上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9256号
上诉人(原审原告)：陈杏容，女，1969年7月28日出生，汉族，户籍地福建省。
委托诉讼代理人：陈移东，上海名知律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：中国民生银行股份有限公司上海分行，地址中国(上海)自由贸易试验区一楼、八楼至十五楼、三十六楼。
负责人：欧阳勇，行长。
委托诉讼代理人：包晓露，上海丰融律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：阮世荣，男，1961年12月21日出生，汉族，户籍地福建省。
被上诉人(原审被告)：阮陈敏，男，1987年2月14日出生，汉族，户籍地福建省。
被上诉人(原审被告)：阮沐春，男，1989年1月4日出生，汉族，户籍地福建省。
上诉人陈杏容因与被上诉人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行上海分行)、阮世荣、阮陈敏、阮沐春案外人执行异议之诉一案，不服上海市宝山区人民法院(以下简称宝山法院)(2016)沪0113民初17291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈杏容的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认陈杏容对阮世荣、阮陈敏、阮沐春名下位于本市宝山区房屋(以下简称涉案房屋)保留租赁权拍卖，由陈杏容继续使用该房屋直至租赁期满为止。事实和理由：一、陈杏容对涉案房屋享有的租赁权早于民生银行上海分行对该房产设定的抵押权，一审对此事实认定错误。上诉人于2009年12月26日即与阮陈敏签订租赁合同并实际占有使用至今，当时以现金方式支付租金人民币60万元(以下币种相同)，有租赁合同和租金收据为证，该租赁关系真实合理。二、民生银行上海分行对系争房屋设定抵押权时未实地查看，存在审核不严的过错，由此造成的不利后果应由该行承担。
民生银行上海分行辩称，不同意陈杏容的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈杏容提供的证据无法证明其承租涉案房屋的时间在民生银行上海分行设定抵押权之前，且无法证明租赁关系的真实性。该行整个贷款授信和设定抵押权的程序均合法合规，并无过错。
被上诉人阮世荣、阮陈敏、阮沐春未到庭发表意见。
陈杏容向一审法院起诉请求：确认陈杏容对阮世荣、阮陈敏、阮沐春名下的涉案房屋保留租赁权拍卖，由陈杏容继续使用该房屋直至租赁期满为止。
一审法院认定事实：涉案房屋的权利人登记为阮世荣、阮陈敏、阮沐春共同共有，房屋类型为公寓，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。民生银行上海分行于2010年2月8日在上述房屋上设立了抵押权。民生银行上海分行与阮世荣、阮陈敏、阮沐春之间签订《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》，并经上海市杨浦区公证处公证后赋予强制执行效力。2013年3月7日，经民生银行上海分行申请，上海市杨浦公证处出具(2013)沪杨证执行字第34号执行证书，确定民生银行上海分行可持该执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，执行标的为：1、借款本金168万元；2、拖欠利息7,017.44元；3、罚息，截止至2013年2月7日暂计2,083.02元，以及自2013年2月8日起直至债务清偿之日的罚息；4、债权人为实现债权所支出的合理费用(含律师费84,000元)。之后，民生银行上海分行于2013年4月13日持该执行证书向宝山法院申请执行，该院以(2013)宝执字第2478号立案执行。
在预执行过程中，宝山法院于2013年4月8日轮候查封涉案房屋，并于2015年6月4日以民生银行上海分行对该房屋享有抵押权为由，向深圳市罗湖区人民法院致函，要求该院将涉案房屋的处分权交由宝山法院实施。深圳市罗湖区人民法院于2015年9月9日出具公函，同意将涉案房屋的处分权(包括续封权、解封权)移交宝山法院。宝山法院遂于2015年12月7日至涉案房屋现场张贴迁出公告，责令阮世荣等及其他居住人于同月31日前自行迁出，到期仍不履行的，该院将依法强制执行。陈杏容即向宝山法院提出案外人执行异议，该院于2016年8月29日作出(2016)沪0113执异42号执行裁定，驳回陈杏容的异议。陈杏容遂提起本案诉讼。
宝山法院认为，当事人对自己提出的请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于陈杏容主张的租赁权，首先，其仅凭与阮陈敏之间签订的租赁合同、记载有现金交付60万元内容的收据，尚无法证明该租赁关系的合法性及合理性；其次，对于租赁权的特殊保护，是为避免由于出租人处分租赁物的行为导致承租人被迫搬离租赁物时，危及承租人基本的居住权，而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，无法以此对抗已登记的租赁权。陈杏容作为承租人，未能提交其与出租人间签订的房屋交接书、在涉案房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明等相关依据，其提交的水电费单据、管理费账单即使真实，也仅能证明其在2012年2月后占有使用了涉案房屋，该时间迟于民生银行上海分行在涉案房屋上设定抵押权之日。据此判决驳回陈杏容的诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，陈杏容提供的证据显示，其于2009年12月26日与阮陈敏签订《租赁合同》承租涉案房屋，该房屋建筑面积为179.22平方米，租赁期为18年，自2010年1月1日起至2028年12月31日止，每月租金为2,600元，陈杏容首期付216个月的租金并押15个月的租金等。同日，阮陈敏出具《补充协议》，明确陈杏容有权在租赁期间对涉案房屋进行合法转租；若该房屋在租赁期间发生所有权变动或其他变动事项，都不得影响租赁合同的法律效力；如有违约，阮陈敏除退还剩余资金外，还须支付陈杏容违约金10万元等。
二审中，陈杏容补充提供涉案房屋自2009年9月起至2010年1月止的水费发票、2010年2月的电费发票、2009年12月的燃气费发票和2010年房屋维修基金结存单。经质证，民生银行上海分行对上述证据的真实性予以认可，但认为无法证明系陈杏容支付，亦无法证明陈杏容在涉案房屋设定抵押权之前已实际入住使用的事实。
本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张承租权，能提供证据证明其在执行标的被查封或设定抵押权之前，已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有、使用执行标的，已支付合理租金，且与被执行人无关联关系的，人民法院应予支持。本案中，陈杏容依据其与阮陈敏签订的《租赁合同》主张涉案房屋的租赁权。该合同的签订日期虽在涉案房屋被设定抵押权之前，但陈杏容未提供充足的证据证明其已支付了相应租金，且以现金方式一次性支付十八年房租不合交易惯例。涉案房屋的建筑面积约180平方米，而《租赁合同》中约定的租金却仅为每月2,600元，明显低于当时当地的正常租金水平。因此，对陈杏容主张已支付涉案房屋的合理租金的事实，本院难以认定。另外，陈杏容虽提供部分在涉案房屋被抵押之前的水电费和燃气费的发票，但上述证据中有部分发生在《租赁合同》签订之前，且无法证明系其缴纳，也不能证明陈杏容在涉案房屋被设定抵押权之前已实际入住使用的事实。故陈杏容对涉案房屋主张的租赁权不符合法定应予支持的情形，应予驳回。综上，陈杏容的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈杏容负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓东
审判员 朱志红
审判员 张常青
二〇一七年十二月十二日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……