浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0802民初6136号
原告：衢州新江厦建设开发有限公司，统一社会信用代码913308005528684731（1/1），住所地：衢州市西区九华北大道333号201-205室。
法定代表人：许金波，执行董事。
委托诉讼代理人：赵东雁，浙江新联新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘婧菁，浙江新联新律师事务所律师助理。
被告：衢州市衢州人家餐饮有限公司，统一社会信用代码913308000513246898，住所地：衢州市柯城区白云街道三江东路2幢105号。
法定代表人：余昌贵，执行董事。
原告衢州新江厦建设开发有限公司（以下简称新江厦公司）与被告衢州市衢州人家餐饮有限公司（以下简称衢州人家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告的诉讼代理人赵东雁，被告的法定代表人余昌贵到庭参加诉讼。
原告新江厦公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方关于衢州利时广场一层1-03/1-05、二层2-01号商铺的租赁关系；解除双方签订的《衢州项目商铺租赁合同》及《租赁场地调整补充协议》，要求被告在2017年10月31日前腾空租赁商铺并将承租场地恢复原状交还原告。2.判令被告支付租金、物业费用及房屋占有使用费（房屋租金按照合同约定分段计算至合同解除之日止。房屋占有使用费用自合同解除之次日起按照每季度304119.5元的标准计算至房屋实际腾空之日止。物业费自2017年2月1日起，按照每季度24758.72元的标准计算至房屋实际腾空之日止。上述费用扣除被告已经支付的200000元）。3.判令被告支付违约滞纳金（租金、物业费的滞纳金均自2017年2月1日起，以各自拖欠的数额为基数，按照年利率24%计算至租金、物业费各自付清之日止。占有使用费的滞纳金自合同解除之次日起，按照实际欠款数额为基数，按照年利率24%计算至房屋实际腾空之日止）；要求被告赔偿因违约导致合同解除给原告造成的损失311712.2元。4.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼过程中，原告明确要求解除双方签订的合同为2013年2月21日签订的《衢州项目商铺租赁合同》、2014年6月19日签订的《补充协议》及2016年6月12日签订的《租赁场地调整补充协议》；同时增加租金、占有使用费、物业费的计算标准以及要求被告承担的违约损失数额，即2017年2月1日起至2017年4月30日止的租金按照每季度306737.9元的标准计算；2017年5月1日起至合同解除之日止的租金按照每季度314417元的标准计算；自合同解除之次日起的占有使用费按照每季度314417元的标准计算至房屋实际腾空之日止；物业费按照每季度25597元计算；要求被告承担因违约导致合同解除给原告造成的损失362417元（包括三个月空置费损失314417元、律师费损失39000元、保全费损失5000元、诉责险保费损失4000元）。
事实和理由：2013年2月21日，原告新江厦公司与被告衢州人家公司签订《衢州项目商铺租赁合同》，约定原告将自有的位于衢州市西区九华大道333号衢州利时广场一层1-05/1-06、二层2-01号商铺租赁给被告使用，双方对租赁期限、租金、物业费、违约责任等权利义务内容作了约定。合同签订后，双方分别于2014年6月19日、2016年6月12日就物业费标准、租赁商铺位置、面积、租金标准等内容重新协商并签订补充协议，包括降低物业费收费标准、将1-06号商铺调整为1-03号商铺、总租赁面积调整为7110.29平方米等。现因被告未能按约履行交纳租金、物业费的义务，经原告催要后仍拖欠未交，故原告向本院提起诉讼。
