河北省隆化县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）隆民初字第833号
原告范立新，住隆化县，
原告张淑红，住隆化县。
二原告委托代理人田金明。
被告河北省隆化存瑞中学，住所地隆化县。
法定代表人孟颜军，校长。
委托代理人杜永峰。
委托代理人张颖华。
原告范立新、张淑红与被告河北省隆化存瑞中学租赁合同纠纷一案，原告于2013年4月16向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2013年6月4日、2013年7月22日两次公开开庭进行了审理。原告范立新、张淑红及委托代理人田金明、被告河北省隆化存瑞中学的委托代理人杜永峰、张颖华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2005年12月14日达成《房屋借用合同》，合同履行期内被告于2010年6月将所提供的房屋拆除重建，后又晚于合同约定期限七个月才将重新建完的毛坯房交付给原告，违反了合同约定的“交房时室内应等同原装修”、“重建期一年”的内容，被告既未装修也未补偿原告，原告自行装修费用63万元，逾期交房又给原告造成了极大的经济损失，现请求依法判令被告给付原告装修费63万元。依法判令被告赔偿原告因其逾期提供房屋给原告造成的损失26万元。由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告要求被告给付装修费63万元没有依据，原告与被告于2005年12月14日签订的租赁合同，合同约定被告如拆除楼房，在原路段、原楼址提供原面积房屋，室内装修等同原状，但是2010年10月下旬被告尚未接手房屋，原告就已进入装修，原告更没有让被告进行室内装修恢复原状，而是原告根据自己的经营进行了装修，且装修标准远远超过以前的原状，应视为原告放弃了室内装修等同原状的约定，现在原告索要装修费用也超过了诉讼时效。
原告要求赔偿因逾期提供房屋所造成的经济损失26万元不能成立，双方签订的租赁合同约定被告如果拆除楼房，建筑期内不负责赔偿乙方的停业损失，另外逾期提供房屋属于开发商延期交房，应当由开发商赔偿损失。原告在向开发商购买楼房时，由被告从中协调，由开发商给原告每平米降价300-2600元，共降价575400元，以弥补被告逾期交房损失，因此原告不能再主张逾期交房损失，即使主张也应按协议约定主张。原告存在违约行为，租赁合同第四条规定，未经甲方同意乙方不得自行改变房屋结构，否则甲方有权收回房屋，但现在原告已擅自改变了房屋结构，将租赁房屋与其购买的房屋之间的截墙打通将楼后通道改为私自占有，原告的行为违约。
原告为支持自己的诉讼主张，除当庭陈述外，向法庭提交如下证据：
证据一、原、被告于2005年12月14日签订的《房屋借用合同》，拟证明原告向被告提供50万元无息借款，原告将位于隆化镇兴洲路中段存瑞中学校园南侧从东向西第6至8间房屋及对应二楼大厅借给原告使用，借期自2005年8月30日至2035年8月30日止，借期内如被告需对借出楼房拆除重建，建好后被告需将原告借用的楼房交还原告继续使用，室内装修等同原状。拆除建筑期内不负责赔偿原告停业损失，影响原告营业时间原则上不超过一年，若超过一年，则被告每月按原告所借给被告资金总额的15‰赔付原告，被告在协议期内重建楼房后交给原告的房屋未按约定进行装修，是原告自已装修，重建后交房时间超过一年。
证据二、2009年6月6日原、被告双方签订的协议书一份，拟证明，被告需在2009年6月8日拆除原告借用楼房，原告应在此时间内将楼房腾空交还被告，原告已按协议要求履行腾空房屋要求。
证据三、装修费用清单共14项、费用单据14张。拟证明原告在装修时支付广告牌匾、游走字目电子显示屏、购买地砖和水泥、铺砖人工费、装修棚和墙木工工资、装修棚、墙体用料、棚上装灯电工费、灯具费、中央空调、监控、卷帘门、喷漆、喷漆人工费等用料和人工费计635301元。
证据四、房屋租赁费用证明一份，拟证明，被告拆除楼房后原告租用龙骧购物城三楼侧厅从事服装经营，租赁时间2009年9月至2010年12月，支付租金217000元。
