山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）烟民一初字第36号
原告：宋洁。
委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
委托代理人：牟玲玲，山东鼎然律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司烟台分行。
负责人：李进生，该行行长。
委托代理人：邵永利，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人：梁文成，山东鑫士铭律师事务所律师。
第三人：山东陆元拍卖行有限公司。
法定代表人：郑元章，该公司董事长。
委托代理人：赵帅，该公司业务主办。
原告宋洁与被告中国银行股份有限公司烟台分行、第三人山东陆元拍卖行有限公司房屋拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋洁及其委托代理人王建文，被告的委托代理人邵永利、梁文成及第三人的委托代理人赵帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年11月21日，被告委托第三人对其所有的烟台开发区念慈小区16幢别墅进行拍卖，并签订了《委托拍卖合同》。2002年11月28日，原告与第三人签订了《竞买合同》，11月29日拍卖成交，原告购得其中的9幢别墅，建筑面积合计2828.43平方米。2002年12月25日，原告支付了全部购房款380万元，2003年缴纳契税11.4万元。但被告没有按合同约定交付房屋，也未办理产权过户，使原告长达10年无法使用房屋，给原告造成巨大经济损失。请求判令被告赔偿原告损失5994245元；被告承担全部诉讼费用。
被告辩称，一、被告已及时履行完毕房屋交付义务。被告在与第三人签订的《委托拍卖合同（不动产）标的清单》中已就拍卖标的作出明确说明，即涉案别墅由被告通过诉讼取得，未办理房产证、土地证，念慈小区整体存在欠付土地费、开发费的情况。2002年11月25日，第三人在其2002年第006号拍卖公告中亦说明涉案的16幢别墅存在前述瑕疵，并标注部分别墅内有人居住。原告与第三人签订的竞买合同中亦明确约定，拍卖标的均为现状拍卖，以竞买人对1号拍卖标的的现场查验为准。原告对房屋的取得既然系通过拍卖而来，应遵循《拍卖法》的特别规定。原告是在明知并认可别墅被人占据的情况下参加了拍卖，根据《拍卖法》的规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任，所以被告是免责的。2003年9月23日，在被告的配合下，涉案别墅的土地使用权过户至原告名下，被告于同日缴纳了以土地及地上建筑物全部价值作为计税金额征收的契税。至此，被告已完全履行了涉案别墅的交付义务。别墅工程未进行竣工验收，水电等基础设施配套不完善，无法也不应出租，不存在租金损失。二、即便原告有损失，亦不是被告的过错造成的，被告不应承担赔偿责任。由于开发区房地产公司错误的再审诉讼，致使涉案别墅处于争议状态。2008年4月1日，潍坊市寒亭区人民法院做出错误的（2008）寒执指字第4号民事裁定书，裁定念慈小区18幢别墅楼房产及黄河路9号未装修部分4000平方米房产归开发区房地产公司所有，并随后于2008年4月16日公告作废原告等人的别墅土地使用权证书。对此错误的执行行为，被告向寒亭区法院提出执行异议，要求撤销（2008）寒执指字第4号民事裁定书，撤销作废土地使用权证书的公告。被告始终是善意的，一直在积极维护原告的合法权益。原告曾任开发区房地产公司的副总经理，一直与开发区房地产公司主要领导保持畅通联系，对念慈小区别墅状况及被告与开发区房地产公司的纠纷均十分清楚。原告向被告主张租金损失无依据。寒亭区法院于2010年2月21日做出（2008）寒执指字第4－1号裁定，要求开发区房地产公司于裁定生效后十日内将位于开发区念慈小区的9幢别墅楼所有权及土地使用权返还给原告。后原告与开发区房地产公司及卓昌建筑安装公司于2010年5月27日达成执行和解协议，至此原告完全取得对涉案别墅的控制权。被告自始至终不存在任何过错，不应赔偿原告损失。
