甘肃省合作市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合民初字第4号
原告（反诉被告）李志，男，藏族，住合作市。
委托代理人苏海军，甘南羚城律师事务所律师。
委托代理人朱晓慧，甘南羚城律师事务所律师。
原告（反诉被告）贡保，男，藏族，住合作市。
委托代理人苏海军，甘南羚城律师事务所律师。
委托代理人朱晓慧，甘南羚城律师事务所律师。
原告（反诉被告）南木草（又名南草），女，藏族，住合作市
委托代理人苏海军，甘南羚城律师事务所律师。
委托代理人朱晓慧，甘南羚城律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱玉兰，女，汉族，住合作市。
委托代理人苏海军，甘南羚城律师事务所律师。
委托代理人朱晓慧，甘南羚城律师事务所律师。
原告（反诉被告）马建功，男，藏族，住合作市。
委托代理人苏海军，甘南羚城律师事务所律师。
委托代理人朱晓慧，甘南羚城律师事务所律师。
被告（反诉原告）马胡赛尼（又名马忠华），男，回族，住临夏市。
委托代理人魏建新，甘肃省临夏州法律援助中心律师。
原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功诉被告（反诉原告）马胡赛尼房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月4日起诉来我院。本院受理后，被告（反诉原告）马胡赛尼于2013年4月3日提出反诉，该案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李志及五原告（反诉被告）的委托代理人苏海军、朱晓慧；被告（反诉原告）马胡赛尼及其委托代理人魏建新到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。
五原告（反诉被告）诉称，五原告（反诉被告）与被告（反诉原告）马胡赛尼于2009年10月1日签订了房屋租赁合同，合同约定：年租金为4.9万元；当年房租于签订合同前付清；以后每年房租于次年10月1日前15天向甲方一次性付清。被告（反诉原告）马胡赛尼付了第一次租金后，以种种借口为由，拒不按照合同约定的时间交付租金，截止现在，累计拖欠租金达14.7万元。根据合同法第二百二十七条的规定：“承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同”。现起诉至法院请求：1.依法判令被告违约，解除合同；2.支付房租14.7万元；3.恢复原状，限期搬迁并返还承租房屋。
被告（反诉原告）辩称，2009年12月18日我的饭馆开张经营，2010年9月份他们5个人来我的饭馆要房租，当时我没准备好钱，答应凑齐了给他们。国庆节前我将钱准备好给他们时，他们说在外地等过完节后再拿。国庆之后我去给时，他们说房子已卖给别人了，房费不收，让我搬走。当时我想，我投资那么大，才开张一年就让搬，我的损失太大，就没有搬。到2011年9月份时他们通知我必须搬走，有口头通知，也有书面通知。我们双方约定的租赁期间为5年，并且约定了合同任何一方都不得随意解除合同，谁解除，谁负责赔偿损失。
被告（反诉原告）反诉称，2009年10月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，反诉原告分三次进行了装潢，2009年10月份第一次装修费用为737200元；2011年1月份第二次装修费用为253000元；2012年2月份第三次进行维修、粉刷费用为48000元，装修费用合计1038000元，按5年平均分摊，每年207640元，剩余两年残值为415280元。反诉原告开始经营时，效益非常好，2010年纯利润325686元；2011年纯利润224174元；2012年纯利润271651元。从2012年10月至2014年10月停业，两年经营损失543302元。在反诉原告经营到六个月即2010年6月份时，反诉被告就口头通知反诉原告因甘南州民政局要收回房屋，要求终止合同，让反诉原告提前做好移交准备，并阻扰反诉原告经营。2010年9月份，反诉被告来收取房租，待反诉原告在国庆之后准备好让他们来拿时，反诉被告称他们不再收取房租。2011年9月16日，反诉被告在反诉原告饭馆门口张贴通知，称到2011年6月30日终止收取房租，2011年7月1日起房屋所有权发生转移，原承租关系废止。2012年10月份反诉原告被迫停业，关门至今，导致后两年将无法继续经营，造成543302元的损失，该损失按50％计算，反诉原告应赔偿271651元的经营损失。房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，反诉被告要求提前解除合同，应赔偿反诉原告装修费用415280元，经营损失271651元，合计686931元并承担本、反诉费用。
五原告（反诉被告）辩称，我们是按照合同约定的时间（当年房租于签订合同前付清，以后每年房租于次年10月1日前15天向甲方一次性交清），在2010年9月15日向反诉原告收房租时，他没交，违约在先。国庆过后单位通知我们要收回职工集资的房屋，因这个房屋后面经过几次山体滑坡，成为危房，相关部门也下达了文件，文件我们作为证据已向法庭提交，所以房费也未收取。他们的第一次装潢我们知道，后面两次装潢我们不知道。
