广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终11604号
上诉人（原审原告）：周晓琼，女，汉族，1982年7月9日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：邱少龙，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡怀庆，广东厚雅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市承翰投资开发集团有限公司，住所地：广东省深圳市福田区商报路奥林匹克大厦第23层，统一社会信用代码：914403007152611756。
法定代表人：庄翰锋。
委托诉讼代理人：彭其，男，汉族，1983年10月3日出生，身份证住址：湖南省，该公司法务。
上诉人周晓琼因与深圳市承翰投资开发集团有限公司（以下简称承翰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周晓琼向本院上诉请求:1、依法撤销一审判决并改判；2、判决承翰公司继续履行双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》并完成房产交付义务;3、判令承翰公司向周晓琼支付逾期交付房产违约金人民币45282.5元(暂计至2016年11月31日，实际计算至承翰公司实际交付之日，计算方式739910元*0.0004*153天);4、判令承翰公司开通太阳能至周晓琼能够正常使用太阳能功能;5、判令承翰公司整改涉案房产洗手间至周晓琼可正常使用;6、本案诉讼费用由承翰公司承担。
事实与理由：一审法院仅凭《深圳市房地产买卖合同(预售)》第九条的约定，片面的认定“签收涉案房产的钥匙即表示周晓琼交付房产之日”错误。一、周晓琼提交的证据《入伙须知》第二条第5和6项中明确写明入伙手续流程是先签订《钥匙签收表》再试验入户钥匙查验房屋并填写《收楼意见书》，也就是只有先签收了钥匙才能实际验收房产，可见双方已经就《深圳市房地产买卖合同(预售)》第九条的相关约定进行了变更，出具钥匙收条不再视为房地产实际交付的凭据。二、根据《深圳市房地产买卖合同(预售)》第十一条约定，周晓琼已经在《收楼意见书》中提出了诸多异议，如天然气未入户、太阳能不能使用、装修有问题等，但承翰公司并没有在15日内对异议部分做出书面答复，故承翰公司的行为应视为房地产未交付，应支付违约金。三、本案的争议焦点应该是承翰公司交付的房屋是否符合合同约定的标准及居住使用标准，而不是周晓琼是否签收钥匙及签收钥匙的时间。根据《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件三第10条约定及附件五第3条约定，周晓琼发现承翰公司交付的房地产并不符合合同约定的交付标准且无法正常使用，周晓琼已经在收楼意见书中提出了异议，但承翰公司并没有及时解决上述问题。承翰公司的行为，应视为未完成房地产交付义务，应支付违约金。
被上诉人承翰公司辩称：答辩意见同一审答辩意见。另外补充如下:钥匙的交付不能作为交房的唯一标准，承翰公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的交付期限前，已经发出入伙通知函，函件一审时已作为证据提交，由于部分业主并未按照函件通知的时间到场办理入伙手续，因此钥匙的交付是晚于合同约定的交付期限，一审将钥匙的交付作为承翰公司完成交付义务的唯一依据不妥，虽然承翰公司未提起上诉，但是请二审法院查明该事实。关于《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条，仅属合同条款的部分，双方根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，对房地产买卖合同第十一条在附件五第七条中做了补充约定“若买受人在入伙验收核查中发现房屋存在其他质量问题，应在验收期限届满之日起七日内在收楼意见书中一次性书面提出，买受人有权要求出卖人在质量保证书规定的保证期限内承担保修责任，但无权以此为由拒绝办理入伙手续，出卖人不承担因此造成的延期交楼的违约责任”，周晓琼在收楼意见书中未提出异议。
