上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2289号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴春林，男，1982年1月9日出生，汉族，住四川省华蓥市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李守凤，女，1982年3月8日出生，汉族，住重庆市。
两被上诉人共同委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人何谢颖，上海昭胜律师事务所实习律师。
原审第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人张景载，董事长。
委托代理人陆颖。
委托代理人梁博雯。
原审第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市。
负责人胡正茂，行长。
委托代理人常涛。
上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄、被上诉人吴春林、李守凤的共同委托代理人黄超冰，原审第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行（以下简称“中行宝山支行”）的委托代理人常涛到庭参加诉讼，原审第三人上海市住房置业担保有限公司（以下简称“置业公司”）经本院合法传唤未到庭，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月31日，吴春林、李守凤与农工商公司签订《上海市商品房预售合同》，约定吴春林、李守凤向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》90号303室房屋，房子暂测面积86.31平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.67平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）13，158元，总价为1，135，667元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向吴春林、李守凤收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），吴春林、李守凤有权单方面解除本合同；吴春林、李守凤未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），吴春林、李守凤有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给吴春林、李守凤，除不可抗力外；附件一付款方式约定为分期付款，贷款方式为组合贷款，付款期限约定为吴春林、李守凤在2013年5月31日前支付685，667元，2013年6月30日前支付45万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款一第七条约定如吴春林、李守凤采用银行按揭、公积金贷款方式支付部分房款，吴春林、李守凤应在指定银行按合同约定的时间办理贷款手续并缴纳相关费用，逾期不办理视为吴春林、李守凤违约，违约天数从逾期之日开始至办妥贷款手续为止，吴春林、李守凤按违约天数向农工商公司支付贷款总额的银行同期存款利息；吴春林、李守凤虽然办妥银行贷款手续，但申请的贷款金额未被银行全额批准，缺额部分，应在获知银行未被批准后的10日内由吴春林、李守凤以现金或其他方法支付，否则视为吴春林、李守凤逾期付款，按合同第七条处理；如吴春林、李守凤采用公积金贷款，银行最终审核金额不足吴春林、李守凤申请金额时，吴春林、李守凤应在接到农工商公司通知10日内，或以现金或以转商业贷款将不足部分支付给农工商公司，否则视为吴春林、李守凤逾期付款，按合同第七条处理；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，吴春林、李守凤于2013年5月31日支付685，667元，农工商公司开票日期为当日；2013年7月17日贷款25万进入农工商公司账户，开票日期为2013年7月19日；7月23日20万元进入农工商公司账户，开票日期为7月24日；农工商公司于2013年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可；吴春林、李守凤补交房屋差价款5，921元。房屋交付吴春林、李守凤时阳台为砌墙栏板。系争房屋建筑面积为86.76平方米，套内面积64.53平方米，分摊面积为22.23平方米。
原审法院另查明，吴春林、李守凤2013年6月4日向银行递交《个人信贷业务申请书》，申请金额共计45万元。吴春林、李守凤与银行于6月10日签订《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人一手住房贷款抵押合同》，借款金额共计45万元。
农工商公司及置业公司均授权姜美琪代为办理登记手续。吴春林、李守凤于2013年6月22日支付400元代办费及160元登记费，付款收据上盖有“同策房产咨询股份有限公司财务专用章”，授权姜美琪为代理人代为办理房产预告登记及抵押登记事项。受托人于2013年7月15日递交抵押登记申请材料，7月17日核准登记。
2014年10月16日，吴春林、李守凤诉至原审法院，请求判令：1、农工商公司退还多收取吴春林、李守凤购房款5，921元；2、农工商公司退还因套内减少面积款项1，447.38元；3、农工商公司支付吴春林、李守凤因交付阳台不符合合同约定赔偿金5，000元。案件受理费由农工商公司负担。
农工商公司提起反诉，请求判令吴春林、李守凤支付逾期支付房款违约金2，865元。
原审法院审理中，吴春林、李守凤表示其委托农工商公司代为办理预告登记及抵押登记，因此签订借款合同和办理登记的时间都是农工商公司确定的，吴春林、李守凤无法掌控贷款到账时间，农工商公司到7月15日才递交登记申请材料，导致银行放款滞后。
