吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第1309号原告：王建力，男，汉族。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。被告：延边万益房地产开发有限公司。法定代表人：苏士萍，该公司董事长。委托代理人：刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。被告：延吉市方华电梯有限公司。法定代表人：方峰革，经理。原告王建力诉被告延边万益房地产开发有限公司（以下简称万益房地产公司）、延吉市方华电梯有限公司（以下简称方华电梯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，于2014年7月25日、11月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖玉良、被告万益房地产公司的委托代理人刘国乾到庭参加诉讼。被告方华电梯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建力诉称：2007年12月27日，原告与被告万益房地产公司签订两份商品房买卖合同，双方约定：原告从被告万益房地产公司购买由被告万益房地产公司开发建设的两套房屋（分别位于延吉市建工街百年盛世第x幢xx单元xxx号x-xx-xx号商品房和xxxx号x-xx-xx号商品房，建筑面积均为50.27平方米），房屋价款均为143888元。原告付清全部购房款后已入住上述房屋，并交纳了相关费用，但被告万益房地产公司未按合同约定的360日内办理房屋产权登记手续。现诉至法院，要求被告万益房地产公司协助原告办理两套房屋的所有权登记手续，并支付违约金1438.88元，由被告万益房地产公司负担诉讼费。被告万益房地产公司辩称：被告万益房地产公司未向原告出售过诉争的两套房屋，本案诉争房屋是被告万益房地产公司抵债给被告方华电梯公司的。由于被告方华电梯公司未向被告万益房地产公司支付税费及延期交付工程而产生拖欠款370000元，被告万益房地产公司通知被告方华电梯公司后，收回了房屋。关于原告与被告方华电梯公司之间的房屋买卖纠纷应当另行处理，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告方华电梯公司未答辩。原告向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同复印件两份，证明原告于2007年12月27日以个人名义与被告万益房地产公司签订两份商品房买卖合同。2、收据复印件九页，证明原告实际占用诉争房屋并交纳相关取暖费、物业费、办证费、电梯费等费用。3、供热缴费卡、客户用电卡及交电费收据复印件各两张，证明原告实际占用诉争房屋并交纳相关费用的事实。4、2012年9月11日签订的供暖合同书复印件两份，证明原告实际使用本案的诉争房屋。5、股东会决议及变更情况查询卡复印件各一份，证明沈阳三洋电梯有限公司于2007年12月20日经当时的股东讨论研究后，决定将本案诉争房屋的所有权办理在原告名下。被告万益房地产公司向本院提交的证据有：1、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告万益房地产公司的身份。2、方华电梯有限公司销售合同复印件一份，证明二被告于2007年1月26日签订一份销售合同，该合同当事人分别是被告万益房地产公司（买受人）和被告方华电梯公司（出卖人）。3、结算书复印件一份，证明被告方华电梯公司应向被告万益房地产公司退还370000元。被告方华电梯公司未向本院提交证据。经庭审质证，原告提交的证据1、2，被告万益房地产公司均无异议，被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提交的上述证据来源合法，并与本案具有关联性，故本院均予以采信。被告万益房地产公司提交的证据1，原告无异议，被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告万益房地产公司提交的该份证据来源合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据3，被告万益房地产公司对真实性有异议，并提出与其无关。被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告在庭审中出示该份证据的原件，经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据4，被告万益房地产公司对真实性无异议，但提出与本案无关。被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提交的该份证据，与其提交的证据2相互佐证，该份证据本院予以采信。原告提交的证据5，被告万益房地产公司对真实性无异议，但提出与本案无关。被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提交的该份证据来源合法，且证明的事实与本案具有关联性，该份证据本院予以采信。被告万益房地产公司提交的证据2，原告对真实性无异议，但提出与原告无关。被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告万益房地产公司提交的该份证据来源合法，且证明的事实与本案具有关联性，本院予以采信。被告万益房地产公司提交的证据3，原告对真实性有异议，认为该证据未经被告方华电梯公司的确认，属于被告万益房地产公司单方制作。被告方华电梯公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告万益房地产公司自认该份证据是单方制作，且该份证据不足以证明被告万益房地产公司主张的事实，其也未能提交其他证据予以佐证，本院不予采信。根据本院庭审质证采信的证据以及当事人的陈述，综合认定如下事实：2007年1月26日，被告万益房地产公司与被告方华电梯公司签订一份电梯销售合同，约定被告方华电梯公司向被告万益房地产公司出售12台电梯，总价款为1500000元。合同签订后，被告万益房地产公司将其开发建造的四套房屋（包括本案诉争房屋）作价抵偿被告方华电梯公司的电梯款。2007年12月27日，被告万益房地产公司按照被告方华电梯公司的要求，与原告签订两份商品房（四套抵债房屋中的两套诉争房屋）买卖合同，双方约定：原告从被告万益房地产公司处购买由被告万益房地产公司开发建造的两套房屋；第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。房屋价款均为143888元。另查，原告实际未支付购房款。合同签订后，被告万益房地产公司交付诉争房屋的钥匙，并已协助原告办理了本案诉争房屋以外的其他两套房屋的所有权登记手续。本案诉争房屋至今无房屋所有权证。现本案诉争的两套房屋由原告占用使用。本院认为，原告与被告万益房地产公司之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同有效。被告万益房地产公司虽未从原告处实际收取购房款，但其以签订合同的方式已获取了利益即抵偿被告方华电梯公司的电梯款，故被告万益房地产公司应当按合同约定向原告转移本案诉争房屋的所有权。被告万益房地产公司提出原告与被告万益房地产公司之间不存在事实上的房屋买卖合同关系的抗辩主张，本院不予支持。被告万益房地产公司提出被告方华电梯公司应向被告万益房地产公司退还370000元的抗辩主张，因未能提供相关证据予以证明，且与本案无关，本院不予支持。因双方在房屋买卖合同中未明确约定原告应取得诉争房屋产权证的具体期限，也无法确定被告万益房地产公司办理房屋产权证的具体期限，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。……”的规定，被告万益房地产公司未在房屋买卖合同签订之日起90日内办理房屋产权证的行为，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。对原告要求被告万益房地产公司支付违约金1438.88元（143888元0.5%2）的诉请，本院予以支持。本院依被告万益房地产公司申请，追加方华电梯公司为共同被告，被告方华电梯公司虽与本案待证事实存在一定关系，但不是本案适格责任主体，故在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告延边万益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即协助原告王建力办理两套房屋的所有权登记手续。二、被告延边万益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即向原告王建力支付违约金1438.88元。如果被告延边万益房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5616元及其他诉讼费用80元，共计5696元（原告已预交5696元），由被告延边万益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  石勋波助理审判员  金龙虎助理审判员  张妍妍二〇一四年十一月二十六日书 记 员  王金凤