北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第8611号
上诉人（原审原告、反诉被告）张立君，女，1965年11月6日出生。
委托代理人廖宏浩，北京市建豪律师事务所律师。
委托代理人王秀莉，北京市建豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王政，男，1973年9月9日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨云霞，女，1972年2月2日出生。
二人之委托代理人彭建，北京市盛峰律师事务所律师。
上诉人张立君、王政、杨云霞因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
张立君在原审法院诉称：2013年9月26日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍，我与杨云霞签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：张立君同意向杨云霞出售自有的位于北京市海淀区113号房屋（以下简称113号房屋），杨云霞全款（即不通过贷款方式）向张立君支付房屋总价款人民币360万元整。2013年10月18日，双方签署《签约后需要变更房屋购买人》，将买方由杨云霞变更为其丈夫王政。此后网签合同的买受人亦为王政。按照双方的约定，王政应在2013年10月20日前支付首付款200万元。
在合同签署当天，杨云霞以需要更换暖气为由，要求张立君将诉争房屋的钥匙借其一用，张立君出于善意就同意中介将本案诉争房屋的钥匙交给杨云霞，但王政、杨云霞及其家人竟然擅自住到诉争房屋内拒绝搬出，而且还将张立君并未搬走的家具私自移出，不知去向。事后张立君和中介公司多次向王政、杨云霞催要房款并通知其搬出涉案房屋，但其二人拒不支付购房款，也不搬出本案诉争房屋。2013年12月4日，张立君委托律师向王政、杨云霞夫妇发出解除房屋买卖合同的律师函，王政、杨云霞已于2013年12月5日收到律师函。鉴于王政、杨云霞违约行为已经给张立君造成了巨大的经济损失。故诉至法院请求判令：一、张立君与杨云霞于2013年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、王政、杨云霞立即将113号房屋腾退，并将以上房屋完好无损的交给张立君；三、王政、杨云霞向张立君支付违约金36万元；四、王政、杨云霞向张立君支付占用、居住以上房屋期间的房屋使用费至完整将房屋交付张立君为止，其中计算至2013年12月25日的为18000元；五、王政、杨云霞向张立君支付水费及燃气费至完整将房屋交付张立君为止，其中计算至2013年12月25日的为450元；六、王政、杨云霞向张立君赔偿因将张立君房屋内家具等物品搬出给张立君造成的损失5万元。诉讼费由王政、杨云霞负担。
王政、杨云霞在原审法院辩称：双方签订合同后，王政、杨云霞积极履行自己的义务，定金由王政、杨云霞在合同签订当日已经支付。首付款虽约定于2013年10月20日前向张立君支付，但补充协议明确约定王政、杨云霞因资金问题需要某公司垫资225万，需要张立君配合完成委托公证手续后才能实现首付款资金的交付，这是双方一致的意思表示，2013年10月19日，张立君在王政、杨云霞多次要求配合办理委托公证手续的情况下均拒绝，以自己另行购买房屋需要向业主支付首付款，让王政、杨云霞支付房款，被逼无奈，王政、杨云霞将拟用来支付尾款的80万元支付给张立君，目的是为了解决张立君的钱款紧张，王政、杨云霞支付90万元后多次联系中介、张立君按照补充协议第三条的约定办理委托公证，张立君一直未配合。王政、杨云霞向张立君支付10万定金后，张立君即向王政、杨云霞交付房屋钥匙，王政、杨云霞占有使用房屋符合合同约定也符合双方意思表示。以上事实，可以确定系张立君违反合同约定不配合办理委托公证手续，致使王政、杨云霞无法按照合同约定向张立君支付首付款，张立君自己的过错行为应由其自己承担；涉案房屋是张立君亲自向王政、杨云霞交付钥匙，是根据合同约定向王政、杨云霞方交付了房屋，王政、杨云霞占有使用房屋有合法依据，张立君主张的占有使用费没有依据；违约金的请求没有依据，是张立君自己的违约，应由张立君承担责任；王政、杨云霞自合法占有使用涉案房屋后一直愿意承担王政、杨云霞实际使用期间的水电、燃气费等相应费用；张立君向王政、杨云霞索要财物的损失赔偿没有依据，王政、杨云霞不存在违约，且张立君没有依据，故不应支持。根据上述理由，我方提出反诉，要求：一，双方继续履行2013年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；二，张立君向我方支付违约金36万元；三、张立君向我方支付居间服务费和服务保障费用82800元。反诉费由张立君负担。
对于杨云霞、王政的反诉，张立君认为系其二人违约，应由其二人承担违约责任，不同意全部反诉请求。
原审法院经审理查明：杨云霞与王政系夫妻关系。2013年9月26日，张立君（出卖人）与杨云霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：张立君向杨云霞出售113号房屋，房屋成交价格为人民币360万元整。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币10万元。出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。同日，出卖方（甲方）张立君与受买方（乙方）杨云霞又签订了补充协议，我爱我家公司作为见证方。其中在第二条双方约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付的代理费。第三条：1，房屋资质核验需要10个工作日，审核通过后做网签；2，2013年10月20日前乙方支付甲方购房首付款人民币贰佰万元整（包括已支付甲方购房定金人民币壹拾万元整）；3，因乙方资金问题需要北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）垫资贰佰贰拾伍万元整；4，2013年10月20日前业主过户前做委托公证，过户后4个工作日内业主收到尾款壹佰陆拾万元整；5，资金监管（壹佰贰拾万元整）完成后1个工作日内甲、乙双方到海淀区建委办理缴税和过户手续。第四条其它中约定本协议为《买卖合同》、《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
