江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1612号
上诉人（原审被告）:陈辉，男，1964年8月9日生，汉族，住海门市。
被上诉人（原审原告）:江苏明泰实业有限公司，住所地海门市经济开发区。
法定代表人:杨棉桃，董事长。
委托诉讼代理人:陆雷，上海申浩（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:师艺文，上海申浩（南通）律师事务所律师。
原审被告:海门市扬子特种油品厂，住所地海门市开发区。
投资人:陆正新。
委托诉讼代理人:陈辉，男，该厂员工。
上诉人陈辉因与被上诉人江苏明泰实业有限公司（以下简称明泰公司）、原审被告海门市扬子特种油品厂（以下简称扬子油品厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈辉上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：明泰公司将有关通道、场地租给他人使用，给上诉人带来重大经济损失；明泰公司违反有关法律规定，将丧失租房合同中的所有权利，其无权索要租金、解除合同、赔偿损失等。
明泰公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。
明泰公司向一审法院起诉请求：1、确认明泰公司与陈辉、扬子油品厂订立的《房屋租赁合同》自2016年6月9日起解除；2、陈辉、扬子油品厂立即清腾房屋、场地并恢复房屋至原状后交还明泰公司；3、陈辉支付2016年2月10日起至2016年6月9日止的房屋租金73333元；4、陈辉、扬子油品厂按市场价支付自2016年6月月10日起至实际搬离之日止的场地占用费损失。
一审法院认定事实：2015年1月25日，明泰公司（甲方）作为出租人与陈辉（乙方）作为承租人签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于海门市香港路3611号厂房3号厂房及南边空地出租给乙方使用（厂房面积约1760㎡，空地面积约3000㎡，该厂房南侧土地，东至界址围墙、南至界址围墙、北至租用厂房南侧墙面、西至租用厂房与西面厂房中心线为界约3000㎡）；租赁期限为20年，自2015年2月10日至2035年2月10日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，逾期每天按当年租金的千分之五征收费用；第一年租金为20万元，而后每年以20万元为基准每年提增10%，即每年增加2万元，租金每年支付一次，支付时间为每年2月10日前；乙方付给甲方5万元作为厂房押金直到合同终止，如没有厂房损坏如数退还所有押金给乙方；甲方仅租给乙方3号厂房及南边空地，所有的乙方相关证件与甲方无关，乙方自行办理；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，变动房屋结构的；（2）利用承租房屋进行违法、违规活动；（3）拖欠房租累计三个月以上；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。
同日，明泰公司（甲方）作为出租人与被告（乙方）扬子油品厂作为承租人另行签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将坐落于海门市香港路3611号厂房3号厂房及南边空地出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2015年2月1日至2025年2月1日止，租金每年3万元，分别于每年的2月1日前付清；乙方付给甲方5万元作为厂房押金直到合同终止，如没有厂房损坏如数退还所有押金给乙方；甲方有权由于自身原因让乙方搬走，双方即解除合同；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，变动房屋结构的；（2）利用承租房屋进行违法、违规活动；（3）拖欠房租累计三个月以上；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担；本合同自双方签字盖章后作为财务记账凭证。
签订两份合同后，陈辉按照其与明泰公司签订的合同向明泰公司交纳了第一年的租金20万元及押金5万元。明泰公司与扬子油品厂之间签订的合同并未实际履行，双方均认可仅作财务记帐之用。之后，陈辉未能按约于2016年2月10日前交纳第二年的租金22万元。
2016年3月2日，明泰公司向陈辉邮寄送达《通知函》一份，内容为：陈辉先生，根据你与我司签订的《房屋租赁合同》之约定，您应于2016年2月10日履行支付房屋租金的义务。但经我司查询，截至目前你未能按照《房屋租赁合同》所约定的期限履行上述付款义务，本公司对你拖延缴纳租金的行为不能接受，现依照有关法律法规之规定致函通知如下：请您于即日起三日内立即支付《房屋租赁合同》所约定的租金并承担相应违约金。否则我司将依法采取法律措施维护自身权利，如您仍未能在上述期限内履行义务，所有可能的不利后果均当由你自行承担。2016年6月8日，明泰公司又向陈辉邮寄送达《律师函》一份，言明：截至目前你应当缴纳的租金仍未支付，明泰公司多次口头或书面向你催要均未果，鉴于你未能按照约定的期限和金额向明泰公司支付房屋租金，已构成严重违约，现通知如下，即日起解除你与明泰公司2015年1月25日签订的《房屋租赁合同》；另在合同订立当日，基于你提出要求明泰公司配合海门市扬子特种油品厂财务税务处理之需要，而由海门市扬子特种油品厂与明泰公司就同一租赁标的物所订立的《房屋租赁合同》双方之间未实际履行，且该单位从未支付过租金符合《合同法》规定合同解除之条件，因你是该单位的唯一出资人以及法定代表人，故通知即日起一并解除；请于收到本函之日起5日内将位于明泰公司厂区的全部设备、物资等立即搬离，将厂房、空地恢复至租赁前的原始状态后向明泰公司交付，并即刻支付租赁期间的欠付房租以及租赁合同解除后实际占用期间的所有费用。陈辉于2016年6月9日签收之后，其既未及时交付租金，亦未搬离该承租房屋，明泰公司遂诉讼来院，提出本案诉讼请求。
