广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第441号
上诉人（原审被告）：深圳汉唐酒业股份有限公司，住所地深圳市南山区。
法定代表人：潘以奕。
委托代理人：黄进，系广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市升友房地产中介有限公司，住所地东莞市。
法定代表人：陈健升。
委托代理人：叶文蓉，广东金名律师事务所律师。
委托代理人：陈妙旋，广东金名律师事务所辅助人员。
上诉人深圳汉唐酒业股份有限公司（以下简称汉唐公司）因与被上诉人东莞市升友房地产中介有限公司（以下简称升友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月16日，升友公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1.解除升友公司与汉唐公司签订的《商铺租赁合同书》，汉唐公司自解除合同日向升友公司返还租赁物；2.汉唐公司清偿拖欠的租金31104元及管理费1944元（自2013年11月25日起计算至解除合同之日止，暂计至2014年5月25日）；3.汉唐公司向升友公司支付逾期违约金3265.9元（每日按该月所欠租金的千分之一计算，从2013年11月25日起计算至清偿之日，暂计至2014年5月25日）；4.汉唐公司支付合同解除之日起至租赁物实际返还升友公司之日的场地使用费，按案涉《商铺租赁合同书》中约定的租金标准计算；5.汉唐公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：升友公司作为甲方、汉唐公司作为乙方，双方于2012年8月23日签订一份《商铺租赁合同书》，约定甲方将位于东莞市三元里财津大厦第12号铺（面积为108平方米）出租给乙方使用，合同约定：租赁期即从2012年8月25日起至2017年9月25日止；免租期即从2012年8月25日起至2012年9月25日止；计租期从2012年9月25日起至2017年9月25日止；甲方于2012年8月25日前将商铺交付给乙方使用；关于商铺租金：1.从2012年9月25日至2014年9月25日，每月租金为48元／平方米，共5184元，2.2014年9月26日至2016年9月26日，每月租金为55元／平方米，共5940元，3.2016年9月27日至2017年9月27日，每月租金为63元／平方米，共6804元。合同还约定，“八、租金按月缴交。乙方于每月30日前将当月租金支付给甲方，甲方开具收据给乙方，租金不得逾期，若逾期，甲方按每月拖欠租金金额千分之一追计乙方的违约金，逾期超过三十日的，甲方有权无偿收回上述铺位，所收履约保证金不予退回，并将铺位租给第三方。九、乙方于合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于贰个月租金的履约保证金，共10368元和预缴计租期第一个月租金5184元，两项合计15552元……十一、租赁期内，乙方每月按3元／平方米的价格支付物业管理费给甲方（即每月324元）”。
原审庭审中，升友公司主张汉唐公司承租案涉商铺后，支付过一年多租金，但从2013年11月25日开始拖欠案涉商铺租金及管理费，至今仍未支付。
原审庭审后，原审法院依法到案涉商铺所在社区（也即是案涉商铺所有权人东莞市南城区三元里经济联合社）调查取证，了解到案涉商铺所在大厦即建设项目名称为三元里农民公寓2号楼A、B座中的B座，该建设项目已获得东莞市城建规划局的规划许可；东莞市南城区三元里经济联合社亦同意升友公司将案涉商铺转租给汉唐公司使用，并出具了《建设工程规划许可证》及《证明》。另，原审法院于2014年8月11日组织双方对证据质证时，汉唐公司表示如案涉合同被认定为合法有效，其同意解除。
原审法院认定以上事实的依据有：升友公司提交的《商铺租赁合同书》、《建设工程规划许可证》、《证明》，原审法院依法调取的证据材料以及原审法院的庭审笔录、质证笔录等
原审法院认为，汉唐公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对升友公司的主张亦未提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由汉唐公司自行承担。
（一）关于本案租赁合同的效力问题。案涉租赁物已取得建设部门的工程规划许可，转租行为已得到产权人的同意，且升友公司、汉唐公司签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行相应的责任义务。
（二）关于升友公司能否解除租赁合同的问题。合同约定，汉唐公司应在每月30日前将当月租金支付给升友公司，若逾期超过三十日的，升友公司有权无偿收回上述铺位，所收履约保证金不予退回，并将铺位租给第三方。升友公司主张前述的“无偿收回“也即是解除合同的意思表示，结合该条款的前后文义，原审法院对升友公司的该主张予以采信。汉唐公司自2013年11月25日起未向升友公司支付租金，依据合同法的相关规定及《商铺租赁合同书》的约定，升友公司有权解除合同，汉唐公司于2014年8月11日表示同意解除合同，原审法院确认升友公司、汉唐公司双方签订的《商铺租赁合同书》已于2014年8月11日解除，汉唐公司应在判决发生法律效力之日起五日内向升友公司返还案涉租赁物。
