江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民初字第0772号
原告姜盛东，男，35岁。
委托代理人卢长春，江苏众想律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告闻永阳，男，45岁。
被告张步阳，男，47岁。
被告陈昌娥，女，48岁。。
委托代理人乐涛，上海厚普律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司，住所地滨海县东坎镇人民北路博士园8幢101室。
法定代理人商红奇。
委托代理人陈永根。代理权限：特别授权代理。
原告姜盛东与被告闻永阳、张步阳、陈昌娥、第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告姜盛东委托代理人卢长春、被告闻永阳、张步阳及三被告委托代理人乐涛、第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司委托代理人陈永根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜盛东诉称，2012年8月7日，原告与被告闻永阳签订《抵押借款协议》一份，双方约定，原告用第三人开发的价值2644731元的五套商品房作为抵押向被告闻永阳借款1850000元。合同签订后，原告按约定由第三人开出五套商品房给原告指定的张步阳，并办理了网签合同，并开出了2644731元的收款据，但被告闻永阳却未按合同约定向原告提供借款，原告要求被告方前去滨海办理网签合同注销手续，被告借故不予处理。原告认为其合法权益受到了侵害，要求解除第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订的五份商品房买卖合同。
被告闻永阳辩称，2012年8月1日，被告张步阳、陈昌娥与第三人签订的买卖合同，第三人开出了2644736元的书据，并办理了网签。2012年8月7日，被告闻永阳、与原告签订了抵押合同，但该协议没有经过第三人和被告张步阳、陈昌娥的同意，并且其中合同所谓的借款1850000元是指案外人李士雄的债权转让款，而并不是原告所称的被告闻永阳再借1850000元给原告。第三人与被告张步阳、陈昌娥签订的买卖合同已经生效，被告张步阳、陈昌娥已向法院起诉要求交付五套商品房。被告闻永阳认为，被告闻永阳与原告签订的抵押合同未经第三人和张步阳、陈昌娥同意，抵押合同和商品房买卖合同，构不成主从合同关系，要求驳回原告的诉讼请求。
被告张步阳、陈昌娥辩称，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司欠案外人李士雄钱，案外人李士雄欠被告闻永阳3000000余元，被告闻永阳又欠被告张步阳、陈昌娥3000000元。2012年7月29日，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订商品房买卖合同五份，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司于2012年8月1日向被告张步阳、陈昌娥出具总额为2644761元的五张收据，经被告张步阳、陈昌娥提出要求，原告姜盛东的部下周勃在收据上注明了案外人李士雄对第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司的债权冲抵房款的情况，被告张步阳、陈昌娥已经起诉要求第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司按合同约定交付房屋，被告张步阳、陈昌娥对原告姜盛东与被告张步阳、陈昌娥订立的抵押合同既不知情也未同意，原告姜盛东无权要求解除被告张步阳、陈昌娥与第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司订立的商品房买卖合同。
第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司述称，原告姜盛东与案外人陈必发、陈标等人是第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司的股东，原告姜盛东是第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司的原经营负责人，分公司公章、财务章均原告姜盛东掌管，后来结帐，原告姜盛东退出了股份，公司在滨海县广电局公告登记债权，这几套房屋没有人去登记。原告姜盛东与被告闻永阳签订抵押借款协议，是原告姜盛东当时为了融资，与第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司无关。第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司认为原告姜盛东把江苏联华置业有限公司滨海分公司作为第三人主体不适格，但第三人与被告张步阳、陈昌娥没有经济往来，同意解除合同。
经审理查明，2012年7月29日，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订商品房买卖合同五份，双方约定第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司将滨海博士苑8幢第1402号、第1403号、第1801号、第1802号、第183号五套房屋出卖给被告张步阳、陈昌娥，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司于2012年7月31日15：37时前将五套房屋备案登记到被告张步阳、陈昌娥名下，并于2012年8月1日向被告张步阳、陈昌娥出具五张收据，收据号码为6477121～6477125，金额分别为574896元、624043元、431264元、413236元、601292元。经被告张步阳、陈昌娥提出要求，周勃在收据上收款事由一栏“房款”后注明：“李士雄债权转让抵冲房款”。
