广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2501号
上诉人（原审被告）：广州市万城商业经营管理有限公司。
法定代表人：陈智敏，职务：总经理。
上诉人（原审被告）：姚欣，男，汉族，1983年9月15日出生。
上诉人（原审被告）：涂国钧，男，汉族，1972年9月6日出生。
上述三上诉人共同委托代理人：梁钊明，广东纬国律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：郭玉霞，广东纬国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟琦，男，汉族，1957年11月1日出生。
委托代理人：黎春华，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）、姚欣、涂国钧与被上诉人钟琦因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第63号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明，2010年4月19日，钟琦（买受人）与万城公司、涂国钧、姚欣（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：钟琦购买万城公司、涂国钧、姚欣位于广州市白云区机场路537-547号二层174号铺（以下简称涉案商铺），商铺建筑面积7平方米，套内建筑面积3.15平方米，分摊建筑面积3.85平方米，房屋总价款43万元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房产证上登记的面积为准。合同生效后的210个工作日内万城公司负责向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金等。
合同签订后，钟琦于2010年4月21日向万城公司、姚欣、涂国钧支付首期款215000元（含定金45000元）、税费13941元，于2011年7月1日向万城公司、姚欣、涂国钧支付二期款4万元。2011年4月8日，万城公司向钟琦发出《关于办理按揭手续的通知》，主要内容为“我司已按照《商铺买卖合同》的要求办妥上述商铺的涂销抵押手续，为此，现敦请阁下于此函发出之日起20日内带齐所需资料……办理按揭手续，否则，我司将视阁下构成违约责任并按上述《商品房买卖合同》第五条的约定执行。……”该通知于2011年4月10日送达钟琦。2011年4月13日，钟琦向广州福业按揭中心支付按揭服务费2520元。
原审庭审中，双方确认合同约定的210个工作日到2011年2月21日。钟琦明确其要求解除合同主张的依据分别为万城公司、姚欣、涂国钧逾期办理涉案商铺的房产交易过户手续和商铺的建筑面积误差比超过了法定的3%，其要求万城公司、姚欣、涂国钧支付43000元的违约金是基于双方签订的合同关于双方解除合同，万城公司、姚欣、涂国钧应按购房款的10%向其支付违约金的约定，其主张的利息指购房款的利息。2011年11月29日，万城公司、姚欣、涂国钧向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续。
2012年12月26日，钟琦向原审法院提起本案诉讼，请求：1、钟琦与万城公司、姚欣、涂国钧签订的《商铺买卖合同》予以解除；2、万城公司、姚欣、涂国钧向钟琦支付违约金43000元；3、诉讼费由万城公司、姚欣、涂国钧负担。
原审中为证明涉案商铺的实测建筑面积比合同约定建筑面积存在面积差，钟琦提供了房管部门出具的《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示：房产地址白云区机场路537-547号2174，产权人钟琦，其中套内建筑面积3.16平方米，建筑面积6.6215平方米，登记时间2011年12月31日。
原审法院认为，钟琦与万城公司、姚欣、涂国钧签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。一方面，合同签订后，虽然万城公司、姚欣、涂国钧、未按合同约定在合同生效后210个工作日内即2011年2月11日前申办涉案商铺的交易过户手续，但钟琦又在超过合同生效后的210个工作日，即2011年4月13日和2011年7月1日向按揭公司支付了按揭服务费和向万城公司、姚欣、涂国钧、支付了二期房款，钟琦的上述行为表明其在万城公司、姚欣、涂国钧、违约后愿意继续履行合同的意思表示，在钟琦的配合下，万城公司、姚欣、涂国钧亦到房管部门申办了涉案商铺的交易过户手续，并于2011年12月31日完成了涉案商铺的房屋买卖交易过户手续，产生了物权变动的效力，故现钟琦以万城公司、姚欣、涂国钧逾期办理涉案商铺的产权交易过户手续为由要求解除双方签订的合同理据不足且欠妥，不予采纳。另一方面，根据钟琦提供的《房地产登记簿查册表》显示，涉案商铺的建筑面积6.6215平方米，比合同约定的建筑面积7平方米少0.3785平方米，面积误差比绝对值为5.4%。虽然合同约定“根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。”但由于建筑面积包括套内建筑面积和公用分摊面积，在套内建筑面积没有减少的情况下，建筑面积减少，即意味着公有分摊面积减少。公有分摊面积也是所有权人权益的一部分，因此，虽然合同中没有约定建筑面积产生差异时的处理方式，但根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（下称解释）的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同返还购房款及利息的，应予支持。本案中，建筑面积的面积误差比绝对值达5.4%，已超出解释规定的3%，故现钟琦以建筑面积误差比绝对值超出法定的3%为由要求解除合同合理合法，予以支持。因双方合同的解除是因涉案商铺的建筑面积误差比绝对值超出法定值所致，故按照上述解释的规定，钟琦要求返还已付购房款43万元及利息的要求合理合法，予以支持。关于利息的计算，钟琦要求以43万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的意见合理，予以采纳。