江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2561号
上诉人（原审原告）中信银行股份有限公司南京分行，组织机构代码83475346－3，住所地南京市中山路348号。
负责人焦世经，该分行行长。
委托代理人付亮，北京（大成）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）江苏天客贸易有限公司，组织机构代码60895619－0，住所地南京市新街口正洪街18号26层D座。
法定代表人陆挺，该公司总经理。
委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）因与被上诉人江苏天客贸易有限公司（以下简称天客公司）物权确认纠纷一案，不服南京市白下区人民法院（2013）白民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中信银行南京分行的委托代理人付亮、被上诉人天客公司的委托代理人徐国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信银行南京分行原审诉称，1995年11月28日，中信银行南京分行、天宇新公司签订《南京市商品房买卖契约》，并于1995年11月30日办理鉴证手续。合同约定，由中信银行南京分行购买天宇新公司位于南京市白下区正洪街18号东宇大厦27、28层以及第26层B座（以下简称诉争房屋）的房屋。后双方于2004年3月11日解除了对第27、28层的买卖关系，仅保留26层B座的买卖。中信银行南京分行、天宇新公司签订的《协议》中明确约定天宇新公司无力归还130万美元的贷款的情况下，中信银行南京分行有权取得诉争房屋的产权，该规定在当时并不违反法律、法规的强制性规定，中信银行南京分行按照《协议》约定向天宇新公司支付130万美元贷款，天宇新公司没有按期归还，逾期利息就有100万美元，天宇新公司仅归还了逾期利息部分，因此中信银行南京分行在天宇新公司不能按时还款的情况下有权依照《协议》和《南京市商品房买卖契约》的约定取得诉争房屋的产权；天客公司与天宇新公司签订的房屋买卖契约中明确约定契约经过南京市房管局鉴证才生效，现该契约未鉴证，故房屋买卖契约未生效，天客公司未向天宇新公司支付房款，也未与天宇新公司进行房屋交接；中信银行南京分行曾于2009年委托拍卖公司对诉争房屋进行拍卖，天客公司明知这一情况未提出任何异议，天客公司对诉争房屋的占有系非法侵占；中信银行南京分行、天宇新公司签订房屋买卖合同的时间先于天客公司，天宇新公司无权将诉争房屋与天客公司另行签订房屋买卖合同。为维护自己的合法权益，中信银行南京分行诉至法院，请求判令：1、确认诉争房屋归中信银行南京分行所有；2、天宇新公司将诉争房屋过户至中信银行南京分行名下；3、天宇新公司向中信银行南京分行交付诉争房屋；4、天宇新公司承担本案诉讼费用。
天宇新公司原审未到庭参加诉讼。
天客公司原审述称，1、中信银行南京分行、天宇新公司之间关于诉争房屋不存在真实有效的房屋买卖合同关系，中信银行南京分行提供的《南京市商品房买卖契约》涉嫌伪造、变造，该契约的主要条款内容被随意涂改，单价乘以面积与总价不符，印章也是事后加盖；2、中信银行南京分行、天宇新公司之间系因天宇新公司贷款后逾期无法偿还中信银行南京分行债务，而采取了以房抵债的方法将即将出售给天客公司的诉争房屋以不负责任的方式抵给中信银行南京分行，中信银行南京分行作为专业银行明知对逾期贷款不得采取实物抵债的方法，中信银行南京分行规避国家禁止性规定，与天宇新公司恶意串通虚构房屋买卖合同，且中信银行南京分行作为上市公司关于资产处置的诉讼应当予以公告，让股东知晓，但中信银行南京分行并未向公众告知，证明其对该行为的刻意隐瞒；3、中信银行南京分行与天客公司签订房屋买卖合同合法有效，天客公司的法定代表人已向天宇新公司支付诉争房屋的所有购房款，且从1997年起实际入住、占有并使用诉争房屋至今。综上，请求法院驳回中信银行南京分行的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1995年11月28日，中信银行南京分行（乙方）与天宇新公司（甲方）签订《南京市商品房买卖契约》，约定：甲方将其建设的东宇大厦项目的房屋出售给乙方；上述房屋的综合售价为每平方米4804.92元，价款合计10754858元；本契约签订之日乙方一次性向甲方支付房款美元130万元整，折合人民币1000万元，余款在房屋交付时付清；甲方须于1996年5月31日前将房屋交付给乙方；双方同意交付房屋后三个月内共同到南京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证；本契约经双方签字，并在办理房屋买卖登记后生效。