北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6068号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京爱朗之星教育科技有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路31号4号楼八层806室。
法定代表人：孙旭强，执行董事。
委托诉讼代理人：赵翔，北京市中兆律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街乙36号院25号楼1单元一层101-107。
法定代表人：池飞英,董事长。
委托诉讼代理人：王立琴，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京爱朗之星教育科技有限公司因与上诉人北京海晟房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初21399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京爱朗之星教育科技有限公司（下称爱朗之星公司）上诉请求：同意一审法院判决第一项，要求撤销一审法院判决第二、三、四、五、六项，依法改判北京海晟房地产开发有限公司（下称海晟公司）返还我公司支付的房屋租金及押金250万元、支付我公司违约金125万元、赔偿我公司装修及其他损失477.05万元或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定我公司知晓涉案房屋使用限制及海晟公司无室外泳池区域产权是缺乏事实依据；一审法院判决认定我公司未提交足够证据证明海晟公司不配合办理施工许可，同样属于认定错误；一审法院判决认定双方租赁合同无法履行是双方的过错，要求我公司承担部分装修损失是错误认定；一审法院判决对我公司的装修以外的损失未予赔偿存在错误；一审法院判决我公司承担房屋使用费，缺乏依据。
海晟公司上诉请求：同意一审法院判决第一项，要求撤销一审法院判决第二、三、四、五、六项，要求依法改判驳回爱朗之星公司的全部诉讼请求并改判爱朗之星公司按照每年租金500万元的标准向我公司支付欠付的租金及房屋占有使用费（自2016年12月1日至2018年1月23日）。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方签订的租赁合同对于承租的范围虽然标上了室外区域，但是承租的面积非常清晰仅为室内面积不包括外面的区域，室外泳池区域仅限于承租人在原所有权人使用范围内进行合理使用，一审法院认定合同无法继续履行与事实相悖，爱朗之星公司也自认合同是可以继续履行的，只是现在无法办理二次施工许可证，一审法院认定我公司将室外泳池部分租给爱朗之星公司导致业主反对，租赁合同无法继续履行，是属于认定事实错误，室外泳池不属于租赁面积，业主的维权是因为爱朗之星公司未办理二次施工许可证以及在爱朗之星公司的宣讲会中不顾及我公司反对，对外宣称室外面积要做大量修改，因此引发业主反对，业主反对并不构成合同能否继续履行的条件，爱朗之星公司暂时无法继续履行合同的真正原因在于自身无法办理二次施工许可证，不得不停止违法施工，一审法院适用法律不当。我公司已经按照合同履行了出租人应尽的义务的情形下，因承租人的违约行为导致合同解除，因此产生的损失应当由承租人自行承担，我公司并不存在过错。
海晟公司辩称：对于双方的租赁合同能否继续履行，并非爱朗之星公司所述。爱朗之星公司证据中，爱朗之星公司明确陈述无论前面业主维权也好，还有北京市东城区东直门街道办事处（下称东直门街道办事处）的协调也好，在发生众多事件后，爱朗之星公司与东直门街道办事处进行协调，协调后的结果是只要办理了二次施工许可证即可继续施工履行。而对于二次施工许可证办理的义务是在于爱朗之星公司，合同中有明确约定。爱朗之星公司诉称我公司不提供房屋产权证原件，与客观事实相悖，因双方在租赁合同中明确约定，室外泳池区域不属于租赁面积，室外部分爱朗之星公司不能做任何永久性或临时性建筑，也不能对租赁的标的做主体的改动，爱朗之星公司在提交给我公司及北京仲量行物业管理服务有限公司第一分公司（下称物业公司）的装修方案中严重违反合同规定，爱朗之星公司要将室外的区域模仿各种自然界场景做大量的改造和变造，不仅违反合同约定，更是违反规划许可，我公司在一审法院开庭中按照法官的要求将涉案房屋产权证原件当某提交，因此本案并不存在合同不能履行的情形，仅是因为爱朗之星公司的违约行为导致不能合同继续履行，我公司不能超出合同及法律的规定，提供其他的辅助义务。