成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第8219号
原告成都市锦都工业建设投资有限公司。住所地：成都市。
法定代表人黄安，系成都市锦都工业建设投资有限公司董事长。
委托代理人王林国，四川谷雨律师事务所律师。
委托代理人顾林，男，1986年5月21日出生，汉族，住郑州市，系成都市锦都工业建设投资有限公司员工。
被告韩田文，男，1973年7月14日出生，汉族，住成都市。
被告四川省蜀康医药连锁有限公司。住所地：成都市。
法定代表人田兴海。
委托代理人郭荣，北京市中银（成都）律师事务所律师。
原告成都市锦都工业建设投资有限公司（以下简称锦都工投公司）与被告韩田文、四川省蜀康医药连锁有限公司（以下简称蜀康医药公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行审理。原告锦都工投公司的委托代理人王林国、顾林，被告韩田文，被告蜀康医药公司的委托代理人郭荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦都工投公司诉称，2010年10月15日，韩田文与成都市锦江区柳江街道办事处达成关于锦江区xx号商铺的《商业用房租赁合同》，面积为258.38平方米，租期5年，从2010年11月20日至2015年11月19日止，商铺租金为64元/平方米，并交纳履约保证金39678元。合同签订后，双方履行至2013年11月12日，成都市锦江区国有资产管理委员会办公室将锦江区xx号商铺划转给锦都工投公司告所有，文件为成都市锦江区国有资产管理委员会锦国资办〔2013〕167号文件。随后锦都工投公司办理了产权证（证号为成房权证监证字第39507**号），并向韩田文及所有承租人发了《业主变更通知》及相关对接事宜。合同即将期满，锦都工投公司按照《成都市市属国有企业资产出租管理办法》的规定，制定了《锦馨家园商铺对外出租可行性研究报告》及《锦馨家园商铺资产出租方案》，并经成都市国有资产管理委员会办公室批准，而后锦都工投公司对锦馨家园商铺公开招租在网络、成都商报及商铺周围公开《出租公告》。同时还书面通知了韩田文及其他15家商户。公告期满根据公开竞价结果，韩田文、蜀康医药公司租赁的xx号商铺由四川太极大药房连锁有限公司竞得。合同期满前韩田文也签收了《锦馨家园商铺租赁合同即将期满的通知》。而蜀康医药公司下属公司锦江蜀康医药房于2015年9月24日向锦都工投公司递交了《要求重新公平竞租商铺的投诉书》，从中反映出其所租赁xx号的120平方米商铺是从韩田文处转租过来的，但锦都工投公司不知情，也没有征得锦都工投公司同意。同时向锦都工投公司支付的租金一直是韩田文在支付，而原承租人韩田文也参加了锦馨家园商铺对外出租竞价，商铺出租竞价公告也在铺面周围进行张贴，蜀康医药公司是明知的，因此锦都工投公司没有同意其重新竞租的要求，并要求在合同期满日前搬离xx号商铺。而蜀康医药公司期满后拒不搬离，导致锦都工投公司无法履行已与四川太极大药房连锁有限公司签订的《商业用房租赁合同》，给锦都工投公司造成重大的经济损失。请求：1、判令韩田文、蜀康医药公司立即搬离并按约定交还租赁原告所属的位于锦江区xx号商铺（面积120平方米）；2、判令韩田文、蜀康医药公司赔偿锦都工投公司损失41857.6元，承担违约金39678元，支付占用xx号商铺期间的租金48600元（租金按照135元/平方米计算，暂按3个月计算租金，后期租金继续计算至交还该商铺时止），暂共计130135.6元；3、判令本案的全部诉讼费用由韩田文、蜀康医药公司承担。
被告韩田文辩称，韩田文与锦都工投公司就位于锦江区xx号商铺建立商业用房租赁关系属实，韩田文在取得租赁物后，将房屋分割为4套房屋转租，其他3套已按约退还给了锦都工投公司，仅剩蜀康医药公司转租的房屋未按期按约退还。韩田文已于2015年11月16日致函锦都工投公司请锦都工投公司按约按法收回房屋，并分别于2015年10月29日、2015年11月18日致函蜀康医药公司要求其按时腾退房屋，但蜀康医药公司置之不理，由此给锦都工投公司造成的损失，皆因蜀康医药公司肆意非法占有所致，故锦都工投公司应向蜀康医药公司主张权利，要求蜀康医药公司搬离并承担违约责任。同时，锦都工投公司应退还韩田文所缴纳的履约保证金39678元。
