广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初27734、27735、27737-27741、27743、27744号
原告深圳市龙华经济发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华办事处人民中路龙鹏大楼六楼，组织机构代码192475739。
法定代表人徐然。
委托代理人朱喆，广东华程律师事务所律师。
被告李宝玉。
被告钟秋香。
被告梁玉英。
被告郑丽珍。
被告叶长三。
被告潘炳堂、范芬芳。
被告雷瑞兰。
被告张志成、谭永乐
被告张蔚岛
原告深圳市龙华经济发展有限公司诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱喆到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人系原告在上世纪90年代创立，其前身为深圳宝安金鹏商业服务公司。被告前身为宝安县龙华镇经济发展总公司。被告与第三人于上世纪90年代初合作开发、销售龙华镇金侨花园侨楼、景华楼两处物业（下称“涉案物业”），双方于1992年元月4日签订《商品房销售合作合同书》。随后，第三人委托原告在香港成立的企业香港勤鹏集团有限公司（下称“勤鹏公司”）与被告下属分支机构宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司于1992年1月6日签订《商品房包销合同书》，约定由勤鹏公司在香港销售上述物业。之后，被告完成了上述物业的开发建设，受第三人委托，勤鹏公司亦完成了包销任务，相关应支付给被告的款项均已支付，截至2010年6月，双方已结清全部包销款，不存在其它任何经济纠纷。《商品房包销合同书》第二条B款第1项约定：……在工程竣工验收后五天内，如个别房产仍未卖出，甲方（被告）负责按照利焕南名下统办好余下房产的房产证权书。1992年，被告与购买涉案物业的香港业主签订《协议书》，但有部分业主支付了首期款后一直未支付余款，涉及的违约业主12家。1996年、1997年及2001年，被告与勤鹏公司陆续在深圳市宝安区人民法院起诉违约的业主，要求解除《协议书》。宝安区人民法院一审判决解除被告、勤鹏公司与违约业主之间的房屋买卖关系，已以违约业主名义办理了产权证书的已诉涉案房屋由被告和勤鹏公司收回。诉讼完成后，勤鹏公司向第三人发出声明：已受托完成涉案物业的包销，并协助完成了部分案件诉讼，确认《商品房包销合同书》项下的权益属于原告所有，由原告与被告办理后续房屋交接及履行相关法律手续。另外，还有19户香港业主存在类似违约情形，但至今仍未进入诉讼程序。判决书生效后，有与勤鹏公司诉讼后已声明相关权益属于原告，不参与后续的相关程序，被告以其并非真正的房屋所有人及包销款项未付清等诸多原因，被告一直未向法院申请强制执行，导致已诉涉案房屋至今无法收回并变更登记到原告名下，未诉的相关房屋因权属不明、各方推诿导致至今无法办理相关法律手续。已诉涉案房屋至今无法占有、使用，未进入诉讼程序的，违约业主至今仍在占有、使用房屋，买卖合同关系一直无法解除，房屋无法收回。原告认为，《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》系各方真实意思表示，在第三人、勤鹏公司已履行全部合同义务后，被告应继续履行合同义务，协助处理涉案物业销售后的遗留问题，并将已诉涉案房屋变更登记到原告名下，对存在遗留问题的未售出的19套物业的权益确认属于原告，并协助原告通过法律程序收回房屋。被告拒绝履行合同的后续义务，依法已构成违约。原告请求法院判令：1、确认位于龙华××花园华侨楼××房、××房、××房、××室、××室、××房、××、××号铺位；金侨花园景华楼A座301房、A座501房、A座601房、C座301房产权属于原告，并由被告配合办理将涉案房屋之产权变更登记到原告名下的所有手续；2、被告本案诉讼费、保全费。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认《商品房销售合作合同》以及《商品房包销合同书》有效；2、确认位于龙华××花园华侨楼××房、××房、××室、××室、××房；金侨花园景华楼A座301房、A座501房、A座601房产权属于原告，并由被告配合办理将涉案房屋之产权变更登记到原告名下的所有手续；3、被告承担本案诉讼费、保全费。庭审后，原告向本院书面撤回第二项诉讼请求中除2栋703房（房屋价值842100元）外的其他涉案房屋的确权及过户请求，本院予以准许。
