北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第27987号
原告陈静，女，1982年9月11日出生。
委托代理人张延峰，北京市大嘉律师事务所律师。
原告张劲松，男，1983年7月10日出生。
委托代理人张延峰，北京市大嘉律师事务所律师。
被告李露霞，女，1957年12月5日出生。
委托代理人周新广，北京市康达律师事务所律师。
原告陈静、张劲松（以下同时表述时简称二原告，分别表述时简称姓名）与被告李露霞（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史震独任审判，公开开庭进行了审理。二原告之委托代理人张延峰，被告之委托代理人周新广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2015年1月8日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间中介，二原告与被告签订了合同编号为：M14100749的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）以及《履约服务合同》和《居间服务合同》，合同约定：二原告购买被告所有的位于北京市朝阳区霞光里30号院10号楼4门203室的房屋。合同签订后，二原告积极履行合同义务，并于签订合同当天向被告支付了定金2万元，此后又向北京我爱我家房地产经纪有限公司支付了中介费5.6万元，并于2015年1月19日按照被告和中介公司的要求与被告共同前往被告产权单位缴纳了房屋的物业费和供暖费、卫生费，后又于2015年1月22日应中介公司要求与被告签订了《补充协议》。但被告以其丈夫出国无法办理房屋的上市手续、房屋档案变更存在问题等借口，不断拖延办理房屋上市交易手续，至原告起诉之日仍无法提供《在京中央单位已购公房变更通知单》，无法按照合同约定为二原告办理房屋权属转移登记。虽经二原告多次交涉，被告始终不履行且明确表示无法履行合同义务，致使原告无法实现合同目的，给二原告造成了极大损失。综上，被告的行为已经构成了违约，故二原告诉至法院，要求判令：1、要求解除M14100749号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还二原告定金2万元、物业费及供暖费6025.72元、卫生费96元；3、被告支付二原告违约金15万元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方曾在2015年1月22日签订了《补充协议》，其中明确约定：如因政策调整等原因不能履行合同的，要等到条件允许之后再继续履行合同，原告是知道和同意的。被告无违约和过错，对于涉诉房屋不能过户的原因，原告是知晓并同意的。被告一直在积极的履行合同约定的义务，并向单位补交了面积超标款。被告要求继续履行合同，或以和解的方式解除合同。当时被告也咨询过中介公司，告知被告可以上市交易，但是在履行合同过程中，却告知被告档案不全，无法过户。如果双方协商解除合同，我同意原告的第二项诉讼请求。
经审理查明：2015年1月8日，二原告与被告在我爱我家公司的居间下签订了合同编号为：M14100749的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定：乙方（即二原告）购买甲方（即被告）名下的位于北京市朝阳区霞光里30号院10号楼4门203室的房屋（以下简称涉案房屋）；涉案房屋性质为央产房；涉案房屋成交总价为人民币268万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币2万元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款，拟贷款金额为人民币178万元，双方一致同意，乙方分1次，向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第一次于网签后（2015年1月31日】，乙方向被告支付人民币88万元，资金通过【资金存管】方式划转；甲方应当在产权登记后15个工作日内将房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；……；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第11条第2款约定，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五／日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；……；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期1日，应按照未返还款项总额的万分之五／日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担，另，解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。
