辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二终字第1910号
上诉人（原审被告）：顾广文，女，1958年6月25日出生，汉族，农民，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：张权，系辽宁君盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳佳沅苗木繁育有限公司，住所地：沈阳市于洪区鸭绿江北街70号。
法定代表人：韩萍，系该公司董事长。
委托代理人：赵艳哲，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市光辉现代农业示范区管理委员会（沈阳市农垦联合企业总公司），住所地：沈阳市大东区天后宫路134号。
法定代表人：王忠昆，系该公司总经理。
委托代理人：张洪燕，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：吕勇，系辽宁同方律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市北陵农场，住所地：沈阳市皇姑区陵东街北农里。
法定代表人：徐革，系该农场场长。
委托代理人：费云涛，男，1968年8月3日出生，汉族。
上诉人顾广文因与被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司（以下简称佳沅苗木公司）、原审第三人沈阳市光辉现代农业示范区管理委员会（沈阳市农垦联合企业总公司）（以下简称农垦公司）、沈阳市北陵农场（以下简称北陵农场）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2012）皇民二初字第337号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，于2013年10月24日公开开庭对此案进行了审理。上诉人顾广文及其委托代理人张权，被上诉人佳沅苗木公司委托代理人赵艳哲，原审第三人农垦公司委托代理人张洪燕，原审第三人北陵农场委托代理人费云涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系农垦总公司的下属单位。沈阳市佳沅苗木繁育中心拥有国有划拨土地165，440.13平方米的使用权，土地座落地址原为沈阳市于洪区鸭绿江北街70号，现因行政区划变更，已划入沈阳市皇姑区境内，为北陵农场高效农业园区。
2005年1月1日，北陵农场与被告顾广文签订《棚菜地租赁合同》（甲方为北陵农场，乙方为顾广文），合同约定：“甲方将位于沈阳市北陵农场高效农业园区内的棚菜地一块（面积为1.5亩）租给乙方搞种植业经营。期限5年，自2005年1月1日至2009年12月31日；租金数额，每亩每年租金人民币300元；承租期间的水、电费和农业税由乙方按甲方规定的数额和时间如期支付。否则，甲方有权停止供水，供电；建棚所需一切费用由乙方自行负责，乙方必须按甲方的统一规划标准建设温室大棚；乙方必须按协议规定的数额和时间向甲方交付租金，否则，甲方将停止供水、供电并有权终止协议，由此造成的一切后果由乙方自负；协议期满后，乙方在甲方的地面的建筑必须按甲方规定的期限和要求由乙方自行拆除，如需继续租用，可经甲、乙双方协商。在同等条件下，乙方有优先承租权；在承租期间，乙方无权转租、转让或转借，否则，甲方有权终止协议。
合同签订后，北陵农场将该棚菜地（面积1.5亩）交付给被告顾广文使用，顾广文在租用的土地上自建高效温室大棚，并按合同约定向北陵农场交纳租金及水、电费。
2005年11月30日至2005年12月27日期间，农垦总公司依照（沈政发（2005）8号）《关于进一步推进国有企业改制工作的指导意见》文件精神，经沈阳辉山农业高新区企业改制小组、国有资产管理委员会、规划和国土资源局辉山农业高新技术开发区分局、劳动和社会保障局、财政局等相关部门审核，将沈阳市佳沅苗木繁育中心产权挂牌出让。经在沈阳联合产权交易所挂牌，由沈阳中源苗木培育产业有限公司求购。
2006年1月18日，沈阳市农垦联合企业总公司作为出让人与受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司签订《产权交易合同书》，双方约定转让标的物为沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权，其中含诉争257亩已出租的棚菜地的使用权。资产总额7673万元，负债总额423万元，净资产7250万元，转让价格为600万美元及2070万元人民币。
