上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民初961号
原告：冯某，女，1981年1月3日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：顾悦，男，1980年11月7日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：冯永刚，男，1950年9月12日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：陆菊花，女，1950年10月12日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市徐汇区。
原告：顾某，女，2008年2月15日生，汉族，住上海市徐汇区。
法定代理人：冯某（系顾某母亲），年籍详上。
五原告之共同委托诉讼代理人：赵明亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
五原告之共同委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：上海交大南洋房地产（集团）有限公司，住所地上海市徐汇区番禺路667号。
法定代表人：朱敏骏，董事长。
被告：上海交大联合科技有限公司，住所地上海市徐汇区淮海西路55号3层D3座。
法定代表人：吴萍，董事长。
上述两被告之共同委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
上述两被告之共同委托诉讼代理人：类兴朋，上海市君悦律师事务所律师。
被告：上海丰业房地产开发经营有限公司，住所地上海市徐汇区斜土路2426号三层。
法定代表人：陈琴，总经理。
委托诉讼代理人：黄建平，男，该公司员工。
第三人：曹聪，男，1958年3月29日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告冯某、顾悦、冯永刚、陆菊花、顾某与被告上海交大南洋房地产（集团）有限公司、上海交大联合科技有限公司、上海丰业房地产开发经营有限公司及第三人曹聪执行异议之诉一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某、顾悦、冯永刚及原告冯某、顾悦、冯永刚、陆菊花、顾某之共同委托诉讼代理人王晓野，被告上海交大南洋房地产（集团）有限公司、上海交大联合科技有限公司之共同委托诉讼代理人刘炘，被告上海丰业房地产开发经营有限公司之委托诉讼代理人黄建平到庭参加诉讼。第三人曹聪经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯某、顾悦、冯永刚、陆菊花、顾某（以下简称冯某等五人）向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2017）沪01执异54号执行裁定书（以下简称54号执行裁定）；2、判令停止对上海市徐汇区XX路XX弄（XX花园）地下车库XX层XX车位（以下简称系争车位）的执行；3、本案诉讼费用由被告上海交大南洋房地产（集团）有限公司（以下简称交大房地产公司）、上海交大联合科技有限公司（以下简称交大科技公司）共同承担。事实和理由：冯某等五人与被告上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）于2010年5月18日签订《上海市商品房出售合同》，约定丰业公司将系争车位有偿出让给冯某等五人，冯某等五人向丰业公司支付转让款人民币（下同）280,000元，丰业公司应为冯某等五人办理系争车位的过户登记手续。合同签署后，冯某等五人多次催促丰业公司办理系争车位的过户登记手续，但因丰业公司原因导致系争车位无法实际过户。冯某等五人自购得系争车位后一直实际使用至今。嗣后，交大房地产公司、交大科技公司与丰业公司及曹聪因合同纠纷诉至本院，本院作出（2015）沪一中民四（商）初字第44号民事判决（以下简称44号案民事判决），该案诉讼过程中交大房地产公司、交大科技公司提出诉讼保全，对系争车位进行司法查封。44号案民事判决生效后，交大房地产公司、交大科技公司提出强制执行申请，在执行过程中，冯某等五人才获知系争车位被司法查封并有被司法拍卖之虞，故向本院提出执行异议。2017年9月14日，本院作出54号执行裁定，驳回冯某等五人的执行异议。就此，冯某等五人提起本案诉讼，认为：1、冯某等五人的诉请完全符合法律规定，符合买受人有权对被执行名下不动产提出执行异议的情形。冯某等五人自签订房屋买卖合同并全额交付款项后，并未怠于行使合同权利，系争车位无法过户系因上手房东和房屋管理部门违法设定限制交易措施造成，并非因冯某等五人自身原因未办理过户登记。2、冯某等五人已全额支付车位转让款，并实际占用使用该车位至今，是系争车位的实际所有权人，车位买卖合同有效且已履行，冯某等五人已取得系争车位物权，即基于该买卖合同所实施的买卖法律行为，符合物权法设立物权的认定标准。3、冯某等五人的权利应当得到保护，如执行不停止，会损害冯某等五人利益，引发系列纠纷，不符合公平正义。综上，请求法院支持冯某等五人的诉请。
