济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第204号
原告（反诉被告）深圳市万厦居业有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人代启明，经理。
委托代理人李德健，山东全诚律师事务所律师。
委托代理人高倩倩，山东全诚律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）马德辉，男，汉族，住济南市。
原告深圳市万厦居业有限公司济南分公司（以下简称万厦居业济南公司）与被告马德辉物业服务合同纠纷一案，原告于2015年1月19日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本案依法适用简易程序，于2015年3月30日公开开庭进行了审理，原告万厦居业济南公司委托代理人李德健、高倩倩，被告马德辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万厦居业济南公司诉称，我公司系济南市历城区黄台南路14号福润康城小区的物业管理单位，被告马德辉系该小区＊＊＊的业主。在交房日，原被告双方签订了《前期物业管理协议》，约定由我公司向马德辉提供物业管理服务及代扣代缴水电费服务，并约定了相关的交纳日期、标准及逾期交纳的违约责任。协议签订后，我公司依照协议的约定全面履行了物业管理义务，被告马德辉未交纳相关费用，共计2960.16元，我公司多次催收未果，请求法院判令被告向原告支付物业费2960.16元，并按日万分之五，自2013年9月1日起计算至判决生效之日止的滞纳金。
被告马德辉辩称，原告万厦居业济南公司不能按照合同约定提供物业服务，违约在先。按照双方签订的《前期物业管理协议》内容约定，甲方未履行协议的约定，“确保小区全天24小时内处于受控状态”、“车辆进出实行验证、登记制度”“监控中心、大堂岗、道口岗、巡逻岗24小时值守”。物业公司管理期间，小区管理混乱，人员出入自由，出入人员未进行身份验证或登记责任，安保人员形同虚设，未能尽到协议约定管理义务。2012年5月3日，本人一辆蓝色富士达牌电动车被盗，该车为2011年12月购买，价值1800元，当日6号楼2单元另一业主的电动车一同被盗。通过查看监控，事故发生地点视线昏暗，属监控盲区，未达到24小时受控状态，且未看到道口岗的安保人员对盗窃人员进行任何身份盘查和登记（见监控录像资料）。被盗后，物业公司未出面对此事作出任何解释和沟通，故原告理应按照协议约定的内容“对因管理责任造成的车辆丢失、损坏事故负赔偿责任”。根据法律规定，诉讼时效为二年，原告起诉的时间是2015年1月19日，其主张2013年1月19日之前的费用不应得到支持。请求法院不予支持原告方超出2年诉讼时效的物业费部分，并判令原告方赔偿业主因财产损害造成的损失。
反诉原告马德辉诉称，在万厦居业济南公司提供服务期间，2012年5月3日，我所有的一辆蓝色富士达电动车被盗，车辆系2011年12月购买，价值1800元。因为原告公司没有尽到应尽的义务给我造成了财产损害，请求法院判令其赔偿电动车损失800元。
反诉被告万厦居业济南公司辩称，马德辉提出的车辆被盗事宜是其自述，并未经公安机关调查确认，马德辉将车辆停放在单元门门口，并非是一个停放车辆的地方，其可以将车辆停放在自己的储藏室中，马德辉对自己的财物没有尽到保管的义务，自己有过错。物业公司每月仅收取少量物业费，马德辉要求的数额与物业公司的义务不对等，其车辆被盗并非物业公司管理人员的过错直接导致的。马德辉主张的1600元并未经鉴定，无法确定其实际损失，请求法院不予支持。
经审理本院认定，原告万厦居业济南公司系济南市历城区黄台南路14号福润康城小区的物业服务公司，被告马德辉系该小区＊＊＊的业主。2008年10月20日，原被告签订一份《前期物业管理协议》，约定原告万厦居业济南公司对被告马德辉的物业提供服务，被告马德辉向其支付物业服务费，协议约定“自发展商通知的业主入住之日起，开始向万厦居业济南公司缴纳物业服务费，每月10日前缴纳当月服务费”。多层服务费为0.7元／月／㎡，小高层为1.2元／月／㎡，商业用房、非住宅为1元／月／㎡。被告马德辉的房屋面积为123.34㎡，物业服务费标准为1.2元／月／㎡。马德辉自2012年1月1日起因对万厦居业济南公司的服务不满拒绝交纳物业服务费。万厦居业济南公司于2013年8月31日退出福润康城小区，不再为该小区提供物业服务。
马德辉主张原告公司为福润康城小区提供服务期间不能尽到应尽的义务，管理混乱，导致自己电动自行车丢失。为此提交视频资料一段，反映小区门口门卫对进出人员并未进行必要的查问。万厦居业济南公司认为视频资料不能证明就是福润康城小区，且这是复制品无法证实关联性。马德辉提交济南市公安局历城区分局洪家楼派出所接处警信息登记表一份，时间2012年5月4日，报警内容为：万鹏报警称其电动车在福润康城六号楼3单元门前被盗，该车蓝色富士达牌，2011年12月购买，价值1800元整。涉案总价值处为1600元。马德辉称因为当时车辆已经使用了一段时间，自己酌定损失为1600元，因对于车辆的丢失自己也有过错，故要求物业公司承担50%计800元。
本院认为，原被告签订了《前期物业管理协议》，对原被告之间形成的物业服务合同权利义务作出了约定，双方均应当全面履行合同义务。被告马德辉作为小区的业主，接受了万厦居业济南公司的服务，应当按照约定交纳物业服务费。对于马德辉提出的万厦居业济南提供的服务存在瑕疵的抗辩理由，鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以判断。虽然被告马德辉提交了视频等证据反映万厦居业济南公司在小区物业服务中存在一些问题，但万厦居业济南公司确已经提供了相应物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒交物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能依此拒付物业服务费。故被告马德辉应按照合同约定支付物业服务费，本院对原告万厦居业济南公司要求被告马德辉支付物业服务费的请求予以支持。因原告万厦居业济南公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，对其要求马德辉支付滞纳金的请求不予支持。马德辉提出反诉要求万厦居业济南公司赔偿电动车部分损失，其提交的视频资料和接处警信息登记表，能够证实其丢失电动车的事实及原告的服务确实存在瑕疵，本院对其要求万厦居业济南公司赔偿800元的反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告马德辉支付原告深圳市万厦居业有限公司济南分公司物业服务费2960.16元（2012年1月1日-2013年8月31日，123.34㎡×1.2元／㎡／月×20月）。于判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司济南分公司其他诉讼请求。
三、反诉被告深圳市万厦居业有限公司济南分公司赔偿反诉原告马德辉电动车损失800元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费25元，由被告马德辉负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告深圳市万厦居业有限公司济南分公司负担。邮寄费30元，由被告马德辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 马悦静
二〇一五年四月十四日
书记员 曲刘娜