江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02362号
上诉人（原审被告、反诉原告）张辉，系苏州市沧浪区水城大酒店个体工商业主。
委托代理人蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。
委托代理人付生，江苏诚鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州有线电一厂。
法定代表人徐逸平，该厂厂长。
委托代理人吴锦祥。
委托代理人顾俊福，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
上诉人张辉因与被上诉人苏州有线电一厂房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2012）姑苏民五初字第0015号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市姑苏区胥江路51号（原胥江路405号）建筑面积26202.65平方米房屋，产权登记在苏州有线电一厂名下。
2001年11月2日，张辉以苏州市平江区水城食府名义与苏州有线电一厂签订房屋租赁合同，约定张辉向苏州有线电一厂承租苏州市胥江路51号房屋和程控配套大楼一楼东、二楼东部分，面积共计520平方米，租赁期限自2002年1月1日起至2003年12月31日止。合同期满后，双方所续签的租赁合同均为1年的租赁期限，租赁面积也不断增加。
2010年5月28日，张辉向苏州有线电一厂出具还款承诺书，称其因经营亏损造成拖欠房租，承诺年内不再拖欠，将分期支付合计34.656万元，如不能兑现，则参照银行标准按天承担欠款滞纳金。
2010年6月6日，张辉以苏州市沧浪区水城大酒店（乙方、张辉经营并领取个体工商户执照）的名义与苏州有线电一厂（甲方）签订房屋（场地）租赁合同，约定甲方将位于苏州市胥江路405号26幢1-4层（共2927平方米）东的房屋租赁给乙方，租赁物建筑面积1445平方米，乙方租赁用途为饭店，租赁期限为2年，即从2010年1月1日起至2011年12月31日止（如遇拆迁、土地被收储或非因甲方原因导致合同不适合履行的，租赁期限自甲方向乙方发出书面通知之日起自行终止）；年租金208800元，2010年租金按承诺书支付，2011年按季支付。合同第六条约定，合同期满或因乙方原因致使合同被解除的，乙方装修改建无偿归甲方所有。第十条违约责任条款约定，欠付租金应按应付未付租金数额以每天千分之五向甲方支付滞纳金；如逾期30天仍不支付租金，则甲方有权单方面解除租赁合同，收回租赁房屋；如乙方未按期向甲方交付房屋的，按合同约定房租的两倍向甲方支付房屋使用费，并按合同总标的20%向甲方支付违约金。第十一条合同终止条款约定，租赁期间，如遇拆迁或政府征用未到期租赁物的，甲方有权解除合同，乙方须在接到通知后3个月内无条件搬出，租金按实计算，甲方不负责作任何赔偿或补偿。同时，双方还签订物业服务协议1份，约定乙方每年向甲方支付物业管理费用20万元，与房屋租赁期限同步。
2011年11月7日，苏州有线电一厂向张辉送达了关于合同到期不再续租的通知，该通知还要求张辉于2011年12月31日前腾空并归还房屋。现涉案房屋仍由张辉使用。
原审另查明：根据苏州市土地储备中心苏地储字（2003）38号文、苏州市发展计划委员会苏计中心（2003）251号批复、苏州市国土资源局苏土储复字（2006）第002号批复，苏州有线电一厂地块约133000平方米已征归国有，由苏州市土地储备中心进行储备，苏州市土地储备中心持有该宗地块的国有土地使用权。但张辉所承租的房屋未列入房屋拆迁范围。
原审审理中，张辉对结欠苏州有线电一厂租金268800元一事无异议，但主张苏州有线电一厂原厂长刘立仁同意其一直承租涉案房屋直至房屋被拆迁为止，并向原审法院提交了证人刘立仁的证言。
