安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民二初字第00878号
原告：丁书军，女，1970年6月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：张明君，安徽安港律师事务所律师。
被告：王孟成，男，1967年6月13日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地浙江省宁波市江东区。
原告丁书军与被告王孟成合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员李萍适用简易程序独任审理。在审理过程中，本案于2015年12月19日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告丁书军及其委托代理人张明君，被告王孟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁书军诉称：2013年11月15日，丁书军与王孟成签订租赁协议书，协议约定：丁书军将其所有的芜湖重型机床厂生产的T7220A立式精缸镗床等五台设备出租给王孟成使用，租赁费用每月3000元，租赁期限自2013年11月15日至2015年11月15日，租金半年支付一次，于前期租期到期前10日缴纳下期租金；租金期满后，丁书军将五台设备及皖F号面包车一辆出售给王孟成，共计价格15万元；王孟成在2014年2月27日前可在丁书军租赁的房屋（丁书军用于经营的久灵机械加工厂）内经营，费用由王孟成承担。王孟成如逾期支付任一期租赁费用，丁书军有权单方解除合同，要求王孟成提前履行合同义务，王孟成承担违约金10万元；为确保王孟成履行合同，王孟成自愿以其所有的位于濉溪县物资局西侧濉溪县东方公司开发楼404室（房地权证濉房字第号）作为抵押担保，并在濉溪县房地产管理局办理了抵押权他项权证。
协议签订后，丁书军依约履行了合同义务，王孟成至今未向丁书军支付已到期尾期租金及王孟成使用期间的房租费用，并占有丁书军两台镗鼓机未归还。王孟成已违反合同约定义务，构成违约，为维护丁书军合法权益，特此根据合同约定及相关的法律规定，提起诉讼，请求依法判决：1、解除丁书军与王孟成于2013年11月15日签订的租赁协议；2、判决王孟成提前履行合同，支付丁书军设备款15万元，剩余设备租金1.8万元，房租费用6.12万元，违约金10万元；返还镗鼓机两台（约1.5万元）以上合计金额为34.42万元；3、判令丁书军对王孟成提供的抵押物（房地权证濉房字第号房屋）优先受偿；4、诉讼费由王孟成承担。
丁书军为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、租赁协议书，证明丁书军与王孟成存在租赁合同关系，及权利义务内容；
2、收据（淮北市渠沟花鸟鱼虫综合大市场出具），证明丁书军已垫付房屋租赁费用6.12万元的事实；
3、抵押权他项权证，证明王孟成以其所有的位于濉溪县物资局西侧濉溪县东方公司开发楼404室（房地权证濉房字第号）向丁书军提供抵押担保的事实，丁书军对该房屋享有优先受偿权；
4、彭桂侠、刘裕松、赵纪合、邵彬、巨少武证言，证明王孟成使用丁书军租赁房屋实际经营时间为2013年11月至2014年12月，期间租赁费用由丁书军垫付的事实。
王孟成在庭审中辩称：王孟成接手加工厂后一直是亏损的状态，后来在外面欠账188万元。丁书军将加工厂转让给王孟成的时候只剩下3000元，房租都交不起，丁书军还欠王孟成18万元，现在丁书军起诉的15万元与本案没有关系。
王孟成为支持其抗辩，向本院提交如下证据：
1、离婚协议书，证明丁书军与王孟成离婚时的所有物品都归属丁书军所有；
2、租赁协议书，证明租赁协议已经履行，还差1万元未给付丁书军，丁书军还欠王孟成19万元；
记账凭证，证明丁书军将久灵机械加工厂转给王孟成的
时候一直处于亏损状态，丁书军的钱是婚姻存续期间的；
协议，证明郑州王东建承包王孟成的机床，拿出16.5
万元抵王东建7年的承包费32万元左右，分给丁书军的财产系王孟成个人的财产；
刘大礼、丁怀春、张昆的证人证言，证明在签订协议的
时候是丁书军诱骗王孟成签的。
王孟成对丁书军所举证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但是在丁书军诱骗的情况下签订的。对证据2的真实性无异议，房屋租赁费确实是丁书军交的，但是王孟成已经将钱给付丁书军了。证据3，该他项权证是丁书军在知道王孟成的病情下，采用诱骗的方式骗王孟成办理的。证据4，因丁书军违约在先，王孟成才没有按约定搬走，在2014年6月15日、2014年7月，王孟成已经把租赁费用交给丁书军。
丁书军对王孟成所举证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，说明丁书军给王孟成出租的房屋有所有权。对证据2的真实性无异议，该证据是双方真实意思表示。对证据3、4，认为该证据与本案没有关联性。对证据5，认为该证据与本案没有关联性，且证言的内容不属实。
经庭审举证、质证，本院经综合审查，对双方当事人提交的证据认证如下：（一）关于丁书军所举证据。王孟成对证据1、2的真实性无异议，以上证据具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。证据3，本院认为，该证据是由国家房地产管理机关办理并颁发，王孟成无证据证明系在其患病期间，经诱骗办理，故对王孟成的抗辩理由本院不予采信。证据4，与证据2能够相互印证，王孟成亦承认租赁费用是丁书军交的，对该证据本院予以认定。（二）关于王孟成所举证据。丁书军对证据1、2的真实性均无异议，以上证据具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。证据3、4，该证据与本案无关联，本院不予采信。证据5，证人未出庭作证，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。
