广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初3390号
原告（反诉被告）：佛山市南海区狮山镇沙坑村歧岗股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区狮山镇沙坑村，组织机构代码证：74083561X。
负责人：周毅刚。
委托代理人:周启明，系广东金腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周铭根，男，汉族，1974年10月26日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：ＸＸ，系广东都汇律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日受理后，被告提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告负责人周毅刚及原告委托代理人周启明、被告及其委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月1日，原告与被告签订《宿舍及配套用地使用出租合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将其所有的面积为414.37平方米的松岗宿舍及配套用地租赁给被告使用。合同签订后，被告只向原告交纳了5个月的租金，经原告多次催收，被告均以各种借口拖延，特起诉，请求判令：1.解除双方于2013年8月1日签订的宿舍及配套用地使用出租合同，被告返还合同项下的租赁物；2.被告按照每月2693.41元的标准向原告支付从2014年1月起至实际返还租赁物之日止的租金。3.被告向原告支付以70028.66元为本金从起诉之日至实际清偿之止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。4.原告无需向被告退还2000元的合同押金；5.本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1.被告不同意解除合同，要求原告继续履行。2.被告没有拖欠租金，是原告的租赁物不符合交付条件，违约在先，导致被告从签订合同并交付租金和定金之后，至今都未能占有使用该租赁物，故不存在返还租赁物的问题。3.押金不应该没收。
被告反诉称：在办理涉讼租赁物交接手续时，被告发现涉讼租赁物没有水电设施，当即拒绝接受。随后，被告要求原告尽快修复水电，但原告一直不理不睬，后经当地村委会及调解委员会调解，仍未能解决。被告至今未能使用租赁物，给被告造成损失，故反诉，请求判令：1.原告将涉案租赁物水电设施进行修复至可以正常使用，并将涉案租赁物交付于被告使用；2.宿舍及配套用地使用出租合同的合同期限从涉案租赁物实际交付之日起顺延五年；3.原告承担本案的诉讼费用。
原告针对被告反诉辩称：1.原告已经按照双方所签订的合同，按约将涉讼的租赁物交付被告使用。2.双方在签订合同时，已经明确合同约定租赁物的状况，且在合同第十四条已约定租赁期间，该宿舍所发生的水、电、通信等费用由被告负责。3.故原告并没有违约，而是被告违约，拖欠租金至今。4.原告在签订合同时，就已经将涉案的租赁物交付被告使用，故被告的第二项反诉请求是不符合事实的。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告组织机构代码证复印件1份，中共佛山市南海区委办公室文件复印件1份，佛山市南海区罗村街道办事处文件（罗街[2011]26号）复印件1份。
2.被告身份证复印件1份。
证据12用以证明原、被告诉讼主体资格。
3.宿舍及配套用地使用出租合同及附件、沙坑歧岗股份合作经济社农村集体资产交易资料原件各1份，用以证明原告与被告签订合同后，已经将涉案的租赁物交付被告使用，且公开招标的相关文件中，也明确约定按照租赁标的物现状交付，即是没有水电设施的，该水电设施按照合同约定是由被告负责。
4.集体土地使用证原件1份，用以证明原告拥有涉案租赁物的合法使用权。
经质证，被告对原告出示的证据1、2没有异议。对证据3真实性没有异议，关联性没有异议，该证据只能证明双方签订合同的事实，并不能证明原告将涉案租赁物交付给被告使用，双方一直都没有办理租赁物的交接手续，该合同更不能证明，水电设施是由被告负责，也不能证明当初签合同时，租赁物就是没有水电设施的。对证据4真实性没有异议，只能证明土地有合法使用权，对于土地建筑不知道有无合法使用权。
诉讼中，被告举证如下：
1.被告身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
2.收据原件2张，用以证明被告按照涉案合同的约定，支付了2013年8月至12月的租金和2000元押金的事实。
3.申请承租土地、厂房后能得到应有的和合理的使用权益复印件1份。
4.合同纠纷和解提议复印件1份。
5.会议记录（2015年1月28日）复印件1份。
6.会议记录（2015年7月30日）复印件1份。
证据36用以证明被告依约支付租金和押金后，由于原告的租赁物没有水电设施，不符合接受条件，被告无法接受使用，且被告一直就该水电设施的问题向原告寻求解决，但原告一直都未能解决，导致该租赁物至今都没有水电设施，被告也一直都未能占有使用该租赁物。