本案实际的租赁标的及会所为我公司所有，对于户外部分自始至终产权非常明确，爱朗之星公司明确知悉产权状况，不仅在租赁合同中明确约定物业管理公约为合同附件，同时在我公司提交的证据中也有爱朗之星公司作为专业幼儿开设机构，在我公司明确告知租赁标的产权状况下，依然选择在租赁标的开设幼儿园，属于其自身的经营风险，且爱朗之星公司签订租赁合同时已经预料到有可能出现不能办理相关手续的风险，特别的合同中加入一条约定，如爱朗之星公司不能获取审批手续或不能办理营业执照的原因导致其不能按预想意图使用涉案房屋，爱朗之星公司有权解除租赁合同，但我公司不予退还已收取的租金和押金，综上，我公司认为专业的幼儿教育开办机构在遇到经营风险时，将全部责任推脱到房屋的出租人既有违市场经济运行规则，又违背法律公平正义，因此我公司认为应当驳回爱朗之星公司的上诉请求。
爱朗之星公司辩称：室外区域列为出租范围只是没有计算面积，没有计算面积和不能出租是两个概念，合同无法继续履行，首先是因为海晟公司将室外泳池户外场地作为标的进行出租，本身就不能作为租赁物进行出租，也不能改变会所的用途，在改变之前要经过业主的同意，海晟公司始终未向我公司提供房屋所有权证，使我公司无法办理施工许可，海晟公司当时把涉案房屋进行了抵押，还将涉案房屋所有权证交给了抵押人，并不在海晟公司手里，当时无法拿到涉案房屋产权证，导致无法办理施工许可证，海晟公司作为出租人，应该保证标的物我公司可以按照合同目的继续使用，开办幼儿园户外场地是必须具备的条件，海晟公司将共有场地作为标的物进行出租，而且业主不同意导致我们合同解除，海晟公司在一审审理中也同意了我公司要求解除合同的要求，我公司认为过错应当由海晟公司来承担。
爱朗之星公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、海晟公司退还我公司房屋租金125万元及押金125万元；3、海晟公司向我公司支付违约金125万元；4、海晟公司赔偿我公司装修及其他损失477.05万元。
海晟公司向一审法院反诉请求：1、爱朗之星公司按照年租金500万元的标准向我公司支付欠付租金及房屋占有使用费（自2016年12月1日至2018年1月23日止）；2、爱朗之星公司按照日万分之三的标准向我公司支付逾期支付租金的违约金（自2016年12月1日至租金支付之日）；3、爱朗之星公司向我公司支付违约金125万元；4、律师费10万元、诉讼费均由爱朗之星公司负担。
一审法院认定事实：2016年1月18日，海晟公司（甲方、出租方）与爱朗之星公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定承租房屋坐落位置为北京市东城区东直门外大街乙36号院30号楼（小区会所）一层、夹层（不包括室内泳池区域）及其附属的室外泳池区域（指围栏内所有区域），房屋建筑面积为5151.65平方米（该面积不包含室内、外泳池区域）。承租房屋所在建筑为独栋建筑，已取得房屋所有权证，甲方为房屋的所有权人，房屋所有权证号为京房权证东他字第XX**号，房屋用途为其他，该所有权证为房屋初始登记所取得的大产权证。双方约定承租房屋承租期为20年，从2016年3月1日始，至2036年2月29日止。双方约定装修免租期为六个月，自2016年3月1日至2016年8月31日，该装修免租期包含在上述承租期内。双方约定承租房屋用途为幼儿园。租金标准为125万元每3个月。乙方（爱朗之星公司）应每三个月向甲方（海晟公司）支付一次租金。乙方应于2016年3月1日前向甲方支付首期租金，该租金对应的期限为免租期后的前三个月，之后乙方应于每期租金到期七日前向甲方支付下期租金。乙方应于本合同生效后五个工作日内，向甲方支付相当于3个月租金标准的押金共计人民币125万元，以作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障。合同约定经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：延迟交付房屋达60日的；交付房屋严重不符合合同约定…。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达70日的；欠缴各项费用达50万元的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的…。合同第4.3条和8.1条均约定乙方应遵守《物业管理公约》或《装修守则》等物业管理规定，给甲方造成损失的乙方承担赔偿责任。
