江苏省徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0391民初233号
原告：王赛，男，1995年1月25日生，汉族，住徐州市贾汪区。
原告：张秀娟，女，1985年6月15日生，汉族，住徐州市贾汪区。
二原告共同委托诉讼代理人：王莹，江苏建伟律师事务所律师。
被告：李艳侠，女，1979年3月3日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张玉龙、张钰婷（实习律师），江苏帝伊律师事务所律师。
原告王赛、张秀娟与被告李艳侠商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀娟及二原告共同委托代理人王莹、被告李艳侠的委托代理人张玉龙、张钰婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、要求履行买房协议（被告将徐州市金山福地一期12-1-1601房产过户给原告，原告支付买房余款55万元）；2、要求被告按买房协议承担已产生的诉讼费2900元、保全费2020元、保全险900元、律师费21000元共计26820元；3、要求被告支付违约金10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，原、被告签订存量房买卖协议，约定原告购买被告的位于徐州经济技术开发区房屋，建筑面积103平方米，总价88万元。协议签订后，原告于2017年6月20日、27日两次共计支付定金10万元。按照协议应于2017年7月30日进行备案，但被告却提出不卖了，要退还定金并索要已交付给原告的房屋所有权证。原告起诉至法院后，被告开庭时表示同意履行协议，于是原告撤诉，与被告继续履行协议。被告称无资金偿还房屋贷款，原告于2017年11月21日又给付被告15万元；被告仍称无钱还贷，原告又于2018年1月4日给付被告8万元，并与被告一起到银行还清了房贷。一周后，被告领取了还清房贷证明、能够给原告办理房产过户手续时，却提高房价至128万元。为维护原告合法权益，现诉至法院。
被告辩称，请求驳回原告诉请，被告保留诉权，在合适的时候将起诉要求原告支付违约金并解除合同。第一，二原告作为共同原告提起诉讼，主体混乱，法律关系不明确，委托人和代理人作为共同原告于法无据。第二，在中介签订的合同只是意向书，并非典型的买卖合同，中介提供的是格式合同，而格式合同并未完整反映双方真实意思表示。关于定金数额及支付时间和方式，意向书约定定金为5万元，实际双方口头约定定金为10万元。被告收到了9万元，另外1万元由中介收取，作为中介费。关于涉案房屋贷款由谁先行偿还的问题，意向书中的格式条款与双方口头约定矛盾，双方口头约定由买方出资还贷，但格式条款载明由卖方来还贷。关于涉案房屋备案时间及买方支付金额问题，截至原告第一次起诉前，买方仅仅支付22万元给中介，22万元中还包括定金、中介费，并未达到意向书约定的34万元。第三，被告不存在违约行为，原告存在多处违约行为。双方约定定金10万元，被告只收到9万元。双方约定由买方还贷，但买方并未做好还贷资金准备，未准备好监管资金34万元。第一次起诉后，双方在庭审笔录中明确约定，如果买方在两个月之内一次性支付房款，仍然按照88万元履行，超过两个月就按128万元履行。之后双方在聊天记录中也进一步明确上述约定。但迄今为止，买方只是断断续续付款，而且已经超过两个月，所以卖方有权解除合同，要求买方承担违约金。如果买方仍然愿意按照128万元履行买卖合同，卖方愿意考虑按照此价格履行合同。第四，要求被告承担保全险费用没有法律依据。
被告在庭后提供的书面意见中陈述，2017年6月20日双方口头约定定金10万元，当日被告收到5万元；6月27日被告到中介拿另外5万元时，中介让写了5万元的收据，但只转账给付了4万元，另1万元作为押金等张秀娟给中介2万元后再退还该1万元，该1万元并非被告愿意给的中介费。11月21日，张秀娟同靖芳芳一起支付了16万元，收据注明为15万元，另外1万元补到6月27日的款上。
