福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2443号
上诉人（原审原告）黄文彬，男，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
上诉人（原审原告）黄文辉，男，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
上述两上诉人共同委托代理人周宝星、陈振中，福建星成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门市君德服饰贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人施文烟，该公司总经理。
委托代理人南将胜，该公司职员。
上诉人黄文彬、黄文辉与上诉人厦门市君德服饰贸易有限公司（下称君德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明：址在泉州市鲤城区打锡街南侧C#107、108、207、208号房屋的所有权人为黄文彬、黄文辉。2012年5月底，黄文彬、黄文辉与君德公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，君德公司向黄文彬、黄文辉租赁址在鲤城区打锡街南侧C#107、108、207、208号（新门牌C座110、112、210、212号）四间店面；租赁期限自2012年6月21日至2015年6月20日止，2012年6月1日至20日为装修免租期；房屋租金为每月95000元；君德公司应于合同签订生效之七日内向黄文彬、黄文辉支付保证金285000元，保证金于租期届满后五日内无息返还；第一年租金一次性支付，第二、三年每半年一次性支付租金，每期租金应提前五日支付；君德公司有拖欠租金累计达一个月等情形的，黄文彬、黄文辉可终止合同并收回房屋，并没收保证金，造成原告损失，由君德公司负责赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须承担相应的违约责任，有规定的按相关条款规定执行，没有相关规定的，违约方须按年租金的30%向对方交纳违约金。合同签订后，君德公司向黄文彬、黄文辉支付了保证金285000元，黄文彬、黄文辉依约向君德公司交付了房屋。合同履行中，君德公司向黄文彬、黄文辉交付租金至2013年12月20日。2014年1月22日，黄文彬、黄文辉收到君德公司通过EMS快递寄送的有关讼争房屋的钥匙，但在此之前君德公司已自行腾空并搬离讼争的房屋。君德公司尚持有黄文彬、黄文辉的关于讼争房屋的水、电缴费自动扣费存折（招商银行结算存折，账号：595018920310001）1份，君德公司最后已缴交相关水、电费的时间为2013年12月17日。黄文彬、黄文辉认为君德公司在租赁期限内单方终止履行合同已经构成违约，遂于2014年2月14日向本院提起诉讼。
原审法院认为：黄文彬、黄文辉与君德公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于讼争的店面，双方在合同中约定了提前终止合同的条款，即租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。由于君德公司未能按合同约定的方式向黄文彬、黄文辉提出提前终止合同的书面通知，又未提供证据证明黄文彬、黄文辉同意其提前终止合同，在此情形之下，君德公司单方终止合同、拒付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因君德公司自2013年12月21日起应未支付租金，至2014年2月14日已超过1个月，黄文彬、黄文辉据此行使单方终止合同的权利，请求解除其与君德公司之间签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，予以支持。至于合同的解除之日，因双方于开庭时当庭均同意解除讼争的合同，故一审开庭之日即2014年3月24日作为合同解除日。但在双方合同依法解除之前，关于讼争房屋的合同权利义务仍由君德公司承受，君德公司于2014年1月22日将讼争房屋的钥匙寄送给原告的行为并未改变该情形，故黄文彬、黄文辉要求君德公司支付2013年12月21日至2014年1月22日期间的租金95000元的请求，合理合法，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于君德公司未按合同约定履行付款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，黄文彬、黄文辉要求君德公司支付相应违约金的请求，依据充分，但黄文彬、黄文辉主张的违约金既包括按年租金的30%计算的342000元，又包括没收保证金285000元，过分高于造成的损失，应予以相应调低，综合衡量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，对违约金可只按年租金的30%一项计算，故对黄文彬、黄文辉关于违约金部分的诉讼请求，予以部分支持。君德公司关于违约金过高应予调低的主张，符合法律规定，予以采纳。