浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2434号
上诉人（原审被告、反诉原告）张尚忠。
委托代理人（特别授权）成奕，浙江泽鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曹辉。
委托代理人（特别授权）王会贤。
委托代理人（特别授权）王磊。
上诉人张尚忠为与被上诉人曹辉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：2012年9月，原告曹辉与被告张尚忠签订房屋租赁合同，约定被告张尚忠将坐落于金华市金东区孝顺镇鞋塘办事处张宅村金义快速路旁一楼房屋三间出租给原告曹辉用于酥饼经营，建筑面积为132平方米；租赁期限自2012年10月15日起至2018年10月14日止；年租金10000元，租金支付方式为每年一次性付清，下年度租金提前一个月付清；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为一切可以拆除的物品归承租人所有；承租方不按时交纳所需支付的各项费用的，出租方按合同约定有权收回房屋。
合同签订后，张尚忠将房屋交付曹辉使用。因经营需要，曹辉对房屋进行了装修。庭审中，原、被告双方均确认钢棚、房前部分水泥地（关于水泥地面积，原告主张为84平方米，经原审法院现场测量，原告主张的面积未超过实际面积）、瓷砖、货柜、隔墙为原告曹辉建造装修，卫生间为被告装修，被告称门窗、吊顶都是由其自行装修，原告则称吊顶由其装修，其隔墙后也有安装门窗。
2015年9月，张尚忠与政府签订《房屋征收安置补偿协议（集体土地上）》，政府对被告张尚忠坐落于张宅村的房屋进行征收，并对房屋、构筑物及附属物、装修价值进行了评估。依照评估报告，构筑物及附属物中的水泥地面积为205.74平方米，单价为60元/平方米，评估价值为12344元，钢棚为20平方米，单价为90元/平方米，评估价值为1800元；装修中的一楼装修余值共计45257元，其中地面装修余值为14538元，墙、顶装修余值为12969元，门窗类装修余值为6875元，货柜装修余值为6975元，其他装修余值为3900元。经原审法院向评估机构金华市正大房地产估价师事务所有限公司核实，隔墙计入墙、顶装修部分，余值为4473元，其他为卫生间设施及水电安装费。因张尚忠户的房屋总面积为712.94平方米，其中合法房屋补偿面积为659.46平方米，故不予补偿的房屋所占的装修按比例扣除，因此一楼的实际补偿金额为45257元÷712.94平方米×659.46平方米＝41862元。
根据被告与政府签订的房屋征收安置补偿协议，安置费中含酥饼店搬迁费3000元。
一审庭审中，双方确认曹辉已支付了2012年10月15日止2015年10月14日期间的租金；租赁房屋于2015年10月底被断水断电，曹辉于2015年12月28日搬离；曹辉尚欠电费3373.2元（0.9元/度×3748度）未付。
曹辉于2016年1月19日向原审法院提起本诉，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告一楼装修费用45257元、搬迁费3000元、水泥地12344元、钢棚1800元、停产停业损失6714元，以上共计69115元；3、本案诉讼费用由被告承担。
张尚忠向原审法院提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付拖欠房租2230元；2、反诉被告支付拖欠的电费4808.72元；3、诉讼费用由反诉被告承担。
原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，现因政府征收，双方之间的租赁合同已无法继续履行，可予解除。关于原告主张的各项费用，现房屋被政府征收，根据庭审查明情况，构筑物及附属物补偿费中的钢棚补偿费1800元、水泥地补偿费5040元（60元/平方米×84平方米）及搬迁费3000元被告应支付给原告。关于装修补偿费用，一楼装修费用中的地面装修余值14538元、墙、顶装修部分中的隔墙装修余值4473元、货柜装修余值6975元，合计为25986元，根据金华市正大房地产估价师事务所有限公司的说明，原告一楼装修的实际补偿金额为25986元÷712.94平方米×659.46平方米＝24036.70元。以上合计33876.70元补偿费应归原告所有，该款被告应支付给原告。本案双方之间的租赁合同系因政府征收而解除，且被告并未取得政府补偿的停产停业损失，故对原告主张由被告支付停产停业损失6714元的诉讼请求，不予支持。庭审中双方均确认原告尚欠被告电费3373.2元未付，该款原告应予支付。关于被告反诉主张的2015年10月15日起至2015年12月28日止的租金，原审法院认为，原告仅支付了至2015年10月14日止的租金，其于2015年12月28日方才搬离承租房屋，期间房屋虽于十月底被断水断电，但原告并未搬离承租房屋，仍可使用承租房屋进行酥饼销售等经营活动，故其仍应支付2015年10月15日至12月28日期间的租金。关于租金标准，虽然被告提交的双方于2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》第二条中打印有“前3年为壹万元一年，后三年为壹万壹仟元一年”，但在第三条中又手写约定租金为“壹万”，以手写部分的内容为准，认定年租金为10000元。依此计算，原告尚欠被告租金为2054.80元（10000元/年÷365天×75天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告曹辉与被告张尚忠于2012年9月签订的房屋租赁合同已解除。