内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）包青四民初字第117号
原告王文为（反诉被告），1963年12月10日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市。
委托代理人贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。
被告闫晓兰（反诉原告），女，1973年12月6日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市。
委托代理人许焕宝，内蒙古万生律师事务所律师。
被告王晖，男，1973年6月16日出生，汉族，现住内蒙古包头市。
原告王文为诉被告闫晓兰、王晖以及反诉原告闫晓兰诉反诉被告王文为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文为的委托代理人贾红岩、被告闫晓兰的委托代理人许焕宝及被告王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，因本案需以闫晓兰诉陈某确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，本院于2014年1月23日作出裁定中止审理，于2014年12月8日恢复审理。
原告王文为诉称，2013年4月18日，原告王文为经二被告的委托代理人陈某购买了包头市青山区育才小区北侧阳光公寓1-1002号住房一套，建筑面积219.72平方米。原告按照合同约定于2013年4月20日交付了全部购房款950000元并取得了该房屋钥匙及网签合同原件。现原告已装修入住，二被告迟迟不配合办理房屋所有权过户手续。故诉至法院，请求：1、判令二被告履行合同义务为原告办理包头市青山区育才小区北侧阳光公寓1-1002号住房的产权登记（即：网签合同的变更，更名手续）；2、判令二被告按合同约定承担违约责任，即支付违约金100000元；3、诉讼费、保全费及其它费用均由二被告承担。
被告王晖辩称，我没有要出卖房屋，我与陈某签订授权委托书是为了拿这套房屋为陈某做抵押担保，我向陈某提供了商品房房屋买卖合同的原件，签署了抵押合同以及授权委托书，用这套房屋作为保证。后陈某将房屋出售我并不知情，陈某事后也未告知我将房屋出售，直到2013年7月公证处通知闫晓兰领取被提存的房款45万，我们才知道房屋被卖了，其余房款被陈某收取。授权委托书上只有我本人签字，应驳回原告王文为的诉讼请求。
被告闫晓兰辩称，我从未委托陈某出售房屋，也未给原告王文为出具过任何签名的《授权委托书》，陈某对我没有代理权，其与王文为签订的《房屋买卖合同》的一切法律后果由陈某承担。原告王文为出具的《授权委托书》是陈某与原告恶意串通，伪造我的签字，侵害我的财产利益，应驳回原告王文为的诉讼请求。
反诉原告闫晓兰反诉称，我在接到法院通知后才知道房屋已被出售，授权委托书中我的签名系伪造，陈某没有权利代我出售房屋，其签订的房屋买卖合同对我不发生法律效力。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”。故请求法院依法判令：1、确认房屋买卖合同无效，腾出强占的房屋；2、本案诉讼费用由反诉被告王文为承担。
反诉被告王文为辩称，授权委托书上王晖的签字为在陈某在场的情况下王晖亲自签署，之后王晖将授权委托书拿走，在提交给陈某的时候有了闫晓兰的签字，王晖是房屋的所有权人之一，陈某代理二人与原告签订合同的合同是在授权范围之内，并且该合同没有法律规定的无效情形。房屋买卖合同是原告与二被告的真实意思表示。并且该合同已经实际履行，原告支付了全部购房款，并且已经接收房屋，装修入住。请求法院驳回闫晓兰的反诉请求，诉讼费由其自行承担。
经审理查明，2012年12月6日，被告王晖向陈某出具《授权委托书》一份，委托陈某代为出售位于包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002住宅一套，建筑面积219.72平方米，销售价格不得低于每平方米4280元，即总价940401.6元。被告闫晓兰称其并未在该《授权委托书》上签名，其签名系伪造，并对此提出鉴定申请，经天津市津实司法鉴定中心鉴定，2012年12月6日《授权委托书》中闫晓兰的签名不是闫晓兰本人书写。后在本案审理过程中，闫晓兰将陈某诉至本院，请求确认《授权委托书》无效，经本院审理后判决驳回闫晓兰的诉讼请求，闫晓兰不服一审判决上诉至包头市中级人民法院，包头市中级人民法院作出（2014）包民二终字第193号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该终审判决认定：“闫晓兰与王晖系夫妻关系，二人于2001年登记结婚。2011年12月30日，闫晓兰购买了位于包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号商品房一套，建筑面积219.72平方米（合同编号：2007-0042964）。2012年12月6日，为确保陈某、乔某某与第三人借款合同的履行，被告王晖将包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号房屋抵押给乔某某及陈某，并向陈某出具了《授权委托书》，并将《商品房买卖合同》（合同编号：2007-0042964）及房屋钥匙交付给陈某。陈某有理由相信《授权委托书》是二被告的共同意思表示。”
