湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民一初字第03741号
原告邓海波，男，1982年12月18日出生，汉族。
被告湖南珠江实业投资有限公司。
法定代表人梁彦，董事长。
委托代理人宁洁，女，1988年6月11日出生，苗族。
委托代理人黎亚妮，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
原告邓海波诉被告湖南珠江实业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年10月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员李益芳适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员房淼淼担任审判长，与人民陪审员王运珍、胡定苗组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告邓海波，被告湖南珠江实业投资有限公司的委托代理人宁洁、黎亚妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓海波诉称，原、被告于2012年8月2日签订《购房合同》，约定原告向被告购买长沙市开福区福元西路99号珠江花城第四组团＊＊＊＊号房屋，被告应于2013年8月30日之前交房。合同签订后，原告依约交付购房款873703元。购房合同附件四系格式合同，被告未向原告进行提示或说明，其中第一条第1点及第3点、第三条第3点及第4点属明显排除被告责任、加重原告责任，排除原告的主要权利，应为无效。原告于2013年8月12日收到被告的交房通知书，于2013年8月13日前往被告处办理房屋交接手续。原告于验房前交纳了一年的物业管理费3027元。验房时，原告发现房屋存在明显的质量问题，验房公司于2013年8月14日进行检验时亦发现多处质量缺陷，原告要求被告进行整改，但被告至今未进行整改，亦未向原告出示商品房验收合格的证明文件，提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的购房合同附件四中的第一条第1点及第3点、第三条第3点及第4点无效；2、被告依约向原告交付合格的珠江花城第四组团＊＊＊＊号房；3、被告向原告支付逾期交房的违约金8737元（按已付房款的万分之二，自2013年8月31日起算，暂计算至2013年10月18日，应计算至被告交付合格的商品房之日）；4、被告承担逾期交房期间的物业管理费；5、被告承担本案诉讼费。
被告湖南珠江实业投资有限公司辩称，原、被告在平等、自愿的基础上签订商品房买卖合同及附件，原告主张的条款不属于合同法规定的无效情形。被告已依约交房，原告主张由被告承担逾期交房的违约金及物业费无事实及法律依据。
经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2012年8月2日签订长沙市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的开福区福元西路99号第四组团＊＊＊＊号房（建筑面积为126.12平方米）；按建筑面积计价，购房总价为873703元。合同第十条约定被告应于2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于被告原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。由于原告原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：视为被告已依约将符合本合同约定交房条件的房屋交付给了原告，保修期限在该商品房竣工验收合格之日起计算。自约定的交房期限次月起所发生的物业服务费及应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电公摊费用等，均由原告承担。在延期收房的被告清偿应缴的前述费用之前，被告有权拒绝办理房屋交接手续。合同第十四条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告进行整改，并按约定标准在90日内完成整改。合同第十五条约定原告购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。被告拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，原告可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由被告承担。房屋因质量问题造成原告经济损失的，被告应赔偿原告的损失。房屋保修期按被告提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。合同第十六条规定原告应当在本合同签订后，办理商品房预告登记前交存物业维修资金。原告未按规定交存物业维修资金的，被告不得将房屋交付原告，同时，如因原告未按规定交存物业维修资金导致无法办理商品房预告登记或初始登记等手续的，相应的法律责任和后果均由原告承担。合同第十九条约定前期物业服务收费的起始时间为合同约定的交房期限之次月或自被告发出的《房屋交付通知书》中指定的交房期限之次月起。