2015年1月22日，被告与二原告在我爱我家公司的见证下，签署了《补充协议》1份，约定：经甲方（即被告）、乙方（即二原告）、丙方（即我爱我家公司）友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等数码形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；……；由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方于2015年1月8日签订的《买卖合同》及三方签订的《履约服务合同》长期有效直至上述房产转移完毕；在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（本协议另有约定费用除外）均由甲方承担，该笔费用自我爱我家公司发出书面通知要求甲方交款的5个工作日内交清；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
2015年1月8日，二原告向被告支付了涉案房屋的定金人民币2万元。2015年1月19日，二原告还向北京中粮物业管理有限公司交纳了涉诉房屋2015年和2016年度的供暖费4635元、2015年3月1日至12月31日期间和2016年度的物业费1390.72元、2015年卫生费96元，上述款项合计人民币6121.72元。另，二原告及被告均确认被告尚未将涉诉房屋交付给二原告使用，二原告亦未实际控制涉诉房屋。
庭审中，二原告向本院提交了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及附件、《补充协议》、《房地产经纪服务告知和提示》及《居间服务合同》、定金收据、《物业管理及供暖协议书》、物业费及供暖费发票、卫生费收据、业务收据（居间服务费）、房租明细及支付宝转账电子回单、法律服务费发票、借款协议、支付宝交易记录、银行交易明细清单以及对账单和凭条、录音及文字整理材料、短信截图。
被告对《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及附件、《补充协议》、《房地产经纪服务告知和提示》及《居间服务合同》、定金收据、《物业管理及供暖协议书》、物业费及供暖费发票、卫生费收据的真实性、关联性均予以认可，并无异议，但称《补充协议》第5条已经明确约定了，履行的条件，且上述证据均不能证明被告违约；对业务收据（居间服务费）的真实性认可，但对证明目的不认可；对房租明细及支付宝转账电子回单的真实性予以认可，但对关联性不认可，并称该证据只是转账凭证，不能证明存在租赁关系，原告租房的支出属于正常支出，不应由被告承担，且《补充协议》中没有约定明确的交房时间；对法律服务费发票的真实性认可，但没有法律依据，不应由被告承担；对借款协议、支付宝交易记录、银行交易明细清单以及对账单和凭条的真实性、关联性均有异议，并称签订《补充协议》之后二原告已经明确知晓房屋的履行状况，没有必要借款，因为是没有付款期限的，不能证明二原告是为了买房而去借的高息贷款；对录音及文字整理材料的真实性不认可，而且言辞证据本身证明力就较弱，不过当时双方应该是协商过；对短信截图的真实性亦不予认可。
被告向本院提交了被告交纳超标房款的收据复印件，欲证明被告积极的履行合同，是在签订合同之前交纳的超标款，是交超标款的同时找得中介公司，当时还没有和原告签合同。二原告称该证据系复印件，其真实性无法核实，而且日期是2014年7月2日，与本案没有关联性，也不认可其证明目的，原、被告的合同是在2015年1月8日签订的，2014年7月2日时原、被告并不认识。被告还提交了《补充协议》1份，欲证明房屋不能过户的现状，并主张二原告是知晓的，并且二原告是同意的，目前只是政策的调整所以不能将房屋过户，超标房如何处理还没有政策，被告当时已经向二原告如实告知这个情况。二原告对《补充协议》的真实性、关联性认可，但称对于被告所述的第5条约定的是国家政策或上述房产的产权单位原因，被告并没有举证说明是因为政策等造成了什么事实；在原、被告签订的合同关于权属转移登记方面，明确的约定了关于延长办理转移登记的情况，现在并没有书面的补充协议，涉案房屋是属于根本违反国家政策，而不是暂时的；此外，被告所述的关于“长期有效”，并没有变更原合同的违约责任的承担，只是说合同有效，并没有对原《北京市存量房屋买卖合同》第9条、第11条的约定进行更改，被告的主张二原告不予认可；另，根据《北京市存量房屋买卖合同》第9条第1款的约定，应该在签订合同90日内将转移登记办理完毕，现在导致二原告无法取得房产证，二原告有权解除合同，二原告主张的违约金也是有依据的。被告还提交了电子邮件打印件1份，欲证明被告一直在积极的履行合同，在进行相关的报批手续，商务部在2015年4月21日给被告回复的电子邮件。二原告称该证据系打印件，其真实性不能确定，且上面写的很清楚，超标房能分割的分割，不能分割的要退回，且该证据与本案没有关联性。
庭审期间，二原告主张其依据双方签订《北京市存量房屋买卖合同》第9条第（二）款第1项的规定主张单方解除合同，并要求被告依据《北京市存量房屋买卖合同》第11条第（二）款的规定向其支付违约金。此外，二原告还表示在《北京市存量房屋买卖合同》签订后120日内二原告没有取得涉诉房屋的房屋所有权证书，且在此期间，被告也明确表示无法履行合同，致使二原告不能达到合同目的，二原告有权解除合同。被告则表示要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，或以和解的方式解除《北京市存量房屋买卖合同》，并称当时其咨询过我爱我家公司，被告知涉诉房屋可以上市交易，但是在履行合同过程中，又被告知被告的档案不全，无法过户。另，经本院释明，被告明确表示不同意支付二原告违约金，并称二原告所主张的违约金数额过高。此后，原告当庭表示其同意将诉讼请求中的违约金数额从53.6万元降低至15万元。