四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭州民初字第4400号
原告四川省信息通信学校。住所地：四川省德阳市凯江路2段***号。
法定代表人郭宗昌，职务：校长。
委托代理人谭军，四川环峰律师事务所律师。
委托代理人杨志勇，四川环峰律师事务所律师。
被告成都市天逸商贸部。住所地：成都市郫县唐昌镇西外西蜀望角。
法定代表人张苓荻，职务：总经理。
被告张苓荻（曾用名张渊，张苓），男，1975年1月23日出生，汉族，居民，住四川省郫县。
原告四川省信息通信学校（以下简称：省信通校）诉被告成都市天逸商贸部（以下简称：天逸商贸）、被告张苓荻租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理。依法由审判员胥道全适用简易程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告省信通校委托代理人谭军，被告天逸商贸法定代表人被告张苓荻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告省信通校诉称，2011年7月5日，原告与被告签订了《校区租赁合同书》，合同约定原告将自己所有的位于彭州市北君平与郫县唐昌镇交界处原四川邮电职业中专学校校区所辖场地和建筑物（除教职工宿舍外的所有房屋及场地设施）出租给被告使用，被告不得任意改变主体结构。租期为6年，即2011年7月20日至2017年7月19日止。该场地的租金第一、第二年为120000元，第三年后随行就市上涨或下浮不超出10%。承租方于每承租年开始后的15个工作日内将租金转账支付给原告。若未按时给付租金，每逾期一日按年租金的千分之一向原告方支付违约金。合同签订后，原告即将标的物交付于被告，但被告仅向原告支付了90000元后，未向原告支付过任何款项。至2015年10月20日止，被告尚欠原告租金420000元。并且被告在使用该场地时违反合同约定，改变了房屋的主体结构。原告起诉要求：１、解除双方的租赁合同，２、判令被告支付租金420000元、违约金119412元，3、判令被告腾退合同约定的场地。
原告省信通校为证明其主张向法庭举证如下：
1、原、被告身份及工商信息。证明原、被告的主体资格。
2、四川省邮政局函、四川省邮政局文件二份。证明原告具有诉讼主体资格，同时证明原告与四川邮电专业学校的关系。
3、校区租赁合同书一份、房产证两份。证明原、被告所签订租赁合同的事实。
4、照片15张。证明原告所有的校区租赁给被告管理使用期间，其主体结构受到了严重的损坏的事实。
被告天逸商贸和被告张苓荻辩称，原告所述不实，原告并没有按合同约定将全部场地交付给我方，而是将其中一部分房屋出租给他人。由于原告方将该场地部分出租给他人的过失，给我造成了损失，至今该场地我方未正式使用。我给付原告90000元属实，自己没有改变房屋的主体结构。合同签订后，我着手对该场地进行使用，但原告告知我该场地暂不能使用，故一直未真正的使用该场地。2015年3至5月，双方为该场地的使用进行协商，若按该协商的意见履行，我表示同意。
被告天逸商贸、张苓荻为证明其主张向法庭举证如下：
1、原告发给我的书面通知二份。证明合同签订后，学校没有按约履行。
2、原告与他人的租赁合同二份。证明原与其他人签订有租赁协议，将约定租赁给付我的场地部分出租给他人。
3、对租赁场地出现分歧后的协商意向性意见。证明事后我方与原告方多次协商解决方案的事实。
4、手机通话录音。证明我方与原告方一位副校长许晓春在2015年12月16日通话时，许校长告知我当时在与我签订租赁合同时，校方忘记告诉我当时已经将部分场地租赁给其他人。
经庭审举证、质证，被告对原告举证的证据1、2、3无异议；对证据4的异议为该组证据，不能证明被告改变了场地房屋的主体结构。原告对被告举证的证据1、2、3无异议，对证据4的异议为该通话语音不清，不能证明被告的待证事实，且证据3只是协商的意向性结果，未经双方确认，不能作为协商处理的依据。上述证据经院审查，对双方均无异议的证据因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。对原告举证的证据4，因不能完全证明其诉讼主张，本院不予以采信。对被告举证的证据4，因该证据语音不清晰且被告未向法庭提交通话文字记录和通话记录的载体，故本院不予采信。
