广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初9658号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇。法定代表人：卢炎枝，该司总经理。委托诉讼代理人：梁燕平，女，该司员工。委托诉讼代理人：刘玉兰，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。被告：王玥，女，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：邓凯（系被告王玥的配偶），住四川省射洪县。原告中山市润昌置业管理有限公司与被告王玥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁燕平、刘玉兰，被告的委托诉讼代理人邓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金43781.42元；2.被告支付拖欠租金的逾期付款违约金（按每天1‰，自拖欠之日起计算至清偿之日止，暂计至起诉之日为6404.95元）；3.被告支付未完租期租金总额10%的违约金21599.46元。事实和理由：被告于2015年7月21日与原告就位于中山市小榄镇××时代广场××楼××号商铺（以下简称涉案商铺）签订百汇时代广场商铺租赁合同，约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天的，原告有权单方解除合同、没收被告缴纳的各项保证金并要求被告按未完租期租金总额的10%支付违约金。后被告拖欠自2015年12月24日至2016年6月30日的租金43781.42元，原告多次催缴未果，被告的行为已构成根本违约。被告辩称，被告与原告签订的补充协议约定租金自2016年5月1日起算，原告于2016年6月15日锁门，故租金起止日期应为2016年5月1日至同年6月15日，金额为10494元。签订合同时被告已交纳两个月押金13992元，扣除租金10494元后，应是原告欠被告3498元，原告诉讼请求的逾期拖欠费用不成立。另外，原告在未提前通知被告的情况下锁门，违约方系原告，故应当由原告赔偿被告的损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案商铺所在的位于中山市小榄镇的房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。弘昌置业公司将中山市小榄镇百汇时代广场全权委托给原告进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2015年7月21日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订了百汇时代广场商铺租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自商场开业之日起计算）；第1年的租金为每月6996元，第2年的租金为每月7216元，第3年的租金为每月7436元；租金起算日为商场开业日，经甲方允许乙方提前开业或试业的，则租金起算日也相应提前；首月租金应于进场装修前缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付13992元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了相关约定。签订合同当日，被告向原告交纳了租赁保证金13992元。此后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告于2015年12月24日正式开始营业。被告在交付涉案商铺时签订的商铺交接确认书中确认，其已于2015年10月20日对涉案商铺进行验收，认为完全符合租赁合同中约定的交铺标准，确认接收涉案商铺。2016年2月19日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告签订了一份百汇时代广场商铺租赁合同补充协议，约定：将原合同约定的租金起算日由2015年12月24日变更为2016年5月1日；若2016年5月1日之后至合同终止，乙方发生拖欠租金、物业服务费、水电费等违约行为，或连续停业/歇业3天以上（含3天），甲方有权向乙方追索2015年12月24日至2016年5月1日的租金。双方履行合同期间，被告未交纳任何租金。原告提交的百汇时代广场商铺租赁合同、物业服务合同解除及起诉通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，原告于2016年6月15日致函被告（通知书落款日期为2016年6月14日，交寄日期为2016年6月15日，签收日期为2016年6月17日），以被告拖欠租金及其他费用共计67971.87元（其中拖欠租金43781.42元），且多次擅自停业，严重违反合同约定，构成根本违约为由，通知被告即日解除双方签订的租赁合同，并要求被告在3日内缴清欠费及支付违约金，已交纳的履约保证金予以没收。原告当庭称，原告没有锁涉案商铺的门，是物业公司因被告未缴纳物业费而锁门；被告交纳的保证金已由原告依约予以没收。被告当庭述称，因原告在涉案商铺前面施工，导致无法正常营业；后经与原告协商，原告称2016年5月1日可以完成施工，故将租金起算日调整为2016年5月1日，但该日期过后仍然施工。本院认为，本案中，原告与被告签订商铺租赁合同，原告将涉案商铺出租给被告，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。关于被告抗辩主张的因原告在涉案商铺前面施工，导致无法正常营业的问题。一方面，被告未提供充足有效的证据证实在其开业经营期间存在施工的情况，以及该情况对其经营构成了严重影响。另一方面，原告在签订合同前已对涉案商铺的具体情况及周边环境有充分了解，是否签订合同取决于其对整个商场将来发展及商业机遇的判断，虽然周边环境在一定程度上会影响商铺的营业效果，但不足以影响商铺的正常使用。故被告以此为由进行抗辩理据不足，本院不予采纳。至于被告抗辩主张的原告于2016年6月15日将涉案商铺锁门的问题，因未经原告确认，且被告未提供充足有效的证据予以证实，故本院不予采纳。综合本院认定的事实及双方的诉辩意见，虽然双方曾在履行合同期间达成一致协议将租金起算日调整为自2016年5月1日起算，但因被告仍然未依约支付2016年5月1日起算的租金，构成根本违约，合同约定的原告有权单方解除合同的条件已成就。故原告按合同约定于2016年6月15日向被告发出解除合同通知书，解除双方的租赁合同关系有理，且被告亦认同双方的合同已于2016年6月15日实际终止，故本院对此予以认定。因双方在调整租金起算日的协议中明确约定，若被告出现拖欠2016年5月1日之后的租金的违约行为，原告有权向其追索2015年12月24日至2016年5月1日的租金，故原告诉讼请求被告支付拖欠的2015年12月24日至合同解除之日的租金有理，本院予以支持。按双方合同约定的租金标准核算，被告应支付的2015年12月24日至2016年6月15日的租金为40343.30元（6996元/月×5个月+6996元/月÷30天×23天）。原告主张合同解除之后至2016年6月30日的租金没有依据，本院不予支持。同时，在因被告根本违约导致合同解除的情形下，原告按合同约定诉讼请求被告支付未完租期租金总额10%的违约金有理，本院予以支持。按双方合同约定的租期计算，未完租期为2016年6月16日至2018年12月23日，即未完租期租金总额10%的违约金应为21966.56元[（6996元/月×6个月+6996元/月÷30天×8天+7216元/月×12个月+7436元/月×12个月）×10%]。原告只诉讼请求被告支付21599.46元，这是其对自己权利的合法处分，本院予以准许，故被告应向原告支付未完租期租金总额10%的违约金21599.46元。另外，虽然双方合同还约定了被告逾期支付租金的违约金（按每天1‰计算），但该违约金应是指双方在合同未解除的情形下承担违约责任的方式。而对于因被告根本违约导致原告单方解除合同情形下的违约责任，双方合同另有约定。现原告因被告根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张被告支付未完租期租金总额的10%的违约金且已获本院支持，故本案不应再适用合同未解除情形下的违约责任条款。故原告诉讼请求被告支付拖欠租金的逾期付款违约金（按每天1‰计算）缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告王玥于判决发生法律效力之日起3日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金40343.30元和未完租期租金总额10%的违约金21599.46元，合计61942.76元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元，减半收取计797元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担123元（原告中山市润昌置业管理有限公司已付797元），被告王玥负担674元（该款已由原告中山市润昌置业管理有限公司垫付，被告王玥应在判决生效之日一并迳付给原告中山市润昌置业管理有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一六年十一月十六日书记员  许双阳书记员  匡 欢