广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终201号
上诉人（原审原告）：广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行，住广州市海珠区，系个体工商户。
经营者：陈日显（香港居民）。
委托代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：罗君怡，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州新电视塔建设有限公司经营管理分公司，住广州市海珠区。
负责人：陈强，职务：董事长。
被上诉人（原审被告）：广州新电视塔建设有限公司，住广州市海珠区。
法定代表人：陈强，职务：董事长。
两被上诉人共同委托代理人：张万隆，广东东方昆仑律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：章良琅，广东东方昆仑律师事务所律师助理。
上诉人广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行的经营者陈日显（承租人、乙方）与电视塔分公司（出租人、甲方）于2011年3月15日签订《物业租赁合同》，约定乙方同意承租甲方的涉案商铺，租赁期限自2010年10月23日起至2014年4月22日止；每月租金为40725元，乙方须于每月首日向甲方预交当月租金全数；乙方在签订本合同时应即时支付的按金应为三个月租金及三个月管理费，即149053.5元给甲方作为乙方执行本合同之租赁保证金；租赁期满或合同解除后，乙方全部缴清各项应缴费用后，并无违反本合同有关规定，且不存在乙方欠薪逃匿而导致甲方代垫工人工资或租用物业被查封的情形，甲方将无息退还给乙方；在租赁期完结时，若乙方并未拖欠任何租金或其他该付费用，亦没有违反本合同任何条款，甲方则须于乙方将租用物业交还予甲方后四十五天内将保证金全数退还乙方〔不计任何利息〕；如乙方有拖欠任何租金或其他该付费用或乙方因未能履行本合同条款而导致甲方有任何损失，则甲方有权从保证金中扣除该等欠款或损失，而甲方亦只须将保证金抵扣后之余款退还给乙方；乙方须按甲方标准，在合同签订时交付支付电费周转金7920元，该周转金在乙方合同期满或合同解除时，缴清电费后，无息退还；双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字签章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力；等。
2011年11月9日，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行（承租人、乙方）与电视塔分公司（出租人、甲方）签订《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定甲乙双方自愿将租赁期调整为自2010年10月23日起至2015年2月28日止；乙方确认甲方已于2010年11月25日向乙方交付租用物业；等。
电视塔分公司于2013年12月17日印发向广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行发出的《关于商场租金优惠方案顺延的函》，记载在广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行缴清2013年租金及物业管理费的前提下，其司将原租金优惠方案顺延半年，即从2014年1月1日起至2014年6月30日止，期间其司按原《物业租赁合同》约定租金的60%收取租金，即原《物业租赁合同》约定的月租金为40725元，优惠后的月租金为24435元，物业管理费仍按原《物业租赁合同》约定的标准收取，自2014年7月1日起租金及管理费均按原《物业租赁合同》约定的标准收取。
2014年1月18日，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行（乙方）与电视塔分公司（甲方）、电视塔公司（丙方）签订《〈物业租赁合同〉主体变更补充协议》，约定甲方与乙方签订的《物业租赁合同》及《〈物业租赁合同〉补充协议》，现由于甲方和丙方经营管理工作需要，三方一致同意，自2014年2月1日起，原合同及其补充协议的主体——出租人由甲方变更为丙方；原合同及其补充协议中甲方的所有权利和义务转移由丙方享有和承担；原合同及其补充协议所涉及的各项费用包括租用物业的租金（基本租金或营业额扣点）、租赁保证金、装修保证金、电费周转金、水某、电费等其他相关费用，乙方应及时足额支付至丙方如下账号：账号名称：广州新电视塔建设有限公司；本补充协议自2014年3月1日起生效；等。
广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行于2015年8月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、电视塔分公司退还按金149053.50元，并自2015年3月1日起按银行同期银行贷款利率计付利息至该款项清止，暂计至2015年7月20日为3224.46元，上述二项暂计152277.96元；2、电视塔分公司退还水电周转金7920元；3、电视塔公司对上述电视塔分公司的债务承担连带责任；4、本案诉讼费由电视塔分公司、电视塔公司承担。
电视塔分公司原审辩称：根据涉案租赁合同约定每月租金为40725元，其给予广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行租金优惠按60%收取的期限只到2014年6月30日，而广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行从2014年7月仍然只按60%向其支付租金。广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行与电视塔公司后来签订了补充协议，将原租赁合同的主体变更为了电视塔公司，补充协议中载明电视塔分公司的权利义务均由电视塔公司承担，故本案债务应该由电视塔公司独自承担。根据双方租赁合同的约定，合同变更应当采取书面形式，并由双方签字签章作为合同附件，本案中双方对租金变更没有达成书面协议，且只有电视塔分公司、电视塔公司给予广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行租金优惠并明确告知了广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行优惠的截止日期和优惠后仍按原租金收取，故广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行应按合同约定的租金标准支付。