7.证明原件1份、当选证书原件4张用以证明被告的租赁物在招标之前，是有水电设施的，但在被告中标并支付租金和押金后，去现场交接时，发现租赁物的水电设施已经被移除，无法正常使用，被告也无法接收该租赁物。
经质证，原告对被告出示的证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，相反证明被告已经使用涉案合同的租赁物。对证据3、4有异议。对证据5、6真实性没有异议，但从2015年1月28日会议记录的发言记录来看，在招标时就已经对被告口头声明，涉案租赁物是无水电使用的，且合同约定水电是由被告负责的。对证据7的证明有异议，该三个证明人与被告是亲戚朋友关系，故其所作的证言是虚假的，也是没有证明效力。且其证明与招标的文件相矛盾，对当选证书没有异议。
诉讼中，经被告申请，本院同意证人周某1、周某2、周某3出庭作证。
被告周某1作证称，其原为原告经济社副社长。涉讼场地在资产平台公开招标，其是招标负责人之一。投标之前与被告到现场去看的时候，涉讼租赁物有水电设施。在被告中标并缴纳租金及押金后，接收租赁物时，其在现场，当时租赁物还有水电，旧的租户在陆续搬离。被告与原告没有办理租赁物交接手续，2013年8月1日中标之后去看现场时，旧的租户还没有将场地及钥匙交出来，故当时是没有交钥匙给被告，至于之后有无交钥匙就不清楚，证人没有经手过。中标后只跟被告去过一次，之后没有去过租赁物，所以不清楚被告在中标后有无使用。租赁物前一任承租人是从村承租了空地，自己在地上起建了建筑物，20年租赁期满后将土地和建筑物交还给村，所以村就重新公开招标。按照村的出租惯例，在租期届满之后，前一任租户要按现状将租赁物交还给村，不能拆除水电，所以当时经济社会议也没有讨论是否带水电设施出租的问题。因为没有拿到钥匙，没有钥匙交给被告，所以签订合同后当天去了现场没有办理交接手续。上一任租户的合同是于2013年7月31日届满，所以本应是于这日交还场地。2013年8月1日旧租户仍未将场地交还，旧租户实际承租的是两处相邻的租赁物，其中包括本案重新招标的租赁物，本案租赁物期满交还给经济社需要砌墙与另一处相邻的租赁物分隔开，但2013年8月1日去现场时，还没有砌墙分开，后来应该是砌墙，但是是谁砌墙不清楚。本案的租赁物是何时交还给经济社不清楚，因为证人没有经手。2013年8月1日之后，被告有问过证人何时可以拿到钥匙，证人找经济社的负责人沟通过，后来过了一段时间，被告又询问什么时候能够交接厂房。后来因为被告向村委会提交书面意见，故村委会叫证人一起去协调解决纠纷。租赁物上任承租人是周毅博，与原告负责人是兄弟。
证人周某3作证称：投标前证人与被告到租赁物现场去看过，租赁物是有水电。中标当日下午就去过租赁物现场当时租赁物还有水电。当时没有办理交接，不清楚为什么没有办理交接。被告后来没有使用租赁物，因为解决不了水电没有使用，但有提出要求村里面解决纠纷。证人与被告是堂兄弟关系。不清楚有无搭建建筑物，没有去过现场察看。
证人周某2作证称：证人与被告是同村村民，没有其他经济往来。涉案租赁物在招标之前是有水电的，投标后当日，都是有水电。当时被告是村民代表，本应一起参加租赁物的交接手续，但据证人所知，原、被告没有办理交接手续。因为交接是由经济社的负责人和被告办理，证人作为代表只是随同见证，所以具体因为什么原因没有办理交接，证人不清楚。中标之后，证人没见到被告使用租赁物。被告就水电问题向村委提出意见具体时间不清楚，但被告有向村委会提出，证人也提议被告以书面的形式向村委提意见，证人作为代表也曾在会议上提出要求解决此问题。有无参与投标记不清楚，按道理是有参与的。招标之前，旧业主是周毅博，做厂房和宿舍使用。涉案租赁物与相邻的建筑物原都由周毅博用做厂房和宿舍，涉案租赁物期满之后交还给村，相邻的建筑物还没有到期，故还是周毅博使用。周毅博使用的建筑物与被告中标的建筑物是可以分开的。据证人所知，被告没有使用租赁物。租赁物状况按照合同约定，当时没特别提及有无水电的问题，按村惯例，租期满之后租赁物的水电是不得拆除的，归村集体所有。中标当日去过现场就再无去过现场，所以不清楚租赁物有无水电，但是知道被告曾在村委会议上提出过租赁物没有水电的问题，并要求解决。
经质证，原告认为三个证人与被告是亲戚朋友关系，其所做的证言是不支持，不客观的，在原、被告双方以及法院询问三个证人时，对被告有利的内容，就详细的表述，对原告有利的内容就予以回避，而表示不清楚。特别是周某1是招投标的负责人，也是经济社的委员，却对被告有无使用租赁物的问题表示不知情，明显是不合常理的，违背日常生活经验逻辑。
被告对三个证人证言予以确认，1.涉案租赁物在投标之前时是有水电设施的，并不像原告在举证证据3时，所说的没有水电设施。2.原、被告之间一直没有办理租赁物的交接手续，是因为租赁物没有水电设施，不符合交接条件，且被告一直就水电问题向原告寻求解决，但原告一直未能解决。3.由于租赁物没有水电设施，无法使用，被告至今都没有占有使用该租赁物。
经审核，原告出示的证据14、被告出示的证据1、2、5、6均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性均予确认。被告出示的证据3、4为复印件，本院不予采信。被告出示的证据7，本院结合证人证言作综合认定。
