安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖民终262号上诉人（原审被告）：航行通用（马鞍山）电子科技有限公司，住所地安徽省马鞍山经济技术开发区湖西南路1号2栋，统一社会信用代码913405006614274905（1-1）。法定代表人：崔传明，该公司董事长。委托诉讼代理人：季雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周传法，安徽长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄明泰，男，1955年8月12日出生，汉族，台湾省台北市人，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：计晓婷，安徽元恺律师事务所律师。上诉人航行通用（马鞍山）电子科技有限公司（以下简称航行通用马鞍山公司）因与被上诉人黄明泰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市中级人民法院（2017）皖05民初79号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。航行通用马鞍山公司向本院出上诉，请求：依法改判。主要理由：第一，航行通用马鞍山公司始终表示愿意履行合同，且在一审诉讼过程中，双方和解将大部分能办理过户手续的厂房和土地都已办理过户，但由于航行通用马鞍山公司涉及其他诉讼被法院查封、在建工程没有办理竣工备案手续等原因导致剩余部分暂时不具备过户手续，直到现在，航行通用马鞍山公司仍在积极协调，努力清除过户障碍。按照合同约定：航行通用马鞍山公司具备办理过户手续，不卖给黄明泰则航行通用马鞍山公司违约，赔偿黄明泰3000万元。原审适用该违约条款没有事实依据。第二，即便航行通用马鞍山公司违约，因合同标的内厂房和土地大部分已过户，仅部分厂房和土地未能过户，黄明泰也未举证证明其实际损失，原审法院认定违约金1500万元明显过高。综上，请求二审法院依法改判。黄明泰辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄明泰原审诉讼请求：1.判令航行通用马鞍山公司继续履行双方于2016年5月14日签订的《房屋（土地）转让合同》，将合同中约定的公安编号为3、4、5、6、7、8、9栋厂房（该栋厂房未完全建成）所涉土地使用权及第10栋厂房的所有权以合同约定的2700万元价款出售给黄明泰。2.判令航行通用马鞍山公司向黄明泰支付违约金3000万元。3.由航行通用马鞍山公司承担本案的全部诉讼费用。原审查明：2016年5月14日，航行通用马鞍山公司与黄明泰签订《房屋（土地）转让合同》，双方约定：1.航行通用马鞍山公司合法取得位于马鞍山市湖西南路、编号为03-04-01-0171地块的土地使用权，《国有土地使用权证号》为马国用（2010）第82066号、82067号、82068号；该地块土地面积为52897.29平方米，规划用途为工业用地，土地使用年限自2007年至2057年。该土地已设定抵押。2.转让标的物为本合同第一条规定的项目中公安坐落编号为：开发区湖西南路8号10栋6层的房屋，面积为9760.29平方米、9栋6层的房屋，面积为9980.94平方米、8栋6层的房屋，面积为9980.95平方米；7栋厂房房屋总层数为1层，面积为3884.52平方米；6栋占地面积为956.75平方米，房屋总层数为2层；5-1厂房占地面积约2209.68平方米，房屋总层数为2层；5-2厂房（未建）占地面积约15亩；3-1号2层房屋，面积为2209.68平方米；3-2号2层的房屋，面积为2209.68平方米；4-1号2层的房屋，面积为1043.28平方米；4-2号2层的房屋，面积为1043.28平方米，以及5-2厂房（未建）所占的约15亩土地。以上转让标的物中，3-1厂房、3-2厂房、5-1厂房、5-2厂房所占土地、6栋、7栋厂房，航行通用马鞍山公司已与第三方签订了转让合同，由航行通用马鞍山公司在本合同履行过程中解除，黄明泰对此知情，双方均不得以此为由影响本合同履行。3.转让标的物总价款为人民币9000万元整。4.1）双方协定，设立第三方资金监管账户，另需再和银行签订三方监管协议。2）航行通用马鞍山公司在完成递交房产交易所办理房产证过户手续文件同时，通知黄明泰将标的物总价款9000万元打入第三方监管账户。3）航行通用马鞍山公司在办理好房产证登记在黄明泰名下当日，黄明泰同意第三方监管账户的9000万元标的物总价款转让至甲方账户。5.1）航行通用马鞍山公司在签订此合同120天内，办理此买卖合同的相关过户手续。2）在办理相关手续过程中所产生的相关税费由航行通用马鞍山公司、黄明泰双方按照法律法规各自承担。