利息的起算时间以涉案商铺完成交易过户登记手续的时间，即2011年12月31日开始为妥。由于钟琦要求万城公司、姚欣、涂国钧支付违约金43000元，是基于合同约定解除合同的情况，故在法定解除的情况下，钟琦关于万城公司、姚欣、涂国钧支付违约金的主张缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条之规定，于2013年3月18日作出如下判决：一、钟琦和万城公司、姚欣、涂国钧于2010年4月19日签订的《商铺买卖合同》予以解除；二、在本判决生效之日起十五日内，万城公司、姚欣、涂国钧向钟琦返还购房款43万元及利息（以43万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年12月31日起计至购房款返还之日止）；三、驳回钟琦的其他诉讼请求。本案受理费8725元，由钟琦负担875元（已预交），万城公司、姚欣、涂国钧负担7850元。
判后，上诉人万城公司、姚欣、涂国钧不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》审理案件属于适用法律不当。根据该司法解释第一条：“本解释所称的商品买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与收买人，收买人支付价款的合同。”具体到本案中，涉案商铺的出卖人为万城公司、姚欣、涂国钧，并非解释规定的房地产开发企业；涉案商铺为二手商铺，并非商品房，不应适用上述司法解释。二、钟琦没有解除涉案《商铺买卖合同》的权利。涉案《商铺买卖合同》第三条计价方式与价款约定“根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%的：商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由收买人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商铺实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。”由此可见，买卖双方约定涉案商铺是以“套内建筑面积”进行面积确认和面积差异处理。本案中涉案商铺的《房地产登记簿查册表》显示套内建筑面积为3.16平方米，而《商品铺买卖合同》中约定的套内建筑面积为3.15平方米，即涉案商铺比合同约定面积是增加。另一方面，买卖双方亦无约定出现面积差时，买方有单方解除合同的权利。三、退一步讲，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定了行使解除权的期限是一年，逾期不行使的，解除权消灭。钟琦提起诉讼请求行使解除权已经超过了一年的除斥期间，其诉讼请求应予驳回。据此上诉请求：1、撤销原审判决，并驳回钟琦的所有诉讼请求；2、判令钟琦承担一审、二审所有诉讼费用。
被上诉人钟琦答辩称同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审另查明，钟琦与万城公司、涂国钧、姚欣签订的《商铺买卖合同》中约定计价面积发生差异时，以补面积差价款的方式进行处理，未赋予各方有权据此解除合同。
二审庭后，万城公司、涂国钧、姚欣向本院提交如下证据：1、涂国钧于2011年3月19日通过分割取得涉案商铺的房地产权证，房地产权证上载明涉案商铺的建筑面积为6.62平方米；2、钟琦和涂国钧的身份证复印件；3、钟琦于2011年9月20日委托陈文锋等九人（均系中国建设银行股份有限公司广东省分行的职员）办理涉案房屋产权登记、购买过户等有关手续，领取房屋所有权证明文件，领取房屋抵押登记证明书，签署房屋买卖合同和网签合同，办理相关手续的委托公证书；4、广州市房地产转移登记申请表，陈文锋作为钟琦的代理人在该申请书上签名；5、2011年11月29日的广州市房地产交易与权属登记询问记录表，陈文峰在该记录表上代表钟琦签名确认。万城公司、涂国钧、姚欣提交上述证据拟证明钟琦至少在2011年11月29日前便明确知道涉案商铺的建筑面积为6.6215平方米，钟琦在知道涉案商铺建筑面积后仍继续申请办理涉案商铺过户手续，已明确表示其放弃因面积差的理由解除涉案合同；并且钟琦自知涉案商铺面积后一年内未提出解除《商铺买卖合同》，已丧失合同解除权。钟琦认为万城公司、涂国钧、姚欣提交的上述证据已过举证期限，不同意质证。
二审中，本院询问涉案商铺的抵押权人中国建设银行广州越秀支行对本案一审判决有何意见，是否要求参与本案诉讼。中国建设银行广州越秀支行表示本案一审判决解除的是钟琦和万城公司、姚欣、涂国钧之间签订的买卖合同，该商铺买卖合同与中国建设银行广州越秀支行无关，但因涉案商铺抵押给其行，因抵押物涉及重大诉讼，其行有权解除借款合同，因此其行将另行提起诉讼解除其行与钟琦之间的合同以保护自身的权利，不要求参与本案诉讼。
本院认为，本案二审争议的焦点是钟琦能否依据涉案商铺的建筑面积误差比绝对值超出3%而请求解除商铺买卖合同。根据钟琦提供的房管部门出具的《房地产登记簿查册表》可知，涉案商铺已于2011年12月31日转移登记至钟琦名下，此时涉案商铺买卖交易已经履行殆尽。由于合同解除导致合同关系归于消灭，在合同履行殆尽的情况下，守约方再主张解除合同，不仅会使合同目的无法实现，也不符合当事人缔约时的初衷和合同法的立法目的。钟琦在买卖合同履行完毕之后主张解除合同，缺乏理据，本院不予支持。再者，双方签订的《商铺买卖合同》中对于套内建筑面积误差的处理方式是补差价，并未赋予钟琦据此解除合同的权利，且涉案商铺属于二手房买卖，并非商品房买卖，故原审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判令合同解除，属于适用法律不当，依据不足，本院对此予以纠正。
因涉案商铺的抵押权人中国建设银行广州越秀支行明确表示不要求参与本案诉讼，故本院不追加中国建设银行广州越秀支行为本案诉讼当事人。
综上所述，原审法院认定事实清楚，唯适用法律错误，本院予以纠正。上诉人万城公司、涂国钧、姚欣的上诉请求理据成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第63号民事判决；
二、驳回钟琦的全部诉讼请求。
本案一、二费各8725元，均本判决为终审判决。