上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初19011号
原告(反诉被告)：朱华保，男，1977年3月6日生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：董鹏，上海吴平律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海迪盾服饰有限公司，住所地上海市金山工业区。
法定代表人：刘婷婷，董事长。
委托诉讼代理人：李明，男。
委托诉讼代理人：臧磊，上海顾友律师事务所律师。
被告：薛春林，男，1982年1月26日生，汉族，住四川省。
委托诉讼代理人：臧磊，上海顾友律师事务所律师。
第三人：项秀珍，女，1974年12月10日生，汉族，住浙江省温州市。
第三人：项秀娟，女，1967年12月26日生，汉族，住浙江省温州市。
原告朱华保与被告上海迪盾服饰有限公司(以下简称“迪盾公司”)、薛春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告迪盾公司提起反诉，本院一并予以受理。后本院追加项秀珍、项秀娟作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本案于2017年2月7日、2017年3月24日、2017年5月16日三次公开开庭进行了审理。原告朱华保到庭参加了第一、二次庭审，被告薛春林到庭参加了第二次庭审。第三人项秀珍、项秀娟到庭参加了第一、三次庭审。原告朱华保的委托诉讼代理人董鹏、被告迪盾公司的委托诉讼代理人李明、被告迪盾公司和被告薛春林的共同委托诉讼代理人臧磊到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。
原告朱华保向本院提出诉讼请求：1、原告与两被告于2015年3月23日签订的商铺租赁合同继续履行；2、因两被告不履行商铺租赁合同，判令两被告赔偿装饰装潢投资损失327,100元、餐饮设施设备损失356,580元、2016年7月和8月的经营利润损失146,608元、2016年7月和8月的员工工资损失113,109元；3、如果两被告无法继续履行合同，判令返还租赁押金5万元并支付违约金5万元。案件审理中，原告将诉请1变更为：解除原、被告之间的租赁合同，并将诉请3中的违约金5万元明确为解约违约金。事实和理由：被告迪盾公司的法定代表人和被告薛春林系夫妻关系。原、被告于2015年3月23日签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于松江区新南街XXX号沿街商铺整体出租给原告，从事城隍庙小吃店经营。租期自2015年4月25日起至2018年4月25日止。该合同对租金标准、支付方式、违约责任等作了约定。其中第4.3条约定了押金5万元，于合同签订时支付给被告，于合同履行完毕我方结清相关费用，由被告退还给我方。第9.1条约定任何一方未按合同条款履行，且未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为5万元。合同签订后，原告依约将押金5万元和一年租金55万元支付给了被告薛春林，并对商铺进行了装修。2015年7月份左右，原告装修好准备开张时，有个自称大房东的人告知其不要开张，若开张会对原告进行停水停电。但此时装修已接近尾声且已支付了一年租金和一个月押金。2015年9月、10月左右，有人将被告和第三人的合同送到了原告店里，原告发现被告薛春林与第三人项秀珍所签订的《租赁协议》的租期为2011年8月1日至2017年7月31日。原告当即与两被告交涉并多次要求两被告将原被告之间《商铺租赁合同》中三年的租期征得第三人项秀珍的确认，但至今也未得到第三人项秀珍的确认。2016年7月26日，原告承租的商铺突遭人为停水停电，原告立即找两被告要求恢复水电供应，但两被告声称停水停电系项秀珍所为，其无能为力。原告承租的商铺因无法正常经营而停产停业，给原告造成了巨额经济损失。2016年8月2日，原告承租商铺内所有设施设备在原告不知情的情况下被人强行清理一空，原告获知情况后立即向110报案。原告此后无法实际使用系争房屋，原被告双方亦没有办理房屋交接手续。上述事件发生后，两被告均采取推诿逃避做法，对原告所蒙受的损失拒不承担违约赔偿责任。被告明知与项秀珍所签商铺租赁合同的租期至2017年7月31日届满，却故意向原告隐瞒该节事实，与原告签订了超期限的《商铺租赁协议》，最终导致本《商铺租赁协议》所涉及的租期无法得到项秀珍的确认而无法正常履行。被告的行为已给原告造成了巨额损失。虽然租赁合同系被告迪盾公司与原告签订，但实际是被告薛春林在操作，租金和押金也都是支付给薛春林，因此要求两被告承担责任。综上，其向本院提出以上诉请。
被告薛春林辩称：其并非本案租赁合同的主体，租赁合同是原告和被告迪盾公司签订的，不同意承担责任。
