杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭余余民初字第383号原告：杭州优征电子商务有限公司。法定代表人：贾臣铃。委托代理人：李海军、乐喜川。被告：杭州恒生百川科技有限公司。法定代表人：胡卫国。委托代理人：许建平、朱湘君。原告杭州优征电子商务有限公司（下称优征公司）与被告杭州恒生百川科技有限公司（下称恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月2日受理后，依法适用简易程序，于2013年5月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年9月18日再次公开开庭进行了审理。优征公司法定代表人贾臣铃及其委托代理人李海军、乐喜川，恒生公司委托代理人许建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优征公司起诉称：2011年1月21日，转让人恒生公司（甲方）与受让人贾臣铃（乙方）签订《恒生科技园房产转让协议》（编号h070），双方约定将恒生科技园项目一期第11号楼（共4层）第1层房屋进行转让，其建筑面积为239.55平方米，单价为14775.17元／平方米，总价为人民币3539392元。2012年8月23日，上述双方签订了“关于《恒生科技园房产转让协议》的补充协议（协议编号：h70-2）”，对h070号协议以及双方签署的该栋楼的第2层、第3层和第4层房屋的转让协议进行了统一调整，对该栋楼全部4层房屋的“尾款支付及违约责任、房产交付期限日及违约责任、产权过户补充约定及违约责任”等进行重新统一约定：……“乙方已支付￥7329806元占总房款50%，剩余￥7270000元，甲乙双方同意如2012年10月30日前乙方根据甲方指定银行以银行按揭贷款的方式向甲方支付……”，“在乙方向甲方付清全部购房余款日起15天内，甲方应该按照协议约定要求将房产交付给乙方使用。……逾期超出30日……，乙方要求继续履行合同的，自乙方向甲方付清全部购房款日第16天起到实际交付使用日止，甲方按日向乙方支付已交付全部房价款万分之5的违约金……”。该补充协议“4、关于产权过户补充约定及违约责任……，在乙方按照本补充协议付清款项后，甲乙双方协商一致在2012年12月30日前，完成该房产的土地、房屋权属证书办理过户手续登记给优征公司。甲方如未按本补充协议约定的时间将该房产的土地、房屋权属证书办理登记给优征公司，双方同意将按原转让协议产权过户的违约责任修改按照以下方式处理：②……乙方要求继续履行合同的，自2012年12月30日起到实际交付该房产的土地和房产权属证书转移登记证明之日止，甲方按日向乙方支付已交付全部购房价款万分之五的违约金，合同继续履行……）”。同日（2012年8月23日），甲方恒生公司、乙方贾臣铃与丙方优征公司签订《承继权责协议书》（协议编号：h70-3）一份，三方一致同意：“丙方优征公司继承乙方在《恒生科技园房产转让协议》、关于《恒生科技园房产转让协议》的补充协议（协议编号：h70-2）等相关协议、文件中的所有权利义务；截止2011年1月25日乙方向甲方支付人民币7329806元现转为乙方为丙方代付款项”。2012年9月26日，优征公司向杭州银行股份有限公司学院路支行借款￥7270000元，并托银行直接支付给恒生公司，至此优征公司按约定日期付清11号楼全部4层购房款总额人民币14599806元。自优征公司付清该栋楼全部4层房款至今，恒生公司未按约定交付本案所涉及的第1层房屋及第2、3、4层房屋，以及未办理该房产的土地和房产权属证书转移登记，违反合同约定。故向法院提起诉讼，请求：1、判令恒生公司向优征公司支付自2012年10月11日至实际交房之日的逾期交房违约金299078.624元（暂计算至具状日计169天，按日万分之五计算）；2、判令恒生公司向优征公司支付自2012年12月31日至实际办理过户手续登记之日的逾期违约金155733.248元（暂计算至具状日计88天，按按日万分之五计算）；3、判令恒生公司继续向优征公司履行交房及办理产权过户登记义务。为证明自己的主张，优征公司向本院提供的证据有：1、《恒生科技园房产转让协议》一份，证明转让人恒生公司与受让人贾臣铃约定将恒生科技园项目一期第11号楼第1层房屋进行转让，建筑面积为239.55平方米（协议号：h070）。