江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4971号
上诉人（原审原告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，组织机构代码××，住所地南京市鼓楼区黑龙江路5-1号。
法定代表人赵玉瀚，该公司总经理。
委托代理人孟庆旭，女，1990年7月2日生，汉族，该公司职员。
委托代理人何朋，男，1989年1月27日生，汉族，该公司职工。
被上诉人（原审被告）张军，男，1974年9月23日生，汉族。
委托代理人王岩，男，1973年5月4日生，汉族。
上诉人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰经纪公司）因与被上诉人张军居间合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人壹加贰经纪公司的委托代理人何朋，被上诉人张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
壹加贰经纪公司原审诉称，壹加贰经纪公司与张军于2014年11月6日签订《房地产买卖中介合同》，约定由原告将位于南京市雨花台区安德门63号某幢204室的房屋卖给案外人张婷婷。合同约定张婷婷应于2014年11月15日前支付中介费壹万叁仟元，张婷婷依约履行合同义务支付了定金和中介费，被告却突然告知原告及买方该标的房屋已被法院查封，不能办理过户手续，合同无法履行。原告将房主唐春荣起诉至南京市雨花台区人民法院才得知房主唐春荣与被告张军不是委托代理关系，而是房屋买卖合同关系。由于被告的违约导致合同无法继续履行，原告也将中介费退还买方。被告的行为已违反合同第三条关于被告应保证出售的房屋权属真实合法的义务，该违约行为使原告的合同目的无法实现，严重损害了原告的利益。原告认为，《房地产买卖中介合同》一经成立，即具有法律约束力，三方应严格遵守。被告在接受原告房源及尽心服务后拒不履行自己的义务已给原告造成损失，现根据《合同法》和中介合同第九条约定要求依法判令被告承担违约金2万元并承担本案的诉讼费。
张军原审辩称，《房地产买卖中介合同》是被告签的，被告与房主唐春荣是房屋买卖合同关系，该合同签订唐春荣并不知情。但原、被告双方已经签订补充协议解除了该合同，房子的定金被告也已退还给买房人，原告也已经将中介费退还给了买房人。被告是从唐春荣处购买的涉案房屋，没有过户，因此与原告签订房地产买卖中介合同的时候并不知道房屋已经被查封，原告作为专业的房产经纪公司，在促成双方交易前应该对于房屋的权属状况审查清楚，而原告没有尽到审查义务，合同无法履行，原告的过错更大，因此被告不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年11月6日，在原告壹加贰经纪公司居间下被告张军以房主唐春荣的委托代理人的身份与买房人张婷婷签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：唐春荣将位于南京市雨花台区安德门63号某幢204室的房屋以70万元的价格出售给张婷婷。壹加贰经纪公司的义务：认真履行双方委托的事项，亲自完成甲、乙委托的事项及委托代办的各项服务；根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。壹加贰经纪公司有下列行为之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害买卖双方利益的；3、故意隐瞒、提高委托标的利差；4、其他过失影响买卖双方交易的。张军有下列行为之一的承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。违约金约定为2万元。合同签订后张婷婷支付了定金及中介费。2015年1月30日，办理房屋过户时得知涉案房屋已被南京市高淳区人民法院于2014年10月30日查封。2015年2月5日张军以唐春荣的名义与张婷婷、壹加贰经纪公司签订补充协议解除了三方于2014年11月6日签订的《房地产买卖中介合同》。张军将定金20000元退还给张婷婷，壹加贰经纪公司将中介费退还给张婷婷。
原审另查明，被告张军与房主唐春荣并非委托代理关系，而是房屋买卖合同关系，张军购买了唐春荣的南京市雨花台区安德门63号某幢204室的房屋，一直没有办理房屋过户手续。唐春荣对于该房屋中介买卖合同并不知情。
