广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第506号
上诉人（原审被告）：珠海市龙光房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：纪建德，执行董事。
委托代理人：蒋进，广东摩金律师事务所律师。
委托代理人：黄燕敏，广东摩金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张晓霞，女，汉族，1974年6月13日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：林桂灼，男，汉族，1974年6月12日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：谢丹，广东凯邦律师事务所律师。
上诉人珠海市龙光房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）与被上诉人张晓霞、林桂灼商品房预售合同纠纷一案，龙光公司不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第154号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：2012年10月9日，张晓霞、林桂灼与龙光公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定张晓霞、林桂灼向龙光公司购买珠海市人民西路359号商铺，总价11910510元，2012年10月9日前支付5960510元，余款办理银行贷款手续。2012年11月6日之前，应将符合下列条件的商品房交付给张晓霞、林桂灼：（1）该商品房经验收合格。（2）装饰装修设备符合约定的标准。商品房达到交付条件后，双方按照以下约定交接：1、出卖人按照约定的方式发出交楼通知。2、如买受人未在出卖人通知的交楼期限内办理商品房交付手续的，自交楼通知载明的交楼期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，相关权利、义务、风险，自届满之日起转移给买受人。3、办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：（1）买受人认为交付的商品房主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权解除买卖合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。（2）买受人认为交付的商品房有其他质量问题的，买受人可口头或书面告知出卖人，确属质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任。（3）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合约定的，按约定处理。买受人认为交付的商品房存在（2）（3）情形的，应按本条约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续或要求解除买卖合同。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间如下处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，张晓霞、林桂灼按照约定支付了首期房款，办理了贷款，共计支付11910500元，龙光公司出具了购房的发票。商铺所在海悦云天花园地下室及1-4栋上部工程2012年6月12日经验收合格，2012年8月31日取得竣工验收备案。
2012年11月8日，龙光公司向张晓霞、林桂灼发出《催促入伙通知书》要求张晓霞、林桂灼尽快办理收楼事宜。张晓霞、林桂灼在2012年10月到购买的商铺查看发现商铺存在天面渗漏等情况，并通过发函等方式要求龙光公司对商铺进行维修，并向珠海市建设工程质量监督检测站投诉，经建设工程质监站协调，2012年11月，龙光公司委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司进行了维修处理。2013年3月24日，张晓霞、林桂灼查看商铺后向龙光公司发出《再次催收商铺函》，说明2013年2月27日收到龙光公司维修好的通知，要求龙光公司承担违约责任，未能协商一致，而未能接收商铺。2013年3月25日，龙光公司发出《催促入伙通知书》，再次要求张晓霞、林桂灼办理收楼手续。
