浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈浒民初字第226号
原告：慈溪市公路某某有限公司。
法定代表人：王某某。
委托代理人：张利权。
被告：陈某某。
委托代理人：宋林德。
第三人：秦某某。
原告慈溪市公路某某有限公司（以下简称慈溪某某公司）诉被告陈某某和第三人秦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10立案受理后，依法由审判员蒋君亚适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行审理。在案件审理过程中，依被告陈某某申请，本院依法追加秦某某作为第三人参加诉讼。原告慈溪某某公司的委托代理人张利权和被告陈某某及其委托代理人宋林德到庭参加了诉讼，第三人秦某某经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告慈溪某某公司起诉称：2012年9月1日，原、被告签订了《租房协议书》一份，该协议约定，原告将位于浒山街道客运车站高速候车室的二楼至四楼（含底层店面三间）出租给被告，作为被告经营宾馆用房，房屋租期从2012年11月1日起至2017年10月31日，每年的租金30万元，其中上半年的租金于4月20日，下半年的租金于10月20日分两次付至原告，任何一方违约处2万元的违约金。协议签订后，被告一直未按约支付租金，至2014年4月19日，被告累计共欠原告租金45万元，款经催讨，被告才于2014年4月24日支付了租金15万元。现原告诉至本院，请求判令：一、被告即时支付原告租金45万元，并支付违约金2万元；二、本案案件受理费由被告承担。
被告陈某某未作书面答辩，但在庭审中辩称，被告已经将两年的租金合计50万元交付给原告的原法定代表人即第三人秦某某，被告并未违约。第三人秦某某作为原告的法定代表人有权利在合同履行期间接收被告交付的租金，其收取租金的行为是代表原告的，现原告要求支付的租金需要由第三人秦某某承担法律责任。被告不存在违约行为，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人秦某某未作书面答辩，也未向法庭提供证据。
原告慈溪某某公司为证明其诉称主张成立，向本院提供如下证据：
A1.《租房协议书》一份，证明原、被告间存在房屋租赁法律关系的事实；
A2.发票一份，证明被告对后续部分租金已支付15万元的事实；
A3.公司变更登记情况一份，证明原告法定代表人在2013年12月23日由秦某某变更为王某某的事实；
A4.《催款通知书》一份，证明原告向被告催讨租金的事实。
被告陈某某为证明自己辩称，向本院提交证据如下：
B1.汇款单两份，证明曾担任原告法定代表人的第三人秦某某已经收取被告交付的租金50万元的事实；
B2.承诺书一份，证明第三人秦某某承诺由其归还被告欠原告的租金45万元的事实；
B3.陆义锬出具的《证明》一份，证明第三人秦某某收了50万元房租后未向公司财务交纳的事实，且第三人秦某某承诺在2014年5月20日前会向原告公司交纳45万元的事实。
对原、被告提供的证据，原、被告质证意见及本院认定意见如下：
被告对原告提供的证据A1、A3无异议，本院予以确认。对证据A2的真实性无异议，但对待证内容有异议，本院对证据A2的真实性予以确认。对证据A4，认为确实收到，也因此原告要停水停电，故交纳了15万元租金。本院的认定意见为，证据A4被告确实收到，故对该证据反映的原告向被告发送了催款通知，且被告也予以收到的事实予以认定。
原告对被告提供的证据B1的真实性无异议，但认为与本案无关联性，并不能证明被告已经将租金交付原告，只能证明被告和第三人之间有经济往来，本院对证据B1的真实性予以认定，对双方争议的待证内容，本院将综合分析认定。对证据B2的真实性与关联性均有异议，认为第三人的承诺是债的转移，需要有债权人即原告同意，否则无效。本院的认定意见为，对证据B2的真实性予以认定，但对于双方争议的待证内容，即是否需要由第三人来承担原告主张的租金，本院将后述综合分析认定。对证据B3，认为已经超出举证期限，与本案无关联性。本院认定意见为，证据B3应属于证言，证明人应出庭作证，接受当事人质询，故本院对该证据不予以认定。
根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2012年9月11日，原、被告签订了《租房协议书》一份，该协议载明，被告因经营宾馆需要，向原告租赁位于浒山街道车站路高速候车室二楼至四楼（含底层店面房三间）。租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日。房屋租金支付方式为：每年租金30万元，每年租金需在当年上年度4月20日，下半年10月20日分两次支付给原告。在违约责任中，双方约定，任何一方违约，处2万元违约金，由违约方偿付守约方。2014年3月24日，原告发《催款通知书》给被告，催讨2012年10月20日、2013年4月20日、2013年10月20日分三期应支付的租金45万元，要求被告在2014年4月1日前付清。事后，被告向原告交付了租金15万元，2014年4月24日，原告向被告开具了发票一张，载明“房租费（2014年5月1日至2014年10月30日）”。
