福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第242号
上诉人（原审被告、反诉原告）庞宪宝，男，汉族，个体户，1965年12月31日出生。
委托代理人李淑兰、何俐亲，福建业发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福建省名流林业发展有限公司，组织机构代码：67401808-X。
法定代表人王晓基，董事长。
委托代理人郑开林，福建明经律师事务所律师。
委托代理人黄琳，福建明经律师事务所实习律师。
上诉人庞宪宝与被上诉人福建省名流林业发展有限公司（以下简称名流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2833号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞宪宝及其委托代理人李淑兰、何俐亲，被上诉人名流公司的委托代理人郑开林、黄琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月7日，名流公司（甲方）与庞宪宝（乙方）签订一份《名流家居城商铺认租协议书》，双方约定：一、乙方有意以下列条件向甲方承租名流家居城商铺，商铺位置为第二（A）区二层210-214、239-242、264-267、273-275号，租赁建筑面积约1320㎡（最终以测绘面积为准）；租赁期限三年，其中免租期13个月（计租起始日以正式合同生效日起计算），月租金19元／㎡，租金及押金交付方式为押一付三，经营范围家具，装修说明为按市场统一规定，二次装修须符合消防规定；二、乙方同意向甲方支付25000元作为租赁该铺位的认租预定金，该定金在签订正式合同时自动转为预交租金及履约保证金，多还少补；三、乙方应于甲方通知交铺使用前七日到甲方处签署正式《租赁合同》，具体时间以甲方另行通知时间为准。如乙方未能在甲方通知的规定时间内签署租赁合同，甲方有权解除本协议，没收定金，该商铺由甲方另行租赁；四、其它约定条款：1、租金每年递增10%；2、物业费1.5元／㎡；3、公摊按35%计；4、乙方免费获得广告牌3个，免费使用1年；五、本《认租协议书》一式三份，甲方执二份，乙方执一份，均具有同等效力，甲乙双方签名（盖章）后生效，至双方签订正式租赁合同后本协议自动失效等内容。合同签订后，名流公司依约将租赁物交付给庞宪宝使用，庞宪宝就涉案商铺开立斯可馨家具店并经营至今，但双方此后始终未签订正式合同。
庞宪宝在租赁期间共缴纳租金、物业费（不含水电费）合计548577元，并提供18张收据以证实，具体缴纳情况如下：
次数缴纳日期缴纳金额收据备注情况12011年1月23日47515.62009.12.1-2011.9.30物业费已交齐22011年12月23日126.72011.1.1-2011.9.30租金32011年12月23日27357.7押金42011年12月26日500002009.12.1-2011.9.30租金未交齐52012年1月1日200002011.1.1-2011.9.30租金62012年1月4日36372011.1.1-2011.9.30租金（未交齐）72012年1月14日400002011.1.1-2011.9.30租金未交齐82012年4月8日199402011.1.1-2011.9.30租金92012年9月30日50000租金102012年10月22日50000租金第一季度112012年11月1日20000租金122012年11月26日30000租金第二季度132012年12月14日30000租金第二季度142012年12月18日20000租金第二季度152012年12月25日30000租金第二季度一万、第三季度二万162013年1月6日30000租金第三季度172013年1月22日40000租金182013年2月1日40000租金第四季度另查明，2009年11月6日，名流公司将向承租人收取物业管理费等事项委托三明市盈丰商场管理有限公司（以下简称盈丰公司）实行。
