温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2013）温鹿民初字第1727号原告：潘崇发，男，1950年4月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人：林勇、黄锡楚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会，住所地：温州市鹿城区水心柳13幢南首。组织机构代码：K1495576-X法定代表人：潘敏杰，主任。委托代理人：朱海怀，浙江卓朗律师事务所律师。原告潘崇发与被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会（以下简称水心村委会）拍卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理，依法由审判员沈文江独任审判，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告潘崇发的委托代理人林勇、黄锡楚，被告水心村委会的委托代理人朱海怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘崇发诉称：原告于2010年6月9日参加温州产权交易拍卖行有限公司（以下简称产权拍卖行）举办的拍卖会，并拍得温州市鹿城区水心公寓××室房屋。原告依约付清了拍卖成交款和拍卖佣金，被告将涉案房屋交付原告使用，原告对涉案房屋进行了装修，支出装修费用合计785096元。但此后，因被告水心村委会拖延办理产权初始登记，导致原告因限购政策的原因而无法办理房屋过户手续，并致《拍卖成交确认书》被解除。原告认为，因被告过错导致涉案房屋无法过户，其应当赔偿原告支出的装修费用，现请求判令被告赔偿原告为水心公寓××室所支出的装修费用785096元并赔偿利息损失（装修款利息损失自起诉之日起按中国人民银行同期一年期贷款年利率计算至判决确定的履行之日止；另要求赔偿拍卖款4785100元和佣金57421元合计4842521元利息损失按中国人民银行同期一年期贷款利率从2010年6月29日计算至判决确定的履行之日止，暂算至2013年9月23日为1098655元）；由被告承担本案评估费用及诉讼费用。为证明诉称事实，原告向本院提供如下证据：1、拍卖成交确认书、拍卖标的交付书，证明原告拍得被告委托拍卖的涉案房产的事实；2、收据联、发票联，证明原告已依约支付拍卖款和佣金的事实；3、房屋信息查询单，证明被告拖延办理房产过户手续，因房产限购政策出台致使原告无法办理涉案房屋过户手续；4、工程决算书、装修自理清单，证明原告支出的装修费用；5、照片，证明原告装修涉案房屋的实际情况。审理中，因原告申请，本院委托温州兄弟资产评估有限公司对水心大厦2幢××室（即水心公寓××室）2011年2月装修时的市场价格进行评估。该公司于2013年11月12日作出温兄评（2013）307号《资产评估报告》，评估结论为上述房屋装饰装修价值评估值为437000元（评估基准日为2011年2月28日）。被告水心村委会辩称：1、被告在拍卖前已明确告知原告取得产权证的时间不能确定，因此造成的损失由原告自行承担。根据《拍卖法》的规定，委托人承担责任的前提是事前没有告知拍卖标的物的瑕疵。被告拍卖前已如实告知拍卖标的物情况，原告应该预见无法办理过户手续的风险，其在过户事项还没有明确约定的情况下进行装修，故损失应由其自行承担。2、被告在拍卖后即交付涉案房屋，原告装修后也一直使用该房屋，被告并没有享受装修，对合同解除也无过错，故没有义务赔偿原告的损失。3、原告主张拍卖款和佣金的利息损失已超过诉讼时效，且此前判决的类似拍卖合同纠纷案件，法院对主张该利息损失不予支持。综上，应驳回原告诉讼请求。审理中，被告水心村委会提起反诉，请求判令：1、本案原告腾空涉案房屋，恢复原状并返还被告；2、赔偿被告因解除《拍卖成交确认书》造成的房屋差价损失（暂按4000元/平方米计867160元）；3、赔偿被告租金损失共计228000元（自2010年7月3日起暂按6000元/月计算，暂算至2013年9月3日止）；4、由被告承担本案评估费用及诉讼费用。被告提起反诉后，本院依法通知其预缴反诉诉讼费，但被告在规定期限内未预缴诉讼费用，故本院视为其自行撤回反诉请求。被告未向本院提供证据，但向本院申请对涉案房屋现价格及租金（2010年7月3日至2013年9月）进行评估。