铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1202民初2561号
原告：杨立新，男，1954年6月16日出生，汉族，住所地铁岭市银州区。
委托代理人：朱威，系铁岭市途安交通法律服务所法律工作者。
被告：铁岭市鑫惠保障房开发建设有限责任公司（简称鑫惠开发公司）。住所地铁岭市银州区市府路**号。
法定代表人：高仁，系该公司总经理。
委托代理人：张军，系辽宁守衡律师事务所律师。
被告：铁岭建工集团有限责任公司（简称建工集团公司）。住所地铁岭市银州区繁荣路**#楼。
法定代表人：万文阁，系该公司总经理。
委托代理人：杨宏彪，系该公司法律顾问。
被告：铁岭建工集团物业管理有限公司（简称建工物业公司）。住所地铁岭市银州区广裕街90A。
法定代表人：张国忱，系该公司经理。
委托代理人：王丽飞，系该公司副经理。
原告杨立新与被告鑫惠开发公司、建工集团公司、建工物业公司财产损害赔偿纠纷一案（立案案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷），本院于2016年12月2日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于2018年7月9日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人朱威、被告鑫惠开发公司委托代理人张军、被告建工集团公司委托代理人杨宏彪、被告建工物业公司委托代理人王丽飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨立新诉称：银州区七兴小区系由被告鑫惠开发公司开发建设，被告建工集团公司承建，被告建工物业公司提供前期物业服务；该小区X#楼X单元X室（简称涉诉房屋）系被告鑫惠开发公司依拆迁安置补偿协议向原告提供的产权调换房屋。2014年11月1日，原告向被告建工物业公司交纳了物业费、装修垃圾清运费1,566.44元后，该被告将涉诉房屋钥匙交付原告，原告随即对涉诉房屋进行装修（装修时未改动地面下自来水管道）。同年12月5日，原告发现涉诉房屋室内地面积水达3、4cm，积水及蒸汽浸泡、浸蚀家具、被褥、墙面、小人书等物品、藏品。原告立即通知被告建工物业公司，该被告关闭了自来水总阀。但此后，在查找漏水原因及维修事宜上，三被告相互推诿，迟迟不予处理。无奈，原告于2016年9月自行请来水暖工查找漏水原因，揭开进户门内侧地面后发现，系PPR自来水管三通接头热合未熔导致漏水。经司法评估确定，原告物品损失为24,590元。另有藏品400本小人书评估机构未予评估损失，原告主张其损失为1,600元。由于涉诉房屋漏水，原告迟迟未能入住涉诉房屋，继续租房居住，支付2年租金16,000元。请求依法判决被告赔偿原告42,190元（物品损失24,590元+小人书损失1,600元+租金16,000元），被告建工物业公司返还原告物业费1,566.44元。
被告鑫惠开发公司辩称：本被告将开发建设的银州区七兴小区发包被告建工集团公司施工，竣工后经验收合格交付使用。如果原告能够证明其主张的涉诉房屋漏水原因，由于该质量瑕疵发生在质量保证期内，则亦应由被告建工集团公司向原告杨立新承担赔偿责任，故请求判决驳回原告针对本被告的诉讼请求。
被告建工集团公司辩称：银州区七兴小区系本被告承建的，其自来水管道亦系本被告安装的。2014年11月1日交付涉诉房屋（交钥匙）时，原告杨立新签署了房屋验收单，表明涉诉房屋不存在质量瑕疵。如果原告能够证明其主张的涉诉房屋漏水原因，则该原因亦应系原告装修行为造成的。请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告建工物业公司辩称：原告杨立新主张的漏水地点不在本被告前期物业服务范围内，故请求判决驳回原告针对本被告的诉讼请求。
对原告举示证据的审核认定：
1、（铁岭市银州区龙山乡靠山屯棚户区改造建设指挥部与原告于2012年5月12日签订的）靠山屯房屋安置补偿协议。证明涉诉房屋系被告鑫惠开发公司向原告提供的产权调换房屋。被告对该证据无异议，本院予以采信。
2、李新海书面证言。证明涉诉房屋漏水地点及原因。被告提出异议称，除非具备正当事由，证人应出庭作证接受当事人质询，而没有证据证明证人具备不出庭作证的正当事由，故该书面证言不应采信。本院认为，该书面证言有现场实物相佐证，故应予采信。
3、照片。证明涉诉房屋内物品损害情况。被告对该证据无异议，本院予以采信。
