合肥铁路运输法院
执 行 裁 定 书
（2015）合铁执异字第00012号
异议人：黄宏亮，男，1973年4月7日出生，汉族，住安徽省桐城市。
申请执行人：沈雪峰，男，汉族，1973年11月29日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
被执行人：林希安，男，汉族，1959年7月25日出生，住江西省上饶市鄱阳县。
本院受理的申请执行人沈雪峰与被执行人林希安民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人黄宏亮向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人称：2014年1月4日林希安因经营需要向黄宏亮借款600万元，当日，林希安与黄宏亮签订《房屋租赁合同》1份，约定林希安将合肥万达广场10号楼A座701室房屋出租给黄宏亮使用，租期十年，每年租金10万元，如果十年房租一次性支付，黄宏亮仍可免费续住三年。林希安在出具的借条中已经明确十年租金100万元由借款抵付，并且言明如果到期没有偿还借款本息，则以该房屋抵付给黄宏亮。上述借款到期后，林希安没有按约还款，按照约定该房屋的产权将自动归黄宏亮所有。同时林希安夫妇已经办理了房屋委托买卖公证，黄宏亮在与林希安办理房屋过户过程手续时，发现该房屋即被法院查封，因此过户未能成功，但林希安根据《房屋租赁合同》即将合肥万达公馆10号楼A座701室房屋交由黄宏亮租赁使用至今。现异议人认为：第一，根据借款时的约定，该房屋在林希安没有按约还款时即转给黄宏亮，只是因为该房屋被查封未能及时过户，但现黄宏亮有权根据约定主张对该房屋的产权。法院应当立即终止对该房屋的执行程序。第二，根据《房屋租赁合同》约定，黄宏亮自借款后即租赁使用该房至今，且已付清十年租金100万元，因此黄宏亮亦有权根据《房屋租赁合同》的约定继续对房屋占有使用至2027年1月6日，法院即使对该房产进行处置亦应保障黄宏亮的合法权益。
综上所述，黄宏亮对合肥万达公馆10号楼A座701室房屋依法享有产权过户的主张权利，法院应立即终止对该房屋的所有执行程序。同时，上述《房屋租赁合同》亦是合法有效的，黄宏亮亦有权依据合同约定继续占用使用该房屋，法院应当依法保障黄宏亮应有的权利。为此，特提出执行异议，请法院依法予以支持。
异议人黄宏亮提交证据：1、2014年1月4日黄宏亮与林希安签订的房屋租赁合同复印件一份；2、2014年3月31日林希安、王巧英与黄宏亮在安徽省肥西县公证处办理的公证书复印件一份；3、2015年6月12日林希安和黄宏亮委托安徽永菲利不动产经营有限公司全权管理涉案房屋的委托书及黄宏亮与黄奇超房屋租赁合同复印件一份；4、2015年6月30日交纳2014年10月1日至交款日止的物业管理费发票复印件一张；5、梁丽芹、林希安向黄宏亮借款借条复印件一张。
申请执行人辩称：异议人所提出的执行异议毫无道理，完全是与被执行人林希安恶意串通拖延执行。2014年3月30日林希安为逃避可能的执行，委托黄宏亮出卖、出租涉案的位于万达公馆10号楼A座701室房屋。由于法院在2014年3月21日查封了涉案房屋，林希安的企图未能得逞。林希安在了解情况后，与黄宏亮补签《房屋租赁合同》，并有意识地将合同签订日期写在法院查封前的2014年1月4日。一、林希案与黄宏亮所谓的《房屋租赁合同》不能对抗本案的执行。首先，涉案房屋一直空置，直到2015年6月黄宏亮才委托安徽永菲利不动产经营有限公司转租该房。2015年7月2日肖静才承租该房并入住。黄宏亮没有入住该房，不是承租人。其次，林希安与黄宏亮的租赁合同金额为年10万元，而黄宏亮委托中介公司租房的租金为年9万元，难道黄宏亮从林希安租房就是为了每年倒贴一万元？再次，双方合同约定黄宏亮10年租金一次性汇至林希安账户。没有证据表明黄宏亮汇款100万元给林希安。综上理由，黄宏亮与林希安的《房屋租赁合同》并未实际履行。双方履行的仍然是2014年3月30日的委托合同，黄宏亮委托中介公司出租涉案房屋正是依据林希安对黄宏亮的委托。二、黄宏亮提供了梁丽芹向其借款，虽然梁丽芹与林希安自称夫妻，实际双方根本不是夫妻，梁丽芹向黄宏亮借款，与林希安的财产无关联，林希安、梁丽芹出具给黄宏亮的借条不能对抗本案的执行。林希安、梁丽芹出具给黄宏亮的借条上写明的“其中含万达房租100万，如到期未还款愿此房抵给黄总”显然是后加上去的，仅凭肉眼就能看出借条与上述内容非一人所写。其次，即使林希安、梁丽芹向黄宏亮借款属实，因未办理抵押手续，对本案执行无影响。再次，即使不考虑上述理由，双方关于“如到期未还款愿此房抵给黄总”实为“留置条款”，依据担保法、物权法的相关规定，“留置条款”无效。综上理由，林希安、梁丽芹出具给黄宏亮的借条不能对抗本案的执行。需要特别指出的是林希安故意躲避执行，明知案件进入执行阶段，故意不签收法律文书，导致所有执行程序均需公告，与他人共谋故意为执行设置障碍。申请执行人要求法院驳回黄宏亮的执行异议，排除干扰，尽快执行。
