北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第9799号
原告张恒，男，1977年8月14日出生。
被告王秀敏，女，1957年1月17日出生。
委托代理人李晨光，河北魏利律师事务所律师。
委托代理人巩炜华，男，1981年7月27日出生。
原告张恒与被告王秀敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日受理后，依法由代理审判员王旸独任审判，公开开庭进行了审理。原告张恒、被告王秀敏的委托代理人李晨光、巩炜华均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告张恒起诉称：2011年10月21日，张恒与王秀敏签订房屋租赁协议，约定将北京市石景山区的房屋租赁给张恒使用，房屋租赁期间为2011年10月25日至2013年10月24日，押金9000元，第一年租金106000元，第二年租金为110000元。期满后与王秀敏于2013年10月17日又续签一份合同，租期自2013年10月25日至2014年10月24日，押金10833元。合同约定租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张恒承担的费用、租金、以及张恒应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。2011年10月21日，张恒通过银行汇款方式支付王秀敏租金及押金共计62000元，其中租金53000元，押金9000元；2012年5月2日通过银行汇款方式支付王秀敏租金53000元，2012年11月11日通过银行汇款方式支付王秀敏租金55000元，2013年5月8日通过银行汇款方式支付王秀敏租金55000元。2013年10月22日张恒通过银行汇款方式支付王秀敏租金以及追加押金共计131833元，其中租金130000元，追加押金1833元，押金总计10833元。2014年10月24日，由于张恒多次催要房屋租赁发票，王秀敏未履行此义务，导致张恒无法续租，从而双方签订的房屋租赁协议终止。合同期满后，在双方办理交接手续过程中，王秀敏借口房屋有损坏而不予退还张恒押金10833元，并于2014年10月25日在双方未办理完移交手续且张恒尚未全部搬完租赁房屋内所有物品的情况下强行撬锁张贴租房广告，造成张恒物品无法取出。王秀敏所称房屋损坏实为房屋的自然属性以及使用三年正常合理的自然损耗，协议第六条第二款约定亦有相关约定。王秀敏不退还押金没有事实依据。且在张恒尚未搬走情况下，强行撬锁进入系犯罪行为。张恒自2011年开始租赁王秀敏房屋至今近35万元租金，被告未开具发票，给国家税收造成严重损失。故张恒诉至法院，诉讼请求：1、请求判令王秀敏返还张恒房屋押金10833元以及自2011年10月25日起至本判决生效之日止的利息（标准按照中国人民银行同期贷款利率计算），王秀敏支付张恒有线电视安装费以及空调转化费共计400元；2、请求判令王秀敏返还张恒租赁房屋内的3套办工桌价值2000元，一块手表，价值约50000元；3、请求判令王秀敏为张恒开具346000元的正式房屋租赁发票；4、判令王秀敏承担诉讼费。
被告王秀敏答辩称：认可张恒交纳的10833元房屋押金，但是因为房屋有损坏的情况，且张恒应当支付歌华有线使用费三年共计648元，押金应根据结算后再行退还。王秀敏不同意支付张恒主张的利息，亦不认可张恒垫付的费用。诉讼请求第二项的物品王秀敏不知道，张恒已经拿走了。诉讼请求第三项与民事诉讼无关，不认可。王秀敏不同意支付案件受理费。
经审理查明：坐落于北京市石景山区房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为王秀敏。
2011年10月21日，王秀敏作为出租人（甲方）与承租人张恒（乙方）签订了北京市房屋租赁合同，该合同约定：房屋坐落于北京市石景山区，建筑面积为212.27平方米。甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人姓名为王秀敏。租赁用途为商住两用。房屋租赁期自2011年10月25日至2013年10月24日，共计2年。甲方应于2013年10月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式：第一年租金为106000元，第二年租金为110000元，租金合计人民币216000元，支付方式押1付6。各期租金支付日期：2011年10月25日，2012年4月25日，2012年10月25日，2013年4月25日。房屋押金9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。其他费用的承担方式：租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。房屋维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品，设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同尾部盖有出租人王秀敏的签章，委托人马云佩的签字，以及承租人张恒签字。双方签字下方记载：请把房租打入以下卡号：×××王秀敏。
同日，张恒通过银行转账向王秀敏支付房屋租金53000元，房屋押金9000元。2012年5月2日，张恒通过银行转账向王秀敏支付房屋租金53000元，2012年11月11日，张恒通过银行转账向王秀敏支付房屋租金55000元，2013年5月8日，张恒通过银行转账向王秀敏支付房屋租金55000元。
