浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3181号
上诉人（原审被告）：温州市永大房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道中大锦园A幢301室。
法定代表人：何崇良，该公司总经理。
委托代理人：张中孝，江苏鼎昆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王加麟。
委托代理人：陈德其，温州市罗东法律服务所法律工作者。
原审第三人：浙江瑞兴物业管理有限公司，住所地浙江省瑞安市安阳街道新世纪大厦B幢1单元201室。
法定代表人：黄建镇。
上诉人温州市永大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2016）浙0303民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判认定，2004年4月22日，王加麟、温州市永大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王加麟向温州市永大房地产开发有限公司购买预售商品房一套，坐落于南洋锦苑（暂定名）卓锦2幢六单元603室，并约定了付款及交付期限。
2006年7月1日，温州市永大房�产开发有限公司向王加麟交付上述商品房并出具《住宅质量保证书》一份，载明：……四、本住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：……2.屋面防水8年；3.外墙面及有防水要求的卫生间和房间的防渗漏8年；4.楼面（含厨房）地下室、管道渗漏1年……7.墙面、顶棚抹灰脱落、裂缝（顶层墙面湿度裂缝除外）……12.管道堵塞2个月。五、因住房使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任……六、住房入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理……八、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力等。
2007年11月29日，上述商品房办理了《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为王加麟，房屋坐落为永中街道南翔锦苑7幢603室。
2012年6月4日，南翔锦苑业主委员会与第三人浙江瑞兴物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由第三人提供物业服务，期限三年，并约定合同到期后未签订新合同之前，本合同仍有效。
2013年12月16日，温州市罗东法律服务所向温州市永大房地产开发有限公司发出（2013）温罗法函字第18号函一份，载明“我所接受王加麟等住户的委托，代为处理贵公司与住房之间商品房买卖合同有关事宜。现经我所查明，王加麟等住户购买贵公司南翔锦苑商品房……住房发现商品房的屋面、外墙面多处出现裂缝，卫生间和房间等处存在渗漏水现象，住户曾多次要求贵公司履行保修义务未果……因仍在保修期内，现通知贵公司在接到本函10天内进行维修，否则将依法起诉”等。
2013年12�18日，温州市永大房地产开发有限公司回函载明“南洋锦苑小区自从2006年6月底交付使用至今近八年时间，当年我方根据有关规定办理了一切手续，并已移交给小区物业公司……从此结束了我公司对南洋锦苑小区运行的总任务，函中诉讼主体不妥，根据有关规定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等系物业公司的责任。函中罗列的房屋问题，原因多方面，八年中，个别业主改变设计功能、装修改变水电功能等，还有台风等不可抗力，这些问题的发生，应由物业公司调查分清情况，凡属于业主自己造成的，采取有偿服务；凡属于使用专项物业资金，报房管部门批准后维修；如确属保修期内，经物业公司调查证实，由物业公司维修，维修资金由我公司负责”等。
2014年3月5日，温州市龙湾区建设工程质量监督站向温州市永大房地产开发有限公司发出温龙质监改2014-01（42）号《工程质量整改通知书》，载明“你单位“南洋锦苑”百合3#4#楼、卓锦1-5#楼、丁香1#楼、紫荆4#7#楼等工程，监督注册号2004-031等，由南阳市建设工程监理监理，经查存在下列质量问题：1.室外涂料面层局部有龟裂；2.部分住户外墙有渗水现象；3.塑钢窗框周边有雨水渗漏现象；4.屋面金属装饰架严重腐蚀，存在安全隐患；5.屋面有渗水现象；6.外墙局部有开裂现象。请在15天内整改完毕，报我站复查”等。
