浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第125号
原告（反诉被告）张杏娟。
委托代理人杨彬明。
被告（反诉原告）杭州万银置业有限公司。
法定代表人叶如平。
委托代理人刘恩、王永皓。
原告张杏娟为与被告杭州万银置业有限公司（以下简称万银公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年1月9日向本院起诉，反诉原告万银公司于2013年2月20日向本院提起反诉。本院受理后，在审理过程中发现不宜适用简易程序，于2013年2月25日转为普通程序并依法组成合议庭，于2013年3月29日、2013年6月9日公开开庭进行了审理。张杏娟委托代理人杨彬明、万银公司委托代理人刘恩、王永皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杏娟诉称：张杏娟与万银公司于2008年7月31日签订商品房买卖合同，约定：张杏娟购买万银公司所开发的万银大厦7层703室商品房，合同约定面积为147.25平方米，其中套内建筑面积93.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.75平方米，单价为每平方米12000元，总计人民币1767000元；该商品房交付日期为2010年10月30日前，交付条件为商品房经验收合格，双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
合同签订后，张杏娟依照合同约定向万银公司支付购房款。2010年10月23日，万银公司向张杏娟寄发万银大厦入伙通知书，但此时该商品房并未达到双方合同约定的交付条件及法律规定的强制性交付标准，2010年12月10日，该商品房通过规划验收，2010年12月20日，该涉案商品房取得竣工验收备案表，符合约定及法定交付条件。根据合同规定，出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。另外，万银公司未按合同约定时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使张杏娟至今未能取得房地产权属证书，据合同约定：出卖人应在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证、初始登记后应提交的分户证、办证卡发票联、交接书）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另，万银公司未及时向张杏娟交付办理房屋所有权证（即办理到张杏娟个人名下的所有权证）所需的商品房交接书原件及商品房销售统一发票第四联原件，导致张杏娟无法办理房屋所有权证，使得张杏娟的合同目的无法实现，万银公司也应承担延期办证违约金。
张杏娟认为万银公司交付的该商品房未严格按双方签订的商品房买卖合同履行，有违诚信，并给原告造成了重大的经济损失。现原告张杏娟诉至本院，请求判令：一、万银公司向张杏娟支付延期交房违约金人民币18023.4元（按已付房价款1767000元，按日万分之二自2010年10月30日起计算至2010年12月20日止）；二、万银公司立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助张杏娟办理权属证书登记手续，向张杏娟支付延期办证违约金8835元（按已付房价款1767000元的0.5%计）；三、本案案件受理费由万银公司承担。审理中，张杏娟认为合同约定逾期办证违约金按已付购房款的0.5%支付明显过低，要求万银公司按日万分之一承担违约金，变更第二项诉讼请求为：万银公司立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助张杏娟办理权属证书登记手续，向张杏娟支付延期办证违约金及损失114678.30元（以已付购房款1767000元为基数，按日万分之一计算，自2011年4月21日暂计至2013年1月28日，实际计算至万银公司履行完办证义务之日止）。
被告万银公司答辩称：一、张杏娟的第一项诉请依据不足，与事实不符：1、对原告主张的起算日有异议，应该从2010年10月31日开始计算，因为合同约定的交付日是2010年10月30日前，被告交付房屋是2010年11月28日，原告已办理了房屋的相关交接手续，领取了房屋钥匙，被告已经完成了交付，因此原告将违约金计算到2010年12月20日与事实不符，应以实际交付之日为准，计算至实际交房日2010年11月28日，违约金计算时间应为29天，对每日万分之二的计算标准无异议；二、张杏娟的第二项诉请缺乏法律依据：1、张杏娟不存在实际损失，其所购买的房屋在2012年时已经增值了24000元每平方米，已经大大获利，不存在实际损失无法计算的情况，所以要求增加违约金没有法律依据；2、合同中对被告逾期办证的法律责任已有了明确约定，按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；结合原告已获利的事实，原告提出的请求并不适用相关司法解释；3、张杏娟在房屋买卖合同履行中迟延办理按揭，导致房屋迟付的情况违反了法律规定，请法院依法判决。
