浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民再字第5号
抗诉机关：浙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：方金花。
委托代理人：方志华。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：洪曼兰。
委托代理人：张通。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：余维祥。
委托代理人：余丽芳。
方金花因与洪曼兰、余维祥委托合同纠纷一案，不服本院（2010）浙杭民终字第1281号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2013年3月28日作出（2013）浙检民行抗字第81号民事抗诉书，向浙江省高级人民法院提出抗诉。浙江省高级人民法院于2013年12月16日作出（2013）浙民抗字第106号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年4月24日、7月9日公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派杭州市人民检察院检察员陈波、周姝、王籽佳出庭。申诉人方金花的委托代理人方志华，被申诉人洪曼兰的委托代理人张通，被申诉人余维祥及其委托代理人余丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年6月22日，一审原告洪曼兰起诉至浙江省淳安县人民法院称，2004年5月25日，其委托余维祥向方金花购得位于淳安县姜家镇宏山路口的一栋房屋，总价款125000元，房屋交付日期为2004年8月10日。2004年5月2日、5月26日、5月28日，其先后向余维祥汇出135000元购房款（其中10000元为支付余维祥的酬金）。方金花收到余维祥转交的房款后，将土地证、房产证原件交给其用于办理过户。房屋交付后，一直由余维祥代为出租，余维祥每年将租金打入其银行卡中。2008年，姜家镇政府决定对上述房屋所属区域进行拆迁，余维祥、方金花不但未通知其这一重大事件，反而故意隐瞒事实真相，擅自与浙江淳安姜家投资实业有限公司签订《拆迁补偿协议》，并领取补偿款377348.5元。事后，将其中200000元打入其银行卡中，并告知其只获得了补偿款200000元，企图共同非法侵占剩余177348.5元补偿款。据此，其起诉请求：1.在扣除已由余维祥付给其的200000元外，判令方金花、余维祥连带返还其拆迁补偿款177348.50元及该款利息8380元（按1-3年银行年利率5.67%计算，自2008年8月13日暂算至2009年6月13日），合计185728.50元；2.方金花、余维祥连带承担本案受理费4015元及财产保全申请费1440元，合计5455元；3.方金花、余维祥连带承担（2009）杭淳民初字第397号案件受理费1990元及财产保全申请费1440元，合计3430元。一审被告方金花辩称，洪曼兰与其之间的房屋买卖协议应属无效，其对案涉房屋享有所有权，拆迁补偿款应归其所有，要求驳回一审原告洪曼兰的诉讼请求。一审被告余维祥辩称，案涉房屋买卖协议是违法的。其仅收到洪曼兰的汇款133000元。其是案涉房屋实际购房人。其没有隐瞒案涉房屋拆迁事实。案涉拆迁补偿款由洪曼兰得200000元，方金花得130000元是公正的，剩余的钱应为其经手时的开支，故剩余的拆迁款洪曼兰没有权利主张，要求法院驳回洪曼兰的诉讼请求。
