吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初5927号
原告：郑玉今，女，1958年3月29日生，现住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：金龙，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金永彬，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。
被告：长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司，住所为吉林省延吉市。
负责人：王少林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。
被告：长春金鑫房地产开发有限公司，住所为吉林省长春市。
法定代表人：王友森，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。
原告郑玉今与被告长春市金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称金鑫延吉分公司）、被告长春市金鑫房地产开发有限公司（以下简称长春金鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭于2017年12月25日、2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告郑玉今及其委托诉讼代理人金龙、被告金鑫延吉分公司、长春金鑫公司的委托诉讼代理人陆树俭、王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑玉今向本院提出诉讼请求：1.要求金鑫延吉分公司为郑玉今回迁安置“丽水宜家”11号楼一楼门市房，以及在十号、十一号楼回迁安置住宅房屋452平方米；2.要求金鑫延吉分公司赔偿因迟延安置造成的营业损失及租金损失共计50万元；3.要求长春金鑫公司对上述债务承担连带责任。
审理中，郑玉今变更诉讼请求，根据鉴定报告，要求金鑫延吉分公司与长春金鑫公司赔偿房屋租金损失253700元，停产停业损失122206元。
事实和理由：2011年7月，金鑫延吉分公司开发丽水宜家房屋项目时，提出原地回迁位置为“丽水宜家”10号、11号楼《补偿安置方案》。同年9月1日，金鑫延吉分公司向郑玉今送达了《丽水宜家二期非住宅房屋征收补偿办法》，该办法规定，回迁安置按原面积1:1予以回迁安置，即偿还面积等于产权证原面积。根据此规定，应给郑玉今安置的是原位置的一楼商业用房。另外，该办法还规定，原则上实行原位置、原面积、原基准高度，原层高回迁。根据此规定，金鑫延吉分公司安置的房屋应该是符合原拆迁房屋的高度，应安置一楼的门市房，在使用用途上应该优于原拆除的房屋。翌年2月22日，金鑫延吉分公司与郑玉今签订了《产权调换协议书》。协议规定，金鑫延吉分公司拆除郑玉今产权证号为441215、441216、441217、441218，总面积为402.98平方米的房屋，回迁安置174.84平方米的门市房屋，不足按每平方1.2万互补对方，另在10号楼15B层83.8平方米、11号楼13层A3号75.3平方米、11号楼13层A4号86.5平方米、11号楼13层A5号103.2平方米，总面积为452平方米的住房，并约定于2014年9月30日前将产权调换房屋交付给郑玉今，并负责办理产权调换房屋的房屋所有权证和土地使用证。此后，金鑫延吉分公司未经郑玉今同意，擅自改变原施工规划，所施工的二期工程发生了巨大变化。2017年6月末，金鑫延吉分公司通知郑玉今查看安置房屋时，郑玉今万万没想到所要安置的房屋是只能办地下房照的车库房屋，不具备原基准高度的同时，连采光窗户都没有的“边角楼”房屋。金鑫延吉分公司拆除的郑玉今的房屋是符合商业规范要求的一楼商业门市房，安置的却是地下房屋，连采光条件也不具备。签订合同后，金鑫延吉分公司不得擅自变更规划、设计。经批准变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响房屋质量、使用功能情形的，金鑫延吉分公司应在变更之日起十日内，书面通知当事人。但是金鑫延吉分公司未经当事人同意，和郑玉今未另行签订补充协议的情况下，擅自进行施工，引起了建筑指标的巨大变化，户型、朝向、层高、平米的变化，与原拆除的房屋由本质的区别，严重损害了郑玉今的固有利益。此房屋与原房屋在使用用途、现实价款上无法相提并论。另外，金鑫延吉分公司应当赔偿至今为止因迟延安置所造成的损失50万元，故诉至法院。
