上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第515号
原告龚少博，男，1983年3月11日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人赵海勇，上海骏丰律师事务所律师。
被告姜培煜，男，1982年4月1日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人孙成，上海大邦律师事务所律师。
原告龚少博诉被告姜培煜房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年4月1日立案受理，由代理审判员赵芳芳独任审理，于2015年5月7日公开开庭审理，于2015年7月16日进行证据交换，于2015年8月20日公开开庭审理。后本案转为合议庭，于2015年11月6日公开开庭审理。原告龚少博及其委托代理人赵海勇，被告姜培煜（仅参加后两次庭审）及其委托代理人孙成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告龚少博诉称，2014年4月21日，原、被告经中介签订了《房屋租赁合同》。约定被告将其从他处承租的上海市长宁区定西路XXX号一楼713-5号的商铺（以下简称涉讼房屋）一半区域转租给原告，原告用来经营面馆，租期自2014年5月11日起至2019年5月10日止，租期合计五年。租金前两年每月人民币（下同，略）40，000元，后三年每月44，000元。原告交付保证金80，000元，合同约定涉讼房屋转让金280，000元，支付方式为一次性支付100，000元，剩下180，000元每月15，000元随同租金付给被告。合同签订当日被告交付合同约定的租赁区域。原告对租赁区域进行了装修并安装了厨房设施。2014年12月，被告声称其经营不太好，想把涉讼房屋整个转租，2015年1月，原告帮助被告找到一个愿意承租的租客，并与被告签订了转让协议书，但没有履行，原因为自2014年12月份起，被告就未向其出租方上海高宝华酒店管理有限公司（以下简称高宝华公司）交付房租，致使高宝华公司不同意转租。出于担心被告预期违约，原告行使不安抗辩权，在2015年2月11日，没有按时支付第四期租金，并要求被告保证可以履行自己的义务。但被告于2015年2月15日就搬离涉讼房屋。2015年2月17日，高宝华公司将终止合同的通知贴到涉讼房屋上，同时，高宝华公司也通知原告搬离涉讼房屋。为维护原告权益，原告诉至法院要求：一、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2015年2月17日解除；二、判令被告在原告结清水、电、煤气费用后返还保证金80，000元；三、判令被告返还商铺转让金235，000元；四、判令被告赔偿装修损失63，700元；五、判令被告赔偿厨房设施不动产损失120，600元；六、判令被告赔偿租房中介费用20，000元和商铺营销投入损失19，700元。第五项诉讼请求后变更为判令被告赔偿厨房设施不动产损失117，200元。
被告姜培煜辩称，不同意原告的诉讼请求。原告拖欠被告租金及水、电费用，且原告自行安装了煤气设备又不付煤气费。上述费用被告已另案主张。被告已经书面通知原告于2015年3月10日解除租赁合同，保证金根据合同不予返还。虽被告存在拖欠高宝华公司租金的情况，但已经和高宝华公司和解，也通知过原告可以继续经营。在此期间并不存在阻碍原告经营的情况，原告是因为经营不善主动搬离涉讼房屋，所以被告不应承担任何责任。
经审理查明，涉讼房屋产权人为上海长亚服务合作公司。2004年3月22日，上海高宝华房产咨询管理有限公司与上海长亚服务合作公司签订了《房屋租赁合同》。
2011年11月1日，上海高宝华房产咨询管理有限公司（甲方）与姜燕燕（乙方）就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年11月1日至2015年10月31日止。合同第六条约定租金的支付期为先付后用，每三个月支付一次，每次支付金额为当年年租金的四分之一。每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日之前五个工作日付清该季度租金。合同第十三条约定乙方延迟支付任何租金或应付费用超过5天，甲方可以终止合同。合同第十五条约定乙方未按时支付租金或应付的费用5天以上的，经甲方书面通知后5天内仍未纠正的，甲方有权终止合同，收回房屋，甲方可没收乙方已支付的租赁保证金。
