北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初2247号
原告肖杰，女，1976年1月21日出生。
委托代理人张军（肖杰之夫），男，1970年9月21日出生，汉族。
被告肖振澎，男，1948年6月24日出生，汉族。
被告肖振洪，男，1952年5月16日出生。
原告肖杰诉被告肖振澎、肖振洪农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯晨晨任审判长与人民陪审员田荣芹、杨艳荣共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖杰及其委托代理人张军、被告肖振澎到庭参加诉讼。被告肖振洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖杰诉称：原、被告为同村人，也是亲戚，原告与肖振澎曾签订买卖房产契约，被告肖振澎将位于顺义区×号宅院内房屋卖给了原告，有北正房五间及猪圈等。该宅院登记使用权人为被告肖振澎。被告肖振洪系被告肖振澎的弟弟，肖振洪将该所房屋从肖振澎手里购买后转卖给原告肖杰。为明确原告购买该宅院房屋的合法权益，请求判令：确认肖杰与肖振澎之间的房屋买卖合同有效，位于顺义区×号宅院、集体土地建设用地使用权证编号为×号宅院内北正房五间归原告所有。
2018年5月15日庭审中被告肖振澎辩称：对原告诉讼主张不予认可，被告从未将房屋卖予原告。肖振洪跟我说从未将宅基地红本给过肖杰，我也没有把房卖给我弟弟肖振洪，肖振洪是先在我的宅院内建猪圈，考虑到我母亲长期跟其生活，我不会因为房屋的事闹矛盾。肖振洪当年是给我五千五百元，钱是交给我爱人的，不是我收的。1993年确权时我在外工作，没有拿到过红本。我母亲办丧事时，我与肖杰去土地科在协议上签字按手印，但是我没有看内容，不知道签的是什么，知道肖杰那时候在涉诉宅院居住。2018年4月11日庭审中被告肖振澎辩称：买卖合同不是我签的字，我认为买卖合同是伪造，无效。肖振洪盖完猪圈放完树之后，找肖杰的父亲肖明伟说和，肖振洪说给我五千五百块钱买涉诉的房，当时我母亲在世，主要跟肖振洪生活，到1999年时我要买房，家里没钱，跟肖振洪借钱，肖振洪说把当年买房的五千五百块钱给我了。肖振洪给我五千五百块钱购房款之后我与肖振洪之间就买卖房屋的事实就没有争议了。2007年肖杰带着我去土地科，当时我以为是肖杰要在涉诉的房屋居住，不知道他们买房了，肖振洪没有跟我说过把这个房屋卖给谁了。当时我没看协议的内容，肖杰他们带我去土地科是我自愿前往，没有受到胁迫。我并没有回房屋实际居住，多年来均由肖振洪使用管理，我很久没有到涉诉宅院看过。我去年跟肖振洪说过要把房子收回，肖振洪没说不同意，近一两年肖振洪才跟我说他把房子卖给肖杰了，涉诉宅院的红本我一直没有见过也没有要过，通过拆迁才知道红本。认可法庭宣读的肖振洪的陈述。
2018年3月28日被告肖振洪向本院口头答辩称：我家有兄弟三人，肖振澎是老大，我是老二，我家只有两处宅基地，我弟弟结婚之后跟媳妇去薛庄盖房了，家里的两个宅基地由我和肖振澎一人一处，我分的宅基地上的房子是老房，年代久远，肖振澎分了新一点的宅基地，也就是肖杰的涉诉宅院。八几年的时候肖振澎到公路局上班了，就离开村了。肖振澎上班之后结的婚，结婚后他们也没有住涉诉宅院，宅院连院墙都没有，一直是我们照看房子。八几年的时候他们跟我提过托我把房卖了，实际上并没有卖。在1993年确权登记是经我手办的，登记在肖振澎名下，那时有一个叫王玉明的在涉诉的院里居住，我也没跟他要房租，想把房卖给他，他也不要。1993年的时候我和我爱人养猪，没有地方养，我想着肖振澎的房子也卖不出，我就托肖杰的爸爸肖明伟跟我哥哥肖振澎说说把房卖给我，肖明伟跟我说的价是三千块钱，当年没有写买卖房屋的字据，买房当年没有给肖振澎房款，1994年左右协商好买房，协商好后大概是1995年给的房款，在顺义区党校对面，我把五千五百块钱直接交给了肖振澎的妻子，我嫂子还说“给这么多干什么”，我说“你们也不容易”。