湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏民二初字第00937号
原告武汉名商投资管理有限公司，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区大桥新区大花岭村武昌大道888号。
法定代表人李婷婷，总经理。
委托代理人张秀，公司法务。
委托代理人项凌云，系公司员工。
被告ＸＸ凯。
委托代理人尹锋，湖北省弘正法律服务所法律工作者。
原告武汉名商投资管理有限公司（以下简称名商投资公司）诉被告ＸＸ凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由审判员郑保民适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告名商投资公司的委托代理人张秀女、被告ＸＸ凯的委托代理人尹锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告名商投资公司诉称，被告为承租名城8090花园3栋1层4、5、6号房屋，于2014年11月26日与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定租期3年，租金按半年缴纳。合同签订后，原告向被告提供符合要求的房屋，但被告没有按照约定履行义务，自2015年10月20日起，被告已拖欠租金共计258028元，原告多次催缴未果，特诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告返还腾退商铺；2、判令被告支付自2014年12月15日起拖欠的租金258028元，并支付解除合同后的商铺占用费，占用费按合同约定的租金标准从解除之日起计算至实际腾退之日止；3、判令被告支付违约金258072.50元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告ＸＸ凯辩称，原告以欺骗的形式夸大其名下的商业街，以虚假的事实欺骗被告与原告签订了房屋租赁合同，现在被告已经提出反诉，要求撤销其合同。因为原告的原因导致被告损失，因此被告不但不应当继续支付租金，还要求原告赔偿损失，并且原告请求的违约金超过本金，违约金过高，违反法律规定，请求法院依法驳回。同时对起诉租金的请求也依法驳回。
经审理查明，2014年9月23日原告名商投资公司（甲方）与被告ＸＸ凯（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定的主要内容为：乙方承租的商铺位于……名城·8090花园3-1-4、3-135、3-1-6号商铺，商铺的建筑面积为334.19平方米。第二条租赁用途：乙方租赁该商铺用于经营百货。第三条租赁期限：甲方于2014年9月27日前将商铺交付乙方装修，2014年9月27日至2014年11月26日为免租装修期。本合同租期为3年，自2014年11月26日起至2017年11月25日止。第四条租金及保证金：1.在合同租赁期内，租金按年递增，从第三年起租金在上一年度的基础上按8%递增，以此类推。即：第一、二年商铺月租金为33419元，年租金为401028元。2.租金交纳方式为按半年交纳，即乙方每年交纳二次，每次交纳该商铺半年租金。乙方应当在本合同签订之日三日内交纳半年的租金，其他各次的交纳时间为同期应交纳之日起三日内，一次性向甲方付清。3.签订合同时，乙方一次性向甲方交纳相当于两个月租金的保证金，共计66838元……5.如逾期交纳，乙方需按照欠交费总额的每日千分之五向甲方支付违约金。第十条合同的变更和解除：1.在租赁期内，无本合同约定的变更或者解除的情况出现，双方均不得擅自变更或者解除合同。2.租赁期内，发生下列情形之一，双方有权解除合同：（1）因发生不可抗力或重大自然灾害事件……（2）因城市建设需要……重新规划……致使合同不能继续履行的。3.在租赁期内，乙方发生下列违约情形之一，甲方有权解除合同，收回商铺另行出租，并追究乙方的违约责任：……乙方逾期10天欠缴租金……4.如乙方发生本条第三款违约情形，甲方可以选择下列任一种方式行使解除权：（1）在乙方承租铺位张贴《关于解除合同、收回铺位的通知》……第十一条租金及租赁保证金的退还：……2.租赁期满，乙方必须在合同期满之日起15天内办理注销手续，结清所有应缴的租金及费用，并将租赁的商铺交还甲方验收合格，甲方在合同终止30天后，在乙方无消费者投诉及经营纠纷的情况下，将租赁保证金无息返还给乙方。