温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初10770号
原告（反诉被告）：舒秋萍。
委托诉讼代理人：杨安取、柯展，浙江平宇师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙ＸＸ川置业有限公司，住所地：温州市鹿城区汤家桥大自然家园1幢901、902、903室。
法定代表人：朱爱华，执行董事。
委托诉讼代理人：何延法、何旸，浙江人民联合律师事务所律师。
原告舒秋萍与被告浙ＸＸ川置业有限公司（以下简称华川置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，被告华川置业公司提出反诉，本院依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舒秋萍的委托诉讼代理人柯展，被告（反诉原告）华川置业公司的委托诉讼代理人何旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒秋萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金218128元（自2014年5月8日起计算至2015年2月5日止，共计274天，按已付款日万分之三计算）；2.判令被告向原告支付逾期通知交付商品房转移登记所有权属证书或登记证明的违约金15678元（自2015年5月8日起计算至同年6月5日止，共计29天，按中国人民银行同期同档次基准贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年9月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的“紫金园”第××幢××号房屋，总价款为2653623元。被告应于2014年5月7日前将符合约定条件的商品房交付原告，被告逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书交付原告办理商品房转移登记。被告逾期交付权属证书或登记证明，但能在合同约定交付日期起90日内交付的，被告应按已付房价款的万分之一承担违约责任；被告逾期交付权属证书或登记证明，且在合同约定交付日期起90日内仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，等等。上述合同签订后，原告已按照约定付清房价款，但被告直至2015年2月5日才通知交房，并于2015年6月5日通知交付商品房转移登记所需的权属证书或登记证明，显属违约。因双方约定的逾期办证的违约金明显低于原告的实际损失，故请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被告华川置业公司辩称，导致逾期交房的原因在于台风等自然灾害的影响，考务、创建卫生城市等政府行为，与景芳小区的相邻权纠纷以及设计变更、双方合同约定给予四个月优化改造期限等可以据实延期交房的原因，故被告无需承担逾期交房的违约责任，且逾期交房的违约金约定过高，请求法院依法予以调整。
被告（反诉原告）华川置业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期给付房款的违约金89100元；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2012年9月27日签订一份《商品房买卖合同》，根据合同约定，反诉被告应在合同订立后一个月内补齐首付款并且办理按揭手续，但反诉被告直至2013年4月10日才办理按揭贷款手续，已构成违约，故应承担违约责任。
针对被告（反诉原告）华川置业公司提出的反诉，原告（反诉被告）舒秋萍辩称，合同仅约定双方应于合同订立后一个月内按照按揭贷款政策补足首付款，反诉原告没有提供证据证明其在约定时间内是否具备按揭贷款条件，亦未在该约定时间内向反诉被告发出催缴通知，且反诉被告已足额支付首付款，并不符合该合同约定情形。即使该合同约定适用本案，其反诉请求亦已超过两年诉讼时效。
经本院审理查明：2012年9月27日，华川置业公司（××）与舒秋萍（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201290004250005，备案登记号：20129801410），约定由舒秋萍购买坐落鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块的紫金园第××幢××号房，建筑面积为88.46平方米，单价为每平方米29998元，总金额为2653623元；出卖人应当在2014年5月7日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，有温州市建设主管部门出示的书面证明为依据的，出卖人可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，若逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人自行办理商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任等等。《商品房买卖合同》附件八中约定，买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，买受人于签订《商品房买卖合同》后一个月内按照银行按揭贷款的政策补齐首付款，如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人在7天内有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金，由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生的差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的15天内到指定地点与出卖人协商确定付款方式，等等。合同签订后，双方按房屋实际建筑面积为准据实结算房款，舒秋萍已实际支付购房款2649723元，被告出具购房款发票为证。2015年1月22日，涉案紫金园项目工程竣工验收合格，并于2015年1月28日办理竣工验收备案登记手续。2015年1月27日，华川置业公司向舒秋萍发出《紫金园领房通知书》，要求其于2015年2月5日前来办理涉案商品房的交付手续等。2015年6月5日，华川置业公司向舒秋萍发出《通知书》，要求配合办理土地、房屋权属证书。现双方就合同履行过程中的权利义务产生纠纷，故诉至本院。
另查明，2012年9月23日，舒秋萍的丈夫魏巧军向华川置业公司提交一份《申请书》，委托华川置业公司对其购买的紫金园2幢201室、202室进行房屋内部相应的优化改造，并同意以《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，具体交房时间以华川置业公司书面通知为准，按照上述约定交付房屋的，不承担违约责任等。
