上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第704号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈春丽。
委托代理人刘谊，上海市致真律师事务所律师。
委托代理人刘仍安，上海豪珈律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈伟。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈文炎。
法定代理人陈伟。
以上两上诉人共同委托代理人刘仍安，上海豪珈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑兰芳。
委托代理人余蓉。
上诉人陈春丽、陈伟、陈文炎因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈春丽及其委托代理人刘谊，上诉人陈春丽、陈伟、陈文炎的共同委托代理人刘仍安，被上诉人郑兰芳及其委托代理人余蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈春丽、陈伟、陈文炎为上海市宝山区友谊路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利人。2013年6月16日，陈春丽、陈伟、陈文炎（出售方、甲方）、郑兰芳（购房方、乙方）与上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司（中介方、丙方）签订房地产买卖协议，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房价款人民币（以下币种均为人民币）69.8万元，乙方分三次支付给甲方：于2013年6月19日支付3万元作为定金，待支付尾款时抵做房价款，于2013年8月15日前支付15万元，于2013年10月8日前支付50万元和1.8万元；丙方组织甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，甲乙双方在10月8日前向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方应在2013年10月8日前将所有户口迁出；甲乙双方同意交房期为2013年10月8日前（款清交房）；第九条补充条款：甲乙双方如有一方违约，违约金是房价的20%。同年6月17日，陈春丽、陈伟、陈文炎（卖售人、甲方）与郑兰芳（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积33.38平方米，转让价款47万元，甲方同意于2013年10月8日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，在2013年10月8日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任，第十条第（一）款：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.3%的违约金。此外，陈春丽、陈伟、陈文炎（出售方、甲方）与郑兰芳（乙方、购买方）又签订补充的协议书，约定，双方于居间协议中约定的69.8万元是系争房屋交易的实际成交价格，该价格中包含22.8万元的装修及家具补偿款；乙方承诺按照原居间协议规定付款，不得仅按照合同中的付款方式和金额支付。陈春丽、陈伟、陈文炎于2013年6月17日在上述协议书上签字，郑兰芳于2013年6月22日签字。
原审中，郑兰芳称，10月8日，郑兰芳按约至交易中心办理过户，但卖方仅陈春丽一人先到，声称遗失产权证密码纸，以致当天无法过户。且陈文炎系未成年人，过户需要他的所有监护人即父母都到场，但在郑兰芳离开之前，陈文炎的父母亲都未来，也造成无法过户。由于过户不成，郑兰芳也无法将已准备好的房款支付给陈春丽、陈伟、陈文炎。当天陈春丽、陈伟、陈文炎办理密码挂失补办手续，通常15日后即2013年10月23日可以领取新的密码，满足过户条件。2013年10月23日，郑兰芳申领了以陈春丽为收款人的银行本票，并交给中介保管，也通过中介书面通知了陈春丽、陈伟、陈文炎。但陈春丽、陈伟、陈文炎仍拒绝过户，坚持要求郑兰芳付清所有房款及违约金后，才同意办理过户手续。故郑兰芳诉至法院，要求陈春丽、陈伟、陈文炎继续履行《上海市房地产买卖合同》及补充的协议书，将系争房屋过户至郑兰芳名下；陈春丽、陈伟、陈文炎按《上海市房地产买卖合同》第十条约定，以已付房款183，125.50元为本金，按每日0.3%的标准，向郑兰芳支付自2013年10月9日起至判决生效之日止的逾期过户违约金；陈春丽、陈伟、陈文炎向郑兰芳支付违约期间的房租损失，按每月租金1，600元的标准，自2013年10月9日起计算至判决生效之日止。
