湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初3059号
原告（反诉被告）：谭真，女，1983年10月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人：朱兵，湖南绥之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡星，湖南绥之律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：湘潭城市盒子商业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区。
法定代表人：张莹珊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘俊军，湖南慧力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李毅，湖南慧力律师事务所实习律师。
原告谭真与被告湘潭城市盒子商业管理有限公司（以下简称城市盒子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，被告城市盒子公司于2016年10月14日向本院提出反诉申请，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭对两案合并进行了审理。原告谭真及其委托诉讼代理人朱兵、被告城市盒子公司的委托诉讼代理人刘俊军、李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谭真向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的商铺租赁合同；2、判令城市盒子公司返还谭真已缴纳的保证金107550元以及质量保证金1000元；3、判令城市盒子公司返还谭真已实际支付而无法实际使用自2016年7月19日至2016年7月30日期间交纳的租金14340元；4、判令城市盒子公司赔偿因其违约造成谭真无法实现租凭合同目的，依合同应赔付的违约金212710元及其它费用3000元；5、判令城市盒子公司承担本案的诉讼费用和其它相关的费用。事实和理由：2015年2月11日，原、被告签订商铺租赁合同。合同约定城市盒子公司将湘潭市雨湖区雨湖街道车站路1号附3号（城市盒子商业广场）、编号为1099的商铺出租给谭真，租金为每月35850元，租期从2015年2月9日起至2017年1月16日。合同签订当日谭真向城市盒子公司缴纳107550元的履约保证金以及1000元的质量保证金并按约支付了租金。2016年4月起，城市盒子公司即要求对城市盒子商业广场整体改造，7月18日城市盒子公司将合同到期商户全部清出商场，并对城市盒子商业广场的进出口大门封闭，对商场内部进行整体改造，仅有两户商铺因合同未到期而无法收回商铺（其中一户因在大门口被告已与其协商提前解除合同）。因城市盒子公司的行为导致商场失去了本身存在的意义，谭真无法经营以实现合同目的；故此谭真要求解除与城市盒子公司的租赁合同，并由城市盒子公司赔偿其相应的损失。
城市盒子公司辩称，1、合同因谭真的违约行为而解除。依据双方合同约定，谭真应在2016年7月16日前向城市盒子公司支付2016年8月1日至2017年1月16日的租金198370元，但是谭真一直没有支付租金，城市盒子公司已向谭真发送了《工作联系函》。2、根据合同的约定，谭真返还保证金的请求不应得到法院的支持。谭真存在拖欠租金的行为，城市盒子公司依约可不予返还履约保证金、质保金。3、谭真至今仍继续占有该商铺，故谭真要求返还2016年7月19日至7月30日租金没有理由。4、合同对城市盒子公司因改造所产生的权利与义务有特别的约定，城市盒子公司无须承担赔偿责任。合同约定如城市盒子公司对谭真周边物业进行消防等其他局部或整体改造导致谭真方不能正常营业，在此期间内城市盒子公司对谭真进行免租，城市盒子公司无须承担任何赔偿责任。5、城市盒子公司的反诉的诉讼请求证据充分，应予支持。
城市盒子公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令谭真腾空位于湘潭市雨湖区街道车站路1号附3号内编号为1099商铺并交还给城市盒子公司；2、判令谭真按35850元每月向城市盒子公司支付自2016年9月29日起至交还商铺之日的房屋占用费。事实和理由：城市盒子公司已经按照《商铺租赁合同》履行了合同义务，现谭真提出解除合同，该租赁合同自城市盒子公司收到起诉状之日起解除。在租赁合同关系因合同解除而终止后，谭真却未将商铺交还给城市盒子公司，经多次催促后仍继续占用至今，故提出反诉。
