辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2650号
上诉人（原审原告）：沈阳金正物业有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街52号。
法定代表人：刘智，该公司经理。
委托代理人：王仲毅，辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：车桂香，女，1958年5月2日出生，汉族，本溪市工商银行退休会计，住址辽宁省本溪市明山区。
委托代理人：王俊奎，男，1962年8月9日出生，汉族，本溪世福物业有限公司经理。
原审被告：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区太原北街17号。
负责人：卜仁校，该行行长。
委托代理人：沈明明，女，1980年4月6日出生，满族，该行工作人员。
上诉人沈阳金正物业有限公司（以下简称“金正物业公司”）因与被上诉人车桂香、原审被告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称“建行和平支行”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
金正物业公司一审诉称：金正物业公司负责沈阳市和平区中山路191号19层（第B-
F轴至第1-4／F-K轴，南侧4-6轴，面积1081.8平方米）房产的物业服务工作，物业费收取标准为12元／每月（经辽宁省物价局批准）。2009年12月30日，经沈阳市和平区人民法院（2005）沈和执裁字第494-1号裁定，建行和平支行获得上述房产的所有权。但建行和平支行并没有依规定向金正物业公司支付物业服务费，金正物业公司为此曾多次向其催要。2010年9月6日，建行和平支行通过辽宁省拍卖行拍卖与车桂香，而建行和平支行并未向金正物业公司释明，由谁来承担之前欠付的物业费及此后的物业费由谁承担。为此，金正物业公司也多次向车桂香、建行和平支行催要未支付的物业费。现金正物业公司依法向贵院提起诉讼，望贵院支持金正物业公司的诉讼请求。诉讼请求：1、判令车桂香、建行和平支行向金正物业公司支付物业费和维修基金共计750，228.30元（物业费自2009年12月30日-2014年5月30日止，共计54个月，共拖欠物业费688，024.80元，维修基金62，203.5元，合计750，228.3元）；2、判令车桂香、建行和平支行承担本案诉讼费用。
建行和平支行一审辩称：1、本案涉及房产位于沈阳市和平区中山路191号19层（第B-
F轴至第1-4／F-K轴，南侧4-6轴，面积1081.8平方米）该房产系我行于2009年12月30日经沈阳市和平区人民法院（2005）沈和执裁字第494-1号裁定给我行，用于抵偿借款人刘晓东的债务，我行于2010年8月31日参加省行组织的联合拍卖活动，由辽宁省拍卖行对该房产进行拍卖，该房产被车桂香竞得。2、根据拍卖前公示的《辽宁省拍卖行拍卖告知书》第五、六条标明，物业维修基金及物业管理费（包括欠费）等均由买受人承担并履行支付。3、《辽宁省拍卖行拍卖告知书》第七条中已特别提醒竞买人应承担的责任。4、《辽宁省拍卖行拍卖告知书》中有竞买人签字的承诺并声明，对承担上述事宜表示愿意接受。5、在《竞买须知》特别提示第二条明确告知“房产标的无论使用与否所发生的欠费（包括但不限于水电、煤气、采暖、物业费等）权利和义务及清场、入户等事宜均由买受人自行了解、承担和解决。”综上，有关该房产费用的承担情况，已经在拍卖告知书和竞买须知中明确标明，且已经被竞买人所接受，对于金正物业公司方诉讼请求与我行无关，恳请法院依法驳回金正物业公司对我行的诉讼请求。
车桂香一审辩称：我方2010年9月通过拍卖取得诉争房屋位于沈阳市和平区中山路191号19层（第B-
F轴至第1-4／F-K轴，南侧4-6轴），面积1081.8平方米，我方取得房产后，去被答辩人处办理入户事宜时，金正物业公司要求我方补交2009年12月30日至2010年9月10日的物业费，我方和建行和平支行的合同中没有明确物业费由谁承担，金正物业公司还要提前收取2010年9月10日至2011年9月10日的一年物业费，按每月每平方米12元收取，我方要求金正物业公司出示物业部门的批准文件，金正物业公司没有出示批准文件，口头告知物业费包含供暖费、制冷费、电梯费等费用，我方询问金正物业公司室内为什么没有供暖、制冷这些设施设备，金正物业公司说当时房产做抵押时是在建工程没有安装。我方多次与金正物业公司协商，没有上述供暖、制冷等设施，而且我们也没有使用电梯，问金正物业公司是否能收取部分物业费，金正物业公司表示不同意，坚持现在全额收取。不交齐物业费不让我方入住，并将该房产通道上锁至今，而且该房产没有交付给我方。依据《辽宁省物业管理条例》第35条规定，诉争房屋物业费应实行市场调节价格，应由我方与金正物业公司同协商。金正物业公司的行为给我方造成经济损失，我方会另行诉讼，金正物业公司的行为造成该房产没有交付我方使用。关于维修基金，金正物业公司无依据，根据建住房{1998（213）}号文件，关于印发《住宅公共部位、共用设施设备维修基金管理办法》的通知第五条规定，金正物业公司不是收取维修基金的主体。