被告蜀康医药公司辩称，蜀康医药公司与韩田文就案涉商铺于2010年11月达成转租协议，在协议中，韩田文承诺为合法转租，房屋所有权的变动不影响合同效力。2013年11月，案涉商铺所有权变更为锦都工投公司享有，锦都工投公司明知蜀康医药公司的转租行为，但一直未提出异议。租赁期届满前，锦都工投公司决定重新招租，根据相关规定，蜀康医药公司在同等条件下享有优先承租权，但锦都工投公司将蜀康医药公司排除在竞租程序外，对此，蜀都医药公司已经按正常程序向锦都工投公司投诉，锦都工投公司不仅拒绝沟通，反而否认蜀都医药公司的合法承租事实并诉至法院。蜀都医药公司认为，锦都工投公司主张的损失41857.6元，是锦都工投公司收取的案外人四川太极大药房连锁有限公司的履约保证金，锦都工投公司并未受损，不应赔偿；至于锦都工投公司诉请的违约金39678元，是锦都工投公司与韩田文的合同约定内容，与蜀康医药公司无关；在2015年11月19日后，蜀康医药公司实际占有使用案涉商铺，蜀康医药公司同意按韩田文与锦都工投公司之间合同约定的每月每平米64元向锦都工投公司支付使用费，即使按照锦都工投公司竞租时委托评估价格折合后价格每月每平米100.16元也低于锦都工投公司主张的每月每平米135元。
经审理查明，2010年10月15日，成都市锦江区柳江街道办事处（甲方、出租人）与韩田文（乙方、承租人）签订《商业用房租赁合同》，约定成都市锦江区柳江街道办事处将位于xx号面积为258.38平方米的商业用房出租给韩田文。租赁期限为5年，自2010年11月20日至2015年11月19日止。租赁期满，甲方收回该商业用房。租金单价为64元∕月∕平方米，乙方采取分期付款方式支付该商业用房5年的租金，每一年为一个付款周期，第一期的租金（四舍五入至元位）198436元，其余每期租金（四舍五入至元位）在上一使用期届满30日前支付完毕，乙方第三年、第四年、第五年的租金单价按逐年递增方式调整并缴纳，逐年递增比例为10%。乙方在与甲方签订本合同当日须按第一年租金的20%（四舍五入至百位）向甲方缴纳合同履约保证金39678元，若乙方无违约责任，该履约保证金在租赁期届满后由甲方全额退还（无息），若乙方违约的，对该履约保证金甲方不予退还，且乙方须按约承担违约责任。租赁期间，乙方无权将该房屋转租他人，否则，对乙方已付保证金不退，且甲方有权立即终止合同，收回房屋。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方逾期未搬迁或腾退的，屋内遗留品将视为乙方自愿放弃，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。
2010年11月15日，韩田文与蜀康医药公司签订《房屋租赁合同》，约定韩田文将xx号商铺（附三号、四号、五号）三间面积约120平方米出租给蜀康医药公司。租赁期共60个月，自2010年11月20日起至2015年11月19日止。租赁期满，韩田文有权收回出租房屋，蜀康医药公司应如期交还。该房屋第一年租金为144000元，第二年租金为144000元，第三年租金为158400元，第四年租金为174240元，第五年租金为191664元。
2013年11月12日，成都市锦江区国有资产管理委员会办公室签发锦国资办〔2013〕167号关于区属资产划转的批复，内容涉及将案涉的xx号划转给锦都工投公司所有。2013年12月16日，成都市锦江区柳江街道办事处、锦都工投公司联合向锦馨家园的各承租人（含韩田文）发送关于包江新居项目（锦馨家园）业主变更的通知，主要内容为锦馨家园的所有商铺已由柳江街道办事处移交给锦都工投公司，由锦都工投公司对此房产进行租赁管理。续租及续租租金请与锦都工投公司联系，商铺租金及履约保证金请缴纳至锦都工投公司账户。2014年3月21日，锦都工投公司取得锦江区xx号1层商业用房（建筑面积为258.38平方米）的房屋所有权登记。
2014年10月14日，韩田文向锦都工投公司支付了锦江区xx1层商业用房（建筑面积为258.38平方米）2014年11月20日至2015年11月19日租金264118元。
2015年6月，锦都工投公司制定了《锦馨家园商铺对外出租可行性研究报告》，并召开董事会，决议对锦馨家园空置和即将到期商铺公开招租；随后报请成都市锦江区国有资产管理委员会办公室办理锦馨家园商铺公开招租项目立项、评估，并制定了锦馨家园商铺资产出租方案。经评估，xx1层商铺年租金价值310100元。经成都市锦江区国有资产管理委员会办公室批准，锦都工投公司在网络、成都商报及商铺周围张贴《锦馨家园商铺招租公告》，公开对锦馨家园商铺招租，并书面通知了韩田文及其他15家商户，韩田文也参加了公开竞租。公告期满，根据公开竞价结果，韩田文承租的xx号商铺由四川太极大药房连锁有限公司竞得。2015年9月30日，锦都工投公司向韩田文送达了《锦馨家园商铺租赁合同即将期满的通知》，韩田文予以签收。该通知的主要内容为因双方签订的《商业用房租赁合同》将于2015年11月19日到期，锦都工投公司将该商铺在成都市公共资源交易服务中心进行公开招租，并将招租结果在中心网站进行公示，请韩田文于2015年11月19日前做好商铺腾退并按照合同条款约定将商铺移交锦都工投公司。
