安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01554号
原告：合肥市杏花经济发展总公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：杜玉玲，总经理。
委托代理人：王非，安徽金亚太律师事务所律师。
被告：合肥一路同行商旅酒店有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：王健，总经理。
委托代理人：王沙舟，系该公司员工。
委托代理人：邱茗，系该公司员工。
被告：安徽华庭酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：吴厉思，董事长。
委托代理人：金权，安徽润天律师事务所律师。
第三人：蔡兴尚，男，1978年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市。
原告合肥市杏花经济发展总公司与被告合肥一路同行商旅酒店有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司及第三人蔡兴尚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告合肥市杏花经济发展总公司（以下简称杏花发展公司）委托代理人王非及被告合肥一路同行商旅酒店有限公司（以下简称一路同行酒店公司）委托代理人王沙舟、安徽华庭酒店管理有限公司（以下简称华庭酒店公司）委托代理人金权与第三人蔡兴尚到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
杏花发展公司诉称：2010年3月8日，杏花发展公司和一路同行酒店公司就合肥市庐阳区XX路XX号180平方米房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金金额、支付方式等事宜，还约定如承租方拖欠房租超过两个月，出租方有权解除合同。华庭酒店公司在承租方签章。合同签订后，杏花发展公司依照合同约定交付房屋，履行合同义务。从2013年11月份开始，承租人即拒绝支付杏花发展公司房屋租金并远超出合同约定的期限。2014年2月13日，杏花发展公司主管单位杏花公园管理处以公证形式向华庭酒店公司发函催款，否则杏花发展公司将行使解除权，并追究法律责任。但华庭酒店公司置之不理。遂以公证形式函告两被告，自2014年2月26日起解除房屋租赁合同，并要求两被告按照合同约定自2014年2月26日起30日内将可以移动的物品搬出，将房屋返还杏花发展公司。2014年5月15日，杏花发展公司以公证形式发函至两被告解除房屋租赁合同，但直至起诉之日，两被告仍占用房屋，拒绝支付任何费用。为维护杏花发展公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告房屋租赁合同，终止双方房屋租赁合同关系；2、两被告立即返还杏花发展公司位于合肥市庐阳区XX路XX号180平方米房屋；3、两被告立即支付拖欠的房屋租金及使用费43020元（暂计算至2014年5月31日），违约金12960元（仅按拖欠房屋租金、水电等费用的30%计算），共计55980元，上述各项费用计算到实际归还房屋之日止。两被告对上述各项请求承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费用。
一路同行酒店公司辩称：一路同行酒店公司与本案无任何关联性。2011年期间，一路同行酒店公司与华庭酒店公司已经终止了合作，杏花发展公司知晓一路同行酒店公司退场的事实。一路同行酒店公司与华庭酒店公司签订的租赁面积是2700多平方米，杏花发展公司此次诉讼的是2010多平方米，表明一路同行酒店公司已经完全退场了。华庭酒店公司委托一路同行酒店公司签订的租赁面积是180多平方米，人本超市租赁的是100多平方米。杏花发展公司要求返还的180多平方米与一路同行酒店公司无关。综上所述，请求驳回对一路同行酒店公司的起诉。
华庭酒店公司辩称：2014年1月28日，华庭酒店公司提出了解除合同，至此，双方租赁合同已经解除。但是杏花发展公司一直拖着不办理手续。杏花发展公司对租金的计算过高，应当是17820元。华庭酒店公司不应当承担违约金，违约责任不在于华庭酒店公司。另外，杏花发展公司未履行维修义务导致华庭酒店公司承租的房屋无法正常经营。
经审理查明：2009年7月1日，华庭酒店公司（甲方）与一路同行酒店公司（乙方）签订委托经营管理协议。该协议约定华庭酒店公司将位于淮河路483号包括酒店、门面房和民宅各一套，建筑面积为2730平方米的华庭酒店完整委托一路同行酒店公司管理。期限自2009年7月1日至2016年12月31日。委托管理期间，乙方按照如下标准向甲方支付委托管理费：第一阶段（自2009年7月1日至2012年12月31日），每年支付730000元，合计现金2380000元，消费金额为175000元。第二阶段（自2013年1月1日至2016年12月31日），每年支付180000元，合计720000元，共计3275000元。委托管理期间，酒店支付给房屋产权方的房屋租金由乙方承担。乙方按照合肥昌云房地产开发有限公司与酒店产权方签订的相关房屋租赁合同书的约定，将房屋租金直接交纳给酒店房屋产权方，同时酒店房屋产权方向乙方提供相应的租赁发票。合同还就房屋修缮与使用等其他做了详细约定。
