广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1256号
原告（反诉被告）王玉璘
委托代理人丁琳，广东华商律师事务所律师。
委托代理人黄晓纯，广东华商律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）寇曦文
委托代理人刘玲佩，广东宝城（前海）律师事务所律师。
第三人彭最鸿
上列原告（反诉被告，以下简称原告）王玉璘诉被告（反诉原告，以下简称被告）寇曦文、第三人彭最鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁琳、黄晓纯、被告的委托代理人刘玲佩到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年4月1日签订《二手房买卖合同》，约定：被告将其名下位于深圳市福田区福荣路金域蓝湾7号楼11层06单位房地产转让给原告，转让价格为320万元。原告依约向被告支付定金20万元，办理了工商银行喜年支行资金监管76万元，并取得了按揭银行出具的《贷款承诺函》。原告在办理完毕该房产前述手续后，要求被告签订《深圳市二手房买卖合同》，办理产权转移登记手续，但被告以各种理由拒绝。经原告了解，由于深圳市二手房市场行情不断上涨，被告的房产现时市场价已远远高于原告与被告签订合同时的转让价格，被告藉此拒绝办理房产转移登记手续。由于被告的违约行为，给原告造成了严重的后果和经济损失，请求法院判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》，办理赎楼手续，解除房屋抵押；2、被告继续履行《二手房买卖合同》，将房屋转移登记至原告名下；3、被告按合同转让成交价为基数按日万分之五向原告支付违约金（暂从2015年5月1日起计至判决生效时止）；4、本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费合计约18万元由被告承担。
被告答辩并反诉称，1、原告与被告签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应严格、全面履行自己的义务。2、原告没有按期履行自己的义务，构成违约。合同约定2015年5月1日前原告应将首期款76万元支付至监管银行，4月30日原告与银行签订借款协议书，但据被告了解原告未在5月1日前将款项支付至银行账户。原告应于5月1日前向银行提交按揭贷款所有资料，于5月20日前取得银行的按揭贷款确认书，但原告直至2015年5月28日才取得按揭贷款确认书，原告构成违约。5月20日原、被告必须签订正式的二手房买卖合同，且在当天共同向产权登记机关申请办理产权登记手续，后因原告未在5月20日前取得银行贷款确认书，导致双方在5月20日不能签订正式买卖合同、不能向产权登记机关办理产权登记。直至5月28日，原告才取得银行贷款确认函，已延期8天。3、因原告未按期履行合同约定的义务，应按合同约定承担违约责任。合同第十条约定，如买方未按期履行合同约定的义务超过5天的，卖方有权解除协议，并要求买方支付转让价款20%的违约金或没收买方交纳的定金。现原告违约已超过5天，被告作为卖方有权按照合同约定解除合同并要求原告按合同约定支付违约金。请求法院判令：1、解除双方于2015年4月1日签订的《二手房买卖合同》；2、原告支付转让成交价20%的违约金64万元；3、原告承担本案的诉讼费、保全费、担保费。
原告针对被告的反诉答辩称，1、4月1日签订买卖合同以来，我方一直按照合同约定履行合同义务。原告于2015年4月1日支付定金4万元，于4月3日支付定金16万元，于4月30日在工行喜年支行办理首期款76万元资金监管手续，并于同日支付首期款76万元，于4月30日办理按揭贷款申请手续，提供相关资料。2、《二手楼按揭贷款确认书》未能于5月20日发放，是因为被告迟延提交卖方按揭资料造成的，被告主张我方违约没有事实依据。双方合同约定，原告应于5月1日前提交相关按揭贷款资料，配合银行调查审批手续，被告应配合我方提供所需的卖方资料（身份证复印件和原件、房产证复印件和原件、工行喜年支行个人账户）及相关文件，签署银行要求的法律文件。合同履行过程中，被告应于5月1日前却迟延到5月28日才向银行提交卖方资料及房产证复印件，被告的行为违反合同约定，导致《二手楼按揭贷款确认书》未能在5月20日前发放给原告。原告申请住房贷款申请，不仅需要原告向银行提供相关资料，也需要被告配合原告提供所需卖方资料，贷款确认书是双方共同配合的结果，事实上是被告迟延提交房产证复印件，延误了银行批复，被告仅凭贷款确认书于5月28日发放就认定原告违约，属于事实不清、证据不足。3、被告怠于在5月20日办理赎楼手续的行为构成违约，根据合同第5条约定，买卖双方需于5月20日前签署正式的二手房买卖合同，并在当天办理完房屋转移手续，此前案涉房产一直处于抵押状态，被告应于5月20日前办理赎楼手续、解除抵押，但被告至今仍未办理房屋抵押的解除手续，买卖房屋至今仍处于抵押状态。综上，被告的反诉请求违背事实真相，请求法庭依法裁决。
第三人未作答辩。
本院经审理查明，位于深圳市福田区福荣路与滨河大道交界东南的金域蓝湾7号楼1106房（以下简称案涉房产）建筑面积为76.36平方米，登记在被告名下，于2015年3月27日抵押给了本案第三人。2015年4月1日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买该物业，转让成交价为320万元；买方在合同生效当日支付定金4万元，在合同生效后3日内再支付定金16万元，定金由双方约定的第三方监管；买方应于2015年5月1日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行评估价为准）支付至双方约定的银行监管账号，原告在该日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合买方申请按揭银行，提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；买卖双方须于2015年5月20日前签署《深圳市二手房买卖合同》，并在签署该合同当天共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续；买方自愿支付全部税费，在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，则按相关税费规定的缴纳主体由买卖双方各自承担；任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过5日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收／双倍返还定金；合同第六条约定，该物业没有抵押，卖方保证于签署本合同后30日内将房地产原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；合同第十五条约定，屋内带有租约，交房后租约直接转给买方，赎楼费买卖双方各承担50%（费用为贷款金额的1%），卖方抵押贷款为100万元人民币。