金鑫延吉分公司、长春金鑫公司辩称，金鑫延吉分公司同意按双方签订的产权调换协议书的约定，将符合协议约定的第四条第一款“原则上实行原位置、原面积回迁”的商业房（东数一层第二户）交付给郑玉今，交付的房屋的使用性质应当已办理不动产证上所记载为准，此外双方协议中未约定要求回迁的商业房屋必须有窗户。此前，金鑫延吉分公司已经与郑玉今金鑫多次磋商，但郑玉今不同意接收金鑫延吉分公司拟交付的回迁商业房屋，鉴于此金鑫延吉分公司同意按照合同约定“不足按照12000元每平方互补对方”的内容，结合需要回迁商业用房的面积计算款项向郑玉今补差。金鑫延吉分公司同意按照协议约定的第四条第二款的约定向郑玉今交付符合约定面积的住宅房屋。金鑫延吉分公司同意按照合同约定的内容，并结合相应政策及延吉市规划局颁发的规划许可手续确认的信息为标准向郑玉今支付安置补助费。金鑫延吉分公司不存在擅自变更规划及施工的行为，金鑫延吉分公司在2009年向延边州城镇规划委员会报批时就已经确认拟建设最高楼层为25层，不存在承诺房屋拟建设最高楼层为18层或20层的情形。实质上，金鑫延吉分公司也是按照延吉市规划局颁发的建筑工程许可证要求进行建设。郑玉今的诉讼请求及理由不能成立，不应得到支持。一、郑玉今关于回迁安置丽水宜家11号楼一层门市房的主张与合同约定不符。金鑫延吉分公司与郑玉今于2012年2月22日签订产权调换协议书，第四条约定乙方回迁至丽水宜家二期商业房（原房屋位置处），但由于双方签订协议书时，丽水宜家二期工程仅有整体规划，房屋具体设计建设方案没有落实，故合同中并未约定回迁房屋的具体信息。丽水宜家二期项目的建设完全符合项目规划的要求，不存在擅自改变原施工规划的情况。本案诉讼前，金鑫延吉分公司已向郑玉今明确了回迁商业房屋的具体位置，该回迁房屋的位置满足《丽水宜家二期非住宅房屋征收补偿办法》第二条第4项“原则上实行原位置、原面积（不超过5%）、原基准高度、原层高回迁”的要求。关于郑玉今提出回迁安置房屋只能办理地下房照的车库房屋，不具备原基准高度的主张缺乏依据。金鑫延吉分公司为郑玉今确定的回迁安置房屋，虽然规划部门在将房屋的建筑标高划定为负一层，但该建筑标高并不等同于所在楼层数，更不能以此认定产权登记的所在楼层数为负一层。目前不动产证还没有办理完，房屋所在楼层数，应当以不动产证上标注为准。双方签订的产权调换协议书中没有对门市房有无窗户作出约定，且法律法规没有规定门市房必须有窗户，如郑玉今认为金鑫延吉分公司拟交付的房屋不符合设计规范，应当提供相应证据及法律依据。
关于郑玉今主张的营业或租金损失50万元的请求也不应得到支持。根据延吉市政府关于延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法第四十四条第三款规定“综合补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，被拆迁人从事生产、经营活动的，拆迁人向房屋承租人支付综合补助费，一类区200元每平方米。拆迁前已停产或停业的非住宅房屋不予支付综合补助费。”根据延吉市政府关于延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法第三十三条第三款“规定因征收房屋造成停产停业损失的，遵照客观合理的原则，根据评估时点前的收益状况来判断未来的收益，并综合考虑重建周期，设备折旧更新改造和产业政策、市场变化等因素，支付给被征收人停产停业损失补偿。房屋承租人从事生产、经营活动的，补偿应支付给房屋承租人。房屋征收前已闲置的非住宅房屋，不予支付停产停业补偿。”