产权交易合同书对土地使用权的特别约定：“沈阳市佳沅苗木繁育中心资产包括的土地（使用权）均为国有划拨土地，沈阳市佳沅苗木繁育中心已取得了相应的土地证，如沈阳市佳沅苗木繁育中心同意将土地转让给受让方，出让方保证协助办理相关手续，现有土地证所示的土地使用权归受让方，用途及取得方式不变，无须在土地交易中心通过招拍挂牌出让方式取得。若受让方改变土地用途或通过出让方式取得土地使用权时，应按照国家有关政策规定办理，由受让方自行承担相关费用，出让方应予以协助。其中257亩已出租大棚的管理及拆迁时对承租者安置及地上物的补偿费用均按照市政府有关规定由受让方给予补偿。大棚管理包括人员、水、电、路、卫生等方面均由受让方负责。”该协议签订后，沈阳中源苗木培育产业有限公司按合同约定支付了全部价款。
该企业受让后，受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司于2006年3月8日将原沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司，2010年12月31日由沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司又更名为沈阳市佳沅苗木繁育有限公司，即本案原告。
2009年3月18，被告顾广文向原告即沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司支付截止2009年12月31日的棚菜地使用租金及水费。
2009年7月至9月期间，因257亩土地上部分大棚租户合同到期，原告分别给即将到期租户发出不再续租的函告，对此租户表示异议，并集体找到北陵农场上访，北陵农场经与原告沟通协调未果，于2009年11月6日与农垦总公司联合出具《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》，答复租户：“1、租户与北陵农场签订的合同继续有效，直到政府规划动迁为止；2、高效温室大棚属租户个人投资，资产归个人所有，若遇政府规划该地动迁时，由资产所有人与政府动迁部门直接协商解决动迁事宜，其地上物经济补偿归投资人享有。”2011年9月，市信访局对本案群体上访问题召开协调会，确定：“2009年11月6日北陵农场的《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》不具有法律效力，大棚户应按合同约定履行职责；在合同期限内，保证棚户正常生产生活秩序；各方应遵循依法、有理、有序的原则来解决问题，不能采取过激行为。严格按合同办理，对合同约定的事项依法履行，对拒不履行的，可通过诉讼渠道解决。”
现租赁合同期限已于2009年12月31日届满，因被告租赁期满后一直未腾出土地，故原告于2011年12月22日诉争本院。
上述事实，有当事人陈述及沈阳市北陵农场及沈阳农垦联合总公司出具的说明、产权出让挂牌结果通知书、《产权交易合同》、公司变更登记核准通知书、《棚菜地租赁协议》、收款收据、照片、通知书、函、《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》等证据，经庭上质证，本院依法予以确认，并附入卷内佐证。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。第三人北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系第三人农垦总公司下属单位。被告与北陵农场签订的《棚菜地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规和强制性规定，为合法有效。合同履行过程中，2006年1月，农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，故该产权出让行为合法有效。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司取得沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权后，将沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司，后更名为原告，故原告主体适格。被告顾广文于2009年3月向盛世绿源生态科技发展有限公司支付棚菜地使用租金及水费，表明顾广文对出租方主体变更事实明知。现因产权出让行为，原北陵农场与被告签订的《棚菜地租赁合同》中出租方北陵农场因合同而生的权利义务已整体转让给原告，虽原、被告双方无书面租赁合同，但《棚菜地租赁合同》对原、被告双方均具有约束力，其租赁期限应截止至2009年12月31日止。现该合同已于2009年12月31日届满，双方间租赁合同应终止履行，被告顾广文应当依照合同约定拆除地上物将棚菜地交付原告。
