江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02193号
上诉人（原审原告）宿迁华隆房地产开发有限公司，住所地沭阳县人民中路6号。
法定代表人张明思，该公司董事长。
委托代理人陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周良楼。
委托代理人吴新全，江苏德沛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沭阳县建筑安装工程有限公司，住所地沭阳县北京北路1-003号。
诉讼代表人宿迁天恒会计师事务所有限公司，系该公司破产管理人。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人周新权，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人宿迁华隆房地产开发有限公司（下简称华隆公司）因与被上诉人周良楼、沭阳县建筑安装工程有限公司（下简称建安公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：华隆公司为沭阳县康盛花园小区的开发单位，华隆公司将康盛花园发包给建安公司承建。2008年8月16日，华隆公司与建安公司签订沭阳康盛花园小区工程项目工程承包补充合同，其中工程款支付及其他部分约定：“工程款均以康盛花园小区住宅房抵充，从1#楼第一单元三层开始抵，按顺序从东到西，从低层到高层抵充。抵充价格按物价局核定均价下浮4%结算，结算时施工单位要出具相同数额的建安发票。甲、乙双方的售房单价不得低于冲抵工程款房价每平米20元。1、每栋一层主体完工，返还每栋工程全部保证金。2、全部工程三层主体完工，以住房抵工程总价的12%。3、全部工程六层主体完工，以住房再抵工程总价的12%。4、全部工程九层主体完工，以住房再抵工程总价的12%。5、全部工程十二层主体完工，以住房再抵工程总价的12%。6、全部工程主体封顶，以住房再低工程总价的12%。7、全部工程内外粉刷完工，以住房再抵工程总价的5%。8、全部工程内外装饰完工、安装工程完工，再抵工程总价的5%。9、工程竣工验收合格后，施工单位办理完所有工程资料合格手续，并将资料交给甲方后，抵工程总价的25%。10、余下的工程总造价的5%工程款按国家有关保修规定，期满后再拨付给乙方，是以商品房抵款还是付现金，由甲方决定。11、住宅抵充工程款时，暂定工程造价为1000元／平方米，实际工程造价按实结算”。
2010年2月10日，周良楼领取康盛花园房号确认单，约定康盛花园3号楼0403室房屋总价207089元，华隆公司的销售管理人员张艳在置业顾问处签名，建安公司项目经理咸明军在主管签字处签名。2010年7月16日，建安公司向康盛花园小区销售部发签订房屋合同确认通知，载明房源所有人同意按房号确认单的价格销售房屋，请销售部办理签订房屋买卖合同的内容。华隆公司的销售管理人员张艳在签收人处签名。现周良楼已装修入住。后华隆公司向原审法院起诉，请求判令：1、周良楼搬出华隆公司房屋，将房屋交还华隆公司；2、周良楼、建安公司共同赔偿华隆公司经济损失30000元。
原审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。华隆公司与建安公司签订补充合同，约定华隆公司支付工程款的方式是以康盛花园小区住宅房抵充，周良楼的房号确认单中有华隆公司销售管理人员的签名，建安公司发给康盛花园的通知中华隆公司的销售管理人员也签名确认。对建安公司将涉案房屋出售给周良楼，华隆公司是知情并认可的。应当认定华隆公司与周良楼之间的买卖合同关系成立，涉案房屋已实际交付给周良楼，周良楼对涉案房屋的占有、使用有合同依据。即使在后来的华隆公司与建安公司的结算中，华隆公司无需再抵房给建安公司，也不影响华隆公司认可情形下原售房行为。华隆公司要求周良楼搬出涉案房屋并赔偿经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。对上述涉案房屋的价款，华隆公司可与周良楼按房号确认单的价格进行结算后，向应付价款人员主张房款。遂判决：驳回宿迁华隆房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由宿迁华隆房地产开发有限公司负担。
