辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民初字第1276号
原告：于文成，男，1974年8月28日出生，汉族，无业，现住普兰店市。
原告：刘钦秀，女，1974年10月11日出生，汉族，无业，现住普兰店市。
二原告共同委托代理人：李子林，系普兰店市中心法律服务所法律工作者。
被告：宋洪德，男，1955年7月14日出生，汉族，无业，现住普兰店市，现住普兰店市世纪嘉年华*号*单元502。
被告：宋伟，男，1980年12月26日出生，汉族，无业，住普兰店市。
委托代理人：顾兆安，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。
被告：冷芝成，男，1989年2月7日出生，汉族，无业，住大连市中山区。
原告于文成、刘钦秀诉被告宋洪德、宋伟、冷芝成为确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月日作出（2013）普民初字第1312号民事判决，被告宋洪德、宋伟、冷芝成不服一审判决提出上诉，大连市中级人民法院于2014年3月26日作出（2014）大民二终字第23号民事裁定，本案发回重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于文成、刘钦秀的委托代理人李子林、被告宋洪德、被告宋伟及其委托代理人顾兆安、被告冷芝成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：二原告系夫妻关系，三被告系亲属关系。2011年1月1日，原告于文成在被告宋洪德处借款20万元，并用房屋买卖形式作抵押。2011年5月31日，原告于文成又向被告宋洪德的儿子即被告宋伟借款16万元，并向被告宋伟出具了包括宋洪德的20万借款在内的借条一张，共计36万。同日原告向被告宋伟出具委托书内容为被告宋伟有权代原告出售案涉房屋，有效期至2012年5月31日。原告已于2011年10月19日和12月27日两次汇款给被告宋洪德20万元。原告尚欠被告宋伟16万元，原告于2012年5月31日又向被告宋伟出具了代办案涉房屋买卖的公证委托书，（实为借款抵押担保）内容为被告宋伟有权代原告出售案涉房屋，有效期至2014年5月31日。被告宋伟和被告冷芝成却确签订了房屋买卖办理了房屋过户，严重损害了原告利益，故原告诉至法院要求判令被告宋伟、被告冷芝成所签订的房屋买卖协议无效。
被告宋洪德辩称：不同意原告诉讼请求。我与原告的借款关系与本案无关，宋伟和冷芝成的买卖合同是有委托公证手续的，所以买房协议有效。
被告宋伟辩称：不同意原告的诉讼请求。我与冷芝成签订买卖房屋之前，原告于文成向我借款，并委托我将案涉房屋进行出售，授权委托是经过公证的，所以我有权处分案涉房屋，我将案涉房屋买给冷芝成是受法律保护的；另外，我于2011年9月28日还替原告于文成向其债权人徐金勇还款29.75万元，请求驳回原告诉讼请求。
被告冷芝成辩称：不同意原告诉讼请求。该买方协议是有效的，被告宋伟有委托授权手续和公证书，有权处分该房屋，我以32万元的合理价格买到该房，所以买卖合同有效。
经审理查明：原告于文成与刘钦秀系夫妻关系，被告宋洪德与宋伟系父子关系，被告宋伟系被告冷芝成的姐夫。2011年1月1日，原告于文成向被告宋洪德借款20万元，并签订“房屋买卖协议”，将原告所有位于普兰店市古城路林产二期42号4单元5层53号，建筑面积80.36平方米房屋出售给被告宋洪德，作为借款抵押。2012年5月31日，原告于文成又向被告宋伟借款16万元，并向其出具了借款36万元的借条，其中包括宋伟父亲宋洪德的20万元在内。嗣后，原告于文成于同年10月19日和11月27日两次以银行卡转账方式向被告宋洪德还款合计20万元。原告于文成、刘钦秀向被告宋伟出具了经过公证的委托书，内容为：兹委托受托人全权办理下列事项：1、出售我们夫妻共有的坐落于普兰店市古城路林产二期42号4单元5层53号（建筑面积80.36平方米，产权证号：普房权证普私字第XX**号）的房屋，并代收房款。2、办理与此房出售相关的房屋交易手续、公证手续、银行资金监管、解冻及其它手续。3、协助购房户办理银行贷款手续。4、到普兰店市地名委员会办公室领取法定标准地名证明。受委托人在授权范围内签署的一切文件我们均予以承认。委托期限自2012年5月31日至2014年5月31日止。