该买卖契约第一条内容为：“房屋坐落于东宇大厦第二十七层、二十八层、二十九层B座……”后其中“东宇大厦第二十七层、二十八层、二十九层”被划去，在“二十九”后面加上了“二十六”。1995年11月30日，该契约经南京市房地产市场管理处鉴证。2004年3月11日，南京市房地产市场管理处在该契约第5页左下角标注：“根据中信实业银行南京分行的契约变更申请报告与南京天宇新股份有限公司的授权书，双方于2004年3月11日前来我处解除第27层、28层的房产买卖关系，仍保留第26层B座的房产买卖关系”，并在该段文字上加盖南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章。
1996年9月25日，天宇新公司（甲方）与天客公司（乙方）签订《南京市外销商品房买卖契约》，约定：乙方向甲方购买正洪街18号东宇大厦18层B、C、F座房屋，房屋价格为3342648元；本契约生效之日起至该房屋正式交付之日前，乙方如转让该房屋，须事前征得甲方同意，并与甲方及受让人签订预售商品房转让契约，甲乙双方及受让人须在预售商品房转让契约签订之日起三十日内，到南京市房地产市场管理处办理预售契约转让登记手续，预售商品房转让契约自登记之日起正式生效，自预售商品房转让契约生效之日起，本契约规定的权利和义务随之转移，甲方不得擅自为乙方办理更名手续；乙方须于1996年10月30日前付房款人民币100万元整，于1997年4月30日前付房款100万元整，于1997年10月30日前付清全部房款，乙方按照上述约定的付款方式将购置该房屋的房款汇入甲方指定的中信实业银行南京分行会计部。1996年10月30日，天客公司法定代表人陆挺向天宇新公司支付正洪街18号18层B座的购房款102万元。1997年4月23日，天宇公司（甲方）与天客文化公司（乙方）签订《协议书》，约定：双方于1996年9月25日签订的《南京市外销商品房买卖契约》中的东宇大厦18层B、C、F座调整为购买B座。乙方已于97年3月与甲方签订了26层A、C座商品房买卖契约，为方便集中使用，双方同意将18层B座调换至26层B座即诉争房屋，并将原已支付的18层房款102万元转作诉争房屋房款；鉴于乙方已经对18层房屋进行装修，且一次性付清房款，本次18层B、C、F调换成诉争房屋的房款总价102万元不变，调换后乙方拥有诉争房屋的面积为248.7平方米。协议签订后，天客公司入住诉争房屋至今。
原审法院另查明，1997年9月24日，南京天宇股份有限公司更名为南京天宇新股份有限公司。1998年7月14日，天客文化公司更名为江苏天客广告传播有限公司。2009年7月16日，江苏天客广告传播有限公司更名为江苏天客贸易有限公司。
原审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中信银行南京分行与天客公司均主张就诉争房屋与天宇新公司存在买卖合同关系，虽然中信银行南京分行签订买卖合同时间先于天客公司，但天客公司已经全额支付房款，并自1997年起实际占有、使用该房屋至今，故中信银行南京分行要求确认诉争房屋归中信银行南京分行所有、天宇新公司将诉争房屋过户至中信银行南京分行名下并交付诉争房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回中信银行股份有限公司南京分行的诉讼请求。一审案件受理费23158元、诉讼保全费5000元，共计28158元由中信银行股份有限公司南京分行负担。
中信银行南京分行不服原审判决，向本院提起上诉称，1、中信银行南京分行向法院提交了《协议》、《公证书》以及《借款借据》，以证实在天宇新公司未能按《协议》约定偿还中信银行南京分行借款130万元美元及利息时，中信银行南京分行有权按《南京市商品房买卖契约》取得涉案房屋产权的事实。但原审法院未对该组证据做出判定，故意忽略、回避关键证据及事实。上述证据的真实性、合法性毋庸置疑。2、原审法院对天客公司与天宇新公司相关交易事实的认定毫无事实依据。天客公司与天宇新公司签订的《南京市外销商品房买卖契约》明确约定协议生效的前提是到南京市房地产市场管理处办理鉴证手续，但该协议并未办理上述鉴证手续，协议依法未生效，不能作为天客公司对涉案房屋主张权利的依据。