北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民（商）终字第8903号
上诉人（原审原告）麻利，女，1964年1月3日出生。
上诉人（原审被告）北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号房商业。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人王奔，男，1985年7月20日出生。
麻利与北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间合同纠纷一案，双方均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13982号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成由法官李春华担任审判长，法官吴扬新和法官邵普参加的合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人麻利，上诉人麦田公司的委托代理人王奔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
麻利在一审中起诉称：2013年10月17日，麻利经麦田公司居间介绍，与申爱莲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购房价格为1186万元，并于合同签订后支付给申爱莲50万元购房定金，同时给付麦田公司居间服务费10万元。后了解到，麦田公司为促成麻利与申爱莲的买卖合同，最终达到赚取中介费的目的，未告知麻利作为单身不得购置第二套房产的限购政策，亦未尽到相关审查义务，违反行业规程，致麻利不能继续履行合同，经与卖房人协商，无奈与其签订解约协议，赔偿卖房人20万元，麻利认为麦田公司的恶意居间行为给麻利造成巨大经济损失，故要求其退还麻利中介费10万元并赔偿麻利定金损失20万元。
麦田公司在一审中答辩称：不同意麻利的全部诉讼请求。按照合同按照合同法及本案的居间服务合同，麦田公司促成麻利与案外人签订的买卖合同成立并完成居间服务，且不存在任何瑕疵，故麦田公司不应退还居间服务费。关于定金20万元，首先麻利赔偿案外人的定金20万元，是由当事人自行协商决定的，与麦田公司无关；其次就麻利自称不具备购房资格一事，麻利从未告知麦田公司其为单身的情况，且至今仍未向麦田公司及建委提供审核相关资料。单身限购政策是北京市市政府于2013年3月份向社会公开发布，根据法律规定及麻利的相关身份，应当推定麻利应当知晓相关限购政策，并且麦田公司也向麻利出具了购房承诺书，其知晓北京相关政策并承诺其家庭具备相关的购房资格。综上麦田公司不存在任何欺诈及过错，请求法院驳回麻利的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年10月17日，麻利（买受人）与申爱莲（出卖人）在麦田公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同》附件二，出卖人所售房屋坐落为海淀区蓝靛厂春荫园11号楼10层6单元11G号，建筑面积共161.34平方米。房屋成交价格为1186万元。麻利于当日支付给出卖人定金50万元。同日，申爱莲（甲方、出卖人）、麻利（乙方、买受人）、麦田公司（丙方、居间人）签订居间服务合同，约定乙方向丙方支付居间服务费220700元。当日麻利向麦田公司支付居间服务费10万元。
一审庭审中，麻利表示在合同履行过程中，才在与朋友聊天时知晓单身人士在京只能拥有一套住房的限购政策，因自己名下已有一套住房，故依据限购政策，无法完成与申爱莲的买卖合同。无奈下，自己（乙方）于2013年12月30日与申爱莲（甲方）签订《房屋买卖合同解除协议书》，上载明：甲乙双方于2013年10月17日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。