广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7635号
上诉人（原审原告）：司徒国健，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：黄胜，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓梅，广东海迪森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王德梽，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）：吕志强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁平，佛山市顺德区乐从镇法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：吕伟杰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁平，佛山市顺德区乐从镇法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：吕杏锜，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁平，佛山市顺德区乐从镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人司徒国健因与被上诉人王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
司徒国健上诉请求：撤销佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9702号民事判决，改判王德梽向司徒国健交付位于佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居委会长XX街XX号的房屋，并由王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜支付逾期交房的违约金74160元（计算方式：自2015年7月1日起，每逾期一日，按全额房款463500元的万分之五计算至实际交付日止，暂计至2016年5月15日共320天）；一、二审诉讼费用由王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜共同负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，王德梽与案外人何凤美于2015年6月15日签订房地产买卖合同。同日，双方签订补充协定，约定将上述房地产买卖合同中何凤美的权利义务全部转让给司徒国健，该合同第二条载明“该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他负担，甲方对该房地产享有完整所有权，能保证支配及处理。”违约责任条款第一条载明“保证对上述房地产享有完整所有权，能保证支配及处理……本次转让之前产生的产权纠纷、债务、税项、租贷清还及抵押等事宜，甲方应该在签署《佛山市房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则甲方必须承担由此引起的一切法律责任。”从上述约定可见，司徒国健付款购买房屋的前提条件是王德梽出售的房屋是无任何权利瑕疵的。换言之，王德梽是合同约定先履行一方，而非一审法院以司徒国健未支付43500元为由，主观、片面地认定司徒国健应作为先履行一方。合同签订后，司徒国健依约于2015年6月15日、2015年7月30日向王德梽共计支付420000元购房款。2016年6月22日，司徒国健与王德梽签订补充协议，约定王德梽在过户前将户口迁出，司徒国健保留10000元作为押金直到迁出当天付清。鉴于涉案房屋的户口迁出问题，王德梽口头承诺余款也待户口迁出时一并付清。王德梽作为先履行一方，虽将涉案房屋产权变更登记至司徒国健名下，但并未履行合同约定的房屋交付义务，亦未履行迁出涉案房屋所有户口的义务，作为后履行一方的司徒国健有权拒付余款，并要求王德梽承担违约责任。其次，《房地产买卖合同》第四条第二款约定“甲方同意在收到房款后3天内将房地产交予乙方……”该条款并未要求司徒国健必须支付全部购买款，按照房屋买卖交易惯例，通常是买受人支付大部分购房款后，出卖人交付房屋，待买受人全部付清购房款后，出售人与买受人办理房屋产权变更登记手续，而一审法院主观片面认定司徒国健必须支付全部价款后才能要求王德梽履行交付义务，显然是错误的。二、一审法院适用法律不当。一审判决援引《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，以司徒国健未支付43500元购房余款为由，片面认定司徒国健为先履行一方，从而驳回司徒国健的诉讼请求，显然错误。司徒国健购买房屋的目的在于居住使用，但至今仍未实现购房目的，一审法院亦确认王德梽未能提供证据证明其已创造条件保障司徒国健可以入住，对王德梽主张其已履行完毕交付房产义务的主张不予确认，足以证明作为先履行一方的王德梽违反合同约定义务，理应承担违约责任。三、2016年12月19日，司徒国健已支付购房余款43500元，合同约定的房款已全部支付完毕。
王德梽在二审期间未答辩，亦未提交书面意见。
吕志强、吕伟杰、吕杏锜辩称，吕志强、吕伟杰、吕杏锜并非合同当事人，不负有交付房产的义务，亦不应承担违约金，应驳回司徒国健的上诉请求，维持原判。
司徒国健向一审法院起诉请求：1.王德梽向司徒国健交付位于佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会长XX街XX号的房屋；2.王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜向司徒国健支付逾期交房的违约金74160元（自2015年7月1日起，每逾期一日按全额房款463500元的万分之五计算至实际交付之日止，暂计至2016年5月15日共320天）；3.吕伟杰、吕杏锜从佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会长XX街XX号迁出户口，王德梽履行协助吕伟杰、吕杏锜迁出户口的义务；4.王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月15日，王德梽与案外人何凤美签订房地产买卖合同。该合同约定，何凤美以463500元的价格购买王德梽名下的位于佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会长XX街XX号的房产，王德梽在收到购房款后的3天内将涉案房产交付给何凤美。同日，王德梽与何凤美签订补充协议，约定将上述房地产买卖合同中何凤美的权利义务全部转让给司徒国健。王德梽分别于2016年6月15日收到购房款100000元，于2015年7月30日收到购房款320000元，共计420000元。王德梽分别出具收据确认收到上述款项，收据现由司徒国健持有。2015年8月12日，王德梽将涉案房产过户至司徒国健名下。司徒国健因认为王德梽未履行完成其交付房产的义务，遂于2016年6月17日起诉至一审法院。
吕伟杰、吕杏锜均出生入户在佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会长XX街XX号。
