广东省韶关市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）粤02行终62号上诉人（原审第三人）：韶关市莱斯房地产有限公司。地址：广东省韶关市浈江区启明北路万通大厦附楼第*层北面。法定代表人：刘晓钟。委托代理人：廖浩明。被上诉人（原审原告）：梁某，男，1957年4月17日出生，住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审原告）：梁艳雯，女，1984年4月18日出生，住广东省韶关市武江区。法定代理人：梁某，年籍同上。系梁艳雯父亲。原审被告：韶关市国土资源局。地址：广东省韶关市武江区西联镇芙蓉新城芙蓉园*栋。法定代表人：黄宣剑。委托代理人：郎春贵。委托代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。上诉人韶关市莱斯房地产有限公司（以下简称：莱斯有限公司）因与被上诉人梁某、梁艳雯、原审被告韶关市国土资源局（以下简称：韶关国土局）房屋征收行政协议一案，不服韶关市武江区人民法院（2017）粤0203行初22号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月15日进行了法庭询问。本案现已审理终结。原审法院查明，梁某的房屋位于广东省××浈××区浈××路××号，《房地产权证》为粤房地证字第067XXXX号，产权证记载面积为29.86㎡，其女儿梁艳雯于规划法实施前另建成混合结构房屋一套，面积为61㎡。2006年期间，韶关市浈江区启明北旧城改造项目被列入土地储备项目的范围，交由韶关国土局下属的原韶关市国土资源储备交易中心立项实施，梁某及梁艳雯的房屋均在规划拆迁范围。2008年5月15日，原韶关市国土资源储备交易中心（甲方）与梁某、梁艳雯（乙方）签订了《房屋回迁安置协议书》，约定：乙方同意选择电梯楼作为回迁安置房，面积79㎡；选择置换回迁商铺面积20.9㎡，其中商铺归梁某所有，回迁房屋归梁艳雯所有；乙方同意选择浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺作为置换商铺，交付时间为原址临街商品房封顶验收交付使用之日起，按乙方实际经营面积以1:0.7的比例给予置换，在回迁置换商铺中作产权置换，不作差价互补；甲方在回迁房及商铺通过竣工验收后六个月内为乙方办理好调换房屋产权证及商铺相关契证；甲方应在二年内及时提供回迁安置房屋，如不能提供则为甲方违约。甲方须按2500元/月补偿乙方经营损失……至回迁之日止。上述协议签订后，梁某、梁艳雯依约将房屋交付韶关国土局拆除。此后，原韶关市国土资源储备交易中心因机构调整，变更为韶关市土地储备中心。2014年12月1日，韶关市土地储备中心（甲方）与梁某（乙方）就“临时安置过渡费”问题签订了《补充协议》，约定：甲、乙双方于2008年5月15日签订《房屋回迁安置协议书》，2010年5月15日为确定回迁时间的逾期之日……甲方补偿乙方2013年5月30日至2013年10月30日止商铺经营损失费按每月人民币3000元标准补偿，合计人民币15000元，该协议是甲、乙双方对2008年5月15日签订的《房屋回迁安置协议书》的补充，除临时安置过渡费外，其余事项仍按原协议执行。2011年期间，韶关国土局向梁艳雯交付回迁置换房屋，房号为莱斯豪苑H栋2802房，但未能按约定向梁某交付回迁的商铺。此后，因位于约定位置的商铺全部出售给他人，对约定经营损失费3000元，韶关国土局自2013年10月起没有再支付，也未能为梁艳雯办理莱斯豪苑H栋2802房的产权证，梁某、梁艳雯因多次要求未果，诉至法院。原审法院认为：梁某、梁艳雯与原韶关市土地储备交易中心于2008年5月15日签订了《房屋回迁安置协议书》，于2014年12月1日签订了《补充协议》，均为当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，具有法律约束力，各方应按协议约定履行。按《房屋回迁安置协议书》的约定，梁艳雯选择面积79㎡的电梯房作为回迁安置房，原韶关市土地储备交易中心在回迁房竣工验收后六个月内办理好调换房屋产权证；梁某选择浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺作为置换商铺，交付时间为原址临街商品房封顶验收交付使用之日。按《补充协议》的约定，2010年5月15日为确定回迁时间的逾期之日，韶关市土地储备中心补偿梁某2013年5月30日至2013年10月30日止商铺经营损失费按每月人民币3000元标准补偿。