浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终230号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱梅野，男，1965年1月11日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：刘旭波，浙江五洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美林，浙江五洲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青田县地产开发公司，住所地浙江省青田县鹤城街道马鞍山路1号。统一社会信用代码：33112100000xxxx。法定代表人：朱宝琼，系经理。委托诉讼代理人：贾殿军，浙江捷频律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜建平，浙江捷频律师事务所律师。上诉人朱梅野因与被上诉人青田县地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院作出的（2017）浙1121民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱梅野上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决关于柴火间的事实认定和判决，与事实不符。双方于2001年9月8日签订的《房屋买卖合同》确实没有柴火间的内容，但根据当时的习惯做法，柴火间是作为房屋配套设施，无论书面合同有无涉及，都无法否认一套房屋有一套柴火间的事实。青田县规划局于2008年1月25日和2010年11月2日出具的书面回复中明确了“另加一个柴火间，总计购房款255700元，到目前为止你户已交款15万元”、“你户至今尚未交清购房款（尚欠10余万元）”。青田县房地产行政主管部门作出的认定，是依据当时的习惯做法，以及有一间柴火间实际交付给上诉人使用的客观事实，也有召集双方进行调解时双方对柴火间所确认的事实为依据。被上诉人在民事反诉状中也是明确承认的，其在反诉请求中有柴火间一间，在反诉状中确认“反诉被告至今仍拖欠购房款十余万元”。这已经确认了购房款中有3万元为柴火间的款项，也就是双方的房屋买卖合同中包含一间柴火间。排除了柴火间，那么上诉人结欠的购房款是225700元-150000元=75700元，不存在尚欠10余万元购房款的情形。二、上诉人未支付余款是行使不安抗辩权，理应得到支持。上诉人在向徐新新交付房款时，并没有意识到有不安的因素存在，直至房屋和柴火间建好交付给上诉人使用，上诉人办理相应的公积金提取和贷款手续时，却因为该合同不符合相关规定而办不了手续，这才知道这样的合同不符合法定要求，需要被上诉人公司确认并办理备案手续。但被上诉人一直未履行相应的确认手续。上诉人始终处于不安的状态，这种不安是客观存在的，通过对本案提供的证据分析以及双方相应的陈述都可以得到证实。因此，上诉人有权行使不安抗辩权，不存在违约行为。三、一审判决以“现原告朱梅野尚未付清购房款”为由，对上诉人要求被上诉人办理产权过户登记手续的请求不予支持，不符合事实和法律规定。既然一审判决认定作为商品房销售公司其办理产权登记过户手续是其必须履行的义务，那么除非在客观上确实存在无法克服的情形，否则在认定房屋买卖合同有效的情况下，判决其协助办理过户手续是必然的结果。在本案中，不存在办理产权过户登记手续的客观障碍，青田县房地产行政主管部门明确回复可以办理产权登记手续，其他购房户也都办理了产权登记手续。如果法院还怕上诉人不履行支付购房款的义务，那么上诉人可以在判决之前将相应款项先交给法院。基于上述事实和理由，上诉人认为一审判决在认定事实和适用法律上均有错误。为了维护上诉人的合法权益，现提起上诉，请求二审法院依法作出判决。青田县地产开发公司答辩称，一、上诉人认为按照交易习惯是有柴火间的，但并没有提供存在相关的交易习惯的证据，因此这个习惯是不能成立的。被上诉人也未向上诉人交付过柴火间，而是上诉人自行非法占用被上诉人的柴火间，被上诉人在反诉中是要求腾空房屋及柴火间。关于剩余房款的计算，在一审时被上诉人存在计算错误。青田县建设规划局的回复中关于柴火间的认定，没有事实依据，被上诉人也未口头认可过。二、上诉人没有完全支付房款是导致其不能过户的原因，并不存在所谓的不安抗辩权。上诉人已经处于违约状态，现在房屋的市场价格已经远远高于当年的价格，根据相关的法律规定，如果他现在要支付购房款的话，也要按照现在房屋的价格支付房款，而不是当年的价格。一审法院认定事实：地字第13幢商品房开发项目系被告青田县地产公司开发，已于2003年竣工。2001年9月8日，原告朱梅野与案外人徐新新签订《房屋买卖合同》，其中约定由原告朱梅野认购地字13幢商品房B套六楼房屋一套，根据住房设计，该房屋为套房三室一厅二卫生间及一个厨房间。建筑面积110平方米左右。每平方米价格人民币1980元，建筑面积以后按实计算；原告朱梅野必须以现金、转账或现金支票的形式。分四期向被告付清上述购房款。在签订该协议书时，预付房款总金额的70%；建至三楼水泥楼板时，再预付房款总金额的15%；至该幢商品房综合楼七层封顶时，再预付房款总金额的10%；在被告将上述房屋交付使用时，原告必须付清其余的购房款。此外，该合同中并无有关柴火间的约定。合同签订后，朱梅野于2001年9月8日、2001年9月14日分别支付购房款100000元、50000元。2003年地字第13幢商品房开发项目竣工，而后被告向原告交付了门牌号为青田县鹤城街道月里湾小区xx幢xx室的房屋一套。