杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第1155号
原告：吕新功。
原告：余玉兰。
被告：赵丹。
被告：陈铁飞。
原告吕新功、余玉兰诉被告赵丹、陈铁飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告吕新功、余玉兰，被告赵丹、陈铁飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕新功、余玉兰起诉称：2015年5月10日，原、被告签订了《杭州市房屋转让合同》及补充协议一份，约定两被告将其共有的位于杭州市滨江区浦沿街道曼城7幢1单元1001室转让给原告，房屋转让价为人民币1348000元，双方还约定款清交房。合同签订后，原告已按约付清购房款，但被告却迟迟不将涉案房屋交付给原告。
2015年6月15日，原告向被告发出《催告通知书》，要求被告最迟于2015年6月20日交房，但被告至今未予交房。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第六条约定“逾期交付房屋，超过7天，购买方有权终止合同，出售方应支付给购买方违约金人民币230000元。”，故原告向法院起诉，要求判令：1、解除原、被告之间所订立的《杭州市房屋转让合同》；2、被告返还给原告购房款人民币1348000元，并赔偿给原告税费、中介费损失人民币23000元；3、由被告支付给原告违约金人民币230000元。
被告赵丹、陈铁飞答辩称：
一、涉案房屋于2014年6月24日出租，租期至2015年12月23日止。在签订《购房意向合同》前，被告已明确告知原告涉案房屋的租赁情况，原告在购买时多次随中介前往看房，知悉涉案房屋处于租赁期。
二、根据“买卖不破租赁”原则，除涉案房屋承租人自愿搬离之外，被告无权要求承租人将涉案房屋腾空。
三、截止2015年6月20日，被告及中介多次通知原告前去收取涉案房屋租金及押金，但原告一直拒绝收取。
四、2015年6月26日，原、被告及中介协商，原告曾提出要求被告以购房款1370000元为基数按年利率6.5%赔偿给其利息损失，同时要求如果承租人在2015年11月1日还未搬离涉案房屋，则被告再额外支付给原告涉案房屋两个月的租金，被告拒绝了原告的要求。
五、涉案房屋的房产三证已全部过户到原告名下，有线电视、物业交接也已由中介代办完成。因原告不愿配合，双方至今未办理电表、煤气等过户手续。同时，双方在所签订的《杭州市房屋转让合同》中并未约定不能带租客交房，故被告及中介已经履行交房义务，不存在违约情况。
综上所述，涉案房屋未交付的原因是原告不配合所致，被告没有违约行为，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告吕新功、余玉兰向本院提交并出示了下列证据：
1、《杭州市房屋转让合同》原件一份及补充协议原件两份，拟证明原、被告就涉案房屋的转让达成一致协议，并约定了双方的权利和义务等事实。
2、现金缴款单复印件一份、收据原件一份、收条原件两份，拟证明原告已经按约付清购房款等事实。
3、《催告通知书》原件一份，拟证明原告曾就涉案房屋的交付事宜催告被告按约交房等事实。
4、录音资料一份，拟证明被告曾承诺在交付房屋前腾退租客的事实。
被告赵丹、陈铁飞向本院提交并出示了欠条、房产三证、短信、华数家庭业务受理登记表复印件各一份，拟证明原告没有付清全部款项及被告已积极履行交房义务等事实。
对于原、被告所提交的证据，本院认证如下：
一、原告所提交的证据。
对证据1和3，被告无异议，本院均予以采信。
对证据2，被告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告没有付清中介费，不应当认定其已经履行了全部合同义务。本院认为，该证据能证明原告付清了涉案房屋的购房款，且被告对证据的真实性无异议，故本院予以采信。
对证据4，被告认为该证据不够清晰，暂不质证。本院认为该证据与双方在签订的《杭州市房屋转让合同》中约定房屋租赁情况相印证，能够证明被告承诺在交房前腾退涉案房屋承租人的事实，故本院予以采信。
二、对被告所提交的证据。
原告对欠条的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为其尚欠部分中介费的原因是中介未履行全部居间义务。对房产三证和短信均无异议。对华数家庭业务受理登记表不予认可，因为不是原告本人或者授权中介前往办理的。本院认为，欠条系原告就中介服务费出具给中介公司的，与原告是否完全履行涉案房屋的购房款的支付缺乏关联性，本院不予采信。因被告对短信及房产三证均无异议，故本院予以采信。华数家庭业务受理登记表上没有原告的签字确认，且原告不认可，被告又未提交原告授权中介予以办理的证据予以证明，故本院不予采信。
综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：
