北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00307号
上诉人（原审被告）王×1，女，1982年2月1日出生。
上诉人（原审被告）路×1（王×1之夫兼上诉人王×1委托代理人），1976年8月17日出生。
被上诉人（原审原告）李×1，男，1941年2月15日出生。
委托代理人张利，男，1940年11月11日出生，北京崟利法律咨询事务所负责人。
原审第三人顺义区天竺镇天竺村村民委员会，住所地顺义区天竺镇天竺村。
法定代表人张×1，主任。
上诉人王×1、路×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第07325号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路×1、被上诉人李×1的委托代理人张利到庭参加诉讼。原审第三人顺�区天竺镇天竺村村民委员会（以下简称天竺村委会）未到庭，本案现已审理终结。
李×1在原审法院诉称：原告根据第三人1997年2月25日《关于出售村民住宅楼办法》的规定，于2003年9月14日购买了第三人在集体土地上自建的三室一厅住宅楼一套。该楼房座落于×1号（后变更为×2号），楼房价款152000元，天燃气设施费8000元，有线电视设施费550元，共计160550元。2003年9月14日，原告向第三人交清全款，交款凭证记载：购房人李×1。2004年4月28日，楼房竣工交付给原告，第三人并与原告签订了××村村民住宅楼购楼协议，协议记载：购房人李×1。二被告于2004年4月28日接收房屋后并未居住而是一直出租。2010年10月天竺村被整体拆迁，××楼房因第三人调整小产权房安置分配，为此原告与二被告发生房屋买卖纠纷。2011年8月30日，二被告以所有权确认为由诉至人民法院，人民法院审理后认定：二被告将购房款给王×2并以原告的名义所购的顺义区××的房屋系旧村改造，土地属于天竺村集体经济组织所有，该房屋不能办理产权登记，故二被告不具有要求确认该房屋产权登记的主体资格，其诉讼请求不符合相关法律规定。据此北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第7991号民事裁定书裁定驳回了二被告的起诉。2011年11月18日，北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第20392号民事裁定书，以同一理由驳回了二被告的上诉请求。2011年8月11日，原告以房屋买卖合同纠纷为由，诉至人民法院，请求确认原告与二被告的买卖合同无效。2011年11月24日，顺义区人民法院审理后认为：根据已生效裁决文书，本案认定二被告将购房款交给原告之儿媳王×2并以原告的名义购买的本案房屋，二被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系。因此原告不具有要求确认房屋�卖合同无效的诉讼主体资格，原告的起诉不符合相关法律规定。因此，（2011）顺民初字第12306号民事裁定书裁定驳回了原告的起诉。原告不服裁定结果，上诉于北京市第二中级人民法院。二审审理后认定：原审法院裁定驳回原告的起诉适用法律不当，因此裁定：一、撤销北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第12306号民事裁定；二、指定北京市顺义区人民法院对本案进行审理。2012年12月10日，北京市顺义区人民法院审理后认定：本案涉诉楼房所用土地为天竺村集体土地，属小产权房，是第三人为本村集体经济组织成员建设的包含有一定福利性质的房屋，只有本村村民才能享有，二被告均不是顺义区天竺镇天竺村集体经济组织成员，不享有天竺村集体经济组织成员才能享有的福利住房。二被告借用原告的名义购买涉诉房屋的行为违反法律的强制性规定，应属无效。（2012）顺民初字第8452号民事判决书判决：确认二被告借用原告的名义购买的北京市顺义区×2号房屋买卖行为无效。二被告不服判决结果提起上诉，（2013）二中民终字第03380号民事裁定书以原审判决违反法定程序裁定：一、撤销北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第8452号民事判决；二、发回北京市顺义区人民法院重审。综上，二被告购买涉诉房屋违反了相关法律的强制性规定，应属无效。为维护法律尊严，保护原告合法权益，原告起诉，请求判令：1.确认二被告借用原告名义购买北京市顺义区×2号房屋的行为无效；2.案件受理费由二被告负担。
