广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第303号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地中山市沙溪镇。
代表人：肖尔鸣，总经理。
委托代理人：俞海、许权，该司职员。
被告：夏冬水，男，1967年10月13日出生，汉族，住中山市城区。
被告：张爱云，女，1969年10月1日出生，汉族，住中山市城区。
原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物管公司）诉被告夏冬水、张爱云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，依法由审判员何频独任审判，并于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告雅居乐物管公司委托代理人许权到庭参加诉讼。被告夏冬水、张爱云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物管公司诉称：被告夏冬水、张爱云是世纪新城3期G3＊＊房的业主。原告雅居乐物管公司受托为该小区提供物业管理服务。原告雅居乐物管公司与雅居乐雍景园房地产有限公司签订前期物业服务合同就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，协议约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。该小区的物业管理服务收费标准已于2011年获得中山市物价局的批复。根据该批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.5元向原告缴付物业管理费，而其建筑面积为138.08平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费345元。从2013年1月1日至2013年9月30期间，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金共3478元尚未支付。上述欠费经原告多次催缴，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，诉请判令：1.被告向原告清偿拖欠的物业管理费3105元（自2013年1月暂计至2013年9月）；2.被告向原告支付滞纳金345元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计，暂计至2013年9月30日）；3.诉讼费用由被告承担。
原告雅居乐物管公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.前期物业服务合同；2.收楼通知书；3.律师函；4.中山市商品房销售登记备案表复印件；5、中山市物价局关于沙溪镇世纪新城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函及收费许可证；6.商品房买卖合同。
被告夏冬水、张爱云未向本院提交答辩意见，在举证期限内亦无证据向本院提交。
经审理查明：雅居乐物管公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营。夏冬水、张爱云系世纪新城3期＊幢（即G3＊幢）＊房的业主，该房屋建筑面积为138.08平方米，为高层住宅。
夏冬水、张爱云于2011年10月27日与中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）签订了商品房买卖合同，约定：买受人购买中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期＊幢（即G3＊幢）＊房，该商品房为预售商品房，建筑面积为138.08平方米。在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方确认并同意于2012年11月30日为该商品房的交付时间。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。雅居乐房地产公司（甲方）与雅居乐物管公司（乙方）签订前期物业服务合同，甲方选聘乙方对世纪新城小区实施前期物业管理，并约定：物业服务费按建筑面积收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主从交付房屋之日起次日起算物业管理费，于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；业主不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付滞纳金；协议还约定了双方的其他权利义务。夏冬水、张爱云与雅居乐物管公司所签订的前期物业管理服务协议也约定了上述内容。合同签订后，雅居乐物管公司为世纪新城小区提供物业管理服务。2012年11月29日，雅居乐房地产公司按夏冬水、张爱云在商品房买卖合同中所填写的地址向其发出收楼通知书，通知夏冬水、张爱云于2012年11月30日至2012年12月31日期间办理收楼手续。夏冬水、张爱云一直未办理收楼手续，亦未缴纳物业服务费。2013年8月13日，雅居乐物管公司委托广东正日律师事务所向夏冬水、张爱云发出律师函，要求二人于2013年8月30日前付清拖欠的物业管理费及逾期缴费滞纳金。雅居乐物管公司经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中山雅居乐雍景园房地产有限公司作为建设单位，其与雅居乐物管公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。夏冬水、张爱云与雅居乐物管公司签订了前期物业管理服务协议，同样对双方具有约束力。
《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。雅居乐房地产公司已于2012年11月29日通知夏冬水、张爱云于2012年11月30日至2012年12月31日收楼，因为夏冬水、张爱云自身的原因未收楼，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，2012年12月31日即为商品房交接的时间。因此，夏冬水、张爱云应从2013年1月1日起，按雅居乐物管公司与雅居乐房地产公司约定及夏冬水、张爱云与雅居乐物管公司约定的标准，向雅居乐物管公司缴纳物业费。夏冬水、张爱云从2013年1月起未支付雅居乐物管公司物业服务费，至2013年9月共拖欠雅居乐物管公司物业服务费3106.8元（138.08平方米×2.5元／平方米／月×9个月）未付，雅居乐物管公司主张3105元本院予以许可。关于雅居乐物管公司所主张的逾期交付物业服务费的违约金。夏冬水、张爱云未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给雅居乐物管公司造成损失，应承担相应的违约责任。但雅居乐物管公司所主张的违约金标准过高，本院予以调整，夏冬水、张爱云应从拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计付违约金给雅居乐物管公司。
夏冬水、张爱云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告夏冬水、张爱云于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司从2013年1月起至2013年9月的物业服务费3105元；
二、被告夏冬水、张爱云于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司逾期付款违约金（该违约金以实欠款额为本金，从拖欠之日起计至本判决指定的履行期间付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）。
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（已由原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司预交），由被告夏冬水、张爱云负担（被告夏冬水、张爱云于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何 频
二〇一四年五月十九日
书记员 李志健