江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0105号
上诉人（原审被告）袁峰。
委托代理人孙永红，江苏通洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通市建银信息科技有限公司，住所地如东县掘港镇人民路10号。
法定代表人蔡吕平，该公司经理。
委托代理人周烈，江苏南黄海律师事务所律师。
上诉人袁峰因与被上诉人南通市建银信息科技有限公司（以下简称建银公司）租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2013）东民初字第0902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人袁峰及其委托代理人孙永红，被上诉人建银公司的委托代理人周烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，建银公司原企业名称为如东县建银实业有限公司，住所地为如东县掘港镇青园北路，2012年7月24日经工商登记变更为现企业名称，住所地为如东县掘港镇人民路10号。涉案房屋2006年9月14日登记所有权人为如东县建银实业有限公司，坐落于掘港镇青园北路32号，房产证号：东房权证掘港字第××号。
2005年1月7日，建银公司与袁峰签订房屋租赁合同一份，约定袁峰将位于如东县掘港镇青园北路42号紧靠永隆大厦北侧的四层楼房的整体建筑物等租赁给建银公司使用，合同签订后七个月内交付租赁物，租赁期十年，自2005年8月1日起至2014年7月31日止，租金为每年20万元。2005年11月3日，双方签订补充协议，对租金调整为每年50万元，上述合同及协议还对其他事项进行了约定。
2011年9月23日，建银公司作为乙方与袁峰作为甲方签订《关于中止租赁合同的协议》一份，约定：1、双方一致同意提前中止双方间的房屋租赁关系，乙方提前将房屋移交甲方，并确定2011年10月31日为交接日。2、本协议生效后，乙方须将库存商品的成本金额压缩到300万元以内，并在交接日与甲方办理库存商品和房屋及其附属设施的交接手续。3、库存商品交接时乙方将能上架的完好商品库存数量及清单交付甲方，确定具体的库存成本金额，库存商品处理的销售资金归乙方所有。交接日往后六个月为库存商品处理期，此间，双方配合尽最大努力把库存商品处理完毕。如处理完毕后库存商品回笼额小于交接时的库存成本额，不足部分由甲方补足，超额部分冲抵甲方补贴费用。4、双方确定，交接日后，乙方将原有的青园路店关闭移交甲方，人民路店继续运行，用于处理库存商品，2012年元旦开始转到人民路店后场进行处理，直至处理结束。处理期间，人民路店乙方因处理库存商品引起的费用由甲方承担，包括水电、人员工资、送货运费及税金等，但不承担房屋租金。如未发生本项内容，则甲方无需向乙方支付任何费用。乙方承诺库存商品仍能从乙方或厂家得到售后服务保证。5、库存商品处理期间，乙方公司的正常经营管理仍由乙方负责，收款由甲方负责，如有人员变化双方协商解决。甲方不排除采取其他方式处理库存商品。6、协议生效后，甲方负责与苏宁或五星商谈合作事宜。乙方人员尽量安排至合作方工作，如合作方不接受的，由乙方自行负责。在库存商品处理期间，人民路店仍正常经营，双方不得将停业信息泄漏，以免影响后期库存商品的处理。7、本协议生效后，甲方承诺在11月底前包括库存商品销售资金不少于100万元支付乙方，多余部分归乙方，不足部分甲方预先支付。8、本协议生效后，甲方向乙方补贴150万元，作为乙方提前中止合同的人员解聘费用、所有设备设施的残余价值支付以及其他全部损失的补助。为此，乙方所有人员关系与甲方无关，乙方所有设备设施归甲方所有。9、本协议生效后，甲方另将乙方已付的剩余房租退还乙方。计人民币25万元。10、乙方的全部补贴费用在甲方该房屋租赁关系重新落定之后的三个月内支付，最迟不超过2012年4月底。11、本协议生效后，双方于9月5日签订的补充协议作废。
2011年10月31日，建银公司、袁峰对于库存商品进行了清点移交，并制作了《商品盘点移交表》，载明盘点金额为2001756.16元，建银公司自认扣除其中两台彩电合计价值5000元，确认实际金额应为1996756.16元。2011年11月、12月，建银公司合计收到库存商品回笼款项875256.33元，另袁峰结欠货款389038元，2012年1月至5月，建银公司收到库存商品回笼款项182583元，袁峰目前实际结欠货款为938916.83元。
