湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第254号
上诉人（原审被告）花垣县新瑞房地产开发有限责任公司。
法定代表人饶茗，该公司经理。
委托代理人田志松，湖南新世纪律师事务所律师。
委托代理人毛佳，湖南湘行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨正英，女，1965年6月5日出生，汉族。
原审被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘志球，该公司董事长。
委托代理人向永利，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。
原审被告湖南振兴股份有限公司。
法定代表人石维邦，该公司董事长。
委托代理人王子顺，男，1947年12月1日出生，苗族，该公司员工。
上诉人花垣县新瑞房地产开发有限责任公司（以下简称新瑞房地产公司）因与被上诉人杨正英、原审被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司（以下简称诚园房地产公司）、湖南振兴股份有限公司（以下简称振兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服花垣县人民法院（2014）花民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，2006年1月24日原告杨正英（乙方）与被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司（甲方）签订“花垣县老院住宅、商铺预订合同”。乙方购买甲方开发的府豪苑3栋A单元3层301室住宅，单价为1338元／㎡，参考面积为106.9㎡，预订房屋总价款145893元，最终计价面积和产权以房产证为准。双方约定了付款方式为分期付款，乙方在签订合同当日首次向甲方付定金50000元，申请银行按揭贷款72000元。所余金额待产权证核准面积计价后一次性付清。约定交房日期为2006年7月30日，约定房产权证、按揭贷款等相关手续由甲方统一代为办理，乙方需要随时积极配合甲方及时办理。甲、乙双方还约定了违约责任：1、在正常施工情况下，甲方因工期延误，到期不能交付使用，在延误的前二个月，甲方向乙方按月息1%付息，二个月后按月息2%付息，计息标准以乙方已交金额为计算基数，按实际延误天数计算。若甲方延误超过四个月，乙方可向甲方索还已交预定金及其上述利息。因国家政策、法令、地方政府政策变化及其他人力不可抗拒的自然因素造成停工、误工，不能按期交付使用，不由甲方承担经济责任，工期顺延。2、乙方未按期付足购房款、不及时配合甲方办理相关手续等乙方原因，造成甲方损失、不能按期交房，由乙方负责。甲方将在15天内以售房总金额为基数按2%月息计收，超过15天未交款，视为乙方自动放弃预订权，延误天数计乙方违约，甲方有权将乙方的预订房另行处理且定金分文不退。
合同签订当日，案外人石慧交付了50000元购房款，又于2006年6月19日交付10467元购房款，2006年8月31日石慧向中国建设银行股份有限公司花垣支行借款89000元，花垣县诚园房地产开发有限责任公司为该笔贷款的担保人，花垣县诚园房地产开发有限责任公司已收取合同约定的购房款。2007年3月19日原告杨正英入住尚未经过验收合格的预购房屋。
2007年2月1日案外人石慧与原告杨正英签订《商品房买卖协议》，石慧将预购的府豪苑3栋A单元3层301室住宅转让给原告杨正英。杨正英将石慧已首付60467元支付给石慧。石慧向银行申请的按揭贷款72000元由原告杨正英承担。石慧将购房合同、两张收款收据交给原告持有。2007年3月19日原告杨正英入住尚未经过验收合格的预购房屋。
另查明，2008年1月11日，花垣县人民政府召开第二次常务会议作出纪要，（一）同意县城南开发总公司退出县政府老院开发项目，由湖南振兴化工股份有限公司继续开发建设该项目。（二）县城南开发总公司退出县政府老院开发项目后，该项目的债权由湖南振兴化工股份有限公司享有，债务由湖南振兴化工股份有限公司承担。2008年1月25日花垣县城南开发总公司与湖南振兴化工股份有限公司签订了《退股协议书》，约定：甲方退出县政府老院（府豪苑）联合开发项目，由乙方独自接手完成老院开发任务，鉴于项目处于正在建设中的实际情况，甲方中途退出合作项目后，乙方必须继续执行原花垣县诚园房地产开发有限责任公司与有关单位和个人签订的有关老院开发各方面的合同、协议，履行相应的义务。否则，由此造成的一切损失由乙方自行负责。县政府老院开发项目（府豪苑）所有资产债务归湖南振兴化工股份有限公司全部所有。因本项目产生的所有纠纷、概由湖南振兴化工股份有限公司负责解决处理。