江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2034号
上诉人（原审原告）高玉飞，职工。
委托代理人卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盱眙县地方海事处，住所地盱眙县盱城镇淮河北路记事园。
法定代表人林光勇，该处处长。
委托代理人蔡浩。
委托代理人倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盱眙县招投标管理中心，住所地盱眙县盱城镇淮河东路***号。
法定代表人张照军，该管理中心主任。
委托代理人韦刚、姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。
上诉人高玉飞与被上诉人盱眙县地方海事处（以下简称盱眙海事处）、盱眙县招投标管理中心（以下简称盱眙招投标中心）房屋买卖合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2014年9月8日作出（2014）盱民初字第0696号民事判决。上诉人高玉飞不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人高玉飞及其委托代理人卞恒亮，被上诉人盱眙海事处委托代理人倪永保，被上诉人盱眙招投标中心委托代理人姚伯祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年12月26日，盱眙海事处向盱眙县交通局书面请示，拟对其所有的位于盱眙县盱城镇兴府南路，混合结构、上下两层半闲置房屋两套对外公开出售；同年12月30日，盱眙海事处就上述房屋对外公开出售事宜向盱眙县人民政府书面请示。经盱眙县人民政府批准后，2013年2月25日，盱眙海事处通过盱眙招投标中心发出《盱眙县地方海事处兴府南路宿舍拍卖公告》（以下简称《拍卖公告》）、《盱眙县地方海事处兴府南路宿舍拍卖规则》（以下简称《拍卖规则》）、《盱眙县海事处宿舍房产拍卖合同书》（以下简称《拍卖合同书》），其中《拍卖公告》中载明了拍卖物为盱眙海事处名下的一套宿舍，第一条“拍卖标的物”中明确该宿舍房产为单门独院的两层半式楼房，登记面积为116.70平方米，位于盱眙县盱城镇兴府南路4-5对面，对标的物的具体情况向盱眙海事处咨询或联系现场查看；第二条“拍卖方式”中明确“公开招标拍卖，以有底价（即起拍价）、有声竞标形式进行多轮公开竞标，不达底价不成交，以达到或者超过底价的最高报价者为中标人。本次拍卖宿舍起拍价为43万元，每轮加价0.5万元及0.5万元的整数倍数，否则加价无效”；第三条“报名须知”第三款明确“每位投标人在报名时间截止前向盱眙县招投标管理中心账户预存2万元投标保证金，凭盱眙县招投标管理中心出具的收据方可报名（不中标当天办理退还手续，中标者保证金在交清各项费用及款项后凭招标人出具退还证明后方可退还）、第四款：中标者必须在中标公示期（3天）满后十个工作日内交齐余下拍卖款项及中标交易费，并与招标单位盱眙县地方海事处签订买卖协议。如不及时交清款项、中标交易费用以及签订合同，县招投标中心有权宣布废标并没收投标保证金。如交款期限到期前征得招标人同意，中标人交清房屋拍卖款项的期限可适当顺延，但延长期限不得超过5天”，公告还对报名事项、拍卖款给付账户、咨询联系方式及其他事项均予以了说明，说明事项第三款竞标时间为2013年3月18日下午15时00分。《拍卖规则》中第三条明确：“本次竞标定起拍价为43万元”；第五条：“竞标开始时间：2013年3月18日下午15时00分，竞标地点：盱眙县招投标管理中心。竞标人应提前抵达竞标现场，迟到者作弃权处理”；第六条：“竞标开始后，不解答竞标者提出的任何问题，请竞标者会前对拍卖公告、规则及合同文书仔细研究，提出咨询，所有答复以书面为准，任何口头答复均无效”。盱眙招投标中心发出了《拍卖合同书》格式，合同共十条，除第二条房屋价格空白待填充外，房屋位置、面积、四界、付款时间、过户费用承担、违约责任等在合同中均有列举。