王×1、路×1在原审法院辩称：二被告系夫妻，原告系王×1老姨王×2的公爹。2003年年初，二被告筹备结婚，并准备购买一套住房作为婚房。当时二被告在朝阳周边看了多处房屋，恰在此时王×1的老姨王×2告诉二被告：天竺村正在集资建房，村里的房子有富裕，如果二被告想买可以帮忙购买一套房子，当时老姨也明确告诉二被告可以写二被告的名字。因为急着结婚，经和双方父母商量后，二被告同意购买×2一套三居。很快二被告就向双方父母、兄弟姐妹、亲属、同学和朋友借齐了160550元的购房款，并将60550元现金和存有10万元的银行卡于2003年9月3日晚交给了王×2和李×2并委托他们办理购房手续。2003年9月4日王×2、李×2代二被告办理了购房手续。购房款交完后王×2、李×2将购房款发票交给二被告时才知道，购房人的名字写的是原告。当时二被告提出了异议，但王×2、李×2对二被告说这房子是用原告的指标买的，村里开发票只能写原告的名字，同时他们对二被告说房子二被告不用担心，有时间可以让原告给二被告写个字据，证明房子是二被告买的。当时二被告心里虽然不是很舒服，但考虑到他们跑前跑后出了不少力，何况又是亲戚，能出什么事，所以二被告也就没再说什么。二被告结婚几年来，几乎年年到王×2、李×2和原告家探望，这期间二被告也曾多次提出让原告给二被告写个凭证，明确房子是二被告购买的，但他们每次都是找各种理由进行推托。就在2011年春节，当二被告再次提及此事时，李×2仍旧对二被告说：”小路，房子的事你尽管放心，只要我在，这房子就不会有事”。总而言之，无论二被告怎么说，原告一家人始终没有将购房人的姓名换成二被告，也没有给二被告出具任何的书面凭证。2004年5月房屋竣工，二被告拿到钥匙后，为能早日偿还欠下的外债，就一直将此房出租。2011年原告所在天竺村进行二次拆迁补偿，村里要求凡享有两套以上房屋的，需腾退一套。原告在首次购房时以其名字共购买了三套住房，分别为×2、×3，×4。2011年5月王×2找到二被告，让二被告将当年购买的×2腾退给村里，只有这样他们才能享受到村里的二次拆迁补偿。同时他们表示愿意支付二被告当时交的160550元及村里给予的装修补偿款2万元。当时二被告明确拒绝了他们并提出了自己的想法。自此以后王×2、李×2和原告一家人便多次到承租户住处及其公司进行骚扰和轰赶，使得租户无法正常休息和工作。在这期间，租户曾给二被告打过几次电话并发过短信反映情况，并让二被告和原告一家联系不要再骚扰他们。二被告也曾给王×2打过几次电话，但每次她都没有接听。租户在万般无奈的情况下于2011年6月初只得搬出了住所。由于原告一家就住在×3室，原告一家乘机强行收走了房屋钥匙、电卡和燃气卡并将防盗门锁芯进行了更换。在得到房客搬出的消息后，二被告第一时间赶到天竺和原告一家协商解决此事，因为双方分歧较大，最终没能�成一致。在这种情况下，二被告只能将原告起诉至北京市顺义区人民法院后沙峪法庭。因为二被告在法律专业知识上的缺乏，第一次二被告以确认房屋产权人为案由进行了起诉，一审法院认为：二被告将购房款交给王×2并以原告的名义所购买的顺义区天竺家园房屋系旧村改造，土地属于天竺村集体经济组织所有，该房屋不能办理产权登记，故二被告不具有要求确认该房屋产权登记的诉讼主体资格，其诉讼请求不符合相关法律规定。因此一审法院于2011年8月30日裁定驳回了二被告的诉讼请求。一审结果出来后，二被告向二中院提出了上诉。二中院经审查认为：本案诉争的北京市顺义区×2号房屋现尚未办理房屋产权登记，二被告直接起诉确认其对该房屋享有所有权缺乏诉讼基础。至于返还房屋钥匙等请求，与房屋所有权确认并非同一法律关系，应当另行解决。因此，二�院于2011年11月18日裁定：原审法院裁定驳回二被告的起诉处理结果正确，本院予以维持。2011年年底原告与村里签订了补偿协议，得到100余万元补偿款及数套回迁安置房。这里需要特别说明的是原告交回的并不是二被告购买的×2，而是其名下×3号一套两居室。由此看出，原告一家当初让二被告交回房子其才能够享受村里二次补偿只是一个幌子，其目的就是要将二被告的房子占为己有。原告一家非法占有二被告的房屋后，不但不思悔改，还变本加厉将二被告的房屋出租他人并非法获利。这期间二被告曾十余次报警，天竺派出所也数次出警。