广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江恩法民一初字第273号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司，住所地恩平市。
负责人李长江，总经理。
委托代理人张洁梅，女，××年××月××日出生，汉族，住恩平市。
委托代理人黎晓俐，女，××年××月××日出生，汉族，住恩平市。
被告李国庆，男，汉族，住恩平市，身份证号码×××0016。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）诉被告李国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张洁梅、黎晓俐，被告李国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告李国庆购买了恩平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于恩平市碧桂园鳌峰鸣翠苑十四街2号102。原、被告双方于2010年3月1日签订《恩平市碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告碧桂园物业公司向被告李国庆提供物业管理服务，被告须按每月人民币176.36元缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2014年5月至2015年10月一直未支付物业服务费，欠款金额高达人民币3174.48元，原告多次向被告催收，被告均无理由拒绝缴纳。被告的行为违反了《恩平市碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，提起诉讼，请求法院判令被告李国庆支付拖欠原告的物业服务费（2014年5月至2015年10月）3174.48元，同时支付逾期付款的违约金给原告（暂计至2015年11月25日为人民币2418.97元），并由被告承担本案的诉讼费用。
对其起诉，原告向本院提供如下证据：1、碧桂园物业交接资料复印件，证明原告已将物业交付给被告；2、《恩平市碧桂园前期物业服务协议》复印件，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方权利义务；3、欠款明细表复印件，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实；4、催缴函、催缴函回执及寄发凭证复印件，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实。
被告辩称：我确实是拒交服务费，因为我认为原告的服务未达到五星级的服务标准，比如环境卫生恶劣、服务人员减少、服务质量明显下降、取消出入打卡和人员巡逻等，我多次找原告解决这些问题，但是都没有得到处理。另外，原告乱消费，不让业主的车辆出入。将业主会所出售，未经业主同意将我们的车位出租、出售。设施长时间没有改善，绿化率不足，侵占业主花园作绿地。我们得不到网线的优惠享受，因为原告要求收费才让网线迁入。涉案房屋的分摊地是在红线内的，但是原告也要求收费。原告严重欺骗广大业主，违反了合同法。建议全体业主先交一半的物业管理费，要求法院督促原告做好配套设施，再按照一级的标准收费。按照原告所提供的服务，只能按0.5/平方米的标准收取套内建筑面积，花园是业主分摊的面积，不应收费。我购买的房屋的套内面积为125.81平方米，建筑面积为140.44平方米，分摊面积为14.63平方米，所以应该按照125.81平方米的面积以0.5元/平方米的标准计算物业服务费。
对其答辩，被告向本院提供如下证据：1、《关于归还和完善碧桂园小区公共配套设施的函》复印件，证明小区业主要求原告改善服务质量。2、《恩平碧桂园洋房业主给碧桂园物业管理服务公司的公开信》复印件，证明小区要求原告恢复会所、公共设施、车位和搞好环境卫生、治安等方面的服务。3、《恩平市消费者委员会投诉终止调解通知书》复印件，证明小区业主曾经通过消委会通知原告调解，因为原告的服务与合同不相符，所以小区业主通过消委会与原告交涉。4、原告的广告宣传资料复印件，证明原告的服务与广告宣传不一致。5、报警回执复印件，证明碧桂园一业主失窃，原告的服务不到位。6、照片12张，证明原告的工作人员拦路收费，不让业主的车辆出入；环境卫生恶劣；原告工作人员减少，后山的值班室没有人员值班。业主成立业委会，原告将业委会的宣传栏公告撕毁。原告在人行道拉广告，绑扎广告的塑料绳影响行人。7、红线图复印件，证明原告要求对涉案房屋的分摊地收费。8、房产证复印件，证明每户业主分摊面积14.63平方米。
经审理查明：被告李国庆在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了位于广东省恩平市碧桂园鳌峰鸣翠苑十四街2座102号的房屋。李国庆与碧桂园物业公司于2010年3月1日签订了《恩平碧桂园前期物业服务协议》，该协议约定：碧桂园物业公司向李国庆提供物业管理服务，李国庆应交纳物业服务费按其物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为126.04平方米，公用分摊面积为17.21平方米，合计该物业的房屋建筑面积143.25平方米；该物业的花园面积为97平方米，按上述计算方式及标准，李国庆应按182.05元/月向碧桂园物业公司交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。李国庆于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业管理费。李国庆逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同签订后，碧桂园物业公司向李国庆提供了物业管理服务，因李国庆从2013年3月起拒交物业服务费，碧桂园物业公司于2014年7月18日向本院提起诉讼，请求判令李国庆支付2013年3月至2014年5月的物业服务费2469.04元及违约金。本院判决后，李国庆不服判决，向江门市中级人民法院提起上诉。在此诉讼期间，碧桂园物业公司及李国庆均确认李国庆应交的物业服务费实际应为176.36元/月。江门市中级人民法院于2014年12月19日作出终审判决，判决李国庆向碧桂园物业公司支付2013年3月至2014年5月的物业服务费共2469.04元及违约金（违约金以每月应付的物业服务费176.36元为基数，分别从下月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计至其判决确定的履行期限届满之日止）。判决后，对2014年5月后发生的物业服务费，李国庆仍然拒交。碧桂园物业公司遂提起本次诉讼，请求李国庆支付2014年5月至2015年10月的物业服务费3174.48元及违约金2418.97元。
