内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民终字第199号
上诉人（一审第三人）王海生，男，汉族，伊敏河镇供电局职工，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
委托代理人刘峰，内蒙古缘合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）司春霞，女，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
委托代理人刘永平，鄂温克族自治旗伊敏河镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府，住所地内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
法定代表人刘烈，镇长。
委托代理人高柏山，鄂温克族自治旗。
一审第三人华能伊敏煤电有限责任公司，住所地鄂温克族自治旗。
法定代表人李树青，执行董事。
委托代理人刘桂莲，华能伊敏煤电有限责任公司法律顾问。
一审第三人王海山，男，蒙古族，华能伊敏煤电有限责任公司退休职工，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
上诉人王海生因与被上诉人司春霞、鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府（以下简称伊敏政府），一审第三人华能伊敏煤电有限责任公司（以下简称伊敏煤电公司）、王海山所有权确认纠纷一案，不服鄂温克族自治旗人民法院（2014）鄂温克民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成由审判员申玉芹担任审判长，审判员薛忠卫、张静超参加的合议庭，并于2015年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人王海生的委托代理人刘峰，被上诉人司春霞的委托代理人刘永平，被上诉人伊敏政府的委托代理人高柏山，一审第三人伊敏煤电公司的委托代理人刘桂兰，一审第三人王海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告司春霞与被告伊敏政府于2012年8月15日签署房屋买卖合同，原告司春霞以60万元价格从被告伊敏政府处购买了位于伊敏河镇某楼房（建筑面积366.36平方米，含仓库44.4平方米），原告司春霞接收楼房后使用至今。另查明，本案争议的房屋是第三人王海生与第三人王海山共同投资建设，于1992年4月7日办理房屋所有权手续，所有权证登记在第三人王海生名下。1992年第三人王海山承包伊敏煤电公司建工处物资经销批发部，在承包期间欠缴伊敏煤电公司各项费用166109.31元，故第三人王海山于1996年6月20日提出申请要求用抵押物即涉案楼房抵债，经评估该抵债房屋作价26.7万元，第三人伊敏煤电公司与第三人王海山于1996年7月30日签订了《以房抵债协议书》，乙方即第三人王海山自愿以位于镇政府南侧自有楼房一座作价转给甲方，以抵所欠甲方即伊敏煤电公司建工处的承包欠款，余额支付第三人王海山。第三人王海山与第三人伊敏煤电公司未办理房屋过户手续。2003年3月24日，第三人伊敏煤电公司将该房屋无偿转让给被告伊敏政府，由第三人伊敏煤电公司物业四处的吴家兴与被告伊敏政府时任党政办主任的白某某办理交接手续，未办理房屋过户手续。被告伊敏政府用该房屋当做物业办公室使用过一段时间。还查明，第三人王海山承包第三人伊敏煤电公司建工处物资经销批发部时曾以该房屋作抵押，对此第三人王海生知情，后期第三人王海山用该房屋抵债，第三人王海生表示不知情。自1996年第三人王海山用该房屋抵债以来，第三人王海生不曾过问该房屋情况。原告司春霞于2014年3月27日诉至一审法院，请求确认原告司春霞与被告伊敏政府签署的楼房买卖合同有效，并由被告伊敏政府协助办理产权过户手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人已善意取得该不动产。本案中，虽争议房屋所有权证上登记的所有权人是第三人王海生，但其表示该房屋是第三人王海生与第三人王海山共同投资兴建，是共有。第三人王海山与第三人王海生系兄弟关系，按法律规定共有人对共有财产约定不明确，具有家庭关系的视为共同共有，故本案争议房屋第三人王海山与第三人王海生系共同共有。