浙江省淳安县人民法院一审查明，1972年2月11日，方金花与淳安县姜家镇白坪村村民毛承谷登记结婚，婚后生有一子二女。1986年，方金花夫妇经审批在该镇宏山路口建造房屋1栋，此后有关部门向其颁发房产证和土地使用权证。1995年其丈夫去世，留有3个子女。此后涉案房屋的土地使用权证及房产证分别进行了年检换证，新证上使用权人和所有权人登记为方金花，土地性质为国有划拨土地，房屋共有权人栏登记为“0”。2004年5月26日，受洪曼兰委托，余维祥通过电话与方金花就买卖上述房屋事宜达成一致。同年5月28日，余维祥代表洪曼兰（乙方）与方金花（甲方）签订1份房屋买卖协议，约定：方金花将案涉房屋及“打土方费”（指的是开挖屋后地基的费用）共计125000元出售给洪曼兰，协议后款一次性付清，房屋交付日期为2004年8月10日前，并约定双方不能反悔，以后需要帮忙，甲方全力支持，费用乙方负担。协议签订后，洪曼兰通过余维祥向方金花交付了125000元。方金花收到价款后，按约交付了房屋，并将土地使用权证、房屋产权证原件交给洪曼兰用于办理过户，此后，房屋一直由洪曼兰委托余维祥代为出租，但未办理过户手续。2008年，淳安县姜家镇人民政府工作人员姚宏福打电话给方金花，要求其到淳安姜家投资实业有限公司办理拆迁事宜。方金花表示房屋已卖给余维祥，姚宏福就要求其出具1份委托书给余维祥，要他交到公司。方金花就向余维祥出具了1份委托书，委托余维祥办理案涉房屋一切拆迁事宜。之后，余维祥将拆迁之事告知洪曼兰，要求将房产证、土地使用权证复印后寄给其以便办理拆迁事宜。洪曼兰遂按要求将两证复印件寄给了余维祥。2008年8月13日，余维祥与拆迁单位就案涉房屋签订了拆迁补偿协议，并领取全额拆迁款377348.50元。事后，余维祥将其中的200000元支付给了洪曼兰，余款则一直放于其处。据此，洪曼兰起诉至一审淳安法院，请求判令：在扣除已由余维祥付给其200000元外，判令余维祥、方金花连带返还拆迁补偿款177348.50元及利息8330元，合计185728.50元。
浙江省淳安县人民法院一审认为，虽然案涉房屋原系方金花夫妇共同建造，但后换新证上的所有权人和使用权人均为方金花，房产证上共有人一栏则标注为零。作为买受人洪曼兰有理由相信此房屋无共有权人。本案购房协议中，余维祥是洪曼兰的购房代理人，对此方金花也清楚合同的相对方是洪曼兰。本案购房协议系当事人的真实意思表示，合同合法有效。方金花以房屋共有权人未签字同意，故该房屋买卖合同无效，有违诚信，其辩称不能成立。合同成立后，方金花交付了房屋及相关权证，洪曼兰则支付了全部价款，除未完成过户外，合同的其余部分均已履行。之后，在案涉房屋拆迁过程中，方金花明确表示案涉房屋已经出卖，并依要求出具委托书，结合前述卖房事实，方金花出具委托书的行为应视为是履行出卖房屋后的协助义务，是一种债权请求权的让与，即同意将房屋拆迁补偿款的请求权让与房屋买受人洪曼兰，该让与行为具有法律约束力。期间，余维祥将拆迁事宜告知洪曼兰，洪曼兰依其要求将房产证、土地使用证复印后寄给余维祥，结合之前洪曼兰曾委托余维祥买房并代为管理、出租的事实，该行为应视为洪曼兰委托余维祥办理拆迁事宜。余维祥受洪曼兰委托办理拆迁，在取得拆迁补偿款后没有将全部款项交付给委托人洪曼兰，其行为显属违法，应承担相应的民事责任，据此原告洪曼兰的诉讼请求合法有据，应予以支持，但有关利息计算标准应按存款利率计算。洪曼兰要求方金花连带向其支付剩余拆迁补偿款及利息损失的请求于法无据，不予支持。方金花认为双方买卖合同属于附解除条件的合同，约定的条件成就时即“买卖房屋所处地块没有建酒店”时，协议已经解除，其提交的“承诺书”未被依法采信，故“解除条件”根本不存在；另一方面，方金花提交的金额为3000元的收条由于未被采信，故所谓由余维祥代理洪曼兰解除与方金花签订的房屋买卖合同之事实亦不存在。鉴于案涉房屋项下的土地在拆迁过程中已扣除了土地出让金，按照相关司法解释的规定，起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效，余维祥认为补偿款由洪曼兰得200000元，方金花得130000元，其余为他经手时开支的分配方案是公正的，剩余拆迁款洪曼兰没有权利主张，该辩称于法无据，不能成立。据此作出（2009）杭淳民初字第576号民事判决：一、余维祥于判决生效之日起三日内支付洪曼兰拆迁补偿款177348.50元。二、余维祥于判决生效之日起三日内赔偿洪曼兰利息损失6135元。（按2008年8月13日1年期存款年利率即4.14%从2008年8月13日起计算至2009年6月13日止）。三、驳回洪曼兰的其他诉讼请求。案件受理费4015元、保全申请费1440元，由余维祥负担。
