上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3302号
上诉人（原审被告）吴大成，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人汤佳，上海关天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）庄校忠，XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）上海洁尚商务酒店有限公司。法定代表人黄小龙，经理。上诉人吴大成因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第3769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人吴大成的委托代理人汤佳，被上诉人庄校忠、被上诉人上海洁尚商务酒店有限公司的法定代表人黄小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年4月5日，庄校忠、吴大成签订《房屋租赁合同》1份，庄校忠将位于XX公路XX号大楼四层房屋（以下简称“涉案房屋”），面积约616平方米整层租赁给吴大成作宾馆客房使用，价格每年人民币120,000元（以下币种均为人民币），租赁期限六年，自2009年8月1日至2015年7月31日止。2009年8月1日，吴乙（吴大成儿子）以上海洁尚商务酒店有限公司（以下简称“洁尚酒店”）名义与上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）签订了《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋。2009年11月起，由吴乙和寻某某向工商部门申请成立洁尚酒店，2010年3月18日洁尚酒店成立，并在涉案房屋内经营。期间，租金均由吴乙、寻某某直接支付给庄校忠。2013年11月27日，洁尚酒店法定代表人由吴乙变更为黄小龙。原审法院另查明，上述租赁房屋为庄校忠自行搭建。2015年9月30日，洁尚酒店为原告起诉上海A有限公司（庄校忠为法定代表人）要求赔偿经营损失。该案经审理查明，2008年4月5日，庄校忠与吴大成签订《房屋租赁合同》，约定庄校忠将其所有的坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号楼房的四楼整层出租给吴大成作宾馆客房使用，每年租金120,000元，租赁期限为六年，自2009年8月1日起至2015年7月31日止。2010年3月18日，吴乙与寻某某作为股东成立公司即洁尚酒店，在上述楼房的四楼经营宾馆业务。2010年6月30日，庄校忠成立上海A有限公司，在上述楼房的三楼经营KTV项目业务。自2013年8月1日至2015年7月31日两年期间，洁尚酒店少交房租共计80,000元。2015年7月31日，房屋租赁合同到期后，双方未续约。本案原审审理中，庄校忠提起诉讼，请求判令：1、吴大成立即自位于奉贤区XX公路XX号XX楼搬离，拆除吴大成在该房屋内的建筑物，恢复其原样，若不能恢复原样，应支付庄校忠帮吴大成拆除的拆除费80,000元；2、吴大成支付庄校忠自2015年8月1日起至实际搬离和恢复原样日止，按年租金120,000元每年递增8%计算的房屋占有使用费；3、诉讼费由吴大成承担。审理中，原审法院向庄校忠释明实际使用人为洁尚酒店，如执行可能存在风险，但庄校忠坚持仅要求吴大成承担责任。吴大成辩称：吴大成是代洁尚酒店签订租赁合同，吴大成并未实际使用租赁房屋，吴大成的主体资格不适格。洁尚酒店述称：洁尚酒店与庄校忠没有直接的租赁关系，股东也已发生变更，现洁尚酒店已经关闭。原审法院认为，本案争议焦点为吴大成是否为适格的主体。吴大成认为，当时合同是代吴乙、寻某某签订，吴大成非实际使用人，主体资格不适格。原审法院认为，租赁合同由庄校忠、吴大成双方签字，在合同甲、乙双方栏，明确甲方庄校忠为出租方，乙方吴大成为承租方；且在签订上述合同当日，寻某某本人在场，由吴大成来代理签字没有必要也不客观。虽后在成立洁尚酒店过程中，在工商材料中，虽有洁尚酒店与上海XX有限公司的房屋租赁合同，但合同双方均无法提供原件，庄校忠认为该合同仅用于办理洁尚酒店营业执照的说法比较合理。据此，吴大成为合同相对人，系适格的主体。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。庄校忠出租的涉案房屋是其自行搭建，无合法手续，故庄校忠、吴大成签订的《房屋租赁合同》应依法认定为无效。现庄校忠、吴大成租赁期限已经届满，吴大成作为承租人有义务协助返还租赁房屋，故对于庄校忠要求吴大成搬离租赁房屋的请求予以支持。对于庄校忠请求拆除房屋内的建筑物、恢复原样的请求，庄校忠未能提供证据证明吴大成在租赁房屋内存在建筑物及原样的客观情况，该请求无事实法律依据，不予支持。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。现租赁期限届满，吴大成至今未返还房屋，庄校忠请求吴大成按照租金标准支付使用费，于法无悖，予以支持。