南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺庆民初字第49号
原告南充市明星房地产开发有限公司。
法定代表人李小平，该公司董事长。
委托代理人廖丹，四川助民律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司高坪支行。
负责人谢鹏程，该行行长。
委托代理人赵兵，四川维大律师事务所律师。
原告南充市明星房地产开发有限公司（简称明星房产公司）诉中国农业银行股份有限公司高坪支行（简称农行高坪支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月11日立案受理后，依法由审判员李春霞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告明星房产公司的法定代表人李小平及其委托代理人廖丹与农行高坪支行的委托代理人赵兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2003年6月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于南充市顺庆区兵马堂村“丽江花园”第一幢房屋12号、13号、14号门面、第2幢9号、10号门面，套内面积为196.518平方米，单价为1915元／平方米，房款总价为376，333元。2003年7月，被告又向原告购买了3幢底层9号、10号、11号房，套内面积为60.96平方米，单价为854元／平方米，房屋总价款为52，076元，上列房款被告按约应当在2006年12月30日付清。签约后，原告依约将房屋交付给被告使用至今，而被告却至今未付房款，原告多次向被告催收未果，现原告诉至本院，请求判令被告立即支付购房款428，409元及并按未付款金额的日万分之八计算违约金。
为支持其主张，原告提交的证据有：
1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明和被告的营业执照复印件，欲证明原、被告的主体资格；
2、《买卖合同》两份，欲证明原、被告的买卖关系成立并生效；
3、公证书和原、被告之间的往来函件，欲证明原告在法律规定的时间内向被告主张了权利，本案未过诉讼时效；
4、情况说明，欲证明原、被告买卖房屋和原告已将房屋交由被告使用、原告屡次向被告催收房款、被告至今未向原告付清房款的事实。
被告对原告提交的第1、2、3组证据的真实性予以认可，但认为其收到函件的回复，并不代表其对该债务时效的认可；对第4组证据的真实性不予认可。
被告辩称：原、被告签订了两份《房屋买卖合同》是事实，但被告已付清车库款52，076元，并且原告从未向被告催收过该款，因此原告请求被告支付该款已超过诉讼时效。2003年6月，原、被告签订了五间门面的买卖合同后，被告至今未履行付款义务，原告从2006年12月30日起就知道或应当知道其权利被侵害，而原告未在法定的诉讼时效内向被告主张权利，怠于行使其债权追偿，法院就不应当予以保护，请法院驳回原告对被告的起诉。本案即使不存在诉讼时效问题，可原、被告在合同中约定违约责任按日万分之八的标准计算是指在买受人愿意继续履行合同的前提下实行的标准，被告在2006年12月之前就向原告提出过解除合同，原告请求的违约金过高，超出了法律规定保护的范围，原告的损失仅有利息上的损失，请法院酌情减少。原告在被告付清三间车库款的同时，未在合同约定的时间给被告办理该车库过户手续，给被告也造成一定的损失，被告至今未向原告履行支付五间门面款的原因是原告违约在先造成的，因此在原、被告均有违约行为的情况下，被告不应当向原告支付违约金。
为支持其辩称意见，被告提交的证据有：
1、收据一份、银行付款回执两份，欲证明2004年11月被告已向原告支付三间车库款52，000元；
2、南市土建（2002）217号南充市国土资源局文件、南顺计发（2001）237号南充市顺庆区发展计划局文件、联合建房协议一份，欲证明“丽江花园”系原、被告联合建房。
原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为联合建房并不影响本案的买卖关系，被告提交的交房款收据中指定的房号与被告购买的房屋不同，该款与本案无关联性。
审理查明：2003年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告（出卖人）将其开发的“丽江花园”1幢和2幢底层9、10、12、13、14号非住宅房出售给被告（买受人）；建筑面积共为203.453平方米；房款共计376333元；付款方式为分期付款即被告于2006年12月30日前付清房款；买受人逾期付款的违约责任即逾期在十日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；2013年6月8日，原告向被告交付了该房屋。