黑龙江省密山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第830号
原告梁霞，女，1968年5月19日出生，汉族，个体工商户，住所地密山市密山镇。
委托代理人韩艳，系黑龙江智轩律师事务所律师。
被告黄跃珍，男，1970年1月31日出生，汉族，个体工商户，住所地密山市密山镇。
委托代理人韩庆发，系黑龙江昌达律师事务所律师。
原告梁霞诉被告黄跃珍租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年9月11日、2014年10月31日、2014年12月3日公开开庭进行了审理。梁霞及其委托代理人韩艳，黄跃珍及其委托代理人韩庆发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁霞诉称，2012年5月25日，梁霞与被告黄跃珍签订了一份房屋租赁协议，约定黄跃珍将东方大厦综合楼三楼租给梁霞经营家具使用，年租金170000.00元，租期5年。合同签订后，梁霞按照5年的承租期限对租赁的三楼房屋进行了装修，并开始经营。2014年4月，黄跃珍从一楼、二楼搬出。由于一楼、二楼所有商品、柜台、人员全部撤走，致使顾客误认为整个楼都停业，梁霞经营的三楼根本没有顾客上去，但梁霞仍然坚持经营。2014年7月份，房主将整个东方大厦的一、二、三层楼整体出租给他人，告知梁霞“黄跃珍已经与房主终止了房屋租赁合同”，并要求梁霞将房屋倒出，且将电闸拉下，一层门锁上，梁霞只能停止经营。梁霞认为，这一切后果都是因为黄跃珍违约造成的。故梁霞诉至法院，要求确认黄跃珍违约，支付违约金170000.00元，并赔偿房费56700.00元及营业损失40000.00元，合计266700.00元。
被告黄跃珍辩称，在原告梁霞与黄跃珍的转租合同履行一年后，梁霞就与黄跃珍解除了该合同。梁霞在2013年6月1日与房主张宪发签订了租赁合同。所以黄跃珍没有违约，应驳回梁霞的诉讼请求。
本案争议的焦点是被告黄跃珍在与原告梁霞的租赁合同履行过程中是否存在违约，是否应支付梁霞违约金并赔偿损失。围绕以上争议焦点，双方当事人在开庭审理时进行了举证、质证。
原告梁霞提供的主要证据：1、2012年5月25日梁霞与被告黄跃珍签订的房屋租赁合同复印件一份、2013年1月30日30000.00元转账凭条一份。证明梁霞从黄跃珍处租赁东方大厦三楼经营家具，租期为5年，自2012年5月25日至2017年5月24日止，每年租金170000.00元。合同约定，如一、二楼因装修或任何事情导致三楼无法营业，都由甲方（黄跃珍）负责赔偿损失。一方强行终止合同，应由另一方支付年租金的双倍。2、2012年5月8日朱红卫证明一份。证明朱红卫受黄跃珍授权与梁霞签订的合同。3、2013年6月3日金额为130000.00元的转账凭单复印件一份、2013年6月3日王建军出具的收条一份、2013年11月24日王翠华出具的载明“收军鹏家具交房租费，30000.00元”的收据一份。证明梁霞将2013年的房租160000.00元交给了黄跃珍。因三楼屋顶漏雨，所以黄跃珍给其免了10000.00元房租。4、2014年5月25日拍摄的照片3张。证明梁霞承租东方电子城三楼的时候，黄跃珍在一楼、二楼经营威龙三星电子城。5、2014年7月29日拍摄的照片3张。证明房主张宪发将房屋收回，将房门关了一半，并将东方电子城一、二、三楼租给了“开心汤姆”。6、2014年8月5日拍摄的照片4张。证明房主将房屋收回，并将电闸关掉，造成梁霞不能正常经营。7、2014年9月10日陶绪强证言一份。证明2014年7月27日因房主将东方电子城三楼电闸拉了不能经营，所以梁霞雇佣陶绪强的妻子张凤荣在三楼家具城看管货物的事实。8、梁霞与黄跃珍通话录音光盘及通话记录各一份。证明梁霞与黄跃珍租房的期限和2012年、2013年房租给付情况，且房主收回三楼后，梁霞找过黄跃珍。9、2012年5月5日房屋租赁合同复印件一份（房主张宪发提供）。证明黄跃珍与房主张宪发签订了东方电子城一、二、三楼的租赁合同，租期为5年。10、2014年5月27日及2014年7月28日梁霞与黄跃珍之间的谈话录音光盘及谈话笔录各一份。证明黄跃珍的货被张宪发锁门扣住拿不出来，梁霞找黄跃珍协商此事，黄跃珍明确表示梁霞与张宪发说不上话，只能找黄跃珍。
被告黄跃珍对原告梁霞提交的证据1中的合同有异议，称合同上无甲方签字，合同履行一年梁霞就终止了该合同。对该30000.00元转账凭条无异议。黄跃珍对梁霞提供的证据2有异议，称证人未出庭，无法核实其真实性。黄跃珍对梁霞提供的证据3有异议，称其没有收到160000.00元房租。黄跃珍对梁霞提供的证据4、5无异议。黄跃珍对梁霞提供的证据6有异议，称不能确定是在哪里拍摄的。黄跃珍对梁霞提供的证据7有异议，称受雇佣的是证人的妻子，不是证人本人，属于传来证据。黄跃珍对梁霞提供的证据8有异议，称有些内容听不清，且2013年房租梁霞交给了房主，黄跃珍没有收到梁霞交的房租。黄跃珍对梁霞提供的证据9无异议。黄跃珍对梁霞提供的证据10有异议，称听不清，不知道说的是什么内容。
