广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1401号
原告：广州同轩房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：邓焘，职务董事长。
委托代理人：文宇、王玲，广东厚诚律师事务所律师。
被告：蓝佳佳，身份证住址广东省汕头市澄海区。
原告广州同轩房地产发展有限公司诉被告蓝佳佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王玲到庭参加诉讼，被告蓝佳佳因下落不明，经本院公告传唤期满无到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月20日，原、被告签订《大同商业大厦物业租赁合同》，约定：被告承租甲方位于广州市越秀区一德路488号大同商业大厦负一层B1040号商铺，租赁期限自2010年11月26日至2015年11月25日止。原告在签订合同后已依约履行了合同义务，但被告却未能按照合同约定按时缴纳租金、物业服务费、水电费等相关费用及按规定时间开铺并保持正常的营业状态的义务。原告多次与被告联系，但被告均置之不理，故依据双方合同的约定，原告有权终止原租赁合同、补充合同并不予退还已履约保证金，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费、该等律师费按欠款总额的20%计收）由被告承担等。据此，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告缴纳拖欠自2015年4月26日起至2015年6月25日的租金11298.6元；2.被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金至清付所欠租金之日止（每日按所欠租金的千分之二计算，暂计至2015年6月20日为779.6元）；3.被告向原告交纳的押金26951.9元不予退还；4.被告向原告支付2015年5月1日至6月25日的物业管理费907.83元，以及2015年4月1日至6月25日的公摊电费576.70元、公摊水费49.64元；6.被告支付律师费5000元。
被告无答辩。
经审理查明：2010年12月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《大同商业大厦物业租赁合同》，约定：乙方承租的物业位于广州市越秀区一德路488号大同商业大厦负一层B1040号商铺，该物业的计租面积（含套内建筑面积及分摊面积）共计23.58平方米，乙方确认，在签订本合同前，乙方已现场查看该物业，清楚并同意按该物业的现状（包括本款所述面积）接收该物业；乙方所承租的商铺应经营日用百货类之业务，除双方另有约定或甲方书面同意外，乙方不得任意改变租赁场地用途和经营范围；该物业租赁期限自2010年11月26日起至2013年11月25日止，甲方定于2010年11月26日交付该物业予乙方；甲乙双方同意于租赁期内，租金及装修免租期按计租面积计算，其中第一阶段（2010年11月26日至2011年11月25日）租金单价360元/㎡/月，第二阶段（2011年11月26日至2012年11月25日）按第一阶段租金上浮10%，即单价396元/㎡/月，第三阶段（2012年11月26日至2013年11月25日）按第二阶段租金上浮10%，即单价435.6元/㎡/月，上述租金不包括乙方需交付之进场费、物业服务费、公摊费用（含中央空调、公共水、电费）、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它费用（如电费、电话费等）；装修免租期甲方给予乙方30天，自该物业约定交付日起计算；乙方须于公历每月第1日（遇法定节假日则顺延至该节假日后第一个工作日）前向甲方缴付当月租金予甲方指定之银行帐户内，并以款项到账为准，逾期视为拖欠；每月物业服务费按计租面积计算，标准为21元/㎡/月，自甲方委托的物业管理公司首次为大同商业大厦提供前期物业管理服务之日起，每两年作为一个阶段，每两年期限届满之日起，物业服务费在上一阶段基础上上浮10%，但具体上浮比例由甲方根据物价及薪酬上涨幅度与管理公司协商一致后方可实施；公摊费用（含中央空调、公共水、电费）的分摊办法由管理公司制定，以该物业计租面积按比例分摊，每月物业服务费、公摊费用由乙方根据管理公司发出的缴费通知书上规定的缴纳时间缴交至管理公司指定帐户，逾期缴交视为拖欠，甲方或管理公司可按照本合同追究乙方违约责任；乙方在签订本合同当日前，须向甲方缴纳相当于叁个月租金及叁个月的物业服务费合计26951.9元作为本合同的履约保证金，租赁期满或出现任何本合同解除或终止情形的，在乙方缴清一切租金和费用、清理场地及提供歇业证明或经营地址变更证明，并将物业交还甲方后三十日内，甲方将履约保证金不计利息退还乙方；水电周转金共353.7元，乙方于该物业交付日当日向管理公司支付，在本合同租期内水电周转金由管理公司保管，管理公司应将相应金额之收据交予乙方，在本合同结束及乙方把物业交还甲方，且双方就租赁该物业产生的一切权利、义务、责任清理完毕后，管理公司不计利息退还该水电周转金予乙方；乙方须按时缴付租金、物业服务费、公摊费用、电费及一切相关费用，甲方和/或管理公司有权在逾期当日开始另行收取乙方相关违约事项（如逾期缴付租金、物业服务费、公摊费用、电费等）的违约金，违约金按照每逾期一日收取欠款总额的0.2%的标准计收；甲方因向乙方催付租金或其它费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20%计收）及甲方因行使本合同项下其它任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止本合同的，除乙方应按本合同约定承担违约赔偿责任外，甲方及/或管理公司有权即时停止提供电力、空调供应服务或提供大同商业大厦内之其它设施供乙方使用的服务，乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还，同时乙方应按本合同约定在甲方发出书面通知后十四天内交回该物业，并且在甲方发出书面通知后5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金，若履约保证金及违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失等。
