广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终16566号上诉人（原审被告、反诉原告）：王云胜，男，汉族，1949年10月30日出生，住所地广东省深圳巿福田区。委托诉讼代理人：姜春阳，广东信通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜心朦，广东信通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴倩，女，汉族，1969年6月9日出生，住所地广东省深圳巿南山区。委托诉讼代理人：孔磊，广东鵬泰律师事务所律师。原审第三人：宋书容，女，汉族，1952年10月9日出生，住所地广东省深圳。原审第三人：张蓓，女，回族，1983年8月23曰出生，住所地广东省深圳巿福田区。原审第三人：王某。上述三名原审第三人共同委托诉讼代理人：孟凡，广东鹏正律师事务所律师。上诉人王云胜因与被上诉人吴倩、原审第三人宋书容、张蓓、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王云胜上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1907号民事判决。二、驳回吴倩的诉讼请求。三、判令吴倩承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要的上诉事实和理由：一、一审判决事实认定错误、法律适用错误。1、法院事实认定错误。一审法院认定吴倩于7月21日向王云胜发出《通知函》、王云胜于7月25日收到该函这一事实认定错误。事实上，王云胜在7月20日就向吴倩发短信告知其房屋其他共有人可以签约，使未生效之合同生效，吴倩未予理会。7月21日上述人再次发短信询问被上述人在合同生效后，为何其不愿买房。当日，王云胜与吴倩面谈，谈话中王云胜再次告知吴倩涉案合同其他三位共有人已经同意签订该买卖合同，涉案合同可以签订并履行。吴倩在交谈中表示不再购买房屋，且王云胜无须赔偿。7月24日，吴倩发短信告知王云胜已委托律师并向王云胜发出解除合同的函。由于王云胜一直未收到《通知函》，故于7月28日发短信询问为何没有发出关于解除合同的函。后在一审庭审中王云胜讲《通知函》是7月25日由保安代收，也应是王云胜事实上在7月28日后收到该函时，才得知该函于7月25日由保安代收，法院据此认定王云胜于7月25日收到该函的事实认定错误。2、一审法院适用法律错误。首先，法院认定7月6日王云胜向吴倩发出《关于退还19万元定金的函》属于王云胜以自己的实际行动表明其不履行合同构成违约的结论是错误的，王云胜发函的目的仅是为了返还定金，且王云胜此后的行为事实上是坚持促进合约的签订。《关于退还19万元定金的函》述：“2015年5月27日，我与您及盛联投资发展有限公司签订了一份二手房买卖及居间服务合同，并向我的账号支付了19万人民币定金。但因种种原因正式合同无法签订及生效。我已几次要求退回定金，但因没有你的帐号而无法支付。现再次函告，请您将您的帐号告知我，以便尽早退回您的定金。”该函内容主要包括：王云胜收到吴倩定金、该合同签订状态为其他三位房屋共有人未能签订及合同未生效、王云胜欲退还定金。该函内容中并无任何解除合同的意思表示，其中“但因种种原因正式合同无法签订及生效。”仅是告知吴倩合同目前签订过程中的一个事实状态，并无解除之意。同时需要着重说明的是，合同中并未明确约定另外三名房屋共有人应该在何时签订此合同，王云胜在函中告之的内容仅能说明截止至发函日期（7月6日）止，其它共有人仍未能在涉案合同上签字�该合同仍未生效这一事实。而且，王云胜欲退回定金的原因在于：王云胜认为因全部共有人没有签订合同且合同并不生效的前提下，而持续占有吴倩的“定金”并不合适，才决定予以先行退还定金。事实上，在一般合同签订的过程中，当事人签名完成后，合同即成立，当事人在合同上签写自己名字的过程中应为合同订立时的一个未确定状态，即当事人可以随时停止签名并终止合同的订立。