北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第58号
原告（反诉被告）北京江岩物业管理有限公司。
法定代表人周晓东，总经理。
委托代理人谢阳，北京市亿达律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏伟元，女，1978年3月27日出生。
委托代理人苏正元（苏伟元之妹）。
原告（反诉被告）北京江岩物业管理有限公司（以下简称江岩物业）与被告（反诉原告）苏伟元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月20日作出(2011)海民初字第21805号民事判决书，苏伟元不服上诉于北京市第一中级人民法院，2012年8月8日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4487号民事判决书。北京市第一中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2014年12月10日作出（2014）一中民申字第02942号民事裁定，再审本案，于2015年7月2日作出（2015）一中民再终字第3872号民事裁定，裁定：一、撤销北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第4487号民事判决及北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第21805号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江岩物业委托代理人谢阳、被告（反诉原告）苏伟元及其委托代理人苏正元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江岩物业诉称，2007年11月我公司与苏伟元签订房屋租赁合同，约定我公司将位于海淀区xxx9号楼1、2层及7号楼地下1、2层、夹层共约6302平方米房屋出租给苏伟元，期限自2007年11月10日至2017年11月9日，年租金为150万元，自第二年起按半年支付。合同签订后，苏伟元仅按期交纳了部分租金，自2008年3月起至今均未按期足额交付租金，截止至2011年9月17日其共拖欠租金71万余元。同时苏伟元还未经我公司同意非法转租，并拖欠我公司水电费51250元。因苏伟元的行为已违反合同约定，对方没有支付租金，违反约定非法转让给第三人王国栋和餐饮公司经营。另外，在合同履约过程中解除之前，苏伟元有违反合同破坏租赁场地的行为，以自己单方的行为破坏合同履行，导致在2011年8月22日合同无法履行。苏伟元对租赁场地的所有进入通道泼洒污秽物，导致场地无法使用，非法占用场地睡觉导致无法使用，是单方行为导致合同无法履行。故我公司起诉要求：1、请求人民法院判令解除我公司与苏伟元签订的房屋租赁合同。2、请求人民法院判令苏伟元向我公司支付租金120129.43元（计算至2011年8月23日）。3、请求人民法院判令苏伟元按月租金的1%按月向我公司支付违约金（违约金计算至2011年8月共计47500元），并按照此标准向我公司支付违约金至其实际腾房之日止。4、请求人民法院判令苏伟元向我公司支付水费7930.17元、电费20699元（共计人民币28629.17元）。以上2、3、4项共计人民币196258.6元。5、请求人民法院判令全部诉讼费用由苏伟元承担。
苏伟元辩称，原审过程中，江岩物业起诉的原因是因为欠租金和水电费，现在主张理由为转租要求解除合同。在一审中，经过审理确定我方不欠租不欠费，是因为没有履行的基础所以解除合同，我们没有违约的行为。在二审过程中，江岩物业提出川国鸿餐饮有限公司和王国栋为转租行为，我方不同意这样的观点。江岩物业至合同签署之日起至2011年5月房屋使用第四年的过程中全部知晓转租行为，且也应该知晓转租行为。江岩物业现以不知道转租为由解除合同没有法律依据。另外，至2011年8月我方才知晓江岩物业已经与我方的第三方转租人北京鑫万佳科技发展有限公司单独跨越我们收取了房屋租赁租金，他们没有签订合同但是收租金了，因此是江岩物业违约在先。江岩物业至2011年5月起陆续对租赁房屋停水停电，电表度数显示为零，我方使用房屋的电器全部停电，冰箱内的物品腐烂。