杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第107号
原告（反诉被告）：杭州之江印刷有限公司。
法定代表人：冯亦仁。
委托代理人：张利民。
被告（反诉原告）：杭州大家艺术专修学校。
法定代表人：孙逢南。
委托代理人：叶笑茜。
原告杭州之江印刷有限公司（下称之江印刷公司）为与被告杭州大家艺术专修学校（下称大家艺校）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。被告大家艺校在答辩期间内向本院提起反诉。本院受理后，于2013年4月1日对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）之江印刷公司委托代理人张利民、被告（反诉原告）大家艺校法定代表人孙逢南、委托代理人叶笑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）之江印刷公司起诉称，2010年4月28日，原告委托杭州人民印刷有限公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定将坐落于杭州市下城区体育场路140号房屋出租给被告使用。该房屋租赁期限自2010年5月15日至2015年5月14日止。月租金人民币7500元。合同第一条明确：被告已对该房屋作充分的了解，愿意承租该房屋。第十条约定：租赁期内，如遇政策等不可抗力因素，甲方提前收回该房屋，不承担违约责任。原告依约交付了房屋，被告也已实际使用。2011年7月，有关国家机关要求浙江日报报业集团拆除涉案房屋，否则会导致浙报集团新大楼验收无法通过等一系列严重后果。经各方协商后，被告于2011年7月承诺在9月前搬离涉案房屋。但被告并未按承诺履行。2012年6月12日浙江日报报业集团再次发函明确要求原告催促被告在2012年6月底前搬迁完毕。现被告早已在原告协助提供的场地办学，但对原告和相关单位多次要求其搬出涉案房屋的要求置若罔闻。被告出尔反尔的违约行为已产生恶劣的社会影响，特诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除；2.被告立即支付房屋占有使用费112500元（房屋占有使用费从2011年9月1日起暂计算至2012年12月31日，共15个月，按每月7500元计算，逾期要求加计至被告实际搬迁之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同1份，证明2010年4月28日杭州人民印刷有限公司与被告签订房屋租赁合同，约定房屋月租金7500元；被告对该房屋作了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期内，如遇政策等不可抗力因素，原告提前收回该房屋，不承担违约责任等合同内容。
2.证明1份，证明杭州人民印刷有限公司受原告委托代为办理涉案房屋的租赁事宜。
3.承诺书1份，证明被告承诺在2011年9月前搬离涉案房屋。
4.招生简章1份，证明被告已经在文晖路11号办学招生的事实。
5.关于限期归还西湖印刷厂厂房的函1份，证明被告拒绝搬迁，浙江日报报业集团要求在2012年6月底前归还涉案房屋；涉案房屋导致浙报集团新大楼验收无法进行。
6.照片1组（拍摄于2012年12月），证明涉案房屋的现状。
被告（反诉原告）大家艺校答辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原、被告双方签订的租赁合同为无效合同，原告不具备请求被告支付房屋占有使用费的主体资格，没有出租房屋的房产三证，也没有房屋产权人同意转租的证明，不具有出租房屋的资格，无权向被告要求支付房屋占有使用费。据代理人事后了解，出租房产在签订合同时，并无产权三证，属于违章建筑。被告通过房产中介，在网上报了求租信息后，中介及被告均承诺房产三证没问题的前提下，才与原告签订合同的。因此原告存在恶意欺诈、隐瞒被告，骗取租金的事实。二、被告已在2012年4月5日彻底搬离房屋，并未拖欠租金，更无需向被告支付任何房屋占有使用费。依据被告的代理人施清于2012年4月5日拍摄的贴在租房大门的封条，发送给培训班家长的手机短信及在搬离后的公证视频等一系列证据材料可以证实，被告早已在2012年4月5日搬出房产。而依据被告的代理人施清出具的中国银行汇款凭证证实，被告的租金已支付到2012年5月14日，并未拖欠原告任何租金，也不存在需支付房屋占有使用费的事实。另依据原告提供的第五项证据，即浙江日报社的函件中证实，被告已在2012年6月12日前从租赁房屋搬离。