上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第985号
上诉人（原审原告）侨福商务咨询（上海）有限公司。
法定代表人黄德华。
委托代理人刘斌，上海世新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海美福集网络科技有限公司。
法定代表人潘公波。
委托代理人吕庆喜，上海尼德律师事务所律师。
委托代理人邱海霞，上海元才律师事务所律师。
上诉人侨福商务咨询（上海）有限公司（以下简称侨福公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人侨福公司的委托代理人刘斌，被上诉人上海美福集网络科技有限公司（以下简称美福集公司）的委托代理人吕庆喜、邱海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市南京西路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系侨福公司所有。2010年7月20日，侨福公司（甲方）与美福集公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋（名义楼层9层02单元）建筑面积730.42平方米的房屋租赁给乙方用于办公使用，租赁期限3年，自2008年11月1日起算；月租金人民币（以下币种均为人民币）199，952.475元，乙方以月付形式缴纳，乙方须于每月第一日或之前缴付当月租金；乙方应在合同签订时以现金形式支付三个月租金和管理费给甲方作为保证金。此外，合同补充条款第17.3条还约定，乙方无正当理由中途擅自退租即视为违约，已经支付的保证金不予退还，还应另行向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和作为违约金。合同签订后，侨福公司、美福集公司均按约履行。
2011年4月15日，侨福公司、美福集公司签订《〈上海市房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：原合同续租3年，从2011年11月1日起至2014年10月31日止，其中2011年11月1日起至2013年10月31日期间的租金为每月133，301.65元，2013年11月1日起至2014年10月31日期间的租金为每月144，410.12元，续租期内保证金为498，968.16元，其他条款均保持不变。
因续租期内房屋租金及保证金均有所调整，侨福公司、美福集公司于2012年2月17日签订《备忘录》一份，约定：侨福公司应当退还美福集公司的租赁保证金差额部分在美福集公司的应付租金中予以抵扣，截止至2011年12月31日，保证金的差额部分已经抵扣完毕。就租赁系争房屋，美福集公司实际支付的租赁保证金金额为498，968.16元。
2013年12月31日，美福集公司通知侨福公司不再继续租用系争房屋，并于当日搬离。2014年1月7日，侨福公司向美福集公司发出《催告函》，要求美福集公司支付擅自退租的违约金并结清水电等相关费用未果，侨福公司遂诉至原审法院，要求判令：1、美福集公司向侨福公司支付电费5，214.60元、冷却水费2，000元、物业有偿服务费20元；2、美福集公司向侨福公司支付违约金1，444，101.20元（月租金144，410.12元×10个月）。
原审审理中，因美福集公司已经向侨福公司支付了电费、冷却水费和物业有偿服务费，故侨福公司撤回要求美福集公司支付电费5，214.60元、冷却水费2，000元和物业有偿服务费20元的诉讼请求。
原审审理中，侨福公司、美福集公司一致同意双方之间的房屋租赁合同于2014年1月1日起解除，美福集公司已付清至2013年12月31日止的所有费用。侨福公司要求没收美福集公司的租赁保证金498，968.16元，并要求美福集公司支付相当于剩余租期租金的违约金1，444，101.20元，美福集公司则仅同意以保证金为限额承担违约责任，致双方调解不成。
原审法院经审理后认为，侨福公司、美福集公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。格式条款一般是发展较大、具有一定规模的垄断性企业，为简化频繁的重复性交易合同订立的程序而拟定的标准条款。本案系法人之间的房屋租赁合同纠纷，双方地位平等。关于美福集公司擅自退租应当承担的违约责任约定在合同补充条款中，且没有免除、限制侨福公司责任或者加重美福集公司责任、排除美福集公司主要权利的内容。因此，美福集公司提出违约条款无效的主张，依据不足，法院不予采信。美福集公司无正当理由中途擅自退租的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。我国法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。本案中，补充条款第17.3条既约定美福集公司已经支付的保证金不予退还，还约定美福集公司应向侨福公司支付相当于至租赁期满应付而未付租金的总和作为违约金，明显过高，美福集公司申请调整，法院予以准许。综合考量侨福公司的实际损失、合同履行情况以及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情将违约金金额调整为美福集公司已付保证金498，968.16元，该笔保证金由侨福公司没收。侨福公司另行要求美福集公司支付违约金1，444，101.20元的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、侨福商务咨询（上海）有限公司与上海美福集网络科技有限公司就租赁本市静安区南京西路XXX号XXX室（名义楼层9层02单元）房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《〈上海市房屋租赁合同〉补充协议》于2014年1月1日起解除；二、上海美福集网络科技有限公司已经支付的租赁保证金498，968.16元由侨福商务咨询（上海）有限公司没收；三、侨福商务咨询（上海）有限公司要求上海美福集网络科技有限公司支付违约金人民币1，444，101.20元的诉讼请求不予支持。
原审判决后，侨福公司不服，向本院提起上诉称：首先，侨福公司在一审中并未就租赁保证金提出过诉讼请求，美福集公司也未就此提出过反诉请求，一审法院就该租赁保证金作出实体判决，违反了“不告不理”的原则。其次，双方签订的《上海市房屋租赁合同》分别就租赁保证金与违约金的适用作出了明确约定，一审判决将租赁保证金与违约金混为一谈，并且相互抵扣，于法无据。此外，截止本案上诉之日，侨福公司就系争房屋亦无再行出租。侨福公司认为，由于美福集公司的擅自退租，侨福公司所遭受的实际损失即为自美福集公司退租之日起至租赁期满美福集公司应付而未付的租金总和。一审法院认为违约金过高，没有任何依据，而且美福集公司也没有出示证据。因此，要求二审法院撤销一审法院判决主文第二、三项，改判美福集公司向侨福公司支付违约金1，444，101.2元，或者发回重审。
被上诉人美福集公司辩称：首先，侨福公司主张保证金约500，000元，违约金1，400，000余元，两项合计约1，900，000余元，这一金额超过了侨福公司出租房屋1年2个月的收入，显然是过高的。其次，从本案事实来看，美福集公司无须提供任何证据，就侨福公司在一审中提出的诉请，足以证明侨福公司主张的违约金是过高的。根据上海市高级人民法院的相关规定，如果侨福公司认为其违约金适当，其应当举证，但侨福公司在一审中并没有提供相应的证据，故侨福公司不能基于诉讼获得正常交易外的收入。而且在一审审理中，双方当事人均同意系争房屋的租赁合同于2014年1月1日解除。因此不同意侨福公司的上诉请求，要求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
在本院审理中，侨福公司表示不同意将租赁保证金退还给美福集公司。
本院认为：侨福公司与美福集公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应切实履行。在合同履行中，美福集公司无正当理由中途擅自退租，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上述租赁合同补充条款第17.3条约定的保证金不予退还以及支付相当于至租赁期满应付而未付的租金总和之金额的违约金，均是针对承租方即美福集公司的行为导致合同提前解除之违约情形而设定。鉴于侨福公司在一、二审审理中均表示不同意退还美福集公司已交付的租赁保证金以及美福集公司申请调整违约金，原审法院综合考量侨福公司的实际损失、合同履行情况以及违约方的过错程度，酌情判决租赁保证金由侨福公司没收以及不予支持侨福公司要求美福集公司支付违约金的诉讼请求并无不当。侨福公司上诉认为原审法院就租赁保证金作出实体判决，违反了“不告不理”的原则以及将租赁保证金与违约金混为一谈等，依据不足，本院难以采信。对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，862元，由上诉人侨福商务咨询（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 张的日
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……