新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终2037号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭霞，女，1963年4月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：杜辉，新疆志通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张永福，男，1964年1月5日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：郑军，新疆老君庙法律服务所法律工作者。上诉人郭霞因与上诉人张永福房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭霞的委托诉讼代理人杜辉，被上诉人张永福及其委托诉讼代理人郑军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭霞上诉请求：1、请求依法变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决第二项为张永福支付我5,891元；2、请求依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决第三、四、五、六项，改判张永福支付我违约金20,000元,驳回张永福要求我退还保证金20,000元以及要求我赔偿装修残值和煤气改造费的诉讼请求；4、由张永福承担本案一、二审案件受理费、鉴定费。事实和理由：我向张永福出租的房屋属于商铺性质，曾在2009年至2010年期间租赁经营大盘鸡，不存在违反《乌鲁木齐大气污染防治条例》而不能办理营业执照的情形。张永福称其办不上营业执照是因为违反大气污染的规定，但是张永福始终没有出示因大气污染而导致不能办理营业执照的证据，一审法院对此事实未查明。我和张永福合同约定租赁期限是2016年3月30日至2020年4月30日，约定提前两个月付清下一年度租金，张永福应在2017年2月30日付下一年度租金，2017年4月底张永福明确表示不缴纳下一年度租金，其行为已经构成违约，按照合同约定，张永福应当向我支付违约金20,000元。我已给张永福合理的鉴定时间，涉案房屋内的装饰装修现场灭失，我没有过错。鉴定机构用张永福提交的图片作出的鉴定报告，为无效结果，不应采用。一审法院认定事实不清，请求二审法院支持我的上诉请求。张永福针对郭霞上诉请求辩称，郭霞的上诉请求无事实依据。我与郭霞签订合同后，去办理营业执照需要社区开具证明，但社区不予开具，理由是由于大气污染不能办理营业执照，并且已经通知过郭霞。郭霞故意隐瞒这一事实，郭霞存在过错，故我对一审查明的事实没有异议，只是对数额有异议。请求二审法院依法驳回郭霞的上诉请求。张永福上诉请求：1、请求依法变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决第四项郭霞支付我装修费220,000元；2、由郭霞承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：我在租赁房屋时就已经告知郭霞我租赁房屋的用途是餐饮，但郭霞在订立合同时故意不说明租房用途，并且隐瞒政策规定，违背了诚实信用原则并收取高额租赁费。一审法院认定事实与判决结果相互矛盾，郭霞故意拆除房屋装修，造成标的物灭失，而一审法院却让我承担对半责任，属适用法律错误。请求二审法院依法支持我的上诉请求。郭霞针对张永福上诉请求辩称，不同意张永福的上诉请求。本合同履行过程中，不存在我故意隐瞒事实，租赁合同是双方的真实意思表示，在合同履行过程中我也没有违约行为，张永福的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回张永福的上诉请求。郭霞向一审法院起诉请求：1、解除与张永福签订的《房屋租赁合同》；2、张永福承担违约金20,000元；3、张永福支付各项费用5,891元。张永福向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.郭霞返还保证金20,000元；3、郭霞赔偿煤气改造费2.23.6元；4、郭霞赔偿装修费220,000元。