广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民二终字第90号
上诉人（原审原告）：纪纲。
委托代理人：曾兵生，北京德恒（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：茂名市永辉房地产信息咨询有限公司。
法定代表人：叶一晓，该公司总经理。
委托代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭业东。
委托代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
原审第三人：李铭，男，1964年2月27日出生，汉族，住茂名市茂南区迎宾三街**号***房。
委托代理人：廖业诗，广东诚挚律师事务所律师。
委托代理人：傅一容，广东诚挚律师事务所实习律师。
上诉人纪纲因与被上诉人茂名市永辉房地产信息咨询有限公司（以下简称“永辉公司”）、谭业东及原审第三人李铭居间合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月19日，纪纲向原审法院提起诉讼，诉称：2010年3月10日，其委托永辉公司属下文明中分公司代理出售茂名市西粤南路X号大院X号X房，并向该公司交纳中介服务费及咨询费4200元。2010年5月31日，永辉公司告诉纪纲称该房屋价格太高，无人问津难以出售为由，骗取纪纲将该房屋作价53.88万元出售给谭业东，并签订了《房屋买卖合约》。而根据2012年3月23日李铭向纪纲出具的《证明》内容可知，永辉公司为使谭业东达到低价购买房屋的目的，恶意串通，一方面不将李铭愿意以66.04万元价格购买该涉案房屋的情况向纪纲报告，另一方面却对李铭多次谎称纪纲决定不卖此房了，致使本应最少以66.04万元价格出售的房屋，被谭业东以53.88万元买受，使纪纲遭受至少12.16万元的差价损失。永辉公司违背居间人的忠实报告义务和职业道德，利用其优势地位，与谭业东恶意串通、采取欺诈手段，故意隐瞒有关的重要事实、提供虚假情况，促使纪纲将该房屋以53.88万元低价出售给谭业东，严重损害了纪纲利益。请求：1．判决永辉公司向纪纲双倍返还中介服务费及咨询费8400元；2.判决永辉公司双倍赔偿纪纲房屋价款差价损失24.32万元，谭业东负连带责任；3.本案诉讼费及其他费用由永辉公司、谭业东承担。
永辉公司、谭业东原审辩称：1.纪纲与谭业东的《房屋买卖合约》已经生效法律文书确定合法有效，且已履行完毕。2.生效的省法院（2012）粤高法民一申字第2758号《民事裁定书》已经确认永辉公司、谭业东不存在相互串通及采取欺诈手段欺骗纪纲与谭业东签订《房屋买卖合约》的情况。3.纪纲在2011年9月13日提交的《民事上诉状》中明确表明永辉公司已经向其履行了报告义务。4.纪纲与李铭之间未能成交的原因是由于李铭经永辉公司通知后表示要悔约，超过约定的期限未与永辉公司办理相关买房手续。5.李铭的购房价格66.04万元是包含涉案房屋交易的一切税费及中介费用在内的，而谭业东与纪纲约定的53.88万元成交价是不含交易的税费在内，交易的税费约10万元由谭业东承担。两者的成交价对纪纲来说没有任何差别。因此，纪纲诉称永辉公司、谭业东违背居间人忠实报告义务并恶意患通、采取欺诈手段使其将涉案房屋以53.88万元出售给谭业东损害了其利益的说法完全是歪曲事实，请法院依法驳回其诉讼请求。
李铭原审不作陈述。
原审法院经审理查明：永辉公司是经营房产中介服务、房地产信息咨询、房地产销售策划及现场管理、室内外装饰及设计、室内外水电安装工程的企业法人单位，永辉公司文明中分公司是永辉公司二级分支机构。
