江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）饶中民二终字第38号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑瑞珍。
委托代理人曾艳祖，江西帝经律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）滕碧贞。
委托代理人曾艳祖，江西帝经律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李贵臣。
委托代理人章新传，江西贤和律师事务所律师。
委托代理人吴步军，江西贤和律师事务所律师
上诉人郑瑞珍、滕碧贞因房屋租赁合同纠纷一案，不服横峰县人民法院（2012）横民二初字第41号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑瑞珍、滕碧贞及其委托代理人曾艳祖，被上诉人李贵臣及其委托代理人章新传、吴步军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年4月30日，原告李贵臣与被告郑瑞珍、滕碧贞签订《租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于横峰县岑阳镇人民大道2号自建房一楼一间店面和二楼一层出租给二被告经营宾馆（大道宾馆）。原、被告双方还作如下约定：一、在租用期每年租金2.6万元，一次性付清（2007年首付房租、押金各1万元，剩余部分将在9月底付清5162元）；二、本合同每五年签订一次，租金不变，如需继续租用，原告将给被告在同等条件下优先权；三、房屋租金不包括水电费，原告提供水源、电源，水、电费按月结算，交付给原告……五、被告在装修期间，按宾馆结构装修，原告不得干涉，解除合同后被告必须给原告恢复原状（拆过墙和卫生洞），原告必须把押金退还给被告。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告交付1万元房租押金，将房屋按宾馆结构进行装修经营使用，并每年向原告交付当年租金。2012年3月31日，原告通知二被告租赁合同将于2012年4月30日到期，要求二被告于2012年5月1日前腾空所租赁的房屋并按合同约定将房屋恢复原状。二被告要求续租房屋，因原、被告双方未就租金达成一致而未续签租赁合同，二被告亦未腾空房屋。2012年5月23日，原告将二被告经营的大道宾馆的水电切断。原、被告双方因此发生纠纷。鉴此，原告诉至法院请求判令：一、二被告腾空承租的房屋，付清应付水、电费及拖欠电费；二、恢复房屋的原三室两厅结构及要求门、窗完好、水电到位；三、赔偿延期腾房期间的租金损失，按3700元／月计算。四、本案诉讼费用由被告承担。
反诉原告认为，反诉原、被告双方于2007年4月30日签订《租赁合同》时，双方口头约定租期为十年，故反诉原、被告在租赁合同第二条约定，“本合同每五年签订一次，租金不变，如需继续租用，反诉被告将给反诉原告在同等条件下优先权”，此条明确表明合同租赁期限并没有固定为五年，而是每五年签订一次而且租金不变，只有在反诉原告不同意续签或同等租赁条件下放弃优先租赁权的情况下租赁合同才终止。本案中，反诉原告按合同约定于2012年4月10日通知反诉被告要求与其续签时，反诉被告并未提出任何第三方要求承租的情况下拒绝续签租赁合同的行为明显违约，从承租房屋经营宾馆的行业惯例而言，租赁期通常也在十年以上，否则承租人将无任何利润可言，且反诉原告要求装修工人使用至少能用到十年的装修材料时，反诉被告并未表示反对。租赁合同第五条约定恢复原状仅限于拆过墙和卫生间洞，故反诉被告无权要求恢复房屋三室两厅的结构并要求门窗、水电到位，反诉被告应按租赁合同的约定履行续签手续，无权要求赔偿延期腾空房屋的租金损失。鉴此，反诉原告提出反诉，请求判令：一、反诉被告履行租赁合同第二条，即与反诉原告续签五年租赁合同，租金2.6万元／年不变；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原审认为，原告（反诉被告）李贵臣与被告（反诉原告）郑瑞珍、滕碧贞签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。《租赁合同》第二条约定：“本合同每五年签订一次，租金不变，如需继续租用，甲方（原告）将给乙方（被告）在同等条件下优先权”。该合同租赁期限为五年，五年租赁期限届满后，被告要求续租应与原告重新协商且签订书面协议。原、被告双方未就续租事宜达成合意。2012年5月23日，原告将租赁房屋的水电切断，其行为表明拒绝续租。双方的租赁关系已终止。故反诉原告主张要求与反诉被告续签五年租赁合同，租金2.6万元／年不变的反诉请求不符合合同约定和法律规定，不予支持。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。至法庭辩论终结前，被告仍未腾空租赁房屋交付给原告显属不当，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求符合合同约定与法律规定，予以支持。结合本案实际综合考虑，应给予被告两个月腾空房屋的合理宽限期。合理宽限期过后，被告仍未腾退房屋的，应当支付逾期腾房占有使用费，该占有使用费应按照原、被告双方合同约定的租金标准确定，即每月按2167元（26000元／12）计算。故原告主张要求被告按3700元／月赔偿从2012年5月1日起至实际腾房之日止的租金损失合理部分的诉讼请求于法有据，予以支持。