衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯民初字第536号
原告：衢州市房地产管理处。组织机构代码47186384-9。住所地：衢州市区东河沿**号。
法定代表人：郑明宏，主任。
委托代理人：卢礼成，浙ＸＸ风律师事务所律师。
委托代理人：余银平，浙ＸＸ风律师事务所律师。
被告：衢州国美手机连锁有限公司，住所地：衢州市新桥街18-1幢601室。
法定代表人：林朝晖，总经理。
委托代理人：毛建荣，浙江三善律师事务所律师。
委托代理人：蔡晶。
原告衢州市房地产管理处（以下简称衢州市房管处）与被告衢州国美手机连锁有限公司（以下简称衢州国美手机公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日受理立案。依法适用简易程序，由审判员吴雯雯独任审判，于2014年1月21日公开开庭进行审理。原告委托代理人余银平、被告委托代理人毛建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州市房管处起诉称：2010年11月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的坐落于衢州市南街9号营业房（现门牌号为南街13号、15号），租赁期限5年，自2010年11月8日至2015年11月7日止。前三年每年租金为1160000元，从第四年起每年租金递增10%，逾期交付租金的，除补交租金外，按欠交金额的30%支付滞纳金，同时，合同对每年租金的具体交付时间也作了约定。根据合同约定，被告应当在2012年11月8日前支付第三年前半年的租金580000元，2013年5月8日前支付第三年后半年的租金580000元，2013年11月8日前支付第四年前半年的租金638000元，但被告仅在2013年4月25日向原告支付了208181.28元（支付至2013年1月7日止），之后的租金至今未支付。现原告诉至法院，要求被告支付所欠的租金1604666.67元及违约金481400元，合计2086066.67元，并由被告承担本案的诉讼费用。
原告衢州市房管处为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、房产证复印件、门牌证明复印件各一份，证明被告承租的原门牌号为南街棋坊巷1号，现门牌号为南街13、15号房屋的房屋所有权人是原告的事实。
2、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，双方就房屋租赁期限、租金、支付方式及违约责任等事项进行了约定的事实。
3、通知复印件一份，证明原告向被告催要租金，曾发过催收通知的事实。
4、税务发票记账联复印件一份，证明被告向原告缴纳租金至2013年1月7日止，之后的租金未交纳的事实。
被告衢州国美手机公司答辩称：原、被告之间的租赁合同是真实的，但在合同期内（自2011年8月起至2013年底），因衢州市城市建设的需要，市政府对被告所在的衢州市南街北面房屋进行整体拆迁，后又对与南街相交的衢州市上下街进行立面改造，在此期间南街噪音隆隆、尘土飞扬，并经历了长时间的封道限行，对包括被告在内的商户的经营造成了重大的负面影响，属于合同的情势变更，被告要求变更合同内容。其次，对原告诉请的违约金部分，被告认为城市改造工程给被告造成经营影响，属于不可抗力导致被告未支付违约金，可以免除被告的违约责任，且根据合同约定“如逾期交房租或因国家建设需要，原告可以提前解除合同并收回出租房屋”，被告逾期交租，原告长期内未向被告主张权利，现要求被告支付违约金，也不符合法律规定及合同约定。综上所述，被告要求变更双方之间租赁合同的内容，对房屋租金予以减免，对原告提出的违约金的诉请予以驳回。
被告衢州国美手机公司为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、照片六张、网页下载的信息三张，证明南街改造对被告的经营造成了影响，2012年5月21日至2012年12月31日是全封道，2013年1月1日至2013年8月31日是半封道，其中2013年6月29日至9月30日又是全封道。
2、（2013）衢柯民初字第18号民事调解书一份，证明在2013年2月，原告曾因衢州市如意商贸有限公司欠交租金向其提起诉讼，该公司情况跟被告是相似的，双方对南街改造过程对公司经营造成了一定的影响也进行了确认，原告对租金进行了一定的减免，原告跟被告的纠纷也应当参照该方案。
原、被告提供的证据经当庭举证、质证，本院认定证据如下：
对原告提供的证据1、2、3、4，被告对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以确认。对被告提供的证据1，原告主张照片的拍摄时间、地点均不明确，来源不明，真实性无法确认，对网页的打印件真实性也无法核实，故本院对该组证据不予确认。对被告提供的证据2，原告对真实性没有异议，但认为该证据是原告与衢州市如意商贸有限公司的纠纷及调解结果，与被告无关，故本院对该证据不予采纳。
结合原、被告双方的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：
2010年11月8日，被告通过公开拍租的方式竞得原告处店面的承租权后，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的坐落于衢州市南街9号营业房（现门牌号为南街13号、15号），租赁期限5年，自2010年11月8日起至2015年11月7日止。前三年每年租金为1160000元，从第四年起每年租金递增10%，逾期交付租金的，除补交租金外，按欠交金额的30%支付滞纳金，同时，合同对每年租金的具体交付时间也作了约定。2011年8月起，因城市建设改造的需要，被告承租店面所在的衢州市南街北面的店面房屋被政府整体拆迁，街面凌乱；2012年5月21日起至12月31日止，南街全面封道。2013年1月起，又因市区上下街立面改造工程，南街实行半封道直至2013年8月。根据合同约定，被告应当在2012年11月8日前支付第三年前半年的租金580000元，2013年5月8日前支付第三年后半年的租金580000元，2013年11月8日前支付第四年前半年的租金638000元，但被告未按约支付。期间，双方曾经过协商，原告在考虑了街面封道对被告经营产生实际影响的前提下减免了部分租金，被告在2013年4月25日向原告支付了208181.28元（减免后租金计算至2013年1月7日止），之后的租金至今未支付。原告为此向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告已提供了店面给被告实际使用，被告也应按照合同约定的时间、金额向原告支付租金。现原告要求被告支付所欠租金及逾期支付租金的滞纳金，理由正当，本院予以支持。被告主张合同履行过程中恰逢城市改造工程、街面封道，导致被告经营困难，合同目的不能实现，应当适用合同的情势变更，要求变更合同内容，减免租金，并以此作为被告违约的免责事由不支付违约金。情势变更原则是指合同依法成立以后，客观情况因非归因于双方当事人的原因发生了订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，仍维持合同的效力显失公平或者不能实现合同目的，则受不利影响的一方当事人可请求人民法院予以变更或解除的原则。即情势变更原则是针对继续履行合同可能导致显失公平或不能实现合同目的的部分，也就是合同未履行的部分。而本案中，原告诉请的是2012年11月后的租金，实际上是合同已经履行的部分，在此期间，被告已实际使用店面房但未支付租金，已构成了违约；且城市改造工程虽给被告的经营带来一定的影响，但该工程仅存在双方租赁期限内的一段时间，如今已基本完成，道路早已恢复畅通，对被告的影响未达到履行合同显失公平或不能实现合同目的的程度，故被告以此抗辩缺乏依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
被告衢州国美手机连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告衢州市房地产管理处支付所欠租金1604666.67元（2013年1月8日后至第四年前半年）及逾期支付滞纳金481400元，合计2086066.67元。
案件受理费23490元，减半收取11745元，由被告衢州国美手机连锁有限公司负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 吴雯雯
二〇一四年三月十二日
书记员 徐星瑜