2003年7月16日，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告（出卖人）将其开发的“丽江花园”3幢底层9、10、11号车库出售给被告（买受人）；建筑面积共为63.093平方米；房款共计52，076元；被告于2006年12月28日前一次性付清房款；买受人逾期付款的违约责任与前一份合同约定相同。2003年7月16日，原告向被告交付了该房屋。嗣后，被告未按期向原告交付房款，原告分别于2008年12月2日、2010日11月1日、2012年3月27日向被告邮寄了催收房款函（违约金按日万分之五计算）和商品房买卖合同复印件，并对该三次邮寄送达行为进行了公证。2012年9月25日，被告函告原告：2012年3月26日，贵公司向我行发出的《关于催收购房款的函》收悉，我行高度重视，出于尽快解决该纠纷的目的，我行及农行南充市分行多次邀请你公司进行协商，由于双方分歧较大、协商未果，为了早日化解分歧避免产生更大损失，故致函一公司，建议启动司法程序，使该纠纷得到公证合理的处理。迫于无奈，原告于2012年12月11日向本院提起诉讼，请求判令被告立即支付购房款428，409元及违约金（违约金按合同约定计算即从2007年1月1日起以应付款的金额为基数，按日万分之八计算）。
另查明，本案争议的房屋系原、被告联合开发，该房屋属原告所有。2004年11月28日被告于向原告交付了“丽江花园”109、111、112车库款52，000元。
本院认为：原、被告分别于2003年6月8日和7月16日签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等、互利的基础上达成的协议，是双方真实意思表示，未违反国家强制性规定，合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2003年6月8日，原、被告签订的合同约定被告应当于2006年12月30日前付清房款376，333元，而被告至今未向原告支付该款，并且原告已将该房于签订合同时交付被告使用，故原告请求被告立即支付该款并承担逾期付款违约金本院予以支持。被告未按期向原告支付房款，对原告造成的损失就是资金利息损失，而我国法律保护的利息标准是“最高不得超过银行同类贷款利率的4倍”，截止本案审理时，被告欠原告房款未支付的期限长达六年多时间，理应按照中长期贷款利率标准计算，合同约定的按日万分之八计算违约金大部分未超过该期间的同类贷款利率标准，被告至今未向原告支付该款，作为国家金融机构单位的被告知道或应当知道其长期不履行该债务应承担的后果，对造成本案违约损失巨大被告应当承担全部责任，但原告在催款期间按日万分之五向原告主张违约金，而且被告也认为约定的违约金较高请求酌定减少，因此，结合本案实际情况，本院认为被告按日万分之五的标准向原告支付违约金较为合适。“丽江花园”项目系原、被告联合开发，双方曾是合作伙伴，被告因使用需要向原告购买了该五间非住宅房，原告在付款期限到期后多次向被告催收付款，有原告向被告邮寄催收付款的函件证明，并有公证机构证明催收房款函件已送达被告，原告该债权的诉讼时效因向被告主张权利时而中断重新计算，故被告辩称原告未在法律规定的时间向其主张权利，该债权已超过诉讼时效的意见，本院不予采信。2003年7月16日，原、被告签订的合同约定，被告应当于2006年12月28日前付清房款52，076元，而被告已于2004年11月28日向原告交付了车库款52，000元，虽然该收款凭据中注明：收到高坪农行交“丽江花园”109、111、112车库款52，000元，与合同上确定的车库号不一致，但经法庭核实，原告未出售其他车库给被告，并且车库款金额差异不大，因此本院认为该车库款就是2003年7月16日被告向原告签订合同购买的车库款；该车库款的余款76元，原告至今未向被告主张权利，已超过法律规定的诉讼时效期间2年，因此原告请求被告立即支付该房款，本院不予支持。被告辩称其在2006年曾向原告主张解除合同，因无相关证据证明，该意见，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《第一百一十四条》当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算﹤最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》﹥第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司高坪支行在本判决生效后十日内向原告南充市明星房地产开发有限公司支付房款376，333元及违约金（违约金从2007年1月1日起至实际还款之日止，以376，333元为基数，按日万分之五的标准计算）；
二、驳回原告南充市明星房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6，182元，由原告被告南充市明星房地产开发有限公司750元，被告中国农业银行股份有限公司高坪支行负担5，432元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 李春霞
二〇一三年五月三日
书记员 胡严尹