湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0527民初5号
原告王陆军，男，1971年12月14日出生，汉族，居民，住秭归县。
原告高明，男，1979年5月18日出生，汉族，居民，住秭归县。
委托代理人张光龙，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告朱江，男，1981年8月17日出生，汉族，居民，住秭归。
原告王陆军、高明诉被告朱江租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员付梦华担任审判长，人民陪审员陈世明、孙烈雄于2016年4月18日公开开庭行了审理。原告王陆军、高明的委托代理人张光龙、被告朱江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称：2011年10月1日，二原告与被告签订了《房屋租赁合同》。二�告将君临天下2号楼3楼整层出租给被告进行KTV娱乐使用，房屋租赁期从2011年10月1日起至2016年9月30日止，租金总额为994613.6元。同时约定，若被告逾期半个月缴纳房租，二原告有权单独解除房屋租赁合同，并按合同总价款的30%支付违约金。同时房屋租金按月租金2%的标准加收房屋租。还同时约定，违约方将向对方支付诉讼费、律师费等相关费用。被告向二原告交付房租仅仅到2015年9月30日，没有按照约定向二原告缴纳2015年10月1日至2016年9月30日的房租，构成了根本违约。现起诉请求：1、解除原被告所签订的房屋租赁合同，并返还房屋，同时支付违约金298384.08元。如果被告交还期限超过310天，则按每天964.08元的标准支付房租从2015年10月1日至交还房屋时止。2、由被告承担律师费20000元，并承担本案诉讼费。
被告辩称：被告与二原告签订租赁合同属实。2015年8月被告和二原告协商沟通准备转让经营的KTV，被告已经找好了欲接受转让的人，因为二原告要将房租涨到25万元／年，而欲接受转让的人只同意按20万元／年接受而致转让未成。而被告承租的楼上一层，面积相同，年租金只有16.8万元。履约期内，二原告没有给被告提供任何帮助，楼下的停车场在收停车费、还要收电梯费，现在被告想转让KTV也转让不成，经营环境差。2016年2月3日二原告与被告达成了一份承诺书，被告请求按承诺书约定的租金标准给付，请求与二原告协商给付时间的问题。
经审理查明：2011年8月12日，二原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同的主要内容为：二原告将其所有的君临天下2号楼3楼的整层房屋出租给被告进行KTV娱乐经营；房屋租赁期5年，从2011年10月1日起至2016年9月30日止；租金第一年为税后18万元，从第二年起按上一年税后租金总额的5%逐年递增，第五年为税后218791.1元，总额为994613.6元。租金支付方式：第一年房租分两期支付，从第二年起每年8月30日前一次性现金支付房租。被告应按时交纳房屋进行商业活动产生的所有需付费的项目和物品等，并承担用户的一切违约责任。租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，二原告有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归二原告所有。（2）要求被告恢复原状。（3）向被告收取恢复工程实际发生的费用。被告应在租赁期满后，将承租房屋及被告装饰装修的不可拆卸的附属设施、设备如：地板、吊顶、灯饰、门窗、水管、电线等交给二原告。关于二原告有权解除合同，收回出租房屋，其中约定：被告未经二原告书面同意，转租、转借承租房屋。或者逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给二原告造成�重损害的。或者拖欠房租超过本协议约定交纳时间半个月以上。关于合同的提前终止，约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。关于被告的违约责任，其中约定：若被告拖欠房租超过本协议约定交纳时间半个月以上的，二原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同租金总额的30%向二原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补二原告损失的，被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。在租赁期内，被告逾期交纳支付租金，每逾期一日，则被告须按每天以月租金的2%加收租金。租赁期满后自然终止。被告有意续租的，应当在租赁期前6个月书面通知二原告。发生本合同项下的争议，由双方协商或申请调解；调解或协商不成的，依法向法院起诉，并由违约方承担全部违约责任外还应承担对方的诉�费、律师费、交通费、食宿费等相关费用。
合同签订后，被告交付房租到2015年9月30日，没有按照约定向二原告缴纳2015年10月1日至2016年9月30日的房租。2016年1月，原告诉至本院请求依法判处。诉讼中即2016年2月3日即本案应诉法律文书尚未送达给被告之前，双方协商达成一个《承诺书》，约定：第五年租期（2015年10月1日至2016年9月30日）房租按20万元计算，定于2016年2月22日前支付10万元，3月20日支付10万元。被告承诺按租金按支付时间兑现，二原告则同意签订续租5年合同，年租金20万元不变。前期签订房租合同仍具有法律效力。至本案判决前，被告没有履行该承诺书所约定的义务。
上述事实，有原被告庭审中的陈述、原告提供的《房屋租赁合同》、二原告的房产证、委托代理合同、湖北峰峦律师事务所给二原告出具的2万元的法律服务费发票，被告�供的2016年2月3日二原告与被告签订的承诺书等证据在卷。经当事人质证和本院审查，应予采信。
本院认为：2011年8月12日二原告与被告签订的房屋租赁合同依法成立生效，对双方当事人均有法律约束力。二原告履行了交付房屋义务，被告应按约履行给付租金等义务。现被告至本案庭审辩论终结前已经逾期八个月未交纳第五年租期的租金，被告应当承担违约责任。二原告虽依合同约定有权提前解除合同，但应按合同约定提前两个月书面通知被告。二原告没有提供证据证明履行了提前两个月书面通知被告的程序，故本院不支持二原告解除租赁合同的请求。被告关于按2016年2月3日承诺书的约定给付第五年租金20万元的辩解，因该承诺书系附条件的合同，被告未在约定的时间履行给付租金义务即条件未成就，该合同并没有生效，被告的辩解主张不能成立。原被告双�应按2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》享受权利及履行义务。关于被告延期给付租金问题。本案合同约定了两种不同标准计算的违约金，但没有分别约定适用情形，应视为对违约金约定不明。现二原告未举证证明被告造成二原告的实际损失为多少，本案延付租金的损失应按违约方可得利益损失即租金利息损失核定，利率的标准应按照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及修改批复（法释（1999）8号和法释（2000）34号）即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。二原告主张按租金的30%计算违约金的理由不能成立。被告应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。本案经调解未成，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五第第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、2011年8月12日双方签订的《房屋租赁合同》继续生效至2016年9月30日止。
二、朱江给付王陆军、高明的合同第五年的税后租金218791.1元。
三、由朱江给付王陆军、高明的违约金，即按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准承担租金218791.1元从2015年8月31日起至本判决确定给付之日止的逾期利息。
四、朱江给付王陆军、高明因本案诉讼所支付的法律服务费20000元。
五、驳回王陆军、高明的其他诉讼请求。
上述第二、三、四项主文的给付款项，限本判决生效后3日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6076元，由朱江负担5200元，王陆军、高明负担876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 付梦华
人民陪审员 孙烈雄
人民陪审员 陈世明
二〇一六年五月十日
书 记 员 周 波