北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7658号
上诉人（原审被告）：贵亚宁，女，1979年4月5日出生，回族，北京众承行房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吴小琛，北京泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛德来，男，1955年12月1日出生，汉族，北京协和医院饮食中心工人，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾凤阁，女，1955年12月9日出生，汉族，北京辰建物业责任有限公司退休职工，住北京市东城区。
被上诉人（原审第三人）：杨子龙，男，1966年5月4日出生，满族，美灵瑞达（北京）文化传播有限公司法定代表人，住北京市西城区。
原审被告：北京众承行房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区和平里七区乙16号422A室。
法定代表人：张章，总经理。
委托诉讼代理人：贵亚宁，女，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：吴小琛，北京泰和泰律师事务所律师。
原审第三人：苏赟，男，1978年11月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：吴小琛，北京泰和泰律师事务所律师。
原审第三人：张章，男，1980年5月1日出生，汉族，北京众承行房地产经纪有限公司总经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吴小琛，北京泰和泰律师事务所律师。
上诉人贵亚宁因与被上诉人毛德来、贾凤阁、杨子龙及原审被告北京众承行房地产经纪有限公司（以下简称众承行公司）、原审第三人苏赟、张章确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵亚宁上诉请求：请求确认贾凤阁与贵亚宁、众承行公司于二〇一五年三月十六日签订的《买卖合同》有效；确认贾凤阁与众承行公司于二〇一五年三月十八日签订编号为CW296224的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）有效；确认诉争房屋过户行为符合法律要求。事实及理由：贵亚宁、众承行公司知晓毛德来、贾凤阁系夫妻，并不知晓或必要知道诉争房屋是否为夫妻共有；一审法院未就诉争房屋是否为夫妻共同财产进行审查；一审法院未就“善意”进行调查，程序重大瑕疵；一审法院适用法律错误；一审法院没有解决确认“合同无效”后的法律后果问题。
毛德来、贾凤阁、杨子龙辩称，同意一审判决，不同意贵亚宁上诉请求及理由。
众承行公司、苏赟、张章述称，同意贵亚宁的上诉请求及理由。
毛德来向一审法院起诉请求：1.请求法院判令贾凤阁与众承行公司于2015年3月18日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；2.请求法院判令贾凤阁与贵亚宁于2015年3月16日签订的《买卖合同》无效；3.依法将北京市东城区安定路24号楼12层1205号房屋所有权登记变更至贾凤阁名下；4.本案诉讼费由贾凤阁、贵亚宁、众承行公司承担。
一审法院认定事实：毛德来与贾凤阁系夫妻关系（1981年11月5日登记结婚），杨子龙系贾凤阁之妹贾秀阁的女婿，张章系众承行公司的法定代表人，贵亚宁系众承行公司的职员，贵亚宁与苏赟原系夫妻关系（2013年12月19日协议离婚）。坐落于北京市东城区安定路24号楼12层1205号房屋（建筑面积90.69平方米）原系贾凤阁名下的房产（2001年取得所有权），属毛德来、贾凤阁共同所有。2013年7月24日，贾凤阁与杨子龙向苏赟借款200万元。当日，苏赟向贾凤阁的银行卡转款174万元，向杨子龙转款36万元。随后，杨子龙陆续将贾凤阁卡中的174万元取走，用于经营使用。2013年10月，杨子龙再次向苏赟借款100万元。同时，用诉争房屋办理了抵押手续。2014年初，杨子龙又向苏赟借款80万元。用诉争房屋再次办理了轮候抵押手续。此间，杨子龙一直向苏赟偿还利息。2014年10月，杨子龙的给付能力出现问题，未再向苏赟偿付利息，亦未偿还拖欠的本金。庭审中，杨子龙表示在办理借款时，双方曾到北京市方正公证处办理公证，但其并未拿到公证书。法院到北京市方正公证处查询办理苏赟、杨子龙办理公证的相关事宜，但北京市方正公证处表示，经过查询没查到双方办理公证的记录。
