上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初38058号
原告陈国建，男，1955年9月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王威，上海理诚律师事务所律师。被告张帆，男，1980年10月9日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。原告陈国建诉被告张帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈国建，被告的委托代理人陆尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国建诉称，2015年3月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区崂山西路(现为南泉北路)1015号1403室的房屋出租给被告作住宅使用，租期自2015年3月15日起至2016年3月14日止，月租金5,500元(人民币，以下币种相同)，租金每三个月为一期支付，每期支付时间为该期首月的8日前。合同签订后，于2015年9月8日被告应付第三期租金时，却告知原告要提前终止合同。原告回复按约定承担违约责任并结清费用方可。不料被告拒绝了原告的合理要求，并扬言破坏装修设备。2015年9月27日，原告在居间方陪同下前往租赁房屋，发现被告已人去屋空，屋内设备、装修被恶意破坏，家具或被泼洒酱油、番茄酱，或遭到恶意损坏，电器遥控器全部丢失，家电电源线被剪断。原告见此只得报警。经上海市浦东新区潍坊派出所受理后，对被告恶意破坏财物的行为予以确认，于2015年11月4日对被告作出了行政拘留五天的处罚决定。原告不得不聘请装修公司对房屋重新装修和购置设备、家具，使房屋恢复至租前状态。故原告诉请来院，要求：1、被告支付租金2,383元(2015年9月15日至2015年9月27日，共13日)；2、被告支付因逾付租金所产生的逾期违约金2,383元；3、被告支付公用事业费、物业费及开锁费998.2元(包括有线电视费138元，电费77.7元，物业费453.5元，天然气费45元，自来水费34元，开锁费250元)；4、被告赔偿房屋装修、修复费及设备购置费23,379元(房屋装修修复费18,746元，6只遥控器、1个吸顶灯、7根电源线共790元，马桶618元，窗帘1,000元，2只床垫2,180元、3个门禁卡45元)；5、被告赔偿房屋因警方介入及修复期间的空置损失16,500元(从2015年9月15日计算到2016年1月15日共四个月租金，每月5,500元，扣除5,500元的押金，剩下16,500元)。被告张帆辩称，2015年9月20日之后，被告没再实际居住系争房屋，故应付租金从2015年9月15日计算到2015年9月20日，超出部分不予认可。对逾期支付租金的违约金不认可。同意支付公用事业费、物业费及开锁费998.2元。对诉请四，认为公安机关评估的损失仅有2,500元，原告诉请金额过高，不认可。对诉请五亦不予认可。最后，原告已收取的5,500元押金应予返还。经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区崂山西路(现为南泉北路)1015号1403室，建筑面积71.40平方米，系原告所有。2015年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方(原告)将系争房屋出租给乙方(被告)作住宅使用，租期自2015年3月15日起至2016年3月14日止，月租金5,500元，每三个月为一期支付，每期支付时间为该期首月的8日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，视为乙方擅自终止本合同，乙方应按合同第10天约定承担违约责任；保证金为一个月租金5,500元；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施；乙方返还房屋时，应当将装修、附属设施及设备按正常使用后的状态下返还甲方；合同第10.5条约定，如任何一方未按合同约定履行，本合同没有约定特别责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本违约，守约方有权单方解除合同，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。2015年9月27日，原告至上海市公安局浦东分局潍坊新村派出所报警称，被告张帆未按约在8日付租金，并声称要于该月15日搬离，可是到了该月15日既未付钱也不见人，原告于当日来到系争房屋处，通过锁匠开门后发现“房间内大量物品被其故意损坏，墙面、家具、床垫及其窗帘都被弄坏，洗衣机、空调、冰箱、电视机全部打不开，插头电线剪断，微波炉少一台，淋浴器以及遥控器等物品丢失”。