湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法响民初字第1029号
原告孟宁，男，1986年10月12日出生，汉族，住湖南省桃源县兴隆街乡。
委托代理人卢炯、王珊，湖南潭州律师事务所律师。
被告湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区富洲路98号604室。
法定代表人谢文胜，该公司董事长。
委托代理人罗桃荣、唐晒，湖南勤人坡律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市岳塘区河东大道1058号。
负责人张薇，该行行长。
委托代理人王婧，女，汉族，1986年5月16日出生，家住西安市雁塔区，该行职工。
原告孟宁与被告湘潭美江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，第三人交通银行股份有限公司湘潭分行于2015年12月29日向本院申请参加诉讼。本院依法组成由审判员秦泽湘担任审判长，审判员王喜申、人民陪审员潘红艳参加合议的合议庭于2016年2月29日、2016年3月14日公开开庭审理，代理书记员冯钊担任法庭记录，原告孟宁及其委托代理人卢炯、王珊，被告湘潭美江房地产开发有限公司的委托代理人罗桃荣、唐晒，第三人交通银行股份有限公司湘潭分行的委托代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟宁诉称：原、被告于2013年12月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼X单元1501XXXX号房，商品房的建筑面积为86.24㎡，购房总价295242元。原告按照合同的约定以按揭付款方式支付了首付款95242元，按揭贷款20万元，已支付全部购房款。合同约定被告应当在2015年6月30日前交付竣工验收合格的商品房，但被告违约，至今未交付房屋。
原告认为，被告延期交房的行为，已构成《商品房买卖合同》第十一条约定解除合同的情形，原告有权解除合同，被告应退还原告支付的全部购房款以及其他费用，并支付资金占用费。另外，原告因购房向交通银行股份有限公司湘潭分公司按揭贷款20万元，已支付的利息、以及提前还款所需支付的补偿金、违约金等费用均应由被告承担。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的首付款95242元及其他费用15100元，并向原告支付资金占用费（从实际支付之日起按银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止）；3、被告返还原告已向交通银行股份有限公司湘潭分行清偿的贷款本金及利息，并由被告承担因向第三人提前清偿所应支付的贷款本金、利息、违约金等费用；4、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告湘潭美江房地产开发有限公司辩称：1、不同意解除买卖合同，在此之前也没有收到原告主张解除合同的通知；2、即使解除合同，根据合同约定，被告只需承担已付房款的1‰的违约金，其他责任不由被告来承担。因此原告的诉讼请求缺乏事实依据。
第三人交通银行股份有限公司湘潭分行辩称：1、房屋买卖合同和抵押贷款合同是两个独立的合同，如果购房者和房屋卖方解除合同，作为借款人还是要继续承担按揭贷款的还款义务，如未及时向第三人偿还贷款，因此会产生相应的不良征信记录；2、2014年1月17日，就原告从交通银行处获得的房屋按揭贷款在抵押登记机关办理了抵押登记手续，目前还是预告抵押登记状态。因此请求确认第三人对原告的房子有优先受偿权，根据抵押贷款协议被告对原告的贷款承担保证责任；3、第三人产生的相应诉讼费用都应由被告承担。
第三人交通银行股份有限公司湘潭分行诉称：原告孟宁向交通银行湘潭分行提出住房按揭贷款申请，并承诺以新购房产为贷款提供担保，2014年1月16日，第三人与原告孟宁、被告美江房地产开发公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告孟宁从第三人交通银行湘潭分行处获得房屋按揭贷款20万元，贷款期限10年，从2014年1月17日至2024年1月17日，贷款利息5.458333‰，2014年1月17日，在抵押登记机关办理了预告抵押登记手续（潭房预湘潭市第YD201400XXXX号），被告美江房地产开发商对上述贷款承担连带责任保证。
现被告延期交房，原告请求法院解除《商品房买卖合同》，因与第三人有法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求参加诉讼，并请求法院支持如下申请事项：1、原告支付第三人未还本金172136.97元（暂计算至2015年12月27日，之后所产生的利息、罚息、复利按第三人与原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》约定计算至全部借款本息清偿完毕之日止）；2、确认第三人有权处置原告提供的抵押物（位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼X单元1501XXXX号），并有权以处置的价款优先受偿；3、被告对原告所欠第三人上述本息承担连带保证责任；4、本案诉讼费等实现债权的相关费用全部由被告承担。
原告针对第三人申请事项辩称：1、贷款合同解除是因为被告公司违约所致，而且贷款的本金已经作为购房款实际支付给被告公司，所以贷款本金的返还应该由被告公司承担；2、贷款合同解除属于法定解除，不需要支付罚息和复利。
被告针对第三人申请事项辩称：1、第三人没有主张解除贷款合同，因此也就无权要求原告偿还其本金，而且第三人也未提出任何主张，证明原告存在违约的情况，因此其要求偿还本金、利息、罚息的诉讼请求依据不足；2、另外商品房买卖合同是否解除，不能作为其解除贷款合同的理由；3、因为担保合同是以买卖合同为前提的，如买卖合同解除，那么担保合同将自动失效，被告不再承担保证责任，同时抵押合同也同样失效，第三人无权就本案标的物进行处置并优先受偿；4、被告不承担本案的诉讼费。
经审理查明：2013年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼X单元150XXXX号房屋，房价总金额为295242元，付款方式为按揭付款，即首付款为95242元，余款20万元办理银行按揭；还约定由被告在2015年6月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，如“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”。
