陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00759号
上诉人（原审原告）户县余下商业有限公司。
法定代表人毛权利。
委托代理人钱红卫。
委托代理人千亚宏。
被上诉人（原审被告）毛爱芹。
委托代理人温颖安，陕西迎旭律师事务所律师。
委托代理人和永波，陕西迎旭律师事务所律师。
上诉人户县余下商业有限公司（以下简称余下商业公司）因与被上诉人毛爱芹房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2014）户民初字第00064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余下商业公司之委托代理人钱红卫、千亚宏、被上诉人毛爱芹及其委托代理人温颖安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，余下商业公司向原审法院起诉称，2013年元月，其公司将位于余下商场前北侧全日部门面房及值班室租赁给毛爱芹，期限自2013年1月1日至2015年12月31日。双方合同约定：如遇城镇规划、创卫、道路拓宽或企业基建改造，终止合同。2013年3月29日，其公司召开股东大会，决定对该片场地与路客达物流公司进行合作开发。毛爱芹系公司职工、股东，在大会征求意见时，亦表示同意。同年8月28日，其公司召开职工和股东代表大会，代表一致同意进行合作开发。2013年8月20日，其公司以书面形式通知各租户在8月31日前自行搬离。通知发出后，所有租户均自觉搬离，仅毛爱芹一户未按时搬离。其公司多次做工作，但毛爱芹提出无理要求，拒不搬离，给公司开发事项造成巨大困难，并造成实际损失40750元。请求：依法解除其公司在2013年3月14日与毛爱芹签订的门面房租赁合同；毛爱芹立即腾退所租赁门面房1间、库房2间及场地；毛爱芹赔偿其公司损失40750元并承担本案诉讼费。
毛爱芹辩称，其系余下商业公司职工和股东。其与余下商业公司在2013年3月14日签订了租赁房屋及场地合同，这个合同是和其作为余下商业公司职工的身份相联系的，双方合同主体地位不平等，余下商业公司以优惠条件将公司所属的房屋及场地租赁给其，是公司对职工的福利及工作安排，该合同是内部承包管理合同，具有劳动合同的性质，本案法院不应受理。余下商业公司依据双方所签合同第四部分第四条要求解除合同，但余下商业公司却未提供开发项目相关的土地、建设等审批手续，不能证明项目的合法性，达不到合同约定的解除条件，余下商业公司解除合同的依据不足。同时，其作为公司的职工和股东同意公司的开发，但不代表其同意解除与公司之间签订的租赁合同，故不同意余下商业公司之诉请。
原审法院经审理查明，毛爱芹系余下商业公司职工。2013年元月，余下商业公司将余下商场前北侧本公司所属全日部门面房及值班室的房屋及全日部东侧约8.9平方米、西侧11.4平方米场地租赁给毛爱芹使用。双方并于2013年3月14日签订了全日部门面房及空闲场地租赁合同书，合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日。其中，该合同第四部分第四条规定：“因城镇规划改造、创卫及道路拓宽或企业基建改造等，终止合同，其收费按实际天数计算”。2013年3月29日，余下商业公司召开股东大会，决定与路客达物流公司合作对公司所属场地进行开发（即余下镇商贸城项目），毛爱芹所租赁的房屋及场地在合作开发范围内。同年8月20日，余下商业公司以书面通知的形式，要求各租户在当月31日前搬离腾出所租赁余下商业公司的房屋及场地，毛爱芹亦收到该通知。该通知公布后，其他租户均搬离了所租赁的房屋和场地，但毛爱芹至今未搬离腾出所租赁余下商业公司的房屋及场地。经与毛爱芹多次协商未果，余下商业公司遂于2013年12月24日持前述诉称诉至陕西省户县人民法院。
另查明，余下商业公司自1998年改制后，其所属的门面房屋和场地依据市场原则对社会招租，无论是否为本公司职工，均可租赁并签订书面房屋或场地租赁合同。余下商业公司现共有租赁户24户，其中公司职工租赁经营有11户，非公司职工租赁经营13户，两类租赁户所签订的租赁合同的形式及内容基本相同。余下商业公司现有在职职工86人，其中有11人租赁公司房屋或场地。本案所涉毛爱芹所租赁的房屋和场地属公司1店部分，该部分房屋和场地也有非余下商业公司职工租赁。余下商业公司因开发余下镇商贸城项目，对1店范围内的未到期租赁合同均依合同约定的解除条款予以终止，退还剩余未履行租赁期的租金。2013年10月11日和2013年10月31日，户县经济贸易局和户县投资项目审查工作领导小组先后通过了余下商业公司上报的余下镇商贸城项目，原则同意实施该项目，并要求按规定办理相关审批手续，做好职工稳定工作。审理中，除户县经济贸易局和户县投资项目审查工作领导小组的文件外，余下商业公司未提供余下镇商贸城项目的其他相关审批手续。毛爱芹虽承认公司所属的房屋和场地对社会出租及有非公司职工租赁的事实及其在租赁余下商业公司房屋及场地后具有完全的经营自主权，但坚称其与余下商业公司所签订的合同是内部承包管理合同，具有劳动合同性质。