另查明，2013年4月18日，陈某代表被告王晖、闫晓兰与原告王文为签订《房屋买卖合同》，约定：原告王文为购买包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号房屋一套，建筑面积219.72平方米，于合同签订后3日内一次性付清全部购房款950000元，交清房款后的15日内二被告为原告办理房屋过户（即网签合同的变更更名手续），任何一方违约需向守约方承担100000元违约金。2013年4月20日，原告王文为向陈某支付950000元，陈某将包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号房屋交付原告。2013年4月22日，原告王文为会同公证员对包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号房屋的现状进行保全证据公证，公证照片显示该房屋当时未装修。后原告王文为对该房屋进行了装修。包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号房屋未办理产权登记。
原告王文为（反诉被告）提交如下证据：1、《授权委托书》及《房屋买卖合同》，用于证明原、被告签订的房屋买卖合同真实有效；2、《商品房买卖合同》、付款凭证两张、公证书一份、照片，用于证明房屋买卖合同已经实际履行，原告已付清购房款且已经接收房屋并装修。被告王晖、闫晓兰质证：对证据1的真实性及证明目的不予认可；对证据2商品房买卖合同的真实性没有异议，证明目的不予认可，对打款凭证真实性及证明目的不予认可，对公证书真实性及证明目的不予认可。
被告闫晓兰提交如下证据：1、《商品房房屋买卖合同》，用于证明该房屋属于闫晓兰个人财产。原告王文为对证据1的真实性认可，证明目的不认可。被告王晖对该证据予以认可。
以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录在案佐证。
本院认为，被告王晖向陈某出具的《授权委托书》的效力已经包头市中级人民法院作出（2014）包民二终字第193号民事判决书确认对被告闫晓兰有效。陈某据此与原告王文为签订了《房屋买卖合同》，代表二被告将包头市青山区育才小区北侧阳光国际公寓1-1002号房屋售予原告王文为，房屋价款为950000元，不低于940401.6元，符合《授权委托书》的要求，陈某代二被告与原告王文为签订《房屋买卖合同》的行为在其代理权限范围内。关于《房屋买卖合同》是否违反法律强制性规定的问题，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，只是针对没有取得权属证书的房地产的权属转让。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同本身的效力不受物权能否变动、是否变动的影响，因此该《房屋买卖合同》不存在合同无效的法定情形，是合法有效的，其法律后果应由被告王晖、闫晓兰共同承担。故本院对被告闫晓兰反诉王文为《房屋买卖合同》无效，腾出房屋的诉讼请求不予支持。
原告王文为于2013年4月20日向陈某支付950000元购房款，二被告辩称陈某无权收取房款也未将房款向其二人支付。本院认为，《授权委托书》委托事项为委托人授权受托人代为出售房屋，未明示受托人无权收取房款，陈某向原告王文为出示了《授权委托书》，并将《商品房房屋买卖合同》（合同编号：2007-0042964）的原件及房屋钥匙交付原告，原告王文为有理由相信陈某有权代表二被告收取房款，二被告与陈某之间的纠纷可另案解决。故原告王文为已将《房屋买卖合同》约定的义务履行完毕，二被告应当按照《房屋买卖合同》的约定为原告办理网签合同的更名手续，并向原告支付违约金100000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、被告王晖、闫晓兰于本判决生效之日起10日内为原告王文为办理包头市青山区育才小区北侧阳光公寓1-1002号房屋网签合同（合同编号：2007-0042964）的更名手续；
二、被告王晖、闫晓兰于本判决生效之日起10日内给付原告王文为违约金100000元；
三、驳回反诉原告闫晓兰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元、财产保全费5000元均由被告王晖、闫晓兰负担，二被告负担部分随上述款项一并给付原告。反诉案件受理费100元，由反诉原告闫晓兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 王 云
审 判 员 付 洁
人民陪审员 李海霞
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 李 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。