湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民一初字第2539号
原告向利生，住湖南省株洲市荷塘区。
委托代理人刘国强，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等。
被告湖南爱拼房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民南路188号。
法定代表人赵伟波，公司董事长。
委托代理人郭华，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解、提起反诉、签收法律文书。
委托代理人何松林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告向利生诉被告湖南爱拼房地产开发有限公司（以下简称爱拼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员张青独任审理。2016年2月1日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告向利生及其委托代理人刘国强，被告爱拼公司的委托代理人郭华、何松林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向利生诉称，原、被告于2004年8月4日签订《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》，2004年8月6日，原告交纳了30000元认购信誉金，被告出具了收据。之后因被告将上述协议中所订购房屋销售给第三人，要求原告换购被告开发的天雅国际服饰大厦十楼J.A.B号房，双方于2008年3月12日签订《房屋预购协议》，于2008年4月8日签订《商品房买卖合同》。被告主要负责人向原告承诺于2004年交纳的30000元认购信誉金可抵偿原告所购十楼房屋等额应交款项。在十楼的买卖合同签订后，双方均将该30000元计入原告已付的十楼购房款中。但之后被告却以原告欠付其十楼购房款30000元为由，拒不为原告办理房屋产权证明。为此，双方产生争议，原告依据购房合同提起仲裁，仲裁委以九楼的协议书未约定有仲裁条款为由，要求原告向法院起诉。为此，原告为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原告与被告于2004年8月4日签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》已经实际解除；2、依法确认原告依据原、被告于2004年8月4日签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》，于2004年8月6日交付的订金款30000元已经实际抵销原、被告于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》中的等额购房款；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告向利生为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告身份证，拟证明原告主体资格；
证据2、被告企业注册登记资料、组织机构代码证，拟证明被告主体资格；
证据3、房屋预购协议、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方达成十楼A.B.J号房的买卖合同关系；
证据4、天雅十楼A.B.J交房款明细表，拟证明原告支付了购房款和违约租金；
证据5、凭据、收据、向利生欠款明细及其他事项说明、收条，拟证明被告认可原告原交付九楼的30000元预定金在十楼应交的购房款中予以抵扣；
证据6、天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书复印件、2004年8月6日收据、向利生欠款明细及其他事项说明，拟证明原、被告之间九楼的合同已经实际解除，原告支付的九楼30000元预定金已经抵偿了十楼的购房款。
被告爱拼公司辩称，2004年8月4日，答辩人与被答辩人签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》已经因被答辩人违约而实际解除，定金30000元不应当用于抵扣被答辩人购买天雅国际服装大厦十楼J、A、B座购房款，其事实与理由为：一、根据2004年8月4日答辩人与被答辩人签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》的第2条，“内部认购信誉金”的性质为合同履行的一种担保，被答辩人逾期缴纳购房款的违约行为已于2004年9月30日发生，被答辩人无权要求返还其缴纳的30000元“内部认购信誉金”；二、2004年8月4日的协议签订后，被答辩人未能依约支付购房款，但一直租赁协议项下房屋使用至2008年6月，期间，被答辩人一直向答辩人支付租金，却从未向答辩人主张过要求退回该30000元，也从未主张过抵销租金，且答辩人从未认可被答辩人的抵销之主张，因此，被答辩人主张抵销十楼购房款之诉求无法律依据；三、被答辩人购买九楼房屋与购买十楼房屋分属于两个不同的房屋买卖合同，不属同一法律关系；四、被答辩人与答辩人于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》约定了仲裁条款，因此被答辩人的第二项诉讼请求不应属于本案的审查范围。综上，请求法院查明事实后，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告爱拼公司为支持其抗辩主张，向本院提交证据：
证据1、企业注册登记资料，拟证明被告于2005年6月17日注册登记时的公司名称为株洲市地王房地产开发有限公司；
证据2、天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书，拟证明30000元为原告认购天雅国际九楼A、B、C、D、J号写字楼的认购信誉金，因原告放弃认购九楼写字楼，30000元不予退还，且即使原告要求退还也超过诉讼时效；
证据3、2010年7月2日原告向被告出具的报告，拟证明原告认可九楼的30000元信誉金是否计入十楼购房款仍须请求被告领导批准，在未经被告负责人同意的情况下，九楼的30000元信誉金不能抵扣十楼购房款；
证据4、向利生欠款明细及其他事项说明，拟证明原告认可被告出纳游莎的意见，即“30000元定金是否算入房款待定，还需业主与公司领导面对面商讨”；
证据5、商品房买卖合同，拟证明因原告违约，被告将九楼房屋卖给案外人陈赐源；
证据6、九楼和十楼租金收据，拟证明原告2004年开始租赁九楼房屋至租赁关系实际解除期间，原、被告于2008年3月12日签订了十楼《房屋预购协议》、于2008年4月8日签订十楼的《商品房买卖合同》，但原告从未有以该30000元抵扣十楼购房款的任何意思表示，且被告也没有同意抵扣。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联，该合同约定了仲裁条款，不属于法院的管辖范围；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确认该证据的来源，其数额与事实不符，且与本案无关联；对证据5中凭据、收据、收条的真实性无异议，但该票据是原告购买十楼款项的相关往来凭证，与本案无关，对证据5中向利生欠款明细及其他事项说明的真实性无异议，但该说明是被告财务人员游莎应原告请求单独出具的，未加盖公司公章，属于财务人员游莎的个人对账行为，不是被告的真实意思表示；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但原告提交的协议书只是内容的一半，在原合同的背面还有付款明细。
