广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11766号上诉人（原审被告）：广州新亚太房地产公司，住所地广东省广州市天河区龙口东路龙口横8号201房。法定代表人：赖真谛，职务：总经理。委托诉讼代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈锡武，男，1974年5月4日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审原告）：刘新菊，女，1981年5月21日出生，汉族，住湖南省衡南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘奎荣，广东深大地律师事务所律师。上诉人广州新亚太房地产公司（以下简称新亚太公司）因与被上诉人陈锡武、刘新菊商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初5985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新亚太公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈锡武、刘新菊的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用以及财产保全费由陈锡武、刘新菊承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。陈锡武、刘新菊提供的房屋买卖合同复印件模糊不清，未能辨别真伪，该合同所涉房屋是420号306房，陈锡武、刘新菊实际占用的却是304房，且所谓房屋买卖交易的细节只有陈锡武、刘新菊单方口述，无任何证据证明，新亚太公司收取陈锡武、刘新菊有关购房款项是否为真实购房款以及具体由谁带其看房并不清楚，故新亚太公司与陈锡武、刘新菊不存在房屋买卖合同关系。（二）不确认《商品房买卖合同》的真实性。1.陈锡武、刘新菊就双方存在合同关系举证不足。陈锡武、刘新菊未提供合同原件，其是在得知楼盘其他住户通过诉讼办证后提起本案诉讼，不排除有利用其他住户的合同复印件来制作涉案合同复印件的可能性。陈锡武、刘新菊称其合同原件被新亚太公司收回，未提供证据证明，且不合常理。该合同存在如下疑点：（1）合同没有封面和合同编号，故从行政管理角度该合同不能办理过户登记，一审判决是以司法审判权僭越行政管理权；（2）合同中的付款期限写在计价方式与价款中，而付款方式及期限却为空白，房屋分户图应作为附件二，却贴在附件一中，新亚太公司不可能存在这样的错误；（3）出卖人一栏没有法人或委托代理人签名，签署日期也是空白的，不合情理；（4）附件四为合同补充协议，实际上是空白还是因为复印被抹去了内容，不得而知，合同内容因此而不完整，买卖双方权利义务不清晰。2.陈锡武、刘新菊没有收楼通知书，其提交的防盗门工程费不能证明与新亚太公司存在房屋买卖合同关系，居委会的证明只用于小孩上学用，且居委会并非房屋买卖和产权证明的法定机构，其出具的证明不具有相应证明效力。3.收款收据不能作为合同关系存在及付款依据。新亚太公司在一审中确认查到两张收据，并非认可双方存在买卖合同关系或是收到对方的购房款。陈锡武、刘新菊也未提供汇款转账的原始凭据，收款收据时间显示的是新亚太公司先收50%购房款后签约，且未预收定金，另外，从马某购房资料看，新亚太公司出具收款发票不能推断为该司收取房款及出售房屋，而事实上马某与新亚太公司没有买卖合同关系，卖方是黄埔造船厂，本案不排除新亚太公司是为了配合办证出具的收据和发票而与马某购房事实一样的情况。在陈锡武、刘新菊向物业公司支付防盗门工程费时，其已知道所住房屋是304房，其陈述是入住后才发现购买的房屋不是306房与上述事实不符，且作为发展商的新亚太公司却不知上述情况，不符合常理。4.从《房地产分户图》看，合同中约定的涉案306房面积是74平方米，且房管局出具房产证以测绘图为准，房管局登记也是306房，与陈锡武、刘新菊陈述实际为304房不符。