河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终135号上诉人（原审被告）：冀晓茹，女，1993年10月27日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：李立杰，河北三言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘卫梅，女，1981年4月22日出生，汉族，住河北省保定市雄县。被上诉人（原审被告）：河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司，住所地石家庄新华区合作小区31-4-102。负责人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭苏方，该公司工作人员。上诉人冀晓茹因与被上诉人刘卫梅、河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司（以下简称佳网络合作分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冀晓茹上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判为驳回被上诉人刘卫梅对上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人佳网络合作分公司承担刘卫梅要求的违约金或将本案发还重审；2.一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：原审法院判决上诉人承担违约金94000元明显错误。被上诉人佳网络合作分公司在本案中不仅仅是居间人，还是刘卫梅办理贷款手续的代理人。由于被上诉人佳网络合作分公司的原因造成合同不能顺利履行，被上诉人佳网络合作分公司应承担刘卫梅要求的违约金，原审法院判决由上诉人承担明显错误。房屋买卖三方合同签订后上诉人积极履行合同，配合刘卫梅和佳网络合作分公司办理银行贷款，期间被上诉人佳网络合作分公司曾要求上诉人以造假方式更改房本以达到贷款的目的，但是遭到上诉人拒绝。2017年3月被上诉人佳网络合作分公司通知贷款审批手续已经通过，上诉人要求提供银行贷款审批通过手续，但遭到拒绝。上诉人不配合刘卫梅办理房屋过户手续也是符合合同约定。通过庭审发现被上诉人佳网络合作分公司以欺骗手续骗取银行贷款审批通过明显是违法犯罪行为，不能作为合法的证据使用，刘卫梅要求上诉人承担违约责任明显错误。刘卫梅答辩称，原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、判决合法，请求二审法院依法维持原判。被上诉人佳网络合作分公司答辩称，原审判决上诉人承担违约金94000元认定事实清楚，上诉人应承担违约责任。本案中房屋买卖合同不能顺利履行的根本原因是由于上诉人的主观违约所致。贷款审批通过后答辩人第一时间通知了上诉人，要求上诉人按照合同约定办理房屋解押手续并办理过户手续，但上诉人以各种理由进行拖延。从原审法院调取的银行贷款批复结果可知被上诉人刘卫梅的银行贷款已经审批通过，贷款金额75万元，贷款期限17年，此银行贷款审批结果并没有损害上诉人的任何利益，上诉人应按照合同约定办理解押及过户手续，但是上诉人却以没有时间办理为由进行拖延拒绝履约。上诉人要求改判答辩人承担违约责任无任何事实和法律依据。一审判决上诉人承担违约责任认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉请求，维持原判。刘卫梅向一审法院起诉请求：1.被告冀晓茹退还我支付的购房定金20000元；2.被告冀晓茹支付拒不履行《房屋买卖三方合同》的违约金94000元；3.被告河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司退还我支付的中介费、贷款服务费、评估费、贷款手续费等费用，合计32000元。一审法院认定事实：2017年1月1日，原告刘卫梅（乙方、购买方）与被告冀晓茹（甲方、出售方）的代理人冀永广、被告佳网络合作分公司（丙方、居间方）签订一份合同编号为售A4721982的房屋买卖三方合同，约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、诚实、守信的原则基础上，经协商达成如下协议：第一条成交房产状况1.1房屋坐落：新华区友谊北大街130号1-3-303；1.2房屋所有权人/不动产权利人：冀晓茹；1.3房屋所有权证号/不动产权证书号：石家庄市不动产权第0085595号；1.4产权性质：私产；建筑面积：54.42平方米；户型2室1厅1卫……第二条成交价格：甲、乙双方经协商一致同意，买卖该房屋及其附属设施、设备的总价款为玖拾肆万元整（￥940000元）。第三条付款方式甲乙丙三方签订本合同时，甲方须向丙方留存房产证原件（或其他产权凭证），乙方向甲方交付定金人民币贰万元整（￥20000元）作为履约保证金，而后乙方同意采取以下第3.2中方式付款……3.2银行贷款3.2.1乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方提供金融服务。