成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新都民初字第466号
原告（反诉被告）刘纯。
被告（反诉原告）成都港基房地产开发有限公司，住所地成都新都工业区南一路。
法定代表人李成，董事长。
委托代理人梁扬，四川合评律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告刘纯与被告成都港基房地产开发有限公司（简称港基房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月28日受理后，港基房产公司于2013年1月21日提起反诉，该本、反诉纠纷案依法由代理审判员王瑜独任审判，于2013年2月26日在第四审判庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘纯、被告（反诉原告）港基房产公司委托代理人梁扬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘纯诉称，2011年2月14日其认购了港基房产公司位于新都区蜀龙路中段的港基·叠香庄园24栋1单元1层1号的商品房，并于当日向港基房产公司支付了20000元预收购房款。2011年2月19日，原告到港基公司售楼中心准备签订《商品房买卖合同》时，双方就维修基金、面积误差处理、交房时间、付款时间、付款方式等一些条款未能达成一致，特别是在付款方式上，港基公司要求一次性付全款，但刘纯坚持以首付三成的按揭方式付款，港基公司承诺放宽刘纯签订合同时间和付款方式的限制。后因受国家限购限贷政策的限制，刘纯不能以首付三成的方式购买该套房屋，2012年9月，双方约定刘纯以首付六成的方式购买该房屋，港基房产公司答应给几个月的时间给刘纯准备购房款。2012年11月刘纯去港基公司售楼部交购房首付款时，却被告知该房已售与他人。后刘纯多次找到港基公司解决善后问题，均未果，遂诉至法院要求港基公司退还原告的预付购房款及赔偿金共计40000元，并从2011年2月14日起按同期同类银行贷款利率支付利息。
被告港基房产公司当庭辩称，刘纯所陈述的事实与实际的情况不符，刘纯要求退还定金及赔偿金40000元，没有相关的事实及证据支持。
反诉原告港基房产公司反诉称，其与刘纯于2011年2月14日签订了购买港基房产公司位于成都市新都区学院路东段600号的港基·叠香庄园24栋1单元1层1号的商品房。刘纯于当日向港基房产公司支付了20000元购房定金，并承诺在签订认购书之日起五日内与港基房产公司签订《商品房买卖合同》，并办理按揭购房手续。经港基房产公司多次催促，刘纯以工作繁忙、按揭手续不齐等原因屡次拖延与港基房产公司签订《商品房买卖合同》，致使《商品房认购书》无法履行，致使港基房产公司利益受到损害，应承担违约的全部责任。诉请判令刘纯支付违约金35589.43元，并承担本案诉讼费。
反诉被告刘纯提交了书面答辩状，并当庭辩称，港基房产公司在没有取得《商品房销售（预售）许可证》的情况下，非法售房；隐瞒国家政策，采取哄骗、欺诈手段故意不填写首付比例，导致合同无法履行；在其提供的格式合同中设置显失公平条款；将已出售给刘纯的房屋出卖给第三人，导致合同无法履行。港基房产公司请求的违约金没有任何依据和理由，请求法院予以驳回，并支持刘纯的诉讼请求。
原告（反诉被告）刘纯为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.港基·叠香庄园商品房认购书，证明双方未约定详尽的付款方式；该认购书是格式合同，其中第四条为霸王条款有失公正，应无效；背面的注意事项与前面的合同第四条前后矛盾；没填签订商品房合同的准确截止时间，是因为原告与售楼部工作人员有口头约定，不受5日之内的限制，双方谈妥后再签订买卖合同。
2.销售不动产统一发票，证明原告向被告支付了20000元的预收购房款，其是原告主张权利的依据。
3.证人证言（书面），证明原告和被告磋商《商品房买卖合同》条款，因被告方原因双方未能达成一致；被告违约提出不合理的要求，不积极履行合同。
4.成房发（2011）7号、国办发（2011）1号两份文件，证明成都于2011年2月15日出台了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，被告隐瞒国家政策，采取哄骗、欺诈手段故意不填写首付款比例，其行为违反法律、行政法规的强制性规定。
5.刘纯房屋所有权证书，证明刘纯在签订合同之前已拥有了房产，应属限贷对象，被告隐瞒国家政策，采取哄骗，欺诈手段故意不填写首付款比例，其行为违反法律、行政法规的强制性规定。
6.证人证言（出庭作证），证明原告和被告磋商《商品房买卖合同》条款，因被告原因导致未能达成一致，被告违约提出不合理的要求，不积极履行合同。
经庭审质证，被告（反诉原告）港基房产公司对证据1、2的真实性无异议，对证据1的证明力无异议，对刘纯对认购书的解释有异议，背后的注意事项与认购书不相冲突，注意事项只是友善的提醒购买客户；认购书的第四条没有填写具体的截止日期，是因为5日的起算时间为认购书的签订时间，可以根据起算时间计算截止时间。关于证据2款项性质问题，是因为软件的问题，不能在选项中点选定金。对证据3不予认可，认为证据4与本案无关。证据5因为刘纯所有的该房屋是按揭购买，说明刘纯不是第一次购房，对购房的程序应该是清楚的，该证据正好反驳了刘纯的主张，更能证明双方是在自愿、平等协商的基础上签订的认购书。本院认为，原告（反诉被告）刘纯所举的证据1、2、4、5能证明本案的基本事实，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，予以采信。证据3因是书面的证人证言，证人已在法庭上作证，其陈述真实可信，本院将根据证人在法庭上的陈述予以认定，故对证据3不予采信。
被告（反诉原告）港基房产公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
商品房认购书，证明双方的合同关系；
发票，证明定金收款凭证；
开具发票程序截图，证明款项性质。
经庭审质证，原告（反诉被告）刘纯对证据1无异议；对证据2有异议，认为该款为预付房款；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，被告（反诉原告）港基房产公司所举的证据1、2能证明本案的基本事实，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，予以采信；证据3显示的开票时间是2013年1月21日，而港基房产公司给刘纯开具发票的时间是2011年2月14日，该证据与本案没有必然的联系，不能证明款项的性质，本院不予采信。