2013年2月27日原告向盱眙招投标中心缴纳投标保证金20000元，2013年2月28日，盱眙招投标中心向原告发出“参与竞标确认函”，由原告签名接受，确认函内容为：“盱眙县招投标管理中心：我将参与项目XYZCP-2013-041海事处兴府南路的竞标，现已在盱眙县招投标管理中心网阅读了竞标公告、规则与合同，我们充分理解并接受各项要求，特此确认。竞标时间：2013年3月18日下午15：00，联系人：高玉飞……”。同年3月18日，原告参与上述房屋竞标，并以445000元中标。2013年4月7日，盱眙招投标中心向原告发出《盱眙县地方海事处兴府南路宿舍拍卖竞标中标（成交）通知书》，通知书要求原告在通知书发出之日当日内交齐余下拍卖款项及中标交易费后，并与招标单位盱眙海事处签订买卖协议。2013年4月4日，原告通过中国建设银行向被告盱眙海事处账户存入171000元、4月5日存入62000元、4月7日存入50000元，共计283000元。因超过拍卖公告公示的给付期限，2013年4月8日，经原告与被告盱眙海事处协商，盱眙海事处同意将房屋拍卖款给付期限顺延五个工作日至2013年4月14日。2013年4月13日，原告通过中国建设银行向盱眙海事处账户存入51600元、4月14日存入88200元、4月16日存入22222元，上述款项共计162022元。截至2013年4月16日原告高玉飞共向被告盱眙海事处账户存入购房款445022元。2013年4月16日，原告与被告盱眙海事处共同前往被告盱眙招投标中心签订房屋拍卖合同，其中被告盱眙海事处携带了公示的合同文本一式四份（出卖人处均已签名盖章），但在签订过程中因原告认为盱眙海事处存在拍卖公告中未明示房屋评估价格、隐瞒房屋价值瑕疵（在评估价上大幅加价，误导竞标人）、效用瑕疵（没有办理土地出让手续）、安全瑕疵（将楼板房屋宣传为整浇房屋）、寿命瑕疵（没有评估报告，是其丧失房龄知情权）、心理瑕疵（房屋经历两次诉讼）、质量瑕疵（房屋漏雨）、虚报标的物价格等行为，要求减少价款并在合同中增加保留司法诉讼权等款项，与盱眙海事处产生争执，争执中原告占有一份合同文本，被告盱眙海事处遂向盱眙县公安局报警，经盱眙县公安局巡特警大队出警处理，未能解决双方纠纷。同日，盱眙海事处向盱眙招投标中心发出“关于通知宣布兴府南路宿舍拍卖项目废标的函”，以高玉飞未按约定时间缴清拍卖房屋款项为由，请求盱眙招投标中心依据招标文件规定宣布废标，并没收投标保证金。盱眙招投标中心收函后至今未作明示是否废标。首次庭审结束后，原告提交了经其与盱眙海事处共同签字确认的《盱眙县地方海事处宿舍房产合同书》，签字落款时间为2013年4月16日。两被告抗辩该份合同系原告自行保存的合同，系嗣后补签，原告与盱眙县海事处截至诉讼前未能协商一致并签订合同。
另查明，盱眙招投标中心对外发出的《拍卖公告》、《拍卖合同书》中载明的拍卖房屋位于盱眙县盱城镇兴府南路（五墩小学幼儿园对面巷）4-5对面，为单门独院两层半楼房，房屋四界为东（偏北）至空地和巷道、西（偏南）至姬姓住宅（后邻）、南（偏东）至庞忠庆（右邻）、北（偏西）至巷道。房屋所有权证登记所有权人为盱眙海事处，产权证号为“盱房权证盱城镇字第××号”，房屋所有权证登记时间为2012年7月11日，座落位置为盱城兴府南路4-4对面，四界与《拍卖合同书》中载明的房屋四界一致。盱眙海事处在2011年12月26日向盱眙县交通局请示报告中的二套房屋，其中一套亦通过招投标方式于2012年6月28日已对外出售给案外人陶金，该套房屋出售后已办理了房屋权属变更登记手续。