电视塔公司原审辩称：同意电视塔分公司的答辩意见，本案债务应由其承担，其同意在扣除40%的租金后将剩余的保证金和水电周转金退回给广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行。
广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行为证明其主张，提交了如下证据：1、《付款通知单》，其中时间为2014年3月至2014年12月电视塔公司向广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行发出的付款通知单中租金的金额均为24435元；2、发票；3、银行缴费清单，证据1-3均证明广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行已全部付清应缴费用；4、律师函及快递单、妥投证明，证明广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行发函要求电视塔分公司、电视塔公司全额退还按金；5、《通知》及签收单；6、《投诉书》及签收单；7、《关于干仓之味八八青茶叶商行续租及退场事宜的复函》，证据5-7证明双方对租金的标准变更已经达成了一致，且一直履行至合同终止，双方以实际履行行为变更了合同关于租金标准的条款。
电视塔分公司、电视塔公司的质证意见：对证据1-3的真实性、合法性予以确认；对2014年7月1日之后的付款通知单、发票、银行缴费清单的关联性不认可，因为仅是电视塔分公司、电视塔公司向广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行催交缴费情况，并不证明电视塔分公司、电视塔公司认可广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行只按60%缴纳租金，相应的发票肯定也是按缴费的数额出具；证据4的三性不认可，律师函其也没有收到过；对证据5-7真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能证明双方对续租事宜进行沟通，但对原合同的租金变更事宜没有协商过，所有原合同范围内的租金标准没有变化，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行应按照原合同标准每平方米500元补足相应的租金，电视塔分公司、电视塔公司向广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行发出的付款通知单仅仅是通知缴费租金，并不是对租金的变更，双方对此没有达成任何书面协议。
电视塔公司提交了《保证金情况说明》，载明依照合同约定收取保证金149053.5元，水电费周转金7920元，共计156973.5元，扣除应补缴2014年7月-2015年2月期间租金40725元的40%，即40725×40%×8=130320元，扣除补缴租金后，可退还26653.5元。
广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。电视塔分公司对上述证据没有异议。
原审诉讼中，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行、电视塔分公司、电视塔公司明确：广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行按照每月24435元的租金标准支付租金至2015年2月28日，2014年3月份（包括3月）的租金广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行汇入电视塔分公司的账户，2014年4月至2015年2月的租金广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行汇入电视塔公司的账户；涉案场地已经交回，水电、物业费等费用已经结清。
原审法院认为:广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行与电视塔分公司签订的《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行与电视塔分公司、电视塔公司签订的《〈物业租赁合同〉主体变更补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同切实履行。本案的争议焦点在于广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行是否应按照合同约定的租金标准40725元向电视塔公司支付从2014年7月至2015年2月期间租金。广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行虽然提供了电视塔公司向其发出的《付款通知单》、发票等作为证据拟证实其与电视塔分公司、电视塔公司就2014年7月至2015年2月期间租金仍按60%的标准支付达成了合意，但是电视塔分公司、电视塔公司否认与广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行达成合意。上述《付款通知单》仅是起到通知广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行缴费的作用，也只是电视塔公司单方面出具的，并不足以证实广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行、电视塔分公司、电视塔公司对2014年7月至2015年2月期间租金的标准按60%收取达成了一致意见，且电视塔分公司于2013年12月17日印发的《关于商场租金优惠方案顺延的函》明确自2014年7月1日起租金及管理费均按原《物业租赁合同》约定的标准收取，涉案《物业租赁合同》明确约定双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字签章作为合同附件。