湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初2282号
原告：郑州**房地产顾问有限公司。
被告：岳阳市**置业有限公司。
郑州**房地产顾问有限公司（以下简称“**公司”）与被告岳阳市**置业有限公司（以下简称“**公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘振起、何娟，以及被告的委托代理人曹景毅、湛青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告的佣金共计2043278元，并支付利息50000元（自起诉之日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2、判决被告支付原告违约金暂定为40000元（按合同约定的日支付佣金千分之一的违约金，自起诉之日起至判决生效之日止）；3、判决诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月15日，原、被告签订销售代理合同，双方约定自2013年4月1日起至2016年5月31日止，原告代理被告销售“天鹅湖三期”的商品房，原告按照合同约定忠实地完成了代理任务，被告向原告支付了部分佣金，现尚欠2043278元（被告应当支付佣金共计7145817.24元，对方已经支付佣金3725348.3元加上税金360745.78元共计4058673元，尚欠佣金3087114元。现根据合同约定有部分房屋并未全额付款，所以原告的起诉金额2043278元，剩余的1043865元原告将在以后另行主张；团购房的未到账金额另行起诉）未予支付，原告多次催要，被告拒不按合同履行。
被告辩称，被答辩人要求答辩人支付尚欠佣金及利息的诉讼请求没有事实及法律依据，乙方应当予以驳回，事实上，答辩人还多支付了431156元的佣金，被答辩人应将多支付的佣金返还给答辩人。答辩人不存在违约行为，因而不应承担违约责任，反而是被答辩人未履行《销售代理合同》中约定的协助答辩人交房的义务，因而被答辩人应当承担相应的违约责任。本案中答辩人已经超额支付了被答辩人的佣金，答辩人已经履行完《销售代理合同》中约定的义务，答辩人不存在违约行为。而被答辩人未履行合同中约定的：“乙方承诺负责协助甲方本项目交房”，截至2016年5月31日，已交房70户，未交房的仍有266户，被答辩人未履行协助剩余266户交房的义务，应当视为违约，因而被答辩人应当对此承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告提供的证据1（被告**置业公司的营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件）、证据7团购客户明细表及2015年12月、2016年1月、2016年3月的佣金结算明细（拟证明原告代理销售的第2、3栋团购房团购客户到账销售额为20136444元，按1.8%计算应结佣金为362456元已经全部支付，且2015年12月份、2016年1月份、2016年3月份团购房的佣金计算方式为：按双方的约定根据客户已付购房款的金额，按到账款的1.8%结算佣金）；本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定如下事实：2013年5月27日，原告**公司（乙方）与被告**公司（甲方）签订《销售代理合同》，合同约定如下（摘要）：一、甲方委托乙方策划及代理销售项目（即兴瑞·天鹅湖三期），委托营销策划及代理销售时间为2013年4月1日至2016年5月31日…二、1、甲方的责任及义务：（8）、甲方按合同约定支付乙方应得的佣金，如逾期超过10天未能支付，则按逾期时限和欠付金额向乙方按日支付相应佣金千分之一的违约金。如甲方逾期支付佣金超过30天，乙方有权停止销售，并追究相应的法律责任。2、乙方的责任及义务：（7）乙方在客户《认购协议书》或《商品买卖合同》签署并甲方认可之日起三日内报送甲方，并由双方签定结算认定书，作为双方结算的依据（佣金结算方式按本合同第四条执行）。（8）乙方承诺自双方约定的时间正式开始销售，考核期分为两个阶段，第一阶段为2013年6月1日至2013年12月31日，考核期销售目标为6000万元（甲方承诺于2013年11月15日前取得《商品房预售许可证》，如有逾期，则考核目标时间相应顺延）；若乙方未完成第一阶段销售目标，乙方按在销售底价的基础上上浮1.8%结算佣金，若完成，按在销售底价的基础上上浮2%结算佣金；第二阶段为2014年1月1日至2014年12月31日，考核期销售目标为1.45亿，若乙方未完成第二阶段销售目标，乙方按在销售底价的基础上上浮2%结算佣金；若乙方未完成此两阶段销售目标，甲方有权解除合同，并按1.8%结算乙方所销售额的应结佣金，甲方在付清乙方佣金前，乙方必须将所有销售资料全部移交给甲方。