广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1649号
上诉人（原审原告）：珠海市德盈投资有限公司，住所地：广东省珠海市拱北粤海中路1039号7楼721房。
法定代表人：马柱芳，董事长。
委托诉讼代理人：朱海闽，广东会鸣谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范慧军，广东会鸣谷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：珠海经济特区新丰实业发展公司，住所地：广东省珠海市拱北昌盛路44号。
法定代表人：黄丽俭，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：珠海市新丰酒店有限公司，住所地：广东省珠海市拱北昌盛路38-62号（1-3层、5-10层、11-12层、14层）。
法定代表人：黄丽俭，总经理。
委托诉讼代理人：吕克志，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海市德盈投资有限公司（以下简称德盈公司）因与上诉人珠海经济特区新丰实业发展公司（以下简称新丰实业公司）、珠海市新丰酒店有限公司（以下简称新丰酒店公司）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德盈公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持德盈公司的诉讼请求。事实和理由：一、认定新丰实业公司和新丰酒店公司对涉案房产不构成侵权没有法律依据。第一，德盈公司通过法院拍卖取得涉案房产并未带有租赁。2012年4月23日，广东省珠海市中级人民法院委托珠海市金得拍卖有限公司（以下简称金得公司）拍卖涉案房产，德盈公司以最高价竞得。2012年5月17日（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九《执行裁定书》，确认涉案房产所有权归德盈公司所有。执行拍卖的所有文件，包括拍卖公告、拍卖清单、执行裁定等，均无提及涉案房产带租赁。第二，（2007）珠中法民四初字第82号民事判决、（2010）粤高法民一终字第85号民事判决、（2011）民申字第256号民事裁定，仅对诉讼当事人有法律效力，查明和认定的事实与本案并无关联性，而且发生在执行拍卖之前。如果认为新丰实业公司和新丰酒店公司的租赁权优先，依据民事诉讼法227条规定、及最高人民法院民诉司法解释464条规定，应当在在执行程序或者执行异议之诉中解决。原审判决认定新丰实业公司和新丰酒店公司租赁权在先，继续使用涉案房产，对德盈公司不构成侵权，与执行拍卖相悖，没有法律依据。二、第十层、十二层赔偿金额应当比照带装修房屋的租金标准。根据珠海市中级人民法院委托拍卖涉案房产的《房地产估价报告书》，第十层、第十二层的估价带装修，原审判决以不带装修的租金标准判决赔偿，与事实不符。三、原审判决驳回德盈公司对503-506及6、7层的请求，没有事实依据。德盈公司提交的证据已证明德盈公司与新丰实业公司和新丰酒店公司发生过收楼纠纷或冲突事件，就算新丰实业公司和新丰酒店公司没有使用503-506、6、7层（《房地产估价报告书》明确七层作为宿舍使用)，但由于新丰实业公司和新丰酒店公司实际控制、阻止德盈公司使用，侵害德盈公司对503-506、6、7层的使用和占有权益，事实清楚。虽然德盈公司在一审诉讼第二次开庭之后收回了503-506、6、7层，新丰实业公司和新丰酒店公司仍应当赔偿停止侵害之前造成的德盈公司的损失。此外，五至七层房产被新丰实业公司和新丰酒店公司所控制，可从新丰酒店公司的地址可以证明。新丰酒店公司注册地址包含了五至七层，新丰实业公司经过拍卖所得的房产实际上由新丰酒店公司和新丰实业公司所控制。本案案由为物权保护纠纷，新丰实业公司和新丰酒店公司实施了侵权行为，不存在诉讼时效之说。已经发生法律效力的（2014）珠中法民三终字第417号民事判决明确认定新丰酒店公司和新丰实业公司签订的租赁合同及补充合同，实与“自己和自己签订合同”，“自己出租给自己”并无二致，恶意串通损害第三人利益，其双方签订的有关租赁案涉房产的合同无效。而（2015）粤高法民二申字第1035民事裁定认为上述判决并无不当，驳回新丰实业公司和新丰酒店公司的再审申请。（2017）粤04民初9号民事判决亦认定“《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同）》因新丰酒店公司与新丰实业公司串通损害德盈公司的合法权益无效，因此，新丰酒店公司依据《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同)》主张买卖不破租赁，其就新丰综合楼第十层1001、1004、1005、1007、1008及第十二层没有搬离义务依据不足，本院不予支持”，该判决书虽尚未发生效力，但从以上已生效的两级法院的判决裁定，可认定新丰实业公司和新丰酒店公司占用涉案房产没有合法依据，实属侵权行为。
