北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10898号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。
法定代表人：倪军，总经理。
委托诉讼代理人：张猛，北京安科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）董政，男，1977年2月10日出生。
委托诉讼代理人：王晓燕，河北尚言律师事务所律师。
上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）因与被上诉人董政商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初5775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
军泽丰公司的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判军泽丰公司无需向董政支付经济损失；判决董政向军泽丰公司支付房屋使用费98400元，二审诉讼费由董政承担。事实与理由：一审判决依据另案评估报告确定本案的赔偿金额不适当，涉案房屋不能办理商品房预售许可证，是由于政府相关部门政策调整的原因，并非全部可归责于军泽丰公司，董政在购买涉诉房屋时明知没有商品房预售许可证仍购买，其也具有一定的过错；董政实际系受益人，其应向军泽丰公司支付房屋占有使用费。
董政辩称，对一审判决没有异议。
军泽丰公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的商品房买卖合同无效；2.董政返还北京市房山区××小区7号楼3单元301室房屋；3.判令董政向军泽丰公司支付房屋占用使用费98400元。4.诉讼费由董政承担。
董政向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的商品房买卖合同无效；2.判令军泽丰公司向董政返还已付购房款89974元及利息；3.判令军泽丰公司承担缔约过失责任赔偿董政该房屋取得不能的损失738398元；4.判令军泽丰公司赔偿董政已支付的天然气入户费3800、公共维修基金7401元、壁挂炉3500元、有线接入费300元，合计15001元及利息。
一审法院认定事实：2009年8月7日，军泽丰公司与董政签订《商品房买卖合同》，双方约定董政购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区××小区7号楼3单元301室房屋，房屋价款为289974元。2009年8月7日交首付款89974元，贷款20万元。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为95建安（330）号，施工许可证号为房建安78号。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。2009年8月7日，董政向军泽丰公司交付首付款89974元。2010年4月27日，董政领取了涉案房屋的钥匙。后董政被告知无法办理贷款。因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致意见，剩余房款董政未付。涉案房屋一直未能办理房屋所有权证。
诉讼中，董政提交了向北京军泽丰龙湖景坨城物业管理有限公司交纳物业费、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、有线接入费的收据，军泽丰公司对此不予认可。此外，董政表示涉案房屋未进行装修，且董政和军泽丰公司均确认涉案房屋已由军泽丰公司接管。此外，经一审法院委托，北京华天通房地产评估有限公司于2016年12月19日出具房地产估价报告，确定房山区××小区7号楼5单元202号房屋于2016年11月29日的房地产市场价值为738398元，楼面房地产价格为9977元/平方米。
一审另查明，涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。
一审法院认为：根据查明的情况，案涉房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但案涉建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，案涉工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，案涉项目具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与董政签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。
《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方在诉讼中确认该房屋已由军泽丰公司接管，故现军泽丰公司要求董政返还涉案房屋的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。现董政要求军泽丰公司退还已付购房款的请求，法院予以支持。由于系因军泽丰公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，军泽丰公司应承担适当的缔约过失责任，故对于董政要求军泽丰公司赔偿损失的请求，以及军泽丰公司要求董政支付房屋占用使用费的请求，法院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例等因素酌情予以认定。对于董政要求军泽丰公司赔偿物业费、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、有线接入费及支付利息的请求，因上述费用并非军泽丰公司收取，而涉及案外人，故董政可另行解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京军泽丰房地产开发有限公司与董政于二○○九年八月七日签订的《商品房买卖合同》无效；二、北京军泽丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向董政返还已付购房款八万九千九百七十四元；三、北京军泽丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿董政经济损失三十万元；四、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回董政的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、收据、业主领取新房钥匙专用收据、建设工程规划许可证、北京市房山区计划委员会关于建设铁道部第十四工程局北京办事处危旧房改造项目的批复、土地使用权证、审查表、物品清单、入住通知书、房地产估价报告等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点问题是军泽丰公司是否应当承担赔偿责任，一审法院酌情确定的30万元赔偿数额是否恰当，董政是否应当支付军泽丰公司房屋使用费。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证明，故该公司与董政签订的《商品房买卖合同》应无效，双方当事人对一审法院关于合同无效的认定均无异议，本院予以确认并维持。
关于合同无效后，军泽丰公司是否应当承担赔偿责任以及赔偿数额的确定一节，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效系军泽丰公司未按相关规定取得预售许可证明导致，军泽丰公司也未提供证据证明在与董政签订《商品房买卖合同》时该公司已明确告知董政尚未取得预售许可证明的事实，且该公司与董政签订的合同名为《商品房买卖合同》而非《商品房预售合同》，客观上对董政获取售房信息产生误导，故军泽丰公司应承担一定的缔约过失责任，一审法院对军泽丰公司应承担赔偿责任的认定恰当，本院予以维持。董政在购房时未详细了解购房信息，也存在一定的过错，应负担一部分损失。在确定军泽丰公司具体赔偿金额时，一审法院综合考虑双方的过错责任、房地产市场变动趋势、已付购房款占总房款的比例及军泽丰公司关于房屋占用使用费的诉求等因素酌情确定的30万元赔偿款并无不妥，本院予以确认并维持。军泽丰公司要求董政支付房屋占用使用费一节，因导致合同无效军泽丰公司应负主要责任，且在确定30万元赔偿款时也酌情予以考虑，故对该公司的该部分上诉请求本院不予支持。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。
综上所述，军泽丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7276元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