呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼商终字第00073号
上诉人（原审原告、反诉被告）呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区哲里木路68号。
法定代表人黄录伟，总经理。
委托代理人王瑞琴，内蒙古申宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）中共内蒙古自治区直属机关工委党校，住所地呼和浩特市新城区哲里木路**号。
法定代表人王忠安，校长。
委托代理人祝慧婷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司（以下简称辽企餐饮公司）为与被上诉人中共内蒙古自治区直属机关工委党校（以下简称机关工委党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员段惠智担任审判长，与审判员白雪松、吴铁刚参加的合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人辽企餐饮公司法定代表人黄录伟及其委托代理人王瑞琴、被上诉人机关工委党校法定代表人王忠安及其委托代理人祝慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年10月1日，机关工委党校与辽企餐饮公司签订房屋租赁合同，约定：甲方中共内蒙古直属机关工委党校将呼和浩特市新城区哲里木路68号工委党校办公楼一楼大厅和二楼北楼道口以南的所有房间以及地下一层（除水泵房、配电室以外）的其他房间出租给乙方呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司，房屋面积1100平方米，租期10年，自2012年10月1日至2022年10月31日止。在承租期间，乙方要先付租金后使用，每年10月31日前一次交付甲方一个承租年度租金人民币42万元，5年后即2017年10月31日后，每年递增人民币2万元。承租期间取暖费按规定于每年10月份一次性交付甲方。乙方承租房屋后，由于房屋无消防设施、中央空调等，并且电路和上下水老化非常严重，不能正常使用，由乙方对设施整体配套安装改造，费用由乙方承担。乙方在装修期间，甲方同意免租房费4个月，合同签字生效后，乙方第一年交甲方房租费人民币28万元。合同第七条约定：本合同在履行中如发生以下情形之一时甲方有权终止合同，乙方承担相应的法律责任：1、乙方不能遵照本合同规定的时间交付甲方租金；2、乙方不能按照约定更换水暖电设备和内外装修；3、乙方在承包期间擅自转租他方；4、有违反合同任何一条款项的行为。合同签订后在履行中，辽企餐饮公司按约定交纳了第一年度即2012年10月1日至2013年9月30日的租金人民币28万元。2013年8月16日，机关工委党校原法定代表人郭玮栋病逝。2013年10月31日前，辽企餐饮公司未按合同约定向机关工委党校交纳第二年度的租金人民币42万元。2013年11月29日，机关工委党校在出租房屋地址贴出解除房屋租赁合同通知书一份，主要内容为：呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司自2013年10月31日前应交的第二年度租金至今未交付，消防设施和水电没有依照合同的规定进行安装改造，致使房屋存在极大安全隐患，从根本上构成违约，按照约定甲方有权解除房屋租赁合同，通知如下：1、自本通知到达同时，即解除双方签订的房屋租赁合同；2、收到本通知后10日内将租赁的房屋交回，同时办好交接手续；3、收到本通知的同时，安排人员结算拖欠的租金以及违约金。
原审法院经审理认为，机关工委党校与辽企餐饮公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。在合同履行过程中，辽企餐饮公司按合同约定支付了第一年度的租金人民币28万元，但未按合同约定支付第二年度即2013年10月1日至2014年9月30日的租金人民币42万元，也未按合同约定履行更换水、暖、电设备和内外装修的义务，属于违约，应承担违约责任。虽然辽企餐饮公司诉称机关工委党校原法定代表人郭玮栋病逝后，机关工委党校以各种理由恶意不接收辽企餐饮公司的租金，但没有有效的证据证明，所举证的联通公司的通话详单不能证明此问题。并且合同中约定辽企餐饮公司要完成承租房屋的水电暖设施整体配套安装改造，虽然具体时间没有明确写明，但从机关工委党校第一年度减免租房费4个月的约定内容，应认定装修改造要在租赁期第一年度完成，所以辽企餐饮公司关于违约问题的抗辩理由不能成立。因合同中明确约定，辽企餐饮公司不能遵照合同规定的时间交付租金，不能按约定更换水暖电设备和内外装修，发生情形之一时，机关工委党校有权终止合同，故机关工委党校要求解除房屋租赁合同的反诉请求有事实和法律依据，应予支持。对于机关工委党校要求辽企餐饮公司补交减免的租金人民币14万元，因合同中明确约定第一年辽企餐饮公司交租金人民币28万元，并没有约定如果辽企餐饮公司不履行水电暖设施整体配套安装改造的责任和义务，就不减免租金人民币14万元。只是将该义务作为机关工委党校有权终止合同的条件进行约定，所以机关工委党校该诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。对于机关工委党校请求的取暖费，辽企餐饮公司对所欠事实和数额无异议，故应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第一百零七条之规定，判决：一、解除中共内蒙古自治区直属机关工委党校与呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司签订的房屋租赁合同，呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司将承租房屋交还中共内蒙古自治区直属机关工委党校，于判决生效后10日内履行完毕。二、呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司给付中共内蒙古自治区直属机关工委党校取暖费人民币33198元，于判决生效后10日内履行完毕。三、驳回呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司的诉讼请求。四、驳回反诉原告中共内蒙古自治区直属机关工委党校要求呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司补交减免租金人民币14万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币200元，由原告呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司承担。反诉案件受理费人民币1932元，由中共内蒙古自治区直属机关工委党校承担人民币1517元，呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司承担人民币415元。