根据上述两份文件，综合补助费即为停产停业损失补偿费，也就是说双方签订的产权调换协议书第二条第三项中约定的非住宅综合补助费65114元即为答辩人对于郑玉今停产停业损失的补偿。综合补助费是原房屋使用人在原房屋经营某项商事活动，因拆迁导致原房屋使用人需要寻找其他替代性、临时性地点继续经营。但是从原经营场所搬离到替代性、临时性地点正式营业前的该段时间会导致停产停业的损失，因此综合补助费的损失系一次性损失，可以评估，或由双方协商确定，并非持续产生的损失。根据产权调换协议书已向郑玉今支付完毕非住宅综合补助费65114元，即针对答辩人拆迁导致郑玉今从原经营场所搬离到替代性、临时性地点正式营业前的这段时间造成郑玉今无法经营所产生的停产停业的损失，答辩人已经向郑玉今支付了停产停业损失费。
根据延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法第三十三条第一款“征收非住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，还应当支付搬迁、临时安置补助费和停产停业损失补偿”的规定，停产停业损失补偿系被征收人从原经营场所搬离到替代性临时性地点正式营业前的该段时间导致停产停业的损失，为一次性补偿。而临时安置补偿费，其补偿的意义在于，被征收人利用拆迁人补偿的临时安置补助费更换其它替代性临时性地点继续进行经营，以保障被征收人在产权调换房屋交付期间不会因为没有经营场所而导致停产停业受到经济损失。也就是说，如郑玉今在取得临时安置补偿费后更换其它替代性临时性地点进行经营的话，则不会产生停产停业损失。郑玉今没有另行寻找替代性经营地点进行经营产生的损失由郑玉今自己承担，不应由金鑫延吉分公司承担。
金鑫延吉分公司不存在擅自变更规划及施工的行为，金鑫延吉分公司在2011年9月1日发布的丽水宜家二期非住宅房屋征收补偿办法第二条第3、4、5款表明回迁安置按原面积1：1予以回迁安置，原则上实行原位置、原面积（不超过5%）、原基准高度、原层高回迁。偿还面积大于原面积，回迁户按市场价给开发单位结算；偿还面积小于原面积，开发单位按市场价给回迁户结算。双方于2012年2月22日签订的产权调换协议书中第四条对回迁房屋的约定为：产权441217（商）原则上原位置原面积回迁，不足按12000元每平方互补对方。可见，双方并未对回迁商业房屋是否有窗户作出约定。此外待回迁房屋并非系郑玉今陈述的所谓的“车库”，而是可以办理商业用途产权证书的门市房屋。长春金鑫公司及金鑫延吉分公司统一按照协议约定的第四条向郑玉今交付符合约定面积的房屋，但目前房屋竣工验收手续正在办理中。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月15日，金鑫延吉分公司向住户出具一份补偿安置方案，该方案第二项确定房屋回迁位置（原地回迁）为丽水宜家二期10号楼、11号楼。
2011年9月1日，金鑫延吉分公司出具丽水宜家二期非住宅房屋征收补偿办法，该办法第二条第三项载明回迁安置按原面积1:1予以回迁安置，及偿还面积等于产权证面积；第四项载明原则上实行原位置、原面积（不超过5%）、原基准高度、原层高回迁。
2012年5月7日，金鑫延吉分公司与郑玉今签订产权调换协议书，约定：产权441217号商用房屋原则上原位置原面积回迁，不足按12000元每平方互补对方；其他三个房屋回迁至10#楼15B层A5号，83.8平方米；11#楼13层A3，75.3平方米；A4，86.5平方米；A5,103.2平方米；19B层A5:103.2平方米，共计452平方米；双方还约定金鑫延吉分公司在2014年9月30日前产权调换房屋交付给郑玉今，到期未能交付的，金鑫延吉分公司按实际发生日期向郑玉今支付临时安置补助费和越冬采暖补助费。
审理期间，郑玉今申请对因金鑫延吉分公司延迟安置所造成的租金损失及营业损失进行鉴定，延边吉信价格评估有限公司出具延信鉴字【2018】2025FY号价格鉴证报告，价格鉴证结论为价格鉴证标的在价格鉴证基准日的租金价格为253700元；价格鉴证标的在价格鉴证基准日的营业损失价格为122206元。
