天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0341号
原告周树梅。
委托代理人戴强荣，天津嘉邦律师事务所律师。
被告穆宝圣。
原告周树梅与被告穆宝圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周树梅诉称，2012年11月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其名下坐落本市和平区×号房屋（底商）出租给被告经营歌厅，租期自2012年12月1日至2014年12月1日，租金为26万元／年，租金一年支付一次，被告应当提前30日支付下年度租金。合同还约定，被告未按时向原告支付房租，原告可追加全年房租10%的滞纳金，且有权终止合同，违约金、押金不予退还。合同签订后，被告仅支付了第一年度租金。按照合同约定，被告应在2013年11月1日支付第二年度租金，但被告以经营亏损为由一直拖欠。原告于2014年5月4日通知被告解除合同，故双方租赁合同于该日解除。原告有权要求被告支付2013年12月1日至2014年5月4日期间房屋租金共计109648元（712元／天×154天），及支付全年租金10%的滞纳金，共计26000元。另外，根据合同第7条第4款约定，“如有违约，违约金须向守约方支付违约金10万元”。故原告有权要求被告支付违约金10万元。合同存续期间，被告拖欠的冬季采暖费11000元，应由其向原告支付。合同解除后，被告理应将其承租房交还原告。现原告起诉要求：1、被告支付2013年12月1日至2014年5月4日期间的租金109648元，滞纳金26000元（年租金26万元的10%）；2、被告支付2013年11月15日至2014年3月15日冬季采暖费11000元；3、被告支付违约金10万元；4、被告立即将讼争房屋腾空交付原告；5、被告支付自2014年5月4日至实际房屋腾交原告之日的房屋使用费；6、诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交《租赁合同》，房地产权证，讼争房屋尚欠2013年至2014年度采暖费的证明，图纸3张及讼争房屋照片2张。
被告穆宝圣辩称，被告租用讼争房屋时打算经营歌厅，由于营业执照没有办理下来，所以一直没有经营。2013年5月讼争房屋屋顶漏水，导致已经装修的KTV包间（一楼两间，二楼一间，一楼大厅）被泡，屋顶玻璃掉落砸伤了被告朋友，被告对此予以赔偿。被告多次找原告协商此事，原告对此不闻不问，后被告找人修理了屋顶，铺了油毡，但2014年雨季来时又开始漏水，因为原告提起诉讼被告就没再修理。被告在讼争房屋装修及购买音响家俱等共计花费150万元，由于原告的原因导致被告无法经营，产生经济损失，原告应当予以赔偿，双方应继续履行合同。另外，原告租赁给被告的是建筑面积100平米左右的房屋，二层整体房屋是由原告方私自搭盖建成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及其他法律规定，原告以实际房屋产权100平米的房屋变相为400至500平米左右的房屋与被告签订房屋租赁合同，不具备合同效力，原告欺诈被告履行合同，使得被告投资巨大装修及增添设备，原告对讼争房屋不尽维修义务，使被告经营损失巨大，法院酌情考虑房屋租金极高，显失公平。原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。不同意原告的诉讼请求。为支持自己的主张，被告向本院提交房屋被泡后的照片若干。
经审理查明，坐落本市和平区×号，系原告名下私产房屋，该房屋分为两部分，其中一部分原告出租给案外人，门店为“卡尔西餐厅酒吧”。另一部分原、被告于2012年11月26日签订房屋《租赁合同》，门店为“量贩式KTV”。双方在《租赁合同》中约定，被告承租原告名下讼争房屋，租期为2012年12月1日至2014年12月1日，每年租金26万元，押金5万元，租金每年支付一次，被告须提前30日向原告支付下一年度租金。同时双方约定由被告交纳讼争房屋的一切费用，如水电费、电话费等，讼争房屋二楼屋顶如有漏水现象，由被告自行修理，不得以此作为不交房租和其他费用的理由，被告未按时向原告支付房租，原告可追加全年房租10%的滞纳金，并且原告有权终止本合同，违约金及押金不予退还，如有违约情形，违约方须向守约方支付违约金10万元整。
合同签订期间，被告给付原告第一年度（2012年12月1日至2013年11月30日）租金26万元及押金5万元，共计31万元。后被告再未向原告支付租金。
另查，2013年，被告因讼争房屋屋顶漏水，与讼争房屋相邻的华润超市就漏水事宜双方曾交涉。后被告自行修理讼争房屋屋顶，并铺设油毡。
再查，根据原告提交的天津市城市建设档案馆出具的讼争房屋总平面图、立面图及首层平面图，讼争房屋高度为6.4米。讼争房屋内部为二层楼房，被告承租时对此予以知晓。
