广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2408号
上诉人（原审被告、反诉原告）叶定贵，男，1986年8月12日出生，住广东省龙川县。
上诉人（原审被告）佛山市顺德区杜拉格斯中暖卫浴科技有限公司，住所地。
法定代表人王惠娟。
两上诉人共同委托代理人薛源斌、。
两上诉人共同委托代理人董硕。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山东星陶瓷产业总部基地发展有限公司，住所地。
法定代表人何新明，董事长。
委托代理人袁陈兵。
委托代理人孙嘉希。
上诉人叶定贵、佛山市顺德区杜拉格斯中暖卫浴科技有限公司（以下简称杜拉格斯公司）因与被上诉人佛山东星陶瓷产业总部基地发展有限公司（以下简称东星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2012）佛城法民一初字第3089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除东星公司与叶定贵于2010年12月16日签订的合同编号分别为＊（2010）＊1、＊2号的《中国陶瓷产业总部基地商铺租赁合同》。二、叶定贵应在判决发生法律效力之日起十日内向东星公司支付租金99919.24元。三、叶定贵应在判决发生法律效力之日起十日内向东星公司支付迟延支付租金违约金5595.48元。四、叶定贵应在判决发生法律效力之日起十日内向东星公司支付违约金417122.24元。五、杜拉格斯公司对上述判决第二、三、四项叶定贵应承担的债务承担连带清偿责任。六、驳回东星公司其他诉讼请求。七、东星公司应在判决发生法律效力之日起十日内向叶定贵退还租赁保证金248364.90元。八、驳回叶定贵的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9757元，财产保全费3498元，合共13255元，由东星公司负担1750元，叶定贵、杜拉格斯公司负担11505元。反诉费19595元由东星公司负担1200元，叶定贵、杜拉格斯公司负担18395元，鉴定费125000元由叶定贵、杜拉格斯公司负担。
上诉人叶定贵、杜拉格斯公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决程序不合法。首先、原审判决书第4页第1段倒数第l、2、3行写明：“原告认为原请求的违约金明显低于原告的实际损失，为此变更第四项诉讼请求为判令被告叶定贵支付原告违约金646749.95元”。在此需要强调的是：东星公司提出的前述变更诉讼请求的主张，是在2013年8月5日提出的，距案件立案及第一次开庭后近一年时间，远超过法定的举证期限后提出，就此叶定贵、杜拉格斯公司已经明确提出异议，但一审法院居然受理了东星公司变更诉讼请求的主张（至于东星公司是否有缴付增加诉讼请求部分的案件受理费，叶定贵、杜拉格斯公司则并不知晓），这明显反映出原审判决程序上的不合法。
二、原审判决认定事实严重错误。首先，原审判决第l2页第2段写明：“综合本院采信的证据和原告的陈述，本院对以下事实予以确认”。众所周知、法院应当依据相关的证据和原被告双方的陈述来认定案件事实，但原审法院居然在
一审判决书中写明按原告的陈述来认定案件事实，而叶定贵、杜拉格斯公司作为被告出庭参加了全部诉讼程序的，并在主审法官的主持下陈述了全部案件事实并接受法庭就案件事实的询问，在这样的背景下，原审法院居然置叶定贵、杜拉格斯公司就案件事实的陈述于不顾，仅依据采信的证据和原告的陈述来认定案件事实，这样是对事实严重的错误认定。其次，就证据的认定一审判决第ll页最后一段倒数第2、3、4行写明：“而且叶定贵、杜拉格斯公司所支付的装修费用及设计费用金额较高，却无相关支付凭证，故不能确认其交易的真实性，对这些证据，本院不予确认”。