当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或经本院审查合法有效的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2017年6月20日，二原告与被告通过中介徐州市捌拾捌不动产经纪有限公司介绍签订《徐州市存量房房买卖协议》，约定二原告购买被告的位于徐州经济技术开发区房屋一套，总价为88万元；第五条约定，乙方（本案原告）于2017年7月30日前备案，支付首付款34万元至资金监管账户，于2017年9月30日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为54万元，贷款不足的由乙方以现金补齐；第七条约定，“按国家规定，款清交房”；第十条约定，在签订本协议时，乙方交付甲方（本案被告）购房定金5万元，在产权过户时该定金作为购房款；第十二条约定，违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金10万元，由违约方支付佣金，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费等；甲方在办理房屋权属转移登记等手续时应积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关资料时，应向乙方支付违约金10万元；第十三条约定，上述房产甲方有抵押贷款约21万元，过户前由甲方偿还。
协议签订当日，被告向二原告出具《证明收据》一份，载明收到购房定金5万元；2017年6月27日，又出具《证明收据》一份，载明收到购房定金5万元（实际收到4万元）。
2017年7月25日，双方就上述协议的履行发生争议；8月9日，原告张秀娟以被告不愿履行协议为由诉至本院，要求被告退还定金10万元、支付违约金10万元并赔偿损失10万元。在该案2017年11月1日庭审中，被告答辩称“同意卖给原告”，“原告在2个月之内办好过户手续，房款可以按照合同的约定卖给原告”；张秀娟陈述意见时说“我想按照88万元买房并且过户给王赛”；被告说“只要即日起2个月之内给付我88万元现金（包括已经给付的9万元）我同意”。在法庭询问是否同意调解时，张秀娟说“可以调解，两个月之内我保证不了，只要给王赛，写我名下也可以”；被告则说“同意，只要即日起两个月之内可以”。
2017年11月4日16时24分，被告通过其手机上标注为“买房张秀娟2”的微信号告知张秀娟“微信联系方便些！”张秀娟回复“我用另一个微信加你了”。16时29分，被告通过“买房张秀娟2”的微信号告知张秀娟，“17年12月31日之前我都可以以88万元的价格将房子卖给你，所以，我希望你们尽快解决自己的问题，不管是贷款或者是全款我不过问，互相理解吧，过了期限我会按照市场行情调整价格或者算是违约！”16时29分，在被告添加张秀娟的另一微信号（被告手机上标注为“买房张秀娟1”）后，张秀娟在该微信号上回答，“好的，姐。那垫付贷款的钱一直都备着呢，你看你什么时候有空我给你，或者你预约好了什么时候到银行还款，通知我，我直接跟你到银行还款都可以”。被告回答“好的”。经张秀娟与被告多次联系，11月21日，张秀娟给付被告15万元（实际给付16万元）；被告出具《收条》一份，载明收到购房押金15万元。当日，张秀娟以双方庭外和解为由申请撤回起诉，本院予以准许。
2017年11月23日，张秀娟通过微信询问被告“今天能还贷款吗？”被告回答“我原先想今天还款的，正好赶上公司有事，最迟明天或者后天就去还款，我也着急，想尽快一些办理过户”。11月25日，被告通过微信告知张秀娟，“我的钱还没有到位，我先办理其它证明！如果你方便的话就再给转八万，钱也是早付晚不付！你看可以吗？”张秀娟说“你的贷款22万我们前后已经给了你25万了呀”。被告回答“是的，自己有事用了！”11月27日，张秀娟询问被告“明天能还款吗？你那边还完款，一周之内能保证过户的话，我们这边剩下的房款半个月之内就能到位！”被告回答“明天差不多，今天周一没有时间去，我现在需要开的证明还没有开好！”“还款现在是没有问题的了！”11月28日，被告告诉张秀娟“今天网络维修，无法还款，明天上午再过来看看！”11月29日，张秀娟询问被告“房贷还完了，你看你的资料什么时候准备齐能办过户，提前跟我说下，我让王赛那边好请假，他那边也一直都等着呢！”被告回答“我的资料还没有准备齐全，到时通知你，你先解封，我还需要拿房证去办理解押手续！明天上午我去还款！”11月30日，被告告诉张秀娟“最迟下周四还上！”“你要是感觉我不想卖，10号你准备全款我们过户”。张秀娟说“10号是周日，没法过户！11号我们全款过户”。
2017年12月25日，被告通过短信告知原告方代理人“我现在还差16万可以还清贷款！”12月28日，被告说“请你转告张秀娟，我可以贷款还房贷，请问她那8万什么时候给我呢？”原告代理人回答“你准备好，他们和你同去还款。”12月31日，原告代理人询问被告“贷款什么时候能到位，什么时候能去还款”；被告回答“现在放假，上班的三个工作日可以贷出来！”
