广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第172号
原告（反诉被告）柯妹，无业。
委托代理人唐咸燕，广西法严律师事务所律师。
被告（反诉原告）欧桂琴，广西南宁欧亚带商贸有限责任公司经理。
委托代理人韦杰才，南宁经纬法律事务所法律工作者。
原告柯妹与被告欧桂琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成由审判员黄雅静担任审判长、代理审判员凌伟东、人民陪审员张惠组成的合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告柯妹及其委托代理人唐咸燕，被告欧桂琴的委托代理人韦杰才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯妹诉称：1、2011年12月30日，原、被告签订《铺面转让协议》，被告将南宁市金桥的商铺转让给原告使用经营；2、原告已按约定将转让费45000元支付给被告（于2011年12月30日支付20000元，于2012年1月20日支付25000元）；3、协议签订后，原告要求被告到南宁市金桥农产品批发市场办理相关转让手续，但被告直到2012年8月都未办得相关手续及工商登记手续，导致被告无法营业；4、从判决书可以看出，南宁市金桥农产品有限公司不同意被告转租铺面，被告无权处分该铺面，原、被告签订的《铺面转让协议》无效。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告退还原告转让费45000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告欧桂琴辩称：1、原、被告签订的合同有效；2、被告并未收到原告交来的转让费45000元；3、原告在铺面转让后不愿意办理更名手续，也不交纳租金，导致被告与南宁市金桥农产品有限公司签订的合同被解除，因此造成的损失应由原告自行承担。
被告欧桂琴反诉称：1、被告于2011年6月28日与南宁金桥农产品有限公司签订《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》，承租南宁金桥的商铺，于2011年12月30日将商铺转租给原告；2、原告在使用铺面过程中，未向南宁金桥农产品有限公司支付租金、物业综合服务费、垃圾清运费，导致被告向南宁金桥农产品有限公司支付租金13172元及违约金，被告还承担了物业综合服务费、垃圾清运费共计3000元，上述费用应当由原告承担。为维护被告的合法权益，故向法院提起反诉，请求判令：1、原告支付被告租金13712元；2、原告支付被告物业综合服务费、垃圾清运费共3000元；3、原告返还被告铺面押金6855元；4、原告支付被告违约金（违约金计算为：以6855元为基数，从2012年8月1日计至2012年9月25日；以13712元为基数，从2012年9月26日计至本案判决规定的履行期限最后一日止；以上均按每日万分之四标准计算）；5、本案诉讼费用由原告承担。
原告柯妹针对被告欧桂琴的反诉辩称：1、被告是在没有征的金桥公司同意的情况下将该铺面转租给原告，原告在没有办得更名之后才知晓被告没有转租权，该行为导致原、被告签订的合同没有产生法律效力；2、被告没有为原告办理更名，原告没有实际占有使用铺面；3、原告在2012年6月已经不能打开铺面的门锁。铺面租金是被告与金桥公司之间产生的，与原告无关。被告要求原告支付物业费、垃圾清运费及违约金没有事实及依据。原告也没有收取铺面押金，没有义务返还。本案诉讼费应当由被告承担。
经审理查明：2011年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺面转让协议》，约定：“一、甲方同意将南宁市金桥的铺面转让给乙方使用经营，建筑面积167平方米，并保证乙方同等享有甲方原有招商部合同中所有权利与义务；二、乙方支付甲方转让费共计45000元，于2011年12月30日前支付甲方20000元，余25000元于2012年1月20日全款支付甲方；三、甲方应协助乙方在2012年8月份前办理该铺面的工商营业执照，卫生许可证等相关证件的过户手续，其相关费用由甲方负责，若过户不了，甲方要一分不少的退还转让费45000元给乙方；四、铺面交付前的相关税费及债权债务与乙方无关，铺面交付后的相关税费及债权债务与甲方无关；五、如乙方逾期交付转让金，甲方有权没收乙方所交的定金20000元并解除合同，之后甲方无条件的再要回铺面。”原、被告在合同中还做了其它约定。
