内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第399号
上诉人（原审被告）张乐，男，1990年1月24日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区林西县。
上诉人（原审被告）王雪娇，女，1982年3月25日出生，汉族，职工，住内蒙古自治区林西县。
被上诉人（原审原告）马永梅，女，1974年4月23日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
上诉人张乐、王雪娇因与被上诉人马永梅租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2015）林民初字第1146号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、张伟波参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2012年4月10日以前，原告将其所有的位于林西县北菜市场院内的三层楼房租赁给案外人赵锐开办歌舞厅使用，被告王雪娇参与歌舞厅经营。2012年4月10日租赁期满后，原告与被告王雪娇、张乐签订了《租房合同》，约定原告将该楼房（装修完好的歌舞厅）以每年120000.00元的价格出租给二被告使用，租赁期限自2012年4月10日至2015年4月10日，合同第四条约定，被告承租后不得改变原楼房的主体结构，如改变原室内装修物需经原告同意；合同第五条约定，被告在租赁期间，添置的室内外一切固定设施及装修、装潢（消防设施、电工电料、灯具、电路、吧台、监控设备等）在合同终止时被告不得拆除、不得损坏，其一切固定设施及装修、装潢需完好的归原告所有，原告不付任何费用；第七条约定，被告除交付房租外，另交付保证金30000.00元，保证金待合同期满后原告接收楼房时如发现楼房的主体结构、固定设施及装修、装潢有损坏、破坏，均从保证金中扣除，多退少补；第八条约定，被告承租后，不论任何原因发生的失火、失盗、漏水，给原告造成的一切损失，都由被告自行负责，同时被告应当承担给原告造成的一切损失；合同同时注明，物品移交以移交表为准，房内水、暖、电、排水、装修设施完好齐全，三楼东侧的一间房屋归原告使用，合同终止时消防主机及监控设备由被告所有，但不允许破坏消防及监控的电路。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年4月9日，原告将立式空调4台、挂式空调5台、展示柜1台、消毒柜2个、餐车1个、暖气片180片、锅炉1个、床2张、21英寸电视机1台、沙发1套、大理石砌面茶几1张移交给被告，原、被告双方签订了物品移交表。
租赁期满后，被告将所租赁的楼房交付给了原告，交付时部分装饰、装修损坏，原告向本院起诉并申请对楼房受损墙体、地面及附属设施损坏情况进行价格评估，本院委托内蒙古建盈资产评估有限责任公司进行了评估鉴定，内蒙古建盈资产评估有限责任公司于2015年4月28日出具了内建评报字（2015）第041号资产评估报告，结论为：房屋装修评估值为84147.99元，生活用品评估值为6303.00元，同时在评估过程中注明，二层墙面为例，墙面面积345.22平方米，现状墙面贴壁纸，将其恢复成原状大白墙面。2015年5月12日，内蒙古建盈资产评估有限责任公司根据原告提供的补充项目出具了资产评估补充说明，就陶瓷水盆8个、蹲便器8个、洗脸盆4个、一楼走廊艺术玻璃4块、1-3楼外排水管、三楼西北角大理石地面人为凿有一个洞评估价格为5712.00元，包括拆除、人工、材料等费用。
本案在第一次开庭时被告对评估报告中评估过程中所注明的二层墙面为例，墙面面积345.22平方米，现状墙面贴壁纸，将其恢复成原状大白墙面提出质疑，法院遂要求内蒙古建盈资产评估有限责任公司进行说明，内蒙古建盈资产评估有限责任公司于2015年7月15日出具了答复，内容为“墙面、地面、棚面、台阶根据申请人的要求由现状（包括：墙面壁纸，壁纸部分损坏；地面粘地毯胶的大理石地面、大理石地面部分损坏；棚面损坏；台阶损坏）恢复成原状（包括：墙面大白墙面、地面大理石地面、棚面石膏板造型、台阶大理石）。评估报告中的价格为恢复原状的价格”。
