山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威高民初字第679号
原告：威海市万美物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区。
法定代表人：孙怀敏，总经理。
委托代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。
委托代理人：刘琦，山东海明达律师事务所律师。
被告：邹军月，女，汉族。
委托代理人：霍红，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。
原告威海市万美物业服务有限公司与被告邹军月物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月4日立案受理。依法由审判员张红雨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威海市万美物业服务有限公司之委托代理人刘琦，被告邹军月之委托代理人霍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威海市万美物业服务有限公司诉称，被告系某小区网点房业主，原告是具有相应资质的物业服务企业。2011年1月，原告通过招投标方式与建设单位威海市某开发公司签订了前期物业服务合同，该合同按照威海市物价局下发的《关于核定某小区前期物业服务收费标准的通知》规定的标准收取物业费。根据前期物业服务合同的约定，原告提供了相应的物业服务至今，但被告作为小区业主未交纳2011年9月1日至2013年9月1日的物业费4977元，原告曾向被告发出催缴物业费通知，但被告至今未付。故�至法院，要求被告支付2011年9月1日至2013年9月1日的物业费4977元及滞纳金（自起诉之日起至实际给付之日止，依拖欠物业费数额按每日3‰计算）。
被告邹军月辩称，被告入住房屋后，室内主管道一直漏水，经多次与原告联系，均称系开发商的责任而未予修缮，至今仍漏水严重。被告购买的网点房在小区之外，外面的卫生多年来无人打扫，冬天积雪亦无人清理，夏天草坪里遍地垃圾和废弃物，小区里的垃圾筒就在附近，气味难闻，网点房西两侧通道均被垃圾和废弃物堵塞，东侧通道被每天早市和每周二的集市堵塞无法通行，小区外没有监控系统，业主的东西经常丢失。综上，被告未按物业服务合同的约定履行服务义务，故拒绝原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系某小区的业主。其所有的位于威海火炬高技术产业开发区某房屋建筑面积为XXX平方米，该房屋为网�房。
2009年2月，原告取得了物业服务企业三级资质证书。2010年12月，原告（乙方）通过高区物业管理办公室主持的招投标与威海市某开发公司（甲方）就某小区签订了前期物业服务合同，合同约定，乙方为甲方开发建设的某提供前期物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括：1、指定物业服务工作计划并组织实施……；2、物业共用部位的入场维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生；6、协助维持秩序；7、协助做好安全防范工作等等。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6�／平方米／月、高层住宅0.85元／平方米／月、商业物业1.20元／平方米／月。业主应于开发单位交付房屋入住之日起交纳物业服务费，业主办理入住手续时预付清半年的物业服务费，此后按半年为一交费周期续交，业主或物业使用人在到期前15日内履行续交纳义务。合同还对对甲乙双方的权利义务及违约责任进行了约定。2011年1月17日，原告与威海市某物业服务中心共同向全体业主发出通知，内容为：某小区前期物业由高区物业管理办公室主持的前期物业服务招投标、经专家评委评比打分，该项目由威海市万美物业服务有限公司中标，负责某小区的前期物业服务活动，威海市某物业服务中心自2011年1月20日退出该小区的前期物业。业主原来与威海市某物业服务中心签订的《物业服务合同》、《装饰装修管理协议》以及装修保证金等一并转至威海市万美物业服务有限公司，业主所交各项费用已转交万美物业服务有限公司，业主须退装修保证金，由万美物业服务有限公司按协议有关规定负责退还。物业服务费自2011年4月1日起由万美物业有限公司负责收取，电梯使用费另行收取。
2011年9月3日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；2、公共场所、场地、房屋共用部分、共用设施设备、非市政道路的保洁、垃圾外运；3、绿化养护，清理公共绿化卫生；4、公共秩序管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、进行安全巡视、门岗执勤等治安秩序的维护管理工作等等。物业服务收费标准为多层住宅0.6元／平方米／月、高层住宅1.35元／平方米／月、商业物业1.20元／平方米／月，按半年为一交费周期续交，被告应在到期前15日内履行交费义务，逾期未交按每日3‰交纳滞纳金。
2013年3月30日，原告向被告发出催缴物业费通知书一份，内容为：在本通知下达之日起至2013年4月5日前交纳2011年9月1日至2013年9月1日的物业费4977元，如逾期不交，原告将通过法律程序解决，届时被告可能需要承担诉讼费等其他费用。因被告未按通知规定交纳上述物业费，原告遂于2013年6月4日诉来本院，请求处理。
庭审中，被告针对原告未按物业服务合同的约定履行服务义务的辩称提交被告室内房屋主管道漏水照片一张、被告房屋承租人石某的报警记录一份及小区外网点房门前地面、草坪及通道照片一组，报警记录载明，承租人石某曾于某年某月某日因停放在某小区“石某口腔”的鲁KXXX**白色吉普车的三个轮胎被划一事向威海市公安局高区分局古寨派出所报案。原告对上述证据的真实性不予认可，但未提供反证。
上述事实，有双方当事人的陈述及前期物业服务合同、前期物业服务协议、催缴物业费通知等证据在案佐证。
本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，威海市某开发公司按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应物业服务资质的原告为其开发建设的某小区提供前期物业服务，并与原告签订了前期物业服务合同，该合同�双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。作为建设单位即威海市某开发公司依法选聘的原告与被告及所有业主均应按前期物业服务合同约定享有各自的权利、履行相关义务。被告作为某小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。且原、被告又另行签订了前期物业服务协议，该协议系当事人的真实意思表示且无违反法律及行政法规的强制性规定，亦应合法有效。依据前期物业服务合同和服务协议的约定，原告按约定提供物业服务，被告按约定交纳物业费，但根据被告提供的小区外周围环境的照片及报警记录等证据来看，原告提供物业服务的小区外周围环境存在脏、乱、差的现象，业主的财物也出现被损坏现象，原告未完全尽到物业共用部位、公共区域的清洁卫生义务及协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序及进行安全巡视等义务，原告的服务存在瑕疵，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，被告拒交全部物业费，也属违约，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳的物业费数额的15%，滞纳金参照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原告的诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
被告于本判决生效之日起十日内给付原告2011年9月1日至2013年9月1日的物业服务费4230.45元及滞纳金（自2013年6月4日起至实际给付�日止，依拖欠物业费数额按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，原告负担4元，被告负担21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 张红雨
二〇一三年八月二日
书记员 曲玉涵