上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11663号
上诉人(原审被告)：冯东彪，男，1968年2月24日出生，回族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：苟小平，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭晓燕，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：蔡丹，女，1981年3月6日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华天成律师事务所律师。
原审被告：张玉，女，1987年9月3日出生，汉族，住江苏省江都市。
原审第三人：上海纪顺房地产经纪事务所，住所地上海市。
投资人：李长富。
原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：殷俊，董事长。
委托诉讼代理人：梁博雯。
委托诉讼代理人：戴炜。
原审第三人：上海农村商业银行股份有限公司静安支行，住所地上海市静安区。
负责人：罗瑛，行长。
上诉人冯东彪因与被上诉人蔡丹、原审被告张玉及原审第三人上海纪顺房地产经纪事务所(以下简称“纪顺事务所”)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)、上海农村商业银行股份有限公司静安支行(以下简称“上海农村银行静安支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初22121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯东彪上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：《上海市房地产买卖合同》不能继续交易的根本原因与导火线是被上诉人未按照合同约定支付第二笔房款，违约在先，一审法院并未认定该行为属违约行为。《补充协议》是上诉人在被上诉人及房屋中介不断游说及言语威吓情况下，所作出的违背内心意思的妥协，不宜认定为有效协议。《补充协议》之约定不必然优先于买卖合同的约定，被上诉人未依照买卖合同的约定支付第三期房款，应支付滞纳金。
蔡丹辩称，关于第二期房款人民币(以下币种均为人民币)18万元，被上诉人一直希望继续履行该合同，并一直按照合同支付了相应款项，是上诉人表示不愿迁出户口不愿意继续履行，被上诉人才和上诉人达成《补充协议》，先支付9万元，将另外的9万元作为迁出户口的押金。关于《补充协议》的效力，被上诉人认为该协议是双方真实意思表示。《补充协议》约定应当优先于之前两份协议适用。
原审被告张玉未作述称。
原审第三人纪顺事务所、住房置业公司和上海农村银行静安支行均未作述称。
蔡丹向一审法院起诉请求：1、要求蔡丹与冯东彪、张玉就上海市静安区房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；2、冯东彪、张玉涤除系争房屋上设定的抵押权人为住房置业公司的抵押登记，并协助蔡丹办理将系争房屋产权过户至蔡丹名下的手续,将系争房屋交付蔡丹；3、冯东彪、张玉支付逾期迁出户口的违约金，按每月10,000元，自2015年11月1日计算至户籍迁出之日止。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为冯东彪、张玉，2015年2月10日，蔡丹(买受方、乙方)与冯东彪(出卖方、甲方)、纪顺事务所(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，载明系争房屋建筑面积30.74平方米，房价款73万元，系争房屋涉及抵押，抵押权人路畅，贷款余额约14万元整，公积金贷款约27万元整。定金2万元于签订本居间协议支付，首期房款22万元于签订《上海市网上房屋买卖合同》时支付，二期房款18万元于2015年2月15日前支付，系争房屋过户在2015年4月30日之前办理完毕，三期房款30万元由贷款银行放款日期为准，尾款1万元，房屋手续完毕及水、电、煤、物业、有线结清后当日内交房。甲乙双方同意在签署本协议后10日内共同赴丙方签订《上海市网上房地产买卖合同》。