河北省泊头市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泊民初字第95号
原告（反诉被告）张环居。
委托代理人白小康，沧州市运河区公园建德法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司，住所地泊头市龙华街。
法定代表人刘松林，经理。
委托代理人赵志强，河北理苑律师事务所律师。
第三人李兰柱。
委托代理人赵飞，泊头市解放法律服务所法律工作者。
第三人张艳华。
张环居与泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司（以下简称泊头粮运管理公司）、李兰柱、张艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于二0一四年十二月二十九日受理后，依法组成合议庭，于二0一五年三月三十一日公开开庭进行了审理。原告张环居的委托代理人、被告泊头粮运管理公司的委托代理人、第三人李兰柱的委托代理人、第三人张艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张环居诉称，2012年3月7日，原告与被告订立房屋租赁协议，原告租用被告原西辛店粮库整体院落，用于与德州投资商合伙种植冬虫夏草，租期5年。原告按约定交纳了第一期租金80000元，但被告却未按协议约定将租赁物交付原告使用，至今1号库仍由第三人李兰柱租用，7、8号库由第三人张艳华租用。因被告不能按约定将西辛店粮库交付原告使用，致使原告无法按计划经营。请求判令解除原、被告订立的房屋租赁协议，被告返还原告租金80000元，诉讼费由被告承担。
被告泊头粮运管理公司辩称，被告同意解除双方订立的房屋租赁协议。由于原告未按时交纳租金，被告于2014年10月13日向原告提出解除租赁合同，2014年10月21日，原告收到被告送达的解除合同通知书。被告不同意返还原告租金80000元。按照双方2012年3月7日订立的租赁协议，截止2015年3月7日，除已交纳的80000元租金之外，原告还应支付被告租金50000元。
第三人李兰柱述称，我不受原被告租赁合同的限制，我在本案中不承担任何责任。
第三人张艳华述称，2011年2月1日，我与被告订立了租赁合同，约定被告将西辛店粮库西南角库房六间（南北长19.6米、东西长24米）出租给我使用，租期5年，租金每年3000元。2013年4月12日，我将租金3000元交给了与原告合伙的德州投资商，表明原告与其合伙人在事实上认可我对该六间房屋有使用权。我不存在侵权。我自从租赁库房之日起就使用粮库内的道路用于运输物资。而原告在与被告订立租赁合同以后，占据了以上道路，车辆无法通行，给我造成近2万元的损失，我对此保留依法起诉的权利。
反诉原告泊头粮运管理公司反诉称，2012年3月7日，反诉原告与反诉被告经协商订立协议，约定反诉被告租用反诉原告原西辛店粮库整体院落，使用期限自2012年3月7日起至2017年3月7日止。反诉被告只交纳了前两年费用8万元，其应于2014年3月7日前交纳后三年的费用15万元。由于反诉被告逾期不交纳租赁使用费，反诉原告向反诉被告发出解除合同通知书。请求判令反诉被告给付反诉原告租赁使用费50000元，以及自2015年3月8日起至实际搬出之日止，按合同约定计算的租赁使用费。
反诉被告张环居辩称，2012年3月7日，反诉原告与反诉被告订立协议后，反诉被告按约定交纳了第一期两年的租金8万元。反诉原告迟迟未将该房屋整体交付反诉被告使用，只将2号库交付反诉被告，致使反诉被告无法正常地和德州投资商达成合作意向。反诉原告的行为违反了法律规定的诚实守信原则，其不应主张2014年3月7日以后的租金。反诉原告的反诉请求应予驳回。
经审理查明，2012年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）订立协议，约定：一、甲方将原西辛店粮库整体院落交由乙方使用，使用期限自2012年3月7日起至2017年3月7日止；二、乙方向甲方交纳内等退人员养老金计贰拾叁万元，付款方式：2012年3月7日前交纳两年的费用捌万元，2014年3月7日交纳下期叁年费用壹拾伍万元，如乙方不按协议规定日期交纳，甲方有权终止协议执行；三、乙方因工作需要对房屋、设施进行必要的维修改造所发生的费用由乙方负担，使用期满后，新建筑物等无偿交于甲方或自行拆除恢复原状，下次乙方在同等条件下有优先使用权；四、乙方在使用房屋、土地期间所发生的一切税费由乙方负担；五、乙方在经营期间所发生的问题，甲方不承担任何连带责任；六、遇有国家政策、法规调整变化，甲方将按政策和法律规定处理相关事宜；七、按政府要求对乙方所用房屋、土地进行拍卖、出售时，按相关法律解决。原告已按约定向被告交付80000元。
原告主张，被告在与原告订立协议前就已将1、7、8号库房出租给了第三人，且租期至今未满；协议订立后，被告仅将2号库交付给原告承租，被告的以上行为违反了法律规定，致使原告不能实现与德州投资开发商合作经营的目的。原告要求解除租赁协议并要求被告返还已经交纳的租金8万元。原告提交了泊国用（1990）字第0072号国有土地使用证复印件一份、原告与德州福厚德投资咨询有限责任公司签订的《双方合作协议》复印件一份。国有土地使用证记载，泊头市粮局西辛店粮站在西辛店乡北辛店村有一宗用地面积14447.22平方米的土地的使用权。《双方合作协议》约定，原告与德州福厚德公司合作种植虫草，德州福厚德公司前期投入15万元，原告负责提供种植场基地及办公住宿场地，租赁期不低于5年。被告对《双方合作协议》复印件的真实性不认可。被告主张：被告已经向原告交付了租赁物，涉及第三人租赁的部分原被告口头约定由原告收取租金或者责令第三人退出；李兰柱占用的一号库经测算面积为198.36平方米（17.1米×11.6米），张艳华占用的7、8号库的面积都是100平方米（10米×10米）；被告未与第三人签订租赁协议，第三人占用仓库未经被告准许。原告否认双方之间存在被告主张的上述口头约定。
