河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4411号上诉人（原审原告）：李晶晶，女，1983年2月23日出生，汉族，住河南省杞县。委托代理人：张晓，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人：郭荣华，郑州市金水区未来路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告)：郑州台科置业有限公司。住所郑州航空港区新港大道西侧。法定代表人：张作旺，董事长。委托代理人：方艳，河南陆达律师事务所律师。委托代理人：梅慧洁，河南陆达律师事务所律师。上诉人李晶晶因与被上诉人郑州台科置业有限公司（以下简称台科置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。李晶晶上诉请求：撤销原审判决，改判或发回重审。本案诉讼费用由台科置业承担。事实和理由：李晶晶与台科置业签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。李晶晶按合同约定向台科置业交纳完约定的购房款后，台科置业将涉案房屋全部租赁并交付给管委会，更不按合同约定将房权证办理在李晶晶名下，构成严重违约，应当承担违约责任。台科置业向李晶晶手机发送要求李晶晶提供将涉案房屋必须办理在企业名下及提供企业资料的内容，不具有合法性。台科置业以该内容通知李晶晶解除合同，不产生通知方式解除合同的效力。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定将涉案房屋办理在企业名下，更未约定向台科置业提供企业资料的内容。且该合同附件四第七条还特别强调声明双方要严格遵守书面记载于《商品房买卖合同》的内容。台科置业通知李晶晶向其提供房屋办理在企业名下及提供企业资料的内容不是经过双方协商一致，李晶晶没有义务向其提供，更不存在不履行的违约事实。更何况，台科置业提供的《解约律师函》还特别声明其仅起到“警示”告知作用，并不产生实质性权利义务。台科置业通知李晶晶的形式不合法，依法不发生效力。本案中，台科置业并未在李晶晶要求交付房屋及办理房权证时，当面通知李晶晶解除合同事宜。台科置业工作人员王苏丽在按照《商品房买卖合同》约定的李晶晶手机号码130××××0666发送要求向台科置业提供企业资料和办理在企业名下的短信，并未征求李晶晶是否同意的意见，也未通知李晶晶解除合同。台科置业在明知130××××0666手机号是李晶晶正在使用的手机号，也是双方签订合同约定的联系号码情况下，向约定已经终止的《认购书》中159××××1588手机号发送短信和送达解除合同通知，明显属于恶意行为。台科置业虽提供了EMS快递书写信封，但无寄件人签名和日期，无法证明其与邮局产生承运法律关系的事实，更无邮局邮戳，无法证明邮局已经同意接收并实施了承运事实。并且，无收件人签收回执，无法证明签收人就是李晶晶的事实。台科置业向已经终止的《认购书》中159××××1588手机号发送地址确认通知书，未取得手机号为130××××0666的确认回复，同时，解约律师函于10点38分发送，确认通知是10点37分发送。律师发送的解约律师函，未附加台科置业的授权委托书，不符合《合同法》第402条委托代理产生法律效力的形式要件。以上足以说明，台科置业通知李晶晶的形式不合法，依法不发生效力。台科置业辩称，双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年7月17日依法解除。涉案房屋根据航空港区政策要求，房屋产权只能登记在企业名下，不能登记在个人名下，台科置业多次通知李晶晶提交符合要求的企业资料，但其一直未按期提供，致使双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。为避免损失扩大，台科置业依据《合同法》94条第（一）、（四）项规定，有权依法解除合同。台科置业委托律师事务所于2016年7月16日向李晶晶寄送了解约律师函，按照《认购书》中所留的手机号159××××1588及向李晶晶短信确认的地址邮寄后，又向该手机号发送了解约短信，且该邮件是李晶晶本人签收，根据《合同法》第96条规定，李晶晶签收之日为送达之日，因此双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年7月17日解除。合同依法解除，本案涉案房屋归台科置业所有，李晶晶要求办理房产证手续、办理贷款手续、交付房屋、承担逾期办证违约金、承担延期交房损失没有任何依据，应依法驳回。李晶晶向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理房产证，并向原告支付未办理房产证的违约金74807元（366700元x×680天×0.3‰）；2.被告协助原告办理银行贷款手续；3.被告将位于航空港区省道S102路东侧5号第E-1#幢1单元7层706号房交付给原告；4.被告支付原告延期交房违约金（以366700元为基数，按日利率0.1‰的标准，自2014年12月30日起计算至实际交付房屋之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：郑州台湾科技园由被告投资建设，坐落于郑州市航空港经济综合××区××省道南侧，四港联动大道西侧，土地性质为工业用地。