云南省师宗县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0323民初850号
原告：何国永，男，汉族，1976年7月26日生，初中文化，个体户，师宗县人。
委托诉讼代理人：冯永孝，云南规源律师事务所律师，特别授权委托代理。
被告：周瑞英，女，汉族，1960年4月10日生，文盲，居民，师宗县人。
委托诉讼代理人：陈天娥、卜夕雯，云南硕欣律师事务所律师，特别授权委托代理。
原告何国永与被告周瑞英租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何国永及其特别授权委托诉讼代理人冯永孝，被告周瑞英及其特别授权委托诉讼代理人陈天娥、卜夕雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何国永向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即向原告支付房屋租金528763元；2.请求人民法院依法判决被告支付原告违约金100000元；3.请求人民法院依法判决被告立即支付原告房屋租赁期间电费1430元，并由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2012年1月6日，原、被告双方签订《租房协议》，约定原告将自己拥有所有权位于师宗县河湾子小区康育路6号房屋（除1楼2间门面外）出租给被告，被告用于经营宾馆，租期自2012年2月1日至2022年1月30日止�至2018年4月30日，双方因房屋租金发生纠纷，被告将房屋交还给原告，双方同意并解除《租房协议》。自2012年2月1日至2018年4月30日，按照《租房协议》的约定，被告应当支付原告租金1248763元，但被告实际支付租金720000元，被告还下欠原告租金528763元，还有电费1430元没有按约支付。原告认为，被告的行为是一种违约行为，现原告诉至法院，请求支持原告诉请。
被告周瑞英辩称，我不欠原告一分的租金，请求驳回原告的诉讼请求；我不存在任何违约的情况，反而是原告不守信用；电费应该是原告自己承担，租房子时我已经替上家交了2000元的电费；本案是原告不守信用而提起的诉讼，所以诉讼费应该由原告自己承担；并且原告主张的从2013年到2017年的房租已过诉讼时效了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
1、对原、被告均提交的租房协议，原、被告均认可其真实性，但双方互不认可对方的证明目的，被告认为协议上的租金每年20万是第一年的，后双方变更了租金，原告认为被告不能依该证据证明原告的诉请已过诉讼时效。本院认为，该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以采信。关于被告依据该证据欲证实双方约定租期为十年，每年租金于1月1日前一次性付清，原告的诉请（2013年至2017年的房租）已过诉讼时效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，本案未过诉讼时效。
2、对原、被告均提交的收条及“说明”复印件一份（原告当庭提交的证据仅有下半部分的“说明”，没有上半部分30万元的收条，庭后提交了完整的证据），经查实，双方当事人对该份证据证实在返还购房款时原告仅返还了80万元，其中20万元用于抵扣租金（双方对抵扣租金的时间段持有争议）的事实均予以认可，因该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以采信。
3、对原告提交的云南电网有限责任公司曲靖师宗供电局发票两份，欲证实2018年4月4日至2018年5月4日，被告下欠原告代缴电费1430元，被告对其三性均予以认可，但认为应由原告负担电费，因该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关�性，本院依法予以采信。
4、对原告提交的其与孙宏平、刘玲及刘明签订的房屋租赁合同复印件各一份、收款收据复印件两份，被告对其关联性持异议，本院仅对其真实性、合法性予以采信。
5、对原告提交的师宗县人民法院证明一份，该证明由师宗县人民法院执行局出具，证实案件已执行完毕。因原、被告均已认可双方履行案款时经协商一致仅返还了80万元购房款，双方持争议的诉讼费及执行费已执行完毕。故该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以采信。
6、对被告提交的房租收条4张，欲证实双方将房租变更为13万元，原告对其三性不持异议，但认为房租应按照合同中的20万元履行。因该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有�联性，本院依法予以采信，关于房租应如何认定本院在说理部分详细说明。
7、对被告提交的录音光盘一份（附文字版），原告认为该录音未经当事人同意，其来源不合法。本院认为，该份录音系在本案起诉前，原告返还购房款后，双方因诉讼费的承担产生争议时所录，该录音为现场录制，且双方均有其他人在场。虽《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》（法复【1995】2号）认为未经当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，但根据2002年4月1日实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，及民事诉讼法解释第一百零六条关�“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”的规定，对“未经对方当事人同意私自录制”应按照新的规定理解为对涉及当事人隐私进行的偷录并侵犯当事人或他人合法权益的行为。