湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2802民初3015号原告：利川市硒都花园业主委员会。住所地：利川市西城路硒都花园。负责人：瞿龙，系该委员会主任。委托诉讼代理人：张孝宇，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。被告：利川市国泰房地产开发有限责任公司，住所地：利川市国泰广场A1区6楼。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张明俊，系该公司法制科科长。特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋凯，系该公司办公室主任。特别授权代理。原告利川市硒都花园业主委员会（以下简称为硒都花园业委会）诉被告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称为国泰公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理。本院依法适用普通程序，组成由审判员李清华担任审判长，人民陪审员李文学、吴奎参加的合议庭，于2016年10月9公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张孝宇到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人牟来胜、张明俊到庭参加诉讼。后组成由审判员李清华担任审判长，人民陪审员黄美才、冉瑞兵参加的合议庭，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张孝宇到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人蒋凯到庭参加诉讼。2018年2月6日第二次庭审时，原告委托诉讼代理人张孝宇，被告委托诉讼代理人蒋凯到庭参加诉讼。2018年3月1日第三次庭审时，原告委托诉讼代理人张孝宇，被告委托诉讼代理人张明俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。硒都花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨碍、拆除未经规划许可且未经业主同意擅自占用业主共有地面的设立在硒都花园小区大门口的商铺（含发现鸡排商铺），拆除修建于硒都花园小区西边的3栋别墅，拆除修建于硒都花园小区主干道末端的车辆安全检测站，拆除修建于硒都花园小区第3栋楼后面的四间砖结构房屋，拆除修建于硒都花园小区中央的幼儿园娱乐设施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：硒都花园小区商品房竣工后面向社会出售，现已全部交付并依法登记，但当业主们逐渐入住后，被告屡次违反规划许可改变小区交付使用的现状，擅自在小区内修建个人别墅、车辆安全检查建筑、大门口商铺、三间砖结构房屋等建筑。不仅如此，还在小区开设幼儿园，占用业主共有地面修建幼儿园娱乐设施，穷尽手段利用小区内的公共区域和业主共有区域从事商业活动额外谋取经济利益，进而限制和禁止业主正常合理使用上述建筑所占用的地面区域，极大地妨碍了业主对这些地面区域及关联空间的使用权。国泰公司辩称，原告硒都花园业委会不是依法成立的，不具备合法的民事诉讼主体资格。根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会（常设机构为业主委员会），应在县级房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇政府）指导下成立，选举产生业主委员会后应当在30日内向县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇政府）办理备案（双备案），持备案证明向公安机关申请刻制印章。硒都花园小区分两期建设，一期为1-8号楼，二期为9-10号楼。硒都花园业主委员会成立于2016年1月，二期工程交付业主时间为2015年12月，该业主委员会仅仅经过一期1-8楼业主推选成立，并非按法定程序经全体业主推选设立，且至今未取得前述两项备案。原告所述事实不属实，所诉之标的物均与被告无关，其不是本案适格被告。其中幼儿园虽属于小区范围，但其设立时应业主要求所建，属于业主公共设施，是否占用业主面积应由原告举证。车辆检测站和四间砖结构房屋所建的位置是属于30米市政大道上，不属于硒都花园小区规划用地，其属于城市道路，与业主无关，而车辆检测站是原告购房前就已经存在，并非被告增建。原告主张的三栋别墅也不是被告修建，与被告无关。本院经审理认定事实如下：国泰公司系依法登记注册的房地产开发公司，该公司在本市西城路开发建设了硒都花园（一期）商住小区。本案所涉硒都花园小区地块系在2003年利川市人民政府处理原客运站资产时一并处理给国泰公司，出让面积为26765.5㎡。因当时政策不完善，规划管理对容积率要求不够严格，故规划管理部门没有出具书面规划意见。2005年7月19日，国泰公司取得利国用（2005）第674号国有土地使用权证，载明位于利川市都××街道办事处××路宗地使用权面积为26765.5㎡，用途为商业、住宅。2009年11月16日，利川市城乡规划局签发利规要（2009）第（29）号《建设工程规划设计要点通知书》，明确硒都花园小区用地面积根据城市规划需要需预留一条30米的规划道路，面积调整为22044㎡，另外该宗地规划条件容积率定为≤3。