2011年4月13日、4月25日、2012年8月3日，原、被告双方分别签订了《大同商业大厦物业租赁合同》补充合同一、补充合同二、补充合同三，其中补充合同一约定：首年租金除首30天装修期免租不变外，余下11个月按原租金50%交付，即180元/㎡/月，第二年及第三年仍按原合同所约定租金执行。补充合同二约定：该物业租赁期满后，续租二年（即由2013年11月26日起至2015年11月25日止），续租期第一年（2013年11月26日至2014年11月25日）租金按原合同第三阶段上浮10%即479.20元/㎡/月，续租期第二年（2014年11月26日至2015年11月25日）租金按续租期第一年租金上浮10%即527.10元/㎡/月。补充合同三约定：租金优惠，2012年7月26日至2012年11月25日，按原合同约定租金4折缴付，2012年11月26日至2015年11月25日，按原合同约定租金5折缴付等。被告向原告支付履约保证金26951.9元，由原告出具《收款收据》收取。
上述合同签订后，因被告自2015年4月26日起未再依约向原告支付租金、管理费等，原告遂于2015年6月18日向本院提起诉讼。原告为此向广东厚诚律师事务所支付律师费5000元，并由该律师事务所于原告提起诉讼当日出具相应的发票。原告于2015年6月25日收回涉讼商铺，并制作了工作记录，该商铺收回时无任何物品。
此外，原告为证明涉案商铺产生的分摊水电费用，向本院提交了如下证据：1.加盖有“大同商业大厦物业管理处”印章的《B1040铺欠费明细》，其中列明涉案商铺自2015年5月1日至6月25日期间欠付管理费907.83元、2015年4月1日至6月25日分摊电费576.70元、水费49.64元；2.加盖有“大同商业大厦物业管理处”印章的《大同商业大厦管理费及水、电费付款通知单》（五月、六月）；3.加盖有“大同商业大厦物业管理处”印章的《大同商业大厦4/5月份水电分摊明细》；4.广州市自来水公司、广州市净水有限公司收取广东华信物业管理有限公司支付越秀区一德路468-483号大同商业大厦2015年3月26日至5月27日的水费、污水处理费《发票联》；5.广州供电局有限公司收取广东华信物业管理有限公司支付用电地址为越秀区一德路488号2015年4-5月的电费《发票联》及《广州供电有限公司电力收费销货清单》。
本院认为：原、被告双方签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及补充合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人应恪守各自负担的合同义务。根据《大同商业大厦物业租赁合同》的约定，涉案场地的租赁期限届至2015年11月25日，合同履行届满前，被告理应于公历每月第1日前向原告缴付当月租金，逾期超过十四日的，原告有权解除双方之间的合同。因原告已于2015年6月25日自行收回了涉案商铺，故原、被告之间的签订的上述合同客观上已于原告自行收回商铺当日解除。根据上述《大同商业大厦物业租赁合同》及补充合同的约定，自2014年11月26日起，涉案商铺的租金按12429元的50%计算，即被告理应向原告支付自2015年4月26日至6月25日的租金为12636元，原告现主张按11298.6元计付，属其处分自己的民事权利，本院予以准许。被告逾期支付租金的，根据前述合同的约定，应按同期未付租金的每日千分之二的标准向原告支付逾期付款违约金，前述合同中约定被告支付租金时间为公历每月的第1日前支付当月租金，即被告逾期支付租金的，则应自每月2日起按同期应付未付租金（即12429元×50%=6214.5元）的每日千分之二的标准支付逾期付款违约金。
此外，根据原告提交的证据显示，引致本案诉讼系因被告违约所致，故根据前述合同的约定，被告于合同签订当日缴纳的履约保证金应由原告收取不作退回，故原告关于履约保证金不予退还的诉请，理据充分，本院予以许可。同理，根据双方合同的约定，如因被告违约引致的原告因催讨租金而发生的费用（包括但不限于律师费等）由被告负担，现原告因本案诉讼支出了5000元律师费用，因该律师费的总额按欠款总额的20%计付，被告应承担的律师费为2722元。
至于原告诉请要求被告承担的物业管理费及分摊水、电费用。根据前述合同的约定，该部分的费用应由被告根据管理公司发出的缴费通知书上规定的缴费时间缴交至管理公司指定的帐户。即该物业管理费、分摊水、电费用的收款权利人是涉案商铺所在大厦的物业管理公司。另外，根据原告提交的证据亦可见，涉案商铺所在大厦的水、电费用均是由广东华某物业管理有限公司代为垫付。因此，原告向本院提起诉请，要求被告向其支付物业管理费、分摊水、电费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告蓝佳佳应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州同轩房地产发展有限公司支付自2015年4月26日起至2015年6月25日止的租金共计11298.6元及自2015年5月2日起至被告蓝佳佳实际付清该款项之日止的逾期付款违约金（每月以6214.5元为基数，按每日千分之二的标准计付），逾期付款违约金不得超过前述租金总额11298.6元。
二、被告蓝佳佳已付的履约保证金26951.9元由原告广州同轩房地产发展有限公司收取，不予退回。
三、被告蓝佳佳应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州同轩房地产发展有限公司支付律师费2722元。
四、驳回原告广州同轩房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费936元，由原告广州同轩房地产发展有限公司负担30元，由被告蓝佳佳负担906元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 博
人民陪审员 陈淑文
人民陪审员 杨 丹
二〇一六年一月四日
书 记 员 曾可欣