原审法院经审理认为，余下商业公司与毛爱芹双方于2013年3月14日签订的门面房及空闲场地租赁合同，其内容不包含具有上下级管理性质的约定，也不包含具有工资福利等具体劳动权利义务方面的内容，毛爱芹在租赁后的经营活动中，亦具有完全的经营自主权。无论是从合同形式、内容上，还是从合同履行上来看，该合同都是平等民事主体之间签订的民事经济合同。毛爱芹辩称双方所签订的租赁合同是内部承包管理合同，具有劳动合同的性质，事实依据不足，不予采纳。余下商业公司计划开发的余下镇商贸城项目，属于双方租赁合同第四部分第四条约定的合同终止条件中的“企业基建改造”一类，但在余下商业公司未按户县经济贸易局和户县投资项目审查工作领导小组文件的要求办理好相关审批手续前，其解除该租赁合同的条件尚不完全成就，依据尚不充分，故对余下商业公司要求解除双方门面房租赁合同的请求，不予支持。合同未解除的情况下，对余下商业公司要求毛爱芹腾退场地及赔偿损失的请求亦不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条，第四十五条第一款之规定，判决：驳回原告户县余下商业有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费1950元，由原告负担。
上诉人余下商业公司不服上述判决，向本院提起上诉称，其公司与毛爱芹签订的租赁合同约定如遇城镇规划、创卫、道路拓宽或企业基建改造，合同终止。2013年3月29日，其公司召开股东大会决定与路客达物流公司进行合作开发，毛爱芹系公司股东，在股东大会征求意见时，亦表示同意。2013年8月28日，其公司再次召开股东代表大会，一致同意进行合作开发，同时公司以书面形式通知了各租户于2013年8月31日前自行搬离，通知发出后，除毛爱芹外，其余租户均已全部搬离。毛爱芹拒不搬离，给其公司的开发事项造成了巨大困难，并给其公司造成了40750元的损失；原审判决认定“解除合同条件尚不成熟”明显错误，其公司进行项目开发不仅符合公司章程规定，而且经过公司股东会同意，并经户县经贸局与户县投资项目审查领导小组批准。其公司现在应做的工作是将场地进行“三通一平”后交付开发商，在此基础上才能完成土地等手续的报批，但因毛爱芹不搬，导致“三通一平”无法完成。再说，依据合同约定，只要遇到城镇规划、创卫、基建改造中的任何一种情况，合同都应终止，双方合同解除并未以其他开发手续办齐为前提。综上，请求撤销原判，支持其公司原审全部诉讼请求。
被上诉人毛爱芹答辩称，其与余下商业公司之间不是平等主体之间的合同关系，是内部承包关系，法院不应受理；其与余下商业公司之间的租赁合同约定的解除条件没有成就，余下商业公司没有权利要求解除合同、收回房屋与场地；其作为余下商业公司的股东同意开发，但不应认定为其同意解除合同，也不等于其作为职工不要求安置和补偿；余下商业公司对所占土地没有合法使用权，办理不来土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证等手续，余下商业公司的开发是违法的；余下商业公司没有开发资质，与余下商业公司合作开发的陕西路客达物流有限公司亦没有开发资质。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。余下商业公司与毛爱芹于2013年3月14日签订的《全日部门面房及空闲场地租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。本案，余下商业公司称经其公司股东大会决定与陕西路客达物流有限公司合作开发余下镇商贸城项目，该项目已经户县经济贸易局与户县投资项目审查工作领导小组同意实施，故依据其公司与毛爱芹签订的租赁合同第四条第四款约定“因城镇规划改造、创卫及道路拓宽或企业基建改造等，终止合同”，双方租赁合同因其公司遇企业基建改造而依约应当终止，但在余下商业公司按照2013年10月11日户县经济贸易局县经发（2013）164号文件即户县经济贸易局关于余下商业有限公司新建余下镇商贸城项目的批复及2013年10月31日户县投资项目审查工作领导小组会议纪要的要求办理好余下镇商贸城项目相关审批手续之前，双方解除租赁合同的条件并未完全成就，故原审判决对余下商业公司要求解除双方租赁合同的请求不予支持，进而驳回其全部诉讼请求，并无不当。综上，余下商业公司的上诉请求不能成立，原判正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由户县余下商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一四年七月三十日
书 记 员 孙婉侠