吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2677号上诉人（原审原告）：吉林省鼎邦物业服务有限公司。住所：长春市净月开发区净月分团**号**号。法定代表人：康伟国，总经理。委托诉讼代理人：吴萍，系该公司员工。上诉人（原审被告）：李晓辉，女，汉族，1970年2月19日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：宫洪臣，吉林创一律师事务所律师。上诉人吉林省鼎邦物业服务有限公司（以下简称鼎邦物业）与上诉人李晓辉物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初43号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鼎邦物业在原审中诉称：李晓辉在长春市净月开发区森林华墅小区购买了一套别墅C-15（61）幢1单元别墅，并于2006年10月25日与吉林省鸿禹房地产开发有限公司办理了入住手续。鼎邦物业是该小区的物业服务公司，与李晓辉之间签有物业服务合同，李晓辉自2009年5月1日至2017年12月31日，在鼎邦物业多次催缴物业费的情况下仍然未交纳期间的物业费。在此期间，鼎邦物业一直对李晓辉所在的森林华墅小区按双方签订的物业服务合同提供秩序维护、园区保洁、绿化养护、公共设施设备的维护与保养服务，根据《长春市物业管理条例》第三十六条之规定，业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担；前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续。因此，李晓辉以虽购买房产但不实际入住为理由而不交纳物业费，这是不合理的更是不合法的。故鼎邦物业诉至原审法院，请求判令：1.李晓辉交纳2009年5月1日至2017年12月31日物业费金额199771元；2.李晓辉从逾期之日起按应交费用每日3‰给付原告违约金共计人民币18209元；3.本案诉讼费由李晓辉承担。李晓辉在原审中辩称：鼎邦物业的物业服务不到位，构成严重违约，无权要求李晓辉缴纳物业费，鼎邦物业主张的物业费已超过诉讼时效，应予以驳回。原审经审理查明：李晓辉系长春净月高新技术产业开发区森林华墅第B22（61）幢别墅的业主，其房屋建筑面积为441.97平方米。2006年10月25日，鼎邦物业与李晓辉签订的《森林华墅物业管理服务公共契约》约定：鼎邦物业为李晓辉所居住的森林华墅提供物业管理服务，物业费标准为2.8元/平方米/月，按季收取，每季度第一个月的1-15日缴纳，如未按期缴纳，业主、物业使用人需按应付金额每日3‰向原告支付滞纳金；房屋闲置期间，业主、使用人仍需按期缴纳物业管理费。2012年6月1日，森林华墅物业费标准调整至5.2元/平方米/月。双方均认可从2015年1月1日至2017年12月31日李晓辉未缴纳过任何费用。在审理中，李晓辉以物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，鼎邦物业主张其一直进行催要，但李晓辉未予认可。原审法院认为：《森林华墅物业管理服务公共契约》系双方当事人真实意思表示的结果，且不违反相关的法律和政策，当属有效，鼎邦物业与李晓辉之间形成物业管理关系。李晓辉作为业主，接受了鼎邦物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为三年，现鼎邦物业未举出有效证据证明其对被告欠缴的2009年5月1日至2014年12月31日的物业服务费进行过催缴，亦不能提供证据证明李晓辉欠缴的上述物业服务费发生过诉讼时效中止、中断的情形，故对于李晓辉提出的鼎邦物业起诉超过诉讼时效期间的意见，原审法院予以采信。故原审法院仅就2015年1月1日至2017年12月31日的物业费予以支持，其他不予保护。对鼎邦物业要求李晓辉支付滞纳金的诉讼请求，因《森林华墅物业管理服务公共契约》中约定的滞纳金按应付金额每日3‰的标准计算明显过高，故确定为按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算逾期滞纳金。本案中鼎邦物业是按季度向李晓辉收取物业费，且契约约定每季度第1个月1-15日缴纳物业费，故应从每季度第1个月的16日开始计算滞纳金，考虑案件实际情况，原审认定滞纳金应定为10300元为宜。关于李晓辉在庭审中提出鼎邦物业物业服务不到位构成严重违约等辩解，因李晓辉未提出相关证据予以证明，故不予采信。