广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第1298号 原告广西万家物业服务有限公司。住所地：柳州市三中路22号4栋6-1。组织机构代码：71883069-5。 法定代表人玉荣怀，总经理。 特别授权委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。 委托代理人玉荣珍，女，毛南族，1975年9月14日生，住河池市南丹县，该公司员工。 被告韦利，女，1972年12月28日生，壮族，住河池市金城江区江北西路一巷3号，现住河池市。 特别授权委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。 委托代理人覃福肯，男，1978年9月7日生，住河池市。 原告广西万家物业服务有限公司（以下简称：万家物业公司）与被告韦利物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由代理审判员黄佳葭独任审判，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。书记员韦京辰担任法庭记录。原告及其委托代理人覃小欣、覃福肯、被告委托代理人莫晓丹、玉荣珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与原告签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘原告提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。业主委员会成立但未书面通知终止该合同之前，原告应继续按该合同提供物业服务并收取相关费用。2011年6月20日，原、被告双方签订河池市“中山苑”《物业服务合同》，合同约定：第六条:高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月。第七条：业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费。第八条：预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。被告是河池市中山苑15-1102号房的产权人，被告受《物业服务合同》的约束。合同签订后，原告即向中山苑小区业主提供物业管理服务，按照合同约定的单价，被告物业建筑面积为112.74㎡，被告当日即预交了一年的物业服务费812元。自2012年6月起至2014年5月，被告未按合同约定交纳物业服务费，原告多次催促未果。现诉至法院，请求判令被告支付给原告物业服务费等各项费用3327.28元（其中物业服务费1623.4元，滞纳金1703.92元），并承担本案诉讼费用。 原告对其陈述的事实提供的证据有：1、营业执照、企业变更登记书，证明原告主体资格；2、资质证书，证明原告具有物业服务的资质；3、《中山苑前期物业服务合同》，证明原告依法取得中山苑小区物业服务的权利，本案管理期限没有到期；4、物价局的有关收费文件三份：河价格（2011）46号、河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号，证明原告收费项目有据可依；5、收费公示的照片；6、《中山苑物业服务合同》，证明原、被告之间的权利义务关系；7、被告缴交过相关费用的现金收入单据，证明被告对服务合同的认可；8、催收费用律师函及催费照片。 被告辩称，原告提供的物业服务没有达到合同的约定，不能全额收取物业费，应当减免40%。我交接房屋的时间为2011年6月20日，预交的第一年物业费也是从2011年6月20日计算至2012年5月19日，那么物业费的始算时间应当为每年的6月20日，而非原告所称的6月1日起算，原告请求的费用起算时间有误。其次，中山苑小区是2011年12月才验收合格，物业服务费应当从业主法定取得房屋的时间即综合验收合格后收取。原告请求支付滞纳金没有法律依据。 被告提供如下证据证明其答辩意见：1、彩色打印照片15页，证明原告提供的物业服务存在不到位的情况；2、《中山苑住宅装修管理服务协议》；3、河池市住建局的答复函，证明对小区内乱搭建的违章行为物业没有制止；4、给房管局的报告；5、房屋交接验收表。 综合全案证据，本院确认以下事实：原告广西万家物业服务有限公司前称为柳州市万家物业服务有限公司，于2011年1月4日在柳州市工商行政管理局进行了企业名称变更，变更后公司名称为广西万家物业服务有限公司。2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与原告签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘原告提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，约定服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。2011年6月20日，被告交接验收在中山苑的房屋并在交接验收表上签字。当日，原、被告双方签订河池市“中山苑”《物业服务合同》，合同约定：第六条:高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月。第七条：业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费。第八条：预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。合同签订后，按照合同约定的单价，被告物业建筑面积为112.74㎡，被告当日即预交了一年的物业服务费812元。原告按照合同要求提供物业服务，基本履行了对小区的管理、秩序维护等职责。2012年6月起至2014年5月，被告以原告提供的物业服务未达到要求，存在瑕疵为由不再向原告交纳物业服务费。 另查明，原告于2012年8月27日得到河池市物价局河价格（2012）121号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》，同意将该小区普通高层住宅物业管理服务费按照建筑面积0.65元/㎡/月收取。2014年4月22日河池市物价局河价格函（2014）73号《关于广西万家物业服务有限公司河池分公司物业服务收费问题的批复》，同意普通高层（电梯）住宅物业管理服务收费标准仍按0.65元/㎡/月收取。原告至起诉时仍按照合同约定的0.6元/㎡/月计算，因此得出被告应向原告支付物业管理费1623.4元（67.644元/月×24个月）。 本院认为，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方于2011年6月20日签订了河池市“中山苑”《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告于2010年8月27日与广西开元房地产开发有限责任公司签订的《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，约定前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。原告依据上述两份合同为被告居住的小区提供了物业服务，故原告请求被告支付2012年6月起至2014年5月期间的物业服务费，本院予以支持。 另外，原告与广西开元房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同后，一直为中山苑小区提供物业服务，该小区未更换过其他物业服务公司，那么被告所拍摄的原告服务存在瑕疵的照片中的情况应当是确实存在的。原告以被告拍摄的照片无拍摄日期，不能反映是在原告提供服务期间发生的抗辩理由不能成立。 关于物业服务费的起算时间问题。2004年5月19日，国务院下发了国发（2004）16号文《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中第83项规定：取消住宅等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由于房地产竣工综合验收的行政审批程序已不存在，综合验收就不是被告取得房屋的必要条件。被告在2011年6月20日已办理了房屋交接手续并领取钥匙使用，即开始享受了原告提供的物业服务，物业服务的计算时间应当从2011年6月20日起计算。被告主张以综合验收合格后才能收取物业费的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，被告自2012年6月起至2014年5月拒付原告物业服务费已构成违约，应当承担违约赔偿责任，原告请求被告支付该时段内的物业服务费，本院予以支持。原告虽然按照合同要求履行了义务，但是履行的内容不完全符合物业服务合同的标准，属于服务存在瑕疵，因此物业费应当予以适当扣减10%。对于原告请求被告支付物业服务费所产生的滞纳金，虽然合同有明确约定，但考虑到原告的服务尚有瑕疵之处，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告韦利给付原告广西万家物业服务公司2012年6月20日至2014年5月19日期间的物业服务费1623.4元的90%，即1623.4元×90%=1461.06元。 二、驳回原告广西万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告韦利承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，义务人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者义务人财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  黄佳葭 二〇一四年九月十六日 书 记 员  韦京辰