证据五、原被告双方签订的协议书一份，拟证明，2012年3月20日，原、被告双方协商，被告将借给原告使用的楼房出售给原告，该协议虽未实际履行，但原告在与被告协议房价时涉及到了房屋装修价款问题，原告主张由被告支付装修费不超诉讼时效。
被告为支持自己答辩主张，向法庭提交如下证据：
证据一、隆化国华房地产开发有限公司证明一份，拟证明原告购房国华房地产公司楼房时，经存瑞中学从中协调，国华房地产公司给原告575400元的优惠，弥补了被告未按期交房给原告造成的损失。
证据二、原、被告双方签字认可的被告借给原告使用的楼房即物美商城面积为656.29平米。
证据三、测量图一份，拟证明房屋建完后，原告现使用的面积712.39平米，比拆除前租用房屋的使用面积多出56.2平米。上述证据二、三拟证明，被告提供给原告拆除后的楼房面积比拆除前的面积扩大，原因是原告在装修时对部分建筑做了改动，其多取得的利益可弥补未按期交房原告的损失。
证据四、2009年6月1日原告对诉争楼房在所拆除前室内装修状况所做的记录清单，内容为：一层：1、地面木地板：7.1×6.8㎡-3×2.3㎡；2、天花板吊顶：面积同上；3、2个暖气罩，地柜长9米×0.65米宽×0.5米高；4、9个双管灯，4个射灯φ12CM；5、一间屋长玻璃地窗，一间屋长玻璃门（不锈钢框，玻璃砖）高3.1M；6、门脸上大牌子，长两间屋，高3.5M。二层：1、复合木地板：地面面积-11.3M×3㎡；楼梯复合木地板：3×5㎡＋6×3㎡×2＋2.3×3.2㎡；2、天花板吊顶：面积-11.3M×3㎡；3、22个暖气罩，8根柱子（每根用四面镜子包）；4、圆灯伞56个（约φ30CM），格棚灯（3根管）80个，小射灯44个（φ12CM）；5、南、北两面墙密度板包装（北墙-11.3M）；6、南墙地柜-
面墙长加两墙一面墙长（宽65CM、高50CM）；7、东墙立式展架一面墙长；8、5个包厢门；9不锈钢楼梯扶手、围栏长（11.3M＋9.4×2＋12）。拟证明，与原告现自行装修的现状相比，项目扩大，标准提高。
被告对原告出示证据的质证意见：对证据一没有异议。对证据二真实性没有异议。对证据三有异议，认为其中票据出具时间有改动，且这些证据是原告自己重新装修后的费用，和原来的等同原装的费用没有关系，故对证据三内容均不认可。对证据四有异议，不予认可，认为时间有改动，原告在外租房租金没有标准。对证据五，协议书的真实性没有异议，该协议书不能作为原告主张装修费不超过诉讼时效的证据，因该协议只是原告与被告之间是否买卖原租赁房屋所签订协议，不是原、被告之间对装修费达成的协议，也没有注明买卖房屋后装修费还继续给付，所以此协议书对主张诉讼时效问题没有法律效力，只能说明原告在协商买卖房屋时仍没有主张装修费用。
原告对被告出示证据的质证意见：对证据一没有异议，但与本案没有关联性。对证据二、三有异议，被告说的是套内面积，被告测量时没有包括所有的楼梯等，现在房子大小与本案没有利害关系，房产部门所测的包括了公摊面积，前后面积没有多大差距。对证据四、有异议，被告提交的清单没有原告的签字和确认，就有作假的可能，因为无法核定其真实性，不认可。
对原告提交证据的分析与认定：对证据一、二被告无异议，予以采信；对证据三被告虽有异议，虽存在出据时间部分有改动情形，但不能以此否定装修费用支出事实的存在，与被告提交的证据四综合考虑，部分予以采信；对证据四被告有异议，不予采信，因借用合同对延期交房的赔付已有明确约定，原告再依此主张权利，无事实依据。对证据五，予以采信，因原、被告在协商房屋买卖时，房屋已装修完，按交易习惯在买卖房屋时，房屋装修价值自然包括其中，买卖协议虽未涉及房屋装修问题，但仍应视为原告对装修费主张权利。
对被告提供证据的分析与认定：对证据一，因与本案没有关联性，不予采信。对证据二、三，原告有异议，楼房拆除前，原被告虽对面积进行了测量，双方认可为656.29㎡，装修后面积是多少，扩大多少，扩大部分折抵原告多少损失被告无证据予以证明，不予采信。对证据四，原告虽有异议，但被告的记录与原告装修现状比较，能客观反映出楼房拆除前装修项目概况，是楼房拆除前前室内装修概貌的原始记载，原告虽未签字认可，但无其他证据证明，予以采信。