2018年1月3日，被告告知原告代理人“款已准备好，你问一下张秀娟什么时候可以去？”代理人回答“明天下午两点交通银行”。1月4日，张秀娟给付被告8万元，被告出具收条一份，载明收到购房订金8万元。
2018年1月11日，被告告知原告代理人称“上次开庭的时候你还记得我们的协议吧，12月31日没办理过户手续的会按照市场行情价格出售房屋？”原告代理人回答“不记得”。被告说“我了解了一下行情，价格调整为128万元，请你转告张秀娟”。原告代理人回复“这边不同意你调整房价”。1月15日，二原告就上述纠纷又诉至本院。
本院认为，1、当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告张秀娟就双方买卖纠纷曾于2017年8月9日诉至本院，后于11月21日以双方达成庭外和解为由撤回起诉。根据该案2017年11月1日庭审笔录载明的内容可以看出，双方一致同意继续履行2017年6月20日买卖协议的内容，但该协议原来约定的相关期限已经过期，没有直接证据证明双方当时就新的履行期限达成一致意见。2017年11月4日，被告在微信中继续向原告张秀娟表明协议的履行期限在2017年12月31日前，逾期按照市场行情调整价格；尽管当时双方是通过张秀娟的两个微信号发表意见，但从时间和内容上看具有连贯性，可以认定张秀娟同意双方在2017年12月31日前完成协议中约定各自义务，如因买方原因致协议未能在约定期限内完成，卖方有权根据市场行情调整价格。
2、当事人对合同的效力可以约定附条件，但是当事人为自己利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，原告方有支付房款的义务，被告方有偿还房屋原有贷款、解除抵押、协助办理过户、交付房屋的义务。根据买卖协议约定，二原告应先支付部分首付款，以便被告还清贷款，为后续义务的履行扫清障碍。从查明的事实看，自双方协议签订之日至2017年11月21日，二原告已给付被告定金、房款合计25万元，该款足以被告偿还房屋原有贷款（协议载明约为21万元），但被告在11月25日的微信中承认挪作他用，而未用于偿还贷款；12月底，被告承认仍有16万元贷款未清偿。可以看出，双方协议之所以未能在2017年12月31日前履行完毕，主要是由被告怠于履行自己的偿还贷款义务所造成。被告以不当行为致使协议未能在2017年12月31日前履行完毕，又以履行期限超期为由要求调整价格，应视为该超期条件不成就，其抗辩主张不应得到支持。
3、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方房屋总价为88万元的买卖协议仍有效，应当继续履行，即二原告支付剩余房款55万元，被告交付房屋并协助办理过户手续。被告有怠于清偿贷款的行为，但尚不足以构成双方协议约定的违约情形，二原告主张被告支付违约金10万元，证据不足，本院不予支持。原告张秀娟主张由被告承担在上一案件中支出的案件受理费、保全费、担保费（保全险）及律师费，于法无据，本院不予支持。二原告在本案中支出的律师费，根据双方协议的约定和被告的过错程度，本院酌定由被告承担5000元。
综上，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方均应按约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：
一、原告王赛、张秀娟于本判决生效之日起十五日内一次性给付被告李艳侠购房款人民币55万元；
二、被告李艳侠于本判决生效之日起三十日内协助原告王赛、张秀娟办理位于徐州经济技术开发区房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至二原告名下，并赔偿二原告律师费损失5000元（可从二原告应付购房款中抵扣）；
三、驳回二原告的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案的案件受理费13865元减半收取6932.5元、保全费4920元（二原告已预交）合计11852.5元，由被告承担（可从二原告应付购房款中抵扣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 张基奎
二〇一八年六月十九日
书记员 李 琦