河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二七民二初字第180号
原告（反诉被告）陈秀珍。
委托代理人李云，河南广奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）张进财。
委托代理人孙丽、柳聪聪，郑州市二七区解放路法律服务所法律工作者。
原告陈秀珍与被告张进财房屋租赁合同纠纷暨反诉原告张进财诉反诉被告陈秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈秀珍的委托代理人李云，被告（反诉原告）张进财的委托代理人孙丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈秀珍诉称，2013年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告租赁被告所有的位于郑州市二七区一马路83号面积为200平方米的商用房屋。租赁期限为5年，自2013年8月1日至2018年7月30日止，租金按每季度向被告交纳120000元，房屋第2015年8月1日至2018年7月30日交纳递增费每年5%。原告并且向被告交纳房屋押金100000元，经营租赁期间的一切费用由原告承担（包括水电、卫生、税务等费用）。原告按双方约定于2013年7月1日向被告银行账号汇入220000元（第一季度2013年9月1日至12月1日租金120000元，房屋押金100000元），且被告出具有收条。原告支付该款项后，在2013年8月1日至8月31日进行装修，2013年9月1日开始营业，原告经营一个月左右的时间，完全亏损，实在无法经营，就给被告打电话要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，被告一直在电话中答应好，但却避而不见称忙不来接收。直到2013年11月底，原告实在经营不下去，就将租赁房屋腾空交给被告，被告在电话中委托杨云女士接收，原告只好将腾空的房屋及钥匙交给杨云。之后，原告找被告要求退还房屋押金，被告总以各种理由拒绝。故原告诉至法院，请求判令被告向原告退还房屋押金100000元，并承担本案诉讼费用。针对被告反诉，原告辩称，1、反诉不实，反诉状上是2013年8月11日，双方签订的合同是2013年8月1日，双方签订的协议已协商一致解除，被告应退还押金100000元。2、原告不存在拖欠被告房屋租金，被告要求1个月租金没有事实与法律依据，2013年8月1日至2013年9月1日为1个月的装修期，不计算房租，实际租金从2013年9月1日算起，一季度一交，原告已交一季度从2013年9月1日至2013年12月1日，且被告已收到该季度的租金，充分说明，2013年8月1日至2013年9月1日为装修期，不存在拖欠租金的事实。3、原、被告双方租赁协议在2013年11月份解除后，被告在2013年12月份已将该房屋出租给他人，且所收租金要比原告的租金高，所以被告没有经济损失。
为证明主张成立，原告（反诉被告）向法庭提供了如下证据：第一组证据，2013年8月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份。第二组证据，1、2013年7月31日中国工商银行《个人业务凭证》一份，证明从原告陈秀珍卡号62×××34将220000元汇到被告陈进财帐户；2、被告出具的租金收条一份，证明被告收到原告从2013年9月1日到12月1日三个月租金，同时说明被告给原告一个月的装修期；3、被告出具的押金收条一份；证明被告收到原告交纳的租赁押金100000元。第三组证据，租赁房屋平面图一份，证明被告所租给原告房屋的平面图。第四组证据，原告的老公施某户口薄一份，证明施某是原告的丈夫，有权来处理原告与被告房屋租赁事宜。第五组证据，原告丈夫施某的通话清单及其与被告的手机通话录音一份，证明1、原告在2013年10月份，因经营亏损，通知被告想解除双方签订的《房屋租赁合同》，2、被告同意原告将房屋租给他人，说明被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，3、原告已将租赁的房屋交付给被告委托接收的人，原、被告之间的《房屋租赁合同》已解除。第六组证据，证人施某书面证言，证明原、被告签订合同后，原告因经营亏损，原告的老公施某2013年10月份打电话通知被告要解除合同，也已将租赁的房屋腾空交接给被告委托的杨云接收的整个过程，双方合同已解除。第七组证据，照片一张及申请法院调查被告已将涉案房屋在2013年12月份对外出租给他人的相关证据，证明被告没有经济损失，且比以前租赁收益更高。第八组证据，证人项某、宋某书面及出庭证言，证明原告已将所租赁房屋按被告要求交付，双方租赁关系已经解除。
被告（反诉原告）张进财辩称，1、原告起诉的事实与真实情况不相符，原告在租赁被告房屋时，仅仅交了3个月的房租，还欠被告1个月的房租没有支付。2、原告在2013年11月底偷偷把房屋的东西搬走，至今未把房屋钥匙交给被告。3、原告在租赁该房屋时，造成该房屋多处水管断裂、墙壁裂口，给被告造成很大的经济损失。4、原、被告双方签订的合同是合法有效的，原告私自单方违约，应承担一定的法律责任，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉称，2013年7月因原告多次联系被告，要求承租被告位于郑州市二七区一马路83号的门面房。同年8月11日双方签订了《房屋租赁合同》，因事先被告明确告知原告当时正是租房旺季，合同签订后不得单方随意中止合同履行，否则，耽误一个月房租损失近40000元。原告一再承诺承租房子后，会按合同履行。当时被告仅同意与原告签三年，在原告的强烈要求下，非让签五年。签订合同当日被告就把房屋钥匙交给了原告，没想到几个月后原告竟恶人先告状把被告诉至法院。原告不仅违约，而且在其使用房屋期间，造成房屋多处损坏，管道破裂、墙壁裂口，直接经济损失达60000元。为保护被告合法权益，故反诉要求原告支付拖欠的房租40000元，赔偿其损坏被告房屋的经济损失60000元，两项共计100000元，诉讼费由原告承担。