2、关于《恒生科技园房产转让协议》的补充协议一份，证明2012年8月23日，恒生公司（甲方）与贾臣铃（乙方）双方签订“关于《恒生科技园房产转让协议》的补充协议（协议编号：h70-2）”，对“h070”号协议以及双方签署的该栋楼的第2层、第3层和第4层房屋的转让协议进行了重新统一约定：（1）、2012年10月30日前，由乙方向甲方对余下的7270000元房款进行银行按揭支付（乙方已支付7329860元）；（2）、在乙方向甲方付清全部购房余款日起15天内，甲方应该按照协议约定的要求将房产交付给乙方使用，甲方如未按本补充协议约定的时间将房屋交付给乙方使用，逾期超出30日，乙方要求继续履行合同的，自乙方向甲方付清全部购房款日第16天起到实际交付使用日止，甲方按日向乙方支付已交付全部房价款万分之5的违约金；（3）、乙方要求继续履行合同的，自2012年12月30日起到实际交付该房产的土地和房产权属转移登记证明之日止，甲方按日向乙方支付已交付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。3、《承继权责协议书》一份，证明恒生公司（甲方）与贾臣铃（乙方）、优征公司（丙方）三方签订协议书，约定：（1）、丙方继承乙方在《恒生科技园房产转让协议》及其补充协议（协议编号：h70-2）等相关协议、文件中的所有权利义务；（2）、截止2011年1月25日，乙方向甲方支付人民币7329806元转为乙方为丙方代付款项。4、收款收据三份，证明贾臣铃分别于2010年11月25日、12月1日和2012年1月24日向恒生公司支付定金（后转为购房款）及购房款共7329806元。5、提款申请书一份（复印件）、借款借据一份（复印件），证明：（1）、2012年9月26日，优征公司向杭州银行学院路支行借款7270000元，并托银行直接支付给恒生公司；（2）、至此优征公司按约定日期付清第1层及第2、3、4层全部购房款总额人民币14599806元。6、恒生科技园装修进场前检验表一份（复印件）、限期整改通知书一份（复印件）、专题会议纪要一份、整改通知单回执一份（复印件）、浙江省一建建设集团有限公司工作联系单一份，证明恒生公司未按期将恒生科技园项目一期第11号楼涉案房屋向优征公司交付使用，且存在严重质量问题的事实。7、现场照片七份，证明第11号楼存在严重质量问题未整改，至今不能交付的事实。8、《余杭组团（创新基地）管委会公文处理简复单》（复印件）、租赁协议、余杭组团管委会工作联系函（复印件）各一份，证明转让涉案11号楼符合产业规定，余杭组团管委会积极促成转让。9、《产业项目建筑物产权分割转让的若干规定》（复印件）一份，证明余杭组团管委会出具的确认函作为区财政、房管、国土等部门受理建筑物产权分割时的前置条件，具体到本案为恒生公司大产权向优征公司小产权分割时的时间点。10、优征公司章程一份，证明优征公司办理注册登记代办人王晓成是恒生公司的员工。11、快递单查询记录一份，证明恒生公司没有发函催告过优征公司的快递信息。12、复函（包括公证书）一份，证明针对恒生公司5月29日函件及所谓的办证通知，优征公司予以回复，由于11号楼房屋质量没有整改完成，不符合交房条件，不认可恒生公司单方面基于本案办证交房所主张的事实。被告恒生公司答辩称：一、涉案房屋第11号楼符合合同约定交付条件，没有质量瑕疵。二、涉案房屋符合交付条件的情况下，已经在2012年10月10日视为交付，不存在迟延交付的情况，更谈不上迟延交付的违约责任。三、假设2012年10月10日这天不能视为房屋交付，优征公司拒绝受领涉案房屋是造成不能交付的原因，造成涉案房屋至今未能过户的原因也是优征公司拒绝过户，由此产生的责任不应由恒生公司承担。四、恒生公司一直催促优征公司前来办理房屋过户手续，但优征公司拒绝前来办理，甚至拒绝签收恒生公司发送的办证通知，由此产生的责任不应由恒生公司承担。五、涉案房屋至今没有办理正式交接手续、至今未能办理过户，不是因为恒生公司不愿意履行义务，而是因为优征公司拒绝办理交接、拒绝办理过户。所以，优征公司的第三项诉讼请求没有事实依据。综上，请求法院依法驳回优征公司的全部诉讼请求。为证明自己的主张，恒生公司向本院提供的证据有：1、竣工验收备案表、竣工报告、弱电工程竣工验收单各一份，证明涉案工程最迟在2012年1月16日已经符合合同约定的交付条件。