江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初8358号
原告:南京大江玻璃钢制品有限公司，住所地南京市鼓楼区定淮门路南。
法定代表人：马立本，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞曦，江苏中虑律师事务所律师。
被告：南京星程酒店管理有限公司，住所地南京市鼓楼区定淮门大街8号。
法定代表人：何晖，该公司执行董事。
被告：华住酒店管理有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路8号。
法定代表人：何晖，该公司执行董事。
以上两被告共同委托诉讼代理人：何峰，江苏苏源律师事务所律师。
原告南京大江玻璃钢制品有限公司（以下简称大江公司）与被告南京星程酒店管理有限公司（以下简称星程公司）、华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大江公司委托诉讼代理人俞曦、被告星程公司、华住公司共同委托诉讼代理人何峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大江公司向本院提出诉讼请求：1.被告星程公司支付违约金289095元；2.被告华住公司承担连带付款责任。事实和理由：2011年6月16日，原告与案外人汲自春、陶修娟签订《租赁合同》，约定汲自春、陶修娟承租原告位于本市××大街××、××号房屋，租赁期15年，自2011年8月1日至2026年7月31日；前五年租金为每年400万元，第六年至第十年租金为每年420万元，第十一年至第十五年租金为每年440万元；租金一年一付，每年的7月1日前应付清下年度的房租；如承租人迟延支付租金，每迟延一天按所欠房租的3‰向原告支付违约金。2015年9月29日，原告与两被告及案外人汲自春、陶修娟共同签订《《房屋租赁合同》有关权利义务转让事宜的补充协议》，约定汲自春、陶修娟将原《租赁合同》的一切权利与义务一并转让给被告星程公司，被告华住公司为被告星程公司履行原合同约定的权利义务承担连带保证责任。被告星程公司未能按约支付租金。2013年8月至2014年7月的租金，星程公司于2013年7月3日支付300万元，于2013年8月9日支付100万元；2015年8月至2016年7月的租金，星程公司于2015年7月6日支付3853690.15元，于2015年7月29日支付146309.85元；2017年8月至2018年7月的租金400万元，星程公司于2017年7月5日才付清。对此，被告星程公司应承担迟延履行的违约责任，向原告支付违约金289095元，被告华住公司应对该笔违约金承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。
被告星程公司、华住公司辩称，本案起因是2017年7月星程公司起诉大江公司要求解除2015年9月29日与大江公司签订的合同。2015年9月29日之后，大江公司与星程公司签订2份补充协议，该2份补充协议都提及大江公司要求星程公司给予谅解，由于大江公司资金周转紧张，要求星程公司提前支付租金，星程公司也按照要求予以提前支付，大江公司并未提及星程公司欠租金和延期支付的违约金，故原告大江公司要求被告支付迟延支付租金的违约金没有依据。根据双方交易规则，一般是大江公司向星程公司出具发票，星程公司履行支付房租的义务，期间的时间差双方都能接受，不属于迟延支付，星程公司从未收到大江公司的催缴函，且合同中约定的每日3‰的违约金标准过高。2015年9月29日合同权利义务转让给被告前发生的违约责任与被告无关，原告应向之前的承租人汲自春、陶修娟主张，且原告主张此段期间违约金亦已超过诉讼时效。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：本市定淮门大街8号、10号房屋所有权人系原告大江公司。2011年6月16日，原告大江公司（甲方）与案外人汲自春、陶修娟（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将本市××大街××、××号房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积合计8652.14平方米，有证约7652.14平方米，无证约1000平方米，出租范围为客房、会议室（无房屋所有权证，约1000平方米）、一层的餐厅、一层接待大厅及停车场；租赁期15年，自2011年8月1日起至2026年7月31日止；租赁用途为商业经营；前五年租金每年为400万元，第六年至第十年每年租金为420万元，第十一年至第十五年每年租金为440万元，该租金是净价即税后数额，不含应该缴纳的各项税费，甲方房屋租赁收入应缴纳的各项税费，由乙方承担；付款方式为租金一年支付一次，本着先付后用的原则，每期租金需提前一个月支付，即每年度7月1日前付清下年度的房租；乙方为设立酒店申请各项行政许可手续，甲方配合乙方办理有关手续；乙方拖欠甲方租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠房租的3‰向甲方支付违约金等等。
