江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复1号
复议申请人（异议人、被执行人）：萍乡市巨龙房地产开发有限公司。住所地：江西省萍乡市安源区八一街恒隆国际大厦*********号。统一社会信用代码：91360300662021361X。
法定代表人：苏家营，董事长。
申请执行人：康杰，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
被执行人：苏家营，男，1950年7月25日出生，汉族，住福建省古田县。
被执行人：施仁淼，男，1967年7月13日出生，汉族，住福建省古田县。
复议申请人萍乡市巨龙房地产开发有限公司（下称巨龙公司）因不服江西省萍乡市中级人民法院（下称萍乡中院）于2017年12月5日作出的（2017）赣03执异27号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
萍乡中院在执行康杰与萍乡市巨龙房地产开发有限公司（下称巨龙公司）、苏家营、施仁淼房屋租赁合同纠纷一案中，被执行人巨龙公司对执行财产的评估报告不服，向该院提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。
萍乡中院查明，2015年6月8日，江西省高级人民法院对康杰与巨龙公司、苏家营、施仁淼房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）赣民一终字第17号民事调解书，判令巨龙公司、苏家营、施仁淼在2016年10月5日前向康杰支付900万元租金以及其他条款。民事调解书发生法律效力后，巨龙公司、苏家营、施仁淼未按照民事调解书指定的期限履行支付义务，康杰向该院申请执行。该院于2015年9月15日立案执行，案号为（2015）萍执字第75号。因执行财产不宜处置，该院于2016年11月10日终结本次执行程序。2017年7月6日，该院应康杰申请，对该案立案恢复执行，案号为（2017）赣03执恢21号。2016年6月1日，该院作出（2015）萍执字第75-1号执行裁定，续行查封巨龙公司名下位于萍乡市绿茵广场地下负二楼所有商铺及负一楼C027、D020、C051、C056、D009、D010、D095号商铺。因执行办案需要，该院通过公开摇号程序选取江西怡信房地产土地评估顾问有限公司（下称怡信评估公司）对该院查封的上述商铺进行价值评估，于2017年9月6日作出（2017）赣03执恢21号司法评估委托书。该委托书要求本案司法评估工作应自评估机构受理之日起一个月内完成，形成评估意见书提交该院。无正当理由逾期提交的，该院将另行委托其他机构进行评估。评估过程中如遇法定可以延长评估期限的事由，应当在收到委托书之日起五日内提出。2017年9月12日，该院决定于2017年9月13日查勘现场，以电话形式通知双方当事人及评估机构到场。2017年9月13日，估价人员进行了实地查勘和拍照，申请执行人康杰到场，被执行人巨龙公司、苏家营未到场。2017年11月1日，怡信评估公司作出赣怡信[2017]第10156号估价报告，选用收益法评估，得出2017年9月13日的公开市场价值为6908.54万元。估价报告送达给双方当事人后，被执行人巨龙公司提出异议，认为评估价值过低，怡信评估公司对此进行了书面答复称，评估标的物周边商铺大多是有不动产权证的财产，均为一层临街商铺，而评估对象为负一层及负二层人防工程商铺使用权，不具有可比性。该处人防工程负一层大部分空置，少量已经出租的商铺租金较低。负二层的租金也较少，月租金仅为30元/平米。巨龙公司提出的建安成本没有依据，如果提供确凿可信的依据，将据实调整。
萍乡中院认为，巨龙公司的异议理由可以分为两个部分，第一部分是以评估机构程序违法为由，主张评估报告无效。第二部分是认为评估价值较低，损害了被执行人利益，要求重新评估。对于第一部分的异议理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，评估属于执行程序的一部分，巨龙公司对评估程序提出异议属于执行异议案件的受案范围，该院应当对此进行审查。怡信评估公司是该院入册的评估机构，具有房地产评估、土地评估资质。该院通过公开摇号程序从入册评估机构中选定怡信评估公司对涉案财产进行价值评估，其提交的赣怡信[2017]第10156号房地产估价报告由中国注册房地产估价师邓加林、查韶娉签名确认，评估公司的选定以及估价人员资质均符合法律规定。该院在司法鉴定委托书中要求评估机构在接受委托之日起一个月内提交评估报告，是该院对评估机构的管理性规定，对评估结果的效力不产生影响。该院提前通知了执行案件双方当事人和评估机构到场查勘现场，申请执行人和评估公司均到场，而被执行人并未到场。评估报告中提交了评估标的物的实物照片，可以证明估价人员进行了现场查勘，被执行人巨龙公司是否到场并不影响评估结果。因此，巨龙公司关于评估程序违法的异议理由不能成立，该院不予支持。对于第二部分的异议理由，标的物的评估价值以及评估方法属于专业性问题，应当由评估机构进行处理。怡信评估公司已经对此作出了书面答复，该院予以认可。巨龙公司认为评估价值较低，损害其利益的异议理由不属于本案审查范畴，该院在此不作处理，遂裁定驳回巨龙公司的异议请求。
