江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1470号
上诉人（原审原告）殷开六，男，1956年6月26日生，汉族，个体工商户。
委托代理人葛开庭，江苏腾飞苑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏宇虹房地产实业有限公司。
法定代表人赵寿银，董事长。
委托代理人陈长余，江苏盐海中亚律师事务所律师。
上诉人殷开六与上诉人江苏宇虹房地产实业有限公司（以下简称宇虹房产公司）因房屋拆迁安置补偿合同暨房屋买卖合同纠纷一案，均不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第3167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告宇虹房产公司因铁路平交道路拆迁安置定销房项目，申请领取盐拆许字（2006）第4号拆迁许可证。原告殷开六位于盐城市亭湖区大洋街道大星村二区42号房屋在拆迁范围内。2008年4月16日，原、被告订立一份房屋拆迁协议书约定，原告被拆迁住宅房屋合法面积135平方米，补偿金额合计415788元（其中包含临时安置补助费135平方米×6元／平方米／月×6个月=4860元）；补偿安置方式为产权调换，被告向原告提供的调换房为盐城市亭湖区大洋街道大星村1号组团8号楼504、505室，以及113号门市（49.5平方米×4000元／平方米）、半地下车库2个；原告于2008年4月30日前将房屋交付被告验收拆除，自行过渡，过渡期从2008年4月16日至2008年10月16日；如因被告责任延长过渡期的，按《盐城市城市房屋拆迁管理办法》第二十三条规定办理，六个月后补偿费由被告支付。被告公布的拆迁实施方案载明，安置房在被拆迁房屋合法面积内按1650元／平方米均价购买；超出部分按照2050元／平方米均价购买。被拆迁房面积在30平方米以上的按照6元／平方米／月计算临时安置补助费；一套安置房同时可选购一个车库，车库价格在合法面积8%以内的按照均价2050元／平方米购买，超出部分按照1200元／平方米均价购买；楼层价格、车库价格系数另行公布。上述协议订立后，原告按约将位于盐城市亭湖区大洋街道大星村二区42号的房屋交付被告拆除。2008年10月16日过渡期满后，被告也按照约定向原告支付了2009年12月31日之前的临时安置补助费。
2010年4月19日，盐城市盐阜拆迁工程有限公司向被告发出交房通知，要求被告为原告殷开六办理购房手续，原告在交房通知上签名并签署意见“车库未按协议”，该通知载明113号门市面积49.04平方米。同年5月11日，原、被告签订了合同编号为0538716620100511的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的位于盐城市亭湖区东郊新村一号组团虹怡苑（下称虹怡苑）8幢504室房屋，建筑面积119.86平方米，价款211613元，房款应于合同签订之日起7日内一次性付清；房屋交付期限为2010年6月30日前，逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按1%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的万分之一支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同的附件四合同补充条款还约定双方办理交接手续时，买受人应与盐城市宇虹物业管理有限公司签订物业管理合同，交纳物业费，并代收管道燃气费3280元／户、电控门600元／户、防盗门1250元／户、车库门600元／户等费用。同年7月1日，原、被告又签订一份合同编号为0538882820100701的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的虹怡苑8幢505室房屋，建筑面积119.86平方米，价款232953元，房款应于合同签订之日起7日内一次性付清；房屋交付期限为2010年8月30日前；合同的其他条款与上述504室的房屋商品房买卖合同相同。宇虹房产公司与殷开六对虹怡苑8幢504、505室房屋价费进行核对，殷开六在价费结算清单上签名确认。该清单载明：504室房价211613元，车库10844元，房产证、土地证代办费460元、管道燃气费2980元／户、电控门600元／户、进户门1450元／户、车库门600元／户、太阳能热水器2100元／户，公共维修基金4232元，有线电视配套费1438元，代收物管费575元，装潢保证金1000元、门牌费30元，合计237299元。505室房价232953元，车库10844元，房产证、土地证代办费460元、管道燃气费2980元／户、电控门600元／户、进户门1450元／户、车库门600元／户、太阳能热水器2100元／户，公共维修基金4659元，有线电视配套费1438元，代收物管费575元，装潢保证金1000元、门牌费30元，合计259689元。