第三人述称，我方没有意见。
经审理查明：2002年11月21日，被告作为委托人与第三人作为拍卖人签订委托拍卖合同，约定：拍卖标的名称为烟台开发区念慈小区别墅；拍卖标的的规格、数量及质量详见清单；拍卖标的的交付或者转移的时间、方式：成交后交付买受人，土地出让费用由买受人承担，过户契税、增值税等相关费用按国家有关规定执行；价款的支付方式、期限：拍卖成交后七个工作日内交到被告指定账户；双方约定的其他事项：本协议的签订是基于拍卖人已对上述拍卖标的来源、现状、产权关系及欠交的相关费用等情况全知悉的基础上。2002年11月25日，第三人发布《1号拍卖标的说明》，载明：一、1号拍卖标的是烟台开发区念慈小区别墅楼16幢。二、1号拍卖标的别墅16幢的建筑面积详见《委托拍卖合同（不动产）标的清单》。三、本公司提供的面积是竞买成交参考面积，竞买人在参加竞买前已对每幢别墅楼实际查验，今后房产证所确定的面积无论大于或小于该面积，均与本次成交价格无关，本公司与买受人互不追偿。四、拍卖成交后，拍卖标的交接由买受人与委托人直接进行交接，本公司予以必要的协助。五、拍卖成交后，土地出让费用由买受人承担，过户契税、增值税等相关费用按国家有关规定执行。六、部分别墅有居住人居住。七、该别墅楼未办理房产证和土地使用权证。八、念慈小区整体存在欠付土地费、开发费、配套费等情况。九、本次拍卖以竞买人对1号拍卖标的的现场查验为准，本公司对拍卖标的的瑕疵不承担担保责任。2002年11月28日，原告作为竞买人与第三人签订竞买合同，约定：竞买标的为烟台开发区念慈小区16幢别墅，拍卖标的均为现状拍卖；拍卖标的交接：成交后，拍卖标的由原告与委托人直接进行交接，第三人予以必要的协助；产权过户：第三人收到原告全部佣金和成交价款后七日内向原告提供《拍卖成交确认书》，原告与委托人办理过户手续，过户所产生的税费等一切费用，由原告与委托人按有关规定负担，第三人对所有税、费概不负责。2002年11月29日，第三人与原告就烟台开发区念慈小区16幢别墅签订《拍卖成交确认书》，成交金额为1000万元。原告于2002年12月25日支付拍卖价款，并于2003年9月取得涉案别墅的土地使用权证书。原告称，上述16幢别墅实为其与他人合伙购买，只是以其一人的名义签订竞买合同，支付拍卖价款，土地证及房产证则分别办理，其个人拍得其中的9幢别墅。原告在本案中只针对其拍得的其中9幢别墅提起诉讼。原、被告认可：涉案9幢别墅合计建筑面积2828.43平方米，原告支付9幢别墅的拍卖价款为380万元，缴纳契税11.4万元。除了以上费用外，原告提交了其交纳800元登记费的收据一张、交纳3955.79元（计算标准为每平方米1.36元）房产测绘鉴定费的发票一张及其支付第三人拍卖佣金50万元的收据一张，主张其于拍卖成交后，还实际支出了上述费用。被告对上述证据质证称，800元登记费的收据载明的是10本的费用，原告拍得9幢别墅，只应按每本80元的标准支付9本登记费；房产测绘鉴定费的发票上载明的面积为2908.67平方米，与原告拍得9幢别墅的面积数不符；拍卖佣金是原告参加拍卖应交纳的。另外，原告称，其还交纳了房屋质量鉴定费约2.6万元和第二次房屋测绘费6000余元，该两笔费用应由被告交纳，但由原告实际代交，缴费单据应开具给了被告。被告对原告以上所称不予认可，原告亦未提交证据证实其主张。
被告通过其与烟台经济技术开发区房地产公司（以下简称开发区房地产公司）的诉讼取得涉案别墅的经过如下：1995年10月18日，本院作出（1995）烟经初字第109号民事判决，判令开发区房地产公司对被告承担偿还借款的担保责任。为执行上述生效判决，本院于2002年7月10日作出（1995）烟执字第222号民事裁定，将开发区房地产公司所有的位于烟台开发区念慈小区18幢别墅及黄河路9号未装修部分4000平方米的房产交付被告抵偿债务。开发区房地产公司不服（1995）烟经初字第109号判决，申请再审。本院于2005年11月21日作出（2005）烟民再初字第1号民事判决，判令开发区房地产公司承担保证责任。开发区房地产公司不服该判决，提起上诉。2006年11月7日，山东省高级人民法院（以下简称省高院）作出（2006）鲁民再终字第9号民事判决，驳回被告对开发区房地产公司的诉讼请求。