广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1170-1172号1170—1172号案上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司。法定代表人：蔡维谦，董事长。委托代理人：姚洁，广东深田律师事务所律师。委托代理人：瞿丹丹，广东深田律师事务所实习律师。1170号案被上诉人（原审原告）：郑文冬，女，汉族，1968年1月13日出生。1171—1172号案被上诉人（原审原告）：罗勤宁，男，汉族，1972年3月23日出生。被上诉人共同委托代理人：黄辉、余迅辉，均为广东丰鹏律师事务所律师。1170—1172号案原审被告：深圳市辰森实业发展有限公司。法定代表人：庄卫东。上诉人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）与被上诉人罗勤宁、郑文冬、原审被告深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2391-2393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗勤宁、郑文冬起诉请求判令如下：2391号1、泰生公司、辰森公司为罗勤宁办理香珠花园X幢XX号房地产证；2、泰生公司、辰森公司向罗勤宁支付香珠花园X幢XX号房从2011年5月16日至起诉之日按每月2000元的租金标准共31个月的逾期办证违约金62000元，之后的逾期办证违约金计算至泰生公司、辰森公司为罗勤宁办理完毕房地产证之日止。2392号1、泰生公司、辰森公司为罗勤宁办理香珠花园X幢XX号房地产证；2、泰生公司、辰森公司向罗勤宁支付香珠花园X幢XX号房从2011年5月16日至起诉之日按每月2000元的租金标准共31个月的逾期办证违约金62000元，之后的逾期办证违约金计算至泰生公司、辰森公司为罗勤宁办理完毕房地产证之日止。2393号1、泰生公司、辰森公司为郑文冬办理香珠花园X幢XX号房地产证；2、泰生公司、辰森公司向郑文冬支付香珠花园X幢XX号房从2011年5月16日至起诉之日按每月4000元的租金标准共31个月的逾期办证违约金124000元，之后的逾期办证违约金计算至泰生公司、辰森公司为郑文冬办理完毕房地产证之日止。泰生公司反诉请求判令如下：2391号1、罗勤宁在判决生效15天内将香珠花园X幢XX号房屋返还泰生公司；2、罗勤宁支付违约金2834.1元，泰生公司返还91635.9元给罗勤宁；3、本诉及反诉诉讼费由罗勤宁负担。2392号1、罗勤宁在判决生效15天内将香珠花园X幢XX号房屋返还泰生公司；2、罗勤宁支付违约金2834.1元，泰生公司返还91635.9元给罗勤宁、郑文冬；3、本诉及反诉诉讼费由罗勤宁负担。2393号1、郑文冬在判决生效15天内将香珠花园X幢XX号房屋返还泰生公司；2、郑文冬支付违约金6593.16元，泰生公司返还293406.84元给郑文冬；3、本诉及反诉诉讼费由郑文冬负担。原审法院经审理查明：泰生公司原名深圳泰生贸易有限公司、深圳泰生实业公司，于2009年7月21日变更为现名称深圳泰生房地产开发有限公司。香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，农科中心与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号XXXX）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司））签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张X展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市规划国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司（泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币）。