广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云罗法民初字第187号
原告（反诉被告）尹朝年，男，1958年4月16日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告（反诉原告）谭强，男，1969年4月1日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人李政，广东碧辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）尹朝年诉被告（反诉原告）谭强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，被告谭强在答辩期限内提出反诉，本院依法合并适用简易程序审理，由本院审判员孔凡森独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹朝年及被告（反诉原告）谭强的委托代理人李政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我于2014年11月16日与八方地产咨询服务部的谭强签订了合同，购买位于罗双线16米街、土地证号：罗府国用（2013）第000989号即区屋东盈大厦8楼C套面积约**平方米的商品房一套。后来才发现，东盈大厦根本不属八方地产咨询服务部和被告所有，土地使用权人为梁朝东，发觉上当。即被告买空卖空，被告构成欺诈。即使东盈大厦能成为交易对象，甲方也不能按合约时间2014年12月30日前将房屋交给乙方使用，直到现在该大厦还在施工中，水、电、电梯还未安装，还有很多工程未完成。而合同载明商品房面积95平方米，但实际为85平方米左右，罗定市行政中心有该房的真实面积，相差较大。综上，一、本协议是违约、卖空的欺诈协议，应予解除；二、根据合约的第四条之第3点，甲方违约需赔偿乙方投入资金的双倍，本着人性化现请求甲方赔偿定金的双倍，返还购房款，合共6万元及利息。综上，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的购房合约；2、被告按购房款的定金双倍赔偿给原告20000元；3、退还原告购房款40000元及利息，利息按银行同期贷款利息四倍计算支付，起付日期由交款日起，款项合计60000元及利息；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）答辩并反诉称，一、原告与被告签订的购房合同合法有效，但解除的原因是原告违约造成，原告应承担违约责任。（一）被告与原告签订合同时并无欺骗性。原告诉称与被告签订合同后，发现土地使用权人并非被告而是梁朝东，构成欺诈。其实是梁朝东授权被告以自己的名义与原告签订购房合同，且原告是看过涉案房屋、土地使用权证、图纸、价目表才签订合约的，且签订合约时交一份复印件给原告。至于面积问题，双方约定建筑面积按照房产证为准，论套结算，加上阳台等飘出部分折半计算面积以及分摊面积，总约95平方米。被告不存在欺诈。（二）原告本来无权单方解除合同，但由于尹朝年根本违约导致被告订立合同目的无法实现，我方唯有解除合同。二、原告提出被告不能于2014年12月30日交楼意见不能成立。被告已依照合同约定要求原告收楼，只是因为原告个人原因拒绝收楼，又拒不配合办理过户手续。故被告已经履行了合同义务，原告提出被告违约的主张不成立。三、原告提出被告应当按购房款定金双倍赔偿并要求返还购房款40000元及利息的请求毫无依据，我方没有不履行合同义务，故不能成立。综上，原告与被告签订的购房合同合法、有效，原告无法定理由要求解除合同，因此，并不存在返还购房款40000元的情况。而且依据《合作建房协议书》约定：乙方（原告）在签订本协议之后若违约则所投入全部资金归甲方（被告）所有，且无条件配合甲方办理相关过户手续，乙方因银行个人信用无法办理按揭手续的，需支付全款。原告拒不收楼及办理过户手续、支付购房款，其行为已构成违约。四、双方对收楼以及办理土地证、房产证过户作了变更，也是实际上对合约作了变更，根据我方提交的证据，双方手机短信记录的内容，谭强在2015年1月7日以手机短信的形式通知了尹朝年办理房屋的过户手续，尹朝年也确认收到了该信息，双方也在2015年1月16日到了罗定市行政中心办理相应的手续，但是尹朝年只是签名办理过户土地证的过户手续，并没有签名办理房产证的过户手续。误解了面积，因为面积是以房产证的面积为准的，所以尹朝年才拒绝签名办理房产证的过户手续。之后谭强也在2015年1月19日通知尹朝年办理过户手续以及支付购房款，但是尹朝年仍然拒绝履行收房以及支付购房款的事务。由此证明尹朝年既不按照原合同履行义务，也没有按照变更的履行义务，所以尹朝年是违约的，应当承担相应的违约责任。综上，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的购房合约；2、驳回原告其他诉讼请求；3、原告给付被告的50000元款项全部归被告所有；4、诉讼费由原告承担。
