上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民三（民）初字第810号
原告（反诉被告）王红伟，男，1966年4月3日出生，汉族。
委托代理人郦煜超，浙江沪鑫律师事务所律师。
委托代理人卢蓉蓉，浙江沪鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海进福房地产开发有限公司。
法定代表人叶福明，董事长。
委托代理人卢超军，男，在原告公司工作。
原告王红伟诉被告上海进福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月20日立案受理后依法由代理审判员金艳独任审判。因工作调动，本案由审判员邵霞独任审判。本案于2012年3月14日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人郦煜超，被告法定代表人叶福明及其委托代理人卢超军到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2012年5月18日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2012年6月12日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人郦煜超、卢蓉蓉，被告委托代理人卢超军到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院经审查于2012年8月14日予以受理。本案于2012年10月11日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人郦煜超，被告委托代理人卢超军到庭参加诉讼。本案于2012年11月15日第四次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人郦煜超、卢蓉蓉，被告委托代理人卢超军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红伟诉称：2008年7月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告作为卖方将本市本区赵巷镇赵华路89弄上海进福景苑的楼销售给原告，房屋的价款为人民币8，219，420元，被告应依约于2010年6月30日前将房屋交付给原告，且房屋的交付必须满足下列条件：取得《住宅交付使用许可证》、被告的房屋设定的抵押已注销并按规定缴纳物业维修基金，如果被告逾期交房，被告应按原告已付房款的日万分之五计算承担违约金。合同签订后，原告按约向被告全额支付了系争的所有购房款，2010年6月28日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，告知原告2010年6月30日起办理房屋交付手续，被告前往交房却发现此时系争房屋尚未竣工，更不可能取得《住宅交付使用许可证》，根本无法交付。此后，被告一直到2011年6月30日才向原告发出交房通知，要求原告于2011年7月15日到2011年7月30日期间办理交房手续，原告再次前往系争房屋所在地办理交房手续，但是被告及物业公司要求原告必须先缴纳自2010年6月30日至今的物业管理费后才办理交房手续，遂导致无法交房。其后，原告先后于2011年8月31日、2011年10月8日两次书面要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金，但被告置之不理。被告拒不交付房屋的行为，已构成违约，故原告起诉到法院，要求判令：1、被告立即向原告交付上海进福景苑楼；2、被告支付原告迟延交房房屋违约金，从2010年6月30日计算至房屋实际交付之日止，按照已付房款的日万分之五计算。本案受理费被告负担。审理中，原告表示于2012年3月19日收房，故而违约金应计算到2012年3月19日。
被告上海进福房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已按约定向原告发出了交房通知书，但原告没有按照约定办理收房手续，无故拖延。被告在2010年9月15日办妥了竣工备案，按照办证时间，交房证件的时间最多晚三个月，原告对此明知，被告多次催告原告办理收房，原告置之不理。办理竣工备案和交付使用许可证是需要施工企业按时完工，开发商再在施工企业配合提供资料、盖章文件等条件才能办理，系争房屋所涉工程，原告就是施工企业，工程竣工逾期是原告的过错，原告造成工期逾期，在办理竣工时百般刁难，继而造成交付许可证办理逾期，原告的过错与交付许可办证逾期存在直接的因果关系，且办证完成的时间原告也是明知的，原告在明知一切办证进展情况的条件下，在原告与被告打交道的情况下，拖延时间不办理收房，是故意怠于行使权利，应自负责任，第一，原告是房屋所涉工程的实际承包人，进福景苑工程施工总承包合同中第三部分专用条款第7条约定原告为施工方项目经理，工程中所有的技术经济签证单都是原告以主管身份签订盖章，原告购房的自付款部分是不是原告自付的，是以被告单位应付施工企业的工程款折抵的，这些均表明原告是挂靠施工企业的实际承包人，施工且有只是挂名而已，原告应承担施工企业所应承担的一切责任，我单位一切工程办证手续都是原告协办的；第二，施工合同约定竣工时间2008年1月15日，实际到2010夏季完工，逾期达800天以上，这是竣工备案和交付许可证逾期的唯一原因，被告已向中级人民法院向原告主张逾期完工的责任；第三，原告造成的交房逾期，将使许多买房人向被告索赔，且有范围扩大化的趋势，被告将向原告追索。被告提出反诉，要求原告支付逾期付款违约金333，330元。
