山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶民初字第1938号
原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会，住所地胶州市。
负责人高丰义，主任。
委托代理人庄世明，胶州恒德法律服务所法律工作者。
被告王树伟，男，汉族，住胶州市。
委托代理人张迪，胶州华盛法律服务所法律工作者。
委托代理人张红娟，胶州华盛法律服务所法律工作者。
第三人青岛新佳物业管理有限公司，登记住所地胶州市。
法定代表人姜子洪，董事长。
委托代理人侯艳玉，女，汉族，住胶州市,系该公司职工。
原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会（以下简称翰林苑业委会）与被告王树伟、第三人青岛新佳物业管理有限公司（以下简称新佳物业公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翰林苑业委会的委托代理人庄世明，被告王树伟的委托代理人张迪，第三人新佳物业公司的委托代理人侯艳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翰林苑业委会诉称，胶州市澳门路243号翰林苑小区网点房为胶州市翰林苑小区全体业主所有，应用于翰林苑小区业委会办公和物业管理使用，任何人、单位不得擅自占用或改作他用。该房屋2013年5月1日前由青岛宇兴物业管理有限公司（以下简称宇兴物业公司）使用，2013年5月30日宇兴物业公司将涉案房屋交给原告，在原告接收该房屋时发现房屋由被告占有使用。原告要求被告腾出房屋，被告以与宇兴物业公司签有合同为由拒不搬出。到2014年，经居委会和胶州物业管理中心介入协调，要求被告交房，被告拒不履行，并与新佳物业公司伪签了租赁协议作为被告继续强行占有涉案房屋的依据。而新佳物业公司无权出租，所签合同无效。被告占有涉案房屋严重侵害了原告的合法权利，请求判令被告交还原告胶州市澳门路243号翰林苑小区网点房，并支付自2013年6月1日起至实际交还房屋之日的使用费，暂主张200000元，诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确使用费主张到2015年12月30日止200000元与被告应支付租赁费相平，之后的租赁费按照鉴定结论的标准截止被告实际交付房屋之日计算。
被告王树伟辩称，本案涉案房屋实际为青岛金筷子投资管理有限公司租赁使用，王树伟系法定代表人，王树伟代表公司与本案第三人签订房屋租赁合同系履行职务行为，并不是个人行为，原告起诉王树伟个人于法无据，系主体错误，请求法院驳回原告的诉请。
第三人青岛新佳物业管理有限公司辩称，被告与第三人签订的租赁协议，第三人是根据原告与第三人签订的物业服务合同而签订的，该租赁协议是合法有效的。
经审理查明，2006年3月16日，房地产开发商青岛环宇房地产发展有限公司与胶州市物业管理中心签署《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》，青岛环宇房地产发展有限公司向胶州市物业管理中心移交所开发的翰林苑项目物业管理办公用房532.11平方米、配套商业网点用房421.33平方米，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动。该配套房屋产权归全体业主所有，任何人、任何单位不得擅自占用或改作他用。
胶州市翰林苑业委会于2013年1月份聘请新佳物业公司管理翰林苑小区，双方商定物业服务合同后，翰林苑业委会将盖好己方印章的合同一式四份交给新佳物业公司，让其盖好章后交回，新佳物业公司却直到退出翰林院小区也没有将盖好章的完整合同交还，也没有按规定将合同送到市物业办和居委会备案。自2013年下半年开始，在居委会和市物业办的参与协调下，因原服务合同一直没有完整的签完，翰林院业委会和新佳物业公司同意原合同无效、作废，重新签合同，但因双方对新合同的具体条款存在分歧无法达成统一意见。2014年1月15日在居委会和市物业办相关人员的见证下，新佳物业公司经理徐燕当众宣布自愿退出翰林院小区的服务，并于当日下午从翰林院拆卸、搬走所有的设备和物品，终止了在翰林院的服务。
