黑龙江省依安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0223民初232号
原告赵秀云，女，1964年7月25日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地黑龙江省依安县，住依安县。
委托代理人任峰，黑龙江普仁律师事务所律师。
被告依安县正宇实业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县东南街农房建材公司二号，统一社会信用代码×××。
法定代表人侯有清，该公司总经理。
委托代理人孔祥雨，该公司总经理助理。
委托代理人王德文，该公司总经理助理。
原告赵秀云与被告依安县正宇实业有限公司（以下简称正宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵秀云及委托代理人任峰，被告正宇公司委托代理人孔祥雨、王德文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秀云诉称：2013年5月经依安县政府行政部门批准在依安县民裕路开发建设华辰休闲购物广场，原告自有三处用于经营总面积282.21平方米的商铺在其建设范围内。2013年10月16日，原告与依安县房屋征收管理办公室签订的《住宅改为非住宅房屋征收补偿补充协议》，原告放弃各种补偿要求，被告为原告安置一处320平方米的商服房。同日，原告与被告签订了《征收补偿协议》，约定对原告的回迁安置为东北角第一家320平方米的商服房。协议签订后，原告已经全部履行了自己的义务，而被告违背约定以及行政主管部门规划审批，将为原告安置的商服房产建设成地平面以下近3米，变成了地下室，原告上访后，行政主管部门责令其停工整改，最终原告得到的安置房产在地平面1.4米之下。原告于2015年2月2日接收了被告安置的商服房，经测量面积为176.42平方米，经约定少了143.58平方米，被告的一再违约给原告造成巨大经济损失，其安置的房产因建在地平面1.4米之下，也造成房屋价值的降低，为了维护合法权益，原告诉至法院，要求被告赔偿未交付房屋价值2591619元、赔偿已交付房屋价值降低损失318438元。
原告为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据：
1.2013年10月16日征收补偿协议、住宅改为非住宅房屋征收补偿补充协议，用以证明被告对于原告原有房屋进行了征收，双方协议安置，被告应给付320平方米的房屋，位置在东北角第一家一层。
2.齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民初字第41号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第161号民事裁定书，用以证明双方曾就合同的效力进行了诉讼，原告所举的证已被生效的法律文书确定为合法有效，双方应依照协议继续进行履行。
3.2014年8月18日、22日依安县城乡规划局、建设局、人民政府的答复，用以证明被告没有按照规划进行施工，造成回迁给原告的房屋地面过低，影响了房屋的实际价值，被告应给予赔偿。
4.现有房屋的照片，用以证明原告房屋现状为半地下室，房屋的实际价值降低，被告应承担赔偿责任。
被告正宇公司辩称：1.被告已经按照依安县人民政府制定的《关地鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》履行了义务。依安县人民政府制定的《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》中明确规定，是为旧城区棚户区改造而征收。并且依安县政府也是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定制定的补偿方案，并依照该条例的相关规定的程序予以公告，原告赵秀云的房屋亦属于依安县人民政府征收的房屋。赵秀云被征收的房屋为有证住宅房屋106.44平方米，无证房屋65.8平方为，附属物35.57平方米，有证但实际房屋已经不存在的房屋为74平方米。被告已经向原告支付货币补偿80余万元，按照依安县人民政府制定的《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》和《齐齐哈尔中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，多支付72万余元。被告已向原告交付商服房屋176.42平方米，也完全符合依安县人民政府制定的《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》和《齐齐哈尔中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定。2.被告建设的房屋位置是经政府有关部门批准。房屋在确定正负零时，也经依安县政府有关部门审核同意，并不是由被告单方决定。回迁安置房屋的位置，属于自然形成的坡度，房屋处于坡下，也是正常。原告请求赔偿没有事实和法律依据。
