北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11460号
上诉人（原审被告）袁波，男，1974年6月26日出生。
被上诉人（原审原告）刘毅，男，1979年7月24日出生。
上诉人袁波因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，刘毅诉至原审法院称：刘毅与袁波及我爱我家中介公司于2014年4月12日签订了房屋租赁合同。刘毅与袁波约定将位于北京市朝阳区安华西里××103室的房屋出租给袁波居住使用，租赁期限自2014年4月15日至2015年4月14日，租金每月3900元。在租赁期间，袁波在2014年7月17日延迟两日交付房租。2015年1月，袁波打电话给刘毅，说袁波外租的房子到期，要提前解约退租，搬回自己的房子居住。刘毅于1月10日下午回到涉案房屋解决退租事宜，袁波却拒绝支付违约金。后袁波找来我爱我家公司的工作人员协调解决，经协调，袁波同意履行完成最后一个季度的租期。2015年1月12日中午，袁波突然发短信告知刘毅不再承租房屋，有问题让刘毅到法院解决，后在2015年1月14日，刘毅回到涉案房屋收房，袁波未作任何交接，把房屋钥匙扔下就走了。刘毅随后联系我爱我家的工作人员到场，由我爱我家出具房屋交割清单，并再次委托我爱我家公司出租了涉案房屋。在检查涉案房屋时，发现燃气灶、抽油烟机、微波炉、电视损坏。同时发现袁波拖欠租期内的水、燃气等费用。现诉至法院，要求：1.袁波支付因提前退租的违约行为产生的违约金7800元。2.袁波赔偿因电路损坏造成的维修费500元。3.袁波赔偿燃气灶及抽油烟机的更换费用1680元。4.袁波支付拖欠的水费80元，燃气费205.2元，有线电视费162元。5.袁波支付因延期缴纳2014年7月15日的房租的违约行为产生的违约金260元。
袁波在原审法院辩称：涉案房屋所在的小区是八十年代的老旧小区，而且涉案房屋是违法改建、扩建的，电路、暖气、燃气设备等铺设不符合规范，而且年久失修，电路老化，燃气灶、插座等多次发生故障，存在安全隐患，不适宜居住。居住期间，袁波多次要求维修，刘毅均置之不理。进入冬季后，发现暖气不热，太冷无法居住，孩子多次感冒，袁波告知刘毅，刘毅仍然没有解决。袁波无奈只好与刘毅商量退房。要说明的是，最后进行交接时，袁波也不是扔下钥匙就走，双方交接很详细，计算了每一样费用，刘毅检查了房屋内每一样物品，只是没有签字。关于刘毅主张的提前退租导致的违约金，袁波不同意赔偿，袁波确实是提前搬走了，但是袁波搬走的原因是房屋没有办法继续居住了。袁波没有违约，不同意赔偿此项费用。关于电路维修费用，袁波不同意赔偿，电路本来就是坏的，而且是刘毅违法私搭乱建，故不同意赔偿。关于燃气灶及抽油烟机更换的费用，袁波不同意赔偿，抽油烟机本来就是坏的，燃气灶是自然爆裂，是产品质量问题，故不同意赔偿。关于刘毅主张的水费80元、燃气费205.2元、有线电视费162元以及第五项诉求的违约金260元，袁波均同意给付。
原审法院经审理查明：刘毅（甲方）、袁波（乙方）与作为居间人的北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）于2014年4月12日签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区安华西里××103号房屋（以下简称103号房屋）出租给乙方，房屋租赁期自2014年4月15日至2015年4月14日，甲方于2014年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为：每月3900元，租金总计：46800元。租金支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2014年7月15日，2014年10月15日，2015年1月15日。押金：3900元。关于房屋维护及维修，约定如下：在租赁期限内应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于违约责任，约定如下：在租赁期内，甲方须提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
2014年4月12日，刘毅将103号房屋交付给袁波，双方签订《房屋交割清单》，该清单内容显示该房屋符合房屋验收条件，双方已对水、电、燃气等费用结算完结。
刘毅主张因袁波使用不当，造成103号房屋内电路、油烟机、燃气灶损坏，刘毅为此支付燃气灶的更换的费用860元、油烟机的更换的费用820元、电路的维修费用500元。对此其提交了盖有北京金燕鸿发五金建材商店公章的手工发票。刘毅表示油烟机及燃气灶均购置于2006年。袁波认可电路、燃气灶、油烟机已损坏，但对产生的上述费用不予认可，并表示其入住时油烟机已经损坏，在其居住期间燃气灶发生爆裂。对此，其提交了与刘毅的短信记录，短信内容显示双方曾就防盗门、油烟机等物品的维修问题进行过沟通。刘毅认可短信系其与袁波之间的往来短信，但表示曾要求袁波自行修理相关物品，刘毅可承担维修费用。
