安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0504民初2408号
原告：马鞍山市易居物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
法定代表人：陶强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：常小琴，该公司员工。
被告：中国银河证券股份有限公司马鞍山湖东中路证券营业部，住所地安徽省马鞍山市花山区。
负责人：汪恭满，该公司经理。
委托诉讼代理人：林志清，安徽长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦小慈，安徽长城律师事务所律师。
原告马鞍山市易居物业管理有限公司（以下简称宜居物业公司）与被告中国银河证券股份有限公司马鞍山湖东中路证券营业部（以下简称银河证券马鞍山湖东中路营业部）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗美娟独任审判，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告宜居物业公司委托诉讼代理人常小琴、被告银河证券马鞍山湖东中路营业部委托诉讼代理人秦小慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易居物业公司诉称：2012年9月17日，易居物业公司与马鞍山市高运置业有限公司签订聚峰苑前期物业合同，成为聚峰苑小区的物业服务公司，合同约定商业物业收费标准为每平方米每月3元。银河证券马鞍山湖东中路营业部租赁了聚峰苑2栋全部业主的房屋（物业面积为1278.1平方米）作为从事证券经营活动和用于办公的场所，物业形式为商业物业，租赁期限自2015年7月26日至2020年11月25日止，每月应交纳物业费3834.3元，银河证券马鞍山湖东中路营业部自承租之日起就未交纳物业费，截止至2017年6月30日共欠23个月物业费计88188.9元未付。故诉请法院判令银河证券马鞍山湖东中路营业部立即支付易居物业公司物业服务费88188.9元，并承担本案诉讼费用。
易居物业公司为支持其主张，向法庭提交了下列证据：1、营业执照、资质证书各一份，证明易居物业公司的主体资格。2、聚峰苑《前期物业服务合同》一份，证明易居物业公司是小区物业服务企业。3、房屋建筑面积测绘成果书复印件一份，证明银河证劵马鞍山湖东中路营业部租赁的房屋面积。
银河证劵马鞍山湖东中路营业部辩称：1、易居物业公司要求银河证劵马鞍山湖东中路营业部支付88188.9元物业费过高，易居物业公司主张按照3元每平方米的收费标准，没有物价部门的许可，要求按2元每平方米的收费标准计算。2、易居物业公司没有按照物业合同内容履行管理与服务义务，没有达到一级服务的内容管理和服务标准。3、银河证劵马鞍山湖东中路营业部从开发商处交接房屋时，易居物业公司没有向银河证劵马鞍山湖东中路营业部告知前期合同中存在的物业合同标准，也没有张贴过收费标准，故银河证劵马鞍山湖东中路营业部对易居物业公司收费标准不知情。4、银河证劵马鞍山湖东中路营业部作为独立的单位，完全不需要易居物业公司的物业管理，也没享受到易居物业公司的管理服务。5、银河证劵马鞍山湖东中路营业部从开发商处交接房屋的时间是2015年8月25日，计算物业的收费时间应当从该日算起。
银河证劵马鞍山湖东中路营业部向法庭提交证据如下：1、生活垃圾中转处理合同和票据、卫生保洁费发票、保安服务合同、花卉租摆协议各一份，证明银河证劵马鞍山湖东中路营业部承租的场所位置相对独立，银河证劵马鞍山湖东中路营业部自行安排垃圾、保安、保洁，完全不需要易居物业公司的物业服务。2、照片一组二十六张，证明易居物业公司没有尽到物业管理义务，导致银河证劵马鞍山湖东中路营业部租赁的聚峰苑2栋门前有垃圾堆放、车辆乱停、绿化带无人养护、植物枯死的情况，没有达到易居物业公司承诺的一级服务标准。3、国元证券公司交纳的物业费发票和物业合同复印件各一份，证明易居物业公司以每平方米每月1.2元的收费标准向处于更好地段的国元证券公司收取物业费，故易居物业公司向银河证劵马鞍山湖东中路营业部主张以每平方米每月3元的收费标准收取物业费显然过高。4、聚峰苑房屋交接单一份，证明银河证劵马鞍山湖东中路营业部在房屋交接时没有收到聚峰苑前期物业服务合同以及对合同内容和物业收费标准并不知情，银河证劵马鞍山湖东中路营业部与开发商房屋交接的时间是2015年8月25日。5、证明及协议书一份，证明案外人马鞍山市高运置业有限公司于2015年7月25日将聚峰苑2号楼101、201-1号房屋出售给谢天明，该公司已经没有产权，就无权代业主签订补充协议，该补充合同不能作为前期物业合同的延续，故该时间段的收费标准不能按照前期物业服务合同标准收取。6、马鞍山市住宅等级指导标准一级服务标准一份，证明易居物业公司在物业服务合同中承诺提供一级服务，则应当按照等级指导标准提供一级物业服务。
