山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终1579号
上诉人（原审被告）：吕梁市兴盛房地产开发有限责任公司，住所地：山西省吕梁市离石区钱龙小区院内。
法定代表人：张前柱，总经理。
委托诉讼代理人：乔俊生，1967年2月24日，系该公司员工。
被上诉人(原审原告)：李世宏。
原审被告：王渊涛。
原审被告：牛玉珍。
委托诉讼代理人：刘辉青。
原审被告：秦彪。
原审被告：吕梁温馨家园物业管理有限公司，住所地：山西省吕梁市离石区龙凤南大街。
法定代表人：崔新平，董事长。
委托诉讼代理人：王建辉，系该公司员工。
原审被告：薛红梅。
上诉人吕梁市兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛公司）因与被上诉人李世宏、原审被告王渊涛、牛玉珍、秦彪、吕梁市温馨家园物业管理有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人兴盛公司及其委托诉讼代理人乔俊生、被上诉人李世宏、原审被告牛玉珍、物业公司、薛红梅到庭参加诉讼。原审被告王渊涛、秦彪经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
兴盛公司上诉请求：撤销吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初481号民事判决书，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。原审法院追加被告薛红梅，并查明：“2014年4月至今由被上诉人吕梁市兴盛房地产开发有限责任公司委托薛红梅个人负责物业管理，薛红梅并没有相应的物业管理资质，故被上诉人的部分损失应由上诉人承担。事实上案涉小区物业管理先由物业公司负责，至于如何由薛红梅后管理物业，上诉人一概不知，更谈不上上诉人委托管理。根据物业管理条例规定，物业管理由业主委员会决定，上诉人作为房屋承建单位没有义务或权利永久管理物业，况且物业管理变更多次，不能把物业承担的义务强加于房屋承建单位。二、退一步讲，就算物业管理是上诉人委托的，上诉人最多承担连带责任。
李世宏辩称一审判决正确，应予维持。
薛红梅、牛玉珍、物业公司未发表答辩意见。
李世宏向一审法院起诉请求：1、判令王渊涛、牛玉珍、秦彪及时修复屋顶，以保证不再漏水；2、判令王渊涛、牛玉珍、秦彪赔偿原告各项财产及房租费损失共计人民币49015.09元，并承担连带责任。本案一审过程中，应被告王渊涛申请，一审法院追加兴盛公司、物业公司为本案被告。本案发回山西省吕梁市离石区人民法院重审后，该院追加薛红梅为本案被告。
一审法院查明事实：本案所涉及的楼房，即三号楼二单元702室的房屋所有权人为原告李世宏，该楼房由被告兴盛公司承建，2007年至2008年由被告物业公司负责物业管理，2014年4月至今由被告兴盛公司委托薛红梅个人负责物业管理。2014年冬天，被告王渊涛、牛玉珍、秦彪家的太阳能出现漏水情况，致使原告的房屋内出现大面积漏水。在此期间，被告薛红梅就太阳能漏水情况通知了各方，后各方协商不成诉诸法院。原告于2015年4月7日向该院提交鉴定申请书，该院通过吕梁市中级人民法院司法技术鉴定中心委托山西家豪司法鉴定中心对原告房屋内损坏原因及损失价值进行了鉴定，山西家豪司法鉴定中心于2015年8月3日出具鉴定意见：1、李世宏房屋损失原因为单元楼房顶南侧安装有太阳能热水器，部分支架腿直接坐落在新铺设的屋面SBS防水层上，部分支架腿直接坐落在原防水层上。由于新铺设的SBS防水层与支架底部封闭不严密留有缝隙，太阳能热水器溢流管溢水后及下雨后的屋面形成积水渗入SBS防水层下，导致李世宏墙面、顶板返潮，屋内物品受损等；李世宏房屋及财产损失价值合计为39015.07元，其中房屋损失价值为12784.57元；财产损失价值为26230.50元，原告支付鉴定费10000元。一审法院认为，原告李世宏所述的坐落于离石区莲花新区（钱龙小区）三号楼二单元702室房屋漏水、财产损失原因是单元楼屋顶南侧安装有太阳能热水器，部分支架腿直接坐落在新铺设的SBS防水层上，部分支架腿直接坐落在原防水层上。由于新铺设的SBS防水层与支架底部封闭不严密留有缝隙，太阳能热水器溢流管道溢水后及下雨后的屋面形成积水渗入SBS防水层下，导致李世宏墙面、顶板返潮，室内物品受损等。