合同第二十二条约定本合同所称已付款，包括原告的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称利息，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件三就建筑节能标准约定了墙体的保温形式、保温材料、传热系数，屋面的保温（隔热）形式、保温材料、屋顶传热系数，地面（楼面）的传热系数，外门窗（幕墙）的类型、外遮阳形式，照明系统性能、节能灯具类型、照明系统有分组控制方式，当地节能建筑单位建筑面积年度能源消耗量指标、本建筑单位建筑面积年度能源消耗量指标、满足建筑节能标准规定；就住宅精装修交楼标准约定入户门为高档木制防火子母门、外门窗为铝合金中空玻璃门窗，卫生间局部为磨砂玻璃，玄关柜为木饰面造型柜，卧室、书房为木饰面造型门，厨房、卫生间为木饰面玻璃造型门，客餐厅地面为高档抛光砖（国内知名品牌），卧室地面为实木复合木地板（国内知名品牌），卫生间、阳台的地面为地砖（国内知名品牌），入户花园地面为地砖（国内知名品牌），客厅墙面为高档环保乳胶漆、造型电视背景墙，餐厅、卧室书房的墙面为高档环保乳胶漆，厨房、卫生间为墙面砖（国内知名品牌），阳台为外墙砖、防潮乳胶漆（国内知名品牌），入户花园为环保乳胶漆（国内知名品牌），厨房、卫生间的顶棚为铝扣板，客餐厅、卧室、书房为高档环保乳胶漆，入户花园为白色防潮乳胶漆，橱柜为整体橱柜配水槽（国内知名品牌），厨房配燃气灶、抽油烟机、消毒柜、水龙头（国内知名品牌），卫生间配洗手盆、水龙头、座便器、花洒、浴霸（国内知名品牌），主卫配浴缸（国内知名品牌），淋浴隔断为安全玻璃，卫生间配置洗面台柜和镜柜，阳台为铝合金玻璃栏杆，配开关插座面板（国内知名品牌），客厅、餐厅、卧室为吸顶灯，卫生间、厨房为防雾灯，分高低区供水（IC卡水表），居民用电采用公变模式、每户设独立电表，电线暗装，配优质名牌电箱，有线电视、网络、电话预留点位（均需业主自行开通）、保安监控系统，可视对讲系统及门禁管理系统，燃气报警系统，户内紧急报警系统，电梯直达地下停车场，智能化停车场管理系统，停车场内设置消防报警联动控制系统、自动喷淋灭火系统，管道天然气入户（需业主自行开通），下方备注说明：发展商保留对精装修设计进行优化、调整及对部分建材用同档次材料替换的权利。附件四（补充协议）第一条第1点约定原、被告确认此前被告发布或双方签署的销售广告、宣传资料（包括但不限于楼书、海报、模型、户型图、样板间、广告等）和合约等文件中所作的记述、说明和允诺等事项，仅供参考，不作为该项目的交付标准及合同的组成部分，该项目的交付标准以政府最终批准文件和合同及其附件的约定为准。如本合同及其附件未有提及的，以建成后实际状况为准。第3点约定被告设置之样板间，仅系被告为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施及室内陈列之家具、装饰物品、电器及特别标明为“非交房标准”等内容，均不包含在房价及交付范畴之内，不构成原告所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不标明被告对原告所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。原告所购房屋的具体交付标准及房屋布局、类型以合同附件的约定为准。第三条第1点约定双方确认，合同第十条约定的该商品房经验收合格是指该商品房工程竣工并经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。第3点约定原告在办理房屋验收手续时如认为房屋存在属于工程保修范围内的质量问题，不能以此为由拒绝收房，原告可提出相关整改意见，由被告对确实存在的问题予以整改。原告以该商品房存在质量瑕疵、有施工规范允许范围内的质量问题为由拒绝收房的，均不影响被告向原告交房义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房，并视交房通知确定最后期限为被告向原告实际交房的时间，从该最后期限的第二日起，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由原告享有和承担，原告须承担自期限之次月起发生的各项物业服务费用及相关管理费用，原告不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用。如双方对房屋是否存在严重质量问题存有异议，有关问题应协商解决，协商不成则由长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见或人民法院指定的权威专业机构进行鉴定并根据鉴定结论确定责任，鉴定费用由责任方承担。第4点约定针对合同第十四条被告交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，包含被告有权以同等品质的材料、设备替代的情形。如房屋交付时装饰、设备标准未达到约定标准，在原告提出确有理由的异议后90天内由被告负责整改、替换或给予合理解决。第七条第1点约定原告已详细阅读并充分理解合同及其附件的所有条款，应原告要求，被告已经就本合同及补充协议做了相应的条款说明，原告对上述所有条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。第6点约定双方的权利义务以合同及其附件、补充协议约定为准，任何口头承诺和未经双方签署的书面文件对双方均不发生法律效力。