北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第03359号
原告（反诉被告）张秀华，女，1972年6月26日出生。
委托代理人潘广栋（张秀华之夫），1964年5月2日出生。
委托代理人厚长明，男，1955年3月4日出生。
被告（反诉原告）北京鸿福嘉业食品有限公司，住所地北京市顺义区杨镇二郎庙村委会北50米，组织机构代码76678073-3。
法定代表人ＸＸ伟，该公司董事长。
委托代理人傅志坚，男，1966年12月18日出生，北京鸿福嘉业食品有限公司销售部经理。
原告（反诉被告）张秀华与被告（反诉原告）北京鸿福嘉业食品有限公司（以下简称鸿福嘉业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员焦广涛担任审判长，与人民陪审员孙长河、张玉芹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀华及其委托代理人潘广栋、厚长明，被告鸿福嘉业公司法定代表人ＸＸ伟、委托代理人傅志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀华诉称：张秀华与鸿福嘉业公司于2012年8月2日签订租赁协议。鸿福嘉业公司将其位于顺义区杨镇二郎庙村的厂房、办公用房及附属设施租与张秀华。租期为三年。双方合作初期较为顺利，合作两三个月后，鸿福嘉业公司于2012年10月下旬提出要与新的客户合作，并带新客户来厂参观，想与张秀华解除租赁协议，从此双方产生矛盾。鸿福嘉业公司处处刁难张秀华，经常来厂闹事，提出无理要求，闯入工厂谩骂、诱惑、威胁工人，并跳墙强行进入工厂，实施断电、断水、砸门撬锁等行为，张秀华报警。在问题未解决情况下，顺义区杨镇二郎庙村村民委员会又出面，封堵工厂大门，阻止任何人进出，使矛盾进一步激化。张秀华无法继续生产，被迫停产至今。张秀华诉请法院判令：1.解除双方之间的租赁协议；2.鸿福嘉业公司返还张秀华设备保证金3万元，给付张秀华违约金3万元，给付张秀华货款99600元；3.鸿福嘉业公司因违约赔偿张秀华购买锅炉损失5700元，购买蒸箱损失13300元，购买蒸盘、蒸车损失3200元，打隔断损失2300元，食堂卫生间做防水损失5100元，2013年1月份工人工资损失34455元，张秀华供应鸭饼违约损失3200元，租用冷库损失9040元，看护工人工资损失及饭费18900元，库存纸箱损失18051元，并返还2013年1月份17天的租金2833元；4.诉讼费用由鸿福嘉业公司负担。
被告鸿福嘉业公司辩称：鸿福嘉业公司同意解除租赁协议，不同意对张秀华进行赔偿。张秀华未依约交纳质量保证金，并违反租赁协议第七条第五款约定，停止向鸿福嘉业公司供货，在装修或增设附属设施时未依约经鸿福嘉业公司书面同意。违约的是张秀华，请求法院驳回张秀华的全部诉讼请求。
反诉原告鸿福嘉业公司反诉称：在租赁初期，张秀华即有种种违约行为，如未依约交纳质量保证金5万元及租赁保证金1万元，产品质量出现问题，生产管理不到位。2012年10月下旬，张秀华丈夫潘某私自将鸿福嘉业公司的产品卖到市场上，并诋毁鸿福嘉业公司声誉。张秀华向鸿福嘉业公司所供货物有产品质量问题导致鸿福嘉业公司被投诉，使鸿福嘉业公司市场份额和品牌形象遭受损失。2013年1月，张秀华违反协议约定停止向鸿福嘉业公司供货。鉴于张秀华种种违约行为，鸿福嘉业公司有权终止租赁协议，并要求张秀华赔偿其违约行为给鸿福嘉业公司造成的经济损失。鸿福嘉业公司提起反诉，请求法院判令：1.张秀华向鸿福嘉业公司支付2013年2月至8月的租金7万元，并支付滞纳金3500元；2.张秀华向鸿福嘉业公司支付拖欠的电费共计15169元，并支付滞纳金425元；3.张秀华向鸿福嘉业公司支付三名员工8、9月份工资共计12000元；4.解除双方租赁合同，立即归还厂房、设备和办公室；5.本案诉讼费用由张秀华负担。
