成都市成华区人民法院民 事 判 决 书成华民初字第1974号原告（反诉被告）黄生平，男，汉族，1973年1月9日出生，住成都市成华区。委托代理人张骥，四川星历律师事务所律师。一般授权。被告（反诉原告）苏同友，男，汉族，1968年12月27日出生，住成都市成华区。委托代理人何成军，四川品森律师事务所律师。特别授权。原告黄生平诉被告苏同友及被告苏同友反诉原告黄生平房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年7月3日开庭进行了审理，黄生平及其委托代理人张骥，苏同友及其委托代理人何成军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄生平诉称，本诉原、被告于2012年8月23日签订了房屋租赁合同，合同约定被告将其承租的位于成华区龙潭总部经济城华冠路4号附4号商铺转租给原告，被告收取了原告转让费97000元，转租期间为三年。签订合同时又向原告收取了保证金24720元，用于保证原告使用房屋时的物业、水、电费的正常缴纳。2014年7月，该转租房屋的房东收回了房屋，原告因此与被告解除了转租合同，但被告并未将收取的保证金退还给原告，原告多方催促被告退还保证金，被告都以各种理由拒绝退还此款。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判决被告归还原告保证金24720元；2、判决被告退还原告转让费32333元；3、本案诉讼费由被告承担。本诉被告苏同友辩称，1、涉案房屋是北京金源房地产经纪有限公司成都分公司从房屋业主成都东方广益投资有限公司整体承租全部商业用房，前者将其中的涉案房屋分租给被告，被告经北京金源房地产经纪有限公司成都分公司同意后转租给原告黄生平。时至今日，原告仍然在租赁、使用该铺面。2、关于保证金，双方在签订合同时约定该保证金的目的是为了保证原告按时缴纳水电费、租金、物业费在内的一切费用，原告在使用铺面后没有及时支付租金，致使北京金源房地产经纪有限公司成都分公司要求终止和被告的租赁合同时，直接从被告处抵扣了2013年11月8日至2013年12月20日的租金21802元。因此，由于原告违反了双方合同约定，被告有权拒绝退还该笔保证金，且因原告未及时支付租金的行为导致被告21802元的损失，该笔费用也应由原告承担。3、关于转让费，该费用实际是被告将店内设备转让给原告，原告为此支付的对价；原告仍在继续使用、租赁涉案房屋；转让费实际是使用铺面的机会，原告对租赁铺面后的风险应当自己承担。反诉原告黄生平诉称，被反诉人要求反诉人退还曾向其收取的保证金24720元，但事实上，双方在履行合同中，被反诉人曾拖欠房东租金21802元，且反诉人为被反诉人向房东垫付了该租金21802元。现因被反诉人主张退还押金24720元，故反诉人为其垫付的租金提出反诉，请求：1、被反诉人向反诉人支付其为反诉人垫付的租金21802元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告苏同友辩称，被反诉人并未拖欠任何租金，反诉人也未垫付租金21802元，这只是反诉人为不退还保证金找的借口。经审理查明，2011年7月27日，北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司作为出租方（甲方）与苏同友作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同书》，该合同约定：甲方将坐落于成都市成华区龙潭工业区华冠路*号附4#商铺（以下简称“商铺”或“该商铺”出租给乙方使用，该商铺建筑面积172.97平方米。该商铺的业主系成都东方广益投资有限公司，甲方通过对商铺所在的成华区龙潭工业区农迁房二期配套商业用房整体承租的方式取得了商铺的合法出租权。租赁期限三年，自2011年8月8日起至2014年8月7日止。未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。租金：第一年租赁期的建筑面积租金单价为80元／月·m2，即商铺月租金为13838元，第一年租赁期自2011年8月8日起至2012年8月7日止。以后每年租金标准在上一年的基础上上浮10%，每陆个月结算一次，首期租金55352元，在本合同签订时向甲方支付，其余每个支付期，乙方至少应在上期租金到期前15日预付陆个月租金。合同签订之日，乙方须向甲方一次性交纳三个月的租赁费41514元作为租赁保证金……（该租赁保证金不是乙方预付的租金、水电费及其他费用，仅是乙方履行本租赁合同约定义务的保证）。合同签订后，被告苏同友向北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司支付租金55352元及商铺保证金13838元。2012年8月23日，黄生平作为承租方（乙方）与苏同友作为转租方（甲方）签订了《房屋转租合同》，该合同约定：甲方将位于华冠路*号附*号，面积103平方米的商铺，转租给乙方。房屋租金及期限以原合同为准，合同期限为三年，期满后续签合同，由甲方无条件协助续签二年。乙方交保证金三个月给甲方（房屋租金押金票据虽是写甲方的名字，但属乙方交纳），乙方退房时结清水、电、气、物业管理等其他所有费用。合同并备注三个月保证金：24720元，苏同友收。同日，苏同友出具收条一张载明：今收到转让铺面费97000元，其中包括空调、货柜23个，收银台1个，LED灯箱；24号下午交房（5点）。黄生平使用该商铺至今。2013年12月13日，北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司作为出租方（甲方）与承租方苏同友（乙方）签订了关于《商铺租赁合同书》的终止协议，协议约定：鉴于甲乙双方于2011年8月7日签订了《商铺租赁合同书》（以下简称“主合同”），主合同约定甲方将坐落于成都市成华区龙潭工业区华冠路4号附4号的商铺出租给乙方使用，该商铺面积172.97平方米，该商铺的业主系成都东方广益投资有限公司，甲方通过对商铺所在的成华区龙潭工业区农迁房二期配套商业用房整体承租的方式取得了商铺的合法出租权。