福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽09民终569号上诉人（原审被告）：寿宁县创世纪房地产有限公司，统一社会信用代码：913509245509516791，住所地寿宁县鳌阳镇茗溪新区宁和花园二期3号楼203室。法定代表人：江文彬，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴传勇，男，1987年12月4日出生，汉族，住寿宁县。被上诉人（原审原告）：刘旺君，女，1987年11月27日出生，汉族，住寿宁县。上诉人寿宁县创世纪房地产有限公司（下称“创世纪地产公司”）因与被上诉人吴传勇、刘旺君商品房销售合同纠纷一案，不服寿宁县人民法院（2017）闽0924民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。创世纪地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实的错误。1.涉案房屋不存在超容积率等违法行为。涉案房屋系茗溪国际公寓项目一层商业，根据法院查明的事实，该项目1-3层商业部分符合原审定方案，5-29层被认定存在超容积率问题。茗溪国际公寓项目系房地产开发项目，依法取得了房屋销售许可证，所有房屋的权属（包括商业和住宅）根据规划均是可分的，彼此独立，在被上诉人起诉前已经有147户的业主取得了房屋产权证。因此，行政机关没有事实和法律依据停止办理属于没有任何违法违规的商业房屋的权属登记。一审法院错误将涉案房屋认定为存在超容积率违法问题的房屋，属于认定事实错误。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕。一审审理期间，即2017年11月22日被上诉人取得了涉案房屋的房屋产权证，至2017年12月29日一审法院作出一审判决之日，《商品房买卖合同》已经履行完毕，原审判决第一项没有事实和法律依据。3.上诉人在一审提交的证据3、4、5均有提供原件核对，但一审判决书第7页第三行认定“未能提供原件核对”，属于认定事实错误，请上级人民法院依法予以纠正。二、原审判决适用法律错误。（一）超容积率的违法行为不能作为行政机关不予办理房屋产权登记的理由。1.超容积率的违法行为的查处并没有不予办理房屋产权登记的规定。2.超容积率违法行为的查处和业主申请办证分属不同法律关系，并不互为前提，也没有法律的关联性。（二）上诉人超容积率的违法行为至今尚未作出任何处理，被上诉人就取得了房屋产权证。一审法院认定被上诉人无法在合同约定的期限内取得房屋权属登记的原因系上诉人存在超容积率的违法问题。但是该所谓的违法问题至今都未作出任何的处理，而被上诉人却在一审审理期间依法取得了房屋产权证。这充分说明了，办证与不办证的决定权在房屋登记机关，而房屋登记机关给不给予被上诉人权属登记也不是以上诉人是否存在超容积率违法问题以及问题是否得到处理为前提。本案涉案房屋交付时间是2015年8月5日，根据合同约定，被上诉人应当在2015年11月5日前取得房屋产权证，但由于寿宁县住房和城乡建设局单方面的原因暂停办理，不可归责于上诉人。（三）寿宁县住房和城乡建设局暂停办理涉案房屋权属登记程序违法。综上，寿宁县住房和城乡建设局暂停办理涉案房屋权属登记没有法律和事实依据外，该决定还存在程序违法情形。原审判决第8页第四行“本院发函至寿宁县住房和城乡建设局，要求其对涉案房屋未能按期办理房屋权属登记手续原因作出书面陈述，其于2017年10月9日作出寿建函（2017）105号《关于寿宁县茗溪国际公寓项目办理房屋权属登记有关事项的反馈》‘鉴于相关部门正在开展茗溪国际公寓项目违法建设行为立案调查等工作，我局于2015年10月30日暂时停止办理寿宁县茗溪国际公寓房地产开发项目的合同备案、房屋所有权登记等相关手续’”。但是，寿宁县住房和城乡建设局暂时停止办理寿宁县茗溪国际公寓房地产开发项目的房屋所有权登记等相关手续并没有依法作出决定，也未通知和送达给各购房者和上诉人，程序违法，依法不发生法律效力。如前述所，其恢复办理权属登记，也没有任何的依据，没有作出书面决定，也没有送达给上诉人和其他购房者，没有任何行政执法的严肃性和合法性。三、被上诉人未在《商品房买卖合同》约定的期限内取得房屋权属登记并非上诉人的原因，上诉人不存在违约情形，无需承担违约责任。由于作为权属登记机构的寿宁县住房和城乡建设局违法作为和违法不作为，导致涉案房屋无法按照合同约定的期限取得房屋权属登记，所有责任在寿宁县住房和城乡建设局。原审法院依据寿宁县住房和城乡建设局的错误决定作出了错误的责任认定。据此，为保护上诉人的合法权益，上诉人依法提起上诉，请求上级法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判。吴传勇、刘旺君辩称，上诉人超计容面积建设，导致无法按期办理涉案房屋权属登记，该责任在上诉人。一审对此认定正确，应予维持。吴传勇、刘旺君向一审法院起诉请求：判令创世纪地产公司继续履行合同，并承担逾期办理权属登记违约金40672.5元（从2015年11月3日起计至2017年11月22日，共750天，750×54.23=40672.5元）。一审法院认定事实：吴传勇、刘旺君系夫妻关系。2014年8月12日，吴传勇、刘旺君与创世纪地产公司签订《商品房买卖合同》，合同第3、4条约定，吴传勇、刘旺君向创世纪地产公司购买茗溪国际公寓第1幢1屋108号房，用途为商铺，建设面积80.96㎡，总价542351元。合同第14条约定：创世纪地产公司应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要出卖人提供的资料交付买受人。因创世纪地产公司原因，吴传勇、刘旺君不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：2、吴传勇、刘旺君不退房，创世纪地产公司自逾期之日起每日按吴传勇、刘旺君已付款的万分之一支付违约金。合同签订后，吴传勇、刘旺君依约向创世纪地产公司支付了全部购房款，并办理买卖合同备案登记。2015年8月15日，双方办理交房手续。交房后，吴传勇、刘旺君于2017年11月22日办理不动产权证书。