以上事实有房地产中介合同、补充协议、当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，壹加贰经纪公司、张军及案外人签订的房地产买卖中介合同，系三方真实意思表示，且不违反法律禁止性条款，合法有效，三方均应依约履行。被告壹加贰经纪公司系专业的房产中介机构，其应当依据专业知识，对于房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务。现因涉案房屋于2014年10月30日已被高淳县人民法院查封，导致合同无法继续履行，被告壹加贰经纪公司作为专业的房产中介公司在促成交易之前仅审核了房产证，未对房屋权属情况进行积极调查，存在一定过错。被告张军作为售房人其从案外人唐春荣处购买了房屋但未过户，其并不知道在签订合同之前该涉案房屋因唐春荣与其他人的纠纷已被法院依法查封，因此，张军在签订合同的时候不具有过错。且三方后经协商也解除了涉案合同，张军退还了定金，故原告壹加贰经纪公司要求被告张军支付违约金2万元无事实和法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费300元减半收取150元，由原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司自行负担。
壹加贰经纪公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人在房屋买卖居间过程中不存在过错。上诉人在签订中介合同时认真审核了该房屋的权属情况，上诉人没有权限查询涉案房屋有无被法院查封，原审判决认定上诉人存在该义务，加重了上诉人的义务。2、房屋买卖中介合同第三条明确约定出售人需保障出售的房屋产权真实，但被上诉人隐瞒了其与唐春荣之间的真实房屋买卖关系，告知上诉人其与唐春荣是委托代理关系，并向上诉人出具了授权委托书，被上诉人的行为违反了合同约定。3、上诉人已经促成了买卖合同成立，买卖合同因被上诉人原因未能履行，被上诉人应当承担违约责任。综上，原审法院判决违法，请求二审法院依法改判。
被上诉人张军辩称，1、上诉人作为中介方需对交易房屋的产权情况尽到审查义务。上诉人未到档案馆调取房屋相关情况存在严重的失误。2、上诉人、被上诉人和买房人已经协商一致解除了房屋买卖合同，被上诉人也已经将购房定金退还给了买房人，上诉人起诉没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向法院提交《南京市房屋权属登记信息查询暂行规定》，证明上诉人作为中介公司没有权限查询私人名下房屋的权属情况。被上诉人对该证据质证认为，上诉人虽然无权查询私人房产信息，但是可以要求由卖房人陪同到房产局去查询相关信息。
二审中，被上诉人张军陈述，其在房屋买卖合同签订过程中并未告知上诉人其和唐春荣之间存在房屋买卖关系，仅告知上诉人其为唐春荣的委托代理人。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，被上诉人张军虽然以唐春荣委托代理人的名义与上诉人及案外人签订了《房屋买卖中介合同》，但张军本人承认其和唐春荣之间存在房屋买卖关系，唐春荣本人对出售涉案房屋不知情，其系真正的卖房人，故应认定系张军本人委托上诉人出售涉案房屋。在上诉人的居间下，张军以唐春荣的名义和案外人签订了房屋买卖合同，案外人亦支付了上诉人居间报酬。因被上诉人张军系房屋的实际出售人，故张军理应调查了解房屋的权属情况，包括房屋有无被法院查封的情况，其未核实上述情况，导致房屋买卖合同因涉案房屋被查封而无法履行，被上诉人张军应当按照房地产买卖中介合同的约定支付违约金。上诉人已经核实了房屋产权证书和授权委托书，在张军和购房人均未要求上诉人协同查询房屋产权状况的情况下，上诉人并不负有调查的义务。虽然上诉人、被上诉人以及案外人已经协议解除了房地产买卖中介合同，但是上诉人并未明确表示放弃对张军追究违约责任。关于违约金的数额，《房屋买卖中介合同》约定违约金为20000元，考虑到《房屋买卖中介合同》履行情况以及上诉人实际损失情况，本院酌定为10000元。
综上，因二审查明被上诉人张军未向上诉人披露相关信息，导致原审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1099号民事判决。
二、张军于本判决生效之日起十日内给付南京壹加贰联合不动产经纪有限公司违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，减半收取150元，由南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担75元，张军负担75元；二审案件受理费300元，由南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担150元，张军负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十日
书 记 员 俞梦霏