针对德盈公司的上诉，新丰实业公司答辩称，法院拍卖评估报告里明确讲到标的物有装修，也就是说当时的房屋是处于使用状态的，德盈公司在竞买之前没有调查清楚标的物的具体情况，新丰实业公司与新丰酒店公司之间的租赁合同发生在2001年4月1日，此时德盈公司还不存在，因此不存在新丰酒店公司在2001年侵害德盈公司权益的问题。广东省高级人民法院第85号判决确认了新丰实业公司与新丰酒店公司于2001年4月1日签订租赁合同及2003年签订《租赁合同书（补充合同)》合法有效。德盈公司提交的关于2002年由珠海市中级人民法院作出的民事判决书仅确认部分无效，事实和理由是新丰实业公司与新丰酒店公司签订的租赁合同涉及第13-19层的租赁，与在此之前新丰实业公司与新长胜公司之间签订的租赁合同发生了重复，也就是说新丰酒店公司与新丰实业公司关于第13-19层的租赁与在此之前新丰实业公司与新长胜公司签订的租赁合同发生冲突而导致无效，而不是本案一个先前的行为去侵害一个在后的权利。关于租赁的租金计算标准，新丰综合楼长期处于诉讼查封被拍卖以及部分买受人滋事等情形，该栋大厦一直没有办理验收和确权，在新丰酒店公司接手经营之前整栋大楼处于瘫痪状态，原审法院按照装修的标准来判赔是合理的，但评估机构在评估时没有考虑到新丰综合楼长期处于不正常状态，不适合经营这一现实，而在评估租金上过高。新丰实业公司将涉案部分物业在2001年出租给新丰酒店公司使用，双方在《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同)》中约定租金计算标准，新丰酒店公司按照合同约定支付了租金。因此本案即使要判处新丰实业公司给付租金，也应当按新丰公司当时出租的租金标准计算。关于五至七层是否应计算租金的问题，原审判决对该部分事实认定清楚，德盈公司也已收回该部分房屋，无论是新丰实业公司还是新丰酒店公司，在德盈公司取得该部分物业的权属之后，没有使用过五至七层物业。原审判决在诉讼时效的认定上事实清楚，理由充分，对该部分的认定应予以维持。
新丰酒店公司二审答辩称，同意新丰实业公司的答辩意见。由工商登记资料可以看出德盈公司是在2010年8月20日成立，而新丰酒店公司于2001年4月29日登记成立，原审法院已查明新丰酒店公司的设立是根据1999年珠海市政府下发的41号文，顺应时代和社会的需要成立。德盈公司以新丰酒店的工商注册住所地址来主张新丰酒店公司占用新丰综合楼5、6、7层是没有事实根据和法律依据的。法院不能支持一个在先的行为去侵害在后的权利这样的主张。新丰酒店公司与新丰实业公司签订《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同)》，并按照约定支付租金，新丰酒店的权利应当受到法律的保护。德盈公司提交的证据说明中有事实部分没有完整提供，相关判决中更加说明这栋酒店必须以新丰酒店公司的名义来经营，恰好证明新丰酒店公司的租赁合同是真实有效，是经营的实体。
新丰实业公司和新丰酒店公司亦不服原判，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回德盈公司诉讼请求；二、由德盈公司承担诉讼费用。事实和理由：一、没有证据证明珠海市中级人民法院作出的案号为（2000）珠中法执恢字第172-1和173-1号之九执行裁定书在2015年3月31日前已经生效。2012年4月23日，德盈公司以竞价拍卖的方式竞得案涉房屋（限于新丰综合楼第十层、第十二层），珠海市中级法院于2012年5月17日作出（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九执行裁定书，裁定案涉房屋归德盈公司所有，案涉房屋所有权自该裁定书送达德盈公司时起转移，德盈公司可持该裁定书到相关房地产管理部门办理产权过户登记手续。2013年3月12日，珠海中级法院作出案号为（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九协助执行通知书，要求珠海市房地产登记中心协助将案涉房屋变更登记至德盈公司名下。德盈公司没有提交证据证明上述《执行裁定书》和《协助执行通知书》已经分别送达给德盈公司和房地产登记中心。按照执行裁定书的内容，只有送达给德盈公司后，涉案房屋的所有权才转移归德盈公司所有。