河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信浉民初字第499号
原告胡正府，男，汉族，1953年10月22日出生。
委托代理人肖前荣，女，汉族，1956年10月4日出生，特别授权。
委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，一般代理。
被告姚尚忠，男，汉族，1969年5月2日出生。
原告胡正府与被告姚尚忠因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡正府及其委托代理人肖前荣、时新章和被告姚尚忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡正府诉称，2007年原告胡正府投资建设位于信阳市金牛山管理区飨堂村九组的正府小区。2009年1月19日，被告姚尚忠出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，该协议约定：被告姚尚忠所购房屋位于前排1号楼二单元二层，面积126平方米，每平方米1309.5元，车库价款41000元，合计206000元。该房屋认购协议签订后，被告姚尚忠支付了首付款150000元，后来又付款30000元，下欠购房款26000元。正府小区房屋建成，房屋认购协议签订后，被告姚尚忠即入住该套住房。但未按照房屋认购协议的约定配合办理房产证并支付下欠款项。要求被告姚尚忠应立即支付拖欠的购房款。如果被告姚尚忠仍拒不支付拖欠购房款，按照房屋认购协议第六条的约定，原告可收回该套住房，另行出售。原告为此提起诉讼，请求判令：1、被告姚尚忠立即支付所欠购房款26000元2、按照协议第六条约定按国家标准缴纳维修基金。3、本案诉讼费由被姚尚忠宗承担。
被告姚尚忠答辩称，1、起诉书中称不配合办理房产证、拖欠房款，不符合事实。按合同第七条和第九条备注条款约定，原告应于2009年12月30日前为我办理好房产证，且办好后十日内付清余款，时至今日，原告仍然没为我办好房产证，所以我才不付余款。原告承诺在2011年8月30日以前将产权证办理到业主手下，超期未办理好产权证书，双倍返还业主缴纳的办证过户费用，此后再办理办证过户的费用业主不再承担。2、关于拖欠房款26000元，与实际不符。合同预计的房屋面积是126平方米，房管局办证所测绘面积为123.36平方米，合同约定按房管局办证所测绘面积计算，实际欠房款应为22539元；3、追加房屋维修基金，没有收费依据，该小区根本没有物业，何来物业费一说。
经审理查明，2007年原告胡正府投资建设位于信阳市浉河区金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区的土地使用性质为划拨土地，原告胡正府在该小区建住宅楼2栋共60套。2009年1月19日，被告姚尚忠出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，该协议约定：乙方（本案被告）所购房屋位于前排1号楼二单元二层，面积126平方米，每平方米1309.5元，车库价款41000元，合计206000元。第六条约定：“甲方（本案原告）给乙方办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户正常的费用由乙方承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担（储藏室和车库不含在房权证之内）”。第七条约定：“甲方给乙方办理房屋产权手续完备后，甲方通知乙方拿房产证、土地证，乙方必须在10天之内付给甲方所欠款26000元，如不付清，甲方有权出售乙方本套房屋，乙方不能干涉”。第八条约定：“本合同未经双方同意，单方不能撕毁本合同，如单方撕毁合同者，视为违约，按总价值的百分之三十违约金付给未违约方”。第九条约定，“2009年9月30日乙方付给甲方三万元整，剩余26000元待甲方于2009年12月30日前给乙方办理好房屋土地证和房屋所有权证后10日内付清。房屋面积以房屋所有权证面积为准。”原被告双方当庭认可的实际房屋面积为123.36平方米。该房屋认购协议签订后，被告姚尚忠支付了首付款150000元，后来又付款30000元，尚欠部分房款未付。正府小区房屋建成后，原告胡正府如约交付给被告姚尚忠房屋一套、车库一间，被告姚尚忠于2009年2月入住该套住房。2013年3月4日，原告胡正府办理了投资建设的房屋所有权证书，房屋所有权人为胡正府。原告胡正府于2011年5月4日在正府小区张贴通知一份，要求各位业主在2011年5月20日之前把办理房产证费用交到门卫处，大套10000元，小套7000元。