北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6259号
上诉人（原审被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，执行董事。
委托代理人刘信，男，1964年7月17日出生。
委托代理人王原东，男，1992年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）董卿，男，1983年2月7日出生。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人董卿租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第45979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官陈敏光、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人君天首业公司的委托代理人王原东，被上诉人董卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董卿在一审法院诉称：董卿于2014年9月3日与君天首业公司签订《房屋租赁协议》，租赁君天首业公司位于北京市朝阳区东三环北路38号院好世界商业广场一层L113-1号商铺作为经营美甲使用，租期自2014年9月7日至2017年11月15日，其中2014年9月7日至2014年11月15日为免租期，租金为40884元／季，君天首业公司承诺在2014年11月15日商场开始试营业。合同签订后，董卿向君天首业公司交纳了租金、押金和物业管理费，并对房屋进行了装修、购置开业所需的物品、雇佣员工、制作宣传广告，但君天首业公司未在承诺日期开业。董卿认为君天首业公司存在违约，故起诉至法院请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令君天首业公司返还押金40884元、房屋租金40884元、免租期间的物业费5040元、垃圾清运费1205元、出入证工本费90元、代收水费47.81元、装修管理费669.45元、电费500元、电卡押金100元；3.判令君天首业公司赔偿装修费67300元、装修保险费1050元、消防改造费15660元、美甲沙发11400元、消毒柜650元、浴柜3500元、收银台1570元；4.判令君天首业公司赔偿加盟品牌使用费20800元、员工工资36000元；5.判令君天首业公司赔偿广告宣传、设计费、广告推广设备使用费、商业策划咨询费、前期货品损失3万元；6.判令君天首业公司赔偿违约金27256元。
君天首业公司在一审法院辩称：君天首业公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月14日签订《租赁合同》，君天首业公司承租朝阳区东三环北路38号院商业一层L102-L104、L107-L109、L111、L112、L113-1、L113-2，L114-L132房屋，其产权人为北京利通商宜投资有限公司。君天首业公司将L133-1号房屋转租给董卿。董卿未开业是因为其自身的消防验收未通过，无法办理营业执照。根据和第三人的合同约定，办理消防检和提供工商注册资料是第三人的义务。君天首业公司多次向第三人索要符合要求的办理消防验收及工商注册的材料，直至2015年7月2日第三人也未向君天首业公司和董卿提供有效合法的材料。基于上述原因，君天首业公司承租自营部分也迟迟不能开业，君天首业公司和第三人的争议已在诉讼中。君天首业公司同意解除与董卿的租赁关系，但不同意退还租金、押金及管理费，董卿主张的损失赔偿缺乏相应的依据，也不同意赔偿。
一审法院经审理查明：2014年9月3日，君天首业公司（出租方、甲方）与董卿（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于北京市朝阳区东三环北路38号院商业的一层L133-1号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方经营美甲使用，房屋建筑面积30.9平方米；甲方承诺该租赁单位已依法享有合法的租赁权；租赁期限为3年，自2014年11月16日至2017年11月15日，免租期（即装修期）为71天，自2014年9月7日至2014年11月15日，乙方在免租期内免付租金，乙方在免租期内需缴纳物业费、水、电、暖等消耗性费用；付款方式为押三付三；固定租金总价格为季度租金40884元，每期租金为每三个月支付一次，租金含物业费，乙方提前15日支付下一期租金；协议签订2日内向甲方支付首期房租40884元、保证金40884元、免租期间物业费5054元；甲方向乙方提供承租房屋的产权证件，协助乙方办理证照等相关手续；乙方应于签署本合同生效后60日内将证照办理完毕并开始营业，在2014年12月15日之前开始试营业；乙方所承租的一层商场区域，业态品类为美甲；在装修施工动工前，乙方应按照有关法律、法规投保建筑工程险及第三者责任险；房屋的消防设施及中央空调系统的全部安装及改建，只能由甲方和物业方指定的施工承包单位，按照甲方、物业方和政府主管机关批准的图纸和工程设计方案进行施工；因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失。合同签订后，董卿向君天首业公司支付了首期房租40884元、保证金40884元、免租期间物业费5054元。
一审诉讼中，董卿提交了收据9张，用以证明其交纳了垃圾清运费1205元、出入证工本费90元、代收水费47.81元、装修管理费669.45元、电费500元、电卡押金100元。君天首业公司认可收据的真实性。
董卿提交了装修协议、收据、收款证明，用以证明其装修费损失。装修协议约定的合同价款为67300元，装修期间为2014年12月5日至2014年12月25日。君天首业公司认可装修合同的真实性和证明目的，但表示装修竣工时间为2014年12月25日，晚于董卿、君天首业公司合同约定的2014年12月15日的试营业时间。
董卿提交了《工程施工合同》、银行转账明细和收据，用以证明其支付了消防改造费15660元。君天首业公司对证据的真实无异议。
董卿提交了保险费发票一张，用以证明其支出了装修工程保险费1035元。君天首业公司对证据的真实性无异议。
董卿提交了《美甲合作协议》、收款证明和收据，用以证明其支出了品牌使用费20800元。《美甲合作协议》的乙方经营地为涉案商铺，代表人为郝晨羽，合作期间为2014年12月30日至2015年12月30日，保证金2000元。美甲产品货款、技术培训费、信息咨询费合计18800元。君天首业公司认可合作协议的真实性，但表示案外人为董卿提供了技术培训和信息咨询服务，董卿、君天首业公司的合同是否履行都不影响董卿享受案外人的上述服务，故董卿主张的费用不同意赔偿，即使赔偿也应该酌减。
董卿提交了送货单一份，用以证明其支付了美甲沙发11400元、消毒柜650元、浴柜3500元、收银台1570元。君天首业公司表示没有合同和发票相佐证，无法核实，且上述物品均可搬走，不同意赔偿。
