云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第398号
上诉人（原审被告）周晓云。
委托代理人刘天荣，云南联名律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人周小艳。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）张丽。
委托代理人河滇冀，云南鼎兴律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人普丽，云南鼎兴律师事务所实习律师。特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市世纪城茗春苑*幢**号商铺。
法定代表人王艺乔，董事长。
委托代理人倪会丽，系公司法务专员。特别授权代理。
上诉人周晓云与被上诉人张丽、昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）居间合同纠纷一案，上诉人周晓云不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日对本案公开进行了询问，上诉人周晓云的委托代理人刘天荣、周晓艳，被上诉人张丽及其委托代理人普丽，被上诉人新亚公司的委托代理人倪会丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2013年11月22日原告将其所有的位于新闻路337号报业尚都商务楼1幢8层819室房屋交由新亚公司居间出售，并于当天将房屋钥匙交由新亚公司。2013年11月29日新亚公司武成分行收到被告周晓云交纳的意向金人民币10000元，武成分行向被告周晓云出具了收款收据。该收据中载明，若诉争房屋价款谈到三十六万元，则该笔款项转为定金，谈不到三十六万元就退还给被告周晓云。2013年12月5日，原、被告及新亚公司签订了一份《房产买卖居间合同》，约定原告将位于新闻路337号报业尚都商务楼1幢8层819室（产权证号：昆房权证（昆明市）字第2009102**号）房屋按现状出售给被告，房屋建筑面积46.78㎡，产权性质为商品房，房屋成交价格为379000元，签订合同时被告交付购房定金10000元，该定金由原告委托新亚公司保管。另约定，原、被告双方于2013年12月20日16：00前办理房屋产权过户手续，被告于过户前向原告一次性付清房屋价款。还约定，除不可抗力因素外，原、被告双方不可毁约，如任何一方毁约则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；被告不能按期向原告付清房款、原告不按期向被告交付房屋、双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日100元作为补偿，超过10日则视为重大违约，按照合同第九条第一款约定处理。另查明，2013年12月5日13时55分被告周晓云以110的报警形式向昆明市公安局五华分局新村派出所报案，要求新亚公司退还定金。2013年12月12日在昆明市公安局五华分局新村派出所的调解下，被告与新亚公司的工作人员签订了昆明市公安局五华分局现场治安调解协议书，协议书中载明由被告与新亚公司的工作人员张虎雨签订解除房屋买卖合同协议，由张虎雨退还10000元人民币的定金给被告，本调解为一次性调解。2013年12月12日被告与新亚公司的工作人员张虎雨签订了解除房屋买卖（租赁）合同协议，协议中约定解除合同编号为0010469号的房产买卖居间合同，并退还10000元押金。接处警登记表、昆明市公安局五华分局现场治安调解协议书以及解除房屋买卖（租赁）合同协议仅有被告周晓云和新亚公司工作人员张虎雨的签字。庭审中，原、被告双方均认可被告未向原告支付房屋价款，亦未办理房屋产权证过户手续。还查明，2013年12月25日云南日报报业集团房地产开发有限公司出具的《说明》中载明，云南日报报业集团房地产开发有限公司开发的位于新闻路337号报业尚都商务楼l幢因土地证分割事宜需与二期同时办理，致报业尚都商务楼1幢的小土地证至今未办理完成。报业尚都商务楼土地证的各项手续都完全清楚。庭审中原告及新亚公司均称购买诉争房屋当时已向被告告知未办理土地证的事实，但被告称没有告知过该事实。原告起诉至一审法院，请求：1、判令被告履行双方于2013年12月5日签订的编号为0010469的房屋居间合同；2、被告承担合同约定的违约金75800元以及因被告违约导致房屋闲置产生的租金损失，按每个月1800元计算至本案审结之日为止；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案《房产买卖居间合同》系各方当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性效力规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。故一审法院对于原告张丽要求继续履行其与被告周晓云、新亚公司于2013年12月5日签订的《房产买卖居间合同》的诉讼请求，依法予以支持。