2010年3月10日，纪纲口头委托永辉公司文明中分公司出售茂名市西粤南路X号大院X号X房，并向该分公司现金支付4200元中介服务费及咨询费，该分公司收款后出具收款收据给纪纲收执。2010年4月10日，李铭作为委托人与永辉公司文明中分公司作为受托人签订《购房要约发出委托书》，主要内容：经受托人介绍及协助，委托人察看过茂名市西粤南路X号大院X号X房，并有购买上述物业的意向。现委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约：该房屋总价660400元，卖方支付交易税费，付款方式为银行按揭付款，首期房款不低于300000元，卖方收齐所有楼款当日交屋；委托人同意在签订本委托书时支付人民币20000元作为委托人的购房订金交受托人。受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖。若受托人在2010年4月17日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房订金应无息退还委托人。受托人就上述条件取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不再购买本物业的，则委托人无权要求返还定金，同时委托人须向受托人支付违约金人民币13200元。如委托人或其代理人、委托人亲属在未通过受托人的情况下即自行或通过其它第三方与卖方进行交易的，委托人仍须向受托人支付上述违约金。本委托书为不可撤销之委托，因本委托而产生任何争议纠纷，双方均同意向物业所有地人民法院提起诉讼。双方签订合同当日，李铭支付20000元给永辉公司文明中分公司，该司收到款后出具收款收据给李铭收执。
2010年5月31日，纪纲为卖方，谭业东为买方，永辉公司文明中分公司为经纪方共同签订《房屋买卖合约》，主要内容：买卖双方同意位于茂名市西粤南路X号大院X号X房总价为人民币538800元，该物业是以现状按套售予买方，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。
2011年谭业东向原审法院提起诉讼，请求判决纪纲按《房屋买卖合约》的约定将茂名市西粤南路X号大院X号X房交付给谭业东，并协助将该房的产权手续转到谭业东名下。同年8月23日，原审法院作出（2011）茂南法民初字第157号民事判决，判决驳回谭业东的诉讼请求。谭业东不服该判决，上诉至茂名市中级人民法院。2011年12月20日，茂名市中级人民法院作出（2011）茂中法民二终字第153号民事判决，判决：一、撤销茂名市茂南区人民法院（2011）茂南法民初字第157号民事判决；二、限谭业东在本判决生效后10日内支付尚欠的房屋转让款498800元给纪纲。限上诉人纪纲在收取房屋转让款后30日内协助谭业东到当地房地产管理部门将涉案房屋产权变更登记至谭业东名下；三、驳回谭业东的其他上诉请求；四、驳回纪纲的上诉请求。纪纲不服茂名市中级人民法院民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，省院对该案进行了审查，并作出（2012）粤高法民一申字第2758号民事裁定书，裁定书对纪纲以永辉公司与谭业东相互串通，采取欺骗手段骗其签订涉案《房屋买卖合约》的问题进行了认定，省院认为：至于纪纲以第三人与案外人李铭签订了以66.04万元购买涉案房屋的合同为由，主张谭业东和第三人相互串通，采取欺骗手段，利用其急于出售涉案房屋调往惠州学院的心理，骗其签订涉案《房屋买卖合约》，已损害其利益，故涉案《房屋买卖合约》应为无效合同的问题，因第三人与案外人李铭签订以66.04万元购买涉案房屋的合同与本案属于二个不同的法律关系，且亦不能据此认定谭业东和第三人存在相互串通、采取欺诈手段，欺骗纪纲与谭业东签订涉案《房屋买卖合约》，故对于纪纲提出的该主张不予支持。
2012年3月2日，李铭向茂名市茂港区人民法院提起诉讼称：2010年12月22日，李铭与纪纲签订了《房屋买卖合同》一份，约定由李铭以63万元的价格购买属于纪纲所有的位于茂名市西粤南路X号大院X号X房即XX苑X幢X号梯X房。李铭根据合同约定已经先后向纪纲支付了共计38万元的购房款。李铭已经依照合同约定履行义务，而纪纲至今没有依约将房屋交付给李铭。为此，李铭请求：1.判令解除李铭、纪纲双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令纪纲退还所收取的购房款给李铭，并按《房屋买卖合同》的约定进行赔偿；3.本案的诉讼费用由纪纲承担。
