江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执复39号
复议申请人（申请执行人）杨秀丽。
委托代理人靳恒伟，江苏××点律师事务所律师。
异议人桑峰。
委托代理人朱源，江苏××律师事务所律师。
被执行人王飞。
复议申请人杨秀丽因与王飞等民间借贷纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2016）苏0303执异5号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。
原审法院查明，桑峰与王飞原系夫妻关系。杨秀丽与耿丽娟、陈万利、王飞、桑峰民间借贷纠纷一案，原审法院在诉讼中依杨秀丽的申请于2012年8月14日作出（2012）云民诉前调字第1736号民事裁定书及协助执行通知书，查封桑峰名下位于本市鼓楼区环城路173号天骄世家5-1-1502室及本市云龙区郭庄路东方明珠嘉苑8-1-901室房产。2013年4月5日，原审法院作出（2012）云民初字第1330号民事判决书，判决王飞对涉案借款承担连带保证责任，桑峰不承担还款责任，亦即该债务为王飞的个人债务而非夫妻共同债务。2013年11月12日，桑峰与王飞登记离婚，离婚协议书约定上述两房产归桑峰所有，房屋贷款由桑峰偿还。2014年10月，双方再次达成书面协议，天骄世家5-1-1502室房产归王飞所有，东方明珠嘉苑8-1-901室房产归桑峰所有。案件进入执行程序后，原审法院对天骄世家5-1-1502室房产予以评估拍卖。该房产评估价为975346元，拍卖成交价为83万元。扣除银行房贷251000元及执行费38850元后，实际得款540150元。2014年12月3日，原审法院将上述拍卖款540150元给付杨秀丽。2015年2月16日，桑峰向原审法院出具说明，承诺如申请执行人杨秀丽不再对东方明珠嘉苑8-1-901室房产予以执行，法院解除对该房产查封后，其同意将该房拍卖所得款全额支付给杨秀丽。后因杨秀丽不同意解除对东方明珠嘉苑8-1-901室房产的查封，要求继续对该房予以评估拍卖，桑峰遂提出异议。
在听证程序中，桑峰提供2011年11月以东方明珠嘉苑8-1-901室房产（建筑面积156.35平方米）办理抵押贷款时由徐州市新鑫房地产咨询评估有限公司对该房产所做的抵押价值评估，结论为108.1万元。桑峰提供2014年9月其单方委托天目苏建房地产评估有限公司徐州分公司对该房所做的市场价值评估，结论为107.4万元。桑峰提供徐州市贾汪区人民法院2014年9月委托江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司对东方明珠嘉苑8-1-902室房产（建筑面积142.96平方米，位于桑峰名下东方明珠嘉苑8-1-901室房产的同单元、同楼层、对门）的估价报告，该房市场价值为95万元（折合单价每平方米6645.2元）。在听证程序中，原审法院就桑峰名下东方明珠嘉苑8-1-901室房产目前的市场价格估算征求双方意见。桑峰认为该房目前价格不高于108万元。杨秀丽认为该房目前价格不低于115万元。
另查明，桑峰名下东方明珠嘉苑8-1-901室房产目前由桑峰居住使用。2012年1月，桑峰以该房作为抵押物向银行借款70万元，目前尚有45万元借款未偿还。
原审法院认为，桑峰名下的天骄世家5-1-1502室房产及东方明珠嘉苑8-1-901室房产是其与被执行人王飞的共同财产。因本案债务为王飞的个人债务，法院执行应以王飞的个人财产为限。鉴于上述两处房产中天骄世家的房产已经经过法院拍卖变现，并已在扣除银行贷款后将拍卖价款给付申请人，而东方明珠嘉苑的房产目前由案外人居住使用。在此情况下，应当以法院处置天骄世家房产时该两处房产的评估价格分别扣除抵押贷款后的数额大小作为衡量被执行人王飞是否仍然占有东方明珠嘉苑房产共有份额的依据。在听证程序中，申请执行人虽然同意对东方明珠嘉苑房产的价格进行评估，但陈述其评估目的是对该房产进行拍卖，亦不同意原审法院设定的评估基准日。原审法院综合桑峰提供的多份有关东方明珠嘉苑房产价格的认定依据，并结合听证程序中杨秀丽与桑峰对该房产市场价格的估算意见，认定该房产在原审法院设定的评估基准日（2013年11月25日，即天骄世家5-1-1502室房产的估价时点）的评估价格不高于110万元。计算可知，天骄世家房产的评估价在扣除银行贷款后的余款为724346元（975346元-251000元）；东方明珠嘉苑房产的评估价在扣除银行贷款后的余款为65万元（110万元-45万元）。二者相较，在天骄世家房产执行完毕后，东方明珠嘉苑房产中已经不再存有被执行人王飞的份额。综上，桑峰异议成立，对东方明珠嘉苑房产的查封应予解除。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，遂裁定：解除对异议人桑峰名下徐州市郭庄路东方明珠嘉苑8#－1－901室房产的查封。
