浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第345号
上诉人（原审原告）某甲公司，住所地绍兴市越城区胜利东路33号。
法定代表人郭某某。
委托代理人（特别授权代理）俞某。
上诉人（原审被告）某乙公司，住所地绍兴市经济开发区剡溪路256号。
法定代表人张某某。
委托代理人（特别授权代理）赵某某、史某某。
上诉人某甲公司、上诉人某乙公司因租赁合同纠纷一案，不服浙江省越城区人民法院（2012）绍越民初字第2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人某甲公司的委托代理人俞某，上诉人某乙公司的委托代理人赵某某、史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2011年6月25日，原告与被告签订场地租赁协议1份，协议约定由被告将坐落在绍兴市解放北路180号一至三楼营业场地租赁给原告，租赁期限为10年，被告同意将其中2011年6月25日至2011年10月24日止的四个月作为免租期；总租金3018.61万元，租金一年一付，在每年的9月25日前支付；原告因经营所需，根据场地情况须安装1-3楼自动扶梯二至四部，此费用由原告承担，但在合同期满原告不再续租或中途解除合同等情况时，在原告确保电梯正常使用的前提下，被告以增加电梯投资发票总金额的50%价格进行回购（安装电梯品牌及其价格由双方共同确定），回购款在最后一年的租金中进行扣减（中途解除合同无法扣减时被告须另行筹款支付）；原告所租场地内部的顶、地、墙及因经营所需增加的消防设施等由原告负责改造，费用由原告承担，但被告须协助原告提供消防报审所需的资料；该协议约定违约金为50万元整，违反该协议约定的任何一条行为均属违约。合同签订后，被告依约将租赁场地交付给原告，原告进场装修后开始经营。2012年5月5日，原告向被告发函1份。2012年6月8日，原告注销其解放路店的营业执照。2012年6月20日，原告在绍兴日报上刊登公告，公告内容如下“某乙公司：贵我双方于2011年6月25日签订《场地租赁协议》一份，现因经营原因，致使该协议无法继续履行。我司为此曾书面致函贵司要求前来协商解决协议终止的相关事宜，但函件已遭贵司退回。故特公告贵司请于5日内与我司共同商议协议终止相关事宜。某甲公司二0一二年六月二十日”2012年6月25日，原告向被告发函1份，并对该发函内容进行了公证。函件主要内容如下：因经营原因，原、被告签订的租赁协议无法继续履行，原告相关人员已于2012年4月25日口头告知被告要求解除租赁协议；原告愿根据场地租赁协议向被告支付违约金50万元；被告应按协议约定向原告支付电梯回购款201975元；原告已支付2011年10月25日至2012年10月24日止的房租250万元整，希望被告退回未到期的房租；原告投入1132355元用以对所租场地内部及消防设施的改造及装修，增加了场地的价值，希望被告给予原告装修总投入50%的装修补贴；希望被告本着友好协商的原则酌情考虑，并配合原告在本月底前完成场地租赁协议终止的相关事宜。2012年7月9日，原告委托浙江永大律师事务所向被告发送律师函，主要内容如下：因协议实际履行过程中，双方因经营问题产生纠纷，原告撤出了承租房屋内的所有货物及部分装修，被告也将承租房屋的进出通道进行了上锁、焊封等措施，阻止原告人员出入。为此，原告于2012年4月底注销了“某甲公司解放路店”的营业执照，并于2012年5月4日致函被告要求解除场地租赁协议，支付电梯回购款、补偿装修款、返还租金等，同时愿承担相应的违约金。但被告未对该函件作出书面答复。律师认为，因被告与原告之间产生纠纷，导致原告要求提前解除租赁协议，且事实上原告撤出商品、注销营业执照，被告对承租房屋进行锁门、焊封通道阻止雄风商贸人员出入等行为，已使双方合同目的无法实现，租赁协议已实际解除。协议解除后，被告应按协议约定对电梯进行回购、并返还相应租金、补偿装修款等。请被告于接函后5个工作日内与原告协商上述问题，否则，原告将不得已循诉讼途径加以解决。2012年8月13日，原告向该院起诉。
