广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0902民初1324号
原告：吴健，女，1972年6月8日出生，汉族，住广西北流市。
委托代理人：李桥，广西纳百川律师事务所律师。
被告：陈武，男，1976年5月5日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：李成灿、陈胜钧，广西振祺律师事务所律师。
原告吴健与被告陈武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴健及委托代理人李桥，被告陈武及委托代理人李成灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年11月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房定金及购房款共计35万元及利息（以35万元为基数，以银行同期逾期贷款利率计算，自2016年11月25日起至还清之日止）；3、判令被告赔偿原告因买卖房屋而向房产中介支付的3000元代理费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月16日，其与被告通过房产中介广西江山房地产代理有限公司（简称江山公司）达成了《房屋买卖合同》，约定被告将位于玉林市江滨路北侧一栋居民楼内的第四层房产（玉房第××号）卖给其，房屋总价39万元，其于合同签订当日向被告支付了定金及购房款共20万元，并向江山公司支付3000元代理费。2016年11月25日，在被告办理房产过户手续委托公证后，其再次向被告支付购房款15万元，并补充约定余款4万元在办理房产过户后付清。因购买的房屋属5层居民楼，房屋所占土地使用权及1楼、6楼、楼梯间为共同共有；在双方协商房屋买卖过程中，被告声称2、3、5层住户系被告学校的同事，并一再承诺能够将房屋产权过程至原告名下；但其事后了解，2、3、5楼均为被告亲戚，因被告的亲戚反对被告将房屋出售给其，导致其至今无法入住。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称房地产管理法）规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。上述房屋被告转让时未取得其他共有人书面同意，在办理争议的房屋过户手续时，因其他人的反对，也无法办理房屋过户手续，因此，要求法院支持原告的请求。
被告辩称，1、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告在购房时充分了解房屋现状，在知情、平等、自愿的基础上，经协商在江山公司的参与下签订合同，没有损害国家、集体和第三人利益，及法律强制性规定；2、被告转让的房屋无需经本栋楼其他业主同意；被告的房屋享有独立产权，并非与他人共有，根据《物权法》规定被告处分建筑区分专有部分无需征得其他业主同意，其他业主没有优先权，转让建筑物区分专有部分的住宅，其对共有部分享有共有和共同管理的权利一并转让；原告混淆了建筑物区分共有部分与一般共有物权的概念，导致对《城市房地产管理法》规定的理解和适用错误；3、就算其转让房屋需经其他业主同意而未经同意，损害的也只是其他业主的优先权益，现其他业主没有主张权利，原告以此为由主张合同无效明显不当，没有法律依据，自双方买卖合同成立交房、原告对房屋进行装修至今已超过六个月，没有其他业主向被告提出过异议或反对，即使其他业主再主张优先购买权也不能得到法院支持；4、原告购房至今尚未办妥过户手续，主要是该栋楼其他业主不配合所至，并非被告原因造成，事实上不存在法律障碍，原告可通过诉讼途径要求其他业主配合过户；且在签订合同时原告对此完全清楚，在合同文本中特别备注说明，所以，其与被告之间的合同不存隐瞒、欺骗或重大误解导致合同无效；5、原告诉称楼栋其他业主更换门锁阻拦原告入住，是因原告未处理好邻里关系，原告合法购买房屋不能入住，合法权益受到侵害，应当向侵权人提起民事侵权之诉，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年11月16日，原告吴健作为买方，被告陈武作为卖方，江山公司作为代办方，三方签订了一份《委托合同》，合同约定：被告将位于玉林市江滨路北侧（房屋所有权证：玉林市房权证玉房字第××号）转让给原告，代办方为双方代办房屋产权过户手续，相关资料由买卖双方各自提交，所交税费按《房屋买卖合同》处理，买卖双方各需支付代办报酬3000元给代办方。《委托合同》还对其他事项进行了约定。同日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将上述物业转让给原告，物业成交价39万元，签订合同当日交定金3万元，签订合同后三日内支付17万元，领取公证委托书当日支付19万元，领取房产证当日付清余款4万元。房屋过户税费由原告缴付，物业交付时间为2016年11月31日，合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告支付了定金3万元，购房款17万元。