对于装修及设计费用的支出，叶定贵已提交的四份收据证明，并经法庭质证，但原审法院居然认定叶定贵无相关支付凭证，不能确认交易的真实性，从而不予确认上述收据，显然是错误的。再次，本案的争议焦点是：叶定贵、杜拉格斯公司是否有违反约定未按时足额缴纳租金及管理费。双方在合同中约定的“缴费期”就是缴费期限的意思表示，“缴纳日期”是单一的时间点即缴费开始的时间，先有缴费开始的时间，后有“缴费期”表明缴费截止的时间，故双方合同中的附表l的结构和书面表达显然表明了“缴费期”是一个时间段的意思表示，承租人只要于该时间段截止的时间前清缴了约定的租金和管理费，则承租人就当然不存在欠缴租金和管理费的违约行为。但原审法院居然认定：“合同中的缴费期只是计算租金和管理费的周期，并非缴纳租金及管理费的时间”，如果合同中的“缴费期”只是计算租金和管理费的周期，并非缴纳租金及管理费的时间，那么双方应当在合同中表述为“租金计算周期”，但事实上双方在合同中表述的是“缴费期”，顾名思义“缴费期”当然是缴纳租金费用的期限，这怎么可能只是计算租金和管理费的周期，显然原审判决关于“合同中的缴费期只是计算租金和管理费的周期，并非缴纳租金及管理费的时间”的认定是严重错误的。而且从实际履行来看，合同中的附表1中的“缴费期”同样就是缴费期限的意思表示，因为叶定贵交纳的第一期租金及管理费是“缴纳日期”约定的时间之后半年才缴清的，如果按东星公司和原审法院的理解“缴纳日期”就是缴费截止日期，“缴费期”是计算租金和管理费的周期的话，那么叶定贵在交纳第一期租金及管理费时已经违约（而且违约的时间长达半年之久），那么东星公司早就可以叶定贵违约为由解除合同，但事实上双方约定的第一期租金及管理费的缴纳和收取时间恰恰是在“缴纳日期”后的半年，双方自身的实际履行行为表明：双方均认可附表1约定的“缴纳日期”就是缴费开始的时间而绝不是缴费截止的时间，而“缴费期”就是缴费期限的意思，否则叶定贵不可能在半年后才缴纳第一期租金及管理费，而东星公司更不可能接受叶定贵在半年后才缴纳第一期租金及管理费。
另外需要强调的是，从双方合同中约定的“缴纳日期”和“缴费期”的关系来看，“缴费期”这一时间段的截止日期才是缴费的截止日期，“缴纳日期”并不是缴费的截止日期。因为从双方合同附表l的日期结构来看，“缴纳日期”的时间点与“缴费期”开始的时间点完全是衔接的，“缴纳日期”时间点后的一天就是“缴费期”开始的第一天，这完全证明了双方约定自“缴纳日期”开始承租人即可以开始缴纳租金了，同时承租人也可以选择在“缴费期”约定的截止日期前的任何时候清缴该期租金，换句活说就是使用了多久租赁物业就缴交多少租金，这与通常的租赁关系是相符的，使用则交租，尚未使用则无需交租。本案当中，叶定贵在使用涉案商铺之前已经依据约定足额缴交了高额的租赁保证金，按照租赁关系的常理，不需要再预付租金了，如果按照东星公司关于“缴纳日期”就是缴费截止日期以及原审法院关于“合同中的缴费期只是计算租金和管理费的周期，并非缴纳租金及管理费的时间”来理解的话，那么无疑是让叶定贵在“缴纳日期”当天就提前预付下6个月的租金予东星公司（因为双方合同中约定的“缴费期”是6个月），这样既违背双方合同的约定，也没有事实和法律依据。原审法院作出“结合双方的交易习惯及合同上下文的意思来看，合同中的缴费期只是计算租金和管理费的周期，并非缴纳租金及管理费的时间”的认定是严重错误的，也是极其不公平的。
合同法第226条明确规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。前述法律规定体现的就是在支付期限没有约定或者约定不明确时使用了多久租赁物业就缴交多少租金（每满一年则支付一年），而本案当中双方的争议恰恰就是因为“缴纳日期”和“缴费期”之约定不明确所造成的，那么按照合同法的前述规定，叶定贵、杜拉格斯公司缴交第一期租金后，在双方约定的免租期届满后的一年即2012年l0月31日到期时上诉人则支付该一年的租金，此后租金则每届满一年时付清，但在2012年6月25日，即尚未到2012年l0月31日，东星公司就以叶定贵、杜拉格斯公司欠缴租金为由单方解除合同，并收回租赁场地。原审法院没有以上述法律规定及事实作为依据，错误认定叶定贵应当预付租金，错误的认定叶定贵违约。