试想，作为一个办学机构，早在2012年4月已通知所有家长及教师搬迁，而且因承租房屋早在2011年6月27日就被上城区教育局及下城区教育局勒令停止招生，从常理上也不存在被告需继续赖在承租房产，任其产生占有使用费的道理。三、双方的租赁合同第十条有关政策等不可抗力因素不适用本案的情形。被告是因原告的隐瞒、欺诈才与原告签订了本合同。而承租房屋划入拆迁范围，即将被浙江日报社拆迁的事实，早在本合同签订前就有相关的书面文件证实，由浙报（2005）第90号文件予以证实。经了解，浙江日报社早在2006年3月22日就与之江印刷厂签订搬迁协议，为配合浙江日报社“浙江日报采编大楼”的建设，之江印刷厂同意在2006年4月20日搬迁完毕。原告与被告签订租赁合同，完全是在隐瞒浙江日报的情况下擅自出租，同时也是欺诈被告的情况下作出的。浙江日报社同时证实，早在2010年9月左右被告对承租房屋装修未完全结束时，浙江日报社就曾派相关人员告知被告，此租房即将被拆迁，要求被告停止装修，立即搬出的事实。四、被告在该租赁合同履行期间，从未正常使用过该租赁用房，一直是在不安中度过。原告无权要求被告支付任何占有使用费，反之，原告应返还全额租金及赔偿原告的损失。双方的租赁合同签订时间为2010年4月28日，装修期为2010年5月至9月。在装修未完全结束时，即2010年9月左右，浙江日报社就派工作人员赶来告知被告，要求搬迁。因被告已投入巨额装修，想继续使用承租用房，对作为第三方的浙江日报社不予理睬，因此在2010年9月至2011年6月期间，浙江日报社就采取让上城区教育局、下城区教育局的工作人员多次来被告的教学点检查，以无产权三证，租赁协议违法为由，给予被告压力。最后杭州市上城区教育局在2011年6月27日正式给被告发文，要求停止招生，整改并关闭该教学点。上述事实均有浙江日报社及教育局相关文件为证。在此情形下，原告还有理由向被告要求支付占有使用费吗？被告投入毕生积蓄的大部分用于该教学点的投资，花费数十万元，被告的这些损失均应该由原告承担。综上，原告的诉求是没有任何事实与法律依据，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）大家艺校反诉称，2010年4月28日，反诉原告通过房屋中介找到反诉被告的房源信息，最后在支付了3750元中介费后，反诉原被告双方签订了房屋租赁合同，反诉被告作为出租方将位于杭州市下城区体育场路140号的房屋出租给反诉原告用于教学、办公使用，建筑面积为300平方米，租赁期限为2010年5月15日至2015年5月14日止，约定的房屋月租金为人民币7500元，付款方式为半年一付，押金为一个月的租金。反诉原告依该合同如期支付了房屋租金及押金，并于2010年5月开始，历时三个月时间对承租房屋进行了装修，支付了20万左右的装修费用，并进行教学招生等工作。反诉被告声称其为房屋的合法所有人，能为反诉原告提供合法合规的教学场所。为此，反诉原告同意签订了为期五年的租赁合同，并按五年的租赁标准对房屋进行装修。2011年6月，杭州市上城区教育局联合下城区教育局共同对反诉原告的教学点进行检查，发现无法提供房产证明，场地存在安全及消防隐患，于2011年6月27日联合发文，要求反诉原告停止招生，如仍不能整改，需关闭该教学点。反诉原告在签订租赁合同后，就曾多次要求被告配合提供房产三证，以便于办理教学的相关手续，尤其在收到教育局该文件后，就多次与反诉被告协商终止租赁合同及装修赔偿事宜。在协商无果的情况下，反诉原告在2012年4月初已从租赁房屋搬离。另据反诉原告了解，作为承租房屋的真正使用权人浙江日报社早在2008年盖大楼后，就曾多次发函给反诉被告要求腾空承租房屋，以便大楼整体验收。就因反诉被告想赚取租房利益，私自在无任何授权的前提下，用欺诈的方式在中介挂牌，擅自出租房屋，导致原告巨大的经济损失，教学点无法正常办学，招生受到严重影响。反诉原告认为，既然反诉被告并非租赁房屋的合法所有权人，就不具有出租房屋的资格，双方签订的租赁合同应为无效合同，合同无效的原因及反诉原告所有的经济损失均因反诉被告的欺诈行为引起。因此，反诉被告有义务退还反诉原告已支付的房屋租金及押金，并赔偿反诉原告的装修费损失及办学损失。为维护反诉原告的合法权益，根据相关规定，特向贵院提起反诉请求，请贵院判如所请。反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同；2.判令反诉被告退还反诉原告已收取的房屋租金人民币18万元及房屋押金7500元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因欺诈、隐瞒事实致反诉原告为承租房屋用于办学而支付的房屋装修损失203000元。以上三项合计390500元；4.判令反诉被告承担本案的诉讼费。
