广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第1052号
上诉人（原审被告）：袁福彬，男，汉族，住广东省始兴县。
被上诉人（原审原告）：始兴县益健房地产开发有限公司。住所地：始兴县（市场内）大夏首层门店。
法定代表人：陈春生，总经理。
委托代理人：曾小卫，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省始兴县。
上诉人袁福彬因与被上诉人始兴县益健房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年2月26日，益健公司与袁福彬签订了一份《门店租赁合同》，该合同约定：“经双方协商，甲方（益健公司）同意将益健综合楼B栋6、7号门店（面积213平方米）出租给乙方（袁福彬）使用。……一、租赁期为九年，从2011年4月1日起至2020年4月1日止。二、租金及租金的缴交方式：1、租金：按面积计算，第一年的租金：每平方／月16元人民币；第二年的租金：每平方／月16元人民币；第三年的租金：每平方／月16元人民币。2、租金的缴纳方式：每年交一次，第一年的租金在签订本合同时一次性缴清，以后每年的租金在上一年的期满前一个月内一次性缴清。三、本合同签订时，乙方预交门店押金人民币20000元（不计息）给甲方，租赁期满后，经甲方验收门店无损后退还押金还乙方。……六、违约责任：1、乙方必须按时交纳房租，如果乙方不按时缴纳房租，甲方每天按年租金的1%向乙方收取滞纳金，超过15天不交租金，视为乙方自动放弃合同（甲方有权强行进门、更换门锁，所有损失乙方自行承担）。2、乙方必须合法经营，因违法经营所造成的一切损失由乙方承担。……注：租金三年后按市场价：房租三个月付一次。（本院注：‘注：租金三年后按市场价：房租三个月付一次。’是由益健公司员工曾小卫在签订合同时书写，袁福彬与益健公司对此均不持异议。）”合同签订后，经益健公司同意，袁福彬即对该门店进行装修，用于餐馆经营，同时按照合同约定的单价每月16元／㎡缴纳了前三年的门店租金。约定的三年期限届满前，益健公司通知袁福彬在三年期满后的门店租金升幅至每月35元／㎡。从2014年4月1日起至2014年11月31日止，袁福彬亦按该单价支付了相应的门店租金。之后袁福彬因门店租金问题与益健公司产生纠纷，袁福彬以益健公司门店租金升幅过大，不合理为由未支付其后的租金。益健公司遂于2015年2月10日向袁福彬发出《催缴租金通知书》，要求袁福彬支付尚欠的租金22365元及滞纳金80514元。袁福彬收到上述通知书后亦未履行缴纳租金的义务。
另查明：双方口头约定袁福彬同时承租益健公司柴房一间，约定单价为100元／月，与门店租金同时缴纳。袁福彬支付柴房租金至2014年11月31日，其后至今的租金则未付。
再查明：益健公司、袁福彬双方对三年后的门店租金单价未再签订补充协议。
2014年5月7日，益健公司向原审法院提起诉讼称：2011年2月26日，益健公司、袁福彬双方签订一份《门店租赁合同》。根据合同约定，益健公司将益健综合楼B栋6、7号门店（213平方米）及柴房一间出租给袁福彬经营餐饮使用。租赁期为9年，从2011年4月1日起至2020年4月1日止。租金按面积计算，第一年至第三年租金为16元／㎡，第三年后租金按市场价即每月35元／㎡计算。从2014年4月份起至2014年11月份，袁福彬亦按35元／㎡向益健公司缴纳了8个月的租金，合计60440元。但从2014年12月份开始，袁福彬就一直拖欠益健公司租金至今，2015年2月10日，益健公司向袁福彬发出一份《催缴租金通知书》，袁福彬收到此通知书，仍然未按约定缴纳租金及滞纳金。根据双方签订的合同约定及相关法律规定，为维护益健公司合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除益健公司、袁福彬于2011年2月26日签订的《门店租赁合同》，并要求袁福彬10日内腾空其门店交还益健公司；2、袁福彬向益健公司给付尚欠的租金20220元及滞纳金54396元，合计84616元；3、该案诉讼费用由袁福彬负担。益健公司于原审庭审中变更第二项诉讼请求为：“要求袁福彬支付益健公司拖欠的门店租金60440元”。
