上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8385号
上诉人(原审原告)：上海昆仑台湾商城有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：王显昌，董事长。
委托诉讼代理人：段自勉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王诗诣，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海明虹投资有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：杨爱莲，总经理。
委托诉讼代理人：刘树，上海文勋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：兴业银行股份有限公司上海分行，地址上海市静安区。
负责人：于晓青，行长。
委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章姗，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：上海昆仑商城有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：许万申，总经理。
委托诉讼代理人：孙浩，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人上海昆仑台湾商城有限公司(以下简称台湾商城)、上诉人上海明虹投资有限公司(以下简称明虹公司)因与被上诉人兴业银行股份有限公司上海分行(以下简称兴业银行上海分行)、被上诉人上海昆仑商城有限公司(以下简称昆仑商城)案外人执行异议之诉一案，不服上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)(2016)沪0106民初24935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
明虹公司的上诉请求：撤销静安法院(2016)沪0106民初24935号民事判决，改判驳回台湾商城的诉讼请求。事实和理由：台湾商城并非上海市长寿路XXX号甲底层、二层、三层、三层夹层，长寿路XXX号、XX号甲XXX室、XXX-
XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，新会路XXX号全幢，XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称涉案房产)登记的承租人，不能依据租赁关系取得涉案房产的使用权。台湾商城也不能依据《合作经营上海台湾商城有限公司合同书》(以下简称《合作经营合同》)取得涉案房产的使用权。涉案房产的使用权作为合作条件，未经评估不能成为台湾商城的资产。(2016)沪02民终6992号民事判决认为昆仑商城将涉案房产使用权投入到台湾商城，构成台湾商城的资产，没有法律依据。昆仑商城在将涉案房产转让之时，台湾商城放弃优先购买权。昆仑商城将涉案房产转让给明虹公司后，再从明虹公司处回租供台湾商城使用。台湾商城知晓上述情况，其对涉案房产的使用从基于所有权产生转为基于承租权产生，故台湾商城对涉案房产的使用取决于回租合同能否履行，租赁关系解除后台湾商城对涉案房产不再享有使用权。静安法院判决对涉案房产负担台湾商城的使用权进行拍卖，缺乏法律依据。
台湾商城针对明虹公司的上诉请求答辩并上诉称，不同意明虹公司的上诉请求。昆仑商城将涉案房产使用权作为中方合作条件投入台湾商城，经两级人民政府批准，并经审计机构验资，涉案房产使用权已经成为台湾商城的资产，不以进行国有资产评估作价为前提条件。台湾商城对涉案房产的使用权自始享有，不因放弃优先购买权而丧失。(2016)沪02民终6992号民事判决已经生效，该判决认定涉案房产使用权系台湾商城的资产，明虹公司在受让涉案房产时明知涉案房产的使用权受到限制。明虹公司不享有涉案房产的使用权，无权将该使用权抵押给兴业银行上海分行，兴业银行上海分行实现抵押权也应负担该使用权。因此，静安法院判决对涉案房产负担台湾商城的使用权进行拍卖正确，但静安法院将台湾商城对涉案房产的使用权期限等同于台湾商城登记的经营期限，明显不当。合作经营的期限25年应以中方获得固定利润的1996年12月8日起算，至2021年12月7日届满，故请求改判对涉案房产负担台湾商城的使用权的期限至2021年12月7日。