在原审（2014）温龙民初字第345号案件审理中，应温州市永大房地产开发有限公司申请，原审法院组织双方协商鉴定机构后，依法委托浙江元本检测技术有限公司对涉案房屋建筑现状及房屋存在问题的原因进行鉴定，该鉴定机构于2014年9月30日作出《检测报告》（编号：YBFJ1401092204），载明“……现场调查发现房屋部分墙体�纸发霉翘起，窗台抹灰霉变，墙体开裂等问题，使房屋正常使用性受到影响。5.2房屋存在的问题及原因分析。对象①，六层1-A轴交1-27至1-29轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰粉化、墙纸发霉、翘起；原因分析为外墙空调机搁板与外墙交接处渗漏导致。对象②，六层1-E轴交1-28轴至1-30轴外墙；提出问题为外墙内侧墙纸发霉、翘起；原因分析为外墙空调机搁板与外墙交接处渗漏导致。对象③，七层1-30轴交1-A轴至1-C轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰粉化、脱落；原因分析为墙体开裂，裂缝宽度0.6mm，引起外墙渗漏导致。对象④，七层1-E轴交1-27轴至1-30轴外墙；提出问题墙体内侧墙纸发霉、翘起；原因分析为该部位墙体外侧用户装修时贴1200高面砖墙裙，并且露台装修时抬高，室外标高高于室内标高，墙体内侧墙纸霉变、翘起原因为外墙渗漏引起”。针对证据交换时王加麟提�的房屋交付时就存在室外标高高于室内标高及有一处问题遗漏的意见，该鉴定机构于2015年2月4日作出《反馈意见》，载明“竣工图反映室外地面标高低于室内地面标高，现场查勘发现室外地面标高高于室内地面标高，故推断为住户装修时抬高室外标高；关于一处问题遗漏，因竣工图反映此处无管道通过，竣工图反映此处相邻住户无卫生间，无法进入相邻住户进行调查”。温州市永大房地产开发有限公司支付鉴定费6000元。
在原审（2014）温龙民初字第345号案件审理中，应王加麟申请，原审法院组织双方协商鉴定机构后，依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司对涉案房屋财产损失进行鉴定，该鉴定机构结合前述《检测报告》及附件，于2015年4月23日作出《工程造价咨询报告书》（编号瑞扬司法鉴字[2015]003号），载明“五、鉴定结论，工程造价34900元�六、其他事项说明，1.基层修复工程量计取范围按霉变、腐烂面积计取，做法为原饰面层铲除、基层水泥砂浆铲除，重新抹灰处理，垃圾清理及外运；2.面层修复工程量计取范围以单间为单位进行面层更换，做法为原饰面层铲除、面层按原装饰做法重新施工，垃圾清理及外运”。王加麟支付鉴定费3500元。
原判认为，本案王加麟、温州市永大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，亦不违反法律规定，合同依法成立并生效。虽立案时将案由确定为房屋买卖合同纠纷，但根据合同内容，双方之间的纠纷实为商品房预售合同纠纷，但上述案由的变化并不影响双方诉讼权利义务，原审法院直接予以调整。
合同签订后，温州市永大房地产开发有限公司已于2006年7月1日履行了向王加麟交付房屋的合同义务。现温州市永�房地产开发有限公司向王加麟交付的房屋存在《检测报告》所列的对象①-
④提出的问题，王加麟诉请温州市永大房地产开发有限公司对对象①-
④履行保修义务并赔偿损失，温州市永大房地产开发有限公司则主要以超过保修期限、并非温州市永大房地产开发有限公司原因、应使用物业专项维修资金及损失鉴定错误等为由提出抗辩，结合双方诉辩意见，本案争议主要有以下几个方面。
一、关于保修期是否超过问题。
1.关于保修期的起算时间。本案中，温州市永大房地产开发有限公司于2006年7月1日向王加麟交付房屋的同时向王加麟出具了《住宅质量保证书》，其中载明保修期从“交付之日起”计算，并载明“本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力”，此节表明双方对保修期的起算时间已有明确约�，故保修期应以双方约定即交付之日起算。
2.关于保修期的长短。前述《住宅质量保证书》同时载明“2.屋面防水8年；3.外墙面及有防水要求的卫生间和房间的防渗漏8年”，此节表明双方对该些部位的保修期长短已有明确约定，故该些部位的保修期长短应以双方约定即8年计算。
综上，本案王加麟于2014年4月9日第一次向原审法院起诉，有关屋面防水、外墙面防渗漏的保修期并未超过。
二、关于《检测报告》所列对象①-④是否为质量问题。
本案中，根据温州市龙湾区建设工程质量监督站2014年3月5日发出的《工程质量整改通知书》记载，包括涉案房屋在内的多幢房屋存在多处质量问题，虽并未指出涉案房屋的具体质量问题，但此节表明涉案房屋的质量问题客观存在，足以引起举证责任的转移，温州市永大房地产开发有限公司否认系质量问题，应由温州市永大房地产开发有限公司承担举证责任。为证明其主张，温州市永大房地产开发有限公司对涉案房屋存在问题的原因提出了鉴定申请，原审法院依法委托了鉴定，然而根据鉴定机构出具的《检测报告》所列对象①-