原审法院审理后于二〇一六年三月四日作出判决：一、吴大成于判决生效后十日内搬离租赁的位于上海市奉贤区XX公路XX号XX楼房屋；二、吴大成于判决生效后十日内支付庄校忠使用费（使用费的计算方式：自2015年8月1日起至实际搬离日止，按年使用费120,000元计算）；三、驳回庄校忠的其余诉讼请求。案件受理费人民币1,800元，减半收取计900元，由吴大成负担。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，吴大成不服，上诉于本院称：洁尚酒店与XX公司就涉案房屋签订租赁合同，由此双方就涉案房屋成立租赁合同关系，即便该份租赁合同没有原件，但合同双方均已签字盖章，也实际履行了合同约定的内容，故该份租赁合同的真实性应予以确认。在洁尚酒店筹备阶段，2009年4月份，吴大成代洁尚酒店签订《房屋租赁合同》，庄校忠也明知吴大成是代筹备中的洁尚酒店签订合同，此后吴大成并未参与到洁尚酒店与庄校忠的租赁合同关系中，洁尚酒店自2009年与XX公司签订租赁合同后也一直在实际经营并交纳租金，洁尚酒店实际履行了租赁合同确定的义务。签订《房屋租赁合同》时，寻某某在场，但因其系小股东，而大股东吴乙并不在场，由吴乙的父亲吴大成代为签字，上述行为并无不妥，原审法院认定洁尚酒店与XX公司签订的租赁合同系为办理营业执照需要而签订，缺乏依据，故吴大成并非《房屋租赁合同》的承租人，不承担相应的合同义务。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》自始无效，对合同双方均不产生法律效力，故应由涉案房屋实际使用人洁尚酒店承担搬离涉案房屋及支付占有使用费的义务，吴大成无需承担相应的责任，且吴大成并未实际使用涉案房屋，不存在搬离涉案房屋的问题，故上诉人请求维持原审判决第三项，撤销原审判决第一、第二项，改判驳回庄校忠原审中的全部诉讼请求。被上诉人庄校忠辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人洁尚酒店辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，吴大成与庄校忠就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，确定了双方的权利及义务，租赁合同双方均受合同之约束。迄今为止，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故依照相应的法律规定，涉案《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，故庄校忠要求吴大成迁出涉案房屋的诉讼请求，具有相应的法律依据，本院予以支持。租赁合同被确认为无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持，故原审法院判令吴大成按照年使用费120,000元的标准支付自2015年8月1日起至实际搬离日止的占有使用费，具有相应的合同基础及法律依据，本院予以维持。吴大成上诉称其系代洁尚酒店签订《房屋租赁合同》，并非涉案房屋的承租人及本案的适格主体，其无需承担相应的义务。对此，本院认为，吴大成以自己的名义与庄校忠签订了《房屋租赁合同》，其诉称系洁尚酒店的代理人，但并未提供相应的证据证明，也没有证据证明其向庄校忠披露了其与洁尚酒店间的代理关系，加之庄校忠对吴大成的上述主张并不认同，故吴大成的该项上诉意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。此后，洁尚酒店虽与XX公司就涉案房屋签订了租赁合同，但洁尚酒店、吴大成均不能提供该份租赁合同的原件，庄校忠也不认可XX公司与洁尚酒店存在真实的房屋租赁合同关系。从庄校忠与吴大成签订的《房屋租赁合同》看，双方已明确涉案房屋用作宾馆客房使用，故吴大成取得涉案房屋使用权后，以洁尚酒店的名义对外经营，并由洁尚酒店的股东直接支付房屋占有使用费，与《房屋租赁合同》之约定并不冲突，不能以此认定洁尚酒店取代吴大成成为《房屋租赁合同》中的承租人，庄校忠关于XX公司与洁尚酒店签订的租赁合同系为办理营业执照需要而签订的主张，较之吴大成关于XX公司与洁尚酒店签订的租赁合同已取代涉案《房屋租赁合同》并实际履行的主张，更具证据优势及合理性，原审法院的认定并无不当，本院予以维持。即便洁尚酒店系涉案房屋的实际使用人，吴大成主张的应由实际使用人全部承受《房屋租赁合同》无效后果的上诉意见，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，吴大成关于其系洁尚酒店的代理人，并非涉案房屋承租人的上诉意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不采纳。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,300元，由上诉人吴大成负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年六月一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……