北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初2117号
原告：宁桦，女，1970年11月22日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师
委托诉讼代理人：张琳，北京市北方律师事务所律师。
被告：李婧，女，1987年1月14日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：柳玉滨，北京市富程律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。
法定代表人：左晖，董事长
委托诉讼代理人：孙凤起，该单位员工。
原告宁桦与被告李婧、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁桦及其委托诉讼代理人张垚、张琳，被告李婧委托诉讼代理人柳玉滨，第三人链家公司委托诉讼代理人孙风起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宁桦向本院提出诉讼请求：1、判令李婧支付我违约金158万元（已抵扣定金50万元）；2、本案诉讼费由李婧承担。事实与理由：2017年6月21日我与张婧、链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及补充协议。房屋买卖合同约定：李婧购买我位于北京市海淀区紫竹院路房屋（以下简称1518室），建筑面积141.32平方米，房屋总价款1040万元，合同还约定了付款义务，同时约定，买受人逾期履行付款义务超过十五日的，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，李婧支付了50万元定金，此后未支付任何款项，我与链家公司均多次要求李婧继续履行合同被拒绝，由于李婧严重违约我于2017年11月7日向李婧发出解除合同通知，要求解除房屋买卖合同和补充协议。李婧的行为侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求予以支持。
李婧辩称，不同意宁桦的诉讼请求。一、我违约事实不存在，双方签订的房屋买卖合同和补充协议为附解除条件的合同，因解除条件已经成就，房屋买卖合同在履行期限届满前已经失效，故不存在违约事实。双方在补充协议中约定宁桦承诺此房是70年产权住宅，若不是70年产权住宅，则双方免责解决。经我多方咨询，1518室房屋性质属于公寓，不是产权住宅，且产权证无法变更登记为住宅。因此双方约定的解除条件已经成就。解除条件的成就导致我签订合同的根本目的无非实现，我购买房屋是为了改善居住环境,另外今后出售时保值增值，但1518室是公寓，与住宅存在不同，居住品质不如住宅，如果是住宅今后再出售更为有利，因此我方坚持将住宅写入约定条款。但本案房屋无法变更为住宅，导致我合同目的不能实现，合同解除条件成就后合同失效，我方不存在违约。二、双方约定的解除条件不侵害他人利益，合法有效。我购买房产的行为合法，并且持有将公寓变更登记为住宅的愿望不违法，我将与宁桦合意设立的条款写入补充协议同样合法。三、宁桦基于错误认识认为我违约没有法律和事实依据。宁桦认为双方的特别约定是强调70年产权，应对住宅做广义解释，属于认识错误，其不承认双方约定的解除条件已经成立，不认可合同失效的法律后果，而是消极等待失效合同履行期限结束并错误地认为我方违约。四、房屋买卖合同和补充协议失效后，宁桦收取的50万元定金应当返还给我。我在2017年10月18日向宁桦发出了解除合同通知函，合同不存在继续履行，其收取的定金应当返还。五、宁桦主张的违约金数额过高，其并无实际损失，违约金的数额过分高于其实际损失。综上，宁桦的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回。
链家公司述称，认可宁桦起诉的事实和理由。
本院经审理认定事实如下：宁桦系1518室房屋所有权人，房屋所有权证载明该房屋性质为商品房，规划用途为公寓。2017年6月21日，宁桦（出卖人）与李婧（买受人）经链家公司居间签订房屋买卖合同，约定：出卖人所售房屋坐落为：海淀区紫竹院路31号2号楼15层18F，产权证所载建筑面积为141.32平方米，该房屋规划设计用途为公寓，该房屋性质为商品房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为380万元整；家具家电装饰装修及配套设施设备等作价为660万元；买受人向出卖人支付定金50万元。同日，宁桦（甲方，出卖方）与李婧（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订补充协议，约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价1040万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年6月21日将第一笔定金5万元自行划转支付甲方；乙方于2017年7月5日前将第二笔定金15万元以理房通的方式支付甲方，乙方于2017年7月14日前将第三笔定金30万元以理房通的方式支付甲方；乙方于2017年10月21日前将第一笔购房款380万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于2017年10月21日前将第二笔购房款590万元以理房通的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2017年10月21日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权登记手续；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的材料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，2、拒绝购买该房屋的，3、逾期履行本补充协议第二条约定的付款义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，已向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；其他约定：甲方承诺此房是70年产权住宅，若不是70年产权住宅，则双方免责解约。