黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第234号
原告武某某。
法定代理人武超。
委托代理人徐文煜，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告于海峰。
委托代理人吕成宏，黑龙江阜华律师事务所律师。
第三人卢书慧。
委托代理人费洪鑫，绥芬河市绥芬河镇法律服务所法律工作者。
原告武某某与被告于海峰、第三人卢书慧案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日、10月11日依法公开开庭进行了审理。原告武某某及其法定代理人武超、委托代理人徐文煜、被告于海峰及其委托代理人吕成宏，第三人卢书慧及其委托代理人费洪鑫到庭参加诉讼（武超、于海峰、卢书慧只参加了2014年10月11日的法庭审理）。本案现已审理终结。
原告武某某诉称：原告的法定代理人武超与第三人卢书慧原系夫妻，2008年11月19日，二人在绥芬河市民政局协议离婚。2007年，武超、卢书慧购买了绥芬河市幸福家园在建住宅一处，购房款中有二人夫妻共同财产80000元，其余为借款。武超、卢书慧离婚时双方约定，二人购买的在建住宅中属于夫妻共同财产部分的80000元，归卢书慧所有，武超放弃对该房屋的分割请求权。后来因为规划变更导致武超、卢书慧所购房屋的位置发生变化，2009年4月18日，卢书慧与开发商黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司重新签订商品房买卖合同，将所购房屋的位置确定为绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室。2010年1月，卢书慧欲出售该房屋，武超得知后，欲购房给原告。经协商，卢书慧同意以280000元的价格将房屋转让给武超。2010年1月30日，武超与卢书慧签订房屋买卖合同，武超按约定交纳了全部购房款。此后，武超将所购房屋赠与给原告。2012年7月4日，卢书慧协助武超将其与开发商签订的商品房买卖合同的买受人变更为原告，并到绥芬河市房产局办理了商品房销售备案登记。被告于海峰系第三人卢书慧的债权人。在执行于海峰与卢书慧民间借贷纠纷一案中，根据于海峰的申请，绥芬河市人民法院查封了原告所有的绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅。原告提出案外人执行异议，绥芬河市人民法院于2014年7月21日作出（2014）绥执字第53－1号民事裁定书，以不能确认查封房屋系武超与卢书慧原夫妻共同财产，还是系武超、武某某个人财产为由，认为原告的执行异议不成立，裁定驳回了原告的异议。原告认为，绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅系原告的个人合法财产，且原告已经实际占有该房屋，起诉要求：1.依法确认绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅为原告个人所有；2.立即停止对绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅的强制执行，并解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告于海峰辩称：2011年3月1日、6月6日，卢书慧共向于海峰借款200000元。卢书慧为了逃避债务，故意将其与武超之间的房屋买卖合同签订日期提前至“2010年1月30日”。这一点从原告向法院提交的执行异议申请书和本案起诉状中陈述的交款过程可以证实。原告在执行异议申请书中称，合同签订之日（2010年1月30日）交给卢书慧200000元购房款，而在起诉状中称，双方签订合同时，武超交纳了全部购房款（280000元）。被告认为，武超与卢书慧签订房屋买卖合同的目的是为了帮助卢书慧逃避偿还债务，该行为侵犯被告的合法权益；另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项及建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第（六）项的规定，未依法领取权属证书的房屋，不得转让。故武超与卢书慧签订的房屋买卖合同属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，在卢书慧与开发商未协商解除2009年4月18日签订的商品房买卖合同的情况下，武某某又与开发商就同一标的签订商品房买卖合同，该行为也是无效的。故被告请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人卢书慧述称：原告所诉事实及理由成立，认可原告诉讼请求。
根据原、被告的诉辩主张，本院确认的本案双方当事人争议焦点为：
本案诉争的绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅是否系武超购买，武超与卢书慧之间的房屋买卖合同是否有效；
原告诉请停止对绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅强制执行并解除对该房屋的查封，是否符合法律规定。
原告武某某为证明其诉讼请求，提供如下证据：
证据一、离婚协议1份。欲证明：2008年11月19日，武超与卢书慧离婚时约定，本案诉争房屋归卢书慧所有，
240870元购房款中只有80000元属于武超与卢书慧的夫妻共同财产，其余为借款。
经质证，被告及第三人对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。
本院认为，被告及第三人对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据二、房屋买卖合同1份。欲证明：2010年1月30日，武超与卢书慧签订房屋买卖合同，武超以280000元的价格购买了绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅。
