北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终783号
上诉人（原审被告）刘萨莎，女，1969年11月10日出生。
委托代理人余丹，北京成越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳小区配套公建二层。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人田汉国，男，1985年11月16日出生。
上诉人刘萨莎因与被上诉人第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第14607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
第一物业公司在一审中起诉称：刘萨莎于2011年03月17日入住摩码万万树小区二期A×（A×）栋房屋，与第一物业公司正式确立了《前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由第一物业公司为刘萨莎所在的北京市顺义区高丽营镇张喜庄摩码万万树小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。直至起诉之日，第一物业公司已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经第一物业公司多次催缴，刘萨莎拒不支付2013年2月2日至2015年9月30日期间的物业服务费，金额高达98788元。由于刘萨莎故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及《前期物业服务合同》之约定，刘萨莎应从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金，共计25732.01元。刘萨莎作为摩码万万树小区业主，经第一物业公司多次催缴仍无故拖欠2013年-2015年物业服务费的行为严重违反了合同约定，造成了第一物业公司的重大经济损失。现第一物业公司依法起诉以维护其合法权益，第一物业公司诉讼请求为：1.判令刘萨莎向第一物业公司支付2013年2月2日至2015年9月30日的物业服务费共计98788元；2.判令刘萨莎向第一物业公司支付物业服务费违约金共计25732.01元；3.判令诉讼费由刘萨莎承担。
刘萨莎在一审中答辩称：刘萨莎不同意第一物业公司的诉讼请求。一、刘萨莎对《前期物业服务合同》的真实性不认可，第一物业公司没有提供其具有物业服务资质的证据。二、第一物业公司没有关于收取物业费面积的证据依据。三、第一物业公司没有其主张收费标准的依据。刘萨莎不同意支付违约金。根据《前期物业服务合同》第二十五条，没有约定按照日万分之五计算，而应当是欠费的数额乘以万分之五。第一物业公司主张2013年8月21日之前的物业费超过诉讼时效，不应得到支持。第一物业公司未提交其尽职履行了物业服务义务的证据。
一审法院审理查明：刘萨莎系顺义区万万树花园二区163号-1至2层全部房屋的所有权人，该房屋登记的建筑面积为531.8平方米。
北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君房地产公司）系高丽营住宅小区二期工程（以下简称涉诉小区）的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。
2007年8月1日，东君房地产公司（甲方）与北京当代物业管理有限责任公司（乙方，以下简称当代物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定如下：自2007年8月1日起至本物业业主大会成立后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，由当代物业公司为涉诉小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为独栋别墅7.5元／月·平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按0.5‰的标准向当代物业公司支付违约金。
当代物业公司于2009年3月30日经核准更名为第一物业公司。2009年3月31日，东君房地产公司与第一物业公司就涉诉小区项目签订《前期物业服务合同补充协议》，约定将2007年8月1日签订的《前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第一物业公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力，本补充协议经双方签字盖章后，自2009年4月1日起生效。
第一物业公司主张其按照涉诉房屋地上部分建筑面积412.04平方米主张物业服务费。刘萨莎认可第一物业公司主张之欠费期间。
诉讼中，第一物业公司称其为了保持与业主的良好关系，自愿撤回其第二项诉讼请求。
一审法院判决认定：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东君房地产公司与当代物业公司签订的《前期物业服务合同》及与第一物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘萨莎作为涉诉小区业主，应受该合同及补充协议的约束。《前期物业服务合同》约定了物业服务费收费标准，刘萨莎所称第一物业公司没有收费标准依据的辩解意见，法院不予采信。对第一物业公司主张之收费面积，刘萨莎并无反驳证据，故法院对第一物业公司主张之收费面积予以采信。现第一物业公司履行了物业服务义务，刘萨莎亦享受了物业服务，故刘萨莎应当及时交纳物业服务费。本案中，刘萨莎并未提供证据证明第一物业公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故第一物业公司要求刘萨莎全额支付其诉请期间物业服务费的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。关于刘萨莎提出的第一物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使刘萨莎欠费，第一物业公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，刘萨莎自2013年2月2日起享受了第一物业公司提供的物业服务，而现并无证据显示第一物业公司怠于行使追索物业服务费的权利，故法院对刘萨莎的该辩解意见，不予采信。第一物业公司自愿撤回其第二项诉讼请求，符合法律规定，法院予以准许。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：刘萨莎于判决生效之日起七日内给付第一物业服务（北京）有限公司二〇一三年二月二日至二〇一五年九月三十日的物业服务费九万八千七百八十八元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘萨莎不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回第一物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由第一物业公司承担。其主要上诉理由是：1.第一物业公司仅仅向一审法院提交了前期物业服务合同及前期物业合同补充协议，但这两份合同均是房屋买卖合同的附件，第一物业公司一直没有提交作为主合同的房屋买卖合同，因此无法确定主合同是否存在及主合同的效力，也无法确定前期物业合同及前期物业合同补充协议的法律效力。2.刘萨莎在一审中置疑过开发商身份问题，第一物业公司也没有向一审法院提交证明开发商身份真实性的证据，不能确认开发商身份的真实性。
第一物业公司服从一审判决，其针对刘萨莎的上诉理由答辩称：不同意刘萨莎的上诉请求，请求法院依法予以驳回，维持原判。其答辩理由是：1.前期物业服务合同及补充协议是房地产开发商和第一物业公司单独签订的，与房屋买卖合同没有任何关系。第一物业公司没有向开发商购买商品房也没有签订房屋买卖合同。2.第一物业公司在一审中向法院提交了前期物业服务及补充协议的原件和复印件，并且经一审法院核对无误，具有相应的证据效力，刘萨莎在一审既没有提供相反证据予以反驳也没有申请公章鉴定，应承担举证不能的后果。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市顺义区人民法院庭审笔录、询问笔录、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、名称变更通知、查询结果等证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据证据显示，东君房地产公司作为涉诉小区的建设单位与当代物业公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，约定由当代物业公司为涉诉小区提供前期物业管理服务，后当代物业公司名称变更为第一物业公司，刘萨莎系涉诉小区业主，根据上述法律规定，刘萨莎应受《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的约束。现第一物业公司为涉诉小区提供了物业服务，刘萨莎应按合同约定的相关标准缴纳物业费。又根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一物业公司提供了《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》作为证据，刘萨莎虽不认可开发商的真实身份，但未提供相应证据予以反驳，故对刘萨莎的上诉理由，本院不予认可。一审法院认定刘萨莎应缴纳相应期间的物业费，并无不当，本院予以确认。
综上，刘萨莎的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1395元，由第一物业服务（北京）有限公司负担260元（已交纳），由刘萨莎负担1135元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2270元，由刘萨莎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 张 弘
代理审判员 赵 卉
二〇一六年三月七日
书 记 员 陈雁书记员高媛