原审中，陈春丽、陈伟、陈文炎辩称并反诉称，陈春丽、陈伟、陈文炎在2013年10月8日前为履行合同进行了积极准备，包括更换煤气表、迁出户口、清退租客、腾空房屋等。10月8日当天，陈春丽先到交易中心与郑兰芳见面，一起在场的还有双方各自委托的中介公司业务员周和贵和陈岚。业务员问陈春丽是否带了产权证密码纸，陈春丽表示没有密码纸，密码就是初始密码，郑兰芳表示没有密码是无法交易的。陈春丽让郑兰芳先把剩余房款付清，但郑兰芳不同意，就先走了。那天下大雨，陈伟和陈文炎一时到不了，郑兰芳也不肯等。后来陈伟来了，周和贵就帮陈春丽、陈伟、陈文炎办理了密码挂失补办手续。陈春丽、陈伟、陈文炎认为，虽然10月8日当天无法办理过户，但郑兰芳应当把51.8万元房款扣除审税时郑兰芳垫付的3，125.50元后，将剩余的514，874.50元房款支付给陈春丽、陈伟、陈文炎，现在郑兰芳并未按约定支付上述房款，已构成违约。10月23日陈春丽、陈伟、陈文炎也未去交易中心过户，是因为郑兰芳违约在先，双方并未合意将过户时间变更为10月23日，郑兰芳不支付房款和违约金，陈春丽、陈伟、陈文炎是无法同意过户的。综上，陈春丽、陈伟、陈文炎不同意继续履行《上海市房地产买卖合同》及补充的协议书，不同意支付逾期过户违约金，并认为违约金的标准应当符合法律规定的范围，也不同意支付郑兰芳的房租损失。并反诉要求解除双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及补充的协议书，郑兰芳按总房价69.8万元的20%向陈春丽、陈伟、陈文炎支付违约金13.96万元，郑兰芳以未付房款514，874.50元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算向陈春丽、陈伟、陈文炎支付自2013年10月9日起至判决生效日止的违约金。
原审中，郑兰芳针对陈春丽、陈伟、陈文炎之反诉辩称，陈春丽、陈伟、陈文炎是违约方，郑兰芳按约履行，并无违约，故不同意解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》及补充的协议书，也不同意支付违约金。
原审另查明，郑兰芳于2013年6月16日向陈春丽支付定金3万元，于2013年7月7日以代垫税款的形式向陈春丽支付房款3，125.50元，于2013年8月11日支付房款15万元。郑兰芳尚余514，874.50元房款未支付，该款已经于2014年2月24日交至原审法院代管。
原审审理中，郑兰芳为证明陈春丽、陈伟、陈文炎的违约情形，申请为系争房屋买卖提供居间服务的上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司员工周和贵和上海晓艾房地产经纪事务所员工陈岚出庭作证。周和贵称，自己是陈春丽、陈伟、陈文炎委托的中介业务员，与郑兰芳委托的中介业务员陈岚分别提前了两三天通知双方于2013年10月8日下午到房地产交易中心申请过户。10月8日下午，郑兰芳及陈春丽共同至交易中心，但系争房屋房产证上是陈春丽、陈伟、陈文炎三个人名字，过户需要三人都到场，而陈伟和陈文炎没来。并且，陈春丽将房产证密码纸遗失，导致当天无法进行交易。根据约定，10月8日过户付尾款，但由于没有密码纸且卖方人未到齐，无法过户，故郑兰芳就未付款给陈春丽。当天周和贵协助陈春丽等补办了密码。由于补办密码需要15天，就约定10月23日再去过户。郑兰芳对周和贵的证人证言无异议，陈春丽、陈伟、陈文炎表示，周和贵的证言有局限性，陈春丽10月6日之前就已称丢失密码纸了，但自己并未修改过密码，以为依据原始密码是可以过户的。10月8日当天陈春丽到了交易中心，也见到了郑兰芳，因为没有密码不能过户，郑兰芳就先走了，其实陈伟后来也来到交易中心。没有约定10月23日再去过户。
陈岚称，自己是郑兰芳委托的中介业务员，双方约定的过户日期是2013年10月8日，过户当天支付房款50万元，根据交易习惯，1.8万元尾款应在交房时双方结清水电煤等相关费用后支付给卖方。10月8日当天，陈岚与卖方中介周和贵、郑兰芳、陈春丽都来到交易中心。因为要有密码才能过户，之前通知过陈春丽要带密码纸，但陈春丽说没有密码纸。由于补办密码要15天，当天无法过户，郑兰芳和陈岚只能先走了，当时陈伟和陈文炎还没到，周和贵说他来陪陈春丽等补办密码。郑兰芳对陈岚的证言无异议，陈春丽、陈伟、陈文炎表示，陈岚的证言有局限性。
原审中，郑兰芳为证明自己的履约能力，提供了：1、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，证明截至2013年10月7日，郑兰芳的女儿余蓉账上已有存款余额51万余元，已经为10月8日提交过户申请后即支付剩余房款做好准备；2、2013年10月23日以陈春丽为收款人的银行本票，证明郑兰芳一直有继续履行合同的诚意，也是想支付房款给陈春丽、陈伟、陈文炎的。对此，陈春丽、陈伟、陈文炎表示，因为钱还没有到自己账上，不予认可。
原审中，陈春丽、陈伟、陈文炎表示，2013年10月8日未能办理过户申请，是由于郑兰芳没有支付房款，也没有办理税务批准登记手续，系争房屋不具备过户交易条件。郑兰芳表示，双方于2013年7月7日已经到交易中心审税，也已支付了所有交易所需的税费，10月8日未能办理过户的原因就是陈春丽未能提供房产证密码；当天并未提及交税问题，也从未就税收问题产生争议；对于支付房款，10月8日由于陈春丽、陈伟、陈文炎的原因未能办理过户，因此郑兰芳当天是不可能支付房款的，这也是根据中介安排的，是符合交易惯例的。
