广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第60号
上诉人（一审被告）：陈XX。
上诉人（一审被告）：覃XX。
两上诉人共同委托代理人：阙业奇，广西金大地律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：柯XX。
委托代理人：陈家鸿，广西领地律师事务所律师。
一审第三人：赖XX。
上诉人陈XX、覃XX因确认合同无效纠纷一案，不服北流市人民法院（2014）北民初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员梁坚、代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。书记员许泰榕担任法庭记录。上诉人陈XX、覃XX及其共同委托代理人阙业奇，被上诉人柯XX及其委托代理人陈家鸿到庭参加诉讼。一审第三人赖XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告是北流市北流镇松花村十七组的村民，第三人是原告的妻子。被告陈XX原来是市林业局的干部，被告覃XX是北流市塘岸镇独竹村塘口组村民。原告于1994年12月30日，取得当时松花镇人民政府（现北流镇）关于原告申请建房用地的批复，准许原告使用位于北流镇松花村十七组大岭脚的集体所有的非耕地120平方米用于建房。1995年1月4日，原告取得《村镇建设工程规划许可证》，准许原告建房。1997年8月18日，原告（甲方）与被告陈XX、覃XX（乙方）签订了《转让房屋协议书》，内容为：“甲方自愿将座落在大牛岭一层楼房屋转让给乙方，房屋权属永远归陈之华和覃XX所有，并有继承权和修建使用权，交土地使用批复一份，房屋工程建设规划许可证（松）95年（34）号一份，建筑面积120平方米。经甲乙双方协商，确定成交房屋总金额是陆万玖千捌百元（69800元），其他再无任何金额增加。第一次先交押金伍千元（5000元），待后甲乙双方协助办清楚房屋转户手续。另外，甲方无条件把房屋周围的竹木和果树砍伐去除，同时把屋旁边的厕所搬迁，乙方所用的水和电要经过甲方户一定同意接通供给长期使用。”原告、第三人、被告陈XX在协议书上签了字并盖上指印，陈XX代覃XX在协议书上签了字。当日，原告立写收条，确认收到陈XX房屋转让预付款5000元。1997年10月9日，原告立写收据，确认收到陈XX交来的村镇建设工程规划许可证（松）建许字（95）第34号证一本，村镇建设工程许可证一份，松花镇人民政府关于柯XX申请建房用地的批复一份，用于办理转户给陈XX和覃XX。1997年10月15日，原告立写收条，确认收到陈XX办理房屋转户费14156元。被告在和原告签订协议书后开始建房，至1998年初建好第一层和第二层的小部分墙体，之后停工不再建设，房屋没有进行装修。原、被告转让房屋没有经过相关部门的批准，没有办理上述房屋、土地的过户登记手续。
2014年7月17日，柯XX向一审法院提起诉讼，请求：确认原告与被告所签订的《转让房屋协议书》无效。
一审法院认为：原、被告签订的《转让房屋协议书》明确将覃XX作为协议一方当事人，协议写明原告转让房屋归陈XX、覃XX所有，之后，原告从被告处取回证件时所写的收据也写明是为了办理转户给陈XX和覃XX，由此可见，被告覃XX是转让协议的一方当事人，与原告存在房屋买卖关系。原告现主张与被告覃XX不存在买卖合同关系，没有事实依据和法律依据，依法不予采信。从原、被告签订的《转让房屋协议书》中约定将涉案土地上的房屋转让给被告，房屋权属永远归被告所有，并有继承权和修建使用权的情况，以及原告将建房用地批复、村镇建设工程许可证交给被告的情况，可认定原、被告实际是将涉案的房屋、宅基地使用权一并进行转让。原、被告签订协议时，《中华人民共和国合同法》尚未施行，对于买卖行为的法律效力的认定应适用当时的法律规定。根据1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、第六条第二款“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”、第四十一条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”的规定，宅基地属于农民集体所有，被告陈XX是城镇非农业户口居民，两被告均不是宅基地所属的农村集体经济组织成员，原、被告买卖宅基地未经政府部门批准，其行为是非法的，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”的规定，原、被告签订的《转让房屋协议书》无效。本案属于确认之诉，不适用诉讼时效的规定，对被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修正）第二条第二款、第六条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：确认原告柯XX与被告陈XX、覃XX于1997年8月18日签订的《转让房屋协议书》无效。本案案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由原告柯XX负担。
上诉人陈XX、覃XX不服一审判决，上诉称：一、本案讼争的转让房屋协议书属于房屋、宅基地使用权一并转让的合同，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，可见农村的房屋是可以出卖的，而且国务院《关于深化土地管理的决定》亦强调“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，因此，一审判决依《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十一条和民法通则第五十八条规定确认本案《转让房屋协议书》无效，确属适用法律错误；二、本案协议书自1997年8月18日签订后，上诉人完全按协议约定履行义务，并于1998年1月建好房屋二层半（包括地下室），共出资38万多元，且于2012年春入住。但因讼争房屋及土地明显升值，被上诉人事隔16年单方违约才提起确认合同无效之诉，有违诚信原则，一审法院在没有处理好已建房屋财产的情况下，没有以被上诉人的起诉已超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，不利于社会稳定。请求：撤销北流市人民法院（2014）北民初字第1297号民事判决，判决驳回被上诉人诉请确认与上诉人于1997年8月18日签订的《转让房屋协议书》无效的诉讼请求。
被上诉人柯XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审第三人赖XX未作陈述。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明：一审判决认定事实基本属实，本院依法予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修正）第六条第二款、第四十一条之规定，宅基地属于集体所有，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）亦明确规定，加强对农民集体土地的转让管理，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）也规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，上诉人陈XX原为城市居民、公务员，未经有关政府及职能部门批准，其通过与被上诉人柯XX签订《转让房屋协议书》，受让北流镇松花村十七组所有的划归柯XX一户使用的120平方米宅基地，该合同内容违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效，自签订之日起没有法律约束力。上诉人以有关政策规定农民集体所有建设用地使用权可以流转为由主张上述协议书有效，但流转的方式应依照法定程序进行，且不得违反强制性规定为前提。本案为合同效力确认之诉，上诉人主张被上诉人的起诉已超过诉讼时效没有法律依据。置于上诉人所主张已建房屋的财产处理问题，因当事人没有在本案中提出明确主张，本院不予审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人陈XX、覃XX的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人陈XX、覃XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
审 判 员 梁 坚
代理审判员 郑燕冰
二〇一五年三月三十日
书 记 员 许泰榕