湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1242号
上诉人（原审被告）：杨荣林。
委托诉讼代理人：李国清。
被上诉人（原审原告）：郑佳莹。
被上诉人（原审原告）：刘凤秀。
被上诉人（原审原告）：席玲丽。
被上诉人（原审原告）：唐琼。
被上诉人（原审原告）：蒋崇勇。
被上诉人（原审原告）：秦淑贞。
被上诉人（原审原告）：蒋鸣芳。
被上诉人（原审原告）：朱晓艳。
被上诉人（原审原告）：蒋俐红。
被上诉人（原审原告）：李晓云。
被上诉人（原审原告）：唐浦东。
原审第三人：永州市零陵区农村信用合作联社。
法定代表人：黄跃辉。
委托诉讼代理人：孙新忠。
委托诉讼代理人：杨建华。
上诉人杨荣林因与被上诉人郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云、唐浦东、原审第三人永州市零陵区农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨荣林及委托诉讼代理人李国清，被上诉人刘凤秀、席玲丽、蒋崇勇、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云，原审第三人永州市零陵区农村信用合作联社的委托诉讼代理人孙新忠、杨建华到庭参加诉讼。被上诉人郑佳莹、唐琼、秦淑贞、唐浦东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨荣林上诉请求：撤销一审判决并依法改判杨荣林在2017年12月30日前为郑佳莹等被上诉人办理房产证、土地使用证，且不承担本案的逾期办证费，二审诉讼费用由郑佳莹等被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，双方约定的办证期限和条件未达到和成就，杨荣林不构成违约。首先，2009年9月9日上诉人与被上诉人签订了《购房合同》，后双方于2014年5月3日又签订了补充协议，约定上诉人在2017年12月30日前将上述争议的房产证、土地使用证登记在被上诉人名下，被上诉人无权要求上诉人提前履行义务。其次，在双方签订该补充协议时，上诉人征得被上诉人李晓云（被上诉人共同推选代表人）的同意后，再将该房产向信用社抵押贷款的。因该合同购房者较多，被上诉人在2009年9月9日签订《购房合同》时就推选了李晓云作为购房代表之一。因此在签订补充协议时，上诉人就将抵押贷款一事特意征求李晓云的意见，李晓云同意上诉人抵押贷款，并且上诉人在贷款后即向被上诉人按月支付利息10,000元。上诉人有理由认为李晓云的同意是被上诉人共同合意，该协议系双方真实的意思表示，合法有效，上诉人不存在欺诈行为，更没有违约。再次，要求上诉人赔偿80元/天的经济损失（从2010年9月30日起至办好证为止）没有法律依据。其一，被上诉人至今未付清购房款和办证费，未完全履行合同义务；其二，双方约定2017年12月30日前履行办证义务，条件和期限都未成就。
郑佳莹等十一名被上诉人辩称：一、被上诉人同意杨荣林在2017年12月30日之前办理产权证的前提是杨荣林不得将涉案房屋设定抵押、出租等，但杨荣林采用欺骗手段骗取被上诉人于2014年4月18日签订了《补充协议》，该协议为无效协议，协议约定的办证期限也没有约束力。二、杨荣林与李晓云个人签订的协议约定杨荣林将出售的房产抵押给信用社贷款，每月补偿李晓云个人1万元，但补偿款并未到位，该协议如同废纸。三、郑佳莹等购房人已将所有的办证费用付清。四、要求杨荣林因延期办证从2010年9月30日起每天按80元的标准赔偿经济损失有理有据。
郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云、唐浦东向一审法院起诉请求：一、杨荣林立即为郑佳莹等十一人办理零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼房产证、土地使用证，并承担全部办证费用；二、杨荣林赔偿郑佳莹等十一人80元/天的经济损失（从2010年9月30日起至办好证件之日止）。
一审法院认定事实：2009年9月8日，郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳（何华喜）、蒋俐红、李晓云、唐浦东（刘小英）、周淑兰签订一份《合伙购房协议》，该协议约定：一、前述人员为购买杨荣林在中国工商银行永州分行荷叶塘分理处修建的办公楼第陆层而达成该协议；二、与杨荣林签订购房协议时，暂推举李晓云、蒋崇勇、何华喜三人为购房代表，代表十二户签字认购；三、与甲方（杨荣林）签订其他补充协议时，至少有两名购房代表签字，并经十二户认可后才有效。2009年9月9日，李晓云、蒋崇勇、何华喜与杨荣林签订一份《购房协议》，协议约定，杨荣林将位于中国工商银行永州分行荷叶塘分理处正在修建的房屋第1－2单元第陆层（即零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼）整层整体出售给李晓云等人。