浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初151号原告陈火根。委托代理人徐礼华，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。被告滕力英。委托代理人宋海全，浙江昌硕律师事务所律师。原告陈火根与被告滕力英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。依法适用简易程序，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告陈火根及其委托代理人徐礼华、被告滕力英及其委托代理人宋海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈火根起诉称：1992年2月10日，被告滕力英因开办车木加工厂所需，租用了原告坐落于安吉县原赤坞乡潜渔村上潜渔队木结构楼房三间及部分附房，双方签订《租房契约》一份，当时期限暂定三年，期满后需续租用另行商定，并约定租金、支付方式等。1995年9月22日，被告因支付不出房租及其他款项出具《欠条》一份，共欠原告2930元。1995年后，被告车木加工厂停办，被告全家人去了上海，因原被告之间有亲戚关系，加上该房屋也无人租用，就没有催被告归还租赁房。2000年，被告支付10000元（当时出具过收条）。2002年，原告在孝丰遇见被告，被告分别支付1000元、9000元。被告总共支付20000元房租及其他款项。近期，原告发现被告想将属原告所有的房屋占为已有，还听说被告于2007年前后已向政府申请在原告的地基上建房（2015年下半年原告才从有关部门收集该证据）。原告得知情况后，即与被告交涉，在未果的情况下，原告申请孝丰镇人民政府进行调解亦未果。原告诉请判令：1.原被告终止房屋租赁协议，被告立即从所租住的房屋内搬出并结清所欠房租费，共计4000元；2.被告承担本案诉讼费用。被告滕力英答辩称：一、原被告签订的租房合同于1995年3月终止。1995年9月下旬，双方就涉案房屋达成了买卖的口头协议，约定房价30000元，被告当场支付20000元，余款10000元于被告建房成功取得新的土地使用权证书时再支付；被告实际于2010年国庆节前后付清了全部款项。二、原告诉状中部分陈述不属实。原告称，被告付给原告10000元时，原告出具收条不属实，原告并未出具；原告称，到近期才发现被告将其房屋向有关部门申请建房且获批准不属实，客观事实是原告在被告2007年初申请建房时已知晓；原告称，被告骗取了有关部门的建房审批不符合事实，被告申请建房时未向任何部门提供虚假的资料，不存在骗取，而是有关部门根据实际情况调查之后批准的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院举证如下：1.集体土地建设用地使用证一份（复印件），拟证明争议房屋所涉土地使用权为原告经合法程序取得。被告质证对真实性无异议，但该土地证仅能证明原告原先对该土地享有使用权，1995年9月下旬双方就涉案房屋达成了口头的买卖协议，被告已经支付了全部的购房款，取得新建房屋的审批手续，因被告未及时建房，故口头买卖协议未履行完毕；从原告提供的土地证附图看，与被告申请建房呈报表上的附图系同一地址。2.社员建房用地申请表二份，拟证明1983年原告经合法手续取得的在争议土地上建房的申请。被告质证对真实性无异议，被告不否认原告对涉案房屋在原先享有的所有权、使用权，但是该申请表不能否认从1995年9月下旬之后双方达成的口头买卖协议。3.租房契约一份，拟证明1992年2月10日双方就涉案房屋签订租房契约，并延续至今的事实。被告质证对真实性无异议，原告称该租房契约证明了双方租房的延续，在租赁契约中不能证明，该租房契约也不能否认期满之后双方就涉案房屋成立了买卖协议的事实。4.欠条一份，拟证明至1995年9月22日止，被告尚欠原告2930元，从而证明了双方的租赁关系仍存续。