上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初30868号
原告：上海XX开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道XX号。
法定代表人：陈某某，董事长。
委托诉讼代理人：罗某，北京大成(上海)律师事务所律师。
被告：上海XX餐饮管理有限公司。
法定代表人：叶某。
委托诉讼代理人：李某，上海志良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄某某，上海志良律师事务所律师。
原告上海XX开发股份有限公司诉被告上海XX餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月4日、2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告上海XX开发股份有限公司的委托诉讼代理人罗某、被告上海XX餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李某、黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX开发股份有限公司诉称，2008年、2011年12月22日、2012年12月31日原、被告双方签署《上海市商品房预租合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议(一)》、《房屋租赁合同补充协议(二)》、《房屋租赁合同补充协议(三)》、《房屋租赁合同补充协议(四)》，被告向原告承租位于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元房屋(以下简称系争房屋)。合同约定，租赁面积约222.57平方米，租期自2008年7月15日至2015年7月14日。原、被告对租金金额、租金的支付方式、免租期、违约金及相关事宜进行了约定，且约定合同项下的争议交由物业所在地人民法院管辖。2015年7月22日原、被告签署《<房屋租赁合同>之续租协议(一)》，被告续租系争房屋，租赁面积为222.57平方米，租期自2015年7月15日至2017年7月14日。原、被告就租金金额、租金的支付方式、履约保证金、租赁单元的归还达成新的约定，并约定租赁合同的其他条款、附件、补充协议仍保持不变。前述协议签订后，被告持续使用房屋至今。自2016年4月1日起被告欠付租金，虽经多次催促，至今仍拒不履行支付租金义务。为此，原告诉至法院，要求法院判决：1、解除原告与被告于2015年7月22日签署的关于坐落于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元《房屋租赁之续租协议》；2、被告将坐落于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元房屋腾空并退还原告；3、被告支付原告自2016年4月1日至合同解除之日止的租金[以月租金人民币(以下币种相同)18,278.56元标准]；4、被告支付原告占用使用费，自合同解除之次日起至租赁房屋实际返还之日止，按照当期日租金2倍标准即1,201.88元/天计算；5、被告支付原告解约违约金54,835.68元；6、将被告支付的履约保证金抵扣租金；7、被告承担全部诉讼费。
被告上海XX餐饮管理有限公司辩称，被告要求继续履行合同，对原告诉请要求被告支付占用使用费、解约违约金及以履约保证金抵扣租金均不予同意支付。被告承租系争房屋后予以转租，租户做餐饮项目，因系争房屋所属的土地性质为工业用地而无法办理营业执照，自2016年4月1日开始工商部门查实相关举报，致部分租户不再实际经营，也不支付租金，所以被告自此未向原告支付租金。
经审理查明，2008年7月3日原告(以下简称甲方)与被告(以下简称乙方)签订《上海市商品房预租合同》，合同第1条约定：甲方预租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区XX园区科苑路XXX号张江创新园12幢裙房一层03单元，该房屋预测建筑面积为222.57平方米。合同第2条约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，……。合同第3条约定：甲方于2008年7月15日前向乙方交付该房屋，租期自2008年7月15日起至2013年7月14日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出继租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第4条约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.56元，月租金总计为17,330.78元，……有关租金调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定，乙方应于每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付三个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按逾期支付金额的0.5%支付违约金。合同第5条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即51,992.34元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承某某费用外，剩余部分无息归还乙方，……。合同第7条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费，……。合同第8条约定：除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租，……。合同第9条约定：……乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，乙方逾期不支付租金和/或其他费用累计超过60日……，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同补充条款第12-6条对合同第5条补充约定为：本合同生效后三日内，乙方支付给甲方51,992.34元(按照三个月租金计算)作为保证金，乙方未在交付日前支付保证金的，甲方有权拒绝交付该房屋，且租赁期起租日不予调整，仍按本合同第3-1款约定的起租日执行；租赁期内，因为租金调整而导致保证金不足的，乙方应在租金调整之日起3日内补足差额；保证金仅作为乙方履行本合同义务的担保，而不作为租金或者其他费用预付款，如果乙方违约，甲方有权(但并非必须)用保证金充抵乙方应付的租金、其他费用、房屋占用使用费、违约金、赔偿金等，如因前述充抵导致保证金金额不足的，乙方应在收到甲方书面通知之日起10日内补足差额，如保证金不足充抵的，甲方有权向乙方追偿；租赁期满，甲方应在乙方按约将该房屋交还甲方，并付清物业管理费、水、电、通讯费、违约金、赔偿金等其他所有应付费用后10个工作日内将剩余的保证金按交付时的币种无息退还乙方。