江西省上犹县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）上民担特字第1号
申请人邱国红，男，汉族。
委托代理人丁吉斌，江西同圆律师事务所律师。
被申请人张逢泰，男，汉族。
申请人邱国红于2015年8月18日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案经本院院长批准，延长审理期限一个月。
申请人邱国红称，2014年11月19日，以申请人为出借人、抵押权人，赣州裕和贸易有限公司（下称裕和公司）为借款人，被申请人为抵押人，在上犹县公证处签订了一份《借款抵押合同》，合同约定：裕和公司向申请人借款500万元人民币。借款用途为经营投资。借款利率为17.5%／年。借款期限：人民币200万元，自2014年11月30日至2015年4月29日，计5个月；人民币300万元，自2014年11月30日至2015年5月29日，计6个月，实际借款数额和实际放款日与该借款合同不符，以实际借款数额和日期为准。借款本利支付办法：按月支付利息，满一月支付当月利息，到期归还本金。裕和公司应在借款到期时一次性偿还借款本金和利息。除因借款到期日为国家法定节假日而顺延至法定节假日后第一个工作日的情况，裕和公司未按期还款的（含本金或者利息），应从借款期限届满之次日起，按逾期还款金额（含本金和利息）每日3‰标准向申请人支付罚息，罚息不作为复利计算。被申请人自愿以其所有的坐落在上犹县黄埠镇黄埠圩永泰商业广场102号（上房权证上房字第01A00068**号）、103号（上房权证上房字第01A00068**号）、108号（上房权证上房字第01A00068**号）、109号（上房权证上房字第01A00068**号）、111号（上房权证上房字第01A00068**号）店面，以及108号二楼商业用房和301（上房权证上房字第01A00068**号）、304（上房权证上房字第01A00068**号）、305（上房权证上房字第01A00068**号）、306（上房权证上房字第01A00068**号）写字楼三楼作为裕和公司向申请人借款的抵押担保。抵押担保期限自抵押登记之日到主债务履行完毕。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的其他费用（包括但不限于法院诉讼费、律师费等）。合同同时约定，在主合同约定的还款期限已到，裕和公司未依约归还借款本息或所延期限已到仍不能归还借款本息的，申请人有权向人民法院起诉依照国家法律程序处分抵押房屋。上犹县公证处对上述《借款抵押合同》进行了现场公证并出具了（2014）赣虔上证内字第185号《公证书》。同日，申请人和被申请人办理了抵押登记（房产他项权证号：上房他证字第201420**号）。
2014年11月26日，申请人根据裕和公司划款申请通过银座网上银行支付给裕和公司借款200万元；同年11月28日，申请人根据裕和公司划款申请通过银座网上银行支付给裕和公司借款300万元。但上述借款期限届满后，裕和公司至今未依约偿还申请人借款本金及支付约定罚息。裕和公司未根据合同约定偿还申请人借款本金及支付约定罚息，已构成违约，被申请人应当以其抵押财产对裕和公司的借款本金、约定罚息以及申请人实现债权的费用向申请人承担抵押担保责任。现申请依法裁定对被申请人所有的上述抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，变价所得款项优先清偿申请人借款本金500万元、约定罚息（借款本金200万元自2015年4月26日起、借款本金300万元自2015年5月28日起，按同期银行贷款利息的四倍计算至还清全部借款之日止）以及实现债权的其他费用。
被申请人张逢泰未向本院提出异议。
经审理查明，2014年11月19日，申请人邱国红和赣州裕和贸易有限公司、被申请人张逢泰分别作为甲方、乙方和丙方，签订《借款抵押合同》，约定：赣州裕和贸易有限公司向申请人借款500万元人民币。用途为经营投资。借款利率为17.5%／年。借款期限：其中人民币200万元，自2014年11月30日至2015年4月29日，计5个月；人民币300万元，自2014年11月30日至2015年5月29日，计6个月，实际借款数额和实际放款日与该借款合同不符的，以实际借款数额和日期为准。按月付息，到期还本。借款到期时一次性偿还本金和利息。除因借款到期日为国家法定节假日而顺延至法定节假日后第一个工作日的情况，未按期还款的（含本金或者利息），应从借款期限届满之次日起，按逾期还款金额（含本金和利息）每日3‰标准向申请人支付罚息，罚息不作为复利计算。