辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终5672号
上诉人（原审第三人）：李杰明，男，1969年12月5日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：孙琦，女，1987年8月15日出生，汉族，沈阳恒基工贸有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘富，男，1926年8月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。（去世）
委托代理人：王建锋，男，1977年12月27日出生，无职业，汉族。
被上诉人（原审被告）：刘德宝，男，1965年6月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
原审第三人：刘军，男，1977年1月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
上诉人李杰明因与被上诉人刘富、刘德宝、原审第三人刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00460号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年4月28日对本案进行了公开审理。
原审原告刘富诉称，原告与第三人刘军是爷孙关系。因为刘军做工程急需用钱，所以，原告为刘军做担保，将房屋抵押给被告。是刘军一个很好的朋友联系的被告，办的贷款。当时被告亲口跟原告说，你得把你名下的房产到公证处公证一下，办个委托，万一借的钱还不上，还有房产在这，我们也放心的把钱借给你，我们不是想要你的房子，请你们放心，等你们赚钱了就给我点利息，没赚到钱那就算了，能把本钱给我就行。然后，原告和第三人刘军就答应了，其实我们也不懂做个公证和委托是怎么回事，既然被告很诚恳，我们就配合了。做完公证，被告就将10万元钱给了第三人刘军。由于第三人刘军做完工程，没有顺利的将工程款结回来。第三人刘军告知被告，借的钱可能有很长的一段时间才能还上。被告问这钱什么时间能还上，第三人刘军说可能一年半年的，可能三五年吧，但是这事不太确定。被告说，这样吧，你真赚钱了假赔钱了我都不管了，你到时给我3万利息，一共给我13万就行，这钱你就不用着急还，这事暂时告一段落了。
2011年6月11日，被告在没有通知原告的情况下，将原告名下的房产给过户了。2012年11月29日，被告在沈河区法院将原告起诉了，要求原告将出售房屋交付给被告。由于原告接近90岁了，行动不便，小脑萎缩，不能去法院进行答辩了，故委托原告的姑娘前去法院了解情况，由于当时还涉及第三人刘军，于是沈河区法院于2013年3月8日，向第三人刘军下达了参加诉讼通知书。然后，第三人刘军参加了答辩，也承认了欠被告13万元的事实。最后，法院裁定原告胜诉，被告败诉。紧接着，原告就积极与被告联系，希望再多给点时间，把这钱给还上，但是具体还款时间确定不了，被告也同意了。2015年3月份，有位姓夏的男子，到原告家说，要我们赶紧搬走，这房屋卖给他了。当时第三人刘军把事情的经过跟这位姓夏的说清楚，姓夏的把自己手机号和被告的手机号都留下来，并且说，给我们一个月的时间去沟通，结果，原告与被告沟通后，原告被告知现在要房子，得还给被告25万元，原告与被告最后沟通未果，迫于无奈，原告只能起诉被告了，为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告将坐落于沈河区七纬路24号522室房屋更名过户给原告；本案诉讼费、律师费、房屋更名过户费、房产税等相关费用由被告承担。
后因查明涉案房屋现已更名过户给第三人李杰明，原告变更第一项诉讼请求为：请求法院判令第三人李杰明将坐落于沈河区七纬路24号522室房屋更名过户给原告。
原审被告刘德宝辩称，一、原告的房产过户到被告名下，是基于真实有效的买卖合同和公证委托书，应该受到法律保护。买卖合同和公证委托都是由原告签字确认的。其中买卖合同书中含有房屋的地理位置、房屋面积及房屋总价的约定，公证委托书中包含出售涉案房屋的授权内容，经过公证的授权委托书将房产的法律后果，原告应当十分清楚。根据房屋买卖合同和够政的委托书去办理房屋过户登记，价款相当于市场行情，该处分行为应该认定合法。
实质上看，本案诉讼争房产属于让与担保的一种，委托人出具《委托书》的目的，是将房屋的所有权利以《委托书》的形式转移给第三人，以确保第三人为期偿还约定的债务后，实际取得分物所有权。因此，第三人金钱给付后房屋所有权也实际转移登记。因此从法律事实看，房屋买卖合同真实有效并得以实际履行，故原告主张不能成立。二、原告签订买卖合同和公证委托书，并非担保，而是以房屋抵债。1、从借款和办理公证委托的时间看，并非担保。被告于2010年1月10日借款10万元给第三人，原告签订房屋买卖和通集办理委托公证的时间是2010年1月19日，即借钱行为在先，签订买卖合同和办理委托公证在后，担保的目的是保证债权实现，在实践中担保合同应先于或同于主合同。本案中，借款行为发生10天后，原告自愿承诺如第三人不还款，将涉案房产进行抵债，并签订了房屋买卖合同和公证委托。2、从涉案房产的房价看，未违反公平原则。2010年1月10日，被告借给第三人10万元，2010年2月份，被告又借给第三人3万元，两次共计13万元。之所以被告第二次借给第三人3万元，是因为涉案房产在当时的市场大约13万元。