青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一终字第00412号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈青
委托代理人张县利，青海树人律师事务所律师。
委托代理人喇海翔，青海树人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青海恒隆商贸有限公司
法定代表人季卫峰，董事长。
委托代理人张衍光，江苏通运律师事务所律师。
委托代理人陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。
上诉人陈青与被上诉人青海恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，陈青不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理。陈青及其委托代理人张县利、喇海翔，恒隆公司的委托代理人张衍光、陶玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月14日，恒隆公司与陈青签订005号《房屋租赁合同》，将恒隆公司所有的位于青海省西宁市城中区西大街二号房屋一、二层出租给陈青使用，约定租赁期限从2012年3月15日至2019年11月30日止；年租金为一楼430平方米，每平方米300元，二楼1567平方米，每平方米48元，合计2450000元，前两年不变，自第三年起进行调整；付款方式为分期付款，每半年为一个付款周期；在恒隆公司无任何违约之情形下，陈青未按时交纳租金的，逾期不超过15日（包括15日）的，以实际逾期天数就应交租金按每日千分之五向恒隆公司交纳违约金，逾期超过15日的，陈青除继续按上述标准支付违约金外，还需另外向恒隆公司支付3个月违约金，且恒隆公司有权终止合同，限期陈青撤离。合同签订后，陈青于2012年3月16日向恒隆公司支付了保证金500000元。恒隆公司向陈青交付了上述房屋，但所交付的实际面积其中一楼实际少交付87.11平方米、二楼实际少交付62.42平方米，合计少交付149.53平方米。陈青自2012年5月15日至2013年12月20日向恒隆公司多缴纳的租金为553454.04元、物业管理费为8523.21元、暖气费为8074.62元，共计570051.87元。
截止2014年7月2日，陈青就005号《房屋租赁合同》欠付租金为1476258元，扣除多缴纳的费用570051.87元，尚欠906206.13元未支付。
2014年12月8日，陈青申请对其实际租用的房屋面积进行测量评估，城中区人民法院予以准许，并委托青海省永正房地产评估司法鉴定所进行鉴定。该所于2015年1月16日以鉴定对象无房屋所有权证及分丘图、建筑面积计算表，双方对装修图纸的套内面积存在较大争议为由，将委托鉴定退回城中区人民法院。后陈青于2015年3月16日再次向城中区人民法院提出鉴定申请，城中区人民法院又委托西宁市房屋测绘所进行鉴定，该所于2015年4月16日以该幢楼1-3层面积已经该单位核算测量，涉案房屋面积以该计算数据为准，将委托鉴定退回城中区人民法院。因两次委托鉴定均无实际结果，2015年4月13日，陈青向城中区人民法院提交了一份其单方面委托西宁市测绘院出具的西宁市房屋测绘技术报告，因该报告系陈青单方委托，后陈青又于2015年7月20日第三次提出鉴定申请。在鉴定阶段，恒隆公司于2015年9月23日就陈青单方委托的西宁市房屋测绘技术报告向城中区人民法院提出书面质证意见，对该技术报告中的相关面积予以认可，城中区人民法院于2015年10月14日将委托鉴定撤回。
原审法院认为，陈青与恒隆公司签订的005号《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效，对双方均有约束力。依据双方合同的约定，在恒隆公司无任何违约情形下，陈青未按时交纳租金逾期超过15日的，恒隆公司有权终止合同。现恒隆公司以陈青未按约定交纳租金主张解除合同，陈青以恒隆公司未按约定面积交付房屋予以抗辩。恒隆公司虽对陈青单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的套内面积予以认可，但由于双方在合同中未约定租赁面积为套内面积，且根据交易习惯，租赁合同中的面积应指建筑面积，故应当将套内面积换算成建筑面积。经换算，恒隆公司一楼实际少交付87.11平方米，二楼实际少交付62.42平方米，但由于双方已经没有继续履行合同的基础，故对恒隆公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。同时，陈青主张继续履行合同的反诉请求不予支持。因恒隆公司少交付陈青1**.53平方米的租赁面积，故陈青要求恒隆公司返还多收取的租金等各项费用的部分反诉请求成立，予以支持。截止2014年7月2日，陈青拖欠恒隆公司租金1476258元，应依法给付。两项抵扣后，陈青就005号《房屋租赁合同》欠付租金为906206.13元。合同解除后，因不存在双方合同中关于不予退还保证金的情形，故陈青交纳的保证金500000元应予以退还，但考虑到其尚欠恒隆公司租金未付，故该保证金应折抵租金，尚欠租金906206.13元扣除保证金500000元，陈青应向恒隆公司支付租金406206.13元。关于恒隆公司和陈青主张的违约金，因双方均存在违约行为，过错责任各自承担，双方主张的违约金均不予支持。判决一、恒隆公司与陈青于2012年3月14日签订的005号《房屋租赁合同》予以解除；二、陈青向恒隆公司腾退位于西宁市城中区西大街二号房屋的第一、二层商铺；三、陈青给付恒隆公司租金406206.13元；四、驳回恒隆公司的其他诉讼请求。五、驳回陈青的其他反诉请求。