2012年5月31日，建银公司、袁峰分别作为甲方、丙方与案外人汪华作为乙方签订《合同》一份，约定：1、甲方与丙方同意提前解除2005年1月7日和2009年6月12日签订的房屋租赁合同，解除后相关事宜根据2011年9月23日达成的《关于中止租赁合同的协议》履行。2、鉴于丙方企业转产原因，乙、丙双方同意提前解除2009年7月5日签订的双方场地合作协议，丙方退还乙方2012年1月—8月已给付的合作费用433000元，另一次性补偿乙方经济损失567000元（合计100万元）。3、甲方同意2012年1月1日作为租赁起始计算日至2012年12月31日，将位于如东县掘港镇青园北路32号一楼北侧房屋（该房屋面积约200㎡）租赁给乙方经营使用，租金为100万元，甲乙双方不再另行签订租赁合同。该租金由丙方代乙方支付给甲方。4、在签署本合同的同时，乙方向丙方出具收到退付场地合作费用433000元、经济补偿567000元，合计100万元的收据；甲方向乙方出具收到100万元的房屋租赁租金收据。5、鉴于甲方与丙方之间存在中止协议中的往来，丙方代乙方支付给甲方的款项甲方同意在应支付丙方的款项中扣除，丙方向甲方出具收到相关费用及补偿的收据。6、甲、丙双方同意：（1）2012年7月31日前甲方履行2011年9月23日协议中的费用及补偿支付丙方，丙方不向甲方收取利息；（2）如在2012年8月1日起至2013年2月28日前仍未将费用及补偿支付丙方，甲方须按逾期时间未付金额的10%年利息另行支付丙方；（3）如2013年2月28日前甲方仍未履行支付费用及补偿款项，甲方除了按10%年利息支付丙方外，还须每日向按未付金额的0.42‰作为逾期违约罚息支付丙方，同时丙方保留其它方式的追究权利。7、乙方同意在2012年6月15日前腾出甲乙双方约定的店面范围，详见附图。8、本合同经甲乙丙各方人员签字生效，各方除履行中止协议及本协议外，对已解除合同的其它事宜均不得再提出异议。
2012年10月7日，建银公司发函给袁峰，告知公司变更情况以及催要费用。2012年10月31日，袁峰回函告知进行说明，提出涉案库存商品存有瑕疵，希望妥善处理。2013年4月11日，建银公司发律师函给袁峰，催要欠款1777580.70元。袁峰于2013年4月17日回函要求建银公司提供材料进行结算。
原审认为，本案所涉相关合同以及协议系当事人自愿订立，其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自义务。双方在2011年9月23日就涉案房屋租赁期间内，自愿协商提前解除租赁合同，并于2012年5月31日与案外人另行签订合同，双方当事人均应根据约定履行合同义务。通过上述协议以及合同约定，袁峰应当补贴建银公司损失150万元，返还房租25万元，并支付库存商品价值1996756.16元，其中冲抵与案外人汪华的往来100万元，袁峰尚需补贴建银公司50万元，扣除双方无争议的库存商品款项，袁峰尚需支付货款938716.83元。对于袁峰辩称建银公司未能按约交付房屋应当支付租金问题，原审认为，虽然在2011年9月23日双方约定的交接日为2011年10月31日，但在其后2012年5月31日的合同中，对于应支付的款项，袁峰再次对2011年9月23日的协议内容进行确认，故对袁峰的该抗辩主张不予采纳。关于袁峰主张的瑕疵商品价款应予扣除的抗辩理由，原审认为，根据双方的交接清单，袁峰确认了库存商品的价值，并在此价值基础上承诺予以偿付，该约定实际系双方对于库存商品处理的兜底条款，现袁峰提出的瑕疵商品在2011年10月31日交接日即有瑕疵未经双方确认证实，事后亦未能达成一致意见，鉴于袁峰未能就其主张提供证据证实，故对此抗辩主张不予采纳。涉案房屋建银公司已经交付，其中部分房屋亦由建银公司、袁峰与案外人另行达成一致补充协议，应系当事人对于之间争议的处理和追认，应属有效。建银公司根据2012年5月31日的合同约定主张相应款项并要求袁峰按约支付逾期付款利息并无不当。建银公司自认应当给予袁峰54115.30元的以旧换新补贴，袁峰虽有异议但未提供证据证实，故对该部分予以扣除。对于建银公司主张的利息部分，因袁峰未能按约履行，故应当按照合同约定支付2012年8月1日起以10%的年利率标准计算的逾期付款利息，建银公司主张计算至2013年2月1日，该期限并无不当，原审计算为81730.08元（以尚欠款项1634601.53为本金按照10%的年利率计算6个月），对建银公司主张超出的部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院遂判决：一、袁峰支付建银公司货款938716.83元，返还房屋租金25万元，给付补偿款50万元，扣除建银公司应给付袁峰的以旧换新补贴款54115.30元，袁峰合计还需支付建银公司1634601.53元，于判决生效后十日内履行。二、袁峰于判决生效后十日内支付建银公司逾期付款利息81730.08元。三、驳回建银公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币27597元，由袁峰负担27550元，由建银公司负担47元。
