山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终677号
上诉人（原审原告）：徐卫国，男，1952年10月21日出生，汉族，住浙江省缙云县。
委托诉讼代理人：高玉静、刘华，山东德是道明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文登市金海城房地产有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇金海路东、滨海路北。
法定代表人：刘敬云，总经理。
委托诉讼代理人：崔国文、于丽静，山东新和（威海）律师事务所律师。
上诉人徐卫国因与被上诉人文登市金海城房地产有限公司（以下简称“金海城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2017)鲁1003民初3305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐卫国上诉请求：撤销一审判决，改判金海城公司支付逾期办理房屋产权证件违约金、基础设施公共配套建筑未正常运行的违约金、违规收取并占用维修基金造成徐卫国的经济损失等共计75072.05元，返还车位购买款22108元。事实和理由：1.一审判决对案涉小区未能综合验收的原因这一基本事实认定不清，对谁应承担及如何承担未能综合验收的责任亦未作出认定，显属错误。案涉小区建设工程未竣工，配套建筑未建设，尤其是供暖设施未按照图纸施工，部分储藏室改建成车库，不具备综合验收条件；2.双方在合同中约定金海城公司应在房屋交付后并综合验收90日内将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案，假设该约定有效，可以理解为附条件的条款。案涉小区不具备综合验收条件，仍属于法律意义上的在建工程，金海城公司违法交付。此状况系金海城公司造成，与各购房者无关，金海城公司应承担对其不利的法律后果；3.虽然双方在合同中未具体列举基础设施及其公共配套设施的内容，但根据相关法规，供暖设施属于基础设施，案涉小区供暖设施至今未正常运行，公共设施尚未建设，物业管理亦未正常运作，金海城公司应给付违约金；4.根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅业主应在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入资金专户。徐卫国应交付的维修基金应直接存入当地住宅专项维修资金管理办公室指定的账户，而非给付金海城公司，当地住宅专项维修资金管理办公室未委托金海城公司代收该款，金海城公司无权以自己的名义收取并长期占用该笔款项。金海城公司迫于压力于2013年11月5日将其收取的部分维修基金存入指定账户，但至今仍占用部分业主的上述款项，应赔偿徐卫国的相关损失；5.金海城公司认可所卖车位属于人防工程，原则上同意解除协议，退还徐卫国车位款，仅对利息的计算方式有异议。车位的购买是基于商品房买卖合同而产生，属同一主体、同一性质的法律关系，应并案处理。
金海城公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
徐卫国向一审法院起诉请求：1.金海城公司支付徐卫国逾期未取得房地产权属证书违约金51056.42元，基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金23309.06元；金海城公司返还违规收取的维修基金6050元并支付利息损失706.57元；2.金海城公司返还徐卫国所支付的车库款22108元；3.金海城公司继续履行办理产权转移登记的义务。
一审法院认定事实：2010年11月28日，徐卫国与金海城公司采用格式条款签订了《商品房买卖合同》，约定：徐卫国购买金海城公司开发的小观镇金海城居民小区18号楼1单元603室住宅一处，单价2456.1元/平方米，总金额225863元；金海城公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付徐卫国使用；金海城公司逾期交房超过90日后，徐卫国有权解除合同；徐卫国解除合同的，金海城公司应当自徐卫国解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按徐卫国累计已付款的0.5%向徐卫国支付违约金；徐卫国要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，金海城公司按日向徐卫国支付已交付房价款万分之一的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到徐卫国所购商品房质量或使用功能的，金海城公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知徐卫国；徐卫国有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，徐卫国在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，金海城公司未在规定时限内通知徐卫国的，徐卫国有权退房；金海城公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、X，2、X，3、X，4、X，5、X，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由于金海城公司的过错所致，按逾期交房处理，2、由于政府或者其他相关部门，单位原因不能按期投入使用，金海城公司不承担责任，3、由于徐卫国不及时办理开通手续和缴清费用，金海城公司不承担责任。合同另约定了其他事项。合同履行中，徐卫国已实际支付房款212281元。
