沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1850号
原告安宁，女，住沈阳市沈河区。
被告沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人王爱芹，系总经理。
委托代理人李丹丹，女，住黑龙江省讷河市。
被告沈阳女人街房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人程君玲，系董事长。
委托代理人聂诚，男，住南京市玄武区。
原告安宁与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称：女人街发展公司）、沈阳女人街房地产开发有限公司（以下简称：女人街地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由本院审判员朱波独任审判，公开开庭进行了审理。原告安宁，被告女人街发展公司的委托代理人李丹丹，被告女人街地产公司的委托代理人聂诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年6月6日，原告与被告沈阳女人街房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。原告购买了被告女人街地产公司开发的浑南新区商铺，面积17.93平方米，价格229680元。双方约定交房日期为2007年4月30日。同时，原告又与被告女人街发展公司签订了一份商铺租赁协议，每月每平方米租金为133.44元，每月租金2392.50元（税前）。租赁期限：2010年1月1日起至2012年12月31日止。每六个月结算一次，支付方式为上打租。但时至今日，被告未给付原告任何租金。原告向被告索要，被告却以各种理由推脱。2012年12月31日，原被告双方签订的商铺租赁协议到期，原告多次要求被告返还商铺，但被告拒不返还。且未经原告同意将商铺转租给兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。故原告诉至法院，请求法院判令二被告立即给付原告商铺租金86130元，给付商铺占有使用费57420元，给付商铺租金及占有使用费利息23682元，请求判令二被告立即返还原告位于浑南新区商铺，请求判令被告沈阳女人街房地产开发有限公司与沈阳女人街商业发展有限公司给付金钱的连带责任，请求判令二被告承担本案一切诉讼费用。
被告女人街发展公司辩称：一、被告与原告于2006年6月6日签订编号为S2243的商铺租赁协议。根据双方签订的商铺租赁协议第三条规定：租赁期限自2007年7月1日到2012年12月31日止。现租赁期限已经届满，原告无权请求支付2013年及2014年的租金及占有使用费。二、根据双方签订的商铺租赁协议第十六条规定：本协议自原告取得该商铺所有权证后生效。根据《物权法》的相关规定，原告在取得商铺所有权证后，才能取得诉争商铺的物权，进而享有诉争房屋的占有、使用、收益、处分的权能，才能对诉争房屋出租从而获得收益。但事实上原告并未取得商铺所有权证，该份租赁协议并未生效。原告无权请求支付租金及占有使用费。三、时至今日，原告与被告女人街地产公司间并未对诉争房屋办理交付手续，即原告并未实际占有房屋。原告也未将房屋交付被告使用，因此原告要求被告支付租金利息以及占有使用费的请求无事实依据。四、退一步讲，支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间。商铺租赁协议第五条约定的租金支付方式为自租赁起算日起，每6个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推。2010年至2012年的租金至起诉时已经超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金一年的诉讼时效期间，原告未在诉讼时效期间内主张权利，因此无权请求支付2010年至2012年的租金。综上，被告认为：原告所述内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告女人街地产公司辩称：一、被告与原告之间存在商品房买卖合同关系，被告女人街发展公司与原告存在房屋租赁合同关系，两个法律关系相互独立，被告并非本案的正当当事人。二、原告虽然支付了全部房款，但被告未将房屋交付给原告，原告未取得诉争房屋所有权，不是房屋的所有权人。被告将诉争房屋出租给兴隆大奥莱，在该租赁合同中，被告是以房屋所有权人的名义签订的，并未侵犯原告的权利。原告与被告之间的纠纷应属商品房买卖合同纠纷，因此被告不应承担连带责任。综上，被告认为：原告所诉内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据1、商品房买卖合同一份，用以证明原告与被告女人街地产公司之间存在着房屋买卖关系。原告购买房屋时，被告方手续是齐全的，原告在购买的时候没有违反任何的规定，合理合法。
被告女人街发展公司对此证据的真实性没有异议，关联性有异议，但商品房买卖合同同本案是两个法律关系，与原告请求支付租金的请求没有关系。
被告女人街地产公司同被告女人街发展公司的质证意见。
证据2、商铺租赁协议一份，用以证明按照合同规定被告女人街发展公司应自2010年开始应该支付原告3年房租，但被告并未向我支付租金。
被告女人街发展公司对此证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该份证据不能成为原告主张租金的依据，因为租赁协议的第十六条约定该租赁协议自原告取得商铺所有权证之后生效，该份协议未生效。
被告女人街地产公司认为该租赁协议与其无关。
证据3、完税发票2张、发票1张，用以证明原告在被告要求下开具了半年的租金发票，并缴纳了相关税费。
被告女人街发展公司对该证据的真实性没有异议，关联性有异议，认为这只是原告个人行为，与本案诉讼请求无关。
被告女人街地产公司认为此证据与其无关。
证据4、维权材料3份，用以证明原告多次找被告维权。
被告女人街发展公司对此证据有异议，该证据均是原告自制文件，没有相关部门盖章。
被告女人街地产公司同被告女人街发展公司的质证意见。
被告女人街发展公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：
