湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第255号
上诉人（原审被告）建鑫地产开发有限公司。
法定代表人施朱平，该公司董事长。
委托代理人杨俊。
委托代理人赵金梅。
被上诉人（原审原告）冯湘鄂。
被上诉人（原审原告）文静。
两被上诉人共同委托代理人戴静。
上诉人建鑫地产开发有限公司与被上诉人冯湘鄂、文静商品房预售合同纠纷一案不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月18日受理后，依法组成由审判员陈卫平担任审判长，审判员肖锋、冯海燕参加的合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人建鑫地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）的委托代理人杨俊、赵金梅，被上诉人冯湘鄂、文静及其共同委托代理人文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2012年5月7日，原告冯湘鄂、文静与被告建鑫公司签订了一份编号为20120507A4C6B9094717的《商品房买卖合同》以及一份《合同补充协议》，根据约定，原告购买被告开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号的建鑫国际社区7号楼3单元0403002号房，建筑面积132.43平方米，用途为住宅，商品房总价款为437019元；付款方式为原告于2012年5月7日前将首付款187019元存入指定监管账户，余款250000元于2012年7月7日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。被告应当在2012年12月31日之前将经竣工验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用，如果被告逾期交付超过90天后，则原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金，合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。《合同补充协议》第三条“房产的交付”中写明：预售商品房竣工即“单体验收”合格，合格标准为建设单位组织勘查、设计、施工、监理四家单位并出具合格意见。验收合格后，被告通知原告前来办理交房手续；第五条“商品房交接的补充约定”中规定交房通知由被告用挂号邮件的方式向原告发出，原告应当自收到交房通知之日起15天内前往办理房屋交接手续；第十一条“通知联络的解决办法”中规定被告关于履行合同的各项通知均按照合同中原告提供的通讯地址予以口头或书面方式送达，原告对此均予以认可。合同签订后，原告于2012年5月7日向被告支付了购房首付款187019元。之后，原告又另行支付了30000元首付款，被告于2012年9月29日出具了收到原告首付款217019元的收款凭据。为支付剩余购房款，原告冯湘鄂于2012年9月29日向湘潭市住房公积金管理中心申请贷款，并签订了一份编号为潭房金职贷（2012）年行号（5）第（00602）号的《住房公积金职工住房委托借款合同》，原告文静作为共同借款人在合同上签字，合同约定原告向湘潭市住房公积金管理中心贷款220000元用于购买上述房屋，收款人为建鑫地产开发有限公司资金监管专户，被告作为保证人在合同上盖章，湘潭市住房公积金管理中心于2012年10月10日盖章确认该合同，并于2012年10月26日通过代扣银行发放了220000元贷款。2012年11月12日，被告牵头，组织施工、设计、监理等单位对建鑫国际社区7号楼进行了竣工验收，并均在工程质量竣工验收记录上签字“同意验收”。2013年8月28日，原告委托湖南湘晋律师事务所向被告邮寄了一份编号为（2013）湘晋律民字第0828号的《律师函》，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并办理解约退款等事宜，根据湘潭市韵达快运有限公司的证明，该快件由被告公司员工于2013年8月30日签收。2013年11月1日，被告通过挂号信形式向原告冯湘鄂邮寄了《收房通知书》。之后，原告要求被告退还购房款，协商未果，原告遂起诉至法院。
另查明：因购买被告开发的建鑫国际社区7号楼3单元0403002号房，原告冯湘鄂于2012年7月30日在湘潭市房产局花费了档案出证费40元，原告文静于2012年9月向被告支付了代收工本费1000元。
再查明：原告冯湘鄂于2014年4月24日向湘潭市住房公积金管理中心归还了剩余贷款204053.95元，原告与湘潭市住房公积金管理中心之间的贷款已经一次性还清。
原判认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系双方真实意思表示，真实有效，该合同和协议对双方均具有约束力，原、被告应按约定履行各自义务。原告依据约定支付了购房款，但被告却没有依约在2012年12月31日前交付房屋给原告，被告已构成违约，被告提出其已经电话通知原告前来办理房屋交接手续，是原告自身原因没有前来办理的辩称意见，但被告所提交的证据并不足以证明其已经电话通知，且根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告一直到2013年11月1日才向原告邮寄《收房通知书》，而该时间已经远远超过了合同约定的交房日期，故被告的该辩称意见，不予支持。