上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第353号
原告（反诉被告）陈若华。
委托代理人孙晓东，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴声誉。
委托代理人夏海波，上海市理诚律师事务所律师。
原告陈若华诉被告吴声誉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告吴声誉提起反诉，本院于2014年4月23日第二次公开开庭进行了审理。2014年6月30日，本案依法转为普通程序审理，于2014年7月29日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈若华委托代理人孙晓东，被告（反诉原告）吴声誉委托代理人夏海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈若华诉称，2013年10月1日，陈若华、吴声誉就上海市基隆路XXX号汤臣国际贸易大楼1503室房屋签订租赁合同，约定，吴声誉于2013年10月20日至2015年10月19日期间将上述房屋出租给陈若华作办公使某；吴声誉于2013年10月20日之前将房屋腾空并交给陈若华使某；吴声誉逾期交房超过30日的，则每逾期一日按照应付租金的百分之一向陈若华支付滞纳金；一方违约，向另外一方支付违约金人民币（以下币种同）3，800元。上述约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，经陈若华多次催促，吴声誉至今仍未交付房屋，并拒绝履行合同，吴声誉的行为已经构成违约。故陈若华起诉至法院，请求判令吴声誉：1、继续履行《租赁合同》，并将上海市浦东新区基隆路XXX号汤臣国际贸易大楼1503室房屋交付陈若华使某；2、支付陈若华违约金3，800元；3、按每日456元的标准支付陈若华自2013年11月20日起至本案判决生效之日止的滞纳金；4、赔偿陈若华损失147，238.7元（包括差旅费3，698.7元、2013年10月至2014年2月期间准备派驻上海的员工工资损失55，287元、自行估算的2013年10月至2014年2月期间的公司预期经营损失88，255元）。
被告（反诉原告）吴声誉辩称，陈若华、吴声誉签订的仅是意向合同，吴声誉收取的是定金。涉案租赁房屋系吴声誉与妻子俞芳共同所有，但俞芳并未在合同上签名，其不同意将房屋出租给陈若华。吴声誉告诉陈若华不出租的时候，该房屋之前使某者的工商注册尚未迁出，现已迁出。同意第2项诉讼请求；不同意第3、4项诉讼请求，且约定滞纳金过高，即使认定吴声誉违约，也希望法院予以调整。同时，吴声誉提起反诉称，涉案租赁房屋系吴声誉、俞芳共同所有，虽两人系夫妻，但俞芳与吴声誉就该房屋出租事宜一直存有分歧，俞芳不同意出租，《租赁合同》上的签字也并非俞芳本人所签。吴声誉认为《租赁合同》仅为意向合同，如需办理公司注册的，应由产权证持有人与承租人一起去外高桥保税区领取保税区专门适用的格式合同并签字，但俞芳对此不同意，吴声誉于2013年10月30电话通知陈若华解除合同。故吴声誉提起反诉，请求判令陈若华与吴声誉签订的《租赁合同》于2013年10月30日解除。
针对反诉部分，原告（反诉被告）吴声誉辩称，一、根据《婚姻法解释（一）》第17条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据该规定，吴声誉主张俞芳不同意出租房屋，从事实上、法律上均是不成立的；二、吴声誉认为涉案《租赁合同》为意向合同，不能成立。陈若华认为合同无意向合同、正式合同之分，只要是当事人真实意思表示，合同即成立并生效。综上，不同意吴声誉的反诉请求。
经审理查明，上海市浦东新区基隆路XXX号汤臣国际贸易大楼1503室房屋的权利人为吴声誉、俞芳。2013年10月1日，出租方吴声誉（甲方）与承租方陈若华（乙方，其委托王燕侨代为签署）就上述房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月20日起至2015年10月19日止，甲方应于2013年10月20日以前将房屋腾空交给乙方使某。乙方应付的定金为3，800元，2013年10月1日支付给甲方定金共计3，800元，如有不足则于一日内补足。在本合同签订之后至租期开始之前如甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还乙方，如乙方违约则定金由甲方没收。租期开始之后，上述定金转为租赁保证金。甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使某，如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。如甲方逾期超过四十五天，则视为甲方构成违约，乙方有权解除租赁合同，并追究甲方违约责任，甲方应双倍返还乙方定金共计7，600元。甲、乙任何一方如未按本合同的条款执行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为3，800元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。甲方需保证在11月20日前将原租客公司在该房屋地址的工商注册迁出，使该房屋具备工商注册条件。若在该日期后因甲方原因，乙方仍不可注册，则自11月20日起至乙方可进行公司注册日止，乙方不需支付甲方租金，直至该房屋具备工商注册条件之日起为起租日。