反诉原告万银公司诉称：2008年7月31日，万银公司与张杏娟签订商品房买卖合同一份，约定由张杏娟用按揭方式购买万银大厦703室房屋，按揭款为880000元，合同约定，张杏娟应在签订商品房买卖合同七个工作日内向相关银行提供完备的贷款资料，办妥贷款手续，否则视为逾期付款，按合同第七条约定承担违约责任。合同签订后，张杏娟并未按约积极履行义务，致使其所购房屋的按揭贷款迟延，直至2009年6月16日才放贷至万银公司。同时期案外其他人就同一楼盘房屋所办理的按揭贷款早于2008年11月21日就发放完毕，据此计算，张杏娟按揭迟延207天，按合同违约条款计算违约金为54648元。在张杏娟发生违约后，双方就该事实进行协商，但张杏娟一直拒不承担其应负的违约责任，甚至于2012年10月9日纠集无关人员对万银公司的办公场所进行打砸（四季青派出所正在处理），给万银公司造成了极大的经济损失，现提起反诉，请求判令：一、张杏娟支付万银公司违约金54648元（以张杏娟拖欠按揭款880000元为本金，自2008年11月21日至2009年6月16日，共207天，按日万分之三计算）；二、本案全部费用由反诉被告承担。
反诉被告张杏娟答辩称：一、万银公司反诉事实与实际情况不符，张杏娟不存在怠于办理银行按揭的行为，根据双方约定，张杏娟是按照万银公司指定的银行办理按揭贷款，但万银公司未通知其到哪家银行去办理按揭，一直到2009年5月张杏娟才收到工商银行城东支行的通知，根据银行有关规定，张杏娟及时并完整的提交了相关材料，同年6月16日该行发放了贷款，根据上述事实，张杏娟已经按约完成了办理银行按揭行为，银行是主动上门为其办理银行按揭的；二、万银公司的反诉请求，已超过诉讼时效，按照合同约定按揭贷款应在2008年8月8日办理，根据本案情况，即使认为张杏娟存在怠于办理按揭贷款，那万银公司也应于2008年8月8日就知晓，诉讼时效也应从2008年8月8日开始起算，到目前已过诉讼时效；即便依照万银公司主张的截止日2010年7月28日，计算到反诉之日也已过了诉讼时效；三、万银公司计算款项的时间段没有法律依据，依据案外人的房贷时间来作为起算点，也不符合客观事实，万银大厦众多业主是在2009年至2010年间办理的贷款；每日万分之三的计算标准高于银行的同期贷款利率；综上，万银公司反诉的事实理由不能成立，请求法院依法驳回。
原告（反诉被告）张杏娟向本院提交的证据有：
1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系及合同对双方权利义务、违约责任约定的事实；
2、杭州市建设工程竣工验收备案表一份，拟证明被告的杭政储出（2005）45号地块万银国际大厦于2010年12月20日经竣工验收合格，方符合合同约定交付条件，及法律规定的强制性交付标准的事实；
3、承诺书一份，拟证明2011年6月22日，被告承诺将于2011年底前办理完成万银大厦的权属登记，报产权登记机关备案的事实；
4、发票原件，拟证明原告已按约交纳房款的事实；
5、商品房买卖产权登记申报材料原件，拟证明预售商品房办理产权证需提交《商品房交接书原件》、商品房销售统一发票原件的事实；
6、杭州市住房保障和房产管理局责令限期改正通知书一份，拟证明原告向房管部门投诉，房管部门责令被告整改的事实，以及被告未依法向原告交付商品房交接书，致使原告无法办理房屋产权证的事实；
7、工商银行城东支行出具的情况说明一份，拟证明原告依约积极履行办理按揭义务，并及时完整的完成了按揭相关资料的事实；
8、中国人民银行中国银行行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷的通知，拟证明：1、利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；2、被告出售的万银大厦物业在2008年根本不符合建设银行放贷条件；3、被告自称原系指定的建设银行为原告办理按揭，因原告原因无法顺利办出按揭的理由与事实不符且不能成立。