被告为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据：
1.依安县政府关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案，用以证明依安县政府规定的征收补偿标准。
2.依安县政府关于鸿泰商场对面地段房屋征收决定公告，用以证明房屋征收方案已经依法公示。
3.齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法，用以证明齐齐哈尔市政府规定的征收补偿标准。
4.依安县发展和改革局文件，用以证明被告开发建设的依安县华辰休闲购物广场建设项目用地为依安县人民政府《关于鸿泰商城对面地段房屋征收决定公告》征收的土地。
5.原告为被告出具的收据复印件两份，用以证明被告给付原告现金补偿808800元。
6.2014年3月依安县华辰休闲购物广场修建性详细规划，用以证明被告就是依据此图进行定位的，所以产生了已建成商服下台阶的问题，被告是接受政府的指令进行建设的。
本案在审理过程中，原告申请鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔吉利房地产估价咨询有限公司鉴定，结论为房屋所有权人赵秀云，坐落于依安县华辰休闲购物广场，委托方提供经测量面积为176.42平方米，商服用途的房屋（不包含内部装修）价值降低的实际数额人民币318438元。
本案双方争议的问题：1.被告是否应赔偿原告未交付门市房损失2591619元、赔偿已交付房屋价值降低损失318438元。
根据争议问题，通过庭审质证，本院对证据作如下分析与认证：
一.原告提交的证据：
1.证据1，被告对证据无异议。
2.证据2，被告对原告用该证据用以证实证据的合法有效没有异议，对用以证实的双方应依照协议继续履行有异议，主张诉讼文书只证明了协议合法有效。
3.证据3，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张生效的判决不等于是真理。
4.证据4，被告对证据的真实性无异议，主张该份证据没有结论说被告存在问题，被告完全按照规划局的指令进行落地，符合规定。
5.证据5，被告对证据的真实性无异议，主张照片证明不了被告交给原告的房屋是地下室或者半地下室，被告交付的房屋是在地面之上的。
二.被告提交的证据：
1.证据1-4，原告对证据的真实性没有异议，主张与原告诉求无关。
2.证据5，原告对证据的真实性没有异议，主张其中有6万元补偿不是给原告的，是给承租原告场地租赁户的停产停业补偿款。
3.证据6，原告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，主张修建性详细规划只是一份平面图，不能证实规划时对原告获得的房屋是否存在低于地面是经过规划部门许可的，这份修建性详细规划制定于2014年3月，原告提供的依安县规划局8月18日答复意见已经确认被告未按照规划进行施工，造成原告的房屋过低，所以这份证明不能证实被告拒绝赔偿的理由。
三.本案在审理过程中，原告申请鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔吉利房地产估价咨询有限公司鉴定，结论为房屋所有权人赵秀云，坐落于依安县华辰休闲购物广场，委托方提供经测量面积为176.42平方米，商服用途的房屋（不包含装修）价值降低的实际数额，人民币318438元整。
原告对鉴定意见无异议。
被告有异议，主张：1.对估价机构的估价师的估价资格认为不合法律规定，因为估价报告按照房地产的估价规范规定应该必须由两名或者两名以上的估价师生才可生效，该估价机构的郭会田估价师生对该项目进行鉴定评估时，注册证书已经失效了5个月，到期日是2016年2月27日，而出具鉴定报告日期是2016年7月27日；2.两位估价师职业资格证书和注册证书，持证人签字上一栏没有持证人签字；3.既然郭会田的注册已经过期了，被告认为法定代表人的身份也不具备，所以该估价机构没有估价资质；4.鉴定报告估价师生鉴定结论一栏之后，两位估价师根本没有签字，按照房地产规范的规定，估价师不能以盖章代替签字，被告该估价鉴定报告是一份无效的报告；5.对估价结果不认可，鉴定书中称所采用的方法是市场法，为什么选用市场法，没有进行必要的说明，被告认为采取这种方法是否科学被告有异议，因为按照房地产估价规范的规定国标50291-2015的规定，在不出具技术报告的情况下，对所选用的方法要做必要的说明，该估价机构没有对这一点进行必要的说明。因此，被告认为此方法没能根据，被告对结果有异议；6.鉴定报告中采用的比率没有根据，第四页的第十一项中的比例的三个数据；7.室内西南转角的面积比正常商服降低比率50%，这是建筑面积问题，被告查了房产测量规范的规定，也没有该比率，被告认为估价机构主观臆断，所以被告对鉴定结论不予认可。
齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司对被告提出的质疑说明如下：1.估价师执业资格证书持证人签名一栏没有持证人签名问题，该执业证书系黑龙江省人事考试中心统一发放，在发放的过程中作为通过国家统一考试的人员只是按照要求在齐齐哈尔市人才交流中心审核相关材料原件并上交相关材料复印件，通过网络上传相关信息即完成申报工作，虽然没有持证人签名，并不是持证人造成的，关于持证人的执业证书真伪在中华人民共和国房地产估价师及房地产经济人协会网站上可查到；2.估价师郭会田注册证书有效期至2016年2月27日问题，系工作人员将注册证书复印件装错，接受委托时估价师郭会田早已取得新的注册证书，其注册证书有效期至2019年3月14日；3.关于建筑面积的表述问题，在勘查现场时对室内净长、宽、高的丈量是为了被鉴定物在报告中表述的更有直观性，而不是为了测绘房产的法定面积，因估价公司没有测绘资质所以在描述中对实际丈量的长度上加了“约”字，并不是表述错误；4.关于价值时间问题。将价值时间点写为鉴定基准日是不同的法规用词不同，但表述意义相同，时间为2016年7月26日，该鉴定在委托时并未确定价值时点，基准日按委托日2016年5月16日和鉴定意见出具日2016年7月26日来讲有两时点，如质疑人所认可的价值时点为委托日，无论以哪个时点因时间相距较短，价值波动较小，甚至没有波动，并不影响鉴定的结果；5.关于降低价值的幅度问题，按照生活常识及经验，临街商业房产的价值，是受周边的地理环境影响的，该纠纷所涉房产，属商业用房，房前与通行道路存在7个台阶的高差，通行的便捷与否直接影响经营过程中的客流量，也影响其空间的通视程度，将影响其经营收益，同时间接影响该房产的市场价值。关于建筑跨度的增加本身属违约情形，亦影响经营场所的深度及室内通视程度。关于拐角有暗间，与主体经营场不通视，既影响整体的经营面积，又影响整体利用，该暗间面积仅能作为辅助使用，这种非直接经营性的利用，与商用在使用价值上有巨大的区别，间接将导致房产的价值存在巨大区别。客观讲，这一影响程度没有参照的可比实例，就异议人列举的也只有在与交易无关未经核实的房屋租赁事例，并没有例举的司法意见不合理的交易实例，这是客观存在的事实，但对该房产价值的影响确实客观存在的。因此，针对该例房地产估价，估价公司相当慎重，经过多次研究，最终从合理性、客观性充分考虑，确定相应影响价值的幅度，出具司法鉴定意见书。
原告赵秀云对《对质疑的说明》无异议。
被告正宇公司认为鉴定人的《对质疑的说明》，无法弥补本案《司法鉴定意见书》存在的重大瑕疵。
庭审中，经向被告正宇公司释明，被告正宇公司表示不申请重新鉴定。
通过对上述证据的质证，对双方提供的证据认证如下：
原告提交的证据1，证实了2013年10月16日原、被告签订征收补偿协议、住宅改为非住宅房屋征收补偿补充协议，约定被告为原告回迁安置320平方米的房屋，位置在东北角第一家一层的事实；证据2，系已生效的法律文书认定的事实，原告所举证的已被生效的法律文书确定为合法有效；证据3证实了原告发现被告建设的商服下台阶问题，原告进行上访，有关单位均要求被告整改的事实；证据4，证实了原告已回迁房屋的现状。
被告提交的证据1，证实了依安县政府规定的征收补偿标准；证据2，证实了房屋征收方案已依法公示；证据3，证实了齐齐哈尔市政府规定的征收补偿标准；证据4，被告开发建设的依安县华辰休闲购物广场建设项目用地为依安县人民政府《关于鸿泰商城对面地段房屋征收决定公告》征收的土地；证据5，证实了被告给付了原告现金补偿款；证据6，证实了被告依据修建性详细规划进行的定位。
通过对证据的分析与认证，认定如下事实：2012年4月，依安县人民政府根据规定，决定对依安县鸿泰商城对面地段房屋实施征收，于2012年4月19日向征收范围内的居民和单位发布了《鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》，2012年5月28日发布了《关于鸿泰商城对面地段房屋征收决定公告》。2012年5月，被告依安县人民政府行政部门批准在依安县民裕路开发建设华辰休闲购物广场，原告赵秀云经营依安县富强商店的经营场在依安县东南二道街路南，赵秀云的房屋三处在被告拆迁的范围内。2013年10月16日，赵秀云与依安县房屋征收管理办公室签订《住宅改为非住宅房屋征收补偿补充协议》，备注写明双方达成协议，各种补偿在内为赵秀云回迁安置一处320平方米的商服房，差价款回迁时结算。同日，赵秀云与被告的征收实施单位依安华辰休闲购物广场项目部签订了《征收补偿协议》，该协议有被告法定代表人赵东升签字，并加盖了依安华辰休闲购物广场项目部的公章。