原告对被告的反诉辩称：被告未在法定期间提出反诉，应该另案起诉。被告的反诉请求超过了诉讼时效，房屋应该在2008年8月付款，但原告在2008年12月付清了款项，被告提起反诉时间为2012年8月10日，超过了2年诉讼时效。从迟延付款的原因看，该部分都是按揭款，因系争房屋的土地用地性质为配套商品房，原告起初无法办理预告登记及银行贷款，系争土地到2008年12月才变更性质，原告得以办理预告登记及银行贷款。所以迟延付款的原因不在原告，不同意反诉原告的诉讼请求。
经开庭审理查明，2008年7月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区赵巷镇赵华路89弄《上海进福景苑》房屋出售给原告，总房款暂定为8，219，420元，该房屋的交付必须符合以下条件：取得《住宅交付使用许可证》，被告取得该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳物业维修基金，被告承诺在2010年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），若到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告应在2010年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同；该房屋符合本合同约定的交付条件后，被告应在交付之日前10天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起10天内会同被告对该房屋进行验收手续，房屋交付的标志为交钥匙；附件一“付款方式和付款期限”约定2008年7月23日原告首付房款2，469，420元，2008年8月23日前支付房款5，750，000元；“补充条款”约定被告承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，是在房屋交付之后被告应该履行的义务，合同第十三条约定的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”是《住宅交付使用许可证》。合同还对其他条款进行了约定。
合同签订后，被告于2008年7月23日开具发票，载明付款人是原告，付款金额为2，469，420元，10月29日支付62万元，10月31日支付20万元，上述款项均以浙江省东阳第三建筑工程有限公司以工程款抵扣的方式支付。原告与渣打银行（中国）有限公司上海城建国家中心支行于2008年11月13日签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为493万元，借款期限从2008年12月30日到2036年12月2日，被告于2008年12月25日取得该笔银行贷款。
2010年6月28日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，要求原告于2010年6月30日前往赵华路89弄进福景苑售楼处办理系争房屋的交接手续，要求交纳入伙应付费用，含物业管理费等，物业管理费计费开始时间为2010年7月1日，计算3个月。原告收到上述通知书后认为系争房屋未竣工而未去验房。
2010年11月4日，系争房屋取得系争房屋的《住宅交付使用许可证》。2010年9月15日，被告取得系争房屋所涉工程的《建设工程竣工验收备案证书》。2011年6月30日，被告向原告发出催交通知，告知交房时间为2011年7月15日到7月30日，要求原告务必在该时间内到被告处办理交房手续，如果超出规定时间仍未办理交房手续的，被告拟作该物业风险责任转移至原告，一切责任均由原告自行承担，交房流程图为领取《物业移交确认单》、提交产权办理资料、签订物业服务协议、缴纳办理产权的款项及物管费用、验房、领取钥匙、返回《物业移交确认单》。
原告收到该交房通知后意欲收房，因不同意交纳2010年7月至验房时的物业管理费而未能完成交房手续致讼。
另查明，沪青府土（2008）335号文件载明：“上海进福房地产开发有限公司为建设青浦区2006年第82号地块进福景苑普通商品房……该项目用地建设主体由原上海青浦赵巷房产实业有限公司调整为上海进福房地产开发有限公司，用地性质调整为普通商品房……”该文的落款时间为2008年12月9日。系争房屋预告登记时间为2008年12月19日。
经法庭释明，原告表示不要求解除合同。2012年3月19日，被告将系争房屋交付给原告。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、发票、竣工验收备案证书、交付使用通知书、借款合同、土地管理文件、预告登记等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原、被告一致确认：被告于2008年12月17日对系争房屋设定的抵押注销，2010年11月17日缴纳了物业维修基金，2010年11月23日办出大产证，2010年10月10日交齐交付使用许可证的相关申报材料。