上诉人辽企餐饮公司不服原审判决，向本院上诉称，首先，关于房屋租金，是被上诉人恶意不收取租金，并不是上诉人故意拖欠，上诉人没有违约。2013年10月31日前，上诉人多次联系被上诉人原校长郭炜栋，后得知郭校长已于2013年8月16日病逝。之后，上诉人又联系被上诉人的办公室主任等相关负责人询问房租交纳等相关事宜，但被上诉人一直未给予上诉人明确答复。2013年11月29日，被上诉人贴出一张通知，通知上诉人解除租赁合同，上诉人认为被上诉人明显是恶意不收租金，其目的就是为了解除合同，以收回涉案房屋自用。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依此规定，即便是上诉人不交或者延迟交纳租金，作为出租人的被上诉人也应通知上诉人在合理期限内交纳，在合理期限内上诉人未交纳的，被上诉人才可以解除合同。而本案被上诉人未给上诉人任何口头或者书面的交费通知，却拒收租金，明显违反上述法律规定。其次，关于装修改造，双方虽然约定了上诉人在承租房屋之后对于承租房屋设施整体配套安装改造，但是对具体装修改造时间并没有明确约定，一审认定装修改造要在租赁期第一年度完成不合理。2012年10月签订合同后，上诉人就开始着手进行涉案房屋的整体装修改造工作，并委托呼和浩特市赛罕区亮点设计公司对租赁房屋进行了装修的总体设计，亮点公司也出具了设计图。上诉人于2013年7月停止了餐饮业的经营，着手装修事宜，购买了一部分材料。就在上诉人装修过程中，被上诉人提出解除合同，无奈，上诉人停止了装修改造。上诉人未完成装修改造，完全是由于被上诉人违约行为造成的。综上，一审认定事实不清，请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求，或者发回原审法院重新审理。
被上诉人机关工委党校答辩称，上诉人称被上诉人恶意不收取租金的理由不能成立。上诉人称自2006年初就开始租赁涉案房屋从事餐饮业不属实。上诉人称2013年7月停业着手装修过程中因被上诉人提出解除合同无奈才停止改造的，其陈述与客观事实不符。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，请二审维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提供了一份黄录伟与巩玉峰的通话录音，拟证明巩玉峰系机关工委党校的办公室主任，上诉人就交纳租金等事宜与巩玉峰联系过。被上诉人对于通话人员的身份以及通话内容均不认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定了解除合同的条件，即本合同在履行中如发生以下情形之一时甲方（机关工委党校）有权终止合同，乙方（辽企餐饮公司）承担相应的法律责任：1、乙方不能遵照本合同规定的时间交付甲方租金；2、乙方不能按照约定更换水暖电设备和内外装修；3、乙方在承包期间擅自转租他方；4、有违反合同任何一条款项的行为。上述约定系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。根据双方约定，只要出现约定的情形之一，被上诉人机关工委党校就可以单方终止合同。而双方约定的上诉人交纳租金的期限为每年10月31日前一次交付被上诉人一个承租年度租金人民币42万元，上诉人未在2013年10月31日前向被上诉人交纳下一年度租金，双方约定的解除合同的条件已成就，被上诉人有权解除合同。上诉人诉称其未按时交纳租金系被上诉人恶意不收取租金所致，并非上诉人故意拖延，上诉人对其这一主张提供了通话清单、上诉人法定代表人黄录伟与巩玉峰的通话录音等证据，本院认为，上诉人提供的通话清单只有通话记录，并不能反映具体通话内容，无法证明被上诉人拒绝收取租金的事实；对于上诉人提供的与巩玉峰的通话录音，因被上诉人对通话相对方的身份不予认可，且通话内容也不明确，本院对该份证据的证明力不予确认。综上，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人恶意不收取租金的事实。且即使在约定的交纳租金期限届满之时机关工委党校没有人负责收取租金的相关事宜，上诉人也可以通过将租金直接打入被上诉人账户或者将租金提存等方式完成自己交纳租金的义务。故上诉人关于其未按时交纳租金不构成违约的理由不能成立。
另，上诉人在一审中的第一项诉讼请求为“请求法院确认被告不得解除合同，继续履行合同”，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同当事人对对方解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，辽企餐饮公司应请求确认被上诉人解除合同无效而非不得解除合同，其诉讼请求也不适当。综上所述，辽企餐饮公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
需要说明的是，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被上诉人于2013年11月29日通知上诉人解除合同，上诉人也收到了该解除合同的通知，双方的《房屋租赁合同》已解除，一审判决解除双方的《房屋租赁合同》不当，二审对此予以调整。
综上所述，原审认定事实清楚，但部分判决不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第34号民事判决主文第一项“解除中共内蒙古自治区直属机关工委党校与呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司签订的房屋租赁合同，呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司将承租房屋交还中共内蒙古自治区直属机关工委党校，于判决生效后10日内履行完毕”为：“呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司将承租房屋交还中共内蒙古自治区直属机关工委党校，于判决生效后10日内履行完毕”；
二、维持呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第34号民事判决主文第二、三、四项；
三、驳回中共内蒙古自治区直属机关工委党校的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费200元，由呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司承担；反诉案件受理费1932元，由中共内蒙古自治区直属机关工委党校承担人民币1517元，呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司承担人民币415元。二审案件受理费1030元（上诉人已预交），由上诉人呼和浩特市辽企餐饮管理有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 段惠智
审判员 白雪松
审判员 吴铁刚
二〇一四年十一月十八日
书记员 雅 茹