被告迪盾公司辩称：同意解除原被告之间的租赁合同。对原告其余诉请均不同意。对于装饰装修损失，被告并不存在违约行为，且这些金额均是原告单方面统计，被告不认可。对于餐饮设施设备的损失，是第三人进行的清场，被告虽然知晓，被告迪盾公司的员工也到场，但被告并未参与任何清场、搬东西的行为，其是尝试阻止第三人强行清场，想再与原告继续协商，但第三人不同意。对之前的停电，也是第三人所为，被告无法控制。对于经营损失和员工工资损失，与被告无关。不同意返还押金，也不同意支付违约金。被告方在正常履行合同中，原告拒付租金，已经违反了合同第9.2条的约定，是原告违约在先。本案中，其与第三人的租赁合同租期确实到2017年7月届满，但其与第三人是长期合作关系，期满后其会与第三人续签租赁合同，其可以保证被告租赁至2018年。原告违反了合同第9.1条的规定，押金已经充抵违约金。
被告迪盾公司并向本院提出反诉请求：1、原告支付自2016年4月26日起至2016年8月2日止的租金147,671元(年租金55万元/365天*98天)；2、原告支付拖欠租金的滞纳金122,567元(以拖欠金额147,671元为基数，按日1%的标准，自2016年5月11日起计算至2016年8月2日止)；3、原告支付自2016年8月2日起至2016年8月22日止逾期未搬离的占地费60,274元；4、原告支付所欠物业管理费、水、电、燃气费共计60,332.45元；5、原告支付违约金5万元。对于违约金5万元，同意用原告已付押金充抵。案件审理中，被告迪盾公司将诉请变更为：1、原告支付自2016年4月26日起至2016年7月25日止的租金135,616元(年租金55万元/365天*90天)；2、原告支付拖欠租金的滞纳金101,712元(以拖欠金额135,616元为基数，按日1%的标准，自2016年5月11日起计算至2016年7月25日止共计75天)；3、原告支付所欠物业管理费、水、电、燃气费共计60,332.45元；4、原告支付违约金5万元。事实和理由：2011年7月14日，两第三人与被告薛春林签订《租赁协议》，约定第三人将松江区新桥镇282、284、286号门面房出租给被告薛春林，合同约定薛春林可以进行转租。后被告薛春林授权被告迪盾公司以公司名义将上述房屋中的新桥镇282号房屋租赁给原告，并签订了《商铺租赁合同》，约定：租期自2015年4月25日至2018年4月25日，第一年租金为55万元、第二年为55万元、第三年为60万元；租金每年一付，支付日期为每年的5月10日；如果原告逾期支付租金超过15日，则被告迪盾公司有权单方面终止合同并收回商铺。原告2015年支付完租金后，便以被告迪盾公司不能保证其租赁期至2018年4月25日为由拒绝支付2016年度租金。但实际在第三人与薛春林所签《租赁协议》上已经将保证薛春林续租权写的很明确，被告迪盾公司有足够能力保证合同履行。在被告迪盾公司和第三人希望与原告协商时，原告拒不见面。故2016年7月30日，在原告拖欠租金达3个月之久的情况下，被告迪盾公司无奈向原告发送《解除商铺租赁合同通知》，并要求其于8月2日搬离商铺。但原告至今仍拒付租金。故提出以上反诉请求。
针对被告迪盾公司的反诉请求，原告朱华保辩称：原告确实没有支付该时间段内的租金，但其并非拖欠，而是暂时不支付，没有支付的原因是被告与第三人的租期届满在其与被告的租期届满前，被告应当先履行合同义务，即确保租赁期限内被告有权出租，原告再交纳房租。在本案租赁合同继续履行的前提下其愿意支付租金；对逾期支付租金的滞纳金不同意支付，是被告违约在先。即便存在滞纳金，被告迪盾公司主张的标准也明显过高要求调整；对所欠的物业管理费、水、电、燃气费的金额认可，如果租赁合同中的租期问题得到解决，其同意支付；不同意支付违约金，是被告违约在先。
针对被告迪盾公司的反诉请求，被告薛春林辩称：其同意被告迪盾公司的反诉请求。依据其与第三人的租赁合同，其有权将房屋转租，也有权授权迪盾公司进行转租。
针对以上本、反诉请求，第三人项秀珍、项秀娟述称：其是涉案房屋的房东，将房屋出租给了被告薛春林。其在原告装修时发现被告薛春林将房子租给了原告，并从原告处要了原、被告的合同，告知原告其与被告的合同租期届满先于原、被告的租期届满并告知原告租赁合同租期满三年才能开张，后也一直向被告薛春林提这个问题。关于停水停电问题，其没有停水。在2016年7月底其对涉案房屋进行了停电，涉案房屋内有3路电，其停了2路电，保留了另外1路电用于使用冰柜。其只是将电源上的保险丝拿掉了，如果插上去还是可以继续使用。因被告薛春林欠付房租，存在违约行为，故其要求被告薛春林清场并返回房屋。但被告薛春林并没有主动返还，故其于2016年8月2日强行收回了房屋，有用的东西原告在清场之前自己搬掉了，其他没用的东西第三人将其搬到了房屋后院，现在现场已经没有原告的东西了。收回房屋时，被告迪盾公司的代理人李明在场，原告未在场。关于其与被告薛春林租赁合同第4.3条的约定，如果被告诚信履约，其可以根据市场价格与被告薛春林续约。
经审理查明：松江区新桥镇新南街XXX号XXX-
