黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）黑08行终14号上诉人（原审第三人）于泓宇，男，1988年8月20日出生，汉族，无职业，住河北省石家庄市长安区。委托代理人马学忠，天津耕嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王国红，女，1968年6月17日出生，汉族，住桦川县。原审被告桦川县房产管理局，住所地桦川县行政大厦三楼。法定代表人马洪滨，局长。委托代理人靳力红，桦川县中心法律服务所法律工作者。原审第三人胡国忠，男，1968年2月21日出生，汉族，无职业，住桦川县。上诉人于泓宇因房屋行政登记一案，不服黑龙江省桦川县人民法院作出的（2017)黑0826行初13号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2009年7月20日，原告王国红与桦川县房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发位于桦川县××镇××街××楼××号商服楼房，面积102.7平方米，原告交纳了全部购房款359450元，于同日接收了该房屋，并使用至今。第三人胡国忠为融资贷款用于建筑楼房，向被告桦川县房产管理局申请办理房屋产权登记。2009年8月28日，被告在没有实地查验、测绘及调查证明、没有第三人胡国忠的购房合同证明、没有经过相关部门的质量、安全等验收的情况下，为第三人胡国忠办理了原告购买的该楼房的房屋产权登记，并颁发了20××35号房屋产权证书。之后，第三人胡国忠为建楼房向第三人于泓宇借款，2014年4月16日，第三人胡国忠、于泓宇向被告提出办理抵押登记申请，被告违反法定程序，于当日在询问笔录只有工作人员一人签字，被告与第三人于泓宇没有实地查验的情况下，便为第三人于泓宇办理了他项权登记，并向其颁发了20141022号他项权证书。第三人胡国忠与于泓宇约定的抵押期限为2014年4月16日至2016年4月16日，现抵押期限已过。2017年2月10日，佳木斯市向阳区人民法院对第三人于泓宇与胡国忠的借贷案件作出（2017）黑0803民初2478号民事判决。2017年5月15日，佳木斯市向阳区人民法院以执行裁定查封了该房屋，原告始知被告为第三人胡国忠进行房屋登记并颁发产权证和为第三人于泓宇进行他项权登记并颁发他项权证的情况。原告认为，原告按购房合同的约定支付了全部购房款，并对房屋进行了实际占有使用，已具备了对该房屋的所有权，被告的行为损害了其合法权益，被告桦川县房产管理局在该房屋没有质检和消防验收、没有交税的情况下擅自为第三人胡国忠办理房屋产权登记并颁发产权证的行为是违法的。同时，被告依据违法办理的产权证又为第三人于泓宇办理了他项权登记并颁发了他项权登记的行为也是违法的，请求法院判令撤销被告为第三人胡国忠进行的房屋产权登记及为第三人于泓宇进行的他项权登记的行政行为。原审法院认为，办理房屋产权登记和他项权登记是被告应尽的职责，被告在办理房屋所有权初始登记的过程中，没有履行相关的法律程序，在不具备办理房屋产权登记条件的前提下，便为并非房屋所有权人的第三人胡国忠办理了房屋产权登记，未尽房屋产权登记的审慎审查义务，违反法定程序，其行政行为依法应当撤销。原告作为利害关系人，要求撤销被告为第三人胡国忠办理房屋所有权登记的行政行为的诉讼请求，予以支持；被告为第三人胡国忠办理的《房屋所有权证》仍然有效，其未在桦川县不动产登记中心变更为《不动产权证书》或《不动产登记证明》，被告称其作为诉讼主体不适格的理由不能成立,不予支持，被告称其按照法律规定的产权登记的程序履行了登记义务的理由不能成立，不予支持，被告基于并非房屋所有权人胡国忠所持的产权证为第三人于泓宇办理的他项权抵押登记行为，没有存在的法律依据及基础，其办理的他项权抵押登记行为也违反了物权法的规定，被告在办理他项权抵押登记过程中，存在一定的瑕疵，第三人于泓宇作为抵押权人在办理抵押登记过程中，未尽相关的义务，也存在相应的责任；另外，被告为第三人于泓宇办理抵押登记的抵押合同期限也已届满，原告要求撤销被告对第三人于泓宇作出的房屋抵押权登记的行政行为的诉讼请求亦应当予以支持；被告称其依法履行了办理他项权证应尽的程序，抵押权已经设立，不存在撤销的条件，其理由不能成立，不予支持；原告作为房屋买受人，与本案有直接的利害关系，第三人于泓宇称原告不具备主体资格的理由不能成立，不予支持，第三人于泓宇认为本案应当先进行民事处理