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，李婧向宁桦支付了定金50万元。李婧确认在签订房屋买卖合同及补充协议时，其已经查看过1518室的房屋所有权证。2017年10月18日，李婧向宁桦发出《解除合同通知函》，主要内容为：根据补充协议第五条约定：贵方须承诺此房是70年产权住宅，若不是70年产权住宅，则双方免责解约，经核实贵方出售房屋为公寓性质，并非住宅性质，因贵方出售房屋为公寓性质，有别于住宅，这极大影响了房屋价值和居住品质，有鉴于此，需向贵方函告如下：一、解除双方于2017年6月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；二、请贵方在收到本通知的3日内向我方返还五十万元定金。同年10月24日，宁桦向李婧发出了律师函，主要内容为：根据合同约定李婧应在2017年10月21日前将购房970万元支付给宁桦，但宁桦并未收到上述款项；合同显示该房屋规划用途为“公寓”，产权年限为70年，如李婧以该房屋的性质与70年“住宅”截然不同为理由要求解除合同、拒不支付购房款完全没有法律和事实依据；要求李婧尽快缴纳购房款。同年11月7日，宁桦向李婧发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据房屋买卖合同和补充协议约定，贵方应及时足额支付购房款，如果贵方逾期付款，我方有权根据房屋买卖合同及补充协议的约定解除合同，截至目前，贵方仍有990万元房款及违约金尚未支付，我方多次催促贵方，但贵方一直不予回应，亦未采取任何实质履约行为，贵方已经构成根本违约，特以函郑重告知贵方，即日起正式解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，我方保留追究贵方法律责任的权利。
另查，1518室房屋的土地使用权年限为70年，本案合同尚未办理网签手续。
对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、对于补充协议中特别约定条款的指向，宁桦与链家公司均主张李婧在签订涉案合同时已经查看过房屋所有权证，明知房屋性质为公寓，因担心产权年限不是70年故增加此条款，该条款为产权年限的约定；李婧主张购房时要将公寓变更为住宅，故增加此约定，该条款为房屋性质的约定。对此，本院认为，住宅的产权年限均为70年，无须特别约定；而1518室为公寓，公寓存在产权年限的不确定性，故双方在补充协议中的特别约定应为产权年限的约定。此外，房屋的性质及设计规划用途是无法通过当事人约定进行改变的，李婧在签订涉案合同时已经查看过房屋所有权证，对房屋的性质及规划设计用途均已知晓，且房屋买卖合同中亦明确载明房屋规划设计用途为公寓，故对李婧关于特别约定条款系将房屋性质由公寓变更为住宅的主张，本院不予采信。
二、宁桦主张其在与李婧签订涉案合同之前已与案外人王松签订了购房合同，因李婧未能依约履行本案合同导致其在履行与王松之间的购房合同时额外增加了履约成本，由此产生损失约200余万元，并提交了购房合同、代持协议、钱款确认函、借款凭证等证据。李婧对此均不予认可，认为宁桦应自行承担合同风险。对此，本院认为，合同仅对签订合同双方当事人具有约束力，宁桦主张李婧的违约行为导致其在履行与王松之间的购房合同产生损失，显然超出李婧缔约时所预见，缺乏相应的法律依据，故本院对于宁桦的该项主张及证据均不予采信。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，宁桦与李婧签订的房屋买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。根据本院对双方争议事实和证据的分析，补充协议中的约定系房屋产权年限的约定，李婧以涉案房屋性质非住宅拒绝履行付款义务，显系违约，其作为违约方不享有合同解除权，其向宁桦发出的解除通知，不产生解除本案合同的效力。在李婧的违约行为达到了合同约定的解除条件后，宁桦作为守约方，依合同约定向李婧发出了解除通知，故本案合同已依双方约定解除。李婧理应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，李婧辩称违约金的约定过高，宁桦主张的实际损失缺乏相应的法律依据，本院综合考虑当事人的过错程度以及实际损失情况，兼顾合同的履行情况等综合因素对于宁桦主张的违约金的具体数额依法予以调整，酌情确定为120万元，李婧已经支付的50万元定金，依合同约定折抵违约金数额，不再予以退还。李婧辩称其不构成违约，要求退还定金的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、李婧于本判决生效后七日内支付宁桦违约金七十万元；
二、驳回宁桦的其他诉讼请求。
案件受理费九千五百一十元（宁桦已预交），由李婧负担，于本判决生效后七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孟昕伟
二〇一八年三月三十日
书记员 张晓晨