并于签订合同3日内将所需全部贷款资料交于丙方。3.2.2乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为柒拾伍万元整（￥750000元）。在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭房款。……3.2.4上述3.2.2条款中所有房款与定金总和为成交价格。第四条居间报酬的支付4.1本合同签订时即视为丙方完成居间义务，乙方须向丙方支付居间报酬人民币玖仟肆佰元整（￥9400元）。……第五条贷款费用支付涉及贷款的乙方应于本合同签订同时向丙方支付代办贷款手续费及服务费共计人民币捌仟伍佰元整（￥8500元）；丙方代收评估费人民币肆仟柒佰元整（￥4700元）。（按照评估价值的千分之五收取，根据实际评估价值多退少补）。第六条权属过户及费用6.1甲乙双方协商一致于甲方注销抵押登记后3日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。……第八条甲、乙、丙三方责任8.1如甲方出售的房屋存在抵押等担保方式，甲方应当于乙方履行相关义务前解除该抵押，若甲乙双方另有约定从其约定。……8.4甲方应当配合乙方办理购房贷款、房屋产权过户等手续（包括但不限于提供贷款资料、配合评估、银行面签、解除房屋抵押、办理产权过户、配合物业交接等），否则依法向乙方承担违约责任。……8.9丙方作为本次交易的居间方，在依法向甲乙双方传递房屋交易信息并促成甲乙双方签订本合同时，丙方居间义务已告完成，甲乙双方应按合同约定向丙方支付全部中介费及贷款相关费用。本合同最终是否顺利履行完毕不能作为甲乙双方要求退还中介费及贷款相关费用的理由。第九条违约责任9.1甲乙双方未按照本合同的约定支付各项款项或迟延履行过户义务、延迟交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期天数超过10日的，守约方有权解除合同。9.2如甲乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，根据9.1条约定的期限守约方解除合同的，甲乙双方协商一致，适用以下第1条作为违约责任的承担方式：1.违约金：违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方按照本合同约定收取的全部费用一律不予退还。……9.4本合同条款三方应严格遵守，任何一方违约导致本合同无法继续履行的，守约方有权追究其违约责任，如给其他两方造成损失的应同时赔偿。第十条争议解决方式……10.3甲乙双方在履行本合同过程中，一方违约，经另一方催告后，在五个工作日内未能合格履行合同义务且未与守约方达成书面协议的，守约方有权解除合同通知各方结清费用，因此给各方当事人造成的损失由违约方承担。10.4一方对另一方解除合同的行为有异议的，应当在收到解除通知后三十日内向本合同约定的纠纷解决机构主张权利，以上期限经过后，视为对另一方解除行为的认可，无权就此主张权利。第十一条其他……11.2若填写或修改的文字增加丙方义务或责任须经丙方盖章后方可生效，否则对丙方公司不产生法律效力，任何个人签署的承诺或是确认类的文书丙方不予认可。（此条系加黑加粗字体）11.3甲乙双方向丙方支付的任何一笔款项，必须要求丙方业务人员提供盖有丙方收款专用章的收据，否则丙方均不予认可。（此条系加黑加粗字体）11.4甲乙双方需委托他人代为签订本合同的，应当由代理人出具经过公证的授权委托书，否则另一方有权拒绝签订本合同。经双方协商一致，丙方有权将公证后的授权委托书留存。……甲方：冀晓茹冀永广（签名捺印）乙方：刘卫梅（签名捺印）丙方：河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司（加盖公章）签约日期：2017年1月1日”。上述合同签订当日，原告向被告冀晓茹支付购房定金20000元，向被告佳网络合作分公司的工作人员刘东生支付中介费等共计32000元，被告冀晓茹的代理人冀永广为原告出具了定金收条，该定金收条的主要内容为：“今收到刘卫梅购新华区友谊北大街130号院1-3-303室房屋定金贰万元整（20000元）冀永广（签名捺印）2017年1月1日”。被告佳网络合作分公司的工作人员刘东生为原告出具一份保证书，该份保证书的主要内容为：“21世纪房产中介店长刘东生，今收刘卫梅买房费用（中介费、贷款及因此房所产生的一切费用），我保证刘卫梅银行贷款首付2成，贷款年限28-30年，如办理不成功2017.1.27日前退还因买房产生的一切费用。过户房地址为新华区友谊北大街130号1-3-303。此房94万（玖拾肆万元整），其他各项费用合计32000元（叁万贰仟元整），将不会再产生任何费用。今日已交定金20000元，中介费9400元，贷款手续费及服务费8500元、评估费4700元等其他各项费用32000元（总计52000元）。刘东生（签名捺印）2017年1月1日。”