北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第12451号
原告马爱武，男，1962年7月3日出生。
原告邢书美，女，1962年7月27日出生。
被告马天荣，男，1939年3月7日出生。
委托代理人马小静（兼被告田书兰的委托代理人，系马天荣之女），1974年11月26日出生。
被告田书兰，女，1940年1月21日出生，无业住址同上。
委托代理人马爱涛，女，1969年11月7日出生。
被告侯学垒，男，1987年8月30日出生。
委托代理人张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。
委托代理人朱红星，北京荣罡律师事务所律师。
原告马爱武、邢书美与被告马天荣、被告田书兰、被告侯学垒确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马建庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告马爱武、邢书美、被告马天荣及委托代理人马小静、被告田书兰的委托代理人马爱涛、被告侯学垒的委托代理人张绍忠、朱红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马爱武、邢书美诉称：二原告原系夫妻关系，被告马天荣、田书兰系原告马爱武的父母。位于北京市大兴区康庄路50号院4号楼4单元203室房屋（以下简称：203号房屋）系北京市大兴区xx镇xxxxx巷南x条x号（以下简称：南x条x号院）宅基地拆迁所得。本院2014年5月30日作出（2013）大民再初字第6741号民事判决和北京市第二中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）二中民再终字第08728号民事判决能够证明南3条7号院的拆迁利益归原告所有，则相应的安置房屋应当归其所有。被告马天荣、田书兰在二中院判决后，擅自将上述房屋卖给被告侯学垒，并实际予以过户，被告恶意串通，严重损害了原告的合法权益。现要求：1、判令马天荣与侯学垒于2014年12月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告马天荣、田书兰辩称：原告的提出的证据，用大兴法院和二中院的判决作为依据，大兴法院2013大民再初字第6741号的判决、2008大民初字第8114号判决，哪个判决书上也没有标明哪套房是原告的，从大兴法院的判决还有二中院的判决来看，原告的起诉没有根据。关于房屋，我方已经取得了合法的房产证，我们怎么卖、什么时候卖那是我们的权利，原告的起诉没有道理。
被告侯学垒辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。被告侯学垒也是一个普通的员工，想买一套房结婚使用，通过中介，认识的马天荣，对这个房产达成了130万的交易价格，确定买这套房产后经过中介审查马天荣的情况和我方的购买资格，最终通过中介签订了一系列协议，之后我方把相应的房款交付了马天荣，双方包括中介公司共同在房产交易中心，办理了过户手续，这套房产已经正式落到了侯学垒的名下，交易已经完成。另外我方认为原告主张对房产有份额、有相应的请求权，他们的主张没有根据，马天荣有完全的处分权，我方取得房产属于法律规定的善意取得，应该保护侯学垒的合法权益，维护市场交易的稳定性。
经审理查明：被告马天荣、田书兰系夫妻关系，原告马爱武系马天荣、田书兰之子。1984年7月30日，原告马爱武与邢书美结婚，二人婚后与其他家庭成员共同居住生活于北京市xx区xx镇xxxxx巷西x条xx号。1984年10月，被告马爱武与邢书美搬出独立生活。1988年11月，被告马爱武和邢书美在南3条7号院建造北正房4间，东西厢房各2间，1988年12月12日，所建房屋取得了《房屋准建证》，房屋准建人为马爱武，审批的建房数为4间，代建厢房4间。上述房屋建成后，一直由马爱武与邢书美占有使用。2008年3月28日，马爱武与邢书美协议离婚，同时协议将房屋归邢书美所有。
2008年8月，马天荣、田书兰起诉马爱武、邢书美、马爱涛，要求对南x条x号院的房产进行析产分割、要求确认房屋为家庭共有，其中马天荣、田书兰占有二分之一的份额。本院经审理后认为，南3条7号院房屋准建证的宅基地使用人系马爱武，该房产系马爱武与邢书美自大家庭搬出独立生活后所建。现马天荣、田书兰主张该房产是大家庭共有财产，并要求分割该房产，但马天荣、田书兰均未提供有效证据证明，二人是该房产的共有人及其在该房产中所占有的共有份额，故对马天荣、田书兰向被告马爱武、邢书美主张确认南x条x号院房产为家庭共有财产、马天荣、田书兰享有二分之一份额的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，本院于2008年12月1日作出（2008）大民初字第8114号民事判决书，判决驳回马天荣、田书兰的全部诉讼请求。
