1福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0403民初1179号原告：三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司，住所地福建省三明市三元区城东东泉新村8排10号一楼。法定代表人：邓凡礼，经理。委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所执业律师。被告：邓其青，男，1966年8月12日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所执业律师。原告三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司(以下简称垂裕祠文保公司)与被告邓其青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告垂裕祠文保公司法定代表人邓凡礼及其委托诉讼代理人邓少荣，被告邓其青及其委托诉讼代理人余开来、林涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。垂裕祠文保公司向本院提出诉讼请求：1、确认垂裕祠文保公司（前身三明市垂裕祠文物保护小组）与邓其青于2007年11月20日签订的房屋《承租协议》无效，判令邓其青立即搬出租赁的场所，返还垂裕祠附属食堂四间；2、判令邓其青拆除其在垂裕祠占地范围内未经同意的临时建造二层砖混结构房屋及其他设施，恢复原状；3、判令邓其青支付自2014年9月1日至2016年5月31日的房屋占有使用费17700元（2014年9月1日至2015年8月31日每月800元，2015年9月1日至2016年5月31日每月900元），并按约定标准继续支付至实际返还之日止。事实和理由：2007年11月20日，原三明市垂裕祠文物保护小组与邓其青签订《承租协议》一份，约定：原三明市垂裕祠文物保护小组将坐落于三元区荆东的垂裕祠附属食堂及设施出租给邓其青使用，邓其青负责房屋后期投资维修，租赁期限自2007年8月至2032年9月。从2007年9月2日至2011年9月1日邓其青每月支付房屋占有使用费500元，并每年递增100元，从2016年9月起房屋占有使用费随行就市。事后，邓其青从2014年9月1日起未按约支付房屋占有使用费，且未经原三明市垂裕祠文物保护小组同意及办理合法建造手续的情况下，在附属食堂后面垂裕祠文物保护单位的保护范围内擅自新建二层砖混结构房屋。依据有关法律规定《承租协议》是无效的，邓其青应返还垂裕祠附属食堂四间，按约支付房屋占用费，其擅自新建二层砖混结构房屋应予拆除。邓其青辩称，1、垂裕祠文保公司的主体不适格；2、答辩人与原三明市垂裕祠文物保护小组签订的《承租协议》合法有效；3、被答辩人无权要求答辩人拆除临时建筑二层砖混结构房屋及其他设施。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行举证、质证和认证。垂裕祠文保公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、组织机构代码证，证明其的主体情况；第二组：《承租协议》一份，证明2007年11月20日，原三明市垂裕祠文物保护小组与邓其青签订《承租协议》一份，约定：原三明市垂裕祠文物保护小组将坐落于三元区荆东的垂裕祠附属食堂及设施出租给邓其青使用，邓其青负责房屋后期投资维修，租赁期限自2007年8月至2032年9月。从2007年9月2日起至2011年9月1日止邓其青每月支付房屋占有使用费500元，并每年递增100元，从2016年9月起房屋占有使用费随行就市。(收款)收据8份，证明邓其青交房屋占有使用费到2014年8月止；第三组：福建省人民政府关于第六批省级文物保护单位及其保护范围的通知一份，证明三元区荆东的垂裕祠是福建省人民政府公布的第六批省级文物保护单位及保护范围；第四组：关于同意成立“垂裕祠”文物保护小组的通知、三元区文体广电出版局的批复、通知各一份，证明2015年4月13日三明市三元区文体广电出版局“元主体[2015]08号”批复，授权垂裕祠文保公司取代原三明市垂裕祠文物保护小组，行使文物保护职责；第五组：（2015）元民初第920号判决书、（2015）三民终字第1080号裁定书，证明双方诉争的租赁合同纠纷，经三元区法院审理后邓其青提出上诉，二审期间双方均以欲收集新证据的理由撤回上诉及起诉。邓其青对垂裕祠文保公司提交的证据的质证意见如下：第一组的真实性没有异议，对证明的内容有异议，不能证明垂裕祠文保公司是适格的主体。8-10万人的邓氏后裔对垂裕祠都有份，如果要组成一个垂裕祠保护公司，应该要邓氏后人参与投票决定，并经多数表决同意。第二组证据的真实性没有异议，对证明的内容有异议，协议上的甲方是原三明市垂裕祠文物保护小组，垂裕祠文保公司不是适格的主体；邓其青在经过原三明市垂裕祠文物保护小组同意后才加盖的二层建筑。第三组、第五组的证据均没异议。第四组证据的真实性没异议，对证明的内容有异议，三元区文体局是没有权利授权垂裕祠文保公司管理省级文物的，同时也证明垂裕祠文保公司跟本案不具关联性。