山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）李民初字第1987号
原告：青岛市李沧区西山花苑小区业主委员会。
法定代表人：于兆珩，职务主任。
委托代理人：董文博，山东博论律师事务所律师。
被告：任军伟，男，汉族，无业。
委托代理人：赵毅，山东昌圣律师事务所律师。
原告青岛市李沧区西山花苑小区业主委员会为与被告任军伟返还原物纠纷一案，于2012年6月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年11月19日、2013年4月9日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人于兆珩、委托代理人董文博，被告的委托代理人赵毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终�。
原告诉称，原告由业主大会选举产生，负责管理西山花苑小区内的事务及业主全体共有的房产。该小区内3号楼14号网点产权归全体业主共有，现由被告非法占有并经营小卖部。自2009年11月1日起至起诉之日原告多次通知被告签订房屋租赁合同，但被告长期拒签并拒绝缴纳任何费用。为维护合法权益，现原告诉至本院，请求：1、判令被告向原告支付自2009年11月1日起至起诉之日网点房使用费人民币15000元（2009年11月1日至2011年10月31日，每年租金6000元，自2011年11月1日至起诉之日按照3000元计算）；2、判令被告腾让青岛市李沧区延寿宫路68号西山花苑小区3号楼14号网点房屋；3、案件受理费由被告承担。
被告辩称，1、原告选举程序违法，没有达到法定人数和面积；2、原告已经被街道取缔，而且其一切行为没有经过公示；3、原告选聘的物业公司因涉嫌犯罪被取缔，所收�的费用去向不明；4、原告的诉请发生在2009年11月，已经超过了诉讼时效；5、原告没有证据证实涉案房屋归原告管理使用，故应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，西山花苑小区原由青岛市李沧房地产物业管理中心（以下简称“前期物业”）作为前期物业对该小区进行物业管理。2009年10月11日，西山花苑小区经第二次业主大会决定作出终止“前期物业”与开发商签订的《委托物业管理合同》及与业主签订的《居民入住合约》的决议；2009年12月24日，西山花苑小区第三次业主大会作出关于选聘青岛国辉保洁服务有限公司（以下简称“国辉公司”）为小区进行物业服务的决议；后原告与该公司签订委托书，约定由该公司自2009年11月23日起至2011年11月22日止代表原告处理西山花苑小区的有关服务事项。
另查明，2009年11月6日，“前期物业”将西山花苑小区3#、6#、7#物业用房及3#楼网点房移交给原告。被告自“前期物业”管理期间占有使用该小区3号楼14号网点至今。
上述事实有原告提交的（2010）李民初字第1698号民事判决书1份、移交清单1份及原、被告陈述一致的庭审笔录在案为证。
原告主张其具有诉讼主体资格，并提交如下证据证实其主张：1、《业主委员会备案材料登记表》1份，证实原告由合法程序选举并根据我国物权法的规定由街道办事处备案；2、提交证明1份，证实区物业办向青岛市公安局李沧分局开具证明，由于兆珩、韩友德办理刻章事宜；3、原告提交的（2010）李民初字第1698号民事判决书证实了原告符合民事诉讼的主体资格，并已经法院确认。原告主张，其有收取网点房使用费的权利并提交如下证据证实其主张：1、提交《西山花苑业主委员会申报表复印件》1份，证实开发商于2009年将3#网点、6#保卫室、7#保卫室移交�“前期物业”；2、提交《委托物业管理合同》复印件1份、3号楼8#网点租赁合同1份，证实“前期物业”对网点房享有收费的权利，并将网点房及使用、管理、租赁权一并移交给原告；3、提交通知复印件1份，证实原告决定自2009年11月1日起，对3号楼20间网点房重新租赁；4、提交“国辉公司”签署的西山花苑网点房租赁合同，证实此后原告委托“国辉公司”对网点房收费、管理，收费标准沿用“前期物业”的收费标准；5、提交《委托物业管理与服务协议书》1份及海晟园物业管理公司签署的《西山花苑小区网点房租赁合同》9份，证实2011年11月20日“国辉公司”撤出后，原告经大会通过委托海晟园物业现对小区网点房进行管理、租赁，收费标准不变。
