广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法茶民一初字第276号
原告张汉林，男，汉族，1965年10月5日出生。
委托代理人严伟、路芳，广东旗峰律师事务所律师。
被告谢锦荣，男，汉族，1975年4月13日出生。
委托代理人谢锦培，男，汉族，1977年11月5日出生。
第三人郑志忠，男，汉族，1971年4月27日出生。
原告张汉林诉被告谢锦荣、第三人郑志忠租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杜君华适用简易程序独任审理，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告张汉林的委托代理人严伟到庭参加了诉讼；被告谢锦荣的委托代理人谢锦培到庭参加了诉讼；第三人郑志忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张汉林诉称，被告与第三人于2013年3月31日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将其名下位于东莞市茶山镇塘边工业区原真美制衣厂的厂房租赁给第三人使用，据此被告向第三人收取了租赁押金159000元。但第三人退出上述厂房的承租之后，被告并未依约将上述押金退还给第三人。为此，第三人于2014年2月18日将要求被告归还上述押金的权利转让给原告。2014年4月23日，第三人将上述权利转让事宜依法书面通知了被告。2014年5月5日，原告委托律师发函通知被告，要求被告向原告归还上述租赁押金，但被告收到该律师函后完全不予理会，至今未向原告归还分文。综上，原告与第三人之前的债权转让合法有效，被告依法应当向原告归还上述租赁押金。因此，为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告归还租赁押金159000元及支付逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至全部款项清偿完毕止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告谢锦荣辩称，被告有收过第三人的押金159000元，故押金应退还给第三人，而不是退还给原告。按厂房租赁合同，第三人实际租用及使用厂房期限为2013年7月1日至2013年11月30日，共租用4个月。根据合同约定，第三人一共应付被告厂租212000元，但第三人实付厂租158000元，还欠54000元厂租一直未付。按合同约定，第三人必需付清租金及一切费用之后，被告才将押金全额退还；如厂租未付清，被告完全有权不退还押金。
第三人郑志忠辩称，如果被告退还押金，可以退还给第三人，第三人再退给原告，也可以直接退给原告。因为第三人和原告有签合同，对于案涉押金退还给原告没有异议。
经审理查明，2013年3月31日，被告作为出租方（甲方）、第三人作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将东莞市茶山镇塘边工业区原真美制衣厂租赁给乙方使用，其中厂房面积5500平方米，宿舍面积3800平方米，共9300平方米；乙方租用该厂房期限为12年，即自2013年7月1日至2025年6月30日止，2013年4月1日至2013年6月30日为装修期；以上物业租金为每月租金53000元；乙方向甲方支付押金159000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方将押金全额退还乙方。2013年4月1日，被告出具收据，载明收到第三人塘边工业区厂房物业租赁押金159000元。
2014年2月18日，第三人作为委托人出具委托书，其中载明：第三人现将东莞市茶山镇塘边工业区原真美制衣厂的承租按金159000元转给原告，由原告负责向被告追还此款，如果用法律途径来追缴被告，第三人无条件配合负责（第三人出示被告的按金收据给原告，此收据作为被告的还款依据）。2014年4月23日，第三人作出债权转让通知书，其中载明：第三人于2013年11月28日已完全退出上述厂房的承租，故被告依法应将收取第三人的押金159000元全额退还给第三人；因第三人已于2014年2月18日将要求被告归还押金159000元的承租押金的权利转让给原告，并将租赁押金收据原件交给了原告，故第三人现特此通知被告上述权利转让事宜；自被告收到本通知书之日起，原告即享有向被告要求归还租赁押金159000元的权利，请被告及时向原告支付上述款项。2014年4月25日，第三人通过全球邮政特快专递向被告邮寄该债权转让通知书；2014年4月28日，被告收到该债权转让通知书。2014年5月5日，广东旗峰律师事务所根据原告的委托作出律师函，其中载明：第三人和原告之间的债权转让是合法有效的，且该转让亦对被告产生效力……请被告在收到该函之日起5个工作日内向原告归还租赁押金159000元。同日，广东旗峰律师事务所通过全球邮政特快专递向被告邮寄该律师函；被告亦收到该律师函。
2013年11月28日，陈少芳、被告作为转让方，原告作为受让方，刘效祥、刘月娟作为第三方签订厂房转让协议，其中约定：土地现状是已建厂房面积约为9000平方米（厂房宿舍共四幢、变压器一个及厂房内所固定资产），上述厂房及盖厂房范围内的建设用地等附属设施成交价为4700000元。同日，东莞市茶山镇增埗村村民委员会塘边村民小组出具证明，载明：塘边村村民刘效祥位于该村五湖塘的现有厂房和土地于2012年7月9日转让给被告的厂房和地块，现经刘效祥、被告双方同意，被告将承让刘效祥的厂房和地块同意转让给原告，以后五湖塘厂房和地块的一切权属属原告所有，均与刘效祥、被告无关；于2013年11月28日将案涉厂房和土地转让给原告并将转让手续办理完毕。同日，原、被告签订交易证明（该证明上的单位证明处盖有东莞市茶山镇增埗村村民委员会塘边村民小组的印章），其中载明：被告收到原告4700000元，厂房转让手续被告已协助原告办理完毕，位于五湖塘的土地和厂房与被告无关，土地和厂房权属均属原告所有。原、被告双方确认案涉土地、厂房只有村民小组出具的证明，并没有国土证、房产证、建设工程规划许可证等证件。
