广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第74号
原告（反诉被告）：邓建明，男，澳门居民，住澳门。
委托代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑凤娇，女，汉族，1973年12月3日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司，住所地：珠海市九洲大道中1132号铺。
法定代表人：郑凤娇，总经理。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。
原告邓建明诉被告郑凤娇、珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司（下称时代同堂公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，被告依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告提出管辖权异议，经本院裁定驳回后，被告提起上诉，珠海市中级人民法院裁定维持原裁定，确定案件由本院管辖。原告的委托代理人汪泉泓、被告郑凤娇及委托代理人黄晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告介绍原告购买珠海市南福房产开发有限公司（下称南福公司）位于珠海市九洲大道中锦园x栋x单元xxxx房，原告与两被告于2011年8月12日签订《定金支付及要约发出委托书》，原告同意委托两被告以人民币1680000元银行按揭付款的方式向南福公司购买上述房产，被告郑凤娇同时还向原告出具承诺书承诺以银行按揭付款方式购买上述房产，并为原告办理两地车牌。原告按约定分别于2011年8月12日和2011年8月18日向被告郑凤娇支付了上述房屋的首付款人民币580000.00元。原告于2011年8月25日与南福公司签订商品房买卖合同购买上述房产，双方约定购房款为人民币1356360元，当日原告向南福公司支付购房定金150000元人民币，两被告开始为原告办理上述房产的银行贷款按揭及两地车牌事宜，原告支付给被告郑凤娇的580000元人民币系代原告支付给南福公司购房首期款多退少补，但两被告一直迟迟未办妥上述约定事项，2013年初两被告才告知原告不能办理银行按揭付款，原告于2013年3月5日再次与南福公司签订商品房买卖合同，并约定付款方式为一次性付款，签订合同当日原告再次向南福公司支付房款920392元（加上上述的150000元，原告向南福公司共支付了房款1070392元），剩余的285968元房款由被告一向南福公司支付。但至今被告郑凤娇仍没有向南福公司支付剩余房款，被告也没有为原告办理两地车牌，原告多次催促两被告向南福公司支付剩余房款并把办理两地车牌的费用退还给原告，但是两被告既不向南福公司支付房款也不肯把房款以及办理车牌的费用退还给原告。2013年6月8日南福公司向原告发来催款通知书，催促原告尽快向南福公司支付所欠房款人民币285968元，原告对南福公司的违约是两被告造成的，两被告应承担相应的责任。原告诉讼请求：1.判令两被告向原告退还580000元以及利息80183元（利息要求按照同期贷款利率计算至退还款项之日）；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1.定金支付及要约发出委托书；2.珠海市房屋买卖合同；3.承诺书；4.58万元购房款收据（NO4009481）；5.920392元的房款收据（NO1126136、NO3035085）；6.催款通知书；7.珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司商事登记簿、信息查询结果；8.珠海南福房产开发有限公司商事登记簿、信息查询结果。