原审判决认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效。该案的主要争议焦点是原告单某解除合同的理由是否成立。该院对此分析如下：合同解除是指在合同有效成立以后，当具备解除的条件时因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。合同的解除分为法定解除和约定解除。该案中，原告在诉状中声称因被告于2012年5月在未通知原告的情况下将承租房屋的进出通道全部进行了上锁焊封等措施导致原告事实上无法营业，但无论是原告于2012年6月20日在绍兴日报上刊登的公告，还是原告于2012年6月25日发给被告的函件中，都明确载明系因经营原因导致协议无法履行，且原告愿意主动承担违约金以求解除合同，而从未提及被告对进出通道进行上锁焊封之事。结合双方的庭审陈述及其他证据，可以确定原告要求解除合同的真实原因是其本身的经营问题，而不是其诉称的被告对其通道进行上锁焊封。故原告以被告违约要求解除合同的请求不能成立。但考虑到原告已因经营问题注销其解放路店的营业执照，并已实际撤离租赁场地，租赁合同事实上已不可能继续履行，原告也通过多种方式向被告表达了解除合同的意愿，租赁场地已空关数月，再继续空关下去也只能扩大损失，而被告收回该房屋却可以另租他人或自行使用。为保证物尽其用，促进经济发展，并从衡平双方当事人的利益角度，该院对原告要求解除合同的请求予以支持，但因原告系单某违约解除合同，故对因此给被告造成的损失应予赔偿，该损失主要是原告腾退之前实际占用期间的费用，及免租期的损失。因该损失已超过了违约金，故原告只需向被告支付实际损失，无需另行支付违约金。同时被告也应依约支付原告电梯回购款208725元。至于原告主张的装修款，因合同系原告方单某要求解除，被告并无过错，故原告无权要求被告补偿装修款。但考虑到原告在免租期的主要活动是对营业场地进行装修及安装消防设施，而消防设施是大型营业场所必不可少的条件，对被告来说有相应的利用价值，故该院在免租期扣减方面酌情予以考虑。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告某甲公司与被告某乙公司于2011年6月25日签订的场地租赁协议；二、原告某甲公司应支付给被告某乙公司免租期租金20.83万元，并按每月21.46万元的标准支付自2012年10月25日起至实际腾退之日止的使用费；三、被告某乙公司应支付给原告某甲公司电梯回购款208725元；上述第二、第三项折抵后，原告尚应支付给被告的款项在该判决生效后三十日内付清。四、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9083元，由原告某甲公司负担。
上诉人某甲公司不服原审判决，提出上诉称：原审法院认定事实不清、适用法律有误。一、上诉人雄风商贸有限公司已于2012年6月开始不再使用涉案租赁场地，原审被告随时可以使用该场地，故不存在继续占用的事实。原审法院判令上诉人雄风商贸有限公司按每月21.46万元的标准支付自2012年10月25日至实际腾退之日止的使用费与情与理不符。在原审判决后，上诉人雄风商贸有限公司又于2013年1月17日通过公证邮寄方式向原审被告及其委托代理人发函声明某案房屋早已腾退，原审被告随时可以使用，但三封公证邮寄送达的快递均被原审被告拒收。二、原审法院判令免租期租金20.83万元没有事实和法律依据。从双方签订的合同约定来看，该四个月免租期与双方订立合同的实际履行时间长短无关，属于乙意思自治。且该四个月免租期上诉人雄风商贸有限公司都在对涉案场地进行装修，属于合理的装修期。三、上诉人雄风商贸有限公司对于甲案房屋进行了改造和装修，投入了大量的资金，鉴于上诉人雄风商贸有限公司实际使用时间不足半年，请求法院判令原审被告给予上诉人雄风商贸有限公司50%的装修款作为补偿。综上要求二审法院发回重审或依法改判支持上诉人雄风商贸有限公司的上诉请求。
某乙公司答辩称：原审判令准予双方解除合同，无事实和法律依据。一、原审原告陈述其在2012年6月开始不再租赁涉案营业场所，但该租赁标的一直由其控制，且之后其又进行招租转租，这些行为均是原审原告的单某行为，与上诉人原审被告无关，双方并没有解除租赁合同。二、原审原告在原审中提供的公告、发函、录音资料只能证明其要求解除合同及商谈转租的有关事宜，均没有腾退租赁房屋交付上诉人原审被告。三、原审原告上诉请求解除本案租赁合同，故本案双方之间的租赁合同尚未解除，租赁标的也尚未交付上诉人原审被告。四、从原审原告2013年1月17日发函来看，该函件印证了原审原告至今没有腾空交付的事实。综上，本案双方租赁合同尚未解除，双方也未存在腾空交付的事实。
上诉人某乙公司不服原审判决，提出上诉称：一、原审判决解除租赁合同没有事实和法律依据。原审原告因经营问题要求解除合同，原审法院以“为保证物尽其用，促进经济发展，并从衡平当事人的利益角度，对原审原告要求解除合同的请求予以支持”，有违公正公平原则。原审在没有任何法定、约定解除的情况下判决双方租赁合同解除没有任何法律依据。二、原审对免租期租金及违约金处理与事实不符。依照合同约定原审原告应支付上诉人原审被告50万元违约金。至于四个月免租期租金，租赁合同是基于十年的租赁期而约定的，现原审原告只租赁了一年，故其应支付给上诉人原审被告十分之九的免租期租金计75万元。三、原审判决上诉人原审被告支付原审原告电梯回购款没有依据。依照合同约定，原审原告安装电梯的品牌及价格需与上诉人原审被告协商，现原审原告单某要求解除合同，原审法院仅凭原审原告提供的发票认定电梯回购款是没有依据的。四、原审法院审理程序不当。上诉人原审被告在原审时提出了反诉，原审法院对此未作回应，属程序不当。综上，请求撤销原审判决，依法驳回原审原告的上诉请求。