涉案房屋开票情况及原告付款情况为：2010年5月19日，被告向原告开具虹怡苑8幢504室购房发票，金额为211613元；2010年8月19日，被告向原告开具虹怡苑8幢505室购房发票，金额为232953元。拆迁安置补偿合同约定应当原告所得的补偿款415788元转为房款。另，同年7月15日，殷小伟（殷开六之女）向盐城市住房公积金管理中心申请公积金贷款15万元用于殷开六购买虹怡苑8幢505室房屋，殷开六用其504室房屋为殷小伟向盐城市住房公积金管理中心借款提供抵押。同月27日，该15万元公积金贷款转至宇虹房产公司账户。2013年10月16日，殷小伟代殷开六向被告交款37220元。
房屋交付及房产证办理情况为：2010年5月17日，被告将虹怡苑8幢504室房屋交付给原告。原告于同年6月11日取得虹怡苑8幢504室房屋的所有权证书，于同年12月22日原告取得505室房屋的所有权证书。
原告殷开六于2012年7月13日向盐城市亭湖区人民法院起诉，请求判决：1、宇虹房产公司因延迟交付505室房屋而承担违约金（从2010年8月31至2012年7月13日止按商品房买卖合同约定的已交的505室房款总价232953元按日息万分之一计算）；2、宇虹房产公司支付给原告15万房款的利息（从2010年7月27日付款日起至2012年7月13日起诉日止按银行同期贷款利息计算）；3、宇虹房产公司退还违约多收取的房款15000元。盐城市亭湖区人民法院经审理于2012年9月20日作出（2012）亭民初字第2700号民事判决书，判决：1、宇虹房产公司向原告殷开六支付已交房款232953元日息万分之一的违约金（计算期间：自2010年8月31日起至2012年7月13日止）；2、驳回原告殷开六的其他诉讼请求。殷开六不服该判决提起上诉，本院于2013年5月22日作出（2012）年盐民终字第1905号民事判决，驳回上诉，维持原判。宇虹房产公司已按照该判决履行完毕。
2013年7月25日，原告起诉至一审法院，请求法院判决：1、被告向原告交付虹怡苑8幢505室商品房一套、49.5平方米的113号门市一间、半地下车库一个；2、被告承担因延期交付房屋以及交付车库不一致给原告造成的损失75645元（从2010年1月1日至2013年7月1日，以原告所交全部房款41.5788万元，按照银行贷款利率6.15%的标准计算3年，计75645元）；3、被告支付原告安置补助费102060元（按照面积135平方米，从2010年1月1日到2013年7月1日，总计42个月，以18元／平方米标准计算为102060元）。
本案在一审诉讼过程中，被告于2013年8月26日向原告发出催交房款通知，认为虹怡苑8号楼504、505室，以及113号门市总房款700590元，原告已交房款565788元，差欠134802元，要求原告到被告处办理结算手续。原、被告双方于2014年1月26日对涉案505室房屋进行了交接。
一审法院另查明：
1、《盐城市城市房屋拆迁管理办法》第二十三条第（一）项规定“被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。”
2、2011年7月26日，盐城市亭湖区物价局向原告作出“关于东郊新村虹怡苑8#楼价格问题的答复”，内容为：原、被告买卖的房屋属于拆迁定销房，房价的构成中不含天然气、电子对控门、进户门、车库门、有线电视配套费。核定的价格为销售均价，不同楼层价格可有增有减，代数和必须为零。被告在销售虹怡苑8#楼拆迁定销房时，2、3、4、5、6、7楼层分别按照＋3%、＋4%、＋9%、＋7%、-2%、-21%的楼层系数结算价款。（一楼为门市房）
3、2011年8月2日，盐城市规划监察支队向原告作出答复，内容为：宇虹房产公司规划审批的虹怡苑8号楼车库为半地下车库，该公司未经审批，擅自改变规划建成地上车库，属于违法建设。
一审法院认为：原、被告签订的房屋拆迁协议书、房屋买卖合同均是有效合同，当事人均应依约履行自己的义务。
