山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第222号
上诉人（原审原告）泰安市商业银行股份有限公司。住所地泰安市长城路*号圣地大厦。
法定代表人展鹏，董事长。
委托代理人杜红星，山东一山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张涌，居民。
委托代理人艾勇，山东岱松律师事务所律师。
原审第三人刘超，泰安市商业银行股份有限公司职工。
委托代理人张董，山东一山律师事务所律师。
上诉人泰�市商业银行股份有限公司（下称泰安商行）因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2014）岱民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年2月16日泰安市新元房地产开发总公司开具售房发票一份，金额为481852.82元，付款单位打印为杨奎后手写更改为第三人刘超，泰安市新元花园2号楼西单元301号房。2006年8月8日泰安市新元房地产开发总公司与第三人刘超签订商品房买卖合同书一份，规定第三人刘超购买该公司开发的新元花园2#2单元3层301号房，建筑面积180.78平方米，房款481852元，第三人刘超于2006年8月15日前一次性付清总房款，预售商品房批准机关为泰安市房地产交易中心，商品房预售许可证号为泰售房证第（2003）012号，产权证号为泰房字××号，2007年3月13日该合同在泰安市房产交易中心备案登记。
另查明，2005年11月30日泰安市泰通变压器厂与原泰安市城市信用社灵山办事处签订160万元借款合同，用途借新还旧，期限一年，泰安市金星村以自有座落于青年路5号商业楼提供抵押，合同签订后原告与泰安市泰通变压器厂协商同意，泰安市泰通变压器厂以泰房字××号房产抵顶原告贷款100万元，双方未签订书面抵顶协议。2006年8月9日原泰安市城市信用社做账目处理，收回泰安市泰通变压器厂贷款100万元。后泰安市城市信用社变更为原告现名称。涉案房屋自2007年起由原告工作人员石占银无偿占有使用。该房产指定办理在第三人刘超名下原告方未出具相关文件，原告在指定期限内未向原审法院提供该房产列入其固定资产的相关证据。
再查明，第三人刘超因为孔安担保向被告张涌借款200万元未归还，向原审法�提起诉讼，原审法院根据张涌的申请裁定查封了诉争房产。2011年9月19日原告向泰安市泰山区人民法院起诉第三人刘超，要求其归还借款290万元并申请对刘超价值295万元的财产进行诉讼保全。泰山区法院轮候查封了在第三人名下的本案诉争房产。原告以案外人身份向原审法院提出异议，原审法院审查后裁定驳回了原告的异议，随后原告向原审法院提起了本案的诉讼。泰安市泰通变压器厂出具书面证明，证实以杨奎名下的本案诉争房产抵顶所欠原告贷款100万元，第三人刘超对此予以认可。以上事实有借款合同、转帐传票、工作请示单、估价报告书、售房发票、房屋买卖合同、当事人陈述在案证实。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，该案涉案房产属不动产，其物权归属应以不动产登记为依据。现该房产登记在第三人刘超名下，原告要求确认该房产归其所有于法无据，原审法院不予支持。现该房产登记在第三人刘超名下，原审法院依据生效的法律文书，查封第三人刘超的该套房产符合法律规定，并无不当。原告现无合法有效的证据证实涉案房产归其所有，原告要求停止对该房产的执行亦于法无据，原审法院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决驳回原告泰安市商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告负担。
上诉人泰安商行不服原审判决上诉称，一、一审判决认定“该案涉案房地产属不动产，其�权归属应以不动产登记为依据。现该房产登记在第三人刘超名下，原告要求确认该房产归其所有于法无据”属认定事实错误。原审判决已经查明，泰安市泰通变压器厂出具书面证明，证实以杨奎名下的本案诉争房产抵顶所欠原告贷款100万元，第三人刘超对此予以认可。对于已经查明的事实，在认定的时候单纯仅以该房产预售合同为刘超签订而认定该房产归刘超所有，明显自相矛盾。原审中，上诉人提供大量证据，足以证实本案诉争房产系上诉人通过泰通变压器厂抵债的方式对价取得，并且实际占有、管理使用多年的事实。第三人刘超只是上诉人公司员工，其签订《商品房买卖合同》，手改购房发票及办理预售登记备案的行为均属于履行单位职务行为，并非发生真实的买卖关系，刘超既未支付对价，也未实际占有该房产，并不享有该房产的所有权。二、本案所涉�产仅是在房产部门办理预售登记，该登记应为合同备案登记，并非权属登记，该备案行为不产生物权设立和变动的效力，不具有物权登记效力。该种登记并不能改变房地产开发商与购房人之间商品房预售债的关系的性质，房地产开发商与购房者之间的法律关系仍应由合同法进行调整，仅在双方之间形成一种债的关系，即双方完成了物权法理论中所称的债权行为。原审法院仅凭预售登记而确认第三人刘超具有所有权显属不当。综上，请求撤销一审判决，改判泰安市新元花园2号楼西单元三层东户为原告所有，并停止对该房产的执行。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张涌辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院查明事实驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人刘超述称，同意上诉人的主张，本案争议的房产真正的所有权人是上诉人，原审第三人并未实际取得，也并未实际居住，原审第三人当时是履行的职务行为。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人二审争议的主要焦点问题为：一、上诉人泰安商行要求确认诉争房产归其所有有无事实和法律依据；二、上诉人泰安商行对诉争房产是否具有其他足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行的主张应否支持。
关于第一个争议焦点，上诉人泰安商行要求确认诉争房产归其所有的主张应否支持的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。诉争的泰安市新元花园2号楼西单元301号房产，虽原审第三人与该房产的开发单位泰安市新元房地产开发总公司签订了购房合同并在泰安市房地产交易中心进行了备案登记，但尚未办理产权登记，在此情形下，人民法院不宜直接确认该房产归买受人刘超所有，同理泰安商行主张该房产归其所有，亦无法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，上诉人泰安商行就诉争房产是否具有其他足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行的主张应否支持的问题。上诉人泰安商行主张原审第三人刘超系接受公司指派，待公司与泰安市新元房地产开发总公司签订的购房合同及发票更名，其应为实际购房人。对该主张，上诉人泰安商行主要提供了泰安市泰通变压器厂及其法定代表人杨茂勇之子杨奎出具的书面证明材料，泰安商行的特种转账传票、工作请示单等，但泰通变压器厂出具该证明的经办人员及杨奎均未出庭，对其真实性无法予以认定，上诉人泰安商行在一二审中始终未提交其与泰通变压器厂签订的书面抵顶协议，亦未提供将该房产安排变更在刘超名下�公司相关书面决议或文件，而在将该房产更名在刘超名下后，上诉人泰安商行进行了企业改制，由原城市信用社改制为泰安市商业银行股份有限公司，上诉人亦未提交在改制过程中诉争房产是否列为城市信用社资产并进入改制的证据，综上，上诉人泰安商行就其主张的其为实际购房人的主张，未提供切实有效证据予以证实，本院不予采信，对其该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人泰安市商业银行股份有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人泰安市商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一五年四月二十八日
书记员 高学茹