该协议约定：一.经双方协商，乙方（赵秀云）同意以安置形式，对现有房屋（其中：住宅房屋74平方米，住宅房屋43.4平方米，63.04平方米，无证房65.8平方米）进行安置，东北角第一家原位置一层，安置面积为320平方米（超出面积6500元/㎡已结清）；二.乙方签订协议后将房屋倒出，交给甲方（正宇公司）由拆扒公司进行拆扒；三.从签字之日起按有证房屋进行106.44平方米补偿费一次性结清至入户止。协议签订后，被告按照约定于2013年10月16日给付原告赵秀云（停产停业截止到2014年末）748800元；于2013年11月4日给赵秀云的房屋承租人租场地停业补偿款6000元。关于320平方米房屋的安置问题，因被告建的楼房一楼地面过低等问题，赵秀云等回迁户上访，依安县城乡规划局出具了情况说明，现该房屋未按协议约定安置。2015年2月2日被告只给赵秀云安置了176.43平方米的楼房，还差143.58平方米的楼房未安置。
2014年被告向齐齐哈尔市中级人民法院提起诉讼，主张依安华辰休闲购物广场项目部与赵秀云签订的《征收补偿协议》违反了相关行政法规规定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应当为无效，请求确认依安华辰休闲购物广场项目部与赵秀云签订的《征收补偿协议》合同无效。齐市中级人民法院于2015年5月18日判决驳回了正宇公司的诉讼请求。正宇公司不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉，2015年11月7日黑龙江省高级人民法院因被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，裁定按回上诉处理。
本案在审理过程中，原告申请鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔吉利房地产估价咨询有限公司鉴定，结论为房屋所有权人赵秀云，坐落于依安县华辰休闲购物广场，委托方提供经测量面积为176.42平方米，商服用途的房屋（不包含装修）价值降低的实际数额，人民币318438元整。被告对鉴定意见书提出质疑，经本院当庭释明，被告表示不申请鉴定，估价公司对被告的质疑进行了说明。
本院认为：正宇公司开发建设的华辰休闲购物广场属于商业性开发，因此正宇公司有权与被征收人签订补偿协议。正宇公司与赵秀云签订的征收补偿协议是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反国家法律、法规的强制性规定，且该协议已部分实际履行，应认定该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。正宇公司作为开发商应遵守诚实信用原则，在与赵秀云达成回迁补偿协议后，赵秀云的房屋已经交给正宇公司拆扒，且协议已部分履行的情况下，提出《征收补偿协议》系被告与下属部门与原告签订的回迁补偿协议，应当为无效合同，不受法律保护的主张不能成立；因被告对原告未回迁的143.58平方米的门市不能进行安置，故被告应予以货币赔偿。经齐市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司作出司法鉴定意见书第十一项，经评定华辰休闲购物广场1层商服（南北跨度20米）的平均单价是18050元/平方米，故原告未给付房屋面积143.58平方米的门市房价值为人民币2591619元。已回迁的176.42平方米房屋因存在下台阶问题，房屋降低价值损失经齐市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司作出司法鉴定意见书，结论为商服用途的房屋（不包含内部装修）价值降低的实际数额为人民币318438元。被告对司法鉴定鉴定意见书提出质疑，经当庭释明，表示不申请重新鉴定，对被告质疑问题估价公司已作出书面说明。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告依安县正宇实业有限公司赔偿原告赵秀云未给付房屋面积143.58平方米的门市房价值人民币2591619元。
二、被告依安县正宇实业有限公司赔偿原告赵秀云已签订回迁门市房降低价值损失人民币318438元。
上述一、二项于判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30080元、鉴定费20933元，两项合计51013元，由被告依安县正宇实业有限公司负担，与前款一并履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，上述期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审判长 徐冬华
审判员 单立群
审判员 韩凤波
二〇一七年一月十九日
书记员 张晓雨