江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初4622号
原告：绿地集团淮安置业有限公司，统一社会信用代码913208916993668731，住所地淮安经济技术开发区海口路9号。
法定代表人：许光华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张德富、赵红，江苏律轩律师事务所律师。
被告：窦玉山，男，汉族，1973年5月14日生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：谷风林、张月霞，江苏光剑律师事务所律师。
原告绿地集团淮安置业有限公司（以下简称绿地置业）诉被告窦玉山商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵红，被告窦玉山及委托诉讼代理人谷风林、张月霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告绿地置业向本院提出诉讼请求：1、解除双方关于淮安绿地世纪城商业全期D23#1单元110室订购协议；2、判决被告按定金罚则赔偿原告总房款20%的款项324429.8元；3、被告承担诉讼费用。审理中，原告将第二项请求变更为被告承担总房款2%违约金36037.68元，剩余房款退还给被告。事实与理由，被告曾于2013年11月22日在原告处订购淮安绿地世纪城D23#1单元110室房屋，总价1622149元，约定总价30%为定金。被告交付65万元后，在原告多次催促下，未能按时与原告签订《商品房买卖合同》，也未再继续支付房款。被告违反约定不履行签订正式合同的义务，给原告造成极大的经济损失。现具状，请法院依法裁判。
被告窦玉山辩称，1、原告要求解除双方订购协议没有依据，被告已按约交付购房款65万元，不存在违约行为，相反是原告因房价上涨，故意拖延导致合同至今没有订立；2、原告要求适用定金法则，要求被告赔偿没有法律和事实依据，双方之间没有订立定金条款，被告也没有实际交付定金；3、根据订购协议履行情况，原告没有任何损失，相反原告占有被告购房款65万元已有3年多，至今没有和被告签订合同。由于房价大幅度上涨，被告面临着巨大的损失风险。请求法院驳回原告诉请。
原告围绕诉讼请求向本院提交下列证据：1、2013年5月25日购房登记表，证明原、被告约定被告购买原告房屋，被告应于2013年6月5日之间付清所有购房款，登记表中特别提示被告签订此登记表是接受正式的商品房买卖合同各项条款，被告有义务在3日内同原告签订商品房买卖合同。2、电子票据、房款交款确认单，证明被告于2013年11月22日、23日分别向原告支付了65万元的购房款，其未能按照登记表约定的时间支付房款。3、解除商品房买卖通知书两份以及EMS单据两份，证明原告曾两次通知被告办理相应退房手续并且支付违约金，但是被告并没有回应；4商品房预售许可证，表明原告在2013年10月30日之后可以与被告签订商品房买卖合同，原告方也多次通知被告签订商品房买卖合同，但被告均不予理会。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1购房登记表，表示与原告起诉时向法庭提交的登记表内容不一致，也不能证明2013年6月5日之前被告要付清房款，只是说明在2013年6月5日之前付清房款可以给予优惠。在合同未签订之前，不存在所谓的商品房买卖合同的条款，被告也从未看过，；对证据2真实性没有异议；证据3真实性、合法性不予认可，被告至今没有收到通知书；对证据4没有异议，该份证据能够证明原告自2013年10月30日以后才可以对本案房屋进行销售，原告主张的2013年6月5日之前付清房款以及3日内签订合同既不可能也违反了法律规定。
被告向本院提交下列证据：1、中国银行汇款单两份，证明被告按约分别原告支付40万元及25万元购房款；2、开户许可证，证明被告常年在天津市经营，不居住在淮安市。
经庭审原告质证，原告对被告所举证据没有异议，但只能证明被告在2013年5月25日之前付清40万元购房款，对于其他购房款被告未能依约按时支付。
本院对当事人提交的上述证据予以确认，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