2015年3月11日，李文建代理原告与被告签订《认购书》，甲（郑州台科置业有限公司）乙（李晶晶）双方就乙方认购台湾科技园厂房事宜约定：乙方认购原告房源位置为E1-705；签订本《认购书》时乙方自愿向甲方支付定金1万元，并自本认购书7日内向甲方支付房款366700元，达到购房款50%；乙方付款达总房款50%后持本认购书和相关资料到郑州台科置业营销中心与乙方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，定金转为购房款，乙方须在签订《商品房买卖合同》时向甲方提供办理银行贷款所需资料及证明，并完成银行贷款相关手续；乙方在本《认购书》中提供的联系地址及电话号码等应准确、详尽，如变更须以挂号邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本《认购书》所列地址发出的任何书面邮件均视为乙方收悉，由此产生的责任和后果全部由乙方承担，该《认购书》中所载李晶晶电话为159××××1588。2015年3月11日，原告向被告支付E1-706房屋定金10000元；2015年3月14日，原告向被告支付E1-706房款226300元；2015年3月18日，原告向被告支付E1-706房款130400元，以上共计366700元。2015年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定原告购买被告位于郑州航空港区××省道南侧××航空港区省道××路东侧××＃××单元××房，该房用途为工业，建筑面积为145.34平方米，单价为每平方米5000元，总金额726700元；合同第2-3页载明原告的“地址：河南省杞县于镇镇天池洼村于镇镇居民户邮政编码：450000联系电话：130××××066618603062541”；合同第六条约定付款方式为银行贷款，原告应于2015年3月18日前支付首付款366700元，剩余360000元通过银行进行贷款；合同第八条约定的交付期限为2014年12月30日前。合同附件四第一条约定双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准备有效，发现变更的以书面通知为准，因联系方式变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任，本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达；合同附件四第五条约定出卖人应当在2015年6月30日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州航空港区规划建设房管局，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料；合同附件四第七条约定原、被告确认该通讯地址和联系方式真实有效，并可随时接受信函或邮件，通讯地址和联系方式如有变更，应于变更之日起3日内书面通知对方，出卖人履行合同约定的通知或告知义务，可选择以下任一方式：通过邮局寄送书面通知，如买受人拒收，则拒收之日视为送达之日；如买受人所填写地址等信息不准确而导致寄送书面通知退还的，买受人应承担过错责任，并视为出卖人已履行合同规定的通知或告知义务；出卖人可采用公告的方式送达（河南省级报纸），公告见报之日起视为出卖人已经履行了合同约定的通知或告知义务。2016年7月4日，被告工作人员王苏丽向原告130××××0666的手机号发送短信，短信内容为：“尊敬的李晶晶客户：我是台科产业园的工作人员王苏丽，我公司已多次郑重通知您在规定期限内，提供符合入园条件的企业资料和入园企业按揭贷款所需资料。但截止本信息发出时，您仍未提供。为此，我公司再次催告请您务必在收到本信息后7日内，提供符合入园条件的企业资料，提供入园按揭贷款所需资料或一次性结清余款。7日内您未按通知办理，我公司将按照合同约定和法律规定解除《商品房买卖合同》及相关协议文件。如有不明，请及时到我公司，会给您详细说明。客服电话：0371-5658****联系人：王苏丽汤洁琼”。2016年7月16日，被告工作人员向原告159××××1588的手机号发送短信，短信内容为：“李晶晶女士：您好，我郑州台湾科技园的，请您确认一下收件地址，深圳市龙岗区万科第五园小区877栋，如果地址无误，今天我们就把通知函给您寄过去了。”2016年7月16日，因原告未提供入园企业，被告通过EMS邮政专递向原告（电话：159××××1588地址：深圳市万科第五园877栋）寄送台湾科技园E1-705、E1-706工业厂房的解约律师函，邮件号码为1055267680719，经查询该邮件于2016年7月17日投递并签收，签收人：本人收。2016年7月17日，被告委托河南文丰律师事务所向原告159××××1588的手机号发送解约律师函，该律师函显示：“致：李晶晶……台科置业称，已通过不同方式多次通知您在规定期限内提供入园企业资料并办理付清余款手续，并于近期再次书面通知了您，但您长期置之不理，拒绝配合办理相关手续，拒绝履行双方协议约定的义务，致使台科产业园难以正常运营，导致台科置业遭受严重的经济损失陷入即将破产的困境。基于上述情况，我们认为，您与台科置业之间的约定合同有效，双方应严格遵守：您已构成严重违约，台科置业有权依法解除与您签订的《商品房买卖合同》及相关协议并向您索赔。为此，受台科置业委托，我们郑重函告您：1、自即日起，台科置业正式解除与您就台科产业园E1-705、706号工业厂房签订的《商品房买卖合同》及相关协议；2、请您收到本函后到台科置业办理相关善后事宜；3、对您违约造成的台科置业损失，台科置业保留通过法律渠道向您索赔的权利……”。