浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第826号
原告：浙ＸＸ门物业管理有限公司。
法定代表人：刘进。
委托代理人：李广。
被告：陶红新。
委托代理人：刘芩。
原告浙ＸＸ门物业管理有限公司（下称华门物业公司）诉被告陶红新物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月30日受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。华门物业公司的委托代理人李广、被告陶红新的委托代理人刘芩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华门物业公司起诉称：陶红新系坐落于杭州市余杭区中泰街道八角亭村清水湾57幢房屋所有人，该房建筑面积约288.8平方米，一直由华门物业公司根据与杭州市余杭区华门.清水湾业主委员会（下称清水湾业主委员会）签订的物业管理服务合同约定进行管理。2007年8月16日，原、被告签订了《业主临时公约承诺书》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》，其中的前期物业协议约定的物业收费标准为3元／平方米／月计算，物业交付首年应支付一年的物业管理费用，之后每六个月的首月5日前支付六个月的物业管理费。上述协议签订后，华门物业公司为陶红新进行物业服务，然陶红新以各种理由拒付物业费28417.92元（其中2011年7月至2012年12月，共18个月，计15595.20元；其中2013年1月至2013年12月，计12822.72元）。华门物业公司多次催缴，陶红新一直以各种理由未付。现请求判令：陶红新立即向华门物业公司支付自2011年7月1日起至2013年12月的物业管理费共28417.92元；本案诉讼费由陶红新负担。审理中，变更诉讼请求为：陶红新立即向华门物业公司支付自2011年7月1日起至2012年12月的物业管理费共15595.20元；本案诉讼费由陶红新负担。
为证明以上事实，华门物业公司向本院提交如下证据：
1、房产记载信息查询记录一份，证明陶红新系余杭区中泰街道八角亭村清水湾57幢房屋共同共有人。
2、《杭州市物业管理服务合同书》两份（即首份物业服务期限为2009年10月15日至2012年10月14日止、第二份物业服务期限为2013年10月15日至2015年10月14日止，均为复印，与原件核对无异）及《清水湾山庄物业管理委托合同》（复印）一份，证明清水湾业主委员会委托华门物业公司进行物业管理及华门物业公司有权收取物业管理费的事实。
3、《清水湾别墅前期物业服务协议》一份，证明陶红新应当按照协议书约定交纳物业管理费的事实。
4、缴费通知单、催缴物业费的告知函、EMS快递单、EMS物流查询单各一份，证明华门物业公司多次向陶红新催讨物业费的事实。
5、《杭州市物业管理服务合同书》（物业服务期为2012年10月15日至2015年10月14日止），证明华门物业公司与清水湾业主委员会达成物业管理服务合同，对相关权利义务作了约定。
陶红新答辩称：1、华门物业公司的物业管理极不规范，存在大量严重问题（如游泳池、会所以及绿化等项目没有兑现；违章建筑严重影响陶红新房屋视觉，监控系统完全瘫痪，公共配套、活动场地并被长期占用工作人员配备数量太少；陶红新房屋阳台、车库漏水严重，屋顶瓦片掉落、下水槽断裂，窗户多处关不上及花园内公共树木枯死），收取每平方米3元的物业管理费，但服务质量还不如市主城区每平方米0.5元的公寓物业管理。2、华门物业公司不顾广大业主的利益，已于2012年12月底擅自决定退出了清水湾别墅的管理，对于其极不负责的物业管理，无权要求陶红新补交2012年10月14日之前的物业管理费。3、2008年开始，陶红新对其的清水湾房屋进行了装修，但至2009年一年会偶尔住几天外，因为工作繁忙，小孩上学等问题从2010年开始也没有去居住，所以没有享受过任何物业管理及服务，按相关规定也应当打五折计收。4、2013年1月以后，清水湾别墅业主委员会实施了自治管理，且目前业主委员会的收入大于支出，财务收入完全能保证小区的正常运转。综上，对于2012年10月14日之前的物业费，因为华门物业管理公司的管理极不合格以及其已退出清水湾别墅的物业管理，且陶红新根本未在清水湾别墅居住，故不予支付。至于2012年10月14日以后的物业费，由业主委员会自治，华门物业公司没有理由向陶红新主张支付物管费。
为证明以上辩称事实，陶红新向本院提交如下证据：
