上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2017号
上诉人（原审原告）上海东明建材交易市场经营管理有限公司。
法定代表人陆金福。
委托代理人张红强。
委托代理人洪雨颉，上海市竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海合升石材有限公司，。
法定代表人施X。
原审第三人上海泉峰石业有限公司，。
法定代表人施X。
上诉人上海东明建材交易市场经营管理有限公司（以下简称东明公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第17777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人东明公司的委托代理人张红强、洪雨颉，被上诉人上海合升石材有限公司（以下简称合升公司）的法定代表人施X到庭参加诉讼。原审第三人上海泉峰石业有限公司（以下简称泉峰公司）经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：2005年9月30日，东明公司与合升公司签订《场地租赁协议书》一份，约定：乙方（合升公司）向甲方（东明公司）租赁场地面积900平方米，租期10年，自2002年9月30日起至2012年9月30日止；租金按每天每平方米0.20元计算，所有租赁费用每年一次性付清，先付款后使用；下年度租金必须提前一个月支付，如需继续租赁协议另行商议；乙方所租用甲方场地所需承建的一切建筑物自行备料，自行建筑，所发生的一切建筑事宜及费用与甲方无涉；乙方不经甲方同意不得将所租赁场地用于转租，出租或抵押债务，不得触犯甲方合法权益，协议期满，若不再续租，乙方的不动产必须交甲方，乙方投资设备归乙方所有，如需续租，协议另行商议。
2012年10月25日，东明公司发《关于终止租赁关系的通知》给合升公司，表示“双方于2005年9月30日签订场地租赁协议书已于2012年9月30日到期终止，虽经双方就续租问题协商，但因双方就续租条件相差甚远，无法达成一致意见，因此……只能终止租赁关系。……贵公司务必于2012年11月5日之前搬离东明建材市场石材二期58号，该场所的所有建筑物不得损坏，并交清一个月的土地使用费5，000元（按原租金计算），否则贵公司将承担法律后果”。
2012年10月26日，合升公司发律师函给东明公司，表示愿意签订续租协议，并进一步协商续租价格。
2013年5月24日，东明公司向原审法院提起诉讼，要求：1、判令合升公司立即从东明建材市场石材二期58号内腾退迁让，并将系争场地和房屋交还东明公司；2、判令合升公司支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止在终止合同以后逾期未归还期间收取的房屋租金410，000元。
原审另查明，2009年，合升公司与泉峰公司签订《租赁合同》一份，约定：由甲方（合升公司）将杨高路东明石材批发市场内58号石材加工厂（约900平方米）的全部场地租给乙方（泉峰公司）经营使用；租期5年，自2009年9月18日起至2014年9月18日止；每年租金410，000元，提前2个月一次性付清每年租金；乙方在租赁甲方场地时需改建、增加设备所产生的费用与甲方无关，由乙方自行承担，期满后乙方有权自行处理其设备，但改造后的宿舍房、办公室、大棚（不含行吊及附件）乙方无偿留给甲方；合同另对其他事项作了约定。
原审审理中，经合升公司申请，法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对东明建材市场石材二期58号场地合升公司所建房屋现值进行司法鉴定，鉴定意见为：1、东明公司、合升公司双方无异议部分造价为765，107元（包括大跨厂房造价453，316元，办公楼、宿舍楼造价232，719元，办公楼、宿舍楼装修79，072元），现值613，949元；2、双方存有异议部分1项（小跨厂房造价455，723元，现值425，326元），东明公司认为小跨厂房建造施工期为2005年10月-2006年1月，为此该项造价应为366，609元，现值272，904元。合升公司认为小跨厂房建造施工期为2011年5月-2011年11月，为此该项造价为455，723元，现值425，326元。泉峰公司在对鉴定报告的质证中表示：其自合升公司转租取得大跨厂房（包括一个行机）、小跨厂房（内有宿舍和办公楼），其承租后将小跨厂房全部拆除重建，并在其中重造了宿舍和办公楼；东明公司、合升公司争议的小跨厂房部分系由其在2011年重建的。合升公司对泉峰公司的上述质证意见予以确认。
原审庭审中，东明公司与合升公司一致确认：年租金62，000元，合升公司已向东明公司支付至2012年9月30日止。