被告（反诉原告）万银公司质证意见如下：证据1，对真实性、合法性、关联性均无异议；证据2，对真实性无异议，但认为在2010年11月28日，被告已经就诉争全部房屋办理交接手续；证据3，对真实性无异议，但诉争全部房屋的登记备案工作在2011年11月份之前已经完成；证据4，对真实性无异议；证据5，对真实性无异议，但说明因为双方还有些关于按揭迟延的事务没有处理完成；对证据6无异议，但认为通知书中表明的事项，说明双方一直在协商，不存在时效的问题；证据7，对真实性无异议，但对其关联性有异议，在2008年7月底，被告让原告去建设银行秋涛支行办理按揭，但由于原告的原因，手续办不出来，被告也积极想办法，后被告通知原告去工商银行城东支行办理按揭手续，相关信息也是被告在2009年5月告知工商银行城东支行的，因此原告未能按合同约定的时间办理按揭贷款的责任在于原告方，由此可以看出，如原告积极配合银行办理按揭贷款手续，正常一个月就可以放贷完成；证据8，真实性没有异议，对关联性有异议，该文件系规范性文件，而非法律、行政法规，本案是民事案件，一份行政性规范性文件与本案无关联；仅凭该文件证明放贷在竣工验收之后不符合事实，原告在与建设银行秋涛支行接触以后又转到工商银行城东支行办理，是原告有没有按照约定办理按揭手续。
被告（反诉原告）万银公司向本院提交的证据有：
1、交付流程单1份，拟证明案涉房屋已于2010年11月28日交付的事实；
2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明双方的商品房买卖合同关系及合同约定迟延付款的违约责任；
3、房屋担保借款合同一份；
4、贷款借款凭证一份；
上述两份证据拟证明原告怠于办理按揭贷款手续，致使按借款延期发放的事实；
5、商品房买卖合同一份（买受人胡剑雄、周苏娟）；
6、房屋担保借款合同一份；
7、贷款借款凭证一份；
上述三份证据拟证明同时期案外人胡剑雄、周苏娟也购买了同一楼盘的房产，其依约办理按揭贷款手续，使得贷款准时发放，说明原告怠于办理按揭的事实；
8、报案回执一份；
9、现场照片、视频各一份；
10、{2012}2358号责令限期改正通知书一份；
11、杭房局（2013）9号责令整改通知书一份；
上述四份证据拟证明双方就本案所涉争议事项多次协商，始终无法达成一致意见，被告及张杏娟因此向多个行政机关投诉，并打砸被告办公场所的事实；
12、万银大厦1001室销售发票一份，拟证明被告经将万银大厦10层9套房屋以36800元每平方米转卖获利的事实，说明丁欣欣、张杏娟就该房屋买卖过程中已经获利，并无实际损失的事实；
13、房管局证据清单原件一份；
14、投诉书复印件一份；
15、情况说明复印件一份；
上述三份证据系房管局作出证据11的依据，结合证据11，拟共同证明双方之前就所涉房屋按揭逾期、提供手续等问题多次进行协商未果的事实；
16、证明一份，拟证明被告已将万银国际大厦701室至709室房屋于2010年11月28日交付给张杏娟的事实；
17、情况说明复印件及公证书一份，拟证明本案所涉及的按揭款系由建设银行秋涛支行办理，后因张杏娟、丁欣欣自身的原因，无法顺利办出，不得不转移至其他银行办理的事实。
原告（反诉被告）张杏娟质证意见如下：证据1，对真实性无异议，但认为2010年11月28日只是形式交付，当时的房子并不具备合同约定的验收合格的条件，也不符合国家的规定；证据2，对真实性无异议；证据3、4，对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告是及时并完整的按照银行的要求办理按揭手续的；证据5、6、7，对真实性无法核实，对关联性有异议，认为不能证明被告欲证明的事实，被告与案外人胡剑雄、周苏娟签订房屋买卖合同的时间与原告不一致，办理按揭贷款的银行也非同一银行，被告以案外人不同期间、不同银行来主张原告未按时办理按揭贷款，没有事实依据；证据8，对真实性无异议；证据9，认为与本案没有关联性；证据10，对真实性无异议，但认为该证据上载明的付款时间有误，原告是分两期付款；证据11，对真实性无异议，认为反证了被告未按合同约定以及法律规定交给原告房屋交接书的事实，并无法证实被告就逾期向原告协商责任的事实；证据12，对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告购买的房屋增值与被告违约无关，并从该证据可证明因被告逾期办证，导致原告无法出售房屋，造成损失不低于按每平方米36000元计算市场房价的同期银行贷款利息；证据13、14，对真实性无异议，证据15，因被告没有提交原件，对真实性、证明对象有异议，从证据13、14、15来看，被告称多次与原告协商要求原告支付逾期办理按揭的违约金与事实不符，被告要求原告支付按揭违约金是发生在起诉之后，早已超过诉讼时效，落款时间均为原告起诉之后；证据16，对其真实性无异议，但认为2010年11月28日只是形式交付，当时的房屋并不具备合同约定的验收合格的条件，也不符合国家的规定；证据17，对公证过程形式