焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第938号
原告（反诉被告）栗玉柱，男，1961年7月9日出生，汉族。
委托代理人彭飞，河南尚领律师事务所律师。
被告（反诉原告）焦作市储运工贸总公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人赵世宇，总经理。
委托代理人朱守祥，河南龙源律师事务所律师。
委托代理人孟广斌，系被告公司部门经理。
原告栗玉柱与被告焦作市储运工贸总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，本院裁定本案由简易程序转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告栗玉柱及其委托代理人彭飞，被告焦作市储运工贸总公司的委托代理人朱守祥、孟广斌到庭参加诉讼。
原告栗玉柱诉称，2008年9月6日，被告为建设五金城市场，需要拆迁焦作市解放区青年路垃圾中转站（以下简称垃圾中转站）。因原告居住在该垃圾中转站上面的住房内，故原、被告经协商达成一份协议。协议签订后，原告按期从垃圾中转站搬出并租房居住。双方约定的过渡期为18个月，即从2008年9月6日至2010年3月6日。但过渡期满后，被告未按期向原告提供适合条件的新房，致使原告长期在外租房居住。按照协议约定，被告逾期交付新房应按搬迁房价的日万分之一向原告支付违约金。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告2010年3月6日至2014年8月30日期间的违约金38093.442元（共计1634天，每日按23.313元计算）；2、被告支付原告过渡期房租2083.33元；3、诉讼费由被告承担。
被告焦作市储运工贸总公司答辩并反诉称，1、原、被告签订的协议中原约定的过渡期为18个月，但由于规划、城建、土地等部门对被告承建项目的审批手续延迟等因素，被告未能在协议约定的2010年3月6日之前建成新房。新房交付前，被告一直按每年5000元的标准向原告支付过渡期房租，直至原告搬进新房时止；2、根据协议约定，原告应于协议签订后15日内搬家，并将原住房内自己的所有物品搬迁完毕，腾空原住房，交付给被告单位。但原告并未按照协议约定在15日内将原住房腾空交付于被告，其仍然在该房屋内存放着自己的物品，用锁锁着房门，不予交付。直到2015年11月13日，原告才将原住房腾空交付于被告。因此，协议执行过程中双方均存在违约行为，应当各自承担违约责任；3、被告在新楼建成后为原告安置了一套面积为88.12平方米的房屋供其居住，而原告原住房面积为77.71平方米，多余面积10.41平方米，原告应当按照售房价格3000元／平方米补交房款共计31230元。据此，被告提起反诉，请求判令：1、2014年9月15日之前反诉原告与反诉被告之间的违约责任相互抵销，反诉被告应支付反诉原告2014年9月16日至2015年11月13日期间的违约金9861.37元（共计423天，每日按23.313元计算）；2、反诉被告支付反诉原告房屋差价31230元，并自2014年9月15日起按照同期银行贷款利率支付利息至付清本息之日止；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告栗玉柱辩称，1、被告主张原告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，原告已经按照协议约定在15日内履行了搬家义务，原告不存在未腾空原住房的违约行为；2、对被告主张的新房面积为88.12平方米有异议，原告认为新房面积应为83平方米。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告是否存在向被告逾期交付原住房的违约行为；原告主张被告支付逾期交付新房违约金及被告主张原告支付逾期交付原住房违约金的诉讼请求是否成立；如成立，其各自主张的违约金数额应如何确定；2、被告是否已经将过渡期房租向原告支付完毕；如未支付完毕，过渡期房租的数额应如何确定；3、原告入住的拆迁新房的房屋面积应如何确定；拆迁新房与拆迁旧房的房屋面积是否存在面积差；如存在面积差，房款差价数额应如何确定。
原告栗玉柱为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告的身份证1份，证明原告的主体资格；2、原、被告双方签订的协议1份，证明原、被告之间的权利义务；3、证人司某的证言1份，证明原告按照协议约定时间搬离房屋的事实。
被告焦作市储运工贸总公司对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1、2的真实性无异议；对证据3证人司某陈述的原告于2008年9月起开始到证人处租房的事实无异议，但不能证明原告已经将旧房腾空并交付给被告。
被告焦作市储运工贸总公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、协议1份，证明指向如下：（1）原告应当在协议签订后15日内搬家。被告认为搬家应当是完整意义上的搬家，将屋内所有的东西清理完毕；（2）协议第七条证明了被告应当支付新旧房屋的面积差价；2、被告为原告支付房租的票据（共11页），证明被告已经将2008年9月15日至2014年9月16日期间的房租支付完毕，不存在拖欠原告过渡期房租的事实；3、新房销售登记表及图纸1份，证明原告所居住的新房面积是88.12平方米；4、房屋移交协议书1份，证明原告直至2015年11月13日才将原住房完整地移交给被告；5、原告与被告单位工作人员张德亮的通话录音一份，证明原告直至2015年11月13日才将原住房完整地移交给被告。