另查明，2013年11月29日，被告取得建设用地规划许可证，该证载明郑州台湾科技园土地用途系工业用地。2014年2月26日，新郑市人民政府向被告颁发了土地使用证。2014年11月19日，被告取得建设工程规划许可证。2014年12月4日，被告取得建设工程施工许可证，2016年6月，案涉房屋登记在被告名下，房管部门为被告颁发房屋所有权证。庭审后，本院向郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）规划市政建设环保局（以下简称规划市政建设环保局）去函询问：“台湾科技园园内产权登记有何要求？能否办理在个人名下？”，2017年12月11日，规划市政建设环保局作出如下函复：“依据政府有关要求，自本单位受理业务至2016年10月31日期间，台湾科技园（国有土地使用证：新土国有（2014）第047号建设工程规划许可证号：郑规（建筑）建字第4101002014490016施工许可证号：410100201412040101）标准化厂房的销售对象为工业企业及相关配套服务业，不能办理在个人名下”；2017年12月18日16时15分，本院通过电话向原告释明，告知其可以变更诉讼请求，但原告明确表明不变更诉讼请求。一审法院认为，原、被告在自愿、平等的情形下签订《商品房买卖合同》及相关协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，原告所购房屋为工业厂房，具有特殊性，其产权转移登记直接关系到合同根本目的实现，结合查明台湾科技园所建的标准化厂房的销售对象为工业企业及相关配套服务业，不能办理在个人名下，致使《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。因原告在收到被告的短信通知后，未按期提交符合条件的入园企业，被告于2016年7月16日向原告邮寄了解约律师函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议，符合《中华人民共和国合同法》九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定。原告虽称其未予收到该解约律师函，且不认可合同已解除，结合庭审查明的被告按照《认购书》中所留原告的手机号159××××1588邮寄后，另向该手机号发送解约律师函短信，因邮件由原告本人签收，原告签收之日（2016年7月17日）为送达之日，且原告未在收到解约律师函三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该解约律师函已发生法律效力，应当认定原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议已于2016年7月17日解除。因原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议已解除，合同已无法继续履行，故对原告要求被告协助办证、办理银行贷款及交付房屋的诉讼请求，本院不予支持；因违约金的设立主要是保证当事人对债务的履行，具有惩罚性和补偿无过错一方当事人所受损失的功能，根据本案已查明的案件事实，导致无法实现合同目的的原因主要有两个：一是被告未在双方约定时间具备为原告办理房屋产权证的条件；二是原告在被告具备办理房屋所有权证条件并通知原告后，原告未按期提交入园企业资料，原、被告双方的违约行为共同导致无法实现合同目的，故对原告要求被告支付未办理房产证违约金及延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于合同已解除的法律后果，因原告在本院与其释明后，其未予变更诉讼请求，故其可另行主张权利。综上所述，被告协助办证、办理银行贷款及交付房屋、支付未办理房产证违约金及延期交房损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：驳回原告李晶晶的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由原告李晶晶负担。二审中，当事人双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：2015年3月18日，李晶晶与台科置业签订的《商品房买卖合同》应是其双方的真实意思表示，原审认定合法、有效正确。郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）规划市政建设环保局向原审的复函，能够证明涉案合同约定的房屋为工业厂房，具有特殊性。台科置业向李晶晶发送信息及律师函的行为不违反双方的合同约定，原审以此认定李晶晶与台科置业签订的《商品房买卖合同》及相关协议于2016年7月17日解除并无不当。李晶晶上诉称涉案房屋办理在企业名下及提供企业资料的内容，不具有合法性及台科置业通知李晶晶解除合同，不产生通知方式解除合同效力的理由，证据不力，与本案查明的事实不符，本院亦不予支持。综上所述，李晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2426元，由李晶晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 超审 判 员  陈贵斌审 判 员  陈 赞二〇一八年五月二十三日法官助理  尹雪竹书 记 员  任紫璇