第三人李兰柱主张，其与西辛店粮库时任负责人徐铁龙于2010年2月8日签订租赁协议一份，约定李兰柱承租西辛店粮库院内1号仓库，租期10年，自2010年2月8日至2020年2月8日，并按约定一次性交付了租金20000元，该租赁协议应继续履行。李兰柱提交租赁协议一份及徐铁龙出具的收条一份。第三人张艳华主张，其与杨红章二人和徐铁龙于2011年2月1日订立租赁合同，约定张艳华承租西辛店粮库院内7、8号库，租期5年，自2011年2月1日至2016年2月1日，租金每年3000元；2011年、2012年两年的租金已经如数交给了徐铁龙，2013年4月12日，其和杨红章二人向原告的合伙人山东德州的沈跃民交纳了3000元租金。张艳华认为其有权继续租用以上7、8号仓库。张艳华提交租赁合同复印件一份、收条三份。被告对第三人提交的租赁协议的合法性不认可，认为徐铁龙无权签订租赁协议，表示需与徐铁龙核实协议的真实性。被告认为第三人提交的其他证据能够证明原告在承租房屋时知道第三人占用库房的事实，并在事后收取了第三人交纳的租金，证明其认可使用了整个粮库院落。原告认为沈跃民出具的收条与本案无关。
反诉原告主张，反诉被告未按约定在2014年3月7日前交纳后三年的15万元，反诉原告以特快专递方式向反诉被告邮寄《解除合同通知书》，反诉被告已于2014年10月21日签收。反诉原告认为，双方房屋租赁合同解除后，反诉被告应将承租院落恢复原状并从中搬出。反诉原告提交了特快专递邮单一份、《解除合同通知书》一份、西辛店粮库平面图一份。反诉被告质证意见：对特快专递邮单的真实性无异议，但不能证明反诉被告已经收到了《解除合同通知书》；对平面图的真实性和与本案的关联性均有异议。反诉被告认为，反诉原告隐瞒第三人使用库房的事实订立合同，存在明显欺诈，原被告之间的租赁合同为法定的可撤销合同，反诉原告主张2014年3月8日之后的租金没有法律依据。反诉原告认为，反诉被告未在法律规定的期间内行使撤销权，该权利已经丧失；反诉被告已经实际使用了租赁物，并收取第三人张艳华的租金，应视为其对整个院落进行了租用。
本院认为，原告与被告均同意解除双方订立的租赁协议，符合法律规定。原告应将承租院落恢复原状并从中搬出。原告主张，由于被告未按约定将粮库整体院落出租给原告，致使原告不能实现订立合同的目的，无法履行与福厚德公司订立的合作协议，被告应承担违约责任。在原、被告订立协议之前，第三人已经使用1、7、8号库，被告未按约定将粮库整体院落出租给原告，履行合同义务不符合约定。被告主张双方之间对于涉及第三人使用的部分有口头协议，未提交证据，对其该主张依法不予认定。原告在承租开始即知道以上三个库房由他人使用的事实，至2014年12月29日提起诉讼之前，没有证据证明其就此曾经向被告提出过相关主张。没有证据证明其与福厚德公司订立的合作协议与本案粮库院落有关联。不予认定原告因未能承租粮库整体院落而导致其无法履行与福厚德公司的合作协议。原告要求被告退还租金8万元，依法不予支持。原告否认收到被告提交的《解除合同通知书》，无充分证据证明原告确已收到以上通知。《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告主张在订立合同时被告存在欺诈行为，并以此为理由主张撤销双方订立的协议，因超过法律规定的期间，其撤销权消灭。第三人提交的两份租赁协议，被告表示对于其真实性向徐铁龙进行核实，但至今未回复核实结果。应当认定以上两份协议系第三人与代表西辛店粮库的徐铁龙签订。该两份协议不存在法律规定的无效情形，被告与第三人应按约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。按第三人和徐铁龙订立的租赁协议约定计算，第三人使用的1、7、8号库的年租金为5000元，两年合计1万元。依照公平原则，原告应支付的年租金按约定数额减去5000元计算。原告方沈跃民收到张艳华租金3000元。原告未整体承租粮库院落，原告已经交付两年租金8万元中，多支付了7000元。扣减以上7000元后，反诉被告应给付反诉原告自2014年3月8日起至2015年3月7日止的租金45000元-7000元为38000元，以及自2015年3月8日起至搬出承租院落之日止按每年45000元计算的占用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张环居与被告泊头粮运管理公司订立的协议；
二、驳回原告张环居的其余诉讼请求；
三、反诉被告张环居于本判决生效之日起十日内将承租院落恢复原状，从中搬出；
四、反诉被告张环居于本判决生效之日起十日内给付反诉原告泊头粮运管理公司2014年3月8日至2015年3月7日的租金38000元，以及自2015年3月8日起至实际搬出承租院落之日止按每年45000元计算的占用费；
五、第三人李兰柱、张艳华与徐铁龙代表西辛店粮库订立的租赁协议，由第三人和被告泊头粮运管理公司按约定履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由原告负担1500元，被告负担400元；反诉案件受理费525元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 员 余志刚
审 判 员 栗向东
人民陪审员 袁德岗
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 王 伟