镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇经民初字第00393号
原告镇江辉腾涂装有限公司，住所地镇江新区大路镇园中南路（江苏中盛电气有限公司内）。
法定代表人匡一平，该公司总经理。
委托代理人张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。
委托代理人王倩，江苏民脉律师事务所实习律师。
被告江苏中盛电气有限公司，住所地镇江新区大路镇大姚公路东侧。
法定代表人何世海，该公司董事长。
委托代理人王剑，江苏正新律师事务所律师。
原告镇江辉腾涂装有限公司与被告江苏中盛电气有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员祁伟适用简易程序于2015年5月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张晓慧、王倩，被告委托代理人王剑到庭参加诉讼。后依法由代理审判员祁伟任审判长与人民陪审员王健玲、徐立萍组成合议庭于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张晓慧到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭。后上述合议庭于2015年8月21日公开开庭进行审理，原告委托代理人张晓慧，被告委托代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：匡一平代表原告（筹）与被告于2014年8月10日补签《房屋租赁合同》一份（落款时间为2014年7月1日），约定被告将坐落在镇江新区大路镇工业园区内2000平方米、带有5吨行吊厂房出租给原告使用，租赁期限6年即2014年7月1日至2020年6月30日，并约定了租金支付方式、金额及租赁面积等内容。后原告安排夏峰于2014年8月27日由镇江香江输配电有限公司（以下简称香江公司）向被告电汇50万元、于2014年9月18日向被告支付4万元银行承兑汇票，合计54万元用于支付2014年和2015年度的全部租金［包括维机轨道交通科技（镇江）有限公司向被告支付的租金］。被告至2014年8月中旬将租赁房屋交付给原告使用。原告在接受房屋后对该房屋的办公室、车间进行了装修、开槽等改造，以符合原告的生产使用要求，共计花费443310元。但被告自2015年2月起无故多次通知原告解除上述租赁合同，并于2015年3月3日通知原告解除租赁合同，要求原告立即搬迁。次日，被告关闭厂区大门阻止原告员工上班，致使原告无法正常生产经营，并造成较大损失。被告的上述行为已明确表示其不履行租赁合同的主要义务，其行为已构成违约，被告应当赔偿对此造成原告的一切损失。请求法院依法判令：1、解除双方于2014年8月10日补签的《房屋租赁合同》，被告履行相应的协助义务，配合原告实施整体搬迁；2、被告退还原告房租10.81万元（租赁期自2014年8月10日至2015年3月4日的租金为15.19万元，原告已缴纳租金26万元，应退还10.81万元）；3、被告赔偿因其违约给原告造成的损失810642元（包括办公室装修、车间地坪、车间开槽、水电气室内管道、天然气施工费用、设备拆装及搬迁费用、员工工资和停工损失，员工工资和停工损失暂计算至起诉日，应算至原告实际搬迁日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
以下为原告提交的证据材料及被告质证意见和本院认证意见：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明和被告工商登记资料，拟证明原、被告的诉讼主体资格。被告对该证据材料真实性无异议，但签订合同时合同相对人是匡一平。本院对该证据材料的真实性予以确认。
2、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告订立房屋租赁合同及具体约定。被告对该证据材料真实性无异议，认可与匡一平存在租赁关系。本院对该证据材料的真实性予以确认。
3、情况说明、网上银行电子回单及营业执照副本和组织机构代码证副本、承兑汇票，拟证明原告安排夏峰于2014年8月27日由香江公司通过网上银行向被告电汇50万元，于2014年9月18日原告又安排夏峰向被告支付4万元银行承兑汇票，合计54万元用于支付了2014年至2015年全部租金［包含维机轨道交通科技（镇江）有限公司向被告支付的租金］。被告对网上电子回单、营业执照、组织机构代码证及汇票真实性无异议，对情况说明的真实性及该证据材料证明目的不予认可。从电子回单的摘要内容来看，50万元是货款并非租金。4万元承兑是夏峰支付给镇江市力海机电设备有限公司的设备款。被告也实际未收到原告或匡一平支付的租金。关于情况说明，因为出具该说明的香江公司在查明情况后已对出具该说明的行为作出了纠正，重新向被告出具了情况说明。本院对该证据材料的真实性予以确认。