XXX层房屋现登记于第三人项秀娟、案外人项某1、项2名下；松江区新桥镇新南街XXX号1-2层房屋现登记于案外人朱某1、朱某2名下；松江区新桥镇新南街XXX号XXX-
XXX层房屋现登记于第三人项秀珍名下。
2011年7月14日，两第三人作为出租方、甲方，被告薛春林作为承租方、乙方，签订一份《租赁协议》。约定甲方将松江区新桥镇新南街282、284、286号门面(底层203平方米、二楼68平方米、阁楼102平方米)租赁给乙方，租赁期限自2011年8月1日起至2017年7月31日止。其中第四条第3款约定“本协议期满后，双方未另行签订协议并提出异议，本协议继续有效”，补充协议第3条约定“在合同期内甲方同意乙方整体转租，经营范围：服装鞋帽类，不得分租。如乙方转租经营其它行业，乙方向甲方额外每年支付2万元整租金”。该协议另对其它租赁事宜作了约定。庭审中，各方当事人确认租赁合同中的新南街282、284、286号门面系笔误，实际应当是新南街280、282、284号门面。
2015年3月15日，被告薛春林出具一份《租赁授权书》，授权迪盾公司将新桥镇新南街282、284、286号房屋以迪盾公司的名义进行转租，迪盾公司有权以自身名义与租客签订租赁合同并代为收取租金，同时应以自身名义处理与租赁事宜相关的一切纠纷。
2015年3月23日，被告迪盾公司作为出租方、甲方，原告朱华保作为承租方、乙方，签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将松江区新南街XXX号商铺出租给乙方经营餐饮行业，出租商铺的建筑面积约为220平方米。第三条约定租期自2015年4月25日至2018年4月25日止，其中2018年4月25日至2018年5月20日为乙方装修期。第四条约定：第一年租金为55万元，第二年租金为55万元，第三年租金为60万元；租金按12个月为一期支付，先付后用，以后每年付款日期为5月10日；为保证本合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订时支付押金5万元。押金于本合同履行完毕、乙方结清相关费用后，由甲方3日内全额无息退还给乙方。第六条第1款约定：乙方依约按时交纳租金，并承担租赁期内的物业费、水、电、通讯费、治安费、税金、卫生费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。第七条第2款约定：租赁期满后，乙方应在期满当天内将承租的商铺交还甲方，逾期未归还按日租金的2倍支付。第九条第1款约定：甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5万元。第九条第2款约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1%收取滞纳金；超过15日甲方有权单方面终止本合同并收回商铺，乙方超过3日不将商铺内的物品取走，视为放弃，同意甲方任意处置。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
后原告支付了第一年租金55万元和押金5万元。
2016年7月12日，第三人项秀珍向原告发送一份《撤离通知函》，载明“关于新南街门面(薛春林不再付2016年7月至2017年7月房租)房屋租赁合同终止，我方决定于7月15日收回门面，特此通知，城隍庙小吃方提前做好搬走所有物品准备，我方到时来锁门收房，如不及时搬离所有物品所造成的一切后果城隍庙方自行负责”。
2016年7月26日，第三人项秀珍与原告的电话录音中，关于系争房屋的物品，原告谈到“……好像今天我们车子就去拉了吧，拉东西，拉我们能用的都拉走了”、“反正已经到期了，你该处理的处理掉，这个没事的”、“今天，昨天晚上不就在拉东西了嘛，他们今天又用车去拉了，好像”、“其实没事的，这个东西我们肯定是不要了，确定了，开也好，不开也好，肯定是不要了。这些东西，肯定是不要了，空调吧，其实拆不拆，里面那些东西，最多也是拆那个空调，别的都不要了”、“……我不会乱扔的，下一家去了，我安排下一个人扔，为什么呢，不要的东西，我扔也是没用的，假如说打官司，说扔掉了是，是其他人扔掉的，不是我自己扔掉的”等。
2016年7月30日，被告迪盾公司向原告发送《解除商铺租赁合同通知》，载明因原告未按约定时间支付租金，违反了合同第四条第2款和第九条第2款，现正式通知乙方，自通知发出后立即解除合同，请原告于2016年8月2日前搬离房屋内所有设施设备。如不撤离被告迪盾公司有权将房屋内设施设备作为废品处理，毁损等一切后果由原告自行承担，并需赔偿因原告违约给被告迪盾公司造成的一切经济损失。原告确认该通知收到。
2016年7月31日，被告迪盾公司再次向原告发送告知函，告知其在2016年8月2日当天上午10点到松江区新南街XXX号商铺现场做交接工作。原告陈述该告知函未收到，其是通过被告迪盾公司员工李明的短信获知8月2日清场的。
2016年8月2日，第三人对涉案房屋进行了清场。被告迪盾公司员工在场，其中跟第三人谈到再宽限几天，原告没有到场。
