三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2014）城民二初字第620号原告：苗芮，女，1986年9月11月出生。委托代理人：张晓晴，海南邦威律师事务所律师。被告：张中来，男，1974年6月10日出生。委托代理人：陈正伟，海南言必信律师事务所律师。原告苗芮诉被告张中来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法由代理审判员吴坤泰独任审判，于2014年10月24日公开开庭进行了审理，原告苗芮的委托代理人张晓晴、被告张中来的委托代理人陈正伟到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后30天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告苗芮诉称：2012年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于丽苑小区A22栋别墅以每年25万元的价格出租给被告，租金每半年支付一次，被告应提前一个月支付。2013年12月至2014年6月租金共计145800元，但被告仅在支付5万元后，剩余租金95800元在原告及其家人的追讨下，被告仍拒绝支付。被告在未提前通知原告的情况下擅自解除合同属于违约行为，根据合同约定被告违约的，原告将不退还被告押金3万元。另外，被告在使用原告房屋时，未尽到爱惜爱护房屋内设施协议的义务，造成房屋内部分家电损坏及丢失，损失共计1760元，并且被告在使用房屋期间欠缴物业费、水电费及停车费共计6934元，有线电视费146元，综上被告的违约行为给原告造成的损失共计40032元。现原告诉至法院请求依法判令：1、被告向原告苗芮支付丽苑小区A22栋别墅房租95800元；2、被告张中来向原告苗芮支付因被告张中来违约造成的损失共计40023元。被告张中来辩称：首先，被告拖欠租金是事实，但是原告租赁给被告的房屋存在漏水的质量问题，被告曾多次催促原告进行维修，原告于2014年1月份找维修人员修缮过一次，但修缮过后仍有漏水，再联系原告因其在上海无法解决，因此租赁的房屋无法满足被告需要，不得已只能退出租赁房屋；其次，关于押金3万元的问题，因合同约定该3万元系房屋设施设备押金，被告退出房屋并未损坏原告的设施设备，该3万元应予退还，现被告尚欠原告租金，因此该3万元应该充抵作为房屋租金。另原告主张各项损失的诉求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明：涉案的三亚市金鸡岭路丽苑小区A22栋别墅产权人为原告，2012年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将上述房屋出租给被告使用，房屋租赁期为2012年12月1日至2015年11月30日止，租金25万元／年，每半年交付一次租金，租赁期间，每月的管理费、有线电视费、电话费、停车费、煤气费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由被告承担。双方签订的房屋租赁合同中还约定被告向原告支付3万元整，作为房屋内设施，设备完好的押金。合同签订后，双方均按合同约定正常履行。但2013年12月至2014年6月期间，被告支付租金5万元。小区物业公司出具证明涉案房屋自2014年6月10日后无人居住及办公，庭审中被告亦承认其在该期间搬出租赁的房屋，不再使用。另查明，合同履行过程中，因房屋存在漏水现象，被告曾于2014年1月向原告反映并要求进行修缮，庭审中原告认可被告确实反映过存在漏水现象并进行过维修。被告主张房屋经维修后仍存在漏水现象并要求原告继续修缮，而原告因在上海无法维修，被告不得已才退出房屋，但原告对此不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《土地房屋权证》、电信专用发票、有线电视收费收据、物业公司收款收据、物业欠费欠款证明、业主回收房屋及屋内检查说明、屋内无人居住证明、收款收据、发票、照片等及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方具有约束力，双方应恪守履行合同。关于被告是否存在违约的问题。本案中，原告的义务是提供符合正常条件的房屋给被告使用，而被告的义务则是依约向原告缴纳房租。涉案房屋存在漏水现象，被告曾于2014年1月份向原告反映后原告对此进行过修缮，这是双方认可的事实。但原告对被告关于房屋修缮后仍存在漏水现象，被告要求原告继续修缮但原告此时不在三亚无法进行修缮的主张不予认可。由于涉案房屋确实出现漏水现象，而被告在此前均正常履行合同未曾拖欠房租，正是房屋出现漏水现象后才有拖欠房租的行为，因此结合案件事实及合同的履行情况，本院对被告的主张予以采信。原告作为涉案房屋的出租人应当提供良好使用状态的房屋给承租人，当房屋出现漏水现象影响使用时，原告应履行出租人承担的维修义务。本案中，原告未履行出租人承担的维修义务，被告继续使用房屋却未支付租金，因此双方在合同履行过程中均存在过错，由此造成的合同违约责任应由双方各自承担。二、关于原告请求被告支付拖欠房租95800元的问题。虽然原告未履行维修房屋的义务，但被告实际仍继续使用房屋，因此应向原告支付租金。结合小区物业公司出具的证明，应认定被告退出房屋的时间为2014年6月10日，故从2013年12月1日至2014年6月10日的租金应为131944元，被告已支付50000元，尚欠81944元。对于押金30000元，由于双方在合同履行过程中均存在过错，原告主张该押金不予退还没有依据，该押金应当退还被告，而被告同意将该30000元押金抵作租金，故将押金冲抵租金后被告应向原告支付租金51944元。三、关于原告主张的其他损失。原、被告合同中约定“每月的管理费、有线电视费、电话费、停车费、煤气费、水电费、室内设施的维修等杂费”均由被告承担，被告退出涉案房屋，应将上述费用结清。根据原告提供的票据及小区物业公司出具的《物业费欠款证明》，被告应向原告支付物业费2994.64元、水电费3548.47元、停车费400元、闭路电视费145.40元、电信费1138.50元，共计8227元；另小区物业公司出具证明被告退出涉案房屋后，房屋内有两部空调无法正常使用、丢失四个空调遥控器、丢失宽带调制解调器，原告为此支付维修费600元、购买遥控器560元、购买宽带调制解调器150元共计1310元，被告对租赁房屋内的物品负有妥善使用及保管的义务，现上述物品丢失或损坏，被告应当承担相应的损坏赔偿责任，故原告要求被告承担上述费用有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：一、被告张中来应于本判决生效之日起十日内向原告苗芮支付丽苑小区A22栋别墅房屋拖欠的租金51944元；二、被告张中来应于本判决生效之日起十日内向原告苗芮支付各项物业费用8227元及赔偿物品损坏损失1310元，共计9537元；三、驳回原告苗芮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元（原告苗芮已预缴1508元），减半收取，由被告张中来负担682元，原告苗芮自行负担826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。代理审判员  吴坤泰二〇一四年十一月十一日书 记 员  王 娟附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。