关于原告请求被告支付土地占用费及水费问题。被告在协议期限届满后仍占有土地，导致原告对其受让的土地无法行使使用权，被告的行为侵害了原告合法权益，原告诉请判令被告支付土地占用费，符合法律规定。但在本案审理期间原告自愿申请撤回其诉讼请求第2、3项，即关于土地占有使用费及水费的诉讼请求，本院依法准予。另，原告在本案审理期间，表示同意在被告腾出土地的条件下，按被告自建大棚的占地面积及棚长规格不同，按以下标准对被告给予一次性经济补偿：1.2亩土地上大棚（棚长45米、宽7.5米、房长5米）补偿8万元；1.5亩土地上大棚（棚长62米、宽7.5米、房长5米）补偿10万元；1.67亩土地上大棚（棚长72米、宽7.5米、房长5米）补偿12万元；2亩土地上大棚（棚长97米、宽7.5米、房长5米）补偿15万元。原告在案件审理期间，自愿作出对其诉讼实体权利的处分行为，不违反国家法律、行政法规和强制性和禁止性规定，本院依法准予。被告顾广文租赁的额土地面积为1.5亩，地上大棚规格为棚长62米、宽7.5米、房长5米，补偿款为10万元，本院依法确认。
关于被告主张其与北陵农场间的合同是不固定期限的租赁合同问题。虽有北陵农场出具的书面答复，但因257亩土地使用权已随企业产权一并出让在前，而北陵农场与农垦总公司出具的书面答复在后，该答复对原、被告双方不具有约束力，故本院对此主张不予支持。关于产权交易合同书中土地使用权的特别约定内容，适用于合同履行期间拆迁的情况，与本案争议的事实无关。
关于被告主张本案是涉及原北陵农场职工并轨安置性质的并轨群体性纠纷问题。经本院审理查明，北陵农场与被告签订《棚菜地租赁合同》之前，2003年至2004年期间，已通过全员并轨程序解除了与被告的劳动关系，被告恢复社会自然人身份。考虑到原农场职工利益，为职工提供一个再就业的机会，故北陵农场在签订租赁合同时，在租金标准和租赁期限上，对原农场职工推出一定优惠政策，但双方间仍为平等自愿的合同关系，故本院对被告该主张不予支持。
原审法院判决：一、被告顾广文于本判决生效后三十日内将位于沈阳市于洪区鸭绿江北街70号（原址，现已划入皇姑区）的沈阳市北陵农场高效农业园区内的棚菜地（占地约1.5亩）恢复原状并返还给原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司；二、原告沈阳市佳沅苗木繁育有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付被告顾广文温室大棚补偿款100，000元人民币；上述给付费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费1，050元，由被告顾广文承担。
宣判后，顾广文不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决；依法改判驳回被上诉人诉讼请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：一、原审法院认定被上诉人为本案适格主体是错误的。原审认定“农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心（以下简称繁育中心）企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，故该产权出让行为合法有效。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司取得繁育中心100%产权后，将繁育中心更名为……，故原告主体适格。……现因产权出让行为，原租赁合同中出租方因合同而生的权利义务已整体转让给原告……原租赁合同对双方均具有约束力。”该部分事实认定是错误的。国有企业改革不是简单的企业名称变更、权利义务延续。而是发生了企业所有制形式的实质改变，由原来的国家所有转变为现今的私营有限公司。在这个过程中涉及到了国有划拨土地使用权。根据中华人民共和国国家土地局1998年第八号令，国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第六条，“国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。”第十条，“处置土地使用权应当按下列程序办理：（一）拟定土地使用权处置方案。（二）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。企业出售的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批。（三）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续。”法律对国有企业改革中划拨土地使用权处置的规定是明确的，产权交易双方不但应当履行合同的约定义务，同时还负有与国家签订土地使用权出让合同，交纳土地使用权出让金及办理土地变更登记的法定义务。履行了上述义务，改制后的私营有限公司，即本案被上诉人才能取得相应土地使用权，才能承接原土地租赁合同的权利义务。而一审已经查明的事实是，本案国企改革涉及的土地，取得方式依旧为划拨方式而不是出让方式。该事实表明，产权合同交易双方，针对国有土地使用权的处置，没有按照法律规定办理。