江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终61号
上诉人（原审被告）：张金菊，女，1973年1月3日生，汉族，住南通市开发区。
委托诉讼代理人：纪火明（系上诉人张金菊丈夫），住南通市开发区。
被上诉人（原审原告）：陈孝新，男，1966年11月21日生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：施振新，南通市通州区张芝山法律服务所法律工作者。
上诉人张金菊因与被上诉人陈孝新房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张金菊上诉请求：撤销一审法院判决，依�改判或发回重审。事实和理由：上诉人不应当支付房屋使用费，原因为被上诉人关闭电梯，致上诉人经营不能以及主张租金的诉讼时效已过。装修损失应按照上诉人的主张予以确定。
被上诉人陈孝新辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
陈孝新向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告订立的租房协议无效，由被告返还所所占用的房屋；2.判令被告给付房屋使用费（从拖欠之日至实际交付房屋时为止）；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年5月13日，原告陈孝新与被告张金菊签订一份租房协议，约定被告将通州区××银洋河村××组××道南侧厂房中的第三层（另加六间附房）租赁给原告，租期为五年，租金为每年15万元。约定前两年租金一次性付清，后逐年付清。协议同时约定，该厂房如遇政策性拆迁或不可抗因素，协议自然终止。具体租赁时间，按交房时间为准。
协议签订后被告按约交纳了两年的租金，后在2013年的9月份及2014年的9月份又交过两次租金。对于实际交房日期，原告认为是2011年的8月1日，而被告认为是2011年的10月1日。但庭审中，双方已一致确认被告的租金交纳至2015年10月底。
被告租房后对房屋进行了装饰装璜，并在租赁房屋内进行家纺经营。2015年2月份，案涉厂房内的电梯突然被关停，致被告无法正常经营。当年租金到期后，原告向被告索要下一年租金，而被告认为电梯关停后其无法正常使用承租房，故拒绝交付租金，双方产生争议，但一直未决。2016年6月份，因政府拆迁，原告叫被告搬离，同时期，负责拆迁评估的南通公正房地产评估事务所在原、被告均在场的情况下，对被告所承租厂房内的装饰装璜进行了评估，总价为152032元。评估时被告承租房内一切正常，办公设备及货物都在。2016年8月19日，被告发现该房屋门窗被破坏，里面部分货物有遗失，但办公设备仍完好，该情况被告已向公安机关报案，但尚未有处理结果。
另查明，案涉厂房是原告自建，未取得建设工程规划许可证等合法的准建手续。该厂房共四层，被告承租的是第三层，其它楼层有其它商户承租，在2016年6月份评估结束后其它承租户均已相继搬离该厂房，而被告因与原告就相关损失问题的争议未解决故至今未向原告交付承租房。
本案审理中，被告对拆迁时所作的评估价不予认可，认为该评估价远低于当初其为装修所付出的代价，要求对其承租房内的装饰装璜进行重新评估。为此，一审法院与被告一同去承租房察看了现场，发现被告所承租的第三层楼房内，装饰装璜均被破坏，里面已无完好的办公设备，亦无任何库存货物。经征求被告意见，被告认为其当初的装饰装璜已全被损毁，现已无评估的基础，亦无评估的意义，故不再要求重新评估。
一审法院认为，原告所建案涉房屋，未取得建设工程规划许可证，故其就该房屋与被告所签的房屋租赁协议无效。现原告请求被告返还案涉房屋，理应得到支持。原告主张被告按约定租金标准支付占有使用期间的房屋使用费，也应予以支持。但对于使用费的支付期限问题，一审法院认为，2016年6月份评估机构已对案涉房屋进行了评估，其它承租户在6月份以后也因面临拆迁而纷纷退出了承租房，在此情形下，被告未交付承租房已不再影响原告的使用或经营收益，故原告主张2016年6月份以后的使用费，不具合理性，不应获得支持。而对于被告提出电梯被关闭后其就不应再支付使用费的抗辩，一审法院认为，案涉厂房的承租户不仅仅是被告一家，电梯是所有承租户共用的，电梯由谁关停的问题，至今尚不得而知，而协议对电梯的日常管理维护责任由谁承担并没有明确约定，故原告并非当然的责任人。且虽然电梯被停，但被告仍继续占用着承租房，里面还置放着办公设备及货物，故一审法院对被告该抗辩不予支持。又因双方一致确认租金已交纳至2015年10月底，故一审法院认定被告应向原告支付自2015年11月至2016年6月份期间的房屋使用费100000元（12500元/月×8个月）。对于被告主张的案涉承租房内装饰装璜的损失贴补问题，原告同意进行补偿，一审法院照准，故确定装饰装璜均折价归并给原告，由原告对被告进行补偿。至于补偿的标准，因现已无法再行评估，而对于之前评估机构的评估，被告虽不认同，但也无证据证明有不合理或不合程序之处，故一审法院参照该评估价确定�原告对被告进行补偿。折价补偿后，该装饰装璜因拆迁所得的赔偿款即归原告所有。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、原告陈孝新与被告张金菊于2011年5月13日签订的《租房协议》无效。二、被告张金菊于本判决发生法律效力后3日内向原告陈孝新返还其所承租的位于通州区××银洋河村××组××道南侧厂房中的第三层房屋及六间附房。三、被告张金菊向原告陈孝新支付房屋使用费100000元。四、原告陈孝新折价补偿被告张金菊房屋装饰装璜损失152032元。综合上述三、四项，限原告陈孝新于本判决发生法律效力后3日内向被告张金菊支付人民币52032元。案件受理费减半收取2431元，由原、被告各半负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，对于上诉人提出的关闭电梯的问题,虽然就目前证据而言，无法确认哪方原因导致使得电梯关闭,但为租赁房屋提供完好设施系被上诉人的法定义务，在相关合同没有明确电梯维修保养义务转由上诉人的承担的情况下，原审对上诉人的该抗辩理由不予采纳不当。本院根据本案的实际情形，酌情扣减相应的2015年2月至2016年6月期间的房屋使用费50000元。至于上诉人提出的诉讼时效的问题，本院认为，一年时效系指租金的诉讼时效，本案中是房屋使用费，不适用租金一年时效。且一审诉讼中，张金菊在答辩时未提出诉讼时效抗辩，故对该上诉理由本院不予采纳。关于装修损失问题，目前上诉人所主张的装修损失并没有充分证据证明，一审根据本案的实际情形，酌情参照评估价格予以确定并无不当。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法酌情予以改判。同时，本院对于案件受理费酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5999号民事判决第一项，即陈孝新与张金菊于2011年5月13日签订的《租房协议》无效。
二、维持南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5999号民事判决第二项，即张金菊于本判决发生法律效力后3日内向陈孝新返还其所承租的位于通州区张芝山镇银洋河村九组336省道南侧厂房中的第三层房屋及六间附房。
三、维持南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5999号民事判决第四项，即陈孝新折�补偿张金菊房屋装饰装璜损失152032元。
四、变更南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5999号民事判决第三项为：张金菊向陈孝新支付房屋使用费50000元。
综合上述三、四项，限陈孝新于本判决发生法律效力后3日内向张金菊支付人民币102032元。
五、驳回张金菊的其他上诉请求。
六、驳回陈孝新的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计2431元，由陈孝新负担1906元，由张金菊负担525元；二审案件受理费4862元，由上诉人张金菊负担3812元，由陈孝新负担1050元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一八年二月十四日
书记员 施惠惠