合同补充条款第12-9条对合同第7条补充约定为：乙方应在本合同的租期届满或者提前终止的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满或提前终止当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费，……。合同到期后，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：原合同自2009年10月1日起至2011年7月14日的租金单价调整为1.30元/日/平方米。2011年12月22日原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原合同自2011年10月1日起至2012年12月31日的租金单价调整为1.30元/日/平方米，鉴于乙方已按2.60元单价支付了2011年7月15日至2011年9月30日租金，双方协议免除租赁单元2012年1月1日至3月18日租金，免租期内仅免租金，乙方仍需缴纳物业管理费等其他应由乙方支付的费用，原合同其他条款不变。2012年12月31日原告(甲方)与被告(乙方)签订《<房屋租赁合同>之补充协议(二)》，甲方继续同意向乙方出租系争房屋，并约定自2013年1月1日起至2013年7月14日租金由2.60元/日/平方米(调整)为1.50元/日/平方米，其他合同条款继续有效。后原告(甲方)与被告(乙方)又签订《<房屋租赁合同>之补充协议(三)》和《<房屋租赁合同>之补充协议(四)》，被告继续续租系争房屋，双方并对租金标准、支付时间等进行了新的约定。因2014年6月17日双方签订的《<房屋租赁合同>之补充协议(四)》将于2015年7月14日到期，2015年7月22日原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁之续租协议(一)》，约定：1、续租期：乙方承租租赁单元的续租期共计2年，自2015年7月15日起至2017年7月14日止。租赁单元(实测建筑面积)的租赁面积为222.57平方米；2、租金：2015年7月15日起至2017年7月14日租赁单元基准租金为每日每平方米2.70元(不含物业费)，租赁单元基准月租金计18,278.56元(每月天数按365/12月计算)；租赁期内第一个日历月和最后一个日历月的租赁天数小于该月的日历天数时，该月的租金计算办法为[(月租金/该月的日历天数)*该月的实际租赁天数]；租赁期内的第一个日历月/季度/公历年和最后一个日历月/季度/公历年的租金应当根据租赁期在该月/季度/年内的时间天数折算；3、支付方式：乙方须在租赁期内的每季度的第一个月的10日之前支付该季度的租金(首期租金的支付除外)，支付任何一期租金均无需甲方另行通知，……，乙方应于2015年7月30日之前支付自2015年7月15日起至2015年9月30日止的租金46,580.85元首期租金；4、履约保证金：签订本协议的同时，乙方应向甲方支付续租期的履约保证金，履约保证金为3个月的租金，即54,835.68元，原合同履约保证金51,992.34元自动转为本协议的履约保证金。若原合同履约保证金与本协议续租期的履约保证金的差额为2,843.34元，乙方应在签订本协议的同时补足；5、租赁单元的归还：本协议期满或提前解除或终止时，乙方应于本协议期满之日或收到解除通知的十日内将租赁单元恢复至交付使用是(时)原状态并经甲方书面确认后归还甲方(正常损耗除外)，同时注销以租赁房屋为登记地址的包括不限于工商、税务、租赁或其他行政/准行政的登记及备案。《房屋租赁之续租协议(一)》签订后，被告补足了履约保证金54,835.68元。2017年6月26日被告收到原告的相关诉讼材料。
另查明，2008年8月20日被告向上海XX物业管理公司提交《关于请求设立广告牌的报告》，称“由于经营的需要，公司下属XX咖啡店欲在经营处(XX创新园12幢裙房一层03单元)所在楼内的楼梯(一至二楼)上行方向一侧墙上(紧依“全家”超市广告牌边)设立一面积为5.2M×0.8M的广告牌。请贵公司予以核准为盼”。2011年3月18日被告向相关物业公司提交《申请报告》，主要内容为：“我是XX咖啡店，由于业务扩展需要，我店准备开设奶茶业务在咖啡店内，预计在四月初进行装修，大约三至四天左右时间，望你们给予支持”。2011年4月6日被告向相关物业公司提交了《门店名称申请》，要求在门店经营区域内增加了奶茶外卖窗口，设定的奶茶窗口名称为：欢乐屋，英文名称为：HappyHouse。2015年8月24日被告向相关物业公司提交《申请报告》，称其公司XX咖啡店内部装修中，排烟管道和地下水管在安装规格与安装地点不详，要求物业服务部和工程部予以指导配合。截止2017年7月10日，被告的股东或发起人为XX文化发展(上海)有限公司，XX文化发展(上海)有限公司的股东或发起人之一为XXXYE(叶某)。2016年12月20日，原告向叶莹发送催款通知单，催告被告尽快支付2016年4月1日至2016年12月31日的房屋租金164,461.45元，该催款通知单由樊姓人员签收。
审理中，原告明确诉请：1、因被告自2016年4月1日起未按照租赁合同约定支付租金，且被告开庭时承认转租行为，依据《上海市商品房预租合同》第9-2条第5、6项的约定，原告向法院提起诉讼时，合同尚未到期，要求法院判决解除原、被告于2015年7月22日签署的关于坐落于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元《房屋租赁之续租协议(一)》，被告将坐落于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元房屋腾空并退还原告；2、被告以18,278.56元/月的标准向原告支付自2016年4月1日起至合同解除之日止的租金，合同解除日为被告收到诉状的时间；3、根据《上海市商品房预租合同》第7条约定，被告应按照日租金2倍即1,201.88元/天的标准向原告支付占用使用费，自租赁合同实际解除之次日起至租赁房屋实际返还之日止；4、根据《上海市商品房预租合同》