杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第2429号
原告（反诉被告）浙江省假肢科研康复中心，住所地杭州市拱墅区湖墅南路*号。
法定代表人陈川，主任。
委托代理人叶乃涛、胡邵艳，浙江海通联合律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）来红军，女，19xx年x月x日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人马郁飞、王田英，杭州市天恒法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告浙江省假肢科研康复中心诉被告来红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理，依法适用简易程序审理。被告来红军提交答辩状期间，提起反诉，本院合并审理，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（以下统称原告）的委托代理人叶乃涛、胡邵艳，被告（反诉原告）（以下统称被告）来红军的委托代理人马郁飞到庭参加诉讼。本案于2016年2月1日转为普通程序审理，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡邵艳，被告来红军的委托代理人王田英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2007年8月8日签订了《房屋租赁合同》，将其座落于杭州市拱墅区湖墅南路x号文晖大厦五层房屋出租给被告作经营用房，租赁期为2007年9月1日至2017年8月31日。合同约定，被告必须按时向甲方交纳租金，物业管理及水、电、空调、气等费用，逾期支付，每逾期一天，则被告需按照年租金或费用的0.1%支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也按照约定支付了租金，但被告并未按照约定按时足额地向原告支付使用空调而产生的费用，截止目前被告已拖欠原告空调费350690.13元。原告已多次催讨，但被告总以各种理由拒付，特提起诉讼。诉请：1、判令被告立即向原告支付因使用空调产生的费用，合计350690.13元；2、判令被告向原告支付违约金84165.63元（350690.13元×6%中国人民银行同期贷款利率×4年＝84165.63元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、1、被告未拖欠原告空调流量费。原告诉称被告拖欠空调费的期间为2008年6月—2011年10月。因原告出租房产使用的是中央空调，计费并非是以电量为单位，而是以流量为单位。被告在实际承租过程中，自2008年3月起，原告的中央空调就发生多种故障，导致被告不能正常使用。被告为正常经营棋牌房，最初是添置电扇、取暖器等，因空调问题长期不能解决，最后只能自己出资为每个房间均添置安装了分体式空调，并正常缴纳电费，从不拖欠。2、原告提供的空调费明细中指2008年6月—2010年10月的使用费取9—12楼的平均值，而被告承租的是5楼，原告以无关楼层的空调流量平均值来计费，无事实依据、法律依据。3、原告诉请已超过诉讼时效。根据合同约定，空调费应当按月支付，实际情况是按季支付的。原告诉请的2011年10月之前的空调费，已经超出诉讼时效。水电费、空调费的缴纳不受合同持续履行影响，原告以合同持续履行作为抗辩理由没有法律依据。二、2015年7月17日，被告承租的房屋突然热水管爆裂，导致巨大水量喷涌一个小时，使得被告承租的五楼全部被淹，造成被告部分麻将机损坏、地板受浸全部更换，停业约20余天的重大损失。根据被告统计，包含损坏后垃圾清运、麻将机维修、地板更换、墙面施工、营业损失、其他财务损失等，共损失金额约14万元。当时情况均有录像、照片为证。其后在协商过程中原告亦承认该事故是其热水管连接螺帽烂穿造成，但对被告提出的赔偿要求一致不予答复，其后便提出了拖欠空调流量的诉讼。三、被告认为，原告提起本诉完全是恶意诉讼，其目的是以2011年前不知所谓的空调流量费为由来逃避、冲抵热水管爆裂事故给被告带来的损失。因此，被告对原告提出的无理诉求不会答应。
