广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初454号原告：李剑锋，男，1980年9月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托代理人：胡昊、黄雪征，广东流溪律师事务所律师和律师助理。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街禾仓村，组织机构代码61843634－0。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告李剑锋与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李耀文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李剑锋及被告的委托代理人施新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月30日，原告与被告签订编号为201308211182《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：①原告向被告购买位于从化市××××房，建筑面积121.93平方米，其中套内面积99.95平方米，共有分摊面积约21.98平方米；②总楼价874238元，首期款264238元在《广州市商品房买卖合同（预售）》签订当日支付，剩余房款610000元银行按揭支付；③被告应在2015年6月30日前将房屋交付给原告使用，该房屋交付时应当工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；④被告在房屋交付时应向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。⑤被告如未能按本合同规定的期限交房，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金；⑥其他相关约定。《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，其中264238元通过现金支付，余款610000元银行按揭支付给被告。被告作为房地产开发企业，应诚信经营，合法经营，遵守国家的法律法规和各级政府的规章制度，并严格履行合同。现被告违反合同约定，至今没有向原告发出收楼通知书，也不按期交房，至今已经延迟570天，被告的行为已经严重违约，依法应该承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金（违约金按每日万分之一的标准，以总房款874238元为本金，从2015年7月1日起计至被告具备约定交房条件并实际交付房屋给原告之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更其第一项诉讼请求：被告向原告支付延期交房违约金（违约金按每日万分之一的标准，以总房款874238元为本金，从2015年7月1日起计至原告起诉之日止）。被告辩称：一、被告逾期交房确系不可抗力等非被告可控因素所致，应减少或者免除答辩人违约责任。被告逾期交房主要原因是法院因其他人的案件划扣了被告的全部资金，也包括11栋和12栋监管账户的资金，导致被告无资金开工，耽误了工期。后在政府主持干预下，被告才能如期开工。现11栋和12栋正在加紧建设中，被告也在争取早日交房。法院因其他人的案件划扣被告的全部资金属于不能预见、不能避免，并且不能克服的客观情况，应免除被告的违约责任。二、涉案房屋的停工应属情势变更等非被告可控原因造成。涉案房屋系广东濠盈投资有限公司投资（以下简称濠盈公司），吴川建筑安装工程公司（以下简称吴川公司）建设，后因濠盈公司与吴川公司发生施工纠纷，吴川公司起诉濠盈公司，并把该工程停工。该案因被告是开发商，也把被告牵涉进去，吴川公司让被告承担连带责任。后在从化区政府的主持下，该工程复工。该工程停工，也给被告的开发项目造成可很大损失，被告也是受害者。三、涉案房屋还未交楼，不能就将来的事实进行起诉。原告起诉时，在诉讼请求中主张“支付违约金至实际交付之日止”，被告认为原告不能就将来的事实进行起诉，只能就起诉之前已经发生的事实进行起诉，因为将来会不会发生不可抗力等情形还需法院来判定。四、本案原告主张的违约金过高，应当调减（按照原告的租房费用），且违约金总额不得超过原告损失的30%。按照我国《民法通则》第一百一十二条第一款的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。因此，我国法律所规定的违约金只具有补偿性，而不具有惩罚性。《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条均表明违约金不得超过违约造成损失的30%。五、最高人民法院禁止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。综上，依据我国相关法律，因不可抗力或情势变更，被告应免除违约责任。即使承担违约责任，被告认为依据《合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，法院也应依法核减被告应当承担的违约金。经审理查明：2013年8月30日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市××××房；总金额为874238元；主合同约定房屋交付标准为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；原告应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品房；合同附件七补充协议第四条约定：被告如未能按照合同规定的期限交房，应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。又查，合同签订后，原告已支付了全部购房款874238元。另查，截至本案一审辩论终结前，涉案房屋仍在建设中。原告于2017年1月20日向本院提起诉讼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、房屋交付问题原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。现涉案房屋仍在建设中，被告并未在2015年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。二、逾期交房责任的承担原告与被告均应按照合同的约定履行相关的义务。原告已支付了全部的购房款，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前将符合标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力、情势变更等非被告可控因素所致，应免除被告违约责任。本院认为，被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中可能出现的事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间及时交付符合标准的商品房给原告使用，应按照合同的约定承担违约责任。因此，被告要求免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。三、逾期交楼违约金的期间根据合同附件七第四条的约定，被告如未能按照合同约定的期限即2015年6月30日前交房，应自本合同约定的交房日期的次日即2015年7月1日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金。现因涉案房屋仍在建设中，被告未将符合合同约定的房屋交付给原告，故原告主张的逾期交房违约金应从2015年7月1日计算至起诉之日即2017年1月20日止的诉请，于合同有据，本院予以支持。因此，被告需承担的迟延交房违约金的计算期间应为2015年7月1日至2017年1月20日。四、逾期交房违约金的标准原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述协议是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。另，上述补充条款已将合同主文约定的每日0.05%降低为每日0.01%，大大减轻了被告的违约责任。因此，本院对于被告主张违约金过高的意见不予采纳。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告至原告起诉之日仍未能交付符合双方约定并符合法律规定的交房标准的涉案房产给原告使用，故被告应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，交付从2015年7月1日至2017年1月20日止的逾期交房违约金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李剑锋支付逾期交房违约金（以购房款874238元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年1月20日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费523元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李耀文二〇一七年三月七日书记员  陈振文