山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第374号
上诉人（原审原告）杨晓青，男，1949年4月15日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人（原审原告）杨春，男，1951年1月1日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人（原审原告）杨光，男，1953年9月21日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人（原审原告）杨明，女，1957年7月26日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人（原审原告）王征，男，1954年11月18日出生，汉族，居民，住北京市。
上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1956年8月29日出生，汉族，居民，住北京市。
上诉人（原审原告）束景升，男，1932年5月10日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人（原审原告）王文英，女，1936年11月1日出生，汉族，居民，住北京市。
上诉人（原审原告）杨汉炘，男，1933年12月22日出生，汉族，居民，住北京市。
第二至第九上诉人委托代理人杨晓青，男，1949年4月15日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）济南市槐荫区人民政府振兴街街道办事处，住所地济南市。
法定代表人程学锋，主任。
委托代理人肖广盟，山东统河律师事务所律师。
委托代理人肖广静，山东统河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南市槐荫区住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人张志坚，局长。
委托代理人安爱国，男，1962年10月22日出生，汉族，该单位信访办主任。
上诉人杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘因与被上诉人济南市槐荫区人民政府振兴街街道办事处（以下简称振兴街办事处）、济南市槐荫区住房保障和房产管理局（以下简称槐荫区房管局）确认合同无效纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐商初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人杨晓青及上诉人杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘的委托代理人杨晓青，被上诉人振兴街办事处的委托代理人肖广盟、肖广静，被上诉人槐荫区房管局的委托代理人安爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年12月2日，杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘诉至原审院，要求确认振兴街办事处与槐荫区房管局签订的《房屋买卖协议》无效，同时要求确认振兴街办事处与蒋某某签订的《产权调换协议》无效。杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘认为振兴街办事处与槐荫区房管局签订的协议包含了杨晓青等人的被继承人所拥有的房产，而杨晓青等人并未向原审法院提供确实充分的关于其主张的6.5间房屋包含在振兴街办事处与槐荫区房管局所签协议当中的证据。杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘虽然主张上述协议含有其被继承人所有的6.5间房屋，因为杨晓青等人描述的这6.5间房屋现已不复存在，杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘提交原审法院的有关房屋信息档案，不能完整反映其诉求主张，且未有其主张房屋的房屋产权证书，其主张的6.5间房屋按杨晓青等人自己一方的说法也于1995年底被拆除。杨晓青等人诉称其向振兴街办事处及槐荫区房管局多次长期主张上述权利，振兴街办事处及槐荫区房管局不予认可。杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘本案两项诉讼请求具有前后因果关系，杨晓青等人的意思是因为振兴街办事处与槐荫区房管局签订的协议无效，所以引起后来的振兴街办事处与蒋某某所签的协议也应该无效。但上述第二个协议槐荫区房管局并非协议的签订主体和相对方。
原审法院认为：本案属于确认合同无效的普通民事案件，适用“谁主张谁举证”的证据规则。杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘提供的证据并不能证明第一个协议包含其被继承人所有的6.5间房屋，因为房屋的归属应以权利人持有的房屋产权证为准，《中华人民共和国物权法》对此予以明确规定，因为这才具有法律意义上的“公示”效果，否则主张房屋产权的一方就无法得到相关职能部门的认可和确定。杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘认为第一个协议中包含了其被继承人具有所有权的6.5间房屋，即使存有该项情形，杨晓青等人也应该向相关直接的加害侵权方提起诉讼进行维权活动，而并非通过确认振兴街办事处与槐荫区房管局签订协议无效的方式进行，杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘向振兴街办事处、槐荫区房管局主张上述权利缺乏法律的规定。退一步讲，既然杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘主张的6.5间房屋1995年已被拆除，杨晓青等人现在主张权利也已超过了两年的诉讼时效。综上，杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘并非上述两个协议的当事人一方，其要求确认其他主体签订的合同为无效，缺乏法律依据。综合上述三层意思的理由和原因，杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘本案诉讼请求无法得到支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘的诉讼请求。案件受理费300元，由原告杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘负担。
上诉人杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘不服原审判决上诉称：一、上诉人主张的6.5间房屋，系分别于1992年6月1日退还及6月2日购买，房屋坐落清楚，产权明确。退还产权后，上诉人即向当时的使用人振兴街办事处主张权利，但其即不腾房也不交租。在办理产权登记时，振兴街办事处告知居委会，不让给上诉人出具证明，导致上诉人的房产证至今未办理。在1994年年底，振兴街办事处未告知上诉人，未办理任何拆除手续，私自将上诉人6.5间房屋连同院内其他5间公房一并拆除。在原址加盖的房屋安置给了蒋某某。经查档案，1995年7月21日，振兴街办事处为办理房产登记与槐荫区房管局签订房屋买卖协议，将属于上诉人的6.5间房屋作为公房买下。上诉人认为，以上振兴街办事处与蒋某某产权调换协议、振兴街办事处与槐荫区房管局之间的房屋买卖协议，侵害了上诉人的合法权益，应为无效。二、原审认为房屋的归属应当以产权证书为准，上诉人认为退还产权通知书能够作为产权依据。退还产权就是将产权退还给房屋所有人，产权就是上诉人的了。法院应当认定涉案房屋的所有权由上诉人继承取得。三、原审认定上诉人主张权利超过两年的诉讼时效，适用法律错误。实际上上诉人一直未间断地主张权利，振兴街办事处的书面材料可以证明。本案诉讼时效为长期时效20年。四、原审举证责任分配不当，本案应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，由被上诉人对房屋登记行为的合法性承担举证责任。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人振兴街办事处答辩称：槐荫区房管局与我方签订的房屋买卖协议合法有效。该协议内容无法证明与上诉人所主张房屋有任何关系。我方与案外人签订的产权调换协议系以我方具有产权证的房屋进行调换，与上诉人无任何关系。因此，无论房屋买卖协议还是产权调换协议，上诉人不属于合同当事人，该两份协议内容不涉及上诉人的权利，与上诉人无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人槐荫区房管局答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据上诉人提交的（槐）房字第4**号《退还产权通知书》、《济南市槐荫区房地产管理局产权证明》，应当认定两份文件中涉及房屋由上诉人享有产权。上诉人享有产权的房屋被拆除，上诉人可提起侵权之诉以维护自身合法权益。王淑英、ＸＸ勤、王玉、王文英与槐荫区房管局签订的《房屋买卖合同》，因合同涉及房屋未履行过户手续，因此给上诉人造成损失，上诉人可追究出卖方的违约责任。
本案上诉人提起确认合同无效之诉，主张因槐荫区房管局与振兴街办事处于1995年7月8日签订的房屋买卖协议中处分了上诉人享有产权的房屋，要求确认该协议涉及其享有产权房屋部分无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。”根据以上规定，买卖等债权行为的效力与物权变动的效力相区分，买卖合同不因出卖人无权处分而无效。因此，上诉人以槐荫区房管局对处分的部分房屋不享有所有权为由，主张槐荫区房管局与振兴街办事处签订的房屋买卖协议部分无效，本院不予支持。关于振兴街办事处与蒋某某于1997年5月28日签订的产权调换协议，因上诉人主张权利的房屋已经于1994年至1995年间拆除，振兴街办事处与蒋某某产权调换协议中用于安置的房屋系振兴街办事处所有，振兴街办事处将其所有之房屋与案外人进行产权调换，不违反法律规定，上诉人主张该协议侵害其合法权益，缺少事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人人杨晓青、杨春、杨光、杨明、王征、ＸＸ、束景升、王文英、杨汉炘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年九月十八日
书 记 员 孙培培