三、原审判决明显不公。众所周知，租赁关系中在承租人足额支付租赁保证金的情况下，使用多久租赁物就缴付多少的租金，这是公平合理的租赁法律关系。原审法院将双方合同中的“缴费期”界定为只是计算租金和管理费的周期，将“缴纳日期”界定为缴费截止的日期，从而要求叶定贵、杜拉格斯公司在“缴纳日期”就一次性预先缴清“缴费期”约定的下6个月租金，没有任何法律和事实依据的。涉案的两份租赁合同是出租人东星公司为了重复使用而预先拟定的（由合同编号就可以证明），涉案租赁物所在场地内的上百份租赁合同都是这样签订的，在订立合同时出租人并未和承租人对条款进行协商，也未提示承租人注意免除或者限制其责任的条款，更从未告知承租人依据双方的约定需要在“缴纳日期”就一次性预先缴清“缴费期”约定的下6个月租金。涉案的合同是格式合同，现双方对于约定的“缴纳日期”和“缴费期”之理解发生了争议，依据合同法第41条之规定应作出不理于提供格式条款一方的解释。而原审法院对“缴费期”及“缴纳日期”的认定对于被迫接受格式条款的一方之叶定贵是极其不公的，也是违反法律规定的。如果双方对于合同条款的理解不一致，按照常理东星公司作为出租人应出具书面函件与承租人叶定贵协商或督促叶定贵、杜拉格斯公司在“缴纳日期”缴清下6个月的租金，但东星公司自始至终从未督促过叶定贵、杜拉格斯公司在“缴纳日期”就缴清下6个月的租金，仅在2012年6月25日单方出具书面函件主张解除双方的两份涉案租赁合同，同时于2012年6月25日当天就采取措施直接阻止叶定贵、杜拉格斯公司使用涉案商铺，这明显显示出东星公司的根本目的就是不让叶定贵、杜拉格斯公司继续使用涉案商铺，而拖欠租金只是东星公司恶意歪曲双方的约定所找的藉口，原审法院对上述事实视而不见，进而违背事实的认定叶定贵违约，极不公平。
四、原审判决适用法律错误。在双方对“缴费期”“缴纳日期”约定不明的情况下，原审法院没有适用合同法第226条的规定作出认定，而错误的认定叶定贵、杜拉格斯公司违约，适用法律错误。另外，原审法院适用的合同法第227条的规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”作出判决，而本案中东星公司自始至终从未督促过叶定贵、杜拉格斯公司在“缴纳日期”就缴清下6个月的租金，仅出具单方解除合同的函件，显然东星公司之解除合同的行为是违反前述法律规定的。原审法院在明确适用前述法律规定的情况下，认定东星公司解除合同合法是适用法律错误。
综上，叶定贵、杜拉格斯公司上诉请求：1.撤销一审判决之第二、三、四、五、八项之判项，改判因东星公司违反约定收回商铺构成违约，应向叶定贵、杜拉格斯公司支付一审叶定贵提起的全部反诉请求之款项；2.东星公司承担本案全部案件受理费、财产保全费以及鉴定费。
被上诉人东星公司答辩称：本案的争议焦点是叶定贵、杜拉格斯公司对租赁合同附表1缴费期内容有误解，该时间跨度是六个月，正好是每一期交租金的周期，说明缴费所对应的时间跨度，而缴纳日期才是在该日之前缴纳租金和管理费。叶定贵第一次交纳租金缴纳迟延半年，东星公司没有要求解除合同，不能证明东星公司认可缴费期可以迟延，只是东星公司没有行使权利。关于缴纳租金的时间，补充协议第四条明确讲到缴纳日期是缴费的截止日，该内容与附表1的内容比较，是对租金缴纳时间的重复和强调。如果附表1约定的内容会产生歧义，那么补充协议第四条已明确说明。叶定贵、杜拉格斯公司在上诉状陈述的理由不能成立。
上诉人叶定贵、杜拉格斯公司在二审期间向本院提交装修水电押金的收款凭据复印件1份，拟证明叶定贵、杜拉格斯公司在2011年9月27日因装修涉案商铺向东星公司缴纳装修水电押金，即东星公司在2011年9月27日才完成装修所需的水电。
