江苏省宿迁市宿城区人民法院行 政 判 决 书（2016）苏1302行初122号原告嵇巧林，女,1969年12月11日出生，汉族，住江苏省泗阳县。原告颜士谦，男,1973年2月26日出生，汉族，住址同上。被告泗阳县来安街道办事处，组织机构代码01432393-5，住所地泗阳县众兴镇来安社区来安街8号。法定代表人宋一河，该办事处主任。委托代理人刘其志，江苏致强律师事务所律师。第三人江苏民乐投资有限公司，统一社会信用代码91321323581038030R，住所地泗阳县众兴镇来安社区来安街8号。法定代表人翟旭明，该公司负责人。委托代理人周守德，泗阳县来安法律服务所法律工作者。原告嵇巧林诉被告泗阳县来安街道办事处（下称来安街道办）不履行拆迁安置补偿协议纠纷一案，经江苏省宿迁市中级人民法院指定集中管辖，本院于2016年5月27日立案受理，同年6月1日向被告来安街道办送达起诉状副本及应诉通知书等材料。同日，颜士谦以安置补偿协议有其签字为由向本院申请作为共同原告参加诉讼，本院认为符合法律规定，依法准予颜士谦作为本案共同原告。因江苏民乐投资有限公司（下称民乐投资公司）与本案有利害关系，本院通知其作为案件的第三人参加诉讼。因案情需要，经江苏省高级人民法院批准，本案依法延长审限并组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。原告嵇巧林、颜士谦,被告来安街道办的委托代理人刘其志，第三人民乐投资公司的委托代理人周守德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,其与被告于2015年5月13日签订《拆迁安置补偿协议书》，双方约定原告将其位于泗阳县众兴镇葛集街健康路西侧的商铺、宅基地及宅基附属地与被告直接产权调换为北城新苑小区门面房及轿车库，总价值为204.1994万元，并约定2016年5月13日前被告为其办好涉案房屋所有权证书，现被告未按时给原告办理房屋所有权证，给原告造成损失，故向法院提起诉讼，要求被告赔偿原告违约金10万元，并为原告办理房屋所有权证及承担本案的诉讼费用。原告为证明其观点向本院提交以下证据：1.拆迁安置补偿协议，证明原告与被告及第三人签订协议，约定由被告为原告办理涉案房屋产权证并约定违约责任。2.房屋安置证，证明被告已经按照约定给原告办理了涉案房屋安置证；3.原告与第三人公司负责人的通话录音一份；4.原告与被告法定代表人和第三人公司负责人的短信记录；5.邮寄告知函；证据3-5，证明原告多次催促被告及第三人办理涉案房屋所有权证的事实。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，证明被告未按约定为原告办理涉案房屋产权证应承担违约责任。被告辩称，1.应将第三人列为共同被告。2.本案不属于行政诉讼范畴，根据《民法通则》和《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁安置补偿协议属于民事争议，不属于行政诉讼受案范围。3.涉案合同属于民事合同，原被告双方签订的《拆迁安置补偿协议》是双方真实意识表示，合法有效，被告未在约定的时间内为原告办理房屋所有权等证件，确有违约行为，应当承担违约责任，但是根据该协议被告只能是协助办理，现因房屋所有权证改为不动产登记证，相关机构尚在筹备中，被告未能协助办理属特殊原因，且约定的10万元违约金明显过高，请求调整。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内未向本院提交证据。第三人民乐投资公司述称，对将其列为第三人无异议，其他同被告答辩意见。第三人在法定期限内未向本院提交证据。被告针对原告举证证据发表以下意见：对证据1真实性、合法性无异议，但认为该协议第二条第一项第二款约定的是协助办理，被告不具有办理房产证的能力，且约定的违约金过高，远超出了原告的损失。对证据2，无异议，属于民事诉讼范畴。对证据3-5无异议，确存在违约行为。对于法律依据，行政案件可以参照民事法规来执行，行政诉讼如果成立，应该按照该条款第一款第（三）项来计算违约金。第三人针对原告举证证据发表以下意见：对证据1，合法性有异议，对其他53户拆迁户都没有签订违约金10万元，因为原告是最后一户，被告出于无奈才签订违约金，该违约金不具有法律效力，且第三人和被告均不具备办理房产证的资质，仅有协助办理的义务，不存在违约。对其他证据质证意见同被告。经庭审质证，本院对原告所举证据作如下确认：证据1，系待证事实，效力待定；证据2，能够证明原告取得涉案房屋安置证的事实。