广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第956号
上诉人（原审被告）：惠州市深惠珠江房地产开发有限公司。
法定代表人：刘健章，总经理。
委托代理人：刘义敏、何文艳。
被上诉人（原审原告）：陈三莲。
委托代理人：蒋剑烽。
上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司因与被上诉人陈三莲商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠城法民一初字第20号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告陈三莲于2013年11月6日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告立即按合同约定向原告交付房屋；2、被告按照合同约定支付逾期交房违约金，违约金计算至被告交付房屋之日止（逾期交付房屋的违约金：现暂从2010年12月31日计算至2013年10月31日，住房逾期交付违约金为1540834元×万分之二×（30天×34个月＋14天）=318644元）；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求中计算期间为从2010年12月31日起计至涉案房屋实际交付之日止。
主要事实和理由：2009年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广东省惠州市大亚湾西区的“东岸花园”商品房一套，房号为第4栋1号，建筑层数为2层。原告已经按照合同约定履行了支付全部购房款及办理按揭等义务。双方约定被告应当于2010年12月31日前向原告交付房屋。但被告至今未能按合同约定向原告交房，被告也没有向原告发出过任何书面通知要求原告收房，被告的行为已经构成违约。合同明确约定如被告无法按期交房，被告作为出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现原告要求合同继续履行。20l3年10月21日原告委托律师事务所向被告提出要求交付住房和商铺、要求被告立即按约定为原告落实商铺按揭贷款、要求被告按照合同约定支付相应违约金，且违约金应当一直计算至被告实际交付房屋、商铺之日止。但被告在收到律师函后三日内，没有给予任何回复，被告的行为显然构成恶意违约。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。
被告辩称：被告已经按照合同约定，向原告发出入伙通知书，且涉案房产已经竣工验收，符合交付条件。原告在收房过程中提出的一些问题不影响收房及使用。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：2009年10月24日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大亚湾西区上田地段“东岸花园”第4幢一单元1号房，建筑面积226.77平方米，合同价款为1540834元；原告采取银行按揭付款的支付方式，首期款470834元于2009年10月15日前付清，余款1070000元于合同签订之日起45日内办理银行按揭；被告应当在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告。双方对各自的违约责任约定如下：买受人逾期付款的，逾期在90日内，自合同规定的应付款之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。原告分别于2009年10月4日通过刷卡方式向被告支付定金10000元、于2009年10月9日通过刷卡方式向被告支付购房款90000元、于2009年10月14日通过刷卡方式向被告支付购房款370834元，以上款项合计470834元。
2009年11月24日，原告作为借款人、案外人中国银行深圳龙岗支行作为贷款人、被告作为保证人，三方共同签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为1070000元，贷款期限为15年，贷款用途为原告支付涉案房屋的购房款，贷款利率采取浮动利率的计算方式，浮动周期为一年，原告采取按月等额本息还款，每期还款金额7999.65元，还款期共计180期，如遇借款利率调整或变更计息方式的，每期还款金额作相应调整，借款人以涉案房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。2009年11月24日，借款人中国银行深圳龙岗支行向原告发放贷款1070000元。至2013年9月24日，原告已持续还款累计47期。