周晓琼向一审法院起诉请求:1、承翰公司继续履行双方签订的深圳市房地产买卖合同（预售）并完成房产交付义务；2、承翰公司向周晓琼支付逾期交付房产违约金人民币45282.5元（暂计至2016年11月31日，实际计算至承翰公司实际交付之日，计算方式739910元*0.0004*153天）；3、承翰公司开通太阳能至周晓琼能够正常使用太阳能功能；4、承翰公司整改涉案房产洗手间至周晓琼可正常使用；5、诉讼费由承翰公司承担。一审庭审中，周晓琼将其诉讼请求第一条明确为承翰公司完成交房义务、第三条明确为承翰公司完成太阳能设施设备的交付、第四条明确为承翰公司将涉案房子洗手间整改符合合同约定的交付标准给周晓琼。
一审法院认定的事实:周晓琼与承翰公司于2015年5月5日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“《房地产预售合同》”），该合同载明，周晓琼以每平方米27132.75元（人民币，下同）的价格购买承翰公司出售的位于深圳市龙岗区大鹏新区葵涌办事处土洋社区半山海花园第x栋x层xxx号房的房产，该房产用途为住宅，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）36.35平方米，其中：套内建筑面积27.27平方米，购房总金额为739910元。
该合同与本案有关的条款如下：第九条【交付时间和办法】：出卖人应于2016年6月30日前将涉案房产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人交付的本房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据……出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日……；第十条【交付的文件】：约定承翰公司应在交付涉案房产时向周晓琼提供有关涉案房产的文件有（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅》质量保证书》；（四）《房地产（住宅》使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；第十一条【交付时的验收】：周晓琼收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内在《收楼意见书》中提出。周晓琼逾期不提出异议，视为同意接收涉案房产……；第十二条【出卖人逾期交付的违约责任】：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按第壹种方式处理：1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；第十七条【面积差异的处理】：面积差异比=[（实际套内建筑面积-
合同约定的套内建筑面积）/合同约定的套内建筑面积]×100%；一、本合同约定套内建筑面积在300平方米以下（含本数）的（一）差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补；（二）差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的：面积超出的，超出的面积视为出卖人无偿赠与；面积不足的，出卖人应当双倍返还该不足部分的价金予买受人（扣除0.6%的误差后）；（三）差异值在±3%以上（不含本数）的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在10日内退还买受人已付购房款和定金，同时按购房总价款的10%向买受人支付违约金。买受人不解除本合同的，依照本款第（二）项方式执行……；合同附件三【装置、装修、装饰标准（高层）】1、外墙：外墙质感涂料、铝合金帷幕外装饰；2、内墙：水泥砂浆找平；3、天花：满刮腻子；4、地面：结构面抹平……10.其他：……燃气：有天然气管道入户……太阳能：太阳能热水有热水换热系统，采用燃气热水器辅助加热；附件五：3、本合同约定的房地产交付标准以本合同附件三为准，买方同意按附件三约定标准和现在进行接收。双方对交付标准另有约定的除外。本合同约定的房屋中由于采取了太阳能供热系统，买方应缴纳太阳能热水器使用维护费，按照建筑面积每月1元/㎡收取，该费用不包含在物业管理费用中。