反诉被告辩称，我起诉谭强的事实清楚，证据确实充分。谭强在2014年12月30日没有按照交楼日期将楼房交给我，当时还有排栅、落地玻璃尚未装还有相关约定的承诺谭强都没有做到，2014年12月30日我向谭强发信息，但是谭强都没有回复我的信息，后来谭强回复我的信息时称其无法交楼，楼房还有的工作尚未完成，后来谭强才通知我方办理土地使用证以及房产证的过户手续，要求2015年1月9日确定入户的所有资料，2015年1月7日我回复谭强，我要求要楼房，当2015年1月16日我发现楼房货不对板，因房屋面积与原来约定的少了10平方米，误差太大而不同意按照合约收楼。2014年12月30日我对谭强提出未按时交楼就是违约，并表示要追究谭强的违约责任，当时谭强曾愿意适当补偿给我，但后来谭强反悔不愿意补偿，故此我才提起诉讼的。对于谭强的反诉请求，我不予认同，请法庭予以驳回。
经审理查明，座落于罗定市罗城街道沿江三路65号［原土地证号：罗府国用（2013）第0009**号，现土地证号：罗府国用（2014）第0033**号），面积：317.3㎡］的土地使用权人为梁朝东，从2013年起梁朝东在该地上建造房屋，即“东盈大厦”并委托被告以被告的名义就上述房屋销售签订相关合约、收取购房款项、办理权属过户等。2014年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作建房协议书》及《合作建房协议附件》，其中《合作建房协议书》主要约定：“为了双方的共同利益，双方对甲方的地块合作建房进行协商，在平等、互利、合法、合理、自愿的前提下，达成并签订协议如下：一、合作事宜：1、甲方提供土地，并出资部分资金兴建，乙方亦相应出资部分资金。由甲方统一筹划建设。2、甲方把上述建筑按图纸面积分给乙方使用。3、该地块位于罗定市罗城街道罗双线16米街，土地证号为：罗府国用（2013）第0009**号。二、合作条件：1、协议签订同时，乙方需支付部分费用给甲方；…3、甲方在2014年12月30日前将房屋建好并按特别约定交给乙方使用。…。四、特别约定：甲方负责设计、建设。1、电梯洋房、一梯肆户。2、外墙装修标准：镶贴外墙砖。3、入户门为不锈钢门、安装铝合金窗，室内为毛坯，水电包安装到户。4、乙方支付费用方式：按约定以收据为准。5、如果甲方不能按协议把房屋建好交给乙方使用，需赔偿乙方投入资金的双倍给乙方。6、乙方在签订本协议后若违约则所投入全部资金归甲方所有、且无条件配合甲方办理相关过户手续。乙方因银行个人信用无法办理按揭手续的，需支付全款。7、本协议签订后，由甲方组织，乙方配合办理土地拆证和房产证过户，手续费用甲方全部支付。8、若由于政策因素不能完成交易的，甲方原款退回乙方，并按银行同期利息支付乙方的投入资金的利息。9、由双方按具体出资约定另订附件，本协议未尽事宜，由双方协商，在另订附件补充。…”，《合作建房协议附件》主要约定：“本协议为已签协议附件，与协议是有同等法律效力。1、乙方购买罗定市罗城街道罗双线16米街，土地证号为：罗府国用（2013）第000989号8楼C户型毛坯商品房及摩托车位壹个，面积约95平方米，总成交价人民币叁拾贰万捌仟零佰零拾零元整（¥328000.00元整），由甲方统一建造，建筑面积按房产证为准。以上计价论套结算，乙方以图纸尺寸验收。支付时间：一、首期人民币：贰拾伍万元整。（¥250000.00元整）1、签订本协议同时乙方支付甲方人民币：壹万元整。（¥10000.00元整）。2、2014年11月22日前乙方支付甲方人民币：肆万元整。（¥40000.00元整）。3、办理房产证、土地使用权证手续，乙方当天支付甲方人民币：贰拾万元整。（¥200000.00元整）。二、剩余人民币：柒万捌仟元整。（¥78000.00元整）。于本楼房交付乙方使用时一次性付清。三、本楼房交楼时，乙方支付电梯电费、电梯维护费押金人民币：壹仟元整（¥1000.00元整）”，双方在上述协议及附件上签字并捺印。合同订立后，原告于2014年11月16日及同年11月22日分别支付10000元、40000元给被告，被告亦立据分别确认购房款定金10000元、第二期购房款40000元。原告因一直未收到被告关于房屋交接的通知，遂于2014年12月30日以短信的方式询问被告有关房屋交接的事宜，但被告并未就此作出回复，原告遂于当天亲自到被告工作的八方地产咨询服务部了解房屋交接事宜，但双方未就房屋交接事宜达成一致。被告于2015年1月7日17时37分用短信的方式通知原告办理土地使用权证、房产证过户手续，原告亦于当日20时41分回复信息给被告，内容“好吧，我仔中意你这里我只能买了。入我的名算了”、跟着原告发信息要求被告“你叫人将房子的垃圾清走”、被告跟着复信息给原告“好”，双方于2015年1月16日到罗定市行政服务中心签名办理过户手续，因原告认为房产证记载面积与购房协议约定的面积不一致故未能完成过户手续，原告遂于2015年1月21日以被告存在欺诈行为，且未按约定时间交付房屋为由诉至本院，要求处理。
