山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁17民终1519号
上诉人（原审原告）：姜永珠，男，1974年8月23日出生，汉族，居民，住巨野县开发区。
委托诉讼代理人：李大进，巨野达正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：孙登亚，男，1965年5月15日出生，汉族，居民，住巨野县。
委托诉讼代理人：田晓峰，山东百士律师事务所律师。
原审第三人：孙国新，男，1971年4月15日出生，汉族，居民，住山东省巨野县开发区。
上诉人姜永珠因与被上诉人孙登亚、原审第三人孙国新案外人执行异议之诉一案，不服山东省巨野县人民法院(2018)鲁1724民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜永珠上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。适用法律错误。1.2012年3月6日，第三人孙国新将其原房院卖于上诉人姜永珠，有买卖合同为证，当时没有办房产证，但当时买卖双方都已经履行完了合同，上诉人已现金支付第三人孙国新18万元购房款并占有居住了该房院，第三人孙国新也未再向本村委组织申请宅基地。2016年12月5日双方又补签了一个房屋拆迁补偿归属协议，明确规定补偿权益都归上诉人所有。此后，上诉人姜永珠与巨野利伟投资有限公司签订了房屋产权调换协议书。上诉人所签的补充协议与安置置换协议合法有效，是双方真实意思的表达，不能因为房屋买卖合同的争议而否定拆迁利益补偿分配协议的无效。2.房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条并没有设立禁止宅基地及其上的房屋买卖的效力性强制规定，第六十三条规定的农村集体所有的土地使用权不得出让转让，不包括宅基地使用权，该条也不是效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，并不能否认买卖合同的有效性。因此土地管理法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不能再申请宅基地而已。另外，根据物权法的规定，农村宅基地使用权也是可以转让的。3.根据宪法第十条规定，城市的土地属于国家所有。涉案的土地及房屋已经纳入巨野县城市规划范围，其农民也转为居民，居民收入也主要依据从城市中的来源，不依据农村的土地收入，因此涉案土地不应由土地管理法来调整，应由物权法和城市房地产管理法来调整，应列入国有土地及房屋来处理。
孙登亚辩称，上诉人与第三人签订的房院一处买卖合同违反法律规定，且是为逃避债务伪造的，系无效合同。上诉人不能取得涉案房院的所有权，更不能取得回迁房的所有权及相关拆迁安置补偿权益。涉案房院所依附的土地属于农村集体土地，根本不是上诉人所述的国有土地。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
姜永珠向一审法院起诉请求：1.依法确认位于巨野县开发区东赵官屯新型社区的8号楼3单元201室和301室两处房产及附属13号储藏室、2号车库系其出资购买并享有权利；2.依法判决停止对以上房产及储藏室、车库的执行；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月7日，巨野县人民法院在原告位于巨野县开发区东赵官屯新型社区的8号楼3单元201室和301室两处房产及附属13号储藏室、2号车库处张贴了(2016)鲁1724执1573-2号执行裁定及查封公告，查封了上述房产。原告认为该查封没有事实根据和法律依据。其购买第三人孙国新的原房屋院落有买卖合同为证，是双方意思自治行为，且都已履行完毕，没有违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的强制性效力规定，合同合法有效，因此，房屋的产权理应归原告所有。2016年12月5日，巨野县东赵官屯片区进行改造，其以本人名义与巨野利伟投资有限公司签订了拆迁补偿安置协议和房屋产权调换协议书。故法院不能对原告的个人财产进行执行，也不能把原告的房产错误认定为被执行人孙国新的财产进行查封。
一审法院认定事实：第三人孙国新于2013年10月25日在巨野县吕官屯信用社贷款30万元，由被告孙登亚提供担保，借款逾期后，孙国新没有归还，由孙登亚于2015年4月29日代为偿还借款及利息363677元，孙国新出借条。后经起诉，一审法院作出(2016)鲁1724民初2302号民事判决，判决孙国新归还孙登亚垫付款363677元。在执行过程中，一审法院查封了属孙国新所有，现回迁于姜永珠名下的位于巨野县东赵官屯片区8号楼3单元201室和301室两处房产及13号附属储藏室、2号车库。姜永珠以案外人身份向法院提出执行异议，要求法院解除查封。一审法院于2017年12月25日作出(2017)鲁1724执异字43号执行裁定，以法院查封的房产由孙国新原宅院拆迁转换而来，没有证据证明姜永珠是权利人，其异议不能成立的理由裁定驳回了姜永珠的异议。姜永珠不服该裁定，依法向法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋转让，其所占用范围内的土地使用权一并处分。孙国新房屋占用的土地属于村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让，村民出卖房屋，只能在村集体成员内部转让，因姜永珠与孙国新不是同一集体组织成员，故孙国新转让房屋的行为违反国家法律的强制性规定，合同自始无效，姜永珠不能取得孙国新转让房屋的所有权，该房屋的拆迁安置补偿权益仍然归孙国新所有，姜永珠在拆迁补偿协议及房屋产权调换协议上签字的行为，均不能作为其取得调换房屋产权的依据。原告姜永珠就该涉案执行标的主张所有权，并要求停止执行的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款规定，判决：驳回原告姜永珠的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告姜永珠负担。
本院二审期间，被上诉人孙登亚向法庭提交光盘一份，拟证明该房屋买卖合同系伪造的事实。上诉人进行质证称该证据不是民事诉讼法规定的新证据，其不予认可。经审查，被上诉人提交的证据不能作为单独定案依据，本院对该证据的证明效力不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否享有足以排除执行的民事权益。
涉案被查封房产系由第三人孙国新原建于巨野县开发区东赵官屯的房院回迁而来，对该事实，双方均无异议。关于孙国新将处于农村宅基地上的房屋卖与上诉人，双方所签房院一处买卖合同是否有效的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”本案中，孙国新原有房院是其在村集体所有的土地上所建，与自己所在的村集体经济组织成员的身份密切相关。我国目前的法律和相关政策规定对农村集体所有的土地及其地上所建的房屋不得任意转让，可以在本村村民之间买卖或流转，卖与村集体组织以外的人，该合同无效。上诉人姜永珠住巨野县开发区陈官屯，与孙国新并非同村村民，尽管双方当事人签订了房院一处买卖合同，但该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。一审判决认定姜永珠不能取得孙国新转让房屋的所有权和之后的拆迁安置补偿权益并无不当，上诉人并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立。
综上所述，姜永珠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人姜永珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 路凤娟
审判员 侯圣春
审判员 李 兴
二〇一八年八月三日
书记员 沙 洁