北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第9271号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人张永杰，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱玉花，女，1949年11月25日出生。
上诉人北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第42066号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。朱玉花、博宏公司委托代理人郭召利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱玉花诉至原审法院称：2008年10月31日，朱玉花与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为朱玉花购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路×号住宅楼306室房屋。后朱玉花向博宏公司支付了807792元购房款。2010年11月13日，博宏公司向朱玉花交付了上述房屋，并退房款261元。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，朱玉花不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向朱玉花支付全部已付款万分之三的违约金。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为朱玉花取得房屋所有权证书，未能在约定期限为朱玉花取得该商品房的房屋所有权证的，在朱玉花应当取得该商品房的房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向朱玉花支付全部已付款日万分之三的违约金。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行《商品房预售合同》，尽快取得商品房所在楼栋的权属证明和商品房的房屋所有权证，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（以购房款为本金×自2011年9月1日起至实际取得所在楼栋权属证明之日止×日万分之三），判令博宏公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款为本金×逾期之日计算至实际取得商品房的房屋所有权证之日止×日万分之三）。
博宏公司辩称并反诉称：我公司系北京市朝阳区北沙滩大屯路×号华源凯旋园项目的开发商。2008年，我公司与朱玉花签订《商品房预售合同》，约定朱玉花购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路×号住宅楼一套，我公司应当在2011年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目部分工程至今不能正常完成规划，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为中国房地产开发北京有限公司，规划部门明确规定教育配套预留用地由中国房地产开发北京有限公司代征，我公司负责建设工作。时至今日，中国房地产开发北京有限公司仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与中国房地产开发北京有限公司联系，但中国房地产开发北京有限公司至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，因为我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，致使我公司与朱玉花之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，因此应当依法解除双方的合同。关于朱玉花要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在中国房地产开发北京有限公司，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，朱玉花要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向朱玉花支付，现未到支付时间，所以朱玉花无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，2013年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和商品房房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。凡是业主没有交纳契税、公共维修基金的，都是选择自行办理房屋所有权证的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的《商品房预售合同》。
朱玉花针对反诉辩称：博宏公司的运作与我无关，其该如何赔偿则应如何赔偿。
原审法院经审理查明：2008年10月31日，朱玉花与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定朱玉花购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路×号住宅楼3层306室房屋，房屋建筑面积79.25平方米，房价款为807792元。朱玉花同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、物业服务费、供暖费、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：朱玉花有权退房，朱玉花退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照朱玉花全部已付款的3％向朱玉花支付违约金。朱玉花不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向朱玉花支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向朱玉花支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：朱玉花同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，朱玉花未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：朱玉花有权退房，朱玉花退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还朱玉花全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。朱玉花不退房的，自朱玉花应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向朱玉花支付全部已付款万分之三的违约金，并于朱玉花实际取得房屋所有权证书之日起30日内由博宏公司支付。
后朱玉花共支付上述房屋购房款807531元。2010年11月13日，博宏公司向朱玉花交付了上述房屋，朱玉花未向博宏公司支付契税、公共维修基金、产权证委托办理费。经询，朱玉花称其选择自行办理上述房屋之房屋所有权证。