交房期间届满后，被告迟迟未向原告交房。2013年10月21日原告委托律师事务所向被告发出一份律师函，函告被告的逾期交房行为已构成违约，要求其立即按合同约定交付涉案房屋，并应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金至涉案房屋实际交付之日止。2013年11月12日，被告向原告发出产权办理通知书，通知原告涉案房屋已具备办房产证条件，要求原告准备相关办证资料。2013年12月4日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2013年12月9日办理相关入伙手续。原告收楼时发现涉案房屋存在质量问题拒绝收楼，经整改维修后，被告于2014年1月21日再次向原告发函，通知原告于2014年1月28日之前补办入伙手续。
另查明，该涉案房屋工程于2009年5月26日取得商品房预售许可证，证号为惠湾房预许字第（2009）006号。该项目工程于2008年11月7日通过环保验收，于2008年11月11日通过消防验收，于2008年11月20日取得勘察、设计、施工、监理、建设五项综合验收，并于2012年12月18日进行竣工验收备案。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、借款借据、还款计划查询清单、收款收据、完税证明、律师函及邮寄回执、产权办理通知书、入伙通知书、照片，被告提供的消防验收合格意见书、关于珠江东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见函、燃气竣工验收证明、竣工验收报告及竣工验收备案表及商品房预售许可证等证据在卷证实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，当事人应依照诚实信用的原则全面履行合同，被告无正当理由逾期交房，构成违约，应承担合同约定的违约责任。本案中，涉案房屋于2008年11月20日取得五项综合验收，具备合同约定交房条件，但被告至2013年12月4日才向原告发出入伙通知书，后原告因房屋质量问题拒绝收楼，被告同意整改，该行为视为双方对合同约定收楼标准的变更。整改后，被告推迟交房期限至2014年1月28日前，期限届至后原告仍拒绝收楼，但未能证明涉案房屋仍具有质量问题。因此被告逾期交房的期间为2011年1月1日至2014年1月28日，依据合同约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金数额为1540834元×0.0002×1124天=346379.48元。
被告辩称原告有关逾期交楼违约金的部分诉讼请求已超过2年诉讼时效。本案中原告2013年11月6日起诉后，被告于2013年12月4日向原告发出入伙通知书，该履行义务的行为产生了诉讼时效中断的效力，因此被告有关诉讼时效请求的抗辩本院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2014年6月19日作出两项判决：一、原、被告双方签订的“东岸花园”第4幢一单元1号房《商品房买卖合同》继续履行，被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将涉案房屋交付给原告；二、被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告支付违约金346379.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6080元，由被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司负担。该款原告已预交3040元，被告应于本判决生效后10日内将预交部分径付原告，被告须另向本院补交3040元。
当事人二审的意见
原审被告不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、确认上诉人已于2013年12月9日将涉案房产交付被上诉人；2、撤销原审第二项判决，改判上诉人向被上诉人支付违约金235439.43元；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、一审法院以上诉人同意对涉案房产整改为由，认定双方就合同约定的收楼标准发生变更并据此推迟交楼日期是不合理的。涉案房产已取得各个单项工程验收合格证明、竣工验收报告、竣工验收备案证明法定文件，完全符合交付使用条件。上诉人书面通知被上诉人办理入伙手续，被上诉人以房产质量问题为由拒不收楼，但并未根据协议约定提供任何质量检测机构出具房屋质量存在问题的相关证明，被上诉人也未能提供任何有上诉人签名确认的维修单证据。补充协议第14条约定：“在出卖人按本合同第十一条规定向买受人出示证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后，买受人不得拒绝或拖延接受本房地产交付，但买受人能够提供政府指定建设工程质量检测机构出具的认定本房地产不能满足安全使用的证明除外。