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执 行 裁 定 书
（2018）内01执异165号
案外人:杨晓东，住内蒙古呼和浩特市东二环。
申请执行人:中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司住所地内蒙古呼和浩特市新城区。
负责人:白玉国,该公司经理。
被执行人：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：贾贵忠
被执行人：蒙苑集团有限责任公司，住所地呼和浩特市金川开发区。
法定代表人：白雅力格
被执行人：石岚，住所地呼和浩特市新城区。
被执行人：贾贵忠，住所地呼和浩特市新城区。
本院在执行中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司公与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、石岚、贾贵忠证债权文书一案中，案外人杨晓东对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人杨晓东称，一、被贵院（2017）内01执199号执行裁定查封房产中有申请人的合法财产。申请人与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑公司）签订了编号为GF—2000
--0171合同编号MY-
JR-216《商品房买卖合同》，商品房买卖合同约定，申请人购买蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场Ｂ座居然之家精品店MY-
JR-216号房屋出售给申请人。申请人于2013年8月22日交付50﹪的购房款，蒙苑公司出具收款收据。双方还签订了委托经营合同书，根据委托经营合同约定，剩余购房款以租赁期间租金代为支付在蒙苑公司购买商铺的购房款，蒙苑公司代为管理经营期间不再向申请人支付租金。可以认定申请人已经支付剩余的50﹪购房款。根据《商品房买卖合同》应当蒙苑公司应当按照约定给申请人办理产权。申请人已经支付了全部购房款，拥有该房屋的所有权。且申请人委托蒙苑公司出租多年，无论申请人对所购房屋是否拿到产权证明，其依法享有的特殊债权已足以阻止执行标的的转让，对申请人所购房屋的执行应当停止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，贵院不能对申请人所购房屋进行查封。
被申请人有重大过错，其办理抵押行为构成对申请人合法财产的侵害。被申请人在办理抵押登记前，申请人已经与蒙苑公司签订商品房买卖合同，该合同合法有效，受法律保护。该商品房已经交付申请人，申请人委托蒙苑发展公司出租经营多年。被申请人是重要的金融机构，熟悉相关房地产法律规定，但是在办理抵押权之前，没有做尽职调查，没有对房地产公司的真实情况进行调查，其抵押行为构成对申请人合法财产的侵害，属侵权行为，故其抵押权不应被法律保护，申请查封不应得到法院支持。
基于以上理由，申请人认为，贵院对申请人所购买的房屋的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求立即解除蒙苑公司将位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场Ｂ座精品店MY-
JR-216号房产的查封。
本院查明，2013年8月22日，案外人杨晓东与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑公司）签订了GF—2000--0171合同编号MY-
JR-216《商品房买卖合同》，商品房买卖合同约定杨晓东购买蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场Ｂ座精品店MY-
JR-216号房屋出售给申请人。杨晓东于2013年8月22日交付50﹪的购房款，蒙苑公司出具12万元收款收据。同日，杨晓东与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订《委托经营合同书》，根据委托经营合同约定，剩余购房款以租赁期间租金代为支付在蒙苑公司购买商铺的购房款，蒙苑公司代为管理经营期间不再向申请人支付租金。
另查明，本院在执行中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司公与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、石岚、贾贵忠证债权文书一案中，经查，被执行人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司将位于呼和浩特市新城区兴安北路西侧，面积为19842.2平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0xxxx号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧、兴安北路西侧，面积为15073.8平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0xxxx号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧，兴安北路西侧蒙苑国际商业广场C座（豪俬家园）在建工程，面积为140872.42平方米，在建工程抵押登记证明号为：呼房建新城区字第20130xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14410.06平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第2010124053号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼2层201，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14027.83平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼3层301，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14118.08平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201013xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼1层1091、1092、1093、1095，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：8635.51平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201015xxxx号向中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司公、中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部提供了抵押担保。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定，本院于2017年10月16日作出（2017）内01执199号执行裁定书，裁定查封被执行人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司位于呼和浩特市新城区兴安北路西侧，面积为19842.2平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0xxxx号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧、兴安北路西侧，面积为15073.8平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0xxxx号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧，兴安北路西侧蒙苑国际商业广场C座（豪俬家园）在建工程，面积为140872.42平方米，在建工程抵押登记证明号为：呼房建新城区字第20130xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14410.06平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第2010124053号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼2层201，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14027.83平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼3层301，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14118.08平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201013xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼1层1091、1092、1093、1095，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：8635.51平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201015xxxx号。查封期限为三年。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人杨晓东与蒙苑公司签订的《商品房买卖合同》符合相关规定，在呼和浩特市中级人民法院查封前已经出资13万元，占全额购房款的50﹪。其余50﹪购房款未实际支付，其主张以租金顶剩余付款，已全部付款的说法与事实不符，且不符合上述法律规定。此外，案外人主张其购买的是蒙苑国际商业广场Ｂ座精品店MY-
JR-216号房屋，但本院并未对蒙苑国际商业广场Ｂ座精品店房屋进行过查封。综上，案外人杨晓东提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回杨晓东的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡尔查
审判员 任小军
审判员 郭丑红
二〇一八年七月二十五日
书记员 韩鑫超