该整层楼房价格共计88万元。合同签订后，李晓云等人按照合同约定支付约80万元购房款，杨荣林于2010年3月将房屋交付给李晓云等人装修和使用。李晓云等人在装修过程中发现原购房协议中所涉及的水电开户、房产证、消防证、外墙安装等必须委托杨荣林才能完成，因此双方当事人于2010年5月29日经友好协商又签订一份《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙、铝合金窗和房产证等补充协议》，协议第一条约定：杨荣林负责为十二户买房户办理房产证、土地使用证(120天内办理好)，买房户承办证税费总计陆万元（该款已于当天全部给付杨荣林），无论何种原因超出部分费用一切由杨荣林承担。2013年6月27日，杨荣林用包括李晓云等人所购房产在内的房产作抵押向永州市零陵区农村信用合作联社贷款400万元，贷款期限至2016年6月27日。2014年4月18日，杨荣林再次与李晓云等人签订一份补充协议，该协议第一条约定，杨荣林须在2017年12月30日前将零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼房产证、土地使用证登记到购房人名下，协议第四条约定，在产权未完全登记至购房人名下前，杨荣林不得对该房产设定抵押、出租等妨碍该房屋使用现状的行为，也不得向购房人之外的他人处分所有权。双方约定若杨荣林未在承诺的时间即2017年12月30日前办理好房产证和土地使用权证，每延期一天按80元/天给予乙方（买房户）经济补偿。2014年5月30日（另一份时间为5月31日，内容完全相同），杨荣林（甲方）与李晓云（乙方）两人签订一份《协议》，该协议约定：杨荣林（甲方）将乙方所有的位于零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼整层房屋在双牌铺信用社抵押借款100万元，并对杨荣林给付乙方的利息金额及方式予以约定。除李晓云之外的其他购房人均声称当时对此协议均不知情且现均不予认可。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人于2009年签订的《购房协议》和2010年5月签订的《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙、铝合金窗和房产证等补充协议》合法有效。对办证期限约定为120日内即2010年9月30日前办妥是双方真实意思表示，应对双方具有约束力。双方履行合同（未办证）后，杨荣林于2013年6月又将本案所指已出售并交付且之后一直由李晓云等购房人占有的房产另行抵押贷款，属隐瞒真相的恶意违约，严重损害李晓云等购房人的合法权益。2014年4月18日，李晓云等购房人与杨荣林签订补充协议，允许将办证期限更改至2017年12月30日。此延期办证约定是在李晓云等购房人未知晓该房产已另行抵押真相及约定杨荣林不得对该房产设定抵押的前提下签订的，杨荣林的欺诈行为违背了诚信原则和相关法律规定，杨荣林应提前解除与第三人永州市零陵区农村信用合作联社的本案所指房产的抵押，及时为李晓云等购房人办理产权证。对李晓云等购房人要求杨荣林为其办理产权证、承担全部办证费用及逾期办证损失的诉讼请求，予以支持。双方当事人于2014年4月18日签订的《补充协议》中约定杨荣林延期办证则给付80元/天的经济补偿，该补偿标准是双方真实意思表示，具有合理性，不违反相关法律规定，可以予以参考酌定为逾期办证的损失赔偿标准。另，李晓云与杨荣林于2014年5月签订的《补充协议》，因除李晓云之外的其他购房人均不予认可，杨荣林也无证据证实李晓云有代理权限及得到其他购房人的追认，该协议因此产生的债权债务，杨荣林可另行提起诉讼，主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：限杨荣林在判决生效后十日内为郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云、唐浦东办理零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼的房产证、土地使用证，杨荣林承担全部办证费用并支付逾期办证损失（按80元/天的标准，从2010年9月30日起至办好证件之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2636元，由杨荣林承担。
