福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第3704号
原告林庆华，男，1967年11月2日出生，汉族，莆田市涵江区人，住所地莆田市涵江区。
委托代理人郭少洪、陈晶（特别代理），福建典冠律师事务所律师。
被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区集奎村。
法定代表人黄凤明，董事长。
委托代理人郑梅琴、吴超生（特别代理），福建大涵律师事务所律师。
原告林庆华与被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林冬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林庆华的委托代理人郭少洪、陈晶、被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司（以下简称港涵房地产）的委托代理人吴超生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林庆华诉称，2010年12月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买河滨温泉花园二期第*幢**层****号商品房一套；被告应于2011年4月31日前将符合交房条件的商品房交付原告；被告逾期交房的，原告要求继续履行合同的，被告应自本合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止支付给原告已付购房款按日万分之三计算的违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款，并交纳了相关办证费用。2011年8月30日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺自该《承诺书》出具之日起30日内完成小区道路建设及其他交房所需条件、45日内完成绿化，若无法按时交房，同意按每日人民币500元（币种，下同）罚款。被告至今尚未交房，应支付其自承诺期满即2011年10月15日起按每日500元计算的违约金，因考虑被告的负担，其酌情予以减少，故请求判令：一、被告支付原告未履行《承诺书》的罚款15万元；二、被告立即将符合《商品房买卖合同》第八条交付条件的房屋交付给原告。
被告港涵房地产辩称，其逾期交房及办证有客观原因，一是施工方未按约施工，二是政府政策性原因，三是部分业主提前收房装修导致无法验收。目前，基础、主体、室内外装饰工程、防水工程、给排水工程、燃气工程、消防工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯、电扶梯安装工程、室外工程已验收，绿化及配套设施已按规划施工完毕，消防验收正在办理。《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，应当认定无效，其已向公安机关报案处理。综上，其不应承担逾期交房及办证的违约金，请求驳回原告的诉讼请求。如需承担违约金，违约金应为《商品房买卖合同》第八条约定的5000元，原告主张的违约金过高，应予以调低。
在本院审理过程中，原告林庆华在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
原告的《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的身份及其诉讼主体适格。
《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》二份、《收款收据》一份，欲证明：原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买河滨温泉花园二期的商品房一套，双方对交付条件与期限、违约责任等进行约定的事实；原告已支付全部购房款及相关费用。
《承诺书》一份，欲证明2011年8月30日，被告承诺因被告原因无法具备交房条件，自承诺日起30日内建成小区南侧道路及其他所需的交房条件，自承诺日起45日内建成小区南侧的绿化（包括广场），若无法按时交付房屋，则按每日500元罚款。
河滨温泉花园二期楼盘广告宣传单、河滨温泉花园二期楼盘总体规划图、照片各一份，欲证明：被告在销售河滨温泉花园二期楼盘中明确将该楼盘定位为国际商贸城，以及被告未按《承诺书》履行承诺的事实。
被告港涵房地产对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性、合法性由法院依法审查，对证明内容有异议，认为原、被告约定的交房日期为2011年4月31日，根据合同约定，买受人同意接收房屋，出卖人应支付违约金5000元。对证据3有异议，认为该《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，是无效的，应不予认定及采信。对证据4的真实性有异议，认为无法证明该照片是在其销售的楼盘拍摄的，也无法证明原告的主张。
被告港涵房地产在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
被告的营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件及法定代表人身份证明书各一份，欲证明被告的诉讼主体适格。
莆田市涵江区河滨花园二期财富天下小区业主委员会出具的《证明》一份，欲证明被告逾期交房系客观原因造成的，现交房率已达92%。
《调解协议书》复印件一份，欲证明政府未能依约处理征地事宜，引发纠纷致工期延误的事实。
《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》复印件一份，欲证明本案讼争楼盘竣工并验收的事实。
莆田市涵江区河滨花园二期财富天下小区业主委员会及莆田市汇鑫物业管理有限公司共同出具的《通知》一份，欲证明因原告提前收房装修导致消防不能按时验收的事实。