经查，袁波于2015年1月14日搬离103号房屋，双方未签订房屋交割清单。103号房屋于2015年1月下旬另行出租。
刘毅主张袁波支付在袁波租住103号房屋期间产生的水费80元、燃气费205.1元、有线电视费162元，主张袁波赔偿因拖延支付2014年7月15日的房租产生的违约金260元。袁波同意给付上述费用。
经询，袁波认为刘毅主张的7800元的违约金数额过高，要求减少。
审理中，法院根据双方当事人意愿，进行了调解工作，双方当事人未能调解。
原审法院认定上述事实的证据有：《北京市房屋租赁合同》、《房屋交割清单》、发票、当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘毅与袁波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。
本案中，能够查明103号房屋内的电路、燃气灶、抽油烟机确实存在损坏情形，但依据现有证据，无法证明上述设施设备的损坏情况致使该房屋已无法使用。双方签订的《房屋租赁合同》中约定，在房屋及附属设施设备发生损坏时，袁波应采取维修等相应的救济措施，但袁波在未采取救济措施的情况下，即以房屋无法居住为由，在租赁期内搬离房屋，导致合同无法继续履行，袁波之行为属违约，其应承担相应的违约责任。故对刘毅主张的袁波支付违约金的请求，法院予以支持。本案中，袁波认为刘毅主张的违约金数额过高，且刘毅未提交充分、有利之证据证明其所受经济损失。故，法院将结合案件具体情况确定违约金的给付数额。
本案中，依据双方签订的《房屋交割清单》之内容，可以看出103号房屋及附属设施设备在交付给袁波时属正常状态，未存在损坏情形。袁波主张抽油烟机等设施设备在其入住103号房屋时已损坏，其在搬离该房屋时亦与刘毅进行了交接，但其并未举证。因此，袁波应当承担刘毅主张的电路、燃气灶以及抽油烟机损坏的赔偿责任。具体数额，法院将结合案件情况予以酌定。至于刘毅主张的水、电、燃气、有线电视费以及因迟延交付2014年7月15日的租金产生的违约金，袁波同意赔偿，法院不持异议。
经原审法院主持，当事人未能达成调解意见，法院依法进行判决。据此，原审法院于2015年3月判决：一、袁波于判决生效后十五日内赔偿刘毅违约金五千元。二、袁波于判决生效后十五日内赔偿刘毅维修及更换电路、抽油烟机及燃气灶的费用共计一千二百元。三、袁波于判决生效后十五日内给付刘毅水费八十元、燃气费二百零五元二角、有线电视费一百六十二元。四、袁波于判决生效后十五日内赔偿刘毅延迟支付租金的违约金二百六十元。五、驳回刘毅之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
袁波不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第一、二项内容，将本案发回重审。上诉理由：涉案房屋系违法建筑，双方签订房屋租赁合同无效，袁波不存在违约行为，不应给付对方违约金。涉案房屋因建造时代久远，电路、燃气老化导致承租人无法使用，不同意支付对方电路维修更换、抽油烟机及燃气灶的费用。
刘毅坚持其在原审中的诉讼意见，未向本院提起上诉。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人在二审期间的陈述、《北京市房屋租赁合同》、《房屋交割清单》、发票、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》均系其真实意思表示，合法有效，并不违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认。合同签订后，双方均应依约履行。本案中，103号房屋中的电路及部分设施存在损坏情形，但并未达到不能使用的程度。根据双方合同约定，袁波应采取先自行维修等相应救济措施，但袁波违反合同约定，在未采取救济措施的情况下，以设施损坏无法居住为由在租赁期内搬离了103号房屋，该行为系对双方约定合同义务的违反，应承担相应的违约责任。原审结合本案的实际情况酌定之违约金，数额合理，本院予以认可。关于受损抽油烟机等设施的更换及维修费用，根据《房屋交接清单》的内容显示，双方交接时，上述设施的状态正常，不存在损坏情形。袁波主张其搬离涉案房屋时与对方进行了交接，但并未举证证明，对方亦不予认可，故袁波应对上述设施之损害及维修承担赔偿责任。原审依据实际情况确定此项费用之具体数额并无不妥，本院予以确认。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费36元，由刘毅负担11元（已交纳），袁波负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费72元，由袁波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 刘 爽