至此，张X展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张X展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、低价销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张X展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张X展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，并处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法纪（2010）5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室（以下简称工作组）《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司、辰森公司名下。涉案的深圳市福田区香林路与农轩路西北侧香珠花园X栋XX、XX和XX号房产，性质为市场商品房，建筑面积分别为57.24平方米、53.24平方米和120.54平方米，现为深圳市公安局经济侦察局预查封，原审法院向深圳市房地产权信息中心查询时未发现前述房产存在抵押权，泰生公司、辰森公司称泰生公司称前述房产无抵押，亦无其他权利主张人。香珠花园小区并未办理竣工验收手续，仅于2009年7月13日通过了消防验收。1998年10月6日，罗勤宁、郑文冬作为买方（乙方）分别与泰生公司、辰森公司签订三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方以单价6800元，总价分别为391680元、348500元和803284元购买香珠花园X幢XX（2391号案件标的）、XX（2392号案件标的）和XX（2393号案件标的）号的房产。乙方如未按合同约定按期付款，甲方有权要求乙方支付违约金。乙方给付的楼款金额达到应付款的百分之五十以上的，每延期一日乙方应按房价欠款额的万分之五向甲方支付延期付款的违约金。延期超过60日的，甲方有权单方解除合同，甲方应在10天内从乙方已付房地产价款中扣除欠款约定的违约金后，退还给乙方，并付书面通知。甲方须于1999年12月31日前将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。甲方出售的房地产须按照市规划局国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可交付使用。甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。1999年2月10日，泰生公司以辰森公司（甲方）代理人名义分别与罗勤宁、郑文冬（乙方）签订《协议书》，约定，甲方同意将X幢XX、XX两套房产及X幢XX号房产的房价由单价6800元／平方米，总价分别为740180元和803284元调整为单价4400元／平方米，总价分别为478940元（1701、1702号房）和519772元（1712号房）。乙方应1999年2月10日向甲方支付首期房款29万元（1701、1702号房）和30万元（1712号房）。剩余房款188940元（1701、1702号房）和219772元（1712号房），待房产交付使用后，由乙方在三年内分三期付清。1999年6月10日，罗勤宁向泰生公司支付XX、XX号房购房款29万元、郑文冬向泰生公司支付购房款30万元，泰生公司向罗勤宁、郑文冬出具了加盖其财务专用章的收据。泰生公司对于前述收款收据的真实性不予确认。罗勤宁、郑文冬、泰生公司、辰森公司确认罗勤宁、郑文冬于2000年12月入住涉案房产。罗勤宁、郑文冬提供了前述三套房产部分管理费、水费、电费等费用的收费通知单辅证其现在实际占有使用涉案房产。2010年3月24日，工作组发出公告，称由泰生公司作为香珠花园小区的规划验收主体单位及房地产初始登记主体完成各项后续工作，房产确权工作由泰生公司与权利主张人洽商，达不成一致意见的，依法进入司法确权程序。工作组还于2012年11月29日公布的《香珠花园拟定确权办证的准权利人名单》显示罗勤宁、郑文冬分别系涉案房产的拟确权名单。对于这份名单，罗勤宁、郑文冬称其此前并未看到“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室张贴的公告，该份公告是其从邻居手中复印的。2014年3月30日，泰生公司在涉案三套房产上张贴《解除双方签订的香珠花园X幢XX号、XX号房屋买卖合同通知书》及《解除双方签订的香珠花园X幢XX号房屋买卖合同通知书》，称：双方确认房产于2000年12月交付使用，而罗勤宁、郑文冬应在2003年12月前付清房款，但至今没有支付分文，已经构成违约，反而提起诉讼要求泰生公司承担法律责任，属恶意并构成根本违约。泰生公司特行使单方解除合同的权利，要求罗勤宁、郑文冬自收到通知书之日15天搬离并交还房屋。对于该通知，罗勤宁、郑文冬称其租户在2014年3月份看到通知后通知罗勤宁、郑文冬，罗勤宁、郑文冬遂上门进行核实。