广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1354号
原告佛山市祥和物业管理有限公司，住所：佛山市同济东路后龙西街5号B座2楼。
法定代表人黄洪波。
委托代理人李政均、李仁。
被告欧坚常，男，1961年8月25日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人程丽芳。系被告欧坚常的妻子。
原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告欧坚常物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员谢燕贞独任审判，并于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为佛山市同济东路后龙二街名雅花园1号3座502房的业主，原告为该物业的物业管理公司，原、被告双方于2001年9月24日签订了《名雅花园入住公约》，双方存在物业服务合同关系，且自2000年5月9日起至今，原告一直在为该物业提供相应物业管理服务，被告在实际享受了原告提供的物业管理服务的情况下，却拒绝向原告缴纳相应物业管理服务费，已构成合同违约。截至目前，被告已累计拖欠原告物业管理服务费共7605.90元（从2007年5月暂计至2014年10月），虽经原告多次催缴，但被告均置之不理。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费7605.90元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告向原告支付法院判决书生效之日起至实际清偿之日止的滞纳金，滞纳金以生效判决书确定的物业管理费金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。
被告辩称：一、佛山仲裁委员会仲裁裁决书（2004）佛仲字第016号的仲裁中，仲裁庭裁决：佛山市环市房地产开发总公司于本裁决作出之日起30日内向欧坚常支付逾期办证违约金，具体数额以购房款人民币369509元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算，自2000年12月1日起计至本裁决第一项执行之日止（当年基准年利率为5.76%，总利息为人民币72204.29元）。欧坚常多次与佛山市环市房地产开发总公司进行协商后，佛山市环市房地产开发总公司拒绝支付逾期办证违约金，经多方协商后，佛山市环市房地产开发总公司最终口头承诺免除欧坚常日后物业管理费用，因此欧坚常至今仍未向原告交纳物业管理费用。二、原告未对名雅花园小区履行应有的管理职责，具体如下：1、名雅花园小区1号楼C座楼顶的水池盖由于盖座锈蚀腐烂，曾于台风中飞下，幸未伤人。名雅花园小区1号楼C座众业主多次向原告反映其情况，原告至今仍未派人对其进行维修。2、名雅花园小区1号楼楼梯处应为防火通道，但原告任由个别业主长期违规占用，带来安全隐患。名雅花园小区1号楼C座众多业主多次向原告反映该情况，均未得到任何回复也没对其有任何改善。3、名雅花园小区西面绿化树林带多次有人轻易翻越进入小区盗窃业主财物，名雅花园小区业主多次向原告反映，原告至今仍然未作出任何措施。4、原告利用名雅花园小区业主分摊面积，非法划分车位，据《佛山市物业管理办法（试行）》第三章“共有收益管理”第三十九条“物业管理区域内的公共车位、公用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有。”原告长期将停车费用作为公司收入，停车费用收支从未向业主公开，侵占名雅花园小区业主的共有收益。5、名雅花园小区1号楼北面部分车库被小区外商铺租用并打通，任凭外来人员自由进出小区，给小区业主带来不安定因素，原告也没安装足够的摄像头。三、原告的经营服务性收费许可证（编号：第W3号）已过有效期，无权收款。四、原告自2007年5月至2014年10月未曾向被告欧坚常催缴物业管理费，并未如原告所讲多次催缴，均置之不理。五、已过诉讼时效，理应驳回。综上所述，原告虽与业主签订合约，但却未对小区履行应有的管理职责和义务，被告认为原告日常管理工作十分不称职，故此拒绝向其交纳管理费用。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、营业执照复印件、组织机构代码证、人口信息查询表。证明原、被告的诉讼主体资格。原告的经营场所位于名雅花园内，原告提供的物业服务包括车位管理等服务。
2、名雅花园物业委托管理合同书、广东省经营服务性收费许可证、资质证书、受理回执复印件。证明原、被告之间的物业服务关系，原告具备三级物业服务资质，原告按0.75元每平方米的标准向业主收取物业管理费，该收费标准是有根据的。原告正在办理经营收费许可证过程中。
3、名雅花园入住公约、小区住户登记资料、房地产登记信息查询结果。证明各被告为涉案物业的业主，与原告之间存在物业服务合同关系，涉案物业的建筑面积及登记时间。被告是同意自觉遵守履行名雅花园入住规定的条文。
4、业主公约、管理规约（复印件）。证明各被告应按业主公约履行其相应的责任，其中就包括缴纳物业管理费。
