河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初3831号
原告：沧州渤海新区万丰物业服务有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区。
法定代表人：王富民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张利军，该公司职工。
被告：张万栋。
原告沧州渤海新区万丰物业服务有限公司（以下简称万丰物业公司）与被告张万栋物业服务合同纠纷一案，本院2016年7月7日受理后，依法由审判员滕奉朝独任审判，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告万丰物业公司的委托诉讼代理人张利军、被告张万栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万丰物业公司诉称：被告在原告服务的沧州渤海新区万丰花园小区处购买了8号楼4单元1102室房屋，但未交纳2015年的物业费公共设施照明费合计820元。经原告多次催要，被告均以各种理由推脱拒绝。为此请求依法判令被告支付原告物业费、照明费820元。
被告张万栋辩称：一、小区正门（南门）被原告用石头隔离桩堵住，车辆不能正常进入，且地下车库口被原告封堵，出入不便。二、地下车库存放有杂物和易燃易爆物品，影响业主的财产安全。三、小区管理不善，垃圾清理及公共设施修缮不及时。四、楼房墙体开裂，物业协调修理不及时。五、住宅楼内设有宾馆，影响业主安全。六、消防器材长期未更换。七、卫生、绿化、公共设施修缮、安全保卫管理不到位，与其物业收费标准不相符。
经审理查明：2013年4月3日，原告万丰物业公司（乙方））与被告张万栋（甲方）签订了《前期物业服务协议》，主要约定：
……
一、甲方的权利义务：
1、遵守本物业的物业服务制度和《万丰花园业主临时公约》；
2、依据本协议规定时限向乙方交纳物业服务费用及其他各项费用；
3、装饰装修房屋时，遵守相关法律、法规规章中的有关规定和《万丰花园装修装饰管理协议书》中的有关约定；
4、甲方出租房屋时，应事先通知乙方，同时应明确告知租用人遵守小区管理规定；
5、甲方转让、继承或抵押商品房时，必须向房管部门办妥合法手续，并在小区物业备案；
6、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
7、因住宅质量、销售等遗留问题，物业服务企业仅进行协助处理，甲方不得因此而拒交物业服务费。
二、乙方的权利义务
1、对房屋公共部位、公共设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理；
2、劝止违反本物业服务制度和《万丰花园业主临时公约》的行为；
3、依据本协议向甲方收取物业服务费用和其他各项费用；
4、提前将装修装饰的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方签订《万丰花园装修装饰管理协议书》；
5、前期物业服务协议终止时，与业主委员会选聘的物业服务公司做好本物业的物业服务交接工作，物业服务移交手续须经业主委员会确认。
三、物业服务内容
1、房屋共用部位的维护，共用设施设备及其运行的维护；
2、环境卫生服务。定期收集清运生活垃圾，并对责任区域进行清扫，根据实际情况，定期进行消杀；
3、公共秩序服务。小区主要进入口24小时由安防员执勤，对发生的噪音、空气污染等扰民行为进行制止；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合各公安部门进行处理；
4、交通秩序与车辆停放服务。维持好车辆在小区内停放秩序。车辆长期存放的，应签订存放协议，明确双方的权利义务；
5、绿化养护。对服务区域内的绿化植物进行养护、修正、病虫害防治；对特殊植物进行冬季防寒处理；
6、房屋装修装饰服务。按照物业服务企业制定的有关装饰装修的规定，审核业主装修方案，与业主、施工单位签订《万丰花园装修装饰管理协议书》，并对装饰装修施工过程进行管理。
四、物业费的收取
（一）物业管理服务费
1、费用缴纳时间：首年物业服务费从开发商发出入住通知之日起开始计算，甲方办理入住手续前预付本年度物业服务费，次年末首年费用截止日前2周内预付下一年的物业服务费，后续物业费以此类推；
2、物业收费标准：按建筑面积每月每平米0.76元计算，按年收取；
3、甲方出租物业的物业服务费按照甲方与承租人约定的交费人交纳，甲方承担最终的连带责任；
4、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用及其他应承担的费用。
