福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2152号
上诉人(原审被告)朱辉强，男，1973年3月16日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
被上诉人(原审原告)福清市宏路洋洋百货商场，住所地福建省福清市宏路街道宏路十字路口北侧。
负责人郑清，总经理。
委托代理人蔡友玳、林晶，福建闽律律师事务所律师。
上诉人朱辉强因与被上诉人福清市宏路洋洋百货商场（以下简称洋洋百货）租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2014）融民初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告洋洋百货系经福清市工商行政管理局登记的个人独资企业。2013年7月24日颁发营业执照，载明投资人为郑清。2012年原告洋洋百货(甲方)与被告朱辉强(乙方)签订一份《场地租赁合同》，约定甲方将洋洋百货商场二层标号为A13的展位出租给乙方，租赁产权面积为19.2324平方米，装修期限自2012年9月7日至2012年9月30日，租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日止。签订合同之日起乙方应向甲方缴纳租赁保证金7800元，同时乙方在进场三日前向甲方缴纳2000元商品质量保证金。双方约定租赁期内乙方向甲方交付：场地租金783元/月、公共管理费1958/月、专有设备设施使用费9400元/年、商场建设费4700元/年、物业管理费2元/月·平方米，空调费待定。合同第三条第6项约定上述费用每年收取一次。第四条第3项约定：乙方未如期向甲方缴清租金及其他费用，甲方按乙方所欠总额的日万分之五收逾期付款违约金，乙方如逾期超过十日甲方有权解除合同。签订合同后，被告朱辉强按约支付原告质量保证金2000元、租赁保证金7800元。因装修等原因，双方的租赁期间实际延后一个月即自2012年11月1日开始履行。被告在缴纳第一年相关费用后，第二年的费用经双方口头协商同意由被告先交纳三个月即2013年11月1日至2014年1月31日的费用，该期间的费用被告已经交纳。2014年2月1日后场地租金、公共管理费、专有设备设施使用费、商场建设费、物业管理费等相关费用，被告未再支付原告。庭审中被告主张其自2014年2月1日之后就未再承租讼争店面，双方租赁合同已经解除。原告主张被告仍在控制与使用店面，也未与原告进行交接。2014年8月2日原告向被告作出一份《解除租赁合同通知函》，内容为因被告拖欠租金，依据《场地租赁合同》第四条及合同法相关规定解除与被告的租赁合同并要求被告五日内撤出商场。庭审中，原、被告均认可被告于2014年8月5日收到该通知函。
原审法院另查明：讼争商场位于福清市宏路街道宏路十字路口元洪路北侧，未办理产权登记。该房屋系1997年8月3日案外人陈绍明作为福清市宏明金属制品厂代表向福清永德信房地产开发有限公司购买(合同标的为福清市宏路街道宏路街十字路口元洪路北侧福厦路东侧元洪路商住楼二至六层)。2012年3月27日案外人王孝锦、郑清(乙方)与陈绍明(甲方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上述房屋二至六层中总面积约8890平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2012年11月1日至2027年10月30日。租金每年支付一次并随年份递增，每年自260万元至466万元不等。第十一条约定未经甲方同意乙方不能总体转租。审理过程中洋洋百货表示郑清系洋洋百货的总经理，王孝锦系洋洋百货的经理，因当时洋洋百货还未成立，所以二人代表洋洋百货签租赁合同，洋洋百货认可郑孝清、王孝锦代表单位所签的租赁合同。
原、被告对双方签订的《场地租赁合同》是否有效存在争议。原审法院认为：当事人有责任对自己的主张提交相关证据证明。虽然讼争房屋未办理产权登记，但房屋是否办理权属登记并不是租赁合同的生效要件。本案讼争房屋的权利来源为向房地产开发商所购买。被告主张讼争商场产权人不明，原告为证明其系合法承租的事实，已向原审法院提交了《商品房购销合同书》、陈绍明居民身份证、福清市政府会议纪要，案外人王孝锦、郑清与陈绍明签订的《租赁合同》、宏路村委会及宏路街道证明为证。原告虽不具有独立法人资格，但系经工商行政部门合法注册的非法人企业的经营实体，其取得营业执照时间虽在租赁合同签订时间之后，亦不影响租赁合同效力的认定。本案原、被告签订的《场地租赁合同》属于转租赁合同。案外人王孝锦、郑清与陈绍明签订的《租赁合同》合同第十一条约定未经甲方同意乙方不能总体转租，并未约定不能部分转租，根据合同字面意思解释应视为甲方同意乙方部分转租。且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告实际承租的时间已经超过六个月，故无论出租人是否同意转租，均不影响本案租赁合同效力的认定。综上所述，原、被告双方签订的《场地租赁合同》主体合法，意思表示真实且不违反相关法律法规强制性规定，依法成立并生效。被告主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。
