浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台温执异初字第1号
原告：杨林。
委托代理人：许伟。
被告：台州鸿基置业有限公司。
法定代表人：王冰。
委托代理人：林绪聪。
被告：王志彪。
被告：刘小红。
原告杨林为与被告台州鸿基置业有限公司（下面简称鸿基公司）执行异议纠纷一案，于2012年8月7日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法追加王志彪、刘小红为共同被告，并依法组成合议庭于2012年12月18日公开开庭审理。原告杨林及委托代理人许伟，被告鸿基公司出庭参加诉讼。被告王志彪、刘小红下落不明，经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告杨林起诉称：2010年5月25日王志彪向原告借款100万元，由陈兴军、陈友富为担保人，约定利息为2*5%。后因原告需用向被告催讨未果，于2010年11月9日向温岭法院起诉。2011年2月28日经温岭法院判决，由王志彪偿还借款100万元及1.5%的利息，并支付代理费1万元。陈兴军、陈友富负连带责任。2011年6月21日温岭法院作出（2011）台温执民字第588号执行裁定，预查封王志彪所有的坐落在大溪下村村下村路明珠大厦1幢2003室及5号车位。但王志彪拒不履行，原告申请法院强制执行。2011年10月8日温岭法院作出（2011）台温执民字第586-3号裁定，拍卖王志彪、刘小红共有的上述财产。为此被告鸿基公司提出执行异议，认为讼争房屋系被告鸿基公司所有。法院受理执行异议请求后，作出（2012）台温异字第4号民事裁定中止上述财产的执行。为此，原告起诉请求恢复对被告王志彪、刘小红共有的上述财产的许可执行。
原告为支持其主张，提供以下证据。
一、（2010）台温商初字第1778号民事判决书，证明法院判决被告王志彪在生效后十日内偿还给原告借款100万元及1.5%的利息；
二、（2011）台温执民字第588号执行裁定书，证明法院预查封大溪明珠大厦01-2003室商品房；
三、（2012）台温执异字第4号民事裁定书，证明中止对大溪明珠大厦01-2003室商品房及5号车位的执行；
四、商品房买卖合同，证明王志彪在2009年8月12日向鸿基公司购置了大溪明珠大厦01-2003号一套商品房（计面积144.08平方），每平方为4724元，总价为680634元及车库，于当日签订了买卖合同；
五、浙江省统一收款收据（收据号码019××××8838）。证明2009年8月12日鸿基公司收到王志彪车位预收款73000元的事实；
六、浙江省统一收款收据（收据号码019××××8837）、证明2009年8月12日鸿基公司收到王志彪明珠大厦1号楼2003室房屋预收款210634元的事实；
七、温岭市房地产管理处证明2份（2008年8月26日与2012年2月13日出具），证明大溪明珠大厦01-2003室房屋，于2009年10月10日办理了预购商品房预告登记手续，2010年2月5日办理了预购商品房按揭预告登记手续，权利人为农业银行温岭支行，债权金额为400000元。2011年6月21日被温岭市人民法院预查封，同年11月24日为鸿基公司办理了初始登记手续，该房屋仍登记在鸿基公司名下未转至王志彪所有。
被告鸿基公司辩称：被告与王志彪签订的商品房买卖合同，系合同主体双方的真实意思表示，王志彪支付首付款后，没有支付余款，经催告后王志彪仍未偿还，被告公司才要求解除合同的。虽被告对该房屋进行了预登记并由法院对该房屋进行了预查封，但是被告公司向台州仲裁委员会提出仲裁申请后才发生的，仲裁程序合法，台州仲裁委员会的仲裁合法有效的。同时根据物权法第二十条的规定，预告登记已失去效力。
被告为支持其主张，提供以下证据。
一、编号f1-2008-1商品房买卖合同一份。证明王志彪在2009年8月12日向鸿基公司购置了大溪明珠大厦01-2003号商品房一套；
二、台州仲裁委员会（2011）台仲裁字第121号仲裁裁决书，证明被告公司与王志彪签订的商品房买卖合同已被解除。
本院对原、被告提供的证据经庭审质证，认证如下：
对原告出具的本院三份已生效的裁判文书所确认的事实和被告出具的台州仲裁委员会（2011）台仲裁字第121号仲裁裁决书所确认的事实，本院予以确认。
