山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）胶民初字第4341号
原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司，住所地胶州市郑州东路2号。
法定代表人王尊宝，系该分公司负责人。
委托代理人孙兵，山东復泰律师事务所律师。
被告徐鹏（反诉原告），男，汉族，住胶州市。
委托代理人徐山军，男，汉族，住址同上。
委托代理人刘爱军，男，汉族，住济南市。
原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司与被告（反诉原告）徐鹏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司的委托代理人孙兵、被告（反诉原告）徐鹏的委托代理人徐山军、刘爱军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司诉称，原、被告双方于2012年6月19日签订了租赁合同，约定将胶州湾财富中心D座三层美食广场416、417、和418商铺前的区域租赁给被告使用，租期三年；被告按月支付第三年的物业综合管理费依次为12000元、14400元、16800元；同时，被告应按0.4元／平方米／天的标准支付经营管理费；若被告违约，则应向原告支付1%的违约金，逾期20日仍不缴付管理费的，原告有权解除合同。合同签订后，被告自2012年12月份开始就停止缴纳相关的综合管理费和经营管理费，至今已欠49784元及违约金14935.2元，请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同，并由被告支付上述款项。
被告（反诉原告）徐鹏进行答辩并提出反诉称，1、被告拒交相关费用是合法正当的。根据合同约定，被告方是属于后履行义务的一方，而实际情况是达文物业公司口头答应了被告提出的改进服务的要求，包括电梯运行、空调、卫生、走廊照明灯，但是公司并未按约定改进，且而导致被告产生巨大损失；如果公司按照被告的要求改进工作并赔偿损失，那么被告立即缴纳所有费用；2、原告公司隐瞒消防不合格的具体情况，租赁区域并没有取得餐饮行业消防安全许可证，原告隐瞒该事实，侵犯了原告的知情权，对被告和其他顾客造成了生命和财产安全的潜在风险，同时剥夺了被告使用发票的权利，减少了营业收入，侵害了被告的名誉权；3、本案涉及的区域属于公共区域，归全体业主所有，被告作为业主之一，自然享有使用的权利，所以原告物业公司要求支付费用是不合法的；据此也可以认定该租赁合同是无效的，应当退回之前交付的租赁费用；4、根据上述事实，原告公司给被告造成了巨大的经营损失和投资损失，被告据此提出反诉，要求原告公司赔偿被告的投资损失380000元、名誉损失和精神损失费200000元、退还履约保证金5000元，以上共计585000元。
反诉被告北京达文物业管理有限公司青岛分公司针对反诉原告徐鹏的反诉答辩称，1、反诉原告徐鹏承租了胶州湾财富中心D座三层美食广场416、417、和418商铺后又与物业公司签订了租赁合同，租赁了商铺外的区域，工商执照的办理应当以商铺的产权证进行办理，而不是以租赁区域进行办理；2、反诉原告徐鹏提出的消防验收问题，但是实际情况是本案涉及的美食广场在项目竣工后就经过了消防的整体验收，不存在未经消防验收的问题；3、反诉原告至今仍在继续进行经营，并未因为消防、未办理营业执照等问题受到停业等处罚，不存在受到经营损失的情况。
经审理查明，一、2012年6月19日，北京达文物业管理有限公司青岛分公司（以下简称达文物业）作为甲方与作为乙方的徐鹏签订了合同：1、甲方将坐落于胶州市财富中心的D座三层美食广场416（50.17㎡）、417（32.77㎡）和418（32.77㎡）商铺前的建筑面积86平方米的公共区域（编号为DWGM1）承租给乙方，租期三年，自2012年7月20日至2015年7月19日，自起租日起，乙方享有1个月的免租期；2、费用部分：（1）第一年物业综合管理费12000元、第二年为14400元、第三年为16800元；上述费用按月缴纳，需在次月的10号之前缴纳上一个月的费用；（2）经营管理费：因乙方对租赁区域实行封闭经营并自行负责区域内的卫生和餐具清洗，故在美食广场现整体0.8元／平方米／天经营管理费收费标准的前提下，定416、417和418商铺按0.4元／平方米／天的标准收取经营管理费，该费用与综合管理费一并缴纳；3、履约保证金：乙方在2012年6月19日前交付甲方5000元作为履约保证金；……若乙方未能按约定缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后不计利息退还乙方；4、违约责任：（1）因乙方承租该区域是建立在416、417和418商铺的基础上签订的，所以乙方需自行处理和上述三家上述业主之间的承租关系；（2）乙方逾期付款的，应承担自逾期之日起按日向甲方支付应付款1%的违约金；若乙方逾期20日未交的，甲方有权解除本租约，并要求乙方支付违约金，且不退还履约保证金。
合同签订后，被告徐鹏缴纳了保证金5000元，并对租赁区域进行了装修，开始经营优尚麻辣香锅店；至2012年12月份起，被告徐鹏停止缴纳合同约定的相关费用至今。
