江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖民初字第1123号
原告汤雪娟，女，1967年2月24日生，汉族。
原告黄建成，男，1965年4月28日生，汉族。
委托代理人金振文，江苏天地杰律师事务所律师。
被告靖江市祥霖房地产开发有限公司，组织机构代码68160487-X，住所地靖江市东兴街141号。
法定代表人戴兰芳，董事长。
委托代理人顾明松，江苏百川通律师事务所律师。
原告汤雪娟、黄建成与被告靖江市祥霖房地产开发有限公司（以下简称祥霖公司）、刘正东为房屋买卖预约合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤雪娟、黄建成及其委托代理人金振文、被告靖江市祥霖房地产开发有限公司委托代理人顾明松到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请撤回对被告刘正东的起诉获准。本案现已审理终结。
原告诉称：因被告开发建设季市农贸市场（下称农贸市场），其与靖江市季市镇人民政府（以下简称镇政府）签订了土地开发协议，该协议约定农贸市场由祥霖公司开发建设，建成后由镇政府经营，四周门面由祥霖公司自行定价销售，销售所得作为开发费用回报，归被告所有。因当时祥霖公司并未取得商品房销售许可证，故其采用借款质押的方式对外销售门面房。2012年元月6日，原、被告签订《借款质押协议》，该协议约定：被告祥霖公司向原告借款224万元，其将农贸市场B13、B14商铺质押给原告为借款提供担保，借款期限为两年；被告如在两年内取得商品房销售许可，则将质押商铺转让给原告，如不能办理，则被告全额退款并承担借款利息（按照银行同期存款利息的4倍计算）。协议签订后，原告按约将借款给付被告，被告向原告出具了收据并将已建成的B13、B14商铺交原告使用至今。然协议签订两年后，被告并未取得商品房销售许可证。刘正东作为被告的授权代表于2014年4月20日以借条形式向原告出具了利息80万元的欠条。现请求判令被告归还原告借款224万元并承担利息80万元。
被告祥霖公司辩称：原告所述双方签订的《借款质押协议》实际为房屋买卖合同，被告出具给原告的收据明确载明了原告支付给被告的款项是购房款或购房定金，并非借款。根据最高院司法解释的规定，双方约定办理房产证的期限届满后一年如因被告的原因未能办理产权证，原告才可以依法解除合同，而目前尚未满一年，故目前原告不享有撤销协议权或者协议解除权。因双方协议至今未解除也未撤销，故原告不应当现在要求被告返还款项。根据原、被告之间协议第5.1.2条“…….如两年内甲方（即祥霖公司）不能办理取得商品房销售许可，乙方（即原告）有权撤销购买行为………”。又因国家没有明确规定什么是商品房销售许可，所以协议相关约定无效或者约定不明，原告也不能依据该约定行使撤销权，且协议中约定的两年时间起算点不明确，原告没有按照法律程序行使撤销权，其既没有通知被告也没有给被告合理的期限。综上，原告现起诉的条件不成就。关于利息部分，若法院认定本案是民间借贷，刘正东出具借条行为与被告没有任何关系。合同中明确约定了借款期间内不计息，至于合同5.1.2条中约定的利息应为合同被撤销以后应承担的利息，不包括借款期间，因为借款期间，原告使用了被告的房屋，根据权利义务对等的原则，被告也不应当支付利息。若法院认定双方之间是房屋买卖关系，因被告现尚未取得房屋销售的条件，双方间协议无效，双方损失应当根据各自过错相互赔偿。原告的损失仅为利息损失，本案中实际被告是否应该还款、何时还款均不确定，该损失应该按照同期银行活期存款利率进行计算。被告的损失包括房屋使用费，请求法院在本案中一并处理。故请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告辩称，原告补充陈述：原、被告之间仅仅是在协议中附加了优先购买商铺的条件，双方间仍为民间借贷关系。被告所述的原告现在起诉条件不成就不是事实。根据协议约定，现自原告与被告签订协议期间已经超过两年，但被告尚未取得商品房销售许可证，故现原告根据约定起诉被告要求全额退还款项并承担相应的利息的条件已经成就。
本案的争议焦点为：1、原、被告之间法律关系为民间借贷关系还是房屋买卖关系；2、双方订立的《借款质押协议》是否有效；3、《借款质押协议》现能否解除、被告是否应当返还相应的款项、是否应该按照约定支付利息或者赔偿利息损失，利息或利息损失如何计算、确定。原告是否应当给付被告房屋使用费。
围绕争议焦点，原告提供了下列证据：
1、镇政府与被告订立的《季市农贸市场土地开发协议书》复印件；