被告交大房地产公司、交大科技公司共同辩称：不同意冯某等五人的诉讼请求。1、丰业公司已经履行了配合冯某等五人并向其提供办理系争车位产权转移登记手续所需全部资料的合同义务，在此之后，丰业公司没有义务再次催促冯某等五人办理相关车位产权转移手续，故系争车位无法办理转移登记不是丰业公司的责任。2、因房产交易中心认定冯某等五人的房屋存在违章建筑而无法办理系争车位的过户手续，结合房屋购买及过户时不存在相应权利限制的情况，违章建筑应系冯某等五人自身搭建，故系争车位无法办理转移登记是由于冯某等五人自身原因所致。3、冯某等五人在2010年就已知晓系争车位无法办理过户登记的原因，也已知晓如何消除过户障碍的方法，但其在长达五年的时间内未采取任何措施，此系冯某等五人怠于行使权利。综上，请求法院驳回冯某等五人的诉请。
被告丰业公司辩称：同意交大房地产公司、交大科技公司的答辩意见。
第三人曹聪未到庭亦未作书面陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此确认如下事实：
2008年3月，冯某等五人登记为上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。
2008年5月27日，涉案房屋被上海市徐汇区房屋土地管理局行政查封，限制文件编号为20080416封，限制原因为该房屋附有违法建筑并结构相连。
2010年5月18日，丰业公司（甲方、卖方）与冯某等五人（乙方、买方）签订《上海市商品房出售合同》，约定：“乙方向甲方购买上海市XX路XX弄（XX花园）地下车库XX层XX车位。建筑面积为30.41平方米，建筑层高2.7米。……第三条，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为9,207元。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为280,000元。……第七条，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。……第十九条，甲、乙双方商定，2010年11月13日，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在2011年2月13日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；_年_月_日之日起的_日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。”附件一“付款时间和付款方式”中约定，“付款方式：一次性付款，贷款方式：不贷款。乙方于2010年5月13日与甲方签约，并付首付房款计人民币280,000元（大写：贰拾捌万元整）。”
2015年7月22日，系争车位被本院司法查封，限制文件编号为2015980封，限制原因为（2015）沪一中民四（商）初字第44-1号。
2016年4月14日，本院作出44号案民事判决，判定丰业公司应当在判决生效之日起十日内支付交大房地产公司、交大科技公司116,400,000元等。该判决生效后，因丰业公司未履行，交大房地产公司、交大科技公司向本院申请执行。
2017年3月16日，本院作出（2016）沪01执1201号执行公告，将拍卖执行在诉讼过程中于2015年7月22日保全查封的登记在丰业公司名下的系争车位，冯某等五人就此向本院提出案外人执行异议。
2017年9月14日，本院作出54号执行裁定，驳回冯某等五人提出的异议请求。
另，系争车位的不动产登记簿上载明的权利人系丰业公司。
对有争议的证据和事实，冯某等五人提供如下证据：1、《上海市商品房出售合同》（11号车位），旨在证明根据合同约定，车位的过户责任在丰业公司一方。交大房地产公司、交大科技公司对该份证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联，不涉及系争车位。2、证明、银行回单、发票、银行转账凭证以及商品住宅维修资金交款通知、收款凭证、车辆管理费发票，共同证明冯某等五人已依约向丰业公司支付系争车位及11号车位的价款共计560,000元，冯某等五人是系争车位的实际所有权人。交大房地产公司、交大科技公司对该两份证据的真实性无异议，但认为只能证明冯某等五人已经支付了系争车位转让款280,000元，不能证明冯某等五人已经实际占有使用该车位。3、《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿》，旨在证明冯某等五人在购买涉案房屋时并未被告知该房屋上存在权利限制，在购买系争车位时才获知，故系争车位无法过户并非冯某等五人的原因所致。交大房地产公司、交大科技公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明系争车位无法过户不是冯某等五人的原因所致。4、房地产登记申请书及纳税申报表，旨在证明冯某等五人在购买系争车位时就已尝试办理过户手续，故其并未怠于行使过户权利。交大房地产公司、交大科技公司对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明冯某等五人已向房地产交易中心提交办理了转移登记的手续，也不能证明是因为丰业公司的原因导致转移登记未能办理。
