青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）城民初字第2602号
原告青岛市城阳区流亭街道高家台社区居民委员会，住所地该社区驻地。
法定代表人周相国，该社区居委会主�。
委托代理人王姬，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
被告马有华。
被告周希娟。
委托代理人周建，男，1982年10月22日出生，汉族。
委托代理人纪落雁，山东宇瑞律师事务所律师。
原告青岛市城阳区流亭街道高家台社区居民委员会与被告马有华、周希娟返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王姬，被告周希娟及其委托代理人周建、纪落雁均到庭参加了诉讼，被告马有华经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年1月，原告将位于青岛市城阳区流亭街道高家台一小区26号楼3单元102户、202户房屋转让给两被告（夫妻关系）。后因该房屋为政府批给社区集体的安置用房，依法不允许转让给社区以外的人。2011年10月10日原告经与被告马有华协商，签订了解除房屋出让协议，协议约定原告将购房款退还给被告，被告在约定期限内腾还该房屋。现原告已依协议将购房款退还被告，但被告并未依约腾还房屋。后经原告多次催促，被告一直置之不理，至今仍占据该房屋。为保护集体财产、维护集体的合法权益及原告合法权益，原告诉至法院，请求判令被告立即腾还青岛市城阳区流亭街道高家台一小区26号楼3单元102户、202户房屋；诉讼费用由两被告承担。
被告周希娟辩称，原告主张的房屋拆迁协议真实性不能确定，涉案房屋是被告周希娟自2001年8月份一直经营旅馆至今，对原告主张其与被告马有华协商签订协议约定将退房款退还被告，被告周希娟并不知情；该房屋面积为280平方米，是网点房，当初装修就花费近100余万元，且旅馆开了有10多年，回头客很多，位置也好，靠近飞机场，按照目前的市场价来说涉案房屋价值要超过人民币300万，被告马有华应该不会与原告达成将涉案房屋以36万元的价格出卖给原告的协议，所以被告周希娟认为该协议伪造的可能性非常大；该旅馆一直由被告周希娟占有使用，其在此开旅馆有10多年的时间，有一个一直占有使用的所有权人在这，原告却不和被告周希娟协商，偏要和一个失踪了，连他妻子和儿子都联系不上的马有华签订协议，协议的真实性让人怀疑，在此期间被告周希娟于2011年8月29日向城阳区人民法院提起离婚诉讼，2011年11月25日因找不到马有华被驳回起诉，所以被告周希娟认为协议无效；本案原告在诉状中自认2000年1月原告将涉案房屋转让给两被告，说明原告知道涉案房屋是两被告的共同财产；根据青岛市中级人民法院青中法（2006）232号审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见中第二条，规定集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民外还允许集体经济组之外人员，包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷法院暂不受理，房屋买卖合同应适用的诉讼时效两年，原告主张已超诉讼时效；本案被告周希娟认为由于被告马有华未到庭，对原告主张的协议真实性无法确定，本案牵扯小产权房的买卖问题十分复杂，被告周希娟认为法院不应受理，要求驳回原告诉请。
原告为证明其主张向本院提交如下证据：（1）建筑工程施工许可证青城建施字第（99）015号，证明本案涉案房屋系原告合法建筑房屋，用途为村民楼；（2）被告马有华身份证复印件一份，证明被告马有华非原告本集体组织成员，不能购买涉案房屋；（3）被告马有华与原告签订的解除涉案房屋的协议书一份，证明本案原、被告于2011年10月10日解除房屋买卖关系；由原告于2011年10月11日将购房款返还被告；被告于协议签订之日起10日内将房屋返还给原告；（4）被告马有华为原告出具收条一份，证明2011年10月11日，被告马有华收到原告退还的购房款人民币36万元整；（5）（2010）青民一终字第1640号民事判决书复印件一份，证明与本案类似的小产权房纠纷均认定为无效合同，返还购房款，并返还房屋。