本院认为，邓其青对垂裕祠文保公司提交证据的部分证明对象有异议，但对证据的真实性均没有异议，且上述证据真实、合法，与本案有关联，应予采信。邓其青没有提交证据。依据上述有效证据和庭审笔录，对本案法律事实作如下认定：1991年3月2日，三明市人民政府以明政(1991)布01号《关于公布三明市市区第二批文物保护单位的布告》，确定坐落于三元区荆东村的“垂裕祠、邓克谐墓”为三明市市区第二批文物保护单位。保护范围：东南至墓山顶，西北至泮池围墙，祠后檐角起左右各24米，祠前檐角起左右各6米，泮池围墙外30米划为建设控制地带。1997年4月15日，三明市文物管理委员会办公室批复同意成立原三明市垂裕祠文物保护小组，由邓衍康任组长，邓衍益、邓立勋、邓繁礼、邓长添任副组长，邓国秋、邓衍尧、邓长禄、邓长夏为成员。1999年5-8月间，原三明市垂裕祠文物保护小组在未办理合法建造手续的情况下，在垂裕祠右侧后面的保护范围内建成一层附属食堂四间(建筑面积约90平方米)，原三明市垂裕祠文物保护小组(垂裕祠文保公司)至今未办理合法建造手续。2005年5月11日，福建省人民政府发布闽政文［2005］164号《关于公布第六批省级文物保护单位及其保护范围的通知》，确定垂裕祠为省级文物保护单位，祠后邓克谐墓为附属文物。保护范围：东南至墓山顶，西北至泮池围墙外10米，祠后墙至墓山顶部分左右两侧从建筑外墙各向外延伸24米，祠后墙以前部分左右两侧从建筑外墙各向外延伸10米。2007年11月20日，原三明市垂裕祠文物保护小组(甲方)与邓其青(乙方)签订《承租协议》一份，主要约定：1.三明市荆东垂裕祠附属食堂后期维修由乙方投资；建筑规模应控制在甲方许可范围内，乙方要做到质量达标，安全第一，建成后乙方自负盈亏。2.乙方从2007年9月1日至2011年9月1日每月支付房屋占有使用费400元；从2011年9月2日起至2016年9月1日止每月支付房屋占有使用费500元，并每年递增100元；从2016年9月起的房屋占有使用费随行就市。3.租赁期限自2007年8月至2032年9月。4.乙方不可转租他人。甲方邓衍康、邓衍益、邓衍新、邓凡泉签字，乙方邓其青签字。2008年3-9月间，原三明市垂裕祠文物保彷小组、邓其青在未办理合法建造手续的情况下，邓其青对垂裕祠附属食堂进行维修，并在附属食堂后面垂裕祠文物保护单位的保护范围内新建二层砖混结构房屋(建筑面积共约234平方米)，与垂裕祠附属食堂并于一体经营小吃店。2012年4月12日，三明市三元区文体广电出版局制发《关于下发的通知》，其中第6项职责为：在保护好垂裕祠的前提下，对附属建筑合理利用，适度开发、促进文化旅游业的健康发展。2013年10月，原三明市垂裕祠文物保护小组发现邓其青已将垂裕祠附属食堂和新建房屋转租他人，并于2013年11月找到邓其青，要求邓其青增加房屋占有使用费未果。2014年12月17日，原三明市垂裕祠文物保护小组向邓其青发出《解除承租协议通知书》一份，主要内容：其与邓其青20**年11月20日签订的《承租协议》明确规定，邓其青不得转租他人。但邓其青已两次冒充房屋业主出租给陆志强、李凤英。根据有关法律规定，其决定从2014年9月1日起解除与邓其青签订的《承租协议》，邓其青不服可向法院起诉，逾期视为接受。2015年4月9日，由邓凡礼、邓衍舜、邓焕坡、邓衍益、邓长天等共同出资50000元，经三明市三元区工商行政管理局核准登记，成立三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司(即垂裕祠文保公司)，其经济性质为有限责任公司。2015年4月13日，三明市三元区文体广电出版局制发元文体［2015］08号批复，批准由垂裕祠文保公司取代原三明市垂裕祠文物保护小组。租赁期间，邓其青按约交纳给原三明市垂裕祠文物保护小组2007年9月1日至2014年9月1日止的房屋占有使用费，垂裕祠文保公司因邓其青擅自转租他人之事产生纠纷，邓其青未交纳2014年9月2日以后的房屋占有使用费。另查明，诉争的垂裕祠附属食堂及邓其青维修新建的二层砖混结构房屋在三明市城市总体规划(2010-2030年)区域内。再查明，邓其青于2016年7月25日以三明市三元区文体广电出版局为被告，向尤溪县人民法院提起行政诉讼，请求撤销三明市三元区文体广电出版局作出的元文体［2015］08号批复。尤溪县人民法院于2016年12月22日作出（2016）闽0426行初28号行政裁定书驳回邓其青的起诉；邓其青不服，向三明市中级人民法院提起上诉，三明市中级人民法院于2017年4月28日作出（2017）闽04行终20号行政裁定书驳回上诉，维持原裁定。综上所述，本院认为，垂裕祠及其附属邓克谐墓为2005年福建省人民政府核定公布的省级文物保护单位，讼争的垂裕祠附属食堂及2007年以后维修新建的二层砖混结构房屋均在福建省人民政府划定的文物保护范围内，该区域也在三明市城市总体规划(2010-2030年)区域内。原三明市垂裕祠文物保护小组虽经三明市文物管理委员会办公室批复成立，但未经职权部门登记，也未经国家行政机关依法设立，故不属于法律上认可的其他组织。《中华人民共和国文物保护法》第八条规定，地方各级人民政府负责本行政区域内的文物保护工作。