河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第1283号
原告郑州天域物业管理有限公司。
法定代表人郭惠春，总经理。
委托代理人张华强，河南中涵律师事务所律师。
委托代理人刘星凯，河南中涵律师事务所实习律师。
被告张才军，男，汉族，1975年12月24日出生。
原告郑州天域物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告张才军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李楠楠独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张华强、刘星凯，被告张才军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是郑州市金水区晨旭路5号院绿洲云顶小区（以下简称本小区）的物业服务公司，受本物业开发商河南大通置业有限公司的委托为本小区提供物业服务，双方于2008年10月11日签订《物业服务合同》。被告是本小区5号楼某户业主，于2010年2月2日签收该房屋，同日，又签订了《承诺书》，承诺依《绿洲云顶临时管理规约》履行义务。自2010年10月1日起至2013年12月31日止，被告欠物业服务费3354元，逾期利息679.7元，共计：4033.7元。被告一直拖欠原告物业服务费，原告对此催缴未果。但时至今日，被告仍没有履行缴纳物业服务费的义务，给原告造成财产损失。故原告诉至本院，请求：判令被告支付物业服务费3354元；支付逾期利息679.7元（暂定至2013年12月31日，实际逾期利息至实际还清之日止）。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：
一、河南大通置业有限公司与原告于2008年10月11日签订的《物业管理委托合同文本》复印件一份；
二、《商品房买卖合同》（合同编号：09362404）复印件一份；
三、《业主临时管理规约》及《承诺书》复印件各一份；
四、郑州市金水区物价局颁发的《收费许可证》及郑州市金水区物价局依据《郑价公（2004）2号文》出具的《收费标准》复印件各一份；
五、《业主收房表》、《业主家庭情况登记表》及《业主收房物品签收单》复印件各一份；
六、催促缴纳物业费《通知函》及《天天快递》特快专递回单复印件各一份。
被告辩称，一、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、被告居住于绿洲云顶小区5号楼3层，楼下1、2层为商铺，商铺的平台正对着被告房屋窗户。2010年4月，原告未经被告允许，擅自同意被告楼下商户将大小12台空调安装在被告窗户正对的平台上，该空调出风口冬天吹冷风，夏天吹热风，噪音也非常之大，给被告造成巨大影响，致使被告平常根本无法开窗，严重影响了被告正常生活和身心健康，增加了正常的生活开支。被告多次要求原告采取空调移机妥善措施，以解决空调噪音及被告所增加的正常生活开支等问题，而原告以各种理由敷衍搪塞被告，不愿承担自己造成严重后果，拒绝履行自己应承担的义务。2、二楼商户平台下水无滤网，容易导致平时下雨天雨水排泄不畅，加之空调产生的积水，致使被告居住的3楼住处装修受到损害，墙裙起泡，给被告造成了一定的经济损失。3、从被告入住至今，楼上业主经常有垃圾扔向平台，给被告的生活和人身造成安全隐患，被告曾多次向原告反映上述情况，但原告一直未采取有效措施予以制止，该平台的垃圾一直由被告清扫，垃圾由被告自己清运，持续至今。4、对被告多次反映的居住房屋存在墙体裂缝等质量问题，原告以种种理由故意拖延时间，不履行维修义务，致使被告房屋过保修期，问题至今未得到解决。二、被告认为，物业公司对物业进行管理服务，收取物业费是基于《服务协议》，物业公司的服务质量必须符合《服务协议》的约定，否则业主可以行使抗辩权。由于本案的原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便和一定的经济损失，被告被迫依据《合同法》第66条规定的“当事人护互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，采取拒交物业费的抗辩行为是受到法律保护的合法行为。三、由于原告在物业管理中存在着违约在先行为，被告曾明确告知原告，如上述问题得不到解决（特别是平台12空调移机问题），被告将不再缴纳物业费，截至今日，被告所述的上述问题至今悬而未决，被告认为原告是以实际行动对此进行了默认，变更了原有的物业服务合同。同时，由于本案原告一直未向被告催缴过物业费，被告认为原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，被告恳请依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：
一、李红军的证明一份；
二、邻居张军的父亲出具的证词一份；
三、次卧照片七张；
四、高空抛物照片二十五张；
五、空调照片十张；
六、墙面照片八张；
七、次卧窗户照片三张；
八、房屋所有权证复印件一份；
九、张军出具的证明一份。
经审理查明：2008年10月11日，河南大通置业有限公司与原告签订《物业管理委托合同文本》一份，主要约定：河南大通置业有限公司将其开发的绿洲云顶委托给原告实行物业管理；委托管理期限自2008年10月1日起至业主委员会成立正式工作日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.1元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按相关物价规定调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1％交纳滞纳金。2010年3月25日，原告将上述绿洲云顶小区委托物业管理事项在相关部门进行了备案登记。
2009年4月23日，河南大通置业有限公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：河南大通置业有限公司以出让方式取得位于天府路东、畜牧路南、编号为JS1-257-5的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名绿洲云顶；被告购买上述项目中的位于金水区畜牧路南、天府路东西两侧5号楼某户的房产；该商品房【合同约定】建筑面积为78.08平方米。
2010年2月2日，被告作为绿洲云顶小区5号楼某户的买受人签署绿洲云顶业主临时管理规约承诺书。同日，被告对绿洲云顶小区5号楼某户予以签收。
后被告拒不缴纳2010年10月1日起至2013年12月31日的物业管理费，原告在被告拖欠物业管理费期间曾以《律师函》的形式向被告催缴物业费，被告仍拒绝交纳，双方引起纠纷，酿成诉讼。审理中，被告对原告主张的房屋建筑面积有异议，并提供尾号为9600号房产证载明：房屋所有权人张才军，房屋坐落金水区晨旭路，登记时间2011年5月11日，建筑面积75.67㎡。
另查明，2013年6月26日，郑州市金水区物价局给原告颁发的222123号《收费许可证》载明：收费单位为原告；有效日期自2013年6月至2015年5月止；郑州市物价局郑价公（2004）2号、郑价公函（2010）13号批准原告对绿洲云顶小区物业服务收费；高层住宅物业服务费每月每平方米1.10元，电子监控设备运行维护费每月每平方米0.05元。
本院认为：原告对绿洲云顶小区进行物业管理，系经开发商授权委托，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告向被告提供物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理费。被告拖欠物业管理费的行为，已构成违约。现被告对原告主张的房屋建筑面积有异议，并提供房屋所有权证为证，故原告收取物业管理费的建筑面积应以房屋所有权证记载的75.67㎡为准。被告对拖欠的物业管理费的时间无异议，并且原告的收费标准经金水区物价局批准，故原告有权要求被告支付物业管理费3246元（1.10元／月／平方米×75.67㎡×39个月）。原告该请求过高部分，不予支持。关于原告请求被告支付逾期利息的诉讼请求，依据被告所提交的证据显示原告没有完全尽到物业管理服务义务，故对原告该诉请，本院不予支持。对被告提出的因楼下商户的空调噪音，房屋存在墙体裂缝等质量问题，原告故意拖延不履行维修义务，致使被告房屋过保修期，以及二楼商户平台下无滤网导致下雨天雨水排泄不畅加之空调产生的积水，致使被告居住的房屋装修受到损害墙裙起泡等造成的经济损失的问题，被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张才军于本判决生效之日起十日内支付原告郑州天域物业管理有限公司物业管理费3246元。
二、驳回原告郑州天域物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担。此款原告已预交，不再退回，由被告在履行判决义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
代理审判员 李楠楠
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 崔全琪