北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终10123号上诉人（原审原告）：北京市大都三千里烧烤城，住所地北京市朝阳区。投资人：何南平，总经理。委托诉讼代理人：房健，北京市正海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京燕丰商场有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河南里17号楼。法定代表人：王立华，总经理。委托诉讼代理人：窦学宝，男，北京燕丰商场有限责任公司职工。委托诉讼代理人：程龚，北京市中拓律师事务所律师。上诉人北京市大都三千里烧烤城（以下简称大都烧烤城）因与被上诉人北京燕丰商场有限责任公司（以下简称燕丰商场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成由巴晶焱担任审判长，法官蒋巍、曹炜参加的合议庭，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人大都烧烤城的投资人何南平及其诉讼代理人房健，被上诉人燕丰商场公司的诉讼代理人窦学宝、程龚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大都烧烤城上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第七项、第九项；2.依法改判燕丰商场公司支付大都烧烤城装饰装修损失267009.15元；机器设备、经营所需各类物品损失253245元；3.依法改判燕丰商场公司支付大都烧烤城员工安置补偿损失157200元、员工宿舍房屋押金损失11000元；4.依法改判燕丰商场公司支付大都烧烤城库存食材损失30000元；5.依法改判大都烧烤城无需支付燕丰商场公司房屋使用费20万；6.鉴定费、一审、二审诉讼费由燕丰商场公司承担。事实和理由：一、一审法院仅判决燕丰商场公司支付166071.64元的装饰装修款没有事实和法律依据，应当改判按照鉴定报告数额267009.15元支付给大都烧烤城。一审法院在审理期间存在程序违法，燕丰商场公司对鉴定报告提出了异议，鉴定机构给予了答复，答复意见改变了鉴定结果，直接减少了装饰装修残值的数额，大都烧烤城对此并不知情，该回复意见并未经过当庭质证，剥夺了大都烧烤城发表意见的权利，大都烧烤城认可第一次鉴定结论，不认可鉴定机构的回复。二、大都烧烤城为经营餐馆购买的机器设备和其他各类物品损失253245元，一审法院未支持没有法律依据，这些物品都在双方认可的物品盘点表上，都是餐馆经营专用物品，餐馆因燕丰商场公司违约被迫停业，导致不能继续使用上述物品，这是直接经济损失。三、因对方违约导致停产停业，员工解散，按照《劳动法》的规定，应当支付劳动者经济补偿金，因燕丰商场公司违约导致餐馆被迫停业和员工解散，大都烧烤城支付给员工的赔偿金，燕丰商场公司应该赔偿。四、库存食材损失是餐馆停业后最直接的经济损失，突然停业导致大量的鲜活物品无法处理，燕丰商场公司应该予以赔偿。五、一审法院判决大都烧烤城支付20万元房屋使用费没有事实与法律依据，损害了大都烧烤城的权益。大都烧烤城于2016年12月5日向燕丰商场公司发函，履行了返还房屋的义务，燕丰商场公司拒绝清点物品，也未派人前来收房和办理交接手续，故一切后果和经济损失与大都烧烤城无关。为了保全证据和鉴定的需要，在燕丰商场公司不配合清点物品，不派人收回房屋的情况下，室内物品应该保持原状。2017年1月11日大都烧烤城向燕丰商场公司发出《租赁房屋内物品处理的说明》，要求抓紧核算电、煤气剩余价值，屋内物品尽量保持原状等待法院核查或者价值评估，说明大都烧烤城没有恶意占用此房屋的意思表示，合同解除后大都烧烤城也没有使用该房屋获取收益。