辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4020号
上诉人（原审原告）：沈阳军区金山招待所，住所地沈阳市和平区昆明北街**号。
法定代表人：肖楠，该招待所所长。
委托诉讼代理人：宋子升，沈阳军区法律顾问处律师。
上诉人（原审被告）：谷晓红，女，1968年4月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区
委托诉讼代理人：卫力军，辽宁同宇律师事务所律师。
上诉人沈阳军区金山招待所（以下简称“金山招待所”）因与上诉人谷晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金山招待所上诉请求：一、维持一审判决第一、二项，改判谷晓红给付2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金差额140,000元；二、改判谷晓红给付2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金逾期违约金84,000元；三、谷晓红承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定谷晓红提供的“附加协议”有效，违背事实和法律。二、一审判决认定“被告将诉争房屋西侧二楼转租给杜卫忠”错误，无事实依据。三、一审判决被上诉人给付合同租金80%错误，不支付违约金错误，应予纠正。2011年6月至2015年9月30日，谷晓红都是按照合同约定履行，一审法院判决按80%支付没有事实和法律依据。
谷晓红辩称：2011年签订租赁协议后，按照协议约定用途进行了装修，之后到工商局办理执照，工商局要求我们提供军队房屋租赁许可证和消防合格证，由于金山招待所无法提供，导致我方无法按照合同约定的用途使用房产，军队房屋租赁许可证是国家工商局和后勤部下发的关于加强军队房地产租赁许可证管理有关问题的通知，办理工商登记时应该查验军队房屋租赁许可证，我们投入了200多万的装修，金山招待所与我方协商，要求我们改变成宾馆使用，但是房屋格局不好，导致宾馆效益也不好，我们也经常面临行政处罚，2015年就停止经营了，在2015年3月分以后就不应该交租金了，我们多次要求交接，但是金山招待所不愿意接收房屋。一审判决给付租金计算的数额是正确的，但是我方认为我方不应该交纳。
谷晓红上诉请求：一、维持一审判决第一、二项，改判第三项，金山招待所承担80%的过错责任，我方同意交纳20%的租金；二、金山招待所承担本案的诉讼费用。事实与理由：金山招待所在履行房屋租赁协议过程中严重违约，谷晓红按照合同约定，对二楼进行了装修、消防安装，经评估达144万元，可是在投入巨额资金后，却因为金山招待所的原因（金山招待所无法提供《军区房屋租赁许可证》、《消防合格证》）导致谷晓红无法按照茶道和足疗的目的使用。在此情况下，为避免自身更大的损失，被迫变成挂靠金山招待所名下改做宾馆使用。可是，同样存在手续不合格，房间格局不符合宾馆客户的要求等问题，严重影响了谷晓红的收益，基本处于闲置状态，金山招待所也不积极采取措施欲与上诉人协商解决，现在却反过来向谷晓红索取巨额资金。同时，宾馆二楼在2015年3月就已经停止使用至今，因双方有纠纷，所以没有正式办理交付手续，这是由于金山招待所的过错引发的，所以不能按正常租金标准让我支付租金。另外，谷晓红与金山招待所虽然签订了《租赁协议》，但是金山招待所的租赁手续不符合法律规定，导致该份协议无效，所以租金同样不能按照合同约定的金额来执行。
金山招待所辩称，租赁合同有效，我方有对外有偿服务许可，可以办理工商登记等行政审批的。杜卫忠承租了二楼西侧房屋，并办理了所有手续进行正常经营。谷晓红进行了实际经营，合同是2011年签订并履行，至今6年时间，房屋仍然在谷晓红手中没有交付，中央军委下达58号文件，我方多次向谷晓红要求终止合同并交付房屋，但是谷晓红不交付，交付可以公证交付，对方称2015年3月停止经营没有证据。合同履行至今，2015年9月之前谷晓红都是全额交付租金的，对方主张没有事实和法律依据。
金山招待所向一审法院起诉请求，一、判令终止双方间的二楼房屋租赁合同；二、判令谷晓红给付二楼租金人民币315,000元；三、判令谷晓红给付二楼水、电、有线电视费1.2万元；四、判令谷晓红给付当年租金20%违约金84,000元；五、判令谷晓红承担本案诉讼费用。诉讼中，金山招待所增加诉讼请求，诉请租金给付至2016年7月30日，共计350,000元，诉请谷晓红从承租房屋腾出。金山招待所撤回诉请谷晓红给付水、电、有线电视费12,428元的诉讼请求。