2015年10月29日、2015年11月18日，韩田文分别向蜀康医药公司发送了《要求如期交还锦馨家园商铺的函告书》，告知蜀康医药公司双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月19日到期，请蜀康医药公司做好房屋交接工作并于2015年11月19日按时交还商铺。
2015年9月24日，蜀康医药公司向锦都工投公司递交了《要求重新公平竞租商铺的投诉书》，主要内容为：蜀康医药公司于2010年10月15日从韩田文处转租锦江区榕声路锦馨家园58、60、62号三间联铺至今，在蜀康医药公司未收到该商铺的公开招租通知，也没有参加该商铺的公开竞标的情况下，锦都工投公司对该商铺公开竞租，且要求蜀康医药公司于2015年11月19日搬离，违反了公平竞标的规定，将会给蜀康医药公司造成重大经济损失，请求锦都工投公司重新对该商铺竞标。2016年2月2日，蜀康医药公司就xx三间联铺重新竞标事宜向锦都工投公司寄送《关于锦江区蜀康连锁药房商铺租赁事宜的联系函》，要求锦都工投公司给出解决方案。
锦都工投公司没有同意蜀康医药公司的重新竞租要求。租赁合同期届满，蜀康医药公司仍占有、使用锦江区xx号商铺（附三号、四号、五号，约120平方米），锦都工投公司遂提起本案诉讼。
上述事实，有各方当事人的陈述及以下证据在案为证：锦都工投公司提交的锦都工投公司企业法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明、韩田文的常住人口详细信息、蜀康医药公司的企业信息查询、组织机构代码证复印件、《商业用房租赁合同》、房屋租金发票、锦国资办〔2013〕167号《成都市锦江区国有资产管理委员会办公室关于区属资产划转的批复》、房屋所有权证、《成都市锦江区国有资产管理委员会办公室〈关于转发成都市市属国有企业资产出租管理办法〉的通知》、《成都市锦江区柳江街道办事处成都市锦都工业建设投资有限公司关于包江新居项目（锦馨家园）业主变更的通知》、《锦馨家园商铺对外租赁可行性研究报告》、董事会决议、《成都市锦都工业建设投资有限公司关于锦馨家园商铺公开招租项目立项的请示》、《成都市锦都工业建设投资有限公司关于锦馨家园商铺公开招租项目组织评估的请示》、《成都市锦江区国有资产管理委员会办公室关于锦馨家园商铺公开招租项目立项的批复》、《关于锦馨家园商铺公开招租询价相关事宜的复函》、《国有资产评估项目备案表》、《成都市锦都工业建设投资有限公司关于审批锦馨家园商铺资产出租方案的请示》、《成都市锦江区国有资产管理委员会办公室关于锦馨家园商铺资产出租方案的批复》、锦馨家园2015年11月份到期需公开招租商户签到表、成都市锦都工业建设投资有限公司资产出租公告（成公资竞告〔2015〕274号、275号、276号、277号）、成都商报招租公告、锦馨家园商铺招租公告、网络竞价结果通知书、《商业用房租赁合同》、锦馨家园商铺租赁合同即将期满通知、《要求重新公平竞租商铺的投诉书》、参与招标竞价报名资料、GSP认证；韩田文提交的《商业用房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《要求如期交还锦馨家园商铺的函告书》两份、快递单；蜀康医药公司提交的《房屋租赁合同》、《要求重新公平竞租商铺的投诉书》、《关于锦江区蜀康连锁药房商铺租赁事宜的联系函》。
本院认为，成都市锦江区柳江街道办事处与韩田文签订的《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示,协议内容不违反法律法规之规定，合法有效。该租赁合同所涉及的租赁xx商业用房，因国有资产划转归锦都工投公司所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，锦都工投公司承继成都市锦江区柳江街道办事处在《商业用房租赁合同》中作为出租人的所有权利义务，该《商业用房租赁合同》对锦都工投公司和韩田文均具有约束力，双方当事人应当按照约定履行其义务。
