西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第00278号
原告郑晓晨，XXX。
委托代理人王荣，陕西再创律师事务所律师。
委托代理人程良亮，陕西再创律师事务所律师。
被告陕西新家实业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区太白南路8号。
法定代表人黄存良，该公司总经理。
委托代理人施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。
委托代理人廖华，陕西稼轩律师事务所律师。
原告郑晓晨与被告陕西新家实业发展有限公司（以下简称：新家实业）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑晓晨的委托代理人程良亮、被告新家实业的委托代理人施效梅、廖华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑晓晨诉称，2010年12月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区朱雀大街西侧朱雀·七星国际公寓第X幢X单元X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积为139.1平方米，房屋总价款为911150元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未在合同约定的期限内办理房屋产权证，后被告向原告退还了全部购房款，但未支付因其过错造成的利息损失。现原告诉至法院，请求判令被告向原告支付合同解除的损失137546.94元并承担本案诉讼费用。
被告新家实业辩称，2011年3月，原告与被告签订《朱雀·七星国际公寓认购协议书》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，房屋总价款为911150元，签订认购协议时支付定金30000元，五日内原告支付剩余购房款并签订《商品房买卖合同》。该认购书签订后，原告于2011年6月12日支付定金及全部房款。2013年3月28日，原告要求被告退还房款，被告予以同意。可见双方已依据合同法的规定协商一致解除了认购书。2013年3月28日，在原告以房屋未取得预售许可证为由要求全额退还房款并填写《退房申请表》后，被告于2013年4月23日退还原告的全部房款。至此，双方的债权债务已按约结清。综上，双方签订的认购协议已经依法解除，双方的债权债务也已履行完毕。原告提出的赔偿要求于法无据，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，案外人李薇即原告郑晓晨之母与被告新家实业约定由其购买被告新家实业开发的位于西安市雁塔区朱雀大街西侧涉案房屋一套，房屋总价款为911150元，案外人李薇于2010年10月23日向被告新家实业支付全部购房款。因案外人李薇受限购政策的限制，无法购买该涉案房屋，后经双方协商，故由其子即本案原告郑晓晨购买该房屋。2010年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的涉案房屋一套，建筑面积为139.1平方米，房屋总价款为911150元。合同附件五约定：付款方式为一次性付款，原告已于当日付清。因被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证，2011年3月26日，原告遂与被告又签订了《朱雀·七星国际公寓认购协议书》，再次约定由原告以优惠后总价款911150元购买被告开发的涉案房屋。该认购协议书第四条约定，原告郑晓晨同意在签订认购书之日起五日内，与被告签订《商品房买卖合同》，并支付认购书约定款项。第七条约定，原告凭此认购书及购房定金凭据签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后，此认购书自动作废，出卖人收回该认购书。同日，案外人李薇即原告郑晓晨之母填写《朱雀·七星国际公寓权益人变更申请表》，申请将涉案房屋的买受人变更为原告郑晓晨，被告财务部将案外人李薇支付的911150元购房款记载至申请表“到款情况”一栏，同年4月7日，被告公司同意李薇的变更申请。2011年6月12日，被告新家实业向原告郑晓晨出具收款收据两张，共计911150元。该收款收据上载明：李薇更名为郑晓晨，票据号：00000256、00000161作废。2013年3月28日，原告以“房屋品质与购买时宣传不符，至今没有取得预售许可证”为由，向被告提出全额退款，并填写《退房申请表》，被告予以同意。2013年4月23日，被告新家实业向原告郑晓晨退还全部购房款。
庭审中，原告认为其与被告之间签订的认购协议书具备商品房买卖合同的主要条款，应视为商品房买卖合同，因被告未取得商品房预售许可证，故该合同属无效合同，被告应返还房款，并赔偿2010年12月23日至2013年4月23日之间房款同期人民银行的贷款利息。而被告认为双方为商品房预约关系，并且就解除一事双方已经达成合意且已经履行，故不应支付原告的利息损失。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《朱雀·七星国际公寓认购协议书》、退房申请表、《朱雀·七星国际公寓权益人变更申请表》、银行流水单、银行客户借记单等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据当事人的陈述、庭审质证及双方诉辩意见可以确认的事实是，原告之母李薇与被告约定购买涉案房屋，在付款后因购房资格问题遂将买受人变更为原告郑晓晨。原、被告遂于2010年12月23日签订商品房买卖合同。之后，又因涉案房屋一直未取得商品房预售许可证，2011年3月26日，原告又与被告签订了《朱雀·七星国际公寓认购协议书》，原告之母李薇所付房款911150元随之转至原告名下。2013年3月28日，原告要求退房并全额退款，被告同意后向原告退还房款。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，原告就买卖涉案房屋先与被告签订商品房买卖合同，之后又自愿签订认购协议书，因此，原、被告应以该认购协议书作为双方最终买卖涉案房屋的约定。双方签订的认购书，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容进行审查，不具备“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”、“违约责任”等商品房买卖合同的主要条款，依法不应认定为商品房买卖合同。故原告郑晓晨与被告之间应为商品房买卖预约合同关系，原告认为其与被告之间为商品房买卖合同关系的理由不能成立。原、被告签订的认购协议书系预约合同，是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应本着诚实信用之原则按照协议约定享受权利、履行义务。但在该认购书的履行过程中，涉案房屋一直未取得商品房预售许可证，原告在退房申请表上申请全额退款，被告同意并返还全部房款。双方的行为明确表明双方均同意解除预约合同且就返还房款达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，当事人有权在合同解除后主张赔偿损失，而本案原告在退房时未向被告明示其已放弃主张赔偿损失，故被告不应以其在原告申请后退还原告购房款的行为来认定双方就合同解除的损失部分达成合意。并且，从原告郑晓晨与被告签订认购协议书之日即2011年3月26日至合同协商解除之日2013年3月28日的期间，原告确已向被告支付购房款911150元，故该期间购房款911150元产生的利息损失119124元系合理损失且于法有据，本院予以支持。但原告在购买被告涉案房屋时，明知该房屋未取得商品房预售许可证，因此也存在一定的过错，酌定其应承担40%的责任。另外，根据本案发生的事实来看，原被告预约合同成立时间为2011年3月26日，合同解除时间为2013年3月28日，故原告主张从2010年10月23日起至2013年4月23日计算利息损失，并无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告陕西新家实业发展有限公司于应于本判决生效之
日起十日内向原告郑晓晨支付合同解除的损失71474.4元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费3051元，由被告承担1525.5元，由原告承担1525.5元。因原告已预交，故被告应将其承担的部分于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 马成功
人民陪审员 王瑞长
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 孙晶晶
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