贵州省荔波县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2722民初655号
原告：覃魁，男，1981年11月28日出生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。
原告：何贵珊，女，1980年6月4日出生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。
委托诉讼代理人：覃魁，男，1981年11月28日出生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。与原告何贵珊系夫妻关系。
被告：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市经济开发区（龙山大道）管委会五楼，统一社会信用代码91522701709665843W。
法定代表人：黄俊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
原告覃魁、何贵珊与被告贵州省嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃魁（原告覃魁亦是原告何贵珊的委托诉讼代理人）、被告嘉和公司的委托诉讼代理人彭俊瑋、苏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃魁、何贵珊向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告解除对原告所购商铺的抵押（庭审中增加期限为90天内）；2、被告支付原告2014年5月15日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（截止2016年9月1日为127318.15元）；3、被告依照《商品房买卖合同》约定，继续办理商品房所有权初始登记，并自起诉之日起九十日内向原告交付办理商品房所有权转移登记的有关文书；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月6日，原告与被告签订《嘉和中央城认购协议书》，认购被告开发建设的面积103.24平方米、价格2322900元的商铺一套，并于同日支付定金2万元。2014年3月9日，原、被告签订《商铺委托经营合同》、《商品房买卖合同》，被告根据《商铺委托经营合同》约定扣除部分房款及相应折扣后，原告所购商铺实际价款为1463427元，3月10日，原告付清了全部购房款。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”、第二十二条约定“出卖人承诺于2014年5月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，否则需按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金”。合同签订后，被告至今未将办理转移登记的有关文书交付原告，并且根据原告多方核实，被告在未经原告书面同意的情况下，已将该商铺进行抵押。综上，为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的上述诉请。
被告嘉和公司辩称：一、被告认可违约的事实，但认为合同对初始登记及转移登记的约定不是其真实意思表示，而是政府行政部门的强制性规定；二、合同约定违约金按每日万分之一的标准计算过高，请法院依法进行调整；三、原告的诉讼请求属于不同的案情，应当分案进行处理；四、原告诉请支付逾期办证违约金，已经超过诉讼时效。
经审理查明：2014年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的荔波嘉和中央城集中商业楼商1-15号商品房（商铺），房款总计1463427元，付款方式为一次性付款。合同约定：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；被告应于2014年5月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告超过约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%（万分之一）的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款1463427元（其中2014年3月6日付购房定金2万元、2014年3月9日支付购房款1310000元，2014年3月10日支付购房款133427元），被告却未按约定办理初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能办理产权证。2016年6月24日，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司（以下简称嘉和公司荔波分公司）向原告出具涉案商铺房产证正在办理中的说明，但被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记。
另外，原告提出被告将涉案商铺抵押给中国建设银行股份有限公司荔波县支行，庭审中，被告对此予以认可，但提出已经解除抵押。后经本院向中国建设银行股份有限公司荔波县支行、荔波县房产事业局发函调查，涉案商铺截止2017年2月8日未在上述部门设定抵押或办理抵押登记。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房收据、付款凭证、嘉和公司荔波分公司的说明、本院函询中国建设银行股份有限公司荔波县支行和荔波县房产事业局的回复以及原、被告双方在庭审中的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定支付全部购房款，但被告未能按其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理商品房所有权转移登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。庭审中，被告提出合同对初始登记及转移登记的约定不是其真实意思表示，而是政府部门的强制性规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原、被告的该项约定不仅未违反法律及行政法规的强制性规定，亦是被告应当履行的法定义务，故被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。
关于本案诉讼时效及违约金问题。双方在合同中明确约定，被告取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的期限是2014年5月15日前，则诉讼时效期限应从2014年5月16日起计算，原告作为权利人应在知道或应当知道被告的违约事实发生之日起二年内（即2016年5月16日前）向被告主张逾期办证违约金的请求权。庭审中，原告提出曾多次向被告主张权利，但其提交的证据既不能证实其已向被告提出过逾期办证违约金的请求，也不能证实本案有诉讼时效中止、中断的其他情形，因此，原告向本院主张权利时已超过两年诉讼时效期限，鉴于被告至今尚未取得涉案商品房所有权初始登记，致使原告不能办理产权证，被告的违约事实具有持续性，且被告亦认可原告于2016年6月24日向被告主张过权利，故原告要求被告支付2014年5月15日至2016年6月23日期间逾期办证违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，本院不再支持。为此，本案逾期办证违约金应从2016年6月24日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。至于被告提出合同约定的违约金标准过高，请求予以调整的问题，因双方在合同中已约定了违约金的计算标准，且该标准较为适当，故被告请求调整违约金，本院不予支持。根据原告的诉讼请求及本案事实，本案逾期办证违约金为：2016年6月24日至法庭辩论终结时（即2016年10月25日）的违约金为18146元（1463427元×0.01%×124天≈18146元），2016年10月26日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金按日以原告已交付房价款1463427元的0.01%（万分之一）计算。
关于原告诉请继续办理商品房所有权初始登记问题。虽然办理商品房所有权初始登记是被告应当履行的义务，但由于该事项涉及商品房所权初始登记的行政管理权限，属于行政职权范畴，不宜由民事司法裁判强制解决，且双方已在合同中约定了相应的违约责任，因此，本院对原告的此项诉请不予支持。
关于原告诉请解除对所购商铺的抵押问题。庭审中，被告认可曾经抵押的事实，但提出已解除抵押，经本院核实，现涉案商铺未设定抵押。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告覃魁、何贵珊支付2016年6月24日起至2016年10月25日止的逾期办证违约金18146元；
二、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司继续向原告覃魁、何贵珊支付2016年10月26日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办证违约金（违约金按日以原告已交付房价款1463427元的万分之一计算）；
三、驳回原告覃魁、何贵珊的其他诉讼请求。
案件受理费2846元，减半收取1423元，原告覃魁、何贵珊负担1220元，被告贵州省嘉和房地产开发有限公司负担203元。
如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。
义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。
审判员 费树燕
二〇一七年二月十五日
书记员 潘代甲