董卿提交了收款证明及收据4张，用以证明其支出了广告宣传、设计费、广告推广设备使用费、商业策划咨询费合计19130元。君天首业公司表示真实性无法核实，没有合同相佐证，不认可证明目的。
君天首业公司提交了该公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的《租赁合同》、往来函件、涉案商铺消防检审核意见、工商注册回复意见，用以证明该公司有权出租涉案房屋，办理消防检和出具产权证的义务在第三人，截止2015年7月2日第三人尚未出具办理工商注册的有效产权证明。董卿表示证据的真实性无法确认，承租时不知道房屋的产权方是谁，董卿依据合同只能要求君天首业公司出具办理产权证的相关资料，其与第三人的争议与董卿无关。
另查，双方均确认涉案商铺一直未进行试营业，现已为第三人控制，董卿、君天首业公司均不能自行出入。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，董卿、君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。君天首业公司作为出租人应当按照约定在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，后因与案外人纠纷导致董卿不能使用租赁区域正常经营，致使董卿无法实现签订《房屋租赁协议》的目的，构成根本违约，董卿据此请求解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司赔偿损失符合法律规定，法院予以支持。
关于董卿主张君天首业公司返还租房押金，赔偿房屋租金、免租期间的物业费、垃圾清运费、出入证工本费、代收水费、装修管理费、电费、电卡押金，董卿提交了交款凭证，君天首业公司亦认可董卿支出了上述款项，法院对董卿的主张予以支持。关于董卿主张的装修费损失，董卿提交了装修合同和装修款收据，君天首业公司虽不认可证据的真实性但未提供有效反证，法院对董卿的主张予以支持。关于董卿主张的消防改造损失和装修保险费，其提交了支付凭证，君天首业公司表示认可，法院对董卿的主张予以支持。关于董卿主张的加盟品牌使用费，君天首业公司对其主张的损失数额不予认可，其提供的合作协议未约定保证金不予退还，且18800元的费用中包含美甲产品货款，法院对董卿的主张加盟品牌使用费损失酌定为16000元。关于董卿主张的广告宣传费、设计费、广告推广设备使用费、商业策划咨询费损失，其仅提供了收据，君天首业公司不同意赔偿，法院对董卿的主张不予支持。关于董卿主张的购买美甲沙发、消毒柜、浴柜、收银台的损失，其仅提供了送货单，君天首业公司不同意赔偿，因上述物品均可搬走且不减损其使用价值，故法院对董卿的该主张不予支持。关于董卿主张的前期货品损失1万元和员工工资损失36000元，其未提供相应的证据，君天首业公司不同意赔偿，法院对董卿的该主张不予支持。关于董卿主张的违约金赔偿，有事实和法律依据，法院对董卿的主张予以支持，但违约金作为对董卿所遭受损害的预先约定，应冲抵上述法院支持的部分损失（从装修损失中冲抵）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、董卿与北京君天首业商贸有限公司于二○一四年九月三日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还董卿租房押金四万零八百八十四元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿董卿租金四万零八百八十四元、免租期间的物业费损失五千零四十元、电费五百元、电卡押金一百元、出入证工本费九十元、水费四十七元八角一分、装修损失四万零四十四元、装修工程保险费一千零五十元、装修管理费六百六十九元四角五分、垃圾清运费一千二百零五元、消防改装费一万五千六百六十元、加盟品牌使用费一万六千元；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿董卿违约金二万七千二百五十六元；五、驳回董卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
君天首业公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为双方当事人继续履行合同；2.一、二审诉讼费用由董卿负担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，程序错误。一、本案中董卿只交付了首期房租，交至2015年2月15日，其享有的房屋使用权利应以2015年2月15日为止，君天首业公司已经履行完出租人的基本义务，一审法院认为君天首业公司与案外人纠纷导致无法实现租赁合同目的，构成根本违约，属事实认定错误。二、因产权人北京利通商宜投资有限公司提供的消防材料、办证材料不合规才导致董卿无法正常开业，为产权人责任，君天首业公司和产权人的纠纷已经于北京市朝阳区人民法院审理，本案应以该审理结果为依据，该案尚未审结，本案应当中止审理，一审法院程序错误。
董卿在二审中辩称：同意一审法院判决，要求维持原判。不同意君天首业公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回君天首业公司的全部上诉请求。
君天首业公司、董卿在二审中均未向本院提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《建筑装饰工程施工合同》、银行交易明细、收据、往来函件及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案中，董卿与君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据查明的事实，双方《房屋租赁协议》不能正常履行的根本原因是君天首业公司与案外人发生争议，从而导致董卿不能使用其租赁区域正常经营。君天首业公司作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，构成违约，董卿据此请求解除上述《房屋租赁协议》，于法有据。一审法院依据董卿的诉请判令君天首业公司返还租房押金并赔偿各项经济损失，并无不当。君天首业公司的上诉请求与理由，均缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2935元，由董卿负担535元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担2400元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费5870元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 陈敏光
代理审判员 赵 纳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李 君