黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让乘民初字第277号
原告大庆盛天房地产开发有限公司，所在地址大庆市让胡路区东湖小区世纪2号楼综合服务楼。
法定代表人：迟庆龙职务：董事长
委托代理人胡洋，黑龙江天地人和律师事务所律师。
被告刘剑利，女，1978年2月7日出生，汉族。
委托代理人孙益民，黑龙江千弘律师事务所律师。
原告大庆盛天房地产开发有限公司与被告刘剑利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理，依法适用普通程序，由代理审判员刘冰担任审判长并主审本案，与代理审判员樊忠江、人民陪审员李明书共同组成合议庭，于2014年3月14日、2014年12月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告大庆盛天房地产开发有限公司委托代理人胡洋、被告刘剑利及其委托代理人孙益民到庭参加诉讼，第二次开庭原告大庆盛天房地产开发有限公司委托代理人胡洋、被告刘剑利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆盛天房地产开发有限公司诉称：2012年10月21，被告认购原告开发建设的位于大庆市东湖富丽城小区6号楼1单元11XX室房屋，双方签订了《房屋认购书》，被告交付了300000元的认购金。《房屋认购书》约定“本认购书中的房屋面积为图纸测绘面积，产权登记面积最终以产权登记机关实测为准，房屋价款以实测面积为准，实行多退少补。”还约定“首付款余款在11月21日前付清”。《房屋认购书》签订后，被告并没有在约定的2012年11月21日前将剩余首付款付清。此外，由于原告已经取得该房屋所在楼盘的预售许可证，且该房屋已交付被告使用，故原告多次通知被告前来签订正式《商品房买卖合同》并依据《房屋认购书》中的相关约定按照实测面积（115.22平方米）补交剩余房款，而被告却坚持要求按照《房屋认购书》中预计的房屋面积交付剩余房款，否则拒绝前来签订正式的《商品房买卖合同》。根据现在实测面积，被告家房屋经实测为113.28平方米，被告刘剑利房屋单价为5650元／平方米＊113.28平方米=640032元，被告刘剑利已交付房款300000元，640032元-300000元=340032元。现原告诉至法院，要求判决被告与原告签订正式的《商品房买卖合同》；要求被告给付剩余房款数额340032元；要求被告赔偿原告的损失数额，按照本金为340032元、按照同期银行年利率为5.6%计算利息，天数自2014年11月24日（房屋验收备案时间）开始至实际给付之日，并由被告承担诉讼费。
被告刘剑利辩称：1、同意签定商品房买卖合同，但是房屋面积按照最高院司法解释第十四条超出3%的面积视为赠送，不予付款；2、对已交房款的事实无异议，说明双方已经形成事实上的买卖合同关系，对违约赔偿有异议，被告不予认可，因为是原告违约；3、原告于2012年10月21日与被告签订房屋认购书属于一种预售形为，当时原告并未取得商品房预售许可证，系违法预售，依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释第九条规定，属于第一条第一项故意隐瞒没有预售许可证的形为，故被告保留对原告进行反诉或另案起诉的权利，如果被告反诉原告或者另诉，原告将承担本案购房款65万的违约赔偿金，同时退还已收房款30万元；4、诉讼费由原告承担。
为证实自己的主张，原告大庆盛天房地产开发有限公司向本院提交证据如下：
1.原、被告签订的房屋认购书复印件一份（与原件核对一致），用以证明被告认购了本案争议的房屋，并且双方约定房屋价款以实测面积为准。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该认购书无效，因为当时原告并未取得商品房预售许可证，原告是于2013年10月份取得预售许可证，该房屋认购的行为本质属于预售，在没有取得预售许可证的情况下，系违法预售，不仅认购书无效，而且原告的行为应当受到房产局等相关官方部门的重罚，对该项权利被告暂予保留。本院对该证据的真实性予以确认。
2.富丽城交房通知单复印件一份、富丽城装饰装修注意事项复印件一份、住宅工程质量分户验收记录表复印件一份（以上证据与原件核对一致），用以证明2013年4月15日原告将本案争议房屋交付给被告。经质证，被告对证据的真实性无异议，被告已经接房，花了装修费并已入住，同时被告入住时该房并没有取得竣工验收备案证书，属于严重违法。本院对该证据的真实性予以确认。
3.争议楼房所在楼盘预售许可证复印件一份（与原件核对一致），用以证明2013年10月14日原告已经取得预售许可证，可以出售房屋。经质证，被告对证据的真实性无异议，恰恰说明原告在2012年与被告签定房屋认购书时，没有商品房预售许可证，属于故意隐瞒没有取得房屋预售证明的行为，依据司法解释第九条原告负有赔偿1倍购房款的赔偿责任。本院对该证据的真实性予以确认。
4.富丽城小区6号楼分户测绘面积资料复印件（与原件核对一致），用以证明争议房屋测绘面积115.22平方米。经质证，被告对证据的真实性无异议，对原告测绘面积115.22平方米做为给付面积有异议，已经超出3%，超出3%的部分不付款。本院对该证据的真实性予以确认。
5.房屋面积测绘报告书复印件一份（与原件核对一致），用以证明房屋实测面积为113.28平方米（该面积就是产权登记的面积）。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据予以采信。
