广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14642号
上诉人（原审被告）：胡炳祥，身份证住址广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：严银平、姚元荣，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易谯，身份证住址四川省南部县。
委托诉讼代理人：严大稳，广东金獬律师事务所律师。
原审被告：贾宏魁，身份证住址广东省佛山市南海区。
原审被告：黎永杰，身份证住址广东省广州市白云区。
原审被告：谢李森，身份证住址广东省和平县。
上诉人胡炳祥因与被上诉人易谯、原审被告贾宏魁、黎永杰、谢李森房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法花民四初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡炳祥的委托诉讼代理人严银平、被上诉人易谯的委托诉讼代理人严大稳到庭参加诉讼。原审被告贾宏魁、黎永杰、谢李森经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。
胡炳祥上诉请求：1、撤销一审判决，驳回易谯的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由易谯负担。事实和理由：一、一审法院同意易谯超出法定期限变更诉讼请求有失公正。二、涉案租赁物未取得建设工程规划许可证并不当然导致租赁合同无效。1、该租赁合同是在双方完全平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是合法有�的。且签订合同时，易谯对该涉案租赁物未取得建设工程规划许可证这一事实是明知的。2、涉案租赁物已取得临时生产（经营）性场所使用的文件。3、导致租赁合同不能继续履行的原因是易谯逾期1个月不缴纳租金的根本违约行为，而不是涉案租赁物没有取得建设工程规划许可。4、涉案租赁物是农村集体土地上的建筑物，并非是城镇国有土地上的建筑物。三、即使租赁合同被认定为无效，我方也无需向易谯返还租金押金54000元。2013年3月1日前涉案房屋实际上仍是由易谯在实际使用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，易谯仍需按照每月18000元的标准向我方支付实际占有房屋期间的使用费。未支付房屋使用费的期间为2012年12月-2013年2月，共3个月，使用费应为54000元。因此，易谯向我方所交的租金押金54000元刚好够抵扣2012年12月-2013年2月期间的使用费。四、一审法院判令我方向易谯返还装修折价款是错误的。l、易谯对涉案房屋进行的装修装潢等事宜并未告知我方，我方也没有同意其对涉案场地进行装修。2、我方并不同意也没有利用易谯的装修装饰物。3、一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条作出判决是适用法律错误。五、一审法院对涉案房屋装修项目的核定是错误的。1、易谯根本没有证据证明其对涉案场地进行了装修。2、广州市某价格事务所有限公司所作的评估报告结论无效，不应当作为判定的依据。
易谯辩称：请求驳回胡炳祥的上诉请求，维持原判。理由为：一、我方在一审变更诉讼请求没有超过法律规定的期限。二、涉案租赁物是违章建筑，合同为无效，胡炳祥应当退还押金。我�经营酒店投资了很多款项进行装修，胡炳祥的行为构成违约和侵占。
原审被告贾宏魁、黎永杰、谢李森经本院合法传唤未到庭表明意见。
