北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8924号
上诉人（原审被告）：贾涛，男，1983年11月11日出生，汉族，北京鑫隆旺便利店经营者，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李建峰，男，住河南省唐河县，由北京鑫隆旺便利店推荐。
被上诉人（原审原告）：张燕云，女，1974年11月1日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：郝耀（张燕云之夫），住北京市东城区。
上诉人贾涛因与被上诉人张燕云房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初7171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾涛上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，一、二审案件受理费由张燕云负担。事实和理由：我引进五金时，张燕云不仅知道，而且还几次积极主动参与和相邻业主、物业经理、相邻商户就五金要求另开门相关事宜进行协调沟通，一个五十平方米的小门脸，牵涉相邻业主、相邻商户、物业经理等多人，张燕云说不知道是为五金，是说不过去的，根据事实及日常生活经验，无须我举证就可以判断张燕云参与并知晓五金的引进。张燕云夫妇长期居住涉案房屋后的小区，日常生活必经涉案房前，车辆也长期停放在涉案房前，并要求我帮忙占车位，张燕云丈夫在已引进五金一年的时间中还不时去店里聊天。即使张燕云认为这是转租，也是张燕云参与和配合的，在长达一年中是知晓的。根据张燕云所说的“关于招租五金，不管你租给谁……那是你自己的经营方式与我无关”，可以看出张燕云一直以来对我经营的真实态度，一审判决对于五金的引进、张燕云是否知情的参与或默许，认定错误；关于安全隐患的问题，张燕云完全有其他渠道和相关管理部门进行管理和裁决，一审判决作出我违反安全的裁决于法无据，也不合适，派出所所说的未经实施的“意见”不应成为裁判依据；一审没有考虑我的利益，以及我同商户之间的合同毁约带来的违约责任，判决我支付违约金不当。
张燕云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回贾涛的上诉，维持一审判决。
张燕云向一审法院起诉请求判令：1.解除我与贾涛之间的租赁合同；2.贾涛腾退涉案房屋；3.贾涛支付违约金5万元。
一审法院认定事实：2012年7月29日，张燕云与案外人北京旺市百荣商贸有限公司（以下简称旺市百荣公司，法定代表人李建峰，即本案贾涛之委托诉讼代理人）签订房屋租赁合同，约定张燕云（甲方）将位于东城区×××7-104房屋租赁给旺市百荣公司（乙方），租期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日，免租期为2个月，自2012年8月1日至2012年9月30日。每月租金7650元，半年租金45900元，第三年起租金每年增5%。付款方式为半年付，租金交付日期为第一次：2012年8月1日；第二次：2013年3月31日，以后：租金应交日前七天内。合同同时约定，乙方应在国家法律、法规、政策允许的范围内使用该租赁房屋，不得利用该租赁房屋从事违法活动。乙方应按本合同约定的用途使用该租赁房屋，乙方不得将该房屋转租或变相转租，乙方须服从甲方、物业公司及有关政府部门的合法管理。