2、2012年元月6日原、被告签订的《借款质押协议》。据此证明双方间为民间借贷关系；
3、被告出具的收据六张（分别载明了交款金额，合计为224万元，收款事由：农贸市场B13、B14房购房定金）。据此证明原告已向被告交付款项；
4、2014年3月29日原告等人邮寄给被告的函（主要内容为：根据借款质押协议第5.1.2条……和第5.1.3条……现早已超过合同范围内的两年期限，贵公司仍未取得商品房预售许可，并至今未通知我们与贵公司签订产权房正式销售合同。我们现在强烈要求根据协议内容，将质押房归还贵公司，同时贵公司应全额归还我们的借款及相应利息。请贵公司速速执行协议）、2014年3月31日国内挂号信函收据及邮件全程跟踪查询单。据此证明原告在两年借款期满后向被告发函要求履行归还借款本息之协议义务；
5、刘正东于2014年4月22日向原告出具的借条。据此证明刘正东代表被告承诺给付80万元利息。
被告未提供证据，其对原告举证的质证意见如下：证据1《季市农贸市场土地开发协议书》无异议，可以证明被告有出卖农贸市场商铺的权利及被告即根据该协议与原告等人签订协议的；证据2无异议，但因协议中对两年不能办理取得商品房许可这一约定不明确，对两年的起算时间也没有明确约定起算时间，故原告起诉条件不成就。且原告实际使用了被告房屋却未约定使用费，由此可见利息不应当计算购买协议撤销之前的时间，而应当计算购买协议被撤销后的利息损失；证据3无异议，根据该收据可以看出原告支付的是购房款而非借款；证据4中的函系原告单方制作，被告未收到，且函里面没有要求解除双方签订的协议；证据5刘正东出具的借条不知情也与被告无关，订立协议时刘正东虽为被告的授权代表，但被告未授权其出具借条结算利息。
本院认证认为，原告提供的证据3来源合法、客观真实且具关联性，被告虽持异议然无相反证据推翻，可认定为定案依据；原告提供的证据5刘正东出具的借条，即使真实，因无证据证明刘正东有权代表被告就利息对原告作出承诺，关联性缺乏，不能认定为定案依据；原告提供的其他证据均客观真实且被告无异议，可据此认定案件事实。
经审理查明：2012年元月6日，原、被告签订《借款质押协议》，协议载明：被告为靖江市季市镇政府开发的为民工程“季市农贸市场”，正式销售手续正在办理中，为配合政府解决“季市农贸市场”整体运营工作，经双方一致协商，签署本商铺质押借款协议。协议中约定了质押商铺房号为B13、B14，面积为320平方米，质押借款金额为224万元，借款期限为被告取得商品房销售许可之后十个工作日止，商铺以现有的且经原告确认的现状交付并质押给被告。协议并载明，在商谈本协议时，原告执意在被告取得商品房销售许可证时有优先购买本协议内质押房的要求，被告予以同意，原告承诺该购买行为为不可撤销行为，房屋价格按该户224万元为一口价，双方均不得以市场发生变化为由提出变更或提出解除本协议。另协议第5.1.2条约定，根据政府关于协助开发商尽快取得商品房销售许可的协议，被告确保与原告签订产权房正式销售合同。如两年内被告不能办理取得商品房销售许可，原告有权撤销购买行为。倘原告因上述原因撤销购买行为，被告全额退还借款，并承担相应借款的利息（该利息按银行同期存款利息的4倍计算）；协议第5.1.3条约定，被告在取得商品房销售许可后应当在五个工作日内根据本协议书约定的联系方法通知原告签订正式销售合同，原告应当在接到被告通知后三日内至被告方办理。倘因原告原因不办理或拖延办理的，视为原告违反合同放弃购买，质押关系终止，原告应当在五日内退还被告质押房，被告不承担装修费用，原告承担二年的使用费共5万元，被告归还原告借款。协议签订当日，原告通过卡卡转账的形式向被告支付了28万元，后截至2012年元月18日又陆续向被告合计支付了196万元，被告祥霖公司收到原告款项后分别出具了收款事由为“季市农贸市场B13、B14房购房定金”的收据6张，并将B13、B14号商铺毛坯交付于原告，双方未办理质押登记手续。原告收到质押商铺后，对商铺进行了装修。2014年3月31日，原告发函给被告，要求将质押房归还被告、被告按《借款质押协议》归还原告借款及相应利息。被告于2014年4月1日收到上述函件。因被告未向原告归还本息，致起讼争。
审理过程中，原告明确陈述签订《借款质押协议》的目的是购买房屋。经本院释明，原告表示：如法院认定双方间为房屋买卖关系，原告变更诉讼请求，要求判令被告返还购房款224万元并按照同期银行存款利率的4倍支付自2012年1月19日至判决确定给付之日止的利息或利息损失，原告返还被告位于靖江市季市农贸市场的B13、B14号商铺，不要求被告给予装修或不可拆除添附物的补偿。
