福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终206号
上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区。
主要负责人：吕建波，该行行长。
委托诉讼代理人：肖庆康，福建诚真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王家团，福建诚真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林冠一，男，1986年3月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈其象，福建惠尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖，福建惠尔律师事务所律师。
原审第三人：福建省福安市宏盛达电机有限公司，住所地福建省福安市城北。
法定代表人：林克玲，该公司执行董事兼总经理。
原审第三人：林克雄，男，1966年7月7日出生，汉族，住福建省福安市城北。
原审第三人：张静，女，1966年1月16日出生，汉族，住福建省福安市城北。
原审第三人：林克玲，女，1963年2月27日出生，汉族，住福建省福安市城北。
原审第三人：福安市康华汽车配件有限公司，住所地福建省福安市赛岐开发区。
法定代表人：林克雄，该公司执行董事兼总经理。
上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）因与被上诉人林冠一、原审第三人张静、林克玲、林克雄、福建省福安市宏盛达电机有限公司、福安市康华汽车配件有限公司案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初673号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
民生银行福州分行上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回林冠一的诉讼请求。事实和理由：（一）林冠一提交的证据不能证明其在讼争房屋被查封前已与林克雄达成《房屋买卖协议》并实际支付购房款。1.林冠一与林克雄、张静签订的《房屋买卖协议》欠缺买卖合同的必要条款，不能确定合同双方当事人的权利义务，不符合常理。首先，该协议既未约定房屋交付及过户时间，也未约定逾期付款、交房、过户等违约责任；其次，协议签订前，讼争房屋尚处于抵押状态，但双方却未在协议中对如何解押进行约定。这样一份协议在实际买卖中无法履行，结合林冠一关于付款的陈述，可知《房屋买卖协议》不能成立。2.林冠一的付款方式、金额与《房屋买卖协议》约定不符，亦与交易习惯不符，该付款事实系林冠一利用他人与林克雄之间的资金往来捏造的。首先，林冠一举证的第一笔80万元的汇款系于2011年1月24日通过施某账户支付，款项并非林冠一本人支付且未备注用途，而根据协议约定林冠一应于2010年1月12日支付50万元，付款时间、金额均与协议约定不符，林克雄也未出具收款证明；其次，林冠一举证的第二笔120万元汇款系于2013年1月29日通过王某账户支付，款项未备注用途，而根据协议约定林冠一应于2011年1月支付80万元，实际付款时间与协议约定相隔两年，林克雄也未出具收款证明；最后，林冠一举证的第三笔80万元汇款于2013年2月1日通过本人账户支付，距离协议约定的最后付款期限相差两年。根据林冠一提交的证据，其向林克雄汇款共计达280万元，超过协议约定的房屋总价款260万元。林冠一主张多支付的款项为延期付款的补偿金，但双方并未约定违约金，该理由缺乏依据，不能成立。讼争房屋被查封后，林冠一又于2015年7月向林克雄支付73.18万元，若其已经付清购房款，则无需再向林克雄付款，林冠一支付73.18万元款项的行为明显违背常理，恰好说明其举证的付款事实与本案购房款无关。3.林冠一迟迟未要求办理房屋过户手续，与常理不符。根据林冠一陈述，其于2013年2月1日已经付清全部购房款，但却迟迟未办理房屋过户手续，直至2015年7月讼争房屋被查封，明显违背常理，这也可以证明林冠一所谓的房屋买卖及付款事实不能成立。
（二）林冠一与林克雄妨碍法院强制执行，故意捏造购房事实以达到转移财产的目的，损害民生银行福州分行的合法权益，应依法予以纠正。
（三）民生银行福州分行的财产保全行为没有过错，无论判决结果如何，诉讼费都不应由其承担。