2017年8月14日，吴传勇、刘旺君诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：涉案房屋不能按期办理房屋权属登记的原因在创世纪地产公司，理由如下：一、创世纪地产公司在开发建设茗溪国际公寓项目时，涉案建筑物5-29层超计容积面积，这一违法行为福建省宁德市中级人民法院（2017）闽09行终37号、38号行政判决书中，创世纪地产公司均有认可；二、寿宁县住房和城乡建设局作出寿建函（2016）51号《关于寿宁县茗溪国际公寓项目擅自改变审批方案情况的认定意见》，对创世纪地产公司这一违法行为认定，并建议寿宁县城市管理综合执法局作出处罚，创世纪地产公司辩称福建省宁德市中级人民法院（2017）闽09行终37号、38号行政判决书以认定事实不清，程序违法撤销有关部分对其作出的行政处罚，但行政判决书原文表述为“而本案上诉人对被上诉人的两项违法行为未在行政处罚中认定行为性质，属认定事实不清。”“因寿宁县城市管理执法局重作行政处罚行为，对涉案违法建筑如何处理待定。”即创世纪地产公司在建设茗溪国际公寓项目时超计容积面积事实存在，行政判决书撤销的是行政机关对创世纪地产公司作出的不当行政处罚，而不能以行政判决书撤销行政处罚，来反推创世纪地产公司不存在违法行为；三、案件审理过程中，经吴传勇、刘旺君申请，本院发函至寿宁县住房和城乡建设局，要求其对涉案房屋未能按期办理房屋权属登记手续原因作出书面陈述，其于2017年10月9日作出寿建函（2017）105号《关于寿宁县茗溪国际公寓项目办理房屋权属登记有关事项的反馈》“鉴于相关部门正在开展茗溪国际公寓项目违法建设行为立案调查等工作，我局于2015年10月30日暂时停止办理寿宁县茗溪国际公寓房地产开发项目的合同备案、房屋所有权登记等相关手续。”依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建设用地容积率管理办法》第七条“国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。”、第十二条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。”、第十四条“建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。”的规定，创世纪地产公司在开发承建茗溪国际公寓项目时存在超容积率等违法行为，行政机关因此暂时停止办理该项目合同备案、房屋所有权登记等相关手续，导致涉案房屋逾期办理权属登记，创世纪地产公司应承担违约责任。创世纪地产公司主张办证是行政行为，当事人系吴传勇、刘旺君与办证机关，办证机关不能因创世纪地产公司的违法行为，随意停止办证，故责任在办证机关，予法无据，不予采纳。故吴传勇、刘旺君主张创世纪地产公司继续履行合同，并按合同第14条约定支付违约金40672.50元（即交房时间为2015年8月15日，从2015年11月3日起计算逾期办证违约金至实际办证之日2017年11月22日，共750天，每日按购房款542351元的万分之一计算，违约金为750天×54.2351元/天=40676.325元）的诉讼请求，符合相关法律规定，可予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、寿宁县创世纪房地产有限公司应继续履行与吴传勇、刘旺君签订的《商品房买卖合同》；二、寿宁县创世纪房地产有限公司应当在本判决生效之日起十日内向吴传勇、刘旺君支付逾期办证违约金40672.50元。案件受理费681.23元，由寿宁县创世纪房地产有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，各方均无异议。本院对双方无争议事实予以确认。二审另查明，双方一致陈述涉案房屋所在建筑物5层至29层超计容建设。本院认为：从本案双方诉辩情况来看，涉案房屋逾期办证原因与买受人吴传勇一方无关，予以确认。二审时，创世纪地产公司承认涉案建筑物5层至29层存在超计容建设。一审法院发函寿宁县住房和城乡规划建设局，该局回函：“2015年经复查，寿宁县茗溪国际公寓项目存在擅自改变建筑5-29层镂空、结构板、阳台等的使用功能，未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，造成超计容建筑面积3461.44平方米。……县城市管理行政执法局、国土局等相关部门对上述违法行为进行立案调查。鉴于相关部门正在开展茗溪国际公寓项目违法建设行为立案调查等工作，我局于2015年10月30日暂时停止办理寿宁县茗溪国际公寓房地产开发项目的合同备案、房屋所有权登记等相关手续。”可见，涉案房屋确因创世纪地产公司的超计容建设而被暂停办理权属登记。本案合同第十四条后半段约定：因出卖人原因，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应承担逾期协助办证违约金。超计容建设属出卖人原因，故此责任应由创世纪地产公司承担。创世纪地产公司认为系行政机关违法暂停办理权属登记，该责任不应由其承担。但是如前所述，创世纪地产公司超计容建设属实，确实违反原设计规划。根据法律规定，合法建造的房屋才能进行产权登记，本案建筑因违反规划设计建设影响权属登记，自属必然。至于创世纪地产公司认为行政判决已撤销相关行政处罚，说明涉案建筑物是否违法处于不确定状态。此观点显然系对相关行政判决的误解。行政判决系以行政机关未对创世纪地产公司违法行为的性质做出认定导致行政处罚不当而撤销相应行政行为。行政判决并没有否认创世纪地产公司的违法建设行为，相反系认定创世纪地产公司存在违法行为。因此，创世纪地产公司此观点亦不能成立。综上所述，创世纪地产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费816元，由寿宁县创世纪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余梓安审 判 员 易丽容审 判 员 陈光华二〇一八年六月二十五日法官助理 刘菊平书 记 员 龚冬平附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。