另查明，李国庆及碧桂园物业公司均确认李国庆购买的涉案房屋的实际建筑面积为140.44平方米，套内建筑面积为125.81平方米，分摊面积为14.63平方米，花园面积为89.8平方米。
又查明，广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司于2015年12月8日经核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司。
本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。李国庆对拒交物业服务费的事实予以确认，综合碧桂园物业公司的起诉及李国庆的答辩意见，本案的争议焦点为：一、李国庆应向碧桂园物业公司支付的物业服务费的计算标准；二、李国庆应否支付违约金以及违约金的计算标准。
关于李国庆应支付的物业服务费的计算标准问题。李国庆与碧桂园物业公司签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》约定，李国庆交纳的物业服务费标准按其物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1元及花园面积每月每平方米0.4元计收。协议约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。诉讼过程中，李国庆及碧桂园物业公司均确认李国庆购买的涉案房屋的实际建筑面积为140.44平方米，花园面积为89.8平方米。按照140.44平方米×1元+89.8平方米×0.4元=176.36元的计算标准，李国庆每月应缴交的物业服务费为176.36元，且在前一次诉讼中，碧桂园物业公司及李国庆均确认李国庆应交的物业服务费实际应为176.36元/月，故此，本院依法确认李国庆应向碧桂园物业公司缴交的物业服务费为每月176.36元。对李国庆辩称的涉案房屋的建筑面积为140.44平方米，套内面积为125.81平方米，分摊面积为14.63平方米，应该按照125.81平方米的面积计算物业服务费，且花园是业主分摊的面积，不应收费的主张，本院不予支持。另外，李国庆主张涉案小区存在环境卫生恶劣、服务质量明显下降、取消出入打卡和人员巡逻，出入小区的车辆被强制收费，未经业主同意将业主的车位出租、出售，绿化率不足，会所被出售等情形，碧桂园物业公司的服务未达合同约定标准，李国庆可以拒交或减半以0.5元/平方米的标准缴纳物业服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李国庆未能提供足够证据证明其主张的上述事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其上述主张，不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，碧桂园物业公司已向李国庆提供了物业管理服务，李国庆应依约向碧桂园物业公司支付物业服务费。碧桂园物业公司请求李国庆支付2014年5月至2015年10月的物业服务费，因前一次诉讼中对李国庆拖欠的2014年5月的物业服务费已作判决处理，故李国庆应向碧桂园物业公司支付的物业服务费为从2014年6月至2015年10月合共2998.12元。
关于李国庆应否向碧桂园物业公司支付违约金以及违约金的计算标准的问题。碧桂园物业公司依约向李国庆提供了物业管理服务，李国庆应依约向碧桂园支付物业服务费，李国庆拒交物业服务费已构成违约，应承担违约责任。对于违约金的计算标准，具体分析如下：第一：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，碧桂园物业公司未举证证明其因李国庆违约行为造成的实际损失，但李国庆逾期未交纳物业服务费的行为确实会造成碧桂园物业公司一定的利息损失，而不论双方签订协议约定的按照每日5‰计算的违约金，还是碧桂园公司现所主张的按照每日3‰计算的违约金均超过其银行利息的损失的30%，可以认定为双方约定的违约金以及碧桂园现主张的按每日3‰计算的违约金均过分高于造成的损失。第二，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》属于采用格式条款订立的合同，合同所约定的违约金计算标准过分高于违约行为所造成的实际损失，对李国庆并不公平。因此，综合本案的具体情况，本院将李国庆应当支付的违约金调整为以李国庆每月应缴纳的物业服务费176.36元为基数，分别从下月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算。
综上所述，被告李国庆未按约定支付物业服务费，构成违约，应当向原告支付到期未缴的物业服务费及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告李国庆应在本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司支付2014年6月至2015年10月的物业服务费共2998.12元及违约金（违约金以每月应付的物业服务费176.36元为基数，分别从下月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
如果被告李国庆未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告李国庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 莫妙丹
二〇一六年三月七日
书记员 冯 莉
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