5、报纸、证明、责令限期改正违法行为通知书2份。证明原告曾多次就涉案小区业主的违法搭建向有关部门及媒体进行过举报，相关部门也下发了责令改正通知书，原告已尽到与其收取的物业管理费标准相适应的物业管理服务，不存在过错。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、结婚证。证明代理人与被告欧坚常的夫妻关系。
2、佛山市仲裁委员会仲裁裁决书。证明被告在购买涉案房屋后因无法办理房产证，被告与环市房地产开发公司进行仲裁，仲裁裁决要求环市房地产开发公司支付逾期办证违约金给被告，但是环市房地产开发公司对此裁决书不予理睬，也不予执行，后来环市房地产开发公司有一名工作人员口头告知被告不要再来，相应的费用在物业管理费中予以扣减。对原告主张的欠费金额及欠费时间段予以确认。
3、抬头为南浦委员会的意见书。证明被告代表涉案小区的业主向居委会反映原告管理涉案小区存在的问题。物业管理处还破坏业主出钱维修的绿化及围墙。居委会对被告反映的问题未作出回应，也未采取任何措施。
照片5张。证明涉案小区存在安全隐患。
5、发票2张。证明被告欧坚常曾缴纳了2006年11月至2007年4月的物业管理费。
本院认证：原告提交的证据1-5，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。被告提交的证据1、2、5，原告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认；证据3，无原件核对，且原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，本院不予采信；证据4，系被告单方制作，原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2000年5月9日，佛山市环市房地产开发总公司作为甲方与原告作为乙方签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定由原告为名雅花园提供物业管理服务，双方约定：“……第二条环市公司就以上述的物业委托原告管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……第六条原告按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元／㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理费收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由环市公司按标准50%支付。……”。佛山市环市房地产开发总公司与原告均在合同上盖章确认。原告于2011年5月24日就上述《名雅花园物业委托管理合同书》完成备案登记。
2001年9月24日，被告与原告签订《名雅花园入住公约》，上载：“本业主完全明白及同意并自觉严格遵守、履行《名雅花园管理规定》、《名雅花园装修管理制度》之全部条文。本公司遵照国家城市物业管理的有关规定，与业主共同维护优美整洁、文明安全的居住环境。本合约一式二份，业主和物业公司各执一份，此合约经业主和物业公司（管理处）双方签名盖章后即生效，均起同等法律效力。”同时，该入住公约注明：“房屋编号：1号3座502；车库编号：17号；业主姓名：欧坚常”。
2003年2月26日，佛山市物价局向原告颁发《广东省经营服务性收费许可证》，审核准许收取名雅花园物业管理服务费：1、多层住宅（无电梯）每月每平方米建筑面积1.20元；2、多层住宅（带电梯）每月每平方米建筑面积1.40元；3、商铺每月每平方米建筑面积4.00元。上述收费许可证有效期至2006年2月。2014年9月4日，原告向禅城区发展规划和统计局提交换领禅城区同济东路后龙二街名雅花园临时露天停车场收费许可证的相关材料。
2004年4月21日，佛山仲裁委员会出具（2004）佛仲字第016号仲裁裁决书，裁决：一、佛山市环市房地产开发总公司于本裁决作出之日起30日内向佛山市房地产权属登记部门提供办理名雅花园1号楼3座502房和1号楼3座2层17号单车房过户登记手续所需的证明文件，协助欧坚常办理该房屋的房地产权属证书。二、佛山市环市房地产开发总公司于本裁决作出之日起30日内向欧坚常支付逾期办证违约金，具体数额以购房款人民币369509元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算，自2000年12月1日起计至本裁决第一项执行之日止。三、驳回欧坚常的其他仲裁请求。四、本案仲裁费用人民币1375元由佛山市环市房地产开发总公司承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
另查明，原告是三级资质的物业管理公司。涉案佛山市禅城区后龙二街1号三座502房，建筑面积112.68平方米，由被告单独所有，于2008年2月3日办理产权登记。被告已交纳了2006年11月-2007年4月的物业管理费。
再查明，2008年7月3日，佛山市禅城区城市管理行政执法局发出《责令限期改正违法行为通知书》2份（NO.0421406、0421407），主要内容为明雅花园13号903住户、明雅花园4号901住户、902、903、904住户：你于2008年7月3日在同济东路后龙二街明雅花园13号、4号天面被发现实施未取得建设工程规划许可证进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条以及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，现责令你于2008年7月10日前自行拆除，恢复原状。逾期仍不改正的，本局将按有关法律、法规、规章的规定进行处理。特此通知。该两份通知均由管理处钱文华代为签收。
