北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02048号
上诉人（原审原告）荣宝斋，住所地北京市西城区琉璃厂西街**号。
法定代表人马五一，总经理。
委托代理人杨忆恒，北京天驰洪范律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京一得阁墨业有限责任公司，住所地北京市西城区南新华街25号。
法定代表人耿荣和，董事长。
委托代理人杜卫东，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人荣宝斋、上诉人北京一得阁墨业有限责任公司（以下简称一得阁公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第12348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，荣宝斋之委托代理人杨忆恒与一得阁公司之委托代理人杜卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，荣宝斋起诉至原审法院称：2011年9月29日，我方与一得阁公司签订《房地产转让协议》。该协议约定：一得阁公司将其拥有的位于北京市西城区南新华街25号房地产（以下简称诉争房地产）转让给我方，房屋面积约2500平方米，土地面积约700平方米；转让价格为人民币7500万元整，转让款分两期支付，《房地产转让协议》签订后十个工作日内我方支付首期转让款3750万元，我方作为权属人取得转让标的房屋所有权证和土地使用权证且一得阁公司履行完毕拆除约定范围内房屋的义务后支付余款；一得阁公司作为转让方应当积极办理房地产权属登记、交易管理登记、转让过户等手续，负责拆除约定范围内现状房屋并自行承担相关费用；《房地产转让协议》在双方法定代表人签字盖章并一得阁公司收到首期转让款3750万元后正式生效。上述协议签订后，我方于2011年10月14日向一得阁公司支付了首期转让款3750万元。至此，《房地产转让协议》正式生效。但我方支付首期转让款后，一得阁公司拒不履行合同义务，迟迟不予办理诉争房地产的房地产权属登记及转让过户等手续。2012年8月15日，我方与一得阁公司另行签署《协议书》，确认由于一得阁公司单方违约导致《房地产转让协议》无法继续履行，双方同意附条件解除2011年9月29日签订的《房地产转让协议》。《协议书》约定一得阁公司负责建设我方与一得阁公司相邻处的双向车道（荣宝斋大厦通向南新华街，以下简称车道）并供我方无偿使用；自协议签订之日起5个工作日内，一得阁公司一次性退还我方预先支付的购房款及同期人民银行贷款利息共计3975.5万元，同时支付我方承担的评估费、设计费20万元；自车道实际交付我方使用、管理之日起《房地产转让协议》解除。我方认为，双方签订的《房地产转让协议》及《协议书》均已生效，我方已按照《房地产转让协议》的约定履行了合同义务，但一得阁公司明确表示拒不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》规定，我方有权要求解除《房地产转让协议》，要求一得阁公司返还购房款并赔偿损失。同时，《协议书》约定的付款义务未限定任何限制性条件，一得阁公司应当按照约定履行返还购房款的义务。但经多次催告，一得阁公司仅于2012年11月6日退还我方1500万元，剩余购房款本金及利息及我方已支付的评估费、设计费20万元至今尚未偿还。鉴于以上情况，为保护我方的合法权益，现我方特诉至法院，请求法院判令：1、解除我方与一得阁公司签订的《房地产转让协议》；2、一得阁公司返还我方剩余购房款本息共计25877521.1元（截至2013年4月15日；其中，本金24755000元，利息1122521.1元）；3、一得阁公司向我方支付因购买诉争房地产而产生的评估费、设计费20万元。