原审审理中，合升公司向法庭提供了其分别与上海东明建材交易市场石材交易中心和上海东明建材交易市场有限公司签订的《场地租赁协议书》各一份，该两份协议第3.4条中约定，“协议期满，若不再续租，乙方（合升公司）的不动产必须交甲方（乙方投资设备归乙方所有，其他甲乙双方另行协商）”，两份协议的落款时间均为2002年9月10日，合升公司欲以此证明其与东明公司的合同第3.4条的约定具有延续性，且双方从未约定过不动产的归属问题。东明公司对两份协议的真实性并无异议，但认为双方合同已经重新签过，故两份协议与本案无关联性。
东明公司向法庭提供了《租赁合同》一份，由案外人上海伟浦投资管理有限公司（以下简称伟浦公司）与泉峰公司于2013年10月19日签订，约定由伟浦公司将系争场地内全部厂房场地租赁给泉峰公司经营使用，租期自2013年9月18日起至2016年9月17日。东明公司表示：伟浦公司是张红强所有的，张红强同时是东明公司的承包人之一，因为东明公司要停止经营，故以伟浦公司的名义与泉峰公司签了租赁合同；东明公司已经全部收回系争场地和房屋，伟浦公司与泉峰公司签订租赁合同中约定的租赁标的为系争场地内的全部厂房和场地。同时，东明公司还提供了由上海市浦东新区三林镇东明村村民委员会出具的证明一份，证明内容为“东明公司经营土地是三林镇东明村村民委员会租赁给该公司使用的，土地使用权归东明村民委员会所有，租赁期限自2002年5月1日至2022年4月30日为止，租赁期间，东明公司可以对外转租”。合升公司对两份证据均有异议。泉峰公司对《租赁合同》、证明的真实性均无异议。
原审审理中，东明公司基于案外人与泉峰公司另行签订了《租赁合同》，自愿撤回了要求合升公司腾退并返还场地、房屋的第1条诉请。同时表示，其诉请要求合升公司支付逾期未归还房屋期间收取的房屋租金，其性质为房屋使用费，按转租的标准每年410，000元计算得出。东明公司、合升公司与泉峰公司三方一致确认，系争场地和房屋现全部由泉峰公司一家占有使用。
经法院释明，合升公司表示，如果合同到期终止，合升公司要求东明公司赔偿经营损失和搬迁损耗10，000，000元，同时要求东明公司按评估报告第1、2、3、5项所列全部金额予以补偿。
原审法院认为，东明公司与合升公司之间的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；该合同约定租期10年，已于2012年9月30日届满，自次日起承租人应将租赁物返还出租人，因涉案租赁物已被另行出租，东明公司现申请撤回要求合升公司腾退并返还场地和房屋的部分诉请，于法不悖，法院予以准许。关于东明公司要求合升公司支付占有使用费410，000元的诉请，法院认为，租赁期间届满，合升公司作为承租人即应当按约返还承租物，超过承租期限逾期占用的，理应支付相应的占有使用费。但东明公司要求按照转租租金数额收取该费用，因与合同相对性原则相违背，且东明公司、合升公司之间的租赁标的跟合升公司与泉峰公司之间的租赁标的亦不一致，不能适用该标准，故东明公司的该主张法院不予采信，并确定由合升公司按照原租金标准向东明公司支付该费用。至于合升公司应付占有使用费的期限问题，因系争场地房屋自2013年9月18日起由泉峰公司另行与案外人订立租赁合同使用，故合升公司应向东明公司支付的占有使用费自2012年10月1日至2013年9月17日止，东明公司诉请的超出部分不予支持。
关于合升公司要求东明公司予以赔偿和补偿的主张，其中经营损失和搬迁损耗部分，因双方合同系到期终止，合升公司本来就应按照合同约定在租期届满时返还场地、交付房屋，其主张上述两项赔偿并无事实与法律依据，法院不予支持。关于其租赁期间所建厂房的补偿问题，双方对是否应予以补偿存有争议。东明公司认为合同约定“不动产必须交甲方”应解释为到期后合升公司应无偿交还房屋，合升公司则认为双方对此未明确约定。法院认为，从双方的合同约定的字面来看，双方仅约定“协议期满，……乙方的不动产必须交甲方”，并未明确为无偿还是有偿。从下文约定“乙方投资设备归乙方所有”来理解，也不能据此推断得出交还不动产属于赠送性质或者归属于东明公司，而且基于对权利的处置必须由权利人的真实意思表示为基础的民事行为原则，在合升公司未明确表示的情况下不能反向推断其已经处置或者放弃了权利，故法院认定双方对该不动产建造费用的约定不明。根据有关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如该扩建未办理合法建造手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。考虑到双方租赁合同约定的承租标的本是场地，合同亦有“自行备料，自行建筑”的约定，和承租期间合升公司有转租泉峰公司等的情况，法院认为合升公司对此具有较大过错，而东明公司过错较小，东明公司应按其较小过错程度分担部分建造费用。
