黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1261号
上诉人（原审被告）黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区友协大街50号1栋。
法定代表人王洪发，董事长。
委托代理人董崟，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郎瑞玲，住黑龙江省依兰县。
委托代理人李维库，依兰县维权法律服务所法律工作者。
上诉人黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司（以下简称禹泰公司）因与被上诉人郎瑞玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年8月27日，禹泰公司与郎瑞玲签订了位于依兰县通江路以西、原交警队以南、移动公司以北的泓泰家园二期---
伍郡兰亭项目，郎瑞玲将自己位于依兰县广播街20号房屋交付给禹泰公司用于开发，禹泰公司将老广播局家属小区外建的商服楼东第3、4、5、6号门（即西数7、8、9、10门）一层面积为290平方米、二层面积为362.50平方米，共计652.50平方米作为房屋产权调换给郎瑞玲。双方约定“禹泰公司应按照回迁房屋执行依兰县棚改办简装标准每平方米60元装修；约定2014年8月1日前，禹泰公司应将上述开发房屋交付给郎瑞玲；禹泰公司未在2014年8月1日前交付房屋，则给付郎瑞玲租赁费；如禹泰公司违约，应赔偿郎瑞玲违约金30万元”。同日甲方王录（卖方）、郎瑞玲（买方）又签订了《房屋买卖合同》，合同内容为：经双方协商，郎瑞玲出资购买王录在广播路开发建筑的地上一二楼门市，具体事宜如下：一、楼层位置：老广播家属小区外建的商服楼东第三门、东第四门、东第五门、东第六门（即西第七门、西第八门、西第九门、西第十门），相邻的四个门市，地上一二层。二、门市面积地上一层290平方米。地上二层362.50平方米。四门必须紧邻，施工图纸由甲乙双方签字后附本合同后，如果施工有变更，必须由双方协商，签字后生效，单方变更无效。三、交房时间：双方协商交楼，时间是2014年8月1日。因乙方签字之日起一次性将房款交齐，所以甲方晚一天交房，甲方要支付乙方人民币每天元。四、工程质量：甲方必须依照建楼图纸，用让用户放心国家合理的建筑材料建楼，不能用非标材料建楼。五、每个门市交工时必须同其他商服楼一样，有屋内楼梯、消防设施、消防逃生门、门窗齐全。总之，必须是经相关部门验收合格。六、甲方无责给乙方办理房照。七、如交房时面积与约定的面积不符时，多出的平方米不予追加款项，如少于约定平方数，甲方按十倍赔偿（按购楼时每平方米价格计算）。八、本门市是临街建设，不得用其他手段改为其他门市。九、如在交房时发生一房多卖，多个业主的情况下，应以我方为准，其他业主无效。十、如违反合同，乙方有权要求甲方全额退款并包赔乙方一切经济损失。十一、图纸由甲方提供，乙方复印一套留作备案。十二、《房屋产权调换》条款如果有与本合同不一致的，案本合同办理相关事宜。该合同甲方没有王录签字，甲方处盖有禹泰公司及时任禹泰公司法定代表人萨日娜名章；乙方郎瑞玲签字，中间人常大宝签字。还是同日，甲方（卖方）郎瑞玲与乙方（买方）王录又签订了一份《房屋买卖合同》，内容为：经双方协商，将郎瑞玲在广播路一院两栋房屋卖给开发商王录，具体情况如下：1、房屋两栋，含附属建筑设施协定价为：3800000元整。2、从签字之日起乙方两日内将购房款全额交给甲方，甲方签收后一日内将房屋交给乙方。3、因房屋交易额较大，双方共同认定一个诚信大的人做交易中间人，由他见证交易的合理合法性。甲方郎瑞玲签字，乙方王录签字，禹泰公司盖公章、萨日娜名章。中间人常大宝签字。
郎瑞玲诉称，2013年8月27日，禹泰公司与郎瑞玲签订了位于依兰县通江路以西、原交警队以南、移动公司以北的泓泰家园---
伍郡兰亭项目，郎瑞玲将自己位于依兰县广播街20号商服交付禹泰公司用于开发，禹泰公司将老广播局家属小区外建的商服楼东数3、4、5、6号门（即西数7、8、9、10号门）一层面积为290平方米、二层面积为362.50平方米，共计652平方米作为房屋产权调换给郎瑞玲。双方约定“禹泰公司应按照汇钱房屋执行依兰县棚改办简装标准每平方米60元装修；约定2014不把8月1日前，禹泰公司应将上述开发房屋交付给郎瑞玲；禹泰公司未在2014年8月1日前交付房屋，则给付郎瑞玲租赁费；如禹泰公司违约，应赔偿郎瑞玲违约金30万元”。但时至今日，禹泰公司均以种种理由拒绝交付房屋，已构成违约，故郎瑞玲诉至法院，请求：一、禹泰公司按照与郎瑞玲签订的《房屋产权调换》书履行交付老广播局家属小区外建的商服楼东数3、4、5、6号门（即西数7、8、9、10号门）一层面积为290平方米、二层面积为362.50平方米，共计652平方米；二、禹泰公司按照上述房屋面积652平方米，按每平方米60元简装费给付房屋装修费合计39120元；三、禹泰公司给付郎瑞玲2014年8月1日起至法院判决之日房屋租赁费15万元；四、禹泰公司给付郎瑞玲违约金30万元。判令禹泰公司承担本案保全费、诉讼费。
