安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4661号
上诉人（原审被告）：李杰，男，1984年12月6日生，汉族，公司员工，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：何保鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱宝权，男，1968年8月25日生，汉族，公司员工，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代诉讼理人：柳传圣，安徽金徽律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：合肥华冶房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道与烟墩路西南角滨湖时代广场G5-1101室，统一社会信用代码9134010005578595XW。
法定代表人：王德志，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨求文，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴松，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人李杰因与被上诉人朱宝权、合肥华冶房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李杰上诉请求:1、撤销原判，改判驳回朱宝权的一审全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由朱宝权承担。事实和理由：1、一审判决事实认定错误，《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》约定朱宝权支付给李杰的5万元合同履行款，至今朱宝权没有向李杰支付，一审认定李杰已收到5万元缺乏证据支持。朱宝权与李杰签订合同时，不具有善意目的，一审认定双方为善意不符合当时的客观情状。关于夫妻代理权，对于重大权益，其代理权不能以概括承受论认定，要有自然人个人的真实意思表达及明确表示，法律明确规定其重大代理权的夫妻认定程序，避免一方利用其代理权侵害他方的利益。2、李杰对其房屋购买权转让，不具有完全的法律上权利，房产购买权益是家人共同权益，李杰个人处分夫妻重大权益缺乏基础，当时李杰与其妻正离婚诉讼期间，未询问其妻的意见。3、本案转让协议缺乏基础性法理依据，《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》规定该房屋不能买卖，只对本单位员工出售，而价格低于市场价格，属福利房，该房属夫妻共同财产。虽一审判决离婚，但二审调解和好，夫妻合法权益依然受到保护。4、《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》第四条明确约定解除权，按照合同法相关规定，解除权应优先适用。朱宝权明知本协议缺乏共有人的授权且明显低于市场价格，其本身有过错，基于各方过错，李杰自愿承担20万元的经济补偿金。根据情势变更原则，如继续履行致使我方的共有人损失重大。综上，请二审解除《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》，支持李杰的诉请。
朱宝权辩称，本案2013年12月李杰与朱宝权之间签订的转让合同合法有效，理由如下：1、李杰家庭已经收到有偿转让费5万，2012年12月冬至李杰家庭收到1万，2014年11月2日，朱宝权再次专程去巢湖市看望李杰父母付了1万元现金，并立即去建设银行柜台给李定友账户转账3万元（有银行转账凭条为证），在一审诉讼过程中，李杰一方对该款从来没有提出异议。2、朱宝权全部履行了转让合同的所有义务，全部房款由朱宝权分批支付，李杰家庭没有为涉案房屋投资一分钱。李杰家庭也如愿地拿到了转让费5万元。3、李杰不可能不知晓，还有双方的亲戚杨兵参与，李杰单位领导张琼参与见证签字，李杰从来没有以任何方式提出异议，说其不知情有违常理。4、李杰提起没有在诉讼时效内提起撤销之诉，现在主张可撤销，已经超过三年的普通诉讼时效。5、李杰在离婚期间转移财产的说法不能成立，李杰于2013年8月22日与开发商签订房屋买卖合同，就是为了转让购房资格的名额，且在该房屋买卖合同签订之前的2012年12月18日，朱宝权就已经交付了首批购房款22万元，之后的全部购房款均由朱宝权支付。6、涉案房产不属于李杰的夫妻共同财产，李杰夫妻没有用任何对价取得，纯粹为了五万元的转让费而挂名李杰购买。