湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终8421号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉普安医药有限公司，住所地武汉市江汉区新华路186号福星国际商会大厦21楼2102室。
法定代表人：徐晓峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李俊、方伟，湖北正信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉乐天城商贸有限公司，住所地武汉市街道口狮城广场5层夹层（乐天城购物广场）。
法定代表人：杨珺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林国和，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉普安医药有限公司（以下简称普安医药公司）、武汉乐天城商贸有限公司（以下简称乐天城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初222号民事判决，向�院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
普安医药公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持普安医药公司的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由乐天城公司承担。事实与理由：一、一审判决书认定乐天城公司于2015年8月20日送《合同解除通知书》是有权解除合同，又认定是起到一个催告的作用，该行为不构成违约，属逻辑矛盾，事实认定错误。合同条款的真意是，如若十五日内（20日当天）普安医药公司未支付租金的，乐天城公司方具有合同约定的解除权即8月20日当天过后方具备合同解除权，其该项解除权权利最早应当在2015年8月21日零时。而根据《合同解除通知书》落款时间、乐天城公司的反诉状内容及庭审陈述，都表明乐天城公司是在2015年8月20日向普安医药公司致送的该文，依照租赁合同第九条第l款的规定“合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如一方要求提前解除合同的，应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于3个月租赁费用的赔偿金”，乐天城公司于2015年8月20日致送《合同解除通知书》的行为不符合合同法和《租赁合同》的规（约）定，其性质为提前解除合同的违约行为，应向普安公司承担违约责任。二、乐天城公司恶意行使权利，违背合同法诚实信用原则与公平原则，是合同解除的主要责任方，应当承担与其责任相适应的违约责任。1、乐天城公司即便从维护自身合法权益出发需要行使合同解除权亦应当严格依照法律程序行使，不能滥用权利，以侵害合同相对方的权利作为维权的手段。2、乐天城公司于2015年8月20日致送《合同解除通知书》提出的要求强人所难，普安医药公司所属商铺无法�苛刻的条件下完成。3、普安医药公司在其经营过程当中一直在合同约定的期限按期付款，收到《合同解除通知书》之前并未收到乐天城公司的任何催款函件，8月20日突然收到《合同解除通知书》后，从2015年8月21日至8月27日多次向乐天城公司支付租金，乐天城公司却多次退回租金，乐天城公司明显恶意违约。三、普安医药公司虽有违约，但违约情形显著轻微，且及时履行了补救措施，判决普安医药公司既承担60000元保证金不予退还的责任，又承担93000余元的已支付租金不予退还，还判决6900余元的违约金，适用法律错误，应当撤销改判。
乐天城公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第一条、第三条、第四条判决；2、判令普安医药公司支付乐天城公司违约金69457.5元；3、普安医药公司赔偿乐天城公司预期收益人民币231525元；4、要求普安医药公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：2012年2月29日，乐天城公司与普安医药公司签订的《商用房屋租赁合同》约定，普安医药公司应于2015年8月5日一次性支付2015年10月1日至2016年3月31日租赁期内的全部租赁费用计463050元，逾期支付的十五天内，即截止2015年8月20日，普安医药公司应该每日按年租金的千分之五支付违约金计人民币69457.5元，此后乐天城公司有权解除合同，且无条件另租他人，并不退回合同保证金，合同余下的租赁费用及其他费用。