易谯向一审法院起诉请求判令：一、确认易谯与胡炳祥于2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、胡炳祥、贾宏魁连带退还已收取的2012年8月4日至10月的租金36000元、2012年8月4日至10月的水电费12491.18元，并返还水电押金10000元、房租押金54000元；三、胡炳祥、贾宏魁、黎永杰、谢李森连带赔偿易谯投入酒楼装修装潢（包括室外灯光广告设施、室内墙面翻新、室内贴瓷片、收银台隔断墙、厨房改造、鱼池）及空调购置的损失（美的牌5匹柜式空调3台、美的牌1.5匹挂式空调2台）600467元；四、本案诉讼费用由胡炳祥、贾宏魁、黎永杰、谢李森承担。
一审法院认定事实：2012年8月4日，易谯（乙方）与胡炳祥（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条1、甲方将广州市白云区某路门牌号为××号二楼的涉案房屋出租给乙方；2、出租房屋面积1100平方米，一楼大厅68平方米与其他租户合用；3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在租赁期满交还该房屋时的验收依据；第二条1、租期自2012年8月4日至2021年7月31日止；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用；第三条1、甲方收取乙方三个月押金54000元和水电费押金10000元合计64000元，该押金不计利息，不能抵租金及水电费，待乙方租用期满，乙方缴清租用期间所发生的一切费用后，甲方应将押金退回乙方，乙方违反合同，甲方有权没收押金；2、该房屋每月租金18000元，租金每3年递增一次，……水、电：甲方依据相应的水表、电表向乙方收取相关费用，收�标准执行自来水公司、供电单位标准；3、租金支付方式如下：均于每月1-5日为缴纳时间。超过一个月不交作违反合同处理，甲方有权收回出租房屋及终止合同，并要求乙方赔偿损失，若酒楼停止营业当月没交租金，作乙方自动放弃合同，合同自动终止。押金不能抵租金和水电费，水电费在次月1-5号支付。超过十天不交，甲方有权停电停水作违反合同处理；4、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责维修，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有；第四条房屋交付及收回的验收1、双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备当场进行登记；……3、乙方交�甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经允许留存的物品，甲方有权处置。同日，双方又签署了房屋租赁合同附件，附件约定：乙方自签订合同之日起每年付给甲方设施、设备折旧费用十万元；每个季度即生三个月和第一个月一号乙方给甲方交设施、设备折旧费25000元，若逾期不交者，则按每日加3%滞纳金，超过半个月不交，甲方有权终止合同；租期满后，乙方添加的设备可自行处理，因设备老化不能修复使用，乙方不作任何赔偿只作退数处理；甲方负责协商乙方办理营业执照，甲方承诺六个月办理好乙方餐饮经营证照，费用由乙方承担20000元；若有因素办不了营业执照该是甲方的问题由甲方负责，若是乙方的问题由乙方负责。营业执照核定前期，若乙方需要发票由双方协调解决；甲方承诺逢签订协议起两个月的免租期，于2012年10月1日起交付租金；甲方协调乙方装修事宜，停车位的协作事宜。乙方在没办证照之前涉及政府部门处理的由甲方负责协调。
一审诉讼中，胡炳祥提交了贾宏魁于2012年8月8日向其出具的委托出租涉案房屋的委托书。但其与贾宏魁均表示两人之间实际为转租关系。易谯对此亦予以确认，同时认为其租赁合同的相对方为胡炳祥。
合同签订后，易谯向胡炳祥交纳了租金及水电费押金共64000元，并按上述房屋租赁合同附件交纳了折旧费20000元。2012年8月10日双方对场地内的空调、桌椅、厨房用品进行了交接，易谯向胡炳祥出具了《设施、设备清单》，清单列明：空调：大厅4P空调6台、立式空调1台，包房挂式空调11台；不锈钢炉头：双头炉2个、单头炉1个；不锈钢荷台、不锈钢架、不锈钢洗台；酒柜、大理石茶桌、不锈钢鸡笼等。
