辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6885号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处，住所地大连市沙河口区黑石礁街道西宁街11号。
负责人：赵吉喜，该服务处处长。
委托诉讼代理人：李德仲、杨任，辽宁住邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连嘉诚物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区西春街5号。
法定代表人：陈宣烨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张莹、任昱佳，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处（以下简称沈阳军区大连老干部服务处）因与上诉人大连嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）确认合同无效纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处委托诉讼代理人杨任，上诉人大连嘉诚物业管理有限公司委托诉讼代理人张莹、任昱佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处上诉请求：一、撤销一审判决关于沈阳军区大连老干部服务处对合同无效承担主要过错责任的认定；二、变更一审判决第二项为：大连嘉诚物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处军用土地（黑石礁营区）及包括沙河口区西春街5号房屋在内的地上建筑物。事实和理由：我方在一审中的诉讼请求并不涉及合同无效后的损失赔偿问题，与诉讼请求无关的事项，不应在一审法院的审理范围内，一审法院认定我方对合同无效承担主要的过错责任，客观上影响嘉诚公司未来可能发动的针对合同无效而要求我方进行损失赔偿的诉讼，程序上违背了不告不理和中立公正的原则。实体上认定我方对合同无效承担主要责任也与事实不符。一审判决没有在判决主文中明确案涉房屋所在的行政街号”大连市沙河口区西春街5号”。
嘉诚公司辩称：不同意沈阳军区大连老干部服务处的上诉请求。本案应从合同的名称、内容及双方当事人的真实意思表示予以综合判断，案涉合同系委托合同，并非进行军用土地使用权的转让合同；案涉合同未体现土地使用权转让的特征，不具备土地使用权转让的意思表示，双方在合同中不但未约定使用权转让及支付土地转让对价，亦未载明土地使用权取得方式，而且明确约定该土地上建筑物所有权归属于沈阳军区大连老干部服务处，可见该土地上权利义务并未转移至嘉诚公司。
大连嘉诚物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：案涉合同性质应为委托合同，而一审法院认定案涉合同性质为土地使用权转让合同，进而因未履行审批程序违反法律强制性规定而认定合同无效，属于事实认定和法律适用错误。
根据案涉合同的约定，嘉诚公司接受委托负责建造供暖锅炉房设施为其处理委托事务的合同，双方主要合同权利、义务符合委托合同特征。从合同内容看，嘉诚公司的合同义务并不涉及支付价款受让土地使用权，也不实际享有土地使用权，而是仅仅依照沈阳军区大连老干部服务处的委托，建造锅炉房提供供热服务，并不符合土地使用权转让合同关于转让方将土地使用权转让给受让方，受让方支付价款的特征，也不实际享有土地使用的权利，故一审法院对于合同性质存在明显的认定错误，并以未履行审批程序违反法律强制性、效力性规定为由认定合同无效，存在明显错误。
一审判决结果将导致黑石礁区域今冬无法供热，广大居民冬季无法正常生活、企业无法正常经营，导致供暖区域内的广大居民、学校及企事业单位、部队离退休功勋将军恐慌，造成严重的社会后果。