原审法院认为：朱玉花、博宏公司于2008年10月31日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱玉花履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约。朱玉花、博宏公司以口头协议的方式变更了上述合同中关于朱玉花委托博宏公司代为办理涉案房屋的房屋所有权证的约定（即上述合同第十五条第五款中专项维修资金、契税、产权证委托办理费部分和第二十一条第二款转移登记），朱玉花应自行办理涉案房屋之房屋所有权证，但博宏公司上述违约行为持续存在必然导致朱玉花目前无法办理涉案房屋的房屋所有权证。
朱玉花要求继续履行《商品房预售合同》，朱玉花、博宏公司以口头协议的方式变更了上述合同中关于朱玉花委托博宏公司代为办理涉案房屋的房屋所有权证的约定（即上述合同第十五条第五款专项维修资金、契税、产权证委托办理费部分和第二十一条第二款转移登记），故除上述条款外朱玉花之诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。朱玉花要求尽快取得商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，博宏公司应该为朱玉花办理商品房所在楼栋的权属证明，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，故朱玉花应待办理条件具备后再行解决，现法院对朱玉花该项诉讼请求暂不予支持，另朱玉花应按照双方约定自行办理涉案房屋之房屋所有权证，故法院对朱玉花该项诉讼请求不予支持。朱玉花要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金和逾期取得房屋所有权证违约金，上述合同中对逾期办理所在楼栋权属证明违约金所应承担的违约责任进行了约定，朱玉花与博宏公司已经变更办理房屋所有权证的约定，但博宏公司迟延办理所在楼栋权属证明的行为必然导致朱玉花目前不能办理房屋所有权证，考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，法院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现将违约金具体数额酌情调整为以朱玉花已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至实际取得涉案房屋所在楼栋权属证明之日起的第四十五日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明，法院对其该抗辩意见不予采纳，博宏公司应支付朱玉花相应违约金。
博宏公司反诉要求解除上述合同，作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。
据此，原审法院判决：一、继续履行朱玉花与北京博宏房地产开发有限公司于二〇〇八年十月三十一日签订的除第十五条第五款中专项维修资金、契税、产权证委托办理费条款和第二十一条第二款外的《商品房预售合同》。二、北京博宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按朱玉花已付房款八十万七千五百三十一元的日万分之一的标准支付朱玉花自二〇一一年九月一日起至北京博宏房地产开发有限公司实际取得位于北京市朝阳区北沙滩大屯路×号住宅楼楼栋权属证明之日后第四十五日止的违约金。三、驳回朱玉花其他诉讼请求。四、驳回北京博宏房地产开发有限公司全部反诉请求。
判决后，博宏公司不服原审判决，上诉至本院。博宏公司上诉请求为：撤销原审法院判决第二项，改判驳回朱玉花的要求支付违约金的两项诉求，诉讼费由朱玉花承担。博宏公司认为因中国房地产开发北京有限公司（以下简称中房公司）未能履行其义务，致使该小区无法完成规划验收，故暂无法办理相关权属证明，但目前教育配套设施正在建设过程中，一旦工程完工就可以办理相关权属证明，同时就此事件不同意承担违约责任。即使产生违约金，违约金比例也过高。
朱玉花未提起上诉，对一审法院的判决不予认可，认为一审判决对博宏公司是否备办证条件没有查清，对其请求博宏公司办理初始登记与房屋权属登记不予支持错误，会导致同案再诉，该判项也违反合同约定。一审法院判决对违约金的调整是错误的，判决在执行中会遇到很大问题。
上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。
首先，涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，朱玉花、博宏公司均应依照合同约定履行义务。因博宏公司未能在合同约定期限内办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。博宏公司上诉称其未能办理上述权属证明的原因在于中房公司未能完成应履行的义务，并以此作为博宏公司在本案中的免责理由，因中房公司非涉案合同的当事人，故其与博宏公司的相关纠纷应另行解决，博宏公司以案外人原因主张不承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。就违约金的支付标准，一审法院已作调整，博宏公司要求进一步调整缺乏依据。
朱玉花主张法院在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明一节，从本案已经查明的事实看，相关权属证明需待该小区的教育配套设施建设完毕并经过相关规划部门验收才能办理。目前，涉案房屋及其所在楼栋因上述原因暂不具备办理相关权属证明的条件，鉴于此客观情况，对于朱玉花要求在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明的请求，本院难以支持。待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。博宏公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向朱玉花披露相关信息及办理进度。朱玉花提出应依照合同约定计算违约金数额并分阶段支付。如前所述，博宏公司违反合同约定，应承担违约责任。本次诉讼不仅涉及到朱玉花的权益，亦涉及到朱玉花所在楼栋众多业主的权益。虽博宏公司承诺尽快办理权属证明，但办理期间因上述客观原因无法确定。故原审法院综合上述因素，从公平原则角度出发将合同约定的两项违约金酌情予以调整，能够保证博宏公司具有长期支付违约金的能力并使全体涉诉业主均享有平等受偿的权利。因办理权属证明的期限不明，故未判决具体违约金数额。关于分阶段支付违约金问题，宜在实际执行阶段进行解决。故对于朱玉花就违约金问题的意见，本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3818元，由朱玉花负担2239元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担1579元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费5939元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）；
二审案件受理费3818元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 王东军
代理审判员 宋少源
二〇一四年八月二十日
书 记 员 梁 丽