兴业银行上海分行针对两上诉人的上诉请求答辩称，同意明虹公司的上诉请求。兴业银行上海分行在办理贷款和抵押登记之时，没有途径可以获悉台湾商城对涉案房产享有使用权。无论是《合作经营合同》的约定还是相关的判决，都不能约束兴业银行上海分行。即便台湾商城享有使用权，也不能对抗兴业银行上海分行的抵押权。
昆仑商城针对两上诉人的上诉请求答辩称，(2016)沪02民终6992号民事判决认定昆仑商城将涉案房产使用权作为中方合作条件投入台湾商城，涉案房产使用权系台湾商城的资产。明虹公司在受让涉案房产时明知涉案房产所有权带有权利负担，即明虹公司受让涉案房产后回租给昆仑商城，供台湾商城使用涉案房产至合作期届满。因此，对涉案房产进行拍卖应负担台湾商城的使用权，该使用权的期限至合作期限届满，即2019年10月25日。
台湾商城向静安法院起诉请求：1.确认台湾商城有权依据案外人新加坡台联商业股份有限公司(以下简称新加坡台联)与昆仑商城签订的《合作经营合同》及相关补充协议之约定，对涉案房产自1994年9月10日起至2021年12月7日拥有合法、在先、排他的使用权，且台湾商城除依《合作经营合同》约定向昆仑商城支付固定利润外，无须就涉案房产的使用向任何人支付其他作保费用；2.(2016)沪0106执105号案件执行中，通过公告栏、报刊、网站刊登的拍卖公告中“瑕疵说明”一栏需注明涉案房产负担上述第一项请求所确认的使用权。诉讼过程中，台湾商城变更诉讼请求：1.撤销(2016)沪0106执105号案拍卖执行裁定，并在后续执行过程中附带涉案房产使用权拍卖；2.确认台湾商城对涉案房产自1994年9月10日起至2021年12月7日止拥有合法、在先、排他的使用权。
一审法院认定事实：静安法院受理的(2015)静民四(商)初字第903号兴业银行上海分行与明虹公司等金融借款合同纠纷一案已进入执行程序。涉案房产于2013年3月已抵押给兴业银行上海分行为涉案债权担保。因明虹公司未履行付款义务，静安法院作出(2016)沪0106执105号裁定，对明虹公司名下涉案房产予以拍卖以抵偿债务。执行过程中，台湾商城提出书面异议，主张《合作经营合同》有效存续，其可合法占有使用涉案房产，且该占有使用在抵押前，请求涉案房产在负担权利瑕疵的状态下进行评估、拍卖，撤回要求台湾商城搬离的说明并裁定中止执行。2016年9月26日，静安法院作出(2016)沪0106执异166号执行裁定，认定上海市高级人民法院已判决解除昆仑商城与明虹公司签订的房屋租赁合同，昆仑商城已丧失了作为合作条件而投入合作企业的涉案房产的所有权及使用权，则台湾商城也丧失了基于昆仑商城对涉案房产享有的房屋使用权，台湾商城的证据无法证明其对涉案房产享有实体权利，故裁定驳回其异议请求。台湾商城不服，提起执行异议之诉。
又查，1994年9月10日，昆仑商城与新加坡台联签订《合作经营合同》成立台湾商城。合同约定，昆仑商城的合作条件是提供涉案房产及土地使用权，新加坡台联的合作条件是提供运营技术和资金;该合同第28条规定，“合作公司自签发营业执照之日起合作期限为二十五年”。经政府审批后，台湾商城于1994年10月26日成立，工商登记股东为昆仑商城和新加坡台联，登记经营地址为上海市长寿路XXX号，经营期限自1994年10月26日至2019年10月25日。2003年8月29日，昆仑商城与明虹公司签订《房地产转让协议书》，约定昆仑商城将上海市长寿路XXX号甲建筑面积7770.92平方米(四楼1849.75平方米已售房地产除外)，长寿路XXX号、401号甲建筑面积5367.75平方米，新会路XXX号建筑面积15726.3平方米，新会路XXX号-
XXX号建筑面积3555.47平方米转让给明虹公司。同年9月29日，昆仑商城与明虹公司又签订《房地产转让补充协议书》，约定昆仑商城回租涉案房产继续作为合作条件供台湾商城使用，租期至2021年12月31日。嗣后，昆仑商城与明虹公司因租赁纠纷涉讼。2014年11月19日，上海市高级人民法院作出(2014)沪高一(民)终字第11号民事判决认定，昆仑商城与明虹公司签订的《房地产转让补充协议书》于2012年7月9日解除，昆仑商城应支付截止2014年2月7日的租金及违约金，同时认定涉案房产作为合作企业的使用标的物是另一法律关系处理范围，与涉案房屋租赁合同没有法律关系。之后，明虹公司起诉台湾商城，要求其迁出涉案的部分房产(后撤回)并支付使用费至实际搬离止。2017年3月1日，本院作出(2016)沪02民终6992号民事判决认定，台湾商城占有使用涉案房产是基于《合作经营合同》，该使用权构成台湾商城的资产，明虹公司与昆仑商城租赁关系的建立和解除不能影响台湾商城基于《合作经营合同》使用涉案房产，判决对明虹公司的全部诉讼请求不予支持。