马天荣、田书兰不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后认为，确定农村房屋的权属，应当考虑各方当事人在建造房屋时出资出力的情况，南x条x号院房屋准建证的宅基地使用人虽然是马爱武，但该登记不是排除马爱武夫妇之外的其他人对建造房屋享有共有权的证明。现有证据表明，马天荣、田书兰夫妇为建造争议房屋提供了部分建筑材料，应当确认马天荣、田书兰为该房屋的共有权人。考虑马天荣、田书兰在建造房屋时的出资的情况，确认争议房屋为马天荣夫妇及马爱武、邢书美共同所有为宜，原审法院未认定马天荣夫妇为该争议房屋的共有权人不妥。本院应予纠正。鉴于双方均不能证明各自在建房中出资的比例大小，故应当认定马天荣、田书兰与马爱武、邢书美在该争议房屋的比例为马天荣、田书兰占诉争房屋的二分之一；马爱武、邢书美占诉争房屋的二分之一。综上，由于本院审理期间，上诉人马天荣、田书兰在本院审理期间提供了新证据证明其主张，上诉人马天荣、田书兰的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原判不当，本院予以纠正。据此，北京市第一中级人民法院于2009年4月19日作出（2009）一中民终字第4208号民事判决，判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2008）大民初字第8114号民事判决；二、坐落在北京市xx区xx镇xxxxx巷南x条x号院房产为马天荣、田书兰、马爱武、邢书美四人共有，其中马天荣、田书兰占有二分之一份额。
2009年11月，基于南3条7号院宅院房产，马天荣与大兴区黄村镇人民政府签订拆迁安置补偿协议、补充协议及安置房买卖合同等，约定拆迁补偿款为471421元，租房补贴53273元、供暖费补贴3807元、物业费补贴18272元，拆迁补偿补助款项共计546773元。马天荣选购安置房两套，位于三合庄项目86.55平方米一套（安置合同载明坐落为15号楼2单元201室，安置合同买受人为马小静）及位于康庄项目65.72平方米一套（安置合同载明坐落为5号楼4单元203室，安置合同买受人为马天荣），支出购房款485876元，剩余款项为60897元。
同年11月，马爱武与大兴区黄村镇人民政府签订拆迁安置补偿协议、补充协议及安置房买卖合同，约定拆迁补偿款555032元，租房补贴53273元、供暖费补贴4328元、物业费补贴20776元，拆迁补偿补助款项共计633409元。马爱武选购安置房两套，位于三合庄项目86.55平方米一套（安置合同载明坐落为5号楼4单元1602室，安置合同买受人为邢书美）及位于康庄项目86.58平方米一套（安置合同载明坐落为15号楼1单元202室，安置合同买受人为马爱武），支出购房款573346元，剩余款项为60063元。根据马爱武提交的最终结算清单，实际选房后经结算剩余款项为8420.83元。南3条7号院内房屋已经于2011年10月前后拆迁。2014年9月16日，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司、马天荣共同申请办理203号房屋的房屋所有权转移登记。
另查明，马爱武不服前述（2009）一中民终字第4208号民事判决，通过信访渠道坚持反映其诉求，要求撤销原判。北京市高级人民法院于2012年5月17日指令北京市第一中级人民法院对该案再审。北京市第一中级人民法院于2012年6月21日作出（2012）一中民申字第7808号民事裁定书，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2012年12月28日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民再终字第12691号民事裁定书，撤销原一、二审判决，将该案发回重审。