茂名市茂港区人民法院在审理过程中主持调解，双方当事人自愿达成协议，主要内容：李铭与纪纲自愿同意解除双方于2010年12月22日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定由李铭出价630000元购买属于纪纲所有的位于茂名市西粤南路X号大院X号X房即XX苑X幢X号梯X房；纪纲一次性退还李铭已付购房款360000元（李铭原已支付给纪纲380000元，后纪纲已退还20000元）。此外，纪纲再一次性支付7000元给李铭作为双方解除房屋买卖合同而产生的相关费用。
另查明：2012年3月23日，李铭出具一份证明给纪纲，证明主要内容：本人李铭于2010年4月10日与永辉公司文明中分公司签订购房要约，报价66.04万元购买茂名市西粤南路X号大院X号X房。在交付2万元定金后，我提出要见房主并要签订《房屋买卖合同》时，永辉公司及谭业东告诉我该房主不卖房屋了。
在本案庭审后纪纲向原审法院递交《辩论意见书》，并在该意见书中确认：纪纲因由茂名调往惠州学院，于2010年3月10日向永辉公司交纳4200元中介服务费，将纪纲名下位于茂名市西粤南路X号大院X号X房屋委托其代为出售，永辉公司对外发布售房信息。2010年4月10日，李铭与永辉公司签订《购房要约发出委托书》，愿意以66.04万元价格购买该涉案房屋，并向永辉公司支付了购房定金2万元，由谭业东经手办理。2010年4月15日，谭业东将上述事实告知纪纲，并通知纪纲到茂名市油城公证处办理相关委托手续，约一个月以后，谭业东通知纪纲称该房屋价格太高，李铭不愿购买了。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、永辉公司是否应承担赔偿责任的问题；二、谭业东是否应承担连带责任的问题。
关于第一个焦点，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。纪纲与永辉公司口头约定的《居间合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从李铭与永辉公司文明中分公司签订《购房要约发出委托书》的内容来看，涉案房屋总价660400元是包含房屋交易的一切税费在内，而谭业东与纪纲签订合同约定538800元成交价是不含交易的税费在内，交易的税费由谭业东承担。无论是前者合同的成交价或后者合同的成交价，结果差别不大，后者合同无明显损害纪纲的利益。且永辉公司在与李铭签订《购房要约发出委托书》后，告知纪纲李铭同意以66.04万元价格购买涉案房屋，约一个月后通知纪纲称李铭认为价格太高，不愿购买，纪纲在《辩论意见书》对这一事实予以承认，这是纪纲在陈述中承认的对己方不利的事实，依法予以认定。永辉公司已如实向纪纲履行报告义务，不存在与谭业东恶意串通、采取欺诈手段，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，纪纲要求永辉公司双倍返还中介服务费及咨询费8400元、双倍赔偿房屋价款差价损失24.32万元没有依据，理由不能成立，不予支持。
关于第二个焦点，谭业东是永辉公司的工作人员，代表所在公司将该公司与李铭签订合同以及李铭不依约履行的情况告知纪纲是其职责所在。根据合同相对性原则，谭业东不是合同当事人的一方，与纪纲没有合同关系，纪纲要求谭业东承担连带赔偿责任于法无据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回纪纲的全部诉讼请求。案件受理费5074元，由纪纲负担。
纪纲不服原审判决，上诉称：一、原审法院认为前者合同含交易税费、后者合同不含交易税费，两合同的成交价差别不大，后者合同无明显损害上诉人的利益，从而判决驳回上诉人诉请，属认定事实错误、依据不足，所做出的判决当然错误。
1.前者合同即原审第三人李铭与被上诉人永辉公司签订的合同虽然约定税费由上诉人承担，但是，2010年12月22日，上诉人与原审第三人李铭签订的《房屋买卖合同》第一条约定，税费由第三人李铭承担。因此，原审法院认为前者合同含交易税费，属认定事实错误。