原审法院审理查明，涉案房屋位于沈阳市和平区中山路191号（第19层第B-
F轴至第1-4／F-K轴，南侧4-6轴），建筑面积1081.8平方米。2009年12月30日，原审法院作出（2005）沈和执裁字第494-1号执行裁定，裁定：“将被执行人刘晓东所有的，位于沈阳市和平区中山路191号（第19层第B-
F轴至第1-4／F-K轴，南侧4-6轴），建筑面积1081.8平方米的房产。作价278.6万元，交付申请执行人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行抵偿债务。本裁定送达后即发生法律效力”。该裁定书已向申请执行人及被执行人送达。
2010年8月，车桂香通过竞拍取得涉案房屋。在《竞买须知》中载明：“房产标的无论使用与否所发生的欠费（包括但不限于水、电、煤气、采暖、物业费等）等权利和义务及清场、入户等事宜，均由买受人自行了解、承担和解决”，而车桂香在《辽宁省拍卖行拍卖告知书》的“竞买人承诺并声明处”签字确认了“本竞买人已收到并认真阅读了本场拍卖会的《拍卖规则》、《竞买须知》及本《拍卖告知书》……”车桂香于2013年10月15日取得涉案房屋的房屋所有权证。
原审法院另查明：金正物业公司当庭提供收费许可证（副本）。该收费许可证下发时间为2003年8月20日，其中载明：“收费单位名称：辽宁金穗企业集团沈阳银泰房产开发有限公司；有效日期：2003年至2006年6月止；物业管理服务费收费：每月每平方米12元”。
金正物业公司当庭提供物业服企业资质证书（副本）。其中载明：“准予从事物业管理活动时间：2005年6年27日；有效期至2013年6月30日”。金正物业公司自取得物业服务资质后一直为涉案房屋所在的阳光财险大厦内提供物业服务。
金正物业公司当庭提供沈阳银泰房地产开发有限公司于2005年3月10日出具证明一份。其中载明：“兹证明沈阳市和平区中山路191号阳关财险大厦为我公司沈阳银泰房产开发有限公司（合资企业）开发房产，因工商局决定三级资质企业不允许设立物业管理，根据此精神，成立了沈阳金正物业有限公司，我公司委托该公司负责本大厦房间的物业与租赁，沈阳金正物业有限公司直接向大厦内的房产使用人收取物业费，收费标准为每月每平方米12元……”。
金正物业公司当庭提供物业管理委托合同两份，欲证明其对涉案房屋所在大厦提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米12元。其中一份合同为金正物业公司与案外人申银万国证券有限公司沈阳中山路证券营业部签订，另一份合同为金正物业公司与案外人中信实业银行沈阳和平支行签订。两份合同均约定了委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量等内容，并约定物业服务费收费标准为每月每平方米12元。
原审法院又查明：车桂香当庭提供视频资料一份，欲证明因与金正物业公司就物业服务费缴纳未达成一致，金正物业公司在涉案房屋所在楼层电梯出口处安装卷帘门并上锁，导致其无法占有使用涉案房屋。该视频资料拍摄于2014年7月4日，视频中显示当日车桂香的委托代理人到达涉案房屋，在19层电梯门出口处安有卷帘门并已被上锁，车桂香委托代理人无法进入涉案房屋。同时，通过视频资料显示，电梯经停的其他楼层并未安装有卷帘门。金正物业公司对卷帘门上锁的事实没有异议，但抗辩其上锁时间为向原审法院提起诉讼之时、在此之前其未将门上锁、也不清楚是谁安装了卷帘门，且其于第一次庭审后已将锁打开。但车桂香对此不予认可，而金正物业公司就此未能向法庭提供有效证据加以证明。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于金正物业公司主张物业费的诉讼请求。庭审中，金正物业公司、车桂香对安装在涉案房屋所在楼层电梯口处的卷帘门在2014年7月期间被金正物业公司上锁的事实均无异议。车桂香主张该卷帘门系金正物业公司安装并一直被上锁，导致其无法占有使用涉案房屋；金正物业公司抗辩在其提起诉讼前未将该卷帘门上锁、也不清楚是谁安装了卷帘门，车桂香对此不予认可。因此，争议焦点系对该卷帘门在何时、由何人安装及何时被上锁的事实进行举证责任分配。根据视频资料显示，该卷帘门位于电梯出口处，此处应属物业管理区域。而金正物业公司作为物业服务企业，其应负有对该区域内的设施管理及保障业主对物业使用安全的义务。