江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第0381号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：南京金陵塑胶化工有限公司。住所地：江苏省南京市化学工业园区大纬东路***号。
法定代表人：郭金东，该公司董事长。
委托代理人：朱林，北京市（盈科）南京律师事务所律师。
委托代理人：尤敏，北京市（盈科）南京律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京星之港商务酒店有限公司。住所地：江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路***号。
法定代表人：王星，该公司董事长。
委托代理人：李媛。
委托代理人：王践，江苏苏星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京红山会议中心有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区东门街**号。
法定代表人：王星，该公司董事长。
委托代理人：陈强。
再审申请人南京金陵塑胶化工有限公司（以下简称金陵公司）因与被申请人南京星之港商务酒店有限公司（以下简称星之港公司）、南京红山会议中心有限公司（以下简称红山公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3918号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
金陵公司申请再审称：（一）二审法院认定被申请人“获得相关的装修补偿”毫无依据。涉案房屋的土地使用权是在租赁期限满后才被注销，被申请人没有因为土地被收储造成任何经营损失。被申请人在合同期间的经营行为并没有因为该土地使用权的变更有任何影响，其在诉讼过程中主张补偿金毫无事实依据。一、二审法院并未查明，被申请人2009年装修升级的过程中，是全部重新装修，还是升级改造以及其实际发生的改造成本。在没有任何证明的前提下，一、二审法院判决中以格林豪泰标准化装修成本八成新计算装修补偿费明显缺乏事实依据且方法错误。（二）二审法院判决驳回申请人诉请无法律依据。租赁合同于2012年10月30日到期，星之港公司不归还房屋，未缴纳10月份房租和9、10月份水电费，星之港公司实际占用房屋至2013年5月，且未支付任何费用。请求本案再审。
星之港公司提交意见称：（一）依据南京市政府相关规定，拆迁期间，星之港公司作为房屋的合法占有人，有权获得补偿。（二）2011年开始，申请人一方面在实施拆迁，另一方面则对星之港公司所在的这栋楼就是不拆，并对星之港公司封锁消息，在涉案地块的所有建筑物都全部拆除时，该栋6层楼仍继续存在，还要星之港公司交纳房租，是典型的民事欺诈。（三）一、二审法院认定的装修补偿金额，是依据星之港公司投入的装修费用近800万元，如果按照格林豪泰酒店的装修标准八成新标准计算，补偿至少在600万元左右，而法判决认定的数额是按照最低标准计算的，远远低于星之港公司的实际投入。星之港公司仍然为此承受了巨大的损失。
本院审查查明：2004年11月1日，金陵公司（甲方）与红山公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：甲方将位于和燕路390号正大门外右侧面积为3000m2的六层楼（原石化大酒店）（以下简称涉案房屋）租赁给乙方用于经营餐饮、客房等服务；第二条约定，租赁期捌年，自2004年11月1日起至2012年10月30日止……；第四条第7款约定：租赁期满之日，在不续租情况下，乙方应无条件退租，并将甲方所有房产完好归还甲方，不得向甲方请求转移费及一切权利金。乙方投资的电梯、锅炉、消防设备如仍有使用价值，且甲方仍需利用，到时候由甲乙双方协商处理；第六条第2款约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。除乙方投资装修补偿归乙方外，所有拆迁补偿归甲方所有，乙方不得向甲方请求其他权利；第八条约定：为保证合同的正常履行，乙方须在在本合同签订之日起两日内向甲方交纳八万元履约保证金；第十条约定：本合同自甲乙双方签字盖章，且乙方交纳履约保证金之日起生效，至租赁期满租金缴清止。根据金陵公司提供的租赁房屋房产证显示，租赁房屋总层数六层，建筑面积3193.18㎡，套内建筑面积3193.18㎡，建筑结构为混合，建筑年代为1992年。
