山西省广灵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民初字第233号
原告张某某，男，1974年5月3日出生，汉族，农民，广灵县人。
委托代理人邢晓明，广灵县壶泉镇法律服务所法律工作者。
被告曹某某，男，1947年8月10日出生，汉族，广灵县供销联合社退休干部。
被告赵某某，女，1953年1月1日出生，汉族，农民，广灵县人。系曹某某妻子。
原告张某某与被告曹某某、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人邢晓明、被告曹某某到庭参加了诉讼，被告赵某某经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告张某某诉称，2013年8月26日，被告的儿子曹某某1利向原告借款10万元，月利息3500元，借款期限为一年。当时被告夫妇以其名下位于壶泉镇南关村的一处房产（房产证号：广房权证城镇字第030025**号）作为抵押，承诺如因曹某某1利到期不能归还借款本息，就让原告自行处置该房产，以偿还原告的借款本息，并将房产证押给原告。2014年8月26日，该笔借款到期后，原告多次联系曹某某1利催要借款，但曹某某1利一直借故推脱，无奈原告就找到被告夫妇协商处置抵押房产。因该房产包括六间正房、六间南房，价值在10万元以上。依照公平原则，经当时借款保证人及中证人聂某某出面协调，于2015年2月18日，原告与被告达成协议，被告夫妇将西半处院（包括西正房三间及对应的南房）的产权转让给原告，并再支付原告8000元现金，抵顶其儿子曹某某1利的借款本金10万元及利息。因当时多人参与协商此事，双方就简单起草了一份协议并签订。可是协议签订后，原告要求被告夫妇向原告交付西半处院，但被告竟然以协议书上仅仅注明西三间正房为由，不给原告对应的南房了。协议书上明明写着西三间归原告，东三间归被告，这都包括了对应的南房，当时还有多人在场可以证明的，再说仅仅三间正房和8000元现金根本不足以抵顶10万元借款本息，显然不公平。无奈，原告只有提起诉讼，要求被告履行协议，将其名下壶泉镇南关村的上述三间房及对应的南房交付给原告，并办理产权转让手续。
为支持其主张，原告向本院提供了如下证据：
1、协议书，主要内容为：被告将赵某某名下房产，院内西三间正房（房产证号：广房权证城镇字第030025**号）归原告所有，任由原告处置，并另外一次性支付现金8000元给原告，以抵顶向原告的借款，从此双方互不相欠；原告暂时保管房产证，因赵某某名下房产有六间，现西三间归原告所有，东三间依旧归赵某某所有，在原告要求分割产权时，被告应无条件的积极配合办理相关手续。
2、承诺书，证明被告夫妇承诺以其位于广灵县壶泉镇南关村的房产一处为儿子曹某某1利作为向原告借款10万元的抵押担保。
3、房产证，证明上述房产的所有权人为赵某某，房屋坐落位置是壶泉镇南关村，共六间。
4、证人聂某某当庭证言，证明被告儿子曹某某1利向原告借款10万元系用被告的房产做抵押担保，至2014年底被告儿子曹某某1利尚欠原告本金10万元，利息1.5万元，双方协商用被告南关村的半处院偿还借款。聂某某是双方借款的中间人。
5、证人张某某1当庭证言，证明2014年底或者2015年初，在原告办公地点，被告与原告双方协商，用被告南关村六间房产的西半处院和8000元现金抵顶被告儿子曹某某1利借原告10万元借款的本息。被告已经于2015年2月18日给付了现金7000元，余款1000元打了欠条。协商时所说的西半处院包括相应的南房，协议书是张某某1起草的，协议书上没有明确写南房。证人系原告雇佣的财务人员。
6、证人张某某2当庭证言，证明被告儿子向原告借款10万元，因到期无力偿还，2014年底被告与原告协商，愿意用南关村的六间房产的西半处院和8000元现金抵顶所欠借款，实际给付现金7000元，余款1000元打了欠条。起草协议书未明确写明包括南房，但实际协商是包括南房的。证人系原告的朋友。
被告曹某某辩称，2015年2月8日，被告与原告在原告办公地点协商达成如下协议：被告以南关村西三间正房和8000元现金抵顶被告儿子曹某某1利向原告借款10万元本息，当时就签订了协议书。协议书是经双方共同协商签订的，清清楚楚就是正房三间。参加协商的就是原告与被告二人，还有一个原告的记录人，没有其他人参加。原告称8000元现金和三间正房不够抵顶10万元借款本息，实际上在协商前，原告就派人前去调查过，被告的三间房足以抵顶借款。况且曹某某1利从2013年8月至2014年2月先后给付原告现金6万元。曹某某1利在向原告借款时，被告说过房产是六间，但曹某某1利只有其中的三间正房，只能用他的三间正房抵押，早在2010年被告就将该处房产进行了分割，曹某某1利和曹某某1军弟兄二人每人三间正房，被告夫妻留南房。双方签订协议后，原告就拿走了街门钥匙，并且将正房门撬开，如果原告不同意的话，拿钥匙干嘛？被告儿子向原告借款的月利率是3.5%，如果超出法律规定，要求原告返还已经给付的利息。
为支持其主张，被告向本院提供了如下证据：
房屋赠书一份，证明2010年12月31日，被告夫妇将坐落在广灵县壶泉镇南关村新果园87号的正房六间，南房四间，门楼一个，厕所一间，自来水一处，其中西正房三间赠与长子曹某某1利，东正房三间赠与次子曹某某1军，南房四间自己留住，门楼、厕所、自来水共用。
被告赵某某经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，亦没有提供书面答辩意见和证据材料。
经审理查明，2015年2月18日，被告曹某某与原告张某某协商并达成协议，协议约定：一、将赵某某（曹某某妻子）名下房产，院内西三间正房（产权证号：广房权证城镇字第030025**号）归张某某所有，任由张某某处置，并另外再一次性支付现金8000元，以抵顶向张某某的借款，从此双方互不相欠；二、张某某暂将房产证保管，在张某某要求分割产权时（因赵某某名下有房产六间，现西三间归张某某所有，东三间依为赵某某所有），曹某某1利及家人赵某某、曹某某无条件积极配合张某某办理相关手续。协议达成后，被告曹某某给付了原告7000元现金，余款1000元打了欠条，并将该院的钥匙交给了原告。
上述事实，双方当事人均无异议，并有原告提供的证据及证人证言予以证实，且证人证言与其它书证能够互相印证，故此本院予以确认。被告曹某某提供的房屋赠书与其向原告做的承诺书及房屋转让协议书存在矛盾，故对其证明力本院不予认定。
本院认为，公民之间进行民事活动，应当遵守诚实信用等民事原则和公序良俗。物权法规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告曹某某经与原告张某某协商，达成了以现金和房产抵顶借款的协议，该协议实质上是房屋买卖协议，并且被告已经交付了余款，给付了房屋钥匙和房产证，房屋买卖已经完成。从双方签订的协议书第二项可以看出，双方买卖的房屋应当包括对应的南房，并且还有证人证言可以印证，这也符合本地房屋买卖的交易习惯。故此，被告仅仅向原告交付三间正房而不交付对应的南房，没有事实和法律依据。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告曹某某、赵某某在本判决生效后十日内，将赵某某名下的坐落于广灵县南关村新果园87号院的西三间正房和对应的南房及厕所半处院落一并交付给原告张某某，并协助张某某办理相关转让手续。
案件受理费50元，由被告曹某某、赵某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。
审 判 长 宋立兴
人民陪审员 刘志杰
人民陪审员 邓振华
二〇一五年十月十四日
书 记 员 王春芳