而本案的合同特殊性在于卖方房屋有四名共有人，在所有共有人同意出售房屋并签名的过程中，订立合同的行为这一未确定状态被延长至数月，那么王云胜在向吴倩发函之时，涉案合同仍属于合同订立时的未确定状态，或者说仍属合同签字的过程中。王云胜函中所述仅属于其告知吴倩这一事实，其未表达已经决定不出售涉案房屋之意，更不可能产生违约的后果。在合同是否成立之状态未明的情况下，一审法院依据此函认定王云胜违约是错误的。其次，一审法院认定王云胜7月14日向吴倩退还20万元定金属于王云胜以自己的实际行动表明其不履行合同构成违约的结论是错误的。依据法律，合同定金的交付与返还并不是确定主合同是否违约的标准，定金即可以冲抵实际应支付价款，亦可由卖方先行退还后，再由买方另行支付全部价款。同时，在涉案合同中的违约条款（第十二条），王云胜与吴倩也未约定关于定金本身交付或者返还属于违约责任。进一步如前所述，涉案合同仍处于订立过程中，在此过程中王云胜向吴倩返还定金的行为并无不当，更不能以此判断王云胜此行为构成违约。不仅如此，王云胜在返还吴倩定金后，王云胜仍坚持为签约而努力。事实上，王云胜在7月20日的短信告知吴倩合同可以签订、7月21日与吴倩的面谈告知吴倩房屋共有人同意签约、7月20日及7月28日房屋另外三位共有人在王云胜所执合同上签字等事实，均能得出王云胜是在积极缔约合同。由此可知，王云胜作为一个年近七十的诚实的老人仅是认为合同没有生效而占有吴倩20万元定金一事认为不妥，而决定先行退还。可是，一审法院不顾事实的整体性，缺乏分析结论的合理性，仅因王云胜退还定金一事就认定王云胜以自己的实际行动不履行合同并构成违约的结论是错误的，从而错误的适用了法律。最后，一审法院支持吴倩7月21日发函解除合同并索赔130万元违约金的结论是错误的。一审法院认定吴倩7月21日发出《告知函》，王云胜于7月28日之后收到该函（是小区保安7月25日签收），市内一份函件的在途时间长达4日，这与事实严重不符，吴倩函件上所注明的时间已定准确，其目的在于王云胜与吴倩于7月21日面谈时，王云胜明确表示所有房�共有人愿意在涉案合同上签字并使之生效，吴倩不愿购买王云胜房屋，其意欲在合同生效前向王云胜发出解除合同的通知以避免承担生效后合同的违约责任。事实上，根据王云胜与吴倩之间短信内容可知，王云胜最早收到《回复函》的时间不可能早于7月28日。因此，不仅《回复函》作为证据在签发时间上及收取时间上存在严重的效力瑕疵，而且，涉案合同房屋共有人最后的签名为7月28日，在此之前合同仍处于未签订的不确定状态，吴倩7月28日之前发函中要求的所解之约并不存在，一审法院支持吴倩的诉讼请求是错误的，是适用法律不当。二、吴倩与王云胜、居间人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（下称《合同》），因卖方权利人未全部签字而未成立、未生效。1、涉案《合同》卖方未与买房方及居间方意思表示一致并达成合意，《合同》并未成立。一�已查清的本案基本事实是：2015年5月27日，吴倩与王云胜、居间人签订了《合同》。该《合同》卖方为房屋共有人的四人即宋书容、王某、张蓓和王云胜，买方是吴倩，居间人是深圳市盛联行投资发展有限公司。对该《合同》的签订，房产共有人未在该合同上签字。合同成立的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。在涉案《合同》的签订过程中，作为卖方的四个当事人均应在合同上签字确认。但是，涉案《合同》并无除王云胜以外的另三位权利人签字。尤其房屋买卖是属于一个整体的买卖，而不是份额的买卖。也就是说合同签字过程并未完成，所以合同未成立。2、涉案《合同》卖方四个权利人有三人并未签名，《合同》未生效。涉案《合同》未成立，因此该《合同》当然未生效，且根据《合同》第十五条之约定，“本合同自三方签字或盖章之日起生效”。事实上，在涉案《合同》中，卖方作为《合同》其中一方共有四名权利人，但是在《合同》中签字的只有本案王云胜，另外三人均未签字，《合同》三方当事人中的卖方并未真正的完成签字的行为，该《合同》所附生效条件并未达成，《合同》也属于未生效的合同。