辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦审二民再终字第00019号
上诉人（原一审原告、原二审被上诉人）：龚淑芹，女，1930年11月21日出生，汉族，锦州塑料花厂退休工人，住锦州市凌河区。
委托代理人：张丽，系龚淑芹之女。
委托代理人：赵勇，系辽宁永字律师事务所律师。
上诉人（原一审被告、原二审上诉人）：锦州金厦房地产开发有限公司，住所地：锦州市古塔区东一里91号。
法定代表人：韩立超，系该公司董事长。
委托代理人：李凤云，系该公司副经理。
委托代理人：鲁立群，系辽宁华峰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）龚淑芹与上诉人（原审被告）锦州金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）房屋买卖纠纷一案，辽宁省锦州市古塔区人民法院于2003年1月10日作出（2002）古民初字第1016号民事判决，锦州金厦房地产开发有限公司不服，上诉至本院，本院于2003年7月17日作出（2003）锦民一房终字第13号民事判决，驳回上诉，维持原判。2006年11月30日，本院以（2006）锦立民监字第20号民事裁定再审本案。2009年7月30日，本院作出（2007）锦审民终再字第10号民事判决。锦州金厦房地产开发有限公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，2010年3月29日，辽宁省高级人民法院作出（2009）辽立三民申字第125号民事裁定，提审本案。2010年10月20日，辽宁省高级人民法院以（2010）辽审二民提字第185号民事裁定，将本案发回辽宁省锦州市古塔区人民法院重审。2014年6月19日，古塔区人民法院作出（2011）古审民初再字第00007号民事判决，龚淑琴与锦州金厦房地产开发有限公司均不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龚淑芹及其委托代理人张丽、赵勇，上诉人锦州金厦房地产开发有限公司委托代理人李凤云、鲁立群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
锦州市古塔区人民法院（2002）古民初字第1016号民事判决查明，原、被告于1999年9月22日签定一份购房协议书，协议约定，原告购买被告四中小区住宅6号楼南第三户三层，面积约200平方米，预售价格每平米1650元，总金额33万元。原告于签定协议之日起交款7万元，于2000年3月24日交款10万元。另查，1999年12月20日锦州市城乡规划建设委员会对《关于金厦宾馆工程初步计划的批复》为“其建筑功能：东侧裙房一至三层为门市房，其余全部为宾馆”。原、被告诉争之房屋即位于东侧裙房三层。
该判决认为，原、被告双方签订的购房协议书，是双方的真实意思表示，且不违背有关法律规定，应认定有效，双方均应严格按合同全面履行自己的义务。现原告已按约定履行了付款义务，但被告未按协议约定交付原告房屋，属违约行为，应承担相应的民事责任。虽然诉争之房屋现功能为门市房，但并不影响向原告交付，至于住宅与门市之间的差价损失，系由于被告违约造成，应由其自行承担。故原告的诉讼请求应予支持。综上所述，判决如下：一、原告龚淑芹与被告锦州金厦房地产开发有限公司继续按双方签订的购房协议书履行；二、被告锦州金厦房地产开发有限公司于判决生效后十日内将房屋交付原告龚淑芹，同时，原告龚淑芹将其余房款交付被告锦州金厦房地产开发有限公司；三、驳回原、被告其他诉讼请求。
本院（2003）锦民一房终字第13号民事判决查明的事实与原审查明的事实基本一致。
