驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驿民初字第3279号
原告聂红卫。
委托代理人孟永生，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
被告驻马店市驿城区易安居房产营销有限公司。
委托代理人李杰，河南驿城律师事务所律师。
委托代理人董鹏。
原告聂红卫诉被告驻马店市驿城区易安居房产营销有限公司（以下简称易安居公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟永生，被告的委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂红卫诉称，2013年8月26日原告在被告斡旋下签订了房产买卖合同，合同约定原告购买位于本市文化路信联小区东南栋A单元1层东户（房屋产权证号0463**，房屋所有权人为高保华，房屋建筑面积为93.59㎡）的房产一套。合同签订后，原告如约缴纳了购房定金10000元，在合同约定的2013年9月10日前，原告备齐全部房款，到被告处办理该房产权过户手续时，被告拒不提供卖房方的任何身份信息及房产手续，导致合同无法继续履行，给原告造成既得利益损失50000元。期间，原告为装修该房购买装饰材料及家具支出费用32800元。根据《合同法》第425条的规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告作为中介机构提供虚假信息不负责任的行为严重损害了委托人的利益，并且给委托人造成一定的经济损失，因此请求：判令被告返还购房定金10000元并赔偿违约金损失10000元。
被告易安居公司辩称，原、被告签订的《房产买卖合同》应为无效合同，由于房屋所有权人是高保华，方岩荣在没有高保华授权，且没有得到高保华的追认的情况下，代替高保华所签订的买卖合同应为无效；被告在履行《房产买卖合同》的过程中并无违约行为，违约方为签订《房产买卖合同》的甲方方岩荣，原告应该追究方岩荣的违约责任，应驳回原告请求。
经审理查明，2013年8月26日，原告聂红卫经被告易安居公司介绍欲购买房屋，遂在被告处签订了一份《房产买卖合同》，该合同显示卖方为高保华（甲方）、买方为聂红卫（乙方）、中介方为易安居公司（丙方），合同约定：甲方将其拥有的位于文化路信联小区东南栋A单元1层东户，总楼层数6的房产，房产证号为0463**，房屋所有人为高保华，建筑面积93.59㎡的房产以392000元的价格卖给乙方，此价包含该房屋的相关配套设施有：天然气、热水器、空调；本合同签订时，甲方须将该房产的《房屋所有权证》原件或购房协议原件及该房产相关产权资料留存在丙方处，作为转让过户或产权变更查档之用；乙方在合同签订时支付甲方购房定金壹万元整，该定金在办理产权变更或过户前由丙方保管；甲、乙双方同意的付款方式为一次性付款，乙方在2013年9月10日以前给甲方付清除定金外的余款382000元整，该款项由丙方托管，待买卖双方产权变更或过户手续办理完毕后两日内将余款转给卖方；甲、乙双方约定于2013年9月10日前办理房产产权变更或过户相关手续；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲乙双方须各向丙方缴纳成交价的百分之一作为居间服务费（不足一千元按一千元收取）；乙方违约，甲方有权解除与乙方的交易关系，将该房产另售他人并有权没收定金作为违约金；若甲方违约，乙方有权解除与甲方的交易关系并要求卖方全额退还定金并支付与定金等额的违约金给乙方等条款。合同落款中的甲方“高保华”系由方岩荣代签，甲方身份证号码一项内容未填写。合同签订同时，原告依约交纳了购房定金10000元，被告依约收取定金暂时保管，并向原告出具了收款收据一份，该收据显示的收款事由为：农联社家属院定金。之后，在约定的期限内，卖方方岩荣、高保华没有依约办理房屋过户手续，原告遂于2013年10月21日以买卖合同纠纷为由另案起诉高保华、方言荣、易安居公司要求继续履行合同，审理中被告未向法院及原告提交高保华、方言荣的相关信息资料。后被告又于2013年11月12日以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，本案争议的房屋位于本市文化路信联公司楼东4单元东户，原房屋所有人为高保华，原房产证号为驻房权证字第0463**号。2013年11月13日，原告申请调取了该房屋的房产登记档案资料，档案资料显示：2013年4月3日，房屋所有权人高保华与其妻何静在河南省驻马店市驿城公证处公证了由其二人签名的委托书一份，委托书显示高保华夫妻二人委托王向荣作为代理人，代为办理高保华所有的位于本市文化路信联公司楼东4单元东户（即本案争议房屋）的房产转让相关手续等。2013年9月3日，王向荣与秦征签订《房地产买卖契约》，将上述房产出售给了秦征。2013年9月22日，该房产登记的所有权人变更为秦征，所有权证号为：驻房权证字第2013105**号。
