重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初4836号原告：重庆澄海物业管理有限公司，住所地：重庆市江北区小苑三村41号42。法定代表人：叶青，董事长。委托诉讼代理人：陈飞，重庆川立律师事务所律师。被告：重庆旭东物业发展有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪黄泥磅银海大厦。法定代表人：蒋利，董事长。委托诉讼代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。原告重庆澄海物业管理有限公司与被告重庆旭东物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员蒋泽琼、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告重庆澄海物业管理有限公司的法定代表人叶青及其委托诉讼代理人陈飞到庭参加了诉讼。被告重庆旭东物业发展有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本案依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2016年8月16日再次公开开庭进行了审理。原告重庆澄海物业管理有限公司的法定代表人叶青及其委托诉讼代理人陈飞、被告重庆旭东物业发展有限公司的委托诉讼代理人邓三忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆澄海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告物业服务费830340.69元、违约金164972.88元，合计995313.57元；2.依法判令被告立即支付原告电费223524元。事实和理由：2008年12月初，原、被告经协商，约定被告将自己开发建设的位于沙坪坝区X街道X村的X小区交由原告进行物业服务。原告于2008年12月9日进场对该小区进行物业服务。2009年上半年，X小区成立了业主委员会，该业主委员会与原告于2009年7月6日签订《重庆市物业服务合同》，约定将该小区继续交由原告进行物业服务，合同期限为三年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。合同约定原告按包干制方式收取物业服务费，合同第八条第二款约定：“已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。原告进场后，一直为X小区提供优质物业服务至2014年12月底，被告因种种原因未向原告交纳其所有的三个车库的物业服务费。从原告进场提供物业服务至2010年1月，作为该小区建设单位的被告交付给原告E栋的电力设备及用电种类为非普工业用电。其间，因被告未为E栋业主安装一户一表且未到电力部门申请将该栋用电变为居民生活用电，造成每度电0.3元的价差，价差累计223524元。原告多次向被告要求支付车库物业服务费及因被告原因造成的电费价差，未果。被告重庆旭东物业发展有限公司辩称，1.被告所有的车库是原告在进行管理，但是原、被告之间有车库收入的分成比例，该比例对应的费用包括了车库的物业服务费；原告诉讼请求当中的部分物业服务费超过诉讼时效。2.电费不应该由被告支付，且已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2005年5月11日，被告取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发坐落于重庆市沙坪坝区X村X号房屋的房地产权证，该证明确记载房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积989.73平方米，用途为车库；房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积583.46平方米，用途其他。备注：本宗地属地下所有权。2008年2月1日，被告取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的坐落于重庆市沙坪坝区X村X号负X号房屋的房地产权证，该证明确记载房屋建筑面积为198.24平方米，用途为车库。2008年2月1日，被告取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的坐落于重庆市沙坪坝区X村X号负X号房屋的房地产权证，该证明确记载房屋建筑面积为2603.54平方米，用途为车库。2008年12月8日，被告授权重庆银海房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆澄海物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。移交时间：从2008年12月9日开始，具体事宜由银海集团办公室负责。甲乙双方本着互惠互利的原则达成如下协议：1、甲方将以上项目及今后开发的楼盘委托给乙方暂定物业管理服务。2、乙方向甲方交30万元保证金（签订协议后交10万元，进场后一个月再交20万元）。一年后退保证金（不计息），按每年退5万元，最后留10万元作长期保证金。3、乙方每月向甲方交纳管理费7000.00元（大写：人民币柒仟元）整。4、新楼楼盘由乙方签订小区搬运服务合同，甲方已签订的小区搬运服务合同，交乙方继续执行。原甲方所签订服务合同的和未签订合同并已在进行服务的，移交乙方后继续有效并完善服务合同，由乙方承担管理责任和法律责任。5、甲方的车辆在以上小区停放，不得收取任何费用，并承担车辆安全管理责任和相应的经济损失责任。6、甲方的商业门面及其他房屋在未销售或出租前，乙方不得收取任何管理费用。7、服务构想和措施：(1)甲方与原物管公司解除服务合同，然后与乙方签订前期物业委托服务合同，人员平行移交，甲乙双方按劳动合同法执行。(2)乙方向甲方各物业小区派去物管负责人，5天之内将甲方的所有设施设备移交完备，并完成对各小区人员的去留问题（优化组合）。(3)甲方所拥有的车库交由乙方进行管理，乙方在收取的停车费中提取的30%作为乙方车辆及车库的管理费（包含水电费、管理费、清洁管理费、设备设施维护费和车库管理人员工资，并承担车辆安全责任）。