沈阳军区大连老干部服务处辩称，不同意嘉诚公司的上诉请求。嘉诚公司主张讼争合同属于委托合同是不成立的，讼争合同不符合委托合同的法律特征。1、委托合同的标的是处理委托事务，是一种典型的劳务合同，而讼争合同的标的一是转让军用土地使用权，二是供热服务，均非劳务行为。2、委托事务必须是委托人有权实施的行为，而委托受托人代为处理。沈阳军区大连老干部服务处作为沈阳军区下设机构，不具备供热的资质，不可能对社会公众提供供热服务。因此不存在沈阳军区大连老干部服务处有权供热而委托嘉诚公司代为处理的问题。相反，嘉诚公司的营业范围包括供热，供热是嘉诚公司自身有权实施的经营行为，不需要也不可能经由沈阳军区大连老干部服务处委托。3、受托人应以委托人的名义和资金处理委托事务。但讼争合同明确约定了，沈阳军区大连老干部服务处提供军用土地，而嘉诚公司负责出资供热设施的建设。此外，嘉诚公司除了向沈阳军区大连老干部服务处供热外，还自行向社会上的其他住宅小区供热。总之，嘉诚公司既非利用沈阳军区大连老干部服务处的出资建设供热设施，也非以沈阳军区大连老干部服务处名义对外供热。4、处理委托事务取得的财产应归属委托人。但是，嘉诚公司作为企业法人，在其经营范围内以自己的名义对外供热，所获得的收益，属于其经营所得，没有归属沈阳军区大连老干部服务处。合同涉及军用土地由嘉诚公司使用50年的部分，属于军用土地转让合同性质。合同约定军用土地由嘉诚公司使用50年。合同标的物指向十分清楚，指的就是军用土地的使用权。合同约定军用土地交由嘉诚公司依非军事用途使用一定的年限，显然属于军用土地的转让行为。
沈阳军区大连老干部服务处向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2005年4月签订的《建设供暖中心合同书》无效；2.被告返还军用土地（黑石礁营区）及地上的建筑物给原告。
一审法院认定事实：中国人民解放军沈阳军区大连服务处（甲方）与被告（乙方）于2005年4月签订《建设供暖中心合同书》，合同约定：在甲方区域内划出一块1100平方米的土地，由乙方建造锅炉房。第一条项目建设依据，在得到大连市环保局、大连市供热办等部门同意下，甲方无偿出地皮供乙方规划建造锅炉房，乙方对土地的使用年限五十年。第二条甲方的权利义务，1.甲方负责在甲方拥有土地产权的区域范围内划出一块空地，在空地红线范围内供乙方建造一座符合政府规定、要求的供暖锅炉房及配套场所。2.甲方要及时向乙方缴纳取暖费。3.用来建造锅炉房、煤厂、渣厂等的红线区域内的土地产权归甲方所有，使用权归乙方所有。4.为确保2005年取暖，不影响乙方施工进度，甲方应在2005年5月30日前将锅炉房的建设用地以净地形式移交给乙方。5.甲方取暖期的取暖费缴纳标准，第一年-
第五年按大连市政府规定收费标准的80%缴纳，第六年-
第十五年按收费标准的90%缴纳，从第十六年开始按正常标准全额缴纳。6.甲方要配合乙方做锅炉房的设计规划以及办理相关手续。同时，配合乙方保护好供暖的所有配套设施。7.甲方若单方终止合同，将按整个供暖中心资产的评估价格赔偿乙方。第三条乙方的权利义务，1.乙方负责在红线范围内建造锅炉房，确保甲方冬季取暖。2.乙方承担甲方在该区域范围内的供暖，并承担日后供暖系统的维修、改造、管理、收费等。3.乙方承担整个新建锅炉房的投资（水、电配套除外），产权归甲方所有，使用权、管理权等归乙方所有。......6.乙方在确保甲方良好供暖的前提下，有权依照环保部门、供热管理等部门的要求，落实区域供暖规划。甲方、乙方分别在合同上盖章。合同签订后，原告将黑石礁营区土地交付给被告使用，被告在土地上建成锅炉房,并在锅炉房周边建设多个换热站，其供暖区域分布在黑石礁地区，为原告及其他用户提供供暖服务经营活动至今。案涉合同一直未报人民政府办理相关审批手续。
2006年9月5日，沈阳军区大连服务处更名为沈阳军区大连老干部服务处。
一审法院认为，本案争议焦点归纳如下：一、关于案涉合同性质的问题，案涉土地系军用土地，原告以划拨方式取得土地使用权。原、被告签订的《建设供暖中心合同书》约定，原告的义务是出地供被告建造锅炉房，原告的权利是享受被告的供暖，不承担被告经营的风险。被告的权利是可以使用土地建造锅炉房，被告对土地的使用年限五十年，享受经营收益。被告的义务是建造供暖设施，提供供暖服务。被告提出原、被告系委托关系，委托合同是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付报酬的协议。土地使用权转让合同是指使用权人作为转让方将土地使用权转让受让方，受让方支付价款的协议。本案中，原告出地，被告取得土地使用权，原告出地支付的兑价是由被告建筑锅炉房为其提供供暖，原告支付享受优惠的供暖费。案涉合同是原告通过转让土地使用权获得供暖服务，明显不符合委托合同的性质，而符合土地使用权转让合同的特征，故原告主张双方系土地使用权转让合同，予以支持。
二、关于案涉合同是否无效的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”案涉土地系军用土地，交由被告使用后，至今没有报人民政府审批，违反了法律的强制性、效力性规定，应当认定无效。