另查明，证人曾少玲（是八方地产咨询服务部的员工）陈述：“我于2014年12月30日准备打电话通知尹朝年到八方地产公司收楼，但由于当时手机没有电而无法通知到尹朝年，当我回到八方地产公司时见到尹朝年也在八方地产咨询服务部，我即与尹朝年打招呼，尹朝年当时认为我没有打电话给他，实际是由于手机没有电而未能给电话尹朝年。”
以上事实，有原告提交并经质证的《合作建房协议书》、《合作建建房协议附件》、身份证、建房平面图、附件、购房定金、收据、罗府国用（2013）第000989号房产证、视频、相片，被告提交并经质证的罗府国用（2014）第003326号国有土地使用证、粤房地权证罗字第00000270**号房地产权证、粤房地权证罗字第00000270**号房地产权证、关于《合作建房协议书》及《合作建房协议附件》的说明、《合作建房协议书》、《合作建房协议附件》、图纸、收据两张（分别为N01802432、NO1802436）、收据（NO3808673）、短信信息，证人曾少玲的陈述以及庭审笔录等材料予以证实。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告双方签订的《合作建房协议书》、《合作建房协议附件》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故本院对上述协议及附件的效力予以确认。对于原告认为被告存在欺诈的问题，首先，虽然涉案土地的使用权人并非被告，但使用权的归属问题并不影响到合同的成立，且被告是在涉案房屋所有权人梁朝东的授权委托下才以其个人名义对外进行销售的，并非存在欺诈行为；其次，从双方签订的《合作建房协议书》及原告缴交第二期购房款及购房定金的收据和其诉讼所称地块的土地证均是罗府国用（2013）000989号，即对于地块的权属原告是清楚的；再次，对于涉案房屋的面积问题，《合作建房协议附件》约定的“面积约95㎡”是指商品房及摩托车位一个的面积，且亦约定了具体的建筑面积是按房产证为准，故被告不存在欺诈行为。综上，对原告提出被告存在欺诈主张的理据不足，本院不予采纳。故此，双方应按照协议约定，行使各自的权利并履行各自的义务。
本案的争议焦点是被告是否已构成违约的问题，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，应由合同履行方即被告承担举证责任。根据原告与被告签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议附件》约定被告必须在2014年12月30日前将房屋建好并按特别约定交原告使用，被告虽然在2014年12月30日前没有通知原告接收房屋，但2015年1月7日当被告通过短信通知原告办理土地使用证及房产证登记时，原告回复被告短信的表述视为同意继续履行合同，特别是双方均确认2015年1月16日到了罗定市行政服务中心签名办理过户手续，后因原告认为房产证记载面积与购房协议约定的面积不一致而未能完成过户手续，原告与被告的行为视为双方愿意继续履行合同，但由于原告主张解除合同且被告反诉亦主张解除合同，视为双方同意解除合同，本院予以采纳。鉴于双方签订的合同已解除，所以原告已支付给被告的购房款及定金，由被告如数退回给原告，但对原告主张被告赔偿定金的双倍及按已支付的购房款按银行同期同类贷款利率的四倍支付利息的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；反诉原告的反诉请求理据不足，本院亦不予支持。案经本院主持调解，但双方各持己见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：
解除原告尹朝年与被告谭强于2014年11月16日签订的《合作建房协议书》。
限被告谭强于本判决发生法律效力之日起十日内退还现金人民币50000元给原告尹朝年。
三、驳回原告尹朝年的其他诉讼请求。
驳回反诉原告谭强的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费650元（原告已预交），由原告承担50元，由被告谭强承担600元；反诉案件受理费525元（反诉原告已预交），由反诉原告谭强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 孔凡森
二〇一五年四月十四日
书记员 韦 颖