2012年12月在天竺派出所的协调下，租户叶先生搬出。没想到仅过了不到一个月，2013年1月原告一家又以每月2400元的租金将二被告的房子经中介租给南山商务机有限公司作为员工宿舍。当二被告得知消息后再次报警，警方协调让租户搬�。2013年6月原告一家又将二被告的房屋以每月2600元的价格租给胡婷，并收取了18200元的房租。二被告结婚已近10年，做梦都想要个小孩，为此二被告也做了大量准备工作，仅怀孕前的检查费和各项调理就花了数万元。2011年11月王×1终于怀孕，本来是件好事，但由于原告一家强盗般的行为，使二被告两年来陷入了漫漫诉讼路，目前顺义法院和二中院已开庭近10次，得到了6份判决书或裁定书。法院、原告一家、租户、派出所之间的终日奔波，使二被告在肉体上和精神上受到了极大的伤害，最终导致王×1于2012年1月流产，直接产生住院及医疗费用4080.44元。王×1流产后精神上也受到了极大的刺激，情绪不稳，目前到医院检查和治疗费已花去数千元。原告一家在不缺钱、不缺房的情况下，还强夺二被告目前唯一的住房，一次次给予二被告和家人物质上、精神上和肉体上的伤害�二被告将保留对原告一家对二被告造成的各项损失和侵害予以诉讼的权利。关于原告诉二被告房屋买卖无效一案，二被告向法院强调以下几点：一、二被告与原告一案不是一般意义上的农村小产权房屋买卖案件。从提交的证据和已经生效的二审法院判决可以看出，原告并非是先将房屋买下后再卖给二被告，而是原告在明确只购买×3和×4并表示放弃购买其他住房的情况下，主动联系二被告，劝说二被告购买，同时表示可以帮忙代办相关手续。二被告与原告之间没有房屋买卖的协议，只有二被告委托原告代为购买的口头委托协议。因此，二被告和原告之关系是委托和被委托的关系，而不应该是房屋买卖的关系。原告既不是房屋出让方，也不是房屋的实际买受方，因此原告无权起诉涉案房屋买卖是否合法或有效。二、到目前为止的数次庭审过程中，原告一家及其代理人多次狡辩抵赖，而且不断强调房子是他们购买后又卖给二被告。那二被告想问问，既然原告是2003年9月4日向第三人交的购房款，为什么二被告是在此之前的9月3日就将购房款交给了原告一家，既然二被告交的购房款在前，这又从何说起房子是原告购房后再卖给二被告。其次，既然原告说是将房子购买后再卖给二被告，那为什么原告2003年9月4日办理完购房手续的当天就将购房发票原件交给二被告，而不是之后的其他时间。此外，既然原告说房子是其购买，那为何从第三人发放钥匙的第一天起就是二被告一直在居住和使用，而在此之前原告一家却没有居住和使用过一天。另外，如果如原告所言，其以160550元购买，既然要卖给二被告，那起码要加点手续费吧。二被告为什么会在不加一分钱的情况下当天就获得该房屋呢？除此之外，原告一家先前已多次说谎，并涉嫌欺诈。二�告通过到第三人走访得知，早在原告替二被告代为购买天竺家园房屋相关手续时，第三人就明确告知过原告：购楼人无条件按照1997年2月25日第三人制定的”关于出售村民住宅楼办法”执行。该办法第一条就明确了购楼人的条件，即具有本村正式户口的村民。然而原告一家当初让二被告购买该房屋时对此却丝毫没有提及，而就在10年后的今天，原告一家却以此规定起诉二被告购房行为无效。二被告通过第三人还得知，像二被告这样非天竺村村民的购房人有100余户，可以说情况比较普遍。当时的第三人还出台了多交1、2万元，开具购房发票时可将购房人直接写成实际购房人的名字，而且村里有相当一部分的房子就是这么操作的。但当时原告一家在代替二被告办理购房手续时并没有将这一系列的实情告之二被告。退一步讲，如果购房前原告一家事先告诉二被告非本村村民不能购买天竺的房子，二被告根本就不会考虑购买这套房子。原告一家如果当初如实告诉二被告多交1、2万元就可以写成二被告的名字，二被告甚至愿意多交这个钱。然而原告一家在代为办理手续的前前后后彻底的隐瞒了所有的这一切，在购房现场原告直接将购房人写成自己。二被告结婚这几年来，几乎年年到王×2、李×2和原告一家探望，这期间二被告也曾多次提出让原告给二被告写个凭证，但每次他们总是找各种理由进行推托。现在看来，原告当时没有将实情告诉二被告，为二被告办理购房手续时直接写的是原告的名字，以及这么多年来未能给二被告写一个字据或凭证，都应该是别有用心的，甚至这件事也许当初就是设一个局。此次事情的起因，是村里要求原告交回其购买的三套住房中的一套，然而原告一家无论是在与二被告协商时，还是在强占二被告的房屋时都�的是要交回二被告所购买的房屋。