2015年1月8日，张燕云（甲方）、贾涛（乙方）及旺市百荣公司法定代表人李建峰（丙方）签署补充协议，约定将承租方变更为贾涛，同时约定自2015年4月1日起变更年租金为10万元，每两年一递增，增率为6%，第一次交租日为2015年3月31日前一周，付款方式半年付。协议同时约定，合同期内，如乙方因特殊原因不能继续经营，提前退租的，需另交付甲方违约金5万元。如乙方找到第三方接续经营需提前三个月通知甲方并得到甲方同意，在结清转租日之前所有房租欠款后允许转租。转租必须在双方自愿的基础上进行，甲方有权拒绝转租，发生此情况视同提前退租。原甲、丙租赁合同内容作为乙方延续经营的基本依据，冲突部分以本协议为准。
2017年12月14日，派出所向百旺超市（即涉案房屋地址）出具责令改正通知书，表示该场所存在“其他消防安全违法行为和火灾隐患：居住人员”，并责令整改。
2018年3月，派出所通知张燕云，涉案房屋存在经营、住人、堆物三合一的安全隐患。
2018年3月17日，贾涛给张燕云丈夫发送微信显示“之前我也跟你电话说过这五金的事，检查后我也跟他们说了安排整改，说实在我给五金招进来也是为了给你凑租金，门口拆的乱七八糟，里面都没法租出去”，张燕云丈夫回复“你之前没有跟我说过关于五金的事情，这个事情跟我也没有关系，不管你租给谁，必须符合政策要求不得违规违法，知道吗”、“我已经提醒你了，给你讲明道理了，五金为严重违规，必须清走，你已经严重违反了合同要求”、“我已警告你的商户很多次了，尽快腾房，不得在我的商业用房里继续住宿，违规经营”，贾涛回复称“我们这里早已没人住了，我们也没有违规经营”。
张燕云表示贾涛系未经其允许转租，并提供录像一份，录像显示张燕云方询问五金经营者“你们跟贾涛签的租赁合同找到了吗？”，五金经营者回复“都在贾涛那呢”，张燕云方询问“你这不也有吗”，答“都在贾涛那的，你问问他，那段时间他都给拿走了”，张燕云方继续问“是一年6万是吗，租金”，答“是呀，那我还能骗你吗”。五金经营者同时提到“我们本来之前就应该给他房租的”“房租是到2月份”，同时，在张燕云丈夫与五金经营者妻子之间的对话中，五金经营者妻子亦多次提到“租金”。
贾涛表示，其并非转租，而是联营，并向法院提交了《项目联营合同》，上书“本合同采取按乙方年销售额双方分成的方式计算，作为甲方项目联营合作收益。每年计算一次，并一次性扣除。扣除日为合同日提前七天。水电按实际使用量分摊”、“双方同意，五金项目按年销售额20万计算，按销售额30%上交甲方作为甲方利润，如销售额不足由乙方负责补齐。乙方多劳多得，超过额度则作为乙方奖励归乙方所有”、“乙方负责项目内的品种配置，甲方不具体负责项目经营，乙方可根据具体顾客需求调整品种，但不得超范围经营，乙方项目具体为五金类”。
关于贾涛主张张燕云知晓五金在涉案房屋内经营一事，张燕云表示其不知道五金在涉案房屋经营，当时确实接到贾涛通知，协调过门的事情，但当时贾涛并未提出是要为五金开门，张燕云以为是贾涛因经营需要开门，所以其去协调，当时五金也没有出面，只是贾涛出面，张燕云直到今年三月份派出所通知才知道贾涛转租。
关于房屋使用情况，贾涛表示五金占用十平米，对此张燕云表示五金使用的不止十平米，卖菜的只占用墙边放菜，平时在外面卖菜，其余都是五金的东西。贾涛对此表示五金占用十平米，蔬菜占用十平米，还有部分面积是空着的，暂时放五金的产品。
经一审法院向永外派出所核实，大兴火灾事件过后，其为排查安全隐患对涉案房屋进行过检查，涉案房屋确实存在安全隐患，主要为堆物、堆料、居住和做饭，违反相关管理规定。
一审法院认为：张燕云与贾涛签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，张燕云主张贾涛的违约之处在于有转租行为、拖延支付房租、不服从管理，故其要求解除合同。法院认为，关于支付房租，贾涛虽有拖延行为，但情节并不严重，且补交的比较及时，故此项理由无法成为张燕云解除合同的依据。但是，根据张燕云提交的录像显示，五金经营者并未否定其与贾涛之间系租赁关系，且多次提到“租金”字眼，虽然贾涛提交了《项目联营合同》，但参考其中的费用结算时间、计算方式等，结合五金经营者与张燕云的交谈，法院认为该合同名为联营，实为租赁。