福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终2304号上诉人（原审原告）：厦门万亘物业管理有限公司。法定代表人：林美丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑英明、涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏端阳，男，1975年6月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：雷学芝（系苏端阳之妻）。上诉人厦门万亘物业管理有限公司（以下简称万亘公司）因与上诉人苏端阳物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万亘公司的委托诉讼代理人郑英明、上诉人苏端阳及其委托诉讼代理人雷学芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万亘公司上诉请求撤销原判第二、三项，改判支持其原审全部诉讼请求，即：苏端阳立即支付2014年1月至2015年12月的物业管理费4888.8元（每月每平方米1.2元）、房屋公共维修金1221.6元（2015年1月1日之前为每月每平方米0.25元，之后为每月每平方米0.35元）、公摊电费992.9元、公摊水费96元、垃圾处理费72元，并支付滞纳金7616.5元（以每月欠缴各项费用为基数，自欠费次月1日起按日千分之三的标准按月分段计算至实际还款之日止，暂计至2015年12月31日）。事实和理由：一、一审认定万亘公司提供的物业管理服务存在瑕疵证据不足。苏端阳提供的照片、视频的真实性、关联性均存在问题，不能据此即认定万亘公司物业管理不到位。万亘公司接手“万禾广场”前期物业管理工作以来，均严格依法依规依约进行管理，服务到位，管理不存在瑕疵。二、万亘公司提供的物业服务不存在瑕疵，且物业管理委托合同已对业主逾期缴纳物业管理费、公共维修金等费用应缴纳的滞纳金比例作了明确约定，一审驳回万亘公司要求苏端阳支付逾期物业服务费滞纳金的诉讼请求属适用法律错误。三、一审未支持万亘公司要求苏端阳支付公共维修金是错误的，公共维修金自2015年1月1日起按每月每平方米0.35元计算是厦门市发改委和厦门市建设局规定的，不是万亘公司自行涨价。小区都存在公共照明、电梯等公用电费，也会因卫生、保洁及花草灌溉等产生公摊水费，垃圾处理费更是维持一个小区基本卫生条件的必缴费用，也是政府明文规定由物业管理公司收取的费用，一审未予支持万亘公司关于公摊电费、公摊水费和垃圾处理费的诉讼请求是错误的。苏端阳辩称，其答辩意见与上诉意见一致。苏端阳上诉请求撤销原判一、二项，改判驳回万亘公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审存在事实认定错误。1.小区规划设计只有18层，万亘公司出示的相关资质证书登记为20层，且证书均为复印件，一审既未要求出示原件证明其具有物业管理资质，也没有调查小区规划设计只有18层却出现20层的事实是否符合法律法规，显属事实认定错误。2.物业管理委托合同第25条约定出租公共部位物业的经营性收入用于补贴物业管理服务费，万亘公司未提交小区公共部分的经营收入及该部分收入用于支付小区物业服务费的相关证据，也未提交苏端阳需要补充缴纳物业费的相关证据，应承担举证不能的责任。万亘公司向苏端阳全额收取物业费属于重复收费行为，最高人民法院相关司法解释也规定对物业服务企业重复收费行为不应支持。3.即使万亘公司能够举证证明小区公共部分的经营收入不足以覆盖小区物业服务费等费用，确实需要苏端阳补充缴纳物业费，其主张的各项收费标准也没有合法依据，一审对收费标准未予审查。4.万亘公司并未履行物业管理委托合同约定的义务，包括合同第四、五、七、八、九、十、十二、十九、二十、二十五条等约定的义务，苏端阳作为业主缴交了多年物业服务费却未能享受物业管理委托合同所约定的服务，苏端阳有权拒绝支付物业服务费用。5.因万亘公司未能履行物业管理委托合同的约定管理小区，导致苏端阳房屋楼上被人加盖两层楼房，致苏端阳不能到楼顶晾晒衣服，且违章建筑影响楼宇承重结构，造成苏端阳房屋漏水，花费5万余元进行维修，万亘公司同意以维修款5万元冲抵物业费，对此事实一审未予调查。二、一审适用法律和审理程序存在错误。万亘公司一审不仅未提交证明其加盖房屋合法、物业资质有效的证据，而且提交的证据也均为复印件，未出示原件，一审却未严格依法要求万亘公司承担举证责任。一审未要求万亘公司出示其收取物业服务费等费用的收费标准，也未要求出示出租公共部位物业的经营性收入用于补贴物业管理服务费的相关证据，显属不当。万亘公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。万亘公司向一审法院起诉请求判决苏端阳立即支付2014年1月至2015年12月的物业管理费4888.8元（每月每平方米1.2元）、房屋公共维修金1221.6元（2015年1月1日之前为每月每平方米0.25元，之后为每月每平方米0.35元）、公摊电费992.9元、公摊水费96元、垃圾处理费72元，并支付滞纳金7616.5元（以每月欠缴各项费用为基数，自欠费次月1日起按日千分之三的标准按月分段计算至实际还款之日止，暂计至2015年12月31日）。