上海市第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）沪01行初322号
原告祝庆，女，1975年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告胡忠勤，男，1975年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告胡蓉洁，女，1996年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三原告共同委托代理人李霞，北京京平律师事务所律师。
上列三原告共同委托代理人蔡晓仪，北京京平律师事务所律师。
被告上海市浦东新区人民政府，住所地上海市浦东新区世纪大道2001号。
法定代表人杭迎伟，区长。
委托代理人刘艳，上海市浦东新区人民政府工作人员。
委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。
原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁不服被告上海市浦东新区人民政府（以下简称：浦东新区政府）作出的房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月17日公开开庭审理了本案。原告祝庆、胡忠勤、原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁的共同委托代理人李霞、蔡晓仪，被告浦东新区政府的委托代理人刘艳、韩明志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告浦东新区政府于2017年4月17日作出沪浦府房征补(2017)43号房屋征收补偿决定（以下简称：补偿决定）：被告于2015年7月10日作出浦府房征决字[2015]第002号《国有土地上房屋征收决定书》（以下简称：房屋征收决定）。房屋征收部门上海市浦东新区建设和交通委员会（以下简称：浦东建交委）委托上海市XX事务所有限公司（以下简称：XX事务所）承担房屋征收与补偿的具体工作。签约期限为2016年7月19日至2016年8月18日止。在房屋征收部门报请被告作出补偿决定时，已经超过签约期限。本市浦东新区XX镇XX路XX号非居住房屋（以下简称：涉案房屋），属于房屋征收决定的征收范围内，房屋性质为私房，被征收人为原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁，房屋类型为店铺，房屋结构为混合1，建筑面积为52.41平方米。该房屋内原告祝庆注册有上海A有限公司《企业法人营业执照》。经上海B有限公司（以下简称：B公司）评估，该被征收房屋房地产市场评估单价为人民币35,593元/平方米，估价时点为2015年7月10日。房屋征收部门已向被征收人送达了分户评估报告。因被征收人未在规定的期限内申请复估、鉴定，故房屋征收部门根据沪房管规范市(2014)2号《关于印发〈上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定>的通知》的有关规定，向被征收人征询对该房屋评估报告结果是否申请鉴定，并要求在收到《评估鉴定意见征询函》之日起5日内反馈，但被征收人未在规定期限内答复，房屋征收部门按规定认定为逾期视作为不申请鉴定。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称：《征收细则》）及该地块非居住房屋征收补偿方案:被征收非居住房屋评估价格1,865,429.13(计算公式为:35,593×100%×52.41)，停产停业损失补偿为186,542.91元（计算公式为:35,593×52.41×10%)，根据《下盐公路(南六公路一申江路)宣桥段新建工程国有土地上非居住房征收操作口径》（以下简称：《口径》），该户房屋货币补偿金额为2,051,972.04元;另给予营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿。在协商过程中，被征收人不接受上述方案，要求按实际使用面积进行门面置换。双方在签约期限内未能达成补偿协议。房屋征收部门报请被告作出补偿决定时，提供了对被征收人的具体补偿方案:一、以货币补偿方式补偿被征收人:被征收非居住房屋货币补偿金额为2,051,972.04元。二、另给予营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿。被告于2017年3月30日召集房屋征收部门、被征收人进行调解，原告胡忠勤、祝庆出席了审理会，在调解过程中，原告胡忠勤、祝庆提出按实际使用面积计算，补偿安置不降低其生活水平的货币或产权房屋的要求，双方仍未能达成征收补偿协议。被告认为:房屋征收部门按照规定依法对被征收人给予补偿，被征收人应当在签约期限内完成签约并搬迁。房屋征收部门提供的具体补偿方案合法、适当，应予支持。