浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安商初字第432号
原告：浙江长兴锦成房地产开发有限公司。
法定代表人：冯纪元。
委托代理人：梁根正。
委托代理人：汤小民，浙江百易律师事务所律师。
被告：长兴县永兴建设开发有限公司。
法定代表人：雷智锋。
委托代理人：孙晓明，浙江兴博泰律师事务所律师。
委托代理人：姜宏，系该公司员工。
原告浙江长兴锦成房地产开发有限公司（以下简称“锦成公司”）与被告长兴县永兴建设开发有限公司（以下简称“永兴公司”）房屋买卖合同纠纷（立案案由：建设工程施工合同纠纷）一案，长兴县人民法院于2014年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。后因原告申请回避，经长兴县人民法院报请湖州市中级人民法院指定管辖后，本院于2015年3月30日立案受理该案，并依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告锦成公司法定代表人冯纪元及其委托代理人汤小民、被告永兴公司法定代表人雷智锋的委托代理人孙晓明到庭参加诉讼。在本院审理过程中，原告对在长兴县人民法院审理过程中的诉讼请求及提供的证据材料进行了变更。本案现已审理终结。
原告锦成公司向本院起诉称：2009年6月4日，被告永兴公司与原告签订了一份《龙山新区拆迁安置房-
新湖花园房屋回购合同》，合同约定，被告向原告回购“新湖花园”房屋，总面积约为70667.92平方米，回购价每平方米2800元，回购总价为197898176元，回购房屋面积以长兴县房管处实测为准。原告于2011年12月30日向被告交付房屋。2012年1月、9月，经房管部门委托长兴县银湖测绘有限公司测绘，原告交付的安置房小区房屋面积70329.13平方米，公建面积1563.41平方米，地下车库面积8637.88平方米，自行车库面积13457.83平方米，五楼楼梯间面积991.78平方米，阁楼面积5500平方米，实际建筑面积100063.6平方米，按照每平方米回购价2800元计算，总回购价达280201880元。为房屋回购款事宜，原告多次与被告交涉，未能达成一致。截至目前，被告共支付原告回购房款215489215.91元，尚欠原告64712665元未能付清。故原告诉请判令：1.被告支付原告购房款64712665元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告永兴公司答辩称：1.在原告陈述的事实方面，对回购合同签订的时间和合同约定内容无异议；对原告于2011年12月30日向被告交付房屋，后来进行测绘，原告交付的小区房屋面积、公建面积、地下车库面积、自行车库面积、五楼楼梯面积、阁楼面积等数据没有异议；2.对如何计算房屋价格方面，被告有不同意见：对小区房屋面积和公建面积按2800元／平方米计算无异议；对地下车库按面积计算有异议，在招投标时有文件明确规定地下车库以车位数单个计算单价，实际296个汽车车库，按当时规定是3万元一个，并且由原告出售给购房户，后来因情况发生变化，拆迁的农民不愿意出钱买车库，故经政府协调，被告同意按6万元每个车位向原告购买；自行车库面积分套内和套外，套内面积8696.25平方米，套外面积4761.58平方米，计价套内面积应按300元／平方米计算（包括楼梯、走道），套外面积当时没有说清楚，被告同意按照1250元／平方米计算；五楼楼梯间面积991.78平方米当时设计图纸是没有的，是原告自行更改添加出来的，经过协调我们也认可，同意按照2000元／平方米进行结算；阁楼面积在房管处测绘时没有计入面积，按照相关规定，阁楼是不计算在建筑面积内的；3.关于自行车车库，因车库楼面低，双方进行协商，原告通过降低地面0.2米后将层高变高，但承诺降低后不计算面积，因此车库不能计入建筑面积。综上，这样计算出来的钱，被告其实已经多付了。
下列事实，因原、被告均无异议，本院予以确认：
2009年5月，原告锦成公司通过公开竞拍获得长兴县国土资源局出让的长兴县龙山新区实验初中北侧A地块（宗地编号为2009-18）的建设用地使用权。根据出让竞买时的要求（《长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知》），该地块为带方案（长兴龙山新湖花园工程初步设计方案）出让，并且除商业用房、半地下车库、自行车库面积外，住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房等面积全部由政府回购，回购价格2800元／平方米，土地竞得者不得自行销售，商业用房由土地竞得者自行处理，半地下车库由土地竞得者以30000元／车位出售，自行车库由土地竞得者以300元／平方米出售给每幢对应住户，各类建筑面积以长兴县房管处实测为准。原告竞得土地后，遂与被告永兴公司签订《龙山新区农民拆迁安置房-
新湖花园房屋回购合同》（以下简称“《回购合同》”）一份，约定合同双方按《长兴县国有建设用地使用权公开出让（长土告字（2009）9号）公告》、《长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知》（2009年5月5日，龙山新区实验初中北侧A地块）、长兴县国土资源局（出让人）与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：长国让（合）自（2009）第59号；宗地编号：2009-18）、2009年4月由长兴县建设局规划管理科提供的《长兴县龙山新区实验初中北侧A地块规划设计要求》（长兴县龙山新区实验初中北侧A-1地块规划设计要求，长兴县龙山新区实验初中北侧A-2地块规划设计要求）和被告5月4日提供的《龙山新区农民拆迁安置房-
