上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初17710号
原告(反诉被告)沈晓蓉，女，1973年9月30日出生，汉族，住址上海市。
委托代理人陈旭文，男，1973年7月6日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人王硕飞，上海沪尚律师事务所律师。
被告(反诉原告)吴芳，女，1973年2月27日出生，汉族，住址上海市。
委托代理人潘玮，男，1974年2月23日出生，汉族，�籍地上海市。
委托代理人代雨庭，上海法耀律师事务所律师。
原告沈晓蓉与被告吴芳及反诉原告吴芳与反诉被告沈晓蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈晓蓉的委托代理人王硕飞、被告(反诉原告)的委托代理人代雨庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈晓蓉诉称，2016年1月20日原被告在案外人上海虹民房地产经纪有限公司第十三分公司的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给两原告，房屋总价款人民币741万元(以下币种均为人民币)，合同约定尾款10万元在确认交房无误后支付。合同签订后，原告依约履行了各项付款义务。2016年5月31日，双方至系争房屋交房，原告在确认房屋固定�修时，发现被告擅自拆除房屋地暖锅炉一台(品牌为德国博世)和蓄水箱一个(品牌为美国科耐弗),原告当场要求被告予以说明和整改，但被告推诿认为上述两物不属于房屋固定装修范围，拒绝在交房清单上注明情况，拒不依约配合交房。后原告多次催促，被告也未能履行交房义务，遂诉至法院，请求法院判决：1、被告恢复系争房屋的固定装修；2、被告按照合同约定向原告交付房屋；3、被告支付损害赔偿金25000元；4、被告支付延迟交房违约金44460元(自2016年6月1日至被告交房之日止)；5、被告承担本案诉讼费。
被告吴芳辩称，在交接房屋当日，被告将系争房屋腾空并交付原告，原告要求被告写下拆除物品的清单，被告认为不应当由被告写，对此双方产生争议，后原告借口去银行转账尾款，致使被告一直在系争房屋等待，但原告并未再回来，故是原告的原因导致房屋未能交接，被告不应当承担延迟交房的违约责任。同时被告拆走的是系争房屋的电器而非固定装修，所以并未违反合同的约定。因为双方对固定装修约定模糊，在过户及交房前被告也通过中介并发函要求明确固定装修的范围，但是原告均未理睬，导致交房时产生纠纷，责任在于原告，被告不应承担赔偿责任。故对原告的诉讼请求均不同意。
反诉原告吴芳诉称，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定反诉被告在交房时应支付反诉原告房屋尾款10万元。因上述合同附件中未对“固定装修”及“固定设施”做出明确约定，为了免除双方发生纠纷，反诉原告在2016年3月22日通过中介公司向反诉被告发送了要求明确“固定装修”的文件，但反诉被告一直拒绝签字。后反诉原告于2016年3月31日再次发函要求反诉被告明确“固定装修�依然未果。2015年5月31日，反诉原告按照约定正常交房时(双方在物业公司在场时办理了水电煤的抄表结算)，反诉被告以到银行办理房屋尾款的支付手续为名提前离开交房现场，并自行至物业公司办理了业主更名手续，后反诉原告在系争房屋内未等到反诉被告回来接收房屋和钥匙。2016年6月6日反诉原告函告反诉被告要求尽快配合办理房屋交接手续并支付剩余尾款，未果。反诉原告至今未收到反诉被告支付的房屋尾款。故提出反诉，请求判令：1、反诉被告立即支付反诉原告购房尾款10万元，并按照日万分之五的标准支付违约金(从2016年6月1日至实际付款之日止)；2、反诉被告承担本案本诉及反诉的诉讼费。
反诉被告沈晓蓉辩称，在系争房屋已经交付反诉被告的情况下反诉被告愿意将尾款10万元支付反诉原告，但不同意承担违约责任。反诉原被告双方确实进行过�屋交接，当时反诉被告要求反诉原告提供拆走物品的清单或者反诉被告提供交接清单反诉原告签字，但是反诉原告均不同意，并且要求反诉被告先行支付尾款再交接房屋。因系争房屋为开发商精装修之房屋，签订合同前原告去房屋确认过固定装修，地暖属于开发商固定装修，故反诉被告认为房屋买卖合同中的“固定装修”包括地暖，所以在买卖合同中没有明确约定。反诉原告拆走的锅炉及水箱属于地暖的组成部分，一经拆除，地暖即无法正常使用。故反诉原告违反合同约定破坏了系争房屋的固定装修同时未能按照约定交付房屋，应由反诉原告承担违约责任，对其诉讼请求不同意。
经审理查明，2016年1月20日，原告沈晓蓉作为买受人，被告吴芳作为卖售人，就上海市兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：1、房屋建筑面积194.49平方米，转让价格为741万元；2、卖售人于2016年5月31日前腾出系争房屋并通知买受人进行验收交接，买受人在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后卖售人将房屋钥匙交付给买受人为房屋转移占有的标志；3、卖售人承诺在合同签订之日起至房屋验收交接期间，凡已经纳入合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或拆除的，应按照被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向买受人支付违约金；4、买受人未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向卖售人支付违约金，违约金按买受人逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起计算至实际付款之日止；5、卖售人未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按照买受人已付款日万�之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；6、附件二约定“设备：送固定装修”(但无具体内容)，并约定所列设备和装修费用包含在合同约定的房地产转让价款内，买受人不需另外支付费用，卖售人不得拆除并应随房屋交付买受人；7、待房产交易中心出具以买受人为所有权人的房地产权证和贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，卖售人应将该房地产交付买受人。同时买受人应支付卖售人房价尾款10万元；双方另就水电煤等事宜作出约定。《补充协议》另就房屋款项及税费支付等作出约定。