2015年9月29日，原告大江公司（甲方）与案外人汲自春、陶修娟（乙方）、被告星程公司（丙方）签订《《房屋租赁合同》有关权利义务转让事宜的补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2011年6月16日签订了本市××大街××、××号房屋《租赁合同》（简称“原合同”），乙方向甲方承租该房屋，自本协议签订之日起，原合同中约定的乙方的一切权利与义务一并转让给丙方，甲方同意乙方将原合同权利与义务转让给丙方，丙方在签订本协议时已对原合同所有条款进行了确认，接受乙方转让的所有权利与义务，华住公司为丙方履行原合同约定的权利义务承担连带保证责任。华住公司亦在该补充协议上加盖合同专用章。
之后，原告大江公司（甲方）与被告星程公司（乙方）又签订《租赁合同》补充协议，约定乙方同意将2011年6月16日原合同里承租的后院一层餐厅归还给甲方，同时甲方给予乙方相应年租金减免20万元，此补充协议签订后，双方约定不迟于2015年9月30日内完成餐厅交接；鉴于2015年8月1日后一年内的房屋租金，乙方已经全额支付给甲方，甲方应该在餐厅交接后3个工作日内（不迟于2015年9月30日）将16.67万元以汇款方式退还给乙方；餐厅交接之后的年租金明细为2015年10月1日至2016年7月31日的年租金变更为383.33万元，2016年8月1日至2021年7月31日的年租金变更为400万元，2021年8月1日至2026年7月31日的年租金变更为420万元；房租发票由乙方自行去当地税务机关开具，甲方须办理房屋租赁许可证等等。
2016年4月，原告大江公司（甲方）与被告星程公司（乙方）再次签订《补充协议》，主要内容为：2016年8月1日至2017年7月31日期间，乙方应付年租金为400万元，乙方应于2016年7月1日前支付；甲、乙双方又签订《补充协议》，约定乙方将后院一层餐厅退还给甲方，甲方应在餐厅交接后3个工作日内（不迟于2015年9月30日）将16.67万元租金退还给乙方，乙方已将一层餐厅退还至甲方，但截至本协议签订之日，甲方仍未退还相应租金；因甲方资金紧张，特请求乙方提前支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的50%租金，乙方体谅甲方困难，同意于本协议签订之日起5个工作日内提前向甲方支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的50%租金；自乙方支付本协议约定的租金之日起至2016年6月30日期间，甲方应按日利率0.033%的标准向乙方支付资金占用费，该资金占用费乙方有权在提前支付的租金中直接扣除【资金占用费=提前支付的天数（实际支付之日至2016年6月30日）×日利率0.033%×200万元】；甲方应予退还的一层餐厅部分租金16.67万元，乙方有权在后续应付租金中直接扣除等等。
关于上述租赁合同及补充协议在实际履行中，其中2013年8月至2014年7月的租金400万元，实际支付时间为2013年7月3日支付原告300万元，2013年8月9日支付原告100万元；2015年8月至2016年7月的租金400万元，实际支付时间为2015年7月6日支付原告3853690.15元，2015年7月29日支付原告146309.85元；2017年8月至2018年7月的租金400万元，被告星程公司于2017年7月5日支付该款。
审理中，针对被告抗辩的诉讼时效，原告提交数份书面函件，以证明其曾催缴过房租，分别为：
1、2013年8月5日原告发出的《解除合同通知》，主要内容为：汲自春、陶修娟，2013年8月至2014年7月的租金应于2013年7月1日前付清，但你们只在2013年7月3日支付了300万元的租金，尚拖欠2013-2014年度租金100万元没有支付，且截止本通知发出之日拖欠时间已超过30天以上，现我司正式通知你们，自收到本通知之日起十日内支付拖欠的租金100万元；按每日100万元×3‰的标准计算违约金，支付至实际履约之日止；7月3日所支付的300万元由于超出约定时间也必须按照每日300万元×3‰的标准计算违约金，支付至实际履约之日止；如前述内容你们未能全面履行，自本通知到达你们十日内，我司与你们的《租赁合同》正式解除。