到2011年8月9日江岩物业已向法院递交了诉讼请求，而到2011年8月23日，我方仍向其支付房租，并在房屋场地内承受江岩物业违约造成的损失。经过我方申请再审到目前为止，房屋租赁合同仍然有效。我方作为房屋的承租人和使用人应该享有房屋的收益权和使用权，由于江岩物业的违约造成我方到目前为止无法使用和收益，请求法院判令将该期间的收益归我方所有，并判令由于江岩物业行为违约造成的损失赔偿给我方。现我方同意解除合同，不同意江岩物业的其他诉讼请求。并提出反诉请求：要求1、我方同意解除租赁合同；2、请求人民法院判令由于江岩物业违约造成合同无法全部履行或部分履行向我支付违约赔偿，违约赔偿按照月租金额1%（计算日自2015年11月1日起至2017年11月9日止，房屋月租金125000元）。3、请求人民法院判令江岩物业赔偿违约给我带来的全部损失469096元。4、请求人民法院判令自2011年8月22日起至2015年11月1日止合同约定标的租赁收益应归我所有，即人民币5077379.61元。5、请求人民法院判令江岩物业退还我租赁押金及装修押金人民币175000元。6、请求人民法院判令江岩物业退还我未使用房屋期间的已付房租人民币95078元。7、请求人民法院判令本案涉及全部诉讼费用由江岩物业承担。
江岩物业对苏伟元的反诉辩称，我公司同意解除合同。但是基于原来庭审在2011年8月23日之后，双方均在诉争租赁场地加了把锁共同掌控，我公司对于2011年8月23日的时间点表示认可，没有异议。关于第二项诉讼请求，首先不存在我方违约的问题，因为双方之间的租赁合同是苏伟元先行违约，其欠租金和破坏场地的使用，在履行过程中我公司向第三方了解，确实存在向北京川国鸿餐饮有限公司和王国栋转租的情况，苏伟元违约我公司没有违约，我方不应该承担违约责任。基于在原审判决生效以后，该法律文书是属于可供执行的生效文书，我方基于生效文书将租赁场地继续使用转售或者转租另行出租的行为是有法律依据的，我方不存在过错，对方要求损失计算到2015年11月1日没有依据，因为在生效判决之后我方的行为在法律上和事实上都是有依据的。第三项诉讼请求违约造成的损失，我公司不存在任何违约，也不存在违约给苏伟元造成的损失。苏伟元所谓的损失没有任何法律上的依据和证据支持。第四项诉讼请求，关于标的物的租赁收益，首先在原审文书作出之后，我方的所有收益是基于生效文书获得的，与苏伟元无关。其次，苏伟元所述的租赁收益中，北京鑫万佳科技发展有限公司所缴纳的部分款项，我方想强调无论我方与北京鑫万佳科技发展有限公司的租赁合同什么时候签订，实际上在履行过程中必须有法院的生效文书支持才能履行下去，如果法院判令我方败诉，北京鑫万佳科技发展有限公司所缴纳的租金和收益都会受到北京鑫万佳科技发展有限公司的追究，所以无论北京鑫万佳科技发展有限公司此项收益如何发生，实际上在当时是基于原审案件所做的不确定的、法律效力待定的民事行为，该民事行为是受到生效法律文书支持和确认的。第五项押金问题，首先基于苏伟元的违约行为，该行为事实解除，我方按照合同约定无权向其返还押金，且我公司并不认为该押金与苏伟元履行合同中所欠付的租金、所应支付的违约金之间是同一笔钱。所以恳请法院驳回其诉讼请求。第七项，我公司认为苏伟元截止2011年8月23日止尚欠我方12万元左右租金，在事实上并不存在退还未使用期间租金的问题。第八项，诉讼费由法院依法判令。综上所述，我方同意解除合同，请求法院依法驳回苏伟元其他诉讼请求。
经审理查明，2007年11月2日，江岩物业（甲方）与苏伟元（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将海淀区xxx9号楼（会所1层、2层）、写字楼地下一、地下二、地下三层部分房屋出租给乙方使用；租赁期限自2007年11月10日至2017年11月9日，甲方免费为乙方提供肆个月的装修期即自2007年11月10日至2008年3月17日，租金自2008年3月18日开始计算；租金标准：年租金为壹佰伍拾万元含物业费、供暖费、供冷费，房屋租金自第五年开始上调5-10%；租金支付方式：第一年按季支付租金，第二年开始按半年支付；签订合同后乙方应向甲方交付相当于一个月房租的押金壹拾贰万伍仟元，2007年11月10日前付清第一季度租金叁拾柒万伍仟元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、