四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第73号
上诉人（原审被告）曾贤林，男，1964年10月5日生，汉族，。
被上诉人（原审原告）万伟涛，男，1962年8月12日生，汉族。
委托代理人邓万清，男，1958年3月17日生，汉族。
原审第三人叙永县农村信用合作联社。住所地：叙永县叙永镇环城大道水洞子，机构代码：205000307-X。
法定代表人靳学，主任。
委托代理人傅光叙，男，1966年1月13日生，汉族。
上诉人曾贤林因与被上诉人万伟涛、原审第三人叙永县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江阳区人民法院（2012）江阳民初字第1388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾贤林，被上诉人万伟涛的委托代理人邓万清，原审第三人叙永县农村信用合作联社的委托代理人傅光叙均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院查明：2009年，被告曾贤林与案外人何绪泽共同出资129万元拍得泸州市江阳区华阳街道长丰村桑树湾社土地，何绪泽占40%的份额，曾贤林占60%的份额。2011年6月27日，原告万伟涛与被告曾贤林签订《房地产产权转让协议》一份，约定：曾贤林与何绪泽共有的1至6幢房地产，坐落于泸州市江阳区华阳街道长丰村桑树湾社，产权证号为泸市房权证江阳区字第2005841、2005842、2005843、2005844、2005845、20058**号，建筑面积分别为995.60m2、227.40m2、925.75m2、559.93m2、59.89m2、118.08m2，合计2886.65m2，土地使用权证号为江阳区华阳国用（2010）第001号，面积5551㎡；何绪泽占40%的份额，曾贤林占60%的份额；确定曾贤林取得全部产权时，曾贤林自愿将该房地产的51%，即房屋产权的51%，土地使用权的51%转让给万伟涛（曾贤林将何绪泽40%的份额和曾贤林11%的份额一次性转让给万伟涛）；曾贤林转让的51%的份额作价为204万元，万伟涛在该协议生效时于2011年6月28日支付20万元，2011年7月5日支付20万元（用于收购何绪泽的股权）的定金给曾贤林；曾贤林取得全产权时，万伟涛再支付80万元（用于归还叙永信用社的贷款）定金给曾贤林；万伟涛应付80万元和曾贤林同时归还等额贷款80万元，共计160万元归还叙永信用社贷款后，将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人后，已付定金转为转让费，万伟涛在三日内支付84万元给曾贤林；曾贤林从何绪泽处取得40%的房产权和土地使用权份额以及将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人时产生的税费，由曾贤林承担；在未将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人前，曾贤林的贷款利息由曾贤林自行承担；曾贤林在收到万伟涛定金40万元之日起，两个月内办理完毕取得全产权工作；在曾贤林和万伟涛归还贷款，取得房地产权属证书后10日内办理房屋共有人和土地共同使用权人的登记工作；曾贤林在约定的期限内不能完成取得全产权的工作，以及在归还贷款，取出房地产权属证书后不按时办理产权过户手续，视为违约，从约定的期限届满之日起，按万伟涛已付定金额，双倍返还万伟涛的定金，退还定金逾期的，每逾期一日，按应付金额的千分之一向万伟涛支付违约金；曾贤林、万伟涛如一方违约付守约方总额的20%违约金；该协议在曾贤林、万伟涛签字捺印生效。2011年6月28日，原告万伟涛支付被告曾贤林购房款20万元。2011年7月6日，原告万伟涛支付被告曾贤林购房款20万元。2011年7月22日，泸州市中级人民法院出具（2011）泸民终字第274号民事调解书，确认了曾贤林与何绪泽共有的位于华阳街道长丰村桑树湾土地、厂房归曾贤林一人所有。