被告取得房产没有从中获利，而违反公正原则。3、被告办理房屋过户手续的目的仅是维护自己的债权。原告办理公证的委托书中，明确约定委托出售房产的期限自签字之日起至2012年1月1日止。在被告确定第三人不能如其偿还债务的情形下，被告于2011年6月份办理房屋过户登记手续，这是被告不得不选择以房抵债来实现自己的债权的方式，而非恶意占有原告的房产。综上所述，前后发生的借款与处分房产的行为具有因果关联性以及对价性，各方对此关联是知悉的，被告于此不仅没有主观之恶意，恰恰相反是执行了委托人原告的意思，诉争分产的价款基本符合当时市场行情，被告没有从中获利，没有对原告产生不公平。前后发生的借款与处分房产的行为具有因果关联性以及对价性，各方对此关联是知悉的，被告于此不仅没有主观之恶意，恰恰相反是执行了委托人原告的意思，诉争房产的价款基本符合当时市场行情，被告没有从中获利，没有对原告产生极大不公平。三、本案原告诉请存在履行不能。被告于2013年起诉原告腾房一案，经双方协商最终以撤诉方式结案。但撤诉后被告的债权仍然没有得到偿还，在急需用钱的情况下，被告向夏保忠借款并同意如到期不还款，将此房抵债。后由于被告不能如期还款给夏保忠，将房屋过户给了夏保忠，即现房屋的所有权人并非被告，而是夏保忠。所以被告不能履行更名过户手续。
原审第三人刘军述称，被告陈述不是事实。1、当时签合同时并没有给我们钱，办理公证后手续都做完后，给我们拿的钱。2、2011年和2012年二手房，房价最低的时间每平方米8000元，也得卖20多万元，被告房屋过户没给原告和第三人打电话，被告在我们不知情的情况下把房屋给过户了，也没有征得我们的同意。我们当时和被告沟通协商这事。我欠被告的13万元钱会还给，被告该给我的房屋也得给我。被告现在要25万元我不能接受。
原审第三人李杰明述称，我是通过公证的授权委托手续确认夏远忠有权出售涉案房屋，交纳了26万元的购房款，才取得房屋所有权，我也多次去找刘富、刘军，但是他们不腾，现在我也有损失。希望法院能把房屋判给我，如果不判给我，我也要起诉刘富，刘军、刘德宝。
原审法院经审理查明，原告刘富系第三人刘军的祖父。坐落于沈阳市沈河区七纬路24号522室房屋（建筑面积34.02平方米）的房屋原所有权人为原告刘富。2010年，第三人刘军因向被告刘德宝借款，原告刘富与案外人滕飞签订了内容为由滕飞代为处理房屋买卖及代为办理相关手续事宜的《委托书》，并经公证处公证。后因第三人刘军未能偿还借款，2011年被告刘德宝与原告刘富的委托代理人案外人腾飞签订了《存量房买卖合同》，并办理了涉案房屋的产权过户手续，将产权登记在被告刘德宝名下。后被告刘德宝将原告刘富起诉至我院，请求判令刘富腾房，我院追加刘军作为第三人，查明事实后，依法驳回刘德宝的诉讼请求。
在本案审理过程中，被告刘德宝将涉案房屋更名过户至第三人李杰明名下。
原审法院认为，原告与被告刘德宝及被告刘德宝与第三人李杰明之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，因此其三人之间签订的两份《存量房买卖合同》均为无效合同。合同确认无效后，因合同行为引发的物权变动亦无效，原不动产权利人有权请求恢复不动产权利登记。故对原告主张第三人协助办理涉案房屋的更名过户手续，将涉案房屋更名过户至原告名下的诉讼请求，予以支持。因被告刘德宝将涉案房屋更名过户至第三人李杰明过程明显存在恶意，故自第三人李杰明更名过户至原告刘富名下的更名过户费用，由被告刘德宝负担。第三人李杰明、被告刘德宝就其债权可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，原审法院判决如下：一、第三人李杰明于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告刘富办理坐落于沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋更名过户手续，将上述房屋更名过户至原告刘富名下，更名过户过程中产生的费用由被告刘德宝负担；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，财产保全费人民币2900元，由被告刘德宝负担。
宣判后，李杰明不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人刘富的原委托代理人答辩称同意一审判决。
原审第三人刘军答辩称同意一审判决。
被上诉人刘德宝未到庭。
二审期间，上诉人李杰明对于被上诉人刘富的去世时间提出异议，原审第三人刘军向法院提交了刘富的死亡医学证明书，载明刘富去2015年10月27日因心源性休克去世。
二审期间，本院经走访沈阳市房产局司法协助办公室确认，房屋产权变更登记不能变更至已经去世的人名下，如若变更，应先行确定去世权利人的继承人，再将房屋产权变更登记至该继承人名下。
本院认为，经审查，本案被上诉人（原审原告）刘富已于一审审理期间2015年10月27日去世，原审法院对该事实未予查明，已影响到相关权利人的权益，并涉及到本案的执行问题，故重审时，原审法院应追加刘富的继承人或其权利义务承继者参加诉讼，并依法裁判为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00460号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王潇潇
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。