2015年7月16日，内蒙古建盈资产评估有限责任公司出具了资产评估补充说明，主要内容为“根据委托方的补充鉴定申请，1-3楼自来水管道全部冻坏、下水不通、卫生间不能正常使用，被告4月29日找师傅修不了，认可评估修复需刨地，重新布置管道，涉及地砖、砂子、水泥、上下水材料、防水材料、人工费。内蒙古建盈资产评估有限责任公司根据上述项目清单、照片以及相关规定，得出申请项目的重置全价为11376.00元，评估人员通过委托方提供的上述项目照片，对此项目的质量、维护、使用情况及功能、经济方面的折旧因素结合实际情况综合确定成新率为70%，评估值为7963.20元，并特别说明内建评报字（2015）第041号资产评估报告评估明细表第27项1-3楼的所有自来水、上、下水的评估值为1484.00元是根据原、被告协商可修复的价格，现原告就此作了重新鉴定申请，此评估值包含第041号报告中的委估资产
---房屋装饰装修评估明细表中的第27项，因此第27项的评估值应扣除”。
另查明，合同约定的保证金30000.00元系由2012年4月10日前租赁期间所交付的保证金的延续，被告并未另行交付保证金，现保证金在原告处。
上述事实有原、被告提交的《租房合同》以及物品移交表、内蒙古建盈资产评估有限责任公司出具的内建评报字（2015）第041号资产评估报告、资产评估补充说明、答复以及原、被告双方的陈述予以证明。
原审法院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。在合同履行完毕后，被告应当按合同约定在合同终止时将一切固定设施及装修、装潢完好的交付给原告，被告未按合同约定交付完好租赁物，部分装饰、装修损坏，部分物品缺失，应当承担赔偿损失责任。
关于损失数额，根据内建评报字（2015）第041号资产评估报告，房屋装修损失数额评估值为84147.99元，生活用品损失评估值为6303.00元；根据2015年5月12日的补充说明，评估报告以外补充项目损失数额为5712.00元，包括拆除、人工、材料等费用；根据2015年7月16日的补充说明，1-3楼自来水管道重新布置，涉及地砖、砂子、水泥、上、下水材料、防水材料、人工费等评估值为7963.20元，因2015年7月16日的补充说明涉及的项目与评估报告中评估明细表第27项属于同一项目，而评估报告中系原、被告协商可修复的价格，为1484.00元，现补充说明就此重新作出了损失数额，原评估报告评估明细表中第27项的评估值1484.00元应扣除。另外，关于评估报告中安装锅炉的压力表费用及水表购置费用、安装费用以及展示柜评估值，因压力水表双方已经协商更换，且原告在庭审中认可扣除此评估项目，展示柜已经返还，因此，该两项评估值596.00元应予减除。综上，原告损失数额应为84147.99＋6303.00＋5712.00＋7963.20－1484.00－596.00＝102046.19元。
关于评估报告中的修复期间天数，评估报告中虽对该项目进行了评估，因原告未主张因修复所需期限所造成的停业损失，本案不予审理。
被告反驳称，原告主张的部分损失不存在，评估报告中部分损失项目不存在，部分项目不合理，但未提交反驳证据，且评估报告所评估的项目明确为“受损墙体、地面及附属设施”，另根据内蒙古建盈资产评估有限责任公司出具答复，也均是由现状（包括：墙面壁纸，壁纸部分损坏；地面粘地毯胶的大理石地面、大理石地面部分损坏；棚面损坏；台阶损坏）恢复成原状（包括：墙面大白墙面、地面大理石地面、棚面石膏板造型、台阶大理石），该答复中的现状明确为“壁纸部分损坏，地面粘地毯胶的大理石地面、大理石地面部分损坏，棚面损坏，台阶损坏”，因此，应认定评估报告中所评估项目均为损坏、缺失项目，被告的该反驳理由不能成立。
被告反驳称，内蒙古建盈资产评估有限责任公司出具的两份补充说明程序不合法，因补充说明并非重新鉴定，属于评估报告的一部分，因此，被告的该反驳主张不能成立。
