广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第6号
原告广东电网公司湛江供电局，住所地：湛江市霞山区海滨大道50号。
负责人陈晔，局长。
委托代理人周毅、谢嘉丽，均是广东大展律师事务所律师。
被告湛江鸿城房地产有限公司，住所地：湛江市霞山绿邨路12号。
法定代表人林志雄，总经理。
原告广东电网公司湛江供电局（以下简称：湛江供电局）诉被告湛江鸿城房地产有限公司（以下简称：鸿城公司）项目转让合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周毅、谢嘉丽到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1998年2月28日，原告与被告签订一份《商住楼项目转让合同书》，合同第一条约定：“该转让项目位于湛江市海滨路18号（湛江潜水运动学校东北角）海滨路与海宁路交界东（溢香酒楼东侧，湛江供电局宿舍南对面）楼高九层，总建筑面积约20000㎡，总用地范围宽以海宁路中线向内伸深41M，长以建筑物长度外边线各边6米（总长为105米）作为该商住楼总用地。（详见附图）。该楼用途为商住楼，地下室为停车场、一至二层为商场，三至九层为住宅。该项目甲方忆投资建设完成一至四层框架主体及地下室主体工程。”第三条约定，“本项目转让价格是按工程原甲方已投资完成一至四层框架主体及地下室主体建筑物现状，进行交易、包干价为人民币2600万元整。”关于双方责任中甲方的责任亦明确约定：1、负责办妥该商住楼的放产权权属证明书给乙方。2、负责该项目（原建筑物）转让款2600万元税费。另外双方还就有关事项作出约定。合同签订后，原告即按约定履行付款义务，然而，被告只是履行了部分义务，而事关产权变更的土地使用权证至今无法提供给原告，导致原告无法向国土部门申请办理土地使用权证变更登记。据查，被告当时提供给原告的土地使用证（证号为湛国土（93）用地3号）已经作废，而国土部门于1995年1月25日重新核发给被告的土地使用证（证号为湛国用（1995）010号），被告在取得该证后即于次日向中国人民建设银行广东省信托投资公司贷款100万元，并以该土地使用证设置抵押担保。因被告无法偿还该借款，中国建设银行湛江市分行于2003年5月14日向法院提起诉讼，经判决后该笔债权由建设银行湛江分行转让给有关资产公司，后几经转让，最后由湛江市东海华源实业有限公司受让，截止2013年9月6日，被告尚欠该公司债权本息918328.58元。由于被告没有赎回上述土地使用证提交给原告，造成原告至今无法办理土地使用权证变更登记，同时也造成原告111户职工至今无法办理房产证分户分证手续，对此职工反应十分强烈。双方签订的合同是在平等、自愿、互惠互利的前提下所签订的，合同内容没有违反法律法规，是合法有效的，从签订之日起既具有法律约束力。由于被告已经明显违约，依法应承担违约责任，请求判令：1、判令被告提供涉案土地使用证（证号为：湛国用（1995）010）给原告，并协助原告办理土地使用证变更登记；2、判令被告承担变更登记应缴交的税费、相关费用及延期滞纳金3、判令被告开具已收取款项发票给原告。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告既不提交书面答辩，也不到庭应诉。
经审理查明，位于湛江市霞山区海滨二路18号的国有土地（总面积1871.99平方米，商业用地），经广东省人民政府以湛国用（1995）字第010号《国有土地使用证》确认给鸿城公司使用。1995年1月26日，鸿城公司将此用地向建设银行广东省信托投资公司抵押借款100万元，并在政府土地管理部门办理了湛府（国有）抵押（1995）字第004号《土地使用权抵押证明书》的土地抵押登记。1998年2月28日，为解决湛江供电局（原湛江电力工业局）职工宿舍和办公用房，鸿城公司（甲方）与湛江供电局（乙方）签订一份《商住楼项目转让合同书》。合同约定：该转让项目位于湛江市海滨路18号（湛江潜水运动学校东北角）海滨路与海宁路交界东（溢香酒楼东侧，湛江供电局宿舍南对面）楼高九层，总建筑面积约20000㎡，总用地范围宽以海宁路中线向内伸深41M，长以建筑物长度外边线各边6米（总长为105米）作为该商住楼总用地。