1、清水湾业主委员会信函一份，证明华门物业公司物业管理不正规及存在大量问题。
2、告知书一份，证明华门物业公司已于2012年12月底退出清水湾别墅的物业管理。
3、清水湾业主委员会半年度总结一份，证明华门物业公司退出清水湾别墅的物业管理后由业委会自治管理，其财务收入支出能维持小区正常运转。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
陶红新对华门物业公司提供证据的质证意见：对证据1、3、4没有异议；证据2中的第一份《杭州市物业管理服务合同书》没有异议，第二份《杭州市物业管理服务合同书》的真实性有异议，业主委员会没有告知过陶红新；对《清水湾山庄物业管理委托合同》，因系复印，其真实性无法确认。对证据5，属于虚假的，这份合同书与华门物业公司提供的证据2中的合同书约定的管理服务年限发生重叠，不认可。本院对上述证据1、3、4，予以认定，对证据2中的首份《杭州市物业管理服务合同书》予以认定，对另份合同书、《清水湾山庄物业管理委托合同》及证据5的真实性予以认定，可作为本案证据使用。
华门物业公司对陶红新提供证据的质证意见：对证据1的真实性及待证事实有异议，虽然从这份业主委员会可以看出华门物业存在瑕疵问题，但同时反映华门物业公司做了大量服务工作。对证据2、该告知书只是业主委员会的单方证明，与本案没有关联性。对证据3，清水湾别墅园不存在自管模式，其物业费还是由华门物业收取，该份半年度总结出具的时间是2013年9月16日，事后华门物业公司与清水湾业主委员会签订了管理服务期限为2013年10月15日至2015年10月14日的合同书。本院认为，上述证据1，证明事实与本案关联，结合其他证据及相关陈述作综合认定；对证据2、3，因华门物业公司已变更诉讼请求，故缺乏与本案关联，本院不予确认。
根据上述证据及双方庭审陈述，本院认定如下事实：2003年，浙ＸＸ门房地产开发有限公司委托华门物业公司对清水湾山庄（别墅园）进行物业服务管理，期限为2003年11月至2009年10月14日。2007年8月16日，华门物业公司与陶红新签订了《清水湾别墅前期物业服务协议》，主要约定：由物业公司为陶红新的清水湾别墅57幢房屋（建筑面积288.8平方米）进行物业服务管理，物业管理服务费按每月每平方米3.0元计算，空置房屋按70%交纳，物业交付首年应支付一年的物业管理费用，之后每六个月的首月5日前支付六个月的物业管理费另外对相关物业管理服务权利义务等内容也作了约定。上述协议签订后，华门物业公司按约定进行物业服务管理。2008年，陶红新对其清水湾别墅57幢房屋进行装修后入住。根据相关规定，在2009年10月15日、2012年10月15日由清水湾业主委员会与华门物业公司签订了《杭州市物业管理服务合同书》，约定由华门物业公司对陶红新所属的清水湾别墅园进行物业管理，对服务期限、收费标准等均作了规定。前述合同书签订后，由华门物业公司提供物业服务，但陶红新未支付自2011年7月1日起至2012年12月的物业管理费共15595.20元，经华门物业公司催交无着。为此，华门物业公司诉至本院。
本院认为：华门物业公司与陶红新之间签订的《清水湾别墅前期物业服务协议》及清水湾业主委员会与华门物业公司签订的《杭州市物业管理服务合同书》合法有效，双方均应按约履行。陶红新应按约支付物业管理服务费，物业公司亦应提供约定的物业管理服务，并应虚心接受业主的意见及建议，不断提高物业服务业务水平。陶红新辩称华门物业公司的物业管理极不规范以及存在严重问题，并不能构成不付或按折扣支付物业管理费的理由。因陶红新早已在2010年前曾对房屋装修后并入住，故本院对其从2010年开始没有居住在清水湾别墅即没有享受过任何物业服务而要求按5折向华门物业公司支付服务期内的物业费的抗辩意见，不予采纳。另2013年1月始的物业费支付，不在本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告陶红新向原告物业管理有限公司支付浙ＸＸ门物业管理有限公司物业管理费15595.20元（未缴期限为2011年7月1日至2012年12月31日止），于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费190元，减半收取95元，由被告陶红新负担。于本判决生效后七天内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费190元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 谈建明
二〇一三年十二月十二日
书记员 杜 洁