重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第00473号
原告重庆竣祥物业管理有限公司，住所地重庆市永川区经济技术开发区红河大道28号，组织机构代码77488922-9。
法定代表人吴静，总经理。
委托代理人王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被告蒋明容，女，1963年4月5日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
委托代理人杨华昭，男，1964年8月17日生，汉族，被告丈夫，住重庆市永川区。
原告重庆竣祥物业管理有限公司（以下简称竣祥物业公司）与被告蒋明容物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年2月12日、2月28日公开开庭进行了审理。后因本案必须以案外人覃明安诉竣祥物业公司、重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，而该案尚未审结，本院中止本案诉讼。覃明安诉竣祥物业公司、重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会确认合同无效纠纷一案生效后，本院恢复诉讼并由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告竣祥物业公司的委托代理人王文波，被告蒋明容及其委托代理人杨华昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告竣祥物业公司诉称，2010年12月20日，原告与重庆竣祥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的红河枫景小区提供前期物业服务。该小区业主委员会成立后，原告又与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同对物业服务费、水电公摊费、违约金等进行了明确约定。原告依约提供了物业服务，被告亦交纳物业服务费至2011年12月，但从2012年1月起，被告未再向原告交纳物业服务费。截止2013年10月，被告共计拖欠物业服务费2849元、水电公摊费220元，并产生违约金3176.42元。故起诉要求被告支付物业服务费2849元、水电公摊费220元、违约金3176.42元，共计6245.42元。
被告蒋明容辩称：1.原告诉称被告欠缴物业服务费、水电公摊费的数额和期限属实，其从2012年1月起拒交物业费的原因是原告提供的物业服务不到位，具体表现在：原告未按照合同约定进行日常保安巡逻，安保责任不到位；原告未履行好保洁职责，小区卫生状况较差；小区存在乱搭乱建现象，原告未及时制止；小区公共设施损坏，原告未及时进行维修；原告不准许其在楼梯间安装护栏导致其家中被盗，给其造成了经济损失，原告应予赔偿。原告依约提供物业服务后，其愿意交纳物业服务费；2.原告违约在先，其并未违约，故不同意支付违约金。
经审理查明，原告系资质等级为三级的物业服务企业，被告系重庆市永川区人民东路168号红河枫景小区X-X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为129.50平方米。2010年12月19日，原告与该小区开发建设单位重庆竣祥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供前期物业管理服务。该合同主要约定：1.原告提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位、市政共用设施和附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监视、巡视、门岗执勤，该约定的事项不包含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任等；2.物业服务费实行包干制，收费标准为1元／平方米·月（4层以上住宅），业主应于物业交付之日起全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；3.共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；4.合同期限为3年，自2010年12月20日起至2013年12月19日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；5.业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等。
2012年5月8日，原告与重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，收费标准为1元／平方米·月（高层电梯住宅），合同期限为2年，从2012年5月8日起至2014年5月7日止。除此之外，该合同内容与上述《前期物业服务合同》内容基本一致。在上述合同有效期内，原告依约向被告所在小区提供了物业服务，被告亦按照合同约定交纳物业服务费、水电公摊费至2011年12月。从2012年1月起，被告未再向原告交纳物业服务费、水电公摊费。截止2013年10月，原告尚欠被告物业服务费2849元（129.50平方米×1元／平方米／月×22个月）、水电公摊费220元（10元／月×22个月），共计3069元。
同时查明，2011年3月16日，被告丈夫杨华昭向公安机关报案，公安机关出具的案（事）件接报回执中载明“2011年3月16日13时10分，家住永川区人民东路168号X-
X-
X的杨华昭的老婆出门接小孩，在16时30分回家发现卧室衣柜抽屉内的现金13500元、一条铂金项链（价值5000元）、一条黄金手链（价值2800元）被盗，共计损失21300元。家里门窗未被撬动，阳台与楼梯间很近，阳台没有防护栏”。但此后公安机关未侦破此案。2013年7月19日，原告委托重庆瑞月永华律师事务所通过挂号方式向被告发出律师交涉函，向被告催收欠交的物业服务费及水电公摊费。同月22日，被告收到了上述律师交涉函。
另查明，2014年2月19日，覃明安诉至本院，以重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会在与俊祥物业公司签订案涉物业服务合同时未召开业主大会为由，要求确认竣祥物业公司与重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会于2012年5月8日签订的《物业服务合同》无效。2014年5月14日，本院作出（2014）永法民初字第01424号民事判决书，判决驳回覃明安的诉讼请求。覃明安不服上述判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。2014年9月1日，重庆市第五中级人民法院判决驳回覃明安的上诉，维持本院一审判决。
上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、案（事）件接报回执、入住协议、住户验房交接表、装修验收表、律师交涉函、现金收入凭证等证据材料在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告所在小区开发建设单位重庆竣祥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与被告所在小区业主委员会重庆市永川区竣祥·红河枫景小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，均应合法有效，对被告亦具有约束力。原告按照上述合同约定提供了物业服务，被告即应按照上述合同约定的收费标准向原告交纳相应的物业服务费及其他相关费用。故对原告要求被告支付2012年1月至2013年10月的物业服务费2849元、水电公摊费220元的诉讼请求，本院予以支持。
根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，被告要证明原告在提供物业服务期间存在服务不到位的情形，应举示充分证据予以证明。庭审中被告举示的照片仅能反映拍摄照片时小区局部环境的静态情形，并不能反映原告在提供物业服务的过程中存在持续性的物业服务不到位的情形。即使被告举示的该照片能够证明原告提供的物业服务部分存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以对抗其交纳物业服务费的基本义务。被告举示的案（事）件接报回执仅能证明被告报案的事实，且公安机关亦未侦破此案，无法充分证明其家中存在被盗的事实。即使其家中被盗属实，按照合同约定，原告也仅负责公共场所、房屋共用部位的安全事项的协助管理和服务，包括安全监视、巡视、门岗执勤，不包含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。被告在庭审中并未举示证据证明原告未尽到安全事项的协助义务或存在失职失当的情形。如被告有充分证据证明原告提供的服务已经严重违反了合同约定，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行提起违约之诉，该事由不能成为其拒交物业服务费的抗辩理由。
被告未及时向原告支付物业服务费，按照合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任。但按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人们法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告虽未直接提出违约金过高的主张，但其一直主张其未违约，可以理解为含有违约金过高之意。鉴于被告拖延交纳物业服务费的数额和期限、合同已履行情况及被告并非恶意违约等主客观因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院对原告主张的违约金酌情主张300元。故对原告要求被告支付违约金3176.42元的诉讼请求，本院仅在300元的范围内予以支持，对超出本院确认的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告蒋明容于本判决生效后5日内给付原告重庆竣祥物业管理有限公司2012年1月至2013年10月的物业服务费2849元，水电公摊费220元，违约金300元，共计3369元；
二、驳回原告重庆竣祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋明容负担（此款原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘 婧