合同签订后，双方又与伟嘉公司签订了《房屋交易保障服务合同》，在服务内容中约定，伟嘉公司提出服务内容包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及借款产品；办理房屋缴税手续与房地产权属转移登记手续；办理房屋解押手续；办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度；提供房屋交易资金托管，监管等服务；提供多元化的金融服务；协助办理公证手续；协助办理房屋评估手续；及时督促甲乙双方按约定履行合同义务；协助发送履约催告函件或告知函件；协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。同时约定付款的方式为全款，双方在《存量房交易结算资金自行划转声明声明中》约定均为本人亲自办理房屋权属的转移登记手续。
合同签订后，杨云霞向张立君交付了购房定金10万元。杨云霞以装暖气为由经张立君许可，从我爱我家公司将房屋钥匙取走。2013年10月18日，张立君、杨云霞、我爱我家公司签订《签约后需要变更购买人》的合同，将房屋买卖合同的一方由杨云霞变更为王政，并由王政承担合同乙方的相关权利义务，并以王政的名义在网上与张立君签约。对此合同的效力，经询问王政表示认可。10月19日，王政向张立君支付房款80万元。10月20日，因双方对于补充协议第三条第三款产生争议，张立君未办理委托公证，王政亦未向张立君支付约定的房款110万元。此后，双方多次协商付款事宜，但均未达成一致。12月4日，张立君向王政及杨云霞发律师函，要求解除合同，王政及杨云霞于12月5日签收。王政支付我爱我家公司服务佣金79200元，向伟嘉公司支付服务佣金3600元。
审理中，张立君提交了2010年的房屋租赁合同，证明房屋月租金为5000元左右。王政于2013年11月底搬入诉争房屋内居住至今。经询问，王政表示要求继续履行合同，但同时表示无力一次性支付房款。张立君未提交其房屋内物品损失的充分证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房买卖合同》及补充协议、《房屋交易保障服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《签约后需要变更购买人》、《定金合同》、汇款证明等证据在案佐证。
原审法院判决认定：张立君与杨云霞签订合同后，经双方及王政认可合同一方的当事人由杨云霞变更为王政，此行为是当事人的真实意思表示，合法有效。双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方的争议焦点主要体现在对于合同补充协议中第三条的履行。第三条的第一款，双方通过网签，已实际履行。第二款约定，王政应于2013年10月20日前向张立君支付购房首付款200万元，但仅支付90万元，王政虽辩称应由伟嘉公司承担垫资的义务，但此协议中伟嘉公司不是合同的当事人，其是否同意他人垫资，应有其承诺书，此条款应理解为张立君同意可由第三人伟嘉公司向其支付房款履行付款义务，但如何付款何时付款，以及不能付款的责任仍由王政承担，且张立君、王政、伟嘉公司签订的合同中并未注明伟嘉公司有向张立君支付房款之义务。对于第四款约定的业主在过户前做委托公证，对此法院认为，所谓委托公证，系当事人可以将自己的有关事务委托他人处理后对此项内容进行公证，从而更加确认委托的效力，其委托的事项亦可本人亲自处理，本案中，双方在存量房交易结算资金自行划转声明已明确约定，由双方当事人本人亲自到房管部门办理过户手续，故其是否在过户前作委托公证不影响合同的履行。综上，王政以支付房款应以委托公证为前提的辩解法院不予采信，王政未按期支付房款，系其违约，对于其承担违约责任的大小，法院认为，由伟嘉公司进行垫资之情况系张立君同意，以何种方式实现双方并未有明确约定，且双方对操作流程各持一词，因合同约定不明确造成王政违约，另外，在合同中，张立君亦签字认可同意办理委托公证，但其未按约定办理，虽不影响合同的实际履行，但亦为违反合同约定，故王政不应承担全部的违约责任，法院根据双方责任的大小确定王政承担违约金的数额。
张立君与王政因支付房款的方式产生争议，且王政存在违约情况，其虽要求继续履行合同，但其又明确表示不能一次性支付房款，需通过贷款或其他方式支付房款，对此张立君表示不同意，并要求解除合同。根据现实情况，此合同已无履行之可能，法院予以解除。合同解除后，张立君应退还王政支付的房款，王政应将房屋交还张立君，并应支付在其使用期间的水、燃气费。张立君向王政交付房屋系履行合同的行为，其要求支付房屋使用费无法律依据，法院不予支持。张立君未能提交其物品损失的充分证据，其要求物品损失费的请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条判决：一、解除张立君与王政于二○一三年九月二十六日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议；二、王政于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区一一三号房屋腾空交还张立君；逾期不腾退按每月五千元标准支付房屋使用费；三、王政于本判决生效后十日内赔偿张立君违约金三十六万元；四、张立君于本判决生效后十日内退还王政房款九十万元；五、二○一三年十一月三十日起到腾退之日止的水、燃气费由王政负担，本判决生效后十日内执行；六、张立君于本判决生效后十日内赔偿王政违约金十八万元；七、驳回张立君其他诉讼请求；八、驳回王政其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张立君不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决第六项、第七项，改判支持张立君全部诉讼请求。张立君的上诉理由是原审法院认定事实不清。一、王政、杨云霞违法占用我方房屋，应缴纳房屋使用费。二、王政、杨云霞将我们房屋中的家具搬出，造成我们家具损失5万元。三、张立君不存在违约行为，王政、杨云霞未按时支付我首付款，应承担违约责任。
