上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第743号
原告卢俊昇。
原告楼丹琼。
委托代理人忻霞萌。
两原告共同委托代理人裴军，上海城开律师事务所律师。
被告陈量龙。
原告卢俊昇、楼丹琼诉被告陈量龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判，于2014年4月21日、同年5月5日公开开庭进行审理。原告卢俊昇、楼丹琼的委托代理人裴军，原告楼丹琼的委托代理人忻霞萌、被告陈量龙到庭参加诉讼，原告楼丹琼到庭参加2014年4月21日的法庭审理。经原、被告合意延长简易程序审理期限一个月，本案现已审理终结。
原告卢俊昇、楼丹琼诉称，两原告系夫妻关系。2013年3月6日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告将其名下座落于上海市仙霞西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）转让给两原告，双方对转让价格、款项支付、违约责任均作了约定。合同签订后，原告按约支付房款人民币（以下略）268.6万元，双方于2013年6月8日办理了房屋转让过户手续。2013年12月15日，被告通过中介告知两原告可以移交房屋，因被告未将其户口迁离，也不愿支付房屋租金，两原告拒绝前往交接。至今被告的户口仍在涉讼房屋内，且实际居住，已构成违约，原告诉至法院，请求判令：一、被告搬离涉讼房屋；二、被告支付原告延期交房产生的租金，自2013年10月9日起至实际搬离之日止的房屋使用费；三、被告支付原告逾期迁离户口的违约金，分二段计付：自2013年10月9日起至2013年10月23日止，按每日100元计付；自2013年10月24日起至被告实际搬离之日止，按日万分之五计付。
被告陈量龙辩称，被告系置换房屋，需用原告支付的房款另行购置房屋，故在《上海市房地产买卖合同》签订之前，被告提出原告不能以贷款形式支付房款。在合同的履行过程中，两原告提出需要办理银行贷款，故双方直至2013年6月8日才办理涉讼房屋转让过户手续。过户后次日，两原告以借款形式转账支付被告110.6万元。2013年8月13日，原告所贷房款才发放至被告帐户，过户和付款均晚于合同约定，原告违约在先。2013年12月14日，被告通知居间方，其于2013年12月15日搬离涉讼房屋，要求当日与两原告交接房屋，但未得到两原告答复。故此后产生的损失应由两原告承担。由于原告违约付款，使被告无法按时履行与案外人签订的购房合同，被告只能高息借款100万元用于支付房款，为此损失利息3万元；新房装修延期开工，被告赔偿施工单位6万元延期开工费和4.8万元的工人加班费等，共计13.8万元，故被告不同意原告的诉讼请求。审理中，被告陈量龙明确表示，对原告延期过户和支付房款所造成其损失不提出反诉。
经审理查明，原告卢俊昇与楼丹琼系夫妻关系。
2013年3月3日，原告卢俊昇支付5万元定金用于购买被告陈量龙所有的涉讼房屋。2013年3月6日，原告卢俊昇、楼丹琼（乙方）与被告陈量龙（甲方）在案外人上海宇邦房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，明确被告将其名下的涉讼房屋转让给两原告，房屋面积86.68平方米，价款199万元。附件三约定乙方于2013年3月4日支付给甲方定金5万元；于同年3月15日前支付房屋首付款55万元；于同年3月26日前支付房款50万元；于交易中心产权过户当日支付房款87万元，于交房当日支付房屋尾款2万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在收到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同第四条约定，双方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方在2013年5月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产（包括房地产交接、房地产权利转移及房屋内户口迁出）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付五日的违约金外，甲乙双方同意按照以下方式处理：乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）明确，甲方于交易中心产权过户日后肆个月将该房屋交付乙方，如超出约定交房日期，则甲方按每月5，000元租金支付乙方房租。交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用和所欠费用进行结算。甲方于交房前迁出户口，如逾期未迁出则按每天100元向乙方支付违约金，逾期达15天仍未迁出户口的按本买卖合同第十条处理。
同日，原告卢俊昇、楼丹琼（乙方）与被告陈量龙（甲方）签订《补充协议》，明确房屋的合同价格为199万元，乙方自愿于交易中心产权过户当日再支付甲方71万元作为涉讼房屋的装饰装修及搬迁补偿费用。甲乙双方如有一方违约，违约一方的违约责任按照甲乙双方签订的上海市房屋买卖合同约定的违约责任承担。
合同签订后，原告分别于2013年3月9日、同年3月20日、同年4月22日、同年5月14日通过银行转账支付被告房款55万元、50万元、5万元和43万元。
2013年6月8日，原、被告共同至房地产交易中心办理了涉讼房屋转让过户手续。
