福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民终字第3507号
上诉人（原审被告）陈承呈，男，1944年9月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李丽芳，女，1965年6月22日出生，汉族。
委托代理人阮志强、黄文槟，福建求达律师事务所律师。
原审被告陈江艺，男，1989年3月9日出生，汉族。
上诉人陈承呈因与被上诉人李丽芳、原审被告陈江艺占有物返还纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第4859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，位于南安市诗山镇潭美开发区A幢401室套房和9号柴火间是由南安市诗山镇政府牵头，诗山镇工程公司建造，由诗山镇政府财政所销售的，因早期没有办证，该房屋没有办理房产证。该房原是洪小嵩向南安市诗山镇政府购买。2009年1月5日，原告李丽芳与洪小嵩通过洽谈协商，洪小嵩将上述套房及柴火间以人民币118000元转让并交与原告，双方签订了房屋买卖协议，原告将房款全部支付给洪小嵩，洪小嵩与原告到南安市诗山镇财政所就交款原始发票就购房人姓名变更于原告名下，并将该套房及柴火间交给原告进行装修，原告对该套房及柴火间装修后即搬入居住使用，水、电等开户名均是原告李丽芳。2013年2月21日，被告陈承呈私自以原告李丽芳代理人身份，将上述套房及柴�间以人民币35000元转让并交给被告陈江艺，并签订了一份房屋买卖协议，房屋买卖协议中卖方为“卖方：陈承呈代理李丽芳，男，1944年9月23日出生，身份证：H034194（2）李丽芳，女，1965年6月22日出生，身份证：440822196506225129”，房屋买卖协议中卖方签名为“卖方：陈承呈代理”。2013年3月25日，原告从深圳打工返家，发现被告陈江艺更换上述套房及柴火间门锁并居住在里面。被告陈江艺声称被告陈承呈将上述套房、柴火间卖给他。原告向南安市公安局诗山派出所反映，诗山派出所认为房产问题是经济纠纷，应由法院处理。为此，原告李丽芳于2013年8月9日向福建省南安市人民法院起诉，请求法院判决：1、二被告立即返还原告位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套、9号柴火间一间；2、被告陈江艺返还放置于套房内的财物；3、诉讼费由二被告支付。另查明，诉争房屋�的财产，诗山派出所还在调查处理中。
原审判决认为，原告李丽芳与洪小嵩之间的房屋买卖合同系双方当事人在自愿平等的基础上达成，是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，因该房屋没有办理房产证，且房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件而不是房屋买卖合同生效的条件，因此，原告李丽芳与洪小嵩之间的房屋买卖合同应确认为有效，本案诉争房屋的使用权应当归属原告李丽芳。被告陈承呈关于诉争房屋的购买款是其提供的，是其向洪小嵩购买的的辩称意见，因证据不�，不予采信。被告陈承呈以原告李丽芳代理人身份，将上述套房及柴火间以人民币35000元转让并交给被告陈江艺，并签订了一份房屋买卖协议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任”的规定，该协议因被告陈承呈没有代理权，又未经原告李丽芳追认，且原告李丽芳明确作出否认表示；被告陈江艺在房屋的登记购买人为李丽芳，被告陈承呈没有提供任何书面授权委托手续的情况下，私自与其签订房屋买卖协议，应视为被告陈江艺知道被告陈承呈没有代理权；因此，被告陈江艺、陈承呈对原告造成损害的，二被告应负连带责任。被告陈江艺关于他是向被告陈承呈购买的，他合法拥有房屋所有权的辩称意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳，被告陈江艺无权占有诉争的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，被告陈江艺占有诉争的房屋，现原告要求二被告立即返还原告位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套、9号柴火间一间，因诉争的房屋现由被告陈江艺占有，要求被告陈江艺立即返还，合理合法，应予支持。原告要求被告陈江艺返还放置于套房内的财物，因证据不足，且南安市公安局诗山派出所对原告所述的房屋内的财产还在调查处理中，故原告的该项请求，不予支持，但有新证据可另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干意见》第二条的规定，判决如下，一、被告陈江艺立即返还原告位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套、9号柴火间一间。二、驳回原告李丽芳的其他诉讼请求。本案受理费人民币7496元，由原告李丽芳负担人民币4836元，被告陈江艺、陈承呈负担人民币2660元。鉴于受理费已由原告预交，被告承担的受理费应在执行上述判决内容时一并支付原告。
宣判后，被告陈承呈不服，向本院提起上诉。
上诉人陈承呈上诉称，诉争房屋是其在农业银�提款向洪小嵩先生购买的，洪小嵩先生有将买卖房子的经过写成书面报告给诗山派出所。李丽芳所称购买诉争房屋的钱是她出的纯属谎言，李丽芳是趁其生病之机在买卖合同上签字。李丽芳来其家里看她的妹妹李丽珠才没几天，其不可能将房子送给她。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判。
被上诉人李丽芳答辩称，原审没有判决陈承呈承担法律责任，陈承呈不具有上诉权。上诉人陈承呈所说的不是事实，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。
原审被告陈江艺答辩称，同意上诉人的上诉意见，其是用上诉人陈承呈给他的钥匙开的门，不是撬锁的。
二审经审理查明，双方当事人的主要争议焦点是：1．本案诉争房屋的实际购买人是谁；2．原审被告陈江艺是否应当返还本案的诉争房屋。除上述争议焦点所涉及的事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
本院认为，本案系占有物返还纠纷。上诉人陈承呈主张其是诉争房屋的实际购买人，并向法庭提供有李丽芳签名的保姆工资收条复印件两份，用以证实李丽芳是其保姆并没有能力购买诉争房屋，因该收条系复印件没有原件，证据来源不明，被上诉人李丽芳对其真实性又不予认可，该收条不具有证明力，无法证实上诉人陈承呈要证明的内容，故对上诉人陈承呈的上述主张不予采纳。被上诉人李丽芳居于与洪小嵩之间的房屋买卖合同关系对诉争房屋享有合法的占有权，上诉人陈承呈以被上诉人李丽芳代理人的身份与原审被告陈江艺签订的房屋买卖协议，因上诉人陈承呈系无权代理且李丽芳又未予追认，原审被告陈江艺又非善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或动产被侵占�，占有人有权请求返还原物”之规定，陈江艺无权占有该诉争房屋，应立即返还。上诉人陈承呈系原审被告，其有权提起上诉，被上诉人李丽芳关于陈承呈没有上诉权的辩称意见，于法无据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不妥，但对本案法律关系认定有误，本院在维持原判的同时应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人陈承呈的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2660元，由上诉人陈承呈负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 郑玉蒜
二〇一四年一月十四日
书 记 员 王莉莉
附件：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七�条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。