被申请人自愿以其所有的坐落在上犹县黄埠镇黄埠圩永泰商业广场102号（上房权证上房字第01A00068**号）、103号（上房权证上房字第01A00068**号）、108号（上房权证上房字第01A00068**号）、109号（上房权证上房字第01A00068**号）、111号（上房权证上房字第01A00068**号）店面，以及108号二楼商业用房（上房权证上房字第01A00068**号）和301（上房权证上房字第01A00068**号）、304（上房权证上房字第01A00068**号）、305（上房权证上房字第01A00068**号）、306（上房权证上房字第01A00068**号）写字楼作为赣州裕和贸易有限公司向申请人借款的抵押担保。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的其他费用（包括但不限于法院诉讼费、律师费等）。合同同时约定，在主合同约定的还款期限已到，赣州裕和贸易有限公司未依约归还借款本息或所延期限已到仍不能归还借款本息的，申请人有权向人民法院起诉依照国家法律程序处分抵押房屋。上犹县公证处对上述《借款抵押合同》进行了公证。同日，上述抵押房产在房屋登记管理部门依法办理了抵押登记，房产他项权证号为上房他证字第201420**号。
2014年11月26日，申请人向赣州裕和贸易有限公司转账支付借款200万元；同年11月28日，转账支付借款300万元。借款后，借款人仅支付了合同期内的约定利息。上述借款期限分别于2015年4月25日和2015年5月27日届满，赣州裕和贸易有限公司未依约偿还申请人借款本金及支付约定罚息。随后，申请人邱国红于2015年7月2日、8月18日向赣州裕和贸易有限公司发送书面催款通知书要求其还款。期间，赣州裕和贸易有限公司于2015年7月28日向申请人出具一份书面还款承诺书，承诺于2015年8月15日支付三个月利息32.5万元，2015年9月15日归还借款本金150万元，2015年10月15日归还借款本金350万元，但到期后均未兑现。申请人催收未果，遂向本院申请裁定对被申请人的上述抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，变价所得款项优先清偿申请人借款本金500万元、约定罚息（借款本金200万元自2015年4月26日起，借款本金300万元自2015年5月28日起，按同期银行贷款利息的四倍计算至还清全部借款之日止）以及实现债权的其他费用。
本院认为，申请人邱国红和赣州裕和贸易有限公司、被申请人张逢泰签订的《借款抵押合同》，已经公证机关公证，合法有效。被申请人张逢泰为赣州裕和贸易有限公司借款而向申请人邱国红提供房屋抵押担保，并已依法办理抵押登记，申请人邱国红于2014年11月19日依法取得本案抵押房屋的抵押权。
根据上述《借款抵押合同》的约定，在主合同约定的还款期限已到，借款人赣州裕和贸易有限公司未依约归还借款本息或所延期限已到仍不能归还借款本息的情况下，抵押权人有权向人民法院起诉依法处分抵押房屋。涉案的两笔借款，按双方合同约定分别于2015年4月25日和2015年5月27日到期，到期后借款人赣州裕和贸易有限公司承诺延期还款的最后期限于2015年10月15日到期。但借款人除了已经支付合同期内的约定利息外，逾期仍未清偿借款本金、利息及约定罚息。因借款人赣州裕和贸易有限公司不能按约履行还款义务，且在所延期限已到仍不能归还借款本息，抵押权人即申请人邱国红依法享有的房屋抵押权实现的条件已经成就，其向本院提出实现担保物权的申请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、准予采取拍卖、变卖等方式对被申请人张逢泰坐落于上犹县黄埠镇黄埠圩永泰商业广场的102号（上房权证上房字第01A00068**号）、103号（上房权证上房字第01A00068**号）、108号（上房权证上房字第01A00068**号）、109号（上房权证上房字第01A00068**号）、111号（上房权证上房字第01A00068**号）店面，以及108号二楼商业用房（上房权证上房字第01A00068**号）和3**号（上房权证上房字第01A00068**号）、304号（上房权证上房字第01A00068**号）、305号（上房权证上房字第01A00068**号）、306号（上房权证上房字第01A00068**号）写字楼三楼依法变价；
二、申请人邱国红对变价后所得款项在借款本金500万元、罚息（其中借款本金200万元自2015年4月26日起，借款本金300万元自2015年5月28日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍且不超过年利率24%计算至还清全部借款之日止）的范围内优先受偿。
申请费49600元，由被申请人张逢泰负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 魏运常
审 判 员 赖道文
人民陪审员 张声忠
二〇一五年十月十六日
代理书记员 钟丹萍