重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04653号
上诉人（原审原告）重庆蓝天广告文化传播有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村31栋2单元3楼3户，组织机构代码74532924-9。
法定代表人李清，经理。
被上诉人（原审被告）王国明，男，汉族。
原审第三人重庆市九龙坡区世纪公寓业主委员会，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路世纪公寓。
负责人王军，主任。
委托代理人王琳，女，1970年1月8日出生，汉族。
上诉人重庆蓝天广告文化传播有限责任公司（以下简称蓝天广告公司）与被上诉人王国明、原审第三人重庆市九龙坡区世纪公寓业主委员会（以下简称世纪公寓业委会）合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2014年5月26日作出（2014）九法民初字第02390号民事判决。蓝天广告公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年7月25日，蓝天广告公司与王国明签订承包经营合同，约定蓝天广告公司向王国明提供位于重庆市九龙坡区珠江路X号电梯附近的电脑复印室1间，王国明每年缴纳承包金12000元，承包期限为5年，即2004年8月1日至2009年7月31日；王国明在订立合同时一次性支付12000元承包金，同时于2004年8月1日缴纳设施设备押金1000元；王国明在承包经营期间遵守物业管理规定，并按时缴纳物业管理费；合同到期，蓝天广告公司退还王国明押金；王国明不得擅自转租，否则蓝天广告公司有权收回房屋和设备；打字室设施设备清单包括电话1部、施乐复印机1台（2018）、白雪冰柜1台、铝合金货柜1个、复印机柜1台、切纸刀1把。合同签订后，双方依约履行了合同，未发生争议。
2008年12月8日，蓝天广告公司与王国明签订补充协议，约定双方为了延续2009年1月即将到期的租房合同，本着平等协商原则，达成补充协议；王国明继续租用位于珠江路X号的底楼房屋（约5.5平方米），租期延续5年；王国明提前缴纳2009年2月1日至2010年1月31日的房租8000元，2010年2月1日至2011年1月31日的房租仍为8000元，2011年2月1日至2015年1月31日三年期间房租为每年10000元；王国明租期内水电物管等费用仍按原合同执行；蓝天广告公司因王国明提前缴纳房租，给予王国明第一年和第二年执行优惠价8000元，第三年恢复10000元租金。合同签订后，王国明在合同约定的房屋经营裁剪缝纫业务，并逐年缴纳了2013年1月31日之前的全部房租，但未按约定缴纳2013年2月1日至2014年1月31日的房租10000元。
2014年2月4日，蓝天广告公司法定代表人李清到前述房屋向王国明收取房租，与王国明、肖玉辉夫妇发生抓扯并报警，经公安机关调解，双方达成调解协议，双方各自承担受伤责任，不再因抓扯纠纷另行争议。2014年2月7日，蓝天广告公司法定代表人李清、王国明及世纪公寓业委会的负责人王军达成协议，同意起诉至重庆市九龙坡区人民法院解决租赁合同纠纷。
一审同时查明，2012年6月15日，世纪公寓业委会向蓝天广告公司发出书面通知陈述世纪公寓业委会已经接手重庆世方物业公司管理世纪公寓的权限，蓝天广告公司的物管费用请交予世纪公寓业委会，原重庆世方物业公司与蓝天广告公司的物管费用由世纪公寓业委会处理并承担一切责任，并要求蓝天广告公司每季度向世纪公寓业委会缴纳物管费4000元。
2012年6月16日，王国明妻子肖玉辉与世纪公寓业委会就本案所涉房屋签订协议，约定肖玉辉承租本案所涉房屋，租赁期限为2012年2月1日至2015年2月1日。
2013年6月26日，重庆市九龙坡区杨家坪街道办事处团结路社区居民委员会出具证明1份，陈述根据《重庆市设计院珠江路危改工程一层平面图》，本案所涉房屋属于公共区域。
同日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心出具房屋档案查询证明，确认截至当日，李清在该单位没有房屋所有权人的房屋登记信息。