2014年4月20日，姜燕燕出具委托书，授权姜培煜办理房屋转租手续。
2014年4月21日，姜培煜（甲方）将涉讼房屋的部分区域分租给龚少博（乙方），并签订了《房屋租赁合同》。合同约定，房屋租赁期自2014年5月11日起至2019年5月10日止。合同约定2014年5月11日至2015年5月10日月租金为55，000元整，2015年5月11日至2016年5月10日月租金为40，000元整，2016年5月11日至2019年5月10日月租金为44，000元。租金支付为先付后用。每三个月支付一期租金，乙方应于2014年5月11日前，支付首期租金165，000元，即2014年5月11日至2014年8月10日租金。乙方必须在每期到期前7天支付下期租金。每逾期一日，乙方需按照欠付租金的千分之五向甲方支付滞纳金。甲方收到乙方所交租金后，应向乙方提供收款凭证。合同第五条约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为80，000元。合同第8-2约定，乙方在租赁期间内有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可书面通知乙方解除合同，没收房屋租赁保证金，要求乙方赔偿实际发生的损失，并无条件收回该房屋。1、…2、乙方未支付到期租金累计三十日的。3、乙方超过两个月以上不支付水、电费，或未取得甲方同意转租第三方，甲方有权终止合同。合同第10-1约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金人民币160，000元（含保证金80，000元）。合同第10-2条约定若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金80，000元。
2014年4月21日，龚少博支付房租押金80，000元。同日，龚少博支付转让金100，000元，收款事由为定西路XXX号一楼713-5号转让金。同日，龚少博支付2014年5月11日至2014年8月10日租金165，000元。2014年8月3日、2014年8月17日、2014年11月5日、2014年11月29日，原告向被告转账共计330，000元，为2014年8月11日至2015年2月10日的租金。被告庭审中确认上述钱款均已收到。
庭审中，原告提供了张贴在涉讼房屋上的“终止合同通知”复印件并提供了现场照片。内容为：致姜燕燕／上海定西路XXX号一楼713-5租户，抄送姜培煜。我司于2015年2月10日委托上海鼎善律师事务所发函，通知你方于收到律师函三天内全额支付由你方租用上海长宁区定西路XXX号一楼713-5房屋的2014年12月至2015年2月租金及按租赁合同规定的逾期缴费的滞纳金；否则将会终止与你方的租赁合同，并追究你方违约责任和赔偿我方损失。至今尚没收到你方支付任何费用，故你方已单方严重违反合同，该租赁合同终止。现要求你方于2015年2月25日前清空及返还该租赁房屋…。落款日期2015年2月17日，落款及盖章单位为上海高宝华酒店管理有限公司。
2015年2月24日，被告向龚少博发送催缴租金的通知EMAIL，主要内容为：现通知你方收到此通知3日内，全额支付租金及滞纳金，否则将终止租赁合同并追究责任，赔偿损失。2015年3月9日，被告向龚少博发送合同终止通知书EMAIL，主要内容为：因未收到租金，并发现原告拖欠水、电、煤费用，故通知原告租赁合同于2015年3月10日解除，并要求原告在2015年3月13日前支付租金等费用。2015年3月16日，被告通过EMAIL和邮寄等形式向原告发送了催缴租金等费用的律师函。对于上述三份EMAIL，被告在公证处进行了公证。原告陈述均没有收到。
2015年2月26日，上海高宝华酒店管理有限公司（甲方）与姜燕燕（乙方）签订了《房屋租赁确认书》，内容为乙方确认将足额向甲方支付至2015年3月10日的租金，双方确认双方的租赁关系合法有效。本确认书出具后，双方可就2015年3月11日以后乙方继续承租甲方的租赁房屋并按租赁合同的约定支付租金具体事宜双方可以另行书面协议约定。
2015年2月27日，龚少博报警，新华路派出所接警处置，110接处警登记表显示简要情况为民警到场后了解，报警人龚少博与房东蒋朝虎发生租赁纠纷，告知自行通过法律途径解决。
