河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2015）商民初字第811号原告商水紫金置业有限公司。机构代码：5870934-9。住所地：商水县产业集聚区。法定代表人吕红光，董事长。委托代理人冉麦礼，河南睿东律师事务所律师。特别授权。委托代理人齐珂，河南郑大律师事务所律师。特别授权。被告庞振育，男，生于1976年8月24日，汉族，住周口市川汇区。委托代理人窦仁，河南三川律师事务所律师。特别授权。委托代理人韩加，河南三川律师事务所律师。特别授权。原告商水紫金置业有限公司与被告庞振育房屋租赁合同纠纷一案。原告于2015年4月13日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告商水县紫金置业有限公司的委托代理人冉麦礼、齐珂，被告庞振育及其委托代理人窦仁、韩加均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月27日原、被告签订“周口国际汽配城委托经营管理协议”一份，约定被告将其所有的商铺委托给乙方经营管理，期限为三年，租金为每年83279.8元。合同签订后原告向被告支付了第一年的租金83279.8元，而被告未按协议约定将商铺房交由原告经营管理。由于被告的违约行为给原告造成了一定的损失。为维护原告的合法权益，诉请法院依法判令解除与被告签订的“周口国际汽配城委托经营管理协议”，判令被告退还已支付的租金83279.8元。被告辩称，2013年原告在周商路高速路口对面开发了周口国际汽配城项目。期间，原告为达到其商品房销售效果和目的，雇佣了大批商品房广告宣传销售人员，代表其对外作一些比较有诱惑力的广告宣传承诺内容。其中有顾帝等业务员向被告（经营汽车美容业务）及其他同仁们入户宣传和户外宣传，到处散发名片盒“必买周口国际汽配城的N种理由”宣传页，其口头宣传为“购买旺铺，返祖三年”和广告宣传页理由的全部内容相一致，即凡购买商铺者，无论自营或者他营一律返还三年租金。基于以上，在广告宣传业务人员顾帝等人多次上门宣传的情况下，被告及同仁们分别带着广告宣传页到原告售房部得到了肯定的解答，于是才联合多家同仁们踊跃积极购买原告的房屋。主合同（商品房购买合同）签订不久，原告让签订从合同即《委托经营协议》，并承诺只要该协议签订后，立即返还广告页上承诺的第一年的租金。于是，原告及多家同仁在不同的时间内与原告相继签订了《委托经营管理协议》，结果原告按约分别支付了第一年的返租金。于是原告多次催促我们装修房屋，尽快开门营业，如不及时营业，将不支付第二年返租。不曾想我们将房屋装修好后，开门经营接近一年（第一年返租已返一年有余），也未听原告提出解除合同和退回租金。由于原告故意逃避支付第二年返租金的责任和义务，因此发生被告及多家同仁联名行使告知权利。故而发生本案的诉讼。从原告与被告签订的从合同来看，被告并未违反自营的约定，所以原告请求解除合同、退回第一年的返租金的诉讼请求缺乏事实根据，法庭应予驳回其诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1、周口国际汽配城委托经营管理协议一份。证明目的：原、被告签订的广告中所述返租3年而给出的合同文书，是双方对该邀约条款的承诺，也是双方对该要约的合意；合同中明确指出原告向被告支付租金，被告将该房屋交给原告管理经营，该协议合法、有效，现被告在收到租金后长期占据该房屋，致使原告合同目的无法实现，针对合同条款被告的行为构成根本性违约。2、商水县工商管理局化河工商所企业基本信息一份。证明目的：被告未依照双方签订的委托经营管理协议将房屋交于原告经营，而是被告让其他人占用该房屋经营，构成违约。被告向法庭提交证据材料：一、1、原告“高级置业顾问顾帝名片”一份，2、原告“周口国际汽配城广告宣传页”一份。证明目的：顾帝是本案原告对外专业负责商品房销售的广告宣传工作人员；顾帝对外宣传承诺的广告内容系本案原告职务行为；广告宣传页“理由4”的整个宣传内容（略）是吸引和诱惑本案被告及其他商品房购买者踊跃积极购买原告商品房的前置条件和构成条件，但是根据我国相关法律规定，本广告“理由4”中承诺的全部内容依法应为主合同、从合同的内容；因此，原告请求解除合同及退回第一年已支付的租金理由不能成立。二、证人杜某与原告之间的“周口国际汽配城委托经营管理协议”；证明目的：该合同系购房合同的从合同，该合同第四条第二项的内容，与原告当庭出示的其与被告签订的“周口国际汽配城委托经营管理协议”第四条第二项的合同内容有出入；恰恰证明原告故意规避了对自营户依然应当返还三年租金的责任和义务。三、1、周口国际汽配城自营商户联合告知书；2、被告员工顾帝通话录音材料两份。