四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1502民初253号
原告：宜宾市房产公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区十八间**号。
委托代理人：古强、陈德建，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被告：罗凤彬，男，汉族，住四川省江安县四面山镇。
原告宜宾市房产公司（以下简称：房产公司）诉被告罗凤彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告房产公司的委托代理人古强、陈德建到庭参加诉讼，被告罗凤彬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告房产公司诉称：2011年5月13日，被告向原宜宾市公用事业局提交房屋租赁申请，申请承租原宜宾市公用事业局代宜宾市人民政府管理的滨江路四期房屋33、35、37号门面用于经营二手音响。原宜宾市公用事业局同意其申请后，于2011年5月18日同被告签订《房屋租赁协议》，将上述代管的国有房屋出租给被告，双方约定：被告从2011年4月29日起至2012年4月19日止承租上述房屋，租期为12个月，租金每月1683元，按季交纳，逾期交纳租金将按欠付租金的5%每日向原告支付违约金。2011年8月11日，因被告经营困难，于是向宜宾市市政设施管理处（原宜宾市公用事业局）再次申请，将其承租的滨江路四期33、35号门面转让给了林森用于电动车经营，被告则仅承租滨江路四期37号门面。宜宾市市政设施管理处同意了被告的上述申请。另，根据宜宾市委市政府《关于印发﹤宜宾市人民政府机构改革方案﹥和﹤关于宜宾市人民政府机构改革方案的事实意见﹥的通知》等文件精神，宜宾市市政设施管理处（原宜宾市公用事业局）于2011年6月划转宜宾市城市管理综合执法局管理。为此，将位于旧城区金沙广场的滨江路四期房屋交由原告管理。原告与宜宾市市政设施管理处在宜宾市市政设施管理处于2011年11月3日签订《宜宾市中心城区滨江路四期房屋移交协议》，自此原告开始取得对滨江路四期国有房屋的代管职能。租赁期满后原告同意被告继续承租上述房屋但被告一直未履行交纳房屋租金的义务且拖欠至今。为维护自身合法权益，依法向人民法院诉请：1、判决被告向原告支付拖欠的租金17035.7元（2011年10月20日起至2014年4月30日止）及逾期未交纳房租的违约金5110.71元；2、判决被告支付拖欠原告的水电费277.8元（2013年7月1日至2013年10月31日）；3、被告承担本案诉讼费。
被告罗凤彬未作答辩。
经审理查明：2011年5月18日，被告（承租方、乙方）与宜宾市公用事业局（出租方、甲方）签订合同号为2011-28号的《房屋租赁协议》，约定：乙方承租位于滨江路四期房屋的门牌号33、35、37号底楼门面，承租面积56.1平方米；租赁期限2011年3月20日至2012年4月19日共计12个月，每月应交纳租金1683元；乙方须支付租房履约保证金5049元，若乙方逾期不交租金应按欠付租金的5%按日向出租方支付违约金；甲方为乙方提供单独计量水、电设施，乙方应服从甲方监督和管理并自行负责和按时交纳承租房屋的水、电、卫生、环保等费用。2011年8月22日，被告出具《申请》一份，载明：“我于2011年5月18日租赁你处管理的位于城区滨江路四期33、35、37门面。租赁期限为2011年4月20-2012年4月19日。由于经营困难，现申请将33、35号门面转让给林森经营电动车，转让时间从2011年8月20日起算，请贵处予以批准”。同日，宜宾市市政设施管理处在该申请上加盖公章并备注“因罗凤彬签订的合同2011-28合同尚未到期，暂同意上述申请，待合同到期时，罗凤彬、林森再来我处办理相应合同手续，重新签订合同”。案外人林森也在该申请上签字并备注“我将你处的有关规定交纳房租和水电费，并付责经营期间的有关责任”。2011年11月3日，宜宾市市政设施管理处与原告房产公司在宜宾市住房和城乡建设局的监督下签订《宜宾市中心城区滨江路四期房屋移交协议》，约定：宜宾市市政设施管理处（原宜宾市公用事业局）将位于旧城区金沙广场的滨江路四期房屋移交给原告房产公司管理（包括本案所涉房屋）；接收方（即原告）从2011年10月起负责收取租赁户的水电费。