关于建造费用补偿的范围。经审理查明，合升公司承租后建造了大跨和小跨厂房、宿舍楼和办公楼的建筑，但现存的小跨厂房、宿舍楼和办公楼部分系合升公司转租泉峰公司后由泉峰公司拆除重造。现合升公司认为应就现有全部建筑范围予以补偿，而泉峰公司在审理中提出了应相应补偿给其的主张。法院认为合同行为具有相对性，本案审理的是东明公司与合升公司之间的租赁关系，东明公司与合升公司的合同到期终止后，本应由泉峰公司将场地房屋交还合升公司，合升公司再行返还东明公司全部的场地房屋，虽然现有部分厂房由泉峰公司重建并使用至今，但基于泉峰公司与合升公司之间另有约定，且亦已涉讼，故应另案解决，本案中东明公司应就上述全部建筑物进行补偿。综上，法院酌定由东明公司补偿合升公司400，000元建造费用。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原审法院于2014年5月28日作出判决：一、被告上海合升石材有限公司应于判决生效之日起十日内向原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司支付自2012年10月1日起至2013年9月17日止的占有使用费（按年租金62，000元的标准按实计算）；二、原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告上海合升石材有限公司补偿款400，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，450元，审价费36，600元，合计44，050元，由上海东明建材交易市场经营管理有限公司负担14，683元，上海合升石材有限公司负担29，367元。
原审判决后，东明公司不服，上诉至本院称，合升公司逾期占有涉案租赁土地，其应当支付的占有使用费应按照转租合同约定的标准，而非东明公司与合升公司之间原先租赁合同的租金标准，合升公司不应因其不法行为而获益。双方合同中关于不动产必须交甲方（东明公司）的内容应当解释为到期后无偿交还不动产，原审判令其补偿合升公司40万元，不符合双方合同的约定。因此，东明公司要求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，不支付合升公司相应补偿款，本案的一、二审诉讼费由合升公司承担。
被上诉人合升公司辩称，不同意东明公司的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人泉峰公司未向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，东明公司与合升公司签订的《场地租赁协议书》约定的租赁期限至2012年9月30日止，双方在租赁合同到期后未能就续租问题达成一致，东明公司已明确向合升公司表示要收回租赁场地，不同意续租给合升公司，故合升公司继续占有使用涉案场地缺乏依据，其应当向东明公司支付相应的使用费。
关于上述期限内场地使用费的确定问题，东明公司主张应参照转租的合同约定的租金标准，合升公司则不予同意，本院认为，根据上述《场地租赁协议书》约定的内容，协议期满，若不再续租，合升公司方的不动产必须交东明公司方，故租赁期满后，合升公司应将场地及不动产交东明公司，其继续占有使用涉案的场地及场地上建造的不动产（厂房）无相应依据，其以上述场地及不动产为标的而进行转租取得的收益属于不当得利，该收益应当归东明公司所有，故东明公司主张参照合升公司的转租合同约定的租金标准计算占有使用费，本院予以支持。原审按照东明公司与合升公司之间租赁合同的租赁标准确定合升公司应支付的使用费，明显不当，本院予以纠正。根据合升公司已经支付的租金情况以及东明公司已通过案外人伟浦公司与泉峰公司签订租赁合同的方式收回了涉案场地及不动产的事实，合升公司应支付的占有使用费的期限为2012年10月1日起至2013年9月17日止，原审认定的上述期限无误，本院予以确认。鉴此，本院参照年租金41万元的标准计算的使用费酌定合升公司应支付上述期间内使用费为39万元。
至于协议期满，若不再续租，合升公司的不动产必须交东明公司是有偿还是无偿，东明公司是否需要补偿合升公司的问题，因原审法院对此已有较详尽的阐述，本院均认同，在此不再赘述。因此，原审酌定东明公司补偿合升公司40万元的建筑费用，并无明显不当，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第17777号民事判决第一项；
二、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第17777号民事判决第二项；
三、上海合升石材有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海东明建材交易市场经营管理有限公司支付占有使用费人民币39万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7，450元，审价费36，600元，合计44，050元，由上海东明建材交易市场经营管理有限公司负担10，000元，上海合升石材有限公司负担34，050元。二审案件受理费7，450元，由上海东明建材交易市场经营管理有限公司负担3，450元，上海合升石材有限公司负担4，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十月八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……