南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2014)浦民初字第2913号原告陆海燕,女,1978年10月10日生,汉族。委托代理人刘立文，江苏高瞻律师事务所律师。被告邹应全,男,1975年3月21日生，汉族。委托代理人薛丽萍，江苏苏源律师事务所律师。被告冯晓庚，男，1984年8月3日生，汉族。原告陆海燕与被告邹应全、冯晓庚房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陆海燕的委托代理人刘立文、被告邹应全的委托代理人薛丽萍、被告冯晓庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆海燕诉称，2014年3月12日，原被告在南京市浦口区中域房产中介服务中心的居间介绍下，签订了房地产买卖中介合同，合同约定：被告邹应全将其位于南京市浦口区宁六路268号盘龙山庄33幢1单元401室的房屋出售给原告，房屋售价为91.3万元，原告应于2014年3月12日支付定金10000元，在2014年5月5日支付首付款450000元整，余款在买方领取产权证当日支付。合同签订后，原告依约支付了10000元定金，在支付首付款的日期到来之前，被告向原告及中介方明确表示房子不卖了。经原告和中介方多次催促，但被告拒绝继续履行合同。因被告擅自毁约，明确表示不再履行合同，原告迫于无奈，只得另买他房，由于房价上涨，致使原告所买房屋每平方米多支出1440元，给原告造成损失182880元。原告认为其与被告签订的房地产买卖中介合同合法有效，各方应及时全面履行合同，而被告恶意违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大损失。为了维护原告的合法权益，现向法院起诉，要求:1、请求判令被告赔偿原告违约金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告邹应全辩称，请求判决中介机构承担违约金及诉讼费。第一，案中房屋买卖合同不成立，涉案房屋明确登记在两产权人名下，三方签订合同时，未要求另一产权人签字，也无另一产权人委托书；第二，该案的主要责任在中介方，中介方未尽到告知义务，我方在签约后一个月内未收到原告的定金和首付款，现要求我方承担违约责任有违公平原则。被告冯晓庚辩称，本案房屋买卖合同成立，被告邹应全在网上公布信息销售房屋，房屋信息在网上公布了三个多月，中间降价过一次。因被告邹应全急于出售房屋，故低于市场价4万元左右。我在网上看到信息，联系被告邹应全告知有人想购房，因涉案房屋有被告邹应全和其前妻的名字。被告邹应全解释因其前妻与其离婚，但可配合办理手续。我将合同用快递寄给被告邹应全，被告邹应全收到后表示对条款都明白，只是对附属设施的问题有意见，经沟通后，双方达成了一致，与原告签订了合同。因被告邹应全人在外地，所以定金也暂时存放在我这里。后因地铁S8线路开通，周边房屋价格上涨，故被告邹应全不再同意出售房屋。之后我多次联系被告邹应全，被告又说家庭关系处理不好，前妻不配合签字，且被告邹应全说合同的上字不是其本人所签，后又承认是其所签。我认为被告邹应全不诚信。被告邹应全一直向我保证有权利处理涉案房屋，故我们中介不存在任何责任。经审理查明，2007年12月11日，被告邹应全与杨玲通过购买的方式取得浦口区盘龙山庄33幢1单元401室的房屋所有权。2010年1月4日邹应全与杨玲协议离婚。离婚协议约定该房产附条件地归邹应全所有，但未办理过户手续。后邹应全想出售该房屋，在被告冯晓庚经营的南京市浦口区中域房产中介服务中心的居间下与原告陆海燕签订了《房地产买卖中介合同》一份，合同载明出售方甲方为邹应全和杨玲，房屋的所有权人为邹应全，共有人为杨玲。买受方乙方为陆海燕。合同约定：由陆海燕购买邹应全、杨玲所有的位于南京市浦口区宁六路268号盘龙山庄33幢1单元401室的房屋一套，房屋建筑面积为129.96平方米，总价为913000元。第三条第1款约定甲方保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。合同约定甲乙方有下列情形的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成合同无法履行的……约定违约金为20000元，由违约方支付给各守约方。该合同甲方仅有邹应全一人的签名。同时形成补充协议一份，约定乙方于2014年3月12日前支付甲方购房定金10000元，于2014年5月5日前支付首付款450000元，并于当日双方办理产权交易过户手续，并约定了尾款的支付时间及条件。但此补充协议并没有甲方的签名。后原告支付了10000元定金，放在南京市浦口区中域房产中介服务中心。庭审中，被告邹应全陈述，签订合同之前其明确询问被告冯晓庚此房屋有共有权人，夫妻双方有离婚协议归邹应全所有，办理过户手续是否需要另一产权人杨玲出面办理相关手续，中介公司明确回答不需要，但是后来自己了解到如果杨玲不配合，无法继续完成交易。邹应全称是其相信了中介公司的“专业意见”，才将房屋委托中介公司出售。被告冯晓庚陈述，在签订合同前，明确了产权清晰、房屋共有人同意出售房屋才促成签订了房屋买卖合同。当时邹应全明确告知共有人同意出售房屋。以上事实，有《房地产买卖中介合同》，房产证、土地证复印件，原被告当庭陈述等证据证实，本院予以认可。本院认为,原告与被告邹应全在自愿的情况下签订了《房地产买卖中介合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，被告辩称因房屋登记的共有人杨玲未在合同中签字致房屋买卖合同不成立的意见，本院不予支持。因此，原被告三方签订的《房地产买卖中介合同》系合法有效的合同。由于诉争房屋的产权登记在被告邹应全及其前妻杨玲名下，邹应全明确因杨玲的原因无法继续履行合同中关于房屋买卖的约定，原告也在得知被告邹应全不出售房屋后购买了其它房产，涉案房屋的买卖合同已无履行的必要。本院认为，由于被告邹应全的原因致使房屋买卖合同无法继续履行，被告邹应全已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告诉称其于2014年6月3日购买的房屋价格每平方米比涉案房屋价格高出1440元，共造成损失182880元，故要求被告支付违约金100000元。本院认为，原告所购买的房屋与涉案房屋的面积、位置和装潢等均不相同，并不能以差价来证明原告所遭受的损失。《房地产买卖中介合同》中明确约定，无正当理由不履行合同时，违约方应支付给各守约方违约金20000元。因此，原告要求被告支付100000元违约金的诉讼请求没有依据，本院认可原告因被告邹应全违约而应获得的违约金为20000元。再者，本案中原告与被告邹应全之间的房屋买卖合同虽然系被告邹应全的违约造成合同无法继续履行，但被告冯晓庚经营的南京市浦口区中域房产中介服务中心作为具有专业知识和辨识能力的中介机构，其在得知涉案房屋尚登记有另一共有人杨玲，而且没有杨玲的委托手续或者签字的情况下仍然接受委托，促成合同的成立，没有尽到审慎的义务，亦是造成合同无法继续履行的原因，因此，被告冯晓庚也应当承担违约责任。综上，本院酌定被告邹应全与被告冯晓庚共同承担对原告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、被告邹应全于本判决生效之日起五日内给付原告陆海燕违约金10000元。二、被告冯晓庚于本判决生效之日起五日内给付原告陆海燕违约金10000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元由被告邹应全承担1150元、被告冯晓庚承担1150元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  鄢志文人民陪审员  徐晓燕人民陪审员  张绍明二〇一五年八月十八日书 记 员  林苏梦