2012年8月7日，原告姜盛东与被告闻永阳签订《抵押借款协议》一份，被告闻永阳、原告姜盛东的委托代理人周勃在协议上签署了姓名，原告姜盛东事后补签了姓名。双方约定，原告用第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司开发的价值2644731元的五套商品房作为抵押向被告闻永阳借款1850000元，价值2644731元的五套房屋由原告姜盛东网签到被告闻永阳指定的被告张步阳名下并开据收据，借款期限8个月，利率按2.5%按季结息，期满后经双方协商可自动延期，借款人可以提前还款，提前还款按实际借款时间支付利息，如借款人未能在约定期限内返本付息，房屋归贷款人所有，如借款人偿还了债务，贷款人配合退回网签相关手续。
以上事实，有当事人陈述及提供的书证在卷佐证，足以认定。
本院认为，借款合同当事人约定由借款合同当事人之外的第三人作为抵押人向贷款人设立抵押权，第三人在借款合同成立前已经出卖抵押物并已备案登记的，应视为第三人不能履行设立抵押权的义务，借款合同的债务人无权要求第三人解除已经备案登记的买卖合同。
第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订的五份商品房买卖合同先于原告姜盛东与被告闻永阳签订的抵押借款合同成立，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司向被告张步阳、陈昌娥出具收款收据并将合同进行网上备案登记，被告张步阳、陈昌娥基于商品房买卖合同和备案登记取得买受的五套房屋的交付请求权和对买卖合同之外的第三人的对抗效力，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司无权再为他人借款以这五套商品房抵押，在备案登记后再设定房屋抵押的，需买受人张步阳、陈昌娥作出意思表示。原告姜盛东与被告闻永阳签订抵押借款合同，约定以实际已经网签到被告张步阳、陈昌娥名下的五套商品房作为原告姜盛东借款的抵押物，该约定实际是在被告张步阳、陈昌娥依买卖合同已经取得的权利上设定负担，一旦权利负担成立，被告张步阳、陈昌娥就负有在约定条件成就时解除买卖合同、协助注销备案登记的义务。但无论在原告姜盛东与被告闻永阳签订抵押借款合同时，还是在第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订五份商品房买卖合同时，合同当事人均未就被告张步阳、陈昌娥在五套商品房的合同交付请求权和备案登记权利上设定权利负担方面加以约定，原告姜盛东与被告闻永阳签订抵押借款合同对合同之外的被告张步阳、陈昌娥没有约束力。与此相反，原告姜盛东主张先成立的商品房买卖合同是第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司为原告姜盛东借款设定抵押的房屋，缺乏相应证据证明，而被告张步阳、陈昌娥提供的收据上周勃的注明，以书面形式反映了被告张步阳、陈昌娥在先成立的商品房买卖合同涉及的房屋价款履行方式情况，周勃是原告姜盛东委托签订抵押借款合同的代理人，其所作的书面注明，被告张步阳、陈昌娥予以认可，应当作为确定被告张步阳、陈昌娥履行付款义务的依据，未经被告张步阳、陈昌娥同意，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司无权在买卖已经经过备案登记的房屋所有权上设定抵押。
综上所述，原告姜盛东与被告闻永阳签订的抵押借款合同，被告闻永阳未提供借款，借款合同不发生效力，第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司在买卖合同备案登记后无权为该房屋设定抵押，也未实际设定抵押，实际权利人被告张步阳、陈昌娥不同意在购买的房屋所有上设定抵押，因此第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司未履行抵押借款合同当事人约定的设定抵押义务，借款合同当事人要求解除第三人与他人已经备案登记的买卖合同的要求不符合合同法的规定。因此，对原告姜盛东请求解除第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订的五份商品房买卖合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百九十六条、第二百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告姜盛东要求解除第三人江苏联华置业有限公司滨海分公司与被告张步阳、陈昌娥签订的五份商品房买卖合同的诉讼请求。
案件受理费27598元，由原告姜盛东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费27598元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局，开户行：中国农业银行盐城市中汇支行。帐号：40×××21）。
审 判 长 李章爱
审 判 员 王爱东
人民陪审员 刘志祥
二〇一四年八月一日
书 记 员 王明露
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。