之后，张晓霞、林桂灼查看商铺时，发现渗漏的情况依然存在，至2013年10月，张晓霞、林桂灼持续向龙光公司反映情况，向珠海市建设工程质监站书面投诉，2013年11月20日，质监站复函回复张晓霞、林桂灼：2013年11月6日，召集双方到现场查看，目前暂无法确认是否渗漏。2012年11月中旬，您曾对质量问题进行过类似投诉，我站及时协调并督促处理。其中天面渗漏处理后，经蓄水检查，未发现再有渗漏，开发商对侧墙渗漏也进行了处理，但我们认为处理方法不彻底，经督促，开发商另委托专业公司改用在墙外侧开挖土层后增设防水措施的方法。我们认为方法是对的，但是由于在技术上无法采用蓄水的方法进行检查，建议大雨天再观察，如发现由渗漏问题，开发商应继续为投诉人做修补处理。双方就商铺的渗漏及责任问题无法协商一致，张晓霞、林桂灼于2014年1月13日提起本案诉讼。在案件审理过程中，基于当时现场没有明显的渗漏，经一审法院的调解，张晓霞、林桂灼于2014年4月1日对商铺办理了收楼手续，但是在收楼后，因天气有降雨，2014年4月在现场发现，仍然存在内墙渗漏的情况，2014年5月19日，张晓霞、林桂灼再次通过投诉方式向珠海市建设工程质量监督检测站反映，该站回复：我站5月19日、5月23日两次派出工作人员，联系龙光公司代表查看，情况和处理结果如下：一、调查情况，经现场查看发现商铺一层西向外墙内侧墙根位置发现有渗水痕迹；靠近西向外墙内侧一条排水管四周也有渗水痕迹；商铺二层北向外墙内侧有一处渗水痕迹。二、协调结果，1、已要求龙光公司查明渗水原因，并委托经验丰富的防水补漏单位出具方案并实施施工。2、渗漏处理完毕后在该商品外墙做淋水试验，并由业主验收。从业主同意验收之日起，开发商承诺提供5年防水保修服务。
之后龙光公司在2014年6月和7月1日也曾进行过修复和整改工作。2014年7月11日，双方在法庭主持下到现场查看，仍然存在明显的潮湿的痕迹，龙光公司也承诺再次制作整改维修的方案，在当天的庭审过程中，龙光公司明确表示同意对渗漏问题彻底修复，按照张晓霞、林桂灼和质监站的要求做淋水试验进行验收，并提供八年的防水保修。
张晓霞、林桂灼在一审中的诉讼请求为：1、判令龙光公司赔偿张晓霞、林桂灼延迟交房违约金，自2012年11月7日至2014年4月1日，每天按万分之三计算。2、判令龙光公司对商铺房顶天面及外墙侧墙漏水及渗水的严重质量问题进行彻底修复至修好为止，尽快交付使用。3、判令龙光公司彻底修补至按质监站要求经过淋水试验不再渗漏为止，并承担5年内的防水保修责任。4、判令龙光公司承担全部诉讼费用。
一审法院认为：张晓霞、林桂灼与龙光公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应依约履行各自义务。双方合同约定于2013年11月6日前交付符合约定条件的商铺，虽然龙光公司曾发函要求张晓霞、林桂灼办理交楼手续，但张晓霞、林桂灼在查看商铺后，发现存在天面墙体渗漏的问题，从实际情况来看，龙光公司提供的商铺在约定的交付时间2012年11月6日直至法庭辩论结束的2014年7月11日，多次修复后仍存在渗漏问题未解决，在庭审过程中，龙光公司对于张晓霞、林桂灼要求的彻底修复渗漏问题表示同意，且同意按照张晓霞、林桂灼提出的淋水试验进行验收，承担八年的防水保修责任，一审法院予以支持。商铺渗漏问题经过多次的修复仍未解决，渗漏状况持续存在，直接影响张晓霞、林桂灼收楼后的正常使用，张晓霞、林桂灼可以拒绝接受交付的要求，即使在案件审理过程中，2014年4月1日办理了交付手续，也应视为商铺不具备交付使用的条件，龙光公司未能履行约定的交付义务。渗漏状况一直持续，商铺尚不符合交付的条件，龙光公司认为应属于交付后的保修责任，一审法院不予采信。根据合同约定，出卖人未如约履行交付义务，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付第二日起按日支付已交付房价款万分之三的违约金。所以，龙光公司应自2012年11月7日起以张晓霞、林桂灼已支付的11910500元每日按万分之三支付违约金，张晓霞、林桂灼要求实际至2014年4月1日共计1811587.05元，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、龙光公司于判决发生法律效力之日起一个月内对张晓霞、林桂灼购买的珠海市香洲区人民西路359号商铺的渗漏水问题进行修复。二、上述第一项内容在修复后由双方进行淋水试验验收，龙光公司承担八年内的防水保修责任。三、龙光公司于判决发生法律效力之日起三十日内向张晓霞、林桂灼支付2012年11月7日至2014年4月1日的违约金1811587.05元。
龙光公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判驳回张晓霞、林桂灼的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由龙光公司承担。事实与理由如下：一、涉案商铺不存在“影响正常使用”的客观事实。一审判决无视龙光公司与张晓霞、林桂灼在合同中的明确约定，对涉案商铺存在的渗水客观事实判断错误，进而认为张晓霞、林桂灼有权因质量问题拒收涉案商铺，明显没有事实及合同依据。（一）龙光公司与张晓霞、林桂灼在《商品房买卖合同》中已对商铺交付条件及商铺出现质量问题时的处理方式已作出了明确的约定；该约定并未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具备法律约束力。