原审证人刘立仁，2000年8月至2007年7月期间担任苏州有线电一厂厂长。其于2013年3月15日原审开庭时陈述：我与张辉是有线电厂同一师傅带的，但没有与张辉一起工作过。1980年我离开有线电一厂时，张辉还没有进厂。2000年至2007年，我是有线电一厂的法定代表人，2007年下半年到创元托管中心去了，再后来就离开了。2000年，张辉到我们单位来租赁酒家，说至少要两层，又提出要重新改造，大量装修的话担心会被赶走。当时国有企业正好要求分流三至五人，我要张辉负责，不能拖欠租赁费用，跟他说做得好的话可以一直做下去，除非碰到拆迁，后来张辉确实做得很好。大约2006年，张辉说整个都想租下来，又碰到装修投入的问题，还是同意他只要不拆迁，可以一直做下去。租赁合同是一年一签滚动下去的，签死的话租金不好调整，作为经营来讲，不会让他一年结束了就走，要随着市场变化调整的。出租房屋的门面原来有点斜，张辉提出要拉平。我跟他讲清楚如果规划有问题的话，损失要其自负，具体时间我记不清了，后来的装修也是张辉扩大经营的时候装修的。
原审审理中，张辉于2013年4月2日向原审法院申请，要求对涉案房屋内的装修、扩建费用及设备设施的现值进行评估，原审法院遂委托苏州市价格认证中心对苏州市胥江路51号1至4层东苏州市沧浪区水城大酒店内形成附合的装饰装修物的现值进行评估。2013年12月24日，苏州市价格认证中心出具苏价证民鉴（2013）107号报告书，鉴证结论为：1、假定价格鉴证标的装修日期为2011年，价格为1561080元；2、假定价格鉴证标的装修日期为2007年，价格为780540元。其中“三、四楼中央空调及一楼回填土工程因未提供相关资料，且隐蔽工程现场无法勘验，本次价格鉴证未予考虑”。
张辉对上述结论提出异议，认为存在少评、漏评项目，三、四楼中央空调和一楼回填土工程及所有隐蔽工程未在鉴证结论中得到应有的体现。2014年3月，苏州市价格认证中心向原审法院出具异议答复函，对张辉提出的异议内容进行了复核，对部分项目进行了补充、调整；其中三、四楼格力中央空调因未提交相关图纸及资料，且隐蔽工程现场无法勘验，暂按建筑面积计算。因此，按装修日期为2011年的补充、调整部分鉴证价格合计为830355元，按装修日期为2007年的补充、调整部分鉴证价格合计为415178元。
上述事实，由苏州有线电一厂提交的房屋租赁合同（2001年、2004年签订）、房屋（场地）租赁合同及物业服务协议（2010年签订）、苏州市沧浪区水城大酒店工商登记资料、房屋所有权证、国有土地使用证、还款承诺书、关于租赁合同到期不再续租的通知、苏州创元投资发展（集团）有限公司出具的关于刘立仁同志有关情况的说明及任免通知、张辉提交的苏地储字（2003）38号文、苏计中心（2003）251号批复、苏土储复字（2006）第002号批复、刘立仁的证言、申请、苏州市价格认证中心报告书、异议答复函以及当事人陈述等予以证实。
原审原告苏州有线电一厂的诉讼请求为：请求法院判令张辉立即将苏州市胥江路405号26幢1-4层东房屋腾空交还苏州有线电一厂；判令张辉支付所欠租金268800元并以每年817600元的标准支付自2012年1月1日起至实际交房日止的房屋使用费。原审诉讼中，苏州有线电一厂变更使用费标准为按每年417600元（208800元×2倍）计算。
原审反诉原告张辉的诉讼请求为：请求法院判令苏州有线电一厂支付张辉赔偿款8889484.12元，其中包括空调42台413500元，餐具、桌子、餐厅设备36万元，管道煤气扩容费162000元，包括冷库在内的厨房设备56万元，员工补偿费932880元，酒店装修折旧后6461104元，经营损失42万元。
原审法院认为：苏州有线电一厂与张辉之间签订的租赁合同均成立、有效。最后一期2010年6月6日签订的房屋（场地）租赁合同约定的租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，苏州有线电一厂于合同期满前的2011年11月7日书面通知张辉合同到期不再续租，故双方之间的租赁合同于2011年12月31日已经期满终止，张辉理应将其承租的房屋腾空归还苏州有线电一厂。因此，原审法院对于苏州有线电一厂要求张辉腾空归还房屋及支付所欠租金268800元的诉讼请求，予以支持。张辉在租赁期满后未将房屋交还苏州有线电一厂，其应当支付相应的房屋使用费。苏州有线电一厂要求按合同第十条违约责任条款的约定，由张辉按照年租金208800元的两倍支付房屋使用费，过分高于其实际损失，原审法院调整为参照约定年租金208800元的120%即250560元的标准支付房屋使用费。因此，自2012年1月1日起至2014年3月31日止的使用费为563760元（250560元／年÷12个月×27个月）。