关于交还房屋。《商业用房租赁合同》届满前，锦都工投公司拟对外公开招租并告知韩田文，韩田文也参加了公开竞租。根据公开竞价结果，韩田文承租的xx号商铺由四川太极大药房连锁有限公司竞得。因此，《商业用房租赁合同》所涉及的锦都工投公司和韩田文的权利义务在租期届满时终止。合同期届满，因蜀康医药公司占有、使用xx号商铺（120平方米），锦都工投公司起诉要求韩田文及蜀康医药公司搬离并交还锦都工投公司所有的位于成都市锦江区榕声路xx商铺（120平方米），韩田文辩称该房屋由蜀康医药公司实际占有使用，且韩田文也多次督促其交还，故锦都工投公司应向蜀康医药公司主张权利。本院认为，合同期届满，合同的权利义务终止，韩田文已无权基于《商业用房租赁合同》占有、使用租赁物。因韩田文承租的上述房屋目前由蜀康医药公司占有、使用，故蜀康医药公司负有相应的腾房交付义务，尚未交还的房屋应由蜀康医药公司交还。至于蜀康医药公司辩称其在合法转租的情况下，锦都工投公司排除蜀康医药公司参与公开竞租的权利，因与本案不属同一法律关系，本院不予审查，相关当事人可另行主张。
关于损失赔偿和违约金。锦都工投公司要求韩田文及蜀康医药公司赔偿损失41857.6元，并称该损失源于其与四川太极大药房连锁有限公司签订的商业用房租赁合同约定的履约保证金。本院认为，锦都工投公司称因租赁物未及时交付，导致其与四川太极大药房连锁有限公司之间的租赁合同产生履约保证金损失，但其未提交相应的证据证明损失已实际发生，故本院对其损失主张不予支持。锦都工投公司要求韩田文及蜀康医药公司承担违约金39678元，并称因韩田文在履行《商业用房租赁合同》时已缴纳履约保证金39678元，故将该履约保证金作为违约金予以没收。庭审中，韩田文称若其承担违约责任，其同意将其支付的履约保证金按承租面积比例抵扣违约金，而蜀康医药公司认为履约保证金系韩田文与锦都工投公司之间的合同约定，对蜀康医药公司无约束力，锦都工投公司向蜀康医药公司主张违约金无合同及法律依据。本院认为，因韩田文在租赁期内，将租赁物转租给蜀康医药公司，违反《商业用房租赁合同》中不得转租的约定，应承担违约责任，鉴于锦都工投公司与韩田文均同意用履约保证金抵扣违约金，为减少当事人的诉累，本院一并予以处理，并确认用韩田文已缴纳的履约保证金39678元折抵违约金。
关于房屋占用费。锦都工投公司要求韩田文及蜀康医药公司支付占用xx号商铺（120平方米）期间的租金至实际交还为止，按135元∕平方米∕月计算。庭审中，锦都工投公司称135元∕平方米∕月为其与四川太极大药房连锁有限公司之间的租赁合同租金标准。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，锦都工投公司与韩田文之间的商业用房租赁合同终止后，蜀康医药公司实际使用xx号商铺（120平方米），房屋占用费应由蜀康医药公司直接向锦都工投公司支付。锦都工投公司要求房屋占用费按其与四川太极大药房连锁有限公司之间的租赁合同租金标准135元∕平方米∕月计算，本院认为，根据合同相对性原理，锦都工投公司主张的房屋占用费标准不具普适性，参考《国有资产评估项目备案表》载明的榕声路58、60、62号1层评估价值（年租金）310100元，本院酌定房屋占用费标准为100元∕平方米∕月。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川省蜀康医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市锦都工业建设投资有限公司腾退其占用的位于成都市锦江区xx号商铺（面积120平方米）；
二、被告韩田文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都市锦都工业建设投资有限公司违约金39678元（该违约金由被告韩田文已缴纳的履约保证金39678元予以折抵）；
三、被告四川省蜀康医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都市锦都工业建设投资有限公司房屋占用费（自2015年11月20日起至实际交还房屋时止，按100元/平方米/月计算）；
四、驳回原告成都市锦都工业建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1451元，原告成都市锦都工业建设投资有限公司负担423元，被告韩田文负担396元，被告四川省蜀康医药连锁有限公司负担632元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 艳
二〇一六年四月二十日
书记员 郑云飞
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。