安徽省滁州市南谯区�民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1103民初2070号
原告：周丽，女，1969年3月13日出生，汉族，初中文化，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：张军，安徽曙春律师事务所律师。
被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王玉，该公司员工。
委托代理人：王伟，该公司员工。
原告周丽诉被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周丽及其委托代理人张军，被告瑶海物业公司的委托代理人王玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周丽诉称：2011年5月1日，其与瑶海物业公司签订了一份《中国滁州瑶海大市场经营管理合同》，其将购买的位于滁州市紫薇南路1559号11幢12室（建筑面积91.26平方米）商铺委托瑶海物业公司经营管理，合同约定：“1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表周丽签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日为止的三年内，其商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在其签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，其享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，瑶海物业公司支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时瑶海物业�司将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时足额支付给周丽；6、瑶海物业公司应依法向拖欠租金和相关市场管理费的租户进行追缴，保障周丽的合法权益。”合同签订后，周丽将案涉商铺交由瑶海物业公司统一经营管理，但自2014年10月1日至2016年6月30日，瑶海物业公司一直未支付租金收益，已构成违约，现诉请判令：1、瑶海物业公司支付其房屋租赁使用费20000元；2、本案诉讼费用由瑶海物业公司承担。
瑶海物业公司辩称：1、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间不产生租金，瑶海物业公司无支付租金义务，因为瑶海物业公司支付租金收益的前提是收到承租人支付的租金；2、瑶海物业公司与周丽之间属于委托合同关系，双方签订的《市场经营管理合同》中瑶海物业公司作为受托人，并未约定其有垫付租金的合同义务；3、瑶海物业公司没有怠于履行义务，已就涉案房屋的租金问题通过多种途径向房屋的承租人催缴，已经履行了代收租金的催缴义务；4、《市场经营管理合同》中对于租金支付的约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力，未经法定程序依法撤销，不能单方认定无效；5、周丽诉请租金收益的计算方式无依据，依据双方签订的《市场经营管理合同》之约定，案涉两套房屋自2014年10月1日至2017年9月30日止的三年内，周丽所享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入；6、瑶海大市场的租金定价应遵从市场的实际行情，由于国内经济大环境不好，在电商、网店等因素影响冲击下，实体门面店生意萧条，从而导致瑶海大市场整体租金下滑，目前市场租金只能达到每月4-5元／平方米，不能达到当初签订合同时的预期值。
经审理查明：2011年5月1日，周丽与瑶海物业公司签订一份《市场经营管理合同》，将其从滁州瑶海农机大市场开发有限公司购买的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场11幢12室商铺委托瑶海物业公司经营管理，房屋建设面积为91.26平方米。《市场经营管理合同》约定，1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、周丽授权瑶海物业公司代表周丽签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、委托期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，周丽商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在周丽签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，周丽所享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后�现金方式支付；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向周丽支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障周丽的合法权益。《市场经营管理合同》签订后，周丽按约将案涉商铺交付给瑶海物业公司经营管理，但自2014年10月1日到2016年6月30日期间，瑶海物业公司未向周丽给付过租金收益。
另查明，2011年12月15日，瑶海物业公司与陶再林签订一份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将瑶海大市场11号楼包括周丽所有的11幢12室房屋在内的共20间商铺出租给陶再林，合同约定租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，共6年，第1年至第3年的租金为10元／平方米／月，自第四年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第四年月租金为11.5元／平方米，第五年月租金13.22元／平方米，第六年月租金15.2元／平方米。前三年租金全免，第四年至第六年按半年作为一个租金支付周期，在该期间内每年每个支付周期应支付的租金分别为125162元、143881.5元、165431.5元。
本院认为：一、周丽与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。二、关于瑶海物业公司辩称其与周丽之间系委托关系，案涉房屋的实际承租人并未支付租金，房屋未出租期间不产生租金，其并无垫付租金义务的问题。瑶海物业公司受托对周丽的商铺进行统一管理和对外出租，若以房屋实际承租人支付租金作为瑶海物业公司向周丽支付租金的前提，对周丽而言有失公平，毕竟案涉房屋的实际承租人陶再林与周丽之间并无合同关系，陶再林对周丽无合同义务。瑶海物业公司长期占用周丽的商铺却又拒绝支付周丽租金，无疑侵害了周丽的财产权益，故对瑶海物业公司的此项辩称，本院不采纳。三、合同履行期间，周丽将案涉商铺交付瑶海物业公司统一经营管理，其已按约履行了合同义务，而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营管理的同时理应向周丽支付租金收益。周丽诉称案涉房屋自2014年10月1日到2016年6月30日期间，瑶海物业公司未向其支付过租金，瑶海物业公司认可，本院予以确认。现周丽要求瑶海物业公司给付案涉房屋此期间租金收益应予支持。2014年10月1日至12月31日期间瑶海物业公司免除陶再林的租金，但是约定了10元／平方米／月的租金标准，此期间案涉房屋的租金应为2737.8元（91.26平方米×10元／平方米／月3月）；2015年1月1日至12月31日的租金为12593.88元（91.26平方米×11.5元／平方米／月×12月）；2016年1月1日至6�30日的租金为7238.74元（91.26平方米×13.22元／平方米／月×6月）。以上合计22570.42元。周丽主张20000元并无不当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告滁州瑶海物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告周丽2014年12月31日到2016年6月30日租金人民币20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取计150元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民�院。
审判员 龙云宏
二〇一六年九月三十日
书记员 马茂丽
附本案适用的相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不�后果。