2013年6月1日，青岛新佳物业管理有限公司作为甲方与乙方王树伟签订了租赁澳门路423号翰林苑小区网点421平方米的租赁协议，约定租赁期限从2013年6月1日至2017年12月17日止，每年租金30000元，第一次租金交纳期限为2013年6月1日至2014年12月31日止，共计47500元，于合同签订之日付清，以后每年租金于次年年底交清。2013年6月1日王树伟交给青岛新佳物业公司房租47500元。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、2012年3月16日，青岛环宇房地产发展有限公司与刘高鹏签订的租赁澳门路257号翰林苑小区8、9号网点870平方米的租赁协议，约定租赁期限从2012年4月1日至2020年5月31日止，2012年4月1日至5月31日装修期免收租金，2012年6月1日至2014年5月31日止每年租金260000元，2014年6月1日至2015年5月31日止租金273000元，2015年6月1日至2016年5月31日止租金286000元，2016年6月1日至2017年5月31日止租金301000元，2017年6月1日至2018年5月31日止租金306000元，2018年6月1日至2019年5月31日止租金343300元，2019年6月1日至2020年5月31日止租金368600元。原告欲证明在涉案房屋相同位置的租赁价位为1元/平方米。被告质证对原告提交的该证据的真实性有异议，认为原告提交的证据不确定为2012年3月16日签订，该合同可以随时签订，该证据中租赁房屋为澳门路257号，与本案涉案房屋所处地理位置及房屋现状均不相同，不能以257号房屋的租赁价格来确定涉案房屋的租赁价格。第三人质证认为原告所提交的证据与第三人无关，不予质证。
2、青岛宇兴物业管理有限公司与胶州市金筷子私房菜馆签订的租赁翰林苑小区涉案房屋421平方米的租赁协议，约定租赁期限从2010年12月25日至2013年12月24日止，第一年租金52000元，第二年租金在第一年租金基础上递增10%，第三年租金在第二年租金基础上递增10%。原告欲证明涉案房屋2013年租赁费为62920元，被告和第三人是在青岛宇兴公司将涉案公司移交给原告后，恶意串通，租赁费价格应高于2013年。被告质证对原告提交的该证据的真实性有异议，认为证据的来源不明确，本是一个复印件，租赁合同是否履行不清楚，不能以此来确定该涉案房屋的租赁价格。第三人质证认为原告所提交的证据与第三人无关，不予质证。
被告为证明自己的抗辩主张，提交如下证据：
1、青岛金筷子投资管理有限公司的营业执照,载明该公法定代表人为王树伟，住所地胶州市澳门路241号，成立日期2013年5月14日。2、青岛金筷子投资管理有限公司为自然人王树伟与吕月霞为股东的有限责任公司。被告欲证明王树伟代表公司与新佳物业公司签订房屋租赁合同系履行职务行为。
原告质证对被告提交的证据的真实性无异议，但认为证据与本案无关，王树伟是以自然人的身份签订的租赁合同，合同内容与王树伟作为法人的金筷子公司没有任何联系和信息，所以被告的主张不成立。第三人质证认为被告所提交的证据与第三人无关，不予质证。
第三人青岛新佳物业管理有限公司为证明自己的抗辩主张，提交如下证据：
1、2012年12月18日，胶州市翰林苑业委会作为甲方与乙方青岛新佳物业管理有限公司签订翰林苑小区物业服务合同复印件一份，其中第二十条约定，甲方应于2013年1月1日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房541平方米，其中办公用房98平方米位于二楼；仓库住宿用房443平方米位于三楼；商业用房283.58平方米位于翰林院小区综合楼4号网点；第三十五条约定，本合同期限2012年12月18日至2017年12月17日止。第三人欲证明签订该合同时内容是完整，并不是空白的，与原告签订的合同是有效的，同时证明与被告签订的租赁协议是有效的。
原告对第三人提交的该证据提出异议，认为这是一份不真实的合同，要求第三人提交原件进行进一步确认。称当时双方对合同的内容不一致，由原告盖上印鉴签上字，里面的空白内容没有填，双方在居委会的主持下同意该合同作废，对合同内容由原告与第三人进行协商变更，重新协商后签订新的合同，因双方没有达成一致意见，就没有签订新的合同，后来在2014年1月15日第三人就撤出了该小区，可以证明第三人提交的合同并没有实际履行，与原告提交的证据可以互相印证双方在居委会的主持下，该合同作废。该合同中约定了涉案房屋属于原告所有并处分，第三人无权处分。被告质证对第三人提交的该证据的真实性无异议，认为该合同证明了被告与第三人签订的租赁协议是合法有效的。
第三人第二次开庭时要求撤回该证据，不提交证据原件。
2、2014年1月15日，胶州市公安局三里河派出所出具的报警记录复印件一份，内容为：2014年1月15日徐燕报警称翰林院小区业主委员会工作人员未经物业人员同意强行将物业办公室的办公用品搬到另一间屋内。第三人欲证明并不是第三人自愿终止合同，而是原告未经第三人同意强行赶出。原告质证认为只是徐燕的一个报警行为，而不能证实第三人的证明内容。被告质证认为与被告无关。
