安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六裕民二初字第02020号
原告：中国工商银行股份有限公司六安分行，住安徽省六安市。
负责人：纪小岗，该分行行长。
委托代理人：王诚，该分行员工。
委托代理人：张倩，该分行员工。
被告：苏炎，男，汉族，1968年1月2日出生，住安徽省六安市裕安区。
被告：六安市正东置业有限公司，住所地安徽省六安市兴美花园B区。
法定代表人：陈德根，该公司总经理。
委托代理人：汪丹新，安徽金六州律师事务所律师。
委托代理人：李力，安徽金六州律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司六安分行（以下简称工行六安分行）诉被告苏炎、六安市正东置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告工行六安分行的委托代理人张倩、被告六安市正东置业有限公司的委托代理人汪丹新到庭参加诉讼，被告苏炎经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行六安分行诉称：2012年12月31日，原告工行六安分行与被告苏炎签订了《个人购房借款／担保合同》，被告苏炎为购置住房向原告申请借款44万元，借款期限15年。被告苏炎以其购买的位于六安市平桥路与闻堰路交叉口正东凯旋名门27#1501室房屋为借款提供抵押担保，被告六安市正东置业有限公司为被告苏炎提供偿还贷款本息的阶段性连带担保责任。截止2015年5月31日，被告苏炎已累计违约逾六次，原告工行六安分行从被告六安市正东置业有限公司扣划保证金26581.59元为被告苏炎偿还贷款，被告苏炎仍欠原告已释放的借款本金3448.14元，利息4071.43元，经原告多次催收，被告苏炎至今仍未偿还。由于被告苏炎未能按借款合同约定偿还借款，已构成违约，故原告诉请法院依法判令：1、解除原告工行六安分行与被告苏炎签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告苏炎偿还原告剩余借款本金397991.62元，利息4071.43元，合计人民币402063.05元（利息计算截止于2015年5月31日），及至实际还款之日止的利息和罚息；3、被告六安市正东置业有限公司承担阶段性连带担保责任；4、被告苏炎承担抵押担保责任，原告享有对抵押物的优先受偿权；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告工行六安分行为证明其主张，向本院提供以下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、金融许可证，证明原告具有诉讼主体资格。
二、被告苏炎的身份证复印件，证明被告苏炎具有诉讼主体资格。
三、被告六安市正东置业有限公司的营业执照、组织机构代码证，证明被告六安市正东置业有限公司具有诉讼主体资格。
四、《个人购房借款／担保合同》，证明原告和被告苏炎存在44万元人民币个人购房借款合同法律关系。
五、《商品房买卖合同》，证明被告苏炎购买了被告六安市正东置业有限公司开发的位于六安市平桥路与闻堰路交叉口正东凯旋名门27#1501室商品房一套。
六、《按揭贷款业务合作协议》，证明被告六安市正东置业有限公司为借款人（购房人）苏炎提供偿还贷款本息的阶段性连带担保责任。
七、借款凭证，证明原告按约定向被告苏炎发放44万元贷款，贷款用途用于支付购买被告六安市正东置业有限公司开发的位于六安市平桥路与闻堰路交叉口正东凯旋名门27#1501室住房。
八、借款还款信息、欠息信息，证明截止2015年5月31日被告苏炎欠原告借款本金397991.62元、利息4071.43元，且已累计违约逾六次。
九、抵押信息（他项权预告登记），证明被告苏炎所有的位于六安市平桥路与闻堰路交叉口正东凯旋名门27#1501室房屋，已设定他项权预告登记（六房预六安市字第29435号）。
被告六安市正东置业有限公司对原告提交的证据质证意见为：对原告提交的证据一至七的三性均不持异议。对证据八借款还款、欠息信息，只看到原告的明细表，缺乏相应的还款凭证予以印证，具体数额无法确定，且该还款信息中自2014年9月30日后所归还的本金及利息均是由被告安市正东置业有限公司支付。对证据九三性也不持异议，被告苏炎的房产已办理他项权预告登记，原告应先行使担保物权。
被告苏炎未予答辩，也未向本院提交证据。
被告六安市正东置业有限公司辩称：一、对原告与被告六安市正东置业有限公司之间存在借款担保合同关系不持异议。二、自2014年9月30日至今被告六安市正东置业有限公司一直在承担阶段性连带保证责任，按月替被告苏炎偿还按揭借款。三、阶段性连带保证责任是以借款合同的有效存续为前提，现原告要求解除借款合同并要求债务人一次性承担还款责任，被告六安市正东置业有限公司将不再承担阶段性连带保证责任。四、本案原被告约定了两种担保方式，既有债务人物的担保，又有保证人担保，按照法律规定，原告应首先行使担保物权，不足清偿部分可由保证人承担保证责任，本案的实际购房款是50多万元，首付及还款20多万，该房产的价值已足以清偿原告的贷款及利息，因此被告六安市正东置业有限公司已无需再承担担保责任。综上，请求法院依法驳回原告对被告六安市正东置业有限公司的诉请。
被告六安市正东置业有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：房产证复印件一份，证明苏炎购买的位于六安市平桥路与闻堰路交叉口正东凯旋名门27#1501室房屋已办理正式产权登记。
