北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第01332号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：宋万新，男，1968年6月23日出生，汉族。
委托代理人：张维锋，北京市合川律师事务所律师。
委托代理人：佟红飞，北京市合川律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：毛玉美，女，1968年5月10日出生。
委托代理人：于来宏，北京市广盛律师事务所律师。
申请再审人宋万新因与被申请人毛玉美买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）二中民终字第07770号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年7月4日作出（2013）二中民申字第06372号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人宋万新之委托代理人张维锋，被申请人毛玉美之委托代理人于来宏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
2011年12月27日，毛玉美起诉至北京市朝阳区人民法院称，2011年9月15日，我与宋万新签订了《房屋买卖合同》，约定我将北京市朝阳区××村甲8号4号院的自有房屋出售给宋万新，该房屋建筑面积共1363.43平方米，土地使用权面积2066.06平方米，房屋总价款为人民币11500万元。合同还约定宋万新需支付定金500万元，宋万新于合同签订之日起15个工作日内向我支付购房款人民币9500万元，余款于办理网签手续后支付。合同还约定，因宋万新逾期付款导致合同无法执行，定金不予退还，宋万新还需按房价款总额的10%承担违约责任。合同签订后，宋万新未依约向我支付定金和房款，经我多次催告至今仍未付款。宋万新严重违反合同约定，给我造成重大损失。请求法院判令宋万新支付我违约金1650万元。宋万新辩称，毛玉美与我约定的定金金额为500万元。但是，我实际向毛玉美交付的定金为200万元。依据担保法解释的规定，实际交付的定金数额少于约定数额的，视为变更定金合同。因此，双方定金合同的金额为200万元。双方未约定定金是违约定金还是解约定金，根据北京市高级人民法院审判指导意见的相关规定，毛玉美同时主张定金和违约金的请求不能获得支持。毛玉美与我约定违约金过高，超出了毛玉美的实际损失，人民法院应当予以调整。综上，不同意毛玉美的诉讼请求。
北京市朝阳区人民法院一审认为，毛玉美与宋万新签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，毛玉美与宋万新应当严格按照合同履行各自义务。毛玉美与宋万新在《补充协议》中约定，若宋万新在2011年11月18日前未向毛玉美支付全部购房款，则双方签订的《房屋买卖合同》解除，宋万新应向毛玉美支付违约金1650万元。《补充协议》的上述约定是对《房屋买卖合同》的变更，且是在宋万新已经违反《房屋买卖合同》约定的情况下，双方根据当时的实际情况作出的变更。与《房屋买卖合同》相比，双方在《补充协议》中约定增加了宋万新的违约金数额，应该认为是双方根据当时的客观情况，审时度势作出的一致选择。现宋万新主张违约金约定过高，在其未提供相关证据佐证的情况下，法院对其主张不予采信。因宋万新未按照约定时间足额支付购房款，故根据《补充协议》约定，毛玉美与宋万新签订的《房屋买卖合同》于2011年11月18日已经解除，宋万新应当向毛玉美支付违约金1650万元。毛玉美选择请求宋万新支付违约金，而未选择适用定金罚则，则毛玉美应当返还宋万新已支付的定金。现毛玉美表示愿意将违约金和宋万新已经支付的200万元定金进行折抵，法院不持异议。故宋万新还应当向毛玉美支付违约金1450万元。据此，北京市朝阳区人民法院于2012年3月16日作出（2012）朝民初字第02365号民事判决：宋万新于判决生效后七日内支付毛玉美违约金一千四百五十万元。案件受理费60400元，由宋万新负担（毛玉美已预交，宋万新于判决生效后七日内给付毛玉美）。
判决后，宋万新不服，上诉至本院，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回毛玉美的诉讼请求。毛玉美同意一审判决。
