内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第632号
上诉人（原审被告）奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司。
法定代表人韩宝山，职务董事长。
上诉人（原审被告）刘常宇，男，汉族，1969年09月04日出生，个体。
委托代理人王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）刘海英，女，汉族，1966年4月6日出生，教师。
委托代理人张宏亮，通辽市148指挥中心第三法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张红军，男，汉族，1975年10月15日出生，农民。
委托代理人李海林，内蒙古巨鼎（奈曼）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜海鹏，男，蒙古族，1975年10月23日出生，个体。
被上诉人（原审被告）赤峰天德通建筑工程有限责任公司法定代表人：王会志，职务：董事长。
上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司、刘常宇、上诉人刘海英与被上诉人张红军、姜海鹏、赤峰天德通建筑工程有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，上诉人不服奈曼旗人民法院（2013）奈法民初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，被告刘常宇挂靠被告宏基公司的资质开发奈曼旗某镇某小区，被告姜海鹏挂靠被告天德通公司的资质为奈曼旗某镇某小区施工。2012年6月1日，被告刘常宇与被告姜海鹏就某小区的建设工程签订建设施工合同书，发包方为被告刘常宇，承包方为被告姜海鹏，双方约定由被告刘常宇以本工程的100套房屋抵顶被告姜海鹏的工程款。本案争议房屋在被告刘常宇与被告姜海鹏约定的100套房屋之内。原告张红军受被告姜海鹏之雇为某小区施工，由于被告姜海鹏拖欠原告张红军施工工程款，2012年8月31日经被告刘常宇同意用本案诉争房屋抵顶拖欠原告的工程款，原告张红军与被告姜海鹏、被告刘常宇签订商品房买卖协议书且该协议书上盖有某售楼专用章，双方约定原告张红军购买被告刘常宇开发的位于奈曼旗某镇中学东的某小区一号楼五单元四楼东户，面积约为100平方米，购房款为218000元。2012年10月30日被告姜海鹏为原告出具了本案争议房屋的购房款收据。2013年2月5日被告奈曼旗宏基公司就被告刘常宇开发的奈曼旗某镇某小区1号、2号、3号楼取得了商品房预销售许可证。2013年6月19日被告刘常宇以被告宏基公司委托代理人的名义与第三人刘海英就本案争议房屋签订商品房买卖合同，并为第三人刘海英出具购房款收据。针对本案争议房屋原告张红军与第三人刘海英均未办理产权过户手续，且均未装修入住。
原审认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告刘常宇与被告宏基公司抗辩称原告张红军没有向其交纳购房款，因此刘常宇与宏基公司否认原告提供的购房合同的效力。本院认为，庭审过程中，被告刘常宇与被告姜海鹏均认可本案争议房屋系被告刘常宇已经顶施工款抵顶给被告姜海鹏的，这也就是作为施工方的姜海鹏在原告提供的2012年8月31日的购房协议书上在甲方处签字的原因，该协议书的甲方同时有被告刘常宇的签字且盖有某售楼专用章，不难看出被告刘常宇对用本案争议房屋抵顶原告施工款的事实是明知且认可的，该楼房款应由姜海鹏收取。上述事实与原告提供的2012年10月30日被告姜海鹏为原告出具的本案争议房屋的购房款收据能够相互印证，形成完整的证据链条，所以被告刘常宇没有收到本案争议房屋购房款是合乎逻辑的。综上，本院认为，原告张红军与被告刘常宇、姜海鹏签订的商品房买卖协议书系双方真实的意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，该协议书应为有效的合同。被告刘常宇以被告宏基公司委托代理人名义与第三人刘海英签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，虽原告张红军提出被告刘常宇与第三人刘海英有亲属关系，二人签订的合同有恶意串通之嫌，但原告没有向本院提供证据证明，本院对该商品房买卖合同的效力予以确认。本案房地产实际开发人即被告刘常宇作为出卖人先后与原告张红军、第三人刘海英签订两份房屋买卖合同，将本案争议房屋分别出售给原告张红军与第三人刘海英，本院认为被告刘常宇与原告及第三人签订的上述两份房屋买卖合同均为有效合同。在原告与第三人就本案争议房屋均未办理房屋产权登记手续且均未实际装修入住的前提下，原告首先诉至本院要求被告履行交付房屋，并协助办理过户手续的义务，本院认为本案原告与第三人就本案争议房屋均向被告履行了交付全部购房款的义务，所以原告与第三人均有权要求被告履行交付房屋的义务，然而从公平合理的角度考虑被告应向原告张红军履行交付义务，向第三人承担相应的违约责任更为妥当。理由如下：第一，原告张红军与被告刘常宇签订的房屋买卖合同在先，原告张红军交纳全部购房款在先。第二，就两个合同的履行而言，原告张红军行使房屋所有权过户登记请求权的时间在先，应当具有优先权。因为，行使房屋所有权过户登记请求权是买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就买受人而言，其目的就是取得房屋的所有权，而取得标的物所有权的唯一途径为转移登记的完成，在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就应该具有优先权。被告刘常宇挂靠被告宏基公司的资质开发本案争议房屋所在的某小区，被告刘常宇作为实际开发人，被告姜海鹏挂靠被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司的名义且作为本案争议房屋购房款的实际收款人应继续履行其与原告签订的商品房买卖协议书，将本案争议房屋交付给原告，被告刘常宇与宏基公司应协助原告办理过户手续。