现场勘察显示现场房屋没有门牌标识，合同附件一的分户图编号为110701242号，对应的是306房，一审判决以上述编号认定案涉房屋实际应为304房没有依据。再者，一审法院以张贴公告的方式排除其他权利人的做法没有法律依据，是违法的。（三）收款收据125000元并未注明是房款的50%。一审调查的几套房屋的买卖时间、条件、朝向等不同，没有可比性。即使可比，一审法院就低不就高，选择房屋价位低的205房、405房进行比较，不选择高价的306房，具有明显偏向性，不公平不合理，故认定案涉房屋304房的房价符合为250000元依据不足。（四）一审没有查明陈锡武、刘新菊的购房资格。新亚太公司一审委托的代理人为一般代理，其无权代表公司同意法院代收购房款。即使新亚太公司是卖方，法院擅自处分卖方的实体权利也是没有依据和违法的。此外，一审未查明陈锡武、刘新菊当时的支付能力以及现在才起诉的原因或者存在房价下跌其又如何处理等情况，现在仍按照之前的房价支付剩余房款，欠缺公平。（五）新亚太公司与陈锡武、刘新菊无房屋买卖关系，一审判决适用法律错误。新亚太公司在一审诉讼均委托人员出庭参加诉讼，但一审判决中写明新亚太公司无人出庭，又说新亚太公司有答辩，自相矛盾。还有，一审法院对新亚太公司提出的查封异议未进行处理，程序违法。被上诉人陈锡武、刘新菊二审辩称，同意一审判决，不同意新亚太公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）新亚太公司与陈锡武、刘新菊之间存在合法有效的买卖合同关系。双方于2006年8月28日签订了《商品房买卖合同》，新亚太公司以办理契税等手续为由，将合同原件收回，陈锡武、刘新菊持有新亚太公司认可的盖有“广州新亚太房地产公司财务专用章”的收款收据原件二份，分别载明“（馨怡花苑）龙口路420号306房预交税费（代收）、房款7800元”和“（馨怡花苑）龙口路420号306房预交税费（代收）、房款125000元”。（二）案涉房屋是广州市天河区龙口路420号304房，合同签订初定为306房，最终编号为304房。签订合同时，新亚太公司向陈锡武、刘新菊说明案涉房屋为306房。在合同签订后，陈锡武、刘新菊办理了入住手续，本案不存在收楼通知书，该房屋在新亚太公司关联公司广州嘉馨物业管理有限公司（以下简称嘉馨物管公司）登记的是馨怡花苑420房304号房，足以证明新亚太公司完全知道，嘉馨物业公司在2016年9月1日出具《收款收据》，载明“今收到馨怡花苑420号304房陈锡武防盗工程费950元”，于2016年9月11日出具《收款收据》，载明“今收到馨怡花苑420号304房陈锡武水周转金100元”另外，陈锡武、刘新菊还提供了嘉馨物业公司开具的管理费、垃圾处理费发票以及广州市自来水公司开具的水费发票和广州市污水治理有限责任公司开具的污水处理费发票和广州燃气集团有限公司出具的燃气费发票，均显示付款方或者用户名称为304房。（三）新亚太公司认为陈锡武、刘新菊占用304房与事实严重不符。陈锡武、刘新菊办理入住手续时记载的房屋为馨怡花苑420号304房，且长期居住时间达12年，若是占用，居住期间无人提出异议不合常理。根据陈锡武、刘新菊提供的《广州市不动产登记查册表》显示306房已于2002年10月10日马某申请转移，案涉房屋的交易是在2006年8月，2006年8月时306房的产权不属于新亚太公司，因此新亚太公司认为配合办证出具收据和发票以及合同约定应是馨怡花苑420号306房的理由不成立。从陈锡武与新亚太公司代理人赵绍强的电话录音可以得出涉案交易房屋为304房。而且合同约定的交易单价与同一时间同一栋楼的205房和405房较为一致。（四）一审法院以张贴公告的方式寻找权利人的程序合法，新亚太公司对此抗辩没有法律依据。对于陈锡武、刘新菊有无购房资格问题不属于本案审查范围。新亚太公司对一审诉讼保全提出异议问题也不应成为本案上诉的理由。（五）一审判决适用法律正确。一审认定事实清楚，双方的买卖合同的事实认定清楚，相关证据形成完整的证据链。新亚太公司一开始并未到庭参加诉讼，公告送达后，通过多次查找，才找到新亚太公司员工的联系方式，新亚太公司才派代理人赵绍强到庭参加诉讼，因此，一审程序合法，新亚太公司上诉理由不成立。