宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第327号
上诉人（原审被告）周昊，男，1987年6月10日出生，满族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
委托代理人杜涛，宁夏兴业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏昊城房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区。
法定代表人张京芃，该公司董事长。
委托代理人徐红育，女，1959年12月19日出生，汉族，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人李平安，宁夏盾力律师事务所律师。
上诉人周昊因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第1928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人周昊的委托代理人杜涛，被上诉人宁夏昊城房地产开发有限公司（以下简称昊城房产公司）的委托代理人徐红育、李平安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月6日，原告昊城房产公司因无力清偿欠付他人的工程款，与庆华小贷公司、张京芃、徐红育三方签订一份《借款协议》，协议约定：昊城房产公司向庆华小贷公司借款300万元用于支付工程款；借款期限为6个月，自2010年8月6日至2011年2月5日止；借款月利率为12‰；还款方式为按月付息，到期一次性还本，利息应于每月5日前一次性付清；借款本金应于借款期限届满之日一次性付清；违约责任约定，昊城房产公司在借款期限内未能按约还款的，则向庆华小贷公司每日支付借款总金额的万分之10的违约金。三方在借款协议签字、盖章确认。同日，庆华小贷公司、昊城房产公司与庆华小贷公司原员工周昊、王继新等七人三方又签订一份《补充协议》，协议约定；昊城房产公司同意将其开发销售的位于银川市金凤区万寿路183号“苏杭名苑”七套别墅销售给周昊等七人，总面积为1232㎡，单价为4880元，总价款为601.216万元；昊城房产公司在与周昊等七人签订《商品房买卖合同》后在房产管理部门进行备案，庆华小贷公司在昊城房产公司将所购买的房屋以周昊等名义进行备案后向昊城房产公司支付借款300万元；周昊与昊城房产公司所签订的《商品房买卖合同》为附条件的协议，所附的条件为：昊城房产公司如按借款协议约定的期限偿还了全部借款及所有费用之后，被告周昊与原告昊城房产公司所签订的《商品房买卖合同》自行终止，周昊不承担由此产生的任何费用，并协助做变更备案手续；昊城房产公司如未能按借款协议的约定期限偿还全部借款及所有的费用，周昊有权选择继续履行本协议及《商品房买卖合同》；所须支付的购房款庆华小贷公司、昊城房产公司同意可由其向庆华小贷公司的借款及借款协议项下的所有款项进行抵付购房款，抵付的房款价每平米单价按本协议约定单价款的60%执行，抵付后的总价款如仍有超出借款协议的部分，则由周昊向昊城房产公司退还。2013年4月8日，原告昊城房产公司与被告周昊签订《商品房买卖合同》一份，原告将其开发的位于银川市金凤区丰登镇的苏杭名苑18-1-201室以单价4880元／㎡，房款总价854976元出售于被告。2013年4月16日，经银川市房屋产权交易管理中心备案登记到被告周昊名下。2014年1月7日，庆华小贷公司以原告房产昊城公司未按约定履行双方于2010年8月6日所签订的《借款协议》构成违约为由向宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院提起借款合同纠纷诉讼。2014年3月10日，银川市兴庆区人民法院作出（2014）兴民商初字第122号民事调解书，确认“昊城公司所欠庆华小贷公司借款本金300万元，利息115.2万元；被告于2014年3月25日前向原告偿还借款本息，后期利息顺延计算至借款本金还清之日；被告张京芃、徐红育对昊城公司上述借款本息承担连带清偿责任”。因昊城房产公司未履行调解书确定的给付义务，庆华小贷公司现已向银川市兴庆区人民法院申请强制执行。在执行过程中，昊城房产公司仍然未履行借款清偿义务。原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的银川市金凤区苏杭名苑18-1-201室房屋买卖合同；案件受理费由被告承担。
原审法院认为，原、被告及庆华小贷公司签订的《补充协议》及原告昊城房产公司与被告周昊签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续的行为，其真实目的是为了保障昊城房产公司如约偿还庆华小贷公司的借款。被告周昊主张用所购房款抵顶昊城房产公司欠付庆华小贷公司借款的事实，因原告与庆华小贷公司借款合同纠纷已经发生法律效力的人民法院民事调解书确认处理，并已进入强制执行程序，且被告周昊并未实际向原告支付过购房款，双方并未建立真实意思表示的商品房买卖法律关系，故被告的辩解理由依法不能成立，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项之规定，判决：