她就拿钱了。肖杰是从大队拿的红本，肖振澎在宅院确权后从来没有去村委会要过宅基地的红本，也没有跟我要过。我也没想着去要红本，因为自己家兄弟的事。我1994年把房子买过来之前之后都是我和我媳妇在涉诉宅院养猪，我陆续建了三排猪舍，院子里员阿里只有五间北正房，都快塌了，没有院墙。我是先跟肖振澎把房款说好了之后才开始盖猪舍的，涉诉的房两边都是深坑，还是我拉土垫起来的。我对涉诉宅院的建设费用也花了几万块钱。2002年的时候我到柴家林村租养殖地，手头也没钱，我们家族里只有肖明伟在村里，就想把房给肖杰的爸爸，让他也养点猪，谋个营生。肖明伟同意买房，跟我定好房价是二万五千元，我本意是把房卖给肖明伟，不是卖给肖杰。我答应卖给我侄子，他怎么处置我也不好再说什么，我记忆中买房款是肖杰两口子给我的。房子卖给肖杰的时候也没有写字据，是后补的，什么时间补的协议我想不起来了。肖杰还跟我说让我签肖振澎的名字，我想着红本是肖振澎的名字，我就签了肖振澎的名字。我哥哥的名字是“肖振澎”，但是红本上的名字是“肖振朋”，所以肖杰让我签“肖振朋”，我想着补字据的时候是在肖杰给完钱之后的第二年春天。我卖房给肖明伟的事我没跟肖振澎念叨，我是1994年买过来的，2002年卖出去的，期间肖振澎也从来没有到涉诉的房那看看，我老母亲也是一直跟着我住。我卖房的时候也想着肖振澎把房卖给我了，也不可能买回去。2007年我母亲去世我们家里人都回来办事，肖杰领着肖振澎到土地科办手续的事我知情，当时还对肖杰有埋怨，应该等办完老人的后事再办这些。肖振澎跟着肖杰去办手续是自己愿意去的，我嫂子去没去我不知道。肖杰什么时候把宅基地红本从村委会领出来的我不知道，卖房的事是肖杰找的大队，大队没找过我。买卖房屋的事都这么多年了，我本来是对肖振澎和肖明伟都是好意，我现在弄的里外不讨好。我说的都是我经历的实情。
经审理查明：
肖振洪与肖振澎系兄弟关系，肖杰的父亲肖明伟是二人侄子，肖杰是顺义区×村村民。
肖杰与肖振澎当庭一致确认位于北京市顺义区×号、集体土地建设用地使用权证编号为×号的土地使用权人为肖振澎，宅院内有北房五间；登记使用权人“肖振朋”与“肖振澎”是同一户，上述事实有该村村委会证明佐证。
庭审中，肖杰提交2002年8月3日买卖房产契约，内容为“立卖契人肖振朋经中间人说合将房所一处卖给肖杰使用，此房坐落在顺义区×号东至胡同，西至坑，南至坑，北至道归肖振朋所有，经中间人说合，双方同意次房价以叁仟元价格归肖杰所有。此书经中证人在场立此书为证，双方亦无反毁。特立此书为证中证人：刘森林王树龙岳俊伶买方肖杰卖方肖振朋二〇〇二年八月三日”。肖杰确认，该份协议上的“肖振朋”签字是肖振洪代签。另，肖杰提交“房屋买卖合同书”，内容为“买方：肖杰卖方：肖振红肖振红同意将涉诉宅院以二万五千元人民币卖给肖杰。付款后卖方将房屋土地使用证过户给买方。此协议自2002年9月27日起开始生效。此协议一式两份，买卖双方各执一份。签字后生效。”，有镇土地规划科的公章确认；有土地规划科出具的证明，“×村肖振朋户只记得使用面积北头东西长15.76m，东侧南北宽24.73m，总面积489㎡”。肖杰提交村委会证明，“经征求村民代表意见，同意原我村村民肖振澎房产一处卖给村民肖杰使用，并将房产证使用权过户到肖杰名下。特此证明。2007.8.27村民代表签字：刘森林岳俊伶王树龙郑玉兰李瑞华湛秀芳王学刚王德胜……武秀香”。
