南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第5035号
原告南京喜庆城商业管理有限公司（以下简称喜庆城公司），住所地在江苏省南京市江宁区东山街道东新南路287号。
法定代表人张全连，喜庆城公司董事长。
委托代理人张君成，男，汉族，喜庆城公司办公室主任。
被告南京泊韵酒店管理有限公司（以下简称泊韵公司），住所地在江苏省南京市江宁区东山街道东新南路1号购物中心401室。
法定代表人暨被告张祖仁，泊韵公司总经理。
以上两被告共同委托代理人韦东，江苏圣典律师事务所律师。
原告喜庆城公司诉被告泊韵公司、被告张祖仁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李侠担任审判长，与人民陪审员马宗英、人民陪审员章明书组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喜庆城公司的委托代理人张君成，被告泊韵公司及被告张祖仁的共同委托代理人韦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喜庆城公司诉称：2014年4月25日，其与被告泊韵公司签订租赁合同一份，约定其将位于南京市江宁区东山街道东新南路1号“瓯江购物中心”项目1-4层面积约9280平方米的房屋租赁给泊韵公司从事宾馆酒店经营活动；泊韵公司先付租金后使用，第一年度至第三年度年租金为4742080元，租金支付期为一个季度，租金起算时间为2015年1月1日，首期租金即2015年1月1日至3月31日的租金1185520元于2014年11月1日支付，以后租金于每个租金支付期前一个月支付；泊韵公司于合同签订当日支付定金800000元，该定金在租赁房屋交付自动转为租赁保证金。合同签订后，其依约将租赁物交付给泊韵公司，泊韵公司向其支付租赁保证金800000元。另双方于2014年11月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定：其将位于南京市江宁区东山街道东新南路1号“瓯江购物中心”项目第5层面积为1876.51平方米的房屋租赁给泊韵公司从事宾馆酒店经营活动；泊韵公司先付租金后使用，第一年度至第五年度年租金为547940元，租金支付期为一个季度；租金起算时间为2015年7月1日，首期租金即2015年7月1日至9月30日的租金136985元于2014年7月1日支付，以后租金于每个租金支付期前一个月支付。合同签订后，其也按约定将租赁房屋交付给泊韵公司。泊韵公司应支付其截止2016年3月31日的房屋租金6338555元，仅支付1700000元。两份合同均约定：若泊韵公司逾期交纳租金、管理费或其他应交付的费用，如逾期一个月内支付的，须每日按应交纳费用的千分之一向其支付逾期期间的滞纳金；如逾期两个月内支付的，须每日按应交纳费用的千分之三向其支付逾期期间的滞纳金；如逾期三个月内支付的，须每日按应交纳费用的千分之五向其支付逾期期间的滞纳金；给其造成损失的，泊韵公司还应承担赔偿责任；逾期达90日以上的，其有权单方解除合同，收回租赁场所并追究泊韵公司的违约责任。其经多次催要，泊韵公司和被告张祖仁均多次作出承诺，但均未兑现。故其诉至法院，要求判令：1、解除与泊韵公司之间分别于2014年4月25日和同年11月1日签订的两份房屋租赁合同，将租赁房屋腾空并恢复原状交其收回；2、两被告立即给付房屋租金4638555元，并支付逾期付款违约金（标准按日千分之五，其中671040元自2015年3月1日起算，其中1185520元自同年6月1日起算，其中136985元自同年7月1日起算，其中1322505元自同年9月1日起算，其中1322505元自同年12月1日起算，均计算至实际归还房屋之日止）；3、两被告负担本案诉讼费用。
被告泊韵公司辩称：原告喜庆城公司不具有诉讼主体资格，房屋出租人及产权人为业主，喜庆城公司仅仅是商铺委托租赁的被委托人，业主仅委托喜庆城公司租赁房屋，并未授权喜庆城公司以自己的名义起诉，喜庆城公司无权以原告的资格进行诉讼；喜庆城公司主张的违约金过高；不同意解除双方之间的租赁合同以及腾空房屋，喜庆城公司要求其将房屋恢复原状没有合同及法律依据；对喜庆城公司主张的其欠付租金的数额没有异议。
被告张祖仁辩称：同意被告泊韵公司的答辩意见，租赁合同系泊韵公司与原告喜庆城公司签订，其是泊韵公司的法定代表人和股东，不应当承担支付租金及其他义务，请求驳回喜庆城公司对其的诉讼请求。