2011年12月26日，庞宪宝认可的其开立斯可馨家具店合伙人及实际经营者马骄阳，在由盈丰公司制作的《名流财富中心·商铺租户欠款缴纳方式确认承诺书》中签字确认。具体承诺内容有：“就涉案商铺自2009年12月1日自2011年9月30日止产生的欠款共计296093元，本人愿按一次性付款的约定内容和时间要求如期如数缴付上述欠款。”承诺书下设两个收租方式、条件及所对应的优惠：“一次性收租的条件为2011年12月30日前付清及5项包括减免租金、续租等优惠；分期收租的条件为2012年1月15日前分三次付清及5项包括减免租金、续租等优惠。”
2013年1月22日，因拖欠租金引发纠纷，名流公司总经理助理苏昆明与庞宪宝达成调解协议并在人民调解员王贵玉的主持下制作《人民调解协议书》，其中矛盾纠纷简要情况为2013年1月22日早上11时30分许，庞宪宝在名流家居城因租金争议欠钱，物业把电闸关掉，由此引发一些推拉的纠纷。双方因此达成调解协议内容为：1、庞宪宝于2013年1月22日下午支付名流公司40000元，2013年1月31日前再付40000元；2、名流公司（物业）必须保证预先通知对方（庞宪宝）停电事项，不得无故用强迫、威逼的方式对待商户；3、此事到此为止，双方不得因此事再引发任何纠纷。永安市人民法院于2013年2月27日制作（2013）永调确字第298号民事裁定书对上述调解协议进行确认。
再查明，2009年10月29日，庞宪宝向名流公司递交《名流家居城二次装修安全责任书》，载明：施工店面为斯可馨家具，施工单位为南平市南港建筑装饰有限公司三明分公司，施工日期为2009年11月1日至2009年12月15日，施工人数为十五人等事项。
2013年8月6日，盈丰公司向全体租赁商户发放《通知》，承诺了四项优惠政策，但在该通知第五条载明：“享受以上优惠条件者必须在接到通知后的一个月之内交清所有欠款费用，若未能在一个月之内（2013年9月5日前）交清所有欠款费用者，我公司有权将经营场地收回并解除租赁关系，同时采取法律途径维护自身合法权益。”
诉讼中，名流公司增加了解除双方租赁关系的诉讼请求。
原审法院归纳双方争议焦点并分析认定如下：
1、涉案商铺是何时交付给商户庞宪宝的？
原审法院认为，虽然租赁双方没有办理正式的移交手续，但是将商铺开业必须经过装修的常理结合名流公司提交的《名流家居城二次装修安全责任书》可见，2009年10月29日时庞宪宝已向名流公司申请商铺二次装修，商铺实际交付期限应早于该日。名流公司陈述涉案商铺于2009年10月7日交付庞宪宝，符合租赁双方于合同签订日交付租赁物的市场（行业）惯例。庞宪宝提出的商铺交付时间为开业的2010年1月1日的抗辩主张，不能成立。
2、涉案商铺的计租面积应为多少？
原审法院认为，双方认租协议中约定“租赁建筑面积约1320㎡（最终以测绘面积为准）”，虽然附加了“最终以测绘面积为准”的条件，但是一方面名流公司无法举证证实在其获得测绘公司制作的《房屋建筑面积计算表》后有将测绘结果即涉案商铺的实际面积明确告知承租人庞宪宝，实测面积未经庞宪宝确认，其亦未能提供房产证等证实涉案商铺实际面积具有绝对证明力的文件；另一方面在租赁期间水电费清单等收费单据中，名流公司始终将涉案商铺的面积记载为1320㎡（测绘结果于2012年7月16日产生，2012年9月10日的水电费清单仍列明面积为1320㎡），租金及物业费收据中亦未备注或提示告知涉案商铺的面积。综上，原审法院认为，依据民事证据高度盖然性证明标准，同时，本着合同自愿、公平及诚实信用原则，涉案商铺应以1320㎡计算租金。
3、庞宪宝尚欠名流公司多少租金（房屋占用费）及物业费
原审法院认为，涉案商铺于2009年10月7日交付，虽然认租协议约定“计租起始日以正式合同生效日起计算”，但双方在租赁期间始终未签订正式书面合同，涉案《名流家居城商铺认租协议书》是在双方自愿的前提下签订的，其内容包含租赁物位置、面积、租赁期限、租金计算等合同法有关租赁合同成立的主要条款及必备要件，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方亦对其效力不持异议，应为有效合同。因此，本案以租赁物交付日为计租日较为合理。扣除约定的13个月的免租期，庞宪宝应从2010年12月起开始缴付租金。认租协议约定租金每年递增10%，物业费1.5元／㎡，应予遵循，租赁期限届满后，庞宪宝继续使用经营涉案商铺，双方为不定期租赁关系，庞宪宝仍需继续缴纳相应租金即名流公司诉请中的房屋占用费。