万元×30／100×3年）；4、2012年4月1日至2013年3月31日期间，参照双方约定的“第三个三年期，100亩，每年50万元”的标准，旺安公司应支付的土地使用费为150000元（50万元×30／100×1年），以上合计1314600元。扣除旺安公司已支付的定金50000元，还应支付土地使用费为1264600元。一审法院关于土地使用费数额的认定是客观合法的，本院予以维持。
另，旺安公司在本案审理过程中多次强调因本案合同无效给其造成巨大的经济损失，但旺安公司未在本案中对烈士陵园提出诉讼请求，故本院在本案中不予处理。旺安公司可另行向烈士陵园主张。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32000元，由上诉人南宁市旺安停车服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 高翔宇
代理审判员 罗世民
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。