4、通话录音，拟证明被告于2015年3月3日正式通知原告解除上述《房屋租赁合同》，要求原告立即搬迁，并叫原告员工次日不要来上班，同时擅自切断原告的电力，致使原告无法正常生产、经营。被告对该证据材料真实性认可，但该录音是在被录音人也就是被告的法定代表人不知情的情况下被秘密录音，其合法权益受到侵害。从录音内容看，被告已多次通知原告搬走，被告是按照合同约定以及法律规定履行了通知义务，且原告所欠被告款项金额远远超过租金。本院对该证据材料的真实性予以确认。
5、照片及接处警记录，拟证明被告于2015年3月4日关闭厂区大门致使原告员工无法上班，原告报警，民警到场后，被告坚持要求原告立即搬迁并阻止原告员工进入厂区。被告对在2014年3月4日通知原告不同意继续使用租赁房屋的事实予以认可，原、被告已就解除租赁合同达成一致意见。本院对该证据材料的真实性予以确认。
6、损失清单及凭证，拟证明原告在接收该房屋后对房屋的办公室、车间进行了装修，对车间地坪开槽、环氧化改造，并新建了水电气管道，以保证上述房屋符合原告的生产、使用要求，合计花费443310元以及因被告违约给原告造成了损失810642元。被告认为该证据材料与本案无关联性。明细清单中的办公室装修、车间开槽、水电气室内管道费用的真实性不予认可，付款只有收据没有发票，不符合财务制度。车间地坪费用，车间草坪施工合同有无履行，原告没有提供证据证明。天然气施工费用与本案无关。设备拆装及搬迁费用并未实际发生，即使实际发生，也不是损失。员工工资中工资表的真实性不予认可，明显违反了我国财税制度，部分工资远远超过交税基数，但没有代缴代扣证明。原告所称停工损失，原告没有提供任何证明举证，且原告所主张的员工工资、停工损失为可变数额，原告应当明确该部分诉讼请求。
被告辩称：1、认可解除2014年7月1日与原告法定代表人匡一平签订的租赁合同。2、在承租方匡一平未足额支付租金并赔偿损失前，被告依法留置租赁屋内相关设施。且何某作为财产共有人，实际占有该滞留财产，被告不愿意也无法配合原告搬迁。3、关于返还租金，原告所称的50万元汇款及4万元承兑汇票不是租金，是合作款，原告未缴纳任何租金。4、关于原告所称损失，原告所称的损失是费用，并非损失。即使有损失，也是原告主观违约所致，与被告无关。原告的诉请无任何事实依据，
以下为被告提交的证据材料及原告质证意见和本院认证意见：
1、房屋租赁合同，拟证明被告与匡一平存在租赁关系，且根据合同约定租赁方未按合同约定的时间交付租金，超过一个月，出租方可以解除合同，并要求租赁方赔偿损失。原告对该证据材料真实性无异议，该合同是由匡一平代表设立中的原告签订，后该公司依法设立，匡一平行为是职务行为，合法有效。本院对该证据材料的真实性予以确认。
2、香江公司出具的说明及香江公司实际经办人蒋海庆与夏峰的短信记录，拟证明原告举证的证据4中情况说明与事实不符。原告所称由夏峰委托香江公司代付50万元不是租金而是因合作关系支付的设备款。原告对该证据材料中的说明真实性予以认可，但对证明内容不完全认可。首先，四家公司拟共同合作生产轨道交通支架产品，香江公司投资份额为50%，夏峰代表维机公司、匡一平代表原告各投资12.5%，何世海和何某代表被告各投资12.5%，但因故最终未形成书面合作协议，该合作项目未成，该合作项目也不可能继续进行。其次，香江公司向被告汇款50万元原确系合作投资款，但因合作项目未成功过，夏峰已将50万元归还给香江公司，匡一平也认可该款由夏峰和匡一平共同归还，50万元已转化为原告向被告支付的租金。对于短信，无法辨别短信这个证据的来源，对其真实性不予认可。本院对该证据材料的真实性予以确认。
3、被告公司记载的2014年9月至2015年1月因合作关系而代办的财务往来账册一组，拟证明在该记账凭证中大部分有原告的法定代表人匡一平、夏峰的签名，原告所称50万元支付租金实际为合作款，而且用途为购置设备，办理相关合作事宜。4万元承兑汇票也是夏峰支付的车床款，54万元不是租金。原告法定代表人匡一平与夏峰以及被告存在合作关系。原告对该证据材料中原告以被告名义购买三台设备合计16.04万元事实予以认可，支付该三台设备的资金来源于香江公司的汇款50万元和夏峰的银行承兑汇票4万。对于被告购买的15.6万元的剪板机、拆弯机15.6万元不予认可，因该设备是被告自行使用，与合作项目无关。对于其他所列支出与本案无关，不予认可。