方金花与余维祥均不服一审判决，向本院提起上诉。方金花上诉称，一审法院随意变更案由，属程序错误；案涉协议应属无效。请求二审法院撤销原判，发回重审。余维祥上诉称，其与洪曼兰之间没有委托关系，案涉房屋权利应属方金花，现方金花上诉，可见方金花没有将债权请求权让与洪曼兰。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回洪曼兰的诉讼请求，一、二审案件受理费用由洪曼兰承担。洪曼兰答辩称，案涉房屋买卖协议合法有效。本案是因方金花和余维祥违背诚实信用的原则使得其受到损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，依法予以确认。
本院二审认为，本案中，方金花与余维祥均不服原审判决，向本院提起上诉。针对方金花的上诉请求与理由，方金花认为原审法院案件审理程序不当，变更案由导致事实不清。对此本院二审认为，人民法院对案件案由的认定是建立在对案件情况客观了解的基础之上，在查明案件事实与立案案由不符时，法院可依职权对案件案由予以变更，原审法院审理程序并无不当。方金花认为变更案由后应中止案件审理，亦缺乏法律依据，对此本院二审不予支持。方金花认为案涉房屋占用范围内的土地属划拨土地故买卖协议无效，对此本院二审认为，鉴于案涉房屋所属的土地在拆迁过程中已经扣缴了土地出让金，一审法院根据相关司法解释精神认定合同有效并无不当。方金花认为案涉房屋另有共有权人故买卖协议无效，对此本院二审认为，案涉房屋的土地使用权证及房产证上使用权人和所有权人登记为方金花，房屋共有权人栏登记为“0”，洪曼兰据此认为方金花有权对案涉房产进行处分理由正当，其作为善意第三人的权益应依法得到保护，方金花在出卖房屋、收受房款、交付房屋及相关权证多年后，再以共有权人未签字同意为由主张合同无效，有违诚信，对其主张本院二审不予支持。方金花认为一审判决否认3000元补偿费及不采信承诺书缺乏事实和法律依据，对此本院二审认为，根据方金花的主张，其与洪曼兰2004年签订的房屋买卖协议是附解除条件的，且之后由于条件未成就协议已经解除，方金花还为此补偿3000元，但从本案已查明的事实来看，余维祥受洪曼兰委托与方金花于2004年5月签订的房屋买卖协议内容明确，并未涉及合同解除条件，方金花收受125000元房款后也一直未予返还，并实际交付了房屋及相关权证，之后方金花亦从未主张或取得过案涉房屋出租收益，且2008年拆迁部门工作人员电话询问时，方金花亦明确表示房屋已经出卖，因此方金花认为协议已解除的主张与上述查明事实明显矛盾，对此本院二审不予采信。综上，方金花的上诉理由皆不能成立。针对余维祥的上诉理由与请求，余维祥认为案涉房屋的权利应属方金花，对此本院二审认为，如前所述，余维祥受洪曼兰委托与方金花于2004年5月签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，且案涉房屋已实际交付，因此所有权人应为洪曼兰；尽管案涉房屋尚未过户登记，但未予登记只是对外不发生对抗效力，并不影响买卖协议对协议双方产生的约束力，余维祥的该主张不能成立。余维祥主张其与洪曼兰之间的委托事项在2004年就已履行完毕。2008年其是受方金花的委托办理拆迁事宜。对此本院二审认为，房屋买卖后案涉房屋的所有权人应为洪曼兰，由于案涉房屋尚未过户，因此一审法院认定方金花出具委托书的行为应视为是履行出卖房屋后的协助义务并无不当，余维祥的该主张无法成立。余维祥认为一审法院适用《合同法》错误，对此本院二审认为，余维祥受洪曼兰委托与方金花签订房屋买卖协议，该行为受《合同法》相关条款约束，一审法院据此适用《合同法》并无不当。综上，余维祥的上诉理由皆不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。据此本院作出（2010）浙杭民终字第1281号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4015元，由上诉人方金花负担2007.5元，由上诉人余维祥负担2007.5元。