合同签订后，金陵公司于2004年11月2日向红山公司开出收据，确认红山公司以转账的方式向其交纳了8万元的履约保证金。金陵公司和红山公司及星之港公司在相当长的合同期限内并无纠纷，直至2012年金陵公司地块开始拆迁。2012年2月25日，南京市土地储备中心（甲方）与金陵公司（乙方）签订《国有土地使用权收储协议》一份，该协议第一条约定：根据2010年度土地储备运作计划和规划红线（2011101453城东JY01第02轮），乙方在规划红线范围内的企业土地纳入收储（以下简称收储地块，面积最终以国土部门实测为准），甲方代表政府组织地块挂牌前期工作并向乙方支付相关土地收储费用，乙方组织拆迁、职工安置并向甲方交地。第二条第一款约定了收储地块的范围，第二款约定：乙方承诺自本协议签订当日到国土、房产等部门全部完成将收储地块土地以及地上房屋产权注销登记的所有申请手续和工作，并在办理注销手续后15日内协助将收储地块的国有土地使用权转移到甲方名下。特别说明：本协议签订当日，不论乙方是否已到相关部门办理产权注销登记手续，均视为乙方已认可放弃上述产权。第三条第一款约定：乙方负责完成收储地块范围内的房屋以及定着物、构筑物、附着物和地下管道等拆迁工作，……乙方承诺在2012年11月30日前完成收储范围内地上建筑和地下管道拆迁并向甲方提供由安监部门出具的验收报告。……。第四条第一款约定：根据市土地出让与储备工作领导小组会议纪要（2012年第1号），土地收储费用为人民币61622.2万元（大写：陆亿壹仟陆佰贰拾贰万贰仟元整）。收储补偿款包括该地块收储过程中甲方向乙方支付的所有费用，……。2012年2月29号，南京市国土资源局发布《收回土地使用权公告》（（2012）1044号），公告确定了收回地块的范围包括栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块。同日，南京市人民政府向南京市国土资源局（以下简称国土局）下发《建设用地供应方案批准通知书》（宁政国土批（2012）50号），对国土局上报的金陵塑胶厂地块房地产开发项目供地方案予以批准，确定了供应地块的位置、面积、土地用途和出让方式，同时通知国土局，供应地块范围内原土地使用权同时回收，由拆迁人依法对原土地使用权及地上附着物进行补偿，在原土地使用者与拆迁单位签订拆迁补偿协议后，原土地使用权予以注销。2012年3月5日，南京市国土资源局发布《南京市国有建设用地使用权公开出让公告》（2012年第01号），将对包括栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块在内的五块地块的国有建设用地使用权进行公开出让。2012年4月10日，南京金浦东部房地产开发有限公司（以下简称金浦东部公司）以23.35亿元的价格竞得金陵塑胶厂地块。2012年4月19日，南京市国土资源局（出让人）与金浦东部公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，该合同第三条约定：出让土地为栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块，东至现状，南至迈尧路，西至和燕路，北至现状。……。第五条约定：受让人按本合同第九条规定交清全部成交款后，出让人负责于2012年12月28日前以净地方式交付给受让人。净地，即地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持现状，……。第七条约定：本合同项下宗地的土地使用权出让金额为人民币贰拾贰亿叁仟伍佰万零壹零佰零拾零元（小写2235000000元）。本合同所指出让金包含征收补偿安置费、地上附作物拆迁补偿费和政府土地所有权收益，不含地上杆线等设施迁移费及其他税费，合同还对其他事项作了约定。