2、涉案房屋产权证书、与涉案房屋相邻的第10幢房屋的产权证书（复印件）各一份，证明涉案房屋具备了房屋过户的条件，并且与涉案房屋相邻的房屋都已经办理了权属证书。3、邮寄信件一份，证明优征公司拒绝办理涉案房屋过户手续，涉案房屋至今没有过户是优征公司引起的。4、顺丰速递有限公司出具的情况说明一份，证明恒生公司曾通知优征公司要求提供办证资料和办证，优征公司拒绝办理涉案房屋过户手续，涉案房屋至今没有过户是优征公司引起的。5、函件一份（复印件）及邮政快递签收单（系传真件）一份，证明恒生公司通知优征公司提供办证资料及前来收房，2013年5月8日开庭中也通知优征公司前来收房和办证，当月29日恒生公司又通过邮政快递向优征公司送达收房及办证通知。对于优征公司和恒生公司提交的上述证据材料，经庭审质证，恒生公司对优征公司提交的证据1-6、8-10、12的真实性均无异议，但认为证据10与本案无关联性；对优征公司提交的证据7、11的真实性及证明力均有异议。优征公司对恒生公司提交的证据1、2、5的真实性均无异议，但对其合法性和证明对象有异议；对恒生公司提交的证据3、4的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不具有证明力。根据双方的举证、质证意见，经审查，本院认为，优征公司提交的证据1-6、8-10、12和恒生公司提交的证据1-5均符合有效证据条件，本院确认其证明力，但其证明对象本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定；而优征公司提交的证据7、11，其真实性无法确认，对优征公司的主张没有证明力，本院不予认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2011年1月21日，转让人恒生公司（甲方）与受让人贾臣铃（乙方）签订《恒生科技园房产转让协议》一份，约定甲方将位于恒生科技园项目一期第11号楼101室房屋转让给乙方，房屋建筑面积为239.55平方米，单价为14775.17元／平方米，总价为3539392元。转让协议同时对房款支付方式、房屋交付期限、房屋交接、产权过户、违约责任、保修责任等事项作了明确约定。其中，协议第八条交付期限中约定甲方应在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期验收合格条件并符合本协议约定的该房屋交付给乙方使用，乙方应在收到甲方通知后依照本协议第十一条相关约定与甲方办理房屋交接手续；协议第十一条房屋交接中约定该房屋达到交付条件后，甲方应书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到甲方的交房通知书中约定的时间内到甲方指定地点办理房屋交接手续，甲方应向乙方出示本协议第八条规定的证明文件，甲乙双方按照本协议第十三条及本协议附件二的约定对该房屋进行验收交接，乙方应签署房屋交接书，乙方签订房屋交接书后即表示该房屋正式交付，由于乙方原因未能按期交付的，乙方逾期应按物业管理费的70%向甲方交纳房屋管理费用，此时应视为乙方已接收该房屋，且该房屋验收合格……；协议第十三条基础及公共配套承诺中约定甲方承诺与该房屋正常使用所直接关联的下列基础设施、公共配套建筑以下约定达到使用条件：1、园区内道路、供水、供电、排水、排污于交付时投入使用，2、物业管理于交付时到位，3、园区内智能化、电信通讯于交付时投入使用。该协议附件二为房屋装修及设备标准。2012年8月23日，恒生公司（甲方）与贾臣铃（乙方）签订补充协议一份，就上述房产转让协议以及双方另行签署的该栋楼的第2层（201室）、第3层（301室）和第4层（401室）房屋的转让协议所涉及的房产权证主体、尾款支付方式、房产交付时间、房产权证办理时间及违约责任一并重新达成了补充协议条款：1、关于权证办理主体中约定双方同意将协议的乙方主体和办理房产权主体变更为优征公司，双方另行签订《承继权责协议书》，由优征公司承继甲乙双方所签订所有合同（包含协议）之权利义务，将产权证先行办理到优征公司名下；2、关于尾款支付及违约责任约定，截止本协议签署日，乙方已支付7329806元，占总房款的50%，剩余7270000元，甲乙双方同意于2012年10月30日前乙方根据甲方指定银行以银行按揭贷款的方式向甲方支付……，原转让协议第五条约定乙方应向甲方支付