浙江省人民检察院抗诉认为，1.案涉方金花与洪曼兰签订的房屋买卖协议应属无效合同。本案中方金花与洪曼兰签订的协议，将划拨土地上的房屋转让给洪曼兰，未经有批准权的人民政府批准，违反法律、行政法规的强制性规定。原判认定案涉协议有效，系认定事实有误。2．方金花转让划拨土地上的房屋未取得有批准权的人民政府批准。一、二审法院把政府在征用涉案房产时从拆迁补偿款中已扣除的土地出让金等同于“转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”。但划拨土地在交易转让时应当补缴的土地出让金与政府征用土地时在补偿款中扣除的土地出让金，二者不能等同。综上所述，抗诉机关认为本院二审判决确有错误，应依法予以再审。
本院再审过程中，申诉人方金花称，1.案涉房屋的买卖，是建立在非法基础之上的交易行为。案涉房屋所涉土地性质是划拨土地，国家法律及政府土管部门明令禁止转让。故买卖双方签订的“协议书”理应依法确认为无效。2.余维祥围绕案涉房屋买卖所进行的一切代理行为，均应当承担其同等的后果。一审判决书认定“协议书”有效却否定“承诺”书的有效性，并依此不采信“协议书”已经被撤销了的事实，缺乏证据，显失公允。3.一审庭审程序混乱，多次变更案由导致事实不清，使得本案实体处理既不合法，又有违公平公正。综上，原一审判决认定事实有误、适用法律不当，二审判决维持原判不当，故向检察机关提起抗诉，以维护其合法权利。
被申诉人洪曼兰辩称，1.民事抗诉书将导致不同案由的诉讼在一个案件中进行审理，违反了民事诉讼法的基本程序。原审以委托合同纠纷为案由，而抗诉书要求确认案涉协议书的效力问题，二者性质不同。2.本案中洪曼兰与方金花自2004年5月签订房屋买卖合同后一直未办理过户，从物权角度看，案涉土地使用权还未发生转让时房屋已被征收，抗诉书将物权行为与债权行为混为一谈，适用法律错误。3.原一、二审法院维持洪曼兰与方金花签订的房屋买卖协议有效认定正确，保护诚信的交易行为。4.划拨土地房产转让时，当事人办理土地使用权转让手续并向政府缴纳土地出让金是依申请的行政行为，未申请只是未取得相应的公示效果，但不影响民事主体的其他权利义务。5.根据原一、二审查明的事实，本案中是余维祥受洪曼兰的委托购买了方金花的房屋，方金花代理人认为合同已解除的理由，洪曼兰并不清楚，并且余维祥也没有权利作出房屋买卖合同的解除。综上，原一、二审认定的事实无误，适用法律正确，应予以维持。
被申诉人余维祥辩称，1.其是案涉房屋的买受人，而不是洪曼兰的委托代理人。2.关于合同效力，如有效的话，原审法院对其执行拆迁补偿款计算利息没有法律依据；如合同无效的话，洪曼兰向其收取的拆迁款利息也应予以退回。3.其作为洪曼兰的委托代理人，有权要求洪曼兰支付合理的报酬，并由洪曼兰承担其为处理委托事务垫付的必要费用。4.案涉房屋交付后，其对房屋进行了改造，花费近4.5万元，使得案涉房屋客观上得到了增值，对此受益人应给予其合理补偿。
在本院再审期间，申诉人方金花，被申诉人洪曼兰、余维祥均无新证据向本院提交。
本院依职权取得以下新证据：证据一.本院走访拆迁部门形成的调查笔录；证据二.淳安县国土资源局向本院出具的复函。证明案涉房屋土地出让金的计算情况以及登记在方金花名下的淳安国用（1999）字第480号国有土地使用证现状。
