杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1116号
原告（反诉被告）王伟新。
原告（反诉被告）林亚函。
两原告共同委托代理人（特别授权代理）沈元朝。
被告（反诉原告）范海燕。
委托代理人（特别授权代理）蒋国忠。
原告王伟新、林亚函诉被告范海燕房屋买卖合同纠纷一案，于2009年6月17日提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。被告范海燕在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并，于2009年7月16日公开开庭进行了审理。王伟新及其与林亚函的共同委托代理人沈元朝，范海燕的委托代理人蒋国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王伟新、林亚函诉称，2009年5月5日原、被告签订房屋转让合同约定，原告（合同甲方）将其所有的杭州市下城区凤起苑17幢1单元504室房屋转让给被告（合同乙方），乙方于2009年5月20日前将房款70万元打进指定银行保证金账号，余款146.3万元申请商业按揭。逾期超过5天的，乙方向甲方支付违约金42万元，合同终止，实际经济损失与违约金不符的，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方按实赔偿。合同签订后，被告并未按照约定在2009年5月20日前将房款70万元打进指定保证金账号，造成原告重大损失，按照约定被告应支付原告违约金42万元。诉请判令：1、原、被告间在2009年5月5日就杭州市下城区凤起苑17幢1单元504室签订的《房屋转让合同》因被告违约而终止；2、由被告支付给原告违约金人民币42万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告范海燕辩称，被告逾期付款并不是根本违约，被告虽因故未于5月20日前支付首期款，但购买这套房屋还是诚心的，为在合同终止前交款，被告于5月25日赶到杭州交付70万元，当天因银行的原因交款没有成功，为此被告采取了积极的补救措施，在中介公司的协调下与原告进行了沟通，表示愿意对逾期交款进行补偿，对此原告也同意被告在5月26日再去银行交款，双方对交款时间进行了变更。后由于原告要求被告支付违约金42万元，被告认为过高，故原告拒绝办理按揭贷款撤销手续，致使中介公司无法操作下去，双方处于僵持阶段。被告认为，原告同意被告在5月26日交付首期房款，交款时间已作变更，故不存在合同约定终止或法定解除的情形，另外原告主张的42万元违约金明显过高，应予减少。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告范海燕诉称，在与反诉被告订立合同后，反诉原告由于生意上的原因，未能在5月20日前筹措好首期房款，25日赶到杭州，但因指定银行已关门而无法将该款交进，反诉原告与反诉被告沟通，表示愿意做适当赔偿，对此反诉被告表示同意反诉原告交付首期房款，5月26日反诉原告将首期70万元交进银行，但反诉被告随即要求反诉原告支付其42万元违约金，否则不办理撤销按揭抵押贷款手续，并扬言要终止合同，经居间方多次协调无果。据此，反诉原告认为，反诉原告虽然逾期支付首付款，但事前是征得反诉被告同意的，反诉被告以支付42万元违约金作为转让、交房条件，对反诉原告不公平。为此诉请判令反诉被告履行2009年5月5日与反诉原告订立的《杭州市房屋转让合同》，即将杭州市下城区凤起苑17幢1单元504室房屋按约定转让给反诉原告并承担全部诉讼费用。
反诉被告王伟新、林亚函辩称，反诉原告的反诉请求违背事实和法律规定。反诉被告从未答应反诉原告逾期交付首期款。原、被告签订的合同是合法有效的，是双方真实意思的表示，双方应受合同的约束。反诉原告违反了合同约定，未于5月20日将首付款打入保证金帐户，给反诉被告造成了重大经济损失，故反诉原告应承担违约责任。根据合同第五条的约定，要求反诉原告支付违约金42万元是合乎约定的。综上，要求判令驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）王伟新、林亚函为证明其主张，于6月17日向本院提交以下证据：
1、杭州市房屋转让合同，欲证明原、被告签订的杭州市房屋转让合同及合同的有关条款。
2、中介委托合同，欲证明中介的有关情况。
3、证件收取凭证，欲证明王伟新、林亚函已将该房屋的三证交给了中介公司。
4、房屋产权档案，欲证明杭州市下城区凤起区17幢1单元504室的产权系王伟新、林亚函所有。
5、函，欲证明范海燕也承认自己付款已逾期违约。
此外王伟新、林亚函还于2009年7月2日向本院提交以下证据：
6、解除合同通知书、申通快递详情单，欲证明王伟新、林亚函已通知范海燕及中介解除杭州市房屋转让合同。
7、房屋转让合同、公证书、购房合同补充协议、收据、中国工商银行自助服务终端凭条、通知函，欲证明因范海燕违约而造成王伟新、林亚函部分损失38万元。
对上述证据经庭前证据交换和庭审质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：范海燕对证据1、2、3、4均没有异议，对证据5真实性无异议，认为当时协调未果后，自己也愿意支付部分违约金，故发函给王伟新、林亚函，要求其撤销按揭贷款。对证据6中解除合同通知书真实性无异议，但表示不同意解除合同，对证据6中申通快递详情单三性无异议。本院认为上述证据均与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据7三性范海燕均提出异议，认为上述证据是王伟新、林亚函自身的购房行为，与自己的违约缺乏关联性，导致的后果应由王伟新、林亚函自行承担。本院认为证据7中的房屋转让合同、收据、通知函为王伟新、林亚函与案外第三人之间所发生，其内容的真实性未能得以公证或中介机构的佐证，故对其真实性本院不作认定。对证据7中的公证书、购房合同补充协议，本院认为具有公证机构的公证，与本诉请求具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据7中的银行自助服务终端凭条，因该款中打款人不明，故缺乏证明力，对其证据效力不予认定。
被告（反诉原告）范海燕为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、现金存款单、收据，欲证明范海燕已经支付了首期款70万元。
