黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑08民终644号
上诉人（原审第三人）：迟庆华，女，1965年4月2日出生，汉族，无职业，现住鹤岗市南山区。
委托诉讼代理人刘庆刚，男，现住东风区。
被上诉人（原审原告）：周围，女，1956年11月16日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市郊区。
原审被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：于文波，系董事长。
委托诉讼代理人：韩振威，男，佳木斯市郊区政安法律服务所法律工作者。
上诉人迟庆华因与被上诉人周围、原审被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人迟庆华的委托诉讼代理人刘庆刚，被上诉人周围，原审被告万基公司的委托诉讼代理人韩振威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迟庆华的上诉请求：1.撤销佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初1233号民事判决，驳回被上诉人周围的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人周围承担。事实与理由：1.被告万基公司不能作为主体诉讼，真正的主体是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部（以下简称友谊工程指挥部）。2.《关于佳木斯万基房地产开发有限公司建立友谊小区工程指挥部的批复》可证实，万基公司于2011年5月17日委托张恒舜为全权代理人，在此之前张恒舜所签的任何法律文书，包括认购协议，均不具备法律效力。3.上诉人的买卖合同已经按照法律规定，在佳木斯房产处登记备案，被上诉人周围与万基公司签订的认购协议没有到产权部门登记备案，效力低于上诉人的合同，上诉人的权利优于被上诉人的权利。
周围辩称：被上诉人与万基公司签订的房屋认购协议有效。从2009年全款购买房屋以后，被上诉人一直在该房屋居住，交了2009年以来的物业费、供热费、水电费、燃气费等相关费用，同时对房屋进行了精装修，因开发商相关手续尚不全，一直没有办理房照，这个小区凡是交全款的都没给办房照。2015年发现房子登记的姓名全换了。迟庆华在这个小区里这样情况的房子涉及诉讼的已经好几个了，以前那三四户都是告迟庆华，迟庆华都败诉了。原审判决正确，我们要求驳回上诉，维持原判。
万基公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据物权法相关规定，商品房买卖合同的登记备案是属于行政范畴，该登记不具备物权效力，备案登记与否与享有房屋所有权并不发生实际关系，因此上诉人手中的商品房买卖合同不具有排他性，被上诉人已经与张恒舜签订了认购协议，交付了全部购房款，已经实际入住多年，并且也不是因为自己的原因没有办理房照，被上诉人周围应该取得房屋所有权。在庭审质证中，原审被告也举证加以证明，上诉人与友谊小区实际开发人张恒舜是属于民间借贷关系，在庭审中法官与未到庭的迟庆华通话中，迟庆华也承认当时是和颜世华去看房，颜世华为小额贷款公司的负责人，并且迟庆华在友谊小区不止此案争议房屋一处，询问张恒舜后，在友谊小区签过2份以上购房协议的应属于从小贷公司借款而提供的担保，所以张恒舜与上诉人是民间借贷关系，按照最高院民间借贷司法解释规定，应当驳回上诉人的上诉请求。
周围向一审法院起诉请求：1、请求法院确认周围与被告万基公司签订的认购协议有效，判令被告继续履行；2、要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，撤销该商品房买卖合同备案登记；3、请求法院判令被告、第三人协助原告办理友谊小区Ｂ楼1单元502室产权证；４、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区B#楼1单元502室、产籍号为××号、面积为45.56平方米的房屋于2009年7月23日出售给原告周围，原告周围交纳全部房款82008元，并已于2009年10月4日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。一审法院认为，万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区B#楼1单元502室、产籍号为××号、面积为45.56平方米的房屋于2009年7月23日出售给原告周围，原告周围交纳全部房款82008元，并已于2009年10月4日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。虽然被告万基公司与第三人迟庆华于2012年12月4日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告周围于2009年10月４日开始入住该争议房屋以来，第三人迟庆华从未找过原告声明该房屋为其所有与常理相悖，加之原告以每平方米1800元的价格购买此房，第三人庭审中称签订的协议是1500元每平方米，此购买价格亦与常理相悖。