济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0191民初244号
原告：江茂利，男，1983年7月1日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：刘晓珀，山东泉兴律师事务所律师。
被告：济南海信置业有限公司，住所地济南高新区。
法定代表人：刘浩，总经理。
委托诉讼代理人：肖玮，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐广蓬，山东康桥律师事务所律师。
原告江茂利与被告济南海信置业有限公司（以下简称“海信置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江茂利的委托代理人刘晓珀，被告海信置业的委托代理人徐广蓬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江茂利向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金9253.93元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2009年6月28日，原、被告就被告开发的位于济南高新区舜华北路179号慧园一区13座2单元1002户签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未依约按时办理产权登记，应向原告支付违约金。
被告海信置业辩称，1.本案中，不可预见且不可抗拒的政府临时性施行的规范性文件，提高了办理初始产权登记的标准和条件，导致房管部门无法办理初始产权登记，该情形为排除被告原因的政府抽象行政行为，依照法律关于不可抗力的规定和合同关于政府行为免责的约定，原告均无权向被告索赔。2.被告已经严格按照合同约定，履行了如期向房管部门递交确权材料的合同义务，被告的履约行为，已经排除了被告原因导致的逾期办证。3.作为无法办理项目竣工综合验收备案以致无法办理初始产权登记的关键原因，在于项目内的高压线未能及时迁移，项目内无法启用正式电，该高压线迁移工作是供电局、高新区建设局、历下区政府等相关政府部门的政府行为，根据合同约定，高压线迁移问题和政府行为的情形下，原告无权向被告索赔。4.退一步讲，即便是被告应当承担违约责任，原告诉请的违约金额也与《商品房买卖合同的补充协议》的约定相违背，超过了双方约定的最高限额。
经审理，本院确认以下事实：2009年6月28日,原告江茂利（买受人）与被告海信置业（出卖人）就济南高新区舜华北路179号慧园一区13座2单元1002室签订了《商品房买卖合同》，产权登记建筑面积为94.2平方米，房屋总价款为479478元。合同第12条约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，原告江茂利与被告海信置业签订了《济南市商品房买卖合同补充协议》，补充协议第12条第3款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，补充协议第17条第5款约定“出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告江茂利依约支付了全部购房款479478元。被告海信置业于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，双方实际交房时间为2010年12月28日。被告海信置业于2012年7月4日向济南市房管局申请办理房屋产权初始登记。
以上事实，由原告提交的《济南市商品房买卖合同》及补充协议、房产证一份、购房发票一份、《房屋所有权登记申请书》一份，被告海信置业提交的《关于转发的通知》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》一份及双方当事人的法庭陈述在案为凭。
当事人对以下问题有争议。
被告海信置业是否承担违约责任的问题。被告依据向法庭提交的济建发（2011）7号《关于转发的通知》（以下简称：《通知》）认为，该案不能办理产权登记的原因一方面是政策的变动（政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，导致办理初始登记的准备时间延长），属于不可抗力的情形。另一方面系基于合同约定，原告在购买房屋时已明确知晓以政府规划来确定高压线的具体迁移时间，并承诺不会因高压线与被告产生任何纠纷。因此，被告海信置业不应当承担违约责任。原告认为，依据济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》（以下简称：《通知》）、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方法规，被告在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度，并非不可预见，被告亦未能提供证据证实系因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长，影响其办理初始登记备案的具体情况，因此被告应当依约承担违约责任。本院认为，依据济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》（以下简称：《通知》）及国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方性法规，已经明确规定了综合验收制度，双方签订《商品房买卖合同》之前已有综合验收制度，可见综合验收制度的实施并非不可预见。被告海信置业以不可抗力进行免责的抗辩，欠缺事实依据，本院不予支持。被告海信置业未提供证据证实因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长，影响其办理初始登记备案的具体情况，故被告海信置业应当承担违约责任。
违约金的数额问题。一、违约金计算标准问题。原告依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第15条约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金，主张按照上述合同约定计算违约金。被告海信置业反驳称，应根据双方签订的《济南市商品房买卖合同的补充协议》第17条第5款“以总房款的1%为限”确定计算标准。本院认为，补充协议第17条第5款仅仅系关于原告行使解除合同权利的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形，本院对原告主张违约金的标准应按已付房价款的每日万分之一来计算，予以采信。二、违约金数额是否过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金过分高于或者低于损失，当事人可以请求人民法院予以适当调整。本案中的《商品房买卖合同》已经明确约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法，被告海信置业仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，证据不足，本院不予支持。
综上，本院认为，原告江茂利与被告海信置业于2009年6月28日所签订的《济南市商品房买卖合同》及《济南市商品房买卖合同的补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告江茂利依约履行了支付购房款的合同义务，被告海信置业应在商品房交付使用之日（2010年12月28日）起360日内为本案房屋办理产权初始登记。而被告海信置业直至2012年7月4日才申请登记备案，已构成违约。违约金应自2011年12月24日开始计算至2012年7月3日。原告江茂利主张被告海信置业有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告济南海信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江茂利逾期办理房屋产权初始登记的违约金9253.93元（193天，以总房价479478元为基数，按每日万分之一计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告济南海信置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马东升
人民陪审员 褚振荣
人民陪审员 张广慧
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 范 翠