江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01481号
上诉人（原审被告）淮安市骑士金属制品厂，住所地淮安市淮阴区刘老庄乡工业园区。
负责人武玉宝，该厂厂长。
委托代理人邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府，住所地淮安市淮阴区刘老庄乡刘皮街。
法定代表人高传荣，该乡乡长。
委托代理人宋崇迪、祁金波，江苏道文律师事务所律师。
原审被告武玉宝，无业。
原审被告祁峰，无业。
两原审被告共同委托代理人邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人淮安市骑士金属制品厂（以下除判决主文外简称骑士制品厂）与被上诉人淮安市淮阴区刘�庄乡人民政府（以下除判决主文外简称刘老庄乡政府）、原审被告祁峰、武玉宝租赁合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2015年4月29日作出（2014）淮徐民初字第00428号民事判决。上诉人骑士制品厂对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人骑士制品厂及原审被告的委托代理人邓晓强、被上诉人刘老庄乡政府的委托代理人宋崇迪、祁金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2004年1月10日，原告刘老庄乡政府（甲方）与被告骑士制品厂（乙方）签订租赁房屋合同书一份，合同约定主要内容为：甲方同意乙方租用乡工业园1号经营金属制品；租用时间为10年，即从2004年1月10日至2014年1月10日止；每年交租金13000元（含土地租金），各年度均在7月10日前一次交清，逾期不交按每日5‰罚滞纳金；甲方提供乙方现有土地、厂房、生活用房、厕所、围墙，负责路通、水通、供电设施配套到位；甲方保证乙方享受招商引资优惠政策，所得税地方留存部分，前两年全免，第三年减半，第四年减25%，第五年正常起征；租赁期内，乙方不得擅自改变甲方房屋结构，如因人为原因造成房屋毁损，乙方负责恢复，乙方需要装修，需征得甲方同意，装修物资在租赁期满后，可一次性折价给甲方或自行拆除，房屋因不可抗拒原因造成损坏，由甲方负责恢复。
被告骑士制品厂自2008年起未再交纳租金，该厂在租赁合同到期前就已停产。现原告刘老庄乡工业园1号厂房、场地仍由被告骑士制品厂占有使用。2013年7月16日，原告刘老庄乡政府发送给被告骑士制品厂催款通知书一份，主要内容为：你企业租赁的厂房、场地，依据2004年1月签订的�同，至2013年1月10日，按规定应付117000元，已付39000元，还欠78000元。请你企业接知后三日内到乡财政所结帐。否则按合同规定收取滞纳金。
另查明：被告骑士制品厂系2003年4月14日成立的个人独立企业，当时投资人为被告祁峰。2011年7月21日，被告骑士制品厂投资人由被告祁峰变更为被告武玉宝。
原审审理中，原、被告一致确认：被告骑士制品厂在生产经营期间，于2005年自建了厂房、厨房、住房等，面积共计216.473平方米；被告骑士制品厂内路面系制品厂自己铺设，共622.99平方米；变压器系被告骑士制品厂自己安装；厂内有部分绿化。
原审审理中，对于原告刘老庄乡主张的欠付租金问题。被告骑士制品厂认为不欠原告租金，因为原告没有负责路通、水通、电通，被告骑士制品厂自行安装水电，铺设道路共花费86000元（51000元＋30000元＋4000元＋1000元�，该部分费用应由原告承担，而原告并未承担。另原告也没有返还税收。因此，被告骑士制品厂才未交纳2008年之后的租金。被告骑士制品厂另陈述，若法院认定被告骑士制品厂应给付租金，并承担滞纳金，原告主张的滞纳金也太高，请求予以调整。原告认为，合同约定的水、电、路应通到厂区，被告骑士制品厂厂区内的水、电、路应由被告骑士制品厂自行负责，费用也应由制品厂负担。对于税收返还问题，原告认为不在本案审理范围内，约定也是无效的。
对于被告骑士制品厂提出的厂区自建的厂房、厨房、住房等补偿问题。被告骑士制品厂陈述自建厂房、厨房、住房建造费用120000元左右，没有合法建设手续，但原告是同意建造的，要求给予补偿。被告骑士制品厂路通、水通、电通等费用，也要求给予补偿。庭审中，原告陈述，被告骑士制品厂自建厂房、厨房、住房时原告应该是知道的，当时没有同意建造，但也没有阻止被告骑士制品厂建造，不同意给予补偿。被告骑士制品厂自行安装的变压器，自建的厂房、厨房、住房应由制品厂自行拆除，不拆除原告也不予补偿。道路、绿化等原告也不予补偿。庭审后，原告提供书面意见一份，同意在扣除拖欠的租金、占用费等费用的基础上，一次性补偿给被告骑士制品厂80000-100000元。补偿后，被告骑士制品厂自建的房屋、道路、绿化等附着物由原告进行处置。
