广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第232号
原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：车强谋，经理。
委托代理人：李维婕，系该司职员。
被告：周斌，住广东省广州市天河区。
被告：张茵，住址同上。
原告广州宜家创生物业管理有限公司（下简称宜家创生公司）诉被告周斌、张茵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜家创生公司的委托代理人李维婕，被告周斌、张茵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宜家创生公司诉称：原告与广州新华晨房地产有限公司签订了《东逸花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，约定由原告为东逸花园一、二、三期物业提供物业管理服务，被告为东逸花园二期广州市天河区东逸一街39号7h房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2013年3月起无故拒绝交纳管理费。至2014年12月，被告已拖欠原告管理费共计3512.12元。上述欠费经原告多次催收未果。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物管费。包括被告在内的部分业主因各种原因拖欠原告的物管有关费用，令原告陷入经济困境，特向法院起诉，请求判令：1、被告清偿拖欠原告的管理费，自2013年3月1日起至2014年12月31日止，管理费合计人民3512.12元，滞纳金以当月拖欠的物业管理费为本金，从当月26日起算，计至实际付清之日止，按照每日千分之一标准计算，滞纳金以本金为限。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告周斌、张茵共同辩称：一、我方认为原告没有物业管理资格，因为原告进驻涉案小区的手续没有按照法律法规的规定。而且我方与之前的物业管理公司已经因为涉案房屋的质量问题发生了纠纷，法院已经对此有过审理，而前物业管理公司没有经过与小区业主的沟通，就将涉案物业服务交给了原告。二、我方房屋的质量问题一直存在，原告一直没有解决。三、原告本案主张的物管费从来没有向我方催缴过。四、关于原告主张的滞纳金问题，我方认为千分之一的标准过高，请求法院调整。
经审理查明：广州市天河区新世界东逸花园小区是案外人广州新华晨房地产有限公司（下称新华晨公司）所建设开发。宜家创生公司是依法成立的，被准许从2000年7月13日从事物业管理活动，具有一级物业管理资质的企业法人。被告周斌、张茵是广州市天河区东逸一街39号7h房（下称案涉房屋，属东逸花园二期，建筑面积为79.821平方米）的业主。
2003年6月26日，原告与新华晨公司签订《物业管理委托合同》，由甲方（即新华晨公司，下同）将新世界东逸花园1－3期委托乙方（即原告，下同）实行物业管理，约定：委托管理期限为36个月，自2003年6月26日起至2006年6月25日止；管理服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理，公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开张社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护、在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；本物业的管理费服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1期1.65元、2期2.0元、3期2.0元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金等内容。2006年7月14日，双方签订了一份《东逸花园物业管理委托合同》，约定甲方将东逸花园一至三期委托乙方实行物业管理，委托期限自2006年6月26日起至2009年6月25日止，本物业的管理费服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.65元、二期2.00元、三期2.00元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于每月5日前向乙方缴纳物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。2009年6月19日，双方签订了《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限延至自2009年9月25日止。2009年10月16日，双方签订了《东逸花园物业服务委托合同》，约定甲方将东逸花园一至四期委托乙方实行物业管理，委托期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止，本物业的管理费服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.30元、二期2.00元、三期2.00元、四期2.00元，向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于每月25日前向乙方缴纳物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。2003年6月26日起，原告即入驻东逸花园小区实施物业管理至今。2001年8月28日，被告周斌签署《新世界东逸花园住户咭申请表》和《物品签收表格》接收案涉房屋。
庭审中，被告确认未缴纳原告在本案诉请的物业管理费，但主张并非其不愿意交纳物业管理费，是因为案涉房屋存在质量维修纠纷，房屋的洗手间下水道存在漏水，导致房屋房间墙面、家具霉烂。被告对此称案涉房屋的质量问题是房屋内部质量问题，属被告与开发商的纠纷，其只是对小区公共区域进行管理，业主房屋的质量问题不属于其管理范围。
另查明：东逸花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。
本院认为：根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，建设单位在业主或业主委员会选聘物业管理企业之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。东逸花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业管理企业，因此作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。原告与东逸花园小区的建设单位签订的物业管理委托合同均是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。在案涉房屋所在小区的业主、业主大会选聘物业管理企业对该小区进行物业管理之前，原告因上述合同自2003年6月26日至今为东逸花园小区的合法物业管理人，具备对东逸花园小区进行物业管理的资格。被告虽未直接与原告签订物业管理服务合同，但被告在办理案涉房屋的收楼手续后，已取得了案涉房屋的使用权，实际已成为东逸花园小区的业主，应接受新华晨公司与原告所签订的物业管理委托合同的约束，双方之间的物业管理关系成立。
原告已实际进驻东逸花园小区并进行了物业管理，被告作为东逸花园小区的业主应按物业管理委托合同的约定向原告支付物业管理费。上述合同约定二期住宅房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米2.00元计算，因此案涉房屋每月物业管理费应为159.642元（79.821平方米×2.0元／月／平方米）。案涉房屋质量问题应属被告与案涉房屋出售人之间的房屋买卖关系，与本案物业管理并不属同一法律关系，被告以房屋质量存在问题拒付物业管理费无法律依据，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付2013年3月1日至2014年12月31日的物业管理费共3512.12元（159.642元×22个月）。
被告至今未交自2013年3月1日至2014年12月31日的物业管理费，已构成违约，故原告要求被告缴纳滞纳金理据充分，本院予以支持。但被告提出上述滞纳金的缴纳标准过高，虽上述委托合同约定逾期缴纳物业管理费的滞纳金标准为按欠交金额的每日千分之一计算，但结合本案案情，本院酌情将上述滞纳金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算计付，故被告应向原告支付的物业管理费的滞纳金，每月均以所欠物业管理费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，各月物业管理费的滞纳金均以不超过当月所欠物业管理费为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告周斌、张茵于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东逸一街39号7h房2013年3月1日至2014年12月31日的物业管理费共3512.12元。
二、被告周斌、张茵于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金（每月均以当月所欠物业管理费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，各月物业管理费的滞纳金均以不超过当月所欠物业管理费为限）。
三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告周斌、张茵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 陈礼荣
人民陪审员 梁瑞芳
二〇一五年六月十九日
书 记 员 何嘉杰
苏嘉俊
本判决书于2015年月日送达（33）