云南省石屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第145号
原告中国工商银行股份有限公司石屏支行。
委托代理人温继军，系中国工商银行股份有限公司石屏支行市场部经理。代理权限：特别授权代理。
委托代理人范祖乔，系中国工商银行股份有限公司石屏支行工作人员。代理权限：特别授权代理。
被告刘元周。
被告何凤群。
被告刘龙艳。
原告中国工商银行股份有限公司石屏支行与被告刘元周、何凤群、刘龙艳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理，依法由审判员张锦成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司石屏支行委托代理人范祖乔及被告刘元周、何凤群、刘龙艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司石屏支行诉称，被告刘元周、何凤群、刘龙艳因购买房屋，于2012年11月23日与我方签订《个人购房借款∕担保合同》一份，合同约定：被告刘元周、何凤群、刘龙艳向我方借款22.6万元用于购置房屋，贷款期限为十五年，即从2012年11月23日起至2027年11月23日止，还款方式为按月等额本息还款，被告刘元周、何凤群、刘龙艳用所购置的房屋作抵押，并办理了抵押登记。合同同时约定，若被告违约，将承担贷款逾期罚息、复息及实现债权的费用。合同生效后被告尚能每月按时还款，但从2013年4月起，被告开始违约，不按月偿还我方贷款本息，经我方多次催收无果，特向人民法院提起诉讼，请求判决：一、终止我方与被告刘元周、何凤群、刘龙艳于2012年11月23日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、由三被告偿还原告借款本金212831.59元以及至借款本金清偿之日止的借款利息，诉讼费用由被告承担。
被告刘元周、何凤群、刘龙艳辩称，借款是事实，是刘龙艳与男朋友彭xx购买石屏县湖滨路湖城花园B幢5单元502号房屋而借的房贷，由于当时刘龙艳与彭xx没有领取结婚证，所以以我们三人的名义去银行贷款，现在刘龙艳与彭xx已经分手，我们同意用抵押的房屋处理后偿还借款，现在房价已上涨，处理后足够偿还借款，彭xx接收该抵押房屋时向我们借款2万元，只需偿还我们2万元即可。
综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告刘元周、何凤群、刘龙艳是否应承担偿还借款的责任。
原告中国工商银行股份有限公司石屏支行针对自己的诉讼主张向本院提交了下列证据：
一、中国工商银行股份有限公司石屏支行营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，欲证实：1、原告具备从事金融业务资质，2、具备合法的主体资格；
二、被告刘元周、何凤群、刘龙艳的身份证复印件各一份，欲证实：三被告的身份信息情况；
三、石屏县大桥乡人民政府石大字第71号结婚证复印件、户口册复印件各一份，欲证实：被告刘元周、何凤群系夫妻关系，刘龙艳系刘元周、何凤群女儿；
四、个人购房借款／担保合同复印件、石屏县房地产管理处证明复印件、石屏县房他证异龙字第201405**号房屋他项权利证复印件各一份，欲证实：三被告与原告于2012年11月23日签订了个人购房借款／担保合同，约定被告刘元周、何凤群向原告借款22.6万元，借款期限15年，被告刘元周、何凤群与同案被告刘龙艳（抵押物共有人）用位于石屏县异龙镇湖滨路湖城花园B幢5单元502号房屋作抵押并办理了抵押登记；
五、中国工商银行借款凭证复印件一份，欲证实：原告已按合同约定于2012年11月23日发放借款22.6万元到被告购买房屋开发商的账户。
被告刘元周、何凤群、刘龙艳质证认为：对原告中国工商银行股份有限公司石屏支行提交的证据一、二、三、四、五均无异议。
被告刘元周、何凤群、刘龙艳未向本院提交证据质证。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行提交的证据一，被告刘元周、何凤群、刘龙艳无异议，该证据系国家机关制作、颁发的证照，证实原告具备经营金融业务资质，主体资格合法的证据，对该证据证明的事实及证明目的，本院予以确认；原告提交的证据二、三、四、五被告刘元周、何凤群、刘龙艳无异议，上述四份证据证实被告刘元周、何凤群、刘龙艳向原告中国工商银行股份有限公司石屏支行借款22.6万元及尚欠利息等事实，对上述四份证据的真实性、合法性、及证明目的本院予以确认。
根据庭审和质证，本院确认下列法律事实：