本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司温州分公司对以上事项进行评估，该公司于2013年11月14日出具估价报告，对涉案房屋于评估时点2013年10月30日的市场价值评估单价为17300元/平方米，总价为370.5万元；2010年7月3日至2011年1月31日毛坯房租金29400元；2011年2月1日至2013年9月装修后租金208000元；合计租金为237400元。庭审中，对原告提供的除工程决算书、装修自理清单以外的其他证据，被告均无异议，本院予以采信。两份评估报告均系本院委托有资质的评估机构作出，评估程序亦合法，本院予以采信。关于工程决算书、装修自理清单，被告对其真实性有异议，本院认为，涉案房屋装修价值已经由评估，在没有实际支出费用的相关证据予以印证的情况下，本院对以上工程决算书、装修自理清单不予采信。根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告潘崇发为水心村村民。2010年4月，被告水心村委会委托产权拍卖行对温州市鹿城区水心大厦A、B幢部分房屋共计34套进行拍卖，办理买受款结算。同年6月9日，原告参与竞拍并拍得坐落温州市鹿城区水心公寓××室（建筑面积219.5平方米）房屋，拍卖成交单价为21800元/平方米，总价为4785100元。同日原告与产权拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。同年6月29日，原告向产权拍卖行缴清了拍卖款4785100元和拍卖佣金57421元。同年7月2日，涉案房屋交付给原告。2011年3月8日，温州市人民政府颁布了《关于的实施意见》。2012年9月，被告水心村委会取得涉案房屋所有权证及土地使用权证。由于原告在拍卖前已有四套房屋，受上述房地产限购政策的限制，无法办理其拍得房屋的产权过户手续。为此，原告向本院提起诉讼。本院于2013年8月13日作出（2013）温鹿民初字第1002号民事判决，解除原告与产权拍卖行签订的《拍卖成交确认书》；水心村委员会于判决生效之日起十日内返还原告潘崇发拍卖成交款4785100元并赔偿损失28710.5元。该判决生效后，经执行水心村委会已履行支付款项义务，原告于2013年11月腾空涉案房屋并返还水心村委会。本院认为：原告就涉案房屋拍卖合同提起诉讼后，法院生效裁判已确认其与产权拍卖行签订的《拍卖成交确认书》合法有效，但因被告水心村委会在房地产调控政策实施后才取得涉案房屋所有权证，根据该政策的规定，原、被告不能办理涉案房屋的产权过户手续，导致合同无法继续履行，故判决解除《拍卖成交确认书》。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告在拍得涉案房屋、支付价款并交付使用后进行装修并无过错，在合同解除，被告返还拍卖款并赔偿佣金损失，原告腾空返还房屋的情况下，其所支出的装修费用确系实际损失。况且，原告进行的装修提升了房屋的适用性，而大量装饰装修必然与房屋形成附合难以拆除，在房屋返还后实际由被告使用支配。因此，原告要求被告赔偿其装修损失，合理有据，本院予以支持。经本院委托评估，涉案房屋在装修当时的装修价值为437000元，但考虑到本案拍卖合同解除不归责于原告或被告，且原告装修入住后已实际使用至其腾空时，故对原告装修损失，应以装修现值为基础，由双方按照公平原则分担。综合以上因素，本院酌定被告赔偿原告装修损失180000元。至于原告所主张的装修费用及拍卖款、佣金的利息损失，由于双方支付拍卖款、佣金及将涉案房屋交付使用，均系依约履行生效合同行为，而合同解除不归责于双方，故原告要求被告水心村委会赔偿利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘崇发装修损失180000元；二、驳回原告潘崇发的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11651元，评估费45500元，共计57151元，由原告潘崇发负担33000元，由被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会负担24151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 元人民陪审员  郭笑春人民陪审员  谢文兴二〇一四年六月十三日书 记 员  孙芳芳附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条第（五）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。