陕西省蓝田县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）蓝民初字第01036号
原告杨务本，男，农民。
委托代理人张仁杰，陕西省老年法律工作者协会法律工作者。
委托代理人杨会利，陕西省老年法律工作者协会法律工作者。
被告白雪芳，女，农民，系杨务本之妻。
被告杨红毅，男，农民，系原告杨务本之次子。
第三人杨建普，男，农民。
委托代理人张小玲，女，农民，系杨建普之妻。
原告杨务本与被告白雪芳、杨红毅及第三人杨建普确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨务本及其委托代理人张仁杰、杨会利，被告白雪芳、第三人杨建普及其委托代理人张小玲到庭参加了诉讼。被告杨红毅经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告杨务本诉称，2010年3月份原告在新疆给儿子看管孩子。第一被告白雪芳在原告不知情的情况下与第二被告杨红毅打电话协商将原告名下的三间二层楼房及其前面小二间二层灶房卖给第三人杨建普，协议作价105000元，并写了一份协议书，第三人杨建普直接将房款交给第二被告杨红毅。同年3月24日晚第二被告杨红毅打电话与第三人杨建普协商交房款之事，被原告无意中听到。在原告一再追问下，第二被告杨红毅才将卖房实情告知原告。后原告将第一被告白雪芳叫来新疆核实了买卖的全过程。原告系争执房产的共有人之一，两被告卖房不告知原告，侵害了原告的合法权益，同时该协议中有买卖庄基内容，违反法律规定，协议开头出卖人是被告杨红毅，后面白雪芳也未亲笔签名，且该房屋至今未办理过户手续，第三人杨建普不属善意取得，故原告请求：一、依法确认两被告与第三人杨建普签订的房屋买卖协议无效；二、由第三人杨建普返还原告房屋；三、由两被告与第三人杨建普共同承担本案诉讼费用。
被告白雪芳辩称，原告杨务本所诉事实属实，第三人杨建普所述也属实。房屋是第二被告杨红毅盖的，两被告卖房时确实未告诉原告杨务本，同意原告杨务本诉讼请求。
被告杨红毅未提出答辩。
第三人杨建普述称，2010年3月12日第一被告白雪芳告诉第三人母亲要出卖她儿子家房，第三人当天就去看了房屋。同月16日第三人之妻找到第一被告白雪芳问她能不能作主卖房，第一被告白雪芳讲可以。17日第一被告白雪芳与第三人谈好房价为105000元，签订了协议。当时的中人杨兴汉还给第二被告杨红毅打电话将协议内容读了，第二被告杨红毅表示同意。18日第三人到杨兴汉家，杨兴汉将第二被告杨红毅给提供的银行账号交给第三人。19日第三人即给该帐号汇去100000元，剩余5000元未给是因为办理有关证件还需费用。同月19日第一被告白雪芳将房屋的土地使用证和房屋钥匙交给第三人。23日第一被告白雪芳找到第三人家说原告杨务本知道这事了，剩余的5000元要给她，要不然房不卖了。24日在杨兴汉家，杨兴汉让第三人自己将办证的费用承担了，第三人同意，杨兴汉就随即修改了原协议中的办证费用承担相关内容。25日第三人将剩余的5000元汇给第二被告杨红毅。后第三人即装修了争执的房屋居住至今。第三人因买争执的房屋而将一家户口从新疆迁回，将在新疆的房子出卖，还退了准备在汤峪购卖的商品房。现请求确认买房协议有效，原告方应协助第三人办理证件手续。
经审理查明，2010年3月份原告杨务本与其子被告杨红毅同在新疆，给被告杨红毅看管孩子，被告白雪芳在原籍生活。同月12日被告白雪芳得知第三人杨建普想在本村购买房屋，就提出自己儿子即被告杨红毅盖好的房屋出卖。该房系2000年被告杨红毅拆除其家三间旧大房改建成座西面东砖混三间两层楼房及北边相连的砖混一间两层灶房，仅建成主体，未内粉，只在一楼安装了铁门，其余门窗均未安装。当晚第三人杨建普即去看了房屋，表示有意购买。16日第三人杨建普差其妻找到被告白雪芳，询问其是否可作主卖房，被告白雪芳告知第三人杨建普之妻自己可以作主卖房。17日经中人杨绪儒、杨兴汉说话，被告白雪芳与第三人杨建普谈好了房屋价款为105000元，并签订了书面协议书一份，内容为：杨红移（即杨红毅，下同）、杨建普就红移东边楼房卖给杨建普一事协议如下：一、红移将东边楼房及其庄基一并卖给建普共计人民币十万零伍仟元整。二、庄基由红移灶房外墙皮向西2.4米，东止（至）楼墙外归建普所有。三、如红利以后盖房向东应给建普留1.5米。建普水路向东，红利向西。四、红移庄基证导（倒）给建普，费用如二佰元以下由建普承担，二佰元以上由建普、红移一人一半共同承担。自协议之日起建普把款交清，红移把房即给建普，双方对以上协议不能反悔立此协议为证。