中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民提字第8号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连华瀛房地产营销代理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区祝贺街35号锦联大厦904室。
法定代表人：黄宇龙，该公司董事长。
委托代理人：赵霞，北京德和衡律师事务所律师。
委托代理人：秦增光，北京德和衡律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。
法定代表人：李伟建，该公司董事长。
委托代理人：于德生，辽宁青松律师事务所律师。
再审申请人大连华瀛房地产营销代理有限公司（以下简称华瀛公司）与再审申请人大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称环球公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，辽宁省大连市中级人民法院（以下简称大连中院）作出（2009）大民二初字第67号民事判决，环球公司不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）以（2010）辽民一终字第148号民事裁定将此案发回大连中院重审。重审后大连中院作出（2011）大民二初字第6号民事判决，华瀛公司和环球公司均不服该判决，提起上诉，辽宁高院作出（2012）辽民一终字第212号民事判决。华瀛公司和环球公司不服，向本院申请再审。本院于2013年11月21日作出（2013）民申字第1794号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案，再审申请人华瀛公司的委托代理人赵霞、秦增光，再审申请人环球公司的委托代理人于德生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大连中院查明：2004年1月15日，环球公司委托华瀛公司代理销售其开发建设的“金座花园”与华瀛公司签订《合同》，主要内容是，第一条项目概况。该项目位于大连金石滩旅游度假区，占地面积约600亩，建筑总面积219130平方米，其中商品房部分约计15万平方米，项目分三期开发。第二条合作方式。华瀛公司作为项目营销的独家代理商，全程负责本项目的营销策划、整合推广和商品房销售工作。第四条合作期限。自双方合同生效之日起至项目商品房销售率达到90%时止。第六条保证金约定。签约七日内华瀛公司支付保证金100万元，本合同即告生效；该保证金直到项目销售结束，本合同终止时环球公司无息返还。第七条销售价格约定。第一款约定，销售基价双方确定为：多层公寓每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。阁楼、地下室按市场销售价格5：5分成。第六款约定，具体销售价格由华瀛公司提出明细计划，由华瀛公司依据当时的市场情况，提出销售市场价格及具体营销策略，建议并协助环球公司确定销售价格。第九款约定，华瀛公司非经环球公司书面特许要求以低于销售底价的价格对外销售，由此造成的损失由华瀛公司承担。第十款约定，如环球公司因特殊关系需要少量（数量不得超过各类房屋的3%）优惠价房屋，则环球公司对该部分房屋销售价格拥有10%的处置权，但低于销售基价部分，由环球公司自行承担。第八条代理佣金及支付。1、华瀛公司按销售基价成交的，不计取销售佣金。华瀛公司全部代理销售佣金所得为基价以上的溢价部分。2、环球公司在正式销售合同签订并获得首期房款同时，华瀛公司即可获得本合同所规定的全部溢价部分。结算溢价=签约合同额-
基价合同额。3、结算时间：每销售实现10套房屋为一个结算单位。4、溢价部分税金由华瀛公司解决。第九条环球公司责任及义务。共有十款，其中，第一款约定，环球公司保证华瀛公司对该项目享有独家代理权。第三款第二项约定，环球公司应向华瀛公司提供商品房销售许可证、竣工验收报告、银行按揭手续复印件等政府部门及相关部门向环球公司下发的建设和销售许可等手续。第五款约定，环球公司应按时向华瀛公司支付合同约定的华瀛公司应得的溢价部分。第九款约定了环球公司应完成建设的该项目一期工程的各具体项目的时间表。其中，环球公司应在2004年7月1日取得销售许可证，应在2004年12月30日竣工验收。第十条华瀛公司的责任及义务。共有十五款，其中，第一款约定，华瀛公司负有营销策划、项目推广义务。