另查，上海市房地产登记簿记载：涉案房产于2005年、2006年、2008年陆续核准登记权利人为明虹公司。2013年3月28日核准登记抵押权人兴业银行上海分行。2014年1月2日核准登记承租方“上海亚新商业(集团)有限公司”，租赁期限自2013年1月1日至2025年12月31日。台湾商城使用“亚新生活广场”名称占有使用涉案房产至今。
一审法院认为：第一，现经生效判决认定台湾商城占有使用涉案房产是基于《合作经营合同》，该使用权构成台湾商城的资产，早于涉案抵押权的成立，并且台湾商城作为合作经营体成立自始占有使用涉案房产至今，其权利外观现实存在。因此，台湾商城享有的使用权合法在先，可以排除不负担该权利的强制执行，涉案房产应负担台湾商城使用权进行拍卖。第二，关于涉案房产的使用权期限。台湾商城系中外合作企业，根据法律规定经政府审批后成立于1994年10月26日。台湾商城工商登记经营地在涉案房产处，登记的经营期限至2019年10月25日，与《合作经营合同》约定相符。台湾商城主张对涉案房产使用期限至2021年12月7日，至今未作合法有效的变更登记备案或审核。故对于相关合同、章程外的第三人，台湾商城主张的期限不具有公示效力，应以其工商登记的期限为准。第三，拍卖涉案房产属实现各方利益的执行行为。经前述认定，台湾商城的使用权合法在先，可以负担拍卖。因此，台湾商城请求撤销拍卖裁定，缺乏依据，应予驳回。综上，涉案房产应负担台湾商城使用权拍卖，该使用权期限至2019年10月25日止，台湾商城其他诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、涉案房产附带台湾商城使用权拍卖，使用权期限至2019年10月25日；二、驳回台湾商城其他诉讼请求。案件受理费80元，由兴业银行上海分行和明虹公司共同负担。
二审中，各方当事人的争议焦点为法院拍卖涉案房产是否应当负担台湾商城的使用权以及负担使用权的期限应当如何确定。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，(2016)沪02民终6992号民事判决确认：昆仑商城将涉案房产使用权作为中方合作条件投入台湾商城，涉案房产使用权构成台湾商城的资产。明虹公司在受让涉案房产之始明知在合作经营期限届满之前无法实际占有、使用涉案房产，仍然受让，表明其接受现状并愿意承担涉案房产所有权行使受限的后果。此后，明虹公司与昆仑商城就涉案房产建立租赁关系，又解除租赁关系，均不影响台湾商城基于《合作经营合同》使用涉案房产。上述事实属于已为人民法院发生法律效力的判决所确认的事实，明虹公司未能提供相反的证据予以推翻，本院予以确认。台湾商城享有涉案房产的使用权经工商登记，具有公示效力，其占有、使用涉案房产在兴业银行上海分行抵押权设立之前，故静安法院判决涉案房产负担台湾商城使用权进行拍卖，并无不当，兴业银行上海分行作为申请执行人也未提出上诉，故明虹公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于拍卖涉案房产负担使用权的期限的问题。台湾商城系中外合作企业，依法经政府审批后成立，其工商登记的经营期限自1994年10月26日起至2019年10月25日止，与《合作经营合同》约定相符。此后，台湾商城对经营期限未作合法有效的变更登记备案或审核。台湾商城依据董事会决议主张合作经营的期限25年应从中方获得固定利润的1996年12月8日起算，至2021年12月7日届满，对于相关合同、章程外的第三人不具有公示效力，其上诉请求，本院也不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海昆仑台湾商城有限公司、上诉人上海明虹投资有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 张常青
审判员 胡晓东
二〇一七年十月二十七日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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