三、佣金及结算：4、佣金结算办法——（1）计算方式为当月佣金=佣金+溢价。（2）甲乙双方每月结算一次，结算日期为每月30日或当月最后一天，双方须在结算截止日期后5个工作日之内结算上月佣金。（3）取得《商品房预售许可证》前，客户在与甲方签订书面认购协议并交纳10万元以上认购金后，乙方所销售房屋均按照总房款的60%计提佣金；取得商品房预售许可证后，销售余额到达甲方指定账户上后当月与乙方结算余下40%佣金；取得《商品房预售许可证》后，乙方所销售房屋按照销售回款到达甲方指定账户的实际金额（按按揭到账款）计提佣金…四、其它事项：1、在合同约定委托乙方销售期间，甲方不得自行销售或委托他人销售，在销售过程中由于甲方关系户给客户的优惠由甲方负责，若成交价低于销售底价，乙方按实际成交价的1.5%结算基本佣金。因甲方原因致使成交价高于销售底价但低于销售基价，低于销售基价部分由甲方补齐1.5%给乙方结算基本佣金，甲方打折优惠记入考核业绩，由乙方给予客户的打折优惠，高于底价，低于基价，按实际高于底价的部分结算，低于销售底价的由乙方向甲方补交销售底价的差额部分…3、若因甲方或乙方原因致使客户退房，乙方已收取佣金退回甲方，因客户原因退房，甲方实收到客户的违约金双方各得50%……自2013年签订合同后，原告依照合同对商品房进行销售，直至2016年5月31日，根据合同约定，双方终止合同。协议签订后，原告代理销售了部分房屋，双方均认可原告销售团购房的佣金为362456元（团购房到账金额20136444元×1.8%）。
对当事人有异议的证据和事实，本院认证如下。1、原告提交证据1《销售代理合同》与被告提供的证据2一致，本院予以采信。2、原告提供的证据2为2013年9月至2015年12月份佣金结算明细表26份（拟证明至2013年9月份至2016年5月份，原告总计销售金额368232192元，被告应当支付佣金共计7145817.24元），与被告提供的证据10【2014年1月至2016年2月份佣金结算明细表以及已付佣金凭证（拟证明被告自2013年4月1日至2016年5月31日止，已经向原告支付了佣金4056339元）】，该两组证据中结算时间和明细表基本一致，且原告对于被告已经支付4056339元佣金的事实予以认可，故对该两份证据予以采信。3、被告提供的证据3岳阳市商品房预售许可证（拟结合销售代理合同的约定，证明佣金情况）和证据4网签336户明细【拟证明原告截至2016年5月31日代被告销售商品房（网签336套，销售包括网签销售和团购房销售，网签具有销售许可证，团购房没有预售许可证），总销售额为232054224元】，原告对真实性没有异议，对其证明目的有异议；本院对这两份证据予以采信，对其证明内容再依法认定。4、被告提交的证据5《2013年佣金结算表》（拟证明原告2013年代理网签销售总销售额为119587412元，2013年应结佣金共计2391748元），原告对该证据的真实性不予确认；本院认为该证据系被告单方提供，并没有原告签字确认，不予采信。5、被告提交的证据6《兴瑞天鹅湖2015年全年销售推广沟通稿》、《天鹅湖二批次启动营销推广沟通方案》及《兴瑞天鹅湖2015年全年销售推广沟通稿》，原告对该证据真实性有异议，本院认为上述沟通稿并没有双方的签字或盖章，被告所举证据不能明确上述沟通稿的来源和效力，不予采信。6、被告提交的证据8未回款客户明细表（拟证明未回款金额为27598800元，按1.8%计取佣金为496778元），原告对该证据的真实性没有异议，对未回款款金额没有异议，但对其计算方式有异议，故本院对根据该证据中未回款的金额为27598800元的内容予以采信。7、被告提交的证据9岳阳市鑫腾物业管理有限公司出具的证明、已交房客户明细表、行业对代理销售服务未交房部分佣金处理办法（拟证明截止2016年5月31日止，已交房70户，未交房266户,未交房总销售额182401843元，佣金按1.8%计取佣金为3283233元，因原告未履行合同中约定的协助交房义务，按照行业对代理销售服务未交房部分佣金处理的办法，扣除原告未协助交房销售额佣金的20%，视为交房保证金，应扣交房保证金为656646元。）原告对该证据真实性、证明目的均有异议。本院认为：被告提交的行业对代理销售服务未交房部分佣金处理办法来源不明确，不足以证明双方约定或者按照交易习惯履行了该佣金处理办法，不应采信；岳阳市鑫腾物业管理有限公司出具的证明、已交房客户明细表能证明未交房客户情况，原告认可有未交房情况，对未交房客户明细予以采信。8、被告于2016年12月14日补交的证据退房客户名单及《5#、6#、7#、8#与**优惠金额的对账表》，拟证明**公司退房客户有19户，累计销售金额为13996816元，5#、6#、7#、8#的优惠金额为1263676元，共计15259492元，这部分应在总销售额中予以扣除。原告对该证据不予认可。本院认为，对于退房客户名单，因双方未进行结算，本院对其真实性无法确认，对该证据不予采信。
