天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民三终字第295号
上诉人（原审原告、反诉被告）天津市甲房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区。
法定代表人李某甲，经理。
委托代理人陈某甲，天津甲律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王某甲，男，1982年出生，汉族，住天津市红桥区。
委托代理人张某甲（王某甲之母），女，住同上诉人王某甲。
上诉人天津市甲房地产经纪有限公司（以下简称甲公司）与上诉人王某甲居间合同纠纷一案，因不服天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年1月10日王某甲与案外人张某乙在甲公司的居间服务下签订了编号为TJZS-0010102《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，案外人张某乙购买王某甲名下坐落于北辰区龙岩道与辰旺路交口东南侧瑞意园5号楼1门＊＊＊＊号的房屋一套，成交价格为700000元，王某甲应向甲公司支付服务费人民币7000元。合同签订后，王某甲仅支付了2000元服务费，尚欠甲公司服务费人民币5000元。王某甲与案外人张某乙虽然签订了编号为TJZS-0010102《房屋买卖（置换）合同》，因涉诉房屋系王某甲与其母张某甲共有，张某甲不同意卖房，故王某甲卖房目的没有实现。
一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于本诉，甲公司、王某甲与案外人张某乙于2013年1月10日共同签订的编号为TJZS-0010102的《房屋买卖（置换）合同》，系当事人的真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，故甲公司、王某甲及案外人张某乙之间形成了合法有效的居间合同关系。甲公司作为居间人，为王某甲卖房一事在其所属的门店网站上发布信息并提供购房人，促成王某甲与案外人张某乙签订了合法有效的《房屋买卖（置换）合同》。居间人虽然审查了涉诉房屋产权人是王某甲和其母亲共有，但是没有向买卖双方报告如果共有人不同意卖房有可能影响变更登记，实现不了买卖房屋这一目的。现因王某甲之母不同意其卖房，王某甲与案外人张某乙《房屋买卖（置换）合同》没有得到实际履行，故甲公司提供的居间服务既不完整又有瑕疵。一审法院认为，由于甲公司在向王某甲提供居间服务时存在瑕疵且履行合同不完整，故依据法律规定只能向王某甲收取相应的居间费用，诉讼前甲公司已经向王某甲收取了人民币2000元的房屋中介费，一审法院对此应予照准。现甲公司主张王某甲应支付剩余的5000元服务费并支付相应的违约金，一审法院认为该主张既无事实依据又无法律依据，一审法院不予支持。关于反诉，王某甲、甲公司与案外人张某乙于2013年1月10日共同签订的编号为TJZS-0010102的《房屋买卖（置换）合同》，包括两个合同内容，一是居间合同，另一个买卖合同。关于买卖合同一审不予分析。关于居间合同，甲公司作为居间人，为王某甲卖房一事在甲公司所属的门店网站上发布信息并提供购房人，促成王某甲与案外人张某乙签订了合法有效的《房屋买卖（置换）合同》，该合同是当事人真实的意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。一审法院对王某甲认为合同无效的主张不予支持。虽然甲公司提供的居间服务不完整且有瑕疵，但是做到了居间人的基本义务，因此王某甲应当按照合同约定向甲公司支付相应的居间报酬。王某甲已经向甲公司支付了人民币2000元的房屋中介费，说明对甲公司所收费用认可。王某甲与其母是涉诉房屋的共有人，二人均是具有完全民事行为能力人，王某甲明知涉诉房屋系共有财产，在未就卖房一事达成共识的情况下，与甲公司和案外人签订《房屋买卖（置换）合同》，导致《房屋买卖（置换）合同》没有得到实际履行，王某甲负有一定的过错。现王某甲向甲公司主张返还已经收取的2000元房屋中介费，一审法院认为，王某甲该主张于情、于理、于法均相悖，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条的规定，一审法院判决：驳回原告天津市甲房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。驳回反诉原告王某甲的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告天津市甲房地产经纪有限公司负担；反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告王某甲负担。
上诉人甲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项；2、请求二审法院查清事实，依法改判王某甲承担中介服务费5000元及延期履行中介服务费的违约金；3、一、二审诉讼费用由王某甲负担。其上诉理由及答辩意见为：1、一审判决认定的事实错误。在双方及案外人张靖签订《房屋买卖（置换）合同》的过程中，王某甲明确表示涉诉房屋另一共有人，即其母张某甲同意出售该房屋，且王某甲有权利代理其出售该房屋。且甲公司已向王某甲询问诉争房屋的权属情况，并告知其需要涉诉房屋全部所有人同意才能办理房屋过户手续。因此甲公司已经尽到了自己的告知义务。2、一审法院判决法律适用有错误。本案依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《房地产经纪管理办法》第二十二条，经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。上诉人已经按照法律规定尽到了了解房屋相关信息情况以及对售房人的告知义务。而王某甲与案外人未能办理房屋过户手续系因王某甲家庭内部矛盾造成的，与甲公司无关。
上诉人王某甲不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、判令甲公司退回中介费2000元；2、一、二审诉讼费用由甲公司负担。其上诉理由及答辩意见为：1、涉诉房屋为王某甲和张某甲共有，甲公司作为中介公司对该房屋所有权情况明确知晓。在签订协议时，甲公司未征得张某甲同意，因此《房屋买卖（置换）合同》无效。2、《房屋买卖（置换）合同》中明确载明卖方为张某甲和王某甲两人，但只有王某甲签字，王某甲并非张某甲的代理人，张某甲始终未参加合同谈判签订，因此王某甲的签名不能代表张某甲，根据合同法的相关规定，《房屋买卖（置换）合同》尚未成立。3、甲公司并未促成合同的成立，且负有重大责任，因此应当返还王某甲已支付的中介费。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。上诉人甲公司与王某甲在二审期间均未提供新的证据。
本院认为，上诉人甲公司作为居间人，明知涉诉房屋为王某甲与其母张某甲共有，未向张某甲核实其是否同意出售该房屋，导致《房屋买卖（置换）合同》因共有人不同意出售，拒绝签字确认而不能实际履行，故甲公司提供的居间服务存在瑕疵，现甲公司未能提交充分的证据证实其已经履行了告知义务，应由其承担举证不能的法律后果；鉴于甲公司已经履行了作为居间人的基本义务，故一审法院认定其只能收取王某甲已经支付的2000元房屋中介费，驳回其他诉讼请求，认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人王某甲作为完全行为能力人，要求上诉人甲公司提供居间服务，出售其名下涉诉房屋，该行为是其真实意思表示，其应对自身的行为负责。王某甲在与甲公司及案外人签订《房屋买卖（置换）合同》的当日向甲公司交纳了2000元房屋中介费，即为对甲公司提供居间服务并收取费用的认可。现王某甲在未获得涉诉房屋共有人同意的情况下，即签订《房屋买卖（置换）合同》，其本身存在过错，亦应对该合同不能实际履行承担相应的责任，一审法院判决驳回王某甲要求甲公司返还房屋中介费的诉讼请求，认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，一审法院判决驳回上诉人甲公司与上诉人王某甲的全部诉讼请求，有事实和法律的依据，应予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人天津市甲房地产经纪有限公司预交二审案件受理费50元，由其自行负担；上诉人王某甲预交二审案件受理费50元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
审 判 员 陈清芳
代理审判员 杨 羚
二〇一三年七月十日
书 记 员 姚 鹏
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……