2015年3月11日，高宝华公司出具收据，内容为：“于2015年3月11日，收到由姜培煜代姜燕燕支付上海高宝华酒店管理有限公司的现金人民币壹拾贰万肆仟元整作为2014年12月1日至2015年3月10日的部分租金，因承租方遗失押金收据，故无法返还该押金收据条，现双方同意该收据条作废，该款项作为抵冲应付租金的部分。据此，2014年12月1日至2015年3月10日房租租金全部结清。”
庭审中，被告申请证人李某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为被告的投资伙伴和女朋友。龚少博2014年10月左右就提出要结束经营。2015年2月18日，原告打电话给李某告知物业贴告示的事情，李某告知原告可以继续营业。2月底，原告打电话给李某称原告报警了。被告于2015年2月16日搬离涉讼房屋，原因为要转做麻辣烫生意。
庭审中，被告申请证人周某某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为被告甜品店的总店长。龚少博经营不善，其老板姜培煜曾让其在2014年11、12月份无偿帮助龚少博。龚少博后来提出不需要再帮他了，他要把店转了。被告搬走原因为调整经营麻辣烫。
庭审中，被告申请证人马某某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为被告甜品店定西路的店长。龚少博经营不善。每月的水电费单据都是物业给其，其向原告收钱后和物业结算。庭审中，证人陈述2015年1月份的水电费原告隔了一段时间才支付给证人。庭审后补充2015年1月份的水电费原告并未支付给证人。
原告认为三位证人与被告有利害关系，证人证言也是相互矛盾，故不认可。
2015年8月17日，法院至原、被告所述的案外人蒋朝虎处做调查，蒋朝虎陈述其是物业管理人员，有时会为高宝华公司代管一下。经法院出示《终止合同的通知》照片，其称是高宝华公司让其贴在涉讼房屋门上的。其未曾驱赶过龚少博，只是问过龚少博何时走。涉讼房屋已转租给案外人。
就转让金问题，原告陈述转让金是店面地段经营权的转让。原告先一次性支付了10万元，其余分12个月每月15，000元随租金支付。故转让金约定为28万元，原告已支付了23.5万元。第一年租金不是合同约定的55，000元／月，而是40，000元／月。原告对其陈述提供了上海鼎居房地产经纪事务所ＸＸ军的证明。被告对ＸＸ军是双方中介的身份不予认可，陈述之所以支付转让金是因为原告利用了被告很多装修。转让金的金额为10万元，为一次性支付。
就原告对涉讼房屋装修的问题。被告确认原告对厨房进行了装修，换了墙上的标志，门口的霓虹灯加了面店的名字。原告陈述主要是厨房部分的装修，与被告陈述基本一致。原、被告均确认涉讼房屋早已租赁给案外人进行了重新装修。
原告对其损失提供了装修公司的收款收据及销货清单、脱排系统收据、环评费收据、天然气安装收据、中介费收据、信息服务费收据、灯箱制作费收据、办证手续服务费收条、整补脱排系统收据等以及油水分离器发票、天然气设计发票。
就合同约定的违约条款问题。原告陈述合同约定了如被告违约，赔偿原告16万元（包含8万元保证金），并表示只要被告违约导致合同解除，当然应该适用该条约定，只不过认为违约金过低，所以以实际损失来计算违约金。被告认为如果被告违约，应根据合同约定，赔违约金8万元。
对于事情的经过，原告陈述为：2015年1月份就知道被告拖欠高宝华公司租金的事情。被告于2015年2月15日搬离涉讼房屋，之后蒋朝虎天天来店里赶原告走，还说要断水断电。同年2月18日，原告告知被告高宝华公司贴了终止合同的通知。同年2月27日，蒋朝虎过来店里赶人，原告无法营业，被告也电话告知让原告搬走，所以原告就报警了，在警察的协调下，原告承诺2015年3月2日搬离，实际上原告于2015年3月1日就搬离了。原告对于被告已与高宝华公司签订《租赁确认书》的事情并不知晓。
对于事情的经过，被告陈述为：被告应在2014年12月向高宝华公司支付下一期租金，但实际在2015年3月才付清。被告自认其行为已经达到了与高宝华公司终止合同的条件。对于拖欠高宝华公司租金的事情，被告曾于2015年1月告知过原告。被告因想重新装修，转做麻辣烫生意，于2015年2月16日搬离涉讼房屋。同年2月18日，被告得知高宝华公司在涉讼房屋处贴通知的事情，但是通知的具体内容不知道。当时告知原告可以继续经营。同年2月26日，原告和蒋朝虎发生了矛盾。同日，被告告诉蒋朝虎已经和房东达成共识，但是蒋朝虎说还没有收到高宝华公司的通知。同年2月27号，是原告主动报警，并不是因为蒋朝虎的驱赶才报警的。经与高宝华公司协商后，被告姐姐姜燕燕与高宝华公司于2015年2月26日签订了《租赁确认书》，对此被告已电话通知过原告。被告确认在2015年3月7日时，原告已搬离。原告搬离后还留下了排烟管道。被告于2015年3月11日结清涉讼房屋的煤气费及水、电费。