第三人王海山在承包第三人伊敏煤电公司建工处批发部时用该房屋作抵押，第三人王海生表示认可，后第三人王海山用该房屋抵债，第三人王海生表示不知情。自1996年第三人王海山将该房屋抵债，至2003年第三人伊敏煤电公司将房屋无偿给予被告伊敏政府，2012年被告伊敏政府又以60万元价格将房屋出售给原告司春霞，在长达18年的时间里，第三人王海生对该房屋未进行过问，不符合常理。而原告司春霞在购买该房屋时对第三人王海山未经第三人王海生同意而将房屋抵债给第三人伊敏煤电公司，第三人伊敏煤电公司又无偿转让给被告伊敏政府的过程并不知情，以60万元的价格购买该房屋，属善意取得，故原告司春霞与被告伊敏政府签订的楼房买卖合同有效。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，经该院审判委员讨论，判决：原告司春霞与被告鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府签订的《房屋买卖合同书》有效。本判决生效之日起十日内第三人王海生给予协助办理过户手续。案件受理费100元，由鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府负担。
上诉人王海生上诉称，一、一审判决认定事实及适用法律错误。1、一审判决认定：“本案中，虽争议房屋所有权证上登记的所有权人是第三人王海生，但其表示该房屋是第三人王海生与王海山共同投资兴建，是共有。第三人王海山与王海生系兄弟关系，按法律规定共有人对共有财产约定不明确，具有家庭关系的视为共同共有，故本案争议房屋第三人王海山与王海生系共同共有。”上诉人王海生认为，第三人王海山与上诉人王海生系兄弟关系，二人共同出资在伊敏河镇行政小区建筑了二层楼房，第三人王海山同意登记在上诉人王海生名下，1992年4月7日上诉人王海生办理了房屋所有权手续，房屋所有权证号为鄂城字第0XX81号，建筑面积为373.2平方米，所有权人为上诉人王海生，共有人无。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，设立不动产物权必须经依法登记，才发生法律效力，本案争议房屋登记在上诉人王海生名下，只有上诉人王海生取得了争议房屋的所有权，至于第三人王海山出资，只能享有债权。另外，上诉人王海生与第三人王海山系兄弟关系，并非家庭关系，依据《中华人民共和国婚姻法》的规定，争议房屋属于上诉人王海生与其妻子的共同财产，而非与第三人王海山共同共有。一审判决依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，认定争议房屋为上诉人王海生与第三人王海山共同共有，系事实认定错误导致适用法律错误。2、1992年第三人王海山承包第三人伊敏煤电公司建工处物资经销批发部期间欠缴伊敏煤电公司166109.31元，双方于1996年7月30日签订《以房抵债协议书》，将上诉人王海生名下房屋抵债给第三人伊敏煤电公司，作价26.7万元，余额支付给第三人王海山，但双方未办理过户手续。针对上述事实，上诉人王海生只知道第三人王海山曾以该房屋抵押，后期用该房屋抵债的事不知情。2003年3月24日，第三人伊敏煤电公司物业四处吴某某与被上诉人伊敏政府时任党政办主任白某某办理了交接手续，第三人伊敏煤电公司将此房屋无偿转让给被上诉人伊敏政府，被上诉人伊敏政府既没有支付任何对价，双方也没有办理房屋过户手续。被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府与2012年8月15日签订《房屋买卖合同》，被上诉人司春霞以60万元价格从被上诉人伊敏政府购买了上诉人王海生的房屋，被上诉人司春霞接收房屋后使用至今，未与上诉人伊敏政府办理房屋过户手续。一审判决认定：“在长达18年的时间里，第三人王海生对该房屋未进行过问，不符合常理。而原告司春霞在购买该房屋时对第三人王海山未经王海生同意而将房屋抵债给第三人伊敏煤电公司，第三人伊敏煤电公司又无偿转让给被告伊敏政府的过程并不知情，以60万元的价格购买该房屋，属善意取得。”系认定事实错误。首先，上诉人王海生只知道争议房屋可能抵押给第三人伊敏煤电公司，对第三人王海山以房抵债一事不知情，事后也未追认。对第三人伊敏煤电公司无偿将房屋转让给被上诉人伊敏政府，被上诉人伊敏政府将房屋出卖给被上诉人司春霞，上诉人王海生也不知情，至今也未追认。