武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）凉民初字第3901号
原告（反诉被告）沈敏杰。
委托代理人薛恩玲，系汇平律师事务所律师。
被告（反诉原告）古付楼。
第三人刘国素。
委托代理人沈敏杰，系第三人刘国素的儿子。
原告沈敏杰与被告古付楼返还原物纠纷一案，本院于2013年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月31日、2014年5月20日、2014年6月3日三次开庭进行了审理。原告沈敏杰及委托代理人薛恩玲、被告古付楼、第三人刘国素及委托代理人沈敏杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在位于武威市凉州区武南镇花明村8区55号有砖混结构的平房一院，房屋建筑面积58.74㎡，外带一小院。2007年11月，被告以承租房屋为名占用了房子，给原告母亲租金20000元，由于原告母亲不识字，将租金写成了购房款，后采取欺诈手段从原告母亲手中骗取到房屋产权证书。直到2012年12月28日被告提起诉讼要求原告过户，原告才得知此事。法院判决被告败诉后，被告仍然占房不交。自2007年11被告开始使用房屋至今已有6年多时间，按照每月300元的租赁价格，被告应当补交占用的费用是21600元，扣除应由原告母亲退还的房屋租赁费20000元，被告还应向原告支付占用的费用1600元。现起诉请求依法判令被告返还位于武南镇花明村8区55号平房一院，并另行赔偿占用期间的费用1600元。
被告辩称：2007年我从原告母亲处购买了诉争房屋，原告母亲将房产证等证件都给了我，说好等原告回来再办过户手续。在此情形下，我出钱给房子拉了电线、通了水电、打了地坪，进行了大面积的装修。后要求原告母子办理过户手续，但被推诿拒绝。无奈我于去年起诉要求其办理过户手续，但经两级法院判决，认定房屋买卖合同无效。现我可以返还原告房屋，但原告必须给我补偿150000元。
第三人述称意见同原告。
原告为支持自己观点提交的证据及被告质证意见：
本院（2013）凉民初字第229号民事判决书1份、武威市中级人民法院（2013）武中民终字第285号民事判决书1份，证明被告和第三人签订的房屋买卖协议无效，被告应当返还房屋。
被告质证意见：我不接受判决书中认定的房屋买卖协议无效的认定。
被告、第三人未提交证据。
本院出示的证据及双方当事人质证意见。
1、根据被告申请，本院委托甘肃开元司法鉴定所鉴定，出具的房屋添附物价值评估报告书1份。
原告及第三人质证意见：房屋添附物评估值过高，另外窗子更换后残值由被告处理，请法庭认定时考虑这一点。
被告质证意见：评估报告无异议。旧的门窗是空心的棱铁，锈的不行了，换下来后按废铁处理了。
2、凉州区价格认证中心价格鉴证不予受理通知书1份。（主要内容：原告申请鉴定房租因无资料无法开展）。
各方当事人质证均无异议。
3、武威市凉州区武南镇花明村8区住房户盛日双证言1份（主要内容：自己租赁房面积不足100平方米，租金每年约2000元）
各方当事人质证均无异议
4、武威市凉州区武南镇花明村8区住房户曾振玉证言1份（主要内容：自己租赁房面积55平方米，连同小院约100多平方米，2007年始租金每年约2000元）
原告、第三人质证意见：无异议。
被告质证意见：无异议，他的租金有点高。
5、被告就房租标准谈的意见（主要内容：自己现住小院年租金约1500－2000元）
原告、第三人质证意见：无异议。
鉴于原告提交的证据系法院生效的法律文书，根据证据规则规定，生效的法律文书认定的事实可以直接作为定案证据，故被告质证意见不予采信，原告证明目的予以认定。
鉴于本院提交的证据1双方当事人均无异议，原告虽然提出了评估价偏高，但未主张重新鉴定，故本院确认其证明效力。
鉴于各方当事人对本院出示的证据2、3、4、5均无异议，故本院予以确认。原告房租损失由于中间机构无法评估，参考周边同等条件房屋租赁标准，2007年以来租金认定为每年2000元。
根据原、被告的陈述及本院对证据的分析认定，查明的事实如下：
2007年11月28日，被告古付楼与第三人刘国素协商，第三人刘国素将其子原告沈敏杰所有的位于武威市凉州区武南镇花明村8区55号建筑面积为58.74㎡，外带小院的砖混结构平房1院出售给被告，被告支付第三人购房款20000元，第三人刘国素以沈敏杰的名义给古付楼出具收条1张，载明：“今收到古付楼购房款20000元整（贰万元整）”。后第三人将房产证交付给被告。无据证实原告知悉并同意此事。2012年12月28日，被告以其已购买该房屋为由，诉至本院，请求判令原告协助办理房屋过户手续。本院以（2013）凉民初字第229号民事判决书认定：古付楼和刘国素签订的房屋买卖合同无效。一审判决送达后，古付楼不服提出上诉，武威市中级人民法院以（2013）武中民终字第285号民事判决书判决，驳回上诉维持原判。判决送达生效后，被告拒绝腾退房屋，双方再次形成诉讼。诉讼期间，原告申请参照租房标准计算自己房屋被侵占以来的损失，并申请调查评估；被告在应诉过程中申请追加第三人刘国素参加诉讼，并提起反诉，主张合同无效带来的损失，同样申请对自己投入进行评估。本院按法定程序委托有资质的部门对双方的申请项目进行评估。负责原告房租损失评估的机构为凉州区价格认证中心，2014年5月6日，该所以缺乏相关资料为由退回鉴定委托。在此情形下，本院自行调查核实，双方诉争的房屋自2007年以来年租金约2000元。负责被告损失评估的机构为甘肃开元司法鉴定所，2010年4月10日该所以甘开元价评字（2014）001号房屋添附物价值评估报告书认定，房屋添附物现值计：围墙修复水泥抹面2845元，地坪及简易棚2292元，屋面返修2566元，杂物间及卫生间2424元，屋内地板砖2986元，院内外墙面瓷砖3093元，室内涂料621元，更换门窗1325元，土暖气及上下水管4220元，太阳能1324元，合计22420元，被告为此支付评估费3000元。