合同第十条第2款约定普安医药公司违约，乐天城公司有权解除合同，没收保证金及相关费用，并由普安医药公司支付三个月的租赁费用计人民币231525元作为乐天城公司预期利益的补偿。以上约定，乐天城公司按照合同约定交付了租赁物，且双方经营至2015年8月20日，普安医药公司仍拒不支付相关期间租赁费用。为此，乐天城公司依据法律和合同约定于2015年8月20日向普安医药公司送达了载明“您所承租商铺将于2015年8月21日由我司收回”的《合同解除通知书》。此后又多次通知普安医药公司返还租赁物，但普安医药公司延迟至2015年9月17日才交还乐天城公司租赁物。给乐天城公司造成各项（违约金、预期收益）经济损失，计人民币300982.5元。一审法院认定普安医药公司未能依约支付下一期商铺租金，构成违约，应承担违约责任。普安医药公司应支付乐天城公司违约金6945.75元。一审判决适用法律错误，依据合同约定和法律规定普安医药公司应该支付乐天城公司违约金69457.5元和预期收益231525元。关于装修押金5000元，乐天城公司一审当庭提出要求普安医药公司提供原件。但普安医药公司没有提供，因此普安医药公司该请求应不予支持。
普安医药公司向一审法院起诉请求：1、乐天城公司退还保证金60000元；2、乐天城公司退还装修押金5000元；3、乐天城公司退还2015年8月21日至9月30日租金93333元；4、乐天城公司向普安医药公司支付违约金210000元，每月70000元，共3个月；5、本案诉讼费用由乐天城公司承担。
一审诉讼中，乐天城公司向一审法院提出反诉请求：1、要求普安医药公司赔偿69457.50元违约金；2、要求普安医药公司赔偿反诉人经济损失231525元；3、要求普安医药公司承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月15日，普安医药公司向乐天城公司交付60000元定金作为确定商铺的保证。同年2月29日，普安医药公司与乐天城公司签订一份《商用房屋租赁合同》，主要约定：乐天城公司将位于武汉市街道口珞瑜路4号乐天城-1F层01A、01B号铺面出租给普安医药公司供药店经营使用，租赁期限为2012年2月20日至2017年2月19日，起租期为2012年3月31日。�月租金70000元，租赁费用包含：商铺租金每月14000元，商业管理费每月56000元。合同第四条第3款约定，普安医药公司每次付清六个月租赁费用，并应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前，一次性支付下一期的租赁费用给乐天城公司，如15天内仍未付清，乐天城公司有权解除合同，且无条件另租他人，并不退还合同保证金、合同余下的租赁费用及其他费用。合同第十条第2款约定，若普安医药公司违反本合同中任何条款规定或条件，乐天城公司将终止或解除本合同，有权收回该房屋，没收合同保证金及其他相关租赁费用，并要求普安医药公司支付相当于3个月租赁费用的赔偿作为对乐天城公司预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究普安医药公司的其他法律责任等。合同签订后至2015年8月5日，双方都合作顺利，各自履行了合同义务。依合同约定，普安医药公司应�2015年8月5日前支付下一期，即2015年10月1日至2016年3月31日的租金，但普安医药公司并未支付，且在逾期支付的第15天内，也就是2015年8月20日前，也未支付该租金。乐天城公司于2015年8月20日23时向普安医药公司所在的商铺送达了《合同解除通知书》，载明“您所承租商铺将于2015年8月21日由我司收回”。乐天城公司于同年8月25日送达《合同解除限期退场通知书》，要求普安医药公司应于26日17时之前退场。普安医药公司认为乐天城公司20日发函的行为不合法也不合情理，于25日出具了律师函，对乐天城公司解除合同及解除的效力提出了书面异议。乐天城公司在27日对普安医药公司承租商铺封门，并于当日通过公证处送达《合同解除限期退场通知书》，要求普安医药公司必须在28日前腾退房屋。普安医药公司在28日再次向乐天城公司出具律师函，表明对乐天城公司擅自解除合�行为的书面异议。乐天城公司于8月31日回函，告知普安医药公司需按照合同条款约定归还铺面。此外，在8月21日至8月28日期间，普安医药公司多次将下一期租金463050元通过银行转账给乐天城公司，但屡次被退回，在8月28日乐天城公司要求普安医药公司腾退房屋，普安医药公司才停止转款。2015年9月16日，乐天城公司给普安医药公司发函，表明将于9月17日对普安医药公司所占商铺进行清铺收回。2015年9月17日，双方办理房屋交接手续。嗣后，普安医药公司认为乐天城公司出具的《合同解除通知书》无效，合同并未解除时，乐天城公司已将房屋另行租赁给第三人，导致合同事实上不能履行，故普安医药公司要求乐天城公司承担违约责任。乐天城公司认为合同已于21日依法解除，并要求普安医药公司承担违约责任。双方由此产生纷争。