被告郑凤娇、世代同堂公司答辩并提起反诉称，郑凤娇是世代同堂公司的法人代表，在2011年期间，郑凤娇知悉南福公司因为自身债务原因将其开发的锦园6、7栋房产物业通过内部协议出让与方奕明、方奕明在委托永捷公司放盘（方奕明与永捷公司法人陈世稻是多年朋友关系），永捷公司及法人陈世稻与郑凤娇充分沟通及披露后，本人觉得该楼盘市场前景较好、值得投资及出售，故也曾多次先预交定金内部预购相关锦园6、7栋的一些户型的房子，本案纠纷的锦园x栋x单元xxxx房产就是其中内部出售房产。根据上述情形，郑凤娇2011年4月16日为了预购“锦园x栋x单元xxxx房产”，先行支付15万元与永捷公司代为向南福公司支付这房子锦园x栋x单元xxxx房产购房定金，与邓建明于2011年8月12日签订《定金支付及要约发出委托书》，委托书约定：“经受托人介绍，委托人查看过座落在珠海市吉大九州大道中锦园x栋x单元xxxx房的物业，委托受托人向物业的所有人即卖方发出要约。委托建筑面积113.1平方米、总楼价168万元及交付时间以开发商通知收楼时间为准。在成功促成买卖后，受托人将协助委托人及卖方到房屋登记机关办理交易过户”等条款。委托书格式条款中第七条关于居间服务费条款约定，因为当时买卖双万的最终交易价款暂无法确定，故双方不采用格式条款中的一次性定价服务费约定方式，约定变更为：按反诉原告与开发商南福公司签订的房产合同确定的最终价格与委托价款168万元的差价为居间服务费。
签订《定金支付及要约发出委托书》后，反诉原告电话通知永捷公司把该房预购名改为邓建明，由永捷公司收回之前开给反诉人15万元的定金收据，再由永捷公司工作人员王少华与郑凤娇、邓建明一起至南福房产售楼部办理签订预购协议及开好邓建明为付款15万元定金的收据（因房产公司需先行审核，故当时未能加盖房产公司公章，约定待后一起交付反诉原告转交）。大概过了一个月后，由王少华加盖了房产公司公章的预购协议及收据送至世代同堂公司，后由郑凤娇交付与邓建明。
2012年上半年，由于邓建明是李清华介绍与郑凤娇认识的，期间李清华听闻邓建明委托郑凤娇介绍的买房事情进展的不顺利，特别是又知道邓建明已向郑凤娇交付58万元定金了，故李清华为帮邓建明出头，曾在珠海吉大九洲大道中xxxx号公司总部办公室带领三个无关人员，强令郑凤娇交付12万元给李清华，再由他转交与邓建明，郑凤娇无奈见其一伙凶神恶煞、威逼恐吓的样子，就当时给了李清华12万元。于2013年3月5日，在郑凤娇和永捷公司法人陈世稻、方奕明一起陪同下，邓建明与南福公司在售楼部重新签订《商品房买卖合同》，约定总价款为1356360元，并在签订合同后将之前的预购协议收回。当天邓建明支付部分房款，其中郑凤娇用自己的银行卡直接帮邓建明刷卡付款，但由于当时反诉原告中介房产业务较多、银行卡刷卡消费众多，时间又长，故暂无法回忆起当时代邓建明付房款的具体金额，只是记得当时刷卡时有在刷卡单备注代邓建明付款的字样。
反诉原告认为，作为一家以提供房屋中介信息及委托受理代买代卖为服务内容的专业房地产投资顾问有限公司，必然以提供居间服务、赚取居间服务费为宗旨居间专业代理机构，故在反诉原告预先交付案涉房屋定购款、且在双方签订委托书后，又基于反诉原告的积极居间服务工作，邓建明得以顺利与该房开发商签订正式的商品房买卖合同，并将之前反诉原告自己先支付的15万元定金及邓建明缴纳定金58万元的部分款项代邓建明支付部分房款与卖方南福公司，已经全部完成委托及中介公司行规业务中的居间服务工作义务，故应当按双方当初的约定、中介行业的商务交易规则及合同法426条关于居间服务费的相关规定，应当依法支付反诉人居间服务费。反诉原告反诉诉讼请求：反诉被告支付居间服务费32.64万元。
被告郑凤娇、世代同堂公司对其答辩及反诉提供证据：预购锦园x栋x单元xxxx房等房产的定金对账单，由陈世稻签名确认。
经审理查明，2011年8月12日，原告邓建明与被告世代同堂公司签订《定金支付及要约发出委托书》，约定：一、邓建明有意购买案涉珠海市吉大九洲大道中锦园x栋x单元xxxx房，委托世代同堂公司向卖方以以下条件发出要约：总价168万元，选择按揭付款等。二、签订委托书时支付50000元作为定金交受托人保管。若2011年8月20日前未达成协议并取得卖方承诺，定金无息退还委托人。三、一旦卖方同意或低于这个金额，并签署承诺，委托人即确认买卖成交。卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方合同即告成立。受托人无需另行通知委托人即可将上述购房定金转交卖方。四、根据交易惯例，委托人须于2011年8月19日补足定金余款58万元，并于2011年8月19日按上述条件到受托人处签妥《房地产买卖合同》，最迟应于开发商通知时办理交易过户手续。…七、鉴于受托人提供的居间服务，委托人同意在签订买卖合同时支付咨询及买卖代理费/元整。八、受托人取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不购买本物业的，物权要求返还定金，同时委托人须向受托人支付违约金672000元。
