广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第459号
上诉人【一审被告（一审反诉原告）】陈志波。
上诉人【一审被告（一审反诉原告）】宋涛。
上述二上诉人共同委托代理人杨建军，广西君朗律师事务所律师。
被上诉人【一审原告（一审反诉被告）】叶红麟。
委托代理人连忠，广西独秀律师事务所律师。
上诉人陈志波、宋涛因与被上诉人叶红麟确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和代理审判员杨曦参加的合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人陈志波、宋涛的委托代理人杨建军，被上诉人叶红麟的委托代理人连忠到庭参加诉讼。上诉人陈志波、宋涛于2014年10月20日向本院书面申请庭外和解，和解期限九十天。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年6月8日，被告宋涛与桂林市城北房地产开发公司、桂林市浩德物业开发有限责任公司签订《富桂苑土地认购合同》，约定：宋涛认购桂林市城北房地产开发公司、桂林市浩德物业开发有限责任公司开发的位于中山北路东侧，宗地编号为B-41地块，占地面积102㎡，建筑面积165.03㎡（以规划局图纸为准）；该宗地的土地使用权认购金额为87000元。2001年3月22日，被告宋涛取得位于桂林市叠彩区富桂苑B-41地块的国有土地使用权。2002年12月23日，经桂林市建设与规划委员会批准许可，二被告在该地块上修建了一栋3层楼房。2009年12月30日，原、被告经自愿协商就位于桂林市叠彩区富桂苑B-41地块房屋、灵川县定江镇八定路锦观苑2单元21-C号房屋分别签订两份《房屋转让合同》，合同约定：二被告将上述两套房屋转让给原告，其中叠彩区富桂苑B-41地块房屋售价为66万元、灵川县定江镇八定路锦观苑2单元21-C号房屋售价为42万元；原告应在签订《房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的20%的定金，原告应在办理好该房屋产权证后3个工作日内，支付剩余80%的房款，双方合同签订后，原告中途悔约，应书面通知被告，被告应在3个工作日内，将原告的已付款（不计利息）返还原告，但购房定金归被告所有，被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起3个工作日内应将原告所付定金的双倍及已付款返还给原告；原告如未按本协议第五条规定的时间付款，被告对原告的逾期应付款有权追究违约利息；每逾期一天，原告应支付被告应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视原告违约，定金不予返还；本协议签订后，双方应向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证，办理上述手续时产生的税费及相关费用，由原告依照有关规定缴纳。协议签订当天，二被告将叠彩区富桂苑B-41地块的桂国用（2001）字第200460号《国有土地使用证》、该土地发票9张、行政处罚决定书、《土地认购合同》、《锦观苑集资建房协议书》、该房屋住房借款合同、相关发票6张交付原告，原告出具收条交由二被告收执。2010年1月6日和6月24日，原告分别通过银行转账方式向被告宋涛支付购房款定金共计20万元，2011年1月28日，原告通过银行汇给被告陈志波购房款定金5万元，上述款项共计25万元，二被告认可收到原告支付的上述款项。后因原告将桂国用（2001）字第200460号《国有土地使用证》遗失，无法办理房产证，原告向二被告要求协助办理产权手续，二被告认为原告延迟付款违反了购房合同的约定，要求解除双方所签的购房合同，双方产生矛盾，原告因此诉至法院，请求：1、确认原告与二被告于2009年12月30日就富桂苑B-41地块签订的《房屋转让合同》有效；2、二被告将办理权属登记需由二被告提供的资料报送房地产登记机关；3、本案诉讼费由二被告负担。
原告在庭审后提交书面报告，申请撤回要求判决二被告将办理权属登记需由被告提供的资料报送房地产登记机关的诉请。