上述事实，有乐天城商铺定�单、招商银行付款回单、《商用房屋租赁合同》、合同解除通知书、招商银行付款、退款、收款回单共12份、公证书、律师函及交邮件递单、发票、合同解除限期退场通知书、现场封门照××年8月27日版头、回函、关于索要租赁费用等欠款及合同赔偿损失的函件、联系函、通知及当事人陈述等在卷佐证。
一审法院认为，本案争议的焦点问题：乐天城公司于2015年8月20日23时向普安医药公司下达《合同解除通知书》的行为是否构成违约。
普安医药公司认为：依据合同约定，乐天城公司在2015年8月20日前（包括2015年8月20日）均无权解除合同，但乐天城公司却于2015年8月20日就向普安医药公司下达《合同解除通知书》，迫不及待行使合同解除权，并要求在8月20日当日拆除相关装置、设备等，构成解除合同违约。
乐天城公司认为：乐天城公司于2015�8月20日载明的“您所承租商铺将于2015年8月21日由我司收回”的《合同解除通知书》，是附条件的民事行为，因普安医药公司在8月20日当天没有全额履行支付租赁费义务，故到8月21日时条件成就，该合同即依法解除。同时，乐天城公司没有任何妨碍普安医药公司在8月20日正常营业的行为。因此，普安医药公司解除合同的行为符合合同约定和法律规定，不构成违约。
一审法院认为：《商用房屋租赁合同》第四条第3款“普安医药公司每次付清六个月租赁费用，并应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前，一次性支付下一期的租赁费用给乐天城公司，如15天内仍未付清，乐天城公司有权解除合同，且无条件另租他人，并不退还合同保证金、合同余下的租赁费用及其他费用”的规定，是指在2015年8月20日（含20日）内，普安医药公司仍未支付下一期租赁费的，乐天城公司有权解除合同。本案中，乐天城公司于2015年8月20日23时前在未收到普安医药公司交付的下一期租金时，向普安医药公司送达《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》应在2015年8月21日发生合同解除的法律效力。因乐天城公司并未在2015年8月20日当天收回租赁房屋及进行妨碍普安医药公司经营的行为，而《合同解除通知书》在8月20日仅是起到一个催告的作用，该行为不构成违约。普安医药公司虽然在2015年8月21日至8月28日不断向乐天城公司支付下一期租金，但因乐天城公司不接收该租金，故双方签订的《商用房屋租赁合同》在2015年8月21日已经解除。
一审法院认为，普安医药公司与乐天城公司签订的《商用房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，为有效合同，当事人应遵照执行。双方在2015年8月5日前均能依约履行合�义务。2015年8月5日后，普安医药公司未能依约支付下一期商铺租金，构成违约，应承担违约责任。普安医药公司应支付乐天城公司逾期付款违约金，因合同约定的每日按年租金的千分之五支付违约金过高，一审法院调整为万分之五，即普安医药公司应支付乐天城公司逾期付款违约金6945.75元。根据合同约定，因普安医药公司违约导致合同解除时，其交付的保证金60000元、收取的2015年8月21日至9月30日租金93333元不予退还。鉴于普安医药公司在之前长达六年的合同履行过程中并无违约行为，且乐天城公司已将该商铺另行出租，损失已经降到最低，合同约定的另行收取三个月租金的惩罚过高，不予支持。对乐天城公司收取的装修押金5000元应予退还普安医药公司。对普安医药公司的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款�第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、武汉乐天城商贸有限公司退还武汉普安医药有限公司装修押金5000元；二、驳回武汉普安医药有限公司的其他诉讼请求；三、武汉普安医药有限公司支付武汉乐天城商贸有限公司违约金6945.75元；四、驳回武汉乐天城商贸有限公司的其他反诉请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6825元（武汉普安医药有限公司已预缴3413元），由武汉普安医药有限公司负担6775元，由武汉乐天城商贸有限公司负担50元。反诉费2907元（武汉乐天城商贸有限公司已预缴2907元），由武汉普安医药有限公司负担50元，由武汉乐天城商贸有限公司负担2857元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点为：1、乐天城公司能否解除合同及2015年8月20日当天向普安医药公司发出《合同解除通知书》的法律效力问题；2、普安医药公司应否向乐天城公司承担给付违约金69457.5元，及赔偿乐天城公司预期收益人民币231525元的问题。
