江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7094号
上诉人（原审原告）芦道仕，男，1963年4月29日生，汉族，无业。
上诉人（原审原告）黄冰，女，1963年11月8日生，汉族。
上诉人（原审原告）芦永诚，男，1985年4月18日生，汉族，无业。
上述两上诉人共同委托代理人芦道仕，男，1963年4月29日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）南京城开万泰房地产开发有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路198号龙池翠洲花园。
法定代表人曹伟，该公司董事长。
委托代理人崔雅琴、尹艳，江苏君远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京腾泰房地产开发有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路198号龙池翠洲花园。
法定代表人刘一鸣，该公司总经理。
上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚、南京城开万泰房地产开发有限公司（以下简称城开万泰公司）与被上诉人南京腾泰房地产开发有限公司（以下简称腾泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六程民初字第102号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
芦道仕、黄冰、芦永诚原审诉称，我方于2009年5月29日从开发商腾泰公司购买了位于南京市六合区龙池翠洲小区6幢2单元604室房屋一套，并于2009年8月5日付清房款296000元。2009年7月1日我方请南京电视台验房在线老卢对该房屋进行质量检验，开发商腾泰公司认可验房报告书所列的质量问题并进行整改。2009年9月11日开始，开发商腾泰公司孔经理和工人对房屋进行维修并出具保证书。2009年中旬，开发商腾泰公司维修房屋时将涉案房屋的楼下即504室的屋顶及装修造成了损害，504室业主王福军遂制止我方家进行维修，且王福军与被告进行了诉讼。涉案房屋经过多次反复维修导致被告在2013年12月27日才将房屋交付给我方。我方认为被告延迟交付房屋导致其多年在外租房居住造成损失，因此主张被告赔偿我方用于租房而产生的房租150000元。
腾泰公司原审未做答辩。
城开万泰公司原审辩称，一、腾泰公司、城开万泰公司早在2009年8月左右，即对方办理涉案房屋权属证书前就已经将房屋交付给对方，不存在未交房的情形。理由是1、涉案房屋为现房销售，在对方签订《商品房买卖合同》时就已经具备交付条件。2、我方在对方付清房款后至其办理房屋产权证书之间，即2009年8月已经向对方交付房屋。二、我方已经及时履行了维修义务，不存在任何违约行为。理由是1、虽然双方约定对方购房时了解并认可房屋现状，但2009年9月11日对方提出房屋需要维修时，我方仍然给予了免费的维修服务。3、对于对方2011年11月3日提出的房屋出现空鼓等问题，是由于对方未在2009年9月维修后及时入住并将房屋空置两年多导致的，且我方已经没有保修义务，但是出于对业主的考虑，我方仍然予以了免费的维修。4、我方与对方楼下邻居王福军案件的争议与本案无关，因为在2009年9月20日涉案房屋已经可以入住但对方将其空置。综上，请求法庭驳回芦道仕、黄冰、芦永诚的诉讼请求。
原审法院经审理查明：
（一）2009年5月29日，芦道仕、黄冰、芦永诚腾泰公司签订了《商品房买卖契约》，购买了坐落于南京市六合区经济开发区龙池翠洲小区6幢2单元604室房屋，同年8月5日，芦道仕、黄冰、芦永诚付清房款，同月办理了涉案房屋的产权证书。但芦道仕、黄冰、芦永诚提出由于房屋有质量问题遂未领取房屋钥匙并要求被告予以维修。2009年9月11日至9月20日，被告对涉案房屋进行了维修，维修后，被告于2009年11月15日、2010年5月31日、两次向芦道仕、黄冰、芦永诚发出入住通知书，芦道仕、黄冰、芦永诚均未入住。2011年11月3日被告第三次向芦道仕、黄冰、芦永诚发出入住通知书，芦道仕、黄冰、芦永诚提出房屋有质量问题，遂再次要求被告进行维修。由于涉案房屋的维修与其楼下邻居的房屋有其他纠纷，因此本次维修一直到2013年12月26日才完成，2013年12月27日芦道仕、黄冰、芦永诚才正式领取钥匙。
（二）双方《商品房买卖契约》中：第十条第二款约定，若乙方（本案原告）在上述书面通知（入住通知书）送达之日起15天内未对房屋进行验收的，甲方（本案被告）按每天10元向乙方（本案原告）收取房屋管理费；该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。附件7付款方式及时间第四条约定，款清交房。附件8保修范围及期限第7条约定，地面空鼓开裂、大面积起砂，保修期1年。附件10补充协议第12条约定，该房屋已经竣工，具备交付条件，乙方（本案原告）已到现场勘察过，对房屋的现状没有任何异议……。
（三）涉案房屋为毛坯房，面积为100.04平方米，其所在小区龙池翠洲在2015年5月时，100平方米左右房屋租金大约为900-1000元。
（四）2007年年底，南京腾泰房地产开发有限公司分立为本案腾泰公司和城开万泰公司，在分立协议第五条中约定，腾泰公司承继腾泰花苑项目所有债权债务；城开万泰公司承继龙池翠洲项目所有债权债务。本案涉案房屋属于龙池翠洲项目。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖契约》、2009年11月15日、2010年5月31日入住通知书，2011年11月3日交房通知单、2011年11月3日业主验房表、工作笔录等证据在卷佐证，原审法院予以认定。
原审法院认为：（一）关于芦道仕、黄冰、芦永诚在本案中产生的损失是由于涉案房屋未按约定时间交付还是由于质量问题违约而导致的。涉案房屋是现房销售，双方签订《商品房买卖契约》中也约定款清交房，原告于2009年8月5日付清购房款，芦道仕、黄冰、芦永诚也在同月办理了涉案房屋产权登记手续，是涉案房屋的实际产权人。故本案涉案房屋应当已经按约交付。
