广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第1465号
原告（反诉被告，以下称原告）：麦巧娥，女，汉族，1971年7月10日出生，广东省深圳市人，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：廖广嘉，广东南天星律师事务所律师。
委托代理人：黄良明，广东南天星律师事务所辅助人员。
被告（反诉原告，以下称被告）：李艳梅，女，汉族，1979年5月8日出生，湖北省监利县人，住湖北省监利县。
委托代理人：谭应华，广东岭山律师事务所律师。
委托代理人：张秀秀，广东岭山律师事务所辅助人员。
原告麦巧娥诉被告李艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李艳梅向本院提起反诉，本院依法合并审理，本案依法由审判员施文峰适用简易程序独任进行审判，分别于2015年12月21日、2015年12月24日公开开庭进行审理，后转换适用普通程序，由审判员施文峰担任审判长，与人民陪审员周熙东、人民陪审员谭秀莲组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行审理。原告麦巧娥的委托代理人廖广嘉，被告李艳梅及其委托代理人谭应华到庭参加三次庭审，原告麦巧娥到庭参加第二次庭审。本案审理过程中，双方申请庭外调解不计入审限，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告麦巧娥诉称：2015年7月3日，双方经协商签订了《房屋租赁合同》。合同约定被告向原告承租一栋厂房用于经营，合同同时约定了租金、违约责任等。协议签订后，原告即按约定交付了厂房，被告亦已进行了生产。后不知何故，被告擅自单方解除合同。为维护自身合法权益，原告特起诉至本院，请求判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.原告有权没收被告押金15000元；被告支付2015年7月至2015年10月房屋占有费60000元，被告赔偿原告损失3000元。庭审中，原告将其第二项诉讼请求变更为：原告有权没收被告押金15000元；被告支付2015年7月至2015年12月房屋占有费90000元，被告赔偿原告损失30000元，并增加一项诉讼请求为要求被告返还原告垫付的2015年7月以及8月电费合计17581.2元。
被告李艳梅辩称：1.本案适格原告应该为东莞市欣辉五金有限公司，原告是东莞市欣辉五金有限公司的法定代表人，其将东莞市欣辉五金有限公司的经营场所出租给被告，被告足以相信该行为是法人行为，相关权利义务应该由东莞市欣辉五金有限公司承担，且被告交付2015年7月的租金，是由东莞市欣辉五金有限公司出具收据的；2.设备转让合同与房屋租赁合同是主从合同关系，且房屋租合同于2015年8月20日解除，故租金应该计算至2015年8月20日；3.原告尚欠被告货款177269.5元，案涉租金应该在该欠款中予以抵扣。
被告李艳梅反诉称：2015年8月20日原告将案涉租赁物大门加锁，拒绝被告搬离任何材料，亦拒绝盘点签字，导致属于被告所有材料仍存放在案涉租赁物中，经被告盘点未搬离财产合计69583.92元，为维护自身合法权益，被告特起提起反诉，请求判令：原告赔偿被告损失69583.92元。
原告麦巧娥辩称：1.房屋租赁合同是被告单方解除的；2.原告没有加锁也没有搬运被告的任何材料和库存，是被告自己搬走的，搬走后没有将厂房返还给原告；3.本案的房屋租合同是无效的，原告没有义务帮被告看管厂房，故被告的损失与原告无关。
经审理查明：2013年3月1日原告与案外人麦林昌签订《厂房租赁协议书》，约定麦林昌将位于东莞市长安镇夏岗社区复兴路12号的厂房面积约3000平方米租给原告使用，租赁期限从2013年3月1日起至2023年2月28日止；2015年7月3日原告与被告签订《设备转让协议书》约定原告向被告转让设备，并约定保证被告受让原告设备用于在设备地设立新公司。双方并于同日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市长安镇夏岗社区复兴路12号的厂房面积约1500平方米租给被告使用，租金15000元/月，保证金15000元，租赁期限从2015年7月1日起至2018年6月30日止。双方确认被告没有支付15000元的押金，庭审中原告申请撤回没收15000元押金的诉讼请求。被告主张《设备转让协议书》与《房屋租赁合同》为主从合同关系，被告并于另案起诉解除《设备转让协议书》，另案认定双方签订的《设备转让协议书》于2015年8月20日解除，故双方《房屋租赁合同》亦应该在2015年8月20日解除，且原告于2015年8月20日在案涉租赁物的大门上加锁，被告亦于2015年8月20日开始没有使用案涉房屋。原告否认有在案涉租赁物大门上加锁，但确认被告从2015年8月18日开始没有使用案涉租赁物，原告主张被告约于2015年10月底至2015年11月初委托他人归还案涉房屋钥匙，故请求被告支付租金至2015年12月。双方确认被告已经交纳2015年7月房屋占有使用费12096元。