谭真对此反诉辩称，城市盒子公司所述与事实不符。2016年7月8日，城市盒子公司要求对城市盒子商业广场整体改造，将合同到期商户全部清出商场，并对城市盒子商业广场的进出口大门封闭，包括谭真在内仅两户商铺因合同未到期而无法收回商铺（其中一户因在大门口城市盒子公司已与其协商提前解除合同），致使商场失去本身存在的意义，商铺失去存活环境，无法继续经营以实现租赁合同目的，谭真多次找城市盒子公司要求协商解决，但均遭到拒绝。综上，系城市盒子公司根本违约，致使合同目的无法实现，谭真不应承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、谭真提交公告、致商户感谢信、致商户告知函及其他商户收铺通知函、2016年11月7日拍摄的现场照片4张，拟证明因城市盒子公司收回商铺，致使商场内仅剩谭真一家店铺，失去了经营环境的店铺无法存续，租赁目的无法实现；城市盒子公司质证提出因证据均为复印件，故对该证据的三性均有异议，11月7日的照片，正好可以看出当时仍有商铺在经营；本院认为，该几份证据虽没有原件，但结合城市盒子公司在庭审中的陈述，可以认定城市盒子公司对于整个商场进行整改的事实，故本院认对该组证据部分予以确认。2、谭真提交工作联系函一份，拟证明谭真无法实现商铺租赁合同目的的情况下，城市盒子公司仍违法要求谭真继续缴纳租金，严重损害了谭真的权益；城市盒子公司质证认为该份证据正好证明了谭真没有缴纳下半年的租金；本院认为该份证据与本案具有关联性，城市盒子公司对其真实性、合法性并无异议，故本院对该份证据予以确认。3、谭真提交收据一份，拟证明谭真按约交租至2016年7月30日，但城市盒子公司于2016年7月18日清空商场导致谭真停业；城市盒子公司质证认为，该份证据不能证明城市盒子公司于2016年7月18日清空了商场；本院认为该份证据与本案具有关联性，故本院对该份证据予以确认。4、谭真提交公证书一份，拟证明城市盒子公司的违约行为致使谭真无法实现合同目的；城市盒子公司质认提出该份公证书只能证明2016年9月的情况，不能证明整改时间为2016年7月18日；本院认为该份证据与本案具有关联性，故本院对该份证据予以确认。5、谭真提交发票一张，拟证明谭真为此案申请证据公证文书支付的3000元公证费；城市盒子公司质证提出该份证据与本案无关；本院认为该份证据与本案具有关联性，本院予以确认。6、城市盒子公司提交《商铺租赁合同》等，拟证明双方之间的租赁权利义务关系及谭真有约违行为；谭真质证提出该份证据不能达到城市盒子公司的证明目的；本院认为该份证据与本案有关联性，本院予以确认。7、城市盒子公司提交判决书一份，拟证明本案所涉房屋实际整改时间在2016年8月22日之后；谭真质证提出城市盒子公司所提的这个房屋是邻街商户的，而本案所涉房产是里面的商铺，不能达到其证明目的；本院认为该份证据与本案有关联性，本院予以确认。8、城市盒子公司提交照片，拟证明直到2016年10月10日，主体建筑仍有业主在营业；谭真质证提出邻街商铺是在经营，但商场里面的全部关闭；本院认为该份证据与本案有关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年2月11日，城市盒子公司与谭真签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：1、谭真租赁城市盒子公司“湘潭市雨湖区雨湖街道车站路1号附3号”内编号为1099、建筑面积为71.7平方米的商铺，约定租赁期限自2015年2月9日起至2017年1月16日止；2、商铺租金标准为每月35850元，租金按半年度交付，半年度租金共计215100元并应在支付年度到期前15日付清下个半年度租金；3、谭真应在合同签订之日向城市盒子公司缴纳履约保证金107550元及质量保证金1000元，上述款项在无违约情况和未出现质量问题及客户投诉的情况下无息退还；4、因城市盒子公司对谭真周边物业进行消防等其他局部或整体改造导致谭真不能正常营业，在此期间内城市盒子公司对谭真免租，城市盒子公司无须再承担其他赔偿责任”，同时约定“因城市盒子公司原因导致谭真停业时，城市盒子公司除免收谭真停业期间的租金外，还应按免收租金数额赔偿谭真的损失，除此之外，城市盒子公司无须再承担任何赔偿责任”。
合同签订后，城市盒子公司将商铺交由谭真使用；谭真于2015年2月11日向城市盒子公司缴纳履约保证金107550元和质量保证金1000元，并按合同约定按期提前交纳了商铺租金215100元（商铺租金交至2016年7月30日）。之后，因城市盒子公司对整个商场进行改造，大量商铺未再经营。2016年8月18日，城市盒子公司向谭真发出《工作联系函》，要求其履行合同，继续交纳下半年租金。因合同目的不能实现，谭真在找城市盒子公司协商未果后诉至本院。现谭真已未在涉案场所内经营，商铺内已无商品。