否则，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。若买受人认为该房屋存在质量瑕疵的，由出卖人核实后按本合同规定承担保修责任；出卖人履行保修责任的，不构成迟延交付。”上诉人2014年1月21日再次催收楼行为是要求补办入伙手续，也明确对房产瑕疵进行维修仅仅是承担保修责任，该行为不应视为收楼标准和收楼日期的变更。《入伙通知书》要求的收楼截至日应视为为事实交楼时间，即应以《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即2013年12月9日视为涉案房产的交付时间。因此，一审法院认定承担维修保养“视为双方对合同约定收楼标准的变更”，以上诉人再次催收楼，要求补办入伙手续的截止日即2014年1月28日为交楼日期是不合理的。二、一审法院以上诉人发出的入伙通知书视为已作出同意支付“逾期交楼违约金”的意思表示，从而引起给付违约金诉讼时效中断的认定是错误的，不符合事实和法律规定。上诉人向被上诉人发出入伙通知书是通知其按期前来办理收楼手续，并未作出同意向被上诉人支付逾期交楼违约金的意思表示。况且，发出入伙通知书是履行交楼义务，与同意支付逾期交楼违约金的意思表示是不同的法律行为，会产生完全不同的法律后果，一审法院混淆了两者之间的区别。退一步讲，即便因上诉人发出“入伙通知书”的行为发生诉讼时效中断，也仅仅是针对“交楼义务”本身的诉讼时效中断，而非“支付违约金”的诉讼时效中断。如开发商发出入伙通知书视为同意支付违约金，试想，还有哪个开发商敢再发出入伙通知书呢若按一审判决的逻辑，在发生逾期交楼情况下，无论开发商何时交楼，即便逾期多年且买受人明知其违约却从未提出支付逾期交楼违约金的情形下，一旦通知交楼，则势必导致“逾期交楼违约金”的诉讼时效中断。这显然不合逻辑，有悖于法律以诉讼时效制度督促当事人及时行使权利的立法精神因此，一审判决认定上诉人发出入伙通知书的“履行义务的行为”产生了“逾期交楼违约金”的诉讼时效的中断是不符合法律规定和事实的。三、逾期交楼违约金应自本案起诉之日起向前推算2年计算至《入伙通知书》要求的收楼截至日止，共逾期764天，合计235439．43元。如上所述，“逾期交楼违约金”的诉讼时效并未发生中断，《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，合同约定的交楼截至日期为2010年12月31日，上诉人于2013年12月4日向被上诉人发出书面入伙通知书，被上诉人主张逾期交楼违约金的，应自2011年1月1日权利被侵害时起2年内提出，但是，被上诉人直至2013年11月6日起诉要求支付违约金，此前从未向上诉人提出过该要求。因此，被上诉人有关逾期交楼违约金的部分诉讼请求已超过2年的诉讼时效，参考近年来本地区法院的判例，应改判为以其向法院起诉之日（2013年11月6日）起向前推算2年计算，超过2年的部分，即自2011年1月1日起至2011年11月5日期间的逾期交楼违约金，超过部分不予支持。综上，逾期交楼违约金应自2011年11月6日起计算至《入伙通知书》要求的收楼截止日，即2013年12月9日止，共逾期764天，合计：1540834元×0.2‰×764天=235439．43元。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：涉案房屋系带装修的房屋，双方对装饰和设备标准作了约定。
本院判决理由和结果
本院认为：当事人对一审认定双方签订的《商品房买卖合同》有效没有异议，本院予以确认。结合上诉人的上诉意见，本案二审的焦点问题是交楼时间如何确定。
被上诉人向上诉人购买的房屋系带装修的房屋。因此，房屋的交付标准除主体工程需经建设、施工、监理、设计、勘察五单位验收合格外，装饰和设备标准还要符合合同约定。上诉人在第一次通知被上诉人收楼时，被上诉人对房屋的装饰提出了整改意见，上诉人对此进行了整改，说明上诉人交付的房屋还不符合合同约定。因此，原审以上诉人整改后通知被上诉人收楼的时间2014年1月28日为房屋交付时间符合本案实际，本院予以确认。上诉人上诉要求以2013年12月4日为房屋交付时间的理由不充分，本院不予采纳。
被上诉人已在2009年12月11日向上诉人付清了购房款1396423元，履行了合同约定的付款义务，而上诉人却未依合同约定在2010年12月31日前向被上诉人交付房屋。在被上诉人2013年11月6日向法院起诉要求上诉人交付房屋和支付逾期交楼违约金时，上诉人仍未履行交付房屋的义务，而且违约行为还在延续，故被上诉人要求上诉人支付逾期交楼违约金的请求没有超过诉讼时效。上诉人上诉认为被上诉人要求违约金的请求已超过诉讼时效理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5632元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；