2.退一步讲，即使前者合同含交易税费、后者合同不含交易税费，原审法院认为两合同的成交价差别不大，认为后者合同无明显损害上诉人的利益，同样是错误的。前者合同约定房屋价格为66.04万元，转移登记所需的税费不超过22000元，而后者合同约定房屋价格为53.88万元，扣除税费后，前后两合同价差约9万元，原审法院毫无依据地认为两合同的成交价差别不大，认为后者合同无明显损害上诉人的利益，是严重错误的。
3.原审法院既然认为后者合同无明显损害上诉人的利益，说明后者合同即上诉人与被上诉人谭业东签订的合同有损害上诉人利益的事实存在，有损害就要赔偿。原审法院一方面承认损害的存在，一方面驳回上诉人要求损害赔偿的诉请，显然自相矛盾。
二、原审法院将上诉人在《辩论意见书》中被上诉人告知上诉人称原审第三人李铭认为价格太高，不愿购买的内容，认定为上诉人对己方不利事实的承认，认为被上诉人已经如实向上诉人履行报告义务，系断章取义的裁判行为，应予以撤销。
1.上诉人在《辩论意见书》中陈述被上诉人告知上诉人称原审第三人李铭认为价格太高，不愿购买的内容，系为证明被上诉人永辉公司为使被上诉人谭业东达到低价购买涉案房屋的目的，隐瞒原审第三人李铭强烈要求购买此房的要求，故意一方面向上诉人提供原审第三人李铭认为价格太高，不愿购买的这一虚假情况，另一方面对原审第三人李铭谎称上诉人决定不卖此房，系为证明被上诉人永辉公司未如实向上诉人履行报告义务这一目的的需要而做出的。
2.从该《辩论意见书》全文意思可知：被上诉人虽告知上诉人称原审第三人李铭认为价格太高，不愿购买了，但是，上诉人认为被上诉人永辉公司告知上诉人的这一内容是虚假的、是被上诉人永辉公司编造的，原审第三人李铭不但没有对被上诉人永辉公司说过“价格太高，不愿购买了”，而且是一直强烈要求购买此房。原审法院将之认为是上诉人对己方不利事实的承认，是非常荒诞的。
3.正因为两被上诉人告知上诉人称原审第三人李铭认为价格太高，不愿购买了这一虚假事实，导致上诉人错误认为原审第三人李铭不愿购买涉案房屋，才将该房屋低价出售给被上诉人谭业东。原审法院将被上诉人永辉公司的虚假告知行为认定为被上诉人已经如实向上诉人履行报告义务，系断章取义的裁判行为，该错误判决，应予以撤销。
三、原审法院以被上诉人谭业东系被上诉人永辉公司工作人员、不是合同当事人为由，认为被上诉人谭业东不承担连带责任，属认定事实和适用法律错误。被上诉人谭业东虽为被上诉人永辉公司的工作人员，但被上诉人谭业东为达到低价购买该房屋的目的，明知原审第三人李铭愿意出价660400元买受涉案房屋，不惜与被上诉人永辉公司恶意串通、采取欺诈手段，刻意提供虚假情况，促使上诉人将该房屋以53.88万元低价出售给被上诉人谭业东，其为了自己的利益侵害上诉人利益，已经超出了职责范围，因此，被上诉人谭业东是共同侵权人之一，应承担连带赔偿责任。同时，上诉人诉请两被上诉人承担侵权损害赔偿责任，不受合同的相对性制约。因此，原审法院认为被上诉人谭业东不承担连带责任，属认定事实和适用法律错误。
四、上诉人的诉请依法应得到全部支持。两被上诉人为使被上诉人谭业东达到低价购买涉案房屋的目的，恶意串通，一方面不将第三人李铭愿意以66.04万元价格购买该涉案房屋的情况向上诉人报告、并对上诉人谎称第三人李铭觉得房价太高而不愿购买了；另一方面却对第三人李铭多次谎称上诉人决定不卖此房了，致使本应最少以66.04万元价格出售的房屋，被被上诉人谭业东以53.88万元买受，使上诉人遭受至少12.16万元的差价损失。因此，上诉人的诉请合理合法，应得到二审法院的支持。
综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，请求：1．依法撤销（2013）茂南法民一初字第275号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人永辉公司、谭业东答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公平公正，经得起历史考验，应予维持。
二、被答辩人的上诉没有事实和法律依据，应驳回其上诉请求。
