福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终282号
上诉人（原审被告）：郑浩晖，男，1993年2月17日出生，汉族,住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：蒋进，福建臻永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱国燊，福建臻永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李金买，男，1984年4月12日出生，汉族,住厦门市湖里区。
被上诉人（原审原告）：林彩霞，女，1987年8月25日出生，汉族,住厦门市湖里区。
上列被上诉人的委托诉讼代理人：王恩接，福建兴世通律师事务所律师。
上列被上诉人的委托诉讼代理人：邱艳丽，福建兴世通律师事务所律师。
原审第三人：厦门市世联集金财富管理有限公司,住所地厦门市思明区石顶街32号二楼B区38单元。
法定代表人朱敏。
上诉人郑浩晖因与被上诉人李金买、林彩霞、原审第三人厦门市世联集金财富管理有限公司（以下简称为世联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初7591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑浩晖上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、郑浩晖以低于市价出售商品房给李金买、林彩霞的目的是能够及时取得首付款，以便于郑浩晖临时周转使用。首付款的履行对于郑浩晖合同目的的实现具有决定性的意义。如果李金买、林彩霞不及时履行，将会使郑浩晖的合同目的不能实现。虽然说最终要解押，但也是郑浩晖在合法期限内进行解押，且郑浩晖4月20日已经通知中介，叫李金买、林彩霞不要解押。李金买、林彩霞未履行给付首付款已经构成违约，郑浩晖不欲再将房屋出让给李金买、林彩霞，可李金买、林彩霞却于4月25日与中介到银行恶意解押，且拒不出具欠条给郑浩晖。一审混淆了首付款的支付方式，曲解合同中关于首付款支付的约定。一审在本案至关重要的第三人没有出庭主要事实未查清且双方正在调解的情况下，作出判决，偏袒李金买、林彩霞。二、一审认定郑浩晖无权解除合同是错误的。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案首付款支付给郑浩晖在合同中约定的非常清晰，在李金买、林彩霞怠于履行付款的情况下，致使郑浩晖的合同目的不能实现，郑浩晖通知解除合同何处违法？三、在案件审理中，李金买、林彩霞仍然恶意以郑浩晖的名义到物业交纳2015年11月至2016年6月的公共维修金及物业管理费。郑浩晖尚未办理一手产权证且未入住何来物业管理费的交纳？一审法院于2016年5月29日查封了讼争房屋，并送达财产保全情况告知书、民事裁定书。在本案审理过程中，李金买、林彩霞无视保全裁定，对讼争房屋进行破坏性装修，意图以此既成事实非法占有郑浩晖的房屋。
李金买、林彩霞辩称，一、李金买、林彩霞已足额支付合同约定的购房首付款295万元，郑浩晖无权单方解除讼争合同，合同应继续履行。根据合同第四条“付款方式”中第三款之约定，双方对首付款（含定金）295万元的付款期限并未明确约定。李金买、林彩霞分别于2016年3月21日支付定金15万元、于2016年4月21日支付讼争房屋的按揭款22000元、于2016年4月25日支付2791049.47元用于解除抵押、于2016年4月28日支付讼争房屋的面积差价款22976.9元，已付款合计2986026.37元已超过双方约定的首付款，郑浩晖关于李金买、林彩霞未支付首付款的主张与事实不符。值得说明的，李金买、林彩霞于2016年4月25日支付的2791049.47元，郑浩晖已确认收款，只不过郑浩晖利用该款项清偿了银行贷款以实现解除房产抵押。但该2791049.47元仍然属于李金买、林彩霞支付的首付款的一部分，将该款项用于清偿银行贷款符合双方的意愿，亦符合二手房的交易惯例。二、郑浩晖已将讼争房屋交付李金买、林彩霞占有、使用，李金买、林彩霞在使用期间当然应支付物业管理费等，并有权对讼争房屋进行装修。2016年3月21日郑浩晖的父母在收取李金买、林彩霞的定金15万元后就将讼争房屋的房门钥匙交付给李金买、林彩霞，根据合同第六条第一款约定应视为郑浩晖已将讼争房屋交付给李金买、林彩霞占有、使用，李金买、林彩霞在占用、使用讼争房屋期间当然需交物业管理费等。另，李金买、林彩霞于2016年3月22日委托他人对讼争房屋进行装修，在李金买、林彩霞已依约履行了合同义务的情况下，李金买、林彩霞不存在非法占有房屋更不存在对房屋进行破坏性装修。目前，李金买、林彩霞一家已居住在讼争房屋当中。综上所述，李金买、林彩霞依约支付了首付款，没有任何的违约行为，郑浩晖无权解除合同。郑浩晖之所以突然提出解除合同，真实原因是厦门房价明显上涨。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回郑浩晖的上诉请求。
世联公司未作陈述。
李金买、林彩霞向一审法院起诉请求：1.确认郑浩晖于2016年5月9日发出的《解除合同通知书》无效；2.郑浩晖协助李金买、林彩霞将厦门市思明区塔埔路7号1103室房产过户至李金买、林彩霞名下；3.郑浩晖向李金买、林彩霞支付逾期办证违约金（自2016年5月12日起计至讼争房屋过户至李金买、林彩霞名下之日止，每日按100元计算）。
