重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民抗字第00015号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：詹功华，男，1956年11月1日出生，汉族。
委托代理人：詹世兵，男，1980年2月6日出生，汉族。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：胡文敏，女，1977年11月22日出生，汉族。
委托代理人：孙光青，男，1975年12月12日出生，汉族。
委托代理人：曾波，重庆云缘律师事务所律师。
申诉人詹功华因与被申诉人胡文敏房屋买合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第02222号民事判决，向检察机关提出监督申请。重庆市人民检察院于2014年2月12日作出渝检民抗（2014）4号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年8月22日作出（2014）渝高法民抗字第00015号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派检察员崔天明、宁学福出庭。申诉人詹功华及其委托代理人詹世兵、被申诉人胡文敏及其委托代理人孙光青、曾波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年3月1日，一审原告詹功华起诉至重庆市北碚区人民法院称，2009年10月12日，詹功华在重庆市北碚区蜀南房屋经纪服务部（简称蜀南服务部）门市看中胡文敏挂卖的位于北碚区辽宁路87号附68号5-1号住房，并与胡文敏签订了房屋买卖合同。詹功华支付胡文敏定金3万元，同时交纳中介费5000元。后因胡文敏未经房屋共有权人同意出售共有房屋，该合同被法院生效判决确认无效，致使詹功华在法院判决时以原房屋价款不能购买相同的房屋，给詹功华造成了购房价差等损失，请求人民法院判令胡文敏返还购房款3万元，赔偿2009年10月13日至2011年5月12日共计19个月的资金占用损失2759.75元，中介费5000元，购房损失124100元，评估费2800元，公告费300元。
一审被告胡文敏辩称，同意返还詹功华购房款30000元，也同意给付资金占用损失，具体数额由法院裁决。公告费不是本案所产生的，不同意赔偿。詹功华明知该房屋系共有房屋的情况下，与胡文敏签订买合同，应承担合同无效的法律责任，其损失应自行承担，且其购房损失亦系非法利益，故不同意赔偿其购房损失。中介费也不应作为本案的损失范围。
重庆市北碚区人民法院一审查明，2009年10月12日，胡文敏与詹功华通过蜀南服务部签订了房屋买卖合同，合同主要内容为：“甲方：许文锋、胡文敏，乙方：詹功华，丙方（中介机构）：蜀南服务部。甲方愿将自有坐落于北碚区辽宁路87号68-5-1号房屋一套售卖给乙方，该物业的合法有效证件名称抵押合同。房屋价款为165000元，付款方式为：乙方于2009年10月12日支付甲方定金30000元作为第一部分房款，甲乙双方于2009年12月30日前过户并取得收缴证件收据当天，支付130000元，预留尾款5000元于房屋交接当日支付。中介服务费：乙方支付3200元。”合同签订后，詹功华于2009年10月12日支付购房款30000元，并支付蜀南服务部中介费5000元。后双方为履行合同发生争议，詹功华曾要求确认合同有效，并要求许文锋、胡文敏履行合同向重庆市北碚区人民法院提起诉讼，该院于2010年9月15日作出（2010）碚法民初字第851号民事判决，判决确认双方签订的房屋买卖合同无效。该判决生效后，双方为赔偿发生争议，詹功华遂提起本案诉讼。
一审审理中，詹功华申请对位于北碚区辽宁路87号68-5-1房屋在2010年9月的市场价格进行评估，重庆市北碚区人民法院委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限公司进行评估。2011年5月5日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限公司作出评估报告，评估该房屋2010年9月的市场价格为289100元，詹功华支付评估费2800元。胡文敏申请对合同上詹功华的签字及手印进行鉴定，重庆市北碚区人民法院依法委托重庆市公信物证司法鉴定所进行鉴定。2011年12月20日，重庆市公信物证司法鉴定所以申请方（胡文敏）拒交鉴定费为由，向该院发出《鉴定不予受理情况说明》，未对胡文敏申请的鉴定事项进行鉴定。