在本案审理过程中，原告申请对涉案房屋2013年6月1日至2015年8月31日租赁费的价格进行鉴定。经胶州市人民法院委托，2015年11月17日，青岛广信资产评估事务所有限公司出具青广评鉴字（2015）第28号资产评估的报告书，评估涉案421.33平方米房屋2013年6月1日至2015年8月31日租赁费评估价值为168023元，折合每平方米为399元。原告花费评估费10000元。原告对该报告书无异议；被告对鉴定价格有异议，认为鉴定书所鉴定的价格过高，不符合市场价格；第三人对报告书没有异议。
经本院询问被告王树伟本人，该称涉案房屋系其2013年5月从金筷子私房菜馆（开办的饭店名称为大唐私房菜）王炎手中拿到钥匙接手房屋，双方签订了书面协议，约定2013年5月31日前的所有费用由大唐私房菜王炎负责，2013年6月1日后的费用由王树伟负责；王树伟于2013年5月14日开办了青岛金筷子酒店投资管理有限公司（开办的饭店名称为渔人码头），接手房屋后与业委会和物业都协商过装修事宜，并在2013年6月15日交纳了5000元装修保证金，交纳保证金时业委会主任及其他人员在场。2014年1月业委会将新佳物业赶走后，过了一两个月业委会找其要房租，后来业委会找了好几个律师与其协商租赁费，其拿出与新佳物业的合同，业委会找的律师都不给业委会管了。而且其交纳了物业费，物业被业委会赶走，未提供物业服务，应退还物业费，涉案房屋在2013年8、9月份经常跳闸停电，找物业，物业不管，其和邻居一起找到供电部门修理好了配电室，物业服务不能保障基本的要求。
上述事实，有原告提交的证明、公证书、租赁协议，被告提交的租赁协议、收款收据、营业执照，第三人提交的报警记录，本院委托作出的报告书及当事人陈述在案佐证，经开庭质证和本院审查，足以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建设区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，本案中，2006年3月16日房地产开发商青岛环宇房地产发展有限公司与胶州市物业管理中心签署的《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》中，明确记载涉案配套商业网点用房421.33平方米配套房屋产权归全体业主所有，任何人、任何单位不得擅自占用或改作他用，未经业主大会同意，新佳物业租赁给被告王树伟，双方的租赁关系应为无效，被告应将占用的涉案房屋移交给原告。故原告请求被告交还原告胶州市澳门路243号翰林苑小区网点房的请求符合法律规定，本院予以支持。
被告未经原告同意占用涉案房屋用于开办酒店，应当向原告支付适当的租金，根据本院委托的评估部门青岛广信资产评估事务所有限公司出具的报告书，评估涉案421.33平方米房屋2013年6月1日至2015年8月31日租赁费评估价值为168023元，计算为每日204.40元，原告主张到2015年12月30日止应为192707元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第十一条之规定判决如下：
一、被告王树伟于本判决生效之日起三十日内腾退占用的胶州市澳门路243号翰林苑小区网点房交还原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会。
二、被告王树伟于本判决生效之日起十日内支付原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会自2013年6月1日至2015年12月30日止涉案网点房的租赁费损失192707元，2015年12月30日以后按每日204.40元支付至实际腾退之日。
三、驳回原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会对第三人青岛新佳物业管理有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告胶州市三里河街道办事处翰林苑业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告王树伟负担4143元，原告负担157元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 李金梅
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 冷 甜