经审理，本院确认如下事实：原、被告双方于2005年12月14日达成《房屋借用合同》，合同约定：由原告向被告提供50万元无息借款，被告将位于隆化镇兴洲路中段校园（存瑞中学）南侧从东向西6至8间房屋及对应二楼大厅借给原告使用，借用期限自2005年8月30日至2035年8月30日止，借用期内，如被告拆除此楼重建，将在原路段，原楼层提供原面积的房屋供原告继续使用。被告交付原告房屋室内装修等同原状，建筑期内不负责赔偿原告停业损失，影响原告营业时间原则上不超一年，若超一年，则被告每月按原告借给被告资金总额的15‰赔付原告。但对装修材料、品牌、质量、等级、价格等均未约定。
在借用合同履行过程中，2009年6月被告需拆除借用房屋重建，经原、被告协商于2009年6月6日签订协议书约定，原告应在2009年6月8日前将借用被告房屋彻底腾空交还被告。原告按协议约定时间腾空房屋交还被告。
被告拆除楼房重建后时间超过1年。2011年10月原告对被告重建后楼房自行进行装修，支付装修费548700元（63万元-
电子显示屏28000元-中央空调47500-监控5800元=548700元）。2011年1月6日原告入住营业。
2012年3月20日原、被告双方协商就借用房屋买卖一事达成协议，被告将借给原告使用的房屋作价卖给原告。但该协议未实际履行。
本院认为，原、被告签订的《房屋借用协议》是当事人双方真实意思表示，约定事项清楚具体，双方应按照约定全面履行义务。在履行协议过程中原、被告均有过错，在房屋拆除前对装修原状即装修材料、品牌、质量、等级、价格等均未作出意思一致的明确的登记记载。被告不能在约定的时间内将重建后装修等同原状的楼房交与原告使用，违约在先，应承担原告已支付的装修费用63万元的义务。但原告在装修等同原状，而原状无参照标准的情况下自行装修，且未保存原装修状况证据，与被告记载的装修前清单进行比较，电子显示屏28000元、中央空调47500元、监控5800元，计81300元属装修时新加项目，除对这部分费用原告自行承担外，还应承担部分过错责任。
按照借用协议约定，被告在拆除过程中未按约定时间提供房屋供原告使用，超期7个月，依照借用协议支付违约金52500元。
被告关于迟延交房应按借用协议约定赔偿损失的辩论意见成立，本院予以支持，被告关于迟延交房的原因在开发商，原告应向开发商主张权利的辩论意见不符合法律规定，不予支持。被告所列装修清单中，没有装修材料等内容的详细记录，也未考虑装修材料市场价格浮动、市场营销经营场所需求不断提高因素，故关于原告将现在装修费用提高、标准提高的辩论意见不予支持。被告关于原告的主张已超诉讼时效的辩论意见，无事实依据，不予支持。关于被告在购买开发商楼房时被告与开发商协商优惠了原告房价和原告装修后扩大了面积从而冲顶原告诉讼请求的辩论意见，因与本案无关不予支持。在被告未按协议约定如期交房的情况下原告自行装修，其行为存在瑕疵，但又属避免损失扩大的积极行为，故被告关于原告私自装修其费用自负的辩论意见不予支持。原告关于被告迟延交房要求被告赔付26万元损失的主张无事实依据不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告河北省隆化存瑞中学于本判决生效后十日内给付原告范立新、张淑红装修费用493830元（548700×90%），赔付因迟延交房经济损失52500元，计546330元。
二、驳回原告的其他诉讼请求
案件受理费12700元，被告负担10160元，原告负担2540元。诉讼费用限于本判决生效后三日内交纳
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 段云龙
审 判 员 田振文
人民陪审员 李明林
二〇一三年七月二十六日
书 记 员 周安岩
附页：
一、法律适用
（一）《中华人名共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公等价有偿、诚实信用原则。
（二）《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、上诉权和上诉期限
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。
三、申请执行的期限
在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。