被告黄跃珍提供的主要证据有：1、2013年6月1日房主张宪发与原告梁霞签订的军鹏家具租赁东方电子城三楼的补充协议复印件一份（复印于立案后开庭审理前的法院卷宗）。证明梁霞已经于2013年5月25日与黄跃珍解除了2012年5月25日的租赁合同，又于2013年6月1日与张宪发签订了租期从2013年5月25日至2017年5月24日的租赁合同。且此合同能够与2013年梁霞向张宪发妻子交付160000.00元房租的事实相互印证。2、梁霞经营的军鹏家具店的“十一”活动宣传单及2014年10月6日李秋艳购买床头柜的收据各一份。证明梁霞的家具店一直在营业。
原告梁霞对被告黄跃珍提交的证据1有异议，称在梁霞与黄跃珍的租赁合同解除之前，与他人签订的租赁合同不成立。因房屋漏水，是为了维修房屋而与张宪发签订了补充协议，但此协议并没有履行。且称其签字时张宪发没有签字，也没有手写的内容。梁霞称其手中无合同原件，无法向法庭提供。梁霞对黄跃珍提交的证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，称梁霞的军鹏家具店是从2014年10月1日开始重新营业的。
为进一步查明案情，本院依职权对2013年6月3日金额为130000.00元的转账凭单中转入账号602758034200007413进行了调查，该账号户名为王翠华。原告梁霞与被告黄跃珍对此均无异议。2014年10月22日，本院依职权对东方大厦综合楼的房主张宪发作了调查，张宪发称其与黄跃珍的租赁合同期限为2012年5月25日起至2017年5月24日止。2012年的房租是黄跃珍直接交的，2013年的房租是黄跃珍的经理领着梁霞来交的30000.00元现金，又汇款130000.00元。都是其妻子王翠华收的。2014年2月25日前，黄跃珍跟张宪发说不租了，后拿给张宪发一个书面材料，张宪发没有签字，称黄跃珍把三楼的承租户找来签字同意搬走，其才能签字。2014年5月24日，黄跃珍从一、二楼搬走了，但三楼梁霞没有搬走。其要求梁霞从三楼搬走，梁霞不搬，称要和黄跃珍打官司。张宪发称没有给三楼停过电，三楼一直正常营业。2014年7月，张宪发将一、二、三楼整体出租给“开心汤姆”，“开心汤姆”又将三楼转租给梁霞了，仍是经营家具。张宪发认可2013年6月1日与梁霞签订的补充协议，但称不是梁霞来签的，是黄跃珍手下的经理拿着打印好的协议来签的。张宪发称是因为三楼漏水，梁霞要求将三楼修好再赔10000.00元才交房租，所以黄跃珍派人来找张宪发，让其负责维修，张宪发答应了，所以签的字。张宪发在协议下方手写添加了一部分内容。实际上是帮着黄跃珍要房费，并不意味着与梁霞直接签合同。张宪发称其与黄跃珍的合同未到期，其不可能与梁霞签合同。
原告梁霞对张宪发陈述内容中没有给三楼停电的内容有异议，对其他无异议。被告黄跃珍对张宪发陈述内容中对该补充协议的解释有异议，对张宪发所述的交房租的方式和欠房费的部分有异议，对其他无异议。
经审查核实，本院认证如下：原告梁霞提供的证据1，2，被告黄跃珍虽提出异议，但经本庭询问，黄跃珍认可委托朱红卫与梁霞谈合同及代收租金的事宜，且认可收到2012年房租170000.00元。本院对该两份证据予以采信。能够确认2012年5月25日黄跃珍与梁霞签订房屋租赁合同，梁霞租赁东方大厦综合楼三楼，合同期限为5年，即自2012年5月25日起至2017年5月24日止，每年租金170000.00万元。双方在合同中约定，任何一方提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付年租金的双倍的事实存在。黄跃珍对梁霞提供的证据3提出异议，称其未收到梁霞2013年房租，经核实，其中30000.00元收据和130000.00元转账凭条能够证实梁霞将160000.00元房租款交给了房主张宪发的妻子王翠华。其中王建军出具的收据，未得到黄跃珍的认可，故对该组证据不予采信。可以确认梁霞将2013年的房租160000.00元直接交给了房主的事实存在。黄跃珍对梁霞提供的证据4，5，无异议，本院予以采信。黄跃珍对梁霞提供的证据6提出异议，经审查，该证据不能证明拍摄时间及地点，故对该证据不予采信。黄跃珍对梁霞提供的证据7提出异议，经审查，能够证实2014年7月28日至2014年9月28日期间，梁霞经营的军鹏家具店没有正常营业，且在该期间停电了。但不能证实停电时间及停电原因，故对该证据不予采信。黄跃珍对梁霞提供的证据8，10提出异议，经当庭播放，该录音确有部分内容录制效果较差，无法体现梁霞要证实的内容，故对该两份证据不予采信。梁霞提供的证据9，黄跃珍无异议，本院予以采信。可以确认2012年5月5日，张宪发与黄跃珍签订房屋租赁合同，约定黄跃珍租赁东方电子城一、二、三楼，租期5年，自2012年5月25日至2017年5月24日的事实存在。