证据3-5，被告及第三人均无异议，能够证明原告多次向被告催办房屋所有权证的事实。根据以上证据分析认定，对本案的事实认定如下：2015年5月13日，被告来安街道办及第三人江苏民乐投资公司（即甲方）与原告嵇巧林、颜士谦（即乙方）签订《拆迁安置补偿协议》，协议载明：“根据有关法律、法规的规定，经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁安置补偿等达成如下协议：一、乙方被拆迁房屋的状况……甲方评估乙方被拆迁的商铺总价为人民币204.1994万元。二、被拆迁商铺的安置和补偿等甲乙双方的权利与义务。（一）甲方的权利和义务：1、因甲方需要拆迁乙方的自建商铺，甲方将现房北城新苑第1幢楼（南大门西侧）门面房（商铺）……，总面积415.59平方米，现房直接产权调换给乙方……。2、甲方所安置给乙方的房产，由甲方负责为乙方办理房屋所有权证、土地使用证、住宅质量保证书等证，甲方在2016年5月13日前为乙方办理产权证等证，办证的费用、维修基金、本小区的费用和税费等一切费用由甲方承担，一旦违约，甲方赔偿乙方违约金人民币10万元。……”协议签订后，被告及第三人已将涉案房屋交付原告实际使用，但未在约定期限内为原告办理涉案房屋所有权证。现原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿其违约金10万元，并为其办理涉案房屋所有权证，承担本案的诉讼费用。另查明，被告及第三人在庭审中认可因北城新苑小区（即原葛集小区）配套设施及消防设施均未通过验收，缺少验收手续，故未向房产登记部门申报办理房产证。本案争议焦点为：1.本案是否属于行政诉讼受案范围；2.如系行政诉讼受案范围，原告要求被告给付违约金，并为其办理房屋所有权证有无事实及法律依据；3.被告认为违约金过高要求予以调整能否得到支持。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提的下列行政诉讼：‘……（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；……’”。被告来安街道办作为行政机关与原告签订了《拆迁安置补偿协议》，现原告认为被告未按约定履行该协议向本院提起行政诉讼，属于行政诉讼受案范围。关于第二、三个争议焦点，本院认为，原告与被告及第三人签订拆迁安置补偿协议，该协议系双方真实意思表示，基于信赖利益保护原则，对原告的权益应予以保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”结合原、被告及第三人签订的《拆迁安置补偿协议》约定：“被告及第三人在2016年5月13日前为原告办理产权证等证，一旦违约，被告及第三人赔偿原告违约金人民币10万元”。本案中，基于对政府的信赖，原告已按照约定将原有房屋交付被告及第三人拆迁，被告及第三人亦将涉案房屋实际交付原告使用，在约定办理房屋所有权登记的期限内，被告及第三人由于涉案房屋配套设施及消防均未通过验收，未向房产登记部门申报办理房产证，违约事实存在。被告及第三人在庭审过程中，对其违约行为亦均予以认可。据此，原告由于被告及第三人的原因导致其未在约定的时间内办理涉案房屋所有权登记，原告要求被告承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告及第三人认为违约金的数额过高要求调整的意见，经查，违约金10万元系原、被告及第三人双方自愿约定，且被告及第三人均未提供证据证明违约金存在明显不合理，因此，对被告及第三人的上述意见本院不予采纳。关于原告要求被告为其办理涉案房屋所有权证的意见，经查，涉案房屋配套设施及消防设施现均未通过验收，尚不具备办证条件，原告要求被告为其办理涉案房屋所有权证，无事实依据，本院不予支持，被告应在上述设施通过验收后及时为原告办理涉案房屋所有权证。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告泗阳县来安街道办事处在本判决生效后十日内向原告嵇巧林、颜士谦支付违约金10万元。二、驳回原告嵇巧林、颜士谦其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告泗阳县来安街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  许红会审 判 员  叶春花人民陪审员  左云祥二〇一六年十一月二十八日书 记 员  罗 红