文书内容辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1694号上诉人（原审被告）：山本翼（于遥系加入日本国籍之前的名字），男，1975年1月20日出生，日本国籍。委托代理人：梁智，辽宁容智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯琦，女，汉族，1966年7月1日出生。委托代理人：李旭东，辽宁煤都律师事务所律师。委托代理人：张家民，男，汉族，1959年12月5日出生。原审被告：刘雅秋，女，1970年5月7日出生，汉族。原审被告：王绍平，男，1963年12月25日出生，汉族。原审被告：韩文强，男，1977年3月30日出生，汉族。原审被告：金延胜，男，1977年10月14日出生，满族。上诉人山本翼因与被上诉人冯琦，原审被告刘雅秋、王绍平、韩文强、金延胜房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。经审查，被上诉人魏同辉于2016年9月20日死亡，本院根据其法定继承人的申请作出（2016）辽04民终1694号民事裁定书，准许魏同辉妻子冯琦替代魏同辉作为本案被上诉人参加诉讼，魏同辉退出诉讼。上诉人山本翼及委托代理人梁智，被上诉人冯琦委托代理人李旭东、张家民到庭参加诉讼，原审被告刘雅秋、王绍平、韩文强、金延胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。山本翼上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人冯琦一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人冯琦承担。事实与理由：1、一审判决对租赁合同的认定完全错误。本案涉及两份租赁合同，签约人均为张家民，张家民与王绍刚签订的合同在工商部门做了登记备案，这份合同完全符合法律及行政法规的相关规定，具有不容置疑的法律效力。此前张家民与刘雅秋签订的合同因在房产管理部门没有该案涉房屋的备案，已将合同废弃，并未履行，这一点签约人刘雅秋已在庭审中做了陈述，但未被采信，由此可见，刘雅秋与张家民签订的第一份合同已经名存实亡，是不具备法律效力的无效合同。一审判决以此为依据，缺乏事实与法律依据。2、一审判决适用简易程序，违反民事诉讼法相关规定。本案案情比较复杂，有些事实尚待查清，权利义务关系不明确，争议很大，涉案标的金额巨大，被告达5人之多，显然不适用简易程序。3、一审判决违反涉外案件级别管辖和涉外民商事案件集中管辖规定。山本翼系日本国籍，一审原告起诉标的额为309万元，本案是涉外商业用房租赁合同纠纷，应由沈阳市中级人民法院管辖。4、2014年度、2015年度房屋租金支付请求已超过法定诉讼时效1年期间，本案《商铺租赁合同》约定，每年租金于1月5日前一次性支付，2014年租金诉讼时效起算点为2014年1月6日，2015年度起算点为2015年1月6日，一审原告2016年3月提起诉讼，没有诉讼时效中断、中止的证据，因此2014、2015年度的租金请求已经超过法定1年诉讼时效期间，应予判决驳回。冯琦辩称，1、本案房屋出租是基于魏同辉的代理人张家民同刘雅秋签订的商铺租赁合同，刘雅秋受山本翼等人委托签订合同，山本翼以租赁的房屋实际经营金钱豹歌厅，双方按照商铺租赁合同履行；张家民与王绍刚之间的合同经一审质证是他人伪造的。2、法律规定人数众多为10人以上，本案属于事实清楚、案情和法律关系简单的民事案件，一审适用简易程序没有违反法律规定。3、本案商铺租赁合同由张家民和刘雅秋两位中国公民签订，魏同辉一审只起诉了刘雅秋，山本翼等四名自然人系主动要求加入诉讼，一审庭审笔录可查，山本翼系主动要求独自承担相应租金给付及房屋返还后果。山本翼主动加入本案产生了“外国人”的存在，本案案情简单，不属于重大涉外案件，不违反级别管辖。房屋租赁合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖。4、诉讼时效。由于承租方一直未交还房屋，出租方魏同辉从未停止要求支付租金，而且房屋未收回，损失持续发生，因此诉讼时效始终不能开始计算。综上，合同到期后，山本翼不再享有承租权，应当立即返还房屋，其仍占有使用涉案房屋，应承担相应的占有使用费。魏同辉向一审法院起诉请求：一、判令被告返还非法占用的抚顺市顺城区临江东路14号（A号）商业楼；二、判令被告支付欠缴房租人民币2769690.09元及滞纳金人民币81359.65元；3、判令被告支付非法占用商铺期间的损失费人民币681277.363元（暂从2016年1月1日计算至2016年6月17日，最终数额计算至实际支付之日止）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：山本翼、王绍平、金延胜、韩文强、刘雅秋系朋友关系。2009年初，山本翼、王绍平、金延胜、韩文强准备一起经营歌厅，便委托刘雅秋代为寻找合适房屋用于歌厅经营。2009年9月，刘雅秋获悉位于抚顺银河湾小区有商铺出租，联系到该商铺管理人即抚顺市银河物业管理有限公司工作人员进行承租洽谈，并将情况反馈山本翼、王绍平、金延胜、韩文强，王绍平、金延胜、韩文强因对该商铺产权情况存疑有重大风险，退出与山本翼共同经营歌厅。山本翼遂委托刘雅秋代表其与房屋所有人签订房屋租赁合同。2009年4月17日，刘雅秋与魏同辉的委托代理人张家民签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方张家民，乙方刘雅秋；甲方出租位于银河湾小区1-9-1#房屋，地上建筑面积1847.28平方米，地下建筑面积524.03平方米，总面积2371.31平方米；租期7年，自2009年4月18日至2015年12月31日（含第一年赠送装修期四个月）；租金于每年1月5日前支付一次，交付出租方；第4-6年租金标准为1.5元/天/平方米，第7年租金标准为1.7元/天/平方米;乙方如无故拖欠，每逾期一天，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金2%。如拖欠15天，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；租赁期满或合同解除，乙方应将房屋内的全部无损坏设备、设施（含装修工程）在适宜使用的清洁、良好状况下交给甲方，电梯除外；……”，该合同由张家民、刘雅秋分别在合同尾部代表人处签字确认。合同签订后，山本翼对该房屋进行装修后，开设“金钱豹歌厅”进行营业。此后，山本翼按合同约定交付至2013年租金。自2014年开始至合同期满，山本翼未按合同约定支付租金。现山本翼欠缴2014年房租1298292元，欠缴2015年房租1471398元，合计2769690元。