上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15852号
原告：郑玲玲。
委托诉讼代理人：昝箖，上海金澄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷晓黎，上海金澄律师事务所律师。
被告：上海闵闸路基材料有限公司。
法定代表人：沈N。
委托诉讼代理人：于丽娜，上海市恒泰律师事务所律师。
第三人：杨建国。
第三人：高锡英。
第三人：杨军。
委托诉讼代理人：高锡英。
原告郑玲玲与被告上海闵闸路基材料有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。因杨建国、高锡英、杨军与本案的处理结果可能存在利害关系，故本院依法追加杨建国、高锡英、杨军作为本案第三人参加诉讼。原告郑玲玲及其委托诉讼代理人昝箖、殷晓黎，被告的委托诉讼代理人于丽娜，第三人杨建国、高锡英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑玲玲向本院提出诉讼请求：停止对上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行及强制措施。
事实和理由：2009年9月21日，原告与三位第三人在居间公司居间下签订《房地产买卖协议》，约定原告以人民币(币种下同)455,000元的价格购买三位第三人位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋(以下简称涉案房屋)，并约定双方待涉案房屋满足过户条件后办理涉案房屋的过户手续。之后，原告依约向第三人支付了购房款425,000元。第三人亦按约于2009年10月将涉案房屋交付给了原告。2015年10月，原告了解到涉案房屋所属小区的其他业主陆续办理了产权证，故与第三人协商办理过户事宜，第三人表示产证系分批办理、其产证还未办出。2016年3月，原告经查询发现，涉案房屋已因被告与第三人杨建国损害公司利益责任纠纷一案【案号(2011)闵民二(商)初字第281号】而被查封，该案已进入执行拍卖阶段。原告遂向法院提出执行异议申请，但被法院裁定驳回。原告认为，原告在涉案房屋被查封前既已通过正规中介居间购买了涉案房屋，并依约支付了对价、实际占有了涉案房屋，属善意取得。故原告为维护自身的合法权益，诉诸法院，提出上述请求。
被告上海闵闸路基材料有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求维持原裁定。涉案房屋系动迁安置房屋，尚登记在开发商名下。原告购房行为不符合房地产买卖规定。涉案房屋多年未办产证，原告也未要求办理，原告也不能证明是非自身原因不能办理登记，故原告不符合善意取得的要件。
第三人杨建国、高锡英、杨军陈述，原告提出的诉讼请求是否成立，请法院依法裁判。第三人确实将涉案房屋出售给了原告。2009年，因为高锡英身患重病，故儿子杨军才去中介挂牌出售涉案房屋。挂牌后，原告要购买，故就卖给了原告。之后，杨军去房产交易中心准备办理产证，但审税等手续办理后，第三人才得知涉案房屋被法院查封了。房款共计455,000元，第三人已收取了425,000元。
第三人高锡英同时陈述，其担任30年的生产队队长，1991年、1992年、1993年均作为镇人民代表，2012年、2013年其家庭均评为五好家庭。但因涉案房屋被查封，原告多处查证涉案房屋为何被查封、还说其家庭坏话，导致其晚上睡不好、人也日渐消瘦。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋系第三人杨建国、高锡英、杨军的动迁安置房屋。2008年，第三人杨建国、高锡英、杨军(买方、签约乙方)与案外人上海J置业有限公司(卖方，签约甲方)签订《大黄馨园动迁房屋认定协议书》，约定乙方(动迁户)凭镇政府分房领导小组出具的分房结算单自愿购买甲方提供的涉案房屋，建筑面积58.05平方米，房屋总金额145,125元，乙方在支付结清房款时必须确认该房屋的产权人，一经确认后不得更改或转让与他人。同日，案外人上海J置业有限公司出具《大黄馨园分房结算入住通知单》，该通知单载明动迁户杨建国等购买的涉案房屋，现已全部结清所购房款，请给予办理房屋入住手续。
2009年9月21日，原告郑玲玲(购买方，签约乙方)、第三人杨建国、高锡英、杨军(出售方，签约甲方)与案外人上海亚民房地产经纪事务所(中介方，签约丙方)签订《房地产买卖协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价款455,000元，乙方于2009年9月21日支付10,000元作为定金、于2009年10月15日前支付415,000元、于2018年12月31日前支付30,000元；丙方组织甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，甲、乙方在月日前向宝山区房地产交易中心申请办理过户手续，转让过户发生的费用交易税费各自承担；甲、乙双方同意于2009年10月15日款清交房；甲乙方确认在签订正式买卖合同的当天分别支付给丙方中介费5,000元。该合同补充条款约定，无论国家政策如何变化，乙方均有权居住使用，甲方不得反悔，否则甲方应赔偿乙方赔偿金400,000元整，包括房屋升值和装修费用，退还已付房款；如今后政策变化，可提前交易，甲方应配合乙方及时过户交易；甲方产权证办好后，把产证押在乙方；如甲方的房屋被他人冻结、查封或转让他人等损害乙方的行为，甲方除返还乙方房款420,000元整外，还应赔偿乙方400,000元整和房屋升值、装修费用。
