山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第886号
上诉人（原审被告）青州盛宇置业有限公司。
法定代表人鲁效康，董事长。
委托代理人王奇标，山东万舜律师事务所律师。
委托代理人王广书，男，1957年10月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘国梁，无业。
委托代理人卜祥鸿，山东九州天衡律师事务所律师。
上诉人青州盛宇置业有限公司（以下简称盛宇公司）因与被上诉人刘国梁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2013）青法民初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，青州市旗风居小区系盛宇公司开发建设。建设过程中，案外人张玉杰为盛宇公司供应建筑材料，盛宇公司共欠张玉杰建筑材料款391884元未付，双方协商以旗风居小区14号楼2单元501室房屋抵顶欠款，并签订了认购协议。此后，刘国梁与张玉杰于2012年12月8日签订房屋买卖合同一份，约定刘国梁以385000元的价格购买上述房屋，同时约定2013年3月1日（农历正月二十日）到旗风居小区售楼处办理更名手续。2013年1月19日，张玉杰向刘国梁出具收到“房屋订金”20000元的收条一份。2013年3月25日，刘国梁与盛宇公司签订认购协议书一份，约定：认购房屋为“旗风居小区14号楼2单元501室，建筑面积118.53平方米”，“优惠后房屋总价331884元”，“地下车位：编号178号，价款6万元”，“合计总价款391884元”，“本协议签订时，乙方（刘国梁）已缴纳定金391884元；本认购协议签订时，乙方已缴纳的391884元订金自动转为购房定金”。同日，盛宇公司向刘国梁出具预收房款391884元的收款收据一份，刘国梁同时向盛宇公司交纳公共维修基金6710元。后刘国梁以涉案房屋未取得预售许可证为由与盛宇公司协商，因双方未达成一致意见未果。
同时查明，盛宇公司开发的旗风居小区项目已于2010年取得建设用地规划许可证，2011年取得房地产开发经营权证、建设工程规划许可证，2011年5月6日取得国有土地使用权证，2012年1月10日取得建筑工程施工许可证；其中，14号楼（原C4#楼）于2012年5月18日取得青房注字第2012049号商品房预（销）售许可证，建筑面积3355.96平方米，共四层，20套，其中第四层与阁楼为复式结构。2013年6月17日，盛宇公司向青州市城市建设投资有限公司提出申请，以建筑面积过大，出售困难，资金积压为由，申请将复式结构变更为两个标准层（共计五层），将复式结构中的阁楼层调整为标准层单独办理确权手续出售。6月19日，青州市基础设施建设投资管理中心将上述申请向青州市人民政府转报请示。青州市人民政府于6月20日要求青州市规划局提出意见。6月27日，青州市规划局发文提出意见，拟同意将阁楼层调整为标准层。6月30日青州市人民政府主要领导批示同意规划局意见。在本案诉讼过程中，青州市房地产管理局于2013年8月29日作出青房复字（2013）18号《关于变更青州盛宇置业有限公司开发的旗风居7-11号（原C10-C6）、13-17号（原C5-C1）楼预售许可证的批复》，同意盛宇公司开发的7-11号楼、13-16号楼的房屋销售面积和套数进行变更，预售许可证其他证载内容不变。
二审中，盛宇公司提交青州市房地产管理局于2012年5月18日颁发的、编号为青房注字第2012049号商品房预售许可证复印件一份，载明旗风居东区14#（原C4#楼）房屋总建筑面积为3757.58平方米，共25套（含阁楼5套），盛宇公司称此许可证系原始的许可证，原件在青州市房管局，原审中提交的20套的预售许可证是2012年8月份发的。刘国梁对该复印件真实性有异议，称盛宇公司应提交原件，且该复印件与原审中的证据矛盾。
另查明，本案在审理过程中，刘国梁于2013年10月11日向提出申请，要求对涉案房屋的市场价值进行评估。同年12月24日，刘国梁自愿撤回了上述评估申请。
上述事实，有房屋买卖合同、收条、认购协议书、收款收据、现场照片、房地产开发经营权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、关于调整旗风居阁楼层的申请、关于转报《青州盛宇置业有限公司关于调整旗风居阁楼层的申请》的请示、关于青州盛宇置业有限公司调整旗风居小区各楼层的意见、青州市人民政府办公室文件批办单、关于变更青州盛宇置业有限公司开发的旗风居7-11号（原C10-C6）、13-17号（原C5-C1）楼预售许可证的批复、当事人陈述及庭审笔录等在案为证，足以认定。
原审法院认为，案外人张玉杰以抵顶建筑材料款的方式购买盛宇公司开发建设的旗风居小区14号楼2单元501室房屋后，又将该房转售刘国梁，此后，刘国梁与盛宇公司签订的认购协议书具备了房屋面积、价款的确定方式、总价款等商品房买卖合同的主要内容，刘国梁已经履行了全部合同义务，盛宇公司也向刘国梁出具了全额收取房款391884元的收款收据，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上述认购协议书因具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，盛宇公司开发建设的旗风居小区14号楼虽已在2012年5月18日取得青房注字第2012049号商品房预（销）售许可证，但根据原规划设计，2单元501室仅是401室房屋的阁楼，以复式结构存在，本身不具备单独销售的条件。盛宇公司在2013年6月17日向青州市城市建设投资有限公司提出申请，要求将复式结构变更为两个标准层，将复式结构中的阁楼层调整为标准层单独办理确权手续出售，并最终在本案诉讼过程中于同年8月29日获得青州市房地产管局的批准，对原商品房预售许可证进行了变更，但刘国梁、盛宇公司签订认购协议书时该申请、批复等尚不存在，故应认定在认购协议书成立时，旗风居小区14号楼2单元501室房屋未取得商品房预售许可证明，该认购协议书应为无效合同。