杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第926号
原告：沈莹。
被告：杭州馨华园房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上湖村。
法定代表人：徐廷瑾，执行董事。
委托代理人：付刚、王文，该公司员工。
被告：杭州三华园房地产开发有限公司，住所地：杭州市下城区凤起路290号。
法定代表人：周桂荣，董事长。
委托代理人：朱勇安，该公司员工。
原告沈莹为与被告杭州馨华园房地产开发有限公司（以下简称馨华园公司）、杭州三华园房地产开发有限公司（以下简称三华园公司）借款合同纠纷（立案案由为合同纠纷）一案，本院于2014年10月8日立案受理后，被告三华园公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，要求将本案移送杭州市下城区人民法院审理。本院审查后，于2014年11月24日裁定驳回被告三华园公司对本案管辖权提出的异议，并依法由审判员叶文娟适用简易程序独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。因审判员叶文娟工作调动，本案移交由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2015年7月12日转为普通程序审理，并依法由审判员陈自勇担任审判长和人民陪审员李华、徐卫民组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告沈莹，被告馨华园公司的委托代理人付刚，被告三华园公司的委托代理人朱勇安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈莹起诉称：原告沈莹经朋友介绍，于2012年8月25日与被告馨华园公司签订内部认购的《馨华园·南湖天下房屋认购书》的名义，原告沈莹借款给被告馨华园公司，双方就款项、开盘、被告馨华园公司回购等相关事宜进行了约定。同日，原告沈莹将约定金额280000元汇入被告馨华园公司指定的帐户。因被告馨华园公司承诺在2013年2月25日之前开盘还款，更是在2013年5月进入杭州人居环境展览会上进行了展出，原告沈莹十分相信被告馨华园公司能够及时按约支付回购款，但是被告馨华园公司至今未履行承诺。原告沈莹多次询问情况讨要资金，被告馨华园公司多次以各种理由推脱。后原告沈莹从（2013）浙金执民字第168-1号中得知，案涉房屋地块进入执行阶段，现迫于无奈诉至法院，诉讼请求：1、请求确认原告沈莹与被告馨华园公司签订的《馨华园·南湖天下房屋认购书》无效；2、请求判决被告馨华园公司、三华园公司立即归还借款280000元；3、请求判决被告馨华园公司、三华园公司支付借款利息115600元（实际计算至判决实际支付为准，暂计算至2014年7月25日）；4、请求判决诉讼费由被告馨华园公司、三华园公司承担。
原告沈莹为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、《馨华园·南湖天下房屋认购书》、收据各一份，用以证明原告沈莹与被告馨华园公司合同生效等相关事实。
2、宣传广告、新闻（复印件）各一份，用以证明被告馨华园公司在人居环境展览会上展出等相关事实。
3、联系函、快递单、送达记录（复印件）各一份，用以证明原告沈莹向被告被告馨华园公司催讨的事实。
4、光盘、录音笔录、视频笔录各一份、浙江在线新闻二份（复印件），用以证明被告馨华园公司应当承担还款责任的事实。
被告馨华园公司答辩称：1、被告馨华园公司没有与原告沈莹签署《馨华园·南湖天下房屋认购书》；2、原告沈莹没有向被告馨华园公司支付过任何款项；3、被告馨华园公司未向原告沈莹提供任何收取房屋销售款的账户或其他收款账户。《馨华园·南湖天下房屋认购书》，并非被告馨华园公司签署，是不存在的合同，不存在有效无效的问题；被告馨华园公司未收取过任何款项，也不存在返还款项的理由。故请求法院驳回原告沈莹的诉讼请求。
被告馨华园公司为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、信托计划说明书一份（复印件），用以证明被告馨华园公司只有公章、法人章、财务章，且向社会进行了披露，向民监会进行了备案。信托计划设立的时候向民监会报备并向社会披露，信托计划说明书中已经说明公章、法人章、财务章通过印章管理来做的，向社会披露中没有合同专用章的事实。
2、工商资料一份（复印件），用以证明2010年6月25日被告馨华园公司的股东变更为新华信托股份有限公司。被告三华园公司自2010年6月25日其不再持有被告馨华园公司股份的事实。