被告反诉称，2007年8月8日，原告将其位于拱墅区湖墅南路x号文晖大厦五楼房屋出租给被告经营棋牌等，租赁期为2007年9月1日至2017年8月31日。2015年7月17日，因原告疏于管理，被告承租的房屋突然热水管爆裂，因原告工程部人员对水阀位置都无法确定，导致巨大水量喷涌一个小时，使得被告承租的五楼全部被淹，造成被告部分麻将机损坏、地板受浸全部更换，停业约20余天的重大损失。根据被告统计，包含损坏后垃圾清运、麻将机维修、地板更换、墙面施工、营业损失、其他财务损失等，共损失金额约14万元。当时情况均有录像、照片为证。其后在协商过程中原告亦承认该事故是其热水管连接螺帽烂穿造成，但对被告提出的赔偿要求一致不予答复，其后便向法院提出了拖欠2011年之前空调流量的诉讼。被告认为，原告向被告出租房屋，依法应当保证其出租房屋的安全，造成原告损失的设施设备系原告自有的设施，因其损坏造成承租人财务损失，应当承担赔偿责任。而原告不仅回避赔偿，更试图以2011年前不知所谓的空调流量费为由来逃避、冲抵热水管爆裂事故给被告带来的损失。被告为维护自身合法权益，提起反诉。诉请：1、判令原告赔偿被告因承租房屋热水管爆裂造成被告各项损失共计142539元；2、反诉诉讼费由原告承担。
原告对反诉辩称，热水管爆裂的事实存在，但对其造成的损失轻微，其提出的相关损失赔偿没有相应证据进行支持，且原告对热水管爆裂进行了维修，原告提供的相关证据证明该费用的支付及相关维修清单和报价，所以并未造成被告损失问题，请求依法驳回被告反诉诉请。
原告就其本诉主张的事实及反诉答辩的事实，向本院提交以下证据：
1、房产证；
2、房屋租赁合同，证据1-2证明原告与被告存在房屋租赁关系，合同约定被告应及时向原告支付空调费，若逾期支付，每逾期一天，则按年租金或费用的0.1%支付滞纳金的事实；
3、五楼棋牌室空调费未收明细，
4、整改和催交欠费，
5、EMS邮寄凭证，证据3-5证明被告拖欠原告空调费，原告已发函催告的事实。
6、文晖大厦物业维修工程报价清单，
7、发票，证据6-7证明被告承租的房屋因热水管爆裂而需修缮，原告为修缮该房屋而委托第三方浙江中艺建设有限公司进行修缮，并支付33826元维修费用的事实。
8、收款收据，证明被告仅缴纳了2007年12月3日至2008年3月31日期间的空调费8595.2元。
被告就本诉辩称的事实及反诉主张的事实，向本院提交以下证据：
1、函（附快递单、物流信息），证明2015年7月17日因租赁物发生事故造成被告损失，被告发函原告要求协调赔偿事宜的事实；
2、照片，证明被告经营场地因事故受灾、受损的事实；
3、营业执照，证明被告承租楼层以汉庭棋牌名义经营棋牌的事实；
4、维修发票、装修发票，证明被告部分损失、停业时间；
5、劳动合同（附身份证复印件），证明员工工资损失；
6、损失清单，证明被告损失总额；
7、小视频，
8、棋牌清单，证明2015年7月17日当天营业收入损失；
9、原告对空调进行自查，证明2010年10月，原告委派王姓员工对空调检查后发现故障清单。
经庭审质证，一、被告对原告提交的上述证据的质证意见：证据1、2无异议。证据3三性均有异议，是原告单方制作，并没有被告方确认；体现原告所主张的期间是2008年6月至2011年10月；第2项和第4项使用度数完全一样，使用度数前一年与后一年一样是微乎其微的，取9-12楼平均值无合法依据；2010年10月中注明修理后，原告也确认之前空调是损坏的；2011年10月后，原告也确认被告没有拖欠空调费，故原告主张超过诉讼时效。证据4、5，被告收到过，通知中没有确认拖欠的金额，且在2011年6月发生的，在2012年年末双方对于费用有过协商，也是有前因后果的，此后就没有催讨和协商，从这个证据看也超过诉讼时效。证据6、7真实性无异议，认可原告对事故现场做过修复，但上面注明消防室、商配间、地下室等与五楼无关，应该包含了整个受损，不能全算在五楼，也与被告主张的损失不重合，不能冲抵被告的损失。证据8无异议，4、5月份是不用空调的，这是冬季使用的空调费，而原告提交的清单对应的冬季费用达4、5万多，明显不合理。
二、原告对被告提交的上述证据的质证意见：证据1，确实收到了，事故发生后，原告作为业主及时进行了维修，所有费用进行了承担，地板被告没有提供发票，没有承担，其他都承担了。证据2，事故确实发生了，但照片真实性有异议，可能并不是该次事故造成的。证据3无异议。证据4三性均有异议，并不是发票，地板维修费用提供发票原告会承担的。证据5三性均有异议，劳动合同是后补的，提出鉴定确定是否真实，且没有提供相应工资支付凭证和缴纳社保凭证。证据6三性有异议。证据7证据真实性无异议，但并不能证明其所主张的损失巨大。证据8真实性、合法性有异议，根据清单本身来看，事故发生的当天对被告影响比较小，并没有影响其正常经营。证据9三性有异议，不能证明其证明目的。
本院对原被告提交的上述证据确认如下：
一、原告提交的证据：证据1-2、4-8，被告对证据三性或真实性无异议，本院对其证明效力予以确认；证据3系原告单方制作，且无其他证据印证其合理性，不予确认。二、被告提交的证据：证据1、3、7，原告对证据三性或真实性无异议，本院对其证明效力予以确认；证据2结合客观事实综合认定；证据4，根据庭审查明的相关事实，结合合理性予以酌情认定，相关理由在本院认为中阐述；证据5、6、8-9不能达到证明目的或不符合证据要件形式，不予确认。上述有效证据待证事实，予以综合认定。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