原告对被告提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2中的协议书正面内容无异议，对协议书背面内容有异议，且被告需要通知原告签订购买合同，才有付款的义务，该协议书已经实际解除；对证据3的真实性无异议，对被告的证明内容有异议；对证据4的真实性无异议，签名人系原告之妻，游莎系被告的财务人员，其行为为职务行为；证据5真实性无异议，说明被告方未经原告同意，已经将九楼的房屋出卖给了第三人，因此原告只能购买十楼房屋；对证据6的真实性无异议。
本院对原告提供的证据的认证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以采信；对证据4，因该证据未加盖原、被告的签名或盖章，不符合证据要件，本院不予采信；对证据5的真实性予以采信，对其关联性不予采信；对证据6中的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》，因该证据系复印件，原告未能提供原件予以核实，且经与被告持有的该证据原件即证据2核对后，发现原告提供的复印件内容不完整，故本院不予采信；对证据6中收据的真实性、合法性、关联性均予以采信；对证据6中向利生欠款明细及其他事项说明的真实性予以采信，对关联性不予采信。
本院对被告提供的证据的认证意见为：对证据1、3、5的真实性、合法性、关联性予以采信；对证据2，原告对其背面内容的真实性有异议，经核查，该证据正面与原告提供的证据6（复印件）内容一致，而原告不能提供该份证据的原件，亦未提供其他证据予以反证，且该证据正面上写有“付款程序见协议背面”内容，故本院认为该证据具备真实性、合法性、关联性，予以采信；对证据4、6的真实性予以采信，对关联性不予采信。
经审理查明，2004年8月4日，原告向利生（乙方）与株洲市地王房地产开发有限公司（甲方）签订一份《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》（以下简称《认购协议》），协议约定：“……1、乙方自愿向甲方交纳人民币叁万元认购信誉金，以此取得九楼A、B、C、D、J号（写字楼）的认购权。……2、乙方应根据甲方的通知规定按时签订写字楼购买合同和付清购买写字楼的剩余款项，未按甲方通知规定时间（15日之内）签订购买合同和付款到位的，则视同放弃所认购写字楼位置确定的协议书，其所交内部认购信誉金，不予退还。原认购的写字楼由甲方自行处置。（付款程序见协议背面）（注：此处系手写）……”；《认购协议》背面内容为（注：背面内容均系手写）：“付款程序：2004年8月4日交定金3万元整；2004年9月30日前交8万元整（含定金）；2005年元月1日前交足30万元整（含以前所交款项）；2005年2月30日前交清所有首付款项。……如乙方未按以上付款程序付款，也视乙方违约。”
2004年8月6日，原告交纳30000元款项给被告，被告出具收据一张，内容为：今收到向利生交来九楼A、B、C、D、J号订金款30000元。该收据加盖了株洲市地王房地产开发有限公司财务专用章，并有经手人潘树元的签名。原告向利生持有的该收据第二联上有手写添加的“可抵写字楼诚信信”字样，原告向利生在庭审中陈述称该字系被告公司股东于2007年期间原告购买十楼房屋前写的，拟证明被告同意将该款抵扣原告购买十楼的购房款。
另查明，2007年10月7日，被告爱拼公司与案外人陈赐源签订《商品房买卖合同》，由案外人陈赐源向被告爱拼公司购买上述天雅国际服装大厦九楼J、A、B、C、D号房屋。
再查明，2008年3月12日，原、被告签订一份《房屋预购协议》，并于2008年4月8日签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），由原告向利生（乙方）向被告爱拼公司（甲方）购买天雅国际服装大厦十楼J、A、B座房屋。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交株洲市仲裁委员会仲裁。在庭审中，原、被告双方陈述，双方因上述合同产生争议，原告已经向株洲市仲裁委员会提起了仲裁。
又查明，湖南爱拼房地产开发有限公司是株洲市工商行政管理局登记的有限责任公司，曾用名为株洲市地王房地产开发有限公司。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原、被告于2004年8月4日签订的《认购协议》是否已经实际解除；2、原告已交付的订金款30000元是否已经在原、被告于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》中的购房款中予以抵销。现分析如下：
一、原、被告于2004年8月4日签订的《认购协议》是否已经实际解除问题。原、被告签订《认购协议》后，原告仅支付了30000元订金款，并未缴纳剩余房款，被告已将该房屋卖给案外人，故双方的合同目的已经不能实现；且在庭审过程中，双方当事人均认可该协议已经实际解除。因此对于原告提出的要求确认原、被告于2004年8月4日签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》已经实际解除的诉讼请求，因双方并无争议，本院依法予以确认。
二、原告已交付的订金款30000元是否已经在原、被告于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》中的购房款中予以抵销问题。《中华人民共和国仲裁法》第十六条第一款规定，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。本案中，原、被告于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》订立了仲裁条款；同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议；当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；现原、被告均一致认可原告已经就该合同引发的相关争议向株洲市仲裁委员会提起了仲裁。故对于原告提出的要求确认原告依据原、被告于2004年8月4日签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》，于2004年8月6日交付的订金款30000元，已经实际在原、被告于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》中的购房款中予以抵销的诉讼请求，因不属于本院的审理范围，本院依法不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十八条，《中华人民共和国仲裁法》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告向利生与被告湖南爱拼房地产开发有限公司于2004年8月4日签订的《天雅（国际）服饰大厦写字楼内部认购位置确定协议书》已经实际解除；
二、驳回原告向利生的其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告向利生承担20元，被告湖南爱拼房地产开发有限公司承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 张青
二〇一六年二月一日
书记员 喻露
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
《中华人民共和国仲裁法》
第十六条仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。
仲裁协议应当具有下列内容：
（一）请求仲裁的意思表示；
（二）仲裁事项；
（三）选定的仲裁委员会。