重庆市北碚区人民法院一审认为，詹功华与胡文敏对返还詹功华购房款30000元无异议，该院予以确认。本案双方的争议焦点为：詹功华因合同无效所受到的损失数额及胡文敏是否应当承担赔偿责任。
关于购房损失的问题，詹功华购买该房屋价款为165000元，而在2010年9月双方订立的买卖合同被确认无效时，该房屋价格为289100元，故詹功华在合同被确认无效时，不能以原价款购买相同房屋，致使詹功华遭受房屋重置损失，其损失为289100元-165000元=124100元。关于中介费的问题，詹功华虽向中介机构支付了中介费5000元，但双方通过中介机构签订的合同被确认无效的情况下，中介机构是否还应收取中介费尚未确定，故不应将中介费作为詹功华的损失。关于评估费问题，詹功华支付评估费2800元，该费用系因诉讼需要产生，应作为詹功华的损失。关于资金占用损失问题，詹功华已主张了购房损失，不应重复主张资金占用损失。综上，詹功华的损失共计126900元。
詹功华与胡文敏签订的房屋买卖合同经生效判决认为胡文敏出卖房屋给詹功华，未经房屋共有权人同意或事后追认，被确认无效，故导致该合同无效，胡文敏有过错。詹功华在购买房屋时，未对该房屋的权属尽到审查义务，导致合同无效亦有过错。双方应对詹功华因此所受到的损失，各承担50%的责任。故胡文敏应赔偿詹功华损失126900元×50%=63450元。审理中，詹功华虽举示了公告费的收据，但该费用并非本案诉讼所产生，故对其要求赔偿公告费的请求不予支持。综上，重庆市北碚区人民法院于2012年3月2日作出（2011）碚法民初字第01133号民事判决：一、由胡文敏在判决生效后十日内返还詹功华购房款30000元。二、由胡文敏在判决生效后十日内赔偿詹功华各项损失63450元。三、驳回詹功华的其他诉讼请求。案件受理费2747元，由詹功华负担1000元，胡文敏负担1747元。
胡文敏不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判。主要事实和理由：1、一审程序违法，詹功华一审庭审时变更购房损失的数额并增加了评估费的请求，法院未针对该两项请求重新指定举证期限；2、一审认定事实不清，房屋买卖合同上不是詹功华本人签名及盖手印，是詹功华之子詹世兵代签并盖手印；3、詹功华有违法行为，损失应由其自行承担。
被上诉人詹功华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求予以维持。
重庆市第一中级人民法院二审中，胡文敏申请对房屋买卖合同上詹功华的签名及手印进行鉴定。该院二审另查明，胡文敏与詹功华通过蜀南服务部签订的房屋买卖合同中约定乙方支付中介信息服务费3200元。二审查明的其余事实与一审基本相同。
另查明，胡文敏在二审中同意返还詹功华购房款30000元并同意赔偿资金占用损失2759.75元。
二审询问中，詹功华陈述房屋买卖合同上约定的中介费3200元，实际支付中介费5000元，但胡文敏陈述其并不清楚该情况。
重庆市第一中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”詹功华与胡文敏签订的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，故胡文敏应返还詹功华购房款30000元。对于詹功华因合同无效所受到的损失数额及胡文敏应当承担的赔偿责任分别评述如下：关于购房款资金占用损失的问题，二审中胡文敏对返还詹功华购房款的资金占用损失2759.75元无异议，该院予以确认。关于中介费的问题，詹功华与胡文敏通过中介机构签订的房屋买卖合同中明确约定中介费3200元，而詹功华陈述其多支付的中介费胡文敏并不知晓，故应以合同约定的中介费3200元作为詹功华的损失。另詹功华与胡文敏签订的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，在房屋买卖过程中，胡文敏将其与他人共有的房屋自行出卖，未经房屋共有权人同意或事后追认，而詹功华在购买房屋时，也未对该房屋的权属尽到审查义务，对此双方均有过错，应当各自承担50%的责任。