被告辩称，原告主体不适格。原告与被告没有合同关系，根据合同相对性原则，被告与原告不负有义务，原告起诉被告没有主体资格。被告不是本案适格被告。假如原告提交的证据8《房屋所有权证》属实，那么，原告请求确权的12套房地产均登记在案外人名下。原告所主张的权利归属与该等案外人存在争议，而与被告无关。原告起诉被告请求确权不仅没有理由和依据，也无法解决争议。因此，原告确认物权归属应以产权登记簿所登记的权利人为被告，被告不是本案适格被告。关于被告配合办理产权过户手续的请求，亦不应得到支持。原告依据《商品房包销合同书》第二条的约定请求被告配合办理产权登记，已过最长诉讼时效，丧失胜诉权。暂且不论原告是否有权对被告主张权利，被告已经根据第三人的要求进行涉案房地产产权登记至案外人名下，完全履行了合同义务。而将涉案房地产产权从案外人名下转移登记至原告名下不属被告义务。原告的该项请求没有合同依据和法律根据。即使人民法院判决被告予以配合，所发生的费用也应当由原告承担。目前、涉案房产登记于案外人名下，能够配合办理产权转移登记手续的只能是案外人。被告既没有该义务，也没有履行请求事项的能力。综上所述，原被告之间没有合同关系，原告无权向被告主张权利，并且，被告与原告请求的物权确认及配合办理物权登记无关。请求人民法院依法审理，驳回原告起诉。
经审理查明，1992年1月4日，宝安县龙华镇经济发展总公司（甲方）与深圳市宝安金鹏商业服务公司（乙方）签订了《商品房销售合作合同》，约定：经双方友好自愿合作发展龙华的经济，就甲方所建的人民路西侧总公司大楼南侧，建设路北侧的原名华富大厦住宅和商铺、景华大厦一栋住宅进行销售合作；具体合作方式与销售事宜，由乙方委托其在香港成立的直属企业香港勤鹏集团有限公司与甲方委托下属分支机构宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司签订《商品房包销合同书》，待甲方、乙方批准后办理见证，并作为本协议的附件执行。
1992年1月6日，宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司（甲方）与香港勤鹏发展有限公司（乙方）签订了《商品房包销合同书》，约定：经双方友好自愿合作发展龙华的经济，就甲方所建的人民路西侧总公司大楼南侧，建设路北侧的原名华富大厦共六栋108个单元住宅，及9845.28平方米，商铺83个计4605.68平方米，二楼酒楼一间计580.06平方米，景华大厦一栋住宅42个单元计4472.88平方米，商铺17间计648.21平方米，以上共计人民币叁仟玖佰柒拾贰万陆仟玖佰陆拾叁元正，按三期付款方法由乙方总包销，实行92%计价，共实际成交价为人民币叁仟陆佰伍拾肆万捌仟捌佰零柒元正；甲方负责对上述七幢商品房一切有关房地产法律、批文及行政手续，允许三胞二侨购买，同意协助乙方按宝府（1991）145号文件处理好商品住宅遗留之问题，由签约之日起，乙方是该上述七幢商品房的唯一总包销商，甲方提供乙方需要的宣传资料和允许乙方在报纸上刊登三次广告，负责敦促工程进展，上述七幢的完工期为1992年6月底验收完毕，甲方提供该七幢楼建筑说明以及按说明按质按时完成及交付客户使用，甲方负责为客户承办产权证书，甲方负责对该七幢商品房的一切造价并保证不得再收客户的费用（征土费、土地开发费、市政道路设施费、供水供电增容费及设备费、建筑成本税收等均已由甲方收清），从签约之日起甲方负责提供方便乙方在半个月按原设计标准装修好三个单元样板房，但装修费用应在原建筑造价中扣除，甲方负责甲方原公开销售的甲方责任；乙方按三期付款方法付款，及首期20%计柒佰叁拾万玖仟柒佰陆拾壹元正人民币，三个月内付第二期30%计壹仟零陆拾陆万肆仟陆佰肆拾贰元正人民币，第三期在工程竣工验收合格后和发出入伙通知书的七天内交清余款计壹仟捌佰贰拾柒万肆仟肆佰零肆元正人民币，在工程验收合格后五天内，如个别房产仍未卖出，甲方负责按照利焕南的名下统办房产的房产证权书，乙方负责包销期间的一切宣传费用、工资、接送客人费用、投资的风险和银行利息，乙方负责按时收购不能出售的产业，乙方负责按时付款；如甲方违约则按总成交额的20%违约金支付乙方外，将再加上乙方的直接经济损失，如乙方违约延迟付款则按应付款的金额按集资款月息3%处罚，超期三个月后再不付款时则按总成交金额的20%违约金外，将再加上甲方的直接经济损失；乙方有权在甲方原价格上调整销售价，其得益部分归乙方所有，乙方缴纳的售楼款为人民币计算，乙方有权为顾客自找国内外银行按揭，原甲方公开与顾客所签的合同，作为本合同的附件，乙方依照该合同的蓝本，有权作一定的修改，乙方在不影响办理房产权证的前提下，可将该七幢物业重新命名。
上述合同签订后，第三人深圳市金鹏集团有限公司陆续支付了包销款。被告与第三人履行了包销协议。
1996年至2001年期间，因小业主未足额支付购房款等原因，勤鹏公司与被告共同通过诉讼、和解等方式收回了涉案房屋，但没有进行房地产权变更登记。