庭审中，被告佳网络合作分公司仅认可其收到原告支付的中介费9400元、贷款手续费及服务费8500元、评估费4700元，共计22600元。另查，上述合同签订后，原告于2017年1月4日向被告佳网络合作分公司提交了申请银行贷款所需的资料，被告佳网络合作分公司按照合同约定到中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行为原告办理银行贷款审批手续，被告冀晓茹予以配合，但因银行审批通过的贷款年限较短，无法达到被告佳网络合作分公司的工作人员在保证书中承诺的年限，三方协商一致同意将贷款银行换至平安银行再次申请，但依然无法实现保证书中承诺的年限。2017年2月底，被告佳网络合作分公司再次换回中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行为原告办理银行贷款审批一事，2017年3月3日银行贷款审批通过，贷款金额为750000元，贷款期限为204个月，原告表示当时同意按照以上贷款审批情况进行执行。又查，上述贷款审批通过后，被告佳网络合作分公司通知原告刘卫梅、被告冀晓茹继续履行合同，被告冀晓茹以其未看到书面贷款审批资料为由拒绝办理解除房产抵押登记手续和过户手续。庭审中，被告冀晓茹抗辩称其拒绝继续履行合同的原因是被告佳网络合作分公司在办理银行贷款审批手续时多次换银行审批均无法实现保证书中承诺的内容，并且表示要弄虚作假骗取银行贷款，导致其对被告佳网络合作分公司失去信任，故而在未见到贷款审批通过的书面材料时不能继续履行合同。2017年4月13日，原告刘卫梅向被告佳网络合作分公司提出书面申请，要求被告河佳网络合作分公司介入，通知被告冀永广继续履行合同，办理提前还贷手续和过户手续。2017年4月21日，被告佳网络合作分公司通过快递的方式向被告冀晓茹邮寄送达了一份通知书，通过被告冀晓茹刘卫梅银行贷款已经审批通过，其应按合同约定尽快办理提前还贷、解押注销过户等手续。同时告知被告冀晓茹银行的审批是有期限的，即银行贷款审批通过后，买卖双方迟迟不能办理过户手续，此审批就会过期，银行需要重新审批，由此造成的损失依法将有违约方承担。同日，原告也通过快递的方式向被告冀晓茹邮寄送达了一份履约催告函，催告被告冀晓茹银行贷款已经审批通过，其应按合同约定尽快办理提前还贷、解押注销过户等手续。同时告知被告冀晓茹如其未能在催告期限内履行催告内容，致使合同无法履行的，原告将通过法律途径追究其违约责任。庭审中，被告冀晓茹认可收到了上述通知书和催告函。原告为证明其与被告佳网络合作分公司在银行贷款审批通过后多次联系被告冀晓茹的代理人冀永广要求其继续履行合同、协助办理解除抵押登记和过户登记手续，被告冀晓茹的代理人均以其他理由搪塞、拒不办理的情况，提供了被告佳网络合作分公司的工作人员李月肖与被告冀晓茹的代理人冀永广之间的通话录音和短信聊天记录以及原告与被告冀晓茹的代理人冀永广的通话录音与短信和微信聊天记录予以证明。在上述通话录音和短信聊天记录中被告冀晓茹的代理人冀永广多次表示自己没时间、尚未处理完与被告佳网络合作分公司工作人员刘东生打架一事、家中有事以后再说等内容。又查，2017年9月10日，根据被告冀晓茹的申请，我院依法到案外人中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行调取了涉诉房屋的贷款审批资料和审批通过情况，经核实，被告佳网络合作分公司向案外人中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行提交的房屋买卖三方合同中约定的房屋总价款为1072000元，被告冀晓茹认为该证据可证明被告佳网络合作分公司在申请银行贷款过程中存在弄虚作假行为。又查，被告冀晓茹在购买上述房屋时用上述房屋在案外人平安银行股份有限公司石家庄分行办理了抵押贷款，并办理了抵押登记，贷款期限自2016年11月23日至2040年11月23日。再查，2017年1月7日，被告冀晓茹（委托人）与其委托代理人冀永广（受托人）签订一份委托书，委托内容如下：“在委托人冀晓茹名下有位于新华区友谊北大街130号1-3-303号不动产[权证编号：冀（2016）石家庄市不动产权第0085595号，建筑面积：54.42平方米]一处，该不动产是我的个人财产（我至今未婚）。现我出售此不动产，愿委托冀永广为代理人，代为办理以上事项：一、代为偿还上述不动产的抵押贷款及代办结清手续，代领他项权证；二、代为办理注销抵押交易、注销抵押登记手续；三、代为查询调取不动产档案、权籍，代开房产查询证明，代为落宗；四、代为协助买方办理银行贷款事宜，代收房款；五、代为签订上述不动产买卖合同；六、代为办理上述不动产的网上挂牌、网签合同、解除网签合同，代签资金监管协议、代开银行账户，代为划转、收取不动产交易价款；登记（过户）手续，代缴税费、代结物业等相关手续。受托人在办理上述委托事项过程中，以委托人的名义所签署的有关文件，委托人均予承认。”同日，二人在案外人河北省石家庄市平安公证处就上述委托事项办理了公证，公证书的编号为（2017）冀石平证民字第10152号。上述事实有房屋买卖三方合同、定金收条、保证书、通知书、履约催告函、房地产估价报告、不动产权利及其他事项登记信息、公证书、录音资料、短信和微信聊天记录、贷款审批资料以及当事人的陈述等证据予以证明。