连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第02605号
原告（反诉被告）连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会。
法定代表人章大喜，村委会主任。
委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。
被告（反诉原告）连云港市海州锦屏石英制品厂。
法定代表人刘永希，总经理。
委托代理人李秋生，江苏田湾律师事务所律师。
原告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会（以下简称酒店村委会）与被告连云港市海州锦屏石英制品厂（以下简称石英制品厂）土地使用权租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告石英制品厂依法提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告酒店村委会（反诉被告）的委托代理人郁翔、被告石英制品厂（反诉原告）的委托代理人李秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告酒店村委会诉称，2006年3月23日，原、被告签订《石英制品厂租赁合同》一份，约定原告将酒店村村部以东以南家院内石英场地及房屋租赁给被告使用，不包括村部办公室和新庄村仓库。租赁期限为8年，从合同生效日起，租赁费用为每年44000元，每年费用在签订合同日一次付清，如拖延视为被告放弃或者终止租赁行为。如有一方违约，违约方要向对方支付违约金50000元，赔偿金20000元。合同签订后，原告按约将场地交付被告使用。因被告未按约支付2011年的租金，经连云港市中级人民法院（2012）连民终字第0831号民事判决书判决，被告应当给付2011年12月23日前的租金33000元，并承担违约金6000元。上述判决生效后，被告既未履行生效判决确定的给付义务，亦未支付2011年12月23日至今的租金。现租赁合同期限已经届满，被告仍占用上述场地。现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付占有使用费132000元，并将场地清理后交还原告；2、被告支付违约金30000元。
被告石英制品厂辩称，答辩人与原告确实存在合同租赁关系，但在合同期限届满之前，被告即表示不再续签合同，并告知原告按“炉房维修费先由乙方（答辩人）垫付，最后两年冲减租赁费用”的约定，与原告进行对账，结清租赁费。答辩人同时希望原告按“对于乙方在租赁期内，新建、原建的房屋，合同终止、期满后可按国家有关规定的折旧价格计算并由甲方收购”的约定，对答辩人在租赁期内新建、原建的房屋进行合理补偿，但原告根本不与答辩人协商，仅态度强硬的要求答辩人拆除所有新建、原建的房屋、租赁费不予冲减，导致双方迟迟无法就租赁合同涉及的有关事项达成一致解决方案。因此，答辩人不存在原告所称违约行为，恳请人民法院依法裁决。
反诉原告石英制品厂诉称，1997年11月1日，争议双方已签订《连云港市海州锦屏石英制品厂合同书》，由反诉原告承租反诉被告的部分厂房进行经营，约定“合同期满后如双方不继续联营，固定资产分配各方投资归各方所有”。在合同履行期间，反诉原告征得反诉被告同意，新建了部分厂房，并按约定进行了变压器增容。2006年3月，双方重新签订了《石英制品厂租赁合同》，约定“对于乙方（反诉原告）在租赁期内，新建、原建的房屋，合同终止、期满后可按国家有关规定的折旧价格计算并由甲方收购”。在合同期满前，反诉原告即表示不再续签合同，希望反诉被告按约定对反诉原告在租赁期内新建、原建的房屋及变电增容进行合理补偿，但反诉被告态度强硬的要求反诉原告拆除所有新建、原建的房屋，不予补偿，导致双方迟迟无法就租赁合同涉及的有关事项达成一致解决方案。现诉至法院，请求依法判令反诉被告给付固定资产（不含可移动设备）折旧款862490.19元。诉讼中，反诉原告石英制品厂明确其反诉请求为：要求反诉被告酒店村委会给付固定资产折旧款794250.64元。
反诉被告酒店村委会辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，双方所签订的租赁合同第九条明确约定，对反诉原告在租赁期内新建、原建的房屋，经双方认可之后在合同终止期满情况下可以按照有关规定补偿，而反诉原告所扩建的相关房屋并未经过反诉被告同意，因此要求补偿没有事实依据。反诉原告自2011年起即没有按照合同约定缴纳费用，除了生效判决确定的应缴租金至今没有支付，自2011年起至今，均没有按合同约定支付租赁费用，因此反诉原告存在违约行为，根据相关司法解释，合同因为违约解除的违约方无权要求支付补偿，请求人民法院驳回反诉原告的诉求。