4、证人朱某（镇江市力海机电设备有限公司公司法定代表人）证言，拟证明原告所称4万元承兑，不是支付租金而是支付的原告法定代表人匡一平，维机公司法定代表人夏峰，以及被告法定代表人何世海因合作关系而购买的设备款，且上述三人存在合作关系。结合维机公司与被告租赁纠纷案件，维机公司提供的搬迁清单中设备明细包括证人所称的车床，该车床在维机公司租赁的车间内，可以证明该设备确实由维机公司购买，夏峰作为维机公司的法定代表人支付了设备款，最后发票也是开具给维机公司。原告认为根据证人证言，何世海向证人购买设备并签订买卖合同，购买人是被告，设备款共计14.3万元中被告直接支付10万元，原告安排夏峰支付4万元承兑汇票，该设备由被告公司接收、使用，足以证明合同的相对方为被告。夏峰支付的4万元是为被告公司垫付，并作为房租一并结算。被告所称与原告或夏峰、匡一平存在合作关系，并未提供任何证据，该证人证言不能达到其证明目的。
5、证人何某证言，拟证明1、原告与维机公司的法人代表与证人、何世海存在合作关系，原告追认租赁的效果，愿意承担租赁的法律责任，被告没有异议，但原告要求返还涉案设备和物品，主体不符。涉案设备和物品系原告与维机公司法定代表人、何世海和证人等共同共有。原告要求被告尽协助义务（在先予执行中要求返还），没有事实和法律依据。2、原告没有缴纳房租，至今仍拖欠被告房租。3、涉案部分设备和物品不在被告的控制之中，不是被告占有。原告认为：1、证人是被告的股东，与被告法人代表是兄弟关系，该证人与本案有利害关系，证言不足为信。2、证人提交的书面情况说明，是用于对先予执行提出异议，听证阶段使用，目的是想证明涉案物品系合作经营的共有财产，且被证人控制。该证明目的与本案的审理无关。3、涉案设备原来是在被告的控制之下，但证人称是被其控制的，鉴于证人与被告的特殊关系，原告有理由怀疑双方恶意串通，即使不是恶意串通，被告对失控的物品，也应当承担相应的法律责任。无论被告是故意还是过失，都应当对失控的原告的物品承担返还责任和协助义务。
6、何某的微信电子记录，拟证明合作事实已经发生，已经有了合作的产品。原告对该证据材料真实性不认可，无法确定证据来源，也无法确定主体。
经审理查明：原告注册成立于2015年1月15日，法定代表人为匡一平，注册资本1000万元。被告注册成立时间为2009年6月26日，股东为何世海、何某（兄弟）。维机轨道交通科技（镇江）有限公司（以下简称维机公司）注册成立时间为2014年12月17日，法定代表人为夏峰。夏峰、匡一平未在被告公司中担任职务。
2014年7月1日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落在镇江市新区大路镇工业园内两千平方米带有五吨行吊的厂房租给乙方；甲方承诺在协议签订后保证水、电、路三通至承租房屋，房屋内部水、电等乙方生产经营所需的各项设备设施均由乙方自行安装、建设并承担费用；租赁期限自2014年7月1日至2020年6月30日（合计6年），甲方须在合同生效之日起十日内将房屋交付给乙方使用；租金为每年每平方米130元，租赁期限内租金总额为26万元，后三年涨10%，每半年结算一次租金，先缴后租，首次租金缴纳日为2014年7月1日，金额为13万元，第二次租金缴纳日为2014年12月31日，金额为13万元，余下租金缴纳办法，以此类推；乙方未按合同约定的时间交付租金，拖欠一个月内的，乙方按拖欠租金总额按同期银行贷款利率的四倍计算并支付逾期利息和所欠租金，合同继续履行，超过一个月的，甲方可以解除合同，并要求乙方按租金的50%赔偿甲方的损失，甲方实际损失超过违约金的，按照实际损失赔偿；双方另对租赁期的其他问题进行过了约定。被告在甲方处盖章，匡一平在乙方处签字，并备注签字生效，日期为2014年7月1日。后被告将租赁厂房交付给原告使用。审理中，原告称合同签订日期为2014年8月10日，被告不予认可。
2014年8月27日，香江公司通过网上银行汇款给被告50万元，注明货款。2015年3月3日，匡一平与何世海进行通话，双方就搬迁及赔偿问题进行协商。2015年3月4日，因原告厂房被关，匡一平向公安部门报警，称：厂房被被告所关，员工无法正常工作。民警达到现场后，告知双方通过法律途径解决相关纠纷。
2015年3月10日，香江公司出具情况说明一份，载明：香江公司应夏峰要求于2014年8月27日汇款50万元，收款人为被告，用于代付原告和维机公司租用被告厂房的租金，现已由夏峰归还香江公司50万元。香江公司盖章并由法定代表人张燕签字。2015年3月28日，香江公司再次出具说明一份，载明：就香江公司于2015年3月10日所做的情况说明，特作说明。2014年7月，香江公司与夏峰、匡一平、何某、何世海达成合作意向，以被告为平台，合作开发生产轨道交通支架产品。香江公司占50%股份，夏峰、匡一平、何某、何世海分别占12.5%。2014年8月27日，根据投资进度，香江公司汇至被告的50万元用于购买生产设备和车间改造等，该款为投资款，当然不是代付租金。关于香江公司在2015年3月10日出具的证明，系出于对对方的信任，被对方利用，而在与事实不符的材料上盖章，香江公司声明该《情况说明》无效。审理中，原告认可香江公司支付给被告的上述50万元是初期合作款，但后因各方合作未成功，该款由夏峰归还给香江公司，应当视为支付给原告和维机公司支付给被告的租金。被告则认为该50万元是香江公司的合作款。
