山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民初字第822号
原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司。
法定代表人陈玉玲，该公司董事长。
委托代理人刘洪良，山东瀚生律师事务所律师。
被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司。
法定代表人李超发，该公司董事长。
委托代理人王振宝，山东亚和太律师事务所律师。
原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司（以下简称伊戈建材公司）与被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司（以下简称信丰祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伊戈建材公司的委托代理人刘洪良、被告（反诉原告）信丰祥公司的委托代理人王振宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伊戈建材公司诉称：2006年1月4日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的莱西市雍景园＊期＊幢＊单元＊层＊户商品房一套（附赠＊＊号储藏间），合同总价款148732元。原告依约定付清所有购房款，被告未按合同约定于2006年8月31日前将房屋交付给原告，侵犯了原告的合法权益。请求贵院判令被告将位于莱西市上海路118号雍景园＊期＊幢＊单元三层＊户商品房及＊号储藏间住房一套交付给原告并办理房屋产权证书；要求被告承担延期办理房屋产权登记违约金743.66元。诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）信丰祥公司答辩并反诉称：本案的事实是原告故意拒收房屋，不履行接受房屋义务。原、被告的合同中约定商品房经验收合格，并未以综合验收合格为条件。本案的关键是原告没有履行交接义务，变相拒绝交接，既避免了物业管理费等费用，又恶意诉讼，意在全面多次追索违约金。自2006年7月起，被告多次电话通知原告接受房屋，但原告以房屋未经综合验收为由拒收。该小区除原告外的其他购房人均已完成交接，且办理了房屋产权登记。根据相关规定，自2004年5月19日起取消了住宅等群体房地产开发项目综合验收的行政审批项目。2007年底，原告公司将被告起诉至贵院，请求被告承担逾期交房违约责任。被告依该判决已向原告支付了违约金。在该案庭审期间被告通知原告接受房屋，对此在庭审笔录已明确记载笔录。2008年6月19日，被告向原告送达了交付房屋通知书。2009年底，原告再次起诉被告请求第一次判决生效之日至实际交房之日的逾期交房违约金。在被告证明该房屋经验收合格，完全具备合同约定和法定的交付条件的情况下，原告仍要求被告出具《建设工程质量认定书》、《房地产开发项目综合验收合格证》、《管线竣工图》、《建委验收证明》等既非法定，也非约定的材料，原告该请求未得到法院的支持。2001年《建设工程质量管理条例》规定，建设工程质量的监督管理方式由政府验收发证改为建设单位组织验收并将结果报政府部门备案。涉案房屋不需要政府部门的验收，原告请求被告提交建设主管部门的验收证明等是错误的。被告没有义务为原告办理产权证书且不应承担逾期办证的违约责任。原、被告双方签订的合同未约定被告为原告办理产权登记，相反约定原告办理产权登记。因此，应由原告自己办理产权登记，被告没有违反约定义务，不应承担延期办理产权登记的违约责任。其拒收房屋的事实被判决确认，受诉法院受理违反“一事不再理”的原则。被告根据合同第十一条规定，通知原告解除合同，原、被告之间的合同已于2011年4月14日解除。原告没有在规定的异议期间内提出异议，已经丧失诉权。被告已无向原告交付房屋的义务。合同解除，不影响反诉被告承担违约责任，被告反诉请求原告赔偿被告拒收房屋违约金32398元。
原告伊戈建材公司针对被告信丰祥公司的反诉辩称：我公司是2012年5月11日收到法院送达的反诉状，反诉状落款时间为2011年7月18日，明显不符合事实。从双方第一次开庭到2011年8月22日最后一次开庭辩论终结前，被告公司从未提出任何关于违约金的反诉要求，也未进行质证、辩论，依据最高人民法院司法解释，提出反诉，应在开庭辩论终结前提出，否则丧失反诉权。因此，被告的反诉在程序上不构成有效反诉，本案不应受理被告的反诉，且也不应合并审理。被告反诉要求违约金在实体上不成立，其主张的事实与理由中的被告的合同解除权已消灭，被告的反诉违约金请求，也不符合双方合同的约定及法律规定，被告反诉要求的违约金没有事实和法律依据，因此，其反诉请求程序上违法，事实不成立，请求法庭以予驳回。