该判决认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。双方于9月22日签订的合同具备合同要求的主要内容，上诉人也按照合同规定收受房款，应认定该购房协议书合法有效。上诉人主张购房协议书无效的请求，于法无据，不予支持。上诉人收取第二笔房款时，建委（1999）193号批复已经下发，上诉人并未将批复情况告知被上诉人。故应视为上诉人对购房协议认可。从房屋建筑结构看，现房屋结构与为被上诉人出具的设计草图基本一致，1-3层为垂直一体，并有内部楼梯。应认定合同可以履行。锦建发（1999）193号批复是上诉人申请将东侧裙房1-3层确定为门市房，建委审查认为不违反规划及有关政策后予以批复的，上诉人明知三层房屋已以住宅方式卖出，不征得被上诉人意见，将其申办为门市房。故此应认定上诉人违约，由此而造成的损失由上诉人自负。上诉人的上诉请求，证据不足，不予支持。故驳回上诉，维持原判。
2006年11月30日，本院以（2006）锦立民监字第20号民事裁定再审本案。
本院作出的（2007）锦审民终再字第10号民事判决查明，双方签订的购房协议约定，龚淑芹购买金厦公司“四中小区住宅6号楼南第三户3层面积约200平米楼房”。对此，双方当事人争议的焦点是：“金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市房之上对应的第3层楼房”，是否是双方所签购房协议的标的物？申请再审人金厦公司主张，被申请人龚淑芹与我公司协议购买的楼房是金厦宾馆东侧裙楼南邻的人民街二段42号楼（原为四中小区住宅6号楼）的3层南数第三户，原审错误认定诉争标的物为金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市上方对应的第3层。我公司将四中小区住宅6号楼3层的住宅卖给了他人，把被申请人龚淑芹购买的楼房面积整没了，双方的协议无法履行，我们得负责任，但原判以门市房冲抵判给被申请人不可取。被申请人龚淑芹主张，我与金厦公司协议购买的楼房位于金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市房上方对应的第3层。对此，金厦公司在原来一、二审过程中均未否认过，并且金厦公司当时只是主张住宅已改成门市房，不能按住宅价格交付。申请再审人第一次申请再审也是持这种观点和理由，被法院驳回其再审申请的。现申请再审人改变其在原审和第一次申请再审陈述的观点再次申请再审，不符合再审条件，并且其变更后的观点没有证据佐证，不应得到法院的支持。经查，金厦公司在本案一、二审庭审中承认，龚淑芹协议购买的“四中小区住宅6号楼南第三户3层”在审批中被划到金厦宾馆里，变成门市房，金厦宾馆里没有住宅只有门市房，不同意以协议的住宅价格卖给龚淑芹，同意按门市房价格交付105平米楼房。金厦公司在本案一审庭审述称，1999年卖房时只是房屋预售，但实际盖房需要政府批准。锦建发（1999）193号文件规定1-3层为门市房，其他为宾馆，这是政府行为，我们开发公司必须按政府所批的用途盖房，现3层已为门市房，所以无法满足原告的要求。我们同意给原告105平米，但原告必须支付门市房的价格。金厦公司二审在其上诉状及庭审中述称，1999年12月20日锦建发（1999）193号《批复》及2000年3月16日《建设项目开工报告书》审批后，上诉人与被上诉人草签的四中小区住宅6号楼南第三户三层三室房一户，面积约200平米的住宅房没有得到政府的审批，该处被审批为金厦宾馆的裙楼，该裙楼的1-3层为门市房。龚淑芹在本案一审时述称，金厦公司于2002年9月通知其接收楼房，该公司通知其接收的楼房是金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市房上方对应的第3层，但只同意按门市房价格交付100平米。金厦公司对龚淑芹此节所述予以承认。此节记载于本院（2004）锦民一房初字第0011号案（即龚淑芹之女张丽与金厦公司商品房预售合同纠纷案）卷宗第38-39页。又查，本案终审判决生效后金厦公司不服于2004年3月29向本院申请再审，经本院以（2004）锦民审字第49号驳回申请再审通知予以驳回。金厦公司在此次申请再审中没有提出“双方购房协议的标的物不是金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市上方对应的第3层楼房，而是位于金厦宾馆东侧裙楼南邻的人民街二段42号楼3层”的观点。