大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初1279号原告大连恒隆地产有限公司法定代表人劳建亮委托代理人毛晓涛、徐亚春被告张秋月委托代理人牛珍原告大连恒隆地产有限公司与被告张秋月房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年5月16日,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛晓涛、徐亚春，被告张秋月及委托代理人牛珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月20日，原告与北京俏嘉果餐饮管理有限公司（以下简称俏嘉果公司）签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，由北京俏嘉果餐饮管理有限公司承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约34平方米的B02A—2号铺位，用于上上鲜果品牌经营，租赁合同对双方权利义务进行了明确约定。2015年10月22日，原告将商铺交付给俏嘉果公司。2015年12月1日，原告与被告签订了两份《补充协议》，将租赁合同中的租赁期限明确为自2015年11月3日起至2018年11月2日止，自2015年12月18日开始计算租金及管理费，同时补充协议附条件的对基本租金、营业租金、管理费等在租赁合同基础上进行了变更。2015年12月3日，原告与俏嘉果公司及被告签订了《合同主体变更三方协议》约定：被告取代俏嘉果公司成为租赁合同的承租方，租赁合同中有关俏嘉果公司的全部权利义务由被告承担，被告获得租赁合同下承租人享有的各种权利和利益，并承担租赁合同下原承租人应承担的各种义务和责任，租赁合同继续履行。原告交付商铺后，被告未按照租赁合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用。2016年11月1日，被告在欠付租金，管理费等多项费用，且在未通知原告，未将租赁房屋恢复原状的情况下擅自中断营业。因此被告擅自中断营业的违约行为已达到合同解除的条件。原告于2017年1月24日向被告送达了《解除合同通知书》，告知被告双方签订的租赁合同于2016年11月9日解除，并要求被告交还商铺，支付欠付的费用。但截止原告起诉之日，被告未按照租赁合同约定将商铺交还给原告，也未向原告支付任何款项。诉至法院，请求判令:1、请求判令被告向原告支付欠付租金183173元及滞纳金（自每月租金支付日之次日至实际支付至日止，按照日千分之一的标准计算。暂计算至起诉日，约3.4万元）；2、请求判令被告向原告支付欠付管理费28016元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付至日止，按照日千分之一的标准计算。暂计算至起诉日，约5000元）；3、请求判令被告向原告支付欠付公用事业费8907元；4、请求判令被告向原告支付单方解除合同违约金66177元；5、请求判令被告向原告支付装修期租金26509.46元；6、请求判令被告向原告支付围板安装费1156元；7、请求判令被告向原告支付房屋占用费（自合同解除之日起至实际返还之日止，按照日基本租金的三倍，即每日1933元的标准计算，暂计算至起诉日，约18万元）；8、请求判令被告向原告支付律师损失44000元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在恶意拖欠原告租金的主观故意及客观事实，被告愿意向原告支付其应当支付观事实不符，应当予以调整，具体为：第一、早在2016年11月2日被告就将案涉房屋返还给原告，且目前该房屋已经恢复原状。第二、被告未支付剩余租金是因为原被告双方对2015年12月1日双方签订的《补充协议》效力发生巨大分歧所致，被告认为其应当根据该补充协议约定向原告支付自2016年7月1日至10月31日期间的基本租金71，564元（每月基本租金数额为17891元）、2016年5月1日至6月30日的营业租金3939.07元（5月营业租金=1936.14元，6月营业租金=2002.93元）、2016年7月1日至10月31日的管理费10880元（每月管理费为2720元），合计为97263.07元。第三、被告解除合同已经提前向原告提出过申请，原告未对该申请作出书面回复并不能等同于被告单方解除合同，因此，原告不应以被告单方解约为由要求被告承担违约金。其次，被告对于提前解除合同愿意承担赔偿责任，原告诉请中的滞纳金、违约金其实际均为违约金性质，被告未付租金只有9万元，而原告诉请被告的违约金高达10余万元，根据《合同法司法解释二》第29条第二款的规定，原告诉请的违约金数额过高，被告请求降低。被告对原告造成的实际损失为未支付租金97263.07元，因此，被告应向原告支付的违约金数额应为97263.07*30%=71654.079元。第四、围挡安装费原告计算错误，具体金额应为1070.99元。第五、原被告双方签订的租赁合同中关于装修期免租的条款应当继续有效，因此被告无需向原告支付装修期租金。第六、被告于2016年11月2日将案涉房屋交付给原告后，原告拒绝被告腾空屋内物品，导致房屋迟迟无法恢复原状，原告因自身原因导致的损失不应由被告承担，因此，被告不应支付房屋占用费。第七、因原告已收取被告20000元公共事业费押金，该押金足以抵扣被告应付的公共事业费，因此，被告无需向原告另行支付公共事业费，且原告应在扣除8939元公共事业费后将剩余押金返还给被告。经审理查明，2015年3月20日原告与俏嘉果公司签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定俏嘉果公司承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约34平方米的B02A-2号房屋用于经营。2015年10月22日，原告向俏嘉果公司交付了案涉房屋。