本院认为，原告系诉争房产的登记所有人，故原告对于双方诉争的位于武威市凉州区武南镇花明村8区55号房产拥有无可争辩的物权。现原告以物权所有人主张权利，案由应当定性为原物返还纠纷，而非占有物返还纠纷。被告基于无效合同对房屋的占有属于无权占有，《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。现房屋由被告实际占有，故原告要求被告返还原物的诉讼请求应予支持，与原物相关的房产证应当一并返还。由于自2007年11月28日以来，原告一直未能掌控房屋，客观上导致其因不能使用自己的房产而产生损失，故相关责任人应当对原告的损失承担赔偿责任。原告主张参照房屋租赁标准核定损失符合房屋不能入住时人们多用租房方式解决问题的客观事实，故原告具体损失可根据市场调查的房租标准，认定为每年2000元，从原告房屋被无效处分至本案一审辩论结束，共计6.5年，故损失总额核定为13000元（2000元×6.5年），上列损失由被告及第三人无效合同引发，故赔偿责任应当由相关责任人按过错承担。被告和第三人签订无效合同之初，第三人身份为原告母亲，加之又持有房产证和房屋钥匙，在这种情况下，被告产生第三人能代表原告的认识，主观过错比较小；第三人是明知自己无权处分儿子房产而与他人签订买卖合同，主观过错比较大；原告对于自己房屋，特别是产权证管理不严谨，未能约束自己亲人对房屋合法管理使用，也应当负一定的责任。基于这一认定，签订无效合同导致原告损失的责任应当由第三人承担70%，被告承担20%，原告承担10%。故原告的损失应由其自负1300元（13000元×10%），被告赔偿2600元（13000元×20%），第三人赔偿9100元（13000元×70%）。
被告反诉请求主要是基于合同无效而主张，从性质上讲被告的反诉系债权，与原告主张的物权是两个不同性质的纠纷，加之原告本人对无效合同形成只承担有限的责任，故被告反诉与原告的本诉存在严重的不对等性。但考虑被告在承担交付房屋、赔偿损失责任同时自己损失若得不到赔偿，必然会再兴诉讼进而影响原告权利的实现，为减少围绕诉争房屋反复诉讼给当事人双方带来不必要的损失，故在第三人参与诉讼的情况下，可一并对双方的主张进行审查，做出裁判。
反诉原告古付楼与第三人刘国素签订的合同系无效合同，无效的合同自始没有约束力。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故反诉原告应当返还房屋，第三人应当返还得到的购房款20000元。由于无效合同情形下责任人承担的系缔约过失责任，而非违约责任，故损失的赔偿仅限于直接损失。此案买卖合同无效导致的直接损失对于反诉原告而言，表现在以下几个方面，一是现金利息损失：参照银行同期贷款利率计算，2007年12月至本案一审辩论结束，20000元利息损失约8859元；二是被告投资对房屋进行改造而支出的添附物现值，经评估认定为22420元。两项合计反诉原告损失认定为31279元。其主张超出上述范围的不予认定。上列损失由各方当事人根据过错责任由第三人承担70%，反诉原告承担20%，反诉被告承担10%。计反诉原告自负6255.8元（31279元×20%），反诉被告赔偿3127.9元（31279元×10%），第三人赔偿21895.3元（31279元×70%）。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告古付楼返还原告沈敏杰位于武威市凉州区武南镇花明村8区55号房屋及该房屋产权证。
二、被告古付楼赔偿原告沈敏杰损失2600元，第三人刘国素赔偿原告沈敏杰损失9100元，原告沈敏杰其余损失由其自负。
三、第三人刘国素返还反诉原告古付楼购房款20000元。
四、反诉被告沈敏杰赔偿反诉原告古付楼损失3127.9元，第三人刘国素赔偿反诉原告古付楼21895.3元，反诉原告古付楼其余损失由其自负。
上述四项限于判决生效后10日内履行。
如未按本判决规定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告古付楼承担100元，第三人刘国素承担400元。反诉案件受理费1025元，由反诉原告古付楼承担525元，第三人刘国素承担500元。评估费3000元，由反诉原告古付楼负担600元，第三人刘国素负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审 判 长 李财文
审 判 员 马 永
人民陪审员 杨 学
二〇一四年六月十二日
书 记 员 赵海兰