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己履行的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告刘卫梅、被告冀晓茹的委托代理人冀永广与被告佳网络合作分公司签订的房屋买卖三方合同是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告冀晓茹拒不履行合同约定义务，拒绝办理解除抵押登记手续，构成违约，提供录音资料、短信和微信聊天记录、通知书、履约催告函等证据予以证明，可以证实被告冀晓茹在得到通知银行贷款已经审批通过的情况下，仅因个人怀疑及没有时间办理为由而拒绝履行合同约定的义务，构成违约，根据合同约定和法律规定，原告有权要求被告冀晓茹返还定金20000元并支付违约金。关于违约金的数额94000元（940000元×10%），综合考虑此次合同无法继续履行给原告造成的直接损失和可预期损失，原告该主张并无不妥，予以支持。庭审中，被告冀晓茹表示同意继续与原告履行上述合同，原告表示现在政策改变，不同意继续履行合同，要求解除合同，并由被告承担违约责任。因双方就继续履行合同未能达成一致意见，故对被告上述意见，不予采信。原告主张被告佳网络合作分公司返还其支付的中介费、贷款服务费、评估费等费用共计32000元，提供被告佳网络合作分公司工作人员刘东生出具的保证书予以证明，庭审中，被告佳网络合作分公司仅认可其收到22600元，且认为其提供了居间服务不应退还。被告佳网络合作分公司的工作人员在提供居间服务过程中，作出不切实际的承诺、在出现矛盾时未能妥善处理而是与卖房人发生冲突、在银行贷款审批过程中提供虚假资料等，导致被告冀晓茹对其公司失去信任，从而致使合同无法顺利履行，故其对于后期被告冀晓茹拒绝继续履行合同义务有一定的责任，原告主张其退还费用并无不妥，予以支持。但因原告提供的保证书仅可证明被告佳网络合作分公司的工作人员刘东生收到各项费用共计32000元，不足以证明被告佳网络合作分公司收到上述费用，现被告佳网络合作分公司自认收到22600元，故根据房屋买卖三方合同第11.3条的约定，法院认为由被告佳网络合作分公司退还22600元较妥，剩余费用原告可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告冀晓茹于本判决生效之日起十日内返还原告刘卫梅购房定金20000元、支付原告刘卫梅违约金94000元；二、限被告河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘卫梅中介费9400元、贷款手续费及服务费8500元、评估费4700元，共计22600元；三、驳回原告刘卫梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，减半收取计1710元，由被告冀晓茹负担1249.62元，由被告河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司负担247.73元，由原告刘卫梅负担212.65元。保全费1300元，由被告冀晓茹负担950元，由被告河北佳网络房地产经纪有限公司合作分公司负担180.33元，由原告刘卫梅负担169.67元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人冀晓茹应否承担违约责任。上诉人冀晓茹与被上诉人刘卫梅、佳网络合作分公司签订的《房屋买卖三方合同》，系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，该证据效力予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人刘卫梅依照约定向上诉人冀晓茹支付购房定金，并向被上诉人佳网络合作分公司支付中介费、贷款手续费及服务费等费用；被上诉人佳网络合作分公司根据房屋买卖三方合同的约定提供代办贷款等居间服务，有相应证据证实，予以确认。贷款审批通过后，上诉人冀晓茹应按照合同约定及时办理解押及配合办理过户手续，但其以贷款手续不真实为由拖延履约，经被上诉人佳网络合作分公司多次通知催告仍拒不履行，已构成违约，理应承担违约责任。上诉人冀晓茹称被上诉人佳网络合作分公司通过欺骗手续骗取银行贷款审批，并以此为由拒绝配合办理房屋过户手续，缺乏相应事实和合同依据，且银行贷款的审批并未损害其合法权益，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故其相应事实主张，理据不足，不予采信。上诉人冀晓茹主张被上诉人佳网络合作分公司应承担被上诉人刘卫梅主张的违约金，但上诉人冀晓茹并未对此提出反诉，且无相应事实和法律依据，故不予支持。综上所述，冀晓茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由上诉人冀晓茹负担。本判决为终审判决。审判长  许毅鹏审判员  赵增志审判员  姜瑞祥二〇一八年六月六日书记员  姚 璇