巨龙公司向本院申请复议称，本案评估报告采用的收益法评估价值类型和评估方法完全背离涉案商铺的价值，评估对象价值被严重贬损。评估报告对巨龙公司名下位于萍乡市绿茵广场地下负二楼评估结果为5606元/平方米，但是该评估对象周边商铺价值已达4-5万元/平方米，评估价值不到周边商铺的四分之一，评估价值大大低于建设成本7000元/平米。评估对象为人防工程商铺商业使用权，实际返租使用年限为60年，本案评估报告仅计算20年租金收益错误，评估所依据的基础数据严重缺失，导致评估价值严重低于实际价值。请求撤销萍乡中院异议裁定，重新选定评估机构予以评估。本案评估机构出具的本案评估报告程序严重违法。执行法院在司法评估委托书中明确规定，评估机构应当自受理之日起一个月内完成，形成评估意见书提交法院。但怡信评估公司估价作业日期为2017年9月13日至11月1日，大大超出了规定的期限。评估人员没有现场查看，实地勘查记录表上无估价人员签字，也未通知巨龙公司到场，估价人员是否到场存疑。评估报告依据的资料基础不充分。评估报告中强调，估价人员在进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析得出评估结果，但评估报告书的附件中没有周边市场价格信息的任何数据。
本院查明的事实与萍乡中院一致。
本院认为，本案的争议焦点是对巨龙公司名下人防工程商铺使用权的评估报告是否符合重新委托评估的条件。一是关于本案评估程序是否严重违法的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院仅须对评估报告进行形式审查，即评估机构及其评估人员的评估资质、评估范围、评估程序进行审查，经审查认为当事人或者其他利害关系人有证据证明受委托的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，人民法院应当准许重新评估。本案中，复议申请人巨龙公司对本案所选定的评估机构怡信评估公司及其评估人员的相应评估资质没有提出异议，只对本案评估程序提出异议。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估，拍卖和变卖工作的若干意见》第12条的规定，本案执行法院以电话形式通知双方当事人及评估机构到场，申请执行人康杰和评估人员到达勘查现场并拍摄了评估标的物的现场照片，程序符合法律规定，被执行人巨龙公司及苏家营未按通知要求到场，不影响勘验的进行。至于执行法院在司法鉴定委托书中要求评估机构在接受委托之日起一个月内出具评估报告的要求，系执行法院作为委托方与受托的评估机构之间就双方权利义务的约定，并不当然影响本案评估报告的准确性和合法性。复议申请人以上述理由请求重新评估，缺乏法律依据。二是关于本案评估报告评估的价值明显过低的问题。不动产评估是具有专门性知识的评估人员根据评估目的和估价原则，依照估价程序选定适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，对于评估报告作出的评估结论和选定的评估方法等实体问题，一般不属于人民法院审查的范围。本案复议申请人巨龙公司对本案评估报告采取收益法的异议，怡信评估公司已对其作出书面答复，认为本案评估标的物周边商铺大多是有不动产权证的财产，均为一层临街商铺，而本案评估对象为负一层及负二层人防工程商铺使用权，不具有可比性。该处人防工程负一层商铺大部分空置，少量已经出租的商铺租金较低。负二层的租金也较少，月租金仅为30元/平米。巨龙公司提出的建安成本没有依据，如果提供确凿可信的依据，将据实调整。本院认为该答复具有事实依据，且复议申请人巨龙公司对于其主张的人防工程商铺建筑安装成本和返租使用年限等均未向评估机构提交证据佐证，因此怡信评估公司的评估意见应当予以采信。综上所述，巨龙公司的复议理由和请求重新评估的主张不能成立，本院不予支持。萍乡中院原审异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人萍乡市巨龙房地产开发有限公司的复议申请，维持江西省萍乡市中级人民法院（2017）赣03执异27号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年一月十七日
代书记员 尹 伟