李杰夫妻准确地说在本案中出售的是其购房资格，而不是财产。退一万步说，如果本案涉案房产由李杰夫妻出资全款购买，构成夫妻共同财产毫无意义，那么在这种情况下李杰代表家庭签订转让协议，也构成了表见代理，不导致合同无效。7、朱宝权有权取得涉案房产，不存在显失公平情形，一则是货卖当时价，且全部价款也是由朱宝权支付，全部购房款支付完毕后五年之后才能拿到房产，其市场风险由朱宝权承担，与李杰无关联性。8、本案合同不存在违反法律强制性规定而导致无效，安徽华冶置业有限责任公司的《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》系其内部规定，对外不具有拘束力，转让协议系双方真实意思表示，内容合法，公平公正，不属于无效合同的范畴。综上，上诉理由依法不能成立，其诉讼动机纯粹是房价上涨见利忘义，想占有朱宝权出资购买的房产，有违市场的诚信原则，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回李杰的诉讼请求。
合肥华冶房地产开发有限公司辩称，案涉房屋产权登记在李杰名下，不需要合肥华冶房地产开发有限公司协助，一审判决驳回朱宝权对合肥华冶房地产开发有限公司的诉请是正确的。
朱宝权向一审法院起诉请求：1、责令李杰继续履行《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》，向朱宝权交付合肥市滨湖新区“华冶新天地.万象公馆”14幢2601室商品房及楼下车库一间，协助朱宝权办理该商品房及楼下车库一间的房屋产权转让过户登记手续（该商品房房款653151元，车库费用40000元，两者合计693151元）；2、合肥华冶房地产开发有限公司对李杰履行上述合同义务给予配合；3、李杰承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李杰系第三人合肥华冶房地产开发有限公司的员工，2012年合肥华冶房地产开发有限公司在合肥市包河区四川路与云谷路交口东北角，开发建设“华冶新天地.万象公馆”楼盘，李杰作为其员工，获得“华冶新天地.万象公馆”14幢2601室商品房及楼下车库一间的定向购买资格，该房屋面积149.34平方米，单价4373.59元，总房款653151元。2012年9月25日，合肥华冶房地产开发有限公司印发《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》，其中规定定向销售对象为局属各单位2012年9月20日在册正式职工，并规定职工定向购买的商品住宅在办理房产证之前不得转让给他人。
2012年12月，双方就案涉房产转让权的再次出让达成口头协议，2012年12月19日，朱宝权通过自己妹夫刘国胜直接向合肥华冶房地产开发有限公司交付首批房款20万元和车库2万元。
2013年12月，朱宝权、李杰签订了《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》，约定李杰代表家庭将“华冶新天地”14幢2601室商品房及楼下车库一间的定向购买权转让给朱宝权，朱宝权支付李杰50000元作为有偿转让款，朱宝权以李杰的名义及时足额向合肥华冶房地产开发有限公司缴纳该房屋的预交款，并办理相关手续，李杰负有协助的义务。该楼盘取得预售许可以后，以李杰的名义购买，李杰要协助朱宝权办理一切关于该套房屋的购房和过户手续，产生的费用由朱宝权承担。该协议还约定，朱宝权取得上述购房权并缴纳全部购房款后，无论该房价涨跌，朱宝权、李杰均不得反悔，李杰须协助朱宝权办理好房产证及过户手续。
合同签订后，朱宝权依约分三次向李杰支付有偿转让款50000元。朱宝权依据该协议通过自己妻子杨慧的银行卡，以李杰的名义向第三人支付第二批款453151元，之后又支付车库费用20000元。至此，总房款653151元、车库费4万元，总计693151元朱宝权向合肥华冶房地产开发有限公司支付完毕。2016年12月30日，合肥华冶房地产开发有限公司通知李杰，本案房屋已经竣工验收，通知李杰办理房屋交接手续。后朱宝权多次要求李杰交付上述房产并协助办理房产过户登记手续未果。
一审另查明：案涉房产位于合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆14幢26层2601室（不动产权证书号：房权证合产字第××号），该房产于2017年12月28日登记在李杰名下。
一审再查明：李杰妻子孟翠玲，于2013年起诉李杰离婚，2013年11月25日巢湖市人民法院判决准许孟翠玲与李杰离婚，李杰在同期与朱宝权签订《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》时曾把该判决书出示给朱宝权，以证明其有权处分案涉房产。但上述判决并未生效，2014年3月10日，合肥市中级人民法院调解孟翠玲与李杰和好。
