宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终1753号
上诉人（原审原告）：ＸＸ生，男，1968年9月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区西吉县。
被上诉人（原审被告）：宁夏和润小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区雪绒巷132号。
法定代表人：顾鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛海萍，该公司客户经理。
被上诉人（原审被告）：刘志升，男，汉族，1968年8月30日出生，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）：尹向珍，女，汉族，1970年4月2日出生，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）：杨彦珍，男，1974年4月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区彭阳县。
被上诉人（原审被告）：宁夏红阳房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区彭阳县红阳实业集团办公楼六楼。
法定代表人：刘志升，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司，住所地宁夏回族自治区西吉县政府街。
负责人：刘志升，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：宁夏红阳实业集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区彭阳县城西门。
法定代表人：刘志升，该公司总经理。
上诉人ＸＸ生因与被上诉人宁夏和润小额贷款有限公司、刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月2日公开开庭进行了审理，上诉人ＸＸ生、被上诉人宁夏和润小额贷款有限公司的委托诉讼代理人毛海萍到庭参加诉讼，被上诉人刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ生上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初439号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定不清。上诉人与被上诉人宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司（以下简称红阳西吉分公司）之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人未缴清房款的原因在被上诉人红阳西吉分公司，而不是上诉人，所产生的不利后果应当由被上诉人承担。上诉人在2015年9月11日与被上诉人红阳西吉分公司签订《商品房买卖合同》中明确约定，上诉人缴纳首付款后，剩余的房款由被上诉人红阳西吉分公司代为办理房屋按揭贷款缴纳。后因红阳西吉分公司自身的经营原因，按揭贷款未能办理，也未能办理房屋过户登记手续。因此，上诉人未缴清房款的原因在红阳西吉分公司，而不是上诉人，由上诉人承担不利后果显然不当。二、一审法院适用法律不当，上诉人的权利能够排除本案中涉及的金钱债权执行。在涉案房屋在被上诉人宁夏和润小额贷款有限公司（以下简称和润公司）申请强制执行之前，上诉人已同被上诉人红阳西吉分公司签订了合法的《商品房买卖合同》并实际占有使用了该房屋，且上诉人实际仅有涉案一套房屋用于实际居住，因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二款的规定，上诉人的权利已能够排除本案中涉及的金钱债权执行，但是一审法院未适用上述规定，属适用法律不当，应当予以纠正。综上，请求支持上诉人一审诉讼请求。
和润公司答辩称：一、上诉人ＸＸ生于2015年签订商品房买卖合同，但是没有在房屋产权部门办理房屋产权登记。二、上诉人未按购房合同约定足额交清房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
ＸＸ生向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告所有的西吉县政府街财富广场2号楼5单元501室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封冻结；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年9月11日，原告与被告红阳西吉分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的西京城市××楼房屋，房屋总价款565996元，原告已交首付款144870元即总房款的20%，剩余421126元原告应于2015年10月11日前以公积金方式付清。同日，被告红阳西吉分公司向原告出具《收据》一份，载明收到原告购房款144870元。
2016年4月20日，法院依据（2016）宁0106财保15号民事裁定书对涉案房屋进行了冻结，原告于2016年7月22日提出执行异议，法院受理后于2016年12月26日作出（2016）宁0106执异81号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，故原告诉至法院。
一审法院认为,本案首先确定法律适用问题。金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，即买受人符合上述其一条款，即可支持执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告红阳西吉分公司签订商品房买卖合同，系涉案房屋的买受人，关联案件中被执行红阳公司西吉分公司系房地产开发公司，本案应将二十八条及二十九条之规定一并审查。经审查，原告与被告红阳公司西吉分公司于2015年9月11日签订商品房买卖合同并交纳20%的购房款144870元，下剩房款至今未交，其已不符合第二十九条之相关规定；虽然原告称未办理房屋公积金贷款系被告原因所致，但经法院要求，原告仍未将剩余价款交付执行，仍不符合第二十八条之相关规定，故原告之权利不能排除执行，法院对其诉讼请求不予支持。被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司经合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告ＸＸ生的诉讼请求。案件受理费100元，由被告ＸＸ生负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人未提交证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人ＸＸ生在人民法院对涉案房屋查封前就已签订《商品房买卖合同》并缴纳20%首付款的情况下能否排除人民法院对涉案房屋的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人ＸＸ生与被上诉人红阳西吉分公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，房屋合同总价款565996元，ＸＸ生已交首付款144870元即总房款的20%，剩余421126元未缴纳，上诉人现就被查封的房屋所提异议应属于上述第二十九条中关于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房所提异议，根据上述第二十九规定，虽上诉人ＸＸ生签订合同并已占有该房屋，但上诉人ＸＸ生尚有421126元房款未支付，故其不符合上述第二十九条规定所具备相关条件，上诉人不享有能够排除执行的权利。综上，上诉人ＸＸ生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费100元，由上诉人ＸＸ生负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年八月六日
书记员 赵雨薇
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。