山东省东营市河口区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0503执异35号
案外人：张银华，女，汉族，住山东省东营市河口区。
案外人：刘树华，男，汉族，住山东省东营市河口区。
申请执行人：山东河口农村商业银行股份有限公司，住东营市河口区。
法定代表人：盖竹林，董事长。
被执行人：东营市强能电子有限责任公司，住东营市河口区。
法定代表人：赵玉国，经理。
被执行人：赵玉国，男性，汉族，住东营市河口区。
本院在执行申请人山东河口农村商业银行股份有限公司（以下简称河口农商行）与被执行人东营市强能电子有限责任公司（以下简称东营强能电子公司）、赵玉国金融借款合同纠纷一案中，案外人张银华、刘树华对本院执行东营强能电子房屋、土地提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张银华、刘树华称，2010年2月1日，案外人张银华作为承租方、东营强能电子公司作为出租方签订了房屋租赁合同一份，约定：被执行人将位于其院内的楼房出租给异议人使用，租赁期限共计20年，自2010年2月1日至2030年2月1日，月租金8000元，案外人已经以对被执行人享有的部分合法债权抵顶了应支付的相应的全部房租，并自2016年11月12日期实际占有使用房屋至今。
2016年11月12日，案外人刘树华作为承租方、东营强能电子公司作为出租方签订了《土地租赁合同》，约定:被执行人将位于其院内的土地和房屋出租给案外人使用，租赁费用于抵顶完2012年10月8日的借款及利息，租赁期限共计20年，自2016年11月12日至2036年11月11日，即案外人已经以对被执行人享有的合法债权抵顶了应支付的房租，并实际占有使用土地和房屋至今。租赁费用按2016的租赁为依据。上述两份租赁合同签订后，被执行人于2016年11月12日向案外人交付了租赁房屋和土地，案外人已经于2016年11月12日实际占有了租赁的房地产，两份租赁合同实际履行期间，案外人已经实际投资150多万元修建了厂房和路面硬化，并对租赁土地房屋进行了转租，实际收取了第三人的部分租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，承租人享有以同等条件优先购买的权利。案外人认为，（2012）河商初字第110号民事判决书为执行依据依法采取查封、评估、拍卖等措施予以执行，依法不应影响案外人作为房屋承租人对租赁房屋占有、使用、受益的权利，而于2018年9月4日发出的（2017）鲁0503执恢169号强制迁出房屋公告，该执行措施违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的法律规定，直接影响案外人作为房屋、土地承租人对租赁房屋和土地的占有、使用、受益的权利，严重损害了案外人作为房屋和土地合法承租人的合法权益，这对于案外人显失公平，以“强制迁出房屋公告”形式强制案外人迁出合法承租的房屋和土地，于情于理不通，与法律的公平正义精神相悖。故请求撤销（2017）鲁0503执恢169号强制迁出房屋公告，依法确认案外人系合法承租人有权继续占有使用房屋和土地，并在拍卖房屋土地时公示拍卖时写明权利负担情况，保护案外人优先购买的权利。
经审查查明，2006年3月22日，河口农商行与东营强能电子公司签订《借款合同》，合同约定东营强能电子公司在河口农商行处借款200万元，除保证人担保外，河口农商行与东营强能电子公司签订了《最高额抵押合同》，东营强能电子公司提供其位于河口区河滨路以北街道办事处小公路以东的东营市房权证东河股字第××号房产（土地使用权证号东国用（2001）字第××号）作为抵押，自愿为债务人自2006年3月27日起至2008年3月14日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，实际形成的债权的最高余额200万元提供担保。抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等债权人实现债权的一切费用。上诉抵押物暂作价人民币326.5万元，其最终价值以抵押权实现时，实际处理抵押物的净收入为准。2006年3月27日，河口农商行与东营强能电子公司到东营市房产管理局办理了涉案房产的抵押登记手续。河口农商行于2007年3月15日向东营强能电子公司发放贷款180万元，东营强能电子公司未能按照合同约定履行还款义务。
