北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第53959号
原告（反诉被告）马x，女，1981年6月8日出生，职业不详。
委托代理人眭健，北京市中灿律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴x1，男，1951年7月27日出生，个体工商户。
被告（反诉原告）吴x2，男，1983年11月11日出生，个体工商户。
二被告共同委托代理人雷春晖，北京市金台律师事务所律师。
原告（反诉被告）马x（下称姓名）与被告（反诉原告）吴x1、吴x2（下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马x的委托代理人眭健，吴x2及其与吴x1的共同委托代理人雷春晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马x诉称：2015年6月5日，我与吴x1、吴x2签订《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》等文件，约定：吴x1、吴x2向我出售北京市朝阳区周庄山水文园x号楼x单元x号房屋（下称诉争房屋），成交价格1700万元，定金340万元，首付款370万元存入房屋行政主管部门开设的监管账户，剩余990万元通过商业银行贷款支付；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款至批准，期间已发生及要产生的各项费用由买受人自行承担；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方还口头约定在我足额支付定金及首付款后即将诉争房屋交付给我。合同签订当日，我向吴x1、吴x2支付了定金5万元，6月8日又支付了定金95万元，6月25日监管首付款390万元并支付剩余定金220万元。吴x1、吴x2也按照约定向我交付了房屋并介绍熟识的装修公司，我开始对诉争房屋进行装修。2015年9月21日，双方均接到银行通知，我申请的银行贷款未获得批准。吴x1、吴x2不顾双方的约定单方收回了房屋，并将约定的90日内办理房屋权属转移登记手续解释为应当付清全部款项的期限，要求我承诺申请贷款的期限，声称如果我不接受上述条件就拒绝继续履行合同。我认为，双方签订合同后我一直在积极履约，吴x1、吴x2的行为已经构成了根本违约。为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判决吴x1、吴x2返还我已支付的定金320万元；3、判决吴x1、吴x2协助解封并返还我监管资金（首付款）390万元；4、判决吴x1、吴x2承担违约金责任100万元（根据我方的实际损失酌降为100万元）。
吴x1、吴x2辩称：马x所述有些并非事实，我方在履行合同过程中并没有违约行为，诉争房屋没有办理过户系因马x违约行为所致。我方同意解除与马x签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同意返还定金320万元并协助解封监管资金390万元，但是不同意赔偿违约金。
吴x1、吴x2反诉称：马x所述的双方就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》等文件及约定内容均属实。2015年6月25日，双方前往华夏银行股份有限公司北京大望路支行（下称华夏银行）办理了面签手续并签订了编号为x号的《存量房屋买卖合同》，该合同对贷款事项进行了进一步明确：被申请人未获得银行贷款的，则自行筹集剩余房款，以现金形式支付。合同签订后，马x仅向我方支付了定金320万元，且擅自对诉争房屋进行了装修，造成了房屋损坏，其逾期付款的行为已经满足了合同约定的解除条件，构成了根本违约。故我方反诉要求：1、解除双方于2015年6月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2015年6月25日签订的x号《存量房屋买卖合同》；2、判令马x向我方支付违约金510万元（合同约定的房屋成交价的30%）。
马x针对吴x1、吴x2提出的反诉辩称：同意第一项反诉请求，不同意第二项反诉请求。双方于2015年6月25日签订的x号的《存量房屋买卖合同》并不是双方真实的意思表示，不能作为定案的依据，该合同约定的成交价格是1500万元，并不真实，关于贷款约定的如果未获批贷款则由买受人自行筹集剩余房款也没有具体付款时间的约定，根据法律的规定，出卖人应当给予买受人一定的合理期限。且吴x1、吴x2在我方起诉之前也从来没有向我方发出过催款要求，我方并没有违约行为，因此其第二项反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：诉争房屋所有权登记在吴x1、吴x2名下，系按份共有产权。2015年6月5日，马x与吴x1、吴x2就诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：吴x1、吴x2将诉争房屋出售给马x，成交价格1700万元，定金10万元，拟贷款金额990万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；逾期付款在三十日以内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过三十日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订《资金划转补充协议》，约定：诉争房屋成交价格1700万元，其中房屋主体价格为900万元，房屋装饰、装修和相关设施补偿800万元，定金340万元在双方查档后由买受人支付给出卖人，首付款370万元存入房屋行政主管部门开设的监管账户，剩余购房款990万元通过商业银行贷款支付。签订上述合同的同时，双方还签署了交易一般程序及风险《告知书》及《交易结算资金风险提示》。之后，马x向吴x1、吴x2支付了定金320万元并将首付款390万元存入了其在东亚银行（中国）有限公司北京分行开设的资金监管账户。2015年6月25日，双方签订了编号为x号的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）即网签合同，该合同所载：房屋成交价格1500万元，贷款金额为985万元，买受人因自身原因未获批贷款的，由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。