第9条约定，因被告违约造成合同解除，应支付解约违约金54,835.68元(月租金的三倍)；5、根据《上海市商品房预租合同》第4条的约定，截至2017年3月31日被告欠付租金共计219,342.72元，逾期付款违约金的计算为：以54,835.68元为基数，自2016年4月11日起算至2017年3月31日止按照日千分之五计算为97,333.33元；以54,835.68元为基数，自2016年7月11日起算至2017年3月31日止按照日千分之五计算为72,738.10元；以54,835.68元为基数，自2016年10月11日起算至2017年3月31日止按照日千分之五计算为47,158.68元；以54,835.68元为基数，自2017年1月11日起算至2017年3月31日止按照日千分之五计算为21,934.27元，上述总计违约金为238,809.39元，原告自行调整为65,803元要求被告支付；6、根据《上海市商品房预租合同》第5条的约定，被告支付的履约保证金54,835.68元要求抵扣租金。
被告则认为，1、2017年7月14日《房屋租赁之续租协议(一)》已经到期终止，故法院无需解除解除，合同已经终止，被告不再对该房屋进行正当占有使用，被告也不存在腾空返还义务，负有腾空系争房屋义务的是实际占有人，而非被告；2、对原告主张的18,278.56元/月的租金标准及2016年4月1日起的欠租时间无异议；3、使用费按合同约定的2倍租金标准过高，且双方合同系到期终止，即使有使用费也是应参照租金标准；4、被告没有违约，未支付租金的原因在原告，若法院认定被告违约，则原告主张的解除合同违约金过高，要求调整为1万元；5、对于原告主张的计算逾期付款违约金的起止时间、基数、标准没有异议，但被告认为无违约事实存在，不同意支付，如果法院认定被告违约，被告要求调整至1万元；6、若法院认定被告应支付拖欠的租金，被告同意以履约保证金抵扣租金。
认定上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预租合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《<房屋租赁合同>之补充协议(二)》、《<房屋租赁合同>之补充协议(三)》、《<房屋租赁合同>之补充协议(四)》、《房屋租赁之续租协议(一)》、上海市房地产权证、(2017)沪0115民初3611号民事调解书、《关于请求设立广告牌的报告》、《申请报告》、《门店名称申请》、照片、结账单、档案机读材料、股东会决议等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预租合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《<房屋租赁合同>之补充协议(二)》、《<房屋租赁合同>之补充协议(三)》、《<房屋租赁合同>之补充协议(四)》、《房屋租赁之续租协议(一)》，合法有效，双方均应按约全面履行合同。被告作为系争房屋的承租人，应当按约支付租金，原告的房屋系合法建筑，合同未约定原告有为被告办理相关证照的义务，2016年4月1日被告未按约支付租金的行为属违约，且未按期支付租金累计超过了60天，原告有权要求按约解除合同，相关诉状副本送达之日为2017年6月26日，故本院确认原、被告的租赁合同于2017年6月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求损害赔偿。租赁合同解除后，被告应当结清欠付费用，并及时向原告返还系争房屋。被告认为原、被告双方合同终止，返还系争房屋的义务应由案外人承某某的观点于法无据，本院不予采纳，原告请求被告腾空并返还系争房屋的诉讼请求本院应予支持；同时原告要求被告支付2016年4月1日起至2017年6月26日期间按18,278.56元/月计算的租金的诉讼请求符合合同约定，对此诉请本院予以支持。合同解除后，被告继续占有使用系争租赁房屋的理应支付房屋占有使用费，对于使用费本院结合被告的请求调整为按租金标准即18,278.56元/月计算，原告过高的诉请本院不予支持。本案因被告违约导致合同解除，被告理应承担相应的违约责任，原告请求被告支付解约违约金，具有合同和法律依据，至于违约金金额，本院酌定考虑被告的请求调整为4万元；被告未按期支付租金，根据合同约定应支付逾期付款违约金，原告现主张的逾期付款违约金，已经是在原合同约定的基础上自行予以调低，被告未提交证据证明可予再行降低违约金标准，原告要求被告支付逾期付款违约金65,803元的诉讼请求本院应予支持。对于被告支付的履约保证金54,835.68元，原告请求予以抵扣租金，具有合同依据，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告上海XX开发股份有限公司与被告上海XX餐饮管理有限公司于2015年7月22日签署的关于坐落于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元《房屋租赁之续租协议(一)》于2017年6月26日解除；
二、被告上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内从坐落于上海市浦东新区科苑路XXX号创新园12幢裙房一层03单元房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海XX开发股份有限公司；
三、被告上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海XX开发股份有限公司租金(房屋使用费)，自2016年4月1日起至实际迁出日止，按18,278.56元/月的标准计算；被告上海XX餐饮管理有限公司支付的履约保证金54,835.68元冲抵本项判决中应执行金额54,835.68元；
四、被告上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海XX开发股份有限公司解除合同违约金4万元；
五、被告上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海XX开发股份有限公司逾期付款违约金65,803元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,387元，减半收取计3,193.50元，由被告上海XX餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一七年九月十五日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。