贾涛无证据证明张燕云允许其转租，且双方合同中明确约定转租需征得张燕云方同意，在张燕云方知晓五金在涉案房屋内经营后，要求贾涛将五金清走，但贾涛并未清走，且涉案房屋在实际使用中，已经造成了消防安全隐患，未避免造成不必要的人身及财产损失，张燕云要求解除与贾涛之间的租赁合同及贾涛腾退涉案房屋的诉讼请求法院予以支持。关于违约金5万元，双方约定的标准过高，且张燕云亦并未举证证明其相关损失，考虑到张燕云再行出租的话会有空置期损失，法院将根据合同履行情况综合考虑违约金数额。判决：一、解除张燕云与贾涛之间的租赁合同；二、贾涛于判决生效之日起十日内腾退北京市东城区×××1层104号房屋；三、贾涛于判决生效之日起十日内向张燕云支付违约金1万元；四、驳回张燕云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，贾涛提交安全生产责任险保险单（小型商铺适用），主张2018年8月16日涉案房屋所在地区安监部门按照国家规定要求贾涛必须立即投保安全生产责任险保险，否则予以严厉处罚，贾涛不得已立即投保，用以证明国家机关作出相关决定是有法可依，涉及相关规定或严重事宜，会直接要求、处罚商铺实际经营者，并非张燕云陈述的私下的口说可以替代，如果真如张燕云所说的存在安全隐患，安监部门、消防部门不会不采取措施。张燕云认为上述证据与本案无关。
张燕云提交居委会开具的《证明信》，用以证明其与丈夫、孩子在南水关胡同107号长期居住。贾涛认可《证明信》，但主张张燕云方的母亲居住在涉案房屋后面的小区，张燕云方隔三岔五去看望父母。
对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，张燕云、贾涛及旺市百荣公司法定代表人李建峰签署补充协议，约定将承租方变更为贾涛，故张燕云与旺市百荣公司签订的房屋租赁合同对于贾涛具有约束力。根据房屋租赁合同的约定，乙方不得将该房屋转租或变相转租。诉讼中，虽然贾涛主张其与涉案五金经营者之间系联营合同，并非转租，但是，一审判决考虑到五金经营者在与张燕云方的对话中，并未否定其与贾涛之间系租赁关系，且多次提到“租金”字眼，并参考联营合同约定的费用结算时间、计算方式等，认定贾涛与五金经营者之间实为租赁关系，并无不当，本院对于贾涛该项意见不予采纳。
关于贾涛主张张燕云一方知情、参与并配合五金的引入一节，本院认为，根据贾涛上诉就此所述的情节及证据看，尚不足以认定在协调开门等事宜上，张燕云对于贾涛与五金经营者之间的转租关系系明知的，且从贾涛与张燕云方的聊天记录看，在贾涛表示“之前我跟你电话说过这五金的事……说实在我给五金招进来也是为了给你凑租金……”，张燕云丈夫回复“你之前没有跟我说过关于五金的事情，这个事情跟我也没有关系，不管你租给谁，必须符合政策要求不得违规违法”“你转租给别人，那是你的经营方式……我没有自己去租这个五金，咱俩之间签订的合同”，故根据上述事实，不足以认定张燕云方曾同意或早已明知贾涛系转租给五金经营者，贾涛该项上诉主张依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，本案中一审法院判决解除双方租赁合同关系并判令贾涛腾退房屋，结果并无不当。
关于贾涛主张应考虑其利益，以及其同商户之间的合同毁约带来的违约责任，不同意支付违约金一节，本院认为，本案系贾涛未经张燕云方同意转租构成违约，并对双方合同提前解除存在过错，本院对于贾涛该项意见不予采纳，一审法院根据合同履行情况，并综合考虑张燕云再行出租的空置期损失，酌情确定的违约金数额，结果并无明显不妥。
综上，贾涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由贾涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年九月十三日
书记员 祝 石