福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民初字第412号
原告泉州市宝德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区六灌路宝德大厦九楼，组织机构代码70537083-7。
法定代表人林宝财，董事长。
委托代理人刘科宏，福建志立律师事务所律师。
被告黄美妹，女，1968年2月5日出生，汉族，户籍地福建省大田县。
被告吴礼恩，男，1963年8月9日出生，汉族，户籍地福建省大田县。
原告泉州市宝德房地产开发有限公司与被告黄美妹、吴礼恩商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由审判员庄玉燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市宝德房地产开发有限公司的委托代理人刘科宏到庭参加诉讼，被告黄美妹、吴礼恩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年5月22日与两被告签订《商品房买卖合同》，由两被告向原告购买洛江区双阳阳新街宝德商厦X号楼XXX号房产，两被告购买该房产向原告支付了购房首付款254565元，余款250000元采取向厦门银行泉州支行按揭贷款方式支付，该按揭贷款由原告提供了连带责任保证。其后两被告怠于按期还款付息，导致原告承担了保证责任，向厦门银行泉州分行支付了贷款本金、利息、律师费共计人民币258006.79元，至今两被告仍然未向原告偿还上述代偿款项。请求判决：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：XXXXXXXXXXXX，房屋代码：XXXXXXX）。2、两被告向原告支付违约金100913元，并赔偿被告损失8006.79元。3、被告承担本案全部诉讼费用及原告支付的律师费5000元。本案在审理中，原告主张第二项请求中“并赔偿被告损失8006.79元”是笔误，应为“并赔偿原告损失8006.79元”，并放弃该项请求。
被告黄美妹、吴礼恩未作答辩。
经审理查明，2013年5月22日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的址在洛江区双阳街道新峰、前洋社区阳新街的宝德商厦X号楼X层XXX号房，该商品房总价款为504565元，交房时间为2013年10月31日前，同时还约定原告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由原告提供的资料交付被告。庭审中，原告述称，已于2013年10月份交房。原被告还签订了补充协议，约定原被告于2013年5月22日签订《商品房买卖合同》被告已付清购房首付款254565元，余款250000元被告办理银行按揭贷款，原告同意为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保，保证期间及范围以原告与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。在担保期间，若被告逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或原告催告仍不履行的，原告有权解除合同，购房合同自原告发出书面解除合同的通知送达被告之日起解除，被告应向原告支付该商品房总价款20%的违约金，并赔偿原告的损失。双方还约定，合同因法定的或约定的事由解除的，因本合同和解除合同而应缴税费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公告费、执行费及损失等由违约方承担。2013年6月20日黄美妹以借款人及抵押人、吴礼恩以抵押物共有人、泉州市宝德房地产开发有限公司以保证人的身份与厦门银行股份有限公司泉州分行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》一份，借款金额为250000元，借款期限自2013年6月20日起至2023年6月20日，借款利率暂定为年利率7.205%，按月结息，结息日为每月的第15日，罚息按借款利率上浮50%。还款方式为借款本金与利息等额分期归还，还本日与付息日为本合同约定的结息日当日。保证人对借款人所欠贷款人的本合同项下债务承担连带保证责任，其保证范围包括但不限于全部本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、因汇率变动而引起的相关损失、借款人应向贷款支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费及其他费用）、以及贷款为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、保全费、执行费、公告费、评估费、拍卖费、税费、过户费、律师费、差旅费、公证费及其他费用）。保证期限为本合同项下借款履行期限届满之日起两年止。保证人确认，当借款人未按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权要求担保人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须要求先予履行其他担保权利。保证人在此明确放弃要求先履行借款人提供的物的担保的抗辩。因被告未按期偿还银行贷款，厦门银行股份有限公司泉州分行于2014年8月19日向泉州市丰泽区人民法院起诉要求被告黄美珠、吴礼恩共同偿还贷款本金235326.4元、利息、复息、律师代理费6000元、诉讼费；泉州市宝德房地产开发有限公司对上述债务履行承担连带保证责任。2014年11月27日，本案原被告与厦门银行股份有限公司泉州分行经泉州市丰泽区人民法院主持调解，达成如下协议：一、被告黄美珠、吴礼恩应于2015年1月13日前偿还厦门银行股份有限公司泉州分行借款235326.4元，截至2014年8月14日利息、复息5890.5元、律师费6000元，被告黄美珠、吴礼恩还应支付利息、复息到实际还款日（执行利率按借款利率上浮50%）；二、如果被告黄美珠、吴礼恩未按时还清上述款项。由泉州市宝德房地产开发有限公司承担连带清偿责任。2015年1月13日原告分三笔向厦门银行股份有限公司泉州分行支付本金235326.4元、贷款利息、复息16680.39元、律师费6000元，合计258006.79元。为此，原告于2015年4月1日诉至本院请求解除原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及被告支付原告违约金等。本院于2015年5月27日将原告的起诉状及证据副本送达两被告。另，原告述称，原告现与工程施工方发生纠纷，泉州市中级人民法院已受理，该商品房权属证书目前无法办理，自愿将违约金的计算标准降为按购房总额的10%计算。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。买卖合同签订后，被告依合同约定交付原告首付款254565元，并就余款250000元由原告作担保人向案外人厦门银行股份有限公司泉州分行办理按揭贷款。三方签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》，也系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。鉴于被告未完全履行偿还贷款的义务，造成案外人厦门银行股份有限公司泉州分行依据《个人一手房按揭抵押借款合同》向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，虽经法院调解，但被告仍未按调解协议履行义务，导致原告承担了连带清偿责任，可视为被告经贷款银行催告仍未履行还款义务。根据原被告的约定，被告经贷款银行催告仍未履行还款义务原告有权请求解除合同，购房合同自原告发出书面解除合同的通知送达被告之日起解除，现原告向本院提起诉讼请求解除购房合同，本院将原告的起诉状及证据副本送达两被告，送达之日可视为告知解除购房合同之日。故对原告请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：XXXXXXXXXXXX，房屋代码：XXXXXXX），本院予以支持。本案商品房总价款为504565元，现被告未按约定偿还贷款，造成原告代其偿还借款本金、利息、罚息及律师费，已构成违约。根据原被告的约定，因被告的原因解除购房合同的，被告应向原告支付该商品房总价款20%的违约金。另，根据涉案商品房交房时间，原告应于2013年12月31日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但原告至今未办理，也构成违约，双方应各自承担违约责任。但被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，可视为其自愿放弃抗辩的权利，鉴于原告自愿将违约金的计算标准降为按购房总额的10%计算，故被告应支付原告违约金为504565元×10%=50456.5元。原告请求被告支付本案而聘用律师代理费，该费用系双方的约定，且律师收取5000元的律师代理费符合《福建省律师服务收费标准（试行）》的收费标准，故对原告的该项请求，本院予以支持。被告黄美妹、吴礼恩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告泉州市宝德房地产开发有限公司与被告黄美妹、吴礼恩于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：XXXXXXXXXXXX，房屋代码：XXXXXXX）。
二、被告黄美妹、吴礼恩应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市宝德房地产开发有限公司违约金50456.5元。
三、被告黄美妹、吴礼恩应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市宝德房地产开发有限公司因本案而聘用律师费5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1186.4元，减半收取593.2元，由被告黄美妹、吴礼恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 庄玉燕
二〇一五年七月三十日
书记员 赖昕晟
附注：本案引用的主要法律条文及执行规定
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。