2012年5月15日，金陵公司向红山公司（星之港公司）发出《通知》，内容为：“贵单位与我公司2004年11月1日签订的关于和燕路390号正大门外右侧面积为3000㎡的六层楼（原石化大酒店）租赁给乙方用于经营餐饮、客房等服务业的租赁合同将于2012年10月31日到期。该合同到期终止后本公司将不再续签，请贵公司于合同到期满后十日内搬离租赁区域，结清所有费用，将租赁房屋归还我公司。合同期满后，我公司不再提供水电供应。如贵单位未能在以上时间搬离我公司，将按合同规定没收履约保证金。特此通知”。星之港公司总经理李媛于2012年5月28日在通知上注明：“收到此通知，请贵单位能考虑我们投资较大的因素及长期的良性合作，考虑续签合同至拆迁为止，谢谢！”。2012年9月20日，南京市土地储备中心、金陵公司、金浦东部公司、南京市国土资源栖霞分局、南京市土地矿产市场管理办公室共同在《金陵塑胶厂地块（NO.2012G01）交接确认书》上盖章确认，确认内容的其中一项为经市土地储备中心与金浦东部公司于2012年9月20日现场踏勘，出让土地范围已符合约定的交地条件；市土地储备中心同意向金浦东部公司交付该出让土地，金浦东部公司对该处让宗地交接无异议，同意自踏勘之日起接收。2012年10月15日，金陵公司再次向红山公司（星之港公司）发出《通知》，内容为：我公司与贵公司签订的租赁合同将于2012年10月31日到期，从2012年11月1日上午九十开始，停止对贵公司的水、电供应。并请在11月5日前将后院内的星之港物资尽快搬出，活动板房自动拆除，否则损失自负。按照合同约定，请在11月30日前将租赁房屋归还我公司，否则损失自负。合同期满后，红山公司和星之港公司未按约定办理租赁房屋。2013年3月11日，金陵公司向法院提起诉讼，要求红山公司和星之港公司交还租赁房屋、支付2012年9月、10月水电费和2012年10月的房租并承担案件受理费。
另查明，红山公司成立于1998年8月3日，经营范围：许可经营项目为住宿、制售中餐等；一般经营项目为百货、鲜花等，法定代表人王星。星之港公司成立于2005年1月5日，经营范围：许可经营项目为客房；一般经营项目为汽车租赁、婚庆服务、鲜花等，法定代表人王星。在红山公司与金陵公司签订租赁合同时，星之港公司尚未成立，星之港公司成立后，红山公司承租的该房屋由星之港公司投资、经营，所有的水电费、租金均由星之港交纳，红山公司未参与经营，金陵公司知晓上述情况，其开出的收据抬头也是星之港公司。2005年1月8日，南京星之港商务酒店开业，酒店设有餐饮、商务、客房等，根据南京市公安局栖霞分局治安大队的证明，南京星之港商务酒店截止2012年10月，共有客房总数74间。2005年2月28日，南京市公安局栖霞分局向南京星之港商务酒店颁发了公特栖旅字第126号《特种行业许可证》，该许可证显示经营范围为住宿。2009年8月20日，格林豪泰酒店（上海）有限公司（受托方）与星之港（委托方）签订《格林联盟酒店委托管理合同》，委托方委托受托方对位于南京市栖霞区和燕路390号的酒店进行管理，委托方同意严格执行本合同内容并承诺该酒店至少会有64间客房，同时委托方保证严格按照受托方的设计、装修保准（附件一“硬件手册”）来完成该酒店的相关区域及功能的建设或改造。管理期限自该酒店正式开业日（如果已经开业无需改造，则以本合同签署之日）起算共计10年。合同还对商标或管理裱字画／标识、建筑／装修、管理服务费用等做了详细的约定。
在审理过程中，星之港公司申请一审法院调取金陵塑胶厂地块的征收补偿评估报告及相关资料。一审法院在调取过程中确定评估报告客观存在，但未能调取成功。一审法院要求金陵公司提供该评估报告及土地收储费61622.2万元的支付情况，但金陵公司以涉及商业秘密为由拒绝提供。
金陵公司和金浦东部公司均是江苏金浦集团有限公司的下属子公司。合同到期后，星之港公司与金陵公司未能就拆迁补偿事宜达成协议，故未搬出租赁房屋。后，涉案房屋在本案诉讼过程中被金陵公司全部强行拆除。一审法院向星之港公司进行了法律释明，对于涉案房屋中不动产部分的损失接受反诉，对于其他损失应另行主张权利。星之港公司已经就强制拆除造成的不动产以外的损失向金陵公司另行主张权利。红山公司就星之港公司反诉事宜向一审法院提交《承诺书》，承诺不对星之港公司的反诉请求主张任何权利，所有利益均由星之港公司享有，并表示不参加反诉部分的审理。