陈锡武、刘新菊向一审法院起诉请求：1.新亚太公司履行《商品房买卖合同》中的约定，将广州市天河区龙口东路420号304房（下简称案涉房屋）的产权过户至陈锡武、刘新菊名下及办理房产登记手续；2.新亚太公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈锡武、刘新菊主张其向新亚太公司购买案涉房屋，但新亚太公司一直未协助其办理案涉房屋的过户登记手续，故其向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，为证明其与新亚太公司存在商品房买卖合同关系，陈锡武、刘新菊提交了《商品房买卖合同》等证据。一、《商品房买卖合同》为复印件，显示新亚太公司（出卖人）与陈锡武、刘新菊（买受人）于2006年8月28日签订，约定出卖人以出让方式取得位于广州市天河区五山路省农机物资公司仓库编号为穗地证字第148408号的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】馨怡花苑；买受人所购的商品房为现房，其房屋平面图经国土房管局规划部门批准，该商品房为馨怡花苑中的龙口东路420号306房（下简称306房）；该商品房合同约定建筑面积共74.2924平方米，其中，套内建筑面积67.4469平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.4469平方米；出卖人与买受人约定，该商品房属现房，按套出售，总金额为250000元，签合同时付50%，领取房产证时付清余款50%；出卖人应当在2006年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因出卖人原因，造成案涉房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金等。二、《收款收据》二张，均显示加盖了新亚太公司财务专用章，开具日期均为2006年8月27日，分别确认收到陈锡武、刘新菊支付的306房房款125000元、预交税费（代收）7800元。新亚太公司认为《商品房买卖合同》没有原件，故对其真实性不予确认；新亚太公司确认其经查核并无找到上述合同原件，亦不清楚该合同及房屋交易情况。新亚太公司确认二张《收款收据》的真实性，确认收到上述款项。陈锡武、刘新菊主张其购买案涉房屋时是购买现房，新亚太公司带其看房时，案涉房屋没有门牌标志，新亚太公司向其表示案涉房屋为306房，故其与新亚太公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买的房屋地址为306房，新亚太公司开具的购房款收据也显示为306房，但其实际入住案涉房屋后，在物业管理处发现其购买的为案涉房屋而并非306房。陈锡武、刘新菊还主张虽然《商品房买卖合同》及房款收据显示的房号为306房，但合同约定的房屋面积为74.2924平方米，其现居住的案涉房屋的面积也是74.2924平方米，而306房的面积为106平方米，且已经登记至案外人马某名下。为予证明，陈锡武、刘新菊向一审法院提交了《广州市不动产登记查册表》，显示306房已于2002年10月10日马某申请转移，02登记字163966号存案。为证明其实际购买的房屋应为案涉房屋而并非306房，且其已接收案涉房屋并居住使用至今，陈锡武、刘新菊提交了《收款收据》等证据。一、《收款收据》二张，均显示由嘉馨物管公司出具，其中开具日期为2006年9月1日的《收款收据》确认收到陈锡武支付案涉房屋的防盗门工程费等共计950元，开具日期为2006年9月11日的《收款收据》确认收到陈锡武支付案涉房屋的水周转金100元。二、嘉馨物管公司开具的管理费、垃圾处理费发票多张，显示付款方名称均为案涉房屋，显示最早支付的物业管理费、垃圾处理费为2007年7月至2009年12月。三、广州市自来水公司开具的水费发票及广州市污水治理有限责任公司开具的污水处理费发票多张，均显示客户名称为刘新菊、用水地址为案涉房屋；四、广州燃气集团有限公司出具的燃气费发票，显示客户名称为刘新菊、用气地址为案涉房屋。