根据以上采信的证据和庭审调查情况，本院据此确认下列事实：
自2013年签订合同后，原告依照合同对商品房进行销售，直至2016年5月31日，根据合同约定，双方终止合同。
原、被告双方就2013年原告的佣金，已经结算支付完毕。2016年12月10日，本院组织原告**公司与被告**公司进行对账，双方确认：1、**公司销售的房款总额为289954904.9元（包括团购房金额和未回款金额，已经扣除双方确认的退房款），其中2013年的销售额为119587412元，2014年的销售额为7578564元、2015年的销售额为114661021.88元，2016年的销售额为48457907元。2、团购房总额为44881958元，团购房的到账金额为20136444元（双方认可，团购房的佣金结算方式为到账金额的1.8%，原告主张团购房的未到账金额另行起诉，本院不作处理）。3、销售合同中未回款金额为27598800元（含团购房的未到账金额）。4、原、被告双方已经结算并支付完毕的佣金为4056339元。
原、被告双方均认可在佣金的结算是以销售额为基数，完成目标额度按2%计算，未完成目标额度则按1.8%计算。原告与被告每月进行结算，对实结佣金进行了确认（按2%计算的部分佣金），但对于未结佣金双方并未做结算。2013年，原告完成了合同的销售任务，故2013年度的佣金双方已经结算完毕。被告**公司取得商品房预售许可证的时间为：天鹅湖三期第5号栋取得时间为2015年1月30日，6号栋取得时间为2014年4月30日，7号栋的取得时间为2015年4月28日，8号栋取得时间为2015年12月1日。截止2016年5月31日止，经由原告销售购房的客户已交房70户，未交房266户。
本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点为双方当事人在《销售合同》中关于2014年—2016年佣金的结算方式问题。在2014年度-2016年度，原告未完成合同约定的销售目标（1.45亿元），原告主张由于被告未能及时取得《商品房预售许可证》，导致原告未能完成目标，故应当按照原告已经完成销售目标计算佣金。本院认为，被告部分房屋取得商品房预售许可证的时间迟延，对原告的销售工作造成影响，但该影响的大小未经确定，双方对被告的此种违约行为的处理没有明确约定，对原告要求按照已经完成销售目标的情况计算佣金的主张不予支持，原告可以根据该迟延行为造成的实际损失另行主张权利。故2014年至2016年原告的佣金按照销售额的1.8%计算为4722410元【销售总额289954904.9元-未回款金额27598800元（含团购房的未到账金额，原告主张团购房的未到账金额另行起诉，本院不作处理）】。被告已向原告支付的佣金为4056339元，故截至双方最近一次结算日2016年12月10日，被告应付的未结佣金为666071元（4722410元-4056339元）。截至2016年12月18日，经由原告销售购房的未交房客户266户，原告未履行相应的协助交房义务，本院酌情认定协助交房费用200元/户，总计53200元（266户*200元/户）；该费用应当从原告上述佣金中扣除。合同中明确约定了违约责任，但双方尚未结算完毕，且互有违约行为，对该违约责任应当在双方结算完毕后再予以认定。被告所举证据不足以证明退房情况（含退房客户名单、面积、金额、原因、过错、违约金收取情况）和双方认可的售房优惠金额，对退房客户事宜和售房优惠金额应当核减的佣金本院不予处理。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告岳阳市**置业有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告郑州**房地产顾问有限公司截至2016年12月10日的未结佣金612871元；
二、驳回原告郑州**房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23866元，财产保全费5000元，两项共计28866元，由原告郑州**房地产顾问有限公司负担20415元，由被告岳阳市**置业有限公司负担8451元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 冯朝辉
审 判 员 彭莎莎
人民陪审员 冯 旋
二〇一六年十二月十八日
书 记 员 于 莹
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。