原告表示：1、未收到2010年11月5日的书面交房通知，直至2011年6月被告催促收房，此间从未收到被告书面或口头的交房通知；2、原告于2011年7月21日收到2011年6月的交房通知并于2011年7月28日验房，当时因物业公司表示要求原告缴纳2010年7月至验房时的物业管理费，原告不同意缴纳，故而未办理交房手续；3、原告分别在2011年8月和10月向被告发函，催告被告交房，但被告未予回应；4、不同意调整逾期交房违约金的标准，原告购买系争房屋旨在投资，本欲转售，因未交房而无法交易，致使原告错过交易良机，目前房屋价格下跌，且原告多负担了该段时间的按揭贷款利息。为此，原告提供了2011年6月30日的催告书、两份函。
被告表示未收到原告两份催交函件，并认为：1、2010年11月5日被告当面将书面交房通知给原告看，原告拒收，被告亦未邮寄该份通知给原告，2010年6月发出交房通知后，2010年下半年其他业主几乎都收房了，所以没有在2010年11月发给其他业主通知书；2、2010年11月23日被告向当时所有的业主发出通知书，告知办理小产证，同时兼具催促未收房业主及时收房的功能；3、被告未向物业公司提出要求业主交付2010年7月开始的物业管理费，但被告确实负担了2010年7月1日以后的物业费后方才能让原告收房；4、日万分之五的逾期交房标准过高，要求调整。为此，被告提供了2010年11月5日的交房通知、11月23日的通知。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同应受法律保护。当事人双方都应恪守约定，履行各自义务。
原、被告签订的买卖合同未违反法律禁止性规定，应为合法有效。合同明确约定被告应在2010年6月30日前将系争房屋交付给原告，但被告未能依约交付房屋，原告对被告的逾期交房行为不予认可，被告需证实其逾期交房存在合法正当的理由。
合同明确约定被告需要取得系争房屋的住宅交付使用许可证，被告在2010年6月向原告发出的交房通知，原告抗辩此时系争房屋尚未竣工不可能交房故而未办理收房手续，此时系争房屋尚未办出住宅交付使用许可证，原告未去办理验房手续显属合理。
原告收到被告寄送的落款时间为2011年6月30日的催告书后在7月28日验房，并表示只因物业管理费的缴纳起始时间问题而未收房，被告对此催告书无异议，本院予以确认。原告已经交纳了所有的房款，被告仅以物业管理费的负担问题对抗原告收房的重大权利，依据不足，物业公司是代表被告交付房屋的，被告抗辩收取物业费与其无关的抗辩意见，本院不予采信。
关于被告主张曾于2010年11月5日通知原告收房、2010年11月23日通知原告办理小产证，原告均不予认可，被告主张依据不足，本院不予采信。
审理中，经法院协调双方于2012年3月19日交接房屋，本院确认该日为交房之日。被告并无约定或法定理由延期交房，本院对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。
被告提出的日万分之五的逾期交房违约金的标准过高，要求调整，原告对此不予同意。本院认为，考虑原告实际损失，酌情确定违约金比例为日万分之三。2010年7月1日到2010年11月4日交付使用许可证办出之日止，原告拒收房屋显属合理，日万分之三的标准不再调整，但考虑原告的身份，应对房屋实际竣工日期、交付使用许可证办理情况应为明知，原告应该及时办理验房手续，常理上开发商均会及时通知、催促业主办理有关手续，包括验房、办证等，因此考虑上述情况，本院酌情调整该段时间的违约金。综合考虑确定系争房屋的逾期交房违约金为52万元。
原、被告确实约定了原告需在2008年8月23日前以银行按揭付款方式支付剩余房款575万元，但结合系争土地的用地性质的变更时间以及银行办理贷款的时间，本院认为原告逾期支付房款的原因并非在原告，被告要求原告承担逾期支付房款的违约责任的请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，本院认为，双方一致确认原告已收房，该请求已处理。被告无正当理由逾期交房，理应承担违约责任，酌情承担违约金52万元。被告要求原告承担逾期付款违约金的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海进福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王红伟逾期交房违约金52万元。
二、反诉原告上海进福房地产开发有限公司要求反诉被告王红伟承担逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22，844.30元，由原告负担16，921.18元，被告负担5，923.12元；反诉受理费3，149.90元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 戴明珠
二〇一二年十二月二十日
书 记 员 段美玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。