另查，承翰公司提交入伙会签单欲证明周晓琼办理了楼房入伙交接手续、签收了钥匙及承翰公司已按合同约定办理了相关交楼手续，房产已交付周晓琼。周晓琼认可该证据中其签名的真实性，但不认可承翰公司的证明目的，签收钥匙不视为承翰公司完成交房义务。此外，承翰公司提交收楼意见书及钥匙发放签收单以证明周晓琼在收楼过程中并无提出相关意见，对楼房的交付无异议，同时签收钥匙、住宅质量保证书及住宅使用说明书等。一审庭审后，周晓琼提交书面材料认可收楼意见书系其本人的签名。另，周晓琼提交洗手间照片（打印件）欲证明周晓琼房屋的洗手间不能满足正常使用需求，不符合交付标准。对此，承翰公司不认可该证据的真实性、关联性及证明内容，承翰公司认为已将房产交付周晓琼，房产的面积已按照合同的约定进行了相关查账报建，并不存在周晓琼主张的面积差异问题，消防管道属于国家政策所必须配备，每户业主面积大小与消防管道是否存在与承翰公司整体房产规划设计有关，而承翰公司的整栋小区规划设计施工通过相关部门审核批准予以完成，其部分户型或洗手间存在相关管道导致面积相应减少属于合法合理现象。另，周晓琼确认涉案房产与预售合同的面积实际一致。
再查，承翰公司提交精装修施工委托协议书以证明周晓琼、承翰公司之间签订该协议按约定进行房屋精装修，协议书第三条第四、五项约定精装修改造及毛坯房改造，同时约定毛坯房改造由案外第三人浙江xxxx有限公司承接。承翰公司提交毛坯改造委托合同及授权委托书予以证明周晓琼委托浙江xxxx有限公司进行毛坯房改造及代为办理商品房毛坯入伙验收，而毛坯房改造后才出现部分原始户型结构发生变化。周晓琼对两项证据的真实性没有异议，但其认为周晓琼只是名义上的委托人，实际是承翰公司将本应由其自己承担的精装义务转托给第三人，该精装修的权利义务实际是发生在案外第三人与承翰公司之间。另，承翰公司提交毛坯房收楼意见书欲证明承翰公司将涉案房产交付给周晓琼授权委托代理人浙江xxxx有限公司，周晓琼不认可该证据的真实性，周晓琼认为该收楼意见书仅针对毛坯房的收楼意见，而周晓琼、承翰公司之间签订的买卖合同其中包含天然气及太阳能等附属设备的验收。
又查，承翰公司提交建设工程验收报告、电梯验收合格报告、消防验收合格证明、建筑节能专项验收合格证明、燃气工程竣工验收报告以及供气认可备案证明书（均为查档件），以证明承翰公司建设开发的涉案楼盘已完成相关手续，符合交付标准。对此，周晓琼认可该证据的真实性，但不认可承翰公司的证明目的，周晓琼认为从竣工项目燃气工程审查表格看出相应的燃气工程完成的项目不包含燃气入户，及时相应的场外管道已经铺设完毕不代表业主可以使用该燃气，而买卖合同约定的是燃气入户，实际履行过程中，燃气并未入户，导致整改问题。
一审庭审中，承翰公司陈述改造过程如下：涉案房产按原来精装修的标准，原来厨房是开放式的，与客厅、卧室相连，是不可以使用燃气管道，改造就是将厨房安装移动门将其封闭，符合深圳燃气使用标准。改造必须通过业主二次装修申请配合，才能将管道以及厨房的移动门进行整改，达到标准。另，周晓琼当庭陈述已于2016年11月底已将涉案房产整改完成并开通燃气。
一审法院认为:提出主张的当事人应提交证据予以证明，否则应承担不利的举证后果。本案中，周晓琼提交了深圳市房地产买卖合同（预售）等证据证明周晓琼、承翰公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违背国家相关法律、法规，为有效协议，应受法律保护，一审法院予以认可。
关于周晓琼诉请判决承翰公司完成交付义务及支付逾期交付房产违约金人民币45282.5元的问题。从承翰公司提交的入伙会签单、钥匙发放签收表等材料来看，周晓琼于2016年8月27日签收钥匙发放签收表，且根据周晓琼提交的《房地产预售合同》第九条【交付时间和办法】第一款、第三款及第四款的约定，周晓琼于2016年8月27日已签收涉案房产的钥匙即表示承翰公司交付房产之日，而周晓琼、承翰公司所约定的交房日期为2016年6月30日，故承翰公司逾期交付房产给周晓琼，应承担相应的违约责任支付违约金739910元×0.0003×58天=12874.43元。此外，因涉案房屋已经交付，故一审法院对周晓琼提出的第一项诉讼请求不予支持。