原、被告于2013年5月24日签订《淮安绿地世纪城认购登记表》，所购房屋为23幢商业10室，面积为214.51平方，总价1801884元。付款方式约定：2013年5月24日先交2万元，5月25日补38万元。被告于当日向原告交付房款2万元。同月25日，双方再次签订购房登记表，约定的总价、房号等未变。付款方式约定：2013年5月25日付40万元，（含已交2万元），2013年6月5日付1401884元（在商业、一次性、公积金的付方式选项中对商业打钩）。备注栏中注明：2013年6月5日前补齐房价60%，优惠改为99折，否则免谈。该表特别提示：买受人签署本表即视为接受《商品房买卖合同》中各项条款，同意于3日内签署《商品房买卖合同》并签订补充条款，逾期同意在已交房款中扣除总房款2%违约金。该表中，被告还填写了邮寄地址并预留了联系电话。当日，被告通过银行转帐，向原告支付购房款38万元。同年11月22日，被告又向原告支付房款25万元。在当日双方所办理的《房款交款确认单》上，还载明购房面积为214.82平方，单价8269.381元，房款总价1776428元，累计交款金额65万元。原告相关人员及被告签字确认。同年11月22日及23日，原告对所收被告房款分别开具了电子发票25万元及40万元。原、被告双方后未签订《商品房买卖合同》
2016年3月及4月，原告分别按被告在登记表所填写的地址，以书面方式向被告发出《解除商品房买卖通知书》及确认解除《商品房买卖合同》函。
另查，原告所出售的涉案房屋于2013年10月30日取得商品房预售许可证。
本案审理中，原、被告对于未能签订《商品房买卖合同》，各执一词，被告表示曾多次找过原告交涉，但原告要求加价，没有达成协议，原告称曾多次要求被告支付剩余房款，而且在2016年3月之前按登记表的价款签订合同，因被告未理会，原告于2016年3月通知被告解除购房关系。
被告对原告要求解除双方签订的购房登记表，表示如果法院判决解除，要求原告方赔偿被告因此而造成的损失。登记表解除后，原告应当返还已付购房款65万元，对于登记表约定的价格与现有商铺价格之间的差额，被告保留诉权，等本案作出判决后另行主张。
本案主要争议焦点为原、被告签订的购房登记表应否解除及被告应否承担原告主张的违约责任。
本院认为，根据建设部令131号《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
原告与被告于2013年5月签订购房登记表，但双方在签订购房登记表时，原告尚未取得商品房预售许可证，也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的条件，因此，原、被告所签订的购房登记表，在原告取得商品房预售许可证之前，并不具备商品房预售合同的法定形式要件。登记表约定3日内签署《商品房买卖合同》，逾期承担总房款2%违约金，因原告尚未取得预售许可证，当事人也无法在3日内签订《商品房买卖合同》，所作约定对当事人不能产生合法有效的约束力。2013年10月30日原告取得商品房预售许可证，自此，原、被告双方的购房关系，应归于合法有效。但登记表中约定的3日内签订合同及违约条款，基于前述原因及期限早已超过，属履行不能。
关于原告要求解除双方签订的订购协议即购房登记表，由于双方在签订登记表后，未能协商一致签订正式《商品房买卖合同》，原告依登记表中被告所填写的地址书面通知被告解除购房关系，虽然被告主张没有收到，但该理由并不能成立。原告依约定履行了通知义务，本院确认原告的通知行为有效。因双方所订登记表事实上无法履行也无实际意义，原告要求解除双方所订购房登记表本院应予支持。购房登记表解除后，依照合同法的规定，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状……。
关于原告主张被告承担购房总价2%的违约金，该约定形成于原告取得商品房预售许可证之前，因约定的签订合同的期限早已超过，且也无效，因此对于逾期签订合同的违约责任约定，对当事人不能产生合法有效的约束力。故原告主张被告承担总房款2%违约金，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。
本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告绿地集团淮安置业有限公司与被告窦玉山于2013年5月25日签订的购房登记表；
二、原告绿地集团淮安置业有限公司于本判决生效后十日内，向被告窦玉山返还购房款65万元；
三、驳回原告绿地集团淮安置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10300元，减半收取5150元，原、被告各负担2575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审判员 陈建淮
二〇一七年二月十三日
书记员 张石烨