2007年8月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将座落于杭州市拱墅区湖墅南路118号文晖大厦五层房屋（830平方米）出租给乙方作经营用房；该房屋年租金为30万元，租金每满三年递增5%，即2007年9月1日至2011年9月1日每年租金为30万元，2011年9月1日至2014年9月1日每年租金为32万元，2014年9月1日至2017年8月31日每年租金为34万元，年租金分别于9月1日前和3月1日前分两次支付，先交后用。合同中第四条第1项约定：乙方必须按时向甲方缴纳租金，物业管理费及水电空调、气等费用，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按年租金或费用的0.1%支付滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。被告承租后，从2008年6月至2011年10月，未缴纳过空调费。2011年11月份后，被告自行安装分体式空调，未再使用原告提供的中央空调。2011年6月2日，原告向被告寄送了《整改和催交欠费通知书》，对被告私自安装分体式空调等要求其整改，并催促被告交纳2008年起长期拖欠中央空调费。2015年7月17日傍晚，热水管爆裂造成被告承租的五楼被淹，造成墙面、地板等损坏。原告对墙体等进行维修和粉刷，至7月29日修复完毕。
本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》中对空调费支付予以了明确约定，根据合同约定及当事人陈述，空调费为半年一付，应当是实际发生后，半年内支付；被告从2008年6月至2011年10月期间，确实未向原告缴纳过空调费，上述事实本院予以确定。原告提起本次诉讼是否超过诉讼时效。根据现有效证据，原告书面催讨拖欠空调费在2011年6月，被告确认在2012年年未双方就空调费支付进行过协商。此后，原告向被告催讨空调费无事实依据。空调费应当属于房屋租金部分或等同于租金，根据《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，即使按照普通诉讼时效二年，原告迟至2015年10月27日才主张自己的权利，明显超过诉讼时效。原告认为其一直在催讨未提交证据证明，又认为双方合同还在履行中其主张未超过诉讼时效也与相关法律规定不符。故原告的诉讼请求超过诉讼时效，依法不予保护，对原告的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求。原告热水管爆裂给被告造成损失系客观事实，原告应当予以赔偿。被告证明自己因此次热水管爆裂受损造成的损失，所提交的证据存在瑕疵或不足以证明，应承担举证不能的相应后果；但损失系客观发生，本院结合客观事实及公平合理原则，酌情认定如下：关于墙体修复，原告提供的维修发票等证明其已给予维修和粉刷，被告无异议，故被告再行主张相应维修费用，本院不予支持；关于地板修复，原告并不否认给被告造成地板损坏，且愿意赔偿，根据被告提交的收据，根据经营面积等予以综合考虑；原告方也确认墙体维修至7月29日，期间造成被告无法经营，修复后，被告对经营场所修整也需要合理时间，故本院酌情确定被告无法经营天数为20天，故该期间租金应予以免除，本院结合年租金予以确定；其他损失，具有客观性、合理性，本院予以酌情确定，有些无事实依据或是否与本次事故有因果关系无法确定，故不予认定；综上，本院酌情确定原告因此次造成的损失为70000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回浙江省假肢科研康复中心的诉讼请求；
二、浙江省假肢科研康复中心的诉讼请求于本判决生效后十日内赔偿来红军人民币70000元。
三、驳回来红军其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费7824元，由浙江省假肢科研康复中心负担；反诉受理费1575元，浙江省假肢科研康复中心负担1000元，来红军负担575元。
来红军于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江省假肢科研康复中心于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 于 雷
人民陪审员 胡亦安
人民陪审员 许雪梅
二〇一七年六月九日
代书 记员 章文洁