黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第16号
上诉人（原审第三人）范永波，男，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）陈保民，男，汉族，无职业。
委托代理人张敬彬，嫩江县多宝山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇，该公司董事长。
原审被告梁海峰，男，汉族，原松原市千大房地产开发有限公司嫩江分公司负责人。
委托代理人乔世范，嫩江县嫩江法律服务所法律工作者。
原审第三人潘秀凤，女，汉族，教师。
委托代理人潘秀萍，女，汉族，干部。
原审第三人刘志国，男，汉族，干部。
上诉人范永波因与被上诉人陈保民、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司），原审被告梁海峰，原审第三人潘秀凤、刘志国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2013）嫩民初字第1752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范永波，被上诉人陈保民及其委托代理人张敬彬，原审被告梁海峰的委托代理人乔世范到庭参加诉讼。被上诉人千大公司，原审第三人潘秀凤、刘志国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈保民在原审法院诉称，千大公司开发承建嫩江县世纪新城小区，陈保民系被动迁户，梁海峰原系千大公司嫩江分公�负责人，其个人实际经营整个工程的拆迁及开发建设。2012年5月8日，陈保民与千大公司签订了编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》），千大公司动迁陈保民坐落在嫩江县新华街6委51组房屋一处，调换给陈保民世纪新城小区2-2号楼17、18、19号三个车库。现上述车库已经建成，千大公司、梁海峰一直未交付给陈保民，且将上述车库分别出售给潘秀凤、范永波、刘志国。陈保民诉至法院，要求依法确认陈保民与千大公司于2012年5月8日签订的36号《产权调换协议书》有效；要求千大公司、梁海峰按照36号《产权调换协议书》履行义务，将世纪新城小区2-2号楼17、18、19号三个车库交付给陈保民；依法确认千大公司与潘秀凤、范永波、刘志国签订的买卖车库协议无效。
原审被告千大公司在原审法院辩称，嫩江县世纪新城小区是千大公司下属的嫩江分公司负责人梁海峰开发的，梁海峰应当以千大公司嫩江分公司的名义与陈保民签订《产权调换协议书》，不应以千大公司的名义签订。梁海峰使用的印章不是千大公司在公安机关备案的合法印章，所以千大公司并不是本案适格的被告。梁海峰现在已经不是嫩江分公司的负责人，但其到目前为止也未将账目交付给千大公司，还在继续对外出售房屋，所以应由梁海峰个人承担责任。
原审被告梁海峰在原审法院辩称，梁海峰以千大公司名义与陈保民签订的《产权调换协议书》应当是无效的，理由如下：1、陈保民不是被拆迁房屋的实际所有权人，实际被拆迁人应为陈国祥，陈国祥的继承人并没有明确认定房屋由哪个继承人继承，所以陈保民没有实际取得回迁房屋的所有权，不具备原告的主体身份；2、该《产权调换协议书》并不是在拆迁许可期限内签订的。千大公司的拆迁许可期限为2010年4月20日至2010年6月5日，后经申请，期限延长至2011年12月31日。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。而本案《产权调换协议书》签订时间为2012年5月8日，明显超出了相关法规规定的拆迁期限；3、根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。本案中，千大公司在取得的拆迁许可证中明确注明拆迁单位为黑河市洪源拆迁有限责任公司嫩江分公司，现千大公司自行与陈保民签订《产权调换协议书》违反行政法规，属于无效的《产权调换协议书》；4、世纪新城小区现在并没有竣工和验收，所以现在不能实际交付回迁房屋；5、《产权调换协议书》上载明的2-2号楼1层17、18、19号车库已经出售给潘秀凤、范永波、刘志国，无法交付；6、陈保民父亲陈国祥在回迁位置仅有138.95平方米的平房一处，并没有无照房屋及门斗62平方米的事实；7、千大公司与被拆迁人陈国祥的继承人签订了七份《产权调换协议书》，根据协议约定，应当在2012年5月16日前搬出，究竟是哪位继承人根据协议书履行倒房义务，所以千大公司只能履行其中的一份协议书；8、陈国祥在回迁位置仅有138.95平方米的平房一处，根据千大公司与陈国祥继承人签订的七份《产权调换协议书》，回迁面积为562.33平方米，经换算回迁比例为1：4.05，显失公平，应予撤销；9、梁海峰在签订协议书时是履行职务行为，现在梁海峰已经被千大公司免去了嫩江分公司负责人的职务，所以梁海峰个人不应承担任何责任。