原告工行六安分行对被告六安市正东置业有限公司提交的证据无异议。
本院认证意见如下：原告所举的证据1-9，来源合法，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。被告六安市正东置业有限公司提交的证据，来源合法，原告无异议，本院予以认定。
经审理查明：2012年12月31日，原告工行六安分行与被告苏炎签订了《个人购房借款／担保合同》，被告苏炎为购置住房向原告申请借款44万元，借款期限15年。合同约定，按月归还贷款本息，贷款期限180月，贷款发放日为2012年12月31日，贷款到期日为2027年12月31日。当期执行利率（年）为6.55，逾期利率（年）为8.515，逾期浮动值30，还款方式为等额，扣款方式为按还款计划表扣款，利率生效日为2012年12月31日。合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，借款人有权解除借款合同，宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因其违约给贷款人造成的损失。2014年5月15日，被告苏炎购买的位于六安市平桥路与闻堰路交叉口正东凯旋名门27#1501室房屋办理了房地产权证，被告苏炎以该房产为原告借款设定抵押权，2015年12月26日，原告与被告苏炎办理了该抵押房产的预告登记，但至今没有办理正式抵押登记。2012年12月31日，原告与被告六安市正东置业有限公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交贷款人收押之前，被告六安市正东置业有限公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经原告同意，被告六安市正东置业有限公司不得动用该款项。如借款人在被告六安市正东置业有限公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，被告六安市正东置业有限公司保证在接到原告书面催款通知后5日内履行还款义务。如被告六安市正东置业有限公司未主动履行上述还款义务，即表示其授权原告从其开立的账户中扣收。截止2015年5月31日，被告苏炎累计违约已逾六次，原告从被告六安市正东置业有限公司扣划保证金26581.59元为被告苏炎偿还贷款，被告苏炎仍欠原告借款本金397991.62元，利息4071.43元，借款本息经原告多次催要，被告苏炎至今仍未偿还。
本院认为：原告工行六安分行与被告苏炎签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告苏炎未能按期偿还借款本息，已构成违约，故原告诉请被告苏炎偿还剩余全部借款本金及相应利息、罚息的请求，合法有理，本院应予支持。被告苏炎的抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记，原告工行六安分行亦未取得房屋他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告工行六安分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据原告工行六安分行与被告六安市正东置业有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交贷款人收押之前，被告六安市正东置业有限公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”，由于抵押房产至今未能办妥正式抵押登记，故被告六安市正东置业有限公司应为原告借款提供阶段性连带责任担保，对被告苏炎欠原告的借款本金、利息、滞纳金等承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告苏炎追偿。被告六安市正东置业有限公司辩称不承担担保责任的理由，于法无据，本院不予采纳。被告苏炎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏炎于本判决生效后五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司六安分行借款本金397991.62元及至2015年5月31日的利息4071.43元，合计人民币402063.05元，2015年5月31日以后的利息和罚息，按照原被告签订的《个人购房借款／担保合同》的约定计算至实际还款之日止；
二、被告六安市正东置业有限公司对被告苏炎在本判决第一项中的付款义务承担连带清偿责任；
三、被告六安市正东置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告苏炎追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司六安分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7330元，由被告苏炎、六安市正东置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 方 旭
审 判 员 方玉珍
人民陪审员 罗运锋
二〇一五年十二月三日
书 记 员 苏秋怡
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。