上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1074号
原告（反诉被告）张辉，男，1990年8月23日出生，汉族。
委托代理人江晓燕，女，1989年5月22日出生，汉族。
原告（反诉被告）江晓燕，女，1989年5月22日出生，汉族。
被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行。
负责人姜志祥，行长。
委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。
原告张辉、江晓燕诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2015年5月6日第一次公开开庭进行了审理，原告江晓燕并作为原告张辉的委托代理人、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法通知中国银行股份有限公司上海市奉贤支行作为第三人参加诉讼。本案依法于2015年10月27日第二次公开开庭进行了审理，原告江晓燕并作为原告张辉的委托代理人，被告委托代理人汪世雄、第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行委托代理人杨伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张辉、江晓燕诉称：2013年7月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区华新镇新府中路x弄《西郊半岛名苑》x号x室的房屋，暂测面积为63.87平方米，其中套内面积为47.83平方米，公共分摊面积为16.04平方米，每平方米建筑面积为人民币13，587元，共计867，802元。原告收到被告交房通知后于2013年12月30日补交差价款4，891元。原告发现实测面积为64.23平方米，其中套内面积为47.78平方米，比暂测面积减少0.05平方米，公共分摊面积为16.45平方米，比暂测面积增加0.41平方米。另外原告收到房屋进行查验后发现阳台交付不符合合同约定。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告退还原告购房款4，891元；2、被告退还因套内面积减少购房款679.35元；3、被告支付阳台不符合合同约定赔偿款5，000元；4、被告支付多收房款4，891元按年利率5%的利息（从2014年1月1日到判决作出之日止）；5、退还多余面积的物业费8.28元（从2014年1月1日到2014年12月31日止，0.46平方×1.5元每月每平方米×12月=8.28元）；6、被告支付原告因x号楼路边绿化减少5米增加噪音的赔偿款5，000元。本案受理费用由被告负担。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋差价款，合同第四条中约定应按实结算，如约定不明按照最高院司法解释在正负3%之内也是需要补差。合同未约定对多收的差价款不应收取，业主也是认可需要补交差价款的，对是否缴纳差价款双方有争议，需要法院判决，利息不应按照原告诉请计算，应从判决开始计算。阳台是按照政府部门规划施工，现在交付的有异议的阳台造价远远高于合同约定，看房时业主到现场看过，合同约定业主同意按照房屋实样收房。开发商只是履行前期确定的物业管理公司的义务，具体收取物业费是物业公司和业主之间的事情，和被告无关。业主主张的绿化减少是在规划之外，属于市政范围，不是小区内的，和被告无关。被告认为原告本应在2013年7月19日前向原告支付房款计600，000元，合同签订后，原告于2013年7月24日向被告支付了600，000元，存在逾期付款的事实，故提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金900元（2013年7月19日计算到7月24日，共计5天，每天万分之三）。
原告对被告的反诉辩称：不同意原告的反诉请求。原告都是委托被告代为办理贷款，迟延付款并非原告责任。
第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行述称：银行在收件收据的第二天拿到材料并于7月24日放款，银行一般情况下是见证放款，收据作为放款依据就是为了缩短放款时间。
经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路x弄《西郊半岛名苑》x号x室房屋，双方于2013年6月19日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为63.87平方米，其中套内面积为47.83平方米、公用分摊建筑面积为16.04平方米，每平方米房屋建筑面积单价为13，587元，总房款暂定为867，802元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一约定付款方式为分期付款，贷款为商业贷款，7月19日前支付房款60万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》等约定安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；补充条款规定原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，原告支付房款267，802元，被告开具发票日期为2013年6月19日；原告于2013年7月24日支付房款600，000元，被告开具发票日期为2013年7月24日；2014年1月1日，原告支付差价款4，891元。系争房屋实测面积为64.23平方米，其中套内47.78平方米，共用16.45平方米。
原、被告及第三人均委托姜美琪代为办理登记，原告于2013年6月19日支付代办费400元及登记费160元。原告于7月5日签订抵押借款合同。受托人于2013年7月10日申请办理登记手续，第三人于7月11日收到收件收据，于7月24日放款。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，商品房预售合同、发票、收据、借款合同、房地产登记申请书、委托书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示，减少的绿化带为被告施工，和售楼处一样都是在围墙外的，既然售楼处属于被告，绿化带同样应该归属被告。绿化带现变成了马路，至于被谁拆掉的并不清楚。被告表示，原告提到的绿化带属于小区外围、红线以外，是市政范围，不是被告铲除绿化带，目前已变成马路。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。被告不应收取差价款，但原告主张利率标准依据不足，本院确定为中国人民银行同期贷款基准利率，从原告支付之日算到判决作出之日。
关于阳台的争议，本院认为，合同附件对阳台的约定明确，被告交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、被告的违约程度以及对原告的影响，原告主张赔偿5，000元的诉求尚属合理，本院予以支持。被告提出原告同意按实样交付的主张，依据不足。
物业费为原告向物业公司缴纳，并非交给被告，原告要求被告返还物业费，依据不足，本院不予支持。x号楼路边绿化带减少5米增加噪音赔偿的主张，本院认为原告并无相应证据证实该部分绿化减少为被告所为，且从双方陈述可以看出该部分绿化属于小区围墙之外，原告主张该部分绿化带属于被告所有的依据不足，故对原告该项诉求，本院不予支持。
关于逾期付款的争议，被告确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认受托人为该公司的工作人员，原告在被告销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，本院有理由相信原告出具委托书时认为被告为受托人。本院认为，除根据相关机构要求原告亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要原告提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。原告作为付款人，其对自己的逾期付款行为应举证证实具有合法合理的依据。原告签订借款合同的时间为7月5日，早于合同约定付款时间，受托人递交两项登记材料的时间为7月10日，亦早于约定付款时间，第三人在7月11日已经收到收件收据，此后到实际放款时间属于银行处置贷款的时间，因此被告对原告逾期付款并无责任。原告并未提供充分依据证实其逾期支付房款可以免于承担违约责任，因此被告要求原告承担逾期付款的违约责任的诉求，本院予以支持。被告计算的违约金金额，于法无悖，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张辉、江晓燕房款5，570.35元；
二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张辉、江晓燕利息损失（以4，891元为本金，从2014年1月1日计算至本判决作出之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张辉、江晓燕阳台不符约定的费用5，000元；
四、反诉被告张辉、江晓燕应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海农工商房地产置业有限公司逾期付款违约金900元；
五、原告张辉、江晓燕要求被告上海农工商房地产置业有限公司退还多余面积的物业费的诉讼请求不予支持；
六、原告张辉、江晓燕要求被告上海农工商房地产置业有限公司因90号楼路边绿化减少5米增加噪音赔偿5，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费195.50元，减半收取计97.75元，由原告负担65.62元，被告负担32.13元；反诉受理费25元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年十一月十八日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。