陕西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）陕民提字第00087号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韩昌，男，1959年6月26日出生。
委托代理人：呼东红，北京市中兆律师事务所西安分所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：延安秦基工贸有限公司。
法定代表人：张光清，该公司总经理。
委托代理人：张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。
委托代理人：刘永辉，男，汉族，1958年8月12日出生。
一审第三人：延安丽融大厦业主管理委员会。
再审申请人韩昌因与被申请人延安秦基工贸有限公司（以下简称秦基公司）及第三人延安丽融大厦业主管理委员会（以下简称丽融业主委员会）业主专有权纠纷一案，不服延安市中级人民法院（2012）延中民终字第00521号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月25日作出（2014）陕立民申字第00259号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。韩昌及委托代理人呼东红、秦基公司委托代理人刘永辉、张东亚到庭参加诉讼，丽融业主委员会未到庭。本案现已审理终结。
韩昌起诉称：原告购买了丽融房地产公司开发的丽融大厦商场铺面，交纳了相应铺面费用，并颁发了房屋产权证。2010年4月15日，丽融业主委员会与秦基公司签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，侵犯了自己的合法权益。请求判令被告停止侵害、返还所有权、恢复原状、赔偿损失。
秦基公司答辩称：业主对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，业主行使权利必须符合其商铺业主的整体意志；秦基公司的合法经营并没有侵犯业主的专有权，应驳回其诉讼请求。
一审查明：2010年4月15日，丽融业主委员会（合同中指甲方）与秦基公司（合同中指乙方）签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》。该合同约定：“乙方提供服务的受益人为本经营管理的全体业主和使用人，甲方征得大多数业主同意将丽融大厦整体经营管理业务委托给乙方，由乙方进行管理，由乙方整体规划，统一管理、统一招商、统一布局、统一收银，甲方无权干涉，在同等条件下业主优先，品牌优先。委托经营期限共l5年（从2010年4月15日至2O25年4月15日），第1年每月每平方米租金分别为，一楼256元、二楼225元、三楼143元、四楼90元。第2年至第5年租金在第1年对外租金额上增收部分，按40%归业主，60%归乙方，第6年至第l0年，在第5年对外租金额上增收部分，按50%归业主，50%归乙方。第11年至第15年，在第10年对外租金额上增收部分，按60%归业主，40%归乙方。各楼层增长部分，各楼层业主按返还面积平均分配，没有增长的楼层，不享受分配。”丽融大厦382户业主中，共有335户业主与秦基公司签订了《委托经营管理合同》，占业主总数的88%，所签订合同涉及铺面面积数占丽融大厦商场铺面面积总数的90%。丽融大厦开业前期，被告通过电视、报纸等形式向没有签订合同的业主进行了告知，至今原告未与秦基公司签订委托经营管理协议。2010年12月29日丽融大厦重新开业，2011年1月包括原告在内的28户丽融大厦业主将秦基公司诉至法院，请求判令被告停止侵害、返还所有权、恢复原状、赔偿损失。
宝塔区人民法院认为：丽融大厦事实上是一个整体建筑物，大厦所有业主铺面不符合构造上的独立性，也不符合利用上的独立性，共有部分和专有部分在管理上无法分割，争议标的属于《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条规定的“由业主共同决定的事项”。丽融业主委员会经占总铺面积90%的业主且总人数达到88%的业主同意，有权做出委托经营的决定。丽融大厦业委会经绝大多数业主同意与秦基公司签证的《丽融大厦经营管理委托合同书》，对原告不构成侵权。故原告诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条之规定，判决：驳回原告韩昌的诉讼请求。
宣判后，韩昌不服，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人对该商铺享有全部独立产权，而一审判决否定上诉人持有的商铺房产证的效力，驳回上诉人要求自主经营的请求错误。故请求改判被上诉人停止侵权、返还商铺，并赔偿损失。
秦基公司辩称：原审判决正确，应予维持。
延安市中级人民法院认为：本案上诉人等业主虽然在购买商铺时开发商只是在地面上用铜钉作了界定，四周并没有隔离，但是按照立体空间思维逻辑，地面的四至确定后，以该地面为底面的立体空间就己经确定，因此该空间的四周是可以与相邻方区别开的，而具体隔离方式应当根据商场整体规划进行，因此该空间在构造上具有相对的独立性，而建筑物区分所有权从其性质上就可以得出其所有权的独立性是相对的，因此丽融商厦的商铺具有该特征。这些商铺现已经房管部门登记颁发了房产证书，因此丽融商厦的业主对于该商厦的商铺具有专有权，一审判决认为上诉人对于本案争议的商铺不享有专有权错误。但是，因为上诉人购买的商铺是商业大厦的商铺，因此其独立性必然是相对的，就其使用权而言，相互存在一定的制约，作为一个商厦整体的经营模式应当遵循大多数业主的主张。因此丽融业主委员会与被上诉人签订的委托经营管理合同，是大多数业主的真实意思表示，该合同对于上诉人具有约束力。并且被上诉人在合同签订后按季度给上诉人返还租金，因此被上诉人并没有侵犯上诉人对商铺享有的所有权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
韩昌申请再审称：原一、二审判决毫无依据的扩大所谓“业主委员会”的民主权利，从根本上否定了我国物权排他性的效力。根据法律规定，业主委员会仅是业主大会的执行机构，而业主大会也只能就共有部分有管理权，若丽融业主委员会的管理权可以突破所有权的四项基本权能，干涉所有权人对物权的占有、使用、收益、处分的权利，物权将不复存在，这是原一、二审判决歪曲法律理解并错误适用。本案应依法再审并改判，以维护申请人的合法权益。
秦基公司答辩称：1、被答辩人对诉争铺面并不享有专有权，诉争铺面的物权属性符合按份共有的法律特征。2、作为产权分割销售铺面的业主所享有的权利不能等同于独立商铺，业主行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。3、答辩人的合法经营不构成对被答辩人权利的侵犯。4、包括被答辩人在内的所有业主已经足额领取了截止2014年8月的全部返款。
本院认为：本案焦点为丽融业主委员会在商铺业主没有委托的情况下能否代表业主签订委托经营合同。物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。本案中，商铺业主不但支付了全部房款，而且办理了房屋产户登记及产权证，其已享有商铺这一不动产的建筑物所有权，包括专有权等具体权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”从所购买的商铺来看，符合上述规定。物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。财产专有权属于私权，虽然大多数业主同意委托经营的模式，但究竟选择自主经营还是委托经营模式，应由业主自主选择，业主委员会只能对业主的共有部分行使管理权。物权法第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，但这种约束只能建立在共有部分，即与建筑物区分所有权中的共有和共同管理有关的重大事项，不涉及专有部分的权属问题。专有权属于所有权，非经法定事由，他人不得干涉。本案中，丽融业主委员会在与秦基公司签订《丽融大厦经营管理委托合同书》前是否召开业主大会，是否有再审申请人的授权，此节事实不清。故原一、二审判决认为《丽融大厦经营管理委托合同书》对原告不构成侵权属认定事实不清，适用法律不当。原一、二审判决驳回韩昌的诉讼请求于法相悖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第二百零七条笫一款之规定，裁定如下：
一、撤销延安市中级人民法院（2012）延中民终字第00521号民事判决及延安市宝塔区人民法院（2011）宝民初字第00581号民事判决；
二、本案发回延安市宝塔区人民法院重审。
审 判 长 王存才
代理审判员 张树禄
代理审判员 董倩倩
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 张 钊