第八款约定，华瀛公司应力争当期工程竣工验收时完成房屋销售的80%以上。第十五款约定，在合同签订后，华瀛公司向环球公司拆借400万元。第十二条违约责任。第一款约定，若环球公司单方提出终止合同以及自行销售或委托其他方销售，视为违约。应立即终止该行为，并支付华瀛公司200万元作为罚金，同时赔偿华瀛公司因此造成的全部经济损失；本合同继续履行。第二款约定，华瀛公司单方提出终止合同，环球公司有权扣留华瀛公司保证金。第三款约定，当环球公司不能按期完成相应合同义务，华瀛公司合同可以相应延顺；超过三个月时，赔偿华瀛公司直和间接损失。第四款约定，如果环球公司未能按期支付华瀛公司代理佣金，环球公司应每日向华瀛公司支付代理佣金万分之三的滞纳金。第十三条合同生效及终止，合同经双方代表签字并支付保证金即生效。同日，华瀛公司和环球公司另行签订了《借款合同》书，约定华瀛公司向环球公司拆借400万元借款和100万元保证金。《合同》签订后，华瀛公司即通过制作、展示金座·领海世嘉（金座庄园一期楼盘名称）楼盘模型，参加房交会，制作、散发宣传单，设立户外广告牌匾，委托媒体发布广告等多种形式，履行《合同》约定其应履行的营销策划和整体推广等促销义务。华瀛公司为代理营销环球公司开发建设的商品房，专门成立了销售组织，并制定了管理条例，规范其内部的工作程序。华瀛公司指定的营销人员宋功、宋秋岩、郭光荣、李平、周贞、王淑明、高峰等在其指定的《金座·领海世嘉地盘管理条例》上签字，并遵照该条例代表华瀛公司履行营销职责，包括代表华瀛公司在对外销售认购书等文书上签字。2004年5月16日，大连经济技术开发区金地房地产测绘有限公司受环球公司的委托，制作了金座庄园《预售房屋建筑面积核算表》。基本内容为：确认金座庄园一期10栋楼210套房屋每套的户型、套内面积、分摊面积、建筑面积以及各楼层、地下一层面积。环球公司将该表交给华瀛公司，以作为华瀛公司的代理销售依据。环球公司于2005年5月26日取得了大连经济技术开发区国土资源和房屋局颁发的金座庄园2号-11号楼的《商品房预售许可证》。
环球公司开发建设的金座庄园项目一期工程共有商品房210套。华瀛公司自2004年7月开始销售金座庄园一期房屋112套，每套房屋都与买受人签订《商品房认购书》。环球公司自行对外销售了39套房屋，该39套房屋没有认购书，只与环球公司签订《商品房买卖合同》。金座庄园一期房屋合计对外销售151套。大连经济技术开发区房产管理中心于2006年12月31日前对上述已销售房屋的《商品房买卖合同》陆续进行了备案登记。
华瀛公司与环球公司签订的代销合同第七条第一款约定，销售商品房的基价每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。但是，华瀛公司实际销售出的房屋并没有进行精装修。
关于案涉销售出的房屋阁楼、地下室的佣金，双方当事人在合同中约定按市场销售价格5：5分成。根据华瀛公司提出的申请，大连中院委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉的金座庄园小区内，华瀛公司对外销售的44套房屋所附带阁楼和地下室部分的市场销售价格及华瀛公司应获得的佣金数额进行鉴定评估。该鉴定评估作出两种结论：一种是阁楼、地下室按照无产权的市场价格为9427600元，华瀛公司应得到佣金为4713800元；另一种是阁楼、地下室按照有产权的市场价格为13135600元，华瀛公司应得到佣金为6567800元。
另查，案涉对外销售的151套商品房标准层的总建筑面积为21257.69平方米，环球公司已收到151套商品房的总房款为107525272元，环球公司已支付给华瀛公司销售代理费为4561019.20元，并返还给华瀛公司400万元借款和100万元保证金。华瀛公司的诉讼请求是：1、判令环球公司向华瀛公司支付销售房屋代理费20264018.80元并支付延期付款滞纳金（自环球公司应当支付代理费之日起至实际给付之日止按日万分之三计算）。2、案件受理费、鉴定费等诉讼费用由环球公司负担。
大连中院认为：华瀛公司为环球公司开发建设的大连金石滩旅游度假区金座庄园商品房的销售代理，双方据此签订的商品房代销《合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，且已履行，有效。双方当事人均应按照《合同》约定的条款履行各自的义务。华瀛公司已为环球公司对外销售了151套（包括环球公司自销的39套房屋）商品房，但环球公司只支付给华瀛公司代销费4561019.20元，至今尚欠华瀛公司房屋代销费未付，显系不当。