经审理查明：2006年1月4日，原、被告签订商品房买卖合同1份，双方在该合同中约定：原告购买被告开发的、位于莱西市雍景园＊期＊幢＊单元＊层＊户商品房一套（附赠＊号储藏间）；房价为每平方米1436元，合同总价款148732元；付款方式为2006年1月4日前一次性付款；同时双方约定2006年8月31日前被告将验收合格的商品房交付原告；逾期交付房屋的不超过90日的，被告支付原告已交付房款万分之五的违约金；超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知之日起30天内退还房款并按照已付款的0.5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，被告应支付原告已交付房屋价款万分之五的违约金；被告在电话通知或当地报刊发出交房通知或公告30日后，原告未办理交接的，被告有权解除合同，并按照房屋成交价款的20%向原告收取违约金；被告应自房屋交付使用后180天内，将办理产权登记、需由被告提供的资料，报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定时间内取得房地产权属证书的，原告不要求退房的，被告应按照已付房款的0.5%向原告支付违约金。2006年1月5日，原告向被告交付房款148732元；2007年1月10日交付配套费共计123492元（本案涉案房屋的配套费为13258元）。由于被告未在约定的期限内，向原告履行交付房屋的义务，2007年12月13日，原告向本院提起诉讼，要求被告自2006年9月1日起至实际交房之日止，以已交房款148732元为本金、按日万分之五，向其支付逾期交房违约金。被告应诉后提起反诉，要求原告支付逾期支付配套费违约金。本院于2008年5月29日作出（2008）西民一初字第487号民事判决，判令被告自2006年9月1日起至判决生效之日止，以已交房款148732元为本金、按日万分之五，向其支付逾期交房违约金；原告向被告支付配套违约金13258元。该判决于2008年6月14日生效。2008年6月19日，被告会同山东省莱西市公证处工作人员向原告送达了《交付房屋通知》。原告于2008年6月23日，向山东省莱西市公证处提出对双方交接房屋的过程予以保全的申请，该处工作人员与原告的工作人员，于当日15时38分来到莱西市青岛路7号，对双方将在交接过程中提供的证件、材料进行记录，并欲对交接过程进行录像，由于遭阻止而中断。原告于次日在给被告的复函中认可其收到该通知，但认为被告未出示《竣工验收合格书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋面积实测表》等文件，拒绝接受房屋。2009年11月2日，原告再次向法院提起诉讼，请求被告支付逾期交房违约金。2010年4月22日，本院作出（2010）西民初字第18号民事裁定：以原告的本次起诉，违反“一事不再理原则”，驳回原告的起诉。原告不服本裁定，向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院作出民事裁定：撤销本院（2010）西民初字第18号民事裁定，指令本院对该案进行审理。在本院继续审理该案期间，被告提交了该公司于2007年1月23日前已办理完毕的《竣工验收合格书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋面积实测表》等文件予以证明。原告经质证对上述文件的真实性无异议。2011年3月11日，本院作出（2010）西民初字第18号民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服，向青岛市中级人民法院提出上诉，青岛市中级人民法院认为：在（2008）西民初字第487号民事判决生效后，被告信丰祥公司已经通知伊戈建材公司交付涉案房屋，但伊戈建材公司拒绝接受，且伊戈建材公司拒收房屋的理由并不成立。据此于2011年6月27日作出（2011）青民一终字第1620号民事判决，驳回伊戈建材公司上诉，维持原判。在该案二审审理期间，被告于2011年4月14日向山东省莱西市公证处提出对其向原告送达《解除合同通知书》的行为进行保全。当日上午，该公证处的工作人员与被告工作人员来到原告公司，由被告工作人员向原告工作人员说明来意，并将一份《解除合同通知书》交给原告工作人员，该工作人员看后，拒绝签收。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据；被告提供的商品房买卖合同复印件、（2008）莱西证经字第614号公证书复印件、《基础、主体结构验收记录、备案报告》复印件、《莱西市建设工程竣工验收备案表》复印件、《商品住宅使用说明书》复印件、《质量保证书》复印件、《房屋测绘报告书》复印件、民事判决书复印件及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和经本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告伊戈建材公司与被告信丰祥公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，原告伊戈建材公司与被告信丰祥公司应当按照约定全面履行自己的义务。原告伊戈建材公司与被告信丰祥公司在本纠纷中争议的焦点是：
（一）、关于涉案房屋未交付的过错责任认定问题。原告伊戈建材公司自2007年12月31日起，多次提起诉讼，但其只向被告信丰祥公司主张逾期交房违约金而不要求交付房屋，尤其在本院审理（2010）西民初字第18号案件期间，被告信丰祥公司提交了该公司于2007年1月23日前已办理完毕的《竣工验收合格书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋面积实测表》等文件予以证明涉案房屋具备交房条件，原告伊戈建材公司已经质证对上述文件的真实性表示无异议的情况下，仍然不主张交付房屋，且原告伊戈建材公司在接到被告信丰祥公司交房通知后，仍无正当理由拒绝接收房屋。因此，导致房屋不能交付的过错不在被告信丰祥公司。