关于乐天城公司能否解除合同及2015年8月20日当天向普安医药公司发出《合同解除通知书》的法律效力问题，普安医药公司认为按双方合同约定，乐天城公司不得擅自解除合同，如解除合同应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于3个月租赁费用的赔偿金，乐天城公司2015年8月20日当天向普安医药公司发出《合同解除通知书》不具法律效力。乐天城公司认为按双方合同约定，普安医药公司逾期交付租金，且�15日之内仍未交付的，乐天城公司可以解除合同，普安医药公司2015年8月20日当天没有交付租金，构成15日之内未交付，乐天城公司2015年8月20日当天向普安医药公司发出《合同解除通知书》后，2015年8月21日已经产生解除的法律效力。普安医药公司所认为的不得擅自解除合同的条款适用于双方均无违约的情形。本案中，根据双方合同的约定：“普安医药公司每次付清六个月租赁费用，并应于前期租赁费用到期的前一个月的5日前，一次性支付下一期的租赁费用给乐天城公司，如15天内仍未付清，乐天城公司有权解除合同”，普安医药公司2015年8月5日之前应当交付下期租赁费用，8月5日当日没有交付，即已开始违反双方合同关于交付租金的约定。2015年8月20日普安医药公司亦未向乐天城公司付清租赁费用，双方约定的：“如15天内仍未付清，乐天城公司有权解除合同”的条件成就，乐天城公司享有合同解除权。乐天城公司虽然2015年8月20日当天向普安医药公司发出《合同解除通知书》，但该《合同解除通知书》的内容告知合同解除时间是2015年8月21日，《合同解除通知书》在2015年8月20日当天只能起到催交下期租赁费用的作用，如果普安医药公司于当天交付了下期租赁费用，乐天城公司发出的《合同解除通知书》不能产生解除合同的效力，但普安医药公司于当天收到该通知书后，没有交付下期租赁费用，也未向乐天城公司回复意见，表示异议，视为知悉并认可通知内容，合同解除时间于2015年8月21日生效。双方合同解除的实际时间是在2015年8月21日，未违反双方的合同约定。乐天城公司提出解除合同的原因基于普安医药公司逾期没有交付租赁费用的违约事实的发生，不成立擅自解除合同。普安医药公司确实存在逾期交付租赁费用，且15天内仍未付清的事实，其认为乐天城公司为擅自解除合同的上诉理由缺乏事实依据不能成立，普安医药公司该项上诉请求本院不予支持。对普安医药公司上诉提出一审判决普安医药公司既承担60000元保证金不予退还的责任，又承担93000余元的已支付租金不予退还，适用法律错误的问题，因一审判决依据普安医药公司存在的违约事实，及双方合同中对该违约事实所应承担的该违约责任的约定内容进行认定，并做出该判决并无不当，普安医药公司的该上诉理由不能成立，其该上诉请求本院亦不予支持。
关于普安医药公司应否向乐天城公司承担给付违约金69457.5元，及赔偿乐天城公司预期收益人民币231525元的问题。因双方合同于2015年8月21日解除，乐天城公司在合同解除后不久就收回涉案房屋，并已对外出租，预期收益尚未实际受到较大损失，乐天城公司要求普安医药公�承担给付违约金69457.5元，及赔偿乐天城公司预期收益人民币231525元，但未提供相关证据证明一审判决的违约金低于乐天城公司所受实际损失，且乐天城公司所受损失可以从普安医药公司交付的不予退还的保证金，及不予退还的合同余下的租赁费用中得到相应弥补，一审法院认为双方约定的每日按年租金的千分之五支付违约金过高，调整为万分之五并无不当，乐天城公司上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于乐天城公司上诉提出装修押金5000元的问题，因装修押金5000元在普安医药公司装修完成时应予返还仍未返还的款项，乐天城公司亦未否认收取该装修押金5000元的事实，普安医药公司是否提供原件，不影响该事实的认定。一审判决乐天城公司向普安医药公司返还装修押金5000元正确。乐天城公司的该上诉理由亦不能成立。
综上，普安医药公司、乐天城公司的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6749元，由武汉普安医药有限公司负担人民币3374.5元,武汉乐天城商贸有限公司负担人民币3374.5元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一七年三月六日
书记员 刘贝莉