河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终4686号
上诉人（原审被告）：王晓毅，女，汉族，1987年4月8日出生，住河南省栾川县。
委托诉讼代理人(特别授权)：张可可，河南君友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：栾川县亿嘉旅游服务有限公司。住所地河南省栾川县城关镇兴华东路。
法定代表人：秦銘，该公司总经理。
委托诉讼代理人(特别授权)：魏兰兰、郭甜田（实习），河南耀骅律师事务所律师。
上诉人王晓毅与被上诉人栾川县亿嘉旅游服务有限公司（以下简称亿嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院民事判决（2017）豫0324民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王晓毅的委托诉讼代理人张可可，被上诉人亿嘉公司的委托诉讼代理人魏兰兰、郭甜田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓毅上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由亿嘉公司承担。事实和理由：1.一审审理程序违法，遗漏了共同诉讼当事人。涉案商品房买卖合同出卖人为亿嘉公司和栾川佳安置业有限公司，买受人为王晓毅，一审法院没有依法追加栾川佳安置业有限公司参加诉讼，属于程序违法。2.王晓毅在本案中不存在违约行为。涉案房屋不能办理商业贷款的原因在于亿嘉公司。基于亿嘉公司跑路并被政府接管的行为，亿嘉公司已丧失了商业信誉和银行所要求的正常商业能力和实力，故银行停止与亿嘉公司合作，而并非基于王晓毅个人原因被银行拒绝放贷。3.判决预留5％的房款作为办理相关手续的保证金明显过低。基于亿嘉公司自身原因，王晓毅的合同目的明显不能实现，王晓毅行使不安抗辩权，有权停止履行付款的合同义务。
亿嘉公司辩称，1.本案并非必要共同诉讼，没有遗漏共同诉讼当事人。亿嘉公司和栾川佳安置业有限公司之间只是普通的联合开发关系。亿嘉公司负责招商引资，栾川佳安置业有限公司只负责开发，双方各自独立，各自承担债权债务。无论栾川佳安置业有限公司是否主张权利，亿嘉公司都有权要求违约方王晓毅承担违约责任。只有必要共同诉讼，法院才需要依职权追加原告或者被告，但本案不存在必要共同诉讼情形。2.栾川佳安置业有限公司不参加诉讼，也并不影响办证问题。一审判决针对的是亿嘉公司和王晓毅，其本身并不影响原买卖合同的效力。栾川佳安置业有限公司作为合同的相对人，自然享有原合同的权利，应履行原合同的义务(包含协助办证义务)。3.王晓毅不存在行使不安抗辩权的事由。不安抗辩权是指双务合同中，先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并且在后履行方于合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。亿嘉公司已完成交房义务，涉案房屋小区公共设施已经基本完善，王晓毅根本不存在不能履行或者可能丧失履行能力的事由，王晓毅自始不享有不安抗辩权。
亿嘉公司起诉请求：1.付清后续房款250000元；2.给付利息补偿，利息按双方约定每日万分之一从双方签订合同之日2014年4月2日起算至房款付清。3.由王晓毅承担本案诉讼等费用。
一审法院认定事实：2014年4月2日，亿嘉公司与王晓毅签订商品房买卖合同，王晓毅购买亿嘉公司开发的“栾川县画眉水岸二期”7号楼4单元9楼房产一套，总价370000元，王晓毅交付首付款120000元，双方合同约定“下余250000元办理商业贷款。”交房日期为2014年4月30日前。交房时两个条件应同时具备，即亿嘉公司的商品房经验收合格与王晓毅交清房款。逾期交房的从逾期的第二天起至实际交付之日，按买受人已付房款的日万分之0.5计算违约金，合同继续履行。房屋交接时，双方应签署交接单，亿嘉公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在商品房交付后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。逾期如因出卖人原因，不能按期取得房产证的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金。合同签订后，2014年10月31日亿嘉公司因资金链断裂跑路，王晓毅及其他部分购房户发生恐慌，直接自行装修入住。后相关行政机关采取措施，亿嘉公司法定代表人秦铭及有关工作人员返回公司，并按属地原则由栾川县城关镇人民政府对该房地产项目后续工程实施监管。现该小区公共设施在政府监管督促下，已部分得到完善。经亿嘉公司催要房款无果，诉至一审法院。一审法院认为，1.关于王晓毅提出按合同约定余款250000元继续办理商业贷款问题。因为商品房买卖合同中约定的商业贷款是否能够取得，取决于商业银行对购房人的信用及偿还能力的审核和调查，出卖人有义务及时将买受人的资信材料提交商业银行，所以是否通过审核的决定权并不在出卖人，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即若未通过，买受人并不能继续要求按商业贷款支付余款，若其无力支付下余房款，可请求解除合同，出卖人应当将收到的房款本金及利息返还买受人。