2014年3月4日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心出具房屋档案查询证明，确认截至当日，蓝天广告公司在该单位没有任何房屋权属登记记录。
2014年3月13日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心在重庆市设计院珠江路X号危改工程一层平面图中注明，本案所涉房屋属于共用部位，并已经纳入公摊。
一审庭审中，蓝天广告公司举示了2012年2月9日的银行现金缴款单1份，2010年6月7日的重庆市九龙坡区杨家坪街道办团结路社区居委会收据1份，世纪公寓住户缴费通知单1份，证明蓝天广告公司就本案所涉房屋曾向重庆东福物业管理有限公司、团结路社区居委会、原物业公司工作人员周斌缴纳过不同时段的物业管理费。王国明及世纪公寓业委会对世纪公寓住户缴费通知单的真实性不予认可，因为缴款人为“李青”，收款人为周斌，与蓝天广告公司及本案无关；对银行现金缴款单及收据的真实性没有异议，但缴款人都是李清，且收据的收款人是重庆东福物业管理有限公司及居委会，都与蓝天广告公司无关，与本案无关。
蓝天广告公司举示了1998年9月17日重庆熊氏实业有限公司的收据1份，证明蓝天广告公司曾于1998年9月17日向该公司缴纳本案所涉房屋的租房保证金1000元，涉案房屋系蓝天广告公司从该公司租赁而来。王国明及世纪公寓业委会对该收据的真实性不予认可，陈述收据应该加盖财务章而非公章，且重庆熊氏实业有限公司当时是受开发商重庆丰达建筑总公司委托代为销售世纪公寓房屋，对涉案房屋没有任何产权，涉案房屋属于公摊面积，无论开发商还是销售商都不对涉案房屋享有产权。
蓝天广告公司举示了蓝天广告公司法定代表人李清与王国明之间2002年11月14日的出租协议1份，证明双方就本案所涉房屋从2002年11月14日起就有租赁协议。王国明及世纪公寓业委会陈述无法确认王国明签字的真实性，且由于出租方是李清，不是蓝天广告公司，与本案无关。蓝天广告公司还举示了2014年1月29日的催款通知1份，证明蓝天广告公司曾向王国明催收租金。王国明及世纪公寓业委会陈述该通知未加盖蓝天广告公司公章，王国明也未收到过该通知。
王国明在庭审中申请证人刘复武出庭作证，证人刘复武陈述自己原系重庆东福物业管理有限公司员工，2011年7月15日至今是重庆世方物业公司的员工，一直从事保安工作，从2003年开始在世纪公寓小区担任保安，2011年9月1日被公司调往其他小区，其在担任保安期间曾于2010年10月份左右的某天中午见到李清从王国明租赁的房屋内搬走了复印机1台，长宽约80厘米，高约40厘米，当时是李清请棒棒帮忙搬走的。蓝天广告公司质证认为证人不能确认搬走的时间及地点，不能达到证明目的，但陈述证人描述的复印机大小与实物基本相符，实际稍为大一点。
一审审理中，该院向蓝天广告公司释明其与王国明之间的合同可能未成立或无效，蓝天广告公司是否愿意基于合同未成立或无效变更诉讼请求，蓝天广告公司明确表示基于合同有效起诉，不愿意变更诉讼请求。
一审法院认为，蓝天广告公司与王国明签订补充协议约定王国明向蓝天广告公司租赁房屋并支付租金，双方之间实际确立的是房屋租赁合同关系。蓝天广告公司向王国明出租房屋，必须首先对出租的房屋享有所有权或占有、使用、收益等用益权利，从而取得对房屋进行出租的权利。蓝天广告公司、王国明及世纪公寓业委会之间的争议的焦点也就是蓝天广告公司是否对其与王国明之间补充协议所涉房屋依法享有出租的权利。
《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。现世纪公寓业委会已经举证证明蓝天广告公司与王国明之间补充协议所涉房屋属于世纪公寓全体业主的公摊面积，故蓝天广告公司与王国明之间的补充协议所涉房屋的所有权和使用权依法属于世纪公寓全体业主所有。
现蓝天广告公司仅在庭审中陈述其与王国明之间协议所涉房屋系蓝天广告公司从他人处租赁而来，但并未提供充分证据证明蓝天广告公司是依法从该房屋所有权或用益物权人处取得了出租权利，故该院认为蓝天广告公司无权将该房屋出租给王国明，蓝天广告公司的出租行为属于无权处分行为，世纪公寓业委会作为世纪公寓全体业主的代表对蓝天广告公司与王国明之间的补充协议未予追认并已经提出异议，蓝天广告公司与王国明之间的合同及补充协议不能生效。因此，该院对蓝天广告公司要求王国明给付承包费及资金占用损失的诉讼请求，依法不予支持。