王政、杨云霞不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决第六、八项，改判张立君赔偿王政违约金360000元，居间服务费和居间服务保障费82800元。王政、杨云霞的上诉理由是原审法院认定事实不清。王政、杨云霞支付首付款的前提是二人可以取得伟嘉公司之垫资。而根据《补充协议》之约定，张立君应当配合伟嘉公司办理公证委托手续。该公证委托为垫资程序之必要。垫资人在业主拿到房款不办理过户手续时，垫资人可以根据该公证委托将房屋过户给买受人。张立君未按照《补充协议》之约定履行公证委托手续，王政、杨云霞有权利行使先履行抗辩权，不向张立君支付首付款。
张立君不同意王政、杨云霞的上诉请求和理由。张立君认为该公证委托应为自己不在场时由中介公司代为办理过户。张立君还主张为垫资机构办理公证委托实为骗局，实质为张立君以自己房子来为杨云霞之借款作担保。
王政、杨云霞亦不同意张立君的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《房屋交易保障服务合同》约定违约方赔偿守约方已支付的费用、《居间服务合同》约定如支付费用为守约方，可向违约方追偿居间代理费用。以上事实有《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》以及当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：王政、杨云霞与张立君签订的《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。
王政、杨云霞与张立君的争议焦点在于对《补充协议》中公证委托的理解。结合《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房买卖合同》及其《补充协议》之约定，应当认为王政、杨云霞与张立君就伟嘉公司垫资问题达成了一致意见。张立君同意伟嘉公司垫资，并且签订了《补充协议》，结合《补充协议》上下文以及双方签约背景之理解，应当认定《补充协议》中之委托公证应为张立君配合伟嘉公司办理委托手续之公证。否则，王政、杨云霞、张立君没有必要签订《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。即使张立君认为配合垫资机构办理公证委托实为骗局，张立君也应当通过诉讼程序，撤销该《补充协议》。张立君未向司法机关主张撤销该《补充协议》，而是以欺诈为由不履行《补充协议》约定的公证义务，张立君存在违约行为，应当承担违约责任。王政、杨云霞主张按照《补充协议》之约定，张立君应赔偿王政360000元违约金，该主张符合《补充协议》之约定，于法有据，本院予以支持。《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》约定居间服务费和居间服务保障费由违约方负担，本院已认定张立君为违约方，故王政支出的居间服务费和居间服务保障费82800元应由张立君返还。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。
需要指出的是，《补充协议》约定之条文可以反映王政、杨云霞自有资金不足以支付房款，需要办理垫资来支付房款。《补充协议》约定王政、杨云霞需支付张立君首付款200万元，亦约定由伟嘉公司垫资225万元。除去200万元首付款外，房屋尾款为160万元，伟嘉公司垫资额高于房屋尾款，表明伟嘉公司的垫资不仅用来支付购房尾款，而是要用来弥补首付款的不足。张立君办理公证委托手续后，王政、杨云霞才能获得垫资并有能力支付首付款。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。张立君未履行在先义务，王政、杨云霞有权拒绝履行支付首付款的义务，王政、杨云霞未按时支付首付款不构成违约。虽然原审法院对此处理错误，但王政、杨云霞上诉未请求本院撤销原审判决第三项，应视为王政、杨云霞同意向张立君支付相应款项，本院对此不持异议。王政、杨云霞仍应当按照原审判决之规定向张立君支付36万元违约金。
张立君要求王政、杨云霞承担房屋租金损失，张立君的请求没有法律依据，应不予支持，原审法院对此处理正确，本院予以维持。张立君要求王政、杨云霞赔偿家具损失，张立君未能证明家具灭失，亦未能证明家具价格，应由张立君承担相应的不利后果，该项请求应不予支持，原审法院对此处理正确，本院予以维持
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决第八项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决第六项为：张立君于本判决生效后十日内支付王政违约金三十六万元；
四、张立君于本判决生效后十日内支付王政居间服务费和服务保障费用八万二千八百元；
五、驳回王政、杨云霞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费七千七百二十六元，由张立君负担一千零二十六元（已交纳）；由王政负担六千七百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千九百七十一元，由张立君负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万零七百元，由张丽君负担（已交纳三千九百七十一元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 赵 彤