湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江夏民二初字第00202号
原告周格其，男，1941年9月28日出生，汉族，湖南省汨罗市人。
委托代理人周旅光（原告周格其之子），1969年7月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉盛邦科技发展有限公司职工。特别授权。
被告于振华，男，1955年5月1日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市江夏区粮食公司职工。
被告艾秋云（被告于振华之妻），1962年9月4日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市江夏区商业局五金公司职工。
原告周格其诉被告于振华、艾秋云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，依法由审判员郑保民适用简易程序于2013年4月16日公开开庭审理，之后，转由代理审判员葛增来适用简易程序于2013年5月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，该案裁定转为普通程序审理，由代理审判员葛增来担任审判长，与代理审判员孟娟、人民陪审员熊群英组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周格其及其委托代理人周旅光、被告于振华、艾秋云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周格其诉称，经武汉市江夏区技术监督局职工华某介绍，2003年5月10日，原告周格其与被告于振华签订《购房契约书》，约定被告于振华将其坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边一套81.39㎡的房屋卖给原告周格其，价格为29000元。合同签订当日，原告周格其支付了19000元。2005年8月，原告周格其由华某陪同将购房余款10000元支付给被告于振华。原告周格其履行合同后，被告于振华、艾秋云仍长期租住原告周格其所购的房屋，并缴纳了部分房租。后原告周格其多次向被告于振华、艾秋云提出办理房屋产权过户手续均遭推诿，为此，原告周格其特向法院起诉，请求依法确认其与被告于振华、艾秋云签订的房屋买卖合同有效，并确认坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边房屋（81.39㎡）产权归原告周格其所有；请求法院判决被告于振华、艾秋云协助办理房屋产权过户手续；并由被告于振华、艾秋云承担本案诉讼费用。
被告于振华辩称，1994年之前因经济困难，我陆续向师傅华某借钱，后将房屋的第一代房产证放在华某手中作抵押。2001年10月需要给房屋办理新一代房产证，我找华某去要旧证，华某告知房产证已被拿去银行作抵押。至2003年我连本带利累计欠华某9000元，华某催我还款，因经济困难，我想将房产证收回，将房屋卖掉或者在银行贷款，此时才得知华某将房产证给了原告周格其，由原告周格其放在银行作抵押。我要求华某归还房产证，华某并从中协商要我以29000元的价格将房屋卖给原告周格其，房屋继续由我居住，我每月支付租金150元。2003年5月10日，我背着妻子与原告周格其签订《购房契约书》，当天原告周格其支付我现金10000元，折抵了欠华某的借款9000元，并口头约定我有钱后可以将房屋赎回，房屋原告周格其不会要，只是把房产证拿去。2005年8月，原告周格其将购房余款10000元支付给了我，之后我以每月支付租金的方式继续居住该房屋至今。2012年原告周格其将房产证从银行取回，要求办理过户手续，我认为卖给原告周格其的价格低于市场价格，在没有经过我妻子同意的情况下签订的房屋买卖契约是无效的。我不同意过户，愿意还款赎回房屋，并从签定协议之日起支付利息，此房是我家庭唯一生活住房，请求法院驳回原告周格其的诉讼请求。
被告艾秋云辩称，该房屋是我夫妻共同财产，因我长期在外打工，对于被告于振华私下将房屋卖于原告周格其的情况均不知晓。2012年突然接到原告周格其要求办理房屋所有权过户手续的电话时才知道，原告周格其与被告于振华签订的房屋买卖协议无效，不同意过户和确认产权归原告周格其所有。
