河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫12民再14号
抗诉机关：三门峡市人民检察院。
申诉人（原审原告）：王春生，男，1960年2月2日生，汉族，住卢氏县。
委托诉讼代理人：苗文友，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被申诉人（原审被告）：杨建康，男，1975年11月20日生，汉族，农民，住卢氏县。
原审第三人：三门峡鸿泰置业有限公司。住所地：卢氏县城滨河东路北侧。
法定代表人：马怀成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：麻文波，河南洛韵律师事务所律师。代理权限为特别授权。
申诉人王春生因与被申诉人杨建康、第三人三门峡鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2016）豫1224民初191号民事判决，向三门峡市人民检察院申诉。三门峡市人民检察院作出三检民（行）监[2018]41120000009号抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2018年4月13日作出（2018）豫12民抗1号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。三门峡市人民检察院指派检察员张立方、王焕玲出庭。申诉人王春生及其委托诉讼代理人苗文友、第三人鸿泰公司的委托诉讼代理人麻文波到庭参加诉讼，被申诉人杨建康经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
三门峡市人民检察院抗诉认为，1、2012年12月15日，杨建康与鸿泰公司签订商业楼销售协议，将商业楼二号楼从南到北1-5间（地下一层，地上三层）出售给杨建康。2013年4月1日前交房。2013年10月25日，杨建康与郭延松签订租房协议，将涉案房屋租赁给郭延松经营使用，租期从2013年10月25日至2018年12月25日。卢氏县住建局于2016年9月21日给鸿泰公司颁发商品房预售许可证显示，涉案房屋所属的2号楼开工日期为2012年5月7日，竣工日期为2013年5月7日。2、涉案房屋在由鸿泰公司交付给杨建康时，已经竣工，符合现售条件，已经没有必要办理商品房预收许可证，鸿泰公司与杨建康的合同是现房销售合同。杨建康将房屋卖给王春生，双方意思表示真实，不具有合同法五十二条规定的无效情形，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，杨建康与王春生的合同是有效的。杨建康与王春生在购房协议中约定，协议签订后双方到鸿泰公司办理分户协议，并由鸿泰公司与王春生一块到卢氏县房地产管理所办理登记，鸿泰公司手续完备时，杨建康协助王春生办理过户手续。原审判决驳回王春生诉讼请求，系适用法律错误。
王春生申诉称：王春生与杨建康之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本案中的房屋在出售时属于成品现房，不受最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释中预售许可证的限制，在原审判决生效后，第三人已经取得了商品房预售许可证，杨建康出卖给王春生的房屋在许可证的范围内，出现了新证据，足以推翻原审认定的基本事实，请求改判支持王春生在原审的诉讼请求。
第三人鸿泰公司述称：出售给杨建康的房屋在开始修建时，就一直在申请办理预售许可证，到2016年9月21日，预售许可证办理出来。卢氏法院一审时，我公司向法庭陈述预售许可证正在办理中，请求法院依法判决。
杨建康未出庭未进行答辩。
王春生向一审法院起诉请求：1、请求判令被告杨建康履行《购房协议》约定义务，协助原告到三门峡鸿泰置业有限公司办理分户，到卢氏县房地产管理所、房地产交易所办理房屋入户登记手续，第三人三门峡鸿泰置业有限公司予以协助。2、由被告承担案件诉讼费。
一审法院查明的事实：2012年12月15日，被告杨建康与第三人三门峡鸿泰置业有限公司签订房屋买卖合同。双方约定将第三人三门峡鸿泰置业有限公司开发的位于卢氏县桃花谷路与靖华东路交叉口东南处鸿泰金海岸商业二号楼从南至北1-5间（地下一层，地上三层）房屋出售给杨建康，房屋总价款为5400000元。被告杨建康已向第三人鸿泰置业有限公司支付上述房屋全部房款。
