济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）槐民初字第1659号 原告济南华润房产置业服务中心，住所地济南市。 法定代表人王彩仑，经理。 委托代理人王宗军，山东博翰源律师事务所律师。 委托代理人季猛，山东博翰源律师事务所律师。 被告济南派菲克实业有限公司，住所地济南市。 法定代表人周文洪，总经理。 原告济南华润房产置业服务中心（以下简称华润房产服务中心）与被告济南派菲克实业有限公司（以下简称派菲克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘扬军独任审判，于2014年9月10日公开开庭进行了审理，原告华润房产服务中心的委托代理人王宗军、被告派菲克公司的法定代表人周文洪到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，原告华润房产服务中心的委托代理人王宗军、被告派菲克公司的法定代表人周文洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润房产服务中心诉称，2007年10月1日，原告华润房产服务中心与被告派菲克公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将济南市槐荫房产大厦的地下室出租给被告，租赁期限自2007年10月1日至2010年9月31日，年租金30000元，每半年支付一次。合同到期后，原被告续签房屋租赁合同，被告继续承租该房屋，租赁期限自2010年12月28日至2012年12月27日。原告依约将房屋交付被告使用后，被告以房屋漏水等理由拖欠房租，截至2013年5月底，被告共计拖欠房租人民币125000元及逾期预期违约金22500元。因被告以漏水为由拒绝缴纳房租，现双方就漏水问题已处理完毕，被告仍未缴纳房租。原告华润房产服务中心诉至法院，请求依法判令被告立即支付所欠房租125000元（自2008年10月1日至2009年9月30日和2010年4月1日至2013年5月27日）及逾期付款违约金22500元，本案的诉讼费用由被告负担。 被告派菲克公司辩称，一、答辩人所租赁的房屋多次漏水、渗水，给答辩人造成极大损失（有录像及报告书为证据）。答辩人多次要求赔偿离开，被答辩人始终以无力赔偿为由拒不落实，并承诺只要房屋出租，就可以无偿使用（有2010年12月28日-2012年12月27日合同为证据）。二、双方所签订合同第六条第一款规定“上述房屋出租符合国家法律、法规的规定”。根据建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第九条规定“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或减少租金”。答辩人多次提交报告书，被答辩人至今没有维修，房屋已无法正常使用。三、双方所签订合同第七条第五款规定“合同期满后，如甲方继续出租原租赁房屋的，同等条件下，乙方享有优先权”。被答辩人2011年下半年已经将房屋出租并在2012年下半年开始营业，而且至今没有给予答辩人一些说法，就连应有的赔偿也未兑现。四、双方签订合同第六条第二款规定“负责提供大厦的物业管理服务工作，即确保大厦水电暖供应、电梯等设备正常运转，处理日常机电维修保养并负责对房屋正常维修，同时进行公共区域24小时保安服务”。被答辩人已于2011年下半年七月份给答辩人停水、停电，即便在合同期内，也无法正常使用。五、自2007年10月1日被答辩人与答辩人签订房屋租赁合同（2007年10月1日-2010年9月31日），在这期间多次给答辩人造成漏水、渗水损失，被答辩人当时承诺给予维修或由答辩人自行维修，维修费可用租金来抵。因此，双方签订了2010年12月28日-2012年12月27日的房屋租赁合同，可被答辩人至今没有给答辩人处理和赔偿，还给答辩人停水、停电，并于2011年下半年尚在合同期内在没有通知答辩人的情况下就已经将房屋出租给他人，事情发展到今天这种局面，完全是由于被答辩人的不作为造成的，并且也违反了相关的法律规定和签订的合同条例。六、2013年4月23日的一份委托书明确写明：“房屋交接后，房屋反诬任何情况与原承租人济南派菲克实业有限公司无关”，同时有录音为证。因此，被答辩人起诉内容不实，应依法驳回起诉。 经审理本院认定查明，2007年10月，原告华润房产服务中心与被告派菲克公司法定代表人周文洪签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告派菲克公司承租原告华润房产服务中心所有的济南市槐荫房产大厦地下室；租赁期为叁年，由2007年10月1日起至2010年9月31日止；年租金费用合计30000元。