原告主张其已经为被告垫付案涉租赁物2015年7月电费11792.1元、2015年8月电费5789.1元，并提供收据予以证明。被告以收据没有被告的签名确认为由对上述证据不予确认。
被告主张其仍有价值69583.92元的材料存放于案涉租赁物内，且材料均已经报废，无法交接为由，要求原告赔偿材料损失69583.92元，并提供照片、盘点明细汇总、成品库存盘点予以证明。原告以照片无法证明为案涉租赁物，盘点明细汇总、成品库存盘点没有原告的签名为由，对上述证据均不予确认。关于被告主张的物品现是否存在于案涉租赁物内，双方均未提供证据予以证明。
另查明，案涉房屋未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证或相关主管部门批准建设的证明。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、照片、盘点明细汇总、成品库存盘点、《设备转让协议书》以及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》中约定的押金15000元，双方确认未实际履行，原告亦申请撤回没收15000元押金的诉讼请求，本院对此予以同意。案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。本案的争议焦点为：1.被告使用案涉租赁到什么时候，应该向原告支付房屋占有使用费的具体金额是多少；2.被告是否还有材料继续存放在案涉租赁物中，如果有存放材料的价值应该如何认定；3.原告主张的损失30000元、电费17581.2元是否合法有据。
关于第一个争议焦点。原告主张被告于2015年8月18日起没有使用案涉租赁物，而被告自认其于2015年8月20日因原告更换案涉租赁物的锁，导致其无法使用案涉租赁物，并辩称同意支付截至2015年8月20日的租金，应视为被告作出对其不利的自认，本院认定被告使用案涉租赁物至2015年8月20日。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告主张被告参照合同约定的租金标准计付占有使用费，符合法律规定。根据案涉合同的约定，被告应按照15000元/月标准向原告支付2015年7月1日至2015年8月20日的房屋占有使用费24677元（15000元+15000元÷31天×20天），双方确认被告已经支付2015年7月房屋占有使用费12096元，故被告仍需向原告支付房屋占有使用费12581元（24677元-12096元）。
关于第二个争议焦点。被告主张其截止至2015年8月20日尚有价值69583.92元物品存放于案涉租赁物内，但被告未能提供有效证据证明其主张存放于案涉租赁物的物品由何人保管、是否仍然存在于租赁物内及物品的价值，故对被告要求原告赔偿损失69583.92元的诉讼请求，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。原告未提供有效证据证明其损失，故对原告要求被告赔偿其损失30000元的诉讼请求，本院不予支持。关于电费，原告未提供证据证明双方已经对案涉租赁电费使用情况进行核对，原告提供的收据亦没有被告的签名确认，故对原告要求被告返还代为支付电费17581.2元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告李艳梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告麦巧娥支付房屋占用费12581元；
二、驳回原告麦巧娥其他诉讼请求；
三、驳回被告李艳梅全部反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3352元，反诉受理费769.8元，由原告麦巧娥承担本诉受理费3237元，由被告李艳梅负担本诉受理费115元、反诉受理费769.8元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
人民陪审员 谭秀莲
人民陪审员 周熙东
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 刘淑恩
附：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。