再查明，根据盱眙县招投标中心在其官方网站公示的工作职责第三条载明：为进场交易的各方主体提供招标公告发布、投标报名、开标及评标的场地服务及其评标专家抽取服务，为交易各方主体办理有关手续，提供便利的配套服务。盱眙招投标中心运行规则第一条明确：根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国政府采购法》等相关法律、法规，结合我县实际，县委、县政府决定成立“盱眙县招投标管理中心”（以下简称中心），将工程建设（建筑工程、交通工程、水利工程、拆除工程、绿化工程、装饰修缮等项目的勘查、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购）、公有资金采购、公有资产处置、国有土地使用权、采矿权、探矿权、特许经营权的出让，政府采购、药品医疗器械采购的招标投标活动统一纳入中心公开交易，进一步加大反腐源头防范和反不正当竞争工作力度，谋求各类资金投资效益最大化。第二条：招投标管理中心由县人民政府直接领导。主要负责为进场交易的所有项目提供交易场所、价格咨询、信息发布、建立健全各专业专家评委库；协助招标单位进行投标资格审查和开评标等公开交易的综合服务；为政府部门驻场监督提供相关服务；同时受县政府委托监督全县国有、集体单位建设项目和物品采购及资产处理全部进场交易，对所有交易行为实施监督管理。
诉讼过程中，被告盱眙海事处同意原告要求交付房屋的诉讼请求，被告盱眙招投标中心亦同意退还投标保证金20000元。但两被告不同意赔付原告所述的各项损失。
原审原告高玉飞诉称：1、2013年2月25日，被告盱眙海事处通过盱眙招投标中心发布《盱眙县地方海事处兴府南路宿舍拍卖公告（编号：XYZCP-2013-041）》，称其所有的位于盱眙县兴府南路（五墩小学幼儿园对面巷）的一套宿舍房产（兴府南路4-5对面）拍卖，为单门独院两层半式楼房，建筑面积为116.70平方米，实际土地使用证面积为109.9平方米。原告按照拍卖公告的规定，向盱眙招投标中心缴存20000元保证金，并依法参加拍卖中标，取得标的物的转让权。2、原告按照拍卖公告的规定，就部分拍卖款延期支付等事宜，于2013年4月8日在被告盱眙招投标中心的监督下与被告盱眙海事处委托人蔡浩签订了协议，并按照约定将拍卖款445000元及尾欠款违约金缴存至被告盱眙海事处的银行账户，完全履行了自己的全部合同义务。但被告盱眙海事处一直怠于履行自己的义务，未能按照《拍卖公告》、《盱眙县地方海事处兴府南路宿舍拍卖规则》、《盱眙县地方海事处宿舍房产拍卖合同书》的约定，在原告“交清全部房屋拍卖款项后3日内将交易的房屋交付使用”，而且至今也未将标的物交付原告使用，也未退还原告保证金，导致原告无法办理按揭贷款，承担民间借贷380000元及高额利息，给原告造成了重大经济损失。3、2013年4月16日，原告与盱眙海事处在盱眙招投标中心签订合同时，原告对盱眙海事处发布《拍卖公告》等文件时没有提供标的物评估报告，隐瞒拍卖标的物瑕疵，虚报标的物价格等，以及被告盱眙招投标中心在拍卖时对标的物瑕疵和来源未作出说明等提出异议。被告盱眙海事处以原告已经支付价款为由，主张原告放弃异议，遭原告拒绝，导致签订标的物拍卖转让合同没有顺利履行。综上，原告认为原、被告间标的物买卖关系合法、有效，原、被告各方应切实履行，因被告盱眙海事处怠于履行合同义务造成原告的损失应予赔偿。为维护原告的合法权益，请求法院判决1、被告盱眙海事处交付位于盱眙县盱城镇兴府南路宿舍；2、被告盱眙海事处赔偿违约金100000元；3、被告盱眙海事处返还保证金20000元，并按银行同期贷款利息赔偿自2013年4月7日至还款日利息；4、被告盱眙海事处承担赔偿拍卖标的物瑕疵等损失106000元；5、被告盱眙招投标中心对盱眙海事处拍卖标的物的瑕疵承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由被告承担；7、被告盱眙海事处承担民间借贷利息损失110000元，租房损失10000元。