其当时关于此节的主要理由是，双方草签的“四中小区住宅6号楼南第三户3层房一户，面积约200平米的住宅房”没有得到政府的审批，原“四中小区住宅6号楼南第三户”自上而下整体不存在，该处被审批为金厦宾馆的裙楼，该裙楼的1-3层为门市房，故因政府行为造成申请再审人无法用住宅楼交付给被申请人。又查，金厦宾馆东侧裙楼南邻的人民街二段42号楼的三层均为住宅，面积共有327.59平米，已由金厦公司分别售予郭继存（92.01平米）、郭继刚（92.01平米）、周航（143.57平米）三人，现均已入住。金厦公司与此三人签订购房协议书的时间均在与龚淑芹签订购房协议之前，根据协议，三人当时协议购买的楼房面积合计约305.149平米（即：郭继存125.559平米、郭继刚约59.59平米、周航约120平米）。金厦公司与三人签订购房协议后，至金厦公司与龚淑芹签订协议约定向龚出售约200平米住宅之时，人民街二段42号楼三层所剩面积不足25平米（约22.441平米）。综上认定，本案双方当事人签订购房协议约定的标的物是位于金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市上方对应的第3层楼房。金厦公司与龚淑芹在一审、二审及金厦公司第一次申请再审时对于“购房协议标的物楼房的具体位置”无争议。现金厦公司主张双方签订购房协议所约定的标的物是金厦宾馆东侧裙楼南邻的人民街二段42号楼3层南数第三户楼房，与其在原一、二审及第一次申请再审的陈述相矛盾，且无充分证据佐证，不予采信。又查，金厦公司是否向有关行政部门呈报过含有“四中小区住宅6号楼南数第三户3层住宅房”内容的开发申请，金厦公司不能提供证据证明，也不能提供有关行政部门对“四中小区住宅6号楼南数第三户3层住宅房”的开发申请予以否决的有关证据，故其住宅系政府行为造成与龚淑芹的协议无法履行之观点证据不足，不能成立。又查，金厦公司收取龚淑芹第二笔房款时，锦建发（1999）193号批复已经下发，金厦公司未将批复情况告之龚淑芹，继续收取龚淑芹的第二笔房款。龚淑芹两次交房款的发票记载，金厦公司两次收取龚淑芹房款的收款人均为韩雪（系金厦公司法定代表人韩立超之女）。之后，金厦公司于2000年10月16日将龚淑芹与之签订的购房协议标的物楼房的部分面积出售给韩雪。另查，龚淑芹之女张丽与金厦公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2004年7月28日作出（2004）锦民一房初字第0011号民事判决，双方当事人在宣判后，至上诉期满均未提起上诉，该判决已经发生法律效力，至今未经审判监督程序再审或改判。该判决认定与本案有关的主要事实如下：1999年7月21日，原告张丽与被告金厦公司签订了一份购房协议，约定张丽购买金厦公司四中小区住宅6号楼人民街南数第三户门市1-2层，面积为200平米，预计售价4800元／平米，总金额96万元。同年9月22日，张丽之母亦与金厦公司签订了一份购房协议书，约定购买四中小区6号楼南数第三户三层3室房一处，面积约200平方米，预计售价1650元／平方米，总金额33万元，两份协议所指向的房屋上下对应，买房时依据的是《四中改造规划图》。……在原告与被告签订商品房预售合同后，被告方变更了设计，对《四中改造规划图》中标注为⑥、文字表述亦为6＃楼的整体进行了区分，变更为6＃号和金厦宾馆。2001年2月19日，6＃楼交付使用。现6＃楼南到金厦宾馆裙房北之间的距离与《四中改造规划图》中标注基本相符，分别为43.5米、42.053米，现场实测为43.45米（有误差）。对于金厦公司在该案诉讼中提出“工程设计变化为市政规划压缩其用地空间所至，现6＃楼被立体切除一空，故不能以宾馆裙房南数第一户门市房交付”的辩解意见，该判决未予采信，认为现6＃楼南到金厦宾馆裙房北之间的距离与《四中改造规划图》中标注的距离相符，且因金厦公司在该房之上三层的诉讼中，自认在审批中第三层被全部划进宾馆楼里，因此，金厦公司的辩解不能成立，据此认定原6＃楼南数第三户已不存在，无事实依据，不予支持。