被告提出异议称，登记表不是审核表，不能证实原告具有主体资格，且原告未提交证据证明原告的选举过程合法；李沧分�接洽刻章，不代表原告合法，证明与本案无直接联系；判决书没有详细具体的认定原告具有合法的主体资格，且原告已经被取缔，原告未能证明其仍在履行职责；对通知的真实性不予认可，原告不能证实已经张贴通知，且原告未经业主大会决议说明收费标准和收支状况，是乱收费；申报表不能证实原告经过审批享有物业的管理权，且申报表上有两个原告的公章，但不一致，原告应举证证实“前期物业”对网点房有管理使用权，具有移交的资格；委托物业管理合同是复印件，且内容没有对如何适用进行详细规定，“前期物业”与本案无关，证实不了对网点房有权出租并收益；原告应证实海晟园物业有权出租，并提供收取租金的收据，合同中有多处涂改痕迹。原告提交的委托物业管理与服务协议书是复印件，对真实性不予认可；原告没有经过业主大会选聘的决议；物�公司没有提供其物业管理的资质，也没有向物业办公室进行备案；委托服务项目中没有向主业对物业用房进行收费的约定，故海晟园物业无权向业主收取物业用房的费用。
被告主张小区的物业管理已由居委会负责，原告已经不再履行职责，被告提交《关于西山花苑服务管理的通告》以证实其主张；被告主张其于2004年与“前期物业”达成口头协议，每年缴纳3000元的房屋使用费，不再另行缴纳物业费。“前期物业”撤走后，被告与“国辉公司”达成协议，使用费缴纳至2012年12月31日。被告所提交的租赁合同与原告提交的“国辉公司”与业主签订的租赁合同是一致的。被告提交租赁合同1份及租赁收据2份证实其主张。租赁合同记载甲方为：青岛国辉保洁服务公司，租赁标的为：青岛市李沧区延寿宫路68号3号楼14号网点，租赁期限为：2010年10月31日至2011年10月31日，且合同�定自签订合同之日起一次性缴纳房屋租金叁仟元，租金一年一付，备注：一缴半年，合同落款处有甲方公章，乙方未有签字或捺印，落款日期为2010年12月29日；2010年12月29日的收据记载，半年房租，3000元；2011年5月7日的收据记载，半年房租，2800元，租赁期限注明至12月31日。
原告提出异议称，通告没有加盖街道办事处的公章，该通告也无法说明原告不再履行职责，且街道办事处仅负责收费管理小区保洁、治安巡逻、草坪修剪、打扫楼院四项工作；被告没有缴纳2009年11月1日至2010年10月31日期间的租金，2011年11月1日至起诉之日期间的租金也没有缴纳。且年租金应当为6000元，而不是3000元。被告没有在乙方处签字，合同没有生效。原告对被告缴纳给“国辉公司”的使用费不予认可，应向原告缴纳。收据看不出开具人，原告对该款不知情。
庭审中，本院对“前期物业”经理史春德进行了调查，史春德述称：《西山花苑小区物业用房及网点移交清单》、《通知》是真实的，对《西山花苑业主委员会申报表》的真实性不能确认，我从未在该申报表上签字。《委托物业管理合同》是假的，因为委托方“李沧物业管理中心”不是我们惯用的名称，我们对外文件都用“青岛市李沧房地产物业管理中心”这个名称，而且下面不应当有业委会的公章。在我单位服务期间，物业管理用房用做仓库、保安室、物业管理室，出租了几个，但是小区网点房属于全体业主，即便是有收益也应当归全体业主。按照物业管理条例，收益应当公示给全体业主并说明用途。我公司与原告解除服务合同后，将网点房移交给了原告。原告提出异议称，史春德在笔录上的签字与申报表上的签字、委托管理合同上的签字是一致的，且该笔录证实“前期物业”将网点房移交给�告，并约定原告有管理权。被告提出异议称，“前期物业”对前期用房没有明确的权限，无权移交给原告，原告也没有按照规章行使权利。上述事实有本院调取的笔录1份及原、被告的庭审笔录在案为证。