㈠关于原告要求被告支付安置补助费102060元的诉讼请求。原、被告签订的安置补偿协议约定，如超过过渡期，安置补助费按《盐城市城市房屋拆迁管理办法》第二十三条规定办理。本案原、被告约定的过渡期从2008年4月16日至2008年10月16日，到2009年12月16日已延长超过12个月，之后应当按照约定的标准6元／平方米的3倍计算安置补助费。而原、被告签订的商品房买卖合同约定的504室、505室商品房交房日期分别为2010年5月11日和2010年8月30日，被告已经给付原告2009年12月31日前的安置补助费。故被告应当向原告支付2010年1月1日至合同约定交房之日止（实际交房早于合同约定期限的，按照实际交房日期计算）的安置补助费。具体计算方式为：原告被拆迁135平方米，延长时间超过12个月后，每月安置补助费18元／平方米，每月合计2430元。而约定安置的虹怡苑8号楼504室（119.86平方米）、505室（119.86平方米）、113号门市（49.04平方米）总面积为288.76平方米，按照安置的总面积折算后，迟延安置的安置补助费（按照三倍计算）按照安置房的总面积折算为8.42元／平方米，即504、405室房屋按面积折算后均为1009元／月，113号门市按面积折算为412元／月。504室房屋实际于2010年5月17日交付，故被告还应当支付2010年1月1日至2010年5月16日期间的安置补助费4557元；505室房屋商品房买卖合同约定2010年8月30日交付，被告还应当支付2010年1月1日至2010年8月30日8个月的安置补助费8072元。113号门市至今尚未签约，故被告应当自2010年1月1日至判决生效确定履行之日（如双方签订113号门市买卖合同，合同约定的交付房屋日期或被告通知原告交房日期在本判决生效确定履行之日之前，以合同约定的交付日期或被告通知原告交房日期为计算截止日），按照412元／月的标准向原告支付安置补助费，但该项金额与504、505室安置补助费之和不超过原告的该项诉讼请求102060元。至于商品房买卖合同约定的交房日期之后被告仍未交房的，因商品房买卖合同对交房日期及违约责任已有约定，本案中原告对于被告未能按照商品房买卖合同逾期交房的损失，可以向被告主张逾期交房违约金，不应当再计算安置补助费。原告要求按照全部面积计算安置补助费依据不足，故对该项请求应予适当支持。
㈡关于原告要求被告向原告交付虹怡苑8幢505室商品房、113号49.5平方米的门市、一个半地下车库的诉讼请求。1、关于505室商品房交付问题。被告以505室已经办理房屋产权证为由，辩称该商品房已经实际交付。根据原、被告签订该商品房买卖合同约定，出卖人应于2010年8月30日前向买受人交付房屋。本案中被告尽管已经协助将505室房屋产权证书办理至原告名下，但没有向原告实际交付涉案房屋的钥匙及水电卡，使得买受人不能够实际享有占有、使用、收益、处分的权利。被告也未能举证证明其已经按照合同约定，书面通知原告办理涉案房屋的交接手续，并签署房屋交接单，故应认定被告未履行向原告交付房屋的义务，对此，一审法院的生效民事判决书已经作出认定。现原、被告2014年1月26日已对涉案505室房屋进行了交接，故原告要求被告交付505室商品房的诉讼请求因被告已经履行，而无需判决支持。至于被告认为原告没有按约足额给付房款而不交房的辩解意见，双方所签订的买卖合同中对逾期付款的违约责任有明确约定，并未约定因原告逾期付款被告可以不履行交房义务，被告也没有因原告逾期付款而主张解除合同。如原告确实没有足额给付房款或其他财务、物业代收费用，被告可以按照合同约定或法律规定要求原告承担相应的违约责任，但不得以此拒绝履行交房的合同义务。2、关于113号49.04平方米的门市交付问题。原、被告签订的房屋拆迁协议已约定安置房中包括113门市，单价为4000元／平方米，但对何时交付房屋未作约定，现房屋已竣工并符合交付条件而尚未实际交付，《中华人民共和国合同法》第六十二条第㈣项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告作为购房人在与被告就交房时间协商不成的情况下，原告可以随时要求被告履行。关于被告提出原告未能全部交付购房款而拒绝交房的抗辩事由，对于购房款不足的部分，原告应当在法院判决确定被告交房的同时给付被告房款。3、关于原告要求被告交付的半地下车库。宇虹房产公司经规划部门审批同意开发的虹怡苑8号楼车库为半地下车库，但被告未经审批，擅自改变规划建成地上车库，虹怡苑8号楼实际不存在半地下车库，故原告要求交付的标的物不存在，该诉讼请求无法实现，依法不能支持。