陈锡武、刘新菊主张在签订《商品房买卖合同》后，新亚太公司称要办理契税等手续，将陈锡武、刘新菊持有的合同原件收回，故陈锡武、刘新菊没有持有该合同原件；后陈锡武、刘新菊多次找新亚太公司要求取回合同原件，新亚太公司均表示经办人员不在，以此为由一直没有将合同原件交回给陈锡武、刘新菊；后由于案涉房屋所在楼盘的其他房屋也没有办理产权证，陈锡武、刘新菊也没有再跟进催促新亚太公司；之后陈锡武、刘新菊无法找到新亚太公司的下落，无法取回合同原件及要求新亚太公司办理案涉房屋的过户登记手续。依据陈锡武、刘新菊申请，一审法院向广州市国土资源和规划委员会去函调查如下问题：一、案涉房屋的权属登记、抵押、查封情况；二、306房的权属登记、抵押、查封情况；三、案涉房屋是否曾暂定编号为306房；四、案涉房屋、306房的建筑面积及平面图情况。广州市国土资源和规划委员会复函称，馨怡花苑项目，已以新亚太公司名义以强字135547号办理初始登记、登记地址为天河区龙口东路414-422号（双号）；经查，暂无案涉房屋的查封、抵押、产权转移登记信息；306房现以马某名义以2016登记9011820号办理产权登记，经核档案，其房地产预售契约地址为案涉房屋地址。该复函附上编号为110701242的《房地产分户图》，房屋地址为306房，单元总建筑面积为106.8577平方米；306房在420号建筑物的南面，案涉房屋在420号建筑物的北面。该复函还附上编号为测字110701242的《广州市房地产查丈原图（层图）》，显示420号建筑物3至9层中房号01的总面积为76.7324平方米、房号02的总面积为67.4905平方米、房号03的总面积为65.0504平方米、房号04的总面积为74.2924平方米、房号05的总面积为100.5964平方米、房号06的总面积为106.8577平方米。依据陈锡武、刘新菊的申请，一审法院调取了广州市天河区龙口东路420号205房、306房、405房的《广州市不动产登记查册表》，根据上述查册表显示，上述205房的交易价格为320000元、建筑面积为85.8115平方米，405房的交易价格为360000元、建筑面积为100.5964平方米；306房的交易价格为501614元、建筑面积为106.8577平方米，而该房查册表所附的《房地产预售契约》显示签订时间为1997年8月15日，预售房屋地址为馨怡花苑第五幢A座第三层04号，建筑面积为105.05平方米。另，根据上述查册表显示，306房已于2002年9月6日交易至案外人马某名下。一审法院于2017年8月24日组织双方当事人到案涉房屋进行现场查勘，现场房屋并未有门牌标识。对应房管部门复函后所附的《房地产分户图》（编号110701242），陈锡武、刘新菊当场以钥匙打开大门的房屋位置对应该分户图中的420号04房。一审法院现场张贴公告，通知对案涉房屋主张权利的人员向一审法院申报权利，除了新亚太公司认为案涉房屋应属其所有外，未有人员向一审法院申报。陈锡武、刘新菊明确同意向新亚太公司支付剩余50%的购房款125000元，并已将125000元交至一审法院代管。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百一十一条规定，“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；……（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”本案中，陈锡武、刘新菊主张其与新亚太公司存在关于案涉房屋的商品房买卖合同关系，其依法应对此事实承担举证责任。但陈锡武、刘新菊提交的《商品房买卖合同》为复印件，且该合同中约定买卖的房屋地址为306房而并非案涉房屋；新亚太公司对上述《商品房买卖合同》的真实性不予确认，亦不确认其与陈锡武、刘新菊之间存在关于案涉房屋的商品房买卖合同关系。因此，本案中一审法院必须综合其他证据以及当事人对案件事实的确认，从而对陈锡武、刘新菊与新亚太公司之间是否存在关于案涉房屋的商品房买卖合同关系的问题进行认定。