苏州市吴中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）吴执字第0043号
异议人李一峰。
申请执行人俞小琴。
委托代理人陈涛，江苏苏明律师事务所律师。
被执行人杜瑾。
被执行人张雨波。
被执行人姚勇斌。
被执行人胡振华。
被执行人陈鲁梅。
被执行人苏州新区枫华经贸有限公司，住所地苏州虎丘区（高新区）华山路158-102号。
法定代表人胡振华。
申请执行人俞小琴申请执行杜瑾、张雨波、姚勇斌、胡振华、陈鲁梅、苏州新区枫华经贸有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理，后异议人李一峰对本院（2014）吴执字第2447-2号执行裁定提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
李一峰异议称：其通过淘宝网司法拍卖网络平台以2708888元买受塔园路220号30幢1004室房屋，法院于2015年6月8日出具（2014）吴执字第2447-2号执行裁定，解除查封及产权变更登记。其在办理该房产权变更登记与交接房屋时，发现拍卖标的物实际情况与竞买公告内容存在重大出入，直接影响其对拍品价值判断、拍卖决定、竞拍出价及在拍卖成交后对标的物享有的实体权利，请求撤销裁定，确定拍卖无效，退还拍卖价款。
经审查查明：俞小琴与杜瑾、张雨波、姚勇斌、胡振华、陈鲁梅、苏州新区枫华经贸有限公司民间借贷纠纷一案，苏州市中级人民法院于2014年7月30日作出的（2014）苏中民终字第02197号民事调解书已经发生法律效力，依该调解书，杜瑾、张雨波应于2014年8月21日前归还俞小琴借款2000000元、律师费53100元，并支付以借款本金2000000元为基数自2013年11月11日起至实际支付之日止以年利率24%为标准计算的利息；姚勇斌、陈鲁梅、胡振华、苏州新区枫华经贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任；一审案件受理费25538元、财产保全费5000元，合计30538元，由杜瑾、张雨波、姚勇斌、胡振华、陈鲁梅、苏州新区枫华经贸有限公司共同负担，二审案件受理费减半收取564元，由张雨波负担。2014年8月25日，俞小琴以杜瑾、张雨波、姚勇斌、胡振华、陈鲁梅、苏州新区枫华经贸有限公司未履行法律文书确定的义务为由向本院申请执行，本院已立案执行，执行标的2083638元及逾期付款利息，执行费23236元。
在执行过程中，本院委托苏州永联行土地房地产评估有限公司对被执行人张雨波名下（共有权人为被执行人杜瑾）坐落于苏州市高新区塔园路220号30幢1004室房屋及固定装修进行了价值评估，评估价值为3176800元。2015年3月25日，本院作出（2014）吴执字第2447-1号依法拍卖塔园路220号30幢1004室房屋的执行裁定，并通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述房屋及固定装修进行了公开拍卖。2015年5月14日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对该房发布第三次拍卖公告。公告内容分项目公告、标的物、拍卖须知、竞拍条件四项，载明：本院于2015年6月2日10时至2015年6月3日10时进行公开拍卖，拍卖标的位于苏州市塔园路220号30幢1004室房地产及室内装修，起拍价2288888元；自2015年5月15日10时至2015年6月1日17时止接受咨询，看样时间定于2015年5月28日下午14点至16点；标的物以实物现状为准，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解、并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵；拍卖标的调查情况表【标的物情况介绍摘录自苏永联行（2015）房估字第A02014估价报告】，拍品名称位于苏州市塔园路220号30幢1004室房屋及固定装修；权利来源：司法裁定；权证情况：1、法院执行裁定书；2、房屋所有权证复印件；3、土地使用权证复印件；拍品所有人被执行人张雨波、杜瑾共同所有；拍品现状房屋用途及土地性质：1、城镇住宅；2、国有出让土地；租赁情况：房屋空置（内有家具物品）。钥匙：有。配套情况：所在小区塔园路220号运盛美之苑，设有配套商业用房、游泳池、网球场等，由新港物业进行物业管理（电费、水费等费用由买受人自行查证并承担所欠费用）。权利限制情况：1、被本院以及工业园区法院查封；2、无抵押；提供的文件：1、《法院裁定书》；2、《协助执行通知书》；3、《拍卖成交确认书》；……具体详见苏永联行（2015）房估字第A02014评估报告。在塔园路220号30幢1004室房地产公告拍卖期间，异议人李一峰在参拍前曾去实地看过房产。
