广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第65号
原告广州市海珠区房屋安全和物业二所（原名称广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处），住所地广州市海珠区。
法定代表人陈穗欣，所长。
委托代理人寇明茹，原告的职员，联系地址。
被告江桂彩，住所地广州市海珠区。
委托代理人简伟民，联系地址广州市海珠区。
被告梁翠婷，住所地广东省佛山市南海区。
第三人广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人徐艳卿，经理。
委托代理人郭嘉亮、林燕珍，均为第三人的工作人员，联系地址同第三人。
原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告江桂彩、被告梁翠婷、第三人广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹，被告江桂彩及其委托代理人简伟民，被告梁翠婷，第三人的委托代理人郭嘉亮、林燕珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，海珠区南园大街8号之二304房是我单位辖内收租管理的公产房屋。被告江桂彩未经同意，擅自转租该房屋给被告梁翠婷居住，且被告江桂彩在海珠区江南大道中路南昌大街一巷28号有自有房产，故我单位有权收回房屋。我单位与被告江桂彩签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》已于2011年5月31日期满，至今未办理续租手续，且我单位已经向被告江桂彩发出《通知》，请其于2013年12月5日前腾空房屋并交回我单位，但其未按《通知》的要求办理，故请求法院判令：1、解除原告和被告江桂彩关于海珠区南园大街8号之二304房的租赁关系；2、被告江桂彩户在判决生效之日起3日内，腾空并交付该房屋；3、被告江桂彩按照47.1元/月的标准，缴纳从2013年12月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、两被告承担本案的受理费。
被告江桂彩辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋原是我所在单位广州市医学院第一附属医院分配给我居住的房产，我一直向医院交付租金，直到上世纪末，我单位将此房产权移交市房管局，现原告起诉要求解除租赁关系，主体资格不成立；2、我长期居住在该房屋，直到2012年因病住院及在女儿生育后在女儿家帮忙照看孙子，较少回此房屋，由女儿看管房屋，对女儿朋友（即被告梁翠婷）暂住房屋一事毫不知情，更不认识梁翠婷本人。我按时交纳租金，没有转租的主观愿望，没有搬走家具的转租举动，没有转租协议，没有收取转租费用；3、我居住的涉案房屋是唯一居住房屋。我及他人共同继承母亲在江南大道中路南昌大街一巷28号房屋，共计建筑面积55平方米，一间小面积的5个共有人（五户家庭）是不可能共同居住使用的；4、原告要求我支付占用费，这个占用费实际就是每月的房租标准，也就是原告两年多来不与我签订租赁合同又收取两年多的租金，我是事实上的承租人。
被告梁翠婷辩称，不同意原告的诉讼请求。我已经在2013年9月搬出涉案房屋。事实上，我只是在该屋借住了两个星期，从2013年8月25日借住至2013年9月10日，在此期间，我没有向被告江桂彩支付租金，因为我是江桂彩女儿的朋友，是其女儿把房屋钥匙交给我的。
第三人述称，同意原告的诉讼请求，原告在诉状中所称的情况属实。
经审理查明，被告江桂彩于1999年10月向房管部门申请承租海珠区南园大道8-2号304房，承租原因为“单位转个人”。
据原告（甲方，原名称广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处）和被告江桂彩（乙方）于2009年6月1日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》记载，甲方将海珠区南园大街8-2号304部位出租给乙方，使用面积20.05平方米，租赁期限从2009年6月1日至2011年5月31日，月租金47.1元；（第七条）乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；（第十九条）乙方必须从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……。
2013年9月4日，被告梁翠婷书写如下内容：“本人是梁翠婷，户口地址广东省佛山市南海区西樵镇百西四约村简塘龙升里17号，身份证号码××，在2012年6月起租住海珠区前进路南园大街8号之二304房至今，每月租金950元交付给江桂彩，水电费由本人自付。该房出租人是江桂彩，江桂彩不在此房居住。本人工作单位：广州磊创信息科技有限公司，单位地址：广州市天河区岗顶太平洋数码广场B场G1019室。”上述材料的原件由原告持有。
2013年11月1日，被告江桂彩及其丈夫简伟民写下《保证书》，内容为：“于本人江桂彩、简伟民夫妻是前进路南园大街8号之二304房承租户。由于本人有着一念之差，把公租房私自出租（从2012年6月起至2013年8月止，共14个月），本人也知此做法是违犯房屋租赁规定，望各位领导能给予从轻处罚教育，给我一次改错自身，保证以后不再犯，如有违规做法，本人愿受一切重罚。”该《保证书》原件由原告持有。
