浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第112号
上诉人（原审原告）：吴土林。
上诉人（原审原告）：刘建英。
二上诉人共同委托代理人：陈庆林。
二上诉人共同委托代理人：祝美伟。
被上诉人（原审被告）：王阳明。
被上诉人（原审被告）：常山杭明服饰有限公司。
法定代表人：王阳明。
上诉人吴土林、刘建英为与被上诉人王阳明、常山杭明服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2012）衢常民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：2010年9月1日，吴土林、刘建英与常山杭明服饰有限公司签订房屋租赁协议，约定吴土林、刘建英将其所有的一座房屋的一楼店面与仓库各一间、二楼全部（暂时除三间外）出租给常山杭明服饰有限公司，租赁期间为一年即从2010年9月1日起至2011年9月1日止，租金为每年24000元（不包括暂时除外的二楼三间房的租金），并对其他事项一并作了约定。2010年9月1日，刘建英收到常山杭明服饰有限公司支付的房屋租金10000元及押金1000元。2010年9月30日，刘建英收到常山杭明服饰有限公司支付的房屋租金14000元。2011年2月19日，吴土林、刘建英又与王阳明签订房屋租赁合同，吴土林、刘建英将与原出租给常山杭明服饰有限公司同幢房屋的四楼一套出租给王阳明，并在协议中约定增加原出租给常山杭明服饰有限公司的该幢房屋一、二楼范围内的房屋的押金1500元，当日刘建英收到该押金。2011年3月3日，刘建英又收到王阳明支付的承租房屋二楼原暂时除外的三间房自2011年3月1日起至2011年8月31日止的租金1500元。2010年9月1日签订的房屋租赁合同约定的租赁期间届满后，常山杭明服饰有限公司继续使用承租的房屋。2011年10月底，王阳明在日期为2011年9月1日的房屋租赁协议上签名，但吴土林、刘建英未在该协议落款签字处签名。2011年11月23、24日左右，常山杭明服饰有限公司搬离承租的吴土林、刘建英的房屋。刘建英在得知常山杭明服饰有限公司搬离后将出租房屋加锁。2012年4月11日，吴土林、刘建英诉至法院。庭审过程中，吴土林、刘建英又将变更明确后的诉讼请求的第1项变更为要求解除2011年9月1日双方签订的房屋租赁协议；将第2项变更为判令王阳明、常山杭明服饰有限公司支付房屋租金及损失23000元。另查明，常山杭明服饰有限公司于2010年9月14日成立，系王阳明自然人独资的一人有限责任公司。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，吴土林、刘建英提供的签署日期为2011年9月1日的房屋租赁协议不具备合同成立的条件，该协议并未成立，协议约定的内容对原、被告双方不具有约束力，故对吴土林、刘建英要求解除双方于2011年9月1日签订的房屋租赁协议的请求不予支持。但是，吴土林、刘建英与常山杭明服饰有限公司于2010年9月1日就诉争所涉房屋已签订房屋租赁协议，该协议约定的租赁期限于2011年9月1日届满，此后常山杭明服饰有限公司继续使用原承租的房屋，而租赁双方未达成新的有效协议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，承租人可随时解除合同，并支付解除之前实际租赁期限的租金。本案中，常山杭明服饰有限公司于2011年11月底就已搬离承租房屋，吴土林、刘建英亦明知其搬离，可见此时常山杭明服饰有限公司已解除与吴土林、刘建英的房屋租赁合同关系。按每年租金27000元计算，常山杭明服饰有限公司应支付给吴土林、刘建英合同解除之前实际租赁期限即2011年9月1日至2011年11月底期间的房屋租金6750元，因常山杭明服饰有限公司已支付4000元，故尚应支付2750元。对房屋租赁合同解除后至2012年9月1日的租金损失，因该租金收益是否必然产生不确定，常山杭明服饰有限公司在租赁期间内改变房屋结构并不必然导致吴土林、刘建英不能将该房屋另行出租，两被告的行为与吴土林、刘建英请求的造成租金损失的后果间无必然因果关系，实际上刘建英也自认于2012年3月欲将争议所涉部分房屋的店面与仓库另行出租，故对该请求不予支持。两被告就诉争所涉部分房屋已支付租房押金2500元，但因其就房屋租赁对吴土林、刘建英产生的其他债务未履行完毕，两被告已付的押金不能抵扣尚应支付的房屋租金。对吴土林、刘建英提出要求常山杭明服饰有限公司将打掉的隔墙恢复原状的请求，法院认为合法有据，故对此予以支持。对吴土林、刘建英以王阳明不能证明常山杭明服饰有限公司的财产独立于其自己的财产而应对常山杭明服饰有限公司的债务承担连带责任为由要求王阳明负连带责任的请求，法院认为该请求符合法律规定，故对此亦予以支持。