2015年6月3日该房在第三次拍卖时，由异议人李一峰以2708888元竞得，同月8日付清全部房款。第二天即9日李一峰妻子李红至本院签署“拍卖成交确认书”、签收对苏州市高新区塔园路220号30幢1004室房屋解除查封和过户登记给买受人李一峰的（2014）吴执字第2447-2号执行裁定。当天李红得知李一峰竞买所得房产存有抵押，他项权证尚未注销，且房内还有家具等正等待委托评估情况。当月中旬异议人持本院（2014）吴执字第2447-2号裁定书为其孩子在苏州新区实验小学办理了入学报名手续。
本院在第三次拍卖期间，发现房产交易登记管理中心因电脑系统更新迟后，故系统所反映的拍卖房产抵押权数额为0的信息不准确，实际该房还有抵押权未涤除。2015年6月10日，本院至函中国建设银行股份有限公司苏州分行，告知塔园路220号30幢1004室房屋已拍卖成交，要求该行清算该房欠款数额以便从拍卖款中优先给付，及时注销他项权证。同月15日，本院将（2014）吴执字第2447-2号裁定书及协助执行通知书送达苏州市高新区房产交易登记管理中心和国土资源局。同年6月19日上午，本院组织评估机构工作人员2人、公证处工作人员2人及申请执行人的代理人和其寻找的搬家公司人员若干，包括李一峰妻子李红一起至塔园路220号30幢1004室房屋，进行房产交接及清场工作。由申请执行人负责搬离并代为保管该房中除固定装修之外的相关物品，公证机关工作人员进行全程拍摄，评估机关工作人员作相应物品登记。在下午的清场过程中，在场人员在客厅靠东墙边五斗柜上发现写有“奠”字的小瓷瓶一个，李红因并未全程在场观看清场，只是听在场人员谈论该小瓷瓶情况，当场未作任何表态。当天，清场工作因物品较多而未能结束，至下午4点左右停止清场，约定再通知继续。于是在公证人员的拍摄见证下，本院再行将拍卖房查封，并将钥匙交由李红保管。
同月24日，本院收到中国建设银行股份有限公司苏州干将支行于2015年6月19日发出的回函：确认拍卖房原房主张雨波以该房抵押申请公积金贷款77万元，至目前尚欠贷款本金478784.85元，利息5496.63元，共计484281.48元。表示贷款结清后将配合办理抵押登记注销手续。
2015年6月25日买受人李一峰向本院提交书面执行异议申请，认为①拍卖公告中注明拍卖标的物为“房地产及室内装修”，即应包括室内橱柜家电等全部装修，而实际交付只有固定装修，本次拍卖公告对标的物装修告知存在重大瑕疵，严重影响其对拍卖标的价值作出错误判断；②拍卖公告将设置抵押的标的物上的权利限制情况告知为无抵押，因抵押的消除时间较长，直接导致其买房为小孩入学的目的落空。该重大瑕疵对于是否决定参与竞拍存在根本影响，并导致其错误的做出竞拍决定；③《中华人民共和国担保法》第49条规定抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人的或者未告知受让人的，转让行为无效。而本次拍卖对抵押情况未通知抵押权人、也未告知受让人，明显违反法律，依法应属无效；④拍卖房产中原产权人已将房屋作为灵堂使用，多处存放多名死者遗照，又存放多个骨灰罐，对于该些祭品的忌讳是社会上普遍存在的传统心理，进而对房屋的市场价值产生直接重大的影响，并将对后续居住人产生严重的、持久的、实际的身心影响。为此要求撤销裁定，确定拍卖无效，退还拍卖价款。
本院认为，被执行人杜瑾、张雨波未能履行法律文书确定的付款义务，法院作出裁定对其名下的塔园路220号30幢1004室房屋（含固定装修）进行公开拍卖符合法律规定。《中华人民共和国担保法》第49条之抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人的或者未告知受让人的，转让行为无效之规定不适用于司法拍卖行为。在本次拍卖过程中，本院按照法律及相关司法解释规定对该拍卖标的物进行公告，虽然将权利限制的拍卖标的物公告为无抵押，但该抵押限制无需竞买人再额外承担涤除义务，也不影响房产本身的市值，因此不足以影响竞买人对标的物价值作出正确判断，从而影响竞买意愿及竞买价格。同时异议人在竞买下该房产后，于6月中旬已持本院（2014）吴执字第2447-2号裁定书为孩子在苏州新区实验小学办理了入学报名手续，其主张小孩未在该校就读的原因是因该房未能及时办理产权证所致依据不足。其次，本次拍卖公告中载明的拍卖情况调查表明确拍品名称位于苏州市塔园路220号30幢1004室房屋及固定装修，纵使项目公告所载为塔园路220号30幢1004室房地产及室内装修，也不会致竞拍人产生该拍品是包括空调、家具等可移动的设备设施的歧义，异议人也至现场看过，况且评估报告附有详细的评估项目范围，因此异议人该项异议不能成立。因于拍卖房本系普通住宅，内曾存有“奠”字小瓷瓶及遗像，属于曾使用过房屋中会出现的物品，通常并不会严重影响到房产交易价格。若有，也系异议人自己的心理感受，但并不影响拍卖效力。综上，本次拍卖合法有效，也不存在可撤销的情形，异议人的异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人李一峰的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。
审判长 孙宝华
审判员 姜春燕
审判员 丁向东
二〇一五年十月十六日
书记员 封铱磊