刘国梁请求确认认购协议书无效的诉讼请求，依法应予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，因盛宇公司在与刘国梁签订认购协议书时并未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，至刘国梁提起本案诉讼时，仍未取得上述许可，可以认定其在签订认购协议书时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，据此，盛宇公司应向刘国梁返还已付购房款及利息并赔偿损失，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据盛宇公司向刘国梁出具的预收房款收款收据记载，盛宇公司于2013年3月25日收取了刘国梁从张玉杰建筑材料款转换而来的购房款391884元，庭审中，刘国梁陈述称实际支付张玉杰购房款380000元，因上述数额的认定涉及案外人张玉杰的利益，张玉杰作为本案原第三人也未到庭陈述相关案件事实，故对上述数额在本案中暂不予认定，刘国梁与张玉杰之间关于房款交付的事实，本案不予涉及。但盛宇公司对刘国梁提交的收款收据并无异议，庭审中也认可房款391884元已全部收讫，刘国梁主张的已交购房款380000元并未超出上述数额，故刘国梁在本案中要求盛宇公司返还购房款380000元及利息，并赔偿损失的合理诉讼请求与法不悖，应予支持。旗风居小区14号楼在2012年5月18日即已取得商品房预售许可证，只是该预售许可证中501室是作为401室房屋的阁楼而存在，不具备单独销售的条件，但这毕竟与自始没有取得预售许可证明而恶意隐瞒事实的情况不同；从盛宇公司与刘国梁签订认购协议书的行为可以推知，盛宇公司的本意应为在认购协议书签订后再与刘国梁签订正式的商品房买卖合同，而并无隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证明事实的主观故意；而且在本案诉讼过程中，盛宇公司也已就涉案房屋的单独销售问题获得了房管部门的批准；据此，为体现公平、诚信的民法原则，酌定盛宇公司应承担刘国梁已付购房款20%的赔偿责任，计款76000元；对刘国梁该项诉讼请求中的超出部分，不予支持。盛宇公司收取刘国梁缴纳的公共维修基金系基于双方商品房买卖合同关系的存在，现该合同已确认为无效合同，相应款项盛宇公司理应退还。刘国梁另主张在签订认购协议书时还向盛宇公司缴纳了太阳能安装费2380元、垃圾清理费200元、装修保证金500元，并提交收款收据三份予以佐证，经质证，盛宇公司对此不予认可，且上述收款收据中也未加盖盛宇公司公司印章或由相关部门工作人员签字，故无法认定以上费用确由盛宇公司收取，对刘国梁要求盛宇公司返还上述费用的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第（一）项之规定，判决如下：一、确认刘国梁与青州盛宇置业有限公司于2013年3月25日就旗风居小区14号楼2单元501室房屋签订的认购协议书无效；二、青州盛宇置业有限公司返还刘国梁购房款380000元及利息（自2013年3月25日至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算），公共维修基金6710元，赔偿损失76000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回刘国梁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11398元，由刘国梁负担4549元，青州盛宇置业有限公司负担6849元；诉讼保全费2969元，由青州盛宇置业有限公司负担。
宣判后，上诉人盛宇公司不服原审判决，上诉称：盛宇公司自2012年5月18日取得了旗风居东区14号楼（原C4号楼）的商品房预售许可证，编号为：青房注字第2012049号，房屋建筑面积为3757.58平方米，共25套，含阁楼5套，刘国梁购买的是5套阁楼中的其中一套。后只是为了阁楼能够单独办理确权，经主管部门批准将阁楼调整为标准层单独出售，这样该阁楼可单独办理确权手续。盛宇公司在向刘国梁出售房屋时，所出售的房屋（阁楼）已取得预售许可证，未违反法律的强制性规定，原审认定盛宇公司与刘国梁签订的合同无效，属认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判驳回刘国梁的诉讼请求。
被上诉人刘国梁答辩称：2012年5月18日上诉人取得的预售许可证建筑面积为3355.96平方米，四层20套，其中第四层与阁楼层为复式结构，此时阁楼层不能作为独立的商品房单独出售。直至2013年8月29日，主管部门对上诉人开发的旗风居7-11号楼，13-16号楼的房屋销售面积和套数进行了变更，上诉人才取得了涉案阁楼的预售许可。原审认定涉案认购协议书无效，但并未严格按照规定判令上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，而仅判决上诉人承担20%的责任，该赔偿不足以弥补因房价上涨给答辩人造成的损失。
本院认为，盛宇公司原审中提交了2012年5月18日青州市房地产管理局颁发的编号为青房注字第2012049号商品房预售许可证，二审中又提交了编号为青房注字第2012049号商品房预售许可证复印件，两份商品房预售许可证的颁发机关、颁发日期、编号房屋座落地点相同，但房屋总建筑面积及套数不同，且刘国梁对二审中盛宇公司提交的商品房预售许可证复印件真实性不予认可，盛宇公司未能提供证据原件，且对两份编号相同的证件内容不同未能作出合理解释，盛宇公司所称的原审提交的许可证系2012年8月颁发亦与事实不符，故对二审中盛宇公司提交的商品房预售许可证复印件不予采信。原审中盛宇公司提交的商品房预售许可证明确载明销售面积为2255.96平方米，共20套，结合2013年8月29日青州市房地产管理局对预售许可证变更的批复意见，可以认定2012年5月18日的预售许可证并未包括5套阁楼，5套阁楼系于2013年8月29日经批准进行预售的，原审据此认定双方签订的认购协议书无效并无不当，应予维持。盛宇公司关于双方签订认购协议时已取得商品房预售许可证，认购协议书有效上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11398元，由上诉人青州盛宇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王新艳