依据合同约定，被告逾期交房超过90天后，原告有权解除合同，合同约定交房日期为2012年12月31日，被告一直到2013年11月1日才向原告邮寄《收房通知书》，被告逾期交房已经远远超过90天，原告已于2013年8月30日通过邮寄方式向被告送达了《律师函》，通知被告解除合同，行使了单方解除权。根据合同约定，被告应当自原告解除合同通知到达之日也即2013年8月30日起30天内退还全部已付款，但被告没有退还，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告返还购房款437019元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同还约定，被告逾期交付超过90天后，原告解除合同的，被告应当按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金，按照该标准计算出来的违约金为437.019元，原告提出约定的违约金低于造成的损失，应按人民银行同期贷款利率支付的诉请，有事实和法律依据，予以支持，违约金应以437019元购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率从违约之日也即2013年1月1日起计算至判决指定给付之日止。原告还提出要求被告赔偿代收工本费1000元以及档案出证费40元的请求，因该费用系原告在购房过程中实际产生，且有相关票据证明，对该诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、被告建鑫地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯湘鄂、文静购房款437019元并支付违约金（违约金以437019元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年1月1日起计算至判决指定给付之日止）；二、被告建鑫地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯湘鄂、文静代收工本费1000元、档案出证费40元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7870元，减半收取3935元，由被告建鑫地产开发有限公司承担。
宣判后，建鑫公司不服，上诉称：1、原判认定事实不清，上诉人已按合同约定履行了通知交房义务，一审上诉人提交了电话通知被上诉人交房的证据，被上诉人的单方解除权并不成就；2、上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金计算方式是当事人的意思自治，并不存在无效的情形，且被上诉人也未提交证据证明其实际损失，故不能以同期贷款利率为标准计算违约金。综上请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人冯湘鄂、文静答辩称：1、原判认定事实清楚，上诉人提交的证据不能证明其在合同约定时间内履行了通知交房义务，被上诉人有权要求解除合同；2、上诉人与被上诉人合同中对逾期交房的违约金约定过低，被上诉人有权要求人民法院予以调整。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，原判认定的事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
原判认定事实是否清楚。
根据查明的事实，建鑫公司与冯湘鄂、文静2012年5月7日签订的《合同补充协议》第五条“商品房交接的补充约定”中规定交房通知由建鑫公司用挂号邮件的方式向冯湘鄂、文静发出，冯湘鄂、文静应当自收到交房通知之日起15天内前往办理房屋交接手续；第十一条“通知联络的解决办法”中规定建鑫公司关于履行合同的各项通知均按照合同中冯湘鄂、文静提供的通讯地址予以口头或书面方式送达，冯湘鄂、文静对此均予以认可。其中第五条属于单独对交房通知送达方式的约定，其效力高于第十一条对概括性的通知联络方式的约定，且第十一条中约定的是按通讯地址送达而不是联系电话，其次一审建鑫公司提交的单方制作的电话记录及其他业主正常收房的交接单亦不足以证明其已在2012年12月31日前通知冯湘鄂、文静来办理交接手续，原判认定建鑫公司没有按照合同约定履行交房义务构成违约，冯湘鄂、文静有权根据合同约定行使合同解除权正确。建鑫公司称原判认定事实不清，建鑫公司已按照合同约定履行交房义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。
原判处理是否恰当。
本案建鑫公司作为房地产开发企业，应对因其违约造成购房者提出解除合同的违约损失承担责任，虽双方在合同中约定按购房者累计已付款的0.1%支付违约金，但该约定明显低于房地产开发企业违约后无偿占有购房者资金而造成的损失，原判根据冯湘鄂、文静提出要求调整违约金的诉讼请求，作出以已支付的购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的处理恰当。建鑫公司称原判处理不当，应按合同约定计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决审理程序合法，认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7870元，由上诉人建鑫地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 冯海燕
二〇一四年九月四日
代理书记员 刘 欣
附依据法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……”