浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙舟民终字第82号
上诉人（原审原告）舟山市国贸房地产开发有限公司普陀分公司。
负责人王伟国。
委托代理人钱冬民。
被上诉人（原审被告）徐忠信。
委托代理人王静芬。
委托代理人徐舟波。
上诉人舟山市国贸房地产开发有限公司普陀分公司（以下简称国贸公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2012）舟普民初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年4月22日公开开庭进行了审理，上诉人国贸公司的委托代理人钱冬民，被上诉人徐忠信及其委托代理人王静芬、徐舟波到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案经本院院长审批延长审限1个月。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年2月22日，经有关部门批准，国贸公司取得拆许字（2006）第1号《房屋拆迁许可证》，徐忠信所有的坐落于舟山市普陀区东港街道路下沙村7号房屋被列入拆迁范围。2011年1月19日，国贸公司与徐忠信签订《产权调换协议》1份，协议约定，徐忠信同意将上述房屋计建筑面积为177.59㎡交给国贸公司拆除，国贸公司将海澜山庄三套房屋计建筑面积258.73㎡作为安置用房。同日，双方另签订《补充协议》1份，协议约定，根据徐忠信要求，在东港海澜山庄项目拆迁安置工作全部完毕后，国贸公司同意把位于东港海澜山庄安置楼1号楼105室、106室两套房屋以6800元／㎡的价格出售给徐忠信。同时，双方之间虚拟签订了《货币补偿协议》1份，协议约定徐忠信同意将坐落于舟山市普陀区东港街道路下沙村7号计建筑面积为72.69㎡的房屋交由国贸公司拆迁，国贸公司补偿徐忠信货币金额654179元。但事实上，徐忠信除了已经给予安置的计建筑面积为177.59㎡的拆迁房屋外，并不存在上述建筑面积为72.69㎡的房屋，国贸公司也未实际支付货币补偿款654179元。协议签订后，国贸公司向徐忠信交付了海澜山庄1号楼105室、106室的销售发票、钥匙（发票上记载两套房屋建筑面积均为46.95㎡、价格为2990.01065元／㎡）以及商品房登记凭证，次日，国贸公司又将补偿款200000元支付给徐忠信，后又为徐忠信办理了上述两套房屋的水、电使用证以及门牌证。此后，国贸公司从徐忠信处收回了原先开具的上述两套房屋的销售发票原件，并以徐忠信拒绝支付海澜山庄1号楼105室、106室购房款为由诉至原审法院，请求判令徐忠信立即支付上述两套房屋的购房款638520元及迟延支付的利息或退还房屋。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然国贸公司提供了《补充协议》等证据以证明自己的主张，但徐忠信提供的证据显然更能充分地证明其抗辩主张，因此，仅凭国贸公司提供的现有证据，尚无法认定双方之间就海澜山庄1号楼105室、106室存在商品房买卖关系以及徐忠信未支付购房款等相关事实，故对国贸公司的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回国贸公司的诉讼请求。案件受理费10185元，减半收取5092.50元，由国贸公司负担。
宣判后，国贸公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人提供的《补充协议》足以证明双方就海澜山庄1号楼105室、106室两套房屋存在房屋买卖关系，被上诉人并无证据证明该两套房屋系其房屋被拆迁后的安置房。2、上述两套房屋购房款是否已支付的举证责任在于被上诉人，被上诉人并未提供其已支付购房款或上诉人已收到购房款的证据，上诉人交付房屋钥匙、帮助被上诉人办理水电开户手续的事实不足以证明被上诉人已支付购房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人徐忠信答辩称：1、海澜山庄1号楼105室、106室系拆迁安置房，双方均无商品房买卖的真实意思表示。根据双方签订的虚拟货币补偿协议，上诉人应补偿被上诉人654179元，该款与补充协议约定的房款638520元可以相互抵销。2、协议签订当天，上诉人就讼争两套房屋开具发票，单价为2990.010650元／㎡，与补充协议约定的房屋价款不一致，同一日出现两种不同的价格，可见补充协议的虚拟性。3、其他细节也反映讼争房屋系安置用房：补充协议中有拆迁委托实施单位签章，说明补充协议与拆迁相关；补充协议约定拆迁安置工作完毕后将讼争房屋出售给被上诉人，但协议签订当天上诉人即交付钥匙，并在2011年2月帮助被上诉人办理水、电、煤气使用证；如被上诉人须支付房款，上诉人为何在协议签订当天支付被上诉人20万元补偿款；双方签订协议时，讼争房屋处于只能用于拆迁安置的“冻结期”，不能用于商品房买卖。