本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证并经本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点是原告是否具有诉讼主体资格，是否有权向被告主张涉案网点房的使用费，原告的诉请是否超过了诉讼时效，被告现使用涉案网点有无合法依据。在（2010）李民初字第1698号民事判决书中查明，原告召开的业主大会决议解除了与“前期物业”的委托合同关系，后与“国辉公司”签订了委托合同，其所实施的两项法律行为已生效并已履行，且为小区业主所共知，表明原告已实际行使了业主委员会的权利；同时，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地�区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，而原告提交的加盖青岛市李沧区物业管理办公室公章的《业主委员会备案材料登记表》及协助刻制公章的《证明》佐证了原告履行备案程序并得到了基层管理部门认可的事实；如被告提交的通知是真实的，也仅能证实街道办事处因小区物业管理不到位，协助管理小区保洁、治安巡逻、草坪修剪、打扫楼院四项工作，被告未提交证据证实原告已经合法程序解散。综上，原告是合法成立的组织，具有诉讼的主体资格。
原告提交的《委托物业管理合同》中记载开发商将包括涉案网点在内的物业用房交由“前期物业”管理、使用，虽“前期物业”的负责人对该合同未予认可，但其认可西山花苑小区内的物业用房及网点用房在其服务期间由其管理和出租，在双方解除服务关系后，该公司将上述房屋使用权移交给了原告。原告与“前期物业”解除委托合同关系后，与“国辉公司”签订委托合同，并委托该公司对小区内的网点房进行管理，则原告应当对“国辉公司”代为收费的行为承担相应的法律后果。网点房租赁合同中加盖了“国辉公司”的公章，虽然被告没有在网点房租赁合同上签字，但被告已经向“国辉公司”交纳房屋使用费的行为，表明其认可了该公司代为管理、使用网点房的事实，双方形成了事实上的合同关系，原告无权向被告主张已经交纳的使用费。租赁合同记载租金一年一付，并特别注明“一缴半年”，每份租金收据中亦注明“半年租金”，且2011年5月7日的收据中的租赁期限注明至12月31日，故被告提交的两份租金收据证实其交纳的是2010年10月31日至2011年12月31日期间的租金。综上，对原告要求被告支付2010年10月31日至2011年12月31日期间租金的诉讼请求�院不予支持。
原告主张2009年11月1日起即委托“国辉公司”对涉案网点管理使用并收费，在2010年10月29日“国辉公司”与被告签订合同时，“国辉公司”没有在合同中对被告欠付的租金进行约定，签订该合同之日至原告起诉之日已经超过了一年的诉讼时效，故对原告要求被告支付2009年11月1日至2010年10月30日期间租金的诉讼请求本院不予支持。原、被告均认可涉案网点系全体业主共有，原告有权向被告主张相应的使用费。被告与“国辉公司”签订的租赁合同中约定年租金为人民币6000元，原告对此亦予以认可，而原告主张2011年11月至起诉之日的使用费按照3000元计算，则被告应支付给原告涉案网点房2012年1月1日至2012年6月25的使用费人民币2234.3元（3000元÷239天×178天=2234.3元）。
涉案网点房系小区业主共有，被告与“国辉公司”签订的租赁协议亦已到期，被告未提交其他�据证实现其有权继续使用该房屋，故被告应当自该网点房内迁出。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《物业管理条例》第六条第二款第（八）项、第十二条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告任军伟自本判决生效之日起10日内支付给原告青岛市李沧区西山花苑小区业主委员会青岛市李沧区延寿宫路68号西山花苑小区3号楼14号网点2012年1月1日至2012年6月25日期间的使用费人民币2234.3元；
二、被告任军伟自本判决生效之日起15日内自上述网点房内迁出。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币175元（原告已预交），原告负担149元，被告负担26元，被告自本判决生效之日起10日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内按对方当�人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 周 瑾
人民陪审员 秦培群
人民陪审员 董利元
二〇一三年七月四日
书 记 员 刘 涛