一审法院认为，王德梽与案外人何凤美签订的房地产买卖合同及补充协议是其双方真实意思表示，合法有效。签订合同时，涉案房产登记在王德梽名下，王德梽对该房产依法享有处分的权利。吕志强、吕伟杰、吕杏锜认为涉案房产的权属存在争议，可另循法律途径处理，本案不作处理。
王德梽主张已履行完毕其交付房产的义务，但司徒国健对此不予确认。司徒国健购房的目的在于居住使用，王德梽虽已将涉案房产过户至司徒国健名下，但仍未实现司徒国健的合同目的。王德梽也未能提供证据证明其已创造条件保障司徒国健可以入住，应承担举证不能的不利后果。故对于王德梽的该项主张，一审法院不予认定。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案的房地产买卖合同中明确约定，涉案房产的成交价格为463500元，卖方即王德梽在收到购房款后的3天内向买方即司徒国健交付涉案房产。王德梽虽已收到购房款420000元，但司徒国健仍有43500元购房款未支付，即司徒国健作为先履行一方，其付款义务仍未全部履行。根据合同中双方对履行顺序的约定，王德梽作为后履行一方，有权按司徒国健要求履行交付房产的义务，也有权待司徒国健付清款项后再履行交付房产的义务。因此，对于司徒国健要求现由法院判令王德梽向其交付涉案房产的主张，一审法院不予支持。对于司徒国健主张王德梽逾期交付房产故应支付违约金，一审法院亦不予支持。
吕志强、吕伟杰、吕杏锜并非房地产买卖合同的一方当事人，因此并不负有向司徒国健交付房产的义务。对于司徒国健主张吕志强、吕伟杰、吕杏锜应支付违约金，一审法院不予支持。户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，人民法院不受理、不审理户口迁移纠纷。对于司徒国健要求吕伟杰、吕杏锜从涉案房产迁出户口及王德梽协助吕伟杰、吕杏锜迁出户口，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回司徒国健的诉讼请求。案件受理费减半收取为827元，由司徒国健负担。
司徒国健在二审期间向本院提交如下证据：买卖合同补充协议、网上银行电子回单各一份，拟证明司徒国健与王德梽约定第二笔款项由原来的2015年6月30日改为2015年8月15日前付清，同时约定其中10000元作为户口迁出的押金；司徒国健于2016年12月19日支付购房余款，司徒国健已履行完毕合同约定的义务。
针对司徒国健提交的证据，吕志强、吕伟杰、吕杏锜经质证认为：1.证据形成时间早于本案一审立案之前，司徒国健无正当理由未在一审时提交，故不属新证据。2.关于买卖合同补充协议，从司徒国健的起诉状可见，司徒国健称案外人何凤美与王德梽于2015年6月15日签订房屋买卖合同且于当日签订补充协议，把合同的权利义务转让给了司徒国健，即当日以后何凤美并非该买卖合同的当事人，而该买卖合同补充协议形成于2015年6月22日，何凤美已无权签订该协议，故该协议是不真实的。3.关于网上银行电子回单，未经银行确认，不能证明确实支付了。即使已支付，该证据形成于本案上诉之后，有理由相信司徒国健为了上诉而制造新证据。综上，对司徒国健于二审期间提交的证据均不予确认。
王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜未向本院提交新证据。
本院认证意见如下：对司徒国健提交的买卖合同补充协议、网上银行电子回单，经本院核对原件，予以采信。
司徒国健、吕志强、吕伟杰、吕杏锜对一审法院查明的事实无异议，但吕志强、吕伟杰、吕杏锜补充说明吕志强的户口亦在涉案房屋中。
经审查，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，吕志强于1984年2月21日将户口迁入佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会长XX街XX号。还查明，2015年6月22日，王德梽与何凤美签订《买卖合同补充协议》，约定原来第二笔房款定于6月30日前办理好抵押手续当天付清，现改为8月15日前办理完毕才付清房款；王德梽要在过户前将户口迁出，何凤美要保留10000元作为押金直到迁出当天付清。2016年12月19日，司徒国健向王德梽账户汇入33500元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕司徒国健的上诉请求进行审理，根据司徒国健的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、王德梽是否应向司徒国健交付涉案房屋；二、王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜是否应向司徒国健支付逾期交房违约金。
关于第一个争议焦点。司徒国健上诉主张王德梽应向其交付涉案房屋。本院认为，王德梽与案外人何凤美签订的房地产买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。签订合同时，涉案房产登记在王德梽名下，王德梽对该房产依法享有处分的权利。司徒国健于2016年12月19日向王德梽账户汇入33500元，加上王德梽此前收到的账房款420000元，王德梽共收取购房款453500元，余款10000元依《买卖合同补充协议》的约定作为押金直到迁出户口当天付清，故司徒国健已履行支付购房款的义务，王德梽依约应向司徒国健履行交付房屋的义务。现王德梽未能提供证据证明其已创造条件保障涉案房屋的交付，依法应承担举证不能的后果，司徒国健上诉主张王德梽应向其交付涉案房屋，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。司徒国健上诉主张王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜应向其支付自2015年7月1日起的逾期交房违约金74160元。本院认为，司徒国健于2016年12月19日才向王德梽账户汇入33500元，即在提起本案上诉后才支付购房款33500元，根据《房地产买卖合同》约定的收到购房款后交付房屋的约定，司徒国健主张王德梽、吕志强、吕伟杰、吕杏锜向其支付自2015年7月1日起的逾期交房违约金，本院不予支持。但如上述，司徒国健已支付购房款33500元，王德梽应向其交付涉案房屋，故如果王德梽未按判决履行交付房屋的义务，则应向司徒国健支付自判决交付之日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，违约金计算标准为每逾期一日，按已付房款453500元的万分之五计算。司徒国健主张吕志强、吕伟杰、吕杏锜支付逾期交房违约金，因吕志强、吕伟杰、吕杏锜并非合同相对人，故其该主张，本院不予支持。
综上所述，司徒国健的上诉请求部分成立。本案因出现新证据和新事实而予以改判，一审判决不属错判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9702号民事判决；
二、王德梽应于本判决发生法律效力之日起十日内向司徒国健交付位于佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居委会长XX街XX号的房屋，逾期交付的由王德梽向司徒国健支付逾期交房违约金（按每日万分之五计算至实际交付之日止）；
三、驳回司徒国健的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取827元，由司徒国健负担；二审案件受理费1654元，由王德梽负担827元，司徒国健负担827元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 钟勉力