南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第1321号
原告招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市汉中路1号。
代表人岳鹰，行长。
委托代理人李春香，江苏宏林律师事务所律师。
委托代理人赵亮，江苏宏林律师事务所律师。
被告周宗政，男，汉族，1963年1月12日生。
被告南京元通置业有限公司，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道古泉社区。
法定代表人张元柱，董事长。
委托代理人桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被告周宗政、南京元通置业有限公司（以下简称元通置业公司）借款合同纠纷一案，原告招行南京分行于2015年5月28日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告招行南京分行的委托代理人赵亮、被告元通置业公司的委托代理人桑建凤到庭参加诉讼。被告周宗政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告招行南京分行诉称，2011年6月，周宗政因购买江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋，向招行南京分行申请个人购房贷款。2011年6月16日，周宗政、元通置业公司与招行南京分行签订编号为110130125084036153《个人购房借款及担保合同》，约定由周宗政向招行南京分行贷款9100000元用于支付购房款，贷款期限为240个月，还款方式为等额还款，元通置业公司为该合同的保证人。同日，周宗政将江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋抵押给招行南京分行用于担保还款，并办理了抵押登记。抵押担保范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用及其他一切费用。之后，招行南京分行依约向周宗政发放贷款9100000元。周宗政自2014年12月17日起，连续6个月未能按约还款。为维护自身合法权益，招行南京分行诉至法院，请求判令：1、周宗政立即偿还招行南京分行贷款本金8331613.85元及利息、罚息、复利（截至2015年5月20日，利息286043.14元、罚息3054.83元、复息6567.14元，及自2015年5月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复息按合同约定的标准计算）；2、周宗政给付律师代理费245814元；3、招行南京分行对周宗政抵押的位于江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、元通置业公司为周宗政上述第一、二项债务承担连带保证责任；5、周宗政、元通置业公司承担本案全部诉讼费用。
被告元通置业公司辩称，一、对招行南京分行陈述的事实没有异议，但招行南京分行主张的律师费过高；二、对罚息的计算方式和数额有异议，不应把逾期利息计入本金再计算罚息；三、对逾期利息同时约定罚息及复息，是对被告违约的双重惩罚，不符合合同的公平补偿原则，故请求法院不予支持；四、抵押合同仅为预购商品房抵押，抵押房产尚未取得产权证，故房产抵押权没有设立；五、诉讼费用依法承担。
被告周宗政未作答辩，未提交证据。
经审理查明，2011年6月16日，招行南京分行（贷款人、抵押权人）与周宗政（借款人、抵押人）、元通置业公司（保证人）签订编号为110130125084036153《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款合同），约定：招行南京分行向周宗政提供贷款9100000元作为购房款，贷款期限为240个月，自2011年6月16日起至2031年6月16日止，具体贷款金额、期限以借款借据为准；采用浮动利率，固定日调整方式，从每年1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息，以基准年利率6.8%为基础上浮10%，即为年利率7.48%；借款人未按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；采用等额还款方式，首次扣款时按日计息，扣收贷款发放日至首次扣款日之间的利息，此后，贷款按月结息，末次扣款日为贷款到期日，末次扣款按日计息；抵押人愿意以抵押房产全部权益抵押给贷款人（抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间自本合同生效之日起至贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；保证人自愿为本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；借款人不能按期归还贷款本息和偿付应付费用的，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。
同日，招行南京分行与周宗政、元通置业公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》（以下简称抵押合同），约定：周宗政将位于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋抵押给招行南京分行，作为其履行上述借款合同项下债务的担保，且元通置业公司自愿为周宗政担任该借款的保证人；抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用及其他一切相关费用；元通置业公司愿为周宗政上述借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用及其他一切相关费用，担保期间自抵押合同生效之日起至招行南京分行领取上述周宗政所购商品房他项权利证书之日；三方同意在抵押合同签订后，办理周宗政所购商品房抵押预告登记手续。抵押合同签订后，抵押合同各方当事人在南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证。
2011年6月17日，招行南京分行按约向周宗政发放贷款9100000元，周宗政在借款借据上签名确认。借款借据上载明：年利率为7.48%，借款期限自2011年6月17日起至2031年6月17日止，首次扣款日为2011年7月17日。周宗政自2014年12月17日起，连续六个月未能按约还款。截至2015年5月20日，周宗政尚欠招行南京分行借款本金8331613.85元，利息、罚息、复息合计295665.11元。招行南京分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏宏林律师事务所律师代理诉讼，支出律师费245814元。
以上事实有借款合同、抵押合同、借款借据、逾期账单、交易明细列表、委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。招行南京分行与周宗政、元通置业公司签订的借款合同、抵押合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约全面履行各自的义务。合同签订后，招行南京分行已按约发放了贷款，周宗政作为借款人应按借款合同约定履行还款义务，但其自2014年12月17日起至2015年5月17日，周宗政连续六个月未按合同约定按时足额偿还借款本息，其行为已经构成违约，招行南京分行提前收回已发放贷款本息的条件已经成就，同时各方当事人已在借款合同中对于利息、罚息、复息的收取及相应利率标准作出明确约定，元通置业公司主张罚息、复息的计收不符合法律规定，无事实和法律依据，本院不予采纳。故招行南京分行要求周宗政偿还借款本金8331613.85元及相应利息、罚息、复息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据借款合同的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，本案中，招行南京分行主张的律师费符合江苏省律师服务业收费标准的规定，且已实际支付，故招行南京分行要求周宗政支付律师代理费245814元，合法有据，本院予以支持。元通置业公司虽抗辩招行南京分行主张的律师费过高，但未针对其抗辩理由提交相应证据进行佐证，故本院不予采纳。本案中，抵押合同中明确约定元通置业公司为周宗政的上述债务提供连带责任保证，并约定保证期间为自抵押合同生效之日起至招行南京分行领取上述周宗政所购商品房他项权利证书之日。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证，故元通置业公司在本案中仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内。借款合同中明确约定元通置业公司自愿放弃要求招行南京分行首先向周宗政或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，故招行南京分行主张元通置业公司在本案中对周宗政的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”周宗政以南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋为前述贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，故招行南京分行与周宗政、元通置业公司签订案涉抵押合同并办理了抵押预告登记。元通置业公司主张因案涉抵押房产尚未取得产权证，抵押权没有设立，没有法律依据，本院不予采纳。在周宗政未能依约履行还款义务时，招行南京分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。周宗政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳招行南京分行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周宗政于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司南京分行借款本金8331613.85元及利息、罚息、复息（截至2015年5月20日的利息286043.14元、罚息3054.83元、复息6567.14元；自2015年5月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复息，按《个人购房借款及担保合同》的约定计算）。
二、被告周宗政于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南京分行律师代理费245814元。
三、如被告周宗政不履行上述第一、二项判决主文所确定的义务，原告招商银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告周宗政用以抵押的位于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋，并以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、被告南京元通置业有限公司对被告周宗政上述第一、二项判决主文确定的还款义务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费73912元，财产保全费5000元，公告费600元，合计79512元，由被告周宗政、南京元通置业有限公司负担（被告周宗政、南京元通置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告招商银行股份有限公司南京分行向本院预交，被告周宗政、南京元通置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司南京分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 唐风华
人民陪审员 井永华
人民陪审员 兰洪萍
二〇一五年十月二十三日
见习书记员 桑 颖