对被告刘常宇与宏基公司抗辩的原告张红军据以主张权利的合同为商品房预约订购合同的主张，本院不予采纳，理由如下：原告张红军提供的2012年8月31日其与被告刘常宇、姜海鹏签订的商品房买卖协议书的内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告张红军已经全额交付购房款，虽然原告张红军将购房款交给被告姜海鹏，但基于被告刘常宇与被告姜海鹏均认可本案争议房屋被告刘常宇已经顶施工款抵顶给被告姜海鹏的事实，可以将被告姜海鹏的收款行为视为出卖人已经按照约定收受购房款，综上，原告张红军提供的2012年8月31日的商品房买卖协议书应当认定为商品房买卖合同。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司非因法定事由既不进行答辩又不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权和质证权，但被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司放弃权利并不影响本案的审理。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘常宇、姜海鹏继续履行2012年8月31日其与原告张红军签订的商品房买卖协议书，将奈曼旗某镇某小区一号楼五单元四楼东户于本判决生效后三十日内交付给原告张红军，被告宏基公司协助原告办理过户手续。案件受理费4786元，由四被告负担。
上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司、刘常宇不服一审判决。提出上诉理由如下：1、原审法院判决认定被上诉人姜海鹏挂靠赤峰天德通建筑工程有限责任公司的收款行为系出卖人已经按照约定收受了购房款。该认定没有任何法律依据。2、原审法院判决认定被上诉人姜海鹏、赤峰天德通建筑工程有限责任公司交付涉案房屋错误。本案中，以上二位被上诉人只是在涉案的房屋开发中履行建筑义务，并没有售楼权利，更没有处置权。3、涉案房屋根本没有约定作为施工工程款归被上诉人姜海鹏、赤峰天德通建筑工程有限责任公司抵债，双方当事人关于施工工程款纠纷一案正在一审审理过程中，对涉案房屋抵顶工程款一事并未作出确认。4、被上诉人张红军的合同只是预约合同并不是商品房买卖合同，张红军与姜海鹏之间形成的是债权债务关系而不是商品房买卖合同关系。原审判决姜海鹏的责任由上诉人承担没有法律依据。5、原审判决被上诉人张红军的合同有效没有依据，认定其具有优先取得房屋的权利是错误的。张红军签订的合同不能对抗网签合同的效力。请求二审法院查清事实，驳回被上诉人张红军的诉讼请求。
上诉人刘海英不服一审判决，提出上诉理由如下：一审认定事实有误。1、认定姜海鹏的收款行为是出卖人按约定收受了购房款没有法律依据。姜海鹏和赤峰天德通建筑公司并没有售楼权，也没有对涉案房屋的处置权。2、被上诉人张红军的合同只是预约合同，并不是商品房买卖合同，张红军并没有缴纳购房款，其与姜海鹏之间是另外的债权债务关系，而不是商品房买卖合同关系。3、上诉人刘海英的合同是合法有效的，上诉人签订的合同才具有优先履行的效力。综上，请求二审法院查清事实，驳回被上诉人张红军的诉讼请求。
被上诉人张红军答辩服从一审判决。
被上诉人姜海鹏答辩服从一审判决。
被上诉人赤峰天德通建筑工程有限责任公司未作答辩。
二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，涉案的某小区未经竣工验收。各方当事人对上述事实无异议。
本院认为，涉案房屋已经由上诉人刘常宇和被上诉人姜海鹏协商用于抵顶姜海鹏的工程款，依据该协议姜海鹏对涉案房屋具有处分权，姜海鹏因拖欠张红军施工款，将房屋抵顶给张红军，同时签订商品房买卖协议书，上诉人刘常宇在该协议书上签字并加盖某售楼专用章，说明上诉人刘常宇对将商品房出售给张红军一事知情并认可。现被上诉人张红军要求上诉人刘常宇、被上诉人姜海鹏履行协议于法有据。被上诉人张红军签订的协议内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应为本约合同。针对涉案房屋的另一商品房买卖合同，即刘海英签订的合同，因两份合同均未备案，具有同等效力，应按签订顺序优先履行张红军的商品房买卖合同。上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司、刘常宇、刘海英主张被上诉人姜海鹏不具有处分权、被上诉人张红军的商品房买卖协议系预约合同及刘海英的合同具有优先履行权的上诉理由均不能成立。但因涉案的房屋尚未通过竣工验收，依据《中华人民共和国建筑法》相关规定，应待验收合格后予以交付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销奈曼旗人民法院（2013）奈法民初字第2223号民事判决；
二、上诉人刘常宇、被上诉人姜海鹏继续履行2012年8月31日与被上诉人张红军签订的商品房买卖协议书，将验收合格后的奈曼旗某镇某小区一号楼五单元四楼东户交付给被上诉人张红军，上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司协助被上诉人张红军办理过户手续。
一审案件受理费4786元，由奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司、刘常宇负担2393元，由姜海鹏、赤峰天德通建筑工程有限责任公司负担2393元，二审案件受理费4786元由上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司、刘常宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 蒋鹏哲
审判员 郭秀琴
二〇一五年五月六日
书记员 白雪松