浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙台民终字第770号
上诉人（原审原告）：温岭市××物业管理有限公司，
住所地：温岭市××街道××大厦××室。
法定代表人：邢某某。
委托代理人：柳某某。
委托代理人：陈某某。
被上诉人（原审被告）：黄某某。
委托代理人：汪某某。
委托代理人：邵某。
上诉人温岭市××物业管理有限公司（以下简称绿地×
×）因物业服务合同纠纷一案，不服温某市人民法院（2011）
台温甲字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成
合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，原告绿地××系三级物业服务企业
。被告黄某某系温某市太平街道五龙小区高层住宅19幢801室
业主，其房屋建筑面积为136.41平方米。2006年5月间，温某
市城市建设综合开发有限责任公司通知被告按暂定每月1.1元
／平方米交纳物业管理费。2006年5月31日，原温某市宏大物
业管理有限公司（现已更名为绿地××）与被告黄某某签订了
《五龙小区业主公某某约》一份，约定由原告为五龙小区业主
提供物业服务，原告按规定向业主收取有关物业费用；对逾期付款的，每天应支付应缴纳款额千分之三的滞纳金。但该公某
某约未约定物业服务费的价格。合同履行过程中，被告按每月
1.1元／平方米支付某某服务费支付至2009年5月31日。后被告
黄某某以原告提供的物业服务存在一定的质量问题为由，拒付
2009年6月1日以后的物业费。另查某，温某市普通住宅小区物
业服务收费参考标准规定：高层住宅的三级物业服务收费甲准
价为每月每平方米1.05元（可在20%××内根据各小区具体情
况确定）。此外，该院在审理（2011）台温甲字第1163号一案
中查某，温乙报2010年10月25日第五版刊登了五龙小区的绿化
带有几十株铁树嫩脑被人砍断、部分死亡的文章，并附有相关
照片。
原审法院审理认为，原温某市宏大物业管理有限公司与
被告黄某某签订的五龙小区业主公某某约合法有效，现温某市
宏大物业管理有限公司已更名为绿地××，故该契约对绿地×
×和被告黄某某均具有约束力。由于原、被告未就物业服务费
作出明确的约定，且原告实际提供的服务水准与公某某约所约
定相关职责尚具有一定差距，故该院结合本案实际情况，在规
定的三级小区高层建筑物业服务费标准的基础上作相应的下浮
，酌定本案的物业服务费为每月每平方米0.9元。据此，被告
黄某某应付的物业服务费为2332.6元（136.41平方米×0.9元
／平方米／月×19月）。因原、被告双方就服务水准、约定价
格存在争议，被告未故意拖欠物业服务费，故对原告要求被告
支付相应的滞纳金的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华
人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第一百零七条的规定，判决：一、被告
黄某某在本判决生效后十日内支付给原告温岭市××物业管理
有限公司物业服务费2332.6元。二、驳回原告温岭市××物业
管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履
行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案
件受理费50元，减半收取25元，由原告温岭市××物业管理有
限公司负担10元，被告黄某某负担15元。
宣判后，绿地××不服，向本院提起上诉称：一、原审
法院认为“原、被告未就物业服务费作出过明某某定”是错误
的。第一，被上诉人在领取房屋交付使用通知书时就已知晓物
业费为每平米1.1元，对此，被上诉人从无异议。温某市城市
建设综合开发有限责任公司系开发商，其向被上诉人交付的房
屋使用通知书上写明了物业费为1.1元每平方米。第二，《用
户手册》中约定物业费为每平方米1.1元。被上诉人答辩时也
提到《用户手册》已交给被上诉人，且对其中内容无异议。第
三，原审法院认定“后被告黄某某以原告提供的物业服务存在
一定的质量问题为由，拒付2009年6月1日以后的物业费”，该
认定说明被上诉人拒付物业费的理由是物业服务存在质量问题
，并不是物业费约定不明。第四，上诉人收取物业费的形式是
包干制，物业费一直按每平方米1.1元收取。被上诉人从2006
年5月开始一直按每平方米1.1元支付某某费至2009年5月30日
。五龙小区内小高层的其他业主也都是按每平方米1.1元支付