③的原因分析，均系外墙空调搁板与外墙交接处渗漏、墙体开裂等导致，并不能得出系王加麟原因的结论，温州市永大房地产开发有限公司相关意见缺乏依据，不予采纳；综上，原审法院认定《检测报告》所列对象①-
③属于房屋质量问题。至于《检测报告》所列对象④，结合《反馈意见》，系王加麟装修原因导致，并不属于房屋质量问题，该部分不属于温州市永大房地产开发有限公司保修及赔偿的范围。
三、关于是否使用物业专项维修资金。
温州市永大房地产开发有限公司主张应使用物业专项维修资金，王加�则认为应由温州市永大房地产开发有限公司承担。原审法院认为，根据《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。而前已述及，本案保修期未满，故不应使用物业专项维修资金，而应由温州市永大房地产开发有限公司承担修复责任。
四、关于王加麟诉请。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他�修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综合上述分析，王加麟诉请温州市永大房地产开发有限公司对《检测报告》所列对象①-
③承担修复责任，合法有据，予以支持；王加麟诉请温州市永大房地产开发有限公司对《检测报告》所列对象④承担修复责任，于法无据，不予支持。王加麟诉请温州市永大房地产开发有限公司赔偿损失34900元，属于其他损失中的装修损失，鉴于对象④不属于质量问题，由此导致的装修损失原审法院酌情予以剔除；同时考虑到房屋交付使用已有多年，装修本身存在自然折旧，故原审法院酌情确定由温州市永大房地产开发有限公司赔偿王加麟损失34900元×65%=22685元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、温州市永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对交付王加麟使用的房屋（坐落于温州市龙湾区永中街道南翔锦苑7幢603室）承担修复责任，修复责任的范围以前述《检测报告》所列对象①-
③为限。二、温州市永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿王加麟损失22685元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定支付迟延履行金。三、驳回王加麟的其他诉讼请求。本案受理费672元，由王加麟负担305元，由温州市永大房地产开发有限公司负担367元。鉴定费3500元（王加麟已预交），由王加麟负担1225元，由温州市永大房地产开发有限公司负担2275元；鉴定费6000元（温州市永大房地产开发有限公司已预交），由王加麟负担1500元，温州市永大房地产开发有限公司负担4500元；两者相抵，温州市永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付王加麟鉴定费差额775元。
一审宣判后，温州市永大房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误，应当予以纠正。（一）一审认定上诉人对《检测报告》所列对象①-
③承担修复责任，依据不足。1、被上诉人提供的温州市龙湾区建设工程质量监督站出具的《工程质量整改通知书》不能证明涉案房屋存在质量问题。该《工程质量整改通知书》本身不具合法性。涉案房屋所在楼盘早在2005年9月2日已经竣工验收，竣工验收备案表明涉案房屋所在楼盘验收合格，不存在任何质量问题需要整改。《工程质量整改通知书》也没有指明造成涉案房屋问题的根本原因及具体部位。2、鉴定机构出具的《检测报告》所列对象①-
③的原因分析，均系外墙空调隔板与外墙交接处渗漏、墙体开裂等导致，并不能得出系上诉人原因导致的结论。3、房屋设计建造需要遵守严格的技术规范，上诉人按照多层级的技术论证完成房屋的设计、建造工作并获得主管部门竣工验收，被上诉人在对房屋的装修及搭建是对房屋本身规则的破坏，其装修和搭建中同样应当经过对装修方案及搭建行为的无害性进行论证，否则应对其擅自进行的装修及搭建行为承担不利后果。4、上诉人在一审中已经向法庭提供《检测报告》中所列对象相关位置照片用以证明涉案房屋室内外存在的因果关系，并在被上诉人提出质疑的情况下请求法庭现场勘验以查明事实，但一审法院罔顾案件事实剥夺上诉人程序权利，选择性的片面剔除对上诉人有利证据，使本案事实被歪曲。二、一审法院认定被上诉人的损失为34900元及按其中之65%酌情判定上诉人赔偿22685元没有事实和法律依据。1、瑞扬公司《造价报告书》所指34900元包括了《检测报告》的①-
