上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10842号
上诉人（原审原告）：周晶晶，女，1987年3月15日出生，汉族，住江苏省镇江市京口区。
委托代理人：纪雯、郭倩倩，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许国兴，男，1958年3月3日出生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审被告）：徐昌兵，男，1975年11月12日出生，汉族，住江苏省建湖县。
委托代理人：陆颜，上海天之健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海欣沁置业有限公司，住所地上海市青浦区凤星路1588号2幢1层B区161室。
法定代表人：唐梁，执行董事。
委托代理人：赵玉荣，女，该公司工作人员。
上诉人周晶晶因与被上诉人许国兴、徐昌兵、上海欣沁置业有限公司（以下称欣沁公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市长宁区人民法院（以下称一审法院）（2017）沪0105民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月13日进行了公开开庭审理，周晶晶及其委托代理人纪雯，徐昌兵及其委托代理人陆颜，上海欣沁置业有限公司的委托代理人赵玉荣到庭参加诉讼，许国兴经本院通知，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周晶晶的上诉请求：撤销一审判决，判令停止对坐落于上海市青浦区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称系争房屋）的执行；许国兴、欣沁公司协助其办理系争房屋的过户手续；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：周晶晶与许国兴就系争房屋签订了合法有效的的买卖合同，已经付清房款，并已实际入住系争房屋，故对系争房屋享有物权期待权。
被上诉人许国兴未到庭发表意见。
被上诉人许昌兵答辩称，本案一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人欣沁公司称，系争房屋产权仍登记在该公司名下，该公司愿意配合法院依法执行。
周晶晶向一审法院起诉请求与上诉请求相同。主要事实和理由：周晶晶与许国兴于2014年6月1日签订《房地产买卖协议》，根据该协议约定，周晶晶向许国兴购买青浦区XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋总价人民币（以下币种相同）71万元。合同签订后，周晶晶依约支付了全部购房款，并于2014年10月交付房屋后一直居住至今。因系争房屋为许国兴向上海欣沁置业有限公司购买，双方于2014年3月18日签订《上海市商品房出售合同》，约定于2014年12月31日前办理房屋过户手续，周晶晶与许国兴签订的《房地产买卖协议》合法有效，房屋未过户到周晶晶名下并非周晶晶本人原因所致。目前系争房屋权利人仍为上海欣沁置业有限公司。2016年6月26日，周晶晶得知徐昌兵因与许国兴民间借贷纠纷案向长宁法院申请执行系争房屋。故向该执行法院提起案外人执行异议，执行异议被驳回，故向法院提起案外人异议之诉。
一审判决经审理认定，2015年8月14日，徐昌兵诉许国兴（2015）长民一（民）初字第5924号民间借贷纠纷一案，该院于2016年2月26日作出民事判决，许国兴应归还徐昌兵借款本金1,120,000元，并支付上述借款利息及逾期利息。该案生效后，徐昌兵于2016年6月1日就上述民事判决向该院申请执行。该院于2016年6月14日向上海欣沁置业有限公司发出协助执行通知书，冻结许国兴办理系争房屋的过户手续，并于2016年6月17日至现场张贴拍卖公告，责令许国兴履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，法院将依法拍卖或变卖系争房屋，并责令系争房屋使用人一周内申报权利或搬离房屋。2016年11月24日，周晶晶对查封的系争房屋提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行程序。该院审查后，于2017年1月12日作出（2017）沪0105执异1号执行裁定，驳回了周晶晶的异议请求。
上海欣沁置业有限公司（卖方）与许国兴（买方）于2014年3月18日签订动迁安置《上海市商品房出售合同》，许国兴购得系争房屋，约定2014年12月31日前，由许国兴向青浦区房屋土地管理局申请办理过户手续。现系争房屋登记的权利人仍为上海欣沁置业有限公司。
周晶晶提交的系争房屋预售协议、房地产买卖协议中载明：许国兴与周晶晶于2013年6月21日签订协议。许国兴在2012年至2013年期间陆续向周晶晶借款310,000元，XX路XX弄XX号XX室开始动迁，可分配一套二房一厅的动迁房屋。经双方协商，周晶晶通过案外人徐某的工商银行帐户支付给许国兴400,000元，作为购买许国兴动迁房屋的款项。后双方又于2014年6月1日再次约定，许国兴将系争房屋以总价710,000元的价格转让给周晶晶。周晶晶于2014年6月1日一次性支付全部购房款。因系争房屋为动迁安置房地产，待三年后系争房屋可上市交易时，许国兴通知周晶晶办理转让过户手续。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，系争房屋只要尚未办理产权过户登记手续，人民法院原则上都可以查封；除非系争房屋在具备“第三人已经支付全部价款并实际占有”两个前提条件，并且第三人对尚未办理产权过户登记手续无主观方面过错的情况下，法院才不得查封、扣押、冻结。从现有证据表明，本案中可以认定的仅为案外人徐某通过其个人的银行帐户向许国兴转账了40万元，但无法证明该40万元即周晶晶支付给许国兴的房款。关于剩余的31万元借款仅有周晶晶与许国兴的口述，并无其他证据予以佐证。综上，关于周晶晶已经全额支付了71万元购房款的主张，缺乏事实和法律依据，周晶晶的诉讼请求，不予支持。
根据2011年1月31日颁布的上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知（沪府办发〔2011〕6号），第七条规定“自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。”而周晶晶作为非本市户籍居民，其不具备购买本市住房的条件，被告徐昌兵基于此点的抗辩理由，本院予以采信。故一审法院于2017年7月7日作出（2017）沪0105民初3614号民事判决，驳回了周晶晶的全部诉讼请求。
二审经审理，一审判决认定的上述事实，有相关的民事判决书、执行裁定书、系争房屋的不动产登记、动迁安置房买卖合同、当事人的陈述笔录等为证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人周晶晶对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据本案查证的事实，系争房屋目前仍登记在欣沁公司名下，该房屋系动迁安置房，截至执行法院向欣沁公司发出协助执行通知书，冻结许国兴办理系争房屋的过户手续时，系争房屋尚在限售期限内。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，周晶晶对系争房屋不享有物权期待权。一审认定的事实和判决结果，并无不当。上诉人周晶晶的上诉请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。被上诉人的答辩意见，本院予以采纳。许国兴经本院依法通知未到庭，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,150元，由上诉人周晶晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 国 平
审 判 员 宋 贇
代理审判员 吉 顺 祥
二〇一七年十一月九日
书 记 员 徐林祥宇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。