芦道仕、黄冰、芦永诚在2009年7月1日验房后发现房屋存在室内墙体6处开裂6处空鼓、室内天棚30处起皮、室内地面地平多处空鼓等大量质量问题，虽然双方《商品房买卖契约》附件10补充协议第12条约定“该房屋已经竣工，具备交付条件，乙方（本案原告）已到现场勘察过，对房屋的现状没有任何异议”，但是自2009年5月26日双方签署《商品房买卖契约》至芦道仕、黄冰、芦永诚验房发现房屋有多处质量问题仅仅过去35天，说明在双方签约时，房屋质量问题已经存在，芦道仕、黄冰、芦永诚作为没有专业知识的普通购房人未能在签约时发现房屋所存在的质量问题，因此，原审法院认为对于涉案房屋的质量问题被告不能免责。综上，本案中芦道仕、黄冰、芦永诚产生的损失应当是由于房屋质量问题而导致的。
（二）根据双方《商品房买卖契约》约定，买房人在收到入住书面通知后15日内未对房屋进行验收的，房屋的损毁、灭失风险由买房人承担。2009年9月被告对涉案房屋维修后，于2009年11月15日和2010年5月31日两次通知芦道仕、黄冰、芦永诚入住，芦道仕、黄冰、芦永诚在收到通知后均未进行验房，被告按约履行了通知入住义务，芦道仕、黄冰、芦永诚未及时领受也未及时提出异议。因此，根据双方的约定，原审法院认为，涉案房屋在2009年11月15日以后因空置而产生的质量风险应由芦道仕、黄冰、芦永诚承担。
（三）关于芦道仕、黄冰、芦永诚的损失。涉案房屋在2009年7月1日起发现质量问题，然后由被告为芦道仕、黄冰、芦永诚进行维修，直至2009年11月15日被告通知芦道仕、黄冰、芦永诚入住，在此期间芦道仕、黄冰、芦永诚的损失可以参照涉案房屋周边租金价格计算4个半月。经原审法院调查了解，2015年4月涉案房屋所在小区100平方米左右房屋租金为每月900元至1000元。考虑到2009年龙池翠洲小区有大量拆迁安置人员租住房屋以及涉案房屋为毛坯房等因素，因此原审法院酌定涉案房屋在2009年下半年租金为每月900元，合计损失4050元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京腾泰房地产开发有限公司与南京城开万泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内连带给付芦道仕、黄冰、芦永诚4050元；二、驳回芦道仕、黄冰、芦永诚的其他诉讼请求。一审案件受理费1826元，由芦道仕、黄冰、芦永诚负担1000元，南京腾泰房地产开发有限公司与南京城开万泰房地产开发有限公司负担826元。
上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，原审判决认定事实不清，判决有失公正。原审认定滕泰公司2009年11月15日发出入住通知书时视为房屋交付是错误的。该通知书无经办人签名，更无滕泰公司公章，事实证明是滕泰公司通知购房者办理交接房屋手续的一种告知书。2011年11月3日，我方领取到万泰公司的“交房通知书”，并与物业公司共同验房，发现2009年7月1日电视台验房师出具的验房报告书上的质量问题依然存在，城开万泰公司承诺修好后再交房。期间开发商多次派人对涉案房屋进行维修，直到2013年12月27日我方才拿到房屋的钥匙、水电卡等。因此，从2009年5月29日我方购买房屋到2013年12月27日对方交付房屋，开发商一直在修房，其应赔偿我方损失15万元。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人城开万泰公司、滕泰公司承担本案的诉讼费用。
上诉人城开万泰公司不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，原审认定事实不清。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定“该房屋已经竣工，具备交付条件，乙方已到现场勘察过，对房屋现状没有任何异议”，涉案房屋为现房销售，对方签订合同前已经实地勘察过，对房屋的现状认可，并且我方不存在延期交付的情况，故我方不应承担其损失。综上，上诉人城开万泰公司请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回芦道仕、黄冰、芦永诚的原审诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。
被上诉人滕泰公司未答辩。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚与腾泰公司于2009年5月29日签订的《商品房买卖契约》系双方当事人真实意思表示，该内容合法有效，双方均应按照合同约定履行。涉案房屋系现房销售，已具备交付条件，按合同约定款清交房。本案中，芦道仕、黄冰、芦永诚于2009年8月5日已付清房款，但因涉案房屋于同年7月1日就出现质量瑕疵问题，滕泰公司作为涉案房屋出卖人，在保修期内，应当承担修复责任，并在修复期间造成上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚不能正常使用房屋的损失亦应由其承担。因滕泰公司对涉案房屋进行维修后，于2009年11月15日向芦道仕、黄冰、芦永诚发出入住通知书，上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚收到入住通知书后并未提出异议，故原审法院判令腾泰公司、城开万泰公司赔偿维修房屋期间按同地段同类房屋租金标准计算至11月15日止的损失，并无不当。上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚主张计算至2013年12月27日止的租金损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1826元，由上诉人芦道仕、黄冰、芦永诚负担913元，南京城开万泰房地产开发有限公司负担913元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一六年一月十二日
书 记 员 罗程允