经质证，被告对证据的形式要件及原告欲证明的问题均有异议，被告认为，武超与卢书慧离婚时约定，武某某随卢书慧共同生活，如果系真实的赠与或买卖，也应该是卢书慧将房屋赠与或出售给武某某，本案先是卢书慧将房屋出售给武超，后又由武超将房屋赠与给原告，很明显是为了帮助卢书慧逃避债务。合同中的签订时间“2010年1月30日”也是虚假的。第三人卢书慧对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。
本院认为，该证据与原告其后出示的银行存款、转款凭证、房屋销售备案登记表相互关联，故在此暂不予认证，待相关证据举证、质证后，再作以综合分析认证。
证据三、银行存款、转款凭证各1份。欲证明：武超按照其与卢书慧签订的房屋买卖合同的约定，交纳了全部购房款。
经质证，被告对农业银行的转款凭证的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。被告认为：1.武超与卢书慧签订房屋买卖合同的时间为2010年1月30日，而农业银行转款凭证的时间为2012年7月8日，这只能说明武超与卢书慧之间有资金往来，并不能证明武超转给卢书慧的80000元，即为购房款；2.工商银行存款凭证的时间为2010年1月30日，金额为100000元，未注明存款人，因此，不能说这笔款系武超支付给卢书慧的购房款；3.假设武超与卢书慧之间的房屋买卖合同成立，另有100000元房款，武超是否交纳了，并不清楚。第三人卢书慧对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。
本院认为，该证据与原告出示的证据二及其后出示的房屋销售备案登记表相互关联，故在此暂不予认证，待相关证据举证、质证后，再作以综合分析认证。
证据四、房屋销售备案登记表1份。欲证明：武超自卢书慧处购买了绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅后，原告与开发商黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司重新签订商品房买卖合同，并到绥芬河市房产局办理了商品房销售备案登记。原告为本案诉争房屋的权利人。
经质证，被告称其手中也有一份在绥芬河市人民法院执行局复印的商品房买卖合同和房屋销售备案登记表，上面的日期是空白的，现在原告提供的证据上有落款日期，所以，房屋销售备案登记表是虚假的。被告认为，房屋销售备案登记表并非取得房屋所有权的合法依据，原告如欲证明其主张的事实成立，还应提供购房收据。第三人卢书慧对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。
对于原告所举证据二至证据四，本院认为：首先，被告虽称武超与卢书慧签订的房屋买卖合同系虚假的，卢书慧为了逃避偿还被告债务，故意将合同签订时间注明为2010年1月30日，但是，对此被告并未提供相应的证据以证明其主张的事实成立。其次，原告提供的农业银行转款凭证，可以证实2012年7月8日，武超向卢书慧账户内转款80000元，此与2012年7月4日武某某办理商品房销售备案登记及武超、卢书慧房屋买卖合同约定的“待房屋能办理房照，更名后付甲方（卢书慧）80000元”这一付款方式相吻合。再次，通过庭审调查，武超、卢书慧对于另200000元购房款的交付方式、交付地点、交款细节等陈述基本一致，武超也说清楚了200000元购房款的资金来源。故上述证据可以相互印证，形成证据链条，本院予以采信。
被告于海峰为反驳原告诉讼请求，提供票据3张。欲证明：开发商黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司为原告出具的购房款收据（票据号为2027017号，系原告提出执行异议时提供给绥芬河市人民法院执行局的）时间为2010年3月16日，金额为240870元。而根据开发商票据存根看，2027016号票据的时间为2012年7月2日，2027017号票据日期为空白。据此推断，2027017号票据的出具时间应为2012年7月2日以后。
经质证，原告对此组证据的形式要件无异议，对被告欲证明的问题有异议。原告称，根据绥芬河市人民法院向开发商黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司调取的票据存根看，2027016号票据时间为2012年7月2日，2027017号票据时间为空白，2027018号票据时间为2010年12月23日，被告的质疑只能说明开发商票据管理混乱，并不能说明武某某的2027017号票据上的时间不真实。第三人卢书慧认为，该组证据不能证明被告所欲证明的问题。
本院认为，原告及第三人对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。然而，根据本院向黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司调取的票据存根看，2027016号票据时间为2012年7月2日，2027017号票据时间为空白，2027018号票据时间为2010年12月23日，说明开发商票据管理混乱，并不能由此推断武某某的2027017号票据的出具时间为2012年7月2日以后。故对被告欲证明的问题，本院不予确认。
第三人卢书慧为证明其主张的事实成立，提供如下证据：
证据一、录音资料2份，第三人与开发商签订的商品房买卖合同2份。欲证明：2007年7月11日，第三人卢书慧与开发商黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同，购买了绥芬河市幸福家园3号楼4单元501室住宅。后来因为施工图纸变更，卢书慧购买的房屋变更为幸福家园3号楼3单元501室。2009年4月18日，卢书慧与开发商重新签订了购房合同，更换了购房收据。开发商将2007年7月11日的购房合同及票据收回。卢书慧对幸福家园3号楼3单元501室住宅有处分权。
经质证，原、被告对该组证据的形式要件及第三人欲证明的问题均无异议。