首先，关于《商品房买卖合同》能否采信的问题。一、陈锡武、刘新菊除了提交了《商品房买卖合同》复印件外，还提交了《收款收据》两张，证明了其已向新亚太公司支付了房款125000元、预交税费7800元。新亚太公司确认上述收据的真实性，确认收到陈锡武、刘新菊支付的上述款项。上述证据可证明陈锡武、刘新菊与新亚太公司之间存在商品房买卖合同关系，在此情况下，陈锡武、刘新菊主张由于新亚太公司要求其将《商品房买卖合同》原件交给新亚太公司办理相关手续，该陈述亦符合当时的交易习惯，合理可信。新亚太公司在确认收到了陈锡武、刘新菊的上述款项的情况下，却明确表示其没有《商品房买卖合同》的原件，不确认该合同的真实性，但未对其与陈锡武、刘新菊不存在商品房买卖合同关系提供反驳证据，其依法应承担相应举证不能的法律责任。二、根据已查明的事实可知，与案涉房屋同一栋楼的广州市天河区龙口东路420号的205房、405房按建筑面积计算的单价分别为每平方米3729.10元、3578.66元，而《商品房买卖合同》约定房屋总价为250000元、建筑面积为74.2924元，即按建筑面积计算的单价为每平方米3365.08元，单价较为一致。三、根据陈锡武、刘新菊提交的嘉馨物管公司开具的《收款收据》及物业管理费的发票，以及相关的水费、污水处理费发票等证据，结合一审法院现场查看确认的案涉房屋使用现状的事实，一审法院可确认陈锡武、刘新菊实际使用案涉房屋的事实。综上，虽然陈锡武、刘新菊提供的《商品房买卖合同》为复印件，但一审法院结合已查明的事实，确认《商品房买卖合同》的真实性。其次，关于陈锡武、刘新菊向新亚太公司购买的房屋是306房还是案涉房屋的问题。一、虽然《商品房买卖合同》约定的买卖房屋为306房，但根据已查明的事实可知，306房早已于1997年出售并于2002年过户至案外人马某名下，《商品房买卖合同》签订时新亚太公司无权再出售306房。二、根据一审法院向房管部门调查的结果显示，306房过户登记至案外人马某名下，但该房地产预售契约地址却为案涉房屋的地址（即馨怡花苑第五幢A座第三层04房）；而且，案涉房屋所在同一栋楼第3至9层每层6套房，其中04房的建筑面积为74.2924平方米、06房的建筑面积为106.8577平方米。从上述调查结果可确认，《商品房买卖合同》虽然约定买卖房屋地址为306房，但约定的房屋建筑面积却为案涉房屋的建筑面积；而306房的《房地产预售契约》约定的买卖房屋地址为案涉房屋，但约定的房屋建筑面积是306房的建筑面积，且实际上最终的登记房产地址亦为306房。三、根据陈锡武、刘新菊提交的嘉馨物管公司开具的《收款收据》及物业管理费发票，以及水费发票、污水处理费发票等相关证据显示，陈锡武、刘新菊实际使用的应为案涉房屋而并非306房。四、经一审法院现场查看，陈锡武、刘新菊实际控制使用的案涉房屋对应位置确实为编号为110701242的《房地产分户图》中所显示的04房位置。综上，一审法院可确认陈锡武、刘新菊向新亚太公司购买的房屋应为案涉房屋。据此，一审法院可确认陈锡武、刘新菊与新亚太公司之间存在关于案涉房屋的房屋买卖合同关系，双方应按照《商品房买卖合同》约定履行义务。现陈锡武、刘新菊已按照合同约定向新亚太公司支付了房款125000元，并明确表示同意一次性支付剩余房款125000元，且已将该款项交至一审法院代管。因此，现陈锡武、刘新菊要求新亚太公司协助办理案涉房屋的过户登记手续，将案涉房屋过户登记至陈锡武、刘新菊名下，该诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。另，作为陈锡武、刘新菊取得案涉房屋的对价，陈锡武、刘新菊应向新亚太公司支付剩余房款125000元，一审法院为避免当事人诉累，在本案中一并对此进行处理。新亚太公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年4月13日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起10日内，新亚太公司协助陈锡武、刘新菊到房地产管理部门办理广州市天河区龙口东路420号304房的过户登记手续，将上述房屋过户登记至陈锡武、刘新菊名下；陈锡武、刘新菊向新亚太公司支付剩余房款125000元（该款项已交至一审法院代管）。