前述合同签订当日，郑玲玲向杨建国支付购房定金10,000元。
2009年10月13日，郑玲玲向杨建国转账支付房款415,000元。当日，杨建国等向郑玲玲交付了涉案房屋。郑玲玲收房后，将涉案房屋出租使用至今。
另查明，涉案房屋于2013年3月1日被核准登记至案外人上海J置业有限公司名下。
再查明，2011年2月23日，上海闵闸路基材料有限公司以杨建国为被告起诉至本院【案号(2011)闵民二(商)初字第281号】，要求杨建国向其交付收取的货款450,000元并支付自2008年8月15日始至支付之日止、按中国人民银行贷款基准年利率6.66％计算的利息损失。2011年4月26日，本院作出民事判决书，判决：1、杨建国于判决生效之日起十日内返还上海闵闸路基材料有限公司货款450,000元；2、杨建国于判决生效之日起十日内支付上海闵闸路基材料有限公司截至2011年3月14日，按年利率6.66％计算的利息损失76,173.75元；3、杨建国于判决生效之日起十日内支付上海闵闸路基材料有限公司以450,000元计，自2011年3月15日始至实际支付之日止，按年利率6.66％计算的利息损失。该案生效后进入执行程序。执行程序中，本院于2014年3月13日对尚登记在上海J置业有限公司名下的属杨建国等人的动迁安置的涉案房屋予以了查封。
郑玲玲发现前述查封后，向本院提出执行异议。本院于2016年5月6日作出(2016)沪0112执异12号执行裁定书，认为因郑玲玲主张的涉案房屋合同履行的真实性、合法性等诉称的异议事实未经诉讼或相关生效法律文书予以确认；又，涉案房屋登记在被执行的房地产开发企业名下；郑玲玲据其异议理由主张的异议请求与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定情形不符。综上被执行人杨建国未履行法定的清偿债务之义务，本院依法对其相应责任财产实施的财产查控措施是为必要。由此，郑玲玲主张的执行异议缺乏相应的事实和法律依据，故其异议不足以阻却该案强制执行措施的依法事实。据此，裁定驳回郑玲玲的异议。
郑玲玲因对上述裁定书不服，遂以诉称事由起诉至法院。
诉讼中，原告将剩余房款30,000元支付至法院账户。
以上事实，由原告提供的《大黄馨园动迁房屋认定协议书》、《大黄馨园分房结算入住通知单》、《房地产买卖协议》、收据及银行转账凭证、上海市房地产登记簿、(2016)沪0112执异12号执行裁定书、物业证明等，及(2011)闵民二(商)初字第281号民事判决书以及各方当事人的当庭陈述所证实。
本院认为，本案的争议焦点在于原告就涉案执行标的(即涉案房屋)是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，首先，涉案房屋系第三人的动迁安置房屋，虽然涉案房屋仍登记于案外人上海J置业有限公司名下，但根据《大黄馨园动迁房屋认定协议书》、《大黄馨园分房结算入住通知单》显示，第三人已实际购买了涉案房屋并已结清了所购房款，且案外人上海J置业有限公司亦向第三人交付了涉案房屋，可见涉案房屋系第三人已明确的可得利益。第三人将涉案房屋出售给原告并签订《房地产买卖协议》，并未违反法律、法规的强制性效力性规定，且该出售行为发生在涉案房屋被正式查封之前，本案中亦无证据证明涉案房屋买卖合同存在法律所规定的合同无效的情形，故本院认定该合同真实、合法、有效，应当受到法律的保护；其次，原告于2009年10月13日付款当日即取得了涉案房屋的房地产权证原件及钥匙，并出租使用至今，可认定为已实际占有、使用涉案房屋，且其实际占有的时间发生于涉案房屋被正式查封前；再次，原告与第三人未能完成过户的原因在于涉案房屋已被法院查封、第三人的小产证无法办理、故更无法过户至原告名下，故原告对此没有过错；最后，虽原告在涉案房屋被正式查封之前尚有30,000元的购房尾款未支付，但原告未支付的原因在于涉案房屋被法院查封、其无法办理涉案房屋产权证，致使原告无法支付剩余房款，原告对此亦没有过错。现原告已将上述30,000元房款交至本院，可以视为原告已经支付全部价款。综上，本院认为，原告对涉案房屋享有实体上的权利，故其要求停止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第(一)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
立即停止对上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。
案件受理费80元，由被告上海闵闸路基材料有限公司负担(被告负担之款于本判决生效之日起七日内向原告直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 张 莉
人民陪审员 马小弟
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 刘 阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
……
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。