广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第742号
上诉人（原审被告）：吴伟财，男。
委托代理人：蒋剑烽，广东生龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范伟东，男。
委托代理人：钟涛，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第242号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、被告支付原告房屋租金15800元；2、原被告双方签订的《协议书》解除，被告向原告返还房屋；3、被告承担本案的全部费用。本案在审理过程中，原告在规定的举证期限内，向本院增加诉讼请求，要求被告支付2014年8月至11月的房屋租金12000元，以及2014年1月至11月房屋租金的利息。
一审经审理查明，原告于2013年12月23日与曾某某签订《房屋租赁合同》，承租了曾某某名下位于深圳市龙岗区某村一巷18号的一栋房屋，租期自2013年12月23日至2020年12月23日止。被告在原告取得该房屋租赁权利后，仍然继续使用该房屋一楼的两间商铺不愿搬离，且拒不向原告缴纳房屋租金。原告为此多次与被告协商，2014年5月14日，原、被告双方签订了一份《协议书》，《协议书》约定内容是：“一、乙方应于本协议签订之日起三日内向甲方交齐2014年1月份至4月份的房屋租金6800元，水费、电费以实际用量计算，甲方应退还乙方房屋押金3400元；二、自2014年5月1日起按3000元/月缴纳房屋租金，期限至乙方寻找到第三人向甲方承租该房屋之日止，该期限以2015年11月15日为限。在此期间，乙方自行寻找第三方来承租该房屋，承租条件必须以第一年每月租金7000元，第二年每月租金正增长15%，合同期限两年，到期后承租方在同等下有优先承租权。自甲方与第三人签订合同之日起乙方应无条件退还房屋，不能干扰甲方管理该房屋；三、甲方应保证该房屋的水、电、道路畅通，不干扰乙方的正常转租行为，乙方保证在此期间不能用该房屋于任何经营行为；四、自甲方与第三方签订租赁合同之日起，乙方与任何第三人签订的关于本房屋的协议或租约均无效。”该份《协议书》有原告与被告双方的签名和捺印，在庭审过程中，双方亦认可各自的签名和捺印是真实的。在该份《协议书》签订后，被告没有缴纳任何租金给原告。被告在举证期限内向本院提交反诉状，被告未按规定缴纳反诉费用，在庭审过程中，又当庭撤回了反诉请求。本院根据原告在举证期限内向本院提出的的调查取证请求，发函给深圳市公安局坂田派出所，该公安机关复函本院，证明“坂田社区住宅规划第三区XX号”由于门牌变更，变成现在的“深圳市龙岗区某村1巷18号”，并向本院提交了门牌编制表予以证实。
原审法院认为，原告与被告签署《协议书》，该份《协议书》有原告与被告双方的签名和捺印，在庭审过程中，双方亦认可各自的签名和捺印是真实的，双方之间的租赁关系是自愿的，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《协议书》，被告应当向原告缴纳房屋租金，但被告在原告取得该房屋租赁权利后，仍然继续使用该房屋一楼的两间商铺不愿搬离，且没有缴纳任何租金给原告，被告应当向原告缴纳2014年1月份至11月份的房屋租金27800元；原告诉请解除双方签订的《协议书》，本院予以认可。至于被告的反诉，被告未按规定缴纳反诉费用，且当庭撤回反诉，本院对被告当庭撤回反诉，予以准许，对被告的反诉请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告范伟东与被告吴伟财于2014年5月14日签订的《协议书》。二、被告吴伟财须于本判决生效之日起五日内将涉案商铺返还给原告范伟东。三、被告吴伟财应于本判决生效之日起五日内支付原告范伟东房屋租金人民币27800元。四、驳回原告范伟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币198元（原告已预交），由被告吴伟财负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2014)深龙法坂民初字第242号《民事判决书》的全部判决。二、改判认定2014年5月14日的《协议书》为无效协议。三、改判上诉人无须将涉案商铺返还给被上诉人。四、改判上诉人无须支付被上诉人租金27800元。五、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：本案一审法院认定事实错误、适用法律错误，应当予以改判。一、上诉人不是本案的适格主体，没有诉权。1、本案现有证据无法证明曾某某为房屋产权人。2、被上诉人没有提供房屋的的产权证明及相应的原件。3、被上诉人没有证据能够证明其与曾某某所签订的租赁合同的真实性，无法证明“曾某某”的签名系曾某某本人所签。4、曾某某没有出庭，也没有列为本案的当事人参与案件审理，没有查清相关的事实。5、本案被上诉人无权收取租金。
二、正是因为被上诉人根本无权处置房屋导致上诉人产生怀疑，因此无法履行2014年5月14日的《协议书》，该协议书是上诉人在被欺骗、强迫的情形下签订，不是上诉人真实意思表示。对此，也恳请贵院能到坂田派出所调取当天的笔录，查明本案事实。