原审原告刘老庄乡政府一审诉称：2004年1月10日，原告与被告骑士制品厂、祁峰签订租赁刘老庄乡工业园1号房屋租赁合同，约定用于经营金属制品，租期十年，从2004年1月10日至2014年1月10日止，每年7月10日前支付当年租金，逾期不交按日5‰罚滞纳金。合同签订后，原告将该租赁物交付给被告使用，被告已�付2004年至2007年年度租金，2008年起至今的租金一直拒不支付。2014年1月10日，租赁合同到期终止，原告经多次催促，被告至今没有搬离租赁地，仍继续占有和经营。被告骑士制品厂是被告祁峰于2003年4月1日投资成立的个人独资企业，2011年7月21日投资人变更为被告武玉宝。原告认为被告应根据合同约定履行支付租金和到期返还租赁物的义务，现请求判令被告立即腾空并返还租赁房屋、土地（刘老庄乡工业集中区1号）；判令被告支付拖欠的租金78000元及滞纳金548015元（计算至2014年11月14日）；判令被告支付合同到期后占用使用费暂定10970元（自2014年1月11日起至实际搬离租赁房屋及场地之日止，按年租金13000元计算给付，暂算至2014年11月14日为10970元）。
原审被告骑士制品厂一审辩称：1.被告骑士制品厂属原告刘老庄乡政府招商引资项目，是个人独资企业。根据租赁�同，被告骑士制品厂享受招商引资优惠政策，根据合同第二条第四项，所得税第一年、第二年全免，第三年减半、第四年减25%，被告骑士制品厂在2004年-2006年共计税收6000多元，而原告刘老庄乡政府一分钱都没有返还，原告刘老庄乡政府已构成违约。2.根据合同约定，原告刘老庄乡政府负责被告骑士制品厂路通、水通、电通，但电通是被告骑士制品厂于2004年12月18日安装专变，花费51000元；2005年元月11日，被告骑士制品厂铺了厂内的路面，花费30000元；2005年4月，被告骑士制品厂铺厂外坡道，花费1000元；2004年10月20日，被告骑士制品厂安装自来水，花费4000元。3.被告骑士制品厂在原来的土地上自建的厂房、装潢、绿化以及厂搬迁，原告都应给予赔偿。综上，请求法院依法判决。庭审中，被告骑士制品厂称交纳税收60000多元，不是6000多元。
原审被告武玉宝、祁峰辩称意见同被告骑士制品厂。
原审法院认为：原告和被告骑士制品厂签订的租赁房屋合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，该合同对双方具有拘束力，双方应按合同约定和法律规定履行各自的义务。根据合同法的规定，租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告和被告骑士制品厂签订的租赁房屋合同于2014年1月10日到期，租赁届满后，双方未续签租赁合同，故被告骑士制品厂作为租赁方应将租赁物，即原告刘老庄乡工业园1号厂房、生活用房、厕所以及场地等返还给原告（被告骑士制品厂内属其所有的机器设备等由其自行搬迁），原告该项诉讼请求，应予支持。
关于原告主张的租金及滞纳金问题。被告骑士制品厂认为因原告未为被告制品厂负责路通、水通、电通，而由被告骑士制品厂自行负责，该部分费用原告应负担，另原告也未返还税收，计算扣除后，被告骑士制品厂应不欠原告租金。即使认定欠原告租金，原告主张的滞纳金过高，请求予以调整。原审法院认为，根据租赁房屋合同的约定，原告应负责路通、水通、供电设施配套到位。该约定是指水、电、路由原告配套负责通到厂区，还是指厂区内的路、水、供电设施配套到位也由原告负责，双方对此约定不明。原审法院结合租赁房屋合同的履行情况，认定被告骑士制品厂区的水、路、电应由被告骑士制品厂自行负责，理由如下：1.被告骑士制品厂内的水、路、电事实上是由被告骑士制品厂负责实施，被告骑士制品厂未能举证证明曾要求原告承担该部分费用，或原告对此有承诺；2.被告骑士制品厂已给付2008年（不含2008年）之前的租金，若被告认为水�路、电配套设施费用应由原告承担，原告对此若也认可，一般情形下，被告在给付租金时应先予抵销该部分费用，而事实上被告骑士制品厂交纳前几年租金时并未抵销该部分费用；3.2013年，原告书面向被告骑士制品厂催交租金时，而被告骑士制品厂并未提供有关证据证明曾提出异议，或提出应由原告承担水、电、路配套设施费用。