甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘08民终87号上诉人（原审原告、反诉被告）：华亭县宝华物业服务有限责任公司。法定代表人：李某，该公司经理。委托诉讼代理人：王某，甘肃胜友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：华亭县锦凤之星快捷酒店。投资人：耿丽平，该酒店经理。委托诉讼代理人：古某，陕西新纪律师事务所律师。上诉人华亭县宝华物业服务有限责任公司（以下简称宝华物业公司）因与被上诉人华亭县锦凤之星快捷酒店（以下简称锦凤之星酒店）物业服务合同纠纷一案，不服华亭县人民法院（2016）甘0824民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝华物业公司上诉请求：撤销华亭县人民法院（2016）甘0824民初1728号民事判决第一项，改判锦凤之星酒店支付宝华物业公司物业管理费129609元和垃圾处理费64804.50元，两项合计194413.50元；一、二审诉讼费用由锦凤之星酒店承担。事实和理由：1、一审认定宝华物业公司向锦凤之星酒店每年收取的费用标准为40000元属事实错误；2、原审按70%判定没有事实和法律依据；3、一审没有将物业服务费和垃圾处理费分开判决，导致判决数额偏低。锦凤之星酒店辩称，1、对一审判决锦凤之星酒店虽然没有提出上诉，但也不认可；2、宝华物业公司与锦凤之星酒店之间没有签订物业服务合同，双方之间没有任何物业服务行为，锦凤之星酒店的楼道卫生水电垃圾等都是由锦凤之星酒店自己处理，宝华物业公司没有提供任何的物业服务行为，双方不存在对等的合同法律关系，因此宝华物业公司的上诉理由不能成立；3、由于锦凤之星酒店的一道下水要经过宝华物业公司的院子，他们将下水管道堵塞，锦凤之星酒店迫于无奈就缴纳了2012年和2013年的物业费各4万元，共计8万元，但实际上宝华物业公司没有提供物业服务，锦凤之星酒店的水暖电都是独立的，门朝外开，不经过里面的院子。宝华物业公司向一审法院起诉请求：1、锦凤之星酒店支付宝华物业公司各项物业费用194413.50元；2、本案诉讼费由锦凤之星酒店承担。锦凤之星酒店向一审法院提出反诉请求：1、宝华物业公司将放置在锦凤之星酒店后门入口处的垃圾箱搬离至停车场外；2、宝华物业公司恢复接通锦凤之星酒店四楼的暖气供暖；3、宝华物业公司就擅自隔断锦凤之星酒店的暖气回水接口向酒店房产楼下排水导致地基下沉等承担法律责任；4、宝华物业公司向锦凤之星酒店赔偿经济损失90000元；5、诉讼费用由宝华物业公司承担。一审法院认定事实：2008年9月19日，华亭县华宝商贸房地产开发有限责任公司与案外人陈某签订《华宝综合市场房屋预售合同》一份，约定陈某购买位于华宝商贸中心1#商贸楼1楼大厅房及二至四层宾馆，面积共计3600.25平方米；室外公用面积包括前、后院，陈某有使用权，未经许可不得搭建棚舍，双方不准堆放杂物，私自利用；后院停车场归陈某无偿使用并管理，期限40年。2010年5月27日，陈某与锦凤之星酒店法定代表人耿丽平签订《商品房买卖协议》一份，约定陈某将其所有的锦凤之星快捷酒店连同所有配套措施、商品、洗衣房设备及华宝商贸城停车场使用权出售给耿丽平。2011年，宝华物业公司将垃圾箱放置于锦凤之星酒店后门旁，后经双方协商，宝华物业公司将该垃圾箱移走，锦凤之星酒店交纳了2012年和2013年物业费各40000元，共80000元。2014年，宝华物业公司将垃圾箱又放置于锦凤之星酒店后门旁，后双方协商未果，宝华物业公司未移走垃圾箱，锦凤之星酒店未支付2014至2016年物业费，遂起诉法院。锦凤之星酒店亦向本院提起反诉。另查明，宝华物业公司、锦凤之星酒店之间未签订物业服务合同;锦凤之星酒店的水、电、暖费用未通过宝华物业公司，自行向各管理部门交纳。一审法院认为，宝华物业公司、锦凤之星酒店之间虽未签订物业服务合同，但锦凤之星酒店向宝华物业公司缴纳2012年、2013年物业费各4万元，双方之间形成事实物业服务合同关系，宝华物业公司、锦凤之星酒店均应履行各自义务，宝华物业公司向锦凤之星酒店提供的物业服务虽有瑕疵，但并不能因此完全免除锦凤之星酒店交纳物业服务费的义务，故对宝华物业公司要求锦凤之星酒店交纳2014年至2016年物业服务费的诉请应予支持，但因宝华物业公司物业服务不到位，本着收费与服务水平相一致的原则，从有利于物业服务市场的健康发展，平衡当事人利益的角度出发，酌定锦凤之星酒店按照每年40000元的收费标准的70%即28000元交纳物业费用，故认定锦凤之星酒店实际需向宝华物业公司交纳2014年至2016年物业服务费共计84000元。