原告周格其为支持其诉讼请求，提供的证据有：1、房产证，证明本案诉争的房屋系被告于振华所有；2、《购房契约书》，证明原告周格其购买被告于振华房屋的事实；3、《欠条》三份（2008年8月所欠房屋租金1800元、2011年3月所欠房屋租金1200元、2013年1月所欠房屋租金900元），证明本案诉争房屋现在属于原告周格其所有；发票、收据、公积金汇（补）缴书，证明本案诉争的房屋2012年才办理100%的产权证；4、2002年粮食局发出的《通知》，证明该单位要求其办理40%的产权。5、庭审中证人华某的证言，证明房屋买卖的经过及对房屋买卖两被告均知情的事实。证人华某当庭陈述了房屋买卖的详细经过及细节。
被告于振华、艾秋云向本院提交了结婚证明两份和结婚登记审批表一份，证明其与被告于振华于1983年办理了结婚登记，本案房屋属夫妻共同财产。
经庭审质证，被告于振华对原告周格其提交的证据1、2、3均没有异议，但其认为欠条所载租金已经支付完毕。对证据4的真实性有异议，其没有收到该《通知》。对证据5证人证言，除对被告艾秋云知道卖房一事有异议外，对其余证言均无异议。
经庭审质证，被告艾秋云对原告周格其提交的证据1无异议；对证据2、4、5均有异议，其不知道卖房的事情；对证据3中的收据无异议，对其余的均有异议，其对买卖房屋不知情。
原告周格其对被告于振华、艾秋云提交的证据有异议，该证据与本案无关。
为了查清案件事实，本院依职权向江夏区房产管理局调取了关于本案诉争房屋产权变迁的资料和向武汉市江夏区粮食公司法定代表人李玉军调查的笔录。双方当事人对上述证据均无异议。
根据双方当事人的质证意见及当庭陈述，本院对双方当事人提交的证据认证如下：原告周格其提交的证据1、2、3、4，与本院依职权调取的证据内容相符，上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，其证明力本院予以确认；原告周格其申请出庭的证人华某虽然与其有亲属关系，但华某与被告于振华又属师徒关系，亦有利害关系，证人华某陈述的证言细节翔实、符合某、且与原告周格其、被告于振华的陈述基本相印证，能够证实房屋买卖的经过，但其证言并不能完全证实被告艾秋云对房屋买卖一事知情。被告于振华、艾秋云提交的证据来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，其证明力本院予以确认。
根据当事人的当庭陈述及以上有效证据，本院查明如下事实：被告于振华与艾秋云系夫妻关系，1983年登记结婚。证人华某系原告周格其之姨妹，与被告于振华系师徒关系，华某与被告于振华感情一直甚好。坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边、建筑面积81.39㎡的房屋一套系被告于振华、艾秋云共同共有，登记在被告于振华名下。因家庭经济困难，90年代起，被告于振华先后向华某借款，并将房产证交由华某作私下抵押。因原告周格其之子周旅光贷款需要房产证作抵押，华某将房产证交给了原告周格其，由周旅光放在银行作抵，但并未到房产部门办理抵押登记。至2003年，被告于振华累计向华某借款9000元。因被告于振华无力还款，经华某提议，2003年5月10日，原告周格其与被告于振华签订《购房契约书》，双方约定：“房屋卖主于振华，其房屋坐落在武汉市江夏区纸坊街西交路239-14-102号，房屋买方周格其，经买卖双方协商同意房屋买卖时价格为2.9万元人民币（贰万玖仟元整）”。被告于振华作为卖方、原告周格其作为买方、华某作为证人在该契约书中签名和捺印。当天原告周格其向被告于振华实际支付了房款10000元，并抵偿了被告于振华欠华某的借款9000元，故在《购房契约书》下方注明“即日（即签字之日）已支付19000整。（壹万玖仟元整）”。2005年8月，原告周格其将购房余款10000元支付给了被告于振华。其后，被告于振华以每月100元的标准向原告周格其支付房租，约三年后，房租涨至每月150元。2008年8月，被告于振华向原告周格其出具欠条：“今欠房东周格其2007年度房租1800.00元（壹仟捌佰元正）。特以此条为证”；2011年3月18日、2013年元月30日，被告于振华同样向原告周格其出具了欠条。从《购房契约书》签订后，被告于振华、艾秋云一直居住在该房屋内至今。因原告周格其要求被告于振华、艾秋云办理房屋过户手续未果，遂起诉至本院，请求：1、依法确认其与被告于振华、艾秋云之间的房屋买卖合同有效，并确认坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边房屋（81.39㎡）产权归原告周格其所有；2、请求判决被告于振华、艾秋云协助办理房屋产权过户手续；3、由被告于振华、艾秋云承担本案诉讼费用。在庭审中，经本院释明，原告周格其坚持不变更诉讼请求。