有线电视收视费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；租赁期限届满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的可移动新物可由其自行收回，装饰装修的部分归甲方所有，返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理；乙方未经甲方同意不得以任何理由将此房屋部分或全部转租给他人，如需转租需经甲方同意；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、未按约定时间交付房屋达30日的，2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达30日的，2、欠缴各项费用达伍万元的，3、擅自改变该房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……；甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的1%向乙方支付违约金；乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的1%向甲方支付违约金。
合同签订后，苏伟元于2007年11月9日以北京华宇天餐饮有限公司的名义向江岩物业交纳房租押金125000元，2008年3月至2008年6月租金375000元，江岩物业收款后开具了收据。江岩物业按约定将租赁物交付苏伟元。后苏伟元又陆续交纳租金，2008年12月11日江岩物业收到租金后开具相应收据并注明“2008年12月18日前房租结清”。之后，苏伟元自2008年12月18日至2011年3月17日陆续交纳租金3568
370.57元，2011年5月19日交纳20000元。江岩物业收款后开具了相应收据（江岩物业认可2009年3月11日收款后未开收据）。2011年6月20日江岩物业向苏伟元发出通知函及欠费明细表，告知苏伟元因其拖欠租金及水电费，未经许可进行转租，擅自拆改主体结构等行为已违约，自即日起解除双方的租赁合同。要求苏伟元收函后二日内交清所欠费用及违约金、滞纳金，保证金30万元。并要求苏伟元30日内腾退房屋、恢复原状。否则江岩物业将停止提供物业服务。苏伟元收函后于2011年6月21日交纳36000元，于2011年6月27日交纳房租280500元，于2011年5月17日交纳装修质保金5万元。原审期间，苏伟元认可其尚欠江岩物业水费7930.17元、电费20699元。
合同履行期间，苏伟元将其租赁的房屋转租给北京鑫万佳科技发展有限公司、北京影逸商务宾馆（崔长祥）、北京华宇乐天健身有限公司、川国鸿餐饮有限公司、王国栋。北京宏东房地产开发有限公司曾于2008年为北京鑫万佳科技发展有限公司、北京影逸商务宾馆出具企业住所（经营场所）证明，江岩物业曾于2009年为北京华宇乐天健身有限公司出具企业住所（经营场所）证明，并在证明中注明“租赁一年”。经查，北京宏东房地产开发有限公司法定代表人许继仁系江岩物业投资人之一。苏伟元就其主张的损失情况提交与北京鑫万佳科技发展有限公司的判决书、与崔长祥的调解书、转租合同等佐证。
租赁合同履行过程中，苏伟元与江岩物业产生矛盾，江岩物业陆续停水、停电、封门，于2011年8月23日全面收回租赁房屋。江岩物业原系北京市海淀区xxx9号楼、7号楼房屋的所有权人，再审期间，江岩物业称涉案部分房产已出租或出售，基于此情况，苏伟元遂于2015年11月3日庭审期间提出同意解除租赁合同，并变更原有反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述、通知函、房屋所有权证、租赁合同、收据、民事调解书、民事判决书、企业住所（经营场所）证明、工商档案等证据材料在案佐证。
本院认为，江岩物业与苏伟元签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。现双方均同意解除房屋租赁合同，本院对此不持异议。