林冠一辩称，（一）林克雄、张静与林冠一签订的《房产买卖协议》真实有效，并已经实际履行，不存在合同不成立的情形。1.民生银行福州分行主张《房产买卖协议》欠缺房屋买卖合同的必要条款，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定，认定合同成立的必要条款为当事人姓名或者名称、标的和数量三个要素，其他合同条款并非合同成立的必要条款。讼争《房产买卖协议》双方当事人、标的及数量均明确，该协议依法已经成立，不存在欠缺必要条款的情形。依法成立的合同，自成立时生效。《房产买卖协议》不存在无效情形，自签订之日起成立并生效，系合法有效合同。2.民生银行福州分行以《房产买卖协议》未约定房屋交付和过户时间、违约责任以及如何解押等为由主张协议不能成立，缺乏事实和法律依据。首先，讼争房屋为预售商品房，《房产买卖协议》签订时开发商尚未将房屋交付给出卖人林克雄、张静。因此，《房产买卖协议》约定的交付时间为待开发商将房产交付出卖人使用之日，由出卖人交由买受人林冠一使用，过户时间为拿到房产证后，协议约定的交付和过户时间是明确的，不存在没有约定的情形。其次，违约金条款不是合同必备条款，而是任意条款。最后，《房产买卖协议》明确约定按揭贷款105万元暂由林克雄支付，由林冠一每年结算一次给林克雄。该约定体现偿还按揭贷款义务由林克雄暂时承担，在结清后办理解押手续，不存在没有约定如何解押的情形。民生银行福州分行认为《房产买卖协议》是虚构的，但却未要求对协议真实性进行鉴定，现其主张协议不是真实的，又未提供相应证据证明，应当承担举证不利的后果。
（二）民生银行福州分行认为林冠一捏造付款事实，主张付款不能成立，缺乏事实和法律依据。林冠一提交的付款凭证以及证人证言，均可以证明林冠一已经付清全部购房款。民生银行福州分行主张林冠一利用他人与林克雄账户的资金往来捏造付款事实，但未提供证据证明，理由不能成立。虽然林冠一实际付款时间与合同约定付款时间不符，但属于合同履行过程中的正常变更，且林克雄、张静对收到购房款没有异议，应当认定林冠一已经履行完毕合同约定的付款义务。至于林冠一多支付给林克雄的20万元，系迟延付款以及房价上涨等因素，应林克雄要求支付的经济补偿金，也是为了促使林克雄及时还清贷款及办理过户手续。
（三）林冠一付清全部购房款后，林克雄未依约偿还按揭贷款，导致讼争房屋一直无法办理过户手续，对此，林冠一没有过错。之后，为了能够正常办理过户手续，林冠一又借给林克雄73.18万元用于偿还按揭贷款，进一步作证林冠一对房屋未能过户不存在过错。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
林克雄述称，（一）其与林冠一之间的《房产买卖协议》是真实的，林冠一已经支付全部购房款。因资金紧张，林克雄挪用了本应用于偿还银行贷款并办理解押的部分购房款，导致讼争房产未能办理过户手续。在林冠一催促下，林克雄又向其借款73.18万元办理解押手续。（二）民生银行福州分行与福建省福安市宏盛达电机有限公司、林克雄、张静、林克玲、福安市康华汽车配件有限公司金融借款合同纠纷一案中，林克雄不是借款人而是担保人，且林克雄已经为该笔借款提供了价值6191万元的店面作为抵押物，足以抵扣所欠债务38451787元，一审法院对讼争房产进行查封，缺乏依据。
张静、林克玲、福建省福安市宏盛达电机有限公司、福安市康华汽车配件有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
林冠一向一审法院起诉请求：停止对福州市晋安区新店镇岭下12号家天下二期C1组团C1-9号楼102单元复式房产（权证号：榕房权证R字第×号）执行，解除上述房产查封措施。
一审法院认定事实：2010年1月12日，林冠一与林克雄、张静签订一份《房产买卖协议》，约定：林克雄将其位于福州市晋安区新店镇岭下支路12号家*天下二期C组团C1-9号楼102复式单元房产出售给林冠一；上述房产成交价格为260万元，协议签订之日付50万元，2011年1月付80万元，余25万元及按揭已还款在2011年12月前结清；上述房产在开发商交付使用之日，林克雄同时转交给林冠一使用；办理上述房产，原产权证，税费由林克雄承担；上述房产拿到房产证后，林克雄应按林冠一要求，将该房产证过户于指定人名下，过户费用由林冠一承担；该房产以林克雄名义，在中国银行福州达明路支行，按揭贷款105万元由林冠一承担，暂由林克雄每月支付，林冠一每年与林克雄结算一次等。