湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终5222号上诉人（原审原告）：武汉芸芳商贸有限公司，住所地武汉市黄陂区横店街建华村武汉兴业明珠科技产业园。法定代表人：杨拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玮麟，湖北国森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨华，男，1982年5月12日出生，汉族，住武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：徐颖，女，1982年1月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：肖雄，男，1995年8月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师。委托诉讼代理人：常月琴，湖北乙千律师事务所律师。上诉人武汉芸芳商贸有限公司（以下简称芸芳公司）因与被上诉人杨华、徐颖、肖雄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芸芳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持芸芳公司在一审的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由杨华、徐颖、肖雄承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，肖雄不是善意第三人，其购房时没有支付合理对价。芸芳公司已经实际合法占有涉案房屋，案外人陈孛与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效合同。二、一审判决适用法律错误。因案外人陈孛与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效合同，故本案不应适用一房两卖中按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的规则，而应撤销肖雄名下的涉案房屋所有权证及土地证，并依法判决杨华、徐颖继续履行与芸芳公司签订的《房屋买卖合同》。杨华、徐颖未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。肖雄辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。芸芳公司向一审法院起诉请求：1.确认杨华、徐颖与肖雄签订的（武房字【01】第16645010号）《武汉市存量房买卖合同》无效；2.杨华、徐颖履行与芸芳公司签订的《房屋买卖合同》，将武汉市江岸区中一路1号中一花园9栋2单元10层1室房屋过户给芸芳公司；3.肖雄将武汉市江岸区中一路1号中一花园9栋2单元10层1室房屋返还给芸芳公司；4.本案的诉讼费、保全费由杨华、徐颖承担。一审审理中，芸芳公司变更诉讼请求为：1.确认杨华、徐颖与肖雄签订的《房屋买卖合同》无效，并撤销肖雄名下的岸2016001474号房屋所有权证及土地证；2.确认芸芳公司与杨华、徐颖签订的《房屋买卖合同》有效，杨华、徐颖继续履行该合同，协助办理过户手续并将房屋返还给芸芳公司；3.本案诉讼费用、保全费用由杨华、徐颖、肖雄承担。一审法院认定事实：杨华与徐颖系夫妻关系，位于武汉市江岸区中一路1号中一花园9栋2单元10层1室的房屋原登记在杨华名下。2014年4月21日，甲方杨华、徐颖与乙方武汉芸芳文化发展有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：房屋座落于武汉市江岸区中一路1号中一花园9栋2单元10层1室，双方约定该房屋的转让价格为1000000元；乙方应当在签订本合同的当日内付清1000000元房屋转让款，乙方付清款项后，甲方应负责办理有关过户手续。同日，武汉芸芳文化发展有限公司向杨华账户转款1000000元。2016年11月18日，武汉芸芳文化发展有限公司法定代表人杨拥军发现该房屋被他人占用，遂报警，武汉市公安局江岸区分局塔子湖街派出所出警后，认为双方系民事纠纷，未作出处理。2017年3月16日，武汉芸芳文化发展有限公司变更公司名称为芸芳公司。一审法院另查明，2015年11月12日，杨华、徐颖共同向案外人陈孛出具一份经过公证的《委托书》，委托陈孛代为出售涉案房屋。2016年1月20日，陈孛作为杨华、徐颖的代理人与肖雄签订《武汉市存量房买卖合同》，将涉案房屋以960000元的价格出售给肖雄，由陈孛收取了全部购房款，并办理了房屋过户手续。根据《武汉市房屋产权登记信息查询单》记载，合同日期为2016年1月20日，核准登记日期为2016年1月21日，发证日期为2016年1月29日。现涉案房屋登记在肖雄名下，并由肖雄占有使用。一审法院再查明，2016年10月9日，杨华、徐颖以案外人陈孛与肖雄恶意串通为由，向一审法院起诉要求确认案外人陈孛与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，并要求返还房产。一审法院于2017年6月15日作出（2016）鄂0102民初5937号民事判决书，认定肖雄符合善意第三人的构成要件，判决驳回杨华、徐颖的诉讼请求。杨华、徐颖不服上述民事判决书，提出上诉后又撤回上诉，该民事判决书已生效。一审法院认为，芸芳公司与杨华、徐颖签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，属有效合同。但在上述合同有效的情况下，杨华、徐颖又另行委托案外人陈孛与肖雄签订了《武汉市存量房买卖合同》，这份《武汉市存量房买卖合同》已被生效判决确定有效，并认定肖雄属于善意第三人，故芸芳公司要求确认杨华、徐颖与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，并撤销肖雄名下的岸2016001474号房屋所有权证及土地证的诉请，一审法院不予支持。杨华、徐颖分别与芸芳公司和肖雄签订不同的房屋买卖合同，属于一房两卖，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。现杨华、徐颖与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》已经办理房屋所有权变更登记，并由肖雄实际占有涉案房屋，故应优先保护肖雄的权利，芸芳公司要求继续履行其所签订的房屋买卖合同、办理过户手续、返还房屋的诉请，一审法院不予支持，芸芳公司可另行主张杨华、徐颖的违约责任以挽回自己的损失。杨华、徐颖经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认武汉芸芳商贸有限公司与杨华、徐颖签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回武汉芸芳商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元、保全费5000元、邮寄费120元，共计18920元，由武汉芸芳商贸有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，芸芳公司与杨华、徐颖签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同有效并无不当，本院予以维持。芸芳公司上诉认为案外人陈孛与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效，因生效判决已经确认案外人陈孛与肖雄签订的《武汉市存量房买卖合同》应为有效，芸芳公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。芸芳公司上诉请求撤销肖雄名下涉案房屋的房屋所有权证及土地证，因该诉请不属于人民法院民事案件的受理范围，本案不予审理。杨华、徐颖就涉案房屋分别与芸芳公司和肖雄签订两份房屋买卖合同，两份合同均为有效，现涉案房屋所有权转移登记至肖雄名下，肖雄也实际占有涉案房屋，故一审对于芸芳公司关于杨华、徐颖继续履行与芸芳公司签订的合同，协助办理过户手续并将涉案房屋返还给芸芳公司的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。芸芳公司因其与杨华、徐颖签订的合同无法继续履行所造成的损失，可另行主张权利。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对芸芳公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由武汉芸芳商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年八月二十日书记员 赖瑞文