一审法院认定事实：2016年4月7日，李金买、林彩霞（乙方）与郑浩晖（甲方）经世联公司居间介绍，签订了一份《房屋买卖合同书》，约定乙方向甲方购买座落于鑫塔水尚三期2#楼A梯11跃12层03单元房屋（门牌号为思明区塔埔路7号1103室），成交价为588万元，合同签订当日支付15万元作为购房担保；合同第四条付款方式的第三款约定“三、除定金之外的剩余购房款伍佰柒拾叁万元整【￥5730000】甲乙双方约定采取以下第B种付款方式……B乙方采取贷款方式付款1、乙方应于＿＿给付甲方首付款贰佰玖拾伍万元整（含定金），剩余房款贰佰玖拾叁万整申请贷款。2、乙方应于过户后向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，双方约定按以下第C种方式处理……C.甲乙双方约定的其他付款方式”；合同第五条产权过户约定“一、甲乙双方同意于公证后伍周内，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。二、房产登记机关准予登记的，双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。三、办理产权交易过户手续所发生的税费由乙方承担。四、在房地产权过户未办理完毕前，如遇规划拆迁，甲方应积极协助乙方办理相关拆迁手续，有关拆迁安置补偿的权利和义务均归乙方享有和承担”；合同第七条违约责任约定“一、除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按预期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过伍拾日的，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房产成交总价20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解押通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。……三、甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起伍拾天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费”；合同第九条补充或变更约定事项约定“乙方为甲方出具尾数欠条（于解押当日出具）”。
合同签订后，郑浩晖于签约当日至厦门市鹭江公证处，以公证方式将讼争房屋相关权利委托给案外人蔡琼娜，包括有权代为办理讼争房屋的合同登记备案手续并代为缴交税费，有权代为与开发商办理房产交接事宜，有权到按揭银行领取讼争房产的与贷款相关的合同、发票、产权证等文件，有权向银行代为偿还贷款（包括提前清偿银行按揭款），有权代为出售房产等；委托期限至2016年6月6日止。
2016年3月21日，李金买、林彩霞曾与郑浩晖父母就讼争交易签订一份合同，并于当日即已支付了讼争房屋购房定金15万元，郑浩晖方亦于当日将讼争房屋钥匙交付李金买、林彩霞。2016年4月21日，李金买、林彩霞向郑浩晖支付了讼争房屋的按揭款22000元，后于2016年4月25日支付了2791049.47元至郑浩晖名下的讼争房屋按揭还款账户中，并由案外人蔡琼娜代表郑浩晖实际办理了讼争房屋的提前还贷手续。2016年4月28日，李金买、林彩霞向讼争房屋的开发商支付了讼争房屋购房差价款22976.9元。2016年4月29日，案外人蔡琼娜至厦门市不动产登记中心代为办理了讼争房屋的分户登记手续，并由郑浩晖支付了该分户登记产生的税费，该登记可于2016年5月19日取件。
2016年5月9日，郑浩晖向李金买、林彩霞邮寄了一份《解除合同通知书》，通知李金买、林彩霞因其未支付除定金之外的首付款，郑浩晖现解除讼争合同，该解除通知自送达李金买、林彩霞之日起生效。李金买、林彩霞收执该通知书后提起本案诉讼。
审理中，李金买、林彩霞与郑浩晖均确认讼争合同第五条第一款中所约定的“公证”即指郑浩晖将讼争房屋相关权利以公证方式委托给蔡琼娜，亦均确认办理讼争房屋分户登记所产生的税费依约由郑浩晖承担，将讼争房屋产权过户至李金买、林彩霞名下时产生的税费由李金买、林彩霞承担。另，李金买、林彩霞还主张曾于讼争房屋解押当日向蔡琼娜出具一份《欠条》，载明尚欠郑浩晖购房款29169505元，并提交该《欠条》为证；郑浩晖对该事实不予确认。
一审法院认为，李金买、林彩霞与郑浩晖于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同，双方应依照诚实信用原则履行。依照相关法律规定，当事人行使单方解除权应符合双方约定及法律规定。本案中，郑浩晖无权于2016年5月9日通过发送《解除合同通知书》的方式解除讼争合同。首先，郑浩晖主张李金买、林彩霞应于签约后五周内支付全额购房款，与讼争合同约定并不相符。根据合同第四条付款方式中第三款之约定，双方就李金买、林彩霞支付首付款（含定金）295万的具体期限并未明确约定，李金买、林彩霞已分别于2016年3月21日支付15万元定金、于2016年4月21日支付按揭款22000元、于2016年4月25日支付解押款2791049.47元，合计付款金额已超过双方约定的首付款，故无法据此认定李金买、林彩霞构成逾期付款。