陈青上诉称，原审法院对恒隆公司少交付使用面积的事实认定不清，对于换算方法也未阐明，而笼统认为合同约定面积为建筑面积，使用面积应当为套内面积，此认定事实错误，面积的差距根本不能以建筑面积换算为套内面积来解释，理应予以纠正。作为先履行交付房屋的恒隆公司未足额交付房屋面积，构成违约，陈青可以行使履行抗辩权，在恒隆公司未履行完毕交付房屋的义务前，无权要求陈青支付租金。原审法院对于恒隆公司违反合同约定，未足额交付房屋面积的事实基本查明，但又以恒隆公司未违反约定，从而支持解除合同，明显前后矛盾。原审法院对于解除合同的认定明显错误，理应改判。恒隆公司未按约定足额交付房屋，构成违约，无权要求陈青支付违约金双方应当继续履行合同，恒隆公司应当足量交付房屋，恒隆公司应当承担未能足量交房的违约责任。请求二审法院撤销原判，驳回恒隆公司的全部诉讼请求，支持陈青的全部诉讼请求。
恒隆公司答辩称，一审法院对于陈青已经交付的一楼、二楼面积认定正确，双方在签订该租赁合同时均认可2000平方米是建筑面积，而根据陈青提交的《西宁市房屋测绘技术报告》，陈青实际使用的一楼面积为259.57平方米，该面积指的是套内面积。陈青以合同约定的一楼面积430平方米减去其正在使用的套内面积259.57平方米，认为恒隆公司少交付180平方米，计算错误，陈青无权以行使履行抗辩权为由拒付租金，原审判决陈青支付已交付部分面积的租金正确。恒隆公司的合同目的已经无法实现，陈青以自己的行为表明不履行主要债务，租赁合同已经无法继续履行，解除正确。一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，陈青除对恒隆公司实际交付的面积、向恒隆公司多缴纳的租金、物业管理费、暖气费等金额有异议外，双方当事人对一审认定的基本事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，陈青与恒隆公司签订的005号《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合同有效。恒隆公司要求解除合同，陈青亦同意解除合同，双方签订的005号《房屋租赁合同》应予解除。二审庭审中，双方当事人均认可采用建筑面积计算租金。双方就套内面积换算成建筑面积的计算方式达成一致，即以检测报告中的套内面积除以建筑面积，得出系数，再以检测报告中的套内面积除以系数得出实际交付的面积，用合同约定的面积减去实际交付的面积即是未交付的面积。经过计算，一楼实际少交付的面积为87.06平方米，二楼实际少交付62.42平方米，但双方均认可采用一审判决认定的一楼少交付87.11平方米、二楼少交付62.42平方米计算各项费用。根据合同约定陈青应按时缴纳租金，截止2014年7月2日陈青拖欠恒隆公司租金1476258元，应予给付。陈青主张恒隆公司返还多收取的租金等各项费用的上诉请求成立，依据实际交付的面积计算。陈青自2012年5月15日至2013年12月20日向恒隆公司多缴纳租金553454.04元、物业管理费8523.21元、暖气费8074.62元，共计570051.87元，应予支持。两项抵扣后，陈青就005号《房屋租赁合同》欠付租金为906206.13元。合同解除后，陈青交纳的保证金500000元应折抵租金，折抵后陈青尚欠恒隆公司租金406206.13元。关于陈青主张恒隆公司在未履行完毕交付房屋义务前，无权要求陈青支付租金的上诉请求，陈青与恒隆公司租赁合同中约定的是大概面积，实际建筑面积因没有办理房产证而不能确认。签订合同后，恒隆公司即向陈青交付了房屋，陈青实际占有和使用租赁房屋，出租人已履行了主要义务。即便恒隆公司未全部交付房屋面积，陈青也仅就未交付部分有抗辩权利，而不能以此为由不缴纳全部房租，故陈青此项上诉理由不能成立，不予支持。关于陈青主张违约金的上诉请求，因双方均存在违约行为，过错责任各自承担，陈青此节上诉请求不能成立，不予支持。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费24534元，由陈青负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 纳 敏
审判员 王 鹏
二〇一六年二月二日
书记员 葛 艳
附：本案所依据的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；