蓝天广告公司主张王国明支付变卖施乐复印机的10000元，由于与蓝天广告公司和王国明均无法律上利害关系的证人出庭作证，陈述该复印机系由蓝天广告公司于2010年10月左右搬走，而蓝天广告公司既未提供证据证明王国明确已变卖该复印机，也未提供证据证明王国明变卖复印机的价格为10000元，故对蓝天广告公司要求王国明支付变卖施乐复印机的10000元的诉讼请求，该院不予支持。蓝天广告公司如有证据证明王国明确实变卖了复印机，可在蓝天广告公司与王国明处理承包经营合同及补充协议后续事宜过程中，另行主张王国明赔偿。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三、《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告重庆蓝天广告文化传播有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费300元减半收取150元，由原告重庆蓝天广告文化传播有限责任公司负担。”
蓝天广告公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法改判。主要事实和理由：1、一审程序错误。本案系简易程序审理，不应允许第三人参加诉讼。2、一审适用法律错误。本案系合同纠纷，应适用合同法。蓝天广告公司享有对涉案房屋的使用、收益等用益物权。蓝天广告公司与王国明签订的承包经营合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。证人刘复武的证言系伪证。
王国明答辩称：蓝天广告公司出租诉争房屋时未出示产权证，王国明向蓝天广告公司交过租金，后来知道诉争房屋系世纪公寓公用部分后就将租金交给了业委会。请求维持原判。
世纪公寓业委会答辩称：蓝天广告公司无权处理世纪公寓业主共有部分。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，蓝天广告公司撤回要求王国明返还变卖施乐复印机10000元价款的诉讼请求。
本院二审查明，王国明的妻子肖玉辉从2013年2月1日起向世纪公寓业委会支付租金。
二审经审理查明的其余案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，蓝天广告公司与王国明签订的承包经营合同及补充协议，实质为租赁合同，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，王国明应向蓝天广告公司支付2013年2月1日至2014年1月31日的房屋租金。又因诉争房屋系世纪公寓全体业主的公摊面积，蓝天广告公司也未举示充分证据证明其从该房屋所有权人或使用权人处取得了租赁权，故蓝天广告公司出租该房屋取得的收益依法应归世纪公寓全体业主所有，即该租金的真正权利人是世纪公寓全体业主。加之，王国明已从2013年2月1日起将诉争房屋的租金直接交付世纪公寓业委会，从公平合理和节省诉讼资源的角度考虑，王国明已无再向蓝天广告公司支付该笔费用的必要。一审驳回蓝天广告公司要求王国明支付承包费及资金占用损失的诉讼请求，并无不当。蓝天广告公司自愿撤回要求王国明返还变卖施乐复印机10000元价款的诉讼请求，属于对自己诉讼权利的处分，本院予以尊重。另蓝天广告公司认为一审程序违法，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，蓝天广告公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人重庆蓝天广告文化传播有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 樊仕琼
代理审判员 陈 霞
代理审判员 夏兴芸
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 谭 锐