复议申请人杨秀丽不服上述裁定，向本院提出复议称，（一）桑峰作为案外人基于实体权利既对执行标的提出执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，而非第二百二十五条之规定。（二）原审法院对房屋价值的推断及比价的方法没有充分的证据支撑，属于事实认定错误。原审法院认定涉案房产在2013年11月25日的评估价格不高于110万元不是基于合法有效的评估报告，而是基于桑峰提供2011年11月涉案房产贷款时的评估报告及2014年9月桑峰单方面委托江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司作出的涉案房屋市场价值的评估。倘若涉案的两套房屋均未被拍卖，选择同一时间点进行评估价格的比较是科学的。但涉案天骄世家房产已经被实际拍卖，复议申请人实际收到的价款是540150元，其成交价格远远低于评估价格，所以天骄世家房产评估价格的高低对于复议申请人来说已经没有任何的意义，原审法院仍然用评估价格进行比较便失去了现实基础。法院将天骄世家房产拍卖所得的价款支付给复议申请人并无不当。在执行过程中，桑峰在明知法院查封天骄世家房产的情况下，擅自将该房产的车库以17.3万元的价格转卖给他人，其中一半的份额即8.65万元应当归属王飞的财产被桑峰非法占有，应当追加桑峰为被执行人。
桑峰答辩称，桑峰是认为原审法院执行行为违反法律规定而提出的书面异议。王飞在婚姻存续期间进行的担保，桑峰做为妻子不承担担保责任，原审法院同时查封两套房产，现已经将天骄世家房屋拍卖案款支付给复议申请人后，仍然不解除对另一套房产即东方明珠房屋的查封。原审法院的不及时解封行为是执行行为违反法律规定。因为桑峰不承担担保责任，所以被查封的两套房屋中只能执行一套。天骄世家5-1-1502房屋经法院评估价值为97万余元，银行贷款余额为25万余元，房屋价值为72万余元。东方明珠嘉苑8-1-901房屋在2011年（当时为了抵押贷款）评估价值为108万余元，后委托评估公司评估为107.4万，银行贷款余额为45万元，房屋价值为62.4万元。在执行过程中，法院已经征求过杨秀丽与王飞的意见，双方均选择了天骄世家5-1-1502房屋作为王飞的财产进行了评估拍卖，拍卖后复议申请人领取了拍卖款，此时通过价值比较得出，复议申请人在两套房屋中应得的价值已经实现。复议申请人同意将天骄世家的房屋进行拍卖并领取案款的行为说明是对两处房屋价值比较的认可。至于天骄世家车库的问题当时原审法院没有进行查封，与本案无关。综上，原审法院的裁定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请依法予以维持。
本院查明事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，首先，根据（2012）云民初字第1330号民事判决书，涉案债务为王飞的个人债务，桑峰不承担还款责任，法院执行应以王飞的个人财产为限。本案在执行过程中，查封了王飞与桑峰的夫妻共同财产即登记在桑峰名下的天骄世家5-1-1502室房产及东方明珠嘉苑8-1-901室房产。2013年11月12日桑峰与王飞登记离婚，故双方的夫妻共同财产应在此时分割。天骄世家5-1-1502室房产在2013年11月25日经委托评估，评估价为975346元，扣除银行贷款后的余款为724346元。原审法院以2013年11月25日为评估基准日，根据东方明珠嘉苑房产多份评估报告中的评估价及双方在听证程序中的意见，认定该房产在扣除银行贷款后剩余价值，与天骄世家5-1-1502室房产的价值相当，并无不当。现天骄世家房产已经拍卖，所得的款项全部用于偿还王飞的债务，故东方明珠嘉苑房产中已经不再存有被执行人王飞的份额。继续查封该套房产，损害桑峰的权益，应予解除查封。其次，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，在异议审查过程中，桑峰以涉案债务为王飞个人债务，查封其房产的执行行为不当为由提出执行异议，请求原审法院解除对桑峰个人房产的查封，是对法院的查封行为提出的异议，并非对查封的房产提出异议，原审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出支持桑峰异议的裁定并无不当。对于复议申请人杨秀丽提出的转卖车库问题，该问题不属于执行复议期间审查的范围，本院在复议案件审查期间，不予理涉。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
一、驳回复议申请人杨秀丽的复议申请；
二、维持云龙区人民法院（2016）苏0303执异5号执行裁定书。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年四月十二日
书记员 孙 健