北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8992号
上诉人（原审被告）：北京豫东旺科技发展有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店村116号1幢号北起第一间平房。
法定代表人：戴俊杰，总经理。
委托诉讼代理人：李春香，北京中首律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京祥龙运达物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外南滨河路71号。
法定代表人：杨峻山，副经理。
委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。
上诉人北京豫东旺科技发展有限公司（以下简称豫东旺公司）因与被上诉人北京祥龙运达物业管理有限公司（以下简称祥龙运达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
豫东旺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥龙运达公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：涉案房屋是临时建筑，被拆除，是违章建筑；我公司在租赁合同到期后并未继续使用该房屋，祥龙运达公司应当对合同期限外我公司继续占用房屋的事实承担举证责任，我公司不应当支付2017年1月10至2017年7月19日期间的房屋占用费，一审判决对此认定错误；即使按照祥龙运达公司所述，涉案房屋于2017年7月20日被拆除，我公司没有也不可能在拆除的前一天搬离；我公司与祥龙运达公司之间为口头约定，未签订书面合同，一审判决认定我公司承担违约金没有依据。
祥龙运达公司辩称，同意一审判决。
祥龙运达公司向一审法院起诉请求判令豫东旺公司向祥龙运达公司支付：1.2016年7月1日至2016年12月31日期间房屋租金4.5万元；2.违约金4500元；3.2017年1月10日至2017年7月19日房屋使用费46850.2元（按年租金9万元标准计算）。
一审法院认定事实：2011年11月28日，北京市运达物业管理中心（后名称变更为祥龙运达公司）与北京豫东旺商贸中心（后名称变更为豫东旺公司）签订《房屋租赁合同书》，约定祥龙运达公司将位于北京市西城区×××17号的门面房出租给豫东旺公司使用，面积151平方米，租期5年，自2012年1月1日至2016年12月31日，租金标准为年租金9万元，每半年支付一次，预先支付。豫东旺公司不按时交纳租金超过7日的，应给付祥龙运达公司年租金的百分之五作为违约金。
2013年3月19日，北京豫东旺商贸中心名称变更为豫东旺公司；2015年7月14日，北京市运达物业管理中心名称变更为祥龙运达公司。
现祥龙运达公司主张豫东旺公司未支付2016年下半年租金，豫东旺公司对此不予认可，但未出示证据证明。祥龙运达公司出示房屋产权证，证明涉案房屋为临时建筑。祥龙运达公司同时陈述，涉案房屋于2017年7月20日被城管联合执法拆除，拆除的前一天豫东旺公司将涉案房屋交还祥龙运达公司。豫东旺公司对此不予认可，但未出示证据证明。
一审法院认为：祥龙运达公司与豫东旺公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。豫东旺公司否认其与祥龙运达公司签订上述合同，但未出示证据证明，法院对其意见不予采纳。祥龙运达公司向豫东旺公司主张合同期内欠付的租金，豫东旺公司主张其未拖欠祥龙运达公司房屋租金，但未出示其付款的证据，法院对于豫东旺公司的答辩意见不予采纳，同时支持祥龙运达公司的该项诉讼请求。豫东旺公司欠付租金，亦应当依合同约定支付违约金。法院亦认为，合同约定的违约金数额合理，法院对于祥龙运达公司要求豫东旺公司支付违约金4500元的诉讼请求予以支持。祥龙运达公司出示证据证明涉案房屋为临时建筑，庭后亦提交政府函件以证明涉案房屋被拆除的事实。法院对涉案房屋于2017年7月20日被拆除的事实予以确认。豫东旺公司认为其未超出合同有效期占用涉案房屋，但未出示其将涉案房屋交还祥龙运达公司的证据，法院对于豫东旺公司的答辩意见不予采纳。豫东旺公司占用涉案房屋至2017年7月19日，应当支付房屋占用费。祥龙运达公司按照租金标准计算该费用，计算方法合理，但计算数额错误，少于其应当主张的房屋占用费，法院对其计算的数额不持异议。判决：一、自判决生效后七日内，北京豫东旺科技发展有限公司支付北京祥龙运达物业管理有限公司二〇一六年七月一日至二〇一六年十二月三十一日房屋租金四万五千元；二、自判决生效后七日内，北京豫东旺科技发展有限公司支付北京祥龙运达物业管理有限公司违约金四千五百元；三、自判决生效后七日内，北京豫东旺科技发展有限公司支付北京祥龙运达物业管理有限公司二〇一七年一月十日至二〇一七年七月十九日房屋占用费四万六千八百五十元二角。