经审理查明：2014年4月25日，原告喜庆城公司与被告泊韵公司签订房屋租赁合同一份，约定：喜庆城公司将位于江苏省南京市江宁区东山街道东新南路1号“瓯江购物中心”项目1-4层面积约9280平方米的房屋租赁给泊韵公司从事宾馆酒店经营活动；租赁期限为9年6个月，从2014年7月1日起至2023年12月31日止；其中装修免租期6个月，从2014年7月1日起至2014年12月31日止；泊韵公司先付租金后使用，租金支付期为一个季度，泊韵公司应在每个租金支付期前一个月支付该期租金；2014年7月1日至2017年6月30日期间年租金为4742080元，2017年7月1日至2020年6月30日期间年租金为5080800元，2020年7月1日至2023年12月31日期间年租金为5419520元；租金起算时间为2015年1月1日，首期租金即2015年1月1日至2015年3月31日的租金1185520元应于2014年11月1日前支付；泊韵公司须在合同签订当日向喜庆城公司支付定金800000元，喜庆城公司按合同约定的标准交付房屋时该定金自动转为租赁保证金；租赁保证金由喜庆城公司保管，不计利息，若泊韵公司违反或不遵守或不履行本合同任何条款、条件、协议或规定，则喜庆城公司有权行使本合同约定的补救权利，有权终止本合同，有权没收履约保证金，有权就因此导致的费用、开支、损失或损害进行追偿；除租赁保证金已依前款被扣减或没收外，优先抵扣租金、违约金等；在租赁期满泊韵公司按照本合同的约定将租赁物业交还喜庆城公司，泊韵公司圆满解决及履行喜庆城公司提出的追偿，以及泊韵公司已完全付清合同期内所欠的各项费用后一个月内喜庆城公司将剩余部分履约保证金不计利息退还给泊韵公司；因喜庆城公司不拥有1至3层的产权，喜庆城公司承诺拥有合法有效的出租权。
另双方于2014年11月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定：喜庆城公司将位于南京市江宁区东山街道东新南路1号“瓯江购物中心”项目第五层面积为1876.51平方米的房屋租赁给泊韵公司从事宾馆酒店经营活动；租赁期限为9年2个月，2014年11月1日至2023年12月31日；其中装修免租期8个月，2014年11月1日至2015年6月30日；泊韵公司先付租金后使用，租金支付期为一个季度，泊韵公司应在每个租金支付期前一个月支付该期租金；2015年7月1日至2020年6月30日年租金为547940元，2020年7月1日至2022年6月30日年租金为616432元，2022年7月1日至2023年12月31日年租金为684928元。租金起算时间为2015年7月1日，首期租金即2015年7月1日至2015年9月30日的租金136985元应于2015年7月1日前支付。前述两份合同均约定：租赁期届满或解除，泊韵公司应在租赁期届满或解除当日搬空泊韵公司所有可移动物品后将租赁物业交付给喜庆城公司，不可拆卸的装修非经喜庆城公司书面同意不得擅自拆除，如因泊韵公司擅自拆除不可拆卸的装修给租赁房屋造成损坏的，需承担维修赔偿责任；不可拆卸的装修且喜庆城公司不允许泊韵公司拆除的，无偿留给喜庆城公司处置；若泊韵公司逾期交纳租金、管理费或其他应交付的费用，如逾期一个月内支付的，须每日按应交纳费用的千分之一向喜庆城公司支付逾期期间的滞纳金；如逾期两个月内支付的，须每日按应交纳费用的千分之三向喜庆城公司支付逾期期间的滞纳金；如逾期三个月内支付的，须每日按应交纳费用的千分之五向喜庆城公司支付逾期期间的滞纳金；给喜庆城公司造成损失的，泊韵公司还应承担赔偿责任；逾期达90日以上的，喜庆城公司有权单方解除合同，收回租赁场所并追究泊韵公司的违约责任。
前述两份合同签订后，喜庆城公司依约将租赁物交付给泊韵公司，泊韵公司于2014年5月4日支付了租赁保证金800000元，分别于2015年4月28日支付租金200000元，2015年6月8日支付租金500000元，2015年7月1日支付租金500000元，2015年10月9日支付租金500000元。泊韵公司欠付喜庆城公司截止2016年3月31日的房屋租金4638555元。
2015年5月28日，喜庆城公司委托江苏友诚律师事务所向泊韵公司发出律师函，载明：泊韵公司应于2014年11月1日前向喜庆城公司支付2015年1月1日至3月31日期间的租金1185520元；于2015年3月1日前支付同年4月1日至6月30日期间的租金；喜庆城公司多次催收，而泊韵公司仅支付200000元，尚欠2171040元，已构成根本违约；限泊韵公司在收函起十日内付清尚欠的租金3356560元，逾期，喜庆城公司将单方解除合同，收回租赁场所并依法追究泊韵公司的违约责任和尚欠的租金。2015年9月10日，喜庆城公司向泊韵公司发出租金催缴函一封，载明：泊韵公司尚欠付租金2856560元，限泊韵公司在收到催缴函的十日内付清，逾期将单方解除合同，收回租赁场所并依法追究泊韵公司的违约责任和尚欠的租金。2015年10月16日，泊韵公司向喜庆城公司出具承诺书，承诺于2015年10月31日之前拿出具体还款方案及计划。该份承诺书上加盖有泊韵公司公章并有被告张祖仁签名。2015年10月21日，泊韵公司向喜庆城公司再次出具承诺书，承诺于2015年10月31日之前再付500000元，并拿出具体还款方案及计划。该份承诺书上加盖有泊韵公司公章并有张祖仁签名。
另查明，江宁区东新南路1号瓯江购物中心1层部分房屋以及4层、5层房屋所有权人为江苏瓯江投资发展有限公司（以下简称瓯江公司），其余房屋由瓯江公司出售给业主，所有权人为业主。2013年10月18日，瓯江公司与瓯江购物中心全体业主达成协议：瓯江购物中心1-3楼面积6250平方米由瓯江公司进行返租，返租租期起算日期2014年1月1日，租期十年。此后，喜庆城公司与绝大部分业主签订了《温州商业街东新南路1号商铺委托租赁合同书》，合同约定：租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，在合同有效期内，业主将涉及商铺租赁管理的一切事项均委托给喜庆城公司处理，并授权喜庆城公司以自身名义将该商铺对外租赁，业主认可并接受喜庆城公司与第三人签署的租赁合同内容；喜庆城公司有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式，独立处理一切与商铺租赁经营有关的所有事务。前述合同还约定了喜庆城公司应向业主支付的年租金标准、支付期限以及支付方式。2016年1月29日，瓯江公司向业主支付租金1745094元。2016年2月1日，瓯江公司出具说明1份，载明其所有的瓯江购物中心房屋由其委托喜庆城公司进行整体租赁，租赁期限2014年1月1日至2023年12月31日。喜庆城公司与瓯江公司系关联公司。