2013年6月9日，原告卢俊昇、楼丹琼（乙方）与被告陈量龙（甲方）签署《协议书》，将《上海市房地产买卖合同》中附件三的付款协议做相应调整，甲方同意乙方现向中国银行申请住房贷款110.6万元，明确签订买卖合同后已向甲方支付房款和搬迁补偿款158万元，乙方以贷款形式支付甲方房款110.6万元，于交房当日支付1.4万元。甲乙双方约定由于乙方贷款放款时间不能满足甲方要求的付款时间，所以乙方于2013年6月8日出借甲方现金110.6万元，甲方出具借条予乙方，以借条形式为证，此借款无利息。待乙方申请的银行贷款到账当日，甲方一次性返还乙方，转入乙方账号，乙方归还甲方借条。若补充协议与《上海市房地产买卖合同》条款有不一致的，以补充协议为准。
2013年6月26日，涉讼房屋的权利人核准变更登记至两原告名下。
2013年12月14日，被告通知居间方，要求次日与两原告交接房屋，因被告未将其与儿子陈某的户口迁离涉讼房屋，且不愿意支付房屋使用费，两原告拒绝前往交接。
2013年12月18日，两原告致函被告，要求被告于2013年12月31日前腾空移交涉讼房屋、迁出户口，并支付房屋租金及户口逾期迁离的违约金。
2014年12月20日，被告回函两原告，认为两原告违约在先，且未交付房屋的责任也在于两原告。
审理中，2014年4月22日，被告陈量龙及案外人陈某的户口迁离涉讼房屋。原、被告确认已于2014年4月21日办理涉讼房屋的交接手续，结清水、电、煤等相关费用，被告将房屋交付两原告。两原告遂撤回第一项诉讼请求。
另，两原告尚有1.4万元房屋余款未支付被告，其愿意支付，希望法院对此一并处理。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《协议书》、定金收条、银行个人业务凭证、双方往来信函、上海市房地产权证等及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，两原告为购买涉讼房屋与被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。在合同履行过程中，经协商，双方另行签订了《协议书》，对房款的支付重新做出约定，上述合同及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当秉着诚实信用的原则履行自己的义务。经被告同意，两原告以借款的方式预先支付银行贷款部分的房款，而被告未根据合同约定交付房屋、迁离户口，已构成违约，应支付两原告房屋使用费及承担户口逾期迁离的违约责任。审理中，两原告自认被告曾于2013年12月14日通过中介告知可以次日移交房屋，虽被告的户口当时仍存在涉讼房屋内，但两原告应从积极履行合同的角度出发，先对涉讼房屋进行交接，而后另行主张被告支付房屋使用费及户口逾期迁离的违约责任，以避免双方损失的扩大。现两原告以被告户口未迁离，拒绝接收房屋，由此产生后续的房屋使用费由两原告自行承担，被告则应根据合同的约定以每月5，000元的标准支付自2013年10月9日起至2013年12月15日止的房屋使用费。关于被告提出由于原告临时提出需要办理银行贷款，使双方转让过户手续和支付房款的日期均逾期，被告只能高息借款购买新房，为此损失利息和新房装修赔偿款等费用的抗辩理由，本院认为，原、被告签订的《协议书》是双方协商一致，被告认可两原告用银行贷款支付后续房款；其次，被告对其购置新房支付房款、装修款的自身偿付能力也应正确的预估，而不应完全依赖两原告，两原告通过借款的方式预先向被告支付银行贷款部分的房款并未损害被告的利益，故被告提出的抗辩理由与法无据，本院对此不予采纳。审理中，被告明确表示对其利息损失、新房延期装修赔偿等费用不提出反诉请求，故本院对此不作审理。关于两原告尚未支付的1.4万元购房余款，两原告表示愿意支付给被告，请求法院一并处理，对此本院予以准许。另，被告陈量龙表示，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的违约金过高，要求法院适当调整。考虑被告的户口目前已迁离涉讼房屋，且逾期迁离户口也未使两原告产生实际的经济损失，故法院酌定被告应向原告支付违约金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陈量龙应于本判决生效之日起十日内支付原告卢俊昇、楼丹琼上海市仙霞西路XXX弄XXX号XXX室房屋自2013年10月9日起至2013年12月15日止的房屋使用费（按每月人民币5，000元计付）；
二、被告陈量龙应于本判决生效之日起十日内支付原告卢俊昇、楼丹琼就其户口逾期迁离上海市仙霞西路XXX弄XXX号XXX室房屋的违约金人民币3万元；
三、原告卢俊昇、楼丹琼应于本判决生效之日起十日内支付被告陈量龙上海市仙霞西路XXX弄XXX号XXX室购房余款人民币1.4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，940.72元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币1，470.36元，由原告卢俊昇、楼丹琼负担人民币735.18元，被告陈量龙负担人民币735.18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陈乃徐
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 袁黎蓓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。