反诉被告张秀华就反诉辩称：在租赁未到期的情况下，鸿福嘉业公司毁约，终止合同，张秀华不必再支付租金。张秀华认可欠付鸿福嘉业公司生活用电电费325.37元，动力电电费7024.84元，不同意支付滞纳金。根据双方约定，鸿福嘉业公司所主张的三名工人2012年8、9月份的工资应当由鸿福嘉业公司支付，2012年10月1日后的工资由张秀华负责支付，故张秀华不同意向鸿福嘉业公司支付该三名工人的工资12000元。双方协议约定张秀华有自主经营的权利，鸿福嘉业公司将标有“北京鸿福嘉业食品有限公司”的包装箱售与张秀华，应视为鸿福嘉业公司同意张秀华经营鸿福嘉业公司的产品，故张秀华不存在私下销售鸿福嘉业公司产品的行为。鸿福嘉业公司对张秀华诋毁其声誉的主张应当提供证据。
经审理查明：
张秀华与鸿福嘉业公司于2012年8月2日签订租赁协议，约定张秀华租赁鸿福嘉业公司位于顺义区二郎庙村委会北50米处的厂房、设备及办公用房。租赁期限为2012年8月1日至2015年7月31日。租金标准为2012年8月1日到2013年1月31日共计3万元，自2013年2月1日起月租金为1万元。租赁协议第三条第3款约定：双方签订合同时，张秀华应向鸿福嘉业公司支付厂房租赁保证金1万元，租金半年付，支付日期在支付月5日前向鸿福嘉业公司支付租金。租赁协议第四条约定：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由张秀华自行承担；双方签订合同时，张秀华应向鸿福嘉业公司交纳设备保证金3万元及质量保证金5万元，租赁期满时返还张秀华。租赁协议第五条第3款约定：租赁期间，鸿福嘉业公司保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，第4款约定：张秀华另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得鸿福嘉业公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由鸿福嘉业公司报请有关部门批准后，方可进行。租赁协议第八条约定：租赁期间，如鸿福嘉业公司提前终止合同而违约，应赔偿张秀华三个月租金；租赁期间，如张秀华提前退租而违约，应赔偿鸿福嘉业公司三个月租金。租赁协议签订后，张秀华向鸿福嘉业公司交纳了设备保证金3万元，并交纳了2012年8月1日至2013年1月31日租金共计3万元。租赁物于2012年8月6日盘点交付。双方认可租赁协议第八条是违约金条款，认可无正当理由提前终止合同构成给付违约金的条件。鸿福嘉业公司称第八条中月租金标准为违约时的标准。
经现场勘验：涉诉租赁场院西大门紧锁。西大门由南北两扇铁门组成。在北扇铁门上开一小门。张秀华认可其持有小门的钥匙，并看守着涉诉租赁场院。西大门南侧房屋西墙上有一电表，双方认可该电表是涉诉租赁场院照明用电电表。涉诉租赁场院内西北角处有一配电柜。配电柜中有两根电线被剪断，有一根电线被卸。双方认可涉诉租赁场院生产用电由该配电柜输出，不知电线被剪被卸由谁造成。涉诉租赁场院中生产车间内各种设备处于未使用状态。张秀华购买的蒸箱、蒸盘和蒸车亦在生产车间内。生产车间外部南侧有张秀华购买但未安装使用的锅炉。