尾款方式的时间到本补充协议签订日止，甲乙双方同意互不追究该段时间逾期付款的违约责任；3、关于房产交付期限日及违约责任约定，在乙方向甲方付清全部购房余款日起15天内，甲方应该按照协议约定要求将房产交付给乙方使用……，逾期超出30日，乙方要求继续履行合同的，自乙方向甲方付清全部购房款日第16天起到实际交付使用日止，甲方按日向乙方支付已交付全部房价款万分之5的违约金，合同继续履行；4、关于产权过户补充约定及违约责任中约定，在乙方按照本补充协议付清款项后，甲乙双方协商一致在2012年12月30日前，完成该房产的土地、房屋权属证书办理过户手续登记给优征公司，甲方如未按本补充协议约定的时间将该房产的土地、房屋权属证书办理转移登记给优征公司，双方同意将按原转让协议产权过户的违约责任修改为：逾期不超过30日的，自2012年12月30日起到实际交付转移登记证明之日止，甲方按日向乙方支付总购房价款万分之3的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，乙方要求继续履行合同的，支付总购房价款万分之5的违约金。同时补充协议还明确：甲乙双方签订的《承继权责协议书》第一条中“余杭区政府规定的相关产权转移条件”仅指《余组（创）简复2011第1号》。同日，甲、乙双方及丙方优征公司签订《承继权责协议书》一份，三方一致同意由丙方继承乙方在《恒生科技园房产转让协议》及其补充协议等相关协议、文件中的所有权利义务，等丙方或乙方履行完相关义务并符合余杭区政府规定的相关产权转移条件后，就恒生科技园一期项目第11号楼101-401室房屋由甲丙方办理转移登记；截止2011年1月25日乙方向甲方支付人民币7329806元现转为乙方为丙方代付款项。上述协议签订后，优征公司于2012年9月26日向杭州银行股份有限公司学院路支行借款7270000元，并委托银行直接支付给恒生公司，即优征公司已按约定价款全额付清11号楼101-401室房屋购房款总额14599806元（含本案所涉101室价款3539392元）。2012年10月10日，优征公司法定代表人贾臣铃前往恒生科技园项目一期第11号楼现场察看，发现该楼二层（201室）墙角（幕墙）裂缝及四层（401室）地面裂缝、顶面漏水等房屋质量问题，并填写了装修进场前检验表以书面方式交所在的绿城物业。针对优征公司提出的房屋质量异议，余杭区建筑工程质量监督站于2013年1月8日向恒生公司发出限期整改通知单，要求立即作整改。当天，恒生公司会同监理单、施工单位经分析和商讨，形成了专题会议纪要，后于当月12日向余杭区建筑工程质量监督站作了整改回复，明确了各项整改方案及时间安排，对屋面渗漏处理拟定于2013年3月底开始施工，4月施工完成，对四楼楼板裂缝处理于1月底完成。优征公司付清全部房款后，恒生公司曾于2012年11月12日通过顺丰速运向优征公司法定代表人贾臣铃寄送办证通知书（附三证办理指引），次日邮件到达收件人所在地时，因贾臣铃拒收，邮件作退回处理。该邮件中办证通知书要求优征公司于2012年12月31日前准备好相关资料及费用，委托恒生公司推荐的房产中介机构统一办理相关手续，三证办理指引对所需提供的资料、办证流程、办证费用作了具体的明确要求。本案审理中，恒生公司针对优征公司提出的逾期交房和办证异议，于2013年5月29日再次通过邮政特快专递方式书面向优征公司送达收房及办证函，并附三证办理指引。函件明确该楼301室、401室房屋之质量瑕疵均已修复完毕，要求优征公司于收函后三日内到房屋现场核查并与恒生公司办理相关手续，同时函件还要求优征公司于收函后三日内提供办证所需的文件资料（附后）。当天优征公司收件后，于同月31日以邮政特快专递方式向恒生公司作出复函，复函认为涉案房屋恒生公司至今未按合同约定通知优征公司收房，在房屋尚未履行交付的前提下，优征公司不具备提供办证过户材料的基础和义务；并且，恒生公司也未能提供房屋质量问题的整改完毕的有效证明文件，不能认为质量问题已整改完毕。现恒生公司转让给优征公司的11号楼101、201、301、401室房屋至今尚未实际办理房产交付手续和过户办证手续。另查明：一、恒生公司建设的恒生科技园项目一期工程1-13号楼于2011年6月20日竣工验收合格，并于2012年1月16日在余杭区建设局备案，其相关的环境景观绿化工程、弱电工程也先后于2011年12月底前验收完成。