合同签订后，爱朗之星公司依约向海晟公司支付了三个月租金125万元和押金125万元。海晟公司于2016年3月29日将租赁场地交付给爱朗之星公司。爱朗之星公司接收房屋后开始进行装修，并为筹备开业进行相关准备。2016年6月3日，爱朗之星公司取得建筑工程施工现场消防安全备案凭证，2016年6月17日，爱朗之星公司取得小区物业管理处颁发的装修临时开工证，开工证标明装修范围仅限会所一层、夹层室内。因室外泳池区域存在权属争议，爱朗之星公司就室外泳池区域的装修遭到小区业主反对。后东直门街道办事处以爱朗之星公司的装修未向有关部门办理《施工许可证》不合法为由，要求其停止施工，待补相关手续后方可继续施工，并于2016年7月22日，向小区发布通知，通知中写明“海晟名苑小区业主代表表示没有配套幼儿园的需求，并且小区内不符合开办幼儿园的条件，取消小区内的幼儿园”。2016年8月23日和2016年9月13日，爱朗之星公司两次就办理施工许可证向海晟公司发函，在函件中爱朗之星公司表示因物业管理处拒绝办理室外泳池装修部分的开工证爱朗之星公司变更设计方案致使工期延误20余天，因小区业主对共同承租会所其他商户的维权行为，导致爱朗之星公司装修自2016年6月16日起停工至今。经与东直门街道办事处协调，取得施工许可证之后可继续施工，需要海晟公司配合提供房屋产权证原件，供行政部门审核。但海晟公司始终没有履行配合义务，导致爱朗之星公司无法继续施工。爱朗之星公司提交了邮单和语音查询记录证明海晟公司收到了上述函件。海晟公司表示从未收到过上述函件，为证明其能够提供房屋产权证原件，海晟公司当某出示了房屋产权证原件，并且认为东直门街道办事处于7月22日发布的函件已经明确表示了取消小区内的幼儿园，即使海晟公司向爱朗之星公司提供了产权证原件，爱朗之星公司也已经无法办理后续的开办幼儿园的行政审批手续了。爱朗之星公司除向海晟公司交纳了首期房屋租金及保证金之外，未交纳过其他费用。涉案房屋自2016年7月份起一直处于空置状态，爱朗之星公司虽然称海晟公司已经于2017年3月份收回房屋，但海晟公司不认可上述事实，爱朗之星公司亦未提供证据加以证明。2018年3月9日，双方自行办理了房屋交接手续，爱朗之星公司按照房屋现状将房屋腾空后交还海晟公司收回。
诉讼中，爱朗之星公司申请对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定。经法院委托，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司鉴定后认定工程造价总计3377856元，其中，已完成的装修材料3062468.17元，现场剩余装修材料230757.10元，未安装的通风空调设备及材料84630.43元。爱朗之星公司向鉴定单位支付鉴定费11.46万元。经质证，爱朗之星公司称鉴定报告还有部分隐蔽工程未鉴定，价值30万元左右，但并未申请重新鉴定。海晟公司认为鉴定报告中装修工程（其他部分）61587.27元、拆除工程造价、现场剩余装修材料不应计入工程造价，认可工程总造价为2782295.31元。
庭审中爱朗之星公司向法院提交了其为筹备开业支出各种费用的证据。对于上述证据，海晟公司认为装修部分的金额应该以鉴定报告中2782295.31元为准，其余证据均不认可真实性、合法性和关联性，但未提交相反证据。
另查，北京市第二中级人民法院于2018年1月24日作出（2017）京02执75号之一号执行裁定书，裁定北京市东城区东直门外大街乙36号院30幢-1层、1层的所有权和相应的其他权力归买受人南平市资产投资运营管理有限公司所有，上述房产的财产权自裁定送达买受人时起转移。
一审法院认为，合同成立后，双方当事人应依约全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据双方租赁合同，租赁场地除包括涉案房屋室内部分区域外还包括其附属的室外泳池区域（指围栏内所有区域）。而对于室外泳池区域海晟公司是没有所有权的。海晟公司在明知自己对该部分区域没有所有权的情况下，擅自将其出租于爱朗之星公司，导致小区业主反对，对于双方合同无法继续具有一定的过错；同时，爱朗之星公司虽辩称在签署合同时其对于房屋及室外泳池区域的相关情况是不知情的，但结合合同中相关条款之约定，爱朗之星公司在承租房屋时对于租赁场地的状况，房屋的使用性质，室外泳池的权属应该是清楚的。爱朗之星公司在签署合同时未尽到合理的注意义务，在签署合同后拟对室外泳池区域进行大规模装修改造也客观上引起了业主的维权行为，对于合同无法继续履行亦具有过错。对于爱朗之星公司主张的系因海晟公司不配合爱朗之星公司办理施工许可证导致合同无法继续履行，爱朗之星公司未提供足够的证据证明其主张，法院不予采信。法院认为合同无法履行系双方原因导致的，海晟公司以爱朗之星公司拒不交纳房屋租金为由要求解除合同，没有事实和法律依据，法院不予支持。因双方当事人均已经表示不愿意继续履行合同，且双方在庭审中就解除合同达成了一致意见，法院确认以双方合意解除之日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于爱朗之星公司使用房屋期间的租金及占有使用费问题，法院将结合爱朗之星公司延期交付房屋的时间，爱朗之星公司对房屋的实际使用情况，合同的租赁期限以及双方当事人过错程度等因素酌情予以确定。关于爱朗之星公司要求海晟公司退还的房屋租金及押金，法院认为因上述费用应首先用于支付爱朗之星公司拖欠海晟公司的房屋租金及使用费，故法院将在折抵后确定具体退还的数额。