没有异议，对内容的真实性、证明对象均有异议，从内容的形式上系复印件，与原件无法核对，情况说明的来源主体并非建行秋涛支行个人客户部，出具主体与发生的对象都是银行内部部门之间，即便是有原件存在，仅是银行内部流转、交流的，没有加盖公章无法认定事实的真实性，且其反应的内容与被告的陈述是相反并相抵触的；根据公证书记载是被告法定代表人出具的，落款的印章是残缺不全，字迹不清，无法辨认，结合其来源形式不能排除伪造的可能性；该证据落款印章并非银行公章，而是银行个人客户部，系银行内设机构，并非法律意义主体，未经支行确认无法对外进行情况说明，不具有对外证明的效力；在缺乏其他证据佐证的情况下，仅凭个人客户部的说明无法证明事实。
上述证据经庭审质证，本院对上述证据审查后认为：
对于张杏娟提交的证据：证据1-6，万银公司没有异议，本院予以确认；证据7，与本院调取的证据一并阐述认证，此处不作赘述；证据8，系中国人民银行与中国银行业监督管理委员会共同发布的通知，要求各级银行加强商业性房地产信贷管理，属于行政性规范性文件，不能证明原告欲证明的事实，故本院不予确认。
对于万银公司提交的证据：证据1、16的真实性原告没有异议，但认为只是形式的交付，交付时为达到合同约定的交付条件，本院认为该证据可以证明万银公司于2010年11月28日将涉案房屋交付给原告的事实，但是否符合合同约定的交付条件，将在本院认为中一并阐述；证据2，能证明双方之间的房屋买卖关系及合同对双方权利义务约定的事实，本院予以确认；证据3、4，能证明就涉案房屋原、被告于2009年6月16日与工商银行城东支行签订个人购房借款及担保合同，原告作为借款人及抵押人，被告作为保证人，工商银行城东支行作为贷款人及该行于2009年6月16日将贷款发放的事实，本院予以确认；证据5、6、7，系案外人就同一楼盘房屋银行按揭贷款发放的情况，本院认为并不能以此证明原告怠于办理按揭，故不予确认。证据8、9、10、11、13、14、15，能证明原、被告双方就本案所涉争议事项多次协商，但未能达成一致意见，张杏娟因此向税务部门、杭州市房管局投诉，相关部门并作出处理的事实，本院予以确认；证据12，原告对真实性无异议，该证据能证明张杏娟、丁欣欣经将涉案万银大厦10层9套房屋以36800元每平方米出卖给他人的事实，本院予以确认；证据17，原告对其提出异议，该证据的认证，将与本院调取的相关证据一并认证。
为查明本案的事实，本院依职权向工商银行城东支行调查该行向原告出具的情况说明（即原告提交的证据7）记载的相关事实，该行业务负责人向法院陈述的内容与证据7记载的内容基本相符，经审核上述证据能证明该行作为被告的合作银行，2009年5月从被告处得知原告购房及按揭的需求，主动与原告联系，根据原告申请及提供的资料，依据相关政策审查，于2009年6月16日发放按揭贷款2892万元的事实，本院予以确认。
本院依职权向建设银行秋涛支行调查该行向被告出具的情况说明（即被告提交的证据17）记载的相关事实，经审核，上述证据能证明被告将与“万银大厦”项目按揭业务合作关系的建设银行秋涛支行告知原告及丁欣欣，原告及丁欣欣曾就按揭事宜向该行进行咨询的事实，本院予以确认。
本院依职权向杭州市房管局调取涉案房屋初始登记的申请受理单，该受理单记载初始登记的受理时间为2011年11月15日，本院予以确认。
根据认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2008年7月31日，张杏娟（买受人）与万银公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为万银大厦7层703室，为预售商品房，用途为办公及商业经营用房，面积为147.25平方米，其中套内建筑面积93.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.75平方米，单价为每平方米12000元，总计人民币1767000元；张杏娟应在合同签订之日起支付首付款，余款在合同签订之日起七个工作日内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续。若张杏娟未按时办理银行按揭手续或未按时提供按揭贷款所需完备资料的，视为逾期付款，按第七条第1款规定办理。万银公司应在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的的商品房交付张杏娟使用；万银公司如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，万银公司按日向张杏娟支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；万银公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案；如因万银公司的责任，张杏娟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如张杏娟退房，万银公司在张杏娟提出退房要求之日起15日内将张杏娟已付房价款退还给张杏娟，并按已付房价款的1%赔偿张杏娟损失，如张杏娟不退房，万银公司按已付房价款的0.5%向张杏娟支付违约金；等等。
