上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8581号
上诉人(原审被告)：梁燕芸，女，1964年5月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人(原审原告)：尤林娣，女，1936年7月30日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：袁雅美(系尤林娣儿媳)，女，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：蒋伟徐，男，1959年4月14日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：蒋伟民，男，1966年2月9日出生，汉族，住上海市静安区。原审被告：蒋伟忠，男，1962年6月13日出生，汉族，住上海市静安区。原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张景载，董事长。原审第三人：黄桂英，女，1954年12月28日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人梁燕芸因与被上诉人尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民，原审被告蒋伟忠，原审第三人上海市住房置业担保有限公司(以下简称“置业担保公司”)、黄桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梁燕芸上诉称：关于上海市静安区通阁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)合同编号为209848的《上海市房地产买卖合同》应属有效。因为蒋伟忠当时持有房屋产权人蒋洪金的委托书代蒋洪金与梁燕芸签订了合同，梁燕芸属善意第三人。虽然2007年8月13日的《协议》中“梁燕芸”的签名经鉴定属梁燕芸本人书写，但梁燕芸确实从未签署过该《协议》，梁燕芸对该《协议》不认可。此外，梁燕芸在一审中从未当庭表示若法院确认合同无效，则16万元现金部分因在本案中无法提供证据而不要求在本案中处理。综上，请求二审法院依法改判，驳回尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民在一审中的诉讼请求，确认房屋买卖合同有效。被上诉人尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民辩称：一审法院查明事实清楚，作出的判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告蒋伟忠辩称：蒋伟忠从未将系争房屋卖予梁燕芸。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人置业担保公司未作答辩。原审第三人黄桂英辩称：鉴于系争房屋登记在梁燕芸名下，故黄桂英同意借钱给梁燕芸，梁燕芸将系争房屋抵押给黄桂英。黄桂英是抵押权人。请求法院依法判决。尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民向一审法院起诉请求：要求确认梁燕芸、蒋伟忠于2007年5月22日就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，并将该房产权恢复登记至尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民及蒋伟忠名下。一审法院认定事实：尤林娣与蒋洪金(已去世)共生育三子，分别为蒋伟徐、蒋伟民、蒋伟忠，系争房屋原产权人为蒋洪金。2007年5月22日，蒋伟忠作为蒋洪金(甲方)的代理人与梁燕芸(乙方)签订上海市房地产买卖合同一份，约定由梁燕芸以总价人民币(以下币种均为人民币)41万元购买蒋洪金名下的系争房屋。该合同落款处有甲方“蒋洪金”(签名及盖章)、代理人“蒋伟忠”(签名)及乙方“梁燕芸”(签名及盖章)。2007年8月1日，梁燕芸(甲方)与中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行(乙方，以下简称“建行卢湾支行”)、置业担保公司(丙方)签订《住房公积金个人购房担保借款合同》及《个人建造、翻建、大(装)修自住住房公积金担保借款合同》，分别约定梁燕芸以系争房屋为抵押物向建行卢湾支行借款20万元、4.7万元；借款期限均为13年，即自2007年8月3日至2020年8月3日；还款方式均为月等额本息；贷款资金均划入梁燕芸名下的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户等。2007年8月13日，上海市财政局出具《契税缴款书》，确认梁燕芸缴纳系争房屋的一般房屋买卖(二手)税6,150元。同日，系争房屋产权人变更为梁燕芸。