湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终2037号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司郧西支行。住所地：湖北省郧西县城关镇城隍街**号。
代表人：郑卫东，系该行行长。
委托诉讼代理人：黄冰钰，湖北车城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郧西县鸿达工贸有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇两府路**号。
法定代表人：王霞，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：王霞，女，生于1969年9月28日，汉族，湖北省郧西县人，系郧西县鸿达工贸有限公司总经理，住湖北省郧西县。
被上诉人（原审被告）：余洪兵，男，生于1966年9月12日，汉族，湖北省郧西县人，系郧西县鸿达工贸有限公司副经理，户籍所在地：湖北省郧西县，住湖北省郧西县。
被上诉人（原审被告）：王涛，男，生于1977年12月16日，汉族，湖北省郧西县人，系郧西县鸿达工贸有限公司监事，住湖北省郧西县。
被上诉人郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛的共同委托诉讼代理人：周锐，湖北豪然律师事�所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行因与被上诉人郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛金融借款合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2018）鄂0322民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷调查、合议庭认为事实已经核对清楚决定不开庭审理，本案现已审理终结。
上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行上诉请求：依法撤销湖北省郧西县人民法院（2018）鄂0322民初625号民事判决第二项，改判上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行对被上诉人余洪兵所有的位于湖北省××××组的房屋（房权证号：郧西房权证城关镇字第××号，混合结构房屋1-3层，建筑面积2221.80㎡）及湖北省郧西县城××××组的土地使用权（土地使用证号：西国用（2012）第0227号；面积3527.29㎡）经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；四被上诉人承担二审诉讼费用。
事实与理由：1.一审判决认定抵押土地的抵押物登记存续期届满，上诉人对土地不享有优先受偿权，是对法律的错误适用。登记部门登记的担保物权存续期间，违背了抵押权与所担保的主债权同在的基本法理。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》中明确答复:“广东省高级人民法院:你院（999）粤高法经一请字第23号《关于抵押登记机关规定的抵押期限是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下:依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，�押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。此外，根据《物权法》第179条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。另据该法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。因此，只要抵押权人在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，就应当受到保护。本案上诉人主张债权在诉讼时效以内，因此，上诉人对房屋和士地的抵押权均应当有权优先受偿；2.上诉人与被上诉人余洪兵签订的《最高额抵押合同》上约定的担保责任的最高限额仅指借款本金金额，而担保范围则约定为合同项下全部债务，包括但不限于借款本金利息等，因此，一审判决仅在最高限额内优先受偿，实际上是剥夺了上诉人的部分优先受偿权。即使是合同约定的最高限额，一审判决将房屋和土地的优先受偿金额分开进行认定也是错误的。合同约定的最高限额为335.5万元，并没有约定将房屋和土地分别约定最高限额，故即使在最高限额内受偿，也应当均在335.5万元范围内均优先受偿。
被上诉人郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛未提交书面答辩状。
上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行向一审法院起诉请求：１、判令郧西县鸿达工贸有限公司偿还借款本金3844260.68元及利息（含罚息、复利，截止2018年1月9日为83684.01元，2018年1月10日至借款全部还清之日按年利率8.55%计算）；2、判令王霞、余洪兵、王涛对上述借款本金和利息、罚息、复利承担连带偿还责任；3、判令中国建设银行股份有限公司郧西支行对享有抵押权�余洪兵所有的位于郧西县城××××组的房屋（产权证号：郧西房权证城关镇字第××号；他项权证号：郧西县房他证城关镇字第××号）和位于郧西县城××××组的土地（土地证号：西国用（2012）第02**号；他项权证号：郧西他项（2015）第0009号）的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、由郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，中国建设银行股份有限公司郧西支行将诉讼请求1变更为：１、判令郧西县鸿达工贸有限公司偿还借款本金3790108.81元及利息（从2017年8月16日起至清偿之日止按年利率8.55%计算的利息）。