被告辩称，原、被告双方确实签订了租赁合同及补充协议，其中对租金、物业费的标准作了约定，对原告主张的租金、物业费计算方式没有异议。双方约定物业费由原告收取属实。2017年2月开始的租金、物业费，被告陆续支付200000元，剩余部分未付是事实，但是被告未足额支付的原因是原告存在先履行义务未履行，具体表现为：1、没有按照合同约定为被告在广场西北角绿化带处增加一处出入口，造成被告较大经营损失；2、没有提供合同图纸确定的两块免费广告牌；3、1-3楼的水表电表只有一个，导致被告为其他承租商户交纳水电费，且被告代缴的费用未足额退还。因此，只要原告将水表、电表的问题解决好，退还多收的水电费，并按照合同约定提供广告牌、增加出入口，或者在增加不了的情况下补偿被告损失，被告马上一次性交清拖欠的租金、物业费。综上，不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。
本院经审理，对于当事人双方没有争议的如下事实予以确认。原告新江厦公司系坐落于衢州市产的所有权人。2013年2月21日，原告新江厦公司与被告衢州人家公司签订《衢州项目商铺租金合同》一份，合同约定：1、甲方（即原告，下同）将上述房产一、二层1-05、1-06、2-01的商铺出租给乙方（即被告，下同），租赁期限为2013年5月1日至2025年4月30日。2、租金以季度为结算周期并按年度分段计算，其中2016年5月1日至2017年4月30日每月每平方米的租金为14.380元；2017年5月1日至2018年4月30日每月每平方米的租金为14.740元。3、物业费标准为3元/月/平方米，以季度为结算周期。4、乙方应在每个结算周期开始前10个工作日内将租金、物业费预付给甲方。5、乙方应于租赁合同签订之日支付344300.9元保证金，在租赁期限届满或租赁合同提前终止的一个月期满之后，在乙方结清了应付款项、违约金及履行了其他义务的情况下，甲方将保证金（如有）退还乙方（不计息）。如乙方未按时交纳租金、物业费、水费、电费、违约金等费用时，甲方有权直接从保证金中扣除。6、乙方应最迟于租赁期限届满之日或合同因任何原因而提前终止后3日内向甲方交还租赁商铺，乙方应自行承担费用拆除、撤离乙方所有的设施、设备、招牌、广告牌等，将承租场地恢复原状或恢复至甲方认可的状态，并保持承租场地的干净、整洁。合同终止时，甲方有权选择要求乙方将房间的装修恢复到甲方交房时的标准状态，或维持乙方承租时完整的装修状态，若为后者，则承租场所的装修物无偿归甲方所有。如乙方逾期不迁出承租而造成甲方其他损失的，乙方自交还期届满之日的次日起向甲方支付违约金，违约金标准为乙方租赁合同终止时月租金标准的2倍和物业服务费标准的2倍之和，直至乙方按照合同要求交还该物业为止。7、乙方未按约定支付租金或物业服务费等，应按到期未缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止，逾期14日仍未支付的，或者乙方延迟缴纳租金或物业服务费等费用累计超过3次的，均视作乙方向甲方提出提前终止合同的要约，甲方有权没收保证金、单方解除合同并收回承租场地，乙方还应当赔偿甲方的其他经济损失。8、在租赁期限内，因乙方原因导致合同提前终止的，除甲方可没收保证金之外，乙方应向甲方支付违约金，若合同对违约金数额没有特别约定，乙方应支付的违约金为合同终止时月租金标准的2倍，如果造成甲方经济损失的，应赔偿甲方因此造成的实际损失，如因此而引起仲裁或者诉讼，乙方应承担甲方的仲裁或者诉讼费用（包括甲方支付的合理的律师费用）。9、第十六条合同的解除，16.2乙方未按合同约定时间缴纳租金及物业服务费等超过14日。10、补充条款：甲方按合同所附图纸的俩处广告位给予乙方免费使用；乙方所承租区域的餐饮正门绿化带处，增加一处出入口。此外，合同还对双方的其他权利义务内容作了约定。
2014年6月19日，双方签订《补充协议》一份，对物业费等内容重新作了协商，其中物业费下降到1.2元/平/月。2016年6月12日，双方又签订了《租赁场地调整补充协议》一份，对租赁物位置、面积作了调整、并对补偿事宜等内容作了约定，其中将一楼承租商铺1-06变更为1-03号商铺，变更后的商铺总承租面积为7110.29平方米，同时约定其他条款仍按照原租赁合同执行。
租赁合同及补充协议签订后，双方按约履行至2017年1月31日。自2017年2月1日起，被告仅向原告支付了200000元，剩余租金、物业费未付。现原告向本院提起诉讼，花费律师费39000元。诉讼过程中，原告提出财产保全的申请，为保全担保投保诉讼财产保全责任险并花费保险费用4000元。