燕丰商场公司如在2016年12月10日至11日配合清点物品，涉案房屋早已腾空交接完毕，故燕丰商场公司请求支付房屋使用费没有事实和法律依据。燕丰商场公司辩称：一、涉案房屋其中50平方米的面积是燕丰商场公司起诉案外人后，案外人无视法律规定，通过暴力砌墙的违法手段收回，这种情况不是燕丰商场公司能够控制的，剩余160平方米仍然可供营业，燕丰商场公司建议大都烧烤城继续营业，但大都烧烤城坚持停产停业要求解除合同，之后自行扩大损失，应自行承担责任。二、一审判决大都烧烤城给付燕丰商场公司装修损失166071.64元无误，因鉴定机构第一次出具鉴定报告后，一审法院将鉴定报告发送双方当事人，燕丰商场公司在法定期限内提交了质询意见，大都烧烤城没有提交质询意见，鉴定机构依法对报告进行修正，一审法院采纳修正后的数额程序无误。三、大都烧烤城要求员工安置补偿、员工宿舍押金没有法律、合同依据。四、大都烧烤城没有证据证明其库存食材损失。五、大都烧烤城应该支付20万元房屋使用费，首先大都烧烤城对涉案房屋部分面积属于案外人所有是知情的，其次大都烧烤城只是发文要求收回房屋，但是不清点、不腾空房屋内物品，房屋实际还是由大都烧烤城占有，并未腾空返还房屋，因此应该支付房屋使用费。大都烧烤城向一审法院提出诉讼请求：1．请求确认双方在2014年5月10日签订的《房屋租赁协议书》于2016年11月20日解除；2．判令燕丰商场公司支付2016年11月21日至2019年5月9日期间的营业利润损失1644667元；3．判令燕丰商场公司支付装饰装修款267009.15元、机器设备和经营所需物品（盘子、碗、餐车等）253245元；4．判令燕丰商场公司支付员工安置补偿损失157200元、员工宿舍房屋押金损失11000元；5．判令燕丰商场公司支付逾期租金损失611860元；6．判令燕丰商场公司支付库存食材损失30000元；7．判令燕丰商场公司返还风险抵押金50000元；8．判令燕丰商场公司支付电费4190元、燃气费811元。事实和理由：大都烧烤城与燕丰商场公司于2014年5月10日签订《房屋租赁协议书》，约定燕丰商场公司将位于北京市朝阳区柳芳北里12号楼1层房屋出租给大都烧烤城，用于经营餐馆使用，期限自2014年5月10日至2019年5月9日，后大都烧烤城进行投入资金，进行装修营业。2016年11月20日，涉案房屋部分面积的新产权人案外人汪子涵在大都烧烤城餐馆内垒砖墙施工，强行分割四分之一的租赁面积，大都烧烤城无法继续经营。大都烧烤城于2016年11月25日发函给燕丰商场公司，要求协商解决未果，大都烧烤城为维护合法权益，故诉至法院。燕丰商场公司向一审法院提出反诉请求：1.判令大都烧烤城支付2016年11月10日至2016年11月19日的拖欠租金18211元；2.判令大都烧烤城支付2016年11月21日至2017年12月31日的房屋使用费565301.16元；3.判令大都烧烤城支付拖欠的水费1919元。事实和理由：双方签订的租赁合同自2016年11月20日起解除，但大都烧烤城的租金仅支付至2016年11月9日，大都烧烤城应将合同解除前拖欠的10日租金给付燕丰商场公司；大都烧烤城应在合同解除之日将实际占用的160平方米房屋腾退交换燕丰商场公司，大都烧烤城在合同解除之后继续占有该部分房屋没有合同及法律依据，且给大都烧烤城造成很大的经济损失，燕丰商场公司要求大都烧烤城支付逾期腾退租赁房屋期间的房屋使用费。一审法院认定事实：2014年5月10日，大都烧烤城、燕丰商场公司签订《房屋租赁协议书》，约定大都烧烤城承租燕丰商场公司的柳芳路分店（朝阳区柳芳北里12号楼1层）约210平方米，大都烧烤城经营烧烤业务，遇部位调整双方协商解决。合同期内如有经营部位发生调整变动，租金等及其他相关事宜均参照面积的增、减变动租金（按平均租金计算租金的增、减），其他事宜随部位调整进行相应的调整，大都烧烤城须全力服从，燕丰商场公司不承担责任。