另查明，本院于2013年7月22日立案受理了案件，即南宁金桥农产品有限公司（以下简称“金桥公司”）与欧桂琴、第三人柯妹房屋租赁合同纠纷一案后，作出民事判决书，判决结果为：一、解除南宁金桥农产品有限公司与欧桂琴签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》；二、欧桂琴向南宁金桥农产品有限公司支付租金13712元；三、欧桂琴向南宁金桥农产品有限公司支付违约金（违约金计算：以6856元为基数，按每日万分之四标准计算，从2012年8月1日计至2012年9月25日；以13712元为基数，按每日万分之四标准计算，从2012年9月26日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；四、驳回南宁金桥农产品有限公司的其他诉讼请求。本院还于2013年7月22日受理金桥物业服务有限责任公司与欧桂琴物业服务合同纠纷一案，并作出民事调解书，调解主文为：一、欧桂琴拖欠南宁金桥物业服务有限责任公司位于南宁金桥的商铺从2012年6月1日至2013年6月30日物业综合服务费、垃圾清运费共3000元，定于2014年1月20日前付清；二、案件受理费50元，减半收取25元，由被告欧桂琴负担。该调解书已于2013年12月12日生效。
民事判决书已于2013年11月12日发生法律效力，根据该判决书查明的事实，可以认定：一、2009年12月2日，黄某与金桥公司签订《物业委托经营管理合同》，载明黄某将其所有的位于南宁市昆仑大道南宁金桥农产品批发市场第一期物业29栋6号的物业壹套，委托给金桥公司进行统一经营管理，并同意由金桥公司以其自身的名义依法出租给第三人；二、金桥公司以欧桂琴的转租行为未经其同意未由，主张欧桂琴在履行合同的过程中构成根本违约；三、2011年6月28日，金桥公司（甲方）与欧桂琴（乙方）签订《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》载明：第一条租赁地点、范围及面积。甲方将位于南宁市昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场29栋楼06号商铺出租给乙方。第二条租赁期限。1、双方确定租期自2012年1月1日起至2017年6月30日止。2、乙方享有6个月的免租期，即自2012年1月1日至2012年6月30日。免租期内乙方无需交纳租金，但仍需承担物业费、水费、电费等其他费用……第四条商铺租金、押金、水电费和其他服务费用付款方式：1、乙方租赁的商铺前三年租金按每月每平方米人民币20.50元，合计每月租金为3428.00元；乙方的租金交纳方式为：一次性缴纳全部租金；按季缴纳租金，每季度最后一个月5日前缴纳下一季度租金；签订合同当日缴纳首季第一个月租金及商铺押金，余下首季两个月租金于交铺前30天内付清。2、商铺押金：乙方在签订合同的同时向甲方支付两个月商铺租金作为商铺押金，合计6855.00元，如乙方拖欠租金、水电费及其他费用、损坏市场设施而导致甲方遭受经济损失，甲方有权从上述的商铺押金中划扣。租赁期满时，甲乙双方终止本租赁合同，如乙方无上述拖欠的费用或应赔偿的损失，合同终止后15天内甲方将商铺押金无息退还给乙方，乙方凭甲方开具的票据原件（押金条原件）退款。3、乙方交清商铺押金及第一季租金费用后，即取得该商铺使用权。在租赁期间，其使用权可以转让，但必须经甲方同意，并经甲方同意办理转让变更手续，乙方未经甲方书面同意，私自转让视为违约……第七条甲、乙双方的权利和义务：1、乙方必须按时交纳商铺的租金。水、电费收取按各分表使用数并连带共同承担总表应交的使用费用（包括水、电公摊费用），如乙方不按时交纳费用的，每逾期一天的，应向甲方支付拖欠费用的万分之四的违约金，且甲方有权停止供水、供电，停水、停电期间，不计减商铺租金，造成的一切损失由乙方全部负责……双方还就其他事项进行了约定。欧桂琴亦依约向金桥公司支付首月租金3428元及商铺押金6855元。
2012年7月9日，柯妹与欧桂琴签订了一份《协议书》，载明：自之前签订的转让协议之日起，欧桂琴已将商铺正式地转让给柯妹，柯妹正式租赁金桥农产品商铺面，按照双方之前的协议约定更名为柯妹名下，欧桂琴已完全配合柯妹进行更名手续，但柯妹为考虑市场要求交的费用过多，交费理由不确定为由，柯妹自愿要求欧桂琴先不更名为柯妹的事实，因此从转让之日起（以签订转让合同为据），金桥商铺面所产生的一切费用或市场进行的所有执行行为结果都与欧桂琴无关，柯妹自己承担一切结果。柯妹、欧桂琴在该协议下方签字并捺手印。
