成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初2222号原告：四川澳龙物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区xxx。法定代表人：徐琴。委托诉讼代理人：杨健民，系四川澳龙物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：薛小莺，系四川澳龙物业管理有限公司员工。被告：刘伟，男，汉族，1967年4月12日出生，住成都市锦江区xxx。现住址：成都市锦江区牛沙北路xxx。委托诉讼代理人：刘娜（刘伟妻子），女，汉族，1974年1月12日出生，住成都市成华区xxx。现住址：成都市锦江区牛沙北路xxx。原告四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙公司）与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告澳龙公司的委托代理人杨健民、薛小莺以及被告刘伟的委托代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘伟立即向澳龙公司交纳2011年7月至2015年6月期间物业服务费5017.92元及违约金11425.8元，共计16443.72元；2.由刘伟承担本案全部诉讼费。事实和理由：按照澳龙公司与刘伟签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业协议》），刘伟应按时交纳物业管理费。但刘伟长期拖欠拒缴物业管理费，澳龙公司多次催交未果，遂诉至法院。刘伟辩称，根据我国法律规定，诉讼时效为2年，澳龙公司起诉的2011年7月以后至2015年3月物业服务费，已远远超过2年诉讼时效，这一部分已形成自然债务，不受法律保护，更无依据主张相应违约金。请求法院判决驳回其该项诉讼请求。其次，因2013年2月1日，澳龙名城小区业委会已与新的物业公司四川东晨物业发展有限公司签订《物业管理服务合同》，故按照澳龙公司与刘伟签订的《前期物业协议》之约定，该份合同已经解除。澳龙公司与刘伟之间不再有合同关系，故刘伟不是本案适格被告。最后，澳龙公司违反《前期物业协议》之规定，没有按时与业委会选定的物业公司进行交接，应承担相应违约责任，请求法院判令澳龙公司支付2013年2�1日至2017年4月20日期间的违约金12042.8元（计算方式比照澳龙公司起诉违约金的计算方式）。经审理查明，刘伟系“澳龙名城”xxx号住宅业主，其住宅建筑面积为81.67平方米。2007年4月1日，澳龙公司与“澳龙名城”小区的开发建设单位四川龙旺投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由澳龙公司为“澳龙名城”小区提供物业管理服务。物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.28元/平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每个交费月5号前交纳本季度物业服务费。2007年4月26日，澳龙公司（乙方）与刘伟（甲方）签订《前期物业协议》，约定澳龙公司为刘伟所购“澳龙名城”xxx号住宅提供物业服务，物业费交费时间为每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日，若未按时交纳的，则乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每日千�之三交纳违约金。还约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业委会与物业公司签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。另查明，“澳龙名城”小区业主周德蓉等16人曾以业主撤销权纠纷为由向本院提起起诉，请求撤销澳龙名城业委会作出的选聘四川东晨物业发展有限公司为小区物业服务企业的决定。本院于2014年3月28日作出（2013）锦江民初字第2389号民事判决：撤销澳龙名城业委会作出的选聘四川东晨物业发展有限公司为小区物业服务企业的决定。澳龙名城业委会对该判决不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2014年12月29日作出（2014）成民终字第3674号民事判决：驳回周德蓉等16人的诉讼请求。周德蓉等16人不服该判决，申请再审。四川省高级人民法院作出（2015）川民申字第906号民事裁定：本案由四川省高级人民法院提审；�审期间，中止原判决的执行。四川省高级人民法院作出（2016）川民再80号民事裁定:撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第3674号民事判决及成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2389号民事判决；本案发回成都市锦江区人民法院重审。庭审中双方一致陈述，刘伟现仍居住在“澳龙名城”xxx号，小区至今仍由澳龙公司实际提供物业服务。刘伟对欠缴物业费的时间及收费标准无异议。上述事实，有当事人身份证明，澳龙公司工商登记信息、企业法人营业执照，《前期物业服务合同》、《澳龙名城前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》等及当事人在案陈述为证。澳龙公司还提交了2011年至2015年每季度的交费通知单、对刘伟的催费告知书以及上述单据向刘伟住址上门张贴的照片，因澳龙公司在质证阶段未提交照片原始载体，无法与证据原件核对，本院对该组证据不予采纳。本院认为，关于澳龙公司与刘伟之间的物业服务合同关系。澳龙公司与“澳龙名城”小区的开发建设单位四川龙旺投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及澳龙公司与刘伟等业主分别签订的《前期物业协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对刘伟在内的全体业主具有约束力。刘伟主张因小区业委会已选定四川东晨物业发展有限公司为小区提供物业管理服务并签订合同，故其与澳龙公司之间《前期物业协议》应自动解除。但根据生效判决查明的事实，澳龙名城小区业委会选定新物业公司之行为正在诉讼过程中，其效力尚处于待定状态，不满足《前期物业协议》约定的，前期物业服务关系终止的条件。且物业管理服务关系到全体业主的日常生活，不可间断，故在业委会选聘新的物业服务企业所涉纠纷未决的情况下，澳龙公司事实上持续提供物业服务利于小区日常秩序的维护及业主生活。故刘伟该项抗辩理由不能成立。关于澳龙公司主张的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。物业服务合同是一种典型的继续性合同。物业服务合同约定的物业服务费实际是同一笔债务，只不过约定为分期履行，但各期并不是独立的债务。物业服务费在合同订立时就具有确定性和整体性，分期履行只是合同约定的支付方式的选择。本案中，物业服务费交纳时间为每季度首月第五天，刘伟拖欠的的费用，诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起计算，即2015年4月5日起。故刘伟关于本案已超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予采纳。至于刘伟在答辩意见中提出澳龙公司就延迟履行物业交接义务应支付违约金的请求，已在庭审中予以明确，不属于反诉请求，不在本案审理范围，刘伟可通过合法途径另行主张。综上，刘伟应当按《前期物业协议》的约定向澳龙公司支付2011年7月至2015年6月物业服务费5017.8元（81.67平方米×1.28元/月/平方米×48个月）。因《前期物业协议》约定的违约金计算比例过高，结合刘伟的违约程度，以及澳龙公司的实际损失，本院酌定刘伟向澳龙公司支付违约金1200元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的�释》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，之规定，判决如下：一、被告刘伟于本判决生效之日起五日内向原告四川澳龙物业管理有限公司支付物业服务费5017.8元；二、被告刘伟于本判决生效之日起五日内向原告四川澳龙物业管理有限公司支付违约金1200元；三、驳回原告四川澳龙物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费211元�由被告刘伟负担。该诉讼费已由原告四川澳龙物业管理有限公司预缴，被告刘伟在履行上述义务时一并支付给原告四川澳龙物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  刘雅娟二〇一七年七月十四日书记员  陈 婷