吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉04民终574号
上诉人（原审原告、案外人）：王玉杰，女，现住吉林省辽源市龙山区。
上诉人（原审原告、案外人）：李宝书，男，现住吉林省辽源市龙山区。
上诉人（原审原告、案外人）：张丽丽，女，现住吉林省辽源市龙山区。
三位上诉人的共同委托诉讼代理人：刘秋野，吉林恒太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈雷，女，现住吉林省辽源市龙山区。
委托诉讼代理人：高嵩，吉林辽东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：孙沛，男，住吉林省辽源市龙山区。
上诉人李宝书、张丽丽、王玉杰因与被上诉人孙沛、陈雷执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人李宝书、张丽丽、王玉杰及其委托诉讼代理人刘秋野，被上诉人陈雷及其委托诉讼代理人高嵩到庭参加诉讼。被上诉人孙沛经本院传票传唤，未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
李宝书、张丽丽、王玉杰上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法撤销（2017）吉0402执恢228号执行裁定，撤销（2017）吉0402执异字45号执行裁定，解除查封扣押。事实和理由：一审判决适用法律错误。理由如下：一、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条及第二十六条二款规定。第一，（2017）吉0402执恢228号执行裁定正是以此条款驳回了上诉人的执行异议，上诉人不服才提起执行异议之诉；第二，人民法院在引用《执行异议复议规定》第二十六条二款的同时，也应注意到该条兜底条款第四款同时规定“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”可见，《执行异议复议规定》中的第二十五条及二十六条二款是人民法院在审查执行异议时采取形式审查原则确定权利归属时适用的条款，对当事人的实际交易状况、案外人的实体权利状态进行实质判断必须通过普通程序的民事诉讼来解决。所以《执行异议复议规定》第二十六条四款做出这样的规定。一审法院在审理异议之诉时再次引用《执行异议复议规定》第二十六条二款明显违背法律规定；二、本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人作为买受人于2016年1月9日签订了资产转让协议，支付了全部价款，证人证言及村委会介绍信证明原告在法院查封之前已经合法占有使用该不动产、龙山区人民法院（2016）吉0402民初1971号民事判决、辽源市中级人民法院（2017）吉04民终344号民事判决书、吉林省高级人民法院（20170吉民申2858号民事裁定书，证明资产转让协议书合法有效，同时证明不办理过户是由于孙沛不配合导致原告不能办理而起诉，本案情况完全具备《执行异议复议规定》第二十八条排除执行的条件，人民法院应依法支持上诉人的诉讼请求；三、适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定审理此案也是立法的本意。2015年5月5日，最高人民法院召开新闻发布会，最高人民法院执行局副局长张根大在论述《执行异议复议规定》的主要内容时指出“人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《执行异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至第三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力”。从以上论述可以确定物权期待权优先于债权这一执行原则。最高人民法院执行局刘贵祥、范向阳在《执行异议复议规定》的理解与适用中明确：“另案生效法律文书作出于执行标的被查封之后的。执行标的被人民法院查封之后，案外人只能通过案外人异议程序来主张排除执行的实体权利，其和被执行人通过另案诉讼、仲裁等程序作出的生效法律文书，无论主文内容是什么，由于申请执行人并未参加该程序，基于既判力主观范围的限制，对其并无约束力。人民法院在异议审查程序中，不受该法律文书的限制，也不应支持案外人的异议。但是，如果案外人的异议符合司法解释规定的其他保护条件，例如物权期待权保护，或者符合执行程序中的权属判断标准的，应当认定其异议成立。”本案中，上诉人与孙沛形成的资产转让协议在人民法院查封之前，未办理过户是由于孙沛的原因所致，合法占有使用至今，又支付了全部价款，上诉人依法享有对涉案资产的物权期待权，相比于陈雷对孙沛的债权，上诉人的物权期待权当然优先，这也是《执行异议复议规定》的司法理念，所以上诉人享有的权利具备排除执行的条件；四、最高人民法院《民事审判指导与参考》62辑指导性案例中，引用的案例与本案案情完全相同，最高人民法院民一庭审理意见：“案外人执行异议之诉虽为实体审理，但和执行异议审查程序存在关联性和共通性，所以在审理此类案件时，在关于执行异议之诉的司法解释出台之前，可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条等相关条款的内容，结合具体案情，判断案外人是否可以排除强制执行。”