该判决认为，金厦公司与龚淑芹签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的有关规定，该购房协议合法有效。而且，龚淑芹按照双方约定实际履行协议，先后支付了两次房款，金额超过总价款一半。金厦公司未按约定交付楼房，系违约行为。龚淑芹依协议要求金厦公司交付所购房屋应受法律支持。金厦公司在与龚淑芹签订购房协议后，将《四中改造规划图》中6#楼（标注为⑥、文字表述亦为6＃楼）的整体，区分为6#楼和金厦宾馆，将本案诉争的“四中小区住宅6号楼南第三户三层”划到金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市房之上对应的第3层楼房的位置。现金厦公司改变其在原一、二审及首次申请再审时陈述的观点，主张“双方购房协议的标的物不是金厦宾馆东侧裙楼南数第一户1-2层门市上方对应的第3层楼房，而是位于金厦宾馆东侧裙楼南邻的人民街二段42号楼三层”，无事实依据，不予支持。金厦公司与龚淑芹签订购房协议在先，变更设计得到审批在后。尤其是金厦公司在改变设计将龚淑芹所购住宅房变为门市房并得到有关行政部门审批之后，不将有关审批结果告知买受人龚淑芹，也不与买受人就协议内容已经发生变化的部分进行协商，而是继续向买受人收取第二笔房款，是其对变化的协议内容仍然按双方已有约定履行的认可，也是其事实上对购房协议的继续履行。收取龚淑芹第二笔房款的两年半后，金厦公司于2002年9月份通知买受人龚淑芹接收楼房时才告知有关变更事项并改变交付面积及楼房价格，于法无据，不予支持。原判判令金厦公司继续履行合同并对因其违约行为造成住宅与门市之间的差价损失自行承担，并无不当，应予支持。鉴于门市房的市场价格高于住宅房，同时，自金厦公司2002年9月份拟交付争议楼房时起与龚淑芹发生纠纷至今，其违约行为亦给龚淑芹造成实际经济损失，因此，合同的继续履行亦是考虑并包括了金厦公司违约数年来给龚淑芹造成的实际经济损失，故，对金厦公司违约造成龚淑芹的实际经济损失，本案已经给予保护。龚淑芹如再另行告诉则无事实和法律依据。此外，关于合同标的物楼房的建筑面积问题，龚淑芹在本案审理过程中表示，楼房实际面积如果不足200平米，她就认了，有多少算多少，她按实际面积交房款；如果超过200平米，超过部分她不要。龚淑芹上述处分权利的行为不违反法律法规的规定，应予准许。综上，案经本院审判委员会讨论决定，维持本院（2003）锦民一房终字第13号民事判决。
锦州市古塔区人民法院（2011）古审民初再字第00007号判决查明，1998年锦州市规划设计院受被告金厦公司委托，对四中小区改造工程进行规划设计，其中XG-98-40规划设计图中6号楼为综合楼。1999年12月20日，被告锦州市金厦房地产开发有限公司取得锦州市城乡规划建设委员会6号综合楼的批复，其中包括公建和住宅两部分，分别是15层及其5层裙房；和1-2层为门市房、3-8层为塔式住宅楼。因为宾馆建筑和住宅建筑是两种不同使用功能的建筑，该委以锦建住批字（1999）191号《关于四中小区6号楼初步设计批复》和锦建发（1999）193号《关于金厦宾馆工程初步设计批复》分别进行了批复。其中《关于金厦宾馆工程初步设计的批复》中“建筑功能：东侧裙房一至三层为门市房，其余部分为宾馆”。1999年7月21日，锦州金厦房地产开发有限公司与龚淑芹之女张丽签定一份购房协议，约定张丽购买锦州金厦房地产开发有限公司开发建设的四中小区6号楼人民街门市南第三户1-2层，面积约200平方米，每平米售价4800元，总金额96万元。同年9月22日龚淑芹又与锦州金厦房地产开发有限公司签定一份购房协议书，协议约定，龚淑芹购买锦州金厦房地产开发有限公司开发建设的四中住宅小区6号楼南第三户三层，面积约200平方米，预售价格每平米1650元，总金额33万元。龚淑芹于签订协议之日交款7万元，2000年3月24日交款10万元。再查，《四中改造规划图》中及锦州市规划管理局规划审批处出具的关于金厦开发四中改造规划方案的说明，可以证明规划图中双实线部分为公建（宾馆），单实线部分为住宅。而原审原告龚淑芹购买的四中住宅小区6号楼南第三户三层。锦州市地名委员会出具的证明锦州金厦房地产开发公司所建人民街二段42#规划建筑号码为6号。而锦州金厦房地产开发公司所建人民街二段42#，即建筑号码6号楼南第三户三层已经由锦州金厦房地产开发公司售予他人。又查，韩雪于2000年10月16日与锦州金厦房地产开发有限公司签定一份购房合同，韩雪以6000元／每平米，总金额1917960元的价格购买坐落于锦州市古塔区解放路二段91-3号1-3层门市。另，2013年9月17日，我院根据原审被告的申请，委托辽宁天力土地房地产估价有限公司对四中小区6号楼（人民街二段42号）住宅200平方米三层厢房做了价格评估。2014年5月19日，该评估单位住宅评定出单价为每平方米5427元，商服楼房单价每平方米15159元。再审过程中，原审被告表示愿意每月按2000元赔偿房租金。