2010年3月8日，杏花发展公司在合肥市XX路XX号房屋产权人合肥市杏花公园管理处的授权下与一路同行酒店公司就合肥市庐阳区XX路XX号180平方米房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，该合同约定出租方为杏花发展公司（甲方），承租方为一路同行酒店公司（乙方）。租赁房屋期限自2010年4月1日至2016年12月31日。自2010年4月1日至2013年12月31日租金为每月每平方米32元，2014年1月1日至2016年12月31日租金为每月每平方米35元。乙方将租金以现金或者转账方式在签订合同后将第一季度房租在第一个工作日交给甲方，以后租金以此类推。合同有效期内，出租房屋的自来水、用电、通讯及治安消防、卫生、房屋管理等各种税费由乙方承担。甲方负责出租房屋的维修，以保证乙方安全正常使用。但不包括水电及装修部分。未经甲方同意，乙方不得将承租房屋擅自转租、转让。违约责任为：乙方逾期交付租金，除及时如数补齐外，每逾期一天应支付所欠租金总额的千分之五违约金。乙方未征得甲方同意，累计二个月不交纳房租的，除补交租金、违约金外，甲方有权解除房屋租赁合同。乙方违反合同关于转租、消防条款约定，由此造成出租范围损坏应负赔偿责任，甲方有权解除房屋租赁合同。杏花发展公司与一路同行酒店公司在落款处盖章确认。华庭酒店公司亦在该租赁合同中乙方落款处盖章确认。
2011年1月20日，华庭酒店公司与一路同行酒店公司签订解除合同协议书，该协议书约定华庭酒店公司与一路同行酒店公司原于2009年7月1日签订的委托经营管理协议。现因华庭酒店公司向一路同行酒店公司提出解除该委托经营管理协议，经双方商定同意，达成如下协议：1、原于2009年7月1日签订的委托经营管理协议定于2011年1月20日予以解除；2、因解除合同华庭酒店公司补偿一路同行酒店公司720000元；3、一路同行酒店公司自2009年7月1日起在酒店中因经营需要投入的设备及相关的物品归一路同行酒店公司所有；4、一路同行酒店公司在收到华庭酒店公司的补偿金720000元后，一路同行酒店公司撤出位于淮河路483号的华庭商务酒店，将酒店经营权交还华庭酒店公司；5、一路同行酒店公司承担在承租期内所产生的相关债权债务；6、合同解除后双方互不追究对方违约责任。同日，华庭酒店公司与一路同行酒店公司共同确认了租赁经营清算明细表。2011年7月13日，华庭酒店公司与一路同行酒店公司就库存物资及应收应付款项制作了结算明细表。该结算明细表下方备注：1、原投资人张克彬支付4000元给华庭商务酒店吴厉思，4000元应当从应付结算金额中扣除；2、杏花公园的房租（1月1日-23日共计39604元）由杏花公园管理处领取，从应付结算金额中扣除。该结算明细表除了华庭酒店公司与一路同行酒店公司代表签字外，还有张克彬以及李毅弘签名确认。庭审时，一路同行酒店公司认为结算明细表中的李毅弘系杏花发展公司员工，其签名代表了杏花发展公司认可一路同行酒店公司与华庭酒店公司终止合作，一路同行酒店公司退出经营。杏花发展公司认为李毅弘签名仅代表了对房租的认可，其余均不涉及。2013年3月，华庭酒店公司将涉案房屋的100平方米租赁给合肥庐阳区人本百货分店使用。现转租房屋系蔡兴尚实际使用，蔡兴尚就涉案房屋经营领取了个体工商户营业执照，名称为合肥市庐阳区可尚百货商店。
另查明，涉案房租缴纳至2013年10月，杏花发展公司开具的发票中注明付款方为：合肥昌云房地产开发有公司（华庭酒店）。之后未缴纳房租。杏花发展公司于2014年4月23日诉至本院，要求判如所请。杏花发展公司向法庭陈述涉案房屋租金与合肥昌云房地产开发有限公司承租的房屋租金开具在一起。
2014年5月15日，杏花发展公司以公证形式向华庭酒店公司发送解除房屋租赁合同通知书，收件地址为：合肥市庐阳区XX路XX号，收件人：吴厉思。内容为：一路同行酒店公司、华庭酒店公司。2010年3月8日，杏花发展公司与一路同行酒店公司就合肥市XX路XX号180平方米房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金、支付方式、违约金条款等事宜。、、、、，现再次通知贵司，上述房屋租赁合同自即日起解除，贵司即日支付拖欠的房租、水电费、违约金等费用。
以上事实有房屋租赁合同、委托经营管理协议、企业信息查询、个体工商户营业执照、公证书、证明、房屋产权证、房屋转租合同、解除合同协议书、库存物资及应收应付款项结算明细表、清算明细表及当事人陈述予以证实。
本院认为：本案争议焦点在于：1、一路同行酒店公司在与华庭酒店公司终止委托管理后是否仍然受2010年3月8日杏花发展公司与一路同行酒店公司签订的租赁合同所约束？2、杏花发展公司与一路同行酒店公司、华庭酒店公司签订的房屋租赁合同是否解除？具体认定如下：
1、一路同行酒店公司在与华庭酒店公司终止委托管理后是否仍然受2010年3月8日杏花发展公司与一路同行酒店公司签订的租赁合同所约束？