2015年12月1日，原告与被告签订两份《补充协议》，确定房屋租赁期限为2015年11月3日至2018年12月18日，约定装修期（2015年11月3日至2015年12月18日）内不计收租金与管理费，并约定合同期内部分时间租金免付、管理费减半，同时又约定如被告违反租赁合同或不按补充协议约定开展相关推广活动，原告有权取消上述免租条款。2015年12月3日，原告、俏嘉果公司及被告签订《合同主体变更三方协议》，约定《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》中的承租方由俏嘉果公司变更为被告，原租赁合同的权利义务均由被告享有和承担。2016年10月28日，被告通过电子邮件方式向原告工作人员张荣芳发送了《退铺申请》一份，表示因原告经营的商场开铺率及人流低，被告经营困难，申请退铺并退回相关押金、保证金，并于2016年11月1日停止了在案涉房屋中的经营活动并撤出该房屋。2017年1月24日，原告通过快递向被告的户籍地辽宁省鞍山市立山区光明街5甲-400寄送了《解除合同通知书》，该快递件被告未签收。按照合同约定，自2015年11月3日至2016年10月31日，案涉房屋共产生基本租金共计212902.9元，其中2015年11月3日至2015年11月30日期间16101.9元（17891元÷30×27）；2015年12月1日至2016年10月31日期间196801元（17891元×11）。按照合同约定，自2015年11月3日至2016年10月31日，案涉房屋共产生管理费32368元，其中2015年11月3日至2015年11月30日期间2448元（2720元÷30×27）；2015年12月1日至2016年10月31日期间29920元（2720元×11）。租赁合同履行期间，案涉房屋共产生公共事业费9900.34元，其中电费9484.98元（7904.15度×1.2元）、水费415.36元（88立方米×4.72元）。合同签订后，被告共向原告交付了押金98393元，其中11560元已在合同履行过程中冲抵了租金8080元、管理费1228元、公共事业费712元、推广费1540元。2016年8月25日，原告与案外人大连志于道导示设计工程有限公司（以下简称“志于道公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定志于道公司为原告经营的大连恒隆广场进行商铺改造围挡与贴膜制作及安装工程。2016年11月2日，志于道公司作出一份《店铺贴膜报价清单》，计算了案涉房屋及另一安外店铺的施工费用共计6425.99元。2016年11月7日，原告向志于道公司支付了6425.99元“恒隆店铺贴膜服务费”，其中案涉店铺相关费用共计1125.24元（1090.99元+187.6元×1090.99元÷6425.99元）。2017年2月22日，原告与辽宁智库律师事务所（以下称“智库律师所”）签订了《律师服务协议》，由智库律师所代理本案诉讼，双方约定服务费用为44000元。2017年3月2日，原告通过银行转账向智库律师所支付了44000元的“律师代理费”。本院确认的上述事实，有原告提交的大连恒隆广场商场房屋租赁合同、补充协议两份，合同主体变更三方协议、商铺交付凭证、B02A—2店铺钥匙移交明细单、租户送电接收确认表、解除合同通知书、顺丰快递发件存根及邮件、B02A—2商铺电表照片、B02A—1商铺水表照片、大连恒隆广场工程施工合同、店铺贴膜报价清单、、工程服务项目完成验收报告、B02A—2改造前后照片、增值税专用发票、委托代理协议、律师费发票、限期恢复营业函、退换铺位验收表、企业信用信息公示，被告提交的张荣芳社会保险缴费证明、（2017）大证民字第27078号公证书、退铺申请、录像视频、被告与张荣芳的微信记录、被告经营状况统计表、每日进货单据、被告与张荣芳的对话视频，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”租赁合同第三十二条第5款的约定，该合同已经双方协商，且此后该合同又经双方以补充协议的形式作出过两次修改，也能够证明合同双方可以通过协商对合同进行修改的事实，对故不能认定该合同的条款为格式条款。被告关于案涉合同是格式合同的答辩意见，本院不予采纳。原告与俏嘉果公司签订的合同，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同。原、被告及俏嘉果公司签订的《合同主体变更三方协议》内容符合合同权利义务一并转让的法律特征，共同签订上述协议的行为，已经表明协议三方对俏嘉果公司将其在租赁合同项下承租人权利义务转让给被告的认可，亦无需另行通知。故《合同主体变更三方协议》已发生法律效力,对各方当事人均具有约束力。被告于2016年10月28日向原告发出《退铺申请》，申请撤店停业，结合原告向被告发出的《解除合同通知书》，可以认定被告已于2016年11月1日停止了在案涉房屋中的经营活动并撤出该房屋。虽然被告已向原告申请退铺，但租赁合同中未对案涉房屋所在商场的开铺率、人流等作出约定，同时亦未约定开铺率较低或亏损时，承租人具有解除合同的权利，因此被告的行为符合租赁合同第二十五条第（11）项关于承租方违约的约定，按照合同约定原告解除合同的条件成就。被告关于其解除合同已经提前向原告提出申请，因原告未书面回复而不应视为违约的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。原告于2017年1月24日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除其与被告签订的租赁合同，虽原告提供的证据未能证明被告已签收上述通知书，但在被告提供的其与原告工作人员张荣芳的微信对话中，曾向对方发送过该通知书，其应已实际收到，故可以认定租赁合同已经解除。关于补充协议中的免租条款一节。《补充协议》（共四页）第3条约定，如承租人违反租赁合同及该协议项下义务的，出租人有权随时取消该协议第1条关于关于租金、管理费部分免除的变更条款。