辽宁省丹东市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）辽06行终54号
上诉人（原审被告）：丹东市住房和城乡建设委员会，住所地辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：于春明，系该委员会主任。
委托代理人：贾方，系辽宁中天律师事务所律师。
委托代理人：郭宣辰，女，1983年12月15日出生，汉族，系该委员会工作人员，住辽宁省丹东市。
被上诉人（原审原告）：丹东市城市开发建设投资有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：王振山，系该公司董事长。
委托代理人：卢冠宇，系北京佳圣律师事务所律师。
原审被告：丹东市国土资源局，住所地辽宁省丹东市新城区。
法定代表人：杨东，系该局局长。
委托代理人：卜薇，女，1988年9月23日�生，汉族，系该局工作人员，住辽宁省丹东市元宝区。
原审第三人：丹东市鑫泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：何永成，系该公司经理。
委托代理人：王军，系辽宁凡响律师事务所律师。
原审第三人：丹东建筑工程质量检测中心，住所地辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：李春轩，系该中心主任。
委托代理人：彭云利，系辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人丹东市住房和城乡建设委员会因房屋行政登记一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603行初99号行政判决，向本院提起上诉�本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丹东市住房和城乡建设委员会的委托代理人贾方、郭宣辰，被上诉人丹东市城市开发建设投资有限公司的委托代理人卢冠宇，原审被告丹东市国土资源局的委托代理人卜薇，原审第三人丹东市鑫泰房地产开发有限公司的委托代理人王军，原审第三人丹东市建筑工程质量检测中心的委托代理人彭云利到庭参加诉讼。
原审根据原告、被告以及第三人举证并经庭审质证认定，2009年5月8日，丹东市房产局产权产籍处为原告办理了编号为20090508050的房屋所有权证，房屋坐落地址为丹东市振兴区锦山大街216-1号，面积为1750平方米。2014年9月25日，第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司向被告丹东市住房和城乡建设委员会提交了房地产更正登记申请书，申请对上述房屋进行更正登记，申请更正事�为“更正前：丹东市城市开发建设投资有限公司、1750平方米，更正后：丹东鑫泰房地产开发有限公司。431.22平方米”。经审查，被告丹东市住房和城乡建设委员会于2014年9月26日为第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司办理了更正登记。
另查明：根据丹编发[2016]27号《市编委关于调整不动产登记职责和机构设置的批复》，自2016年12月15日起，市房屋产权产籍处承担的房屋登记职责划归市国土资源局管理。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”、《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”的规定，被告丹东市住房和城乡建设委员会在2016年12月15日前对房屋登记具有职权依据，被告丹东市国土资源局在2016年12月15日后对房屋登记具有职权依据。根据第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司向被告丹东市住房和城乡建设委员会提交的申请及被告丹东市住房和城乡建设委员会作出的房地产登记受理审核业务书可以认定，第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司申请登记的业务种类为更正登记，根据《中华人民共和国物权法》及《房屋登记办法》的规定，“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等�料申请异议登记”、“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”，现被告丹东市住房和城乡建设委员会以初始登记的审查方式对第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司所提出的更正登记进行审查受理，并做出的登记行为，其行政行为明显不当，综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（六）项，判决撤销被告丹东市住房和城乡建设委员会向第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司颁发的2014092532311号房屋所有权证。案件受理费50元由被告丹东市住房和城乡建设委员会负担。