㈢关于原告要求被告赔偿因延期交付房屋以及交付车库不一致给原告造成的经济损失75645元的诉讼请求。1、原、被告签订的505室商品房买卖合同约定出卖人应于2010年8月30日前向买受人交付房屋，但被告并未实际交付，被告应当就逾期交房承担违约责任赔偿原告损失。双方所订合同约定逾期交房的出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的支付违约金。商品房买卖合同约定504室、505室房屋的购房款分别为211613元、232953元，合计444566元，原告在2010年8月30日前所交房款已经超过该数额，故被告按约应当自2010年8月31日起至房屋实际交付之日止，支付原告已交的505室商品房房款232953元每日万分之一的违约金。盐城市亭湖区人民法院（2012）亭民初字第2700号民事判决书已经判令宇虹房产公司向原告殷开六按照购房款232953元日息万分之一的标准支付自2010年8月31日起至2012年7月13日止的违约金，故本案中被告应当自2012年7月14日起至房屋实际交付之日2014年1月25日（算至实际交房之日前一日）止支付原告已交房款232953元每日万分之一的违约金计13069元。2、原告要求被告赔偿因交付的地上车库与合同约定的半地下车库不一致造成的损失。被告未能按照拆迁协议书的约定向原告交付半地下车库，且规划行政部门认为其所建车库属于违法建设，被告的行为存在明显过错，应当承担违约责任。但原告已经实际接收了一间车库，并且未能举证证明被告所交付的违法建设地上车库给其造成的损失程度、损失金额，故原告的该项诉讼请求证据不充分，依法不能支持。3、虹怡苑8号楼504室商品房被告已经按期交付，未给原告造成延期交房的损失。综上，原告要求被告按房屋价款41.5788万元，自2010年1月1日至2013年7月1日按照年息6.15%的标准计算买卖合同延期交房违约金依据不足，对该项请求部分予以支持。
㈣关于原、被告争议的房价是否应当计算楼层系数、被告代收费用是否合理、原告是否已经足额缴纳房款等问题。原、被告可依双方所签订的房屋拆迁协议书、房屋买卖合同约定，对照拆迁安置、商品房买卖的法律法规和政策，通过协商解决纠纷。任何一方都不宜以对方违约为由不履行己方应尽的合同义务或法律、法规规定的义务，人为造成损失的扩大。被告如认为原告履行合同义务不符合约定，可以依法另行主张权利。
一审法院判决：一、被告江苏宇虹房地产实业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告殷开六支付因盐城市亭湖区东郊新村虹怡苑8号楼504室房屋迟延安置产生的安置补助费4557元；因虹怡苑8号楼505室房屋迟延安置产生的安置补助费8072元；因虹怡苑8号楼113号门市迟延安置产生的的安置补助费（计算方式为：自2010年1月1日起至本判决第二条生效确定的113号门面房交房之日止，按照412元／月的标准向原告支付安置补助费。但113号门市迟延安置的安置补助费金额与504、505室迟延安置产生的安置补助费总额不超过原告主张的102060元。）二、被告江苏宇虹房地产实业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告殷开六实际交付盐城市亭湖区东郊新村虹怡苑8号楼505室商品房、113号门面房。三、被告江苏宇虹房地产实业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告殷开六支付盐城市亭湖区东郊新村虹怡苑8号楼505室逾期交房违约金（殷开六已交付的该房房款232953元，按照日息万分之一的标准，自2012年7月14日起计算至本判决生效确定履行之日止，但总金额不超过原告所主张的75645元）。四、驳回原告殷开六的其他诉讼请求。案件受理费3854元，由原告殷开六负担2804元，被告江苏宇虹房地产实业有限公司负担1050元。
上诉人殷开六不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定原告对于被告未能按照商品房买卖合同逾期交房的损失，可以向被告主张逾期交房违约金，不应当再计算安置补助费错误。2、上诉人宇虹房产公司未按合同约定向上诉人殷开六交付半地下车库，构成违约，原审法院应酌情判决上诉人宇虹房产公司承担违约责任的金额。3、原审法院认定113号门市房迟延安置的安置补助费金额与504、505室迟延安置产生的补助费总额不超过原告主张的102060元，有违公平正义。4、五楼按上浮7%的系数计算销售价格是不公正的。请求二审法院在一审判决的基础上增加补助费、车库违约金及楼层系合计111478元。