申请执行人提交证据：1、被执行人林希安因无力偿还申请执行人借款款项而委托申请执行人沈雪峰处置涉案房产的授权委托书。2、2014年3月至2015年7月关于涉案房屋的合肥燃气集团营销公司交费明细列表和合肥供水集团有限公司水费清单证明长期处于空置状态。
经审查查明：申请执行人沈雪峰与被执行人林希安民间借贷纠纷一案，本院于二〇一四年七月十七日作出的（2014）合铁民初字第00023号民事判决书已经发生法律效力。因林希安对上述文书确定的义务未能履行，沈雪峰申请强制执行，本院于2014年12月18日依法立案执行。本案在审理期间，原告沈雪峰向本院提出财产保全的申请，本院于2014年3月21日依法查封了被告林希安所有的位于安徽省合肥市包河区马鞍山路150号万达广场10幢701室房产（房地权证：合包字第××号）。2014年3月31日林希安、王巧英与黄宏亮在安徽省肥西县公证处办理委托公证，称“我们现委托黄宏亮为我们的代理人，全权办理出售我们夫妻共同拥有的位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场10幢701（建筑面积253.18平方米，房地权证：合包字第××号）”。在执行过程中，因被执行人林希安下落不明无法直接送达，本院于2015年2月6日向被执行人林希安公告送达了执行通知书等相关法律文书。2015年5月11日本院依法对上述房产委托评估。2015年7月7日本院向被执行人林希安公告送达了皖正房评报（2015）字第0745号《估价报告书》。2015年7月9日为保护涉案房产中合法承租户权益，本院在被查封房产处张贴查封公告，告知相关权利与义务。案外人黄宏亮向本院提出上述执行异议，主张其有权根据约定对涉案房屋享有的产权及租赁权，要求法院立即终止对该房屋的执行程序。
本院认为：本案在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封和处置被执行人所有的位于安徽省合肥市包河区马鞍山路150号万达广场10幢701室房产（房地权证：合包字第××号），符合法律规定，并无不当。林希安、王巧英在本院查封之后办理委托公证，委托异议人黄宏亮出售涉案房屋，属无权处置。关于异议人黄宏亮对涉案房产主张所有权所提交的证据和理由，本院认为，在2014年1月4日林希安、梁丽芹出具给黄宏亮的600万元借条中，“如到期未还款，愿此房抵给黄总”的内容并不能证明在本院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同；异议人黄宏亮没有提交在本院查封之前已合法占有该房产的证据，所提交的物业管理费发票仅能证明林希安于2015年6月30日补交了2014年10月1日起至交款日期间的物业管理费，不能证明异议人黄宏亮已实际占有和正常使用该房屋。被执行人林希安、梁丽芹出具给异议人黄宏亮的借条和600万元借款汇入梁丽芹的个人银行帐户凭证，不能证明已支付涉案房屋的全部价款，或者已按照合同约定支付部分房屋价款，更没有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，其主张对涉案房屋享有所有权和要求终止执行的异议请求，于法无据，本院不予支持。关于异议人黄宏亮主张对涉案房产享有13年的租赁权所提交的证据和理由，本院认为，其与被执行人林希安所签订的《房屋租赁合同》期间长达十年、年租金10万元、收取方式为一次性将十年租金汇入林希安银行帐户，且在《房屋租赁合同》尾部手写添加“如果乙方十年房租一次性付给甲方，乙方可免费续租三年”等内容，有悖常规交易习惯；2014年1月4日林希安、梁丽芹出具给黄宏亮的600万元借条中，“其中含万达房租100万元，如到期未还款，愿此房抵给黄总”内容和600万元借款汇入的是梁丽芹个人银行帐户，不符合双方签订的《房屋租赁合同》约定的付款方式，且有悖于常规借款和给付房屋租金的交易习惯，且异议人黄宏亮不能证明在本院查封之前即已合法占有和使用该房产。另2015年6月12日林希安和黄宏亮委托安徽永菲利不动产经营有限公司全权管理涉案房屋及黄宏亮与黄奇超所签订的《房屋租赁合同》，因在本院查封之后，属无权处分。综上，异议人黄宏亮所提出的对涉案房屋享有13年的租赁权且要求继续占用使用该房屋的执行异议，亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人黄宏亮提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 范红星
审判员 徐 竞
审判员 陈家军
二〇一五年十月十二日
书记员 陈应梅
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。