贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民初692号
原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行。
负责人：周丽利，行长。
委托诉讼代理人：向东，贵州他山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵林峰，贵州他山律师事务所律师。
被告（案外人）：周文康，贵州省仁怀市人，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：张中发,住贵州省遵义市红花岗区。
第三人（被执行人）：遵义阳光房地产开发有限责任公司。
法定代表人：杨光丽，经理。
委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄漫铃，贵州佳信律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称建行北京路支行）与被告周文康、第三人遵义阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行北京路支行委托诉讼代理人赵林峰、被告周文康及其委托诉讼代理人张中发、第三人阳光公司委托诉讼代理人王颖、黄漫铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行北京路支行向本院提出诉讼请求：准许执行遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房屋。事实和理由：2007年，中国建设银行股份有限公司遵义开发区支行（现更名为建行北京路支行）诉阳光公司金融借款合同纠纷一案，经遵义市中级人民法院作出（2007）遵市法民二初字第47号民事判决书和贵州省高级人民法院作出（2007）黔高民二终字第101号民事判决书，判决阳光公司偿还中国建设银行股份有限公司遵义开发区支行借款本金768万元及利息，中国建设银行股份有限公司遵义开发区支行对抵押物享有优先受偿权。判决生效后，原告向法院申请强制执行。执行过程中，周文康对执行标的提出书面异议，遵义市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）黔03执异205号执行裁定书，中止对遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房的执行。原告与阳光公司于2005年8月29日签订《抵押合同》，阳光公司将包含涉案房屋在内的房屋作为抵押物为借款提供抵押担保，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，周文康的执行异议不能成立。
周文康辩称，2006年5月24日，答辩人与阳光公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房，总价款116705元。合同签订后，答辩人付清了全部房款。出卖人阳光公司于2006年5月24日将房屋移交答辩人，答辩人合法占有居住至今。因阳光公司经营不善、资金链断裂等原因，导致其至今未缴纳房屋维修基金、相关税费等，未能按约为答辩人办理产权过户手续，形成问题楼盘，过错不在答辩人。答辩人所购商品房系用于居住且本人名下无其他用于居住的房屋。另外，原告在其与阳光公司的借款合同纠纷中请求法院诉前保全财产，法院作出（2007）遵市法诉保字第12号保全裁定的时间是2007年4月27日，实施时间应当更晚；后经多次续封，最后一次是2015年4月8日。即便按保全裁定作出时间起算，答辩人的购买时间都要早于查封时间，也即在人民法院查封前已完成签订合同、交款、占有等一系列合法法律行为。
关于答辩人的权利能否对抗申请执行人的优先权问题。答辩人认为，按理论和实务界通常的界定，答辩人的权利属不动产受让人物权期待权中的消费者物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条规定的条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。答辩人的合同签订时间为2006年5月24日，早于人民法院最早保全查封裁定的时间；二是在人民法院查封之前答辩人已合法占有该不动产。阳光公司交房时间为2006年5月24日，答辩人接收后即开始合法占有，时间也早于查封时间；三是答辩人已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，答辩人作为消费者购买开发商的房屋，完全是自住，不存在炒房牟利，答辩人也无其他用于居住的房屋。
关于被答辩人提出的申请执行人的抵押权优先受偿权问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”是原则，答辩人也不否认，但也有例外，也就是该条的后半句“但法律、司法解释另有规定的除外”。一是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复明确，建设工程价款优先权优先于抵押权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条的规定。因此，只要符合该两条规定的条件，就能排除执行，当然也能对抗原告的优先受偿权。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
阳光公司述称，一、阳光公司与周文康签订的《商品房买卖合同》合法有效。2006年5月24日，周文康与阳光公司签订《商品房买卖合同》，约定周文康购买阳光公司开发的遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房，总价款为116705元。合同签订后，周文康一次性付清房款，于2006年11月20日入住至今。因此，双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的禁止性、强制性规定，合法有效。二、周文康对商品房所有权的期待权优先于原告的抵押权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条之规定，建筑工程承包人对在建工程的优先受偿权优于抵押权和其他债权的同时，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已经支付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。综上所述，周文康对其购买的房屋的权利优先于原告的抵押权，原告不能申请执行涉案房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即建行北京路支行提供的执行裁定书、（2007）遵市法民二初字第47号民事判决书、民事裁定书、（2007）黔高民二终字第101号民事判决书以及抵押合同、他项权证，周文康提供的《商品房屋买卖合同》、购房款收据、维修基金收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即周文康提供的水费、电费收据及数字收视费发票，因水费、电费收据均加盖了遵义阳光物业管理有限公司财务专用章，收视费发票加盖了开票单位印章，故本院对以上证据的真实性予以确认。
经审理查明，2005年8月29日，中国建设银行股份有限公司遵义开发区支行与阳光公司签订《抵押合同》，阳光公司将其开发的阳光小区21套住房（含涉案房屋）和13间门面房作为抵押物，为800万元借款提供抵押担保。
2006年5月24日，周文康与阳光公司签订《商品房屋买卖合同》，购买该公司开发的遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房，面积137.3平方米，单价每平方米850元，总价款116705元。合同签订后，周文康一次性付清全部房款。周文康于2006年11月20日入住至今。
在本院执行建行北京路支行与阳光公司借款合同纠纷一案中，周文康作为案外人对本院查封遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房提出书面异议。本院审查后于2017年6月29日作出（2017）黔03执异205号执行裁定书，中止对遵义市XX路XX小区X号楼X单元X楼X（2）号房的执行。
本院认为，本案的争议焦点是被告周文康是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，被告周文康与阳光公司在涉案房屋被查封前签订《商品房买卖合同》，约定周文康以116705元的价格购买涉案房屋，周文康已付清全部购房款，且在2006年11月接收房屋后入住至今。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告周文康在本院查封房屋前已签订了房屋买卖合同、支付了全部价款并已合法占有，且房屋未办理过户登记并非因其自身原因所致，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封。
综上所述，建行北京路支行的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行的诉讼请求。
案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 张 洪
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一七年十月十六日
书记员 魏 莱