以上述标准，经计算截止2013年6月庞宪宝租赁期间共产生租金为844536元，（详见判决书附表），扣除已缴纳的501061.4元（17张收据，其中备注为“押金”的27357.7元，经确认即认租协议中约定的“认租预定金”，因收据备注为“押金”而非”定金“，且双方业已实际履行认租协议，该款应可用于抵扣庞宪宝拖欠的租金），尚欠343474.6元。物业费部分，认租协议并未约定物业费从何时起交，盈丰公司在2011年12月23日47515.6元的收据中盖章确认从2009年12月1日至2011年9月30日的物业费已交齐，因庞宪宝未能再提供缴纳物业费的其他凭证，故确认庞宪宝2011年10月1日起未向名流公司缴纳物业费，经计算共计拖欠物业费41580元。庞宪宝关于其应当享受《承诺书》及《通知》中所载明的优惠政策的抗辩主张，因《承诺书》中无论是一次性收租还是分期收租所享受的优惠政策均是附条件的邀约，庞宪宝认可的合伙人马骄阳选择了一次性付款方式，却未按所设定于2011年12月30日前付清的条件支付承诺书中载明的所有欠款，依约不能享受该优惠政策，盈丰公司对全体商户的《通知》中也明确附条件为在2013年9月5日前交清所有欠款费用方能享受优惠条件，庞宪宝亦未履行，对该抗辩主张，于法无据，不予采纳。庞宪宝提供的录音光盘，无法证明被录音者的身份，在双方的谈话中亦没有明确关于优惠政策的承诺表示，加之名流公司对光盘的真实性不予认可，亦表示从未授权他人对商户进行优惠政策的承诺，该录音光盘缺乏证据真实性、合法性和关联性的三性标准，不能证明其主张的事实，不予采信。
4、租赁双方是以何种方式（期限）支付租金的？
原审法院认为，结合庞宪宝提交的18份收据备注情况可见，出现较多的备注期间为“2011.1.1-2011.9.30”（合计三个季度）及2012年的“第一季度”、“第二季度”、“第三季度”、“第四季度”，结合租赁双方绝大多数有约定租金交付期限的市场（行业）惯例，根据民事证据高度盖然性证明标准，可以证实双方系按季度（每三个月）缴纳租金。但具体于何时缴纳双方均没有证据证实也未能形成一致意见，故以每一季度的第一个月的5日前支付当季度的租金，较为合理亦符合租赁市场的惯例。庞宪宝关于双方没有约定交租的期限和方式的抗辩主张，与事实不符，不予采纳。
5、本案是否存在2011年度的租金超过诉讼时效问题？
原审法院认为，《民法通则》规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，本案中虽然庞宪宝长期存在拖欠、延付租金的情形，但是在名流公司的催讨下其陆续有支付过租金，除特别约定缴交固定季度的租金（如：2012年12月18日所交20000元备注系第二季度；2012年12月25日所交30000元备注系第二季度一万、第三季度二万；2013年1月6日所交30000元备注第三季度）外，其所缴纳的租金依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定应先用于偿付之前所拖欠的租金：1、庞宪宝于2011年支付的租金加上此后未备注支付特定期限的租金总额为271061.4元（其中庞宪宝于2013年1月22日给付的40000元租金，属于诉讼时效届满后的自愿履行，可用于抵扣之前拖欠的租金）；2、备注第二季度（2012年）的四笔租金共计90000元（30000元＋30000元＋20000元＋10000元），扣除该季度应收租金82764元（详见原审判决书附表），多余7236元亦应用于抵付之前所拖欠租金，故可用于抵扣2011年度（即2011年12月31日前）的租金为278297.4元。2011年12月31日（含2010年12月）前庞宪宝所应缴纳的租金为328548元，扣除可抵扣部分仍尚差的50250.6元租金，在名流公司没有其他证据证明其在诉讼时效期间（如前所述2011年第四季度应支付租金日为10月5日前，诉讼时效届满日为2012年10月4日）有向庞宪宝主张要求过该部分租金的情况下，超过诉讼时效，不予支持。
6、本案是否应计算逾期支付租金的利息损失及应以何标准如何计算？