另外，被告周晓云拒不履行合同义务的行为已构成违约，应当支付违约金，违约金的具体数额依双方合同第九条的约定计算为人民币75800元。至于原告诉请的租金损失，一审法院认为，违约金已经足以弥补原告的损失，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告张丽和被告周晓云继续履行于2013年12月5日签订的《房产买卖居间合同》；二、被告周晓云在本判决生效后十日内向原告张丽支付违约金人民币75800元；三、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币1695元，减半收取人民币847.5元，由被告周晓云承担。
一审宣判后，周晓云不服一审判决，向本院提起上诉称：张丽已经将涉案房屋全权委托新亚公司代理出售，涉案房屋买卖的所有事项均由新亚公司代表张丽与上诉人协商并订立合同，上诉人提出涉案房屋必须两证齐全，当时新亚公司业务人员答应这一条件，但涉案房屋没有土地证；2013年12月12日上诉人与新亚公司签订的《现场治安调解协议书》、《解除房屋买卖合同协议书》已发生法律效力，双方合同已经解除，一审判决认定上诉人构成违约，判令上诉人继续履行合同并支付违约金违背了事实和法律。综上，请求：撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第84号民事判决，驳回一审原告的诉讼请求。
被上诉人张丽答辩称：双方签订的合同已经载明是房屋买卖居间合同，明确了房产买卖的买方和卖方；上诉人与新亚公司解除合同只是解除了居间合同，我方作为合同的主体没有同意解除合同，双方的房屋买卖合同依然有效，上诉人的上诉请求没有理由，请求维持原判。
被上诉人新亚公司答辩称：我方经营的业务只是居间业务，本案合同也载明是居间买卖合同，张丽没有有全权委托我方卖房屋，我方只是居间方，起到中介的作用；上诉人和张丽在合同上均有签名，我方作为居间方已如实披露了房屋的基本信息；房产买卖居间合同是三方合同，我方与上诉人的解除协议只是解除了居间服务合同，房屋买卖合同中双方的买卖关系及合同的履行与我方无关，我方作为居间方没有任何的违约及过错行为。
二审中周晓云向法庭提交《情况说明》一份，欲证实：涉案房屋楼盘的开发商未向土地管理部门提交办理大土地证分割小土地证的资料。
经质证，张丽对该证据的真实性认可，对证据的合法性、关联性及证明内容不认可，并认为涉案房屋尚未办理土地证；新亚公司对该证据的真实性予以认可，对证据的合法性、关联性及证明内容不认可。
本院认为，因张丽、新亚公司对周晓云提交的《情况说明》真实性均予以认可，且张丽对涉案房屋尚未办理土地证的事实予以认可，本院对该《情况说明》的真实性予以确认。
二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方于2013年12月5日签订的《房产买卖居间合同》是否已经解除？张丽要求周晓云继续履行合同并要求支付违约金及租金损失的主张应否得到支持？
本院认为：首先，张丽、周晓云及新亚公司于2013年12月5日签订的《房产买卖居间合同》是各方的真实意思表示，该合同内容合法并已成立生效。周晓云认为张丽已经将涉案房屋全权委托新亚公司代理出售，双方签订房屋买卖合同后，新亚公司代理张丽于2013年12月12日与周晓云了解除房屋买卖合同协议书，故周晓云与张丽之间的房屋买卖合同已经解除，但经审理查明周晓云在本案一、二审中并未提交证据证实新亚公司系张丽的委托代理人，根据本院查明事实，张丽并未委托新亚公司出售涉案房屋，本案中新亚公司只是作为居间方，新亚公司无权代理张丽订立房屋买卖合同，亦无权代理张丽解除房屋买卖合同，故本案双方于2013年12月5日签订的《房产买卖居间合同》尚未解除。其次，本案涉案房屋系商品房，根据商品房买卖的惯例，商品房的买卖应当同时具备房屋所有权证及土地使用权证，根据本案查明事实，新闻路337号报业尚都商务楼1幢的小土地证至今未办理完成，因涉案房屋的土地使用权证尚未办理，导致涉案房屋的土地使用权尚不具备办理过户的条件，故涉案房屋因无法办理土地使用权过户而存在重大权利瑕疵。因双方《房产买卖居间合同》对涉案房屋的上述权利瑕疵并未作出明确的约定，在周晓云提出异议并要求涉案房屋具备土地使用权证的情况下，双方签订的《房产买卖居间合同》因涉案房屋存在上述瑕疵而无法履行，故张丽要求周晓云继续履行合同并要求支付违约金及租金损失的主张不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人周晓云的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第84号民事判决；
二、驳回原审原告张丽的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计人民币2542.5元，由被上诉人张丽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一四年八月十九日
书 记 员 焦 菡