湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第04368号
原告张罗先。
被告长沙市水利投资置业发展有限公司。
法定代表人黄维，总经理。
委托代理人唐茜。
委托代理人高元珍。
原告张罗先诉被告长沙市水利投资置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨标独任审判，公开开庭进行了审理，代理书记员沈沙担任庭审记录。原告张罗先、被告长沙市水利投资置业发展有限公司（以下简称水利投公司）的委托代理人唐茜、高元珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张罗先诉称：2011年1月25日，原告一次性现金购买了被告开发的芙蓉北路捞刀河畔双湾国际Ｘ栋Ｘ号物业。购房当日，原、被告签订了合同编号为201Ｘ503的《长沙市商品房买卖合同》，并缴付了契税、物业维修资金、产权登记费、国土证费、预付登记费等全部税费。按照合同第十八条规定，自合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告合同备案登记。但是被告在代收了原告的房屋契税后并未及时缴纳，迟滞2010年9月1日才上缴税务机关，导致原告所购房屋未能及时备案登记。更为恶劣的是，被告故意占用原告资金不办理备案登记，是在原告上网查询发现问题并反馈给开发商后，被告仍持续了数月未处理。原告多次要求，并找到被告高层领导才解决了房屋的备案登记。被告没有丝毫歉意，拒绝原告索要房屋产权证的合理要求，并拒付合同违约金。开发商延迟10日交房，强硬要求业主无条件签订《协议书》，放弃追究开发商延期交房的责任。原告因被告交付的房屋多次出现质量问题，影响业主入住，严重损害消费者合法权益；并且开发商及其下属湖南美世界物业管理有限公司（简称物业公司）拒不承办业主自购车位的产权申请，也不组织成立业主委员会，进一步损害消费者权益。原告多次要求其解决问题未果，为此申请工商行政机关依法保护消费者合法权益。经行政机关（开福工商（2014）第Ｘ号）《消费者权益争议终止调解书》调解无效，特向人民法院依法起诉。被告的主要违法事实。（一）开发商违反买卖合同不按期办理产权证，拒不支付违约金。《长沙市商品房买卖合同》（编号201Ｘ03）第十八条约定：“开发商有义务自合同生效之日起90日内，向市房产局申请合同备案登记，交付商品房后180日内，申请初始登记，取得栋产权270日内申请业主本人的房产证。”合同还约定，如因出卖人责任，未能在规定期限内为买受人办理相关权属证书的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金。但是被告拒绝原告2014年2月22日的《关于开发商违约延迟交房情况的投诉》，既不向原告支付3476元违约金，也不向原告交付登记为业主名下的房屋产权证。（二）开发商交付的房屋多次出现质量问题，并拖延整改，影响业主入住，造成原告更大的损失。2012年3月10日，原告首次验房发现22项房屋质量问题，被告草率整改，并遗留下墙面888脱粉的质量隐患。2012年11月原告装修工程验收合格后不久，房屋外墙渗水、起泡，室内墙面空鼓保温层墙面龟裂，整改问题不断涌现，使业主2013年3月23日再次拎包入住新房的计划不断延后，整改事项久拖不决；开发商、承包商、物业公司互相推诿，迟至业主2014年6月22日向长沙市建设工程质量监督站提交《双湾国际房屋质量问题投诉》，在质监站工程师介入下，开发商及承包商才向原告支付了部分整改款项，并要原告在2014年7月自行整改。至此，原告已经损失了两年的新房入住时间，导致租房损失至少6万元；而且业主购买的高档家电、家具已经超过两年质保期，使后续使用发生质量事故的风险加大并承担额外的损失。业主非常气愤。截至目前，原告楼层地板渗水的问题还未找到，也未整改。甚至，开发商以补充合同有约定为由，对业主房屋室内没有统一布线、安装电源插座，不符合中华人民共和国商品房交付条件，存在重大安全隐患的问题，没有任何悔改之意。（三）以不正当理由拒绝提供物业服务，拒不办理业主合法产权证。2011年2月23日，双方签订《双湾国际一期车位销售协议》，原告一次性支付车位全部价款，并获得被告开具的销售发票。开发商事先告知业主，按照长沙市相关规定，业主所购车位不能办理产权证，出卖人将车位使用权转让给买受人，转让年限从2011年2月23日至2076年10月11日，出卖人保证该车位没有产权纠纷和其他债权、债务纠纷。业主的车位转让年限与业主2010Ｘ503号商品房买卖主合同约定的土地使用权年限相同。2013年，原告发现被告在电梯上粘贴了测量车位产权登记的通知，业主便向物业公司申请办理自身车位的产权登记。开发商及物业公司以“协议不能办证为由”拒绝。原告随后向被告及其物业公司提交了位于长沙市湘江世纪城星江苑相关车位办理《长沙市商品房买卖合同》和房屋产权证的凭证，并告知物业公司：当时湘江世纪城车位销售也是签订协议，不能办证，但后来业主补交税费后，世纪星源物业统一到长沙市房产局给其业主办理了车位房屋产权证。原告表示自愿承担办证税费办理产权证，以杜绝无良开发商利用车位产权抵押贷款或其他不法行为侵害业主的车位物权。非常遗憾，被告及其物业公司不仅拒绝办证，还拒绝业主代为出租车位的请求，并告知业主：“我们开发商自己的车位还没有租出，怎么可能代你们出租私家车位”。物业公司不断催告业主缴纳物业管理费，却不提供他们应该提供的服务；而且还以入住小区业主未能达到2／3比例要求，拒绝组织成立业主委员会。综上，请求法院判令：一、被告支付原告因违反房屋买卖合同应付违约金3476元，并无条件返还被扣押的原告房屋产权证；二、被告赔偿原告因开发商交付房屋屡次出现质量问题延期整改造成的原告居住损失60000元，以上合计63476元；三、被告依法为原告购买的地下车库车位办理房屋产权证。
被告长沙市水利投资置业发展有限公司辩称：一、原告提出要求被告支付违约金3476元，请原告提供3476元违约金是如何计算的。讲被告扣押了原告的房产证请原告提出证据；二、原告要求被告赔偿房屋出现质量问题的居住损失，请原告提出相应的计算方式和依据；三、原告要求被告办理车位产权证的诉求不能成立。