没有送达给德盈公司，即表示案涉房屋的所有权没有转移给德盈公司，德盈公司在2015年3月31日前不享有案涉房屋的物权，无权向新丰实业公司和新丰酒店公司主张租金损失。二、新丰实业公司作为新丰综合楼开发商，在案涉物业被确权给德盈公司之前，有权使用案涉物业。新丰实业公司是新丰综合楼的开发商，案涉物业在被拍卖之前，一直是由新丰实业公司占有、使用、收益和处分。被拍卖之后，因案涉物业的初始登记仍然在新丰实业公司名下，法律上仍属于新丰实业公司的物业，没有被确权登记至买受人名下，且相关执行裁定书也没有发生法律效力，新丰实业公司继续行使作为开发商的权利义务，有利于该物业的保值增值，也是合情合理合法的。三、新丰实业公司将案涉物业租赁给新丰酒店经营，新丰酒店按照租赁合同约定及时足额支付了租金，合法租赁合同关系应当依法得到法律保护。案涉物业出租给新丰酒店，双方约定租金按照17元/月/平方米计算并履行。新丰酒店与新丰实业公司的租赁合同是合法有效的，没有相关生效法律文书予以撤销或判令无效。因此，按照17元/月/平方米合同约定租金标准计算租金合理合法。新丰综合楼第10层、12层总面积1284.64平方米，月租金应为21839元，计算2013年4月17日至2015年12月31日租金总计为708312元[21839元/月×（9个月+12个月+12个月）-21839元/月÷30天×17天=708312元]。因此，即使判令新丰实业公司向德盈公司支付租金，也只需在不超过708312元的范围内支付（需抵扣相应物业管理费用），不是原审判决认定的2009134元。四、新丰酒店公司与新丰实业公司签订的租赁合同合法有效，依法应予以保护。新丰酒店公司已经依据租赁合同向新丰实业公司支付了租金，原审判决要求新丰酒店公司重复支付租金，既不合理也不合法。2001年4月1日，新丰酒店与新丰实业公司签订《租赁合同书》，2003年10月27日签订《租赁合同书（补充合同）》，约定新丰综合楼第4层至12层租给新丰酒店公司使用，租金每平方米每月17元，租赁期限至2023年10月27日。新丰酒店公司承租后，都按照合同约定向新丰实业公司履行了支付租金的义务。新丰酒店公司与德盈公司之间没有租赁合同关系，且新丰酒店公司与新丰实业公司的租赁合同签订时间早于德盈公司竞买案涉物业的时间。新丰酒店公司与新丰实业公司的租赁合同关系合理合法，依法应当予以保护。新丰酒店公司没有拖欠租金，原审法院判令新丰酒店公司与新丰实业公司承担连带支付租金损失，于法无据。五、连带责任的认定，必须是基于法律的规定或者当事人的明确约定。新丰酒店公司与新丰实业公司不存在共同合谋侵害德盈公司权益的问题，新丰酒店公司依据合法有效的租赁合同履行了支付租金给新丰实业公司的合同义务，没有损害德盈公司的合法权益。新丰酒店公司与德盈公司、新丰实业公司之间或相互之间，并没有关于承担连带责任的约定。即使新丰实业公司存在侵害德盈公司权益的行为，新丰酒店公司对新丰实业公司的行为也不应当承担连带责任。原审法院判令新丰酒店公司与新丰实业公司对租金损失承担连带责任，于法无据。
德盈公司向原审法院起诉请求：一、判令新丰实业公司、新丰酒店公司向德盈公司连带赔偿因擅自占用德盈公司房产（指珠海市拱北昌盛路2号新海关斜对面新丰综合楼五层503、504、505、506；六层601、602、603、604、605、606、607、608；七层701、702、703、704、705、706、707、708；十层1001、1004、1005、1006、1007、1008；十二层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208房屋，建筑面积共计3129.51平方米），给德盈公司造成的经济损失，具体为：（一）第十层和第十二层损失，按照该楼层房屋被作为新丰酒店公司客房经营的营业收入计算，每间房按120元/天计算，其中第十二层共16间客房，房产所有权全部归德盈公司，第十层共16间客房，房产所有权归德盈公司的有11.72间（按面积计算），损失自2013年4月1日起计算至新丰实业公司和新丰酒店公司停止侵害之日止，现暂计至2015年3月31日止为2428272元；（二）第五层（361.67平方米）、第六层（741.60平方米）、第七层（741.60平方米）损失，按照租金22元/平方米/月计算，自2013年4月1日起计算至新丰实业公司和新丰酒店公司停止侵害之日止，现暂计至2015年3月31日止为974091.36元。二、新丰实业公司、新丰酒店公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：位于拱北昌盛路2号（旧址38-62号）的珠海市新丰综合楼由新丰实业公司开发承建，后于1996年因故烂尾，1999年珠海市政府下发41号文，要求将新丰综合楼完工使用。因酒店的经营需要相应执照，新丰实业公司的法定代表人黄丽俭和吕克志出资于2001年4月成立新丰酒店公司由新丰酒店公司负责经营和物业管理职能，但新丰综合楼一直未确权。