庭审中，原告达文物业提交法庭被告的欠款记录，证明自2012年12月份至2014年7月31日止，被告徐鹏共计欠款49784元，及按合同约定的违约金14935.2元，以上共计64719.2元
上述事实，有原告达文物业提交法庭的租赁费合同一份及双方的庭审陈述在案为凭。
二、庭审中，被告徐鹏对于欠款数额予以认可，但是认为不应当交纳是合法、正当的，并针对其抗辩的主张提交法庭如下证据进行证明。
1、被告徐鹏方于2013年2月底就欠款事宜给原告达文物业的回复书、双方之间就停电问题的谈话记录、现场视频材料、现场照片、徐鹏之父徐山军的证明材料等。上述证据材料，被告徐鹏方认为：达文物业公司未按合同约定，提供电梯、空调、照明等基本服务，且卫生不达标，严重影响了麻辣香锅店的生意，造成了巨大的经济损失。
原告达文物业对上述证据材料及证明内容提出异议，称：上述证据材料的真实性无法核实，且证明材料系被告徐鹏单方书写的，不能作为有效证据，而且，这些材料也不是被告徐鹏作为欠款的理由。
2、达文物业出具的《关于美食广场2013年升级改造后经营管理费收缴的通知》，证明达文物业已经做出了承诺，但是公司并未按照承诺的内容提高服务质量。
原告达文物业对该《通知》不予认可，认为：该通知上未加盖任何公章，而且系复印件，无证明效力。
3、《个体工商户名称预先核准审核表》、通知书及美美地公司《消防安全检查合格证》，证明因为达文物业无整体消防验收合格证，导致了经营的“优尚麻辣香锅店”未能办成营业执照，无法开具发票，失去了许多客源，造成了经营损失。
原告达文物业公司对此不予认可，称：上述证据材料与本案无关，且公司已经办理了消防验收合格证。对此，达文物业提交了由胶州市消防大队于2012年11月8日核发的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”、消防验收意见书、备案表等予以证明。。
被告徐鹏对该三份证据的真实性无异议，但认为：该消防证中明确记载应当作为商场使用，但是“优尚麻辣香锅店”是餐饮业，显然与本案无关联性。
三、在本案审理过程中，原、被告针对租赁区域的法律性质展开了争论。被告徐鹏认为：本案租赁合同中所涉及的租赁区域是在商场的通道内，而根据《物权法》之规定：该区域应当属于全体业主共同共有，原告无权对外处分，因此，该合同为无效合同。原告达文物业则认为：在开发公司
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青岛香江创富房地产开发有限公司出售房产时，就与所有业主在售房合同中明确约定了该部分区域属于香江公司所有，而香江公司也已经同意由原告方对外行使出租等权利；此外，房屋出售时，《物权法》尚未实施，不具有溯及既往的法律效力。
为此，原告达文物业向法庭提交：1、与租赁区域相对应的D座三层美食广场416、417、418号商铺的《房屋销售合同》三份，签订时间分别为2007年6月、2007年1月和2007年9月，在该合同中明确约定：公共就餐区域归开发商所有，证明在《物权法》实施之前，开发商青岛香江开发公司就与所有业户之间约定了公共就餐区域归开发商所有，被告徐鹏是租赁该三个商铺的，理应受该项约定约束；2、胶州市房产管理局测绘站出具的《胶州财富中心不计入公摊面积明细》一份，证明本案争议的区域在行政机关备案时，在法律性质上就不属于公摊面积；3、青岛香江开发公司出具的证明一份，证明其已经同意由原告达文物业对外出租、相应的权利义务、收益等均归原告所有。
被告徐鹏对上述证据的真实性性均无异议，但认为：1、租赁合同是违反《物权法》规定的，为无效合同，且原告没有相关收费项目的收费手续；2、房产部门的测绘不具有确认房屋权属的效力，该租赁区域与法律规定的“专属空间”相违背；3、开发商与业主之间签订的合同中对就餐区域的权属约定违反法律规定，应认定为无效。
四、被告徐鹏提出反诉，要求达文物业赔偿投资损失380000元、名誉损失和精神损失费200000元，但未能提供有效证据证明上述损失数额。
五、另查明，根据中国人民银行发布的同期贷款利率：2013年度起的年贷款利率为6%。
本院认为，本案的争议焦点是对租赁区域的法律性质的认定。
一、本案中，原、被告租赁的区域位于胶州市财富中心三层美食城的通道部分，而被告徐鹏方提出抗辩理由依据的恰恰是《物权法》就公共区域部分的相关规定，认为该租赁区域应适应《物权法》的相关法律规定。但从原告达文物业提供的房屋销售合同看，本案争议的部分在商铺对外销售时（2007年9月份前）就已经与买受人之间就通道归属问题进行了约定
----该部分作为公共就餐区域，归开发商所有。
《中华人民共和国物权法》的是从2007年10月1日起开始实行，产生法律效力。那么《物权法》有无溯及力呢？法律的溯及力和法律的生效时间一样，都是确定法律效力时间范围的重要因素，将影响到法律的贯彻实施。一般说来，法律的溯及力问题就是某部法律是否可以适用于在其生效前发生的情况，适用就是有溯及力；不适用就是没有溯及力。法律不溯及既往是各国普遍遵循的立法原则。之所以不溯及既往，是因为法律要保护权利，维护秩序。我国也以无溯及力为重要立法原则之一，《物权法》也不例外。特别是对于物权法而言，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在物权法的规定都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。