2007年8月29日，系争房屋上登记一笔24.7万元的债权，其中公积金住房借款债权数额为20万元，公积金个人大(装)修住房借款债权为4.7万元，两笔债权的履行期限均为13年，抵押权人为置业担保公司。2010年9月30日，梁燕芸与其前夫协议离婚。2012年12月11日，蒋洪金报死亡。2013年5月7日，系争房屋上登记一笔25万元的债权，抵押权人为黄桂英，债务履行期限为2013年5月3日至2014年5月3日。2015年5月27日，梁燕芸户口迁入系争房屋。2015年8月17日，系争房屋因本案被原上海市闸北区人民法院查封。2016年1月6日，系争房屋因(2015)浦执字第5394号案件被上海市浦东新区人民法院轮候查封。一审法院另查明以下事实：1、关于贷款的偿还情况，除了自梁燕芸公积金账户扣划用于偿还系争房屋贷款的款项之外，其余贷款均由蒋伟忠归还。梁燕芸提供的《个人住房公积金查询单》显示，截至2016年6月29日，梁燕芸的住房公积金账户中，因集中冲还贷(集中)累计支取金额为44,150元。2、2014年9月26日，黄桂英将梁燕芸诉至上海市浦东新区人民法院，要求其归还借款45万元及逾期还款利息。2014年11月14日，该院作出(2014)浦民一(民)初字第35965号民事判决，支持了其诉请。一审审理中，蒋伟忠提供了署期为“2007.8.13”的手书《协议》一份，其上载明：“甲方：蒋洪金(蒋伟忠代)乙方：梁燕芸，以下简称甲方、乙方。经甲乙双方共同协商达成如下协议,甲方为了能获得贷款，将自己名下的一套住房(闸北区通阁路XXX弄XXX号XXX室)无偿过户给至乙方，未收分文，由乙方获得贷款，再由乙方将贷款全部转交给甲方。若干年甲方还清贷款后，乙方应无条件且无偿再将该住房(通阁路XXX弄XXX号XXX室)归还给甲方，双方无疑义，愿共同遵守此协议。此协议一式叁份，以此为凭。”落款处为：“甲方蒋伟忠乙方梁燕芸中间人：王黎明”。蒋伟忠称，该份协议是双方至交易中心办理过户时，由黄海峰手写后让双方签名的。其当时说蒋洪金不同意卖房，王黎明说不要紧，只要其代签就行。对该份协议，梁燕芸称其从未见过，也未在协议下方签名。为此，梁燕芸申请对该协议上的“梁燕芸”字样进行笔迹鉴定。后原上海市闸北区人民法院依法申请上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述“梁燕芸”字样是否为梁燕芸本人所写进行鉴定。2016年2月2日，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具防伪司法鉴定所【2016】文鉴字第1003号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为该“梁燕芸”签名字迹是梁燕芸本人书写。对该鉴定意见，梁燕芸表示不予认可，尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民和蒋伟忠表示无异议。审理中，关于房屋买卖合同的签订，梁燕芸称，蒋洪金没有到场，但是蒋伟忠有蒋洪金的委托书，所以其就签了，但对该节未提供证据证明。蒋伟忠则称，其是否在买卖合同上签名或者代蒋洪金签名已经记不清了，但蒋洪金的印章肯定不是其带去的。关于购房背景及房款支付，梁燕芸在第一次证据交换时称，因为有闲钱，所以买房作为投资，1万元定金是在2007年5月20日签订买卖合同之前支付给中介，15万元房款是在同月25日左右支付给中介，两笔都是现金，都没有出具收据，余款是通过贷款放款至梁燕芸账户后给了蒋伟忠。在第二次证据交换时，其又称，1万元定金和15万元房款中，有其母亲给的5万元、向小姑子借的10万元(没有借条，已归还，也没有收条)，另1万元为自有资金。此外，税款、评估费也是其支付的，都是现金支付给中介王黎明。对此，蒋伟忠则称，贷款原先约定由梁燕芸的名义申请24.7万元，其中梁燕芸拿4万元公积金，其拿20万元商业贷款。但蒋伟忠得知贷款放款时就已联系不上梁燕芸。之后才得知，梁燕芸将款项打到了中介账户，中介扣掉了2,000元中介费后，只给了其5万元，说余款都被用掉了，等有钱了算上利息再给其，并为此出具了收条给其。之后中介陆续还过一些钱款，但连同之前的5万元其总共也只收到过10万余元，并与中介失去联系。中介是梁燕芸的朋友，即2007年8月13日《协议》上的中间人，听说目前因诈骗罪在服刑。其还曾先后给了梁燕芸1.8万元和2万元作为给梁燕芸公积金的补偿。为此，其提供了两张署期分别为2007年10月13日、2007年10月15日的《收条》，其上分别载明：“今收到蒋伟忠人民币贰万元整。实收18,000元”、“今收到蒋伟忠人民币贰万元整，余到明年四月按实收。”下方均有梁燕芸的签名。但对该两张收条，梁燕芸称从未收到过3.8万元公积金的补偿，对借条上是否其本人签名已记不清了。对贷款一节，梁燕芸则称，中介和蒋伟忠是朋友，交易时约定房款要放在中介，所以放款到其账户后，其将身份证给了中介，是中介去领取了款项，其也没有关心中介和蒋伟忠之间的后续操作。