江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02177号
原告南通市建银信息科技有限公司。
法定代表人蔡吕平。
委托代理人周烈。
被告南通金鹏泰商务有限公司。
法定代表人邓树梅。
委托代理人袁峰。
原告南通市建银信息科技有限公司与被告南通金鹏泰商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由审判员蒋小云适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告南通市建银信息科技有限公司的委托代理人周烈、被告南通金鹏泰商务有限公司的委托代理人袁峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年6月6日签订房屋租赁合同，由被告向原告租赁其所有的位于如东县掘港镇人民南路10号二楼的建筑物及场地，双方同时约定原告出租给被告使用的建筑物为当前所见现状。根据合同约定，租赁期间共计四期十一年零五个月，即租期自2012年6月1日至2023年10月31日止，第一期为2012年6月1日至2014年10月31日。租赁物首期年租金为每年150000元，其中第一期的2012年6月1日至2012年10月31日的租金为62500元。合同签订后被告即向原告支付2012年6月1日至2012年10月31日的租金人民币62500元。合同签订后，双方履行交房付款义务，被告入驻租赁房屋并开始装修，并于2012年10月19日支付了次年即2012年11月1日至2013年10月31日期间的租金150000元。被告依据贵院（2014）东民初字第1279号民事判决支付了2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金150000元。至此，第一期房屋租赁费被告已全部履行完毕。根据合同第5.1款约定，被告应于2014年11月1日前支付2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金170000元，2015年11月1日前支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金170000元，但被告至今未付，原告催要未果，故起诉请求判令被告支付原告自2014年11月1日至2015年10月31日期间的房屋租赁费170000元；支付原告自2015年11月1日至2016年10月31日期间的房屋租赁费170000元；支付违约金450000元。
被告辩称，根据双方租赁合同的约定，原告应于2012年6月1日将租赁房屋二楼全部交付给被告，但原告一直将二楼东楼梯西隔壁房屋面积霸占不予交付，导致被告未能通过消防验收，至今未能营业。原告的违约行为导致被告合同目的无法实现，被告并无违约行为，原告的诉讼请求不能成立。即使法院认为被告应当支付违约金，因原告没有实际损失，也请求法院将原告主张的违约金数额调减为零；被告已对（2014）东民初字第1279号案件申请再审，请求法院对本案中止审理。
经审理查明，2011年10月15日，被告向原告租赁位于如东县掘港镇人民路10号的建筑物（共六层的框架结构）和场地中的一楼西北角约45平方米及三至六楼主体部分。2012年6月1日，原、被告又签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁上述六层建筑物中的二楼，原告出租给被告的建筑物为当前所见现状；2012年6月1日为租赁物交付日。双方还约定5.1租赁物的租赁期限共计四期十一年零五个月，即租期自2012年6月1日至2023年10月31日止。第一期自2012年6月1日-2014年10月31日，2014年11月1日起，第三年为一期。5.2乙方同意从租赁期的第二期起按上期计算的年租金的基础上每期年租金的基础上增加2万元支付甲方。6.1双方同意租赁物首期年租金为150000元／年，每年时间为12个月，从第二期起年租金在前期的基础上每期年租金递增20000元整。其中第一期的2012年6月1日-2012年10月31日租金62500元。6.3乙方在签订本合同之日后即向甲方支付第一期的2012年6月1日-2012年10月31日租金62500元。并在租赁物使用次年计算起始日的1个月前向甲方支付次年的租金。14.2双方任何一方违反本合同约定在经友好协商无法达成一致的情况下，违约方应承担违约责任，须一次性赔偿守约方不少于当时租期3倍租金金额的违约金。如造成守约方经济损失的，违约方须向守约方支付相应的经济损失。2012年10月，被告向原告支付2012年11月1日至2013年10月31日的租金15万元。此后，被告以原告未完全交付二楼房屋为由未给付次年租金，双方为此发生争议。2014年8月1日，南通金鹏泰商务有限公司作为原告诉至本院，要求南通市建银信息科技有限公司依据租赁合同将位于如东县掘港镇人民路10号二楼东楼梯西隔壁房屋交付给其使用，并支付违约金45万元。诉讼中，南通市建银信息科技有限公司提起反诉，要求南通金鹏泰商务有限公司支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金150000元。2015年1月29日，本院以（2014）东民初字第01279号民事判决书判决：“一、原告（反诉被告）南通金鹏泰商务有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）南通市建银信息科技有限公司租金人民币150000元（自2013年11月1日至2014年10月31日止）。二、驳回原告（反诉被告）南通金鹏泰商务有限公司的诉讼请求。”此后，南通金鹏泰商务有限公司不服一审判决上诉于南通市中级人民法院，该院以（2015）通中民终字第01020号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2015年11月5日，原告以被告未能及时给付租金为由提起本案诉讼。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、本院（2014）东民初字第01279号民事判决书、南通市中级人民法院（2015）通中民终字第01020号民事判决书及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实，并经庭审审核、质证，足可认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行合同义务。根据合同约定，被告应于2014年10月前支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金17万元，于2015年10月前支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金17万元，现被告未能按约支付，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付违约金45万元虽有合同约定，但考虑到双方约定的违约金数额过分高于违约造成的损失，且被告抗辩要求对违约金予以调减，故本院根据合同法规定的诚实信用、公平原则，酌情支持违约金5万元。至于被告抗辩的原告未将二楼东楼梯西隔壁房屋面积霸占不予交付，原告的违约行为导致合同目的无法实现，被告并无违约行为，原告的诉讼请求不能成立的意见，本院已作出生效判决，在此不再赘述；关于被告申请本案中止审理的意见，因被告至今未能提交本院（2014）东民初字第1279号案件已进入再审程序的证据，况且即使该案再审，被告也仍有给付租金的义务，被告的合法权利亦能得到救济，故对被告的上述抗辩意见本院均不予采信。综上，被告应向原告支付租金34万元、违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告南通金鹏泰商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告南通市建银信息科技有限公司2014年11月1日至2016年10月31日期间的租金计人民币34万元。
二、被告南通金鹏泰商务有限公司本判决生效后十日内支付原告南通市建银信息科技有限公司违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币5850元，由原告负担2275元，被告负担3575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币11700元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审判员 蒋小云
二〇一六年二月四日
书记员 蔡 敏