对于《门店租赁合同》中约定的市场价，双方在原审庭审期间持不同意见，益健公司认为应按同一地段的租金为标准，袁福彬则主张双方口头约定三年后的租金是在原租金16元／㎡的基础上每年涨幅10%，益健公司认为其未作出过此承诺。原审庭审查明，袁福彬承租门店的同一地段其他门店租金为每月35元／㎡。袁福彬辩解之所以从2014年4月1日起至2014年11月31日止会按照每月35元／㎡的单价缴纳租金是受益健公司胁迫，为保证正常营业才缴纳的，益健公司对此予以否认。
原审法院认为，该案系房屋租金合同纠纷。根据益健公司诉称及袁福彬辩称，该案争议的焦点是：一、益健公司主张袁福彬支付拖欠的门店及柴房租金60440元有无事实和法律依据；二、益健公司以袁福彬违约不缴纳租金为由要求解除益健公司、袁福彬双方于2011年2月26日签订的《门店租赁合同》理由是否充分。
一、关于益健公司主张袁福彬支付2014年12月至2015年7月的房屋租金60440元的问题。益健公司、袁福彬双方签订的《门店租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规等国家强制性法律，系真实有效的合同，双方均应按约全面履行。双方于合同中约定2014年4月1日起的门店租金按市场价，而对于该市场价，双方在合同中未明确，也未签订补充协议，根据交易习惯及市场原则，该市场价应以同一地段的门店租金为标准。庭审查明，袁福彬承租门店同一地段的门店租金市场均价为35元／㎡，袁福彬亦按35元／㎡的单价支付益健公司门店租金至2014年11月31日止，因此，益健公司主张袁福彬按35元／㎡的单价支付门店租金理由充分。虽袁福彬辩解其系受益健公司威胁而支付上述租金，但益健公司予以否认，袁福彬对其辩解也仅有其陈述，而未向法庭提交证据证实。因此，对其辩解，该院不予采信。庭审中，袁福彬确认自2014年12月1日起至开庭审理时，其未向益健公司支付门店租金及柴房租金。由于双方在《门店租赁合同》中约定的支付租金期限为三个月付一次，自2014年12月1日至开庭审理时止，袁福彬应支付益健公司共计7个月的门店和柴房租金合计52885元［（213㎡×35元／㎡＋100元／月）×7个月］，对益健公司主张超出部分，因未到双方约定的支付期限，该院不予支持。
二、关于益健公司主张解除益健公司、袁福彬双方于2011年2月26日签订的《门店租赁合同》的问题。袁福彬未支付2014年12月1日至2月的房屋租金因其认为益健公司在原房屋租金的基础上升幅过大，为此就租金单价问题与袁福彬产生纠纷，双方经协商未果，袁福彬进而拒付租金。庭审中，袁福彬同意支付袁福彬房屋租金，仅是对于租金单价有异议，双方协商无果才导致迟延支付，主观上并非恶意拖欠。另双方约定的租赁期限为9年，袁福彬自2011年承租益健公司门店经营餐饮至今仅4年，也为此也做了大量的前期投资工作，从维护合同稳定性及兼顾公平考虑，双方均应按签订的合同继续履行各自义务，实现合同目的。此外，益健公司在2015年3月18日诉至该院，此时，袁福彬也仅迟延支付房屋租金十几天，其行为未构成根本性的违约，并且袁福彬对于房屋租金一事也一直与益健公司进行协商，其行为也表明袁福彬在积极履行双方签订的合同。因此，益健公司主张解除双方签订的租赁合同，理由不充分，对益健公司该项诉请，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年7月1日作出（2015）韶始法民一初字第125号民事判决：一、袁福彬应于判决生效之日起十日内支付益健公司始兴县益健房地产开发有限公司门店和柴房租金共计52885元。二、驳回益健公司始兴县益健房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，由益健公司负担311元，袁福彬负担1000元。此款益健公司已预交，袁福彬负担的部分，由袁福彬在支付上述款项时迳付益健公司。
袁福彬不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定。袁福彬与益健公司达不成补充协议，就必须按照交易习惯确定，始兴县范围内房屋租赁合同的交易习惯，是合同约定后要增加租金，一般每年递增百分之五至百分之十五之间，而益健公司第一年就增加百分之一百，显然原审法院错位地理解了始兴县范围内房屋租赁合同的交易习惯。所以袁福彬认为益健公司应按照始兴县范围内房屋租赁合同的交易习惯逐年递增租金。据此，袁福彬请求二审法院：1、撤销原审判决第一项；2、诉讼费用由益健公司负担。
