广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第374号
上诉人（原审被告）：王广州，男。
上诉人（原审被告）：王小燕，女。
上列两上诉人的共同委托代理人：曾小伟，广东宏尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林代昌，男。
委托代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人：张建兵，广东乐而乐律师事务所律师。
原审第三人：俞朱顺，男。
原审第三人：李岭梅，女。
上诉人王广州、王小燕因与被上诉人林代昌、原审第三人俞朱顺、李岭梅申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
林代昌因本案于2014年1月2日向原审法院提起诉讼，请求法院判令确认位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号土地及房屋的使用权归俞朱顺、李岭梅所有，依法驳回王广州、王小燕的执行异议。
原审法院经审理查明，原审法院依据（2013）东三法执字第2278号执行裁定书，于2013年6月17日查封了位于东莞市塘厦镇诸佛岭村大岭古新村的土地使用权（土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660172号的土地（以下简称案涉土地），并在2013年8月13日查封了案涉土地上的地上建筑物，也就是位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北巷17、18号房屋。案外人王广州、王小燕就案涉土地及地上建筑物的查封措施向原审法院提出执行异议。原审法院于2013年12月3日作出（2013）东三法执外异字第34号执行裁定书，中止对东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号房屋及土地使用权的执行。
俞朱顺、李岭梅是位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号的土地使用权人（土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660171号、第1900210660172号），土地用途为住宅。
2010年10月24日，王广州、王小燕与俞朱顺、李岭梅签订《房屋买卖协议书》一份，约定：俞朱顺、李岭梅（甲方）将其位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号土地（土地使用权证号为东府集建（1995）字第0603217号、东府集建（1995）字第0603218号）占地面积238平方米及地上六层建筑物转让给王广州、王小燕（乙方），转让价格为1300000元，在管理区办理名字过户前，乙方需一次性付清全部款给甲方；办理该房产过户所产生的一切费用由买方承担；甲方需配合乙方办理相关过户手续等所需资料（管理区改名过户，水电过户、城建办水电及装饰工程施工许可证过户），附：因政策问题，集体土地建设用地使用权及水电及装饰工程施工许可证，暂不能办理改名过户，若政策变更，甲方需随时配合乙方过户。该协议经广东尚融律师事务所见证。王广州、王小燕提供收据两张、银行活期明细，证明按照协议向俞朱顺、李岭梅支付售楼款1300000元，并向东莞市塘厦镇诸佛岭经济联合社支付了更名费；提供塘厦自来水公司收费卡、水费明细及发票、供电服务卡、供电清单及发票、代扣电费协议、客户用电业务受理单，证明涉案房屋均以王广州的名字办理水电登记，且缴纳水电费用，王广州、王小燕一直在实际占有使用房屋；提供水电及装饰工程施工许可证、门牌办公室证明，证明王广州、王小燕购买涉案房屋及土地后于2011年1月7日在东莞市塘厦镇人民政府规划建设局办理水电及装饰工程施工许可证，将其过户登记在王广州名下；提供房屋租赁登记备案证明，证明王广州、王小燕购买涉案房屋土地后，到东莞市塘厦镇新莞人服务管理中心进行房屋租赁登记备案，对外作出租用途；提供合同书，证明王广州、王小燕购买房屋后，进行了装修。林代昌对王广州、王小燕提供的证据的真实性没有异议，但是认为《房屋买卖协议书》不合法，违反法律法规；即使王广州、王小燕实际占有了案涉土地和房屋也不能证明王广州、王小燕享有所有权。
原审法院认定上述事实的证据有：执行裁定书、集体土地建设用地使用证、房屋买卖见证书、银行转账凭证、收据、塘厦自来水收费卡、水费明细及发票、供电服务卡、供电清单及发票、代扣电费协议、客户用电业务受理单、水电及装饰工程施工许可证、门牌办公室证明、房屋租赁登记备案证明等以及原审庭审笔录。
原审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。俞朱顺、李岭梅经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证与抗辩的权利，俞朱顺、李岭梅应当承担由此产生的不利法律后果。结合双方意见，本案争议焦点是：位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号的土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660171号、第1900210660172号的土地及地上建筑物的所有权归属。
首先，俞朱顺、李岭梅原是案涉土地的土地使用权人，案涉土地为宅基地。根据物权法和土地管理法的规定，农村宅基地的所有权属于集体经济组织。鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及到农村社会公共利益等特殊性，国家严格限制农村宅基地使用权的转让，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系，并且根据《中人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”，按照“地随房走”的原则，可以理解为宅基地使用权在集体经济内部之间可以随地上房屋一并流转，但是俞朱顺、李岭梅与王广州、王小燕并不属于同一经济集体组织成员，所以俞朱顺、李岭梅与王广州、王小燕之间关于案涉宅基地使用权的《房屋买卖协议书》违背了现行法律和国家有关政策的规定，不符合宅基地使用权所具有的专属性和福利性特征，故《房屋买卖协议书》应为无效合同。由于案涉转让合同系无效合同，则案涉不动产物权过户登记手续缺乏合法有效的基础关系，即不存在可依法进行过户登记的前提，故本案不存在可以适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。王广州、王小燕依据该规定提出的执行异议理由不充分，不应予以支持。所以，案涉的土地及地上建筑物的使用权人仍是俞朱顺、李岭梅，应当继续执行案涉的土地使用权。