2001年4月1日，新丰实业公司（出租方）与新丰酒店公司（承租方）签订《租赁合同书》、于2003年10月27日签订《租赁合同书（补充合同）》，约定由新丰实业公司出租场地38-62号（旧号44号）第4层至12层租给新丰酒店公司使用；租赁面积第4层650平方米第5层至12层每层为741.6平方米，合计6582.8平方米；场地价格每平方米每月为17元，合计共111907.6元，新丰酒店公司在当月15日前向甲方交纳；租赁期限20年，从2003年10月28日至2023年10月27日止。
上述补充合同签订后，新丰酒店公司将综合楼第10层、第12层房产投资装修成酒店对外经营使用至今，而新丰综合楼第5层、第6层、第7层房产自2012年开始基本处于空置状态。
2012年4月23日，广东省珠海市中级人民法院委托金得公司公开拍卖（2000）珠中法执恢字第172、173号案被执行人新丰实业公司名下的房产。德盈公司参加竞买，珠海市中级人民法院于2012年5月17日作出（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九《执行裁定书》裁定如下：“一、确认被执行人新丰实业公司位于珠海市拱北新丰综合楼五层503、504、505、506；六层601、602、603、604、605、606、607、608；七层701、702、703、704、705、706、707、708；十层1001、1004、1005、1006、1007、1008；十二层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208房产（以下简称案涉房产）归买受人德盈公司所有，上述拍卖房产的所有权自本裁定书送达买受人德盈公司时起转移；二、所有对上述拍卖房产的查封和抵押的效力消灭；三、买受人德盈公司可持本裁定书到相关房地产管理部门办理产权过户登记手续。因本次拍卖产生的所有买卖双方的税费均由买受人德盈公司承担。本裁定书送达后即发生法律效力”。据此，珠海市中级人民法院于2013年3月12日向珠海市房地产登记中心发出（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九《协助执行通知书》，要求协助办理上述房产变更登记到买受人德盈公司名下。根据双方的庭审陈述，上述案涉房产已于2016年4月1日办理登记至德盈公司名下。
原审中，德盈公司向原审法院提出申请，要求对案涉房产面积（从2013年4月1日至评估日期间）进行市场月租金价格评估。原审法院依法委托了珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对委托事项进行评估。该公司先后进行了两次评估，第二次评估意见如下：“一、第5层、第6层、第7层（2013年4月1日至2015年12月31日期间）的市场租金为：2013年的月平方米租金为46元，按总面积1844.87平方米计，月租金84861元；2014年的月平方米租金为48元，按总面积1844.87平方米计，月租金88552元；2015年的月平方米租金为50元，按总面积1844.87平方米计，月租金92253元。二、第10层、第12层（2013年4月1日至2015年12月31日期间）带装修的市场租金为：2013年的月平方米租金为55元，按总面积1284.64平方米计，月租金70655元；2014年的月平方米租金为58元，按总面积1284.64平方米计，月租金74511元；2015年的月平方米租金为60元，按总面积1284.64平方米计，月租金77079元。三、第10层、第12层（2013年4月1日至2015年12月31日期间）未带装修的市场租金为：2013年的月平方米租金为46元，按总面积1284.64平方米计，月租金59091元；2014年的月平方米租金为48元，按总面积1284.64平方米计，月租金61661元；2015年的月平方米租金为50元，按总面积1284.64平方米计，月租金64239元。”
原审庭审中，德盈公司提供了录像光盘及照片主张：“2012年5月至12月期间，德盈公司先后多次派员到上述涉案房产现场进行收楼，并要求新丰实业公司和新丰酒店公司立即搬离，但均遭到新丰实业公司、新丰酒店公司的非法干涉，甚至殴打。2014年10月29日，德盈公司再次派员到上述涉案房产现场查看房产情况并进行收楼，又再次被自称是新丰实业公司、新丰酒店公司的人员强行阻扰。该次收楼过程中，德盈公司了解到涉案房产第5层、第6层两边楼梯口通道的消防门均被锁死，第7层被用作宿舍”。新丰实业公司和新丰酒店公司对此不予认可，认为只是劝阻闹事人员不要影响综合楼第10层、第12层的酒店经营。