一得阁公司辩称：我公司同意解除双方签订的《房地产转让协议》，同意退还购房款本金22500000元，不同意支付利息，不同意承担评估费、设计费20万元。理由如下：第一、双方房屋买卖合同是在不平等的条件下签订的，价格远低于市场买卖价格。我公司原与案外人北京创世恒新市政建设有限责任公司（以下简称创世恒新公司）进行业务合作。在该公司支付了1500万元购房定金后，我公司与内蒙古东达公司提前解除了租赁合同，原东达酒店及其违约转租的出租物业被腾退，我公司业务楼才以整体外观直接面对南新华街，从而产生了房产升值的客观条件。这时荣宝斋找我公司极力洽谈房屋买卖事宜。我公司领导多次向荣宝斋说明诉争房地产仍登记在我公司前身一得阁墨汁厂名下，未经员工同意，房产不能转让。荣宝斋却说他们有能力解决土地出让及产权分割等一系列问题，一定要购买诉争房地产。我公司迫于压力、出于无奈才与荣宝斋签订买卖合同，转让价格远低于市场价格，该合同是在不平等条件下签订的。第二、解除买卖合同的原因在于荣宝斋书面告知我公司部分股东，双方已经完成房地产转让。这导致我公司部分股东以侵犯知情权为由反复对我公司进行诉讼，导致无法完成交易。我公司提出暂时将买卖关系改为长期租赁关系，荣宝斋不同意，最终导致双方解除《房地产转让协议》。第三、经区规划局、交通委等部门多次论证，最终未能确定荣宝斋在《协议书》中要求修建车道的设计方案。我公司多次要求荣宝斋尽快协调方案，但荣宝斋均置之不理。荣宝斋强加的车道方案不能通过，属于不可抗力。2012年11月6日，我公司已退还荣宝斋购房款本金1500万元，我公司提出签订补充协议确认不再进行双向车道施工再退还款项，被荣宝斋拒绝。第四、评估费、设计费20万元是荣宝斋为双方买卖合同必要支出，我公司对解除合同没有责任，不应承担此项费用。第五、我公司因本案买卖合同也造成巨大损失，包括装修拆改损失149万元、拆除平房租金损失约200万元、物业租金损失约1500万元。总之，双方解除合同的原因在荣宝斋，不是我公司单方违约。因此，我公司仅同意退还本金，对荣宝斋所谓利息损失、评估费、设计费等损失均不同意支付。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，荣宝斋与一得阁公司签订的《房地产转让协议》及《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律的相关规定，应属合法有效。一得阁公司虽称《房地产转让协议》系在不平等条件下签订的，但未能举证予以证明，不予采信。现荣宝斋与一得阁公司双方均同意解除《房地产转让协议》，不持异议。根据《协议书》内容可以认定：《房地产转让协议》无法继续履行系因一得阁公司单方违约、一得阁公司同意支付荣宝斋承担的评估费、设计费20万元、同意退还荣宝斋预先支付的购房款及同期人民银行贷款利息。对于一得阁公司提出的《房地产转让协议》解除系因荣宝斋造成的辩称意见，不予采信。一得阁公司应依据《协议书》履行支付荣宝斋评估费、设计费20万元及退还荣宝斋预先支付的购房款及同期人民银行贷款利息的义务。债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，荣宝斋与一得阁公司对于1500万元退款的性质表述不一，且双方对于该退款的性质未进行约定，因此该1500万元应当先扣除购房款本金逾期未还的利息后，剩余部分才能扣减购房款本金。因荣宝斋与一得阁公司在《协议书》中约定由一得阁公司按同期人民银行贷款利率支付荣宝斋缴纳购房款的利息，现一得阁公司辩称不同意支付利息没有法律依据，不予采纳，但具体利息数额由本院依法判决。综上所述，荣宝斋要求解除与一得阁公司签订的《房地产转让协议》、要求一得阁公司返还荣宝斋剩余购房款本金及利息、要求一得阁公司向荣宝斋支付因购买诉争房地产而产生的评估费、设计费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十一条之规定，于2013年12月判决：一、解除荣宝斋与北京一得阁墨业有限责任公司签订的《房地产转让协议》；二、判决生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司一次性返还荣宝斋剩余购房款本金二千四百七十五万五千元；三、判决生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司一次性支付荣宝斋剩余购房款利息六十一万五千三百零四元六角七分（二零一二年十一月七日至二零一三年四月十五日，按人民银行同期贷款利率计算）；四、判决书生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司一次性支付荣宝斋评估费、设计费共计二十万元；五、驳回荣宝斋其他诉讼请求；如果北京一得阁墨业有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，荣宝斋与一得阁公司均不服，上诉至本院。