3、涉案《合同》不具有法律效力，所以对买方及卖方均不具有约束力，《合同》未成立。未经卖方全部四名产权人的签名，该《合同》不能成为涉案房屋产权变更的依据，《合同》在此后出现的物权变更中不具有法律效力。同时，《合同》第十五条之规定，“本合同一式四份，买卖双方各执壹份……”，由此可知，在本合同经卖方其中的一人即王云胜签名后，该合同由吴倩（买方）和王云胜（卖方）各执一份。若此后卖方另外三名产权人同意出售涉案房屋，另外三名产权人除需在王云胜所执的《合同》上签字外，仍需在吴倩所执《合同》上签字。若吴倩不愿购买涉案房屋，其只需不交出由其所执的《合同》进行签字，并以该合同未有卖方另外三名产权人签字合同不成立为由不予履行即可。由此可见，涉案《合同》对于吴倩（买方）并没有实质上的约束力，根据合同的缔约平等原则，涉案《合同》也不应对王云胜（卖方）产生不平等的约束力。4、卖方与买方均未履行合同的主要义务，《合同》并不能事实上成立。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在房屋买卖合同中双方主要的义务是支付房款和交付房产，在本《合同》卖方全部当事人签名前，买方与卖方均未履行主要义务。因此，涉案《合同》并未成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”涉案《合同》中，当事人（××）并未签字，《合同》未成立且未生效。三、法院不应依据未成立未生效的合同判决王云胜承担违约责任。1、如前所述，涉案《合同》并未成立且未生效，王云胜不应根据《合同》中违约条款承担违约责任。一审判决依据未成立且未生效的《合同》中的违约条款作出的违约赔偿没有法律依据。一审判决认为涉案《合同》对王云胜具有约束力的认定没有法律依据，反之涉案《合同》标的物指向为房屋，其不具有可分性，而且作为《合同》当事人即房屋卖方的四名产权人为共有关系，房屋的处分需要全部共有人的同意，因此，卖方当事人也不具有可分性。一审判决仅因王云胜一�的签名，即认定涉案《合同》对王云胜具有约束力的认定有适用法律错误。2、在磋商签订《合同》过程中，吴倩向王云胜支付的人民币20万元其性质不属于《合同》中约定的交易定金。因涉案《合同》并未成立且未生效，因此吴倩向王云胜支付的人民币20万元的性质，不属于《合同》中第三条约定的“交易定金”，即不应属于违约定金。因吴倩向王云胜支付的人民币20万元发生在买卖双方磋商签订合同的过程中（《合同》并未成立），该人民币20万元虽称之为定金，但实际上并无定金之意。退一步将，即使该“定金”具有约束之法律意义，其性质也仅可能属于缔约过程中的立约定金。因此，王云胜不应依据《合同》中关于因违约中而承担“交易定金双倍返还”的违约责任。3、王云胜在《合同》中的签名以及《合同》中备注所写明的“若共有产权人宋书容、张蓓、王�不签此合同而导致房子交易失败，则王云胜自愿承担合同的毁约责任。”属于王云胜与吴倩磋商签订合同过程中的缔约行为。如前所述，由于涉案《合同》卖方主体及标的物的不可分性，王云胜一人的签名仅能表明王云胜有向吴倩出售房屋的意愿，但不能代表或代理其他产权人出售涉案房屋，该《合同》并无法成立。因此，王云胜与吴倩所有作出的行为均属于磋商行为。同时，合同主体位置的卖方共有四个人，王云胜同时在备注中写明了“若共有产权人……承担合同的毁约责任。”，也进一步的向吴倩明确告知了涉案房屋的权利构成，吴倩也明确知悉王云胜一人的签名并不能完成房屋购买的行为即该合同并无法成立并生效，也是基于此原因，王云胜在合同备注中写明若不能让其他产权人签名，就需要承担合同的毁约责任。事实上，王云胜不得处分或承诺处分其他三位共有人的权利，王云胜仅是过于自信的预期其他三位共有人会同意出售涉案房屋，该行为属于缔约过失行为。据此，吴倩明知涉案房屋为四人共有，仅王云胜一人签名《合同》并无法成立并生效，因此要求王云胜备注保证其他共有人签名等，以上种种行为均说明王云胜与吴倩之间的种种行为仅属于缔约行为。据此，王云胜不应依据未成立且未生效的《合同》承担违约责任，王云胜责任仅为缔约过失责任。一审判决王云胜依据《合同》承担130万元违约金的违约责任并无法律依据。