云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2504民初299号原告云南省国营弥勒东风农场。住所地：弥勒市东风农场黄家庄社区。法定代表人马维宏，系该农场场长。委托代理人高锐，系该农场职工。代理权限：特别授权。委托代理人李正兴，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告纳兴福，生于1963年3月2日，回族，职工。委托代理人张云疆、毕学明，云南星昊律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告云南省国营弥勒东风农场（以下简称：东风农场）与被告纳兴福房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员张勤海适用简易程序于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告东风农场的委托代理人高锐、李正兴，被告纳兴福及其委托代理人张云疆、毕学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告原系原告职工，1995年初原、被告双方达成了厂地及房屋租赁协议，双方约定：原告将位于东风农场南北大街西头的土木结构房屋一间及厂地，面积约156.55平方米，租赁给被告，当年的租金300元，租赁期间为不特定。以后租金随行就市，一年一付；在租赁期间房屋和厂地使用管理费和卫生费由被告承担。被告从1995年至2004年期间按年租金300元支付当年租金。2004年支付了1-4月的租金125元。从1996年到现在被告一直在使用原告的房屋，但从2004年5月1日到2015年12月31日长达近12年时间未支付租金，累计拖欠金额为3500元。原告多次向被告催要租金，被告以各种借口拒之门外。2015年12月2日原告通知被告办理退房和补缴租金的相关手续，被告在接到通知，仍拒不将房产交还原告。原告只好向人民法院起诉，要求判令：一.解除原告与被告之间的房屋租赁关系，将被告承租房屋立即腾还原告；二.由被告向原告支付自2004年5月1日至2015年12月31日拖欠的租金3500元（按每年300元，以未交租金年限11年8个月计算）；三.诉讼费用由被告承担。被告辩称：1.我与原告之间不存在租赁合同关系，原告所说与事实不符，其主张没有事实依据；2.现在的房子是我1986年经过批准自己建盖的，是商业公司作为福利房分配给我的，我承担修缮费用，不应向原告交纳房租；3.我从来没有向原告交纳过租金，交纳的只是房屋管理费，原告说我拖欠租金与事实不符。请求人民法院依法驳回原告的起诉。综合原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系。2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。针对争议焦点,原告为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照、组织机构代码证、身份证复印件及法定代表人身份证明各1份，欲证明原告的诉讼主体资格。2.国有土地使用证复印件1份，欲证明原告是房屋所有权人及土地的使用权人。3.移交房屋记录复印件1份，欲证明原告于1995年3月29日将位于东风农场南北大街西头土木结构的房屋一间移交给被告使用的事实，租金每年为300元。4.1995年房租费收缴统计表复印件1份，欲证明原、被告双方于1995年就存在房屋租赁关系，年租金300元以及交费时间和依据。5.1996年、1997年、1998年、2001年、2003年、2004年1-5月收据共6份，欲证明原、被告之间存在租赁房屋的事实，被告交付租金金额及起止时间。2004年6月就没有向原告交纳租金。6.租赁房屋的照片及周边房屋全景照片各1份，欲证明原告租赁给被告房屋情况及被告目前仍使用该房的事实。7.弥勒市东风农场管理局丁字街六户承租人房屋出租清理情况统计表1份，欲证明被告所租房屋面积为156.55平方米，交付租金的金额、时间，自2004年6月起被告没有交纳租金。8.2015年6月23日弥勒市东风农场管理局询问笔录1份，通知及文书送达回证各1份，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实。原告进行整体规划，要求解除租赁合同，将所租赁房产退回给原告，被告拒不支付租金和退还房屋的事实。9.东风农场机关大门片区房屋拆除草图1份，欲证明被告租赁房屋所处具体位置及面积等情况，该位置处于原告发展规划中予以拆除的区域。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。认为原告没有提供房屋所有权证，土地使用证只能证明土地使用权，不能证明房屋的所有权。不认可原告所说2004年就没有缴纳租金的事实。对证据3、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性不予认可。1995年被告与原告没有签订过合同。原告说的承包费不属于房屋租金，双方不存在租赁关系。房屋是原告分配给被告的，不属于租赁的房子。账务清理情况表及规划草图是原告单方出具；被告没有在笔录的送达回证上签字。本院认为：原告提交的证据1、2、9来源合法，内容真实，能证明原告欲证明的事实。