广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终378号
上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：甘柳萍，女，1964年11月12日生，壮族，住广西柳州市柳南区，
委托诉讼代理人：苏昆，男，1963年8月26日生，汉族，住广西柳州市柳南区，
委托诉讼代理人：韦炳快，广西桂中天律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：柳州市福光物业服务有限公司，住所地：柳州市西环路3号（福柳宏都12栋3-底-1号），统一社会信用代码：91450204732218945N。
法定代表人：周福生，经理。
委托诉讼代理人：莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏明，广西红盾律师事务所律师。
上诉人甘柳萍因与被上诉人柳州市福光物业服务有限公司（以下简称福光公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2016）桂0204民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人甘柳萍上诉请求：一、依法撤销柳南区人民法院(2016)桂0204民初第2935号民事判决，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求，依法判决支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2001年10月18，被上诉人开始在上诉人居住小区福柳宏都小区实行物业管理服务工作。2003年开始，上诉人入住福柳宏都小区。2008年11月，上诉人因小区物业管理服务工作未达标，停止缴纳物业管理服务费。2013年开始，被上诉人超标准多收上诉人停车费。2016年11月13日，被上诉人向柳南区人民法院起诉上诉人补交物业管理费6046.4元，上诉人反诉被上诉人返还多交停车费5440元。一审判决上诉人支付物业服务费4800元，驳回上诉人的反诉请求。上诉人认为，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一、物业管理规定影响小区业主正常生活及休息。被上诉人私自侵占小区绿化地建停车位出租非法获利，侵害了小区业主的利益，获利拒不返还业主；收费不开发票，偷漏国家税款；小区物业服务脏乱差不达标。因此，被上诉人应当整改完毕，返还小区业主经济损失，补开发票后才能合理收取物业服务费。二、被上诉人要求补交物业服务费，已有一部分超过法定二年的诉讼时效，超过诉讼时效部分不宜判决补交。三、被上诉人超过物价管理部门规定收取的停车费，理应返还。一审判决驳回反诉请求没有依据。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误。
被上诉人福光公司答辩称，1、关于本诉部分一审判决只支持被上诉人诉请的物业费百分之八十，被上诉人是有异议的，被上诉人认为部分支持不符合我国审理物业服务合同纠纷有关司法解释的规定，同时对小区内按时缴纳物业费的业主来说，也是不公平的，但是被上诉人考虑到要与业主和谐共处，要继续搞好物业服务避免诉累，基于这个考虑就没有对本诉部分进行上诉，上诉人的上诉理由与一审时的抗辩理由基本一致，其上诉理由依法不能成立。2、被上诉人没有收取上诉人的停车费，其要求退还停车费的诉讼请求没有事实依据，综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
福光公司向一审法院起诉请求：1、判令甘柳萍立即给付福光公司物业服务费6046.4元；2、本案诉讼费由甘柳萍承担。
甘柳萍向一审法院反诉请求：1、判决福光公司立即返回多收的停车费5440元；2、反诉诉讼费由福光公司承担。
一审法院认定事实：柳州通发房地产开发有限公司系柳州市福柳宏都小区开发商，2001年10月18日、2011年6月28日柳州通发房地产开发有限公司与福光公司签订《物业管理委托合同》，约定由福光公司对福柳宏都小区实行物业管理，合同期限从2001年11月1日至2021年10月31日止。福柳宏都小区至今未成立业主委员会。根据柳价字（2002）153号文件批复，福柳宏都小区物业管理服务费按建筑面积计0.35㎡/月，车辆停放保管费：小型汽车（库内）150元/辆、月。2014年1月7日，福柳宏都小区收费标准在柳州市柳南区住房和城乡建设局及柳州市物价局备案，物业服务收费按0.5㎡/月。甘柳萍于2004年入住福柳宏都小区，从2008年11月开始，甘柳萍停止缴纳物业管理服务费。2014年至2016年，福光公司两次通过寄送律师函，一次小区内张贴公告，一次甘柳萍家门口张贴公告的方式向甘柳萍催收物业服务费。另审理查明，福光公司改建福柳宏都小区内部分公共绿地用作临时停车位。2004年起甘柳萍开始使用福柳宏都地下27号车位。2013年6月25日甘柳萍交纳停车费2200元，收款经手人为邬志萍。2014年6月21日交纳27号车位租金3000元，2014年6月30日交纳27号车位管理费480元，2015年7月5日交纳27号车位费及管理费3480元，2016年8月14日交纳27号车位费及管理费3480元，收款经手人均为罗华光。