某甲公司答辩称：一、原审法院判决双方当事人租赁合同解除符合事实和法律。事实上原审原告从5月份开始已不再使用涉案租赁场地，原审法院判令合同解除符合我国法律规定。二、对于免租期租金及违约金，原审原告方是不予认可的。三、电梯回购款的问题，依照合同约定，还有一个消防设施，都应该由原审被告补偿给原审原告。
上诉人某甲公司在二审庭审中提供如下证据：证据1、公证书三份，要求证明上诉人雄风商贸有限公司在原审庭审后，再次向原审被告明确了该租赁场地可以自由使用，上诉人已经实际撤离该场地的事实。证据2、绍兴日报上的房屋腾退声明一份，要求证明上诉人雄风商贸有限公司已再次向原审被告进行房屋腾退声明。证据3、邮寄回执三份，要求证明原审被告对邮件拒收。上诉人某乙公司质证认为：均没有收到上述证据，对上述证据均持有异议。腾退声明不能证明房屋已经腾退。本院经审查后认为，上诉人某甲公司提供的证据符合证据三性，且相互印证，具有较强的证明力，故本院依法予以采信，并据此对下列事实进行认定：上诉人某甲公司于2013年1月16日登报声明讼争房屋于2012年5-6月已实际腾退，上诉人某乙公司可随时对该租赁场地进行使用等内容，并于2013年1月17日以公证邮寄的方式向上诉人某乙公司、赵某某投递了《房屋腾退声明》，上述公证邮寄快递均被退回。
上诉人某乙公司在二审中未提供新的证据。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点为：一、原审法院判令讼争租赁合同解除是否合法、合理；二、原审关于免租期租金、装修款、电梯回购款、场地使用费支付期间的处理是否得当；三、原审关于本案租赁合同违约金的处理是否正确。
关于第一个争议焦点，本案双方当事人于2011年6月25日签订的场地租赁协议，主体适格，意思表示真实，内容合法，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”上诉人某甲公司于2012年6月20日在绍兴日报上公告：“对于乙2012年6月25日签订的《场地租赁协议》因经营原因已无法继续履行，请上诉人某乙公司于5日内共同协商协议终止相关事项”，表明上诉人某甲公司无意继续履行合同和实现合同目的，并已通过登报公告的方式明确通知上诉人某乙公司主张解除讼争租赁合同。上诉人某乙公司虽在诉讼中对解除合同持有异议，但其并未对上诉人提出的共同协商终止协议，提出异议，也未在三个月内就上诉人某甲公司提出的解除合同问题提起异议之诉。同时，根据双方当事人签订的《场地租赁协议》第四条约定，场地租金及应由乙方（上诉人雄风商贸有限公司）承担的税费在每年9月25日前支付。双方当事人第一年租期为2011年6月25日至2012年10月24日，依照合同约定，上诉人某甲公司应于2012年9月25日前支付2012年10月25日至2013年10月24日的租金。但根据本案实际，上诉人某甲公司于2012年6月8日注销了某甲公司解放路店，于2012年6月20日发表上述公告，2011年8月13日提起诉讼要求解除租赁合同，并且不再依约缴纳合同约定的第二年租金，表明上诉人某甲公司通过自身行动坚决要求解除合同，合同目的事实上已无法实现。故于法于理，上诉人某甲公司要求解除讼争租赁合同的请求，均应予以支持。至于解除时间，本院依法认定为2012年9月21日。
关于第二个争议焦点，双方当事人签订的场地租赁协议，合法有效，双方当事人均应受协议约束。一、关于免租期租金的问题。双方合同中明确约定，租赁期限为壹拾年（不含四个月免租期），甲方（上诉人某乙公司）同意将其中2011年6月25日起至2011年10月24日止的四个月作为免租期。依照合同约定，双方当事人系协调一致对2011年6月25日起至2011年10月24日止的四个月免缴租金，故上诉人某甲公司依约无须缴纳免租期租金。原审法院判令上诉人某甲公司缴纳免租期租金20.83万元错误，本院依法予以纠正，对于上诉人某乙公司要求的支付免租期租金75万的请求，依法不予采信和支持。二、关于装修款的问题。双方合同约定，在不损坏场地原有结构和安全前提下，乙方（上诉人某甲公司）可对所租场地进行装潢，装潢的一切费用由乙方某担；乙方所租场地内部的顶、地、墙及因经营所需增加的消防设施等由乙方负责改造，费用由乙方某担，但甲方须协助乙方提供消防报审所需的资料。故上诉人某甲公司要求上诉人某乙公司返还部分装修款的请求，不符合合同的约定，亦无法定依据，本院依法不予支持。