该判决认为，原审原告龚淑芹与原审被告签订的购房协议书，是双方的真实意思表示，且不违背有关法律规定，应认定有效，双方均应严格按照合同履行。现原审被告未按协议交付原审原告房屋，属违约行为。根据《合同法》第一百一十条的规定，如果在法律上或者事实上不能履行，则不能要求违约方承担继续履行的违约责任。而只能要求以其他方式承担违约责任。本案中，协议约定原审原告购买的是四中住宅小区6号楼南第三户三层，是住宅房屋，而该住宅房屋实际上已卖与他人，属于在法律上或者事实上不能履行。现原审原告要求继续履行合同或赔偿损失600万元，无事实和法律依据，其只能依法获得合理赔偿。原审被告也承认违约，但只同意赔偿双倍返还已交付的房款及从2001年2月至现在的每月按2000元的房租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不能履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因为房屋升值较大，而未取得房屋的原审原告人已付房款不大，即使加倍赔偿仍不足以弥补其因原审被告违约而损失的利益，原审被告获得超过原买卖合同部分的价款，即可视为买受人的可得利益损失。现根据原审被告的申请已委托评估机构对该地段三层，面积200平方米的住宅楼房评定出单价为每平米5427元、商服单价为每平米15159元，鉴于原审原告购买的该楼房与其女儿的门市楼房垂直一体，能够给原审原告带来更多的便利及利益，所以，该楼房的价格要比一般住宅楼房的价格要高，综合本案事实情况应将住宅价格与商服价格平均为宜。故该楼房的单价应定为每平米10293元，故该楼房总价款为人民币2058600元。因此楼房原价格为33万，原审原告已交17万元，尚欠原审被告16万元。故原审被告应给付原审原告可得利益损失1898600元。关于房屋的评估费是因原审被告违约，才造成这次诉讼，故评估费用应由原审被告负担。至于原审原告要求原审被告赔偿损失一节，原审被告同意赔偿从2001年2月至现在的每月按2000元的房租金，本院应予以支持。综上所述，案经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原审被告于本判决生效后十日内，赔偿原审原告利益损失1898600元，并支付从2001年2月至本判决生效日止的每月按2000元的房租金。二、评估费39880元，由原审被告负担。
上诉人龚淑芹称，依据购房协议，金厦公司应交付91号楼三层200平米房屋，本案不存在龚淑琴所购买的房屋因为卖给他人不能履行的问题，原审判决认为“上诉人购买的房屋实际已经卖给他人，属于法律上或者事实上不能履行”属于认定事实错误，原审判决1898600元赔偿款，远远不够弥补龚淑芹的可得利益损失。请求撤销原审判决，依法改判支持原审原告的诉讼请求。
上诉人金厦公司称，龚淑芹购买的是住宅房屋，位置在42号楼三层，该42号楼的住宅房屋实际上已卖与他人，金厦公司与龚淑芹的协议属于事实上履行不能。一审判决将损失额调高至每平米10293元缺乏事实依据，同时忽视了龚淑芹在整个买卖过程中应承担的责任，希二审依法纠正。
本院再审查明的事实与原审认定的事实基本一致，有原审所列证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