关于张辉的反诉请求，其与苏州有线电一厂之间的租赁合同系期满终止，而非苏州有线电一厂违约解除。合同第六条明确约定，合同期满承租方装修改建无偿归出租方所有，故不存在由苏州有线电一厂赔偿张辉装修损失的问题。本案不涉及拆迁，不适用拆迁赔偿，张辉要求苏州有线电一厂赔偿相关费用均无法律依据，原审法院不予支持。鉴于苏州有线电一厂原法定代表人在其任职期间曾经向张辉口头承诺可以一直租赁至房屋拆迁止，张辉投入装修存在预期的投资收益，故对已经形成附合的装饰装修物可酌情由苏州有线电一厂以不高于装修现值的15%补偿张辉损失。关于装修现值，苏州市价格认证中心按照装修时间分别为2007年和2011年而出具了两个不同的价格，张辉主张装修时间为2011年，其应承担举证责任，未能举证则承担举证不能的法律后果。张辉在原审庭审中陈述其在经营中存在滚动装修的情况，符合饭店经营的一般规律，原审法院予以采信，故对于张辉的装修原审法院酌情确定由苏州有线电一厂补偿30万元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、张辉于判决生效之日起10日内搬离苏州市姑苏区胥江路51号1至4层房屋，将房屋返还苏州有线电一厂。二、张辉于判决生效之日起10日内支付苏州有线电一厂租金268800元及自2012年1月1日起至2014年3月31日止的房屋使用费563760元，并按年使用费250560元的标准支付自2014年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。三、苏州有线电一厂于判决生效之日起10日内补偿张辉装饰装修物损失30万元。四、驳回张辉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费15755元，由苏州有线电一厂负担4875元，张辉负担10880元；反诉案件受理费减半收取为37013元，司法鉴定费14000元，合计51013元，由张辉负担49291元，苏州有线电一厂负担1722元。
上诉人张辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1、上诉人提供的证据充分证明涉案房屋所属土地已被苏州市土地储备中心作为储备用地收归国有，其土地使用权已不属于苏州有线电一厂。但原审法院却视涉案房屋将被动迁的事实于不顾，错误认定涉案房屋未列入拆迁范围，以损害上诉人合法利益的方式来维护被上诉人的非法利益。2、原审法院既已认定涉案房屋未列入拆迁范围，且又认定苏州有线电一厂原法定代表人刘立仁的证人证言可作为定案的依据，则被上诉人要求上诉人腾退房屋的要求就不应予以支持。原审判决违反双方当事人的约定，判令上诉人腾退涉案房屋，脱离了合同目的，系错误判决。3、原审法院既然支持了被上诉人要求上诉人腾退涉案房屋的诉请，就理应对被上诉人这一显属违约的行为所应承担的法律责任予以认定。但原审法院罔顾事实，对上诉人历年来的巨大投入视而不见，对苏州市价格认证中心的评估结论也未予采纳，仅仅判令被上诉人补偿上诉人装饰装修物损失三十万元。4、原审法院认定至租赁合同期满时上诉人仍结欠被上诉人租金268800元与基本事实不符，上诉人虽认可这一欠租金额，但起因系被上诉人自2012年起不愿再接受上诉人所交租金，原审判决明显侵害了上诉人的合法权益。5、因合同约定的年租金是在被上诉人供水供电的基础上所约定，而事实上自2013年4月起被上诉人不再提供水电，导致上诉人无法开展经营活动。在客观条件发生变更之后，原审判决以原租赁合同所约定的年租金额乘以120%来确定2012年起的房屋使用费，明显脱离客观事实。二、一审法院违反程序，未按上诉人的鉴定申请委托鉴定。上诉人于2013年3月27日向一审法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋的装修、扩建物的价值及设备设施的价值，聘请专业评估机构依法进行评估，但一审法院仅就涉案房屋装饰装修物的现值委托苏州市价格认证中心予以评估。原审法院的这一行为，违反了民事诉讼法的相关规定，显属程序违法。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原审判决，判令被上诉人赔偿上诉人装饰损失2391435元及人员遣散费932880元，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人苏州有线电一厂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人也同意给予上诉人30万元装饰装修物补偿款。