3）航行通用马鞍山公司在签订此合同120天内，未能办理好房产证过户手续给黄明泰，每日按总标的款9000万元的万分之二计违约金。4）黄明泰在签订此合同120天内，未能履行购买航行通用马鞍山公司所出售标的物，每日按总标的款9000万元的万分之二计违约金。5）航行通用马鞍山公司具备办理过户手续，不卖给黄明泰则航行通用马鞍山公司违约，航行通用马鞍山公司赔偿黄明泰3000万元整。6）黄明泰和马鞍山市经济开发区管委会在航行通用马鞍山公司具备过户条件下，不买航行通用马鞍山公司所出售的标的物则黄明泰违约，黄明泰赔偿航行通用马鞍山公司3000万元整。但如果签约后120天内因航行通用马鞍山公司原因仍未办理好房产证过户，则黄明泰有权选择购买或不购买，不必承担违约责任条款。黄明泰于2016年9月19日承诺，上述期限可以顺延至2016年11月30日。在原审审理期间，黄明泰与航行通用马鞍山公司达成部分和解，双方就航行通用马鞍山公司名下位于本市湖西南路3230号3、4、5、6、7、8-全部房产履行了过户手续。原审另查明，航行通用马鞍山公司尚有其名下马国用（2010）82068号土地及地上9（未建）、10（未建成）栋厂房未过户给黄明泰。原审法院认为：第一，关于黄明泰诉请航行通用马鞍山公司继续履行双方签订的82068号土地及地上9（未建）、10（未建成）栋厂房转让合同的依据是否充分。2016年5月14日，航行通用马鞍山公司与黄明泰签订《房屋（土地）转让合同》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现黄明泰诉请航行通用马鞍山公司继续履行82068号土地及地上9（未建）、10（未建成）栋厂房的买卖合同有事实和法律依据，依法应予支持。航行通用马鞍山公司抗辩称案涉买卖合同在客观上不能履行，但航行通用马鞍山公司提交的证据并不能支持其抗辩主张，不予支持。黄明泰关于此项的诉请成立，依法予以支持。第二，航行通用马鞍山公司是否构成违约。如前所述，案涉合同合法有效，双方当事人应按照上述合同的约定履行各自承担的义务，一方未按上述合同约定履行自己应负的义务，构成违约，则应承担相应的违约责任。从双方约定看，在案涉合同签订后120天内，航行通用马鞍山公司如未能办理好房产过户手续给黄明泰，航行通用马鞍山公司应承担违约责任。且根据黄明泰于2016年9月19日承诺，上述期限顺延至2016年11月30日前，但航行通用马鞍山公司亦未将合同约定的房产在规定的期限内全部过户给黄明泰。案涉的航行通用马鞍山公司名下位于本市湖西南路3230号第3、4、5、6、7、8-全部厂房直至2017年7月3日才完成相应的过户手续。案涉的航行通用马鞍山公司名下马国用（2010）82068号土地及地上9（未建）、10（未建成）栋房产尚未过户给黄明泰。因此，航行通用马鞍山公司的行为显属违约，应承担相应的违约责任。黄明泰关于此项的诉请于法有据，依法予以支持。第三，如航行通用马鞍山公司应承担违约责任，黄明泰主张的违约金是否过高。如前所述，航行通用马鞍山公司的行为已构成违约，黄明泰主张航行通用马鞍山公司应按合同约定支付违约金3000万元，航行通用马鞍山公司则认为黄明泰主张的违约金明显过高，要求予以降低。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于本案中黄明泰未举证证明其因航行通用马鞍山公司违约所产生的损失，因此，在考虑到黄明泰9000万元的融资成本、投资的预期利益以及航行通用马鞍山公司实际履行案涉买卖合同的情况等综合因素，酌情认定航行通用马鞍山公司向黄明泰支付违约金1500万元。总言之，黄明泰主张的违约金明显过高，部分予以支持。航行通用马鞍山公司的关于违约金过高的抗辩成立，依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、航行通用（马鞍山）电子科技公司于判决生效之日起30日内将其名下位于本市湖西南路3230号公安编号为马国用（2010）82068号土地使用权及地上9栋（未建）、10栋（未建成）厂房按双方合同约定的价款出售给黄明泰。二、航行通用（马鞍山）电子科技公司于判决生效之日起10日内向黄明泰支付违约金1500万元。三、驳回黄明泰的其他诉讼请求。一审案件受理费326800元，保全费5000元，由航行通用（马鞍山）电子科技公司负担215000元，由黄明泰负担111800元。二审庭审中，航行通用马鞍山公司新举出五份证据，证据一，航行通用马鞍山公司（二期）3-1#-10#楼工程结算审核汇总表，证明未履行合同标的金额为555.4万元，已履行合同金额占标的总额的93.83%。证据二，马鞍山经济技术开发区维稳综治办公室见证下签订的《协议》，证明与原商户的解约条件及相关权利义务。证据三，3030万元汇款凭证，证明三千万元合同的到款时间及违约赔偿。证据四，竣工验收备案表，证明具备过户条件。