上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第250号
上诉人（原审原告）达根巴彦。
委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。
委托代理人唐德生，上海镇霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张丙根。
委托代理人＊＊＊。
上诉人达根巴彦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。后本案因审理需要，依法报请本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月17日，达根巴彦、张丙根签订《抵押借款协议》，约定张丙根向达根巴彦借款300万元，期限为1年，即从2011年6月17日至2012年6月16日止。张丙根自愿将坐落于上海市＊＊＊号房屋抵押给达根巴彦，建筑面积119.59平方米，住房类型为店铺。因该店铺上已设有抵押，抵押权人为郑某，借款金额为200万元，故达根巴彦将200万元借款直接向张丙根的债权人郑某支付后，郑某撤销了抵押。2011年6月23日达根巴彦、张丙根就上述系争房屋办理了抵押权登记。2012年10月11日，达根巴彦作为甲方，张丙根作为乙方签订《协议书》一份，内容为：“因乙方将＊＊＊号门面房抵押给甲方，现双方同意于2012年10月15日共同办理该房屋的过户手续。过户中发生的所有费用均由甲方承担。至此双方债权债务结清。”另该协议还备注：“2012年10月11日乙方代张A夫妇还款甲方壹拾万元整，甲方保证明天将张A夫妇办理取保候审手续，否则本协议无效。”之后张丙根按约向达根巴彦支付10万元。2013年3月22日，达根巴彦作为甲方，张丙根的委托代理人诸某作为乙方，张B作为丙方签订《协议书》一份，协议书第二条第1款约定：“将原抵押给甲方的门面房，由甲方找担保公司及银行办理抵押贷款200万元，其中25万元交由乙方归还原有欠款，其余175万元由甲方支配，作为工程项目的先期投资。”之后该工程项目并未实际施工，该协议亦未履行。
2014年10月，达根巴彦提起本案诉讼，要求判令张丙根履行双方于2012年10月11日签订的《协议书》，要求判令张丙根履行抵债协议，将上述系争房屋产权过户给达根巴彦。
原审另查明，本案系争房屋一直由张丙根掌控。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，达根巴彦认为双方于2012年10月11日签订的《协议书》是双方真实意思表示，不属于流质。法院认为，虽双方在债务履行期届满后签订了《协议书》，约定于2012年10月15日办理过户手续，但从该协议的内容看，写明是将本案系争房屋“抵押”给达根巴彦，而非买卖，且该协议只约定了一个过户的时间，关于房价、何时交付房屋等买卖合同必备的条款都没有约定，故法院认为双方未就债务的清偿达成以房抵债的合意。达根巴彦要求张丙根协助过户的诉请无事实和法律依据，法院不予支持。关于双方之间实际存在的借款关系，因系另一法律关系，双方可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第（二）项的规定，原审法院于2014年12月1日作出判决：驳回原告达根巴彦的诉讼请求。案件受理费22，800元，减半收取计11，400元，由原告达根巴彦负担。
原审判决后，达根巴彦不服，上诉至本院称，原审认定事实有误：其与张丙根在2012年10月11日的《协议书》中已经达成了以房抵债的协议。在该《协议书》签订时，达根巴彦与张丙根之间有关借款的债权履行期限已届满，张丙根早已将系争房屋抵押给达根巴彦，办理了相应的登记手续。因此，双方在《协议书》上写的于2012年10月15日共同办理该房屋的过户手续的意思只可能是一种理解，即办理房屋产权过户手续。原审审理中，张丙根也未对该《协议书》的内容提出所谓属于抵押的解释，故原审认定该协议书属于办理抵押登记，缺乏依据。该协议书中以房抵债的意思表示也很明确：过户中所有费用均由达根巴彦承担，至此双方债权债务结清。因此，达根巴彦要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由张丙根承担。