协议第十条其他处有手写内容为：1、甲方在收到首付当天解除约14万元的抵押，如不能解除抵押甲方退还首付款及定价及相应责任，2、甲方承诺此房全部户口在2015年2月18日前迁走，3、甲方在收到乙方第二笔款时去银行解除公积金贷款约27万元，如不能解除公积金贷款，责任由甲方承担，4、甲方承诺该房唯一住房。同日，蔡丹(买受人、乙方)与冯东彪、张玉(卖售人、甲方)经纪顺事务所居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款73万元，2015年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，若一方未按照本合同约定时间付款，则每逾期一日，乙方应向甲方按未付款额的日万分之五支付滞纳金，滞纳金自本合同规定乙方应付款之日起至实际付款日止。逾期超过15天甲方有权通知乙方单方面解除合同，乙方应在收到书面通知日起5日内支付滞纳金，还应按总房款20%支付违约金给甲方，甲方可在乙方已付房款中扣除该笔款项，剩余款项甲方应在5日内不计利息返还给乙方，若乙方已付款不足抵扣违约金，则应在接到书面通知之日起5日内向甲方付清。合同第十条约定，若甲方未按时履行本合同，包括未按本合同约定期限交付房屋，每逾期一日，甲方应向乙方按照已付房款的日万分之五支付滞纳金，滞纳金自本合同规定甲方应履行义务的最后期限之日起至实际履行之日止。逾期超过15天乙方有权通知甲方单方面解除本合同，甲方应在接到通知之日起5日内返还乙方已付房款和滞纳金，还应按照总房款的20%支付违约金。补充条款一约定，甲方在收到首付款当日解除约14万元抵押，如不能解除抵押甲方退还首付款和定金并承担相应责任。甲方承诺此房全部户口在2015年2月18日前迁清。甲方收到乙方第二笔房款时解除公积金贷款约27万元，如不能解除公积金贷款抵押甲方承担相应责任。合同附件三付款协议约定，乙方于2015年2月10前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2015年2月10日前支付22万元；于2015年2月15日前支付18万元；于2015年5月31日前支付30万元；于2015年5月31日前支付1万元。合同附件五显示系争房屋有抵押。
系争房屋买卖合同签订当日，蔡丹支付定金2万元，并于当日通过转账支付首付款22万元，张玉出具了首付款收据，内容为“本人收到蔡丹为购买座落于上海市的房产的首付款贰拾贰万元整(220,000元)”。2015年2月16日，蔡丹支付房价款9万元，冯东彪出具收条，收条内容为“今收到蔡丹购买602房款人民币玖万元整(90,000)，另外公积金贷款还款日为2015.3.20”。2015年3月14日，蔡丹缴纳契税7300元。
2015年7月20日，蔡丹(乙方)与冯东彪、张玉(甲方)签订《补充协议》，约定：一、甲方承诺在2015年7月29日还清系争房屋所有贷款并解除抵押。二、双方约定交易过户时间在2015年8月15日之前办理。三、甲方承诺2015年8月30日前将此房交付乙方。同时乙方支付壹万元尾款给甲方。若因甲方原因未能如期交房甲方愿意支付乙方陆仟玖佰元房租作为补偿。若因乙方原因不能如期交房不追究甲方责任。四、甲方承诺此房室内所有户口在2015年11月1日之前迁清。同时乙方支付玖万元户口押金给甲方(玖万元系之前的房款未支付给甲方，现作为户口押金)若甲方逾期未能迁出室内所有户口，甲方赔偿乙方每月壹万元违约金。五、甲方权利人张玉未能到场一切责任由冯东彪承担。
系争房屋产权人为冯东彪、张玉，系争房屋内有冯东彪及其子户口。2015年11月26日，冯东彪、张玉离婚，自愿离婚协议书载明，二人婚后无子女，所有债权债务由男方承担，婚后无共同财产，购房借款由男方偿还，房屋归男方所有。
上海市不动产登记簿载明，系争房屋抵押权人为住房置业公司。2015年10月30日，因冯东彪未按约归还公积金贷款，住房置业公司将履行保证责任金15,921.72元划付至上海农村商业银行，用于偿还冯东彪公积金贷款；2016年5月25日，因冯东彪经催告后仍不履行还款义务，住房置业公司代冯东彪归还系争房屋公积金贷款261,692.04元。
