南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民初字第0780号
原告南通晨光物业管理有限公司，住所地南通市南园路17号二层。
法定代表人刘宾，总经理。
委托代理人谢庆斌，江苏洲际英杰律师事务所律师。
委托代理人华婷，江苏洲际英杰律师事务所实习律师。
被告朱锁平。
原告南通晨光物业管理有限公司与被告朱锁平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月9日受理后，依法由代理审判员顾彬适用简易程序，于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告南通晨光物业管理有限公司的委托代理人谢庆斌、华婷及被告朱锁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通晨光物业管理有限公司诉称，2010年3月26日，南通宏丰物业管理有限公司经工商部门变更登记改名南通晨光物业管理有限公司，系南通兆丰嘉园小区的物业服务企业，被告朱锁平是兆丰嘉园69幢＊＊室房屋的业主。双方于2008年8月18日签订物业管理合同，对双方权利义务作了明确约定。被告入住小区后拖欠原告2012年1月至2013年6月间的物业管理费计4365.51元（1.3＊186.56＊18）。原告多次向被告催缴均未果。为维护原告及广大缴费业主的合法权益，原告诉至法院请求依法判令被告立即支付2012年1月至2013年6月间的物业管理费计4365.51元，并按每日千分之五支付逾期付款的滞纳金。
被告朱锁平辩称，第一，兆丰嘉园并非如开发商售房时承诺属于高档小区，被告拥有的房屋的房型也不属于别墅，原告按1.3元／㎡／月收取物业费不具有合理性，且该价格是原告单方行为，毫无依据。第二，原告对被告房屋按186.56㎡的建筑面积收取物业费与事实不符。被告拥有的兆丰嘉园69幢＊＊室房产证上的面积应当为182.82㎡。第三，被告与原告签订物业合同正值拿房前，原告要求被告签订物业合同存在潜在强迫性，故合同中规定的1.5元／㎡／月物业费收取标准不具有合法性。第四，原告物业服务存在诸多不到位之处。原告在小区绿化维护、卫生环境、公共设施维修及车辆管理等方面服务不到位，对于其他业主违反小区管理规约的行为未能有效制止，对小区内幼儿园的管理缺位，给被告的生活环境造成了不利影响。此外，被告曾主动找原告要求按0.5元／㎡／月标准缴纳物业费，但原告拒收。综合以上种种原因，被告拒缴物业费情有可原，更没有理由支付原告滞纳金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、公司准予变更登记通知书，用以证明原告诉讼主体适格；2、物业管理资质证书，用以证明原告具备物业管理资质；3、《物业管理合同》及业主临时公约，用以证明原告与被告的物业服务合同关系及双方的权利义务；4、催缴物业费照片两张，用以证明原告向被告催收物业管理费的事实；5、兆丰嘉园小区环境照片23张，用以证明原告已尽物业管理职责的事实。
被告为证明其抗辩主张提供了以下证据：1、照片35张，用以证明被告拥有的兆丰嘉园69幢＊＊室房屋类型及外观特征，兆丰嘉园小区内停车秩序混乱、绿化疏于维护、卫生清洁不到位，原告未能有效制止其他业主违规搭建、圈地等违反业主公约的行为，小区内地下车库和邻近酒店排放污染气体影响被告居住环境，原告疏于对破损公用设施进行修缮等情况。2、进出小区内幼儿园的车辆统计，用以证明原告疏于对进出车辆进行管理疏导从而影响被告居住环境的事实。3、收据，用以证明被告于2012年按1.13元／㎡／月向原告缴纳了2010年1月至2011年12月期间的物业管理费。4、意见书三份，用以证明被告及兆丰嘉园“叠加别墅”部分业主向原告及业委会反映小区物业管理问题的事实。5、同类小区类似房型物业费比较表，用以证明被告所住房型物业费收取标准偏高。6、房产证，用以证明被告拥有的兆丰嘉园69幢＊＊室建筑面积为182.82㎡。
经庭审质证，被告对原告的证据提出如下质证意见：对第1-4组证据无异议。对于第5组证据，被告认为该照片只能反映小区部分位置、某个时间点的状况，不能证明小区24小时物业服务都到位。原告对被告的证据提出如下质证意见：对于第1组证据中具有可识别兆丰嘉园特征标识的照片的真实性、合法性予以认可，但无法达到被告的证明目的，相反能看出小区档次高、环境优美、秩序井然；对于第2组证据真实性、合法性不予认可；对于第3组证据，真实性、合法性予以认可，但不意味着原告变更了《物业管理合同》中的收费标准，相反可以证明被告拖欠应缴物业费的时间相当长，原告为尽快收回运营成本而被迫降低收费标准；对于第4、5组证据的真实性、合法性不予认可；对于第6组证据的真实性、合法性及关联性均予认可。