原审法院认为：原、被告依法成立房屋租赁合同关系。原告方作为出租方，主要义务为将符合约定条件的房屋交付承租方使用。被告作为承租方，主要义务为正常使用房屋并及时交纳房屋租金。原、被告签订的《场地租赁合同》第四条明确约定被告逾期支付租金超过十日原告有权解除合同。被告自2014年2月1日后未缴纳租赁合同的租金，已远超上述合同约定的期间，故被告向原告发出解除租赁合同通知函有相应的合同依据和事实依据。被告收到《解除租赁合同通知函》之日即2014年8月5日为原、被告双方合同解除之日。2014年2月1日至2014年8月5日期间的各项费用24385.9元(包括场地租金4828.5元、公共管理费12074.3元、专有设备设施使用费4830.6元、商场建设费2415.3元、物业管理费237.2元)，扣除原告应退还被告已支付的质量保证金2000元、租赁保证金7800元，总计被告还应支付原告14858.9元。被告虽主张其自2014年2月1日之后就未使用讼争店面，对此原告予以否认，被告提交的证据不足以证明其已与原告完成讼争店面的交接，应负举证不能的不利后果，故对其主张原审法院不予采信。原告要求被告承担逾期付款的违约金，但考虑到原、被告双方对房屋产权、合同约定款项的性质、经营布局调整对经营的影响等问题存在争议，且原告于2014年2月25日即向原审法院起诉，双方的纠纷处于处诉讼期间，故对原告关于逾期付款违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。原告超出法律规定范围之外的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告朱辉强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福清市洋洋百货商场场地租金、公共管理费、专有设备设施使用费、商场建设费、物业管理费共计14585.9元(已扣除被告交付的质量保证金2000元、租赁保证金7800元);二、驳回原告福清市洋洋百货商场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费836元，由原告福清市洋洋百货商场负担493元，被告朱辉强负担343元。
一审宣判后，原审被告朱辉强不服，向本院提起上诉。
上诉人朱辉强上诉称:一、双方签订的租赁合同无效。所承租房屋系不能出租的非法租赁物，该房屋没有合法的产权证明，也没有规划施工、预售等应当具备的合法文件，属于违法建筑。法律不应当保护非法利益，应当认定租赁合同无效，按无效合同处理。二、被上诉人违约且违法收费，存在欺骗行为。1、合同约定提供专有设备设施，但合同签订后一直不予提供。专有的设施设备是根据经营需要所必须配套的，作为上诉人开的饰品店，专有设施设备应包括高射灯、饰品展示柜等。2、缴纳公共管理费、商场建设费，这是被上诉人的代缴行为，应当提供相应的合法发票，但被上诉人一直没有提供。而且收取公共管理费、建设费也是违法的。上诉人已经缴纳场地租金、物业费，被上诉人不应向上诉人收取公共管理费。建设费也不应当由承租人缴纳。综上，一审认定事实不清、证据不足，为此请求：1、撤销一审判决；2、依法改判双方签订的租赁合同无效，按无效合同各自承担责任，上诉人承担部分租金。取消公共管理费、共有设备设施使用费、商场建设费等，退还押金与质量保证金；3、由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人洋洋百货答辩称：一、双方签订的租赁合同是合法有效，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，对当事人具有法律约束力。租赁的房屋是因为历史原因没有办产权证，房屋是否有产权证不是租赁合同的生效要件，根据福清市政府的会议纪要，租赁合同以及宏路村委的证明等，房屋是合法的，是洋洋百货合法承租的。上诉人在签订租赁合同时并未对上述事项提出异议，现在提出是为了不支付租金。二、合同约定场地租金以及其他款项的性质和数额，上诉人在合同签订时没有提出异议，也依合同约定履行了一年零三个月，该期间均无异议，在其诉至法院后才提出异议的，故这是上诉人为不支付租金才找出的借口。这些费用实际上都是场地租金和管理费，只是表示的意思不一样。综上，上诉人是为了不支付租金而找的借口，租赁合同合法有效，对双方都具有约束力，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定事实属实。
本院认为,关于上诉人主张被上诉人出租的讼争房屋没有产权证属违法建筑，故讼争租赁合同无效的问题。本院认为，现有法律法规及司法解释并无未取得房产证的房屋不能出租的规定，因此，房屋是否办理权属登记并非是确定租赁合同是否有效的要件。在租赁合同中，出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因而影响租赁物的使用、收益。被上诉人于一审提交的《商品房购销合同书》、陈绍明居民身份证、福清市政府会议纪要，案外人王孝锦、郑清与陈绍明签订的《租赁合同》、宏路村委会及宏路街道证明等证据表明，本案涉案房屋系因历史原因暂无房屋所有权证，亦明确该房屋属于案外人陈绍明所有。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，该房屋也并无产权争议，且商铺已交付上诉人实际使用，租赁期间也无第三人因主张产权原因而影响上诉人对租赁物的使用、收益。因此，现上诉人主张被上诉人出租的讼争房屋没有产权证、租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人主张被上诉人未提供专有设施设备存在违约的问题。上诉人认为专有设施设备应包括上诉人经营需要所必须配套的的高射灯、饰品展示柜等。本院认为，根据双方所签合同约定，并未明确被上诉人应提供给上诉人经营需要所必须配套的相关物品。故上诉人主张被上诉人未提供专有设施设备构成违约的上诉理由缺乏合同依据，本院不予采纳。
关于被上诉人收取的公共管理费、商场建设费是否违法的问题。本院认为，双方签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。根据合同约定，上诉人租赁讼争房屋，应向被上诉人支付租金及公共管理费、商场建设费等费用，且上诉人亦按合同约定向被上诉人支付上述费用一年有余。因此，被上诉人在原审中主张的公共管理费、商场建设费有合同依据，应予支持。现上诉人主张被上诉人收取公共管理费、商场建设费违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费836元，由上诉人朱辉强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘 奕