梁某、梁艳雯按协议约定将房屋交付拆迁后，韶关市土地储备中心未能按协议约定将商铺回迁给梁某，2013年10月后的经营损失费也未支付给梁某，置换给梁艳雯的莱斯豪苑H栋2802房也未办理产权证。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款：“被告不依法履行、未按照约定履行协议的，判决被告继续履行、采取补救措施。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第一款：“原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议，或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求确认协议有效，判决被告继续履行协议并明确继续履行的具体内容，被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施。”的规定，韶关国土局应承担继续履行的义务，无法继续履行的，韶关国土局应采取相应的补救措施。因《房屋回迁安置协议书》约定要交付给梁某的商铺已出售给他人，无法继续履行，梁某要求按照韶关市浈江区浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺竣工验收时的市场交易价格进行货币补偿是合理的，予以支持。因该市场交易价格无法确定，为了体现公平、公正，应通过评估确定价款，故韶关国土局应采取补救措施，依法进行评估相关工作。至于经营损失费，韶关国土局应按《补充协议》的约定，从2013年11月1日起，至商铺补偿款履行完毕之日止，每月支付经营损失费3000元给梁某。对于莱斯豪苑H栋2802房的产权证问题，根据《房屋回迁安置协议书》的约定，韶关国土局应继续履行为梁艳雯办理房屋产权证的义务。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第一款、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决：一、韶关国土局于本判决发生法律效力之日起30日内，按浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺竣工验收时的市场交易价值组织评估，以评估价作为商铺补偿款支付给梁某。二、韶关国土局继续履行《补充协议》约定的向梁某支付经营损失费的义务（从2013年11月1日起，按每月3000元，支付至商铺补偿款履行完毕止）。三、韶关国土局于本判决发生法律效力之日起10日内继续履行《房屋回迁安置补偿协议》约定的为梁艳雯办理房屋产权证的义务。上诉人莱斯公司不服原审判决各本院提起上诉称：一、原判按浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺竣工验收时的市场交易价值组织评估，以评估价作为商铺补偿款支付给梁某没有法律依据，也不合理。（一）本案所涉《房屋回迁安置协议书》《补充协议》均没有约定商铺不能回迁安置时，采取货币补偿的评估时间点，结合梁某、梁艳雯己按照《补充协议》领取商铺经营损失费的实际情况，原判按照商铺竣工验收时的市场交易价值组织评估没有依据。（二）同样的案件，韶关市中级人民法院作出的(2016)粤02行终5号的行政判决“按照相对应商铺的当前市场价值组织评估，以评估价为商铺补偿款支付给原告”，而不是以商铺竣工验收时的市场交易价值组织评估。二、原判从2013年11月1日起按照每月3000元的标准向梁某支付经营损失费没有事实根据和法律依据。原判第一项判决是按竣工验收时的市场价值进行评估，那实际上就等于莱斯有限公司于竣工验收之日履行了对梁某的商铺安置工作，所以不存在支付2013年ll月1日后的经营损失费的问题。上诉请求：一、撤销韶关市武江区人民法院作出(2017)粤0203行初22号行政判决书第一、二项判决，依法作出公正处理。二、本案全部诉讼费用由梁某、梁艳雯承担。被上诉人梁某、梁艳雯答辩称：一、原决符合《合同法》等相关法律的规定，以及合同约定。二、如果莱斯有限公司认为原判不合理，莱斯有限公司可以提供相同地点商铺有销售合同和销售发发票，作为赔偿依据。三、合同的主体不同，合同约定不同，不是同样的案件。综上，莱斯有限公司上诉理由不充分，请求二审法院维持原判。原审被告韶关国土局答辩称：韶关市国土资源储备交易中心只负责涉案启明北旧城改造项目立项工作，具体拆迁安置由启明北、浈江中路旧城改造拆迁领导小组办公室即韶关市城市管理局负责组织实施。莱斯有限公司负责实际提供安置房源。关于本案商铺不能回迂安置时采取货币补偿的评估时间点问题，因同一项目同一时期另一户的回迁安置补偿，韶关市中级人民法院(2016)粤02行终5号案判决按照当前的市场价值进行评估补偿。