临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第174号原告邓明红，女，汉族，1967年2月27日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。委托代理人李华良、张爱萍，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司。法定代表人董胜，系该公司董事长。委托代理人赵振华，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人杨清莹，该公司办公室主任。代理权限：特别授权代理。被告云南临锐祥房地产投资开发有限公司。法定代表人董胜，系该公司董事长。委托代理人张学好，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人何新波，该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。原告邓明红诉被告云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司（以下简称临锐祥旅游文化开发公司）、云南临锐祥房地产开发有限公司（以下简称临锐祥房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法由审判员陈波适用简易程序公开进行审理，因案情复杂，2015年4月22日依法将本案转为普通程序审理，并经批准延长本案审理期限6个月。双方当事人在举证期限内向本院提交了相关证据材料。2015年3月24日、5月12日本院两次公开开庭进行了审理。原告邓明红的委托代理人李华良、张爱萍，被告临锐祥旅游文化开发公司的委托代理人赵振华，被告临锐祥房地产开发公司的委托代理人张学好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓明红诉称，“临沧印象”商品房建设名义开发商为被告临锐祥房地产开发公司，实际开发商是被告临锐祥旅游文化开发公司，二被告的法定代表人及股东均相同。2009年12月16日，原告邓明红与被告临锐祥旅游文化开发公司签订了《房屋买卖合同》，购买标的为独栋别墅，以一次性全额支付910000元房款的方式购买了临沧印象D1幢B号别墅。签订合同时，被告临锐祥旅游文化开发公司附注双方签订确认的平面规划图。该平面规划图附着于房屋买卖合同，属于该合同的一部分，图中所示别墅前面有2个水池和2片绿化带。同年，原告与被告临锐祥旅游文化开发公司签订了购房补充协议，约定由被告临锐祥旅游文化开发公司对所购别墅进行装修，装修价款为470000元。故原告购买房屋的总价款为1380000元，并约定交房时间为2010年1月31日。被告临锐祥旅游文化开发公司于2010年10月才将别墅交付给原告使用，且至今未按照合同的约定给原告办理土地使用权证。2014年4月24日，被告临锐祥旅游文化开发公司找到原告邓明红，称被告临锐祥房地产开发公司才是“临沧印象”的开发公司。为了方便被告临锐祥房地产开发公司进行备案，在被告承诺在原有合同不变的前提下，原告邓明红同意与被告临锐祥房地产开发公司签订《商品房购销合同》。原告以高价购买了别墅，是为了享受按照平面规划图所示的水池、绿化草坪、树木风景，无障碍采光等高品质的别墅生活，但是二被告为了追逐商业利益，未经原告同意，违反《房屋买卖合同》、平面规划图及当初签订商品房购销合同时的承诺，将规划图里的两个水池及绿化地全部拆除用于建盖新住房。二被告的行为严重侵害了原告别墅应有的品质，违背了原告购买别墅时的初衷，是对合同的根本违约。为维护自身合法权益，原告起诉要求：1、被告临锐祥旅游文化开发公司、被告临锐祥房地产开发公司继续履行合同将临沧印象D1幢B号别墅的土地使用权证办在原告名下；2、被告临锐祥旅游文化开发公司、被告临锐祥房地产开发公司依据合同约定支付违约金138000元；3、诉讼费由被告承担。被告临锐祥旅游文化开发公司、临锐祥房地产开发公司共同辩称：1.原告邓明红与被告临锐祥旅游文化开发公司签订的合同及补充协议系未经授权的代表签订的超越公司经营范围的合同，应认定为无效合同。被告临锐祥旅游文化开发公司营业范围没有房地产开发经营的资质。2009年12月16日签订合同的代表并非是公司的法定代表人，合同附件中也没有相关证明该代表有签订合同的授权，并且也没有得到被告临锐祥房地产开发公司的追认。故依据相关法律规定，《房屋买卖合同》、《D1别墅销售特别说明》、《平面规划图》、《购房补充协议》应认定为无效，对二被告均不产生约束力。2.即使2009年签订的合同有效，二被告也不存在违约的情形，不应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》已经明确了原告购买的是住宅商品房，原告购买的只是房屋不包括房屋以外的土地，所以其无权对房屋以外的部分主张权利；签署的《平面规划图》目的是明确原告房屋的四至范围，并不能表明原告对周边待建区域有相关的权利，当时的待建区域包含了可能建设或者不建设，在签订合同时，被告临锐祥旅游文化开发公司即告知了原告可能不建的风险，其愿意承担该风险，并在《平面规划图》上签字认可；“待建区域”建设还是不建设、建设什么、建筑之间的密度等的最终决定权不在二被告，而是在临沧市城乡规划局、临翔区发展和改革局、临沧市环境保护局等权力机关。