原告（反诉被告）对反诉答辩称，1.双方签订租赁合同时，被告对房屋性质是完全知道的，这在双方合同中有明确提到。双方签订的租赁合同是合法有效的，原告是涉案房屋的使用权人。2.被告称房屋租金18万元的金额是不对的。原告也没有收到被告的房屋押金7500元。3.被告的装修也没有经过原告同意，剩余部分被告也可以自行拆除。4.至今，被告仍未将涉案房屋交还给原告。被告所谓在2012年4月5日已搬离的说法并非事实。
被告（反诉原告）为支持其答辩及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1.短信发送记录1份（当庭提供手机），证明2012年4月5日，被告教学点的校长以短信群发所有学校家长，告知教学点已搬迁的事实。
2.照片1组，证明2012年4月5日，被告在承租房屋贴封条，告知所有家长及培训班学生搬迁的事实。
3.公证书及视频光盘各1份，证明被告委托钱塘公证处人员对涉案房屋装修、搬迁后的内部情况进行公证，以进一步证实被告已腾退租房的事实。
4.工商银行打款凭证1份，证明双方签订合同后，被告将租金打入原告提供的人民印刷厂总经理助理的银行帐户，被告的租金已付至2012年5月14日。
5.浙江日报社函1份，证明被告在2012年6月12日已搬迁到新办公楼的事实。
6.中国电信客户登记单1份，证明被告的代理人施清作为短信群发的机主身份。印证证据1。
7.学生家长及老师的集体证明书1份，证明在被告体育场路培训学习的学生家长统一出具的证明，证实被告的教学点在2012年4月已搬迁到新校区的事实。
8.杭州市上城区教育局文件1份，因原告无房产三证无法通过消防验收，导致被告被教育局通知停止招生的事实。
9.装修费各项票据1组，证明被告承租房屋后为教学办公支付的装修开支。
10.证明1组，证明产生的装修材料费及人工费。
11.浙江日报社2005年90号文件，证明在2005年浙江日报就要求原告归还涉案房屋，故原告与被告签订的合同是无效合同，因为原告无权出租涉案房屋。
12.协议书、拆除通知各1份，证明2011年10月25日，浙江日报集团通知原告搬离涉案房屋的事实。
13.关于体育场路140号纠纷问题的说明1份，证明之江印刷厂在未经浙江日报允许的情况下将涉案房屋出借而收取租金。
14.证人证言，证明被告在2012年4月已通知学生家长从体育场路搬迁至新校区的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的六组证据，被告对证据1，真实性无异议，但认为该合同是无效合同，原告无权出租涉案房屋，合同中提及的有关政策不可抗力并不适用本案的情形，仅有争议条款可适用，其他条款属无效条款。对证据2，真实性无异议。对证据3，当时三方确实在谈装修赔偿的事，被告承诺在2011年移交的前提是原告必须在文晖路安排好房屋才可搬离。对证据4，真实性无异议，恰恰证明被告已搬离涉案房屋。对证据5，相关的条款恰恰证明被告已在2012年6月搬离涉案房屋，至于原告有无和浙江日报报业集团交接与被告无关。对证据6，恰恰证明被告已搬离涉案房屋。本院认为证据1系原告授权杭州人民印刷有限公司与被告所签订，对其真实性予以确认，对于该合同的效力，本院将结合其他证据的效力加以认定。证据2的真实性予以确认，该证据证明原告授权杭州人民印刷有限公司与被告签订案涉房屋租赁合同，该合同产生的权利义务均归属于原告。证据3系被告出具，证明双方经协商后，被告承诺于2011年9月前搬离涉案房屋的事实，对该份证据予以确认。证据4的真实性予以确认，该证据证明被告已经搬离涉案房屋。证据5被告对真实性无异议，该函件的内容反映被告在2012年6月12日发函前已搬离涉案房屋，故该证据不能证明被告拒绝搬迁，对原告的证明对象不予确认。
被告提交的十四组证据，原告对证据1，形式上的真实性无异议，但该短信未写明发送对象、身份不清楚，与本案的关联性及证明对象均有异议，不能达到被告的证明目的，无法证明其在4月6日已搬离涉案房屋的事。对证据2，经核对手机上的照片，认为三张照片的真实性无法确认，照片想达到的证明目的不成立，无法证明房屋已搬迁的事实。强调一点，贴了封条后，被告仍实际在继续使用。对证据3，对公证书形式上的真实性无异议，但公证书说明三点：（1）被告想达到的证明目的不成立，无法证明已腾退的事实。（2）从当时公证过程看，主要重点在于槽钢。（3）公证书上也提到为维护学校的合法权益而做的公证。对证据4，对工商银行打印材料的形式上的真实性无异议，但该款项并不是单位之间的汇款，与本案的关联性还需要庭后核实。对手写内容不认可，也不能达到被告称的租金已支付到2012年5月14日的证明对象。对证据5，形式上的真实性无异议，但不能达到对方的证明目的，无法证明其在6月已搬离。该材料也说明本案会起诉到法院的原因，恰恰说明搬迁到新学校与被告将涉案房屋归还原告是不能混淆的。对证据6，真实性无异议。但施清的身份与本案的关联性有异议。