天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0111民初8418号
原告：刘甜，女，1990年1月17日出生，汉族，住天津市西青区。
公民身份号码:。
委托诉讼代理人：刘淑霞，天津击水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王媛，天津击水律师事务所律师。
被告：牛桐，男，1981年8月5日出生，汉族，住所天津市红桥区。
公民身份号码:。
被告：天津迅航宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区大寺镇诚康园21-05-1。
组织机构代码：30065684-5。
法定代表人：李荣宝，执行董事。
委托诉讼代理人：杨博勋，男，1990年9月4日出生，汉族，天津迅航宝业房地产经纪有限公司职员，住天津市津南区。
公民身份号码：。
原告刘甜与被告牛桐、天津迅航宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘淑霞、王媛，被告牛桐、被告天津迅航宝业房地产经纪有限公司（以下简称迅航地产公司）委托诉讼代理人杨博勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月9日，原、被告三方签订了合同编号为TJXHM-0200381的《房产交易合同》约定：原告以140万元价格购买被告牛桐名下坐落于天津市西青区梨双公路与津港公路交口万和花苑19-2-101号房屋一套，建筑面积91.07平方米，原告应于2016年3月9日交付被告牛桐购房定金40万元。合同签订后，原告依约向被告牛桐交付了定金40万元，并向被告迅航地产公司交付了中介费28000元，且原、被告三方于2016年3月22日对上述房屋进行了交接。因原告购买上述房屋作为婚房使用，故合同签订后原告即对上述房屋进行了装修，支付了装修费，并根据上述房屋的结构专门定制了家俬，共计支付20余万元，且已经入住至今。2016年10月25日，被告牛桐通过被告迅航地产公司向原告明确表示不再出售上述房屋，同时表示若原告仍想购买，需支付购房款300万元。被告牛桐以自己的行为表明不履行合同义务，原告可以在履行期限届满之前要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1、被告牛桐继续履行《房产交易合同》，并办理房屋过户手续；2、被告天津迅航宝业房地产经纪有限公司继续履行协助义务；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告牛桐辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年3月，被告迅航地产公司与被告牛桐联系，并多次询问诉争房屋是否出租或出售，迅航地产公司工作人员罗杰在2016年3月8日左右通知被告牛桐，案外人李少波有意向购买诉争房屋，约被告牛桐到迅航地产公司面谈，牛桐、罗杰、李少波及店长张义见面后，李少波以购买诉争房屋为由，要求与被告签订《房产交易合同》，但被告发现所签订的合同并非房产交易合同，而是《房屋销售代理合同》，李少波本人不具备房屋中介资质，迅航地产公司隐瞒事实，要求被告与李少波签订《房屋销售代理合同》，被告与原告刘甜的房屋交易中，迅航地产公司违背了公平真实的交易原则，向被告隐瞒了真实的买方信息，以能快速销售诉争房屋帮被告拿到定金为由，且迅航地产公司向被告提出迅航公司能够与真实的买主协商定金金额的问题，迅航地产公司以经济利益为诱饵，诱骗被告签订《房产交易合同》，故被告认为《房产交易合同》合同无效。