山本翼欠缴2014年滞纳金51932元，2015年滞纳金29428元，合计81360元。山本翼在合同到期后未将承租房屋返还魏同辉。另查明，该房屋由魏同辉于2008年12月10日与抚顺市锦华房地产开发有限公司签订《门市房买卖合同》；2009年8月27日，魏同辉与抚顺市锦华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》；2014年3月10日，该房屋取得房屋所有权证书，房屋所有权人为魏同辉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，魏同辉授权的代表人张家民与山本翼授权的代表人刘雅秋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人即魏同辉、山本翼均应全面履行合同义务。双方当事人签订的《商铺租赁合同》中明确约定“如乙方拖欠租金15天，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；乙方如无故拖欠，每逾期一天，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金2%；租赁期满或合同解除，乙方应将房屋内的全部无损坏设备、设施（含装修工程）在适宜使用的清洁、良好状况下交给甲方，电梯除外”，根据以上约定，山本翼未按期交纳租金的行为已经构成违约，对于魏同辉要求给付拖欠的租金、滞纳金及向魏同辉返还承租房屋包括全部无损坏设备、装修设施的诉讼请求，于法有据，应予支持。魏同辉提出租赁期满后占用期间的损失之诉请，因山本翼的占用行为致魏同辉未能将该房屋出租他人导致经济损失，应予支持。发生的租金损失参照最后一年租金酌情计算。山本翼、王绍平、金延胜、韩文强、刘雅秋提出的辩解意见，合理部分，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、山本翼于本判决生效之日起二十日内将位于抚顺市顺城区临江东路14号（A号）商业楼（含装修、无损坏设备）返还魏同辉；二、山本翼给付魏同辉商铺租金1298292元（2014年）、商铺租金1471398元（2015年），共计2769690元；三、山本翼给付魏同辉商铺滞纳金51932元（2014年）、商铺滞纳金29428元（2015年），共计81360元；四、山本翼给付占用商铺期间租金损失（从2016年1月1日起至山本翼返还房屋日止参照2015年约定租金即按1.7元/天/㎡计算）。上述给付款项，在本判决生效后二十日内履行。逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31543元，减半收取15778元，由山本翼负担。此款魏同辉已交付，山本翼在履行判决义务时一并给付魏同辉。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审诉讼期间，山本翼、王绍平、金延胜、韩文强四人主动要求参加本案诉讼，山本翼自认委托刘雅秋签订《商铺租赁合同》，实际租赁涉案房屋经营歌厅，双方对交付租金及拖欠租金等事实均无异议，故一审判决认定魏同辉与山本翼之间成立租赁法律关系并无不当，本院予以维持。关于管辖问题。《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第四条，发生在与外国接壤的边境省份的边境贸易纠纷案件，涉外房地产案件和涉外知识产权案件，不适用本规定。本案虽因山本翼的加入具有涉外因素，但本案为房屋租赁合同纠纷，不适用上述规定进行集中管辖。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条规定，房屋租赁合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，因此一审法院对本案具有管辖权。关于诉讼时效问题。虽然本案《商铺租赁合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方自2009年签订租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。2014年之前双方正常履行租赁合同，出租方有理由相信承租方会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，其未在2014年、2015年当期租金履行期限界至时立即主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对承租方的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。而且山本翼在二审庭审中表示“希望双方能协商，因房屋有装修，还希望有机会合作”，说明其并非故意拖延交纳租金，双方在协商租金给付过程中均有继续合作的意愿。因此按照公平原则及诚实信用原则，在租赁合同于2015年12月31日到期后，山本翼仍占用承租房屋却未支付当期租金的情况下，魏同辉于2016年3月提起诉讼，并未超过诉讼时效期间，山本翼该项上诉理由法律依据不足，本院不予支持。关于一审审理程序问题。一审法院根据本案双方权利义务关系及案件事实，选择适用简易程序审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定。综上所述，山本翼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案上诉过程中，一审原告魏同辉死亡，二审中由魏同辉之妻冯琦替代魏同辉承继诉讼。在当事人发生变更的情况下，本案的裁判主文内容亦相应进行变更。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初784号民事判决；二、山本翼于本判决生效之日起二十日内将位于抚顺市顺城区临江东路14号（A号）商业楼（含装修、无损坏设备）返还冯琦；三、山本翼给付冯琦商铺租金1298292元（2014年）、商铺租金1471398元（2015年），共计2769690元；四、山本翼给付冯琦商铺滞纳金51932元（2014年）、商铺滞纳金29428元（2015年），共计81360元；五、山本翼给付冯琦占用商铺期间租金损失（从2016年1月1日起至山本翼返还房屋日止，参照2015年约定租金即按1.7元/天/㎡计算）；上述给付款项，在本判决生效后二十日内履行。逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31543元，减半收取15778元，由山本翼负担（山本翼在履行判决义务时一并给付冯琦）；二审案件受理费29608元，由上诉人山本翼负担。本判决为终审判决。审判长 张帆审判员秦梦审判员何福苍二〇一七年一月十八日书记员 罗          晓          姝