鉴于前述的理由，讼争的合同解除后，则黄文彬、黄文辉就缺乏继续持有君德公司缴交给其的保证金285000元的合同依据，君德公司缴交的保证金可抵扣相应的租金、违约金。黄文彬、黄文辉要求君德公司向其移交讼争房屋的水、电费缴交凭证（即招商银行结算存折，账号：595018920310001），君德公司亦同意缴交给黄文彬、黄文辉，对黄文彬、黄文辉的该项请求，予以支持。至于黄文彬、黄文辉要求君德公司结清2014年1月26日前的水、电费，由于其并未请求明确的数额，而君德公司表示如确实属其缴交的愿意缴交，双方可自行协商，一审不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除黄文彬、黄文辉与君德公司关于址在鲤城区打锡街南侧C#107、108、207、208号（新门牌C座110、112、210、212号）房屋的《房屋租赁合同》，并确认该合同于2014年3月24日解除；二、君德公司应给黄文彬、黄文辉租金人民币95000元，并支付违约金人民币342000元，扣除君德公司已支付的保证金285000元，余款人民币152000元，应于判决生效之日起十日内支付给黄文彬、黄文辉；三、君德公司应于判决生效之日起将鲤城区打锡街南侧C#107、108、207、208号（新门牌C座110、112、210、212号）房屋的水、电费缴交凭证（招商银行结算存折，账号：595018920310001）交付给黄文彬、黄文辉；四、驳回黄文彬、黄文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11020元，减半收取为5510元，由君德公司负担3927.5元，黄文彬、黄文辉负担1582.5元。
原审判决宣判后，黄文彬、黄文辉不服，向本院提起上诉称：一、君德公司存在两种违约行为，而一审仅认定君德公司承担其中一种违约责任，未充分尊重当事人的意思自治，并客观地考虑黄文彬、黄文辉的实际损失，属于认定事实错误，请予改判。1、截至2014年3月24日合同解除之日，君德公司已拖欠三个月的租金，至今诉争房屋仍未租赁出去，房租的损失仍在继续。因此，就租金逾期支付累计达一个月的违约，黄文彬、黄文辉要求君德公司承担合同中的没收保证金（三个月租金）的责任完全合理合法。2、君德公司逾期支付房租累计达一个月，并不必然导致双方解除合同，黄文彬、黄文辉仍然可以选择让君德公司承担相应的没收保证金的违约责任后继续履行合同，则君德公司仍有义务支付剩余的房租171万元。黄文彬、黄文辉要求解除合同是因为君德公司擅自提前终止合同，君德公司还应按合同约定承担按年租金30%计算的违约金，该违约金是针对黄文彬、黄文辉剩余一年半房租损失的违约责任。一审没有考虑到君德公司的两种违约行为所导致的后果完全不同，也没有考虑到黄文彬、黄文辉的实际损失，仅判决君德公司承担342000（即3.6个月）的房租根本无法弥补黄文彬、黄文辉的损失。黄文彬、黄文辉已经损失自2013年12月21日起至今的房租达五个月以上，而且损失仍在继续。二、一审既认定合同解除前关于诉争房屋的合同权利义务仍由君德公司承受，又不支持黄文彬、黄文辉至2014年3月24日的房租损失，显属错误。根据一审认定的事实，合同解除于2014年3月24日，则在此之前的房租，君德公司有义务缴交。黄文彬、黄文辉在一审起诉时请求君德公司支付自2013年12月21日起至2014年1月22日止一个月的房租及要求君德公司承担没收保证金的责任，共四个月的房租，一审既然不支持关于没收保证金的诉请，至少应按照其认定的事实，判决支持黄文彬、黄文辉自2013年12月21日起至2014年3月24日止三个月的房租。三、一审对黄文彬、黄文辉要求君德公司自行结清2014年1月26日前的水、电费用的诉求未作处理存在错误。自君德公司搬出租赁房屋后，房屋一直无人使用，鉴于水电费用均在发生后一个月才予以催收，因此君德公司仅缴交到2013年12月17日前的水电费，后拖欠至2014年1月26日的水电费，应由君德公司自行结清，在一审庭审过程中，黄文彬、黄文辉已经举证了相应的交费提醒函，而一审未作出处理显然错误。请求：1、撤销原审法院第二、四项判决；2、依法判决君德公司应于判决生效之日起十日内支付给黄文彬、黄文辉房租95000元，并支付黄文彬、黄文辉违约金342000元，且君德公司已支付的保证金285000元不予返还；3、一、二审诉讼费由君德公司承担。
君德公司答辩称：1、2013年12月21日至2014年1月22日的房屋租赁损失应当由黄文彬、黄文辉自行承担，因为君德公司已经将房屋钥匙邮寄给对方，对于这个月的房租损失应当由对方承担。2、合同既约定违约金也约定了定金，一审判决支持违约金，因此定金应不予支持，并且违约金应酌情降低。
