江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终702号上诉人（原审原告）：刘洪涛，男，1988年10月25日生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码360800210010126。法定代表人：王倩，总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人刘洪涛因与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3164号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘洪涛上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令金典公司赔偿逾期交房违约金30417.4元（自2014年12月31日起按购房款总额720791元每日万分之二计算至2015年7月29日止）；2、本案一审、二审诉讼费由金典公司承担。事实和理由：1、上诉人刘洪涛与金典公司于2013年5月5日签订一份商品房买卖合同，合同约定上诉人购买金典公司开发的恒源泰·荣诚小区4栋1-2302房，房款总价720791元。合同约定金典公司应在2014年12月30日前交付房屋。合同签订后，上诉人付清了全部房款，但金典地产公司于2015年7月29日才交房，未按期交房，构成严重违约。同时，合同第八条规定的延期交房出卖人原因造成的，赔付违约金为已付款万分之0.1，买受人原因造成的赔付违约金为已付款百分之0.1，双方违约责任的承担相差100倍，显失公平，权利义务严重不对等，该条款系被上诉人免除、减轻自己责任的格式条款，应予以变更。2、合同法第114条规定，支付违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。3、本案一审判决主张双方违约责任每日按总房款的万分之0.5计算，上诉人认为每日违约金额明显低于当时房屋每日最低租金，不能弥补上诉人的损失，且吉安市吉州区人民法院于2016年11月27日作出的（2016）赣0802民初1552号民事判决，双方违约责任每日按总房款的万之分2计算，同一小区，同一被上诉人，同一诉讼请求，判决却截然不同，相差4倍，让人难以信服！综上所述，为维护司法的公平正义，维护上诉人的合法权益，为有效遏制不平等合约蔓延，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。针对刘洪涛的上诉，金典公司辩称：上诉人与被上诉人已于2015年7月29日办理了房屋交接手续，故逾期交房时间应计算值2015年7月28日止。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效。故本案的诉讼时效期间至2017年7月28日止，即在民法总则实施前已经届满，不应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。刘洪涛起诉时已经超过法定的诉讼时效，故应驳回刘洪涛的诉讼请求。上诉人金典公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回刘洪涛的上诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由刘洪涛承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，应当驳回刘洪涛的诉讼请求。金典公司与刘洪涛已于2015年7月29日办理了房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至2015年7月28日止。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效。本案的诉讼时效在2017年7月28日已经届满，不应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。刘洪涛起诉时已超过法定的诉讼时效。故应驳回刘洪涛的诉讼请求。综上，为维护金典地产公司的合法权益，请求二审法院支持金典地产公司的上诉请求。针对金典公司的上诉，刘洪涛辩称：与其上诉状陈述的意见一致。刘洪涛向一审法院起诉请求：1、判令金典公司赔偿逾期交房违约金30417.4元（自2014年12月31日起按刘洪涛购房款总额720791元每日万分之二计算至2015年7月29日止）；2、本案诉讼费用由金典公司承担。一审法院认定事实：2013年5月5日，刘洪涛与金典公司签订一份商品房买卖合同，约定刘洪涛购买金典地产公司开发的恒源泰﹒荣诚4幢1-2302房一套，该房建筑面积113.81平方米，单价6333.28元，房款总计720791元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，刘洪涛按约付清了购房款。2015年7月29日，刘洪涛与金典公司办理了房屋交接手续。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚4#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚1#-6#楼及地下室通过竣工验收备案。一审法院认为，刘洪涛与金典公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题，刘洪涛按约支付了购房款，金典公司应在2014年12月30日前向刘洪涛交付房屋。金典公司未按期交房，应当承担逾期交房的违约责任。刘洪涛与金典公司于2015年7月29日办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至2015年7月28日止，逾期时间共计210天。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，故刘洪涛的起诉未超过诉讼时效。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的逾期交房违约金明显过低，因此刘洪涛要求调整的主张法院予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算，即金典公司应支付给刘洪涛的违约金为720791元×210天×0.005%=7568元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决金典公司于判决生效后一个月内支付刘洪涛逾期交房违约金7568元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半收取计280元，由刘洪涛负担210元，金典公司负担70元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人金典公司上诉称《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在其实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，即应适用两年的诉讼时效。刘洪涛于2015年7月29日办理房屋交接手续，本案的诉讼时效在2017年7月28日已届满，则刘洪涛起诉时已经超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”即人民法院适用诉讼时效规定的前提是当事人主动以诉讼时效作为抗辩理由。本案在一审审理过程中，金典公司已就诉讼时效提出抗辩。因此，法院应对刘洪涛的诉请是否超过诉讼时效进行审理。刘洪涛于2015年7月29日办理了房屋交接手续，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。即根据该规定，刘洪涛诉请的诉讼时效期间截止至2017年7月24日。虽然现行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条已将权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间变更为三年，但是《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据“法不溯及既往”的原则，刘洪涛诉讼的诉讼时效在民法总则实施之前即已届满。金典公司即已经取得了诉讼时效的抗辩权，而该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。因此，上诉人金典公司主张上诉人刘洪涛的诉请已过诉讼时效的上诉理由成立，本院依法予以支持。原审判决以刘洪涛的诉请未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效为由，支持刘洪涛的诉讼，属适用法律错误，应予纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3164号民事判决；二、驳回上诉人刘洪涛的诉讼请求。一审案件受理费560元减半收取280元，二审案件受理费421元，均由上诉人刘洪涛承担。本判决为终审判决。审判长  李国红审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一八年三月二十九日书记员  王 拯