被告和第三人确认双方之间的租赁期间是2013年7月1日至2013年11月27日。曾良彬通过中国农业银行转账的方式代第三人支付了被告相应的厂房租金，具体为于2013年8月12日转账46000元、于2013年9月16日转账21000元、于2013年9月27日转账19700元、于2013年10月12日转账30000元、于2013年10月24日转账16000元、于2013年11月20日转账46000元、于2013年12月23日转账46000元，共计为224700元。第三人确认2013年9月未付租金5300元，是用于抵扣第三人支付的2013年10月产生的变压器维修费3300元和消防管维修费2000元；原告对此提供了收据两份，被告对此不予确认及主张并未约定承担该费用。原告提供手机短信内容，其中显示1390260****的“谢房东”于2013年12月12日向曾良彬发送信息，要求确认剩余那46000元的准确时间；被告确认其与曾良彬有多次沟通，但不确定短信内容有无删减或修改，故不确认该短信的真实性。
2014年1月22日，曾良彬通过中国农业银行转账的方式向刘少娟支付46000元。被告主张在其转让案涉土地和厂房后的租金情况与本案没有关联性，被告和第三人约定租金是53000元／月，第三人未付清租金，付清租金就退还押金。第三人主张因为厂房面积是9300元平方米，所以租金一开始是53000元／月，但经丈量才7000多平方米，被告就说减租至46000元／月，第三人已付清租金给被告。原告确认案涉厂房的实际建筑面积是7000多平方米，因原告向被告询问过租金情况，被告也确认第三人实际上按照46000元／月支付租金，故原告也同意第三人按46000元／月向原告支付租金；由于买卖不破租赁，第三人将其在被告处取得的租赁权转给了原告，所以第三人向被告要求返还押金的权利也转给了原告；原告约于2014年2月通过补偿相应款项给第三人的方式解除了与第三人的租赁合同。
对此，原告于2014年5月16日以被告未归还租赁押金为由向本院提起起诉。
以上事实，有厂房租赁合同、委托书、收据、债权转让通知书、全球邮政特快专递及跟踪查询单、律师函、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、中国农业银行客户回单、信息内容、证明、交易证明、证明、网银查询清单、厂房转让协议以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据厂房租赁合同和收据，案涉租赁押金的原债权人是第三人；根据债权转让通知书、全球邮政特快专递及跟踪查询单，第三人将收取案涉租金押金的权利转让给原告，且已通知被告，该转让对被告发生效力；由此，原告是案涉租赁押金的受让人、第三人是案涉租赁押金的让与人，原告可就案涉租金押金向被告主张权利，故对被告关于案涉租赁押金应退还给第三人、而非原告的主张，本院不予以采纳，但被告对让与人即第三人的抗辩，可以向受让人即原告主张。
被告抗辩第三人未付清租金导致不退还押金，对此，本院认为，虽然被告和第三人签订了厂房租赁合同，但原告、被告及第三人均未提供案涉厂房的建设工程规划许可证等证件，故应视为案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉厂房租赁合同应认定为无效合同，双方应相互返还财产并按过错原则赔偿对方损失；被告和第三人双方之间的租赁关系无效，被告应返还第三人所交纳的租赁押金159000元；被告亦不应依据案涉厂房租赁合同要求第三人支付租金，但第三人实际使用了案涉厂房，应当支付厂房使用费。被告和第三人对厂房使用费存在争议，虽然厂房租金合同中载明租金是53000元，但第三人多次向被告支付的款项均是46000元，且短信内容也显示被告曾就“46000元”进行催要，原告亦陈述被告曾告知其租金实际为46000元／月，致使其按照46000元／月的标准收取第三人的租金，被告未能提供充分的证据证明其就第三人按照46000元的标准交纳租金提出异议及反驳短信内容，故本院采纳厂房使用费的计算标准是46000元／月；第三人使用案涉厂房的期间是2013年7月1日至2013年11月27日，故厂房使用费具体为46000元×4个月＋46000元×27日／30日=225400元；第三人未能提供充分的证据证明被告应承担2013年10月产生的变压器维修费3300元和消防管维修费2000元，而被告予以否认，故本院不予以采纳第三人的该主张；由此，结合第三人已向被告支付的租金情况，第三人仍应向被告支付厂房使用费差额225400元-224700元=700元。
根据以上论述，被告的抗辩部分成立，将租赁押金和厂房使用费予以折抵，被告仍应退还原告租赁押金159000元-700元=158300元；被告未能及时退还上述租赁押金158300元给原告，给原告造成一定的损失符合常理，故原告要求被告支付从起诉之日即2014年5月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息，并无不当，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第八十条、第八十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告谢锦荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张汉林退还租金押金158300元；
二、被告谢锦荣应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告张汉林逾期利息（以158300元作为计算基数，从2014年5月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息计至款项清偿之日止）；
三、驳回原告张汉林的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1740元，由被告谢锦荣负担1730元、原告张汉林负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杜君华
二〇一四年七月十五日
书记员 刘光明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第二十七条债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房，与承租人订立的租赁合同无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第1页共11页