北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2782号
上诉人（原审原告）高梅，女，1981年11月7日出生。
委托代理人刘培杰，北京振邦（天津）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人高梅、北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第5641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高梅之委托代理人刘培杰、上诉人北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）之委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高梅在原审法院起诉称：高梅与北辰公司于2009年7月22日签订了《北京市商品房预售合同》，约定由高梅向北辰公司购买位于北京市石景山区801号房屋一套。房价按套内建筑面积计算，总房款为782828元，高梅于当日向北辰公司付清了全额购房款，同日，双方另行签订了《北京市商品房预售合同》补充协议，约定北辰公司在2010年8月31日向高梅交付房屋。2010年8月31日，北辰公司向高梅进行了房屋的交付，房屋总价共计782828元。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条”（二）转移登记”约定，”买受人委托北辰公司办理房屋权属转移登记，因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起550天内取得房屋所有权证书，在买受人不退房的情况下，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按每日已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。”按照上述约定，高梅应当与房屋交付日2010年8月31日后550日内（即2012年3月3日）取得房屋所有权证书，但高梅直至2012年7月8日才取得房屋所有权证书，逾期半年时间。对于北辰公司的上述违约行为，高梅数次向北辰公司主张权益未果，为维护高梅自身合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令北辰公司向高梅支付逾期办理房屋所有权证书的违约金19258元及利息（以前述违约金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年7月24日起至实际支付日止）；2、判令由北辰公司承担本案诉讼费用。
北辰公司在原审法院答辩称：依据购房合同21条第二款约定，高梅没有委托北辰公司办理房产登记，也没有向北辰公司提交相关资料，所以高梅陈述北辰公司违约没有法律依据。北辰公司在2010年11月、12月已经办完了1、3号楼的权属登记证书，也进行了房屋测绘，北辰公司作为房屋出售人所负的义务是协助义务。在办理房产证过程需要双方配合，要提交购房人交易申请书、权属登记证书、身份证、购房发票、测绘附图等相关证件。北辰公司已尽到相应义务，高梅没有跟北辰公司办委托没有办下房产证是高梅自己的原因。并且高梅的主张已经超过了诉讼时效。综上，不同意高梅的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年7月22日，高梅（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区801房屋（现石景山区801室，以下简称涉案房屋）出售给高梅，该房屋用途为办公，总价款782828元；出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。（2）买受人应在办理入住手续时向出卖人提交办理产权登记的全部有效资料并按国家规定缴纳相应税费。若因买受人原因未能按期办妥的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失，由买受人赔偿。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
2009年7月22日，高梅向北辰公司支付了购房款782828元。
2010年8月31日，北辰公司将涉案房屋交付给高梅。
2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。
2013年2月25日，高梅从北辰公司领取申请书、补充协议、测绘图、委托协议等产权资料。
2013年2月25日，北辰公司为其委托代理人出具授权委托书，办理涉案房屋的所有权转移登记。
2013年7月4日，高梅交纳了房屋买卖契税23465.22元。
2013年7月5日，高梅、北辰公司提交房屋所有权转移登记申请书。
2013年7月8日，高梅自行办理并领取涉案房屋所有权登记证书。
2014年7月1日，法院受理高梅与北辰公司商品房预售合同纠纷即本案。
另查明：在业主办理入住手续时，北辰公司向业主发送《办理产权登记手续须知》。其中载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日（9：00-16：30），交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。高梅对《办理产权登记手续须知》关联性不予认可，并认为系制式文本，当时初始登记未办理完毕，不能证明尽到通知义务。
庭审中，双方对北辰公司是否负有并尽到通知义务存在争议：高梅述称，北辰公司在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于北辰公司未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。对此，北辰公司述称，对于自办产权登记的，北辰公司只有法律上的协助义务，北辰公司已经完成协助义务。但是，尽管没有通知义务，北辰公司仍在办理房屋入住手续时已书面告知须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续，且再次通知高梅领取办理产权所需材料；由于高梅未按合同约定委托北辰公司代为办理产权转移登记手续，在北辰公司依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由高梅自行承担逾期办理产权转移登记责任。
庭审中，双方对是否支付违约金及违约金的高低有争议：高梅主张北辰公司未如期办理产权转移登记，合同约定违约金过低，应当按照日万分之二支付违约金，但未对其主张未能出租和居住涉案房屋造成的实际损失提供相应证据；第一次庭审中，北辰公司不认可其构成违约，并主张违约金数额过高，请求法院予以减低；第二次庭审中，北辰公司主张高梅的请求已超过诉讼时效。
庭审中，高梅认可2013年2月25日领取涉案房屋产权材料后因自己原因迟延办理产权登记。
原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、契税发票、授权委托书、房屋所有权转移登记申请书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权登记手续须知》、客户产权证领取登记表、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，高梅、北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。
