沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北新民初字第759号
原告盛芝兰
被告沈阳宇威房地产开发有限公司
被告张红
原告盛芝兰诉被告沈阳宇威房地产开发有限公司、张红商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法由本院代理审判员马腾飞适用简易程序独任审判，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告盛芝兰的委托代理人李纲、王冠雄，被告沈阳宇威房地产开发有限公司的法定代表人刘振宇，被告张红的委托代理人邱娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年8月3日，原告与被告沈阳宇威房地产开发有限公司（以下简称宇威公司）签订《“东方华宇”认购书》一份，约定由原告购买被告宇威公司开发的房屋，面积57.18平方米，约定价格2086.92元／平方米，总价款119330元。原告于2008年8月10日一次性将房款交付完毕入住该房屋。后原告得知被告宇威公司于2009年12月将该房屋卖给张红，并在房屋登记部门进行了预告登记。经原告了解，二被告之间系借贷关系，二被告明知该房屋已经出售给原告而签定了《商品房买卖合同》且二被告交易该房屋的价格为62520元，存在恶意串通。现原告诉至法院要求：1、确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令二被告协助原告办理房屋权属转移登记手续；3、判令被告承担诉讼费用。
被告宇威公司辩称，与被告张红之间不存在房屋买卖合同关系，只是因与沈阳银鹰投资担保有限公司张鹰存在借贷关系以《商品房买卖合同》备案形式做的借款抵押，并备案到了被告张红名下。
被告张红辩称，签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，被告张红不知晓一房二卖的事实。原告与被告宇威公司之间只是认购书，不是买卖合同。且诉争房屋出售给原告的时间是2008年，而宇威公司2009年才取得房屋预售许可证，其买卖行为违法。
经审理查明，2008年8月3日，原告与被告宇威公司签订了《东方华宇认购书》一份，原告购买被告商品房一套，合同约定建筑面积为57.18平方米，单价2086.92元／平方米，总房款119330元。原告于2008年8月10日一次性交付房款，于2008年9月1日交付了契税、维修基金、取暖费、煤气安装费和有线电视初装费及物业费、装修保证金等费用，并入住房屋。
被告张红提供了与被告宇威公司2009年12月8日形成的《商品房买卖合同》一份，合同内容为被告张红购买商品房一套，约定建筑面积为62.51平方米的，单价为1000元／平方米，总价款为62510元。同时被告张红提供了被告宇威公司同一日出具的专用收款收据及入住通知单一张。该合同第二条注明商品房预售许可证号为《沈房预售第09029号》。
庭审中，原告与被告张红对所购房屋为同一标的物没有异议。
原告为证明自己的主张，提供了2012年8月22日沈阳市公安局沈北新区分局对沈阳银鹰投资担保有限公司股东张鹰的询问笔录一份，该笔录中，张鹰承认2009年12月9日被告宇威公司向其借款580万元，并以96套房产做为借款抵押备案到了张鹰众多朋友的名下。原告还举证张鹰向公安机关提供的96套房产的明细，其中包括本案诉争房屋在内。
庭审中，被告张红自认购房款未实际交付给被告宇威公司，而是交付给张鹰代办。同时称购房时曾到现场验房，但对于何人带其看房、房屋结构情况均未能当庭予以答辩及提供相应证据予以说明。
审理中，原告申请撤回要求二被告协助办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院予以准许。
上述事实有《房屋认购书》、交费收据、《商品房买卖合同》、公安机关询问笔录及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据加以证明。本案中，原告提供了房屋认购书、交款收据、各种入住费用收据等能够证明其与被告宇威公司存在关于诉争房屋买卖的合同关系，现原告已向被告宇威公司付清了购房款119330元，诉争房屋已实际交付原告居住使用，本院认定原告与被告宇威公司的于2008年8月形成的商品房买卖合同关系有效。关于被告张红与被告宇威公司于2009年12月8日形成的商品房买卖合同关系，本案审理中，被告张红提供了其与被告宇威公司的《商品房买卖合同》并主张该合同已在房屋登记部门备案，但原告及被告宇威公司均对该房屋买卖关系予以否认，原告亦提出了相反证据即公安机关的询问笔录，证明被告宇威公司与案外人存在事实上的借款合同关系并将本案涉案房屋做为抵押物备案至被告张红名下。被告张红提交的现有证据不能客观反映其确实存在购买诉争房屋的意向，亦不能举证证明其于磋商购房过程中对诉争房屋的客观情况基本了解，不符合一般人对购买自身重要财产的合理注意，且被告张红与被告宇威公司形成的房屋交易价格为1000元／平方米，明显低于原告购买该诉争房屋的价格2086.92元／平方米，基于以上事实，不应认定被告张红实施了符合市场交易习惯的购房行为，对被告张红主张其具有善意购房意思表示的抗辩，本院不予支持。关于被告张红主张原告与被告宇威公司签订认购协议时没有取得预售许可导致协议无效的抗辩，因被告张红已举证证明在本案起诉前争议房屋已取得预售许可证，故对被告张红的抗辩本院不予支持。考虑原告已付清了全部购房款，且已经实际入住使用诉争房屋较长时间，对原告的权益应予以保护。被告宇威公司明知诉争房屋已经出售给原告而将房屋备案至被告张红名下，被告张红亦应当知道诉争房屋由原告占有使用的情况下而基于案外人与宇威公司的借贷关系取得《商品房买卖合同》备案登记且价格及磋商情况亦明显违背交易习惯，故二被告均无法认定为善意进行诉争房屋的买卖交易，并损害了
原告的合法权益，对被告张红与被告宇威公司于2009年12
月8日形成的《商品房买卖合同》应认定为无效，对原告的诉讼请求应予支持。鉴于争议房屋已备案到被告张红名下，故二被告应依法办理撤销备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳宇威房地产开发有限公司与被告张红于2009年12月8日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、驳回原、被告其它诉讼请求。
案件受理费1362元，减半收取681元，由被告沈阳宇威房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 马腾飞
二〇一五年四月一日
书 记 员 徐 波
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。