黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)齐民二终字第40号上诉人（原审被告）陈阳，住齐齐哈尔市。被上诉人（原审原告）马春凯，住齐齐哈尔市。委托代理人范蕊，住齐齐哈尔市。上诉人陈阳为与被上诉人马春凯房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院〔2014〕龙民初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王霁虹担任审判长，审判员李朝东、代理审判员李宏艳参加的合议庭对本案进行了审理，书记员周巍巍担任记录，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月，原、被告签订房屋租赁合同。合同约定，被告将自己所有的位于龙沙区新化8号楼门市房租赁给原告，租赁期三年，年租金10万元等条款。合同签订后，2013年9月8日，被告向原告交付了房屋，2013年9月13日，被告收到原告交来租房押金5,000.00元，原告陆续交齐了房屋人民币100,000.00元。2013年12月12日，原被告续签房租租赁合同一份。合同约定，被告将自己所有的位于龙沙区新化8号楼门市房220㎡房屋租赁给原告，租赁期三年，年租金10万元，每年提前一个月缴纳下年房租金。出租方从2013年9月8日起将该房屋交付承租方，至2016年9月7日收回，租房用途是门市，承租方坚决不准擅自将此房屋转租、转借，不准以任何原因为借口拖欠房租，否则出租方有权终止本合同。承租方负责该房屋卫生费、治安费、水费、电、物业费等一切费用，租赁期间，如发生意外事件，例如：水、电、跑水等给该房屋或邻居造成损失，均有承租方负责赔偿，房屋首先交纳5,000.00元为定金，如果承租方不在承租该房屋结清所有费用，在把定金返还等条款。原告在合同第二页写有以前签订的合同终止，以现在为准。合同签订后，2013年9月8日，被告向原告交付了房屋，原告在使用租赁房屋过程中发现有室内厕所冒水现象，原告的代理人范蕊于2014年2月至6月，分别给被告的母亲打电话，协商跑水事宜。2014年4月12日，被告家人通过110、12319报警，五龙派出所的二位民警接到110的指令，城建局的有关同志接到12319的指令分别到达被告租用的房屋现场，在城建局、派出所的现场人员见证下，打开房锁进入房屋内进行收拾室内跑水污物，后房主更换了房锁，房主要求把钥匙放到派出所保管被拒绝。2014年4月15日，范蕊报警110，称租赁房屋的门被打开，经五龙派出所出警调查，租赁房屋的门被打开是被告的亲属在室内收拾跑水。原告以被告房屋下水堵塞存在瑕疵，不能正常经营为由起诉到法院。庭审过程中，原告代理人对原告交纳租赁费的时间、室内物品明细不清楚，法庭要求原告本人到庭核实有关情况，原告代理人称找不到原告，法院也无法找到原告本人核实有关情况。庭后，原告于2014年11月6日已经将租赁房屋内属于原告的物品取走，并交付了房屋。原审法院经审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，又不违反有关法律规定，合同是有效的。原告在承租房屋期间，2014年4月12日，因房屋内下水管道往出冒水及污物，被告清理后至今未有达到原告使用要求，被告有对租赁房屋进行维修义务造成租赁房屋至今闲置，被告应承担闲置房屋租赁费的损失。租赁房屋钥匙从2014年4月12日在被告处，被告应从2014年4月12日至2014年9月7日，在原告交纳租金中返还租赁费，抵押金应在原被告双方核对租赁房屋的水电等费用数额冲减计算后给付。关于原、被告签订房屋租赁合同时间问题。在原告起诉状中第一页标有“原被告于2013年9月签订房屋租赁合同”，在庭审过程中，原告代理人在法庭对原告实际承租使用房屋时间的询问，回答是“2013年9月8日实际接收房屋开始使用”，以及原告提供的房屋租赁合同上租赁房屋的交付时间是2013年9月8日。综上，认定原被告租赁房屋的交付时间是2013年9月8日。关于租赁房屋内下水管道跑水时间问题。原告自接收租赁房屋的时间是2013年9月8日，原告提供的被告收取押金的时间是2013年9月13日，原告提供的房屋租赁合同是2013年12月12日，还有原告交纳房屋租赁费时，都没有提出租赁房屋内有下水管道跑水问题，如果有跑水造成原告无法使用，承租人不向出租人反映不符合常理，而在2014年4月跑水，有派出所民警和城建12319的工作人员到场，可以证实跑水事实存在。关于被告的房屋跑水是否属于租赁房屋有瑕疵问题。从2013年9月8日原告接收使用房屋倒2013年12月12日，原、被告续签房屋租赁合同的3个多月的时间，原告没有提供租赁房屋有下水管道跑水证据，从原告提供的原告代理人范蕊与被告母亲2014年2月的电话录音时间、与原告接收使用租赁房屋已有5个月的时间，原被告签订的房屋租赁合同第五条约定“租赁期间，如发生意外时间，例如：水、电、跑水等给该房屋或邻居造成损失的，均有承租方承担”，跑水是在租赁期间发生的，不属于租赁房屋的瑕疵。