福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第26号
原告张兰珍，女，汉族，古田县人，农民，住古田县。
委托代理人应锦春，古田县中心法律服务所法律服务工作者。
被告施仁淼，男，汉族，古田县人，住古田县。
被告福建省康庄房地产开发有限公司。住所地：古田县城西万泰广场**号楼*****号。
法定代表人，施仁足，总经理。
原告张兰珍诉被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司（下称康庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员廖理飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人应锦春到庭加诉讼，二被告经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兰珍诉称，原告于2009年9月12日向康庄公司购得古田县城西街道康城世家三号楼12号店面一间，同年10月8日，被告施仁淼与原告签订了《房屋租赁合同》，向原告租用该店面，并由被告康庄公司为其提供担保。合同约定：房屋租赁期间自2009年12月30日至2019年12月29日止；2009年12月30日至2014年12月29日的租期内，每年租金为15000元；2014年12月30日至2019年12月29日的租期内，每年租金为18000元；合同第二十四条还约定：乙方（被告）如拖欠租金达l5天以上，甲方（原告）有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。自合同成立后，原告及时将店面交付给被告施仁淼，其也按合同支付原告租金至2012年。但2013年被告施仁淼开始违约，在原告追讨下，才延期支付了当年的租金。按合同约定，2014年租金应于1月15日前支付，但被告施仁淼拖至而今未付。原告多次追付无果，故起诉请求人民法院依法判决：1、被告施仁淼支付2014年度租金15000元，并按合同约定支付10年租金总额165000元35％的违约金人民币57750元，两项合计共应支付人民币72750元，被告康庄公司承担连带责任；2、解除原、被告所签的《房屋租赁合同》，责令被告返还原告店面。
被告施仁淼、康庄公司辩称，原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，被告施仁淼因资金周转原因未能在合同约定期限内支付的租金仅计人民币l5000元，而原告主张的违约金却达57750元，明显过分高于原告的损失，应调整至5000元以下。
本案在审理过程中，原告向本院提供以下证据：1、古房权证古田字第××号《房屋所有权证》，证明座落于古田县城西街道城西路137号康城世家3幢3单元12号店房屋所有权人是原告张兰珍；2、《房屋租赁合同》，证明2009年9月18日被告因办车行，以康庄公司为担保人，向原告承租12号店面，根据租赁协议第四条规定：租赁期间自2009年12月30日至2014年12月29日期间，每年为15000元；2014年12月30日至2019年12月29日期间，每年为18000元；租金支付方式为每年支付一次，乙方应于每年的元月十五日之前支付当年度租金；第二十四条约定：乙方应按约定足额交付租金，否则应支付违约金，该违约金以10年租金总额的35%计算。乙方如拖欠租金达15天以上，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任；3、牡丹灵通卡复印件，证明被告自2013年已经违约延期支付租金，2014年又再一次违约，至今未支付租金；4、古田县人民法院（2014）××民初字第××号《民事裁定书》及生效证明，证明由于被告的违约行为，原告已于2014年7月份就提起诉讼，后因涉案房屋产权证未办而撤诉，该裁定书已于2014年11月5日生效；5、原告身份证复印件，证明原告身份状况；6、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，证明原告购房时间是2009年9月18日、交款时间为同年10月9日；7、《交房通知书》，证明康庄公司于2010年2月20日将店面交付原告。
本院认为，被告施仁淼和康庄公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放举证质证权利。原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。
经庭审认证，对本案主要事实认定如下：
1、2009年9月18日原告与被告施仁淼签订《房屋租赁合同》，将其座落于古田县城西街道西路137号康城世家3幢3单元12号店面租赁给被告施仁淼使用，约定租期为2010年至2019年，2010年至2015年每年租金15000元，2015年后每年租金18000元，除第一年度外，应于每年1月15日前一次性缴付当年租金。
2、被告康庄公司对被告施仁淼履行合同承担连带责任，保证范围包括租金、违约金。
3、被告施仁淼已向原告支付了2010至2013四个年度的租金合计人民币60000万元，2014年度租金未付。
综上所述，本院认为，原、被告于2009年10月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告施仁淼未向原告支付2014年度租金，已构成违约，原告要求被告施仁淼支付该租金、承担违约责任并依约解除合同，应予支持，但《房屋租赁合同》第二十四条关于“乙方应按约定足额交付租金，否则应支付违约金，该违约金以10年租金总额的35%计算”的约定，属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告要求调整该违约金，有事实和法律依据，予以支持。被告未付2014年租金15000元，违约金应为15000元的30%，即4500元；被告康庄公司作为被告施仁淼履行《房屋租赁合同》的担保人，应承担连带责任；二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告施仁淼于判决生效后十日内支付原告张兰珍2014年度租金15000元、违约金4500元，合计人民币19500元。
二、被告福建省康庄房地产开发有限公司对上述租金及违约金人民币19500元承担连带还款责任。福建省康庄房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告施仁淼追偿。
三、解除原告张兰珍与被告施仁淼于2009年10月8日签订的《房屋租赁合同》，被告施仁淼应于本判决生效后十日内将座落于古田县城西街道西路137号康城世家3幢3单元12号店面归还原告张兰珍。
四、驳回原告张兰珍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1618元，减半收取809元，由原告张兰珍负担521元，被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司共同负担288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审判员 廖理飞
二〇一五年三月十二日
书记员 余 枫
附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附法律主要条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。