江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣04民终1398号
上诉人(原审被告)：九江嘉华房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区庐峰北路58号，统一社会信用代码9136040070564085XE。
法定代表人：刘枫，系该公司经理。
委托诉讼代理人：向前，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200410759139。
被上诉人(原审原告)：陈艳，女，汉族，1983年3月15日出生，住九江市开发区。
被上诉人(原审原告)：何祥发，男，汉族，1981年10月23日出生，住址同上。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梅晓春，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604201711848621。
上诉人九江嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人陈艳、何祥发商品房销售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2018）赣0403民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人嘉华公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人陈艳、何祥发的全部诉讼请求；2、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人没有尽到提醒、告知义务，故支持被上诉人的诉讼请求是没有任何事实和法律依据的。1、缴纳契税是办理不动产证书必要的前提条件，只有缴纳契税等手续齐全才能办理不动产权证书，这是生活常理。2、无需任何人提醒或告知，依法纳税是每个公民应尽的义务，缴纳契税是每个购房人的义务，这是常识。被上诉人曾多次出售过房产，有过多次缴纳契税的经历，被上诉人未依法缴纳契税不仅是违法的，也应承担延期办证的不利后果。3、上诉人无法定提醒或告知上诉人缴纳契税的义务，双方合同也无提醒或者告知上诉人缴纳契税的义务。更何况上诉人已举证EMS方式书面通知了被上诉人应当提交的材料，上诉人已尽到提醒和告知的义务。4、双方合同第十五条约定的非常清楚，上诉人承担逾期办证的违约责任是有前提条件的，即如因上诉人的责任，被上诉人不能再约定期限……。现事实非常清楚，被上诉人迟迟不缴纳契税，上诉人善意代其缴纳，而被上诉人拖延的目的是不缴纳，其恶意明显，过错在先，延期办证绝非上诉人的责任，故依约也不应当承担责任。5、因上诉人不应承担逾期办证的违约责任，故上诉人垫付的契税7098.55元被上诉人应当全额予以返还，而不存在扣减的问题。
被上诉人陈艳、何祥发辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人作为房屋买卖合同中的出卖方，其应在办证过程中及时提醒被上诉人未缴纳契税这一事实，如若上诉人未尽到合理的通知告知义务，致使被上诉人未及时办证，上诉人应当承担违约责任。且按照合同约定，上诉人的办证期间应为2015年7月15日至2016年1月14日，在此期间，如果上诉人正在为被上诉人办理房屋产权证，其就会发现被上诉人并未缴纳契税。而事实上，上诉人不仅未在上述期间内为被上诉人办理契税，直至2017年下旬被上诉人向上诉人领取购房发票时才发现未缴纳契税。二、上诉人主张其已通过EMS方式向被上诉人进行书面通知，但该通知发出的时间为2016年10月20日，远远超过了上诉人应当为被上诉人办理登记证书的期间。上诉人在明知被上诉人联系方式和告知方式情况下，未在合理期间内通知被上诉人致使延期办证，其应当对被上诉人的损失承担违约责任。三、合同约定的房屋交付后180天内为被上诉人办理产权证书，且违约金计算时间最多不超过180日，该条款本身对于被上诉人而言不公，上诉人交房时间为2015年7月15日，办证时间为2017年5月，远远超过180日，该条款约定的违约责任不足以弥补被上诉人遭受的损失。