还查明，原告柯妹与邝某于2011年3月17日登记结婚。庭审中，被告主张原告并未向其支付转让费45000元。原告于庭后向本院提交调查取证申请书，本院依法调取被告名下的中国邮政储蓄银行卡的交易明细单（卡号：62×××81，户名：欧桂琴），该明细单显示：该账户于2012年1月18日转入5000元，对方账号为62×××49，交易机构为隆林县兴隆街营业所。本院还调取了被告名下的中国农业银行卡交易明细单（卡号：62×××79，户名：欧桂琴），该明细单显示：1、该账户于2011年12月30日通过现存存入20000元；2、该账户于2012年1月18日在中国农业银行隆林新州分行（行号：6194），分别通过现存存入10000元、9900元及100元，共计20000元。原告于庭后向本院提交邝某名下的中国邮政储蓄银行卡的交易明细单（卡号：62×××73），该明细单显示：1、邝某于2012年1月18日在中国邮政储蓄银行隆林县民生街支行每次卡取2000元，共支取10次，共计20000元；2、邝某于2012年1月18日在隆林县兴隆街营业所转出5000元，对方账号为62×××81。
在案件审理阶段，本院于2013年10月12日组织原、被告及第三人对南宁市兴宁区昆仑大金桥的商铺进行现场勘查，因商铺卷帘门已锁，而金桥公司、欧桂琴及柯妹均主张没有钥匙开锁，故在本院主持及各方见证下，由专业开锁人员将商铺卷帘门打开，并由原告与第三人就商铺进行交接。本院在勘查时发现本案所涉29号楼06号商铺卷帘门一侧锁孔旁残留有“南宁金桥农产品有限公司市场管理中心”字样的封条，该批发市场内也有多间商铺卷帘门锁孔上仍张贴有相同字样的封条，经本院询问，金桥公司主张该封条不是其所张贴，且该封条没有签章，金桥公司也没有市场管理中心这一部门，对该封条是何人何时所贴均不清楚。欧桂琴亦主张不清楚是何人何时所贴。柯妹则主张是2012年11月份贴的，并认为是原告所贴。
以上事实，有铺面转让协议、协议书、南宁市金桥农产品批发市场租赁合同、民事判决书、民事调解书、银行交易明细、当事人陈述等证据证实。
本院认为：一、关于原告的诉请。本案讼争商铺的房屋所有权人黄某与金桥公司签订《物业委托经营管理合同》，全权委托金桥公司管理该物业，签订租赁协议等。其后，原告与被告签订《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》，承租该铺面，双方约定“在租赁期间，其使用权可以转让，但必须经甲方同意，并经甲方同意办理转让变更手续，乙方未经甲方书面同意，私自转让视为违约”。本案中，原、被告签订《铺面转让协议》，被告将讼争商铺转让给原告经营使用。被告主张其已经告知金桥公司其将商铺转让给第三人的事实，并取得了原告的同意，但根据民事判决书认定的事实，金桥公司并不同意欧桂琴的转租行为，且被告亦未能证明金桥公司知晓并同意其转让商铺的行为，故本院对被告的该项主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告在得到金桥公司的同意后有权转租铺面，现被告事前未取得金桥公司的同意，且事后并未得到金桥公司的追认，故被告将铺面转让给原告的行为属于无权转租，原、被告签订《铺面转让协议》属于无效合同。
原告主张其已向被告支付转让费45000元，并于庭后提交其丈夫邝某名下的中国邮政储蓄银行卡的交易明细单（卡号：62×××73），该证据的提交时间虽已超过举证期限，但其对本院认定原告是否向被告支付转让费45000元的事实有重大关联，且该证据已加盖出具单位即中国邮政储蓄银行股份有限公司南宁市科园大道支行业务专用章，在形式上具有真实性，故本院对该证据予以采信，结合该明细单及被告名下的中国邮政储蓄银行卡及中国农业银行卡交易明细单可以看出：1、邝某于2012年1月18日在中国邮政储蓄银行隆林县民生街支行取款共计20000元，被告账户于2012年1月18日在中国农业银行隆林新州分行通过现存存计20000元；2、邝某于2012年1月18日在隆林县兴隆街营业所转出5000元，对方账号为62×××81，该卡号对应的户名为欧桂琴；3、原、被告签订《铺面转让协议》的当天，即2011年12月30日，被告名下中国农业银行账户通过现金存入20000元。综上，邝某名下账户的取款、转账记录及取款地点与被告名下账户交易明细及交易地点互相对应，本院认定邝某于2012年1月18日向被告现存存入20000元及于当天向被告转账5000元的事实。另外，根据《铺面转让协议》第二条的约定，原告应于2011年12月30日向被告支付转让费20000元，结合被告名下账户于当天现存存入20000元的流水记录及被告将铺面钥匙交付原告的事实，协议约定与流水记录相吻合，且被告在原告按约支付相关费用后才向其交付铺面钥匙更符合生活常理，故本院认定原告已于2011年12月30日向原告支付转让费20000元。