一审案件受理费5050元、保全费5000元，由新亚太公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，新亚太公司在一审期间针对本案财产保全向一审法院申请复议，一审法院于2018年4月9日作出笔录，告知：经一审法院审查，新亚太公司的异议不成立，该院口头裁定驳回新亚太公司对诉讼保全的复议申请，不再另行出具书面民事裁定书。新亚太公司表示清楚，无异议。另外，经核查一审卷宗，一审法院受理本案后，按正常送达方式无法将本案有关诉讼材料送达给新亚太公司，故该院通过公告方式向新亚太公司送达开庭传票等诉讼材料，并定于2016年10月11日对本案进行开庭审理，新亚太公司在上述日期没有到庭参加审理。之后，新亚太公司于2016年10月14日到一审法院领取了民事诉状副本、证据副本、诉讼须知等诉讼材料。一审法院于2017年5月22日组织双方当事人进行庭询，新亚太公司的代理人赵绍强到庭参加庭询，对陈锡武、刘新菊提供的证据进行了质证，并发表了辩论意见。2017年11月7日，一审法院向新亚太公司出示有关广州市房地产档案馆调取的相关材料，新亚太公司的代理人赵绍强到庭发表了质证意见。2017年8月24日，一审法院组织双方到案涉房屋进行现场勘察时，新亚太公司代理人赵绍强也参加了勘察过程。因此，一审法院认定新亚太公司未到庭参加诉讼不妥，本院予以纠正。二审诉讼中,广州市不动产登记中心于2018年7月20日出具《购房资格证明》，载明：根据陈锡武，身份证号码：、刘新菊，身份证号码：（涉案地址：天河区龙口东路420号304房）的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》，经核查，陈锡武、刘新菊具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2018年7月20日。新亚太公司质证称其没有经手，对于该证明的真实性、合法性和关联性均不予认可。陈锡武、刘新菊则表示该证明是由广州市不动产登记中心出具，合法有效，确认该证据的真实性、合法性和关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合新亚太公司的上诉请求和理由以及陈锡武、刘新菊的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.新亚太公司否认与陈锡武、刘新菊就案涉房屋存在商品房买卖合同关系理由能否成立；2.陈锡武、刘新菊主张新亚太公司协助办理案涉房屋的过户登记手续应否支持。现评析如下：关于新亚太公司否认与陈锡武、刘新菊就案涉房屋存在商品房买卖合同关系理由能否成立的问题。其一，新亚太公司认为陈锡武、刘新菊提供的《商品房买卖合同》为复印件，并对该合同的真实性提出质疑。但陈锡武、刘新菊为证明双方存在房屋买卖合同关系除了提交《商品房买卖合同》复印件外，还提交了《收款收据》等予以证实。该收据显示陈锡武、刘新菊已向新亚太公司支付了房款125000元和预交税款7800元，新亚太公司在一审中确认上述收据的真实性和收取款项的事实，现新亚太公司上诉表示不认可收到陈锡武、刘新菊已付上述款项，没有提出相反证据推翻其一审该陈述内容。而在无其他证据佐证的情况下，单凭新亚太公司对合同提出质疑的部分内容，并不能推断出双方不存在房屋买卖合同关系的结果，何况陈锡武、刘新菊已就其将《商品房买卖合同》原件交给新亚太公司作出了合理解释。新亚太公司认为不排除其仅是为配合办证才出具收据和发票，卖方另有他人，也无举证证明。故新亚太公司否认收到陈锡武、刘新菊支付上述款项以及否认其为卖方的抗辩理由，依据不充分，本院不予采纳。同时，新亚太公司称陈锡武没有提供收楼通知书，并认为陈锡武、刘新菊提交的嘉馨物管公司开具的《收款收据》及物业管理费的发票，以及相关的水费、污水处理费发票等证据，不足以证明其与新亚太公司存在房屋买卖关系，但陈锡武、刘新菊提供的上述证据显示其早在2006年或2007年就已入住案涉房屋，陈锡武、刘新菊是否提供收楼通知书，并不能否认其实际使用案涉房屋的事实。