2011年8月12日，郑凤娇还出具了《承诺书》，内容为：现邓建明先生购买了珠海市吉大九洲大道中锦园x栋x单元xxxx房，且是以按揭形式买楼，现本人承诺以此方式帮其办理两地车牌，但其中所需的杂费由其本人支付。之后并未实际办理该承诺书中提到的两地车牌。
2011年8月18日，原告向被告支付了58万元，被告出具《收据》，载明“今收到邓建明先生交来购买吉大锦园x栋x单元xxxx房的部分房款58万元整，余款银行按揭形式支付。”该收据没有世代同堂公司公章，经手人处由郑凤娇签名。
被告另提供一份对账单，其中注明锦园x栋x单元xxxx房4月16日交15万元，在对账单右上角由陈世稻签字确认，确认时间为2012年6月26日，陈世稻在本院接受调查时拒绝回答对账单上确认内容的相关事实，对于1506房的15万元认可收过后来退了，但对收款退款的情况表示记不清了。
之后，原告邓建明与案涉房产开发商南福公司签订《商品房买卖合同》及《附件》，约定价格为1356360元。2011年8月25日，南福公司出具《收款收据》，载明“今收到邓建明15万元整。”2013年3月5日，原告邓建明再次向南福公司支付房款，南福公司出具《收据》，载明“收到邓建明锦园x栋x单元xxxx房房款920392元。”2013年6月8日，南福公司向原告邓建明发出《催款通知书》，要求邓建明支付房款余款285968元。邓建明陈述经与南福公司协商自行支付了催款通知中的款项。
对于上述款项中2011年8月25日的15万元，原告主张为自己在售楼处现金缴纳，被告郑凤娇主张款项为自己向最初的认购人陈世稻缴纳，办理收据后转交给邓建明。2013年3月5日的920392元，郑凤娇主张部分款项为自己缴纳，但对于具体数额、方式均既不清楚了，原告主张为其自行缴纳，其中89万余元是自行转账支付的。
就2011年8月25日的15万元交付的问题，本院向南福公司了解情况，该公司出具《情况说明》，内容为：锦园是我公司开发建设项目，6栋1单元1506房是本公司抵付给方奕明先生的房产。方奕明先生对该套房产的销售，我司只配合办理相关手续，销售所得款项归方奕明先生所有，其中2011年8月25日我司开具给邓建明先生的人民币15万元的收据（编号11261136），我司并未实际收取该笔款项，同日，方奕明先生向我司开具收到人民币15万元的收据。此收据仅作为我公司与方奕明先生互相冲抵债务的凭证，邓建明先生15万款项收付过程我司未参与。原告不予认可，认为实际支付了15万元的现金。
本院认为，原告为澳门居民，本案为涉澳民事纠纷，应当参照我国有关涉外民事案件的管辖和法律适用的法律规定确定本案的管辖和选择解决本案争议的准据法。被告的管辖权异议已经生效裁定裁决，本院对本案有管辖权。双方当事人没有选择适用法律，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本院依法适用合同签订地中华人民共和国内地实体法律作为处理本案争议的准据法。
对于双方争议的事实做如下分析认定：
一、南福公司收取的15万元房款由谁支付的问题，从案件的事实来分析，原告于2011年8月12日通过被告认购案涉房产，并于8月18日向被告支付了定金58万元，双方签订的《定金支付及要约发出委托书》中也明确约定被告在取得出卖方承诺之后即可将定金转交卖方，而原告主张在2013年8月25日签署买卖合同后交付15万元房款，依照正常交易习惯，原告在已经向受托人被告世代同堂公司支付58万元定金的情况下，应由世代同堂公司将收取的定金交付出卖方作为房款，而在定金尚未转为房款的情况下，原告再行向出卖人支付房款，明显不符合交易习惯和生活常理。其次，南福公司作为收款方出具的情况说明，可映证事实，与原告陈述的在售楼部支付15万元现金的事实不符。再次，原告为澳门居民，但没有提供款项来源等证据证明案件事实，以15万元现金方式支付，也与日常生活习惯不符。据此，本院采信被告郑凤娇的抗辩，认定该15万元款项由被告方支付。
