重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终2877号上诉人（原审被告）徐昌清。委托代理人陈静。被上诉人（原审原告）范刚治。上诉人徐昌清因与被上诉人范刚治农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第08931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:范刚治诉至一审法院，主张其与徐昌清于1998年10月签订房屋买卖协议，约定徐昌清将位于重庆市永川区双石镇中心桥村某某村民小组房屋7间作价2000元卖给范刚治。合同签订后，范刚治依约支付全部房款、办理了房屋过户契税并一直居住至今。徐昌清亦将房产证原件交予范刚治，但一直拖延未将该房产证办至范刚治名下，范刚治遂诉至一审法院，请求判决徐昌清协助将位于重庆市永川区双石镇中心桥村某某村民小组的房屋产权过至范刚治名下。范刚治为佐证上述事实举示了契约、完税证和房屋所有权证（原件）等证据材料。其中该契约内容为：“立售房屋文约人徐昌清奖（将）自已的瓦房柒间售与范刚志（治）购买，双方定价贰仟元整，一次付清。附证：此屋四至界畔，东至树林、西至晒坝、南至张启义住宅、北至人行路。外塔门口晒坝一块、林权地竹子双方使用、自卖之后永无翻悔恐（空）口无凭，特立文约一纸为据。税由买方完”。而范刚治举示的1998年10月27日税收完税证明则载明：纳税人为徐昌清（范刚志交款），科目名称为营业税和土地增值税，品目名称为出售房屋。范刚治举示的乡村房屋所有权证（颁证机关为原永川县人民政府）载明所有权人为徐昌清，房屋为土瓦房屋、数量为7间。四界分别为：晒坝、树林、张启义住宅、道路。房屋座落于原双石区某某乡X村X社。徐昌清为否定范刚治的诉请则举示有拍摄其签授权委托书时的视频资料，以表明本案所涉契约上“徐昌清”签字非其本人所为。一审庭审中，范刚治对契约上“徐昌清”的签名则作出解释称，该签字确非徐昌清本人所书写，当时系徐昌清在外，该签字由徐昌清配偶陈登文（已故）代徐昌清所书写，且当时徐昌清的大女儿及大女婿（即契约上签名为蒋大彪的人，其名实为蒋大成）均在场，对房屋买卖一事均清楚知晓。各方对范刚治与徐昌清原系同一生产队的人员无异议（徐昌清现户口为重庆市九龙坡区直港大道X号）、对范刚治已实际在本案所涉房屋内居住生活多年亦无异议。一审庭审中，双方争议点在于范刚治认为其系通过向徐昌清买卖房屋后而取得房屋居住，理应基于买卖而由徐昌清协助办理过户手续；徐昌清则认为其仅是让范刚治代为看管房屋而让其居住使用房屋的，其并无出卖房屋的意思。诉讼中，一审法院主持双方调解未果。一审法院认为，各方对范刚治在本案所涉房屋内居住生活多年不持异议，但各方对范刚治在该房屋居住、使用的原因却存在重大分歧：范刚治认为系买卖而居住；徐昌清则认为是看管而居住。“真相只有一个”，双方矛盾的陈述无法同时成立，必有其一无法成立亦将不会被人民法院所认可。此种情形的出现，不光表明案件当事人对事实的争议较大，更能反映当事人的诚信和良知。而针对前述范刚治居住原因的区别，一审法院对双方当事人所举示的证据材料进行审查后认为，范刚治所举示的证据材料更具有高度盖然性（契约和完税证的先后时间紧邻、范刚治向当地政府有关部门主动完税、契约和房产证的四至界限一致、范刚治持有房产证原件并居住十多年等情节），一审法院对范刚治所举示的证据材料予以采信，并基于此而推定范刚治以通过买卖而获得涉案房屋居住使用的事实成立。而依法成立的合同，对双方当事人均有拘束力。现范刚治基于买卖关系及占有事实要求徐昌清协助办理房屋所有权的变更登记符合法律规定，故一审法院对范刚治要求徐昌清协助办理房屋产权过户手续的请求予以支持。同时，考虑到本案所涉契约约定“税由买方完”，故在过户过程中产生的税费应由范刚治自行负担。对徐昌清辩称契约非其本人签字的意见，一审法院审查后认为，本案所涉契约的签字即便不是徐昌清本人所为，但亦无法否定其亲属代其签字的家事代理行为的有效性；亦正如该契约上所载买受人为“范刚志”，但却应为“范刚治”一样，十多年前书写的不规范或瑕疵的客观存在并不能否定买卖关系的真实，故一审法院对徐昌清的辩称意见不予采信。同时，范刚治占有涉案房产，现要求徐昌清协助办理过户登记手续的诉请具有物权性质，不宜适用诉讼时效的规定进行调整。