湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0124民初1406号
原告长沙坤颐物业管理有限公司（反诉被告）。
法定代表人皮明贵，该公司董事长。
委托代理人施强，湖南光阳律师事务所律师。
被告伍秋香（反诉原告）。
本院于2016年3月31日立案受理原告长沙坤颐物业管理有限公司（反诉被告，以下简称原告坤颐物业公司，）与被告伍秋香（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，依法由助理审判员彭旻璐适用简易程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告坤颐物业公司的委托代理人施强及被告伍秋香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告坤颐物业公司诉称：原告是水木天成的物业管理机构，被告是水木天成的业主。2011年12月31日双方签订《前期物业管理服务合同》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳相应的物业管理费，该协议对双方其他权利义务进行了约定。在实际履行协议过程中，原告向被告提供了卫生保洁、治安巡逻等物业管理服务，但被告自2013年1月1日至2015年12月31日，被告累计拖欠原告物业管理费3947.62元、滞纳金947.43元等合计4895.05元，此款经原告多次追索无果。故诉诸法院，请求依法判决被告立即支付物业管理服务费3947.62元，滞纳金947.43元等费用合计4895.05元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告伍秋香辩称：1、原告承接本小区前期物业服务时，未经过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，且原告承担物业服务时，建设单位未提供规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案，小区未正式通电，小区绿化未完成，公共配套设施未到位，故原告系违法承接；2、双方签订的合同是非自愿、平等、协商一致的结果，业主无法选择物业公司，对物业合同内容也无法选择和修改，故是霸王合同，违约金条款亦属于霸王条款；3、原告存在以下违约行为：未公示物业管理服务费财务收支情况，物业共用部分的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行、维修、养护管理均存在问题，物业共用部位和相关场地的清洁卫生管理混乱，对公共绿化的养护和管理严重失职，车辆停放管理混乱，门禁普遍性损坏无人维修，小区电梯长期过期未年检，存在严重安全隐患，对于其他业主随意安装防盗窗、乱搭棚子、违规改建等行为不予管理，违法占有小区内安装广告机的收益，物业公司默认，甚至存在内外勾结，盗取小区业主名贵树木等。
被告伍秋香反诉称：原告2011年1月1日承接物业服务以来，不严格按照《前期物业管理合同》的约定进行物业服务，物业服务质量达不到管理标准，原告没有采取任何管理措施完善管理，小区电子监控设备未安装到位，导致人车随意进出。2012年10月19日晚，原告的住宅失窃，被盗走现金5000元及价值1200元的金首饰，原告和家人向公安机关报案后，民警及时出警作了调查、登记。虽然小区设备不全系开发商问题，但物业公司在承接小区物业时，对开发商交付的物业服务区域未予合规查验，属于违规承接服务，原告应当对被告住宅失窃造成的损失予以赔偿，故请求法院判决：1、原告坤颐物业公司赔偿被告2012年10月9日因住宅失窃造成损失共计7700元（含防护窗受损价值1500元，白金项链价值1200元，现金5000元）2、原告坤颐物业公司承担本案全部诉讼费用。
原告坤颐物业公司辩称：被告伍秋香房屋被盗是第三人造成的，不是物业公司，且被告请求已过诉讼时效。
经审理查明：被告伍秋香于2010年11月26日购买水木天成15栋102房，建筑面积91.38㎡。2011年12月31日，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，由原告对被告小区提供物业管理服务。合同第四章对服务内容与质量进行了约定，其中第五条明确前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理;6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；……。第六条对服务质量进行了明确的约定，其中第8项治安保卫管理约定：24小时保安当值、巡查；保安人员标志明显、工作规范、作风严谨；无因管理责任引起的重大刑事案件；统一着装。委托管理期限自业主交房之日起即2012年1月1日至业主委员会成立后选定物业管理企业接管之日止。物业管理服务费用由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，服务费用多层电梯洋房为1.2元/月·平方米，按季交纳。同时，该合同约定了违约责任，未按期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按千分之三收取违约金。2012年10月19日，被告伍秋香所居住的水木天成15栋102房被盗并于当日报警，称家中被盗现金5000元，铂金项链一条价值1200元。另被告伍秋香陈述，因家中被告，防盗窗被撬坏，更换防盗窗费用为1500元。因被告伍秋香就家中被盗事宜与原告多次协商未果，双方酿成纠纷，原告多次催缴，被告伍秋香以原告物业服务履行不到位为由拒绝交纳2011年1月1日至2015年12月的物业管理服务费。
上述事实，有原告提交的营业执照、机构代码证、法人代表身份证明书、被告身份证、商品房买卖合同、前期物业管理服务合同、欠费清单及被告提供的照片、报警案件登记表等证据及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告伍秋香签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。物业服务合同签订后，原告为其提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。被告提供的照片经本院核实基本属实，同时根据被告家中被盗的事实能够证实原告在履行服务过程中存在瑕疵，本院综合实际情况，对于原告要求被告支付物业管理费的数额酌情予以减少20%，即被告伍秋香自2013年1月1日起至2015年12月31日应向原告交纳的物业管理服务费为91.38㎡×1.2元/㎡·月×36个月×0.8＝3158.10元。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告伍秋香家中被盗，其财产损失应当由实际侵权人进行赔偿，原告坤颐物业公司仅在其未尽合同约定的安全保障义务的范围内承担相应责任。根据双方签订的物业服务合同，双方对原告应承担24小时保安当值、巡查的治安保卫管理职责进行了明确约定，原告未能提供证据证明其履行了该项职责，故应当承担未尽合同义务的相应责任，综合本案情况，本院酌情考虑由原告坤颐物业公司赔偿被告伍秋香600元。对于原告坤颐物业公司关于诉讼时效的抗辩意见，因被告伍秋香一直与原告在协商过程中，可视为向原告提出了赔偿要求，故对原告认为已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：
一、被告伍秋香在本判决发生法律效力后5日内向原告长沙坤颐物业管理有限公司支付物业管理服务费3158.10元；
二、原告长沙坤颐物业管理有限公司在本判决发生法律效力后5日内赔偿被告伍秋香600元；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告伍秋香负担。反诉案件受理费25元，由原告长沙坤颐物业管理有限负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 彭旻璐
二〇一六年六月十三日
书 记 员 邓令君
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。