浦北县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第749号
原告（反诉被告）覃某某，男，汉族，住浦北县。
委托代理人覃某荣，原告覃某某的姑姑，浦北县＊＊局干部，住浦北县。
委托代理人钟某某，广西＊＊律师事务所律师。
被告（反诉原告）浦北＊＊房地产开发有限公司，住所地：浦北县。
法定代表人黄某某，该公司董事长。
委托代理人彭某某，广西＊＊律师事务所律师。
原告覃某某与被告浦北＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，被告＊＊公司在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员陈德忠适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现该案争议较大，于2013年6月14日转为普通程序，依法由审判员陈德忠、陈翠华、人民陪审员吴秀琼组成合议庭，于2013年7月10日公开开庭进行了审理。原告覃某某的委托代理人钟某某，被告＊＊公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃某某诉称，被告是房地产开发建设公司，在“＊＊新区·浦北＊＊街”开发建设商品房销售。2009年3月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，原告向被告购买浦北＊＊街＊＊阁2幢3单元501号房，被告应于2009年7月30日前将房屋交付给原告，逾期交房的，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原告已于2009年2月17日向被告支付了购房首付款48617元，2011年4月10日，原告又向被告支付了购房款113000元，但被告没有按时交房，逾期至2013年1月12日才将房交给原告，其行为已构成违约，按合同约定，应向原告支付违约金25798元（首付部分5046元，按揭部分20752元，合计25798元）。请求法院支持原告的诉讼请求，判令被告向原告支付违约金25798元。
原告为其主张的事实在举证期限内提供了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，证明2009年3月19日，原、被告经协商一致后订立商品房买卖合同，合同约定了原、被告双方买卖商品房的位置、面积、质量标准、价款、付款方式、付款和交房期限等内容以及逾期付款、交房等违约责任；
2、收款收据，证明原告于2009年2月17日向被告支付了购房首付款48617元；
3、《个人购（建）房担保借款合同》，证明2011年3月16日，原告因购房与浦北县农村信用合作联社江城信用社订立借款合同向该信用社借款113000元；
4、借款借据，证明原告于2011年4月10日借到江城信用社住房贷款113000元，并通过转账付给被告；
5、交接单，证明原告于2013年1月12日收到被告的浦北＊＊街＊＊阁2幢3单元501号房一套。
经质证，被告对原告所提供的证据均无异议。
本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的5组证据，经被告质证均无异议，且具备证据的客观性、关联性和合法性，本院予以确认。
被告＊＊公司答辩并反诉称，原、被告是于2009年3月19日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的浦北＊＊街＊＊阁2幢3单元501号房一套，价款161617元，首付48617元，余款按揭贷款支付，按揭贷款手续在2009年3月29日前办理，2009年7月30日前交付房屋，原告逾期办理贷款的，视为违约，由原告按《合同》第七条的规定承担违约责任，即逾期付款超过30日的，自约定的付款期限起原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，原告只是支付了首付款48617元，未按合同约定办理银行按揭贷款手续，直到2011年4月10日才办好按揭贷款手续取得贷款113000元交付房款，原告的行为已构成违约，并给被告造成重大经济损失，应承担违约责任，向被告支付违约金。按合同约定，原告逾期付款740日，按应付款万分之二计，违约金为16724元。原、被告之间的合同履行义务是有先后顺序的，即原告应于2009年4月17日前办理按揭贷款手续并取得贷款，而交房时间为2009年7月30日，即原告付款在先，被告交房在后，但直到交房期限届满，原告仍未履行先行义务，违约在先，被告有权行使后履行抗辩权，即拒绝交房。原告的诉讼请求违背事实，不应得到支持，而被告的反诉请求有事实和法律依据，请求法院支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解和反诉在举证期限内提供了如下证据：
1、浦北县气象局气象资料使用证明，证明由于下雨被告无法正常施工，以致被告不能按时交房。
2、广西区高级人民法院（2010）桂民二终字第28号民事判决书，证明被告经营状况良好，不存在经营状况恶化的情况。
经质证，原告对被告所提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的存在异议，认为合同的履行期限已考虑了天气状况，这样的天气不属于不可抗力，不能作为影响施工延期交房的理由；法院判决被告虽不存在经营状况恶化的情况，但被告股东之间已产生了纠纷，银行暂停按揭贷款。
本院对被告提供的证据认证意见是：被告所提供的证据，经原告质证无异议，本院对双方当事人无异议的证据予以确认。
原告覃某某针对被告＊＊公司的反诉辩称，原告遵守合同的约定，没有违约，不应承担违约责任，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
根据以上确认的证据，并结合双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2009年3月19日，原、被告双方经协商一致后订立了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发建设的建筑面积119.5平方米的“＊＊新区·浦北＊＊街”＊＊阁2幢3单元501号房以每平方米1352.44元的价格预售给原告，原告以支付首付款和银行按揭贷款的方式付款。合同还约定，被告应于2009年7月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告逾期付款，逾期30日内的，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同订立前的2009年2月17日，原告已向被告支付首付款48617元。2009年4月，被告公司股东之间产生纠纷，同年6月向法院提起诉讼，其所开发的“＊＊新区·浦北＊＊街”楼盘停工，江城信用社暂停办理按揭贷款。2011年3月16日，原告与浦北县农村信用合作联社江城信用社签订了按揭贷款合同。同年4月10日，江城信用社将原告的按揭贷款113000元转付给被告。2013年1月12日，被告将房屋交付给原告，逾期交房1261日。
本院认为，原、被告双方对合同的效力没有异议，且合同是双方协商一致后自愿订立的，意思表示真实，内容并无违反法律强制性规定，因此，双方所订立的合同是有效合同。原、被告应共同遵守合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了首付款，并与银行签订了按揭贷款合同，按揭部分房价款虽逾期支付，但没有证据证明是由于可归责于原告的原因所致，原告对此不存在过错，不承担按揭贷款未如期支付的责任。按揭贷款未如期支付是由于被告公司股东之间产生纠纷并向法院提起诉讼、楼盘停工、银行暂停发放贷款所致，责任应由被告承担。被告没有在合同约定的期限内将房屋交付给原告，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金按逾期交房时间和双方约定的比率分段计付，首付部分自2009年7月31日起计，违约金为48617元×2／10000×1261日=12261.21元，按揭部分自2011年4月11日起计，违约金为113000元×2／10000×642日=14509.20元，合计26770.41元。原告请求的金额少于该数额，按原告请求的金额判决。被告的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告浦北＊＊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告覃某某违约金25798元；
二、驳回被告浦北＊＊房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本诉受理费445元，反诉受理费109.10元，合计554.10元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费445元（款汇农行钦州分行榕树分理处钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，帐号733701040000520）。逾期不交纳又不提出减、免、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈德忠
审 判 员 蔡大悦
人民陪审员 吴秀琼
二〇一三年七月十五日
书 记 员 陆美华