关于华瀛公司代销的商品房标准层销售基价的确定问题。在诉讼中，华瀛公司提出由于其所出售的房屋未进行精装修，所以销售基价应每平方米按3600元计算，环球公司则坚持按合同约定的每平方米4000元计算。华瀛公司与环球公司签订的《合同》对房屋销售基价约定为：“多层公寓每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。精装修费由环球公司支付装修公司，由装修公司与业主签订合同，装修方案及标准由华瀛公司、环球公司确定。”根据双方对销售基价的约定内容，大连中院认为，首先，合同中约定的400元精装修费直接受益人是购房人而非华瀛公司，因为合同中约定400元装修费由环球公司支付给装修公司，再由装修公司与业主签订合同。那么，案涉装修费400元未实际发生，华瀛公司以此单方面改变合同约定的基价每平方米4000元为3600元没有依据。其次，华瀛公司从制定房屋的销售方案至实际对外销售房屋，已知晓其对外销售的房屋没有进行精装修，但对此并未向环球公司提出异议，亦未向环球公司提出建议对销售基价每平方米4000元进行变更，应视为对案涉房屋现状每平方米4000元销售基价的默认。第三，认定双方结算的销售基价是否应当降低为每平方米3600元，还要看华瀛公司的合同利益是否受到直接影响和经济利益的损害。华瀛公司在诉讼中亦未提出证据佐证其对外代销的房屋未进行精装修而使其销售价格和佣金受到损害的事实。根据上述情况，不应调整双方约定的每平方米4000元的房屋销售价格。
关于对外销售房屋附带阁楼和地下室代理佣金的计算方法问题。双方当事人在合同中约定：“阁楼、地下室，按市场销售价格5：5分成。”此项约定含义较为模糊，内容亦不够具体，由此导致双方在佣金计算方法上产生争议。大连中院根据本案当事人的申请，委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉44套房屋的阁楼和地下室部分同期、同类市场价格及华瀛公司应获得的佣金数额进行鉴定评估。鉴定结论分为地下室和阁楼无产权的市场价格和有产权的市场价格。大连中院认为，本案应采用按有产权的市场价格的鉴定结论来计算华瀛公司应获得的佣金数额。主要理由是：1、案涉阁楼和地下室的建筑面积包含在有关行政部门规划批复的范围内，并且已经取得建设用地规划许可和建设工程规划许可，且已经过竣工验收合格。2、包括案涉阁楼和地下室在内的所有建筑面积已经过有关部门的测绘。该测绘报告已在大连经济技术开发区房产管理中心备案。3、在测绘报告中明确载明，“测绘建筑面积定义是：整幢房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，且具备有上盖结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑物。”阁楼和地下室具备2.2米以上的永久性建筑物是包含在测绘范围内的。
关于华瀛公司在代销房屋范围内，环球公司是否享有自销权，即应否扣除环球公司主张自销的39套房屋佣金问题。代理销售是指受托人根据代理销售合同所约定的，接受委托人的委托，对合同指向的特定范围内的商品房进行销售。本案所指向的代销，就是前述的合同所约定的应由华瀛公司代理环球公司对210套商品房进行销售。《合同》第二条约定：“乙方（华瀛公司）对该项目的独家代理销售权。”第十二条第一款约定，“若甲方（环球公司）单方提出终止合同以及自行销售或委托其他方销售，视为违约，应立即终止该行为，并支付乙方（华瀛公司）200万元作罚金。同时赔偿乙方因此造成的全部经济损失，本合同继续履行。”从上述合同条款的约定内容可见，华瀛公司具有独一无二的代销权，环球公司对案涉房屋无权对外销售，故对环球公司自行销售的房屋超出每平方米4000元的溢价部分应该作为佣金归属华瀛公司。
根据上述分析与认定，环球公司现尚欠华瀛公司对外销售房屋的代理费10481760.28元未付。具体计算：环球公司收到的151套房屋的总房款107525272元减掉阁楼、地下室鉴定评估的总价款13135600元，再减掉标准层面积21257.69平方米乘上双方约定的每平方米4000元计价，即是华瀛公司应得到的销售标准层房屋的佣金9358912元。再加上华瀛公司销售阁楼、地下室房屋的佣金6567800元，即是华瀛公司对外销售房屋的总佣金15926712元。扣除双方约定的5.55%税金883932.52元和环球公司已经付给华瀛公司的佣金4561019.20元，即是环球公司应付给华瀛公司的佣金。
