黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第935号
上诉人（原审被告）哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张文明，1968年11月22日出生，住哈尔滨市香坊区。
上诉人哈尔滨亚麻房地产开发有限公司（以下简称亚麻房地产公司）因与被上诉人张文明商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人亚麻房地产公司的委托代理人卫睿博、被�诉人张文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：张文明、亚麻房地产公司于2009年12月8日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：张文明购买亚麻房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区8号楼2单元1002室住房，建筑面积175.59平方米，总价款为1411881元。合同约定出售房屋安装铝包实木窗，另约定如果出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价。双方在《补充协议》第五条第二项中约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。合同签订之日，张文明将全部购房款1411881元交付给亚麻房地产公司。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，张文明于2011年2月28日办理的进户手续。再查明，亚麻房地产公司于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。亚麻房地产公司实际为张文明保姆间窗户安装了铝框窗户，该窗与双方约定的铝包实木材质窗户之间的差价为每平方米555元，张文明保姆窗规格为1.67平方米。
张文明在一审诉称：张文明与亚麻房地产公司于2009年12月8日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：张文明购买亚麻房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区8号楼2单元1002室住房，建筑面积175.59平方米，房屋总价款为1411881元。张文明按合同约定交付了全部房款，但亚麻房地产公司存在如下违约行为：1、亚麻房地产公司未依约提供产权登记手续。根据张文明、亚麻房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的规定：“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日期2010年12月31日的次日起计算，亚麻房地产公司应当于2012年6月24日前办理完房屋产权登记手续。由于亚麻房地产公司的原因，张文明至今未取得房屋产权证，故请求判令被告依约支付违约金。2、根据双方签订的房屋买卖合同的约定，张文明购买的房屋门窗为铝包实木外窗，但亚麻房地产公司在实际施工时对于房屋保姆间窗户使用其它铝制外窗代替合同约定的铝包实木材质外窗。为了欺瞒业主，亚麻房产地公司将保姆间窗户涂成与其它房间窗户相同的颜色，看似相同材质，故意掩饰，让消费者无法通过肉眼分辨出真伪。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”。据此，张文明起诉至原审法院，请求判令：1、亚麻房地产公司给付张文明2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金78501元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止；2、亚麻房�产公司更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成森鹰牌铝包实木材质窗户）及赔偿装修损失，要求亚麻房地产公司承担森鹰牌铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任；3、案件受理费、保全费由亚麻房地产公司负担。
亚麻房地产公司在一审辩称：第一、亚麻房地产公司没有为张文明办理产权证的义务。依照合同约定，亚麻房地产公司负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是为张文明办理产权证。第二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起计算至2013年9月29日亚麻房地产公司取得《商品房销售许可证》时止。理由如下：1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关�案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日起计算540日。2、截止日期：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，亚麻房地产公司曾申请法院到哈尔滨市住房保障局商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明亚麻房地产公司取得《商品房销售许可证》就完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，亚麻房地产公司取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止日期就应当是2013年9月29日。第三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少至百�之三十以下。最高院2011年公报民商事案例中的韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案，已经对违约金约定过高，法院应当按照不高于实际损失百分之三十标准依法调整做出了明确的指导，在指导案例裁定中明确说明，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定�过分高于造成的损失”，根据以上法律规定，可见我国《合同法》对于违约金的规定强调违约金补偿性的理念以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。确定约定的违约金的数额是否过高，要根据《合同法》及《合同法解释二》的规定，应当以实际损失数额为确认的基础，将合同以外的其他损失排除在外。对于当事人在其他合同中受到的损失，即使与争议合同有一定的牵连关系，也不能认定为本合同实际损失的依据。所以在最高院公布的案例中，最高院裁定驳回了当事人再审申请，认定一审、二审法院裁决违约金约定超过实际损失百分之三十是法定约定过高的情形，法院应当依法减少的判决适用法律正确。回归本案，张文明并没有举证证明由于亚麻房地产公司逾期办理备案手续其造成了实际损失。张文明支付房款的对价是取得房屋，此义务亚麻房地产公司已经实际履行，并且逾期办理备案手续是存在诸多政府及政策方面的不可抗力的因素，不存在主观故意，亚麻房地产公司虽然存在逾期备案的问题，但是在克服了许多困难的前提下，尽快完成了备案工作。所以按照张文明已付房款的可获利息额作为衡量损失的基数是没有任何道理的。张文明计算的违约金数额远远超出其实际损失的百分之三十，亚麻房地产公司只能依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿。本案中合同约定的违约金属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，人民法院应当依据公平原则，依法予以裁决减少违约金数额，调整至百分之三十以下。