县级以上地方人民政府承担文物保护工作的部门对本行政区域内的文物保护实施监督管理，并在各自的职责范围内负责有关的文物保护工作。因此，三明市三元区文体广电出版局是法律授权的承担本行政区域内文物保护工作的部门，在其职责范围内可以授权垂裕祠文保公司对垂裕祠及邓克谐墓进行管理。故邓其青关于垂裕祠文保公司不是适格主体的辩解与法律规定相悖，本院不予采纳。《中华人民共和国文物保护法》第十七条规定，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但是，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。原三明市垂裕祠文物保护小组未经福建省人民政府批准，也未征得上一级人民政府文物行政部门同意，更没有取得工程规划许可证等合法建造手续，便在垂裕祠右侧后面建成垂裕祠附属食堂四间，事后也未取得房屋权属证书，故其于2007年11月20日与邓其青签订《承租协议》，将垂裕祠附属食堂四间出租给邓其青使用并收取房屋占有使用费，且授权邓其青对垂裕祠附属食堂进行维修和扩建违反了建筑法、文物保护法的规定；然《最高人民法院》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于原三明市垂裕祠文物保护小组或垂裕祠文保公司至今未办理租赁房屋的合法建造手续，因此，原三明市垂裕祠文物保护小组与邓其青签订的《承租协议》属无效合同，自签订之日起无效。合同被确认无效后，邓其青占用租赁房屋已失去了合同依据，理应搬离并返还租赁房屋，因此，邓其青应将垂裕祠附属食堂四间返还给垂裕祠文保公司。《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的房屋占有使用费标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。邓其青实际占用了租赁房屋，之前支付的房屋占有使用费可直接抵作其应支付的房屋占有使用费，此后邓其青占有租赁房屋期间应当按照原约定的房屋占有使用费标准支付房屋占有使用费，故垂裕祠文保公司要求邓其青自2014年9月1日起按约定标准支付至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。垂裕祠文保公司要求拆除未经审批邓其青在垂裕祠文物保护范围内建造的二层砖混结构房屋及其他设施不属法院的受案范围，可另行向有关部门主张。据此，依照《中华人民共和国文物保护法》第八条、第十七条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)第（五）项、第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第三条(?javascript:SLC(120998,3)?)第一款、第五条(?javascript:SLC(120998,5)?)规定，判决如下：一、确认原三明市垂裕祠文物保护小组与邓其青于2007年11月20日签订的《承租协议》无效；二、邓其青应在本判决书生效之日起10日内返还三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司垂裕祠附属食堂四间（约90平方米）；三、邓其青应在本判决书生效之日起10日内参照《承租协议》约定的标准计算支付三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司自2014年9月1日至返还垂裕祠附属食堂四间时止的房屋占有使用费(暂计到2016年8月31日止为20400元)；四、驳回三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5214元，由三明市三元区垂裕祠文物保护有限公司负担100元，邓其青负担5114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  巫朝辉审 判 员  张明健人民陪审员  崔永德二〇一七年六月二十二日书 记 员  王恩典附本判决书依照的法律条文：《中华人民共和国文物保护法》第八条国务院文物行政部门主管全国文物保护工作。地方各级人民政府负责本行政区域内的文物保护工作。县级以上地方人民政府承担文物保护工作的部门对本行政区域内的文物保护实施监督管理。县级以上人民政府有关行政部门在各自的职责范围内，负责有关的文物保护工作。第十七条文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但是，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意；在全国重点文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，在批准前应当征得国务院文物行政部门同意。《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的房屋占有使用费标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。