四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川08民终565号上诉人（原审原告）：何绍章,男,1976年8月30日出生,汉族,住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王倩,女,1981年8月16日出生,汉族,住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区。法定代表人：文志民，董事长。委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区。负责人：文志民，总经理。委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。上诉人何绍章、王倩因与被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司（以下简称：华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（以下简称：华油广元分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2017)川0802民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人何绍章、王倩的委托诉讼代理人邓姝琳，被上诉人华油公司、华油广元分公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论作出决定。现已审理终结。何绍章、王倩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，程序违法。1、双方签订合同约定了交房时间和条件，但被上诉人未按合同约定的房屋交付日期向上诉人出示合同约定的《建设工程竣工验收备案文件》、《建设工程竣工验收合格证明》等文件。2、一审认定上诉人对被上诉人出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》无异议错误，保证书和说明书没有明确质量责任及保修制度和赔偿方法，也未填写竣工、交房、保修时间，存在瑕疵，属不合格交付；3、一审开庭时被上诉人只提供了2016年11月16日的竣工验收报告，未出示2015年12月8日的竣工验收报告，一审将未经质证的证据作为定案依据，程序违法。4、庭审中上诉人出示的行政单位的回复、处罚通知书及被上诉人法人签字盖章的致歉书及整改承诺书已表明被上诉人未按合同第十一条约定向买受人出示齐全的证明文件。上诉人认为《建设工程竣工验收备案证明》就是该套房屋的质量合格证。二、一审适用法律不当，损害上诉人的合法权益。1、适用2004年国务院关于《第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉××号）错误；2、一审时被上诉人未出示《工程竣工验收备案表》，法院认为房屋交付以竣工验收为前提，不是以行政部门的竣工备案为前提不当；3、一审认定合同【】中以画钩选定，合同是格式合同，在订立合同时没有充分协商的机会，对格式合同理解发生争议时，应根据合同法的规定，作不利于提供格式条款一方的解释，一审开庭时上诉人未取得合同约定的相关证明文件，一审法院认定被上诉人没有违约，有失公平；4、被上诉人不能出示合同十五条约定的证明文件导致诉讼，应承担违约费从2016年10月1日至2017年6月30日计算为55997.76元。华油公司、华油广元分公司答辩称，1、被上诉人已按合同约定向上诉人交付了住宅质量保证书等文件，《竣工验收合格证明》并非合同约定的交付标的物，商品房才是交付标的物；2、根据合同约定双方未在《竣工验收备案书》后打勾，那么《竣工验收备案书》并非合同约定的交付条件,《建设工程质量管理条例》第三条，工程质量由建设、勘查、设计、施工、监理五个单位负责。该条例第十六条规定，建设单位收到竣工验收报告后，应当组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格后方可交付使用。可得出五方是建设工程的验收主体，而竣工验收备案仅仅是行政管理的一种手段;3、上诉人购买的是第一标段的房子（1、2、3号楼），验收时间是2015年12月8日，故请求维持一审判决。何绍章、王倩向一审法院起诉请求：1、二被告未按合同约定提供交房文件应承担从2016年10月1日至2017年6月30日期间的违约费用55997.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年4月26日，原告与被告华油广元分公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201604260000×××），原告购买被告开发的位于广元市利州区西侧水岸华府2栋×-××-×号商品房，房屋建筑面积为139.54平方米，总价683746.00元。合同记载：说明……7、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。第十五条商品房交付条件（一）商品房交付给买受人时符合以下条件：1、该商品房已取得【《建设工程竣工验收备案证明文件》】、【《建设工程竣工验收合格证明》√】；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交房时间和手续（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。