2007年12月25日、2008年5月19日、2009年10月9日，被告派菲克公司向原告华润房产服务中心支付房租45000元。合同到期后，被告派菲克公司一直占有使用涉案房屋，后于2010年10月28日，原被告双方续签《房屋租赁合同》，租赁期限由2010年12月28日起至2012年12月27日止，年租金为叁万元。被告派菲克公司于2013年5月27日将涉案房屋腾交给原告华润房产服务中心。自2007年10月1日起至2013年5月27日止，被告派菲克公司实际占有使用涉案房屋期间，共拖欠原告华润房产服务中心房屋租金125000元。 2008年9月，因涉案房屋漏水，造成派菲克公司的部分物品受损，派菲克公司与华润房产服务中心因相应的赔偿问题达不成一致意见，2011年8月1日，派菲克公司诉至本院要求处理。2014年3月27日，济南市中级人民法院作出（2014）济民四终字第107号民事判决书，判令华润房产服务中心赔偿派菲克公司的损失152362元。 2013年1月18日，华润房产服务中心以派菲克公司拖欠涉案房屋的房租为由诉至本院，要求处理，后又于2013年5月23日以补充证据材料为由向本院提出撤诉申请，本院准予撤诉。 诉讼过程中，被告派菲克公司向法庭提交原告华润房产服务中心于2013年4月23日出具的《委托书》一份，载明“今委托我单位崔祎经理全权办理经二路523号槐荫房产大厦地下室交接事宜。房屋交接后，房屋任何情况与原承租人济南派菲克实业有限公司无关”，原告华润房产服务中心认可该份授权委托书的真实性。被告派菲克公司依据该份《委托书》辩称，涉案房屋在腾交给原告华润房产服务中心时就约定了房屋交接后，房屋任何情况与其无关，包括之前的房租问题。原告华润房产服务中心对此不予认可。 上述事实，有原告提供的济房权证槐字第067324号房屋权属证书、《房屋租赁合同》、（2013）槐民初字第185号案件卷宗材料、（2013）槐民重字第1号民事判决书、（2014）济民四终字第107号民事判决书、被告提供的《委托书》以及原、被告当庭陈述、答辩为证。 本院认为，原、被告双方争议的焦点问题是原、被告双方在房屋腾交时是否一并对被告派菲克公司拖欠的房租问题解决完毕。原告华润房屋服务中心主张《委托书》上载明的是房屋交接后房屋的任何情况与被告派菲克公司无关，而本案涉及的房屋交接之前的房屋租金事宜，与《委托书》不冲突，在房屋交接时并未对涉案房屋的房租进行一并解决。被告派菲克公司主张在《委托书》中明确载明房屋交接后，房屋任何情况与被告派菲克公司无关，是包括房租问题。经审查，对于原告华润房产服务中心出具的《委托书》中“房屋交接后，房屋任何情况与原承租人济南派菲克实业有限公司无关”内容的理解，原被告双方发生了争议，该内容存在原被告双方各自陈述的两种理解，可以理解为房屋交接之后房屋所产生的任何情况与被告派菲克公司无关，也可以理解为房屋交接之后房屋交接之前和之后的任何情况包括房屋的租金、是否造成房屋的损害等问题均与被告派菲克公司无关，在此情况下，应作出不利于提供该《委托书》内容的一方的解释，即对于该《委托书》的内容应作出不利于原告华润房产服务中心的解释，采信被告派菲克公司的意见。另，2013年4月23日，原告华润房产服务中心出具《委托书》后交付给被告派菲克公司；在被告派菲克公司拖欠房租事实清楚的情况下，原告华润房产服务中心于2013年5月23日以补充证据材料为由撤回了要求被告派菲克公司支付租金的诉讼，并且原被告双方于2013年5月27日办理了涉案房屋的交接手续，以上情况能从侧面佐证被告派菲克公司关于涉案房屋交接之前曾就涉案房屋的房租等问题协商过，并且在房屋交接之时原告华润房产服务中心承诺房屋交接后不再向其追究包括涉案房屋的房租等任何问题的辩称意见。综合以上各种情况，本院认为，原告华润房产服务中心在被告派菲克公司腾交涉案房屋时，已经明确表示在被告派菲克公司将涉案房屋腾交后，涉案房屋腾交之前和腾交之后的任何问题与被告派菲克公司无关，在被告派菲克公司将涉案房屋腾交原告华润房产服务中心之后，原告华润房产服务中心再次向被告派菲克公司主张被告派菲克公司腾交房屋前所拖欠的房屋租金和逾期付款违约金依据不足于法无据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告济南华润房产置业服务中心的诉讼请求。 案件受理费3250元，保全费1258元，均由原告济南华润房产置业服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘扬军 人民陪审员  姜爱丽 人民陪审员  王孝勤 二〇一五年一月四日 书 记 员  刘 琳