一审法院认定事实：2003年5月28日，万亘公司与“万禾广场”的建设单位厦门万山禾房地产开发有限公司签订《万禾广场物业管理委托合同》，约定由万亘公司对“万禾广场”项目进行物业管理，委托管理期限自本项目全面竣工验收后至业主委员会成立后三十天内；住宅的物业管理服务费为1.8元／平方米•月，房屋公共维修金为0.3元／平方米•月；使用人在使用期间发生的管理费、房屋公共维修金及水电费等费用，业主需承担连带缴纳责任；业主和物业使用人须于当月规定日前到管理处交纳各应缴费用，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三缴纳滞纳金；共用水、电公摊，由万亘公司向业主或物业使用人收取；物业收费最后应以物价局批准收费为标准。该合同签订后，万亘公司为“万禾广场”小区提供物业管理服务至今，该小区目前尚未成立业主委员会。2010年5月17日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于万禾广场等物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2010）74号），核定万禾广场住宅物业服务收费为1.2元／平方米•月，房屋公共维修金为0.25元／平方米•月。该通知自2010年5月17日起执行，执行期间如有新规定从其规定。苏端阳系厦门市思明区湖滨南路811号1802室的业主，房屋建筑面积169.73平方米，房屋用途为住宅。后因苏端阳未缴纳2014年1月至2015年12月的物业管理费、房屋公共维修金、公摊电费、公摊水费、垃圾处理费，万亘公司遂于2016年1月5日诉至一审法院。在一审法院审理过程中，苏端阳提供建设用地规划许可证、厦门市建设工程竣工验收备案证明书、物业占用公用场地经营统计表、报警回执、报纸报道、照片30余张、装修合同、小区现状视频、国家电网缴费提醒函等，主张万亘公司不具有物业管理资质、私自改建出租小区公共场地且未对收入进行公示、安保设施缺乏致犯罪人员出入自由给苏端阳造成财产损失、万亘公司未尽到管理职责损害业主权利、万亘公司于苏端阳楼上加盖房屋致苏端阳房屋漏水、万亘公司擅自将个人电费公摊由业主支付。万亘公司对报警回执、报纸报道表面真实性无异议，但认为与本案不具关联性，且从2015年起违规摊点已清除；万亘公司对建设用地规划许可证、厦门市建设工程竣工验收备案证明书、物业占用公用场地经营统计表、照片、装修合同、小区现状视频、国家电网缴费提醒函的真实性、关联性和合法性均有异议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。万亘公司与厦门万山禾房地产开发有限公司签订的《万禾广场物业管理委托合同》系合同双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。万亘公司作为万禾广场的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，苏端阳作为该小区业主、物业使用人，接受万亘公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。因此，万亘公司要求苏端阳按合同约定标准支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费4888.22元（1.2元／平方米•月×169.73平方米×24个月）有事实和法律依据，予以支持。万亘公司相应诉讼请求超出部分，不予支持。万亘公司已提供相关的资质证明，且合同中关于将出租公共部位物业经营性收入用于补贴物业管理服务费的约定并不免除苏端阳缴纳物业管理费的义务，故对苏端阳以万亘公司不具合法资质、收费标准违法为由而拒缴物业管理费的抗辩，不予支持。苏端阳提供的照片、视频等证据确可体现小区部分公共部位存在垃圾未及时清理、杂物随意堆放、违法搭建等问题，这与物业服务企业管理不到位有较大的关系，因此认定万亘公司提供的物业管理服务存在瑕疵，对万亘公司要求苏端阳支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持。房屋公共维修金属于全体业主所有，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，且物业服务企业只是代收人，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益。万亘公司仍为讼争小区提供物业服务，现要求苏端阳支付房屋公共维修金，于法有据，予以支持。住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价，现万亘公司未能提供证据证明其自2015年1月1日起将讼争小区房屋公共维修金标准调整为0.35元／平方米•月有向价格主管部门备案，并在物业管理区域内按幢（梯）公示，因此对其主张的2015年1月1日后房屋公共维修金仍应按0.25元／平方米•月的标准收取。苏端阳应向万亘公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的房屋公共维修金为1018.38元（0.25元／平方米•月×169.73平方米×24个月）。万亘公司相应诉讼请求超出部分，不予支持。合同中约定房屋公共维修金应按月缴纳，现苏端阳未及时缴交，已构成违约，万亘公司要求苏端阳以每月欠缴房屋公共维修金为基数自次月1日起支付至实际付款之日止的滞纳金是合法的，予以支持。但合同中对逾期缴交房屋公共维修金的滞纳金收取标准未作约定，故滞纳金可参照银行同期贷款利率计算支付。万亘公司主张按日千分之三的标准计算，缺乏相应依据，不予支持。