广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第2533号
原告李信，男，汉族，1988年1月18日出生，住址湖北省洪湖市，
委托代理人陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人何敏仪，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告王晓琴，女，汉族，1973年10月15日出生，住址甘肃省景泰县，
第三人深圳市蓝图环境艺术设计有限公司，住所地深圳市福田区彩田路彩福大厦C座聚福阁28G。
法定代表人黄清新。
第三人黄清新，男，汉族，1975年9月21日出生，住址广西壮族自治区贵港市桂平市，
上列原告李信诉被告王晓琴排除妨害纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，根据当事人申请，依法先后追加了深圳市蓝图环境艺术设计有限公司（以下简称蓝图公司）、黄清新作为第三人参加诉讼。之后依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈南沙、被告王晓琴到庭参加诉讼，两第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月，位于深圳市××福大厦××房产的原户主黄清新（身份号码)将该房产转让给原告。2015年1月16日，深圳市规划和国土资源委员会核准产权登记，将上述房产转移登记至原告名下（房产证号30××76）。涉案房产转移登记后，原告到该房产所在的彩福大厦物业管理处办理入伙手续，但被物业管理人员告知房子已由被告占用，原告办理了入伙手续并缴纳管理费。其后，原告多次与被告协商催促其立即搬出涉案物业，但被告置之不理。经多次协商未果，原告无奈之下于2015年11月2日向福田派出所报警，被告仍置之不理，不愿意搬出房屋。原告购置该涉案房屋本欲作婚房使用，现因被告长期蛮横占用，原告迫不得已只好在外租房。原告属涉案房产的业主，但被告无端长期占用房产造成原告生活成本加重,已严重侵害原告权益。因涉案房产被强行占用给原告带来的房屋占用费、管理费、水电费等应由被告承担。据此，请求法院判令：1、被告立即腾空并返还原告位于深圳市福田区彩田路彩福大厦C座聚福阁28G房产；2、被告支付从2015年1月16日起按同期深圳市福田区租赁指导租金标准的两倍计算至实际返还之日止的房屋占用费，现暂计至2016年3月16日为127635.2元（40元/月/平方米×113.96平方米×14个月）；3、被告支付涉案房产的2015年8月、9月、11月、12月的管理费合计1822.6元及2015年9月5日至11月4日期间产生的电费450.6元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确其诉讼请求第二项中占有使用费从2011年9月1日起计至两被告停止侵权搬离物业之日止，暂计至2015年5月1日共44个月，按房屋面积134.42平方米×65元/平方米/月计算为384441.2元。
被告口头答辩称，对原告的起诉不予认可。我是涉案房产的承租人，对涉案房屋有使用权。2015年我与黄清新共同购买了涉案房产，但房产仅登记在黄清新一人名下，我与黄清新共同在该房产注册了蓝图公司，涉案房产购买后一直由我和蓝图公司在使用。
经审理查明，2015年1月7日，原告与黄清新签订《深圳市二手房买卖合同》，约定原告以1755212元的价格向黄清新购买位于深圳市福田区××福大厦××房产（以下简称涉案房产），合同载明涉案房产没有租约。
2015年1月16日，涉案房产产权经核准并转移登记至原告名下。
之后，原告到涉案房产处办理收房手续时，因被告居住在涉案房产内不同意搬离，双方遂发生争议。
2015年11月2日，原告与被告在福田区福田街道人民调解委员会驻福田派出所调解室的主持下进行调解，双方达成协议为：双方通过诉讼途径解决涉案房产纠纷并在争议期间保持克制。随后，原告提起了本案诉讼。
此外，原告持有的涉案房产管理费发票（有原件）显示，2015年8月、9月、11月、12月，涉案房产产生管理费共计1822.66元；被告称不清楚上述管理费的缴纳情况，亦未能提供被告缴纳上述管理费的凭据。原告持有的电费发票显示，2015年9月5日至11月4日期间，涉案房产产生电费共计450.60元，被告确认该电费已由原告缴纳。
另查，涉案房产自2005年5月16日开始登记在黄清新名下，建筑面积113.96平方米。蓝图公司成立于2003年7月31日，股东为黄清新和被告；2009年6月26日，蓝图公司住所地变更为涉案房产地址。
2016年3月23日，涉案房产所在的彩福大厦管理处出具《情况说明》称，蓝图公司自2005年7月起至今于涉案房产处办公并居住。2017年4月28日，彩福大厦管理处出具《说明函》称，其于2016年3月23日出具的上述《情况说明》是根据蓝图公司营业执照来出具的，经与日常物业管理人员进一步核实，涉案房产系一直由被告个人在占有使用。
庭审时，被告陈述，涉案房产自2005年由被告与黄清新共同购买后，就一直由蓝图公司办公使用以及被告与黄清新共同生活居住使用；2014年7月份，被告与黄清新关系出现不和后，黄清新没有继续在涉案房产居住，之后在被告不知情的情况下将房产出售给原告，直至原告于2015年1月份收房时方知晓黄清新与原告存在涉案房产交易的情况。双方确认，至庭审之日，涉案房产仍由被告在占有使用。此外，原告与被告均陈述，被告曾向法院起诉黄清新，请求法院判决确认被告对涉案房产享有50%的所有权，诉讼结果为法院作出判决，驳回了被告的诉讼请求，该判决已生效。