原审判决宣判后，华隆公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：原审虽然认定周良楼“领取”康盛花园确认单，但没有查明其是从谁手中领取以及和谁协商，故原审认定双方存在商品房买卖合同关系错误。原审认定张艳为华隆公司的管理人员缺乏依据，即使张艳为华隆公司员工，其也不能代表公司订立商品房买卖合同，而且华隆公司也从未收到过本案的房屋销售合同通知，作为销售公司的天祥公司也未收到该通知。再则，即使华隆公司收到该通知，也要在华隆公司、建安公司就该房屋的工程款达成一致结算意见后，双方签订书面的确认书才可以办理房屋冲抵工程款的法定手续，若华隆公司不欠工程款，或者未到付款时间，华隆公司不会和建安公司指定的人员签订商品房买卖合同。另外，原审中对“谁交付房屋”以及“周良楼支付多少购房款”均未查明。此外，原审法院适用法律错误，混淆合同关系成立和合同履行的概念，错误认定“周良楼与华隆公司成立商品房买卖合同关系”以及“涉案房屋已经交付给周良楼”的事实。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：1、周良楼搬离位于沭阳县沭城街道康盛花园3号楼1单元403室；2、周良楼、建安公司共同赔偿华隆公司经济损失30000元。
被上诉人周良楼答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人建安公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
关于原审查明事实，周良楼、建安公司无异议，华隆公司除对“2010年2月10日，周良楼领取康盛花园房号确认单，约定康盛花园3号楼0403室房屋总价207089元，华隆公司的销售管理人员张艳在置业顾问处签名，建安公司项目经理咸明军在主管签字处签名。2010年7月16日，建安公司向康盛花园小区销售部发签订房屋合同确认通知，载明房源所有人同意按房号确认单的价格销售房屋，请销售部办理签订房屋买卖合同的内容。华隆公司的销售管理人员张艳在签收人处签名。现周良楼已装修入住。”有异议，对其它事实无异议。对双方当事人均无异议的事实认定，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、华隆公司、周良楼之间是否成立商品房买卖合同关系。2、华隆公司请求周良楼搬出讼争房屋应否支持。3、华隆公司请求周良楼、建安公司共同赔偿30000元应否支持。4、原审适用法律是否错误。
关于第一争议焦点，华隆公司主张其没有与周良楼成立商品房买卖合同关系，向本院提供张艳的社会养老保险手册一份。旨在证明：张艳是沭阳县旅游客运有限公司的员工，不是华隆公司职工。对此，周良楼的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关，因为同一个人可以在不同的单位工作。建安公司质证意见为：对真实性无异议，该养老保险手册登记的“张艳”与确认单上的“张艳”是否为同一人无法确认；另外华隆公司原审已经认可张艳是其员工。
周良楼主张其与华隆公司成立商品房买卖合同关系，向本院提供下列收据。
1、照片六张、光盘一份、紫金花园中质量验收记录。旨在证明：张艳在沭阳县紫金花园售楼部担任销售人员，而紫金花园是由华隆公司开发；
2、王玉广和吴春生的房产证、房号确认单各一份。旨在证明：张艳是履行职务行为；
3、判决书一份。旨在证明：紫金花园小区是由华隆公司开发的。对此，华隆公司质证意见为：照片的真实性认可，但与本案无关；录音内容不能确认，且与本案无关；房产证真实性认可，房号确认单因是复印件不予认可；质量验收记录与本案无关；判决书无印章，真实性无法确认。建安公司未发表质证意见。
本院认证意见为：社会养老保险手册登记为张艳，但并不能证明张艳不是华隆公司员工，故与本案无关；照片、录音内容、房产证、房号确认单、质量验收记录、判决书并不能证明周良楼与华隆公司成立商品房买卖合同，也不能证明周良楼合法占有房屋，故与本案无关。
