北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第09543号
原告（反诉被告）薛国香，女，1937年9月6日出生。
委托代理人梁洪峰，男，1977年12月1日出生。
委托代理人冉艳梅，女，1980年3月10日出生。
被告（反诉原告）李凤云，女，1952年11月29日出生。
委托代理人何艳，北京市恩洋律师事务所律师。
原告（反诉被告）薛国香与被告（反诉原告）李凤云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛国香的委托代理人梁洪峰、冉艳梅，被告（反诉原告）李凤云及其委托代理人何艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛国香诉称：2011年7月19日，我与李凤云签订房屋租赁合同，我租赁李凤云所拥有位于北京市顺义区X号房屋用于居住。2012年至2013年度供暖期间，我所租赁的涉诉房屋室内温度不达标，严重影响生活，导致我于2012年供暖期间一个月未在该房内居住。2013年5月，李凤云以装修房屋为由与我提前解除房屋租赁合同，我于2013年5月18日搬出该租赁房屋。我搬出后，李凤云应退还提前两个月解除合同的租金15830元及押金6190元。李凤云退款过程中，以我未缴纳取暖费4897元及电费2217元为由扣款。李凤云扣款的行为无任何事实与法律依据，故起诉要求：1.判令李凤云返还我一个月租金6000元；2.判令李凤云支付提前解除合同的违约金6000元；3.判令李凤云返还所扣留的取暖费4897元；4.判令李凤云返还多扣款项即李凤云所称的扣留电费2217.6元及剩余电费953.76元；5.诉讼费由李凤云负担。
被告李凤云辩称：薛国香所述不实，请求驳回薛国香的诉讼主张。一、薛国香请求返还一个月租金6000元，没有事实依据以及合同依据。薛国香诉称2012年度至2013年度供暖期间，由于室内温度不达标，影响居住一个月，要求返还一个月的租金，该情况与事实不符。我与薛国香签订两年租赁合同，在此期间薛国香一直在使用该房屋。该小区为集中供暖，薛国香称室内温度不达标致其一个月没有居住，故现在要求返还一个月租金，没有事实依据也没有合同依据。二、薛国香要求支付提前解除合同违约金6000元，没有依据。我居住的是连体别墅，隔壁邻居需要更新屋顶瓦片，薛国香提出可能施工有噪音，会影响租住质量，并说其儿子在徐州新征土地筹建扩厂继续租房没有意义，故提出提前退租。我考虑到薛国香是70多岁老人家，本着照顾老年人的原则，同意其提前退租的要求，并同意返还两个月的租金。薛国香对此也同意。薛国香于2013年5月19日交出房屋钥匙，并在2013年5月28日提供银行账号，我按照约定，2013年5月29日支付了14884.4元。故薛国香提出要求支付提前解除合同违约金6000元，没有依据。房屋还有两个月到期，我何必要自行解除合同，这是违背常理的。三、关于供暖费问题。合同中写明，供暖费由薛国香承担，我代其缴费。薛国香在2013年1月28日支付租金时，擅自将供暖费扣除，违反合同约定。四、关于电费。2011年7月19日合同签订当日，薛国香支付了53690元，其中包含半年房租47500元、电费6607度＊0.48元／度=3171元，余下为押金3019元。薛国香交接房屋时，余电1987度，共计953.76元。2013年5月29日，我支付薛国香14884.40元，其中包含两个月的房租7917元／月＊2个月=15834元、押金3019元，剩余电费953.76元，扣除薛国香应支付的供暖费4897.6元，被告应支付14909.76元。差额25.36元是薛国香用电4620度，实际电费应为0.4883元每度，我还多支付了13.58元，电费我已经完全支付给薛国香了。故不同意薛国香的诉讼请求。
被告李凤云反诉称：2011年7月19日，我与薛国香签订房屋租赁合同，租期为两年，年租金为95000元，支付方式为：半年付。薛国香每次应提前30天预交下次租金。首期租金于合同签订当日支付，随后租金按照合同约定应该分别于2011年12月19日、2012年6月19日、2012年12月19日支付。但是薛国香却屡次拖延支付房租，2012年1月11日支付47240元，扣除260元，拖欠22天，2012年7月10日支付47500元，拖欠20天，特别是最后一期租金，薛国香于2013年1月28日才进行支付，拖延28天，而且支付数额还少了4897.6元。按照合同第八条约定，承租方拖延房租累计15天以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应向出租方支付相当于合同一个月租金的违约金。