福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第5282号
原告黄萍，女，1970年10月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人柳木坤、陈晓玲，福建泉秀律师事务所律师。
被告蔡加庆，男，1970年8月23日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人万海龙、卓光勇，福建尚民律师事务所律师。
原告黄萍与被告蔡加庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由代理审判员刘圣楠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄萍的委托代理人柳木坤、陈晓玲、被告蔡加庆的委托代理人卓光勇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告黄萍诉称，2014年1月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁原告所有的位于泉州市宝洲路万达广场商业综合体1号建筑A3701、A3702、A3703、A3709号房屋（建筑面积共894.84㎡），作为办公场所。双方在合同中约定，租赁期限自2014年1月20日起至2019年3月15日止，共62个月。月租金为58165元／月（65元／㎡），按季度支付。首次租金于2014年3月16日前支付，下期租金在2014年6月15日前支付，余下租金支付时间依此类推。双方同时在合同中对双方权利、义务及违约责任等作了明确约定。原告依约按时将出租房屋交付给被告使用，但被告在2014年3月16日、2014年6月16日前向原告支付了2014年4月-9月共两季度租金后，至今未再向原告支付过租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告应当于2014年9月16日前、2014年12月16日前、2015年3月16日前、2015年6月16日前向原告支付至2015年9月16日的房租，但被告未再支付租金及相关物业管理费、能耗费。另外，被告向原告交付了保证金116329元，原告认为不需要向被告退还该保证金。请求判令：1、解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告支付自2014年9月16日起至双方合同解除之日止的租金；3、被告按年利率24%计算，以尚欠租金为基数计付自逾期之日起至实际付清之日止的违约金；4、确认原告不需要向被告退还保证金116329元；5、被告立即就其向原告承租的上述房屋向大连万达物业管理有限公司泉州分公司缴纳自2014年8月28日起至双方租赁合同解除之日止的物业管理费及能耗费；6、被告立即将泉州市宝洲路万达广场商业综合体1号建筑A3701、A3702、A3703、A3709号腾空并交付给原告。
被告蔡加庆辩称，合同签订之后被告没有使用过房屋，被告同意解除双方的房屋租赁合同并将泉州市宝洲路万达广场商业综合体1号建筑A3701、A3702、A3703、A3709号腾空并交付给原告，诉争合同签订之后，原告所述被告支付租金的情况属实但双方并没有约定违约金。由于原告提出解除合同，被告支付的保证金116329元应当用来抵扣被告尚欠的租金。原告未实际垫付物业管理费，无权主张被告支付。
经审理查明，原告系丰泽区泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1A塔）A3701、A3702、A3703、A3709的房屋所有权人。被告向原告租赁上述房屋，建筑面积共894.84平方米，作为办公场所，租金按每平方米65元计付。双方签订租赁合同后，被告向原告支付了保证金116329元。被告分别于2014年3月16日前及2014年6月16日前向原告支付了租金，共计116329元。嗣后，被告未再支付租金。目前被告尚未将诉争房屋返还给原告。截止至庭审辩论结束之前，上述房屋已经拖欠大连万达物业管理有限公司泉州分公司物业费及能耗费173097.94元，原、被告均未支付该笔费用。
庭审中，原告提供中介机构存档的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方就房屋租赁所约定的事项，被告未在本院指定的期限内对该份合同的真实性提出异议。该份合同第三条约定，租赁期限自2014年1月20日起至2019年3月15日止；合同第四条约定，被告若逾期交付租金，每逾期一日按月租金的千分之三向原告支付违约金；合同第五条约定，若被告无违约行为，原告应将保证金无息退还给被告；合同第七条约定，房屋租赁期间，被告应支付物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、电话费、有线电视费及租金所得税。
以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录为证，本院予以认定。
本院认为，原、被告就址于丰泽区泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1A塔）A3701、A3702、A3703、A3709号房屋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原、被告一致同意解除合同，符合双方约定，对原告主张解除双方于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》及被告将诉争房屋腾空并交付给原告的诉求，本院予以支持。被告未按照约定的期限向原告支付租金，对原告主张被告依约支付租金的请求，予以支持。关于房屋租金，原告主张被告以尚欠租金为基数按年利率24%计付自逾期之日起至实际付清之日止的违约金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持；被告抗辩称双方未约定违约金，与事实不符，本院不予采信。关于保证金，根据合同约定，该款项的性质为押金，其具有补偿性而非惩罚性，且双方已就被告逾期支付租金的违约责任另行作出了约定，被告辩称保证金应当抵扣其尚欠的租金，本院予以采纳，对原告主张其无需退还所收保证金116329元的请求，本院不予支持，但该部分款项可以抵扣被告尚欠的租金。关于涉诉房屋拖欠的物业费及能耗费，根据诉争合同第七条的约定，租赁期间内产生的物业管理费由租户承担，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，但原告主张被告向案外人履行义务，并不属于本案处理的范围，对原告的该项诉求，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告黄萍与被告蔡加庆就址于丰泽区泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1A塔）A3701、A3702、A3703、A3709号房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告蔡加庆应于本判决生效之日起十日内将丰泽区泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1A塔）A3701、A3702、A3703、A3709号房屋腾空并交付给原告；
三、被告蔡加庆应于本判决生效之日起十日内按每月58164.6元的标准支付给原告黄萍自2014年9月16日起至被告实际腾空并交付房屋之日止的房屋租金（被告已经支付的保证金116329元可以从中扣除）；
四、被告蔡加庆应以尚欠租金为基数按年利率24%向原告黄萍支付自逾期之日起至实际付清租金之日止的违约金；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费14482元，减半收取7241元，由原告黄萍负担1166元，由被告蔡加庆负担6075元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 刘圣楠
二〇一五年十一月六日
书 记 员 沈唯敏
附：主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。