宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第83号
上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏石嘴山市长虹百货商场有限公司。
法定代表人王汝玉，宁夏石嘴山市长虹百货商场有限公司经理。
委托代理人林义，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人程伟，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）崔建琴，女，1964年4月29日出生，汉族，个体。
委托代理人闫雪萍，宁夏宁众律师事务所律师。特别授权代理。
原审原告崔建琴与原审被告宁夏石嘴山市长虹百货商场有限公司（以下简称长虹商场）商品房预售合同纠纷一案，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2012年12月19日作出（2012）石大民初字第1595号民事判决书，长虹商场对判决不服，向本院提出上诉，本院于2013年5月27日作出（2013）石民终字第121号民事裁定书，以原审认定事实不清为由，将本案发回大武口区人民法院重审。大武口区人民法院于2013年11月30日作出（2013）石大民初字第1177号民事判决，长虹商场不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人长虹商场的委托代理人林义、程伟，被上诉人崔建琴的委托代理人闫雪萍均到庭参加诉讼。经本院审委会研究决定，本案现已审理终结。
原审法院查明，1996年7月10日，崔建琴与石嘴山市儿童食品厂签订《预售房屋协议》一份，约定崔建琴购买石嘴山市儿童食品厂建设的2楼9号商业门点，总建筑面积38.88㎡，其中门点28.08㎡（3.6m×7.8m），门前走道10.8㎡（3m×3.6m），预交款6万元。预售房建成后根据工程造价，参考市场价格以及地理位置等因素进行定价，多退少补，买卖双方在正式办理售房手续时，所有费用按国家现行规定执行，同时约定了其他权利义务。协议签订后，崔建琴即交纳购房款6万元。后石嘴山市儿童食品厂几经改制为宁夏石嘴山市长虹百货商场有限公司（即长虹商场）。1998年12月，长虹商场将房屋建成并交付崔建琴实际占有使用。崔建琴认为，长虹商场未协助其办理房屋所有权证及土地使用权证侵害其合法权益，故诉至法院，请求判令长虹商场履行合同，协助崔建琴办理涉案房屋的所有权证及土地使用权证，并支付迟延办理产权手续的违约金76635元。长虹商场认为双方签订的是预售协议，因价款一直未能达成一致并没有签订正式的房屋买卖合同，提出反诉请求确认双方不存在房屋买卖合同关系，判令崔建琴支付房屋占有使用费130400元。
原审法院另查明，涉案房屋门牌号已变更为大武口区游艺东街友谊胡同42号，房屋实际建筑面积30.15㎡。长虹商场以回收商业房为由办理了房屋门牌证，并于2012年3月27日将房屋所有权登记于长虹商场名下；从双方提供的长虹商场出售给其他人的房屋成交价款看，均高于6万元。
原审法院认为，崔建琴与长虹商场于1996年7月10日签订的预售房屋协议，从协议内容看，约定预付款6万元，同时约定房屋建成后，参考市场价格以及地理位置等因素进行定价，多退少补，说明双方就买卖房屋已达成一致意见。虽然就房屋价款双方因发生争议最终未能协商一致，但价款约定不明确不是合同成就的必要因素，价款问题没有约定或约定不明的，可以补充协议或依照合同法有关条款予以认定。长虹商场将涉案房屋交付崔建琴占有使用长达将近15年，价款问题不能达成一致意见，可以通过诉讼途径要求崔建琴承担相应的付款义务，现长虹商场以价款没有达成一致意见否定双方存在房屋买卖合同关系，于法无据，也与客观事实不符。综上所述，长虹商场反诉要求确认与崔建琴之间不存在房屋买卖关系，并要求崔建琴支付占有使用费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。因双方存在房屋买卖合同关系，未约定卖方协助买方办理产权变更登记手续的时间，长虹商场应在房屋交付后90天内（即1999年3月31日之前）协助崔建琴办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续而未协助办理，现崔建琴要求长虹商场协助办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续，有事实和法律依据，予以支持。从双方约定看，房屋最终价款参考市场价格以及地理位置等因素进行定价，多退少补。双方提交的其他购房户购房相关协议书，说明崔建琴所购房屋价值当时市场价超出6万元，虽然双方没有就价款最终达成一致意见，但崔建琴以此认为房款为6万元，与长虹商场产生争议无法达成一致意见，拒绝支付超出6万元部分的房款，也属于违约行为。因此，长虹商场虽存在逾期协助崔建琴办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续的客观事实，但由于崔建琴也存在违约行为，未办理产权变更登记手续系双方原因共同造成，对崔建琴要求长虹商场支付违约金的诉求，不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、长虹商场于判决生效后十日内协助崔建琴办理位于大武口区游艺东街友谊胡同42号房屋所有权及土地使用权过户登记手续；二、驳回崔建琴的其他诉讼请求；三、驳回长虹商场的反讼请求。本诉案件受理费1816元，由崔建琴负担1716元，长虹商场负担100元；反诉案件受理费1454元，由长虹商场负担。
宣判后长虹商场不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持长虹商场原审中的反诉请求，驳回崔建琴的诉讼请求。理由为：1、原审判决认定事实错误。长虹商场和崔建琴之间签订的房屋预售合同没有约定房屋的最终价款、付款时间、付款方式等，不符合《商品房销售管理办法》的规定，原审法院认定双方签订的预售合同为正式的房屋买卖合同，明显违背法律规定；2、原审判决适用法律错误。因长虹商场与崔建琴之间签订的是房屋预售协议，根据特别法优于普通法的原则，应当适用审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释去裁判，原审法院直接适用合同法第61条、第62条的规定认定双方房屋买卖合同成立明显错误。
崔建琴辩称，长虹商场的上诉理由不能成立，原审判决关于双方就买卖房屋已达成一致意见的认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应当予以维持。
二审期间双方均没有提供证据。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，长虹商场、崔建琴于1996年7月10日签订了预售房屋协议，协议中约定了买方、卖方及房屋的位置、面积、预交房款等，并且在房屋预售协议签订后，崔建琴按照协议约定向长虹商场交纳预售房款6万元，长虹商场自1998年12月份将房屋交付崔建琴使用至今，并一直向崔建琴收取水费、电费、取暖费等，能够认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。因预售房屋协议书未明确约定房屋总价款，双方就房屋价款发生争议，可以协商解决或依照合同法相关规定予以认定，长虹商场可另案主张其权利。长虹商场未提交证据证实多年来曾多次通知崔建琴签订正式的购房合同并要求崔建琴交清剩余房款，现长虹商场否认双方存在房屋买卖合同关系，无事实和法律依据，其上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2908元，由宁夏石嘴山市长虹百货商场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王绍军
审 判 员 马少英
代理审判员 周虎林
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 王 静
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。