有关机关进行综合审查后，认为规划符合法律规定及居住条件，则允许被告按照现在的方案进行建设。被告的规划建设已经经过多个权力机关的认可，证明被告开发的整个项目建设密度、容积率、绿地率等均符合标准，不影响原告别墅品质。被告现在所建的房屋也没有超过原告房屋的四至范围，并不侵害原告的权益。3.原告邓明红与被告临锐祥房地产开发公司签订的《商品房购销合同》并没有原告所述的被告违约相关情形的约定，故被告不存在合同的违约情形。原告与被告临锐祥房地产开发公司签订的《商品房购销合同》，系双方经过协商签订的已经登记备案具有法律效力的合同，二被告并没有违约的情形。关于原告第一个诉讼请求，在原告提供完整的相关材料并予以配合的前提下，被告将及时为原告办理土地证；对于第二个诉讼请求因为被告不存在违约的情形，故此请求驳回原告该请求。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.原告邓明红与被告临锐祥旅游文化开发公司签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.原告的诉讼请求是否得到支持。原告邓明红为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格；2.企业法人营业执照、组织机构代码证各二份，用以证明二被告的法定代表人、住所地均为一样的，其实质属于同一班子人成立的两家公司；3.房屋买卖合同、平面规划图、购房补充协议、D1别墅销售特别说明、房屋产权证各一份，用以证明被告临锐祥旅游文化开发公司存在根本违约的情形以及约定的违约金计算方式；4.商品房购销合同一份，用以证明因被告临锐祥旅游文化开发公司要求方便备案，原告邓明红与被告临锐祥房地产开发公司签订了商品房购销合同的事实；5.照片六份，用以证明二被告违反承诺毁坏水池及绿化带，建造别墅的事实已经构成根本违约。经质证，被告临锐祥旅游文化开发公司、被告临锐祥房地产开发公司对原告提交的第1、4组证据无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关；对第3组证据的真实性无异议，但是认为不符合法律的规定，且与本案无关；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关。被告临锐祥旅游文化开发公司、被告临锐祥房地产开发公司对其答辩理由，向本院提交了如下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各二份，用以证明二被告的主体身份情况以及被告临锐祥旅游文化开发公司没有房地产开发经营资质的事实；2.房屋买卖合同、平面规划图、购房补充协议、D1别墅销售特别说明各一份，用以证明被告临锐祥旅游文化开发公司在没有授权的情况下与原告邓明红签订合同的事实；3.商品房购销合同一份，用以证明原告邓明红知道与被告临锐祥旅游文化开发公司签订的合同没有法律效力后，原告邓明红与被告临锐祥房地产开发公司重新签订正式有效合同的事实；4.建设工程规划许可证、临规发［2013］101号批复文件、临翔发改发［2013］283号通知文件、临翔发改发［2013］285号通知文件、临翔发改备案［2013］34号备案证、临环审［2014］16号批复文件各一份，用以证明被告开发的和成·君临沧悦庄园的整体规划已经经过相关行政部门审批备案，其开发的整个项目建筑密度、容积率、绿地率等均符合标准，不存在影响原告别墅品质的情形；5.照片四份，用以证明当时被告建房时见栏杆损坏，公司及时进行了修复，且从周边环境来看并不影响原告的出入及采光权。经质证，原告邓明红对二被告提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证明被告欲证明的内容；对第4组证据的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关；对第5组证据的真实性、合法性均无异议，但认为只能证明被告毁景建房的事实。为了查明案件事实，本院依职权调取了如下证据：1.临沧市城乡规划局关于“和成·君临沧悦庄园”项目建设主体变更情况的说明一份。其中陈述2014年2月14日，该局向云南临锐祥房地产开发公司核发了“和成·君临沧悦庄园”项目一期的《建设工程规划许可证》。2015年2月27日，企业提出申请将建设单位变更为云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司。同年2月28日，经该局审核后，对该项目建设主体给予变更，其项目建设地点、规模不变。2.临沧市国土资源局临翔分局复函一份。其中说明原告邓明红购买的临沧印象D1幢B号别墅土地使用证已经登记在被告云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司临国用（2015）第000876号土地使用证内，但是该幢别墅尚未办理土地分割登记。经质证，原告对第1、2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；二被告对第1组证据的真实性、合法性均无异议，但是认为与本案无关；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是认为之前被告已经让原告提交相关材料，原告提交材料不全，所以才导致无法办理土地证。