原审法院认为，认租协议已经具备合同成立要件是生效的合同，庞宪宝始终使用经营涉案商铺又未依约积极缴纳租金，造成出租人名流公司租金未能及时如数收回，应赔偿相应损失。但名流公司未能举证证实拖欠租金行为有除造成其同期银行贷款利率外的损失，故应以中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款的利息损失。2011年度所拖欠租金50250.6元超过诉讼时效，不予支持，逾期支付该部分租金的利息亦不予支持。2012年后所缴纳的租金多数有备注特定季度，在抵扣该季度拖欠租金后不足部分应计付逾期付款利息，该逾期付款利息应从每季度第一个月6日始计算至2013年6月30日（名流公司主张月），此后还应按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。名流公司的计算标准，于法无据，不予支持。庞宪宝的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
7、庞宪宝的反诉请求能否支持的问题？
原审法院认为，庞宪宝提供的现场照片10张，仅证实了租赁物存在部分开裂、损坏现象，且庞宪宝陈述家具泡水系在2010年5-6月期间，但未能提供现场影像资料、事后申报维修记录、向名流公司索要赔偿记录等证据证实，现有证据无法形成证据链条以证实租赁物曾经发水并导致庞宪宝租赁商铺损失的事实，对要求因名流公司疏于管理租赁物漏水导致其经营的商铺内家具泡水损失的诉请，证据不足，不予支持。庞宪宝还要求名流公司承担因其故意停电、锁门等导致庞宪宝经营商铺的损失92956.8元，并提供《人民调解协议书》、《民事裁定书》［（2013）永调确字第298号］以证实。然而，该二份证据恰巧证实双方已就因拖欠房租产生冲突（关电闸、推拉等）达成了调解协议并已经履行完毕，庞宪宝陈述名流公司还有其他多次侵权行为，但未能提供证据证实，庞宪宝的该项诉请，证据不足，不予支持。
综上，原审法院认为，名流公司与庞宪宝签订的《名流家居城商铺认租协议书》其内容包含租赁合同成立的主要条款及必备要件，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。认租协议签订后名流公司依约向庞宪宝交付了租赁物，庞宪宝应在免租期届满后履行支付租金及缴纳物业费的义务。租期届满后，涉案商铺继续由庞宪宝使用经营其仍需缴纳相应的房屋占用费（租金）。故名流公司要求庞宪宝支付尚欠租金158256元、房屋占用费261912元（计算至2013年6月），合计420168元，其中313576元（含扣除2011年超过诉讼时效部分），于法有据，予以支持，超出部分，不予支持。名流公司要求庞宪宝支付尚欠物业费45360元，其中41580元，于法有据，予以支持，超出部分，不予支持。上述租金（房屋占用费）、物业费，庞宪宝还应按认租协议的约定继续支付至实际返还租赁物之日止。庞宪宝关于本案系双务合同，在名流公司未对租赁物进行修缮且未按认租协议约定与庞宪宝签订正式合同，其行使先履行抗辩权而延付、拒付租金、物业费的抗辩主张：第一，租赁合同出租人的主要义务为交付租赁物并保持租赁物符合约定用途，本案名流公司已依约履行；第二，从现场照片所体现的租赁物部分开裂、损坏现象，并未达到影响承租人使用租赁物的程度，且庞宪宝持续使用经营涉案商铺至今，亦未提交要求向名流公司申请维修等其他主张过权利的证据；第三，双方虽没有签订正式合同，但认租协议如前所述已经具备合同要件，系生效的租赁合同，庞宪宝认为没有签订正式合同是名流公司过错，未能提供证据证实，故该抗辩主张，不能成立。合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。因庞宪宝存在拖欠租金情形，且名流公司（委托盈丰公司）在面向全体商户的《通知》中已明确表示“若未能在2013年9月6日交清所有欠款费用者，其权将经营场地收回并解除租赁关系”，庞宪宝将该《通知》作为证据提交，表示其已知悉该内容即名流公司已经将解除租赁关系的意愿提前告知庞宪宝等商户，结合名流公司在本案中解除租赁关系的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的条件，故名流公司要求解除与庞宪宝之间的租赁关系，并要求庞宪宝返还租赁物的请求，符合法律规定，予以支持，但返还租赁物应给予承租人一个月的必要时间。