湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第694号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄志纯。
上诉人（原审被告、反诉原告）李殊颐，系黄志纯女儿。
上诉人（原审被告、反诉原告）李钰颐，曾用名李泽鹏，系黄志纯女儿。
三上诉人共同委托代理人胡岳皋，湖南立华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈中柱。
委托代理人曾灿，汨罗正言法律服务所法律工作者。
陈中柱与黄志纯、李殊颐、李钰颐确认合同效力纠纷一案，湖南省汨罗市人民法院于2015年10月12日作出（2015）汨民初第字1079号民事判决，黄志纯、李殊颐、李钰颐不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄志纯、李殊颐、李钰颐的共同委托代理人胡岳皋，被上诉人陈中柱及其委托代理人曾灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：黄志纯、李殊颐、李钰颐系原汨罗市菜一村二组（现名高塘社区）居民，1985年全家在该组建一住宅，2000年7月7日由汨罗市房地产管理局发放了产权证号为汨房权证城关镇字第××号房屋权属证书，2007年3月，黄志纯丈夫过世，遂决定将该房屋出售，2007年7月经人介绍，其与陈中柱签订了一份《房地产买卖合同》，双方约定将黄志纯等人所有的位于汨罗市菜一村二组（高塘社区）的自有房屋及房屋拥有的土地以66000元人民币的价格出售给陈中柱，并由黄志纯等在村上办理土地转让相关手续证明，而陈中柱负责承担交易手续的所有费用。2007年7月20日，该房产所在地居民委员会出具证明，同意双方之间的转让行为，该房屋及上述土地上的一切权利归予陈中柱。2007年10月22日，黄志纯出具收条，收到陈中柱66000元购房款，同时将该房所有手续，证照交付给了陈中柱，但事后陈中柱因各种事由均未办理相关过户手续。2015年元月，陈中柱妻子、女儿经批准将户口迁至高塘社区，2015年3月，陈中柱亦将户口迁至高塘社区，另查明，双方签订的买卖合同中所涉及的土地为集体所有，陈中柱购房后一直使用至今。
原审法院认为，双方之间签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且已通过了当地居民委员会的确认。该宗土地性质虽系集体所有，陈中柱当时非该土地所在的集体经济组织成员，但现其一家已成为该居民委员会所辖社区的居民，我国法律规定集体土地限制出让的目地是防止集体土地无序流失，现陈中柱已成为该土地所在的集体经济组织成员，故具备拥有该处土地及附着物的前提条件。且该合同已实际履行完毕，房屋已交付多年，黄志纯等现在提出反悔，返还原物的主张违背诚实信用原则，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六条、第十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、陈中柱与黄志纯、李殊颐、李钰颐签订的《房地产买卖合同》有效；二、限黄志纯、李殊颐、李钰颐自本判决生效后十日内协助陈中柱办理相关房地产过户手续；三、驳回黄志纯、李殊颐、李钰颐的诉讼请求。案件受理费1000元，反诉受理费725元，合计1725元，由黄志纯、李殊颐、李钰颐共同承担。
上诉人黄志纯、李殊颐、李钰颐上诉称：一、原审法院认定陈中柱现为该土地所在地经济组织成员进而认定双方之前所签订的合同有效错误。1、陈中柱于2015年3月9日迁至汨罗市高塘社区成为社区成员，但并非该地集体经济组织成员。2、双方于2007年签订《房地产买卖合同》时，陈中柱并不具备购买资格，即使2015年取得资格亦不具有追溯力。二、原审法院认定合同有效导致判决无法履行。该土地性质为集体土地，根据法律规定集体土地不能流转，相关房产职能部门亦答复不能办理房产过户手续。故原审判决错误，请求改判双方签订的合同无效并将该房屋返还上诉人。
被上诉人陈中柱答辩称：一、上诉人均不是原住村民，且涉案土地位于汨罗市繁华区域，不是传统意义上的农村，本案不适用“农村集体组织成员不得向非成员转让本集体经济组织所有的宅基地使用权”的规定。二、根据汨罗市人民政府的相关文件，涉案房屋已转化为国有土地上的房屋。三、被上诉人购买房屋是用于自身居住，且在购房后居住至今。四、双方签订房屋买卖合同系真实意思表示，且经居委会同意，支付合理房款，不违反法律规定。
二审期间，被上诉人向本院提交如下证据：证据一、三上诉人的户籍信息，拟证明上诉人均为城镇人员，其中黄志纯、李钰颐已迁出高塘社区。证据二、汩罗市高塘社区居委会出具的证明，拟证明李润清、黄志纯为城镇人口，不是原住民。证据三、2015年9月25日菜一村村委会出具陈中柱缴纳土地青苗补偿费3000元的收据，拟证明陈中柱履行了居民义务。证据四、汨罗市人民办公室关于《汨罗市重点建设工程遗留建房问题处理办法的通知》，拟证明涉案土地可以转成国有土地。
三上诉人质证称：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，户籍信息与本案无关。对证据二、三关联性有异议，均与本案无关。对证据四真实性无异议，但该通知所规定的范围是否包括所涉土地还不能确定，现该土地并未转为国有土地，不能达到对方的证明目的。
三上诉人在二审期间未向本院提交证据。
本院对被上诉人提交的证据认证如下：证据一、二客观反映了三上诉人的身份信息，能够证明本案基本事实，本院予以采信。证据三、四与本案无关联性，本院不予采信。
本院查明，黄志纯、李殊颐、李钰颐均为城镇居民。本案所涉房屋产权登记人为李润清、李殊颐、李钰颐。李润清的直系亲属为李殊颐、李钰颐。李殊颐、李钰颐签订房屋买卖合同时均已年满十八周岁。该房屋现仅有房产证，没有集体土地使用证。关于“非集体经济组织成员购买集体房屋后能否办理房产过户”的问题，经双方当事人同意，本院前往汨罗市房产局了解情况，该局法规科口头答复，房产过户以法院生效法律文书为执行依据，涉案房屋可以办理房屋产权过户手续。其余事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《房地产买卖合同》是否有效？本案诉争房屋系农村房屋，是集体经济组织成员基于特定身份从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。按照相关法律规定，该房屋只能在本集体经济组织成员内部进行转让。从现有的证据来看，2007年签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并经该社区居委会同意。三上诉人当时的身份并非房屋所在地的农村集体经济组织成员，而是城镇居民。被上诉人陈中柱当时虽未取得成员身份，但现已成为该社区居民，其支付房屋相应对价后，基于自住需要一直居住至今，已对该房屋形成稳定的占有使用关系。双方行为并未损害农民集体土地所有权，亦未改变土地用途，而且随着城市化进程加快，菜一村现已是高塘社区，有别于传统意义上的农村，故本案有别于法律关于集体经济组织成员房屋转让的规定。且三上诉人现要求返还房屋，与民法倡导的诚实信用原则相悖。故三上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
被上诉人陈中柱的原审诉讼请求为“办理房产过户手续”，而原审法院判决“应为其办理相关房地产过户手续”属超过原审诉讼请求，应予纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省汨罗市人民法院（2015）汨民初字第1079号民事判决的第一、三项；
二、变更湖南省汨罗市人民法院（2015）汨民初字第1079号民事判决的第二项为：限黄志纯、李殊颐、李钰颐自本判决生效后十日内协助陈中柱办理相关房产过户手续。
一审案件受理费1000元，反诉受理费725元、二审案件受理费1000元，合计2725元，由黄志纯、李殊颐、李钰颐共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 付 妮
审判员 程 鹏
二〇一六年一月六日
书记员 毛宇宁