故胡文敏应赔偿詹功华中介费3200元×50%=1600元。关于房屋重置损失的问题，詹功华购买涉案房屋的价款为165000元，经评估该房屋2010年9月的市场价格为289100元，虽然詹功华与胡文敏签订的房屋买卖合同被确认无效后，詹功华不能以原价款购买该房屋，但其能否以同等价位购买与该房屋居住条件基本相当的房屋尚处于不确定的状态，其主张的房屋重置损失即房屋评估价格与实际交易价格之差，亦并非实际已产生的损失，故詹功华关于房屋重置损失的请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于房屋评估费的问题，詹功华虽因诉讼需要支付房屋评估费2800元，但该评估结果并未作为计算其损失的依据，故该项费用应由申请人詹功华自行承担。关于公告费的问题，詹功华虽举示公告费收据，但该费用并非本案诉讼中所产生，故对其要求赔偿公告费的请求该院不予支持。
关于胡文敏提出的其他上诉理由，经查，一审庭审中虽詹功华当庭变更了购房损失的请求并增加了评估费的请求，但针对该两项请求双方已进行了举证、质证，并充分发表了各自的意见，虽未重新指定举证期限，但并未影响当事人的诉讼权利，故该上诉理由不能成立，该院不予采纳。对于胡文敏称房屋买合同上不是詹功华本人的签名及手印并提出鉴定的请求，因其并未提供证据证实，且胡文敏在确认房屋买卖合同效力的前案中并未对詹功华为合同的相对方提出异议，该判决已经生效，胡文敏与詹功华作为该房屋买卖合同的相对方已经由生效判决确认，故该上诉理由也不能成立，该院不予采纳。同时，胡文敏已经在本案一审中提出过相同的鉴定请求，因胡文敏本人拒交鉴定费而未能鉴定，故对胡文敏的鉴定申请该院不予准许。
综上所述，胡文敏的上诉理由部分成立，其上诉请求该院部分予以支持。一审判决认定的主要事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。遂判决：一、维持重庆市北碚区人民法院（2011）碚法民初字第01133号民事判决第一项；二、撤销重庆市北碚区人民法院（2011）碚法民初字第01133号民事判决第二项、第三项；三、由胡文敏在该判决生效后十日内赔偿詹功华各项损失4359.75元；四、驳回詹功华的其他诉讼请求。一审案件受理费2747元，鉴定费2800元，由詹功华负担4173元，胡文敏负担1374元；二审案件受理费3600元，由胡文敏负担1800元，詹功华负担1800元。
重庆市人民检察院抗诉认为，重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第02222号民事判决适用法律错误，判决结果确有不公。理由：
原判决适用法律错误。原判决认为双方签订的房屋买卖合同被确认无效后，詹功华能否再以同等价位购买与该房屋居住条件基本相当的房屋尚处于不确定的状态，其主张的房屋重置损失即房屋评估价格与房屋重置损失的请求缺乏事实和法律依据，属确定民事责任明显违背法律规定情形。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”通说认为，因合同无效所造成的损失为信赖利益损失，所产生的赔偿责任属于缔约过失责任，在合同被确认无效后，有过错的一方当事人应当赔偿对方因缔结无效合同而遭受的损失，一般包括缔约费用、履行费用和合理的间接损失。本案中，胡文敏在未经房屋共有权人许文锋同意的情况下，擅自将房屋出卖给詹功华，是导致房屋买卖合同被宣告无效的主要原因，其是主要责任人。本案中的房屋，双方订立的买卖合同约定的交易价款为165000元，至2009年房屋买卖合同被确认无效时，该房屋市场价升至289100元，根据日常生活经验法则判断，在双方缔结的合同被宣告无效后，在后来房屋市场价格持续上涨的情况下，詹功华不能以同等价格购买到与原房屋基本相当的房屋并非是不确定的事实，詹功华要购买到同等情况的房屋，必然得给付更高价格，其必将产生购房差价损失，此间接损失既合理存在，也应依法赔偿。原判以损失的实际产生作为支持当事人主张的条件，明显忽略了期待利益损失（包括信赖利益损失）的法律保护存在，实际也等于强求买受人在房屋买卖合同被宣告无效后，还必须以高于原购房价的价款购了新房，才可认定为实际产生了房屋差价损失，这显然曲解了法律对于信赖利益损失的保护规定。就本案类似情况应否如何赔偿问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条便作出了“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”规定。类似情况类似处理，这是司法公正的自然要求，故原判未予认定詹功华同意胡文敏只赔偿其63450元购房差价损失明显不公。据此，特提出抗诉，请依法再审。
