重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02724号
上诉人（原审原告）刘荣萍。
委托代理人喻弘，重庆弘平律师事务所。
委托代理人赵德勇。
被上诉人（原审被告）曾佑琴。
被上诉人（原审被告）刘顺瑶。
上诉人刘荣萍与被上诉人曾佑琴、刘顺瑶房屋租赁合同纠纷一案，璧山区人民法院于2015年2月9日作出（2014）璧法民初字第05078号民事判决。刘荣萍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月24日公开进行了审理。刘荣萍及其委托代理人喻弘、赵德勇，曾佑琴到庭参加诉讼，刘顺瑶未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，以刘荣萍为出租方（甲方），曾佑琴为承租方（乙方），经协商一致，刘荣萍将位于重庆市璧山县璧泉街道双星大道35号附134-143号的商业门面出租给曾佑琴，于2012年8月1日签订了《房屋租赁合同》。双方签订《房屋租赁合同》后，刘荣萍按照合同约定，将门面出租给曾佑琴使用。该合同对租用的年租金、租金支付时间及违约责任等进行了约定。该合同第三条第一款第（一、二）项约定：租期，从2012年11月1至2020年11月1日，前5年，每年租金100800元，年租金不变。乙方每半年向甲方支付一次租金，（第一次支付时间为2012年10月30日前，以此类推下年支付时间）。该合同第六条载明：乙方在租赁期内，可以转让该房屋的使用权与经营权。该合同第七条载明：合同终止。承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除合同；累计拖欠租金达30天的；乙方拖欠甲方租金的，每拖欠1日，向甲方支付拖欠欠款金额的3%的违约金。曾佑琴承租刘荣萍出租的房屋后，租金付至2014年4月30日，从2014年5月1日至2014年10月30日的租金50400元未支付。曾佑琴拖欠刘荣萍租金后，经刘荣萍催收未果。刘荣萍诉至一审法院，请求判令前述诉讼请求。
另查明，曾佑琴承租刘荣萍出租的房屋后，曾佑琴根据与刘荣萍签订的《房屋租赁合同》第六条约定，于2012年10月5日与刘顺瑶签订了《门面出租协议》，将承租的房屋转租给刘顺瑶。刘顺瑶转租该房屋后，按照《门面出租协议》约定，自动履行了各项义务。在庭审中，刘顺瑶明确表示。愿意代曾佑琴支付拖欠刘荣萍的租金及应承担的违约责任。
刘荣萍在一审中诉称，经刘荣萍与曾佑琴协商一致，刘荣萍将位于重庆市璧山县新塔片区农民还建房7号楼四、五单元第一层（现地址为：重庆市璧山区璧泉街道双星大道35号附143号）的商业门面出租给曾佑琴。双方于2012年8月1日签订了《房屋租赁合同》。双方签订《房屋租赁合同》后，刘荣萍按照合同约定，将门面出租给曾佑琴使用。曾佑琴承租刘荣萍的门面后，租金给付至2014年4月30日，曾佑琴拖欠2013年11月1日至2014年10月30日的租金100800元后，经刘荣萍多次催收未果，现诉至法院。请求1、判决解除当事人双方于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决曾佑琴、刘顺瑶立即支付拖欠刘荣萍的租金100800元；3并按未支付租金金额，按日3%支付刘荣萍违约金；5、曾佑琴、刘顺瑶承担本案诉讼费。
曾佑琴在一审中辩称，刘荣萍与曾佑琴于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》是真实的，双方签订合同后，我已将租金付至2014年4月30日。2014年5月1日至2014年10月30日的租金不是不给付，而是由于我与刘荣萍合伙期间的账没算清，无法给付。刘荣萍要求我支付拖欠的租金我原意支付，但刘荣萍要求的违约金过高，请求予以调整。我与刘荣萍签订《房屋租赁合同》后，根据与刘荣萍签订的《房屋租赁合同》第五条第一款第（四）项的规定，于2012年10月5日将我承租的房屋转租给了刘顺瑶，租赁期限为2012年10月5日至2018年10月5日。我将房屋转租给刘顺瑶后，刘顺瑶一直是按照我与她签订的《门面出租协议》约定的内容自动履行，没有违约行为，且在租赁期内，我要求继续履行刘荣萍与曾佑琴于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》。
刘顺瑶在一审中辩称，我从2012年10月5日与曾佑琴签订《门面出租协议》，承租曾佑琴转租给我的位于重庆市璧山县璧泉街道双星大道35号附134-143号门面以来，我是严格按照与曾佑琴签订的《门面出租协议》约定，自动履行了各项义务，不存在任何违约行为。对曾佑琴拖欠刘荣萍的租金及应承担的违约责任，若曾佑琴未自动履行，我愿代曾佑琴履行支付刘荣萍租金及应承担的违约责任。我不同意刘荣萍解除房屋租赁合同的请求，我愿意继续承租该房屋。