肖杰及其代理人张军向本院陈述，2002年9月，张军从预支部队转业费与肖明伟一把购房款交给了肖振洪，在肖振洪的家里给的25000元，当时没有写字据。给完涉诉房款之后肖振洪就把涉诉宅院的钥匙给肖明伟了，红本一直在大队压着来着，我跟肖振洪要红本，肖振洪没有红本，我问大队，大队说有红本，我从大队拿的红本，拿到红本已经是买房后两年的事了。买房的时候双方也说好了，后续的买房手续肖振洪帮着办，到11月份的时候给肖振洪打电话，找他签了一个东西，说是肖振洪同意×号院卖给肖杰。2003年双方补写的买卖契约，但实际上是肖振洪代写的肖振澎的签字，不是肖振澎本人签字。然后我们就去找大队，大队就把红本给我们了。到2007年去土地科办理手续，因为我的家里产生矛盾了。2007年的时候张军开车带着肖杰、肖振澎还有肖振澎的媳妇，我们一起去的镇政府，镇政府要求我们签字按手印的材料我们都各自签字按手印了。肖振澎那时就已经完全知道我们买房的事了。2007年把办理房屋的手续在镇政府放了两年，但是手续一直没有办下来，我怕镇政府把东西弄丢了，所以就把手续要回来了。
2018年4月11日庭审中肖杰及其代理人陈述称，是从肖振洪受理购买的涉诉房屋，购买房屋后我方到土地科查询，涉诉宅院使用权人为肖振澎，我方一直未能办理过户手续，红本是2007年我方从大队领取的。2009年我方继续到土地科办理房屋手续，土地科一直未给与办理成功。
庭审中肖振澎认可其自愿同肖杰一起前往镇政府，在《房屋买卖协议书》上签字并捺印，该协议书有×村村民委员会公章及负责人王树龙、审核人刘森林签字，大致内容为“一、（略）二、甲方（肖振澎）同意将此宗宅基地上所有建筑物转让给乙方（肖杰）。乙方为×村农业户口，无其他宅基地。三、在办理过户手续是，甲方保证该处房屋及宅基地无任何权属纠纷，并如实向乙方说出该处宅基地的四至范围，如双方在办理完手续后发生任何权属纠纷由乙方负责。四、本协议书一式三份，镇政府一份，甲乙双方各执一份。”
经本院向村民委员会核实情况有：肖杰的户口一直在该村，肖振澎的户口不在村里，肖振澎没有因为房子的事找过村里，肖振澎很少回村里，肖杰找镇政府办过房屋过户手续，没办下来。
另查，1991年7月10日肖振洪户口从×村迁出。
2018年5月15日庭审中，肖杰变更诉讼请求，请求确认其与肖振澎之间签订的房屋买卖合同有效，位于北京市顺义区×号、集体土地建设用地使用权证编号为×号宅院内北正房五间归肖杰所有。
上述事实，有当事人陈述、证明、集体土地建设用地使用证、协议书、照片等在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人的证据质证的权利。被告肖振洪经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，仅提交了口头答辩意见，视为其放弃了质证的权利。
庭审中，虽然被告肖振澎否认其知悉与原告肖杰签订的协议书内容，但从其陈述称将房屋卖给了被告肖振洪，拿到了5500元房款，并长期未实际管理使用房屋的情况来看，被告肖振澎确已将房屋交予被告肖振洪管理使用；而被告肖振洪明确确认其将房屋卖给了原告肖杰并收到了卖房款，被告肖振澎对《房屋买卖协议书》上其本人签字捺印予以认可，且原告肖杰系该集体经济组织成员，综上，本院认为，被告肖振澎与原告肖杰签署的《房屋买卖协议书》有效，双方就涉诉宅基地上房屋的买卖不违反法律规定，本院对此不持异议，予以确认。被告肖振澎辩称其并未将房屋卖给原告肖杰的辩解意见缺乏事实和法律依据，亦不能自圆其说，且被告肖振洪向本院陈述的情况与原告肖杰、被告肖振澎的各自陈述均基本一致，因此，本院对被告肖振澎的辩解意见不予认定。
依据《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
原告肖杰与被告肖振澎关于北京市顺义区×号、集体土地建设用地使用权证编号为×号宅院内北正房五间的房屋买卖协议有效，此五间北正房归原告肖杰所有。
案件受理费三十五元（已交纳），由原告肖杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯晨晨
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 杨艳荣
二〇一八年六月一日
书 记 员 石 在