经法庭询问，泰生公司称此前因找不到罗勤宁、郑文冬，没有主张过解除合同。双方在罗勤宁、郑文冬起诉前1、2个月曾就争议进行过协商，罗勤宁、郑文冬称协商时泰生公司、辰森公司要求加价。法庭询问泰生公司在香珠花园于2010年11月12日完成初始登记后有无通知罗勤宁、郑文冬办证，泰生公司称联系不到罗勤宁、郑文冬，进行了公告和电话通知。泰生公司还称其在2012年至2013年间曾口头向罗勤宁、郑文冬催收过剩余房款，2013年罗勤宁、郑文冬要求其办证时也提出过。泰生公司认为罗勤宁、郑文冬支付剩余购房款的时间应为2013年12月份。罗勤宁、郑文冬称，若法庭认定合同可以继续履行，罗勤宁、郑文冬可以马上一次性支付剩余购房款，但付款不代表认可罗勤宁、郑文冬违约，罗勤宁、郑文冬仍要追究泰生公司、辰森公司延期办证的违约责任。罗勤宁、郑文冬称其主张三案的延期办证违约金均从2011年5月16日开始按指导租金标准计算依据是涉案房产在2010年10月16日办理初始登记，泰生公司、辰森公司应在6个月内为罗勤宁、郑文冬办理房地产证。泰生公司反诉主张的的违约金系按日万分之五自2004年1月1日起计算60天。原审法院认为，三案争议焦点为：1、泰生公司是否有权解除合同暨罗勤宁、郑文冬得否主张继续履行合同、要求泰生公司办理房地产权证书；2、泰生公司、罗勤宁、郑文冬各自主张的违约金能够予以支持。罗勤宁、郑文冬未依约及时支付剩余购房款构成违约，但泰生公司因除斥期间经过丧失合同解除权，双方应继续履行合同，但双方的违约金主张均缺乏依据，原审法院不予支持。具体而言：第一、罗勤宁、郑文冬未依双方签订的协议书在房产交付使用后3年内分期付清购房款，构成违约，泰生公司、辰森公司取得合同解除权。1、罗勤宁、郑文冬的不安抗辩权主张不能完全成立。首先，虽然张X展利用香珠花园房产签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、低价销售高息借款等方式，骗取巨额资金等违法行为造成香珠花园房产销售的混乱，但该行为并未影响到罗勤宁、郑文冬对涉案房产的占有使用。双方确认涉案房产于2000年12月交付罗勤宁、郑文冬使用，罗勤宁、郑文冬自此时起已经享有涉案三套房产的占有使用利益十余年，而罗勤宁、郑文冬未提供任何证据证明其占有使用涉案房产的权利受到他人妨害。其次，买卖合同对于泰生公司、辰森公司办证义务约定的履行期限是“甲方领取房地产《竣工验收证书》后的150天内”，即合同对于办证期限的约定并非是一个确定性期限，而张X展直至2002年7月份方被采取刑事强制措施，在张X展被采取刑事强制措施后，泰生公司经营陷入混乱直至工作组接手处理，至此，香珠花园项目最终能否完成初始登记、罗勤宁、郑文冬能否取得房地产权证书处于不确定状态，且该状态何时消除亦不确定，在此情况下，罗勤宁、郑文冬有权行使不安抗辩权停止继续履行合同，而在张X展被采取刑事强制措施前，如前所述，罗勤宁、郑文冬对涉案房产的占有使用权益未受影响，亦未有证据显示有其他权利主张人影响罗勤宁、郑文冬对房产所有权的最终取得，在此情形下，罗勤宁、郑文冬拒绝支付剩余第一期的购房款构成违约。但泰生公司在本案中反诉主张的是要求自2004年1月1日起往后计算6个月的逾期付款违约金，该段时间因罗勤宁、郑文冬享有不安抗辩权有权停止付款，泰生公司的该项反诉主张不成立。2、罗勤宁、郑文冬所称的涉案房产未取得竣工验收即交付其使用的问题，原审法院认为，罗勤宁、郑文冬既已选择在涉案房产竣工验收之前接收涉案房产，即视为其同意以现状交付，不得再以此为由主张交付不合格，即罗勤宁、郑文冬有权要求泰生公司、辰森公司继续履行合同义务确保涉案房产符合法定的交付条件，但无权再以此为由拒绝履行其相应合同义务。3、若以2001年12月31日为后续第一笔购房款的支付最后期限，以张X展被采取刑事强制措施之日为罗勤宁、郑文冬行使不安抗辩权的时间起点，则罗勤宁、郑文冬迟延支付三套房产的后续第一笔购房款时间超过7个月，根据合同关于“延期超过60日的，甲方有权单方解除合同”的约定，泰生公司、辰森公司取得合同解除权，有权解除合同。第二、泰生公司、辰森公司未及时行使解除权，其因罗勤宁、郑文冬前述违约行为所拥有的合同解除权消灭，泰生公司在本案中主张解除合同缺乏依据，原审法院不予支持。