据此，人民法院审理本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定；五、一审法院认为在陈雷诉孙沛债权纠纷案件中，上诉人对东辽县人民法院（2016）吉0422财保2号裁定向人民法院提出异议，不是本案审理范围，一审判决错误。根据《最高人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三条：“人民法院在审理民事、行政案件中做出的财产保全和先于执行的裁定，由审理案件的审判庭负责执行。”也就是说在诉讼中的案外人提出对保全的异议，审判法官应当审理，由于办案人员未对此进行审理，最终导致本案涉案财产进入错误执行，导致人民法院执行程序违法。所以诉讼中案外人提出的异议与本案的审理息息相关。综上，一审判决适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以纠正。
陈雷答辩称：一、上诉人据以申请排除执行的三个判决及裁定均不合法，应予撤销。最高人民法院法发（2011）15号《关于执行合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属情况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的，应当撤销确权判决或调解书。”龙山区人民法院、辽源市中级人民法院、吉林省高级人民法院在审理并制作（2016）吉0402民初1971号民事判决书、（2017）吉04民终344号民事判决书、（2017）吉民申2858号民事裁定书时，均知晓案涉房地产已被法院执行局查封，被执行人孙沛在诉讼中也反复进行抗辩，但均未理睬，明显违背最高人民法院《意见》的规定，故上述判决裁定应予撤销；二、上诉人制作并胁迫被执行人孙沛签订“资产转让协议书”的行为不合法，且内容违反国家法律，该“资产转让协议书”无效：1.与陈雷同为一般债权人的上诉人为达到非法占有陈雷申请、已被法院查封的被执行人孙沛竞买的房地产的目的，迫使孙沛与其签订了时间前置的“资产转让协议书”，即标注形成时间为2016年1月9日的“资产转让协议书”，实际上被执行人孙沛2月6日回辽源市后，上诉人才接触到了孙沛。对此，龙山区人民法院在审理上诉人诉孙沛合同纠纷一案中，孙沛已经做了抗辩，有庭审笔录及判决书为证，即（2016）吉0402民初1971号的一审判决也没有排除“资产转让协议书”标注时间前置的事实。故“资产转让协议书”形成时间前置的事实成立。2.《土地管理法》第二条、《土地管理法实施细则》第六条、《城市房地产管理法》第四十条等相关法律，对私自转让国有土地使用权均作了禁止性规定，并对转让国土使用权的程序作了严格的限制，即转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。也就是实践当中的先批后转。依据上述法律规定，“资产转让协议书”内容明显违法。首先，案涉房地产被执行人仅为竞买成功，至今未依法办理变更登记手续，该处房产的所有权及国土使用权的效力仍然待定。其次，“资产转让协议书”将尚未归属被执行人的国土使用权及房产直接转让给上诉人，显然违法；三、上诉人对《执行异议复议规定》第二十八条的理解错误，其买卖房产一说不成立：1.针对社会上存在的以不动产抵债以及倒签抵债时间的现象，最高人民法院执行局编著的《执行最新司法解释统一理解与适用》对《执行异议复议规定》第二十八条作出了明确解释，依据该解释，本案“资产转让协议书”就是以物抵债协议，非物权期待权，性质也是为了消灭金钱债，仍属于普通债权的金钱债权，并非优于金钱债权的物权期待权，当然也不能优于其他金钱债权的实现，所以，法律并未将此类抵债受让人列入物权期待权的保护范围。上诉人与孙沛之间并不存在房屋买卖合同关系，“资产转让协议书”更不具备房屋买卖合同的特征，不适用也不属于《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，上诉人所享有的普通债权不优于陈雷的债权，没有排除人民法院执行效力的事实依据和法律依据；2.上诉人并未合法占有涉案房地产。合法占有首先是买受人取得了物权期待权，其次，占有不动产的行为必须发生在查封前。就本案而言，上诉人为达到非法占有执行局查封的财产，强行进驻连被执行人都未实际获得的该处房地产，并阻止执行局对该房地产的查验等执行活动，被执行人也未自愿向其交付该处房地产，上诉人无法提供合法占有的有效证据；3.上诉人与孙沛之间关于债权、债务的数额及履行争议巨大。诉讼中，上诉人主张的债权数额，被执行人持否定态度，甚至辩称对上诉人张丽丽、王玉杰所主张的债权已履行完了偿付义务。因此，上诉人所称的“支付了全部价款”应由上诉人举证证明全部价款是如何支付的，否则，只能证明上诉人对孙沛实施强迫交易，而非等价有偿、平等自愿；4.鉴于上诉人所主张的仅为一般债权，不能排除法院的执行，该处房产不管出于什么原因以及是否办理过户登记，都与上诉人无关联。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决公正。请求驳回上诉、维持原判。
