广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民终字第155号
上诉人（一审被告）罗x。
上诉人（一审被告）麦xx。
上诉人的共同委托代理人梅xx，广西xx律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄xx。
上诉人罗x、麦xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服崇左市江州区人民法院（2013）江民初字第014号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月7日受理后，依法组成由审判员冯新担任审判长，审判员李灵和审判员梁飞参加的合议庭，于2013年8月26日公开开庭审理了本案。书记员潘惠芳担任记录。上诉人罗x、麦xx的委托代理人梅xx、被上诉人黄xx到庭参加诉讼。上诉人罗x、麦xx经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年4月15日，黄xx与罗x签订房屋买卖协议，协议约定：一、罗x自愿将坐落于崇左市江州区驮卢镇xx街70号的房屋以人民币75000元的价格出售给黄xx；二、双方约定若有违约，违约方应支付对方违约金1万元。双方签订协议后，黄xx将75000元购房款转账至罗x银行卡账户上，罗x将该房屋的房产证、国有土地使用证交付给黄xx，同时亦将该房屋交付给黄xx，黄xx接手房屋后即装修入住至今。2011年7月6日，黄xx与罗x签订房屋买卖证明书，黄xx随即办理房屋买卖的完税手续，此后黄xx多次要求罗x协助办理房屋过户手续未果。崇左市江州区驮卢镇xx街70号的房屋现已调整为驮卢镇xx街93号，国有土地使用权证号为崇国用（1990）字第08-0118号，土地使用权性质为划拨，使用面积为146.88平方米；房屋产权证号为崇房权证驮字第0100**号，房屋为一层砖木结构，建筑面积为82.32平方米；该房屋于1983年6月自建；罗x与麦xx为夫妻关系，两人于1988年2月13日登记结婚。因该房屋年久失修，罗x于1988年6月10日报批重建。
一审法院审理认为，黄xx与罗x于2008年4月15日签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，属合法有效。对于罗x与麦xx以诉争房屋所占用土地的性质为划拨性质，无法完成权属转移登记为由，主张罗x与黄xx签订的协议无效的辩解，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。罗x、麦xx并没有提供相关证据证明本案争议的房产有批准权的人民政府不准予转让，该辩解没有事实和法律依据，不予采纳。对于罗x、麦xx主张：黄xx以欺骗的方式促成罗x签订房屋买卖协议及以欺骗方式骗取政府部门获得各项交易资料的意见，对此罗x、麦xx并未提供任何证据材料加以证明，该主张显然缺乏依据，不予采纳。对于本案争议房产是否属于罗x、麦xx夫妻共有房产，罗x与黄xx签订房屋买卖是否侵犯了麦xx的合法权益的问题。虽然崇左市江州区驮卢镇xx街93号房产的国有土地使用权证和房屋产权证的登记所有人为罗x，但是该房屋系罗x、麦xx婚后于1988年6月10日报批重建的，应属于罗x、麦xx夫妻共有房产。本案中，罗x、麦xx主张在签订房屋买卖协议时，黄xx与罗x没有获得房产共有人即麦xx的同意，双方的行为侵害了麦xx的权利，该房屋买卖协议无效。一审法院认为，我国实行房屋产权登记制度，根据房屋产权登记的公示、公信原则，房屋管理部门登记的房屋权利人在法律上推定为真正的权利人；凡信赖房产登记的权利状况而与该权利人进行交易的相对人，法律应保护其合理的信赖，除非相对人在主观上存在恶意。罗x与黄xx进行房产交易时，涉案房屋产权登记在罗x名下，黄xx有理由相信涉案房产的所有权人是罗x。黄xx基于对房屋产权登记的信赖与罗x签订房屋买卖协议，并且于签订协议当日支付了购房款，罗x收到房款后将该房屋及房屋的国有土地使用证、房屋产权证等材料交付给黄xx，黄xx过后即对该房屋装修并实际入住至今。麦xx并未举证证明黄xx签订房屋买卖协议是出于恶意，也没有任何证据证明麦xx在本案应诉之前向黄xx提出过异议。因此，对于罗x、麦xx的主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。由于黄xx已依约履行付款义务，罗x亦已将本案争议房产交付黄xx使用多年，双方并无违约，故黄xx主张罗x、麦xx支付违约金1万元的请求没有事实和法律依据，不予支持；双方虽未就本案争议房产的过户时间做出具体约定，但依照诚实信用原则，该房产的过户条件已经成就，故黄xx要求罗x、麦xx协助办理房产的过户手续，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：一、黄xx与罗x所签订的房屋买卖协议合法有效；二、罗x、麦xx于本判决生效后15日内协助黄xx办理位于崇左市江州区驮卢镇xx街93号房屋的产权变更登记手续；三、驳回黄xx的其他诉讼请求。案件受理费1924元，由黄xx负担50元，罗x、麦xx负担1874元。
上诉人罗x、麦xx不服一审判决，上诉称，被上诉人没有证据证明涉诉土地可以进行产权转移登记，亦无证据证明该划拨土地已经有关人民政府批准。涉及国有土地使用权合同纠纷，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人不能依据该合同向上诉人主张权利。涉案房屋买卖未经共有人麦xx同意，买卖合同无效。一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求撤销―审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人黄xx辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人罗x与被上诉人黄xx签订的房屋买卖协议是否合法有效。
本院认为，上诉人罗x与被上诉人黄xx签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，上诉人主张签订合同时被上诉人以欺骗的方式促成上诉人罗x签订房屋买卖协议，上诉人对此未能提供证据证明，不予采信。上诉人罗x与被上诉人黄xx签订房屋买卖协议时，上诉人罗x对涉案房屋已办理产权登记，房屋产权证书登记的房屋所有权人是罗x，房屋产权证书无登记有共有人，被上诉人黄xx有理由相信涉案房产的所有权人是罗x。2011年7月6日，为了办理房屋产权转移登记，上诉人罗x与被上诉人黄xx到当地社区居民委员会签署《房屋买卖证明书》，居民委员会在该证明书上签章见证，涉案房屋的邻居潘xx、陈xx、石xx、李xx也在该证明书上签字见证，时任社区居民委员会主任谭xx及陈xx、石xx在一审庭审中出庭做证，证明上诉人罗x与被上诉人黄xx签署《房屋买卖证明书》时上诉人麦xx在场，且未提出异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（一）项规定；“夫或妻非因夫妻共同生活需要对夫妻财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”出卖房产，是上诉人罗x、麦xx对夫妻财产做重要处理决定，被上诉人有理由相信该行为是上诉人罗x、麦xx的共同意思表示，上诉人麦xx不得以不同意或不知道为由对抗善意被上诉人，上诉人麦xx以涉案房屋是其与罗x夫妻共同财产，上诉人罗x与被上诉人黄xx签订房屋买卖协议侵害其利益为由，要求确认合同无效无事实和法律依据，不予支持。涉案房屋的土地使用权类型虽然是划拨，但所在地政府已向上诉人罗x颁发了《国有土地使用证》，上诉人罗x已取得了合法的土地使用权。因此，上诉人罗x与被上诉人黄xx签订的合同有效。据此，上诉人主张其与被上诉人签订的房屋买卖协议无效无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1924元，由上诉人罗x、麦xx负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 新
审判员 李 灵
审判员 梁 飞
二〇一三年九月四日
书记员 潘惠芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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