河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第615号
上诉人（原审被告）：沧州市民安物业服务有限公司。住所地：河北省沧州市新华区新华路金龙广场*座1402。
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法定代表人：张丽梅，该公司经理。
委托代理人：孟祥坡，河北建平律师事务所律师。
委托代理人：张云渤，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李玉林，司机。
委托代理人：周文莲，河北兴骅律师事务所律师。
上诉人沧州市民安物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2014）黄民初字第4412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月12日，原告购买了案外人天津市岳泰房地产开发有限公司沧州渤海新区分公司开发的金龙渤海新城小区24#楼2单元102室楼房一套。2013年4月28日，原告与民安物业公司沧州渤海新区分公司订立《前期物业服务协议》，双方约定：一、合同期限：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。二、物业服务内容：（一）房屋共用部位的维护。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、电梯、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）环境卫生服务，其中包括定期清掏化粪池。（四）公共秩序服务。（五）交通秩序与车辆停放服务。（六）绿化养护。（七）房屋装饰装修服务。三、物业服务费用按建筑面积每月0.76元／平方米收取，交费方式为年付。四、维修基金的管理与使用：李玉林应按照国家、省和当地政府的相关规定交纳公共维修基金。本物业公共维修基金用于公共部位公用设施设备保修期满后大中修、更新、改造。协议订立后，原告按照约定交纳了相关物业服务费用。2013年5月，天津市岳泰房地产开发有限公司沧州渤海新区分公司将已经出售的楼房交付给买受人。2014年3月18日，被告对下水道进行过一次疏通。原告于同年9月8日前开始对购得的房屋进行装修，当房屋装修完毕准备入住时，原告与楼上刘连华等十七位业主共用的下水管道在出了原告楼房下的储藏间至污水井之间，因粪便堵塞发生粪便返流，造成原告的房屋、家俱等被浸泡。后被告及时发现并对下水管道进行了疏通。由于房屋被浸泡导致原告无法入住，9月20日，原告与案外人ＸＸ程订立了《房屋租赁合同》，原告租住了ＸＸ程位于沧州渤海新区康泰小区1#楼301室，租赁期限一年，租金共计10，000元。依照原告的申请，本院依法委托沧州市仲天工程造价咨询事务所有限公司对于原告的房屋因粪便浸泡所造成的损失及维修费用进行了司法鉴定，该公司于2014年11月3日出具《鉴定报告意见书》，鉴定结果为：黄骅港金龙渤海新城小区24#楼2单元102室地板砖、墙面粉刷、墙面瓷砖、固定床、固定壁柜、橱柜的损失为30032.03元。另查明，民安物业公司沧州渤海分公司的机构类型为企业非法人，负责人李强。上述事实有当事人陈述、《前期物业服务协议》、情况说明、《鉴定报告意见书》、《房屋租赁合同》、民安物业公司沧州渤海新区分公司的营业执照、组织机构代码证等在案佐证。原审认为，本案的争执焦点是：被告民安物业公司对于原告李玉林的房屋因粪便浸泡所造成的经济损失是否应承担民事赔偿责任。首先，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。由此可见，民安物业公司沧州渤海新区分公司作为被告设立的分公司，其实施的民事法律行为的民事责任依法应由实行承担，故被告民安物业公司作为本案的被告，其诉讼主体适格。其次，被告民安物业公司在此事件中是否应承担民事赔偿责任。住房和城乡建设部于2008年2月1日公布实施的《住宅专项维修资金管理办法》第三条对共用设施设备作出明确规定，共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。同时，这与原被告在《前期物业服务协议》中对共用设施设备范围的约定也基本一致。加之，在使用共用下水管道过程中，原告李玉林与刘连华等十八位业主对于下水管道的堵塞无任何过错，因此，被告民安物业公司对出楼房主体至污水井之间的下水管道应负有管理责任。最后，由于被告民安物业公司至今未与业主委员会签订《物业服务合同》，所以，原被告就该小区物业管理方面的权利义务应继续适用《前期物业服务协议》。原被告在平等自愿的基础上订立了《前期物业服务协议》，该合同系双方真实的意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，原告李玉林按照约定交纳了物业管理费用，被告民安物业公司在收取了原告的物业管理费用后，亦应提供相应适当的物业服务。由于被告并没有尽到足够的管理责任，致使原告的楼房因下水管道遭粪便堵塞而返流，使得楼房被浸泡，被告的行为违反了合同约定，对此应依法承担相应的违约责任，即赔偿原告由此造成的经济损失。原告李玉林的楼房及家俱受损应予以修缮，修缮费用系直接损失，以沧州市仲天工程造价咨询事务所有限责任公司的鉴定结论30032.03元为准。原告李玉林因房屋受损导致居住使用不能，而另行租房使用，所支付房屋租金应为原告李玉林的间接损失，对此，被告也应给予赔偿，根据本案实际情况，本院酌定为5000元，即从原告李玉林准备入住其102室楼房之月（2014年9月）起至受损房屋鉴定结束之后三个月（2015年3月）止，共计半年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十四条，参照《物业管理条例》第六条第二款第（一）项、第七条第（五）项、第三十六条、《住宅专项维修资金管理办法》第三条之规定，判决如下：被告沧州市民安物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告李玉林经济损失35032.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元、鉴定费5000元，由原告李玉林承担62元（已交纳），被告沧州市民安物业服务有限公司承担5338元（限判决生效之日起十日内交纳）。
判后，上诉人沧州市民安物业服务有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、下水管道堵塞的原因是因为各住户不正当使用造成，不当使用造成的损失应当由各住户进行承担；2、被上诉人没有缴纳物业费，上诉人没义务履行合同，被上诉人没权利享受物业服务，对此造成的损失应当由上诉人自己负责；3、即使上诉人有义务管理，上诉人已经履行了合同约定义务：对下水管道定期进行疏通，没有违反约定就不应当承担违约责任；4、一审法院认定数额有误，没有扣除残值、认定租金损失过高。综上，请求撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
经审理查明，二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2013年4月28日签订前期物业服务协议第二条第二款明确约定了上下水管道为房屋共用设备并由上诉人进行维护，现因下水道堵塞造成被上诉人财产损害，上诉人主张是由被上诉人及其他用户使用不当造成，被上诉人对此予以否认，那么，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人具有举证责任，但其未能向本院提供证据证明其主张，故对其该主张本院不予支持。再有，被上诉人已于2015年2月12日补交了2014年5月至2015年4月底物业费，上诉人也出具了收费收据，应视双方的物业服务合同关系成立，因而上诉人具有履行合同义务的责任，由于上诉人没有尽到相应的管理责任，造成被上诉人财产损失，并经鉴定机构鉴定，原审以此进行判决，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡希荣
审判员 马秀奎
审判员 刘晓莉
二〇一五年五月十一日
书记员 李 静