2、补充合同，欲证明诉争房屋系由王伟新、林亚函向银行抵押贷款，王伟新、林亚函至今未撤销抵押，导致范海燕无法办理新的按揭。
3、中介公司的回复函，欲证明王伟新、林亚函要求解除合同不符合合同约定和法律规定的情形。
对上述证据经质证，王伟新、林亚函对证据1真实性无异议，证明对象有异议，认为只能证明范海燕逾期付款，也证明其中部分款项不是范海燕支付的，他们无法领取。本院认为虽然其中有一张40万元的收据交款单位是“姜如刚”，但对于该款性质为凤起区17幢1单元504室购房款的性质中介公司已经加以明确，对该证据效力本院予以认定。王伟新、林亚函认为对该款他们无法领取的意见缺乏依据，本院不予采纳。对证据2真实性无异议，证明对象有异议，认为原因在于范海燕逾期付款。本院认为该证据与本案缺乏必要的关联性，对其证据效力不予认定。对证据3三性均有异议，认为实质上属于证人证言，证人应到庭接受质证，该证据形式上不合法。本院对该质证意见予以采纳，对其证据效力不予以认定。
根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定以下事实：坐落于杭州市下城区凤起苑17幢1单元504室房屋为王伟新、林亚函所有，2009年5月5日王伟新、林亚函与范海燕就该房屋的转让签订《房屋转让合同》一份，双方约定王伟新、林亚函将该房屋转让给范海燕，房款共计216.3万元，范海燕应于2009年5月20日前将款70万元交入指定的银行保证金账号，余款申请商业按揭。若未按约付款的，应自付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，按照月息1％支付累计应付款的利息，逾期付款超过5天的，范海燕应向王伟新、林亚函支付违约金42万元，合同终止，范海燕将房屋退还王伟新、林亚函。实际经济损失与违约金不符的，范海燕应据实赔偿。同时双方对于转让方的取款方式也进行了约定，约定在银行贷款审批通过后3个工作日内取得购房款70万元，在银行放贷后3个工作日的情况下取得购房款140万元，物业交割完毕、清帐完毕后3个工作日取得购房款6.3万元。上述合同签订后，范海燕未能在约定的时间之内支付房款，直至2009年5月26日才将70万元交至中介公司在银行的保证金账号，故引起纠纷。2009年6月10日范海燕去函王伟新、林亚函，称愿作适当补偿，但之后双方对赔偿数额并未能达成一致意见，6月17日王伟新、林亚函向本院提起诉讼，案件审理期间王伟新、林亚函于2009年6月24日向范海燕发出《解除合同通知书》，称由于范海燕的违约行为，双方就杭州市下城区凤起苑17幢1单元504室房屋签订的转让合同解除，要求范海燕承担全部违约赔偿责任。
另查明：2009年6月8日杭州市公证处对王伟新、林亚函与案外人宋雅玲、王伟新于2009年6月4日签订的《购房合同补充协议》做出公证，在该补充协议中双方约定，根据双方5月10日签订的房屋转让协议，王伟新、林亚函应于2009年5月25日前支付第二期房款80万元，因截至2009年6月4日该款仍未能支付，故根据合同约定应向卖方支付违约金38万元。
本院认为，原、被告双方所签订的转让协议系双方真实意思的表示、内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认其合法效力，合同条款依法对双方产生约束力。按照合同约定，在逾期5天未付款的情况下，出让方有权解除合同。范海燕作为房屋受让方未能在约定期限内付款，且超过约定时间5天，王伟新、林亚函提出解除合同，该要求符合合同约定，为对自身合同权利的正当行使，该通知自到达范海燕时生效，本院予以确认。范海燕认为双方对付款时间已作协商变动，5月26日付款未违约的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。对范海燕请求王伟新、林亚函继续履行合同的反诉请求本院不予支持。对于逾期付款的违约责任，在合同中已作约定。鉴于目前杭州二手房市场价格与原、被告双方签约时相比确有上涨，合同的解除对出让方而言在房价上并不会造成损失，考虑到违约后果、合同的履行情况与当事人的过错程度，本院对范海燕提出的违约金过高的意见予以采纳，对其应承担的违约金数额予以调整。按照合同约定，王伟新、林亚函取得购房款70万元的时间并不是在范海燕交款的同时，而是在银行贷款审批通过后3个工作日内，王伟新、林亚函以他们另签有购房协议，应于2009年5月25日前支付80万元，而范海燕未在约定时间内付款导致他们违约承担赔偿责任的意见，理由欠当。按照王伟新、林亚函的陈述，其购买房屋是在转让诉争房屋之后，由此可以确定，原、被告双方签约当时对于未付款可能导致王伟新、林亚函承担目前其所提出的向第三方承担责任的问题，范海燕是从无得知的，故而王伟新、林亚函在本案中所提出的与案外人之间的合同与本案诉争合同之间并不存在连环关系，且对于王伟新、林亚函自行与案外人所达成的赔偿数额，也未经范海燕参与协商与认可，故王伟新、林亚函认为其向案外人所作的赔偿即为实际损失的意见，理由欠充分，本院不予采纳。对王伟新、林亚函关于违约金的诉讼请求不予全部支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、原、被告于2009年5月5日就杭州市下城区凤起苑17幢1单元504室房屋所签订的《房屋转让合同》终止；
二、被告（反诉原告）范海燕于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）王伟新、林亚函支付违约金5万元；
三、驳回原告（反诉被告）王伟新、林亚函的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）范海燕的反诉请求。
如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告（反诉被告）王伟新、林亚函承担3348元，由被告（反诉原告）范海燕承担452元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）范海燕承担（已缴）。原、被告可向本院申请清退所预交的其他费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费7600元，反诉案件受理费100元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇〇九年八月七日
书记员 楼一平