四、按照合同约定保姆窗应当按�差价补偿。1、增加诉讼请求超出法定期限，不应受理。按照证据规则的规定，原告增加诉讼请求的应当在举证期限内提出，张文明提交增加诉讼请求申请书的日期已经超过了举证期限，对于增加的诉讼请求，法院不应当受理。张文明提出增加诉讼请求的申请不足一个月的时间，即便法院受理了也应当给亚麻房地产公司一个月的举证期间。2、对于新增加的诉讼请求，亚麻房地产公司要求对其增加的诉讼请求部分重新给予举证期限。3、合同第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买卖受人有权要求出卖人赔偿实际装饰、设备与合同约定的装饰、设备之间的差价。亚麻房地产公司提供的相关证据证明，断桥铝窗和铝包木窗之间的差价是555元每平方米，所以保姆窗的解决办法就是应当按照合同约定，按照保姆窗的实际面积补偿差价，而不是按照张文明诉请适用《消费者权益保护法》的规定双倍赔偿。亚麻房地产公司已经就保姆窗的问题给付张文明1.67平方米的实际面积的补偿，按照合同约定，补偿的方式为更换后的铝包木窗与断桥铝窗之间的差价555元。《消费者权益保护法》明确规定其适用范围是“消费者为生活消费需要，购买、使用商品或接受服务，其权益受消法保护”，商品房买卖关系是否适用消法本身就是一个饱受争议的问题，而保姆窗作为原告商品房买卖关系中主物房屋的从物，不是买受人单独购买的商品，是不能够单独计算价值，也不能够单独适用消法的规定。况且在商品房买卖合同中，能够适用惩罚性法律处罚的情形只有《解释》第八节第九条所涉及的五种惩罚性情形，仅仅是针对现实生活中大量出现的房产公司存在严重欺诈、违约行为的五种典型情况作了专门规定，以作为法律制裁和警戒，而且这五种情形是针对五种买受人无法取得房屋的情况，即：1、合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；2、合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；3、合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明；4、合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故关于保姆窗的问题，只能按照合同约定的条款解决。
原审判决认为：张文明、亚麻房地产公司于2009年12月8日签订的《商品房买卖合同书》及《�充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。张文明、亚麻房地产公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。张文明于2009年12月8日交付了全部购房款1411881元，亚麻房地产公司于2011年2月28日为张文明办理了进户手续，实际向张文明交付了房屋。按照合同的约定，亚麻房地产公司应当自2011年1月1日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于张文明诉请的要求亚麻房地产公司给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金78501元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据张文明、亚麻房地产公司签订的补充协议第五条第二项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日，即亚麻房地产公司应自2011年1月1日起的540日内到房屋产权登记机关完成开发公司的报备义务，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于亚麻房地产公司辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，原审法院认为张文明、亚麻房地产公司在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且张文明已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由张文明承担，故对亚麻房地产公司的该项诉讼主张不予支持。按照补充协议的约定，违约金的截止日期应当计算至亚麻房地产公司将办理房屋所有权登记需由亚麻房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中，依据亚麻房地产公司申请，原审法院到哈尔滨市住房保障局商品房处进行政策咨询，该处工作人员称亚麻房地产公司方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且张文明、亚麻房地产公司在合同中关于违约金截止日期的约定也十分明确，不存在歧义。根据亚麻房地产公司提供的《商品房销售许可证》显示，亚麻房地产公司于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了亚麻房地产公司将办理房屋所有权登记需由亚麻房地产公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。综上，张文明诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2013年9月29日止（共计462天），故亚麻房地产公司应当给付张文明违约金为65228.90元（1411881元×1／10，000×462天）。关于亚麻房地产公司辩称因张文明未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，原审法院认为违约金的标准系张文明、亚麻房地产公司在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，亚麻房地产公司按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且亚麻房地产公司对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故对亚麻房地产公司的该项诉讼主张不予支持。关于张文明要求亚麻房地产公司更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成铝包实木材质窗户）的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同书》附件三《装饰、设备》设备第5条约定：“门窗为三防门入户门，铝包实木外窗”，亚麻房地产公司为张文明安装的是铝制窗，与合同约定不符，同时该合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价，故对张文明的该项主张不予支持，应由亚麻房地产公司依据合同约定赔偿张文明保姆间实际安装的铝制窗与双方约定的铝包实木窗之间的差价。亚麻房地产公司举证证明上述两种窗户之间的差价为每平方米555元，张文明未举证证明二者之间的差价，经释明后不申请对差价进行鉴定，故原审法院按每平方米555元差价确认。经核实，张文明保姆间窗户规格中1.67平方米，亚麻房地产公司应赔偿张文明保姆是窗户差价926.85元（555元×1.67平方米）。关于张文明要求赔偿装修损失的诉讼请求，因其未举证证明其存在装修损失，且双方合同约定对不符合约定的装饰、设备只补偿差价款，并未约定更换，故对张文明的该项请求不予支持。关于张文明要求亚麻房地产公司承担铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任的诉讼请求，法律依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付张文明违约金65228.90元；二、哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付张文明保姆间窗户差价926.85元；三、驳回张文明的其他诉讼请求。案件受理费1762元（张文明已预交），由张文明负担298元，由哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担1464元；财产保全费805元（张文明已预交），由哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担，案件受理费、财产保全费与上款一并给付张文明。