王秀敏否认在2011年10月25日至2013年10月24日期间将上述房屋出租给张恒。张恒提供了王秀敏于2011年10月19日向马云佩出具的委托书，证明王秀敏曾委托马云佩全权办理涉案房屋出租事宜，以及由马云佩于2011年10月21日出具“今收到张恒打入×××王秀敏卡中房租53000元，押金9000元，合计62000元（陆万贰仟元整）”的收条。王秀敏虽否认委托过马云佩办理出租事宜，但承认收到过张恒交纳的全部款项。
2013年10月17日，出租人（甲方）王秀敏与承租人（乙方）张恒就北京市石景山区房屋签订北京市房屋租赁合同，双方约定：房屋租赁期自2013年10月25日至2014年10月24日止，甲方应于2013年10月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，租赁期限起始时间最终以交付钥匙为准。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式：每月10833元，租金总计130000元，支付方式银行汇款，押1付12，租金支付日期2013年10月20日。房屋押金10833元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。其他费用的承担方式：租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。房屋维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品，设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同尾部有双方签名，下方记载：户名王秀敏，开户行中国农业银行北京曙光花园分理处，账号×××。
2013年10月22日，张恒按约定通过银行转账支付王秀敏房屋租金130000元，押金差额1833元，共计131833元。
张恒自称于2014年10月24日搬离涉案房屋，但屋内仍有部分物品未搬出，王秀敏承认于2014年10月25日更换了涉案房屋门锁，否认屋内有张恒所述物品。双方认可对水、电、煤气表的数字进行了交接核对。
张恒提供了其在2013年5月20日交纳的涉案房屋空调转换费150元的收据一张以及北京茂华物业服务有限公司于2014年5月23日出具的交纳涉案房屋空调转换费120元收据一张，证明其缴纳了中央空调冷暖风转换的费用。张恒亦提供了于2011年11月9日交纳的涉案房屋北京歌华有线电视工程建设费以及光缆入网建设费360元的发票，以及2013年4月13日在北京西通联五交化商场购买灯泡等物品共计50元的销售凭证。王秀敏对上述款项均不认可。
审理中，王秀敏辩称张恒应支付2011年11月至2014年10月的有线电视费，每月18元，共计648元，且此款项应从房屋押金中扣除。张恒认可尚欠王秀敏一年的有线电视费，同时提供王秀敏的工作人员廉雷永于2011年11月14日出具的432元收条，证明其缴纳了两年有线电视费用，但王秀敏予以否认。
王秀敏主张收回涉案房屋时发现厨房污损、橱柜台面损坏，卫生间等部位外墙有渗水情况，储藏室外墙有打孔情况，墙壁污损以及地板等多处出现毁损，经过释明，王秀敏不申请就主张的房屋损坏部分进行司法鉴定。
上述事实，有房屋租赁合同、有银行对账单、收据、歌华有线发票及客户确认单、歌华有线电视工程建设费以及光缆入网建设费发票、双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：张恒与王秀敏签订的《北京市房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按照协议约定履行各自义务。王秀敏虽否认在2011年10月25日至2013年10月24日期间将涉案房屋出租给张恒，但张恒提供的银行对账单等证据可以证实双方上述期间存在租赁合同关系。
根据合同中未列明的与房屋有关的其他费用均应由王秀敏承担的约定，张恒垫付的空调转换费以及涉案房屋歌华有线电视工程建设费以及光缆入网建设费，应当由王秀敏负担，并以张恒主张的数额为限。合同约定，承租期间的电视收视费应由张恒负担，张恒所述2011至2013年度的电视收视费已实际支付廉雷永的意见，因未提供王秀敏委托廉雷永收取电视收视费的证据，在王秀敏否认收到电视收视费的情况下，张恒理应给付。王秀敏称因张衡使用不当造成涉案房屋的设施及物品毁损，但未提供充分的证据证实，亦不申请司法鉴定，故对王秀敏拒绝退还张恒房屋押金的意见，本院不予支持。依据合同约定，租赁期满后房屋租赁押金除抵扣应由张恒承担的费用外，其余部分应当退还。现合同履行期限已经届满，除抵扣应由张恒支付的电视收视费，王秀敏应当退还张恒剩余的押金并支付相应的利息。关于利息起算时间和标准，以原告主张退还押金之日起计算，按中国人民银行同期活期存款利率计算。
关于张恒主张王秀敏返还屋内三套办公桌以及一块手表的诉讼请求，因张恒未提供充分的证据证实该物品在合同期满后存留在涉案房屋，且被王秀敏占有，故对于张恒此项诉讼请求，本院不予支持。
关于张恒主张王秀敏开具房屋租金正式发票的诉讼请求，因房屋租赁合同并未约定开具房屋租金发票等事宜，且开具发票不属于人民法院主管，故对张恒的这一诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、王秀敏于本判决生效后七日内返还张恒房屋押金一万零一百八十五元以及利息（以一万零一百八十五元为本金，自2014年10月30日开始至本判决生效之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；
二、王秀敏于本判决生效后七日内给付张恒空调转换费、歌华有线电视工程建设费及光缆入网建设费共计四百元；
三、驳回张恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百八十五元，由王秀敏负担一百八十五元（于本判决生效后七日内交纳），由张恒负担五百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 王 旸
二〇一五年一月十九日
书 记 员 孙紫淇