本院认为：关于争议焦点1，原告自认其订立《借款质押协议》的目的为购买房屋，被告也认可实质上双方间为房屋买卖关系。根据查明事实，协议签订后，原告向被告交款时被告出具的为房屋购房定金收据并非借款借据或收据，被告向原告交付B13、B14号商铺原告予以受领、原告并对商铺进行了装修。结合协议其他条款，可以认定双方的合同目的为房屋买卖，订立《借款质押协议》的目的在于保障原告购房资金安全及保障原告所购房屋为被告有权并合法销售的房屋。因此本案中双方签署的协议虽名为借款协议，实为房屋买卖协议，双方间法律关系为房屋买卖关系。
关于争议焦点2，原、被告订立的《借款质押协议》被告认为因至今尚未取得商品房销售的合法手续，系无效合同。本院认为，根据双方在协议第5.1.2条约定内容，“被告确保与乙方签订产权房正式销售合同、如两年内被告不能办理取得商品房销售许可，原告有权撤销购买行为”等内容，双方订立的并非买卖合同本约，而是就将来被告是否按期取得商品房销售手续再确定是否订立本约，以最终确定双方之间权利义务关系具体内容等进行的约定。因此双方《借款质押协议》为预约合同。该预约合同是双方当事人为将来达成某一目的而预先订立的合同，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方当事人均具有法律约束力。被告协议无效的辩称意见，无事实依据，不应采纳。
关于争议焦点3，根据建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房现房销售应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。房地产开发企业并应在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。原、被告协议中约定的“办理取得商品房销售许可”应理解为被告取得符合商铺合法销售条件而应当取得的相关资料或办理的相关手续。而本案被告销售农贸市场商铺至今显然尚不符合规定条件。同上所述，原、被告之间签署的协议为预约合同，不存在无效情形。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。协议第5.1.2条约定“被告在两年内不能办理取得商品房销售许可，则原告有权撤销购买行为”，虽双方并未约定“两年内”的起算时间，但因协议订立时间为2012年元月6日，原告于2012年元月18日向被告支付了最后一笔借款，“两年内”应自最后一笔借款交付之日起算。原告作为合同约定解除的解除权人，有权解除合同，被告并应按约承担合同解除的相应后果。现原告诉讼前以函件形式要求被告按该条款约定承担协议解除的法律责任，诉讼过程中经本院释明后变更的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。利息及协议解除后的利息损失计算标准，双方间有约定，应按约定参照中国人民银行同期存款基准利率4倍确定。原告自愿返还B13、B14号商铺，不要求被告给予装修或不可拆除添附物损失的补偿，系其处分自己民事权利，于法不悖，为避免当事人讼累，予以照准并在本案中一并予以判定。因被告在本案中未就房屋使用费请求提起反诉，被告在本案中要求原告给付房屋使用费的请求，本案中不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告靖江市祥霖房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告汤雪娟、黄建成购房款2240000元并支付原告利息926635.6元（按照中国人民银行同期存款利率4倍，自2012年元月19日计算至2014年9月29止），合计3166635.6元。
二、原告汤雪娟、黄建成于判决生效后十日内将位于靖江市季市农贸市场的B13、B14号商铺返还被告靖江市祥霖房地产开发有限公司。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31120元，由被告负担（此款原告已交纳，被告于判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费31120元。
审 判 长 陆舜州
人民陪审员 刘桂兴
代理审判员 孙萌萌
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 沈 璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。