因二被告在庭审中认可尚欠原告水费515元，故原告要求被告支付拖欠的租赁期间内应由被告负责交付的水费515元的诉讼请求符合原、被告双方的约定，有事实和法律依据，予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的电费及恢复房屋的原三室两厅结构及要求门、窗完好，水、电到位的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能提供有效证据证明被告拖欠电费的具体数额及涉案房屋租赁前的结构情况，故对该部分的诉讼请求不予支持。关于被告所交纳的押金1万元，被告未就该部分主张，本案不作处理，被告可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告郑瑞珍、滕碧贞于本判决生效之日起三十日内腾空其承租的位于横峰县岑阳镇人民大道城南2号的房屋，并将该房屋返还给原告李贵臣；二、被告郑瑞珍、滕碧贞于本判决生效之日起十日内向原告李贵臣支付逾期腾房占有使用费，计算方法为：从2012年7月23日起至交房之日止按每月2167元计算；三、被告郑瑞珍、滕碧贞于本判决生效之日起十日内向原告李贵臣支付水费515元；四、驳回原告李贵臣的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郑瑞珍、滕碧贞其他反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，共计200元，由原告（反诉被告）李贵臣负担100元，由被告（反诉原告）郑瑞珍、滕碧贞负担100元。
上诉人郑瑞珍、滕碧贞上诉称，一、被上诉人李贵臣应按双方租赁合同的约定履行续约手续。第一、按租赁合同第二条约定，本合同每五年签订一次，租金不变，如需继续租用，甲方将给乙方同等条件下优先权。此条明确表示租赁期限并没有固定为五年，只是每五年签订一次，租金不变，只有在上诉人不同意续签和同等租赁条件下放弃优先租赁权的情况下租赁合同才终止。第二、从承租房屋经营宾馆的行业惯例而言，租赁期限通常也是在十年以上，否则，承租人将无任何利润可言。第三、上诉人在合同期内依约全面履行了义务。第四、上诉人在装修租赁物期间，在被上诉人在场的情况下曾要求装修工装修材料至少要用到十年，被上诉人并未表示反对。第五、2009年横峰县人民法院民事调解书确定上诉人与被上诉人的合同期限为五年，此调解书的内容并不能否定上诉人享有续租权。二、被上诉人无权要求赔偿延期腾房的使用费。上诉人按合同约定于4月10日通知被上诉人，要求续签合同，被上诉人并未提出任何第三方要求承租的情况下，拒绝续签租赁合同，明显违反《合同法》、《民法通则》及双方签订的合同第二条的约定。被上诉人无故不与上诉人续签租赁合同，2012年5月23日被上诉人强行切断上诉人水、电属侵权行为。另外，上诉人已交纳押金1万元未予退还。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法撤销横峰县人民法院（2012）横民二初字第41号民事判决，并依法改判上诉人与被上诉人续签房屋租赁合同，本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李贵臣答辩称，一、一审法院认定本案涉诉房屋租赁期限为五年，事实认定清楚，证据确实充分。1、一审庭审中，被上诉人提供了房屋租赁介绍人金某的证词、证言，（2009）横民一初字第266号民事调解书等相关证据证实，涉诉房屋租赁期限为五年，上诉人认为房屋租期为十年，未提供相应的证据证实，上诉人提供的证人证言存在证明效力的问题，不能证明涉诉房屋租期为十年。根据谁主张谁举证原则，上诉人应承担举证不能的法律后果。2、上诉人已经丧失了优先租赁权，被上诉人在2012年3月31日向上诉人发出通知，告知上诉人涉诉房屋租赁期限于2012年5月1日届满，如不续租，应当及时搬出该承租房屋，上诉人收到该通知后，没有就续租事宜与被上诉人达成一致意见，2012年5月23日，被上诉人将水电切断，不存在任何的侵权行为。二、一审判决上诉人支付逾期腾空房屋占有使用费合理、合法。既然涉诉房屋的合同期限已经届满，双方未就续租达成一致意见，根据合同约定，上诉人应当及时返还租赁物，由于上诉人一直占用涉诉房屋，一审判决其支付逾期腾空房屋占有使用费完全符合法律规定。至于上诉人交纳租房押金1万元，在一审审理程序中，上诉人并未主张房屋押金事宜，根据不告不理的原则，不应在本案二审程序中审理。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人郑瑞珍、滕碧贞与被上诉人李贵臣签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第二条约定：本合同每五年签订一次，租金不变，如需继续租用，被上诉人将给上诉人在同等条件下优先权。根据该合同约定及证人金某的证言，可以认定本案房屋租赁期限为五年，租赁期限届满后，如上诉人要续租应与被上诉人重新协商，在同等条件下享有优先权。上诉人的优先权必须在被上诉人继续出租房屋给他人的同等条件下行使，同等条件包括租金价格、租赁期限等主要条件相对平等，在没有第三方要求承租的情况下，上诉人要续租，也应与被上诉人就租金价格、租赁期限重新进行协商。因上诉人与被上诉人对续租事宜未能达成一致意见，被上诉人要求上诉人返还出租房屋符合法律规定和合同的约定。上诉人称被上诉人承诺租赁期限为十年，且租金不变，但未提供有效的证据证明。租赁期限届满前，被上诉人即给上诉人发出腾房通知，租赁期限届满后，被上诉人切断了出租房屋水电，被上诉人已明确表示不同意续租，上诉人仍占有租赁房屋，上诉人应承担占有房屋的使用费。上诉人交纳的租房押金1万，因上诉人在一审中未主张退还，故本案对租房押金不予处理，上诉人可另行主张。为此，原审法院的判决是正确的，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑瑞珍、滕碧贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 蕾
审 判 员 王 琦
代理审判员 徐志峰
二〇一三年四月十八日
代书 记员 邱露莹