北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第8418号
上诉人（原审被告）王云山，男，1965年5月3日出生。
上诉人（原审被告）丁瑞梅，女，1966年7月20日出生。
二上诉人之委托代理人彭彦，北京中朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李仲玉，女，1946年9月13日出生。
委托代理人王争，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）付德全，男，1945年8月13日出生。
上诉人王云山、丁瑞梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第03627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李仲玉在原审法院诉称：付德全与王云山、丁瑞梅于2010年7月16日签订《房产转让协议》，付德全将2101号房屋无偿转让给王云山、丁瑞梅，房款为548548元，由王云山、丁瑞梅支付给开发商。该房屋交付后一直由王云山、丁瑞梅居住至今。李仲玉认为付德全未经李仲玉同意，处分了夫妻的共同财产，故诉至法院，综上所述，请求法院依法判令：1、确认付德全与王云山、丁瑞梅所签订的《房产转让协议》无效；2、诉讼费用由王云山、丁瑞梅、付德全承担。
付德全在原审法院辩称：当初是我同意的，我为此还跟李仲玉打架了。房子的事是我答应的，李仲玉是被迫的，因为我有病。为此我们经常吵架，我曾嘱咐王云山别说漏嘴，遇年节就送点礼，就是送礼出了事。当时房子我同意，李仲玉是反对的。我现在没有住房，这是拆迁补偿的房子，我现在住的房子是我孩子的，我跟李仲玉没有房产。我给房子的时候，我自己私自做主，我想着女儿出嫁可以上男方住去，但是现在确实很拥挤。我跟王云山电话联系时吵起来的，房屋产权是我的，我同意李仲玉的诉讼请求。
王云山、丁瑞梅在原审法院辩称：诉状中陈述与事实不符，李仲玉不但知道指标归王云山、丁瑞梅，还亲自参与了协助付德全办理相关手续，当初也是她与付德全协商之后由付德全出面，选房时李仲玉协助王云山选号，由此可见李仲玉不仅知道房号给王云山，而且还协助，所以李仲玉以自己不知道为由，付德全不同意为由不符合事实。本案不属于房屋买卖合同纠纷，房产属于重大财产，夫妻都应该尽到管理义务，房屋指标已经转给王云山、丁瑞梅2年多后才确认无效的，应当认定共有人就转让行为知情且同意，所以法院应该驳回李仲玉的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李仲玉与付德全系夫妻关系，王云山与丁瑞梅系夫妻关系。2006年7月22日，北京市海淀区市政管理委员会（甲方）与付德全（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内朱房西洼19号所有的房屋，乙方在册人口3人，分别是：户主李仲玉，之夫付德全，之女付然。2010年7月16日，付德全（甲方）与王云山、丁瑞梅（乙方）签订《房产转让协议》，约定转让二一零一室房屋。第二条转让原因约定“二一零一室是国家给予甲方的拆迁回迁房，在甲方不购买的情况下，由于甲乙双方是亲戚关系，无偿转让。所以乙方出全资购买”。第三条约定“该房屋的购房款为人民币548548元由乙方一次性全额付给售楼中心，其中产生的手续费由乙方支付，并将购房款的收据收条留存在乙方”。第四条约定“甲方应于本协议签订之日，将上述房屋交付给乙方，且该房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，与甲方的家人以及后人无任何关系。”第五条约定“甲方应在五年后积极配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证费用由乙方承担，因甲、乙任何一方不配合办理过户手续所造成的损失，由责任方赔偿守约方。”
