安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00177号
上诉人（原审被告）：李忠贵。
委托代理人：刘珂，安徽林森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会，住所地安徽省芜湖市利民路162号。
法定代表人：陶定友，该社区居民委员会主任。
委托代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡枝保。
委托代理人：汪彪，安徽徽仁律师事务所律师。
委托代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡枝翠。
委托代理人：汪彪，安徽徽仁律师事务所律师。
委托代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。
上诉人李忠贵因与被上诉人芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会、胡枝保、胡枝翠因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2014）弋民一初字第01186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人李忠贵的委托代理人刘珂，被上诉人芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的委托代理人程敏，被上诉人胡枝保、胡枝翠的委托代理人汪彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李忠贵自1994年起租赁芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会原大营木材加工厂厂房，2004年、2005年的租金为每年13800元，此后租金每年15000元。2007年12月26日，李忠贵向芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会缴纳租赁费31580元，为此，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会向被告出具了收据，该收据同时载明：“收木材加工厂承包款（2004-2005年13800元／年，02年尾款5540元，2006-2007年15000／年，合计63140元。其中胡枝保房租3156元未付”。2010年1月1日，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会（甲方）与李忠贵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同中载明：租赁范围为座落于利民路原大营木材加工厂厂房；甲方提供水、电到位，乙方按表计量支付费用，年租金15000元，租期暂定肆年，自2008年1月1日起至2011年12月31日止，租赁期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方可与甲方协商，乙方在同等条件下享有优先权；付款方式按年缴纳，在签订租赁协议时，房屋租金一次性缴清；乙方在承租期内不得对该房及附属物转让、转租、转借。一切行为均需征得甲方许可，否则甲方有权解除合同并收回房屋及附属物外，乙方负责偿付甲方违约金5000元等。2012年1月1日，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会与李忠贵又签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明：租赁范围为座落于利民路原大营木材加工厂厂房；甲方提供水、电到位，乙方按表计量支付费用，年租金15000元，租期暂定叁年，自2012年1月1日起至2014年12月31日，租赁期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方可与甲方协商，乙方在同等条件下享有优先权；付款方式按年缴纳，在签订租赁协议时，房屋租金一次性缴清等。2013年8月20日，李忠贵向芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会缴纳了2008年、2009年的租赁费20000元，为此，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会又出具收据一张，该收据载明：预收木材加工厂承包款。
2014年7月28日，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会（甲方）与李忠贵（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，该协议书载明：乙方李忠贵于199年开始承租甲方所有的位于安徽省芜湖市弋江区利民路188号以及222号（原大营木材加工厂厂房）的房屋，双方于2012年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定年租金15000元每年，租赁期限从2012年1月1日起至2014年12月31日止。因乙方欠缴多年房屋租赁费，经双方友好协商一致，同意该合同与2014年7月30日予以解除，并就解除房屋租赁合同，双方达成如下协议：一、本协议签字生效后，乙方需在15天内腾空其所承租甲方的房屋并将房屋交还甲方。甲方按三资管理要求，对外实行招租，若乙方在交清甲方所有费用后，同等条件可优先。如乙方未能按时退租，每逾期一天，需向甲方支付房屋占用使用费（标准为乙方承租甲方房屋租金的双倍）；二、乙方需于本协议生效后一周内交清所欠房屋租金、水电费等一切费用，并配合甲方办理房屋交接手续，将租赁物交还甲方……四、因乙方未能按期办理完结退租手续或因其他原因给甲方造成任何损失，甲方有权向合同签订地人民法院起诉主张权利，乙方应承担甲方因主张权利而产生的一切损失，包括且不仅包括诉讼费、律师费等。但解租合同签订后，李忠贵未能按约履行，仍在使用其原承租的房屋，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会遂依法诉至本院。本院受理后，李忠贵以芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会出租给其的房屋部分转租为由，请求追加了胡枝保、胡枝翠为本案被告。
原审法院另查明：胡枝保自2003年4月开始承租了芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的房屋，胡枝保承租后，当年即在其承租的房屋边搭建了简易房，交由芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会使用。2008年11月底，胡枝保与芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会解租，胡枝保租赁期间没有缴纳房租。2008年12月，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会（出租方、甲方）与胡枝翠（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，该协议载明：一、甲方将原木材加工厂东面第壹间门面房约26㎡租赁于乙方；二、租赁期限：2008年4月1日至2016年3月31日止；三、租金金额乙方按200元／月，租金按月兑现与甲方。但胡枝翠承租房屋后也没有支付李忠贵房租。
