福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第3170号
原告漳州城市综合开发有限公司。
法定代表人李悌盛，总经理。
委托代理人郑锦山，福建勉志律师事务所律师。
被告戴建中，男，1970年7月22日出生，汉族，户籍所在地芗城区。
委托代理人蔡柳生，福建闽隆律师事务所律师。
原告漳州城市综合开发有限公司与被告戴建中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许华望适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑锦山与被告的委托代理人蔡柳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州城市综合开发有限公司诉称，2013年9月30日，原告作为甲方（即出租方）与被告作为乙方（即承租方）就位于芗城区新元城市花园X幢X号边上房屋租赁事宜经双方协商一致，签订合同编号：2013027号《房产租赁合同》（以下简称合同）。根据合同第一条、第二条约定：原、被告双方同意由原告将位于芗城区新元城市花园X幢X号边上房屋出租给被告作为店面使用，出租房屋面积113.32㎡，租赁期限72个月（自2013年10月1日至2019年9月30日止，根据合同第三条、第十三条约定：出租的房屋自2013年10月1日至2016年9月30日的月租金为3859元／月，以后逐年递增，合同租金总额307584元，租赁保证3500元，租金支付方式按先交租金后使用的原则，乙方应提前30天缴纳下一期租金。合同第六条：对房屋租赁期间甲方有权解除合同，收回房屋作了约定，其中第3（7）约定：乙方拖欠房租累计2个月以上。合同第九条乙方违约责任约定：租赁期间，乙方有本合同第六条第3款行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，且乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。上述合同签定后，履行过程中，原告已按约定将房屋交付给被告使用，但被告却未按约定履行支付租金的义务，租金仅支付至2014年6月30日，至2014年8月27日已拖欠2个月租金以上，为此原告按照合同约定于2014年8月27日通过EMS快递向被告发出解除合同，收回店面并要求被告做好店面搬迁工作的《通知》，EMS快件由被告店里的钟某华代为签收（注：钟某华为被告弟弟的妻子）。被告签收后并未向原告提出异议，双方签订的合同经原告发出解除通知已解除，但被告却拒不按《通知》的内容履行店面搬迁、归还义务。原告为妥尚解决合同解除后的店面归还尚后事宜于2014年9月9月再次通过EMS快递向被告发出收回店面的《通知》，但被告拒绝签收快递邮件。据上述事实，由于被告上述拖欠2个月租金的违约行为，原告有权按合同第九条的约定：解除合同，收回房屋。依据我国《合同法》第九十六条规定，在原告对被告发出解除合同的通知，被告收到后双方的合同解除，被告应负有归还出租房屋的义务，但被告至今拒不归还房屋。另外，按合同的约定被告还应向原告支付拖欠的两个月租金及逾期腾房占有使用费以及违约金，同时，签订合同时支付给原告的保证金也应予取消。综合上述事实，被告的违约行为已经侵害了原告的合法权益，据此原告依据我国《合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，特请求法院判令：1、解除双方租赁合同；2、被告立即归还所承租的房屋（即位于芗城区新元城市花园X幢X号边上房屋）；3、被告应向原告支付拖欠的两个月租金7718元，并按约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费19298元（暂计算至起诉时，实际金额应计算至两被告交付房屋止）；4、被告按合同约定向原告支付违约金30758.40元；5、取消被告签订合同时支付给原告的保证金3500元；6、本案的诉讼费用应由被告承担