被告质证对真实性无异议，该欠条本身与后面的备注是被告书写，该欠条证明原告认可该欠条，原告认可到1995年3月止双方的租赁关系终止，不存在租金；结合备注“此欠条自92年2月10日至95年9月22日止与陈火根所有一切结算下来的余欠款，不存在其他任何往来帐和欠款”，也证明自1995年9月3日之后，原告主张的租金是不存在的。5.调解不成告知书一份，拟证明双方就争议的房屋曾经经镇政府调解，未达成一致的事实。被告质证对真实性无异议，该告知书只证明原告至2015年底对被告占有使用房屋提出异议，此前双方对涉案房屋不存在争议。6.安吉县农村私人建房撤销审批表（复印件）一份，拟证明被告申请建房的审批表已被撤销的事实。被告质证对真实性无异议，审批表虽被撤销，但该效力仅能向后发生效力，不能及于当时。被告为反驳原告主张，向本院举证如下：7.申请在涉案房屋原址新建房屋的申请书（复印件）一份，拟证明2006年被告申请建房时已经购买了涉案房屋。原告质证对证据三性均有异议，被告提供的申请超过举证期限；该申请载明“陈火根屋内已购买”，但原告并不认可；农村的宅基地按照法律规定，村集体组织成员才享有，被告及被告的妻子、女儿均不是该集体经济组织成员，不能享有任何待遇；如为被告购买的，被告可以居住，但无拆除重新建造的权利；被告也未提供迁至该村的相关户籍证据；对不动产的买卖关系，原告知晓需签订有关协议，无书面协议不会转让房屋的所有权。8.结婚登记申请书（复印件）一份，拟证明被告与案外人马萍系夫妻关系。原告质证对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。9.户籍证明一份，拟证明被告妻子马萍的户籍于2006年12月19日迁入潜渔村上潜渔自然村，变动原因为购房入户，进一步证明2006年时被告已经购买涉案房屋。原告质证对真实性无异议，但该证据未能证明马萍的户籍何时迁入、何时迁出；据原告了解，2006年12月19日马萍与其女儿迁入，2007年3月份已经迁出。10.安吉县农村私人建房用地呈报表、规划许可证、选址意见书各一份，拟证明被告的妻子于2007年3月至2010年9月24日就涉案房屋申请建房先后获得了村民小组、村民委员会、镇土管所、镇政府、国土分局、国土局、安吉县人民政府批准，从而证明了被告在申请建新房之前已经对涉案房屋取得了所有权。原告质证对证据三性均有异议，被告在办理审批时据原告了解，马萍已经迁出该村，该审批手续不合法。11.用电客户信息一份，拟证明2000年10月1日被告在申请在涉案房屋内安装电力，户主均为被告，从而证明被告购买了涉案房屋。原告质证对真实性无异议，但该证据只能证明被告在租赁房内办了车木加工厂，所以在用电信息上显示是被告的名字，但是不能证明与本案的关联性。12.证人王某出具的说明一份，其陈述证人系孝丰镇赋石村上潜渔自然村人，中共党员，曾任安吉县第八、第九届人大代表，涉案纠纷发生时系村委会委员，负责土地审批申报工作。与原告系同一生产队，与被告系朋友关系。原被告前几年系租赁关系，后被告想买房与原告商量房款为3万元，当时案外人马长发也想购买陈火根房屋，但出价比被告低。为建房，被告于2006年12月19日申请要求将妻子马萍及女儿户口暂时迁到本队，征求本队农户的意见，90%以上户主同意；2007年3月22日马萍将户口迁往上海。马萍于2007年3月20日申请建房，由证人填写呈报表。原告系土地专管员，曾表示上面审批由其顾问。关于审批马萍的建房土地已在村公开公布栏内公示过，未收到反对意见。原告质证对真实性有异议，办理手续时未通知原告；无卖房协议、土地证，被告无法获取土地审批手续。对上述证据本院作如下分析认定：被告对原告所举证据1-6，原告对被告所举证据8、9、11的真实性无异议，本院予以确认。原告对证据7的三性有异议，但结合证据9，被告妻子马萍的户籍变动及原因，本院对证据7的真实性予以确认。原告对证据10三性提出异议，本院分析认为，其中规划许可证、选址意见书为审批部门出具，本院予以确认，安吉县农村私人建房用地呈报表虽已被审批部门撤销，但本院对被告妻子马萍曾向审批部门申请且获准许的事实予以认定。证据12，原告对三性有异议，本院认为，结合证人当庭陈述以及原被告询问，可以认定纠纷形成时证人系当地村委会负责土地审批申报工作的村干部；马萍户口迁入当地时征求过生产队90%户主的同意。