其次，合同虽未明确约定李金买、林彩霞应支付的首付款系作为解押款，直接由李金买、林彩霞支付至郑浩晖名下的还款账户中办理提前还款手续，但讼争房屋的提前还贷手续系由郑浩晖的委托代理人蔡琼娜实际向银行申办，故郑浩晖对解押款由李金买、林彩霞实际支付应明确知晓。再次，讼争房屋在双方交易时，存在抵押情况，且根据讼争合同约定，购房尾款系以李金买、林彩霞向银行申请贷款方式支付给郑浩晖，故在讼争交易过程中，势必需先办理解押手续，方能满足将讼争房屋过户至李金买、林彩霞名下后再以其名义申办贷款的条件，故李金买、林彩霞直接将首付款用于办理解押手续，并无不当。最后，合同第九条虽约定李金买、林彩霞应于解押当日向郑浩晖出具尾数欠条，但该义务并不属合同主要义务，也与郑浩晖所负的转移讼争房屋权属登记的义务不对等，即便李金买、林彩霞未能依约履行该义务，郑浩晖亦不得以此为由要求解除讼争合同。综上分析，郑浩晖主张解除讼争合同的理由并不成立，李金买、林彩霞要求确认郑浩晖于2016年5月9日发送的《解除合同通知书》无效，符合法律规定，予以支持。
根据合同第五条产权过户之约定，双方应于“公证后伍周内”共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，现双方均确认该条款所约定的“公证”即指郑浩晖将讼争房屋相关权利以公证方式委托给蔡琼娜，故依照该约定双方应在公证委托之日即2016年4月7日起五周内即2016年5月12日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，故对李金买、林彩霞要求郑浩晖协助将讼争房屋产权过户至其名下之诉求，予以支持。根据合同第七条违约责任第三款之约定，郑浩晖还应按100元／日的标准向李金买、林彩霞支付2016年5月13日起的逾期过户违约金，但因讼争合同第五条产权过户系约定双方应于2016年5月12日前向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，故该项违约金应计至郑浩晖履行该项义务之日止，即计算至郑浩晖向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续之日止，对李金买、林彩霞该项诉求，法院在前述范围内予以支持，超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、郑浩晖于2016年5月9日向李金买、林彩霞发送的《解除合同通知书》无效；二、郑浩晖于本判决生效之日起十日内协助李金买、林彩霞将位于厦门市思明区塔埔路7号1103室房屋的产权过户登记至李金买、林彩霞名下；三、郑浩晖于本判决生效之日起十日内支付李金买、林彩霞厦门市思明区塔埔路7号1103室房屋的逾期过户违约金（按100元／日的标准，自2016年5月13日起计至郑浩晖向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续之日止）；四、驳回李金买、林彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26480元，由李金买、林彩霞负担80元，郑浩晖负担26400元。保全费5000元，由郑浩晖负担。
二审中，当事人没有提交新证据。李金买、林彩霞和郑浩晖确认一审认定李金买、林彩霞还主张曾向蔡琼娜出具欠条，载明尚欠郑浩晖购房款“29169505元”系笔误，应是2916950.5元外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，李金买、林彩霞与郑浩晖签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，一审认定合法有效是正确的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕郑浩晖的上诉请求进行审理。本案的争议焦点在于李金买、林彩霞是否迟延支付首付款并影响到郑浩晖合同目的的实现。首先，讼争合同签订于2016年4月7日，李金买、林彩霞分别在2016年3月21日支付定金15万元、2016年4月21日支付讼争房屋的按揭款22000元、2016年4月25日支付解押款2791049.47元、2016年4月28日支付讼争房屋的面积差价款22976.9元，上述付款（合计2986026.37元）已超过双方约定的首付款295万元，足以认定李金买、林彩霞已支付首付款。根据合同第四条付款方式第三款的约定，双方就李金买、林彩霞支付首付款（含定金）295万元的具体期限并未明确约定，因此郑浩晖关于李金买、林彩霞迟延支付首付款的主张与事实不符。其次，李金买、林彩霞支付的2986026.37元款项中，其中的22000元用于支付银行按揭款、2791049.47元用于解除房屋抵押、22976.9元用于向开发商支付面积差价款，这些付款都是为了合同继续履行的需要，并不违反合同约定且郑浩晖应当知晓，也不影响郑浩晖实现其合同目的。
综上所述，郑浩晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52960元，由郑浩晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一七年三月六日
代书记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。