（二）、关于涉案房屋买卖合同是否已经解除问题。合同的解除权是一种形成权。根据我国《合同法》以及最高人民法院有关司法解释的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，应当在双方约定的异议期限届满前或自通知到达之日起3个月内，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。青岛市中级人民法院的（2011）青民一终字第1620号民事判决已认定：在被告信丰祥公司于2008年6月19日会同山东省莱西市公证处工作人员向原告伊戈建材公司送达了《交付房屋通知》后，原告伊戈建材公司在其回复被告信丰祥公司的信函中也确认收到该通知，但仍无正当理由拒绝接收房屋。而双方在房屋买卖合同中明确约定：在被告信丰祥公司通知交房30日后，原告伊戈建材公司仍未办理交接的，被告信丰祥公司有权解除合同并按房屋总价款的20%收取违约金。在原告伊戈建材公司无正当理由拒收房屋后，被告信丰祥公司有权依据双方约定解除合同。在被告信丰祥公司2011年4月14日向伊戈建材公司发出解除合同通知，应认定自解除合同通知到达之日，双方买卖合同已经解除。故原告伊戈建材公司要求交付房屋以及协助办理产权登记手续的前提条件已不存在，对其该项请求应予以驳回。被告信丰祥公司依据双方合同约定，要求原告伊戈建材公司支付拒收房屋的违约金，于法有据，应予支持。因其收取原告伊戈建材公司的房款金额为148732元，因此原告伊戈建材公司应支付的违约金为29746.4元（148732元×20%），被告信丰祥公司请求过高，过高部分，不予支持。
（三）、关于涉案房屋买卖合同解除后果处理问题。因双方买卖合同已经解除，被告信丰祥公司基于原合同收取的原告伊戈建材公司交付的房款及配套费应予返还，并向原告支付占用该款项期间的利息。本院认为房款利息的支付标准应按以下计算标准计算：以原告伊戈建材公司向被告信丰祥公司交纳房款之日起，至被告信丰祥公司向原告伊戈建材公司送达《解除合同通知书》之日，即2011年4月14日期间的利息，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准支付；从2011年4月15日起到被告信丰祥公司实际返还房款之日期间的利息，按中国人民银行规定的同期银行存款利率标准支付。配套费利息的支付标准应按以下计算标准计算：以原告伊戈建材公司向被告信丰祥公司交纳配套费之日起，至被告信丰祥公司向原告伊戈建材公司送达《解除合同通知书》之日，即2011年4月14日期间的利息，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准支付；从2011年4月15日起到被告信丰祥公司实际返还配套费之日期间的利息，按中国人民银行规定的同期银行存款利率标准支付。综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司购房款及配套费共计161990元。
二、被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内，以148732元为本金、按中国人民银行规定的同期银行贷款利率向原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司支付自2006年1月5日至2011年4月14日期间的利息；以148732元为本金、按中国人民银行规定的同期银行存款利率向原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司支付自2011年4月15日至被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司实际返还房款之日期间的利息。
三、被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内，以13258元为本金、按中国人民银行规定的同期银行贷款利率向原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司支付自2007年1月10日至2011年4月14日期间的利息；以13258元为本金、按中国人民银行规定的同期银行存款利率向原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司支付自2011年4月15日至被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司实际返还配套费之日期间的利息。
四、原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司于判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司支付拒收房屋违约金29746.4元。
五、驳回原告（反诉被告）青岛伊戈建材有限公司其他诉讼请求和被告（反诉原告）青岛信丰祥房地产开发有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元、反诉费305元、速递费60元、保全费1264元，共计1729元，由原告青岛伊戈建材有限公司负担1620元，被告青岛信丰祥房地产开发有限公司负担109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 李 娟
审判员 郑华国
审判员 李 妍
二〇一三年十二月二十六日
书记员 倪翠萍