安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00424号
上诉人（原审原告）：六安名派家具市场投资运营有限公司。
法定代表人：王其超，该公司董事长。
委托代理人：赵振龙，安徽江淮律师事务所律师。
委托代理人：郑继能，安徽江淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：施玉莲。
委托代理人：刘明星，安徽公众律师事务所律师。
上诉人六安名派家具市场投资运营有限公司（以下简称六安名派公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院于2014年4月11日作出的（2014）六金民二初字第00216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人六安名派公司的代理人赵振龙、郑继能，被上诉人施玉莲的代理人刘明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告六安名派公司诉称：2010年12月26日六安中州商业投资管理有限公司（下称中州公司）将其拥有承包租赁权的六安名派家具市场一号楼307、308号展位租赁给被告经营一利办公家具，双方合同（2011年4月5日补签）约定：租赁面积为552平方米，期限自2010年12月26日起至2011年12月25日，租金6元／平方米／月，水电等费用10元／平方米／月，租金按季结算，第一合同年免5个月租金，第二合同年展位单价不变。该合同第一个合同年到期后，原告取得上述场地承租权后，原告与被告继续延用上述合同内容，被告将其交给中州公司的保证金转给原告，由被告继续租用上述场地至2013年12月25日，被告承租期间未付租金、物业等费用，欠原告租金等费用211968元，虽经原告多次催要，至今未付。原告起诉请求：1、判决被告支付原告房租、物业费用等211968元；2、判决被告支付违约金3312元；3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告施玉莲辩称：被告的摊位不是从原告手里租赁的，而是从中州公司租赁的，原、被告之间没有租赁关系，原告起诉被告索要物业费及租赁费系主体不适格，请求依法驳回原告的诉请。
原审法院审理查明：2011年4月5日，中州公司（甲方）与被告（乙方）签订《展位租赁合同》，约定：乙方租赁甲方市场一号楼307、308号展位经营一利办公家具，租赁面积为552平方米，租赁期限一年，自2010年12月26日起至2011年12月25日，租赁费6元／平方米／月，代收费（水电、卫生、消防、安保、等费用）10元／平方米／月，租金按季结算，第一合同年免5个月租金，第二合同年展位单价不变，乙方交纳合同保证金8000元，双方还就其他权利义务作了约定。被告向中州公司交纳了保证金8000元。合同一年期满后，双方未续签书面合同。
原告六安名派公司成立于2011年11月4日。原告六安名派公司与佳乐美公司于2011年10月19日签订《房屋租赁合同》，由原告租赁佳乐美公司的房地产，用于经营家具市场。原告六安名派公司与中州公司未签订任何合同。原告六安名派公司与被告施玉莲未签订书面合同，被告也没有向原告六安名派公司缴纳任何费用。2013年11月，被告收到原告发出的要求交纳半年租金的通知书一份。该块地产为南京军区第七房地产管理分局建设用地（用于建设部队储备库房），租赁给靖安公司，靖安公司又转租给佳乐美公司，佳乐美公司曾将该房地产交由中州公司经营管理。六安名派家具市场物业服务有限公司系独立法人。
原审法院认为：出租、转租房屋均应当订立书面合同，本案原告虽然与佳乐美公司签订了租赁合同，但原告承租后再次转租并没有与被告签订书面合同，致双方权利义务不明。原告没有能够提供任何证据证实与中州公司之间存在合同关系或其他民法上的权利义务关系；原告没有能够提供任何证据证实其与佳乐美公司的租赁合同包含被告租赁中州公司的展位；被告与中州公司签订的租赁合同期限为一年，期满后未续签合同，中州公司与被告之间的合同已然终止，原告诉称与被告继续延用该合同，被告不认可，原告也未能提供确凿证据予以佐证，故中州公司与被告之间的合同与原告的诉讼请求无关联性，现原告请求按照前述合同的内容主张要求被告支付房租的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费的诉请，经查六安名派家具市场物业服务有限公司为独立的民事主体，该物业服务公司提供不出与被告签订的物业服务合同，且收取物业费的权利主体为物业公司，原告即便存在受委托的行为，也不能作为诉讼主体向被告主张权利，故此诉请，本院亦不予支持。至于原告要求被告支付违约金的诉请，因无合同无法认定违约责任的存在。综上，原告在本案中的各种诉请无证据支持，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告六安名派家具市场投资运营有限公司的诉讼请求。
六安名派公司上诉称：原审法院以双方未签订书面合同为由驳回上诉人的诉讼请求违反法律规定。本案符合法律规定的不定期租赁合同，没有订立书面合同不影响上诉人主张租金的权利。原审法院认定上诉人与被上诉人和六安中州公司的租赁合同无关不当，应为承继关系。请求二审法院支持自己的一审诉请，改判被上诉人支付租金及物业管理费至2013年12月25日并支付违约金。