关于滞纳金起算期限和给付数额如何确定问题。合同第八条第三款约定，“每销售10套房屋为一个结算单位。”第十二条第四款约定，“如果甲方（环球公司）未能按期支付乙方（华瀛公司）代理佣金，甲方应每日向乙方支付代理佣金万分之三的滞纳金。”华瀛公司现已对外代销151套商品房，环球公司只支付给华瀛公司4561019.20元佣金，现有10481760.28元佣金尚未支付，应认定环球公司违约，承担违约责任。关于违约期限问题。虽然合同约定，每销售10套房屋作为一个结算单位，但该约定无法明确环球公司违约的具体日期。2008年4月17日和4月20日，华瀛公司针对环球公司的欠付佣金先后两次发函，要求环球公司支付佣金，但环球公司一直未支付，故应从2008年4月20日发函的次日起计算滞纳金至判决生效之日止。合同约定滞纳金是欠款额的日万分之三，由于环球公司提出滞纳金约定过高，请求减少，根据法律规定，大连中院认为，应调整为日万分之一点五为宜。另外，关于环球公司在诉讼中提出的其为华瀛公司垫付的180余万元房屋租赁费、物业费、宣传费、广告费予以返还一节。大连中院认为，环球公司提出的为华瀛公司垫付的房屋租赁费和物业费与本案审理的代销费纠纷系两个不同的法律关系，本案不予审查，可另行诉讼，关于提出垫付的宣传费和广告费证据不足，不予支持。
综上，大连中院作出（2011）大民二初字第6号民事判决，判决：一、环球公司于判决生效之日始15日内给付华瀛公司代销商品房佣金10481760.28元。二、环球公司于判决生效之日始15日内给付华瀛公司10481760.28元代销商品房佣金的滞纳金（滞纳金的计算方法：自2008年4月21日始至判决生效之日止，按欠款额的日万分之一点五计付）。如果未按上述规定的期限履行给付款项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》（2007）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回华瀛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费175804元，保全费5000元，鉴定费218000元（华瀛公司已预付158000元，环球公司已预付60000元），合计398804元，由华瀛公司负担184804元，环球公司负担214000元。
华瀛公司与环球公司均不服一审判决，上诉至辽宁高院。
辽宁高院查明，华瀛公司向大连中院提供了2008年4月21日华瀛公司送达给环球公司的《催收函》，内容为：“我公司于2004年1月15日与贵公司签订‘金座庄园营销代理合同’，并已按照约定全面履行了义务，但贵公司未按约定支付全部代理费。另贵公司2004年1月15日在本公司的400万元借款，按合同约定的借款利息也未付。2007年10月，我公司已将账单送达贵公司，2008年4月17日，我公司通过快递公司向贵公司邮寄了催款函。现向贵公司再次发此催款函，希望贵公司能够在收到此催款函后30日内向我公司支付上述款项。”华瀛公司在此催款函上注明：1、关于代理费，贵我公司自2007年至今仍未对清楚双方账目，望贵公司尽快与我公司进行对账，以便核实代理费数额。2、关于借款400万元问题，双方在2007年对账时，已明确系贵公司所交履约的保证金，且贵公司已提前收回，不应存在利息问题。环球公司加盖公章。此后，双方没有再进行对账。
辽宁高院二审查明的其他事实与大连中院一审查明的事实相同。
辽宁高院认为：2004年1月15日环球公司与华瀛公司订立的房屋代理销售《合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，《合同》有效。华瀛公司按照合同约定进行了房屋的销售工作，但环球公司现仍拖欠部分佣金未付，应承担支付剩余佣金及承担滞纳金的责任。由于双方在履行合同中对销售房屋基价标准、阁楼、地下室佣金如何计算等问题产生争议，诉至法院。双方争议的焦点一是销售基价问题，二是双方争议的39套房屋是否为环球公司自销及应否支付佣金问题，三是阁楼及地下室佣金如何计算问题，四是滞纳金的起算时间及调整问题。关于销售基价问题。双方在合同第七条约定：销售基价双方确定为，多层公寓4000元／平方米，含400元／平方米精装修费。精装修费由环球公司支付装修公司，由装修公司与业主签订合同，装修方案及标准由双方共同确定。具体销售价格由华瀛公司提出具体明细计划，并由环球公司确认后方可实施。从以上约定看，400元／平方米的精装修费用不是给付华瀛公司的，且具体的销售价格也由华瀛公司提出，虽然环球公司没有进行精装修，现无据证明因未进行装修而影响其进行销售。因此，华瀛公司请求按照3600元／平方米确定销售基价不符合合同约定，不予支持。