一审法院审理中，冯东彪表示，其与张玉已于2015年10月离婚，张玉委托其为代理人，系争房屋市场价当时为90万元，之所以低价出售是因为系争房屋有14万元贷款急于还清。2015年2月10日，蔡丹支付22万元首付款及2万元定金后，冯东彪涤除了14万元抵押，中介拿了6.6万元作为佣金及支付税收，但现在并无证据提供。2015年2月15日，蔡丹以冯东彪户口没有迁出为由仅支付9万元房款，导致冯东彪无法全部归还公积金贷款，合同不能继续履行，所以是蔡丹违约在先。但是中介一直找冯东彪协商，冯东彪让蔡丹尽快支付房款，但是冯东彪户口确实无法迁出，故2015年7月蔡丹、冯东彪及中介方签订了补充协议，是冯东彪本人签署的，如果法院认为合同要继续履行，冯东彪认为违约金约定过高，故不同意支付逾期迁出户口的违约金。蔡丹表示，中介方告诉蔡丹，如果冯东彪户口不迁出，蔡丹无法办理银行贷款，冯东彪直至2015年2月15日仍不能迁出户口，协商之下，蔡丹于次日支付了9万元，后《补充协议》约定另外9万元作为户口押金制约冯东彪，但是冯东彪未能按约履行，故蔡丹诉至法院。一审法院审理中，为保证合同顺利履行，蔡丹已将剩余房款40万元付至法院账户代管。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蔡丹与冯东彪、张玉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对蔡丹与冯东彪、张玉双方的付款、交房、过户、迁户口的时间及违约责任均做了明确的约定，蔡丹与冯东彪、张玉均应当遵守并执行，从双方其后签订的补充协议来看，合同与协议签订后，蔡丹应按照约定支付房款，冯东彪、张玉也应按照约定将系争房屋上的抵押涤除并将户口从系争房屋内迁出。由于冯东彪未按约迁出户口及涤除抵押，蔡丹也未再支付房屋余款，法院认为，冯东彪未能及时归还公积金贷款，涤除系争房屋抵押并迁出系争房屋内户口之行为构成违约；而冯东彪辩称，由于蔡丹未按约付款导致其无法涤除系争房屋抵押，缺乏事实与合同依据，法院不予采信。一审法院审理中，蔡丹已将剩余房款支付至法院账户代管，故蔡丹要求系争房屋买卖合同及《补充协议》继续履行的诉请，于法有据，法院予以支持，冯东彪理应协助蔡丹告办理系争房屋过户手续并交付系争房屋，但鉴于系争房屋还存在抵押，而注销抵押权既是冯东彪之义务，亦是完成系争房屋产权变更登记之必要前提，故在此情况下，为保证合同履行，蔡丹交至法院账户代管之房款40万元，应优先用于注销系争房屋上住房置业公司之抵押权，住房置业公司也应予以协助。至于冯东彪应支付的逾期迁出户口违约金，因双方约定过高，法院将酌情予以调整。据此，判决如下：一、蔡丹与冯东彪、张玉就上海市静安区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、蔡丹应于判决生效之日起十五日内支付冯东彪、张玉购房款40万元(蔡丹已交至法院代管，该款优先用于注销上述房屋上上海市住房置业担保有限公司设定的抵押登记)；三、冯东彪、张玉应于上述抵押权注销后十五日内配合蔡丹办理上述房屋产权变更登记手续，将上述房屋产权过户至蔡丹名下(相关税、费由蔡丹负担)；四、冯东彪、张玉应于上述房屋产权变更登记手续完成之日起十五日内向蔡丹交付上述房屋；五、冯东彪、张玉应于判决生效之日起十五日内按照每月1,000元支付蔡丹逾期迁出户口违约金，自2015年11月2日起支付至户口迁出之日止。
本院二审期间，蔡丹的委托诉讼代理人提供了系争房屋的产权登记信息，表明系争房屋于2017年12月25日因(2017)沪0106民初42558号案件被上海市静安区人民法院司法查封。蔡丹坚持一审诉请。一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以要求履行，但有下列情形的除外，法律上或者事实上不能履行。一审法院关于《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》效力的认定并无不当，本院予以认可。本案二审审理期间，从产权登记信息看，系争房屋于一审判决之后因(2017)沪0106民初42558号案件被法院司法查封，蔡丹要求继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》并依据合同约定办理系争房屋产权变更登记手续等，现因系争房屋被司法查封已导致合同不能继续履行。至于合同不能履行的后果，双方当事人可通过其他途径另行解决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初22121号民事判决；
二、蔡丹的诉讼请求不予支持。
二审案件受理费人民币13,300元，由上诉人冯东彪负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一八年二月二日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……