本案争议焦点之一在于房屋租赁合同的解除原因及时间。本院认为，根据查明事实，江岩物业于2011年6月20日以苏伟元拖欠租金及水电费，未经许可进行转租，擅自拆改主体结构为由解除双方的房屋租赁关系，就其提出的三点解除理由，首先，根据本院核算，截止到2011年3月苏伟元已足额交纳房屋租金，而至江岩物业原审起诉之时尚未到房屋租金支付期限，而租赁合同亦并未载明拖欠水电费系解除合同理由，故江岩物业以此作为解除租赁合同的理由并不充分。其次，根据苏伟元提交的企业住所（经营场所）证明可知，北京宏东房地产有限公司早在2008年即知道江岩物业出租给苏伟元的房屋由其他公司使用，江岩物业又在2009年就苏伟元承租的房屋为其他公司出具上述证明，而根据本院查明事实，北京宏东房地产有限公司法定代表人系江岩物业投资人，两公司系关联公司，即江岩物业早在2008年就应当知道苏伟元将承租的房屋出租给其他公司，且根据苏伟元提交的转租合同可知，在苏伟元承租江岩物业房屋期间，长期存在转租行为，且承租方涉及若干单位或个人，而江岩物业作为出租方及房屋物业管理单位，自称不知道苏伟元的转租行为或者只知道部分转租行为明显不符合常理，故本院认为江岩物业明知苏伟元将房屋对外转租而不加阻止，应视为对苏伟元转租行为的同意，故江岩物业以此为由解除租赁合同显然不妥。最后，江岩物业并未就苏伟元存在拆改主体结构的行为进行举证，故其以此解除租赁合同理由亦不充分。综上所述，江岩物业提出的解除理由无事实及法律依据，本院不予采信，江岩物业以上述理由解除双方租赁合同违反法律及合同约定。苏伟元原审期间提出的反诉请求为继续履行租赁合同，再审期间，因得知租赁房屋已对外出租或出售，故变更反诉请求为解除租赁合同，本院认为双方合同目的已无法实现，认定双方租赁关系于2015年11月3日解除。
本案争议焦点之二在于租赁合同解除之后的法律责任问题。首先，根据本院查实，苏伟元租赁房屋至2011年8月23日，其对停水停电的事实并未提交充分证据证明，本院对此不予采信，判令苏伟元向江岩物业支付租金至2011年8月23日，并应按照其原审期间认可的拖欠水电费的数额向江岩物业支付该笔费用。经核算，苏伟元扣减已支付租金尚应向江岩物业支付120129.43元，根据租赁合同约定，苏伟元交纳的房屋押金可抵扣欠付江岩物业的费用，经本院核算，扣减应支付的租金及水电费后，苏伟元尚应向江岩物业支付23758.6元。苏伟元要求江岩物业向其返还未使用房屋期间的已付房租依据不足，本院不予支持。现双方租赁合同已解除，江岩物业应向苏伟元返还装修押金5万元。
其次，根据上述分析，因江岩物业存在违约行为，故其主张的违约金，本院不予支持。因江岩物业的违约行为导致租赁合同无法履行，属根本性违约，虽然苏伟元在履行合同时也有不谨慎之处，但江岩物业仍应对由此给苏伟元造成的损失承担主要责任，其中包括向其他租户承担赔偿责任、预期利益损失等，本院就苏伟元主张的第2至4项诉讼请求，结合双方租赁合同中关于违约金的约定、苏伟元提交的有关损失方面的证据、苏伟元预期利益情况，综合判定江岩物业需向苏伟元赔偿损失80万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、确认北京江岩物业管理有限公司与苏伟元之间的《房屋租赁合同》于二Ｏ一五年十一月三日解除；
二、苏伟元于本判决生效后七日内向北京江岩物业管理有限公司支付费用二万三千七百五十八元六角；
三、北京江岩物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还苏伟元装修押金五万元；
四、北京江岩物业管理有限公司于本判决生效后七日向苏伟元赔偿八十万元；
五、驳回北京江岩物业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回苏伟元的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千二百二十五元，由北京江岩物业管理有限公司负担三千七百一十四元，已交纳，由苏伟元负担五百一十一元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二万八千八百五十一元，由苏伟元负担二万四千六百五十七元，已交纳，由北京江岩物业管理有限公司负担四千一百九十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭海东
人民陪审员
孟秀文
人民陪审员
张淑萍
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 黄 斌