本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据中，第1-4组证据具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。第5组证据中，具有可识别兆丰嘉园特征标识的照片具备真实性、合法性，虽不能证明小区24小时物业服务都已到位，但至少可以表明原告对小区进行了绿化、车辆、卫生等方面的物业服务和管理。该组证据中的其他照片本院不予采信。被告提供的证据中，对于第1组证据中具有可识别兆丰嘉园特征标识的照片的真实性、合法性予以认可，其他照片因无法辨别是否为兆丰嘉园小区，且原告不予认可，故本院不予采信。第2组证据中的数据系原告自行统计，其真实性无从考证，且欠缺书证的合法性要件，原告亦不予认可，故本院不予采信。对于第3组证据，其真实性、合法性本院予以认可，可以证明被告于2012年按1.13元／㎡／月向原告缴纳了2010年1月至2011年12月期间的物业管理费，但该事实并不意味着对原、被告所签《物业管理合同》的变更，仅仅是由于原告长期无法收取被告物业管理费而对自身权利的一种处分和放弃，不能成为被告要求减付后期物业管理费的合法依据。对于第4组证据，其内容为被告及部分“叠加别墅”业主向原告及业委会反映的小区内物业服务、收费、配套设施等方面的意见和建议。但三份书证上的落款处仅有签名而无具体身份信息，签名人亦未出庭作证，故该组证据的真实性、合法性存在瑕疵。即便撇开这一问题，该组证据也只能表明“叠加别墅”一部分业主的主观意见，不能代表兆丰嘉园大部分业主，加上原告对该组证据不予认可，故本院无法认定客观上是否存在如这些业主所反映的情况。对于第5组证据，经本院调查，真实性予以认可。然而，不同物业公司的运营策略和运营成本不尽相同，同类小区类似房型的物业费单价可以作为物业公司与业主签订物业合同时商定物业费价格的参考，但不能成为物业合同签订之后业主单方变更既定物业费价格的合法依据，故对该组证据本院不予采信。第6组证据具备真实性、合法性及关联性，原告无异议，本院依法予以采信。
根据对证据的分析认定，本院对以下事实予以确认：坐落于南通市兆丰嘉园69幢＊＊室的房屋（建筑面积182.82㎡）归被告朱锁平与刘爱萍共同共有，被告于2007年7月拿到上述房产并入住兆丰嘉园小区。2008年8月18日，被告与原告南通晨光物业管理有限公司（原名南通宏丰物业管理有限公司，后于2009年经工商变更登记改为现在的名称）签订《物业管理合同》，约定由原告为被告上述房屋提供物业管理服务。合同载明被告上述房产属“叠加别墅”，物业费单价为1.5元／㎡／月，被告有义务于每年的3月30日前缴纳该年度上半年的物业管理费，9月30日前缴纳该年度下半年的物业管理费。若业主未依约缴纳物业管理费，则原告有权就其拖欠的物业费按每日千分之五收取滞纳金。自2012年1月1日起至2013年6月30日止，被告一直拖欠原告物业管理费。按照原告主张的物业费单价，被告欠费总额为人民币4277.99元（1.3＊182.82＊18）。原告多次向被告催收该款，被告至今未付。原告于2013年6月诉至本院。经本院多次调解，原、被告双方未达成一致协议。
本院认为，本案争议焦点有三：一，1.3元／㎡／月的物业费单价是否合法、合理；二，原告物业服务工作是否到位，被告能否以原告服务不到位为由拒缴物业管理费；三，原告能否主张滞纳金，滞纳金数额如何确定。
关于第一个焦点，原、被告签订的《物业管理合同》载明的物业费单价为1.5元／㎡／月，该合同合法有效，原告在诉讼中将该单价降至1.3元／㎡／月，是其对自身民事权利的处分，且未加重被告负担，于法不悖。该价格标准在本次诉讼中合法有效。至于该价格是否合理的问题，本院认为，除非适用此价格标准将造成原、被告双方显失公平，否则在该标准具备合法性的前提下，本院无需审查其合理性问题，也不应依职权擅自变更经原、被告双方协商签订的《物业管理合同》。而被告在诉讼中未举证证明存在显失公平的有关后果，故本院不予采信。被告辩称其与原告签订《物业管理合同》是在交房前夕，存在潜在的强迫性，被告对此并未提供证据佐证，且交房入住先于签订《物业管理合同》约有一年时间，被告称原告强迫其签订合同着实牵强，物业合同关系与房屋买卖关系是两个不同的法律关系，被告完全可以依据购房合同依法向开发商主张交付房屋，因此，本院不能认定《物业管理合同》系原告胁迫被告签订的事实。此外，被告虽主动找原告欲按0.5元／㎡／月先交纳一部分物业管理费，然而债权人依法可以拒绝债务人部分履行债务，《物业管理合同》亦未约定此种缴费方式，故原告有权拒收非依合同约定的物业费价款。