另查明，1999年9月22日龚淑芹与锦州金厦房地产开发有限公司签定《购房协议书》，协议约定，龚淑芹购买锦州金厦房地产开发有限公司开发建设的四中小区住宅6号楼南第三户三层3室房一户，面积约200平方米，预售价格每平米1650元，总金额33万元。再查明，金厦公司分别于1999年4月3日与郭继存签订了《购房协议书》，预售42号楼第三层约125.559平米，于1999年5月26日与郭继刚签订《购房协议书》，预售42号楼第三层约59.59平米，于1999年7月22日与周世林（周航）签订《购房协议书》，预售42号楼第三层约120平米，郭继存、郭继刚、周世林（周航）三家预购房屋总面积为305.149平米，而42号楼第三层现有全部房屋建筑总面积（即周航143.57平米，郭继存92.01平米，郭继刚92.01平米）为327.59平米，在金厦公司与龚淑芹签订预售合同时，该42号楼第三层仅存22.441平米的面积，并不存在200平米的可售面积。上述事实，有龚淑芹再审期间提交的《购房协议书》，金厦公司提交的郭继存、郭继刚、周世林（周航）等人的《购房协议书》及《商品房购销合同》、《商品房预售许可证（99002号）》、《商品房预售许可证（2000008号）》等证据载卷佐证，上述证据已经庭审质证，本院予以采信。
本院再审认为，双方当事人对1999年9月22日签订了《购房协议书》，龚淑芹先后支付购房款17万元均无异议，本院予以确认，则双方当事人应当依据合同约定行使权利、履行义务，否则违约方应承担违约责任，但鉴于该合同对违约责任并未约定，根据我国民法理论及相关法律的规定，在当事人约定不明确时，应依诚实信用原则的要求确定当事人的权利义务和责任。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，作为房地产开发企业，金厦公司理应明晰其开发楼房的布局设计及销售情况，在案涉42号楼第三层住宅建筑总面积为327.59平米，且仅余22.441平米可售面积的情况下，金厦公司罔顾客观实际，仍与龚淑芹就42号楼第三层签订面积达200平米，总价款33万元的预售协议，并先后收取龚淑芹购房款17万元，最终导致金厦公司未能依约交付房屋，龚淑芹亦失去与第三人订立购买房屋合同的机会，故金厦公司应对因其违约给龚淑芹造成的直接损失及间接损失承担赔偿责任。
关于金厦公司对龚淑芹直接损失的赔偿一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故金厦公司除返还龚淑芹17万元购房款及利息外，还应依法赔偿龚淑芹已付购房款一倍即17万元。
关于龚淑芹可得利益的确定一节，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第47条的规定，预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任，房屋未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。本案中，由于龚淑芹预购房屋为住宅用房，应依照同地段同类住宅的合同价值及现时市场价值合理确定龚淑芹的间接损失。参照经原审法院委托，辽宁天力土地房地产估价有限公司对案涉楼房作出的辽宁天力鉴估字（2014）第002号评估报告，四中小区6号楼南第三户三层（建筑面积200平方米）住宅的市场价值为人民币108.54万元（每平方米5427元），即截止目前，龚淑芹如交付33万元购房全款后的间接损失应为75.54万元（108.54万－33万＝75.54万），但鉴于龚淑芹只交付了17万元的房款，且从2002年9月25日本案进入诉讼程序后，尤其在2007年8月至2009年4月期间，经多次协调，在金厦公司同意双倍返还34万，或“在市内任何地段为原告购买三楼厢房住宅200平米，原告只按照原协议支付房款”，或“以高价买回6#楼三楼厢房住宅200平米给付原告”的情形下，龚淑芹均拒绝调解，从而导致间接损失继续扩大，龚淑芹对该扩大的间接损失负有一定的责任。故结合双方当事人的过错程度，龚淑芹的间接损失为389145元（17÷33×755400＝389145元）。原审依每平米10293元，认定龚淑芹可得利益损失为1898600元及支付从2001年2月至本判决生效日止的每月按2000元的房租金缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。