证据1、租赁协议一份，用以证明商铺租赁协议第三条规定的租赁期限是自2007年7月1日到2012年12月31日止，租赁期限已经届满，原告无权请求支付2013年及2014年全年的租金。租赁协议的第十六条约定协议自原告取得商铺所有权证后生效，但是因为事实上原告并未取得商铺所有权证，无权请求支付租金及占有使用费。
原告对此证据有异议，因为女人街地产公司没有交付商铺，且因商铺被占用原告多次找被告维权。
被告女人街地产公司认为该份证据与其无关，不予质证。
被告女人街地产公司未向法庭提交证据。
经审理查明，原告安宁与被告女人街地产公司于2006年6月6日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告女人街地产公司开发的位于浑南新区商铺一处，套内建筑面积为17.93平方米，房屋总价款229680元。同日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了一份《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年7月1日至2012年12月31日止，其中2007年7月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米133.44元，每月租金为2392.50元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告安宁的权利义务：甲方（原告）同意：该商铺由乙方（被告女人街发展公司）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方不得以任何理由进行干预。合同同时约定：租赁期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。协议签订后，被告女人街发展公司未向原告支付任何租金。原告曾多次向二被告及政府有关部门主张权利未果，故诉至法院。
另查明，2012年1月1日，被告女人街地产公司将所有商铺其中包括原告购买在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
本院认为，原告安宁与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而应认定有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。被告辩解合同无效的理由不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还商铺的诉讼请求，因该商铺现已由被告女人街地产公司租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，原告要求返还商铺的法律后果涉及他人利益，其要求返还商铺的权利不能得到实现，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于租金数额。原、被告租赁合同中2010年1月1日起至2012年12月31日止租期内的租金，因每月租金为2392.50元，故该部分租金2392.50元×36个月计算为86130元，本院予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起至2014年12月31日期间的占有使用费，因被告没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告租金。原告要求2013年1月1日至2014年12月31日的占有使用费57420元（2392.50元×24个月）应当予以支持。
关于原告提出支付违约金的诉讼请求，由于被告未按合同约定履行自己的义务，违约在先，故其应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约标准作出约定，故被告依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为14355元（2392.50元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金14355元计算，自2010年7月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付违约金至本判决生效之日止。
因被告女人街地产公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，被告女人街地产公司应对2012年1月1日后的租金、占有使用费及违约金承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告安宁支付自2010年1月1日起至2012年12月31日止的商铺租金86130元；
二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告安宁支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止商铺占有使用费57420元；
三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告安宁支付商铺租金及占有使用费143550元的违约金（按本金14355元计算，自2010年1月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至本判决生效之日止）；
四、被告沈阳女人街房地产开发有限公司对2012年1月1日以后应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3645元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费3645元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱 波
二〇一四年十二月三日
书记员 周立颖
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十条：2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。