乙方已付给甲方定金人民币50万元，鉴于乙方无法继续履行合同，将双方友好协商，终止该合同的履行，现约定解约协议如下：一、双方同意正式解除上述房屋买卖合同，就此房屋买卖事项双方不再存有其他的权利义务纠纷；二、甲方可自由向任意第三方出售上述合同涉及的标的房产，乙方不予干涉并不得设置任何障碍；三、鉴于乙方未按原合同规定时间支付房款，依据合同约定并经双方协商，甲方扣留乙方已付定金人民币20万元，其余定金人民币30万元于本协议签订后一个月内由甲方退还至乙方建行账户，账号：×××。四、本协议经双方签字后生效。麦田公司对此《房屋买卖合同解除协议书》的真实性无法确认。麻利进一步提供自己在建设银行账号为×××的账户交易查询单及与申爱莲代理人安娜的录音，证明与申爱莲已解除房屋买卖合同及申爱莲已在2013年12月31日将定金30万元退还的事实。麦田公司对该查询单的真实性予以认可，但麦田公司表示无法从该查询单中看出申爱莲扣留麻利房款定金20万元的事实。
一审庭审中，麻利主张麦田公司向自己提供的居间服务存在瑕疵，并未告知自己单身人士在京限购一套房产的政策，直接导致自己与申爱莲解除房屋买卖合同并损失定金20万元，麦田公司对此不予认可，麦田公司提供麻利于2013年10月17日签字的购房承诺书，以此证明已在麻利购房前详细告知其相关限购政策，该承诺书写有：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发{2011}1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发{2011}8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发{京建发{2011}65号}中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。麻利对该购房承诺书的真实性不予认可。
一审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、银行卡客户交易查询单、录音、北京市存量房屋买卖合同、《北京市存量房屋买卖合同》附件二、居间服务合同、购房承诺书等。
一审法院判决认定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。麻利、申爱莲与麦田公司签订的《居间服务合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。庭审中，麦田公司虽不认可麻利与申爱莲间已解除房屋买卖合同并由麻利赔偿申爱莲20万元的事实，但依据麻利提供的《房屋买卖合同解除协议书》、银行查询单、录音等证据相关印证，该院对上述事实予以采信。麦田公司作为专业房地产经纪公司，具备房地产买卖经纪服务的专业知识和能力，在提供居间服务时负有审慎注意和积极调查义务。本案中，虽然麦田公司协助麻利与申爱莲签订了房屋买卖合同，但其未能提供充足证据证明在提供居间服务过程中，尽到了审慎注意义务就北京的限购政策对麻利进行充分告知及说明，也未尽到审查义务对麻利的购房资格进行基本的形式审查，居间服务存在重大瑕疵。而事实上麻利恰存在因购房政策所限无法与申爱莲进行网签继续履行房屋买卖的情形。因此麦田公司应向麻利退还居间服务费10万元，对麻利要求麦田公司返还居间服务费的诉讼请求，该院予以支持。就麻利要求麦田公司赔偿其定金损失20万元一节，虽麦田公司履行义务存在瑕疵，但麻利支付给申爱莲的补偿款系双方意思表示自行达成的协议，且麻利作为具有一般认知能力及社会经验的成年人，未能在签订房屋买卖合同前对相关政策进行深入细致了解而贸然订立合同，其对相关损失的发生也有不可推卸的责任，故该部分损失应由麻利与麦田公司共同承担，就麦田公司应承担的数额，该院将依据本案具体情况酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决：一、麦田公司于判决生效后十日内退还麻利居间服务费十万元；二、麦田公司于判决生效后十日内赔偿麻利经济损失十万元；二、驳回麻利的其他诉讼请求。
麻利、麦田公司均不服一审法院上述民事判决，分别向本院提起上诉。
麻利的上诉理由主要是：麦田公司作为专业房地产中介机构，为赚取中介费，利用麻利对其职业的充分信任，在明知限购政策等其他房产信息的前提下，不惜使用违规、欺骗等恶意居间手段，致使麻利蒙受重大经济损失及身心上的极大伤害和打击。一审法院虽判决麦田公司赔偿麻利损失10万元，但不足以起到对其恶意行为的制裁和警示作用。综上，请求本院改判麦田公司赔偿麻利定金损失20万元，并承担上诉费用。