协议签订后，林冠一分别于2011年1月24日、2013年1月29日、2013年2月1日通过案外人施某、王某及本人银行账户向林克雄转账支付80万元、120万元、80万元购房款。2012年4月23日，林克雄取得上述房产的所有权证。林冠一于2013年1月起开始缴纳上述房屋的物业费并予以装修施工，于2014年1月实际入住讼争房屋。2015年1月14日，福建省福州市中级人民法院在（2014）榕民保字第802号案件中查封了讼争房产。2015年7月24日，林冠一向林克雄转账汇款73.18万元。同日，林克雄向中国银行股份有限公司福州达明路支行提前偿还讼争房产的按揭贷款本金730625元、利息1223.19元。2015年8月19日，中国银行股份有限公司福州达明路支行向林克雄出具《结清证明》，证明讼争房产的按揭贷款已结清，并已办理解押手续。此后，林冠一向福建省福州市中级人民法院提出执行异议，请求解除对讼争房产的查封措施。福建省福州市中级人民法院于2016年7月4日作出（2015）榕执异字第89号执行裁定，裁定驳回林冠一的异议。2016年7月20日，林冠一不服该裁定，提起本案诉讼。
一审法院认为，本案系因被执行人林克雄名下的坐落于福州市晋安区新店镇岭下12号家天下二期C1组团C1-9号楼102复式单元房产被本院查封，买受人林冠一主张房产权属归其所有而提起排除强制执行的案外人执行异议之诉。
讼争房产的权属证书虽登记在被执行人林克雄名下，但林克雄早于2010年1月12日就与林冠一签订了《房产买卖协议》，将讼争房产转让给林冠一，林冠一也已实际支付了全部转让价款，并在2013年进行装修并入住使用了讼争房产。而且讼争房产的买卖协议签订时间与购房款支付时间均早于民生银行福州分行与林克雄之间纠纷的发生时间，当时房产虽处于按揭贷款设定抵押登记状态，但过户登记手续须由林克雄本人负责结清借款本息并积极协助办理方可，林克雄怠于履行合同义务行为的法律后果不应归责于林冠一的迟延督促，亦不能因此加重林冠一作为买受人的责任。因此，讼争房产未办理过户登记手续并非买受人林冠一的自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，故人民法院不应继续执行讼争房产，应解除对该房产的查封措施。
综上，林冠一履行合同义务全面、适当，其主张的异议事实及请求，符合法律规定的解除执行措施的情形，予以支持。宏盛达公司、林克玲、康华公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：停止对福州市晋安区新店镇岭下12号家天下二期C1组团C1-9号楼102复式单元房产（产权证号：榕房权证R字第×号）的强制执行，并解除福建省福州市中级人民法院（2014）榕民保字第802号案件对上述房产的司法查封措施。
二审期间，双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，对双方当事人没有异议的事实，予以确认。
另查明，民生银行福州分行与福建省福安市宏盛达电机有限公司、林克雄、张静、林克玲、福安市康华汽车配件有限公司金融借款合同纠纷的（2014）榕民初字第1878号一案，民生银行福州分行起诉请求福建省福安市宏盛达电机有限公司偿还借款本金3700万元及相应利息，林克雄、张静、林克玲、福安市康华汽车配件有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，并要求对林克雄提供的抵押物即位于常州市汉江路368号201、202、203室房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该案审理过程中，一审法院根据民生银行福州分行的申请，于2014年12月15日作出（2014）榕民保字第802号财产保全的民事裁定，于2015年1月14日查封了林克雄名下位于福州市晋安区新店镇岭下支路12号家天下二期C组团C1组团C1-9号楼102复式单元房产（房产证号：榕房权证R字第×号）即讼争房产。林冠一提出书面异议被裁定驳回，提起本案执行异议之诉。