上诉人宇虹房产公司答辩称：1、关于楼层系数问题，开发商按照法律规定的价位核定，且504、505的价格，上诉人殷开六是认可的。2、按照拆迁政策，2010年4月19日上诉人殷开六收到交房通知后过渡费即全部停止。3、关于车库，原来规划的是半地下车库，经拆迁户要求建了地上车库，上诉人殷开六因此得益，并且接受了，主张车库损失没有依据。
上诉人宇虹房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决上诉人宇虹房产公司支付安置补助费显为不当。首先，安置补助费应当按照被拆迁人被拆迁房屋的合法面积计算。其次，交房通知发出后即不应再支持安置补助费。2、一审判决要求上诉人在“十日内”交付案涉门市房错误，上诉人殷开六在收到交房通知后，一不与上诉人宇虹房产公司签订合同，二不缴纳相应价款，以致上诉人宇虹房产公司产生一定的经济损失，3、一审判决上诉人宇虹房产公司支付给上诉人殷开六505室房屋逾期交房的违约金13069元，有悖客观事实和相关法律。上诉人殷开六收到交房通知后拒不缴纳相关费用，且505室房屋的产权早已办理至上诉人殷开六名下。上诉人宇虹房产公司不存在逾期交房的事实。4、一审法院判决故意偏袒上诉人殷开六。请求二审法院依法撤销一审判决第一、二、三项。
上诉人殷开六答辩称：1、上诉人宇虹房产公司称已按合同及拆迁安置协议将房屋交付被上诉人不符合事实，对此有（2012）亭民初字第2700号、（2012）盐民终字第1905号生效判决已作出认定。2、上诉人宇虹房产公司称上诉人殷开六尚欠房款97582元不属实。
本院二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年1月26日，上诉人宇虹房产公司将案涉505室商品房的车库实际交付上诉人殷开六。
本院认为，上诉人殷开六与上诉人宇虹房产公司签订的房屋拆迁协议书、商品房买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均须按约履行。就双方当事人争议的问题，本院作如下分析：
（一）上诉人宇虹房产公司是否应支付2009年12月31日之后的临时安置补助费。
根据上诉人殷开六与上诉人宇虹房产公司在房屋拆迁协议书中的约定，乙方（上诉人殷开六）自行过渡，过渡期从2008年4月16日至2008年10月16日。因甲方（上诉人宇虹房产公司）的责任延长过渡期限，按照《盐城市城市房屋拆迁管理办法》第二十三条规定，延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时临时安置补助费。现上诉人宇虹房产公司已经支付了2009年12月31日前的临时安置补助费，之后的应按照约定标准的3倍即18元／平方米／月向上诉人殷开六支付临时安置补助费。因上诉人殷开六被拆迁房屋的合法面积为135平方米，故上诉人宇虹房产公司应支付的临时安置补助费为2430元／月。
关于临时安置补助费支付的截止时间，上诉人殷开六认为应支付至实际交房之日止，上诉人宇虹房产公司认为应支付至2010年4月19日发出交房通知之日止，二上诉人均未能向本院提交相关的规定。本院认为，上诉人殷开六作为被拆迁人，按照拆迁人的要求，从被拆迁的房屋中搬出并将房屋交付拆除，在过渡期内，上诉人殷开六需要自行安排住处，拆迁人应向其支付一定的临时安置补助费作为其自行解决住房的补助。因此，一审判决认定临时安置补助费应计算至安置房买卖合同约定的交房之日止（如实际交房之日在合同约定的交房之日之前，应计算至实际交房之日止），符合法律规定。因504室、505室的商品房买卖合同中约定的交房之日不同，113号门面房尚未签订买卖合同，故一审法院按照504室、505室、113号门面房的总面积进行折算，确定临时安置补助费为8.42元／平方米／月，504室房屋的临时安置补助费计算至2010年5月16日，505室房屋的临时安置补助费计算至2010年8月30日、113号门面房的临时安置补助费计算至判决生效确定履行之日，并无不当。
（二）上诉人宇虹房产公司是否应承担逾期交付505室房屋的违约责任。
