江苏省如皋市人民法院行 政 裁 定 书（2018）苏0682行初33号原告陆国先，男，1952年10月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告吴菊生，女，1955年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告委托代理人周欣欣，江苏张峰律师事务所律师，特别授权。被告海门市国土资源局，住所地海门市长江南路398号。法定代表人刘志凌，局长。委托代理人施彬，海门市不动产登记交易中心副主任，特别授权。委托代理人ＸＸ新，江苏智昇律师事务所律师，特别授权。被告南通市国土资源局，住所地南通市跃龙路32号。法定代表人魏钦稳，局长。委托代理人严伟，南通市国土资源局工作人员，特别授权。委托代理人张晓梅，北京大成（南通）律师事务所律师，一般代理。第三人张戍，男，1968年4月18日生，汉族，住海门市。第三人孙伟，女，1972年5月23日生，汉族，住海门市。两位第三人委托代理人施燕，上海观安律师事务所律师，特别授权。第三人海门市房产开发公司，住所地海门市海门镇解放东路27号。法定代表人孙信如。原告陆国先、吴菊生不服被告海门市国土资源局（以下简称海门国土局）房屋行政登记及南通市国土资源局（以下简称南通国土局）行政复议决定，于2018年2月23日向本院提起行政诉讼，本院立案后，向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。后本院依法进行了审理，现已审理终结。原告诉称，第一，海门国土局将海门市狮山路103幢二单元（由东向西）西第一个向北车库登记在第三人张戍、孙伟名下，未履行审查职责，属登记错误，理由如下：1.案涉车库此前未办理过登记手续，故此次应为初始登记，海门国土局适用《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条对案涉车库办理转移登记手续属于适用法律错误。2.案涉车库的登记面积（17平方米）与实际面积（30多平方米）严重不符，被告海门国土局未按初始登记的要求进行实地查看，未履行审查职责。3.被告海门国土局仅凭第三人海门市房产开发公司（以下简称海门房产公司）于2012年9月2日出具的证明等材料即办理车库转移登记手续明显不当。《房屋登记办法》第三十三条规定了办理转移登记应当提交的材料，但第三人未按该规定提交必要材料。且海门房产公司于2016年5月8日向原告出具情况说明一份，张戍办理房屋登记的权利来源系海门县铜材厂于1994年与其签订的购房合同，但该合同约定的车库面积仅5.6平方米，而海门县铜材厂未支付5.6平方米的车库款，故第三人对案涉车库不享有合同权利。第二，原告为案涉车库的所有权人及实际使用权人。两原告于1996年从案外人黄蕴辉、顾跃进处购买了案涉车库，在通过徐耀方支付价款后，案外人将车库交付给两原告。后两原告实际占有使用案涉车库长达21年，故原告为案涉车库的权利人，被告海门国土局将案涉车库登记在第三人张戍、孙伟名下侵犯了原告合法权益。第三，被告南通国土局在未查明案件事实的情况下作出维持的复议决定，明显不当。1.认定事实不清。原告在复议程序中提交了大量证据证明案涉登记错误，但南通国土局既未审查材料的真实性，也未审查初始登记和转移登记程序，草率作出了维持的复议决定。2.复议程序违法。复议机关应追加第三人而未追加，无需中止而中止审理，程序不合法。综上，请求：1.撤销被告海门国土局为第三人张戍、孙伟颁发的编号为120002808、120002809的房屋所有权证；2.撤销被告南通国土局作出的通国土资行复[2017]48号行政复议决定书；3.诉讼费用由被告承担。被告海门国土局辩称，第一，我局进行案涉房屋登记时已履行形式审查义务，并无不当，原告的理由不能成立。1.案涉登记应为转移登记。房屋初始登记的规定始于1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》，且初始登记是针对新建房屋的最初所有人而言。案涉房屋建于1994年，当时无初始登记的规定，开发商建造的房屋无需初始登记。2012年进行房屋转让时，虽有相关规定，但此类房屋属历史遗留问题，有的无法再进行初始登记，故根据法不溯及既往原则直接进行转移登记。2.案涉车库登记为转移登记，无需实地查看，且我局经审查第三人提供的购房合同、车库位置的证明等材料，未发现问题，已尽形式审查义务。3.不能将办证过程中当事人的过错转嫁给登记机关，并以此认为案涉房屋登记行为错误或不当。我局办理案涉房屋登记过程中已尽形式审查义务，至于买卖双方在房屋转让过程中是否存在恶意串通或其他侵害他人利益的行为，并非我局在办证过程中所明知或能解决。如有此情况，原告应依法追究相关责任人的法律责任。第二，原告仅提供有一定利害关系的证人证言，无直接有效证据证明其对案涉车库享有所有权，故原告不具有诉讼主体资格。第三，案涉房屋登记涉及作为转让登记基础的买卖关系是否有效，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，应先行解决民事纠纷，本案应中止审理。综上，请求驳回原告的起诉。被告南通国土局辩称，被诉行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回原告的起诉。第三人张戍、孙伟述称，被诉房屋登记行为合法有效，两原告无任何证据证明其对案涉车库享有所有权，不是适格主体，请求驳回原告的起诉。第三人海门房产公司述称，案涉车库是海门县铜材厂于1994年购买，2012年前一直无人主张权利。我公司法定代表人孙信如与第三人张戍早就相识，2012年张戍来主张权利，称其原来购买的两套房屋未领产权证，并拿出1994年铜材厂购买两套房子的收据，金额27万余元。