经审理查明：
2013年8月1日，原告（原佛山市南海区罗村街沙坑村岐岗股份合作经济社）与被告签订《宿舍及配套用地使用出租合同》，约定原告将坐落于松岗宿舍及配套用地414.37平方米出租给被告使用。土地为工业用途，土地证为南府集用（2002）字第090343号。本宿舍及配套用地没有房产证，被告已充分考虑其风险。租期从2013年8月1日至2018年7月31日。每月租金2693.41元。先付款后使用，被告必须每半年缴交租金给原告，每年的1月前支付当年16月租金，每年7月前支付当年712月租金。被告应在签订合同之日支付2000元给原告作为合同押金，合同押金于被告不再使用，且将宿舍及配套用地使用权移交给原告，并经原告验收宿舍及配套用地无损坏后，不计利息退还。在租赁期内，该房屋及所属原设施及被告后增加的设施的维修责任，均由被告负责及承担费用。租赁期间，该宿舍及配套用地所发生的水、电、通信等费用由被告负责。被告逾期交款超过一个月的，被告须每年支付未交金额万分之十的滞纳金，逾期超过两个月，原告有权解除合同，有权继续追讨被告逾期未付款项及相应滞纳金、违约金。
2013年8月1日，被告向原告交纳涉讼租赁物2014年8月至12月的租金，从2015年1月起没有交租。同日，原告向被告支付合同押金2000元。
2013年6月9日，原、被告查看涉讼租赁物，当时租赁物仍由案外人周毅博使用，后双方因水电问题发生争议，经协商未能解决。被告确认涉讼租赁物有水电线路、有水电表，但认为总表被拆除，所以租赁物没有办法通水电。原告称2015年3月左右，涉讼租赁物通水，后被告在空地上起建建筑物。
另查明，行政部门核发南府集用（2002）字第090343号集体土地使用证，登记坐落于原南海市罗村镇沙坑岐岗经济合作社“松岗”的3664.46平方米土地使用者为原告（原南海市罗村镇沙坑村岐岗经济合作社），用途为工业厂房，使用权类型为批准拨用企业用地。涉讼租赁物占用土地在上列土地证项下土地范围。庭审中，原告认为租赁物中的空地大约占总面积的三分之一；被告认为租赁物中的空地大约占总面积的二分之一。
本院认为：
涉讼租赁物包括宿舍及配套空地，宿舍所占土地及空地虽已办理土地使用权证，但空地具体面积无法确定，且该空地为宿舍的配套用地，两者密切关联，应作统一处理，故本院对合同效力作整体认定。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。宿舍未办理规划报建手续，涉讼合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。无效为自始无效，不存在继续履行和解除的问题，故原告诉请解除合同、被告反诉请求继续履行合同、修复并交付租赁物、合同期限顺延均没有依据，本院均不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请被告返还涉讼租赁物合法有据，本院予以支持。被告已交的合同押金2000元应当退还予原告，原告诉请没收于法无据，本院不予支持。
本案争议焦点在于被告有无使用涉讼租赁物及应否计付使用费及利息。被告及证人称原告未提供水电，致被告未使用涉讼租赁物，但其一，原、被告未对水电设施状况作出具体明确约定，而被告查看现场时前手承租人尚未搬离涉讼租赁物，租赁物状态受前手承租人因素影响而处于未完全确定状态；其二，被告确认涉讼厂房现水电线路齐备，原告仅无法提供水电总表，但涉讼租赁物原水电总表由前手承租人申报使用，其于期满后自行作出处理亦符合常理，并不影响被告作为新承租人重新申报安装，原告对此仅负协助义务，而被告无证据证明其曾重新申报安装、原告拒不配合，应自行承担不利后果；其三，双方虽未办理正式交接，但被告已经在涉讼租赁物起建建筑物，可见被告可自行进入涉讼租赁物且已经进行使用。综上，本院认为，被告已经实际使用涉讼租赁物，即便因为水电问题而影响被告实际使用，亦属被告自身原因所致，被告仍应参照合同约定计付相应的使用费予原告，故被告应按照每月2693.41元的标准向原告支付从2014年1月起至实际返还租赁物之日止的使用费予原告。双方因水电问题发生争议，合同效力及使用费如何支付经本案才最终厘定，原告诉请被告支付利息依据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，本案判决如下：
一、被告周铭根应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区松岗的宿舍及配套用地414.37平方米予原告佛山市南海区狮山镇沙坑村歧岗股份合作经济社；
二、被告周铭根应按照每月2693.41元的标准计付从2015年1月起至上列第一项判决实际履行之日止的使用费予原告佛山市南海区狮山镇沙坑村歧岗股份合作经济社，本项随上列第一项判决清；
三、驳回原告佛山市南海区狮山镇沙坑村歧岗股份合作经济社其他诉讼请求。
四、驳回被告周铭根的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取800.36元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一六年六月××日
书 记 员 邓莹莹