通过庭审查明的事实看，本案争议的区域在物权法实施之前，就已经通过房产等行政部门确认、与购房人等业主之间进行约定的方式对其所有权就进行了确认，即该部分区域作为公共就餐部分归开发商
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青岛香江创富房地产开发有限公司所有，该开发公司又将公共就餐等区域的相关出租、收益等权利交付给了原告达文物业。而本案被告徐鹏在承接原购房合同后与房主签订了租赁合同，后又与原告达文物业签订公共就餐区域的租赁合同，显然应当在法律关系上依然受之前已经形成事实的约束。故，被告徐鹏以之后实施的《物权法》的相关法律规定来推翻之前已经形成的物权权属法律关系，显然不应予以支持。
二、原、被告之间达成的公共就餐区域部分的租赁合同，是双方当事人自由意思表达一致的产物，内容合法、有效，双方均应按照协议的约定来履行各自的义务；双方就合同租赁费用约定明确为综合管理费和经营管理费，实际上是原告方作为公共就餐区域的受益人，在结合区域的面积大小的情况下进行细化管理的具体体现。从原告达文物业提交的欠款明细看，被告徐鹏确实自2012年12月份起至今未再支付原告任何款项，至2014年7月31日止，被告徐鹏共计租赁费欠款49784元。因此，被告徐鹏已构成严重违约，原告达文物业主张的要求与被告解除租赁合同的请求本院应予以支持。
对于原告主张的违约金按欠款的1%／天标准计算这一请求，显然过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍为宜。
具体计算明细如下：1、第一年度中2012年12月---
2013年5月，共计6个月，合同约定：综合管理费1000元、经营管理费：0.4元㎡／天X租赁商铺区域115.71㎡（50.17＋32.77＋32.77）X30天=1388元／月，每月计费2388元。这样，每月的违约金额为2388元X年利率6%／12月X4倍=47.76元／月；自2013年1月10日起算至2014年8月10日止，欠款月数依次为18、17、16、15、14、13（共93个月），违约金为47.76元／月X93月=4442元；2、第二年度起至，综合管理费每月费用为14400元／12月=1200元、经营管理费1388元，共计2588元／月。这样，每月的违约金额为2588元X年利率6%／12月X4倍=51.76元／月；欠款期自2013年6月始计算至2014年5月（共计12个月），欠款月数依次为12、11、10、9……1（共78个月），违约金为51.76元／月X93月=4814元；3、2014年6月起至原告所诉至7月底，作为第三年度：综合管理费每月费用为16800元／12月=1400元、经营管理费1388元，共计2788元／月。这样，每月的违约金额为2788元X年利率6%／12月X4倍=55.76元／月；欠款期自2014年7月10日始计算至2014年8月10日，欠款月数依次为1、0（共1个月），违约金为55.76元／月X1月=55.76元。综上计算，被告徐鹏应支付的违约金为4442元＋4814元＋56元=9312元。
三、对于在合同中约定的保证金5000元，该项约定属于违约责任方面的约定，因在前一项中已经按照四倍同期人民银行利率为双方计算了违约金，故该5000元保证金应当予以返还。
四、被告徐鹏在案件审理过程中提出的反诉请求，因其提交的证据材料无法证明其具体损失的情况，且双方也未就争议的问题在合同中予以明确约定，本院对被告反诉提出的“赔偿投资损失380000元、名誉损失和精神损失费200000元”的主张不予支持。
需要说明的是，双方在合同解除后，本应涉及到恢复原状、返还原物等实际问题，但是因本案租赁区域的装修与被告徐鹏租赁的商铺关联较为密切，有可能会涉及到第三人的利益；且，庭审中原告达文物业方计算欠款和违约金的时间仅仅截止到2014年7月31日，尚有部分费用未予主张。综合考虑，以原、被告双方另行协商或起诉处理为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司与被告（反诉原告）徐鹏之间于2012年6月19日签订的租赁合同。
二、被告（反诉原告）徐鹏于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司所欠租赁费用49784元。
三、被告（反诉原告）徐鹏于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司违约金元。
四、反诉被告北京达文物业管理有限公司青岛分公司于本判决生效后十日内退还反诉原告徐鹏合同保证金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回反诉原告徐鹏的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1418元，由本诉原告负担118元，本诉被告负担1300元；反诉案件受理费4825元，由反诉原告负担4725元，反诉被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王承锡
审 判 员 刘丰文
人民陪审员 管清华
二〇一四年十月三十日
书 记 员 刘宗超