一审法院认定事实:2010年12月30日，金山招待所（甲方）与谷晓红（乙方）签订《附加协议》一份，约定，1.甲方同意将现一楼牛肉面，所承租的房屋207.36平方米，在牛肉面2011年4月30日合同到期后，承租给乙方使用，双方自签定本协议之日，乙方向甲方交定金90,000元，待交房前，签定一楼房屋租赁合同。2.甲方同意乙方在二楼及一楼主合同到期后，继续承租给乙方，租赁期限共五年，即二楼合同为2014年3月14日至2019年3月13日，一楼合同为签定主合同到期后，续租五年。3、房屋租金为二楼每年420,000元，一楼每年180,000元……
金山招待所于2011年1月1日取得中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，该所可进行房屋租赁收费。
2011年6月6日(谷晓红提供的合同上载明的时间为2010年12月30日)，金山招待所（甲方）、谷晓红（乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定金山招待所将坐落在沈阳市和平区昆明北街62号，即金山宾馆东侧一楼门脸、二楼餐厅、后厨、仓库（面积779.35平方米）出租给乙方，用于经营茶道和足疗项目使用。租期3年，自2011年7月1日至2014年6月30日止。协议第三条约定，年租金42万元。房屋租金交纳采取上打租方式，即乙方从起租之日算起，每半年交纳一次房费（即：从签合同前，先缴纳2011年7月1日至2011年12月31日，半年的房费210,000元），以此类推。如乙方延误交纳租金超过一个月，甲方按当年租金加收20%滞纳金，超过一个季度不交租金，甲方按乙方单方毁约处理。甲方有权停水、停电、封门、收回乙方所租房屋；第四条约定，租赁期内的水、电、垃圾处理费等费用均按当地主管部门规定的价格中行计量计价，由乙方承担。其费用按月结算，乙方于每月宾馆查表后十日内向甲方交纳。（甲方将在每月的5日进行能源费查表，并将下达能源费收费单，甲方会在能源费收费单上标注清楚各种收费费用明细，乙方需在当月15日前将能源费交纳齐全）。……第五条约定，房屋租赁保证金2万元，在签订本协议同时付给甲方，作为租赁期内的保证金。租赁期满时，乙方保证房屋及设施、设备完好，交与甲方验收合格后，保证金无息退还乙方（庭审中，谷晓红主张交付了20,000元保证金，金山招待所对该金额予以认可，但主张沈阳军区金山招待所交纳的是二楼的保证金）。该合同签订后，沈阳军区金山招待所向谷晓红交付了诉争房屋，谷晓红向金山招待所交付了租金，但自2015年10月起，谷晓红未再支付租金，故金山招待所起诉来院。
一审法院另查，谷晓红承租诉争房后未办理营业执照。
一审法院认为，金山招待所与谷晓红签订的《附加协议》、《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，一审法院予以确认。因金山宾馆系金山招待所的内设机构，故金山招待所系二份协议的权利、义务主体。上述协议对双方均产生约束力。双方均应依上述协议履行。关于租期问题，依据《房屋租赁协议书》约定，租期至2014年，而依据《附加协议》约定，在《房屋租赁协议书》到期后，续租五年，故诉争房租期至2019年到期，因2014年《房屋租赁协议书》到期后双方并未再行续签租赁合同，故《房屋租赁协议书》继续有效。对金山招待所主张《房屋租赁协议书》属后合同，《附加协议》为前合同，应以后合同约定租期为准的问题，因关于租期到期后问题。合同无约定，前合同有约定，故应以前合同约定为准，故对金山招待所的主张，一审法院不予采信。关于金山招待所主张终止《房屋租赁协议书》的诉讼请求，因庭审中，双方均同意解除，一审法院予以准许。合同解除后，谷晓红已无继续占有诉争房屋的合理事由，故对金山招待所诉请其腾空并返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，同时金山招待所亦应当将谷晓红已支付的20,000元保证金予以返还。关于金山招待所诉请谷晓红给付从2015年10月1日至2016年7月30日期间租金的诉讼请求，谷晓红欠付租金属实，但本案争议的问题在于，关于双方合同解除的过错方问题。双方在租赁合同中明确约定，谷晓红承租诉争房屋用于经营茶道和足疗项目使用，但因金山招待所未向其提供军队房产租赁许可证，致使谷晓红在承租诉争房屋后无法办理营业执照，其合同目的无法实现，虽谷晓红后期转向经营宾馆，但亦与其签订租赁合同之时的合同目的相去甚远，其一直无法正常经营获取收益，基于此可以认定，金山招待所具有致使双方合同解除不可推卸的过错，其应当承担相应的违约责任，故对其诉请的2015年10月1日至2016年7月30日期间的租金，一审法院不予全额支持，以80%计算为宜，即280,000元，扣除金山招待所应返还给谷晓红的保证金20,000元，剩余租金260,000元，谷晓红应当支付。