湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁法民一初字第904号
原告聂春华，男，1963年5月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
原告段华正，男，1981年1月21日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托代理人何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。
被告张初成，男，1975年11月29日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
委托代理人段俊英，女，1983年9月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托代理人柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师。
原告聂春华、段华正诉被告张初成确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员欧阳旦辉担任审判长，与人民陪审员邓启勇、谢冒仔组成合议庭，代理书记员刘春凤担任庭审记录，适用普通程序于2015年9月1日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告聂春华、段华正及其委托代理人何明辉，被告张初成及其委托代理人段俊英、柏云菊到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，并提供担保，本院依法冻结了被告张初成的建设银行账户。本案现已审理终结。
原告聂春华、段华正诉称，2014年6月30日，原告为乙方与被告为甲方签订了《合伙建房合同》，由被告提供其位于宁远县舜陵镇莲花路187号的国有出让土地面积约168平方米，与原告合伙开发建设商品房出售，共建12层（不含地下车库），全部建房费用及办理手续费用均由原告承担。房屋建成后被告无偿分得位于一、二、三、四楼和十二楼共五套房屋，以及地下车库三个，其余房屋及车库由原告所有、出售。双方签订合同时由原告交付被告押金人民币20万元。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告聂春华经银行转帐到被告银行帐户20万元人民币。事后，该宗地建设规划部门只能准建7层，致使双方不能实现合同目的。现原、被告重新协商建房事宜和权益分配未果。原、被告签订合同前后至今均未具备房地产开发经营资格。综上所述，原、被告签订的《合伙建房合同》，其实质内容符合合作开发房地产合同的法律特征。由于双方均不具备房地产开发经营资格，其所签合同显属无效。被告依法应当返还收取原告的合同保证金20万元人民币。根据《中华人民共和国合同法》第52条、第58条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条、第15条的规定，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处该《合伙建房合同》无效并退还押金20万元。
被告张初成辩称，一、被答辩人以双方不具备房地产开发经营资格而导致合同无效的事实和理由不足，该合同不应当被认定为无效。1、根据双方签订的《合伙建房合同》，答辩人只有提供手续齐全的国有土地供被答辩人建房的义务，而被答辩人承担所有建房的资金、提供工具、机械的义务，安全事故所产生的费用及造成邻居的房屋损害等一切风险均由被答辩人承担。因此，从双方签订合同的目的来看，应当是由被答辩人提供建房资质的，而被答辩人隐瞒自己没有建房资质的事实，采用欺骗手段与答辩人签订《合伙建房合同》，过错明显。2、从双方签订《合同建房合同》的2014年6月30日起至今，被答辩人完全可以补办资质，或者找有资质的人合伙共建，被答辩人没有这样做完全是因为他们自己认为无利可图，人为的把该合同变成无效的合同。二、退一步讲，如果双方签订的《合伙建房合同》无效的话，也是被答辩人的过错造成的。1、签订合同时，虽然被答辩人只有两个人在合同上签字，但被答辩人承诺他们是5个人合伙的，被答辩人在此之前在多处建有房产，答辩人有理由相信被答辩人有资质，或者他的合伙人有资质。2、在没有签订正式的合同之前，答辩人不想与被答辩人合伙建房了，被答辩人却以已经向规划部门交了十四万的规划费为由，强烈要求答辩人签订正式的合同，答辩人才勉强同意签订合同的。3、该宗地建设规划部门只能准建6＋1层是从2015年2月10日开始的，并非在双方签订合同的时候是这样的，造成现在这样的局面完全是因为被答辩人耽误了时间而导致规划部门的政策发生变化，从而不能实现合同目的。三、因合同被确认无效而给答辩人造成经济损失共计280451元，应当由被答辩人赔偿。1、答辩人因签订了该建房合同后，多次找房、租房，花费租房费7200元，所花费的时间和精力无法计算。我们到老家租一间房屋，把老人的老屋（棺材）搬到老家停放，所花费的搬迁费和租房费为9460元，并多次作好搬家的准备，把家里的东西变卖，造成答辩人多支付了房租达16660元。2、因签订该合同，导致耽误答辩人自建房的时间达一年半，且规划部门的政策发生变化，如果答辩人在双方洽谈合同的2014年3月份建房，可以建7＋1层，而现在答辩人想自建房，只能建6＋1层，如果答辩人现在想建7＋1层，则会被规划部门罚款。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，超过规划的建筑由县住房和城乡规划建设行政主管部门处以建设工程造价5%以上10%以下的罚款，仅这一项，就给答辩人造成达153600元的经济损失。3、答辩人在签订该合同后，在金水湾宁郡华府购买了一套商品房，如果不签订这份合同，答辩人就不会购买这套房屋，而现在合同无效，答辩人不得不把这套房屋卖掉，因此而产生的二手房交易的费用为38671元。4、答辩人的土地使用证和规划证至今仍在被答辩人处，没有归还给答辩人，答辩人至今无法办理自建房的手续，这给答辩人造成了拖延了近一年的时间，答辩人为此而多交规划部门的费用11520元，这也是答辩人的重大损失。5、答辩人因迟一年建房，因此而减少的租金收入达6万元。四、被答辩人主张利息的请求没有任何事实和法律依据。如果双方所签订的合同得到及时的履行，答辩人会在收到押金的三个月的时间内退还给被答辩人，这么短的时间里，这笔资金一直放在那里没有动用，没有产生任何价值。况且，该合同无效是被答辩人的过错造成的，被答辩人没有任何事实和法律依据要求答辩人支付利息。五、被答辩人应当立即归还答辩人土地使用证和规划证，并保证不作任何改动。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的主张。