庞宪宝迟延支付租金，造成名流公司资金损失，应支付相应的逾期付款利息，名流公司要求庞宪宝支付逾期付款利息69829.2元，其中10598.94元，符合法律规定，予以支持，超出部分，于法无据，不予支持。（具体逾期利息及租金、物业费计算清单见原审判决书附表）。庞宪宝的反诉请求，如前所述，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除本诉原告福建省名流林业发展有限公司与本诉被告庞宪宝之间关于永安名流家居城第二（A）区二层210-214、239-242、264-267、273-275号商铺的租赁关系。二、本诉被告庞宪宝应于判决生效后一个月内返还本诉原告福建省名流林业发展有限公司位于永安名流家居城第二（A）区二层210-214、239-242、264-267、273-275号商铺。三、本诉被告庞宪宝应支付尚欠本诉原告福建省名流林业发展有限公司的租金及房屋占用费合计313576元。四、本诉被告庞宪宝应支付本诉原告福建省名流林业发展有限公司尚欠的物业费41580元。五、本诉被告庞宪宝应按中国人民银行同期贷款基准利率支付本诉原告福建省名流林业发展有限公司逾期支付租金的利息损失10598.94元。六、上述三、四、五项合计365754.94元，本诉被告庞宪宝应于判决生效后十日内一次性付清。七、本诉被告庞宪宝还应按原认租协议约定继续向本诉原告福建省名流林业发展有限公司支付租金（房屋占用费）、物业费至实际返还租赁物之日止。八、驳回本诉原告福建省名流林业发展有限公司的其他诉讼请求。九、驳回反诉原告庞宪宝的诉讼请求。若本诉被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9154元，减半收取4577元，由本诉原告福建省名流林业发展有限公司负担1450元，本诉被告庞宪宝负担3127元；反诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由反诉原告庞宪宝负担。
宣判后，庞宪宝不服，向本院提起上诉。
上诉人庞宪宝诉称，一、原审法院仅凭上诉人于2009年10月29日申请装修及租赁协议签订日为2009年10月7日就认定涉案商铺交付日为2009年10月7日是错误的。被上诉人未能提供证据证明商铺于2009年10月7日交付给上诉人，且也有行业惯例把开业日视为商铺交付日。二、《名流家居城商铺认租协议》约定：“计租起始日以正式合同生效日起计算”，原审法院以租赁物交付日认定为计租日错误，计租日应从正式合同生效日起计算。三、马骄阳不属于商铺业主，即使其签订了一次性付款也不排除分期付款的优惠政策，原审法院认定上诉人不享有优惠政策是错误的。被上诉人向所有租户承诺租金优惠政策，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，其必须履行承诺。四、2013年1月22日，上诉人交付的40000元租金及多余的7236元是预付2013年6月至12月的租金，原审法院认定抵付的是2011年12月31日之前的租金缺乏事实与法律依据。五、不定期租赁合同不存在递增房租的问题，原审法院认定上诉人房租逐年递增是错误的。六、原审法院认定上诉人尚欠被上诉人租金及房屋占有费313576元是错误的。事实上，上诉人没有欠被上诉人租金，被上诉人还应返还上诉人租金185317元。七、被上诉人至今未与上诉人签订正式合同，上诉人无需支付租金，也无需支付逾期支付租金的利息损失。八、被上诉人纠集黑社会来上诉人店铺闹事，强行将上诉人店铺停电、关闭，导致上诉人无法营业，依据《中华人民共和国合同法》上诉人可以不交租金或减少租金。九、被上诉人未能履行合同义务，导致上诉人无法实现合同目的，被上诉人应对其违约行为造成的损失承担赔偿责任。综上所述，请求1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人名流公司辩称，一、商铺交付前业主一般要进行装修，不存在上诉人所称开业日即为商铺交付日，且从上诉人申请二次装修商铺的申请书来看，被上诉人在2009年10月7日前已将商铺交付给上诉人，原审判决认定商铺交付日为2009年10月7日是正确的。二、因上诉人原因双方未能签订正式合同，依据