关于双方争议的39套房屋是否为环球公司自销及应否支付佣金问题，华瀛公司自2004年7月开始销售金座庄园一期房屋112套，每套房屋都与买受人签订《商品房认购书》，环球公司自行对外销售了39套房屋，该39套房屋没有认购书，只与环球公司签订《商品房买卖合同》。对此，华瀛公司提出异议，认为该39套房屋中有10套是华瀛公司与业主签订的《临时定金协议》、《户型修改协议》、《优惠申请书》，能够证明该10套房屋为华瀛公司销售。双方在代理销售《合同》第八条代理佣金及支付方式第2项约定：环球公司在正式销售合同签订并获得首期房款同时，华瀛公司即可获得本合同所规定的全部溢价部分。双方约定支付佣金的依据为订立正式销售合同，但在实际履行中，双方是以《商品房认购书》为确定华瀛公司获得佣金的依据，应是双方对确认和支付佣金方式的变更，且环球公司对没有签订《商品房认购书》，而是直接订立《商品房买卖合同》销售的39套房屋认为是环球公司自销。对此，华瀛公司提出该39套房屋系华瀛公司销售的证据不足。但环球公司自行出售房屋的行为违反了双方的约定，双方在合同第十二条违约责任第一款约定：若环球公司单方提出终止合同以及自行销售，视为违约。应立即终止该行为，并支付华瀛公司200万元作罚金，同时赔偿华瀛公司因此造成的全部经济损失，本合同继续履行。因此，一审判决认定环球公司自行销售的房屋超出4000元／平方米的溢价部分应当作为佣金归属华瀛公司符合合同约定，应予以维持。环球公司请求其自销的39套房屋的佣金不应给付华瀛公司没有合同依据。关于阁楼及地下室佣金如何计算问题，双方在合同第七条第一款中约定：独立车库、阁楼、地下室按照市场销售价格5：5分成。正常的市场价格销售的房屋应当是能够取得房屋产权的，不能取得产权的房屋不能按照正常的市场价格交易，因此，双方约定的市场销售价格应为含有房屋产权的价格，一审判决按照有产权的鉴定意见确定阁楼或地下室的佣金数额符合合同约定，华瀛公司请求按照无产权的鉴定意见认定阁楼或地下室的佣金证据不足，不应予以支持。关于滞纳金的起算时间及调整问题。双方在履行合同中对佣金的计算数额发生争议，2008年4月21日，华瀛公司向环球公司送达催款函，环球公司在该催款函中注明要求双方进行对账，但双方一直没有对账，不能以此认定系环球公司单方责任。一审判决以该时间为滞纳金起算时间不妥，应以华瀛公司向大连中院起诉时间为计算滞纳金起算时间。华瀛公司请求以房屋登记备案之日起算滞纳金不予支持。因双方在合同中约定滞纳金按每日万分之三计算，环球公司认为该约定过高，请求予以调整，一审法院将滞纳金调整为每日万分之一点五，二审法院认为，一审法院根据本案的案情将滞纳金进行调整，不违反法律规定，应予以维持。华瀛公司请求按照日万分之三计算滞纳金的上诉理由依据不足，不予支持。综上，辽宁高院作出（2012）辽民一终字第212号民事判决，判决：一、维持大连中院（2011）大民二初字第6号民事判决第一项；二、变更大连中院（2011）大民二初字第6号民事判决第二项为：判决发生法律效力后15日内，环球公司给付华瀛公司代销商品房佣金10481760.28元的滞纳金，自2009年11月12日起至判决发生法律效力时止，按照欠款数额的日万分之一点五计算。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费143120元，双方各负担50%，即由环球公司负担71560元，由华瀛公司负担71560元。
华瀛公司和环球公司均不服辽宁高院的二审判决，向本院申请再审。
华瀛公司申请再审称：（一）一、二审判决将标准层销售基价认定为4000元／平方米缺乏证据证明，销售基价应扣除400元／平方米精装修费。精装修的有无对华瀛公司获得代理销售佣金有重大影响。400元／平方米精装修的成本支出是双方在签订合同时可以预见到的。华瀛公司主张的151套房屋中，有34套房屋的平均价格为3700元／平方米，如果按照4000元／平方米计算，华瀛公司将亏损141万余元。（二）一、二审判决对“环球公司自行销售房屋39套”的认定缺乏基本证据证明，合同并未约定销售房屋必须签订认购书，没有签订认购书的房屋并不是环球公司自销。（三）阁楼及地下室的佣金计算应以无产权的评估结果为准。环球公司自始至终未向法院提交阁楼、地下室的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，不能认定案涉阁楼、地下室具有产权。（四）环球公司依约向华瀛公司支付佣金的结算时间应为2006年12月31日，滞纳金的起算时间应为2007年1月1日。依据2008年4月21日的催告函，环球公司也应在收函之日起30日内支付佣金，据此，本案的滞纳金起算时间至迟应为2008年5月21日。