另查，张章于2015年1月20日11点27分通过中国民生银行信用卡向苏赟的账户内汇款300万元；11点42分，苏赟向贵亚宁汇款人民币390万元；11点50分，贵亚宁向贾凤阁的账户内（当日开户）汇款人民币390万元；11点58分、11点59分、12点整，贾凤阁分四笔将390万元汇入苏赟的账户内；16点22分，苏赟将300万元转至张章的账户内。2015年1月26日，诉争房屋再次被抵押。诉讼中，贾凤阁表示上述转款的行为均是在中国民生银行什刹海支行进行的，具体操作均系贵亚宁与苏赟完成的。对此，贵亚宁表示其通过苏赟认识了贾凤阁，因贾凤阁当时无法偿还苏赟的借款，故向其借款390万元用于偿还欠款。苏赟表示当日贾凤阁及杨子龙拖欠其的欠款已经还清。杨子龙对苏赟的意见不予认可。张章表示，其与苏赟系朋友关系，其在2015年1月20日借给苏赟人民币300万元，当日苏赟就将该款偿还了。毛德来则称，通过2015年1月20日的转款行为可以证明众承行公司（张章系法定代表人）与贵亚宁及苏赟系恶意串通行为。
2015年3月16日，贾凤阁（甲方）与贵亚宁及众承行公司（乙方）签订《买卖合同》。约定贾凤阁于2013年7月30日、2013年10月29日、2014年3月14日向苏赟、刘峡（苏赟的业务员，该款亦为苏赟所有）借款共计人民币380万元，贵亚宁于2015年1月26日替贾凤阁还清之前的借款，约定借款期限一个月，贾凤阁连本带息归还乙方，截止至2015年3月16日贾凤阁仍不能归还其借款，也不能支付利息，经双方友好协商将房屋过户，签订买卖合同；贾凤阁自愿将位于北京市东城区安定路24号楼1205号之房产以人民币390万元出售给贵亚宁，因贵亚宁不具备购房资格，过户时过到贵亚宁指定的众承行公司名下，以偿还此笔借款的本金，违约金及利息贵亚宁暂缓追讨；贾凤阁在2015年6月18日前可继续住在此房屋，待其将东西归置好将房屋腾退给乙方，乙方在2015年6月18日前可以配合贾凤阁过户，如贾凤阁有钱归还乙方（归还乙方的本金、利息、违约金、以及垫付的过户费、税费），乙方同意将此房再过户给贾凤阁。贾凤阁找到更高买主，乙方也愿意配合其过户，贾凤阁需结清欠乙方的本金、利息、违约金以及垫付的过户费、税费；贾凤阁需要结清物业费、供暖费及水电费；以上合同完全在双方自觉自愿的前提下签署，双方均已认可。2015年3月17日，诉争房屋解除了抵押。2015年3月18日，贵亚宁、众承行公司贾凤阁与众承行公司签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），办理了网签手续。诉讼中，毛德来表示其并不知道贾凤阁与贵亚宁及众承行公司签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售一事。贾凤阁称，确实没有将签订房屋买卖合同及将诉争房屋过户一事告知毛德来。贵亚宁及众承行公司表示，知道毛德来与贾凤阁系夫妻关系，贾凤阁告诉他们毛德来是知晓签订合同及过户一事的，但对此并未提供证据予以佐证。另，贾凤阁及众承行公司的代理人黄丽涛在2015年3月19日办理诉争房屋过户过程中均表示诉争房屋并非是夫妻共有。
2015年3月20日，众承行公司取得诉争房屋的所有权。庭审中，众承行公司、贵亚宁曾表示双方的买卖合同是双方自愿且真实的情况下签订的，我们支付了相应的房屋对价，毛德来是知晓房屋过户这件事情的，贵亚宁是诉争房屋的实际购买人，因其没有购房资格，故以众承行公司的名义购买。后众承行公司、贵亚宁在本案审理过程中变更了其答辩意见，认为贾凤阁用诉争房屋折抵了其所欠债务。苏赟亦同意众承行公司、贵亚宁的答辩意见。同时，贵亚宁表示诉争合同中约定的购房款390万元实际系贾凤阁向其所借的钱款，其已代贾凤阁还清了向苏赟的借款（含本金及利息）。对此，第三人苏赟认可贵亚宁的陈述，表示已与贾凤阁及杨子龙之间没有债权债务关系了。诉争合同中出现的刘峡为其业务员，所谓贾凤阁向刘峡借款亦是向苏赟借款。毛德来对贵亚宁变更后的答辩意见不予认可。杨子龙表示，贵亚宁、众承行公司应将诉争房屋退还给贾凤阁，其会尽快筹集钱款，将钱款交给贾凤阁，让其还给贵亚宁。现毛德来持诉称理由诉至法院。
