广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3558号
上诉人（原审原告）广州市海珠区信达房地产咨询服务中心，住所地广州市海珠区。
法定代表人俞沛明，职务经理。
委托代理人冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）钟伟基，住广州市越秀区。
委托代理人钟嘉颖，住广州市越秀区。
上诉人广州市海珠区信达房地产咨询服务中心（下简称信达中心）、钟伟基因房屋租赁纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区淘金坑路27号302房为信达中心于2014年6月23日购买取得产权的房屋，建筑面积48.08平方米。
1987年，原居住于淘金坑黄楼201房的陈某（乙方，代理人钟伟航）与原广东省旅游局（甲方）签订《征用淘金坑黄楼201号公房协议》，约定甲方经批准征用黄楼201房户主陈某租住甲方的套间，租住建筑面积38平方米，乙方同意把原住房屋交甲方拆迁，甲方同意安排乙方以后回迁到淘金坑小区丁幢第三层、第二号房（丁幢302号房）居住；乙方从搬进新居之日起，按民用公房的租金收费标准，每月向甲方递交租金等。此后，陈苏户（钟伟基为与陈苏同住同户籍人员）由原广东省旅游局安排回迁居住涉讼302房。
2014年9月12日，信达中心以特快专递形式向钟伟基发出通知称，信达中心为涉讼302房的产权人，钟伟基为涉讼302房的使用人，但双方从未签订过房屋租赁合同，也未缴纳过租金�场地使用费；为此，现告知：涉讼302房已为信达中心所有，并通知钟伟基于本通知发出之日起七天内与信达中心联系，共同商讨关于上述房屋于继续使用所涉相关事宜；信达中心工作入员于2014年9月17日下午两点会在淘金坑路27号一楼大门口等钟伟基人员出现，共同商讨相关事宜。如钟伟基对上述通知不予以理会或拒绝协商，逾期，信达中心将采取有关法律手段主张本中心的合法权利，包括不限于要求收回上述房屋并追索应得的房屋使用费，届时钟伟基将产生诉讼费、律师费等费用，望钟伟基三思，尽快履行等。
信达中心、钟伟基双方未签订租赁合同，亦未收、交过租金。现涉讼房屋由钟伟基一人在籍及居住。
信达中心于2014年9月19日向原审法院提起本案诉讼，要求判令：一、钟伟基及同住人员迁出越秀区淘金坑27号302房，将房屋腾空交给信达中�，钟伟基迁出时不得破坏上述房屋结构。二、钟伟基向信达中心支付房屋使用费（从2014年8月起至迁出房屋之日止的，按每月每平方米50元×48.08平方米，上述标准是信达中心自行估算得出）。
钟伟基原审辩称：不同意信达中心的全部诉讼请求。钟伟基原是向房管部门以公房形式承租原被拆迁房，租金标准是每月每平方米0.5元。原承租房屋被拆迁后，钟伟基经旅游局安排居住在涉讼房屋，回迁后，钟伟基一直按原标准前往拆迁单位旅游房地产开发公司位于白云宾馆的营业地址向其交纳租金。直至1996年后，钟伟基再前往白云宾馆欲交租，但该公司已没有人负责收取租金。现房屋由钟伟基一人居住，钟伟基女儿、女婿偶尔到涉讼房屋照顾钟伟基，并非长期居住在涉讼房屋内。
本案原审诉讼期间，信达中心向原审法院申请撤回要求钟伟基迁出并交还涉�房屋的诉讼请求，其余诉讼请求不变。
原审法院认为：信达中心作为广州市越秀区淘金坑路27号302房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。钟伟基母亲陈某原为上述房屋的承租户，钟伟基作为陈某的同住同户籍人员，目前仍然在上述302房居住。因此，信达中心在购买取得上述房屋的产权后，应当承继出租人的义务，与钟伟基继续保持租赁关系，钟伟基亦应履行交纳租金的义务。故现信达中心要求钟伟基支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，予以支持。至于房屋使用费的标准问题，鉴于涉讼房屋所有权性质已变更为私房，故根据公平合理和等价有偿原则，房屋使用费应参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算。信达中心于本案诉讼期间撤回第一项诉讼请求，属于合法处分自己的权利，对此予以准许。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条的规定，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：被告钟伟基应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次向原告广州市海珠区信达房地产咨询服务中心支付广州市越秀区淘金坑路27号302房从2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门评定或公布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告负担。
判决后，信达中心、钟伟基均不服原审判决，向本院提起上诉。信达中心上诉称：第一、一审法院认定事实错误，作出的判决没有法律依据，在没有反诉请求确认租赁关系的情况下想当然地认定了信达中心与钟伟基存在租赁关系，扩大了信达中心的损失。本案中，信达中心与钟伟基并不存在租赁关系，一审法院认为“陈某原为涉讼房屋的承租户，钟伟基作为陈某的同住人员目前仍然在涉讼房屋居住，因此信达中心在购买取得涉讼房屋的产权后，应当承继出租人的义务，与钟伟基保持租赁关系”的观点没有法律依据。首先，钟伟基并非所谓的租赁关系相对方，而且原租户陈某与广东省旅游局签订的协议并无广东省旅游局的证实。在一审开庭时，信达中心已充分发表了意见，但一审判决书并无列明。其次，一审法院认为1987年陈苏与广东省旅游局签订征用公房协议的观点，没有任何事实依据。即便一审法院认为“陈某是承租户”，那么根据《合同法》规定，房屋租赁合同超过20年的超过部分无效，而且陈某主体己消亡，假如存在租赁关系也因�同无效及主体消亡而终止，钟伟基并不是上述所谓公房协议的签约方，更不可能是承租人，故现今的涉案房屋并无任何合法的租赁关系存在。