苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民一初字第1230号
原告（反诉被告）姑苏区姑香新苑小区业主委员会，住所地苏州市姑苏区姑香新苑2幢205室。
法定代表人许保妹，主任。
委托代理人杨云龙，江苏铠铖律师事务所律师。
委托代理人王敏霞，江苏铠铖律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）苏州大鹏物业服务有限公司，住所地苏州市工业园区东环路118号22幢111室。
法定代表人顾鹏程，总经理。
委托代理人郭文男，江苏平和成律师事务所律师。
原告姑苏区姑香新苑小区业主委员会（以下简称“姑香新苑业委会”）与被告苏州大鹏物业管理有限责任公司（以下简称“大�物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，被告大鹏物业公司在答辩期内于2014年1月8日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法先由审判员陈瑾适用简易程序，于2014年1月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年6月4日、6月9日公开开庭进行了审理。原告姑香新苑业委会的委托代理人杨云龙、被告大鹏物业公司的法定代表人顾鹏程及其委托代理人郭文男到庭参加诉讼。原告姑香新苑业委会的法定代表人许保妹第二次、第三次开庭到庭参加诉讼。原告姑香新苑业委会的委托代理人王敏霞第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姑香新苑业委会诉称：2011年1月，原告前业委会委托被告进行物业管理。2012年12月，原告前业委会又与被告签订《姑香新苑小区物业服务合同》一份，合同约定继续将姑香�苑小区委托被告进行物业服务，服务期限为一年，自2012年12月30日起至2013年12月30日止，协议对双方权利义务作了相应的约定。2013年5月30日，经姑苏区住建局及友新街道领导协调，被告通知原告退出小区服务，但被告未能依照法律和协议规定，将其预收业主的物业管理费51209元返还给原告。另被告在从事物业管理期间，怠于履行职责，对小区房屋及配套的设施、设备及相关场地未进行及时的维修、养护和管理，被告撤出小区时，垃圾遍地。无奈之下，原告委托后物业公司对小区脏乱差现象进行了整治。为此，原告支付了12500元费用。原、被告多次协商无果，故原告诉至法院，要求判令被告返还原告预收的物业费（含预收的车位费）51209元；判令被告支付养护维护费用12500元；诉讼费用由被告承担。
被告大鹏物业公司辩称：被告认可多预收的物业费13944元、车位费28296元，另，经核对，苏E×××××预收的车位费应返还240元，共计42480元；原告要求被告支付养护费用12500元是没有法律依据的；原、被告2011年1月份签订合同，2012年12月份续签了合同，2013年5月5日以新成立业委会为由，要求解除合同，被告在合同期内积极履行义务，但新成立的业委会要求全体业主拒绝交纳物业费用，造成被告无法履行物业合同，事后在友新街道的调解下，被告要求原告将拖欠的物业费及相关费用共计6万元支付给被告，但是原告拒绝，故被告未在会议纪要上签字；综上，请求法院驳回原告的诉请。
反诉原告大鹏物业公司诉称：2011年1月反诉原告与反诉被告签订了《姑苏新苑小区物业服务合同》一份，后双方又于2012年12月签订上述物业服务合同。签约后，反诉原告按约履行。2013年5月5日反诉被告以新业主委员会为由拒绝与反诉原告继续履行合同，并通知小区全体业主暂停缴纳物业费和停车费。由于反诉被告的违约行为，导致反诉原告无法继续履行物业服务。故反诉原告请求法院判令反诉被告支付拖欠的物业费39257元、车位费19210元、合同约定的费用包括水电费6886元、打草机1200元、修剪机1000元、地下仓库半年租金10800元、业委会拖欠反诉原告的10000元减去半年业委会的办公费5000元即5000元、物业用房半年租金43000元、小区维修费3000元，共计129353元；反诉费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告申请撤回要求反诉被告支付地下仓库半年租金10800元和小区维修费3000元的诉请，诉请总金额变更为115553元。
