上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第152号
原告（反诉被告）上海歌乐谷娱乐有限公司，住所地上海市嘉定区真新新村街道新郁路817号地下1层A区。
法定代表人罗杰鹏，总经理。
委托代理人滕儒峰，上海市联诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海翔顺置业有限公司，住所地上海市嘉定区真新新村街道新郁路807号4层401室。
法定代表人金一鸣，总经理。
委托代理人陈中秋、姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
第三人罗慕红。
第三人李天华。
原告（反诉被告）上海歌乐谷娱乐有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海翔顺置业有限公司（以下简称被告）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依原告的申请依法追加了罗慕红、李天华作为第三人参加诉讼。原告的法定代表人罗杰鹏及委托代理人滕儒峰，被告的委托代理人陈中秋、姚佳磊到庭参加诉讼。第三人罗慕红、李天华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月19日，被告与案外人林勇签订《上海兆地生活广场下沉式广场经营合作协议书》，约定由林勇承租被告位于上海市嘉定区新郁路809号上海兆地生活广场下沉式广场，用于KTV经营使用。之后各方签订《补充协议》，约定被告同意林勇将上述合同项下的全部权利义务转移给原告。2013年11月28日，被告委托的物业公司无故对原告停止供电，导致原告无法继续经营。现起诉要求：一、确认原、被告之间的《上海兆地生活广场下沉式广场经营合作协议书》于2013年12月3日解除；二、被告返还原告保证金人民币50万元（以下币种同）；三、被告赔偿原告装修损失308万元；四、被告赔偿原告中央空调损失489727元；五、被告赔偿原告排风设备损失17万元；六、被告赔偿原告消防工程损失155000元；七、被告赔偿原告监控设备损失18000元；八、被告赔偿原告停电期间的营业损失325000元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告先行存在未依约支付租金的违约行为，其无权解除合同。相关损失应由原告自行承担。
被告反诉称，2012年3月29日，原、被告及案外人林勇签订《补充协议》，约定由原告承接林勇与被告于2010年9月19日签订的《上海兆地生活广场下沉式广场经营合作协议书》项下的权利、义务。同时，原告为保证合同的履行，提供了第三人罗慕红、李天华作为保证人，第三人自愿为原告履行合同承担连带保证责任。根据合同的约定，原告应在2013年10月10日前支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金，但原告未依约履行付款义务。被告曾于2013年11月17日发送律师函进行催讨，但原告至今未履行付款义务。现反诉要求：一、确认原、被告之间的《上海兆地生活广场下沉式广场经营合作协议书》于2014年4月1日解除，原告将承租的商铺恢复原状后返还予被告；二、原告支付自2013年10月1日至2014年3月31日的租金870627.90元；三、原告按租金标准支付实际使用费（自2014年4月1日至实际归还之日）；四、第三人承担连带保证责任。
原告就反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。原告支付租金的前提是被告先将50万元保证金退还原告，但被告未依约退还；2013年11月28日，被告委托的物业公司对原告无故停电后，原告已无法使用承租房屋，故该日之后的租金不应支付。
第三人未作答辩。
经审理查明，2010年9月19日，被告（甲方）与案外人林勇（乙方）签订一份《上海兆地生活广场下沉式广场经营合作协议书》（附租金递增计算表），约定乙方向甲方承租位于上海市嘉定区新郁路809号（现为817号）上海兆地生活广场下沉式广场（售后产权式商铺）用于经营量贩式KTV。乙方在协议签订后5日内支付履约保证金50万元。如乙方经营成功且无任何违约情形，本市场在正式开业3年后，甲方无息返还履约保证金。乙方同意承租建筑面积为2106.21平方米的商铺，目前租金按每平方米每天2.10元计算。甲方列出租金支付表，由乙方签字认可。该表为今后租金的基础价。双方商定租期为十年，第一年和第二年的租金不变，第三年递增5%，环比递增。后五年每隔二年递增10%，环比递增。甲方给予乙方6个月的免租期，自2010年10月1日起算免租期。租金由乙方直接汇入甲方指定的账号，租金支付方式为先付后用，每半年支付一次，每六个月的10号为支付日期，等50万元保证金期满归还后，乙方支付6个月押1个月的租金。如乙方违反约定须赔偿甲方一切损失，且甲方有权没收乙方的履约保证金。整个商场的物业管理，经双方协商由乙方自行管理。乙方用电原则上自行装表，每月按供电局取费平均到每度电，加合理损耗，成本价付给物业或甲方，具体由乙方与物业协调解决。协议另对其他事项作了约定。同年9月20日，被告出具一份收据，确认收到履约保证金50万元。2012年3月29日，原告、被告、林勇及第三人签订一份《补充协议》，约定：1、被告同意林勇将合作协议中乙方项下的权利、义务自本协议生效之日起转移至原告名下；2、原告同意承继合作协议中乙方应承担的权利和义务；3、第三人自愿为原告履行合作协议（包括但不限于租金、违约金、赔偿损失、诉讼费、律师费）承担连带保证责任，直至原告义务履行完毕之日止；4、本协议经各方签字、盖章之日起成立生效。2013年10月30日，案外人上海楚煜物业管理有限公司向商场的各商户发出一份《关于对KTV停止供电的通告》，载明因KTV未能全额支付电费导致商场每月电费亏损严重，经物业公司多次与原告协商，未果，决定于2013年11月1日上午9时停止对KTV供电。