因此，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行主张其与电视塔分公司、电视塔公司就2014年7月至2015年2月期间租金按60%标准收取达成一致的意见原审法院不予采信，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行应按100%的标准即每月40725元向电视塔公司支付从2014年7月至2015年2月期间租金。当事人双方确认广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行按24435元的租金标准支付租金至2015年2月28日，故广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行欠付的租金为（40725元-24435元）×8个月=130320元。
广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行与电视塔分公司、电视塔公司签订的《〈物业租赁合同〉主体变更补充协议》，约定针对《物业租赁合同》及《〈物业租赁合同〉补充协议》三方一致同意自2014年2月1日起，原合同及其补充协议的主体——出租人由电视塔分公司变更为电视塔公司，原合同及其补充协议中电视塔分公司的所有权利和义务转移由电视塔公司享有和承担。故此，本案退回保证金及水电周转金的义务应由电视塔公司承担，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行要求电视塔分公司承担本案债务不符合合同约定，原审法院不予支持。涉案《物业租赁合同》约定，如广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行有拖欠任何租金或其他该付费用或广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行因未能履行本合同条款而导致电视塔分公司、电视塔公司有任何损失，则电视塔分公司、电视塔公司有权从保证金中扣除该等欠款或损失，而电视塔分公司、电视塔公司亦只须将保证金抵扣后之余款退还给乙方；广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行须按电视塔分公司、电视塔公司标准，在合同签订时交付支付电费周转金7920元，该周转金在广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行合同期满或合同解除时，缴清电费后，无息退还。电视塔公司确认收取保证金149053.5元，水电周转金7920元，故电视塔公司在扣除广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行欠付的租金后应向广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行退回保证金为149053.5元-130320元=18733.5元，亦应将水电周转金7920元退回给广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行。因电视塔公司不退回保证金的原因并非是其违约，而是广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行未能缴清租金，故广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行要求电视塔公司支付保证金从2015年3月1日起的利息原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、被告广州新电视塔建设有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行退回保证金18733.5元。二、被告广州新电视塔建设有限公司在本判决生效之日起10日内向原告退回水电费周转金7920元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案一审受理费3504元，由原告负担2921元，被告广州新电视塔建设有限公司负担583元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告广州新电视塔建设有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
判后，上诉人广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决适用法律及处理错误。依照《合同法》第十条、第二十二条、第七十七条的规定，合同可以采取书面形式、口头形式和其它形式，经当事人协商一致，可以变更合同。订立合同(包含变更合同)的承诺“应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”。在本案中，《物业租赁合同》虽然约定了对合同内容的变更或补充应采取书面形式，并由双方签字盖章作为合同的附件，但双方在一审提供的证据可以证明双方已以被上诉人向上诉人发送《关于调整商场租金的函》、《付款通知单》，上诉人按照《付款通知单》项下的数额交费的方式变更了上述“采取书面形式，并由双方签字盖章作为合同的附件”的约定。l、广州新电视塔建设有限公司经营管理分公司(下称分公司)2013年12月17曰印发了《商场租金优惠方案顺延的函》，此函虽不具有“采取书面形式，并由双方签字盖章作为合同的附件”的形式要件，但一审判决已将其作为租金变更的依据，此足以证明双方存在口头变更租金的合意。2、《商场租金优惠方案顺延的函》不能作为被上诉人调低租金标准的唯一依据。在合同履行中，双方一直采取并形成了由被上诉人或分公司送达《付款通知单》，上诉人依该通知单交款的习惯。该通知单因其项下的租金标准与《物业租赁合同》存在差异，此既可视为被上诉人对上诉人所提给予降低租金之新要约的明确承诺，也可视为是被上诉人对上诉人应交租金等的新的、明确的要约，而上诉人以交费的方式予以承诺并履行。故，《付款通知单》理应被作为变更《物业租赁合同》项下租金的依据之一。3、《商场租金优惠方案顺延的函》不能作为被上诉人调低租金标准期间的唯一依据，《付款通知单》也不仅起通知交费的作用。