合同解除权应在合理期间内行使，在合同未对解除权的行使期限作出约定，法律也未有明确规定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，因泰生公司、辰森公司未有证据显示其在解除权产生后1年内主张解除合同，罗勤宁、郑文冬前述付款违约行为产生的合同解除权因除斥期间经过而消灭，泰生公司无权再据此解除合同，在罗勤宁、郑文冬愿意选择继续履行合同的情况下，泰生公司、辰森公司应承担继续履行合同的义务，即罗勤宁、郑文冬应及时支付完毕剩余购房款（2391-2392号案件剩余购房款188940元、2393号案件剩余购房款219772元），鉴于香珠花园项目的实际情况，该款项罗勤宁、郑文冬应支付给泰生公司，泰生公司、辰森公司在收到购房款后应及时协调解除涉案房产查封，泰生公司应在解除查封后及时为罗勤宁、郑文冬申请办理所有权转移手续。第三、在2009年至2010年间，工作组为处理香珠花园小区的初始登记和确权事宜在香珠花园张贴了一系列公告，泰生公司虽无证据证明其曾通知罗勤宁、郑文冬，但工作组已经张贴公告，罗勤宁、郑文冬作为涉案三套房产的实际占有控制人称其不知相关情况，显然与事实不符。罗勤宁、郑文冬称其持有的确权公告系自邻居手中复印而来首先缺乏证据支持，同时罗勤宁、郑文冬的该主张还反证了香珠花园的确权公告确已在香珠花园广而告之，在罗勤宁、郑文冬已有渠道获悉办证事宜的情况下，泰生公司、辰森公司不需对罗勤宁、郑文冬承担未履行通知义务的责任。罗勤宁、郑文冬的付款时间最迟在2003年12月份，在罗勤宁、郑文冬在2009年至2010年间知悉或应知悉香珠花园项目恢复进行权利确认和初始登记程序的情况下，其行使不安抗辩权的事由消失，应及时向泰生公司、辰森公司支付剩余购房款。因泰生公司、辰森公司办证义务在后，在罗勤宁、郑文冬未支付剩余购房款的情况下，对罗勤宁、郑文冬享有先履行抗辩权，有权拒绝其过户和办证请求，且不构成违约。故原审法院对罗勤宁、郑文冬主张的违约金亦不予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论，对2391、2392号案件判决：一、罗勤宁于判决生效之日起十日内支付泰生公司香珠花园X栋XX、XX号房产剩余购房款188940元；二、泰生公司、辰森公司在收到前述购房款后十日内向深圳市经济犯罪侦察局申请解除对前述房产的查封，泰生公司应在解除查封之日起十日内与罗勤宁共同申请将前述房产转移登记至罗勤宁名下；三、驳回罗勤宁的其他诉讼请求；四、驳回泰生公司的反诉请求。两案案件受理费各1350元（已由罗勤宁预交），由泰生公司、辰森公司负担；反诉费8484.1元，由泰生公司负担。对2393号案件判决：一、郑文冬于判决生效之日起十日内支付泰生公司香珠花园X栋XX号房产剩余购房款219772元；二、泰生公司、辰森公司在收到前述购房款后十日内向深圳市经济犯罪侦察局申请解除对前述房产的查封，泰生公司应在解除查封之日起十日内与郑文冬共同申请将前述房产转移登记至郑文东名下；三、驳回郑文冬的其他诉讼请求；四、驳回泰生公司的反诉请求。案件受理费2780元（已由郑文冬预交），由泰生公司、辰森公司负担；反诉费4498.86元，由泰生公司负担。上诉人泰生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令确认泰生公司与罗勤宁、郑文冬签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已解除，驳回罗勤宁、郑文冬的全部诉讼请求；2、罗勤宁、郑文冬在判决生效之日十五天内将香珠花园X幢XX、XX、XX号房产返还给泰生公司；3、判令郑文冬支付违约金6593.16元，泰生公司抵扣违约金后将剩余的购房款293406.84元返还给郑文冬；判令罗勤宁支付违约金5668.2元，泰生公司抵扣违约金后将剩余的购房款183271.8元返还给罗勤宁；4、本案一、二审诉讼费用由罗勤宁、郑文冬承担。事实和理由：一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称最高法院商品房买卖司法解释）第十五条规定，以泰生公司合同解除权超过法定除斥期间而消灭，驳回全部诉讼请求。一审判决适用法律错误，其观点违反合同法之立法精神，未能体现民商法诚实信用和公平正义的司法原则，让持续、恶意违约方获得巨大的不当利益，社会效果欠佳。一、一审引用最高法院商品房买卖司法解释第十五条判决属适用法律错误。首先，本案合同解除的法律疑点和适用问题，最高法院主办的《人民法院报》于2015年1月19日和2月26的所刊登的疑难司法实务问题解析（二）、（三）即《合同解除与“异议之诉”制度》作出了解答。文章指出：“……应当正确认知合同解除权的行使期限问题。合同法本身没有关于解除权行使的期间性规定，合同实务中当事人可以约定合同解除权成就的条件及行使期。……，即便当事人对合同的解除期限存在约定，也不能苛求守约方在解除条件成就时就必须立即行使合同解除权。这是因为守约方是权利人，其对解除权是否启动是一种权利而不是义务，否则等于强制守约方行使某种合同救济权。