江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆巴民初字第0430号
原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇东部工业区（民营工业园）。
法定代表人崔阿友，该公司总经理。
被告昆山斯曼特纳米科技有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇红杨四路东侧。
法定代表人谢瑞鑫。
原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司与被告昆山斯曼特纳米科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法由审判员汤海鹏独任审判。后本院依法组成合议庭并于2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司的法定代表人崔阿友到庭参加诉讼；被告昆山斯曼特纳米科技有限公司经本院合法传唤后拒不到庭（公告）。本案现已审理终结。
原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司诉称：原、被告于2008年6月签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于巴城城北西路2666号的厂房，租赁期限自2008年9月1日起至2013年8月31日，年租金484380元。被告实际承租期间自2009年9月1日起至2012年9月30日。在上述租赁期间内，被告共拖欠原告租金303650元。根据合同约定，迟付租金的应当按照总价万分之五即240元每日支付违约金。现原告酌情降低违约金标准，根据人民银行贷款利率的1.3倍主张违约金。另外原告为被告垫付的电费共计34888.14元，被告也未支付。综上，为维护原告合法权益不受侵害，故诉至法院请求判令：被告支付拖欠的租金303650元；被告支付原告垫付的电费34888.14元；被告支付逾期付款违约金20505元（以303650元自2012年10月1日起按照人民银行6%贷款年利率的1.3倍计算至起诉之日为20505元，要求支付至判决生效之日）；被告承担本案诉讼费。
昆山斯曼特纳米科技有限公司未作答辩。
经审理查明：坐落于巴城镇城北西路2666号的房屋所有权人为上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司。
2008年6月2日，原告上海人民企业集团（昆山）电气制造公司作为出租方，被告昆山斯曼特纳米科技有限公司作为承租方，双方就坐落在巴城镇城北西路2666号部分房屋签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋建筑面积3510平方米，房屋质量优良；租赁期限为2008年9月1日至2013年8月31日；年租金肆拾捌万肆仟三百捌拾元整；每年六个月为一付，每次提前一个月，迟付的以总价万分之五即二百四十元（每日）支付给出租人；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；租赁房屋的用途为厂房使用。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：是承租人出资的，固定物件不可搬移，其他是承租人出资的自行处理；定金壹拾万，承租人在当年六月二十五日前交给出租人；定金不作为承租人所出房屋租金，待房屋租赁结束经出租人现场验收无破损原貌或损坏后付给承租人。
庭审中，原告陈述上述租赁合同签订后双方协商一致将房屋租赁时间变更为2009年9月1日至2014年8月31日，合同其他条款不变。原告于2009年9月将出租房屋交付被告使用，双方约定租金自2009年9月1日开始计算，被告实际使用至2012年9月30日，被告于2012年9月30日将房屋退还原告，至此双方租赁合同关系已实际解除。原告自认被告已经支付租金1189855元（含100000元定金），具体为：2008年6月预收厂房租金100000元，2010年3月收厂房租金242190元（2009年9月1日-2010年2月28日），2010年8月收厂房租金80730元（2010年3月1日-2010年4月30日），2010年9月收厂房租金80730元（2010年5月1日-2010年6月30日），2010年10月收厂房租金80730元（2010年7月1日-2010年8月31日），2011年2月收厂房租金121095元（2010年9月1日-2010年11月30日），2011年3月收厂房租金121095元（2010年12月1日-2011年5月31日），2011年7月收厂房租金121095元（2011年3月1日-2011年5月31日），2011年10月收厂房租金121095元（2011年6月1日-2011年8月31日），2012年1月收厂房租金121095元（2011年9月1日-2011年11月30日）。被告实际承租时间为2009年9月1日至2012年9月30日。原告催讨2011年12月1日之后租金未果，遂诉诸法院。
另查明：原告所属的厂房有多家公司租用，原告统一向供电公司购电，租用企业用电直接向原告支付电费，同时由原告向租用公司开具增值税发票。2012年3月、2012年4月，原告为被告分别缴纳电费21202.2元、10489.9元，并开具编号为19593256、20301876的增值税发票两份，经本院向昆山市国家税务局核实，该两份增值税发票被告入账抵扣。原告为证实其于2012年5月代被告缴纳电费8196.04元，向本院提供编号为20847841的增值税发票，经本院向昆山市国家税务局核实，该份增值税发票未认证抵扣。此前，被告向原告缴纳电费保证金5000元，原告主张抵扣代付的电费。
以上事实由原告提供的房屋产权证、《房屋租赁合同》、《付款明细》、电费缴纳凭证、增值税发票、抵扣证明及庭审笔录予以证实。
本院认为：合同双方应恪守合同义务。本案中，关于原被告之间的房屋租赁关系，因有《房屋租赁合同》为凭，本院对原被告之间存在房屋租赁合同关系予以确认。因被告已于2012年9月30日已将租赁房屋退还原告，双方房屋租赁关系已实际解除，故本院确认原被告双方房屋租赁合同关系于2012年9月30日解除。关于房屋租期，依据合同约定租期自2008年9月1日至2013年8月31日，原告庭审中陈述原被告双方协议变更租期为2009年9月1日至2014年8月31日，原告实际于2009年9月1日将出租房屋交付被告使用，原告主张租期自2009年9月1日至2012年9月30日，因被告实际使用房屋并支付部分房租属实，且经本院合法传唤被告未到庭抗辩，故本院确认原被告双方租赁期限自2009年9月1日至2012年9月30日，故租金总额应为1493505元。庭审中原告自认被告已支付1189855元（含定金100000元冲抵租金），故本院确认被告尚欠原告房屋租金303650元。
关于房屋租金违约金问题。依据《房屋租赁合同》中“每年六个月为一付，每次提前一个月，迟付的以总价万分之五即240元（每日）支付给出租人”之约定，及被告未支付2011年12月1日之后租金之事实，现原告主张被告欠付租金违约金以303650元为基数按照人民银行同期贷款利率的1.3倍自2012年10月1日计算至判决生效之日，本院认为该主张于法有据，本院予以支持。
关于原告代为垫付电费问题。《房屋租赁合同》中约定租金由承租人支付，结合原告于2012年3月、4月实际向供电部门缴纳电费并为被告开具增值税发票2份合计金额31692.1元，被告据此入账抵扣之事实，本院确认原告代被告支付电费31692.1元，因被告向原告缴纳过保证金5000元，原告自愿抵扣，并不违反法律规定，故被告尚需支付原告代为垫付的电费26692.1元。至于原告主张2012年5月份代被告支付电费8196.04元之主张，原告仅提供向供电公司购电凭证及为被告开具的增值税发票，但因该增值税发票未认证抵扣且原告公司购电供多家公司使用，无法证实其代被告支付8196.04元电费之事实，故本院对该主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山斯曼特纳米科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司房屋租金303650元。
二、被告昆山斯曼特纳米科技有限公司于本判决生效后十日内赔付原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司逾期付款违约金（计算方式：以303650元为基数按照中国人民银行贷款利率的1.3倍自2012年10月1日计算至判决生效日止）。
三、被告昆山斯曼特纳米科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海人民企业集团（昆山）电气制造有限公司垫付电费26692.1元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行期限为二年。
案件受理费6838元，公告费690元，合计7528元，由被告负担7415元，由原告负担113元。此款项原告已预缴，本院不再退还，被告应负担的诉讼费用在履行上述判决义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费缴纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州园区支行营业部；账号10-550101040009599。
审 判 长 汤海鹏
人民陪审员 陆美华
人民陪审员 姚雪琴
二〇一四年一月十四日
书 记 员 欧 平
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。