四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6447号
上诉人（原审原告）成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人江兵，总经理。
委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周琳，女，汉族，1974年12月24日出生，住成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）任晓丽，女，汉族，1975年5月26日出生，住成都市金牛区。
二被上诉人共同委托代理人熊辉良，成都市成华区圣灯法律服务所法律工作者。
上诉人成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被上诉人周琳、任晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人博瑞公司委托代理人杨红军，被上诉人周琳、任晓丽共同委托代理人熊辉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月8日，博瑞公司与周琳、任晓丽签订《店铺租赁合同书》，约定的主要内容为：博瑞公司将其所有的位于成都市青羊大道99号优品道3B（优诺国际）C34-01-01A、C34-02-01号的商铺（建筑面积628.03㎡）租赁给周琳、任晓丽经营使用，租赁期限为5年（从2011年4月1日起至2016年3月31日止）；第一租赁年度从2011年4月1日起至2012年3月31日止，租金单价为每月83.7元／㎡，月租金为52?566.11元；第二租赁年度从2012年4月1日起至2013年3月31日止，租金单价为每月115元／㎡，月租金为72?223.45元，年租金总额为866?681.40元；周琳、任晓丽应于每一季度开始前的25日-30日（遇节假日提前）向博瑞公司或其授权委托人预缴下一季度的租金、商业管理费。逾期支付租金、商业管理费等相关费用的按周琳、任晓丽违约处理；为保证合同的履行，周琳、任晓丽应于合同签订后五个工作日内向博瑞公司交付履约保证金70?000元；周琳、任晓丽交纳的保证金在合同履行完毕时，若周琳、任晓丽全部履行其义务且无违约行为，则由博瑞公司在合同到期后15个工作日内无息全额退还；合同履行过程中，若周琳、任晓丽未履行合同中约定的相关费用或违约，则博瑞公司可从保证金中直接扣除其未履行费用以及周琳、任晓丽应支付的违约金，不足部分博瑞公司有权继续追偿；商业管理费为每月3.6元／㎡，每月共计2?260.91元，自2011年7月1日起商业管理费与租金同时交纳，博瑞公司指定的物业公司有权因需要对商业管理费予以调整，周琳、任晓丽予以遵守；周琳、任晓丽保证在签订合同后，于2011年5月31日前装修完毕并开始营业；周琳、任晓丽在装修工程开工之前，必须支付装修保证金40?000元，以确保遵守并履行博瑞公司的规定，装修保证金在周琳、任晓丽装饰、装修工程竣工后，经博瑞公司验收且确认周琳、任晓丽无违约情况下，全额无息退还给周琳、任晓丽；周琳、任晓丽未按合同规定的时间支付店铺租金、履约保证金、商业管理费的视为违约，逾期在30天以内的，周琳、任晓丽除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，周琳、任晓丽向博瑞公司支付逾期应付款2‰的违约金；逾期超过30天的，博瑞公司有权单方面终止合同并收回店铺，周琳、任晓丽除应支付逾期应付款之外，还应按照合同当年租金总额的30%向博瑞公司支付违约金，周琳、任晓丽的装修损失自行承担。
合同签订后，博瑞公司依约向周琳、任晓丽交付了涉案商铺，周琳、任晓丽于2011年3月8日支付了履行保证金70?000元，于2011年3月30日支付装修保证金50?000元。
2011年4月1日，周琳、任晓丽向博瑞公司支付2011年4月1日起至2011年7月31日的租金210?264.44元，博瑞公司向其出具了发票；2011年9月7日，周琳、任晓丽向博瑞公司支付2011年8月1日至2011年10月31日的租金157?698.33元，博瑞公司向其出具了发票三张；2012年1月11日向博瑞公司转账支付2012年1月1日至2012年3月31日的租金及商业管理费共计164?481.40元，博瑞公司于2012年1月31日向其出具了发票三张。2011年12月22日，博瑞公司向周琳、任晓丽出具发票二张，载明收到其2011年10月1日至12月31日商业管理费6?792.73元及滞纳金149.22元。博瑞公司、周琳、任晓丽一致认可周琳、任晓丽现拖欠博瑞公司2012年4月1日至6月30日的租金216?670.35元、商业管理费6?782.73元。
2012年6月18日，博瑞公司通过邮政特快专递的方式分别向周琳、任晓丽邮寄送达了《解除租赁合同的函》，载明的主要内容为：截止2012年6月12日，周琳、任晓丽尚拖欠博瑞公司2012年4月1日至2012年6月30日期间的租金216?670.35元、商业管理费6?782.73元；根据双方签订的租赁合同之约定，周琳、任晓丽逾期缴纳费用已超过30日，博瑞公司有权单方解除合同，并收取违约金；博瑞公司函告周琳、任晓丽其决定解除双方签订的租赁合同，要求周琳、任晓丽在收到函件后三个工作日内到博瑞公司财务部缴纳相关欠款。四川省成都市国力公证处受博瑞公司委托对博瑞公司代理人向周琳、任晓丽邮寄送达《解除租赁合同的函》的过程及内容进行了公正，并于2012年6月21日作出（2012）川国公证字第33654号《公证书》。2012年7月31日，周琳、任晓丽将涉案商铺腾退给博瑞公司。