（五）一、二审法院将滞纳金的标准由日万分之三调整为日万分之一点五违反了相关法律规定，应予以纠正。华瀛公司一审起诉时，中国人民银行逾期还贷罚息折合每日为万分之二点三至万分之二点六。一、二审法院以“约定过高”为由将合同约定的滞纳金由日万分之三调整为日万分之一点五明显缺乏法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项，请求依法撤销辽宁高院（2012）辽民一终字第212号民事判决书；依法判令环球公司向华瀛公司支付销售房屋代理费20254018.80元，并支付延期付款滞纳金；环球公司承担一、二审的案件受理费、鉴定费等诉讼费用。
环球公司答辩称：假定案涉合同合法有效，华瀛公司的再审请求不能成立。（一）关于销售基价。按照华瀛公司销售计划和合同对装修时间的预安排，以及华瀛公司对案涉房产的销售定位、定价，是否精装修不影响华瀛公司销售利益；精装修计划直接接收对象是装修公司；华瀛公司从未提出变更销售基价。（二）关于39套自销房。华瀛公司销售期间提出与环球公司共同扩大对项目的宣传推广，达到全员销售的良好局面。环球公司也提供了期间对其他单位支付广告费用的凭据。双方合意允许环球公司进行自销。华瀛公司对于争议的39套房屋不能提供售房合同复印件，39套房屋是环球公司自销，相应的佣金不应支付给华瀛公司。（三）关于地下室、阁楼的市场销售价格。地下室、阁楼的建筑面积包括在建设工程规划许可范围内，计入测绘面积，并经房产管理部门认可，应按有产权的销售价格计算佣金。（四）关于违约金起算时间和计算标准。华瀛公司与环球公司对佣金的计算存在分歧，即使环球公司违约，应自佣金数值确定后起算。法院依据环球公司的申请对违约金酌减，并无不当。（五）一、二审法院计算的税金错误，漏计了3%的土地增值税和3%的企业所得税。环球公司为华瀛公司垫付的房租和物业费用1831226.4元应与佣金相抵销。请求驳回华瀛公司的再审申请。
环球公司申请再审称：一、二审判决适用法律确有错误。案涉代销合同以合法形式掩盖“非法转移环球公司利润”的目的，签约双方恶意串通，严重损害环球公司和环球公司股东的利益，应属无效。（一）签约各方对案涉项目的建设成本是明知的：总投资约8亿元÷219130平方米=3650元／平方米。再加上相关营业税、土地增值税等，案涉房屋的成本价已经超过4000元／平方米。案涉合同约定：1.环球公司要保证华瀛公司不少于总销售额3%的佣金；2.案涉房屋销售基价4000元／平方米以上的部分全部计为佣金；3.案涉项目所含的独立车库、阁楼、地下室，还要按市场销售价格50%给华瀛公司计提佣金；4.如滞销，基价另议。显然案涉项目代理销售对华瀛公司而言无任何风险，案涉项目利润空间均被华瀛公司获取，从而损害环球公司股东利益。（二）案涉代销合同关于佣金和分成的约定本身也是违法无效的，不符合习惯，显系恶意串通，损害环球公司和环球公司股东利益。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。根据一、二审判决，案涉项目销售收入107525272元，判给华瀛公司佣金15926712元，佣金比例占销售总收入高达14.81%（如果按华瀛公司诉请计算，佣金比例占销售总收入则接近30%），这一比例显然远远超过正常市场商品房代销通常佣金计提比例（最高3%）；“总销售额3%保底、溢价全归华瀛公司、车库等销售价5：5分成”等相关约定，根本不符合市场交易习惯。（三）王京立与华瀛公司恶意串通，输送环球公司项目利益。华瀛公司的出资人与王京立有密切关系，王京立与华瀛公司约定的佣金远远超出行业标准。请求撤销辽宁高院（2012）辽民一终字第212号民事判决，依法改判为驳回华瀛公司的全部诉讼请求，或发回重审。
华瀛公司答辩称：（一）案涉合同已经质证，环球公司对合同的真实性、合法性及关联性均无异议。现以合同无效为由申请再审，违反诚实信用原则，且不符合启动再审的法定事由。（二）案涉合同签订后，环球公司的股东发生两次变更，若案涉合同确系恶意串通损害了环球公司股东的合法利益，其应拒绝承接相应股权或应及时请求确认合同无效，而不应在事隔6年后才提出该主张。（三）环球公司关于合同无效的理由错误。1.逻辑前提错误。环球公司的逻辑前提是房地产开发只能赚不能亏本。双方签订合同适逢房地产调控，环球公司资金周转困难，为保证项目顺利进行，华瀛公司向环球公司支付100万元保证金并拆借400万元。2.环球公司对成本收益的计算存在错误，依案涉合同约定，环球公司是营利的。3.案涉合同并非单纯的房屋买卖居间合同，而是集借贷、设计、营销策划、整合推广及商品房销售一揽子事宜的综合合同，上述费用均系华瀛公司先行承担。华瀛公司垫付的费用高达近2000万元。即使按照华瀛公司诉请的2482万元，扣除成本后，净利润仅仅几百万元。请求驳回环球公司的再审请求。