原告林庆华对被告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该楼盘大部分未交房，没有成立业主委员会，该证明是伪造的，即便有业主委员会，该证明的内容也是不真实的，是虚假的；且不管该楼盘是否成立业主委员会，其没有参加业主委员会，不是业主委员会的会员，业主委员会不能代表原告及其他起诉的业主；业主委员会无权证明该证明中所载的内容，如果是政府原因导致逾期交房，应提供相应的政府文件；交房率是手写的，不具有真实性，据原告所知目前的交房率很低。证据3系复印件，认为不真实，与本案无关，不能证明被告的主张。证据4系复印件，认为不具有证明效力，理由如下：从内容上看，竣工日期是2012年1月9日，而建设单位工程负责人审核日期为2012年2月29日，已超过合同约定的交付期限，可以反证逾期交房的责任在于被告；其中审查结论记载，施工单位能够严格设计施工项目及按合同约定进行施工，此与被告出具的证据2相互矛盾；目前小区里的绿化、道路等公共设施均没有完成，不符合交房条件，竣工验收结论认为质量合格与事实不符，故该结论不客观。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据的落款时间是2014年8月15日，很明显是被告为了诉讼事后补做的，被告至今未交房，原告不存在《通知》中载明的行为，也没有收到该《通知》。
本院经审查认为，原告提供的证据1真实、合法，与本案有关，予以采信；证据2、3的真实性可予以确认，可以证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告承诺交房及逾期交房的责任的事实；证据4中宣传单和规划图的真实性予以确认，但与本案无关，不予采信；照片的真实性无法确认，不能证明原告的主张，不予采信。被告提供的证据1真实、合法，与本案有关，予以采信；证据2的真实性无法确认，且业主委员会无权证明开发商逾期交房的原因及交房率，故不予采信；证据3、4的真实性无法确认，不予采信；被告没有提供证据证明证据5是原告购买楼盘所在的小区及物业出具的，且原告予以否认，不予采信。
根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2010年12月1日，原告林庆华与被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.029＊＊＊＊）一份，约定：原告向被告购买位于涵江区白塘镇集奎村河滨温泉花园二期第＊座＊＊层＊＊＊＊号房的预售商品房一套；合同签订当日支付首付款238571元，剩余购房款54万元由原告申请按揭贷款；第八条交付条件与期限“出卖人应当在2011年4月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人5000元违约金。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因政策性原因造成，因买受人延期付款造成等违约”；第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）、逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；第十八条前期物业服务约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘莆田市家和物业服务有限公司提供前期物业服务”。同日，原、被告双方签订作为附件四的《前期物业服务合同》，约定：委托管理期限为自房屋竣工验收交付之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。同日，原告支付给被告购房首付款238571元。
2011年8月30日，被告出具《承诺书》一份，内容为“（河滨温泉花园二期）财富天下二期所有业主：我司开发财富天下二期楼盘，因我司原因造成至今无法具备交房条件，我司向1号楼、2号楼、3号楼、4号楼所有业主承诺，位于小区南侧道路自承诺日起30天内竣工完成。位于小区南侧的面积约6660平方米的绿化（包括广场）自承诺日起45天内竣工完成，其他所需交房的条件在30天内配套完整。若以上要求我司无法按时交付各业主使用，我司愿意按每日每套500元罚款（交房完后例外），若罚款我司无法赔偿到位，我司愿意承担一切法律赔偿责任及产生的一切后果，本承诺函一式五份，同样具备法律效律。福建省涵江港涵房地产开发有限公司（印章）2011年8月30日”。同年10月19日，原告支付给被告剩余的购房款54万元。同年10月24日，被告代收原告相关费用34201元。被告至今未向原告交房，原告遂于2014年9月16日诉至本院，提出上述诉求。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。原告依约支付全部购房款，被告亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。被告提供的证据不足证明其逾期交房符合《商品房买卖合同》第八条约定的据以延期交付的情形，应承担举证不能的法律责任。被告出具的《承诺书》明确表明逾期交房的责任在被告方，其主张《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，但其提供的证据不足以证明上述主张，且若如被告所述，被告也应该在法律规定的时间内依法行使撤销权。被告主张其不承担违约责任，于法无据，不予支持。被告主张《承诺书》中按每套每日500元支付给原告违约金过高，根据《合同法》的相关司法解释，违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告逾期交房三年多，原告虽未举证证明被告逾期交房造成的经济损失，但可以认定原告的经济损失应为已付购房款的利息损失。原告考虑到被告的经济负担酌情主张违约金为15万元，并未过分高于原告已付购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，应予支持。被告并未举证证明原告同意并接收未达到交房条件的房屋，其主张违约金按5000元计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告主张继续履行合同，被告主张商品房已经竣工验收合格并在办理消防验收手续，鉴于目前尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，本院酌定被告应在本判决生效之日起60日内向原告交付符合交房条件的房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告林庆华逾期交房的违约金人民币十五万元。
二、被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起六十日内向原告林庆华交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由被告福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 林 冬
二〇一四年十二月十二日
书记员 黄淑芳
附：本案适用的法律条文及申请执行提示
本案所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。