同年5月20日被告交付给原告7000元办证费用，2011年5月18日，原告胡政府的女婿姚清宇给包括被告姚尚忠在内的四人出具了一份承诺书，承诺内容为我叫姚清宇，我承诺为政府小区担保办理房产证，暂收每户居民办证费用七千至壹万不等，承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺保证我和甲方代表共同承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用由甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束。乙方必须保证于办理房产证下来后十日内按合同付清所有欠款。胡正府作为甲方代表在承诺书上签字。2011年9月21日，被告姚尚忠、案外人陈先金、柴保春（正府小区的其他业主）给原告胡正府出具承诺书一份，内容为，由于国家政策原因，甲方胡正府未能及时给乙方正府小区业主办好房产权证，经双方充分协商，乙方特承诺如下：1、甲方一次性补偿给乙方50000元整。2、（此处有涂改，涂改处是先按指印后涂改，内容无法看清），甲方积极为乙方办理房产证，同时乙方原2011年5月18日作出的承诺书作废。3、在甲方办证期间，乙方保证不得以任何理由向甲方提出类似原承诺的补偿要求。否则，乙方全额返还甲方支付的上述款项。原告胡正府也实际给姚尚忠等三人支付了50000元。
另查明，双方当庭实际认可的房屋面积为123.36平方米，被告还欠原告22539.92元购房款。
本院认为，原、被告之间签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，原、被告双方应按协议约定履行各自的义务。被告主张在2011年5月18日原告胡正府的女婿姚清宇给包括被告姚尚忠在内的四人出具的承诺书中，明确承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用有甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束。被告认为，截止目前，原告仍没有为被告办好房产证，原告胡正府所收的7000元应该在下欠房款中扣除，且应按照承诺约定不再承担任何费用。因为在2011年9月21日，被告姚尚忠、案外人陈先金、柴保春（正府小区的其他业主）三人给原告胡正府出具的承诺书中，改动部分是先按指印后涂改所以对该承诺不予认可。对此，本院认为，虽然该份承诺书改动内容是先按指印后涂改，但是不影响对于未改动部分的理解，依然可以非常明确的看出双方在2011年5月18日所签订的承诺书已经作废，且被告姚尚忠等三人也实际收到了原告胡正府给付的赔偿款50000元，应当据此认定原告胡正府没有放弃被告姚尚忠所交的7000元办证费，因此对于被告姚尚忠要求7000元办证费在剩余房款中予以扣除及以后办理房产证的一切费用由原告独自承担，被告不再承担任何费用的抗辩理由本院不予认可，被告姚尚忠还应付房款金额为22539.92元，房屋过户费用应该由被告姚尚忠承担，原、被告双方约定在原告通知被告拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，原告应先交付给被告房产证等相关证件，被告应在收到上述证件后十日内支付下欠房款22539.92元和承担办证过户费用（费用的负担以房管部门实际收取为准）；关于物业维修基金，因原告所建小区土地性质为划拨，房屋所有权人登记为胡正府，该房屋实际为原告的自住房，虽然原、被告双方签订的购房合同中第六条约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由购买方承担，但是约定的征收主体不明；关于物业维修基金现有的相关法规是建设部、财政部1998年12月16日颁发的建住房（1998）第213号文《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》，该规定限定的房屋公共维修金的征收客体为商品房和公用住房，购房者按购房款的2%缴纳，维修基金应当在银行设立专户存储，专款专用。因此，对于原告要求被告向其缴纳维修基金的请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十七条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告胡正府于本判决书生效后二十日内给被告姚尚忠办理房产证，被告姚尚忠配合，办理房产证相关费用以房管部门实际收取为准，由被告姚尚忠承担。
二、被告姚尚忠于本判决生效后三十日内给付原告胡正府下欠购房款22539.92元。
三、驳回原告胡正府的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费450元，由被告姚尚忠承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年一月二十七日
书记员 余 童