故对第三人主张不予支持。原告周围与被告万基公司签订了认购协议、交付了全部合理价格的房款、已实际入住多年，故原告周围与被告万基公司于2009年7月23日签订的房屋买卖协议有效，原告周围取得该房屋所有权。由于被告万基公司与第三人迟庆华于2012年12月4日签订的商品房买卖合同损害了原告的合法权益，故应确认此合同为无效合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：一、原告周围与被告万基公司签订的认购协议有效。二、原告周围享有座落于佳木斯市郊区××社区友谊小区××＃楼××单元××、面积为45.56平方米房屋（产籍号为××号）的所有权。三、确认被告万基公司与第三人迟庆华于2012年12月4日签订的商品房买卖合同（合同编号为：2012120407E6EC078058）无效。四、驳回原告周围其他诉讼请求。案件受理费1509元由被告承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交1份新证据，《关于佳木斯万基房地产开发有限公司建立友谊小区工程指挥部的批复》复印件，证明张恒舜在2011年5月17日之前没有万基公司的授权，其签订的所有法律文件，包括认购协议均不具备法律效力。经被上诉人周围及原审被告万基公司质证，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。万基公司认为，该证据不能证明张恒舜与周围签订的房屋认购协议不具备法律效力，张恒舜与周围签订的认购协议符合合同法的有关规定，是合法有效的。周围的质证意见与万基公司相同。本院认为，该证据能够证实万基公司与友谊工程指挥部张恒舜是委托关系，故对该证据予以确认。万基公司提交2份新证据，前进区法院传票和迟庆华的起诉状，证明迟庆华与张恒舜是民间借贷关系。经质证，周围无异议，上诉人对真实性无异议，对证明的问题有异议，认为金额不同，与本案无关。本院认为，该2份证据与本案没有关联性，不予确认。经审理查明，2009年7月23日，万基公司友谊工程指挥部张恒舜与周围签订一份认购协议，约定万基公司友谊工程指挥部将位于佳木斯市郊区友谊小区B#楼1单元502室、产籍号为××号、面积为45.56平方米的房屋以每平方米1800元的价格卖给周围。2009年10月4日，周围交纳全部购房款82008元后，于同日入住该房屋，并缴纳相关使用费使用至今。2012年12月4日，张恒舜又与上诉人迟庆华签订一份商品房买卖合同，约定万基公司友谊工程指挥部将上述房屋以每平方米1500元的价格卖给迟庆华，总价款68340元。之后，该房屋在佳木斯市房产产权市场管理处办理了商品房预售合同预告登记。2011年5月17日，万基公司下发文件，委托友谊工程指挥部张恒舜为全权代理人，办理开发建设友谊小区组团的开发、招标、工程施工、销售等有关事宜。对代理人在其权限范围内签署的有关文件，万基公司均予以承认，并保证履行。二审庭审中，万基公司对友谊工程指挥部张恒舜于2009年7月23日与周围签订的认购协议予以追认，确认张恒舜已经全额收到周围交纳的购房款，该认购协议合法有效，周围已经实际入住多年，并且不是因为周围的原因没有办理房照，应当给周围办理房照。
本院认为，2009年7月23日,被上诉人周围与原审被告万基公司所属的友谊工程指挥部（时任负责人张恒舜）签订了房屋认购协议，该协议系属双方当事人的真实的意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，依法成立，合法有效，且被上诉人周围已实际入住，应受法律保护。虽然双方当事人签订协议时，原审被告万基公司尚未对张恒舜进行授权。2011年5月17日，原审被告万基公司以《关于佳木斯万基房地产开发有限公司建立友谊小区工程指挥部的批复》的形式，正式授权张恒舜负责办理开发建设友谊小区组团的开发、招标、工程施工、销售等有关事宜。虽然一审中原审被告万基公司否认与被上诉人周围签订房屋认购协议，但二审中原审被告万基公司当庭予以追认与被上诉人周围签订的房屋认购协议合法性，确认交易行为有效，原审被告万基公司的追认行为符合法律规定，本院予以支持。2012年12月4日，上诉人迟庆华与万基公司友谊工程指挥部，签订了与被上诉人周围认购同套商品房的买卖合同，在上诉人迟庆华认购过程中，并未进入欲认购房屋内部查看房屋结构，有悖常理，且不符合交易习惯，虽然办理了预售商品房合同预告登记，但不能对抗万基公司友谊工程指挥部与被上诉人周围依法签订的房屋认购协议，故上诉人迟庆华与万基公司友谊工程指挥部签订的商品房买卖合同，本院不予支持。
综上所述，迟庆华的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1509元，由上诉人迟庆华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王首佳
审判员 荆献龙
审判员 梁劲松
二〇一七年十一月八日
书记员 赵 璐