本院根据上述有效证据，认定以下事实：2011年7月5日，被告所有的彭州市丽春镇元义村校区留守处工作人员刘琰以原告之名盖原四川邮电职业中专学校留守处印章与被告签订了《校区租赁合同书》。合同约定：1、原告将自己所有的位于彭州丽春镇元义村的原四川邮电职业中专学校校区所辖场地和建筑物（除教职工宿舍外的所有房屋及场地设施）出租给被告使用，被告不得任意改变主体结构。2、租期为6年，即2011年7月20日至2017年7月19日止；3、场地租金第一、第二年为120000元，第三年后随行就市，上涨或下浮不超出10%，承租方于每承租年的开始后的15个工作日内将租金转账支付给原告；4、若被告未按时给付租金，每逾期一日按年租金的千分之一向原告方支付违约金。合同签订时原告未将场地内已有的通信基站设施占用出租场地及已将临彭温路的营业商铺于2010年5月1出租给他人（租期为三年、年租金2200元）的事实书面告知被告，也未在合同内明确。合同签订后，被告仅向原告支付了90000元租赁费，将合同约定的场地（除临彭温路的商铺及通信基站占用房屋）占有使用，之后未再向原告支付场地租赁费。2012年2月23日，原告书面通知被告：“我校将你承租唐昌分校的租赁合同已报省邮政公司审批，目前省公司尚未传达审批意见，出于投资风险考虑，在省邮政公司明确同意你租赁唐昌分校以前，建议你不要在唐昌分校进行投资，否则投资损失自行承担”。2013年1月10日，原告书面通知被告：“根据四川省邮政公司川邮政[2012]449号文件精神我校将唐昌分校管理权移交给四川邮政实业公司，请你及时与四川邮政实业公司洽谈场地租赁事宜”。2015年3月13日，双方为解决租赁合同履行问题进行协商，达成初步协商意见，但双方未按该初步协商意见履行。2010年5月1日，原告与张兴银签订租房协议，将原告所有的本案争议场地的临街（彭温路）铺面出租给张兴银，年租金为2200元，租期至2013年4月31日止，该铺面房屋一直未交付给被告使用，租金也不是被告收取；合同签订时场地内已有通信基站一座，并占用配套房屋。
本院认为，原告的原四川邮电职业中专学校留守处不是本案争议场地的权利主体，其留守处工作人员以原告的名义与被告签订的租赁合同并加盖四川邮电职业中专学校留守处的印章，其租赁合同的效力需经所有权人即原告追认，合同方能生效。合同签订后，原告于2012年2月23日书面通知被告，合同需经其上级主管部门审批，建议被告暂缓投资。否则投资损失自行承担。2013年5月1日，原告书面通知被告，争议场地彭州市丽春镇元义村校区管理权移交给四川邮政实业公司，要求被告与该公司商谈场地租赁事项。2015年3月13日原告工作人员再次与被告就场地租赁事项进行商谈，仅达成意向性结果，对租赁合同未达成一致意见。因无权出租人与被告签订租赁合同后，有权人未对争议场地租赁合同效力进行确认，该场地租赁合未生效。因租赁合未生效，双方的权利义务应返回至合同签订前的状态。鉴于合同签订后虽未生效，但合同约定的场地大部分已交付于被告实际管理、使用的事实，被告应给付实际占用争议场地期间的场地使用费。被告已交付的场地租金90000元，折抵为被告实际占用场地期间的场地使用费，不再退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定，判决如下：
一、原告四川省信息通信学校的原四川邮电职业中专学校留守处与被告成都市天逸商贸部、被告张苓荻签订《校区租赁合同书》无效；被告成都市天逸商贸部、被告张苓荻已交付给原告四川省信息通信学校的场地租金90000元，折抵为被告成都市天逸商贸部、被告张苓荻实际占用彭州市丽春镇元义村校区期间的场地使用费不再退还。
二、被告成都市天逸商贸部、被告张苓荻于本判决生效后十五日内将原告四川省信息通信学校所有的彭州市丽春镇元义村校区腾退给原告四川省信息通信学校。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4597元，原告承担承担2298.50元，被告张苓荻承担2298.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胥道全
二〇一五年十二月二十九日
书记员 张翼斐