然而事实却是原告将自己的一套两居交给了村委会，而强占二被告购买的那套三居，这不能不说原告是谎话连篇。法律讲求的是事实，是以事实为依据。原告及其代理人在法庭面前，置起码的事实于不顾，甚至颠倒黑白，以不当得利为目的，以欺骗为手段，在法庭内外无数次的说谎。鉴于原告一家的诈骗行为，二被告向法院提出刑事诉讼申请，并希望法院对其经济诈骗一案提起公诉。三、原告及其家人在得知二被告正在买房筹备结婚的情况下，主动联系让二被告购买天竺村的集资房，并明确了房子可以写二被告的名字。王×2是王×1的亲姨，在这种情况下二被告没有理由不同意，更谈不上任何理由的猜测和怀疑。正是基于这种亲情和信任，办理购房手续时二被告甚至都没有去购房现场而是全权委托原告一家办理的手续。由此可以看出，二被告购买天竺的房子完全是在基于亲情和信任的基础上。如果这次法院判决二被告将房子交出，二被告不知道今后二被告将如何面对亲情，如何做到相信周边的每一个人。法院的判决具有示范和准绳效应，如果法院认可原告的欺骗行为，今后社会将如何提倡亲情和友情，如何让人与人之间更多的是信任，而不是猜忌。当今社会，当老人摔倒时更需要的是路人及时的帮忙和救助，而不应该让每个人为担心以后是否会受到老人或家属的诬陷或犹豫不定或视而不见，以至于这种现象成为当今整个社会的主流。四、原告和二被告原本为亲戚关系。面对村里的二次拆迁补偿安置，原告置亲情于不顾，见利忘义，在协商未果的情况下，将二被告的租户强行轰出，扣留钥匙、燃气卡、电卡并私自更换房锁，并且非法占有。据了解原告一家已将其名下另外两套房屋中的一套小户�房交回村里并办理二次补偿事宜，得到了上百万元的拆迁补偿款和数套回迁安置住房。由此可见，原告当初让二被告交房就是在找借口，其坚持上诉就是想将二被告目前唯一一套住房据为己有，剥夺二被告起码的生存权力。原告一家不仅丧失了起码的亲情、道德良知，甚至放弃了做人的道德底线。原告一家的行为不仅触犯了相关法律，而且给二被告一家人在经济上、身体上和精神上都造成了巨大的伤害，其行为二被告认为包括人民法院在内的全社会都应予以唾弃和谴责。五、过去有些法律界人士或机构认为，作为出售小产权一方的农民是弱势群体，应该予以保护。目前出售或转让小产权的农民往往不只拥有一套住房，有一些是因为他们购买了城市住房，并且在城市里长期居住，因此将长期不住的农村住房出售或转让。另外还有一些农民是因为征地拆迁，在获得多�住房的情况下将其中的一套或多套出售或转让，这种情况在当今社会已相当普遍。以本案为例，原告前期已经获得或购买了多套房屋，本次按村里的规定交回一套住房后又可再次获得上百万元的拆迁补偿款和数套回迁安置住房。2003年时本市的房源充足，像回龙观、天通苑，甚至顺义县城的房子每平米无非也就一、两千元。对于二被告这样刚参加工作不久，每个月工资当时才几百元并且又面临结婚的这样一对年轻人来讲，选择亲戚帮忙购买价格相对更便宜，离上班稍近一点的房子显然是二被告最理想的选择，就当时来讲根本就没什么小产权房的说法。现在农民因为拆迁得到大把大把的钱，他们在得到数套回迁房的同时可以随意到城市里去买房。然而生活在城市里的中低收入者因无力承担高额的商品房价格，也只能舍近求远购买路途远但价格相对便宜的房子。法律存�的意义之一就在于保护民生，维护民权，在相对公平的情况下，维护弱势群体的利益。如果法律的天平不坚持公正，而只坚持一些早已需要调整的政府通知，造成的结果只能使法律的天平严重失衡，从而使丧失诚信的一方获得更高的利益，使守信的另一方居无定所，无家可归。六、近年来伴随着城市化的快速发展和城市人口的快速增长以及城市住房供不应求，房价不断攀升，小产权房屋纠纷日益增加。就拿二被告与原告的房产纠纷来说，目前已开庭近10余次，作出判决或裁定已达6次，今后还可能再开庭数次。本来简单清楚的事情，却造成了法律资源的严重浪费。这种法律与政策之间的差异在实践中引起了混乱，很大程度上是因为许多农民见利忘义，在利益的驱动下背信弃义。如果法院依然维护这些人的利益，今后类似案件将会继续成倍增加，据二被告所知，像二被告这样在天竺村购房的外村人，就有一、二百户之多。针对像二被告这样非本村村民购买天竺房屋的，二被告想强调以下几点：1.依照我国《宪法》，农村集体拥有除由法律规定属于国家所有以外的农村土地的所有权，国家为了公共利益可以征收，任何组织或者个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地的使用权可以依法转让。