贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初2973号原告：曾强，男，1988年5月7日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。原告：胡思恬怡，女，1989年10月21日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：彭昊（特别授权代理）贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被告：贵州金明房地产开发有限公司。住所地：毕节市七星关区滨河路白鹭岛桥头。组织机构代码：77057745-5。法定代表人：王思明，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪大刚（特别授权代理），该公司员工。委托诉讼代理人：王凯（一般代理），该公司员工。原告曾强、胡思恬怡与被告贵州金明房地产开发有限公司（下称金明房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年7月4日立案后，依法适用简易程序于2016年8月18日、2017年3月1日公开开庭进行审理。原告曾强及其委托诉讼代理人彭昊、被告委托诉讼代理人洪大刚、王凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾强、胡思恬怡向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同中的交房义务，立即将“×××·××城”第3幢2单元27层3号房（房号：主-2-2703）交付给原告；2、判令被告支付购房款1,360,000.00元的万分之五（按日计算）向原告支付从2014年7月9日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。事实及理由：原、被告双方于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》[合同编号：明房（售）字第213031]，约定：原告购买被告开发的“×××·××城”第3幢2单元27层3号房，房号：3-2-2703，建筑面积317.8平方米，套内面积258.9平方米，总价1,207,640.00元，签订合同之日交付首期房款407,640.00元，余款780,000.00元以银行按揭方式支付。合同还约定出卖人应在2014年7月8日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，违约金一个月内支付。之后，双方又约定购买第3幢2单元27层3号房顶层房，价款152,360.00元。合同签订后，原告按照约定分别于2013年10月22日支付首期房款407,640.00元，2013年10月23日支付首期房款（2703号房顶层房款）152,360.00元，2014年4月15日补交首期房款20,000.00元，剩余款780,000.00元，原告于2014年5月16日向农业银行申请按揭贷款进行支付。原告共支付购房款1,360,000.00元，但被告未按合同约定的2014年7月8日前向原告交付该商品房。该项目工程已经全部完工，满足交房条件，但被告却以免除逾期交房违约责任为交房条件。在原告拒绝被告的无理要求后，被告拒绝向原告交付房屋。自2014年7月9日至2016年6月19日期间的逾期交房违约金482,800.00元。原告认为，原、被告双方签订商品房买卖合同系双方真实意思，不存在无效、可变更、可撤销的情形，依法成立的合同对双方均有法律约束力，原告已经按约定支付了全部房款，而被告逾期近二年时间在已经满足交房条件的情况下仍不交房，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特根据相关法律规定，提起诉讼。为支持其诉讼请求，原告曾强、胡思恬怡提交了如下证据：证据一：原告身份证、结婚证。用以证明：二原告系成年人，具有完全民事行为能力，与《商品房买卖合同》上买受人身份信息一致，是适格的主体，二原告系夫妻关系。被告对此组证据无异议。证据二：商品房买卖合同。用以证明：1、原、被告之间签订了商品房买卖合同；2、合同约定了原告购买的房屋位置、面积、价款、购房款支付方式；3、合同约定的交付房屋时间为2014年7月8日前，但被告至今未履行交房义务，已构成违约，且违约时间到现在已达770天；4、被告应立即将合同约定的房屋交付给原告；5、被告应立即按合同约定按原告已付房款1,360,000.00元的日万分之五支付违约金。被告质证意见为：对真实性无异议，但认为违约金过高，请求适当减少，按同地段同类房租金的130%支付违约金。证据三：1、购房款收条3张、个人购房担保借款合同。用以证明：1、原告已经按照合同约定履行了支付购房款义务，共计支付购房款1,360,000.00元；2、被告应当按照合同约定，按已付购房款的日万分之五支付违约金（时间从2014年7月9日起至实际交房之日止）。被告质证意见为：对真实性无异议，但违约金过高，请求适当降低，按同地段同类房租金的130%支付违约金。被告公司辩称：1、逾期交房是市场和政府因素在里面，没有主观恶意逾期交房；2、对于逾期交房的事实主动和原告方交涉解决；3、主动承担对原告的损失进行赔偿，但原告所提出的违约金过高；4、根据相同案件，中级人民法院的判决都是按照同地段同类房租金的130%支付违约金。