一审法院认定事实如下：2015年2月12日，郧西县鸿达工贸有限公司与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订了编号为YXHD20150201号《人民币流动资金贷款合同》，约定：郧西县鸿达工贸有限公司借款金额�400万元；借款用途为日常生产经营周转；借款期限为12个月，即从2015年2月16日起至2016年2月15日止；贷款利率为固定利率年利率6.72%，即LPR利率（本合同生效日前一个工作日中国建设银行股份有限公司一年期人民币贷款基础利率）加122基点（1基点=0.01%），在借款期限内，该利率保持不变；本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；还款方式为按月结息，结息日固定为每月的第20日，到期一次性还本；本合同项下贷款发放帐号为借款人开立的帐号42×××45。同日，王霞、余洪兵签订编号为YXHD20150201号《自然人保证合同》，约定：保证人为王霞、余洪兵，为了确保债务人郧西县鸿达工贸有限公司与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订的编号为YXHD20150201号《人民币流动资金贷款合同》的履行，保障债权的实现，保证人愿意为债务人在主合同项下的债�提供连带责任保证；保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。同日，余洪兵与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订编号为YXHD2015001号《最高额抵押合同（自然人版）》，约定：抵押人为余洪兵，抵押权人为中国建设银行股份有限公司郧西支行；鉴于中国建设银行股份有限公司郧西支行为债务人郧西县鸿达�贸有限公司连续办理授信业务而将要与债务人在2015年2月12日至2018年2月12日期间签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议及/或其他法律性文件，抵押人愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保；抵押人以本合同抵押清单所列之财产设定抵押；本最高额抵押的担保范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向中国建设银行股份有限公司郧西支行支付的其他款项（包括但不限于中国建设银行股份有限公司郧西支行垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、中国建设银行股份有限公司郧西支行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行�、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额抵押项下的担保责任的最高额为人民币3355000元，如抵押人根据本合同履行担保义务的，该最高额按履行的金额相应递减；主合同项下贷款、垫款、利息、费用或中国建设银行股份有限公司郧西支行的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间，仍然属于本最高额抵押的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；双方应于本合同签订后2个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续；中国建设银行股份有限公司郧西支行与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权本金金额），均无需通知抵押人，抵押人仍应在本合同约定的最高额以及担保范围内承担担保责任；抵押物评估费用由抵押人承担。抵押财产清单：土地，土地使用证号：原证号：西国用（2008）第0257号，补办证号：西国用（2012）第0227号，处所地为郧西县城××××组，面积为3537.29㎡，抵押财产的价值为118.21万元；房产，房权证号：郧西房权证城关镇字第××号，处所地为郧西县城××××组，面积为2221.80㎡，抵押财产的价值为217.29万元）。2015年2月13日，中国建设银行股份有限公司郧西支行与余洪兵到郧西县房地产管理局办理了郧西县房他证城关镇字第××号房屋他项权证，并到郧西县国土资源管理局办理了郧西他项（2015）第0009号土地他项权证，存续期间为3年（2015年2月13日至2018年2月13日）。2015年2月16日，中国建设银行股份有限公司郧西支行与郧西县鸿达工贸有限公司签订《中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）》，中国建设银行股份有限公司郧西支行向郧西县鸿达工贸有限公司发放借款400万元。