上述事实有博瑞公司企业法人营业执照、周琳、任晓丽身份证复印件、《店铺租赁合同书》、《物品领取签收表》、《装修开工验收表》、《发票》、银行转账单、收据、《解除租赁合同的函》、《公证书》及庭审笔录等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性及与本案的关联性，原审法院予以采信。
原审法院认为，博瑞公司与周琳、任晓丽签订的《店铺租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务并享有合同权利。（一）博瑞公司按约将商铺交付给了周琳、任晓丽，周琳、任晓丽亦应按约向博瑞公司支付租金，现双方均确认周琳、任晓丽拖欠博瑞公司2012年4月1日至6月30日的租金216?670.35元、商业管理费6?782.73元，故原审法院对博瑞公司关于要求周琳、任晓丽支付租金216?670.35元、商业管理费6?782.73元的主张予以支持。（二）关于周琳、任晓丽在合同履行期间逾期支付租金及商业管理费应否承担违约金的问题。博瑞公司与周琳、任晓丽在《店铺租赁合同书》第四条第二款约定“乙方应于每一季度开始前的25日-30日（遇节假日提前）向甲方或甲方授权委托人预缴下个季度的租金、商业管理费”，在第十条第一款约定“乙方未按本合同规定的时间支付店铺租金、履约保证金、商业管理费的视为违约”，“逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的2‰的违约金”，“逾期超过30天的，甲方有权单方终止合同并收回店铺，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按合同当年租金总额的30%向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担。甲方不终止合同的，逾期超过30日的，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期应付款的4‰”。上述约定即为双方对周琳、任晓丽费用支付时间、违约行为及违约责任承担的约定。至于2011年4月1日至7月31日的租金，双方约定在博瑞公司将商铺交付给周琳、任晓丽之日起二日内支付，博瑞公司自述其交付商铺的时间为2011年3月30日，周琳、任晓丽于2011年4月1日支付该季度租金没有违反合同约定，不构成违约，原审法院对博瑞公司关于要求周琳、任晓丽支付该季度租金违约金的主张不予支持。周琳、任晓丽于2011年9月7日向博瑞公司支付2011年8月1日至10月31日租金157?698.33元，逾期38天，周琳、任晓丽的逾期付款行为已构成违约，按约定违约金计算应为：157?698.33元×2‰×30天＋157?698.33元×4‰×8天=14?508.24元。周琳、任晓丽于2012年1月11日向博瑞公司支付2012年1月1日至2012年3月31日租金157?698.33元，逾期11天，周琳、任晓丽的逾期付款行为已构成违约，按约定违约金计算应为：157?698.33元×2‰×11天=3?469.36元。周琳、任晓丽应于2012年3月30日前向博瑞公司支付2012年4月1日起至2012年6月30日的租金和商业管理费，截止合同解除之日即2012年6月18日其仍未支付，逾期80天，博瑞公司依约解除了合同，此违约情形按约定违约金计算应为866?681.40元（当年年租金）×30%=260?004.42元。博瑞公司适用逾期30天的标准计算违约金，系重复主张，原审法院不予支持。博瑞公司在收取周琳、任晓丽2011年10月1日至12月31日商业管理费时，同时向周琳、任晓丽收取了滞纳金149.22元，故原审法院对博瑞公司关于要求周琳、任晓丽支付该季度商业管理费违约金的主张不予支持。周琳、任晓丽于2012年1月11日向博瑞公司支付2012年1月1日至2012年3月31日商业管理费6?783元，逾期11天，周琳、任晓丽的逾期付款行为已构成违约，按约定违约金计算应为：6?783元×2‰×11天=149.23元。综上，按照约定周琳、任晓丽应向博瑞公司支付的违约金数额为：14?508.24元＋3?469.36元＋149.23元＋260?004.42元=278?131.25元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，周琳、任晓丽逾期支付租金和商业管理费的违约行为给博瑞公司造成的损失主要为资金占用利息损失，双方的约定明显高于该损失，且周琳、任晓丽明确提出了要求调整违约金的主张，故原审法院结合周琳、任晓丽的违约情形及过错程度酌定其应向博瑞公司支付的违约金为278?131.25元×20%=55?626.25元。（三）按照双方在《店铺租赁合同书》第五条第二款“合同履行过程中，若乙方未履行与甲方在本合同中约定的相关费用或违约，则甲方可从乙方所交纳保证金中直接扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金，不足部分甲方仍有权向乙方追偿。”和第八条第二款“该装修保证金在乙方装饰、装修工程竣工后，经甲方验收且确认乙方无违约情况下，无息全额退还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权扣除相应的装修保证金。”之约定，周琳、任晓丽在履行合同的过程中存在违约行为，博瑞公司有权直接扣除保证金，并继续追偿不足部分。故周琳、任晓丽还应向博瑞公司支付的费用为：租金216?670.35元＋商业管理费6?782.73元＋违约金55?626.25元-履约保证金70?000元-装修保证金50?000元=159?079.33元。
