安徽省淮北市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）淮行终字第00007号
上诉人（一审第三人）：陈磊，男，1976年4月15日出生，汉族，中专文化程度，住安徽省濉溪县。
委托代理人：王明，安徽辰元律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：姜义品，男，1943年12月30日出生，汉族，本科文化程度，住安徽省濉溪县。
被上诉人（一审原告）：祖连英，女，1945年5月4日出生，汉族，中专文化程度，住址同上。
姜义品、祖连英的共同委托代理人：梁云，安徽亚星律师事务所律师。
一审被告：濉溪县人民政府，住所地：安徽省濉溪县沱河路92号。
负责人：赵德志，副县长主持工作。
委托代理人：任清华，安徽北方之光律师事务所律师。
委托代理人：李国庆，安徽北方之光律师事务所律师。
上诉人陈磊因被上诉人姜义品、祖连英诉濉溪县人民政府（简称县政府）土地行政登记一案，不服安徽省濉溪县人民法院2014年2月19日作出的（2013）濉行初字第00007号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人陈磊的委托代理人王明，被上诉人姜义品、祖连英及委托代理人梁云、一审被告县政府的委托代理人李国庆等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本案的具体行政行为是：县政府于2005年7月20日为陈磊颁发的濉出国用（2005）342号《土地使用权证》。
姜义品、祖连英向一审法院起诉称：他们系夫妻，在濉溪县溪河路21-7号拥有房地产一处，房产证号：濉私房字第95**号；土地使用权证号：濉国用（97）字第049号。2005年7月20日，县政府未经二人同意，将属于二人的土地使用权，以出让的方式过户至陈磊名下。其间，县政府既未审查该宗土地的性质，也未进行实际勘察，县政府为陈磊办理《土地使用权证》的具体行政行为侵犯了二人的合法权利。请求依法撤销县政府给陈磊颁发的濉出国用（2005）342号《土地使用权证》。
一审法院查明：姜义品、祖连英系夫妻，在濉溪县溪河路21-7号拥有房地产一处，房产证号：濉私房字第95**号；土地使用权证号：濉国用（97）字第049号。2005年3月24日，姜义品与陈磊签订了《房屋买卖协议》，将该房屋以95000元的价格卖给陈磊。2005年7月20日，县政府将姜义品、祖连英的土地使用权，以出让的方式过户至陈磊名下，为陈磊颁发了《土地使用权证》，但该涉案房屋的房产证一直未办理。姜义品、祖连英以涉案土地未经其同意，县政府擅自为陈磊办理《土地使用权证》，程序违法为由，请求依法撤销陈磊的《土地使用权证》。另查，县政府在办理该证时，在划拨土地使用权办理出让手续审批表上的土地来源一栏上注明土地来源是国有土地使用权转让协议，但县政府一直未能提供该协议。
一审法院认为：姜义品、祖连英持有争议土地上的房屋所有权证书，与被诉行政行为具有法律上的利害关系，具备本案原告的诉讼主体资格。县政府在办理本案划拨土地使用权出让手续审批表上的土地权属来源，明确标注是国有土地使用权转让协议，而姜义品与陈磊并未单独就土地使用权签订过协议，因此，县政府为陈磊颁证显然缺乏事实依据。本案是因土地上的建筑物、附属物转让而引起的土地使用权转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。”而县政府在陈磊没有出示变更后的房产登记的情况下，直接将土地使用权变更登记在陈磊名下，颁证程序违法。本案具体行政行为发生在2005年，涉及的是不动产，应适用20年的起诉期限规定。综上，县政府为陈磊颁发土地证的行政行为主要证据不足，程序违法，依法应予撤销。案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第3目之规定，判决撤销濉溪县人民政府于2005年7月20日为陈磊颁发的濉出国用（2005）第342号《土地使用权证》。
陈磊上诉称：姜义品与陈磊签订的房屋买卖协议约定土地使用权转让给陈磊，因涉案房屋使用土地是划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。据此规定，转让房地产时应当先办理土地使用权出让手续，然后办理房屋过户手续。一审引用《中华人民共和国城市房地产管理法》六十一条规定属适用法律错误，应予纠正。
姜义品、祖连英辩称：上诉人陈磊与姜义品没有签订《土地使用权转让协议》，而在办理涉案土地证时土地的权属来源却标注为“国有土地使用权转让协议”。且陈磊没有缴纳足额的土地出让金，也没有提交房屋所有权证书。县政府在陈磊申请土地使用权变更前就进行了勘验，其颁证的程序违法。一审法院撤销县政府的颁证行为正确，应予支持。
县政府陈述称：上诉人陈磊提供的手续齐全，符合颁证条件，县政府颁证事实清楚，程序合法，一审判决认定事实错误，适用法律错误，同意上诉人陈磊的上诉意见。