证据3、4、5、6、7、8来源合法，内容真实，相互印证，能证明原告与被告之间存在房屋租赁关系及被告交纳1996年、1997年、1998年、2001年、2003年、2004年1-5月租金的事实，采信上述能证明的事实。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了证人喻洪波、孙凤琼、蒋彤的证明共3份，欲证明2004年被告接到原告的通知，房屋为危房，不需要缴纳任何管理费，房屋的修缮由被告自己承担。经质证，原告认为被告当庭提交的证据已经超过举证期限。对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，原告虽对被告当庭提交的证据有异议，证人亦未到庭接受双方的质询，但原告认可自2004年后，被告租赁的房屋被确定为危房，且因要重新规划予以拆除，原告就未向被告收取租金，本院对该部分事实予以采信。诉讼中，本院依职权到弥勒市工商行政管理局调取了内资企业登记基本情况表、营业执照副本、注册资信证明书、商贸公司清理债务完结证明、注销企业善后处理证明书各1份。经质证，原告对本院依职权调取上述证据无异议。被告对上述证据的真实性、合法性无异议。但认为不能证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。本院认为，本院依职权调取的证据来源合法，内容真实，能证明“云南省弥勒县东风农场商贸公司”住所地为新哨镇东风农场场部，企业类型为全民所有制，核准成立日期为1998年3月14日，注销日期为2005年4月20日，商贸公司的债权、债务由原告负责清算，注销后的善后事宜均由原告云南省国营弥勒东风农场负责等事实，本院予以确认。根据举证、质证和认证，以及原、被告在庭审中的陈述和辩解，本院确认如下法律事实：被告纳兴福系原告东风农场职工。1995年3月29日原告将位于东风农场东风西路（又名丁字街，南北大街）土木结构房屋一间租赁给被告使用，双方未签订书面协议，原告作了一份移交记录，该记录载明承租人为被告纳兴福，年租金为300元，该房经被告翻修过。1996—1998年、2001—2004年1-5月被告按每年300元向原告交纳了租金，原告原内资企业“商贸公司”向被告出具了租金收据。2004年，该租赁房屋被确定为危房，且因要重新规划予以拆除，自2004年起原告就未向被告收取租金。2015年11月30日，原告对丁字街六户承租人房屋清理统计，确认被告所租房屋面积为156.55平方米。2015年12月2日原告书面通知被告办理退房和补缴租金的相关手续，被告接到通知后，拒不将所租房屋交还原告。原告遂向本院起诉。审理中原告放弃第二项诉讼请求，即由被告向原告支付自2004年5月1日至2015年12月31日拖欠的租金3500元。另查明，该租赁房屋东面与李存芝、杨林斌租赁房屋及东风西路相连，南面与杨林斌租赁房屋、舒伟房屋相接，北面与张顺安租赁房屋相接，西至球场空地。“云南省弥勒县东风商贸公司”于1998年3月14日核准成立并登记注册，企业类型为全民所有制，于2005年4月20日注销。商贸公司的债权、债务由原告负责清算，注销后的善后事宜均由原告云南省国营弥勒东风农场负责。本院认为：原告将房屋租给被告使用，双方约定了租金，未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。原、被告没有约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定也不能确定，双方之间形成了不定期租赁合同关系，双方之间的口头房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已将出租房交付给被告使用，履行了出租人义务，被告应按约定的期限支付租金。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告已在合理期限内书面通知了被告，原告主张解除其与被告之间的房屋租赁合同，由被告将租赁房屋立即腾还原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。另，当事人有权处分自己的民事权利和诉讼权利，原告自愿放弃要求由被告支付租金人民币3500元的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，当事人对自己提出的主张、有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告认为其与原告之间不存在房屋租赁合同关系、房屋系商贸公司分配的福利房、房屋系其所建、所交的租金为管理费的辩解，因被告未提交证据予以证明，故其辩解不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告云南省国营弥勒东风农场与被告纳兴福之间的房屋租赁合同。二、由被告纳兴福于判决生效之日起七日内将其管理使用的位于弥勒东风农场东风西路的房屋（东面与李存芝、杨林斌租赁房屋及东风西路相连，南面与杨林斌租赁房屋、舒伟房屋相接，北面与张顺安租赁房屋相接，西至球场空地）腾空并退还给原告云南省国营弥勒东风农场。案件受理费25元，由被告纳兴福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为两年。审判员  张勤海二〇一六年七月二十八日书记员  白金行