1.被答辩人上诉称一审判决认为前者合同含交易税费、后者合同不含交易税费，两合同的成交价差别不大，后者合同无明显损害其利益从而判决驳回其诉请，因此其认为一审认定事实错误，依据不足，被答辩人这一说法完全是对一审判决断章取义，故意曲解一审判决。首先，从一审判决清楚可知，一审判决之所以驳回被答辩人的诉请，除被答辩人与谭业东签订的合同无损害其利益外，永辉公司已经履行了如实报告义务、永辉公司与谭业东不存在恶意串通，不存在采取欺诈手段故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，均是一审判决驳回被答辩人诉请的理由。其次，被答辩人称其2010年12月22日与原审第三人李铭签订的《房屋买卖合同》第一条约定，税费由第三人李铭承担。对此，需要指出的是，被答辩人与第三人李铭签订的上述《房屋买卖合同》是在被答辩人于2010年5月31日将涉案房屋出售给谭业东之后，擅自与李铭签订，与本案永辉公司的居间行为没有任何关系，在永辉公司与李铭签订的《购房要约发出委托书》明确约定交易税费由卖方即被答辩人支付。再次，被答辩人称办理涉案房屋产权过户手续的税费不超过22000元没有任何事实依据，其提供的附件不具有真实性，并且就算该附件属实，亦只是一手房交易的税、费，而本案是二手房交易，二手房交易所需税、费远远高于一手房交易所需的税、费。
2.被答辩人认为一审判决将其在《辩论意见书》中陈述的永辉公司履行如实报告义务的内容认定为其对己方不利事实的承认属断章取义，被答辩人这一说法没有任何依据。事实上，被答辩人不但在《辩护意见书》中承认永辉公司已经履行了如实报告义务，而且其在《民事上诉状》中亦确认永辉公司已经履行了如实报告义务。被答辩人对自己一再确认的事实在没有其他证据推翻的情况下再予否认没有任何意义。
3.被答辩人认为一审判决以谭业东是永辉公司的工作人员，不是合同当事人为由认为谭业东不承担连带责任属认定事实和适用法律错误，被答辩人的这一说法没有任何依据。首先，被答辩人已经确认与其建立合同关系的是永辉公司而非谭业东。其次，被答辩人已经确认谭业东是永辉公司的工作人员。再次，一审根据以上事实认定谭业东不是合同当事人完全符合客观事实。最后，谭业东不但不是合同当事人，而且谭业东与永辉公司不存在恶意串通损害被答辩人利益的事实（这一事实已经生效判决确认），因此一审判决谭业东不需承担连带责任完全合理合法。
综上所述，请二审依法驳回被答辩人的上诉请求，依法维持一审判决。
原审第三人李铭述称：其与永辉公司签订《购房要约发出委托书》之后，未向永辉公司或谭业东表示过不愿意购买涉案房屋了，其与纪纲未能完成交易是由于谭业东告知其纪纲认为其报价低而不愿意出售，是由于谭业东隐瞒事实导致其未能购得涉案房屋。
二审期间，各方当事人向本院提交证据情况如下：
1.纪纲提交李铭于2010年8月19日向茂名市公安局茂南分局报案称谭业东诈骗的《报案材料》复印件及茂名市公安局茂南分局出具的《不予立案通知书》复印件各一份，以证明李铭一直想买涉案房屋，而不是永辉公司、谭业东所说的李铭不想买，永辉公司、谭业东欺瞒事实。为核实上述材料的真实性，本院依法到茂名市公安局茂南分局调取了李铭报案称被诈骗的有关材料。永辉公司、谭业东质证认为：对材料形式上的真实性无异议，但李铭的陈述不属实，与事实相违背；且李铭在公安机关告知属经济纠纷、不予立案处理后，在没有取回2万元的情况下，都没有起诉永辉公司，反而与纪纲私下交易后又起诉纪纲，恰恰证明了李铭反悔不买的事实。
2.谭业东提交完税证两张及发票三张，以证明其为办理涉案房屋产权过户手续共缴纳税费57369.9元，纪纲对此表示没有异议。
3.李铭提交其与纪纲于2010年12月22日签订的《房屋买卖合同》，以证明其一直想买涉案房屋。永辉公司、谭业东质证认为该合同违法，该合同签订之前纪纲已将涉案房屋卖给了谭业东，恰恰证明了李铭想撇开永辉公司私下与纪纲交易，证实李铭反悔不买的事实。
本院经审理查明：永辉公司成立于2008年5月13日，属有限责任公司，其经营范围为房产中介服务、房地产信息咨询、房地产销售策划及现场管理、室内外装饰及设计、室内外水电安装工程。永辉公司文明中分公司是永辉公司的二级分支机构。谭业东是永辉公司的工作人员。