审理中，喜庆城公司陈述：因瓯江公司非商业管理公司，其系商业管理公司，故由其与业主签订商铺委托租赁合同书；因小部分业主更换了手机号码等联系方式，致其无法与他们取得联系签订书面的商铺委托租赁合同，但瓯江公司一直按照2013年10月18日达成的协议也向这部分业主支付了租金。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有房屋租赁合同、律师函、商铺委托租赁合同书、承诺书、会议纪要、房产证、房产分层分户平面图、说明、银行电子回执及双方当事人陈述等证据材料证实。
本院认为：关于原告喜庆城公司的主体资格。喜庆城公司与南京市江宁区东新南路1号瓯江购物中心绝大部分业主签订了温州商业街东新南路1号商铺委托租赁合同书，合同中业主授权喜庆城公司以自身名义将该商铺对外租赁，并有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式，独立处理一切与商铺租赁经营有关的所有事务，且约定喜庆城公司向业主支付租金，实际上喜庆城公司的关联公司瓯江公司也向业主支付了租金，喜庆城公司与业主之间系租赁关系，并非委托关系；另，瓯江公司将其所有的房屋交由喜庆城公司出租，故喜庆城公司对涉案房屋享有合法的租赁权。喜庆城公司与泊韵公司签订了房屋租赁合同，是合同的相对方，且喜庆城公司依约将租赁房屋交付给了泊韵公司，履行了合同的义务。综上，喜庆城公司有权以自己的名义主张权利，当权利受到损害时，有权提起诉讼维护自身的合法权益，故对泊韵公司关于喜庆城公司不是适格原告的意见，本院不予采纳。
喜庆城公司与泊韵公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应受法律保护。关于张祖仁在本案中是否承担责任的问题。本案租赁合同双方为喜庆城公司和泊韵公司，张祖仁作为泊韵公司的法定代表人，在租赁关系中代表的是泊韵公司，而非其个人，张祖仁并不是本案的适格被告，不应当承担泊韵公司在租赁关系中的义务，故喜庆城公司要求张祖仁承担责任的诉请无法律依据，本院不予支持。泊韵公司对欠付喜庆城公司的租金数额不持异议，本院予以确认。双方合同约定泊韵公司逾期支付租金达90天以上的，喜庆城公司有权单方解除合同，现泊韵公司拖欠租金日期远超过90天，喜庆城公司要求解除合同符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，泊韵公司应依照合同约定将租赁房屋腾空并返还给喜庆城公司。关于喜庆城公司要求泊韵公司将租赁房屋恢复原状的请求，因无合同和法律依据，本院不予支持。双方约定的每日千分之五的违约金标准过高，结合涉案房屋的性质、用途及泊韵公司违约情形，本院酌情将违约金标准降低为中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告南京喜庆城商业管理有限公司与被告南京泊韵酒店管理有限公司之间于2014年4月25日签订的关于南京市江宁区东山街道东新南路1号“瓯江购物中心”项目1-4层的房屋租赁合同以及于2014年11月1日签订的关于南京市江宁区东山街道东新南路1号“瓯江购物中心”项目第五层的房屋租赁合同解除。
二、被告南京泊韵酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将租赁房屋腾空并返还给原告南京喜庆城商业管理有限公司。
三、被告南京泊韵酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京喜庆城商业管理有限公司支付欠付的租金4638555元（租金计算截止至2016年3月31日）以及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍标准，其中671040元自2015年3月1日起算，其中1185520元自2015年6月1日起算，其中136985元自2015年7月2日起算，其中1322505元自2015年9月1日起算，其中1322505元自2015年12月1日起算，均计算至实际归还房屋之日止）。
四、驳回原告南京喜庆城商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费44198元，由原告喜庆城公司负担80元，由被告泊韵公司负担44118元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 李 侠
人民陪审员 章明书
人民陪审员 马宗英
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 孙 林