2010年11月28日，徐卫国、金海城公司签订了《金海城车位认购协议书》，约定：徐卫国购买金海城公司的编号为396号车位一处，金额为44217元。2010年12月7日，徐卫国交纳车位款22108元。
2014年5月29日，金海城公司收取徐卫国公共维修基金6050元。
案涉小区至今未综合验收。
一审法院认为，本案双方的争议焦点为：1.徐卫国主张的金海城公司迟延办理房屋权属证书违约金的事实和法律依据；2.金海城公司应否按合同约定承担协助办理产权转移登记的义务；3.徐卫国主张的基础设施、公共建筑配套未正常运行的违约金的事实和法律依据；4.金海城公司代收住宅专项维修资金的民事行为是否合法及其法律后果；5.徐卫国主张的车位权益保护问题。
徐卫国与金海城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，当属有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《山东省房地产项目综合验收备案管理办法》第八条规定,房屋登记部门在进行登记时，应查验开发项目竣工验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。据此可知，综合验收事项系办理产权证的条件之一，该条件未成就，房屋登记部门不予受理产权登记，本案中，案涉小区未综合验收，不具有办理产权登记的条件。时至今日，涉诉房产的产权证因未综合验收之事由未能办理，徐卫国就此提起诉讼也属情理之中，但该诉求与前述法律、法规等的规定相悖，难以支持，况且小区未能综合验收的原因，涉及到了小区方方面面的问题，本次诉讼既不能解决小区方方面面的问题，也不能解决未能综合验收的问题，因此，徐卫国、金海城公司应相互配合积极促成综合验收事项，尤其是作为综合验收事项的一方当事人的金海城公司更应当积极促成综合验收事项，只有这样才不至于使产权证的办理因未综合验收之事由而久拖不决。现案涉小区未综合验收，金海城公司应履行办证义务的条件尚未成就，无法支持徐卫国要求金海城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。进而可见，办理房权证的条件因未综合验收之事由尚未成就，金海城公司应在该条件成就时按照合同约定履行协助徐卫国办证的义务。
双方《商品房买卖合同》中并未列明基础设施及公共配套设施的具体内容，无法认定相关设施究竟为何，故徐卫国要求金海城公司支付基础设施、公共建筑配套未正常运行的违约金的诉求，无事实依据，不应支持。
《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。据此，交纳住宅专项维修资金是徐卫国作为小区成员的法定义务，金海城公司代收了徐卫国的住宅专项维修资金后，徐卫国应承担的交纳住宅专项维修资金的法定义务即告完成，该部分住宅专项维修资金在性质上已不属于徐卫国的财产，威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室负有对该部分住宅专项维修资金进行监督、管理等职责，故徐卫国的此部分诉求，无事实和法律依据，不应支持。
车位在建筑区划内具有使用上的独立性，能够作为专有部分的客体，故车位买卖合同关系与房屋买卖合同关系不属相同的民事法律关系，且车位可能涉及人防工程，亦可能产生与人防工程有关的其他法律事实，如人防工程投资与收益等，故徐卫国在本案中主张与车位有关的权益不妥，不宜合并处理，徐卫国可依法另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五十二条，《中华人民共和国防空法》第二条、第五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司支付逾期未取得房地产权属证书违约金51056.42元的诉讼请求；二、驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司支付基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金23309.06元的诉讼请求；三、驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司返还违规收取的维修基金并支付利息损失706.57元的诉讼请求；四、驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司返还车位款22108元的诉讼请求；五、文登市金海城房地产有限公司于小区综合验收的条件成就时继续履行《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第三条约定的办理产权登记义务。案件受理费1115元，由徐卫国负担558元，文登市金海城房地产有限公司负担557元，保全费992元，由徐卫国负担。
本院二审期间，徐卫国提交如下证据：证据一，威海市人民政府关于金海城小区产权证办理问题的答复打印件，拟证实金海城公司未经综合验收交付房屋属于违规，房管部门已与金海城公司沟通及时转交住宅专项维修基金，案涉小区图纸设计为水暖供暖，金海城公司未按图纸施工。经质证，金海城公司主张：该答复系打印件，需核实真实性，可以看出金海城公司积极协调处理业主关切，双方合同约定房屋交付条件为验收合格，虽然案涉小区尚未综合验收，但是符合双方的约定；金海城公司已向相关部门转交了住宅专项维修资金；金海城公司变更供暖方式为电暖经过业主大会同意，是在当地尚未全面接通水暖的情况考虑到业主需要进行了更改，部分业主不同意电暖供热，导致未进行综合验收，现已进行水暖施工，金海城公司亦积极协调相关单位处理。证据二，案涉小区人防结构设计图纸一份，拟证实地下车库P-2属于人防工程，金海城公司无权对外出售，本案徐卫国购买的车位在人防工程内。经质证，金海城公司主张，如果徐卫国购买的车位在人防工程之内，公司同意解除合同并向徐卫国退款。证据三，文登市达利物业服务公司出具的代金券一张，拟证实购买房屋时金海城公司承诺业主交纳2年物业费，代金券即可在小区会所使用，但至今未建设会所。经质证，金海城公司主张该代金券的真实性无法确定，双方在合同中对公共配套设施未做约定，设计图纸上有会所和幼儿园，但金海城公司系逐步开发，现在尚未建设。
