浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第811号
上诉人（原审被告）：温州市金丕针织机械制造有限公司。
法定代表人：金衍丕。
委托代理人：严恒系。
被上诉人（原审原告）：浙江远卓服饰有限公司。
法定代表人：霍炬。
委托代理人：张存明。
上诉人温州市金丕针织机械制造有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿藤民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月13日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2010年2月9日，原告与被告签订一份《租赁合同》。双方约定：原告将坐落在温州鹿城轻工特色园区A1-07的地块（即戍浦江路22号），以及厂房、附属设备和财务电梯4台、变压器、办公楼1幢、员工宿舍楼1幢、车间楼1幢（附图纸），租赁于被告使用，产权建筑面积为19392.48平方米。厂房的功能为轻工业厂房，包租给被告使用。租赁期限为5年，自2010年3月16日起至2015年3月15日止，被告无权转租原告的任何设施及厂房。第一年租金为税后1300000元，第二年租金为税后1400000元，第三年租金为税后1512000元，第四年租金为1633000元，第五年租金为税后1763596元，被告应于每年3月1日前向原告支付当年租金。租赁保证金100000元，在租赁期限届满后，被告向原告缴清了全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定的时间内承担向原告交还承租的厂房等本合同约定的责任后七个工作日内，原告将厂房验收完毕，将向乙方无息退还租赁保证金。因本合同缴纳有关税费，应由被告承担，有关登记手续由原、被告共同处理。本合同需要发出的全部通知以及原告与被告的文件往来及本合同有关通知和要求等，应以书面形式进行；原告给予被告或者被告给予原告的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述地址并以对方为收件人付邮七日后，以专人送至前述地址，均视为已经送达。合同提前终止或有限期届满，未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还原告。被告逾期不迁离或不返还厂房，应向原告支付当日租金的2倍，但原告有权书面通知被告其不接受2倍租金，并有权收回厂房，强行将物品搬离厂房，且不负保管责任。此后，双方均按约履行合同。经原告举报，温州市工商行政管理局鹿城分局于2012年3月13日查获王方振在戍浦江路22号厂房涉嫌无照经营，并于2012年5月11日对王方振作出行政处罚决定。此后，原告以被告存在转租行为要求解除租赁合同，双方协商不成，遂诉至法院。被告于2013年3月1日向原告支付了2013年度即2013年3月16日至2014年3月15日的租金1633000元，原告予以接受并向被告出具了收款收据。原告因同一事由，曾于2012年7月3日向法院起诉被告，后以补充证据为由，提出撤诉。
原判认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。现被告未经原告同意，转租部分房屋，已构成根本违约，原告也已及时向被告提出异议。被告认为《租赁合同》中约定包租即表示原告同意转租，但该合同第2项已明确写明被告无权转租甲方的任何设施及厂房，故原审法院认为该主张不成立。被告于2013年3月1日向原告支付租金1633000元，原告出具收款收据的行为，考虑到双方因租赁合同争议，存在诉讼的情况下，该行为不能表明原告已同意继续履行合同，故原审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故原告要求被告腾空、返还租赁物并恢复原状，于法有据，予以支持。被告应向原告支付从2013年3月16日至合同解除前（即本判决生效之日）的租金，每日租金为4473.97元（1633000元／年÷365天）。在解除合同后，被告仍拒绝腾空涉案房屋并交还原告的，应向原告支付占有使用费，每日的占有使用费参照合同约定为8947.94元（1633000元／年÷365天×2）。原告要求判令被告赔偿原告租金差价损失，原审法院认为并无法律依据，考虑到因被告违约行为导致合同解除，酌情考虑判令被告向原告支付经济损失37217元。同时，原告应向被告返还2013年年度租金1633000元及保证金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，判决：一、解除原告浙江远卓服饰有限公司与被告温州市金丕针织机械制造有限公司于2010年2月9日签订的《厂房租赁合同》；二、被告温州市金丕针织机械制造有限公司于判决书生效之日起腾空坐落于温州市鹿城轻工产业园区A1-07的地块（即戍浦江路22号）厂房交予原告，并支付租金（自2013年3月16日至判决生效之日止，按每日4473.97元计算）；逾期未腾空涉案房屋并交还原告的，应向原告支付占有使用费（自判决生效之日次日起至实际腾空之日止，按每日8947.94元计算）；三、被告温州市金丕针织机械制造有限公司于判决生效之日起赔偿原告浙江远卓服饰有限公司经济损失37217元；四、原告浙江远卓服饰有限公司于被告温州市金丕针织机械制造有限公司实际腾空房屋之日起返还被告温州市金丕针织机械制造有限公司租金1633000元及保证金100000元，共计1643000元；五、驳回原告浙江远卓服饰有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4010元，由被告温州市金丕针织机械制造有限公司负担。