综上，原审法院对原告向被告骑士制品厂主张的租金78000元，予以支持。对于原告主张的滞纳金，原告根据合同约定，按日5‰计算，分别计算至2014年11月14日，为548015元。被告对此提出异议，要求予以调整。原审法院认为，根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，双方约定的滞纳金条款，应属违约金条款，双方约定按日5‰计算滞纳金明显过高，原审法院根据�约金具有补偿和惩罚属性，根据逾期给付时间以及原告主张，确定被告骑士制品厂自应给付租金之日起计算至原告主张的2014年11月14日，按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算被告应承担的滞纳金，经分别计算应为37296元。对于原告主张的税收返还问题，被告骑士制品厂书面答辩与庭审中口头辩称交纳的税收数额不相一致，且被告骑士制品厂就所交纳税收具体数额及应返还的具体数额未能举证证明，被告骑士制品厂待取得相关证据后，可另行主张。
关于原告主张的占用费问题。原审法院认为，租赁期满，承租人继续使用租赁物的，出租人可按原租赁合同约定的租金标准向占用人主张占用费。但本案被告骑士制品厂在租赁合同到期前就已停产，骑士制品厂未返还厂房、场地的原因并非是骑士制品厂继续占用进行生产经营，而是双方对于是否应给予骑士制�厂自建厂房等补偿及补偿数额发生争议引起的，故原审法院对原告主张的租赁合同到期后的占用费不予支持。
关于被告骑士制品厂提出的自建的厂房、厨房、住房、搬迁等补偿问题。原告同意扣除租金等费用后，再自愿补偿80000-100000元。原审法院认为，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，若办理了合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；若没有办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被告骑士制品厂自建的厂房、厨房、住房等没有合法建设手续，被告骑士制品厂建造厂房、厨房、住房时，虽无证据证明原告是同意的，但因原告对被告骑士制品厂在自建厂房、厨房、住房时没有阻止，建成后也未提出异议，故可�为原告对骑士制品厂自建厂房、厨房、住房的行为是默许同意的。因原告对于被告骑士制品厂未办理合法建设手续建造厂房、厨房、住房的行为，可视为同意，对此有一定的过错。被告骑士制品厂在无合法建设手续情况下自行建造厂房、厨房、住房，也有一定的过错。双方过错程度相当，故本院确定对于建造费用由双方各承担50%。对于被告骑士制品厂自建的厂房、厨房、住房建造费用以及路面、电通、水通、绿化等支出费用，即使按被告骑士制品厂单方陈述，总费用为206000元左右（120000元左右＋86000元）。在这基础上，根据被告骑士制品厂对于厂房、厨房、住房应自行承担的50%的建造费用，还有折旧等因素的影响，故被告骑士制品厂应得的补偿数额不可能超过200000元。现原告同意扣除租金等费用后，再自愿补偿被告骑士制品厂80000-100000元，原审法院确定补偿90000元，加上被告骑士制品厂欠付的租金78000元以及被告骑士制品厂应承担的滞纳金，总数额为205296元（90000元＋78000元＋37296元），已超过被告骑士制品厂可能得到的补偿数额，故原告给付被告骑士制品厂补偿款90000元后，其自建的厂房、厨房、住房以及路面、绿化等附属物归原告所有。关于被告骑士制品厂主张的搬迁补偿问题，原审认为，租赁合同到期后，承租人应将租赁物返还出租人，承租人要求出租人给付搬迁补偿费用，无法律依据，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告被告淮安市骑士金属制品厂于本判决生效后十五日内将淮安市淮阴区刘老庄乡工业园1号厂房、场地等返还给原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府（被告淮安市骑士金属制品厂内属其所有的机器设备等由其自行搬迁）。二、原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府在淮安市骑士金属制品厂将刘老庄乡工业园1号厂房、场地等返还后即给付淮安市骑士金属制品厂自建厂房等补偿费用9万元；被告淮安市骑士金属制品厂自建的厂房、厨房、住房以及路面、绿化等附属物归原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府所有。三、驳回原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府的其他诉讼请求。案件受理费10170元，由原告淮安市淮阴区刘老庄乡政府负担5000元，由被告淮安市骑士金属制品厂负担5170元。