2009年11月24日湖南振兴化工股份有限公司变更名称为湖南振兴股份有限公司，2013年5月21日，花垣县新瑞房地产开发有限责任公司（甲方）与湖南振兴股份有限公司（乙方）签订了“花垣县政府老院房地产开发合作协议”，对花垣县政府老院房地产开发项目进行合作开发。2013年7月16日，花垣县新瑞房地产开发有限责任公司与花垣县建筑工程公司签订“政府老院开发工程施工补充合同”，继续开发政府老院。2014年1月13日，工程验收合格。2014年3月19日，花垣县新瑞房地产开发有限责任公司领取了花权证花垣镇字第714000526号房屋所有权证。原告杨正英居住的府豪苑3栋A单元3层301室的房产权证一直未得到办理，原告杨正英以诉称的事实及理由提起诉讼，请求解决商品房买卖合同纠纷。
原判认为，原告杨正英与被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司签订的“花垣县老院住宅、商铺预订合同”合法有效且已实际履行，合同双方的当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。原告杨正英履行了支付购房款的主要义务，在本案中，其合法权益依法应予以保护。
一、关于责令被告按合同约定完善相关设施及为原告办理民用电相关手续、承担逾期超过民用电价部分的问题。在庭审中查明，被告已将相关设施完善、民用电相关手续已办齐，原告放弃这部分诉讼请求，该院予以准许。至于要求被告承担逾期超过民用电价部分的诉讼请求，由于原告没有提交任何证据证实逾期超过民用电价应如何计算、损失额为多少，因此，该院不予以支持。
二、关于责令被告支付逾期不能依法交付房屋的违约金50000元及约定利息的问题。该院认为，依据“花垣县老院住宅、商铺预定合同”的约定，交房日期为2007年3月19日，被告实际存在迟延交付房屋的违约情况，同时存在房屋未经相关部门验收合格就交付使用的情况。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，以及原、被告签订的合同中关于违约责任的约定，被告应当支付原告逾期交付使用房屋期间的违约金。被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司提交的“花垣县老政府老院（府豪苑）部分住户供电上户日期证明”，证实原告入住房屋时间为2007年3月19日，通过对这一证据的分析认定，该院予以采信。根据该组证据可知原告进行供电上户的时间为2007年3月19日，故该院认定原告入住房屋时间为2007年3月19日，也即被告交付使用房屋使用的时间为2007年3月19日。原告主张被告交付使用房屋的时间为2008年5月份，根据“谁主张谁举证”的原则，原告没有提交任何证据证明原告于2008年5月份入住，原告承担举证不能的法律后果。故该院对原告的该主张不予认可。被告应当支付原告逾期交付使用房屋期间的违约金的时间为合同约定的时间计算至2007年3月18日止。依照上述司法解释及合同关于违约责任的约定，违约金计算为10521.26元【（60467元×1%×2个月）＋（60467元×2%÷30天×231天）】，原告主张违约金以60467元为基数，时间计算至2014年1月13日（验收合格日），金额为121498.36元，该院对原告该主张的计算时间及金额不予认可。原告请求被告支付逾期不能依法交付房屋的违约金50000元，没有提出相关的索偿依据，且在庭审过程中，原告对于该项诉讼请求的计算也仅限于合同约定的利息，故该院对原告提出的“责令被告支付逾期不能依法交付房屋的违约金50000元”的诉求不予认可。综上，该院予以支持被告支付原告逾期不能依法交付房屋的违约金10521.26元，余下部分不予支持。
三、关于“责令被告按照金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付逾期未能为原告办理房屋权属证书的违约金”的问题。经查，商品房预售合同没有约定为原告办理产权证书的时间，只约定房产权证由被告统一代为办理，原告有积极配合的义务。在原告购买的房屋没有经相关部门验收合格的情况下，2007年3月19日将房屋交付给了原告使用。2014年1月13日花垣县老院住宅项目经相关单位验收合格，2014年3月19日被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司领取了房屋所有权证。在被告未领取得花垣县老院住宅大产权证的情况下，原告杨正英购买的府豪苑3栋A单元3层301室的小产权证是不可能办理的。