被告不服（2006）鲁民再终字第9号民事判决，申请再审。2008年1月30日，省高院作出（2007）鲁民再终字第56号民事判决，维持了（2006）鲁民再终字第9号民事判决。之后，开发区房地产公司依据（2007）鲁民再终字第56号民事判决，申请执行回转。同时，被告不服（2007）鲁民再终字第56号民事判决，向最高人民法院申请再审。2008年4月14日，最高人民法院以（2003）民二监字第19－4号民事裁定，提审该案。2010年3月24日，最高人民法院作出（2008）民提字第16号民事判决，撤销（2006）鲁民再终字第9号和（2007）鲁民再终字第56号民事判决，维持（2005）烟民再初字第1号民事判决。对于开发区房地产公司依据（2007）鲁民再终字第56号民事判决提出执行回转的申请，省高院指令山东省潍坊市寒亭区人民法院（以下简称寒亭区法院）执行。寒亭区法院于2008年4月1日作出（2008）寒执指字第4号民事裁定，裁定位于烟台开发区念慈小区18幢别墅及黄河路9号未装修部分4000平方米的房产仍归开发区房地产公司所有。2008年4月16日，寒亭区法院公告作废了原告已于2003年9月取得的涉案别墅的土地使用权证。原告向寒亭区法院提出执行异议。2008年11月10日，寒亭区法院作出（2008）寒执异字第10号民事裁定，撤销了（2008）寒执指字第4号民事裁定。2010年2月21日，寒亭区法院作出（2008）寒执指字第4－1号执行裁定，限开发区房地产公司于裁定生效之日起十日内将涉案9幢别墅的所有权及土地使用权返还给原告。因开发区房地产公司在寒亭区法院作出（2008）寒执指字第4号民事裁定执行回转后，将涉案9幢别墅交付给烟台开发区卓昌建筑安装工程有限公司（以下简称卓昌公司），并登记土地使用权于卓昌公司名下，原告、开发区房地产公司及卓昌公司三方于2010年5月27日签订执行和解协议，约定开发区房地产公司于2010年6月15日前将涉案9幢别墅的土地使用权返还给原告。原告于2010年8月13日重新取得了涉案9幢别墅的土地使用权证书，现尚未取得房产证。
原告自称，其看过第三人发布的拍卖公告，知道涉案别墅中有人居住，其于拍卖前也到现场看过别墅的相关情况，有的别墅中有人居住，有的闲置，但未想到有人居住会影响房屋交付；涉案别墅拍卖成交后，其多次找被告要求交付9幢别墅未果，但对此无证据证明；对于闲置的别墅拍卖成交后未接收控制，是因为当时有开发区房地产公司的人员看管，开发区房地产公司以其与被告就涉案别墅有诉讼为由不允许原告进入别墅。原告又称，其对被告与开发区房地产公司之间的诉讼经过和结果均是清楚的，知道被告最终于2010年胜诉，但其在被告2010年胜诉后再未找过被告要求交付9幢别墅，直至2012年2月，其自行将居住在8幢别墅中的打工者和拾荒者赶走，接管使用了8幢别墅，另有1幢别墅中仍有打工者居住，打工者答应于2012年5月搬走。
被告主张，因涉案别墅系被告通过与开发区房地产公司的诉讼取得，被告对于别墅中有何人居住不清楚；涉案别墅拍卖时有人居住的情况第三人在《拍卖标的说明》中已经予以说明，原告知道该情况，应自行接管房屋；原告在拍卖成交后，从未找过被告要求交付9幢别墅；原告于2012年2月自行接管别墅的事实证明原告认可其竞买的别墅应自行接收，被告没有交付义务。
原告主张，原告与第三人签订的竞买合同中约定拍卖标的在成交后“由原告与被告直接进行交接”，因被告与第三人是委托合同关系，该约定对被告有约束力，被告应承担交付房屋的责任；被告与第三人签订的委托拍卖合同中约定拍卖标的“成交后交付买受人”，故被告应自2002年12月25日原告支付拍卖价款之日起承担未交付房屋的赔偿责任。原告主张其竞买涉案别墅时，别墅的配套设施齐全，虽然未办理竣工验收手续，但别墅系具备使用条件的房屋。原告为此提交了一份烟台经济技术开发区工程质量监督站（以下简称开发区质监站）于1995年12月13日为一幢别墅出具的工程质量等级证书及2004年1月19日出具的证明证实其上述主张。被告则称，涉案别墅拍卖时配套设施不全，但具体缺少哪些设施不清楚。