2010年8月26日，北京住总房地产开发有限责任公司与付德全签订《商品房现房买卖合同》，约定购买2101号的房屋，房屋总价款为548548元。2010年9月16日，付德全取得上述房屋的所有权证书，登记的房屋所有权人为付德全，共有情况为单独所有，房屋坐落为2101号，房屋性质为限价商品住房。2013年10月15日，上述房屋变更登记为李仲玉、付德全共同共有。上述房屋的购房款、契税、专项维修资金等费用由王云山、丁瑞梅支付。王云山、丁瑞梅持有涉案房屋的《商品房现房买卖合同》及购房款发票原件。王云山、丁瑞梅在房屋交付后对房屋进行了装修并居住至今。
案件审理过程中，法院依据王云山、丁瑞梅的申请，到北京市海淀区市政市容管理委员会依法调取了涉案房屋的相关手续。2009年11月24日，北京市海淀区市政市容管理委员会（甲方）与付德全（乙方）签订《限价房安置协议》，其中写明“为妥善解决体大西洼村城中村环境整治项目部分被拆迁人住房困难，区政府协调限价商品房，定向安置西洼村城中村项目部分被拆迁人。……乙方符合条件，可以购买一套限价房”。另有一份有付德全签名的声明，内容为“我是西洼村拆迁项目的被安置村民付德全。我自愿将自己名下限价商品房的购买指标，转让我侄子王云山购买。转让后我保证不以任何理由再向政府要求安置房源等有关事宜。”王云山、丁瑞梅以此证明转让指标的行为经政府备案，不存在法律禁止的情形，故协议是有效的。
庭审中，付德全、王云山与丁瑞梅均称王云山、丁瑞梅是借付德全的名义购买涉案房屋。王云山、丁瑞梅提交收入证明，证明二人符合购买两限房的申请条件。
上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房现房买卖合同》、《房产转让协议》、房屋所有权证、发票、转账凭证、结婚证及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，对于限价商品房的买卖、转让等处分行为必须要受到严格限制。本案中，付德全、王云山、丁瑞梅签订的《房产转让协议》实质上约定了借名购买涉案房屋的行为，涉案房屋系李仲玉、付德全拆迁分配所得唯一住房，房屋权属证书载明系限价商品住房，且付德全、王云山、丁瑞梅签订该协议的时间自付德全取得涉案房屋的房屋产权证书起算未满五年。庭审中王云山、丁瑞梅称自己符合购买两限房的申请条件，即使二人符合购买条件，并不意味着王云山、丁瑞梅对他人配额的限价商品住房具备同样的购买权，如确认付德全、王云山、丁瑞梅签订的房屋转让协议有效，无疑将会损害李仲玉以及其他具备限价商品住房购买资格者的利益；对于王云山、丁瑞梅主张付德全签字的声明在政府部门备案因此不存在法律禁止的情形一节，上述声明虽在北京市海淀区市政市容管理委员会的档案中留存，但相关部门并未对此予以审批同意，因此不能证明转让指标的行为符合相关法律规定，故对王云山、丁瑞梅的答辩意见，法院不予采信。对于李仲玉要求确认《房产转让协议》无效的诉求，法院予以支持。对于合同无效后的法律后果及对涉案房屋支付的购房款、相关税费及装修费用等问题，双方当事人可另行解决。原审法院判决：确认付德全与王云山、丁瑞梅于二〇一〇年七月十六日签订的《房产转让协议》无效。
王云山、丁瑞梅不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，确认合同有效。其主要上诉理由是：房屋转让是双方真实意思表示，没有损害公共利益和对方利益，两限房并非禁止交易。
付德全、李仲玉服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：限价商品房的购买与特定身份相联系，是国家保障房政策的一部分，双方签订的协议违反相关规定，侵害了社会公共利益，依法应当确认为无效。双方签订转让协议的时间自付德全取得涉案房屋的房屋产权证书起算未满五年，按照限价商品房相关管理规定不得买卖，因此，上诉人主张该房屋非禁止交易的房屋，依据不足。对于合同无效后的返还及损失等问题，双方当事人可另行解决。
综上所述，王云山、丁瑞梅上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由付德全负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳），由王云山、丁瑞梅负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王云山、丁瑞梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 赵梦芸