2010年3月10日，纪纲口头委托永辉公司文明中分公司出售茂名市西粤南路X号大院X号X房，并向该分公司支付中介服务费及咨询费4200元，该分公司出具《收款收据》给纪纲收执。
2010年4月10日，李铭作为委托人与永辉公司文明中分公司作为受托人签订《购房要约发出委托书》，该委托书的主要内容：经受托人介绍及协助，委托人察看过茂名市西粤南路X号大院X号X房，并有购买上述物业的意向。现委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约，委托内容如下：一、委托人确认以下列要约条件为准发出要约：建筑面积：171.8平方米；总楼价：人民币660400元；交易税费：卖方支付；付款方式：银行按揭付款，首期房款不低于300000元；交吉时间：卖方收齐所有楼款当天。二、委托人同意在签订本委托书时支付20000元作为购房订金交受托人保管。受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖。若受托人在2010年4月17日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房订金应无息退还委托人。六、受托人就上述条件取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不再购买本物业的，则委托人无权要求返还定金，同时委托人须向受托人支付违约金13200元。如委托人或其代理人、委托人亲属在未通过受托人的情况下即自行或通过其它第三方与卖方进行交易的，委托人仍须向受托人支付上述违约金。八、鉴于受托人提供的居间服务，委托人同意在签订《房屋买卖合约》时向受托人支付房地产咨询及买卖代理费共3400元。九、本委托书为不可撤销之委托，因委托产生任何争议纠纷，双方均同意向物业所在地人民法院提起诉讼。委托书签订当天，李铭向永辉公司文明中分公司支付购房定金20000元，该分公司出具《收款收据》给李铭收执。该次业务的经手人是谭业东。
2010年5月31日，纪纲作为卖方、谭业东作为买方及永辉公司文明中分公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合约》，约定纪纲将茂名市西粤南路X号大院X号X房以538800元的总价款卖给谭业东，该次交易产生的一切税费由谭业东承担。
2010年8月19日，李铭向茂名市公安局茂南分局报案称：报案人于2010年4月10日与永辉公司签订一份《购房要约发出委托书》，购买茂名市西粤南路X号大院X号X房，并于当天交购房定金2万元，收款人为谭业东。后来报案人提出交20万元作为首期购房款时，谭业东几经回避、推诿。2010年8月上旬报案人发现此房已有其他人进行装修、装防盗网等，报案人找谭业东多次都不见其在办公室，电话也不接听。据说，此房在报案人于2010年4月10日交购房定金之前的3月份，谭业东又以同一理由收了一位叫李某的买主的定金。谭业东的行为已明显构成诈骗罪，要求公安机关依法追究其刑事责任并赔偿报案人一切经济损失。2010年9月7日，茂名市公安局茂南分局作出《不予立案通知书》，告知李铭经该局审查认为谭业东的行为不构成犯罪，双方属于经济纠纷。
2010年12月22日，纪纲作为甲方（卖方）与李铭作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定纪纲将茂名市西粤南路X号大院X号X房以630000元转让给李铭，办理过户手续所需的一切费用（含甲乙双方的税费）由李铭全部负责。
2011年，谭业东向原审法院提起诉讼，请求判决纪纲按《房屋买卖合约》的约定将茂名市西粤南路X号大院X号X房交付给谭业东，并协助将该房的产权手续转到谭业东名下。2011年8月23日，原审法院作出（2011）茂南法民初字第157号民事判决，判决驳回谭业东的诉讼请求。谭业东、纪纲均不服该判决，分别上诉至本院。本院于2011年12月20日作出（2011）茂中法民二终字第153号民事判决，判决：一、撤销茂名市茂南区人民法院（2011）茂南法民初字第157号民事判决；二、限谭业东在本判决生效后10日内支付尚欠的房屋转让款498800元给纪纲。限纪纲在收取房屋转让款后30日内协助谭业东到当地房地产管理部门将涉案房屋产权变更登记至谭业东名下；三、驳回谭业东的其他上诉请求；四、驳回纪纲的上诉请求。纪纲不服本院上述终审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2012年11月18日作出（2012）粤高法民一申字第2758号民事裁定，裁定驳回纪纲的再审申请。
