沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初10924号
原告：赵凤灿。
委托诉讼代理人：丁贺，辽宁君宝律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所沈阳市沈河区风雨坛街70号。注册号：210100000004444。
法定代表人：曾泽轩，该公司经理。
委托诉讼代理人：曹沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告赵凤灿与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告赵凤灿委托代理人丁贺，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托代理人蔡沈芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵凤灿向本院提出诉讼请求：1.解除原告于被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告返还原告购房款526080元；3、被告支付原告租金389152元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10元25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，后签订《商品房买卖合同补充协议》及《国际展贸中心委托经营协议书》，约定原告购买被告出售的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢3层386-1号房屋，面积19.065平方米，总房款为526080元；被告应在2009年12月31日前将该房屋交付原告使用，在交付使用后365日内办理产权证书，如不能在约定时间内办理产权证书，原告有权退房并要求被告赔偿损失；原告将房屋委托被告经营管理，委托经营期限7年，从商场开业之日起计算。委托经营期内，被告支付原告折旧费（租金），以720658元为基数，按9%年率计算。原告一次性支付被告526080元房款并委托被告经营管理房屋，但被告至今未给原告办理产权证，也未按合同约定按时、足额支付折旧费（租金）。故原告起诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，中屹公司不同意解除与赵凤灿签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。且在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除的情况下，赵凤灿根本无权收取中屹公司已经支付的租金，因此即便解除中屹公司与赵凤灿签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以赵凤灿实际支付的购房款526080元为基数，并在扣减中屹公司已经支付的租金（折旧费）后计算。
中屹公司不能为赵凤灿办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给赵凤灿办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。赵凤灿虽有权以中屹公司不能办理产权证为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应支付租金。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将赵凤灿实际支付的购房款526080元返还给赵凤灿,赵凤灿应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，赵凤灿根本无权收取中屹公司已经支付的租金。鉴于中屹公司已经向赵凤灿支付了六个季度的租金97290元，故返还购房款的数额应当以赵凤灿实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的租金。
综上所述，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，返还的购房款数额也应当以赵凤灿实际支付的购房款526080元为基数，并扣除赵凤灿已经实际收到的租金计算，且在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除的情况下，中屹公司无需向赵凤灿支付租金。请求法院依法驳回赵凤灿的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的商品房买卖合同，委托经营协议2份、购房收据，证明原告购买房产委托被告经营，实际购房款为526080元，租金按720658元以年息9%计算，期间为2010年7月1日至2017年7月1日，共计7年，租金总数356723元（扣除已经支付97290元，六个季度）；被告对证据的真实性无异议，关联性及证明对象有异议，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条“因任何一方原因导致合同解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费”的规定，赵凤灿应当将《商品房买卖合同》签订至今的房屋使用费、折旧费支付给中屹公司，而房屋使用费实际就是房屋租金，即赵凤灿应当将自《商品房买卖合同》签订至今的租金支付给中屹公司。即应当在赵凤灿实际支付的购房款中扣除中屹公司已支付的折旧费后作为本案的返还购房款数额。同时根据2009年10月29日委托经营协议，第四条第一款规定，前三年的折旧费，中屹公司无需支付，因此原告无权收取商铺租金。对上述证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10元25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于沈阳市沈河区风雨坛街70号的地块的土地使用权；土地面积为4651㎡，规划用途为商业，使用年限自2008年至2047年11月23日。合同第二条约定，本项目为旧楼改扩建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第三条约定，商品房坐落于沈阳市沈河区风雨坛街70号3单元386-1号，建筑面积19.065平方米。合同第四条约定，房屋总价款为526080元。合同第六条约定，2009年10月25日前支付总房款526080元。合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定，出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原、被告又签订委托经营协议一份，协议第一条约定，原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条约定，委托经营期为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第四条约定，折旧费以原告商铺购买总价为基数，即总房款720658元，前三年按9%的年率计算，已于原告购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按9%的年率计算。折旧费从2010年7月1日起正式计算。2009年10月28日，原告向被告交纳了购房款526080元。被告已经支付原告租金97290元。
2013年3月19日，原、被告续签商铺委托经营合同书一份，合同约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第四条约定，委托经营期限四年，自2013年7月1日至2017年7月1日。合同第五条约定，按购房总金额9%的年回报率向原告支付回报收益。因被告一直未能为原告办理商铺产权证，原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《国际展贸中心委托经营协议》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中亦约定项目综合验收后365日内办理完毕房屋产权过户手续，故被告应于项目综合验收后365日内协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款526080元返还原告。鉴于《商品房买卖合同补充协议》、《国际展贸中心委托经营协议》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》皆以《商品房买卖合同》为基础，故《商品房买卖合同补充协议》、《国际展贸中心委托经营协议》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》也应一并予以解除。
关于《国际展贸中心委托经营协议》协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币720658元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每年64859元。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付至合同解除前尚未支付的租金，原告主张至2017年7月1日的租金符合法律规定及合同约定，本院予以支持，租金数额应为356723元（64859×7-97290）。因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵凤灿与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年10月25日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内，返还原告赵凤灿购房款526080元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内，一次性给付原告赵凤灿自2010年7月1日至2017年7月1日的商铺租金356723元（扣除已给付租金97290元）；
四、驳回原告赵凤灿其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6475元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 刘思国
二〇一七年九月十四日
书记员 潘 峰