一审法院认定事实：2016年3月30日，郭霞与张永福签订《房屋租赁合同》，由张永福租赁郭霞位于乌鲁木齐市新市区商铺，面积280㎡，租赁期限五年，自2016年3月30日至2021年4月30日，其中2016年3月30日至2017年4月30日租金250,000元，2017年4月30日至2018年4月30日租金250，000元；张永福在签订合同时付清第一年房租，以后每年租金提前2个月一次性付清，否则视为违约，合同终止，剩余租金不予退还，郭霞立即收回房屋；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，张永福在签订本合同之日交纳贰万元作为房屋使用保证金，待合同期满后张永福付清本应交纳的所有费用和设备维护后、没有违约，郭霞应将保证金全额退还给张永福；违约责任条款约定，张永福违反本合同任何条款，违约保证金不予退还，合同终止，剩余租金不予退还，郭霞立即收回房屋；合同还约定双方应严格信守本合同，如有违反，应向守约方赔偿违约金20,000元。另外，郭霞在交付房屋时壁挂炉气56方，三相电875度，二相电3776度，后堂气270方。合同签订后，张永福向郭霞缴纳了250,000元租金及20,000元的保证金。张永福取得租赁物后用于经营餐饮将近1年。因涉案房屋不符合《乌鲁木齐市大气污染防治条例》中关于禁止在下列场所新建从事产生油烟、恶臭或者其他异味的餐饮服务项目：（一）居民住宅楼；（二）未设立专用烟道的商住综合楼；（三）商住综合楼内与居住层相邻的楼层。前款规定的场所内已建成的餐饮服务项目，其经营许可到期后，环境保护、卫生、食品药品监督、消防等管理部门不再核发相关证照、工商行政管理部门不予办理登记。天津北路社区停止办理所有居民楼内餐饮业的门牌号证明业务。张永福陈述因无法办理工商行政登记于2017年5月4日搬出涉案房屋，室内燃气、电均已用完。经询，郭霞在签订《房屋租赁合同》时知晓张永福从事餐饮经营。2017年8月14日，一审法院对装修现场进行勘察并拍摄现场照片。张永福陈述房屋的木地板，吊顶，墙壁、柱子的壁纸，后堂砖、吊顶，两个包厢，门，走廊的壁纸，通风口都是其装修的。郭霞陈述后堂墙砖是其以前做的，两个包厢以前就有，后堂吊顶、地砖都是张永福做的，其他的都是张永福装修的。郭霞对其对装修残值进行鉴定，一审法院告知郭霞不能破坏装修现状。一审法院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆国立资产评估有限责任公司（下称国立公司）进行鉴定，鉴定中郭霞将装修拆除，国立公司依据张永福提供的原装修图片及装修合同，于2017年12月22日作出新国评报字（2017）第062号评估报告书，评估意见：委估资产的评估价值为126,407元，其中：1、壁纸8,120.66元（郭霞认可）；2、墙裙6,791.23元（郭霞认可）；3、室内分割3,608.43元（郭霞认可）；4、吧台2,852.50元（郭霞认可）；5、拆除轻质隔墙3,988.63元；6、水电改造7,987元；7、包厢分隔6,633.20元；8、照明8,150元；9、门3,260元；10、大门更换2,119元；11、吊顶13,351.33元；12、厨房贴瓷砖10,353.76元；13、卫生间贴瓷砖1,858.20元；14、卫生间洁具652元；15、铺木地板8,894.10元；16、酒水展示架3,178.50元；17、大理石台面3,121.78元；18、包立柱1,304元；19、墙顶粉刷5，603.94元；20、门头安装6,520元；21、排烟管道1,570.91元；22、搬运清理及相关费用16,487.87元。张永福支出鉴定费3,792元。郭霞仅对评估报告书中第1、2、3、4项价值认可。一审法院认为：张永福租赁房屋用于经营餐饮，但该房屋属于商住综合楼内与居住层相邻的楼层，不符合《中华人民共和国大气污染防治法》、《乌鲁木齐市大气污染防治条例》等相关法律法规关于餐饮服务项目的行政管理规定，无法办理工商营业执照，致使租赁合同目的无法实现，张永福搬出该房屋。现郭霞主张解除《房屋租赁合同》，张永福亦同意解除，故对郭霞的该项请求，予以支持。郭霞主张张永福支付违约金20,000元，一审法院认为，双方《房屋租赁合同》解除系行政管理上的限制，不能归责于双方当事人的原因，故郭霞主张张永福支付违约金20,000元的请求无事实及法律依据，不予支持。