对证据7，认为不符合证据的法定形式，同时搬迁到新校区不能证明被告已将房屋交还给原告。对证据8，真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能达到被告的证明目的。被告作为一家招生单位，因为自己的行为产生的风险，该风险应由其自行承担。对证据9，对收款收据来源及真实性不予认可，都是被告单方制作的，且无证据可证明该收据的材料用到涉案房屋上。对于发票，一定要在真实的买卖双方间开具，个体工商户也是可以开具发票的，被告提交的发票系事后补开，故认为该两张发票是非法证据。对证据10，是第三方单方开具的，对真实性不认可，也无相应证据证明清单是真实的，与本案缺乏关联性，对三性均有异议。对证据11，真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，也不能达到被告的证明目的。对证据12，两份材料从时间上看差距较远，两者之间很难联系在一起。协议书的甲方是浙江日报社，乙方是人大办公厅，涉及的地址与本案无关联性。对拆除通知的内容原告没看到过，对真实性无法确认，但浙江日报社确实曾催促过原告搬离涉案房屋。对证据13，三性有异议，涉及的信息量较大，工作人员的跨度也较大，但说明中也提到了被告的种种违约行为，2011年10月要求之江印刷厂归还厂房，但大家艺校拒绝搬迁等内容也恰恰证明本案被告称已搬迁的说法并非事实。对证据14，认为证人与被告有直接的利害关系，是被告的员工，其证言的真实性值得怀疑。从证人证言的形式要求看，也应有两个及以上的证人才能证明一个待证事实。且证人对很多事实也不清楚，包括搬迁时间、具体门牌号等，仅能证明学校已经搬迁到别处去了，但不能证明本案涉案房屋已由被告交还给原告。本院对证据的真实性予以确认，结合原告提交的证据4、5，对其与本案的关联性及证明对象亦予以确认。证据2、3与被告提交的证据1相印证，证明被告已于2012年4月5日搬离涉案房屋的事实，故对两组证据的效力予以确认。证据4与本案具有关联，予以确认。证据5与原告提交的证据5相同，对其证据效力予以确认。证据6系公证文书，对其证据效力予以确认。证据7系证人证言，因证人未出庭作证，故证据形式要件欠缺，对其证明力不予确认。证据8的真实性予以确认，证据9、10的真实性予以确认，证明被告承租房屋后进行装修的事实。证据11的真实性予以确认，但该函件系浙江日报社发给省人大办公厅，与本案缺乏关联，故对其关联性不予确认。证据12中协议书与本案缺乏关联，不予确认。拆除通知系浙江日报社发给杭州市之江印刷有限公司要求搬迁的通知，与本案具有关联，予以确认。证据13的真实性予以确认。证据14与其他证据可以印证，证明2012年4月被告已通知学生家长从体育场路搬迁至新校区的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告委托杭州人民印刷有限公司代办杭州市下城区体育场路140号房屋的租赁相关事宜。2010年4月28日，杭州人民印刷有限公司（甲方）与被告大家艺校（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于杭州市下城区体育场路140号房屋出租给被告使用。该房屋建筑面积300平方米，租赁期限自2010年5月15日至2015年5月14日止。月租金人民币7500元。付款方式为半年一付，押金为7500元。合同签订后，被告支付了相应租金。2011年10月24日，被告通过施清的帐户向卢伟文的帐户汇款45000元。2011年6月，杭州市上城区教育局联合下城区教育局共同对被告的教学点进行检查，发现无法提供房产证明，场地存在安全及消防隐患，于2011年6月27日发文，要求被告停止招生并进行整改，如整改仍达不到要求，需关闭该教学点。
2011年7月1日，原告出具一份租赁协议，原告同意将办公楼二层不少于600平方米，以1.3元／平方米出租给被告，因目前办公楼尚未竣工，待竣工后以实际面积计算，并签订正式租赁合同。物业管理费由被告自行交付。被告收到该租赁协议后，于同日向原告出具一份承诺书，称已收到原告的新租赁协议，基本条款参照原双方有关租赁体育场路156号的内容，并于2011年10月前后移交被告使用，故经研究同意本校全体师生，于2011年9月前搬离体育场路156号，配合有关部门的要求，也防止不稳定因素发生。
2011年10月25日，浙江日报社向原告发出一份《拆除通知》，通知称：我集团大院内西湖印刷厂房（之江印刷厂房）长期以来由贵公司使用并现出租给杭州大家艺术学校。按照杭州市规划局对浙报大院综合发行审批意见，以及周边百姓上访意见，要求立即拆除该处厂房，以符合规划要求并消除安全隐患、消防隐患。对此，我集团已多次与贵公司协调，贵公司也一再承诺搬迁，但搬迁工作一拖再拖，至今未有落实。现根据规划要求，我们要求贵公司自行协调好与杭州大家艺术学校之间的关系，于2011年11月5日前无条件搬迁腾空该处厂房。11月5日之后，我集团将对该处厂房开始拆除工作。