关于系争房屋实际居住和贷款的归还，梁燕芸称，当时其有房屋居住，就同意蒋伟忠提出的租房要求，因为不懂，所有没有签订租赁合同。对此，蒋伟忠则称，其与梁燕芸之间没有租赁关系，每月归还贷款是原先约定的。梁燕芸的建行卡在其处，其因为担心房子被银行收走，所以一直在还贷款，目前还有9万余元贷款未还。对此梁燕芸则称，其公积金帐户每年都会往建行卡里充值归还贷款，蒋伟忠每月向该帐户打钱是因为其居住在系争房屋，支付系争房屋的房租。审理中，一审法院自建行卢湾支行调取了系争房屋贷款账户基本信息和个人贷款对账单。其中，建行卢湾支行向一审法院提供的《贷款账户基本信息》显示，截至2016年7月1日，梁燕芸名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的帐户，放款金额为20万元，当前余额为67,829.62元，罚息为264.03元，应付利息为2,579.50元，结清金额共70,673.15元，历年收息额为43,829.69元。梁燕芸名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的帐户，放款金额为4.7万元，当前余额为21,926.98元，罚息为140.54元，应付利息为826.23元，结清金额共22,893.75元，历年收息额为12,272.91元。个人贷款对账单上则记载了系争房屋贷款放款后的历次还款明细情况，其中，与梁燕芸提供的个人住房公积金查询单上能够相互映证的还贷额为44,150元。《个人公积金查询单》上的其他支取款项则无法与系争房屋的个人贷款对账单明细相互映证。审理中，关于房屋能否恢复登记一节，尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民表示，如果法院认为房屋可以恢复登记，其愿意向黄桂英垫付梁燕芸对其的欠款25万元(但保留向梁燕芸追偿的权利)，也愿意代梁燕芸与银行结清贷款；蒋伟徐另愿意承担恢复登记时所需的税费，也自愿承担本案的诉讼费。尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民和蒋伟忠还共同表示，如果法院认为房屋可以恢复登记，同意由蒋伟徐、蒋伟忠、蒋伟民共同共有房屋产权，尤林娣自愿放弃房屋产权。如果将来对产权份额发生争议，其将另行解决。关于房款是否应返还一节，梁燕芸表示，其向中介支付过16万元现金，其公积金账户中也有部分款项用于偿还系争房屋的贷款。如果法院认为合同无效，16万元现金部分因其在本案中无法提供证据，不要求在本案中处理；公积金还贷部分则要求尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民归还。尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民表示，愿意向梁燕芸支付自其公积金账户中用于归还系争房屋贷款的款项，数额由法院认定。蒋伟忠表示，24.7万元的贷款中介并未按约定交给其，但还贷主要是其在还，对该节其将来会一并与中介结算，本案中不要求处理。关于原来交易所产生的损失，梁燕芸称其曾支付系争房屋过户时的税款6,150元、贷款时的评估费3,000元。被告蒋伟忠则表示，如果法院认定房屋买卖合同无效，因原来交易所产生的损失其自愿承担，并同意向梁燕芸返还，数额由法院认定，将来再与中介结算。一审法院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。根据审理中梁燕芸和蒋伟忠的陈述、《协议》的内容以及笔迹鉴定报告等证据,法院认为蒋伟忠代蒋洪金与梁燕芸就系争房屋签订买卖合同的目的在于套取贷款，而非真实的房屋买卖，故该合同因欠缺真实意思表示依法应归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。其一，房屋产权能否恢复登记、如何登记。目前系争房屋产权人已登记为梁燕芸，故房屋产权能否恢复登记，还应视梁燕芸是否善意取得房屋产权。本案中，梁燕芸在未实地看房的情况下签订买卖合同，关于合同签订、付款、交房等环节，梁燕芸的陈述多无证据佐证，且疑点重重，如梁燕芸称签约时看到蒋伟忠有蒋洪金的委托书，但未提供证据；除贷款外的现金支付无任何收款凭证，且关于资金来源的陈述前后矛盾；系争房屋由尤林娣方居住多年但从未签订租赁合同等，都明显违背正常的买卖行为。据此一审法院认为，梁燕芸非善意购房人，不得依善意取得制度取得系争房屋产权，原产权人得依法行使返还原物请求权，房屋产权应恢复登记。鉴于原产权人蒋洪金已去世，系争房屋产权可恢复登记至其继承人名下。对此，其继承人已在审理中达成合意，法院认为并无不妥，予以认可。同时，目前系争房屋上设有两笔抵押登记和两项司法查封(其中，因本案所设的司法查封为首封)，该两笔抵押系善意取得，故房屋产权只有在上述登记和查封全部涤除之后，方可变更登记，梁燕芸届时应予以配合。尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民在审理中表示愿意代梁燕芸偿还黄桂英的25万元债权，并与银行结清剩余贷款，法院认为并无不妥，予以认可。