现双方对是否存在水表、电表混同以及多收水电费未退还的情况存在争议。被告认为原告未设置单独的水表、电表，其自2013年开始就为原告出租的其他商铺代交纳水电费，且垫付的费用未足额退还，原告存在未履行合同义务的情况。被告为佐证上述意见提供了浙江中都物业管理有限公司衢州分公司中都卢森堡管理处出具的“2017年1月20日-2017年2月10日暂收电费37157元，以2月20日抄表数为准多还少补”的说明一份；未有盖章或者签名的各承租商铺的用电明细表格若干份；落款为“祝建中”，内容为“衢州人家未向招商银行、利时超市、印象广告、拐角奶茶店收取过任何水费”的证明一份；附有“利时超市水表从未交过”以及落款为祝建中“利时超市水表情况属实”两处文字说明的水表照片一张。上述证据中证明人未到庭作证，也未有被告代垫水电费的内容表述，且各份用电明细表反而可以证明各商铺的电费是分别计算而非混同的。退一步讲，即使存在被告代垫水电费的情况，根据被告的庭审陈述以及原告提供的物业公司退还水费的证据，被告所指的水电费系支付给物业公司而非原告，被告未能提供其他证据证明原告收取其水电费或者存在应退费用未退还的情况，而物业公司与原告系两个法律主体，因此，本院对被告主张原告存在未设置单独水电表导致其代交水电费的违约事实的意见不予采信。
本院认为，原告新江厦公司与被告衢州人家公司签订租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。租赁合同对租金、物业费的计算方式、支付时间、合同解除条件等内容作了明确约定，被告逾期未交纳租金、物业费的行为符合约定解除条件，原告有权解除合同，收回租赁物。
被告辩称其未足额交纳租金、物业费是因为原告承诺为其增加出入口、提供免费广告位的合同义务应当先履行而实际未履行的意见，实质是主张行使先履行抗辩权。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，虽然双方在租赁合同补充条款中约定了被告承租的餐饮正门绿化带处增加一处出入口以及原告给予被告两个广告位免费使用的内容，但并未与被告支付租金等费用的义务约定先后履行顺序，也未约定广告位未提供、出入口未开的情况下被告可以拒绝交纳租金、物业费的内容，被告的行为不符合先履行抗辩权的适用情形。因此，对于被告主张原告先履行义务未履行的抗辩意见，本院不予支持。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人的主要义务，交付租赁物是出租人的主要义务。本案中，原告已经履行了合同主要义务，向被告交付了租赁物，而被告未履行其主要义务，构成根本性违约。即使原告存在未增设出入口、未提供广告位的事实，被告也应当在合理期限内要求原告履行。根据被告的陈述，自2013年双方签订租赁合同至今，合同约定的路口未增设；广告位在2016年无故提供给其他商铺使用，但被告未能举证证明其在合理期限内向原告主张过权利，且在双方两次签订补充协议时，均未对出入口、广告位作出补充约定，被告应自行承担怠于行使权利而产生的法律后果。虽然被告辩称因原告两项义务未履行造成其较大经营损失，但未举证证明因果关系以及损失大小，本案中不作认定。综上，原告要求解除双方之间的租赁关系及签订的各份租赁合同的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据双方的合同约定，合同终止后原告有权选择要求被告将装修恢复到交房时的标准状态或者维持完整的装修状态。原告在诉讼过程中明确表示要求被告就可移动的部分搬离，不可移动的部分拆除，恢复交房时的状态，该要求符合合同约定。因此，对于原告要求被告腾空房屋，恢复原状的请求，本院予以支持。被告应当在合同解除后的合理期限内完成房屋腾空并恢复原状交还原告。
合同解除后，被告应及时付清应付未付的租金、物业费以及逾期腾房占有使用费。双方并未约定占有使用费的计算标准，原告参照合同解除之日对应的租金标准主张，本院予以支持。根据双方对上述费用计算方式的约定，被告应承担的租金、占有使用费、物业费如下：1、2017年2月1日至2017年4月30日的租金，3个月×14.380元每月每平方米×7110.29平方米=306737.9元，扣除已付200000元，剩余应付未付106737.9元；2017年5月1日至合同解除之日止的租金按照3个月×14.740元每月每平方米×7110.29平方米=314417.0元，即每季度314417元计算。2、合同解除之次日起至实际腾空之日止的占有使用费仍按照每季度314417元计算。3、自2017年2月1日起至实际腾空之日止的物业费，按照3个月×1.2元每月每平方米×7110.29平方米，即每季度25597.0元计算。