依据2012年10月9日双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条和第八条约定：1、商铺的交付条件为“验收合格”，即经过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的验收合格即可；2、“办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修等配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：1）买受人认为交付的商品房主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定机构认为主体结构质量不合格，买受人有权解除买卖合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。2）买受人认为交付的商品房有其他质量问题的，买受人可口头或书面告知出卖人，确属质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任。3）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合附件二约定的，按本协议第九条的约定处理。4）买受人认为买卖合同约定的配套设施未在商品房交付时达到使用条件的，按本协议第十条约定处理。买受人认为交付的商品房存在本条第2）、3）、4）款情形的，应按本条约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续或要求解除买卖合同。”因此，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容合法有效；双方应依合同的约定执行，即张晓霞、林桂灼应在涉案商铺符合合同约定的交付条件时正常收楼；即使张晓霞、林桂灼认为存在质量问题，应当按照合同约定来处理，张晓霞、林桂灼无权拒收商铺。（二）一审判决认定“涉案商铺存在渗漏水问题直接影响原告收楼后的正常使用”，与客观事实不符。1、一审法院认定的“渗漏水持续存在”缺乏事实依据。从一审各方提交的涉案商铺的渗水照片以及珠海市质监站经现场勘察后的《复函》可以清楚看到，涉案商铺仅是在2012年11月入伙时局部存在渗水状况，该渗水状况并非如一审判决所认定的“渗漏水持续存在”；这一点从珠海市建设工程质量监督检测站2013年11月20日出具的《关于张晓霞女士投诉信的复函》可以看出：（1）龙光公司在2012年11月已对张晓霞、林桂灼投诉的商铺渗水情况进行了修复，天面渗水问题已经过蓄水试验检测无漏，外墙面渗水也已修复，但尚须等待雨天检测；（2）珠海市质检站于2013年11月6日在对现场进行了勘查后发现“现场无痕迹可辨认”。
由此可以充分说明涉案商铺的渗水问题自2012年11月经龙光公司修复后，历经一年的时间并无渗水情况出现，张晓霞、林桂灼早在2012年11月20日就可以正常使用涉案商铺。2、无证据证明涉案商铺“渗水问题”影响张晓霞、林桂灼的正常使用。很明显，一审中张晓霞、林桂灼并没有证据证明“涉案商铺渗水问题存在影响正常使用”，相反作为客观第三方的政府机构即珠海市质检站两次出具正式函文，表述了商铺渗水及其修复后客观状态，但一审判决无视其存在；而且一审法院也没有引入任何第三方鉴定机构对该商铺渗水问题产生的影响作出认定，就单方面主观判定“涉案商铺存在无法正常使用的质量问题”，从而导致错误认定本案客观事实。二、一审判决适用双方在买卖合同中有关“逾期交房的违约金条款”判定龙光公司承担违约责任，并要求龙光公司承担如此巨额的违约金，很明显，该适用没有任何事实及法律依据。（一）本案不存在逾期交付的事实，不应依据合同中有关“逾期交房违约责任条款”判决龙光公司承担巨额违约金。2012年10月9日龙光公司与张晓霞、林桂灼签订《商品房买卖合同》时，涉案商铺已是现房，张晓霞、林桂灼是在对涉案商铺的现状清楚了解的前提下签订了买卖合同。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条第1款的明确约定，涉案商铺的交付条件为“验收合格”，即经过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的验收合格即可。涉案商铺早在2012年6月12日完成建设、监理、施工、勘察、设计单位的验收，2012年8月31日取得竣工验收备案登记，说明涉案商铺已在合同约定的交付期限即2012年11月6日前具备了法定及合同约定的交付条件，龙光公司也已在合同约定的交付期限前将涉案商铺交付给张晓霞、林桂灼，本案不存在龙光公司逾期交付商铺的事实，更不能因为张晓霞、林桂灼拒收商铺从而认定龙光公司未能交付。（二）本案商铺渗水问题属于商品房经验收合格并交付使用后出现的质量瑕疵，依据法律规定，龙光公司仅需承担在保修期内的维修义务。