亚麻房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、违约金的计算起始日期应为实际进户之日起计算540日。按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按此约定计算逾期完成备案的违约金起始时间应自房屋实际交付使用次日计算540日。实际交付房屋是2011年2月28日，故2012年8月21日应是计算违约金起始日期。二、判决违约金数额过分高于实际损失，应当依法予以减少。亚麻房地产公司与张文明在《商品房买卖合同书》中约定了逾期备案的违约金条款，但是依据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》解释（二）第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”亚麻房地产公司逾期办理�案手续未给张文明造成任何损失，且逾期办理备案手续存在诸多政府及政策方面不可抗力的因素，不存在亚麻房地产公司主观故意。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条在本案中不应适用。第十八条规定的违约金计算方式是在合同没有约定违约金或损失难以确定前提下才适用。本案中，双方明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作，对违约金计算方式有明确约定，且逾期报备未给买受人造成任何损失。综上，亚麻房地产公司请求：依法改判原审判决第一项，二审诉讼费用由张文明承担。
被上诉人张文明辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、违约金的起始日期应为2012年6月25日，即合同约定的亚麻房地产公司最晚交房日期2010年12月31日后的540日，而不是亚麻房地产公司主张的逾期后实际交房日的第540日。按照亚麻房地产公司的说法，就会得出这样结论，同时违反第八条和第十五条的违约成本，竟会小于遵守第八条而违反第十五条的成本，亚麻房地产公司实际从其双重违约行为中获利。亚麻房地产公司如此解读此条款系对违约行为的保护和鼓励，显然违背民法公平原则。二、亚麻房地产公司主张违约金数额过高应予以减少没有事实和法律依据。首先，根据合同约定亚麻房地产公司逾期办理产权证违约金是从房屋交付540日后，按已付房价款总额日万分之一计算对亚麻房地产公司非常有利。如果双方没有在合同中约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，亚麻房地产公司应当按照日万分之二点一承担违约责任，因�双方关于违约金的约定并不高。其次，亚麻房地产公司提出张文明没有实际损失与事实不符。无法取得房产证造成不能如期落户，影响孩子就近就学，支付择校费，5年内出卖房屋增加税费等，张文明不是没有损失而是损失难以确定。亚麻房地产公司也未提供相关证据证明违约金过高。三、原审判决适用法律正确，亚麻房地产公司第四项上诉理由依法不能成立。亚麻房地产公司主张在双方有约定的情况下原审判决不能适用第十八条系亚麻房地产公司张冠李戴，对原审判决和该条解释的误读，依法不能成立。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审对一审认定的案件事实予以认定。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的�品房交付买受人”。
本院认为：上诉人亚麻房地产公司与被上诉人张文明于2009年12月8日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
一、关于计算逾期备案违约金的起始日期问题。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。《补充协议》第五条第二项约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。据此约定，亚麻房地产公司应在2010年12月31日前，将符合双方约定且经验收合格的商品房交付给张文明使用，并在此时段开始在540日内办理权属登记，而合同及补充协议中均无从买受人进户开始顺延540日内办理权属登记的约定。所以双方关于办理备案时限的约定是建立在亚麻房地产公司履行在2010年12月31日前交付房屋义务的基础上确定的。因亚麻房地产公司未在合同约定的商品房交付使用后540日内办理房屋权属登记备案，构成违约，故原审判决认定其应承担违约责任正确，本院予以认同。而违约金的起始时间则应按双方合同的约定，因此，原审判决认定违约金的起始日期为合同约定的2010年12月31日后的540日既体现双方合同约定的本意，也符合公平原则，本院予以确认。亚麻房地产公司主张违约金的计算起始日期应为实际进户之日起计算540日的主张，无事实及法律依据，理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。
二、关于亚麻房地产公司主张的违约金数额过分高于实际损失，应当予以减少的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。《最高人�法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方约定亚麻房地产公司如果迟延履行登记备案义务，应按照张文明已付房价款总额日万分之一的标准向张文明支付违约金。经本院审查，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。2010年六个月贷款期限（最短期限）的贷款年利率为4.86%，逾期贷款年率为4.86%×（1＋30%）=631.8?（按最低加收30%利息标准计算），双方约定日万分之一违约金换算成年违约金为365?，通过上述利息标准的对比，可以看出双方约定的违约金标准远远低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。由于亚麻房地产公司迟延办理备案登记的行为，使张文明不能如期取得房屋所有权证书，势必会影响张文明及其家人的户口迁入、适龄儿童就近入学、房屋的抵押融资、对外出售时税费的额度等，并产生数额难以确定的损失。且双方同时约定了张文明如逾期付款，需要根据逾期时限的不同承担应付款日万分之一或者日万分之二的违约金。可见，合同中关于亚麻房地产公司对买受人享有的权利与其应对买受人承担的违约责任是相适应的，符合民事权利与义务对等的原则。亚麻房地产公司主张的双方约定违约金数额过分高于实际损失应当予以减少无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”本案中，双方当事人《商品房买卖合同书》、《补充协议》中明确约定了亚麻房地产公司办理产权登记备案的时限及逾期应承担的违约责任，原审判决适用上述司法解释裁决本案并无不当，本院对亚麻房地产公司该项上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1464元，由上诉人哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年七月六日
书 记 员 齐 跃