综上，原告所受损失数额计算为102046.19元，原告在签订合同时曾收取被告30000.00保证金，扣除该保证金后，被告还应赔偿原告72046.19元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：被告王雪娇、张乐赔偿原告马永梅损失72046.19元，限判决生效后立即给付。
上诉人张乐、王雪娇不服原审判决，向本院提出上诉称，一、涉案房屋交付给上诉人时，屋顶为造型，墙面贴壁纸，地面为地毯及塑胶地板，和现状是一致的，并非被上诉人主张的墙面为大白，地面为大理石地面，上诉人不应当承担恢复原状的责任。即使应当承担赔偿责任，也应当首先选择修复，不可修复的，才应当承担重置责任，一审判令上诉人支付损失72046.19元没有依据。二、一审判令上诉人承担1-3楼自来水管道重置费用没有事实和法律依据。评估时，双方均认可该损失是可修复的，在未通知上诉人的情况下，被上诉人又对该项损失的重置价格予以鉴定，一审法院不应当对其采信。故要求撤销原判，依法改判上诉人不承担72046.19元的赔偿责任。
被上诉人马永梅答辩称，被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人时，房屋是好的，有双方签订的房屋租赁合同及物品移交表佐证。在上诉人租赁期满后，被上诉人和二上诉人去查看房屋，发现一楼大理石地面整体损坏，二、三楼原大理石地面部分损坏，二楼地面全部粘有地板胶，一楼门外因拆除装饰物损坏，卷帘门窗大部分损坏，三楼外封挡损坏，推拉门艺术玻璃损坏，1-3楼自来水管道、水表、下水道、卫生间全部损坏，不能正常使用。上诉人经营期间失火导致墙顶的水泥烧裂，并且多次转租被上诉人的房屋，导致上诉人的房屋装饰装修全部遭到人为破坏，外墙装饰物已经拆除。上诉人未能合理使用被上诉人的房屋，造成的损失应当赔偿。鉴定机构在勘察现场时，二上诉人签字认可房屋的损坏情况，资产评估报告是法院依法委托，法院据此判决正确。关于自来水管道重置，是在找师傅无法修复的情况下，才向法院提交的补充鉴定，属于评估报告内容的一部分，二上诉人也同意，因此上诉人的上诉请求不能成立，要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
二审另查明，一审庭审中，二上诉人明确认可塑胶地板和地毯以及墙面壁纸、顶棚的石膏造型是上诉人王雪娇经营期间装修形成。
本院认为，二上诉人和被上诉人所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行，未按约履行的，应当承担违约责任，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。根据双方合同约定，在合同终止时，二上诉人应当将一切固定设施及装修装潢完好的交付给被上诉人。涉案房屋租赁期满后，部分装饰、装修损坏，经内蒙古建盈资产评估有限责任公司鉴定全部损失为102046.19元，扣除已交保证金30000.00元，尚应当支付72046.19元。二上诉人主张涉案房屋交付给上诉人时就是现有状态，二上诉人不应当承担恢复原状的责任，即使应当承担也应首选修复，一审法院判令二上诉人支付赔偿损失款没有依据。对此本院认为，一审庭审中，二上诉人明确认可塑胶地板和地毯以及墙面壁纸、顶棚的石膏造型是上诉人王雪娇经营期间装修形成，因此二上诉人主张涉案房屋交付给上诉人时就是现有状态不能成立，二上诉人在经营期间造成了房屋及室内装饰、装潢和设备、设施损坏，应当恢复原状，赔偿恢复原状所需的费用。二上诉人主张一审法院判令其支付1-3楼道自来水管道重置费用没有事实和法律依据，因二上诉人举证不能证实自来水管道可以修复，故其主张因缺乏证据支持而不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1720元，由上诉人张乐、王雪娇负担；邮寄送达费60元，由上诉人张乐、王雪娇负担40元，被上诉人马永梅负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐国坤
审判员 其其格
审判员 张伟波
二〇一五年十二月十日
书记员 刘 月