第7点约定本补充协议作为合同的附件，两者之间如有约定不一致之处，以本协议约定为准，并随合同生效而生效。第八条约定被告根据买卖合同向原告发出的通知书（包括但不限于交付使用通知书），将按买卖合同上原告提供的通讯地址以挂号信或特快专递寄发，在通知书寄出7日后，视为原告已经收到。如原告更改地址，必须在地址变更后三天内书面通知被告，否则原告应自行承担相应的后果。被告以挂号邮寄方式送达通知的，在发出之日起的第七日（最后一日遇法定节假日顺延），不论原告是否实际接收到该通知，即视为原告收到该通知的日期，亦视为该通知已于该日送达原告。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。工程竣工后（经验收合格），被告依约书面通知原告办理房屋交付手续（向原告邮寄送达房屋交付通知书，内容为“珠江花城＊花盛＊＊＊＊房已竣工验收合格，现可将该房交付使用。该房屋在《商品房买卖合同》约定的交付时间为2013年8月30日，请原告于2013年8月14日10点30分至长沙市开福区福元西路99号珠江花城原营销中心办理交房手续”）。原告于2013年8月13日前往被告处办理房屋交接手续（包括交纳了2013年9月1日至2014年8月31日的物业管理费3027元），在珠江花城＊花盛业主收楼签到表{该表项目内容栏第一项（包括房款已清，所有应交款项已交，所有相关手续已办理）、第二栏（包轮廓确认客户身份，留存客户身份证复印件，协助填写业户资料卡）、第三栏（包括签收前期物业服务协议、临时管理规约、临时管理规约附件）、第四栏（包括收取六个月物业管理费（注：不免单，有免单往后延续），开具正式发票）均由经办人签字确认，第六项（包括签署房屋交接书，发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业户手册》，发放钥匙）无经办人签字确认}的收楼人签名处签字确认。验房后，原告以房屋存在质量问题为由拒绝收房，亦未领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其在验房登记表中就验房情况手写备注“两个卫生间洗漱台没封胶，客厅至阳台大理石地砖坏了，所有卧室地板有松动现象，踩着星灰，地角线松动，主卧门框内侧不正，南向阳台地漏生锈，抽油烟机两边吊框不正或松动，顶吊柜开启不在同一直线上，弱电箱盖关不严实，厨房天花有部分变形，厨房门框左内侧是同砖接起的、没猫眼，另见验房师的验房报告”，在业主签字处手写备注“初步查看，待进一步检验”并签字确认。长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司受原告委托于2013年8月14日就涉案房屋出具验房报告（检验范围包括核对房屋购买合同、墙面工程、地面工程、门窗工程、电气工程、给排水工程、洁具安装工程、细部工程及其他的质量检测，并出具专业的房屋质量检验报告），该报告中记载入户门为防火门、铝合金窗、有对讲系统但未安装、有紧急呼叫系统、无红外防盗对射系统、无门磁防盗预警、墙面、地面、顶棚、给水、强电、弱电符合要求，墙地面工程存在裂纹、基础不平、空鼓、阴角不直、水泥污染、色差、沙眼等问题；门窗工程存在脱胶、安装不正、猫眼未装、锁孔保护套缺失、脱漆、划痕、裂纹等问题；电气工程存在3处灯不亮、1处插座未通电等问题；给排水及洁具安装工程存在阳台地面积水、浴缸堵塞等问题；细部工程存在安装不正、裂纹、未打胶等问题；燃气管生锈。
本案审理过程中，原告向本院提交6份样板房照片、81份就房屋拍摄的照片、《珠江花城四期花盛业主诉求》（上记载餐厅灯具位置不正、门的缺陷问题、浴缸的质量与样板房差异巨大）、《珠江花城四期1-7栋交房相关问题及解决方案-2013年9月7日》、原告于2013年10月13日向被告出具的《知会函》（内容为涉案房屋存在质量问题，被告构成逾期交房，须进行整改并承担违约金）、投诉直通车的网页打印件（投诉主题为长沙开福区珠江花城四期质量极差）、杨云于2014年4月19日出具的书面材料、投诉资料及视频资料拟证明被告交付的房屋存在质量瑕疵，与样板房不一致，被告就上述证据材料均持异议。被告向本院提交住宅使用说明书及住宅质量保证书（上注明项目名称为珠江花城＊四组团花盛商品房屋住宅工程质量保证书；屋面防水工程、墙面、卫生间地面的保修期限为3年，地下水、给排水管道渗漏的保修期限为1年，墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为1年，地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限为1年，门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年，管道堵塞的保修期限为2个月，供热、供冷系统和设备的保修期限为1个采暖期或供冷期，卫生洁具的保修期限为1年，灯具、电气开关的保修期限为6个月，其他部位、部件的保修期限为3个月；保修责任的认定：经原、被告共同委托的法定鉴定机构依法鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，按国家规定或合同约定的应属于建设单位质量保修范围内的保修责任；保修期自被告通知原告收房之日起计算），拟证明被告已为办理房屋交付手续的买受人准备两书，符合合同交付要求。