（详见附图）。该楼用途为商住楼，地下室为停车场、一至二层为商场，三至九层为住宅。该项目甲方已投资建设完成一至四层框架主体及地下室主体工程；本项目转让价格是按工程原甲方已投资完成一至四层框架主体及地下室主体建筑物现状，进行交易、包干价为人民币2600万元整；甲方负责办妥该商住楼的放产权权属证明书给乙方，负责该项目（原建筑物）转让款2600万元税费，负责与施工单位结算付清一至四层框架主体及地下室主体工程款，负责向有关部门缴清前期报建所需的各种税费及设计、钻探的费用并协助乙方与施工单位办理续建施工合同；乙方负责按时给甲方付清转让款，负责提供有关证明材料给甲方办理产权权属证明书给乙方，负责剩余工程的建筑安装费用及建筑营业税和附加税（除一至四层框架主体及地下室主体由甲方负责外），按政府房产交易的有关规定缴清由乙方负责的各种税费，协助甲方办理有关房产权权属证明书，负责与原施工单位补签施工合同并继续施工至竣工使用；合同签字之日起七天内付合同总金额50％共1300万元，余下款项待甲乙双方办妥商品房屋产权权属证明书，并与原施工单位明确承建合同时二个月内一次付清余下50％款项共1300万元给乙方，有关房屋交易的有关细则按政府及房屋交易管理部门的有关政策、法律、法规、规定执行……。合同签订后，湛江供电局在1998年5月6日至1998年10月23日期间，通过银行转账依约向鸿城公司支付了2600万元，鸿城公司交付了湛江市海滨路18号用地上已建的四层商住楼给湛江供电局，由湛江供电局出资承包给湛江市建筑工程公司续建至九层。1998年5月，湛江供电局取得湛江市房产管理局颁发的粤房地证字第××号《房地产权证》，确认位于湛江市霞山区海滨二路18号的九层钢筋混凝土结构楼房权属湛江供电局所有。由于鸿城公司尚欠中国建设银行广东省信托投资公司借款100万元未予清偿，中国建设银行湛江分行向本院提起诉讼。2003年7月10日，本院作出（2003）霞法经初字第317号《民事判决书》，判令鸿城公司向中国建设银行湛江分行清偿债务及中国建设银行湛江分行对鸿城公司位于湛江市海滨二路18号的1871.99平方米抵押的土地【土地使用权证号：湛国用（1995）第010号】享有优先受偿权。该判决已生效并进入执行程序。2009年7月20日，本院作出（2004）霞法执字第139号恢字第1号《执行裁定书》，裁定变更湛江市东海华源实业有限公司为本案的申请执行人，原申请执行人中国建设银行湛江分行的权利与义务由湛江市东海华源实业有限公司继受。鸿城公司至今尚未清偿债务，湛江市海滨二路18号的土地使用权设置的抵押登记尚未涂销。2013年12月30日，湛江供电局向本院提起诉讼。
本院认为，本案属项目转让合同纠纷。由于涉案的转让项目所涉及的土地使用权在鸿城公司转让给湛江供电局之前，已设置抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权人对涉案的土地使用权享有抵押担保物权。涉案的土地使用权办理抵押登记履行了物权行为，符合物权变动的公示、公信原则，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，涉案的土地已经本院（2003）霞法经初字第317号《民事判决书》，判定中国建设银行湛江分行享有优先受偿权，以及本院（2004）霞法执字第139号恢字第1号《执行裁定书》，裁定中国建设银行湛江分行的权利与义务由湛江市东海华源实业有限公司继受。因此，涉案的土地使用权在未涂销抵押登记，担保物权未消灭的前提下，湛江供电局现在主张涉案土地使用权，依法不能成就，其请求鸿城公司协助办理涉案土地使用权的变更登记、承担变更登记应缴的费用及滞纳金，理据不充分，本院依法不予支持。鸿城公司经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回湛江供电局全部诉讼请求。
本案受理费100元（湛江供电局已预付）。由湛江供电局负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 黄 毅
审判员 蔡 华
二〇一四年四月二十九日
书记员 方 超
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。