本院再审查明：2010年1月21日，侨丰控股有限公司（以下简称侨丰公司）受让环球公司60%的股份。侨丰公司在再审期间主张本案合同侵害了其利益。本案一审判决在2010年4月16日作出，侨丰公司并未主张其权利受侵害，在此后的二审，重审一、二审中侨丰公司均未提出其权益受损之主张。合同第七条第二款约定，若一期工程出现严重背离市场需求的滞销因素，该单位基价双方另行商议。第三款约定有较大的宏观市场波动和政策影响，导致项目销售不畅，为项目顺利执行，双方应及时协商调整基价，但应保证华瀛公司不少于总销售额3%的佣金。华瀛公司在销售期间以信函形式向环球公司表示：与环球公司共同扩大对项目的宣传推广，达到全员销售的良好局面。环球公司主张自销的39套房屋按照销售基价4000元／平方米、阁楼和地下室按照有产权评估报告计算的代理佣金为3839687元。44套阁楼和地下室的建筑面积经过有关部门的测绘，该测绘报告已在大连经济技术开发区房产管理中心备案。该工程包括阁楼、地下室的总建筑面积是49196.96平方米，建筑工程规划许可证的规划面积是46186平方米。2013年6月6日大连中院扣划环球公司存款160万元，2013年8月5日将该笔款给付华瀛公司。
本院再审查明的其他事实与辽宁高院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、代理销售合同是否有效；二、标准层的销售基价是否应予调整；三、阁楼、地下室的市场销售价格如何确定；四、滞纳金应自何时起算及计算比例是否应予调低；五、环球公司是否自销39套商品房以及是否应该支付39套商品房的佣金。
关于代理销售合同是否有效。环球公司主张合同无效的理由是合同签订双方恶意串通，损害第三人环球公司股东的利益。对此，环球公司并未提交充分的证据予以证明。华瀛公司的股东与环球公司的法定代表人王京立有一定的关系并不足以证明王京立在与华瀛公司签订合同时存在恶意转移利润的行为。合同第七条第二款约定，若一期工程出现严重背离市场需求的滞销因素，该单位基价双方另行商议。第三款约定有较大的宏观市场波动和政策影响，导致项目销售不畅，为项目顺利执行，双方应及时协商调整基价，但应保证华瀛公司不少于总销售额3%的佣金。合同内容说明签约双方对房屋的销售前景并不乐观，有房屋滞销的预期。双方约定的保底佣金是总销售额的3%，并不畸高。合同履行的结果是华瀛公司获得的佣金超出了3%，这主要由市场决定，而非环球公司和华瀛公司在签约时就约定了过高的佣金比例。环球公司主张案涉房屋的成本价已经超过4000元／平方米，没有证据支持。环球公司以合同的履行结果对合同一方有利主张签订合同时签约双方存在恶意串通行为，依据不足，本院不予支持。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。该规定并不属于法律或行政法规，不能依据上述规定认定合同无效。
本案自2009年诉至法院，环球公司的答辩意见是不否认合同的成立和效力。环球公司在再审之前均未提出合同无效的主张。2010年1月21日侨丰公司受让环球公司60%的股份。在案涉合同签订时，侨丰公司并非环球公司股东，侨丰公司主张本案合同的签订侵害其利益不能成立。本案一审判决在2010年4月16日作出，侨丰公司并未主张其权利受侵害，在此后的二审，重审一、二审中侨丰公司均未提出其权益受损之主张。其在再审中提出，证据不足，本院不予支持。
关于标准层的销售基价是否应予以调整。合同第七条第一款约定，销售基价双方确定为：多层公寓每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。合同第七条第二、三款约定，若一期工程出现严重背离市场需求的滞销因素，或有较大的宏观市场波动和政策影响，导致项目销售不畅，双方应及时协商调整基价。根据合同的约定，销售基价是可以调整的。双方在实际履行过程中未以书面形式变更合同约定的销售基价，表明双方认可仍然按照合同约定的销售基价履行。虽然环球公司未支付每平方米400元的装修费，华瀛公司在销售过程中并未提出异议。华瀛公司主张按3600元／平方米的销售基价计算代理佣金缺乏依据，本院不予支持。