经审理查明，2009年10月1日，原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功与被告（反诉原告）马胡赛尼签订了一份房屋租赁合同，合同约定：五原告（反诉被告）将位于合作市西山坡（原合作人民西路11号）自建商铺房十四间的使用权出租给被告（反诉原告）马胡赛尼使用，租赁期间五年，自2009年10月1日至2014年10月1日，租金一年49000元，当年房租于签订合同前付清，以后每年房租于次年10月1日前15天一次性付清。合同还对承租方装修须通知出租方、合同五年期满后优先续租给承租方、租金的变化、承租方拖欠租金，出租方有权解除合同及合同期内出租房屋发生拆迁给承租方造成损失，出租方负责赔偿等事宜作了详细约定。2010年6月份，五原告（反诉被告）口头通知被告（反诉原告）马胡赛尼因甘南州民政局要收回房屋，需终止合同，让被告（反诉原告）马胡赛尼做好移交准备工作。被告（反诉原告）马胡赛尼未返还租赁房屋，一直继续经营。2010年9月份，五原告（反诉被告）去收房租，被告（反诉原告）马胡赛尼未准备好，就告知五原告（反诉被告）给他几天筹备时间，五原告（反诉被告）同意延长给付期限。被告（反诉原告）马胡赛尼在国庆之后交房租时，五原告（反诉被告）拒绝收取。2011年9月16日，五原告（反诉被告）书面告知被告（反诉原告）马胡赛尼，因甘南州民政局要收回房屋，于2011年6月30日停止收取租费，2011年7月1日起原租赁合同不再发生法律效力，让被告（反诉原告）马胡赛尼做好房屋移交准备工作。被告（反诉原告）马胡赛尼收到通知后，提出提前解除合同，必须赔偿其损失为由拒绝返还租赁房屋，双方协商未果，以致五原告（反诉被告）诉至本院。
现对双方当事人涉及本案争议焦点的证据分析如下：
1、五原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同（复制件）。证明双方存在房屋租赁合同关系。被告（反诉原告）马胡赛尼持有异议。本院认为，此份合同虽为复制件，但与被告（反诉原告）马胡赛尼持有的李志、南草、马建功三人签字的合同内容完全一致，双方对合同内容无异议，且第一年收取的租金也由李志、南草、马建功、贡保、朱玉兰五人收益，所以，此份合同合法、有效，应认定房屋出租人为李志、南草、马建功、贡保、朱玉兰五人。
2、五原告（反诉被告）提交的州民办（2012）141号文件、州国土资环发（2012）268号文件、合国土资发（2012）316号文件、合政函字（2010）94号文件、州民办（2012）143号文件、甘肃省科学院地质灾害防治研究所地质灾害危险性评估报告、伊合昂街道办居委会碌社居发（2011）14号文件各一份。证明出租房屋屋后发生山体滑坡，属于危房，需整体拆迁。被告（反诉原告）马胡赛尼认为，五原告（反诉被告）在签订合同时有欺诈行为。本院认为，2009年10月1日，五原告（反诉被告）在签订合同时租赁房屋并不存在安全隐患，2011年8月15日发生山体滑坡，租赁房屋才存在安全隐患，因而，五原告（反诉被告）在签订合同时不存在欺诈行为。但五原告（反诉被告）从2010年6月口头通知被告（反诉原告）马胡赛尼要求解除合同开始到起诉时，提出解除合同的理由并不是山体滑坡。所以，此组证据虽证明租赁房屋存在安全隐患，需整体拆迁，但不能成为五原告（反诉被告）要求解除合同拒绝赔偿的理由。
3、五原告（反诉被告）提交的甘南州民政局关于修建社区服务中心的会议纪要。证明社区服务中心的产权归甘南州民政局，使用权长期归职工个人。被告（反诉原告）马胡赛尼持有异议。本院认为，此组证据证明租赁房屋的产权属于甘南州民政局，使用权长期归职工个人，五原告（反诉被告）有权将房屋出租给被告（反诉原告）马胡赛尼，应予以认定。
4、被告（反诉原告）马胡赛尼提交的房屋租赁合同。证明合同真实、合法、有效，双方应按合同约定履行义务。五原告（反诉被告）无异议。本院认为，此份合同虽只有李志、南草、马建功三人签字，但合同内容与五原告（反诉被告）提交的李志、南草、马建功、贡保、朱玉兰五人签字的一致，被告（反诉原告）马胡赛尼也认可五原告（反诉被告）对租赁房屋具有使用权，因而，应认定房屋出租人为李志、南草、马建功、贡保、朱玉兰五人。
5、被告（反诉原告）马胡赛尼提交的五原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）马胡赛尼搬离承租房屋的通知。证明五原告（反诉被告）要求解除合同，停止收取房租的事实。五原告（反诉被告）认为，我们发了通知，但是他们一直在经营，损失不应赔偿。本院认为，此组证据证明五原告（反诉被告）要求解除合同的理由是所有权发生转移，所以，五原告（反诉被告）提前解除租赁合同，应赔偿被告（反诉原告）马胡赛尼的损失。
6、被告（反诉原告）马胡赛尼提交的装修合同（2009年10月3日）、预算表、收条六份。证明第一次装修费用为737226元。五原告（反诉被告）对装修数额提出异议，向我院提出申请，要求对装修费用和营业损失进行评估，双方确定在甘南州价格认证中心进行评估，我院委托甘南州价格认证中心进行评估，甘南州价格认证中心以提供资料不全为由未进行评估。五原告（反诉被告）再未申请另行评估，也未提供其他足以反驳的证据，所以应认定被告（反诉原告）马胡赛尼的第一次装修费用是737226元。