不符合常理的是第三人伊敏煤电公司、被上诉人伊敏政府在没有取得所有权的情况下，擅自处分房屋，而且一直没有向上诉人王海生主张过任何权利。我国现行法律并没有规定取得时效，即使上诉人王海生18年不过问也不代表其放弃了所有权，所有权不能如他物权那样预定存续期限，当事人不能做出此种预定，也没有法律规定。其次，被上诉人司春霞对争议房屋的所有权是上诉人王海生这一事实是完全知晓的，因为其买房前曾到房产登记部门咨询过，这一点通过被上诉人司春霞的诉请及事实和理由足以证明，而且花60万元购买房屋却不知道出卖人伊敏政府没有取得所有权，这更不符合常理。3、该房屋是临街的两层楼，建筑面积为373.2平方米，可商用，按每平米4000元计算，市场价约为150万，被上诉人司春霞未经评估，以明显低于市场价格的60万元购买该房屋，而被上诉人伊敏政府也没有将卖房款交付财政，双方的行为属于恶意串通，损害了上诉人王海生的利益。4、被上诉人司春霞购买的房屋依照法律规定应当进行过户登记，但其没有进行过户登记。基于以上事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第三人王海山、伊敏煤电公司、被上诉人伊敏政府未经上诉人王海生同意而处分房屋的行为均属无权处分，第三人王海山与第三人伊敏煤电公司于1996年7月30日签订的《以房抵债协议书》、第三人伊敏煤电公司将该房屋无偿交付给被上诉人伊敏政府、被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府签订《房屋买卖合同》依据上述法律规定均为无效合同。更重要的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府签订《房屋买卖合同》属于恶意串通损害上诉人王海生利益的行为，应为无效合同。所以原审判决认定被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府之间的《房屋买卖合同》有效系事实认定错误，进而导致适用法律错误。对于被上诉人司春霞能否根据善意取得制度取得房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府恶意串通，以明显低于市场价格购买房屋，也没有依法办理登记，被上诉人司春霞不符合善意取得的条件，不能取该房屋的所有权。一审法院既认为被上诉人司春霞符合善意取得条件，又要求上诉人王海生协助办理过户手续明显与《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定矛盾；二、一审程序违法。1、一审法院判决遗漏诉讼请求，遗漏了被上诉人司春霞诉求请求第二项。2、一审判决超出诉讼请求，2014年3月27日一审法院受理被上诉人司春霞提起的诉讼，其诉讼请求包括：“1、确认被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府签署的楼房买卖协议有效。2被上诉人伊敏政府协助办理产权过户手续。”庭审笔录中也载明了被上诉人司春霞未提出追加过变更诉讼请求。上诉人王海生认为，一审法院判令上诉人王海生协助被上诉人司春霞办理过户手续，明显违反了不告不理原则，其裁判结果超出了被上诉人司春霞的诉讼请求，对其没有主张的权利依职权作出了裁判，侵犯了上诉人王海生的合法权益。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人司春霞与被上诉人伊敏政府签订的《房屋买卖合同》无效，上诉人王海生不承担协助被上诉人司春霞办理过户手续的义务，诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人司春霞庭审答辩称，1、上诉人王海生与第三人王海山系兄弟关系，也是家庭关系的一种，虽然涉案房屋登记在上诉人王海生名下，但不影响共有关系的存在。2、上诉人王海生享有撤销权的时限是一年，5年内无论知道还是不知道都将丧失此权利。3、无处分权人处分他人财产造成的损失应由错误处分人承担责任，上诉人王海生应当向第三人王海山主张权利，与本案无关。4上诉人王海生是在庭审过程中经过审理确认是否承担责任，应由法院来确认。
被上诉人伊敏政府庭审答辩称，2003年第三人伊敏煤电公司将涉案房屋无偿转让给被上诉人伊敏政府，被上诉人伊敏政府有权处置该房屋，其他意见与一审陈述意见一致。
第三人伊敏煤电公司庭审答辩称，第三人伊敏煤电公司不是涉案楼房买卖合同的当事人，合同是否有效与第三人伊敏煤电公司无关。