新湖花园地块开发建设要求》（附件：1.平面位置图；2.施工图清单；3.推荐厂家主要材料及品牌）五个文件要求，由被告永兴公司回购原告开发建设的该新湖花园工程房屋，并支付回购款，回购价每平方米为2800元，回购面积以长兴县房管处实测为准。后原告按以上五个文件中的约定进行开发建设，并于2011年12月30日将房屋交付被告。2012年1月、9月，经长兴县房管处委托长兴银河测绘有限公司测算，涉案工程房屋小区房屋面积70329.13平方米，公建面积1563.41平方米，地下车库面积8637.88平方米，自行车库面积13457.83平方米（其中套内面积8696.25平方米，分摊面积4761.58平方米），五楼楼梯间面积991.78平方米。其中小区房屋面积和公建面积合计71892.54平方米，按2800元／平方米计算价格为201299112元。期间，被告已向原告支付购房款231693115.91元。
原、被告双方的争议焦点在于地下车库、自行车库、五楼楼梯间及阁楼等部分的回购面积及价格的计算标准、计算方式。
为确定计价标准，本院认为首先必须厘清原、被告双方签订的《回购合同》中关于单价2800元／平方米的由来及适用范围。该单价的确定主要是按照上述五个文件的内容要求，其中《长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知》、《龙山新区农民拆迁安置房-
新湖花园地块开发建设要求》中均已明确，除商业用房、半地下车库、自行车库面积外，住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房等面积全部由政府回购，回购价格为2800元／平方米。据此理解，该单价应只适用于住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房的回购价格计算，而把商业用房、半地下车库、自行车库排除在外。因此，地下车库、自行车库的回购价格并不必然应按单价2800元／平方米计算。同时，根据上述文件内容，政府回购的建筑类别也仅限于住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房，半地下车库由土地竞得者即原告以30000元／车位自行出售，架空层自行车库以300元／平方米出售给本幢对应住户。因此，半地下车库和架空层自行车库原则上不属于政府回购范围。现原告意欲将半地下车库和自行车库以回购价2800元／平方米出售给被告，属于原告希望订立新的买卖合同而向被告发出的要约。而被告愿意以60000元／车位向原告购买半地下车库、以300元／平方米和1250元／平方米按套内和分摊面积购买自行车库的承诺，因对原告要约的内容作出了实质性变更，应属新要约。因原告反对该新要约内容，故双方关于半地下车库和自行车库的买卖合同未成立，原告就该部分建筑向被告主张购房款，本院不予支持。
关于阁楼面积是否应计算入建筑面积，阁楼价款如何计算的问题。虽经原告申请，本院向长兴银河测绘有限公司调取涉案房屋阁楼面积测量情况时被告知，经该公司审核图纸及至现场勘查，阁楼面积不符合《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）规定中可计算建筑面积的阁楼标准，未予计算建筑面积，但在庭审时，被告认可阁楼可计算建筑面积（即层高超过2.2米部分）经测量为5380.2平方米。对此，虽然该面积非由长兴县房管处或其委托的机构实测，但现双方均予以认可，且也符合房屋建筑面积测算的相关标准，因此，本院予以确认。阁楼应属住宅的一部分，参照2800元／平方米计算的回购价格为15064560元。同理，五楼楼梯间也据此计算，回购价款为2776984元（991.78平方米＊2800元／平方米）
综上，本院认为，原告锦成公司与被告永兴公司之间在长兴县国土资源局、长兴县建设局等相关单位发布的关于涉案工程的文件精神指导下签订的《回购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同双方均有约束力。该《回购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定支付了部分购房款，因此，应认定为商品房买卖合同。故以建设工程施工合同纠纷立案不妥，经审理后现本院予以调整。经计算，被告总共应向原告支付的回购款为219140656元（201299112元＋15064560元＋2776984元），现已支付231693115.91元，不存在拖欠原告购房款的情形。故原告诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告浙江长兴锦成房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案诉讼费370417元，由原告浙江长兴锦成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 梁 赟
代理审判员 苏 娈
人民陪审员 许旻一
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 赵宁吉