（二）房屋公共部位、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、IC卡首次充值300元；2、楼道照明费每户50元，按年收取；
……
五、维修基金的管理使用
1、甲方应按照国家、省和当地政府的相关规定交纳公共维修基金。本物业公共维修基金用于公共部位公用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造；
2、维修基金不敷使用时，经当地物业服务行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹；
3、甲方转让房屋所有权时，剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
六、其他约定事项
1、乙方对甲方的车辆及人身财产损失不负赔偿责任，不承认非乙方直接原因导致的业主及非业主使用人的人身、财产受到非法侵害的赔偿责任；
2、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天千分之三向甲方加收滞纳金。甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉；
3、甲方违反《万丰花园装修装饰管理协议书》进行违章装修时，乙方有权责令甲方整改，恢复原状，赔偿经济损失，甲方拒不整改的，乙方可依据法律追究其责任和由此造成的经济损失；
4、甲方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位共用设施、设备，乙方有权责令整改，恢复原状，赔偿经济损失，甲方可依据法律追究其责任和由此造成的经济损失。
……
合同签订后，原告按照合同约定雇佣保洁人员、保安人员对被告所在的万丰花园小区进行了公共卫生、安全秩序服务、电梯、绿化养护，并提供日常公共照明服务。
在物业服务过程中，由于部分业主私自停车占用万丰小区院内道路，原告为了方便车辆管理，将万丰花园小区的南门用水泥桩进行封堵，阻止车辆进入，开放了作为消防通道的东门供车辆进出使用。为了防止车辆随意占用消防通道，将地下车库北门封堵，但并未妨碍地下车库车辆出入。部分业主将地下停车位私自改造成车库，并存放物品，原告未及时巡查并通知有关部门处理。
另查明，被告张万栋系原告服务的万丰花园小区8号楼4单元1102室的业主，房屋面积为84.46平方米，2015年度（2015年4月1日至2016年3月31日）未交纳物业费。
上述事实有当事人陈述、《前期物业服务协议》、《安保培训记录》、《物业巡查记录表》、《维修记录》、《电梯应急救援预案》、《消防应急预案》、《保洁人员工作记录表》、《工作日志》、《电梯维保记录》、《照片》在案佐证。
本院认为：原告万丰物业公司与被告张万栋签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原被告签订的物业服务合同未约定期限，且万丰花园小区尚未产生业主委员会，被告自合同签订之日起至今接受了原告提供的物业服务，原被告之间的物业服务合同对原被告双方均具有约束力。合同签订后，原告依约定履行了物业服务合同的主要义务，被告张万栋未按约定支付物业费，其行为违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。原告在履行合同过程中为了防止车辆随意进入小区，未经业主同意擅自用水泥桩封堵小区大门，降低物业管理成本，管理方式不当，对业主私自改造地下车位存放物品未及时发现制止或报有关部门处理，属合同履行瑕疵，应依法对物业费酌减按90%收取743.24元（84.46平方米×0.76元／平方米／月×12月×90%＋公共照明费50元）。原告作为物业管理部门，为了保障小区内行车便利，避免拥堵，根据地下停车位停车数量及行车流量进行出口的限行措施并未影响地下停车位车辆的正常出入，属于正常管理服务行为。业主房屋质量问题应向房屋买卖合同相对方主张，且被告未举证证实曾就房屋质量问题要求原告协调；被告提供的消防器材照片无法核实来源，也无法证实已过保质期；就其他主张被告亦未提供证据证实真实性，应承担举证不能的不利后果。原告作为也服务单位，虽然在提供物业服务的过程中存在部分瑕疵，但是并未构成根本违约，故被告拒绝缴纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
被告张万栋于本判决生效之日起三日内支付原告沧州渤海新区万丰物业服务有限公司物业费、公共照明费743.24元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告张万栋承担。（限本判决生效之日起三日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 滕奉朝
二〇一六年九月二十九日
书记员 白龙飞