大都烧烤城不得转让房屋经营权、合同等，大都烧烤城承担由此产生的后果、责任。大都烧烤城向燕丰商场公司缴纳房屋租金5.15万元/月，年租金61.8万元，年增长率为上年租金的3%既：当年租金=上一年租金+上一年租金×上一年租金×3%万元。租金缴纳方法为2014年5月10日起每3个月一交，每次交3个月的租金15.45万元，具体交租金日期：2014年5月10日、8月10日、11月10日（以其所交租金为本金11月10日至次年2月9日的租金）、次年的2月10日，以后每年以此类推，年租金增长部分须按以上时间缴纳。迟交一天扣应缴款5%的违约金。大都烧烤城不按约定交租金5日后仍未交的，燕丰商场公司可终止协议、断电等并且燕丰商场公司不承担任何责任，大都烧烤城承担一切损失，风险金不退。大都烧烤城进店前先缴纳燕丰商场公司风险抵押金5万元，风险金待合同期满后，三个月后退还。大都烧烤城装修必须报请燕丰商场公司同意，燕丰商场公司有权对大都烧烤城装修情况监督并提出要求。遇有特殊情况及各种不可抗拒因素（如政府规定、法令、自然灾害及难以预测的灾害等因素）需要变更协议内容或无法履行协议内容，双方可协议解除或解除协议，此种情况下双方互不承担责任。大都烧烤城提出提前解除协议，应由大都烧烤城承担违约责任，风险金租金不再退还。协议有效期5年。2017年7月18日，大都烧烤城与燕丰商场公司就上述房屋自行交接完毕，燕丰商场公司已收回上述房屋。经询，大都烧烤城与燕丰商场公司确认大都烧烤城支付燕丰商场公司风险抵押金50000元，大都烧烤城的租金缴纳至2016年11月9日，大都烧烤城预先缴纳电费4190元、燃气费811元，大都烧烤城欠水费1919元。诉讼中，经大都烧烤城申请，一审法院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对涉案房屋中大都烧烤城进行的装饰装修残值进行鉴定。2017年10月13日，该鉴定机构出具（2017）中兴鉴字8036号《工程造价鉴定意见书》，其结论为：1.2012年施工项目工程造价为230767.34元，装饰装修残值鉴定为135283.12元；2.2014年施工项目工程造价为157516.51元，装饰装修残值鉴定为100088.74元；3.2015年施工项目工程造价为11735.77元，装饰装修残值鉴定为8948.52元；4.2016年施工项目工程造价为23820.22元，装饰装修残值鉴定为22688.76元。大都烧烤城为上述鉴定支付鉴定费15000元。后燕丰商场公司对上述鉴定报告提出异议。2018年1月3日，该鉴定机构对于燕丰商场公司提出异议回复如下：1.2012年施工项目造价为230767.34元，其中燃气开口费11072.36元不计分摊（燃气开口费无法确定是否为大都烧烤城交纳，故该鉴定机构将此项费用单独列出），扣除燃气开头费后为219694.98元的装修费用应在租赁期内分摊完毕，装修残值为45454.13元；2.2014年施工项目造价为157516.61元，装修残值为81474.06元；3.2015年施工项目造价为11735.77元，装修残值为7623.76元；4.2016年施工项目造价为23820.22元，装修残值为20417.33元。另查一、2007年7月10日，大都烧烤城与燕丰商场公司就上述房屋签订《租赁房屋协议书》。2012年7月，大都烧烤城与燕丰商场公司就上述房屋签订《租赁房屋协议书》。2012年11月10日，大都烧烤城与燕丰商场公司就上述房屋签订《租赁房屋协议书》，其中租赁期限截止至2019年5月9日。2014年5月10日，大都烧烤城与燕丰商场公司签署《解除合同协议》。2014年6月3日，大都烧烤城之投资人由姜丽丽变更为何南平。