河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第663号
上诉人（原审原告）：李岩，男，汉族，1990年7月19日出生。
委托代理人：郑洁，河北东方伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沧州一方房地产开发有限公司。
法定代表人：唐钟录，该公司董事长。
委托代理人：刘建平，河北海岳律师事务所律师。
上诉人李岩与被上诉人沧州一方房地产开发有限公司（以下简称一方房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服沧州市运河区人民法院（2013）运民二初字第1120号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月19日，李岩与一方房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号为1112190112）一份。该合同约定，李岩购买一方房地产公司开发的嘉禾一方花园12号楼1单元2001号商品房，建筑面积为146.94平米，总房款为453750.72元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条还约定，出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件三：装修、设备标准约定：“2、内墙：刮腻子。3、顶棚：刮腻子。8、阳台：封闭阳台、内墙面刮腻子、顶棚刮腻子、地面水泥麻面”。双方还在合同第十五条中约定出卖人（被告）应按相关规定在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，李岩于2011年12月19日一次性支付了房款453750.72元。一方房地产公司通知李岩于2012年12月6日办理入住手续。李岩于2012年12月6日办理了房屋交付验收手续，但对墙面未刷腻子问题未提出异议。同时李岩在一方房地产公司处领取了2012年11月1日至2012年12月6日的逾期交房违约金。交房时，一方房地产公司交付给李岩的房屋顶棚按约定挂了腻子，但内墙未按约定挂上腻子。2013年3月24日，李岩在被告处办理了装修许可证，开始对其房屋进行装修。后双方之间就竣工验收备案表等问题发生纠纷协商未果，故李岩诉至本院。
另查明，一方房地产公司于2012年12月组织勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位对嘉禾一方花园12号楼进行竣工验收，并出具了建设工程竣工验收报告，该竣工报告验收结论为同意验收。2012年4月18日至2012年11月15日对12号楼的消防工程进行了施工，并通过了质量、监理等验收。以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、认证、质证加以证实。
原审法院认为，李岩与一方房地产公司之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。李岩已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，一方房地产公司未能按照合同的约定的时间向原告交付楼房，属于违约行为，应依法支付李岩逾期交房违约金。因李岩在一方房地产公司通知办理入住手续后办理了入住手续并领取了钥匙，同时李岩已领取了自2012年11月1日至2012年12月6日的逾期交房违约金。对此本院认为，李岩在一方房地产公司组织完六方验收完毕后领取钥匙并办理入住手续，该商品房已经交付完成，视为李岩认可一方房地产公司已经实际交付了符合合同约定条件的房屋，故李岩要求一方房地产公司再继续支付自2012年12月20日至起诉前的违约金，无事实依据，原审法院未予支持。
对于李岩要求一方房地产公司提供竣工验收备案表，继续支付截止到一方房地产公司提供竣工验收备案表之日的违约金的诉讼请求。原审法院认为，首先，双方在商品房买卖合同中未约定办理竣工验收备案手续为交房条件。其次，竣工验收备案表是建设单位组织完六方验收合格后向建设主管部门办理备案手续填具的，建设单位将验收资料上报建设行政机关，由建设行政机关登记保存以备检查和监督的行为。因此，李岩诉请一方房地产公司提供竣工验收备案表，不是双方合同约定的内容，也不是一方房地产公司应当向李岩出具的文件。故对李岩要求一方房地产公司继续支付截止到一方房地产公司提供竣工验收备案表之日的违约金的诉讼请求，不予支持。但是，基于李岩买受商品房的目的是取得该房屋的完全所有权，包括取得房屋权属证书。因此，一方房地产公司仍有义务办理竣工验收备案手续。因为李岩办理权属证书，需要由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。而建设行政主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》是建设单位办理产权登记手续的必备文件。故一方房地产公司应于组织完六方验收并验收合格后及时向建设主管部门办理备案手续并取得竣工验收备案表，以保证李岩的合法权利。对于李岩主张被告将房屋内墙、顶棚刮上腻子或赔偿损失2100元的诉讼请求。因经庭审核实，交付给的房屋中，顶棚的腻子已经刮上，而房屋内墙的腻子没有按约定刮腻子。一方房地产公司违反了该项合同义务，应承担相应的违约责任。本案审理过程中，一方房地产公司同意履行给李岩房屋内墙刮腻子的义务，而李岩主张其房屋已装修请求赔偿其自行刮腻子的损失。对于赔偿的依据及数额双方未能达成一致意见，且双方均未对刮腻子赔偿标准申请鉴定。因原告对于请求被告赔偿的标准负有举证义务，而其在双方未达成一致意见的情况下未能提交相关损失的计算标准，故对于原告的该项请求，证据不足，本院不予支持，原告可另行主张权利。