四、一审判决王云胜承担人民币130万元的违约金违反了诚实信用及公平原则。1、王云胜在缔约涉案《合同》的整个过程中一直坚持着诚实信用原则。王云胜在磋商签订《合同》之初便如实告知吴倩涉案房屋上的权利构成以及自己愿意承担的责任，此后王云胜因无法与其他共有权利人谈妥涉案房屋出售事宜，也及时与吴倩沟通并积极退还收取买方的人民币20万元，尤其在王云胜函告吴倩正式合同无法签订及生效并先行退还定金之后，其仍坚持与其他共有人商议以实现涉案房屋的成功交易。即使其他三位房屋共有人未能签订合同，也不属于王云胜恶意违反约定，而是属于过于自信的过失，即属于缔约过失的行为。2、王云胜始终并未改变其向吴倩出售涉案房屋的初衷，并积极作出努力。王云胜之子在生病期间，王云胜为××花费了大量的金钱，但其子仍因病不幸离世。其间，王云胜也因生意问题承担了高息贷款。此后，王云胜虽承受了白发人送黑发人之痛，但仍需坚强的生活，因此，王云胜为了平静的度过最后的晚年，其决定出售涉案房屋以清理外面的债务问题。王云胜就是基于此目的，与吴倩进行磋商出售涉案房屋。王云胜一直坚持其诚信的原则，随时与吴倩沟通其它三位共有人是否能签约的问题，并在其向吴倩退还定金后（7月14日），其仍然坚持之下才最终说服其它三位共有人于7月20日及7月28日在王云胜所执的该份合同上签字。与之形成鲜明对比的是，王云胜与吴倩于7月21日见面谈话的录音中有如下事实：1、王云胜告知吴倩其他三位共有人愿意签字出售房屋，吴倩却告知王云胜其已另行购买房屋（此前吴倩并未告知王云胜，所以王云胜还扔坚持说服其他共有人）。2、吴倩认为王云胜违约，但是除了退还人民币20万元以外，不再另行要求其赔偿。（该内容由与吴倩方在谈话中多次反复表明）。虽然双方的谈话并无绝对意义上的法律约束力，但是无论从吴倩并未基于诚信及时未告知王云胜其已经另行购买房屋之事的行为还是从吴倩由放弃王云胜的赔偿到要求王云胜高达130万元的赔偿的行为，均说明了吴倩的行为绝非诚信。3、一审判决要求王云胜承担高达人民币130万元的违约金赔偿，严重的违背了公平原则。虽然吴倩未能购买王云胜房产，但是吴倩并未遭受相应损失。首先，吴倩在7月22日即购得另一房产，实现了其为了生活的购房目的。其次，在时间上被上诉于7月22日便同案外人成功完成房屋买卖并完成产权过户登记，吴倩重新购房并获得产权的时间实际上要早于涉案合同中约定时间，吴倩在时间上并无损失。最后，在价格上以低于王云胜购房价格购得王云胜同一栋楼同一户型的房产，吴倩在购房价格上并无损失。吴倩唯一的损失仅为20万元定金两个月的同期银行利息。一审法院判决王云胜承担高达130万元的违约金与吴倩所遭受的损失严重不符，有违公平原则。据此，王云胜本不应该根据未成立且未生效的《合同》承担违约责任的情况下，一审法院仍依据《合同》中的约定承�了违约责任，且判决其承担的高额违约金。该违约责任的承担并无法律依据，且承担的数额严重违反公平及诚实信用原则，应予改判。据此，涉案《合同》中卖方作为一个整体并未签字，该《合同》未成立且未生效，王云胜作为卖方之一旦在合同上签字，但不应依据未成立未生效的《合同》的约定承担违约责任，退一步讲，即使王云胜在合同上的签字及备注中有所承诺，该承诺仅属于为了订立涉案《合同》所作出的缔约行为，其最终承担的毁约责任最多为缔约过失责任，由于《合同》各方主体并未约定缔约过失责任的承担方式，王云胜无须承担任何责任。再退一步讲，即使王云胜应承担缔约过失责任，也仅应承担吴倩的实际损失且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”即不超过人民币20万元的缔约过失责任。所以，吴倩一审时向法院提出的要求王云胜承担人民币130万元违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人吴倩辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，恳请法院予以维持。