本院认为，原、被告对该组证据的形式要件及第三人欲证明的问题均无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据二、离婚协议书1份。欲证明：2008年11月19日，卢书慧与武超协议离婚，双方约定本案诉争房屋归卢书慧所有，卢书慧有处分权。
经质证，原告对证据的形式要件及第三人欲证明的问题均无异议；被告对证据的形式要件无异议，对第三人欲证明的问题有异议。被告认为，卢书慧与武超协议离婚时，本案诉争房屋尚未取得房屋产权证书，卢书慧与武超之间的房屋买卖行为无效。另外，武超（武某某）买受房屋并非善意，房屋买卖行为无效。
本院认为，原、被告对证据的形式要件均无异议，该证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
证据三、原告与第三人签订的房屋买卖合同1份、转款、存款凭证各1份。欲证明：2010年1月30日，卢书慧与武超就本案诉争房屋买卖事宜达成协议，卢书慧将绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅出售给武超，武超按照双方约定交纳了全部购房款。
经质证，原告对该组证据的形式要件及第三人欲证明的问题均无异议；被告质证意见与其对原告所举证据二、证据三的质证意见相同。
本院认为，该组证据，本院予以采信（认证理由见本院对原告所举证据二、证据三的认证理由）。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，结合原、被告及第三人的当庭陈述，本院确认的本案事实如下：
第三人卢书慧与武超原系夫妻，武某某系卢书慧、武超的婚生子。卢书慧、武超在二人夫妻关系存续期间即2007年7月11日，以240870元的价格，购买黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司开发建设的绥芬河市幸福家园3号楼4单元501室房屋一处，商品房买卖合同及购房收据中的买受人、交款单位均注明“卢书慧、武某某”。2008年11月19日，卢书慧与武超在绥芬河市民政局协议离婚。双方约定“（绥芬河市）幸福家园再（原文如此，应为在）建住宅中两人共有财产捌万元人民币为女方拥有”。因设计变更，2009年4月18日，卢书慧又与开发商签订一份商品房买卖合同书，将购买房屋的坐落位置变更为3号楼3单元501室。商品房买卖合同注明的买受人为“卢书慧”。
2010年1月，卢书慧欲出售绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室房屋，经与武超协商后，双方于2010年1月30日签订房屋买卖合同。合同第二条约定，甲（卢书慧）、乙（武超）双方商定成交价格为人民币280000元，乙方于2010年1月8日和2010年1月30日分别付给甲方100000元，共付200000元，待房屋能办理房照，更名后付甲方80000元。2012年7月8日，武超通过银行卡向卢书慧转款80000元。武超称其已经按照约定付清了全部购房款，对此，卢书慧予以承认。
另查明：卢书慧向于海峰借款时间为2011年3月1日和6月7日。
依据以上确认的事实，本院认为：第三人卢书慧向被告于海峰借款时，卢书慧已经与武超离婚，此债务属于卢书慧的个人债务。本案诉争的绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室房屋，在卢书慧向于海峰借款前，已经被卢书慧出售给原告的法定代理人武超，不属于卢书慧的个人财产。被告虽怀疑武超与卢书慧于2010年1月30日签订的房屋买卖合同是虚假的，其目的是为了帮助卢书慧转移财产以逃避执行，逃避清偿债务，但是被告却未能提供相应证据，以证明卢书慧与武超签订的房屋买卖合同的时间为卢书慧向其借款后，且武超未向卢书慧支付购房款，卢书慧与武超恶意串通签订虚假房屋买卖合同，故意侵犯被告合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项虽规定未依法登记领取权利证书的房地产，不得转让，但是该法并未作“已经转让的，合同无效”的规定。且该法第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。因此，“未依法登记领取权利证书的房地产，不得转让”的规定，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。故被告关于卢书慧与武超间房屋买卖合同无效的主张证据不足，理由不成立，本院不予支持。原告诉请要求停止对绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室房屋强制执行的理由成立，本院予以支持。但是原告要求解除对绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室房屋查封的诉讼请求，不属于本案案外人执行异议之诉的裁判范畴，原告可待本判决发生法律效力后向本院执行局申请解决。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因原告对其购买（接受赠与）的房屋尚未进行初始登记，故原告起诉要求确认绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室住宅为原告个人所有，不符合法律规定，本院不予支持。原告可在开发商黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司向其提供相关手续后，办理权属登记，以设立取得诉争房屋的所有权。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
停止对绥芬河市幸福家园3号楼3单元501室房屋的强制执行；
驳回原告武某某的其他诉讼请求。
案件受理费5500元，由被告于海峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 杨家宝
代理审判员 黄义博
人民陪审员 林万山
二〇一四年十一月七日
书 记 员 赵珺祺