重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04177号
原告重庆聚信物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区两路渝航路渝航市场，组织机构代码：75305942-9。
法定代表人朱祥梅，总经理。
委托代理人唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。
被告蒋晓琼，女，汉族，1967年12月14日出生。
委托代理人陈福多（系被告父亲），男，汉族，1941年5月30日出生。
原告重庆聚信物业管理有限公司与被告蒋晓琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，依法由审判员颜长江独任审判，适用简易程序于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信物业管理有限公司的委托代理人唐禄军及被告蒋晓琼委托代理人陈福多到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆聚信物业管理有限公司诉称：2012年6月19日，原告与青麓雅园业主委员会依法签定了《青麓雅园物业服务合同》。依照《青麓雅园物业服务合同》之约定，被告蒋晓琼从2012年6月30日前已经向原告交纳了物业服务费、水电公摊费。可是，被告蒋晓琼从2012年7月1日至2013年10月31日未向原告交纳物业服务、水电公摊费。经原告数次催收，被告蒋晓琼拒绝交纳。
按照2012年6月19日签订的《青麓雅园物业服务合同》第九章第二十四条的约定，被告每迟延交纳物业服务费一天，按每天3‰计算违约金。截止2013年10月23日，被告尚欠物业服务费及违约金7356.85元，水电公摊费及违约金266.17元，合计人民币7623.02元。现依照我国《民事诉讼法》的有关规定，向贵院起诉，请判处。一、判令被告给付物业服务费4438.72元及违约金2918.13元，共计人民币7356.85元。二、判令被告给付水电公摊费160.00元及违约金106.17元，共计266.17元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋晓琼辩称：原告诬告我，我去交过两次，原告不收。原告收费不统一，商铺的楼上我是住宿，原告应按住房标准来收取物业服务费。
经审理查明：原告重庆聚信物业管理有限公司系具有三级资质的物业服务企业。被告蒋晓琼系重庆市渝北区双凤桥街道空港大道163号房屋的产权人，该房屋为楼下、楼上结构，建筑面积分别为53.4平方米、53.3平方米，合计106.7平方米，系商业用房。
2007年3月23日，原告作为乙方（当时称重庆聚信房地产开发（集团）物业管理服务有限公司，于2010年3月23日经工商注册变更为重庆聚信物业管理有限公司）与作为甲方的青麓雅园业主委员会签订《青麓雅园物业服务合同》。合同约定期限为三年，从2007年1月16日起至2010年1月15日止。合同约定住宅物业服务费按每月每平方米0.8元收取，商业物业按1元／月*平方米收取，业主或物业使用人应在每月前10日内履行各种费用的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日应交纳金额的3‰的标准向乙方支付违约金。合同还约定了双方的权利义务、服务内容、违约责任等。合同期满后至2012年6月19日期间由于青麓雅园业主委员会进行换届选举，原被告未续签物业服务合同，但原告仍留在青麓雅园进行事实物业服务。2007年3月，青麓雅园业主委员会制定青麓雅园管理规约，该规约第七条约定小区的水电公摊费按10元／月交纳。2012年6月19日，原告再次与青麓雅园业主委员会签订了以青麓雅园业主委员会为甲方，原告为乙方的《青麓雅园物业服务合同》，并于2012年7月6日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同主要约定甲方委托乙方为青麓雅园小区提供物业服务，合同期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。其中，合同第六条规定，本物业管理区域物业服务收费采取包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，经业主大会表决通过，物业服务费收取的标准如下（按建筑面积计算）：1.住宅：1.2元／月／平方米；2.商业物业：2.6元／月／平方米；3.幼儿园：2.2元／月／平方米；4.写字楼：2.2元／月／平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，按已入住户据实按户分摊计收；小区内公共设施设备（水泵、路灯、清洁和绿化用水等）的水、电公摊费10元／月／户。合同第十一条约定，业主或物业使用人应在每月25日前履行各种费用的交纳义务。合同第二十四条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用及其他相关费用，应按每日应交纳金额3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同第三十二条规定，本合同自签订之日起生效，自2012年7月1日起执行。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对青麓雅园小区提供了物业管理服务。被告商业用房建筑面积为106.7平方米。在2012年7月1日后被告应按第二次物业服务合同规定的交费标准交费即被告按商业用房建筑面积每平方米2.6元交纳物业服务费，其每月应交的物业服务费为（106.7平方米×2.6元／平方米／月）277.42元。被告从2012年7月起便未向原告交纳物业服务费。
2012年6月19日原告与青麓雅园业主委员会签订新的物业服务合同后，被告从2012年7月1日至2013年10月31日期间拖欠原告物业服务费16个月，拖欠物业服务费为（106.7平方米×2.6元／平方米／月×16个月）4438.72元，拖欠水电公摊费为160元。
庭审中被告要求第二楼按住宅物业服务费标准收取。
因被告在原告提供物业服务期间从2012年7月起未向原告交纳物业服务费，2013年4月13日，原告通过向被告住处邮寄律师函的方式向被告催收2012年7月以来所欠的物业服务费用。
2014年1月23日，原告向本院起诉要求判令被告支付2012年7月至2013年10月的物业服务费、水电公摊费及违约金。
上述事实，有房屋档案查询信息、青麓雅园物业服务合同、备案证明、律师函及挂号信函收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与青麓雅园业主委员会签订的《青麓雅园物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，应为有效合同，该合同对青麓雅园小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对青麓雅园小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按《青麓雅园物业服务合同》的约定向原告支付相应的物业服务费。被告在青麓雅园的物业系商业用房，该房屋的商业用房属性是由房屋产权登记部门予以确认，被告不管将该房屋怎样使用，其房屋的商业属性不会改变，其都应按商业用房交纳物业服务费。按照2012年6月19日签订的物业服务合同，被告应按每平方米2.6元／月交纳物业服务费。原告诉请判令被告支付其拖欠的物业服务费4438.72元、水电公摊费160元及其违约金的请求事实清楚、证据充分，符合法律规定。对其请求本院依法予以支持。被告辩解要求第一层按商业用房交物业服务费，第二层按住宅交纳物业服务费的请求因与事实不符，且不符合有关法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告蒋晓琼在本判决生效后三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2012年7月至2013年10月期间的物业服务费4438.72元，水电公摊费160元，合计4598.72元；
二、被告蒋晓琼在本判决生效后三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司物业服务费违约金（2012年7月1日后，分别从欠费当月应交费时间的次日起，以每月欠交的物业服务费及水电公摊费为本金，按日千分之三的标准计算至付清时止，以所欠物业服务费及水电公摊费的总额为限）；
三、驳回原告重庆聚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告蒋晓琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 颜长江
二〇一四年三月二十日
书记员 王 玲