被告迅航地产辩称，同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年3月4日，被告牛桐与案外人李少波签订《委托书》载明：“今本人李少波与牛桐经天津迅航宝业房地产经纪有限公司介绍，签署牛桐名下位于天津市西青区梨双路与津港公路交口万和花苑19-2-101房产的委托协议，应双方要求达成一致具体事项如下：1、李少波于签署该协议后交付牛桐委托诚意金人民币肆拾万元整；2、同意李少波以牛桐名义对外出售此房屋，售价不得低于人民币壹佰肆拾万元整（1400000元）的基础售价（以下简称基础售价）；3、李少波在销售过程中找到买方，牛桐应无条件配合李少波签署正式居间合同并配合办理房管局相关打协议、进件手续；4、牛桐协助买方办理银行贷款相关事宜；5、该房产在销售之后基础售价以上部分的金额为李少波所得；6、若该房产截止至2016年8月30日前未售出则李少波应与牛桐签署正式房屋居间买卖合同；委托期限：自签署本委托书之日起至2016年9月1日止。委托人无转委托权，受托人和委托人在上述委托权限内所实施的法律行为及产生的法律后果，双方均予以认可，并承担法律责任。”被告牛桐认为，案外人李少波为不具备房屋中介买卖资质的自然人，以起初购买被告房屋为由，向被告支付定金3万元，但之后又与被告签订委托合同将诉争房屋转卖他人，李少波隐瞒事实真相，以获得经济利益为目的，欺骗迅航地产公司和被告，案外人李少波又向原告收取不正当费用，请求由李少波赔偿原告5万元整，因李少波与牛桐签订的委托合同所导致的法律纠纷由李少波承担法律纠纷产生的损失及费用。
2016年3月4日，被告牛桐签署了由迅航地产公司出具的《中介服务费欠缴凭证》内容为：“甲方牛桐于2016年3月4日通过乙方迅航地产公司出售坐落于西青区梨双路与津港公路交口万和花苑19-2-101房产，该房产的成交价为人民币壹佰肆拾万元整，按照甲乙双方约定，乙方应收取甲方中介费人民币壹万肆仟元整，按合同约定甲方应于签署合同当时支付乙方全部中介服务费，因成交当时由于甲方原因，甲方无法将中介服务费全部支付给乙方，欠乙方中介服务费人民币壹万肆仟元整，经与乙方协商同意甲方承诺于2016年3月10日前将欠乙方的中介服务费全部付清。”原告认为与本案没有关联，未发表质证意见。被告牛桐对该《中介服务费欠缴凭证》的真实性及合法性均不认可，称其中介费用已缴清。被告迅航地产公司对被告牛桐已缴清中介费用予以认可。
2016年3月4日签订《委托书》当日，案外人李少波签署了由迅航地产公司出具的《中介服务费欠缴凭证》内容为：“甲方李少波于2016年3月4日通过乙方迅航地产公司购买坐落于西青区梨双路与津港公路交口万和花苑19-2-101房产，该房产的成交价为人民币壹佰肆拾万元整，按照甲乙双方约定，乙方应收取甲方中介费人民币壹万肆仟元整，按合同约定甲方应于签署合同当时支付乙方全部中介服务费，因成交当时由于甲方原因，甲方无法将中介服务费全部支付给乙方，欠乙方中介服务费人民币壹万肆仟元整，经与乙方协商同意甲方承诺于2016年3月10日前将欠乙方的中介服务费全部付清。”原告认为与本案没有关联，未发表质证意见。被告牛桐对该《中介服务费欠缴凭证》的真实性及合法性均不认可。被告迅航地产公司称，案外人李少波的中介费用尚未缴纳。
2016年3月4日签订《委托书》后，案外人李少波为被告牛桐出具《定金欠条》载明：“今本人李少波于2016年3月4日购买牛桐名下位于天津市西青区梨双路与津港公路交口万和花苑19-2-101房屋一套，由于个人原因双方约定交付共计人民币四十万元整（400000元），本人于签署合同当天已交付部分房款作为定金叁万元整，剩余房款人民币叁拾柒万元整（370000元），本人承诺于2016年3月10日前交付至牛桐手中，如若逾期按照原合同违约条款执行。该款项为原合同成交房产总房款当中的一部分。特立此据。”原告刘甜无异议。被告牛桐不予认可。
2016年3月9日，原、被告签订了《房产交易合同》内容为：“出售方：牛桐，身份证号：（以下简称“甲方”）。买受方：刘甜，身份证号：（以下简称“乙方”）。居间方：天津迅航宝业房地产经纪有限公司（迅航地产）。甲乙双方经丙方居间介绍，在平等、自愿的基础上签订本合同并同意买卖条款如下：一、房地产情况：1、坐落：坐落于天津市西青区梨双公路与津港公路交口万和花苑19-2-101号的房屋；2、房地产权属证明编号：2014-0160646，权利人为牛桐；3、建筑面积为91.07平方米，用途：住宅；土地使用权取得方式：出让；二、买卖条件：1、该房地产成交价为人民币壹佰肆拾万元整，乙方于签订本合同之时向甲方支付购房定金人民币肆拾万元整，该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。