庭审中，原告陈述：2016年7月26日，第三人停电后其没有恢复用电，因为系第三人亲自停的，且第三人发函要求其清场，故没有恢复用电。清场系第三人单方面清场，清场后原告没有去取过东西，现在现场确实没有原告的东西了。
庭审中，被告陈述：两被告没有关系，被告薛春林与被告迪盾公司的法定代表人是朋友关系。被告薛春林认为以公司名义出租较好，被告迪盾公司也同意了。被告薛春林收取租金和押金后均返还给了被告迪盾公司。
审理中，各方当事人确认：原告实际使用的位置为280、282、284号，现已经变成华莱士快餐店和蜀小姐麻辣香锅店，原告原来还用了284号楼上一小间，现在由大桶足浴在使用。原来原告的装修已经全部被改掉。
案件审理中，本院释明因系争房屋已另行出租给案外人，原、被告间的《商铺租赁合同》客观上无法继续履行，应当予以解除。释明后，原、被告明确没有其他合同解除的后果需要在本案中处理。
以上事实，由上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、租赁协议、租赁授权书、商铺租赁合同、撤离通知函、电话录音、解除商铺租赁合同通知、告知函以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告朱华保与被告迪盾公司之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。本案争议焦点在于导致租赁合同解除的原因在于哪一方。本院认为，原、被告双方的《商铺租赁合同》约定了租金每12个月一付、先付后用、每年付款日期为5月10日，原告理应按约履行支付租金的义务。现原告在按约支付了第一年租金后，后续租金没有按约支付，构成违约。被告迪盾公司有权行使合同解除权。被告迪盾公司于2016年7月30日向原告发送合同解除函，并要求原告于2016年8月2日搬离，本院确认双方租赁合同于2016年8月2日解除。原告以原、被告的租期超过了被告与第三人的租期约半年为由要求解除合同，对此本院认为，原告自2016年4月26日起未付租金，而超出的租赁期限为2017年8月1日至2018年4月25日，尚未对原告租赁权益产生实质影响。若2017年8月1日至2018年4月25日的租期被告迪盾公司实际无法保障，原告可追究被告迪盾公司的违约责任。故对原告要求被告赔偿装饰装潢损失、经营利润损失、员工工资损失的诉请，本院不予支持。因原告系违约方，亦无权要求被告返还押金、支付违约金。关于餐饮设施设备损失，从2016年7月26日原告与第三人项秀珍的通话录音来看，原告对系争房屋内的物品明确表示不要了，并谈到有用的其已经拉走。即便原告的餐饮设施设备损失确实存在，也应当向第三人主张。故对原告该部分诉请本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告迪盾公司的反诉请求，原告自2016年4月26日起欠付租金，自2016年4月26日起至2016年7月25日止的租金135,616元以及欠付的物业管理费、水、电、燃气费应当支付；关于逾期支付租金的滞纳金，被告迪盾公司以日1%的标准计算明显过高，本院酌情调整为日万分之三；本案系原告违约，应当按照合同规定支付违约金，被告迪盾公司同意以押金抵扣，本院予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)朱华保与被告(反诉原告)上海迪盾服饰有限公司2015年3月23日签订的《商铺租赁合同》已解除；
二、原告(反诉被告)朱华保于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海迪盾服饰有限公司自2016年4月26日起至2016年7月25日止的租金135,616元；
三、原告(反诉被告)朱华保于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海迪盾服饰有限公司拖欠租金的滞纳金3,051.36元；
四、原告(反诉被告)朱华保于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海迪盾服饰有限公司所欠物业管理费、水、电、燃气费共计60,332.45元；
五、原告(反诉被告)朱华保应向被告(反诉原告)上海迪盾服饰有限公司承担违约金5万元(与被告上海迪盾服饰有限公司应退的押金5万元相抵扣，故原告无需另行支付)；
六、驳回原告(反诉被告)朱华保的其余本诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14,191元，反诉案件受理费3,257元，诉讼费合计17,448元，由原告(反诉被告)朱华保负担16,708元(已付14,191元，余款2,517元于本判决生效之日起七日内支付本院)，由被告(反诉原告)上海迪盾服饰有限公司负担740元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。