证明目的：原告故意违约，规避按约支付返还三年租金的义务；原告负责宣传销售的工作人员顾帝在录音中承诺的对自营者购买旺铺返还三年租金的内容的陈述，与第一组证据前期当面宣传承诺和广告宣传页“理由4”的内容相一致。四、证人范某、杜某出庭作证。经庭审质证，被告对原告提交的周口国际汽配城委托经营管理协议的事实认可，但由于合同缺乏完整性和相关条款及时间，该合同所缺乏的条款是原告故意规避和逃脱责任；该合同系从合同，在主合同的基础上产生的协议，原告把不利于自己的广告内容没写入合同内，是规避和逃避责任的违约行为；关于违约责任一项没有约定原告解除合同的条件，只约定了一方逾期支付租金，甲方有权解除合同；原告所谓规避和逃避责任是指对外散发的返租3年的广告内容应写进合同内，原告未将广告内容写入合同内。原告要求解除合同的理由不成立。原告举出的证据无法证明原告未将房屋交于被告。被告对原告提交的商水县工商管理局化河工商所企业基本信息的真实性无异议，但对证明目的有异议。原告对被告提交的第一组证据无异议，对证明目的有异议,原告提供的名片系我公司销售人员，其对外宣传的一些承诺只能代表其能达到个人的观点，对广告内容的最终解释权归原告公司所有；原告认为被告提交的第二组证据与本案无关。原告认为被告提交的第三组证据联合告知书是被告自圆其说，不属于证据，不予质证；原告对被告提交的录音资料，认为属证人证言，证人应出庭作证。原告认为被告提交的第四组证据属法律适用，不属于证据。原告对被告提交的两位证人所作证言有异议，认为第一位证人范某与本案有利害关系，其基于同一事实，委托同一律师，在同一法院起诉本案的原告，且证明的事实与双方签订的书面协议有矛盾，证人证言不能作为有效证据使用。依据有效证据，查明以下案件事实，2013年原告在周商路高速路口对面开发了周口国际汽配城，被告庞振育购买了原告的17＃B05、B06商铺（建筑面积301.28平方米）。2013年8月27日，被告庞振育（甲方）与原告商水紫金置业有限公司（乙方）签订一份“周口国际汽配城委托经营管理协议”，协议主要内容为：一、协议标注的：为方便乙方对项目整体进行统一招商、统一运营、统一管理，甲方将其购买的17＃B05、B06商铺（建筑面积301.28平方米）委托给乙方。二、委托期限及乙方租权：委托期限自2013年11月30日起至2016年11月30日止，租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、资金及支付方式：年租金支付额度计算：乙方依据甲方委托期限支付给甲方为期3年的租金，金额249839.45元；付款方式：租金每年一次性支付给甲方，即第一年租金在乙方办理完所有交房手续并接收房屋之日起15个工作日内通过转账或支票方式一次性支付给甲方，第二年及第三年租金按第一年支付甲方租金日期为准。四、违约责任：1、乙方违约责任：乙方如逾期支付租金，逾期部分按月息5‰计算；逾期不得超过六个月，若超过三个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。2、甲方违约责任：甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同；给乙方或市场经营方造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任……。委托经营管理协议签订后，原告将第一年的租金83279.8元返还给了被告庞振育，而被告未将其购买的17＃B05、B06商铺委托给原告，而是自己将商铺装修后自营。为此双方发生纠纷。本院认为，原告商水紫金置业有限公司与被告庞振育签订的“周口国际汽配城委托经营管理协议”是双方当事人的真实意识表示，且不违反法律规定，应认定为有效协议。原告将租金返还给被告后，被告就应当按照双方的协议约定将商铺交于原告，而被告未将商铺交于原告，而是自己经营管理，被告的行为显然违背了双方的协议约定，原告要求解除双方签订的委托经营管理协议的请求应予支持。因被告违约，未将商铺交于原告，原告支付给被告的第一年租金被告应退还给原告。对被告辩称凡购买商铺者无论自营或他营一律返还三年租金的理由，在双方签订的协议中未体现，且被告向法庭提供的证据也不能佐证，该辩称理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，第一百零七条之规定，判决如下：解除原告商水紫金置业有限公司与被告庞振育于2013年8月27日签订的“周口国际汽配城委托经营管理协议”；被告庞振育于本判决生效后10日内退还原告商水紫金置业有限公司租金83279.8元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长 张桂梅审 判 员 王发明审 判 员 王俊美二〇一五年七月十七日代书记员 王宁华