天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初1085号原告：常国强，男，汉族，住天津市南开区。委托代理人：牛大仪，国浩律师（天津）事务所律师。被告：秦德胜，男，汉族，住天津市和平区。第三人：天津滨海高新区物业管理有限公司，住所地华苑产业区华天道6号海泰大厦614-2室。法定代表人：宋庆文，董事长。委托代理人：李伟，系该公司职员。原告常国强诉被告秦德胜及第三人天津滨海高新区物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法由审判员石美平适用简易程序于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛大仪，被告秦德胜及第三人天津滨海高新区物业管理有限公司委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常国强向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担I座617、618室屋顶防水维修费1994.32元，后原告变更诉讼请求，要求被告支付618室屋顶防水维修费1104.9元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系海泰绿色产业基地I座业主，第三人系海泰绿色产业基地I座的物业管理人，2006年原告购买了海泰绿色产业基地I座7楼（顶层）房屋17间，面积1092.4平方米。该房屋建成至今已11年余（按规定保修5年），屋顶漏水严重，第三人以I座业主购房时没有交纳维修基金为由不予大修，连续数年小修不果，漏水严重影响原告的正常使用，亦威胁房屋主体结构安全。2015年9月至10月，原告为维护房屋使用权利和避免损失扩大，决定垫资维修并以书面方式分别将选定的施工队、维修方案、维修价格及签订的施工合同向被告及第三人公示和征询意见，鉴于全体业主和第三人均未提出异议，原告遂垫资155000元将屋顶维修完毕。被告所有的I座617、618室建筑面积96.72平方米，根据物权法规定，I座屋顶属于全体业主共有，原告的垫资应由全体业主按其所购房屋面积占建筑总面积的比例分摊，I座房屋建筑面积8600.26平方米，其中物业用房1083.15平方米属于业主共有，折合每平方米维修单价20.61元，原告应承担22514.36元，被告应承担1994.32元。被告秦德胜辩称，该笔费用应参照物业管理条例执行，如果被告支付了该种费用，如一楼的地基坏了，是否也属于全体业主共同承担；被告认为物业公司存在过错，物业公司如果在小漏的时候及时维修，就不会造成大的损失，物业公司错过了修理的最佳时间，才会造成现在的修理费过高；在维修工程中，工程管理寻在漏洞，维修资金应该受到监管，施工规模，两处漏水，面积过大，沥青的房顶可以补漏，故被告不同意支付。第三人天津滨海高新区物业管理有限公司陈述，原告所在楼房的房顶从2012年漏水，原告曾多次找到第三人维修，小修小补未果，2015年711室与702室两间房屋房顶漏水严重，原告要求第三人对整个房顶维修，因当时没有收取维修基金，物业无力维修，原告决定自行维修。在维修之前，原告在电梯口、楼道口张贴了通知，后将维修方案和维修费用也进行了公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了其与天津市禹红建筑防水材料有限公司签订的《防水工程施工合同》、发票及安装护栏的协议书、收据、维修房屋告知书，照片等证据，以证海泰绿色产业基地I座房屋房顶漏水，2015年10月，原告对房顶进行了维修，维修之前原告将维修房顶的事项告知了第三人，并以张贴告知书的形式向涉案其他业主进行了告知，第三人及其他业主均未提出异议。原告垫付维修费用155000元。被告对原告提供的证据不予认可并对安装铁艺护栏的必要性提出异议，第三人对原告提供的证据无异议，并对安装铁艺护栏的合理性进行了陈述。经查，原、被告均系海泰绿色产业基地I座业主，第三人系海泰绿色产业基地I座的物业管理人，I座业主在购房时均未缴纳房屋维修基金。原告所有的房屋为海泰绿色产业基地I座7楼（顶层）房屋17间，建筑面积1092.4平方米，被告房屋坐落地点为海泰绿色产业基地I座618室，房屋建筑面积为53.61平方米。坐落于海泰绿色产业基地I座617室的房屋为案外人秦小怡所有，原告撤回对617室部分的诉讼请求，将另案解决，本院依法予以照准。第三人提供了天津市房屋面积计算表，证实绿色产业基地I座房屋的建筑面积为8627.24平方米（含物业用房面积为1083.15平方米、通道面积26.98平方米）。经计算，I座全体业主的房屋建筑面积之和为7517.11平方米，原告主张每平米维修费用为20.61元（155000元÷7517.11平方米）或155000元÷（8627.24平方米-物业用房面积为1083.15平方米-通道面积26.98平方米），被告应承担的费用为1104.9元（53.61平方米×20.61元），被告对此计算方法存在异议，第三人对原告的计算方法无异议。本院认为，建筑物的屋顶属于业主共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”本案中，涉案房屋的屋顶属I座全体业主共同管理使用的建筑部分，因屋顶漏水进行维修支出的费用应由涉案楼房全体业主共同承担，被告作为涉案业主有义务分摊海泰绿色产业基地I座房屋顶部的维修费用，而分摊的原则是各区分所有人按其专有部分在建筑物内所占的比例分摊。原告提供了《防水工程施工合同》、发票、收据及公示材料及照片等证据，以证其维修海泰绿色产业基地I座屋顶的维修费用为155000元并在维修前及维修后进行了公示告知，被告虽提出异议，但并未提供相反的证据证实，第三人对此无异议，故本院对原告提供的上述证据予以采信；关于安装铁艺护栏是为了保护屋顶被踩踏而影响防水的使用年限，从长远利益考虑，铁艺护栏的安装是为了维护I座全体业主的共同利益，有安装的合理性和必要性；关于物业用房属于业主共有部分，按照权利、义务对等原则，物业用房所应分摊的费用应由I座全体业主共同分摊。综上，原告要求被告承担1104.9元（53.61×20.61）维修费用的诉讼请求，本院应予以支持。被告的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第八十条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项之规定，判决如下：被告秦德胜应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告常国强支付海泰绿色产业基地I座房屋屋顶维修费1104.9元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，全部由被告秦德胜负担（被告应于本判决发生法律效力之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  石美平二〇一七年三月二日书记员  赵美丽附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.《中华人民共和国物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3.《中华人民共和国物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。4.《中华人民共和国物权法》第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院》第三条第一款第一项：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。