关于是否解除房屋租赁合同问题。原告的诉讼请求第一条就是要求解除房屋租赁合同，在庭审过程中，被告虽然不同意解除房屋租赁合同，庭后在法庭调解时，同意解除房屋租赁合同，也同意返还给原告租金及抵押金合计10,000.00元，但原被告未达成和解协议。根据本案房屋闲置，原告要求解除合同等实际情况，为防止损失的进一步扩大，判令原被告解除合同为宜。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：一、原告马春凯与被告陈阳解除房屋租赁合同，同时原告迁出龙沙区新化8号楼门市租赁房屋；二、被告陈阳返还原告马春凯房屋租金41,665.00元。上述款项于本判决发生法律效力后即执行。案件受理费2,400.00元，由原告承担1,559.00元，由被告承担841.00元。陈阳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人对出租房屋下水管道负有维修义务没有法律依据；2、楼房下水管道堵塞是常有的事，雇人疏通一下就行了，原审判决夸大其词，说上诉人清理后至今未达到被上诉人使用要求，造成租赁房屋至今闲置（7个月），这纯属歪曲事实；3、原审判决上诉人返还被上诉人2014年4月12日之后的租金41,665.00元是错误的。被上诉人于2014年11月6日将物品从承租房屋内取走，把房屋交给上诉人，因为被上诉人占有使用给房屋的时间为2013年9月8日至2014年11月6日，被上诉人只交1年租金，原审判决解除房屋租赁合同，被上诉人应当补交两个月租金16,666.00元。故请二审法院撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人上诉请求。针对陈阳的上诉请求及理由，马春凯答辩称：上诉人的上诉请求及理由都没有证据证实，我方租的房子第二天就开始冒水，冒粪便，我也一直在找上诉人的母亲协商此事，我没有维修义务，上诉人有维修义务，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以认定。本院认为，上诉人陈阳与被上诉人马春凯签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，本院对此予以确认。本案双方当事人争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人谁对房屋的下水管道负有维修义务的问题；二、房屋租赁合同的履行期限问题。关于上诉人与被上诉人谁对房屋的下水管道负有维修义务的问题。上诉人称原审判决认定其对出租房屋下水管道负有维修义务没有法律依据，按照双方签订的的房屋租赁合同第五条约定“租赁期间，如发生意外事件，例如：水、电、跑水、等给该房屋或邻居造成的损失，均有承租方负责赔偿。”所以，其对房屋下水管道没有维修义务，被上诉人负有维修义务。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第五条规定的是房屋租赁期间，发生意外给房屋或邻居造成损失由谁负责的条款，并非是约定谁对房屋负有维修义务的条款。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，依据《商品房屋租赁管理办法》第九条规定“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全”，故原审判决认定上诉人对租赁房屋的下水管道负有维修义务是正确的，本院对此予以确认。关于房屋租赁合同的履行期限问题。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第二条约定，房屋租赁的时间是从2013年9月8日到2016年9月7日。上诉人是按照合同约定于2013年9月8日将房屋交付给被上诉人开始使用，故可以认定被上诉人开始使用房屋的时间是2013年9月8日。被上诉人主张从其租房开始租赁房屋的下水管道就有跑水现象，导致其无法使用房屋，但其未向本院提供充分的证据证明其主张。而在2014年4月12日房屋的下水管道跑水，有派出所民警和城建12319的工作人员到场，可以证明跑水事实的存在，且在跑水后上诉人将房屋门锁更换，造成被上诉人无法使用该房屋，故原审判决上诉人返还被上诉人2014年4月12日之后的租金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院对此不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841.00元，由上诉人陈阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  王霁虹审 判 员  李朝东代理审判员  李宏艳二〇一五年三月三十一日书 记 员  周巍巍