张杏娟按约支付了合同约定的首付款。2009年6月16日，张杏娟（借款人）、万银公司（担保人）与工商银行城东支行（贷款人）签订了个人购房借款和担保合同，同日该行发放了房屋贷款880000元。2010年11月28日，张杏娟办理了案涉房屋的相关交付流程并签收钥匙等物品。2010年12月20日，杭州市建设委员会给予万银国际大厦工验收备案，取得竣工验收备案表。2011年6月22日，万银公司向张杏娟出具承诺书，承诺于2011年年底前办理万银大厦权属登记，报产权登记机关备案，以便业主能够顺利进行三证的办理。2011年11月15日杭州市房产管理局受理了万银公司提交的涉案万银大厦初始登记申请。
涉案房屋（万银大厦703室）实测面积为148.17平方米，面积差0.92平方米，实际房价为1778040元，需补交房款为11040元，物业维修基金9631元。2012年3月20日张杏娟向万银公司交纳了涉案房屋的面积补差款及物业维修基金。后因万银公司以张杏娟未按合同约定时间与银行签订按揭贷款合同，逾期付款，要求张杏娟承担违约责任；张杏娟拒绝承担责任；万银公司据此拒绝向张杏娟开具商品房销售统一发票及提供商品房交接书，致使张杏娟无法办理权属登记手续。张杏娟向杭州市地方税务局江干税务分局投诉，该局于2012年10月26日向万银公司下发了责令限期改正通知书，限万银公司于2012年11月10日前将开具的发票交给丁欣欣和张杏娟，之后万银公司向张杏娟开具了发票。同时，丁欣欣、张杏娟就万银公司不予提供商品房交接书一事向杭州市住房保障和房产管理局投诉，2013年1月9日，杭州市住房保障和房产管理局向万银公司下发了责令整改通知书，责令万银公司在收到通知之日起15日内进行整改。但万银公司至今未向张杏娟提供上述房屋的商品房交接书。
本院认为，张杏娟与万银公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。案涉合同约定：万银公司应当在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张杏娟使用。对于案涉商品房交付日的确定，万银公司辩称其交付房屋是2010年11月28日，张杏娟办理了房屋的相关交接手续，领取了房屋钥匙，万银公司已经完成了交付；本院认为，根据有关建筑法规，商品房竣工验收不仅包括建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位进行的竣工验收，还包括消防设施验收、规划验收、特种设备验收、防空工程验收、环境质量验收及涉及其他专业部门必须参与的强制性验收，以上验收不合格的，建设工程不能交付使用；建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，主管部门在收齐备案文件后予以备案，因此，“商品房经验收合格”应以取得竣工验收备案表为准，该解释亦符合提供商品房买卖合同范本的政府主管部门的解释。杭州市建设委员会于2010年12月20日给予万银国际大厦项目竣工验收备案，也就是说在2010年11月28日交房时万银公司并未取得竣工验收备案表，故当时万银公司交付的商品房并不符合交付条件，因此万银公司应承担违约责任，张杏娟要求万银公司依约承担逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定按已付房价款计算，现张杏娟主张按合同约定的房价款计算，该金额低于已付房价款，本院认为当事人有自行处分权，本院予以准许。但张杏娟主张逾期交房违约金的起算日期有误，本院调整为自2010年10月31日起至2010年12月20日止，为（2／10000×1767000）元／天×51天＝18023.4元。