荣宝斋请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判一得阁公司向荣宝斋支付利息1122521.1元。荣宝斋的上诉理由为：根据《协议书》的约定，一得阁公司应当于2012年8月23日前一次性支付3975.5万元，但一得阁公司未在上述期限内付款，直至2012年11月6日才支付1500万元，剩余2475.5万元至今尚未支付；故逾期支付的款项应当自2012年8月23日起支付利息；原审法院仅就余款2475.5万元从2012年11月6日开始计算利息，对于一得阁公司应支付的3975.5万元未计算2012年8月23日至2012年11月5日期间的利息，明显错误。一得阁公司请求二审法院：撤销原审判决第二项，依法改判一得阁公司归还荣宝斋购房款本金2250万元；撤销原审判决第三、四项，依法改判驳回荣宝斋相应的诉讼请求。一得阁公司的上诉理由为：第一，原审判决认定事实错误；首先，原审判决未对《协议书》中要求修建车道问题做出认定，不能修建车道的原因在于政府部门未予审批，属不可抗力，在荣宝斋未承诺放弃车道建设的情况下，一得阁公司无义务付款；其次，原审判决将本金认定为2475万元，与事实不符，本金应为3750万元减去已归还的1500万元，即2250万元；第二，鉴于荣宝斋将协议内容告知一得阁公司的股东，对协议解除有过错，无权要求一得阁公司支付利息、评估费、设计费；综上，原审判决遗漏重要事实，适用法律错误，应予改判。
经审理查明：2011年9月29日，一得阁公司（甲方、转让方）与荣宝斋（乙方、受让方）签订《房地产转让协议》。该协议约定：一得阁公司将其拥有的位于西城区南新华街25号房地产转让给荣宝斋，转让标的范围为东侧主楼（前楼）由北向南数第七根立柱的东西延长线以北的土地及地上建筑物（含建筑物地下部分）；转让房屋面积约2500平方米，土地面积约700平方米；转让价格为人民币7500万元整，转让款分两期支付，《房地产转让协议》签订后十个工作日内荣宝斋支付首期转让款3750万元，荣宝斋作为权属人取得转让标的房屋所有权证和土地使用权证且一得阁公司履行完毕拆除约定范围内房屋的义务后支付余款；如一方不履行或违反该协议任何条款，另一方因此所遭受的所有直接损失、损害及所产生的诉讼、索赔等费用由不履行方或违约方做出赔偿；《房地产转让协议》在双方法定代表人签字盖章并一得阁公司收到首期转让款3750万元后正式生效。
上述协议签订后，荣宝斋于2011年10月14日向一得阁公司支付了首期转让款3750万元。
2012年8月15日，荣宝斋（甲方）与一得阁公司（乙方）另行签订《协议书》，其内容包括：”由于乙方股东反对该交易，乙方单方违约导致房地产转让协议无法继续履行。”同时，该《协议书》约定：双方同意附条件解除2011年9月29日签订的《房地产转让协议》；一得阁公司负责建设荣宝斋与一得阁公司相邻处的双向车道并供荣宝斋无偿使用；自协议签订之日起5个工作日内，一得阁公司一次性退还荣宝斋预先支付的购房款及同期人民银行贷款利息共计3975.5万元，同时支付荣宝斋承担的评估费、设计费20万元；自车道实际交付荣宝斋使用、管理之日起《房地产转让协议》解除。
2012年11月6日，创世恒新公司向荣宝斋汇款1500万元。
另查，荣宝斋因评估诉争房地产价值向北京新兴宏基房地产评估有限责任公司支付评估费4万元；因诉争房地产结构加固及改建设计工程支付北京中奥建设工程设计有限公司设计费16万元。
再查，诉争房产登记在北京一得阁墨汁厂名下。
一审审理中，荣宝斋与一得阁公司均认可创世恒新公司于2012年11月6日向荣宝斋所汇1500万元系一得阁公司支付荣宝斋的款项，但对该笔还款用途表述不一。荣宝斋认为该1500万元应当先扣除利息后剩余部分才是归还的购房款本金，一得阁公司则认为该1500万元均为退还荣宝斋的购房款本金。对此，双方均未提交相关证据予以证明。