原审第三人宋书容、张蓓、王某述称，一、1、一审判决认定事实错误，损害了宋书容、张蓓、王某对涉案共有财产的处分权和优先购买权，最高人民法院关于《民法通则》第89条规定，《城市房地产转让管理规定》第6条第4款规定。对于该合同的签订房屋共有人宋书容、张蓓、王某当时既不在场，更不知晓此事，一审判决无视基本事实，作出了该三方为吴倩、王云胜和居间方�该合同对故吴倩、王云胜和居间方有约束力的错误认定。一审判决错误在于只要吴倩、王云胜签订了合同，无论房屋其它共有人宋书容、王某、张蓓最终同意与否，王云胜均可以履行合同，将约定房产交付给吴倩。一审判决对这一事实的认定损害了宋书容、张蓓、王某对涉案房产的处分权。2、一审判决损害了宋书容、张蓓、王某对涉案房产的优先购买权。根据民法通则第78条第3款规定，一审查明事实也认定宋书容、张蓓、王某是房屋的共有人，在宋书容、张蓓、王某宋书容于2015年7月20日在合同上签字，张蓓、王某于2015年7月28日在合同上签字，在2015年7月28日之前共有宋书容、张蓓、王某并未明确表示放弃优先购买权，所以该合同的生效条件尚未成就，只有在全部权利人明确表示放弃优先购买权，并在合同上签字之后合同才能成立、生效。一审判决认定2015年5月27日�倩与王云胜、居间方签订的合同生效，这个事实的认定就剥夺了共有人对财产的优先购买权。3、吴倩与王云胜居间方签订的合同是附条件的合同，只有全部产权人明确表示同意并签字后，该合同的条件合同才能成立并生效。《民法通则》第45条规定，当事人对合同效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就生效，涉案合同生效条件必须是全部产权人明确表示同意并签字，正因如此合同第15条约定的生效条件是本合同一式四份，买卖双方各执一份，居间方执两份具有同等效力。本合同在三方签字之日起生效。宋书容、张蓓、王某是房屋共有人，也是合同卖方的当事人，在四个卖方当事人全部签字同意之前，该合同未成立、未生效。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用法律是《合同法》第8条和第44条第1款所规定，前提是依法成立的合同，所以本案的事实是吴倩与王云胜在事先未与其他三位房屋共有人知会和协商一致的情况下，与王云胜一人签订了合同。该合同只有在全部共有人明示同意，并明确放弃优先购买权之后，才是依法成立的合同。2015年7月28日之前，该合同尚未生效，所以一审判决适用法律错误。综上所述。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。吴倩向一审法院起诉请求：1、王云胜支付违约金130万元；2、王云胜承担本案的全部诉讼费用。王云胜向一审法院反诉请求:1、吴倩迟延履行合同义务已构成违约，经王云胜与宋书容、张蓓、王某协商一致，解除与吴倩签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并请求判令吴倩支付违约金130万元；2、吴倩承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市福田区侨城东路与深南大道交界东北的创意侨园1栋1202�房建筑面积为124.05平方米，于2015年2月11日登记在王云胜（占62.5%）、宋书容（占12.5%）、张蓓（占12.5%）、王某（占12.5%）名下。王云胜与宋书容、张蓓、王某确认，王云胜与宋书容系夫妻关系，张蓓与王某系母子关系，王云胜与王某系爷孙关系。2015年5月27日，吴倩与王云胜在深圳市盛联行投资发展有限公司的居间下，签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同首部卖方写为“王云胜、宋书容、张蓓、王某”，买方为吴倩，居间方为深圳市盛联行投资发展有限公司。