原告聂春华、段华正为支持自己的诉请，向法庭提交了下列证据：1、合伙建房合同和收条，拟证明①双方合伙建房的事实；②被告收取二原告建房押金20万元；2、转帐交易单，拟证明2014年7月1日，原告聂春华通过建行转帐20万元到被告建房帐户内作为建房押金；3、建筑红线控制图，拟证明被告房屋规划为7层，双方不能实现合同目的。
被告为支持其答辩理由，向法庭提交了下列证据：1、合伙建房协议，拟证明①被告出地原告出资合伙建房；②风险由原告承担；2、调查笔录，拟证明被告准备于2014年3月自建房的事实；3、租房合同，拟证明被告租房损失共16660元的事实；4、购房合同，拟证明被告购买商品房及转卖花费转让费38000元；5、规划图、缴款书、2015年取费表，拟证明①邻居杨志德去年建房批7＋1层；②2015年规划比2014年多11520元；6、宁政办发（2015）2号县政府文件，拟证明①被告房屋的位置2015年只能建6＋1层；②现被告建7＋1层会被罚款153600元；7、立案审批表、行政处罚告知书，拟证明原告聂春华无资质建房被处罚；8、视听资料，拟证明原告有五个合伙人及交14万元规划费的事实。
在庭审举证质证中，被告张初成对原告聂春华、段华正提供的1号证据真实性无异议，证明目的有异议；对2号证据无异议；对3号证据真实性有异议。
原告聂春华、段华正对被告张初成提供的1号证据异议认为恰好证明一方出地，一方出资，合作开发商品房出售，违反了相关法律规定；对2号证据异议为证人未到庭接受质证，无法保证证据的真实性；对3号证据真实性有异议，证明目的不符，诉讼前被告一直在涉案房屋内居住；对4号证据异议为购房与合作建房无因果关系，没有造成损失，相反还在增值；对5号证据异议为与本案无关联性，被告未向规划部门申请建房；对6号证据与本案无因果关系，这种损失不能作依据；对7号证据异议为证据来源不合法，内容的真实性不能确认；对8号证据异议为，真实性、合法性有异议，不能达到证明目的。
通过举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的1、2、3号证据，被告张初成认为真实性无异议，且证据来源合法，与本案事实相关联，本院予以采信。
被告张初成提供的1号证据与原告提供的1号证据相同，本院予以采信；对2号证据与案件有一定的关联性，本案予以参考；对3号证据与案件事实相符，本院予以采信；对4号证据，本院仅作参考；对5号证据为杨志德的规划审批手续，与本案无关，本案不予采信；对6号证据，宁政办发（2015）2号文件，与本案相关，本院予以采信；对7号证据证明原告聂春华未取得建房相应的资质，本院予以采信；对8号证据，本院予以参考。
根据上述采信的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：
2014年6月30日，原告聂春华、段华正为乙方与被告张初成为甲方签订了《合伙建房合同》，由被告张初成提供其位于宁远县舜陵镇莲花路187号的国有出让土地（面积约168平方米），与原告聂春华、段华正合伙开发建设商品房出售。该《合伙建房合同》载明：2、该楼房共建12层（不含地下车库），电梯房、框架结构。甲方的建筑面积共五层：一楼148.8平方，二、三、四和十二楼160.8平方／层，共计792平方。地下车库甲方占两个车库，其余的车库全部归乙方。4、签订合同时乙方交给甲方押金人民币贰拾万元，待地下车库和第一层门面完工后甲方退还二十万给乙方。乙方将第十一层给甲方作抵押，在整栋楼房全部验收合格及甲方所有产权证办理完毕后，乙方才能出售房屋。6、甲方协助乙方办理规划证和国有土地使用证，所有费用由乙方承担。8、乙方的设计图要经过甲方协商同意后方可建房。9、该楼房所有建设资金由乙方承担。21、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的可提交宁远县房产管理局仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。合同签订后，原告交付给被告押金20万元。事后，该宗地建设规划部门只能准建七层，而未果。另查明，原、被告均未具备房地产开发经营资质。合同签定后，被告张初成租房费用为6000元，将老人的长寿屋（棺材）搬至老家的租房费8000元，搬迁开支1460元，以上开支合计为15460元。2015年7月14日，原告向本院提出财产保全申请，本院依法冻结了被告张初成在宁远建行帐号内的存款。
本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家集体或在第三人利益；㈢以合法非法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公众利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告聂春华、段华正与被告张初成签订的《合同建房合同》，因双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方签订合同后，原告聂春华、段华正交付给被告张初成押金20万元，应当予以返还；被告明知其无建房开发资质而开发建设商品房出售，在履行合同过程中承担相应过错责任，综合本案实际，被告张初成因此腾房租房造成的费用15460元，原告聂春华、段华正应当予以赔偿，两项相抵，应由被告张初成返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下：
一、原告聂春华、段华正与被告张初成于2014年6月30日签订的《合伙建房合同》无效；
二、由被告张初成在本判决发生法律效力后十日内返还原告聂春华、段华正184540元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，诉讼保全费2000元，由原告聂春华、段华正负担4300元，被告张初成负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 欧阳旦辉
人民陪审员 邓 启 勇
人民陪审员 谢 冒 仔
二〇一五年十二月二十五日
代理书记员 刘 春 凤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。