反诉被告姑香新苑业委会辩称：反诉原告提出的反诉内容无相应事实，缺乏相应证据；即使有业主拖欠反诉原告物业费和车位费的情形，也应当由反诉原告向具体的业主单独起诉；对告示的真实性没有异议，但是上面也明确�诉原告承认自己服务不到位的事实；对于打草机、剪草机、水电费、仓库租金这些费用本身就包含在物业管理的器具和费用中，故请求驳回反诉原告的诉请。
经审理查明：被告大鹏物业公司于2011年12月30日入驻姑香新苑小区，为该小区提供物业服务。2012年12月19日，姑香新苑业委会（甲方）与大鹏物业公司（乙方）达成《协议书》一份，约定：“一、经甲乙双方协商大鹏物业将继续为姑香新苑业主服务；二、至2012年12月25日乙方须提供物业资质证书并张贴公示；三、关于乙方进驻姑香新苑时，前期物业多收的物业费到现在都没有移交和物业费收缴不足，甲方为前期物业补交给乙方伍万元物业费，分两次补：第一次在2012年12月25日前补贴肆万，第二次余款壹万元在2013年年底补给。”
2012年12月，原告姑香新苑业委会（甲方）与被告大鹏物业公司（乙方）签订《物业服�合同》，约定甲方通过协议选聘方式将姑香新苑小区委托乙方实行物业服务，委托服务期限为一年，自2012年12月30日起至2013年12月30日止；乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；物业与业主和使用人对费用负担另有约定的，按约定执行，住宅暂定0.3元／月·平方米；停车场（库）的使用人按下列约定向乙方交纳车位使用费：露天车位每月暂定120元，每年1440元；地下车库每月200元，每年2400元；车位使用费按半年交纳，车位使用要先缴费后使用；合同附件中还约定了物业管理服务的具体标准。
2013年4月17日，姑香新苑新一届业委会成立并至苏州市姑苏区住房建设和市容市政局登记备案。2013年5月5日，姑香新苑业委会在小区内向全体业主张贴告示，内容为：“由于本届业委会与大鹏物业公司尚未签订正式服务合同，故今特告知全体业主暂停缴纳物业费、停车费等相关服务费用，待业委会与物业公司签订正式合同后，再正式告知全体业主”。2013年5月30日，大鹏物业公司在姑香新苑小区内张贴通知，载明：“自从2011年12月30日进入本小区到现在因为服务费收取不高又加上开发商留下的物业用房和商业用房虽然我们和业委会在合同上有约定用于物业费补贴和使用，但是到现在这些用房被业委会租了出去，所有租金都在业委会手中，就连小区的所有图纸、资料和验收检验报告也没有移交给我们，在这件事上我们也和新业委会协商多次但无果，所以就造成我们的资金和维修等其他服务工作一直不能正常运转，所以我公司在区住建局领导和街道顾主任、社区蔡书记的协调下按合同约定决定退出本小区，如给业主带来不便敬请谅解”。2013年6月30日，大鹏物业公司正式撤离姑香新苑小区。
2013年9月24日下午，原、被告就大鹏物业公司退出姑香新苑小区后的后续财物移交问题，经姑苏区住建局及友新街道协调，按照区住建局的意见达成以下内容：“1、大鹏物业应向姑香新苑业委会无条件退还多收的超出服务期限（自2013年7月起）的业主所缴纳的物业费和停车费；2、业委会应协助并配合大鹏物业向业主征收服务期内未收到的物业费、停车费，或者大鹏物业通过法律途径进行追讨；3、按照2012年底签订的协议，姑香新苑业委会应将约定补偿给大鹏物业人民币伍万元中尚未给付的人民币壹万元及时给大鹏物业；4、按照物业合同约定，大鹏物业应每年给付业委会人民币壹万元，因大鹏物业2013年服务了半年，应给付业委会人民币伍仟元；5、业委会与大鹏物业将所收的物业费、地面车位费、地下车位费共同确认具体明细，于2013年10月1日后履行移交责任，半个月内结清；6、无争议的事项双方各自履行责任，有争议的事项建议通过法院协调处理”。姑香新苑业委会主任许保妹在该会议纪要上签字，但大鹏物业公司的法定代表人顾鹏程对该会议纪要中的第三条、第四条无异议，但要求业委会对未收的物业费一并予以处理遭到拒绝，故未在该会议纪要上签字。大鹏物业公司未将超期收取的物业费和停车费返还给业主，经多数业主授权，原告将被告诉至法院。
审理中，原告认为被告应当返还多收的物业费和车位费共计51209元，并提供了被告制作的物业费、车位费收费明细、自己制作的费用清单以及物业费、车位费收据的部分原件和复印件；被告对原告自行制作的清单及物业费、车位费收据的复印件不予认可，对于有原件的物业费、车位费收据原、被告双方当庭核对，除了被告制作的物业费和车位费收费明�中被告应当返还业主多收的费用外，被告还应当返还18幢102室的业主多收的物业费220元，返还10幢406室业主多收的车位费960元，返还苏E×××××业主多收的车位费240元，8幢101室业主的应退的车位费计算错误，应当退360元，但明细中误写为720元。