另查明，被告在2001年11月1日开始租赁原告的涉案房屋，且一直租赁至今。第三人秦某某原系原告的法定代表人，2013年12月30日，原告法定代表人由秦某某变更为王某某。被告陈某某分别于2012年8月2日和同年9月10日转账存入第三人秦某某账号为62×××08账户20万元和30万元，合计50万元。
本案的争议焦点为：被告陈某某分别于2012年8月2日和同年9月10日转账存入第三人秦某某账号为62×××08账户的20万元和30万元，合计50万元款项是否是被告支付给原告的双方于2012年9月11日签订的《租房协议书》项下的两年租金，即被告是否已经向原告履行了其诉讼请求下的相应支付租金的义务？是否因违约需要承担违约责任？对此，原告认为，被告陈某某转账存入第三人秦某某的50万元款项，最多只能证明被告与第三人之间有经济往来，并不能证明该款项系其交付原告的租金，故被告应该履行交付租金的义务并承担违约责任。而被告认为，第三人秦某某在其转账存入50万元款项时系原告的法定代表人，有权利收取被告交付的租金，其已经履行了交付租金的义务，没有违约，故不应承担相应法律责任。对此，本院认为，根据本院认定的有效证据和庭审中原、被告的陈述，无法认定被告交付第三人秦某某的50万元款项系其交付原告的租金。首先，被告陈某某先后两次即2012年8月2日和同年9月10日转账存入合计50万元至第三人秦某某账户，被告辩称该款项系第三人与其协商的两年租金金额，但转账存款的时间早于原、被告签订《租房协议书》的时间，协议书中明确的载明，支付租金为每年30万元，于上半年4月20日和下半年10月20日分两次支付给原告。对于租金履行情况，已然是原、被告间设立房屋租赁合同关系的重要事项，若被告已经交付租金，完全有理由在签订合同时载明租金已经支付两年的情况，但被告在签订合同时未予以注明，且也从未对原告签订合同的人员或相关负责人员提起该事项，完全不符合被告作为一完全民事行为能力人且多年租赁房屋经营宾馆生意的从业人员所应负有的谨慎义务。其次，按照被告陈某某在庭审中的陈述，其从2001年11月1日开始租赁涉案房屋，以往的租金均按照合同约定每半年支付一次，由原告公司员工孙建裕（音）负责收取，并在两、三个月内向其开具发票。若被告辩称的被告交付第三人秦某某的50万元款项系属其交付原告两年的租金，那么，按照惯例，其应该向原告催要发票。在本案中，被告陈述，其没有向原告财务负责人员催要发票，称只是在两、三个月内向第三人秦某某仅催要过发票一次，因第三人当场发火，之后再无提起。若被告交付的确实为两年租金，其作为宾馆的负责人，宾馆的运作需要有健全的财务制度，按照惯例，让原告开具租金发票实属正常，但被告并未向原告按照惯例催要发票，与被告辩称的交付第三人50万元款项为租金的辩称不能印证。再则，第三人收取款项后，随即并无向被告出具任何说明，载明其收取的是原、被告之间租赁合同项下的租金。虽然，被告辩称，其交付第三人款项时，第三人秦某某系原告的法定代表人，但是，被告转账存入50万款项，转账存入的账号系第三人个人账号，且数额巨大，被告完全应基于此，让第三人出具收条，来说明款项性质。即使在2014年4月26日，第三人向被告出具的书证中，也仅载明“陈某某欠某某公司的肆拾伍万元钱由我来归还公司，归还日期2014年5月20日”，该书证中，也未明确收取款项的任何性质，最多只是第三人对被告的单方承诺，承诺来履行被告欠原告的45万元租金，并不能推测出第三人秦某某收取的是《租房协议书》项下的租金。最后，从被告在庭审中的陈述看，其认为第三人收取的50万元款项系两年租金，但没有向原告的任何负责人员提起过其租金已经交付第三人秦某某的情况。50万元款项数额巨大，在被告没有任何由第三人出具收条等凭证载明租金已经交纳的证据的前提下，被告不向原告反馈租金已经交纳的情况，违背生活常理。
综上，本院认为，原、被告之间签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效。原、被告应按照约定全面履行各自义务。原告交付被告房屋后，被告应依约支付租金。现被告未按合同约定支付租金显属违约，原告诉请要求被告按约支付租金并支付违约金的请求，合理合法，本院予以支持。被告辩称，其已经将涉案房屋租赁合同项下的两年租金交纳给第三人秦某某，该辩称无有效证据证明，本院不予采纳。至于被告和第三人之间若因该款项而产生的争议，双方可另行理直。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陈某某应于本判决生效后七日内支付原告慈溪市公路某某有限公司房屋租金45万元，并支付违约金2万元，合计47万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费8350元，由被告陈某某负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 蒋君亚
审 判 员 张琪琦
人民陪审员 施剑阳
二〇一四年十月十七日
代书 记员 陈 瑜
附本判决所适用的法律条款：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果
附相关执行规定：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。