北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8447号
上诉人（原审原告）：阿尼尔，男，1984年1月16日出生，蒙古族，体育总局乒羽中心员工，住址北京市海淀区。
委托诉讼代理人：崔爽，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张景平，男，1950年3月8日出生，汉族，北京7**总厂退休职工，住址北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋威，男，1984年11月14日出生，汉族，无业，住址河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：朱爱萍（宋威之母），住址河北省廊坊市广阳区。
被上诉人（原审被告）：朱爱萍，女，1958年2月17日出生，中国石油渤海测试公司退休职工，住址河北省廊坊市广阳区。
被上诉人（原审被告）：宋黎明，男，1957年6月20日出生，汉族，中国石油渤海测试公司退休职工，住址天津市大港区。
上诉人阿尼尔因与被上诉人张景平、宋威、朱爱萍、宋黎明申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初12871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人阿尼尔的委托诉讼代理人崔爽，被上诉人张景平的委托诉讼代理人胡瑞，被上诉人朱爱萍（同时作为被上诉人宋威的委托诉讼代理人）、被上诉人宋黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阿尼尔上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判为撤销（2018）京0106执异124号执行裁定书，恢复对北京市丰台区宋庄路71号院4号楼3层5-302房屋的执行。2．本案一审、二审诉讼费用由张景平、宋威、朱爱萍、宋黎明承担。事实和理由：本案涉及宋威、宋黎明、朱爱萍三方与张景平恶意串通、转移财产。2016年、2017年，阿尼尔分次向宋威出借多笔款项，其父母宋黎明、朱爱萍均知晓宋威的债务以及债务已经逾期，并且作为保证人应承担责任。在债务到期的情况下，宋威、宋黎明、朱爱萍三方不但没有组织还款，反而将房产出卖给张景平，该出卖行为并不能阻止查封，理由如下：1．法院仅依据买卖双方提供的所谓证据，并未对事实及证据的真实性与关联性进行详细调查，就认定在阿尼尔查封前张景平就实际占有了房屋，该认定结果明显证据不足。因为买卖双方的利益需求点是一致的，都是想阻却阿尼尔对于房产的查封，所以单纯根据买卖双方的说法而没有进行调查的前提下，张景平、宋威、朱爱萍、宋黎明提供的所谓证据并不能作为事实认定的依据。2．关于买卖双方交易房屋成交总价436万元的支付情况，确实有支付凭证，但是法院应进一步查明该款项的流转情况，才能真实地反映整个交易是否真实。因为从涉案房产的交易时间点、方式及买方的支付能力等多角度考虑，此交易双方明显存在恶意串通的行为。所涉款项虽然在形式上具有真实支付的表象，但实际上却具有循环使用的本质。因此，仅根据436万元的支付凭证不能够证实此笔款项是与买卖双方的此项交易存在事实上的关联性与真实性。
张景平辩称，同意一审判决，请求法院驳回阿尼尔的上诉请求，维持原判。张景平与朱爱萍的房屋交易在法院查封涉案房屋前就完成了，而且是在中介公司参与下完成的，双方之间并不存在恶意串通。关于房屋的实际占有问题，是否实际居住不影响房屋转移占有。根据社会常理和交易习惯，买卖双方进行了物业交接，房屋就视为交付。关于购房款的交付问题，张景平向一审法院提交的证据可以证明在法院查封涉案房屋前就已经支付了全部房款。综上，张景平对房屋享有权利，可以排除法院的执行措施。
宋威、朱爱萍辩称，同意一审判决，请求法院驳回阿尼尔的上诉请求，维持原判。宋威与阿尼尔之间的债务与朱爱萍和宋黎明无关。2017年11月26日晚上，阿尼尔带着讨债公司的人控制了宋威，并来到宋黎明家，此时朱爱萍与宋黎明才知道宋威与阿尼尔之间有债务。朱爱萍和宋黎明是在被胁迫的情况下作为保证人在还款协议上签了字。因为宋威经营的公司出现了经济危机，所以宋黎明与朱爱萍在2017年10月就已经把涉案房屋挂到了中介公司出售。2017年11月初，中介公司就找到了买方张景平。张景平与朱爱萍在2017年11月10日签订了房屋买卖合同。宋黎明与朱爱萍也做了搬家的准备，在12月5日交付了房屋。
宋黎明辩称，同意宋威、朱爱萍的答辩意见。
阿尼尔向一审法院起诉请求：l．依法撤销（2018）京0106执异124号执行裁定书，恢复对北京市丰台区宋庄路71号院4号楼3层5-302号房屋的执行；2．诉讼费由张景平、宋威、朱爱萍、宋黎明负担。
一审法院认定事实：阿尼尔与宋威、宋黎明、朱爱萍民间借贷纠纷一案，该院于2017年12月19日作出（2017）京0106财保204号民事裁定书。该裁定载明，阿尼尔于2017年12月19日向该院申请诉前财产保全，请求对朱爱萍名下的涉案房屋进行查封。裁定查封被申请人朱爱萍名下位于北京市丰台区宋庄路71号院4号楼3层5-302号房屋。同日，该院对涉案房屋进行了查封，查封期限为三年，自2017年12月19日至2020年12月18日。