首先，《合同法》第一百一十一条对买卖合同中商品存在质量问题出卖人所需承担的违约责任作出了明确的规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”其次，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《解释》）第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可见，无论是《合同法》还是最高院的《解释》，有关买卖合同中商品质量存在问题的，出卖人所需承担的违约责任都是维修责任，而不是逾期交付的违约责任。如果维修期间给张晓霞、林桂灼造成损失的，也应由张晓霞、林桂灼举证证明，而不是由一审法院直接适用合同约定的逾期交房违约责任条款。（三）一审法院在无任何证据证明张晓霞、林桂灼已遭受实际损失的前提下，依据合同约定的逾期交房违约责任标准判定龙光公司承担巨额违约金明显畸高，与客观事实不符也违反了最高院《证据规则》的相关规定。三、一审判决混淆了本案的法律关系。纵观本案，张晓霞、林桂灼请求的是龙光公司支付逾期交房的违约责任，而本案却无任何证据显示龙光公司未在合同约定的期限内履行交付义务，也无任何证据显示龙光公司交付的商铺不符合法定及合同约定的交付条件，张晓霞、林桂灼提交的一系列证据仅能证明涉案商铺在2012年11月入伙时存在局部渗水问题。在张晓霞、林桂灼无任何证据证明该渗水问题属于商品房主体结构不合格或严重影响正常使用无法实现合同目的时，显然不应认定龙光公司没有交付或不能交付。退一步讲，即便存在如一审认定的直接影响正常使用的事实，也应有张晓霞、林桂灼另寻法律救济途径，即主张解除合同并赔偿损失，而不是直接判决龙光公司承担逾期交房违约责任。四、另外，龙光公司已经履行完毕涉案商铺渗水的维修义务；一审法院直接判决龙光公司承担商铺渗水的维修已没有必要性。
综上，恳请二审法院全面查明本案事实，依法适用法律，维护龙光公司的合法权益，支持龙光公司的如上诉求。
张晓霞、林桂灼答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，依法有据，故二审法院应予维持，对龙光公司的上诉应予以驳回。（一）张晓霞、林桂灼与龙光公司签署的《商品房买卖合同》中的交付条件及商铺出现质量问题时的处理方式并不完全体现和解决收楼前严重漏水的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中的交付条件为“验收合格”，该商铺在2012年6月12日完成建设、监理、施工、勘察、设计单位的验收，2012年8月31日取得竣工验收备案登记，但并不代表涉案商铺不存在质量问题。更何况在商铺交付日期即2012年11月6日前，张晓霞、林桂灼实地查看商铺，阴雨天暴露了商铺漏水隐患，出现了严重漏水问题，明显是房屋质量出现严重质量问题，完全不能使用。试想，房屋漏水，屡修不好，根本无法正常使用。张晓霞、林桂灼出资上千万元，买了一个商铺，却是严重漏水，而龙光公司居然说房屋只是渗水，企图将严重的质量问题轻描淡写，一笔带过，无视张晓霞、林桂灼所承受的心理压力和内心煎熬，态度十分傲慢无理。在一审的整个庭审过程中，在法官的劝说下，张晓霞、林桂灼于2014年4月1日收了楼，可就在几天后珠海下了一场雨，房屋又漏得一塌糊涂，让法官亲眼见证了商铺是如何漏水而不是只是龙光公司口中所说的渗水。而且在2014年5月19日珠海质监站再次介入，更进一步确认了商铺严重漏、渗水的事实。而就在铁的事实面前，龙光公司仍然对2012年11月以后商铺所存在的严重漏、渗水的事实不承认，在整个一审过程中，龙光公司也没有任何诚意。根据法律规定，对于所购房屋存在严重的影响正常居住使用和安全的质量问题，买受人可以拒绝接收房屋。本案中，商铺漏水情形有目共睹，而且龙光公司履行修缮义务后仍然渗漏和出现裂缝直至今日你仍未修复，可见其隐患之大，质量之差令人发指。如果张晓霞、林桂灼在未完全整改好商铺漏水情况，睁一只眼闭一只眼去收楼，则对于今后的经济、人身安全及精神层面都会增加了无数的烦恼。而现在的真实情况是，这一切已经给张晓霞、林桂灼带来了无尽的烦恼。龙光公司作为开发商，本应将合格、安全的商铺交付给张晓霞、林桂灼，而当发生严重的质量问题时，不是认真对待，去处理和解决问题，却以合同中不明确详细、不合事实情理的条款来一再推卸责任，没人敢接收一片泽国、房顶、侧墙到处漏水甚至导致有裂缝的房屋。这已经是严重影响正常居住使用的情况，龙光公司在交付前仍没彻底解决问题的，张晓霞、林桂灼完全有理由拒绝接收商铺。（二）一审判决认定“涉案商铺存在渗漏水问题直接影响原告收楼后的正常使用”事实清楚，证据充分。1、从2012年10月张晓霞、林桂灼已发现漏水严重问题，在与龙光公司交涉后，其对商铺返工两三次仍不能彻底解决；2012年11月26日张晓霞、林桂灼向龙光公司发出《催收商铺的函》中反映商铺仍存在严重渗漏水问题，不具备交付使用条件；2012年12月5日向龙光公司发出《联系函》后仍无果，张晓霞、林桂灼无奈下于2012年12月10日向珠海市质监站投诉；2013年3月25日向龙光公司发出《再次催收商铺函》以示漏水问题持续，2013年4月正值珠海雨季，商铺渗水情况更不容乐观；2013年10月28日张晓霞、林桂灼再次向质监站投诉并作出回函，同时表示关注及跟踪。