双方认可鸿福嘉业公司法定代表人ＸＸ伟于2012年11月6日给张秀华发短信表示要终止租赁协议。张秀华当时不同意解除租赁协议。鸿福嘉业公司表示因张秀华向鸿福嘉业公司所供货物有质量问题，致使鸿福嘉业公司想终止租赁协议，并表示与张秀华协商于2013年1月10日、11日对账后双方结清钱款后解除合同。张秀华不认可向鸿福嘉业公司供的货有质量问题。2013年1月11日下午，鸿福嘉业公司人员到涉诉租赁场院处，双方发生纠纷。鸿福嘉业公司表示公司人员傅志坚翻墙跳入涉诉租赁场院，并实施了要求工人停工、拉闸断电、撬锁等行为。双方认可，2013年2月4日，顺义区杨镇二郎庙村村民委员会工作人员将涉诉租赁场院大门锁上。
顺义区杨镇二郎庙村村民委员会治保主任李立军称：村委会将鸿福嘉业公司所在地方租与鸿福嘉业公司使用。鸿福嘉业公司大院西北角的变压器是村委会的，用电性质是农业喷灌。该变压器配输的电主要由鸿福嘉业公司使用。电管站收电费是向村委会要。因为鸿福嘉业公司未交电费，村委会委托电管站剪断了鸿福嘉业公司的照明电。后来村委会将鸿福嘉业公司院内西北角变压器配电箱中二根电线剪断。村委会继续向鸿福嘉业公司要电费，鸿福嘉业公司仍未交电费。为避免鸿福嘉业公司转移院内财产，村委会将鸿福嘉业公司大门锁上，并在大门上开了个小门，以供人员出入。傅志坚翻墙跳入涉诉租赁场院、剪断电线和锁大门是依次发生的，具体时间记不清了。
经本院询问，顺义区杨镇供电所工作人员表示：鸿福嘉业公司院内变压器的电表在二郎庙村委会名下；变压器下方配电箱中电线被剪断与供电所无关，剪断电线的具体时间亦不清楚；在二郎庙村的食品厂名下有一块城市居民用电电表，因拖欠2013年1月份电费，在2013年2月份被断电。
双方认可张秀华在租赁涉诉厂房、设备和办公用房从事生产期间的电费的交纳方式为从鸿福嘉业公司应付给张秀华的货款中扣除。
张秀华主张其为涉诉租赁场院南侧一排房屋（食堂、化验室、卫生间）顶部做了防水，并为涉诉租赁场院西侧一排房屋南端两大间做了隔断。鸿福嘉业公司称其是后来知道张秀华做防水、打隔断的，并主张张秀华未依租赁协议第五条第4款通知鸿福嘉业公司，未经鸿福嘉业公司书面同意，是张秀华个人行为，与鸿福嘉业公司无关。
经本院清点和双方确认，张秀华要求鸿福嘉业公司购回的箱子有奥运箱1370个，标准箱1360个，小箱子2688个（鸭饼箱62个，3号小箱650个，面筋串小箱1976个），其中有1430个面筋串小箱上没有印刷鸿福嘉业公司的名称，其余箱子上印有鸿福嘉业公司的名称。张秀华称箱子一部分是从鸿福嘉业公司买来的，一部分是鸿福嘉业公司在生产商处定做的，张秀华付钱接收的货，主张鸿福嘉业公司违约造成张秀华无法继续使用这些箱子，故要求鸿福嘉业公司购回箱子。鸿福嘉业公司不同意购回箱子，称其售与张秀华的箱子已经用完，且其没有鸭饼与面筋串产品，鸭饼箱、面筋串小箱与鸿福嘉业公司无关，张秀华从生产商处接收的箱子亦与鸿福嘉业公司无关。张秀华认可鸭饼与面筋串是其自行开发的产品，鸭饼箱和面筋串小箱由其自行设计，由鸿福嘉业公司介绍的厂商生产。张秀华称奥运箱单价4.3元，标准箱单价3.2元，小箱子单价2.8元，鸿福嘉业公司对箱子的单价认可。
双方于2013年5月15日对涉诉租赁设备进行清点。鸿福嘉业公司对压缩机和电热油炸锅提出异议，认为现有压缩机比以前的压缩机小，电热油炸锅与之前的厂家不符。张秀华主张在双方清点设备时鸿福嘉业公司并未对压缩机提出异议，认可电热油炸锅与之前的厂家不符。张秀华于2013年9月10日更换了与之前厂家相符的电热油炸锅，鸿福嘉业公司表示认可。双方确认了需返还的设备统计表。