宣判后，袁峰不服，向本院提起上诉称，根据2011年9月23日双方签订的“关于中止租赁合同的协议”，建银公司应于2011年10月31日向袁峰移交租赁房屋，而袁峰的租金已付至2012年3月31日。如建银公司按期交房，袁峰应退还2011年11月1日至2012年3月31日的房租25万元，但建银公司直到2012年5月31日仍未交房，其违约在先，再要求袁峰退还25万元租金于法无据。而原审法院认定双方在2012年5月31日的合同中再次对2011年9月23日的协议内容进行了确认，以此否定袁峰的抗辩缺乏依据，无论是2012年5月31日的合同还是往来函件中，袁峰从未表示过放弃自己的权利。关于建银公司主张的货款938716.83元，由于移交的商品中存在大量残次商品，所谓的交接手续是建银公司的员工同时代表双方签字形成，袁峰仅是代为销售，并非买断，残次商品目前未能全部销售，初步统计价值为186440.64元，应当从938716.83元中扣除。对于建银公司主张的逾期违约利息不应支持，建银公司未能按期交房违约在先，袁峰有权行使履行抗辩的权利。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回建银公司对袁峰的诉讼请求。
被上诉人建银公司答辩称，2011年9月23日关于中止租赁合同的协议中对于交房时间是有约定，但在履行过程中由于种种原因，双方就延迟交房及如何处理又达成了2012年5月31日的三方协议，该协议第三条明确约定袁峰将底楼门面房出租给第三人汪华的起算时间是从2012年1月1日开始，这是袁峰对于变更中止租赁协议中交房时间的认可，因此建银公司不存在违约情形。2012年5月31日三方协议第六条明确约定了2012年7月31日前袁峰履行2011年9月23日协议中的费用及补偿，其中包括了应退还的25万元租金。2011年9月23日中止协议第三条约定说明库存商品是袁峰买断而非代为销售的关系。关于建银公司是否存在违约的情形，正是因为双方均未能完全按照2011年9月23日的协议履行，双方才于2012年5月31日订立了三方协议，对2012年5月31日的合同内容进行了确认。一审判决时利息只计算到2013年2月1日，建银公司对2013年2月1日至实际还款日期的利息保留追诉的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院审理过程中，袁峰提交残次商品统计表及部分残次商品照片，证明建银公司移交的商品中存在大量残次商品，到目前为止未处理完的残次商品价值为186440.64元。建银公司质证认为，残次商品统计表及照片均为袁峰自行制作拍摄，真实性不能确认，且与本案无关联性，合同约定库存商品处理后的盈亏由袁峰自行负责。本院审查认为，上述证据系袁峰单方制作，对清单中所列商品是否属于残次商品及导致残次的原因均无法确认，故本院不予认定。
另查明，袁峰与建银公司2011年9月23日签订中止协议后，因涉及建银公司与汪华的转租事宜，故建银公司未能将汪华转租的部分按约交还袁峰。2012年5月31日，袁峰、建银公司、汪华签订三方协议，约定建银公司原转租给汪华的部分自2012年1月1日作为租赁起算日由汪华继续承租。汪华于2012年6月15日搬离租赁房屋。建银公司未能提供其向袁峰移交房屋的交接手续。
本院认为，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1、建银公司主张返还房屋租金25万元是否成立？2、库存商品的货款数额如何认定？3、袁峰是否应向建银公司支付逾期付款利息？
