广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2128号
上诉人（原审被告）王建东，男，1963年6月29日出生，汉族。
委托代理人马晨程，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伏坤，男，1970年1月23日出生，汉族。
委托代理人黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
原审被告广州市跃华房地产开发有限公司（原称广州市天河区建设发展公司）。
法定代表人陈克宇，该司总经理。
委托代理人唐小菊，该公司职员。
原审被告广州市广钢房地产开发有限公司。
法定代表人卢思本，该司董事长。
原审被告中国东方资产管理公司广州办事处。
负责人余关键。
委托代理人江海巨，广东强邦律师事务所律师。
委托代理人袁勇生，该办事处职员。
上诉人王建东因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
伏坤原审诉称，伏坤于1996年4月2日与广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）、广州市广钢房地产开发有限公司（以下简称广钢公司）签订了《房地产预售契约》，由伏坤购买广州市海珠区石榴岗路朝晖大厦东座604房。后伏坤依约向跃华公司支付了该房屋的全部房款、契税共301145元。跃华公司于1996年7月30日将该屋交付给伏坤使用，伏坤也缴纳了相关的收楼费用。但跃华公司并未按照合同约定在房管部门办理相关手续，致使房屋至今未办理交易过户手续。后经伏坤了解，得知跃华公司于1996年借用王建东的名义购买了上述房屋，并在中国建设银行广州铁路支行（以下简称建行铁路支行）办理了按揭手续，后法院判决认定王建东只是出借身份证给银行使用，该贷款合同无效，王建东对跃华公司的债务承担补充赔偿责任。伏坤认为，涉案房屋应为伏坤的房产，伏坤已付清房款，并实际收楼使用。王建东从未支付过合同约定的购房款和接收上述房屋，王建东与广钢公司以及跃华公司签订的《房地产预售契约》应为无效合同，故上述房屋与王建东无关。法院在1999东法执字第899号案件中查封涉案房屋，是属于错误查封，剥夺了伏坤对上述房屋的所有权，故请求法院判令：1、停止（1999）东法执字第899号申恢1号案的执行。2、确认广州市海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房归伏坤所有。
王建东、跃华公司、广钢公司原审无答辩。
中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产）原审辩称，1、伏坤提起的执行异议之诉是否成立与涉案房屋产权是否转到伏坤名下有关，根据物权法相关规定，以及房地产交易中心资料可知，房屋预售人是广钢公司，伏坤并非涉案房屋产权人。2、伏坤提供的证据除了执行裁定外，均是伏坤与跃华房产公司串通伪造的，伏坤提交的《房地产预售契约》虽然成立但并没有发生效力，根据该契约第4条约定，合同必须送房地产交易中心审核备案后才能生效，但该合同至今未到房地产部门办理审核备案手续，故该契约是尚未发生法律效力的。3、伏坤提供的房款收据不能证明其已经支付了房款和支付相应的税费，伏坤应提供银行转帐等付款证据予以佐证，或提供相应发票。4、伏坤提交的收楼证明仅是物业管理公司出具的，该物管公司并非房屋交付的主体，故不能证明伏坤已经收楼。5、王建东与银行签订的贷款合同被原东山法院作出的（1998）东法经初字第429号判决书认定无效，但由于担保合同与房地产预售契约是两个不同的法律关系，是两个不同独立的合同，并非主从合同关系，故不能导致无效。根据最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定中第17条规定，伏坤在本案中提交的证据并不符合该17条规定中所规定的条款，故法院查封合法。综上，我方不同意伏坤的全部诉讼请求，请求法院依法驳回伏坤的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，1996年4月8日，建行铁路支行与王建东、广钢公司签订《购房抵押借款合同》，约定建行铁路支行向王建东贷款212000元，用于购买住房，并将所购房用于抵押，广钢公司承担连带保证责任。建行铁路支行于1998年提起诉讼，要求王建东尽快还款，广钢公司承担连带责任。王建东在该案中答辩称，其在广州市天河区建设发展公司工作期间，根据该公司要求提供有关文件办理购房手续及按揭手续，所有手续签字均属其本人笔迹，但其既未出款供楼也无交过银行按揭款。1998年10月23日，原广州市东山区人民法院作出（1998）东法经初字第429号民事判决书，判决：一、建行铁路支行与王建东、广钢公司签订的《购房抵押借款合同》无效。二、广州市天河区建设发展公司在判决发生法律效力之日起10日内返还本金109620.81元及利息给建行铁路支行。三、王建东在广州市天河区建设发展公司、广钢公司不足清偿时承担补充赔偿责任。四、驳回建行铁路支行其他诉讼请求。后建行铁路支行提起上诉。