落款为“经办人甲方白雪芳，乙方杨建普，中间人绪儒，兴汉，2010.3.17”（协议中的“红利”系原告杨务本之长子）该协议由杨兴汉执笔，杨兴汉当场电话联系了被告杨红毅，将上述协议内容读给被告杨红毅听，被告杨红毅表示同意。被告白雪芳在协议上由杨兴汉写的自己名字处按了指印，第三人杨建普亦按了指印。18日第三人杨建普从中人杨兴汉处拿到被告杨红毅提供的被告杨红毅妻子马新花在中国工商银行的帐号。19日第三人杨建普给马新花的帐号汇去人民币100000元。当日被告白雪芳将房屋的土地使用证及钥匙交给第三人杨建普。23日被告白雪芳找到第三人杨建普，说原告杨务本知道卖房的事了，要求将剩余5000元房款付清，要不然房不卖了。第三人杨建普表示因办理有关证件手续还需要钱，办完剩多少就给多少。后第三人杨建普通过邮政储蓄银行汇给被告杨红毅房款5000元。24日第三人杨建普到中人杨兴汉家，杨兴汉讲让第三人杨建普将办证费用全承担了，第三人杨建普同意，杨兴汉即将协议中第四条修改为“红移庄基证导（倒）给建普，费用由建普承担。”当天被告白雪芳同第三人杨建普之妻同去新疆。后第三人杨建普整修了上述房屋居住至今。2011年9月19日原告杨务本诉至本院，请求如前所述。审理中各方当事人各执己见，均不同意调解。
上述事实，有协议书、证人证言、汇款收据、集体土地建设用地使用证及当事人的当庭陈述在卷为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。第三人杨建普与被告白雪芳及被告杨红毅签订的协议书中有关房屋买卖部分，经过双方自由协商，虽然在形式上有欠缺，但双方的意思表示真实，内容并不违反法律、法规的强制性规定，不属法律规定的合同无效的情形，依法应认定为有效合同。合同签订后，被告白雪芳依约向第三人杨建普交付了房屋及土地使用证，第三人杨建普亦依约向被告杨红毅支付了全部房屋价款，并装修了房屋，实际居住至今。原告杨务本诉称其为争执房屋的共有人之一，但未提交有效证据予以证实，其提交的集体土地建设用地使用证，并不能直接证明该房屋系其出资或参与建盖，而其妻被告白雪芳承认争执房屋系其次子被告杨红毅所建。退一步讲，即使原告杨务本系争执房屋共有人之一，在其诉称2010年3月24日得知两被告出卖房屋后，其一直未向第三人杨建普提出过反对；第三人杨建普在与被告白雪芳商谈受让房屋时，专门向被告白雪芳探询其是否有权作主出卖该房屋，在得到肯定答复后方才与其商议转让价款等事项，在签订协议当场还通过中人杨兴汉专门征询了被告杨红毅的意见，被告杨红毅亦表示同意出卖，作为受让人的第三人杨建普已尽到自己的注意义务，被告白雪芳与杨红毅的态度足以使第三人杨建普相信其家人均是同意出卖该房屋的，因为他不可能去征询被告白雪芳家中每一位成员的意见，两被告的行为构成了表见代理，由此可见第三人杨红毅在受让争执房屋时为善意的；合同签订后双方已如约履行，第三人杨建普支付了合理的对价，为有偿转让，争执房屋已经交付第三人杨建普实际居住至今，而且根据我国目前现行房屋管理规定，转让农村房屋并不需要办理过户登记，只需办理有关土地使用权变更手续。总言之，第三人杨建普受让争执房屋构成善意取得，依法应受法律保护。是故原告杨务本诉称两被告侵犯其共有权、协议形式上具有瑕疵、争执房屋未办过户登记、第三人杨建普并不构成善意取得等主张该房屋买卖合同无效之理由，不符合法律规定，依法不予采信；原告杨务本主张第三人杨建普与被告白雪芳、杨红毅签订的书面协议书中有关庄基买卖内容违反有关土地管理法规应属无效一节，符合法律规定，应予采信，但该书面协议中有关房屋买卖的内容，如前所述，并不违反有关法律法规强制性规定，并不因为有关庄基买卖部分的无效而亦属无效。综上，原告杨务本要求确认两被告与第三人杨建普签订的房屋买卖协议无效并由第三人杨建普返还房屋之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。诚实信用是民事活动的基本原则，被告白雪芳承认与第三人杨建普在自愿协商基础上签订了协议，且亦如约履行，现又与原告杨务本意见相同，主张合同无效，不符合诚实信用原则，对其辩称主张依法不予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条一款之规定，判决如下：
驳回原告杨务本的诉讼请求。
案件受理费2400元（原告杨务本已预交），由原告杨务本负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 胡光炜
人民陪审员 薛志勤
人民陪审员 辛伯振
二〇一一年十一月二十三日
书 记 员 李红涛