原审诉讼期间，德盈公司已实际自行收回新丰综合楼的第5层、第6层、第7层，并对外出租经营。
根据与案涉房屋相关联的珠海市中级人民法院（2007）珠中法民四初字第82号民事判决、广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第85号民事判决、最高人民法院（2011）民申字第256号民事裁定的查明和认定：新丰实业公司和新丰酒店公司之间关于新丰综合楼相关房屋面积的租赁事实早已存在。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。
珠海市中级人民法院于2012年5月17日作出（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九《执行裁定书》裁定如下：“一、确认被执行人新丰实业公司位于珠海市拱北新丰综合楼五层503、504、505、506；六层601、602、603、604、605、606、607、608；七层701、702、703、704、705、706、707、708；十层1001、1004、1005、1006、1007、1008；十二层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208房产（以下简称为案涉房产）归买受人珠海市德盈投资有限公司所有，上述拍卖房产的所有权自本裁定书送达买受人德盈公司时起转移；二、所有对上述拍卖房产的查封和抵押的效力消灭；三、买受人德盈公司可持本裁定书到相关房地产管理部门办理产权过户登记手续。”本案中，虽然德盈公司未能向原审法院提交准确的送达裁定书时间，但根据珠海市中级人民法院于2013年3月12日向珠海市房地产登记中心发出的（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九《协助执行通知书》可以认定，上述裁定书最迟亦于此时间之前送达给当事人。即（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九《执行裁定书》最迟于2013年3月12日送达后生效，房产竞买人即本案德盈公司自裁定书送达时享有案涉房产的物权。不动产交付是权利人行使物权权利的方式，并不是衡量是否享有物权的标准。至于新丰实业公司和新丰酒店公司认为德盈公司从2016年4月1日取得产权登记或交付才发生物权转移的说法不符合法律和司法解释的规定，原审法院不予采信。
根据案涉房屋相关联的珠海市中级人民法院（2007）珠中法民四初字第82号民事判决、广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第85号民事判决、最高人民法院（2011）民申字第256号民事裁定的查明和认定，新丰酒店公司与新丰实业公司关于新丰综合楼相关楼层和面积的租赁合同事实在德盈公司竞买案涉房屋之前早已存在，上述判决并没有否认新丰实业公司和新丰酒店公司之间租赁关系存在的事实。故德盈公司在本案中主张新丰实业公司和新丰酒店公司侵权的依据不足，但新丰实业公司和新丰酒店公司继续使用德盈公司竞买的房屋面积应据实参照同一时间节点的市场租金标准向德盈公司支付相应的租金损失。
经核实，新丰酒店公司在德盈公司竞买案涉房产之前已一直在新丰综合楼的第十层和第十二层经营酒店，因此，德盈公司请求从2013年4月1日起计算第十层和第十二层的租金损失具有事实和法律依据。新丰实业公司和新丰酒店公司对德盈公司的诉请提出诉讼时效抗辩，而德盈公司于2015年4月17日提出本案诉讼，故原审法院根据法律规定从2015年4月17日起诉立案日开始倒推二年即从2013年4月17日开始计算。据此，原审法院支持德盈公司的此项诉请计算期间从2013年4月17日开始。德盈公司诉请第十层和第十二层按照该楼层房屋以新丰酒店公司客房经营的营业收入计算，每间房按120元/天计算，其中第十二层共16间客房；第十层共16间客房，房产所有权归德盈公司所有11.72间（按面积计算）所依据的计算租金标准和计算方法缺乏依据，同时存在不合理的地方。根据查明的事实，新丰综合楼第十层和第十二层的使用功能为办公楼，竣工时属于毛坯房状态，是新丰酒店公司进场装修和申请牌照开展经营的。因此，应按评估报告以未带装修房屋的租金标准计算租金损失。即第10层、第12层（2013年4月17日至2015年12月31日期间）未带装修的市场租金为：2013年的月平方米租金为46元，按总面积1284.64平方米计，月租金59091元，2013年的租金合计为498334元（59091×9=531819元－59091÷30×17=33484.9元）；2014年的月平方米租金合计为48元，按总面积1284.64平方米计，月租金61661元，2014年的租金合计为739932元；2015年的月平方米租金为50元，按总面积1284.64平方米计，月租金64239元，2015年12个月的租金合计为770868元”。据此计算得期间的租金数额为：2009134元。至于德盈公司请求2016年1月1日以后的租金，因每月租金标准不明确，原审法院不予审处，德盈公司可另行主张。