上述事实，有《房屋租赁合同》、委托书、收条及付款凭证、收据及发票、《终止合同通知书》、EMAIL、律师函及公证书、《房屋租赁确认书》、报警单、照片及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审质证无误。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。庭审中，原、被告双方均认可合同已经解除，但对合同解除后违约责任归属及合同解除的时间未能达成一致。
首先，就转让金及租金的金额。本院认为合同已明确约定，第一年租金为55，000元，且原告提供的房租收据165，000元中收款事由也显示为2014年5月11日至2014年8月10日租金。此外，原告并不能提供充分的证据证明月租金55，000元中包含15，000元的转让金。综上，本院认定本案转让金金额为一次性支付的10万元，第一年月租金为55，000元。
其次，就违约责任的归属问题。本院认为，第一，姜培煜拖欠租金及先于龚少博搬离的行为使得龚少博对姜培煜履行合同的能力产生不安；第二，物业人员蒋朝虎与龚少博在2015年2月26日曾发生矛盾。姜培煜称在与上家和解后，就此事告知过蒋朝虎，蒋朝虎说还没有收到高宝华公司的通知。蒋朝虎也表述曾询问过龚少博何时搬走，综合龚少博因租赁纠纷报警等情形，本院认为因姜培煜拖欠高宝华公司租金的行为，确使龚少博继续使用涉讼房屋受到阻碍并受到案外人的驱赶；第三，姜培煜拖欠高宝华公司租金的行为已达到了其与高宝华公司的合同约定终止条件且高宝华公司也于2015年2月17日发出终止合同的通知，要求租户在2015年2月25日前搬离涉讼房屋。虽经姜培煜事后协调，姜培煜与高宝华公司于2015年2月26日确认了租赁关系，但客观上租赁关系仅延续到2015年3月11日，与原、被告之间租赁合同约定到期日2019年5月10日也相去甚远。同时，姜培煜与高宝华公司的自行约定并不能对抗第三人龚少博，且姜培煜并无充足的证据证明姜培煜在龚少博搬离前已经将此事告知了龚少博，故龚少博仍有理由相信原、被告之间的合同已经丧失了继续履行的基础。综上所述，本院认为姜培煜的行为已达到了根本性违约的程度，违约责任在于姜培煜。龚少博搬离涉讼房屋的行为视为龚少博行使租赁合同的解除权。在此情况下，龚少博未在合同约定的时间点与姜培煜进行租金及水、电结算并不构成根本性违约，拖欠煤气费的后果也无合同约定，故姜培煜不能以此作为解约的理由。根据保证金的性质，龚少博在结清水、电、煤气费用及租金的情况下要求姜培煜返还保证金于法有据，本院予以支持。
因龚少博对其3月1日搬离未提供相应的证据。故本院以姜培煜自认的2015年3月7日为准，确认原、被告之间签订的租赁合同于2015年3月7日解除。
因被告违约，租赁合同解除后，100，000元的店铺转让金应按未使用的时间与合同约定的租期比例退还给原告，故被告应退还给原告转让金83，630.14元。虽原告对装修、固定投入等损失的价值、使用折损等情况并未提供充分的证据，难以确定损失的具体金额；但原、被告一致认可原告对涉讼房屋尤其是对厨房进行过装修，还安装、开通了煤气设备；被告陈述原告搬离后还留下了排烟管道。综合原、被告庭审陈述，如一方违约，应当适用租赁合同中有关违约金的约定。本院酌情支持原告的各类损失以当事人和意的合同约定即被告退还保证金8万元，支付违约金8万元为宜。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告龚少博与被告姜培煜就上海市长宁区定西路XXX号一楼713-5号的商铺签订的《房屋租赁合同》于2015年3月7日解除；
二、被告姜培煜应在原告龚少博结清上址房屋欠付的租金、水、电、煤气费用后十日内返还原告龚少博保证金人民币80，000元；
三、被告姜培煜应于本判决生效之日起十日内返还原告龚少博商铺转让金人民币83，630.14元；
四、被告姜培煜应于本判决生效之日起十日内赔偿原告龚少博装修、厨房设备等损失人民币80，000元；
五、驳回原告龚少博的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9，190元，由原告龚少博负担人民币5，054.50元，由被告姜培煜负担人民币4，135.50元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。