二、原告邓建明58万元款项的收取方问题。因原告邓建明与被告世代同堂公司成立居间合同关系，原告支付该款项也是依照合同约定，该款项虽由郑凤娇个人收取，但郑凤娇为世代同堂公司的法定代表人，其收款行为应认定为世代同堂公司收到原告邓建明依约支付的款项。至于郑凤娇并未将款项入公司账目，属于其公司内部管理问题，不影响公司收取款项的认定。
原告邓建明与被告世代同堂公司签订的《定金支付及要约发出委托书》，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间为居间合同关系，应依照委托书约定的内容履行。原告邓建明与被告世代同堂公司成立居间合同关系，被告世代同堂公司收取原告58万元款项只将其中15万元款项支付给卖方，应将余款43万元退还原告邓建明。同时，郑凤娇作为款项的实际收取人，收到该款项后，并未入公司账目，也没有将款项作为房款全部支付给南福公司，应承担退还余款43万元的连带责任。被告在庭审过程中陈述58万元还有办理两地车牌的用途，但并未实际办理两地车牌，被告以此理由占用款项，没有依据，本院不予支持。2013年6月8日，南福公司向原告催收房款余款，自此被告应将收取的款项支付给出卖人或者退回原告，但被告未能支付或退回，仍占用款项，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付自此日起产生的利息损失。
被告世代同堂公司促成了原告邓建明与出卖方的房屋买卖合同，对此也付出了相应的劳务，被告世代同堂公司作为居间人有权请求相应的报酬。双方《定金支付及要约发出委托书》中虽未约定房产咨询及买卖代理费，参照原国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》的规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。”结合被告实际付出的劳务情况，本院酌定按照原告购房价款1356360元的1.5%确定原告应该向被告支付的居间服务费用为20345元。赚取差价是《房地产经纪管理办法》中明确禁止的行为，被告反诉主张原告认购价和购买价的差价32.64万元作为居间代理费，不符合相关规定，本院不予支持。居间合同是原告邓建明与被告世代同堂公司之间形成的，被告郑凤娇反诉也同意将居间代理费支付给被告世代同堂公司，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）邓建明款项430000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年6月8日至实际返还之日的利息。
二、被告（反诉原告）郑凤娇对上述第一项支付义务承担连带责任。
三、原告（反诉被告）邓建明于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司支付居间服务费20345元。
四、驳回原告（反诉被告）邓建明的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司、郑凤娇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10402元，由原告（反诉被告）邓建明被告负担2690元，被告（反诉原告）珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司、郑凤娇负担7712元。反诉受理费减半收取3098元，由原告（反诉被告）邓建明被告负担193元，被告（反诉原告）珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司、郑凤娇负担2905元。
如不服本判决，原告邓建明可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海世代同堂房地产投资顾问有限公司、郑凤娇可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 闫太民
人民陪审员 黄建华
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 杨 悦