根据合同约定及法律规定，本案租赁合同因被告违约而解除，原告有权要求被告承担违约责任，包括收取未付费用的滞纳金、赔偿给原告造成的实际损失、承担原告支出的合理的律师费用。现原告就未付租金、物业费、占有使用费主张按照年利率24%计算滞纳金的请求以及要求被告承担律师费用39000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于商铺空置损失，因双方合同约定的赔偿范围为实际损失，且空置损失并非必然发生也实际尚未发生，因此，对于原告要求被告承担空置损失的请求，本院不予支持。关于诉责险保费，该笔费用系原告提出财产保全，根据法律规定提供担保，选择投保保险而支出，不应当由被告承担。因此，对于原告要求被告承担保费损失的请求，本院不予支持。关于保全费用，原告在提出诉讼保全后预交了保全费，实际的承担主体，本院将依法认定。
综上所述，原告要求解除租赁合同，由被告腾空商铺，恢复原状后交还的请求，以及要求被告支付拖欠的租金、物业费并支付占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告承担各项违约责任的请求，合理部分，本院予以支持。被告在订立合同时交纳了344300.9元的保证金，根据合同约定，在被告未按时交纳租金等费用时，原告有权从中抵扣。现原告主张待被告履行完毕付款义务后予以退还，如未能自动履行则用保证金抵扣，因原告的各项诉请已经依法认定，对合理部分予以支持，保证金应当直接抵扣被告的应付款项。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条规定，判决如下：
一、解除原告衢州新江厦建设开发有限公司与被告衢州市衢州人家餐饮有限公司于2013年2月21日签订的《衢州项目商铺租赁合同》、2014年6月19日签订的《补充协议》、2016年6月12日签订的《租赁场地调整补充协议》；原、被告之间的租赁关系终止。
二、被告衢州市衢州人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出衢州市九华大道333号衢州利时广场一层1-03号、1-05号、二层2-01号房屋，并将该房屋恢复原状后返还给原告衢州新江厦建设开发有限公司。
三、被告衢州市衢州人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衢州新江厦建设开发有限公司房屋租金、物业费、占有使用费（租金扣除200000元以及保证金344300.9元后计算至2017年12月31日暂为600882.4元；2018年1月1日至合同解除之日止的租金以及自合同解除之次日起至实际腾空之日止的占有使用费均按照每月104805.7元的标准计算；物业费计算至2017年12月31日暂为93855.8元，2018年1月1日起至实际腾空之日止的物业费按照每月8532.3元计算）。
四、被告衢州市衢州人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告衢州新江厦建设开发有限公司滞纳金（滞纳金包括租金、物业费、占有使用费，均按照年利率24%计算；租金的滞纳金计算至2017年12月31日暂为132194.1元；2018年1月1日起至合同解除之日止的租金滞纳金，以拖欠的数额为基数据实计算；物业费的滞纳金计算至2017年12月31日暂为20648.3元；2018年1月1日起至实际腾空之日止的物业滞纳金，以拖欠的数额为基数据实计算；占有使用费的滞纳金自合同解除之次日起至实际腾空之日止，以拖欠的数额为基数据实计算）、律师费损失39000元。
五、驳回原告衢州新江厦建设开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16689元，减半收取计8345元，由原告衢州新江厦建设开发有限公司负担3154元，由被告衢州市衢州人家餐饮有限公司负担5191元。财产保全费5000元，由被告衢州市衢州人家餐饮有限公司负担。上述费用限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。
审判员 王俪婧
二〇一七年十二月二十一日
书记员 兰方超