另查，广州市海珠区南园大街8号之二304房的户籍登记人员有：简伟民（户主，被告江桂彩的配偶）、被告江桂彩、简某（简伟民的女儿）、潘某（简伟民的孙子）。
据房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》（打印日期：2013年11月7日）记载，广州市海珠区江南大道中路南昌大街一巷28号房屋的产权由五人共有，被告江桂彩是共有人之一，该房屋建筑面积55.5125平方米。
2013年12月26日，原告向本院提起本案诉讼。
诉讼中，原告和被告江桂彩均确认：涉案房屋在2013年12月1日之前的租金，被告江桂彩均按时向原告缴纳。从2013年12月1日起，被告江桂彩没有向原告交纳租金。
原告在诉讼中表示：1、我单位和被告江桂彩签订合同的到期期限是2011年5月31日，原告所称2011年5月31日到期之后还签订有租赁合同，不属实。双方的合同至2011年5月31日到期后，没有续签合同；2、除南昌大街1巷28号房屋线索外，我单位没有发现被告江桂彩有其他搬迁去向。
被告江桂彩在诉讼中表示：1、我从上世纪八十年代就由单位安排在该房屋居住，后来该房屋交给房屋局公管，我与原告签订租赁合同，原告提供的证据2是其中的一份租赁合同，该份租赁合同于2011年5月31日到期，该合同到期后，双方还签订了一份从2011年6月1日至2013年5月31日的合同，但该合同由原告收走了；2、涉案房屋原来由我夫妇及女儿居住，女儿在2010年12月结婚，结婚以后就住在其老公家（越秀区长堤大马路附近）。2011年12月女儿生小孩，生小孩之前有时候会回涉案房屋住，生小孩以后我夫妇去照顾女儿，晚上也不回来住，最长时间是连续在女儿家住几个月，偶尔回来涉案房屋居住。我患有××，包括高血压、心脏病、糖尿病，也需要女儿照顾，女儿家离医院很近，住在女儿家里比较方便。女儿把房屋借给被告梁翠婷的事情我不清楚，我也不认识被告梁翠婷。从2012年1月份左右我夫妇就去照顾女儿，2013年9月份搬回来住，但在这期间，也有回来看一看，搞搞卫生。2013年春节，我和老公都在女儿那里。由于2013年9月房管站的人打电话让我去，原告称我擅自出租，我就问女儿为什么会有这样的事情，之后我就立即搬回来住。2012年1月左右搬出时，屋内的家私家电及衣服都没有动过；3、我不认识梁某，也不清楚为何出租屋管理中心的人称有一个叫“梁某”的人住在该房屋；4、同意按47.1元/月的标准向原告缴纳房屋使用费或租金；5、目前涉案房屋内的实际居住人员和户籍登记人员一致，即：简伟民、江桂彩、简某、潘某。
被告梁翠婷在诉讼中表示：1、我最初跟朋友合租在客村一带，当时我认识被告江桂彩的女儿简某，我就问她能不能找个地方给我住，简某说她爸妈暂时帮她照顾小孩，暂时没有住在304房，所以可以让我暂时住在那里，找到房子之后尽快搬走，没有提到是否收租的事情。当时说我自己负担水电费，但实际上我没有支付过水电费。2013年8与25日，我一人搬进了涉案房屋，钥匙是简某给我的，当时我不认识被告江桂彩夫妇，也没有见过面。在2013年9月4日就发生了有人敲门声称查消防的事情，当时我就乱编了一个谎话，因为当时我没有居住证。到2013年9月9日，简某打电话给我，问我为什么乱写东西，并且要我搬走，我在2013年9月10日就搬走了，钥匙还给简某，然后就有法院的人员通知我，要我领取材料。我居住在该房屋期间，没有向简某支付过租金和水电费、管理费等任何费用。我与简某是朋友关系，是通过另外一个朋友在一起吃饭时认识的；2、我住进涉案房屋时，就搬我自己的个人物品，包括衣服等，其他家私家电，房屋内本来就有，衣柜里都有其他人的衣服；3、目前我已经完全搬出，屋内已经没有我的财物；4、我认识梁某，她也是简某的朋友，但我不清楚梁某有无居住在涉案房屋内。
为证实自己的主张，原告提交了如下证据：1、广州市房地产管理局经管房地产通知书，拟证明房屋的权属情况；2、广州市直管房（住宅）租赁合同，拟证明承租房屋的依据；3、申请承租房屋表，拟证明承租房屋的依据；4、广州市住宅房屋租金计算表，拟证明房屋租金的计收依据。5、房屋登记簿查册表，拟证明被告江桂彩自有房的情况；6、通知，拟证明原告已履行提前通知义务；7、复函，拟证明房屋门牌变更的情况；8、取证资料，拟证明被告江桂彩转租他人使用，原告表示该证据是被告梁翠婷于2013年9月4日在涉案房屋内亲笔写给原告工作人员的；9、身份证，拟当事人的身份情况；10、常住人口资料，拟证明当事人的户籍情况；11、关于请求街道办事处出租屋管理中心协查房屋使用情况的函，原告表示该证据中手写的内容是由出租屋管理中心的工作人员写的，拟证明被告江桂彩将房屋转借给案外人梁某居住使用；12、广州市流动人员/居住证信息登记表，拟证明案外人梁某在涉案房屋居住使用；13、照片（4张），原告表示拍摄的时间是2013年12月11日，拟证明原告已告知被告江桂彩解除租赁关系，收回房屋；14、广州市政府采购合同，拟证明相关部门委托第三人对该房屋进行管理；15、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案，拟证明原告的名称变更情况；16、保证书，拟证明被告江桂彩夫妇向原告书面作出保证；17、被告江桂彩的丈夫和他人签订的《房屋租赁合同》复印件，原告表示该证据是被告江桂彩提供给原告的，拟证明被告江桂彩在其他地方有房屋居住，还签订了租赁合同。