第三人王海山庭审书面答辩称，第三人王海山与上诉人王海生系兄弟关系，本案争议房屋最初是由第三人王海山与上诉人王海生共同出资修建，后上诉人王海生于1992年4月7日取得了争议房屋的所有权证，所以该房屋至今的所有权人仍是上诉人王海生而不是第三人王海山。1996年第三人王海山与第三人伊敏煤电公司建工处物资经销部结算时欠建工处166000元，因第三人王海山无法偿还，故提出用争议房屋抵押，但建工处不同意，所以在未通知也未取得上诉人王海生同意的情况下，用该争议房屋抵债。此后，第三人王海山一直努力挣钱，想要把争议房屋赎回来，毕竟以房抵债的事情上诉人王海生不知情。但是直到被上诉人司春霞起诉时才发现第三人伊敏煤电公司物业四处吴某某将争议房屋无偿转让给被上诉人伊敏政府，被上诉人伊敏政府将争议房屋又卖给了被上诉人司春霞，对此第三人王海山均不知情。综上所述，第三人王海山认为上诉人王海生的上诉请求合情、合理、合法。
本院二审期间，各方当事人均未提交证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认，证据如原审判决所列。
本院认为，本案核心争议为第三人王海山将争议房屋抵偿给第三人伊敏煤电公司行为的认定。
上诉人王海生对于本案争议房屋系其与第三人王海山共同投资兴建并无异议，且对于第三人王海山将该房屋进行抵押的事实亦无异议，虽然涉案房屋房产证上所有权人为上诉人王海生，但涉案房屋权属证书由第三人王海山办理，上诉人王海生亦将涉案房屋及权属证书交由第三人王海山管理并进行抵押、并且就该房情况长期未予过问，上诉人王海生与第三人王海山实际上系基于亲属关系就该房屋形成了事实的共同共有关系。
第三人王海山与第三人伊敏煤电公司于1996年7月30日达成《以房抵债协议书》时，涉案房屋作价26.7万元，虽然涉案房屋建筑面积为373.2平方米，但26.7万元的价格并未偏离涉案房屋当时的市场价格。第三人伊敏煤电公司将该房屋作价抵偿第三人王海山经营欠款后，剩余部分100890.69元给付给第三人王海山，第三人伊敏煤电公司在以房抵债过程中并无恶意。
上诉人王海生在涉案房屋建成后一直在鄂温克族自治旗伊敏河镇居住，但自1996年7月30日涉案房屋抵债后，该房屋即由第三人伊敏煤电公司接管使用，2003年3月第三人伊敏煤电公司将该房屋转让给被上诉人伊敏政府，2012年8月被上诉人伊敏政府将涉案房屋出售给被上诉人司春霞，在形成了以房抵债合同已履行完毕多年，且长期不在第三人王海山管理控制的情况下，上诉人王海生并未过问该房屋情况及主张权利，与其主张为涉案房屋所有权人且不存在共有的情况在常理上不符，应视为上诉人王海生作为共有人情况下对第三人王海山以房抵债行为的认可。依照《最高人民法院关于彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”第三人伊敏煤电公司根据《以房抵债协议书》取得的利益应予维护。因此，第三人伊敏煤电公司将涉案房屋无偿转让给被上诉人伊敏政府，以及被上诉人伊敏政府将涉案房屋出售被上诉人司春霞并未违反法律规定，上述各方当事人之间形成的法律关系应予维护。
关于上诉人王海生所主张的一审法院判决遗漏及超出诉讼请求问题，上诉人王海生系被上诉人司春霞一审起诉时即列为第三人，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，在查明案件事实的情况下，直接判决第三人王海生承担民事责任并无不当。
关于上诉人王海生所主张的一审判决认定被上诉人司春霞构成善意取得属于适用法律错误的问题，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得应当具备转让的不动产依照法律规定应当办理登记这一条件，但本案涉案房屋并未办理变更登记，一审法院认定被上诉人司春霞构成善意取得显属不当，应予纠正。
综上所述，上诉人王海生的上诉主张无事实及法律依据，其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，虽然适用法律有不当之处，但并未影响本案实体处理结果，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王海生负担。
本判决为终审判决。
审判长 申玉芹
审判员 薛忠卫
审判员 张静超
二〇一五年六月十五日
书记员 谢 欣
附：本判决所依据的相关法律
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……