签订合同当日，陈若华支付吴声誉定金3，800元。2013年10月下旬，吴声誉向陈若华表示不再出租系争房屋。2013年10月29日，陈若华来沪与吴声誉协商交房事宜，但未果。2013年11月11日，原租客公司的工商注册迁出系争房屋。2014年1月23日，吴声誉、俞芳与案外人新华联融资租赁有限公司（以下简称新华联公司）签订《房屋租赁合同》，约定吴声誉、俞芳将系争房屋出租给新华联公司使某，租赁期为2014年2月1日至2016年1月31日，月租金1万元。2014年2月起，吴声誉、俞芳将系争房屋交付新华联公司使某。2014年5月20日，新华联公司在系争房屋内办理了工商注册。
审理中，陈若华、吴声誉确认，《租赁合同》落款处“俞芳”签字系吴声誉代签，双方认可《租赁合同》主体为吴声誉、陈若华。陈若华表示其主张的滞纳金实为逾期交房违约金，涉案定金已转化为租赁保证金。另经法院释明，陈若华虽认可系争房屋已由吴声誉另行出租并已实际交付案外人使某，但仍坚持继续履行合同、交付租赁房屋的诉讼请求。
以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《授权委托书》、工商机读材料及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，陈若华、吴声誉之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。房屋共有人俞芳虽未在合同上签字，但租赁合同并非对租赁房屋的处分，不以共有人合议一致作为租赁合同成立、生效的条件，基于吴声誉与俞芳的产权共有关系以及身份关系，吴声誉有权出租系争房屋，吴声誉以俞芳未在合同上签字为由主张涉案租赁合同仅为意向合同，缺乏法律依据。《租赁合同》约定，甲方（吴声誉）须按时将房屋及附属设施交付乙方（陈若华）使某，如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。该条款约定的滞纳金实属逾期交房违约金。本案中，吴声誉未按约向陈若华履行交房义务，并以高价另租他人且已实际履行，其行为显属恶意违约，应当承担相应违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。鉴于吴声誉已将系争房屋另行出租并实际履行，基于债权平等性原则，陈若华再要求吴声誉履行合同、交付租赁房屋，没有法律依据。虽然吴声誉为本案合同违约方，但鉴于涉案租赁合同客观上已无法履行，且吴声誉亦据此主张解除合同，故本院判决涉案租赁合同于2014年1月31日解除。合同解除后，就陈若华支付的租赁保证金3，800元，吴声誉应当返还，对合同解除违约金3，800元，吴声誉同意支付，本院可据此判决。逾期交房违约金的设定前提是以履行交房义务的可履行性为前提，本案逾期交房违约金应计算至合同解除时止，陈若华主张合同解除后的逾期交房违约金，缺乏法律依据。对逾期交房违约金标准，虽然吴声誉主张约定过高，但根据本案中陈若华主张的合理经济损失范围、吴声誉的过错程度及其逾期受益因素，吴声誉要求调整违约金标准，本院不予采纳。对陈若华主张的欲派驻上海的员工工资损失55，287元、自行估算的公司预期经营损失88，255元，与吴声誉违约行为之间无必然因果关系，也明显超出了违约方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。违约金兼具补偿性和惩罚性，根据本案中陈若华主张的损失范围及提供的相应证据，合同约定的违约金已足以填补其主张的合理损失，陈若华赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三第第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈若华与被告（反诉原告）吴声誉于2013年10月1日签订的《租赁合同》于2014年1月31日解除；
二、被告（反诉原告）吴声誉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈若华租赁保证金3，800元；
三、被告（反诉原告）吴声誉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈若华违约金3，800元；
四、被告（反诉原告）吴声誉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈若华逾期交房违约金33，288元；
五、驳回原告（反诉被告）陈若华的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，320元，由原告（反诉被告）陈若华负担2，498元、被告（反诉原告）吴声誉负担822元；反诉案件受理费80元（已减半收取），由被告（反诉原告）吴声誉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 骆国雄
人民陪审员 马顺山
二〇一四年九月十日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。