本院于1999年1月15日作出（1998）穗中法经终字第1231号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院立案执行东方资产与广州市天河区建设发展有限公司、广钢公司、王建东借款合同纠纷一案后，于2011年3月22日以（1999）东法执字第899号申恢1号执行裁定书查封了广州市海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房。在执行过程中，伏坤提出执行异议，请求法院解除对上述房屋的查封。原审法院于2012年1月17日作出（1999）东法执外异字第899-1号执行裁定书，裁定驳回伏坤对广州市海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房所提出的异议。
伏坤不服上述裁定，于2012年2月10日提起本案诉讼。
据广州市房地产交易登记中心于2011年6月22日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载：预售契约（合同）：95053661，房产地址：海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房，预售人（开发商）广州市广钢房地产开发有限公司，预购人王建东，签约日期1995年12月11日，登记日期1995年12月11日，已预征契税4395元。
伏坤为证明其与广钢公司、广州市天河区建设发展有限公司之间存在商品房买卖合同关系，以及已付清房款并入住使用，提交了：一、伏坤（乙方、买方）与广钢公司、广州市天河区建设发展有限公司（甲方、卖方）于1996年4月2日签订的穗房预契字第95053782号《房地产预售契约》，合同内容包括：乙方向甲方购买海珠区石榴岗朝晖大厦东座604、704房，建筑面积88.78平方米，成交价格为292374元，甲方应于1996年5月30日将上述房产建成并正式交给乙方使用，并应于1996年7月30日前为乙方办理《房地产证》的手续，本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。二、广州市天河区建设发展有限公司于1996年4月2日出具的收取伏坤朝晖大厦东座604、704房购房订金10000元的收据、于1996年6月27日出具的收取伏坤朝晖大厦东座604、704房购房款282374元、契税款8771元的收据。三、广州市腾飞物业管理有限公司于1996年7月30日出具的收到伏坤朝晖大厦东座604、704房水电周转金800元、防盗门900元、杂费600元、维修基金600元、房屋设备完好押金2000元的收据、于2001年6月30日出具的收到伏坤1996年7月30日至2001年6月30日的管理费、水费、电费收据；于2010年6月30日出具的收到伏坤2001年7月1日至2010年6月30日的管理费、水费、电费收据；于2011年6月25日出具的管理费、水费、电费等收据。四、广州市腾飞物业管理有限公司于2011年8月10日出具的《收楼证明》，内容为：兹证明伏坤于1996年7月30日接收朝晖大厦东座604房，并已付清全部收楼费用。五、伏坤与陈伟签订的《房屋租赁合同》及陈伟的身份证复印件，约定伏坤将朝晖大厦东B603房出租给陈伟。六、陈伟向长城宽带网络服务有限公司提交的《长宽用户业务申请表》，显示宽带接入地址为广州市海珠区新晖街5号603房。七、中国长城集团有限公司广州分公司出具的朝晖大厦东座604房的2006年5月18日至2007年5月17日、2008年5月18日至2009年5月17日的宽带费发票。被告东方资产质证称：上述证据一至五是伏坤与跃华公司恶意串通伪造的证据，不确认其真实性；对证据六、七的真实性不予确认，且与本案无关；宽带发票只能证明2006年5月18日至2007年5月17日和2008年5月18日至2009年5月17日这段时间是以伏坤名义申请宽带业务，不能证明伏坤从2006年7月至今使用涉案房产。
原审法院认为，本案是伏坤以涉案房屋买受人的身份而提起的执行异议之诉。根据《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，涉案房屋的预售人为王建东，但王建东在（1998）东法经初字第429号案中答辩称其是根据跃华公司要求提供有关文件办理购房手续及按揭手续，其既未出款供楼也无交过银行按揭款，可见王建东并非真实购房人。而根据伏坤提交的《房地产预售契约》、订金收据、购房款和契税收据显示，伏坤与跃华公司、广钢公司之间存在买卖关系且伏坤已付清房款，伏坤提交的收楼证明、管理费、水费、电费收据以及宽带发票也可证实伏坤已实际接收涉案房屋使用，由此可见伏坤与跃华公司、广钢公司之间就涉案房屋的买卖是双方的真实意思表示且得到了实际履行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，伏坤要求停止（1999）东法执字第899号申恢1号案对涉案房屋的执行以及要求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求合法有理，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2013年1月22日作出如下判决：一、撤销原审法院（1999）东法执外异字第899-1号执行裁定书；二、停止执行广州市海珠区石榴岗路朝晖大厦东座604房。三、广州市海珠区石榴岗路朝晖大厦东座604房的所有权归伏坤所有。案受理费5686元，由跃华公司、广钢公司共同负担。