被告周希娟对原告提交的证据（1）真实性无异议，认为该证据只记载工程名称为村民楼，没记载其用途为村民楼；对证据（2）真实性无异议，称涉案房屋是原告开发的商用房屋，其位置位于城阳区民航路临近青岛飞机场，该商业网点房大约20多套，其中大部分都是非原告社区本村村民购买；对证据（3）真实性不能确认，认为原告提出的诉请依据的真实性都没办法确认，法院应对该协议的真实性予以审查；对证据（4）真实性有异议，认为落款时间是后添加的，被告马有华的签字不能确认，涉案房屋面积为280平方米，精装修位于繁华的民航路是商用房，不可能以每平方米不到1300元就返还给原告，对协议及收条有很大的异议；对证据（5）真实性没有异议，称我国不适应判例法，仅以民事判决书不能证明所有的涉及小产权纠纷的合同均无效，原告提交的判例其案由是房屋买卖合同纠纷，而本案是返还原物纠纷，案由不一样事实内容更不一样不能相提并论，既然原告认为其与被告之间买卖合同无效为什么不向法院提起确认买卖合同无效之诉，而多此一举提起返还原物之诉。
被告周希娟向本院提交如下证据：（1）结婚证一份，证明两被告是夫妻关系；（2）2011年3月份、5月3日原告出具的房产证明各一份，2011年3月25日原告出具的房产证明复印件一份，证明涉案房屋不是违章建筑，是被告双方的夫妻共同财产；（3）营业执照，特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证各�份，证明被告周希娟自2001年8月份在涉案房屋中经营旅馆至今，曲秀珍系被告周希娟的母亲；（4）民事诉状一份、（2011）城民初字第3209号民事裁定书一份，证明被告周希娟于2011年8月29日向城阳法院起诉与被告马有华离婚，并分割夫妻共同财产，因被告马有华下落不明，2011年11月25日城阳法院裁定驳回被告周希娟起诉，在此期间作为被告马有华妻子的周希娟都找不到被告马有华，原告怎能找到被告马有华；（5）原告村委会计于2011年10月10日出具的证明一份，证明涉案房屋是两被告之间的共同财产；2011年10月11日被告周希娟与原告法定代表人周相国的录音光盘一张及录音整理文字材料一份，证明2011年10月10日被告周希娟因离婚诉讼需要，到原告处开具涉案房屋房产证明，原告处会计给其出具了涉案房屋是两被告夫妻共同财产的证明，次日找到原告村书记周相国加盖公�，周相国不予给被告周希娟盖章，证实原告明知涉案房屋属于两被告共同财产而且两被告之间存在家庭矛盾，被告周希娟不同意处分涉案房屋；原告主张与被告马有华之间有解除房屋协议并返还36万元是虚假的；（6）照片一组（37张），照片第1-18张是涉案房屋内外全景，证明被告周希娟在涉案房屋经营旅馆共上下两层楼280多平方米，精装修，地理位置好，不可能被被告马有华以36万元处分了涉案房屋，36万元远远低于其实际价格。照片第19-37张是原告社区民航路网点房共20多家，其中有多家是外社区人员购买，原告不向其他人主张权利，而单单向被告周希娟主张权利，其目的很明显，就是趁两被告家庭矛盾之隙，获取不当利益；（7）被告周希娟门诊病历和出院证明各一份，证明被告周希娟患有癌症及糖尿病等疾病，家中尚有八十多岁的老母亲和十岁的孩子需要其一人照顾，其经济来源都靠其经营旅馆。
原告对被告周希娟提交的证据（1）真实性没有异议；对证据（2）真实性不予认可，称原告在被告周希娟所提供的该证据所指的时间段内从未给其出具过任何房产证明。该证据所涉及的内容违反我国法律规定无任何法律效力，根据我国法律法规的相关规定，房产变更登记需经法定程序，并非经某人或组织进行证明即可，本案涉及房产系原告集体合法财产，该房屋所有权归原告村集体，故不能转让于本集体组织以外的成员、以外的人员，任何人、任何组织出具的任何证明均不能违反法律法规的强制性规定；对证据（3）（4）（7）真实性无异议，但与本案无关；对证据（5）中原告村委会计2011年10月10日出具的证明真实性有异议，无法核实该证据的来源，该证据落款为原告但并没原告村委加盖公章，该证据为被告周希娟提交的证人证言，该证据不符合证人证言的合法形式，无有效的核实身份的形式，包括签字、盖章、手印，如果该证据为证人证言，依据法律相关规定该证人应出庭核实。