西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第04400号
原告任浩雷。
委托代理人余小倩，陕西许小平律师事务所律师。
委托代理人王静，陕西许小平律师事务所律师。
被告西安浩华置业有限公司，住所地：西安市高新区高新路25号高新商务2层202。
法定代表人李伟斌，该公司总经理。
委托代理人王小朵。系该公司员工。
原告任浩雷与被告西安浩华置业有限公司（以下简称浩华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任浩雷及其委托代理人余小倩、被告浩华公司的委托代理人王小朵均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告任浩雷诉称：2012年，由于原告系外地户籍长期在西安工作，已经定居西安，为将妻儿都接到西安来团聚，决定在西安购置一套住宅以供家庭居住。因原告孩子为4岁，为外地户口，在西安入学较为困难，为了孩子来到西安后能够顺利入学，原告决定采取购买学区房这一方法解决问题，将楼盘能否提供小学乃至中学的教育条件作为购房首要条件。随后，原告在选择房屋过程中，看到被告开发的楼盘“曲江诸子阶二期”的宣传资料，其中明确载明该社区区域内，规划有唯一的国际标准双语小学“西安曲江实验小学”，并说明该小学为该楼盘的教育配套，系为该楼盘专门配备，小区业主的子女均可以入学。在此情况下虽然该楼盘价格相比其他同等楼盘更高，每平方米9503元。考虑到孩子的教育问题，原告还是决定购房。2012年8月，原、被告签订《商品房买卖合同》。随着交房时间的临近，原告多次至现场查看才发现被告所宣传的曲江实验小学并未建设，而是变更为社区内的幼儿园。后被告答复，由于相关审批手续未能办理完成，无法在社区内成立小学，变更为幼儿园。原告认为被告在未取得相关手续确定社区内能够配置曲江实验小学的情况下，就在其宣传资料上将其列为小区配套教育资源，显然对购房者构成欺诈，直接影响了购房人的购房决定，特别是原告为外地户籍子女在西安入学较为困难，原告购房时曲江范围内楼盘众多，原告选择被告房屋的唯一原因即为可提供子女小学教育，二被告采取虚假宣传隐瞒真实情况的手段，误导原告与其签约购买该房屋，显然构成缔约过失责任，应当赔偿原告损失。现原告诉至法院，请求：1.判令被告赔偿原告损失共计200000元，具体包括择校费80000元、因办理择校和诉讼产生的误工费50000元、被告因无法提供配套小学的违约金30000元、房屋贬值损失40000元；2.被告承担本案诉讼费。
被告浩华公司辩称：被告要求原告赔偿损失，无事实和理由，请求法院予以驳回。1.原告与被告签订合同附件五第一条约定，广告宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。附件六第十二条约定，买受人已阅读本合同及补充协议所有条款，买受人对合同充分了解，并知晓其法律后果。《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产发开企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。根据以上事实和法律规定，被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》内容合法有效，合同约定答辩人通过报纸、电视、广播、户外路牌等其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方权利义务均以买卖合同约定为准。被答辩人对此及相应的法律后果已经全部知晓并充分理解。上述内容系双方当事人的真实意思表示，因此被答辩人现要求答辩人赔偿损失，无事实及法律依据，应予以驳回。2.曲江实验小学已经不属于本小区规划范围，本公司已经无权规划该小学。根据举证原则，原告要求我方承担赔偿责任，应当提供造成实际损失的证据。综上，原告要求被告赔偿损失，并无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。
经审理查明：2009年4月2日，西安市规划局曲江新区分局出具《新开门南路以东、寒窑路以北、芙蓉东路以西QJ3-10-148地块规划设计指标》，该规划指标中载明该地块有小学的配建设施。2009年6月19日，被告浩华公司与西安市国土资源局（以下简称市国土局）签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，市国土局以每平方米4200元的价格出让宗地编号为QJ3-10-148的国有建设用地使用权，被告同意合同项下宗地建设项目在2010年4月18日之前开工，在2013年4月18日之前竣工。2010年11月4日，西安曲江新区管理委员会教育卫生局出具《关于曲江实验小学设立申请的批复》，该批复同意被告在QJ3-10-148地块按相关标准投资筹建曲江实验小学，并要求被告解决好其所建住宅小区业主子女义务段的入学问题。2011年6月21日，西安市雁塔区教育局《关于同意筹设西安曲江实验小学的批复》，该批复同意被告在曲江新区芙蓉东路和新开门路的交汇处筹设西安曲江实验小学，并载明该小学为诸子阶小区配套教育设施，要求被告依法解决好诸子阶业主子女享受公办义务教育，确保小区内每位适龄儿童少年面试就近入学。2012年1月11日，西安市规划局曲江新区分局同意诸子阶二期项目配建小学的规模、层数和尺寸变更。