3、除定金外的剩余房款计人民币壹佰万元整，甲方同意乙方采用银行贷款的方式支付甲方。上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记手续，丙方须陪同办理并手执收件收据。5、相关税、费均由乙方承担。五、居间佣金：2、若因甲乙双方或其中任何一方原因导致合同日后不能实际履行的，则丙方所收取的居间服务报酬不予退还，若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用。六、违约责任：1、乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。3、依照天津市政策及本合同之相关约定，甲乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。5、乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。七、合同免责：2、如甲乙双方需变更合同有关条款，应取得丙方书面认可，同时签订补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分，具有同等法律效力，若因甲乙双方擅自变更合同条款，而产生合同纠纷及赔偿，丙方不承担任何责任。十二、其他约定：经甲乙双方友好协商，由于甲方产权证未下且未过两年，甲方承诺具备产权证原件且契税票日期满足两年，立即配合乙方办理房管局打协议进件及银行面签手续，甲方已告知乙方上述情况，乙方已知晓并充分认可。商品房买卖合同一式五份，房管局一份，财务一份，物业客服两份，本次交易房主是用物业的买卖合同签署，原件丢失，此次交易外都无效，业主已到房管局挂失登记登报补办相关票据、补办契税票等。”被告牛桐庭审中表述，购买诉争房屋时，开发商承诺于2016年6月30日可以取得诉争房屋的产权证，但直至2016年10月10日被告牛桐才取得产权证。本院调取天津市不动产登记查询证明一份，证实西青区梨双路与津港公路交口万和花苑19-2-101，权利人为牛桐，登记日期为2016年9月26日，建筑面积91.07平方米。
合同签订后，被告牛桐于2016年3月9日出具由被告迅航地产公司提供的合同编号：TJXHM-0200381制式《业主收据》内容为：“本人牛桐（证件号码：）经天津迅航宝业房地产经纪有限公司介绍，出售坐落于天津市西青区梨双公路与津港公路交口万和花苑19-2-101号的房屋。合同号为TJXHM-0200381。现本人收到该合同约定的应由刘甜（证件号码：）交付的用于购买该房地产的定金人民币肆拾万元整。”原告提供中国农业银行交易明细清单一张主张，原告爱人任明齐于2016年3月9日向被告牛桐支付了购房定金35.8万元，被告牛桐无异议，称《业主收据》中的40万元，包括案外人李少波购买诉争房屋时给付的定金3万元、原告刘甜的爱人任明齐通过银行转账给付的35.8万元，被告牛桐共收取房屋定金38.8万元，其余1.2万元未向被告牛桐支付且被告牛桐向被告迅航地产公司工作人员罗杰微信转账2000元。被告迅航公司对扣留被告牛桐的1.2万元及罗杰收取牛桐的2000元共计1.4万元予以认可，认为1.4万元系被告牛桐出售房产给案外人李少波的中介费用。原告提供POS签购单一张，主张原告刘甜的公公任近刚在迅航地产公司刷POS机转帐到被告迅航地产公司帐户上定金4万元，被告迅航地产公司予以认可，称此款为原告刘甜缴纳的中介费用2.8万元及被告牛桐应缴中介费中的1.2万元。原告提供案外人李少波于2016年3月9日出具的《收据》一张载明：“今本人李少波身份证号：130102195509280333收到刘甜身份证号码：交来购买坐落于天津市西青区梨双公路与津港公路交口万和花苑19-2-101的房屋经甲方：牛桐、乙方：刘甜、委托方：李少波三方友好协商达成以下意见：乙方刘甜支付委托方李少波叁万元整已支付甲方牛桐的定金和转让费伍万元整共计人民币捌万元整。”主张其爱人任明齐直接支付案外人李少波现金8万元，原告购买诉争房屋共支付145万元购房款，被告牛桐、被告迅航地产公司均无异议。被告迅航地产公司称收取被告牛桐将诉争房屋出卖给案外人李少波及原告刘甜是两笔业务，故收取了原告刘甜2.8万元的中介费及被告牛桐的1.4万元的中介费。