(4)为业主提供优质服务，奉行“业主至上，服务第一”的理念，保证小区所有设备设施的安全和完好运行。8、移交前后遗留问题的处理(1)移交前小区业主所欠甲方的物业管理费，乙方接收后在一年内负责追缴完清，并上缴给甲方。原甲方跟业主所签订的协议由乙方继续执行，移交前的法律责任由甲方负责，移交后所产生的法律责任和经济损失由乙方负责。(2)如乙方在经营管理过程中所出现的法律及经济纠纷，由乙方自行负责。若需退出小区物业管理，在新的物管公司未选定接收之前不得擅自撤离，并保持服务和稳定，直至与新公司交接完善。如未经许可擅自撤离所造成的经济损失、设备设施损坏及法律后果均由乙方承担全部责任。9、甲方若遇重大活动和突发事件，乙方必须无条件全力支持并抽调人员进行协助，听从指挥，服从安排。人员平行移交花名册、资料移交、物资移交、财务移交作为附件。10、原甲方与业主商定的冲抵物管费事宜，乙方接收后继续执行乙方当月在甲方财务办理结算，结算后十五日之内付款。11、以上各项目的收费标准按照物价局暂定收费标准执行。12、试用期为半年，达到甲方和业主的要求后再签订正式合同并到有关部门备案。试用期从2008年12月9日起至2009年6月9日止。13、若乙方在试用期结束后来与甲方签订正式合同，甲方退还保证金。14、本草拟一式四份，双方各执两份。以上作为原则移交，未尽事宜移交后再以补充协议逐项完善。2009年1月9日，被告授权重庆银海物业管理有限公司与原告签订了《补充协议（一）》，经甲乙双方商定，对重庆旭东物业发展有限公司开发的X项目收取的车库清洁费分配事宜达成如下协议：一、分配比例参照《前期物业服务合同》7.3条款分配比例不变。二、乙方所承担的责、权、利也参照《前期物业服务合同》7.3条款所定的原则不变。三、车库清洁费的具体分配办法：1、旭东小区现有车位87个（其中2个供摩托车停放），现行清洁费约280元／个／月，甲方每月固定收取80个车位的清洁费（即：80个×280元／个／月×70%），剩下的30%由乙方收取。2、车库清洁费用和临停车辆清洁费用若有调增，调增后也按照此分配比例执行。四、以上费用乙方必须在每月30日前交付甲方财务部门收取，若不能按时交付，乙方应每天支付甲方1%的滞纳金，甲方出具给乙方清洁费收据。五、本协议试行一个月后双方若无异议，则继续按照本协议执行。六、本补充协议一式四份，双方各执两份。该合同甲方重庆旭东物业发展有限公司未加盖公章，经办人牟兴国签字。重庆银海物业管理有限公司加盖公章。乙方重庆澄海物业管理有限公司加盖公章。对于以上两个合同，在（2013）沙法民初字第02333号民事判决书中，原告知晓被告授权重庆银海房地产开发（集团）有限公司、重庆银海物业管理有限公司签订，原、被告均明确《补充协议（一）》中载明的清洁费是指车库停车费。上述合同签订后，原告在2008年12月9日至2014年12月31日期间为X小区提供了物业服务。因原告认为被告应当交纳车库的物业服务费，原告于2016年2月25日向本院提起诉讼。审理中，原告明确其起诉的物业服务费的期间为2008年12月9日至2014年12月31日，并说明在该期间其已经提取了30%的费用，其中包括了车库的水电费、税费、车库管理人员工资、车库内部的清洁费；被告称原告不只提取了30%的费用，还收取了临时停车费；原告另明确其起诉的电费期间为2008年12月10日2009年12月10日，提供了从2008年12月至2009年12月期间的每月的交费发票，并提供了5张车库物业服务费催收函、1张顺丰速运单以证明向被告进行了催收；其中，顺丰速运单看不出寄出时间，且载明的托寄物内容为旭东车库物业服务费催收函。另查明，就本案中原告向被告起诉的电费223524元，原告曾于2013年5月3日作为一项诉讼请求向本院提起诉讼。在该案的审理中，被告也提出了诉讼时效的抗辩，后原告自愿撤回了该项诉讼请求。该案判决于2015年3月18日作出。上述事实，有（2013）沙法民初字第02333号民事判决书、重庆市沙坪坝区人民政府X街道办事处出具的证明、电费发票、（2013）渝北法民初字第08737号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从该规定可以看出，物业服务的内容即是对物业管理区域进行清洁、安保、设施设备维护及管理。本案中，原、被告签订的《前期物业服务合同》第7条第（3）项明确约定原告在收取的停车费中提取30%费用作为原告车辆及车库的管理费（包含水电费、管理费、清洁管理费、设备设施维护费和车库管理人员工资，并承担车辆安全责任），尽管该条约定未明确写明物业服务费，但从其内容来看，原告提取的30%的费用应当包含了车库的物业服务费。审理中，原告说明其在2008年12月9日至2014年12月31日已经提取该30%的费用，故被告不应再向原告另行支付车库物业服务费。因此，对原告要求被告支付车库物业服务费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告起诉要求被告支付2008年12月10日2009年12月10日期间的电费223524元，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。按常理，电费应当按月交纳，原告提供的交费发票亦是每月交纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，原告称向被告予以了催收，虽提供了5张车库物业服务费催收函及1张顺丰速运单以证明向被告进行了催收，但该车库物业服务费催收函及顺丰速运单上均未载明要求被告支付电费的内容，且催收函无证据证明进行过送达，顺丰速运单看不出寄出时间，故对原告提供的催收证据，本院不予采纳。原告虽于2013年5月3日向本院提起过诉讼，但按照诉讼时效两年的期间计算，原告要求被告支付2008年12月10日2009年12月10日期间电费的诉讼请求也已经超过诉讼时效。被告有关诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳，对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告重庆澄海物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15770元，由原告重庆澄海物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张晓华人民陪审员  罗玉萍人民陪审员  罗继碧二〇一六年九月二十二日书 记 员  温 娟