另查明，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位均于2013年6月21日在珠江花城第四组团4#栋建设工程竣工验收备案表（竣工验收日期为2013年6月21日）的竣工验收意见栏“同意竣工验收”。长沙市住房和城乡建设委员会于2013年7月8日在竣工验收备案表的备案意见栏“同意备案”。竣工验收备案表的工程竣工验收备案文件目录包括规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。
被告于2013年12月2日的庭审中主张原告诉称的房屋质量问题属质量瑕疵，不影响房屋的交付，且被告已就房屋存在的质量瑕疵整改完毕，被告依约交付了经验收合格及合同附件三约定的装修标准的房屋。原告提出被告依据验房报告就房屋质量问题进行了部分整改，未整改完毕，其于庭审后进行验房时，房屋仍然存在门安装不正、漆未刷全、煤气管道锈蚀、地砖磨损、玻璃门有划痕、阴角不直、未安装可视对讲系统及户内紧急报警系统、踢脚线拼接不到位、色差、积水、墙面开裂、渗水、浴缸工艺造型不符合样板房标准等问题。
庭审中，原告承认有可视对讲系统但尚未安装可视对讲机，被告提出为避免对讲机遗失，业主可在收房后至物业处领取可视对讲机。
上述事实有书证、视听资料、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、原、被告签订的长沙市商品房买卖合同及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。合同确定购房款并约定交房标准为“经验收合格并符合本合同约定”，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告进行整改，并按约定标准在90日内完成整改。上述约定系双方自由协商的基础上达成，未将样板房或无质量瑕疵等纳入交房标准。合同附件四中的第一条第1点及第3点、第三条第3点及第4点系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，上述条款排除适用宣传资料（包括但不限于楼书、海报、模型、户型图、样板间、广告等）及无质量瑕疵等作为交房标准，系对“本合同约定”的补充说明，不属于免除或者限制被告责任或加重原告责任、排除原告主要权利的情形。原告签字时应尽到注意义务，了解格式条款的内容，合同附件四中的第七条第1点亦明确原告已详细阅读并充分理解合同及其附件的所有条款，应原告要求，被告已经就本合同及补充协议做了相应的条款说明，原告对上述所有条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解，故原告于合同附件四上签字即视为将上述格式条款作为合同内容的确认，现原告亦未能举证上述格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十三条规定的情形，故原告诉请确认原、被告签订的购房合同附件四中的第一条第1点及第3点、第三条第3点及第4点无效，本院不予采纳。
二、讼争房屋于2013年6月21日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，并于2013年7月8日取得了工程竣工验收备案表（工程竣工验收备案文件目录包括规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》），不存在房屋主体结构方面的质量问题，符合合同约定的交房条件即经验收合格及符合合同附件三约定的精装修标准（验房报告记载有对讲系统及紧急呼叫系统，原告亦承认有可视对讲系统但尚未安装可视对讲机，被告提出为避免对讲机遗失，业主可在收房后至物业处领取可视对讲机，故原告就此主张房屋不符合合同附件三约定的精装修标准，本院不予采纳）。被告已依约通知原告于2013年8月14日办理房屋交接手续，履行交房义务。原告提出的房屋包括装修方面所存在的质量瑕疵（墙面裂缝、地面空鼓、漏水等）不影响房屋的安全可靠性，达到房屋的使用功能受到严重影响的程度，上述房屋包括装修存在的质量瑕疵可通过维修解决，尚不足以影响交付房屋，且房屋墙面裂缝、地面空鼓、漏水等质量瑕疵均属于保修范围，依据合同，原告在办理房屋验收手续时如认为房屋存在属于工程保修范围内的质量问题，不能以此为由拒绝收房，原告可提出相关整改意见，由被告对确实存在的问题予以整改。原告以该商品房存在质量瑕疵、有施工规范允许范围内的质量问题为由拒绝收房的，均不影响被告向原告交房义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房，如装饰、设备标准未达到约定标准，在原告提出确有理由的异议后90天内由被告负责整改、替换或给予合理解决。故原告可另行向被告主张瑕疵交付的违约责任，其诉请被告向其交付合格的商品房及以延期交房为由诉请被告承担违约金，本院不予支持。
三、合同约定自约定的交房期限次月起所发生的物业服务费由原告承担，原告诉请被告承担逾期交房期间的物业管理费的基础法律事实是被告逾期交房，如上分析，被告已依约向原告交房，原告诉请被告承担逾期交房期间的物业管理费已失去事实基础，故该项诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告邓海波的诉讼请求。
本案受理费300元，由原告邓海波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 房淼淼
人民陪审员 王运珍
人民陪审员 胡定苗
二〇一四年五月四日
代理书记员 张 凡