原审被告盱眙海事处辩称：一、原告与盱眙海事处房屋买卖合同尚未签订，按照公告的拍卖合同书签订合同是原告与盱眙海事处相同的权利、义务，但原告不愿按该合同内容签订，已经违反了拍卖公告及规则要求，原告在其存在根本性违约情况下无权诉讼要求盱眙海事处交付房屋，相反盱眙海事处有权诉讼要求其承担违约责任或解除预约合同并要求其承担损害赔偿责任；二、原告诉请10万元违约金不应支持。庭审中原告并无证据证明盱眙海事处存在不按拍卖合同订立合同义务的行为，相反盱眙海事处提供的证据可以证实是原告不履行订立买卖合同的义务；三、因双方合同未订立，如原告放弃订立合同该保证金就不应予以退还，如果原告不放弃订立合同，那也只有合同订立后原告向盱眙招投标中心要求返还，利息之请没有事实依据；四、盱眙海事处委托盱眙招投标中心拍卖房屋，盱眙招投标中心就拍卖标的物已经公告并告知对标的物查勘和询问的权利。拍卖标的物不存在瑕疵，拍卖规则和公告、合同证明盱眙海事处不存在隐瞒标的物所谓瑕疵的行为。公告内容是面对社会不特定人，原告已享有充分的知情权并对标的物是充分了解的，同时其签订了承诺书也证明了其对标的物是了解的，故该项请求亦无依据。且原告该项请求与第一项请求相互矛盾，损害赔偿请求是基于解除合同才能提出，原告既然提出交付房屋，违约金请求就无权再行提出，该项请求不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，所以对该项请求不应理涉和支持。综上，请求法院驳回原告对被告盱眙海事处的起诉。
原审被告盱眙招投标中心辩称，原告与盱眙招投标中心没有法律上的利害关系，原告因竞买盱眙海事处所有的房屋与盱眙海事处间存在争议，将盱眙招投标中心诉讼至法院，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告起诉被告盱眙招投标中心主体不适格，应当依法予以驳回；原告以投标人身份参与竞标活动，对竞标公告等相关规则进行了全面的了解，并按照竞买的规则签署确认书，上述招投标程序完全符合竞标的规则要求及法律规定，没有违法违规之处，故原告要求被告盱眙招投标中心承担连带赔偿责任亦没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对被告盱眙招投标中心的起诉。
原审法院认为，本案的争议焦点为1、原告高玉飞与被告盱眙海事处买卖合同是否成立。原告主张各项损失是否具有事实与法律依据；2、被告盱眙招投标中心诉讼主体是否适格。
针对第一个争议焦点，本案系一起出卖人以拍卖形式出售房屋产生的纠纷。现原告与被告盱眙海事处对于2013年4月16日前“招标”、“竞标”“中标”及交付购房款的事实不持异议，但对于2013年4月16日当天是否完成合同文书签字存有争议。法院认为，盱眙招投标中心受盱眙海事处委托，向社会发布“拍卖公告、规则、合同书”，以参与竞拍者出价高的方式出卖盱眙海事处所有的房屋，盱眙招投标中心前期发布的“拍卖公告、规则、合同书”系要约邀请行为，原告高玉飞作为“竞买人”交纳保证金参与竞拍的行为是对盱眙海事处出售房屋行为发出购买意思表示的要约，拍卖开始后，主拍人对原告给出的最高价445000元最终落锤时即为对上述要约给出的承诺。此时，盱眙海事处与高玉飞间买卖合同成立，嗣后盱眙招投标中心发出的中标通知书进一步确认了上述买卖行为。此后，房屋买卖合同双方本应按照《拍卖公告》的规定于2013年4月16日履行确认手续，但在书面买卖合同签字过程中，因买受人高玉飞对公示的合同文书提出异议，要求减少部分价款并增加司法诉讼权等条款导致当日书面合同未能订立，原告于首次庭审后提交的双方签字的“盱眙县地方海事处宿舍房产拍卖合同书”，声称合同于2013年4月16日已签字完成，这与其在诉状中陈述因双方存有争议导致“签订标的物拍卖转让合同没有顺利履行”阐述及盱眙县公安局的证明事实相悖，故该份证据不能证实当天买卖合同已经签字完成的事实。