《名流家居城商铺认租协议》第五条“此认租协议在签订正式合同后失效”，故虽未签订正式合同但认租协议并未失效，应当认定计租日为租赁物交付日。三、上诉人与马骄阳都为商铺的经营者，且马骄阳在一审庭审时作为商铺经营者出庭应诉。原审法院认定上诉人不享有优惠政策是正确的，实际上被上诉人出具给上诉人的是一个附条件的优惠政策，上诉人未能在2011年12月30日前一次性付清拖欠的租金296093元，故不应享受优惠政策。四、上诉人拖欠被上诉人租金及物业费尚未结清，故不存在预交的情形。五、《名流家居城商铺认租协议》第五条约定在没有签订正式合同的前提下，此认租协议仍然有效，原审法院按照认租协议第五条判决递增租金是正确的。六、上诉人租赁被上诉人商铺却未缴纳相应的租金，原审法院认定上诉人支付逾期支付租金的利息是正确的。八、被上诉人在上诉人承租期间并不存在过错。九、上诉人提供的证据不能证明其反诉请求。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除上诉人庞宪宝提出2010年1月1日被上诉人将租赁物交付给上诉人使用及对马骄阳是否为斯可馨家具店合伙人及实际经营者有异议外，双方当事人对一审判决查明的其他事实没有异议，本院对无争议事实予以确认。
二审审理期间，上诉人庞宪宝提交《名流财富中心·租金／物业费收缴通知函》一份，证明被上诉人认可的讼争商铺免租期起算日为2009年12月1日，并不是原审法院认定的《名流家居城商铺认租协议》签订日。事实上，上诉人认为讼争商铺开业日2010年1月1日应为免租期起算日。被上诉人经质证认为，对通知函真实性没有异议，可以证明讼争商铺租期为2009年12月1日至2012年11月30日，租金标准为第一年19月／㎡，第二年19月／㎡，第三年20.9月／㎡，从2009年12月1日开始计算第一年租金，其中免租期包括在租期内。本院认为，双方当事人对通知函真实性均无异议，本院对通知函真实性予以确认。该通知函可以证明讼争商铺合同租赁期为2009年12月1日至2012年11月30日，其中免租期为2009年12月1日至2010年12月31日，对该证据本院予以采信。
本院认为，上诉人庞宪宝与被上诉人名流公司签订的《名流家居城商铺认租协议书》对讼争商铺的位置、面积、租赁期限、租金等有关租赁经营的条款进行了约定，且在认租协议签订后名流公司依约向庞宪宝交付了租赁物，庞宪宝按约支付了部分租金及物业费，可见该认租协议具备合同效力，庞宪宝认为未签订正式合同，故无需支付租金及逾期支付租金的利息损失的上诉理由，本院不予采纳。关于计租日起算问题，因《名流财富中心·租金／物业费收缴通知函》中确认讼争商铺合同租赁期为2009年12月1日至2012年11月30日，其中免租期为2009年12月1日至2010年12月31日，二审审理期间名流公司亦认可上述期限，庞宪宝认为讼争商铺免租日应从商铺开业日2010年1月1日起算，但未能提供相应证据证明，故讼争商铺免租期为2009年12月1日至2010年12月31日，庞宪宝应从2011年1月1日开始支付租金。原审判决认定庞宪宝应从2010年12月开始缴付租金不当，本院予以纠正。关于租金及物业费问题，《名流财富中心·商铺租户欠款缴纳方式确认承诺书》为附条件要约，无论是一次性收租还是分期收租，在庞宪宝未按承诺书要求缴清所拖欠租金的情况下，其无法享受上述优惠政策，故庞宪宝认为其即使是签订了一次性付款也不排除分期付款优惠政策的上诉主张，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条的规定，在庞宪宝租金尚未缴清的情况下，其已支付的租金在无特别约定时应先用于偿付之前拖欠的租金，庞宪宝提出其2013年1月22日交付的40000元租金及多余的7236元是预付2013年6月至12月租金的上诉主张于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，名流公司在认租协议约定的三年租赁期间届满后，对庞宪宝继续使用讼争商铺未提出异议，故原认租协议继续有效，讼争商铺应按认租协议第四条的约定每年递增租金10%，原审判决租金每年递增10%并无不当。综上所述，在庞宪宝并未有充分证据证明有减免租金及未能再提供缴纳物业费凭证的情况下，2011年1月至2013年6月，庞宪宝应支付尚欠租金290452元、逾期支付租金的利息10476.82元及物业费41580元，以上合计342508.82元（具体租金及逾期支付租金的利息、物业费计算清单见判决书附表），2013年6月之后的租金及物业费应按原认租协议支付至实际返还租赁物之日止。