关于龚淑芹主张其所购买住宅应为91号楼三层南数第一户一节，经查，1998年4月20日，锦州市规划设计院受金厦公司委托，就四中小区改造工程进行规划设计，制作完成了XG-98-40规划设计图，图中将“金厦宾馆”及“6号楼”统一标注为“6号”楼。1999年10月18日，金厦公司将“金厦宾馆”及“6号楼”两个工程向政府申请规划许可，2000年3月17日，锦州市城乡规划建设委员会以“锦规委建字（2000）第72号建设工程规划许可证”统一批准金厦公司新建“金厦宾馆”工程及“6号楼”工程。1999年12月17日与1999年12月20日，锦州市城乡规划建设委员会以锦建住批字（1999）191号《关于四中小区6号楼初步设计批复》、锦建发（1999）193号《关于金厦宾馆工程初步设计批复》分别批准了金厦公司关于“6号楼”及“金厦宾馆”的初步设计。其中，（1999）191号《关于四中小区6号楼初步设计批复》载明：“原则同意初步设计，该楼一、二层为商业门市房……三～八层为塔式住宅……”；（1999）193号《关于金厦宾馆工程初步设计批复》载明：“（金厦宾馆工程）为锦州金厦房地产开发公司开发建设的金厦宾馆……地下一层，地上十五层，裙房五层……东侧裙房一～三层为门市房，其余全部为宾馆……”期间，锦州市地名委员会办公室将“6号楼”命名为“人民街二段42号”楼，将“金厦宾馆楼”命名为“古塔区解放路二段91号”楼，因只有“人民街二段42号”楼建有准予销售的住宅房屋，政府个别批文及金厦公司在签订房屋预售合同时，仍沿用“6号楼”指代“人民街二段42号”楼。其次，锦州市物价局于1999年11月11日批复的锦价发（1999）194号文件载明：“6号商品住宅每平方米建筑面积预售价格为1780元整……沿解放路、人民街门市房每平方米建筑面积销售价格为4850元整；解放路与人民街交汇处高层建筑底层（一、二层）门市房每平方米建筑面积销售价格为6000元整。”而金厦宾馆东侧裙房第三层门市房的销售价格是锦州市物价局在2002年3月14日，以锦价发（2002）35号文件批复的，具体金额为每平方米建筑面积4000元。再次，金厦公司取得42号楼的《商品房预售许可证（99002号）》是在1999年1月8日，取得91号楼的《商品房预售许可证（2000008号）》是在2000年3月27日。本案中，龚淑芹《购房协议书》载明所购房屋为“三室房一户”，每平米的价格为1650元，且合同签订日期为1999年9月22日，该情形与91号金厦宾馆楼的用途、单价、预售时间完全不符，恰与42号商品塔式住宅楼的用途、单价、预售时间一致，故金厦公司与龚淑芹签订的《购房协议书》所载标的应位于42号楼第三层，龚淑芹主张其所购买住宅应为91号楼三层南数第一户无事实依据，本院不予支持。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二款、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2011）古审民初再字第00007号民事判决；
二、解除上诉人锦州金厦房地产开发有限公司与上诉人龚淑芹之间的《购房协议书》；
三、上诉人锦州金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人龚淑芹人民币729145元及17万元房款的利息（其中：7万元利息自1999年9月22日起到本判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；10万元利息自2000年3月24日起到本判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回上诉人龚淑芹的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7460元、二审案件受理费3730元、评估费39880元，合计51070元，均由锦州金厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 帆
代理审判员 郭慧峰
代理审判员 范 玲
二〇一五年三月十八日
书 记 员 李锦峰