云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第138号原告熊爱林，男，1968年12月26日生，壮族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。委托代理人边豫勇，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。被告云南佳益房地产有限公司。法定代表人邵勇，董事长。住所：昆明市东风西路**文贸大厦**。委托代理人梁敏，云南恒业律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人张诚兴，云南佳益房地产有限公司职员。特别授权代理。原告熊爱林诉被告云南佳益房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2015年1月20日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告熊爱林的委托代理人边豫勇，被告云南佳益房地产有限公司的委托代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年5月24日与被告签订《商品房购销合同》，购买被告在石林彝族自治县商品房。合同约定该房套内建筑面积为230.3平方米，房价款为787708.00元；被告应当于2011年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，逾期30天内，被告按照每天0.5元/平方米支付原告违约金，逾期30天后，被告以原告已付款为基数每天按0.1%计算支付原告违约金。原告已按合同约定支付全部购房款，被告却没有按照合同约定期限交房。原告于2014年3月16日接到被告的交房通知并接房。现诉请：由被告承担逾期交房违约金100000.00元，逾期办证违约金20000.00元，合计120000.00元。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：要求被告立即办理产权证，并按合同约定将房屋所有权证及土地使用证交付原告。被告答辩称，一、被告存在逾期交房的问题，但逾期交房是客观原因导致，即建房期间当地遭遇干旱，工地经常停水停电，无法正常施工。被告于2013年12月底交房，并非原告所述的时间点。二、被告认为原告主张的逾期交房违约金还是高，请法庭予以调整，按照同期同地段房屋租金计算违约金。三、原告主张逾期办证违约金的请求不成立。合同约定被告只代理原告办理房产证，并未涉及土地证，而且办理房产证需满足四个条件，被告在通知接房时已通知业主交纳公共维修基金，包括原告在内的各业主没有交纳，同时原告没有提供办证需要的委托书等材料，导致办证的条件尚未成就，不应支付逾期办证违约金。综合诉辩意见，本案争议焦点问题是：被告是否逾期办证构成违约；被告如何支付违约金。原告针对所诉事实，举证如下：1、《商品房购销合同》1份；2、发票2份，收据2份；3、云南省农村信用合作社借款借据、进帐单各1份。原告欲证实原告购买被告开发的“石林佳园”5幢1单元2号商品房，双方签订《商品房购销合同》明确双方权利义务；原告按约支付购房款787708.00元、配套设施费6400.00元、办证费和契税23731.00元；被告未按约定于2011年3月31日前交房，且逾期办理产权证构成违约的事实。经质证，被告对原告提交的证据无异议，对第1、2项证明目的无异议，被告确实逾期交房，但接房时间只能算至被告通知原告接房时间，不能算至原告实际接房时间。本院认为，被告对原告提交的证据无异议，且上述证据来源合法、内容真实，与本案有关联，符合民事诉讼证据的基本法律特征，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。被告针对辩称事实，提交《商品房购销合同》、建设工程竣工验收备案表各1份。被告欲证实原、被告存在房屋买卖关系，出售房屋于2012年4月已符合交房条件，但在2013年12月底才交房的事实。经质证，原告对被告提交的《商品房购销合同》无异议，对建设工程竣工验收备案表认为是被告单方制作，不认可。本院认为，被告提交的《商品房购销合同》与原告提交的一致，本院予以采信；建设工程竣工验收备案表并未备案，但根据竣工验收表记载涉案房屋已按合同约定竣工验收，对于涉案房屋于2012年4月20日符合交房条件的事实，本院予以采信。经审理查明，2010年5月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以787708.00元购买被告开发的“石林佳园”5幢1单元2号商品房。双方约定房屋的套内建筑面积为230.3平方米，原告应于2010年5月24日前支付房款397708.00元，余款390000.00元办理按揭贷款支付；被告应于2011年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，自交房期限届满次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天0.5元/平方米支付原告违约金，合同继续履行，逾期30天后，由被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。双方同时约定被告在满足以下四个条件情况下于120个工作日内为原告办理房屋所有权证：原告已付清全部房款、设施配套费、公共维修基金、契税、印花税及办证等费用，双方办理房屋交接手续，原告向被告出具代办产权证的书面委托并提供办理产权证所需的全部书面文件和材料。合同签订后，原告已按约定支付购房款787707.00元、配套设施费6400.00元、办证费和契税23731.00元。原告于2014年3月16日接到被告交房通知并接房。现原告以被告逾期交房、逾期办证构成违约为由，诉至本院。另查明，涉案房屋于2012年4月20日符合交房条件，但“石林佳园”小区工程的综合验收尚未完成，不能办理房屋所有权证。本院认为，原、被告签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2011年3月31日前将所售房屋交付原告，但被告未通知原告于约定时间接房，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告认为逾期交房违约金只应当计算至2013年12月31日，但被告未提交相应证据证实2013年12月31日原告已接房或被告已通知原告接房，应由被告承担举证不能的不利后果。因原告自认被告于2014年3月16日通知其接房，本院认定被告逾期交房期间为自2011年4月1日起至2014年3月15日止。由于违约金的性质系弥补守约方当事人的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告并未举证证明其实际损失，且被告也请求法院对违约金进行调整，本院依据原告可以得到的预期利益以及当地房屋租金收益情况酌情确定应支付的违约金。关于逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告约定了办理房屋所有权证的时间和条件，但被告尚未完成“石林佳园”小区综合验收，现仍不能办理房屋产权证。虽然原告未按约定交纳公共维修基金及提供委托手续等材料，但原告在支付购房款时已按被告要求支付了本应在办证时才支付的办证费和契税，被告也未提交相关证据证实已要求原告交纳相关费用和提供相关材料，而且不能办证的根本原因是被告未完成综合验收，故被告认为原告未按约定交纳公共维修基金和提供委托手续等材料导致办证条件不成就的辩解，本院不予采纳。被告未按约定于2014年7月15日前为原告办理产权证已构成违约，被告应承担相应违约责任。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院根据本案实际以及违约金系弥补守约方当事人损失的原则酌情确定应支付的违约金。关于办证问题。对原告要求被告立即办理产权证，并按合同约定将房屋所有权证及土地使用证交付原告的诉讼请求，因现尚不具备办证条件，无法确认办证时间，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在条件具备时，另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南佳益房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告熊爱林逾期交房违约金73500.00元，逾期办证违约金16500.00元；二、驳回原告熊爱林的其他诉讼请求。本案案件受理费2700.00元，减半收取1350.00元，由被告承担。该费用原告已垫付，由被告直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一五年三月十三日书记员 杨文博