重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石法民初字第02786号
原告周显伦，男，生于1964年2月4日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。
委托代理人谭智华，男，生于1939年11月29日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告吴登禄，男，生于1953年3月3日，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人吴吉英（系被告吴登禄之女），女，生于1980年1月8日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告何洪桃，男，生于1963年4月23日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
原告周显伦与被告吴登禄、何洪桃确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月15日受理，依法由代理审判员王新贵担任审判长，与人民陪审员谢兴华、谭奇开组成合议庭，适用普通程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告周显伦及委托代理人谭智华、谭茂明，被告吴登禄及委托代理人吴吉英，被告何洪桃及委托代理人郎启发均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周显伦诉称，被告吴登禄于2005年12月14日与原告签订《房、屋、财产买卖合同》，将位于＊乡＊村＊组的住房四间半、猪牛圈两间、烤房一间出卖给原告，合同签订后不久，被告吴登禄将房屋交付给原告执业使用至今。2013年5月16日，被告吴登禄就出卖房屋以自己为权利人办理了房地产权证，房地产权证号为石柱县房地证＊字第＊号。被告吴登禄企图反悔合同，与其妻熊某某、女儿吴吉英以《房、屋、财产买卖合同》无效为由向石柱土家族自治县人民法院提起诉讼，请求原告返还房屋。石柱土家族自治县人民法院经审理于2013年12月16日判决确认：原告与被告吴登禄签订的《房、屋、财产买卖合同》有效，原告基于合同占有诉争房屋的行为属合法占有，驳回了被告吴登禄与熊某某、吴吉英的诉讼请求，被告吴登禄与熊某某、吴吉英不服一审判决向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2014年4月25日作出终审判决驳回上诉，维持原判。原告通过诉讼得知，在原告不知情的情况下，被告吴登禄于2013年5月25日与被告何洪桃签订了《房屋买卖合同》，将诉争房屋出卖给被告何洪桃，并过户登记给了被告何洪桃。综上所述，二被告恶意串通签订《房屋买卖合同》，严重损害了原告的合法权益，且签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律的强制性规定，应属无效。原告依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条之规定诉至本院，请求依法判决确认二被告于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》无效，并由二被告承担本案的诉讼费用。
被告吴登禄辩称，二被告没有串通，被告何洪桃是在原告和被告吴登禄诉讼之前购买被告吴登禄的房屋。二被告签订的合同是合法有效的。请求驳回原告的诉讼请求。
被告何洪桃辩称，一、原告诉称2005年12月14日被告吴登禄将房屋出卖给原告并交付给原告使用与客观事实不符，涉案房屋没有交付给原告使用。二、原告诉称二被告恶意串通与事实不符，被告吴登禄2013年将房屋出卖给被告何洪桃，并于2014年办理了过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权登记生效，原告虽然在2005年从被告吴登禄处购买了涉案房屋，但并未办理过户登记，原告并未取得涉案房屋的物权，被告何洪桃也不知道原、被告之间就涉案房屋存在买卖关系和诉讼纠纷，被告何洪桃是善意第三人，其合法权益应受法律保护。原告仅凭二被告之间存在转了几次的姻亲关系为由推测二被告恶意串通不合理，原告也没有提供充分证据证明二被告之间有恶意串通。三、原告起诉的引用的法律是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，原告不是《房屋买卖合同》的相对方，原告无权主张权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月14日，被告吴登禄（甲方）和原告（乙方）签订了《房、屋、财产买卖合同》，合同签订时有熊某某、中间人蹇某某（系原告吴登禄的外侄）、证明人江某某、柳某某在场，并由江某某执笔书写了该《合同》，包括合同上落款处的“吴登禄”的签名均由江某某代写，吴登禄本人加盖了手印。该《合同》约定：“……甲方有房屋肆间半，猪、牛圈二间，烤房一间，包括一切地基、山林、田地、原（愿）买（卖）给乙方，但由甲方把房产证、一切过户到乙方户口上，但由甲方提取以下几点，田土树林，地点是羊圈田一个2分、池塘湾3分，山林口土8分，以前自留地3分，石院子、山林寿木三根，房子周围杜种甲、乙双方一人一半，提泡桐树一根，出（除）了甲方提取上面一点以外，一切由乙方所有，甲方没有任何所有全（权），但乙方以现金方式付给甲方，甲方出卖一切财产总额是10000元（壹万元正），如日后有一方违约“合同”，必须赔偿一切省损（损失）。