上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第35925号
原告黄翠娥。
委托代理人谢钍睿，上海瀛东律师事务所律师。
被告吴顺德。
委托代理人吴建伟。
委托代理人廖潇歌，上海市杰豪律师事务所律师。
第三人朱良君。
原告黄翠娥诉被告吴顺德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加朱良君为本案第三人参与诉讼。后因审理需要，本院依法组成合议庭，于2015年6月5日再次公开开庭进行了审理。原告黄翠娥的委托代理人谢钍睿、被告吴顺德及其委托代理人廖潇歌到庭参加诉讼，第三人朱良君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄翠娥诉称，原告与第三人系夫妻。2013年4月，原告委托第三人与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告承租原告坐落于上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，原告交付了房屋，被告也按时支付房租。2014年7月25日，系争房屋发生火灾，经消防部门确认为不能排除小孩玩火引起的可能。经了解，被告承租房屋后在未告知原告的情形下将房屋转租给案外人，案外人在使某房屋时发生火灾。2014年8月20日，原告向被告发函表示因被告未经原告许可转租房屋要求解除合同。现因火灾造成屋内装修材料及部分物品毁损，且重新装修存在空置损失，故起诉要求：1、判令解除原、被告间的租赁关系并判令被告支付欠租人民币（以下币种相同）2，200元；2、判令被告赔偿原告损失180，700元，其中包括重新装修损失150，000元、重新安装防盗窗损失8，000元、沙发与电视机各一个损失共3，500元、空调两台损失6，000元、重新招租损失按每月2，200元计算5个月、违约金2，200元；3、诉讼费与鉴定费由被告负担。
被告吴顺德辩称，确认原告作为系争房屋租赁合同的合同主体行使合同权利。同意解除租赁合同，被告于2014年8月13日收到原告的解除通知。对于原告的损失，认为装修为20，000元，其他损失：防盗窗确认为500元，电视机确认为150元，空调确认一台3**元，沙发是被告的财产，房屋必要的空置期确认2014年8月15日至2014年10月15日的两个月，装修修复时间确认10天到15天。同意对装修损失进行修复，不同意赔偿。被告在承租系争房屋时第三人口头同意转租，合同履行期间，第三人亦知道被告转租房屋。火灾发生于第三户转租的次承租人使某房屋过程中。火灾发生后，被告于2014年8月12日向第三人发短信表示因房屋无法继续使某自即日起不再续租，并要求第三人于2014年8月16日前与被告方联系协商装修事宜，但原告因保险等问题一直未与被告协商。此外，火灾发生后，原告已取得保险公司的理赔。
第三人朱良君述称，确认原告黄翠娥的主张内容。又称，于2014年年初知道被告转租事实，并曾提出口头异议。
经审理查明，原告黄翠娥与第三人朱良君系夫妻，系争房屋登记在原告黄翠娥名下。2013年4月，第三人朱良君作为出租方（甲方）、被告吴顺德作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使某，房屋租赁期自2013年4月15日起至2018年4月14日，月租金为2，200元，首期付三月，以后按每三月结算一次，提前7天支付下次房租。合同第七条“乙方的义务”第3款约定，未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同第九条“违约处理”约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金2，200元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。2013年4月15日，第三人向被告交付了系争房屋，被告按约定金额支付了截止至2014年10月15日的房租，亦支付了押金2，200元。被告承租系争房屋期间，将系争房屋转租给案外人使某。2014年7月25日，系争房屋发生火灾。2014年9月26日，原告起诉来院，要求判如所请。
审理中，原、被告均确认，上海市浦东新区公安消防支队于火灾后出具《火灾事故认定书》，认定：系争房屋于2014年7月25日发生火灾，过火面积约15平方米。该房屋部分建筑装饰材料及客厅内的沙发、空调、电瓶车等物品烧毁烧损，其余部位和物品不同程度受高温、烟气、水渍影响。火灾造成1人（吴炼：男，2010年12月21日出生）死亡。《火灾事故认定书》还记载，经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为系争房屋客厅内的南侧沙发处，起火点为客厅内南侧沙发的东侧；起火原因为可以排除电气故障、放火、物质自燃、遗留火种、雷击等引发火灾的可能，但无法排除小孩玩火引发火灾的可能。
经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋按照原装修标准重新进行装修的价格进行司法鉴定。2015年4月3日，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：系争房屋按照原装修标准重新进行装修的总费用造价为53，099元，其中被告认为无需更换的塑钢窗、窗铁栅及照明灯具的造价为10，942元。被告提出的客厅阳台处的塑钢窗是否需要更换有请法院裁定，涉及费用为9，482元；朝南卧室的射灯是否为租赁前损坏我司无法确定，有请法院裁定，涉及费用为1，460元。原告对于鉴定结论没有异议，被告对于鉴定结论中没有争议的42，057元部分认可，但认为客厅阳台处的塑钢窗没有损坏无需更换、朝南卧室的射灯在承租房屋时即已损坏，该两项内容不同意赔偿。对鉴定结论中塑钢窗、窗铁栅和照明灯具的更换费用金额无异议。