本院认为，原告邓明红提交的5组证据来源合法、内容真实、与本案相关联，能够证明案件的有关情况，本院均予以采信。被告临锐祥旅游文化开发公司、临锐祥房地产开发公司提交的第1、2、3、5组证据能够证明案件的事实情况，系真实、合法的，本院均予以采信，第4组证据中的临翔发改发［2013］285号通知文件、临翔发改备案［2013］34号备案证系对五星级酒店颁发的相关文件，与本案无关，本院不予采信；其余证据系有关机关出具，能够证明案件相关事实，本院予以采信；本院调取的2组证据真实、合法，能够证明案件事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年12月16日，原告邓明红与被告临锐祥旅游文化开发公司的总经理徐向东签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告临锐祥旅游文化开发公司将“临沧印象”D1幢B号别墅一幢以910000元价格出售给原告邓明红。同日，双方签订了《购房补充协议》及《D1别墅销售特别说明》，约定原告邓明红同意对被告临锐祥旅游文化开发公司在购买房屋的装修及太阳能部分设施等以470000元价格予以补偿，同时给予原告邓明红免交6个月的物业管理费，并说明附图中待建别墅属于被告临锐祥旅游文化开发公司二期开发建设范畴，对四至范围进行了约定。2011年初，原告邓明红一家即入住该别墅。2012年4月24日，原告邓明红与被告临锐祥房地产开发公司签订了《商品房购销合同》，约定被告将该房屋以1380000元价格出售给原告邓明红。2013年5月13日，临沧市住房和城乡建设局向原告邓明红办理了该房屋的产权证。2014年4月份，二被告将原告户房屋前面待建区域的水池拆除，建盖了新的房屋。后原告邓明红认为被告的行为严重侵害了原告别墅应有的生活品质、违背了原告购买别墅时的初衷，是对合同的根本违约。为维护自身合法权益，特起诉要求：1、被告临锐祥旅游文化开发公司、被告临锐祥房地产开发公司继续履行合同将临沧印象D1幢B号别墅的土地使用权证办在原告名下；2、被告临锐祥旅游文化开发公司、被告临锐祥房地产开发公司依据合同约定支付违约金138000元；3、诉讼费由被告承担。另查明，2005年5月20日，被告临锐祥旅游文化开发公司成立。2008年8月16日，被告临锐祥房地产开发公司成立。被告临锐祥旅游文化开发公司的总经理徐向东已于2010年辞职。2013年12月2日，临翔区发展和改革局作出《关于同意和成·君临沧悦庄园建设项目备案的通知》，同意被告临锐祥旅游文化投资开发公司开展旅游度假开发的相关业务，并颁发《投资项目备案证》。同年12月17日，临沧市城乡规划局作出了《关于和成·君临沧悦庄园规划方案的批复》，同意被告临锐祥房地产开发公司建设位于茶文化风情园的商业服务设施用地和居住用地。2014年2月14日，该局向云南临锐祥旅游文化开发公司核发了“和成·君临沧悦庄园”项目一期的《建设工程规划许可证》。2015年2月27日，企业提出申请将建设单位变更为云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司。同年2月28日，经该局审核后，对该项目建设主体给予变更，其项目建设地点、规模不变。原告购买的临沧印象D1幢B号别墅土地使用证已经登记在被告云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司临国用（2015）第000876号土地使用证内，但是该幢别墅尚未进行办理土地分割登记。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告邓明红与被告临锐祥旅游文化开发公司签订《房屋买卖合同》时，被告临锐祥旅游文化开发公司并没有房地产开发经营权，该合同属于无效合同。之后原告邓明红与被告临锐祥房地产开发公司签订的《商品房购销合同》，原告已经支付价款，被告已经将房屋交付给原告使用，且办理了房屋产权证，该买卖合同已经成立。原告所诉被告改变居住环境新建房屋的事实，该行为并没有在合同中予以约定，且没有侵占原告房屋的四至范围，故被告临锐祥房地产开发公司没有违约情形。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。原告要求办理别墅土地证的要求，按照双方合同约定在原告提供了办理产权证书的相关材料，被告应于90个工作日内向产权登记部门申请办理产权登记，二被告应当按照合同约定予以办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百三十条、第一百三十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告云南临锐祥旅游文化投资开发有限公司、被告云南临锐祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内为原告邓明红办理土地使用权证书，原告有协助提供办理土地证产权登记材料的义务；二、驳回原告邓明红的其他诉讼请求。本案案件受理费3060元，由原告邓明红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期间为两年。审 判 长  李 悦审 判 员  陈 波人民陪审员  杨海波二〇一五年十一月七日书 记 员  牟嘉琳