被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司以被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司未将办理产权的手续交付才导致原告的产权证无法办理的理由，该院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，本案中，被告应于交付使用之日起90日内办理房屋产权证，但至今仍未办理，故原告要求被告按照金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付逾期未能为原告办理房屋权属证书的违约金的理由成立，依法应予以支持。依照司法解释的规定，违约金应以原告实际支付的购房款145893元为基数计算，时间从房屋交付使用之日（2007年3月19日）起90日，即2007年6月18日起计算至为原告办理好房屋产权证之日止，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
四、关于办理房屋及土地权属证书的问题。由于花垣县老院住宅项目验收合格并已领取土地使用权证和房屋所有权证，因此为原告办理两证的条件已成熟，依照预售合同的约定，被告应即时为原告办理房屋及土地权属证书，原告应为办证积极予以配合。
五、三被告责任如何划分和担责的问题。原告要求支付逾期交房的违约金及未能办理房屋权属证书的违约金，根据“合同相对性”原则，合同签订的双方为原告与被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司，理应对原告两项违约损失承担赔偿责任。鉴于本案的实际情况，被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司已实际将花垣县老院住宅、商铺开发权及权利、义务转让给被告湖南振兴股份有限公司，因此被告湖南振兴股份有限公司也应承担原告的两项违约损失。被告湖南振兴股份有限公司取得开发权后又与被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司签订合作开发协议并以花垣县新瑞房地产开发有限责任公司名义进行开发，花垣县老院住宅、商铺的土地使用证、房屋产权证均颁发在花垣县新瑞房地产开发有限责任公司名下，作为实体权利的承继者，被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司对原告的两项违约损失应承担赔偿责任。同时原告购买的府豪苑3栋A单元3层301室的房屋产权证、土地使用证应由被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司负责办理。而在此过程中，三被告在进行权利、义务转让时均未告知原告，也未取得原告的认可。故被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司承担违约赔偿责任，被告湖南振兴股份有限公司、被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承担连带赔偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内为原告杨正英办理府豪苑3栋A单元3层301室的土地及房产权证。二、被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司赔偿原告杨正英逾期交付房屋的违约金10521.26元及未能办理房屋权属证书的违约金（以145893元为基数计算，时间从2007年6月18日起算至房屋产权证办理好之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；限于本案判决生效之日起30日内一次性支付。被告湖南振兴股份有限公司、花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承担连带赔偿责任。三、驳回原告杨正英的其他诉讼请求。本案案件受理费1050元，由被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，新瑞房地产公司不服，向本院上诉称：一、被上诉人诉讼请求不明确不具体且没有提供相关证据证明，原审判决判定新瑞房产公司于该判决生效之日起30日内办理土地及房产权证，并承担逾期交房及逾期办证的连带违约责任，没有事实和法律依据，被上诉人的诉讼请求依法应予驳回。本案一审中，被上诉人起诉共提出四项诉讼请求：第一，责令被告按合同约定完善相关设施，为其办理房屋及土地权属证书；第二，责令被告办理民用电相关手续，逾期超过民用电价部分由被告承担；第三，责令被告支付逾期不能依法交付房屋的违约金50000元及约定利息；第四，责令被告按照金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付逾期未能为其办理房屋权属证书的违约金。