湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异1339号
案外人：郑智军，男，汉族，1978年5月23日出生。
申请执行人中信银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道747号。
代表人：徐晓华，该行行长。
委托代理人：余其颐，湖北民本律师事务所律师。
委托代理人：刘莎，湖北民本律师事务所律师。
被执行人：武汉华鑫汇通金属实业有限公司，住所地：湖北省武汉市黄陂区武湖农场沙口分场。
法定代表人：冯博宇，该公司总经理。
被执行人：冯博宇，男，汉族，1958年3月13日出生。
被执行人：王晓明，女，汉族，1958年3月14日出生。
被执行人：冯博民，男，汉族，1964年8月31日出生。
本院在执行中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）与被执行人武汉华鑫汇通金属实业有限公司（以下简称华鑫公司）、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷一案过程中，案外人郑智军向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郑智军称，贵院以（2015）鄂武汉中立保字第00534、00535、00536号民事裁定书查封了华鑫公司名下的房产，其中误将属于案外人的“黄陂国用（2010）第555号”地块中B12栋2层5号房屋项下的土地查封，特提出异议，请求解除上述房产项下土地使用权的查封。其事实与理由为：华鑫公司与郑智军签订了一份商品房买卖合同，将长江金属交易中心第B12栋2层5号房出售给郑智军，现郑智军已付清全部购房款，取得了房屋的实际所有权并投入使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院查封案外人的财产并进行拍卖的行为明显侵犯了案外人的合法权益。
本院查明：申请人中信银行武汉分行因与被申请人华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷，于2015年12月10日向本院提交三份书面保全申请并以自我财产提供担保，要求对被申请人采取诉前保全措施，总计冻结被申请人华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民的银行存款382000000元或查封其相应价值的其他财产。本院经审查，于2015年12月16日分别作出（2015）鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书，总计裁定冻结上述四被申请人的银行存款382000000元。如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。
2015年12月18日，本院向黄陂区国土资源和规划局（以下简称黄陂国土局）送达（2015）鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书及（2015）鄂武汉中执字第00534、00535、00536号协助执行通知书，查封了被申请人华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场[土地证号：黄陂国用（2009）第1832号、面积117285.**平方米]、[土地证号：黄陂国用（2010）第554号、面积143479.**平方米]、[土地证号：黄陂国用（2010）第555号、面积120121.**平方米]、[土地证号：黄陂国用（2010）第556号、面积73110.**平方米]。黄陂国土局于同日签收上述法律文书并在送达回证中载明本院为轮候查封。
2015年12月21日，本院向黄陂区住房保障和房屋管理局（以下简称黄陂房产局）送达（2015）鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书及协助执行通知书，总计查封了被申请人华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心647套房产。黄陂房产局于2015年12月25日签收上述法律文书，并在送达回证中载明“本次查封共计647套，其中部分轮候（129套），部分抵押”。
原告中信银行武汉分行与被告华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷系列案件，本院于2016年1月21日分别以（2016）鄂01民初366号、（2016）鄂01民初367号、（2016）鄂01民初368号立案受理。2016年5月16日，本院分别作出（2016）鄂01民初366号、（2016）鄂01民初367号、（2016）鄂01民初368号民事判决。上述判决生效后，因被告均未履行还款义务，权利人中信银行武汉分行于2016年6月27日向本院申请强制执行，本院于同日以（2016）鄂01执1046号、1047号、1048号立案受理。
另查明：黄陂国用（2010）第555号土地使用权，本案为首轮查封，查封期限为2015年12月18日至2018年12月17日。
涉案房产的查封情况：已查封的647套房产所在幢数：B6-12、B13-14、B16-20、B23-26、S41-43及S46-47。
土地抵押情况：黄陂国用（2010）第555号、黄陂国用（2010）第556号，抵押登记均为时间2014年10月13日，抵押面积213194.83平方米（总面积310518.56平方米），抵押金额74108800元，抵押期限2014年10月13日至2015年10月9日。
再查明：2013年1月17日，郑智军与华鑫公司就华鑫公司对在黄陂区、国用土地使用证编号黄陂国用（2010）第555号地块上投资建设的中国长江金属交易中心第B12栋2层5号房签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120494311），该商品房的用途为“工﹒交﹒仓”，建筑面积为241.51平方米，每平方米单价3500元，总金额845285元。2011年12月5日、2013年2月28日，华鑫公司向郑智军出具的销售不动产统一网络发票载明：郑智军分别交该房房款425285元、42万元。上述《武汉市商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2011年8月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人郑智军在本院查封涉案土地使用权之前已与华鑫公司签订《商品房买卖合同》，且支付了全部房款，根据合同约定，该房产应已交付使用。现因该房地产设有抵押、被查封等原因无法办理过户，应系非因买受人自身原因未办理过户。案外人郑智军对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，买受人购买房地产开发企业名下的商品房时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，故案外人郑智军对案涉房屋相应占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的权益。
另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：
中止对土地使用权证号为黄陂国用（2010）第555号项下中国长江金属交易中心第B12栋2层5号房项下土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审 判 长 姚 红
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二〇一七年十一月六日
法官 助理 周 晨
书 记 员 文 曼