被告三华园公司答辩称：1、本案不应当追加被告三华园公司为被告，而是应当追加为第三人；2、关于涉案房屋买卖合同，应当认定无效。如一审法院认为被告三华园公司构成被告馨华园公司委托收款的，则应当由被告馨华园公司返还资金，被告三华园公司不应当承担任何责任。利率应当按照同期银行贷款利率计算，不应当参照民间借贷的利率进行保护，本案无民间借贷的合意，并且本案案由为合同纠纷。同时，应当考虑原告沈莹自身是否存在过错，最终导致合同无效及损失的发生。3、如一审法院认为被告馨华园公司未授权、委托（明示或默认）被告三华园公司收款的，则应当驳回对被告馨华园公司的诉求。原告沈莹对于被告三华园公司的诉求，被告三华园公司认为由于不同的法律基础，本案是合同纠纷，而被告三华园公司收取了购房款，被告三华园公司愿意按照不当得利给予返还，但程序上不应当在本案中一并处理。
被告三华园公司未向本院提供证据材料。
庭审中，对原告沈莹提供的证据1-4，经被告馨华园公司质证后认为，对证据1的真实性有异议，不是被告馨华园公司盖章的。收据有异议，房屋认购书写明金额由甲方指定对公账户，原告沈莹未向被告馨华园公司的对公帐户支付过款项，被告馨华园公司也未向原告沈莹出具过收据，该收据由被告三华园公司以财务章出具的收据，可以证明该款项并非被告馨华园公司收取，不应当向被告馨华园公司主张。对证据2的真实性没有异议，被告馨华园公司确实发布过这些材料，但是只是宣传楼盘，当时未取得预售许可证，不具备销售资格，也未与原告沈莹建立合同关系，未收取原告沈莹款项，该证据与本案无关联。对证据3，联系函被告馨华园公司没有收到过，如果寄出的话，原件应该是寄给被告馨华园公司了。这里的邮寄收件人被告三华园公司，地址为杭州凤起路290号，这并非被告馨华园公司的地址。原告沈莹未提供快递单送达情况，这份快递单只能证明原告沈莹可能填写过这份快递，不能证明这份快递曾经寄出或者由被告馨华园公司签收，代理人与被告馨华园公司法人联系，其表示未收到原告沈莹的联系函。对证据4，被告馨华园公司是独立法人，股东是新华信托，与被告三华园公司没有任何关系，被告馨华园公司是一个法人股东，被告馨华园公司与被告三华园公司之间没有投资关系。被告馨华园公司不认识沈斌，也不清楚他的真实身份，被告馨华园公司对他说的话无法确认真实性，他不是被告馨华园公司的员工，无法代表被告馨华园公司。被告三华园公司质证后认为，对证据1，没有异议。对证据2，无法确认真实性。对证据3，联系函没有收到，不清楚情况。送达是认可的。对证据4、原来是有关系的，现在是没有关系的。本院经审核后，对原告沈莹提供的上述全部证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
庭审中，对被告馨华园公司提供的证据1-2，经原告沈莹质证后认为，对证据1的真实性、合法性没有异议。信托计划系新华信托与被告三华园公司之间的信托计划安排，对第三人没有约束力。同时，就被告馨华园公司详细指明的第六页第三条、第四条，其中硬性并不是指公司公章，其说明是包括但不限于，第四条对银行预留仅为列举，不能否认合同章无效。公章并没有否定合同章的存在。信托计划说明书可以明确股东新华信托是受托人的身份，也就是说在新华信托背后有其他委托人。信托计划第四条第一项，上面明确被告三华园公司也委托了新华信托，信托资金为两亿，被告三华园公司为劣后受益人。信托计划第十六条，关于信托收益分配及本金分配，优先收益权信托收益应当以现金形式进行分配，劣后收益权信托收益可以以现金、股权或其他合法的权益形式分配，也就是利益分配。信托计划第十二条，后续管理中，可以明确项目公司实行总经理负责制，负责日常经营管理，涉及重大决策，受托人享有一票权，与第十四条相对应。从信托计划说明可以看出，新华信托股东只是资金委托金融机构，被告三华园公司是劣后受益人，享有两亿信托资金，且信托成立后，它享有利息分配，但是是总经理负责，新华信托享有知情权。对证据2的真实性、合法性没有异议，2012年8月9日住所地、营业场所变更显示周桂荣任监视，周珩任总经理，系主要职务，被告馨华园公司在举证中明确周珩任被告馨华园公司总经理职务。被告三华园公司均没有异议。本院经审核后，对被告馨华园公司提供的上述全部证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2012年8月25日，被告馨华园公司作为甲方（开发商），原告沈莹作为乙方（认购方）签订《馨华园·南湖天下房屋认购书》一份，约定乙方同意认购甲方开发的房产即杭州市老余杭镇南渠北路步行街北侧馨华园南湖天下水澜阁2幢1单元1801室，该房屋建筑面积为89平方米，认购金额为280000元，须于签署本《馨华园·南湖天下房屋认购书》时付清；双方同意成交单价为6500元／平方米。甲方在取得预售条件后，乙方按第三款处置本合同之权利义务即甲方预计开盘时间2013年2月25日前，甲方向乙方按月梯增回购的方式处置购买的房产，甲方向乙方回购按7500元／平方米结算；如未能在2013年2月25日前开盘的，则以实际开盘日以7500元／平方米的回购价为基础，以100元／平方米／月的价格增加回购价，即2013年3月25日时开盘的回购价为7600元／平方米，以此类推。