湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒸民一初字第119号
原告刘高超，男，1977年7月24日出生，汉族，湖南省衡阳县人，农民。
原告黄玲玲，女，1978年8月17日生，汉族，湖南省衡阳县人，农民。
以上二原告委托代理人熊冬林、刘时秀，湖南南舫律师事务所律师。
被告衡阳三鼎房地产开发有限公司，住所地衡阳县西渡镇清江北路与S315线交汇处。
法定代表人潘光辉，总经理。
被告委托代理人刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。
原告刘高超、黄玲玲与被告衡阳三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员陈建华适应简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告刘高超、黄玲玲的委托代理人刘时秀、熊冬林和被告三鼎公司的委托代理人刘湘骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘高超、黄玲玲诉称：2011年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其在衡阳县西渡镇清江路开发建设的蒸鼎国际花园商品房1套卖给原告，约定：房屋面积为135.66㎡，单价为2274.2元∕㎡，房屋总价款308515元；房屋交付期为2012年6月30日前；“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金”；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以衡阳县房产局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补。之后，原告按合同约定房屋面积付清了房款，被告还按38元∕㎡标准收取了原告房产证和土地使用证办证费用5155元。但被告没有依约为原告办理房产证和土地使用证，房屋最终测绘面积为133.09㎡，较合同约定房屋面积少了2.57㎡，被告多收取了原告房款5845元、办证费用4855元。因此，原告提起诉讼，请求判令：由被告退还多收取的房款5845元、办证费4855元，并支付违约金9255元，诉讼费由被告负担。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了下列证据：
证据1、《商品房买卖合同》1份，拟证明：①原、被告之间为房屋买卖合同关系；②被告存在逾期办理房产证和土地使用证的违约事实，应按已付房款的3％向原告支付违约金；③原告购买的房屋合同约定面积为135.66㎡；
证据2、衡阳县房产测绘队蒸房测［2012-018］号《房产测绘报告书》1份，拟证明：原告所购被告房屋测绘面积为133.09㎡，与合同约定面积相差2.57㎡；
证据3、收据1份，拟证明：原告依约付清了购房款，被告收取了原告两证（房产证和土地使用证）代办费用5155元；
证据4、被告出具的《关于两证办理的公示》1份，拟证明：被告预估两证办理费用为300元∕户。
被告三鼎公司辩称：被告如违约，则愿意按合同约定承担违约责任，但原告计算的违约金过高，衡阳县物价局2014年确定的办证费价格是否适用2011年双方签订合同时的情形，请法院核实。被告未就其诉讼主张举证证明。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见是：⑴如证据1、2系原件，则没有异议；⑵证据3，应核实是否属被告出具的收据；⑶证据4证明的办证费用是预估费用，应以合同约定为准，“两证”现在不能办理是因司法机关查封所致，不是被告的原因造成的。本院认为，证据1、2经本院核对，与原件无异，可以作为本案认定事实的依据；证据3经核对，该收据上有被告单位签章，应属被告出具，可予采信；证据4是书证，被告对证据本身并无异议，本院予以采信。
根据本院采信的证据和双方当事人的陈述，本院对下列事实予以确认：
2011年1月29日，原告黄玲玲与被告签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定：原告黄玲玲购买被告位于衡阳县西渡镇清江路蒸鼎国际花园2栋503室住宅1套，建筑面积135.66平方米，单价每平方米2274.2元，总价308515元，于合同签订当日支付98515元，余款210000元，于工商银行办理15年按揭，费用由买受人自理；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以衡阳县房地局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3﹪以内部分的房价款由出卖人返还买受人；出卖人应当在2012年6月30日前依照法律规定和合同约定将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3﹪向买受人支付违约金；房屋转让手续费按每平方米3元，由买受人缴纳。合同签订后，原告依约支付了购房款，
并支付了“两证”办理费5155元等费用。2014年9月29日，被告以公示方式承诺，在2014年11月30日（最迟不得超过2014年12月15日）前全部完成“两证”办理并交付业主，预估办理费用每户300元。衡阳县房产测绘队蒸房测［2012-018］号《房产测绘报告书》确认，原告所购房屋建筑面积为133.09平方米，较合同约定面积少2.57平方米，面积误差比绝对值为1.89﹪。自2014年10月份开始，由于衡阳市中级人民法院、福建省三门市中级人民法院和衡阳县人民法院因有关案件冻结了被告三鼎公司的土地和房屋，致使原告所购房屋“两证”无法办理。
综上所述，本院认为，本案是一宗商品房买卖合同纠纷。原告黄玲玲与被告在平等、自愿的基础上订立的商品房买卖合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。被告辩称，由于有关法院因其他案件冻结了该公司土地和房屋，被告未能依约为原告办理“两证”，属不可抗力因素所致，不属被告违约行为。然被告未就该辩解意见举证证明，且主张的事实并非法律规定的不可抗力事由，被告该辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告未能依约为原告办理“两证”，合同履行明显存在瑕疵，构成合同履行违约，应当依据合同约定承担违约责任，除继续履行合同外，还应依约按已付房价款的3﹪向原告支付违约金，计9255元。根据合同约定，原告所购房屋测绘面积较合同约定面积少2.57平方米，被告应当退还原告购房款5844.69元（2274.2元／平方米×2.57平方米）。关于被告所收原告“两证”办理费用问题。根据被告公开承诺，预估“两证”办理费用每户300元，因“两证”尚未办理，实际费用不能确定，故原告请求被告退还多收办证费用问题，本案不予处理。从本案原告提供的证据来看，不能够证明原告刘高超与本案讼争的标的存在关联性，本院对原告刘高超的诉讼请求依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告衡阳三鼎房地产开发有限公司应当退还原告黄玲玲购房款5844.69元；
二、由被告衡阳三鼎房地产开发有限公司向原告黄玲玲支付违约金9255元；
三、驳回原告刘高超的诉讼请求及原告黄玲玲的其他诉讼请求；
以上一、二项应付款合计15099.69元，限判决生效后5日内付清；
如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费298元，减半收取149元，由被告衡阳三鼎房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员 陈建华
二〇一五年六月五日
书记员 刘蓉蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。