签订合同当天，原告向被告支付了定金4万元。4月3日，原告有又向被告支付定金16万元。4月30日，原告与被告以及中国工商银行深圳喜年支行签订《二手楼交易资金监管协议》，监管资金76万元。原告于当日将76万元汇入了该监管账号。5月28日，中国工商银行深圳喜年支行向原告作出了《二手楼按揭贷款确认书》，同意就上述交易向原告发放贷款220万元。原告于5月29日告知被告，银行的贷款确认书已发放，催促被告办理过户手续，被告拒绝。另，被告一直未办理案涉房产的抵押登记注销手续。被告庭审时陈述，双方已达成一致意见，由原告负责赎楼。原告予以否认。被告为此当庭提交其手机上的微信记录，5月25日对方称“我让朋友跟小牛商量展期或续的价格，我打过去”，5月31日对方称“寇总，银行批复下来了，我们周一赎楼吧”。
就原告何时向按揭银行提交贷款申请资料的情况，本院根据被告的申请向中国工商银行深圳喜年支行调查，该行经办人回复，原告在签订《二手楼交易资金监管协议》当天就向银行提交了贷款所需的资料，但因为审核过程中发现需要补充和更改部分材料，导致《二手楼按揭贷款确认书》于5月28日才向原告发放。
截至2015年9月7日，原告家庭具备本市购房资格，可购买2套住房。原告同意可一次性付款给被告购买案涉房屋，并同意代被告付清第三人的债务以消除案涉房产的抵押。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容合法有效，各方均应秉着诚实信用原则，按合同约定履行各自义务。原告已在合同约定的时限内支付了定金、办理首期款监管、提交按揭贷款申请资料。被告辩称原告迟延提交按揭贷款资料，与事实不符。银行何时发放贷款确认书，是银行根据双方提交的资料及银行内部规章制度、流程来确定，非原告、被告所能控制。双方合同也没有约定原告应取得贷款确认书的时限，故被告主张原告应在5月20日前取得贷款确认书，原告于5月28日取得贷款确认书已构成违约，没有合同依据，本院不予采信。案涉房产处于抵押状态，双方的合同未约定由谁负责赎楼。根据合同法第六十一条的规定，应根据交易习惯，由被告负责。且被告作为出卖方，对转让标的物负有瑕疵担保义务，保证其对转让的房地产享有完全处分权。被告对此应负有消除案涉房地产抵押的义务。被告主张双方已口头约定由原告负责赎楼，仅有被告的手机微信记录证明，但原告不予认可。被告不能证明手机微信的对方就原告。即使微信的对方就是原告，从微信内容看，也得不出原告同意赎楼的结论。故本院不予采信被告关于赎楼是原告义务的辩称。被告一直未能赎楼，已构成违约。5月29日前，原告尚未取得贷款确认书，原告能否取得银行贷款、有无能力履行合同，处于未知状态，被告可行使不安抗辩权，但被告在5月29日得知原告取得了贷款确认书后，被告拒绝履行合同，构成了违约。被告的反诉没有事实、合同依据，本院予以驳回。原告请求被告继续履行合同及被告应支付逾期履行的违约金，符合合同约定，本院予以支持。逾期履行合同违约金应从5月30日开始按合同约定的按转让成交价的日万分之五计算，原告主张从5月1日开始计算，与事实不符，本院不予支持。由于本判决作出日之后的违约行为尚未发生，原告可待该行为发生后另行主张权利。从2015年5月30日计至2015年9月23日，以320万元为基数，按日万分之五计，违约金为187200元。原告主张被告应承担担保费、律师费，没有法律、合同依据，本院不予支持。案涉房屋已抵押给了第三人，第三人的抵押权应予保护，但第三人的债权得到实现后，第三人应及时注销抵押登记，消除案涉房屋过户登记的障碍。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告寇曦文应在本判决发生法律效力之日起10日内向第三人彭最鸿清偿案涉房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告王玉璘在10日内代为清偿；第三人彭最鸿拒不接受或无法联系上第三人彭最鸿的，被告寇曦文或原告王玉璘可向公证部门进行提存；
二、第三人彭最鸿对案涉房产的抵押债权实现后，应在5日内注销案涉房产的抵押登记；
三、被告寇曦文应在案涉房产注销抵押登记之日起2日内向原告王玉璘提供收款账号，原告王玉璘应在10日内向被告寇曦文提供的账号支付购房款人民币300万元（如原告王玉璘代被告寇曦文向第三人彭最鸿偿还了抵押债务，原告王玉璘给付的代付款应抵作购房款）；被告寇曦文逾期提供收款账号的，原告王玉璘可向公证部门提存购房款；
四、被告寇曦文应在原告王玉璘支付完购房款或向公证部门提存购房款后的10日内，与原告王玉璘一起向深圳市房地产权登记部门申请将案涉房地产深圳市福田区福荣路与滨河大道交界东南的金域蓝湾7号楼1106房登记至原告王玉璘名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）；
五、被告寇曦文应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王玉璘支付违约金187200元。
六、驳回原告王玉璘的其他诉讼请求；
七、驳回被告寇曦文的反诉请求。
本诉案件受理费33840元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告寇曦文负担；反诉案件受理费5100元（已由被告预交），由被告寇曦文负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 李 宏 新
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 刘智枫（代）