青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10447号
原告张建萍。
委托代理人仲维明，山东聚青律师事务所律师。
被告付敬如。
被告张磊。
原告张建萍诉被告付敬如、张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告张建萍的委托代理人仲维明，被告付敬如到庭参加了诉讼，被告张磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告付敬如于2012年3月27日签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于青岛市市南区济宁路25号10户房屋出租给被告，月租金350元，租金支付方式为年付。按合同约定被告付敬如应于2014年9月26日前支付下一年度的房租，但其至今未予支付。另被告付敬如未经原告同意，擅自将房屋通过中介转租给被告张磊，从中谋取利益。被告还擅自将房屋的走廊部位进行改造，严重影响通行，造成消防安全隐患。被告的行为严重违反了合同约定，原告依约有权终止合同，收回房屋。为维护原告合法权益，现起诉请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同、判令被告立即腾空房屋；判令被告向原告支付自2014年10月26日至被告实际返还房屋之日期间占用房屋使用费5000元及利息；诉讼费由被告承担。
被告付敬如辩称，被告张磊是被告付敬如儿子的对象，已确定恋爱关系，尚未登记。现在被告张磊已经搬离该房屋，但是被告付敬如儿子还在房屋里住。前段时间被告付敬如和儿子回东北老家，昨天被告付敬如和儿子去房子看不知道谁装了防盗门，被告付敬如和儿子在房屋里的东西都在里面拿不出来。被告张磊搬离被告付敬如知道，被告张磊与被告付敬如儿子的关系尚好，被告张磊今天有事来不了。被告付敬如不同意腾让房屋，不同意解除合同。现在被告付敬如的东西都在房屋里，没有实际腾空房屋。房租交到2015年9月，被告付敬如不欠原告房租。
被告张磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未在法律规定的答辩期内提交书面答辩状。
经审理查明，2012年3月27日，原告张建萍（身份证号××）与被告付敬如即“付敬茹”（身份证号××）签订房屋租赁合同，约定原告张建萍将市南区济宁路25号10户房屋租赁给被告付敬如居住，租期为五年（自2012年4月27日起至2017年4月26日止），月租金350元，协议签订当日被告付敬如支付房租2100元（2012年4月27日至2012年10月26日）及押金200元，双方约定之后付款方式为年付；另双方特别约定：原告张建萍同意被告付敬如转租房屋给亲属朋友，若被告付敬如有违反约定情形，原告有权立即终止合同，收回房屋；如被告付敬如有改变房屋结构、损害屋内设施情形，原告有权立即终止合同，收回房屋；房租收款银行卡号为62×××03（交通银行）；原告张建萍与被告付敬如均签名、捺印予以确认。
2012年6月11日，被告付敬如即“付敬茹”（身份证号码为××）作为出租方与被告张磊（身份证号码为××）签订房屋租赁合同，约定将市南区济宁路25号10户房屋租赁给被告张磊居住，租期为壹年（自2012年6月11日起至2013年6月10日止），月租金750元，付款方式为半年付，协议签订时，被告张磊一次性支付租金4500元（2012年6月11日至2012年12月10日）；房屋设施押金1000元。
2014年11月25日，原告张建萍向被告付敬如出具“关于解除房屋租赁合同的通知”，载明：付敬如（茹）女士，贵我双方于2012年3月27日签订了房屋租赁合同，合同约定：位于青岛市市南区济宁路25号10户房屋出租给贵方居住，月租金350元，租金支付方式为年付，如贵方在租赁期内，逾期5日未交纳租金，我方有权单方解除合同。现贵方未在2014年9月26日合同约定交纳房租时间及之后的5日内交纳下一年度房租，根据上述合同约定，贵方已构成违约，我方有权单方解除合同，现根据合同约定，通知贵方解除双方的租赁合同，请贵方收到本通知之日起7日内腾空房屋，结算剩余费用，逾期将由贵方承担相应的责任。本通知一式三份，我方留存一份，每份骑缝处留有我方签字。庭审中，原告张建萍提交运单号532818837248顺丰速运单一份，证明将通知快递至付敬如，收件人签名张磊。
庭审中，原告提交2014年12月6日21：35时其（主叫电话号码136×××××××8）与被告付敬如（被叫电话号码132×××××××6）通话录音（当庭播放），证明被告付敬如已收到原告快递（顺丰速运532818837248）至其的“关于解除房屋租赁合同的通知”。
2015年4月22日，被告张磊（身份证号××）出具证明一份，载明：在我租住济宁路25号10户期间，房主和付敬如发生法律纠纷，我自愿将房屋交还给房主，原房主张建萍垫付转交给我租赁押金1000元，剩余房租1200元（从2015年4月23日至2015年6月10日），我把租赁合同和每次给付付敬如交房租的收条和银行转账凭据一并交给了房主。特此证明！（水电已结清）被告张磊签名、捺印予以确认。被告付敬如与被告张磊均签名、捺印予以确认。