三、关于合同无效后的处理问题。合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同被确认无效，应当返还财产。按照房随地走的原则，原告主张被告返还土地和地上建筑物，予以支持。原告作为土地出让方应当履行向相关部门报审批的义务，对合同无效原告承担主要的过错责任。被告作为合同相对方在签订合同时也应持审慎注意态度，而被告并未尽到审慎义务，故被告对合同无效也要承担一定责任。双方对于合同无效均有责任。被告在本案中对其损失未提出反诉，其可另行主张。
一审法院判决：一、确认原告中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处与被告大连嘉诚物业管理有限公司签订的《建设供暖中心合同书》无效；二、被告于大连嘉诚物业管理有限公司判决生效之日起十五日内返还原告中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处军用土地（黑石礁营区）及地上建筑物。案件受理费8800元（原告已预交），由原告负担5800元，被告负担3000元。被告给付案件受理费时间同上。
本院二审期间，当事人没有提交新证，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的焦点为：双方签订的建设供暖中心合同书的性质是否属于军用土地使用权转让合同。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。从前述土地使用权转让合同的定义看，认定土地使用权转让的条件必须具备两个条件，即，一是土地使用权人将土地使用权转让给受让人，二是受让人向土地使用权人支付土地转让价款。从双方签订的建设供暖中心合同书的内容看，双方在合同中虽然约定沈阳军区大连老干部服务处将案涉土地交付给嘉诚公司使用的期限是50年，但双方在合同中并没有约定嘉诚公司向沈阳军区大连老干部服务处支付土地使用价款作为嘉诚公司使用案涉土地的条件，即双方签订的建设供暖中心合同因缺少土地转让对价而不符合土地使用权转让合同的实质要件。虽然沈阳军区大连老干部服务处主张由其出地，嘉诚公司取得土地使用权的对价是建筑锅炉房为其提供供暖，沈阳军区大连老干部服务处支付享受优惠的供暖费，但正如双方在合同中载明”为支援部队建设，解决部队资金困难，改善老首长取暖滞后造成的环境污染，经政府协调和甲乙双方协商，在甲方区域内划出一块1100平方米的空地，由乙方建造锅炉房”，双方之所以签订案涉建设供暖中心合同书，正是基于沈阳军区大连老干部服务处当时资金困难，自己无力建造锅炉房，从而改善部队营区以及老首长的冬季供暖问题，在此情况下，经政府协调和本案双方协商，由沈阳军区大连老干部服务处出地，由嘉诚公司出资建造锅炉房，从而解决沈阳军区大连老干部服务处的冬季供暖问题；又由于嘉诚公司在建造案涉供暖设施、设备时，沈阳军区大连老干部服务处没有任何出资，嘉诚公司建造锅炉房所花费的成本不能够及时收回而需要一定的周期才能收回，一方面基于支援部队建设而给予沈阳军区大连老干部服务处降低收费标准的优惠，另一方面基于收回建造成本的需要而对土地使用一定的年限。因此，沈阳军区大连老干部服务处主张嘉诚公司给其以优惠收取取暖费的方式作为支付土地使用权的对价，缺乏充分的事实根据和法律依据。从双方签订合同的目的以及履行合同的行为考察，本案的实质是嘉诚公司为沈阳军区大连老干部服务处提供热力服务，双方签订的《建设供暖中心合同书》的性质符合供用热力合同的法律特征且具有一定的公益性应认定为供用热力合同纠纷，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，一审判决认定案涉合同系土地使用权转让合同，进而以未进行审批为由认定案涉合同无效不当，本院予以纠正。本院前述以认定案涉合同合法有效，沈阳军区大连老干部服务处基于无效而要求腾退案涉土地及地上物的请求，亦不应予以支持。
综上所述，大连嘉诚物业管理有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初1061号民事判决；
二、驳回中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处诉讼请求。
一审案件受理费8800元，由中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处负担；二审案件受理费17600元，由中国人民解放军沈阳军区大连老干部服务处负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 阁成宝
审判员 任 娲
二〇一八年九月三日
书记员 任建芳