同年12月18日，国泰公司以其设计方案已基本通过评审为由，向市规划局申请办理规划许可。当月23日，经市人民政府审批，国泰公司取得利规地字第[2009]第016号建设用地规划许可证，其用地项目名称为硒都花园，用地位置为市都亭办事处西城路，用地性质为居住用地，用地面积为22044㎡。同日，国泰公司取得利规建字[2009]第114号建设工程规划许可证（副证），其批准用地面积仍为26765.5㎡。2013年4月9日，经各有关部门现场踏勘，一致同意硒都花园项目通过综合验收。2014年5月19日，市国土资源局向市政府提出利土资文[2014]42号《关于解决硒都花园地块开发建设相关问题的请示》文件获得相关领导审批。该文件载明，对调整为市政道路的硒都花园小区内30米规划道路，其实际面积为4721㎡，属于市政府征收补偿范围，其征收补偿价格为790.81万元。2014年5月23日，市城乡规划管理局出具硒都花园项目验收报告，该报告载明用地面积为22044㎡。2016年8月29日，原告以被告未经规划许可且擅自占用业主共有土地修建相应设施侵犯业主权利为由，提出如前诉请。另查明，硒都花园小区（一期）于2009年验收合格并交付业主使用。涉案车辆安全检查临时建筑（已停止使用）和原告诉请的硒都花园小区大门口两间商铺均建设在小区内市政规划大道上。硒都花园小区内幼儿园娱乐设施系由开办幼儿园的小区业主建设，其位于小区公共地面。涉案三栋别墅分别由案外人田珍、王圆、王道谷所有，且均办理了国有土地使用权证，同时并非被告开发且出售。案涉四间砖结构房屋由被告修建，位于硒都花园小区第3栋住宅楼后面，所占用地块属小区公共地面。以上事实，有原告提交的利川市城乡规划区建设工程项目建设报告单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、利川市规划局建设工程规划涉及要点通知书、硒都花园小区平面图、车站片区开发建设协议等证据，被告提交的硒都花园土地使用证、利川市国土资源局文件、项目验收报告、供着验收评审结论表、国有土地使用证等证据以及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点主要为：1、原告是否具备本案诉讼主体资格；2、争议建筑物修建主体及权属主体系何人，被告应否承担排除妨害的相应责任。关于原告的诉讼主体资格问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，可以作为诉讼参加人的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案原告系经硒都花园小区业主大会共同推举产生，其成立合法。同时，业主委员会由多人组成，其作为业主大会的执行机构，其运作章程由业主大会制定，具备相应的组织机构特征。另外，业主委员会在执行业主大会决定、处理相关事宜时均会存在必要的支出，而业主委员会成员在履行职责时也并非完全无偿，其运营经费主要来源于业主交纳的费用，因此应当将此费用作为业主委员会可支配的财产。并且，原告提交了本院（2016）鄂2802民初2662号民事判决书、恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2017）鄂28民终711号民事调解书、最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定书，表明人民法院在司法实践中已认可相关业主委员会的诉讼主体地位。故对于被告抗辩原告不具备诉讼主体资格的主张，本院依法不予采纳。本案争议的建筑物有：三栋私人别墅、车辆安全检查临时建筑、四间砖结构房屋、幼儿园娱乐设施。现有证据显示，三栋私人别墅均办理了产权证件，其权属系合法取得，且并非被告修建、出售，在无其他证据证实三栋别墅存在实际侵权行为的情况下，原告对该标的物所提之诉讼主张依法不应予以支持。案涉车辆安全检查建筑和原告主张的硒都花园小区大门口两间商铺均建设在市政规划大道上，双方对此均无相应请求权基础，故对原告关于该部分的排除妨害诉请不予支持。关于争议的四间砖结构房屋和幼儿园娱乐设施所占用地块权属问题。在小区建设完成后，伴随小区内住房出售，小区建筑规划内的土地使用权一并移转，相应的共有部分土地使用权应归属小区业主共有。被告擅自修建四间砖结构房屋，未经小区业主事先同意或者事后追认，该行为明显侵犯了业主共有权，依法应当承担排除妨害的侵权责任，故对原告该部分诉请依法予以支持。另，双方争议的幼儿园娱乐设施虽建设在业主共有土地上，但该设施并非被告国泰公司修建，故对原告针对该设施的请求，本院不予支持。如原告对此坚持己见，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十二条、第七十三条、第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告利川市国泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内拆除其修建在利川市硒都花园小区内第三栋住宅楼后的四间砖结构房屋；二、驳回原告利川市硒都花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告利川市国泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李清华人民陪审员  黄美才人民陪审员  冉瑞兵二〇一八年九月十八日书 记 员  胡荩方杨倩