另查明，海门市扬子特种油品厂为个人独资企业，原投资人为陈辉，2016年11月1日变更投资人为陆正新。
一审法院认为，明泰公司与陈辉之间订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应诚信依约履行，陈辉应按照约定履行支付房屋租金的义务。本案中，明泰公司与陈辉在《房屋租赁合同》中明确约定，租金每年支付一次，支付时间为每年2月10日前，拖欠房租累计三个月以上，明泰公司有权解除合同，收回出租房屋。根据双方约定，解除合同的条件已成就，明泰公司有权解除合同，明泰公司于2016年6月9日向陈辉送达了主张解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，而陈辉在解除合同的通知到达之日起三个月内未提出书面异议并起诉，故明泰公司请求确认其与陈辉签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日解除并无不当，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应及时向明泰公司交还租赁的房屋，并支付承租期间的租金，现明泰公司主张要求陈辉支付自2016年2月10日起至2016年6月9日止的租金73333元，一审法院予以支持；对于明泰公司主张陈辉、扬子油品厂按市场价支付自2016年6月10日起至实际搬离之日止的场地占用费损失，一审法院认为，扬子油品厂并非案涉生效合同的相对方，不应由其履行给付义务，而合同解除后实际占用期间的损失即为租金损失，双方已书面约定确定的租金数额，无需再进行市场价格的评估，直接以双方约定的租金作为实际占用期间损失的计算依据。而陈辉向明泰公司交纳的押金5万元，明泰公司应予退还。
明泰公司与扬子油品厂之间订立的《房屋租赁合同》是为财务记帐之用，目的系为在办理房屋租赁合同登记备案手续时避交税费，有以合法形式掩盖非法目的之嫌，不体现当事人的真实意思，且双方亦未按该合同履行，故该合同不发生法律效力，且自始无效，无需解除，明泰公司主张解除该合同的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。
对于陈辉述称的明泰公司将其所承租房屋北侧场地出租给他人使用，对其存在违约，侵犯了其享有的使用权之说，陈辉曾就该事项诉讼来院，一审法院已作出（2015）门开民初字第01117号民事判决书，认定陈辉对3号厂房北侧空地并无使用权，明泰公司有权自行决定是否将该空地租赁给他人，且并不妨碍陈辉的正常通行；陈辉上诉后，中院驳回上诉，维持原判；现该判决书已发生法律效力。故其所述无事实及法律依据，一审法院不予采信，不能作为其拒不交纳租金的理由。
扬子油品厂经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，陈辉未经法庭许可，中途退庭，均视为放弃举证、质证等诉讼权利，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、明泰公司与陈辉于2015年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日解除。二、陈辉腾空坐落于海门市香港路3611号内3号厂房及南边空地，恢复原状，交还给明泰公司。三、陈辉向明泰公司支付自2016年2月10日起至2016年6月9日止的租金人民币73333元。四、陈辉向明泰公司支付自2016年6月10日起至实际搬离之日止的占用期间的租金损失（2016年按22万元/年、2017年按24万元/年计算，以此类推）。五、明泰公司返还陈辉押金人民币5万元。上述二、三、四、五项均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。六、驳回明泰公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币5267元，财产保全费人民币3887元，合计人民币9154元，由陈辉负担人民币4000元，其余由明泰公司自负。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，陈辉与明泰公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，双方当事人应按照该合同确定双方的权利义务。陈辉未按照合同约定给付租金，根据合同，明泰公司有权解除合同。至于上诉人陈辉提出的明泰公司将有关通道、场地租给他人使用，给上诉人带来重大经济损失的问题，本院已生效判决确认案涉的北侧空地明泰公司出租给他人并不违反双方的合同约定，因此，该理由不能作为陈辉拒不交纳租金的合法依据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10533元，由上诉人陈辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 谷昔伟
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 施惠惠