对于李岩主张的消防设施是否到位问题，根据一方房地产公司提供的建设工程竣工验收报告及12号楼消防工程资料册，可以认定12号楼的消防设施已经到位，故对于李岩这一主张，不予支持。遂判决：驳回李岩对沧州一方房地产开发有限公司的诉讼请求。
宣判后，李岩不服，向本院提起上诉。主要的上诉理由：一、一审法院认定房屋内墙未刮腻子，以证据不足为由不予支持，是认定事实错误。一审法院认定被上诉人没有按约定给房屋内墙刮腻子构成违约这一事实，但以上诉人未提供证据为由是错误的，庭审中上诉人提供了每平方米14元作为计算的损失依据，这是按当时的市场价格算出的。而一审确以无损失计算依据为由不予以支持，是明显的认定事实错误。
二、一审法院判决上诉人取得钥匙的行为，视为认可了被上诉人交付的房屋符合合同约定不构成违约，是认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的购房合同中第八条明确约定经验收合格后交付房屋，虽然2012年12月6日上诉人从被上诉人处取得了房屋钥匙，但所交房屋并不符合合同第八条的规定且消防设施未到位也未经验收合格。依据合同法第107条规定当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有视为交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，即使被上诉人交付了房屋，但在交付的房屋不符合约定的情况下，仍构成违约。被支付人仍应继续支付违约金至验收合格之日。
三、一审法院以被上诉人提供的《建设工程竣工验收报告》简称（六方验收报告）视为已验收合格，且无义务提供竣工验收备案表，也不再支付任何违约金，是认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人提供的“六方验收报告”结论为同意验收，不是验收合格，依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。也就是说房屋是否验收合格是以房地产开发主管部门的验收为准。而一审法院在被上诉人即没有提供房地产主管部门验收合格的相关资料，也无公安消防部门出具的消防经验收合格的相关文件的情况下，只凭一个内部“六方验收报告”就认定被上诉人提供的房屋合格，这明显的是认定事实不清，证据不足。2、上诉人要求被上诉人提供的竣工验收备案表，是证明被上诉人的房屋是否经建设主管部门验收合格的证明资料。依据《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第十一条，第十二条、十三条的规定，房屋是否验收合格以房地产管理部门收到对方的竣工验收备案表后进行查证。如果合格就给予备案并发给（河北省建设工程竣工验收备案证明书）这是房地产登记的必备手续，如果不合格责令建设单位停止使用，重新组织验收，重新办理竣工验收备案手续。因此，一审法院认定被上诉人不予提供竣工验收备案表，以被上诉人提供的“六方验收报告”就认定被上诉人交付的房屋已验收合格，且不再支付至提供竣工验收备案表之日的违约金是明显错误的。既然未验收合格就是违约仍应继续支付违约金。
四、为了便于本案的审理请法院查清以下事实。1、消防设施是否到位并经相关部门验收合格。首先，为了证明消防的问题一审中上诉人提供了照片，当时消防管子都没有安装，而被上诉人提供的消防资料只是证明安装消防设施的情况并不能证明消防是否经验收合格的事实。而一审法院基于以上证据却做出了消防设施到位的认定，实在是令人匪夷所思。其次，消防验收合格是以公安消防部门出具的相关认可文件为准。一审中，被上诉人不能出具由公安消防大队给出的《建设工程消防验收意见书》，即未取得公安消防部门的认可文件，可以认定其消防验收不合格或者未经验收。2、其他基础设施是否到位，是否符合交房验收的条件。目前上诉人的房屋，基础设施，如消防、电，天然气等基础设施根本就没到位，也无经房地产主管部门质量验收的相关文件，不符合交房条件，也不可能符合验收合格的条件。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
另查明，2011年12月19日，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条交付期限中约定“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。
本院认为，上诉人主张被上诉人应给付其自2012年12月20日至上诉人起诉之日止的违约金6897.76元。因上诉人在被上诉人组织完六方验收完毕后领取了钥匙并办理入住手续，该商品房已经交付完成，视为上诉人认可被上诉人已经实际交付了符合合同约定条件的房屋。上诉人以交付的房屋消防设施未到位亦未经验收合格构成违约，无事实依据，该主张本院不予采纳。上诉人请求判令被上诉人提供竣工验收备案表并继续支付至提供竣工备案表之日的违约金。因为从双方签订的商品房买卖合同中没有约定由一方房地产公司提供竣工验收备案表的约定。关于交付的房屋内墙未刮腻子的问题，原审法院认定被上诉人交付的房屋内墙未刮腻子属于违约，应承担相应的违约责任。但上诉人未能提供相关损失的计算标准，对上诉人提出的按每平方米14元计算损失，被上诉人亦不认可。原审以其证据不足未予支持，可另行主张权利，并无不当。故上诉人的上诉理由，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李岩承担。
本判决为终审判决。
审判长 关志萍
审判员 于长江
审判员 沈东波
二〇一四年五月七日
书记员 王 畅