上诉人骑士制品厂不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人出租的房屋无合法建造手续，故双方之间签订的房屋租赁合同应当属于无效合同，因此合同中约定的租赁期限也是无效的，上诉人在2008年就已经停产，停产后上诉人就不应该负担租金；合同无效，上诉人也不应该支付滞纳金；2、上诉人自建厂房、厨房住房等，被上诉人明知而不制止，故上诉人有理由认为其行为得到政府同意，因此原审法院根据过错责任要求上诉人承担50%的责任是错误的，且该部分费用并不包含绿化费用。综上，请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人补偿费用30万元。
被上诉人刘老庄乡政府答辩称，双方签订的合同是合法有效的，在一审中被上诉人本着照顾、化解纠纷的思想额外补偿上诉人9万元，已经超过被上诉人应当承担的责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人刘老庄乡政府出租的房屋直到二审都未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同应当无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故上诉人应当将租赁物，即被上诉人刘老庄乡工业园1号厂房、生活用房、厕所以及场地等返还给被上诉人。且虽然合同无效，但上诉人占有租赁物并使用，上诉人应当按照双方约定的租�标准支付被上诉人占有使用费，故一审法院支持上诉人应当支付被上诉人的租金78000元，虽然用语不当，但是判决的金额恰当。因合同无效，故合同中对于延期缴纳租金的滞纳金的约定也应当无效，对被上诉人据此主张的滞纳金，法院应当不予支持，一审法院认为上诉人应该支付被上诉人滞纳金37296元，属认定错误，本院予以纠正。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，若办理了合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；若没有办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，上诉人骑士制品厂建造厂房、厨房、住房时，虽无证据证明被上诉人是同意�，但因被上诉人未阻止上诉人骑士制品厂自建厂房、厨房、住房，建成后也未提出异议，故可视为被上诉人对骑士制品厂自建厂房、厨房、住房的行为是默许同意的。上诉人在未办理合法建设手续的情况下，自行建造厂房、厨房、住房时存在一定过错，被上诉人的默许同意对此也存在一定的过错，故一审法院确定对于建造费用由双方各承担50%，并无不当。一审中，上诉人自认自建厂房、厨房、住房及路面、电通、水通、绿化等花费206000元，则被上诉人应当负担103000元。扣除上诉人应当支付的房屋占有使用费78000元，被上诉人应当再补偿上诉人25000元，而被上诉人在一审中同意扣除租金等费用后，自愿补偿上诉人80000-100000元，一审法院酌定被上诉人再补偿上诉人90000元，上诉人主张一审中其未主张绿化费用，但其二审中也未提供绿化费用证据，且一审法院酌定被上诉人补偿的金额已超过上诉人应当得到的补偿数额。而在被上诉人支付上述补偿款后，上诉人自建的厂房、厨房、住房以及路面、绿化等附属物应归被上诉人所有。
综上所述，一审法院对本案的合同效力认定错误，本院依法应予以纠正。但一审法院的判决结果合情合法，并无不当，本院对此应当予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人淮安市骑士金属制品厂负担。
本判决为终审判决。
审�长江东新
审 判 员 孙 洁
代理审判员 黄春丽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 王 姝