安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00085号
上诉人（原审被告）：安徽紫光投资有限公司。
法定代表人：陶秋月，该公司董事长。
委托代理人：洪某某，安徽振宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄华南，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：吴玉珍，女，上诉人安徽紫光投资有限公司（简称紫光公司）与被上诉人庄华南、吴玉珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第01595号民事判决向本院提起上诉，本院2014年2月20日受理后依法组成合议庭于2014年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人紫光公司的委托代理人洪某某，被上诉庄华南、吴玉珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：庄华南、吴玉珍系夫妻关系，紫光公司系依法登记成立的房地产开发企业。2011年8月2日，庄华南、吴玉珍与紫光公司签订了一份《商品房预售合同》，约定庄华南、吴玉珍购买紫光公司开发的阳光商业中心商品房A幢17室，房屋价款共计人民币645053元。合同第八条中约定：出卖人应当在2012年5月15日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表，2、该商品房取得面积实测技术报告书。在合同第九条、第十五条约定：出卖人即紫光公司逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。双方还就其他权利、义务关系作了约定。合同签订后，庄华南、吴玉珍于2011年8月5日支付房屋首付款计人民币323053元，于2011年10月9日通过办理好按揭贷款将剩余房款322000元也支付给紫光公司。紫光公司于2013年5月28日通过手机短信形式通知庄华南、吴玉珍到紫光公司办理交房手续，但庄华南、吴玉珍一直担心房屋质量有问题，故一直未领取房屋钥匙，直到2013年11月才到紫光公司领取了房屋钥匙。
另查明，紫光公司于2013年5月25日取得阳光商业中心A幢商住楼的建筑工程竣工验收备案表。
原审法院认为：紫光公司作为依法取得商品房开发建设资质的企业，将尚未建成的房屋销售给庄华南、吴玉珍且也支付了价款，庄华南、吴玉珍、紫光公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方签订了商品房预售合同，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。庄华南、吴玉珍、紫光公司双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。鉴于紫光公司在庭审中对庄华南、吴玉珍要求支付逾期办证违约金3225元的诉讼请求无异议，故依法予以支持。因原、紫光公司在合同第十五条对紫光公司协助庄华南、吴玉珍办理房屋产权登记证书的义务予以了约定，且该约定不违反法律的强制性规定，故原审法院认为是庄华南、吴玉珍、紫光公司双方对其权利的自由处分行为，故对庄华南、吴玉珍的该项诉讼请求予以支持。本案主要的争议焦点是紫光公司承担逾期交房违约金的期限问题？在本案中，庄华南、吴玉珍、紫光公司约定于2012年5月15日前交房，并将该商品房取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用的条件。庄华南、吴玉珍虽在庭审中称紫光公司于2013年5月28日短信通知交付房屋时，房屋不符合交房条件且有质量问题，但庄华南、吴玉珍未能举出证明紫光公司所交付的房屋因主体结构质量不合格不能交付使用的充分证据，故对庄华南、吴玉珍要求违约金计算至起诉之日的诉讼请求不予支持。因紫光公司并未提交证据证明其在2012年10月7日对庄华南、吴玉珍进行了有效的交付房屋通知，同时2012年10月7日该房屋并不符合双方经验收备案的约定条件，故对紫光公司要求违约金计算至2012年10月7日的辩解不予采信。因该诉争房屋所在的A幢商住楼于2013年5月25日取得建筑工程竣工验收备案表，即紫光公司能交付符合约定交付使用条件房屋的时间是2013年5月25日，但紫光公司于2013年5月28日才向庄华南、吴玉珍发出交房通知，因而认定紫光公司支付逾期交房违约金计算的截止日期应至紫光公司发出交房通知的前一日即2013年5月27日，故紫光公司应支付逾期交房违约金共计人民币48637元。综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽紫光投资有限公司于判决生效后五日内向庄华南、吴玉珍支付逾期交房违约金共计人民币48637元；二、安徽紫光投资有限公司于判决生效后五日内向庄华南、吴玉珍支付逾期办证违约金计人民币3225元。三、安徽紫光投资有限公司于判决生效后五日内协助庄华南、吴玉珍办理好房屋产权登记证书；四、驳回庄华南、吴玉珍的其他诉讼请求。
紫光公司上诉称：紫光公司于2013年5月25日取得竣工验收备案表，并在2013年7月取得房屋产权初始登记，原审法院既认定紫光公司逾期交房日为2013年5月28日，根据双方合同约定“出卖人约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故依此约定紫光公司并未对办证违约，故紫光公司不应承担逾期办证违约责任。不应支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法改判。
庄华南、吴玉珍辩称：紫光公司只是短信通知了自己，未书面通知，其不认可原审法院认定的2013年5月28日交房的事实。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，紫光公司提供了一份《芜湖县房屋初始登记证》，证明其于2013年7月5日为庄华南、吴玉珍办理了房屋初始登记，该房已具备了办理房屋产权登记条件，其并未逾期。庄华南、吴玉珍质证认为：紫光公司未通知自己。本院认证认为：该证据为芜湖县产权机关颁发，其真实性、关联性、合法性应予认定。其他查明的事实与原审一致。
本院认为：紫光公司虽未严格按合同约定书面通知庄华南、吴玉珍交房时间，但其以短信方式予以通知，此通知方式并未对双方的权利、义务产生实质影响，原审法院据此认定短信通知时间为紫光公司实际交房时间并以该时间作为计算紫光公司逾期交房违约金的截止日期并无不当，且庄华南、吴玉珍对原审的判决虽有异议，但并未提起上诉，应视为其已认可原审判决。故根据双方合同约定，紫光公司在其实际交付使用后90日内将相关资料报产权登记竣工备案。本案中，紫光公司的实际交房时间为2013年5月28日，其于2013年7月5日即办好了房屋初始登记，符合合同第十五条的约定，该备案行为并未逾期。综上，紫光公司的上诉理由有事实依据且符合合同约定，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第01595号民事判决第一、三、四项；
二、撤销安徽省芜湖县人民法院（2013）芜民一初字01595号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费50元，由庄华南、吴玉珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 周宏斌
代理审判员 丁晓丽
二〇一四年四月二十六日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；