再者，信达中心向上一手产权人购买涉讼房屋时，上一手产权人并无与钟伟基或陈某建立租赁关系，这一点也得到了钟伟基的确认。综上，在陈某租住房屋的合法性未能查清的情况下，加上假如存在租赁关系但租赁关系已超法律保护期限的情况下，结合并无任何租赁合同存在的事实，一审法院认为双方保持租赁关系有违法律规定，二审人民法院应对此予以否定。第二、由于钟伟基一直居住在涉讼房屋而且并无向任何单位支付租金，现信达中心作为房屋产权人要求钟伟基支付房屋使用费合法合理。根据涉讼房屋的地理位置，信达中心主张每月每平方米50元×48.08平方米计算租金符合周边市场标准。同时，一审法院确认了房屋性质已经变更为私房，如被告人需要继续租用涉案房屋应重新与信达中心签订房屋租赁合同，在双方无签订任何租赁协议的情况下，信达中心要求钟伟基支付从2014年8月起至迁出房屋之日止的租金请求合法合理。第三、钟伟基至今使用且今后可能持续使用涉讼房屋，故钟伟基在迁出涉讼房屋前应支付相应房屋使用费符合《物权法》的规定，故一审法院判决“钟伟基支付涉讼房屋从2014年8月1目起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费”与信达中心要求钟伟基支付房屋使用费的时间段不一致，且会致使钟伟基以此拒绝在本判决发生法律效力之日后的房屋使用费，致使信达中心作为产权人的合法权益受到损害。即便信达中心今后就钟伟基拒绝支付房屋使用金而提出异议，一会再次产生诉讼，引起不断的诉累，故一审法院结果严重违反《物权法》的规定。综上所述，故请求�1、改判钟伟基向信达中心支付房屋使用费（从2014年8月起至迁出房屋之日止的，按每月每平方米50元×48.08平方米计算）；2、本案的诉讼费由钟伟基承担。
钟伟基上诉称，信达中心诉钟伟基房屋租赁纠纷一案，业经广州市越秀区人民法院做出一审判决，该判决认定的租金过高，不符合民事法律规定的“买卖不破租赁”原则，依法应予撤销，改判或者发回重审。原审法院认为：“信达中心作为涉诉房屋所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。至于房屋使用费的标准问题，鉴于涉讼房屋所有权性质已变更为私房，故根据公平合理和等价有偿原则，房屋使用费应参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价格计算。”钟伟基认为，一审法院查明的事实和作出的判决有断章取义之嫌，本案涉诉房屋的特殊情况在于钟伟基原是向房管部门以公房形式承租原被拆迁房，租金标准是每月每平方米0.5元。原承租房被拆迁后，钟伟基经旅游局安排居住在涉讼房屋，回迁后，钟伟基一直按原标准往拆迁单位旅游房地产开发公司位于白云宾馆的营业地址向其交纳租金。就算现如今涉诉房屋已经变更产权人，但该行为不影响承租人的租赁合同关系，即法律上规定的“买卖不破租赁’’原则。对此，我国《合同法》第二百二十九条有明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人。一审法院没有考虑该涉诉房屋的特殊情况，钟伟基因为历史原因得以公房形式承租该房产，但现如今一审法院法官居然以一句“�于涉讼房屋所有权性质已变更为私房”判决钟伟基承担巨额租金，这样的判决有违法律公平正义，这样的判决直接导致法院丧失公信力。故请求：1、撤销原审民事判决；2、改判涉诉房屋租金标准按每月每平方米0.5元收取；3、涉诉一、二审诉讼费全部由信达中心承担。
经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，钟伟基还向原审法院提交了：1、《广东省旅行浏览事业管理局》于1984年6月26日出具的《临时搬迁证明书》，该证明书载明广东省旅游局征用淘金坑地段住户房屋，陈某同意临时搬迁，本证明书附有住户情况登记，住户姓名包括陈某及钟伟基。2、广东省旅游房地产开发公司于1996年12月24日出具的发票，载明收取涉讼1991年10月至1996年12月的费用共1947.36元。对于上述证据，信达公司认为，对上述证明书的三性不予确认�而上述发票证明钟伟基在1996年12月24日后没有缴纳租金，钟伟基无权继续使用。
本院认为：关于信达公司上诉请求的问题。根据钟伟基提交的《征用淘金坑黄楼201号公房协议》、《临时搬迁证明书》和交纳涉讼房屋相关费用的发票等，足以证明钟伟基是因原租住的房屋被拆迁后作为拆迁户的成员入住涉讼房屋，涉讼房屋的产权人理应与钟伟基签订租赁合同，即使双方实际上没有签订租赁合同，但涉讼房屋原产权人与钟伟基仍然存在租赁关系，虽信达中心对钟伟基提供的证据持有异议，但未提供相反的证据予以反驳，故原审认定信达公司在购买取得涉讼房屋的产权人，应承继出租人的义务并无不妥，信达公司对此持有异议理由不成立。另由于钟伟基何时搬出涉讼房屋的时间现无法确定，原审判决钟伟基支付至本判决生效之日止的房屋使用费给信达公司并无�当，本院予以维持，其后的房屋使用费，双方可另行协商解决或另行诉讼主张。
关于钟伟基上诉请求的问题。鉴于钟伟基并无提供其与原产权人所签订租赁合同以证明双方所约定的租期延续至今，钟伟基现仍要求按每月每方米0.5元的标准支付租金理由不成立。鉴于涉讼房屋现并不是房管部门管理的公房，钟伟基与信达中心亦未能达成一致意见确定租金标准，故原审根据公平合理和等价有偿原则，判决房屋使用费应参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价格计算正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人信达公司、钟伟基上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费200元，由上诉人广州市海珠区信达房地产咨询服务中心、钟伟基各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年九月十一日
书 记 员 郝 烨