一审法院认为，刘荣萍与曾佑琴于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》及曾佑琴于2012年10月5日与刘顺瑶签订的《门面出租协议》，是双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。曾佑琴承租刘荣萍出租的房屋后，租金付至2014年4月30日，从2014年5月1日至2014年10月30日的租金50400元未支付的行为，是违约行为，应承担违约的民事责任。刘荣萍与曾佑琴因租金支付等问题发生纠纷，刘荣萍诉至一审法院，要求解除双方于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》；要求曾佑琴立即支付拖欠的租金100800元的请求，其合法部分，一审法院予以支持。刘荣萍要求，曾佑琴支付未付租金金额按日3%支付违约金，结合本案的实际情况，一审法院酌情主张违约金10000元。曾佑琴辩称，2014年5月1日至2014年10月30日的租金不是不给付，而是由于我与刘荣萍合伙期间的账没算清，无法给付。曾佑琴的辩称，系另一法律关系，不能作为拒付租金的理由。其辩称缺乏充分的事实根据和法律依据。其辩称理由，不能成立。刘顺瑶辩称，我与曾佑琴签订《门面出租协议》后，严格按照《门面出租协议》约定，自动履行了各项义务，不存在任何违约行为。对曾佑琴拖欠刘荣萍的租金及应承担的违约责任，我愿代曾佑琴支付。我不同意刘荣萍解除《房屋租赁合同》的请求，我愿意继续承租该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”一审法院认为，刘顺瑶的辩称，有充分的事实根据，且符合相关法律规定，其辩称理由成立。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四第一、二款，第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、曾佑琴于本判决生效之日起五日内，给付刘荣萍租金50400元；曾佑琴逾期未给付，由刘顺瑶代曾佑琴给付；二、曾佑琴于本判决生效之日起五日内，一次性支付刘荣萍违约金10000元；曾佑琴逾期未给付，由刘顺瑶代曾佑琴给付；三、驳回刘荣萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元，减半收取1198元，由曾佑琴负担698元，刘荣萍负担500元。由曾佑琴于本判决生效后五日内交一审法院（立案庭）。刘荣萍预交的案件受理费2396元，于本判决生效后予以退还1896元。
刘荣萍对该判决不服，提出上诉，请求：撤销原判，改判解除双方的租赁关系。主要事实和理由：1、该房屋未取得所有权证，租赁合同无效；2、即使有效，因被上诉人曾佑琴超过6个月未支付租金，故应当判决解除合同；3、被上诉人曾佑琴擅自转租，损害了上诉人的利益；4、应当以房屋的实际面积345平方米为基础计算租金，而非以合同载明的300平方米计算；5、违约金数额太低。
曾佑琴答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
刘顺瑶未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，虽然讼争房屋在出租时未取得所有权证，但该房屋有规划许可为合法建筑，因此该租赁合同应为有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”本案中次承租人刘顺瑶同意代曾佑琴支付拖欠刘荣萍的租金及应承担的违约责任，故根据上述规定，曾佑琴虽有违约行为，但一审法院驳回刘荣萍解除合同的请求并无不当。上诉人刘荣萍提出被上诉人曾佑琴擅自转租房屋损害了其利益，但合同第六条约定了曾佑琴可以转租，故刘荣萍该上诉理由不能成立。刘荣萍虽上诉称应当以房屋的实际面积345平方米为基数计算租金，但其在一审起诉时明确按照300平方米计算租金，且在一审中并未变更该项诉讼请求，故刘荣萍在二审中要求以345平方米为基数计算租金超出了一审请求范围，本院对此不予审理，刘荣萍可另诉解决。关于刘荣萍提出的违约金数额太低的问题，因合同约定的未付租金违约金金额按日3%支付，明显过高，一审法院结合案件实际情况酌情主张违约金10000元并无不当。综上，刘荣萍的上诉理由不能成立，其请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2396.00元，由刘荣萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 杨红平