被告周瑞英提交的录音证据并非通过侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得，且从录音效果看，可听清基本内容（庭审中提交的录音分为三段，庭后被告提交了完整录音，录音所表达的有关本案事实的内容是完整的），能反映出与本案相关的事实，故本院对该份录音中能与其他证据相互印证的部分予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年1月6日，原、被告签订《租房协议》，原告将其位于师宗县河湾子小区康育路6号房屋一幢（除一楼两个门面外）租给被告用于经营宾馆（俊瑞商务酒店）。租房协议约定：“租金每年200000元，租房期限为2012年2月1日至2022年1月30日止，付款方式为每年租期前一个月一次性付清”，协议还对违约责任等其他事宜进行了约定。协议签订后，被告于2012年1月14日向原告支付了200000元租金，自2013年起至2016年，被告每年向原告支付了130000元的租金，并由原告向被告出具收条。2016年3月7日，原告与被告签订《购房协议》，约定被告以600万元的价格购买其租赁的该幢房屋，协议签订后，被告分别于2016年3月17日、2016年4月14日共向原告支付购房款100万元。2016年6月24日，原告用该房屋作抵押向曲靖市商业银行股份有限公司师宗支行贷款500万元。后原告诉至法院请求判令被告付清购房款并支付违约金，被告以原告签订�同时隐瞒共有人且签订合同后将房屋抵押致使无法完成交易和过户为由提起反诉，请求判决解除合同，并由原告返还购房款100万元及利息。经师宗县人民法院审理，判决解除原、被告所签订的合同，并由原告返还被告购房款70万元。后原、被告均不服判决，上诉至曲靖市中级人民法院，曲靖市中级人民法院改判由原告何国永返还被告周瑞英购房款100万元。2018年1月6日，被告周瑞英向师宗县人民法院申请强制执行，执行过程中，原、被告自行协商将其中20万元抵扣房屋租金，原告分两次返还了被告剩余的80万元，被告周瑞英将两张50万元的购房款收条返还原告，并向原告出具了两张收条（一张50万元、一张30万元），同时在30万元的收条下方载明：“所有款项全部结清，双方互不相欠，法院执行局由周瑞英自己处理，房子将2018年4月30日前归还给何国永”（由被告的女儿李淑一代笔）。2018年4月30日，双方按约交付了房屋（被告下欠一个月的电费未支付），但对诉讼费及执行费产生争议，后原告向执行局交纳了诉讼费及执行费。现原告诉至法院，请求法院判决被告立即向原告支付房屋租金528763元（原告主张被告下欠的租金为2013年下欠7万元、2014年下欠7万元、2015年下欠7万元、2016年下欠7万元、2017年下欠20万元、2018年1月至4月下欠48763元），违约金100000元及电费1430元，并承担本案的诉讼费。以上事实有原告身份证复印件、租房协议、购房款收条两份、云南电网有限责任公司曲靖师宗供电局发票两张、云南省农村信用社账户交易信息明细、房租收条四份（2013年元月16日、2014年1月22日、2015年2月1日、2016年2月6日）、返还购房款收条一份、购房协议、（2017）云03民终955号民事判决书等证据在卷予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，双方应按约履行。关于原告诉请的租金中被告自2013年至2016年每年下欠7万元租金的问题。原告主张双方在协议中约定的房租为20万元，被告自2013年至2016年每年仅支付了13万元，故每年下欠房租7万元；被告抗辩双方于2013年开始就对房租进行了变更，由每年20万元变更为每年13万元。经法庭进一步核实，被告自认其答应过2013年的房租变更为13万元，但是仅答应过一年，之后几年没有同意租金为13万元。本院认为，原告主张其仅答应了2013年的房租变更为13万元，但之后每年向被告出具的收条均为13万元，收条上除了备注年份之外，没有其它备注，按照交易习惯，结合被告提交的录音中双方的对话（原告表示：“这下我已经赔了你们80万了，么你说我以前答应过你13万，但是后�这年我没有答应过你家13万，给活？你说我答应过你家13万，但是你家也答应着给我家20万元，你们给答应着？而且还是白纸黑字呢，我那个还是口头上答应你，但是我已经照着那个做了。”该录音的背景系原、被告双方在履行案款时抵扣20万元租金后，对诉讼费的承担发生争议的对话），被告的抗辩主张已达到高度盖然性，应认定原、被告对2013年至2016年的租金由20万元变更为13万元（同时也说明了为什么在履行案款时抵扣租金不是按13万元计算而是抵扣20万元）。关于原告诉请中2017年至2018年4月的房租问题。案件审理过程中，原告自认双方在履行案款时确实是从应返还给被告的100万元购房款中扣除20万元作为租金，但其表示扣除的20万仅为2017年的房租，不包含2018年4个月的房租。本院认为，原告于2018年4月27日返还了被告最后剩余的30万元购房款，同时由�告向原告出具收条及“所有款项全部结清，双方互不相欠”的条子，原告主张抵扣的20万元仅为2017年的租金不符合常理，故应认定双方抵扣的房租为2017年至2018年4月30日双方约定被告归还房屋时的租金。综上所述，原、被告之间的租金已全部结清，对原告要求被告支付其房屋租金538763元及违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付房屋租赁期间电费1430元的诉讼请求，因原告主张的电费为2018年4月4日至2018年5月4日产生的，被告抗辩其支付了上一租户最后一个月的电费，故原告主张的电费不应由其承担，但其未能提交相关证据予以证实，原告主张的电费处于被告的租赁期内，由被告使用产生，按照双方合同约定，该笔电费应由被告承担，故对原告要求被告支付房屋租赁期间电费1430元的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：
一、由被告周瑞英于本判决生效后十五日之内支付原告何国永房屋租赁期内下欠的电费1430元；
二、驳回原告何国永的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件�理费10102元，减半收取5051元，由原告何国永承担5000元，由被告周瑞英承担51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审判员 李翔
二〇一八年七月二十四日
书记员 钱娜