贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4525号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳新华都投资有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路物资大厦6楼。
法定代表人：潘燕镖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅家发，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：包义晋，男，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈筑芬，女，1965年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：彭文宗，贵州驰宇律师事务所律师，执业证号：15201199510255133。
委托诉讼代理人：李峻，贵州驰宇律师事务所实习律师，实习证号：2301170111007。
上诉人贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都公司）与上诉人陈筑芬房屋租赁合同纠纷一案，因均不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新华都公司上诉请求：撤销原判第二项，改判陈筑芬支付违约金371160.61元（其中牛肉面门面违约金144126.27元、甜品店门面违约金29190.13元、德克士门面违约金197844.21元）；改判陈筑芬支付自双方之间德克士门面《租赁合同》及《补充协议》至陈筑芬将房屋归还上诉人期间的房屋使用费（参照租金标准支付）；一、二审诉讼费用由陈筑芬承担。事实和理由：被上诉人拖欠德克士门面租金是客观事实，存在违约行为，应当支付违约金。“租房说明”只能说明在上诉人提起后，被上诉人补交了拖欠的租金，但并不否认前提拖欠租金的事实。被上诉人至今仍在使用上诉人的房屋，根据《补充协议》关于被上诉人应提前两个月支付租金的约定，被上诉人至今仍然拖欠上诉人租金。即使被上诉人确实多支付了101950.09元租金，其也不应当在上诉人应得的违约金里予以抵扣。一审人民法院违反“不告不理”的原则，超出了当事人的诉讼范围进行审理，属于程序违法。
陈筑芬辩称：一审法院事实清楚，证据充分，原告多支付的101950.09元租金应当从一审法院认定的违约金中扣除，依法驳回新华都公司的上诉请求。陈筑芬缴纳的租金16060413.34元有转账凭证以及新华都公司出具的对账函予以确定，在租赁期内，陈筑芬已经足额缴纳了租金。
陈筑芬上诉请求：撤销原判，改判新华都公司向陈筑芬开具已付租金计15505338.34元的房屋租赁税收发票；诉讼费用由新华都公司承担。事实和理由：本案合同双方在签订的三份《租赁合同》第四条支付方式载明被上诉人在收取上诉人租金后应当向上诉人开具符合税务规定的租赁税发票，但事实却是自合同履行至今的八年时间，被上诉人从未向上诉人开具过租赁税发票，对于上诉人的请求也置之不理。开具租赁税发票是被上诉人在履行双方签订《租赁合同》中应当承担的附随义务，同时也是其根据相关税务法规应当承担的法定义务，上诉人原审反诉被上诉人开具房屋租赁税发票的诉讼请求符合双方合同约定内容，请求人民法院依法改判。
新华都公司辩称：1、陈筑芬无证据证实已经向新华都公司支付了15505338.34元的事实。2、变更理由不成立，因为即便多交了10万也不应开具发票，一审法院已经将该10万扣除。3、一审判决事实清楚，证据确实充分，是否开具发票以及开何种发票应由行政部门予以规范，不是法院审理的范畴，请求驳回陈筑芬的上诉请求。
新华都公司向一审法院起诉请求：1.被告支付牛肉面门面违约金80070.15元×12个月=960841.8元；2.被告支付甜品门面违约金16216.74元×12个月=194600.88元；3.解除双方签订的德克士门面租赁合同及补充合同，被告参照租金标准支付德克士门面合同解除后至退还场地期间的房屋使用费，并支付德克士门面已拖欠租金443317.59元、逾期付款违约金687948.26元、违约金109913.45元×12个月=1318961.4元；4.诉讼费由被告承担。