现因商铺业主即成都东方广益投资有限公司将该商铺出卖给了朱颖（即该商铺的新房东），朱颖取得该房屋的所有权，今甲乙双方在协商一致的基础上一致同意终止主合同的执行，并签订如下终止协议：一、甲、乙双方一致同意并确认，自2013年12月21日双方解除主合同，即主合同的履行期限截止至2013年12月20日，从2013年12月21日起，主合同不再对甲乙双方产生任何约束力。……四、乙方向甲方缴纳的租金截止至2013年11月7日，目前乙方尚欠甲方2013年11月8日至2013年12月20日租金共计人民币21802元，乙方在主合同解除前所应承担的物业费、水费、电费以及其因商铺产生的费用全部由乙方自行承担，并对现商铺所有人负责，与甲方无关。五、乙方向甲方缴纳的商铺租赁保证金为41514元，双方一致同意：甲方从租赁保证金中直接扣除乙方所欠的租金21802元，对于剩余的租赁保证金19712元，由甲方直接退换给乙方，乙方应将主合同即商铺租赁保证金收据原件退换给甲方。2014年7月5日，案外人朱颖将位于成都市成华区龙潭工业区华冠路4号附4号的商铺建筑面积为100平方米出租给案外人刘勇使用，计租日为2014年8月8日。另查明，根据位于成都市成华区华冠路*号附*号的房屋用途为商业，登记权利人为成都东方广益投资有限公司。2015年7月2日，北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司出具证明载明：由于成华区龙潭总部经济城华冠路*号附*号铺面的实际租赁使用人没有按照约定及时向我方缴纳2013年11月8日至2013年12月12日的租金21802元，故我方于2013年12月就拖欠的该笔租金直接从苏同友向我方缴纳的保证金中予以了抵扣，并将剩余的保证金19712元退还给了苏同友。上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实，1、原、被告身份信息；2、房屋转租合同及收条；3、商铺租赁合同书及终止协议；4、房屋信息摘要；5、北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司证明；6、2014年7月5日签订的商铺租赁合同书；7、成都市成华区龙潭街办秀水社区服务站的证明；8、原、被告双方陈述及庭审笔录。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，黄生平与苏同友双方签订的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，合同依法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自权利及义务。租赁转租合同中约定了苏同友收取黄生平三个月保证金24720元，因该商铺的原合同已于2013年12月13日终止，现该商铺转租合同已经实际解除，苏同友理应退还黄生平交纳的保证金24720元，故对于黄生平要求苏同友向其退还保证金24720元的诉讼请求，本院予以支持。对于黄生平要求苏同友退还转让费32333元的诉讼请求，本院认为，因双方签订的《房屋转租合同》中约定了房屋租金及期限以原合同为准，不足以证明合同中载明黄生平承租该商铺期限为三年，黄生平实际使用到原合同租期届满后至今，且黄生平支付苏同友的转让费中包含了空调、货柜23个，收银台1个，LED灯箱的价值在内，故黄生平要求退还转让费32333元的诉请，本院不予支持。对于苏同友反诉主张黄生平向其支付垫付的商铺租金21802元的反诉请求，对此，本院认为，因苏同友未交纳2013年11月8日至2013年12月20日的租金21802元，致使苏同友在合同期满后在案外人北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司退还保证金时，由案外人北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司进行了抵扣，而双方签订的房屋转租合同中约定了苏同友协助黄生平上交房租，虽在庭审中原告陈述该商铺租金是交给案外人北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司，但没有在举证期内提供相应的缴费票据，应当承担举证不能的后果。至于该时间段内商铺租金数额，因双方签订的房屋转租合同中约定商铺租金及期限以原合同为准，而苏同友与案外人北京金源瑞安房地产经纪有限公司成都分公司签订的商铺租赁合同书中载明合同第一年租赁期的建筑面积租金单价为80元／月·m2，第一年租赁期自2011年8月8日起至2012年8月7日止，以后每年租金标准在上一年的基础上上浮10%，而原告承租面积为103平方米，因此，原告2013年11月8日至2013年12月20日（按43天计算）应缴纳的商铺租金为12992元（103×80×（1＋10%）÷30×43），超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、本诉被告苏同友于本判决生效之日起十日内，向本诉原告黄生平返还保证金24720元。二、反诉被告黄生平于本判决之日起十日内，向反诉原告苏同友支付商铺租金12992元。三、驳回本诉原告黄生平的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏同友的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费209元，反诉案件受理费172元，共计381元，由原告黄生平承担190元，被告苏同友承担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  谭萍二〇一五年十月二十二日书记员  张曦