被告薛红梅作为该房屋所在小区的物业管理者，负有直接的管理责任，因其疏于管理，未对被告王渊涛、牛玉珍、秦彪在楼顶安装太阳能热水器是否采取切实有效的防护措施进行检查，事发后只是通知了各方，并未采取有效措施防止损失进一步扩大，导致所安装的太阳能热水器漏水水渗入该房屋内，造成原告房屋及房内财产损失。薛红梅是受被告兴盛公司委托管理物业，其并没有相应的物业管理资质，故原告的部分损失应由被告兴盛公司承担。被告王渊涛、牛玉珍、秦彪在安装太阳能热水器时没有采取切实有效的防护措施，导致所安装的太阳能热水器漏水后水渗入原告房屋内，造成该房屋及房内财产损失，也应承担相应的赔偿责任。原告主张两年的房租费损失17000元，因事发后原告未积极采取措施，防止损失的进一步扩大，结合该房地理位置、房屋面积等情况，酌情考虑10000元。事发时，被告物业公司不负责涉案房屋的物业管理，故不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十四条之规定判决：一、被告王渊涛在本判决生效后十五日内赔偿原告李世宏房屋及财产损失、房租费损失共计9803.01元；二、被告牛玉珍在本判决生效后十五日内赔偿原告李世宏房屋及财产损失。房租费损失共计9803.01元；三、被告秦彪在本判决生效后十五日内赔偿原告李世宏房屋及财产损失、房租费损失共计9803.01元；四、被告吕梁市兴盛房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内赔偿原告李世宏房屋及财产损失、房租费损失共计19606.04元；五、被告吕梁温馨家园物业管理有限公司不承担赔偿责任；六、被告薛红梅不承担赔偿责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费675元，鉴定费10000元，由被告王渊涛、牛玉珍、秦彪各承担2135元，被告吕梁市兴盛房地产开发有限责任公司承担4270元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本案的争议焦点为案涉小区的物业管理主体。
本院认为，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司对物业小区进行管理，并与其签订物业管理合同。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，指定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；第三十二条规定，从事物业管理活动企业应当具有独立的法人资格。本案中，案涉住宅小区业主未召开业务大会或选举产生业主委员会，业主亦未选聘物业服务企业实施物业管理。该小区物业管理实际负责人为薛红梅，负责小区物业费收取、开支等物业管理事宜。经本院及一审法院询问，薛红梅均称系兴盛公司联系或委托其对钱龙小区进行物业管理。兴盛公司作为钱龙小区房地产开发企业，有义务选聘物业管理公司实施前期物业管理，而薛红梅作为该小区物业管理主体违反法律规定，故应视为薛红梅代理兴盛公司对钱龙小区实施物业物业管理，法律后果由兴盛公司承担。兴盛公司主张其未委托薛红梅实施物业管理，但因其依法负有选聘物业公司实施前期物业管理之义务，而薛红梅亦已自认其通过兴盛公司接手钱龙小区物业管理，虽二审询问过程中薛红梅对此予以否认，但兴盛公司、薛红梅均未就薛红梅如何接手物业管理作出合理解释，故本院对薛红梅代理兴盛公司开展物业管理之事实予以确认。兴盛公司管理钱龙物业小区期间因未能妥善履行物业管理职能，导致业主财物损失，依法应承担相应损失赔偿责任。关于李世宏欠缴之物业费的问题，因物业管理系对物业管理区域内房屋及配套设施设备和相关场地之公共管理，且兴盛公司未提起反诉，故兴盛公司以此作为不承担赔偿责任理由缺乏法律依据，同时可依法另行向李世宏主张所欠之物业费。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元由上诉人吕梁市兴盛房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马兴华
审 判 员 王晓强
代理审判员 任慧慧
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 白舒文