一审法院认为，福柳宏都小区未成立业主委员会，柳州通发房地产开发有限公司作为小区建设单位与福光公司签订的《物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对业主具有约束力。甘柳萍作为业主，享受福光公司的物业服务，理应交纳物业服务费。甘柳萍对福光公司诉请之物业服务费计算时间、方式并无异议，本院予以支持。但是福光公司擅自改变绿地性质等问题，影响到甘柳萍所生活小区的生活质量，该院酌定部分支持福光公司诉讼请求。对于诉讼时效，当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，因此物业公司追索物业费的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算。本案中福光公司在持续主张权利，其主张并未超过诉讼时效。
对于反诉部分，甘柳萍提供的收款收据均不能证明系福光公司收取，福光公司亦不认可收取了该费用。福光公司辩称其只收取车辆使用权人40元/月管理费，并未超出物价部门的规定，对于甘柳萍交纳超出40元/月的款项部分，应该系其交纳给该车位所有权人柳州通发房地产开发有限公司的租用使用费。综合甘柳萍提供票据，2014年6月21日交纳的票据载明“……27号车位租金……”，2014年6月30日票据载明“……27号车位管理费……”，2015年7月5日票据载明“……27号车位费及管理费……”，2016年8月14日票据载明“……27号车位费及管理费……”，可以看出甘柳萍交纳车位使用费用包括两部分，一部分系管理费，另一部分为车位使用费。该院认为，福光公司并未超标准收取甘柳萍车辆管理费，对于反诉的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、甘柳萍支付柳州市福光物业服务有限公司2008年11月至2016年8月物业服务费4800元。二、驳回柳州市福光物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回甘柳萍的诉讼请求。案件受理费50元（柳州市福光物业服务有限公司已预交）减半收取25元，由甘柳萍负担25元，退回柳州市福光物业服务有限公司25元；反诉案件受理费25元（甘柳萍已预交），由甘柳萍负担。
二审期间上诉人甘柳萍提供如下证据：周福生（手机号为136××××9585）于2016年9月16日22点13分发给甘柳萍的丈夫苏昆（手机号为138××××8713）的一条短信，拟证实甘柳萍的停车收费费用是福光公司收取的。
被上诉人福光公司质证认为：不能证明是被上诉人收取停车费款项的事实。上诉人所讲的财务并没有证据证明是被上诉人的员工，更为关键的是上诉人缴纳的停车费在一审时出具了票据，票据才是认定是哪个收取费用的有效证据，票据上面没有任何被上诉人的公章，且票据载明的收款人均不是被上诉人。
本院对该证据的分析和认定：上诉人提交的证据无其他证据予以佐证，被上诉人亦不认可，本院不予采信。
综上，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。本案中，在“福柳宏都”小区未成立业主委员会的情况下，福光物业服务有限公司作为“福柳宏都”小区的建设开发单位选任的前期物业服务单位，自2001年起为该小区提供物业服务管理至今，上诉人甘柳萍作为“福柳宏都”小区的业主，实际接受了被上诉人福光公司提供的物业服务，其以福光公司提供的物业服务不达标而拒绝交纳物业服务费的上诉理由，不能成立，本院不予支持。上诉人甘柳萍自认自2008年11月起均未交纳物业费，福光公司一审已举证证明两次寄送律师函、一次小区内张贴公告、一次甘柳萍家门口张贴公告的方式向甘柳萍催收物业服务费，故一审根据查明的事实，认定福光公司提供的物业管理服务存在瑕疵，酌情判决甘柳萍向福光公司支付物业管理费4800元，并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，物业公司追索物业费的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算，因此甘柳萍上诉上诉提出“被上诉人要求补交物业服务费，已有一部分超过法定二年的诉讼时效，超过诉讼时效部分不宜判决补交”的主张，本院亦不予支持。
关于车位租金的问题，因甘柳萍使用的福柳宏都小区地下27号车位系其向柳州通发房地产开发有限公司租用，其交纳的费用包含两部分：一部分系管理费（由物业公司收取），另一部分为车位使用费即车位租金（由车位的业主单位收取），故福光公司作为车位管理费的收费主体，其收取车辆使用权人40元/月的管理费，并未超出物价管理部门的规定；福光公司诉讼中解释车位使用费即车位租金的收费主体应为该车位所有权人即柳州通发房地产开发有限公司，显然该解释符合一般常理，其作为物业管理公司，即使不排除存在在管理期间收取车位管理费的同时一并代车位所有权人即柳州通发房地产开发有限公司收取车位租金的情形，但也并不能改变该27号地下车位为甘柳萍与车位所有权人之间形成的车位租赁关系这一客观事实。甘柳萍作为地下27号车位的承租人，其应就车位租金问题与业主单位进行协商，在已实际缴纳该车位租金的情况下，应确认为其自愿接受租金标准，如认为租金过高，则应另行解决，因此，上诉人甘柳萍以“被上诉人超过物价管理部门规定收取的停车费，理应返还”的主张，本院不予支持。
综上所述，甘柳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元（上诉人甘柳萍已预交），由上诉人甘柳萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴媚媚
代理审判员 侯海丽
代理审判员 何慎十
appoint
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 廖靖康