孙沛没有答辩。
李宝书、张丽丽、王玉杰向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2017）吉0402执恢228号执行裁定书；2.撤销（2017）吉0402执异字第45号执行裁定书，并解除查封扣押；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年1月15日东辽县人民法院作出（2016）吉0422财保2号民事裁定书，并于当日依法查封被执行人孙沛拍卖所得的位于东辽县泉太镇三树村4组1、房屋丘地号43879、面积1720平方米、土地号0252023；2、房屋丘地号43880、面积2380平方米、土地号0252022；3、房屋丘地号43881、面积7875平方米、土地号0252024；4、房屋丘地号43882、面积3060平方米、土地号0252021；5、房屋丘地号43883、面积4840平方米、土地号0252020，6、登记在辽源市源泉七星乳业有限责任公司的土地地籍（东国土用2004第205200130号，面积30000平方米）。2016年12月20日，辽源市龙山区人民法院作出（2016）吉0402民初1971号民事判决书，判决孙沛履行与王玉杰、李宝书、张丽丽签订《资产转让协议书》条款，将坐落在东辽县泉太镇三树村4组（东国土用2004第205200130号，面积30000平方米）的国有土地使用权以及地表资产协助原告王玉杰、李宝书、张丽丽办理过户手续。2017年5月27日，辽源市中级人民法院作出（2017）吉04民终344号民事判决书，维持了辽源市龙山区人民法院作出的（2016）吉0402民初1971号民事判决书，并认定王玉杰、李宝书、张丽丽与被执行人孙沛签订资产转让协议书时间为2016年1月9日。被告陈雷与孙沛因借款合同纠纷，辽源市龙山区人民法院于2016年6月13日作出（2016）吉0402民初684号民事调解书，该调解书生效后进入执行阶段，辽源市龙山区人民法院对上述查封财产予以执行。2017年7月10日，王玉杰、李宝书、张丽丽提交执行异议申请书，一审法院于2017年7月17日作出（2017）吉0402执异45号执行裁定书，驳回王玉杰、李宝书、张丽丽的异议请求，王玉杰、李宝书、张丽丽对该裁定不服提起本案执行异议之诉案件。
一审法院认为：王玉杰、李宝书、张丽丽诉孙沛资产转让协议（合同纠纷）一案，辽源市中级人民法院作出生效判决的日期为2017年5月27日，陈雷申请查封本案争议财产的时间为2016年1月15日。王玉杰、李宝书、张丽丽诉孙沛合同纠纷一案作出生效法律文书的时间晚于东辽县人民法院作出诉前保全的时间；依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款规定，案外人根据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理；第二十六条第二款规定金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，据此对王玉杰、李宝书、张丽丽的异议请求不予支持。王玉杰、李宝书、张丽丽提出其已向东辽县人民法院提出异议申请未被受理的辩解意见，该请求不在本案审理范围。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回原告王玉杰、李宝书、张丽丽的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告王玉杰、李宝书、张丽丽负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。
上诉人向法庭提交了两份证据：
证据一，东辽县泉太镇三树村民委员会的情况说明一份。以证明：王玉杰在三树村种植了五年生云杉，说明王玉杰占有并使用养殖场场地；陈雷质证称，这份证据不属于新证据，不具有证明效力，不能证明上诉人对涉案房地产的合法占有。本院经审查认为，该情况说明是以王玉杰名义书写，加盖三树村民委员会公章，欠缺证据合法形式，而且种树情况与占有事实并无直接关联性，本院不予采信。
证据二，（2017）吉04民终896号案件卷宗庭审笔录复印件一份。以证明：庭审笔录第四、五页证人出庭证言，证明王玉杰从2014年10月至今一直占有并使用涉案场地；陈雷质证称，上诉人没有合法占有案涉房地产的有效证据，证人证言只能证明上诉人强行占有涉案房地产的事实。本院经审查认为，该份庭审笔录是本案上次二审时的庭审笔录，证人张力、陈德宽出庭作证，接受了双方当事人的当庭质询，能够作为证据使用，本院予以采信。
