山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄商初字第383号
原告梁景，男，1993年6月23日出生，汉族，现住山东省莱阳市。
委托代理人纪涛，山东霁涛律师事务所律师。
委托代理人宋鹏飞，山东霁涛律师事务所律师。
被告曲晶晶，女，1985年3月15日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。
委托代理人张蕾，山东理证律师事务所律师。
委托代理人徐效国，山东理证律师事务所律师。
原告梁景与被告曲晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法由审判员刘凯独任审判，于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告梁景的委托代理人纪涛、宋鹏飞、被告曲晶晶及其委托代理人张蕾到庭参加了诉讼。后因案情复杂，由简易程序转为普通程序，由审判员刘凯担任审判长并主审，与审判员车绍文、人民陪审员李梅共同组成合议庭，于2015年5月11日、6月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人宋鹏飞、被告曲晶晶的委托代理人张蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁景诉称，2014年1月8日，原告因经营饭店需要，与被告签订《店铺转让协议书》，约定：被告将其租赁的位于青岛市黄岛区XX路XX2号的店铺转让给原告使用，并许诺本店铺可以经营饭店，租赁期还有三年。但当原告欲装修时，被店铺的所有权人告知本店铺不得经营饭店，而且所有权人称因被告的违约行为，近期将要收回店铺。2014年2月28日，原告在被告的胁迫下签订《协议》，放弃上述店铺的受让，但仍需支付店铺转让的尾款20万元，被告让原告出具20万元的欠条一份。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，被告在与原告签订《店铺转让协议书》时，在可经营项目以及租赁合同剩余期限等方面有明显的欺诈行为，使得原告的合同目的难以实现；在签订《协议》时有胁迫行为，使原告在违背真实意思的情况下签订了该协议。现被告屡次催要店铺转让尾款，原告为维护自身合法权益，据此提起诉讼，请求判令：一、撤销原、被告于2014年1月8日签订的《店铺转让协议书》以及原、被告于2014年2月28日签订的《协议》；二、依法判决被告返还原告店铺转让预付款50000元及相应利息；三、案件受理费由被告承担。
被告曲晶晶未提交书面答辩状，其在庭审中辩称，原、被告于2014年1月8日签订的店铺转让协议书及2014年2月28日签订的协议书系双方的真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫或重大误解的情形，双方应按协议实际履行，据此请求驳回原告的诉讼请求，同时原告应将20万元的尾款支付给被告。
经审理查明：
1、青岛市房地产登记信息载明：青岛市黄岛区XX路XX0号网点的所有权人为崔某某，产权登记时间为2004年8月2日，房屋类型商业，层数2层，建筑面积178.1平方米，使用期限至2051年2月7日；青岛市黄岛区XX路XX2网点的所有人为张某某，产权登记时间为2004年2月16日，房屋类型商业，层数2层，建筑面积177.02平方米，使用期限至2051年2月7日。2009年10月12日崔某某（甲方）、张某某（甲方）与被告（乙方）分别签订网点房租赁合同，约定：崔某某、张某某将上述网点房出租给被告。租赁期限三年，甲方自本合同生效之日（2009年10月31日之前）将该房屋交付乙方使用，至2012年11月1日收回；租金及租金的缴纳期限：乙方按年度预付租金，第一年从本合同生效之日到2010年11月1日，第二年、第三年以此类推，第一年租金为人民币75000元，第二年租金为85000元，第三年租金为90000元，由乙方于签订本合同之日按年度于每年的9月1日之前付清；未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租、转让、转借或以其他任何方式变更使用主体；根据甲方与开发商的约定，该房屋不允许做餐饮、娱乐经营，乙方承诺仅用于经营婚纱影楼。补充约定：租赁期届满，本协议经双方协商一致可再续延二年，租金根据市场价格由双方商定。
2、2014年1月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《店铺转让协议书》一份，约定：一、甲方同意将自己位于青岛市黄岛区XX路XX2号的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；四、乙方在2014年1月8日向甲方支付转让费25万元；六、如果由于甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金，同时并全额退还乙方转让费。合同“备注”约定：一、乙方预付5万元，尾款欠付20万元，分期付款为4个月，每月付款5万元，首付款日为3月8日，至6月8日付清20万元的尾款，余（逾）期未付清，按尾款10%交纳利息；二、乙方如果没有偿还能力，甲方有权收回房屋以及设备，作为抵押的偿还；四、乙方支付甲方房屋押金6000元，作为如果经营不善欠付水电、物业的费用来扣除。合同签订后原告支付被告56000元。庭审中双方确认，转租的房屋系黄岛区XX路XX0号网点的上层和XX2号网点。