被告刘元周与被告何凤群属夫妻关系，被告刘龙艳系被告刘元周与被告何凤群的女儿，因购买房屋，于2012年11月23日与原告中国工商银行股份有限公司石屏支行签订《个人购房借款∕担保合同》一份，合同约定：被告刘元周、何凤群向原告中国工商银行股份有限公司石屏支行借款22.6万元，借款期限为十五年，即从2012年11月23日起至2027年11月23日止，还款方式为按月等额本息还款，被告刘元周、何凤群、刘龙艳（抵押物共有人）用三人所购置的位于石屏县异龙镇湖滨路湖城花园B幢5单元502号房屋（房屋所有权证号：石房权证异龙字第162**号）作抵押，并办理了抵押登记。合同同时约定，开发商石屏县xx房地产开发公司为上述借款承担阶段性连带责任保证，即正式抵押登记手续办理完毕，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行收到房屋他项权利证书后开发商石屏县xx房地产开发公司的保证责任免除。合同还约定，被告违约，将承担借款逾期罚息、复息及实现债权的费用。合同生效后，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行按合同约定于2012年11月23日发放借款22.6万元到三被告购买房屋的开发商石屏县xx房地产开发公司的账户。在履行合同过程中，从2013年4月起，被告开始违约，不能按时还本付息，截至2014年12月31日止，尚欠本金212831.59元及利息9506.19元。经多次催要未果，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行遂于2015年2月9日向本院提起诉讼，要求人民法院判决终止双方于2012年11月23日签订的《个人购房借款／担保合同》，并判令被告刘元周、何凤群、刘龙艳赔还借款本金212831.59元及利息。
审理中，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行以该笔借款的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人石屏县xx房地产开发公司的保证责任可以免除为由，放弃要求石屏县xx房地产开发公司承担保证责任。
本院认为：原告中国工商银行股份有限公司石屏支行与被告刘元周、何凤群、刘龙艳签订的《个人购房借款／担保合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此原、被告双方签订的借款合同合法、有效，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。原告中国工商银行股份有限公司石屏支行已按合同约定履行了向被告方发放借款22.6万元的义务，合同履行期间，被告方未按合同约定履行偿还原告借款本金及利息的义务，其行为已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”被告刘元周、何凤群从2013年4月开始已经不履行主要债务，致使合同无法履行，因此，对于原告中国工商银行股份有限公司石屏支行有关解除合同的请求，本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告双方2012年11月23日签订的《个人购房借款／担保合同》应终止履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告方不履行合同约定的还款义务，除偿还原告借款本金外，还应承担按合同有关规定计算支付利息和逾期罚息的义务。同时，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”的规定，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行对被告刘元周、何凤群、刘龙艳借款抵押的位于石屏县异龙镇湖滨路湖城花园B幢5单元502号房屋享有优先受偿权。至于被告刘元周、何凤群、刘龙艳有关案外人彭xx向其借款2万元应从拍卖、变卖该抵押房屋价款中扣除的辩解，与本案无关，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司石屏支行与被告刘元周、何凤群、刘龙艳2012年11月23日签订的《个人购房借款／担保合同》终止履行；
二、被告刘元周、何凤群于判决生效之日起三十日内返还原告中国工商银行股份有限公司石屏支行借款本金212831.59元，并支付该借款本金从借款之日起至2014年12月31日止尚欠的利息9506.19元；支付该借款本金从2015年1月1日起至判决确定履行期届满之日止的利息，利率按借款合同约定计算。
三、若被告刘元周、何凤群不履行债务时，原告中国工商银行股份有限公司石屏支行有权对被告刘元周、何凤群、刘龙艳抵押的位于石屏县异龙镇湖滨路湖城花园B幢5单元502号房屋（房屋所有权证号：石房权证异龙字第162**号）折价或者以拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权。
案件受理费4640元，由被告刘元周、何凤群、刘龙艳承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 张锦成
二〇一五年五月四日
书记员 张 伟