本院二审经审理查明，2011年9月15日，毛玉美与宋万新签订了《房屋买卖合同》，约定毛玉美将其名下位于北京市朝阳区××村甲8号4号院的房屋（建筑面积1363.43平方米，土地使用权面积2066.06平方米，以下简称涉案房屋）出卖给宋万新。双方约定涉案房屋成交价格为11500万元，应宋万新要求毛玉美同意网签价格为2000万元，付款方式为：1.宋万新以存入专用账户划转的方式向毛玉美支付500万元定金；2.宋万新通过存量房交易结算资金专用存款账户向毛玉美划转2000万元；3.宋万新在合同签订之日起15个工作日内直接支付给毛玉美9500万元。合同还约定，在毛玉美未违约的前提下，宋万新因任何原因提出终止本合同或逾期付款，造成合同无法执行，均视为宋万新单方违约，毛玉美收取的定金不予退还，宋万新还应该按房屋总价款的10%向毛玉美承担违约金。
2011年10月28日，毛玉美向宋万新发出了《关于履行〈房屋买卖合同〉的通知》，称《房屋买卖合同》签订已40日，已远远超过合同约定的付款时间，期间毛玉美对此催告，宋万新仍未筹齐并支付房款。现依据《房屋买卖合同》之约定，请宋万新于2011年11月2日前将房款全额汇入毛玉美指定的账户，同时开始办理房屋过户手续，否则，《房屋买卖合同》自动解除，宋万新须向毛玉美支付1650万元违约金。
2011年11月11日，宋万新向毛玉美支付了200万元定金。同日，毛玉美与宋万新签订了《补充协议》，约定定金仍为500万元，宋万新应当将剩余购房款11300万元汇至毛玉美指定账户；如宋万新未于2011年11月18日前支付全额房款，则《房屋买卖合同》解除，宋万新承担逾期不支付房款导致《房屋买卖合同》无法履行的违约金1650万元。
一审庭审中，毛玉美称其与宋万新签订合同后，其他人想购买涉案房屋，出价13000万元、14000万元，因与宋万新有合同在先，毛玉美都未同意；毛玉美买房是因为需要周转资金，宋万新承诺15天付清房款，毛玉美才同意给其相对较低的价格，宋万新违约给毛玉美造成其他间接损失；现在房地产市场不景气，涉案房屋很难卖到双方签订合同时的价格了，这属于毛玉美的直接损失。毛玉美表示愿意用宋万新已经支付的定金200万元与宋万新支付的违约金进行抵销。
截止2012年6月11日宋万新仍未向毛玉美支付购房款。
本院二审认为，当事人应诚实守信履行所签订的合同。毛玉美与宋万新签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，毛玉美与宋万新应当严格按照合同履行各自义务。毛玉美与宋万新在《补充协议》中约定，若宋万新在2011年11月18日前未向毛玉美支付全部购房款，则双方签订的《房屋买卖合同》解除，宋万新应向毛玉美支付违约金1650万元。《补充协议》的上述约定是对《房屋买卖合同》的变更，且是在宋万新已经违反《房屋买卖合同》约定的情况下，双方根据当时的实际情况作出的变更。与《房屋买卖合同》相比，双方在《补充协议》中约定增加了宋万新的违约金数额，应该认为是双方根据当时的客观情况作出的真实表示。宋万新主张违约金约定过高，缺乏相关证据支持。因宋万新未按照约定时间足额支付购房款，故根据《补充协议》约定，毛玉美与宋万新签订的《房屋买卖合同》于2011年11月18日已经解除，宋万新应当向毛玉美支付违约金1650万元。毛玉美选择请求宋万新支付违约金，而未选择适用定金罚则，则毛玉美应当返还宋万新已支付的定金。现毛玉美表示愿意将违约金和宋万新已经支付的200万元定金进行折抵，故宋万新还应当向毛玉美支付违约金1450万元。宋万新上诉理由，不能成立，上诉请求，缺乏依据。原审判决正确，故本院对原审判决应予维持。据此，本院于2012年6月18日作出（2012）二中民终字第07770号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费60400元，由宋万新负担（毛玉美已预交，宋万新于判决生效后七日内给付毛玉美）；二审案件受理费120800元，由宋万新负担（已交纳）。
宋万新申请再审称：1、原审判决依据不成立，原审判决认定违约金的依据是双方在2011年11月11日签订的《补充协议》，但该协议约定在宋万新付清全款后生效，由于双方约定的生效条件未成就，该协议至今未生效，不能作为判决的依据。2、双方签订的《房屋买卖合同》应自动解除，不存在违约问题，根据双方《房屋买卖合同》第四条约定，由于宋万新未能在15日内筹齐房款，合同应自动解除，已交定金不予退还，不涉及其他违约责任。3、《房屋买卖合同》显失公平，双方约定的成交价格11500万元，相当于84346元每平方米，高于政府对该房屋的指导价22148元每平方米的近四倍。4、双方网签价格为2000万元，比实际成交价缩水近6倍，严重损害国家利益，双方所签《房屋买卖合同》应无效。5、宋万新签订合同时原以为所购买的房屋为住宅，合同签订后通过仔细核对房屋所有权证方知所购房屋规划用途为办公，系重大误解，仍多次与毛玉美协商并支付定金，宋万新并无恶意违约。6、双方约定的违约金过高，显失公平，涉案房屋价格不断攀升，并未贬值，毛玉美不仅没有遭受损失，反而获利。故请求再审撤销原审判决，依法改判驳回毛玉美的诉讼请求。毛玉美同意原审判决。
