青海省西宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）青01执异82号
案外人：金跃红，男，汉族，1958年6月28日，公民身份号码×××，住甘肃省兰州市。
申请执行人：西宁世全小额贷款有限公司、高建、普瑞特机械制造股份有限公司、周本江、青海虎彩印刷有限公司、尚文超、杨彬、张利、西宁兴融小额贷款有限公司、吴宾、江苏大汉建设实业集团有限公司、西宁银通小额贷款股份有限公司、马什斯。
被执行人：青海格桑花生物科技股份有限公司，统一社会信用代码×××，住所地：青海生物科技产业园区天骏路与经二路交汇处。
法定代表人：邬剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张卫平，男，汉族,1966年10月9日出生，公民身份号码×××，系青海格桑花生物科技股份有限公司法律顾问，住青海省西宁市××区。
在本院执行申请执行人西宁世全小额贷款有限公司、高建等13人与被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司等列案中，案外人金跃红对本院拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》6层10622室，建筑面积约为64.99平方米房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人金跃红称，案外人对被执行人享有债权389940元，该债权于2017年6月29日与被执行人协商达成一致，以被执行人名下位于西宁市××区67号“格桑花创业大厦”6层10622室的不动产抵偿上述债务。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定,即合同编号为YS0330695的购房合同签订之日起，案外人即己经享有对上述不动产的物权。2018年7月26日，案外人从贵院公告得知，将依法通过互联网拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下“格桑花创业大厦”二层至十一层不动产。贵院查封并准备以拍卖、变卖或以物抵债的方式处理己经属于案外人的不动产，将损害案外人作为物权人的合法权益。请求解除对上述不动产的查封并停止对上述房产的拍卖、变卖或以物抵债执行程序。
被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司未提出书面意见。
本院查明，本院在执行西宁世全小额贷款有限公司、高建等13件纠纷系列执行案中，因被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司不能履行生效判决确定的义务，本院于2018年7月12日作出（2017）青01执222、300、301、302、303、325、326、327、342、343、171、219、220、258、143、191、（2016）青01执178、179、64、及（2018）青01执102号执行裁定，冻结、划拨被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司银行存款188721596.48元，若冻结划拨数额不足，则查封被执行人名下“格桑花创业大厦”不动产包括（网签房、查封清单附后）。并于2018年7月19日本院查封该清单房屋中包含了本案所涉房屋。同月26日，本院发出《公告》，内容为本院将依法通过互联网司法拍卖平台公开拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下位于青海省西宁市××区67号“格桑花创新大厦”二层至十一层不动产，现将相关事宜公告如下：一、与本次拍卖财产“格桑花创业大厦”二层至十一层不动产有关的优先购买权人，请于本公告发出之日起七日内联系本院主张权利，并于公开拍卖时参与竞价，否则视为放弃优先购买权；二、与本次拍卖财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议者，请于本公告发出之日起七日内向本院书面提出执行异议，否则后果自负。案外人金跃红在得知上述裁定和《公告》后，遂向本院提出执行异议。
另查明，金跃红在执行异议期间，提交了案外人作为买受人与被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司作为出卖人于2017年7月12日签订《商品房买卖合同》，约定由案外人购买被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》6层10622号，建筑面积约为64.99平方米的房产，总房价为389940元。同时提交了青海格桑花生物科技股份有限公司与高梦婷于2017年6月29日签订的房产冲抵借款协议书和甲方（借款人）高梦婷与乙方（出借人）金跃红签订了甲方名下位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》6层10622号，建筑面积约为64.99平方米的房产，单价每平方米6000元，价值389940元的房产冲抵金跃红借款的协议书。还提交了借款人邬剑与贷款人高梦婷签订借款金额贰佰万，并加盖青海格桑花生物科技股份有限公司公章的借款借据。同时提交交通银行网上转账电子回执，该回执载明：转账时间为2015年4月13日，转出户名高梦婷，转入户名邬剑，转账金额贰佰万元整。另提交了西宁市房地产交易管理所出具的商品房买卖合同备案证明。异议审查期间，金跃红明确青海格桑花生物科技股份有限公司未交付上述房屋。
本院认为，首先、根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。金跃红虽与该公司签订了商品房买卖合同，并备案登记，但尚未完成不动产登记，并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。本院的执行措施符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，执行措施并无不当。
其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，基于涉案房屋签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，该房至今仍未办理产权转移登记，也并未实际交付，金跃红在本院查封之前未合法占有该不动产。本案所涉房屋不符合排除执行的法定情形。
再次、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；据此西宁市城北区经二路67号《格桑花创新大厦》6层10622号不动产是登记在被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下的不动产，并非系登记在案外人名下的不动产，故不能认定案外人金跃红是上述房产的权利人。本院依据生效的民事判决，在被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司未履行义务的情况下，对被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下上述房产进入拍卖程序符合相关法律规定。
综上，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人金跃红的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人金跃红的异议请求。
如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 许正芳
审判员 翟爱红
审判员 姜晓娟
二〇一八年九月三日
书记员 王 佳
附：本裁定的适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。