原告栗玉柱对被告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1、2无异议；对证据3新房销售登记表及图纸中原告签字的真实性无异议，但是对房屋面积有异议，签订拆迁协议时，原、被告双方对原住房面积共同测量签字确认，故新房面积也应由双方共同测量确认，而不应由被告自己测量；对证据4房屋移交协议书的真实性无异议，对证明指向有异议，原告按协议搬出房屋的时间为2008年9月，签订房屋移交协议只是双方对之前交付房屋的一个确认，不应以此协议的签订时间作为双方交付房屋的凭证；对证据5通话录音的真实性有异议，通话内容是被告单方制作的，通话内容不清楚，通话时原告早已经搬进新房。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1—3和被告提供的证据1—5，以上证据真实、有效，本院对以上证据的真实性予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告栗玉柱系焦作市解放区青年路垃圾中转站的职工，其有一套位于该垃圾中转站上面的住房并居住在内。2008年9月6日，原告与被告焦作市储运工贸总公司签订了一份协议。协议约定：被告为筹建五金城市场对原告位于垃圾中转站上面的房屋进行拆迁；拆迁后，被告负责为原告安置位于焦作市劳动街被告即将兴建的焦作市储运工贸总公司16号住宅楼（以下简称16号楼），楼层为三楼，南单元南户；拆迁过渡期为18个月，自协议签订生效开始计算，过渡期间临时安置房的租金由被告承担；原告在协议签订后的15日内搬家，如果超过期限，原告按日支付搬迁房价万分之一的违约金；被告在协议规定的期限内未按期提供新房，被告按日支付搬迁房价万分之一的违约金，并且继续支付临时房租直到提供新房为止。协议签订后，原告在约定期限内承租了房屋并搬至承租的房屋内居住。但由于规划变更、审批延迟等原因，被告兴建的16号楼未在原定过渡期内建成。直至2014年8月30日，被告将16号楼中安置给原告的新房交付于原告。
经查明，原告在搬离原住房后，因原告在原住房下面的垃圾中转站上班，且原住房一直未拆迁，原告便将在其工作期间捡拾的一些废弃物品就近放置在原住房内。2015年11月初，被告单位的工作人员通知原告拉走其放置在原住房内的物品，原告在接到通知后及时拉走了其放置的废弃物品。2015年11月13日，原、被告签订了一份《房屋移交协议》，内容如下：“根据2008年9月6日双方达成的协议，现将房屋移交情况协议如下：一、被告将位于劳动街南头新建储运16号楼南单元3楼103房移交给原告居住；二、原告将青年路老中转站上原住房移交给被告（包括房屋钥匙、电表、水表），由被告自行处理”。
另查明：1、被告已向原告付清过渡期内的房屋租金，原告向被告出具有收到条；2、原、被告一致认可原告拆迁前原住房的面积为77.71平方米，拆迁后16号楼南单元3楼103号的房屋面积为83平方米，面积差为5.29平方米，每平方米房价为3000元。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案中，原告栗玉柱与被告焦作市储运工贸总公司于2008年9月6日签订的协议系双方当事人的真实意思表示，该协议不违法律法规的禁止性规定，依法具有法律效力，双方当事人应当按照协议约定如约履行各自的合同义务。本案的争议焦点之一是原告是否存在逾期交付原住房的违约行为。被告对此辩解称，原告搬离原住房后又将其物品放置在原住房内，直至2015年11月13日才腾空，故原告存在逾期交付原住房的违约行为。但依据有效证据，原告在签订协议后按协议约定时间及时承租了房屋，原告已将其家具家电及生活用品搬入并居住至承租房屋内，应当认为原告至此已完成了交付原住房的合同义务。原告在交付原住房后，原告原住房的所有权也转移至被告，虽然原告搬离后又将一些废弃物品放置在原住房内，但原告的放置行为并未影响被告的拆迁。退一步讲，即使原告的放置行为侵犯了被告的合法权益，那么侵犯的也应是被告对原住房所享有的所有权，被告有权主张原告停止侵害、排除妨碍，但原告的放置行为并不属于违约。因此，被告主张原告存在逾期交付原住房的违约行为的辩解意见不能成立，本院不予采纳，对被告主张原告支付逾期交付原住房违约金的反诉请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付逾期交付新房违约金的诉讼请求，依据有效证据，被告应交付新房的时间为2010年3月6日，实际交付新房的时间为2014年8月30日，原告主张被告逾期交房1634天符合客观事实，本院予以确认。原告原住房面积为77.71平方米，每平方米房价为3000元，房价共计233130元。违约金按拆迁房价的日万分之一计算1634天，违约金合计38093.44元，本院对此予以确认。关于原告主张被告支付过渡期房租的诉讼请求，因被告已向原告支付完毕，故本院不予支持。关于被告主张原告支付房屋差价的反诉请求，依据查明事实，新旧房屋面积差为5.29平方米，每平方米房价为3000元，房屋面积差价应为15870元，被告的该项反诉请求符合双方协议约定，本院予以确认。被告另主张原告应自2014年9月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付房屋差价利息，被告的该项反诉请求符合法律规定，本院亦予确认。综上，被告主张原告支付房屋差价15870元及相应利息的反诉请求成立，本院予以支持。被告反诉请求数额中的高出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告焦作市储运工贸总公司于本判决生效之日起十日内支付原告栗玉柱违约金38093.44元；
二、原告栗玉柱于本判决生效之日起十日内支付被告焦作市储运工贸总公司房屋差价款15870元和利息（利息自2014年9月15日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付至本判决确定的支付之日止）；
三、驳回原告栗玉柱的其他诉讼请求；
四、驳回被告焦作市储运工贸总公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费804元，原告栗玉柱承担50元，被告承担754元。案件受理费原、被告暂未缴纳，双方应于执行时缴纳至本院。本案反诉费825元，原告栗玉柱承担200元，被告承担625元，反诉费暂由被告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 张 莉
审判员 李 艳
审判员 陈 娟
二〇一六年一月二十二日
书记员 王玉慧