④项，对于①-
③的分割没有依据。2、室内装潢通常折旧年限在10年，在经过8年多时间的使用和自然耗损，其价值已经消耗将尽，34900元不能作为赔偿依据。3、房屋损耗及损害是渐进过程，被上诉人没有尽善良管理义务，没有防止损害扩大，应自行承担不利后果。综上，一审法院认定证据与事实有误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，将案件发回重审或者查清事实后依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部一审诉讼请求�本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人王加麟答辩称，一、建设工程质量监督站出具的《整改通知书》合法有效，可以证明涉案房屋存在质量问题。《整改通知书》中明确涉案房屋所在楼栋存在质量问题。检测人员经投诉已经到现场勘察，无论在程序和事实方面都是合法的，应作为认定本案判决的依据。二、一审法院认定上诉人对房屋的修复责任是《检测报告》所列对象①-
③项是正确的，《检测报告》是上诉人提出申请后，经一审法院委托所作出的，检测时双方当事人到现场都勘察过，检测程序合法。《检测报告》认为问题是外墙空调搁板与外墙交接处渗漏导致，能够反映出涉案房屋存在质量原因。上诉人认为已经验收合格，但验收合格也仅是当时验收合格，不代表不需要再维修。三、上诉人认为被上诉人的原因所导致的损失，应提供相应证据，否则应承担不利后果。四、发现房屋问题后，被上诉人已经多次提出，但上诉人一直称是被上诉人自己的原因导致。五、《工程造价咨询报告书》是一审法院所委托的鉴定部门所作的鉴定，鉴定结论是合法的，且上诉人未在法定期限内提出异议，故该鉴定结论应认定为合法有效。根据被上诉人使用情况承担责任，一审法院已经剔除自然折旧情况。六、上诉人对勘察提出的申请只是口头申请，根据相关法律法规应在法定期限内提供书面申请书。另外房屋质量涉及专业问题，已由鉴定部门作出鉴定结论。故一审法院对该口头申请没有予以准许是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人浙江瑞兴物业管理有限公司未到庭陈述意见。
二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，第一，《检测报告》系一审法院根据上诉人申请，委托有资质的鉴定部门作出的鉴定结论，《检测报告》合法有效，应作为认定房屋质量问题原因的依据。《检测报告》所列对象①-
②的原因分析为外墙空调机搁板与外墙交接处渗漏导致，所列对象③的原因分析为墙体开裂，引起外墙渗漏导致。《检测报告》所列对象①-
③的原因分析已足以证明所列对象①-
③系房屋质量原因所导致，被上诉人作为出卖人，应当对保修期内出现的房屋质量问题承担修复责任。上诉人主张房屋问题系被上诉人装修所导致，但未提供充分证据，应承担举证不能的不利后果。房屋经过竣工验收并非代表房屋在保修期内不会出现质量问题，上诉人认为其交付的房屋已经过竣工验收，因此不存在质量问题的理由，不能成立。
第二，一审法院在确定上诉人赔偿金额时，结合浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司出具的《工程造价咨询报告书》所确定的装修损失金额，已经剔除了《检测报告》所列对象④的装修损失，并综合考虑房屋已经交付使用多年，装修存在自然折旧的情况，酌情确定上诉人赔偿被上诉人22685元，并无不当，本院予以维持。
第三，上诉人主张在其已经提供所列对象相关位置照片用以证明涉案房屋室内外存在的因果关系的前提下，要求一审法庭现场勘查而法庭未予勘查剥夺其程序权利的上诉理由，本院认为，上诉人在二审庭审中明确其认为一审法院违反的是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条第一款第三项之规定，但本案中上诉人已经提供房屋照片，不符合该法律规定的“当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”之情形。且房屋质量问题属于专业性问题，已经有《检测报告》作出鉴定结论。上诉人认为一审法院剥夺其程序权利的理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人温州市永大房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费367元，由上诉人温州市永大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年七月二十五日
代书 记员 蔡瑞洁