二、恒生公司已于2012年8月28日对涉案房屋办理房屋产权登记，其领取的房屋所有权证附记中载明：在办理产权转让手续时，按照【余组（创）管（2010）26号】、【余组（创）简复（2011）1号】有关规定予以办理。三、根据余杭组团（创新基地）管委会余组（创）简复2011第1号公文处理简复单的意见，对受让恒生公司房屋产权的企业产业类型作了限定，并要求受让企业必须在园区所在地工商注册、税务登记并正常缴税及员工入驻三个月以上；产权分割转让的具体操作程序应参照余组（创）管（2010）26号文件办理。根据余组（创）管（2010）26号文件的规定，产权分割企业和产权受让企业应联合提出申请，并且递交齐备的申请资料，与管委会签署相关合约，由管委会审核后出具确认函，确认函系财政、房管、国土等部门受理建筑物产权分割手续时的前置条件。四、优征公司系海创园招商引资企业，其经营范围与余订购组团产业定位相符，于2012年8月3日注册成立。本院认为，恒生公司与贾臣铃签订的《恒生科技园房产转让协议》及其补充协议，以及恒生公司、贾臣铃与优征公司签订《承继权责协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。由于补充协议是对原房产转让协议的变更，故在房款的支付期限、房屋交付期限和办证期限约定及其相关违约责任的约定均应以补充协议为准，而房产的交付条件仍应按原房产转让协议的约定履行。本案当事人争议的焦点是恒生公司是否应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。一、关于房产的交付问题，根据房产转让协议第八条、第十一条的约定：恒生公司将具备经分期验收合格条件房屋交付给优征公司使用，并在达到交付条件后应书面通知优征公司办理交付手续，由于优征公司原因未能按期交付的，应视为优征公司已接收房屋。虽然恒生公司所转让的涉案房屋已于2012年1月竣工验收备案，并于2012年8月取得房产所有权证，但在优征公司于2012年9月26日付清全部购房款后，恒生公司未在15天内将房产交付给优征公司，此后也一直未以书面方式通知优征公司办理交付手续，而2012年11月12日向优征公司所寄送的材料只是办证通知书，其中并未涉及交房时间、地点方面的通知内容，直至本案审理中的2013年5月29日才以书面方式明确要求优征公司在三天内到房屋现场办理相关手续，恒生公司通知交房逾期时间长达七个多月。优征公司接到交房、办证通知后，在本案所涉的101室房屋无质量异议的情况下，仍借故拒绝接收房屋，其责任在于自己。根据房产转让协议第十一条房屋交接中的约定，该情形应视为优征公司已接收房屋。故恒生公司逾期交房时间应计算自2012年10月12日至2013年6月1日，在此期限内按补充协议约定承担逾期交房违约责任。二、关于逾期办证的问题，根据余杭组团（创新基地）管委会的有关文件规定，涉案房屋系附条件的分割转让，在办理产权过户时应由受让人提交相关的资料及申请，并取得管委会确认函。虽然恒生公司未按房产转让协议的约定于2012年12月30日前完成房产权属证书的过户手续，但优征公司不仅对于恒生公司于2012年11月12日寄送的办证通知拒绝接收，而且在明知涉案房屋存在附条件转让的情况下，也一直未提交相关的办证资料和申请，使恒生公司无法委托房产中介机构办理房产权证过户手续，其责任在于优征公司，恒生公司应享有后履行抗辩权，故优征公司诉请恒生公司承担逾期办证违约责任，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州恒生百川科技有限公司支付原告杭州优征电子商务有限公司逾期交房违约金410569元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告杭州优征电子商务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8122元，由原告杭州优征电子商务有限公司负担663元，被告杭州恒生百川科技有限公司负担7459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8122元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谈国永人民陪审员  李明达人民陪审员  赵钻敏二〇一三年十一月二十五日书 记 员  郑 超