二审审理中，一得阁公司称：一得阁墨汁厂是其前身，是国有企业，改制后成为股份制企业，股东都是自然人，注册资本未包括诉争房地产，改制前后的工商注册是连续的，没有分立过；在诉争房地产转让过程中没有告知公司股东；荣宝斋认为一得阁公司改制前后系同一主体。
上述事实，有《房地产转让协议》、付款凭证、《协议书》、房地产评估合同、评估费发票、《建设工程设计合同》、设计费发票、汇款凭证、收据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，一得阁公司与荣宝斋签订的《房地产转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一得阁公司虽称《房地产转让协议》系在不平等条件下签订的，但其所述不平等情形系发生在合同订立之前，一得阁公司对该情况均已知晓。因此，一得阁公司提出的此项理由不足以否定其订约的真实意思表示，且其并未对此提出充分证据予以证明，故原审法院对一得阁公司的上述意见未予采信并无不妥。关于合同主体问题，根据一得阁公司的陈述，其改制前后主体具有同一性；因此，诉争房地产虽登记在一得阁墨汁厂名下，但其权利为一得阁公司继受，一得阁公司有权处分诉争房地产。据此，本院对《房地产转让协议》的效力予以确认，双方当事人均应当依照该协议的约定履行各自的义务。
关于诉争房地产买卖合同的履行与解除问题，本院分析如下：
一方面，双方就《房地产转让协议》的解除问题签订过《协议书》，但双方约定以交付使用车道为《房地产转让协议》的解除条件。由于修建车道需经相关行政部门准许，但双方协议修建的车道至今未能征得通过相关行政部门的准许。现双方约定的合同解除条件未能成就，故荣宝斋无权依据《协议书》要求解除《房地产转让协议》。
另一方面，《协议书》是双方议定的解除《房地产转让协议》的协议。虽然由于《协议书》约定的解除《房地产转让协议》的条件未能成就，从而不能据此解除《房地产转让协议》，但《协议书》依然体现了双方的真实意思表示。依据《协议书》的内容可以确认，一得阁公司因其股东反对导致《房地产转让协议》无法继续履行，其原因理应归于一得阁公司单方违约。一得阁公司称《房地产转让协议》的解除系因荣宝斋告知一得阁公司的股东造成的，该意见于法于理均无依据，原审法院未予采信，系正确的。至于一得阁公司提出因相关行政部门未能准许修建车道的问题属于不可抗力，从法律上看，该主张不符合相关规定；况且，修建车道交付荣宝斋使用仅是双方协议解除《房地产转让协议》的条件。该条件未能成就，由此产生的法律后果仅是双方不能依《协议书》解除《房地产转让协议》。因一得阁公司不履行《房地产转让协议》构成根本违约，虽不能依《协议书》解除《房地产转让协议》，但不影响荣宝斋依法行使要求解除《房地产转让协议》的权利，并且不能免除一得阁公司应承担的因根本违约导致《房地产转让协议》被解除的法律责任。因此，一得阁公司的上述根本违约行为致合同目的已难以实现，故荣宝斋要求解除《房地产转让协议》，应当予以支持。
关于《房地产转让协议》解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该法律规定，荣宝斋有权要求一得阁公司返还购房款并赔偿利息及其他损失。
首先，关于荣宝斋要求一得阁公司给付其评估费、设计费20万元的问题，该两笔费用系荣宝斋为履行《房地产转让协议》即办理权属转移登记和取得房产后使用房屋所支出的费用，属于为履行合同而产生的必要支出，亦属于《房地产转让协议》的违约方应当向守约方赔偿的损失。故荣宝斋要求一得阁公司给付上述费用，具有合同和法律依据，应予支持；一得阁公司拒绝赔偿上述费用，没有道理，不应支持。