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及附件、《补充协议》、《房地产经纪服务告知和提示》、《居间服务合同》、定金收据、《物业管理及供暖协议书》、发票、收据、业务收据、房租明细、支付宝转账电子回单、借款协议、支付宝交易记录、银行交易明细清单、对账单、凭条、录音及文字整理材料、短信截图、交纳超标房款的收据复印件、电子邮件打印件等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实性意思表示，二原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。双方当事人均应遵守。二原告主张因被告的原因致使其未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，其有权单方解除合同。被告则主张二原告未能取得房屋所有权证书并非被告原因，而是因为国家政策或原产权单位的原因导致无法办理房屋所有权证书，且二原告与被告签订的《补充协议》中也约定导致涉诉房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方协商，二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》长期有效直至上述房产转移完毕，故不同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，如果解除的话应为双方协商解除，被告不承担违约责任。关于二原告是否有单方解除权的问题一节，首先，二原告在签订《北京市存量房屋买卖合同》后的120日内不仅未能取得房屋所有权证书，甚至都未能办理二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》的网签工作，此外，被告亦未将房屋交付给二原告使用和控制，且被告仍未提供确切的证据证明《北京市存量房屋买卖合同》何时符合办理网签手续的条件，以及二原告何时可以取得涉诉房屋的房屋所有权证书，致使二原告的合同目的无法得以实现。其次，被告现提供的证据不足以证明合同目的不能实现的原因在二原告且不在被告。第三，虽然被告提供了双方签订的《补充协议》，但该协议第5条中所约定的内容并未对双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第9条的内容进行实质上的变更，其仅仅是对《北京市存量房屋买卖合同》的有效性问题做了进一步的明确，并不必然导致《北京市存量房屋买卖合同》第9条无效或不适用。综上，二原告有权依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第9条的规定解除合同。关于二原告要求解除与被告签订的M14100749号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。
关于二原告要求被告返还定金2万元、物业费与供暖费6025.72元、卫生费96元的诉讼请求，因二原告解除了与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，客观上二原告并未实际使用或控制涉诉房屋，且被告对二原告支付上述费用的事实及数额均无异议，故本院对二原告的该项诉讼请求予以支持。
关于二原告依据《北京市存量房屋买卖合同》第11条第（二）款的规定要求被告支付违约金的诉讼请求，二原告已经依据《北京市存量房屋买卖合同》第9条第（二）款第1项的规定选择解除了合同，故被告应当依据《北京市存量房屋买卖合同》第11条第（二）款的规定向二原告支付违约金，据此，本院对二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦予以支持。关于被告向原告支付的违约金数额一节。在本案审理期间，经本院释明，被告明确表示不同意支付二原告违约金，并称二原告所主张的违约金数额过高；此后，原告当庭表示其同意将诉讼请求中的违约金数额从53.6万元降低至15万元。经审查，本院认为，根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给二原告造成的实际损失之情形，但经本院释明后，二原告已经对其所主张的违约金数额进行了调整，本院在根据房屋买卖合同的履行情况、当前房屋市场的现状、双方在纠纷发生后解决的情况，并结合公平原则和诚实信用原则的基础上综合考虑认为，二原告所主张的违约金适当，故本院对二原告要求被告支付违约金15万元的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告陈静、张劲松与被告李露霞于二○一五年一月八日签订的合同编号为：M14100749的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于二○一五年一月二十二日签订的《补充协议》自本判决生效之日解除；
二、被告李露霞于本判决生效后七日内返还原告陈静、张劲松定金人民币二万元；
三、被告李露霞于本判决生效后七日内返还原告陈静、张劲松物业费、供暖费、卫生费共计人民币六千一百二十一元七角二分；
四、被告李露霞于本判决生效后七日内给付原告陈静、张劲松违约金人民币十五万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14824元，由被告李露霞负担（原告陈静、张劲松已预交，被告李露霞于本判决生效后七日内给付原告陈静、张劲松）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 史震
二〇一五年十一月二十七日
书记员 张珅