还查明，2012年6月21日至2014年9月22日期间因温州遭遇泰利、苏拉、海葵、苏力、潭美、康妮、天兔、菲特、麦德姆、凤凰等台风，涉案紫金园工程项目的承包单位方泰建设集团有限公司经与华川置业公司协商，先后10次向工程监理单位杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计64天。涉案的紫金园项目邻近温州市第二十一中学，该校常被作为考点承担各类考试的考务工作，2012年5月5日至2014年12月28日期间，因温州市第二十一中学承担中考、高考、高校招生三项考试、浙江省学业水平考试、全国研究生入学考试等考务工作，应温州市第二十一中学及温州市教育局要求，方泰建设集团有限公司先后13次向杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计34天。2013年11月27日，温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发出《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》，要求住建委和各国有投资公司对所管辖的建筑工地加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾。方泰建设集团有限公司于2014年1月13日以温州市创卫生文明城市需要为名义，向杭州市城市建设监理有限公司申请于2014年1月18日至2014年1月30日期间停工，并延长工期13天。
以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，华川置业公司与舒秋萍于2012年9月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。
关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，华川置业公司应于2014年5月7日前将符合约定条件的商品房交付给舒秋萍，但其实际通知交房时间为2015年2月5日，已构成逾期交房。合同约定可据实延期交付商品房的情形为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，且有温州市建设主管部门出示书面证明为依据。现华川置业公司以台风等自然灾害、考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更以及双方约定的4个月优化改造期限为由进行抗辩主张可据实延期交付，本院认为，（一）关于台风导致的停工问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，华川置业公司作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。现本案并无证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故因台风造成的停工不宜××可据实延期的理由。（二）关于考务工作导致的停工问题。本地承担中考、高考的中学相对固定，温州市第二十一中学长期承担各种考务工作是不争的事实，且中考、高考的考试时间固定，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法。华川置业公司作为在温州市第二十一中学周边开发房地产的企业，对此亦应当有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。华川置业公司对该部分主张据实延期，本院不予支持，但对涉案合同签订后，因受温州市第二十一中学承担中考、高考外的其他考务工作影响而致开发建设期延长9天的事实予以认定。（三）关于温州市创建国家卫生城市导致停工的问题。如因温州市创建国家卫生城市需要，政府部门要求停工的，应当视为政府行为导致的不可抗力，但对“系政府要求停工”的事实，华川置业公司负有举证证明的责任。华川置业公司提供的温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发布的《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作紧急通知》，对建筑工地仅要求加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾，而并未要求停工；其提供的温州市住房和建设委员会公文处理单上对在建工程也仅提出文明施工的要求，故本院酌情认定涉案工程因温州市创建卫生城市需要致交付商品房延期的天数为3天。（四）与景芳小区的土地纠纷问题。华川置业公司所称的景芳小区业主以施工噪声影响以及地下室挖土影响围墙和道路为由阻扰其施工，以及景芳小区局部围墙占用其土地所导致的纠纷，既不属于不可抗力，也不属于施工中遇到的重大技术问题，华川置业公司主张据实延期其与景芳小区因相关纠纷所造成的工期延长期间，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。（五）关于紫金园项目施工期间的设计变更问题。双方在合同中已明确约定“施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据”，而华川置业公司并未提供温州市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，故本院对该项主张不予支持。（六）因舒秋萍曾向华川置业公司提交《申请书》，委托华川置业公司对房屋内部进行优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，系双方协商同意对合同约定的变更，华川置业公司据此延长交付期限，应予支持。另因华川置业公司未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，故本院不予调整。综上，华川置业公司至2015年2月5日通知交付涉案商品房，逾期交付商品房共计142天，华川置业公司依约应按日向舒秋萍支付已交付房价款万分之三的违约金，即112878元（142天×2649723元×0.01×3%）。
关于逾期交付商品房权属证书或证明文件的违约金问题。根据合同约定，华川置业公司应于2015年5月7日前向舒秋萍交付商品房权属证书或证明文件，但其实际发出通知的时间为2015年6月5日，已构成违约。由于《申请书》中约定的四个月改造期系对房屋内部进行优化改造，系针对《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付时间，华川置业公司主张据此顺延办证期限，没有依据。本院对因受二十一中承担考务工作、温州市创建卫生城市影响导致的延期12天予以扣减，华川置业公司逾期交付权属证明共计17日。另因舒秋萍未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，故本院不予调整。故华川置业公司依约应向舒秋萍支付已交付房价款万分之一的违约金，即265元（2649723元×0.01×1%）。
至于逾期付款的违约金问题。由于华川置业公司没有提供证据证明其曾以口头或书面方式通知舒秋萍办理银行按揭贷款手续或支付购房余款，且本案舒秋萍已付清30%首付款，并不属于华川置业公司反诉依据的合同约定“买受人于签订《商品房买卖合同》后一个月内按照银行按揭贷款的政策补齐首付款”情形，现华川置业公司主张舒秋萍存在逾期支付购房余款的行为，并要求其承担违约责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒秋萍支付逾期交房违约金112878元；
二、被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒秋萍支付逾期交付商品房权属证书的违约金265元；
三、驳回原告（反诉被告）舒秋萍的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
案件受理费4807元，减半收取2403.5元，由原告（反诉被告）舒秋萍负担1250元，被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司负担1153.5元。反诉受理费1014元，由被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年九月二十九日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。