关于承翰公司提出本案房屋是按毛坯房交付，不存在逾期交房事实的辩解，一审法院认为，周晓琼购房时支付的房款是包含精装修标准交楼的价格，且对涉案房屋进行的精装修亦是由承翰公司统一安排进行，承翰公司对周晓琼通知房屋入户的时间亦是在精装修完成之后，其此项主张依据不足，一审法院不予支持。
关于周晓琼诉请承翰公司完成太阳能设施设备交付的问题。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三第十条的约定，“太阳能：太阳能热水有热水换热系统，采用燃气热水器辅助加热。”附件五第三条第二款约定，“本合同约定的房屋中由于采取了太阳能能供热系统，买方应缴纳太阳能热水器使用维护费，按照建筑面积每月1元/㎡收取，该费用不包含在物业管理费用”。根据承翰公司提交的验收报告等证据证实，涉案楼盘的太阳能热水系统已经过验收，且已移交给小区物业管理公司，其交付义务已经完成，故一审法院对周晓琼的此项诉求不予支持。
关于周晓琼诉请承翰公司整改燃气管道至燃气管道入户且周晓琼能够正常使用燃气功能的问题，涉案楼盘的燃气管道已经经过相关部门验收，并已铺设至每一户房屋，而涉案楼盘房屋原始的精装修设计因系开放式厨房，依法不具备开通燃气的条件，故出现了承翰公司与小区业主沟通后对房屋进行二次装修，对房屋内的装修格局进行整改后，达到开通燃气条件的情况。涉案房屋已经实际交付给周晓琼，承翰公司无权单方对房屋装修格局进行整改，故燃气的后续开通问题亦应由周晓琼、承翰公司协商二次装修途径进行处理，现周晓琼并未提交证据证明承翰公司拒绝配合其要求装修整改，故一审法院对周晓琼此项诉求不予支持。
关于周晓琼诉请承翰公司整改涉案房产洗手间至周晓琼可正常使用的问题。一审法院认为，周晓琼提交洗手间照片不足以证明承翰公司交付的房产洗手间无法正常使用，且周晓琼确认涉案房产与预售合同的面积实际一致。故，一审法院对周晓琼诉请承翰公司整改涉案房产洗手间至周晓琼可正常使用的主张予以驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、承翰公司应在判决生效后五日内向周晓琼支付逾期交付涉案房产的违约金人民币12874.43元。二、驳回周晓琼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币932元（周晓琼已预交），由周晓琼承担人民币670元，承翰公司承担人民币262元。
本院经审理查明，一审查明事实清楚，应予确认。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为1、承翰公司是否逾期交付房产；2、太阳能热水系统不能使用是否属于承翰公司的过错。
关于承翰公司是否逾期交付房产。周晓琼于2016年8月27日签收房屋钥匙，且其没有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，因此本院认为，承翰公司于2016年8月27日向周晓琼交付房屋。依双方合同约定，承翰公司应于2016年6月30日前交付房屋，但却于2016年8月27日交付房屋，故一审法院认定承翰公司逾期交付房产并应承担相应的违约责任正确，本院予以确认。
关于太阳能热水系统不能使用是否属于承翰公司过错并构成违约。首先，承翰公司已经按照合同约定将太阳能热水系统交付给小区物业公司，并取得合格验收证明，因此承翰公司已完成太阳能热水系统的交付义务；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。太阳能热水系统不能使用，并非房屋质量问题，业主仍可以利用燃气替代太阳能，因此太阳能热水系统不能使用并不影响业主正常居住使用，且依据双方涉案合同约定，使用太阳能热水器，还要另行支付费用。周晓琼以此为由主张承翰公司未完成房屋交付义务并应支付违约金，理由不成立，本院不予支持。
另外，周晓琼提交洗手间照片不足以证明承翰公司交付的房产洗手间无法正常使用，因此周晓琼上诉请求承翰公司整改涉案房产洗手间至其可正常使用，本院不予支持。
综上所述，周晓琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费932元，由周晓琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一八年八月十五日
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。