2012年3月2日，李铭向茂名市茂港区人民法院提起诉讼，诉称：2010年12月22日，其与纪纲签订《房屋买卖合同》一份，约定由其以63万元的价格购买纪纲所有的茂名市西粤南路X号大院X号X房，其根据合同约定已经先后向纪纲支付了共计38万元的购房款。其已经依照合同约定履行义务，纪纲至今未依约将房屋交付给其。为此，请求：1.判令解除李铭、纪纲双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令纪纲退还所收取的购房款38万元给李铭，并按《房屋买卖合同》约定进行赔偿；3.本案的诉讼费用由纪纲负担。该案在审理过程中，经茂名市茂港区人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、李铭与纪纲自愿同意解除双方于2010年12月22日签订的《房屋买卖合同》；二、纪纲一次性退还李铭已付房款36万元（李铭原已支付给纪纲38万元，后纪纲已退还2万元）。此外，纪纲再一次性支付7000元给李铭作为双方解除《房屋买卖合同》而产生的相关费用；三、李铭与纪纲解除《房屋买卖合同》后，双方同意不得再就该《房屋买卖合同》追究其他的任何责任。茂名市茂港区人民法院于2012年9月13日作出（2012）茂港法民初字第114号民事调解书，对上述协议予以确认。
2012年3月23日，李铭出具一份《证明》给纪纲，该《证明》的主要内容：本人李铭于2010年4月10日与永辉公司文明中分公司签订购房要约，并发出委托书，报价66.04万元购买茂名市西粤南路X号大院X号X房。当天，本人向永辉公司交付购房定金2万元，永辉公司的收款经手人为谭业东。交款后，我提出要见房主，向房主交首期款、签《房屋买卖合同》时，谭业东告知我该房主不卖此房了。后来本人多次找永辉公司及谭业东，希望通过他们购买茂名市西粤南路X号大院X号X房，但永辉公司及谭业东多次告诉本人房主决定不卖房，最终连本人打去电话也不接听。
本院另查明：谭业东为办理茂名市西粤南路X号大院X号X房的产权过户手续缴纳相关税费共57369.9元。
本院再查明：二审期间，永辉公司、李铭均确认在上述（2012）茂港法民初字第114号案调解结案后，永辉公司已将20000元购房定金退还给李铭。
以上事实有各方当事人提交的证据以及一、二审庭审笔录予以佐证。
本院认为：纪纲口头委托永辉公司出售涉案房屋，并向永辉公司支付了中介服务费及咨询费4200元，双方成立了居间合同关系。本案双方争议的问题是：永辉公司在履行与纪纲订立的居间合同的过程中，是否履行了如实报告义务？
纪纲对永辉公司曾向其报告李铭愿意以660400元的价格购买涉案房屋，后又向其报告李铭认为价格太高、不愿购买的事实没有异议。纪纲有异议的是认为永辉公司后来所告知的李铭以价格太高为由不愿意购买的内容是虚假的，与实际情况不符，主张其与李铭之间的交易未能达成是由于永辉公司未履行如实报告义务所致。永辉公司则主张李铭在2010年4月10日与其公司签订《购房要约发出委托书》，报价660400元购买涉案房屋，但后来李铭反悔，以涉案房屋渗水及价格太高为由向其公司表示不愿意再购买了，才导致纪纲与李铭之间的交易未能达成。但李铭对永辉公司的说法予以否认，称其未向永辉公司表示过不愿意购买涉案房屋。因此，根据举证责任的分配规则，永辉公司主张李铭报价660400元购买涉案房屋后又反悔表示不愿意购买，应由永辉公司对此承担举证责任。现永辉公司除了己方陈述，未能提供其他有效证据证明其上述事实主张，应承担举证不能的法律后果。