一审法院于2015年7月14日作出（2014）榕民初字第1878号判决：一、福建省福安市宏盛达电机有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国民生银行股份有限公司福州分行贷款本金3700万元、利息1451787.2元（利息暂计至2014年10月29日，此后利息及罚息按合同约定计算至款项还清之日止）；二、福建省福安市宏盛达电机有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国民生银行股份有限公司福州分行律师代理费30000元；三、福安市康华汽车配件有限公司在担保的最高债权额3700万元限度内，林克雄和张静共同担保的最高债权额3700万元限度内，林克玲在担保的最高债权额3700万元限度内，对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并有权向福建省福安市宏盛达电机有限公司追偿；四、中国民生银行股份有限公司福州分行对林克雄所有的位于江苏省常州市汉江路368号201、202、203室房产，有权以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权，在最高债权额3700万元限度内优先受偿；林克雄实际承担抵押担保责任后，有权向福建省福安市宏盛达电机有限公司追偿。该判决已于2015年11月30日发生法律效力，并于2016年1月15日转入强制执行阶段。
本院认为，林冠一与林克雄、张静签订的《房产买卖协议》不仅约定双方当事人姓名、标的、数量、价款、履行期限和方式等合同一般条款，还约定何时交付房屋、何时办理过户手续以及如何偿还按揭贷款等其他条款，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”规定，应当认定合同成立。民生银行福州分行上诉提出该《房产买卖协议》欠缺合同必要条款，合同不能成立的理由，与法律规定不符，亦缺乏事实依据，不能成立。
上述《房产买卖协议》签订后，林冠一分别于2011年1月24日、2013年1月29日、2013年2月1日通过案外人施某、王某及其本人账户向林克雄支付80万元、120万元、80万元，合计280万元。从实际履行情况看，每笔款项的付款时间、金额与《房产买卖协议》的约定不一致，且实际付款总额比约定购房款260万元多出20万元，虽无双方变更原《房产买卖协议》的书面证据，但林克雄、张静对实际收到280万元购房款并无异议，可以认定双方以实际履行的方式变更了原《房产买卖协议》约定，购房款由260万元变更为280万元，付款时间以实际支付时间为准。一审法院结合汇款凭证、案外人施某、王某的证人证言以及林克雄、张静的陈述，认定林冠一已实际支付了全部转让价款，并无不当。民生银行福州分行以280万元款项的付款时间、金额与《房产买卖协议》约定不符为由，主张林克雄、张静收到的280万元不是购房款，依据不足，其主张林冠一捏造付款事实，但未提供相应证据予以证明，故不予采信。
林冠一于一审提交的《装修施工合同》、《工程结算书》及相应工程款收据，体现其于2013年1月对讼争房产进行装修，福建三木物业服务有限公司三木城物业服务中心出具的《关于三木家天下C1区9-102住户的情况说明》载明“林冠一于2013年1月起缴纳讼争房产物业费，递交装修申请，并于2014年1月起入住”，结合物业费收据及电费缴纳凭证等证据，一审法院认定林冠一在2013年进行装修并入住使用了讼争房产。民生银行福州分行对该事实未提出异议。因此，在2015年1月14日讼争房产被查封前，林冠一就与林克雄、张静签订了《房产买卖协议》，支付了全部购房款并实际入住使用讼争房产。虽然讼争房产被查封时，仍登记在林克雄名下，由于房产系林克雄向银行按揭贷款购买，作为贷款抵押物期间，需提前清偿按揭贷款、解押后才可办理产权转移登记。因此，办理产权转移登记需要卖方林克雄、张静的积极配合，并非林冠一单方可为。根据一审查明的事实，林克雄直至2015年7月24日才还清按揭贷款并办理解押手续，其怠于履行合同义务导致林冠一未能及时办理房产过户手续，讼争房产未办理过户不是林冠一自身原因造成。
综上所述，林冠一对登记在被执行人林克雄名下的房产提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院判决停止对讼争房产的执行并解除查封正确。民生银行福州分行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各100元，均由中国民生银行股份有限公司福州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董碧仙
代理审判员 李志尧
代理审判员 朱 彤
二〇一七年五月二十一日
书 记 员 黄秋丽