县政府向一审法院提交的主要证据为：1、土地登记申请审批表，申请人是陈磊；2、陈磊身份证复印件；3、姜义品身份证复印件；4、《房屋买卖协议》；5说明一份；6、划拨土地使用权办理出让手续审批表；7、国有土地使用权出让合同；8、淮北市地信土地评估有限责任公司土地估价报告表；9、土地出让金缴纳票据；10、《国有土地使用权证》（濉国用［97］049号）；11、界址调查表（使用者：姜义品）。法律依据：1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、第二十五条；2、《土地登记规则》第三十四条。县政府提供以上证据、依据，用以证明其为陈磊颁发土地使用权证的行政行为有事实依据和法律依据，程序合法。
姜义品、祖连英向一审法院提交的主要证据为：1、两原告的户口本、结婚证、身份证复印件，证明二人系夫妻关系；2、濉私房字第95**号房产证复印件，证明涉案房屋系夫妻共同财产；3、濉国用（97）字第049号《土地使用权证》，证明涉案土地面积212.16平方米，系二人使用；4、濉溪县医院证明，证明涉案房屋系二人福利房，祖连英因姜义品分了该房屋，其不再享有福利房；5、濉溪县卫生局证明，证明只有住房三间76平方米系分配，其他的住房一间和四间配房均系两原告自建房；6、照片一组及涉案房屋现场图，证明内容同证据5；7、陈磊的342号《土地使用权证》，证明该证办证行为违法；8、王瑛及陈玲调查笔录各一份，证明二人在去年才知道县政府给陈磊颁证的事实。
陈磊向一审法院提交的主要证据有：1、《房屋买卖协议》；2、342号《土地使用权证》；3、姜义品的濉私房字第95**号《房屋所有权证》；该三份证据（均为复印件）主要证明陈磊与姜义品之间签定的《房屋买卖协议》是合法有效的，县政府的颁证程序合法且有充分的事实依据。
一审法院对各方当事人提交的证据认证如下：县政府所举证据1、5、6、7、8、9、11及法律依据因程序违法，依法不予认定；证据2、3、10真实、合法，应予认定；证据4系《房屋买卖协议》，与县政府划拨土地使用权办理出让手续审批表上的土地来源不相符，对其效力不予审查。对姜义品、祖连英提供的证据1、2、3、4、5、6客观、真实，予以认定；证据7系行政行为的载体，不作证据审查；对证据8因证人均未出庭无法核实证言的真实性，对该证据不予认定。对陈磊所举证据1系双方当事人之间的民事争议，对其效力本案不予审查；证据2系行政行为的载体，不作为证据审查；对证据3真实、合法，予以认定。
上述证据材料均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的认定及查明的案件事实符合法律规定，本院予以确认。
本院认为：本案系因地上建筑物转让而引起的土地使用权变更登记行为的案件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。”《土地登记规则》第37条规定：“因买卖、转让土地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更时，应当提交变更后的房屋所有权证书”。由此可见，因房屋买卖为基础的土地使用权变更，需依法向土地管理部门提交变更后的房屋所有权证书申请土地使用权变更登记。而陈磊向县政府申请土地变更时，未能提交变更后的房产登记证书，县政府也未能提供其在办理土地变更登记时土地的权属来源标注的“国有土地使用权转让协议”，故县政府将土地使用权变更登记在陈磊名下缺乏事实和法律依据，且县政府勘验在先，陈磊申请办证在后，其颁证程序亦不符合法律规定。上诉人陈磊认为本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定而不应适用第六十一条的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定是对划拨的土地转让房地产时应向人民政府报批，并由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金的规定，不是因房地产转让办理土地使用权变更登记的规定。而该法第六十一条是因房地产转让办理土地使用证的具体规定。因此，一审法院适用第六十一条第三款的规定是正确的。上诉人陈磊的上诉理由不能成立。但一审法院判决理由部分所引用的“《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款”应为“六十一条第三款”，属书写错误，应予纠正。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费用按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人陈磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 琦
审判员 郑 慧
审判员 化启武
二〇一四年五月五日
书记员 王 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；