为支持其抗辩主张，被告金明房开提交了如下证据：证据一：（2016）黔05民终1351号民事判决书。用以证明：同类案件在中院判决中都是以租金的130%支付违约金，所以本案也应按同地段同类房租金的130%支付违约金。原告质证意见：对真实性无异议，但达不到被告证明目的，只有在合同没有约定违约金或损失赔偿的情况下，才参照同类房租金的标准来计算违约金。证据二：租赁合同、房屋租赁合同、评估报告。用以证明：评估报告上评估租金过高，该公司没有司法评估鉴定许可证，不具备评估资质，鉴定人没有鉴定资质，在评估报告上签名时，评估人尚未取得资格证书。评估报告上印章应加盖司法鉴定章，该评估报告无效。原告质证意见：对评估报告三性无异议，对两份租赁合同的三性均有异议，理由为：该两份合同承租人未到庭证明该情况，因此原告有理由相信合同是被告方单方制作。经对各方当事人所举证据进行综合审查判断，原告所举证据一、二、三属书证，被告公司对其真实性无异议，能够证明原告向被告公司预购房屋并订立合同约定双方权利义务的事实，本院予以采信。被告提交的证据一与本案无关联性，本院不予采信。证据二中评估报告系由有资质的评估机构作出，且在时限内被告未申请重新评估，对评估金额本院予以采信。其余两份合同原告对真实性有异议，被告未提交其他证据加以佐证，本院不予采信。根据对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年10月23日，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买的商品房为预售商品房。该商品房位于毕节市滨河路与倒天河畔之间“×××·××城”第3幢2单元27层3号房，房号为3-2-2703。商品房的规划用途为住宅。建筑面积317.8平方米，套内面积258.9平方米，按套（单元）计算，总房款1，207,640.00元。买受人首付房价款407,640.00元，余款800,000.00元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2014年7月8日前将商品房交付买受人使用。除不可抗力外，出卖人未按本合同规定的期限和条件将该商品房交付买受人使用的，按以下方式处理：1、逾期在60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，违约金一个月内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告分两次按约定向被告公司支付涉案房屋首期购房款427,640.00元，并于2014年5月16日向中国农业银行股份有限公司七星关支行通过按揭贷款方式向被告支付了剩余购房尾款780,000.00元。而被告至今未将房屋交付给原告，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。在诉讼中，经被告公司申请本院委托，贵州皓天价格评估有限责任公司对涉案房屋在2014年7月9日至2016年12月31日期间的租金损失进行评估，结论为此期间租金损失合计139,232.00元。另查明：2013年10月23日，原告向被告支付3号楼2单元2703号房顶层房款152,360.00元，双方未签订书面合同。本院认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告公司超过合同约定的交房时间至今未交房的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告公司提出按照合同约定计算的违约金过分高于造成的损失，并请求予以降低。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，因被告公司违约而给原告造成的2014年7月9日至2016年12月31日期间租金损失，经评估为139,232.00元，而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，即：139,232.00元×130%=181,001.60元。对于2017年1月1日起至实际交付房屋之日止期间的租金损失，原告不同意参照评估报告上的租金损失计算，原告可待实际产生后另行主张。对原告要求被告支付逾期交付顶层房屋产生的违约金的主张，因双方未签订书面合同，原告提交的证据不能证明该房的交付时间，故不能认定被告对此有违约行为。对原告的这一主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾强、胡思恬怡支付2014年7月9日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金人民币181,001.60元；二、驳回原告曾强、胡思恬怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,040.00元，减半收取人民币8,520.00元，评估费人民币7,000.00元，合计人民币15,520.00元，由原告曾强、胡思恬怡承担人民币1,635.00元，被告贵州金明房地产开发有限公司承担人民币13,885.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一七年四月二十日书记员  肖 毅