三、一审法院向坂田派出所调取的地址材料的证明无法说明“某村1巷18号”即为曾某某的物业。
四、根据上诉人提交的证据可以看出，该商铺系上诉人与2012年11月15日从张某中手中承租，相应的租金也已交给了张某中。这期间，曾某某从未向上诉人主张过权利。被上诉人提供2013年12月23日的租赁合同，该权利侵害了上诉人的权利。该权利即使是真实的，也是后续权利，以该后续权利来剥夺上诉人的承租权，也是不应当支持的。
五、上诉人就该商铺申办了营业执照，名称为“深圳市龙岗区玩酷数码”这也证明上诉人就该商铺有合法的经营权。
六、本案被上诉人或曾某某没有就涉案商铺提供房产证或者建设工程规划许可证，因此，该物业对外签署的租赁合同应当认定为无效合同。一审法院就此事实居然不予审理查明，贰仅仅以由争议的《协议书》判决上诉人承担支付责任，显然是事实认定错误、法律适用错误。
七、上诉人提交了一系列照片及录像，可以证明被上诉人采取停水停电及封住道路迫使上诉人无法营业的事实。上诉人自2014年4月份开始就已经没有使用商铺。一审对此事实也不予以查明，仍认定租金的支付，更让人难以理解。曾某某的房屋并未取得房产证，也没有取得建设工程规划许可证，因此曾某某因出租房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同。
综上所述，上诉人特此上诉，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，判决支持上诉人的全部上诉请求。
上诉人在庭审中补充上诉意见：1、本案在一审时被上诉人没有提交有关于房产证的原件，一审法院也没有核实被上诉人所提交的《房产证》复印件的真实性。一审庭审结束后，上诉人的代理人曾去房产部门查询，但房产部门告知因本案原被告中没有房产权人曾某某，因此房产部门无法提交有关于曾某某的房产权利证明，上诉人恳请二审法院能够予以核实该房产证复印件的真实性，因该房产证明的真实性直接关系到本案所涉租赁合同是否合法有效。2、本案被上诉人没有提交任何关于曾某某授权被上诉人出租或者管理本案所涉物业权利的证明，对于被上诉人所提交的《租赁合同》，无法证明“曾某某”的签名系为曾某某本人所签。3、本案上诉人在一审时提交了相应的照片及录像等证据，可以证明被上诉人迫使上诉人无法营业，上诉人至2014年4月开始就没有使用该商铺，因此后续的租金也不应当支付。对于被上诉人造成的损失，上诉人将于另案进行追偿。
被上诉人的主要答辩意见为：一审法院对本案事实认定清楚、适用法律准确，应维持原审判决。理由如下：一、曾某某是涉案房屋的合法所有人，其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，被上诉人对涉案房屋有合法的出租、管理、经营等权利。被上诉人与上诉人签订的《协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有约束力。上诉人未按《协议书》的约定履行交租义务已经构成根本违约，被上诉人有权要求解除《协议书》及返还房屋，并按约定交纳房屋租金。二、上诉人的上诉理由均不能抗辩其实际占用涉案房屋及未向被上诉人缴纳租金的事实，并且上诉人至今仍然占用涉案房屋不肯搬离，严重侵犯了被上诉人的合法权益，恳请法庭驳回上诉人的全部上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是：被上诉人是否系本案适格主体、涉案租赁合同是否有效、上诉人是否应当向被上诉人支付相应的租金？
本院认为，上诉人与被上诉人于2014年5月14日签署了涉案《协议书》，上诉人与被上诉人双方在该《协议书》均签名和捺印，上诉人主张该协议书是上诉人在被欺骗、强迫的情形下签订，但未能提供充分的证据予以证明，该主张依据不足，本院不予采纳。被上诉人一审提供了涉案房屋的房地产证复印件，二审提供了相应的产权登记信息原件，上诉人以涉案房产没有产权证等理由主张涉案租赁合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。在被上诉人取得涉案房屋的租赁权利后，上诉人仍使用涉案两间商铺拒不搬离，应当向被上诉人支付房屋租金。被上诉人虽非涉案房屋产权人，但法律并未禁止非房屋产权人与承租人签订合同，被上诉人基于协议书的合同相对性，是本案适格原告。上诉人主张被上诉人不是本案的适格主体、没有诉权，依据不足，本院不予采纳。上诉人主张涉案商铺系上诉人于2012年11月15日从张某中手中承租、相应的租金也已交给了张某中。上诉人未能就此提供相应的证据，本院不予采信。被上诉人是否采取停水停电、封住道路等措施迫使上诉人无法营业、是否给上诉人造成损失等问题，本院认为，基于前述理由，上诉人占用涉案房屋应当支付租金，上诉人一审未按规定缴纳反诉费用、又在一审当庭撤回反诉，且上诉人称被上诉人造成的损失、上诉人将于另案进行追偿。故上述问题不影响本案的处理结果，本案中不予审查，上诉人可一并另循法律途径解决。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年六月四日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。