经审理查明：2011年2月14日刘纯与港基房产公司签订《港基·叠香庄园商品房认购书》，约定刘纯认购叠香庄园24栋1单元1层1号的商品房，刘纯必须在签定认购书时向港基房产公司支付定金20000元，必须在签定认购书后五日内到港基·叠香庄园销售中心签定《商品房买卖合同》，认购书中并约定了商品房的价格、付款方式等条款。签订认购书的当日，刘纯即向港基房产公司缴纳了20000元款项，港基房产公司出具了销售不动产统一发票，发票载明付款方为刘纯，收款方名称为港基房产公司，不动产名称为叠香庄园24-1-1-1，金额为20000元，款项性质为预收购房款。2011年2月19日，刘纯到港基房产公司售楼部就签订合同一事进行协商，因成都市限贷政策的出台，又因刘纯名下已有一套位于三河街道天海路118号3栋1单元8层22号的房屋，双方未就付款方式的具体条款达成一致，亦未及时签订《商品房买卖合同》。2012年下半年港基房产公司将刘纯认购的该套房屋售与他人，导致刘纯与港基房产公司签订的认购合同不能继续履行，刘纯多次要求港基房产公司退还其所交的20000元款项未果，遂诉至法院，请求依法判决。在答辩期内，港基房产公司提起反诉，要求刘纯支付因未按照约定履行合同义务产生的违约金。
另查明，2011年2月15日成都市《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发（2011）7号）文件出台，意见要求“严格执行差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。
本院认为，原、被告双方签订的《港基·叠香庄园商品房认购书》合同是双方当事人真实意思的表示，主体适格，内容不违反法律的强制性规定，属合法有效的合同，应受到法律的保护，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。庭审中，双方当事人争议的焦点：1.关于刘纯所交20000元款项的性质问题。双方签订的《港基·叠香庄园商品房认购书》第三条列明：乙方签订本《认购书》时向甲方交付定金人民币贰万元整。但在港基房产公司收到款项时出具的销售不动产统一发票上载明该款项的性质为预收购房款。本院认为该款项应认定为预收购房款，理由如下：从认购书和发票产生的时间顺序来看，应是双方在签订了认购书对认购的基本事宜有确认后才可能交付认购款项，故发票产生的时间应在认购书签订之后，应以后者确定的款项性质为准；销售不动产统一发票是港基公司单方开具给刘纯的收款依据，对发票所列款项性质刘纯在开具发票之时和后来的庭审中也予以确认，故应认为对该款项为预收购房款的性质双方已达成合意；另外认购书中第三条关于款项的性质一项是格式条款，是港基房产公司事先印制好为重复使用的，而销售不动产统一发票是根据购房者的不同情况而在电脑上选择填写的，特别是关于款项性质一栏有四个选项，而不是没有选项的，故在格式条款和非格式条款发生冲突时，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，故对该款项应认定为发票上列明的预收购房款。
2．未能签订《商品房买卖合同》的责任应归咎于何方。根据庭审中双方的陈述及提供的证据，双方未能签订正式合同的原因在于成都市限贷政策的出台，导致刘纯首付款大幅增加，资金压力增大，由于资金方面问题未能及时协商一致并签订正式的商品房买卖合同。限贷政策导致合同不能履行，应属于不可归责于双方当事人的原因。针对因房地产新政的实施致使双方签订的认购合同实际能否继续履行，双方当事人应当及时评估，及时协商以决定是否能继续履行合同，如不能履行应及早解除合同，本案中，双方都怠于履行自己的合同义务，对纠纷的造成都有一定的责任。
3.关于刘纯要求港基房地产公司退还预收购房款及赔偿金40000元并支付资金利息的诉请。本案中，由于双方怠于履行自己的合同义务，一直未对认购合同的履行作出决断，后港基房产公司在与刘纯一直协商未果的情况下将双方认购书确定的房产另行出卖给他人，导致双方签订的认购书不能继续履行，而双方也未签订商品房买卖合同。故港基房产公司应退还刘纯的预付购房款20000元，其主张的赔偿金及资金利息，因合同未能继续履行，前述已认定双方在履行过程中，均有责任，最终造成了损失的扩大，故刘纯主张的赔偿金及利息于法无据，本院不予支持。
4.关于港基房产公司反诉要求刘纯支付违约金的主张。港基房产公司主张的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定按照逾期付款的处理方式，承担违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”适用本条的前提条件是双方签订了商品房买卖合同，且签订的商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本案中双方当事人仅签订了商品房认购书，并未签订商品房买卖合同，刘纯逾期付款的说法也不成立。且认购书未能继续履行，港基房产公司也未举证证明其因该房产生损失，故对港基房产公司的反诉请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）成都港基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘纯退还预收购房款20000元；
二、驳回原告（反诉被告）刘纯的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）成都港基房地产开发有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）成都港基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元（已减半收取），由原告刘纯负担200元，由被告成都港基房地产开发有限公司负担200元（此款原告刘纯已垫付，被告成都港基房地产开发有限公司在履行上述付款义务时，一并支付）；反诉案件受理费345元，由反诉原告成都港基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王瑜
二〇一三年三月十八日
书 记 员 张娟