2009年2月13日，珠江时报对涉案名雅花园小区顶楼天台先后冒出31户违章建筑的现象，小区住户及物业管理处先后向有关部门进行投诉等相关内容进行了报道。
2013年9月2日，佛山市禅城区环境保护和城市管理局祖庙分局出具证明，主要内容为因机构改革，我局名称已由佛山市禅城区城市管理行政执法局更改为佛山市禅城区环境保护和城市管理局，编号为0421406、0421407的《佛山市禅城区城市管理行政执法局责令限期改正违法行为通知书》由我局发出。
庭审中，原、被告双方共同确认：涉案小区目前并未成立业主委员会，现仍由原告在涉案小区进行物业管理，原告一直都是以《名雅花园物业委托管理合同书》约定的0.75元／平方米收费标准向被告计收物业管理费。原告并未与被告另行签订物业管理合同。
原告陈述：涉案小区个别业主违规搭建、堵塞防火通道的情况，原告已多次与该些业主进行沟通，要求拆除，在沟通无果的情况下，也已经积极向城管部门、新闻媒体进行举报，要求有关部门介入进行处理，原告已尽到物业管理服务的职责，业主至今未整改过错不在于原告，应由拥有执法权的部门进行处理。原告有权收取停车费，且车位的收费是用于小区的开支及管理，车位收费是有进行公示的。
被告陈述：被告对原告主张的欠费时间段及金额无异议，但佛山市环市房地产开发总公司口头答应在物业管理费中扣减仲裁裁决的逾期办证违约金，被告才未交费。被告对小区业主违规搭建的情况曾向居委会书面反映过，但居委会没有作出任何回应及处理。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，佛山市环市房地产开发总公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对佛山市环市房地产开发总公司、原告及涉案小区全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。原、被告双方虽未另行签订书面物业服务合同，但被告作为涉案房屋的产权人，自2001年9月24日入住涉案房屋，后已实际享受了原告提供的物业管理服务，被告应依上述合同书的约定按时足额向原告缴纳物业管理费。原告依据《名雅花园物业委托管理合同书》约定的物业管理费收费标准即每月每平方米0.75元向被告收取物业管理费有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于物业管理费的问题。原告主张被告拖欠2007年5月至2014年10月的物业服务费共计7605.90元，被告确认该欠费时间段及欠费金额，并当庭确认其至今未交纳，故本院对被告拖欠原告2007年5月至2014年10月的物业服务费共计7605.90元的事实予以确认。被告虽抗辩认为案外人佛山市环市房地产开发总公司曾口头承诺免除被告物业管理费，其无需向原告交纳物业管理费。但未能提供有效的证据予以证明，且原告庭审中明确表示开发商该口头承诺与物业管理公司无关，亦不同意免除被告的物业管理费，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告还抗辩认为系原告管理不善、未能解决涉案小区个别业主违规搭建、堵塞防火通道的问题、擅自改建公用部位进行收益等原因导致被告未缴纳物业管理费，但原告已提交《责令限期改正违法行为通知书》及有关新闻报道等证据证实其已对涉案小区个别业主违规搭建、堵塞防火通道的问题向有关部门及新闻媒体进行了投诉，且有关部门也作出了相应的处理，故原告已履行了其作为物业管理公司应尽的管理职责，而被告的其他主张仅为其单方陈述，无证据佐证，故本院对被告上述抗辩意见均不予采纳。另，关于诉讼时效的问题，本院认为，物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《名雅花园物业委托管理合同书》并未约定合同履行终止的期限，原、被告间的物业服务关系亦一直持续，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告抗辩认为原告主张的物业管理费已超诉讼时效的意见不予支持。综上，被告需向原告交纳2007年5月至2014年10月的物业服务费共计7605.90元。
关于滞纳金。《名雅花园物业委托管理合同书》中并未对物业服务费约定计收滞纳金，且原告主张向被告计收自法院判决生效之日起的逾期滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告欧坚常于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司交纳2007年5月至2014年10月的物业服务费共计7605.90元；
二、驳回原告佛山市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告欧坚常负担。
本判决为终审判决。
审判员 谢燕贞
二〇一四年十二月十二日
书记员 吴晓蓝
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。