被上诉人东星公司因上述证据因没有原件核对，对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，同时认为叶定贵何时装修是由其自行决定，叶定贵在2011年9月27日交纳装修水电押金，不能证明东星公司在此之前未完成涉案商铺的水电配套。
因叶定贵、杜拉格斯公司未能提供证据原件予以核对，而东星公司对证据的真实性不予确认，故本院对上诉人叶定贵、杜拉格斯公司提交的证据真实性不予确认。
被上诉人东星公司在二审期间未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方二审期间的争议焦点是：一、原审法院在审理本案中是否存在程序和实体违法的情形；二、涉案租赁合同附表1中“缴纳日期”与“缴费期”应如何理解；三、东星公司应否向叶定贵支付补偿金并赔偿损失。
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。东星公司在本案中增加的诉讼请求，只要在法庭辩论终结前提出，法院均可接受，并未限定须在第一次开庭审理的法庭辩论终结前提出。原审法院对本案共进行了两次开庭审理，第二次的开庭审理辩论终结前东星公司提出增加诉讼请求的主张，原审法院予以接受并进行审理符合法律规定。双方当事人均参与了原审的整个审理程序，原审法院结合双方提交的证据及对案件事实的陈述，在查明事实中对叶定贵、杜拉格斯公司陈述的关于叶定贵交纳保证金的情况、东星公司向叶定贵发出解除合同通知、叶定贵对涉案商铺进行装修、东星公司收回涉案商铺的时间等案件事实予以确定，而非仅以东星公司提交的证据及陈述对事实作出认定，故原审判决中“关于综合本院采信证据和原告陈述，本院对以下事实予以确认”这一论述应为笔误，因此原审法院在审理本案中不存在程序和实体违法的情形。
关于争议焦点二，涉案合同附表1中“缴纳日期”与“缴费期”之间的关系，应结合涉案的两份《中国陶瓷产业总部基地商铺租赁合同》及各自的《补充协议》条款内容予以理解，两份租赁合同附表1中的“缴纳日期”是一具体时间点，“缴费期”是一时间段，每一期租金及管理费的“缴纳日期”时间均早于“缴费期”的时间，“缴纳日期”与“缴费期”的开始日并不重合。以第一期租金及管理费交纳的时间为例，“缴纳日期”为2010年12月23日，“缴费期”是2011年11月1日至2012年4月30日，结合补充协议第四条关于“乙方（即叶定贵）须于2010年12月23日前按租赁合同第五条约定的金额缴付租赁保证金，并按合同附表1约定的金额缴付第一期租金及管理费”的约定，不难理解，第一期交纳租金及管理费时间为2010年12月23日，交纳的是2011年11月1日至2012年4月30日的租金。即“缴纳日期”为交纳租金的时间点，“缴费期”为交纳租金对应的承租时间。叶定贵、杜拉格斯公司关于“缴纳日期”为缴费时间段的开始时间，“缴费期”为缴费时间段的结束时间的理解，将导致每期的交纳租金及管理费有两个开始时间，一为“缴纳日期”，二为“缴费期”的开始时间，与补充协议的约定不一致，亦不合常理，原审法院关于“缴纳日期”与“缴费期”的理解正确。叶定贵未按约定的时间交纳租金及管理费，构成违约，原审据此认定叶定贵应向东星公司支付拖欠租金及管理费并承担违约责任、杜拉格斯公司对叶定贵的债务承担连带清偿责任合理合法，本院予以维持。
关于争议焦点三，东星公司已按约定将涉案商铺交付叶定贵使用，不存在违约行为，而叶定贵未依约定时间完成装修并将涉案商铺投入使用，亦未按时交纳租金及管理费，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，对于叶定贵、杜拉格斯公司主张东星公司支付补偿金并赔偿损失的上诉请求本院不予支持。
综上，叶定贵、杜拉格斯公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41383.79元，由上诉人叶定贵、佛山市顺德区杜拉格斯中暖卫浴科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十一月七日
书 记 员 杨雅静