在此前仍未能完全保证修好漏水问题张晓霞、林桂灼不接收商铺。以上均有图文证据以示事实持续存在，对张晓霞、林桂灼的经济、精神损害、时间消耗极大。2、涉案商铺“渗水问题”已严重影响张晓霞、林桂灼的正常使用，张晓霞、林桂灼不能接收，应视为龙光公司逾期交付商铺。该商铺总房价款为11910500元，建筑面积295.84平方米，张晓霞、林桂灼支付5960510元，余款5949990元办理银行贷款手续，于2012年11月5日支付了全部房款。在商铺漏水渗水问题严重情况下，龙光公司却不负责任、敷衍回应及处理，使张晓霞、林桂灼无法开始装修经营，经济损失严重。以上均有图文证据及质监站的见证。二、龙光公司逾期交房应承担逾期交付的违约责任赔偿违约金，并承担修缮义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题，严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同及赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”龙光公司在上诉状里称其是承担维修责任而不是逾期交付违约责任，显然是企图以此来逃避赔偿违约金。此规定解释是买受人可以自行或者委托他人修复，并不是绝对要求，由于至今商铺的修复、整改并没有完全得到解决，严重漏水渗水问题依然持续，龙光公司显然是逾期交付房屋，其责无可推诿，致使商铺至今无法正常使用，无法实现合同目的，对张晓霞、林桂灼十分不公平！龙光公司在上诉状中提出一审法院不应该直接适用合同约定的逾期交房违约责任条款来代替维修义务显然是极其错误的。现情况是龙光公司应该赔偿逾期交房违约金，更应该继续履行修缮义务直至商铺被珠海市质监站验收合格为止。依据合同目的实现的进度及张晓霞、林桂灼遭受实际损失的情况来计算，一审法院依据合同约定的逾期交房违约责任标准判定龙光公司应承担的违约金为1811587.05元是完全合法合理的。三、龙光公司应承担相应的维修、更换或重做等违约责任，但由于其不重视后果、不负责任地简单涂刷防水涂料，漏水严重在交付前没有得到解决，安全隐患的存在致使交付条件不符合。龙光公司上诉理由中提到“三、一审判决混淆了本案的法律关系……退一步讲，即便存在如一审认定的直接影响正常使用的事实，也应有被上诉人另寻法律救济途径，即主张解除合同并赔偿损失，而不是直接判决上诉人承担逾期交房违约责任。”张晓霞、林桂灼认为龙光公司完全没弄清楚张晓霞、林桂灼一审的诉讼请求，还有竟然提出张晓霞、林桂灼应解除合同来间接帮助龙光公司逃避承担逾期交房违约责任。完全是忽视张晓霞、林桂灼对确定此商铺为自己经营的最佳场所的决定和对龙光公司的信任，合同并不是说解除就解除那么儿戏，龙光公司这样一说完全没将法律的严谨性、合同的约束力放在眼里。龙光公司应该承担逾期交房违约责任。四、龙光公司对涉案商铺渗水的维修义务未能做到尽心尽力，且至今仍没有得到有效的解决，有必要继续履行义务。从2014年4月1日张晓霞、林桂灼收铺以来，该商铺到目前依然还在漏水，龙光公司还没把商铺的漏水修好，可见该商铺质量有多差，漏水情况有多严重，张晓霞、林桂灼的实际损失还在持续。基于以上事实与理由，张晓霞、林桂灼认为一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，张晓霞、林桂灼恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
经审理，本院查明，被上诉人张晓霞、林桂灼2013年3月24日向上诉人龙光公司发出《再次催收商铺函》称：“……本人在2012年11月26日、2012年12月3日向贵公司送去‘催收商铺函’和‘联系函’，而后因贵公司的商铺建筑存在太多质量问题，多次修补都没法修好，一直拖延到2013年2月27日接到商铺已修补好可交铺的口头通知，本人于2013年3月1日到贵公司与张蓓蓓副总经理、工程部杨总经理等人协商收铺相关事宜，因贵公司不肯按实际违约时间承担违约责任，所以协商未能达成一致，以致收铺不成功……”
双方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人龙光公司上诉主张涉案商铺渗水为质量瑕疵，上诉人承担的为质量保修期内的维修责任，而不是逾期交房的违约责任，因此，本案的焦点为被上诉人张晓霞、林桂灼能否因涉案商铺渗水主张逾期交房的违约责任。为此，本院作如下分析：