（三）关于合同解除之前的租金金额、违约金及管理费。升友公司依约向汉唐公司交付了案涉租赁物，但汉唐公司无正当理由从2013年11月25日拖欠案涉租赁物租金的行为已违反了法律的规定。因此，升友公司要求汉唐公司支付租金及逾期违约金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。汉唐公司向升友公司支付的租金计至合同解除之日即2014年8月11日。汉唐公司应按合同约定5184元／月的标准向升友公司支付2013年11月25日至2014年8月11日期间的租金：8个月×5184元／月＋5184元／月÷30天×17天=44409.6元。汉唐公司未按期向升友公司支付租金，还应向升友公司支付相应的违约金，违约金以实际欠交金额为基数，当月的租金自次月1日起按每日1‰的标准计至实际清偿之日止。另外，汉唐公司还应按合同约定324元／月的标准向升友公司支付2013年11月25日至2014年8月11日期间的管理费，金额为8个月×324元／月＋324元／月÷30天×17天=2775.6元。
（四）关于案涉租赁物自2014年8月12日至实际返还期间的使用费问题。汉唐公司一直占有使用案涉租赁物，理应支付合同解除后至实际返还案涉租赁物期间的占有使用费，标准参照合同约定的租金标准（也即是2012年9月25日至2014年9月25日期间，每月占用使用费为5184元；2014年9月26日至2016年9月26日，每月占用使用费为5940元；2016年9月27日起，每月占用使用费为6804元）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认东莞市升友房地产中介有限公司与深圳汉唐酒业股份有限公司签订的《商铺租赁合同书》已经解除。二、限深圳汉唐酒业股份有限公司于判决发生法律效力之日起五日内将案涉租赁物返还东莞市升友房地产中介有限公司。三、限深圳汉唐酒业股份有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市升友房地产中介有限公司支付2013年11月25日至2014年8月11日期间的租金44409.6元及违约金（以实际欠交金额为基数，当月的租金自次月1日起按每日1‰的标准计至实际清偿之日止）。四、限深圳汉唐酒业股份有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市升友房地产中介有限公司支付2013年11月25日至2014年8月11日期间的管理费2775.6元。五、限深圳汉唐酒业股份有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市升友房地产中介有限公司支付自2014年8月12日至实际返还案涉租赁物期间的占有使用费（参照合同约定的租金标准，即2012年9月25日至2014年9月25日期间，每月占用使用费为5184元；2014年9月26日至2016年9月26日，每月占用使用费为5940元；2016年9月27日起，每月占用使用费为6804元）。六、驳回东莞市升友房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费354元（东莞市升友房地产中介有限公司已预交），由深圳汉唐酒业股份有限公司负担。
上诉人汉唐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉商铺未取得国有用地及报建审批手续，故案涉租赁合同应属无效合同，原审法院判令解除合同系错误的。汉唐公司多次要求升友公司提供案涉商铺产权证明，但升友公司均未能提交案涉房屋产权证与国有用地的审批手续，同时升友公司在签订合同时承诺案涉商铺配备所需配套设施以及商业规划至今未能兑现，根本无法满足汉唐公司基本的经营条件，所以案涉租赁合同不具有法律效力。（二）即使案涉商铺有建设工程规划许可证，但因案涉商铺无房屋竣工验收合格文件，仍不具有合法租赁权。根据《中华人民共和国消防法》第13条规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。《中华人民共和国建筑法》规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，违反此规定的租赁合同应认定为无效。升友公司并没有提交案涉商铺的竣工验收合格文件以及消防验收合格证，故案涉合同为无效合同。案涉租赁合同自始无效，升友公司主张的租金、管理费、逾期违约金没有法律与事实依据。综上，请求本院：撤销原审判决，驳回升友公司的全部诉讼请求。
被上诉人升友公司口头答辩称：（一）案涉合同是有效的，案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证且转租行为得到产权人的同意。（二）汉唐公司拖欠租金构成违约且其在原审庭审后质证时亦同意解除合同。（三）汉唐公司一直占用案涉租赁物，所以汉唐公司应当缴纳租金。综上请求本院维持原判，驳回汉唐公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
二审期间，本院查明以下事实：