3、2014年2月28日，原、被告签订《协议》一份，约定：“因1月8日，位于青岛经济技术开发区XX路XX0号-XX2号（XXXX婚纱馆）曲晶晶与梁景所签的店铺转让协议，于今日达成协议，梁景自愿放弃该店铺的转让权，因两人所签的店铺转让协议所未还的尾款，于今日写一为20万的欠条，无利息，期限为一年两个月。两人所签店铺转让协议于今日起作废。如到期未还清，梁景名下XXXX欢乐火锅将自愿用同等为20万的股份偿还。以上协议为两人自愿签署。”
4、原告提交2013年12月23日其与秦皇岛XX餐饮管理有限公司签订的《合同书》一份，以此证明其与被告签订转让合同的目的是开办火锅店。该合同载明，甲方（让与人）秦皇岛XX餐饮管理有限公司与乙方（受让人）梁景就甲方公司旗下XXXX火锅项目的具体转让事宜达成如下协议，甲方接受乙方在山东省青岛市黄岛区的终端市场以本项目技术依法从事经营；乙方签约时一次性向甲方支付40800元，甲方向乙方提供相关技术培训；本合同有效期为一年，自2013年12月23日至2014年12月22日。从第二年开始，如乙方继续使用本项目技术体系从事经营，并续签合同。
5、原告提交其于2014年11月29日、12月1日、12月26日、12月30日与被告之间的通话录音，以此证明被告在签订《店铺转让协议》时存在欺诈，在签订《协议》时存在胁迫。该录音资料载明，原告多次在电话中与被告协商所欠被告20万元款项问题，原告多次表示“我真的怕得罪你，你说我要是得罪你的话，我还敢干生意？那也是你逼我写的对不对？我是真不想得罪你，也不敢得罪你”等，原告称”装修，我就拆了个天花板，我就拆了一点点”,原告要求协议作废，被告不同意，被告称“其实什么得罪不得罪，咱之间也没有什么得罪不得罪；你别说怕不怕，我告诉你梁景，咱之间不存在怕不怕；是你自己承受不了房东的那个房租，你跟我有什么关系啊，房租给你降下来了你不做”等。
5、原告提交其与涉案网点产权人崔某某于2014年12月28日的通话录音、2015年3月13日的谈话录音，以此证明产权人不同意用网点开饭店，被告原承租的房屋快到租赁期限。上述录音中载明，“崔”表示，其与被告的合同中约定房屋不能用于开饭店，不允许转租，合同具体的到期时间记不清了等。
6、被告申请证人付某某出庭作证，证人称，其原是被告的店员，也认识原告。被告在网点门口张贴了转让店铺的公告，房屋产权人也知道被告张贴公告，原告看到转让公告后多次找被告商谈店铺转让的事，被告让其复印了原房屋的租赁合同、房产证等，复印完后并交给了原告。
被告申请证人梁某出庭作证，该证人系青岛开发区XXX二楼X咖啡店的店主，证人称，2014年农历正月十五左右，原、被告在其店里协商店铺转让的事，被告没有胁迫原告，当时店里还有其他的店员，原被告所在的包间是敞开的，没有门。
7、被告提交了2014年11月29日其与原告及原告之母在原告所开火锅店内的谈话录音、2015年3月13日其与房屋产权人蔡某某的通话录音，以此证明被告没有欺诈、胁迫原告，当时转租房屋是经过房屋产权人同意的，如果用承租的房屋开饭店，应缴纳30万元的质保金，因原告不交，所以原告自愿放弃了转让事宜。2014年11月29日的录音载明，该日原告及原告之母与被告协商欠款20万元的问题，中间还谈到了合作事宜，没有提到欺诈、胁迫的事；2015年3月13日的录音载明，被告要求房东“蔡”出具一个房东同意网点房干餐饮，但要缴纳30万元质保金，原告不愿缴纳质保金，自愿放弃租赁的书面证明，“蔡”口头认可，但称要和老崔（另一房东）商量一下，再回复被告。
8、被告提交2012年9月11日其与蔡某某签订的《网点房续租合同》一份。该合同约定：依据双方于2009年10月12日签订的《网点房租赁合同》中补充约定的条款，经双方平等协商，约定如下，原合同续租二年，自合同生效之日至2014年11月1日止；续租期间，第一年租金为145000元，第二年为155000元，于每年的9月1日前付清；本合同期满后，同等条件下，乙方（被告）可优先承租。原告主张，蔡某某不是涉案网点的产权人，其续签合同无效，且证据是在法庭限定期限之外提交的，应不予采信。
10、被告在庭审中称，2014年2月28日协议中的尾款是指原告应该支付给被告的拆除房屋装修的费用、原告拉走被告物品的赔偿、房屋退给被告后给被告经营造成的损失及房屋租赁费等，但未提交证据佐证。
11、本院询问被告是否对答辩中要求原告支付所欠20万元提起反诉，被告明确表示不反诉。
上述事实，有原、被告提交的书证一宗、录音资料、证人证言等及原、被告当庭陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系被告租赁他人的房屋后将房屋转租给原告，双方因此发生纠纷，故本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、原、被告于2014年1月8日签订的《店铺转让协议书》应否予以撤销？二、原、被告于2014年2月28日签订的《协议》应否予以撤销？三、被告应否返还原告预付款50000元及相应利息？
结合查明的事实及争议焦点，本院作如下判定：