2011年12月26日，原告万伟涛与曾贤林签订《转让协议》一份，约定：曾贤林与万伟涛于2011年6月27日签订《房地产产权转让协议》，曾贤林将《房地产产权转让协议》中列明的房地产51%份额转让给了万伟涛，曾贤林占49%的份额，现曾贤林自愿将其49%的份额转让给万伟涛；该房地产的转让价格为420万元，曾贤林占49%份额的转让价格为205.8万元；办理房地产产权过户到万伟涛过程中的所有税费由曾贤林承担；该协议签订时，万伟涛支付曾贤林100万元的转让费，曾贤林的贷款160万元由万伟涛承担，万伟涛应于2012年2月底前归还此款，余款在该房地产过户到万伟涛名下后结算支付给曾贤林；万伟涛未按时付款给曾贤林，每逾期一日，按应付总价款金额的千分之一向曾贤林支付违约金；曾贤林在万伟涛归还曾贤林贷款160万元后，在2012年4月15日前未将转让的房屋产权证和土地使用权登记为万伟涛，每逾期一日，按万伟涛付款金额的千分之一向万伟涛支付违约金；未将房屋产权和土地使用权登记为万伟涛前，曾贤林贷款的利息由曾贤林自行承担……。2011年12月27日，原告万伟涛按被告曾贤林的要求将购房款100万元支付给曾双。
同时查明：曾贤林于2010年6月29日向叙永信用社借款160万元，借款期限3年，用登记在曾贤林、何绪泽名下的位于泸州市江阳区华阳街道长丰村桑树湾的土地使用权作抵押担保，该宗地上的建筑物同时抵押，并在泸州市国土资源局办理抵押登记。
原告万伟涛认为其支付被告曾贤林定金40万元后，曾贤林至万伟涛起诉之日仍未取得诉争房屋的全部产权，已构成违约，曾贤林应履行诉争房屋过户登记手续并承担违约金45.3万元即：合同总金额420万元×51%×20%=40.8万元，再加上原告万伟涛已付款总额从2012年4月15日按每日千分之一计算至起诉之日的利息。诉讼中，原告提供被告曾贤林于2012年2月26日与泸州市嘉诚拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》一份，该合同载明了曾贤林委托泸州市嘉诚拍卖有限公司对诉争房屋进行拍卖，被告曾贤林提出该拍卖行为系原告委托。此外，原告万伟涛提出如果被告将诉争房屋过户至原告名下，原告在支付给被告的房屋价款中，优先偿还诉争房屋在叙永信用社的抵押贷款本金及利息。第三人叙永信用社提出只要抵押债权得到清偿，第三人即消灭抵押权。
原审法院认为：原、被告约定由原告代为偿还被告就诉争房屋在第三人叙永信用社的抵押贷款160万元系原告向被告支付房屋转让对价的一种履行方式，诉讼中，原告提出其在支付给被告的房屋价款中，优先偿还诉争房屋在叙永信用社的抵押贷款本金及利息，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、诉争合同是否合法有效；二、关于被告曾贤林是否应将诉争房屋过户至原告名下的问题；三、被告曾贤林是否应承担违约金453000元。
针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，原审法院作以下评述：
一、关于诉争合同是否合法有效的问题。
（一）《房地产产权转让协议》中被告曾贤林的处分行为涉及案外人何绪泽的财产份额，但泸州市中级人民法院于2011年7月22日就何绪泽、曾红艳诉曾贤林、赵培林民间借贷纠纷一案作出的（2011）泸民终字第274号民事调解书后，曾贤林取得了诉争房屋全部产权，曾贤林有权处分诉争房屋。
（二）虽被告曾贤林在第三人叙永信用社抵押权存续期间将设定抵押的诉争房屋转让给原告万伟涛，但房屋的抵押是一种物的担保，只要房屋的担保功能不受到妨碍，房屋的转让不应受到抵押权的限制。本案中，第三人叙永信用社作为诉争房屋的抵押权人未对诉争合同的效力提出异议，且原告自愿在支付被告曾贤林的房屋价款中代为被告曾贤林偿还诉争房屋在叙永信用社的抵押贷款本金及利息，故第三人叙永信用社的抵押债权并未受到侵害。
（三）诉争合同系原、被告真实意思表示，未违法法律、行政法规效力性规定，合法有效，原、被告应按合同的约定恪守履行。
二、关于被告曾贤林是否应将诉争房屋过户至原告名下的问题。
