北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初6618号原告：薛清喜，女，1982年6月13日出生委托代理人：赵云峰，男，1981年3月9日出生。委托代理人：刘有旺，男，1982年7月28日出生。被告：廉晓辰，男，1988年7月25日出生。被告：廉进，男，1959年11月26日出生。委托代理人：王伟，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。法定代表人：范生举，主任。委托代理人：孙俊峰，女，1978年7月11日出生。委托代理人：曲淮佳，女，1981年8月7日出生。第三人：北京东诚房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建1号楼1-002-1-E2。法定代表人：宛小东，总经理。原告薛清喜与被告廉晓辰、廉进，第三人北京市住房贷款担保中心，第三人北京东诚房地产经纪有限公司（以下简称东诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛清喜及其委托代理人赵云峰、刘有旺，被告廉晓辰，被告廉进的委托代理人王伟，第三人东诚公司的法定代表人宛小东到庭参加了诉讼。第三人北京市住房贷款担保中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛清喜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续；2、请求第三人北京市住房贷款担保中心协助原告办理解除房屋抵押手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过北京东诚房地产经纪有限公司购买廉晓辰位于北京市房山区x镇x号楼x层x单元x室的房产一套。廉进作为廉晓辰的代理人与原告于2016年8月19日签订了房屋买卖合同，原告支付被告5万元定金。2016年9月10日，二被告以种种理由拒绝继续履行房屋买卖合同。原告与被告签订了房屋买卖合同，被告理应按合同履行，被告拒不履行合同的行为，严重侵犯了原告的合法权益。根据合同法规定被告应继续履行双方签订的房屋买卖合同。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求贵院公正判决。被告廉晓辰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实依据，我没有授权任何人出售我所有的涉案房屋，也没有承诺过向原告出售房屋。我与原告之间没有法律关系，原告主张廉进作为我的代理人与原告签署房屋买卖合同进而要求履行购房协议，履行产权过户手续，没有事实依据。原告诉求没有法律依据，原告与廉进签订的房屋买卖合同是无效的，根据合同法第48条规定：行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同未经被代理人追认对被代理人不发生效力，我从未授权出售房屋廉进没有代理权。原告与廉进签署的买卖协议无效，对我没有约束力。原告应承担合同无效的一切法律后果，原告明知涉案房屋是我所有，在廉进没有代理权的情况下与其签订买卖合同，购买由我个人所有房屋，原告自身存在过错，买卖合同无效的后果应由原告承担。被告廉进辩称，原告表述的事实与理由与客观事实不符，涉案房屋是廉晓辰所有。原告明知廉进没有获得廉晓辰授权出售房屋，因此，原告描述的廉晓辰作为代理人签署买卖合同与事实不符。签订合同时原告明知房屋买卖合同可能不能获得房屋所有权人廉晓辰的追认，原告自愿承担合同不能获得追认的风险，涉案房屋系无效合同，合同无法履行，且原告对此事是明知的，原告要求继续履行合同与事实不符。签订房屋买卖合同时原告明知房屋为廉晓辰所有，明知廉进没有代理权，明知涉案合同可能不能获得追认。同时，原告明知合同不能获得追认导致的后果，原告自愿选择了合同可能无效的结果，在此情况下买卖合同无效的后果应由原告承担，综上请法院驳回原告的诉讼请求。第三人北京市住房贷款担保中心述称，借款人廉晓辰为购买房山区x镇（x二期）（配建回迁安置房）居住项目用地A-5号住宅楼x层x单元x号房产，向北京住房公积金管理中心申请公积金贷款50万元，北京住房公积金管理中心委托交通银行股份有限公司北京慧忠里支行向廉晓辰发放贷款，北京市住房贷款担保中心为其承担连带责任保证。2013年8月22日，三方签订了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，贷款金额50万元，贷款期限为20年，同时我中心与廉晓辰签订了《北京市住房贷款担保中心抵押合同》，与廉晓辰及开发商北京城建和泰房地产开发有限责任公司签订了《房屋所有权证收押合同》。2015年9月8日，我中心收到抵押房产房屋所有权证（X京房权证房字第XX**号），2016年5月20日，我中心完成了该套房产的抵押登记备案工作。我中心作为抵押权人享有对涉案房屋的抵押权，根据物权法相关规定，原告薛清喜及被告廉晓辰、廉进应当将转让抵押房产所得价款优先向抵押权人提前清偿所欠债务。