2012年11月16日，被告宋伟依据上述委托书与被告冷芝成签订了“房地产买卖契约”，将上述案涉房屋以32万元的价格出售给冷芝成，并于同年11月21日办理了产权变更登记，冷芝成取得了普房权证普私字第XX**号房屋的所有权证，但案涉房屋一直未实际交付，仍由原告居住使用。为此，被告冷芝成以腾退房屋为由提起民事诉讼（此案现已中止审理），原告于文成、刘钦秀则提起要求确认第二、三被告签订的案涉“房地产买卖契约”无效的民事诉讼。本案在庭审过程中，经本院向原告释明后，原告拒绝对案涉房屋的价格进行价格评估鉴定。庭后，本院向普兰店市地税局房地产交易中心税务所核实，“于文成、冷芝成之普兰店市古城路林产二期42号4单元5层53号80.36㎡房屋交易的计税评估价为320.000元”。被告冷芝成提供了案涉房屋的税收通用完税证证实，被告冷芝成因买卖该案涉房屋已缴纳房屋契税3200元；营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个所税合计21120元。庭审中原告提供双方谈话录音资料，拟证明与被告签订的“房屋买卖协议”和向宋伟出具售房“委托书”，皆是用案涉房作为借款的抵押，被告宋伟对原告提供的双方谈话的录音资料内容真实性被告不予认可。经调查核实，被告方认可原告出具的36万元借条中包括原告与宋洪德以签订“房屋卖协议”形式抵押借款20万元在内，并已还清，现尚欠被告宋伟借款16万元的事实。庭审中被告宋伟提供案外人徐金勇向其出具的收条一张，拟证明其于2011年9月28日替原告于文成向徐金勇还款29.75万元，对于该收条原告认为与本案无关，不予质证。
本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、“房屋买卖协议”、房屋所有权证、结婚证、银行汇款凭证、公证书、委托书、“房地产买卖契约”、房屋的税收通用完税证等在案为凭，且已开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点是被告宋伟与被告冷芝成就系案涉房屋签订的《房地产买卖契约》的效力问题。一、合同法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”原告于文成、刘钦秀虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明被告宋伟有权代为原告于文成、刘钦秀签订案涉房屋的买卖合同，并未授权被告宋伟有权决定案涉房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，被告宋伟作为受托人，理应按照原告于文成、刘钦秀的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而被告宋伟在未征得原告于文成、刘钦秀同意的情况下，擅自与被告冷芝成约定了房屋售价，签订了买卖合同，且在事后直至房屋过户也未将房屋买卖情况告知过原告于文成、刘钦秀，其行为显已超越了代理权，且事后也未得到原告于文成、刘钦秀的追认。二、合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”结合本案的实际情况，二原告与被告宋洪德以签订“房屋买卖协议”的形式作为变相抵押借款20万元后，又向被告宋伟借款16万元，并出具了包括借款20万元在内，共计36万元的借条，原告在偿还了被告宋洪德20万元后，于2012年5月31日又向被告宋伟出具了经过公证的委托出售房屋授权“委托书”，但对价格未作出明确授权，也未交付房屋，应认定均是以房屋买卖和授权转让房屋的形式作为借款的变相抵押，而此种变相抵押担保形式不受法律保护，故被告宋伟未经抵押人原告同意即将原告的房屋私自出售给其具有亲属关系的被告冷芝成，对被代理人的利益造成了损害，应依法认定该“房地产买卖契约无效”。关于被告与原告之间的借款债权债务关系，不属于本案调整的范围，被告有权另行向原告主张其合法的民事权益。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告宋伟与冷芝成之间签订的“房地产买卖契约”无效。
一审案件受理费100元，由被告宋洪德、宋伟、冷芝成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 员 颜丙丽
代理审判员 卢 芳
代理审判员 王 静
二〇一四年十二月三日
书 记 员 于 佳