农工商公司表示：1、吴春林、李守凤委托销售公司办理预告登记和抵押登记，但不代为办理银行贷款的手续，吴春林、李守凤需要自行根据银行要求提供材料并签订合同，农工商公司售楼处确实安排了农业银行和中国银行的贷款咨询点，但业主可以自行选择银行，贷款事宜由业主与银行协商；2、合同附件对阳台的描述是笔误，现在交付给吴春林、李守凤的阳台设计式样的造价比约定款式的造价高，而且吴春林、李守凤买房前看过小区场景和楼盘模型，模型中各房屋的阳台与交付阳台一致，农工商公司也从未变更过阳台设计，为此，农工商公司提供了照片、成本分析表、立面图、施工合同。
原审法院认为，吴春林、李守凤与农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明签订商品房预售合同时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，原审法院认为，农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于阳台标准的争议，双方的预售合同附件约定，阳台为铁艺栏杆及安全玻璃。农工商公司称阳台现状的造价大于合同约定的铁艺栏杆及安全玻璃，而阳台造价大小并不构成免责理由。考虑阳台设计未作变更、农工商公司的违约程度以及对吴春林、李守凤的影响，吴春林、李守凤要求农工商公司赔偿5，000元尚属合理，予以支持。
关于逾期付款的争议。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）为其代理销售公司，亦确认姜美琪等人为该公司的工作人员，吴春林、李守凤在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代理费及登记费，原审法院有理由相信吴春林、李守凤出具委托书时认为农工商公司为受托人。虽然吴春林、李守凤持有的代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求吴春林、李守凤区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然苛责于购房人。收据上明确载明代办费为合同登记抵押代办费，除根据相关机构要求吴春林、李守凤亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要吴春林、李守凤提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。农工商公司未有证据证实吴春林、李守凤未及时在接到有关通知后怠于处理有关事项。代办费收据时间2013年6月22日，此时借款合同已经签好，而受托人递交登记的时间为7月15日，晚于付款时间，农工商公司未有证据证实此系吴春林、李守凤原因导致，综上，原审法院认为农工商公司提出逾期付款的原因归责吴春林、李守凤的主张，依据不足，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还吴春林、李守凤房款人民币7，368.38元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴春林、李守凤因交付阳台不符合同约定的赔偿款人民币5，000元；三、上海农工商房地产置业有限公司要求吴春林、李守凤支付逾期付款违约金人民币2，865元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，证明其知道自己委托同策公司人员代办有关登记事项；上诉人与同策公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查；原审对被上诉人需要亲自办理抵押预告登记的事实等，未作查明；受托人在2013年5月22日办理登记手续，完全符合被上诉人签署合同的约定；原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金2，865元。
被上诉人吴春林、李守凤辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人中行宝山支行辩称，银行发放贷款时审核资料主要看开发商的买卖合同、付款证明等，不需要合同的预告登记。
原审第三人置业公司书面辩称，其对于系争房屋设定的抵押权，是经过房地产登记机构公示的、合法的抵押权，在上述房屋贷款未结清的情况下，其不同意任何包括注销抵押权等损害抵押权人利益的变动。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，吴春林、李守凤系在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且农工商公司明确表示同策公司系其代理销售公司，姜美琪等人为同策公司工作人员，同时农工商公司并无排除同策公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与同策公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求吴春林、李守凤区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求吴春林、李守凤亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要吴春林、李守凤提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。故就本案所涉逾期支付款项，吴春林、李守凤已经及时申请贷款、签订借款合同，农工商公司现不能证明吴春林、李守凤在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于吴春林、李守凤，其主张逾期付款违约金的诉讼请求尚缺乏充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 顾继红
代理审判员 郭 峰
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。