（四）交接手续：4、办理房屋占有、使用的交接手续……该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的【套√】【幢】发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方当事人同意：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告依约支付了房屋价款。2016年9月20日，被告向原告邮寄送达《水岸华府小区入住通知书》，并于2016年9月23日在《广元日报》上发布《交房公告》，告知水岸华府全体业主（4#住宅楼以外）收房事宜。同时查明，被告华油广元分公司于2014年1月6日取得涉案项目《建设工程规划许可证》，证件号：建字第20014×××号，于2015年10月19日取得《商品房预售许可证》（预售许可证号：（2015）房预售证第×××号）。被告华油广元分公司取得《房屋面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》时间分别为2016年7月15日、2016年9月1日。涉案房产经建设单位（成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司）、监理单位（中油涿州华宇工程建设监理有限责任公司）、施工单位（广元市祥誉建设有限公司）、设计单位（重庆都兴建筑设计有限公司）、勘察单位（中国建筑西南勘察设计研究院有限公司）五方验收合格，出具《竣工验收报告》时间为2015年12月8日。庭审中，原告对被告向其出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》无异议。另查明，被告华油公司于2012年8月14日登记成立，经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理，暂定资质等级三级。被告华油广元分公司系被告华油公司于2012年9月7日设立的分公司，类型：有限责任公司分公司（非自然人投资或控股的法人），经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理（以上经营范围不含国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭资质证经营）。一审法院认为，原告与被告华油广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，否则构成违约并应承担相应违约责任。商品房买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。买受人的义务在于支付房屋价款，出卖人的义务在于转移符合合同约定的交付条件的房屋。本案的争议焦点为：一、《建设工程竣工验收备案证明文件》是否为涉案房屋交付条件；二、被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。一、关于房屋交付条件。首先，依据合同文本内容，合同首页说明第七条载明：【】中选择内容，以划勾选定，合同第十五条第一项在《建设工程竣工验收合格证明文件》【】中划勾，但是在《建设工程竣工验收备案证明文件》【】中没有划勾，可以认定当合同事项包含【】时，应以明示的划勾的方式选定，若没有选定，则不能作为合同内容。其次，根据相关法律规定，房屋的交付以竣工验收合格为前提，而不以行政部门竣工备案为要件，且2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕××号）中已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。因此，竣工验收备案双方未作约定，且为行政管理程序，故而并非涉案商品房交付的必要条件。二、关于被告违约事实是否存在。1、被告于商品房买卖合同约定的时间通知原告接房，根据合同约定，被告于2016年9月20日向原告寄出《小区入住通知书》，并于2016年9月23日在广元日报上刊登交房公告，故被告已经按照合同约定履行了通知收房的义务。2、经审理查明，案涉房屋取得《房屋面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》时间分别为2016年7月15日、2016年9月1日，取得《竣工验收报告》的时间为2015年12月8日，均在通知交房的时间之前。而原告主张的交房的文件《建设工程竣工验收备案证明文件》并非合同约定的交付条件。故本案中，被告在通知原告交房之前取得了合同约定的交付文件，原告主张的违约损失的事实不成立，对原告主张的因被告未出示合同约定文件导致延迟交房的违约金的诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告何绍章、王倩的诉讼请求。本院二审期间，上诉人没有提供新证据，被上诉人提供了2015年12月8日五方验收的《竣工验收报告》和该小区1、2、3幢楼的《竣工验收备案书》，证明上诉人购买的房屋的验收时间是2015年12月8日。上诉人质证认为，对《竣工验收报告》和《竣工验收备案书》载明的时间的真实性有异议，对证明目的不认可。经审查，一审卷宗内被上诉人提供的2号楼的竣工验收时间为2016年11月16日，与其向相关部门提供备案中的时间有差异，且被上诉人不能作出合理解释，故对其证明目的不予确认。对双方当事人争议的事实认定如下：（一）2号楼的竣工验收时间的认定。被上诉人提供了建设、勘查、设计、施工、监理五个单位出具的《竣工验收报告》，《竣工验收备案书》载明的竣工验收时间为2015年12月8日，其中两个验收单位只有验收人签字，没有加盖公章。