欠缺本款任一条件者，甲方均有权不予退还该保证金。第十二条合同终止时商铺的移交……2.提前终止或者解除合同的，乙方应自合同终止或者解除之日起3日内将承租商铺腾空并恢复原样，交付甲方验收，并交还钥匙。3.因乙方出现本合同第十条第2、3款的违约情形导致合同提前终止的，乙方不得因装修承租商铺向甲方主张权利或要求赔偿，并且应自付费用对所做装修进行移除或拆除，将承租商铺恢复原状。……5.因在租赁期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将商铺交还甲方，未经甲方书面同意占用租赁场所……在占用期间乙方需支付相当于本合同约定月租金的占用费给甲方。第十四条违约责任：因乙方导致本合同提前终止的，甲方不予退还乙方已交纳的全部租金及租赁保证金，以此作为其违约应承担的责任。
同日，双方又签订了一份《补充协议》，主要内容为：1、根据双方签订的《商铺租赁合同》，乙方所承租商铺第一年的月租金为33419元，签订合同时应交纳6个月的租金及2个月的租赁保证金共计267352元整。2、甲乙双方协商一致，甲方同意乙方签订合同时交纳10万元的租金（不包含水电费、物业管理费），自签订合同次日起40天内一次性付清剩余的167352元租金及保证金。3、若乙方未按本协议第二条约定时间付清剩余租金及租赁保证金的，甲乙双方2014年9月23日签订的《商铺租赁合同》自动终止，乙方须在合同终止之日起3天内撤场，已交纳的租金将不予退还作为乙方违约的赔偿，并且不得因装修承租商铺向甲方主张任何权利或要求赔偿；若乙方未在约定的时间内撤场的，每逾期一天，乙方须按所承租商铺月租金双倍的标准承担赔偿。
上述合同及补充协议订立及履行期间，被告ＸＸ凯于2014年9月17日向原告名商投资公司付保证金50000元，同年9月22日支付租金50000元，11月22日付租金60000元。2015年10月20日再次付租金33000元。原告名商投资公司多次向被告ＸＸ凯催促及时支付所欠租金，被告ＸＸ凯均未予回应，原告名商投资公司遂诉至法院。
本案在审理过程中，双方经协商一致同意于2015年11月27日解除租赁合同并于当日办理了商铺腾退交接手续，双方经过多次调解，因对欠付租金及违约责任意见分歧较大，致使调解未达成协议。原告名商投资公司将诉讼请求变更为由被告ＸＸ凯支付所欠租金258028元，其缴纳的保证金5万元作为违约金不予退还。在本案审理过程中，被告ＸＸ凯提出反诉，但其未在指定期间交纳反诉费，本院依法不予合并审理。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商铺租赁合同》、《补充协议》、交纳租金收据等证据证实，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告名商投资公司与被告ＸＸ凯签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行各自义务。被告ＸＸ凯在合同履行期间，未按约定支付租金，其拖欠租金的行为有失诚信，应当依据合同的约定履行自己的义务，对原告名商投资公司主张被告ＸＸ凯支付租金258028元的请求，本院予以支持。双方在本案审理中一致同意于2015年11月27日解除《商铺租赁合同》，并办理了商铺腾退交接手续，这是当事人对自己权益的处分，且不违反法律规定，本院予以确认。双方在其《商铺租赁合同》第十四条约定了违约责任承担方式，原告名商投资公司请求以被告ＸＸ凯支付的租赁保证金50000元作为违约金的请求，符合双方的约定，本院对该项请求予以支持，故该租赁保证金不予退还被告ＸＸ凯。被告ＸＸ凯的辩称意见与双方合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告ＸＸ凯于本判决生效之日起十日内支付原告武汉名商投资管理有限公司租金258028元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8962元，减半收取4481元，由原告武汉名商投资管理有限公司负担2481元，由被告ＸＸ凯负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-
湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑保民
二〇一六年四月十四日
书记员 邓 莉