7、被告（反诉原告）马胡赛尼提交的装修合同（2011年1月24日）、收条两份。证明第二次装修费用为253000元。五原告（反诉被告）持有异议。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被告（反诉原告）马胡赛尼的第二次装修未经过五原告（反诉被告）的同意，所以此次装修费用由其自己负担，此组证据应不予认定。
8、被告（反诉原告）马胡赛尼提交的收条（2012年2月11日）一份。证明第三次装修费用为48000元。五原告（反诉被告）持有异议。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被告（反诉原告）马胡赛尼的第三次装修未经过五原告（反诉被告）的同意，所以此次装修费用由其自己负担，此组证据应不予认定。
9、被告（反诉原告）马胡赛尼提交的账本一本（共59页）。证明饭馆年均利润271651元，两年经营损失为543302元。五原告（反诉被告）持有异议。本院认为，被告（反诉原告）马胡赛尼仅以个人记录的流水账，无法证明其经营损失，也无其他证据相互印证，所以，此组证据应不予认定。
10、本院依职权调取的合作市地税局城南管理分局核准停业通知书。证明被告（反诉原告）马胡赛尼所经营的合作市忠华手抓美食城到地税局申请停业，地税局予以核准。五原告（反诉被告）与被告（反诉原告）马胡赛尼均无异议。本院认为，被告（反诉原告）马胡赛尼是自行申请停业，应予以认定。
本院认为，原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功与被告（反诉原告）马胡赛尼签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功在履行期限届满之前要求解除合同已构成违约，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条的规定，被告（反诉原告）马胡赛尼的第一次装修经过了五原告（反诉被告）的同意，其装饰装修残值应予支持，被告（反诉原告）马胡赛尼第一次装修费用737226元，按租赁期间五年分摊，每年为147445.20元，每月12287.10元，五原告（反诉被告）于2013年1月4日起诉，距离合同到期还有22个月，12287.10×22＝270316.20元，五原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）马胡赛尼装饰装修残值270316.20元。第二次和第三次的装修未经过五原告（反诉被告）的同意，其装饰装修残值由被告（反诉原告）马胡赛尼自己负担。被告（反诉原告）马胡赛尼虽收到五原告（反诉被告）要求解除合同的通知，但被告（反诉原告）马胡赛尼一直在使用承租房屋，所以，应缴纳房屋承租期间的租赁费。被告（反诉原告）马胡赛尼在交清第一年房租后，至五原告（反诉被告）起诉时再未缴纳房租，五原告（反诉被告）虽下发通知从2011年6月30日不再收取房租，但前提条件是需搬离所承租房屋，而被告（反诉原告）马胡赛尼对承租房屋一直使用至起诉日，所以被告（反诉原告）马胡赛尼应缴纳2010年10月至2013年1月之间27个月的房租，一年49000元，每月为4083.33元，4083.33×27＝110249.91元。房屋租赁费与装饰装修残值相互折抵，五原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）马胡赛尼装饰装修残值损失270316.20-110249.91＝160066.29元。对于被告（反诉原告）马胡赛尼提出的经营损失543302元的反诉请求，因其未提供经营损失产生的相关证据，而且是被告（反诉原告）马胡赛尼自行停业，因此，此项请求因证据不足不予支持。据上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、第十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功与被告（反诉原告）马胡赛尼的房屋租赁合同，被告（反诉原告）马胡赛尼于判决生效后十日内返还租赁房屋；
二、被告（反诉原告）马胡赛尼给付原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功房屋租赁费110249.91元；
三、原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功赔偿被告（反诉原告）马胡赛尼装饰装修残值270316.20元；
（上述两项相互折抵，原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功赔偿被告（反诉原告）马胡赛尼装饰装修残值160066.29元，该款限判决生效后十日内付清。）
四、驳回被告（反诉原告）马胡赛尼的其他反诉请求。
如原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2350元，由被告（反诉原告）马胡赛尼承担。反诉费10670元，原告（反诉被告）李志、贡保、南木草、朱玉兰、马建功承担4161元，被告（反诉原告）马胡赛尼承担6509元。
如不服本判决，自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。
审判长 吴 海 峰
审判员 王 静
审判员 姜 燕
二〇一四年三月十七日
书记员 高华尔贡