另查二、2016年11月25日，大都烧烤城出具函件，其内容为：因燕丰商场公司与第三方就房屋部分面积的使用问题产生纠纷，并造成了2016年11月20日的不愉快事件，直接影响到大都烧烤城餐厅无法正常经营，现处于停业状态，为避免大都烧烤城再造化更大的经济损失，大都烧烤城提出由燕丰商场公司给予大都烧烤城一次补偿360万元，上述协议解除，双方今后再无其他经济纠纷。2016年11月28日，燕丰商场公司出具函件，其内容为：燕丰商场公司与新房东（汪子涵）关于租赁合同（该合同的原房东首开集团知道、同意转租的，随时解约也是不合法的）的纠纷，燕丰商场公司已起诉汪子涵，朝阳法院已于2016年11月6日立案，燕丰商场公司也将立案通知发给汪子涵。大都烧烤城主张的索赔金额，目前情况下，燕丰商场公司无法接受，简易大都烧烤城直接向侵权方主张。为减少损失，降低日后追讨难度，希望大都烧烤城在目前情况下能顾采取措施，尽可能部分营业。2016年12月5日，大都烧烤城出具《关于解除房屋租赁合同、请求收回房屋并共同清点房屋内装饰装修附着物及室内物品的函》，通知燕丰商场公司双方签订的房屋租赁协议书于2016年11月20日解除，通知燕丰商场公司于2016年12月10日至11日派人前来，用两天时间双方一起共同核实、清点租赁房屋内的所有装修装饰及附着物、有关设备、屋内物品，一起登记造册或拍照留存，查清大都烧烤城现有的房屋内所有投资及物品种类和数量。燕丰商场公司若不来共同清点核实，并对清点的结果共同签字确认，大都烧烤城依法自行核实清点并登记造册，视为燕丰商场公司承认大都烧烤城有自行清点的权利并承认大都烧烤城清点的所有投资及物品种类、数量完整无误。燕丰商场公司若不及时收回房屋，一切后果及经济损失与大都烧烤城无关。2016年12月8日，燕丰商场公司出具函件：燕丰商场公司同意于2016年11月20日解除房屋租赁协议书；大都烧烤城于2016年12月12日前将涉案房屋腾空（房屋内遗留物品视同贵公司放弃所有权，燕丰商场公司将进行处理清除），返还燕丰商场公司、与燕丰商场公司办理房屋的钥匙、水、电、燃气交接手续，函中所列其他事宜不属燕丰商场公司与大都烧烤城的交接范畴。如大都烧烤城未将涉案房屋返还给燕丰商场公司，大都烧烤城需按合同约定向燕丰商场公司支付房屋占用费。2016年12月14日，大都烧烤城向燕丰商场公司邮寄《关于自行清点房屋内装饰装修附着物及室内物品结果的告知函（附：物品清单一份）》。燕丰商场公司于2016年12月15日收到上述函件。2017年1月11日，大都烧烤城向燕丰商场公司邮寄《租赁房屋内物品处理的说明》，其内容为：大都烧烤城对涉案房屋内清点确认后的所有装饰装修及有关物品具有所有权，未经大都烧烤城允许不得私自搬离、处置；现在处于法院审理期间，室内物品应保持原状，等待法院核查或评估；占用空间巨大、价值不高的桌椅，双方共同到场清点数量及签字确认后，燕丰商场公司可以自行处置；大都烧烤城留存的电、煤气，燕丰商场公司需于大都烧烤城共同清算剩余价值，燕丰商场公司将核算后款项支付大都烧烤城。2017年1月12日，燕丰商场公司收到上述函件。庭审中，双方的主要争议：1.50平方米房屋问题。大都烧烤城主张案外人汪子涵于2016年11月20日强行收回上述房屋中的50平方米的房屋。燕丰商场公司认可上述事实，其提供2013年4月10日燕丰商场公司与首开集团签订的《租赁合同》（其内容为燕丰商场公司承租首开集团朝阳区柳芳北里107号楼680平方米的房屋）、2014年11月6日的《补充说明》、2015年3月30日的《租赁合同》（其内容为燕丰商场公司承租首开集团朝阳区柳芳北里107号楼一层50平方米的房屋，租赁期限为2015年1月1日起至2019年5月9日）、2016年8月燕丰商场公司、案外人汪子涵、首开集团签订的《三方协议》（其内容为三方同意自2016年8月6日起，首开集团将其与燕丰商场公司签订的租赁合同中的首开集团的权利及义务全部转交给燕丰商场公司）、2016年8月18日汪子涵向燕丰商场公司发送《解除合同告知书》、2016年8月22日《关于回复》、起诉书等，以此证明燕丰商场公司与首开集团、案外人汪子涵的协议及通过法律途径与案外人汪子涵之间的诉讼事宜。