经质证，申诉人方金花认为，对于证据一调查笔录系法庭调查取证，对其合法性、真实性及关联性均无异议；对于证据二复函的真实性、合法性及关联性亦无异议。被申诉人余维祥同意以上方金花的质证意见。被申诉人洪曼兰认为，对证据一的形式、内容以及证明对象均有异议，对证据的证人的资格有异议，作为证人证言，证人未出庭，且调查笔录涂改较多，建议不予采信。对证据二形式上没有异议，对土地现状有异议，土地证上虽记载是申诉人方金花，但并非真实情况。
本院认为，本院依职权向浙江省淳安姜家产业区块管理委员会副主任樊卫松调查形成的调查笔录不属于一方当事人提交的证人证言，同时该调查笔录涂改处均有樊卫松签字予以认可，该调查笔录来源合法、真实，并与本案事实有关联性，故对本案具有证据效力；淳安县国土资源局向本院出具的复函的形式要件系真实、合法，被申诉人洪曼兰质证认为虽现该土地证上记载土地使用权人是方金花，但并非真实情况的质证意见成立，本院予以支持。
本案再审查明的事实除原审认定案涉房屋项下的土地在拆迁中已扣缴土地出让金一节事实外，其余的与原一审查明的事实一致。
本院再审另查明，拆迁部门在拆迁补偿款中“扣缴土地出让金计14936元”的表述，系由于拆迁部门拆迁案涉房屋项下土地系国有划拨土地性质，而后续安置房屋项下土地系国有出让土地，其土地差价部分按上述土地出让金的计算方式予以扣回。登记在方金花名下的淳安国用（1999）字第480号国有土地使用证下土地现大部分已经拆迁用于道路建设。
本院再审认为，1.本案案由为委托合同纠纷，因洪曼兰向余维祥、方金花主张返还其剩余未支付的拆迁补偿款而引发，故本案的审理范围应围绕洪曼兰的上述诉讼请求是否成立而进行。本案中，方金花作为案涉房屋的所有权人与洪曼兰的购房代理人余维祥签订的房屋买卖协议，双方意思表示真实清楚，签约后，洪曼兰支付了全部购房款，方金花在收到全部购房款后亦按约定交付了房屋，并将房产证、土地使用权证原件交给了洪曼兰用于办理过户手续。此后，案涉房屋一直由洪曼兰委托余维祥代为出租，对此方金花均未提出过异议。在上述房屋买卖过程中并不存在有损害国家利益和社会公共利益之情形，也并不违反国家法律、行政法规的效力性的强制性规定。即使在拆迁过程中，方金花也明确表示涉案房屋已经出卖，并委托余维祥办理相关拆迁事宜，期间余维祥亦将拆迁事宜告知洪曼兰，并要求洪曼兰将房产证、土地使用权证复印寄给其以便办理拆迁事宜。余维祥在领取全部拆迁补偿款后仅将其中的200000元支付给了洪曼兰，尚有拆迁补偿款177348.50元一直未付，洪曼兰要求余维祥支付其剩余未付拆迁补偿款的诉讼请求应予支持。2．案涉房屋转让时，因相应的土地使用权是划拨性质，方金花作为房屋出卖方，没有在房屋出卖之前按照有关规定向有批准权的人民政府审批并办理相关手续，洪曼兰取得房屋后也未办理有关权属变更登记手续，亦未补缴土地出让金，但在案涉房屋拆迁时，拆迁部门已经在拆迁补偿款中按照土地出让金的计算方式扣缴了“土地出让金”14936元，虽然该款项经再审查明不能完全等同于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条中有关“缴纳土地使用权出让金”的规定，但对洪曼兰而言无过错。抗诉机关认为方金花与洪曼兰之间签订的房屋买卖协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，方金花在原审中亦以此为由提出答辩和上诉，但此认定和主张均缺乏法律和事实依据，也有违诚实信用原则，有损交易安全。3.方金花认为一审法院在审理过程中多次变更案由属程序违法，本院认为人民法院为了正确、简便审理案件，可根据案件的具体情况，在查明案件事实与立案案由不符的情形下，依职权对案件案由予以变更，此不违反法律规定，并不构成程序违法。
综上所述，原判认定主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2010）浙杭民终字第1281号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 寿凯迎
二〇一四年八月二十五日
书记员 俞 戈