被征收人提出的要求缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，为维护公共利益，保障房屋征收顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称：《征收条例》）第二十六条、《征收细则》第四十二条、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的的通知》（沪府发〔2012〕73号）（以下简称：73号文）的规定及《下盐公路（南六公路～申江路）宣桥段新建工程国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称：《补偿方案》），被告作出补偿决定如下:一、以货币补偿方式补偿被征收人:被征收非居住房屋货币补偿金额为2,051,972.04元；二、另给予营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿;三、被征收人应当在收到本房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁腾空被征收房屋，与XX事务所办理移交手续。被告一并告知三原告行政复议及诉讼权利。
被告浦东新区政府为证明补偿决定合法，向本院提交了以下证据和依据：
1、房屋征收决定、公告（见证单、照片），证明被告因下盐公路（南六公路—申江路）宣桥段新建工程需要，于2015年7月10日作出房屋征收决定，并予以公示；
2、《补偿方案》、《口径》（见证单、照片），证明在征收范围内进行公告的《补偿方案》、《口径》作为该项目房屋征收补偿的依据；
3、非居住房屋补偿调查结果公示、非居住房屋补偿调查结果（更正）公示（见证单、照片），证明涉案房屋的地址、面积等相关信息；
4、征收委托合同、营业执照、法定代表人身份证明，证明本次房屋征收实施单位是XX事务所；
5、征收项目评估公告、候选估价机构名单公示、确定估价机构的活动公告、确定估价机构结果表、确定估价机构结果公告、评估项目确定的估价机构公告（见证单、照片）评估机构资质证书、营业执照、法人身份证明、评估师证书，证明房屋征收部门按照规定确定B公司为项目估价机构；
6、签约期限告知书（见证单、照片），证明该项目的签约期限自2016年7月19日至2016年8月18日；
7、上海市房地产权证、房地产登记簿、坐落图；
8、《企业法人营业执照》、档案机读材料、身份证复印件；
9、户籍资料，以证据7至9证明涉案房屋状况、租赁情况及该处户籍情况，房屋性质为私有，被征收人为三原告，房屋类型为店铺，房屋结构为混合1，建筑面积为52.41平方米，该房屋内祝庆注册有上海A有限公司《企业法人营业执照》；
10、分户初步评估结果情况汇总表（商铺）、2015年12月10日分户报告、送达回证，证明涉案房屋评估单价35,593元/平方米，估价时点为2015年7月10日，2016年7月12日XX事务所向原告户送达了分户报告、《口径》；
11、告知单、2015年12月10日分户报告（估价对象页含备注）、一户一表及送达回证，证明2016年8月13日XX事务所向原告户送达分户报告修正本，主要内容未发生变化；
12、评估鉴定意见征询函及送达回证，证明房屋征收部门向原告户送达了评估鉴定意见征询函，三原告未在规定期限内提出异议；
13、谈话笔录、房屋征收工作证、旁证人身份证明，证明房屋征收部门多次与三原告进行协商，双方在签约期限内未能达成补偿协议；
14、计算方式、补偿安置方案，证明房屋征收部门对原告户的补偿方案；
15、《关于对胡忠勤、祝庆、胡蓉洁（户）作出的非居住房屋征收补偿决定的报告》（以下简称：《报告》）、送达回证，证明房屋征收部门向被告申请对征收涉案房屋作出补偿决定，并向原告户送达该报告；
16、审理会通知、送达回证，证明被告向原告户和征收事务中心送达审理调解会议通知；
17、审理会签到单、笔录，证明2017年3月30日、3月31日，被告两次召开原告户征收补偿决定审理调解会；
18、《房屋征收补偿决定书》、送达回证、公告见证单及照片，证明2017年4月17日，被告制作《房屋征收补偿决定书》，同年4月21日送达原告户并予以公告。
职权依据：《征收条例》第四条、第八条、第二十六条、《征收细则》第五条、第八条、第四十二条、73号文第二条；法律依据：《征收条例》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、《征收细则》第二十三条、第二十五条、第三十四条、第三十五条、《上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）（以下简称：9号文）第六条、7号文第十四条、第二十条、73号文第六条；程序依据：《征收条例》第十三条、第二十条、《征收细则》第二十条、第二十四条、第二十五条、73号文第二条、第三条、第六条、第七条、7号文第十条、第十九条、第二十八条、第二十九条。
原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁诉称，被告浦东新区政府作出的补偿决定程序和实体均违法，严重侵害三原告合法权益。《补偿方案》制定程序违法，违反《征收条例》、《征收细则》的规定。评估机构的选定程序、评估程序、评估报告均不符合法律法规规定，房屋征收部门报请作出补偿决定前，未对评估报告申请鉴定。房屋征收部门未对房屋未登记部分进行调查认定，违反《征收细则》第十四条的规定；在协商过程中未提供产权调换房屋供三原告选择，违反《征收细则》第三十四条第一款的规定。存在建设单位参与搬迁的违法情况。故请求撤销补偿决定。
三原告为证明上述主张，向本院提交了以下证据及依据：
1、上海市房地产权证，证明三原告具备诉讼主体资格；
