广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第457号
原告姚xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住桂林市秀峰区篦子园。
原告毕xx，女，19xx年x月x日生，汉族，住桂林市象山区中山南路。
二原告委托代理人王xx，广西xx律师事务所律师。
被告马xx，女，19xx年x月x日出生，回族，住桂林市象山区中山南路。
委托代理人廖xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住桂林市象山区中山南路，系马xx之夫。
被告廖xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住桂林市象山区中山南路。
原告姚xx、毕xx与被告马xx、廖xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月4日受理后，依法组成由审判员胡乐东担任审判长，人民陪审员蒙莹、苏坚参加的合议庭，于2013年3月12日公开开庭审理了本案。书记员陆旻琦担任记录。二原告委托代理人王鑫、被告廖xx（同时为被告马xx委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚xx、毕xx诉称，2012年12月21日原告姚xx、毕xx与被告马xx、廖xx在桂林市象山区安琪大饭店签订一份《二手房屋买卖合同》约定：被告（出卖方）马xx、廖xx自愿将其座落在桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产，建筑面积395.51平方米的房屋作价300万元卖给原告（购买方）；合同签订之日，原告（购买方）交付购房金人民币300万元；被告马xx、廖xx保证该房除向中国农业银行桂林分行办理按揭贷款外，无任何法律纠纷；被告应于收到原告购买金之日起7天内将房产全部交付给乙方使用，并于20天内将该房屋所有权证及土地所有权证转移到乙方名下；如原告（购买方）中途违约不购房，向被告（出卖方）支付违约金50万元；如被告（出卖方）逾期不交付房产及办理过户手续的，原告（购买方）有权解除合同，原告（购买方）不解除合同的，被告（出卖方）每逾期一个月应当向原告（购买方）支付10万元违约金等。合同签订当天，原告毕xx即通过工行桂林解西支行汇款300万元到被告马xx账户。二被告马xx、廖xx也出据了一张收款收条交由原告收执。合同到期后，二被告未依约将房产交付给二原告使用及将该房屋产权手续转移到二原告名下。故诉至法院，请求判令确认原、被告于2012年12月21日签订的《二手房屋买卖合同》有效；二被告将桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产交付给二原告；将上述房产过户给原告；二被告自2013年1月起至实际交付房产之日止按每延期一个月支付10万元违约金；由二被告承担本案诉讼费。
二被告马xx、廖xx辩称，300万元款是收到了，因为被告外地投资款项一直收不回，也愿意将房产给原告，只是房产被朋友临时使用，还有一些东西在里面，希望在2013年4月中旬再交付。同时每延期一个月支付10万元违约金可否少点。
经过开庭质证，被告对原告陈述的事实没有异议，本院予以确认。
经审理查明，被告马xx于2007年4月25日在桂林市房产局经预售备案向广西盛景房地产开发有限公司购买了盛景科技大厦1单元1层6#、7#号房产，建筑面积395.51平方米，套内面积260.76㎡，其中6#套内面积134.78㎡、7#套内面积125.98㎡。按套内面积计价，每平方米6370.39元，合计166.1143万元。购房时被告马xx已支付购房款721143元，同月30日二被告马xx、廖xx共同以此房作为抵押向中国农业银行桂林分行贷款94万元，期限自2007年5月至2017年5月止10年，于同年5月11日在桂林市房产局办理了房屋抵押登记。该房产已经由二被告马xx、廖xx实际占有、使用。
2012年12月21日原告姚xx、毕xx与被告马xx、廖xx在桂林市象山区安琪大饭店签订一份《二手房屋买卖合同》约定：被告（出卖方）马xx、廖xx自愿将其座落在桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产，建筑面积395.51平方米的房屋作价300万元卖给原告（购买方）；合同签订之日，原告（购买方）交付购房金人民币300万元；被告马xx、廖xx保证该房除向中国农业银行桂林分行办理按揭贷款外，无任何法律纠纷；被告应于收到原告购买金之日起7天内将房产全部交付给乙方使用，并于20天内将该房屋所有权证及土地所有权证转移到乙方名下；如原告（购买方）中途违约不购房，向被告（出卖方）支付违约金50万元；如被告（出卖方）逾期不交付房产及办理过户手续的，原告（购买方）有权解除合同，原告（购买方）不解除合同的，被告（出卖方）每逾期一个月应当向原告（购买方）支付10万元违约金等。合同签订当天，原告毕xx即通过工行桂林解西支行汇款300万元到被告马xx账户。二被告马xx、廖xx也出据了一张收款收条交由原告收执。合同到期后，二被告未依约将房产交付给二原告使用及将该房屋产权手续转移到二原告名下。
依据原告保全申请，本院裁定查封了二被告马xx、廖xx所有的在桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产，查封期限两年。
本院认为，原告与被告签订的《二手房屋买卖合同》系在平等、自愿基础上签订，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，依法成立并有效。原、被告双方均应受此协议约束，全面履行协议约定的内容。原告已按约支付完购房款，被告收取房款后未按约交房及将该房屋产权手续申请转移到二原告名下，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告依据合同规定要求判令将房产交付给二原告使用的请求本院予以支持。原告要求被告自2013年1月起至实际交付房产之日止按每延期一个月支付10万元违约金，按合同购买金额300万元计，也无不当，考虑到被告表示在2013年4月中旬可以交付，本院酌情判决以一次性支付自2013年1月起至2013年4月底止按每延期一个月支付10万元违约金共40万元为准。
对于原告提出的过户请求，由于该房产已被二被告马xx、廖xx于2007年4月30日以此房作为抵押向中国农业银行桂林分行贷款94万元，期限自2007年5月至2017年5月止10年，并于同年5月11日在桂林市房产局办理了房屋抵押登记。因此原告要取得抵押物所有权，则应在代替二被告清偿完抵押债务后办理。同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，原告代替被告清偿完被告应当承担的中国农业银行桂林分行贷款债务后有权向被告追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告马xx、廖xx于本判决生效之日起10天内腾空位于桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产后将该套房屋交付给原告姚xx、毕xx；
二、被告马xx、廖xx将位于桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产备案登记更名到二原告名下，但办理更名手续前原告应先代替被告清偿其在中国农业银行桂林分行抵押贷款中的债务，原告代替被告清偿此债务后有权直接凭本判决书向二被告追偿；
三、被告马xx、廖xx一次性支付原告自2013年1月起至2013年4月底止违约金40万元。
本案案件受理费29100元，财产保全费5000元，合计34100元（原告已预交），由二被告负担。
上述债务，义务人应按本判决生效后规定的履行期限履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费29100元［户名：桂林市中级人民法院，帐号304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 胡乐东
人民陪审员 苏 坚
人民陪审员 蒙 莹
二〇一三年七月十日
代书 记员 陆旻琦