关于原告主张的逾期交房违约金与损失赔偿问题。如上所述买卖合同已成立，但本案诉争房屋一直未予交付源于双方对于书面合同书是否遵照原公示条款签字确认存有争议，原告现并无证据证明盱眙海事处当初拒绝交付房屋，故并不存在违约行为，也无需承担逾期交房违约责任及损失赔偿责任。
关于原告主张的房屋存在“价值、效用、安全、寿命、质量、心理”等六大瑕疵，要求被告按其咨询损失数额106000元进行赔偿。法院认为，原告所谓盱眙海事处在评估价上大幅加价，虚抬价格造成的房屋价值瑕疵问题，因本案所涉系国有资产的拍卖，根据委托人即盱眙海事处的要求，盱眙招投标中心如何确定起拍价及起拍价与评估价的差额幅度未有法律的强制性规定；对于原告主张房屋是楼板房存在安全瑕疵、房屋漏雨存在质量瑕疵、不知房屋楼龄存在寿命瑕疵、房屋经过诉讼存在心理瑕疵等问题，首先，诉争房屋是否存在质量问题并造成安全隐患原告于诉讼中未提供任何证据予以证明；其次，自《拍卖公告》发出至截止报名时间有二十余日，原告有足够时间对房屋方位、现状、结构、始建时间等方面做相应了解，权衡后决定是否参与竞拍，而非选择在拍卖成交后发现“瑕疵”并主张损失赔偿。再者，诉争房屋是否历经数次诉讼亦无证据证实，原告即主张对其构成“心理瑕疵”要求赔偿于法无据。关于诉争房屋占有土地的性质问题，因拍卖房屋属于国有资产，拍卖双方对此已明确知晓，盱眙海事处没有恶意隐瞒行为，且该房屋交易后并无土地使用权过户上的障碍，故原告主张房屋存有“效用瑕疵”主张赔偿，法院难以支持。综上，原告主张的瑕疵赔偿损失无依据，法院均不予以支持。
现原告在诉讼中认可公示的拍卖合同内容，被告盱眙海事处亦同意按合同约定交付房屋、办理权属变更登记手续，符合法律规定，法院予以确定。
针对第二个争议焦点，被告盱眙招投标中心作为政府依照相关规定设立的服务部门，不是本案买卖合同的当事人，原告要求其对“瑕疵”赔偿106000元承担连带给付责任无依据，法院不予支持。因原告所交纳的投标保证金系交至盱眙招投标中心账户，现原告与被告盱眙海事处在诉讼中就原合同条款形成合意的情况下，被告盱眙招投标中心同意退还原告投标保证金20000元，法院予以确定。故原告要求被告盱眙海事处返还20000元保证金及利息的诉讼请求无依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十五条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、被告盱眙海事处交付原告高玉飞购买的房屋（四界为：东（偏北）至空地和巷道、西（偏南）至姬姓住宅（后邻）、南（偏东）至庞忠庆（右邻）、北（偏西）至巷道））；二、被告盱眙招投标中心返还原告高玉飞投标保证金20000元；三、驳回原告高玉飞的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效后三十日履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元，由原告高玉飞负担6090元，被告盱眙海事处负担400元。
一审宣判后，高玉飞不服，向本院提出上诉称：1、一审判决交付的房屋地址不明确；2、上诉人将购房款交给了盱眙海事处，盱眙海事处未按约定交付房屋，应承担违约金并支付利息；在拍卖成交后，盱眙海事处未返还2万元保证金，应支付占用期间的利息；3、盱眙海事处拍卖的房屋不明确、未提供真实和合法的资料、对拍卖房屋存在的瑕疵未作说明，盱眙招投标中心对此应承担连带责任。4一审法院认定系上诉人原因导致合同未签订错误；5、一审法院审理中对被上诉人提供的证据予以认定错误、对上诉人提出的申请未予答复、法官存在回避情形未回避，请求二审法院依法改判。判决盱眙海事处将位于盱眙县城兴府南路4-5对面房屋（含该房屋所有权证、土地使用权证、房地产估价报告）交付给上诉人；判决支持上诉人一审诉讼请求第二、三、四、五项。