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条之规定，涉案商铺于2012年6月12日经验收合格，并于同年8月31日取得了竣工验收备案表，因此，涉案商铺符合法定的交付条件。同时，依据双方当事人2012年10月9日双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条和第八条之约定，商铺的交付条件为“验收合格”，即经过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的验收合格。买受人认为交付的商品房除主体结构质量之外有其他质量问题的，买受人可口头或书面告知出卖人，确属质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任。买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续或要求解除买卖合同。因此，在涉案商铺主体结构质量验收合格的前提下，买受人不应因涉案商铺出现渗水等瑕疵而拒绝办理收楼手续。但本案中，上诉人龙光公司于2012年11月8日通知被上诉人张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，被上诉人张晓霞、林桂灼因涉案商铺天面渗水而要求上诉人龙光公司予以维修，上诉人龙光公司对该质量问题并无异议并同意将涉案商铺维修后再交付给被上诉人张晓霞、林桂灼，因此，上诉人龙光公司并未按合同约定的时间（即2012年11月6日）履行房屋交付义务。
但在上诉人龙光公司委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司对涉案商铺渗漏进行了维修处理，且进行了蓄水试验排查后并未再出现渗水现象，上诉人龙光公司2013年2月27日通知被上诉人张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，被上诉人张晓霞、林桂灼负有收楼的义务。被上诉人张晓霞、林桂灼在2013年12月18日起诉时主张涉案商铺仍不具备收楼条件，但被上诉人张晓霞、林桂灼不仅未举证证明从上诉人龙光公司2013年2月27日通知被上诉人张晓霞、林桂灼办理收楼手续至2014年4月1日被上诉人张晓霞、林桂灼实际办理收楼手续时一年多时间内，涉案商铺仍有渗漏现象，相反，珠海市建设工程质量监督站2013年11月20日给被上诉人张晓霞、林桂灼的复函中明确表明：2013年11月6日，经召集双方到现场查看，目前暂无法确认是否渗漏。同时，如本院查明事实所示，被上诉人张晓霞、林桂灼2013年3月24日向上诉人龙光公司发出《再次催收商铺函》时亦自认上诉人龙光公司2013年2月27日口头通知被上诉人张晓霞、林桂灼商铺已修补好可交铺，被上诉人张晓霞于2013年3月1日与上诉人龙光公司协商收铺相关事宜时，双方因违约时间及违约责任未能达成一致，才导致收铺不成功，而非因涉案商铺的质量问题。因此，在上诉人龙光公司2013年2月27日再次通知被上诉人张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，被上诉人张晓霞、林桂灼2013年3月1日与上诉人龙光公司因违约赔偿问题未协商一致而拒绝收楼，被上诉人张晓霞、林桂灼应对2013年3月1日以后拒绝收楼的行为承担相应的法律后果。上诉人龙光公司应按合同约定承担自2012年11月7日至2013年3月1日期间按日支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金人民币407339.1元（=11910500元×114天×0.03%）。原审法院认定上诉人龙光公司承担2012年11月7日至2014年4月1日期间逾期交房的违约责任没有事实及法律依据，本院予以纠正。
至于涉案商铺2014年4、5月又出现渗漏现象，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，上诉人龙光公司承担的为修复责任而非逾期交房的违约责任。
综上，上诉人龙光公司的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。原审法院部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第154号民事判决第一、二项；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第154号民事判决第三项内容为：珠海市龙光房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向张晓霞、林桂灼支付2012年11月7日至2013年3月1日期间的违约金人民币407339.1元。
三、驳回珠海市龙光房地产开发有限公司其他上诉请求。
一审案件受理人民币18210.04元，由珠海市龙光房地产开发有限公司负担12747.04元，张晓霞、林桂灼负担5463元；二审案件受理费人民币18210.04元，由珠海市龙光房地产开发有限公司负担12747.04元，张晓霞、林桂灼负担5463元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 王 芳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 陈妙斯