判后，上诉人王建东不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决无视王建东与预售人广钢公司所订立的并已经过房管部门备案登记的真实有效的购房合同，无视王建东为涉案房产预告权利人的事实，片面地认定伏坤所签订的未经备案的购房合同能够优先于王建东已备案登记的购房合同及已生效的预告权利，属认定事实不清。首先，据广州市房地产交易中的房屋预售登记资料显示，涉案房屋预购人为王建东，预售人为广钢公司，其购房合同已经过房管部门备案登记，而伏坤所提供的购房合同并未经房管部门登记备案，伏坤的主张与现有预售交易登记相矛盾，因此伏坤主张的合同权利不得对抗已登记的预售合同及预购权利人。其次，事实上伏坤提供的购房合同并未生效，依据伏坤合同第十条约定“本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效”，而该合同至今未经办理审核鉴证，该合同即使是已成立，但也未生效。事实上伏坤签订的预售合同也不可能办理审核鉴证。一方面是已经存在王建东对涉案房屋的预售交易登记，另一方面是伏坤所订合同主体并不适格，预售人只能是广钢公司，而非跃华公司，房管部门不可能为其办理审核鉴证。最后，依据《物权法》第二十条，买卖房屋经预告登记后，未经预告权利人同意，处分该不动产的，不发生法律效力。退一步说，即使伏坤提供的购房合同是真实有效的，伏坤仍不能对涉案房屋主张权利，更不能优先于已备案登记的合同及预告权利。二、原审法院认为“伏坤提交的《房地产预售契约》、订金收据、购房款和契税收据显示，伏坤与跃华公司、广钢公司之间存在买卖关系且伏坤已付清房款，伏坤提交的收楼证明、管理费、水费、电费收据以及宽带发票也可以证实伏坤已实际接收涉案房屋使用”是对本案关键事实的错误认定。1、伏坤不能证明其支付了购房款及契税。伏坤所提交的购房款和契税收据，均为不适格主体的跃华公司所出具，而非预售人（开发商）所出具，且无银行转账、汇款等能够证明其真实付款等凭证，又无购房发票。伏坤所提供的这类根本不符合房屋买卖的交易常规的收据，可以说明其提交的证据系作假。2、伏坤不能证明实际接收涉案房屋使用。首先，伏坤所提供的《收楼证明》仅是由物业管理公司所出具，该物管公司并非房屋交付主体，不能证明伏坤已经收楼。其次，伏坤不能提供中国南方电网出具的正规用电电费发票，而只有物管公司出具的所谓电费收据，无法证明已经使用涉案房屋。再次，伏坤提交的宽带发票只能证明该时间段是以伏坤的名义申请的宽带业务，不能证明伏坤实际使用涉案房产的事实。原审法院无视伏坤提供的这些证据所存在的问题和矛盾，轻率的认定“伏坤与跃华公司、广钢公司之间存在买卖关系且伏坤已付清房款”、“可以证实伏坤已实际接收涉案房屋使用”，原审法院认定显然存在错误。三、原审法院认为伏坤“没有过错”是认定错误。适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的前提之一是“第三人对此没有过错”，而本案中，假设真如伏坤所称，在1996年就已经订立的购房合同并交付购房款，那么，签订合同至今已经16年，伏坤都没有要求合同鉴证和办理房产证，也没有在该期间提出过任何异议，原审法院如何能认定伏坤“没有过错”呢显然原审法院认定事实错误。四、原审法院仅依据（1998）东法经初字第429号案就否定了王建东购房合同的效力，属于认定事实不清，适用法律错误。1、虽然在（1998）东法经初字第429号民事判决书中认定王建东与原债权人建行铁路支行签订的《购房抵押借款合同》无效，但由于《借款合同》与《商品房预售契约》是两个不同法律关系相互独立的合同，因此，借款合同无效不会导致购房合同无效。2、在（1998）东法经初字第429号民事判决书中，明确写明：“被告王建东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。”而原审法院却认定：“被告王建东在（1998）东法经初字第429号案中，答辩称其是根据跃华公司要求提供有关文件办理购房手续及按揭手续…可见被告王建东并非真实购房人。”试问王建东未参加庭审又如何有答辩表述呢？可见原审法院认定事实明显不清。五、原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，属适用法律错误。1、首先，涉案房屋已经由广钢公司预售给王建东，并备案登记，王建东并未再出售，也未许可开发商再出售给第三人，因此，并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的所规定的：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…”的情形。其次，如果在本案适用该《规定》第十七条，试问那本案中预告权利人所享有的预告登记权如何行使最后，依据该《规定》第十七条人民法院不得查封必须具备三个条件：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错，在本案中被上诉人均不能证明符合该三个条件。