三、关于电梯回购款的问题。双方合同约定，乙方（上诉人某甲公司）因经营所需，根据场地情况须安装1-3楼自动扶梯二至四部，此费用由乙方某担，但在合同期满乙方不再续租或中途解除合同等情况时，在乙方确保电梯正常使用前提下，甲方（上诉人某乙公司）以增加电梯投资发票总金额的50%价格进行回购（安装电梯品牌及其价格由双方共同确定），回购款在最后一年的租金中进行扣减（中途解除合同无法扣减时甲方须另行筹款支付）。上诉人某乙公司主张上诉人某甲公司安装电梯的品牌及价格事先未与其协商确定，故上诉人某乙公司在上诉人某甲公司要求单某解除合同的情形下不应承担电梯回购款。本院认为，上诉人某乙公司并未就电梯安装的品牌及价格提出实质性异议，也未提供反驳证据证明其主张，故原审法院依照合同约定，根据上诉人某甲公司提供的电梯费用发票，对上诉人某甲公司要求支付电梯回购款50%的诉请予以支持，并无不当。四、关于场地使用费支付期间的问题。上诉人某甲公司解除合同虽为违约，但其为尽早解决合同终止事宜和纠纷，数次通过报纸公告、公证邮寄等方式告知上诉人某乙公司，要求协商解决协议终止事宜，并告知腾退情况，但上诉人某乙公司消极应对，不作回应和配合，致使租赁场地空关数月，造成损失扩大，该种处理方式在一定程度上有违诚信原则，不利于乙纠纷的理性解决，根据《中华人民共和国合同法》第一百十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，造成的相应不利后果应由上诉人某乙公司自行承担。故本案租赁合同解除以后，上诉人某甲公司支付的场地使用费应当限定一个期限，这个期限可以以上诉人某乙公司如配合纠纷及时解决，某甲公司进行腾退返还的合理期限为参照依据，这也有利于及时妥善解决本案合同纠纷，防止损失无理扩大。结合本案案情与实际，本院认为场地使用费支付期限以租赁合同解除后三个月左右为宜，故本院确定场地使用费支付至2012年12月25日止。至于之后的场地使用费，上诉人某甲公司无须负担，但其应根据诚信原则作好后续的腾退、返还及相关配合工作。故上诉人某甲公司在扣除已支付的第一年租金的情形下，尚应支付上诉人某乙公司的使用费为42.92万。
关于第三个争议焦点，双方当事人签订的场地租赁协议对于违约责任作如下约定：“本协议约定违约金为人民币伍拾万元整，违反本协议约定的任何一条行为均属违约。”本案中，上诉人某甲公司单某要求解除合同，显然违反了双方租赁协议约定，故上诉人某甲公司应某某担相应的违约责任，自负违约后果，故其应依照合同约定支付违约金50万元。原审法院以房屋腾退之前实际占用的费用及免租期的损失已超过了违约金为由，认为无需另行支付违约金，不符合法律规定，对此本院依法予以纠正。
至于上诉人某乙公司主张的反诉问题，本院经审查后认为，上诉人某乙公司在原审中提出要求上诉人某甲公司继续履行合同并支付第二年租金，该主张实系对上诉人某甲公司诉讼请求的合理抗辩，且原审法院对本案法律关系的认定、评判中已包含了对该请求权基础及诉请的审查，故原审法院不予处理并无不当
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。上诉人某甲公司、上诉人某乙公司上诉理由中的合理部分，本院依法予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百十九条、《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第2946号民事判决第三、四项；
二、变更绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第2946号民事判决第一项为“某甲公司与某乙公司于2011年6月25日签订的场地租赁协议于2012年9月21日解除”；
三、变更绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第2946号民事判决第二项为“某甲公司应支付某乙公司违约金50万元，场地使用费42.96万元”；
上述第一、三项款项折抵后某甲公司应支付给某乙公司720875元，限于本判决生效之后三十日内付清。
四、某甲公司应在本判决生效后三十日内，将座落于绍兴市解放北路180号一至三楼房屋返还给某乙公司，并作好相关配合工作。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9083元，由上诉人某甲公司承担6358元，由上诉人某乙公司承担2725元，二审案件受理费9083元，由上诉人某甲公司承担6358元，由上诉人某乙公司承担2725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 冯 奇
二〇一三年五月八日
书 记 员 叶 婷