内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂前商初字第64号
原告内蒙古长城物业服务有限公司。
法定代表人梁志军，系该公司总经理。
委托代理人陈露，北京市中银（银川）律师事务所律师，代理权限为特别代理。
委托代理人宋振华，北京市中银（银川）律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府。
法定代表人阿有希，系该镇镇长。
委托代理人郭飞，男，汉族。
本院于2013年10月21日受理原告内蒙古长城物业服务有限公司诉被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马脑日布担任审判长，与审判员赵仲荣和代理审判员周青组成合议庭审理本案，于2013年12月19日公开开庭审理，原告内蒙古长城物业服务有限公司委托代理人陈露、宋振华和被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府委托代理人郭飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，被告主动邀请原告为鄂托克前旗的“长城花园”、“新希望花园”小区提供前期物业服务，为明确双方的权利义务，被告与原告签订了一份《前期物业服务合同》，该合同中约定：被告聘请原告为“长城花园”、“新希望花园”小区提供前期物业服务；物业服务区域的物业服务费适用包干制，即住宅为1.5元／平方米，商业用房1.95元／平方米，前述费用由原告向业主及物业使用人收取，同时物业费依照社会平均工资、能源单价予以调整；第一次物业服务费的收缴日期以被告向业主开具的《入住通知书》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，原告一次性收取一年的物业服务费，以后物业服务费用按年缴纳，对业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应交费用的每日万分之五加收违约金；根据本项目情况，为了原告提供更好的服务，被告每年向原告补贴前期开办费、前期介入费及物业费不足20万元，支付方式为每季首月10日前向原告支付5万元；被告迟延支付应每日向原告支付应付款千分之三的违约金；服务期为两年，自2011年6月13日至2013年6月12日止。上述合同签订后，原告于2011年6月入住“长城花园”、“新希望花园”小区，并依约开始为该小区提供全方位的物业服务，而被告方却屡失诚信。目前为止，被告方代收小区业主交纳的2011年6月至2011年11月30日期间的物业费共计115万元，除原告多次索要后被告已返还以及减免部分外，仍欠45万元未返还给原告。此外，被告还欠原告2012年度的开办费、前期介入费及物业费不足的补贴费用10万元之多。尽管被告一再违约，但考虑到维护地方政府形象和公信力等问题，原告一直努力克制，并采取友好协商的方式函请、提示被告，希望被告能够主动采取补救措施及时付款，但是被告不予理会，故诉至人民法院，请求判令被告返还代收的2011年6月至2011年11月30日期间的物业费450000元；判令被告支付拖欠的2012年度的补贴费用100000元；判令被告支付违约金165000元，且本案的案件受理费由被告承担。
被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府辩称，1、签订协议时是按照整体建筑面积计算，并包含前期费、介入费每季度5万元，对原告提出的欠物业费和开办费前期费55万元认可。2、在2013年5月份回复原告的一份答复函中已经解释清楚有关欠费的原因。主要是长城花园幼儿园8-1#楼是环保局建设，3#、4#、5#、6#、7#楼是开发商蒋亮建设的，应由物业公司收取物业费。3、对以上几处建筑，自2011年6月至10月一直没有收取物业费，我们只是提供了建筑面积，应当由物业公司收取。4、根据农牧民反映物业公司有好多方面没有尽到责任和义务，有部分农牧民连续几年都未交物业费，造成了不良影响。按照合同约定物业公司应当给原告的员工缴纳养老金等保险，但是原告也没有履行。
庭审中，原告内蒙古长城物业服务有限公司提供的证据有：一、《前期物业服务合同》原件一份，拟证明原告与被告已经形成合法有效的前期物业服务合同关系，被告在履行物业服务合同义务的同时，被告应当如约向原告支付前期开办费、介入费、物业费不足补贴费用，以及由原告提供物业服务后，被告代为向小区业主收取的物业管理费用。经质证，被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府对该证据的真实性、合法性、关联性均以认可；二、《值班记录本》原件2册、《车辆出入登记本》原件一份、《秩序巡逻签到表》原件一份、小区《物品搬入搬出放行条》原件8册、业主《报修登记表》2册、服务派工单1册、《小区文化、居家生活常识宣传》原件14份，拟证明原告为认真、适当履行《前期物业服务合同》，组织或聘请专业机构、派遣专人为长城花园、新希望小区项目提供各项物业服务，内容涉及维修、保洁、保安秩序、文化宣传、车辆登记、物品出入管理等方面，适当履行合同义务，被告拒绝支付代收物业管理费及补贴费没有法律依据。经质证，被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府对该证据的证明目的不认可；三、致鄂托克前旗上海庙政府函2013（001号）（003号）原件2份、上海庙政府（2013）23号《关于拖欠物业管理费的回函》复印件1份，拟证明1、被告确认已就原告履行物业服务合同部分的小区业主预收物业费用，该部分款项为原告签订、履行合同的合法回报，被告取之无据；2、原告已就代收款向被告进行减免，尽量大限度让步。经质证，被告鄂托克前旗上海庙镇人民政府对该证据的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可。因为我方只收齐了农牧民的物业费，还有其他人员欠交部分未收取，且旗政府补贴也未到位，因此我镇并没有扣留代收款。