因此，第三人有权处理其管理的农村土地上建立的房屋及其使用权。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条结合起来分析，该法的立法本意是禁止农民集体土地使用权单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。同时土地管理法也没有禁止城镇居民购买农村房屋，故二被告从天竺村购买的房屋理所当然是合法、有效的。3.关于农民房屋可否转让的问题，从物权�角度来说也应该是被允许的。所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗他人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配，具有对抗他人的效力。而所有权是完全物权，包含占有、使用、收益、处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。既然天竺村房屋的所有权归第三人，那么第三人对其房屋本应享有绝对的支配权，其中当然含转让权。若将该权利剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能，且该文件本身的效力在《物权法》之下，故应以《物权法》为准。4.《合同法》中规定的合同有效以要件为标准，符合合同有效要件的合同则为有效。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力；意思表示真实；合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗；形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。二被告委托原告购买的天竺家园房屋，均满足以上四个方面的要求，因此应该认定二被告购买天竺家园的合同有效。另外，国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖。虽然宅基地和其上房屋紧密相关，但毕竟是两个不同的概念，面对该类纠纷，在法律适用上应区别对待。在实践中，应结合个案实际来判定合同有效与否，不能一概而论，�要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。浙江省温州中院2005年组织课题组，对瓯海、瑞安和苍南三个法院的此类案件做了专项调查。调查结果显示：多数法官认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，就对双方当事人具有法律约束力，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法（1992）82号文件）规定：”买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续”。上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民（2004）4号）指出：”对于将房屋出售给本乡（镇�以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”5.最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：”宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有”。这项规定明确了农民宅基地使用权，而且可以买卖房屋，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移，该规定较早确立了”地随房走”。最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：”村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理”。1998年第二次修正后的土地管理法第六十三条规定：”农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些规定没有禁止农村房屋买卖的内容，且从有关司法解释的规定看，对农村房屋的自由买卖也没有持否定态度，甚至对房屋买卖问题还加以规范。