合同主要内容为买方向卖方购买创意侨园1栋1202号房，转让成交价为650万元；买方在签署本合同时支付定金20万元，买卖双方一致同意将定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定；买方须于2015年8月12�之前将除定金之外的楼款630万元支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递减过户手续；定金由双方指定的第三方监管；任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并可要求违约方双倍返还/没收定金或支付转让成交价20%的违约金（第十二条）；合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到（第十四条）；本合同一式四份，买卖双方各执一份，居间方执贰份，均具同等效力，本合同自三方签字后盖章之日起生效�第十五条）；合同第十六条备注：“如果此房因共有产权人宋书容、张蓓、王某不签此合同而导致防止交易失败，则王云胜自愿承担合同的毁约责任”。当日，吴倩、王云胜在合同上签名，宋书容、张蓓、王某未签名。吴倩依约向居间方支付了定金20万元，居间方将19万元转给了王云胜，留1万元作为交房保证金。由于王云胜未能让宋书容、张蓓、王某在合同上签字，王云胜于2015年7月6日向吴倩发出《关于退还19万元定金的函》，内容为“……但因种种原因正式合同无法签订及生效，我已几次要求退回定金，但因没有你的账号而无法支付。现再次函告，请您将您的账号告知我，以便尽早退回您的定金。”7月14日，王云胜向吴倩账户退回了定金20万元。7月21日，吴倩向王云胜发出《通知函》，指王云胜擅自退回定，明确表示要违约，不再履行合同，已经构成违约，吴倩同意解除合同，但要王云胜支付房屋转让成交价20%的违约金。王云胜于7月25日收到了该函件。经王云胜做工作，宋书容于7月20日在合同上签字、张蓓于7月28日在合同上签字。8月5日，王云胜向吴倩在合同上的地址寄出了有王云胜、宋书容、张蓓签字的《关于〈通知函〉之复函》，指出是吴倩违约，现案涉房产的共有产权人均在合同上签字了，吴倩应履行合同义务，支付剩余购房款630万元、办理递件过户、支付20万元定金。该函件于8月7日由他人代收。另查，吴倩向他人购买了与案涉房产同一栋楼的902房产，并于2015年7月22日向深圳市不动产登记中心申请办理转移登记，902房于7月29日登记至吴倩名下。一审法院认为，吴倩、王云胜、居间方于2015年5月27日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，虽然合同首部卖方写明为王云胜、宋�容、张蓓、王某，但当时宋书容、张蓓、王某并没在合同上签字，也没有证据证明王云胜当时已取得了宋书容、张蓓、王某的授权，该合同对宋书容、张蓓、王某没有约束力，吴倩与宋书容、张蓓、王某没有成立房屋买卖合同关系。王云胜虽然只是案涉房产的共有产权人之一，但其已在该合同上签字，且合同备注条款约定“如果此房因共有产权人宋书容、张蓓、王某不签此合同而导致防止交易失败，则王云胜自愿承担合同的毁约责任”，合同第十五条也约定合同自三方签字或盖章之日起生效，该三方为吴倩、王云胜、居间方，故吴倩、王云胜、居间方之间成立了合同，该合同对吴倩、王云胜、居间方有约束力。王云胜、宋书容、张蓓、王某辩称合同未成立、未生效，与事实不符且没有法律依据，原审法院不予采信。王云胜在合同履行期间于2015年7月6日向吴倩发出《关于退还19万元定金的函》，于7月14日退还了定金20万元给吴倩，以自己的实际行动表明了其不履行合同，构成了违约，吴倩据此于7月21日向王云胜发出函件，同意解除合同，双方的合同于王云胜收到该函件之日2015年7月25日解除。合同因王云胜的原因解除，吴倩请求王云胜支付违约金130万元，符合合同的约定，原审法院予以支持。王云胜辩称，是吴倩提出先退还定金，王云胜是依吴倩的意思发出《关于退还19万元定金的函》并退还定金，王云胜对此未能提供证据证明，原审法院不予采信。吴倩于2015年7月在同一栋楼购买902房，并不必然导致吴倩不能履行本案合同，王云胜以此为由主张吴倩违约，依据不足。