2.关于王晓毅提出亿嘉公司未兑现商场、幼儿园、运动场所问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”而王晓毅在法定期限内并未提供相应证据来证明亿嘉公司承诺过将配套建设幼儿园、商场、运动场所，且该承诺构成合同内容一部分。即便亿嘉公司确实违约，而是按合同约定是否承担违约责任问题，购房户并不能以此拒付购房款。3.关于商品房验收及办理房产证问题。在付清房款前提下，法院认为商品房验收是办理房产证的前提，且向产权登记机关提交资料办证是出卖方的合同义务。双方约定买受人按要求提交办证资料后，出卖人一年内将资料提交产权登记机关，如因出卖人的责任致使不能按期办理房地产证件的，则出卖人应按已付房款的0.1%支付违约金，超过一年仍未办理房产证件的，买受人可解除合同，要求出卖人赔偿损失。本案亿嘉公司有违约之处，但王晓毅经释明并未对自己在履行合同约定义务后要求亿嘉公司办理房产证等诉求提起反诉，对此本案不作处理。4.购房户要求办证后再付房款的要求能否成立。购房户此要求实质为是否能行使先履行抗辩权的问题，本案中亿嘉公司有违约之处，但王晓毅并未寻求公力救助，而是自行强行入住，房屋已实际交付，即亿嘉公司已履行了交房义务，只是未完全履行相应的合同附随义务，即房产应经验收和交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，办理房产证件，本案据情支持王晓毅部分迟延履行的请求，其中购房款的5%为18500元（370000元×5%），待亿嘉公司完全履行相应附随义务后再行给付。综上所述，对亿嘉公司合理合法诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零九条规定，判决如下：一、王晓毅应于本判决生效之日起十五日内给付亿嘉公司购房款231500元。二、王晓毅下余购房款18500元待亿嘉公司将办理房产证的应由其提交的所有资料提交齐全、不动产登记机关出具受理办证通知书后十五日内一次性将18500元付清。三、驳回亿嘉公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由亿嘉公司负担1000元，王晓毅负担4050元（亿嘉公司已预交200元，其余由法院执行机关执行中一并收缴）。
二审审理中，亿嘉公司提交栾川佳安置业有限公司出具的证明一份，载明：“2005年，由栾川县政府通过招商引资方式牵头开发的栾川县画眉水岸工程，因政策原因，经县政府协调栾川县亿嘉旅游服务有限公司借用我公司名义进行该项目的房屋建设。对于此项目的投资与建设和一切经营管理事务与我公司均未参与，故对该房屋不具有任何的产权，也不承担该项目的一切责任和义务，更不会向画眉水岸的业主主张任何房款。对于栾川县亿嘉旅游服务有限公司与王晓毅的商品房销售合同纠纷案件，与我公司无关，我公司对该案件不享有权利、义务，也不参与诉讼。”拟证明案涉房产与栾川佳安置业有限公司无关，本案没有遗漏当事人。王晓毅质证认为，对该证据不予认可，即便案涉房产是县政府参与协调，但仍然不能超出法律规定的范围，且王晓毅作为购买方对此并不知情，若是单方作为出卖人，购买方要考虑买卖关系是否成立，栾川佳安置业有限公司不能放弃其应当承担的义务。
二审经审理查明事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。王晓毅上诉主张案涉商品房买卖合同的出卖人为亿嘉公司和栾川佳安置业有限公司，买受人为王晓毅，从合同相对性来讲本案遗漏当事人。本院认为，案外人栾川佳安置业有限公司系案涉商品房买卖合同的合同相对人，但其在二审审理中出具证明，明确表明其与案涉房屋的相关事宜无关，也不愿意参加本案诉讼，且本案不存在必要共同诉讼情形，栾川佳安置业有限公司不参加诉讼，并不影响办证问题，即栾川佳安置业有限公司是否参加诉讼并不影响王晓毅对于案涉房屋所应当享有的合法权利。本案没有遗漏诉讼当事人。
关于王晓毅是否有权停止履行付款合同义务的问题。王晓毅上诉主张其行使不安抗辩权有权停止履行付款义务，本院认为，不安抗辩权是指双务合同中，先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并且在后履行方于合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。本案中，王晓毅自行入住案涉房屋，房屋已实际交付，即亿嘉公司已履行了交房义务，只是未完全履行交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，办理房产证件等合同附随义务，根本不存在不能履行或者可能丧失履行能力的事由，故王晓毅不享有不安抗辩权。一审法院根据本案实际案情，认定王晓毅仅给付亿嘉公司剩余购房款的95%即231500元，扣除5%的购房款，待亿嘉公司完全履行相应附随义务后再行给付，已经充分考虑到合同履行的实际情况，较为符合客观实际，本院予以确认。
综上所述，王晓毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由王晓毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 郏文慧
审判员 王春峰
审判员 范振洋
二〇一七年十一月二十一日
书记员 郎振浩