，中止审理的法律依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条第一款（三）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款、并参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条、第二十二条、第三十条、第四十三条之规定，判决：一、撤销被告桦川县房产管理局于2009年8月28日为第三人胡国忠办理的第20××35号房屋所有权证书的行政登记行为；撤销被告桦川县房产管理局于2014年4月16日为第三人于泓宇办理的第20141022号他项权证书的行政登记行为。二、案件受理费100元，由被告承担。于泓宇上诉称：一、原审判决认定上诉人在办理抵押登记过程中未尽相关义务，也应存在相应责任，属认定事实错误。上诉人在办理抵押登记时已经到房屋产权管理部门核实了房屋证照的真实性，并实地查验了房屋，依法办理了他项权证，上诉人在此过程中并无过错。二、被上诉人王国红购房后未按合同约定办理登记手续，而原审第三人胡国忠在原审被告处办理了房屋登记手续，其意思表示真实，虽胡国忠同意被上诉人的诉讼请求，但其与上诉人存在利害关系，其表述不具有可信性，不能成为定案依据。三、被上诉人基于其购买房屋的事实，否认胡国忠的房屋买卖行为，诉请撤销原审被告的房屋登记行为，原审应当告知当事人先解决民事争议，而原审在未经民事确权的前提下，撤销了原审被告的房屋登记行为，是以行政判决代替民事确权，属程序违法。四、本案是撤销登记之诉，并非确权之诉，在涉案房屋的所有权人尚未经确权之前，原判决以物权法第四十一条作为判决依据，属适用法律不当。故要求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人王国红辩称：2009年7月，被上诉人在桦川县房地产开发有限责任公司购买房屋，一次性交付全部购房款35万余元。之后一直实际占有使用该房屋。因桦川县房地产开发有限责任公司未提供税务发票，故一直未办理房照。2017年，佳木斯市向阳区人民法院查封该房屋时，被上诉人才得知胡国忠将该房屋办理了抵押贷款。请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审被告桦川县房产管理局述称：上诉人于泓宇在办理他项权证时未提出对该房屋实地核查的要求，也未提出该房屋有他人居住和使用，桦川县房产管理局没有对该房屋是否有他人居住和使用的核查义务。被上诉人王国红买房后因没有不动产的税务发票，不具备办理产权证的条件，也未到桦川县房产管理局进行备案。桦川县房产管理局为胡国忠办理产权证时，对该房屋已销售给王国红的事实不知情。桦川县房产管理局为上诉人于泓宇办理他项权证时，亦不知此房屋尚存在争议。为了保证开发商的资金链不断裂，桦川县房产管理局为胡国忠办理产权证用于办理贷款，并不是袒护开发商用于一房多卖。开发商一房多卖与桦川县房产管理局无关。桦川县房产管理局同意原审判决。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人王国红与桦川县房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，且有王国红提交的交款收据佐证，结合其提供的电费等收据，可以认定该房屋由王国红购买并实际使用管理。故王国红与诉争房屋具有法律上的利害关系，有权提起行政诉讼。原审被告桦川县房产管理局在原审第三人胡国忠没有提供有效的房屋权利来源证明文件、房屋竣工的证明、房屋测绘报告等材料的情况下，其未尽审慎审查义务，为胡国忠办理了涉案房屋的初始登记，颁发了房屋产权证书，属认定事实不清，程序违法。后胡国忠建楼缺少资金，向上诉人于泓宇借款，用涉案房屋作抵押，并在原审被告处办理了抵押登记，由原审被告为其颁发了他项权证书。原审被告在为上诉人办理抵押登记时，没有上诉人到实地查验被抵押房屋的实际状况，原审判决撤销房屋初始登记行为及抵押登记行为，并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由和请求，与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人于泓宇承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  孙应白二〇一八年四月十九日书记员  李春静