综上，原审法院对博瑞公司的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：周琳、任晓丽在判决生效之日起七日内向博瑞公司支付租金、商业管理费、违约金共计159?079.33元；驳回博瑞公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9?039元，由博瑞公司，周琳、任晓丽各负担4?519.5元。
宣判后，博瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审法院认定事实不清，误将2012年1月31日支付租金的事实认定为1月11日支付，致使违约金少计算20天。原判对上诉人因被上诉人的违约行为所受损失认定不当，判令被上诉人赔偿损失过少，致使上诉人因违约遭受的损失得不到合理赔偿。
被上诉人答辩称原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
二审中，博瑞公司提交了《临街店铺租赁合同》一份，证明博瑞公司收到周琳、任晓丽腾退的房屋后，博瑞公司招商新签订合同期间给其造成的损失为296744元，拟证明其主张的违约金比实际损失差距不大。经庭审质证，周琳、任晓丽认为该证据与本案无关。本院认为，博瑞公司提交的该证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。
二审另查明，2012年1月31日，博瑞公司给周琳、任晓丽出具发票，载明周琳、任晓丽交来2012年1月1日至2012年3月31日的租金157698.33元。
本院经二审审理查明的其余事实和证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对合同的签订、解除以及未给付租金、管理费的事实均没有异议。本案争议的焦点是违约金的计算是否有误，原判确定的违约金是否过低。从本案查证的事实反映，2012年1月31日，博瑞公司给周琳、任晓丽出具发票，载明收到二人交来2012年1月1日至同年3月31日的租金157698.33元，虽一审中周琳、任晓丽提交一份由银行转款凭证，证明其已于2012年1月11日向博瑞公司支付了上述款项，但因周琳、任晓丽未提交转帐凭证的原件，且该凭证上也未载明支付款项的性质，在博瑞公司不予认可的情形下，该证据不能证明周琳、任晓丽于2012年1月11日支付了上述租金，故博瑞公司上诉称原判对此认定有误，本院予以支持。周琳、任晓丽于2012年1月31日向博瑞公司支付租金157698.33元，逾期31天，按约计算违约金为：157698.33X2‰X31=9777.30元。故按照约定周琳、任晓丽应向博瑞公司支持的违约金数额为：14508.24元＋9777.30元＋149.23元＋206044.42元＝284439.19元。原判对此计算有误，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，就本案而言，周琳、任晓丽的违约行为给博瑞公司造成的损失主要为逾期支付租金和商业管理费所造成的资金占用利息损失，此外还有从2012年6月30日至7月31日实际占用房屋的租金损失，而双方所约定违约金标准明显过高，因此原判根据周琳、任晓丽提出要求调整违约金的主张，并结合周琳、任晓丽的违约情形及过错程度酌定调整周琳、任晓丽应支付的违约金并无不当，但原判未考虑周琳、任晓丽在腾退房屋前实际占有案涉商铺所产生的租金损失，本院对此予以纠正。本院根据案涉合同的履行情况，结合周琳、任晓丽的违约情形，并考虑博瑞公司的实际损失，依据公平原则和诚实信用原则，周琳、任晓丽应按合同计算违约金标准的40%向博瑞公司支付的违约金，经计算周琳、任晓丽应支付博瑞公司的违约金为284439.19元×40%=113775.68元。因此，周琳、任晓丽应向博瑞公司支付的费用为：租金216?670.35元＋商业管理费6?782.73元＋违约金113775.68元-履约保证金70?000元-装修保证金50?000元=217228.76元。对博瑞公司提出原判对周琳、任晓丽的违约行为给博瑞公司造成损失认定不当的上诉理由，本院予以支持。综上，原审审判程序合法。原判认定本案事实清楚，唯对违约金的计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第254号民事判决书第一项“被告周琳、任晓丽在本判决生效之日起七日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付租金、商业费、违约金共计159079.33元”为“被告周琳、任晓丽在本判决生效之日起七日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付租金、商业费、违约金共计217228.76元”。
二、撤销成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第254号民事判决书第二项“驳回原告成都博瑞房地产开发有限公司的其余诉讼请求”。
三、驳回成都博瑞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
本案一审案件受理费的负担方式不变。二审案件受理费9039元，由周琳、任晓丽负担1807.8元，博瑞公司负担7231.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一五年二月十一日
书 记 员 曾雪婷