根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助高梅办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故高梅请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，法院予以支持。
但是，依据合同约定，高梅负有向北辰公司交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于高梅未依约向北辰公司交纳代为办证费用、测绘费而自行办理产权转移登记，且高梅亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故高梅对迟延办理产权转移登记亦存在过错。
另，北辰公司已完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要材料向高梅发放，高梅应在领取材料后一个月的合理期限内自行办理办理产权登记。现高梅自2013年2月25日领取材料一个月后仍未办理产权转移登记，自此之后逾期办证的违约责任，应由高梅自行承担。
关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起550日内，未能在上述期限办理房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。由此可知，本案中，计算违约金是按日计算连续性违约金。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2012年7月1日起算。对于超过二年诉讼时效的部分，法院不予支持。
根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。鉴于本案中，依据双方责任区分后，违约金数额并不过高，因此，关于北辰公司要求酌减违约金的抗辩意见，法院不予采纳。对于高梅主张调高违约金的请求，因其未提供证据证明实际损失高于约定的违约金，故对此，法院亦不予采纳。
高梅请求北辰公司支付逾期办证违约金利息，依据不足，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付高梅逾期办理房屋所有权证违约金五千六百元；二、驳回高梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
高梅不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原判，改判支持高梅原审全部诉讼请求；2、北辰公司承担本案全部诉讼费。高梅不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原判，改判支持高梅原审全部诉讼请求；2、北辰公司承担本案全部诉讼费。上诉理由是：原审法院认定事实不清。1、高梅在交房时已按北辰公司的通知选择了自行办理房屋产权证，变更了原购房合同中的委托办理方式，并无义务向北辰公司交纳委托办证等费用，不存在违约情形。2、北辰公司在取得涉案房屋的所在楼栋初始登记后，应及时通知高梅，更为重要的是应在涉案房屋解除抵押登记或取得抵押权人银行同意的书面文件后，亦负有及时通知高梅可正式办理产权证，并配合提供相关资料的义务，而原判认定”原告亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记的申请，故亦存在过错”，该认定是错误的。3、本案约定的违约金不存在过高的问题，反而过低，法院应予以调整。
北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由高梅承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意被上诉人可自行办理转移登记手续，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要被上诉人提供材料以及交纳费用，而被上诉人延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明，反而认为是北辰公司未及时通知被上诉人，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。
本院经审理查明，北辰公司办理完毕初始登记后，对涉案房屋进行了抵押，该抵押于2012年7月19日解除。
原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：高梅与北辰公司于2009年7月22日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。
依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为高梅办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因高梅未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后将涉案房屋予以抵押，导致涉案房屋在2012年7月19日解押前尚不具备办理转移登记的条件。涉案房屋解押后，北辰公司未能及时通知高梅可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，高梅对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。高梅依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，即各方当事人各自承担百分之五十的违约责任，并无不当，本院予以确认。
关于高梅上诉主张的违约金是否存在部分超过诉讼时效的问题。房屋预售合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定的违约金系按日计付的继续性违约金，高梅又未能提供存在时效中断情形的证据，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年。对于超过二年诉讼时效的部分，原审法院不予支持，依据充分，本院予以确认。
关于双方约定的违约金是否过低的问题。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，高梅未能提供证据证明其实际损失，故无法确认高梅的实际损失。原审法院结合高梅的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认按照双方合同约定的违约金标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。
原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。
北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回高梅的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。高梅上诉提请求支持其在原审法院提出的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百八十八元，由高梅负担一百四十四元（已交纳），北京北辰万通国际投资有限公司负担一百四十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百八十八元，由高梅负担一百四十四元（已交纳），北京北辰万通国际投资有限公司负担一百四十四元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 徐 冰
代理审判员 郭仁鑫
二〇一五年四月十七日
书 记 员 舒 妍