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，本案中贾凤阁原系诉争房屋的产权人。自2013年7月起，贾凤阁及杨子龙先后向苏赟借款，双方形成债权债务关系，所借款项由杨子龙用于从事商业行为。后因杨子龙资金出现问题，无力偿还所借款项及利息。2015年1月20日，贵亚宁向贾凤阁转款390万元，当日，该款转至苏赟的账户内。诉讼中，贵亚宁称其代贾凤阁偿还了借款及利息，苏赟亦表示认可贵亚宁的意见。2015年3月16日，贾凤阁与贵亚宁及众承行公司签订《买卖合同》，在该份合同中，双方约定因贾凤阁未能在约定的期限内偿还贵亚宁的欠款，同意将诉争房屋以390万元的价格出售给众承行公司。随后，双方办理了网签手续，将诉争房屋过户至众承行公司名下。诉讼中，贵亚宁及众承行公司表示之所以办理诉争房屋的产权过户手续，系因贾凤阁无力偿还所欠款项，是“以房抵债”行为。毛德来对此不予认可。应当指出，根据《买卖合同》中的文字表述，诉争房屋以买卖的形式过户更贴近“以房抵债”的意思表示，故法院认定本案诉争的《买卖合同》实质为“以房抵债”的合同关系。需指出，诉争房屋系毛德来与贾凤阁的夫妻共同财产，贵亚宁及众承行公司对此知晓，而贾凤阁用夫妻共同所有的诉争房屋“以房抵债”，应经毛德来同意，否则其无权处分诉争房屋，其处分行为依法无效。本案审理过程中，贵亚宁及众承行公司并未提供证据证明毛德来知道并同意贾凤阁将诉争房屋过户至众承行公司名下一事，贾凤阁及众承行公司在办理诉争房屋过户过程中亦表示诉争房屋并非是夫妻共有。基于此，贾凤阁的处分行为属于无权处分，而贵亚宁及众承行公司对此明知。现毛德来要求确认贾凤阁与贵亚宁、众承行公司于2015年3月16日签订的《买卖合同》无效及贾凤阁与众承行公司于2015年3月18日为办理网签手续而签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效，因贵亚宁、众承行公司间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以房折抵所欠债务，而贾凤阁用夫妻共同所有的房产折抵欠债并未获得毛德来同意，故上述合同缺乏合法并有效的依据，毛德来的诉讼请求，法院予以支持。因上述合同无效，毛德来要求将诉争房屋过户回至贾凤阁名下，理由正当，法院亦予以支持。判决：一、确认贾凤阁与贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司于二〇一五年三月十六日签订的《买卖合同》无效；二、确认贾凤阁与北京众承行房地产经纪有限公司于二〇一五年三月十八日签订编号为CW296224的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；三、贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内协助贾凤阁将北京市东城区安定路二十四号楼一二Ｏ五号房屋的所有权过户登记至贾凤阁名下。
二审中，双方均未提交新证据。经本院查明，张章于2015年1月20日11点27分通过中国民生银行借记卡向苏赟的账户内汇款300万元，而非中国民生银行信用卡。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经本案查明事实，诉争房屋系毛德来与贾凤阁的夫妻共同财产，贵亚宁及众承行公司对此知晓。贾凤阁与贵亚宁及众承行公司签订《买卖合同》，双方约定因贾凤阁未能在约定的期限内偿还贵亚宁的欠款，同意将诉争房屋以390万元的价格出售给众承行公司，双方签订合同是“以房抵债”行为。贾凤阁用夫妻共同所有的房产折抵欠债并未获得毛德来同意，贵亚宁及众承行公司未提供证据证明毛德来知晓并同意贾凤阁将诉争房屋过户至众承行公司名下一事，依据贾凤阁及众承行公司在办理诉争房屋过户过程中表示诉争房屋并非是夫妻共有，可认定贾凤阁及众承行公司对于过户诉争房屋非善意。一审法院依据查明事实及全案情况认定贾凤阁与贵亚宁、众承行公司于2015年3月16日签订的《买卖合同》无效，以及贾凤阁与众承行公司于2015年3月18日签订编号为CW296224的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效并无不当。关于合同无效后的借款返还问题，双方可另案解决。
综上所述，贵亚宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21450元，由贵亚宁负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 史 伟
审 判 员 张 洁
审 判 员 杨志东
二〇一八年八月三十一日
法官助理 郝晓飞
书 记 员 蒋 畅