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，租赁期限届满后，双方对租赁期限未约定或约定不明，出租人可随时解除合同，但须在合理期限之前通知，本案名流公司已在2013年8月6日发函告知庞宪宝若未按期缴清欠款，将解除租赁关系，故原审判决解除双方租赁关系及返还讼争商铺并无不当。庞宪宝诉请名流公司支付因租赁物漏水导致的家具泡水损失32086元，其提供的现场照片仅能证明租赁物存在开裂、损坏现象，无法证实讼争商铺曾经漏水并导致家具泡水遭受损失的事实，故对该诉请本院不予支持。庞宪宝提交《人民调解协议书》、永调确字第298号《民事裁定书》、工资清单、订货单等用于证实2011年12月21日至22日、2012年9月（两天）、10月（两天）、12月（两天）名流公司故意停电、强行锁门等导致损失92965.8元，因《人民调解协议书》及永调确字第298号《民事裁定书》是双方就2013年1月22日拖欠租金产生纠纷而达成的调解协议，2012年7月份工资清单及2012年10月份的订货单等证据均无法对应庞宪宝所主张纠纷发生时间，部分商品又销售于三明市三元区红太阳家具城，并不是永安市名流财富中心斯可馨商铺，故庞宪宝该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2833号民事判决第一、二、四、七、八、九项；
二、变更福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2833号民事判决第二项“本诉被告庞宪宝应支付尚欠本诉原告福建省名流林业发展有限公司的租金及房屋占用费合计313576元”为“上诉人庞宪宝应支付尚欠被上诉人福建省名流林业发展有限公司的租金及房屋占用费合计290452元”；
三、变更福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2833号民事判决第五项“本诉被告庞宪宝应按中国人民银行同期贷款基准利率支付本诉原告福建省名流林业发展有限公司逾期支付租金的利息损失10598.94元”为“上诉人庞宪宝应按中国人民银行同期贷款基准利率支付被上诉人福建省名流林业发展有限公司逾期支付租金的利息损失10476.82元”；
四、变更福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2833号民事判决第六项“上述三、四、五项合计365754.94元，本诉被告庞宪宝应于判决生效后十日内一次性付清”为“上述三、四、五项合计342508.82元，上诉人庞宪宝应于判决生效后十日内一次性付清”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6786元，由上诉人庞宪宝负担6354元，被上诉人福建省名流林业发展有限公司负担432元。反诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由上诉人庞宪宝负担。一审案件受理费9154元，减半收取4577元，由上诉人庞宪宝负担2928元，被上诉人福建省名流林业发展有限公司负担1649元。反诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由上诉人庞宪宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 青 华
审 判 员 陈 少 华
代理审判员 林 玮 玮
二〇一四年五月六日
书 记 员 张丽莉（代）
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
附：租金（房屋占用费）、物业费、逾期支付租金的利息计算清单
租金（房屋占用费）、物业费计算清单。
福建省名流林业发展有限公司租金、物业费计算表年份月份面积／㎡租金单价／元月租金／元物业费单价／元月物业费／元2011年