一审法院认为，朱宝权和李杰于2013年12月签订的《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，予以确认。该协议书对朱宝权、李杰均具有约束力。
合同履行期间，朱宝权依约向李杰履行了支付有偿转让款50000元的付款义务，并按协议约定以李杰的名义及时足额向合肥华冶房地产开发有限公司缴纳了案涉房屋及车库的全部购房款，并办理相关手续，现在相关付款纪录的证据原件均由朱宝权持有。朱宝权已履行了合同义务，现在位于合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆14幢26层2601室（不动产权证书号：房权证合产字第××号）的案涉房产已于2017年12月28日登记在李杰名下，李杰应按协议约定向朱宝权交付合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆14幢26层2601室商品房及楼下车库一间，并协助朱宝权办理该商品房及楼下车库一间的房屋产权转让手续。故对朱宝权的第一项诉讼请求，予以支持。
鉴于合肥华冶房地产开发有限公司已将案涉房产登记在李杰名下，李杰对案涉房产已具有完全的处分权，合肥华冶房地产开发有限公司并非《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》的合同当事方，将案涉房产交付给朱宝权并协助朱宝权办理房屋产权过户登记，李杰即可完成，并不需要合肥华冶房地产开发有限公司协助配合，因此朱宝权的第二项诉讼请求于法无据，不予支持。
李杰辩称案涉房产为家庭共同共有，李杰没有全部的处分权，一审法院认为，协议明确载明“甲方（本案李杰）代表家庭决定将以上定向销售的商品房住宅一套购买权自愿转让给乙方（本案朱宝权）所有”，且签订协议之时，李杰与其妻子孟翠玲正在诉讼离婚期间，李杰曾把一审判决书出示给朱宝权，以证明其有权处分案涉房产，虽然最终该判决书并未生效，但李杰的上述一系列行为，足以使朱宝权相信李杰能够代表其家庭签订该协议，且李杰妻子孟翠玲在离婚案件结束后，在2014年3月10日至今，长达四年之久，不可能不知道案涉房屋被李杰转让给朱宝权的事情，否则有悖常理，孟翠玲也从未向朱宝权提出其不知情，要求解除或者撤销上述协议，故朱宝权、李杰签订《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》时，即使孟翠玲当时不知情，但李杰的行为构成表见代理，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，本案中朱宝权作为善意一方，并不存在过错，李杰的代理行为是有效的，况且孟翠玲直至现在，也并未提出解除或者撤销上述协议，故对李杰的上述辩解意见，不予采纳。
李杰在庭审中也自认“协议签订时李杰与其妻子正在离婚诉讼中，李杰有转移财产的事实”，既然李杰在离婚诉讼中有转移财产的嫌疑，依法应由李杰承担相关的法律责任，不能也不应由离婚诉讼中的善意第三人（本案原告）承担责任。
李杰辩称根据合同第四条约定，明确约定了任何一方的解除权，李杰享有本合同约定的解除权。但在本案中，李杰从未行使该权利，也未向朱宝权明确表示过反悔，相反，该条明确约定“无论该房价涨跌，甲乙双方均不得反悔”字样。一审法院认为，李杰没有按照协议约定履行自身义务，主要原因是案涉房产的价格大幅上涨，其行为违反了诚实信用的民法基本原则。故对李杰的上述辩解意见，不予采信。
对于李杰辩称案涉房产价格明显低于市场价，显失公平，转让协议属于可撤销协议的意见，由于李杰并未提供相关证据证明价格明显偏低及显失公平，故对于该辩解意见，不予采信。且朱宝权并非无偿取得，协议也约定朱宝权向李杰支付了50000元转让款，李杰在庭审中也承认“李杰不懂撤销权，没有在法定期限内向法院行使撤销权”，一审法院认为，不懂法律不是其没有行使法定权利的理由，故对李杰的上述辩解意见，不予采纳。
另合肥华冶房地产开发有限公司于2012年9月25日印发的《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》，其中规定定向销售对象为局属各单位2012年9月20日在册正式职工，并规定职工定向购买的商品住宅在办理房产证之前不得转让给他人，一审法院认为，上述规定只能约束李杰，对朱宝权并无约束力，案涉房产虽有单位福利性质，但只是略低于当时的市场价格，且朱宝权已向李杰支付了50000元有偿转让款，另上述规定并不属于法律、行政法规的强制性规定，不是法定的合同无效的情形，因此，本案不存在合同无效的情形。而且规定“在办理房产证之前不得转让给他人”，现案涉房产已办理了房产证，登记在李杰名下，因此李杰现在转让房产并不违反上述规定。
