新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新民一提字第2号 申请再审人（原审第三人）：阿合买提艾沙，男，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区巩留县。 委托代理人：阿斯甫江，新疆公廉律师事务所律师。 申请再审人（原审第三人）：于叶青，男，汉族，住新疆维吾尔自治区巩留县。 委托代理人：阿斯甫江，新疆公廉律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：巩留县交通局。住所地：巩留县。 法定代表人：居来提朱马洪，该局局长。 委托代理人：赵吉峰，男，汉族，住新疆维吾尔自治区巩留县。 委托代理人：党金龙，新疆长信合律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆维吾尔自治区巩留县房屋建设开发公司清算组。 负责人：战秀云，该公司清算组组长。 原审第三人：宋洋（宋其鹏的权利义务承继人），男，汉族住新疆维吾尔自治区巩留县。 原审第三人：李俊平，（宋其鹏的权利义务承继人）男，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 申请人再审阿合买提艾沙、于叶青因与被申请人巩留县交通局（以下简称交通局）、巩留县房屋建设开发公司清算组（房建公司清算组），原审第三人宋洋、李俊平合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁州分院（2002）伊州民再字第9号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月25日作出（2010）新民监字第86号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人艾合买提艾莎、于叶青的委托代理人阿斯甫江，被申请人交通局的委托代理人赵吉峰、党金龙，原审第三人宋洋、李俊平到庭参加诉讼。被申请人房建公司清算组经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 1997年11月7日，一审原告交通局起诉至巩留县人民法院称，1994年8月12日经与巩留县房屋开发公司（以下简称房建公司）协商，签订了合作开发商品楼《协议书》，同时借款70000元给房建公司作为借款资金，要求房建公司应于1995年10月底竣工并将底层商品楼七个开间292.5平方米交付交通局使用，但房建公司将商品楼建成后，将底层的50%出售给他人，致使协议书中的承诺无法实现，为维护我方合法权益，无奈提起诉讼，要求房建公司依照双方签订的协议内容履行义务，以便合理解决纠纷。房建公司辩称，双方虽签订了合作开发综合商品楼《协议书》，但交通局未按有关规定办理土地使用权转让手续，致使商品楼出售还贷等方面带来一定影响和困难，双方签订的协议书主要内容显失公平且交通局有欺诈行为，应视为无效协议。同时要求交通局赔偿查封底层商品楼造成的一切经济损失。 巩留县人民法院一审查明，1994年8月12日，交通局下属单位交通饮服公司与房建公司达成合作开发综合商品楼协议书，协议书内容详细规定交通饮服公司将其所属用地两处共计2340平方米（已建成商品楼用地1080平方米）使用权转让给房建公司建商品楼，房建公司则应将商品楼底层店面七个开间292.5平方米房屋无偿交付交通局使用。并约定两处用地如其中一处未得到政府批准则分给交通饮服公司总面积用房的一半是无偿的，其余50%用房由交通局付给房建公司投资建房款。协议书签署前交通局于1994年6月12日以其单位名义向巩留县人民政府呈报了“关于交通饮服公司和房建公司共同开发住宅楼和营业楼的请示报告”即巩交字（94）08号文件并于政府审批时批准一处土地，并于1994年7月28日以（94）77号文件作出批复。该批复文件实际是对08号报告内容作出了调整和变更。但双方却置批复不顾仍以协议为依据于1994年7月正式开工。1994年8月16日，房建公司资金短缺，交通局以合作开发为由借给房建公司资金70000元，约定1995年9月1日到期限后房建公司要偿还交通局本金利息87500元。由于诸多原因楼房未按期完工，为筹借资金单方将底层店面三个开间售给他人，交通局得知后与协商未成矛盾产生。巩留县人民法院认为此案的处理结果与购房屋开间的第三人有直接利害关系，依法追加阿合买提·艾沙、宋其鹏、于叶青三人为本案的第三人参加诉讼。 巩留县人民法院一审认为，双方争议焦点从表面上看是谁对底层开间拥有所有权和使用权等权属争议问题，然而交通局、房建公司都忽略协议书的真实，合法性，忽视了政府批复的严肃性问题。交通局违纪违法在1994年7月28日政府批复下发后，仍于1994年8月12日与房建公司签订了6245.84平方米的合作开发协议书将批复确定的1080平方米建房用地自行扩大，给协议书的履行埋下了纠纷产生的重大隐患。