合同签订后，就系争房屋之交易，原告按照合同约定支付除尾款外的各笔购房款项，被告分别就收到的款项出具收款收据。2016年3月22日，被告向原告发送明确房屋固定装修的“交房清单”，原�并未在清单上签字。3月31日，被告向原告发出律师函，要求原告对就系争房屋之买卖合同中的“固定装修”范围进行明确。2016年5月12日，系争房屋所在之房地产交易中心出具以原告为所有权人之房地产权证。2016年5月31日，双方至系争房屋查验交接，办理了水电煤之抄表结算及交接手续，至查验系争房屋时，原告发现与地暖相连接之锅炉及蓄水箱被拆除，遂要求被告出具拆除物品之清单，被告拒绝，原告认为加热设备及蓄水箱为地暖之组成部分，属于合同约定之固定装修，被告不应当拆走；被告认为上述设备不属于合同约定之固定装修，双方就此产生争议。后原告借去银行转账之名义离开房屋交接现场，双方未签署房屋交接清单，也未能进行房屋之实际交接，原告当日也未支付被告房屋之尾款。2016年6月1日，原告向被告发出律师函，要求被告恢复拆除的物品并按照合同约定交接房屋。6月6日，被告函告原告，要求支付房屋尾款并履行房屋交接手续。2016年6月12日，系争房屋交易之居间公司出具情况说明，明确表示“5月31日被告在交接房屋时拆除房屋内地暖锅炉及蓄水箱一个，被告不配合办理房屋其他交接手续”。故原告诉至法院，请求判决如其诉请。
以上事实有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、转账记录、收款收据、上海市房地产权证、律师函、照片、情况说明、及原被告之当庭陈述为证，本院予以确认。
审理中，原告向本院提交系争房屋所在小区开发商之《上海市新建住宅使用说明书》，证明系争房屋为开发商开发的精装修房屋，在开发商向被告交付房屋时便带有品牌为“博世”的地暖，故认为地暖及其加热设备、水箱为固定装修的组成部分。被告确认自己所购房屋为精装修房，有上述设备，但认为开发商交付之情况和二手房买卖之交易并无关联性，对原告证明目的不认可。
经双方确认，被告于2016年9月25日将系争房屋交付原告，原告撤回要求被告交付房屋之诉讼请求，并将尾款10万元支付至本院代管。同时原告表示如恢复原状之请求获法院支持，考虑到设备能否使用、是否需要额外支付费用等因素，请求对此以折价补偿的方式由法院酌情处理。被告则表示如原告的请求获准，则愿意将拆除的设备返还原告。
本案反诉查明的事实同本诉。
本院认为，原、被告就系争房屋的买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律规定之处，本院对双方就系争房屋之买卖关系予以确认。同时原被告双方对房屋交易过程中除尾款外的款项支付、房屋产权变更等事项不持有异议，本院对此一并确认。现查明，系争房屋之买卖合同在合同附件二中对“设备”一栏仅约定为“送固定装修”，并未对固定装修及设备的范围、内容进行明确的约定，由此导致双方在交接房屋时产生争议，对此双方均有责任。在对被告拆除的物品的性质存在争议的情况下，应当根据交易习惯、普通公众的认知及设备的作用综合考量。系争之加热设备及蓄水设备为房屋建造之初开发商随地暖一同交付之设备，其作用是对地暖的管道进行蓄水及加热，应属于地暖的组成部分，此蓄水设备及加热设备的缺失将使地暖无法正常工作，故系争之加热设备及蓄水设备应属合同中之“固定装修”范畴，应当随同地暖一并予以交付。故本院对原告要求被告恢复系争房屋固定装修的诉讼请求予以支持。
考虑到已拆除设备的使用状况、安装等存在诸多不确定因素，从可操性角度出发，�院采纳原告折价补偿的方案处理本案，本院将综合拆除的锅炉及蓄水箱的市场价值及其折损率等进行酌定。基于双方的纠纷的起因在于“约定不明”，且双方均有责任，在原告相关请求获法院支持的情况下，再行主张赔偿及交房违约金与约定不符，故本院不予采纳。关于反诉，反诉被告表示愿意支付尾款，本院对此一并予以判明。基于本诉的分析，延期交房、延期支付尾款的起因均在于“约定不明”引发的交房行为受阻，双方均有责任，而非其中任何一方的单方违约行为所致，故反诉原告主张的违约金也不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一之规定，判决如下：
一、被告吴芳应于本判决生效之日起十日内支付原告沈晓蓉折价补偿款人民币10000元；
二、对原告沈晓蓉之其余诉讼请求不予支持；
三、反诉被告沈晓蓉应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴芳房屋尾款人民币100000元；
四、对反诉原告吴芳的其余诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1536元，减半收取，计人民币768元，由原告沈晓蓉负担人民币384元，被告吴芳负担人民币384元(原告已预付)。
本案反诉受理费人民币1150元，由反诉原告吴芳负担人民币575元，反诉被告沈晓蓉负担人民币575元(反诉原告已预付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王飞
二〇一六年十一月三十日
书记员 沈南
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。