庭审中，原告提交了本市和平区汉阳道49号51号房屋房地产权证，面积共计386.34平米，没有两房号的分别具体面积。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院的调查材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋《租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立并有效，本院予以确认。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。庭审中，原告提出因被告未按时支付租金于2014年5月4日通过短信向被告提出解除《租赁合同》，被告对此不予认可，原告亦未提交充分证据证明被告已经收到该通知，并且原告提出解除合同并未给付被告合理的准备时间，因此，原告提出《租赁合同》于2014年5月4日解除之主张，本院不予支持。
由于双方签订的《租赁合同》约定，被告须提前30日向原告支付第二年度租金，并且约定被告未按时向原告支付租金，原告有权提出解除合同。现被告至今未交纳第二年度租金，因此，对于原告要求被告支付2013年12月1日至2014年5月4日期间的租金109648元（26万元÷365天≈712，712×154天）之请求，符合法律规定，本院予以支持。双方之间的《租赁合同》于本判决生效之日解除。对于原告提出要求被告腾空讼争之房交付原告之请求，本院予以支持。关于原告处被告给付的押金50000元问题，根据双方在合同中对于被告未按时支付租金押金不予退还的约定，现被告未按时支付租金，因此该押金不予退还。
关于原告要求被告支付自2014年5月4日至实际房屋腾交原告之日的房屋使用费（每天712元）之主张，鉴于双方之间的《租赁合同》于本判决生效之日解除，且2014年5月4日的租金原告已经主张，因此，被告应当支付原告自2014年5月5日开始至本判决生效之日的租金，及自本判决生效之日的第二天起至被告实际腾房交付原告之日的房屋使用费，租金及房屋使用费均按照每天租金712元计算。关于原告主张的滞纳金26000元问题，因合同法及相关法律法规均没有“滞纳金”的相关规定，且原告在本案中已经主张了违约金，故原告该主张本院不予支持。关于原告要求被告支付2013年11月15日至2014年3月15日冬季采暖费11000元问题，根据《租赁合同》约定，讼争房屋的一切费用，包括采暖费应当由被告支付，但原告并未提交证据证明已实际垫付该项费用，故原告该主张本院不予支持。
根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。关于原告要求被告支付违约金10万元问题，原告未提交证据证明因被告未按期支付租金所产生的经济损失，且根据第二年度（2013年12月1日至2014年12月1日）租金26万元为基数计算，其主张的违约金10万元，数额过高，不符合法律规定，本院应予调整，本院酌情确定，被告支付原告以26万元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2013年11月1日至本判决生效之日的违约金。
双方签订的《租赁合同》约定，讼争房屋二楼屋顶由被告负责修理，被告也于其租赁的第一个年度内即2013年对屋顶进行了修理。并且根据规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，现被告未按时支付租金属于合同的违约方，且合同约定讼争房屋屋顶由被告负责修理，因此，对于被告提出因屋顶漏水造成的经济损失问题，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。经查，讼争房屋属于原告名下私产房屋，高度为6.4米，原告有权对讼争房屋内部自主支配处分，且被告承租时已经知晓房屋内部为二层并未提出异议，因此，对于被告提出原告存在欺诈租赁及私自搭建等问题，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原、被告于2012年11月26日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告将本市和平区×号中被告租赁的房屋（门店为“量贩式KTV”）腾空交付原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告2013年12月1日至2014年5月4日期间的租金109648元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告自2014年5月5日至本判决生效之日的租金，及自本判决生效之日的第二天起至被告实际腾房交付原告之日的房屋使用费，租金及房屋使用费均按照每天租金712元计算；
五、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告以26万元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2013年11月1日至本判决生效之日的违约金；
六、现在原告处被告给付的押金50000元归原告所有；
七、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费12266元，减半收取6133元，由被告负担。（本判决生效之日起十日内被告直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝芳
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 马克
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。