河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）驻民一终字第00498号上诉人（原审被告）于志军，男，1973年2月28日出生，汉族，住西平县。委托代理人卢世启，河南一帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨娟，女，1987年12月14日出生，汉族，住西平县。委托代理人康永军，西平县法律援助中心律师。原审被告西平县昌隆房地产开发有限公司。住所地西平县城棠溪路东段路南。法定代表人甘立滨，该公司经理。委托代理人万森林，河南成盛律师事务所律师。原审被告陈建民，男，1971年10月2日出生，汉族，住西平县。原审被告谭双喜，男，1955年8月9日出生，汉族，住西平县。原审被告王兰英，女，1955年9月7日出生，汉族，住址同上。原审被告贾璐璐，女，1987年9月24日出生，汉族，住址同上。原审被告谭子阳，男，2005年7月13日出生，汉族，住址同上。法定代理人谭双喜，男，1955年8月9日出生，汉族，住址同上。系谭子阳之祖父。原审被告谭子薇，女，2008年1月20日出生，汉族，住址同上。法定代理人朱利娟，系谭子薇之母。原审被告谭宝宝，男，2012年3月8日出生，汉族，住址同上。法定代理人贾璐璐，女，1987年9月24日出生，汉族，住址同上。系谭宝宝之母。上列六被原审被告的委托代理人贾璐璐，女，1987年9月24日出生，汉族，住西平县柏亭办事处范楼居委会*组。系谭宝宝之母。上诉人于志军因房屋买卖合同纠纷一案，不服西平西人民法院（2015）西民初字第00316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于志军及其委托代理人卢世启，被上诉人杨娟的委托代理人康永军，原审被告西平县昌隆房地产开发有限公司的委托代理人万森林，原审被告贾璐璐并代理原审被告谭双喜、王兰英、谭子阳、谭子薇、谭宝宝到庭参加诉讼，原审被告陈建民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年4月16日，杨娟与西平县昌隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定如下：甲方：西平县昌隆房地产开发有限公司，乙方：杨娟。一、甲方将位于一幼对面中心花园1号楼1单元8层南户建筑面积118.7平方米的房产出售给乙方，总房款计贰拾捌万元整（280000元）；二、一次性付款。合同签订之日，乙方一次性付清房款的，按房屋优惠价计，乙方应实际付购房款贰拾捌万整，小写280000元；三、甲方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋经验收合格后交付使用······；甲方签字（盖章）：西平县昌隆房地产开发有限公司、谭晨锋，乙方签字（盖章）：杨娟,2014年4月16日。谭晨锋向杨娟出具收据一份，内容为：“今收到杨娟交来中心花园八层118.7房款贰拾捌万元整（280000），收款人：谭晨锋，中心花园财务专用章，2014年4月16日”。原审法院另查明：2015年2月9日0时30分，谭晨锋因发生交通事故受伤，后经医院抢救无效死亡。谭双喜、王兰英系谭晨锋之父母，贾璐璐系谭晨锋之妻，谭子阳系谭晨锋之长子，谭子薇系谭晨锋之长女、谭宝宝系谭晨锋之次子。西平县环城乡家属院中心花园项目系于志军、陈建民与谭晨锋合伙开发。2015年6月10日，西平县昌隆房地产开发有限公司申请对该案中商品房买卖合同上的印章的真实性进行鉴定，后经双方当事人选定，该院委托广东明鉴文书司法鉴定所对此进行鉴定。2015年6月24日，广东明鉴文书司法鉴定所作出明鉴司法鉴定所【2015】文鉴字第159号司法鉴定意见书，检材（本案合同上的印章）与样本（本院依法调取工商档案上的印章）上的同名印文“西平县昌隆房地产开发有限公司”不是同一枚印章盖印。原审法院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与谭晨锋约定，谭晨锋将位于西平县环城乡家属院中心花园中心花园1号楼1单元8层南户建筑面积118.7平方米的房产出售给乙方，总房款计贰拾捌万元整（280000元）；并向杨娟出具收据，足以证明双方商品房屋买卖合同已经成立。由于谭晨锋不具有房地产开发资质，且未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的商品房买卖合同，应当认定为无效。无法取得房屋的买受人可以请求返还已付的购房款及利息，依据该合同收取的购房款应返还给杨娟，杨娟返还购房款诉讼请求，事实清楚，理由正当，予以支持。因双方签订的房屋买卖合同为无效合同，对杨娟支付违约金的诉讼请求不予支持。于志军、陈建民与谭晨锋作为该工程项目的合伙人，应承担连带还款责任。对于志军、陈建民的抗辩意见不予采纳。谭双喜、王兰英、贾璐璐、谭子阳、谭子薇、谭宝宝作为谭晨峰的法定继承人，应在继承遗产的范围内承担连带还款责任西平县昌隆房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决：于志军、陈建民于本判决生效后五日内归还杨娟购房款280000元。谭双喜、王兰英、贾璐璐、谭子阳、谭子薇、谭宝宝在继承遗产的范围内承担连带还款责任。二、驳回杨娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5752元，由于志军、陈建民连带负担。于志军、西平县昌隆房地产开发有限公司向本院提起上诉称：一、其和昌隆公司、陈建民与杨娟并未形成房屋买卖合同关系，也没有收取杨娟所谓的280000元购房款。该合同及收条均是谭晨峰个人行为，并且杨娟没有提供资金证明和转账凭证，原审法院判决其承担返还购房款的责任，没有事实依据和法律依据；二、原审法院判决适用法律错误。请求撤销原判，依法改判其不承担返还杨娟购房款的责任，一、二审诉讼费均由被上诉人刘真贤负担。被上诉人杨娟答辩称：原审法院判决认定事实清楚，房款是购房时直接交付。原审法院判决适用法律正确，谭晨峰是合伙人之一，挂靠于西平县昌隆房地产开发有限公司，西平县昌隆房地产开发有限公司应与于志军、陈建民承担连带责任。请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。本院认为，于志军与谭晨峰、陈建民合伙挂靠于西平县昌隆房地产开发有限公司，以西平县昌隆房地产开发有限公司的名义进行房地产开发。2012年10月31日，杨娟与谭晨峰签订商品房买卖合同，合同加盖西平县昌隆房地产开发有限公司的印章。合同签订后，谭晨峰收取杨娟购房款280000元。对该280000元购房款，虽然谭晨峰在西平县公安局询问时没有涉及。但杨娟提供了支付购房款的证据，西平县昌隆房地产开发有限公司、于志军、陈建民均未提供证据证实谭晨峰向杨娟出具的收款收据虚假。因此，双方构成房屋买卖合同关系，杨娟的诉讼主张成立。但因西平县昌隆房地产开发有限公司不具有房地产开发资质，且未取得商品房预售许可证，西平县昌隆房地产开发有限公司，谭晨峰与杨娟签订的商品房买卖合同无效。对造成合同无效，于志军、谭晨峰、陈建民、西平县昌隆房地产开发有限公司应负主要责任。原审法院依据查明的事实判决于志军陈建民归还杨娟购房款，不违反法律规定。于志军、西平县昌隆房地产开发有限公司的上诉理由不足，不予采纳。但原审法院判决书本院认为部分，将商品房买卖合同中约定的“1号楼1单元8层南户建筑面积118.7平方米的房产出售给乙方。”误写为“1号楼3单元4层西户建筑面积126平方米的房产出售给杨娟，”本院予以纠正。原审法院判决事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5752元，由上诉人于志军负担。本判决为终审判决。审判长  文德群审判员  廖化宇审判员  丁 辉二〇一五年十一月十六日书记员  刘志刚