借�到期后郧西县鸿达工贸有限公司未按期偿还借款本金，截止2016年3月15日，郧西县鸿达工贸有限公司支付了之前的全部利息，偿还了借款本金1078.34元，尚欠借款本金3998921.66元。2016年3月15日，郧西县鸿达工贸有限公司与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订了编号为YXZH20160301号《人民币贷款期限调整协议》，约定：郧西县鸿达工贸有限公司申请调整第YXHD20150201号《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款期限，中国建设银行股份有限公司郧西支行经审查，同意调整贷款期限，期限调整金额为399.892166万元，期限延长6个月，期限调整后，借款到期日为2016年8月15日，原贷款期限与延长期限之和为18个月；贷款利率为固定利率年利率5.7%，即LPR利率加140基点（1基点=0.01%），在借款期限内，该利率保持不变；本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；还款方式为按月结息，结息日固定为每月的第20日，到期一次性还本。2016年3月7日，王霞、余洪兵及王涛分别与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订编号为YXZh20160302、YXZh20160303号《自然人保证合同》，保证人分别为王霞、余洪兵及王涛，为了确保债务人郧西县鸿达工贸有限公司与签订的编号为YXZH20160301号《人民币贷款期限调整协议》的履行，保障债权的实现，保证人愿意为债务人在主合同项下的债务提供连带责任保证。该《自然人保证合同》的其他内容与编号为YXHD20150201号《自然人保证合同》一致。
借款到期后，郧西县鸿达工贸有限公司未按期偿还借款本金，截止2016年8月15日，郧西县鸿达工贸有限公司支付了之前的全部利息，偿还了借款本金2130.55元，尚欠借款本金399.679111万元。2016年8月15日，郧西县鸿达工贸有限公司与中国建设银行股份有限公司郧西支�签订了编号为YXZH20160801号《人民币贷款期限调整协议》，约定：郧西县鸿达工贸有限公司向中国建设银行股份有限公司郧西支行申请调整第YXHD20150201号《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款期限，中国建设银行股份有限公司郧西支行经审查，同意调整贷款期限，期限调整金额为3996791.11元，期限延长12个月，期限调整后，借款到期日为2017年8月15日，原贷款期限与延长期限之和为30个月；贷款利率为固定利率年利率5.7%，即LPR利率加140基点（1基点=0.01%），在借款期限内，该利率保持不变；本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；贷款到期后一次性偿还。同日，王霞、余洪兵及王涛分别与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订编号为YXZh20160803、YXZh20160802号《自然人保证合同》，保证人分别为王霞、余洪兵及王涛，为了确保债务人郧西县鸿达工贸�限公司与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订的编号为YXZh20160801号《人民币贷款期限调整协议》的履行，保障债权的实现，保证人愿意为债务人在主合同项下的债务提供连带责任保证。该《自然人保证合同》的其他内容与编号为YXHD20150201号《自然人保证合同》一致。借款到期后，郧西县鸿达工贸有限公司仅支付了之前的全部利息，未按期偿还借款本金，尚欠借款本金3996791.11元。2017年9月21日、2018年3月21日，郧西县鸿达工贸有限公司分别偿还借款本金152530.43元、54151.87元（54071.63元+80.24元），尚欠借款本金3790108.81元。中国建设银行股份有限公司郧西支行于2018年4月3日向本院提起民事诉讼。
一审法院认为，双方签订的《人民币流动资金贷款合同》、《自然人保证合同》、《最高额抵押合同》、《人民币贷款期限调整协议》，自愿合法，均属有效合同�《合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中国建设银行股份有限公司郧西支行与郧西县鸿达工贸有限公司签订的《人民币流动资金贷款合同》、《人民币贷款期限调整协议》生效后，中国建设银行股份有限公司郧西支行已经履行了发放贷款的义务，郧西县鸿达工贸有限公司没有依照双方签订的《人民币流动资金贷款合同》、《人民币贷款期限调整协议》约定履行还本付息的义务，属于违约行为。王霞、余洪兵、王涛与中国建设银行股份有限公司郧西支行签订《自然人保证合同》，保证未超过保证期限，应承担偿还借款本息的连带清偿责任。郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛应当履行按约定偿还借款本息及相应的保证义务。中国建设银行股份有限公司郧西支行主张要求承担罚息，是基于双方签订的《人民币流动资金贷款合同》、《人民币贷款期限调整协议》的约定，郧西县鸿达工贸有限公司在借款合同履行期间没有依合同还本付息，属于违约行为，除了偿还借款本息外，还应承担罚息。王霞、余洪兵、王涛辩称罚息过高，不承担罚息的理由不成立，本院不予支持。王霞、余洪兵、王涛辩称不承担复利，因中国建设银行股份有限公司郧西支行要求郧西县鸿达工贸有限公司支付的利息中仅包含罚息、未包含复利，故对此辩称，本院不予支持。涉案借款既有保证又有第三人提供物的担保，中国建设银行股份有限公司郧西支行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。王霞、余洪兵、王涛辩称本案既有担保人担保，又有抵押物担保，应当在债务人没有能力偿还的前提下，先由抵押物清偿债务，不足部分再由担保人�担担保责任的理由不成立，本院不予支持。