杏花发展公司认为涉案房屋的承租方为一路同行酒店公司及华庭酒店公司。华庭酒店公司对于承租房屋的事实予以认可，但是一路同行酒店公司认为虽然其于2010年3月8日与杏花发展公司签订了房屋租赁合同，签订租赁合同的目的是因为受华庭酒店公司委托经营管理。但是，2011年1月20日一路同行酒店公司与华庭酒店公司已经就委托管理事项协商解除，杏花发展公司对于解除情况均了解。另外，杏花发展公司员工李毅弘在结算明细单上签名表明其认可一路同行酒店公司退出经营管理。杏花发展公司对此解释认为李毅弘签名确认仅系对拖欠杏花发展公司房租的确认，除此之外并无涉及。根据双方所举证据以及陈述，认定一路同行酒店公司仍然受2010年3月8日签订的房屋租赁合同约束，即虽然一路同行酒店公司与华庭酒店公司已经协商解除委托管理关系，但是并不能由此认定解除一路同行酒店公司与杏花发展公司的房屋租赁合同关系，理由在于：（1）法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2010年3月8日，杏花发展公司与一路同行酒店公司签订房屋租赁合同时明确约定承租人为一路同行酒店公司，作为承租人的一路同行酒店公司应当受到该合同的约束，履行该合同的义务。在一路同行酒店公司与杏花发展公司未协商解除或者租赁双方未行使解除权的情况下，该合同仍然约束一路同行酒店公司；（2）一路同行酒店公司与华庭酒店公司虽然签订了解除委托管理协议，但是该解除委托管理协议系基于2009年7月1日华庭酒店公司与一路同行酒店公司签订的委托经营管理协议而签订，并非专门针对一路同行酒店公司与杏花发展公司的房屋租赁合同而签订，且解除委托协议的条款内容、清算明细表以及库存物资及应收应付款项结算明细表中仅有房租一项涉及杏花发展公司，其余均不涉及杏花发展公司。作为民事法律行为核心要素的意思表示中的表示方法分为明示或者默示，杏花发展公司在合同履行过程中并未明示解除与一路同行酒店公司租赁关系的意思表示，也不能通过杏花发展公司的行为间接推定杏花发展公司有解除与一路同行酒店公司租赁关系的默示。作为理性人的经济交易主体杏花发展公司出租房屋收取租金系其根本目的，在租赁合同正常履行期间内，无任何理由相信杏花发展公司仅认可承租方系华庭酒店公司而放弃对一路同行酒店公司追索房屋租金的权利。杏花发展公司陈述李毅弘在库存物资及应收应付款项结算明细表上签名仅确认房租，本院予以采信；（3）华庭酒店公司及一路同行酒店公司未举证其任何一方向杏花发展公司告知一路同行酒店公司在解除委托经营管理的协议同时亦要求解除与杏花发展公司的房屋租赁合同。
2、杏花发展公司与一路同行酒店公司、华庭酒店公司签订的房屋租赁合同是否解除？
杏花发展公司认为其已经行使了合同的解除权，即向华庭酒店公司发送了解除合同通知书，华庭酒店公司认为2014年1月已经向杏花发展公司行使了解除权。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然杏花发展公司及华庭酒店公司均认为已经行使了解除权，但均未通知一路同行酒店公司，不能由此认定签订的房屋租赁合同已经解除。在本案审理中，一路同行酒店公司同意解除合同，故杏花发展公司诉请要求解除合同，本院予以支持。因涉案房屋租金仅交纳至2013年10月，故杏花发展公司诉请要求自2013年11月起要求支付房屋租金及使用费，本院予以支持。因一路同行酒店公司及华庭酒店公司拖欠房屋租金达到合同约定的2个月，已构成违约，故杏花发展公司主张违约金，本院予以支持，但支持标准调整为按照银行同期贷款利率的四倍为标准。华庭酒店公司抗辩认为其并未违约，因合同中约定了拖欠租金达2个月，杏花发展公司有权解除合同并要求承租方承担违约责任。另外，合同中还约定水电、装修部分并非杏花发展公司维修范围，故对于华庭酒店公司的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于合同法司法解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥市杏花经济发展总公司与被告合肥一路同行商旅酒店有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司于2010年3月8日签订的房屋租赁合同；
二、被告合肥一路同行商旅酒店有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司及第三人蔡兴尚于本判决生效之日起十日内将位于合肥市庐阳区淮河路483号180平方米房屋返还给原告合肥市杏花经济发展总公司（其中第三人蔡兴尚返还范围仅限于100平方米）；
三、被告合肥一路同行商旅酒店有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市杏花经济发展总公司房屋租金43020元（自2013年11月1日计算至2014年5月31日，之后按每月6300元顺延计算至房屋实际返还之日止）及违约金3863元（自2013年11月1日按中国人民银行规定的半年期贷款利率标准的四倍计算至2014年5月31日。违约金以43020元为基数，自2014年6月1日起每天基数增加210元，按中国人民银行规定的半年期贷款利率标准的四倍计算至房屋实际返还之日止）；
四、驳回原告合肥市杏花经济发展总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3629元，由原告合肥市杏花经济发展总公司负担500元，被告合肥一路同行商旅酒店有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司共同负担3129元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘军
二〇一四年七月三十一日
书记员 梁静
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于合同法司法解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条第二款因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。