因合同无法履行双方均具有过错，对于爱朗之星公司要求海晟公司支付违约金的诉讼请求以及海晟公司要求爱朗之星公司支付违约金及逾期付款违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，法院均不予支持。
对于爱朗之星公司要求海晟公司赔偿损失的诉讼请求，法院对于鉴定报告中已完成的装修工程的鉴定金额予以确定，因未安装部分未予房屋形成附和，属于可移动物品，不应计入损失范围，对于海晟公司提出的装饰工程（其他部分）和拆除工程不应计入工程造价，法院不予采纳。关于爱朗之星公司主张的其他损失，装修设计费爱朗之星公司主张的设计费用过高，法院将结合实际情况酌情予以确定。支付爱朗之星公司工资、缴纳社保以及支付经济补偿金的费用，爱朗之星公司证据不足且幼儿园并未实际开业，法院不予支持。其余费用因无法证明损失与案件之间具有直接的关联性，故法院不予支持，对于双方要求对方支付律师费的诉讼请求，因双方均有违约行为，该主张没有合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2018年4月9日判决：一、确认北京爱朗之星教育科技有限公司与北京海晟房地产开发有限公司之间签署的《房屋租赁合同》于2016年12月15日解除；二、北京海晟房地产开发有限公司于判决生效后10日内退还北京爱朗之星教育科技有限公司2016年9月1日至2016年11月30日的房屋租金70万元、押金125万元；三、北京海晟房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿北京爱朗之星教育科技有限公司装修及其他损失共计183.1234085万元；四、北京爱朗之星教育科技有限公司于判决生效后10日内支付北京海晟房地产开发有限公司拖欠的自2016年12月1日至2018年1月23日的房屋租金及房屋占有使用费共计235.27万元。五、驳回北京爱朗之星教育科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京海晟房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。爱朗之星公司提交北京神舟苏艺建筑装饰工程有限公司（下称神舟公司）的书面《证明》一份，内容为：“2016年5月23日，我公司与北京爱朗之星教育科技有限公司签订《装修合同》，为该公司装修东城区爱朗幼儿园。在2016年5月23日至2016年7月19日期间，我公司在北京市东城区海晟名苑小区会所进行施工，2016年7月19日工程暂停。16年7月20日，我公司施工人员陈建华到施工现场，但物业人员说收到业主北京海晟房地产开发公司的通知，现场停止施工，也禁止爱朗公司及施工单位人员进入。”海晟公司对该证据的真实性不予认可，认为神舟公司与爱朗之星公司系合作伙伴关系，他们之间有利益关系，这份证据从形式上不符合新证据的规定，这份证据也与事实相悖，我公司从未向物业公司发出禁止施工人员进入的通知，这也与我公司作为出租人应得到利益相悖。为此，爱朗之星公司申请神舟公司职工陈建华出庭作证，该证人出庭作证称：神舟公司派我于2016年5月份-7月份到海晟名苑装修，到后期7月19日停止施工，7月20日我就不能进入门装修了；我接到的是神舟公司的领导通知，说物业公司不让干了，具体什么原因没说，就说听公司，7月20日，我就进不去小区了，小区东门是刷卡进入，我办了临时出入证，但进不去了，后来我就退了临时出入证。海晟公司的质证意见为：书面《证明》与证人当某陈述明显矛盾，证人当某陈述中明确仅收到施工现场领导的通知停止施工，7月20日不曾有物业公司工作人员向其做任何停止施工的通知，以及对禁止爱朗之星公司及施工单位人员进入的通知，证人当某陈述与《证明》相互矛盾，该证据不应予以采信。