一审法院审理认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋转让合同》是否有效？2、二被告要求解除双方所签订的《房屋转让合同》，并要求原告承担违约责任有无事实和法律依据？是否超过法定诉讼时效？
关于第一个争议焦点，该院认为，原、被告自愿协商就桂林市叠彩区富桂苑B-41地块房屋签订的《房屋转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，该院予以确认。原告诉请确认双方所签的《房屋转让合同》合法有效，该院予以支持。
关于第二个争议焦点，该院认为，原、被告于2009年12月30日签订《房屋转让合同》后，一直在履行合同的过程中，至今尚未履行完毕，原告辩称二被告的反诉请求已过诉讼时效，理由不充分，该院不予采信。双方签订合同后，原告支付二被告两套房屋购房款定金共计25万元，二被告予以认可，该院予以确认。对二被告提出原告迟延支付购房定金，且仅支付购买叠彩区富桂苑B-41地块房屋的购房款定金10万元，未达到购房款的20%，原告的行为已构成违约的主张，该院认为，二被告对收到原告支付的购房款定金25万元的事实无异议，且二被告没有证据证实其对原告迟延支付购房款定金提出过异议，因此，视为二被告对原告迟延支付行为的认可。同时由于双方没有在合同中或以其他方式就原告向被告购买的两套房屋如何支付购房款定金作出明确的约定，而根据原、被告签订的两份购房合同，两套房屋总价款为108万元，合同约定定金按购房款的20%支付，故原告应支付的购房款定金为21.6万元，现原告实际已支付的购房款定金为25万元，符合合同中关于定金支付的要求，因此，原告没有违反合同约定的行为，二被告反诉要求解除双方所签《房屋转让合同》，并要求原告承担违约责任赔偿损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）叶红麟与被告（反诉原告）陈志波、宋涛于2009年12月30日就桂林市叠彩区富桂苑B-41地块房屋签订的《房屋转让合同》有效；二、驳回被告（反诉原告）陈志波、宋涛的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费1948元，由原告叶红麟负担100元，被告陈志波、宋涛负担1948元。
上诉人陈志波、宋涛不服一审判决，上诉称，一、一审判决回避对案件主要事实的认定。上诉人在签订《房屋转让合同》当日即将自己持有的涉案房屋国有土地使用证、土地发票九张、行政处罚决定书、《土地认购合同》等权证全部交付被上诉人，后被上诉人将上述材料全部遗失并向上诉人隐瞒了该事实，表明被上诉人已不履行合同的主要债务。但一审判决仅认定被上诉人遗失了土地使用权证，对同时遗失的《土地认购合同》、土地发票等办理房屋所有权登记和过户登记的必备材料只字未提，从而回避了对签订合同五年仍无法履行合同原因的认定，直接导致了错误判决；二、一审判决将被上诉人对富桂苑和锦观苑两份合同的履行混为一谈。上诉人与被上诉人在2009年12月30日同时签订了两份购房合同，一套是本案的富桂苑（作价66万元），一套是锦观苑（作价42万元），两份购房合同同时履行。就本案购买富桂苑的合同而言，约定购房定金为总房款的20%，即132000元。被上诉人于2010年1月6日支付的10万元系购买富桂苑房屋的定金，另一笔迟至2010年6月24日支付的10万元和2011年1月6日支付的5万元系购买锦观苑房屋的定金和购房款。一审判决将两份合同混为一谈，得出被上诉人已支付25万元定金的结论是错误的。故请求二审法院依法撤销一审判决第二项；判决解除双方于2009年12月30日就叠彩区富桂苑B-41地块签订的《房屋买卖合同》；判决被上诉人赔付滞纳金432元、赔付定金100000元、赔付损失79332元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人叶红麟未作书面答辩，在庭审中口头辩称，1、上诉人主张一审回避案件事实导致案件错误的理由不能成立，一审判决已经认定被上诉人遗失了《土地使用权证》，但对这一点被上诉人不予认可，实际上被上诉人已经找到了《土地使用权证》并交还给了上诉人，所以这些事实不构成解除合同的条件；2、上诉人认为被上诉人隐瞒丢失材料的事实是上诉人编造的，实际是上诉人不愿意协助办证；3、上诉人认为将材料交给了被上诉人就应该是由被上诉人单方办理产权证，这是对协议的歪曲。综上，一审判决认定事实基本正确，请求二审法院维持一审判决。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：被上诉人是否遗失了上诉人交付其的本案涉案房产的《国有土地使用证》等权证及票据。