因此，守约方在合同约定的解除期限内之任何时间点均可有效地解除合同，显然不能据此归咎于解除权的行使方导致了违约损失的扩大。当然，如果作出合同解除行为的一方本身系违约方的，则其完全可以承担违约责任为代价而实施合同行为为，且不受当事人约定的解除权期限的限制。必须正确认知到，合同的解除权期限不同于合同法第五十四条所规定的当事人申请法院或仲裁机构行使合同变更或撤销权的期间；也不同于合同法第七十五条的“债的保全”制度中债权人撤销权之诉讼期间。这两项期间中的“一年”或“五年”均与合同法解除制度中的解除期限无关……。文章还重点强调“不能限制守约方对合同的任意解除权。司法实务中，还应当正确处理另一种合同解除权行使的特殊情形，即享有合同解除权的守约方知道或应当知道解除条件成就后明确表示或者以自己的行为放弃解除权的，此后是否可恢复行使合同解除权？有观点认为，守约方的“弃权”系一种对合同“继续履行”的默示，合同相对方会由此产生对解除权人的信任并为继续履约作相应准备，如果此时允许守约方再行使解除权，则将扩大合同相对方的损失，也不利于保持合同的稳定性。因此，不能允许守约方再“恢复”对合同的解除权。笔者认为，前述观点明显有违合同法之立法精神，即便守约方知道解除条件成就后，但在违约行为处于“持续”状态的情形下，守约方当然可以在任何时间点行使解除权。因为解除制度隐含着守约方对违约方的惩戒功能，故其系权利保护的必然要义…”本案中，罗勤宁、郑文冬违约不付购房款处于“持续”状态，合同赋予了泰生公司行使解除权的起始时间，没有限制其行使权利的期限，故一审判决认定泰生公司的权利因过除斥期间而消灭的论述不成立。其次，最高法院商品房买卖司法解释第十五条只适用法定解除情形，我国法律将合同解除形式分为约定解除和法定解除二种，《合同法》第九十三条和九十四条分别作出了明文规定，九十三条是约定解除条款，九十四条属法定解除。最高法院商品房买卖司法解释第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使：逾期不行使的，解除权消灭。”该条文是内针对《合同法》第九十四条法定解除所作的司法解释，其第一款规定解除权的取得，即守约方经催告后三个月内取得解除权；第二款规定是解除权的行使期限，法律没有规定或当事人没有约定，经催告后三个月内要行使解除权，没有催告的一年内要行使权利。整个法条没有涉及《合同法》第九十三条约定解除的内容。泰生公司主张的是合同约定解除权，不是法定解除，双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条规定了罗勤宁、郑文冬延期支付购房款超过60天，泰生公司有权单方解除合同，不适用最高法院商品房买卖司法解释第十五条规定。最后，解除权的消灭法律有明文规定，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”据此，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，解除权消灭的条件必有同时具备二点，一是对方催告，二是权利合理期限内不行使权利。在本案，罗勤宁、郑文冬一直持续违约，从未催告泰生公司是否要解除合同，解除权消灭的法定情形并未出现。二、一审判决结果违背了司法不干涉当事人意思自治原则。根据合同自由原则，民法为私法，当事人约定只要法律不禁止的即合法，国家充分尊重合同当事人的约定。本案，双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定了若罗勤宁、郑文冬逾期支付房款达一定期限，泰生公司有权单方解除合同，而对泰生公司行使解除权的方式、程序及期限没有约定，《合同法》第九十五条规定必须经对方催告后才可能引发解除权的消灭，该法条规定的催告程序属于泰生公司法定权利，相对罗勤宁、郑文冬则是法定义务。事实上，最高法院商品房买卖司法解释第十五条也强调了“催告”程序，第一款规定经催告取得解除权，因有前期的催告程序，第二款法条便规定权利人随后一年内不行使，解除权才消灭，这与《合同法》第九十五条规定必须经催告程序相一致。但在本案，罗勤宁、郑文冬违约，至今不付购房款，未履行法定的催告义务，根据权利义务对等原则，泰生公司单方解除合同权仍然有效。一审判决忽视罗勤宁、郑文冬不履行催告的法定义务，剥夺了泰生公司的合同解除权，剥夺《合同法》第九十五条赋予泰生公司的待对方催告之权利，剥夺了当事人自由处分民事活动之权利，这与现代法治精神和理念背道而驰。三、根据诚实信用、公平和情势变更原则，泰生公司可请求法庭依法解除合同。