成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第149号
原告邹晓明。
被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市总府路**号。
负责人郭洪。
委托代理人罗兴灵。
委托代理人熊春生。
原告邹晓明与被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，依法由代理审判员秦萌适用简易程序独任审判，于2013年1月9日公开开庭进行了审理。原告邹晓明，被告农行总府支行的委托代理人罗兴灵、熊春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹晓明诉称，2004年邹晓明购买成都大玺置业发展有限公司（以下简称大玺公司）开发的位于成都市东风路二段20号“SOLO我的天地”商铺一间向农行总府支行申请按揭。2004年1月13日，邹晓明与农行总府支行签订了《个人住房按揭合同》，并在四川国力公证处办理了公证。2011年10月31日，农行总府支行在邹晓明正常还款的情况下单方通知解除双方签订的《个人住房按揭合同》，造成邹晓明不能正常还款，并在其不知情的情况下，收取了大玺公司的还款，影响了邹晓明对该物业的权益。请求判令：1、继续执行《个人住房按揭合同》；2、诉讼费用由农行总府支行承担。
被告农行总府支行辩称，1、农行总府支行和邹晓明于2004年2月6日签订了个人住房按揭合同，并发放一笔按揭款，农行总府支行向邹晓明发出解除按揭合同的通知属实。同时也向大玺置业发出通知，要求其履行保证责任；2、农行总府支行和邹晓明解除合同的原因是邹晓明和大玺置业在农行总府支行不知情的情况下签订了退房协议，处置了抵押物，邹晓明违约在先，农行总府支行解除按揭合同有法律依据。且邹晓明于2011年11月1日收到解除通知，其起诉时已经超过三个月的期间，邹晓明的请求不应得到支持。
原告邹晓明为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、邹晓明身份证及农行总府支行营业执照，拟证明双方的主体身份。农行总府支行对该项证据无异议，本院予以确认。
2、还款凭证，拟证明邹晓明在2011年10月31日还在正常还款，不存在违约情形。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为只能证明存折显示的时间内正常还款，不能证明所有的还款都是正常还款。本院认为该项证据与本案无关，故对其不予采信。
3、2011年10月31日通知及快递详情单、2011年11月7日通知及快递详情单，拟证明农行总府支行发出解除通知的时间是2011年10月31日，农行总府支行是先收了大玺公司的还款才通知的邹晓明。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为不能证明邹晓明的主张，购房合同撤销后，银行只能向大玺公司收取贷款，所以没有经过邹晓明。本院对该项证据予以确认。
4、（2008）锦江民初字第31号民事裁定书及庭审笔录，拟证明在2011年10月31日前农行总府支行就知道有退房协议的存在。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为当时是邹晓明单方面提交的退房协议，没有得到大玺公司的确认，农行总府支行提出了异议，退房协议与当时的案件无关，之后仲裁裁决确认了退房协议的真实性。本院对该项证据予以确认。
5、成都仲裁委（2010）成仲案字第256号裁决书，拟证明退房协议是存在的，但不能证明是生效了的。农行总府支行对该项证据无异议，认为退房协议是真实有效的。本院对该项证据予以确认。
6、2011年10月31日成都仲裁委（2011）成仲案字第193号决定书，拟证明邹晓明在申请仲裁委解除退房协议的过程中，大玺公司向农行总府支行还的按揭款。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为不能证明邹晓明所称还款的事实。本院对该项证据予以确认。
7、个人住房按揭合同、（2004）川国公证字第3623号公证书，拟证明提前还款需要由邹晓明向农行总府支行提出申请，但邹晓明从未申请过提前还款。只有在邹晓明违约的情况下才由大玺公司履行担保义务，但邹晓明并没有违约，大玺公司不应履行担保义务。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为不能证明邹晓明的主张。本院对该项证据予以确认。
8、（2011）成华民初字第3186号民事判决书，拟证明农行总府支行管理混乱，在邹晓明按约还款的情况下向大玺公司发出履行担保责任通知书。同时证明大玺公司承担担保责任时是瞒着邹晓明欺骗了农行总府支行。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为已被（2012）成民终字第959号判决书撤销。本院对该项证据的真实性予以确认。
9、退房协议，拟证明还款时，大玺公司没有通过邹晓明，而是单方面向银行还的款。农行总府支行对该项证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该项证据予以确认。
被告农行总府支行为支持其答辩理由，向本院提交如下证据材料：
1、农行总府支行营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，拟证明农行总府支行的主体资格。邹晓明对该项证据无异议。本院予以确认。
2、个人住房按揭合同，拟证明原被告之间的贷款关系及权利义务，约定在还清贷款前未经银行书面同意，邹晓明不得处置抵押物。邹晓明对该项证据的真实性无异议，但认为大玺公司并未实际履行。本院对该项证据予以确认。