上诉人陈志波、宋涛对争议事实的意见和提供的新证据：上诉人在二审阶段提供证据一，被上诉人叶红麟所欠债务清单一份，该系列债务正由广西壮族自治区灵川县人民法院统一审理中，证明被上诉人经济状况恶化已丧失履行能力；证据二，桂林市公安局《在逃人员登记／撤销表》三份，证明被上诉人叶红麟及案外人黄鹤于2012年8月20日因合同诈骗案在逃，2013年1月14日抓获归案，正是由于被上诉人叶红麟负案在逃导致上诉人无法联系被上诉人，致使本案涉案合同至今无法履行。被上诉人对上诉人提供的证据的质证意见是：对证据一，认为与本案没有关联性，该系列债务是公司债务，与被上诉人个人无关；对证据二，认为真实性无异议，但被上诉人叶红麟与案外人黄鹤是被错抓，不存在被追究刑事责任的问题。
本院对当事人争议事实的分析和认定：本院对上诉人二审阶段提供的新证据认证如下：上诉人提供的证据一，经本院向广西壮族自治区灵川县人民法院核实，该院依据已经发生法律效力的（2012）灵民初字第496号民事调解书，于2013年9月25日经本院依法委托执行拍卖桂林市纽坦宝电动车有限公司（法定代表人叶红麟）所有的位于桂林市八里街工业园区中北产业组团D3#-A的国有土地使用权及房产，最终以1640万元的最高价竞拍成功，用以归还桂林市纽坦宝电动车有限公司的系列债务。对于上述事实本院依法调取了（2014）灵执字第359号执行裁定书予以证实，对于该份证据由于是已经发生法律效力的法律文书，无须当事人质证，本院直接予以认定。综上，本院认为对于上诉人提供的证据一，由于涉及的是桂林市纽坦宝电动车有限公司的债务，不属于被上诉人叶红麟的个人债务，与本案没有关联性，本院不予采信。上诉人提供的证据二，其中有两份《在逃人员登记／撤销表》是关于案外人黄鹤的，由于黄鹤非本案当事人，该两份证据与本案没有关联性，故本院不予采信；对于在逃人员为叶红麟的《在逃人员登记／撤销表》，该表上记录于2012年8月10日接报案人报案，叶红麟于2012年8月20日在逃，由桂林市公安局象山分局以合同诈骗罪名于2012年9月6日立案，2013年1月14日由南宁市西乡塘区公安局北湖派出所在南宁市西乡塘区秀厢大道东段45号祥云商务酒店将叶红麟抓获。本院认为，该份证据由公安部门登记库中调取，对其真实性和合法性予以确认，其记录内容中的时间点与上诉人在一、二审中陈述的被上诉人叶红麟失踪的时间点相符，能够证明是由于被上诉人叶红麟负案在逃导致上诉人无法联系被上诉人，致使本案涉案合同至今无法履行，故对该份证据本院予以采信。
被上诉人叶红麟对一审查明的被上诉人遗失了上诉人交付其的本案涉案房产的《国有土地使用证》等权证及票据的事实存有异议。经一审查明，上诉人于签订《房屋转让合同》当日即2009年12月30日，已将涉案房屋叠彩区富桂苑B-41地块的桂国用（2001）字第200460号《国有土地使用证》、该土地发票9张、行政处罚决定书、《土地认购合同》、《锦观苑集资建房协议书》、该房屋住房借款合同、相关发票6张交付被上诉人，被上诉人出具收条交由上诉人收执。双方当事人对这一事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，被上诉人辩称其已经找到部分遗失权证并交还上诉人，但并未提供相应证据证明其主张。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，上诉人应当对其提出异议的该项事实承担举证不能的法律后果。
综上分析，一审除遗漏因出现新证据而查明的事实，即由于被上诉人叶红麟负案在逃导致上诉人无法联系被上诉人，致使本案涉案合同至今无法履行的事实外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》经双方签字认可，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：上诉人要求解除双方所签订的《房屋转让合同》，并要求被上诉人赔付滞纳金432元、赔付定金100000元、赔付损失79332元有无事实和法律依据。