对于原告提交的上述证据质证认为，工程质量等级证书上看不出该证书对应的是涉案别墅其中的一幢，且一幢别墅的工程质量等级证书不能证明所有别墅均经竣工验收；开发区质监站的证明中载明涉案别墅“满足结构安全要求，定为可使用工程。特此证明，仅供办理产权和房产证使用”，该证明不能证明涉案别墅各项设施齐全，具备竣工验收合格的条件。原告主张的赔偿数额分为两部分：（一）房租损失，自2002年12月25日至2012年2月，按照对涉案别墅其中一幢评估的租金标准，即每平方米年租金189.62元计算，涉案别墅9幢合计建筑面积2828.43平方米，租金损失总额为2828.43平方米×189.62元／平方米÷12个月×110个月=4916330元。原告提交了其于2012年1月委托烟台市中垠房地产评估有限公司对涉案别墅其中的29号别墅作出的年租金价格评估报告佐证。被告认为，评估报告系原告单方委托作出，评估报告描述的别墅情况与涉案别墅拍卖时的实际状况不符，评估的价格不是依据原告竞买时的别墅现状按当时的租金价格作出的，被告不认可评估的房屋租金，被告不应赔偿原告租金损失。（二）恢复别墅毁损部位及设施的损失，房屋毁损窗面积615.22平方米，按每平方米351.86元计算损失为216471元，毁损外门面积146.20平方米，按每平方米436.63元计算损失为63835元，毁损内门114樘，按每樘545.76元计算损失为62217元，别墅水电暖重新安装共计2828.43平方米，按每平方米260元计算损失为735392元。原告提交了别墅销售实景照片及拍摄于2010年12月27日的房屋图片，主张涉案别墅在拍卖时，门、窗及水电暖设施齐全，原告收回涉案别墅之前，房屋已经毁损，无门、窗及水电暖设施。被告认为，照片系房地产公司为销售宣传所作，照片中的别墅不是涉案别墅，照片不能证明系涉案别墅拍卖时的状况；图片中标明别墅中住满了拾荒者和打工者，证明涉案别墅不是正常建成具备完善设施可使用的房屋，原告要求赔偿别墅设施被损坏的损失无依据。
以上事实，有原告提交的《委托拍卖合同》、《竞买合同》、支付拍卖款的发票、契税发票、登记费收据、佣金收据、测绘鉴定费发票、开发区质监站出具的证明及一幢别墅的工程质量等级证书、评估报告、图片，被告提交的《1号拍卖标的说明》、（1995）烟经初字第109号民事判决书、（1995）烟执字第222号民事裁定书、（2005）烟民再初字第1号民事判决书、（2006）鲁民再终字第9号民事判决书、（2007）鲁民再终字第56号民事判决书、（2008）民提字第16号民事判决书、（2008）寒执指字第4号民事裁定书、（2008）寒执异字第10号民事裁定书、（2008）寒执指字第4－1号执行裁定书、执行和解协议，以及双方当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为，本案的焦点问题是：原告竞买涉案别墅后，被告是否履行了交付房屋的义务。涉案别墅是被告通过诉讼取得，随后，被告即将诉讼取得的别墅以原状委托第三人对外拍卖。别墅的状况，第三人在拍卖标的说明中注明“部分别墅有居住人居住”，“本次拍卖以竞买人对1号拍卖标的的现场查验为准”。原告于涉案别墅拍卖前，亦经实地查验，对别墅中有人居住、并非由被告控制使用的事实是知晓的。故原告拍卖成交后，应为原状取得别墅。被告从未控制使用涉案别墅，事实上不存在向原告履行交付房屋钥匙，转移占有房屋的交接行为。并且，被告在原告竞得涉案别墅后，协助原告办理了涉案别墅的土地证，应视为被告履行了交付房屋的义务。另外，《委托拍卖合同》和《竞买合同》均未对交付拍卖标的的方式及期限进行约定，原告亦未举证证明其在拍卖成交后曾要求被告交付房屋，且原告于2012年2月自行接管了房屋，即行使了其作为房屋所有权人的相关权利。因此原告在拍卖成交至其自行接管房屋，长达十年的时间未实际占有拍卖标的，不可归责于被告。原告要求被告自其拍卖成交后承担未交付房屋的赔偿责任，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告宋洁的诉讼请求。
案件受理费55270元，由原告宋洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 张燕华
审判员 武 静
审判员 纪 芳
二〇一二年十一月二十一日
书记员 付微微