本院二审期间，郑佳莹、李晓云等被上诉人未提交新证据，杨荣林、永州市零陵区农村信用合作联社围绕上诉请求依法提交了二份证据：1、永房权证零陵字第7160068**号房屋所有权证，拟证明杨荣林已将信用社的贷款还清，可以办理房产分户手续；2、湖南省农村信用社收回贷款凭证，拟证明杨荣林已将与涉案房产相关的贷款还清了。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。李晓云等被上诉人质证认为：对证据1，无法确定该房屋所有权证是否具备真实性；对证据2，该凭证是复印件，无法核实真假。杨荣林对永州市零陵区农村信用合作联社提交的证据无异议，永州市零陵区农村信用合作联社对杨荣林提交的证据无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于是否采信当事人二审期间提交的2份证据的问题。1、杨荣林提交的房屋所有权证是原件，来源合法，与案件事实相关，本院予以采信；2、永州市零陵区农村信用合作联社当庭提交的湖南省农村信用社收回贷款凭证虽是复印件，但与杨荣林提交的房屋所有权证能够相互印证，且该联社庭后补充加盖了永州市零陵区农村信用合作联社双牌铺分社业务公章，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人杨荣林与李晓云等被上诉人在2010年5月29日签订的《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙铝合金窗和房产证等补充协议》中第五条约定：以上条款按乙方（李晓云等购房人）交款或签订协议之日算起，如果杨荣林在规定的期限内超出1个月双倍赔偿乙方。2016年6月，杨荣林将用涉案房屋作抵押的贷款全部还清，并办理了永房权证零陵字第7160068**号房屋所有权证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：上诉人杨荣林至今未为李晓云等被上诉人办理产权证是否构成违约；如果构成违约，应承担何种违约责任。
杨荣林主张根据自己与被上诉人达成的协议约定，只要在2017年12月30日前将产权证办理在被上诉人名下即不构成违约。因2017年12月30日前的期限是在2014年4月18日达成的《补充协议》里约定的，该《补充协议》明确约定“在产权未完全登记至乙方12人名下前，杨荣林不得对零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼设定抵押、出租等妨碍该房屋使用现状的行为”，然而杨荣林为获取银行贷款，在签订该《补偿协议》前就已将涉案房产设定了抵押。杨荣林违背了诚实信用原则，使得被上诉人李晓云等人在受到欺诈的情况下签订《补充协议》，该《补充协议》属于可撤销的合同。李晓云等人虽未在诉讼请求中明确要求撤销该《补充协议》，但从其在诉请中要求杨荣林立即为被上诉人办理房产证、土地证以及赔偿逾期办证损失的情况来看，已包含了要求撤销《补充协议》中办证期限条款的意思表示。因此，该《补充协议》中关于办证期限的约定对李晓云等被上诉人不具有约束力，杨荣林应当及时为被上诉人办理产权证。至于李晓云与杨荣林于2014年5月底签订的《协议》，因涉案房屋属于李晓云、郑佳莹等被上诉人共有，李晓云无权以个人名义处分涉案房屋的相关权利，郑佳莹等其他购房人亦对该《协议》均不认可。同时，杨荣林未提供证据证实李晓云有代理权限，而李晓云与郑佳莹等其他购房人仅是普通的合伙人关系，不具有其他足以令杨荣林有理由相信李晓云有权单独代表所有购房人的特殊关系，故不构成表见代理。因此，该份《协议》关于办证期限的约定对郑佳莹等被上诉人不具有约束力。李晓云等购房人早已将双方约定的办证费用6万元全部交给了杨荣林，且逾期办证的责任在杨荣林，故原审法院判决杨荣林为李晓云等购房人办理产权证并承担全部办证费用并无不当，本院予以维持。
上诉人杨荣林与被上诉人李晓云等人于2010年5月签订的《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙、铝合金窗和房产证等补充协议》对办证期限约定为120日内即2010年9月30日前办妥是双方真实意思表示，对双方具有约束力。然而，杨荣林至今未为李晓云等人办理房产过户手续，构成违约，原审法院支持李晓云等人要求支付逾期办证损失的诉讼请求并无不当。关于逾期办证损失的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人在2010年5月签订的补充协议中约定了违约责任条款，即“如果杨荣林在规定的期限内超出1个月双倍赔偿乙方”。考虑到杨荣林的逾期时间已将近六年之久，以及其愿意向李晓云每月支付利息1万元为条件，换取可将涉案房屋向银行进行抵押贷款的许可等情况，可以认定该份补充协议约定的违约金低于给李晓云等被上诉人造成的损失。原审法院根据本案实际情况，结合李晓云等购房人一审时的诉讼请求进行考虑，判决逾期办证损失按80元/天的标准，从2010年9月30日计算至办好证件之日止并无不当，本院予以维持。
综上所述，杨荣林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2636元，由上诉人杨荣林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一六年九月十八日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。