其中，关于责令被告按合同约定完善相关设施及为其办理民用电手续、承担逾期超过民用电价部分的诉讼请求，因新瑞房产公司已将相关设施完善、民用电手续办齐，由被上诉人在原审庭审中当庭表示放弃。被上诉人上述其它请求均不明确不具体。办理权证，是否应当给予合理的履行期限？支付逾期交房及逾期办证的违约金，诉请对象应当支付多少金额？违约金如何计算？支付违约金的时间如何认定？同时，被上诉人没有提供证据证明新瑞房产公司违约的事实、新瑞房产公司承担违约责任的依据。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，被上诉人起诉没有具体的诉讼请求和事实、理由，依法应予驳回；根据《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被上诉人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实没有提供证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果；二、被上诉人主张支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，原审判决判令新瑞房产公司承担支付逾期交房违约金的连带责任，明显适用法律错误，依法应当撤销。依据被上诉人与诚园公司签订的《花垣县老院住宅、商铺预定合同》，双方约定交房日期为2006年7月30日。原审庭审中，新瑞房产公司已举证证明被上诉人实际入住房屋时间为2006年12月31日，原审判决对此也予以采信。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，如被上诉人向新瑞房产公司主张逾期交房需承担违约责任的权利，应当在2008年12月31日前，即超过被上诉人实际交付使用房屋之日起两年内，依法向人民法院提起诉讼，但被上诉人直至2013年11月13日才诉至法院，该诉讼请求已明显超过诉讼时效，依法应予驳回。新瑞房产公司在原审庭审中对此已经明确提出诉讼时效抗辩，但原审判决无视新瑞房产公司合法抗辩理由，仍然判令新瑞房产公司承担逾期交房的违约责任，明显适用法律错误，依法应当予以撤销；三、被上诉人无法办理房屋及土地权属证书是多方面原因造成的，原审判决判令新瑞房产公司于该判决生效之日起30日内办理土地及房产权证，并承担在该期限内一次性支付逾期办证违约金的连带责任，适用法律及认定事实均存在错误，判决本身亦相互矛盾，依法应当撤销。基于本案的实际情况，被上诉人无法办理相关权证，是多方面原因造成的，不能完全归责于出卖人，归责于新瑞房产公司：首先，本案诉争房屋的预售合同由被上诉人与诚园公司（原审被告）签订，诚园公司因自身资金问题无法及时履行为被上诉人办理相关权证的义务，构成违约，并形成历史遗留问题，这是造成本案纠纷至今的根本原因。虽然新瑞房产公司于2013年5月承接老院住宅开发项目，但直至2013年10月，通过花垣县国有资产委员会的批复，诚园公司才正式与新瑞房产公司、振兴公司（原审被告）办理相关资产的交接，而且此次资产交接仅包含固定资产，其他债权债务以及老院住宅项目的任何购房资料并未一并交付给新瑞房产公司，这其中包括办理房屋及土地权证所必需的房屋预售合同、买受人的基本信息资料、房屋价款及税费收取的相关票据。新瑞房产公司从未拒绝为被上诉人办理相关权证的意思表示及行为，但在对房屋买受人基本信息都无从了解的情况下，如何为其办理权证登记？！第二，办理房屋及土地权属证书，是出卖人与买受人需要共同履行的一项合同义务。出卖人需向登记机关申请登记，提交用地证明文件或者土地使用权证等有关的证明文件；同时，买受人也需提供有效身份证明、有关税费的缴纳凭证等，才能最终办理房屋及土地权属证书，没有买受人履行协助义务，出卖人也无法依法办理。新瑞房产公司承接老院住宅项目至今，一直在积极履行房产开发商应尽的法定义务，完善住宅小区基本配套设施、2014年1月13日完成项目竣工验收工作、其后按程序办理项目的相关权证，目前已办理好整栋房屋产权，下一步即将办理房产及国有土地的分户产权。但在此过程中，被上诉人从未向新瑞房产公司提出办理权属登记的请求或提交过相关身份资料、购房合同、支付凭证等办证所需的证明文件，作为房屋买受人，被上诉人自身也应当承担逾期办证的法律后果。原审判决所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，其适用前提是完全由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书，鉴于上述事实可知，造成被上诉人逾期办证的原因不能全部归责于出卖人、新瑞房产公司，本案不适用该条规定；退而言之，即便根据该条第二款规定，出卖人应当自房屋交付之日起90日开始承担违约责任，但被上诉人主张新瑞房产公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求也已明显超过法定诉讼时效，依法应当驳回。