为了体现公平公正，建议法院参照上述案例判决本案按照当前市场价值进行评估补偿。综上，恳请法院依法查清事实作出公正处理。本院二审期间，除“对约定经营损失费3000元，韶关国土局自2013年10月起没有再支付”一节之外，本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的其他事实一致,本院予以确认。本院另补充：一、2008年5月15日，原韶关市国土资源储备交易中心（甲方）与梁某、梁艳雯（乙方）签订了《房屋回迁安置协议书》第四条第4目约定：“乙方同意选择浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺作为置换商铺，交付时间为原址临街商品房封顶验收交付使用之日起，按乙方实际经营面积以1:0.7的比例给予置换，在回迁置换商铺中作产权置换，不作差价互补；”二、2014年12月1日，韶关市土地储备中心（甲方）与梁某（乙方）就“临时安置过渡费”问题签订了《补充协议》第一条约定：“甲、乙双方于2008年5月15日签订《房屋回迁安置协议书》，2010年5月15日为确定回迁时间的逾期之日……”第二条约定：“甲方补偿乙方2013年5月30日至2013年10月30日止商铺经营损失费按每月人民币3000元标准补偿，合计人民币15000元。”三、梁某、梁艳雯在起诉时提出诉讼请求为：（一）依法判令韶关国土局按双方于2008年5月15日签订的《房屋回迁安置协议书》，将约定位于浈江中路原址临街面向西面路边的首层商铺作为置换商铺交付给梁某、梁艳雯，或者按相对商铺在2011年7月验收合格时商场交易价值对梁某、梁艳雯进行货币补偿。（二）韶关国土局支付梁某、梁艳雯2013年11月至今的经营损失费117000元（每月3000元）。（三）韶关国土局依约迅速办理好调换房屋莱斯豪苑H栋的房地产权证给梁某、梁艳雯。（四）诉讼费用全部由韶关国土局负担。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定：“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”明确了对于行政诉讼中被告的违约行为，人民法院可以判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案梁某、梁艳雯与韶关市土地储备中心于2008年5月15日签订的《房屋回迁安置协议书》第三条第4目有关：“乙方同意选择浈江中路原址临街面向西路边的首层商铺作为置换商铺。交付给乙方时间为原址临街商品房封顶验收交付使用之日起……”的约定，明确了履约期限为房屋封顶验收交付使用之日。由于“封顶”“验收”“交付使用”均为不同的时间段，故该合同约定有关置换时间是不明确的，导致评估赔偿损失参照的起算时点不明确。而韶关市土地储备中心（甲方）与梁某（乙方）签订的《补充协议》第一条约定：“甲、乙双方于二00八年五月十五日签定房屋回安置协议书，二0一0年五月十五日为确定回迁时间的逾期之日……”补充进行了约定，明确了履约时间为2010年5月15日，故本应按照该时间确定评估赔偿损失的参照起算时间。由于韶关国土局没有依约交付回迁商铺，应当承担全部赔偿责任，故梁某、梁艳雯起诉时提出以2011年7月验收合格时市场交易价值进行货币补偿，应当支持。所以，原判要求按验收时的市场交易价值组织评估，并无不当。至于莱斯有限公司上诉提出按竣工验收时的市场价值进行评估等于对梁某的商铺经营已经进行赔偿等，理由不充分。因为本案韶关国土局违约造成协议不能履行，应当承担的房屋损失赔偿责任，该损失与经营损失属于不同的经济损失，应由韶关国土局支付。但是，由于梁某、梁艳雯起诉时仅要求支付经营损失117000元，原审法院判决支付至商铺补偿款履行完毕为止不当，应予纠正。综上所述，莱斯有限公司上诉理由不充分，不予采纳；原判认定事实清楚，程序合法，但适用法律、法规有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2017）粤0203行初22号行政判决第一项，第三项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2017）粤0203行初22号行政判决第二项。三、限韶关市国土资源局在本判决生效之日起30日内支付给梁某、梁艳雯经营损失117000元。本案受理费50元，由莱斯有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万 靖审判员 徐肇廷审判员 邹征衡二〇一七年八月二十一日书记员 罗智健