对王阳明提出其作为本案被告的主体不适格的主张，法院认为理由不成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决：一、常山杭明服饰有限公司支付吴土林、刘建英房屋租金2750元。二、常山杭明服饰有限公司将原承租的吴土林、刘建英位于常山县天马镇富足山村320国道南侧房屋二楼内打掉的北侧房内的六堵隔墙及南侧楼梯口过道东西两侧房内的各一堵隔墙恢复成砖混结构白灰粉刷的墙体。三、驳回吴土林、刘建英的其他诉讼请求。以上有履行内容的款项限于判决生效后十日内履行完毕，并由王阳明承担连带责任。如果常山杭明服饰有限公司、王阳明未按判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由吴土林、刘建英负担194元，常山杭明服饰有限公司、王阳明负担200元。
判决后，吴土林、刘建英不服，向本院提起上诉称：1、双方已于2011年10月就房屋租赁达成书面协议，不是不定期租赁关系。2、直至上诉人起诉至法院之日止，被上诉人都没有与上诉人解除房屋租赁合同，法院判决租金计算至2011年11月底没有事实法律依据。请求撤销原判第一项，查明事实后依法改判。
经审理，本院查明：2011年9月1日，吴土林、刘建英与常山杭明服饰有限公司签订《房屋租赁协议》，约定吴土林、刘建英将其所有的一楼店面一间、仓库一间、二楼全部出租给常山杭明服饰有限公司，租期一年，从2011年9月1日至2012年9月1日止，租金27000元整；双方如有一方违约，违约方必须承担另一方的相应违约金，及给另一方造成的损失。同时还约定了双方的权利义务等其他事项。本院查明的其他案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：本案的争议焦点之一在于上诉人吴土林、刘建英与被上诉人常山杭明服饰有限公司是否在2011年9月1日签订了《房屋租赁协议》。本院认为，书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。上诉人吴土林、刘建英提交了纸质的《房屋租赁协议》一份，其上列明了当事人的名称、合同标的、数量、价款、履行期限、双方权利义务、违约责任、解决争议方式等合同条款，被上诉人常山杭明服饰有限公司在上诉人吴土林、刘建英持有的该份《房屋租赁协议》上签字，上诉人吴土林、刘建英按照合同约定将房屋继续出租给被上诉人常山杭明服饰有限公司使用，被上诉人常山杭明服饰有限公司支付房屋租金，虽上诉人吴土林、刘建英未在“甲方（出租方）”处签名，但结合上述具体情形，应认定上诉人吴土林、刘建英与被上诉人常山杭明服饰有限公司之间以书面形式签订了《房屋租赁协议》。现上诉人吴土林、刘建英诉请解除双方签订的该《房屋租赁协议》，应予支持。本案的争议焦点之二在于被上诉人常山杭明服饰有限公司是否应承担2011年11月以后的房屋租金及赔偿损失。本院认为，合同依法成立生效的，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被上诉人常山杭明服饰有限公司于2011年11月底搬离承租房屋，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。而上诉人吴土林、刘建英也在被上诉人常山杭明服饰有限公司搬离后采取了对出租房屋加锁的行为，刘建英也自认于2012年3月欲将讼争的部分房屋另行出租，故上诉人吴土林、刘建英在二审中要求被上诉人常山杭明服饰有限公司支付至2012年5月8日止的租金缺乏依据，本院不予支持。由于双方合同中并未明确约定违约责任的承担方式，故本院裁量被上诉人常山杭明服饰有限公司承担的违约责任以另行支付一个月的房屋租金为宜。综上，上诉人的上诉理由合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省常山县人民法院（2012）衢常民初字第193号民事判决第一、二、三项。
二、解除2011年9月1日吴土林、刘建英与常山杭明服饰有限公司签订的《房屋租赁协议》。
三、常山杭明服饰有限公司赔偿吴土林、刘建英损失人民币2250元。
以上有履行内容的款项限于本判决生效后十日内履行完毕，并由王阳明承担连带责任。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费394元，由吴土林、刘建英负担184元，常山杭明服饰有限公司、王阳明负担210元。二审案件受理费50元，由吴土林、刘建英负担30元，常山杭明服饰有限公司、王阳明负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 潘 婷
二〇一三年四月二十三日
书 记 员 姚月红