上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）闵执异字第2号
案外人王某某，女，1975年8月25日出生，汉族，住址宁夏银川市。委托代理人邵丹，上海昌申律师事务所律师。委托代理人罗侯，上海昌申律师事务所律师。申请执行人黄宗桂，男，1952年8月21日出生，汉族，住址上海市闵行区。委托代理人张军伟，上海致格律师事务所律师。被执行人房桂红，女，1971年2月13日出生，汉族，住址上海市虹口区。委托代理人黄文杰，男，1970年7月10日出生，汉族，住址上海市虹口区。本院依据2012年5月7日立案受理，2014年5月22日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第994号民事判决，在执行申请执行人黄宗桂与被执行人房桂红房屋租赁合同纠纷一案中，案外人王某某对于本院责令被执行人房桂红履行搬离义务的执行行为提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王某某称：执行标的在申请执行人与被执行人诉讼前就已出租给案外人王某某。申请执行人与被执行人的诉讼立案于2012年5月7日，而早在2011年4月6日，被执行人房桂红就与案外人王某某签订租赁协议，协议约定被执行人将执行标的出租给案外人，租期自2011年4月7日至执行标的动迁为止，租金为每年55万元，案外人一直按约现金支付租金。申请执行人诉被执行人房屋租赁合同纠纷一案事关案外人的切身利益，其时案外人已租赁执行标的一年有余，投入大量的成本，但申请执行人和被执行人均向法庭隐瞒了执行标的已出租给案外人这一重要事实，致使案外人未作为第三人参加庭审，其利益未获得保障，且申请执行人和被执行人未就案外人的损失赔偿和搬离进行任何协商就于2013年4月18日解除了申请执行人和被执行人之间的租赁合同，该解除合同的行为严重侵害了案外人的利益。案外人有理由怀疑申请执行人和被执行人及第三人上海闵行区上房消震材料厂恶意串通损害案外人的利益。案外人在将近4年的经营中，投资了数百万对执行标的进行装修、修缮，并在执行标的内堆放了价值数千万的库存，一旦被迫搬离，案外人无法继续经营，51名员工也将随之失业，案外人无力承担如此巨大的损失，请求法院中止对(2014)闵执字第8386号案的执行。同时，因本案的执行与上海申茂物业管理有限公司及上海闵行区上房消震材料厂存在利害关系，现案外人申请追加上海申茂物业管理有限公司及上海闵行区上房消震材料厂为第三人。案外人王某某提供的书证为：《华漕镇紫堤路XXX-
XXX号工作人员花名册》，《租赁协议》，《收据》，《房地产登记簿》，39号饭店水费、上海远东特殊钢厂(饭店)电费缴清单据，门店照片。本院经听证审查查明，依据案外人王某某提供的书证1、《华漕镇紫堤路XXX-
XXX号工作人员花名册》罗列的人员计51名。2、落款署期2011年4月6日，署名为房桂红(甲方)与王某某(乙方)签订的《租赁协议》约定的内容为：一、甲方出租给乙方房屋，座落在上海市闵行区紫堤路39、41、43、45、47、号底层和二层，该房屋建筑面积414平方，房屋用途经营。二、甲方提供房屋的现有装修及附属设施、设备、营业执照等一并交付乙方使用。乙方同意至拆迁终止时，保证此房屋设施、设备的正常维修和保养。三、甲乙双方租赁时间：2011年4月7日至动迁为止。四、甲乙双方租金约定伍拾伍万元整，租金一季度一付，保证金拾万元整，乙方以先付租金后用房为原则。特注：乙方保证金至动迁终止时，除去乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。五、乙方使用该房屋所产生的水、电等各项费用根据有关部门规定时间自行交付给有关部门。六、甲乙双方在签订协议时各自的权利、义务责任清楚明白，并愿按协议规定严格执行，如一方违反本协议，另一方有权按本协议规定就其损失索取赔偿。3、《收据》14份(收据编号连号)，填写内容均为王某某交付紫堤路XXX-