关于张杏娟主张的要求万银公司立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助其办理权属证书登记手续，并向张杏娟支付延期办证违约金及损失。本案中，合同约定万银公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由万银公司提供的资料（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）报产权登记机关备案，但万银公司于2011年11月15日才将相关资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担逾期办证的责任；根据合同约定如张杏娟不退房则万银公司应按已付房价款的0.5%向其支付违约金；万银公司辩称张杏娟主张的逾期办证损失实际不存在，其所购房屋已大幅增值；且双方在合同中对被告逾期办证的法律责任已有了明确约定。本院认为，双方在合同中对关于产权登记事宜及相关违约责任均已经作出明确约定，不违反法律规定；张杏娟认为合同约定的违约金过低，低于已造成的损失（包括已付购房款、贷款、目前市场价、房屋无法出售的利息损失），因此为由请求增加（以1767000元为基数按每日万分之一计）的主张，缺乏充足证据予以证明其实际损失已超过合同约定的违约金数额，且结合实际并根据目前涉案房屋的市场情况，其购入时房价为每平米12000元，现房屋已大幅增值，其与丁欣欣已于2012年1月出售的9套房屋是以每平米36800元出售，万银公司的延期办证并未给张杏娟造成巨大损失，故本院认为逾期办证违约损失应按双方合同约定计算为宜，即万银公司按1767000元的0.5%向张杏娟支付违约金。
杭州市房产管理局已于2011年11月15日受理了万银公司提交的涉案万银大厦初始登记申请，万银公司已完成报送备案手续；万银公司已向张杏娟开具了案涉商品房销售统一发票。对于万银公司至今未向张杏娟提交商品房交接书，本院认为，买受人付清所有房款包括物业维修基金，开发商应与买受人签署商品房交接书并将商品房交接书提交给买受人。本案中张杏娟已于2012年3月20日将面积补差款及物业维修金交纳给万银公司，万银公司应立即向张杏娟提交涉案房屋（万银大厦703室）商品房交接书，协助配合张杏娟办理权属登记手续。
对于万银公司的反诉请求，其认为张杏娟未按约履行义务，致使所购房屋的按揭贷款迟延，应支付万银公司违约金。本院认为，根据法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。案涉合同约定购房余款张杏娟应在商品房买卖合同签订之日起七个工作日内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续；即张杏娟应于2008年8月10日前与相关银行签订按揭贷款合同、提供完备资料及办妥相关手续。而房屋按揭贷款合同中，开发商均作为担保人一起签订贷款合同，此时万银公司应当知道其权利已受到侵害，故关于逾期付款违约金的诉讼时效应自2008年8月10日至2010年8月9日，万银公司未提交证据证明在此期间向张杏娟主张过权利及发生过诉讼时效中断的情形。而从查明的事实来看，万银公司是在2012年3月20日，张杏娟要求其提供商品房交接书时才向对方主张相应违约责任。且反诉被告张杏娟在审理中也提出诉讼时效已超过的抗辩，故本院依法驳回反诉原告万银公司的反诉请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、杭州万银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张杏娟延期交房违约金人民币18023.40元；
二、杭州万银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张杏娟延期办证违约金人民币8835元；
三、杭州万银置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张杏娟提交万银大厦7层703室房屋的商品房交接书，并协助张杏娟办理房屋权属登记手续；
四、驳回张杏娟的其他诉讼请求；
五、驳回杭州万银置业有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2954元，由原告张杏娟负担人民币2483元、由被告杭州万银置业有限公司负担人民币471元；反诉案件受理费人民币583元，由反诉原告杭州万银置业有限公司负担。被告（反诉原告）杭州万银置业有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对本诉部分不服的，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2954元；对反诉部分不服的，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币583元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 宏
代理审判员 张 波
人民陪审员 谢 科
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 郭晓冬