2012年11月，胡炳祥带着贾宏魁找到易谯，由易谯在胡炳祥面前将当月租金18000元及水电费12491.18元交给了贾宏魁。易谯主张胡炳祥收取了其2012年8-10月的房租18000元，但未能提交证据予以证实。
广州市工商局白云分局于2012年8月9日向易谯发出企业名称预先核准通知书，核准易谯申请的个体工商户名称为广州市白云区某酒楼。同年12月19日，广州市工商局白云分局向易谯核发了个体工商户营业执照。双方确认易谯于2012年9月18日开张经营。
易谯主张2012年12月初，其与胡炳祥、贾宏魁因对租金交纳问题发生争议，贾宏魁于同月10日将涉案场地锁起导致其无法经营，后因担心场地内的财物及设备丢失，故易谯又加了一把锁，同月12日胡炳祥将锁撬开，搬走场地内的全部财物。易谯遂于当日向广州市公安局白云区分局均禾派出所报警。贾宏魁对此不予确认。贾宏魁主张2012年12月12日均禾派出所传唤其到场时其已明确并没有锁易谯酒楼的大门，也没有偷窃其财物，实际情况是易谯于2012年12月初就已锁门停止经营，其已短信通知易谯返回经营但遭易谯拒绝，因此于2013年3月收回场地，当月底再出租给夏某献经营某酒楼。易谯未能提交证据证实胡炳祥及贾宏魁破门进场搬走财物。
易谯于2012年12月12日16时52分接受广州市公安局白云区分局均禾派出所询问时陈述，昨日其父亲到其经营的位于广州市白云区某路××号2楼某酒楼开门时发现大门被锁，经了解，门是房东贾宏魁锁的；12日16时许，其过来酒楼时发现门锁已被撬，于是报警。民警到场后清点，其发现放在收银台上的电脑被盗，收银台、酒柜上的柜门均被撬开。
易谯主张其因经营酒楼对涉案场地进行了装饰装修，并购置了设备，故申请对投入的装修及购�的设备价值进行评估。易谯主张的装修项目包括：室外灯光广告设施6组[大厦外右侧马路边户外广告牌、大厦外左侧相邻楼顶户外广告牌、大厦楼顶户外广告牌、大楼右侧LED发光字、大楼布字招牌“万绿湖水库鱼”“靓鸡汤（某酒楼）”、车身广告及其他广告、广告牌门头烧架]，室内墙面翻新1次，室内贴瓷片1次，收银台隔断墙1组，厨房改造1次，鱼池一组。易谯主张购置的设备包括：3匹美的柜式空调3台、1匹半美的挂式空调2台。为此易谯提交了装修人员范秀才等工程承包人的证言，胡炳祥认为证人未出庭作证，对此不予确认。易谯未能提交购买空调的发票。
胡炳祥对易谯主张的装修项目质证意见如下：室外灯光广告设施大厦外右侧马路边户外广告牌、大厦外左侧相邻楼顶户外广告牌、大厦楼顶户外广告牌、大楼右侧LED发光字、车身广告及其他广告没有�据证实是易谯出资建设的；确认存在大楼布字招牌“万绿湖水库鱼”“靓鸡汤（易某酒楼）”，但不确认是易谯制作的；广告牌门头烧架是原来就有的，易谯只是加了“易某”三个字，后来法院去现场调查拍照时已经换成“某”了；室内墙面翻新不是易谯完成的，而是下一手夏某献装修的；瓷片是我方出租给易谯时就有的，并非易谯装修完成的；收银台是我方出租给易谯时就做好的，夏某献后来有改动过，但易谯没有改动过；易谯没有提交购买厨具的发票，且我方与易谯的交接清单中显示易谯的厨具均是我方提供的；排水、排烟、电路铺设均是我方提供的；没有见到宿舍铁架床及空调，且酒楼里也不允许设置宿舍；鱼池是原有的装修，易谯没有对此有所装修或改动，夏某献有对鱼池进行了细微的改动。贾宏魁表示，餐厅的瓷片是夏某献贴的，颜色为蓝灰色，其他意见与胡炳祥的意见一致。谢李森表示其对此的意见与胡炳祥的意见一致。
易谯与胡炳祥均主张双方有进行租赁场地装修状况的交接确认手续，但均无法提供书面交接清单。贾宏魁表示其将租赁场地交付夏某献时未办理场地装修状况的交接确认手续。