银河证劵马鞍山湖东中路营业部对易居物业公司所举证据发表质证意见如下：证据1的真实性没有异议。对证据2的三性有异议，其前期物业服务合同是开发商公司与物业公司之间签订的，开发公司在交接房屋时并没有向银河证劵马鞍山湖东中路营业部提供前期物业服务合同，也没有告知前期物业的收费标准，作为银河证劵马鞍山湖东中路营业部并不知情，也不知道该份合同的存在，故对真实性有异议；且前期物业服务合同中约定物业服务标准每平方米每月3元过高，该收费标准并没有经物价部门批准和许可；该合同中易居物业公司承诺按照一级标准提供服务；该物业合同期限自2012年9月18日至2016年9月17日；银河证劵马鞍山湖东中路营业部并没有享受到合同约定的内容和服务标准，故易居物业公司没有完全履行合同义务。对证据3没有异议。
易居物业公司对银河证劵马鞍山湖东中路营业部所举证据发表质证意见如下：对证据1、证据6的真实性没有异议；对证据2认为物业对小区的环境卫生等都做了工作，垃圾池满了就有人来清理，不需要银河证劵另请人员进行垃圾清运；证据3与本案无关；对证据4真实性无异议，拿房日期与物业费没有多大联系；证据5能证明房屋是从2015年7月25日起租的，所以易居物业公司起诉的时间段是没有问题的。
经庭审举证，本院认证如下：易居物业公司所举证据1至证据3均具有真实性、合法性及与本案的关联性，依法应当作为本案定案依据。
银河证劵马鞍山湖东中路营业部所举证据1、证据3、证据4与本案不具有关联性，依法不予认定。证据2、证据5、证据6具有客观真实性真实性、合法性及与本案的关联性，依法应当作为本案的定案依据。
经审理查明：易居物业公司系依法成立的物业管理公司。2012年9月17日，易居物业公司与马鞍山市高运置业有限公司签订了聚峰苑前期物业管理服务合同一份，约定由易居物业公司为聚峰苑小区高层商住房提供物业服务，期限自2012年9月18日起至2016年9月17日止，物业服务事项包括：负责本物业共用部位的维修、养护、管理，负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；负责本物业管理区域内公共环境卫生、公用绿地、花木、景观小品等的维护与管理；约定商业物业收费标准为每平方米每月3元等。合同签订后，易居物业公司依约为马鞍山市聚峰苑小区高层商住房提供物业服务。合同到期后，易居物业公司与马鞍山市高运置业有限公司签订了补充合同，期限自2016年10月1日至2017年9月30日止。银河证券马鞍山湖东中路营业部租赁了聚峰苑2栋全部业主的房屋（物业面积为1278.1平方米）作为从事证券经营活动和用于办公的场所，租赁期限自2015年7月26日至2020年11月25日止，物业形式为商业物业，期间的水电费、煤气费、物业费等由银河证券马鞍山湖东中路营业部承担。银河证券马鞍山湖东中路营业部自承租之日起未交物业费，自2015年7月26日至2017年6月30日止共欠物业费88188.9元（1278.1平方米×3元/平方米/月×23月＝88188.9元）未交，以致成讼。
另，易居物业公司没有尽到物业管理义务，导致银河证劵马鞍山湖东中路营业部租赁的聚峰苑2栋门前有垃圾堆放、车辆乱停、绿化带植物枯死等情况，没有达到合同约定的物业服务标准。
本院认为：易居物业公司与马鞍山市高运置业有限公司签订了聚峰苑前期物业管理服务合同合法有效，应当受法律保护。易居物业公司为小区提供了物业服务，银河证劵马鞍山湖东中路营业部作为物业使用人，接受了易居物业公司提供的物业服务，理应按与业主的约定交纳物业费，现银河证劵马鞍山湖东中路营业部抗辩物业费过高、物业公司没有告知前期物业服务合同中约定的物业费收费标准、不需要也没有享受到易居物业公司的管理服务、物业费应自2015年8月25日起计算等理由，本院依法不予支持。鉴于易居物业公司的物业服务与管理存在瑕疵，应依法适当减少银河证劵马鞍山湖东中路营业部所要交纳的物业服务费。综合本案，应以拖欠物业费88188.9元的70%计算为宜，即61732元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告中国银河证券股份有限公司马鞍山湖东中路证券营业部于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市易居物业管理有限公司支付所欠物业管理费61732元（自2015年7月26日至2017年6月30日止）。
二、驳回原告马鞍山市易居物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告中国银河证券股份有限公司马鞍山湖东中路证券营业部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 罗美娟
二〇一七年九月二十七日
书记员 江 滢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。