2013年5月，薛国香因邻居更新屋瓦及提出儿子在外地筹建新厂经常不在北京，薛国香租房的目的也是为方便照顾儿子生活，故提前两个月解除合同。按照合同约定，承租方提前解除合同的，应按照合同一个月额度向出租方支付违约金。薛国香在居住期间，未经我同意，擅自将我花园草坪挖除并改成菜园子，薛国香搬离时并没有将花园恢复原状。由于薛国香将花园草坪挖除，没有植被覆盖，我两棵果树（一棵柿子树、一棵杏树）相继死亡。薛国香居住期间22个月没有缴纳有线电视使用费，其应按照每月18元，共计396元支付使用费。另我在2011年5月时购买30米粗水管，因薛国香使用后故意不清除余水，在冬天放置到花园中或车库导致损坏不能使用。故我起诉要求：1.判令薛国香支付多次拖延房租及提前解除合同违约金7917元；2.判令薛国香将我的花园草坪予以恢复；3.判令薛国香赔偿我花园两棵果树（一棵柿子树、一棵杏树）损失，共计200元；4.判令薛国香支付22个月有线电视使用费396元；5.判令薛国香赔偿我新购水管费用300元；6.反诉费由薛国香负担。
原告薛国香就反诉辩称：因是连体别墅，邻居和李凤云要一起修建房屋，所以李凤云以修建房屋为由，提前两个月要求解除合同，我没有违约，不同意支付违约金。我租房时没有草坪，都是杂草，根据房屋租赁合同的第一条第三款中规定，在房屋交接时没有涉及到草坪，对于该项诉讼请求不认可。承租房屋时不存在两棵果树。有线电视使用费的收费标准无异议，但是该费用是含在房租内的，不需要另交。我没有损坏李凤云的水管，不同意赔偿。故不同意李凤云的反诉请求。
经审理查明：
2011年7月19日，经北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱公司）居间介绍，李凤云与薛国香签订房屋租赁合同，约定李凤云将位于北京市顺义区X号楼房屋出租给薛国香使用，该房屋4室2厅2卫，建筑面积262平方米；该房屋现有装修及设施情况，由双方在《物业验收单》中加以说明，该《物业验收单》作为李凤云按照合同约定交付薛国香使用和薛国香在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；该房屋租赁期自2011年7月19日起至2013年7月20日止；该房屋每月租金为6000元，按半年支付，每次应提前30天预交下次租金；李凤云支付房屋时，薛国香向李凤云支付房屋押金7920元。租赁期满，或合同解除后，该押金扣除应由薛国香承担的各种费用后，剩余部分返还薛国香；租赁期内，薛国香承担水、电、燃气、物业、暖气、有线电视、宽带费用；……八、1、在租赁期内薛国香有下列行为之一的，李凤云有权终止合同，收回该房屋，薛国香应向李凤云支付相当于合同一个月租金的违约金，若支付的违约金不足弥补李凤云损失的，薛国香还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经李凤云书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的。（2）未经李凤云同意擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经李凤云通知，在规定期限内仍未纠正并修复的。（3）利用该房屋进行违法活动的。（4）拖欠房屋累计15天以上的；2、在租赁期内薛国香未经李凤云同意中途擅自退租的，薛国香应按照合同一个月租金的额度向李凤云支付违约金，若支付的违约金不足李凤云损失的，薛国香还应负责赔偿；……在租赁期内，李凤云非因本合同第八条第一款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，李凤云应退还剩余租金以及未使用的费用，同时支付合同一个月租金作为违约金，若支付的违约金不足弥补薛国香损失的，李凤云还应负责赔偿；其他约定事项，薛国香整年房租租金为95000元，其中包括物暖费，物暖费由李凤云代薛国香交付；合同还约定了其他权利义务。薛国香表示双方约定的每月租金为6000元，合同其他约定处写的整年房租95000元是包括物业费和供暖费的。对此，李凤云表示物业费、供暖费数额是固定的，双方约定的租金不是每月6000元，当时是博爱公司为了收取服务费，所以写的一个月租金6000元，实际年租金是95000元，含当年的物业费和供暖费，薛国香向李凤云支付全款，每半年交纳47500元，李凤云代交物业费和供暖费，每月租金合计7917元，但实际扣除物业费和供暖费，余款才是李凤云的房租收益。