原告梁霞对被告黄跃珍提供的证据1提出异议，经与张宪发核实，梁霞确实与张宪发签过此补充协议。梁霞主张该协议是为解决房屋漏水问题，为了维修房屋并将房屋维修款交给张宪发而签订了补充协议，但此合同并未履行。张宪发称只是为了解决房屋漏水问题，帮黄跃珍要房租费，并不是直接与梁霞签订房屋租赁合同。但梁霞与张宪发对其主张的事实未能提供出其他证据证实，且结合梁霞提供的证据3中直接将2013年的房租160000.00元交与房主张宪发的事实，对梁霞的异议不予支持，对该证据予以采信。可以确认梁霞与房主张宪发直接签订了房屋租赁合同的事实成立。梁霞对黄跃珍提供的证据2提出异议，经审查，该证据只能证明梁霞经营的军鹏家具从2014年10月1日起正常营业，不能证明之前的经营状况。故对该证据不予采信。
根据以上所确认的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年5月5日，被告黄跃珍与张宪发签订房屋租赁合同，约定黄跃珍租赁东方电子城一、二、三楼，租期5年，自2012年5月25日至2017年5月24日止。2012年5月25日，原告梁霞与黄跃珍又签订了房屋租赁合同，约定梁霞从黄跃珍处租赁东方大厦综合楼三楼，合同期限为5年，即从2012年5月25日起至2017年5月24日止，每年租金170000.00元。双方在合同中约定，任何一方提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付年租金的双倍。2012年梁霞向黄跃珍支付了17万元房租。2013年6月1日，梁霞与张宪发签订了军鹏家具租赁东方电子城三楼的补充协议，约定，自2013年5月25日至2017年5月24日三楼以下不得租给其他家具。如威龙通讯终止租赁东方电子城后，军鹏家具继续租东方电子城三楼，自2013年5月25日至2017年5月24日，房东保证三楼170000.00元房租不变。2013年至2014年租金先交150000.00元，20000.00元尾款由房东做完防水后2013年7月31日前付清。张宪发在合同上又补充了以下内容“根据现在三楼实际情况，房主决定收到房费后，进行再次维修，保证不漏水，维修后，三楼家具将房费补齐，否则停止营业，其他事宜，按黄跃珍与张宪发主合同执行。”2013年6月3日，梁霞向房主张宪发的妻子王翠华的账户转账汇款130000.00元，2013年11月24日，梁霞向王翠华交付30000.00元房租费。2014年5月24日，黄跃珍与张宪发解除了房屋租赁合同，从东方电子城一、二楼搬走。2014年7月，张宪发将东方电子城一、二、三楼整体出租给他人。2014年7月28日至2014年9月28日期间，梁霞经营的军鹏家具店没有正常营业，且期间停电了。在此期间，梁霞与东方大厦三楼的新承租人达成了意向协议，继续承租三楼经营军鹏家具。2014年10月1日，军鹏家具正常营业。梁霞认为黄跃珍在双方合同未到期的情况下，终止了与房主的房屋租赁合同，导致其被房主要求倒出房屋，并被停电、锁门，导致其不能正常营业。故梁霞诉至法院，要求确认黄跃珍的行为构成违约，要求黄跃珍按照合同约定支付违约金170000.00，并赔偿其自2014年5月24日至2014年10月1日期间的房费56700.00元及营业损失40000.00元，合计266700.00元。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。原告梁霞与被告黄跃珍于2012年5月25日签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。但梁霞于2013年6月1日与房主张宪发直接签订了房屋租赁合同，且将该年度租金直接交付给了房主，应视为梁霞与黄跃珍解除了双方之间的房屋租赁合同。因梁霞未提供出黄跃珍违约并给其造成损失的证据，故梁霞要求确认黄跃珍违约，并要求黄跃珍支付违约金并赔偿房费和营业损失的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告梁霞的诉讼请求。
案件受理费5965.00元，由原告梁霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 李广波
代理审判员 马玉芳
人民陪审员 郭丽梅
二〇一四年十二月十日
书 记 员 盖 晴