大都烧烤城表示对上述证据真实性无法核实，证明目的不予认可。另查，燕丰商场公司于2016年11月7日以房屋租赁合同纠纷为由，将汪子涵诉至我院，此案尚在审理阶段。2.大都烧烤城损失问题。大都烧烤城提供与员工丁登林、孙兆李等人的劳动合同、劳动合同解除协议及收条，以证明大都烧烤城因停业导致的员工安置补偿损失和员工宿舍房屋押金损失，大都烧烤城又提供营业收入统计表、成本支出统计表、营业日汇总表等证据，以此证明营业利润损失，大都烧烤城又提供租赁合同、照片等证据，以此证明大都烧烤城的逾期租金损失，大都烧烤城又提供照片等证据，以此证明其食材损失；大都烧烤城又提供固定资产投资清单、照片等证据，以此证明大都烧烤城机器设备和经营所需物品损失。燕丰商场公司对上述证据真实性不予认可，证明目的均不予认可。一审法院认为，2014年5月10日大都烧烤城、燕丰商场公司签订的《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。大都烧烤城以案外人收回涉案的50平方米主张燕丰商场公司违约，燕丰商场公司以此为特殊情况、不可抗拒因素抗辩，燕丰商场公司该抗辩意见无事实和法律依据，一审法院对此不予采信，燕丰商场公司在《房屋租赁协议书》约定的租赁期限内未能提供相应房屋，其行为构成违约。针对本诉，关于确认双方的《房屋租赁协议书》于2016年11月20日解除一节，考虑到双方陈述、2016年11月20日之事件等因素，一审法院对大都烧烤城该项诉讼请求予以支持；关于2016年11月21日至2019年5月9日期间的营业利润损失1644667元一节，鉴于涉案房屋于2017年7月18日交接，大都烧烤城就2017年7月18日起至2019年5月9日期间的营业利润损失没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持，就2016年11月21日起至2017年7月18日期间的损失部分，综合大都烧烤城的证据、诉讼时间等因素一审法院酌定为30万元；关于装饰装修款267009.15元、机器设备和经营所需物品一节，其中机器设备和经营所需物品部分，大都烧烤城已经将上述物品取走处理，故一审法院对大都烧烤城该部分诉讼请求不予支持，装饰装修款部分，考虑到大都烧烤城投资人变更情况、燕丰商场公司违约、鉴定报告等因素，一审法院确定燕丰商场公司应支付大都烧烤城装修款166071.64元；关于员工安置补偿损失、员工宿舍房屋押金损失一节，大都烧烤城该项主张没有法律依据，一审法院对此不予支持；关于逾期租金损失一节，鉴于双方租赁合同于2016年11月20日解除，大都烧烤城该项诉讼请求没有法律依据，一审法院对此不予支持；关于食材损失一节，大都烧烤城该项诉讼请求无事实和法律依据，一审法院对此不予支持；关于风险抵押金50000元一节，鉴于燕丰商场公司之行为构成违约，一审法院对此予以支持；关于电费4190元、燃气费811元一节，大都烧烤城该项诉讼请求合法有据，一审法院对此予以支持。针对反诉，关于2016年11月10日至2016年11月19日的拖欠租金18211元一节，大都烧烤城表示同意支付上述款项，一审法院对此不持异议；关于2016年11月21日至2017年12月31日的房屋使用费565301.16元一节，鉴于涉案房屋于2017年7月18日交接，大都烧烤城就2017年7月18日起至2017年12月31日期间的房屋使用费没有事实和法律依据，一审法院对该部分不予支持，就2016年11月21日起至2017年7月18日期间的房屋使用费，考虑到双方的函件、燕丰商场公司的违约行为、诉讼时间等因素，一审法院酌定确定为20万元；关于水费1919元一节，燕丰商场公司该项诉讼请求合法有据，一审法院对此予以支持。