二审中，豫东旺公司提交2016年12月16日祥龙运达公司向其发出的《关于房屋租赁合同到期终止的函》，用以证明其在租赁届满后已经从涉案房屋搬离。祥龙运达公司对于豫东旺公司的证明目的不予认可，认为根据函的内容不能证明豫东旺公司搬离。
关于2011年11月28日的《房屋租赁合同书》，豫东旺公司主张并非其签署。本院对此认定如下：一审法院已经就《房屋租赁合同书》中北京豫东旺商贸中心印章启动司法鉴定程序，但豫东旺公司作为鉴定费预交义务人逾期未交纳费用，豫东旺公司应当承担由此产生的法律后果。现豫东旺公司不能就其主张提供充分证据，故一审判决认定《房屋租赁合同书》的真实性，并无不当。
对于一审判决认定的事实，本院予以确认。
经本院释明，祥龙运达公司未在本院规定的期限内提交涉案房屋作为临时建筑的有效期的相关证据。另经本院审查，祥龙运达公司提交的《北京市规划委员会西城分局关于广安门外南街17号3楼西侧建筑物规划审批情况的函》的记载，位于广安门外南街17号3楼西侧建筑物未办理过建设工程规划许可证，该处建筑物曾办理过《临时简易棚建筑物许可证》（88）宣临建字241号，现已过期。按照《临时简易棚建筑物许可证》注意事项要求：“……到规定期限（或因特殊情况）得无条件随时拆除”。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，从祥龙运达公司提交的产权证等证据看，涉案房屋系临建房屋，一般而言，临时建筑的使用期限不超过二年，而涉案房屋《临时简易棚建筑物许可证》系于1988年办理，截至涉案租赁合同起始日期2012年1月1日，期间已有二十余年，现祥龙运达公司未提交证据证明在涉案租赁期间（即2012年1月1日至2016年12月31日）涉案房屋被批准延长使用期限，且按照祥龙运达公司的自述，涉案房屋已于2017年7月20日被城管联合执法拆除，故应认定双方就涉案房屋签订的租赁合同无效，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，豫东旺公司作为房屋实际使用人，应当向祥龙运达公司支付房屋占用费。诉讼中，虽然豫东旺公司主张合同租期届满后其已经从涉案房屋搬离，但是，根据豫东旺公司提交的祥龙运达公司向其发出的《关于房屋租赁合同到期终止的函》，并不能证明豫东旺公司从涉案房屋搬离的时间，在豫东旺公司没有提交证据证明其搬离日期的情况下，祥龙运达公司自认豫东旺公司于2017年7月19日将涉案房屋交还祥龙运达公司，本院不持异议，豫东旺公司应当支付2017年7月19日之前的房屋占用费。本案中，祥龙运达公司主张2016年7月1日至2016年12月31日、2017年1月10日至2017年7月19日的房屋租金或房屋占有使用费，并未超出合理期间范围，鉴于双方合同无效，2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金应为房屋占有使用费，本院对于一审判决该项处理予以更正。
因双方合同无效，合同有关违约金的约定对双方没有法律约束力，祥龙运达公司依据合同主张豫东旺公司支付违约金，本院不予支持，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。
综上，豫东旺公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25974号民事判决第三项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25974号民事判决第二项；
三、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25974号民事判决第一项为：自本判决生效之日起七日内，北京豫东旺科技发展有限公司支付北京祥龙运达物业管理有限公司二〇一六年七月一日至二〇一六年十二月三十一日房屋占有使用费四万五千元；
四、驳回北京祥龙运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1104元，由北京祥龙运达物业管理有限公司负担52元（已交纳），由北京豫东旺科技发展有限公司负担1052元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费2208元，由北京豫东旺科技发展有限公司负担2104元（已交纳），由北京祥龙运达物业管理有限公司负担104元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年九月十三日
书记员 祝 石