另查明，被告于振华原系武汉市江夏区粮食公司职工，被告艾秋云原系武汉市江夏区商业局五金公司职工。本案诉争房屋原系武汉市江夏区粮食公司公房，1984年分配给被告于振华居住。1994年进行房改，被告于振华于当年9月27日缴纳了房款6000元，并于1995年4月3日办理了第一代房产证（房屋所有权证号：昌县房政字第00226-01号），该产权证注明被告于振华享有该房60%的产权，单位享有40%的产权。其后，被告于振华（乙方）与武汉市江夏区粮食公司（甲方）签订《标准价房补成本价差额协议书》，约定：武汉市江夏区粮食公司将本案房屋出售给被告于振华，房屋成本价366元／平方米，根据房屋地段、成新、层次、工龄等折扣因素计算，实际付款单价为90.08元／平米，当年标准实际付款总额6142.56元，补成本价差额4097.1元；被告于振华购房后，拥有全部产权。2002年7月，武汉市江夏区粮食公司向住户发出《通知》，其中有如下内容：公司正处于改制阶段，为了保证各位住户的合法权益，已交清40%房款的住户，请于7月25日前交计生证、身份证复印件各一张及旧房产证，重新办理房产证；未交清40%房款的住户，请于7月25日前交清余款，并同时交计生证、身份证复印件各一张及旧房产证。2002年9月24日，被告于振华以其工龄补偿金4054元折抵了其应缴纳的40%产权的房款，取得了该房屋100%的产权，但并没有办理新一代房产证。2012年，原告周格其之子周旅光从银行取回了作抵的房产证，当年9月24日，原告周格其之子周旅光向武汉市江夏区房改资金管理中心缴纳了819.42元。同年11月30日，原告周格其之子周旅光在武汉市江夏区房产管理局为该房屋办理了房屋所有权证，登记的产权人为被告于振华。武汉市江夏区粮食公司对被告于振华是否卖房并不知情，其表示自2002年被告于振华交清余下40%产权的房款后，被告于振华就取得了该房100%的产权，该房与武汉市江夏区粮食公司就没有关系，被告于振华可以自由处置该房屋。按照《武汉市人民政府关于深化住房制度改革扩大居民住房消费的通知》的规定，按标准价购买的公房，在补足成本价，取得完全产权后即可上市出售。
本院认为，本案争议的焦点之一是被告艾秋云对房屋买卖是否知情。诉争房屋系被告于振华、艾秋云婚后购买，产权虽然登记在被告于振华一人名下，但仍属于夫妻共同财产。该房屋是被告于振华、艾秋云的唯一住房，被告于振华与原告周格其在签订的《购房契约书》中，并未约定房屋交付的时间，且原告周格其支付完购房款后，又通过向被告于振华收取租金的方式，使被告于振华、艾秋云一直居住该房屋至今。作为共有权人，被告艾秋云并未在《购房契约书》上签字，也未收取购房款或者向原告周格其支付租金、出具欠条等，原告周格其现有的证据不足以证明被告艾秋云对房屋买卖知情，故本院认定被告艾秋云对房屋买卖不知情。
本案争议的焦点之二是诉争房屋买卖协议是否有效。未征得其他共有人同意而出卖共有物，出卖人为共有人之一，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定精神，该房屋买卖协议应确认为有效，故对原告周格其要求确认其与被告于振华之间的房屋买卖协议有效的请求本院予以支持。因诉争房屋属于夫妻共同财产，被告艾秋云对房屋买卖并不知情，被告艾秋云在庭审中对被告于振华出卖房屋的行为明确拒绝追认，不同意确认产权归原告周格其所有和协助办理过户手续，被告于振华的行为构成无权处分；且被告于振华、艾秋云至今一直居住在该房屋内，被告于振华无法将房屋交付给原告周格其，原告周格其也不构成善意取得，故房屋买卖协议无法履行，房屋所有权不能发生转移，对原告周格其要求确认坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边房屋（81.39㎡）产权归其所有和由两被告协助办理房屋产权过户手续的请求，本院不予支持，但其可以另行向被告于振华主张违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告周格其与被告于振华2003年5月10日签订的《购房契约书》有效。
二、驳回原告周格其的其他诉讼请求。
本案受理费500元，由被告于振华、艾秋云共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 葛增来
代理审判员 孟 娟
人民陪审员 熊群英
二〇一三年十二月二日
书 记 员 何 佩