被上诉人张丙根辩称，不同意达根巴彦的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2013年3月22日，达根巴彦作为甲方，张丙根的委托代理人诸某作为乙方，张B作为丙方签订的协议书还约定：“由工程中产生的利润归还抵押贷款的本金及利息，本协议签订后，原乙方所欠甲方的债权债务全部由丙方归还，甲方表示同意。丙方欠甲方债务由双方之间确认，丙方欠乙方债务由双方之间确认。甲、乙双方之间再无债权债务。……”
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，达根巴彦与张丙根经协商，就张丙根向达根巴彦借款300万元并以系争房屋作为借款的抵押担保达成一致，双方为此签订了《抵押借款协议》。此后，双方也实际履行了上述合同：达根巴彦向张丙根出借了款项，张丙根则配合达根巴彦办理了系争房屋的抵押登记手续。另根据本案当事人张丙根在签订上述借款抵押协议时年近7旬的情况，结合其代理人诸某本案二审中的陈述，以及2012年10月11日的协议书的内容及2013年3月22日协议书签署方载明的情况，本院认为，2011年6月17日张丙根与达根巴彦签订的借款抵押协议，实际上是其儿媳诸某以其名义与达根巴彦签署的，这可以从张丙根属于年近7旬的老人，所借款项供诸某及张丙根的儿子张A使用，2012年10月11日的协议书中备注的内容【诸某、张A夫妇因还不出达根巴彦的借款而被公安机关羁押于看守所，协议约定“2012年10月11日乙方（张丙根）代张A夫妇还款甲方（达根巴彦）壹拾万元整，甲方保证明天将张A夫妇办理取保候审手续”】以及2013年3月22日的协议书中诸某直接作为乙方与达根巴彦签署协议，达根巴彦对此也不持异议，约定处置本案系争房屋等事实中可以看出。因此，上述借款抵押合同形式上对合同相对方达根巴彦、张丙根具有约束力，也对实际上的真正合同相对方诸某具有约束力。
上述借款合同履行到期后，达根巴彦与张丙根（实际上是诸某）又签订了2012年10月11日的协议书。从该协议书约定的内容看，确实如达根巴彦上诉所称的具有以房抵债的意思表示：双方同意办理房屋过户手续，过户中发生的所有费用由达根巴彦承担，至此双方的债权债务结清。结合该协议书备注的内容，该协议书的签署背景应当是在诸某、张A无法清偿达根巴彦的借款并被公安机关羁押于看守所后，由诸某通知张丙根与达根巴彦所签。由于此后张丙根按约向达根巴彦支付了10万元，故该协议根据双方约定合法有效。
根据查明的事实，上述2012年10月11日的协议书签订后，协议双方并未办理房屋过户手续，而是于2013年3月22日再由达根巴彦作为甲方，诸某直接作为乙方，案外人张B作为丙方就系争房屋的处置签署了协议书一份。该协议书根据法律规定应当认定为2012年10月11日协议书的变更。在该协议书中，达根巴彦同意“将原抵押给甲方的门面房，由甲方找担保公司及银行办理抵押贷款200万元，其中25万元交由乙方归还原有欠款，其余175万元由甲方支配，作为工程项目的先期投资。”并未坚持此前以房抵债的约定，且达根巴彦还同意“原乙方所欠甲方的债权债务全部由丙方归还，甲方表示同意。丙方欠甲方债务由双方之间确认，丙方欠乙方债务由双方之间确认。甲、乙双方之间再无债权债务。”由此可见，在2013年3月22日的协议书中，达根巴彦已不再坚持要求以房抵债，且其确认与乙方诸某之间再无债权债务关系。
综上，达根巴彦现以此前的以房抵债协议书为依据，要求张丙根办理系争房屋的过户手续，缺乏依据。原审虽对2012年10月11日的协议书性质的认定有误，但判决驳回达根巴彦诉讼请求的处理结果并无不当，本院予以确认。上诉人达根巴彦的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22，800元，由上诉人达根巴彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年五月四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；