江苏省无锡市梁溪区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0213执异60号
案外人：张司睿，男，1993年2月12日生，汉族，住无锡市。
委托诉讼代理人：张华林(系张司睿之父)，男，汉族，住无锡市。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司无锡蠡湖支行，住所地无锡市湖滨路162号（组织机构代码：78556811-3）。
负责人：吴文雄，该行行长。
委托诉讼代理人：吕平、王陶（受中国建设银行股份有限公司无锡蠡湖支行的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
被执行人：无锡市东大电力自动化设备有限公司，住所地无锡市新区硕放工业集中区五期A5-2号地块（组织机构代码：71748352-1）。
法定代表人:王庆华。
被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路（组织机构代码：13622482-0）。
法定代表人:谈鹏飞。
被执行人：无锡宜林实业发展有限公司，住所地无锡市太湖山庄999号（7号房）（组织机构代码：13600224-0）。
法定代表人:宋旭平。
被执行人：王庆华，男，1976年10月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。
在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司无锡蠡湖支行（以下简称建行蠡湖支行）与被执行人无锡市东大电力自动化设备有限公司、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰房产公司）、无锡宜林实业发展有限公司、王庆华金融借款合同纠纷一案中，案外人张司睿对执行无锡市江南景园63号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
建行蠡湖支行与无锡市东大电力自动化设备有限公司、汇丰房产公司、无锡宜林实业发展有限公司、王庆华金融借款合同纠纷，原江苏省无锡市南长区人民法院于2015年12月22日作出（2015）南商初字第530号民事判决：一、无锡市东大电力自动化设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内归还建行蠡湖支行贷款本金1500万元及利息（计算至2015年5月29日为585108.29元），并自2015年5月30日起至实际给付之日止，按年利率10.98%计算，息随本清。二、无锡市东大电力自动化设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内归还建行蠡湖支行贷款本金1000万元及相应利息（计算至2015年5月29日为396678.42元），并自2015年5月30日起至实际给付之日止，按年利率10.98%计算，息随本清。三、无锡市东大电力自动化设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内支付建行蠡湖支行律师代理费687436元。四、无锡宜林实业发展有限公司、王庆华对上述第一、二、三项还款及诉讼费的支付承担连带保证责任。五、建行蠡湖支行有权以汇丰房产公司抵押的无锡市江南景园63号的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款分别在499.36万元及511.56万元范围内；有权以汇丰房产公司抵押的无锡市江南景园27号的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款分别在470.25万元及452.43万元范围内；有权以汇丰房产公司抵押的无锡市江南景园59号的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款分别在499.07万元及515.75万元范围内；有权以汇丰房产公司抵押的无锡市江南景园75号的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款分别在507.94万元及421.2万元范围内；有权以汇丰房产公司抵押的无锡市江南景园20号的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款分别在574.9万元及373.82万元范围内对上述第一、二、三项还款及诉讼费的支付优先受偿。该判决发生法律效力后，根据建行蠡湖支行的申请，本院于2016年9月13日立案执行，案号为（2016）苏0213执511号。在该案执行过程中，本院征询首封法院意见后，取得无锡市江南景园63号房屋的处分权。
案外人张司睿提出异议称，2013年11月15日与汇丰房产公司就江南景园63号房屋签订《江南景园认购协议书》，支付绝大部分购房款，之后进行装修实际占有至今，对该房屋享有所有权；汇丰房产公司将房屋抵押是无效的，请求撤回拍卖，维护案外人合法权益。
申请执行人建行蠡湖支行辩称，其依法享有抵押物权，对案涉房屋的优先受偿权经法院生效判决确认;案外人不具备提出执行异议的条件；异议人称实际占有使用与事实不符，请求法院驳回其异议，继续执行。
本院查明，无锡市江南景园63号房屋所有权人登记为汇丰房产公司，登记日期为2010年1月19日。在该套房屋及土地使用权上设有两个最高额抵押，登记在先的抵押权利人为建行蠡湖支行，权利登记日期为2014年1月24日，他项权证号分别为：锡房他证字第××号、锡滨他项（2014）第000107号。2014年9月17日，无锡市中级人民法院将无锡市江南景园63号房屋查封，本院于2015年7月6日轮候查封。执行过程中，本院取得案涉房屋处置权。2018年8月8日，本院在淘宝司法拍卖网络平台发布公告，拍卖江南景园63号房屋。9月4日，因案外人提出异议，房屋暂停拍卖。
本院认为，案外人张司睿主张享有江南景园63号房屋所有权，要求排除执行的异议主张，本院不予支持。首先，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对于已登记的不动产，应按照不动产登记薄判断案外人是否系权利人。本案中，案涉房屋登记在汇丰房产公司名下，故案外人张司睿不是权利人。其次，本案执行依据即（2015）南商初字第530号民事判决已经明确，建行蠡湖支行有权以汇丰房产公司抵押的江南景园63号的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。这足以对抗案外人对所有权的主张，即不论案外人主张的权利是否成立，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护。故案外人请求撤回对江南景园63号房屋的司法拍卖，理由不能成立，本院不予支持。案外人张司睿在异议中主张建行蠡湖支行对案涉房屋享有的抵押权无效，实质上是认为执行依据错误，应当依照审判监督程序处理，不属于本案异议审查范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人张司睿的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条规定，自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。
审 判 长 钱 伟
审 判 员 孙德行
人民陪审员 薛崇恩
二〇一八年九月十九日
书 记 员 张丽芸
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。