2001年12月18日，勤鹏公司向第三人发出《合同权益确认声明书》，称涉案楼盘报销后存在一些遗漏问题，少部分购买了涉案物业内商品房的香港业主（32户左右）后来未支付购房款，勤鹏公司与被告共同起诉了13户违约的业主（其中一部分未起诉或起诉后撤诉，纠纷尚未处理），经法院判决，上述商品房由被告及勤鹏公司收回，但未申请强制执行。同时表示，基于《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》、政府会议纪要等相关资料，勤鹏公司确认在包销及诉讼过程中仅为受委托人，上述所述物业中已通过诉讼并胜诉的12套房产和尚未起诉的19套商品房产权均不属于勤鹏公司，勤鹏公司不会主张《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》两份合同项下的任何权益；《商品房包销合同书》第二条“乙方责任”第1款规定：在验收合格后五天内，如个别房产仍未卖出，被告负责按照利焕南的名下统办好余下房屋的房产权证书，基于该规定，勤鹏确认上条所述物业中已通过诉讼并胜诉的12套商品房、尚未起诉待收回的19套商品房产权均属于利焕南，《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》两份合同项下的全部权益属于利焕南。
另查，深圳市金鹏商业投资有限公司于2003年12月24日将公司名称由“深圳市龙岗区金鹏商业服务有限公司”变更为“深圳市金鹏商业投资有限公司”；于2003年8月15日又将公司名称变更为“深圳市金鹏集团有限公司”（即本案第三人）。
庭审过程中，被告确认与勤鹏公司签订《商品房包销合同书》的宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司系其下属企业，涉案的《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》签订后，的确由被告和勤鹏公司共同履行。
涉案房产至今均登记在个小业主名下。
以上事实，有《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》、判决书、房产证、声明书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，涉案的《商品房包销合同书》系《商品房销售合作合同书》的附件，两份合同具有同等效力，不可分割。在《商品房包销合同书》中约定了：“在工程验收合格后五天内，如个别房产仍未卖出，甲方负责按照利焕南的名下统办房产的房产证权书”，故涉案合同的效力对原告的权益有直接的影响，原告有权就涉案合同的效力请求法院确认。被告就原告主体不适格的抗辩，不能成立。
有关合同效力。结合本案，1992年1月4日，宝安县龙华镇经济发展总公司与深圳市宝安金鹏商业服务公司签订的《商品房销售合作合同》和1992年1月6日，宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司与香港勤鹏发展有限公司签订的《商品房包销合同书》均系合同当事方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告请求法院确认涉案《商品房销售合作合同》和《商品房包销合同书》有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告请求确认2栋703号房屋所有权人为利焕南，并判令被告配合原告完成过户手续的诉讼请求，本院认为依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。经审查，2栋703号房屋现登记在案外人张蔚岛名下，该房屋的所有权人为张蔚岛。没有证据证明原告利焕南享有涉案物业的物权。故关于原告主张确认所有权并请求被告配合过户的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认宝安县龙华镇经济发展总公司与深圳市宝安金鹏商业服务公司签订的《商品房销售合作合同》和宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司与香港勤鹏发展有限公司签订的《商品房包销合同书》合法有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费12221元，由被告深圳市龙华经济发展有限公司负担，上述费用原告已预交。本院多收取的案件受理费99579元，由本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 冰 清
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年九月十日
书 记 员 董 宏
书 记 员 梁诚（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。