施玉莲二审答辩称：被上诉人与上诉人没有书面或口头协议，双方没有租赁关系。上诉人向其主张租赁费和违约金，主体不适格。六安名派公司于佳乐美公司签订的转让合同无效。六安名派公司没有物业经营资格和物业经营许可证件，其主张物业费于法无据。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，双方当事人举证质证观点同一审。
经审理查明：2006年8月25日，合肥靖安工贸有限公司（以下简称合肥靖安公司）与南京军区第七房地产管理分局签订一份《租赁意向性协议书》，由合肥靖安公司拟租用南京军区第七房地产管理分局位于安徽省六安市长安北路6052A号坐落的军队空余房地产办市场，用于承办较大型的汽配、建材、竹器大市场，租赁期限为2009年1月1日起至2026年12月31日止，2007年1月1日至2008年12月31日为清理营区和整治改造期，在签订《租赁意向性协议书》后，南京军区第七房地产管理分局向上级办理了报批等手续，后双方又以该份《租赁意向性协议书》约定的内容签订了正式书面《租赁协议》。2008年7月1日，合肥靖安公司与六安佳乐美建材市场投资运营有限公司（以下简称六安佳乐美公司）签订一份《租赁协议书》，由六安佳乐美公司租赁合肥靖安公司所辖南皖字第6052A号坐落的房地产，租赁用途为承办较大型汽配、钢材、家俱、竹器大市场，租赁期限为2008年7月1日至2028年7月1日。2010年12月26日，六安中州商业投资管理有限公司（以下简称六安中州公司）与施玉莲签订一号楼307、308展位租赁合同（一审庭审中六安佳乐美公司和六安中州公司均出具书面说明证实六安中州公司受六安佳乐美公司委托出租展位，但没有委托合同）约定：一号楼307、308展位由施玉莲租赁用于销售一利家具，租赁期限为2010年12月26日至2011年12月25日，租赁面积为552平方米，租金6元／平方米／月，代收安保、公用水电等费用10元／平方米／月，订立合同当年免收五个月租金、交费优惠八折等。合同签订后施玉莲向六安中州公司交纳合同保证金8000元。在六安中州公司和施玉莲的合同履行期限届满前，六安中州公司即退出，将承租的市场退还给六安佳乐美公司。2011年10月19日，六安佳乐美公司又与六安名派公司签订房屋租赁合同，将市场内的房屋及其设施等重新租给六安名派公司，2011年11月4日，六安名派公司正式领取企业法人营业执照开始运营。2011年12月26日施玉莲与六安中州公司的租赁合同到期后，六安名派公司将已取得承租权的一号楼307、308展位继续给施玉莲经营，施玉莲原先缴纳的保证金8000元也由六安中州公司帐户转入六安名派公司帐户，但双方未签订书面租赁合同等。2012年、2013年，六安名派公司向施玉莲催要租金，但施玉莲没有向上诉人缴纳任何费用。2013年10月六安名派公司与施玉莲等商户因房租、物业费等产生矛盾，六安名派公司对一号楼307、308展位拉闸断电，但具体断电日期，双方均未提供证据证明。
本院认为：上诉人六安名派公司通过转租取得了涉案展位的承租权，在未与被上诉人施玉莲签订书面租赁合同的情况下，将一号楼307、308展位交给施玉莲经营使用，属法律规定的不定期租赁。2013年10月六安名派公司擅自对施玉莲承租的展位拉闸断电至今，造成施玉莲无法继续经营，故断电日应视为双方不定期租赁合同的终止日。鉴于双方当事人均未提供证据证明具体断电日期，法院酌定断电日即不定期租赁合同终止日为2013年10月1日，则2011年12月26日至2013年10月1日，为双方不定期租赁合同履行期间。根据法律规定，不定期租赁合同的承租人应交纳房租，故对六安名派公司上诉要求向施玉莲主张租金欠款的请求应部分支持。鉴于双方未签订书面租赁合同，租金可参照施玉莲上一年与六安中州公司签订的租房协议的实收租金标准交纳，故施玉莲应向六安名派公司交纳租赁期间的展位租金32724元。因施玉莲已交纳保证金8000元，现双方合同已实际终止，保证金8000元均应退还施玉莲。综上施玉莲已交纳钱款8000元比除其应交纳租金32724元，尚欠六安名派公司24724元租金应予给付。关于六安名派公司主张物业费的诉请，一审查明六安名派家具市场物业服务有限公司是2011年11月9日领取营业执照的有限责任公司，为独立的民事主体，本案收取物业费的权利主体为物业公司，上诉人不能向被上诉人主张该项权利，故上诉人该项上诉理由依法不能成立。关于上诉人六安名派公司向施玉莲主张的违约金请求，因双方未对违约金进行约定，故上诉人的该项上诉请求依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00216号民事判决，即“驳回原告六安名派家具市场投资运营有限公司的诉讼请求”。
二、施玉莲支付六安名派家具市场投资运营有限公司租金24724元，于本判决生效之日起五日内一次性付清。
三、驳回六安名派家具市场投资运营有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4530元，减半收取2265元，由六安名派家具市场投资运营有限公司负担1265元，施玉莲负担1000元。二审案件受理费4530元，由六安名派家具市场投资运营有限公司负担2530元，施玉莲负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一四年八月二十日
书 记 员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。