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、李晓辉于判决生效后十日内给付鼎邦物业2015年1月1日至2017年12月31日的物业费人民币82736.78元及滞纳金人民币10300元；二、驳回鼎邦物业的其他诉讼请求。案件受理费4570元减半收取2285元，由鼎邦物业承担1310元，由李晓辉承担975元。宣判后，鼎邦物业、李晓辉均不服，向本院提起上诉。鼎邦物业上诉请求:1.依法撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初43号民事判决第二项，依法改判李晓辉给付2009年5月1日至2014年12月31日的物业服务费117034.22元及滞纳金16000元；2.本案一、二审全部诉讼费用由李晓辉承担。事实及理由：鼎邦物业在一审中提交的证据足以证明鼎邦物业向李晓辉催缴了2009年5月1日至2014年12月31日的物业服务费，鼎邦物业的起诉未超过诉讼时效期间。原审法院错误认定鼎邦物业未举出有效证据证明对李晓辉欠缴的物业费进行过催缴，亦不能提供证据证明李晓辉欠缴的上述物业费发生过时效中止、中断的情形，进而错误的采信李晓辉提出的鼎邦物业起诉超过诉讼时效期间的意见，请求二审法院予以改判。李晓辉答辩称：鼎邦物业由于服务不到位，李晓辉不应交纳物业费，另外物业费超过诉讼时效，应当驳回鼎邦物业全部诉请。李晓辉上诉请求：撤销（2018）吉0194民初43号民事判决书，依法改判驳回鼎邦物业全部诉讼请求。事实及理由：鼎邦物业物业服务不到位，构成严重违约，无权要求李晓辉缴纳物业费。鼎邦物业在诉状中称李晓辉“以不实际入住为理由不交纳物业费”与事实不符，事实是鼎邦物业未按约提供物业服务，双方于2006年10月25日签订的《物业管理服务公共契约》约定物业费为2.8元每平方米，按季支付，且契约中约定鼎邦物业对小区公共的建筑物、构建物及其设施设备的运行等常规性物业项目进行维护、修缮，对本小区安全防范、卫生、交通、绿化、环境容貌和居住秩序等进行治理，李晓辉2006年入住后按期交纳物业费，但入住后园区内的绿化养护鼎邦物业从未给予保养过，公共设施仅在刚入住的第一年是可用的，第二年起墙体长毛，公共设施不能用，包括楼宇对讲与大门岗的通话系统自2008年起至今一直不能用，包括李晓辉在内的多名业主找鼎邦物业，但至今仍未解决。李晓辉认为原审部分事实未查清，故请求贵院能够查明事实，撤销原判，依法改判。鼎邦物业答辩称：根据原审提交的证据，物业服务费未超过诉讼时效。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，二审中，李晓辉对于原审认定的物业服务费数额及其盖部分并未超过诉讼时效无异议，对于原审判令其应支付的滞纳金数额亦无异议，但主张物业服务不到位，不应当支付，对于2015年1月1日前的物业服务费认为已超出诉讼时效期间。鼎邦物业对于李晓辉实际并不在森林华墅园区内居住无异议。本院认为：一、关于鼎邦物业主张的2015年1月1日前的物业服务费是否超过诉讼时效期间的问题。鼎邦物业在原审中提交了从2010年起的催缴通知单及2017年10月13日的国内挂号信函收据，欲证明曾向李晓辉主张物业服务费。但李晓辉表示并未收到催缴通知单及挂号信，鼎邦物业亦认可国内挂号信函收据上的李晓辉签名为鼎邦物业标注。故在鼎邦物业不能提交其他证据证明已向李晓辉送达催缴物业费通知的情况下，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，鼎邦物业主张曾向李晓辉催缴物业服务费，本院不予支持。除2015年1月1日以后的物业服务费李晓辉认可并未超过诉讼时效期间外，其他物业服务费因超过诉讼时效期间，本院不予支持。二、关于李晓辉应否向鼎邦物业支付物业服务费的问题。李晓辉主张虽然原审保护的物业费及滞纳金未超过诉讼时效期间，但由于鼎邦物业提供的物业服务不达标，亦不应支付。由于李晓辉就鼎邦物业服务不达标并未提供证据加以证明，故本院对李晓辉的主张不予支持。因李晓辉对于原审认定的物业服务费数额及滞纳金无异议，在此不再赘述，李晓辉应向鼎邦物业支付物业服务费82736.78元及滞纳金10300元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5087元，由上诉人李晓辉负担2126元，由上诉人吉林省鼎邦物业服务有限公司负担2961元。本判决为终审判决。审 判 长 谷 娟代理审判员 闫 冬代理审判员 胡月皓二〇一八年六月二十六日书 记 员 苏 展