关于锦凤之星酒店要求宝华物业公司将放置在锦凤之星酒店后门口的垃圾箱搬离停车场外的反诉请求，因原出售合同约定前后院双方不准堆放杂物，且房屋所有人对后院停车场有无偿使用和管理权，故对该反诉请求予以支持；对锦凤之星酒店要求宝华物业公司恢复锦凤之星酒店四楼的暖气供暖的反诉请求，因双方已形成事实物业服务合同关系，锦凤之星酒店交纳物业费，宝华物业公司应该向锦凤之星酒店提供相应的物业服务，故对该项反诉请求予以支持；对锦凤之星酒店要求宝华物业公司就擅自隔断锦凤之星酒店的暖气回水接口向锦凤之星酒店房产楼下排水导致地基下沉承担法律责任的反诉请求，因无证据证明，不予支持；对锦凤之星酒店要求宝华物业公司赔偿其经济损失90000元的诉求，宝华物业公司将垃圾箱放置于锦凤之星酒店后门旁的行为，对锦凤之星酒店经营活动是否造成损失，损失多少，因锦凤之星酒店无证据证明，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）华亭县锦凤之星快捷酒店于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）华亭县宝华物业服务有限责任公司2014-2016年物业费84000元；二、反诉被告(本诉原告)华亭县宝华物业服务有限责任公司于本判决生效后十五日内将放置在反诉原告（本诉被告）华亭县锦凤之星快捷酒店后门处的垃圾箱搬离；三、反诉被告（本诉原告）华亭县宝华物业服务有限责任公司恢复反诉原告（本诉被告）华亭县锦凤之星快捷酒店四楼的暖气供暖；四、驳回反诉原告（本诉被告）华亭县锦凤之星快捷酒店的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费4188元，减半收取2094元，由原告（反诉被告）华亭县宝华物业服务有限责任公司负担1144元，被告（反诉原告）华亭县锦凤之星快捷酒店负担950元；反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告（反诉被告）华亭县宝华物业服务有限责任公司负担512.50元，被告（反诉原告）华亭县锦凤之星快捷酒店负担512.50元。二审中，宝华物业公司、锦凤之星酒店均未提交新的证据，对一审法院认定的事实，应予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定。宝华物业公司的上诉请求为撤销原判第一项，改判锦凤之星酒店支付宝华物业公司物业管理费129609元和垃圾处理费64804.50元，两项合计194413.50元。原审判决共有四个判项，说明宝华物业公司对其余三个判项无异议。根据本案现有证据及查明的事实，虽然华亭县华宝商贸房地产开发有限责任公司与案外人陈某签订的房屋预售合同中有关于物业服务的约定，但该约定仅为”服从甲方的物业管理，按时交纳各种物业费用”相对简单，在陈某与锦凤之星酒店法定代表人耿丽平签订的商品房买卖协议中未涉及物业服务事宜，而宝华物业公司与锦凤之星酒店之间亦未签订物业服务合同。从锦凤之星酒店向宝华物业公司缴纳了2012年、2013年物业费各4万元来看，宝华物业公司向锦凤之星酒店提供物业服务的事实存在，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，宝华物业公司、锦凤之星酒店均应依照国家有关物业服务的规定履行各自义务，但锦凤之星酒店提交的证据显示，宝华物业公司向锦凤之星酒店提供的物业服务确有瑕疵，原审判决本着收费与服务水平相一致的原则，从有利于物业服务市场的健康发展角度出发，酌定锦凤之星酒店按照之前缴纳的物业费每年40000元标准的70%即28000元交纳物业费用，既符合交易的公平原则，又不违反法律法规的禁止性规定，并无不当，之后物业服务费的缴纳，双方可通过协商在签订的物业服务合同中，按照国家的有关规定确定。综上所述，宝华物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人华亭县宝华物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏祎晖审判员  张兴平审判员  宫在霞二〇一七年三月二十二日书记员  程阿扣