陈筑芬向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的德克士门面租赁合同及其补充合同；2.反诉被告向反诉原告开具金额为2336114.44元的房产租赁税收发票；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告通过2010年2月1日与贵州延富达资产管理有限公司（以下简称延富达）签订的“贵州物资综合大厦裙楼商场租赁协议”，取得该商场负一层至第五层的招商经营权，租期自2010年1月29日至2024年12月29日。2010年3月11日，原告与被告分别签订三份《新华都购物广场贵州物资综合大厦裙楼商场租赁合同》，约定原告将3个门面出租给被告经营，其中，2楼建面为240.5平方米的门面经营康师傅牛肉面，租金每月300元/平方米（建面），每年环比递增2%，保证金216450元；2楼建面为393.9平方米的门面经营德克士荣达餐厅和康师傅牛肉面，租金每月250元/平方米（建面），每年环比递增2%，保证金295425元；1楼建面积为12平方米的门面经营甜品（以下简称甜品门面），租金每月1200元/平方米（建面），每年环比递增2%，保证金43200元。3份合同租期均为10年，均约定若周边商业环境发生重大变化，被告连续3年亏损，在结清租金前提下可提前解除合同，但不得取回履约保证金，并支付6个月租金作为补偿。2011年5月9日，双方签订《补充协议》，约定从2011年9月1日起，被告每月10日前提前支付2个月租金。合同及补充协议签订后，双方依约履行。2016年11月17日，被告以市场商圈不良、租金过高、经营困难等为由，向原告递交申请，决定于2016年11月30日不再继续租赁牛肉面门面和甜品门面，并请求给德克士门面降租。2017年4月19日，被告以德克士连年亏损、无力承担等为由，向原告递交申请，表示决定于2017年12月31日对德克士门面进行闭店处理。牛肉面门面和甜品门面退租后，原告分别于2017年4月1日和2017年2月17日将该两门面重新出租。2017年12月27日，双方对账后共同书面确认被告经营牛肉面和甜品门面起止时间为2010年11月1日至2016年10月30日，经营德克士门面起止时间为2010年11月1日至2017年12月31日，被告应付租金15403388.25元，实际支付16060413.34元，扣除3个门面保证金555075元后，被告超额支付租金101950.09元。
一审法院认为，原、被告双方签订的三份《租赁合同》及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并受法律保护。被告单方提前解约，应承担相应的违约责任。原告按12个月租金标准诉请被告支付牛肉面门面违约金960841.8元（80070.15元×12个月=960841.8元）、甜品门面违约金194600.88元（16216.74元×12个月=194600.88元），被告辩解过高，根据合同约定及履行情况、当事人过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情确定被告应支付的牛肉面门面违约金为144126.27元（月租金80070.15元×6个月×30%=144126.27元）、甜品门面违约金为29190.13元（月租金16216.74元×6个月×30%=29190.13元）；原告诉请解除双方签订的德克士门面租赁合同及补充合同，符合被告申请2017年12月31日闭店的意思表示，从其自愿；原告诉请被告支付德克士门面拖欠租金443317.59元、逾期付款违约金687948.26元、违约金1318961.4元（109913.45元×12个月=1318961.4元），与双方对账后共同确认的原告超额付款事实不符，不予支持。被告关于保证金应充抵租金的意见，既无法律依据，也与合同约定不符，不予采纳。被告反诉原告开具房产租赁税收发票的请求，不属于人民法院受理范围，宜另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，判决：一、解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告陈筑芬签订的德克士门面租赁合同及补充合同，被告陈筑芬在判决生效后十五日内将该门面归还原告贵阳新华都投资有限公司；二、被告陈筑芬于本判决生效后三十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司牛肉面门面违约金144126.27元、甜品门面违约金29190.13元，共计173316.4元，扣除被告超额支付的101950.09元，被告实际支付原告71366.31元；三、驳回原告贵阳新华都投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告陈筑芬全部反诉请求。本诉三案案件受理费减半收取共22003元，由原告贵阳新华都投资有限公司负担20947元，被告陈筑芬负担1056元（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。反诉三案案件受理费减半收取共150元，由被告陈筑芬自行负担。