余洪兵用其房产、土地进行抵押担保，郧西县鸿达工贸有限公司未按期偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司郧西支行要求对余洪兵抵押在中国建设银行股份有限公司郧西支行处的房产、土地实现抵押权，本院予以支持，但因该抵押土地的抵押物登记存续期于2018年2月13日已届满，中国建设银行股份有限公司郧西支行现在对该抵押土地不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、郧西县鸿达工贸有限公司偿还中国建设银行股份有限公司郧西支行借款本金3790108.81元及利息（借款本金3996791.11元从2017年8月16日起至2017年9月21日止按年利率5.7%计算利息并在年利率5.7%基础上加收50%的罚息；借款本金3844260.68元从2017年9月22日起至2018年3月21日止按年利率5.7%计算利息并在年利率5.7%基础上加收50%的罚息；借款本金3790108.81元从2018年3月22日起至清偿之日止按年利率5.7%计算利息并在年利率5.7%基础上加收50%的罚息）；王霞、余洪兵、王涛对上述借款本息承担连带清偿责任；二、在郧西县鸿达工贸有限公司不能清偿债务时，中国建设银行股份有限公司郧西支行对余洪兵所有的位于湖北省××××组的房屋（房权证号：郧西房权证城关镇字第××号，混合结构房屋1-3层，建筑面积2221.80㎡）拍卖、变卖的价款在1182100元限额内享有优先受偿权、对湖北省郧西县城××××组的土地（土地使用证号：西国用（2012）第0227号；土地使用面积3527.29㎡）拍卖、变卖的价款在2172900元限额内享有受偿权；三、驳回中国建设银行股份有限公司郧西支行的其他诉讼请求。上述执行事项限于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费38224元减半收取19112元,由郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛负担。如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，本案当事人均未提交新证据。
本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为：抵押权系物上的法定担保权，应当严格遵循物权法定的原则。物权法定原则是指物权的种类及其�容等均由法律明确规定，任何人均不能任意创设新物权或变更物权的法定内容。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”；《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定了抵押权行使的期限，即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。本案中上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行主张债权时并未超出法律规定的期间，应对被上诉人余洪兵提供的抵押物享有优先受偿权。一审法院以登记部门登记的抵押期限届满认定中国建设银行股份有限公司郧西支行对抵押土地不享有优先受偿权，违反了物权法定原则。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十�条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。故抵押登记记载的抵押权利价值并非抵押人承担担保责任的限额，对抵押权的效力不产生任何影响。被上诉人余洪兵承担担保责任的限额、范围仍应按照其与上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行签订的《最高额抵押合同》的约定来确定。一审法院判令上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行对被上诉人余洪兵的抵押物享有优先受偿权的限额实为抵押物的权利价值。上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行对被上诉人余洪兵提供的抵押物应在《最高额抵押合同》约定的最高限额335.5万元内享有优先受偿权。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司郧西支行上诉理由成立，一审法院适用法律错误�依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条、第六十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省郧西县人民法院（2018）鄂0322民初625号民事判决第一项；
二、变更湖北省郧西县人民法院（2018）鄂0322民初625号民事判决第二项为：在郧西县鸿达工贸有限公司不能清偿债务时，中国建设银行股份有限公司郧西支行对余洪兵所有的位于湖北省郧西县城关镇校场坡村16组的房屋（房权证号：郧西房权证城关镇字第××号，混合结构房屋1-3层，建筑面积2221.80㎡）湖北省郧西县城关镇校场坡村9组的土地使用权（土地使用证号：西国用（2012）第0227号；土地使用面积3527.29㎡）经拍卖、变卖的价款在335.5万元的限额内享有优先受偿权；
三、撤销湖北省郧西县人民法院（2018）鄂0322民初625号民事判决第三项；
四、驳回中国建设银行股份有限公司郧西支行的其他诉讼请求。
上述执行事项限于本判决生效后十五日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38224元减半收取19112元,二审案件受理费38224元，由郧西县鸿达工贸有限公司、王霞、余洪兵、王涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 品
审 判 员 曹相云
审 判 员 刘 煜
二〇一八年九月六日
法官助理 汪冬冬
书 记 员 程正广