根据上诉人殷开六与上诉人宇虹房产公司签订的商品房买卖合同约定，上诉人宇虹房产公司应于2010年8月30日向上诉人殷开六交付505室房屋，截止一审起诉前，上诉人宇虹房产公司未向上诉人殷开六交付505室房屋的钥匙、水电卡，也未向书面通知上诉人殷开六办理交房手续。上诉人宇虹房产公司虽然已经为上诉人殷开六办理了房屋产权证，但未履行实际上的交房义务，理应承担相应的违约责任，该事实已经由人民法院生效判决所确认。上诉人宇虹房产公司认为不存在逾期交房的理由不能成立。因人民法院生效判决已经确认上诉人宇虹房产公司支付从2010年8月31日起至2012年7月13日止的逾期交房违约金，故一审法院认定本案中上诉人宇虹房产公司应承担从2012年7月14日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。
（三）上诉人宇虹房产公司是否应向上诉人殷开六交付113号门面房。
上诉人宇虹房产公司与上诉人殷开六于2008年4月16日签订的房屋拆迁协议书中约定的安置房包含113号门面房，价格为4000元／平方米×49.3平方米。因此可以认定双方当事人已经就113号门面房的买卖达成了协议，该协议合法有效，双方均应按约履行。上诉人宇虹房产公司上诉认为上诉人殷开六未交纳全部购房款，故其不应履行交房的义务，经查，上诉人宇虹房产公司提出上诉人殷开六应支付房屋总价款为700590元，其中包含了504室房屋的代收代办费用15465元、505室房屋的代收代办费用15892元和113号门面房的代收代办费用6819元，上诉人殷开六现已付房款603008元，已经支付了大部分购房款。上诉人宇虹房产公司虽然于2013年8月26日向上诉人殷开六发过催缴房款通知，要求其七日内确认是否需要购买113号门面房，但该通知不能视为上诉人宇虹房产公司行使法定的合同解除权，上诉人殷开六在规定的期限内未缴纳房款，是因为其对上诉人宇虹房产公司代收费用以及楼层系数等问题提出抗辩，并不是放弃购买113号门面房的权利，且根据法律规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，不作为的默示只有在法律有规定或当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。因此，本案中双方当事人就购买113号门面房的协议仍在履行之中，上诉人宇虹房产公司应按照协议的约定将113号门面房交付上诉人殷开六，上诉人殷开六在接收房屋时亦应缴纳尚欠的房款，任何一方不应拒绝履行自己应尽的义务，造成损失的扩大。上诉人宇虹房产公司如认为上诉人殷开六未按约定履行义务，可以依法另行主张权利。关于上诉人宇虹房产公司代收费用是否合理的问题，双方应本着遵守合同约定、实事求是、促成合同履行的原则协商解决，在二审庭审中，上诉人宇虹房产公司亦认可上诉人殷开六自行缴纳的费用可以予以扣除。
（四）上诉人宇虹房产公司是否应承担未按约定交付半地下车库的违约责任。
上诉人宇虹房产公司未能按照双方协议的约定向殷开六交付半地下车库，交付的为地上车库，且该地上车库经规划行政部门认定为违章建筑，上诉人宇虹房产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人殷开六认为因上诉人宇虹房产公司的违约行为给其造成的损失为如果房屋拆迁，违章建筑只能按照100元／平方的价格补偿，所以车库的价格只能按照100元／平方的价格支付。本院认为，上诉人殷开六现实际已经接收了该两间车库，其所称的损失未实际发生，其要求上诉人宇虹房产公司承担违约责任的请求不应予以支持。
（五）案涉504室、505室房屋房价的楼层系数是否合理。
根据盐城市亭湖区物价局作出的答复，案涉504室、505室房屋属于拆迁定销房，核定的价格为销售均价，不同楼层可有增有减。案涉504室、505室房屋系按照＋7%的楼层系数计算价款，双方当事人签订的商品房买卖合同中，购买的单价即按照该标准制定。上诉人在已经签订了商品房买卖合同之后又提出合同约定的单价不合理，该理由本院不予采信，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人宇虹房产公司与上诉人殷开六的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2947元，由上诉人殷开六负担1889元，上诉人宇虹房产公司负担1058元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一四年八月十三日
书 记 员 郭翎洁