关于德盈公司请求新丰实业公司和新丰酒店公司支付第五层（361.67平方米）、第六层（741.60平方米）、第七层（741.60平方米）损失，按照租金22元/平方米/月计算，自2013年4月1日起计算至新丰实业公司和新丰酒店公司停止侵害之日止，现暂计至2015年3月31日止为974091.36元的问题。经查，新丰酒店公司综合楼第五层、第六层、第七层自2012年开始基本处于空置状态，德盈公司虽然向原审法院提交了部分视频及照片资料主张新丰实业公司和新丰酒店公司曾锁控第五层、第六层，占据第七层作为员工宿舍使用，但新丰实业公司和新丰酒店公司予以否认，德盈公司提交的证据仅证明新丰综合楼曾发生过收楼纠纷或冲突事件并报警，但公安部门还没有最终的结论性认定意见，还不能充分证明新丰实业公司和新丰酒店公司确实使用上述房屋或进行收益。事实上，德盈公司在本案诉讼期间亦自行收回使用了该综合楼的第五层、第六层、第七层房屋。因此德盈公司的此项诉请证据不足，原审法院不予支持。
至于新丰实业公司和新丰酒店公司提出要求扣减其对新丰综合楼前期投资配套设施（中央空调安装分摊费）费用问题,因未提出反诉，同时又属于另一法律关系,原审法院在本案不予审处,当事人可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，原审法院判决：一、新丰实业公司、新丰酒店公司连带于判决发生法律效力之日起三十日内向德盈公司支付新丰综合楼第十层、第十二层（2014年4月17日至2015年12月31日期间）的租金损失2009134元；二、驳回德盈公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34018元、评估费20463.11元，合计54481.11元，由新丰实业公司、新丰酒店公司负担30000元，德盈公司负担24481.11元。
二审中，德盈公司、新丰实业公司和新丰酒店公司都提供了新证据。本院组织当事人进行了举证和质证。本院认定事实如下：金得公司与德盈公司签订的《拍卖成交确认书》第一条约定：“本次拍卖成交标的的具体描述及相关交易条件以《评估报告》、《拍卖风险告知及特别约定》等为准。”第四条约定:“乙方（德盈公司）应严格按照《拍卖风险告知及特别约定》的规定与委托方及甲方（金得公司）办理拍卖标的移交手续，即待人民法院出具确权裁定文书，拍卖人将裁定文书交付给买受人则视为已交付拍卖标的。”金得公司于2012年4月24日向本院提交《出具法律文书申请书》，载明：“请贵院收到拍卖价款全额后核准给予出具该房的相关法律文书，以便办理过户手续。”本院送达回证显示：“受送达人：珠海市金得拍卖有限公司及买受人，送达文书名称：（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九执行裁定书，收件日期为2012年5月18日。”新丰实业公司于2012年11月23日签收了（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九执行裁定书。关于涉案房产第五至七层的占有使用情况，新丰实业公司在原审庭审中称“不是，门不是我们锁的，是谁锁的，不知道。德盈公司可以收回房屋使用，五、六层新丰实业公司进不去，听说有一个姓蔡的负责看现场，不是我们的人。”
本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，第一，关于涉案房产所有权转移给德盈公司的时间问题。（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九执行裁定书指明：拍卖房产的所有权自裁定书送达德盈公司时起转移。根据二审查明的事实，本院于2012年5月18日向“珠海市金得拍卖有限公司及买受人”送达了上述裁定书，金得公司亦出具说明，证明该公司将裁定书交给了德盈公司。因此，（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九执行裁定书送达给德盈公司的时间是2012年5月18日，从此时起，涉案房产所有权转移至德盈公司。原审判决认定的时间不准确，本院予以纠正。新丰实业公司和新丰酒店公司上诉主张没有证据证明上述裁定书于2015年3月31日前已生效，与事实不符，本院不予采纳。