原告出具的证据四、五、六，被告王志彪、刘小红与被告鸿基公司存在商品房买卖关系，且鸿基公司也予以承认，符合证据的真实性、合法性、关联性的三性原则，本院予以确认。
原告出具的证据七，系房管部门房屋登记簿记载的公文性证明，且形成于纠纷发生之前，证据真实合法、与本案相关联，本院予以确认。
经审理查明，2010年5月25日被告王志彪向原告借款100万元，由陈兴军、陈友富为担保人，约定利息为2*5%。后因原告需用向被告催讨未果。于2010年11月9日向本院起诉，2011年2月28日经本院判决，由王志彪偿还借款100万元，及1.5%的利息，并支付代理费1万元。陈兴军、陈友富负连带责任。王志彪在2009年8月12日向鸿基公司购置了大溪明珠大厦01-2003号商品房一套（计面积144.08平方米），每平方米为4724元，总价为680634元，及车位一个，于当日签订了买卖合同，支付了房屋预收款210634元，5号车位预收款73000元。并办理了农业银行温岭支行按揭贷款手续，贷款额为47万元按揭期限为20年。同年10月10日办理了预告登记手续，2010年2月5日办理了预购商品房按揭预告登记手续，权利人为农业银行温岭支行。经原告申请，2011年6月21日本院作出（2011）台温执民字第588号执行裁定，预查封王志彪所有的大溪明珠大厦01-2003号房屋。2011年8月15日台州仲裁委员会应鸿基公司的申请，作出（2011）台仲裁字第121号裁决书，解除台州鸿基置业有限公司与王志彪在2009年8月12日签订的《商品房买卖合同》。2011年10月8日本院作出（2011）台温执民字第586-3号裁定，拍卖王志彪、刘小红共有的大溪明珠大厦01-2003号房屋及5号车位。2012年3月28日鸿基公司提出执行异议申请2012年5月10日本院作出（2012）台温执异字第4号裁定，中止对大溪明珠大厦01-2003号房屋及5号车位的执行。同年8月7日杨林不服向本院起诉。
2011年11月10日鸿基公司归还农业银行温岭支行43万元按揭贷款及王志彪自2010年3月3日起未清偿的每月按揭款。同年11月24日鸿基公司在温岭市房地产管理处办理了房屋所有权初始登记，房屋所有权人为台州鸿基置业有限公司。
本院认为，预告登记是为了使被登记的请求权具有确保将来发生所期待的法律结果，其目的是限制所有权人或使用权人的处分权限，保障将来实现物权，预告登记的法律效力具有对抗任何第三人之效力。温岭大溪明珠大厦01-2003号商品房为被告王志彪、刘小红共同购买，办理了预购商品房预告登记手续，可对抗任何第三人。至于该商品房的房产权为台州鸿基置业有限公司所登记，仅为房屋所有权的初始登记，系开发商在办理商品房物权转移至买受人手中的一种法律程序，并非真正意义上的物权确认。另，本院在台州鸿基置业有限公司为房屋使用权的初始登记前已作出了预查封的裁定，而预查封与查封具有同等的法律效力，它具有限制他人对预查封的标的物的占有、使用、处分、收益的权能。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让手续。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条作了明文规定。同时，本院作出的预查封裁定先于台州仲裁委员会的仲裁裁决，因此，台州仲裁委员会确定解除王志彪与鸿基公司的商品房的买卖合同的仲裁裁决对预告登记不具有羁束力。现房管部门也未变更该商品房的权属性质，其预告登记的权利人仍为王志彪。原告提出要求对大溪明珠大厦01-2003号房屋继续执行，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定。判决如下：
准许对温岭市大溪明珠大厦01-2003号房屋及5号车位的执行。
本案受理费100元，由被告台州鸿基置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费100元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。汇款户名：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户行：台州市农行。
审判长 林莉莉
审判员 陈 勇
审判员 郑勤俭
二〇一三年五月三日
书记员 杨 芬