该函虽然写明优惠期至2014年6月30日止，但在此后，被上诉人仍以《付款通知单》作为收款依据，在此《付款通知单》中已明确“根据我司与贵公司签订的《物业租赁合同》”，“未付款累计”，并详细列明了租金的计算标准为租赁面积81.45㎡，计算依据300元／㎡／月。即被上诉人在《商场租金优惠方案顺延的函》的期限届满后，仍以《付款通知单》延续了优惠期间，上诉人已接受并履行完毕。4、上诉人提交的2015年1月26日关于被上诉人若增加租金至每平方米500元即不再续租的《通知》、《投诉书》可以补强证明双方此前关于租金以《物业租赁合同》约定租金60％标准计收的合意。二、依照《物业租赁合同》第4.2条的约定，被上诉人应在上诉人交还物业后四十五日内退回保证金，其逾期未退，应按同期银行贷款年利率6‰赔偿上诉人的利息损失。综上，上诉请求：1、依法审理，变更原审判决的第一项为：判令广州新电视塔建设有限公司在判决生效后十日内向上诉人退回保证金149053.40元，并自2015年03月01日起按银行同期贷款利率计付利息至该款付清止。2、诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人电视塔分公司、电视塔公司共同答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。本案中，未存在变更合同时需另行签订的补充协议，也未发生变更合同时双方的合意表达。一、本案中，《物业租赁合同》约定了双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，并由双方签字盖章作为合同的附件。上诉人在一审提供的证据《关于商场租金优惠方案顺延的函》只能证明双方从2014年1月1日至2014年6月30日按原租金的60%计收租金，自2014年7月1日起租金及管理费均按原《物业租赁合同》约定的标准收取。《付款通知单》仅具有催收租金的性质，双方并未对变更租金达成合意，也未签订变更租金书面合同。二、《关于商场租金优惠方案顺延的函》是作为答辩人给予短期租金优惠的唯一依据。双方签订《物业租赁合同》后，在上诉人缴清2013年租金及物业管理费的前提下，答辩人向上诉人发出了《关于商场租金优惠方案顺延的函》，将原租金优惠方案顺延半年，并明确提出从2014年7月1日起租金及管理费均按原《物业租赁合同》约定的标准，即500元/平方米收取。此后，双方未对租金的调整达成任何书面变更协议，答辩人在函中也明确表示，优惠期满后续执行合同约定租金标准。因此，《关于商场租金优惠方案顺延的函》是作为答辩人给予短期租金优惠的唯一依据，双方均应严格按照此优惠方案履行。三、上诉人提交的《通知》、《投诉书》只能证明双方在租赁期满前对续租进行了沟通、协商，与本案的租金认定标准并不具有关联性，不能以此证明双方达成了按约定租金60%标准并不具有关联性，不能以此证明双方达成了按约定租金60%标准计收租金的合意。
经审理，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》、《〈物业租赁合同〉主体变更补充协议》，意思表示真实，合法有效，在履行上述合同的过程中，双方当事人明确的行为表示及实际履行亦同样应予确认。
本案是租赁纠纷，争议焦点在于合同双方对于2014年7月至2015年2月期间租金标准的约定。对此，双方当事人有不同的表述，分歧主要在于实际交付原合同约定60%的租金是否双方当事人的合意。被上诉人认为合同明确约定履行变更需“采取书面形式，并由双方签字盖章作为合同的附件”，同时出租方已于2013年12月17日向上诉人发出《关于商场租金优惠方案顺延的函》，明确2014年7月起按原合同约定标准收取。上诉人则认为双方当事人已经通过实际履行变更了原合同约定的租金交付标准。经审核，本院对该争议事实分析如下：首先，双方当事人并无对2014年1月1日之前的租金另行书面协议约定变更，但按原合同约定标准的60%交付租金，是双方合意且实际履行，对此双方当事人均无异议。即双方当事人在履行上述书面合同的过程中存在通过实际行为改变合同条款履行的事实。故此，被上诉人在此后履行过程中仅以合同约定变更方式为由否定双方当事人通过行为变更条款的理由并不充分。其次，在承认通过实际履行变更合同条款履行的情况下，履行中的实际变更的认定标准应是双方合意。未有充分证据证实2013年12月17日的函件内容属于双方协商一致内容，并且，此后双方实际交付租金的行为亦与该函件内容不符。故此，被上诉人仅以该函内容主张履行变更理据亦不充分。原审认为被上诉人通知交付租金的行为是单方行为，该认定与交租通知、租金的交付、票据的开据等一系列的行为相互性特征不符，本院对该认定予以纠正。最后，对于书面合同之外行为，双方意思表示的真实性有必要结合证据对实际行为分析加以判断。被上诉人认为上诉人自2014年7月起就欠付租金，但该时段出租方书面通知被上诉人交付租金金额并非原合同约定全额标准，被上诉人的解释为公司交接失误，该解释与其公司交接时间并不吻合，同时并无证据证实诉讼前被上诉人适时提出异议，直至上诉人以退回保证金提起本案诉讼时被上诉人才提出该抗辩，其行为表述存在有违一般认知的不合理性，本院不予支持。在无充分证据证实上诉人违约的情况下，且被上诉人确认收取保证金149053.5元，水电周转金7920元，均应予以退回。鉴于双方当事人对于合同到期后承租人已经交还涉案场地没有异议，依据双方《物业租赁合同》关于保证金第4.2条款的约定，出租人应在交还场地后45天内免息退回，超出该时限的应按银行同期贷款利率给付利息。综上，上诉人要求退回保证金及利息的诉请，在符合双方合同约定范围内，本院予以支持，原审认定事实及适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1516号民事判决第二项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1516号民事判决第一项为“被上诉人广州新电视塔建设有限公司在本判决生效之日起10天内向上诉人广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行退回保证金149053.5元，并自2015年4月14日起按银行同期银行贷款利率计付利息至清付之日止；
三、驳回上诉人其他诉讼请求。
本案一审受理费3504元、二审受理费3281元，均由被上诉人广州新电视塔建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 杨