关于第二个焦点，本院认为，兆丰嘉园小区整体环境较好、停车秩序比较有序；虽有幼儿园专车进出小区，但车辆能停在幼儿园门前空地上，未影响小区内主干道车辆通行；接送小孩的私家车确在幼儿园附近停泊，但无法得出该现象已成为常态的结论；小区内某些地点确有生活及建筑垃圾堆放，但垃圾的形成和清运有一个过程，无法得出原告在卫生管理方面不作为的结论。因此，本院认为，原告能够按照《物业管理合同》的约定履行物业服务的主要职责。即便在卫生、车辆管理等某些方面服务有不到位之处，也不能因其局部的管理疏忽或一时的工作滞后即赋予被告减付物业费的权利，否则将严重威胁物业公司的正常运营，从而影响物业服务的整体水平，损害广大缴费业主的集体利益。何况当前物管工作面临的困难和阻力是客观存在的，兆丰嘉园内的“兆丰视情教育实验幼儿园”业已存在，家长对子女早晚接送不可避免地会对小区环境、车辆管理等造成影响，而原告已经采取了相关措施并有所成效，被告以幼儿园造成的负面影响未能彻底改观为由拒交物业费于理有悖、于法无据。
关于第三个焦点，本院认为，所谓滞纳金是指因当事人不履行公法上的金钱给付义务而遭受到的罚款处罚，作为民事主体的物业公司无权收取“滞纳金”，江苏省《物业管理条例》已无相应法律依据。然而，本案中，原、被告在《物业管理合同》中经自愿协商约定的“滞纳金”，本院可以认定为被告违反合同义务时须支付的违约金，但金额不可过分高于给原告造成的损失，原告主张的“日千分之五”的标准明显畸高。根据违约金的补偿性质，其数额应相当于原告遭受的损失。鉴于原告就该损失未举证进行具体说明，本院酌定支持原告未按时收到物业费所遭受的银行利息损失（按同期同类银行贷款利率计算），超出部分不予支持。
综上，被告应按照1.3元／㎡／月支付自2012年1月1日起至2013年6月30日止兆丰嘉园69幢＊＊室（建筑面积182.82㎡）的物业管理费共计人民币4277.99元，原告诉请中超出的部分金额本院依法驳回。被告未能及时支付原告物业管理费，按照合同法有关规定及《物业管理合同》，其应当向原告支付违约金，根据该合同第十九条载明的缴费方式，违约金的数额包括三部分：1、2012年上半年所欠物业管理费1426元，以此为基数按同期同类银行贷款利率自2012年3月31日起计算至本判决确定的被告给付之日止；2、2012年下半年所欠物业管理费1426元，以此为基数按同期同类银行贷款利率自2012年10月1日起计算至本判决确定的被告给付之日止；3、2013年上半年所欠物业管理费1426元，以此为基数按同期同类银行贷款利率自2013年3月31日起计算至本判决确定的被告给付之日止。原告所主张违约金的超出部分本院依法驳回。依据《中华人民共和国合同法》第七十二条第一款、第九十四条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、被告朱锁平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通晨光物业管理有限公司南通市兆丰嘉园69幢＊＊室2012年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费人民币4277.99元。
二、被告朱锁平于本判决生效之日起十日内按银行同期同类贷款利率向原告南通晨光物业管理有限公司支付违约金（以人民币1426元为基数，分别自2012年3月31日、2012年10月1日及2013年3月31日起计算至本判决确定的被告给付之日止）。
三、驳回原告南通晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元（已减半），由被告朱锁平负担（此款原告南通晨光物业管理有限公司已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向南通市中级人民法院预交上诉案件受理费100元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
（本页无正文）
代理审判员 顾 彬
二〇一三年七月十二日
书 记 员 周晶晶