山西省忻州市忻府区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忻商初字第81号
原告安＊＊，女，1999年10月19日出生，汉族，学生。
法定代理人安＊＊，男，1959年1月5日生，汉族，系原告安＊＊之父。
委托代理人刘玉喜，山西�胜昌律师事务所律师。
被告忻州开莱房地产开发有限公司。
法定代表人张建国，职务董事长。
委托代理人王建亮，山西云中律师事务所律师。
原告安＊＊诉被告忻州开莱房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年2月9日诉至本院。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告安＊＊的法定代理人安＊＊、委托代理人刘玉喜、被告忻州开莱房地产开发有限公司的委托代理人王建亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告的法定代理人经过对忻州市房地产开发楼盘的考察后，于2010年10月20日在被告处购买了一套商品房，该商品房位于开莱国际社区第B4幢01单元01层001号房，房屋代码为21217，该房建筑面积为97.05平方米，当时被告预收了原告的房款1099944元，并且言明最终成交价格以商品�买卖合同中的价格为准。2014年9月22日，原告的法定代理人与被告及其委托代理机构忻州市华洋房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同第四条约定的商品房单价为（人民币）每平方米6000元，原告所购的房屋的总价款为582300元，合同签订后，原告的法定代理人便找被告要求退还超收的购房款517644元及其利息，但被告以种种理由拒不支付，原告认为被告的这种行为已经严重侵犯了自己的合法权益，请求法院依法判决被告退还超收的购房款517644元及其利息。
原告提交的证据材料有：1、合同编号：YS20122412，房屋代码：21217的《商品房预售合同》复印件一份；2、交款收据两张（复印件）
被告忻州开莱房地产开发有限公司辩称，一、原告购房款为1099944元，并非582300元不应退还。被告忻州开莱房地产开发有限公司合法取得忻府区公园街以北�源街以南土地使用权后进行房地产开发建设，2008年5月13日取得预售许可证，公开向社会销售所开发的商品房。2010年10月原告通过关系以开莱房产公司单位内部职工购买价认购B4幢01单元1层001号商铺和地下室。商铺单价11380元／m2、地下室单价1600元／m2、商铺面积97.05m2，地下室面积25.86m2。2010年10月20日，原告法定代理人安＊＊代表原告与被告签订了《内部认购登记表》登记表明确单价为，每平方米11380元，商铺97.05m2×11380元／m2=1104429元，地下室25.86m2×1600元／m2=41376元，合计1145805元，在签订认购单前一日和当日，原告按照约定交付全部购房款1145805元。2011年6月，开莱房产公司开发的商品房已具备交接条件，2011年6月30日原告的父亲安＊＊代理原告办理了交接手续，原告接收了认购的商铺和地下室，出租使用至今无异议。2011年6月30日交接房产时，原告购买的商铺经房管部门实测建筑面积为93.02m2，为此，被告按实测面积计算房价，退还原告因面积多收的购房款45861元，原告的父亲安＊＊代为签收。原被告双方按照2010年10月20日认可的购房单价已履行完各自的付款、交房义务，双方对认购房价格无异议，合同已履行完毕。二、双方于2012年12月21日网签的《商品房预售合同》部分条款无效。按照忻州市房地产管理局的要求和房地产开发企业的操作管理，在双方签订购房合同或认购合同后，在进行产权登记时，必须按照房管部门提供的格式合同进行网签备案，然后按照备案合同进行产权登记，登记时业主依据合同价款缴付契税。2012年12月21日，开莱房地产开发公司通知原告补签网签合同，原告父亲安＊＊代原告签订，签订时，安＊＊为少缴契税，提出降低合同价款的要求，因开莱房地产开发公司工作人员未坚持原则，同意了安＊＊的要求，�填写单价时，填写为每平方米6000元，为此，原告少缴契税20706元，为使虚假的单价不被怀疑，开莱房地产开发公司为原告重新以2010年10月20日实际交房款之日期开具每平方米6000元的收款收据，收到购房款582300元，剩余购房款517644元也重新以2012年12月20日开具收款收据。原告对开具的收款收据共收1099944元无异议。双方签订的商品房预售合同第4条约定的单价，是原告为少缴契税而签的虚假单价，双方的行为是规避法律的行为，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，该条款的约定违反了法律规定，损害了国家利益，为无效行为。三、原告的主张已超诉讼时效。根据一般惯例，网签合同一般因与税务机关缴纳的原因，不签订合同日期，日期为空白，在向税务机关缴税时才填写日期，合同编号是房管局电脑程序自动生成，其编号前四位数为合同签订年份，因而可证�合同应为2012年签订。因在网签合同时根据原告要求降低合同价款后，开莱房产开发公司已代收的契税款需退还原告一部分，原告出具的收到退税款收据为2012年12月21日即为合同签订日期，双方网签合同的时间为2012年12月21日，这一事实忻州市房地产管理局出具的证明予以证实，原告提供的合同填写时间为2014年9月22日签订，是原告自己后补填的日期，不是签合同的时间，签订合同的时间一栏双方当时都未填写。从2012年12月21日开始原告从未向开莱房产开发公司主张过任何要求退款的请求，至原告提起诉讼已超过两年诉讼时效。综上所诉，原告要求退还购房款无事实和法律依据，且已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回其请求。
被告提交的证据材料有：