2014年6月26日，原告王春生、被告杨建康签订购房协议。双方约定：杨建康将位于卢氏县桃花谷路与靖华东路交叉口鸿泰公司开发的鸿泰金海岸一楼从南向北数第三、四间门面房出卖给原告王春生；房屋单价为每平方米5000元，面积为148.8平方米，房款总价744000元；王春生一次支付给杨建康500000元，余款244000元，由王春生出具欠条给杨建康；从协议签订之日起一年内，杨建康不回购，王春生将余款支付给杨建康；杨建康于协议签订之日将房屋交付给王春生;双方到开发商处办理分户协议，再由鸿泰公司与王春生到卢氏县房地产管理所办理登记……。
一审法院另查明：1、原告王春生、被告杨建康签订购房协议之前，被告杨建康曾向原告王春生借款500000元，且未能按照约定还款。2、原告王春生用上述500000元债权，抵顶应向被告杨建康支付的第一笔房款500000元。3、2014年3月17日，被告杨建康向原告王春生借款200000元，且未能按照约定还款。4、原告王春生用上述200000元债权以及两笔借款的利息，抵顶应向被告杨建康支付的剩余房款244000元。5、本案争议房屋的房租30000元（2015年12月5日到2016年12月5日），杨建康同意由原告王春生直接向承租户收取，且承租户也实际缴纳给原告王春生。6、第三人三门峡鸿泰置业有限公司未向房地产主管部门申请办理鸿泰金海岸商业二号楼的商品房预售许可。
一审法院认为，原告王春生与被告杨建康系出借人与借款人的关系，在借款期限届满后，因被告杨建康无力偿还借款，双方签订了房屋买卖合同约定用原告王春生借给被告杨建康的借款本金及利息作为购买鸿泰金海岸一楼从南向北数第三、四间门面房的购房款，但是该两间门面房的开发商三门峡鸿泰置业有限公司未能办理商品房预售许可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，第三人三门峡鸿泰置业有限公司与被告杨建康签订买卖合同时，第三人三门峡鸿泰置业有限公司并未取得商品房预售许可证明，故该房屋买卖合同系系无效合同。因此，虽然被告杨建康与原告王春生之间存在房屋买卖合同关系，但是双方签订的合同亦属无效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审判决：驳回原告王春生的诉讼请求。案件受理费100元，保全费100元，由原告王春生负担。
本院再审查明：（一）卢氏县住建局于2016年9月21日给鸿泰公司颁发商品房预售许可证，批准涉及本案的商品房公开预售，许可证显示，涉案房屋所属的2号楼开工日期为2012年5月7日，竣工日期为2013年5月7日。（二）杨建康因向陕县陕州小额贷款有限公司借款不能偿还，陕州小额贷款公司于2016年1月7日向卢氏县人民法院提起诉讼，卢氏县人民法院于2016年3月4日作出（2016）豫1224民初379号民事判决，判决杨建康偿还350万借款及利息。判决生效后，杨建康未履行判决义务，陕州小额贷款公司申请强制执行，在执行过程中，卢氏县人民法院依法查封了包括本案房屋在内的门面房，王春生提出异议，卢氏县人民法院于2016年8月30日作出（2016）豫1224执异第38号裁定，终止了对查封房屋的执行。陕州小额贷款公司不服，向卢氏县人民法院提出执行异议之诉，卢氏县人民法院于2017年7月17日作出（2016）豫1224民初2283号民事判决，准许对涉案房屋的强制执行。王春生不服，向本院提出上诉，本院作出（2017）豫12民终1956号民事裁定书，对该案发回重审。目前，陕州小额贷款公司与杨建康、王春生的执行异议之诉案件正在卢氏县人民法院审理中。
本院对原审查明的其他事实予以确认。
本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论后认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中鸿泰公司与杨建康之间签订商品房买卖合同时，确实没有取得商品房预售许可证，在本案起诉前，也未取得商品房预售许可，故鸿泰公司与杨建康之间的合同无效，王春生与杨建康之间虽存在房屋买卖合同，但双方签订的合同亦属无效合同。原审判决驳回王春生诉讼请求，并无不当。第二，本案争议房屋在2016年9月21日颁发商品房预售许可证，一审法院对本案作出判决的时间为2016年5月9日，事后颁发商品房预售许可证的行为并不能反推一审查明的事实错误。第三，在本案中，商品房较之其他买卖合同中的标的物，属于特定物与种类物的关系，原审针对本案中的特定物商品房在审理中适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，适用法律准确，判决结果正确。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持卢氏县人民法院（2016）豫1224民初191号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张建华
审判员 路增广
审判员 王建光
二〇一八年八月十日
书记员 杨 爽