江西省龙南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0727民初1409号
原告赖小峰，女，1972年8月3日生，汉族，住龙南县。
委托代理人徐笑怡、钟俊瑾，江西明理律师事务所律师。
被告江西省海润商业管理有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。
法定代表人游伟雄，该公司负责人。
被告龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心。
法定代表人林院金，该公司负责人。
委托代理人黄梓庭，江西正制律师事务所律师。
原告赖小峰与被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称“海润公司”）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称“华翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖小峰及其委托代理人徐笑怡、钟俊瑾，被告龙南县华翔投资置业有限公司的委托代理人黄梓庭到庭参加了诉讼。被告江西省海润商业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赖小峰诉称，2013年2月23日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，原告出资购买被告出售位于财富广场连廊商业E区07号商铺。同日，原告与二被告签订了《财富广场E区商铺租赁协议》，协议约定原告将商铺租赁给被告海润公司有偿使用并有权转租、分租，租赁期限十周年；租金从被告华翔公司将商铺交给原告之日第四个月起计算，租金按第一年至第五年每月每平米151.16元，第七年开始按上年租金每年递增6%；租金每两个月支付一次，第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号前支付；逾期支付的，按月租金承担日息万分之五；逾期超过一个月视为被告海润公司违约，原告有权终止协议并要求被告按租赁面积支付每平米5000元的违约金。随后，原告依约定将商铺交付给被告海润公司，被告海润公司依约支付租金，但截至2016年8月，被告多次迟延支付租金且逾期支付租金达到一个月以上，原告多次催促，被告称经济周转不过来，需延迟交付租金。鉴于被告多次未依约履行约定义务且逾期支付租金达一月以上，故原告依法解除与二被告签订的合同，并要求二被告承担违约金损失。为此诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《财富广场E区商铺租赁协议》；2、判令被告海润公司赔偿违约金374450元，被告华翔公司承担连带赔偿责任；3、判令被告承担诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋所有权证，并按已付房款0.01%的标准支付逾期办证违约金；2、判令被告继续履行《财富广场E区商铺租赁协议》；3、判令被告支付拖欠租金45282元（暂计至2016年12月8日），并继续支付至《财富广场E区商铺租赁协议》履行完毕；4、判令被告赔偿违约金374450元，被告华翔公司承担连带赔偿责任；5、判令被告承担诉讼费及保全费。
被告海润公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据。
被告华翔公司辩称，1、海润公司欠租金确实存在，双方签订的租赁协议也是真实的，但违约金金额过高，应当予以核减。2、关于办理证件，我方认为是另一法律关系，应另案处理。3、对于继续履行合同没有意见。
被告华翔公司未向本院提供证据。
经审理查明，2013年3月15日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买财富广场连廊商业E区7号商铺(建筑面积62.65平米、套内面积42.48平米)，单价为36278元／平米，总价款为2716859元，交房时间为2013年7月1日前，此外还约定了交房延期条件、违约责任等事项。
2013年3月3日，原告（甲方）与被告海润公司（乙方）、华翔公司（丙方）签订《财富广场E区商铺租赁协议》，约定：“…一、甲方将落座在文化艺术中心财富广场E区07号商铺，总建筑面积74.89平米，给乙方有偿使用并允许转租、分租。二、租赁期限十周年（从交付之日起），从丙方将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期）。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、…①第一年至第六年商铺每月每平方米151.16元（建筑面积），第七年开始按上年年租金每年递增6%年租金。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为每二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的将视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金…。五、其他约定。1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元／平米违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元／平米违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失…。六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任…。”2013年11月22日，被告海润公司支付房租保证金计人民币33961元给原告。
自2016年8月起，被告海润公司未支付租金给原告，经协商无果，原告遂诉至本院。
以上事实，有原、被告提供的证据材料及庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《财富广场E区商铺租赁协议》系三方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，具有法律效力，当事人应当按约定履行义务。原告要求继续履行《财富广场E区商铺租赁协议》，符合法律规定及双方约定，故本院予以支持。截至2016年12月8日止，被告海润公司仍欠租金45282元，应支付给原告，此后租金应按合同约定继续支付至租赁期限届满之日止。
《财富广场E区商铺租赁协议》第三条约定“逾期超过一个月的将视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米”，“甲方有权终止本协议”与“要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米”系并列关系，并非条件关系，故本案被告连续多月未支付租金，原告既有权要求解除合同，也有权要求继续履行合同，并同时要求按约定标准支付违约金。
关于约定违约金374450元(5000元／平米)是否过高的问题，本院认为：第一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案被告已连续多月违约，除未付租金外，还给原告造成了相应的利息损失。第二、本案原、被告的租赁合同关系，与商品房买卖关系具有关联性，属于开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，双方预先按5000元／平米的标准约定的违约金，除弥补租赁合同损失外，还用于弥补高额购房款的损失。因此，原、被告自愿约定的违约金374450元并不高于原告的损失额，该约定有效，对双方具有法律效力。原告要求被告赔偿违约金374450元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对被告要求核减违约金的抗辩，本院不予采纳。
被告华翔公司依照《财富广场B区商铺租赁协议》第六条“丙方对乙方进行担保，丙方承担连带责任”之约定，应对被告海润公司的债务承担连带责任。关于原告要求被告为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金问题，本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，而办证问题涉及房屋买卖合同法律关系，不属于本案的审理范围，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、继续履行原告赖小峰与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2013年3月3日签订的《财富广场E区商铺租赁协议》。
二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币45282元给原告赖小峰，并自2016年12月9日起至租赁期限届满之日止，继续按《财富广场E区商铺租赁协议》的约定支付租金。
三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币374450元给原告赖小峰。
四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带责任。
五、驳回原告赖小峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。
案件受理费6910元，减收收取3455元，财产保全费2770元，合计人民币6225元，由被告江西省海润商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 ： 王 勇
二O一七年元月五日
书记员 ：王亭亭