4、铁岭诚信资产评估事务所（2017）铁诚评字165号资产评估报告书、评估费收据。证明原告财产损失及评估费数额。被告对该证据无异议，本院予以采信。
5、被告建工物业公司收款收据2份。证明被告建工物业公司收取原告物业费、装修垃圾清运费数额。被告对该证据无异议，本院予以采信。
6、邸洪艳书面证言复印件。证明原告继续租房居住支出的租金数额。被告提出异议称，除非具备正当事由，证人应出庭作证接受当事人质询，没有证据证明证人具备不出庭作证的正当事由，故该书面证言不应采信。本院认为，被告的异议成立，该证据不予采信。
被告鑫惠开发公司、建工集团公司未举示证据。
对被告建工物业公司举示证据的审核认定：
1、（原告于2014年10月28日签署的）房屋验收单。证明原告接收涉诉房屋时已确认无质量问题。原告和其他被告对该证据无异议，本院予以采信。
2、水维修记录表。证明原告是2015年2月5日才通知被告建工物业公司涉诉房屋漏水的。其他被告对该证据无异议。原告提出异议称，该记载不属实，其确实于2014年12月5日即通知被告涉诉房屋漏水了。本院认为，该记录表系被告建工物业公司单方制作，且不全面，无2014年12月21日前业主报修登记，“（2015年）2月5日X#-X-X渗水电梯走廊地面有水印”后亦无业主报修登记，记录表上备注“2016年2月18日之前记录”，难道2015年2月6日至2016年2月18日间再无业主报修？可见，该记录表不真实，不应采信。
根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：银州区七兴小区系由被告鑫惠开发公司开发建设，被告建工集团公司承建，被告建工物业公司提供前期物业服务；原告杨立新住房被拆迁，其选择产权调换补偿方式，被告鑫惠开发公司依房屋拆迁安置补偿协议提供涉诉房屋作为产权调换房屋。2014年10月28日，被告建工物业公司与原告办理了涉诉房屋（建筑面积86.26m²）入住手续，原告交纳了物业费1,207.64元、装修垃圾清运费258.78元，并在房屋验收单等表单上签名，但房屋验收单“验收结果”栏为空白。同年11月1日，原告领取了涉诉房屋钥匙，并开始装修。同年12月5日，原告发现涉诉房屋室内地面积水，积水及蒸汽浸泡、浸蚀家具、被褥、墙面、小人书等物品、藏品。原告立即通知被告建工物业公司，该被告关闭了自来水总阀，并联系被告建工集团公司解决漏水维修，但后者推诿未予解决。原告遂于2016年9月自行请来水暖工查找漏水原因，揭开进户门内侧地面后发现，系被告建工集团公司安装的PPR自来水管三通接头热合未熔，导致漏水。铁岭诚信资产评估事务所受本院依法委托，评估原告财产（不包括小人书）损失为24,590元。原告支出鉴定费2,000元。由于涉诉房屋漏水且与被告的纠纷迟未解决，原告至今未能入住涉诉房屋，继续租房居住。
本院认为：涉诉房屋内自来水管道系由被告建工集团公司安装，三通接头热合未熔，存在质量瑕疵，导致漏水，造成原告杨立新财产损失，对此，该被告有过错，应承担赔偿责任，被告鑫惠开发公司、建工物业公司依法不应承担赔偿责任。被告建工集团公司赔偿的范围包括：评估确定的财产损失24,590元；原告因不能入住涉诉房屋继续租房居住而发生的租金损失，原告主张的租金标准（8,000元/年）适当，应予照准，自涉诉房屋漏水至今已远超2年，原告自愿要求赔偿2年的租金，应予照准，数额为16,000元（8,000元/年×2年）。原告未能证明小人书损失的具体数额，故其要求赔偿小人书损失的诉讼请求，不予支持。原告虽未入住涉诉房屋，但已享受了被告建工物业公司提供的物业服务，如该被告清运了其装修时产生的垃圾，维护了涉诉房屋的安全，涉诉房屋漏水维修不在物业服务范围内，该被告又为联系责任方被告建工集团公司出面解决，等等，因此，原告要求被告建工物业公司退还物业费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条的规定，判决如下：
一、被告铁岭建工集团有限责任公司于本判决生效后5日内赔偿原告杨立新40,590元（财产损失24,590元+租金损失16,000元）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,680元、评估费2,000元，由被告铁岭建工集团有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号210014
24101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 王景龙
人民陪审员 付 伟
人民陪审员 张 军
二〇一八年七月十六日
书 记 员 吕爱华