安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初975号
原告：郑勇，男，1963年10月26日出生，汉族，住安徽省颍上县。
被告：安徽万利商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市，经营地安徽省合肥市，统一社会信用代码913401005578254728（1-1）。
法定代表人：方霞，总经理。
委托代理人：余蕾，公司员工。
原告郑勇与被告安徽万利商业管理有限公司（下称万利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈林独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑勇、被告万利公司的委托代理人余蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑勇诉称：原、被告于2011年3月16日签订房屋租赁合同，合同约定：被告万利公司租赁原告所有的位于“万和新城广场”的商业铺位，租期均为10年，第一年至第二年房租，被告万利公司直接支付给商铺的开发单位，抵付原告购房款，第三年至第十年租金，被告按每季度支付给原告，并在每季度开始前的一个月内支付，逾期支付按每日2倍租金支付滞纳金。其中原告每季度租金14605.25元，从2015年下半年开始，被告不能按租赁合同约定时间支付原告租金，到2015年12月25日，被告欠原告租金18202元，到2016年1月31日滞纳金即违约金50573元。综上，原、被告订立的租赁合同合法有效，被告在承租期间，依法应按双方的合同约定的租金支付时间，按时支付原告的租金，但被告无故违约，虽经原告多次催要，但被告始终未按时支付，遂诉至法院，诉讼请求：1、判令被告万利公司继续履行租赁合同；2、判令被告万利公司支付原告郑勇租赁费18202元，并赔偿违约金52135元，共计70888元（2016年2月2日起的租赁费和违约金顺延计算直至租赁费支付完毕时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告万利公司辩称：被告公司原法定代表人赵育攀于2013年3月8日签订合作协议，将被告公司经营管理事务全权交给合肥宏悦商业经营管理有限公司处理，包括“从购房业主处承租房产的对外出租事务，具体包括代为选择承租人；代为收取租金和保证金及相关费用”，合肥宏悦商业经营管理有限公司于2015年5月19日向瑶海法院起诉解除合作协议书，瑶海法院2015年7月29日判决双方于2015年5月16日解除合作协议书，但因合肥宏悦商业经营管理有限公司至今拒绝审计交接，其实被告公司与合肥宏悦商业经营管理有限公司并未完全真正意义上的解除合作协议，同时被告公司对代为业主收取租金的情况不了解。为解决目前困状，被告公司已于2016年1月20日向合肥市瑶海区法院提起诉求，2016年4月8日开庭审理，合肥市瑶海区人民法院已于2016年4月28日判决合肥宏悦商业经营管理有限公司自判决之日起十日内向万利公司移交审计交接所需材料，但合肥宏悦商业经营管理有限公司依然拒绝审计交接，并于2016年5月9日向合肥市中级人民法院提起上诉。
我司于2015年11月份与业主代表签订了设立监管账号的协议，万和新城广场业主租金全部汇入瑶海区政府设立的监管账户，租金的收入和支出也是由合肥宏悦商业经营管理有限公司与大通路街道相关领导直接沟通，被告公司是不了解的。被告公司曾多次向多家租赁户催收租金，但都遭到拒绝，被告公司目前无法正常收取租金，所以对于原告提出的诉求，一方面待被告公司与合肥宏悦商业经营管理有限公司审计交接后，确认被告公司账上是否有余额支付原告的诉求，或者合肥宏悦商业经营管理有限公司有不当处理被告公司资产的行为，被告公司予以追回后，有能力支付原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年3月16日，原告郑勇与被告万利公司签订了一份《合同书》，约定：原告郑勇将其购买的位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交口商业裙楼“万和新城广场”的商业铺位2-126号，建筑面积23.32平方米，出租给被告万利公司使用，租赁期限为10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，自2011年7月1日起，第一年至第二年的租金合计116842元，由万利公司支付给物业开发单位为郑勇抵付其应支付的相应数额的购房款，第三年至第十年的经营收益，租金按区域同类型物业租金为基础，协商确定，万利公司按季度支付给郑勇，并在每租赁季度开始前一个月内支付，逾期支付按每日2倍租金支付滞纳金。合同签订后，原告郑勇按约将涉案商铺交付给被告万利公司使用，被告万利公司亦按照约定向原告郑勇支付租金，但自2015年6月25日开始万利公司仅支付了部分租金，即：2015年7月15日支付了9687元、2015年9月25日支付了4918元、10月13日支付了7174元、12月16日支付了3834元，截至2016年2月2日尚欠原告租金18202元。原告郑勇经催要未果，遂诉至本院。
以上事实，有原告提供的身份证、《合同书》、银行理财账户历史明细清单、房产证、房屋买卖合同，被告提供的《合作协议书》复印件、合肥市瑶海区人民法院民事判决书复印件二份、上诉状复印件以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告郑勇与被告万利公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告郑勇按约将涉案商铺交付被告万利公司使用，被告万利公司未能按照约定时间足额支付租金，显属违约。被告万利公司主张已将包括“从购房业主处承租房产的对外出租事务，具体包括代为选择承租人；代为收取租金和保证金及相关费用”等的经营管理事务全权交给合肥宏悦商业经营管理有限公司处理，故其需待与合肥宏悦商业经营管理有限公司审计交接后再支付原告租金及违约金，本院认为，万利公司与合肥宏悦商业经营管理有限公司之间的合作协议系双方之间的约定，合肥宏悦商业经营管理有限公司不是原、被告之间合同的主体，原告对此亦不予认可，其与合肥宏悦商业经营管理有限公司的审计交接不影响其对原告履行给付租金及违约金的义务，故对于被告万利公司的该主张本院不予支持。关于租金数额的确定问题，双方在合同中约定自2011年7月1日起，第一年至第二年的租金合计116842元，第三年至第十年的租金标准虽未明确约定，但参照第一年至第二年的租金合计116842元进行折算，每季度租金应为14605元，根据原告提供的银行流水可以看出，被告实际上已在2015年9月25日将第三季度的租金付清，第四季度租金尚欠3597元，原告郑勇主张被告万利公司支付尚欠的租金18202元即为2015年第四季度的租金3597元及2016年第一季度的租金14605元，被告万利公司对此亦不持异议，故对于原告的该主张本院予以支持，之后的租金亦按此标准计算至本判决确定的给付之日止。关于违约金的问题，双方在合同中虽约定租金逾期支付按每日2倍租金支付滞纳金，但该约定标准明显过高，应予调整，违约金可以欠付租金数额为基数，参照同期银行贷款利率的四倍计算。关于违约金的起算时间，根据双方合同约定，被告应于每租赁季度开始前的一个月内支付，故2015年第四季度租金应于2015年10月1日起计算违约金，2016年第一季度租金应于2016年1月1日起计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告安徽万利商业管理有限公司继续履行双方签订的《合同书》；
二、被告安徽万利商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告郑勇2015年第四季度租金3597元、2016年第一季度租金14605元，并支付违约金（分别以3597元、14605元为基数，自2015年10月1日、2016年1月1日起按照同期银行贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）；
三、驳回原告郑勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1520元,减半收取760元，由被告安徽万利商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 陈林
二〇一六年七月七日
书 记 员 孟芹
本案适用法律条文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。