而根据车桂香提供的视频资料显示，因该卷帘门被上锁这一事实，其未能对涉案房屋进行实际占有使用，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”的规定，因金正物业公司对该卷帘门所在区域负有管理的权力和义务，故其应对该卷帘门在何时、由何人安装及何时被上锁的事实承担举证责任，而庭审中金正物业公司就此未能向法庭提供有效证据加以证明，其应对证明该卷帘门上锁而导致金正物业公司无法占有使用涉案房屋的事实承担举证不能的不利后果，应视为金正物业公司安装该卷帘门并予以上锁。金正物业公司的上述行为违反了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，金正物业公司在未能保证车桂香合理使用涉案房屋情况下，向其收取物业费用，有悖于公平原则。同时，根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》第五条规定：“经物价部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费……”，现金正物业公司未能向法庭提供有效证据证明《收费许可证》有效期届满后，其是否继续持有有效的《收费许可证》，应承担举证不能的不利后果，故对金正物业公司该诉讼请求，原审法院不予支持。
关于金正物业公司主张维修基金的诉讼请求。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”及第十六条“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度”的规定，金正物业公司为物业服务企业，并非规定的管理维修基金主体，庭审中，金正物业公司就此亦未能向法庭提供有效证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故金正物业公司该诉讼请求法律依据不足，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回原告沈阳金正物业有限公司的诉讼请求。案件受理费11，302元，由原告沈阳金正物业有限公司负担。
宣判后，上诉人金正物业公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、上诉人金正物业公司为被上诉人车桂香购买的中山路191号房产所在的阳光财险大厦全部公共区域提供物业服务是已经发生事实，车桂香拒交物业费的各项理由不成立。第一，车桂香是否使用其购买的房产，不构成其拒交物业费的理由。第二，车桂香认为应由金正物业公司向其交付房产是错误的。第三，金正物业公司为阳光财险大厦提供物业服务是已经发生的事实，车桂香拒绝交纳物业费的行为不仅损害金正物业公司的合法权利，更是损害大厦全体业主的合法权利。第四，一审判决关于物业《收费许可证》的规定适用错误。二、关于车桂香应当承担维修基金问题。该项费用由金正物业公司代收，车桂香交纳该项费用后，由小区办出具收款发票，该款项也用于阳光财险大厦的整体修缮事项，且在金正物业公司主张的期间内，已经支出了相应的维修费用。车桂香无权拒交此项费用。
被上诉人车桂香辩称：一、被上诉人取得房产后去上诉人办理入住事宜时，上诉人要求补交2009年12月30日至2010年9月10日物业费和提前收取2010年9月10日至2011年9月10日一年的物业费，被上诉人询问上诉人室内为什么没有任何供暖、制冷等设施，上诉人讲是在建工程没有安装，上诉人不交就不让入住，致使被上诉人一直无法入住使用该房产。二、根据物业管理条例第三十五条、第三十六条规定，上诉人没有依法履行法定义务，收费没有遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。且将被上诉人房产的唯一通道锁上，阻止被上诉人使用该房产，给被上诉人造成巨大经济损失。三、上诉人要求收取维修基金62，203.50元是没有依据的。
原审被告建行和平支行述称：同一审答辩意见。
本院经审查认为，依据原审法院查明的事实，金正物业公司自取得物业服务资质后一直为涉案房屋所在的阳光财险大厦提供物业服务，原审法院对于金正物业公司为阳光财险大厦整体提供的物业服务是否包含车桂香通过竞拍购买的涉案房屋，以及若车桂香购买的房屋实际享受了物业服务，具体物业服务内容及程度如何等相关事实，未予充分查清。重审时，应在查清上述事实的基础上，结合涉案房屋的基础设施状况及车桂香实际使用涉案房屋的情况，按照权利义务相一致原则，依据举证责任依法裁判为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1453号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年一月二十日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。