安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初989号
原告：程玉霞，女，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：谷开利，安徽道同律师事务所律师。
被告：黄山市江滨大厦度假有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：熊世安，总经理。
原告程玉霞与被告黄山市江滨大厦度假有限公司（以下简称江滨大厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员刘志翔适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告程玉霞及其委托代理人谷开利、被告江滨大厦公司的法定代表人熊世安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
程玉霞诉称：2011年8月10日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于屯溪区江滨大厦第2幢7单元711号房屋；同日双方又签订一份江滨大厦酒店委托管理合同，约定自2012年7月1日将原告购买的房屋委托给被告及被告成立的酒店管理公司经营。合同签订后，原告已支付全部房款34.6万元，被告至今未将该房屋交付给原告使用。为维护原告的合法权益，程玉霞诉讼至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金134832元（1299日34.6万元0.0003﹦134832元，按34.6万元房款每日万分之三标准，从2012年7月1日暂计算至2016年3月20日共计1299天），并按34.6万元房款每日万分之三计算自2016年3月21日至交房之日止的违约金；2、判令被告按照商品房买卖合同履行交付房屋及办理房地产权属登记证的义务；3、本案诉讼费由被告承担。
程玉霞为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同及收据，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，原告支付购房款情况以及违约金计算的依据；证据三、酒店委托经营合同书，证明双方约定2012年7月1日将原告的房屋委托给被告经营，被告应最迟在2012年7月1日前向原告交付房屋。
江滨大厦公司辩称：被告没有收到原告的购房款，原告应证明该款已汇到被告账户；我公司与中国金谷国际信托有限责任公司签订了特定资产收益权转让合同，由于该公司没有履行合同，造成购买江滨大厦房屋的小业主集体上访，被告向黄山市住建委借款约4300万元退还给小业主，并由黄山市住建委、被告和购房小业主签订终止合同退还房款协议，被告购买的711房在业主退房报表内；原告从合同签订至今近5年间，被告从没收到原告要求交房的请求和电话（含函件），原告诉求的诉讼时效已过。
江滨大厦公司为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、江滨大厦公司营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，证明被告的诉讼主体资格；证据二、被告与黄山市住建委签订的借款协议，证明解除购房协议退还本金是政府行为；证据三、被告2014年7月8日上报黄山市房产局解除购房协议退房款报表，证明被告已将原告解除协议退款上报给政府部门。
江滨大厦公司对程玉霞提交的证据发表如下质证意见：证据一，有异议，身份证上住址和房屋买卖合同上填写的住址不一样；证据二，无异议，但对款项支付有异议；证据三，无异议。
程玉霞对江滨大厦公司提交的证据发表如下质证意见：证据一，无异议；证据二，无关联性，被告与黄山市住建委签订的借款协议与原告无关；证据三，无关联性，原告没有同意解除购房协议。
本院对程玉霞提交的证据认证认为：证据一，由公安机关颁发，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据二、证据三，江滨大厦公司对其无异议，本院经审查予以确认。
本院对江滨大厦公司提交的证据认证认为：证据一，程玉霞无异议，本院经审查予以确认；证据二、证据三，与本案无关联性，未有原告签字，本院经审查不予采信。
经审理查明：2011年8月10日，江滨大厦公司与程玉霞签订一份商品房买卖合同，约定程玉霞购买江滨大厦公司开发的坐落于黄山旅游度假区江滨大厦第2幢7单元711号房屋，房屋用途为酒店，建筑面积43.28平方米，总房款346000元，签订合同时支付首付款10万元，余款246000元于2011年9月10日前全部付清；未约定交付的具体时间，仅约定江滨大厦公司将验收合格的商品房交付给程玉霞使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，江滨大厦公司按日向程玉霞支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付价款0.5%向买受人支付违约金；合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，程玉霞分别于2011年8月14日、2011年9月10日通过刷卡方式向江滨大厦公司交付了346000元，江滨大厦公司向程玉霞出具收据两张，并加盖江滨大厦公司财务专用章。经本院向黄山市不动产登记局查询，程玉霞购买的屯溪区江滨大厦第2幢711号房屋已被江滨大厦公司办理了抵押登记（至今未解除），现被北京市第一中级人民法院查封。2016年4月5日，程玉霞诉讼至法院，请求判如所请。
