烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第737号
原告刘虎，男，1986年1月10日出生，汉族，烟台中外运国际物流有限公司职工，住烟台市芝罘区。
被告山东大众投资管理有限公司。地址，烟台高新区。
法定代表人王海青，董事长。
委托代理人梁玉森，男，1970年4月4日出生，汉族，山东大众投资管理有限公司职工，住烟台市芝罘区。
原告刘虎与被告山东大众投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张纯山独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘虎，被告的委托代理人梁玉森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月10日，原、被告签订《山东商务职业学院教工住宅二期工程南苑4、15号楼认购协议书》，原告自愿购买被告建设的山东商务职业学院教工住宅二期南苑15号楼1单元21层15142号房屋，该房建筑面积为89.14平方米，售价为每建筑平方米4300元，计价383302元，分三次付清。后被告告知原告，若能按照其要求付清全部款项，可每平方米优惠500元。被告承诺于2011年10月31日开工建设，2013年12月31日前竣工交付使用。原告按照被告要求于2011年11月1日、2011年11月10日和2012年1月13日分三次付清了全部房款338732元（优惠后），但被告未能按期向原告交付房屋。逾期后，原告多次要求被告履约，被告均以各种理由拒绝，并且至今未开工建设。请求判令：1、解除原、被告签订的《山东商务职业学院教工住宅二期工程南苑4、15号楼认购协议书》［众投协字（2011）YW15142号］；2、被告返还原告支付的购房款338732元，并支付自原告交款之日至2015年8月期间的利息损失41493元；3、被告支付原告违约金31617元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：1、确认原、被告于2011年11月10日签订的《山东商务职业学院教工住宅二期工程南苑4、15号楼认购协议书［众投协字（2011）YW15142号］无效；2、被告返还原告已付购房款338732元；3、被告赔偿原告利息损失（以338732元为基数，按照年利率5%，自2012年2月1日起计算至本案判决生效之日止）。
被告辩称，1、原、被告签订的认购协议书是双方的真实意思表示，合法有效。被告积极履行合同义务，在资金紧张的情况下已投资建设涉案房屋，但因政策影响造成房屋至今未能交付使用。被告要求继续履行认购协议书。2、对原告主张按照年利率5%的标准计算利息损失不予认可，被告认为应当按照一年期存款利率计算。
经审理查明，2011年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《山东商务职业学院教工住宅二期工程南苑4、15号楼认购协议书》［众投协字（2011）YW15142号］，认购协议书载明：“甲方在山东商务职业学院（烟台高新区金海路1001号）建设教工住宅二期工程，根据有关法律、法规规定，经甲、乙双方协商同意，签订本协议。一、乙方自愿购买甲方南苑15号楼1单元21层15142号住房壹套，该住房建筑面积（含公用分摊面积）约89.14平方米，售价为每建筑平方米4300元，计价约383302元。……该售价包括：该住房占用的教育划拨用地补偿费，勘察设计费及前期准备、开发、建安工程费，基础设施、水、电、暖、管道燃气及其它公建配套，代建管理费等费用（相关税费按国家有关规定办理）。……二、付款方式：1、购房款分三次付款：第一次：乙方于签订认购协议时付房款的50%，计191651元；第二次：乙方在所购楼房封顶再付房款的30%，计114991元；第三次：乙方在按甲方约定的时间领取住房钥匙时付房款的20%，计76660元。……四、所购住房用地性质为教育划拨，甲方按烟台市关于高校校园规划内教职工住房认购交易政策为乙方办理房屋有关证件。办证的费用、税金等均由双方按国家有关规定交纳。购买的车库、阁楼、设备层均只出具收据，不办理房屋相关证件，认购协议另行签订。五、房屋于2011年10月31日开工建设，2013年12月31日前竣工交付使用。如遇不可抗力或非甲方所能控制的客观事件，双方可协商处理；若非上述原因延期交房，甲方对乙方未付款部分按届时商业银行贷款利率支付延期违约金。……”。合同另约定了双方的其他权利义务。
认购协议书签订前，原告于2011年11月1日向被告交纳购房款2万元。认购协议书签订当日，原告向被告交纳购房款171651元。2012年1月13日，原、被告签订《4、15、16号楼一次性付款优惠卡》，被告同意在原告于2012年1月15日前一次性交清剩余房款的情况下，给予原告500元／㎡的优惠，优惠后一次性交款数额为147081元。同日，原告向被告交清了剩余房款147081元。至此，原告共向被告交纳房款338732元。
另查，被告为涉案房屋建设用地的国有建设用地使用权人，土地使用权类型为划拨，土地用途为科教用地。被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。涉案房屋至今尚未竣工。
上述事实，有当事人的陈述、认购协议书、一次性付款优惠卡、收款收据、土地登记卡等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，2011年11月10日，原、被告签订的《山东商务职业学院教工住宅二期工程南苑4、15号楼认购协议书》的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，被告亦按认购协议书的约定收取了原告交纳的房款，故双方签订的认购协议书实为商品房预售合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告建设涉案房屋用地系以划拨方式取得的科教用地，且被告在房屋尚未建成，亦未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订认购协议书，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的认购协议书无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告已经收取了原告交纳的购房款338732元，原告要求被告返还其已付购房款，符合法律规定，本院予以支持。被告因占用原告已交纳的购房款而获益，故原告要求被告按照年利率5%的标准赔偿其利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。被告主张应当按照一年期存款利率计算利息损失，于法无据，对其抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告刘虎与被告山东大众投资管理有限公司于2011年11月10日签订的《山东商务职业学院教工住宅二期工程南苑4、15号楼认购协议书［众投协字（2011）YW15142号］无效；
二、被告山东大众投资管理有限公司返还原告刘虎已付购房款338732元；
三、被告山东大众投资管理有限公司赔偿原告刘虎利息损失（以338732元为基数，按照年利率5%，自2012年2月1日起计算至本判决生效之日止）；
上述二、三项，被告山东大众投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行。
如果被告山东大众投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7578元，减半收取3789元，原告刘虎负担90元，被告山东大众投资管理有限公司负担3699元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 张纯山
二〇一五年十一月二日
书记员 贺彩云