双方签订合同后，李凤云依约提供租赁房屋，双方进行了交接，并写有物业验收单三页，在物业验收单上注明有水表、电表、煤气已结清，其中电表：电卡剩余数字6607，煤气：煤气罐壹只。薛国香于合同签订当日向李凤云支付53690元，向博爱房产支付信息服务费6000元。李凤云为薛国香出具收条，内容为今收到薛国香租房款等共计伍万叁仟陆佰玖拾元整。薛国香于2012年1月11日向李凤云汇款47240元，于2012年7月10日向李凤云汇款47500元，于2013年1月28日向李凤云汇款42602.4元。2013年5月18日，薛国香退租并搬离涉诉房屋。2013年5月29日，李凤云通过银行汇款向薛国香退款14884.4元。
双方协议解除合同的过程中，李凤云手写了一份协议书，内容为：经李凤云、薛国香双方协商同意，薛国香于2013年5月18日退房，19日交还钥匙，此房屋地址为北京顺义区X号，双方对于租赁房屋及硬件设施已交接完毕并且可移动设施完好无损坏（家电、家俱见附表），花园薛国香改为菜地（原为草坪），关于此房屋产生费用如下：李凤云应退薛国香押金6190元，二个月的房租15830元，薛国香欠李凤云取暖费4897元，电费2217元。就此房取暖费问题，薛国香租住期间室内温度在测温时未达到北京市取暖要求（李凤云聘请有职业资质测温单位测温），关于薛国香欠李凤云取暖费4897元，薛国香先结清给李凤云取暖费4897元，现李凤云已经在走司法程序，解决供暖及供暖费、测温费（1400）问题。如法律判定李凤云免交供暖费，李凤云在审判结案时，退还薛国香供暖费4897元，如果李凤云败诉，薛国香还要承担1400元测温费中的50%；落款为李凤云签字。李凤云称2013年5月22日薛国香委派司机朱志国协议解决租赁事宜，朱志国联系博爱公司中介工作人员路亚松到涉诉租赁房屋，路亚松提议写一份协议，由路亚松口述，李凤云执笔，写的草稿，李凤云落款签名，朱志国表示向薛国香汇报，便拿走了该份协议书，但之后便无音信，李凤云提交路亚松的证言一份予以证明。路亚松未到庭。对此，薛国香表示对该协议中的供暖费问题有争议，所以薛国香没有签署，该证明恰可证实薛国香的主张，李凤云有扣款，应退还薛国香。
李凤云称涉诉小区物业费标准为4.2元／月／平方米，涉诉房屋面积262.15平方米，每月物业费1101.03元，全年计13212.36元；供暖费标准19元／平方米／供暖季，全年共计4980.85元，李凤云向薛国香退款时是按照4897.6元扣除薛国香2012年至2013年度的供暖费，并提交北京银地物业管理有限公司恒丰花园项目部的证明予以证明。对于涉诉小区物业及供暖收费标准，薛国香予以认可，也认可李凤云扣除供暖费的金额；薛国香另表示整年租金95000元扣除每年的物业费及供暖费，剩余76806.79元是每年的房屋租赁费，故变更第一项和第二项诉讼请求为：1.判令李凤云返还一个月租金6400.57元；2.判令李凤云支付提前解除合同的违约金6400.57元。
李凤云称因为涉诉房屋是连体别墅，邻居装修换瓦，薛国香怕吵，主动提出解除合同，考虑其是七十多岁的老人，所以李凤云对提前解除合同并无异议，同意退薛国香两个月房租即15833元及押金，协商解除了合同，并提交小区邻居杜晓娟、陈进辉的证人证言予以证明，陈进辉到庭。对于证人证言，薛国香予以认可，并表示杜晓娟的证人证言可以证实李凤云要装修房屋，薛国香无法居住，所以才搬走，搬走前半年很少在涉诉房屋居住；陈进辉的证人证言的证明目的不认可，其没有看到双方争执，但是双方确有争议，也能够说明小区供暖不达标。
薛国香主张2011年7月19日给付李凤云的53690元含半年的租金47500元和押金6190元，不含电费，电费3171.36元已经另行支付李凤云，按照0.48元／度计算的，只是未写收条，但是在物业验收单已标明。李凤云不予认可，并表示薛国香交纳的53690元中，含半年的租金47500元和电费3171元，余款3019元才是押金，薛国香没有单独交纳过电费，电费是按照0.48元／度计算，入住时是6607度，总计3171.36元，搬离时剩余是1987度，总计953.76元，所以退款时扣除了电费2217.6元。
上述事实，有房屋租赁合同书、物业验收单、收条、证明、证言证言、录像、银行交易明细及本院庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
2011年7月19日，李凤云与薛国香签订房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁合同关系，对此，本院予以确认。2013年5月18日，薛国香搬离涉诉租赁房屋，李凤云对此予以确认，双方租赁合同于该日解除。根据双方陈述、证人证言及庭审调查情况，薛国香提前2个月退租，系双方经协商达成一致的意见，不存在双方主张的一方擅自解除合同的违约情形，故对于薛国香主张李凤云给付一个月租金的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；对于李凤云主张薛国香提前退租，应给付李凤云一个月租金的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。