另查，2011年8月10日，程玉霞与江滨大厦公司签订一份酒店委托管理合同，约定程玉霞将坐落于屯溪区江滨大厦商品房2幢711号房屋委托给江滨大厦公司及其成立的酒店管理公司进行酒店经营管理和日常管理维护，房屋委托管理期限自2012年7月1日至2027年6月30日，共计15年；程玉霞的房屋为准五星级装修酒店装潢标准。
庭审中，本院依法向程玉霞释明其所购买的房屋存在交付及办理房地产权属登记的法律障碍，程玉霞拒绝变更诉讼请求。
本院认为：本案的争议焦点为一、程玉霞的购房款有无交付；二、涉案房屋的交付时间如何认定，违约金如何计算；三、程玉霞主张的办理房地产权属登记的诉请是否应得到支持。
关于本案争议焦点一。程玉霞主张已付清全部购房款，江滨大厦公司辩称未收到该房款，对双方签订商品房买卖合同的真实性有异议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，程玉霞主张双方存在商品房买卖合同及按照合同约定付清了全部购房款，已提供了商品房买卖合同及江滨大厦公司出具的收到购房款的收据原件；江滨大厦公司辩称对双方之间签订的商品房买卖合同的真实性有异议及未收到购房款，并未提交相关证据证明，也未在法定期限内对商品房买卖合同及收据中签字、印章的真实性申请司法鉴定，应承担举证不能的不利后果。故本院对程玉霞主张的已付清购房款346000元的事实予以认定。
关于本案争议焦点二。程玉霞主张以2012年7月1日为涉案房屋的交付时间，逾期江滨大厦公司应自2012年7月1日起每日按已付房款346000元的万分之三标准支付违约金；江滨大厦公司辩称原告主张的违约金没有依据，双方签订的酒店委托管理合同约定的2012年7月1日不是涉案房屋的交付时间。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，程玉霞与江滨大厦公司签订的商品房买卖合同及酒店委托管理合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。因双方未在商品房买卖合同中约定具体的交付时间，且未就商品房交付达成补充协议，江滨大厦公司也未提交已书面通知程玉霞交房的证据。根据酒店委托管理合同（与商品房买卖合同同日签订）约定的委托期限及程玉霞应交付的房屋标准，涉案房屋最迟应在2012年7月1日前交付，以便其有装修的时间，程玉霞主张涉案房屋的交付时间为2012年7月1日，本院予以支持。因江滨大厦公司未履行交付房屋的义务，构成违约，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额的计算方法，承担违约责任。因原告主张涉案房屋的交付时间为2012年7月1日，故违约金应自2012年7月2日开始计算。因双方约定的违约金过高，且原告程玉霞未提交已要求江滨大厦公司交付房屋及因逾期交付存在实际损失的证据，也未提交逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准的证据，遵循公平原则和诚实信用原则，本院酌情按已付购房款346000元总额的30%对逾期交房的违约金总额予以调整，即103800元（346000元30%）。
关于争议焦点三。程玉霞主张江滨大厦公司应履行涉案房屋交付及办理房地产权属登记的义务，江滨大厦公司辩称涉案房屋已被抵押，不具备交付、过户条件。本院认为，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务。本案中，江滨大厦公司虽然负有交付涉案房屋并办理转移所有权的义务，但由于涉案房屋已被江滨大厦公司办理了抵押权登记，抵押期限尚未届满，且现被北京市第一中级人民法院查封，存在履行房屋交付、过户义务的法定障碍。经本院释明后，程玉霞仍不变更诉讼请求，本院对其主张的被告履行涉案房屋交付及办理房地权属登记义务的诉请，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄山市江滨大厦度假有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告程玉霞逾期交房违约金103800元；
二、驳回原告程玉霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1498.5元（原告已预交），由被告黄山市江滨大厦度假有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 刘志翔
二〇一六年六月二日
书记员 汪雅婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。