2015年11月4日，上海市公安局浦东分局作出《行政处罚决定书》，以“张帆于2015年9月18日在上海市浦东新区南泉北路1015弄1403室有故意损毁财物的违法行为”为由，对其作出行政拘留5日的处罚决定。原告提供“南泉北路XXX号XXX室交接清单”、摄像和照片一组，其中交接清单载明“钥匙(门禁)三把未交出；微波炉少一台；热水器少一台；空调遥控器三个全部缺失；电视遥控器三个全部缺失；房屋状况：全部恶意性破坏，墙面、家具、二个床垫，全部遭破坏，窗帘剪坏，洗衣机、空调、冰箱、电视机全部打不开，插头线全部剪断，有当时拍的照片、摄像和中介证人”，证明房屋设施设备被恶意破坏损毁的某某。原告还提供了询问笔录、照片、行政处理报告等，其中载明被告张帆于2015年11月4日经询问时回答，“房间内三个壁挂空调的电源线被我剪断，一个电冰箱的电源电线被我剪断，一台电视机的电源电线被我剪断，一台洗衣机的电源电线被我剪断，还有房间里三扇门被我用螺丝刀拆了下来，房间内的两块窗帘被我剪坏了，房间内的两个床垫还有墙上都被我用酱油给洒过了，还有浴室内的一个浴霸灯被我弄坏了，马桶里的一个零件被我拆了，还有些小东西我也记不清楚了”。原告还提供了房屋装修合同、工程决算表、发票、房屋租赁合同及交接书等，证明原告于2015年11月20日起至同年12月30日对系争房屋进行装修和修复，花费18,746元，并于2016年2月20日将系争房屋重新出租给案外人的某某。庭审中，原、被告确认一致，合同签订后，被告已支付至2015年9月14日止的租金，并缴纳了押金5,500元。原告认为，合同因被告的违约，原告予以解除；被告对合同解除并无异议。以上事实由《房屋租赁合同》、产调信息、《行政处罚决定书》、报警记录、交接清单等证据在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租期内，被告未按约支付租金，又对房屋内设备设施进行恶意损毁，原告据此解除合同，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告诉请的几项损失，除对公用事业费、物业费及开锁费998.2元和门卡45元，因被告并无异议，本院予以照准之外，对其他损失认定如下：一、2015年9月15日起至2015年9月27日止的租金2,383元及逾期付款违约金。被告认为其居住系争房屋至2015年9月20日，故仅应承担截至该日的租金。本院认为，承租人应向出租人支付承租期间的租金，因被告并未在2015年9月27日前向原告交还房屋，而当日原告在发现被告恶意损毁设施设备情况下实际收回房屋，即以行为解除双方合同，故原告计算至该日止的租金，于法无悖，应予支持。合同还约定，逾期支付租金应按日租金的一倍承担违约金，原告据此主张逾期付款违约金2383元，亦具有合同依据，予以支持。二、房屋装修修复费18,746元，设备丢失和损坏费用(包括遥控器、吸顶灯和电源线合计790元，马桶618元，窗帘1,000元，床垫2,180元)。考虑到虽然被告损毁房屋内设施设备属实，原告亦提供了相应的发票等证据予以证明，但发票金额为重新购置的价格，未提取折旧，不能准确反映实际修复花费，故本院酌情由被告赔偿上述损失15,000元。被告辩称其受到行政处罚为拘留，故实际损失仅为2,500元的说法，并无证据证明，不予采信。三、空置损失，原告实际主张四个月，被告不予认可。考虑到被告对房屋的恶意损毁和原告重新装修并出租的实际情况，原告主张四个月时间的空置损失尚属合理，本院予以支持。最后，被告已缴纳的押金5,500元，合同既已解除，原告应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张帆应于本判决生效之日起十日内支付原告陈国建租金2,383元、逾期付款违约金2,383元；二、被告张帆应于本判决生效之日起十日内支付原告陈国建公用事业费、物业费、开锁费和门卡费合计1,043.2元；三、被告张帆应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈国建房屋装修修复费和设备丢失损坏费用合计15,000元；四、被告张帆应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈国建空置损失22,000元；五、原告陈国建应于本判决生效之日起十日内返还被告张帆押金5,500元，该款可以在上述第一至四项判决被告张帆应付款项中抵付。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，减半收取470.5元，由被告张帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年九月十八日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。