张秀华称为满足经营需要，经与鸿福嘉业公司商议，张秀华租赁26平方米的冷库，租期3个月，并提供场地租赁合同一份加以证明。张秀华以鸿福嘉业公司违约及租用冷库是为了双方利益为由，要求鸿福嘉业公司赔偿租赁冷库的费用9040元。鸿福嘉业公司称张秀华自2012年12月31日已经停止向鸿福嘉业公司供货，不认可租赁冷库是为双方共同利益，不同意张秀华的赔偿要求。
张秀华主张自2013年1月至9月份，因双方发生纠纷，张秀华不得不让自己的工人看守涉诉租赁场院，每月费用2100元（工资1800元加饭费300元），共发生看守费用18900元。张秀华认为此费用是由于鸿福嘉业公司违约造成，故要求鸿福嘉业公司赔偿看守费用18900元。鸿福嘉业公司主张张秀华拒绝向自己交还涉诉租赁场院才致使张秀华发生看守费用，如果张秀华向鸿福嘉业公司交还涉诉租赁场院，鸿福嘉业公司可以自己看守，无须张秀华看守，故不同意张秀华的赔偿要求。
张秀华主张在生产过程中自己（以潘广栋名义）与需方张理红签订供货合同，鸿福嘉业公司对张秀华的违约行为导致张秀华不能继续生产，造成张秀华对张理红违约，使张秀华产生违约损失3200元，故张秀华要求鸿福嘉业公司赔偿张秀华相应损失3200元。庭审中，在张秀华与张理红取得联系后，张理红陈述自己尚欠付张秀华货款，并未要求张秀华赔偿损失。
张秀华主张，鸿福嘉业公司违约导致张秀华于2013年1月13日开始停产，鸿福嘉业公司应当退还张秀华截止到2013年1月31日共计17天的租金2833元。鸿福嘉业公司不认可张秀华于2013年1月13日开始停产，不同意退还张秀华租金。鸿福嘉业公司主张，因张秀华于2013年2月至8月一直控制涉诉租赁物，故要求张秀华给付2013年2月至8月的租金7万元及滞纳金3500元。张秀华称鸿福嘉业公司的违约行为导致张秀华无法生产并看守涉诉租赁场院，张秀华不应当再向鸿福嘉业公司给付租金及滞纳金。
庭审中，鸿福嘉业公司将索要电费金额变更为8524.8元，张秀华同意给付该电费。张秀华在本案中撤回要求鸿福嘉业公司给付货款99600元的诉讼请求。鸿福嘉业公司撤回向张秀华索要三名工人工资12000元的反诉诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、勘验笔录、调查笔录、询问笔录、租赁协议、照片、设备清点清单、顺义区杨镇派出所询问笔录等证据在案佐证。
本院认为：
双方签订的租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，自签订起发生法律效力。因张秀华与鸿福嘉业公司均要求解除双方之间的租赁协议，故对于双方解除租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。解除租赁协议后，张秀华应返还所承租的全部租赁物。
经双方清点设备，鸿福嘉业公司虽对压缩机提出异议，但张秀华并不认可，鸿福嘉业公司并无证据证明其异议。对于张秀华要求返还设备保证金3万元的诉讼请求，本院予以支持。
鸿福嘉业公司提出的张秀华为鸿福嘉业公司所供应产品有质量问题的主张并不构成终止租赁协议的正当且充分的理由。封锁涉诉租赁场院大门及剪断生产用电电线导致涉诉厂房、设备及办公用房等租赁物失去生产功能，使租赁合同目的根本不能实现。虽然顺义区杨镇二郎庙村民委员会认可村委会实施了封锁涉诉租赁场院大门及剪断生产用电电线的行为，但鸿福嘉业公司作为出租方，负有保证租赁物具有实现租赁合同目的的功能的义务，应当对造成租赁合同目的根本不能实现的该行为负责。鸿福嘉业公司认可其法定代表人ＸＸ伟于2012年11月6日通过发短信的方式向张秀华表示终止租赁协议的意愿。结合鸿福嘉业公司希望与张秀华对账之后解除租赁协议的表示，并结合2013年1月11日傅志坚的翻墙入院、阻止生产、轰赶工人、断电等严重妨碍生产的行为，本院认定鸿福嘉业公司有提前终止合同的意愿和行为，因提前终止合同而违约，应当依租赁协议第八条赔偿张秀华3个月租金。
