四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6274号
上诉人（原审被告）钟奎，男，汉族，1983年1月15日出生，住金堂县。
委托代理人但智勇，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都农村商业银行股份有限公司金堂支行，住所地：金堂县。
负责人阚辉，行长。
委托代理人邓菊，四川法之识律师事务所律师。
原审被告郑德玲，女，汉族，1964年2月28日出生，住所地四川省金堂县。
上诉人钟奎因与被上诉人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称农商银行）、原审被告郑德玲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2014）金堂民初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年1月1日，金堂县农村信用合作社联合社与郑德玲签订《房屋租赁合同》，金堂县农村信用合作社联合社将坐落于金堂赵镇文化街11号的商铺租赁给郑德玲使用，租赁期限从2009年1月1日至2011年12月31日。2011年3月9日，以郑德玲、郑某某为出租方，钟奎为承租方，双方签订《租房合同书》，合同主要内容为：出租方将金堂县赵镇文化街9#、11#两间铺面租给承租方使用；9#、11#铺面的租金均为每月10000元，租期分别至2013年4月1日、2011年7月31日止。2011年7月31日到期的铺面，在租期届满前由出租方做决定，是否续租。
2011年8月15日，钟奎向郑德玲出具证明一份，内容为：我与甲方郑某某、郑德玲在2011年3月9日签订的租房合同书于今日作废，不再有任何关系。备注：赵镇文化街11号铺面可经营到2012年1月6日止，租金已付清。
2012年2月29日，钟奎向农商银行出具“承诺书”一份，内容为，成都市农商银行金堂支行：本人现租赁你行位于金堂县赵镇文化街11号门面。我郑重承诺，一旦你行要处置该房屋，接到你行的收回房屋通知后，在七日内退租并交钥匙，房租按实际租赁月份给付。钟奎在承诺人（签字手印）处签字并加盖指印。
经农商银行申请，原审法院依法委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对涉案商铺的租金进行了评估，2014年7月4日出具评估意见：2012年1月—12月的租金为114000元，2013年1月—7月的租金为70700元，2012年1月—2013年7月的租金合计为184700元。
原审庭审中，农商银行、郑德玲对双方签订的《房屋租赁合同》已履行完毕并终止及郑德玲已付清租金无异议。
原审法院另查明，2009年4月1日，经中国银监会四川管理局批准，金堂县农村信用合作社联合社更名为成都市农村信用合作社股份有限公司金堂信用社。2010年1月11日，经中国银监会四川管理局批准，成都市农村信用合作社股份有限公司金堂信用社，更名为成都农村商业银行股份有限公司金堂支行。
原审法院认定上述事实，有营业执照、证明、租房合同书、承诺书、房屋租赁合同房地产估价咨询报告及双方当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为，根据诉、辩各方的举证、质证及辩论意见，本案的争议焦点为：一、钟奎与农商银行是否成立事实上的房屋租赁关系；二、若成立事实房屋租赁，租金应如何确定；三、农商银行的起诉是否已过诉讼时效。
关于焦点一。农商银行认为，钟奎出具的承诺书、向郑德玲出具的证明、郑德玲的陈述等证据，证明钟奎实际租赁涉案商铺，与农商银行存在事实上的租赁关系。郑德玲认为，从2011年3月9日郑德玲、案外人郑某某与钟奎签订《租房合同书》起，一直都是钟奎在使用涉案商铺，直到农商银行收回涉案商铺。钟奎认为，因希望承租农商银行的涉案商铺，但农商银行告知该商铺准备出让，若要承租需先签订“承诺书”，以便农商银行出让时有权收回商铺。钟奎在农商银行制作的“承诺书”上签字后，农商银行一直未与钟奎签订租赁合同，也未将涉案商铺交付给钟奎。故2012年1月1日至2013年7月31日，双方不成立事实租赁关系。原审法院认为，2011年8月15日，钟奎向郑德玲出具证明，表明钟奎当时已实际租赁了涉案商铺。“承诺书”的内容应当作如下理解：就涉案商铺，钟奎与农商银行已达成租赁合意，并已实际占有涉案商铺，钟奎在接到农商银行处置涉案商铺时，将限期向农商银行交回钥匙。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《证据规定》）第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，钟奎对“承诺书”并未履行，未占有、使用涉案商铺的事实，应承担举证责任。庭审中，钟奎除自己的陈述外，并未提供相关证据支持其上述辩解主张，而农商银行提交的证据却印证了钟奎自2011年3月—2013年7月31日实际租用了涉案商铺。依照《证据规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审法院认定，钟奎与农商银行自2012年1月1日至2013年7月31日，成立事实上的房屋租赁关系。
关于焦点二。农商银行认为，结合本案钟奎与郑德玲、郑某某签订的《租房合同书》，每月租金为10000元，该租金系钟奎与郑德玲、郑某某真实意思表示，且系涉案商铺当时市场价格的真实反映。故农商银行主张租金按每月10000元计算。钟奎认为，即使法院认定房屋租赁事实确实成立，租金也应当以郑德玲与农商银行约定每月5000元作为租金标准。郑德玲未发表意见。原审法院认为，因“承诺书”对租金未作约定，当事人在庭审中也未能达成一致，依照《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，农商银行与钟奎成立的事实租赁合同的租金，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。从公平的角度出发，原审法院结合《租房合同书》并参照四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的意见，酌定2012年1月1日—2013年7月31日的租金为180000元。