谭真认为，城市盒子公司是在2016年7月18日在商场内张贴的公告，要求所有合同到期商铺在2016年7月21日17时前清空商铺货品，将商铺恢复原状，交回商铺给城市盒子公司。且商场的大门及其他进出口封堵，仅留一侧门用于建设材料的进出。谭真作为租赁户的合同目的已无法实现，故谭真在2016年7月19日就未再经营，双方合同的解除时间应为2016年7月19日。
城市盒子公司则认为，本公司的整改是在2016年8月22日之后才开始的，谭真未按合同约定提前15日支付下半年的租金已违约，应承担违约责任，且现有商铺一直由谭真占用，也应赔偿公司的损失，双方合同解除的时间应为本公司接到应诉时解除。
本院认为，谭真与城市盒子公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，双方均应严格履行合同义务。
合同履行过程中，因城市盒子公司对整个商场进行改造，已经失去继续履行合同的条件，故本院对双方提出解除合同的诉讼请求均予以支持。因双方对于城市盒子公司具体的整改时间均不能提供有效证据，且对于一个大型商业场所来说，整改也有一定的持续性，故本院认为，双方合同的解除时间确定在2016年7月30日较为适宜。对于本诉原告谭真提出其在2016年7月19日就没有经营了要求本诉被告城市盒子公司返还其已交纳至7月30日的租金14340元的诉讼请求，本院不予支持。因城市盒子公司对城市盒子整个商场进行改造系客观事实，在庭审中，该公司也不否认该事实，而涉案商铺在该商场内，在整改期间涉案商铺已无商业价值，本诉被告仍要求本诉原告按合同约定的租金支付占用费，已无事实基础。且本诉原告在知道商场整改后提出与本诉被告协商，本诉被告在明知会整改的情况下，仍向本诉原告发出催缴租金通知，对造成商铺的占用自己也存在责任，故本院对反诉原告提出应由反诉被告按
35850元每月的标准向反诉原告支付自2016年9月29日起至交还商铺之日起的房屋占用费的诉讼请求不予支持。关于违约责任的认定问题。双方合同约定的履行期限届满日为2017年1月16日。因本诉被告城市盒子公司的整改造成合同不能继续履行。虽然合同在甲方（城市盒子公司）权利义务一项第4条中注明，“如城市盒子公司对谭真周边物业进行消防等其他局部或整体改造导致谭真不能正常营业，在此期间内城市盒子公司对谭真进行免租”，但该合同违约责任一项第1条中也明确“因城市盒子公司原因导致谭真停业时，城市盒子公司除免收谭真停业期间的租金外，还应按免收租金数额赔偿谭真损失”，从格式合同约定不明，作出有利于非合同制定一方的解释的法理认定，城市盒子公司支付给谭真的违约金应为162520元（35850元×5个月+35850元÷30天×16天=198370元），但该违约金显著偏高，本院酌情认定为80000元。城市盒子公司在2016年8月向原告谭真发出催缴租金通知、其整改也在2016年的8月份，谭真虽未按约交纳下半年的商铺租金，但商场整改已成客观事实，谭真可提出不安抗辩权，故谭真在本案中不存在违约行为，城市盒子公司应依约退还其履约保证金107550元以及质量保证金1000元，谭真应将商铺返还给城市盒子公司。对于本诉原告谭真因保全证据所做公证而支出的公证费用3000元，因无相关规定，故本院对此不予认定。综上，本院对本诉原告谭真的诉讼请求部分予以支持，对本诉被告城市盒子公司的答辩理由不予采纳。对反诉原告城市盒子公司的诉讼请求部分予以支持，对反诉被告谭真的答辩理由予以采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谭真与被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司签订的商铺租赁合同于2016年7月30日解除；
二、原告（反诉被告）谭真在本判决生效后五日内将城市盒子第1099号商铺退还给被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司；
三、被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）谭真履约保证金107550元以及质量保证金1000元；
四、被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）谭真违约金80000元；
五、驳回原告（反诉被告）谭真的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6380元，由被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司负担，反诉费350元，由原告（反诉被告）谭真负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 吴金平
审 判 员 田 园
人民陪审员 李好辉
二〇一七年一月十一日
代理书记员 谢艳廷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。