禹泰公司辩称，不同意郎瑞玲的诉讼请求，理由如下：1、双方之间签订的房屋产权调换协议属于违反法律强制性规定，属无效协议。根据国有土地上房屋征收补偿条例，对郎瑞玲拆迁房屋应由县级人民政府作出行政决定并按县政府的征收补偿确定的标准由县政府与郎瑞玲签订征收补偿协议，郎瑞玲对上述决定不服，应当提出行政复议或行政诉讼，即拆迁安置补偿属行政案件并非民事案件。2、郎瑞玲原有房屋据禹泰公司了解大约有160平方米余，按此次政府决定1.5倍面积进行回迁，郎瑞玲拒不搬迁要挟要求按4倍面积进行回迁补偿，违反了此项目的拆迁补偿决定。另外，支付郎瑞玲房屋租赁费及简装费属政府拨款专款专用的费用，应由县政府案拆迁补偿决定对郎瑞玲进行支付。禹泰公司没有支付义务。按郎瑞玲的诉求即使依据合同，郎瑞玲要求禹泰公司承担30万元违约责任，没有依据，不应得到法律的支持。郎瑞玲的原房屋相关的产权证照至今没有提交即双方签订协议没有事实依据，也不符合法律规定。同时，2013年8月27日郎瑞玲已将房屋出售给案外人王录，即郎瑞玲没有要求回迁的资格，郎瑞玲起诉主体不适格，起诉禹泰公司主体错误，起诉案由错误，起诉不应当立民事案件。请求法院依法驳回郎瑞玲的起诉。
原审判决认为，郎瑞玲与禹泰公司于2013年8月27日签订的《房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议真实、客观、合法有效。后期双方签订的两份《房屋买卖合同》是为保证《房屋产权调换协议书》能够顺利履行而签订的辅助性合同，而非双方真实意思表示。双方应全面履行《房屋产权调换协议书》规定的内容。禹泰公司以双方签订的《房屋产权调换协议书》不合法、违背了法律规定、置换面积超过了拆迁补偿决定、被拆迁该房屋没有证照、郎瑞玲已经将房屋出售给案外人王录、郎瑞玲诉讼主体不适格等为由进行抗辩。本院认为，双方签订的《房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议并不违法。关于协议中的置换面积大小、多数、是双方产生共识后决定的，并没有任何一方强迫另一方，禹泰公司在签订协议后即进行拆迁开发建设，并无异议，视为双方对约定面积的默许即认可。法律并没有规定开发商不允许与被拆迁户签订产权调换协议书。双方签订房屋产权调换协议书时，禹泰公司并没有要求郎瑞玲出示相关产权证照，且该案审理中郎瑞玲已明确被拆迁房屋产权证照在相关金融机构进行贷款抵押，庭后已经将被拆迁房屋房产证照复印件提交法庭。关于郎瑞玲将房屋出售给案外人王录，因王录系禹泰公司的开发楼房的房屋拆迁经办人，且郎瑞玲与王录签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，所以该争议的被拆迁房屋不存在买卖行为，禹泰公司关于郎瑞玲主体不适格的主张，不符合法律规定。判决：一、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内全面履行双方签订的《房屋产权调换协议书》，即将老广播局家属小区外建的商服楼东数3、4、5、6号门（即西数7、8、9、10号门）一层面积为290平方米、二层面积为362.50平方米，共计652平方米房屋交付给郎瑞玲；二、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按上述房屋面积62.50平方米给付房屋简装费用39150元；三、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付郎瑞玲违约金300000元；四、驳回郎瑞玲的其他诉讼请求。案件受理费6387.25元、保全费500元，由黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司负担。
原审被告禹泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回郎瑞玲的诉讼请求，两审诉讼费用由郎瑞玲承担。理由如下：
