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文书类别
广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第797号
原告汤传虎，住所地广州市海珠区。
原告张秋梅，住所地广州市海珠区。
委托代理人涂琳芳、刘智敏，分别是广东洛亚律师事务所律师及实习律师。
被告高珊，住所地河北省保定市定兴县。
原告汤传虎、张秋梅诉被告高珊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂琳芳、刘智敏到庭参加了诉讼，被告高珊下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月17日，原、被告双方协商一致，原告将自有的位于海珠区新港西路158号大院23号1604房以2590000元卖予被告，并签订了编号为9000556的《房屋买卖合同》及《补充协议》。之后，原、被告又签订了合同编号为穗存量房合字14040015991号的《存量房买卖合同》，并进行网签。2014年4月，被告以短信、电话以及面谈方式向原告多次表示不再购房。2014年5月27日，原告向被告发出律师函，要求被告继续按照合同履行其义务，但被告依然未按合同履行其义务。由于被告在履行房屋买卖合同过程中严重违约，以致合同目的实现不能，故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为9000556的《房屋买卖合同》、《补充协议》及穗存量房合字14040015991号的《存量房买卖合同》；2、被告支付违约金259000元给原告；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告没有提交答辩意见及证据。
经审理查明，两原告为夫妻关系，位于广州市海珠区新港西路158号大院23号1604房的产权人是原告汤传虎。
2014年3月17日，两原告（甲方、卖方、联系地址：广州市番禺区南村镇草堂村雅居乐剑桥郡滟澜街35号1505房）与被告（乙方、买方、联系地址：广州市海珠区金菊路星海明珠海韵轩802房）、广州市德明房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（no.9000556），约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区新港西路158号大院23号1604房的物业达成一致协议，（第一条）该物业建筑面积为106.24平方米，成交价为2595000元，楼款交付方式详见“付款细则”；（第九条）乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；（第十四条）如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；（第十五条）本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准。当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；（第十六条、付款细则）乙方应于签订本合同同时支付30000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约：⑴乙方应在签署本合同后15天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件／合同等；⑵首期楼价款（含定金）共计1595000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向书回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶1000000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；（备注）甲乙双方友好协商，乙方今天支付定金壹万元，剩余贰万元于2014年3月18日前支付于中介方代保管，定金共叁万元。甲方产权人补签名后中介方将定金叁万转交甲方；等。之后，原告汤传虎（甲方、卖方）又与被告（乙方、买方）签订了《补充协议》，约定：1、甲方汤传虎于2014年3月17日签定该物业出售于乙方，出售价（含定金）为人民币贰佰伍拾玖万伍仟元（2595000元）。现经甲乙双方自行协商，甲方愿降低楼价5000元给予乙方，该合同最终实际成交价（含定金）为2590000元；2、经甲乙双方友好协商，乙方现调整付款方式，乙方所付首期楼款（含定金）更改为1790000元，剩余800000元为商业贷款。本协议一式贰份，甲方、乙方各执一份，与该合同具有同等法律效应，与合同不相符处，以此为准。
2014年4月4日，原告汤传虎（甲方、卖方、联系地址广州市番禺区南村镇草堂村雅居乐剑桥郡滟澜街35号1505房）又与被告（乙方、买方、联系地址广州市海珠区金菊路星海明珠海韵轩802房）、广州市德明房地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14040015991号），约定：（第一条）房地产地址为海珠区新港西路158号大院23号1604房，该房地产不存在抵押等他项权利情况，本次交易递件与抵押登记一并办理；（第二条）该房地产按整套出售并计价，总金额为2590000元；（第三条）甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同，乙方向甲方支付30000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款：首期款乙方应于税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款1790000元整；除前述房款外，剩余房款800000元由乙方于2014年4月10日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列方式处理：乙方于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天以现金或转账方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列方式处理：乙方于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天以现金或转账方式向甲方补足差额；（第五条）甲乙双方应当于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第十条）乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十二条）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；（第十七条）本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；（第二十条）本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；等。
原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告张秋梅和被告之间的短信往来内容记录；2、原告张秋梅与被告及中介协商处理的录音；3、原告的代理律师于2014年5月27日向被告所邮寄的《律师信》，其中邮寄地址为被告在合同中所留的联系地址，内容为：被告应在签署合同之日起15天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但被告至今未办齐相关手续，敦促被告按合同约定继续履行义务。该邮件于2014年6月5日因多次电联客户无人接听，收件人不在此地址为由被退回。
另查，根据房管部门于2014年10月21日出具的《查册表》显示：涉案房屋的产权人为原告汤传虎，没有法院来函摘要内容及没有他项权利内容。
诉讼中，原告确认收取了被告30000元的定金，并表示在解除合同时将定金30000元退还给被告。
本院认为，两原告与被告签订的《房屋买卖合同》、原告汤传虎与被告签订《补充协议》和《存量房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应在签署该合同后15天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。现原告主张被告没有履行上述约定并向原告表示不再购房，并提交了双方的短信记录及谈话录音证据证明，被告没有到庭提出抗辩意见及反驳证据，故对原告主张的上述事实，本院予以采信。原告于2014年5月27日按照被告在合同中所留的联系地址向被告发出《律师函》催促其履行合同义务，按照《房屋买卖合同》第十五条的约定，该函件发出的五天为履行期限。现该履行期限届满已超过十日，被告仍未履行相应的义务，被告的行为已构成违约，故原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》和《存量房买卖合同》，同时要求被告支付259000元违约金符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告汤传虎、张秋梅与被告高珊签订的《房屋买卖合同》（编号：9000556）、《补充协议》及《存量房买卖合同》（穗存量房合字14040015991号）；
二、被告在本判决生效之日起十日内支付违约金259000元给两原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5284元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
代理审判员 陈美贤
人民陪审员 李少群
二〇一五年一月三十日
书 记 员 赖佩明
张洁