解除原告宁夏昊城房地产开发有限公司与被告周昊2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费100元，减半收取50元，由被告周昊负担。
宣判后，周昊不服提出上诉称，一、原审法院审理程序违法，上诉人在原审中提出反诉，要求被上诉人履行双方签订的《商品房买卖合同》，为上诉人出具购房款发发票并办理产权证书。原审法院以反诉请求与本案无关为由对反诉不予受理，程序违法。二、原审判决认定事实不清，刻意回避和遗漏了被上诉人、庆华小贷公司及上诉人各方已就上诉人应付被上诉人购房款抵顶被上诉人欠庆华小贷公司借款达成合意的重要案件事实。被上诉人与庆华小贷公司民间借款纠纷调解书虽已发生法律效力，但并未实际履行，该案在执行中被上诉人与庆华小贷公司约定继续履行《商品房买卖合同》；三、原审判决适用法律错误，本案不符合解除合同的法定情形，不应适用《合同法》九十四条第四项规定。。综上请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人在二审提交了民事起诉状一份、民事调解书一份、裁定书两份、交接清单一份。证明上诉人所购买并备案登记的银川市金凤区苏杭名苑18-1-201室房屋在马永军诉李作民、李雷、周昊、王东强民间借贷纠纷一案执行过程中，银川市兴庆区人民法院于2014年11月10日作出（2014）兴民初字第3734-1号民事裁定书裁定将该房屋交付给马永军抵偿欠款，上诉人按照该裁定要求于2015年1月16日已将该房屋交付给马永军的事实。
被上诉人质证对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。认为起诉状的时间是2014年6月25日，兴庆区法院的2388号调解书中确认兴庆区法院在2014年4月22日受理了原告的起诉是违反的法律规定和常理的。本案的诉讼在上诉人提交的该组证据之前，上诉人从未对本案的诉讼提出过异议，这两组证据诉争的房屋是同一房屋，上诉人应在本案的原审诉讼中就应提到该组证据的事实。
被上诉人昊城房产公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人在二审未提交新证据。
二审审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依据被上诉人与案外人庆华小贷公司2010年8月6日签订的《借款协议》及上诉人、被上诉人与案外人庆华小贷公司三方签订的《补充协议》，结合涉案《商品房买卖合同》的履行情况，可确认双方签订《商品房买卖合同》、办理备案登记的行为，其实质是当事人依契约自由原则缔结的约定担保合同，双方的合意是以不转移涉案房屋所有权为目的，通过备案登记公示方式限制债务人转移该房屋以达到债权的实现。该《商品房买卖合同》中双方均无买卖房屋的意思表示。被上诉人昊城房产公司对该房屋所有权享有实质上的控制，该合同是附解除条件转移所有权的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。被上诉人昊城房产公司清偿其对庆华小贷公司300万元债务本息是涉案《商品房买卖合同》解除条件。现被上诉人昊城房产公司与案外人庆华小贷公司的借款合同纠纷案件中，案外人庆华小贷公司的债务并未获清偿，故该解除条件并未成就。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定判决解除涉案《商品房买卖合同》，系认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。同理，上诉人在原审中提出要求履行双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，亦不能成立，原审未予受理，并无不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第19285号民事判决；
二、驳回被上诉人宁夏昊城房地产开发有限公司的原审诉讼请求。
一审案件受理50元，由被上诉人宁夏昊城房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由被上诉人宁夏昊城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安 宁
审 判 员 胡春燕
代理审判员 高卫国
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李梦露
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定