重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第00626号
原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路24号九都尚品小区A幢1-2、2-2号，组织机构代码56787021-8。
法定代表人王鸷，重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司董事长。
委托代理人胡建波，重庆春意律师事务所律师。
委托代理人谢松陶，男，1981年11月26日出生，汉族，重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司市场部经理，住重庆市南川区。
被告熊代强，男，1965年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告程在利，女，1966年11月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人袁利，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人杨仁勇，男，1968年7月4日出生，汉族，个体工商户，住重庆市南川区，系程在利的丈夫。
原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司与被告熊代强、程在利金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，由审判员邱广适用简易程序，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司的委托代理人胡建波、谢松陶，被告熊代强，被告程在利的委托代理人袁利、杨仁勇到庭参加了诉讼，庭审结束后，双方申请庭外和解，后因未能达成和解意见，本案依法恢复审理，本案现已审理终结。
原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司诉称，被告熊代强因经营药店缺乏流动资金，申请向原告方贷款，双方于2012年11月1日协商签订了借款合同。借款合同约定的贷款金额为人民币2000000元，贷款期限12个月；月利率为11‰，利息每月支付一次，结息日为每月20日；贷款本金的还款方式为到期一次性还本；违约责任约定，如被告熊代强不按合同约定的实际还款期限偿还本金及利息，自逾期之日起支付罚息，罚息利率按照合同约定利率调整的1.5倍计算，罚息为每日万分之5.5；合同担保条款约定，由被告程在利合法所有的南川区××街道××组293.84平方米的别墅房为被告熊代强借款所生债务提供抵押担保，担保的范围除借款本金外，还包括利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、差旅费等实现债权的费用。原告与被告熊代强签订《借款合同》后，同时与被告程在利协商签订了《重庆市房地产抵押合同》，并于次日办理了抵押权登记，登记证号为304房地证（押）2012T字第02904号。此后，原告依照合同约定于2012年11月2日将贷款本金2000000元划入被告熊代强指定的银行账户，履行了给付贷款本金的义务。合同约定的还款期限届满后，被告熊代强并未按约偿还借款本金2000000元，也未支付应付利息。为此，原告多次与被告方协商还款事宜，均无果。综上所述，原告认为被告熊代强未按合同约定偿还原告贷款本金、利息、罚息、复利的行为已经构成违约，请求法院判令：1、被告熊代强立即偿还原告的贷款本金2000000元和2014年2月28日以前的利息、罚息137955.77元，合计2137955.77元；2、判令被告熊代强从2014年3月1日起至借款本金还清之日止，除按月利率11‰的1.5倍向原告支付罚息外，另外按照月利率11‰的2倍向原告支付复利；3、原告对被告程在利所有并提供抵押担保的南川区××街道办事处××组第X-
X层共计293.34平方米的别墅房拍卖后的价款享有优先受偿权。
被告熊代强辩称，原告起诉的事实和理由属实，现在经济困难，无力偿还，利息和罚息过高，只能按月息11‰来计算。
被告程在利辩称，抵押担保协议无效，因为熊代强改变了贷款的用途，程在利不承担担保责任；作为担保物的房屋所附着的土地是集体土地，根据国家规定，集体土地上的房屋不能用于抵押，因此抵押合同无效，被告程在利不应当承担担保责任。熊代强贷款时是说用于购买药材，但他擅自改变了贷款用途，而担保人并不知情。担保人怀疑银行和被告熊代强有串通行为，因此主张担保合同无效。并且，本案抵押合同上的担保期限已过，程在利也不应当再承担担保责任。
经审理查明，被告熊代强（乙方）以购买药材为由，于2012年11月1日与原告（甲方）签订了《借款合同》，向原告借款2000000元，双方约定贷款期限为12个月，月利率为11‰，利息每月支付一次，结息日为每月20日，贷款本金的还款方式为到期一次性还本。该合同第4页第八条写明：“……2、乙方不按本合同约定的实际还款期限偿还本金及利息的，自逾期之日起支付罚息，短期贷款罚息利率按照合同约定利率调整的1.5倍计算，罚息为每日万分之5.5……3、乙方未按照合同约定的用途使用借款的，应支付罚息，罚息从挤占、挪用之日起支付，短期贷款罚息利率按照合同约定利率调整的2倍计算，罚息为每日万分之7.33……4、对不能按时支付利息的，按本条第2款约定的罚息利率计收复利。5、在本合同有效期内，乙方发生下列情形之一的，甲方有权停止尚未发放的贷款；提前收回已发放贷款的本息，解除合同；依法处分抵押物／质押物或要求保证人承担连带保证责任……（2）未按本合同约定用途使用借款的”。合同的担保条款中约定，由被告程在利用其名下的位于南川区××街道××组共计293.84平方米的房屋（丁304房地证2012字第041**号）为被告熊代强还款提供抵押担保，担保的范围除借款本金外，还包括利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、差旅费等实现债权的费用。同日，原告还与被告程在利签订了《重庆市房地产抵押合同》，并于次日在重庆市南川区土地房屋登记部门办理了抵押权登记。