一、一审判决认定事实不清，应确认合同无效。禹泰公司与郎瑞玲签订的《房屋产权调换协议》违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对房屋的征收应由县级人民政府与被征收人签订征收补偿协议约定具体补偿事项。本案中禹泰公司无权与郎瑞玲签订《房屋产权调换协议》，已违反了法律强制性规定，应依据《合同法》的相关规定确认该协议无效。并且在签订协议时，据禹泰公司了解，郎瑞玲的房屋大约有160平方米，按照此次政府征收决定1.5倍面积进行回迁，显然该协议并非禹泰公司的真实意思表示。郎瑞玲主张的30万元违约金的请求，也应因合同的无效而无依据。
二、本案主体不适格。禹泰公司按照县政府的征收决定进行泓泰家园二期---
伍郡兰亭项目开发，若郎瑞玲对该征收决定及补偿标准不服，应当以县人民政府为被告对其进行行政诉讼或进行行政复议。并且郎瑞玲在2013年8月27日将房屋出售给案外人王录，郎瑞玲已没有回迁的资格，因此本案原告主体不适格，起诉禹泰公司的主体也不适格。郎瑞玲主张的房屋租赁费用为专款专项，不应由禹泰公司承担。
郎瑞玲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方在房屋拆迁前签订了《房屋产权调换协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该区域系禹泰公司自行拆迁征地、开发，并没有政府介入征收，是禹泰公司的个人行为，所以不存在政府征收问题。禹泰公司构成违约，在拆迁了郎瑞玲的500多平方米房屋后，新楼已经建成，并没有按照约定给郎瑞玲安置回迁，郎瑞玲至今未能回迁、未能入户，所以禹泰公司构成违约，本案中禹泰公司作为原审被告，郎瑞玲作为原审原告，主体适格，因为《房屋产权调换协议》是双方签订的，本案争议的楼盘是禹泰公司自行开发建设的，郎瑞玲的房屋也是禹泰公司拆除的，双方作为拆迁补偿的主体，均具备主体资格。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审审理期间双方当事人均未提供新的证据。
二审法院对一审认定的案件事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为:1、郎瑞玲与禹泰公司签订的《房屋产权调换协议》效力；2、禹泰公司是否应给付郎瑞玲违约金30万元；3、本案的诉讼主体是否适格。
（一）关于郎瑞玲与禹泰公司签订的《房屋产权调换协议》效力问题。郎瑞玲与禹泰公司签订的《房屋产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，且系禹泰公司经人民政府批准与郎瑞玲签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，故该协议为有效协议。上诉人禹泰公司主张《房屋产权调换协议》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收主体的规定而无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于禹泰公司是否应给付郎瑞玲违约金30万元。禹泰公司与郎瑞玲在《房屋产权调换协议》第六条约定，若甲方违约，即协议签订后，甲方反悔或一房二卖，甲方赔偿乙方30万元人民币。履行过程中，禹泰公司拒绝按照约定向郎瑞玲进行产权调换补偿，构成协议中约定的反悔的违约情形，故原审判决对郎瑞玲关于由禹泰公司给付违约金的诉请予以支持并无不当。关于双方在《房屋产权调换协议》中约定违约金30万元是否属于过分高于造成的损失而应予调整问题。双方在《房屋产权调换协议》中约定的回迁房屋为652平方米的商服楼，价值数百万元，回迁时间为2014年8月1日，而截止本院二审立案的2016年3月7日，禹泰公司亦未对郎瑞玲按照约定回迁安置，回迁周期过长，故禹泰公司主张约定的违约金30万元超过造成损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失，缺乏事实依据，本院不予调整。
（三）关于本案的诉讼主体是否适格问题。案涉的《房屋产权调换协议》系禹泰公司与郎瑞玲签订，双方为合同权利义务的相对方，郎瑞玲请求禹泰公司按照合同约定给付租赁费和简装费，并无不当。郎瑞玲是否与案外人签订房屋买卖合同，属于债的法律关系，与禹泰公司向合同相对方履行约定的合同义务无关，禹泰公司据此主张郎瑞玲作为原告的主体资格不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6387.25元，由上诉人黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松涛
审判员 王秀丽
审判员 冯 媞
二〇一六年四月十五日
书记员 马立娜