而新亚太公司至今没有举证证明其在本案起诉之前曾向陈锡武、刘新菊使用案涉房屋提出过异议或者主张权利，显然有违常理。因此，一审法院根据查明的事实，认定涉案《商品房买卖合同》的真实性，并无不当，本院予以确认。其二，新亚太公司认为《商品房买卖合同》约定的买卖房屋为306房，并非陈锡武、刘新菊主张的案涉房屋即304房。但根据一审法院向房管屋面调查的结果显示，306房早在1997年已出售并于2002年过户至案外人马某名下，显然，新亚太公司不可能于2006年将该房屋再行出售给陈锡武、刘新菊。而马某的306房所涉《房地产预售契约》约定地址却为案涉房屋即馨怡花苑第五幢A座第三层04房。而且，案涉房屋所在同一栋楼第3至9层每层6套房。其中04号房的建筑面积为74.2924平方米、06号房的建筑面积为106.8577平方米。从上述调查结果可以看出，《商品房买卖合同》虽然约定买卖地址为306房，但约定的房屋建筑面积却为案涉房屋的建筑面积；而306房的《房地产预售契约》约定的买卖房屋地址为案涉房屋，但约定的房屋建筑面积是306房的建筑面积，且实际上最终的登记房产地址亦为306房。本案审理过程中，一审法院已张贴公告告知如对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织可向该院申报权利，公告期满后，未有权利人到一审法院申报登记，故一审法院结合陈锡武、刘新菊举证证明其实际使用为案涉房屋，以及一审法院现场勘察案涉房屋对应的为编号110701242的《房地产分户图》中所显示的04号房位置等情况下，确认陈锡武、刘新菊向新亚太公司购买的房屋是案涉房屋恰当。新亚太公司上诉认为一审法院上述确认事实没有依据，但其也未能提供相反证据推翻一审法院上述认定，本院对其该上述理由不予采信。据此，本院确认陈锡武、刘新菊与新亚太公司存案涉房屋的买卖合同关系。新亚太公司上诉否认与陈锡武、刘新菊之间就案涉房屋存在买卖合同关系的其他理由也不成立，本院均不予支持。关于陈锡武、刘新菊主张新亚太公司协助办理案涉房屋的过户登记手续应否支持的问题。承上所述，本院已确认陈锡武、刘新菊存在案涉房屋的买卖合同关系以及双方签订《商品房买卖合同》的真实性，故双方应按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。现陈锡武、刘新菊已提供《收款收据》证明其向新亚太公司支付了房款125000元，并明确表示同意一次性支付剩余房款125000元，且陈锡武、刘新菊具备本市住房限购区域内住房购买资格，案涉房屋也不存在继续履行障碍，因此，一审法院支持陈锡武、刘新菊主张新亚太公司协助其办理案涉房屋过户登记手续，并无不妥，本院予以维持。新亚太公司认为《收款收据》载明的125000元并未注明是房款的50%，以及不认可总房价款为250000元，与双方签订的《商品房买卖合同》约定不符，且新亚太公司也未能就同一时期案涉房屋所在楼盘的房价是否高于上述金额进行举证，故本院就新亚太公司该上诉理由不予采纳。此外，一审法院在陈锡武、刘新菊同意一次性支付剩余房款的情况下，为了避免当事人诉累，作出支持陈锡武、刘新菊诉请的同时，判决陈锡武、刘新菊将剩余房屋支付给新亚太公司，符合双方当事人签订买卖合同的目的，新亚太公司对此提出异议，本院不予支持。至于新亚太公司主张一审法院未处理其提出诉讼保全复议问题，经核查，一审法院已告知其异议不成立，并口头裁定驳回新亚太公司对诉讼保全的复议申请，新亚太公司表示清楚，无异议。故其上诉认为一审未对此进行处理与事实不符，其以此主张一审审理程序违法，理由不成立，本院不予支持。综上所述，新亚太公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5050元，由广州新亚太房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年八月二十七日书记员 李志康游瑞娜