上诉人丹东市住房和�乡建设委员会上诉称，2009年丹东市政府为了政府融资的需要，根据《市长办公会议纪要》要求将机关事业单位房屋一律登记为丹东市人民政府行政财务处、被上诉人名下。丹东市建筑工程质量检测中心将涉案房屋作为其资产上报至丹东市人民政府。上诉人服从政府行政命令，根据被上诉人的申请，将包括涉案房屋在内300多余处房屋，登记至被上诉人名下并颁发房屋所有权证。被上诉人以上述房屋进行抵押融资，后解除抵押。上诉人认为，被上诉人并非涉案房屋真正的权利人。原审已经查明涉案房屋系原审第三人丹东市鑫泰房地产开发有限公司开发建设的，其凭房屋开发手续办理初始登记，上诉人为之办理更正登记并无不当。丹东市建筑工程质量检测中心、丹东市鑫泰房地产开发有限公司之间就涉案房屋买卖合同是否成立，应当通过民事诉讼进行确权。若买卖合同�立，再由双方凭买卖合同办理转移登记。被上诉人与原审第三人丹东市鑫泰房地开发有限公司没有买卖关系，不能成为涉案房屋权利人。原审法院以更正登记未经权利人即被上诉人同意，认为上诉人更正登记不当，属于适用法律错误。原审直接将被上诉人认定为权利人，显属民事确权，超出行政审判的受案范围，将直接妨碍原审第三人丹东市鑫泰房地产开发有限公司与丹东市建筑工程质量检测中心、被上诉人的民事确权诉讼。故请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人丹东市城市开发建设投资有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人丹东市鑫泰房地产开发有限公司述称，根据《物权法》第30条的规定，原审第三人是涉案房屋的建设开发单位，基于建造等事实行为取得物权。2004年涉案房屋建成时，原审第三人就取得涉案房屋的所有权，只是没有进行登记。原审第三人是原始取得物权，不以登记为要件。上诉人提交的材料显示2009年登记在丹东市政府行政财务处名下，晚于原审第三人取得物权的时间，上诉人没有按照《物权法》第12条的规定履行审查职责，而是根据丹东市政府的会议纪要，将涉案房屋登记在丹东市行政财务处名下，进而登记在被上诉人名下，是没有依据的。原审第三人发现上诉人存在错误登记后，即向上诉人提出更正申请。上诉人收到申请后，对涉案房屋进行实际调查，发现登记薄确实存在错误后，自然对登记薄上的错误进行更正，并以初始登记的方式对原审第三人进行登记，上诉人的行为完全符合法律规定。原审第三人是涉案房屋的“实际权利人”，并不是“利害关系人”，原审法院以原审第三人作为“利害关系人”只能申请异议登记的观点是错误的，系适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
原审第三人丹东市建筑工程质量检测中心述称，被上诉人房屋所有权取得来源于2003年3月3日，原审第三人与丹东市鑫泰房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议，有双方的买卖协议、丹东市鑫泰房地产开发有限公司的催款通知、缴付房款的收据为证。上诉人根据丹东市政府的会议纪要，将涉案房屋所有权登记在被上诉人的名下，被上诉人取得涉案房屋的所有权，这是法定的。原审材料显示，上诉人为丹东市鑫泰房地产开发有限公司作更正登记时，涉案房屋正处于被上诉人�押期间，上诉人此时作出更正登记违法，是无效的行为。丹东市鑫泰房地产开发有限公司认为上诉人登记错误，应当通过诉讼，撤销被上诉人的房屋所有权证，与本案是两个独立的行政行为。涉案房屋之前登记在被上诉人名下，被上诉人享有涉案房屋的法定权利，在丹东市政府文件没有被确认无效的情况下，就不能认定被上诉人的房屋所有权证无效。综上，上诉人为丹东市鑫泰房地产开发有限公司作的房屋所有权变更登记违法。
上诉人丹东市住房和城乡建设委员会向原审法院提交以下证据：丹编发[2016]26号《市编委关于调整不动产登记职责和机构设置的批复》、丹东市人民政府关于开展不动产统一登记的通告、市长办公会议纪要、房地产更正登记异议登记换证补证申请书、房屋产权证、授权委托书、询问笔录、丹东市鑫泰房地产开发有限公司营业执照、身份证信息表、国有土地使用证、土地登记查询结果、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、房屋面积计算书、说明书、工程量计算书、标准门牌证明、情况说明、律师函、实地查看表、照片。
被上诉人丹东市城市开发建设投资有限公司向原审法院提交的证据有：房屋所有权初始登记申请书、房屋所有权初始登记审核表、房屋产权证、房屋所有权变更登记审核表、抵押权登记审核表。
原审第三人丹东市建筑工程质量检测中心向原审法院提交的证据有：买卖协议、催款通知、收款收据、情况说明、查封公告。
上述证据均已随案移送本院。