国家把划拨土地无偿使用的权利赋予给了改制前的国有企业，没有赋予给所有制发生改变后的私营有限公司，因此经过改制而来的上诉人没有取得该部分土地使用权。不能享有相关土地租赁合同的权利，不具备本案原告的主体资格。对因此给上诉人在土地租赁合同履行中造成的损失，上诉人保留另案追究的权利。二、原审法院混淆了合同权利（债权）与物权的区别。土地使用权作为用益物权的一种，遵循物权法定原则。不论本案产权交易合同是否合法有效，都不必然产生合同项下物权变动的法律后果。根据中华人民共和国土地管理法实施条例第六条“依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”被上诉人未按照法律规定办理权利登记之前，不能成为土地使用权人，不能承接原土地租赁合同中出租人的权利义务。综上，本案涉及众多大棚户主的切身利益，其中很多户主还是原国有企业下岗职工。这些人的大棚是当初特定历史时期企业作为职工安置所用，有着特殊的历史背景。上诉人在此请求二审法院本着从客观事实出发，充分考虑众多大棚业主的实际情况，化解矛盾，达到司法实践与社会和谐的统一。
被上诉人佳沅苗木公司辩称：我公司通过合法的国有企业转让取得对诉争土地的权利，支付了全部企业产权购买款，现申庆伟与原北陵农场的棚菜地租赁合同已经到期，申庆伟应当将所占土地腾退给我公司。
原审第三人农垦公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确。2006年1月份农垦总公司签订产权交易合同，该合同就大棚户的土地通过合法程序转让给佳沅公司，因此产权交易合同是合法有效的。产权合同生效后农垦总公司无权再发表意见，因此本案与农垦无关系，因此我公司不应成为本案第三人。
原审第三人北陵农场辩称：同意农垦公司答辩意见。2009年北陵农场向农户做出的承诺，是为了平息农户的上访。北陵农场现已划归皇姑区政府，与农垦公司不再具有隶属关系。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。另查明，2005年9月21日，沈阳市人民政府将农垦公司所属企业国有资产管理权处置权和收益权转属到辉山农业开发区管理。
以上事实有原审查明事实所依据的证据，被上诉人在本次审理过程中提供的产权交易总表、沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会《关于沈阳市佳沅苗木繁育中心产权转让的批复》、《中小型国有企业转制审核意见表》、《产权出让摘牌结果通知书》、《沈阳市人民政府公文处理单》，经过双方质证，本院予以确认。
本院认为：2006年，原沈阳市佳沅苗木繁育中心被沈阳中源苗木培育产业有限公司收购，发生企业改制，此次转让在沈阳联合产权交易所挂牌交易，经沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会批准，在“企业转制审核意见表”针对诉争国有划拨用地的转让意见中，沈阳市国土资源管理局辉山农业高新区分局盖章表示同意，故沈阳市佳沅苗木繁育中心的改制已经履行相关审批程序，企业转让合同合法有效，企业资产受让人也缴纳了转让费用，北陵农场和农垦公司有义务将诉争土地交付给被上诉人佳沅苗木公司。上诉人称企业转制存在违规，但并未提出相关证据进行证明，故对其主张不予支持。涉案土地包含在企业产权交易资产范围之内，且同时，国土资源局辉山农业高新区分局针对用地方案加盖了公章，根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。在佳沅苗木公司企业改制前，北陵农场将诉争土地出租给上诉人，按照上诉人与北陵农场租赁合同的约定，作为承租人的上诉人负有按时交纳租金和水电费以及合同期满后自行拆除地上物返还土地的义务。审理已查明，上诉人将2007年之后的租金和水电费都交给了被上诉人，表明上诉人知道出租方主体变更的事实，双方虽未签订新的租赁协议，但租赁关系主体的转移已经完成，原《棚菜地租赁协议》对上诉人和被上诉人仍具有约束力，因此上诉人与被上诉人应当按照租赁协议履行；同时，北陵农场已经将诉争土地交付给被上诉人，被上诉人获得相应的管理权和收益权，租赁期满后，如租赁双方不能对续租达成一致，双方应按照合同约定的，租赁期满后的处理原则解除租赁关系，即上诉人应当自动拆除地上物，将土地腾退给被上诉人。现双方租赁合同已经届满，未能达成续租协议，被上诉人请求上诉人将地上物拆除后腾退土地，并将拆卸下的建筑材料自行处理，且同意对地上大棚作出补偿，故原审判决并无不当。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，050元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年一月十七日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。