关于争议焦点1，袁峰主张因建银公司未能按约交付房屋，故其不应返还25万元房租。本院认为，双方在中止协议中约定“本协议生效后，甲方另将乙方已付的剩余房租退还乙方，计人民币25万元”，此约定的本意是建银公司按中止协议约定的期限如期交付房屋后，袁峰将剩余房租退还给建银公司。而中止协议签订后，建银公司并未按照约定于2011年10月31日将房屋全部交付给袁峰，否则双方无必要在2012年5月31日再与汪华一并订立三方协议。至于如何认定房屋的交付时间，袁峰主张房屋应整体交付，转租给汪华的部分未交付即可说明整体未交付，实际全部交付时间为2012年6月15日。建银公司则主张至2012年1月1日，房屋已全部交付。本院认为，建银公司和袁峰在2011年10月31日对商品进行了移交盘点，并约定“交接日后，乙方将原有的青园路店关闭移交甲方”，可以推定建银公司在2011年10月31日已将除汪华承租部分之外的其余房屋移交给了袁峰。对汪华承租的部分，双方在三方协议中一致认可“自2012年1月1日作为租赁起始计算日至2012年12月31日，租金100万元，由建银公司代汪华支付给袁峰”，即自2012年1月1日起，袁峰即作为出租人向汪华收取租金，取得了对该部分的处置权，故汪华承租的部分视为建银公司于2012年1月1日向袁峰交付。袁峰虽否认建银公司按约交付其余房屋的事实，但其未能提供中止协议约定的交接日后要求建银公司交付其余房屋的证据，也未在三方协议中就该部分提出异议，而是仅对汪华承租的部分进行了协商。建银公司亦未能提供其在2012年1月1日前向袁峰交付全部房屋的证据，故本院结合现有证据，认定建银公司于2012年1月1日向袁峰交付全部房屋。因建银公司未按约交付房屋，袁峰返还全部已付房租有违公平，应视建银公司实际交付日期予以扣减。根据年租金50万元计算，每月房租约4.2万元，约定交付日2011年10月31日至实际交付日2012年1月1日期间为2个月，应扣减房租为8.4万元，袁峰应返还已付的剩余房租为16.6万元。
关于争议焦点2，2011年9月23日协议第3条约定，如处理完毕后库存商品回笼额小于交接时的库存成本额，不足部分由袁峰补足，此系双方对库存商品买断处理的约定，而非袁峰所主张的代销关系，因为在代销的情况下，代销方只需将销售所得款项交付委托销售方即可，无需对库存成本不足部分补足。对库存商品价值，建银公司与袁峰就移交商品进行了盘点，制定了交接清单，确认了库存商品价值，袁峰在接收方签字确认。袁峰上诉称移交的商品中存在大量残次商品，交接手续系建银公司员工同时代表双方签字形成，故未能销售的商品价值186440.64元应当从938716.83元中扣除。双方在2011年9月23日协议中约定，处理库存商品期间，因处理库存商品引起的费用包括人员工资应由袁峰承担，故虽然移交人与接收人栏中员工的签名相同，但员工所服务的对象不同，不能因此否定袁峰与建银公司的商品交接手续。袁峰在移交时并未对商品瑕疵提出异议，视为其接受库存商品的价值，其后双方亦未就商品是否存在瑕疵、如何处理达成一致意见，袁峰要求将186440.64元从938716.83元扣除的主张本院不予支持。
关于争议焦点3，双方在2012年5月31日的三方协议第六条中已作明确约定，在订立该三方协议时，建银公司未按期交房的事实已经存在，但袁峰并未向建银公司主张违约责任，反而与建银公司就汪华部分如何交付达成了一致，其再以同时履行为由进行抗辩本院不予支持，原审按约定计算逾期付款利息并无不当。但因袁峰应付款总额发生变化，故对逾期付款利息部分应作相应调整，按照应付款总额1550601.53为本金，按10%的年利率计算6个月，数额为77530元。
综上，袁峰的上诉主张部分成立，原审认定房屋交付时间有误，判决袁峰返还全部租金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销如东县人民法院（2013）东民初字第0902号民事判决。
二、袁峰支付建银公司货款938716.83元，返还房屋租金16.6万元，给付补偿款50万元，扣除袁峰应给付建银公司的以旧换新补贴款54115.3元，袁峰合计还需支付建银公司1550601.53元，于本判决生效后十日内履行。
三、袁峰于本判决生效后十日内支付建银公司逾期付款利息77530元。
四、驳回建银公司的其他诉讼请求。
如果袁峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27597元，由袁峰负担26217元，由建银公司负担1380元；二审案件受理费27597元，由袁峰负担1380元，由建银公司负担26217元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 吴克宏
代理审判员 卢 丽
二〇一四年四月三十日
书 记 员 李新珠
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。