2、上海市浦东新区人民政府房屋征收补偿决定书，证明被告作出了涉案行政行为；
3、涉案房屋照片，证明涉案房屋的面积认定有误，应予纠正；
4、XX事务所企业信用公示信息打印件；
5、上海C有限公司企业信用公示信息打印件，证据4、5证明XX事务所系营利性单位，XX事务所同建设单位系关联性企业，建设单位实际上参与了本次搬迁；
6、和富广场楼盘销售宣传资料；
7、和富广场商铺销售报价视频及文字说明，以证据6、7证明涉案房屋的市场价值。
被告浦东新区政府辩称，被告具有作出补偿决定的行政职权，认定事实清楚，适用法律正确，执法程序合法。房屋征收部门对评估机构的选定以及评估程序本身均符合法律规定，分户报告也已送达原告户。故请求法院驳回原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁的诉讼请求。
庭前证据交换及开庭审理中，本院就原、被告提交的证据和依据进行了审查，并听取了双方当事人的举、质证意见。经质证，对被告提交的证据，原告祝庆等认为证据1，真实性认可，合法性、关联性不认可。被告未提交规划红线图，无法证明是否包含涉案房屋。公告真实性不认可。被告未随见证单提交见证材料或是工作证，未提交照片原始载体，内容也无法看清。其他证据中的见证单及照片质证意见与证据1相同。证据2，合法性不认可，该方案没有征求被征收人的意见。证据2形成于房屋征收决定作出前，但被告在公告房屋征收决定时未公布《补偿方案》，张贴公告的真实性不认可。《补偿方案》对于非居住房屋没有提供产权调换的机会，违反《征收细则》第三十四条的规定。对于《口径》真实性认可，但未征求被征收人意见，未经区政府批准，不具有法律效力，合法性及证明效力不予认可。证据3，合法性不认可，其中对于三鑫花苑无证面积没有写，海志花苑将一楼用途写为车库，实际应为商铺，被告未对一楼进行补偿。三鑫花苑的房屋调查由上海市浦东新区宣桥镇人民政府作出，但镇政府不是国有土地上房屋的行政管理部门，不具有调查的职权。证据4，真实性认可，合法性不认可，被告2015年作出房屋征收决定，该证据形成于2013年，属未批先征，并且合同中受托的实施单位XX事务所属营利性单位，不符合《征收条例》第五条的规定，该单位与该地块的用地单位上海D有限公司都是上海XX集团公司的全资子公司，属关联公司，相当于建设单位参与征收，违反《征收条例》的禁止性规定。证据5、6，真实性、合法性、关联性及证明效力均不认可。证据5，被告未提交发布公告的证据，未提交通知被征收人进行协商的证据，未提交具体的选票。三原告未收到过选票。选出的评估公司不符合公告要求。证据6，评估时点不合理，房屋价值已变化，给当事人造成了经济损失。证据7至9、证据10中的送达回证，无异议。对证据10中送达回证外其他证据，合法性不予认可。评估结果汇总表评估价值远低于市场价值，分户报告真实性无异议，合法性不认可；分户报告不符合评估报告法律上形式要求，不符合GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》；评估方法不应适用收益法，应采用市场法，B公司用比较法也没有列明具体比较对象；分户报告为2015年作出，补偿决定为2017年作出，已经超过GB/T50291-2015《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定的一年有效期限；评估价格明显过低。证据11，一户一表的合法性不予认可，评估价格不合理。证据12，合法性不予认可。被征收人对房屋的征收评估报告或是复核结果有异议，房屋征收部门就应当申请鉴定。房屋征收部门对涉案房屋未履行该项义务。证据13，征收人员确实曾经与原告户有过补偿的交谈，但是并没有让三原告当场签询问笔录及记录。谈话笔录全是重复性、机械性的宣读，面对三原告提出的房屋面积认定、评估价格不合理等问题，无实质性协调解决。工作人员身份没有异议。证据14、15，合法性不予认可。方案仅仅提出给予货币补偿，补偿远低于商品房的市场价格，降低原告户生活标准，补偿不合理。证据16、17，真实性无异议，合法性不予认可，被告未进行实质上的调解，只是走形式，未真正协调解决问题。证据18，真实性没有异议，合法性不予认可。
被告质辩称，证据3，三原告所称一楼车库为经营辅助用房，评估报告对此已作说明。证据5，评估机构按照法定程序选定。评估机构资质证书有效期是2015年7月31日至2018年7月30日，这是由于评估资质每三年要换证，B公司成立于2003年，通过历年年检，在征收期间具有相应评估资质。证据10，分户报告合法有效，应当作为征收补偿依据。《征收细则》及7号文都明确规定，评估面积以产证记载为准，车库不计入产证面积，评估报告中对车库进行了说明，属经营辅助用房。由于原告户不配合，B公司前两次评估未进场，只能作参照评估。后三原告配合让B公司进场，所以就作出了最后一份分户报告。证据12，即便房屋征收部门未对分户报告申请鉴定，根据7号文第三十一条的规定，区、县人民政府在申请法院强制执行前，也应申请鉴定。证据13，谈话笔录真实存在。
被告对三原告提交的证据质证认为，证据1、2，无异议。证据3，真实性无异议，但不能证明房屋面积认定有误。证据4、5、6、7与本案无关联性。
本院认为，被告提交的证据均真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信；三原告提交的证据1、2真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信；三原告提交的证据3真实、合法，与本案有关联性，但无法证明三原告提出的事实，本院不予采信；三原告提交的其余证据均与本案无关，本院不予采信。