朱梅野称被告于2004年8月向其交付了案涉房屋买卖合同的配套柴火间一间，被告认为案涉房屋买卖合同并无配套柴火间，并认为朱梅野实际占有的柴火间并非被告交付，但双方均未提供有关上述柴火间的其他约定及产权证明材料。2004年6月21日，原告朱梅野与妻子胡建红曾向住房基金管理中心申请支付公积金用于支付案涉购房款，但未成功支取，导致双方产生纠纷。2005年，被告青田县地产开发公司于对朱梅野与案外人徐新新签订的《房屋买卖合同》予以追认。因双方纠纷未能达成一致意见，原告多次向规划建设部门进行信访，青田县规划建设局于2008年1月25日、2010年11月2日两次针对原告信访做出回复，均提到因朱梅野未付清房款，因此开发商无法开具购房发票及办理相关产权登记手续。一审法院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同的出卖人以取得价款为目的，买受人以取得标的物所有权为目的。本案中，朱梅野与案外人徐新新代表被告签订《房屋买卖合同》，被告青田县地产开发公司已对该合同进行追认。故可认定该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同自始有效。故原告要求确认双方于2001年9月8日签订《房屋买卖合同》成立并生效的请求，一审法院依法予以支持。另原告提出案涉《房屋买卖合同》中包括了配套柴火间的主张，但其提供的证据对该项主张的证明力不足，且被告对此不予认可，故对原告认为案涉《房屋买卖合同》中包括配套柴火间的主张，一审法院不予支持。合同签订后，被告青田县地产开发公司在地字第13幢商品房开发项目竣工后向原告朱梅野交付了案涉房屋，但朱梅野至今未付清购房款，尚未完全履行其合同主要义务，已经构成违约，应当继续履行支付购房款的合同义务。朱梅野提出因被告在商品房开发建设、销售、合同签订、备案等方面均存在违规导致原告不能付清房款，逾期支付剩余房款系其行使不安抗辩的主张，其并未提供证据予以证实，且根据朱梅野提交的建设部门答复中亦指出案涉开发项目审批手续齐全，其他购房户均已取得房屋所有权证及土地使用权证。故一审法院对朱梅野的该项主张不予认可。房屋的出卖方协助买受方办理产权过户登记手续是主合同之附随义务，其前提是合同主要义务已履行完毕，现原告朱梅野尚未付清购房款，故其要求被告协助办理案涉房屋过户手续的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。反诉原告青田县地产开发公司要求依法解除原、被告之间的上述《房屋买卖合同》的请求，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中原、被告并未在合同中约定解除权的行使期限，原告朱梅野未按合同约定支付购房款，反诉原告在长达十几年明知朱梅野迟延支付购房款而未行使解除权，其解除权已经消灭。故反诉原告请求解除案涉房屋买卖合同的主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。至于反诉原告要求朱梅野自2004年1月1日起至腾空房屋止按每月1000元向其支付案涉房屋的使用费，以及要求朱梅野立即腾空柴火间并交付给反诉原告的请求，因朱梅野占有使用案涉房屋系依据原、被告之间合法有效的房屋买卖合同，且案涉合同中并无有关柴火间的约定，反诉原告也未提供关于柴火间的权属证明资料，故反诉原告的该两项请求并无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、确认原告朱梅野与被告青田县地产开发公司于2001年9月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告朱梅野的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告青田县地产开发公司的诉讼请求。本案本诉受理费2414元，由朱梅野承担2334元，由青田县地产开发公司承担80元，反诉受理费1710元，由青田县地产开发公司承担；公告费300元，由青田县地产开发公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》中约定上诉人向被上诉人认购地字13幢商品房中生活用房一套，根据住房设计，该房屋为套房三室一厅二卫生间和一个厨房间。从合同来看，双方并未约定上诉人认购的房屋中包含柴间。从现状来看，案涉楼房不存在一套房屋配备一个柴间的事实，且上诉人也没有提供证据证明存在房屋配套柴间的交易事实。故上诉人关于柴间系房屋配套设施的主张，依据不足，本院不予支持。《房屋买卖合同》签订后，被上诉人已交付案涉房屋给上诉人使用，上诉人理应按照合同约定付清剩余房款。现上诉人主张其未付清房款系履行不安抗辩权，但其未提供证据证明被上诉人有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，对其该主张本院不予支持。在上诉人无正当理由拒不支付剩余购房款的情况下，被上诉人有权拒绝履行房屋过户义务，上诉人要求被上诉人出具发票并协助办理房屋产权过户手续的请求，无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人朱梅野的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2334元，由上诉人朱梅野负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋卫宇审 判 员 汤丽军审 判 员 刘 斐二〇一八年七月十一日代书记员 应煜丽?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?