证据五，过户取证时间拍照打印及6300万元到款凭证，证明过户及到款时间。黄明泰质证如下：对上述五份新提交证据的真实性、合法性及关联性均不持异议，但认为证据一达不到证明目的；对证据二，认为可以证明黄明泰的付款时间为2016年9月30日前，但达不到航行通用马鞍山公司的证明目的；对证据三，认为达不到违约赔偿的证明目的；对证据四，认为工程竣工时间为2016年12月1日，而原房屋买卖合同约定的时间为2016年9月，可见航行通用马鞍山公司有违约行为，也达不到其证明目的；对证据五，能够证明航行通用马鞍山公司存在延迟过户情形，且黄明泰付款时间早于房屋过户的时间。本院认证如下：因黄明泰对航行通用马鞍山公司所举五份证据的真实性、合法性均予以认可，本院对该证据一、证据二、证据四及证据五的真实性、合法性及关联性均予以确认，对其证明的相关案件事实予以确认，对其证明目的，将结合其他证据予以综合分析判断；对证据三，因该三千万元合同与本案诉争九千万元合同的转让标的物、价款及履行时间等均不相同，亦与本案诉争标的处理没有法律上的直接关系，故对该份证据的关联性不予确认。双方对原审所举证据及证明目的同原审，相对方质证意见也与原审相同。本院对原审认定的案件事实予以确认。本院另查明，案涉公安编号为马国用（2010）82068号土地使用权，其上规划的9栋厂房尚未开建、10栋厂房尚未建成。黄明泰二审中确认航行通用马鞍山公司对该未建的9栋厂房及未建成的10栋厂房不负有后续施工义务。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：原判适用违约责任条款是否正确。双方于2016年5月14日签订的标的额为9000万元的《房屋（土地）转让合同》第十条第五项约定“甲方具备办理过户手续，不卖给乙方则甲方违约，甲方赔偿乙方叁仟万元整”。根据查明情况，航行通用马鞍山公司于2017年4月将案涉部分土地及厂房过户至黄明泰名下，并在本案一审审理过程中双方达成和解协议后，积极将本案所涉3、4、5、6、7、8栋厂房过户至黄明泰名下，航行通用马鞍山公司上述行为表明该公司虽未在合同约定的期限内将涉案房产及土地过户至黄明泰名下，但仍在积极履行合同义务，且航行通用马鞍山公司二审庭审表明愿意继续履行合同项下义务，故航行通用马鞍山公司上诉称部分土地和厂房未能过户并非该公司不愿履行合同项下义务，适用该违约责任条款无事实依据的上诉理由成立，本院予以采信。但航行通用马鞍山公司仍应在合同约定期限内完成合同项下义务，对其迟延履行行为应当按照合同约定承担违约责任，根据双方于2016年5月14日签订的标的额为9000万元的《房屋（土地）转让合同》第十条第三项约定“甲方在签订此合同120日内，未能办理好房产证过户手续给乙方，每日按照总标的款玖千万元的万分之贰计违约金”，根据黄明泰承诺，航行通用马鞍山公司应于2016年11月30日前将涉案厂房及土地过户给黄明泰，但航行通用马鞍山公司至今仍未将合同项下义务履行完毕，应当按照合同约定自迟延履行之日即2016年11月30日起，以9000万元为基数，并以日万分之二为标准计算违约金，至航行通用马鞍山公司履行合同项下所有义务之日止。航行通用马鞍山公司上诉称违约金明显过高，要求予以调整，本院结合航行通用马鞍山公司在合同约定期限内及黄明泰承诺的2016年11月30日期限届满后至今仍未履行合同项下义务，且航行通用马鞍山公司无其他证据证明违约金明显过高，故对其该部分上诉主张不予采信。综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持原判第一项，即“航行通用（马鞍山）电子科技公司于本判决生效之日30日内将其名下位于本市湖西南路3230号公安编号为马国用（2010）82068号土地使用权及地上9栋（未建）、10栋（未建成）厂房按双方合同约定的价款出售给黄明泰”；维持原判第三项，即“驳回黄明泰的其他诉讼请求”。二、变更原判第二项“航行通用（马鞍山）电子科技公司于本判决生效之日起10日内向黄明泰支付违约金1500万元”为“航行通用（马鞍山）电子科技公司向黄明泰支付违约金，以9000万元为基数，按照日万分之二的标准，自2016年11月30日起，至其完成本判决第一项下义务之日止”。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326800元，保全费5000元，按一审判决执行。二审案件受理费111800元，由航行通用（马鞍山）电子科技有限公司负担50000元，黄明泰负担61800元。本判决为终审判决。审 判 长 汪绍平审 判 员 陶宝定审 判 员 余乃荣二〇一八年八月六日法官助理 徐宽宝书 记 员 孙慕瑶附：本案二审适用的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。