土地使用权转让时土地使用者将土地使用权再转移的行为。交通局是否拥有建设综合楼规划用地1080平方米的使用权，从认证的证据看交通局下属交通饮服公司占有使用的土地面积是532.7平方米，其余547.3平方米的土地占有使用权分属于相邻的贸易中心商场、药材公司及三单位的相连通道。交通局转让的建房用地实际上有近一半无合法使用权。交通局在未与相邻单位协调和未办理土地转让手续的状况下匆忙将政府未同意的另1269平方米的计划用地一并写在协议书里，协议书违背了应遵守法律、行政法规、尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的规定，属无效民事行为。无效的民事行为从行为开始就没有法律约束力，房建公司在知晓协议书内容及条款有重大缺陷的情况下仍与交通局签订了共同开发房屋协议书，应负有一定责任。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《新疆维吾尔自治区划拨土地使用权管理规定》的规定：以划拨土地使用权作为资产条件与他人合作和资联建房…..视为土地使用权的转让行为，行为人均应按规定补办土地使用权出让手续，补交出让金等。也就是说只有这些规定的法定程序完成后，出让、转让手续才算合法有效。可是交通局至今未补办出让规定的手续。对此《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》作出如下规定：转让方是依法办理了土地使用权登记或变更手续，取得土地使用证的土地使用者，未取得土地使用证得土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定为无效。但转让方已按出让合同的约定期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间经有关部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可以认定为合同有效、可见转让土地的转让方应当是依法办理了土地使用权登记或变更手续，取得土地使用证的土地使用者。交通局至今对自己使用的土地和其它单位的另两块土地都未做到法律的要求，在没有取得土地使用权、也未补办土地使用权转让手续、交纳出让金的情况下，以土地使用权作为投资与房建公司合作建房，交通局做法违背了土地管理法等诸多法律规定，交通局与房建局的合作建房协议书时无效协议书。关于对无效合同的处理可按最高人民法院解答的第四十六条第三款规定处理，即房屋建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或按出资方实际出资占房屋造价的比例认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。交通局、房建公司合作开发的综合楼土地管理、使用权属交通局所有，综合楼部分未售房屋的所有权应归属于交通局、由交通局按物价部分的估价返还房建公司建房投资款，交通局对房建局工程决算提出异议，房建公司同意经法庭委托伊犁地区建设工程造价管理站审核和巩留县价格事务所出具的伊计造字（1999）第20号鉴定书和（2000）44号涉案物品估价、鉴定书结论：截止日为1996年8月3日止，房屋估价为2574547.63元。建房过程和纠纷中房建公司为筹款自行销售商品房回收资金1556754.04元，两款相抵冲减后交通局尚应付房建公司房屋投资款1017793.59元。由于交通局依据无效协议诉讼，错误行使保全措施造成了房建公司的贷、借款罚息、第三人购房罚息、鉴定费、车旅费等费用损失的扩大，房建公司提出赔偿要求，要求交通局承担相应的民事赔偿责任，房建公司亦表示自己也应承担借交通局借款的罚息。为便于计算双方借、欠款均一律采用银行同期超期罚息利率计算。1、1017793.59×858天×4‰（96.8.3-98.12.7）=349306.56元；2、1017793.59×168天×3‰（98.12.7-99.6.10）=56792.85元；3、1017793.59×366天×2.1‰（99.6.10-2000.6.10）=78227.57元；以上三项合计为484326.98元；二、财产保全部分：1、201020.00×789天×4‰（96.10.10-98.12.7）=63441.91元；2、201020.00×185天×3‰（98.12.7-99.6.10）=11156.61元；3、201020.00×366天×2.1‰（99.6.10-2000.6.10）=15450.00元；以上三项合计为90048.92元。三、房建公司借款7万元计息：1、70000×381天×12.06‰（94.8.16-95.9.1）=10721.