关于李凤云主张薛国香迟延给付租金，亦应支付违约金的请求，因根据合同约定，迟延给付租金的条款适用于李凤云有权单方终止合同的情形，本案中薛国香虽有迟延给付租金，但是李凤云并未因此要求终止合同，收回房屋，双方仍继续履行了合同。而李凤云在双方协议解除合同时据此要求薛国香给付一个月租金作为违约金，无相关依据，故对于李凤云该项请求，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于薛国香主张因温度不达标致使其一个月未在涉诉租赁房屋居住，故李凤云应返还一个月租金的请求，因薛国香是否在涉诉房屋居住是其个人行为，薛国香亦没有就其未在涉诉房屋居住系因供暖所致提供证据证明，且李凤云不予认可，故对于薛国香该项请求，依据不足，本院不予支持。
关于薛国香主张返还取暖费的请求，因双方合同约定，薛国香向李凤云交纳的租金中含取暖费和物业费，薛国香应按期足额给付上述费用，对于薛国香未按期交纳的取暖费，李凤云予以扣除，并无不当，李凤云与供暖单位的纠纷不影响薛国香对李凤云应承担的合同义务，且薛国香未举证证明该项费用已免除，故对于薛国香该项主张，本院不予支持。
关于薛国香主张返还多扣款项的请求，因根据双方物业验收单的记载，薛国香租房入住时电费已结清，故李凤云在向薛国香退款时不应再行扣除，因涉诉小区的物业费每个月为1101.03元，供暖费为每个供暖季4980.85元，故年租金95000元扣除一年的物业费及供暖费，实际每个月租金为6400.57元，薛国香承租第二年分两次预交了2012年7月至2013年7月的租金及物业费共计90102.4元，但薛国香实际承租10个月，故其实际应支付十个月的租金、物业费及一个供暖季的供暖费，共计79996.85元，李凤云应将薛国香多缴的差额10105.55元及租房押金6190元、剩余1987度电的电费953.76元退还给薛国香，李凤云实际退款14884.4元，还差2364.91元未予给付薛国香，因李凤云表示扣除的是电费，故薛国香主张返还电费，实际该费用并非双方特指，但确是李凤云应退还薛国香的费用，故对于薛国香主张返还该费用的合理部分，本院予以支持，过高部分，不予支持。关于李凤云主张薛国香交付的电费含在薛国香第一次交款53690元中，薛国香对此不予认可，因李凤云为薛国香所写收条未写明款项明细，根据双方合同约定，薛国香需交纳押金7920元，53690元中扣除47500元租金，剩余款项6190元，李凤云未举证证明该款除押金外还含有其他费用，故对于李凤云该意见，本院不予采纳。
关于李凤云主张的有线电视使用费，根据合同约定，该项费用为薛国香应当负担的费用，薛国香未举证证明该笔费用含在租赁费中，故对于李凤云该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于李凤云主张赔偿果树损失和恢复草坪的诉讼请求，因双方在物业验收单中未提及树木、草坪问题，在薛国香租赁过程中及薛国香退租双方就租赁房屋交接时，李凤云亦未对果树和草坪问题提出异议，李凤云现就其主张未提交充足的证据证明，薛国香亦不予认可，故对于李凤云要求赔偿果树损失及恢复草坪的请求，依据不足，本院不予支持。
关于李凤云主张的水管赔偿问题，因李凤云未举证证明水管系被薛国香损坏，薛国香对此亦不予认可，且在薛国香退租双方就租赁房屋交接时，李凤云亦未对水管问题提出异议，故就李凤云该项请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李凤云返还原告薛国香多扣费用二千三百六十四元九角一分，于本判决生效之日起七日内执行；
二、反诉被告薛国香给付反诉原告李凤云有线电视使用费三百九十六元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告薛国香的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告李凤云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百零二元，由原告（反诉被告）薛国香负担二百七十七元（已交纳），被告（反诉原告）李凤云负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）李凤云负担十二元五角（已交纳），由原告（反诉被告）薛国香负担十二元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 棋其格
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 董桂芬
二〇一四年六月十日
书 记 员 张晓莉