广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第164号
上诉人（一审被告）周水梅。
委托代理人王达枝。
被上诉人（一审原告）广西贵港市小龙物业服务有限公司，住所地广西贵港市。
法定代表人黄勇顺。
委托代理人谭春玲。
委托代理人鲍家军。
上诉人周水梅因与被上诉人广西贵港市小龙物业服务有限公司（以下简称“小龙物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2014）港北民初字第3487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，小龙物业公司系位于贵港市xx路与xx路交汇处xx盛世名都·南小区依法选聘的物业服务公司。2013年9月2日，周水梅与贵港市恒信房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，由周水梅购买盛世名都·南小区xx幢xx层xx单元xx导房屋，合同载明该房屋有3个阳台，均为非封闭式。合同关于阳台的装饰装修约定为：塑钢封闭、铝合金封闭、断桥铝合金封闭或者不封闭，合同附件十一《盛世名都·南业主临时管理规约》第十五条约定：业主不得擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途、功能和布局等。同日，小龙物业公司与周水梅签订《盛世名都·南前期物业服务协议》，约定周水梅应遵守《盛世名都·南前期物业管理规约》，装饰装修房屋时，应遵守《盛世名都·南装饰装修管理协议》，同日，周水梅向小龙物业公司出具《承诺书》，承诺其已确认并阅读贵港市恒信房地产开发有限公司制定的《盛世名都·南临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该规约。周水梅购买房屋后，于2013年10月8日开始装修，装修过程中，于房屋南面阳台（房屋平面图标记为入户花园）安装一道可推拉的折叠玻璃门，展开时可将阳台封闭。小龙物业公司于2014年1月10日和2014年9月4日向周水梅发放整改通知书，要求周水梅拆除折叠玻璃门，但未果，小龙物业公司遂向一审法院提起诉讼。一审庭审中，周水梅提供部分业主要求开发商整改盛世名都8、9栋户型入户大阳台的意见书，欲证明开发商设计的入户大阳台存在设计缺陷，应允许业主安装可遮风挡雨的玻璃门扇。
一审法院认为，周水梅与贵港市恒信房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》、周水梅与小龙物业公司签订的《盛世名都·南前期物业服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，包括周水梅在内的该小区业主均应按合同约定履行义务。入户花园是周水梅的专有部分，周水梅可依法可对其专有部分享有占用、使用、收益、处分的权利，但其行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。周水梅在装修过程中安装的折叠玻璃门可将南面阳台进行封闭，系未经允许，且违反了《商品房预售合同》、《盛世名都·南临时管理规约》及《盛世名都·南前期物业服务协议》中“阳台不封闭”、“业主不得擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途、功能和布局”的约定，根据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定，业主违反法律、国家相关强制性标准、管理规约等的规定，改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观及违反规定进行房屋装饰装修的行为均属损害其他人合法权益的行为。因此，周水梅在阳台安装折叠玻璃门的行为改变了阳台的布局，影响了建筑物的外貌，也影响了其他建筑物所有权人的利益，造成了不良影响，小龙物业公司按规定可请求周水梅停止侵害、恢复原状等，故小龙物业公司的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。周水梅辩称，小龙物业公司以格式条款限制其合理行使权利，系无效的。一审法院认为，根据周水梅出具的《承诺书》，其已确认并阅读贵港市恒信房地产开发有限公司制定的《盛世名都·南临时管理规约》，同意遵守该规约，因此，周水梅系在充分理解合同约定的情况下签订合同，其应按照合同约定履行义务，故对周水梅该抗辩意见不予采信。周水梅还辩称，开发商设计的入户花园（阳台）存在设计缺陷，需安装玻璃门，并提供的部分业主意见书以证明其主张，一审法院认为，业主并非专业机构，其提供的意见不足以证实开发商设计存在缺陷，对周水梅的该主张，因其证据不足，不予采信。该院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：周水梅于本判决生效之日起十日内拆除将贵港市xx路与xx路交汇处xx盛世名都·南小区xx幢xx层xx单元xx号房屋南面入户花园封闭的折叠玻璃门，恢复该入户花园的原状。本案案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由周水梅负担。