2、假设伏坤主张的《房地产预售契约》是真实的，那么，开发商即存在一房二卖的行为，伏坤如果无法取得该房屋的所有权，应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条、第九条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，伏坤可根据该《解释》向法院起诉请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。六、一审法院无权在本案中确认涉案房屋归伏坤所有。2008年《广东省高级人民法院关于执行异议等案件立案标准的暂行规定》第8条：“案外人对人民法院审查其异议所作出的裁定不服的，如果该执行标的不是执行依据确定交付的特定物的，案外人可以根据《民事诉讼法》第204条的规定提起诉讼，请求确认权利，排除人民法院对对该执行标的的执行。”根据该《暂行规定》的表述可以得知，作为执行异议之诉中，案外人对标的物享有所有权时，可以向法院请求确认，而本案中伏坤最多只享有合同之债权，不享有涉案房屋的物权，一审法院的判决混淆了债权与物权的概念，不仅违法判令停止执行涉案房屋，更违法确认了案外人本不具有的物权，适用法律存在错误。故请求：1、撤销原审判决，并依法改判。2、伏坤承担本案上诉费用。另增加一个上诉请求，请求发回重审。
被上诉人伏坤答辩称同意原审判决。
跃华公司述称同意原审判决。
广钢公司述称一审判决是依据张声莲、付莉莉伪造的证据作出的，请求撤销原审判决，重新审理。
东方资产述称一审判决在事实方面没有查清，适用法律错误，请求改判或发回重审。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，本院在（1998）穗中法经终字第1231号民事判决书中认定，包括涉案房屋在内用于抵押给建行铁路支行的18套朝晖大厦商品房又重复卖给了广州建恒房地产发展有限公司。
二审中，1、王建东、东方资产、广钢公司均提交了《司法鉴定申请书》，均请求对伏坤提供的签订日期为1996年4月2日的穗房预字第95053782号《房地产预售契约》上的“伏坤”签名笔迹书写的形成时间进行鉴定及对伏坤所提供的广州市天河区建设发展有限公司出具的日期为1996年6月27日的《收据》字迹书写的形成时间进行鉴定。2、广钢公司提交了另案的传票、诉状、《房地产预售契约》及预收款凭证等复印件，主张伏坤提交的房地产预售契约与相关收据都是伪造的。3、东方资产提交了广州市天河区建设发展有限公司的《企业名称预先登记核准通知书》、广州市腾飞物业管理有限公司的企业情况，万媛与广钢公司签订的《房地产预售契约》，拟证实跃华公司与广州市腾飞物业管理有限公司的法定代表人均是陈克宇等。4、本院于2014年8月6日开庭审理（2014）穗中法审监民再字第62号案时，伏坤作为跃华公司的代理人参加诉讼。
本院认为，本案争议的焦点在于伏坤对涉案房屋享有的权利能否对抗申请执行人东方资产的执行申请。伏坤主张其通过购买享有涉案房屋的所有权，并据此要求停止对涉案房屋的执行。对此，本院认为，伏坤主张的房屋买卖关系在真实性上存在如下疑点：1、伏坤是否已支付全部价款的问题。伏坤主张其已支付全部房价款，其仅提交了由广州市天河区建设发展有限公司出具的收款收据，并无付款凭证或取款凭证等任何旁证，亦未能对购房资金的来源进行合理的解释，故并不能充分证明伏坤已支付涉案房屋的房款；2、伏坤是否实际占有涉案房屋的问题。伏坤主张其于1996年7月已开始占有涉案房屋，但仅提交了广州市腾飞物业管理有限公司所出具的证明等，并无相关部门如供电部门或供水部门具体的收费收据，故伏坤提供的证据并不能充分证明伏坤于1996年7月起已实际占有涉案房屋；3、伏坤对未办理过户登记手续有无过错的问题。伏坤与广钢公司、跃华公司签订的《房地产预售契约》约定广钢公司、跃华公司于1996年7月30日前为伏坤办理涉案房屋的《房地产证》，但时至涉案房屋被原审法院查封的2011年伏坤一直怠于按合同约定行使权利，亦存在过错；4、伏坤在另案诉讼中作为跃华公司的代理人参加诉讼，可认定其与跃华亦有利害关系。综上所述，伏坤购买涉案房屋与正常的房屋买卖交易不符，本院对伏坤已购买涉案房屋的真实性不予确认。
如上所述，伏坤以其已购买涉案房屋为由主张涉案房屋归其所有和停止对涉案房屋的执行，缺乏理据，本院不予支持。
至于王建东、东方资产、广钢公司提交的鉴定申请的问题。由于王建东、东方资产、广钢公司在一审亦未提出相关的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款的规定，本院不予接纳。
综上所述，原审法院认定事实欠妥，案件处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第564号民事判决；
二、驳回伏坤的诉讼请求。
本案一审案件受理费5686元，二审案件受理费5686元，均由被上诉人伏坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 李 焕