经审理查明，涉案房屋权利人为原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁，房屋类型及用途为店铺，建筑面积52.41平方米。该房屋内原告祝庆注册有上海A有限公司《企业法人营业执照》。
因公共利益需要，被告浦东新区政府于2015年7月10日作出房屋征收决定，并确定房屋征收范围，公布《补偿方案》。涉案房屋位于征收范围内。浦东建交委作为房屋征收部门，委托XX事务所具体承担房屋征收补偿工作。后B公司对该地块房屋征收范围内的房屋进行评估，经评估，涉案房屋评估价格为1,865,429.13元。浦东建交委于2016年7月12日向原告户送达2015年12月10日分户报告。浦东建交委于2016年8月13日向原告户送达2015年12月10日分户报告（估价对象页含备注），于同年11月2日向原告户送达评估鉴定意见征询函。经协商，征收双方在签约期限内未能达成补偿协议，浦东建交委于2017年3月28日向被告提交《报告》，报请被告作出补偿决定，认定涉案房屋评估价格、停产停业损失，提出以货币补偿方式补偿原告户，涉案房屋货币补偿金额为2,051,972.04元；另给予营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿。被告通知征收双方2017年3月30日、3月31日召开审理会，原告户与浦东建交委各执己见，调解未成。被告经审查核实了相关证据材料，查清房屋征收补偿的事实后，认定浦东建交委提出的以货币补偿方式补偿原告户的具体安置方案合法、适当，遂依据《征收条例》第二十六条，《征收细则》第四十二条等规定及规范性文件和《补偿方案》，于2017年4月17日作出补偿决定，并将《房屋征收补偿决定书》送达原告户。三原告不服，遂向本院提起行政诉讼。
本院认为，根据《征收条例》第二十六条、《征收细则》第四十二条的规定，被告浦东新区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门浦东建交委与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，被告具有按照征收补偿方案作出补偿决定的行政职权和职责。本案中，浦东建交委因与房屋权利人即原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成协议，故报请被告作出补偿决定。被告核实了相关证据材料，查清了房屋征收补偿的事实，并组织浦东建交委和原告户进行了调解，在经审理调解达不成协议的情况下，于浦东建交委报请之日起30日内作出补偿决定，程序合法。
被告浦东新区政府根据9号文第六条的规定及上海市房地产权证，认定涉案房屋的建筑面积、房屋类型及用途等，并无不当；又以B公司对涉案房屋的房地产价值所作的评估结果，并结合《补偿方案》，认定涉案房屋的货币补偿款金额，亦无不当。涉案房屋的补偿金额确定后，被告根据浦东建交委提交的《报告》，决定以货币补偿方式补偿原告户，并给予原告停产停业损失补偿、营业执照过户费，承诺补偿房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等，符合《征收条例》、《征收细则》及本市房屋征收补偿的相关规定，认定事实清楚，适用法律正确。
三原告提出《补偿方案》违法；评估机构确定程序违法、评估程序及结论违法；未对分户报告作鉴定；未调查未登记部分房屋面积并计入补偿金额；未提供产权调换房屋供三原告选择；建设单位参与搬迁等意见。本院认为，《补偿方案》系房屋征收决定附件，《补偿方案》合法性并非本案审理范围。关于评估机构选定及具体评估程序，被告提交征收项目评估公告、确定估价机构结果公告、评估机构资质证书、评估师证书等证据，可以证实房屋征收部门按照规定确定估价机构的事实，亦可证实B公司依法对涉案房屋进行评估的事实，原告认为评估程序及结论违法，但未提交证据予以证明。涉案房屋系已登记房屋，被告以房地产权证书及房地产登记簿记载的建筑面积确定涉案房屋建筑面积，符合《征收细则》以及9号文等房屋征收补偿规范性文件的规定，原告关于未登记部分房屋面积的意见不能成立。因原告户与房屋征收部门就具体补偿方式协商未果，被告以货币补偿方式作出补偿决定，符合《征收细则》第四十二条第三款的规定。原告提交的XX事务所企业信用公示信息打印件等证据尚不足以证实被告征收涉案房屋存在建设单位参与搬迁的情况，且原告户尚未搬迁，三原告以此主张补偿决定违法，缺乏事实及法律依据。据此，对三原告提出的意见，本院均难以采纳。
综上，原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁提出要求撤销补偿决定的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告祝庆、胡忠勤、胡蓉洁负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 王胜军
人民陪审员 陈荣祥
代理审判员 刘智敏
二〇一八年一月二日
书 记 员 符竹君
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。