关于是否解除《房屋转让合同》的问题。双方当事人自2009年12月30日签订本案涉案《房屋转让合同》，直至本案审理之日尚未履行完毕，时隔五年之久，已违背正常市场交易规律，影响了涉案房屋的正常市场流转。依据上诉人提供的证据，证明上诉人在签订合同之日在被上诉人尚未给付合同约定定金的情况下已将涉案房屋叠彩区富桂苑B-41地块的相关权证交付被上诉人，表明了上诉人的交易诚意，而被上诉人在时隔半年后的2010年6月24日才付清约定的定金，已属违约。后被上诉人告知上诉人其遗失了上诉人交付其的涉案房产相关权证，导致双方无法办理相关产权过户事宜，由于被上诉人遗失的权证中含有涉案地块的《土地认购合同》，该合同的相对方已经注销工商登记，无法从该相对方处获取该《土地认购合同》原件，导致上诉人无法证明该地块的来源合法，使其补办涉案房产的《国有土地使用证》的难度加大，更无法办理产权过户。因此，对于无法办理本案涉案房产产权过户的责任应由被上诉人承担。双方签订的《房屋转让合同》约定办理了产权过户手续后被上诉人才支付余款，由于被上诉人遗失了涉案房产相关权证，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。被上诉人又因合同诈骗案在逃，导致上诉人无法与其取得联系，合同无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。因此，基于被上诉人遗失涉案房产相关权证及负案在逃的事实，可以认定由于被上诉人的原因导致合同在签订长达五年后仍未能履行，被上诉人应对合同目的不能实现承担违约责任，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定要求解除与被上诉人之间的《房屋转让合同》具备了事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定被上诉人不存在违约行为错误，本院予以纠正。
关于被上诉人是否应赔付滞纳金432元、定金100000元、损失79332元的问题。一审中，上诉人认可收到被上诉人定金250000元，没有提供证据证明其对其延迟支付提出过异议，可视为其对被上诉人延迟支付行为的认可，对于该延迟给付定金的违约滞纳金的诉请也已过诉讼时效，因此，对于上诉人要求赔付滞纳金432元的主张，本院不予支持。本案涉案房产的购房定金问题，由于被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案涉案房屋合同约定总价为660000元，定金为总房价的20%即132000元，上诉人只诉请了100000元，视为对其权利的自愿处分，本院予以支持。因此，上诉人无须返还被上诉人给付的定金100000元。对于上诉人诉请的损失赔偿问题，上诉人对其主张损失没有提供证据予以证明，因此，本院对该项诉请不予支持。
综上所述，一审判决遗漏部分事实的认定，导致法律责任分担不当，本院予以纠正。上诉人部分上诉理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第825号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第825号民事判决第二项；
三、解除上诉人陈志波、宋涛与被上诉人叶红麟就叠彩区富桂苑B-41地块签订的《房屋转让合同》；
四、上诉人陈志波、宋涛无须返还被上诉人叶红麟购房定金100000元；
五、驳回上诉人陈志波、宋涛的其他诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费100元，由上诉人陈志波、宋涛负担，一审反诉案件受理费1948元，由上诉人陈志波、宋涛负担948元，由被上诉人叶红麟1000元；二审案件受理费1948元，由上诉人陈志波、宋涛负担948元，由被上诉人叶红麟1000元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建华
审 判 员 胡卫新
代理审判员 杨 曦
二〇一五年一月三十日
书 记 员 申峰峰