永辉公司认为，李铭向公安机关报案称谭业东诈骗，在公安机关告知其双方属经济纠纷，不予立案后，在没有取回2万元的情况下，都没有起诉永辉公司，反而与纪纲私下交易后又起诉纪纲，恰恰证明了李铭反悔不买的事实。对该主张，本院认为，当事人发生经济纠纷，是否通过诉讼的方式予以解决是当事人对自己权利的处分，不能仅凭李铭没有起诉永辉公司就推断得出李铭反悔不买涉案房屋的事实。且永辉公司与李铭签订的《购房要约发出委托书》约定如永辉公司取得卖方承诺后，李铭不再购买涉案房屋的，无权要求返还定金，即如果存在李铭反悔不买的事实，永辉公司是无需将2万元退还的，但二审中永辉公司、李铭均确认2万元已退还给李铭。因此，永辉公司上述主张理据不足，不予采纳。
永辉公司认为，在纪纲与谭业东于2010年5月31日签订《房屋买卖合约》后，纪纲与李铭又在2010年12月22日签订了《房屋买卖合同》，恰好证明了李铭想撇开永辉公司私下与纪纲交易，证实李铭反悔不买的事实。对该主张，本院认为，李铭与永辉公司签订的《购房要约发出委托书》约定李铭愿意以66.04万元的价格（该价格包含交易的一切税费）购买涉案房屋，并约定交易成功时李铭需向永辉公司支付房地产咨询及买卖代理费共3400元；而李铭与纪纲签订的《房屋买卖合同》约定李铭以63万元的价格（该价格不含交易税费）购买涉案房屋，且约定交易的一切税费由李铭承担。两相比较，后者的交易成本明显高于前者的交易成本，不存在李铭为了撇开永辉公司而反悔不买的理由，因此永辉公司上述主张理据不足，不予采纳。
基于以上分析，在李铭否认其曾向永辉公司表示过不愿意购买涉案房屋，永辉公司又未能提供其他有效证据的情况下，永辉公司向纪纲报告李铭以房屋渗水及价格太高为由不愿意购买涉案房屋显属未如实报告，导致纪纲与李铭之间的交易未能达成，致使本来能以66.04万元（含税费）出售的涉案房屋最后以53.88万元（不含税费）出售，造成了纪纲的利益损失，永辉公司依法应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，永辉公司应将已收取的中介服务费及咨询费4200元退还给纪纲，并赔偿纪纲损失64230.1元（660400元－538800元-57369.9元=64230.1元）。虽然永辉公司未履行如实报告义务，但纪纲以此为由主张永辉公司与谭业东恶意串通、采取欺诈手段，欺骗其与谭业东签订《房屋买卖合约》证据不足，其该主张不予采纳。纪纲请求永辉公司双倍退还中介服务费及咨询费8400元及双倍赔偿房屋价款差价损失24.32万元缺乏事实和法律依据，对其请求超出64230.1元的部分，本院不予支持。
关于谭业东应否承担连带赔偿责任问题，本院认为，本案系居间合同纠纷，谭业东并非合同当事人，作为永辉公司的工作人员，其提供居间服务的相关行为属职务行为，行为后果应由永辉公司承担。因此，纪纲请求谭业东对其损失承担连带赔偿责任理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实不清，判决不当，应予纠正。纪纲上诉部分有理，有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第275号民事判决；
二、限茂名市永辉房地产信息咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还中介服务费及咨询费4200元给纪纲；
三、限茂名市永辉房地产信息咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失64230.1元给纪纲；
四、驳回纪纲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5074元，由纪纲负担3694元，由茂名市永辉房地产信息咨询有限公司负担1380元。二审案件受理费5074元，由纪纲负担3694元，由茂名市永辉房地产信息咨询有限公司负担1380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 晓
代理审判员 庞巧文
代理审判员 王舟宇
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 邓 婵
速 录 员 谢金峰