2017年11月10日，朱爱萍（甲方）与张景平（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲乙双方通过房地产经纪机构居间成交涉案房屋，房屋成交总价为436万元，乙方采取全款方式支付涉案房屋成交总价款，具体支付方式为：乙方分三次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于网签后十日内，乙方向甲方支付183万元，资金通过资金监管方式划转；第二次，于网签后10日内，乙方向甲方支付228万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付5万元，资金通过资金存管方式划转。该合同还载明，涉案房屋上已设定抵押，抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行和房互网。2017年11月16日，朱爱萍（甲方）与张景平（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2017年12月16日之前办理房屋交验手续。2017年11月29日，双方就涉案房屋办理网上签约手续。2017年11月16日，朱爱萍、宋黎明（甲方）与张景平、路景芳（乙方）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丙方，以下简称伟嘉安捷担保公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丁方，以下简称伟嘉安捷投资公司）签订《服务合同》，约定乙方应将相应数额购房款足额存入银行资金存管账户内，丙方对资金存管账户进行管理，并对账户内资金进行划转或退回。同日，朱爱萍（甲方）与张景平（乙方）、伟嘉安捷投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定因涉案房屋处于抵押，甲方无力自行还清债务，现由丙方为甲方提供融资借款引荐服务，需乙方将购买该标的的房屋的资金存管部分购房款228万元汇入丙方指定人高翔账户内，账户号：622908328787089415，开户银行：兴业银行东四支行。涉案房屋登记在朱爱萍名下，房产证号为X京房权证丰字第XX**号，该房屋上最后一笔抵押的注销时间为2017年12月20日。2017年12月4日，张景平向北京市丰台区房产交易管理中心账户汇款183万元。2017年12月23日，张振（张景平之子）向伟嘉安捷担保公司指定的高翔银行账户转款228万元。
在案件审理过程中，张景平提交收据、收条，意在证明2017年11月10日，张景平支付给朱爱萍购买涉案房屋定金20万元；2017年12月5日，张景平支付给朱爱萍涉案房屋房款现金5万元。朱爱萍对此认可，表示确已收到这两笔款项。阿尼尔对此不认可，认为张景平并未提供款项来源的相关证据，仅有收据不能证明相关事实。张景平提交《物业查验交接单》，意在证明买卖双方已经进行完房屋交接手续。朱爱萍表示认可此情况，主张交接时将房屋的钥匙、电卡、燃气卡等物品交付给张景平。阿尼尔对此有异议，认为交接单中并未记录房屋钥匙交接情况，且张景平并未实际居住。张景平表示房屋购买后准备进行装修，待装修完毕后入住。但在办理房屋过户手续过程中发现存在纠纷，就没有敢实际居住使用，待纠纷处理完毕后再行处理，但张景平主张其实际已经合法占有此房屋。
一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张景平在一审法院对涉案房屋进行保全查封之前，已经与朱爱萍签订书面买卖合同并办理了网签。阿尼尔对于张景平支付全部购房款及实际占有涉案房屋提出异议，但未提交相应证据佐证，依据现有查明的情况可以认定双方对涉案房屋已经进行交接，张景平实际占有涉案房屋，并支付了涉案房屋的全部价款。由于涉案房屋解除抵押的时间晚于本院保全查封涉案房屋，据此可以认定，非因张景平自身原因未办理过户登记。综上，该院认为，张景平对涉案房屋享有的权利足以阻却本院对涉案房屋的执行，阿尼尔关于依法撤销（2018）京0106执异124号执行裁定书的请求依据不足，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回阿尼尔的全部诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
本院补充查明，张景平之子张振于2017年12月5日向伟嘉安捷担保公司指定的高翔银行账户转款228万元。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据审理查明的事实，2017年11月10日，在房地产经纪公司的参与下，张景平与朱爱萍就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋成交总价及具体支付方式。后，双方就涉案房屋办理了网上签约手续。2017年11月16日，张景平与朱爱萍签订了两份《补充协议》，就办理房屋交验手续以及资金存管部分购房款228万元的交付问题分别作出了约定。张景平与朱爱萍在一审期间提交的证据证明，2017年12月5日，张景平依约支付了全部购房款，双方办理了物业查验交接手续。上述事实均发生在一审法院查封涉案房屋之前。此外，由于涉案房屋最后一笔抵押登记的注销时间为2017年12月20日，且涉案房屋已于2017年12月19日被一审法院查封，因此，涉案房屋未能办理过户登记，并非因张景平自身原因所致。综上，本院认为，张景平作为买受人针对一审法院查封涉案房屋提出的异议，符合前述司法解释规定的情形，张景平对涉案房屋享有的权利足以排除一审法院对涉案房屋的执行。一审法院判决驳回阿尼尔的诉讼请求，并无不当。二审期间，阿尼尔对张景平是否实际占有涉案房屋以及436万元购房款的流转情况提出质疑，但未提供相反证据推翻张景平与朱爱萍就相关涉案房屋买卖合同履行情况所提交的证据，故其主张张景平与宋威、朱爱萍、宋黎明之间存在恶意串通的行为，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，阿尼尔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由阿尼尔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 欣
审 判 员 葛 红
审 判 员 赵婧雪
二〇一八年八月二十七日
法官助理 韩 武
书 记 员 梁艺爽