另查，金海城公司收取的49户购房者中47户的住宅专项维修资金已交至威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室。本案徐卫国的住宅专项维修基金因双方尚未网签商品房买卖合同，威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室未收取该款。
再查，徐卫国与金海城房地产公司签订的合同补充协议中明确约定金海城公司在小区综合验收90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。
金海城公司另提供案涉小区地下车库P－2人防工程图纸一宗、车位编号图、徐卫国车位合同一份，工程图纸中工程概况写明：地下车库总面积16199平方米，其中人防建筑面积15082平方米，拟证明徐卫国所购买的396号车位不在人防工程范围之内。徐卫国经质证后认为，车位一直未交付，该图纸无法辨别确认徐卫国车位的具体位置,无法证实要退车位不在人防工程的范围内，金海城一审时未否认车位在人防工程范围内，二审中予以否认不应得到支持。
本院查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.金海城公司应否向徐卫国给付逾期办理房屋产权证件违约金；2.金海城公司应否向徐卫国给付基础设施、公共配套设施未正常运行的违约金；3.金海城公司应否因收取徐卫国住宅专项维修资金而赔偿其损失；4.徐卫国要求金海城公司返还车位购买款的主张应否于本案中处理。
徐卫国与金海城公司在合同补充协议中约定金海城公司应在商品房综合验收后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。可以看出，购房者办理房屋权属登记须案涉小区综合验收完毕。对案涉小区进行综合验收既是金海城公司的约定义务，亦是其法定义务，故上述约定是确定了办证期限。金海城公司在供暖设施施工过程中改变了图纸设计，但双方并未约定综合验收期限，亦无证据表明金海城公司为获取自身利益阻止综合验收，故双方约定的办理权属登记时间未到，徐卫国希望尽早综合验收并办理权属证书可以理解，金海城公司亦应积极推进综合验收及协助办理房屋权属登记，但徐卫国要求金海城公司给付逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。
双方在合同中对于基础设施、公共配套建筑的具体内容及达到使用条件的时间均未作出约定。金海城公司已向徐卫国交付案涉房屋，则与正常使用房屋直接相关的基础设施应正常运行。从双方当事人的陈述看，案涉小区的基础设施中水暖供热设施未正常运行，而是配备电暖供热设施，徐卫国等购房者要求改电暖为水暖，金海城公司亦同意更改，在此情况下，无法认定金海城公司违反对于基础设施、公共配套建设的约定进而承担违约责任，故徐卫国的该项诉请，本院不予支持。
住宅专项维修资金应由购房者存入专用账户即徐卫国等购房者应交纳该笔款项。现无证据表明相关部门委托金海城公司代收该款，金海城公司直接向购房者收取确有不妥，应予返还，徐卫国该项诉请理由正当，本院予以支持。
金海城公司二审主张徐卫国所购车位不在人防工程范围内，不同意解除合同，徐卫国不予认可。鉴于一审对车位争议未予处理，当事人可另行解决。
综上所述，徐卫国的部分上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3305号民事判决第一、二、五项，即（一）驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司支付逾期未取得房地产权属证书违约金51056.42元的诉讼请求；（二）驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司支付基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金23309.06元的诉讼请求；（五）文登市金海城房地产有限公司于小区综合验收的条件成就时继续履行《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第三条约定的办理产权登记义务；
二、撤销威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3305号民事判决第三、四项，即（三）驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司返还违规收取的维修基金并支付利息损失706.57元的诉讼请求；（四）驳回徐卫国要求文登市金海城房地产有限公司返还车位款22108元的诉讼请求；
三、文登市金海城房地产有限公司于本判决生效后十日内返还徐卫国住宅专项维修基金6050元并支付以6050元为本金，自2014年5月29日至实际履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
一审案件受理费1115元，由徐卫国负担491元，文登市金海城房地产有限公司负担624元，保全费992元，由徐卫国负担；二审案件受理费2230元，由徐卫国负担2074元，文登市金海城房地产有限公司负担156元。
本判决为终审判决。
审判长 万景周
审判员 郑华章
审判员 张燕妮
二〇一八年九月七日
书记员 邓雯涛