判决如下：一、北京市大都三千里烧烤城与北京燕丰商场有限责任公司于二〇一四年五月十日签订的《房屋租赁协议书》于二〇一六年十一月二十日解除。二、北京燕丰商场有限责任公司于本判决生效后七日内退还北京市大都三千里烧烤城损失三十万元。三、北京燕丰商场有限责任公司于判决生效后七日内退还北京市大都三千里烧烤城电费四千一百九十元、燃气费八百一十一元。四、北京燕丰商场有限责任公司于判决生效后七日内退还北京市大都三千里烧烤城装修损失十六万六千零七十一元六角四分。五、北京燕丰商场有限责任公司于判决生效后七日内退还北京市大都三千里烧烤城风险押金五万元。六、北京市大都三千里烧烤城于本判决生效后七日内支付北京燕丰商场有限责任公司租金一万八千二百一十一元。七、北京市大都三千里烧烤城于本判决生效后七日内支付北京燕丰商场有限责任公司房屋使用费二十万元。八、北京市大都三千里烧烤城于判决生效后七日内支付北京燕丰商场有限责任公司水费一千九百一十九元。九、驳回北京市大都三千里烧烤城的其他诉讼请求。十、驳回北京燕丰商场有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。但大都烧烤城不认可北京中兴恒信工程造价咨询有限公司于2018年1月3日对燕丰商场公司的回复意见，认为回复意见改变了鉴定报告的结果，且该回复没有鉴定人签名，只有鉴定机构公章，不产生法律效力，一审法院不应以此回复作为确认装修损失金额的依据。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。大都烧烤城与燕丰商场公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效合同，各方均应全面履行合同义务。因燕丰商场公司在租赁期限内未向大都烧烤城提供约定的房屋面积，其行为构成违约，应向大都烧烤城承担相应的违约责任。关于大都烧烤城上诉的装修损失一节，一审法院根据鉴定机构修正后的装修残值损失数额，结合大都烧烤城投资人变更情况和燕丰商场公司违约情况确认为166071.64元经本院审查并无不当。虽然大都烧烤城不予认可鉴定机构修正后的数额，但该数额系鉴定机构根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，即装饰装修的全部费用应在租赁期限内分摊完毕的分摊原则对鉴定报告的分摊明细数额进行的修正，将原本错误的数额修正为正确的数额具有法律依据，一审法院应予以采纳。关于大都烧烤城上诉的机器设备、经营所需各类物品损失一节，因大都烧烤城已将机器设备和经营所需的各类物品取走，不应再向燕丰商场公司主张该损失。关于大都烧烤城上诉的员工安置补偿损失、员工宿舍房屋押金损失没有合同依据，关于大都烧烤城上诉的库存食材损失并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于房屋使用费，出租人有权要求承租人支付至实际腾退之日止的房屋使用费。双方的合同虽然于2016年11月20日解除，大都烧烤城发函要求燕丰商场公司收回房屋，但大都烧烤城并未将涉案房屋内物品腾空，故大都烧烤城应该向燕丰商场公司支付一定的房屋使用费，一审法院在酌定房屋使用费时已经考虑到双方的函件及燕丰商场公司的违约行为，房屋使用费数额定为20万经本院审查并无不妥。综上所述，大都烧烤城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费15000元，由北京燕丰商场有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付北京市大都三千里烧烤城）。二审案件受理费11593元，由北京市大都三千里烧烤城负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一八年九月十九日法官助理 吴可加法官助理 李 惠书 记 员 刘怡然