黄桂英和贷款银行应于其各自登记的债权得以清偿后，配合办理相应的抵押登记注销手续，黄桂英并应申请撤销相应的司法查封。产权恢复登记过程中所涉及的税费，蒋伟徐表示自愿承担，可予认可。其二，房款是否应当返还、如何返还。由于买卖合同项下的41万元房款，本案中均无证据显示已由蒋洪金收取，故蒋洪金的继承人无需返还。梁燕芸称其中的16万元现金系其向中介支付，但未就该节提供证据，并表示不要求在本案中处理，本案对该节不予处理。关于24.7万元贷款，根据本案查明的事实，并非由梁燕芸领取，但贷款的归还中，确有一部分来自于梁燕芸公积金账户的自动扣划。梁燕芸主张原告方予以归还，蒋伟忠虽称其已向梁燕芸支付了3.8万元公积金的补偿，但其提供的两张收条上所记载的内容无法证明该款项系针对梁燕芸公积金的补偿，故法院对蒋伟忠该主张不予认可。现尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民表示愿意向梁燕芸返还自其公积金账户中用于还贷的金额，法院对此予以认可。根据梁燕芸提供的个人公积金账户明细，及法院调取的系争房屋贷款账户基本信息、中国建设银行个人贷款对账单，法院认定自梁燕芸公积金账户支出的用于偿还系争房屋贷款的款项为44,150元。若今后梁燕芸能提供证据证明其公积金账户中用于偿还系争房屋贷款的数额不止上述金额，可另行主张。至于蒋伟忠归还的贷款一节，鉴于其表示将另行与中介结算，故本案中对该节不予处理。其三，因交易所产生的损失。在上述买卖合同被依法确认无效后，因该次交易所产生的贷款利息、交易税费等均应作为损失，根据当事人过错程度依法处理。审理中梁燕芸称其曾支付税款6,150元、评估费3,000元，共9,150元，但仅提供了6,150元的税款发票和300元的评估费单据，共计6,450元的凭证。现蒋伟忠表示愿意向梁燕芸返还其损失，法院予以认可，蒋伟忠应向梁燕芸返还的数额认定为6,450元。一审法院判决：一、关于上海市静安区通阁路XXX弄XXX号XXX室房屋合同编号为209848的《上海市房地产买卖合同》无效；二、梁燕芸应于上址房屋上的抵押登记全部注销及司法查封全部解除之日起三日内，协助蒋伟徐、蒋伟民、蒋伟忠办理将上址房屋产权变更登记至蒋伟徐、蒋伟民、蒋伟忠(共同共有)名下的手续，期间产生的税费，由蒋伟徐承担；三、尤林娣、蒋伟徐、蒋伟民应于梁燕芸履行上述第二条主文义务当日，支付梁燕芸44,150元；四、蒋伟忠应于梁燕芸履行上述第二条主文义务当日，支付梁燕芸6,450元。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，在一审庭审中，法官问梁燕芸：“如果法院最终支持了原告的诉请，对于你已经支付的公积金的意见？”梁燕芸答：“我总共向中介支付了16万元，这笔钱和公积金都应归还给我。”法官问：“被告是否有证据证明你向中介支付了16万元？”梁燕芸答：“没有，我是现金支付的。”法官问：“关于这节情况被告没有证据提供，是否另案主张？”梁燕芸答：“同意另案处理。”本院认为，系争房屋原登记在蒋洪金名下，2007年5月22日，蒋洪金之子蒋伟忠与梁燕芸就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但蒋伟忠未经蒋洪金授权，且蒋洪金事后亦未追认该合同效力。再者，根据蒋伟忠与梁燕芸于2007年8月13日签订的协议，可认定双方签订房屋买卖合同的目的在于套取贷款，并非真实的房屋买卖。故就系争房屋编号为209848的《上海市房地产买卖合同》应属无效。虽然梁燕芸在二审中否认其签署过上述协议，但经司法鉴定，协议中“梁燕芸”的签名系梁燕芸本人所签，故本院对梁燕芸在二审中的主张不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于系争房屋原产权人蒋洪金业已去世，系争房屋产权可恢复登记至其法定继承人名下。现其法定继承人在一审中明确系争房屋产权登记至蒋伟徐、蒋伟民、蒋伟忠名下，一审法院予以认可并无不当。现系争房屋上设有两笔合法的抵押登记和两项司法查封，系争房屋需在上述登记和查封全部涤除后，方能变更登记。产权恢复登记过程中所涉及的税费，蒋伟徐表示自愿承担，于法不悖，可予准许。关于房款问题，梁燕芸称其中的16万元现金系其向中介支付，但未提供证据予以证明，且其在一审中明确表示不要求在本案中处理，故一审法院对该节不予处理并无不妥。梁燕芸上诉称其从未表示该16万元不要求在本案中处理，明显与其在一审中的陈述不符，本院亦不予采信。一审法院关于其余房款的处理并无不当，本院予以认同。综上所述，梁燕芸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,450元，由上诉人梁燕芸负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十一月一日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……