此外，被告提交了一份蓝图公司与黄清新于2014年4月16日就涉案房产签订的《房屋租赁合同》，约定蓝图公司向黄清新承租涉案房产用于办公和员工居住，租期自2014年4月16日至2024年4月15日。合同上“甲方”（即出租人）落款处加盖了刻有“黄清新”的私章，但没有黄清新的签字或指印确认。在本院追加黄清新作为第三人参加诉讼后，黄清新向本院寄送了一份《声明书》，称：蓝图公司为黄清新自营的一家公司，被告系其聘请的员工，黄清新与蓝图公司以及黄清新与被告之间均不存在房屋租赁合同关系，黄清新也未收到过被告的租金；被告提交的2014年4月16日《房屋租赁合同》不真实，该合同并非黄清新意思表示，其也未在该合同上盖章；黄清新于2015年1月7日与李信签订房屋买卖合同时，涉案房产并没有租约存在。
又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案房产所处区域同类房屋的指导租金价格为2015年每月每平方米40元、2016年每月每平方米45元，2017年指导租金价格暂未公布。
本院认为，本案属物权纠纷。自涉案房产产权转移登记至原告名下之日起，涉案房产的所有权人为原告，原告对其所有的涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告没有合法根据而占有使用涉案房产，构成对原告财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。据此，原告有权要求被告停止侵权，排除妨害，腾空并向原告返还涉案房产，原告并有权要求被告承担损失赔偿责任，包括向原告支付房屋占有使用费和承担占有期间的物业费用。关于占有使用费的计算期间，至庭审之日，涉案房产仍为被告占有使用，据此，被告应自涉案房产登记在原告名下之日即2015年1月16日起向原告支付占有使用费至本案庭审之日即2017年5月11日止，此后被告是否向原告返还房产属于未查明的不确定事实，原告可根据具体情况另行主张权利。对于占有使用费的计算标准，应参照房产所处区域同期同类指导租金价格为准来予以确定，即占有使用费的计算标准为：2015年按每月4558.40元（113.96平方米×每月每平方米40元）计算、2016年按每月5128.20元（113.96平方米×每月每平方米45元）计算、2017年1月1日至5月11日期间沿用2016年指导租金标准即按每月5128.20元计算，原告要求按照房屋指导租金价格的两倍计算房屋占有使用费，缺乏依据，对过高部分，本院不予支持。此外，原告已完成基本举证义务，证明其就涉案房产支付了2015年8月、9月、11月、12月的管理费共计1822.66元、2015年9月5日至11月4日期间的电费共计450.60元，被告未就此提供反驳证据，故本院认定原告已缴纳上述管理费和电费，上述费用属于被告占有使用房产期间产生的物业费用，应由被告承担，对原告的该项诉请，本院予以支持。
被告辩称其和蓝图公司对涉案房产享有合法使用权，但其提供的房屋租赁合同未经黄清新的签字或按指印确认，黄清新亦明确表示其未签订该合同，而合同上加盖的“黄清新”私人印章不具有客观证明力且无其它有效证据可以印证该私人印章实际为黄清新使用，故被告仅凭该合同来证明其和蓝图公司基于与原业主的租赁合同关系而对涉案房产享有使用权，缺乏依据；此外，被告称蓝图公司的注册地址变更为涉案房产必须有租赁合同为依据，但蓝图公司系于2009年变更注册地址，此事实并不能反推被告所提供的2014年房屋租赁合同的真实性以及被告占有使用房产的合法性。因此，被告辩称其与蓝图公司对涉案房产享有合法使用权并以此作为对抗原告对房产行使所有权的理由，不能成立，本院对该抗辩主张不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王晓琴应于本判决生效之日起15日内将位于深圳市福田区彩田路的彩福大厦C座聚福阁28G房产腾空并返还原告李信；
二、被告王晓琴应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李信支付2015年1月16日至2017年5月11日期间的房屋占有使用费（2015年期间的占有使用费按每月4558.40元计算、2016年期间的占有使用费按每月5128.20元计算、2017年期间的占有使用费按每月5128.20元计算）；
三、被告王晓琴应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李信支付2015年8月、9月、11月、12月的管理费计1822.66元以及2015年9月5日至11月4日期间的电费计450.60元；
四、驳回原告李信的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2898元（已由原告预交），由原告负担1000元，被告负担1898元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 叶 钧 如
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年五月十二日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国侵权责任法》
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。