因原告与邝某为夫妻关系，邝某按照原告要求向被告支付钱款的行为也符合生活常理，且被告也未主张其与邝某本人存在任何经济来往，故本院认定邝某向被告支付25000元实际上是受原告按照协议约定向被告支付转让费余款25000元。综上，本院认定原告已如约向被告支付铺面转让费25000元。由于原、被告签订的《铺面转让协议》无效，无效合同自始不发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取原告的转让费45000元无合法依据，原告请求被告返还转让费45000元的主张符合法律规定，本院予以支持。
二、关于被告的反诉请求。
本案中，原、被告均认可被告于2011年12月30日将铺面交付给原告使用，原告在庭审中陈述因被告未退还其钱款，故其一直未将铺面钥匙退还给被告。本院认为，原告虽主张其从未实际使用铺面进行经营活动，但也未将铺面钥匙交还被告，原告实际上一直在占用铺面，原告主张其于2012年9月去到铺面发现门锁已经开不了，但未举证证明其主张，且被告亦未认可，故本院不予采信。另外，原告主张金桥公司于2012年11月份在铺面张贴了封条，可以推断原告于当时得知金桥公司已不允许讼争铺面再被使用，且从原、被告签订《铺面转让协议》到2012年11月份，原告一直未能办理铺面的更名手续，但原告仍存放有部分生活用品在商铺内，也未向被告交还铺面钥匙或通过诉讼等合法途径向被告主张权利，原告的行为系怠于行使自己的权利，由此造成的扩大损失应当由其自行承担。因此，原告应当承担其占用铺面期间的占用费及其它必要费用。根据民事判决书认定的事实，欧桂琴与金桥公司签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》于2012年11月30日解除；在扣除享有6个月的免租期后（2012年1月1日至2012年6月30日），欧桂琴须向金桥公司支付2012年8月1日至2012年11月30日的租金13712元（3428元／月×4个月）。本案中，被告向金桥公司承租商铺的时间为2012年1月1日，其与原告签订协议并向原告交付商铺的时间为2011年11月30日，由此可见，被告从未占有使用该商铺，实际占用使用人为原告，原告在庭审中亦主张其从未支付过租金，故原告应当向被告支付占用铺面期间的占用费13712元。根据民事调解书主文“一、被告欧桂琴拖欠原告南宁金桥物业服务有限责任公司位于南宁金桥的商铺从2012年6月1日至2013年6月30日物业综合服务费、垃圾清运费共3000元。”本院认为，物业综合服务费、垃圾清运费是因铺面被占用使用而产生，被告主张上述费用应当由原告支付，有事实及法律依据，故原告作为铺面的占用使用人应当支付上述费用共3000元。
至于铺面押金6855元及违约金，本院认为，被告与金桥公司签订租赁合同承租讼争商铺，并约定由被告向金桥公司按期支付租金，即使原、被告签订《商铺转让协议》或另行约定了租金的支付方式，但因原、被告并未到金桥公司处办理相关更名手续，金桥公司也未认可其它的租金的交付方式，根据合同的相对性原则，金桥公司仍可要求被告按期足额交付租金。现金桥公司以被告拖欠租金为由向被告主张违约金是基于双方签订的租赁合同的约定，而原、被告之间并未就拖欠租金的法律后果作出有效的约定，故被告向原告主张上述费用没有事实及法律依据，本院不予支持。被告主张因原告未办理更名手续导致其向金桥公司交纳的押金6855元无法退回，故要求原告向其支付该费用。本院认为，押金6855元是被告基于其与金桥公司签订的租赁合同而向金桥公司支付，被告也未提交任何证据证实该押金无法退回，且根据金桥公司在案件中的主张，其并不同意被告的转租行为，讼争商铺的更名手续客观上无法办理成功，故被告要求原告返还押金6855元的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告欧桂琴返还原告柯妹铺面转让费45000元；
二、原告柯妹向被告欧桂琴支付租金13712元；
三、原告柯妹向被告欧桂琴支付物业综合服务费、垃圾清运费共计3000元；
四、驳回被告欧桂琴的其他反诉请求。
本诉案件受理费925元，由被告欧桂琴负担；反诉案件受理费195元，由原告柯妹负担109元，由被告欧桂琴负担86元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄雅静
代理审判员 凌伟东
人民陪审员 张 惠
二〇一四年七月四日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。