本院于2012年8月14日作出（2012）河商初字第110号民事判决，判决内容为：“一、东营市强能电子有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告山东东营河口农村合作银行借款本金175万元、逾期利息、复利1168381.13元及自2012年2月14日起至本判决确定的履行之日止的逾期利息、复利（逾期利息计算方法：以175万元为本金，按日利率万分之3.72计算；复利计算方法：以此项计得逾期利息为本金，按日利率万分之3.72计算）；二、如被告东营市强能电子有限责任公司未按上述第一项履行债务，原告有权在最高余额200万元内对被告东营市强能电子有限责任公司名下的位于河口区河滨路以北街道办事处小公路以东的东营市房权证东河股字第××号房产（建筑面积1322.61平方米）折价或变卖、拍卖的价款优先受偿；三、被告赵玉国在最高余额200万元内对被告东营市强能电子有限责任公司提供的抵押物不足清偿上述第一项应付款项部分承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”判决生效后，各被告未履行生效法律文书确定的义务，河口农商行于2013年7月8日申请强制执行，同日申请执行人与被执行人达成执行和解，本案结案。被执行人未按照和解协议履行，本院于2017年3月2日依职权恢复执行。本院于2018年2月26日查封了东营强能电子公司位于河口区河滨路以北、河口区解冻办事处小公路以东x幢房产（权证号：东营市房权证东河股字第××号）、位于河口区河滨路以北、河口区街道办事处小公路的以东的土地两宗〔土地证号：东国用（2001）字第xxx号、x**号〕。其中：东营市房权证东河股字第××号房屋与东国用（2001）字第xxx号土地，房地合一，权属清晰。东国用（2001）字第xxx号土地登记面积为4713.80元，土地上建有房屋，未取得相关产权手续。本院于2018年3月26日委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋、土地进行评估，其中宗一为综合楼，总价为430.25万元，宗二未工业房地产（建筑物无证），总价为182.50元。
案外人向本院提交了《土地租赁合同》、《房屋租赁》，其中《房屋租赁》载明的签订主体为被执行人东营强能电子公司与张银华、签订日期为2010年2月1日，租金为月租金8000元，以现金形式一次性交纳。《土地租赁合同》载明的签订主体为东营强能电子公司与刘树华，合同约定：根据2012年10月8日东营强能电子公司出具的借条，东营强能电子公司将其名下位于其院内的土地及房子租赁给刘树华使用，租赁期间刘树华可以对外转租并自行收取租赁费，租赁费用于抵顶完2012年10月8日的借款及利息，租赁土地的土地证号为东国用（2001）字第x**号。
本院认为，本案中案外人张银华、刘树华提出执行异议是基于其主张对涉案房屋和土地享有租赁权，其提起的执行异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。
抵押登记具有公示公信效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中东营市房权证东河股字第××号房产（土地使用权证号东国用（2001）字第××号）于2006年3月27日依法办理了抵押登记，两案外人主张的租赁合同日期均在该期限之后，即使案外人与东营强能电子公司之间存在真实的租赁合同关系，对该房产及相应土地，案外人主张的租赁权不能对抗抵押权。
《房屋租赁》签订时间为2010年2月1日，该合同约定的租赁费交纳方式为现金一次性交纳，但案外人未提交其交纳租赁费的证据。案外人虽主张其以提交的借条中载明的借款和利息抵顶房租，但借条签订时间为2012年10月8日，签订时间在房屋租赁合同签订时间之后且相隔两年之久，与常理不符。2016年11月12日签订的《土地租赁合同》，案外人亦未提交其交纳租赁费的证据。根据案外人提交的相关证据本院不能认定案外人与被执行人之间存在真实的租赁合同关系，故本院对案外人的主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人张银华、刘树华的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谷来强
审判员 吴光红
审判员 张红卫
二〇一八年九月二十六日
书记员 肖 英