《房屋买卖合同》签订后，被告交付房屋给原告，原告对房屋进行了装修；在办理房屋过户过程中，相关部门告知需该幢楼的其他业主签字同意才能办理过户手续，该幢楼的其他业主反对被告出卖给他人拒绝配合办理过户手续；同年11月25日，就未能过户问题进行了协商，并在双方签订的《房屋买卖合同》末尾，标注“合同后附加：就此房产及土地的归属权卖主做以下保证：1、此房产在70年内都若无法过户，卖主陈武保证自己的儿女不会以任何借口及事由拿回房产，2、因无法预知可过户的时间，若过户之前房产拆迁所得的赔偿卖主陈武需将赔偿全部转入吴健手中，3、若没过户前，卖方陈武想拿回房屋得全数将房款归还买方吴健，另加十万元给吴健”。补充协议签订当天，原告又支付了购房款15万元给被告。2017年1月6日起，该幢楼的其他业主更换了一楼门锁，阻止原告方进入该幢楼，原告方要求被告解决房锁之事未果，原告要求解除合同，并要求被告退还购房款未果，遂诉至法院。
另查明，位于玉林市江滨路北侧（土地使用证：玉国用2002字第2B0100620040-3号）2000年3月1日原土地使用权人为覃石，2002年9月份土地使用权人变更为：冯红、陈武、张宗强和冯立进四人；现争议的该幢楼中冯红、张宗强和冯立进的份额均转让给被告亲戚；其中，二楼为被告的姨丈，三楼为被告舅舅，五楼为姨丈的弟弟。
本案焦点主要是：一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、被告是否应退还购房款及资金占用费给原告？三、被告是否需赔偿中介费3000元给原告？
一、关于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，合同合法有效。现原告主张依照《城市房地产管理法》第38条规定共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；而《合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，合同法的该条规定所指向的是效力性强制规定，而不是管理性强制规定，只有违反效力性强制性规定的合同才被确认为无效，而《城市房地产管理法》第38条属于管理性强制规定而非效力性强制规定，因此，本案《房屋买卖合同》有效。
二、关于被告是否应退还购房款及资金占用费给原告的问题？
本院认为，本案被告转让的位于玉林市江滨路北侧（玉房字第××号），被告除享有第四层的套内产权外，还享有1、6层楼及楼梯间的建筑物区分所有权，且如转让需一并转让；在办理房屋产权过户过程中，相关部门根据《城市房地产管理法》的规定，要求被告提供该幢楼的其他共有人同意过户的书面证据，因该幢楼其他共有人反对被告，将被告享有的房屋过户给原告而不予配合，房屋管理部门拒绝为原告办理房屋产权过户登记，原告未能实现房屋产权过户。同时，因该幢房屋系一个独立整体，现该幢楼的其他产权人均为被告家亲戚，在一个单幢楼中亲戚之间容易形成一个一致对外的“整体”，抗拒外来的“侵入”，现该幢楼的其他产权人已形成了一个对外的“整体”，通过换锁及平时无故制造障碍等方式，阻止及合力驱赶亲戚之外的人入住，使原、被告签订的该《房屋买卖合同》无法履行，原告虽然未主张解除合同，但其主张合同无效，并要求被告退还定金及购房款目的，还是要求解除双方的买卖合同，因此，因本案的《房屋买卖合同》无法继续履行，应解除原、被告之间于2016年11月16日的《房屋买卖合同》；原告返还房屋给被告，被告归还收取的定金及购房款给原告。对于原告主张，要求被告支付从收取购房款至还清之日止的利息问题，本院认为，虽然被告在出售房屋时，未明确告知上、下楼住户的身份，但也没刻意掩瞒住户身份，因导致本案房屋买卖合同无法继续履行，双方均无过错，系因外因所致；且原告在2016年11月25日，得知房屋过户受阻，存在风险时，还继续支付15万元购房款，因此扩大的损失原告自己承担。
三、关于被告是否需赔偿中介费3000元给原告的问题？
本院认为，本案的《房屋买卖合同》成立、有效，但因无法继续履行而导致合同解除；导致本案房屋买卖合同解除，系因外因所致，被告虽然未明确告知上、下楼住户的身份，但并非被告的法定义务，也不存在刻意掩瞒上、下邻居身份，因此，原告要求被告赔偿中介费3000元，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告吴健与被告陈武于2016年11月16日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告陈武退还收取的购房定金、购房款合计35万元给原告吴健。
三、原告吴健归还位于玉林市江滨路北侧（房屋所有权证：玉林市房权证玉房字第××号）房屋给被告陈武。
四、驳回原告吴健的其他诉讼请求。
上述债务，限各义务人于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
本案受理费6710元，减半收取3355元，由被告陈武负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6710元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈 斌
二〇一七年六月十日
书记员 文婷婷