XXX号季度租金137502元，租金交付时间段为2011年4月7日至2014年9月。4、《房地产登记簿》记载诸翟镇诸翟大街2、37号登记权利人上海县房产管理局。5、39号饭店水费(2014年7月、2014年11月、2015年1月)，上海远东特殊钢厂(饭店)电费(2014年11月、2015年1月)缴清单据，门店照片。同时查明，依据上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第994号民事判决书确认的原告黄宗桂与被告房桂红及第三人上海闵行区上房消震材料厂(依法追加)房屋租赁合同纠纷一案审理查明：2005年1月1日，原告黄宗桂(签约甲方)与被告房桂红(签约乙方)签订《出让合同书》一份，内容如下：兹有黄宗桂向上海申茂物业管理有限公司(以下简称申茂公司)承租的位于闵行区华漕镇紫堤路39－51号(即为上海市闵行区华漕镇紫堤路39、41、43、45、47号)店面二层楼开设的饭店，由于经营不好加之事非繁多、闹事，无法生存，经多次跟房桂红相商，请求房桂红接手该饭店，出让现有饮食设备及设施，由房桂红三年内作价归还。特供提醒：所有经营证件由出(受)让人自己办理与黄宗桂无关，房租每年为叁拾玖万元整，由房桂红自己负责，鉴于该房是承租申茂公司，本人特此声明，今后该房所有事务与黄宗桂无关，由房桂红全部负责，所有事务和费用与黄宗桂无关。2006年2月1日，黄宗桂(签约甲方)与房桂红(签约乙方)签订《临时租房协议》一份，双方在合同中约定：租赁期限为自2006年2月1日至2006年12月31日。租赁价格及支付形式为每月租金16,000元，每月12日之前以现金一次性付清。乙方租房期间，未经甲方同意，不得将房屋擅自转租他人或改变用途。如甲方出租的房屋因保留单位办理进户时或被拆迁时或需解危(大、中修)维修时本租房协议立即终止。乙方应服从甲方办理退房手续，租金按实结算。租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方如要求续借，在租赁期满前五天向甲方提出申请，经甲方同意后，双方可在按甲方要求的前提下签订协议，否则乙方及时退房。房屋租赁根据公司调整情况，甲方有权进行租金调整。合同第十三条用手写体约定“甲乙双方在经营中，积极配合乙方经营中遇到的困难，及以后一直延续到拆迁，无需签定新合同”。协议还对其他事项作了约定。合同签订后，原告黄宗桂向被告房桂红交付了租赁房屋，房桂红则按约支付租金。2010年5月10日，原告黄宗桂向法院提起诉讼,要求判令解除黄宗桂与房桂红、黄文杰之间的房屋租赁关系，要求房桂红搬离上述租赁房屋；黄文杰、房桂红支付自2010年11月1日起按每月36,016元标准计算的租金，并支付设施设备出让费及房屋检测费和维修费。一审法院于2010年12月3日作出判决：一、黄宗桂与房桂红于2006年2月1日签订的《临时租房协议》继续履行；二、房桂红于判决生效之日起十日内按照每月36,016元的标准，向黄宗桂支付自2010年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金；三、房桂红于判决生效之日起十日内支付黄宗桂房屋质量检测费35,000元；四、房桂红于判决生效之日起三十日内对黄宗桂位于上海市闵行区华漕镇紫堤路39、41、43、45、47号房屋存在的房屋装修质量问题按照上海房屋质量检测站沪房鉴(001)证字第2010－1122号房屋质量检测报告载明的修复方案予以修复；五、驳回黄宗桂的其余诉讼请求。判决后，黄宗桂不服，提起上诉，二审法院于2011年4月2日作出判决：一、维持上海市闵行区人民法院(2010)闵民三(民)初字第1027号民事判决主文第一、三、四、五项；二、变更上海市闵行区人民法院(2010)闵民三(民)初字第1027号民事判决主文第二项为：房桂红于本判决生效之日起十日内按照年租金49万元的标准，向黄宗桂支付自2010年11月1起至本判决生效之日止的房屋租金。2011年6月27日，第三人上房消震材料厂向法院提起诉讼，要求确认其与黄宗桂签订的《上海市房屋租赁合同》解除，并判令黄宗桂腾空交还房屋，同时支付违约金等。同年7月28日，经法院主持调解，双方达成调解协议如下：一、上房消震材料厂与黄宗桂就位于上海市闵行区紫堤路39、41、43、45、47号底层、二层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年4月29日解除；二、黄宗桂负责于2011年8月8日前将居住在上述房屋内的使用人清理撤场后将房屋交还给上房消震材料厂；三、黄宗桂支付的押金72,030元，扣除其转租违约金22,030元后，上房消震材料厂于2011年12月30日前返还5万元；四、案件受理费减半收取计800.38元，由黄宗桂负担。