根据本院所认定的证据材料及当事人的当庭陈述，审理查明事实为：丁书军与王孟成原系夫妻关系，双方于2006年9月25日办理离婚登记手续。2013年11月15日，丁书军与王孟成签订租赁协议书，协议约定：王孟成租用丁书军所有的芜湖重型机床厂生产的T7220A立式精缸镗床等五台机械设备，用于生产经营，租赁期限两年，自2013年11月15日至2015年11月15日止。租赁费每月3000元，每半年支付一次，于本协议签订日缴纳第一次租赁费用，此后租赁费用在半年租期到期前10日缴纳。若王孟成不按上述约定支付丁书军任何一期租赁费用，丁书军有权随时解除租赁合同。双方一致同意在本协议租赁期满后，上述五台设备及皖F号面包车丁书军以15万元的价格出售给王孟成，并办理车辆过户登记手续。如王孟成在租赁期间单方终止租赁合同或者未按协议缴纳租金致使合同终止的，丁书军仍以15万元的价格将上述设备出售给王孟成，同时王孟成赔偿丁书军协议到期日的全部租赁费损失。王孟成2014年2月27日前可在丁书军经营的久灵机械加工厂所使用的租赁房屋内经营，并在2014年2月27日之前搬离。镗鼓机两台及校油泵机一台不在本协议范围内，王孟成经营期间不得擅自使用、挪动或变卖。2013年12月31日之前的租赁费用7500元由王孟成在签订协议时直接支付丁书军，2014年1月1日至2014年2月27日的房租费用王孟成在搬离前支付。为确保协议的履行，王孟成以其所有的位于濉溪县闸河北侧，物资局西侧县东方公司开发楼404室（房地权证濉房字第号）房屋作为抵押。协议另约定，如王孟成违反上述协议约定，应向丁书军给付违约金10万元。王孟成于2013年12月4日在濉溪县房地产管局对抵押房屋办理了抵押登记手续。丁书军于2013年12月11日向淮北市渠沟花鸟鱼虫综合大市场给付久灵机械加工厂所使用的房屋租金6.12万元。
本院认为：本案双方当事人签订的合同虽名为租赁协议书，但其中不仅包含了设备租赁、房屋租赁，还包含设备及车辆买卖，本案双方当事人存在多种合同法律关系，故本案的案由应为合同纠纷。丁书军与王孟成签订的租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其中关于设备租赁、房屋租赁的约定，依法成立，即发生法律效力，对双方具有约束力。双方当事人应当按照该部分约定全面履行自己的义务。丁书军依约履行了合同义务，将其所有的五台机械设备及经营场所交付给王孟成使用，但王孟成未按约定给付丁书军2015年6月至2015年11月的设备租金，亦未按约定搬离经营场所及给付房屋租赁费，且有两台镗鼓机未归还，显属违约，依法应承担违约责任。按照合同约定，若王孟成不按约定支付丁书军任何一期设备租赁费用，丁书军有权随时解除设备租赁合同。丁书军起诉要求解除其与王孟成的租赁协议，其诉至本院时设备租赁协议履行期限尚未届满，丁书军通过解除合同实现权利有法律依据。案件审理中，设备租赁协议已于2015年11月15日到期，已无需解除。2014年2月27日房屋租期已到，双方房屋租赁协议的权利义务终止，但王孟成未按约搬出房屋，继续占有和使用该房屋至2014年12月，其应支付继续使用期间的的使用费。故王孟成应给付2015年6月至2015年11月的设备租金1.8万元及2014年1月1日至2014年2月27日房屋租金9557元及2014年2月28日至2014年12月31日的房屋使用费51643元（使用费按租金计算）。依据双方的协议，在租赁期满后，上述五台设备及皖F号面包车丁书军以15万元的价格将出售给王孟成，如王孟成在租赁期间单方终止租赁合同或者未按协议缴纳租金致使合同终止的，丁书军仍以15万元的价格将上述设备出售给王孟成，该买卖协议系附生效期限的协议，即租赁期满或租赁协议终止时，该买卖协议发生法律效力，对双方当事人既具有法律约束力。现双方租赁协议的权利义务已终止，且车辆和设备已由王孟成实际占有、使用，王孟成应按约给付车辆和设备价款15万元。在王孟成经营期间，丁书军将镗鼓机两台存放于经营场所，双方仅约定王孟成经营期间不得擅自使用、挪动或变卖，因其中一台镗鼓机已被卖掉，丁书军将返还镗鼓机两台的诉讼请求变更为返还镗鼓机一台，本院予以支持。双方当事人对违约金的约定过高，有违法律的公平原则及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的原则，应予以调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金按照年利率24%计算。王孟成自愿以其所有的房屋为债务的履行作担保，并对抵押物依法办理了抵押登记手续，因其不按约定给付设备租金、房屋租赁费等，现丁书军要求对抵押物行使抵押权优先受偿，符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告王孟成于本判决生效之日起十五日内给付原告丁书军设备款15万元、设备租金1.8万元（自2015年6月15日起至2015年11月15日止）、房屋租赁费（含按租金计算的使用费）6.12万元，合计22.92万元及违约金（违约金分别以1.8万元和9557元为基数，按照年利率24%分别自2015年6月5日起和2014年2月28日起计算至全部款项付清之日止）；
二、被告王孟成于本判决生效之日起十五日内返还原告丁书军镗鼓机一台；
三、如被告王孟成逾期不履行上述义务，原告丁书军有权对被告王孟成用以抵押的坐落于濉溪县闸河路北侧，物资局西侧县东方公司开发楼404室（房地权证濉房字第号）房屋行使抵押权，并优先受偿。
四、驳回原告丁书军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6463元，由原告丁书军负担2066元，被告王孟成负担4397元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 李 萍
人民陪审员 王朋诗
人民陪审员 姬中奎
二〇一六年三月十一日
书 记 员 宋 超
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。