被告曾贤林作为诉争房屋的出卖人，被告应承担办理过户登记的义务。按原、被告的约定，被告已将诉争房屋的全部产权份额转让与原告，原告万伟涛于2012年2月底前代为偿还被告曾贤林在叙永信用社的贷款160万元后，被告于2012年4月15日前将诉争房屋过户至原告名下，过户税费由被告承担。本案中，原告要求被告将诉争房屋过户至原告名下的诉请实质系原告要求被告继续履行诉争合同，原告代为被告偿还叙永信用社的贷款本金及利息亦是原、被告约定的诉争房屋转让对价的一种支付方式，故在原告代为被告偿还该款项后，原、被告约定的过户条件成就，叙永信用社的抵押权消灭，诉争房屋过户登记无法律上或者事实上不能办理的情形，被告应将诉争房屋过户至原告名下，过户过程中产生的税费由被告承担。
三、关于被告曾贤林是否应承担违约金453000元的问题。
原告万伟涛认为被告曾贤林在收取定金40万元后至万伟涛起诉之日，仍未取得诉争房屋的全部产权，已构成违约，曾贤林应承担违约金453000元，但按照泸州市中级人民法院于2011年7月22日作出的（2011）泸民终字第274号民事调解书已确认了曾贤林与何绪泽共有的位于华阳街道长丰村桑树湾土地、厂房归曾贤林一人所有，故原告的该主张，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告万伟涛于本判决生效之日起三十日内代为清偿被告曾贤林就泸州市江阳区华阳乡长丰村桑树湾社房屋（土地使用权证为：泸江区国用（2010）第001号）向第三人叙永县农村信用合作联社的抵押贷款本金160万元及相应的利息；二、被告曾贤林于原告万伟涛履行前述还款义务后三十日内将其位于泸州市江阳区华阳乡长丰村桑树湾社房屋（土地使用权证为：泸江区国用（2010）第001号；房屋所有权证为：产权证号为泸市房权证江阳区字第2005841、2005842、2005843、2005844、2005845、20058**号）过户至原告万伟涛名下，过户过程中产生的税费由被告曾贤林承担；三、驳回原告万伟涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4048元，诉讼保全费5000元，共计9048元，原告万伟涛承担4524元，被告曾贤林承担4524元。
宣判后，上诉人曾贤林不服，其主要上诉理由：按照上诉人与被上诉人签订的两份协议均约定，被上诉人万伟涛未履行代上诉人曾贤林偿还在叙永县农村信用合作联社的贷款160万元的先合同义务，曾贤林就有权拒绝办理房地产权过户登记的后合同义务。所以一审法院对被上诉人万伟涛的诉讼请求不应予以支持，依法应驳回其诉讼请求。
被上诉人万伟涛答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，故应驳回上诉，维持原审判决。
原审第三人叙永县农村信用合作联社未作答辩。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人万伟涛要求上诉人曾贤林办理房地产过户登记时是否应先代为偿还上诉人在原审第三人叙永县农村信用合作联社的贷款160万元的义务。上诉人与被上诉人诉争的房屋涉及到案外人何绪泽的财产份额部份，已经被泸州市中级人民法院于2011年7月22日就何绪泽、曾红艳诉曾贤林、赵培林民间借贷纠纷一案作出的（2011）泸民终字第274号民事调解书进行了确认，曾贤林取得了诉争房屋全部产权，有权处分该诉争房屋，因此上诉人与被上诉人于2011年6月27日、2011年12月26日两次签订的《房地产产权转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定恪守履行。现一审法院按照上诉人与被上诉人于2011年12月26日签订的《房地产产权转让协议》第四条的约定，判决被上诉人万伟涛应先行代偿还上诉人曾贤林在原审第三人叙永县农村信用合作联社的贷款160万元及其相应的利息之后，上诉人曾贤林才履行将位于泸州市江阳区华阳乡丰村桑树湾社1至6幢房屋产权变更登记至被上诉人万伟涛名下的判决并无不当，故上诉人所持的上诉理由和请求依法不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8095元，由上诉人曾贤林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝云
审 判 员 石正秀
代理审判员 税远雄
二〇一三年八月二日
书 记 员 张 玲