被上诉人盱眙海事处答辩称：1、判决交付的房屋即为拍卖的房屋；房屋所有权证、土地使用权证是房屋交付后的附随义务，盱眙海事处只有协助义务；房地产评估报告已作为证据提交，无交付义务；2、上诉人要求支持其一审诉讼请求二、三、四、五项无事实依据；3、一审法院认定事实清楚，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人盱眙招投标中心答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院相同，予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、一审判决盱眙海事处交付的房屋是否包含上诉人的房屋，以及是否有义务交付房屋所有权证、土地使用权证？2、上诉人与盱眙海事处买卖关系中，盱眙海事处是否存在违约行为，上诉人要求盱眙海事处承担违约金的诉求是否成立？3、上诉人要求盱眙海事处承担20000元保证金是否应当得到支持？4、本案标的物是否存在瑕疵，有无给上诉人造成损失，数额应当如何认定5、盱眙招投标中心是否应当承担连带责任？6、一审审理程序是否合法？
关于第一个争议焦点，本院认为，一审法院判决盱眙海事处交付的房屋四至明确，且盱眙海事处本次委托拍卖的房屋仅此一处，上诉人在购买前也到现场进行了察看，不存在判决交付的房屋不是上诉人所买房屋的情形。对上诉人要求盱眙海事处交付房屋所有权证、土地使用权证、房地产估价报告的请求，因其在一审中并未提出该诉讼请求，故对上诉人要求盱眙海事处交付证件和报告的上诉请求依法不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人在拍卖成交后，与盱眙海事处签订买卖合同过程中，因上诉人对公示的合同文书提出异议，导致双方买卖合同未能签订，故上诉人认为盱眙海事处在买卖合同过程中存在过错，无事实依据，对上诉人要求盱眙海事处承担违约金的上诉请求不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，20000元保证金是上诉人参与竞拍时交纳的，只有在上诉人与盱眙海事处签订房屋买卖合同后，才能予以返还。且该20000元保证金并不是盱眙海事处所收，一审法院已判决盱眙招投标中心返还，故上诉人要求盱眙海事处返还无事实和法律依据。
关于第四个争议焦点，本院认为，本案系因拍卖而产生的房屋买卖合同，上诉人在参与拍卖前，应当已经对要参与竞买的房屋进行了全面的了解，对房屋存在的瑕疵也应当了解，故上诉人主张房屋存在瑕疵且给其造成损失的主张，无事实和法律依据。
关于第五个争议焦点，本院认为，盱眙招投标中心并不是本案买卖合同的当事人，上诉人要求盱眙招投标中心承担连带责任无法律依据。
关于第六个争议焦点，本院认为，盱眙海事处在一审中提供的证据已经过当庭质证；对上诉人在一审中提出的申请，不属于人民法院调查的范围；上诉人未提供一审法官应当回避情形的证据，故上诉人上诉称一审程序违法，无事实依据。
综上所述，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人上诉请求依法不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2420元，由上诉人高玉飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年十一月十七日
书记员 崔 立