天客公司并未向天宇新公司支付过任何购房款，其法定代表人陆挺向天宇新公司支付的相关款项，天客公司根本无法证实该笔款项的性质与用途，原审法院认定是涉案房屋的房款没有任何事实依据。天客公司无法提供天宇新公司向其交房等合法占有涉案房屋的依据，天客公司完全是在未经天宇新公司同意情况下强行非法占有，不能因其非法行为获得比中信银行南京分行更多的权利。3、中信银行南京分行早于天客公司与天宇新公司签订购房合同，且从《协议》以及《借款借据》的约定可以看出，因天宇新公司无法归还130万元借款及其利息，中信银行南京分行自1996年10月5日起即有权依据《协议》第2条的约定取得涉案房屋的产权，这一时间也远远早于天客公司与天宇新公司就涉案房屋达成协议的时间，中信银行南京分行更有充足的事实和法律依据取得对涉案房屋的产权。4、天宇新公司已被工商局吊销营业执照，虽一直未办理注销手续，除涉案房产外，再无其他任何财产可供中信银行南京分行追偿，原审法院驳回了中信银行南京分行的全部诉讼请求，意味着中信银行南京分行近百万美元的损失将无法追回，而天客公司却能够坐拥现值巨大的涉案房屋，这样的结果显然有违公平的基本原则。综上，请求依法撤销原判，将本案发回重审或改判支持中信银行南京分行的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由中信银行南京分行承担。
被上诉人天客公司答辩称，中信银行南京分行与天宇新公司签订的商品房买卖契约是无效的，双方应当是借贷关系，实际上是以购房款的名义给天宇公司发放贷款。中信银行南京分行主张在天宇新公司未能偿还借款后取得涉案房屋的产权，没有合同和法律依据。依据南京中信银行提交的证据显示，截至到2012年10月15日，天宇新公司尚欠上诉人借款本息合计2561.38美元。中信银行南京分行以2000多美元的欠款要求取得涉案房屋的产权，侵犯了天客公司的权利，不符合公平公正的原则。天客公司与天宇新公司签订的买卖契约合法有效。从天宇新公司开具的发票以及与天客公司签署的协议看，102万元的购房款支付没有任何问题。天宇新公司将涉案房屋交付给了天客公司，并不存在非法强占的任何情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，中信银行南京分行提出的上诉事实和理由没有法律依据，恳请二审法院维持原审判决。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
另查明，1995年11月22日，中信银行南京分行与天宇新公司签订一份协议，约定：中信银行南京分行贷给天宇新公司130万美元，期限自1995年11月至1996年9月，具体内容另签贷款合同；中信银行南京分行与天宇新公司于1995年11月22日签订南京市商品房买卖契约，以保障中信银行南京分行按期收回天宇新公司借款；贷款到期如果天宇新公司无力归还中信银行南京分行贷款本息，中信银行南京分行有权按商品房买卖契约取得此房产；如天宇新公司按期归还中信银行南京分行贷款，双方签订的南京市商品房买卖契约作废。
本院还查明，2010年10月11日，本院做出（2010）宁商破字第3号民事裁定书，裁定受理江苏华成律师事务所对天宇新公司破产清算申请，本院于2010年11月5日指定江苏东方清算事务所有限公司担任该案的破产管理人，经过破产清算程序，2013年11月19日，本院做出（2010）宁商破字第3-3号民事裁定书，裁定终结破产清算程序，宣告天宇新公司破产。2014年2月21日，管理人依法办理了天宇新公司工商注销登记手续。
本院认为，依照法律规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，因该种以物抵债协议违反法律规定，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债或对所抵之物主张所有权的不予支持。
中信银行南京分行因向天宇新公司发放贷款而与天宇新公司在债务未届清偿期之前，就涉案房屋签订的买卖合同是用以担保其债权的实现，故本案中中信银行南京分行与天宇新公司签订的房屋买卖合同违反法律规定，现中信银行南京分行因此主张涉案房屋归其所有，不符合法律规定，原审法院对其主张不予支持并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费23158元，由上诉人中信银行南京分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年七月二十四日
书记员 林雨虹