还查明，被告为证明其在居间服务过程中没有提供虚假信息，向法院提交了证人张祥的证言，证人张祥是被告易安居公司的业务员，是为原告和方岩荣提供房屋买卖服务的具体经办人员。证人张祥称，高保华是争议房屋的所有权人，方岩荣持高保华的委托书到被告公司要求出售房屋，在办理业务的过程中张祥从未见到高保华本人，签订《房产买卖合同》时，是方岩荣代替高保华签的字。签订合同时，张祥留存了方岩荣提供的委托书、房产证原件、高保华和方岩荣的身份证复印件及方岩荣的电话联系号码，方岩荣的电话联系号码在证人张祥的手机上保存，但在合同签订后的2013年8月29日，张祥的手机丢失，所以无法向原告提供方岩荣及高保华的相关信息资料。证人张祥又称被告易安居公司只有在签订买卖合同后，才会根据卖方提供的所有手续去房管局查档核实信息。
上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、收款收据、房产档案登记资料，被告提交的证人证言及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，2013年8月26日，原告聂红卫与卖方高保华（方岩荣代）、被告易安居公司三方共同签订的《房产买卖合同》，包含了三方当事人和房屋买卖合同、居间合同两项法律关系。第一是原告与卖方高保华之间的房屋买卖合同。合同中卖方“高保华”的签名是方岩荣代签，被告的业务员张祥在办理业务过程中从未与高保华见过面，未对高保华及方岩荣的身份和代理权限进行核实，诉讼中，被告也未能提供证据证明方岩荣有权代理高保华签订房屋买卖合同，现争议房屋已被高保华另售他人（秦征），该行为应视为高保华对方岩荣代理其出卖争议房屋的行为不予追认，由此可以认定方岩荣是在未取得高保华授权的情况下，以高保华的名义出卖房屋，故方岩荣代替高保华签订《房产买卖合同》的行为属无权代理。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权以被告代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，该房屋买卖合同应为无效合同。第二是原、被告与方岩荣之间的居间合同，该居间合同意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。关于原告主张被告赔偿损失10000元。首先，被告作为中介公司在为原告提供居间服务的过程中，应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。被告业务员张祥明知争议的房屋是高保华所有，不是方岩荣所有，就应当对方岩荣的身份及其代理权限进行认真审查，不能在未见高保华本人及确认委托书是否真实的情况下，就积极促成原告与方岩荣交易，被告业务人员的行为明显不当，有违被告应尽的审查义务。因此，方岩荣无权代理行为和被告的不当行为是导致合同无效的主要原因。其次，导致原告与被告、高保华及方岩荣发生争议的根本原因是高保华将争议房屋另售他人而不能向原告交付房屋，原告购买争议房屋的合同目的不能实现。在此情形下，如房屋买卖合同有效，原告依据定金罚则则可以取得高保华双倍返还的定金20000元，其中10000元为原告依法可以获得的可得利益。而现在根据相关法律规定，定金合同为担保债权实现的从合同，主合同无效，担保合同亦无效，即房屋买卖合同为无效合同，定金合同亦为无效合同。由于方岩荣及被告的过错使定金合同亦为无效合同，在高保华、方岩荣未交付房屋的情况下，导致原告也不能依据定金罚则取得双倍返还的定金，实际上给原告造成了10000元的可得利益损失。方岩荣及被告依法应对原告10000元的可得利益损失进行赔偿。再次，《房产买卖合同》第一条第三款的约定：本合同签订时，甲方须将该房产的《房屋所有权证》原件或购房协议原件及该房产相关产权资料留存在丙方处，作为转让过户或产权变更查档之用。根据此合同条款的约定，被告应当留存甲方的相关资料。而在方岩荣违约未履行合同后，原告遂以买卖合同纠纷为由起诉高保华、方岩荣要求违约赔偿，在诉讼过程中，原告要求被告提供其在居间过程中保管的有关高保华、方岩荣的身份及买卖房屋的相关资料，被告以种种理由拒绝，未能提供高保华、方岩荣的相关信息资料。直至本案诉讼过程中，被告仍然未能提供任何有关高保华、方岩荣的信息资料（包含方岩荣的身份信息），方岩荣的具体身份不明，导致原告无法向方岩荣索赔损失。综上，被告在居间过程中存在明显的过错，违反了中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务，原告据此主张被告应赔偿原告损失10000元，于法有据，本院予以支持。因房屋买卖合同无效，被告代为保管的定金10000元，依约应当退还原告，故原告请求被告返还购房定金10000元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十八条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决如下：
一、限被告驻马店市驿城区易安居房产营销有限公司于本判决生效后五日内返还原告聂红卫交其保管的购房定金10000元。
二、限被告驻马店市驿城区易安居房产营销有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告聂红卫损失10000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告驻马店市驿城区易安居房产营销有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 蒋沛森
人民陪审员 邵 翔
二〇一四年三月四日
书 记 员 姜 浩