上述调解协议生效后，因该租赁房屋由被告房桂红实际占有使用，原告黄宗桂未能向第三人上房消震材料厂返还，上房消震材料厂遂申请法院执行，要求收回房屋。执行过程中，被告方得知黄宗桂与消震材料厂的解约事宜，当即提出异议，拒绝搬离，要求继续租赁，并表示鉴于黄宗桂已无权转租，难以确定是否应向其继续支付租金，故未支付自2011年5月1日起的租金。……。(2012)闵民五(民)初字第994号民事判决书认为，原告黄宗桂与被告房桂红签订的《临时租房协议》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按约履行各自义务，不得擅自变更和解除合同。根据已生效的民事判决确认，原、被告的租赁期限应至涉案房屋遇拆迁时为止。然而，原告在租赁期间，与其出租方上房消震材料厂自行达成解约协议，导致被告无法继续租赁使用涉案房屋，已属违约。鉴于对其要求解除租赁合同的请求，被告在诉讼过程中，于2013年4月18日表示同意，故本院确认双方的《临时租赁协议》解除。……。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第162条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告黄宗桂与被告房桂红就上海市闵行区华漕镇紫堤路39、41、43、45、47号房屋签订的《临时租房协议》于2013年4月18日解除；二、被告房桂红于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区华漕镇紫堤路39、41、43、45、47号的租赁房屋；三、被告房桂红于本判决生效之日起七日内向原告黄宗桂支付自2011年5月1日起至2013年4月18日止的租金963,890元；四、被告房桂红于本判决生效之日起三十日内按每年490,000元的标准，向原告黄宗桂支付自2013年4月19日起至实际搬离上述租赁房屋之日止的房屋使用费；五、原告黄宗桂于本判决生效之日起七日内向被告房桂红支付装修赔偿款747,656.46元；六、驳回原告黄宗桂的其余诉讼请求。2014年8月5日，上海市第一中级人民法院以(2014)沪一中民二(民)终字第1566号民事判决书维持该原判。执行程序中，本院依法向被执行人房桂红发出执行通知书，责令其履行生效判决义务，然其未履行。2014年10月30日，本院再次限令被执行人房桂红于三周内搬离涉案房屋，被执行人房桂红表示法院规定的搬离时间很紧，“只要申请人把执行人应得的费用和手续结清执行人同意房屋的归还问题”。2014年11月20日，被执行人房桂红表示涉案房屋已经转租他人，承租人不同意腾空房屋。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议，执行法院就其对系争财产实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，一、本案执行异议标的即被执行人房桂红应当搬离上海市闵行区华漕镇紫堤路39、41、43、45、47号租赁房屋，已经相关生效判决所确认；被执行人房桂红拒绝抑或怠于履行判决义务，本院依法强制其履行该法定义务于法有据，且为必要。二、案外人王某某据其与被执行人房桂红协议约定，主张对于系争房产至动迁为止的承租权，因该相关协议的真实性、合法性未经诉讼或其他合法程序确认，故协议约定的内容当不能对抗涉案生效判决赋予的公示、公信效力。三、依据案外人王某某自述及提交的收据显示，其每次租金支付额均达137502元，然未有相应的取款或转账凭据，明显有违常理和交易惯例，故执行程序中不宜直接认定其已实际支付相应租金的事实；同时，根据案外人王某某提交的门店照片及水费、电费缴清单据，无法印证其即为系争房屋的实际使用人以及该系争房屋水费、电费账单的实际缴付人。四、案外人王某某以本案的执行与上海申茂物业管理有限公司及上海闵行区上房消震材料厂存在利害关系为由，申请追加上海申茂物业管理有限公司及上海闵行区上房消震材料厂为第三人，没有相应的法律依据。综上，案外人王某某提交的执行异议缺乏相应的事实和法律依据，故其异议不能阻却本案强制执行的依法实施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回王某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一五年三月十二日
书记员 蒋严玥