原告取得对被告承租房屋的代管权利后，未与被告重新签订房屋租赁合同。双方仍然按照2011年5月18日被告与原宜宾市公用事业局签订的《房屋租赁协议》履行各自的权利义务。该协议租赁期届满后，原告同意被告继续承租此房，但双方未签订书面租赁协议。因被告自2011年10月20日起拖欠房租，原告多次通知其按协议约定交纳，但被告仍未缴清拖欠的房租和水费，截止庭审之日（即2016年2月26日），被告拖欠2011年10月20日至2014年4月30日的房屋租金共计17035.7元及2013年7月1日至2013年10月31日止的水费277.8元。原告陈述其于2014年5月1日起将该房屋另行出租给案外人。
2016年2月25日，宜宾市房产公司物业管理分公司出具《情况说明》一份，载明：滨江路四期37号承租户罗凤彬2013年7月尚欠水费47.60元、2013年8月尚欠水费44.50元、2013年9月尚欠水费128.60元、2013年10月尚欠水费57.10元，上述费用共计277.80元，且原告陈述其已为被告将此期间的水费垫付并提供有其交纳总表水费的票据为证。
庭审中，原告陈述被告仅支付了部分租赁期间的租金，从2011年10月20日起至2014年4月30日止的被告实际使用期间其未支付承租的滨江路四期37号门面租金，每月租金为561元（三间门面的每月租金为1683元，即每间门面每月租金为561元）。原告陈述自2011年11月接管上述房屋后，每月各住户的水电费由原告先行垫付，再向各承租户进行收取。由此可能导致所收金额大大少于所垫付金额。原告为收回所垫付的水费，于2013年7月，把当月的和所有未收回的水费一起进行分摊，计算出当月水费单价为23.80元／吨。同时，为正确反映承租户所用水、用电量，将2013年7月水电表底数减去原告接管时即2011年11月的底数，计算出承租户在此期间的总共用水用电，然后再减去该期间承租户已交了水费的吨位和度数，得承租户2013年7月应交水费吨位和度数。被告罗凤彬2013年7月尚欠水费47.60元、2013年8月尚欠水费44.50元、2013年9月尚欠水费128.60元、2013年10月尚欠水费57.10元，上述费用共计277.80元。原告陈述其诉请的违约金是根据租赁协议第三条第二款的约定，但因为约定过高其自认按尚欠租金的30%计算。
上述事实，有原被告身份信息、《房屋租赁协议》、《申请》、《宜宾市中心城区滨江路四期房屋移交协议》、《情况说明》、水费票据及庭审笔录在案为证，足以认定。
本院认为：被告罗凤彬与原宜宾市公用事业局所签订的房屋租赁合同系合同双方真实意思表示，内容合法有效。根据市委市政府相关文件规定，原告取得本案被告承租房屋的代管权，故原告有权向被告主张拖欠的租金和水费。原告诉请被告支付拖欠的房屋租金17035.70元（从2011年10月20日计算至2014年4月30日），经计算符合合同约定且被告未举证证明其已支付相应期间的房屋租金，故本院依法予以支持。原告诉请的按尚欠房租的30%计算逾期交纳房租的违约金5110.71元，经计算低于《房屋租赁协议》中对违约金的约定，故对原告的该项诉请本院依法予以支持。原告诉请被告支付差欠的水费277.80元（从2013年7月1日计算至2013年10月31日），其依据为自书的情况说明，并提供有其交纳总表水费的票据为证，故对原告的该项诉请本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告罗凤彬于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市房产公司支付房屋租金17035.70元（从2011年10月20日计算至2014年4月30日）及逾期交纳房租违约金277.80元。
二、被告罗凤彬于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市房产公司支付水费合计277.80元。
如果被告罗凤彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费906元，减半收取453元，由被告罗凤彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 尹梦萦
二〇一六年三月四日
书记员 王 伟