元；2、70000×1036天×4‰（95.9.1-98.7.1）=29008.00元；3、70000×345天×3‰（98.7.1-99.6.9）=7245.00元；4、70000×355天×2.1‰（99.6.9-2000.5.30）=5218.50元；以上四项合计为52192.84元。交通局本息总计：70000＋52192.84=122192.84元。房建公司本息总计：1017793.59＋484326.98＋90048.92=1592169.49元；四、其它方面：1交通局承担车旅宿费7795.00元，鉴定费、股价款11000.00元；2房建公司承担鉴定、估价款3355.00元；五、交通局、房建公司两款相抵后，交通局还应清偿房建公司房建款和其它费用1496566.65元。巩留县人民法院于2000年8月31日作出（2000）巩民初重字第114号民事判决：一、双方于一九九四年八月十二日、八月十六日签订的合作开发商品楼协议是无效协议；二、房建公司已建成的商品楼作价2574547.63元，扣出房建公司售房回收款1556754.63元，差额1017793.59元，由交通局清偿给房建公司，商品楼部分产权归交通局所有；三、交通局支付房建公司差价逾期计息款484326.98元；四、房建公司与第三人房屋买卖关系应视为有效。第三人购房期间损失由交通局清偿。交通局赔偿房建公司保全逾期计息90048.92元。五、交通局承担房建公司车旅宿费7795元；六、鉴定估价费14355元，交通局承担11000元，房建公司承担3355元；七、房建公司清偿交通局借款70000元及逾期计息52192.84元；八、交通局、房建公司款项相抵后交通局应清偿房建公司建房余款及其它费用1496566.65元，此款于判决生效后一个月内一次付清。 交通局不服一审判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉称，（一）交通局得到政府批文确定的第一块地是1080平方米一点不少，只是房建公司楼房建成后，城镇规划确认的土地使用权532.7平方米。（二）《协议》对底层商店房产权属约定明确，而原判决混淆是非。（三）原判决适用法律错误，合同签订时间是1994年8月，而《房地产管理法》生效是1995年元月，而原判决同时又适用最高人民法院关于《审理房地产法实行前房地产开发经营案件若干问题解答》，自相矛盾。（四）本案再审时，房建公司未提出反诉请求，原审法院行使了当事人的权利，判决交通局返还房建公司1496566.65元的赔偿款，无法律依据，且如此复杂和数额巨大的案件，原审法院不宜审理。请求查明事实，正确适用法律，撤销原判，依法公正判决。房建公司答辩称，原审判决实事求是，合情合理，适用法律正确，请求维持原判。 新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院二审认为，双方所签订的《合作开发商品房协议》是在双方平等、自愿、协商一致的原则下进行的，协议条款约定明确，并未侵犯国家利益和他人利益，且建房用地已经由巩留县人民政府批准。后因双方发生纠纷此案一直在法院审理之中，未办理有关土地转让手续。双方“协议”是在《房地产管理法》实施前签订，因此应依照最高人民法院《关于审理房地产管理法实行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十二条、第十八条的规定，认定该《协议》为有效协议。1996年该房屋已全部竣工，房建公司在未与交通局协商的情况下已将大部分住宅楼（现剩五套）和三间底层门面房出售，其余门面房由交通局出租。由于房建公司的过错，使双方不能按《协议》履行，应归交通局所有的房屋至今不能使用，因此，房建公司应给交通局一定的经济补偿。房建公司将底层门面房预售给三位第三人，未办理房屋买卖的有关手续，其买卖行为无效，对于第三人所造成的损失由房建公司承担。按照《协议》约定，交通局只向房建公司提供了一处建房用地，交通局应向房建公司支付底层门面房屋的一半投资款90000元。房建公司应按《协议》约定退还交通局的建房投资款及利息。交通局的上诉有理，该院予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当。房建公司称交通局签订《协议》有欺诈行为及建房用地面积不足无相关证据证实，该院不予支持。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2001年6月4日作出（2001）伊州民终字第93号民事判决：一、维持巩留县人民法院（2000）巩民初重字第114号民事判决主文第七项；二、撤销巩留县人民法院（2000）巩民初重字第114号民事判决主文第一、二、三、四、五、六、八项；三、双方签订的《协议》为有效协议，底层292.50元开间所有权归交通局所有，双方补办有关土地转让手续；四、交通局向房建公司支付房款9万元；五、房建公司向交通局补偿损失费5万元；六、以上各项相抵后，房建公司应支付交通局82192.84元；房建公司与第三人的房屋买卖关系无效，第三人的损失由房建公司承担。 