至于上诉人的其他上诉请求，被上诉人认为没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，苏州有线电一厂与张辉于2010年6月6日签订的房屋（场地）租赁合同是双方真实意思的表示，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。该合同约定的租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，合同第十一条同时约定，张辉在租赁期满时，应于租赁期满之日搬迁完毕，并将所租赁的房屋交还给苏州有线电一厂。苏州有线电一厂于2011年11月7日向张辉送达了关于合同到期不再续租的通知，并要求张辉于2011年12月31日前腾空并归还涉案房屋。故前述合同于2011年12月31日业已期满终止，原审判令张辉搬离涉案房屋并将房屋归还苏州有线电一厂并无不当，应予维持。张辉认为涉案房屋已列入拆迁范围、原审判决损害了其合法权益的上诉主张，并无相应证据予以佐证，本院不予采信。
关于张辉是否结欠苏州有线电一厂268800元租金的问题。张辉认为根据苏州有线电一厂明细分类账上的其他应收款记录，其在2011年已向苏州有线电一厂支付租金206500元，苏州有线电一厂对此予以认可。根据苏州有线电一厂向原审法院起诉时所提供的证据，苏州有线电一厂诉请张辉支付所欠租金时，将张辉已付租金业已扣除，并主张张辉仍结欠其租金268800元。原审庭审期间，张辉对此事实也无异议，故本院确认张辉结欠苏州有线电一厂房屋租金268800元。张辉认为原审认定的268800元租金为2012年之前所欠与基本事实不符的上诉主张，没有事实依据，本院不予采信。
关于原审判令张辉向苏州有线电一厂支付房屋使用费是否合理的问题。双方签订的房屋（场地）租赁合同期满终止后，张辉理应按约定将涉案房屋归还苏州有线电一厂。现张辉占有涉案房屋拒不归还，苏州有线电一厂有权要求其返还房屋并赔偿损失，故苏州有线电一厂诉请张辉支付逾期腾退的房屋使用费于法有据，本院予以支持。苏州有线电一厂根据房屋（场地）租赁合同第十条的约定，要求张辉按年租金208800元的两倍支付房屋使用费，明显高于其实际损失，应予调整。原审法院酌定按年租金208800元的120%即250560元的标准判令张辉向苏州有线电一厂支付房屋使用费并无不当，本院予以确认。张辉认为自2013年4月起无法开展经营、原审判令其承担房屋使用费脱离客观事实的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于苏州有线电一厂是否应向张辉补偿装饰装修物损失的问题。根据房屋（场地）租赁合同第六条的约定，合同期满后，张辉于承租期间对涉案房屋的装修改建无偿归苏州有线电一厂所有。故前述合同期满终止后，张辉要求苏州有线电一厂赔偿装饰损失2391435元、人员遣散费932880元等均无事实及法律依据，本院不予支持。苏州有线电一厂原法定代表人刘立仁在其任职期间虽向张辉口头承诺其可一直租赁至涉案房屋被拆迁为止，但苏州有线电一厂与张辉于2010年6月6日签订的房屋（场地）租赁合同已对刘立仁的口头承诺予以变更，双方当事人应按前述合同的约定履行各自义务，故原审法院依据刘立仁的口头承诺酌定苏州有线电一厂补偿张辉装饰装修物损失30万元不当。但在二审期间，苏州有线电一厂陈述服从原审判决，同意补偿张辉装饰装修物损失30万元。苏州有线电一厂的前述陈述，系对其民事权利及诉讼权利的处分，且不违反法律规定，本院予以确认。
关于原审程序是否违法的问题。张辉在原审期间，虽就涉案房屋的装修价值、扩建物价值及设备设施价值向原审法院申请价格评估，但并未就扩建物价值、设备设施价值向原审法院提供相应材料，以便于鉴定机构进行价格评估。原审法院根据张辉业已提供的鉴定申请材料，委托苏州市价格认证中心对涉案房屋装饰装修物的现值进行评估并无不当。且根据房屋（场地）租赁合同第六条的约定，合同期满后，张辉于承租期间对涉案房屋的装修改建无偿归苏州有线电一厂所有，故就涉案房屋的装饰装修等是否进行鉴定对本案实体处理并无影响。据此，张辉认为原审法院程序违法、侵害其诉讼权利的上诉主张，本院不予采信。
综上所述，上诉人张辉的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费52768元，由上诉人张辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年八月十一日
书 记 员 郭 锐