2、2014年6月5日原告发出的《关于敦促履行合同按时缴纳房租的函》，主要内容为：汲自春、陶修娟（乙方），本年度支付下年度房租的合同约定时间（7月1日之前）即将来临，鉴于去年乙方迟延支付房租的情况，特善意提醒并告知有关事项如下：租金400万元请于2014年7月1日之前全额缴纳，该租金是净价即税后数额，不含应该缴纳的各项税费，应缴纳的各项税费由乙方承担，乙方应主动到所辖税务部门办理；乙方拖欠租金，除应足额支付外，每迟延一天按所欠房租3‰支付违约金；乙方去年迟延缴纳的部分房租而形成的违约金，应于2014年7月1日前缴纳下年度房租时一并缴纳，拒绝缴纳的甲方将启动有关法律程序。
3、2015年12月30日原告发出的《告知函》，主要内容为：华住公司，根据合同约定，每年7月1日前付清下年度的房租，拖欠租金，每延迟一天按所欠房租的3‰支付违约金，你方违约金计算如下：2013年8月-2014年7月的租金你方在2013年7月3日支付了300万元的租金，剩余100万元租金在2013年8月9日付清，2013年共计违约金147000元；2015年8月-2016年7月的租金你方在2015年7月6日支付，违约金72000元，至此你方尚欠违约金共计219000元。
4、2016年6月8日原告发出的《通知》，主要内容为：华住公司，贵公司应于2016年7月1日前支付下年度房屋租赁费用400万元，请在接到本通知后安排付款，请勿延迟。
5、2017年6月5日原告发出的《通知》，主要内容为：华住公司，贵公司应于2017年7月1日前支付下年度房屋租赁费用400万元，请在接到本通知后安排付款，请勿延迟。
6、2017年7月12日原告发出的《告知函》，主要内容为：2017年8月-2018年7月的租金你方在2017年7月5日支付了400万元，按照合同约定违约金为48000元，如2017年8月1日前还未支付，我公司将有权中止你们继续经营。
被告星程公司、华住公司对原告的上述函件均不予认可，并认为原告向汲自春、陶修娟发出的函件与原告无关，且亦已超过诉讼时效，其余函件被告均未收到。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《租赁合同》、《补充协议》等证据证明。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2011年6月16日，原告大江公司与案外人汲自春、陶修娟就本市××大街××、××号房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但因前述房屋中会议室约1000平方米无合法房屋权证，故该合同部分无效，其余部分双方仍应按照合同约定依法履行出租人、承租人各自的义务。2015年9月29日，经原告同意，案外人汲自春、陶修娟将前述《租赁合同》的权利义务一并转让给被告星程公司，故星程公司作为合同权利义务受让后的承租人，应依法按约履行其给付租金及房屋占有使用费的义务。被告华住公司对此认可并为星程公司履行合同约定的权利义务承担连带保证责任，本院对此予以确认。
根据我国法律规定，延付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告主张2013年8月至2014年7月的租金、2015年8月至2016年7月的租金、2017年8月至2018年7月的租金延迟支付的违约金，根据合同约定，每年度7月1日前付清下年度的房租，现原告无充分证据证明其于2017年8月起诉前一年内，就前述二期租金的延迟支付主张过权利，故原告主张该部分违约金已超过诉讼时效，本院对此不予支持。关于2017年8月至2018年7月期间400万元租金，被告星程公司于2017年7月5日支付该款，延迟4天，原告主张每天按所欠房租的3‰计算违约金，该违约金标准过高，本院依法予以调整。因涉案合同部分无效，根据星程公司违约的时间、延迟支付租金的数额、原告未能举证证明其实际损失的事实等因素，本院酌定星程公司应向原告支付违约金4000元。被告华住公司对此承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南京星程酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京大江玻璃钢制品有限公司违约金4000元；
二、被告华住酒店管理有限公司对上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5636元，减半收取2818元由原告负担2778元，两被告负担40元（原告已预交，两被告在履行上述义务时一并给付原告该款）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 冯亚晨
二〇一七年十二月十五日
见习书记员 何文君