2015年4月22日，被告张磊（身份证号××）出具证明一份，载明：我于2012年6月11日通过中介认识付敬如并租赁了济宁路25号10户房屋至今，之前并不认识，特此证明！被告张磊签名、捺印予以确认。
庭审中，原告张建萍提交被告张磊每次交付给被告付敬如的房租收条及银行转账凭据。
庭审中，原告张建萍提交（2009）北民一民初字第816号民事判决书，（2010）南民初字第20148号民事判决书，（2010）青民一终字第646号民事裁定书，（2011）南民初字第70353号民事判决书，（2009）北民一民初字第38号民事裁定书，（2012）青民一终字第977号民事裁定书，（2014）南民初字第10380号民事判决书，证明被告付敬如多次从事低价租房再转租给第三人；被告付敬如质证称上述诉讼确实有过，上述法律文书属实，但被告付敬如认为与本案无关。
庭审中，原告张建萍提交其名下帐号为62×××03交通银行交易明细清单，载明：2012年10月7日存现4200元、2013年9月30日存现4200元。
庭审中，被告付敬如提交交通银行（账号62×××03）客户通知书三份，证明其分别于2013年9月30日交付原告房租4200元、2014年4月4日交付原告房租2100元、2015年3月26日交付原告房租2100元。
庭审中，被告付敬如提交照片一宗，证明房屋状态。
庭审中，原告提交济宁路25号10户房地产权证，载明案外人杨美香系市南区济宁路25号10户房屋之房地产权利人。
2015年3月25日，案外人杨美香出具“关于济宁路房屋出租及其起诉的说明”，载明“1、张建萍是我的儿媳妇，我已将市南区济宁路25号10户房屋赠予给我儿和张建萍，张建萍对该房屋具有完全的处置权和收益权，如出租等权力。2、在本案中我同意以张建萍的名义对付敬如提起诉讼，张建萍对付敬如的起诉和诉讼请求，我均无异议。”
上述事实，有房屋租赁合同、证明、房地产权证、民事判决书、民事裁定书、照片、交通银行交易明细清单、通知、通话录音、顺丰速运单、说明、交通银行客户通知书、房租收条、银行转账凭据及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，原告张建萍与被告付敬如签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且并无违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该协议合法有效，对原、被告双方均具有法律拘束力。双方约定2012年10月26日之后的房租付款方式为年付，原告张建萍提交其名下帐号为62×××03交通银行交易明细清单，主张被告付敬如分别于2012年10月7日交付其房租4200元、于2013年9月30日交付其房租4200元；被告付敬如提交交通银行（账号62×××03）客户通知书三份，主张其分别于2013年9月30日交付原告房租4200元、2014年4月4日交付原告房租2100元、2015年3月26日交付原告房租2100元；本院予以确认被告付敬如已交付原告截至2015年9月30日房租，但被告未按照合同约定的2012年10月26日之后房租付款方式为年付履行；故原告要求被告向原告支付自2014年10月26日至被告实际返还房屋之日期间占用房屋使用费5000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。双方还特别约定原告同意被告付敬如转租房屋给亲属朋友，原告有权立即终止合同，收回房屋；2012年6月11日，被告付敬如与被告张磊签订房屋租赁合同，约定将济宁路25号10户房屋租赁给被告张磊，月租金750元、收取房屋设施押金1000元；2015年4月22日，被告张磊出具证明，载明被告张磊自愿将房屋交还给房主张建萍，张建萍垫付转交给被告张磊租赁押金1000元及剩余房租1200元，且被告张磊把租赁合同和每次给付被告付敬如交房租的收条和银行转账凭据一并交给房主张建萍，同日，被告张磊出具证明载明其于2012年6月11日通过中介认识被告付敬如，之前并不认识被告付敬如；本院予以确认被告付敬如未按照合同约定，将房屋转租给非其亲属朋友的被告张磊，故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同、被告立即腾空房屋的诉讼请求本院予以支持。被告张磊经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张建萍与被告付敬如（即“付敬茹”）签订的房屋租赁合同；
二、被告付敬如、被告张磊于本判决生效之日起十日内，腾空座落于青岛市市南区济宁路25号10户房屋；
三、驳回原告张建萍的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告付敬如、被告张磊各负担25元。因原告张建萍已预交，被告付敬如、被告张磊于本判决生效后十日内付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玉
人民陪审员 李秀荣
人民陪审员 刘燕青
二〇一五年六月二日
书 记 员 张 倩