郭霞主张张永福支付费用5,891元，张永福在使用房屋期间使用壁挂炉气56方、三相电875度、二相电3776度、后堂气270方，应当负担该笔费用，经核算金额为2,841.88元（4651度×0.515元/度+326方×1.37元/方），对郭霞多主张的部分不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张永福反诉郭霞退还保证金20,000元，本案《房屋租赁合同》解除双方当事人均无过错，故郭霞应将20,000元保证金退还张永福，对张永福的该项反诉请求，予以支持。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。张永福反诉郭霞赔偿装修费220,000元，依照张永福申请，一审法院委托国立公司对装饰装修残值进行鉴定，鉴定中，郭霞对装饰装修物进行拆除，国立公司依据张永福提供的原装修图片及装修合同，评估装饰装修物残值为126,407元。装饰装修物现场灭失，评估报告价值不能客观、公正反映装饰装修物价值，参照现场调查笔录、照片与评估报告综合认定装饰装修物的价值，对第7项包厢分隔6,633.20元予以扣减（郭霞陈述两个包厢以前就有），对第12项厨房贴瓷砖103,53.76元予以扣减（郭霞陈述后堂墙砖是其以前做的），第22项搬运清理及相关费用16,487.87元，因本案委托装饰装修物残值应属资产评估，该部分费用不应列入资产评估范围，故应予扣减。其他部分因郭霞拆除装饰装修物存在过错，应以张永福举证为准，不予扣减。故认定涉案房屋装饰装修物残值为92,932.17元（126,407元-6,633.20元-10,353.76元-16,487.87元）。按照公平原则由双方当事人分担该部分装饰装修残值损失，由郭霞分担50%即46,466.08元，对张永福多主张的部分不予支持。张永福反诉郭霞赔偿煤气改造费2,023.60元，该部分费用也应在租赁期内进行摊销，租赁期限五年，张永福仅使用一年，故郭霞应当负担该部分费用的80%即1,618.88元，对张永福多主张的部分，亦不予支持。判决,一、解除郭霞与张永福2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》；二、张永福支付郭霞费用2,841.88元；三、郭霞退还张永福保证金20,000元；四、郭霞赔偿张永福装修残值损失46,466.08元；五、郭霞支付张永福煤气改造费1，618.88元；六、驳回郭霞对张永福的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张永福提交的证据如下：1、2016年6月新疆天然气有限公司与张永福签订的天然气隐患改造协议书，证明郭霞租赁的房屋煤气不达标进行改造，改造煤气生产的所有费用2,023.60元；2、2016年6月7日新疆天然气集团有限公司出具的缴费告知单，证明租赁房屋经营餐饮存在煤气报警器超期使用；改造煤气所需承担的费用为2,023.60元；3、艺泽装修公司设计的图纸一套，证明该图纸设计是依据郭霞租赁的房屋进行餐厅设计装修的，装修合同与设计图纸是配套的，充分说明郭霞装修房屋投资220,000元的事实；4、一审法院依职权调查拍摄照片7张，证明租赁的房屋部分装修图片，其中有两张在审理本案中，有两张已被进行了部分拆除，其余的照片是完整的；5、剩余的照片是我们拍摄提供的，证明我们全部装修事实。上诉人郭霞质证。证据1、2证明了一个事实即改造费用2，023.60元，真实性认可，关联性和有效性不予认可。证据3图纸三性均不予认可，这些东西从来没出现过，我们也从来没见过，如果有应该早早提交。证据4照片中没有一审法官，三性和证明的问题均不认可。证据5剩余照片我们认为与本案无关，更多的是广告词意义，不否认装修现状，不能证明装修问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年3月30日，郭霞与张永福签订《房屋租赁合同》，由张永福租赁郭霞位于乌鲁木齐市新市区商铺，面积280㎡，租赁期限五年，自2016年3月30日至2021年4月30日，其中2016年3月30日至2017年4月30日租金250,000元，2017年4月30日至2018年4月30日租金250，000元；张永福在签订合同时付清第一年房租，以后每年租金提前2个月一次性付清，否则视为违约，合同终止，剩余租金不予退还，郭霞立即收回房屋；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，张永福在签订本合同之日交纳贰万元作为房屋使用保证金，待合同期满后张永福付清本应交纳的所有费用和设备维护后、没有违约，郭霞应将保证金全额退还给张永福；违约责任条款约定，张永福违反本合同任何条款，违约保证金不予退还，合同终止，剩余租金不予退还，郭霞立即收回房屋；合同还约定双方应严格信守本合同，如有违反，应向守约方赔偿违约金20,000元。