益健公司答辩称：一、双方2011年2月26日签订的《门店租赁合同》依法成立、有效：该合同系双方真实意思表示，其内容亦未违反我国法律、法规强制性规定，并且双方亦按合同约定已全面履行。第二，关于三年后按市场价租金的问题，从2011年4月起至2014年三年租金届满之前，当年益健公司房屋租金按16元／㎡出租给袁福彬使用，其租金就比较廉价，加上还低价租给了一间柴房给袁福彬共同使用，租金每月才100元／月，可以想象，当年的租金是比较廉价优惠的；加上该出租屋地段交通便利；第三，至于房租提价问题，也是双方书面约定三年后按市场价，即35元／㎡，同时，目前益健公司其所出租门店全部（约10多间）都以35元／㎡计算；第四，双方从2014年4月1日起并已按35元／㎡计收租金约八个月之久，证明双方已对原合同租金单价作出了新的租金约定，进行了租金市场价的补充，况且袁福彬也已按35元／㎡实际履行八个月。目前，袁福彬反而诉说益健公司威胁其租金35元／㎡计算，请问“威胁”证据何在欠钱还钱天经地义，袁福彬在履行其合同的过程中，拖欠益健公司租金达七个月之久，可见，袁福彬拖欠益健公司租金后还蛮不讲理，既想要租店，又不想交租。益健公司早就诉请要求解除与袁福彬的租赁合同关系，后经原审法院多次做益健公司工作的情况下，益健公司才勉强同意袁福彬继续租赁。不然，益健公司早就给予门店断水、断电处理，对袁福彬这种毫无信誉的承租方，只有采取非常措施。二、袁福彬上诉请求撤销原审判决于法无据，袁福彬所欠租金难道可以不予缴交，出尔反尔，并长期继续占用、使用益健公司门店经营，袁福彬在履行合同的过程中实际已构成根本性违约。据此，益健公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回袁福彬的上诉，维持原判。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原审法院对案由定性准确，本院予以认同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅对袁福彬上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，对当事人上诉请求没有涉及的原审判决审理查明事实及其他判项不予审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：益健公司将门店租金升至35元／㎡是否合理。
关于益健公司将门店租金升至35元／㎡是否合理的问题。袁福彬与益健公司在签订《门店租赁合同》时均是出于自愿，是其真实意思表示，并未受到欺诈、胁迫或存在重大误解的情形，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此是合法有效的合同，双方均应该坚持诚实信用的原则，履行合同。双方对于房屋三年后的租金仅约定三年后按市场价，对租金的具体金额及升幅没有做出明确的约定，亦未就此达成补充协议。袁福彬认为双方曾经口头约定三年后的租金是在原租金16元／㎡的基础上每年涨幅10%，但是益健公司对此不予认可，认为其未作出过此承诺，根据谁主张谁举证的原则，袁福彬应该提供证据证明双方曾经有此口头约定，否则承担举证不能的法律后果。商事活动具有其内在的价值规律，在双方对市场价未能达成一致意见的情况下，以同一地段的门店租金为标准计付租金才符合交易习惯。袁福彬在原审期间也表示现在的租金是35元／㎡，而且袁福彬已经按照35元／㎡的单价支付了8个月的租金，直到2014年11月31日止。袁福彬认为其按照35元／㎡的单价交付租金是受到益健公司的威胁，但益健公司对此予以否认，袁福彬亦未为其主张提交证据证明，理应承担举证不能的法律后果。因此，益健公司主张按照市场价35元／㎡的单价支付租金具有事实依据，本院予以支持。鉴于双方租期较长，袁福彬为经营该门店进行了较大的投资，原审法院从维护合同稳定性及兼顾公平的角度，判令双方继续履行《门店租赁合同》并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。袁福彬的上诉主张缺乏法律依据和证据支持，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1122元，由袁福彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 梁晓芳
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 丘 毅
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