本院二审中，当事人未提交新证据,新华都公司一审未提出返还房屋的诉讼请求，二审中也不增加该诉请。二审经审理查明，一审审理中，陈筑芬变更反诉请求开具发票金额为14996363.39元。其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，新华都公司与陈筑芬之间成立房屋租赁合同关系，双方之间三份《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格履行各自的合同义务。在三份《租赁合同》中，均约定了若周边商业环境发生重大变化，承租人连续3年亏损，在结清租金前提下可提前解除合同，但不得取回履约保证金，并支付6个月租金作为补偿。新华都公司一审诉请第3项的基础是，新华都公司认为陈筑芬拖欠德克士门面租金，且存在合同约定的提前解除合同之情形，故诉请承租人陈筑芬支付房屋使用费、欠付租金、逾期付款的违约金及解除合同的违约金。现双方在一审审理中经过对账，共同向一审法院出具了房租说明，认可陈筑芬未欠付租金，且在扣除保证金的前提下，还多支付了房屋租金101950.09元。现新华都公司提出不予认可该房租说明的上诉理由，却未提交证据推翻该房租说明证明的德克士门面经营期间截至2017年12月31日、陈筑芬实际多支付租金的事实。并且，即使陈筑芬之前确实欠租而在新华都公司起诉后补交了租金，双方之间租金债务也因陈筑芬的补交而消灭，同样不再存在相应违约行为，故一审法院由此驳回新华都公司一审诉请第3项中的欠付租金、逾期付款的违约金并无不当，依法应予维持。
对于德克士门面租赁合同的解除日期，本院认为，陈筑芬于2017年4月19日向新华都公司递交的闭店申请实为作出了于2017年12月31日解除合同的意思表示，且新华都公司于2017年12月27日与陈筑芬对账的相关记载表明新华都公司确认德克士门租赁合同在2017年12月31日解除。自合同解除之日起，陈筑芬即负有及时返回房屋的义务，故新华都公司一审诉请第3项中德克士门面合同解除至返还房屋的房屋使用费并无不当，且新华都公司请求参照原门面租金标准计算房屋使用费不违反法律规定，本院予以支持。同时，德克士门面租赁合同解除的事实依据是陈筑芬因为门面长期亏损，按照租赁合同约定的解除条件行使解除权，故陈筑芬应依据合同约定向新华都公司支付解约违约金，现新华都公司上诉请求按照一审判决确定的解约违约金标准计算其数额，本院予以支持，故陈筑芬还应向新华都公司支付德克士门面解约违约金197844.21元（月租金109913.45元×6个月×30%=197844.21元）。由此，陈筑芬总共应支付的解约违约金数额为144126.27元+29190.13元+197844.21元-101950.09元=269210.52元。
对于新华都公司认为一审法院程序违法的上诉理由，因本案诉讼系双方之间合同解除后涉及各当事人的给付义务，陈筑芬多支付的房屋租金当然应该予以返还，一审判决在陈筑芬应支付的违约金内予以扣减并无不当，一审法院并无违反程序审理的情形。
对于陈筑芬要求新华都公司开具发票的上诉请求，双方之间《租赁合同》中约定了新华都公司开具发票的合同义务，故新华都公司应依约向陈筑芬开具相应的发票。现陈筑芬实际支付租金16060413.34元，其一审审理中要求开具发票的金额为14996363.39元，未超出其实际支付的租金数额，本院予以支持，对于陈筑芬上诉请求中超出的部分，本院不予支持。
综上，新华都公司和陈筑芬的上诉请求均部分成立，本院对成立的部分予以支持；新华都公司虽然起诉请求解除德克士门面合同，但已查明该合同于2017年12月31日解除，一审判决应确认该事实后，驳回新华都公司相应诉请，同时，一审判决认定部分事实错误，本院依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初623号民事判决；
二、陈筑芬参照《新华都购物广场贵州物资综合大厦裙楼商场租赁合同》约定的租金标准向贵阳新华都投资有限公司支付德克士门面自2017年12月31日合同解除后至房屋实际返还期间的房屋使用费；
三、陈筑芬于本判决生效后三十日内支付贵阳新华都投资有限公司违约金269210.52元；
四、贵阳新华都投资有限公司于本判决生效后三十日内向陈筑芬开具面额14996363.39元的租金发票；
五、驳回贵阳新华都投资有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回陈筑芬的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取22003元，由贵阳新华都投资有限公司负担20463元，陈筑芬负担1540元；一审反诉案件受理费减半收取150元，由贵阳新华都投资有限公司负担负担；贵阳新华都投资有限公司预交的二审案件受理费6868元，由贵阳新华都投资有限公司负担1854元，由陈筑芬负担5014元；陈筑芬预交的二审案件受理费1585元，由贵阳新华都投资有限公司负担负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 李云鹤
审判员 姜彦宏
二〇一八年八月十三日
书记员 武雨璇