庭审中，原、被告对前业主委员会与被告于2010年12月19日签订的《协议书》无异议，原告认可按照该协议书尚欠被告5000元。
庭审中，原告于2014年4月3日申请对大鹏物业公司服务期间的物业费及车位费进行审计，后因审计费用问题，原告撤回审计申请。
以上事实，有原告提供的授权书、《物业服务合同》及附件、被告张贴的通知、业主委员会备案表、会议纪要、被告制作的物业费、车位费收费明细、被告提供的《协议书》、原告张贴的告示及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：原姑香新苑业委会与被告大鹏物业公司之间签订的《物业服务合同》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为合法有效。双方均应按该合同和协议书之约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。原告虽然是于2013年4月份新成立的姑香新苑业委会，但对物业服务合同和协议书的效力并未提出异议，故该合同和协议书对于本案原告仍然成立有效。
被告大鹏物业公司于2011年12月30日入驻姑香新苑小区，后经原、被告协商同意，被告于2013年6月30日撤出该小区，因被告之后不再对小区进行物业管理，对于部分业主已预先缴纳的2013年6月30日以后的物业费、停车费，被告理应予以返还。庭审中，原告向法庭提供了多数业主签字的授权书，多数业主已授权原告向被告追讨应返还的物业费和车位费，故对原告的诉讼主体资格本院予以认可，被告返还的费用可以交给原告，再�原告转交给各个业主。根据原、被告在庭审中确认的金额，被告应当返还多收的物业费、停车费共计43300元（13944元＋28296元＋220元＋960元＋240元-360元）。对于原告提供的部分物业费、停车费复印件及收条，因被告对复印件及收条不予认可，本院对该部分证据的真实性难以确认，如该部分业主认为被告应当退还其费用而未退还的，可以凭收据或收条原件向被告或相关人员另行起诉，本院在本案中对此不再理涉。
对于原告要求被告赔偿整治小区费用10500元和小区内松树枯死损失2000元的诉请，本院认为，根据原告提供的收据、收条显示，其所主张的整治小区费用时间发生在被告已撤离姑香新苑小区之后，原告提供的照片与本案的关联性也无法认定，故本院认为原告的该部分诉请缺乏相应事实和法律依据，对此不予认可。
关于反诉原告大鹏物业公司主张在小区服务期间�收取的车位费19210元、物业费39257元，因业委会并非缴纳物业费的义务主体，故本院对此不予认可。反诉原告可以依据物业合同的约定，另循法律途径解决，本院在此不予理涉。关于反诉原告诉请要求反诉被告支付的水电费、打草机和修剪机费用，因缺乏相关事实和法律依据，本院对此不予认可。对于反诉原告诉请的物业用房半年租金43000元，因反诉原告未提供证据证明业委会拒不提供小区内的物业用房给反诉原告使用，且根据反诉原告提供的房屋有偿使用协议，其所称的物业用房系从案外人夏春处租赁的办公场所，并非仅为姑香新苑小区提供物业服务之用，故对反诉原告的该部分诉请本院不予认可。对于反诉原告主张业委会结欠10000元，扣掉应支付给业委会的办公经费5000元，业委会还应返还5000元的诉请，因反诉被告对此予以认可，故对该部分诉请本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告苏州大鹏物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告姑苏区姑香新苑小区业主委员会物业费、停车费共计43300元。
二、驳回原告姑苏区姑香新苑小区业主委员会的其他诉讼请求。
三、反诉被告姑苏区姑香新苑小区业主委员会于本判决生效之日起10日内支付反诉原告苏州大鹏物业服务有限公司5000元。
四、驳回反诉原告苏州大鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原、被告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。
案件受理费1192元，由原告姑苏区姑香新苑小区业主委员会负担382元，被告苏州大鹏物业服务有限公司负担810元。反诉案件受理费1306元，由原告姑苏区姑香新苑小区业主委员会负担57元，被告苏州大鹏物业服务有限公司负担1249元。上述费用于本判决生效之日起10日内由原、被告自行结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 瑾
代理审判员 翁迎晓
人民陪审员 郁 明
二〇一四年六月十日
书 记 员 费晓青