二、由被告张尚忠支付原告曹辉各项补偿费及搬迁费合计33876.70元。三、由反诉被告曹辉支付反诉原告张尚忠电费及租金合计5428元。以上二、三项相抵，被告张尚忠尚应支付原告曹辉28448.70元，该款于判决生效后十日内付清。四、驳回原告曹辉的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张尚忠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费764元（原告已预交），由原告曹辉负担441元，由被告张尚忠负担323元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告曹辉负担。
宣判后，张尚忠不服，向本院提出上诉称，一、一审认定事实错误。一审认定一楼装修补偿款为24036.7元的依据是金华市正大房地产估价师事务所有限公司的说明，但该说明在一审中未经质证，不能作为定案依据。退一步说，即使一楼装修补偿款为24036.7元，但一楼132平方米的面积中有厕所8平方米、楼梯13平方米系张尚忠装修，该部分装修款应按比例扣除，曹辉可得装修补偿款至多为20212.7元。租赁合同明确总租期为6年，租期届满后装修归张尚忠所有，而曹辉实际使用租赁物超过38个月，该时间段的装修款应按比例扣除，曹辉可得装修补偿款至多为9544.9元。二、一审通过实地丈量确认曹辉浇筑的水泥地面积约为60平方米，一审认定按照84平方米赔偿5040元显属错误，应赔偿3600元。三、因曹辉拒绝腾空房屋，导致张尚忠经评估价值为6875元的门窗被强拆，该损失应在曹辉应得款项中予以扣除。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由曹辉承担。
曹辉二审辩称，一、一审通过向权威第三方金华市正大房地产估价师事务所有限公司核实一楼装修价值，准确可信。原审认定我方应得的一楼装修补偿款含地面、隔墙、货柜，并不包含厕所和楼梯，且张尚忠未提供证据证明厕所、楼梯的具体装修数额，对其请求不应支持。租赁合同并未提及租期届满后装修归张尚忠所有，张尚忠主张按照实际使用时间扣除相应装修补偿款是不合理的，曹辉投入的装修价值应归曹辉所有。二、一审中曹辉陈述自己建造的水泥地为84平方米，经一审法官现场测量，实际面积超过84平方米，一审按照曹辉诉请的84平方米计算并无不当。三、强拆是政府行为，即使存在门窗损失，也是张尚忠与政府之间的问题，与曹辉无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未向本院提供新证据。
二审中，本院向张尚忠、曹辉出示了由金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具的《金华市金东区孝顺镇张宅村张尚忠户房屋装修价值评估说明》，张尚忠质证认为，该证据不是合法证据，不能作为定案依据。从形式上看，该证据不是鉴定文书，也没有落款时间，极不严谨科学；从内容上看，该证据未体现数值的计算依据，也未体现所谓的余值是指哪段时间内的余值，结合无落款时间的客观事实，该份说明的准确性无法保证。曹辉质证认为，对该证据无异议。本院认为，该证据由负责涉案房屋征收补偿分户估价的金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具，系对《房屋征收补偿分户估价报告》的补充说明，程序合法，对其证明力本院予以认定。
二审中，针对曹辉浇筑的水泥地面积，2016年7月14日，本院组织张尚忠、曹辉进行现场勘查并制作了现场勘查笔录，曹辉确认围墙南面水泥地为长12米、宽5米，面积60平方米；围墙北面水泥地为长12米、宽3米，面积36平方米；围墙南、北面水泥地总面积计60+36=96平方米。张尚忠拒绝在现场勘查笔录上签字。经审理查明，原判认定的其余事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、一审认定曹辉应得的一楼装修补偿款为24036.7元是否正确。经金华市金义都市新区管理委员会委托，金华市正大房地产估价师事务所有限公司依法出具了《房屋征收补偿分户估价报告》及《金华市金东区孝顺镇张宅村张尚忠户房屋装修价值评估说明》，评估程序合法，张尚忠未提供足以反驳的证据，原审根据上述估价报告及说明认定一楼装修补偿款并无不当。关于楼梯、厕所的装修补偿款是否应予扣除，本院认为，原审仅将地面、隔墙、货柜计入曹辉应得的一楼装修补偿款，楼梯、厕所并未计入，张尚忠主张楼梯、厕所的装修补偿款应在曹辉应得款项中予以扣除缺乏依据。双方签订的房屋租赁合同并未约定租期届满后装修归张尚忠所有，张尚忠主张应按实际使用时间扣除相应装修补偿款缺乏依据。二、一审按照84平方米计算曹辉应得的水泥地补偿款是否正确。二审中，经组织张尚忠、曹辉现场勘查，本院确认曹辉浇筑的水泥地面积为96平方米，一审根据曹辉主张的84平方米计算曹辉应得的水泥地补偿款并无不当。三、门窗装修余值是否应在曹辉应得款项中予以扣除。一审证据《张尚忠户1楼装修价值》单列了门窗的装修余值6875元，相应的装修补偿款归张尚忠所有，系房屋被征收后门窗损失的体现，现张尚忠向曹辉主张6875元的门窗装修余值属于重复计算损失，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费512元，由上诉人张尚忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一六年七月二十八日
代书记员 施金金