合同签订后，张永福向郭霞缴纳了250,000元租金及20,000元的保证金，郭霞向张永福交付了房屋，房屋内尚存壁挂炉气56方，三相电875度，二相电3776度，后堂气370方。随后张永福办理了卫生许可证在涉案房屋内经营餐饮，至今未办理工商登记。2017年2月，经郭霞催告后张永福拒绝交纳下一年租金，郭霞遂于2017年5月4日将涉案房屋门进行封堵，收回涉案房屋。一审法院审理期间，经张永福申请，一审法院委托新疆国立资产评估有限责任公司（下称国立公司）进行鉴定，鉴定过程期间郭霞将涉案房屋内装修予以拆除，国立公司依据张永福提供的原装修图片及装修合同，于2017年12月22日作出新国评报字（2017）第062号评估报告书，评估意见：委估资产的评估价值为126,407元，其中：1、壁纸8,120.66元（郭霞认可）；2、墙裙6,791.23元（郭霞认可）；3、室内分割3,608.43元（郭霞认可）；4、吧台2,852.50元（郭霞认可）；5、拆除轻质隔墙3,988.63元；6、水电改造7,987元；7、包厢分隔6,633.20元；8、照明8,150元；9、门3,260元；10、大门更换2,119元；11、吊顶13,351.33元；12、厨房贴瓷砖10,353.76元；13、卫生间贴瓷砖1,858.20元；14、卫生间洁具652元；15、铺木地板8,894.10元；16、酒水展示架3,178.50元；17、大理石台面3,121.78元；18、包立柱1,304元；19、墙顶粉刷5，603.94元；20、门头安装6,520元；21、排烟管道1,570.91元；22、搬运清理及相关费用16,487.87元。张永福支出鉴定费3,792元。另查明，乌鲁木齐市商业用电价格标准为0.515元/度，商业用天然气2.27元/方，民用天然气1.37元/方。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审中郭霞提出与张永福解除合同的诉讼主张，张永福虽然表示同意，但是双方未对解除合同的法律后果协商一致，因此郭霞与张永福虽有解除合同的合意但是并不符合协商一致解除合同的法律情形，一审法院适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定解除郭霞与张永福签订的房屋租赁合同属于认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。根据合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案郭霞与张永福成立房屋租赁合同关系，根据法律规定郭霞的合同义务是将房屋的占有转移给承租人张永福，张永福的合同义务是按照合同约定的数额、期限与支付方式向出租人郭霞支付租金。双方当事人在合同履行过程中，张永福以不能办理餐饮工商登记为由拒绝向郭霞支付第二年的房屋租金，该行为已构成违约。对于张永福称涉案房屋不符合《乌鲁木齐市大气污染防治条例》的规定要求，无法办理餐饮营业执照，郭霞存在违约行为的上诉主张。本院认为，首先涉案房屋系商业性质用房，郭霞对外出租进行收益，未违反相关法律及行政法规。其次，张永福使用涉案房屋进行餐饮经营，办理餐饮营业执照是基于工商行政部门的管理。张永福作为涉案房屋的使用人应对涉案房屋是否符合《乌鲁木齐市大气污染防治条例》的要求，是否适合经营餐饮具有注意义务。且，张永福在仅取得卫生许可证后也进行了实际经营。因此张永福认为不能办理餐饮营业执照，郭霞存在违约的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。因涉案租赁合同的解除是张永福明确表示不履行主要债务所致，根据双方在《房屋租赁合同》中违约方应向守约方赔偿违约金2万元的约定，张永福应当向郭霞支付违约金20,000元，郭霞的该项上诉主张本院予以支持，一审法院对此事实认定有误，本院予以纠正。