范刚治基于房屋买卖而提起本案过户诉讼，是否出现范刚治取得“两块宅基地”并非本案审理的范畴，故一审法院对徐昌清的相关意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，一审法院判决：“限被告徐昌清于本判决生效后30日内协助原告范刚治办理位于原重庆市永川县双石区某某乡X村X社7间土瓦房的所有权变更登记手续。案件受理费减半收取40元，由原告范刚治负担。”徐昌清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回范刚治的诉讼请求。主要事实和理由为：1.范刚治举示的契约应为无效合同。该契约并未得到出卖人和买受人的本人确认，缺少合同成立、生效的要件。一审法院将契约认定为依法成立、对双方当事人均有约束力的合同，是错误的。2.契约中载明的房屋买卖双方并未真实履行各自的义务，契约中买受人（即范刚治）从未向出卖人（即徐昌清）支付过购房款项。一审法院仅凭范刚治的当庭口头陈述即认定购房款已支付，是对本案基本事实的认定错误。3.一审法院认定“本案所涉契约的签字即使不是徐昌清本人所为，但亦无法否定其亲属代其签字的家事代理行为的有效性”，属认定事实不清。4.范刚治在一审中未举示其经批准可以购买徐昌清房屋及其宅基地的相关手续，由此可认定其不具有购买徐昌清房屋的权利。5.徐昌清与范刚治之间不存在房屋买卖关系。6.范刚治所举示的契约本身属合同性质，无论该契约是否真实合法有效，同样适用诉讼时效的规定。7.完税证不能证明徐昌清已将房屋出售给范刚治，更不能作为证明双方确已买卖房屋并在国土部门亲自或委托变更登记后再去税务部门缴纳税款的，只能证明范刚治单方面用徐昌清的房屋所有权证去缴款并想以此确认双方存在房屋买卖合同而已。8.根据《重庆市户籍制度改革转户居民农村宅基地及其附属设施用地处置与利用管理实施办法》（试行）第五条的相关规定，徐昌清自愿继续保留其农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物。9.范刚治占有徐昌清房屋不是基于买卖关系。范刚治根本没有提供证明买卖关系存在的有效证据，其所举示的证据均不能充分、准确地证明买卖关系的成立。10.范刚治占有房屋并不等于其拥有该房屋的物权。范刚治答辩称:徐昌清的上诉请求不能成立，请求二审法院维持一审判决。在二审审理过程中，范刚治向本院申请证人张某、李某出庭作证，拟证明徐昌清将房屋出售给范刚治以及范刚治当场给付房款的事实。徐昌清对两名证人的证词均不予认可。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，范刚治为证明其与徐昌清签订房屋买卖协议，支付了房屋价款及相关契税，一直在本案所涉房屋内居住生活多年，徐昌清将本案所涉房屋的房产证原件交其保管等事实，在一审审理过程中举示了《契约》、《税收完税证》、《乡村房屋所有权证》等证据，在二审中又申请证人张某、李某出庭作证，两名证人的证词与书证相互印证并形成证据锁链，其证明力较徐昌清提交的证据而言更具有证明优势，本院对范刚治主张的上述事实予以确认。对于徐昌清所称契约应为无效合同，不具有依法成立的合同要素，契约不具有真实性以及范刚治占有本案所涉房屋并不等于拥有房屋物权的上诉理由，本院认为，徐昌清让范刚治代为看管而让其居住使用房屋多年且不收取费用的说法，因徐昌清并未举证证明其与范刚治具有亲戚关系或者两家邻里关系融洽，其这一说法在情理上略显牵强。相反，《契约》的签订时间和《税收完税证》的出具时间中间只间隔两天、范刚治持有徐昌清的《乡村房屋所有权证》原件并居住使用房屋十多年，再结合范刚治陈述《契约》中“徐昌清”的签名系徐昌清的配偶陈登文代签，以及张文第、李某出庭作证对双方签订契约的过程、契约中“徐昌清”的签名以及范刚治当场支付购房款等相关情况作出陈述，足以认定范刚治通过买卖而获得涉案房屋居住使用的事实。至于范刚治是否具有购买徐昌清房屋的相关权利，则不属于本案审理范围。综上所述，徐昌清的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐昌清负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年五月十日书 记 员  蒋 茜