关于阁楼、地下室佣金的市场销售价格如何确定。合同第七条第一款约定阁楼、地下室按市场销售价格5：5分成，因从商品房销售合同的销售价格中无法区分出阁楼和地下室的市场销售价格，华瀛公司与环球公司对阁楼和地下室的市场销售价格不能达成一致意见，大连中院鉴定阁楼和地下室的价格并无不当。阁楼和地下室作为房屋主体的附属设施如果办理了规划报建审批手续且层高达到2.2米，可以办理权属登记。44套阁楼和地下室的建筑面积经过有关部门的测绘，该测绘报告已在大连经济技术开发区房产管理中心备案。该工程包括阁楼、地下室的总建筑面积是49196.96平方米，建筑工程规划许可证的规划面积是46186平方米，阁楼和地下室应在规划范围之内。案涉阁楼和地下室的佣金应该按照有产权的价格计算。
关于滞纳金应自何时起算及计算比例是否应予调低。合同第八条约定：每10套房屋为一个结算单位。实际履行过程中环球公司未按照合同履行，华瀛公司亦未主张权利，应可认定为双方对付款时间做了变更。依据华瀛公司2008年4月21日的催告函，环球公司应在收函之日起30日内支付佣金。环球公司在该催款函中注明要求双方进行对账，但双方一直没有对账。华瀛公司没有证据证明曾要求环球公司对账，而环球公司予以拒绝。辽宁高院以未对账非环球公司单方责任为由判决滞纳金应自华瀛公司起诉时起算并无不当，本院予以维持。合同约定的日万分之三的比例高于逾期还贷罚息的比例，应予以调整。本案华瀛公司已经获得了较为丰厚的代理佣金，一、二审判决将合同约定的滞纳金比例调整为日万分之一点五，并无不当，本院予以维持。
关于环球公司是否自销39套商品房以及是否应该支付39套商品房的佣金。华瀛公司主张39套商品房非环球公司自销，未提交证据证明，本院不予支持。华瀛公司在销售期间提出与环球公司共同扩大对项目的宣传推广，达到全员销售的良好局面，应可解释为其准许环球公司共同销售。环球公司自行进行销售并不构成违约。环球公司对房屋的销售也付出了努力和成本，环球公司主张不应支付39套自销房的佣金，本院予以支持。
据此计算华瀛公司应得的佣金为：环球公司收到的151套房屋的总房款107525272元减掉阁楼、地下室鉴定评估的总价款13135600元，减掉标准层面积21257.69平方米乘以双方约定的每平方米4000元计价，加上华瀛公司销售阁楼、地下室房屋的佣金6567800元，减去环球公司自销的39套房的佣金3839687元，即是华瀛公司对外销售房屋的总佣金12087025元。扣除5.55%的税金670829.90元和环球公司已经付给华瀛公司的佣金4561019.20元，环球公司应付给华瀛公司佣金6855175.90元。2013年6月6日大连中院扣划环球公司160万元执行款，自2013年6月6日至今环球公司的欠款金额是5255175.90元。环球公司另主张扣除所得税没有依据，土地增值税可待环球公司实缴后另行主张。环球公司主张垫付的租金、物业费等可另行寻求救济。
综上，再审申请人华瀛公司的再审申请理由不能成立，本院不予支持。再审申请人环球公司部分请求成立，本院予以支持。一、二审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。一、二审诉讼费用由华瀛公司负担70%，环球公司负担30%。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2011）大民二初字第6号民事判决；
二、变更辽宁省高级人民法院（2012）辽民一终字第212号民事判决第一项为：大连环球外商俱乐部有限公司于本判决生效之日始15日内给付大连华瀛房地产营销代理有限公司代销商品房佣金5255175.90元；
三、变更辽宁省高级人民法院（2012）辽民一终字第212号民事判决第二项为：大连环球外商俱乐部有限公司于本判决生效之日始15日内给付大连华瀛房地产营销代理有限公司代销商品房佣金的滞纳金，自2009年11月12日起至2013年6月5日以6855175.90元为本金，自2013年6月6日起至本判决生效之日止以5255175.90元为本金，按照日万分之一点五的比例计算。
如果未按上述规定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175804元，保全费5000元，鉴定费218000元，共计398804元，由大连华瀛房地产营销代理有限公司负担279162.80元，大连环球外商俱乐部有限公司负担119641.20元。
二审案件受理费143120元，由大连华瀛房地产营销代理有限公司负担100184元，大连环球外商俱乐部有限公司负担42936元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王友祥
审 判 员 贾劲松
代理审判员 谢爱梅
二〇一四年五月六日
书 记 员 王楠楠