原审第三人潘秀凤在原审法院述称，2011年8月12日，潘秀凤与千大公司签订《购房车库协议书》�购买世纪新城小区2-2号楼1层17号车库，面积为23.56平方米，房款101，308.00元已交清。潘秀凤已实际占有车库，请求法院依法确认潘秀凤与千大公司签订的《购房车库协议书》有效。
原审第三人范永波在原审法院述称，2011年11月3日，范永波与千大公司签订《购车库协议书》，购买世纪新城小区2-2号楼1层18号车库，面积为23.54平方米，房款105，930.00元已交清。范永波已实际占有车库，请求法院依法确认范永波与千大公司签订的《购车库协议书》有效。
原审第三人刘志国在原审法院述称，2011年8月15日，刘志国与千大公司签订《购房车库协议书》，购买世纪新城小区2-2号楼1层19号车库，面积为25.35平方米，房款109，005.00元已交清。千大公司于2013年10月7日交付车库，刘志国进行了装修，花费13，600.00元，刘志国已实际占有车库，请求法院依法确认刘志国与千大公司签订的�购房车库协议书》有效。
原审法院判决认定，千大公司于2010年3月9日申请立项承建嫩江县世纪新城小区，梁海峰从2010年开始以千大公司嫩江分公司负责人身份组织动迁及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆迁许可证，后发公告将拆迁期限延长至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得用地许可证，2010年12月2日取得建设工程规划许可证，2011年4月21日取得建设工程施工许可证，2011年8月24日取得4-1号楼和2-2号楼商品房预售许可证，2012年9月20日取得2-1、3-1、3-2、4-2号楼商品房预售许可证。千大公司需要拆迁陈国祥名下坐落在嫩江县新华街6委51组138.95平方米平房一处，因陈国祥已于2009年11月25日死亡，根据嫩江县公证处（2010）嫩证内民字第304号公证书，陈国祥现有五位合法继承人，分别为陈保民、陈保军、陈丽娟、陈丽萍、陈健（代位继承）。2012年5月8日，千大公司与上述五位继承人分别签订七份《产权调换协议书》。其中陈保民与千大公司签订的《产权调换协议书》约定，陈保民在新华街6委51组138.95平方米平房和无照房屋及门斗42平方米，千大公司将世纪新城小区2-2号楼1层17、18、19号车库，面积分别为23.54平方米、23.54平方米、25.35平方米产权调换给陈保民。楼房竣工后，千大公司、梁海峰一直未将上述车库交付给陈保民。
另查明，2011年8月12日，在梁海峰经营期间，其以千大公司名义将世纪新城小区2-2号楼1层17号车库以每平方米4，300.00元价格出售给潘秀凤，潘秀凤已交付房款101，222.00元；2011年11月3日，梁海峰以千大公司名义将世纪新城小区2-2号楼1层18号车库以每平方米4，500.00元价格出售给范永波，范永波已交清房款105，930.00元；2011年8月15日，梁海峰以千大公司嫩江分公司名义将世纪新城小区2-2号楼1层19号车库以每平方米4，300.00元价格出售给刘志国，刘志国已交付房款109，005.00元。
原审法院判决认为，嫩江县世纪新城小区系千大公司开发建设，梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县世纪新城小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与陈保民签订《产权调换协议书》，与潘秀凤签订《购房车库协议书》，与范永波签订《购车库协议书》，与刘志国签订《购房车库协议书》，梁海峰的上述行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由千大公司承担。千大公司与陈保民签订的《产权调换协议书》，是双方在平等协商基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故陈保民要求确认该协议合法有效的诉讼请求，法院予以支持。因千大公司与陈保民签订的是拆迁�偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故陈保民要求取得世纪新城小区2-2号楼1层17、18、19号车库的诉讼请求，法院予以支持。本案实际回迁房屋面积大于《产权调换协议书》约定面积的部分，应当由陈保民与千大公司根据《产权调换协议书》约定进行结算，如发生争议，千大公司可另案主张权利。因千大公司与潘秀凤签订的《购房车库协议书》，与范永波签订的《购车库协议书》，与刘志国签订的《购房车库协议书》，也不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故上述合同合法有效，但因合同目的已无法实现，潘秀凤、范永波、刘志国可另行向千大公司主张合同违约责任。