一审诉讼中，一审法院于2013年6月25日到涉案场地进行调查并拍摄了涉案场地的装修项目照片，照片能够反映出易谯在广州市白云区某路××号安装了大厦外右侧马路边户外广告牌、大厦外左侧相邻楼顶户外广告牌、大楼右侧LED发光字、大楼布字招牌“万绿湖水库鱼”“靓鸡汤（某酒楼）”、广告牌门头烧架。同时在涉案场地经营的工作人员黄某乙接受一审法院询问时陈述：该场地字号为某，其经营者是夏某献，该场地出租自贾宏魁，2013年3月1日夏某献与贾宏魁签订了租赁合同，实际履行时间为3月10日；�地内的天花板喷黑漆、鱼池、四边灰色墙边瓷砖、空调均是承租时就已存在的装修项目和设备；房东以20多万元的价格将场地内原有的装修及设备转让给夏某献。
经现场勘查，易谯主张的装修项目鱼池已被拆除，其主张鱼池有三个，规格分别为两个（2.3米×1.5米×1.5米）、一个（2.8米×1.5米×1.8米），贾宏魁认为鱼池规格分别为两个（1.2米×1.2米×1.2米）、一个（2.2米×1.2米×1.2米）。
一审诉讼中，一审法院委托广州市某价格事务所有限公司对上述房屋的装修及空调设备等物品进行评估，该公司于二〇一五年八月十一日作出穗华价估[2015]140号价格评估结论书，评估结论为上述物品的总价值为600467元。后贾宏魁向该院提出广州市某价格事务所有限公司在其未到场的情况下作出了上述评估结论，因此对评估结论书不予确认。在该院安排贾宏魁到场进行第�次现场勘查后，同年11月26日广州市某价格事务所有限公司作出《关于广州市白云区某路××号二楼的装修及空调设备等物品再次勘查情况说明的函》，该函记载：因两次赴现场勘查的情况基本相同，涉案场地转租后装修被改动及覆盖，现场已无法识别涉案的装修及设备等物品，因此价格评估结论不会因勘查时间和次数的改变产生变化，穗华价估[2015]140号评估结论书为最终结论。其价格评估明细表列明：“装修部分：门口招牌估值68320元，右侧广告牌估值35136元，左侧广告牌估值30744元，大楼右侧发光字估值4392元，车身广告及其他加厚角铁估值2024元，灯箱喷画估值2538元，灯箱运费估值195元，外墙喷画广告估值5153元，安装搭排山估值7906元，室内广告KT板估值5856元，鱼池钢筋混凝土铺底板（面积45平方米，单价120元）估值5270元，砌鱼池240mm厚砖墙（面积62平方米，单价110元）估值6656元，地面墙身防水处理估值4763元，广告基础制作估值28694元，墙面、天花原墙刷斯那水估值28890元，天花和墙面基层扇灰、打磨估值43334元，天花和墙面基层油内墙面漆估值36112元，收银台估值11712元，钢化玻璃隔断估值6861元，不锈钢包边框估值3904元，双面夹板间墙估值5612元，广告牌门头烤架估值8784元，贴瓷片估值38942元，主材瓷片估值78392元，安装总箱（含电箱）估值2986元，强电安装估值71654元，美的3匹柜机空调3台估值22230元，美的1.5匹挂式空调2台估值6916元，其他的物品还包括员工宿舍空调、开业宣传单、名片、易某优惠券、菜谱、员工铁架床等。”
胡炳祥、贾宏魁提出评估结论书依据的鱼池面积有误，应按照其主张的鱼池面积计算相应的装修估价。
2012年8月10日，谢李森出具权属证明，声明座落于白云区某村新石路××号二楼的�屋属本人所有，该房屋于2006年建成，结构为框架，六层，面积共362平方米，现其将该房屋的二层出租给他人作餐饮使用。广州市白云区某经济联合社对上述内容加具了情况属实的意见。广州市白云区均禾街流动人员和出租屋管理服务中心出具《均禾街临时经营场地使用证明》，该证明记载易谯使用的广州市白云区某路××号二楼属谢李森的房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用，该场地可经营餐饮，该证明有效期自2012年8月20日至2013年8月19日。谢李森主张涉案房屋系其与黎永杰共同建设的。黎永杰于2009年7月15日与贾宏魁签订租赁合同，约定将位于广州市白云区罗岗村新石路段土名“大造”地块的一幢六层建筑物其中一至三层出租给贾宏魁作商业餐饮使用，租期自2009年8月1日至2021年7月31日。贾宏魁于2012年2月1日将位于广州市白云区某路门牌号为××号二楼出租给�某，租期自2012年2月1日至2021年7月31日止。谢平华于2012年8月4日将位于广州市白云区某路门牌号为××号二楼出租给胡炳祥，租期自2012年8月4日至2020年8月4日。一审诉讼中，易谯、胡炳祥及贾宏魁均未能提交谢某的身份情况信息。易谯于诉讼中撤回对谢某的起诉。