2015年6月底，吴x1、吴x2将诉争房屋的钥匙交付给马x，马x对诉争房屋进行了装修并购置了一些家具物品。2015年9月，马x向华夏银行申请的购房按揭贷款未获批准，双方就如何继续履行合同产生争议，吴x1、吴x2将诉争房屋收回。双方均确认诉争房屋尚未装修完毕、屋内尚有马x购置的家具等物品若干。
另查，与诉争房屋同地段的其他商品房及本市商品房平均交易价格现均有所上涨。
庭审中，马x称上述网签合同所约定的交易价格、贷款金额均与实际不符，该合同是为向相关主管部门备案所用，不能作为确定双方权利义务的根据。吴x1、吴x2对此持有异议，称当事人为了避税虚报交易价格在实践中很常见，但不能因此否认合同效力，该合同是合法有效的，该合同关于贷款不成应由买受人自行筹集剩余房款以现金方式支付的约定应当视为对2015年6月5日《北京市存量房屋买卖合同》相关条款的补充。
马x提交装修合同、家具定制合同及票据等，欲证明其接收房屋后已支付装修、定制家具费用约60万元。吴x1、吴x2对该份合同的真实性、关联性及证明目的均不认可。马x提交2015年9月24日、2015年10月7日吴x1、吴x2与其进行交谈的录音，欲证明吴x1、吴x2恶意地将合同约定的90天办理房屋权属转移登记手续的期限解释为付清全部购房款的期限，并提出由马x承担逾期付款责任、签署补充协议等无理要求。吴x1、吴x2称无法辨认录音的真实性，不认可该证据的证明目的。
马x认可其向华夏银行所申请的住房按揭贷款未获批准系其个人在征信等方面存在欠缺，并申请本院向该行调查当时申请贷款的过程。经查，该行当时负责此单业务的工作人员所述的未能批贷的原因与马x陈述一致。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、《存量房屋买卖合同》、银行转款凭证、资金监管证明等相关书证，双方当事人当庭陈述，谈话笔录、工作记录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点在于双方在履行房屋买卖合同过程中究竟谁存在违约行为。马x与吴x1、吴x2就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及网签编号为x号的《存量房屋买卖合同》均系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。上述网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的条款应属无效，但该条款无效并不影响合同其他部分的效力。马x据此主张该合同对双方无约束力于法无据，本院不予采信。该合同中关于买受人因自身原因未获批贷款应当自行筹齐剩余房价款并以现金形式支付给出卖人的约定视为对原合同关于付款方式的补充规定。另，即使抛开该项约定，依照交易惯例及双方关于自合同签订之日起90日内共同办理房屋权属转移登记手续的约定也可推断出作为房屋买受人的马x不应无限期地推延支付购房尾款。在上述房屋买卖合同履行过程中，马x因自身原因未能获批相关银行贷款之后，并未有证据显示其在积极通过其他方式履行付款义务，相反，其于2015年10月13日向本院提起诉讼要求解除房屋买卖合同。故马x的行为已经构成了违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于本案本、反诉的具体内容：双方均同意解除就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及由吴x1、吴x2向马x返还购房定金并协助解封资金监管款项，本院不持异议；该合同解除后，与之相对应的网签合同亦应一并解除。并未有证据证明吴x1、吴x2履行合同的行为有不符合约定之处，马x要求其承担违约金责任无依据，本院不予支持。关于马x应当承担的违约金数额，吴x1、吴x2并未举证证明其因马x的违约行为造成了实际损失，考虑到其所谓的装修破坏房屋结构亦是在其提前向马x交付房屋钥匙前提下进行及诉争房屋现已升值等情节，其主张按照合同约定的标准计算违约金数额过高，本院将依马x的申请并结合的本案实际情况适当酌减。
另，双方均同意在合同解除后由马x取走其购买的已经放进诉争房屋内的可移动家具物品，本院对此不持异议，双方可自行交接。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条》之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马x与被告（反诉原告）吴x1、吴x2于二○一五年六月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于同年六月二十五日签订的网签编号为x号的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
二、被告（反诉原告）吴x1、吴x2向原告（反诉被告）马x返还购房定金三百二十万元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告（反诉原告）吴x1、吴x2协助原告（反诉被告）马x解封马x存放在东亚银行（中国）有限公司北京分行账号为×××账户中的资金监管款项三百九十万元，于本判决生效后十日内执行；
四、原告（反诉被告）马x向被告（反诉原告）吴x1、吴x2支付违约金五十万元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告（反诉被告）马x的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）吴x1、吴x2的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，由原告（反诉被告）马x负担（已交纳）。反诉案件受理费52300元，由被告（反诉原告）吴x1、吴x2负担47083元（已交纳），由原告（反诉被告）马x负担5217元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费用5000元，由被告（反诉原告）吴x1、吴x2负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 玲
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 张雨芝
二〇一六年六月三十日
书 记 员 韦冠鹏