一审宣判后，温州市金丕针织机械制造有限公司不服，向本院提起上诉，称：原审法院认定上诉人将租赁房屋转租给案外人王方振属事实认定错误。根据被上诉人提供的证据仅能得出王方振使用了部分涉诉房屋，并不能得出上诉人存在转租行为的结论。上诉人和王方振一直按照口头协议进行合作。原审法院认定上诉人无转租权错误。《租赁合同》第2项“乙方无权转租甲方的任何设施及厂房”并不能成为限制被告转租的约定，该条款是针对租赁期满后不能转租的约定，不影响租赁期内的转租行为。《租赁合同》第1项约定采取包租方式，因此被上诉人已授权给上诉人转租。即便上诉人与王方振的合作被认定为转租，且转租又系违约行为，原判解除《租赁合同》也不符合法律规定。上诉人即便存在擅自转租行为，也不属根本违约，被上诉人不享有解除合同的权利。被上诉人提供的所有证据均形成于第一次诉讼前，即便上诉人的行为使被上诉人具有合同解除权，但由于被上诉人撤诉后即视为放弃权利导致解除权消灭，并以实际行为默认合同继续履行。现被上诉人第二次诉请解除合同，必须提供证据证明撤诉后至本案立案期间上诉人存在严重违约行为才能认定其享有合同解除权。即便被上诉人可以解除《租赁合同》，涉案面积仅占租赁总面积的10%，并且互相独立，法院不能予以整体解除。原审法院对上诉人提供的2013-2014年租金收款收据未组织质证，却径直认定该事实，属程序违法。原审法院判决上诉人支付经济损失37217元以及租金、占有使用费违背“不告不理”原则。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人浙江远卓服饰有限公司答辩称：上诉人的转租行为客观存在，原审法院认定事实正确。上诉人擅自将部分租赁物提供给王方振使用，王方振在租赁场地内从事违法无照经营，该违法行为已被工商部门查处。《租赁合同》第2项明确约定“乙方无权转租甲方的任何设施及厂房”，因而原审法院认定上诉人无转租权正确。转租行为属法定的解除条件，也是严重违约行为。只要存在转租事实，被上诉人就有权依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定解除合同，不存在部分转租只能部分解除合同之说。被上诉人在起诉之初即主张租金差价损失暂计34.8万元，该损失客观存在，原审法院酌情考虑判决经济损失，属法院的自由裁量范围，并未违反“不告不理”原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。温州市工商行政管理局鹿城分局于2012年3月13日查获王方振在涉案厂房涉嫌无照经营，上诉人虽主张其与王方振存在合作关系，但其未能提供证据证明双方在2012年3月13日之前即属合作关系，故原审法院认定上诉人存在转租行为，并无不当。《租赁合同》第2项明确约定“乙方无权转租甲方的任何设施及厂房”，即双方关于上诉人无转租权的约定是相当明确的。上诉人辩称该第2项只能针对租赁期满后以及包租即意味被上诉人授权上诉人转租，系对合同文义的曲解，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，上诉人未经出租人被上诉人同意擅自转租部分厂房，被上诉人依法享有解除权，原审法院支持被上诉人的解除合同诉请，并无不当。上诉人辩称擅自转租不属根本违约、被上诉人前次诉讼撤诉后解除权即归消灭、合同仅能部分解除等理由不成立，本院不予采纳。原审法院接收上诉人庭后补交的收款收据后虽未开庭组织质证，但已通知被上诉人，被上诉人为此提交了书面质证意见，二审中双方针对该证据充分发表了各自意见，本院认为仅凭该收款收据尚不足以证明被上诉人同意继续履行合同，因而原审法院的程序虽存在瑕疵，但并不影响本案实体处理，且二审已予以弥补，故对上诉人的该上诉理由不予采纳。双方在租赁合同中约定租金采用先付后租形式，第三年租金已付至2013年3月15日，而一审庭审时间为2013年2月16日，此时尚在第三年租期内，故被上诉人未主张租金诉请，合乎情理。考虑到案件宣判之时已过第三年租期，且上诉人已缴纳第四年租金，为妥善解决合同解除引起的后续纠纷，原审法院对租金、占有使用费在本案中一并予以处理，并无不当。被上诉人自愿放弃原判确定的经济损失37217元，该行为没有损害国家、集体以及第三人的利益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿藤民初字第91号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿藤民初字第91号民事判决第三项；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8020元，由上诉人温州市金丕针织机械制造有限公司负担7290元，由被上诉人浙江远卓服饰有限公司负担730元。二审案件受理费8020元，由上诉人温州市金丕针织机械制造有限公司负担7290元，由被上诉人浙江远卓服饰有限公司负担730元。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 蔡蓓蓓
审判员 苏子文
二〇一三年七月十九日
书记员 郭阳平