同时，海晟公司提交海晟名苑小区物业公司证明一份，内容为：“（一）我公司不具有组织任何业主装修房屋的职权，《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，我公司不具有组织业主装修房屋的权利，也不可能阻止爱朗之星公司对房屋的装修、施工。（二）我公司并未禁止爱朗之星公司方的人员出入，2016年7月20日，东直门街道办事处联合建委、教委、开发商（海晟公司）、二承租商（爱朗之星公司与另案中的北京壹健水郡国际俱乐部有限公司）、施工方、业主代表及我公司等召开协调会，协调会主要讨论就二承租商的违法装修、施工问题。后东直门街道办事处作出决定，要求爱朗之星公司在未取得二次施工许可证的合法手续前提下，其公司人员及其施工人员不得继续违法施工。2016年7月22日，东直门街道办事处发布了《告海晟名苑业主书》，此后，我公司只是在东直门街道办事处的要求下，查看爱朗之星公司及其施工方是否有继续违法施工装修的行为，并未超职权禁止人员出入园区。（三）我公司未收到海晟公司的任何禁止爱朗之星公司人员及相关施工人员出入会所的文件及通知。我们物业公司只是在东直门街道办事处的要求下，配合街道办事处查看爱朗之星公司是否有继续施工的行为，并未禁止其进出，更未收到过海晟公司的任何文件或通知禁止人员进出小区或会所。”海晟公司为此，亦申请物业公司职员姚克宁出庭作证，该证人出庭作证称：物业公司从未禁止过爱朗之星公司或施工人员出入小区及会所，物业公司也从未收到过海晟公司的任何通知禁止爱朗之星公司施工人员出入小区及会所。爱朗之星公司停止施工的原因是因其雇佣大量地推人员，在小区内及小区周围大量发放传单，各种人员频繁出入小区，扰乱小区秩序并违法施工扰民，导致业主维权，在东直门街道办事处的要求下停止违法施工。爱朗之星公司质证意见为：该证据的形式不符合民事诉讼法的规定，首先我公司认为出具证据的主体应是公司，不应是分公司，分公司不具备民事行为能力，其次该证据应依据民事诉讼法的规定，其公司代表人应签字，制作人也应签字，这两项都没有，证人陈述也超过书面证明内容。
本院认为：爱朗之星公司与海晟公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。虽双方在上述合同中的租赁面积约定为5151.65平方米不包括室外泳池区域，但双方亦认可实际租赁范围包括海晟公司没有所有权的室外泳池区域，故海晟公司将其没有所有权的室外泳池区域出租给爱朗之星公司，导致涉案房屋所在小区业主反对，致使双方合同不能继续履行，海晟公司应对合同不能继续履行承担一定责任。同时，爱朗之星公司作为涉案房屋承租人亦未在签订租赁合同时尽到合理的审慎义务，其对室外泳池区域进行大规模装修改造行为客观上亦导致了业主的反对，故爱朗之星公司亦应对租赁合同不能继续履行承担一定责任。爱朗之星公司、海晟公司均主张对方应承担全部违约责任，均无充分依据，本院均不予支持。
关于爱朗之星公司主张的违约金问题，因双方对租赁合同不能继续履行均存在过错，故对爱朗之星公司以海晟公司违约导致租赁合同解除为由要求海晟公司支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于房屋租金及房屋占有使用费问题，首先对于2016年9月1日至2016年11月30日期间的房屋租金，一审法院考虑到延期交付涉案房屋时间、实际涉案房屋使用状况、双方过错责任等因素，酌情确定爱朗之星公司应支付租金数额，并将爱朗之星公司已交纳租金进行折抵后，判决海晟公司退还爱朗之星公司部分租金及全部押金，并无不当。其次对2016年12月1日至2018年1月23日期间的房屋租金及房屋占有使用费，爱朗之星公司虽主张其自2016年7月起涉案房屋一直处于空置状态，故其不同意承担此后的房屋租金及房屋占有使用费，但爱朗之星公司并未就涉案房屋与海晟公司进行交接，直至一审审理期间2018年3月9日双方才办理涉案房屋的交接手续，考虑到（2017）京02执75号执行裁定书，裁定包括涉案房屋在内的房屋自裁定之日起房屋产权人变更为案外人，故一审法院在认定爱朗之星公司应在过错比例基础上，判决爱朗之星公司仍应承担上述期间房屋租金及房屋占有使用费，并无不当。海晟公司主张按照每年租金500万元的标准收取上述期间房屋租金及房屋占有使用费，因海晟公司对租赁合同解除存在过错，故海晟公司的上述主张，依据不足，本院不予支持。
关于爱朗之星公司主张的损失问题，首先装修损失部分，根据鉴定机构评估鉴定已完成装修工程的数额，属于实际发生损失部分，一审法院基于过错比例据此予以判决，因未安装部分未与涉案房屋形成附合，属于可移动物品，故不应计入实际损失范围。其次装修设计费损失部分，一审法院认为爱朗之星公司主张的过高，故予以酌减，并无不妥。最后其他损失部分，因与本案之间缺乏必要的关联性，不能成为本案必然损失，故一审法院对爱朗之星公司主张的该部分损失不予支持，亦无不妥。
综上所述，爱朗之星公司、海晟公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费161710元，由北京爱朗之星教育科技有限公司负担80855元（已交纳），由北京海晟房地产开发有限公司负担80855元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年八月二十七日
书记员 房依彤
书记员 季爱萍