上诉人周水梅不服上述判决，上诉称，一、一审法院认定上诉人违反了与贵港市恒信房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》及《盛世名都·南管理规约》，而小龙物业公司是与贵港市恒信房地产开发有限公司相独立的法人，因此小龙物业公司不具备诉讼主体资格。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。上诉人与贵港市恒信房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》及《盛世名都·南管理规约》第十五条第一款约定：“业主、物业使用人在物业使用中，不得擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途、功能和布局等”，而上诉人在自家安装的折叠玻璃扇门并未违反该协议书的规定，这点从上诉人所提供的室内和室外的照片就可以看得出来，一审法院在只是进行室内勘察后，未从整栋楼外面观看，便认定上诉人安装的折叠玻璃扇门违反了上述规定是不正确的。同时，一审法院根据上述错误的认定，适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定认定上诉人以上行为属于损害他人合法权益的行为是错误的。三、上诉人在一审提供了部分业主的意见书，证实开发商设计的入户大阳台存在设计缺陷，目前8、9栋入住的本来就不多，就已有30户之多的业主对入户花园的设计提出意见，足以证明存在改造的必要性，一审法院罔顾业主的意见及臆断业主的意见不足以证明存在设计缺陷是不正确的。四、上诉人对房屋进行装修时，已经向小龙物业公司提交了《房屋装修申请表》，申请表内也明确说明了上诉人的装修方案和装修目的，小龙物业公司在该申请表盖章确认，表明小龙物业公司已经确认了上诉人的装修行为和装修方案，因此不能再要求上诉人拆除或改装。综上所述，请二审法院撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。
被上诉人小龙物业公司辩称，一、关于主体资格，双方签订了《盛世名都·南前期物业服务协议》，小龙物业公司是合同相对人，具有诉讼主体资格。二、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。周水梅违反了《商品房预售合同》、《盛世名都·临时管理公约》及《盛世名都·前期物业服务协议》“阳台不封闭、业主不得擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局”的约定，影响了建筑物的外貌，也损害了其他建筑所有人的利益。三、周水梅自己认为商品房设计存在缺陷，于是联合其他部分业主签了所谓的《意见书》，该《意见书》没有事实和法律依据。四、装修申请表并没有同意可以在阳台安装折叠玻璃窗，也没有同意可以封闭阳台。综上所述，一审判决正确，请法院驳回周水梅的上诉请求，维持一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、小龙物业公司的诉讼主体是否适格；二、周水梅应否拆除其景观阳台的折叠玻璃门、恢复阳台原结构。对此，本院综合评判如下：一、关于第一个争议焦点，小龙物业公司系位于贵港市xx路与xx路交汇处xx盛世名都·南小区依法选聘的物业服务公司。贵港市恒信房地产开发有限公司制定的《盛世名都·南业主临时管理规约》第三十二条规定：“业主、物业使用人应自觉遵守本临时管理规约，对违反临时管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼”，周水梅并向小龙物业公司出具了承诺书，承诺遵守《盛世名都·南业主临时管理规约》。另外，周水梅与小龙物业公司亦签订了《盛世名都·南前期物业服务协议》，双方存在物业服务合同关系，因此双方因物业产生纠纷的，小龙物业公司有权提起诉讼，故小龙物业公司在本案中主体适格。周水梅认为小龙物业公司没有诉讼主体资格没有事实和法律依据，本院依法不予采信。二、关于第二个争议焦点，周水梅与小龙物业公司签订的《盛世名都·南前期物业服务协议》、《盛世名都装饰装修协议书》及周水梅与贵港市恒信房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》均明确约定了业主不能封闭阳台。周水梅封闭阳台，违反了上述约定，且改变了建筑物的外观，损害了其他业主的权益。小龙物业公司要求周水梅予以拆除，恢复阳台原状符合合同约定及法律规定。一审法院判决周水梅于该判决生效之日起十日内拆除将贵港市xx路与xx路交汇处xx盛世名都·南小区xx幢xx层xx单元xx号房屋南面入户花园封闭的折叠玻璃门，恢复该入户花园的原状并无不当。周水梅辩称其安装折叠玻璃门是因为阳台存在设计缺陷，安装后亦没有改变建筑物的外观，且其安装前已向小龙物业公司提交了申请，是经小龙物业公司同意后安装的，但周水梅没有为其辩解提供证据证实，本院依法不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉请求及理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人周水梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 黄缓健
二〇一五年七月三日
书 记 员 谭文明