对录音资料的真实性不予认可，认为被告周希娟提供的该证据为复制件，开庭当日及庭后并未出示过该录音资料的原始载体，因此该证据可能存在伪造、仿造、删除、节选、篡改等情况来编篡谈话内容或改变谈话的内容等情况。该录音证据内容所涉及的人员不能明确，对话人员的身份不能在对话中体现，无法证明谈话人为本案原、被告。假设该录音证据存在一定的真实性，那谈话一方也提及到其知晓房产为村集体财产，双方对该房产属于集体财产无争议。对证据（6）真实性无异议，认为该证据恰好反映了被告违法侵占原告财产的事实，也存在违反双方解除购房协议的违约行为；被告主张的其他房屋存在出让情况与本案无关，被告未提供任何证据证明原告将该房屋出让或出租给本集体以外的人，被告提供的照片第19-37与本案无关联性。
被告马有华未答辩亦未提交证据，其在答辩期限内未到提出异议，视为对其权利的放弃，应承担不利的法律后果。
经审理查明，原告于2000年1月份将位于青岛市城阳区流亭街道高家台一小区26号楼3单元102户、202户房屋以人民币36万元的价格转让给被告，被告周希娟对该房屋进行了装修并用于经营旅馆至今。现原告以该房屋为政府批给社区集体的安置用房，依法不允许转让给社区以外的人，且与被告协商并签订了解除房屋出让协议为由，要求被告腾还该房屋。
另查明，两被告系夫妻关系，于1988年1月22日登记结婚。
本院认为，我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明�没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的两被告系夫妻关系，于1988年1月22日登记结婚。原告于2000年1月份将青岛市城阳区流亭街道高家台1小区26号楼3单元102户、202户房屋以人民币36万元的价格转让给两被告，两被告对该房屋进行了装修并用于经营旅馆至今，因此，该房屋应当确认为两被告的夫妻共同财产。在夫妻关系存续期间，对夫妻共同财产的处分，夫妻双方均应当知情或表示同意。本案中，原告主张其与被告已解除涉案房屋买卖关系，且已将购房款36万元返还给被告马有华，因此要求被告腾还该房屋，并提交了协议书以及被告马有华为其出具的收条予以证实，对此被告周希娟表示原告提交该证据的真实性不能确认，认为所签协议无效，其在辨称中明确表示原告与被告马有华签订的协议以及将购房款36万�退还给被告马有华的事情并不知情，原告也未提交证据证明其与被告马有华签订协议以及将购房款36万元退还给被告马有华时，被告周希娟明知或同意。另外，被告在2000年购得涉案房屋时的价值为人民币36万元，但该房屋经原告转让给被告后，被告对该房屋进行装修后一直经营旅馆至今，且该房屋的位置临近青岛流亭国际机场，时隔十多年后其市场现价值应远远高于购房时的36万元。庭审中，被告周希娟提交了民事诉状、（2011）城民初字第3209号民事裁定书予以证实其于2011年8月29日向本院起诉与被告马有华离婚，以上可以证明两被告之间存在较大的家庭矛盾；而在此期间原告与被告马有华签订解除房屋买卖的协议，该房屋应为两被告共有，原告与被告马有华单方签订协议处分两被告共有财产不符合法律规定，对此，原告应当明知。综上分析，本院认为，原告主张要�被告腾还涉案房屋证据不足，缺乏事实与法律依据，对其主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告青岛市城阳区流亭街道高家台社区居民委员会对被告马有华、周希娟的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋承峰
人民陪审员 胡保红
人民陪审员 刘颖陶
二〇一三年三月十日
书 记 员 任鑫敦
附本案判决所依据的法律规定：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有
证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责
任的当事人承担不利后果。