结合双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实：1983年，陈火根作为户主申请在上潜渔队建房，获得批准后建房三间。1992年2月10日，滕力英因开办车木加工厂所需，租用涉案房屋及部分附房，双方签订《租房契约》一份。约定期限暂定三年，期满后需续租用另行商定；年租金1000元，分上下半年二次付清，上半年三月、下半年八月，如滕力英暂有困难，由双方另行商定。1995年9月22日，滕力英出具欠条，结欠陈火根房租款1994年度1000元、原借款利息1400元、早稻款530元，共计2930元，约定还款期限为1995年10月15日前。另备注，此欠条自1992年2月10日至1995年9月22日止与陈火根所有一切结算下来的余欠款，不存在其他任何往来账和欠款。滕力英与马萍于1990年6月1日登记结婚。2006年12月19日，滕力英向涉案房屋所在的上潜渔队提出申请，因已购买陈火根房屋，请求临时将马萍及女儿滕盛的户口迁往该队，并在一个月内重新将户口迁往上海市，迁入该队期间，不享受生产队任何待遇。2006年12月19日，马萍的户口迁入上潜渔队，户籍证明记载变动原因为购房入户，2007年3月22日迁往上海市。2007年3月20日，马萍申请在上潜渔队建房，申请建房用地平面图显示该宅基地与涉案房屋宅基地基本一致。该申请已被县政府批准。2007年3月，马萍取得安吉县村镇私人建设规划许可证、选址意见书。2016年5月20日，安吉县国土资源局以马萍在审批前已将户口迁往上海市存在骗取批准为由撤销了马萍农村私人建房审批表。陈火根自认已收取滕力英2万元，滕力英认为已支付3万元。另查明，陈火根退休前系安吉县国土资源局工作人员，在孝丰中心所负责土地监察、纠纷调解。陈火根在本村除涉案房屋外尚有一处住房。本院认为，本案的争议焦点为陈火根是否将涉案房屋转让给滕力英。对此，本院分析认为，本案所涉建房许可虽被撤销，但国土部门撤销的理由是申请人马萍在审批前已将户口迁往外地，故马萍申请建房属实。农村建房审批流程要求乡镇国土专管员即陈火根的同事实地踏勘现场，尤其是房主与申请人不一致的情形下，应当逐一核实；孝丰中心所对马萍的申请出具审批意见，陈火根作为该区域的工作人员且从事土地监察，其抗辩对土地审批事宜不知情，有违常理。租房契约约定租期为三年，但到期后双方并未签订书面合同，陈火根主张此后双方仍系租赁合同关系亦未能提交书面合同；陈火根自认收取的2万元款项中的1万元未出具收条，证明双方并未严格按照交易习惯进行，鉴于双方此前关系融洽，滕力英抗辩口头转让房屋而未签订书面合同亦有可能。涉案房屋长期由滕力英占有，滕力英为建房将马萍户口迁至该处，实践中，户口迁移往往需征得迁入地村民组织的许可，马萍确实曾迁入该队，与户籍管理中购房迁入的事由相符。综前所述，本院认为滕力英所提交的证据已达到高度盖然性的标准，对其抗辩主张的事实予以采信，陈火根已将涉案房屋转让给滕力英。滕力英受让房屋后，其对房屋的占有系基于所有权，并非基于租赁合同法律关系，且原租赁契约已因合同履行完毕而终止。双方在转让房屋前已对租金进行结算，现陈火根已收取滕力英支付的款项，依陈火根提交的证据，不足以证明滕力英尚欠房租，陈火根应承担不利的后果。综上，陈火根诉请终止租赁协议、要求滕力英搬出并结清房租，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告陈火根的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告陈火根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。在上诉之时预交上诉案件受理费50元（具体实交金额由浙江省湖州市中级人民法院确定，多余部分退还）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省湖州市中级人民法院开户银行：农行湖州红丰支行；户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入专户；账号：19105401040001038。审判员 陈 浩二〇一六年七月十五日书记员 阚晓景