广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深盐法房初字第6号
原告：吴恒。
委托代理人：邱荣煊，广东益人律师事务所律师。
委托代理人：李伟恒，广东益人律师事务所实习律师。
被告：深圳玮鹏实业有限公司。
法定代表人：胡建雄，系该公司董事长。
被告：深圳市鸿泰实业股份有限公司。
法定代表人：彭道坚，系该公司董事长。
被告：深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处。
法定代表人：邓德良，系该单位主任。
原告吴恒诉被告深圳玮鹏实业有限公司（以下简称玮鹏公司）、深圳市鸿泰实业股份有限公司（以下简称鸿泰公司）、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处（以下简称盐田街道办）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱荣煊到庭参加诉讼。被告玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴恒诉称：原告向三被告购买深圳市盐田区深盐路XXX号房屋，双方于2011年9月20日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（盐）网预买字（2011）第XXX号，以下简称《房地产买卖合同》），购房总价款为人民币864636元，原告已付清全部购房款，三被告于2011年12月31日向原告交付房屋。根据《房地产买卖合同》第21条的约定，三被告应在房地产交付给原告之日起240日内（即2012年8月27日前）为原告办理并取得《房地产证》，但三被告直至2013年4月9日才为原告办得《房地产证》，已逾期225天。根据《房地产买卖合同》第22条的约定，自2012年8月26日起2013年4月9日止，三被告应按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、三被告向原告支付逾期办证违约金人民币71622元；二、三被告承担连带责任；三、本案诉讼费用由三被告承担。
被告玮鹏公司答辩称：一、《房地产买卖合同》约定，被告玮鹏公司于2011年12月28日向原告交付房屋，房屋交付后被告玮鹏公司应在240日内（即2012年8月27日前）为原告办理《房地产证》。但从2012年8月27日原告知道且应当知道权利受到损害之日起至2014年8月26日两年内，均未向被告玮鹏公司主张过权利，至原告起诉之日2014年11月18日，诉讼时效已超过两年有余。因此，被告玮鹏公司不同意原告的诉讼请求。依据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、被告玮鹏公司未能及时办理《房地产证》为被告玮鹏公司自身意志以外的因素造成，并非被告玮鹏公司主观故意，故不应由被告玮鹏公司承担违约责任。导致业主房地产证办理延误的直接原因在于部分回迁村民为了争取个人利益的最大化，是第三方原因，而不是三被告自身的原因。从原告购买涉案房产至今，同片区的房地产市场价格稳中略升。涉案房产按期交付，原告实际居住于涉案房产内，延期办证并未给原告造成实际的经济损失。综上所述，请依法驳回原告全部诉讼请求。
被告鸿泰公司答辩称：原告已丧失支付违约金请求权。依据原告提交的起诉状及被告与原告签订的《房地产买卖合同》，房屋交付后三被告本应于交付房屋后的240日内（即2012年8月27日前）为原告办理《房地产证》，但由于三被告自身意志以外的因素，未能及时办理《房地产证》。但从2012年8月27日原告知道且应当知道权利受到损害之日起至2014年8月26日两年内，均未向三被告主张过权利，至原告起诉日2014年11月18日，诉讼时效已超过两年有余。依据《民法通则》的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告盐田街道办未向法院提交答辩意见。
本院经审理查明：2011年9月20日，原告与三被告签订《房地产买卖合同》约定：原告向三被告购买深圳市盐田区深盐路XXX房（房地产证号：深房地字第X**号），用途为住宅，房款为人民币864636元；三被告应于2011年12月28日前交付房产；如因三被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》，三被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，三被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定，三被告应以书面形式通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；“书面形式通知”是指三被告向原告邮寄特快专递，邮寄地址以合同载明的通讯地址为准，未通知或迟延通知的，由通知方承担法律后果。
2011年12月28日，原告办理了入伙手续，接收涉案房产。
2013年4月9日，原告取得所购置房屋的《房地产证》。
2014年12月22日，原告向本院提起诉讼。
以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房地产证》、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与三被告签订的《房地产买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。
关于延期办证是否系三被告自身原因及三被告是否应就此承担违约责任的问题，该争议问题涉及对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“由于出卖人的原因”的解释。本院认为，根据《合同法》第一百零七条，法律对违约责任的构成不以过错为条件。因此，为保护守约方的利益，不能对“由于出卖人的原因”作限缩性的解释。此外，可以通过对“非由出卖人的原因”的解释来判定“由于出卖人的原因”的意义。根据司法解释保护守约买受人的精神，出卖人只有在能够举证证明，其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间，将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，才属于“非由出卖人的原因”的情形。除此之外，在不存在不可抗力的情形下，出卖人均应承担延期办证的违约责任。因此，本院认定本案的延期办证系“由于出卖人的原因”而造成。
关于诉讼时效的问题，本院认为，三被告未能依约于交付房屋后的240日内即2012年8月27日前为原告办理《房地产证》的事实在2012年8月27日即被原告知晓，故自2012年8月27日起原告已经知道自身的合法权益受到侵害，从该日起算至原告起诉之日超出两年的部分的违约金，本院认定为已超过诉讼时效，本院不予支持。但双方在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，三被告的违约行为在持续发生，违约的时间在持续变更，原告基于此所能主张的违约金数额在持续增加，故基于诉讼时效的规定，对于原告所主张的自起诉之日起倒推两年的违约金，本院予以支持。对于原告称逾期办证时间120日起才获得要求继续履行合同，并向被告主张按照购房总价款日万分之四主张违约金的权利，因此诉讼时效应当从逾期办证时间120日起计算，本院认为，虽然以逾期办证120天为界点，将会产生按照购房总价款日万分之三主张违约金还是按照购房总价款日万分之四主张违约金的不同，但该日期只是影响计算具体金额时适用的不同比率，并不影响对原告自约定办证时间届满之日起即知道其权利受到侵害的事实的认定，故原告主张的逾期办证120天前的违约金仍然受到诉讼时效的规制。
本案中，原告于2013年4月9日取得《房地产证》，于2014年12月22日向本院提起诉讼。因此对于2012年12月23日起至2013年4月8日期间共108天所产生的违约金，本院予以确认。双方合同中约定的购房总价款日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，本院予以支持。涉案房产价款为人民币864636元，则违约金应为人民币37352.28元（864636元×0.0004/天×108天=37352.28元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处于本判决生效之日起十日内共同向原告吴恒支付违约金人民币37352.28元。
二、驳回原告吴恒的其他诉讼请求。
如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为人民币795.28元，由原告吴恒负担人民币380.53元，由被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处负担人民币414.75元。原告吴恒已预交案件受理费，本院不予退回，被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告吴恒。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 黄 晶 晶
二〇一五年二月二十六日
书记员 杨曼丽（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条??向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。