其次，关于剩余购房款本息返还的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，荣宝斋与一得阁公司对于通过创世恒新公司支付给荣宝斋的1500万元退款折抵本金或利息的用途表述不一，但双方均认可该笔款项系一得阁公司为退还荣宝斋交纳的购房款所支出的款项。从时间上看，该笔款项支出的时间在《协议书》签订之后。在双方均不能证明该款项存在其他用途的情况下，应当认定退还该1500万元的行为属于一得阁公司依《协议书》的约定退还荣宝斋购房款本金及利息3975.5万元的履约行为。虽《协议书》约定一得阁公司应当退还荣宝斋购房款本金及利息共计3975.5万元，但该约定与按《协议书》约定的《房地产转让协议》附条件解除后等相关权利义务相关联，即以所附条件成就后导致《房地产转让协议》解除。现《房地产转让协议》的解除条件未能成就，故不能割裂《协议书》的整体意思而单独执行《协议书》中一得阁公司退还荣宝斋购房款本息3975.5万元的内容。然而，客观上，一得阁公司为退还荣宝斋的购房款已向荣宝斋支付了1500万元，对此不予处理不符合经济利益原则，亦违背双方退还购房款的意愿，故本院依照上述法律规定以1500万元对一得阁公司应当负担的退还购房款本金与利息予以核算。
第一，荣宝斋于2011年10月14日向一得阁公司支付了首期转让款3750万元，因一得阁公司单方违约致《房地产转让协议》解除，故一得阁公司占用该款项已无依据，应予返还，该款项占用期间的利息属于荣宝斋的损失，理应由一得阁公司一并向荣宝斋给付。截至2012年11月5日（即2012年11月6日退还1500万元之前），一得阁公司欠付荣宝斋的购房款本金为3750万元，按中国人民银行同期贷款利率计算，利息为2580513.7元。
第二，2012年11月6日，一得阁公司通过创世恒新公司向荣宝斋退还款项1500万元。该款项在扣除上述期间的利息2580513.7元后方可折抵本金。经核算，1500万元款项扣除第一时段利息后剩余12419486.3元，以此数额折抵本金；折抵后的本金数额为25080513.7元。据此，经2012年11月6日退还款项1500万元后，一得阁公司欠付荣宝斋的本金数额按中国人民银行同期贷款利率计算，截至2013年4月15日的利息为619523.05元。
据此，因3750万元自2011年10月14日至2012年11月5日的利息已在一得阁公司向荣宝斋退还的款项中扣除，故不再计入应付利息数额。因此，一得阁公司应当向荣宝斋退还尚欠的购房款本金25080513.7元及自2012年11月6日至2013年4月15日的利息619523.05元。原审判决计算数额有误，本院予以更正。需要指出的是，就一得阁公司欠付荣宝斋的本金在2013年4月16日以后产生的利息，因荣宝斋未在本案中提出相应的诉讼请求，故本院不予处理；一得阁公司在抗辩意见中提到装修拆改、拆除平房租金、物业租金等损失，亦未提出相应的诉讼请求，故本院亦不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2013）西民初字第12348号民事判决第一项、第四项；
二、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第12348号民事判决第二项为：北京一得阁墨业有限责任公司于本判决生效后七日内一次性返还荣宝斋剩余购房款本金人民币二千五百零八万零五百一十三元七角；
三、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第12348号民事判决第三项为：北京一得阁墨业有限责任公司于本判决生效后七日内一次性支付荣宝斋剩余购房款利息人民币六十一万九千五百二十三元零五分；
四、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第12348号民事判决第五项；
五、驳回荣宝斋的其他诉讼请求。
一审案件受理费172188元，由荣宝斋负担3877元（已交纳），由北京一得阁墨业有限责任公司负担168311元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费172188元，由荣宝斋负担3877元（已交纳），由北京一得阁墨业有限责任公司负担168311元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
代理审判员 王 广
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年八月六日
书 记 员 杜传金
张媛