经审理查明，1997年11月1日，酒店村委会与石英制品厂曾签订合同书，合同期限八年，合同约定酒店村委会提供生产厂房等，石英制品厂负责提供酒店村委会提供以外的一切必用的器械设备（含315变压器增容费用）等，石英制品厂确保上缴利润及费用，合同期满后如双方不继续联营，固定资产分配各方投资归各方所有。合同书期满后，2006年3月23日，酒店村委会（甲方）与石英制品厂（乙方）又签订《石英制品厂租赁合同》，双方约定：一、甲方将酒店村村部以东以南院内石英场地及甲方房屋租赁给乙方使用，不包括村部办公室和新庄仓库，如需用新庄仓库，乙方付甲方现金5000元整。二、租赁期限为8年，从合同生效日起。三、租赁费用每年44000元整，每年费用在签订合同日一次性付清，不得拖延，如拖延视乙方放弃或终止租赁行为……六、乙方在生产过程中，对甲方的房屋不得擅自进行大面积改造，如需改造，须征得甲方同意方可进行……九、对于乙方在租赁期内，新建、原建的房屋（另外补签有关协议），合同终止、期满后可按国家有关规定的折旧价格计算并由甲方收购。十、炉房维修费用先由乙方垫资，最后两年冲减租赁费用。在大型维修前与甲方重新签订补充协议….十三、本合同生效后，任何一方违约，违约方要向对方支付违约金50000元，赔偿金20000元整。合同生效后，石英制品厂实际使用租赁场地及房屋，且使用了新庄仓库，并于2008年前后建设了新的厂房、仓库等。
因石英制品厂未按合同约定支付2011年租金，酒店村委会曾将石英制品厂诉至法院，2013年1月11日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2012）连民终字第0831号民事判决书，该生效民事判决书确定石英制品厂应给付酒店村委会2011年租金33000元（截至2011年12月23日）及仓库使用费5000元、违约金6000元。但是，2011年12月24日至《石英制品厂租赁合同》期满日即2014年3月22日期间的租金，石英制品厂未向酒店村委会支付。而合同期满后，石英制品厂并未将租赁场地及房屋交还给酒店村委会，也未向酒店村委会缴纳占有使用费，致使酒店村委会再次诉至法院，要求石英制品厂按照《石英制品厂租赁合同》租金标准暂给付2011年12月24日至2014年11月23日期间占有使用费132000元，并要求石英制品厂将场地清理后予以交还，同时要求石英制品厂给付违约金30000元。
另查明，石英制品厂认为酒店村委会应当对其进行补偿，向本院申请对其建设的房屋（包括钢架结构、航车、电力设备、变压器等）、东生产车间屋顶维修费用进行鉴定。因双方所签订的《石英制品厂租赁合同》没有约定对钢架结构、航车、电力设备、变压器进行补偿，故本院未准予对上述项目进行鉴定。根据石英制品厂申请及双方现场确认情况，本院委托鉴定机构鉴定的项目包括锅炉房、浴室、仓库、原料库、粉碎车间内装修、储尘房、自建西生产车间（2间棚子）、东生产车间屋顶维修费，后又因东生产车间屋顶维修费缺乏相关基础资料，关于此项鉴定程序未予启动。诉讼中，石英制品厂提供了陈少廷出具的证明及收条、借条、收据，欲证实其支付炉房维修费即东生产车间屋顶维修费59100元，石英制品厂认为该费用应当冲抵租金。
2015年7月27日，根据本院委托，江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司出具房地产评估报告书，确定委估房屋及粉碎车间内装修价值为250500元。后经复核，江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司重新确定委估房屋及粉碎车间内装修价值为225800元。为此，石英制品厂支出鉴定费3000元。石英制品厂认为酒店村委会除了应补偿225800元外，还应当补偿钢架结构368450.64元、电力设备（包括变压器）200000元，以上合计794250.64元。
又查明，涉案原酒店村村部及石英厂土地为建设用地，出租给石英制品厂的房屋无合法的建房手续。2014年1月22日，酒店村委会张贴公告，通知石英制品厂于2014年3月22日前至村部核对账务，逾期将采取维权行为。2014年3月26日，酒店村委会张贴函告，通知石英制品厂在2014年6月22日前自行处理厂内物品。但是，在2015年4月22日本院组织查看现场时，石英制品厂仍未将租赁场地及房屋交还给酒店村委会。目前，虽然有部分石英制品厂自建房屋已经被酒店村委会处理，但是石英制品厂仍未将钢架结构、航车、电力设备、变压器搬离场地，未将租赁场地完整返还给酒店村委会。
上述事实，有当事人的当庭陈述，酒店村委会提供的《石英制品厂租赁合同》、（2012）海民初字第0100号民事判决书、（2012）连民终字第0831号民事判决书、公告通知书、函告照片、石英制品厂提供的合同书、房地产评估报告书、鉴定费发票、函等证据在案予以证实。