故原审判决认定事实及适用法律错误，依法应当撤销。即使按照原审判决的内容，一方面要求新瑞房产公司在该判决生效之日起30日内办理土地及房产权证，另一方面又要求新瑞房产公司在同等期限内一次性支付逾期办证违约金的连带责任，但如果没有被上诉人的协助履行，新瑞房产公司无法单方面确定办理权证的时间及实现权证的办理，事实上该判决也将无法真正得到执行，判决本身即相互矛盾。请求二审法院依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人杨正英未提交书面答辩状。
原审被告诚园房地产公司答辩称：一、2008年元月25日项目实际已由振兴公司运作经营，名字还是挂诚园房地产公司。二、现在项目已卖给新瑞房地产了。三、上诉人认为造成违约是诚园房地产公司资金断裂造成。这一点在一审中并没有提出。
原审被告振兴公司同意新瑞房地产公司的上诉意见。
本院经审理查明，2006年1月24日，石慧与诚园房地产公司签订了《花垣县老院住宅、商铺预售（购）合同》。2007年2月1日，石慧将其与诚园房地产公司购买的3栋A单元3层301房屋按原价转让给杨正英。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，石慧与诚园房地产公司签订的《花垣县老院住宅、商铺预售（购）合同》具备商品房买卖合同的主要内容，并且诚园房地产公司已经按照约定收受了购房款，双方形成了商品房买卖合同关系。本案中，诚园房地产公司未在约定的2006年7月30日前交付房屋，从此时起石慧就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。2007年2月1日石慧将其与诚园房地产公司赎买的房屋按原价转让给杨正英，其相应的权利义务也随之转移。而杨正英直至2014年3月才向法院起诉诚园房地产公司要求其赔偿逾期交付房屋的违约金及利息，其请求权已经远远超过法律规定的诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断的相关证据。同理，2007年3月19日新瑞房地产公司将房屋交付给杨正英使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。至2007年6月18日起，杨正英就知道或应当知道自己的民事权益受到侵害，应当在法律规定的两年内，即2009年6月19日前主张自己的民事权力。至杨正英2014年3月诉讼时已经远远超过法律规定的诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断的相关证据。
综上所述，上诉人新瑞房地产公司关于诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项之规定，判决如下：
一、维持花垣县人民法院（2014）花民初字第127号民事判决第一项、第三项，即“一、被告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内为原告杨正英办理府豪苑3栋A单元3层301室的土地及房产权证。三、驳回原告杨正英的其他诉讼请求；”
二、撤销花垣县人民法院（2014）花民初字第127号民事判决第二项，即“二、被告花垣县诚园房地产开发有限责任公司赔偿原告杨正英逾期交付房屋的违约金10521.26元及未能办理房屋权属证书的违约金（以145893元为基数计算，时间从2007年6月18日起算至房屋产权证办理好之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），限于本案判决生效之日起30日内一次性支付。被告湖南振兴股份有限公司、花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承担连带赔偿责任；”。
一审案件受理费1050元、二审案件受理费1050元，共计2100元，由上诉人花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承担700元，被上诉人杨正英承担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 霞
审 判 员 彭继武
审 判 员 龙少松
二〇一五年四月二十一日
代理书记员 朱丽艳
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；