张戍称办产权证需补签合同，于是孙信如就和张戍补签了合同。补签合同时，张戍称铜材厂购买两套房屋时的合同已遗失，未提供，同时提出车库的问题，并称关于车库的矛盾已处理好、已安装卷帘门，我公司也未向其另收车库款。张戍要求在合同上写17平方米的那个车库，孙信如考虑到已接近20年，应该没问题，就在合同上写的17平方米的车库。后双方发生矛盾，我公司多次组织协调均无果。所以，案涉30多平方米的车库并非张戍购买的车库，张戍购买的车库是两套房屋所配的5.6平方米车库。我公司补办手续时未去现场查实，存在疏忽。请求协商解决。经审理查明，2012年9月27日，第三人张戍、孙伟向被告海门国土局申请办理海门市狮山路103幢303室及103幢618号车库的房屋所有权登记，同时提交了张戍、孙伟的身份证复印件、结婚证复印件、第三人海门房产公司与张戍签订的商品房买卖合同、第三人海门房产公司出具的关于车库位置的证明、完税证、销售不动产统一发票，被告海门国土局于当日审批同意，于2012年10月18日向张戍、孙伟颁发所有权证号为120002808、120002809的房屋所有权证。上述第三人海门房产公司与张戍签订的商品房买卖合同的第三条买受人所购商品房的基本情况中载明，“……该户购本楼底层车库一大间，位置第二楼梯间西第一个建筑面积17㎡”，第四条计价方式与价款第四项载明“购车库1个，建筑面积17㎡，车库款壹万元整，房款、车库款合计贰拾柒万元捌仟叁佰肆拾贰元（278342.00）”，该合同第五页上方空白处手写内容“本两套商品房张戍于2000年6月9日向我公司购买，一直未领取产权证，现补办合同。2012.5.24”，该合同落款日期为2000年6月8日。上述第三人海门房产公司于2012年9月2日出具的关于车库位置的证明载明“张戍于一九九四年向我公司购买一个车库，位置在狮山路××单元（由××）西××向北车库，车库号为618号（该幢房屋底层为车库）。”2017年11月17日，原告陆国先、吴菊生对案涉房屋登记不服，向南通国土局申请行政复议，行政复议申请书中载明“2016年初，两申请人接邻居电话通知，称有人欲换案涉车库的门锁。申请人随即报警制止，并由此获知第三人张戍已办理了案涉房屋的所有权证书”。2017年11月23日，被告南通国土局受理该复议申请，同日向被告海门国土局发出《行政复议答复通知书》。2017年12月27日，被告南通国土局以陆国先、吴菊生诉张戍、海门房产公司及第三人黄蕴辉所有权纠纷案尚未审结、该民事诉讼案件的审理结果将影响本案审理结果为由，中止该行政复议案件的审理。2018年1月3日，南通国土局以行政复议中止的原因已经消除为由，恢复该行政复议案件的审理。2018年1月18日，南通国土局作出《行政复议延期审理通知书》。2018年2月8日，南通国土局作出通国土资行复[2017]48号《行政复议决定书》，认为海门国土局作出的案涉房屋登记行为认定事实清楚、适用依据正确、程序合法、内容适当，决定维持海门国土局作出的《房屋所有权证》（证书编号：120002808、120002809）。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。上述法律及司法解释包含以下几层含义，行政机关作出行政行为时告知诉权的，起诉期限从相对人知道诉权时起算；作出行政行为时未告知诉权的，起诉期限从相对人知道行政行为内容起不超过一年；作出行政行为时既未告知诉权又未告知内容的，从作出行政行为之日起超过五年或二十年的，法院不予受理。本案中，原告在行政复议申请书中自述，2016年初即已知晓第三人张戍办理案涉车库所有权证书的情况，即原告于2016年初即已知晓被诉行政行为的内容，应当以此为起算点计算起诉期限。现原告于2018年2月23日就案涉房屋登记行为向本院提起行政诉讼，显然已超过了一年的起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十五条规定，公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，公民、法人或者其他组织向复议机关申请行政复议后，复议机关作出维持决定的，应当以复议机关和原行为机关为共同被告，并以复议决定送达时间确定起诉期限。根据上述规定，复议决定维持原行政行为的，法院审查的对象以原行政行为为主，复议决定具有附带性，《行政诉讼法》第四十五条所指的不服复议决定主要是指单独起诉复议决定的情形。而实践当中，复议机关作出维持决定后，原告对原行为不服提起诉讼，复议机关是否一律必须当被告接受司法审查，应当具体问题具体分析，如果经复议的行为本身明显属于《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条规定的情形，应当驳回起诉，那么对复议行为进行审查则没有实际意义，可以一并予以驳回。本案中，原房屋登记行为本身已明显超过起诉期限，应当驳回起诉，那么对于附带性审查的复议行为，也应一并予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项之规定，裁定如下：驳回原告陆国先、吴菊生的起诉。原告预交的案件受理费50元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  李会利人民陪审员  杨 建人民陪审员  顾 健二〇一八年七月二十七日书 记 员  张 弦附：法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：‥‥‥（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的。