经本院审理查明：2015年5月21日，孙沛在吉林省和万祥拍卖有限责任公司举办的拍卖会上，以211万元价格竞得涉案资产。2016年1月9日，孙沛与王玉杰、李宝书、张丽丽签订的《资产转让协议书》第2条约定：“有关甲方（孙沛）所拥有的向乙方（三位上诉人）转让的全部固定资产包括列载于本协议附件一的转让资产清单内。甲、乙双方确认，在交割日，甲方将上述全部固定资产作为转让资产向乙方转让。”第3条约定：“双方协商一致的转让交割日为：2016年1月9日”。第5条约定：“甲乙双方协商一致，以2,050,000.00元人民币作为资产转让价格；具体为王玉杰917,000.00元、李宝书500,000.00元、张丽丽633,000.00元；以上欠款不包括利息”。
另查明，自2014年10月份开始，王玉杰因承揽涉案场地的地上物建设工程占有涉案资产，场地看护人员工资一直由王玉杰支付。
以上事实有《拍卖成交确认书》、《资产转让协议书》、东辽县泉太镇三树村民委员会《证明》（2017年7月13日）及证人张力、陈德安证人出庭证言证明，本院予以确认。
一审判决认定的其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本案争议焦点问题：王玉杰、李宝书、张丽丽对涉案资产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。
针对本案争议焦点问题，本院认为：一、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条二款的规定驳回王玉杰、李宝书、张丽丽的诉讼请求系适用法律错误。虽然该司法解释第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。但同时该条第四款也规定：“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”。从上述法律规定的逻辑结构可见，第二十六条二款系案外人异议审查程序的判断依据，系程序性规定，而不是执行异议之诉的实体性裁判依据。因为，在经过依据第二款规定驳回案外人的异议请求之后，才会有第四款规定进入的执行异议之诉的普通诉讼程序救济。在执行异议之诉的诉讼程序中对案外人主张对执行标的的实体权利应当进行实质性审查而不是仅仅停留在第二款规定的形式审查。因此，再次以执行裁定所依据的形式审查标准（即程序性标准）驳回案外人的诉讼请求系适用法律错误；二、王玉杰、李宝书、张丽丽对涉案资产享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”上述四项内容为不动产物权期待权成立的基本要件规定，缺一不可。第一，三位上诉人与孙沛签订《资产转让协议书》的时间是2016年1月9日，虽然孙沛否认协议书所属时间，但未能举证对抗协议书的证明效力，由此可以认定在东辽县人民法院查封涉案财产（2016年1月15日）之前，三位上诉人与孙沛已经签订书面以物抵债协议，而且经生效法律文书所确认，协议合法有效；第二，作为资产受让人之一的王玉杰在2014年10月因承揽涉案场地的建设工程而占有涉案资产，看护人员费用一直由王玉杰支付。当时的资产所有人为孙沛，王玉杰的占有为合法的他主占有。在2016年1月9日，按照《资产转让协议书》第2、3条的约定，当日资产交割完毕，孙沛交付了涉案资产，此时王玉杰的占有转变为合法的自主占有。因此，在法院查封之前三位上诉人已经合法占有涉案资产；第三，孙沛在2015年5月21日以211万元竞拍获得涉案资产，2016年1月9日以涉案资产抵顶对三位上诉人205万元的债务，价格基本合理，应认定买受人已经支付了全部价款；第四，是因孙沛的原因，买受人没有办理过户手续，这一事实有生效判决为证，足以认定未办理过户手续的原因与三位上诉人无关。被上诉人陈雷答辩所称三个生效判决裁定不合法应撤销、资产转让协议无效、上诉人占有不合法等抗辩主张缺乏事实依据，不能对抗三位上诉人的上诉主张。三位上诉人对涉案资产的权益主张符合上述四个要件的规定，享有对涉案资产的物权期待权，足以对抗法院的强制执行。一审判决适用法律错误，判决结果错误，应予纠正。王玉杰、李宝书、张丽丽主张撤销执行裁定的诉讼请求非本案执行异议之诉的审理范围，故不予裁处。
综上所述，李宝书、张丽丽、王玉杰的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初8号民事判决；
二、对孙沛竞拍所得位于吉林省东辽县泉太镇三树村四组的30000平方米国有土地使用权（登记在辽源市源泉七星乳业有限责任公司名下，土地地籍为东国土用2004第205200130号）及地上五处房屋（1.房屋丘地号43879、面积1720平方米、土地号0252023；2.房屋丘地号43880、面积2380平方米、土地号0252022；3.房屋丘地号43881、面积7875平方米、土地号0252024；4.房屋丘地号43882、面积3060平方米、土地号0252021；5.房屋丘地号43883、面积4840平方米、土地号0252020）停止执行。
一、二审案件受理费200.00元（王玉杰、李宝书、张丽丽垫付），由被上诉人陈雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈传冬
审判员 李 爽
审判员 吴 俊
二〇一八年九月五日
书记员 邵雅卓