关于本诉部分，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《石英制品厂租赁合同》约定，被告石英制品厂应当每年向原告酒店村委会缴纳租金44000元，因被告石英制品厂欠付租金，（2012）连民终字第0831号民事判决书确定被告石英制品厂给付原告酒店村委会租金至2011年12月23日，此后，至《石英制品厂租赁合同》期满被告石英制品厂仍未将租赁场地及房屋交还原告酒店村委会亦未缴纳租金，因此，在《石英制品厂租赁合同》期限内，被告石英制品厂尚欠2011年12月24日至2014年3月22日租金99000元。《石英制品厂租赁合同》期满后，原告酒店村委会无意将场地及房屋租赁给被告石英制品厂使用，但是被告石英制品厂在2015年4月22日本院组织查看现场时仍未将租赁场地及房屋交还给原告酒店村委会，因此，原告酒店村委会参照《石英制品厂租赁合同》约定的租金标准主张自2014年3月23日至2014年11月23日期间占有使用费33000元符合法律规定，本院依法予以支持。综上，被告石英制品厂欠付原告酒店村委会的租金及占有使用费合计为132000元。被告石英制品厂迟延给付租金存在违约行为，按照《石英制品厂租赁合同》约定，被告石英制品厂应当向原告酒店村委会支付违约金，但是考虑到双方约定的违约金数额过高，本院酌情认定为10000元。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告双方所签订的《石英制品厂租赁合同》没有对钢架结构、航车、电力设备、变压器约定补偿，《石英制品厂租赁合同》期满后，被告石英制品厂应当将其添设的上述设施设备搬离场地。因至今被告石英制品厂未将钢架结构、航车、电力设备、变压器搬离租赁场地，故对于原告酒店村委会要求将场地清理后予以交还的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告石英制品厂辩称炉房维修费59100元应冲抵租金的意见，因《石英制品厂租赁合同》中明确约定在大型维修前必须签订补充协议，而双方并未签订补充协议，且被告石英制品厂所举证明、收条、借条、收据亦不足以证明其因维修实际支出费用情况，故本院不予采纳。
关于反诉部分，本院认为，《石英制品厂租赁合同》约定对于反诉原告石英制品厂在租赁期内，新建、原建的房屋，合同终止、期满后可按国家有关规定的折旧价格计算并由反诉被告酒店村委会收购，本案中，反诉原告石英制品厂新建、原建房屋多年，反诉被告酒店村委会并未提出异议，应当视为其同意反诉原告石英制品厂新建、原建房屋。现《石英制品厂租赁合同》已经期满，反诉被告酒店村委会应当对反诉原告石英制品厂新建、原建房屋予以补偿。根据江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司出具的房地产评估报告书及函，委估房屋及粉碎车间内装修价值为225800元。因此，反诉被告酒店村委会应给付反诉原告石英制品厂新建、原建房屋折旧费225800元。对于反诉原告石英制品厂主张反诉被告酒店村委会补偿钢架结构368450.64元、电器设备（包括变压器）200000元，因双方未对这些设施设备约定补偿，且反诉被告酒店村委会明确表示不予利用，故本院对该诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告连云港市海州锦屏石英制品厂于本判决生效后十日内将酒店村村部以东以南院内石英场地交还原告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会。
二、被告连云港市海州锦屏石英制品厂于本判决生效后十日内给付原告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会租金、占用使用费132000元及违约金10000元。
三、驳回原告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会其他诉讼请求。
四、反诉被告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会于本判决生效后十日内给付反诉原告连云港市海州锦屏石英制品厂225800元。
五、驳回反诉原告连云港市海州锦屏石英制品厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3540元（原告已预交），由原告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会承担437元，由被告连云港市海州锦屏石英制品厂承担3103元，被告承担部分于给付上述款项时一并给付原告。反诉案件受理费5870元，鉴定费3000元，合计8870元（反诉原告已预交），由反诉原告连云港市海州锦屏石英制品厂承担6348元，由反诉被告连云港市海州区锦屏镇酒店村民委员会承担2522元，反诉被告承担部分于给付上述款项时一并给付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9410元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审 判 长 杜秀丽
代理审判员 唐静娴
人民陪审员 朱春静
二〇一六年五月二十九日
书 记 员 蒋晓茜
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一
百零四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。