《商品房买卖合同》签订后，二原告（借款人）与第三人（贷款人）、被告（保证人）于2014年1月16日签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告从第三人贷款20万元，贷款期限10年，即从2014年1月17日至2024年1月17日，原告以位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼X单元150XXXX号房产为贷款提供抵押担保，被告对上述贷款承担连带责任保证，借款人的还款方法为等额本息还款方法。
2014年1月17日，第三人与原告在湘潭市园区房产管理处办理了预告抵押登记手续（预告抵押登记证号：潭房预湘潭市字第YD201400XXXX号）。2014年2月10日，第三人将20万元划入被告账户。
《商品房买卖合同》签订后，原告已交付首付款95242元、物业专项维修资金9918元、其他代收款5182元。
另查明，截至2016年4月26日，原告向第三人还款55797.94元，其中，偿还本金32127.2元，利息23670.74元；原告尚欠第三人贷款本金167872.8元（截至2016年4月26日，罚息7.54元、复利3.66元）。
被告至今没有交付经竣工验收合格的商品房给原告。
上述事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、物业专项维修资金缴款凭证等相关票据、预告抵押登记权证，并经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予诚信履行。原告依约履行了全部给付购房款的义务，而被告没有按约定期限交付商品房，且至今仍不能交付，故该合同约定的解除条件已经成就。现原告主张解除该合同，故本院对其诉请的第一项主张予以支持。原告所主张的资金占用费实际应为被告作为出卖人因逾期交房赔偿给原告的损失，因《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，故本院对原告诉请的资金占用费予以部分支持，被告应赔偿的逾期交房违约金为：295242元*0.1%=295元。
第三人的第一项申请事项即为要求原告归还未还本金，结合《个人房产抵押贷款合同》的约定条款来看，第三人的该项申请事项隐含了第三人主张在法院支持了原告提出的解除《商品房买卖合同》诉请之后，也要解除《个人房产抵押贷款合同》，根据《个人房产抵押贷款合同》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，本院对有独立请求权的第三人申请的提前还贷的主张予以支持。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。其中，返还给原告的款项为：首付款95242元、物业专项维修资金9918元、其他代收款5182元、原告已偿还给第三人的本金及利息55797.94元；返还给第三人的款项为：原告孟宁未还的贷款本金167872.8元（截至2016年4月26日，之后的本金等按照《个人房产抵押贷款合同》确定）。故对原告诉请的第二项、第三项相应主张予以支持。
虽然签订《个人房产抵押贷款合同》的双方是第三人和原告，根据该贷款合同的约定，第三人有权要求原告提前还款，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，原告应偿还但未还给第三人的贷款本息只能由被告向第三人支付，既然由被告直接向第三人支付原告未偿还的贷款本息，所以就不再存在被告对原告未偿还的贷款本息承担连带保证责任。但根据《个人房产抵押贷款合同》有关保证范围的约定，应对原告所欠第三人的罚息、复利等承担连带清偿责任。故对第三人的第三项申请事项予以部分支持。
关于第三人主张的对预告抵押登记所涉房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第三人作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，因此，第三人主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告孟宁与被告湘潭美江房地产开发有限公司于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告湘潭美江房地产开发有限公司在本判决生效后15日内，一次性偿还给原告孟宁首付款95242元、物业专项维修资金9918元、其他代收款5182元；一次性支付给原告孟宁已偿还给第三人交通银行股份有限公司湘潭分行的本金及利息55797.94元（截至2016年4月26日，之后的本息按照《个人房产抵押贷款合同》约定的还款方法确定）；一次性向原告孟宁赔偿逾期交房违约金295元，以上合计166434.94元（截至2016年4月26日）；
三、被告湘潭美江房地产开发有限公司在本判决生效后15日内，向第三人交通银行股份有限公司湘潭分行一次性返还原告孟宁未还的贷款本金167872.8元以及未还的利息685.58元（截至2016年4月26日，之后的未还本金、未还利息等按照《个人房产抵押贷款合同》确定）；
四、原告孟宁在本判决生效后15日内，向第三人交通银行股份有限公司湘潭分行一次性支付罚息7.54元、复利3.66元（截至2016年4月26日，之后的罚息、复利等按照《个人房产抵押贷款合同》确定）；
五、被告湘潭美江房地产开发有限公司对上述第四项债务承担连带清偿责任；被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向原告孟宁追偿；
六、驳回原告孟宁、第三人交通银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告孟宁案件受理费5955元，由被告湘潭美江房地产开发有限公司负担。
第三人交通银行股份有限公司湘潭分行案件受理费1781.5元，由被告湘潭美江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 秦泽湘
审 判 员 王喜申
人民陪审员 潘红艳
二〇一六年四月二十日
代理书记员 冯 钊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条第一款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。