交大房地产公司、交大科技公司提供如下证据：2015年7月21日及2015年8月14日收到的44号案的两份送达回证，旨在证明丰业公司仍在上海市徐汇区XX路XX号XX层办公，而在长达七年的时间内，冯某等五人并未向丰业公司要求和书面催告过办理系争车位的过户手续，冯某等五人就此存在主观过错。冯某等五人对此认为，证据的真实性由法院核实，但对关联性不予认可，认为只能证明丰业公司目前的办公地址，无法证明冯某等五人怠于行使权利。
本院对上述争议证据认定如下：11号车位的《上海市商品房出售合同》及44号案的两份送达回证，因与本案的争议事实缺乏直接关联性，本院不予确认；房地产登记申请书及纳税申报表，因无法确认其形成时间，且并无相关办理机构的盖章，本院亦不予确认。证明、银行回单、发票、银行转账凭证、商品住宅维修资金交款通知、收款凭证、车辆管理费发票以及相关《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿》，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。由此，根据冯某等五人提供的该组证据，本院认定冯某等五人已于2010年5月12日支付了系争车位的全部转让款280,000元，且一直事实上占有并持续使用系争车位。
本案庭审中，冯某等五人称其于2010年发现涉案房屋上存在权利限制并知晓将违章建筑拆除即可消除该权利限制，但其出于对小孩及安全的考量，且相关物业权利的行使亦不存在障碍，故其至今未拆除该违章建筑。
本院认为，本案的争议焦点是冯某等五人就系争车位提出的执行异议能否成立。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。系争车位尚未办理过户登记手续，现仍登记在丰业公司而非冯某等五人名下，故冯某等五人就系争车位不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条中规定的不动产登记簿上载明的权利人。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院对系争车位进行司法查封之前，冯某等五人已与丰业公司签订了系争车位的《上海市商品房出售合同》，此合同系双方真实意思表示，应属合法有效。冯某等五人按照合同约定，已支付系争车位的全部价款，并合法占有并持续使用系争车位，故本案关键在于未办理系争车位过户登记手续是否系因冯某等五人自身原因所致。就此，本院认为，即便冯某等五人在受让涉案房屋时对该房屋因存在违章建筑而权利受限不知情，但在2010年其申请办理系争车位过户手续未成立时即应已知晓该情况，但其在明知如何消除且有能力消除过户障碍的情况下，在长达五年的时间内并未采取积极措施，且事实上其也系涉案房屋违章建筑的实际使用人和受益人，故就冯某等五人对行政查封所持异议以及相关过户障碍非因其自身原因造成故不应由其承担相应后果的意见，本院均不予采纳。系争车位未能办理过户登记手续系因冯某等五人自身原因所致，冯某等五人就系争车位不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。综上所述，冯某等五人对系争车位不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求撤销54号执行裁定并中止对系争车位执行的诉请不能成立，依法应予驳回。另，虽冯某等五人在起诉状中将丰业公司列为第三人，但因丰业公司明确表示同意交大房地产公司、交大科技公司的意见，即反对冯某等五人提出的异议，依法应列为共同被告地位，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，本院依法将丰业公司列为共同被告。第三人曹聪因未到庭亦未提交书面意见，故本院仍将其列为第三人。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告冯某、顾悦、冯永刚、陆菊花、顾某的全部诉请。
案件受理费人民币5,500元，由原告冯某、顾悦、冯永刚、陆菊花、顾某共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 陈蓓蓉
人民陪审员 耿晓光
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 丁杏文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条……对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。