张永福在使用房屋期间使用天然气370方（370方×2.27元/方=839.9元；壁挂炉气56方×1.37元/方=76.72元；三相电875度，二相电3776度（4651度×0.515元/度=2,395.26元）。故，张永福应向郭霞支付各项费用3,311.88元。对于郭霞上诉称不应退还张永福保证金20,000元的主张。本院认为，涉案合同中双方是约定了张永福交纳20,000元房屋使用保证金，如张永福违约保证金不予退还。因双方就违约责任在涉案合同中已作出明确约定即“违约方应向守约方赔偿违约金2万元”，因此张永福依据合同另向郭霞交纳的20,000元保证金不在违约金赔偿范围内。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国会担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张订金权利的，人民法院不予支持。因此郭霞应当向张永福退还保证金20,000元，郭霞的此项上诉主张不成立，本院不予支持。对于张永福上诉认为郭霞应赔偿装修残值220,000元及煤气改造费2,023.60元的主张。本院认为，根据《最高人民法院》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案合同因张永福违约导致合同解除，张永福在使用涉案房屋期间对涉案房屋进行了装修及煤气改造是事实，目的是为其经营需要，现涉案合同经双方当事人合意均同意解除，且涉案房屋郭霞已另租他人，非经营餐饮，张永福进行的装修郭霞也已全部拆除，未进行利用。因此张永福的此项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，张永福上诉请求不能成立，应予驳回；郭霞上诉请求中合理部分，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决第一、三项即，解除郭霞与张永福2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》；郭霞退还张永福保证金20,000元；二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决第四、五、六项即，郭霞赔偿张永福装修残值损失46，466.08元；郭霞支付张永福煤气改造费1，618.88元；驳回郭霞对张永福的其他诉讼请求；三、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2940号民事判决第二项为张永福支付郭霞3,311.88元；四、张永福赔付郭霞违约金20,000元；五、驳回张永福的其他诉讼请求。以上给付款项经相互冲抵后，张永福应向郭霞给付款项为3,311.88元，应于本判决生效后十日内付清，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉请求标的25，891元，核定给付金额23,311.88元，占请求标的的90%,一审本诉案件受理费447.28元（郭霞已预交），由郭霞负担10%即44.73，由张永福负担90%即402.55元；一审反诉请求标的242，023.60元，核定给付金额20,000元，占请求标的8.26%的，一审反诉案件受理费2，465.18元（张永福已预交），由张永福负担91.74%即2，261.56元，由郭霞负担8.26%即203.62元。二审郭霞本诉上诉标的23，049.12元、核定给付金额20，470元，占请求标的的88.8%,二审张永福本诉上诉标的2，841.88元，给付标的0元，二审本诉案件受理费426.23元（郭霞已预交376.23元、张永福已预交50元），由郭霞负担11.2%即43.74元，由张永福负担88.8%即382.49元；二审张永福反诉上诉标的171，935.04元，核定给付金额0元，二审郭霞反诉上诉标的68，084.96元，核定给付金额48，084.96元，占请求标的的70.62%，二审反诉案件受理费5，240.82元（郭霞已预交1，502.12元，张永福已预交3，738.70元），由张永福负担70.62%即3，701.07元，由郭霞负担29.38%即1，539.75元。司法鉴定费3，792元（张永福已预交），由张永福负担。郭霞多交的案件受理费，由张永福连同给付案款一并给付郭霞。本判决为终审判决。审 判 长 董 慧审 判 员 肖 炜代理审判员 徐 岚二〇一八年八月十七日书 记 员 耿颖硕