本院认为：华隆公司与建安公司签订的《沭阳康盛花园小区项目工程承包补充合同》约定“工程款支付及其他：工程款均以康盛花园小区住宅房冲抵，从1号楼第一单元三层开始抵，按顺序从东向西，从底层到高层抵充”，就该约定内容宜解释为：华隆公司用其开发的房屋抵销其欠建安公司的工程款债务。就涉案房屋，因双方经结算工程款华隆公司目前无需再交付给房屋抵欠建安公司工程款，且华隆公司、建安公司也约定质保期届满后质保金由华隆公司拨付给建安公司，是以商品房抵款还是给付现金，由华隆公司决定。由于工程质保期尚未届满，且华隆公司不同意将该房屋出售给建安公司，建安公司主张以质保金冲抵该房屋被本院及江苏省高级人民法院的生效判决确认不予支持。故建安公司无权将涉案房屋出售给周良楼。至于周良楼提供的签订房屋合同确认通知、房号确认单上面有“张艳”字样，周良楼称是华隆公司销售人员张艳签名，表明华隆公司与周良楼之间成立商品房买卖合同。对此，华隆公司否认张艳为其公司销售人员，并称张艳也无权代表华隆公司。即使认定张艳代理华隆公司签名，该房号确认单也只能表明华隆公司同意将该房抵给建安公司，并由建安公司指定买房人周良楼，双方仅成立抵房意向。由于周良楼并未按华隆公司要求支付购房款以及签订《商品房买卖合同》，故周良楼与华隆公司之间不成立商品房买卖合同关系。
关于第二争议焦点。华隆公司为支持其主张，向本院提供下列证据。
1、入住通知单的样本一份。旨在证明：入住康盛花园小区的流程是：由华隆公司出具入住通知单给物业管理公司，然后由物业管理公司向业主发放钥匙；
2、韩树年的入住通知单、商品房上房结算单、商品房买卖合同、购房发票各一份。旨在证明：业主入住康盛花园小区的流程是：双方先协商签订商品房买卖合同，由购买方和华隆公司进行上房结算，签订上房结算单后，由华隆公司签发入住通知单通知物业管理公司交付钥匙，房屋购买人据此才可以合法接收房屋入住，故周良楼对讼争房屋是非法占有。
3、讼争房屋的钥匙。旨在证明：周良楼对讼争房屋的占有是非法占有。
对此，周良楼质证意见为：对入住通知单的真实性及入住房屋手续的必要性不予认可，因为周良楼在上房时候不需要该单据。建安公司质证意见为：对入住通知单的真实性及入住房屋手续的必要性不予认可，因为周良楼在上房时候不需要该单据，由于华隆公司的管理疏忽，华隆公司的过错不能推定周良楼是非法占有。
本院认证意见为：入住通知单及韩树年的入住通知单、商品房上房结算单、商品房买卖合同、发票、钥匙可以印证业主入住房屋履行的相关手续，对该证据本院予以采信。
本院认为：无权占有不动产，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。涉案房屋系华隆公司开发建设，周良楼没有履行业主入住房屋的相关手续，且周良楼也不能证明其进入该房的合法性，故其占有并无法律或合同依据，系无权占有。因周良楼的无权占有，致使涉案房屋不能出售，从而妨害了华隆公司对涉案房屋物权的行使，故华隆公司请求周良楼搬离涉案房屋并将该房屋返还应予支持。
关于第三争议焦点。本院认为，华隆公司本案中虽然主张赔偿损失30000元，但并未就其主张的损失提供证据证明，故原审未予支持华隆公司该诉讼主张并无不当。
关于第四争议焦点，因本案中华隆公司与周良楼并未成立商品房买卖合同，故双方不存在商品房买卖合同的履行问题。因周良楼是非法进入房屋，故周良楼也不存在“入住”的事实。原审认定“华隆公司与周良楼成立商品房买卖合同”、“入住”系事实认定错误，导致法律适用错误。
综上，上诉人华隆公司因二审中提供新的证据致原审认定的部分事实有误，法律适用不当，上诉人华隆公司的部分上诉理由成立，其部分请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭民初字第1717号民事判决；
二、周良楼于本判决生效之日起十五日内搬出沭阳县沭城街道康盛花园3号楼1单元403室房屋，将该房屋返还给宿迁华隆房地产开发有限公司；
三、驳回宿迁华隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
原审案件受理费630元，减半收取315元，二审案件受理费630元，均由被上诉人周良楼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 安国玉
第1页／共10页