2014年5月30日，本院作出（2013）大民再初字第6741号民事判决书，该判决书载明马天荣、田书兰的诉讼请求为：确认南x条x号院的房屋为家庭共有；南x条x号院拆迁房屋的二分之一份额转化的拆迁利益即大兴区xx路xx号院x号楼x单元xxx室和大兴区xx镇xxx巷x号院x号楼x单元xxx室两套房产和代缴购房款后剩余款项60897元属于马天荣、田书兰所有。本院经审理后认为，首先，关于诉争院落宅基地使用权人问题，根据马爱武提交的1988年房屋准建证、宅基地申请表和审批表，均明确载明诉争院落宅基地使用权人为马爱武，在户人口为马爱武、邢书美及二人的女儿马泽环。马天荣虽称因家庭居住问题，且马天荣已有宅基地，故以马爱武名义另外申请诉争宅院宅基地。但该理由不足以推翻马爱武所提交的准建证及审批手续，而且马爱武依据提交证据辩解其应当享有诉争宅院宅基地的意见，亦符合土地管理法关于农村宅基地一户一宅的规定。故对马爱武、邢书美关于诉争宅院宅基地使用权人为马爱武的辩解理由，本院予以采纳。其次，在1982年国务院《村镇建房用地管理条例》颁布施行之后，农村房屋的权属认定需遵循房地一体、房随地走原则。现根据查明事实，马天荣、田书兰并非诉争宅院的宅基地使用权人，根据房地一体、房随地走原则，即便马天荣、田书兰对于诉争房屋建设存在一定贡献，亦不能因此认定其为诉争宅院房产的产权共有人。最后，根据民事诉讼法及证据规定的意见，马天荣、田书兰就其为诉争房产共有人的主张应当承担举证责任，在没有充分证据证明其对诉争房屋存在出资的情况下，应当承担举证不能的责任。综上，本院经审理后于2014年5月30日作出（2013）大民再初字第6741号民事判决，判决驳回马天荣、田书兰的诉讼请求。
马天荣、田书兰、马爱涛不服上述判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2014年11月20日作出（2014）二中民再终字第08728号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，2014年12月15日，马小静代表马天荣（卖方，甲方）、侯学静代表侯学垒（买方，乙方）、北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司（丙方，以下简称：凯成永泰公司）签订《房屋买卖定金协议》，主要内容为：甲乙双方签订本协议当日，在丙方见证下乙方向甲方支付定金5万元。
同日，马小静代表马天荣（出卖人）、侯学静代表侯学垒（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人出售房屋为203号房屋，建筑面积共64.26，该房屋所有权证证号为X京房权证兴字第1663**号；成交价格为130万元；买受人拟贷款金额为88万元；出卖人应当在2015年3月15日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。
同日，马小静代表马天荣（出卖人，甲方）、侯学静代表侯学垒（买受人，乙方）、凯成永泰公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》。
2014年12月15日，马小静代马天荣收取定金5万元。
2015年3月5日，侯学垒与华夏银行股份有限公司北京大望路支行（以下简称：华夏银行）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定侯学垒向华夏银行借款88万元用于购买203号房屋。2015年4月15日，上述88万元打入马天荣的账户。
2015年3月13日，侯学垒向马天荣转账37万元。203号房屋登记至侯学垒名下。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、（2008）大民初字第8114号民事判决书、（2009）一中民终字第4208号民事判决书、（2012）一中民申字第7808号民事裁定书、（2013）大民再初字第6741号民事判决书、（2014）二中民再终字第08728号民事判决书、北京市存量房屋买卖合同、定金收据、转账凭证、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，虽然马天荣、田书兰要求的“南x条x号院拆迁房屋的二分之一份额转化的拆迁利益即大兴区xx路xx号院x号楼x单元xxx室和大兴区xx镇xxx巷x号院x号楼x单元xxx室两套房产和代缴购房款后剩余款项60897元属于马天荣、田书兰所有”的诉讼请求被驳回，但是xxx号房屋登记在被告马天荣名下，侯学垒信赖房屋所有权证书所记载的内容，与马天荣签订房屋买卖合同，根据合同约定支付了合理对价，并且该房屋已经办理转移登记至侯学垒名下，原告马爱武、邢书美亦没有提供证据证明侯学垒、马天荣恶意串通，故侯学垒作为善意第三人能够取得xx号房屋的所有权。对原告马爱武、邢书美要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告马爱武、邢书美的诉讼请求。
案件受理费八千二百五十元，由原告马爱武、邢书美负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马建庆
二〇一五年十二月七日
书记员 刘雪飞