此后，原告依照合同约定于2012年11月2日将贷款本金2000000元划入被告熊代强指定的银行账户，被告熊代强按约支付借款利息至2013年10月23日，合同约定的还款期限届满后，被告熊代利并未按约偿还借款本金2000000元，至2014年2月28日，除借款本金外已产生利息137955.77元。
在庭审中，被告熊代强承认借款已挪作他用并未用于购买药材，原告遂变更其第2项诉求为：借款利率调整为每月22‰，按每日万分之7.33计算至被告付清欠款时止。
上述事实，除当事人的陈述和辩解外，原告提供的证据有：《借款申请书》、《借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、丁304房地证2012字第04102号房产证、304房地证（押）2012T字第02904号抵押权证、抵押人家庭决议、储蓄明细清单、借款凭证等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，本案争议的焦点主要是原告享有的对被告程在利位于重庆市南川区××街道××组房屋（丁304房地证2012字第041**号）的抵押权是否有效。
对于程在利提出因熊代强改变贷款用途，所以抵押合同无效的问题。首先，法律或行政法规并未作出借款人改变借款用途，就会导致借款合同无效的强制性规定；其次，双方签订的《重庆市房地产抵押合同》中并未写明有“借款人改变借款用途，抵押合同无效”等类似的条文，只有《借款合同》的第4页写明了借款人未按约定用途使用借款的，贷款人可以享有要求借款人支付罚息、解除合同、“依法处分抵押物／质押物或要求保证人承担连带保证责任”等权利，并没有赋予借款人或担保人任何决定担保合同效力的权利。因此，无论从法定还是约定来看，借款人改变借款用途都不会导致抵押合同的必然无效。
对于程在利提出的集体土地上的房屋不能用于抵押的的问题。我国法律并未对集体土地上的房屋设定抵押权作出明确的禁止性规定，本案中，原告出示了有原告和程在利签章确认的《重庆市房地产抵押合同》，并已经重庆市南川区土地房屋登记部门登记，符合法律规定的不动产抵押权生效要件，原告方享有的抵押权合法有效。
对于程在利提出的抵押合同中写明的抵押担保期限已过期的问题。虽然本案《重庆市房地产抵押合同》中写明“抵押期限至2013年10月31日”，但是《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。显然本案中原告至今仍然享有行使抵押权的权利。
综上所述，被告程在利答辩的抵押合同无效、抵押权过期的理由于法无据，本院不予支持，其仍应当在本案中承担抵押担保的责任。
由于庭审中，被告熊代强承认借款已挪作他用并未用于购买药材，本案《借款合同》第4页第八条第3项写明了“乙方未按照合同约定的用途使用借款的，应支付罚息，罚息从挤占、挪用之日起支付，短期贷款罚息利率按照合同约定利率调整的2倍计算，罚息为每日万分之7.33”。原告要求借款从2012年3月1日起，利率调整为每月22‰，按每日万分之7.33计算的理由符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、限被告熊代强在本判决生效后立即偿还原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司的借款2000000元及2014年2月28日前的利息137955.77元，共计2137955.77元。
二、限被告熊代强在本判决生效后立即偿还下差原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司2014年3月1日以后的借款利息（利息以2000000元为基数，从2014年3月1日起至还清2000000元借款本金时止按每日万分之7.33计算）。
三、被告熊代强如果未能按期履行上述第一、二项判决中规定的还款义务，原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司有权就拍卖、变卖程在利所有的重庆市南川区××街道××组的房屋（丁304房地证2012字第04102号）所得的价款在上述第一、二项判决中规定的范围内优先受偿。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半交纳11950元，由被告熊代强、程在利负担，被告负担之金额限本判决发生法律效力后立即迳付给原告重庆市南川区石银村镇银行股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费23900元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 邱 广
二〇一四年十二月十七日
书记员 郝寿东