1月132019250801.5已经缴清2月132019250801.53月132019250801.54月132019250801.55月132019250801.56月132019250801.57月132019250801.58月132019250801.59月132019250801.510月132019250801.5198011月132019250801.5198012月132019250801.519802012年
1月132020.9275881.519802月132020.9275881.519803月132020.9275881.519804月132020.9275881.519805月132020.9275881.519806月132020.9275881.519807月132020.9275881.519808月132020.9275881.519809月132020.9275881.5198010月132020.9275881.5198011月132020.9275881.5198012月132020.9275881.519802013年1月132023303601.519802月132023303601.519803月132023303601.519804月132023303601.519805月132023303601.519806月132023303601.51980备注：2011年1月至2013年6月庞宪宝应缴纳租金814176元（其中2011年1月至2011年12月租金300960元，2012年1月至2012年12月租金331056元，2013年1月至2013年6月租金182160元），扣除可用于抵扣的2011年度租金278297.4元及2011年度超过诉讼时效不予支持的租金22662.6元、2012年度已缴纳的租金222764元，庞宪宝尚欠租金290452元。物业费41580元。二、逾期付款利息计算清单
1、2011年度尚差租金超过诉讼时效不计算逾期付款利息。
2、2012年第一季度应缴82764元租金，实际已缴纳50000元（备注缴纳第一季度），尚欠32764元。2012年1月5日应缴纳2012年1月至2012年3月租金，2012年1月6日起算逾期付款利息至2013年6月30日（名流公司主张月）止计2992.78元。
时间段金额利率年天数利息2012.1.6-2012.6.7327640.0656365154906.842012.6.8-2012.7.5327640.058536528147.032012.7.6-2013.6.30327640.063653601938.913、2012年第二季度应缴82764元租金，实际已缴清，不应计算逾期付款利息。
4、2012年第三季度应缴82764元租金，实际已缴纳50000元（备注缴纳第三季度），尚欠32764元。2012年7月5日应缴纳2012年7月至2012年9月租金，2012年7月6日起算逾期付款利息至2013年6月30日止计1938.91元。
时间段金额利率年天数利息2012.7.6-2013.6.30327640.063653601938.915、2012年第四季度应缴82764元租金，实际已缴纳40000元（备注缴纳第四季度），尚欠42764元。2012年10月5日应缴纳2012年10月至2012年12月租金，2012年10月6日起算逾期付款利息至2013年6月30日止计1883.96元。
时间段金额利率年天数利息2012.10.6-2013.6.30427640.063652681883.966、2013年第一季度应缴91080元，实际未缴。2013年1月5日应缴纳2013年1月至2013年3月租金，2013年1月6日起算逾期付款利息至2013年6月30日止计2459.41元。
时间段金额利率年天数利息2013.1.6-2013.6.30910800.0563651762459.417、2013年第二季度应缴91080元，实际未缴。2013年4月5日应缴纳2013年4月至2013年6月租金，2013年4月6日起算逾期付款利息至2013年6月30日止计1201.76元。
时间段金额利率年天数利息2013.4.6-2013.6.30910800.056365861201.76综上，本案逾期付款利息总计：10476.82元（2992.78＋1938.91＋1883.96＋2459.41＋1201.76）