省损（损失）费是20000元《贰万圆正》，一切内容法律有效，乙方以付给甲方一切房屋财产11000元正《壹万壹仟圆正》，《以（已）付清》。甲方吴登禄，乙方周显伦，中间人蹇某某，证明人江某某、柳某某。2005年12月14日。”该《合同》被告吴登禄、原告周显伦各执一份。2013年5月16日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局将涉案房屋办理了房地产权证并颁发给了被告吴登禄，房地产权证字号为石柱县房地证＊字第＊号，权利人为被告吴登禄。2013年10月10日，被告吴登禄与其妻熊某某、女儿吴吉英以《房、屋、财产买卖合同》无效为由向本院提起诉讼，请求原告返还房屋。本院于2013年12月16日作出（2013）石法民初字第02701号民事判决书判决确认原告周显伦与被告吴登禄签订的《房、屋、财产买卖合同》有效，原告周显伦基于合同占有诉争房屋的行为属合法占有，驳回了被告吴登禄与熊某某、吴吉英的诉讼请求，被告吴登禄与熊某某、吴吉英不服一审判决向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2014年4月25日作出的（2014）石法民初字第00298号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2015年5月25日，被告吴登禄（甲方）与被告何洪桃（乙方）签订《《房屋买卖合同》，约定：“经甲乙双方协商，甲方在石柱县＊乡＊村＊组有住宅用房共4间，占地294.68平方米，房屋建筑面积337.76平方米。房产证号为＊字第＊号，现拟一万五仟元的价格卖给乙方所有。1.甲方应协助乙方过户房产手续，费用由乙方负担。2.乙方已（以）现金的方式一次性付清。此合同一式两份甲乙双方各执一份，签字生效，双方不准以任何形式违约。甲方：吴登禄；乙方：何洪桃；见证人：郭某某；2013年5月25日”。后被告何洪桃交纳了相关税费。2014年11月14日，被告何洪桃、吴登禄与熊某某向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局申请将涉案房屋过户登记到被告何洪桃名下，后石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局向被告何洪桃颁发了石柱县房地证＊＊字第＊＊号房地产权证。
再查明，被告何洪桃系被告吴登禄女婿蹇某甲的姐夫。原告周显伦、被告吴登禄均系石柱土家族自治县＊乡＊村＊组的居民，被告何洪桃系石柱土家族自治县＊＊乡＊＊村＊＊组的居民。
上述事实，有原告提供的：1.周显伦身份证复印件；2.被告何洪桃的户口证明复印件；3.《房屋买卖合同》复印件；4.（2013）石法民初字第02701号民事判决书复印件；5.（2014）渝四中法字第00298号民事判决书复印件；6.《房、屋、财产买卖合同》、石柱县房地证＊字第＊号房地产权证、石柱县房地证＊＊字第＊＊号房地产权证复印件；7.重庆市农村土地权属登记审核表、完税证缴税证明复印件；被告何洪桃提供的：1.《房屋买卖合同》复印件；2.石柱县房地证＊＊字第＊＊号房地产权证复印件；3.完税证明复印件，本院依职权对吴吉英作的询问笔录和本次法庭审理笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告周显伦与被告吴登禄签订的《房、屋、财产买卖合同》已经一审、二审判决确认为有效合同，原告基于该合同占有使用涉案房屋系合法占有，现被告吴登禄又将涉案房屋出售给被告何洪桃，确实侵犯了原告周显伦的合法利益，二被告虽然存在亲戚关系，但原告并未提供证据证明二被告有恶意串通的行为，故本院对原告诉称二被告恶意串通损害原告周显伦的合法利益不予认可。本案诉争的房屋所占用的土地为集体土地，二被告在订立书面协议买卖该房屋时，房屋及该房屋的宅基地使用权应当一并转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》的相关规定宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，每户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定，均反映出不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。被告吴登禄系石柱土家族自治县＊乡＊村＊组的居民，被告何洪桃系石柱土家族自治县＊＊乡＊＊村＊＊组的居民，被告何洪桃不是被告吴登禄所在的农村集体组织成员，且二被告也未提供证据证明双方的房屋买卖取得了吴登禄所在的农村集体的同意，故被告吴登禄将宅基地使用权转让给集体组织以外的成员违反了法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故被告吴登禄与被告何洪桃于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》无效。原告虽不是《房屋买卖合同》的当事人，因二被告买卖的房屋涉及原告的利益，原告对此有利害关系，故原告有权主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
被告吴登禄与被告何洪桃于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费80.00元，由被告吴登禄、何洪桃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 王新贵
人民陪审员 谢兴华
人民陪审员 谭奇开
二〇一五年十一月五日
书 记 员 朱 邹