如1990年12月5日颁布的《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见（修改稿）》第一百三十一条第二款规定：”房屋所有权人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。”可见，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。6.目前我国现行法律没有明确规定，�委会和农民不能转让农村私有房屋，也没有明文规定城镇居民不能受让农村房屋。只允许城镇居民转让私有房屋而不允许农民转让房屋显然违背了平等原则。7.在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品、私房等，实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人应将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续。《合同法》第404条规定：”受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。
综上所述，我国现行法律、行政法规并未禁止城镇居民购买农村房屋。如果法院判决本案房屋买卖无效，表面上是有效执行了政策，维护了政策的权威和政府的威信，但却破坏了交易安全，助长了失信一方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的�康发展，而且有损社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。二被告和原告本来是亲戚关系，但是由于原告见利忘义，两家也已经变成仇人相对。如果法院保护了原告这类人的利益，二被告相信法律失去了亲情和道德的根基后，法律将失去公平和公信。二被告购房后进行了装修，而且16万多元的购房款二被告刚刚还清，这期间二被告投入了大量的情感，如果让二被告从已经居住使用近十年的房子搬出，二被告不仅在感情上难以接受，更让二被告处于无家可归，居无定所的境地。原告诉状中的事实与理由与其诉讼请求不相符。二被告希望法院能够维护法律的神圣和尊严，期待法院本着”尊重历史、照顾现实”的精神，作出公正、客观的判决。
第三人天竺村委会在原审法院述称：二被告与原告之间不存在房屋买卖关系，应当是二被告以原告的名义购买了涉诉房屋。根据第三人的售楼办法，二被告的借名买卖行为是无效的，违反了第三人的规定及国家相关法律规定。
原审法院经审理查明：1997年2月25日，天竺村委会公布《关于出售村民住宅楼办法》，规定：第一条：凡具有以下条件者均可购楼：1.凡具有本村正式户口的村民，已够结婚年龄者（男25周岁、女23周岁）；2.凡具有本村正式户口的村民，愿意按市建设征地规定提前办好旧房搬迁手续者；3.虽具有本村正式户口，但不是通过村委会同意，未与村委会办理手续迁入的户。
李×1原系顺义区天竺镇天竺村村民，其户口因拆迁于2012年转为非农业家庭户。王×1、路×1均非顺义区天竺镇天竺村村民。
涉诉房屋原房号为北京市顺义区天竺地区天竺村天竺家园×2号，现房号变更为北京市顺义区×2号。李×1与王×1、路×1及天竺村委会均认可涉诉房屋系王×1、路×1借用李×1的名义购买。2003年9�3日，王×1、路×1将160550元交给李×1之儿媳王×2，王×2又将该款交纳给天竺村委会。2003年9月4日，天竺村委会出具北京市行政事业性统一银钱收据。该收据载明，今收到李×1×2套房款，人民币壹拾陆万零伍佰伍拾元整，160550。
2004年4月28日，李×1与天竺村委会签订《天竺村村民住宅楼购楼协议》，该协议载明：购楼人李×1购买村民×5叁居室壹厅壹套，价款为壹拾伍万贰仟元人民币。购楼人无条件按照1997年2月25日天竺村村委会制定的”关于出售村民住宅楼办法”执行。此协议一式三份，一份由村委会存档，一份交镇司法办公室，一份由购楼者保存。
涉诉房屋天竺村委会交付后，由王×1、路×1使用。李×1与王×1、路×1及天竺村委会均认可价款160550元中包含购房款152000元、天燃气设施费8000元、有线电视设施费550元。