关于焦点三。农商银行认为，钟奎使用商铺期间一直未支付租金，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下称《诉讼时效规定》）第五条的规定，本案诉讼时效期间从最后一期租金履行期限届满之日起计算，本案的起诉在诉讼时效期间内。钟奎认为，根据2012年2月29日的“承诺书”，农商银行的起诉已过诉讼时效。原审法院认为，依照《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，双方成立的事实房屋租赁因无证据证明双方约定了租金支付期限，钟奎应当分别于2012年12月31日、2013年7月31日向农商银行支付相应租金。依照《诉讼时效规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，农商银行的诉讼时效期间应从2013年7月31日起算。故，农商银行的起诉未过诉讼时效期间。
综上所述，原审法院认为，农商银行与钟奎成立的事实上的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，虽然双方对租期、价格及租金的支付方式未作明确约定，但可以依照《合同法》的相关规定进行弥补。同时，因该合同事实上已履行，从诚实信用及保护交易的角度出发，应当确认双方事实上的房屋租赁合法、有效。
关于农商银行与郑德玲签订《房屋租赁合同》，双方已履行完毕并终止，本案农商银行主张的是，《房屋租赁合同》履行完毕后2012年1月—2013年7月的租金，该合同的效力及履行不是本案审查的范围。关于郑德玲、郑某某与钟奎签订的《租房合同书》，因农商银行未主张该合同无效及相关权利，也不属原审法院审理的范围。农商银行关于要求郑德玲承担连带支付租金的诉请，因郑德玲在与农商银行终止合同后，农商银行未举证证明与郑德玲续签合同及郑德玲在合同期满后实际占有和使用涉案商铺。故其主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。钟奎关于其不是本案适格的主体问题，因与查明事实不符，且系原审法院根据郑德玲的申请依法追加，其辩解不能成立。
依照《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。钟奎事实上租用涉案商铺后，应当履行支付租金的义务。但钟奎未向农商银行支付租金，已构成违约，应当承担支付租金的违约责任。故农商银行要求钟奎支付租金的诉请合理，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、钟奎于判决生效后十日内给付成都农村商业银行股份有限公司金堂支行180000元；二、驳回成都农村商业银行股份有限公司金堂支行的其他诉讼请求。案件受理费4100元，评估费4000元，两项合计8100元，由钟奎负担。
宣判后，钟奎对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决，驳回农商银行对钟奎的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼、评估费用全部由农商银行承担。主要事实及理由为：一审法院对当事人举证责任分配不当，导致其判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院以2011年8月15日《证明》认定钟奎实际租赁了案涉商铺，属认定事实不清。钟奎的确曾于2011年3月9日与郑德玲及案外人签订过《租房合同书》，但双方并未实际履行该合同。钟奎向郑德玲及案外人出具的《证明》，亦能证明钟奎从未实际占有使用过该案涉商铺。二、一审法院以2012年2月29日《承诺书》认定钟奎实际占有涉案商铺，属认定事实错误。钟奎向农商银行所出具的《承诺书》，仅是向农商银行发出的希望承租商铺的“要约邀请”，并非双方就商铺租赁达成合意的“承诺”。三、一审法院要求钟奎对农商银行是否完成案涉商铺的交付承担举证责任，属举证责任分配不当，应由出租人农商银行对是否向钟奎交付了商铺承担举证责任。
被上诉人农商银行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告郑德玲答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。
二审另查明，农商银行已收取案涉房屋租金至2011年12月19日。
本院认为，本案争议焦点为钟奎与农商银行之间是否存在房屋租赁合同关系。2011年8月15日，钟奎所出具的《证明》中虽有“2011年3月9日钟奎与郑德玲、案外人所签租房合同书作废”的内容表述，但同时备注“赵镇文化街11号铺面可经营到2012年1月6日止，租金已付清”，以上内容可证钟奎此时已实际租赁了涉案商铺。结合钟奎向农商银行出具的《承诺书》，其文义应理解为：钟奎确认其已实际租赁涉案商铺，承诺在接到农商银行处置涉案商铺时，将限期向农商银行交回钥匙。而钟奎辩称其向农商银行出具《承诺书》，仅是为满足农商银行内部管理需要，而发出的希望承租商铺的“要约邀请”的理由与事实不符，本院不予支持。因此，原审法院认定钟奎与农商银行自2012年1月1日至2013年7月31日已建立事实上的房屋租赁合同关系，并判令钟奎向农商银行支付房屋租金180000元正确，本院二审对此亦予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费3900元，由钟奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一五年一月九日
书 记 员 敖旭涛