原告提交被告迅航地产于2016年3月22日出具的装修及附属设施清单、物业交验单主张2016年3月22日原告刘甜、被告牛桐对涉案房屋进行了交接，被告牛桐、被告迅航地产公司均无异议。原告提供居然乐屋家装施工合同主张合同签订后，原告即对诉争房屋进行了装修，支付了装修费101221.16元，被告牛桐、被告迅航地产公司均认为与其无关，不予质证。原告提供被告牛桐与被告迅航地产公司工作人员电话录音光盘一张及根据录音整理的文字材料一份，主张2016年10月25日，被告牛桐通过被告天津迅航宝业房地产经纪有限公司向原告明确表示不再出售诉争房屋，同时表示若原告仍想购买，需要支付购房款300万元，被告牛桐、被告迅航地产公司均无异议。
庭审后，原告于2017年2月21日将剩余购房款100万元汇入本院保管款账户。
上述事实，有原、被告三方提供的书证、视听资料及当事人陈述等予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认，双方应严格按照合同的约定履行相关义务。2016年3月4日，案外人李少波与被告牛桐签订《委托书》后，给付被告牛桐定金3万元。2016年3月9日，原告刘甜给付案外人李少波8万元，其中包含案外人李少波给付被告牛桐的定金3万元及转让费5万元。原告于2016年3月8日给付被告迅航地产公司4万元，被告迅航地产公司扣除其中的2.8万元作为原告购买被告牛桐诉争房屋的中介费用，扣除另外的1.2万元以及被告牛桐向被告迅航地产公司工作人员罗杰微信转账2000元共计1.4万元，作为被告牛桐委托案外人李少波出售诉争房产的中介费用。2016年3月9日，原告向被告牛桐支付购房定金35.8万元。上述事实，原、被告均予以认可，本院予以确认。原、被告签订的《房产交易合同》约定的购房定金40万元，被告牛桐共收取购房定金38.8万元，违反了定金的数额不得超过主合同标的额的20%的法律规定，超出法律规定的部分应视为购房款。原告向被告迅航地产公司交付了中介费2.8万元，且原、被告三方于2016年3月22日对上述房屋进行了交接，原告对诉争房屋进行了装修，并已实际入住。诉争房屋已于2016年9月26日进行了产权登记，被告牛桐于2016年10月10日领取了产权证。2016年10月25日，被告牛桐通过被告迅航地产公司向原告明确表示不再出售上述房屋，属于违约。原告于2017年2月21日将剩余购房款100万元汇入本院保管款账户，原告已经按照《房产交易合同》约定履行了自己的相关义务，二被告应当配合原告到房地产权属登记机构办理产权登记变更手续。故原告要求被告牛桐继续履行合同并办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告迅航地产公司继续履行协助义务，被告迅航地产公司无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
一、原告刘甜与被告牛桐于2016年3月9日签订的《房产交易合同》继续履行；被告牛桐于本判决书生效后三十日内配合原告刘甜办理天津市西青区梨双公路与津港公路交口万和花苑19-2-101号房屋过户的相关手续；
二、被告天津迅航宝业房地产经纪有限公司继续履行原告刘甜与被告牛桐签订的《房产交易合同》中的协助义务。
案件受理费8700元，保全费5000元，全部由被告牛桐负担（此款于本判决生效后十日内交付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 任 义
二〇一七年二月××日
书记员 张继云
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》：
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国担保法》
第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。