麦田公司针对麻利的上诉理由答辩称：不同意麻利的上诉理由和请求。审核麻利的购房资格不是麦田公司的法定义务，麦田公司在能力范围内审查了麻利的相关资料。没有购房资格不是导致麻利无法购房的原因。定金损失是麻利与案外人协商确定的，未经过司法途径确认。请求本院驳回麻利的上诉请求。
麦田公司的上诉理由主要是：一、一审法院认定事实错误，随意加重了麦田公司无法完成的义务。首先，对麻利的购房资格进行基本的形式审查，并不是麦田公司的法定及约定义务。对麻利购房资格进行审查的机关为住建委、房屋管理局。其次，即便麦田公司有形式审查的义务，由于麦田公司非国家权利机关，无法就麻利的实际婚姻状况及家庭所拥有的房屋套数进行审查，故麦田公司以购房承诺书的书面形式，就限购政策向麻利进行了告知及说明。麦田公司已在能力范围内尽到对麻利的购房资格进行基本的形式审查义务。麻利在庭审中表示，是由于麦田公司未能将麻利委托出售的房屋卖到1000万，导致麻利未能按约定向申爱莲支付购房款，导致合同无法履行的。第三，限购政策为向社会公开颁布的政策，应推定麻利应当知晓。二、一审法院适用法律错误。麦田公司已按照法律规定及居间合同约定完成了居间房屋。综上，请求本院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由麻利承担。
麻利针对麦田公司的上诉理由主要答辩称：麦田公司称其没有审查购房资格的义务，那么其收取22万余元高额中介费的义务在哪里？专业中介都有定金协议。麦田公司急于促成协议，其目的就是急于赚取中介费，从而造成纠纷。麻利对限购政策根本不知情，麦田公司作为专业机构根本没有告知有关限购政策的规定。麦田公司当时说麻利的房子可以卖到1000万，后来又说最高卖到800万，而实际上根本卖不到1000万，麻利在一审提交此方面的证据是要证明麦田公司的欺骗行为。发生纠纷后麦田公司劝麻利与申爱莲解约，又劝申爱莲扣麻利20万元，在解约第二天就把麻利退的申爱莲房子卖掉，直接造成麻利损失20万元。
本院审理过程中补充查明：北京市已婚家庭夫妻名下可以购买居住类房屋两套，单身包括离异的可购置一套，这是北京市自2011年开始施行的房屋限购政策规定。涉案房屋买卖合同签订时麻利为单身，当时其名下已拥有一套住房。麻利与申爱莲签订房屋买卖合同解除协议后，该房屋已由麦田公司居间卖出。上述事实，有当事人陈述予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院审理过程中，麦田公司称签约前其将上述房屋限购政策规定明确告知过麻利，但麻利对此予以否认。麦田公司称当时其知道麻利已有一套房屋，但表示没有询问过麻利的婚姻家庭状况，称其对此没有调查的权利。
本院审理过程中，麦田公司称麻利签署在案购房承诺书时，其没有将承诺书中载明的有关房屋限购政策文件交由麻利阅读。麻利认可该承诺书上“麻利”之签名系其签字笔体，但称不知道是不是其本人所书写，并表示不申请进行笔迹鉴定。
本院审理过程中，麻利称涉案房屋买卖合同、居间合同、房屋交易保障服务合同等文件和表格都是2013年10月17日当晚在麦田公司处一起签的，一直到夜里12点，因时间很晚，其很疲惫，其当时只看了购房合同，其他东西没看就签字了，也不知道其签字的东西中是否包括在案购房承诺书。麦田公司认可上述文件及表格等是于2013年10月17日当晚在其处同时签的，但不认可麻利关于持续到夜里12点的说法，认为是晚上10点多，但认可麻利所说的其于当晚11点半当场刷卡交付10万元中介费之事实。
本院认为：麻利、申爱莲与麦田公司签订的《居间服务合同》系签约当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据本案双方当事人的上诉意见以及本案审理的情况，本案的焦点问题在于麦田公司在从事涉案居间活动过程中，是否对麻利购房是否符合北京市限购政策、是否具有购房资格尽职履行了审慎注意和相应审查义务，麦田公司在提供居间服务过程中是否存在重大瑕疵，以及麻利对于本案纠纷的发生是否具有责任，一审法院判决其相关经济损失由其与麦田公司共同分担是否妥当。