3、退房协议，拟证明邹晓明与大玺公司擅自处置抵押物。邹晓明对该项证据的真实性无异议，但认为大玺公司并未实际履行。本院对该项证据予以确认。
4、成都仲裁委（2010）成仲案字第256号裁决书及中院（2011）成立仲字第3号民事裁定书，拟证明仲裁委驳回了邹晓明要求交房及办理产权的请求，后邹晓明在中院起诉，但又撤了诉。邹晓明对该项证据无异议，但认为只是证明退房协议是真实的，但不能证明已经生效。本院对该项证据予以确认。
5、2011年10月31日通知及快递详情单，拟证明农行总府支行已经以快递方式通知邹晓明合同解除，邹晓明收到了该通知。邹晓明对该项证据的真实性无异议，但认为是在大玺公司还款后才补发给邹晓明的通知。本院对该项证据予以确认。
6、农行总府支行给大玺公司的通知、结清按揭申请、委托书、受委托人身份证、介绍信，拟证明大玺公司向农行总府支行履行了还款义务。邹晓明对该项证据的真实性有异议，因为农行总府支行没有盖章，且没有邮寄详情单，再次证明了是大玺公司先还款后银行才通知邹晓明解除住房按揭合同，且不是大玺公司向银行还的款，而是赵康还的。本院认为，赵康系大玺公司的法定代表人，大玺公司向农行总府支行归还了款项的事实与原被告双方陈述一致，故对该项证据予以确认。
根据上述证据及当事人一致的陈述，本院认定如下事实：
2004年2月6日，农行总府支行（贷款人，甲方）与邹晓明（借款人，乙方）及大玺公司（保证担保人，丙方）签订了《个人住房按揭合同》，合同约定：乙方所购商品房座落位置：成都市成华区东风路二段20号；借款金额为1716000元；借款期限自2004年2月6日起至2014年2月5日止；在还清贷款前，未经甲方书面同意（在办妥房产抵押登记前，还须丙方书面同意），乙方不得将本合同项下的部分或全部抵押房产出售、出租、赠与、舍弃、托管、重复抵押或以抵押物清偿其他债务及以其他任何方式处置等。
2010年6月8日，邹晓明就其与大玺公司之间的商品房买卖合同纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，请求：1、被申请人大玺公司交付位于成都市东风路二段20号1栋1单元2楼1号商住楼并办理该房屋的产权证以及国有土地使用权证；2、大玺公司向邹晓明支付逾期交房的违约金2194006元以及逾期未办理房屋相关权属证书的违约金103005元；3、返还误差面积房款128002元；4、仲裁费由被申请人承担。
成都仲裁委员会经审理查明：邹晓明与大玺公司于2007年1月9日签订了《退房协议》，协议约定：一、乙方将所购买甲方开发的位于成都市东风路二段20号“SOLO我的天地”商住楼1栋1单元2楼1－3号商铺一间退还给甲方；二、由于该房是乙方向农行总府支行按揭贷款购房，贷款额为1716000元整。该笔按揭款现由甲方全额支付予银行；三、撤销乙方所购房屋合同备案、注销抵押登记、还清银行按揭款等一切相关退房手续现由甲方和乙方委托人共同办理；四、乙方不承担支付任何费用的义务，也无享有任何收益的权利；五、办理完上述手续后，双方合同关系由此解除并无异议。
成都仲裁委员会认为上述退房协议是双方当事人的真实意思表示，是对双方当事人签订的《商品房买卖合同》的变更，邹晓明与大玺公司应当按照《退房协议》的约定履行权义，故于2010年10月9日作出（2010）成仲案字第256号裁决书，驳回了邹晓明的仲裁请求。
2011年10月31日，农行总府支行向邹晓明发出合同解除通知，内容为：致邹晓明，你与大玺公司于2007年1月9日签订了《退房协议》，约定由你将按揭购买的位于成都市东风路二段20号“SOLO我的天地”商铺一间退还给大玺公司，而上述房屋系在我行按揭贷款。我行于2011年10月31日得知以上情况。因商品房买卖合同被解除，我行根据相关法律规定解除与你及大玺公司签订的《个人住房按揭合同》，并请及时办理相关手续。其后，大玺公司向农行总府支行归还完毕全部按揭款项。
邹晓明于2011年11月1日收到上述通知，并向农行总府支行提出异议。
另查明，2011年11月21日，邹晓明向成华区法院起诉，请求解除其与大玺公司签订的退房协议，大玺公司反诉请求邹晓明依约履行退房协议第三条约定的撤销邹晓明所购房屋的备案。成华区法院作出（2011）成华民初字第3186号民事判决书，判决解除邹晓明与大玺公司签订的退房协议。大玺公司不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出（2012）成民终字第959号民事判决书，判决：一、撤销（2011）成华民初字第3186号判决；二、邹晓明依约履行2007年1月9日的《退房协议》第三条所约定的相关义务；三、驳回邹晓明的本诉诉讼请求。该判决经再审予以维持。
本院认为，本案的争议焦点在于：邹晓明请求继续履行《个人住房按揭合同》的请求有无依据的问题。关于该项焦点，本院认为邹晓明的主张不能成立，理由如下：
一、邹晓明与农行总府支行签订《个人住房按揭合同》后，其又与开发商大玺公司于2007年1月9日签订了《退房协议》，并且该协议已由法院生效判决确认有效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故农行总府支行有权解除其与邹晓明签订的《个人住房按揭合同》。
二、据查明事实，邹晓明于2011年11月1日收到农行总府支行发出的解除个人住房按揭合同的通知，其于2012年12月10日向本院起诉，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，邹晓明已超过法定异议期间，故对其要求继续履行按揭合同的主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
驳回原告邹晓明的诉讼请求。
本案案件受理费200元，减半收取100元，由原告邹晓明负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 秦萌
二〇一三年七月五日
书 记 员 龙飞