2015年5月10日，原、被告及案外人杭州口碑房地产代理有限公司签订了一份《杭州市房屋转让合同》和两份《补充协议》，并约定：被告将其所有的位于杭州市滨江区浦沿街道曼城7幢1单元1001室的房产转让给原告；房屋转让价格为人民币1348000元，原告于2015年5月12日前支付给被告首付款550000元，银行贷款600000元发放到双方约定的银行第三方监管账户且在银行放贷及物业交割后5个工作日内支付给被告，余款198000元由原告在2015年5月20日前支付；涉案房屋无租赁情况；款清交房；除不可抗拒的因素外，被告未按约交房的，原告有权按累计已付款额向被告追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，以银行同期活期存款利率为月利率计算违约利息，如果逾期交付超过7天，原告有权要求被告支付违约金人民币230000元，合同则终止，若原告实际损失与被告支付的违约金不符时，差额部分由被告据实赔偿。
合同签订后，原告于2015年5月9日、5月14日、5月20日共支付给被告购房款748000元。2015年5月28日，原告将贷款600000元支付给被告，被告于同日将涉案房屋的产权三证转移过户至原告名下。
2015年6月15日，原告向被告发出《催告通知书》，要求被告于2015年6月20日前交房。因被告于2014年6月24日将涉案房屋出租给案外人，租赁期间至2015年12月23日届满。后因承租人拒绝腾退房屋，被告未交房。2015年6月20日，被告通知原告前去领取承租人的租金及押金，原告予以拒绝。此后至今，被告仍未将涉案房屋交付给原告使用。
本院认为：一、被告在签订《杭州市房屋转让合同》时是否对原告承诺过交房时清退承租人及被告至今未交房的行为是否违约。首先，原、被告在所签订的《杭州市房屋转让合同》第一条第4项对涉案房屋租赁情况约定为没有租赁，也不存在租赁期间。其次，从一般常理推断，原告购买涉案房屋的目的在于供家庭居住，而且这种目的具有迫切性，如果原告明知其所购买的房屋需要在2015年12月24日后方能装修、居住，付清购房款和实际取得房屋的时间长达半年之久，其仍然同意购买的可能性比较小。最后，《杭州市房屋转让合同》中对出售房屋存在租赁明确列出了处理选择方案，如果原告在签订合同时明知涉案房屋存在租赁，又不选择处理方案，一定程度上能够说明被告曾经对原告承诺过款清交房时清退租客，且该事实也有录音佐证，能够形成完整的证据链，故本院认定被告在签订《杭州市房屋转让合同》时对原告承诺过交房时清退承租人。被告未按约交房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。
二、关于原、被告所签订的房屋买卖合同是否需要解除。
本院认为，被告已将涉案房屋的房产三证转移至原告名下，被告以其行为表明了其愿意继续履行合同的诚意，只是碍于涉案房屋本身还存在房屋租赁合同，不得不延期交房，故从保护交易安全与秩序、便利交易双方的角度出发，考虑到房屋买卖合同的复杂性以及原、被告均为此花费了一定的经济与精神，且涉案房屋的租赁期限也将于2015年12月23日届满，被告也愿意在一定程度上赔偿给原告所造成的损失，故本院认为原、被告所签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，不宜解除，原告为此支付的购房款、税费、中介费亦属按约支付，被告无需返还。
三、关于被告延迟交房是否需要支付给原告违约金。
原告已按约于2015年5月28日付清购房款，被告就理应按约于2015年6月2日前将涉案房屋交付给原告使用，但被告只将涉案房屋的产权三证转移过户至原告名下，因涉案房屋存在租赁合同，被告至今未将涉案房屋交付给原告使用，其未完全履行合同义务的行为，致使原告仅取得房屋所有权，至今也没有获得房屋使用权，所以被告的交付行为是不完全的，即被告至今没有完全交房的行为构成违约。
关于此项违约金的数额，原、被告在合同中明确约定，如果被告未按约交房的，原告有权要求被告以银行同期活期存款利率为月利率以1348000元为基数支付自最后交付期限次日起算至实际交付之日止的违约利息，同时如果逾期交付超过7天，原告有权要求被告支付违约金人民币230000元，并终止合同。现被告至今未交房，故参照同类地段相同品质同种用途商品房的租金价格，且考虑到原告所支付的购房资金成本需要承担一定的利息，故本院对原、被告所约定的延迟交房违约金予以调整，酌情调整为由被告支付给原告违约金人民币200000元。对于原告要求被告支付超过上述部分的违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵丹、陈铁飞于本判决生效之日起十日内支付给原告吕新功、余玉兰违约金人民币200000元。
二、驳回原告吕新功、余玉兰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19210元，减半收取人民币9605元，由原告吕新功、余玉兰负担7455元，被告赵丹、陈铁飞负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币19210元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 莫启荣
二〇一五年十一月六日
代书记员 兰天蔚