被告提供的2014年9月至2015年1月账册中，有部分账目的支付审批人、经办人为匡一平和夏峰。2014年9月16日、同年9月18日，镇江市力海机电设备有限公司（以下简称力海公司）与被告签订的两份产品买卖合同中，约定被告向力海公司购买压力机和冲剪机，夏峰代表被告在合同中签字。2014年9月19日，夏峰支付力海公司上述货款4万元（承兑汇票）。审理中，原告称该款是夏峰代被告支付的货款，应视为支付的租金。
另查明，2014年，匡一平（或称为原告）、夏峰（或称为维机公司）、蒋海庆（香江公司实际控制人，或称为香江公司）、何某和何世海（兄弟，或称为被告）曾就合作事项进行商谈，并约定各自所占股份，但未签订书面合伙协议，处于准备阶段。
审理中，双方一致同意租赁合同于2015年3月4日解除。原告在审理中因生产经营情况申请先予执行，并缴纳保证金，要求返还原告机器设备并提供清单，且先予执行中财产清单与原告诉请的整体搬迁财产清单一致。本院经审查，符合先予执行条件，于2015年6月8日作出先予执行裁定书，要求被告在收到裁定书后5日内将原告所有的机器设备予以返还。被告于2015年6月10日收到先于执行裁定书，并于2015年6月11日提出复议。2015年6月30日，何某向本院提出执行异议，认为先予执行裁定中的财产是何某所有，且财产在何某的实际控制之中。后双方自行对相关财产进行了交接。
本院认为：匡一平是原告法定代表人，其以公司法人名义代表设立中的原告在合同的签字与公司公章同等效力，故匡一平与被告签订的合同相对方应当认定为原告与被告。原、被告双方签订的租赁合同成立有效，不违反法律强制性规定，本院依法确认，双方应当按照协议约定履行各自义务。双方一致同意于2015年3月4日解除租赁合同，本院予以确认。原告要求被告履行协助义务以配合原告实施整体搬迁，其整体搬迁的财产已由双方自行交接完毕，对此本院不予支持。关于租金问题，香江公司于2014年8月27日汇至被告的50万元，备注为货款，且原告也认可该款为合作款，原、被告双方未就该款为租金达成一致意见，现原告单方认定该50万元为租金，缺乏依据，本院不予支持。夏峰于2014年9月19日支付给力海公司的4万元是购买的设备货款，夏峰也代表被告在购买合同中签字，原告未能提供证据证明该4万元是约定的租金，原告现认定该4万元为租金，依据不足，本院不予支持。综上，原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供证据证明已缴纳租金，被告于2015年3月4日解除合同并留置原告财产，并无不当。原告因生产经营情况申请先予执行，并缴纳保证金，本院依法作出先予执行裁定，被告应于2015年6月10日收到先予执行裁定后5日内返还其留置的原告财产。案外人何某于2015年6月30日向本院提出执行异议，称先予执行裁定中的财产在何某的实际控制之中。被告未能返还原告财产对原告正常生产造成影响，应当承担原告自2015年6月16日至2015年6月29日期间的相关损失。原告的员工工资损失及停工损失的具体数额，结合案件情况本院酌情确定为4万元。原告主张的损失中办公室装修、车间地坪、车间开槽、水电气室内管道、天然气施工费用、设备拆装及搬迁费用等损失，并非被告留置原告设备所致，原告主张该损失缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的租赁合同于2015年3月4日解除。
二、被告江苏中盛电气有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告镇江辉腾涂装有限公司损失4万元。
三、驳回原告镇江辉腾涂装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12988元，由被告江苏中盛电气有限公司负担1414元，原告镇江辉腾涂装有限公司负担11574元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 祁 伟
人民陪审员 王健玲
人民陪审员 徐立萍
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 陈 伟
附：1、援引的相关法律法规规定
2、上诉须知
附1：援引的相关法律法规规定
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
附2：上诉须知
1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。
2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。
3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。
4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。