致使涉诉租赁物不具备生产条件的原因是生产用电电线被剪及涉诉租赁场院西大门被封。张秀华与鸿福嘉业公司认可大门被封的时间为2013年2月4日。顺义区杨镇二郎庙村民委员会陈述剪断电线亦在封锁涉诉租赁场院西大门之前，且顺义区杨镇供电所表示涉诉场地照明用电于2013年2月份被断。依据现有证据，本院认定2013年2月以后，涉诉租赁物不具备生产条件，张秀华停产。
依上述事实，张秀华要求鸿福嘉业公司返还1月份已交17天租金及赔偿2013年1月份工人工资的诉讼请求，因其没有证据证明2013年1月份因鸿福嘉业公司原因而停产，其此项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
鸿福嘉业公司无正当理由提前终止合同的效果发生于2013年2月以后。考虑双方约定的租金标准，对于张秀华要求鸿福嘉业公司赔偿张秀华违约金3万元的诉讼请求，本院予以支持。
2013年2月以后，涉诉租赁物已无法实现租赁目的，张秀华看守涉诉租赁物是解决纠纷的需要，无需交纳2013年2月以后的租金。对于鸿福嘉业公司之要求张秀华支付2013年2月到8月份的租金7万元及其滞纳金3500元的诉讼请求，本院不予支持。
双方并未在租赁协议中对增设设备的归属做出约定，在纠纷发生后亦不能协商达成一致。本院认为张秀华以生产为目的购买的蒸箱、蒸盘、蒸车和锅炉的使用因停产而受到影响，但是张秀华对蒸箱、蒸盘、蒸车和锅炉的所有权并未受到影响。张秀华之放弃蒸箱、蒸盘、蒸车和锅炉的所有权，要求鸿福嘉业公司给付张秀华蒸箱、蒸盘、蒸车和锅炉购买价款22200元的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。
张秀华所主张的因为鸿福嘉业公司违约，使张秀华对张理红违约，致使张秀华遭受违约损失3200元，因无充分证据证明损失的存在及其金额，本院不予采信。对于张秀华要求鸿福嘉业公司赔偿因鸿福嘉业公司的原因造成的张秀华对第三人违约的损失3200元的诉讼请求，本院不予支持。
张秀华所主张的因鸿福嘉业公司违约造成张秀华无法使用为双方利益承租的冷库，使张秀华遭受租赁冷库的损失9040元，因无充分证据证明为双方利益租赁冷库的事实及损失的存在与金额，本院不予采信。对于张秀华要求鸿福嘉业公司赔偿因违约造成的张秀华租用冷库损失9040元的诉讼请求，本院不予支持。
因鸿福嘉业公司违约造成张秀华不能继续生产，张秀华不能正常享受为满足生产和工人生活需求所做防水和打隔断的收益。另外，在张秀华因涉诉租赁物不具备生产条件而停产后，双方关于涉诉租赁物返还、设备保证金退还、是否违约及损失赔偿等问题无法达成一致。在此状况下，张秀华请人看守涉诉租赁场院是合适之举。相关看守费用是鸿福嘉业公司违约给张秀华造成的损失。鉴于法律规定违约金是以补偿性为原则，本案中，鸿福嘉业公司因违约而支付的违约金已足以弥补给张秀华造成的上述损失。张秀华在要求违约金的同时主张上述损失属重复主张，本院对此不予支持。
