上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2047号
原告邱某。
委托代理人邹长美，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人包鹏飞，上海合勤律师事务所实习律师。
被告高某。
被告胡某。
被告高某。
三被告共同委托代理人夏锐，上海震亚律师事务所律师。
原告邱某与被告高某、胡某、高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱某的委托代理人邹长美、包鹏飞，被告高某、胡某、高某共同的委托代理人夏锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱某诉称，2013年8月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》各1份，约定由原告向被告购买位于上海市××区××路××弄××号房屋（以下简称系争房屋），原告已于签约当天支付购房款人民币（下同）1，300，000元。事后查明，2013年8月19日，系争房屋已经被淮安市淮安区人民法院司法限制、正式查封，限制文件号为（2013）淮法席民初字第0471号。原告于2013年9月18日在上海市闵行区房产交易中心查证上述事实，并立即电话通知中介公司，要求被告撤销交易房产的查封。2013年9月21日，原告与被告见面协商，原告要求被告立即解除系争房屋的查封，被告却一方面声明查封案件标的仅几十万元，一方面要求原告继续支付购房款。原告依法行使不安抗辩权并要求被告解除查封，但被告在法定期限内没有恢复履行能力。直至2013年9月24日，被告才将查封所涉案件诉讼标的为1，680，000元的事实告诉原告。原告于2013年9月26日向被告发出《通知》，要求中止双方买卖合同的履行，并要求被告在2013年9月29日前办理完解除系争房屋的查封事宜，否则原告将解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告返还原告预付购房款，并承担违约责任。截至原告起诉之日，被告仍未解除系争房屋的查封。原告认为，系争房屋的查封已导致被告无法履行合同义务，导致原告无法实现合同目的，故诉诸法院要求判令：（一）解除原告与三被告于2013年8月16日就上海市××区××路××弄××号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》；（二）三被告返还购房款1，300，000元；（三）三被告支付以总房价款6，950，000元为本金，自2013年8月19日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金（暂算至起诉之日为145，950元）。
被告高某、胡某、高某辩称，系争房屋被查封是在与原告签订买卖合同之后，被告签约时并不知道查封的事实。被告知情后一直积极与原告沟通，但由于沟通不畅导致本案争议。现因被告确实无法偿还其他债务而解除系争房屋上的查封，同意原告的第（一）、（二）项诉请，即解除《上海市房地产买卖合同》并返还原告购房款1，300，000元，但《装修补偿协议》缺少被告高某的签字应为无效，故系争房屋的总房价款应为5，500，000元。对于原告的第（三）项诉请，同意支付违约金，但认为应以总房价款5，500，000元为本金，自被告收到本案诉状副本即2013年11月21日起至判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算，但总额不能超过总房价款的20%。
经审理查明，上海市××区××路××弄××号房屋的产权人为三被告。2013年8月16日，原告邱某（签约乙方，买受人）与被告高某、胡某、高某（签约甲方，卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲、乙双方通过案外人上海瑞策房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市××区××路××弄××号房屋；房屋转让价款共计5，500，000元，乙方于签订买卖合同当日支付甲方第一期房价款1，300，000元，于2013年9月30日前支付甲方第二期房价款750，000元，于交易过户当日支付甲方第三期房价款3，450，000元；甲方于2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方于2013年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方均认知签订合同时该房屋有约3，800，000元中国银行的抵押外还有2，500，000元余额抵押，甲方承诺将前述2，500，000元抵押于签订合同三日内注销，甲方承诺该房屋无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；在履行该合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照该合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付该合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金，若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除该合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按该合同总房价20%计或要求违约方继续履行该合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止，若甲方违约，解除该合同的同时甲方应在解除合同的当日归还其已收的乙方支付的房价款，每逾期一日，甲方须向乙方支付需还款总额的万分之五作为滞纳金；该合同自甲、乙双方签订之日起生效。
同日，原告邱某（签约乙方）与被告高某、胡某（签约甲方）还签订《装修补偿协议》1份，约定就系争房屋甲方到手价为6，950，000元，由房屋买卖合同约定的成交价5，500，000元及该《装修补偿协议》约定的装修补偿费1，450，000元共同组成；该协议一经双方签字即生效，与买卖合同具有同等法律效力。该协议首部载明甲方为高某、胡某、高某，但尾部甲方签字处仅有被告高某及胡某的签字。
签约当日，原告向三被告支付房款1，300，000元，三被告向原告出具《房款收据》1份，载明：“兹收到邱某支付的购买本人位于上海市××区××路××弄××号房屋的房款首付款计人民币壹佰叁拾万元整”。
2013年8月19日，系争房屋被淮安市淮安区人民法院司法查封，限制文件号为（2013）淮法席民初字第0471号。
原告就解除上述司法查封事宜与三被告多次协商未果，遂成讼。至本案庭审时，系争房屋的上述司法查封尚未解除，且还有案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行债权数额为3，800，000元的抵押登记。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》、《房款收据》、上海市房地产登记簿、银行付款凭证及佣金确认书、证人张杰及吴柏熊的证言以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
被告未向本院提供证据。关于原告提供的《通知》及快递投递详情，被告表示没有收到，而原告的证据也无法显示由被告签收，故本院对该组证据的证据效力不予认定。对于原告提供的中介公司的情况说明，因中介人员未出庭质证，本院对其证据效力不予认定。对于原告的付款凭证，因被告已确认收到原告的付款，并有证人证言佐证，本院对其证据效力予以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。签约后，系争房屋因被告自身的其他债务被法院司法查封，原告从交易安全角度考虑有理由行使不安抗辩权而中止付款。作为导致履行障碍发生的一方，被告应设法解除上述查封以使合同继续履行，但至本案诉讼时，被告明确表示无力偿还债务以解除查封，导致原告的合同目的不能实现，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》并要求被告返还已付房款1，300，000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于解除日期，应以被告收到本案诉状副本之日即2013年11月21日为准。关于《装修补偿协议》，因缺乏产权人之一即被告高某的签字而未成立，故本案系争房屋的总房价款应为5，500，000元，对于原告要求一并解除该《装修补偿协议》的诉请，本院不予支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，原告在有权单方面解除合同的情况下，可向被告主张总房价款20%的违约金，而原告自愿将该违约金的计算标准调低为按总房价款的日万分之五计算，未超出合同约定，且被告亦同意按该标准计算违约金，但要求不超过总房价款的20%，尚属合理，故本院予以准许。关于违约金的起算日期，因被告于收到本案诉状副本当日方作出明确表态，表示其无法解除司法查封，即以其行为明确表示不履行主要债务，故违约金的起算日期应以该日为准，故对于原告关于违约金的计算方式，本院进行相应调整。
依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告邱某与被告高某、胡某、高某就位于上海市××区××路××弄××号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月21日解除；
二、被告高某、胡某、高某于本判决生效之日起十日内返还原告邱某购房款1，300，000元；
三、被告高某、胡某、高某于本判决生效之日起十日内支付原告邱某以总房价款5，500，000元计，自2013年11月21日起至判决生效之日止，按照每日万分之五计算的违约金（以1，100，000元为上限）；
四、驳回原告邱某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8，906.77元，财产保全费5，000元，合计13，906.77元，由被告高某、胡某、高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁白薇
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。