据此，原告变更诉讼请求为要求：1、判令解除原、被告的租赁关系；2、判令被告赔偿原告损失86，799元，其中装修重置损失53，099元、房屋空置损失（包括重新招租期、重新装修期以及装修完招租前空置期）按每月2，200元计算，自2014年8月14日计算至2015年8月13日共26，400元、空调两台6，000元、饮水机一台6**元、电视机一台8**元、床垫按每个500元计算，三个共1，500元；冰箱一台6**元；还包括要求支付违约金2，200元；被告支付的押金要求从被告应付款项中抵扣；撤回要求支付欠租2，200元的诉讼请求；被告多支付的两个月的租金要求从被告应支付的空置损失中抵扣。原告并表示，系争房屋室内装修系于2010年所做。
被告则表示，被告承租房屋时原告已装修三年之久故装修重置损失应计算折旧，仅同意赔偿30，000元；房屋空置损失同意按每月2，200元的标准赔偿2个月装修期间的费用；同意赔偿电视机一台的损失150元、台式饮水机一台的损失70元、空调两台的损失800元，不同意赔偿其他财产损失，不同意支付违约金，鉴定费用双方各半负担。同意被告已交的押金从被告应付款项中抵扣，同意被告多支付的租金从应支付的房屋空置损失中抵扣。
审理中，本院对现场进行勘查，勘查所见：系争房屋南面房间有挂壁式海尔空调一台损坏，上贴标签2005年制造，房内有未损坏的床垫一个；北面房间有挂壁式TCL空调一台损坏，房内亦有未损坏的床垫一个；客厅南侧阳台塑钢窗玻璃损坏，窗框和阳台铁栅栏发黑但无明显变形；客厅北侧厨房里有双门冰箱一台，外观无损坏。原告确认损坏的电视机是老式电视机、饮水机为台式饮水机，原来无第三张床垫。被告确认有老式电视机一台、台式饮水机一台在火灾中损坏。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的上海市房地产登记簿信息、《房屋租赁合同》、结婚证、被告提供的租金收据、经本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》虽系第三人与被告签订，但原告主张与第三人系代理关系，第三人与被告均同意由原告作为合同主体行使合同权利、承担合同义务，故本院对原、被告间的合同关系予以确认。原告向被告发函要求解除合同，应以解除通知送达之日作为合同解除日。现被告自认于2014年8月12日亦向原告要求解除，并自认于8月13日收到原告解除函，应认为双方合同已于2014年8月13日解除。
原告主张被告未经原告许可进行转租违反合同约定要求支付违约金2，200元，因合同仅就违约方提前终止合同作出违约金约定，与原告主张的转租行为不符；并且原告就合同的解除已经主张房屋空置期等实际损失赔偿，现再在实际损失之外主张违约金，缺乏法律依据，本院不复支持。
被告作为承租人，应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。现被告承租原告房屋后，另行转租他人，致发生火灾，损毁房屋，被告在保管义务的履行上存有过失，应对原告的损失承担损害赔偿责任。被告主张原告另外获得保险赔偿，系其他法律关系产生的收益，并不能因此减轻被告的赔偿责任。原告主张的赔偿范围中：1、房屋装修损失。对鉴定结论确定的房屋装修重置价格，被告提出三点异议。异议一是主张其中朝南卧室的射灯于承租前已经损坏，不应赔偿。因房屋在被告使某过程中已历经起火、灭火的非正常使某情况，故被告主张射灯于灾前已经损坏应提供证据证明，现被告未能举证，对被告抗辩，本院难以采信。异议二是主张客厅阳台处的塑钢窗和铁栅栏未损坏无需更换。现经现场勘查，塑钢窗玻璃已完全损坏，但其余框架和铁栅栏确无明显变形，塑钢窗且能开合，故本院对原告诉请中玻璃部分损失予以支持，并酌情确定金额为1，000元，对该项目其余损失不予支持；异议三是主张对重置价格进行折旧计算后进行赔偿，并确认同意赔偿的装修损失金额为30，000元，该主张于法有据，金额亦属合理，本院予以支持。2、物品损失。现双方确认的损坏物品包括挂壁式空调两台、老式电视机一台、台式饮水机一台、床垫两个。原告主张的冰箱经现场勘查未遭损坏，在原告未提供其他证据的情况下，对冰箱的赔偿请求本院不予支持。以上损坏物品，双方均未提供证据证明价值所在，故本院酌情确定赔偿金额为2，000元。3、空置期损失。被告的保管不当，致使房屋毁损。原告虽与被告解除合同，但导致合同解除的责任仍在被告，故房屋重置、招租所必然产生的空置期损失，应由被告向原告进行赔偿。原告现主张自2014年8月14日计算至2015年8月13日期间的空置损失，因房屋损毁责任在于被告，且原告主张赔偿的期间与标准皆属合理，本院予以支持。对于被告已经支付的超出实际租赁期间的部分租金，双方均同意按两个月租金从被告应赔偿的空置损失中抵扣，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、原告黄翠娥与被告吴顺德就上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的租赁合同关系于2014年8月13日解除；
二、被告吴顺德应赔偿原告黄翠娥房屋装修重置损失30，000元、空置损失26，400元、其他财产损失2，000元；被告吴顺德已付的押金2，200元和剩余的租金4，400元应从前述款项中抵扣，被告吴顺德实际应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄翠娥钱款51，800元；
三、驳回原告黄翠娥其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，958元，由原告黄翠娥负担人民币2，698元，被告吴顺德负担人民币1，260元；鉴定费4，500元，由被告吴顺德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 田有娣
二〇一五年七月十五日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。