江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终324号
上诉人(原审原告)：彭清荣，女，1976年9月2日出生，汉族，住江西省乐平市。
上诉人(原审原告)：顾孝武，男，1976年12月9日出生，汉族，住江西省乐平市。
委托诉讼代理人：彭清荣（顾孝武妻子），住江西省乐平市。
被上诉人(原审被告)：乐平市万尚广场经营管理有限公司，住所地江西省乐平市迎宾路666号。
法定代表人：林岩建，该公司总经理。
被上诉人(原审被告)：乐平市万尚房地产开发有限公司，住所地江西省乐平市大连路以北（安运机动车检测中心）。
法定代表人：张雪忠，该公司总经理。
上诉人彭清荣、顾孝武因与被上诉人乐平市万尚广场经营管理有限公司（以下简称万尚经营）、乐平市万尚房地产开发有限公司（以下简称万尚开发）委托合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2016）赣0281民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭清荣、顾孝武上诉请求：1、撤销江西省乐平市人民法院（2016）赣0281民初375号民事判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。在签订委托管理合同之前，开发商将涉案商铺早已经交付给万尚经营，而且上诉人收到了第二年第一个季度的租金。2、被上诉人应继续履行合同并承担违约责任。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
两被上诉人均未答辩。
一审原告彭清荣、顾孝武诉讼请求：1、判令二被告连带偿还原告租金、逾期违约金合计469404.23元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，2013年8月13日，原告彭清荣、顾孝武与万尚开发签订《商品房买卖合同》，编号13120193，原告向万尚开发购买座落于迎宾路666号1层A005房，房屋价款5571250元，并约定在2014年12月30日前交付。原告于2013年7月4日支付了商铺首付价款2791250元，剩余价款2780000元办理银行按揭，2013年10月12日，银行按揭贷款2780000元获批，并支付给了被告万尚开发。至此，原告已将所购买的商铺价款付清。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条规定：“为统一市场的招商和管理，乐平万尚房地产开发有限公司委托乐平市万尚广场管理有限公司全面负责市场管理。买受人已充分知悉《市场经营管理公约》及市场管理机构、物业管理机构的相关管理规定（详见店堂告示），买受人及其商品房的承租人自愿接受该公司的管理”。第六条规定：“由于买受人将与市场经营管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，且商品房可能提前交付给买受人委托的市场经营管理公司”。2013年8月13日，原告彭清荣、顾孝武与被告万尚经营签订编号分别为13120193的《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》，将原告所有的A005号商铺委托给被告万尚经营经营管理，委托期限为10年，自2013年8月14日至2023年8月13日，该协议第三条第1款约定：“委托前五年的租金，由受托方即经营方按照商铺约定价格5864474元返还委托方，租金在全款到账后起算，2013年10月13日第一年的租金经双方协商，受托方不予支付委托方，从而有利于培育市场；第二年至第五年的租金的6%、7%、8%、9%以季度为支付周期，在每个新的支付季度开始前10个工作日内支付完毕”，第七条第2款规定：“受托方未按约定的时间支付租金的，自本协议规定的最后支付期限的第二天起，受托方每日向委托方支付逾期部分万分之二的违约金；若超过三个月仍然未付清的，受托方应向委托方支付商铺首次买卖合同（即与开发商签订的商品房买卖合同）总价款5%的违约金，并且委托方有权单方解除本协议”。此外万尚开发还出具了一份关于《万尚广场商铺委托经营管理协议》第七条补充说明：“在委托经营管理期间内，如受托方不能及时或没有能力支付委托方的租金，由万尚房地产开发有限公司承担支付责任，并履行第一个10年委托期内租金回报不得低于合同房款总价的85%的承诺”。被告万尚经营未按约定向原告支付2015年1月13日至2015年4月12日的租金以及2015年4月13日至2015年7月12日的租金。第二年每季度租金为87967.11元，原告因此向法院起诉要求二被告连带支付原告租金、逾期违约金合计469404.23元。
一审法院认为，原告彭清荣、顾孝武与被告万尚开发、万尚经营签订的《商品房买卖合同》、《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合同合法有效。但因被告万尚开发至今未将原告所购买的座落于迎宾路666号1层A005商铺交付原告或被告万尚经营，从而导致原告与被告万尚经营所签订的《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。因此法院对原告要求二被告连带支付其租金、逾期违约金合计469404.23元的诉讼请求，不予支持。被告万尚经营、被告万尚开发经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利，应承担对其不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告彭清荣、顾孝武的诉讼请求。案件受理费8338元，由原告彭清荣、顾孝武承担。
二审期间，各当事人无新证据提交。被上诉人均未到庭参加二审诉讼活动。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案《商铺委托经营管理协议》的性质；2、《商铺委托经营管理协议》是否已经实际履行；3、被上诉人万尚开发是否承担违约责任。
关于《商铺委托经营管理协议》的性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，本案中，虽然合同名称为《商铺委托经营管理协议》，但实质内容是上诉人向开发商购买商铺后，将商铺交由被上诉人万尚经营使用、收益并向上诉人支付租金，且在《商铺委托经营管理协议》第四条第2款约定了被上诉人万尚经营享有优先购买权。上述特征符合租赁合同的特征。故，本案《商铺委托经营管理协议》的性质为租赁合同。
关于《商铺委托经营管理协议》是否已经实际履行。上诉人彭清荣、顾孝武与被上诉人万尚开发签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定：“由于买受人将与市场经营管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，且商品房可能提前交付给买受人委托的市场经营管理公司”，上诉人与被上诉人万尚经营签订的《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》第二条约定：“委托期限为10年，自委托方与开发商签订《商品房买卖合同》的次日开始起算，即自2013年8月14日至2023年8月13日。若商铺在约定交付日前即已具备使用条件的，为尽快做旺市场，委托方同意受托方先行直接从开发商处代为接收商铺并提前投入市场经营”，第三条“租金在全款到账后起算，2013年10月13日，第一年租金经双方协商，受托方不予支付委托方”。《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》与《商品房买卖合同》签订日期为同一天，即2013年8月13日。且《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》加盖了被上诉人万尚开发公章。上诉人已经支付了全部购房款。从上述事实可以得知，《商铺委托经营管理协议》已经实际履行。
关于被上诉人万尚开发是否承担违约责任。根据上诉人在一审期间提交的证据《补充协议》，“在委托经营管理期间内，如受托方不能及时或没有能力支付委托方的租金的，由万尚广场开发公司承担支付责任”，该协议上加盖了被上诉人万尚开发的公章，另根据《商品房买卖合同》与《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》签订日期为同一天，且在《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》中加盖了被上诉人万尚开发的公章之事实，以及被上诉人万尚经营未做答辩、无正当理由拒不到庭视为放弃诉讼权利,并承担不利法律后果的诉讼事实，可以认定，被上诉人万尚开发应承担共同支付租金和赔偿违约金的责任。
综上，上诉人彭清荣、顾孝武的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省乐平市人民法院（2016）赣0281民初375号民事判决；
二、限被上诉人乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司在接到本判决之日起十日内共同支付租金175934.22元、违约金293223.7元，合计469157.92元给上诉人彭清荣、顾孝武。
本案一审案件受理费8338元，二审案件受理费8338元，合计16676元，由被上诉人乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡纯华
审 判 员 舒振亚
审 判 员 徐文生
二〇一八年九月十日
法官助理 金勇胜
书 记 员 涂娜娜