一审卷宗内被上诉人提供的2号楼的五方竣工验收时间是2016年11月16日，五方验收单位均签字盖章，二个验收报告的签字人相同，被上诉人在二审庭审中称2016年11月16日的验收是第二次验收，是重复验收。（二）双方约定的交房条件是《竣工验收报告》还是《竣工验收备案文件》。合同第十五条约定：该商品房已取得【建设工程竣工验收备案文件】【建设工程竣工验收合格证明√】，在竣工验收合格证明后画了钩，在【建设工程竣工验收备案文件】后未画×。本合同说明第七条：【】中选择内容，以画√方式选定；对实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应在空格部位画×,以示删除。（三）被上诉人交付的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是否符合规定。两书均是格式形式，在《住宅质量保证书》中，载明了保修范围及保修期限，开发单位、施工单位等，但对房主姓名、房屋面积、竣工验收日期、交房日期、保修期起止日的空格处均未作填写，《住宅使用说明书》对房屋使用中应注意的事项进行了提示。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争执点在于满足合格商品房交付的条件如何认定。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十三条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。建设工程质量监督管理可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构负责实施。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位在竣工验收合格后，应当在规定的期限内将竣工验收报告等文件报建设行政主管部门备案。从以上规定可以看出，五方责任主体对商品房验收后，表明商品房质量合格的实质要件已具备。虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条对竣工验收备案作了规定，但根据2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕××号）中关于取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，竣工综合验收不是商品房交付使用的前提，竣工验收备案不是开发商交付合格商品房的法定条件，五方责任主体对房屋验收合格后，购房户不得拒绝接受房屋。合同作为当事人意思表示的体现，是确认当事人权利义务的基础。但是，应当看到，商品房销售合同由建设主管部门统一制订，是当事人办理产权备案、登记的规范性文本。作为一种特殊的买卖合同，商品房销售合同表达的不仅是当事人的意思，更多的管理性规定体现其中。因此，确认当事人承担的民事责任应当结合合同的约定和相关法律法规的规定。关于本案商品房验收合格时间的认定。被上诉人二审中提供了2015年12月的竣工验收报告和备案书，备案书中载明的竣工验收合格的时间为2015年12月，但2015年12月五方责任主体验收报告中有两个验收单位未在验收意见上加盖公章，形式要件上有欠缺。被上诉人一审提供的五方验收报告的时间是2016年11月16日，从该验收报告形式上，第二次报告五方单位均盖有公章，形式要件符合要求。该工程经过二次验收应以最后一次验收合格的时间为准，故认定竣工验收时间为2016年11月16日更符合本案实际。双方在【建设工程竣工验收合格证明】后画钩，表明双方不以建设工程竣工验收备案文件作为交付条件；即便双方选择以竣工验收备案作为交付条件，也因竣工验收备案非认定商品房质量合格的必备要件，开发商并不必然在通知购房户入住时未提交备案手续而应承担民事责任。关于约定房屋交付条件包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付对开发商承担违约责任的影响。被上诉人提交的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中未填写竣工、交房、保修时间属被上诉人的责任，涉及其中的质量保修的问题，国务院《工程质量管理条例》第四十一条有明确规定。被上诉人漏填相关内容，并不引起承担违约责任的后果。基于以上分析，被上诉人应承担逾期交房的违约责任，从合同约定的交房时间届满次日起即从2016年10月1日起至2016年11月16日取得工程合格的竣工验收报告止，按合同约定被上诉人应当承担的违约金为683746.00元×0.0003元天×46天=9436.00元。综上所述，一审法院认定被上诉人未违约的事实及适用法律、判决结果均有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省广元市利州区人民法院(2017)川0802民初2958号民事判决；二、被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司于本判决送达后十日内共同支付上诉人何绍章、王倩违约金9436.00元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费600.00元，二审案件受理费1200.00元，均由被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司负担。二审案件受理费由上诉人何绍章、王倩预交，在执行中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长  熊剑洪审判员  吕 晶审判员  徐小雁二〇一八年七月十九日书记员  刘 骁