新民市人民法院民 事 裁 定 书（2015）新民民二初字第862号原告：李洪涛，男，汉族，1951年4月18日出生，身份证号码2101211951********，住址辽宁省新民市。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。原告：顾玉华，女，汉族，1954年4月25日出生，身份证号码2101211954********，住址辽宁省新民市。委托代理人：卢迪，新民市新柳街法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：姜炘，该公司经理。委托代理人：王蔚东，辽宁平安律师事务所律师。委托代理人：刘霖，辽宁平安律师事务所律师。第三人：李宏蕾，女，汉族，1970年9月1日出生，身份证号码2101031970********，住址沈阳市沈河区。委托代理人：王蔚东，辽宁平安律师事务所律师。委托代理人：刘霖，辽宁平安律师事务所律师。原告李洪涛、顾玉华诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人辽宁东源典当有限公司、李宏蕾商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年1月23日起诉至本院。本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员刘启辉组成合议庭，并于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告李洪涛、顾玉华及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司的委托代理人符太岩、宋娜，第三人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）及李宏蕾的委托代理人王蔚东、刘霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪涛、顾玉华诉称，2010年11月30日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计369673元，被告将1号楼4单元9层1号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，按刘红玉确认，新民市政府调查小组核实，原告为该房屋的所有者。被告与第三人李宏蕾签订的房屋买卖合同实际上是因借款关系发生的抵押合同，公司同意将该房屋确认给原告所有。第三人东源公司述称，不同意原告的诉讼请求。理由为：第一、本案涉案房屋已经被查封，根据最高人民法院法发（2011）15号第26条，本案应中止审理。第二、原告购买涉案房屋的行为是虚假的，其与被告金晟公司签订的合同无效。第三、原告的购房行为不正常。第四、被告金晟公司或者所谓的领导小组，在事实上法律上均没有确认涉案房屋所有权归属的权利。第三人李宏蕾辩称，不同意原告的诉讼请求，答辩意见同第三人东源公司意见。经审理查明，2010年11月30日，原告李洪涛与被告签订《华丽英典商品房认购协议书》，约定原告自愿认购被告开发的华丽英典项目1号楼4单元901号房一处，房屋面积为106.96平方米（最终面积以房产局测定为准），房屋实际成交单价为3356.51元/平方米，总房款为359012元。付款方式为认购当日即付定金20000元。签订认购协议书当日，原告即向被告金晟公司定金20000元，于2010年12月7日交首付款99000元，于2011年5月30日补交楼款240000元，于2011年11月10日交差价款10673元，被告金晟公司为其出具《收款收据》4张。原、被告金晟公司就上述住宅签订《商品房买卖合同》一份，就购买该房的事项进行约定，合同约定购买房屋为华丽英典第1幢4-9单元1号房，建筑面积为110.14平方米，房款总额为369673元，合同未标明签订时间。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告顾玉华出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼4单元9层1号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。另查明，2011年8月23日，第三人李宏蕾与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》，并于2011年8月25日办理预购商品房预告登记。合同约定第三人李宏蕾购买坐落在新民市民族街67号第1#幢4-9单元1号房，建筑面积为110.17平方米的住宅一处。房屋单价为2000元/平方米，总价款为220340元。约定交房时间为2012年12月31日前。合同第六条付款方式也约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2011年8月23日付清总房款221240元整。”被告金晟公司于2011年8月24日为第三人李宏蕾出具数额为220340元的收款收据一张，并于当日为其出具了准住通知单一份。2012年6月8日，沈阳市中级人民法院作出沈法（2012）执字第161号民事裁定书稿，裁定：“查封被执行人沈阳金晟房地产开发有限责任公司位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1-7-3面积110.58平方米；1-8-1面积88.86平方米；1-9-1面积88.86平方米；1-11-3面积110.58平方米；2-6-1面积96.6平方米；4-4-2面积59.8平方米；4-8-2面积59.8平方米；4-9-1面积110.58平方米；4-11-2面积59.8平方米、3号楼商场3层面积1398.98平方米、4层1398.98平方米、5层1398.98平方米的所有房产。”后沈阳市中级法院又在2014年、2015年对上述房产进行续封。庭审中，第三人李宏蕾与东源公司自认李宏蕾系第三人东源公司人员，被告金晟公司与第三人东源公司之间为借贷关系，为保证债权的实现，将房屋备案到李宏蕾名下，李宏蕾未向被告金晟公司支付购房款。再查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋和第三人与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋为同一标的物。该房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，尚未竣工验收合格。原告就本案案涉房屋于2014年在沈阳市中级人民法院立案，案由为案外人执行异议之诉。以上事实，有原告起诉状、当事人陈述、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《华丽英典商品房认购协议书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、被告与李宏蕾签订的《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单、沈阳市中级人民法院沈法（2012）执字第161号民事裁定书稿、沈阳市中级人民法院（2012）沈执字第161号协助执行通知书（回证）、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、询问笔录等证据经庭审质证，本院予以确认，并开庭笔录在卷作证。本院认为，因案涉房屋已被沈阳市中级人民法院查封，原告已基于该查封先于本案在沈阳市中级人民法院就案涉房屋提出了案外人执行异议之诉，异议是基于其与被告金晟公司之间就查封房屋具有房屋买卖合同关系。最高人民法院在《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》中明确规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权。因案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益既可以是物权，又可以是债权，故本案原告基于要求确认原、被告之间签订的房屋买卖协议有效产生的一系列诉求，不宜在本案再行审理，应驳回原告的起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、三百一十二条之规定，裁定如下：驳回原告李洪涛、顾玉华的起诉。案件受理费100元，退还原告李洪涛、顾玉华。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  刘启辉二〇一六年六月二十七日书 记 员  王海滨