二审诉讼期间，上诉人向本院提交的证据有：第1号证据为丹东市开发建设投资有限公司办理房屋登记清单，用以证明丹东市建筑工程质量检测中心将涉案房屋上报市政府，是房屋登记的原权利人。第2号证据为审计报告中反映且在问题清单中列明的问题（丹东市政府），用以证明将2009年丹东市国土资源局将土地出让给丹东市开发建设投资有限公司的行为是虚假的，同理可以认定将根据丹东市政府会议纪要将涉案房屋登记给丹东市开发建设投资有限公司融资的行为也是虚假的。第3号证据为丹东市国有房产管理中心给上诉人出具的情况说明，用以证明在2009年将根据丹东市政府《市长会议纪要》的精神将房屋登记给丹东市开发建设投资有限公司，存在四不原则，产权不发生转移。第4号�据为丹东市开发建设投资有限公司17年3月7日的关于“银团”贷款169处房产证未如数返还的质询函，用以证明上诉人已于2017年3月16日将涉案房屋更正情况告知被上诉人，被上诉人的起诉已过6个月诉讼时效。被上诉人丹东市开发建设投资有限公司对上诉人提交证据发表质证意见为：第1号、第2号、第3号证据与本案无关，证明不了上诉人证明事实。第4号证据的真实性没有异议，但事后是否对上诉人答复不清楚。上诉人提交的证据不属于新证据，在原审庭审前就存在，上诉人应当在原审时提交。原审被告丹东市国土资源局、原审第三人丹东市鑫泰房地产开发有限公司对上诉人提交证据均无异议。原审第三人丹东市建筑工程质量检测中心对上诉人提交证据的质证意见为：上诉人所提交的证据不属于新证据，二审不应予采纳。上诉人提交的证据反应�出上诉人将涉案房屋变更为丹东市鑫泰房地产开发有限公司合法，涉案房屋登记在丹东市城市开发建设投资有限公司名下是根据政府文件，丹东市城市开发建设投资有限公司的房屋所有权证是上诉人依法颁发，如果无效，后续一切行为都无效。如果上诉人认为错误，应当通过法定程序撤销，重新为丹东市鑫泰房地产开发有限公司颁发房屋所有权证。第3号证据情况说明不能代替房屋所有权证的效力。
经审查，本院对原审中各方当事人提供证据的认证意见同原审一致。上诉人在二审期间提交的第2号证据与本案无关，本院不予采信。上诉人提交的第1号证据能够证明涉案房屋在2009年系原审第三人丹东建筑工程质量检测中心向丹东市政府上报的，与实际中涉案房屋由原审第三人丹东建筑工程质量检测中心使用情况相符，本院予以采信。�3号证据虽不能直接证明涉案房屋的所有权，但能够证明在同一时期房屋登记的情况，本院予以采信。第4号证据证明被上诉人向上诉人曾就涉案房屋所有权证相关事宜发过质询函，本院予以采信。
本院根据本案的有效证据认定的事实与原审一致。另查明，2014年10月28日，辽宁凤城农村商业银行股份有限公司与原审第三人丹东鑫泰房地产开发有限公司签订了合同编号为凤城农商行2014年最高抵贷字第3401061254102号《最高额抵押合同》，约定：丹东鑫泰房地产开发有限公司以座落于丹东市振兴区锦山大街216-1号房屋设定抵押，为丹东天圆建筑工程质量检测有限公司自2014年10月28日至2017年10月27日期间向辽宁凤城农村商业银行股份有限公司借款伍佰万元的范围内提供担保，并办理了上述抵押物登记。后丹东天圆建筑工程质量检测有限公司到期未偿还借款，辽宁凤城农村商业银行股份有限公司以丹东天圆建筑工程质量检测有限公司、丹东鑫泰房地产开发有限公司为被告起诉至凤城市人民法院。2016年10月25日凤城市人民法院作出（2016）辽0682民初2342号民事调解书，该调解书第二项内容为辽宁凤城市农村商业银行股份有限公司对丹东鑫泰房地产开发有限公司提供的抵押物享有优先受偿权权利。凤城市人民法院2017年2月23日作出（2017）辽0682执79号查封公告，对涉案房屋进行查封。
本院认为，被上诉人丹东市城市开发建设投资有限公司一审的诉讼请求是撤销上诉人于2014年9月25日给原审第三人丹东市鑫泰房地产开发有限公司颁发的振兴区字第2014092532311号房屋所有权证。在被诉房屋所有权证颁发后，案外人辽宁凤城市农村商业股份有限公司取得涉案房屋的抵押权。2016年10月25日�过生效的民事调解书确认，案外人辽宁凤城农村商业股份有限公司对涉案房屋享有优先受偿权利。被诉房屋所有权证能否被撤销，将影响案外人辽宁凤城市农村商业股份有限公司抵押权的实现，故案外人辽宁凤城市农村商业股份有限公司与本案的处理结果有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九第一款的规定：“公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼”。原审法院未通知辽宁凤城市农村商业股份有限公司作为第三人参加诉讼，属于遗漏当事人。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（四）项的规定，裁定如下：
撤销丹东市振兴区人民法院（2017�辽06**行初99号行政判决；
发回丹东市振兴区人民法院重审。
审判长 刘明诚
审判员 李 莉
审判员 仲莉宇
二〇一八年五月十四日
书记员 高婧涵