经审理查明：2011年1月25日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订了合同编号为201Ｘ503的《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于长沙市开福区新港镇戴家河村湘江御景花园（推广名双湾国际）第Ｘ［幢］Ｘ［层］Ｘ号商品房一套，房屋建筑面积118.96平方米，房款总价款金额667700元。合同第十八条关于产权登记的约定“自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后180日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后270日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得栋产权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金”。合同还对其他事项进行了约定。2011年2月23日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了一份《双湾国际一期车位销售协议》，协议约定被告将其所有的位于第B区124号车位的使用权转让给原告，转让价格为84215元，转让年限从2011年2月23日至2076年10月11日止，协议上明确约定买受人已充分了解其所购买的车位不能办理产权登记。
上述合同与车位销售协议签订后，原告一次性向被告支付购房款667700元与车位款84215元，被告并代收了原告交纳的房屋维修资金、契税、产权登记费、国土证费、预告登记费等费用。被告未按《长沙市商品房买卖合同》的约定在合同生效后90个工作日内向长沙市房屋产权管理局申请预告登记与办理房屋产权证，直至2014年1月27日被告方将原告的房屋产权证办理完毕。而后，被告又以原告欠物业管理费为由将原告的房屋产权证予以扣留未给原告。2012年3月10日，原告首次验房发现房屋存在一些质量问题便要求被告进行整改，被告进行整改后但未能予以解决。2012年6月22日原告向被告报批后进行装修。装修验收合格后，原告的房屋出现墙面开裂，后来卫生间漏水，2014年主卧室的窗台外墙渗水、墙壁起泡，为此原告多次向被告提出要求整改，因被告认为其属于整改的部分已进行整改，不属于整改的部分已与原告进行沟通，故原告向相关部门进行过投诉。因原告购买的该房系为其儿子作为婚房使用，因上述原因原告方装修完毕后至今一直未能入住该房屋。
上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、《双湾国际一期车位销售协议》、房屋售销发票、物业维修资金缴款凭证、契税等办证费用收据、房屋验收记录表、契税完税证、销售车位发票、住宅使用说明书、房屋验收记录表、业主投诉质量问题记录、客户投诉信息登记表、入伙通知书、装修申请审批表、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《双湾国际一期车位销售协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照《长沙市商品房买卖合同》的约定一次性向被告支付了全部房价款，但被告未能按照合同的约定在约定的时间内向房屋管理部门申请预告登记，也未在合同约定的时间内办理完毕房屋产权证，故被告构成违约，依法应当承担违约责任，被告应当按照合同“出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金”的约定向原告支付违约金3338.50元（667700×5‰），原告要求支付违约金3476元，本院予以支持3338.50元；关于原告要求被告返还被扣押的房屋产权证的诉讼请求，被告在办理完毕原告的房屋产权证后以原告未交纳物业管理费为由将房屋产权证予以扣留的行为是不妥的，应当将房屋产权证返还给原告，至于原告如欠物业管理费，则被告方另可向原告另案主张；关于原告要求被告赔偿因房屋屡次出现质量问题延期整改造成的原告居住损失60000元的诉讼请求，因原告购买的该房系为其儿子作为婚房使用，在房屋装修前后因房屋需要整改原告多次找到被告要求整改，但被告怠于整改义务，在原告向相关部门投诉后被告仍然以某些部分不属于整改内容而予以推脱，导致原告装修后至今因房屋未进行有效整改而未能正常入住，对原告因延迟入住造成了一定的经济损失。原告虽未提交确切的证据证实损失的具体金额，但从原告该房屋的周边房屋的租赁价格情况考虑，本院酌情认定应由被告向原告支付10000元的延迟入住的经济损失；关于原告要求被告依法为其购买的车位办理房屋产权证的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，因原、被告在签订车位销售协议时在协议中已明确约定该车位系被告所有，被告转让的只是使用权，原告已充分了解该情况，且车位能否办理产权证并非由被告决定而是由相关职能部门根据相关的规定而办理，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉的讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙市水利投资置业发展有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告张罗先违约金3338.50元；
二、被告长沙市水利投资置业发展有限公司在本判决生效之日起五日内支赔偿原告张罗先因房屋延迟入住损失10000元；
三、被告长沙市水利投资置业发展有限公司在本判决生效之日起五日内将原告的房屋产权证返还给原告张罗先；
四、驳回原告张罗先的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1387元，因适用简易程序减半收取693.50元，由原告张罗先承担193.50元，被告长沙市水利投资置业发展有限公司承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 杨标
二〇一五年二月二日
代理书记员 沈沙