四川省万源市人民法院民 事 判 决 书（2018）川1781民初660号原告：万源市宏源物业服务有限公司，住所地：万源市太平镇。法定代表人：董太坤，系公司董事长。委托诉讼代理人：周健，四川法鑫律师事务所律师。被告：李龙海，男，汉族，住四川省万源市。原告万源市宏源物业服务有限公司诉被告李龙海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万源市宏源物业服务有限公司的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼，被告李龙海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告万源市宏源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法判令被告立即给付所欠原告物业管理费共计4516元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2010年12月1日就万源市龙腾锦程玉龙苑7-2-701号住宅签订了物业管理服务合同，被告按合同约定交纳物业服务费至2012年3月，从2012年4月1日起至今未交纳物业服务费，截止至2018年3月1日，被告应给付物业管理费3764元，按合同约定应支付违约金752元，以上费用共计4516元。现诉至贵院，请求支持原告诉请为盼。被告李龙海未答辩。原告万源市宏源物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、前期物业管理服务合同（2010年12月1日），拟证明被告李龙海与四川龙腾地产集团物业管理有限公司签订了物业管理服务合同，就其住宅所在的小区的物业管理服务相关事宜进行了约定；2、原告营业执照复印件，拟证明原告的身份情况；3、被告身份证复印件，拟证明被告的基本身份信息；4、前期物业服务合同（2011年6月30日），拟证明四川龙腾地产集团物业管理有限公司将案涉小区的物业管理服务移交给原告万源市宏源物业服务有限公司；5、房管局备案登记及委托书，拟证明万源市宏源物业服务有限公司从2012年8月1日起为万源市河西龙腾锦程提供物业服务，万源市环境卫生管理处委托原告收取垃圾清运费为每户每月4元。被告李龙海未举证、质证。对原告提供的证据，本院认证认为：原告提供的证据具有客观性、关联性、合法性，能够相互印证，具有证明力，本院予以采信。根据以上有效证据及庭审情况，本院认定案件事实如下：2010年12月1日，被告李龙海与四川龙腾地产集团物业管理有限公司签订了《万源·龙腾锦程前期物业管理服务合同》，其中载明“甲方（业主或物业使用人）：李龙海乙方（物业服务企业）：四川龙腾地产集团物业管理有限公司……甲方物业位置：万源·龙腾锦程玉龙苑7-2-701甲方物业建筑面积：112.9平方米使用性质：住宅……2、费用及计算标准的核定1）万源·龙腾锦程的物业服务费收取标准为（建筑面积）：多层住宅：0.35元/㎡·月。……3、交费办法1）物业服务费①物业服务费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积的批复下达之前，以商品房买卖合同载明的建筑面积计算；批复下达之后，以产权部门核定的建筑面积为计算依据。面积核定前后有差异的，甲、乙双方对收取的费用差额不作退补。②物业服务费按季度交纳。……此后，甲方应在当月10日前（或乙方公布的具体时间）交清本季度费用，逾期按应纳物业服务费3‰·天支付违约金……第五条乙方对物业服务费的收取标准可以根据国家相关政策规定和货币价值进行调整，但必须依照万源市物价局的批准文件实施。”2011年6月30日，龙腾地产集团有限公司（甲方）与万源市宏源物业服务有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，载明“第十一条乙方的权利义务一、乙方享有的权利：1、按照国家和四川省有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；2、按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；……第二十四条甲方（未售房屋）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”被告李龙海按照合同约定交纳物业服务费至2012年3月，从2012年4月1日起未交纳物业费至今。另查明，万源市环境卫生管理处委托了万源市宏源物业服务有限公司代其收取管理辖区内住户及门市的生活垃圾清运费，收费标准为居民住户每月4元。原告在庭审调查中陈述其诉请的物业管理费中包含了被告应交的垃圾清运费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告李龙海与四川龙腾地产集团物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，就双方的权利义务作出约定。被告李龙海住宅的建设单位龙腾地产集团有限公司与原告万源市宏源物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由万源市宏源物业服务有限公司进行物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《前期物业服务合同》对原、被告均有约束力。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原、被告之间虽未订立书面合同，但原告万源市宏源物业服务有限公司已经履行了其物业服务义务，被告李龙海也予以接受，双方形成了事实上的物业服务合同关系。综上，被告李龙海应当按照合同约定支付物业管理费，故原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审中陈述其诉请的物管费中包含了其应代收的垃圾清运费，被告应当按照万物价（2001）09号文件交纳下欠的垃圾清运费。关于物业管理费违约金的问题，按照《前期物业服务合同》的约定，被告若逾期交纳物业管理费，应当按照每日千分之三的标准向原告支付违约金，由于合同约定物业服务费应按季度交纳，违约金的计算方法为：第一个违约季度应交物业费×3‰/天×实际违约天数（截止2018年3月1日）+第二个违约季度应交物业费×3‰/天×实际违约天数（截止2018年3月1日）+……。通过这种方式计算违约金数额已经远远超过原告在诉状中诉请的违约金数额，同时原告诉请的违约金金额没有违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，故原告要求被告支付违约金752元（包含在诉请的物业管理费中）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，被告应当向原告交纳的费用如下（2012年4月1日至2018年3月1日）：1、物业管理费：112.9平方米×0.35元/平方米/月×71个月=2805.57元；2、垃圾清运费：4元/月×71个月=284元；3、违约金752元。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告李龙海应在本判决发生法律效力后十日内给付原告万源市宏源物业服务有限公司2012年4月1日至2018年3月1日的物业管理费2805.57元、垃圾清运费284元、违约金752元，合计3841.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告李龙海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  苟良荣二〇一八年六月一日书记员  任媛媛