2013年3月11日，原告任浩雷与被告浩华公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y13051509。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区寒窑路北侧的曲江·诸子阶第12幢2单元9层20902号商品房一套，建筑面积为147.99平方米，房屋总价款为1406355元。合同第六条约定，原告于签约当日交清全额房价款,金额为1406355元。合同附件五补充协议一约定，被告在签署合同及其附件、其他相关协议之前后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、楼盘模型、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。2013年8月21日，曲江新区党政联席会会议决定由管委会以3584.81万元回购被告诸子阶项目配建小学用地，用于建设曲江第二小学。2013年10月17日，被告与西安曲江新区土地储备中心（以下简称曲江土地储备中心）签订《国有建设用地使用权收回补偿协议》。协议约定，因曲江新区建设和发展需要，曲江土地储备中心与被告协商同意，曲江土地储备中心依法收回QJ3-10-148地块中位于曲江新区新开门南路以东、芙蓉东路以西、寒窑路以北的8286.84平方米（折合12.43亩）国有建设用地使用权，同时曲江土地储备中心按照被告取得QJ3-10-148地块时的出让价格及契税标准对收回被告的12.43亩土地进行补偿，补偿款总额为35848100元。经本院核算，该协议约定的收回补偿标准为4325.91元/每平米。2014年4月3日，曲江新区党政联席会会议决定曲江第一幼儿园位于新开门南路以东，芙蓉东路以西、以南，曲江诸子阶项目以北，由建设中小学调整为建设曲江第一幼儿园。
经查，原告夫妇及其儿子任逸飞的户籍地均为山东省青岛市，任逸飞2010年5月26日出生，系学龄前儿童。被告关于曲江·诸子阶楼盘的销售广告中载明“曲江诸子阶，社区规划曲江二期区域内，唯一的国际标准双语小学
--西安曲江实验小学，诸子专属教育配套，成就下一代”和“为培养新一代诸子圈层，专门配备国际水准双语小学--
曲江实验小学”，销售广告图中“A”指曲江实验小学。2013年10月17日，西安曲江新区土地储备中心（甲方）与被告浩华公司（乙方）签订《国有建设用地使用权收回补偿协议》，协议后附宗地图。协议约定，甲方依法收回本协议第一条规定的12.43亩国有建设用地使用权，用于建设学校，并以货币补偿的方式对乙方予以补偿。经查，该协议后附的宗地图与被告广告图中的“A”系同一块土地。
上述事实，有《商品房买卖合同》、房款收据、曲江·诸子阶楼盘销售广告、户口本、《国有建设用地使用权收回补偿协议》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原、被告间的《商品房买卖合同》附件五补充协议一约定，被告在签署合同及其附件、其他相关协议之前后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、楼盘模型、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。原告主张被告关于小学的广告符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，应当视为合同内容。根据合同法的相关规定，在约定不违反法律及行政法规禁止性规定的情况下，约定优于法定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议已明确约定“出卖人在签署合同及其附件、其它相关协议之前后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、楼盘模型、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准”,故被告关于曲江实验小学的广告不属于合同内容。被告因政府规划调整、土地被收回而无法建设小学，该原因不可归责于被告，故原告请求被告赔偿因无法提供配套小学的违约金30000元、择校费80000元、房屋贬值损失40000元和因办理择校和诉讼产生的误工费50000元之诉请，无合同和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告任浩雷的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 王瑞长
人民陪审员 王继红
二〇一五年七月十七日
书 记 员 姚文东
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