另查，位于广州市白云区某路门牌号为××号未领取建设工程规划许可证。
一审法院认为：本案争议焦点一，易谯与胡炳祥签订的租赁合同是否有效。本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，易谯与胡炳祥之间签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应�折价补偿。易谯与胡炳祥因无效合同取得的财产应当返还。因此，胡炳祥应向易谯返还已收取的租金及水电费押金共64000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。因此对于租金及水电费等实际使用费用，易谯要求胡炳祥、贾宏魁返还于法相悖，不予支持。
本案争议焦点二，胡炳祥、贾宏魁、黎永杰、谢李森应否向易谯连带赔偿装修装潢、设备购置等损失，易谯主张的装修项目及其损失金额的核定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归�租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
首先，关于易谯对涉案场地进行的装修是否经过出租人同意的问题，易谯与胡炳祥签订的《房屋租赁合同附件》第8条约定由胡炳祥为易谯协调装修事宜，而易谯租赁涉案场地的用途为经营餐饮业，而根据胡炳祥提供的由易谯签名确认的设施、设备清单中，其仅向易谯移交了部分装饰装修项目，因此易谯必然需要对涉案场地进行必要的装饰装修才能用于其餐饮经营活动，易谯开张经营后，胡炳祥也未对易谯所作的装饰装修表示反对。因此可以认定胡炳祥知道并同意易谯对经营餐饮业所作的装修。
第二，胡炳祥、贾宏魁、黎永杰、谢李森应否向易谯连带赔偿装修装潢、设备购置等损失。胡炳祥虽表示其不同意利用易谯遗留在涉案场地的装饰装修，但由于胡炳祥在未与易谯办理涉案场地交接的情况下，已收回了涉案场地，故应视为胡炳祥同意利用易谯在涉案场地所作的装饰装修项目。因此，根据上述法律规定，胡炳祥作为出租人，对于易谯所作的装饰装修项目应向易谯折价返还。现易谯要求胡炳祥赔偿其装修损失合理合法，予以支持。贾宏魁、黎永杰、谢李森并非与易谯缔结租赁关系的出租人一方，易谯要求其三人折价赔偿装修损失无理，不予支持。
第三，易谯对涉案房屋装修项目的核定。1、室外灯光广告设施：其中大厦外右侧马路边户外广告牌、大厦外左侧相邻楼顶户外广告牌、大楼右侧LED发光字、大楼布字招牌“万绿湖水库鱼”“靓鸡汤（某酒楼）”、广告牌门头�架，均有一审法院拍摄的照片予以证实，故予以认定。关于“大厦楼顶户外广告牌”、“车身广告及其他广告”，没有相应的照片佐证，故不予认定。2、室内墙面翻新1次、室内贴瓷片1次、鱼池一组的项目，黄某乙表示上述项目移交自上一手，而在胡炳祥提交的设施、设备清单中并没有相应的记载，故对易谯完成了上述装修项目予以认定。3、关于厨房改造的装修项目，根据胡炳祥提交的设施、设备清单，胡炳祥已向易谯移交了部分厨房用品及不锈钢炉头、钢架、洗台等厨房设备，易谯未能提交充分证据证实其进行过厨房改造的装修项目，对此不予认定。4、易谯虽提交了承包人吴某乙的证言，拟证明其进行了收银台隔断墙的装修项目，但该证人未到庭接受询问，胡炳祥对上述证言不予确认，故不予采信。易谯主张的收银台隔断墙装修项目没有充分证据予以证实，不予认定。5、根据胡炳祥提交的设施、设备清单，胡炳祥已向易谯移交了不同规格的空调共18台，现易谯主张其自行购买和安装了3匹美的柜式空调3台、1匹半美的挂式空调2台，但未能提交相应的发票等证据证实，不予认定。