6.建设工程竣工验收备案证书复印件一份及竣工验收报告复印件一份（均与原件核对一致），用以证明房屋综合验收合格，具备入住条件。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据予以采信。
为证实自己的主张，被告刘剑利向本院提交证据如下：
1．提交富丽城宣传册原件一份，欲证实被告只按照109.053平方米的面积签定房屋买卖合同，该面积与认购书上的面积是一致的。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，宣传册和认购书上的面积都是预计面积，不是最后的面积。本院对该证据的真实性予以确认。
本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2012年10月21日，原、被告签订房屋认购书，被告刘剑利购买了原告开发建设的富丽城6号楼1单元11XX室，房屋认购书中约定的面积为109.053元，每平方米单价为5650元，房屋总价为616150元。认购书中第5条约定“本认购书中的房屋面积为图纸测绘面积，产权登记面积最终以产权登记机关实测为准，房屋价款以实测面积为准，实行多退少补”。签订认购书时交付50000元房屋认购金，后又交付250000元购房款，共计向原告交付了300000元。2013年4月15日该房屋办理了交接手续，被告装修后于2013年8、9月份入住。
另查明，2013年10月14日，涉案房屋所在富丽城小区6号车库商服住宅楼取得商品房预售许可证；2013年12月10日，该住宅楼竣工验收报告形成；2014年11月24日富丽城小区6号车库商服住宅楼在大庆市城乡建设局竣工验收备案，2014年11月28日富丽城小区6号车库商服住宅楼进行了房屋面积最终测绘，大庆今典勘察测绘有限公司出具了房屋面积测绘报告，涉案房屋最终实测面积为113.28平方米，该面积为房屋产权证办理的登记面积。现原告诉至法院，要求判决被告与原告签订正式的《商品房买卖合同》；要求被告给付剩余房款数额340032元；要求被告赔偿原告的损失数额，按照本金为340032元、按照同期银行年利率为5.6%计算利息，天数自2014年11月24日（房屋验收备案时间）开始至实际给付之日，并由被告承担诉讼费。小区城收面积5
本院认为：一、关于原告要求与被告签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求，因当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。是否订立正式的商品房买卖合同需双方自愿，不属于法院审理范围，故对原告该项诉讼请求不予支持；二、关于原告要求被告支付房屋剩余价款340032元的诉讼请求，原、被告2012年签订了房屋认购书，虽然2013年10月14日涉案房屋所在富丽城小区6号车库商服住宅楼才取得商品房预售许可证，但是该案起诉日为2014年1月21日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原、被告之间签订的房屋认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收受被告300000元购房款，故原、被告之间签订的房屋认购书应当认定为商品房买卖合同，原、被告应当按照该房屋认购书的内容来履行相应的权利义务。房屋认购书中第5条明确约定，“本认购书中的房屋面积为图纸测绘面积，产权登记面积最终以产权登记机关实测为准，房屋价格以实测面积为准，实行多退少补”。该条约定很明确，双方均应按该条约定履行，而且法律明确规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，原被告双方的房屋认购书明确约定房屋价款以实测面积为准，故被告应当按照113.28平方米的实测面积支付剩余房款340032元；三、关于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，虽然房屋认购书中约定给付房屋剩余价款的时间为签订正式商品房买卖合同之时，但该时间并不明确，且被告不同意与原告签订正式商品房买卖合同，只是双方对最终按哪个面积签订房屋买卖合同有争议，导致至今无法签订商品房买卖合同，故对因此产生的损失应当由原告自行承担，故本院对原告该项请求不予支持。四、关于诉讼费问题，因原告起诉时间为2014年1月21日，但涉案房屋房款交付的依据即房屋最终实测面积出具时间为2014年11月28日，原告起诉之时尚未满足房款交付条件，故相关的诉讼费用应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告刘剑利支付原告大庆盛天房地产开发有限公司房款340032元，此款于判决生效之日起十日内一次性付清；
二、驳回原告大庆盛天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6782元及邮寄费22元由原告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
审 判 长 ： 刘 冰
代理审判员 ：樊忠江
人民陪审员 ：李明书
二〇一五年三月二十日
书 记 员 ： 周 爽
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售是，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记的有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。