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人国贸公司向本院提供以下证据：1、普陀嘉联拆迁公司法定代表人郭世君的询问笔录，拟说明2011年1月19日国贸公司与徐忠信关于路下沙村7号拆迁房安置商谈情况，证明签订房屋安置协议、补充协议、承诺书等均系徐忠信真实意思表示；2、路下沙村村委会主任徐利国的询问笔录，拟证明路下沙村公寓式（农居房）安置住房实施方案的出台程序及申报条件，明确讼争两套房屋如计入徐忠信的拆迁安置范围，其家庭人均安置面积超过40㎡，不能取得农居房；3、《东港街道路下沙村公寓式安置住房实施方案》，拟证明徐忠信申请农居房的条件及未取得农居房的原因；4、2011年1月19日国贸公司出具的承诺书，拟证明拆迁补偿协议签订之日国贸公司承诺协助徐忠信取得农居房，徐忠信以拆迁安置价3220元／㎡购买讼争房屋，但实际按买卖关系操作。
被上诉人徐忠信质证称，对证据1的真实性有异议，对证据2、3、4的真实性无异议，但与本案的争议焦点并无直接关联。
被上诉人徐忠信向本院提供对徐宏彬所作的调查笔录一份，拟证明徐宏彬的拆迁安置比例为1：1.7，与徐忠信的安置情况基本相同。
上诉人国贸公司质证称，徐宏彬系徐忠信的亲侄子，上诉人对其他人的安置与本案并无直接关联。
本院经审核认为，上诉人提供的证据1与被上诉人提供的调查笔录均系证人证言，对方又提出异议，根据法律规定，证人应当出庭作证，现二位证人无正当理由未出庭作证，该证人证言不应作为法院认定事实的根据，故对该二份证据的证据资格不予认定；双方对上诉人提供的证据2、证据3、证据4真实性均无异议，但该叁份证据与本案双方争议的事实并无直接关联，故对其证据资格不予认定。
本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点在于位于海澜山庄安置楼1号楼105室、106室房屋的性质。上诉人主张该两套房屋系其按拆迁安置房的增购价出售给被上诉人，双方之间存在商品房买卖关系，被上诉人应按照补充协议的约定支付购房款。被上诉人认为讼争房屋系其房屋被拆迁后的安置内容，其无须支付房款。对讼争房屋性质的认定，应从形式要件及实质要件两方面进行。一、形式要件。建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任，双方约定的其他事项。就讼争房屋的买卖，双方并未按照上述规定订立书面商品房买卖合同，仅签订一份补充协议，从协议的内容来看，仅约定了当事人名称、房屋状况、房屋价款等事项，而对付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜等影响合同履行的主要条款均未约定。故从形式上来看，双方订立的补充协议并不符合商品房买卖合同的成立要件。二、实质要件。关于讼争房屋的价格，上诉人认为补充协议约定的单价为6800元／㎡、房屋面积为93.9㎡、总价为638520元，但该款项实际由三部分组成：房屋实际售价（3220元／㎡＊93.9㎡=302358元）、徐忠信应支付的拆迁安置引起的新旧房屋差价135857元、调剂给徐忠信的装修款20万元。如果上诉人的该项主张成立，意味着徐忠信应支付的638520元中，房款仅为302358元，其余款项系徐忠信应付的新旧房屋差价及应还的装修款。但上诉人又主张，讼争房屋系以商品房形式销售给徐忠信，销售发票上价格为10190元／㎡，而补充协议约定的价格为6800元／㎡，为方便财务处理，双方虚拟了一份货币补偿协议，协议约定的补偿款654179元系冲抵以下三部分款项：账面差价（10190元／㎡-6800元／㎡）＊93.9㎡=318321元、徐忠信应支付的新旧房屋差价135857元、调剂给徐忠信的装修款20万元。根据此项主张，徐忠信应付的新旧房差价及应还的装修款两笔款项包含在虚拟货币补偿协议的补偿款中，但如前所述，上诉人同时主张该两笔款项已包含在补充协议约定的房屋售价中。另根据上诉人一审庭审中的陈述，讼争房屋的实际售价为6800元／㎡，其支付给徐忠信的20万元系补偿款（无具体名目），与补充协议无关，这又同上诉人二审中主张的款项构成及性质相矛盾。综上所述，上诉人系房地产开发公司，理应清楚商品房销售的相关规定，现其主张存在多处无法做出合理解释的明显矛盾，且其虚拟货币补偿协议进行财务处理的行为本身即不合法，故上诉人以补充协议主张双方之间存在商品房买卖关系、被上诉人应按该协议约定的金额支付购房款的主张无法成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费10185元，由上诉人舟山市国贸房地产开发有限公司普陀分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 奚安娜
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 张秀梅
二〇一三年六月三日
代书 记员 高嘉侃