房建公司申请再审称，交通局提供土地使用面积仅有532.7平方米，还有一半以上的土地使用面积不属交通局所有，故交通局与房建公司协议转让1080平方米土地使用权的行为属无效民事行为。请求判令交通局返还建房投资款及其他损失共计1496566.65元。 新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院再审认为，双方在自愿协商的基础上签订了开发商品楼协议书，按此协议商住楼已竣工使用，原生效判决认定该协议为有效协议正确。虽然该协议约定交通局提供的土地使用面积为1080平方米，但政府正式批文变更为950.4平方米，房建公司在施工放线中，未提出任何异议，应视为双方同意协议继续履行。房建公司在履行过程中因资金不足及产生的其他投资风险而违反协议约定，擅自处分不属其所有的门面房，其行为已构成违约。原生效判决根据双方协议内容判决正确。因房建公司侵犯交通局对底层门面房的所有权，在成交通局长期不能占有、使用和收益，判决房建公司给交通局造成的损失予以适当经济补偿亦无不当。房间公司的申请再审理由不能成立。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2003年5月8日作出（2002）伊州民再字第9号民事判决：维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2001）伊州民终字第93号民事判决。 阿合买提艾沙、于叶青申请再审称，（一）1994年房建公司与交通局合作开发商品住宅楼，在该住宅楼尚未竣工时，房建公司便公开向社会销售房屋，我们与房建公司为此订立了购房合同，交纳了50%首付款。房屋建成后，房建公司与交通局诉讼不断，我们索要购房款或房产权均无结果。2000年11月7日，房建公司将私房产权证发给我们，我们同时交清了购房余款。房屋交付后不到二年，法院却通知我们限期搬迁，至2004年5月13日，法院经强制执行，强制将我们从正在营业的所购房屋中搬迁，致我们的合法权益受到了损害。（二）原一、二审和再审法院程序违法。我们是诉争底层门面房的所有权人，我们参与诉讼是请求确认我们与房建公司的买卖协议有效。我们应为有独立请求权第三人，而原再审法院却将我们列为无独立请求权的第三人，属适用法律错误。（三）我们基于与房建公司的房屋买卖协议购得涉案底层门面房，已取得房产证，付清了购房款，我们是善意的，无过错的，房建公司与交通局之间的合作建房协议，我们并不知悉。我们之间的购房协议不应认定无效。交通局基于与房建公司的协议，只能享有诉争底层门面房所有权的期待权，并不当然取得了所有权。综上，请求确认我们与房建公司房屋买卖协议有效，诉争底层门面房归我们所有。被申请人交通局答辩称，阿合买提艾沙在本案诉讼中，没有将本诉的原、被告作为被告，以原告的身份明确提出自己的诉讼请求，而只是支持开发公司，一方的理由和请求来实现维护自己权益的，是没有独立行使请求权的。所以，一、二审、再审判决，将阿合买提艾沙、于叶青列为本案无独立请求权的第三人，事实清楚。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原生效判决。 本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致。 本院再审认为，交通局与房建公司所发生的法律关系是合作建房合同关系。一审法院审理时，基于利害关系考虑，追加阿合买提艾沙、宋其鹏、于叶青等三人为第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”的规定，针对是有独立请求权第三人的规定，阿合买提艾沙、宋其鹏、于叶青未针对交通局与房建公司之间的诉讼标的提出具体诉讼请求，应为无独立请求权第三人，故无权对原审判决启动再审程序，除非原审判决有阿合买提艾沙、宋其鹏、于叶青等三人承担民事责任的内容。经本院审查，原审判决中，没有判决阿合买提、宋其鹏、于叶青等三人承担民事责任的内容，故阿合买提艾沙、宋其鹏、于叶青等三人没有申请再审的权利。综上，阿合买提艾沙、于叶青请求确认与房建公司房屋买卖协议有效，诉争底层门面房归其所有的再审理由，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下： 维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2002）伊州民再字第9号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 李     刚 代理审判员 古 丽 菲 亚 代理审判员 热  依  拉 二〇一五年五月二十七日 书 记 员 美丽班·买买提