第二，关于涉案房产第十层和第十二层的占有使用事实及损失认定。根据查明的事实，新丰酒店公司与新丰实业公司在涉案房产第十层和第十二层的占有和使用事实在德盈公司竞买涉案房产之前已存在，但在德盈公司经竞买取得涉案房产之后，新丰实业公司和新丰酒店公司理应根据执行部门的要求或者德盈公司的请求，将涉案房产腾退交给德盈公司，如继续使用该房产的，应当按照同时间段市场租金标准赔偿德盈公司租金损失。原审判决对此处理正确，本院予以维持。德盈公司自收到（2000）珠中法执恢字第172-1、173-1号之九执行裁定书即已知道或者应当知道对涉案房产的相关权益，可向新丰实业公司和新丰酒店公司主张权利。但德盈公司直至2015年4月17日才向原审法院提起本案诉讼，原审法院从立案之日起倒推二年开始计算租金损失，适用法律正确。根据查明的事实，新丰综合楼第十层和第十二层于2013年4月17日是带装修的，德盈公司的租金损失理应按照带装修的房产标准计算。原审法院以未带装修的房产标准计算租金损失，与事实不符，本院予以纠正。新丰实业公司和新丰酒店公司上诉主张以月平方米租金17元认定该损失，没有事实根据，本院不予采纳。因此，德盈公司的租金损失应为：2013年月平方米租金55元，按总面积1284.64平方米计算，月租金70655元，2013年4月17日计至同年12月31日为：605277.83元（70655÷30×17+70655×8=605277.83）；2014年的月租金为74511元，该年租金合计894132元（74511×12=894132）；2015年月租金为77079元，该年租金合计924948元（77079×12=924948）。由此可知，2013年4月17日至2015年12月31日期间，德盈公司的租金损失共计2424357.83元（605277.83+894132+924948=2424357.83）。2016年以后的租金损失，因租金标准未确定，暂不作处理，德盈公司可另行主张。
第三，关于涉案房产第五至七层损失的认定。德盈公司提供的证据证明该公司前去接收涉案房产第五至七层，在收楼时发生冲突，虽然报警后公安机关未作出结论性意见，但依常理，房产的开发者及产权人应当能够清楚说明该房产的占有和使用情况。新丰实业公司在原审中称门不是该公司锁的，“是谁锁的，不知道”，五、六层新丰实业公司进不去，这种说法不合常理。在涉案房产被拍卖后，新丰实业公司于2012年11月23日签收了执行裁定书，理应履行法定义务，将房产交给买受人，如果该房产被他人侵占，应当向执行部门及买受人说明情况，以“不知道”、“进不去”等作为未与买受人交接房产的理由，显然不成立。因此，新丰实业公司应当向德盈公司赔偿租金损失。因德盈公司于一审中收回了涉案房产第五至七层，本院支持德盈公司起诉之日（2015年4月17日）前二年（2013年4月17日至2015年4月17日）的租金损失。根据一审评估结论，涉案房产第五至七层2013年至2015年的月平方米租金分别为46元、48元和50元，但德盈公司坚持诉讼请求的标准为22元，故本院按德盈公司起诉请求的标准22元计算该部分租金损失，即：974091.36元（22×1844.87×24=974091.36）。德盈公司没有证据证明新丰酒店公司占有使用该部分房产，故德盈公司要求新丰酒店公司承担该赔偿责任没有事实根据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第773号民事判决；
二、珠海经济特区新丰实业发展公司和珠海市新丰酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，向珠海市德盈投资有限公司赔偿新丰综合楼第十层和第十二层的租金损失2424357.83元；
三、珠海经济特区新丰实业发展公司于本判决生效之日起十日内，向珠海市德盈投资有限公司赔偿新丰综合楼第五、六、七层的租金损失974091.36元；
四、驳回珠海市德盈投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费34018元、评估费20463.11元，由珠海经济特区新丰实业发展公司和珠海市新丰酒店有限公司负担。二审案件受理费，珠海市德盈投资有限公司预交17339元，由珠海经济特区新丰实业发展公司和珠海市新丰酒店有限公司负担；珠海经济特区新丰实业发展公司和珠海市新丰酒店有限公司预交22873元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十一月二十二日
书记员 吴佳鲜