1、由于升友公司提交的为建设工程规划许可证副证，故本院就案涉租赁物规划报建的问题向东莞市城乡规划局核实，东莞市城乡规划局复函称“《建设工程规划许可证》正本需在建设工程通过规划条件核实后才给予发放。该《建设工程规划许可证》副证在法律上与正证具有同等法律效力，但由于未申报规划条件核实，故未取得《建设工程规划许可证》正证，亦不能确认该建筑是否按照我局批准要求进行建设，是否能通过规划条件核实。”升友公司确认复函的真实性、合法性，该复函证明了建设工程规划许可证副证在法律上与正证具有同等法律效力，证明案涉租赁物已合法报规划部门审批并通过，该复函并不能证明租赁物没按要求建设，故建设工程规划许可证的副证足以证明案涉租赁物已取得合法规划手续。汉唐公司则认为，案涉租赁物未正式通过规划部门核实验收，副证与正本存在本质性差异，根据复函，只有当建设工程通过规划条件核实后才给予发放，正本才能证明规划符合条件，如果只有副证而没有正本，说明案涉建设项目没有通过规划验收。因此，案涉房屋性质属于违法建筑，案涉租赁合同效力应为无效。
2、案涉建设工程规划许可证副证中的遵守事项载明：“……二、本证在建设工程规划验收前单独使用，只作为该工程已办理规划报建手续凭证，建设工程规划验收合格后，凭本证到发证机关领取《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。三、凡未取得本证或不按本证进行建设，均属违法建设。……”
3、本院依法向双方释明案涉租赁合同的效力问题，升友公司称如果本院认定案涉租赁合同无效，其主张按照租金的标准计算占有使用费；汉唐公司则认为如果本院认定案涉租赁合同无效，其接受并认可因合同无效所导致的法律后果。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕汉唐公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉租赁合同的效力问题。（二）升友公司诉请返还租赁物、租金（占有使用费）、违约金及物业管理费有无依据。
关于争议焦点一。升友公司提交了案涉租赁物的建设工程规划许可证副证拟证明案涉租赁物为合法建筑物。根据东莞市城乡规划局复函可知，案涉租赁物至今未到该局申请规划条件核实，该局不能确认该建筑是否按照该局批准要求进行建设故未取得建设工程规划许可证正证。由于建设工程规划许可证副证只作为该工程已办理规划报建手续凭证，但已办理规划报建手续并不等于案涉租赁物已经按照规划批准的条件进行建设。在现有证据无法证明案涉房屋是否按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下，升友公司应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本院认定案涉租赁合同无效。升友公司诉请解除合同没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。首先，由于案涉租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，汉唐公司应当将案涉租赁物返还给升友公司，故本院对原审法院判令汉唐公司返还案涉租赁物的处理结果予以维持；其次，升友公司主张按照租金的标准计算占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本院予以支持。汉唐公司自2013年11月25日起未向升友公司支付任何房屋占有使用费，故汉唐公司应当向升友公司支付房屋占有使用费至实际返还之日止（占有使用费参照合同约定的租金标准，2012年9月25日至2014年9月25日，每月5184元；2014年9月26日至2016年9月26日，每月5940元；2016年9月27日起，每月6804元）；再次，关于逾期违约金，由于案涉租赁合同无效，故升友公司主张逾期违约金没有法律依据，本院不予支持；最后，关于管理费，虽然案涉租赁合同无效，但汉唐公司已经享受了升友公司提供的物业服务，故汉唐公司应当向升友公司支付管理费。鉴于升友公司对原审法院认定的管理费计算至2014年8月11日没有提出上诉，视为其认可原审法院关于管理费的处理结果，故本院对原审判决的管理费的判项予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。汉唐公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1174号民事判决第二、四项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1174号民事判决第一、三、五、六项。
三、限深圳汉唐酒业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市升友房地产中介有限公司支付自2013年11月25日起至实际返还案涉租赁物期间的占有使用费（参照合同约定的标准，2012年9月25日至2014年9月25日，每月5184元；2014年9月26日至2016年9月26日，每月5940元；2016年9月27日起，每月6804元）。
四、驳回东莞市升友房地产中介有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费354元，由升友公司负担50元，汉唐公司负担304元。二审受理费979.63元（汉唐公司已预交），由升友公司负担50元，汉唐公司负担929.63元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一六年二月十六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……