世纪新城小区为千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海�个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对世纪新城项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以千大公司应对陈保民持有的《产权调换协议书》承担责任，故千大公司的辩解理由法院不予支持；陈保民父亲陈国祥虽已去世，但其留有138.95平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与陈国祥的诸位合法继承权人分别签订了《产权调换协议书》，对各位继承权人分别进行了置换安置，所以陈保民作为陈国祥的继承人，有权利依此协议书向千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限�司，进而提出《产权调换协议书》无效的主张没有法律依据，法院不予支持。与陈保民签订的《产权调换协议书》，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，梁海峰主张协议显失公平，应当撤销，因其未提供相应证据，法院不予支持。据此判决：一、千大公司与陈保民于2012年5月8日签订的编号为36号的《产权调换协议书》有效；二、潘秀凤、范永波、刘志国分别于判决生效后3日内将世纪新城小区2-2号楼1层17、18、19号车库交付给陈保民。三、驳回陈保民及潘秀凤、范永波、刘志国的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由千大公司承担。
判决宣判后，范永波不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、范永波与千大公司于2011年11月8日签订《购车库协议书》，范永波购买千大公司位于嫩江县世纪新城小区2-2号楼1层18号车库，并且交付了全部购房款105，930.00元，有协议书及购房发票为凭。陈保民与千大公司是在2012年5月8日签订的《产权调换协议书》。千大公司与范永波签订的《购车库协议书》在先，故千大公司应按照合同约定履行义务，且双方合同均没有无效情形，为维护范永波的合法权益，保证交易安全，应确认范永波对诉争车库享有所有权。2、在原审庭审过程中，千大公司对与范永波签订的《购车库协议书》中公章的真实性表示认可，对与陈保民签订的《产权调换协议书》中公章的真实性并没有认可，且其提供了充分证据证明《产权调换协议书》中的公章并非真实有效，故陈保民的《产权调换协议书》不应得到保护。3、范永波与千大公司签订的《购车库协议书》和陈保民与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的楼号不同，其中《产权调换协议书》�的房屋在2号楼，但梁海峰庭审中陈述2号楼根本不存在，与陈保民主张的房屋位置不相符，故范永波所有房屋并非本案争议的房屋。请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判驳回陈保民要求返还世纪新城小区2-2号楼1层18号车库的诉讼请求。一、二审诉讼费用及其他费用由陈保民、千大公司承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明，陈保民与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的回迁房屋即2-2号楼1层18号车库，范永波在本院庭审中对该事实予以认可。
本院认为，梁海峰作为千大公司开发建设世纪新城小区负责人，其代表千大公司与陈保民于2012年5月8日签订《产权调换协议书》系履行职务行为，且陈保民原有房屋因开发建设世纪新城小区已被拆除，千大公司应承担责任，故范永波主张陈保民签订的《产权调换协议书》不应得到保护的上诉理由不成立，本院不予采纳。
陈保民与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的回迁房屋即2-2号楼1层18号车库，范永波在本院庭审中对该事实予以认可，故范永波主张其所购买的房屋与陈保民回迁房屋位置不符的上诉理由不成立，本院不予采纳。
千大公司分别与范永波、陈保民签订了《购车库协议书》、《产权调换协议书》，虽然从两份合同签订时间上看，范永波与千大公司签订的《购车库协议书》在先，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原审法院判决陈保民取得世纪新城小区2-2号楼1层17、18、19号车库并无不当。范永波与千大公司签订的《购车库协议书》虽合法有效，但因合同目的无法实现，范永波可另行向千大公司主张违约责任�
综上，范永波的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费320.00元，由上诉人范永波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
代理审判员 张 岩
代理审判员 张可秋
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 仇长城