最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”香珠花园因张X展刑事案烂尾后，处于刑事查封状态时间长达十余年，深圳市政府为了保护包括罗勤宁、郑文冬等房产权利主张人和受害人的利益，维护社会稳定，指导泰生公司重组，泰生公司重组投资人为此投入了巨额资金和大量人力，才让香珠花园得以“重生”。但是，“香珠花园”在刑事查封状态期间，泰生公司没有任何的民事诉讼权利，一切司法活动均由政府工作组指导下才能进行，政府的“维稳”工作对泰生公司而言属不可抗力。2010年3月24日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组公告确定，香珠花园的房屋产权确认工作由泰生公司与房产权利主张人洽商。双方达成一致意见的房产，重新签订补充协议，按照正常程序办证。达不成一致意见的房产，依法进入司法确权程序。为此，泰生公司才开始面对600余户购房合同的清理工作，由于联系地址和电话不明等原因，双方于2013年5、6月份才正式确权和协商，罗勤宁、郑文冬要求办理房产证，而泰生公司要求先付清购房款并承担，否则，解除合同。为此，引发本案纠纷。上述事实属于法定的重大变化情形，继续履行合同对泰生公司明显不公平，双方签署《深圳市房地产买卖合同》后，泰生公司无任何过错之时，无故地签订补充协议，约定降价35.3%，近50%欠款在交房后的3年内支付，这属典型的“不平等”协议，损害了泰生公司的经济利益，该协议涉嫌系泰生公司原法定代表人张X展（已被判刑）的不当利益输送。罗勤宁、郑文冬拖欠近50%的购房款达10余年之久，而其一直占有涉案房产出租获利，期间，房地产的价格发生巨变，双方的权利义务明显不对等，继续履行合同有违诚实信用原则，有违政府引用投资方重组公司之初衷。综上所述，一审适用法律错误，对合同法和最高法院商品房买卖司法解释第十五条的理解有偏差，罗勤宁、郑文冬违约行为处在“持续”状态，泰生公司依合同约定和《合同法》第九十三条规定行使解除权理由正当。本案不但事关当事方的诚信，还涉及政府工作的信誉问题，望二审法院查清事实和法律，依法支持泰生公司的诉讼请求。被上诉人罗勤宁、郑文冬口头答辩称：上诉人的上诉请求、事实和理由没有法律依据，请求依法驳回。原审被告辰森公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，本三案为房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点为罗勤宁、郑文冬未按照合同约定支付剩余房款是否构成违约，泰生公司是否有权解除合同并要求罗权华支付违约金。本院认为，罗勤宁、郑文冬未支付剩余房款的行为属于违约还是基于正当理由中止履行合同，应当根据合同履行的实际情况进行具体分析。罗勤宁和郑文冬于1999年6月10日向泰生公司分别支付了首期房款29万元和30万元。双方协议约定剩余房款188940元和219772元待房产交付使用后由买方在三年内分三期付清，但并未明确第一期款项的起付时间。罗勤宁、郑文冬于2000年12月入住涉案房产，则按约定应于2003年12月前付清全部剩余房款。但自1998年至2002年期间，泰生公司原法定代表人张X展一直在将涉案房产所在小区香珠花园的房产进行重复销售、虚假销售骗取银行贷款及低价销售高息借款等不法行为，该房产项目的销售处于混乱状态，且香珠花园自张X展于2002年7月被刑事拘留后烂尾多年。故本院认为罗勤宁、郑文冬未支付剩余房款的行为系行使不安抗辩权中止履行合同，不构成违约。直至2010年11月12日，香珠花园才办理初始登记手续，泰生公司虽然主张其于此后向罗勤宁、郑文冬催收过剩余房款，但并未举证加以证明。故对泰生公司的相关主张，本院不予采纳。本院认为，在香珠花园完成初始登记，涉案合同重新具备继续履行条件的情况下，罗勤宁、郑文冬亦明确表示愿意一次性支付剩余购房款，双方应当继续履行涉案房屋买卖合同，泰生公司无权解除合同并要求罗勤宁、郑文冬支付违约金。综上，上诉人泰生公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定罗勤宁、郑文冬违约有误，但认定泰生公司无权解除合同并驳回泰生公司诉讼请求，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本三案二审案件受理费人民币9879元由上诉人泰生公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳代理 审 判员 张 睿代理 审 判员 庄齐明二〇一五年九月十日书记员（兼） 李开宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。