一、原、被告于2014年1月8日签订的《店铺转让协议书》不予撤销。原告主张在与被告签订店铺转让协议书时，被告没有告知原房屋租赁合同已经快到期、所租赁的房屋不能开饭店、不允许转让等受到了被告的欺诈，但该项主张不能成立。理由是：1、原、被告所签订协议书的第一条约定：甲方同意将自己位于青岛市黄岛区XX路XX2号的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；第二条约定：店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。从上述约定可以看出，原告知道涉案网点系被告转租，自愿接受上手租赁合同中的约定；2、证人付某某原系被告的工作人员，在原、被告签订合同的过程中有条件接触原告，其作证称，被告与原告签订店铺转让协议时，被告已经将其与房屋产权人签订的房屋租赁合同的内容告知了原告，并将合同复印件交给了原告，该证言符合常理，可以采信；3、原告签订合同时已年满20周岁，属完全民事行为能力人，其与被告所签的转让合同，既要支付被告转让费25万元，又要支付房东房租，属于重大的经济行为，原告理应对此高度重视，如仅凭被告的单方陈述而不见上手的租赁合同，原告就盲目相信，亦与常理相悖。综上，可以认定，原告在对上手房屋租赁合同的内容明知的前提下，与被告签订了《店铺转让协议书》，该协议系双方真实意思的表示，合法有效，被告不存在欺诈原告的行为，该协议不属于法律规定的可撤销的合同。另外，原、被告在2014年2月28日签订的协议中，约定“两个人所签店铺转让协议于今日起作废”，该作废应理解为“解除”，因此，原告诉求将已经解除的协议再予以撤销，不符合法律规定，故对原告的该项请求，本院不予支持。
二、原、被告于2014年2月28日签订的《协议》应予部分撤销。从该协议的内容来看，其中一部分是约定了原店铺转让协议解除的问题，一部分是让原告承担付款义务的问题。前述，转让协议已经解除再予以撤销，不符合法律规定，因此，该《协议》应是部分撤销的问题。原告主张在签订本协议时被告有胁迫行为，其签订的协议显失公平，要求撤销该协议。本院认为，该协议中涉及原告承担付款义务的部分应予撤销。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方已同意转让合同解除，依据上述规定，合同解除后，原告尚未支付的转让款20万元应终止履行，不再支付，但《协议》仍约定原告需继续支付剩余转让款20万元。原告作为完全民事行为能力人，其签订如此于己不利的协议，不合常理。结合双方举证，可以推定原告受到了被告的胁迫，才签订了该协议。法律上规定的胁迫是指行为人以将来发生的祸害或者实施不法行为，给另一方当事人以心理上的恐吓或者直接造成伤害，迫使对方当事人与其订立合同，使对方当事人受到损害的行为。胁迫分为两种。一种是以恐吓为手段的胁迫，一种是以不法行为为手段的胁迫。前者主要是行为人以将来发生的祸害相威胁，使相对人产生心理上的恐惧，不得不与其订立合同。后者是以直接实施的不法行为相威胁，给相对人造成人身损害或财产损害，使相对人不得不与其订立合同。本案中，被告主张协议中的尾款20万元是指原告应该支付给被告的拆除房屋装修的费用及原告拉走被告物品的赔偿等，因被告未提交证据佐证，故本院不予采信。被告申请的证人梁某称，原、被告在签订协议时“被告没有胁迫原告，当时店里还有其他的店员，原被告所在的包间是敞开的，没有门”，该证言虽具有一定的可信度，但胁迫既包括以恐吓为手段的胁迫，也包括以不法行为为手段的胁迫，证人仅能证明被告未采取以不法行为为手段的胁迫，但未排除以恐吓为手段的胁迫，且该证人证言系单一证据，无其他证据相互佐证，故对该证人证言，本院不予采信。原告提交的与被告的通话录音中多次提到了怕得罪被告、害怕被告、不签就走不了等事实，可以证明原告是在受到被告的胁迫下产生了恐惧心理，才签订了于己不利的协议。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”依据上述规定，原、被告所签《协议》中涉及原告承担付款20万元及逾期付款承担违约责任的相关约定应予撤销。
三、被告不应返还原告已付款50000元及相应利息。原告基于主张原、被告所签订的《店铺转让协议》系可撤销的合同，而诉求被告返还已付款50000元及利息，但前述本院已经认定该转让协议系合法有效的合同，被告在合同有效期内收取部分转让费符合合同约定及法律规定，故原告的该项诉求于法无据，本院不予支持。
综上，原告的诉求本院予以部分支持，被告的抗辩本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、撤销原告梁景与被告曲晶晶于2014年2月28日所签订《协议》中涉及原告承担付款20万元及逾期付款承担违约责任的相关约定。
二、驳回原告梁景的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1050元（原告已预交），由原告承担525元，由被告承担525元，被告应承担的费用，限被告于判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 车绍文
人民陪审员 李 梅
二〇一五年七月二日
书 记 员 逄 蕾
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。