被告戴建中辩称，本案原告的诉讼缺乏民事诉讼的正当性及合理性，对原告这种以不当的形式，要达到其不法目的的行为，应以驳回。第一，2014年年初原告将本案的房屋出售给他人，期间原告也没有告知被告此事实，在2014年7月1日原告发出《通知》，告知讼争房已售出，要被告带上原租赁合同及本人身份证到场办理讼争房的交接手续，日后租赁要与新产权人协商如租金多少及如何交纳等事宜，租金暂缓交纳原告。由于新产权人的具体情况原告方没提供，原告方事后又要求被告按先前的方式继续交纳租金，从2014年8月到2015年2月原告又陆续分四期，向被告收取租金，可见原告早已默认其出售房屋前、后被告没有一般违约行为，也没有拖欠租金二个月以上。第二，2013年9月30日双方建立《房屋租赁合同》关系，被告承租了讼争的房屋并依约缴纳租金等义务，至今被告没有拖欠原告的租金，诉前被告不清楚原告要解除合同收回房屋的情况，本案原告诉求更没有要求解除《房屋租赁合同》关系。第三，被告依约缴纳租金，至今没有拖欠原告的租金，现被告租金已交到2015年6月30日，不存在因迟延履行合同的违约行为致使原告不能实现合同目的的情况，即被告没有构成根本性违约的行为。第四，被告没有违约行为，原告无权单方解除合同及收回房屋的，无需支付违约金。第五，租赁合同没有约定原告有权取消保证金，何况此处约定的是保证金，而不是合同的定金。原告主张取消没有法定或约定的依据。综上，被告认为本案系原告方自己在没有处理好其与买方关系、租赁关系的情况下，就擅自出卖该处房屋，原告方为达到早日将讼争房收回交给新产权人的目的，才提出本案诉讼，被告没有违约行为，更没有给原告造成损失，租赁合同应当全面履行，请求法院对原告的诉讼请求全部予以驳回。
经审理查明，2013年9月30日，原告漳州城市综合开发有限公司与被告戴建中签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在漳州市芗城区新元城市花园X幢X号边上房屋（底层面积74.32平方米，夹层面积39平方米，合计出租房屋面积113.32平方米）出租给被告，租赁期共72个月，自2013年10月1日起至2019年9月30日止。合同第三条约定租赁保证金为3500元；根据先交租金后使用的原则，被告应提前30天缴纳下一期的租金；签订合同时缴纳水电押金1000元，待合同期满被告付清水电费后退还。合同第五条“房屋的转让与转租”约定：1、租赁期间，原告有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和被告继续有效。合同第六条“合同的变更、解除与终止”约定：3、房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租累计2个月以上。第九条约定，1、租赁期间，被告有本合同第六条第3款行为之一的，原告有权解除合同，收回该房屋，且被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同第十三条约定：1、2013年10月1日至2016年9月30日，月租金为3859元／月。
另查明，2013年9月30日被告向原告的兴业银行账户汇入4500元，作为水电押金和租赁保证金。2013年9月30日、2013年12月24日、2014年8月28日、2014年9月2日2014年11月29日、2015年2月27日，被告先后向原告的兴业银行账户汇入租金，每次汇款11577元。原告分别于2013年9月30日、2013年12月23日和2014年3月24日向被告开具了正式发票，并记录于租金缴纳记录卡。
又查明，2014年5月23日，原告向被告发出《通知》（以下称《通知一》），告知被告其承租的新元城市花园X幢X号边上店面，因经营需要原告拟对外出售使用权，出售条件为每平方米16000元，现金一次性付款。如欲购买，请于2014年5月23日之前到原告处面谈，逾期视为自动放弃。《通知一》由戴海令代为签收。2014年7月1日，原告向被告发出《通知》（以下称《通知二》），告知被告本案租赁物即新元城市花园X幢X号边上店面已出售，要求被告接到通知后于2014年7月3日上午9点30分到芗城区大通北路46号（漳州城市综合开发有限公司）办理店面交接的相关事宜，要求带上原租赁合同及本人身份证到场。2014年8月27日，原告以邮寄方式向被告发出《通知》（以下称《通知三》），载明被告租金缴至2014年6月30日，根据合同约定被告已拖欠租金两个月以上，原告决定解除合同，同时收回店面。要求被告收到通知后于本月内做好店面搬迁工作。EMS物流详情单显示《通知三》由钟某华代收。2014年9月9日，原告再次以邮寄方式向被告发出《通知》（以下称《通知四》），载明原告于2014年8月27日通过EMS发出的解除合同通知函，未得到答复，根据合同约定被告已拖欠租金两个月以上，原告决定解除合同，同时收回店面。要求被告收到通知后于本月15日前做好店面搬迁工作，逾期原告将诉讼解决。被告于2014年9月10日拒收《通知四》。
