吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初7623号原告：张天伟，男，1991年5月23日生，汉族，经常居住地为延吉市苏州印象小区。委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。委托代理人：朴升旭，吉林华烁律师事务所律师。被告：延边吴城房地产开发有限公司，住所地为延吉市依兰镇北大村。法定代表人：符斌，该公司经理。委托代理人：鲍丽伟，该公司办公室副主任。原告张天伟与被告延边吴城房地产开发有限公司（原延边吴中房地产开发有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法由审判员李雪英独任审判，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告张天伟的委托代理人赵明官、朴升旭，被告延边吴城房地产开发有限公司的委托代理人鲍丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天伟诉称：2014年12月22日，原告与延边吴中房地产开发有限公司（以下简称吴中公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买吴中公司开发建设的苏州印象小区0834幢xx号，建筑面积为88.61平方米的房屋，房屋总价款为448683元。根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前向原告交付符合约定的房屋，但吴中公司于2015年11月份才通知原告接收房屋，逾期交付房屋64天。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定，吴中公司应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。吴中公司于2016年8月15日变更企业名称为现在的被告，即延边吴城房地产开发有限公司。原告与吴中公司、被告多次协商无果。故诉至法院，请求法院判令被告支付自2015年8月31日至2015年11月2日期间逾期交付房屋的违约金8614.71元（448683元×0.3‰/天×64天），并承担本案诉讼费用。延边吴城房地产开发有限公司辩称：原告起诉逾期违约的截止时间应计算到房屋取得竣工验收登记时间，即2015年10月23日。经审理查明：2014年9月27日，原告与吴中公司签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定原告购买吴中公司开发建设的苏州印象小区xx号，建筑面积为88.61平方米的房屋，总价448683元；付款方式为2014年9月27日前一次性支付；（买受人逾期付款的违约责任）按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金；（房屋交付期限及条件）出卖人应当在2015年8月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；（出卖人逾期交房的违约责任）按逾期时间分别处理：逾期在30日（自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止）之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（房屋交接）房屋交接过程中，如因买受人原因，未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。原告于2014年9月21日支付房屋定金3万元，9月27日支付房款418683元。2014年12月22日，就本案诉争房屋，原告与吴中公司签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定条款中对买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接方面内容没有变更，对房屋交付条件变更为：出卖人在2015年8月30日前交付房屋时，应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则买受人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；对通知送达方式补充约定为：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。2015年9月20日左右，吴中公司电话通知原告办理收房手续，原告因诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合商品房预售合同约定的交房条件而拒绝接收房屋；10月11日，吴中公司向原告出具销售不动产统一发票；10月17日，吴中公司按照合同中记载的通讯地址（吉林省汪清县……四组）和联系电话（136……9）向原告张天伟以挂号信方式邮寄房屋交付通知书，通知二原告于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续；10月23日，吴中公司取得御园小区B标段6号楼至40号楼竣工验收备案证明文件；11月2日，原告向延边吴中物业管理有限公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费等费用，吴中公司向原告交付房屋。另查明，吴中公司于2016年8月15日将企业名称变更为延边吴城房地产开发有限公司，即被告。认定上述事实的主要证据有：原告提供的商品房买卖合同（预售）、购房款收据若干份及销售不动产统一发票、延边吴中物业管理有限公司收取物业服务费、生活垃圾处理费收据、被告公司工商登记信息及企业变更情况；被告提供的商品房买卖合同（黄皮）、竣工验收备案证明书、房屋交付通知书及挂号信邮寄回执及到庭当事人的庭审陈述。原告对被告提供的2015年4月至8月延吉历史天气预报及关于进一步调整供水时间的通知的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为天气原因及停水并不是合同约定中被告逾期交付房屋的抗辩理由，被告所主张的天气因素及供水因素，系建设工程施工均会出现的情形，被告理应预见到该情形的出现，由此合理规划出交房时间，被告的上述理由既没有合同约定也不属于法定的不可抗力，不能作为其免责理由。本院认为，原告质证意见成立，故对该证据未予采信。本院认为：二原告与吴中公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，二原告按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同前已经出现供水不足、定时供水的情况，且被告主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故被告提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司按照合同约定于2015年10月17日向二原告以挂号信方式邮寄房屋交付通知书，要求二原告于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，即已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使二原告自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。二原告应于2015年10月25日收房，故本院确认吴中公司迟延交房期间为2015年8月31日至2015年10月24日，共计55天，对二原告要求违约金应计算63天的主张及被告要求违约金计算54天的抗辩意见，本院不予支持。根据商品房买卖合同（预售）约定，吴中公司逾期交房时间超过30日，其违约金应按日0.3‰标准计付。吴中公司更名为现在的被告，故吴中公司的民事权利义务亦应由被告承担，被告应支付给原告违约金7403.27元（448683元×0.3‰/天×55天），对原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边吴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告张天伟逾期交付房屋违约金7403.27元；二、驳回原告张天伟的其他诉讼请求。如延边吴城房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由延边吴城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  李雪英二〇一六年十二月二十日书记员  朴丽娜2/6