第四，易谯所作装修项目损失金额的核定。根据一审法院认定的上述装修项目，其对应的工程内容及评估价值如下：门口招牌估值68320元，右侧广告牌估值35136元，左侧广告牌估值30744元，大楼右侧发光字估值4392元，外墙喷画广告估值5153元，安装搭排山估值7906元，墙面、天花原墙刷斯那水估值28890元，天花和墙面基层扇灰、打磨估值43334元，天花和墙面基层油内墙面漆估值36112元，广告牌门头烤架估值8784元，贴瓷片估值38942元，主材瓷片估值78392元。由于鱼池在夏某献接手后已被拆除，故胡炳祥应对鱼池的尺寸承担举证责任，现胡炳祥无法�交相应的证据，应承担不利后果，故采纳易谯对鱼池尺寸的主张，即鱼池钢筋混凝土铺底板面积应为2.3×1.5×2+2.8×1.5=11.1平方米，结合单价120元，考虑其成新率97.6%，计算其现估值应为1300.03元；砌鱼池240mm厚砖墙的面积应为（2.3×1.5×2+1.5×1.5×2）×2+2.8×1.5×2+1.5×1.8×2=36.6平方米，结合单价110元，考虑其成新率97.6%，计算其现估值应为3929.38元。综上，上述工程评估价值共计391334.41元。
黎永杰经一审法院公告送达传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、确认易谯与胡炳祥于2012年8月4日签订�《房屋租赁合同》无效。二、于本判决生效之日起三日内，胡炳祥向易谯返还已收取的租金及水电费押金共64000元。三、于本判决生效之日起三日内，胡炳祥向易谯返还装修折价款共391334.41元。四、驳回易谯的其他诉讼请求。如果胡炳祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10930元，由易谯负担2800元，由胡炳祥负担8130元。本案评估费10000元，由易谯负担2600元，由胡炳祥负担7400元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：关于易谯与胡炳祥签订的涉案《房屋租赁合同》的效力问题。因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定上述租赁合同为无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审法院判决胡炳祥应向易谯返还已收取的租金及水电费押金共64000元，并无不当，本院予以维持。胡炳祥在本案中并未提起反诉请求易谯支付占用房屋期间的使用费，故其在二审中提出应以上述押金抵扣易谯未支付的房屋使用费的主张不成立，本院对此不予支持。
关于胡炳祥应否向易谯返还装修折价款的问题。首先，双方租赁合同约定易谯租赁涉案场地的用途为经营餐饮业，并由胡炳祥协调易谯装修事宜，因此易谯为经营餐饮对涉案场地进行必要的装饰装修是合理的，且至易谯开张经营后胡炳祥也未对易谯的装修行为提出异议，故一审法院认定胡炳祥知道并同意易谯对涉案房屋所作装修并无不当。其次，胡炳祥在未与易谯办理涉案场地交接的情况下已收回涉案场地并再出租给他人，导致易谯未能回收利用装饰装修物，一审法院认定胡炳祥应向易谯折价返还装修款合理合法。再次，一审法院根据本案相关证据、该院现场调查的情况及鉴定单位所作评估结论书，对易谯所作装修项目及损失金额的核定合理准确，本院予以确认。胡炳祥在二审中对其中部分项目提出异议，认为在胡炳祥交付房屋给易谯前已存在，但因胡炳祥未能对其主张提供相关证据证实，故本院对此不予采纳。
综上所述，胡炳祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8130元，由胡炳祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年一月十六日
书记员 陈婷婷