原审法院认为：郑兰芳与陈春丽、陈伟、陈文炎签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书，系双方真实意思表示，合法有效。郑兰芳要求继续履行合同，也已将剩余房款支付至原审法院代管，其诉请于法不悖，予以准许。根据双方约定，应当共同于2013年10月8日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续，任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应承担相应的违约责任。本案中，由于陈春丽、陈伟、陈文炎未在约定过户之日提供交易所需的房产证密码，导致无法办理申请过户，已构成违约，郑兰芳据此要求陈春丽、陈伟、陈文炎支付违约金，符合合同约定，予以准许。陈春丽、陈伟、陈文炎所称没有密码也可以过户，未能过户系郑兰芳未办理税务批准登记手续导致等抗辩，缺乏事实依据，难以采信。陈春丽、陈伟、陈文炎认为违约金标准应当在法律允许的范围内进行调整的意见，于法不悖，可以采信。从本案双方当事人履行合同的客观出发，结合郑兰芳实际损失，兼顾公平合理原则，原审法院酌情将迟延过户违约金调整为每日70元。由于郑兰芳已就其实际损失主张了违约金，且违约金标准已远高于其主张的实际损失的范围，其另行提出赔偿房租损失的诉请，属重复主张，缺乏合同依据，难以准许。关于陈春丽、陈伟、陈文炎提出的反诉请求，双方虽约定郑兰芳应在10月8日前支付50万元和1.8万元房款，但合同中约定的申请过户和支付房款时间都是10月8日前，结合交易惯例以及两位协助订立合同的中介业务员的证言，可见申请过户和支付房款是同时履行的义务，现由于陈春丽、陈伟、陈文炎未能履行过户义务，郑兰芳有权拒绝其要求支付房款的履行要求，陈春丽、陈伟、陈文炎反诉郑兰芳违约，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求郑兰芳支付违约金的反诉请求，缺乏事实和合同依据，难以准许。
据此，原审法院作出如下判决：一、郑兰芳与陈春丽、陈伟、陈文炎就上海市宝山区友谊路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书继续履行；二、陈春丽、陈伟、陈文炎于判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利过户给郑兰芳；三、郑兰芳于判决生效之日起十日内，向陈春丽、陈伟、陈文炎支付剩余房款514，874.50元；四、陈春丽、陈伟、陈文炎于判决生效之日起十日内，向郑兰芳支付逾期过户违约金，按每日70元计算，自2013年10月9日起计算至判决生效之日止；五、郑兰芳的其余诉讼请求，不予支持；六、陈春丽、陈伟、陈文炎的反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人陈春丽、陈伟、陈文炎不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误。双方房屋买卖协议签订后，上诉人在约定的时间内迁出户口，结清水、电、煤、物业等费用，并将房屋钥匙交于中介，已全面履行协议。10月8日，上诉人按约至房产交易中心办理申请过户手续，因需补办产证密码，且需15天左右时间，故双方约定10月23日再去申请过户，但在10月8日当天被上诉人并未按协议约定支付房款51万余元。10月8日至10月23日期间，上诉人多次以书面形式要求被上诉人付款并告知逾期则解除双方的买卖合同，并承担违约责任，支付违约金。上诉人认为，虽然申请过户和支付房款是同时履行的义务，但10月8日当天，被上诉人名下并无51万余元的存款，根本无法按约履行，构成违约，上诉人在多次催告后，被上诉人在合理期限内仍未履行。而原审判决却认定上诉人违约，对被上诉人的种种违约行为不予认定，违背了客观事实，是错误的。根据合同法第94条的规定，上诉人完全可以与被上诉人解除房地产买卖合同，原审判决双方继续履行在适用法律上亦属错误。故请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、四、六项，依法改判解除双方的房地产买卖合同；驳回被上诉人要求支付违约金的诉请；支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人郑兰芳辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人不存在违约行为。双方合同关于过户与支付房款的义务未约定先后，根据同时履行抗辩权，2013年10月8日，上诉人因遗失密码纸，不具备过户条件，造成双方不能过户，被上诉人有权在其不具备过户条件的情况下，拒绝支付相应房款。后上诉人拒绝过户，构成违约。上诉人称被上诉人没有51万元房款，不满足交易条件，被上诉人也有相应的银行转账凭证等可以证明被上诉人具有付款能力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据已查明的事实，双方当事人于2013年10月8日未能如约办理系争房屋产权过户申请手续的原因，在于上诉人未能提供房产证密码。而根据双方合同约定，申请产权过户与支付剩余房款是两项须同时履行的合同义务，现因上诉人的原因而导致产权过户申请手续无法依约完成，上诉人构成违约，应承担相应的违约责任，被上诉人因此亦有权拒绝支付剩余房款。上诉人称因被上诉人未依合同约定履行付款义务，故上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任的主张，不能成立。原审判决根据本案具体情况，酌情确定上诉人应向被上诉人支付的迟延过户违约金数额，较为合理，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，215元，由上诉人陈春丽、陈伟、陈文炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年六月九日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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