综上，本案中，朱宝权、李杰签订的协议合法有效，即使违反了合肥华冶房地产开发有限公司印发的《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》，也是李杰违反，其相关不利后果也应由李杰承担。本案中，亦不存在合同无效或合同可撤销（即使可撤销，也超出了法律规定一年的期限）的情形，因此，双方都应按约继续履行合同。朱宝权在支付了有偿转让款50000元，并以李杰的名义支付了案涉房产的全部价款后，有权取得案涉房产及车库。李杰应继续履行《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》，向朱宝权交付合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆14幢26层2601室商品房及楼下车库一间，并协助朱宝权办理该商品房及楼下车库一间的房屋产权转让过户登记手续手续。
一审依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百五十三条第一款、第一百七十二条、第一百七十九条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李杰继续履行《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》，于判决生效之日起十日内向朱宝权交付合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆14幢26层2601室商品房（不动产权证书号：房权证合产字第××号）及楼下车库一间，并于判决生效之日起二十日内协助朱宝权办理该商品房及楼下车库一间的房屋产权转让过户登记手续；二、驳回朱宝权对合肥华冶房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10732元减半收取5366元，财产保全费5000元，合计10366元，由李杰承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，朱宝权和李杰签订的《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议书对朱宝权、李杰均具有约束力。合肥华冶房地产开发有限公司印发的《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》虽规定定向销售对象为局属各单位正式职工，并规定职工定向购买的商品住宅在办理房产证之前不得转让给他人，但规定并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不属法定的合同无效的情形，李杰据此要求解除转让协议依据不足。朱宝权一、二审均陈述了其已依约向李杰履行了支付有偿转让款5万元的付款义务，并按协议约定以李杰的名义及时足额向合肥华冶房地产开发有限公司缴纳了案涉房屋及车库的全部购房款，并办理相关手续，李杰一审中对其家庭已收到有偿转让款5万元的事实未提异议，现李杰二审提出其本人未收到此款，一审该部分事实认定有误等理由不能成立。
案涉房屋是否属于李杰的夫妻共同财产问题。因李杰在本案中出售的是购房资格，而不是房屋，相关房款均由朱宝权支付，李杰夫妻没有付出任何对价取得房屋，故认定该房屋属于夫妻共同财产依据不足。本案中，朱宝权亦有理由相信李杰在签订协议时有代理权，朱宝权作为善意取得方，其财产权利应得到保护。案涉房屋带有单位福利性质，但只是略低于当时的市场商品住房价格，朱宝权购买此类房屋亦承受了数年内不能交付房屋且不能过户的风险，且根据约定，李杰只是获取有偿转让款，房屋价格高低与其并无关联，房款均由朱宝权支付，故李杰上诉提出“朱宝权明知本协议缺乏共有人的授权且明显低于市场价格，朱宝权本身有过错，基于各方过错，李杰自愿承担20万元的经济补偿金。根据情势变更原则，如继续履行将受重大损失，要求解除《定向销售商品房住宅购买权转让协议书》”的理由均不能成立。
综上所述，李杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10732元，由李杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年八月二十二日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。