被上诉人陈艳、何祥发向一审法院起诉请求：1、判令原告向被告支付未按期办理房屋产权证书的违约金42871.41元（自2016年1月15日起每日向原告支付已付房款476349元的万分之五，计算至2016年7月14日）；2、本案诉讼费用等由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月15日，原、被告签订《九江市商品房预（销）售合同》，约定原告购买被告所开发的位于九江市××大道以东××湖××楼××房，房屋总价款为476349元，被告在2015年6月30日前交付房屋。该合同第十五条还约定，被告在商品房交付使用后180日内，办理好该房屋的《房屋所有权证》，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，原告不退房，自最后交付期限日起180日内，被告按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款。原告于2015年7月15日办理房屋入住手续，并于当日向被告缴纳了维修基金9620元，向厦昌物业公司缴纳二次供水费139元、物业费2086元。2017年5月3日，被告办理了上述房屋的不动产权属证书。后原、被告协商逾期办理房屋不动产权属证书赔偿事宜未果，故原告诉来我院。一审法院认为，原、被告之间签订的《九江市商品房预（销）售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方应恪守履行。原告支付了全部房款，被告在交房后应履行办理不动产权属证书的义务，因其未能按期办理相关证书，属违约行为应当承担违约责任，故原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩其没有在约定期限内为原告办理不动产权属证书的原因是因为原告没有缴纳契税，恳请法院驳回原告诉请，缴纳契税虽是原告的义务，但被告未尽到提醒、告知义务，故本院对此抗辩意见不予采纳，鉴于被告垫付了契税7098.55元，可抵充其应付原告的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：被告九江嘉华房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告陈艳、何祥发支付违约金42871.41元，扣减被告九江嘉华房地产开发有限公司垫付的契税7098.55元，被告九江嘉华房地产开发有限公司还须支付35772.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，减半收取436元，由被告九江嘉华房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人向本院提供网上下载的贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书[（2017）黔06民终782号]一份作为新证据，证明目的：该判决对由于购房者没有缴纳房屋维修金，而判决驳回购房者主张追究开发商的违约责任的生效判决。被上诉人对此质证认为，该判决涉及的是房屋拆迁安置补偿合同纠纷的案例，与本案无关，不能作为本案的裁判参考依据。本院认为，被上诉人的质证意见有理，本院对上诉人提供的判决书不作为本案的新证据予以采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《九江市商品房预（销）售合同》是双方真实意思的表示，符合法律的规定，合法有效，双方均应按该合同的约定履行。本案上诉人与被上诉人争议的焦点是导致上诉人未按期为被上诉人办理不动产权属证书的违约责任是谁造成的？上诉人上诉称，导致未按期办证的原因是被上诉人未缴纳契税，且认为，缴纳契税是购房者的法定义务，开发商无提醒或告知购房者缴纳契税的义务。但被上诉人辩称，作为开发商，如果在办证时发现购房者没有缴纳契税，应当尽到合理的通知告知义务，而上诉人于2015年7月15日交房，直到2017年被上诉人向上诉人领取购房发票时才发现被上诉人没有缴纳契税，即使按上诉人主张的向被上诉人发EMS方式书面通知办证，但该通知发出时间也是2016年10月20日，也远远超过合同约定的房屋交付后的180日内的办证期限，说明上诉人在合同约定的时间内根本未替被上诉人办证，是违约行为，应承担违约责任。本院认为，从本案来看，如果上诉人按合同的约定按期为被上诉人办理不动产权属证书，发现被上诉人没有缴纳契税而办不到证书，就应当尽到合理通知、告知被上诉人缴纳契税的义务，如果上诉人已尽到合理通知、告知的义务，而被上诉人不去缴纳，导致没有办到不动产权属证书，上诉人就不应承担违约责任。而上诉人在2015年7月15日交房后，直到2017年5月才办好不动产权属证书，说明没有办到不动产权证书的根本原因不是因为被上诉人没有缴纳契税，而是上诉人的违约行为导致的，故上诉人应当按照合同的约定承担违约责任。原审法院根据本案的实际情况,判决将上诉人帮被上诉人垫付的契税7098.55元充抵上诉人应支付给被上诉人等额的违约金,符合法律的规定,本院予以支持。故上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人嘉华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费695元，由上诉人九江嘉华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文江平
审 判 员 刘克曙
审 判 员 顾佰成
二〇一八年九月十八日
书记员代 泠