因此请贵院在审理本案时，充分考虑上述情况，依法判令原告薛清喜及被告廉晓辰、廉进将转让抵押房产所得价款优先清偿我中心债权。第三人东诚公司述称，买卖合同是有效的。在签订合同以后，被告因为房价上涨。提出加价40万，所以我们认为是因为房价上涨才导致合同不能继续履行。授权委托书上面的确没有书写代签买卖合同、代收定金的部分，但是是在签订合同前就将授权委托书填写好的，并且签订合同时廉进拿着廉晓辰的身份证原件，并当场给他打电话了，我后来也亲自给廉晓辰打电话，廉晓辰表示要涨价。经审理查明：在东诚公司的居间服务下，2016年8月19日，廉进以其子廉晓辰（出卖人，甲方）的名义与薛清喜（买受人，乙方）及东诚公司（居间方，丙方）就甲乙之间房屋买卖及与居间方居间报酬等事项签订了《北京市房屋买卖居间合同》，该合同约定：甲方的房屋坐落于北京市房山区x镇x号住宅楼x层x单元x室，建筑面积100.63平方米。房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金银行。甲方应于签定本合同起三日内申请抵押注销手续。双方约定在2016年12月31日前乙方同意支付甲方人民币50万元作为甲方银行贷款解押专用。房屋成交价格为170万元，乙方签定本合同的同时支付定金5万元。首付款（含定金）交付甲方金额为1200000元，乙方向银行贷款500000元。出售人应当在乙方交给甲方解押款前将该房屋交付给乙方。该合同还对各方的违约责任、居间报酬、房屋的过户等其他权利义务进行了约定。签订合同前，廉进带原告薛清喜及第三人东诚公司的业务员实地察看了诉争的房屋。签订合同时，廉进没有廉晓辰委托其出售房屋的授权委托书，但向原告等人出示本人及廉晓辰的身份证件，并于当晚将诉争房屋的契税发票照片通过微信发送至第三人。合同签订后当日第三人东诚公司提供给廉进一份委托书，该委托书主要事项为办理房屋产权登记等事项，委托书上“代签买卖合同”、“代收定金”均为廉进签订合同后交回第三人时所填写勾选。经鉴定，该委托书上委托人处“廉晓辰”的签名也不是被告廉晓辰本人所书写。合同签订后的当日及次日，薛清喜共计向廉进给付定金5万元，该定金廉进于2016年11月2日通过银行转账的方式已退还给原告薛清喜。2016年9月初，原告与廉晓辰联系时，廉晓辰未对其父亲的售房行为予以追认。此后，原被告双方未继续履行合同。另，在诉讼过程中，原告薛清喜提出财产保全申请要求对本案诉争房屋予以查封并提供了相应的财产担保，本院依据原告薛清喜的申请于2017年1月4日对本案诉争的房屋予以查封。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《北京市房屋买卖居间合同》、收据、手机转账截图、委托书、被告廉进及廉晓辰身份证复印件、录音光盘；被告廉进提供的银行转账凭证；第三人提供的不动产登记证明及证人证言、鉴定文书等证据佐证，以上证据经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己的主张有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据，加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告薛清喜主张被告廉进受廉晓辰的委托与其签订合同向其售房的行为，构成表见代理。但根据第三人东诚公司的办理此项业务的业务员杜鹏的出庭陈述的证言，可以证实廉进签订合同时，没有廉晓辰本人出具的代为售房的委托书，之前也没有见过廉晓辰本人，相关委托书为签订合同后廉进交回。事后廉晓辰对廉进的售房行为也没有予以追认，该委托书的签名经鉴定也非廉晓辰本人签名，说明廉进代替廉晓辰签订合同向薛清喜出售廉晓辰名下房屋的行为，不构成表见代理，属于无权处分行为，合同无效，对廉晓辰本人不发生效力。由于廉晓辰明确表示对廉进同薛清喜签订房屋买卖合同的行为不予追认，因此，原告要求被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续以及请求第三人北京市住房贷款担保中心协助原告办理解除房屋抵押手续的诉讼请求，依据不足，故本院均不予支持。第三人北京市住房贷款担保中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告薛清喜与被告廉进及第三人北京东诚房地产经纪有限公司于二〇一六年八月十九日签订的《北京市房屋买卖居间合同》无效；二、驳回原告薛清喜全部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零一百元，由原告薛清喜负担（已交纳三十五元，剩余二万零六十五元于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由原告薛清喜负担（已交纳）。鉴定费六千八百元，由被告廉进负担（本判决生效后七日内直接给付被告廉晓辰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  路 军人民陪审员  刘显光人民陪审员  吴立新二〇一八年五月十八日书 记 员  李文秀