本院再审对原审查明的案件事实予以确认。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“在合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，詹功华主张胡文敏返还其购房款30000元，原审对此予以支持正确，本院予以维持。双方争议的焦点是：合同无效后，有过错的一方赔偿对方因合同无效受到的损失范围应当如何界定的问题。本院围绕检察机关的抗诉意见以及双方当事人陈述及答辩，具体评判如下：
首先，无效合同是自始无效。因此，本案实际需要审查的是在建立这种无效合同关系过程中，缔约一方当事人违背诚实信用原则而应承担的责任。这在法律上称为缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，缔约过失责任的归责原则是过错原则，应当包含以下三点：1、过错方不仅有违反先合同义务的行为致使对方信赖利益的损失，而且主观上要有过错；2、这种过错必须与信赖利益的损失之间有因果关系，以此来确定缔约过失责任的范围；3、如果双方在缔约过程中都有过错、造成了一方当事人的信赖利益的损失，可以减轻另一方的缔约过错责任。本案中，胡文敏在与詹功华签订涉案房屋买卖合同过程中，未经房屋共有权人同意擅自将与许文峰共有的房屋出卖，事后也未取得许文峰的追认或取得处分权，其对于合同的无效存在过错；而詹功华在购买房屋时，明知拟购房屋产权证登记的权利人为许文峰、胡文敏共有，而未对许文峰是否同意出卖房屋进行审查的情况下与胡文敏签订房屋买卖合同，未尽到合理的审查义务，对于合同的无效亦存在过错。双方在主观上均存在过错，且双方的过错与詹功华因合同无效导致的损失均具有因果关系，对于詹功华损失发生的过错程度相当，故原审认定双方各承担50%的责任并无不当，本院予以确认。
其次，缔约过失责任是为了保护缔约双方从开始接触、磋商到合同无效（仅指本案）时双方之间形成的一种特殊信赖关系，并基于这种特殊信赖关系期望通过合同的订立、履行去实现合同目的过程中产生的信赖利益。对信赖利益的损失赔偿结果既包括因过错方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，最终是使双方达到合同未曾发生时的状态。缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不等于在合同有效的情形下通过履行可获得的利益，且这些利益应当是在缔约时可以预见的范围之内。因此，在审查詹功华受到的损失数额时，应当以缔约过失责任为基础，根据具体案件情形判断各项损失应否进行赔偿。
具体讲，对于詹功华主张的资金占用损失和中介费的问题，该两项损失系詹功华因履行合同所导致的直接财产的减少，应列入损失范畴。原二审判决依据胡文敏的自认及对双方过错责任的划分，确定由胡文敏赔偿詹功华该两项损失共4359.75元，符合法律规定，本院对此予以维持。关于购房差价损失问题，即詹功华主张的房屋评估价格与实际交易价格之差。因该损失并非实际产生的损失，且超出当事人在订立合同时的预见，詹功华亦未举示其丧失另订其他有利合同机会的证据。故抗诉机关的该项抗诉理由不成立，本院不予采纳。原审认定正确，本院予以维持。另，对于詹功华主张的房屋评估费及公告费损失问题，并非本案信赖利益的损失，原二审判决处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。抗诉机关的抗诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第02222号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭洪波
审 判 员 李兴华
代理审判员 谭继权
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 牛明君