在本案审理过程中，原告向本院提供《确认书》一份，内容如下：1、被告提供的七份《现金存款凭证》所记载的存款金额均有汇到原告公司账户；2、被告交纳前三个季度即（2013年10月1日至2014年6月30日）的租金后，有持《现金存款凭证》到原告公司对账，并由原告向被告开具发票三份；3、被告于2014年8月28日、2014年9月2日、2014年11月29日、2014年2月27日所存四笔款项后，因未持《现金存款凭证》到原告公司对账，该四笔存款在公司账面上无法确认来源，属于“不明来源的款项”，该款项在公司账面上处于挂账状态，原告无法也未能向被告开具发票；4、被告于2014年8月28日缴纳第四季度租金已超过合同约定的时间（按合同约定应于2014年6月1日缴纳），拖欠时间2个月以上。
以上事实有原告提供的《房产租赁合同》、《通知三》（2014年8月27日）、EMS寄件人存根联和投递详情单、《通知四》（2014年9月9日）、EMS寄件人存根联及改退批条、《租金缴纳记录卡》、租金机打发票存根联三份、《通知一》（2014年5月23日）存根联、《通知二》（2014年7月1日）存根联；被告提供的兴业银行现金存款凭证七份、《通知二》（2014年7月1日）、户口簿复印件及当事人庭审陈述为据。
本院认为，原告漳州城市综合开发有限公司与被告戴建中于2013年9月30日签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，依法受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条即双方合同约定，租赁期间，本案租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，转让后，本案租赁合同对新的房屋所有人和被告继续有效。因此，原告向被告发出的《通知一》和《通知二》中，虽然被告放弃了优先购买权，但并不意味着被告必须重新与新的房屋所有权人签订租赁合同或重新商谈租赁条件，《通知一》和《通知二》的内容与合同约定不符，本院不予采信。被告在房屋所有权变动期间可继续履行本案租赁合同。原告以《租金缴纳记录卡》及《租金机打发票》存根联，欲证明原、被告双方租金支付的做法系被告作为承租方按约定通过银行向出租方缴交租金后，凭支付凭证与原告对帐后，由原告登记在记录卡并向其开具发票，被告租金缴纳至2014年6月30日，被告则以《兴业银行现金存款凭证》举证其支付了2013年10月1日至2015年6月30日的租金，本院认为，其一，双方合同仅约定租金的数额并未约定租金的支付方式，原告应当知晓其提供给被告用以支付租金的银行账号内是否有收到被告存入的款项，且每期汇入金额一致，故原告认为被告汇入的租金属“不明来源的款项”理由不能成立；其二，合同仅约定月租金为3859元（2013年10月1日至2016年9月30日），以及租金应当提前30天缴纳下一期租金，并未明确约定按月或按季度或按年支付，从双方形成的交易习惯来看，被告以现金存款至原告固定账户，按季度提前数日（1至7天不等）一次性支付三个月租金，原告认可被告的支付方式，可见双方并未严格按照合同约定的提前30日缴纳租金，被告于2014年8月28日缴纳2014年7月1日至2014年9月30日的租金，已补缴了拖欠的租金；其三，被告在原告发出解除合同的通知后，又连续支付了9个月（自2014年10月1日至2015年6月30日）的租金，应视为双方同意继续按合同履行双方的权利义务。综上，原告要求解除本案租赁合同的诉讼请求依法无据，本院不予支持。双方合同应当继续履行。被告已实际支付租金至2015年6月30日，因此原告要求被告支付拖欠租金7718元、房屋占用费19298元、违约金30758.40元以及没收保证金3500元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告漳州城市综合开发有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费人民币1332元，适用简易程序减半收取666元，由原告漳州城市综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 许华望
二〇一五年六月十二日
书记员 徐佩琳
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。