综上，林代昌关于确认位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号的土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660171号、第1900210660172号的土地及地上建筑物的所有权人为俞朱顺、李岭梅，驳回王广州、王小燕的异议，继续对位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号的土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660171号、第1900210660172号的土地及地上建筑物进行执行的请求，依法有据，原审法院予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法执外异字第34号执行裁定；二、确认位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号的土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660171号、第1900210660172号的土地使用权及地上建筑物属俞朱顺、李岭梅所有；三、对位于东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号的土地使用权证号为东府集建（1995）第1900210660171号、第1900210660172号的土地使用权及地上建筑物继续进行执行。原审案件受理费100元，由王广州、王小燕负担。
王广州、王小燕不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院作出（2014）东三法民一初字第150号民事判决，判决撤销（2013）东三法执外异字第34号执行裁定书并确认东莞市塘厦诸佛岭新街北三巷17、18号土地使用权及房屋属俞朱顺、李岭梅所有并进行执行，该判决对事实认定错误，适用法律错误。第一，所涉土地及房屋已由王广州、王小燕购买且已支付全部购买款。2010年12月24日，王广州、王小燕与俞朱顺、李岭梅签订《房屋买卖协议书》，约定俞朱顺、李岭梅将位于东莞塘厦镇诸佛岭管理区大岭古新村街北三巷17、18号土地及建筑物转让给王广州、王小燕，交易价格为1300000元。协议签订后，王广州、王小燕即向俞朱顺、李岭梅支付完购房款，俞朱顺、李岭梅亦将房屋交付给王广州、王小燕实际占有使用。第二，所涉土地及房屋，王广州、王小燕已办理相关手续，即在管理区办理过户手续，将其登记在王广州、王小燕名下。后王广州、王小燕到东莞市塘厦镇人民政府规划建设局办理水电及装饰工程施工许可证，到东莞市塘厦镇新莞人服务管理中心进行房屋租赁登记备案，到水电公司登记缴费等，均是以王广州的名义进行，且相关部门亦予以确认。第三，所涉土地及房屋，王广州、王小燕已投入大量资金，且实际享有全部权益。在俞朱顺、李岭梅交付房屋后，王广州、王小燕于2011年1月对房屋进行装修，支付装修费用约150万元，后王广州、王小燕搬入居住至今，同时将部分房间对外出租。综上，所涉土地及房屋，王广州、王小燕已于2010年12月24日从俞朱顺、李岭梅购买，且已支付全部购买款并实际占有使用，亦到相关部门办理变更登记手续，只是未到国土部门办理土地使用权过户手续，但王广州、王小燕对此并无过错。故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当中止并解除对东莞塘厦诸佛岭新街北三巷17、18号土地及房屋的执行查封。另，林代昌仅起诉要求确认案涉房屋系俞朱顺、李岭梅所有，但原审判决已超出林代昌的诉请范围，应予以纠正。故王广州、王小燕请求判令撤销原审判决第一项，改判驳回林代昌的全部诉讼请求。
林代昌答辩称：一、原审认定案涉《房屋买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，该协议自始无效并撤销（2013）东三法执外异字第34号执行裁定，是完全正确的。首先，案涉房产的权属没有发生转移，仍属俞朱顺、李岭梅所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，对不动产物权的变动，原则上采取登记生效注意。虽然王广州、王小燕与俞朱顺、李岭梅签订《房屋买卖协议书》的时间发生在法院查封房产之前，但王广州、王小燕并未到房产部门办理房产过户手续，房产权属仍为俞朱顺、李岭梅所有。其次，案涉土地属于农村集体所有的土地，现行法律和国家政策对宅基地使用权的转让采取原则禁止的规定，宅基地使用权和地上房屋只能在同一农村集体经济组织内部的成员间进行流转。王广州、王小燕和俞朱顺、李岭梅签订的《房屋买卖协议书》违反了现行法律和国家政策，因此《房屋买卖协议书》自始无效。再次，王广州、王小燕和俞朱顺、李岭梅转让案涉土地使用权未经东莞市塘厦镇诸佛岭村民委员会2／3以上成员或村民代表的书面同意和签字确认。而且根据东莞市的相关政策，农村集体建设用地的流转亦仅限于东莞户籍之间，王广州、王小燕并非东莞户籍，故案涉农村集体建设用地明显属转让无效。二、由于案涉《房屋买卖协议书》为无效合同且自始无效，则案涉不动产物权过户登记手续缺乏合法有效的基础关系，不存在可依法进行过户登记的前提，故不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。故王广州、王小燕的上诉理由不能成立，应予以驳回。
俞朱顺、李岭梅没有在法定期间内发表意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对王广州、王小燕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的意见，本院分析如下：
王广州、王小燕与俞朱顺、李岭梅就东莞市塘厦镇诸佛岭新街北三巷17、18号宅基地的土地使用权及地上建筑的转让所签订的《房屋买卖协议书》，已违反我国现行法律的强制性规定，原审认定该《房屋买卖协议书》为无效合同，依据充分，本院予以确认。由于王广州、王小燕与俞朱顺、李岭梅就案涉宅基地的土地使用权及地上建筑的转让无效，且案涉宅基地的土地使用权仍登记在俞朱顺、李岭梅名下，则依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，俞朱顺、李岭梅作为被执行人，原审法院有权查封、执行其名下土地。
综上，王广州、王小燕的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由王广州、王小燕承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一五年六月十七日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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