张秀华要求鸿福嘉业公司购回的箱子中，1370个奥运箱、1360个标准箱及1258个小箱子（鸭饼箱62个、3号小箱650个、面筋串小箱546个）上面印有鸿福嘉业公司的名称，有1430个面筋串小箱上无鸿福嘉业公司的名称。鸿福嘉业公司违约致使双方无法继续履行租赁协议，使张秀华无法继续使用上面印有鸿福嘉业公司名称的箱子。对于张秀华放弃印有鸿福嘉业公司名称的奥运箱、标准箱与3号小箱的所有权归鸿福嘉业公司所有，由鸿福嘉业公司给付折价款的诉讼请求，本院予以支持。因鸭饼与面筋串是张秀华自行开发的产品，鸭饼箱与面筋串小箱也是张秀华自行设计，对于张秀华要求鸿福嘉业公司购回鸭饼箱与面筋串小箱的诉讼请求，本院不予支持。鸿福嘉业公司提前终止合同的违约行为造成的张秀华关于鸭饼箱与面筋串小箱的损失，亦由违约金予以补偿。对于其上未印有鸿福嘉业公司名称的1430个小箱子，本院认为虽然双方解除租赁协议，但张秀华对小箱子仍可以继续使用，故对张秀华要求鸿福嘉业公司购回该1430个小箱子并支付折价款的诉讼请求，本院不予支持。箱子购回的价款按双方认可的箱子单价计算（奥运箱单价4.3元，标准箱单价3.2元，小箱子单价2.8元）。
双方一致认可张秀华欠付鸿福嘉业公司电费数额为8524.8元，故对于鸿福嘉业公司要求张秀华给付电费8524.8元的诉讼请求，本院予以支持。按照双方认可的电费从货款中扣除的电费交纳方式，鸿福嘉业公司并无充分证据证明张秀华欠交电费是由于张秀华的过错。故对于鸿福嘉业公司要求张秀华支付欠交电费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张秀华与被告（反诉原告）北京鸿福嘉业食品有限公司于二○一二年八月二日签订的租赁协议；
二、反诉被告张秀华于本判决生效之日起七日归还反诉原告北京鸿福嘉业食品有限公司涉诉租赁厂房、设备（以判决书后附设备统计表为准）及办公用房；
三、被告北京鸿福嘉业食品有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张秀华设备保证金三万元；
四、被告北京鸿福嘉业食品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张秀华违约金三万元；
五、原告张秀华于本判决生效之日起七日交付被告北京鸿福嘉业食品有限公司本院清点财产时双方所确认的印有北京鸿福嘉业食品有限公司名称的一千三百七十个奥运箱、一千三百六十个标准箱及六百五十个三号小箱；被告北京鸿福嘉业食品有限公司于上述物品交付之日按奥运箱每个四元三角、标准箱每个三元二角、三号小箱每个二元八角的标准给付原告张秀华箱子折价款；
六、反诉被告张秀华于本判决生效之日起七日内给付反诉原告北京鸿福嘉业食品有限公司电费共计八千五百二十四元八角；
七、驳回原告张秀华的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告北京鸿福嘉业食品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千五百五十一元五角，由原告张秀华负担一千九百四十三元五角（已交纳），由被告北京鸿福嘉业食品有限公司负担一千六百零八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千九百七十五元，由反诉原告北京鸿福嘉业食品有限公司负担一千九百二十五元（已交纳），由反诉被告张秀华负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 焦 广 涛
人民陪审员 孙 长 河
人民陪审员 张 玉 芹
二〇一三年十二月十日
书 记 员 石在书记员王福平