原审法院再查明：原芜湖市马塘乡大营木材加工厂所在地块系国家划拨给该厂所有。2014年1月芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会因与李忠贵租赁合同纠纷一案与安徽国伦律师事务所签订《委托代理合同》，双方在该合同中约定芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会应向该律师事务所缴纳律师代理费5000元。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会提供李忠贵租赁其房屋、欠其租金的证据真实、充分，且系原件，李忠贵对此并无异议，故应予认定，双方由此而确立的权利义务关系应受法律保护。李忠贵租赁芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的房屋后，无故不支付芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会房租，同芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会签订解租协议后，又不交还芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会出租的房屋，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，故对芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会要求其腾让门面房、支付租金的请求应予支持，但芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会在将房屋租赁给李忠贵后，又将其中的部分房屋租给胡枝保、胡枝翠，故应由该两人承担的租金应从李忠贵应付的租金中予以扣除；而芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会将房屋租赁给胡枝保时，双方未签订书面合同，且双方对租金数额的陈述不一致，故对胡枝保承租期间的租金无法确定，对芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的相关请求不予支持，胡枝保应付的租金可参照芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会与胡枝翠就相同房屋租赁的租金数额从李忠贵应付的租金中扣除；结合胡枝保租赁后又搭建房屋并让芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会使用的事实，本案中对其应付的租金无法确定，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会可在取得相关证据后另行向胡枝保主张权利。李忠贵辩称胡枝保、胡枝翠系向其转租芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的房屋，但其对此未能提交证据，胡枝保、胡枝翠对此也不予认可，故对李忠贵的此项辩称不予采信；胡枝翠租赁芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会房屋后未能依约支付租金，故对芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会要求其支付租金的请求应予支持；芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会与胡枝翠的租赁合同尚未到期，而芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会未要求与其解除租赁合同，故对芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会要求其腾让租赁房屋的请求不予支持；芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会要求承担律师代理费用，并提交了相关代理合同，但芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会未能提供其已实际支付律师代理费用的证据，故对芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的相关请求不予支持，芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会可待该项费用实际发生后另行主张权利。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、李忠贵于判决生效之日起30日内腾让其原租赁的芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会位于芜湖市利民路原大营木材加工厂厂房改建的门面房；二、李忠贵支付芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会房屋租金91354元（截止2014年7月30日）。三、李忠贵自2014年8月1日起按每月2100元的标准支付芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会房屋占用费至本判决确定的腾房之日止；四、胡枝翠支付芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会房屋租金16800元。五、驳回芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1378元，由芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会负担165，李忠贵负担1025元，胡枝翠负担188元。
李忠贵上诉称：一、原审法院错误认定胡枝保无需支付租金错误，且错误认定胡枝保应支付的租金应从李忠贵支付租金予以扣除。二、原审法院错误认定胡枝保、胡枝翠承租房屋的租金标准。其与芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会签订的《租赁协议》虽是胡枝保、胡枝翠从工商所调取，但此协议只是胡枝保、胡枝翠为办理工商登记所用，并非真正的协议。综上，请求二审法院依法改判胡枝保向大营社区居民委员会支付租金62160元。
芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会庭审中辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
胡枝保、胡枝翠庭审中辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现李忠贵上诉提出胡枝保与芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员另行订有租赁协议，胡枝翠与芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员签订的《租赁协议》为虚假协议。但其在一、二审审理期间，均不能提供充分证据对此予以证实，且讼争房屋的所有人芜湖市弋江区马塘街道办事处大营社区居民委员会亦不能提供证据证明其与胡枝保、胡枝翠之间真实的租赁关系。故原审法院依据讼争各方提供的现有证据进行判决，并无不当。讼争各方可在取得相关证据后另行主张权利。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费1354元，由上诉人安徽东皖建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 周宏斌
代理审判员 蒋 磊
二〇一五年十月十日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；