麦田公司促成涉案购房合同签订时，麻利为单身，且其名下已有一套住房，是本案审理过程中麦田公司并无异议、且未能提供相反证据予以推翻之事实。依据该事实，麻利不符合北京市的房屋限购政策而不具有购房资格，其与申爱莲所签购房合同势必存在无法进行网签及办理房屋过户手续之不可逾越的客观障碍。在这种情况下，麻利与申爱莲解除其所签购房合同乃属必然结果，麻利因己方原因解除该合同所遭受的定金损失于理于法应属不可避免。据此，麦田公司认为是麻利无力交付购房款才导致购房合同无法履行的上述主张，既缺乏充分的事实依据，也与本案认定和处理无必然关联，故本院不予考虑。
需要指出，麦田公司作为专业房地产经纪公司，具备房地产买卖经纪服务的专业知识和能力，其在提供居间服务过程中，尤其是对于中介费高达22万余元的本案经纪活动，其义务显然不仅仅限于带客户看房、提供合同促成买卖双方签约，而且应负有对客户的购房资格审慎注意和相应审查义务，在能力范围内为客户把关，尽力避免不具有购房资格者签署购房合同的结果出现。麦田公司关于对麻利的购房资格进行基本的形式审查并不是其义务的上诉主张，于理不符，于法无据，本院不予支持。
本案中，麦田公司主张其在签约前就北京市的房屋限购政策对麻利进行了明确告知和说明，但麻利对此予以否认，麦田公司亦未能对其该主张提供相应证据予以证明，故根据谁主张谁举证的原则和法律规定，麦田公司应对其该主张承担举证不能的不利后果。麦田公司上诉称，即便其对麻利的购房资格有形式审查义务，其也以在案购房承诺书这一书面形式就北京市的房屋限购政策对麻利进行了明确告知和说明，对此本院认为，根据本案的审理情况，虽可认定该购房承诺书上“麻利”之签名系麻利所签，但根据本案审理中麦田公司关于其并没有在麻利签署该承诺书时将承诺书中载明的有关房屋限购政策文件交由麻利阅读之自认，以及麦田公司有义务和能力置备这些文件提供给客户阅读的情况，可以认定该承诺书中载明的“本人已详细阅读并清楚知晓……”之内容缺乏相应事实依据。据此，麦田公司关于其以购房承诺书之书面形式就房屋限购政策对麻利进行告知和说明的上诉主张不能成立。此外，麦田公司以北京市的房屋限购政策为向社会公开发布为由，认为应推定麻利知晓该政策的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
麻利是否为单身，这是关系到当时麻利购房是否符合限购政策、是否具有购房资格的重要事实情况，麦田公司理应进行相应审查，但根据本院审理过程中其自认，其连最基本的询问都未进行，充分表明其对麻利的购房资格未进行基本的形式审查，未尽审慎注意义务。
综上所述，麦田公司作为专业房地产经纪机构，在未提供充足证据证明其就房屋限购政策向麻利进行充分告知和说明，同时也未对麻利购房资格进行基本的形式审查和审慎注意义务的情况下，一审法院认定其居间服务存在重大瑕疵并无不妥，本院不持异议。据此，麦田公司除应将所收中介费向麻利退还外，还应对麻利因此所受到的20万元解约定金损失承担一定的赔偿责任。麻利作为具有一般认知能力及社会经验的成年人，未在签订购房合同前对有关政策进行深入细致了解而贸然订立合同，其对上述损失的发生也有一定责任。根据本案审理的情况，一审法院认定该损失由双方共同承担，并酌定麦田公司承担其中的10万元，并无不妥，本院不持异议。麻利关于麦田公司以违规、欺骗等手段恶意进行居间行为，其对本案纠纷的发生不应承担任何责任的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，麦田公司、麻利的上诉理由和请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五千八百元，由麻利负担二千九百元（已交纳），由北京麦田房产经纪有限公司负担二千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审麻利上诉之案件受理费二千三百元，由麻利负担（已交纳）；北京麦田房产经纪有限公司上诉之案件受理费五千八百元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春华
代理审判员 吴扬新
代理审判员 邵 普
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 李 硕