宋书容、张蓓、王某虽然在7月20日、7月28日在合同上签字，但是在吴倩已解除合同后于8月7日才告知吴倩，吴倩已无义务继续履行合同，故王云胜反诉主张吴倩违约�与事实不符，原审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第二项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王云胜应在本判决发生法律效力之日起十日内向吴倩支付违约金130万元；二、驳回王云胜的反诉请求。本诉案件受理费16500元（已由吴倩预交）、反诉案件受理费8250元（已由王云胜预交），均由王云胜负担。本院经审理查明，一、吴倩向王云胜发出的《通知函》，落款时间为2015年7月21日，快递单显示该函件的投递时间为2015年7月22日、签收时间为2015年7月24日；关于该函件的具体签收情况，王云胜称该函件系由其小区保安于2015年7月25日代收。二、王云胜向吴倩发出的《关于之复函》，落款时间为2015年8月5日，快递单显示该函件的投递时间为2015年8月6日、签收时间为2015年8月7日。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同的效力和违约方的确定问题。关于涉案合同的效力问题。首先，涉案房产交易系王云胜、吴倩和居间方真实一致的意思表示。从涉案合同的条款内容看，王云胜、吴倩和居间方已就涉案房产的转让价格、支付价款的方式和期限、办理过户手续的期限、各方未依约履行所应承担的违约责任等作详尽具体的约定。其次，涉案合同内容未有违反法律、行政法规的强制性规定。从涉案合同的签订情况看，各方均知晓涉案房产系王云胜、宋书容、张蓓和王某的共有房产、王云胜未经其他共有人的同意出卖涉�房产，正基于此，各方在合同备注条款中约定“如果此房因共有产权人宋书容、张蓓、王某不签此合同而导致防止交易失败，则王云胜自愿承担合同的毁约责任”。对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，王云胜签订涉案合同时虽未经涉案房产其他共有人同意，但其无权处分行为并不影响涉案合同的效力。基于上述两点，本院认为，宋书容、张蓓和王某虽未在涉案合同上签名，但不影响涉案合同在王云胜、吴倩和居间方之间产生法律约束力；王云胜上诉主张涉案合同未成立、生效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。关于违约方的确定问题。如前所述，涉案合同合法有效，王云胜即应恪守履行。首先，依前述已查明的案件事实，王云胜向吴倩发函称正式合同无法签订及生效、要求退回定金，其后于2015年7月14日向吴倩退回定金。对此，本院认为，王云胜系以其行为表明其无法继续履行涉案合同，该行为已构成根本违约，吴倩据此向王云胜发函解除合同于法有据，本院予以支持。王云胜称吴倩解除合同的函件于2015年7月25日由其居住小区的保安代收，原审据此认定涉案合同于2015年7月25日解除并无不妥，本院予以确认。其次，本案中，王云胜称涉案房产共有人张蓓在涉案合同上签字的时间为2015年7月28日，故王云胜并未能提供有效证据证明在吴倩解除合同前涉案房产的其他共有人均已同意卖房且王云胜有就此告知吴倩涉案合同得以继续履行，此情形下，王云胜上诉主张吴倩拒绝继续履行合同并解除合同构成违约，理据不足，本院对此不予采纳。最后，如前所述，涉案合同系因王云胜根本违约而解除，故其应依约承担违约责任；在王云胜未能提供充分证据证明涉案合同约定的违约金过分高于损失的情形下，原审未予调低涉案违约金处理正确，本院予以维持。综上，王云胜的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16500元，王云胜已预交，由王云胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十二月二十二日书 记 员 戴斌（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列�形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。