王×1、路×1持答辩意见不同意李×1的诉讼请求。天竺村委会主张王×1、路×1借用李×1名义购买房屋的行为侵害村集体利益，应当是无效的，其保留向李×1追回房屋的权利。李×1与王×1、路×1及天竺村委会均称本案仅就王×1、路×1借用李×1的名义购买涉诉房屋的行为的效力进行确认，其他问题不在本案中解决。
另查，涉诉房屋所使用土地为天竺村集体土地，该房未取得房屋所有权证。
原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述，《天竺村村民住宅楼购楼协议》、北京市行政事业性统一银钱收据、《关于出售村民住宅楼办法》等。
原审法院经审理认为：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。涉诉房屋所使用土地系天竺村集体土地，该房屋的取得与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王×1、路×1自购房至今并非顺义区天竺镇天竺村集体经济组织成员，其借用李×1的名义购买涉诉房屋，�际是通过事实行为来规避涉诉房屋购买主体的特殊规定，是以合法形式掩盖非法目的，故双方之间的借名行为应为无效。法院对李×1的诉讼请求予以支持。王×1、路×1的辩解意见缺乏法律依据，法院不予采信。同时应当指出的是，王×1、路×1与李×1应充分考虑相互之间的亲属关系，互谅互让，妥善处理其他相关事宜，避免诉累的发生。综上，2013年11月6日，原审法院判决：确认王×1、路×1借用李×1的名义购买北京市顺义区×2号房屋的行为无效。
王×1、路×1不服判决，以原审法院判决依据的事实不清为由，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。被上诉人李×1同意原审判决，不同意王×1、路×1的上诉请求。原审第三人天竺村委会称本案与其无关，未再参与诉讼。
本院审理期间，王×1、路×1提交视听资料一份，上诉人称该视听资料是2012年3月27日路×1与天竺村委会主任�××通话录音。录音内容为”张××”表示村委会不介入王×1、路×1与李×1之间的纠纷，也不追究村里房子买售人是谁；村里过去曾有过政策，即交两万元就可以写实际购房人姓名；村里向外村人出售房屋有百八十套。王×1、路×1以此证实：1.天竺村委员会曾向非本村村民售出售房屋100多套。村委员会言行不符；2.天竺村委会曾实施再交2万元可写实际购房人姓名的政策；3.天竺村委会对涉案房屋由谁购买未严格限制。本院经审理查明的其他事实与原审无异，本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：当事人在李×1与天竺村委会订立的《天竺村村民住宅楼购楼协议》是否有效发生争议。根据查明，涉案房屋使用土地为天竺村集体土地，购买集体土地所建房屋者须为天竺村集体成员，非本村集体成员者购买涉诉房屋不受法律保护。另，天竺村委会《关于出售村民住宅楼办法》已经明确规定了购房者资格。王×1、路×1既非天竺村村集体成员，也不符合《关于出售村民住宅楼办法》所规定的购房者资格。其借用李×1村民的身份，出资购买涉案房屋属借他人合法身份以满足购买涉案房屋主体的合法形式，实际是通过事实行为来规避涉案房屋购买主体的特殊规定，实现低价购入依法建设在天竺村集体所有的土地上、仅向本村集体成员销售的搬迁安置房，虽形式合法，却具有非法目的，属于以合法形式掩盖非法目的。其借名购买集体土地所建房屋的行为被法律所禁止。对上述民事行为的产生，王×1、路×1和李×1均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的合同无效。故王×1、路×1借李×1之名购买涉诉房屋行为无效，上诉人的上诉请求和理由，本院不予采纳。关于上诉人提交的视听资料，天竺村委会是�曾向其他购房者售房的行为，并不是决定本案借李×1名义购买涉诉房屋行为有效与否的依据，此证与本案无关，本院不予采纳。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由王×1、路×1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由王×1、路×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 陈 恒
二〇一四年六月十六日
书 记 员 申峻屹