本院再审查明，本院二审查明的事实属实，再审予以确认。
另查，因宋万新未依约付款，2011年12月27日毛玉美向北京市朝阳区人民法院提起本案诉讼。在诉讼期间，双方于2012年3月5日签订《关于房款支付方式的补充协议（二）》，约定宋万新继续购买涉案房屋，于2012年3月9日前支付1000万元、2012年3月15日前支付3000万元、2012年3月30日前支付剩余7500万元。同日，双方签订《关于补偿金的补充协议（三）》，约定宋万新违约给毛玉美造成损失，应承担《房屋买卖合同》及《补充协议》所约定的违约责任；宋万新自愿向毛玉美支付825万元以补偿因违约给毛玉美所带来的损失，已支付的200万元作为补偿金的一部分，宋万新于2012年3月9日前支付毛玉美剩余补偿金625万元；毛玉美同意在收到宋万新支付的625万元补偿金后撤诉，不再追究宋万新的违约责任；宋万新未按《关于房款支付方式的补充协议（二）》按期支付各期房款，宋万新仍按《补充协议》承担全部违约责任，毛玉美不再同意宋万新购买涉案房屋。此后，宋万新仍未付款。北京市朝阳区人民法院于2012年3月16日作出本案一审判决。
再审中，宋万新主张《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的违约金数额过高，理由是涉案房屋仍系毛玉美所有，现房屋价格已上涨，毛玉美并无实际损失。对此，宋万新提交一份2013年3月18日法制晚报关于房价上涨的新闻报道。毛玉美称宋万新违约对其造成的实际损失远超过1650万元，但并未对此提供证据。
上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、《房屋买卖合同》、公证书、《补充协议》、《关于房款支付方式的补充协议（二）》、《关于补偿金的补充协议（三）》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，毛玉美与宋万新签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应诚实守信地履行合同。再审中，宋万新关于合同效力所提之异议，缺乏法律依据，本院不予支持。宋万新未依约支付房款，其行为构成违约，应依据合同约定承担违约赔偿责任。本案再审的争议焦点系宋万新应赔偿的违约金数额。宋万新主张《补充协议》约定的违约金1650万元数额过高，请求法院予以减少；而毛玉美则认为其所受损失高于上述违约金数额，不同意减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，从合同履行情况看，双方当事人于2011年9月15日签订《房屋买卖合同》，至同年12月27日毛玉美向法院起诉，其间仅经过三个多月，且涉案房屋并未交付宋万新，一直由毛玉美使用。而毛玉美所称之资金周转、房屋差价等损失，均缺乏证据证明。鉴于上述情况，从公平角度出发，本院对宋万新关于合同约定违约金过高的主张予以采信，依法予以适当调整。结合当事人损失情况、合同履行情况、当事人预期利益等因素，并考虑到宋万新屡次违反诚信的过错情况，合理平衡双方当事人利益，本院酌定宋万新应赔偿毛玉美的违约金数额为1000万元，折抵宋万新已经支付的200万元定金后，宋万新还应当向毛玉美支付违约金800万元。综上，本院对宋万新所提之再审请求中合理的部分予以支持，对不合理的部分予以驳回。对原审所作判决，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）二中民终字第07770号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第02365号民事判决；
二、宋万新于本判决生效后七日内支付毛玉美违约金八百万元；
三、驳回毛玉美其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60400元，由毛玉美负担19500元（已交纳），由宋万新负担40900元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费120800元，由宋万新负担81800元（已交纳），由毛玉美负担39000元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 盈
审 判 员 唐 仑
代理审判员 吕 超
二〇一四年四月一日
书 记 员 陶枳含