上诉人君德公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定的事实部分错误，适用法律错误，君德公司不应向黄文彬、黄文辉承担2013年12月21日至2014年1月22日的95000元的房屋租金损失。1、一审中君德公司提供的快递单、查询单、证人证言、通话记录等符合证据的合法性、真实性、关联性，已形成了完整的证据锁链，可证明君德公司于2013年12月20日已经将房屋交付给黄文彬、黄文辉。一审认定君德公司地2014年1月22日腾空房屋，终止履行合同，该事实认定错误。2、君德公司在积极请求黄文彬、黄文辉接收房屋无果的情况下，通过邮寄租赁房屋钥匙的方式请求对方接收房屋，但对方仍然不予理会，客观上没有积极采取有效措施减少损失，却放任了损失的扩大，故2013年12月21日至2014年1月22日的损失应由黄文彬、黄文辉承担。二、双方签订的租赁合同中约定的保证金、违约责任承担的方式，其实是一种违约行为需承担两种违约责任，显然是不公平的。在对方存在严重过错的情况下，从其实际利益损失及签订合同时可预见的可得利益损失上看，一审要求君德公司承担342000元违约责任于法无据，不合情理，认为由君德公司支付黄文彬、黄文辉一个月的租金作为违约赔偿金是适当的。请求：1、撤销原审判决；2、依法判决君德公司不承担2013年12月21日至2014年1月22日的95000元房屋租金损失；3、依法判决君德公司向黄文彬、黄文辉按实际损失的30%支付违约金；4、一、二审诉讼费由黄文彬、黄文辉承担。
黄文彬、黄文辉答辩称：1、君德公司主张交还租赁房屋还办理了交接手续不属实，是其自行搬离并邮寄钥匙，是擅自解约的表现；2、关于定金与违约金是否同时适用的问题，认为要从对方违约的行为是一个还是多个来认定处理。3、君德公司认为其违约造成的损失仅一个月租金，远远低于预期可得利益损失，对其主张不应予支持。
二审中，上诉人君德公司对一审查明的事实部分有异议，认为其是2013年12月18日搬离租房，而非一审认定的2014年1月22日。上诉人黄文彬、黄文辉与上诉人君德公司对一审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未再向本院新提供证据。
二审双方当事人争议的主要焦点有：1、君德公司应如何承担违约责任；2、黄文彬、黄文辉要求君德公司自行结清2014年1月26日前的水、电费的诉求有无法律依据。
上诉人黄文彬、黄文辉与上诉人君德公司对该争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。
本院认为，黄文彬、黄文辉与君德公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，应确认为合法有效。君德公司提前终止履行合同，交付租金至2013年12月20日，并于2014年1月22日将钥匙通过邮寄的方式寄达出租人。由于合同有约定提前终止合同的条件，应视为附条件的允许合同提前终止。双方共同确认诉争的租赁合同于2014年3月24日解除，可以据此认定。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从合同条款的关联性看，双方对于保证金的约定符合定金的法律特征，且双方对此也无异议，因此可以认定君德公司交给出租人的285000元系定金类型的保证金，并且是违约定金的性质，即交付定金的一方若不履行债务，则接受定金的另一方有权不予返还；接受定金的一方若不履行债务，则需双倍返还定金。合同另还约定按年租金的30%计算的违约金。对此，黄文彬、黄文辉认为定金和违约金的约定是针对不同违约行为而设，应予并罚。对此分析认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，因诉争合同约定的定金属于违约定金，其具有预付违约金的性质，而合同约定的违约金适用的条件为“任何一方违反本合同的规定，须承担相应的违约责任，有规定的按相关条款规定执行，没有相关规定的，违约方须按年租金的30%向对方交纳违约金”，因此该定金与违约金在目的、性质、功能方面相同，两者不能并罚，只能择一适用。因出租人一方坚持主张应定金与违约金并罚，不符合法律的相关规定，也不符合合同约定。一审法院综合案件的履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，以合同约定的违约金一项作为出租人损失的计算依据，从出租人的角度看，已能最大限度地保护其合法利益，并无不妥。而君德公司认为该违约金标准过高，没有事实和法律依据，不予采纳。君德公司另认为该保证金不应被没收，而一审实则并未判决没收，而是将该保证金于君德公司应赔付的款项中予以抵扣，因此对该主张不予采纳。黄文彬、黄文辉主张其房租损失应支持到2013年3月24日，因其在一审的该诉求仅要求君德公司支付自2013年12月21日起至2014年1月22日止一个月的房租，一审已予支持，其二审增加诉求不予采纳。黄文彬、黄文辉另主张一审未对其要求君德公司自行结清2014年1月26日前的水、电费用的诉求予以处理错误，因其未请求明确的数额，一审不作处理，告知双方可自行协商，符合法律规定，并无不当。
综上，上诉人黄文彬、黄文辉与上诉人君德公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费11020元，由上诉人黄文彬、黄文辉负担5510元，上诉人厦门市君德服饰贸易有限公司负担5510元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 付莉苹
代理审判员 戴剑萍
二〇一四年七月十八日
书 记 员 庄丹钦
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审理人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。