被告江桂彩的质证意见：1、对证据1的真实性没有异议；2、对证据2的真实性没有异议，但2011年5月31日之后我与原告还有续签合同，期限是从2011年6月1日至2013年5月31日。原告在2013年9月就把该合同拿走了，并向我表示我擅自将房屋转租给他人，所以原告不同意与我续签，所以我手上也就没有2013年5月31日到期后的合同，之后双方没有再签订合同；3、对证据3、4的真实性没有异议；4、对证据5的真实性没有异议，该房屋是我母亲去世以后继承而来，母亲在2011年2月去世；5、对证据6的真实性没有异议，相关通知是原告贴在门口；6、对证据7的真实性没有异议；7、对证据8的情况不清楚，我当时不在场，后来才听原告和女儿告诉该情况；8、对证据9、10的真实性没有异议；9、对证据11、12不清楚；10、对证据13的真实性没有异议；11、对证据14、15的真实性无异议，其关联性、合法性由法院认定；12、对于证据16，该保证书是我夫妇的亲笔签名，当时原告的工作人员误导我们书写的，并且称写了以后就可以继续承租，写完保证书后，原告的工作人员还把已经续签的租赁合同收回；13、确认证据17的真实性，由于当时孙某出生，涉案房屋面积太小，我就在东风西路126号之4再租了一间房屋，但只承租了三个月就没有租了。
被告梁翠婷的质证意见：1、对于证据8，该证据是我在2013年9月4日亲笔写给原告的工作人员的，当天是下午4、5点，我在睡觉，有两个人说来查消防，我就给他们开门了，当时我一个人在家，他们叫我拿身份证，然后问我多少租金，问我从什么时候租的，由于我刚刚毕业，没有办理居住证，就害怕，所以他们叫我怎么写就怎么写；2、其他证据我都不清楚。
第三人的质证意见：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
被告江桂彩提交了如下证据：1、出院记录，拟证明被告江桂彩住院，经常不在家，出院以后也住在女儿家；2、居民户口簿，拟证明原告查册的房屋是有五个人共有，现在由侄女江某居住。
原告的质证意见：1、因为被告江桂彩原来的工作单位就是在这家医院，所以对证据1的真实性有异议；2、对于证据2，户口簿只能证明户口情况，不能证明这间房屋由五人共有。
被告梁翠婷的质证意见：对上述证据无异议。
第三人的质证意见：和原告的质证意见一致。
被告梁翠婷和第三人均没有提交证据。
本院认为，被告江桂彩于1999年10月向房管部门申请承租涉案房屋，且其表示2013年12月1日之前的租金，均按时向原告缴纳，可见原、被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方的租赁关系合法有效，被告江桂彩抗辩认为原告主体资格不成立的意见，本院不予采纳。
上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》于2011年5月31日到期后，虽然无证据表明双方曾经续签过合同，但被告江桂彩仍一直继续向原告交纳租金至2013年12月1日，可见双方形成不定期租赁关系，且继续按原合同履行各自的义务。据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：“乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权”，被告梁翠婷于2013年9月4日以书面的方式，承认其向被告江桂彩承租涉案房屋，每月交纳租金950元给被告江桂彩。另据被告江桂彩夫妇于2013年11月1日书写的《保证书》，其亦承认擅自转租房屋，上述证据均证实被告江桂彩曾经将该房屋出租给被告梁翠婷。虽然两被告在诉讼中对转租行为予以否认，但其未提交相反的证据予以反驳，故应承担对其不利的法律后果。现原告以被告江桂彩擅自转租、转借为由，请求解除双方的租赁关系，腾空交还房屋，并按照47.1元/月的标准交纳相应的房屋占用费，本院予以采纳。鉴于被告江桂彩（含同户籍人员）目前居住的实际情况，可给予六个月的搬迁期限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所和被告江桂彩关于广州市海珠区南园大街8号之二304房的租赁关系；
二、被告江桂彩（含同户籍人员）在本判决发生法律效力之日起六个月内，腾空广州市海珠区南园大街8号之二304房，并将该房屋交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；
三、被告江桂彩按每月47.1元的标准，向原告支付房屋占用费（从2013年12月1日起计至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止。其中，从2013年12月1日至本判决生效之日的房屋占用费，在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）；
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告江桂彩负担。上述受理费150元已经由原告预交，原告同意由被告江桂彩在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 俊
人民陪审员 李少群
人民陪审员 高建民
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 赖佩明
谢晓敏