一审庭审中，星之港公司举证发票41张，证明在租赁房屋期间共投入资金3634450.79元用于房屋的装修和改造，包含2009年8月20日加盟格林豪泰品牌后的装修费用；举证南京安居客投资管理有限公司新安江街店、南京半亩房产中介有限公司的证明及扬子晚报报纸等，证明涉案房屋附近二手营业房交易的价格在15000元／m2左右；举证南京栖霞广播电视网络有限公司的缴费证明，证明星之港商务酒店有线电视系统有80个终端；举证自行制作的员工补偿金明细，证明人员安置费的数额；举证《南京市国有土地上房屋与补偿办法》、《南京市国有土地上房屋与征收补偿若干问题的规定》和《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，作为其主张损失的法律依据，作为其主张损失的法律依据，作为其主张损失的法律依据。
金陵公司诉至南京市栖霞区人民法院，请求法院判令：1、星之港公司、红山公司立即交还所租用的南京市栖霞区和燕路390号房屋；2、判令星之港公司、红山公司立即支付2012年9月份水电费32088.2元，并支付逾期付款违约金24066.15元（按每日5‰计算，自2012年10月5日计算到2013年5月5日。自3月6日起至付清欠款时，每日增加160.44元）；3、判令星之港公司、红山公司立即支付2012年10月份水电费27098.8元，并支付逾期付款违约金16259.28元（按每日5‰计算，自2012年11月5日计算到2013年3月5日。自3月6日起至付清欠款时，每日增加135.5元）；4、判令星之港公司、红山公司立即支付2012年10月份房屋租金61250元，并支付逾期付款违约金94937.5元（按每日1%计算，自2012年10月1日计算到2013年3月5日。自3月6日起至付清欠款时，每日增加612.5元）。星之港公司反诉称请求：1、租赁房屋3000m2的装修装潢以及不可拆除附着物，按照经济型品牌连锁酒店平均装修的最低标准1500元／m2计算，价值450万元；2、租赁房屋中加建的包间、餐厅后场、仓库、煤气仓库等计300m2，按1500元／m2的建造价计算，价值45万元；3、加建房屋300m2的装修装潢，价值20万元（其中库房、煤气仓库为简单装修）；4、搬迁补助费：货币补偿金额应等于物业价值约4500万元（非住宅商业用房），加上装修装潢价值约500万元，合计约5000万元，以此作为基数的4%，即200万元；5、停产停业损失补偿：同上，以货币补偿金额5000万元为基数的8%，即400万元；6、设备拆除补助费129500元。包含营运煤气拆除费2800元、固定电话拆除费310元／部×90部=27900元、有线电视拆移补助费400元／头×82头=32800元、宽带网拆除补助费500元／头×90头=45000元、空调拆迁补助费200元／台×105台=21000元；7、人员安置费24万元；8、断电导致的经营损失10万元。该院判决：一、驳回南京金陵塑胶化工有限公司的诉讼请求；二、南京金陵塑胶化工有限公司于判决生效之日起十日内支付南京星之港商务酒店有限公司投资装修补偿费2695200元；三、驳回南京星之港商务酒店有限公司的其他诉讼请求。金陵公司不服，上诉于江苏省南京市中级人民法院，该院判决：驳回上诉，维持原判。金陵公司仍不服，向本院申请再审。
本院认为，金陵公司的再审申请事由不能成立。
一、关于装修补偿费的问题。本院认为，星之港公司作为实际承租人在房屋承租期内所租赁的房屋被依法征收，依据金陵公司与红山公司的租赁合同的约定，投资装修补偿归红山公司所有，其余补偿归金陵公司所有。红山公司表示所有拆迁补偿款归星之港公司享有，一、二审法院依据星之港公司自2009年8月20日加盟格林豪泰品牌，装修标准参照三星级酒店标准的基础上，并考虑到装修至拆迁之间的使用时间，对于星之港公司的装修补偿款打了八折后予以确定，并无不当。
二、关于房租、水电费等问题。本院认为，涉案房屋的租赁期限至2012年10月30日，但在房屋租赁届满前的2012年2月25日涉案房屋土地被征收，申请人与南京市土地储备中心签订了收储协议，协议特别说明在协议签订的当日，不论申请人是否到相关部门办理产权注销登记手续，均视为申请人已认可放弃上述产权。故在申请人不享有涉案产权的情况下，要求被申请人支付2012年10月份以及后续的房屋租金，没有法律依据，关于申请人要求被申请人缴纳9、10月份水电费的问题。对于该项主张，一、二审法院已予以支持，申请人重复主张，本院不予理涉。
综上，金陵公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回南京金陵塑胶化工有限公司的再审申请。
审 判 长 张晓岚
代理审判员 罗有才
代理审判员 韩 祥
二〇一四年六月十八日
书 记 员 王 锴