某某费，包括已付清物业费的业主。二、原审法院认定“（2011）台温甲字第1163号一案中查某，温乙报2010年10月25日第
五版刊登了五龙小区的绿化带有几十株铁树嫩脑被人砍断、部
分死亡的文章，并附有相关照片”是错误的，违反了法定程序
。庭审中被上诉人未提交该证据，（2011）台温甲字第1163号
案件审理中，被上诉人也没有提交2010年10月25日的温乙报。
即使存在这种情况，也不表明上诉人的服务质量存在问题，更
不能以此来减少物业费的收费标准。三、原审法院认定每月每
平方米0.9元的物业服务费是错误的。被上诉人没有充分的证
据证明服务水准存在问题，即使原审法院认定应当在物业服务
费标准的基础上作相应的下浮，原审法院将2009年与2010年的
物业费乙一按0.9元计算是错误的。认定每平方米0.9元，忽视
了2009年温某市人民政府价格审批通知书规定的三级服务企业
的收费甲准价格1.05元以及2010年台州市建设规划局与台州市
发改委规定的三级服务企业收费甲准价每平方米1.1元。四、
原审法院对上诉人要求被上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支
持，是错误的。五龙小区业主公某某约中明某某定了对逾期付
款的，每天应支付应缴纳款额千分之三的滞纳金。如（2011）
台温甲字第1163号判决书中所认定“原、被告在公某某约中并
未约定物业服务费的支某某式，应认定为在每年年底交纳当年
物业费即可”，故并应从2011年1月1日开始计算滞纳金。综上
，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼
费用由被上诉人承担。
黄某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确
，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对
原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，一、根据上诉人的前身温某市宏大物业管理
有限公司与被上诉人黄某某于2006年5月31日签订的五龙小区
公某某约第十七条的约定，温某市宏大物业管理有限公司向被
上诉人计收的物业管理费并不包括房屋设备运行费和维修费，
该两项费用采取按实向住户分摊的方式计收。虽然上诉人提供
了一张2008年7月16日开具的收据，拟证明被上诉人黄某某支
付了12个月的物业费共计1801元，但该金额中包含了应按实分
摊计收的电梯运行费，故该收据尚不足以证明双方当事人对物
业管理费标准进行过明某某定。另外，被上诉人提供的五龙小
区用户手册中对于物业管理费的标准未作明确，同时载明“给
排水系统及公用设施的运行能耗费按实向住户分摊”，这与上
诉人提供的五龙小区用户手册中明确物业管理费的记载明显不
同。综上，上诉人认为从交房之日起物业管理费就确定为每平
方米1.1元的主张，事实依据不足，原审判决认定双方当事人
对物业服务费未作明某某定，并无不当。二、根据被上诉人提
供的温乙报上的有关报道，五龙小区因存在停电、停水、绿化
维护不力、垃圾无人清理、小偷频频光顾等问题而被多次投诉
和发帖反映，尽管反映的内容是否完全客观属实在当事人之间
尚存争议，但却暴露出上诉人在五龙小区物业管理上存在瑕疵
，以及小区业主对物业服务质量的质疑和不满。本案中，被上
诉人提供的证据可以初步证明五龙小区物业服务质量存在瑕疵
，上诉人对此存有异议的，则应由上诉人举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关物业服务义务。由于上诉人未能
举证证明其提供的物业服务均符合合同约定和有关规定，故应
由上诉人承担举证不能的不利后果。据此，原审判决酌情确定
本案物业服务费标准为每月每平方米0.9元，基本得当。因双
方当事人对物业服务质量和收费标准存在较大争议，被上诉人
并未故意拖欠物业管理费，故上诉人要求被上诉人支付滞纳金
的请求，依据不足。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不
予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如
下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温岭市××物业管理有
限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
代理审判员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一二年三月七日
代书 记员 郭巧燕