云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第578号
上诉人（原审被告）郭泽鸿，男，1965年6月17日出生。
被上诉人（原审原告）昆明光安照明电器有限责任公司。住所地：昆明市官渡区金马镇。
法定代表人锁芳。
委托代理人王非，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人郭泽鸿与被上诉人昆明光安照明电器有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院确认的案件事实为：本案诉争的昆明市官渡区金马镇昆明光安照明电器有限责任公司生活区2幢3单元202室房屋原系昆明灯泡总厂所有，被告昆明光安照明电器有限责任公司是2002年8月在原昆明灯泡厂破产基础上重组的企业，企业重组后原昆明灯泡总厂的资产全部交由原告托管所有。被告的父亲郭正印原系昆明灯泡总厂的离休干部，于2013年3月病故，其生前与被告共同居住在单位所分配的2幢3单元202房屋内。在房改时，因其本人不愿意购买，在房改中已享受了现金补助。之后该房屋一直由其与被告租住。2009年5月16日被告与原告对被告租住的房屋自1997年6月至2009年12月的租金确认为4335.48元，并予以缴纳，约定自2011年1月起的租金按每平方米39.97元计收。于自2011年起被告未向原告缴纳租金，原告遂诉至一审法院，请求判令：被告搬出位于昆明市官渡区金马镇昆明光安照明电器有限责任公司生活区2幢3单元202室房屋；支付拖欠租金1998.50元；由被告承担本案诉讼费。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，涉案的昆明市官渡区金马镇昆明光安照明电器有限责任公司生活区2幢3单元202室房屋系原告昆明光安照明电器有限责任公司所有，被告系昆明光安照明电器有限责任公司已故离休干部的家属，并非涉案房屋的所有权人及涉案房屋所在单位的职工，被告无权占有使用涉案房屋。原告作为房屋所有权人要求被告郭泽鸿返还涉案房屋有相应法律依据，一审法院予以支持。就被告的辩称理由，由于该房屋在房改时被告的父亲已经获得相应的住房补贴并享受了房改福利待遇，故被告主张该房系其父亲的福利房，其在父亲去世后享有权利的主张，因无事实依据与法律相悖，一审法院不予采信。原告要求被告支付拖欠租金1998.50元的诉请，因该诉请是自2011年1月至2015年3月的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于“延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，本案中自2011年1月至2014年12月的租金，因已经超过一年的诉讼时效，一审法院不予支持，就2015年1月至3月的租金119.91元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告郭泽鸿自本判决生效之日起十日内，将座落于昆明市官渡区金马镇昆明光安照明电器有限责任公司生活区2幢3单元202室的房屋，返还原告昆明光安照明电器有限责任公司；二、由被告郭泽鸿自本判决生效之日起十日内，支付原告昆明光安照明电器有限责任公司房屋租金119.91元；三、驳回原告昆明光安照明电器有限责任公司的其他诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元由被告郭泽鸿承担。
一审判决宣判后，郭泽鸿不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判上诉人对诉争房屋享有承租权，由涉案房出卖人承担侵权赔偿责任，并由被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由为：涉案房屋系上世纪80年代昆明灯泡总厂分配给上诉人父亲郭正印的福利房，并建立租赁关系至今。1995年房改，郭正印放弃购买单位分配的住房，改为租住，2000年昆明灯泡总厂破产，根据昆明市政府相关批文，未出售的职工住宅属于国有资产，不列入收购资产范围，由破产改制单位代管，不得擅自处置。2004年，单位从郭正印的住房补贴中扣发了6000元作为房租。2009年，郭正印与昆明光安照明电器有限责任公司签订“租金协议”（郭正印房租费应交金额），约定了每月房租为39.97元，从2011年1月1日起缴纳，租金支付方式未约定。上诉人认为，涉案房屋系公有住房，承租人死亡后，共居人有优先承租权，上诉人作为郭正印的直系亲属，有权继续租住房屋。
被上诉人昆明光安照明电器有限责任公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经询问双方当事人对一审判决确认事实的意见，双方均认可一审判决确认的上诉人的租金实际交纳至2010年12月，一审判决记载为2009年12月系笔误，双方当事人对一审判决确认的其它事实没有异议。二审经审理查明的其它案件事实与一审一致。二审另查明：2009年5月11日，昆明光安照明电器有限责任公司物业后勤部出具《郭正印房租费应交金额》，载明：“郭正印现居住在原昆明灯泡总厂公有住房2幢3单元202号……现将本人1997年6月至2009年12月（笔误，应系2010年12月）房租费应交金额计算如下……以上三项租金合计应交4335.48元……上述租金已结清，从2011年元月起，其租金由物业后勤部按每月39.97元收取，如有新的政策规定按新的政策规定执行。”
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应当腾还房屋？
本院认为：首先，根据上诉人提交的双方当事人均无异议的《郭正印房租费应交金额》所载明的内容可知，双方约定由被上诉人提供房屋给郭正印居住，郭正印支付相应的租金，该合同约定内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，郭正印与被上诉之间系房屋租赁合同关系。在履行合同过程中，郭正印于2013年3月去世，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”之规定，上诉人有权继续租赁房屋，即与被上诉人建立租赁合同关系的当事人由郭正印变为上诉人。
其次，现被上诉人要求上诉人腾还房屋，本院认为，一方面，经审查，《郭正印房租费应交金额》并未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方之间的租赁合同系不定期，被上诉人作为出租人有权随时解除合同。另一方面，在租赁合同法律关系中，出租人的基本义务是交付适租的租赁物，承租人的基本义务是按时交纳租金，本案中，《郭正印房租费应交金额》虽未约定交付租金的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，上诉人应当在租赁期每届满一年时支付。根据查明的案件事实，上诉人一直使用涉案房屋，但其自2011年1月至今未交纳任何租金，故其不交纳租金的行为已经构成根本性违约，被上诉人有权解除合同。上诉人抗辩认为其不交纳租金系被上诉人不收取租金所致，对此，因交纳租金系承租人应主动履行的合同义务，在上诉人未提交证据证实其已经向被上诉人交纳租金但其拒绝收取的事实存在的情况下，其该抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，被上诉人有权解除双方之间的租赁关系，一审法院判决由上诉人向被上诉人腾还涉案房屋并无不当，本院予以维持。对于被上诉人主张的房屋租金，一审法院参照《郭正印房租费应交金额》所约定的租金计算，亦无不当，本院予以维持。
另，上诉人认为涉案房屋系公租房，应适用国家关于公租房管理的有关规定，本院认为，《公共租赁住房管理办法》第三条第一款规定：“本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。”根据该办法，涉案房屋并不属于公共租赁房屋的范围，且公共租赁房屋的申请、审核均有严格的规定，故上诉人的该主张不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人郭泽鸿的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百二十六条，《公共租赁住房管理办法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人郭泽鸿承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年十月十五日
书 记 员 韩佩君