乙方同意甲方按本认购书约定的条款内容前提下可提前回购乙方认购的房屋，回购成交后本《馨华园·南湖天下房屋认购书》自动废止失效。双方还就其他事项进行了约定。在上述认购书的最后甲方落款处盖有被告馨华园公司的合同专用章，认购书中备注：“金额交款帐户由甲方指定（对公帐户），金额到帐后合同生效”。上述认购书签订之后，原告沈莹于签订认购书当日刷卡给被告三华园公司购房款280000元。被告三华园公司向原告沈莹出具了收据一份，收据上盖有被告三华园公司的财务专用章并注明“水澜阁2幢1单元1801室”。事后，被告馨华园公司至今未办出涉案房屋的商品房预售许可证，也没有按照合同约定与原告沈莹签订正式商品房买卖合同、回购涉案房产或代为出售认购房产。为此，原告沈莹诉至本院，请求上判。
本院认为，法律关系的性质应依当事人的真实意思表示来认定。本案中，原告沈莹与被告馨华园公司对双方于2012年8月25日签订的《馨华园·南湖天下房屋认购书》均认可该认购书名为房屋认购书，实为借款合同。而根据双方在上述房屋认购书的约定即在馨华园公司取得房屋预售条件后，向原告沈莹按月梯增回购的方式处置涉案房产，被告馨华园公司向原告沈莹回购按7500元／平方米结算；如未能在2013年2月25日前开盘的，则以实际开盘日以7500元／平方米的回购价为基础，以100元／平方米／月的价格增加回购价，即2013年3月25日时开盘的回购价为7600元／平方米，以此类推。可以证实双方在被告馨华园公司未取得房屋预售许可证的情形下，签订认购书的真实目的并非为取得案涉房屋所有权，而是以此方式来融资，故本院认为原、被告主张本案的定性为借款关系并无不当，本院对此予以认定。
本案双方主要的争议焦点为本案的借款义务人、借款合同是否合法有效及被告馨华园公司、三华园公司应承担什么责任。本院对此评析如下：一、关于本案的借款义务人。涉案的房屋认购书上盖有被告馨华园公司的合同专用章，被告馨华园公司并无提供证据证明上述公章为虚假。本院认为根据本案原、被告提供的证据及本院查明的事实，可以证实本案的借款义务人为被告馨华园公司。二、关于本案借款合同的效力。本院认为原、被告签订的《馨华园·南湖天下房屋认购书》所真实表示的借款合同关系并未违反法律、行政法规强制性规定，故本案原告沈莹与被告馨华园公司之间的借款合同应为有效。三、原告沈莹于签订《馨华园·南湖天下房屋认购书》之日刷卡给被告三华园公司购房款280000元。被告三华园公司向原告沈莹出具了收据一份，收据上盖有被告三华园公司的财务专用章并注明“水澜阁2幢1单元1801室”。结合本案合同的约定，应认定被告三华园公司收取的前述购房款系为案涉认购书中约定的购房款。被告三华园公司为被告馨华园公司合同收款提供公司账户并开具收款收据、其与馨华园公司在本案中存在利害关系，故应共同承担前述款项本息的民事责任。综上所述，原告沈莹现要求被告馨华园公司返还280000元借款，理由正当，本院予以支持。关于原告沈莹主张的利息问题，根据双方在认购书中的意思表示，可以认定双方对上述借款约定是要支付利息的，但因双方对利率并未有明确约定，故本院认为应按中国人民银行同期同类贷款利率来计算相应的利息较为适宜。综上所述，对原告沈莹诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告馨华园公司关于本案不应承担责任的抗辩意见，理由不能成立，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司、杭州三华园房地产开发有限公司共同返还原告沈莹购房款280000元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告杭州馨华园房地产开发有限公司、杭州三华园房地产开发有限公司共同支付原告沈莹的借款利息56525.78元（自2012年8月25日起计算至2015年11月24日的借款利息为56525.78元；自2015年11月25日起至本判决确定履行之日止的利息，以280000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率另行计付），于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告沈莹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费7234元，由原告沈莹负担886元；由被告杭州馨华园房地产开发有限公司、杭州三华园房地产开发有限公司共同负担6348元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7234元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈自勇
人民陪审员 李贤海
人民陪审员 徐卫民
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 杜 洁