被告作为承租人在未与原告协商解除租赁合同的情况下，于2016年11月1日停业撤店的行为，已符合上述违约条件，原告有权依约定取消上述免租条款，并要求被告支付变更前的租金、管理费。被告关于上述免租条款生效，其应按该条款内容向原告支付租金等费用的答辩意见，本院不予采纳。被告应按租赁合同约定标准，向原告支付租金、管理费。关于房屋占用费一节。租赁合同第十一条约定了返还房屋的具体标准，并约定如未按此标准履行，则视为承租人未按时交回房屋；第二十五条第（i）项的约定，如承租人违约且延迟交回案涉房屋，应向出租方支付占用费。虽然被告于2017年4月27日才按合同约定的条件，正式向原告履行了房屋返还手续，但2016年11月1日被告已撤出案涉房屋。因案涉房屋位于原告经营的商场内，作为管理者其需对已撤店停业的商铺尽到安全、消防等管理责任，且原告已委托案外人为案涉房屋安装了围挡，可以视为原告已实际控制了案涉房屋。在被告并未继续实际使用该房屋，且原告的相关损失另有违约金等其他方式予以补偿的情况下，由被告承担2016年11月1日后的占用费，有违公平原则。被告关于不应支付房屋占用费的答辩意见，本院予以采纳。故原告主张被告向原告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于租金一节。被告作为案涉房屋承租人，应按合同约定向原告支付租金。在被告使用期间，案涉房屋共产生租金212902.9元，故原告主张被告支付欠付租金183173元及装修期租金26509.46元共209682.46元的诉讼请求，本院予以支持。关于管理费一节。被告作为案涉房屋承租人，应按合同约定向原告支付管理费。在被告使用期间，案涉房屋共产生管理费32368元，故原告主张被告支付欠付的管理费28016元的诉讼请求，本院予以支持。关于公用事业费一节。根据租赁合同十六条及附表一第四部分的约定，承租人应向出租人支付实际发生的公共事业费。在被告使用期间，案涉房屋共产生公共事业费共计9900.34元，故原告主张被告支付欠付的公共事业费8907元的诉讼请求，本院予以支持。关于围板安装费一节。租赁合同第十一条第（1）项约定，在合同提前解除的情况下，被告应承担在案涉房屋安装装修围挡的相关费用。原告已就案涉房屋的相关施工与大连志于道导示设计工程有限公司签订了施工合同，并按合同约定支付了施工费用1125.24元。故原告主张被告支付围挡安装费的诉讼请求，本院予以支持。但其主张的1156元数额超过合同约定数额，应调整为1125.24元。关于违约金一节。根据租赁合同第二十五条第（O）项的约定，租赁合同解除，作为违约方的被告，应按照合同约定向原告支付相当于届时三个月的基本租金及三个月管理费之和的违约金，合同解除时案涉房屋的基本租金为每月19339元、管理费为2720元，根据合同约定，被告应向原告支付违约金66177元（19339元×3+2720元×3），故对原告请求被告支付单方解除合同违约金66177元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及管理费的滞纳金一节。根据租赁合同第二十五条第（e）项约定的约定，涉及承租人支付义务的，每延迟一日，承租人应向出租人按迟延支付金额日千分一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述违约金计算标准确属过高，被告关于违约金过高及应予调整的答辩意见，本院予以采纳。应以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止。关于律师费一节。根据租赁合同第二十五条的约定，因承租人违约而发生的律师费，应由承租人承担，原告已经实际支付了44000元律师费，智库律师所也已经履行了代理职责，故对原告主张的律师费44000元，本院予以支持。另外，签订合同后，原告已收到被告交付的押金98393元，其中的11560元已抵扣冲抵了相关费用，剩余押金86833元应在被告向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告张秋月于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司租金209682.46元及逾期付款违约金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止）；二、被告张秋月于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司管理费28016元及逾期付款违约金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止）；三、被告张秋月于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司公用事业费8907元；四、被告张秋月于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司支付违约金61833元；五、被告张秋月于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司围板安装费1125.24元；六、被告张秋月于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司律师费44000元；七、驳回原告大连恒隆地产有限公司的其他诉讼请求；八、押金86833元在被告张秋月在向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的支付义务时予以扣除。案件受理费9788元（原告已预交），由原告大连恒隆地产有限公司负担2216元，被告被告张秋月负担7572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审判员  刘维权二〇一七年八月二日书记员  张 颖