另查，涉案房屋所在门口前三米左右曾作为地下车库的出入口及其路段，鉴定期间，金鑫延吉分公司将地下车库的出入口改建成美食城（现尚未入驻），且鉴定之前金鑫延吉分公司拟交付的四家回迁房屋并未隔断，现该房屋已通过砌墙予以隔断。经现场确认，位于所属楼层左侧的拟交付的回迁房屋其高度明显低于右侧的房屋，其内部房屋高度达到3.3米左右，但涉案房屋没有窗户（双方并未对房屋高度及是否应有窗户作出明确的约定）。
另查，涉案房屋所在工程项目尚未竣工验收合格。
另查，现四家回迁户中已有一家回迁户（东数第三户，并未起诉）同意接受金鑫延吉分公司拟交付房屋。
认定上述事实的证据有：产权调换协议书、补偿安置方案、丽水宜家二期非住宅房屋征收补偿办法、延吉市规划管理局信访受理登记表、丽水宜家梨花路侧一楼地下一层平面图、丽水宜家10#、11#、12#、13#及地下车库建房批件、价格鉴证报告、建设工程规划许可证、丽水宜家方案设计图册、延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法、关于印发延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知、产权调换协议书、延吉市规划勘查设计院图纸以及双方当事人出庭陈述。
本院认为，郑玉今与金鑫延吉分公司签订的产权调换协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系，该合同合法有效。
关于郑玉今要求金鑫延吉分公司、长春金鑫公司为其回迁安置丽水宜家11号楼的一楼门市房，并回迁安置十号楼、十一号楼共计452平方米房屋的诉讼请求，本院认为，现包括涉案房屋在内的工程项目现尚未竣工验收合格，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的涉及、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，因涉案房屋尚未竣工验收合格，不能交付使用，故郑玉今的上述请求，本院在本案中不予支持，郑玉今可在验收合格并达到入住条件后主张交付房屋，但应当符合补偿办法和协议约定的房屋。
根据《延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法》第四十四条“拆迁非住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，拆迁人还应当支付搬迁补助费、临时安置补助费和综合补助费。……（三）综合补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，被拆迁人从事生产、经营性活动的，拆迁人向被拆迁人支付综合补助费；……。1.拆迁前正在生产或营业的非住宅房屋补偿标准：特类区250元/平方米，一类区200元/平方米，……”的规定，金鑫房地产延吉分公司已按照合同约定及文件规定，确定拆迁房屋为一类区房屋，并向回迁户郑玉今给付了“非住宅综合补助费”65114元，因房屋拆迁安置补偿关系中，其赔偿项目及标准具有法定性，停产停业损失补偿为对被拆迁营业房屋营业损失的一种赔偿，其赔偿方式为定型化赔偿，即依照相关规范性文件确定的补偿标准计算，而不考虑各类被拆迁营业房屋在被拆迁前的盈利状况、经营差异等因素，且涉案房屋作为非住宅房屋不同于住宅房屋，其应补偿的临时安置补偿费标准与住宅房屋补偿标准相差较大的原因就在于非住宅房屋具有生产、经营等属性，因此结合郑玉今搬出拆迁房屋前并无对外出租以及搬出拆迁房屋后并未找临时性、替代性经营场所进行经营以及金鑫房地产延吉分公司按照《办法》及合同约定已向郑玉今支付非住宅综合补助费的情况下，对郑玉今要求金鑫延吉分公司、长春金鑫公司支付租金损失及停产停业损失的主张，本院不予支持，郑玉今有权按照合同约定向金鑫延吉分公司以及长春金鑫公司主张临时安置补偿费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定，判决如下：
驳回原告郑玉今的诉讼请求。
案件受理费8800元（原告已预交），由原告郑玉今负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 尹永杰
人民陪审员 刘振辉
人民陪审员 金明善
二〇一八年八月二十七日
书 记 员 徐东洋