2011年11月9日，在浙江日报报业集团及原、被告三方的协调会上，原告明确将已结顶的办公楼租给被告作为办学地点，同时被告于2012年1月搬迁完毕，将厂房还给浙江日报报业集团。后因原告未按约定时间将办公楼交付给被告，浙江日报报业集团于2012年3月16日再次发函给原告，要求其抓紧完成新办公楼的扫尾事项，并催促被告及时搬迁，于本月中下旬交房。2012年4月5日，被告整体搬迁至原告提供的新办公楼。2012年6月12日，浙江日报报业集团再次致函原告，该函称“鉴于大家艺校已完全搬迁至贵公司新办公楼的事实，现我方正式通知贵公司请于6月底前归还该处厂房，……”。2012年7月2日，被告申请杭州市钱塘公证处对涉案房屋的现状进行证据保全。
另查，涉案房屋1986年以来一直由浙江日报社借给之江印刷厂暂作厂房，后由原告出租给被告使用。
本院认为，本案中双方争议的焦点是：一、原告授权杭州人民印刷有限公司与被告所签的房屋租赁合同是否合法有效。综合双方的陈述及举证情况，原告将涉案房屋出租给被告时，其虽非房屋所有权人，但该房屋自1986年一直以来由原告使用，对此作为房屋的出借方浙江日报报业集团从未提出异议，之后原告将该房屋出租给被告后，浙江日报报业集团虽然明知但也未主张收回房屋，2011年该房屋被规划要求拆除，浙江日报集团及原、被告三方协调会上，浙江日报报业集团也未对合同的效力提出异议，而是明确搬迁时间为2012年1月。综合上述事实，浙江日报报业集团明知涉案房屋由原告出租给被告且未提出异议，应视为对原告出租行为的认可。故原、被告之间的房屋租赁合同并未违反法律法规的禁止性规定，也系双方的真实意思表示，故应具有法律效力。现合同已经解除，被告再主张该合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、原告的各项诉请是否应予支持。原告的第一项诉请是确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。案涉房屋租赁合同已经确认系有效合同，合同履行中，因涉案房屋被划入拆除范围，原、被告经协商于2011年7月1日重新确定了新的房屋租赁协议，故原房屋租赁合同应视为双方经协商一致后解除，原告主张原房屋租赁合同已解除，本院予以支持。原告的第二项诉请为由被告支付自2011年9月1日起至2013年4月1日止的房屋占有使用费。原告称双方合同于2011年8月底解除，而被告自2011年9月1日起仍占用房屋但未支付房屋使用费。结合双方的举证，被告已举证证明其2011年10月24日仍支付租金45000元，被告虽对该笔款项有异议，但并未举证证明该款项的性质不是租金，也不能证明被告之前存在拖欠租金的事实，故本院对被告的陈述予以采纳，即被告的租金支付至2012年5月14日止。鉴于被告已于2012年4月5日整体搬迁，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院已确认双方之间的合同具有法律效力，且被告实际使用涉案房屋。该合同经双方协商一致解除后，被告搬迁至原告另行提供的房屋内继续参照原合同约定的内容履行，故对被告要求确认合同无效并退还已收取租金、押金的请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿房屋装修损失203000元，因涉案房屋被列入拆迁范围，双方的租赁协议提前解除，但原告另行为被告提供房屋用于办学，双方继续保持租赁关系，故被告以原告欺诈为由要求原告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杭州之江印刷有限公司与被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、驳回原告（反诉被告）杭州之江印刷有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校的反诉请求。
本诉案件受理费2550元，由原告（反诉被告）杭州之江印刷有限公司负担2470元，被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校负担80元；反诉案件受理费3579元，由被告（反诉原告）杭州大家艺术专修学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6129元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 王土根
二〇一三年七月五日
书 记 员 何虹雅