同日，该物业公司向原告发出一份《关于对KTV停止供电的通知》，载明因原告未全额支付电费且原告无权享用分时电表，物业公司多次与原告协商，未果，决定于2013年11月1日上午9时停止对KTV供电。2013年11月27日，被告向原告发出一份律师函，要求原告在2013年12月3日前支付拖欠的租金，否则将终止合同。2013年12月5日，原告复函称，因被告未按约返还履约保证金导致原告经济损失，原告有权依约暂不支付租金，直至被告返还保证金及利息为止。另外，被告委托的物业公司无故对原告承租的区域采取停电行为达一周有余，致使原告无法正常经营，损失巨大。被告必须在2013年12月9日前停止停电行为并赔偿原告因此造成的损失（以每天25000元计算）。如被告未能如期履约，原告即刻解除合同，要求被告承担由此造成的所有后果。2013年12月12日，原告向被告发出一份律师函，载明双方签订的合作协议书于该函发出之日解除；被告应赔偿原告营业损失（按每天25000元计算）；被告应赔偿原告装修损失并返还保证金50万元；鉴于原告已无法使用承租场地，要求被告即日与原告协商承租场地归还交接事宜。后被告回函称，原告无权单方面解除合同，要求原告按约支付租金和押金；被告没有采取停电措施，无需承担任何责任。因原告认为被告擅自停电导致合同无法履行，造成原告损失，故涉讼。
庭审中，原告表示，其对外营业的时间为2010年11月15日。
以上事实，有上海市房地产权证、合作协议书及附件、收据、补充协议、律师函及复函、通告、通知及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，被告与案外人林勇签订的合作协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。后经被告同意，由林勇将该协议书项下的权利和义务一并转让给原告，该行为符合法律规定，故该协议书对原、被告均具有拘束力，双方均应按约履行。关于履约保证金的返还与应付租金问题，首先，双方在合同中约定“本市场在正式开业3年后，被告无息返还履约保证金”，但双方均未对“本市场”的概念作进一步约定导致双方在对该概念的理解上出现偏差（原告认为指整个商场，而被告认为仅指KTV）；其次，如按原告的理解，该市场指向的是整个商场，但原告并未提供证据证明何为市场的正式开业及开业的时间，原告以签订合同的时间作为开业时间，本院难以采信；最后，如按被告的理解，该市场指向的是KTV，根据原告在庭审中确认的开业时间即2010年11月15，则可确定履约保证金的返还时间为2013年11月15日，且履约保证金与应付租金不能全部抵消，故原告以被告未返还履约保证金而拒付租金的理由不能成立。原告构成逾期支付租金的违约行为。关于停电问题，根据合同及双方的陈述，可以确认被告并不向原告收取电费，而是由原告直接向物业公司交纳电费的事实。在此基础上，原告现有证据并不足以证明系被告授意物业公司对原告采取停电措施，原告的相关陈述，本院难以采信。故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原、被告均表示，双方间的租赁合同已无法履行，故合同实际已解除，合同解除后，原告理应搬离承租房屋及场地并将该房屋及场地返还予被告。至于保证金系履约保证金，而双方对相应的违约情形约定不明，且合同也基本得到履行，故合同解除后，被告应返还该保证金。庭审中，原告确认自2013年10月1日起未支付租金，根据原告现仍未搬离承租场地的事实，原告理应自该日起向被告支付租金和房屋使用费至实际搬离之日，租金和房屋使用费的标准参照双方约定的标准。关于恢复原状问题，被告在庭审中并未明确原状的情况及原告承继承租房屋及场地时的状况，故被告要求恢复原状的诉讼请求，本院难以支持。根据《补充协议》，第三人自愿对原告履行合同承担连带保证责任，故被告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海歌乐谷娱乐有限公司与被告上海翔顺置业有限公司签订的《上海兆地生活广场下沉式广场经营合作协议书》于本判决生效之日解除；
二、原告上海歌乐谷娱乐有限公司应于本判决生效之日起三十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区新郁路817号（上海兆地生活广场下沉式广场）承租房屋及场地，将该房屋及场地返还予被告上海翔顺置业有限公司；
三、被告上海翔顺置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海歌乐谷娱乐有限公司履约保证金人民币50万元；
四、原告上海歌乐谷娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海翔顺置业有限公司租金及房屋使用费（其中，2013年10月1日至2013年12月31日的租金按每天人民币4654.72元计算，2014年1月1日至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按每天人民币4886.41元计算）；
五、第三人罗慕红、李天华对原告上海歌乐谷娱乐有限公司的上述债务承担连带担保责任；
六、原告上海歌乐谷娱乐有限公司的其余本诉请求，不予支持；
七、被告上海翔顺置业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费44701.82元，减半收取22350.91元，由原告负担19992.09元，被告负担2358.82元。反诉受理费12506.28元，减半收取6253.14元，由原告负担5315.17元，被告负担937.97元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。