为证明主张成立，被告（反诉原告）向法庭提供了如下证据：1、照片15张，证明原告在未通知被告把东西私自拉走后的现场和给被告房屋造成的损失。2、发票1张，证明原告给被告造成的损失。3、电费票据1张，证明原告在搬走时，11月份电费未交，被告替原告补缴电费的事实。
经庭审质证，对原告（反诉被告）提交的第一、四、七组证据真实性无异议，本院对上述证据予以采信。对第二组证据中的1被告无异议，本院予以采信；对该组证据中的2、3被告提出异议，认为系原告书写好让被告签的字，并在庭审中提出鉴定申请，但未在限定时间内交纳鉴定费用，本院经审查认为，对该两份证据虽被告提出异议，但未提交相反证据证明其真实性，故对该两份证据本院予以确认。对第三组证据被告提出异议，认为系复印件，本院经审查认为，该证据系复印件且无其他有效证据相印证，对该证据本院不予确认。对第五组证据被告均提出异议，认为通话清单未加盖公章且不能确认双方身份，录音不符合证据要求且不完整，本院经审查认为，被告虽提出异议，但该组证据能够与其他证据相印证，故对该组证据本院予以确认。对第六组证据被告提出异议，认为证人未出庭作证，其证言不应采信，本院经审查认为，该组证据能够与出庭证人证言相印证，故对该组证据本院予以确认。对第八组证据被告提出异议，认为证言内容不真实，本院经审查认为，该组证据能够与其他证据相印证，故对该组证据本院予以确认。
原告对被告（反诉原告）提交的证据3真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认，因被告反诉中无此项请求，被告可另行主张权利。对被告提交的证据1原告提出异议，认为照片没有拍摄时间，不能证明系原告造成且不能证明损失大小，本院经审查认为，该组证据不显示时间，且无其他证据相印证，对该组证据本院不予确认。对被告提交的证据2原告提出异议，不符合发票开具要求且不能证明被告的损失，本院经审查认为，该证据不符合证据的形式要件，对该证据本院不予采信。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2013年8月1日，原告（反诉被告）陈秀珍（承租方、乙方）与被告（反诉原告）张进财（出租方、甲方）就租赁被告所有的位于郑州市二七区一马路83号房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，第一条：租赁期限本合同期限5年，自2013年8月1日至2018年7月30日止。第二条：付款方式乙方按季度付款，每季度向甲方交纳租金120000元，大写壹拾贰万元整。租金每季度需提前7天向甲方交纳下季度租金。房屋第2015年8月1日至2018年7月30日交纳递增费每年5%。乙方并且需向甲方交纳房屋押金100000元（￥拾万元整）。经营租赁期间的一切费用由乙方承担（包括水电、卫生、税务等费用）。第三条：乙方对承租房屋负有维护责任，因故意或过失造成损坏，由乙方负责赔偿。（包括门窗、空调不得随意改动）。如需改动需经甲方同意。……第五条：乙方在经甲方同意的情况可以出租转让。第六条：本合同在履行中，甲、乙双方都不得无故终止合同。如有特殊情况，可提前2个月向甲方说明情况，甲乙双可协商解决。合同到期后，同等条件下乙方有优先续租权。……第八条：本合同自2013年8月1日起生效，本协议一式两份，经双方签字生效，甲乙双方共同遵守。第九条：甲乙双方终止合同时，甲方应全额退还乙方押金100000元，大写拾万元整。合同签订前一天即7月31日，原告通过其工商银行账号向被告转账支付了220000元，包括押金100000元和一个季度租金120000元，被告向原告分别出具收到租金和押金的收条两份，但未书写收到上述款项的时间。原告在租用上述房产期间，因经营不善严重亏损，遂向被告打电话要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但双方一直未见面就解除合同进行协商。2013年11月底，原告无奈自租赁被告的房屋中搬出，将钥匙交给一个叫杨云（音）的人。之后，被告将位于郑州市二七区一马路83号的房屋再次向外租赁。因原告向被告要求退还押金未果，原告遂诉至法院，请求判令被告向原告退还房屋押金100000元，并承担本案诉讼费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）陈秀珍与被告（反诉原告）张进财签订《房屋租赁合同》，双方应当按照协议约定严格履行，但原告因经营不善明确表示不能继续履行合同要求解除合同并实际将租赁物交还，被告又将租赁物另行出租，原、被告双方的租赁合同关系已实际解除，被告应当退还原告交纳的押金，故对原告诉讼请求的合理部分本院予以支持。因原告实际使用租赁物4个月，仅交纳一季度租金120000元，故对被告反诉要求原告支付1个月租金计40000元的反诉请求本院予以支持，原告辩称与被告口头约定有1个月的装修期，因未提供证据加以证明，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损坏租赁物造成的损失60000元，因未提供有效证据证明，本院不予支持。被告辩称原告存在违约行为，应当承担相应责任，因未提交有效证据证明其所造成的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张进财退还给原告（反诉被告）陈秀珍押金100000元；
二、原告（反诉被告）陈秀珍支付给被告（反诉原告）张进财租金40000元；
三、驳回被告（反诉原告）张进财的其他反诉请求。
以上一、二项折抵后，被告（反诉原告）张进财于本判决生效之日起十日内退还给原告（反诉被告）陈秀珍押金60000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告（反诉原告）张进财负担，反诉费1150元，由原告（反诉被告）陈秀珍负担400元，由被告（反诉原告）张进财负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 郑 宏 辉
人民陪审员 李 中 华
人民陪审员 韩 杰
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 杨文楠（代）