被告鄂托克前旗上海庙人民政府未提供证据。
根据双方当事人当庭举证质证，结合证据的合法性、真实性、与案件关联性等综合分析，对原告内蒙古长城物业服务有限公司提供的证据认证如下：因证据一被告认可其证明目的，故对该证据予以采信；对证据二，因被告不予认可其证明目的，且没有业主代表的认可材料，对这组证据的证明目的不予认可；对证据三，因前两份函属于原告单方行为，故对其证明目的不予认可。对第三份函中的第一内容，因为符合本案实际情况，故本院对这部分的内容予以采信。第二、三内容说明该部分的物业费用的收取与被告没有明确的约定由被告负责，故对原告的证明目的不予支持。
本院经审理查明，2011年，被告让原告为被告所在地的“长城花园”、“新希望花园”小区提供前期物业服务，并签订了一份《前期物业服务合同》。该合同中约定：被告聘请原告为“长城花园”、“新希望花园”小区提供前期物业服务；物业服务区域的物业服务费适用包干制，即住宅为1.5元／平方米，商业用房1.95元／平方米，上述费用由原告自行向业主及物业使用人收取；其他专项服务费用由原告直接向业主及使用人收取；第一次物业服务费的收缴日期以被告向业主开具的《入住通知书》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，原告一次性收取一年的物业服务费，以后物业服务费用按年缴纳，业主和物业使用人应当在每个交费周期前一个月内履行义务；为了原告提供更好的服务，被告每年向原告补贴前期开办费、前期介入费及物业费不足20万元，支付方式为被告于每季度首月10日前向原告支付5万元，被告迟延支付应每日向原告支付应付款千分之三的违约金；双方约定服务期为两年，自2011年6月13日至2013年6月12日止。上述合同签订后，原告于2011年6月入住“长城花园”、“新希望花园”小区，开始为该小区提供物业服务。之后，原告多次向被告索要为其代收的45万元物业费时，被告以各种理由未予解决，故原告诉至法院，要求被告返还代收的物业费45万元和前期物业补贴10万元及违约金16.5万元。
另查明，原告于2013年3月6日向被告发出书面催缴函后，被告于同年5月15日对此作出书面答复。其内容为：1、认可2012年2个季度的开办费、前期介入费及物业费不足的补贴费用10万元之多；2、长城花园小区内幼儿园系私人所建，8-1#系旗环保局负责建设，3#、4#、5#、6#、7#、8#楼由开发商蒋亮所建，故被告没有收取2010年至2011年10月的物业费25.47万元，被告答应协助原告解决；3、19.53万元的物业补助费，应由旗人民政府发放，资金未到位，同意对接解决。庭审结束后，被告向本院书面提出申请，认为双方约定的违约金过高，请求予以适当减少。
本院认为，原告与被告之间所签订的前期物业管理合同真实合法有效，双方应当按照该合同中的约定积极履行各自的义务。在本案中，没有约定由被告为原告代收物业费的义务，双方约定由原告自行收取物业费。故原告应当按照合同的约定自行向业主及使用人收取相关的物业费。被告尚欠原告10万元的前期物业不足补贴及违约金，不违反双方的约定和法律规定，被告应当按照合同约定及时支付约定款项和承担预期付款的违约金责任。双方约定的违约金高出实际损失及相关法律的规定，被告申请调低违约金，而且原告未向法庭提供实际损失的证据，故对违约金依法予以调整。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百一十四条二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条二款之规定，判决如下：
被告上海庙镇人民政府于判决生效之日偿还原告内蒙古长城物业服务有限公司补贴款10万元及违约金（5万从2012年7月11日起至起诉之日止，按双方约定的每日千分之三计算，但不得超过本金的30%；5万元从2012年10月11日起至起诉之日止，按双方约定的每日千分之三计算，但不得超过本金的30%。）
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10950元，由原告负担8979元，被告负担1971元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 ：马脑日布
审 判 员 ：赵 仲荣
代理审判员 ： 周 青
二〇一四年四月十四日
书 记 员 ： 张 慧
相关法条链接：
《中华人民共和国合同法》第六十条一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。