江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初6778号
原告：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号，组织机构代码83813148-5。
负责人：沈屏炎，该行行长。
委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
被告：付月华，女，1973年12月12日生，汉族，住所地江苏省昆山市。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建行）与被告付月华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后依法适用简易程序进行审理。后本案转普通程序。本院依法组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。昆山建行的委托诉讼代理人李珍珍到庭参加诉讼，付月华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山建行向本院提出诉讼请求：1.判令付月华归还欠款254931.27元，其中借款本金249782.09元、利息4969.73元、本金罚息117.45元、利息罚息62元（暂计至2016年4月15日，此后按中国人民银行规定及合同约定计算利息、罚息及复利到本息全部还清之日止）；2.判令付月华承担昆山建行实现债权的费用8800元；3.判令付月华承担本案诉讼费用；4.判令昆山建行就付月华抵押房屋即昆山市玉山镇XX花园XX号XX号楼XX室房屋享有优先受偿权，有权就抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：2008年5月30日，昆山建行与付月华签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定：昆山建行向付月华提供400000元贷款额度，付月华以昆山市玉山镇XX花园XX号XX号楼XX室房屋提供抵押担保。贷款额度有效期15年，自2008年5月30日至2023年5月30日。同时，付月华以购房为用途向昆山建行支用贷款400000元，期限180个月。昆山建行已于2008年5月30日发放贷款400000元，抵押房屋已办妥登记。但截至2016年4月15日，付月华未按合同约定偿还借款本息，已构成违约，故引起纠纷。
被告付月华未到庭，未发表答辩意见。
昆山建行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1.个人住房最高额抵押贷款合同一份，证明昆山建行、付月华签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定付月华向昆山建行借款400000元，并用所购的昆山市玉山镇XX花园XX号XX号楼XX室房屋作抵押；
2.个人住房最高额抵押贷款支用单一份，证明付月华向昆山建行支用400000元；
3.个人贷款支付凭证一份，证明昆山建行向付月华发放贷款400000元；
4.他项权证一份，证明付月华已办妥他项权证；
5.个人贷款对账单、结清试算单各两份，证明付月华未按合同约定足额偿还借款本息，已构成违约；
6.个人住房借款申请书一份，证明付月华于2008年4月8日向昆山建行提出贷款申请；
7.委托代理协议、发票各一份，证明昆山建行追讨债权提起诉讼而产生的律师费。
付月华未发表质证意见，亦未向本院提供证据。
针对昆山建行提供的证据，本院依法予以认定，作为本案的定案依据。
本院经审理查明：2008年5月30日，昆山建行（贷款人）与付月华（借款人、抵押人）签订《个人住房最高额抵押贷款合同》一份，约定昆山建行向付月华提供最高额抵押贷款额度400000元，贷款额度有效期自2008年5月30日至2013年5月30日。付月华以昆山市玉山镇XX花园XX号XX号楼XX室房产提供最高额抵押担保，最高限额为400000元。担保范围：包括贷款本金、利息（含罚息、复利）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、公告费、律师费等）。借款人未按本合同约定及额度支用单约定按期足额归还任一笔或任一期贷款本息或支付相关费用即构成违约，贷款人有权停止发放本合同及额度支用单项下的贷款，宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时，付月华为购房向昆山建行申请支用贷款400000元，采用等额本息还款，借款期限180个月，借款期限起始日为贷款人首次将款项划入借款人指定账户之日。借款采浮动利率，在基准利率水平上上浮0.5%。罚息利率为贷款利率水平上上浮50%。付月华在《最高额抵押贷款额度支用单》上签字确认，并承诺按照《个人住房最高额抵押贷款合同》履行义务。
2008年5月29日，付月华就上述房产办理了抵押登记手续。昆山建行于2008年5月30日向付月华发放贷款400000元。但付月华未按约清偿本息，截至2016年4月15日，借款合同项下付月华结欠昆山建行借款本金249782.09元、利息4969.73元、本金罚息117.45元、利息罚息62元。昆山建行遂向本院提起诉讼。
另查明，昆山建行因本次诉讼支出律师费8800元。2011年8月29日，昆山建行由原名称“中国建设银行股份有限公司昆山支行”变更为现名称“中国建设银行股份有限公司昆山分行”。
本院认为，被告付月华经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。贷款人昆山建行与借款人付月华签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》、《最高额抵押贷款额度支用单》是当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定个人，双方所约定的权利义务清楚，故合同依法成立并生效，应受法律保护。贷款人按约履行了放贷义务，借款人则应当按照合同的约定还本付息。借款人未按约定归还借款本息，贷款人则依照约定有权宣布借款提前到期，要求借款人清偿债务并行使抵押担保权利。故昆山建行要求付月华清偿借款本金249782.09元、利息4969.73元、本金罚息117.45元、利息罚息62元（利息、罚息暂计至2016年4月15日,之后的利息按双方约定标准计算至本息还清之日止），本院依法予以支持。
借款合同约定由借款人承担律师费，故昆山建行要求赔偿律师费的请求，本院予以支持。
付月华已将房屋抵押并办理了相应的抵押登记手续，在债务履行期届满未清偿贷款的，昆山建行依法有权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告付月华于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金249782.09元、利息4969.73元、本金罚息117.45元、利息罚息62元（利息、罚息暂计至2016年4月15日,之后的利息、罚息按合同约定计算至本息全部清偿之日止）并赔偿律师费损失8800元。
二、被告付月华不能履行上述第一条付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以被告付月华所抵押的房屋（位于昆山市玉山镇XX花园XX号XX号楼XX室）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5256元，公告费690元，共计5946元，由被告付月华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 邹 军
代理审判员 王苏娜
人民陪审员 李建川
二〇一六年十月二十日
书 记 员 沈丹琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。