1、营业执照复印件、机构代码复印件、法定代表人身份证复印件；2、山西省商品房预售许可证�印件；3、2010年10月20日双方签订的《内部认购登记表》；4、原告交房款转账凭证六支；5、2010年10月20日被告为原告开具的收款收据一支（1145805元）；6、资料签收确认表1份、电卡、水卡签收以及后期收取装修垃圾清运费等收据六支；7、前期商铺经营管理协议书，部分水电费交付情况；8、签订房管局提供的网签格式《商品房预售合同》；9、退款红冲收据一支，凭证号20121754；10、转账凭证；11、2012年12月21日原告收到退款收据一支；12、2011年6月30日收款收据一支、2012年12月21日收款收据一支；13、2010年10月20日收据一支（凭证号6035116）收款582300元、2012年12月20日收据一支（凭证号6035117）收款517644元。14、忻州市房地产管理局证明一份。
经审理查明，被告忻州开莱房地产开发有限公司合法取得忻府区公园街以北九源街以南的国有土地使用权并开发房地产，并定名为开莱国际社区，2008年5月13日取得预售房屋许可证，并公开向社会销售所开发的房地产，其中包括小区内的商铺，被告销售的商铺价格为每平方米12000元左右。原告安＊＊的父亲安＊＊经过对忻州市房地产开发楼盘考察后，于2010年10月19日、20日分六次转入被告指定收款账户购房款1145805元，2012年10月20日被告为原告出具收款收据，收据载明收到安＊＊交来1145805元，原告安＊＊的父亲安＊＊以安＊＊的名义与被告签订了编号为P-035号的《内部认购登记表》购买了被告处B4-PB01号商铺。《内部认购登记表》载明：客户姓名安＊＊、认购产品B4-PB01商铺、销售面积97.05平方米、售价1145805元、销售记录：于2010年10月20日付全款1145805元、商铺：97.05m2×11380元／㎡=1104429元、地下室：25.8m2×1600元／㎡=41376元、合计1145805元、备注单价：11380元／㎡、客户签名：安＊＊、经办人：赵桂苹2010.10.20。2011年6月30日原告购买的商铺已具备交房条件，原告父亲为原告缴纳了天然气初装费、商铺物业管理费、装修垃圾清运费、电卡、水卡、采暖费、商铺装修保证金等各项费用后办理了交接手续并与物业签订了前期商铺经营管理协议，被告在交房时，根据实际测量面积93.02平方米，退还原告多收的4.03平方米房款45861元，原告实际交付的房款为1099944元。至2011年6月30日买卖双方房款两清。商铺物业管理费、经营垃圾清运费已交至2015年9月30日。2012年12月21日买受人安＊＊、出卖人忻州开莱房地产开发有限公司网签《商品房预售合同》，合同编号YS20122412，房屋代号为21217，合同第四条约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6000元。2012年12月21日原告父亲收到退税款20706元。补开收据两支，第一支凭证号码NO6035116，出具日期2010年10月20日，商铺款582300元；第二支凭证号码N06035117，出具日期为2012年12月20日，商铺93.02×11380＋25.86×1600-58230=517644元。至此双方无争议。2015年2月9日原告请求被告退还超收原告的购房款517644元诉至本院，此为本案事实。
本院认为，原被告双方于2010年10月20日签订的《内部购房登记表》是双方买卖房屋的真实意思表示，原告愿意以每平方米11380元的价格购买被告开发的商铺，在内部认购登记表上签字确认并按照约定的购房总价将购房款全额交清。根据《合同法》第十条的规定，当事人签订的合同有书面合同、口头合同和其他形式合同。双方的意思表示和行为符合合同法第十条的规定。被告向社会公开出售开发的商品房是一种要约行为，原告于2010年10月20日在内部认购登记表上签字确认并全额付款的行为，是对登记表内容的承诺，根据《合同法》第二十五条的规定，承诺生效时合同成立。因此，双方的房屋买卖合同在登记表上签字时成立。原告按照约定于当日交清全部购房款，原告的义务已履行完毕。2011年6月30日被告所建商铺在具备交房条件后，将房屋移交给原告，原告签收并投入使用，房款两清，双方的房屋买卖合同已履行完毕。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告签订的《内部购房登记表》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定受收购房款，该《内部购房登记表》应当认定为商品房买卖合同。据此，原被告双方的房屋买卖合同在原告交清购房款时成立。该合同是买卖双方真实意思的表示，不违反有关法律规定，合法有效。该合同在被告交房，原告接收房屋后已履行完毕。即2011年6月30日房屋交接后该房屋买卖合同已履行完毕。合同履行完毕后买卖双方网签的合同编号为YS20122412，房屋代号为21217的《商品房预售合同》是为了房管部门登记备案，办理房产证。该《商品房预售合同》中商品房的用途为商业，每平方米6000元的价格不符合双方卖买房产时忻州市房地产市场商铺价格。为了房管部门登记备案、办理房产证，在合同履行完毕后补签的《商品房预售合同》没有实际履行意义，不能对抗原被告双方自愿签订的，对价款、房产无争议、并已实际履行完�的合同。原告以所购买的商铺应以每平方米6000元的价格计算，请求退还517644元，违反诚实信用原则。原告诉称当时被告预收了原告的房款1099944元，并且言明最终成交价格以商品房买卖合同中的价格为标准，没有证据支持，要求退还购房款517644元及其利息的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告安＊＊的诉讼请求。
案件受理费8976元，由原告安＊＊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。
审判长 沈建和
审判员 刘泽清
审判员 黄未贤
二〇一五年十二月十日
书记员 任艳利