万亘公司要求苏端阳支付2014年1月1日至2015年12月31日的公摊水电费、垃圾处理费及逾期缴纳上述费用产生的滞纳金，但未提供相应的收费依据和代缴证明，故对万亘公司该部分诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、苏端阳应于判决生效之日起七日内向万亘公司缴交2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费4888.22元；二、苏端阳应于判决生效之日起七日内向万亘公司缴交2014年1月1日至2015年12月31日的房屋公共维修金1018.38元及其滞纳金（以每月欠缴的房屋公共维修金为基数，自次月1日起按银行同期贷款利率分段计算至实际缴纳之日止）；三、驳回万亘公司的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万亘公司提交了《历月电费明细》、《水费查询清单》和《2015年11月、12月万禾广场公摊说明》，拟证明2014年1月至2015年12月万禾广场的公用水电费总额和公摊水电费计算方法。苏端阳质证认为，万亘公司提交的证据已超出举证期限，亦非新证据，且只是其单方陈述，不能作为认定依据；对公摊水电费的总表度数存疑，计算方法没有异议。万亘公司解释一审没有提交证据系因负责人辞职，来不及提交，应一审法院要求，开庭后有补充提交，有关总表度数均是供电、供水部门确认的。本院要求苏端阳如对总度数有异议，可到相关部门自行核实，并提交异议说明，但苏端阳至今未提交。苏端阳提交2016年5月14日晚富山女人街小区现场照片，拟证明万亘公司仍未尽到物业管理委托合同约定的义务管理小区物业，并且向各个摊位收费，允许其在小区内占道经营，严重侵犯小区业主的合法权益。万亘公司质证认为，照片模糊，无法判断具体方位，而且不能证明就是物业管理范围，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认定如下：万亘公司提交的《历月电费明细》、《水费查询清单》均加盖供电、供水部门的印章，其真实性应予确认；苏端阳对《2015年11月、12月万禾广场公摊说明》中的计算方法没有异议，只是对总度数持有疑义，故对公摊说明中的公摊计算方法应予确认。虽然万亘公司逾期提供证据，但小区存在公用水电费是众所周知的事实，该证据与案件基本事实有关，万亘公司提交的公用水电明细清单均有供水、供电部门的确认，在苏端阳对其质疑未提供证据予以佐证的情况下，对万亘公司提交的公用水电明细及公摊计算方法应予采信。苏端阳提交的现场照片确实存在占道经营的情况，万亘公司虽然以照片模糊为由不予承认，但是否为其管理范围应可确认却未予直接回应，结合一审中苏端阳提交的照片、视频，对万亘公司提供的物业管理服务确实存在瑕疵的事实应予认定。本院认为，万亘公司接受开发商的委托对“万禾广场”小区进行前期物业管理，苏端阳作为该小区的业主，应遵循物业管理委托合同的约定，缴纳相关费用。苏端阳主张万亘公司不具有物业管理资质缺乏证据，该主张不予采纳。公共部分的经营收入应属全体业主共有，并不能因此而免除苏端阳个人应承担的缴费义务，故苏端阳要求将公共部分经营收入补贴物业服务费的主张不能成立。万亘公司物业管理服务虽然存在瑕疵，但物业服务收费标准是针对小区全体业主，如因服务瑕疵需调整收费标准，亦应由全体业主作出决定后并与万亘公司进行协商解决，作为单一业主无权擅自变更收费标准，况且一审已以此为由免除了苏端阳逾期支付物业服务费的违约金，故苏端阳关于其无须支付物业服务费及万亘公司关于苏端阳应承担逾期支付物业服务费滞纳金的主张均不予支持。小区存在公用水电费是众所周知的事实，鉴于万亘公司在二审期间提交了公用水电明细及公摊计算方法，对其主张的公摊电费和公摊水费应予支持，但因万亘公司未举证证明其在日常管理中有向业主公示公用水电费公摊情况，导致争议产生，故对其要求苏端阳承担逾期支付违约金的请求不予支持。因万亘公司未提供垃圾处理费的缴交凭证，故该项主张不予支持。至于公共维修金是否存在调整的问题，由于万亘公司并无证据证明其已将公共维修金收费标准提高之事实公示业主，亦无证据证明其已就公共维修金具体缴交标准向价格主管部门报备，故其要求按照0.35元／平方米标准缴交房屋公共维修金缺乏依据，一审不予支持并无不当，应予维持。苏端阳提出的违法加建房屋问题不属本案审查范围，若该加建行为给苏端阳造成损失其可另行主张权利，其主张维修款项抵物业服务费的主张并无证据予以佐证，故该主张不予采信。综上所述，万亘公司的上诉请求部分成立，苏端阳的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初172号民事判决第一、二项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初172号民事判决第三项；三、苏端阳应于本判决生效之日起七日内向厦门万亘物业管理有限公司支付公摊电费992.9元、公摊水费96元；四、驳回厦门万亘物业管理有限公司的其它上诉请求；五、驳回苏端阳的上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86元，由厦门万亘物业管理有限公司负担51元，苏端阳负担35元；二审案件受理费172元，由厦门万亘物业管理有限公司负担102元，苏端阳负担70元。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 李向阳审判员 章 毅二〇一六年九月二十七日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。