关于谷晓红提出租赁合同无效，其不应向金山招待所支付租金的抗辩，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于金山招待所主张违约金问题，因本案中金山招待所存在违约行为，故对金山招待所该项诉请，一审法院不予支持。关于金山招待所撤回主张谷晓红承担水、电、有限电视费12,428元的诉讼请求，一审法院准予。
判决：一、解除原告沈阳军区金山招待所与被告谷晓红于2011年6月6日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告谷晓红于本判决生效之日起30日内从位于沈阳市和平区昆明北街62号金山宾馆东侧一楼门脸、二楼餐厅、后厨、仓库（面积779.35平方米）房屋腾出，完好无损的交付原告沈阳军区金山招待所；三、被告谷晓红于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳军区金山招待所从2015年10月1日至2016年7月30日止的租金260,000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7990元，由被告谷晓红承担5300元，由原告沈阳军区金山招待所承担2690元；保全费2120元，由被告谷晓红承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金山招待所提交了证据1关于沈阳军区金山招待所营房消防事项的说明，证明消防设施功能齐全，符合接待经营条件。证据2房屋租赁协议书。证明诉争房屋在租给谷晓红之前，房屋年租金是450,000元。谷晓红发表质证称，对证据1真实性没有异议，该说明是部队内部出具的，只能说明当时没有进行验收，但是根据法律规定，现在应该进行验收。附件一审提供了原件，但是与本案无关。附件3说明金山宾馆存在消防隐患，消防局要求其整改。证据2与本案无关。本院对金山招待所提供的关于沈阳军区金山招待所营房消防事项的说明真实性予以确认，房屋租赁协议书与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：双方在履行房屋租赁合同过程中谁存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中双方租赁合同约定租赁房屋用于经营茶道和足疗项目使用,但因为金山招待所未能向谷晓红提供军队房产租赁许可证，导致谷晓红无法办理经营手续,故金山招待所在履行合同中存在违约行为,导致谷晓红无法实现签订合同时的目的，金山招待所应承担违约责任。一审法院认定金山招待所对于双方合同解除具有过错责任，认定谷晓红按应付租金标准的80%支付租金并无不当，本院予以维持。故金山招待所主张谷晓红支付全额租金及违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于谷晓红主张金山招待所承担80%的过错责任依据亦不足，本院亦不予支持。关于金山宾馆与谷晓红签订的《附加协议》对金山招待所有无约束力的问题。金山宾馆系金山招待所的内设机构，金山宾馆与谷晓红签订的《附加协议》约定的租赁范围及租金与金山招待所与谷晓红签订的《房屋租赁协议》约定一定，不同于对租期的约定。故从两份协议签订的主体及内容来看，均对金山招待所具有法律约束力。另从双方实际履行来看，至《房屋租赁协议》约定的租期届满后，双方即未签订新的协议，金山招待所亦未就租期届满而向谷晓红主张终止协议，而系双方继续租赁使用房屋，故亦可认定双方对于租赁期限
履行亦系依据《附加协议》中对于租赁期限的约定。故金山招待所主张《附加协议》对其没有约束力，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，金山招待所、谷晓红的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，谷晓红交纳7990元，由谷晓红负担；沈阳军区金山招待所交纳4660元，由沈阳军区金山招待所负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年九月十一日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。