安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1595号原告：姚春民，男，汉族，1987年10月18日出生，住安徽省巢湖市和县。委托代理人：陈传宇，安徽瀛鼎律师事�所律师。被告：谢添佑，男，汉族，1968年5月23日出生，住江苏省南京市鼓楼区。被告：石秀金，女，汉族，1970年10月28日出生，住江苏省南京市鼓楼区。上述两被告共同委托代理人：庄生贵，江苏苏源律师事务所律师。原告姚春民诉被告谢添佑、石秀金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员杨甫红、人民陪审员胡庆年组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告姚春民及其委托代理人陈传宇到庭参加诉讼，被告谢添佑、石秀金委托代理人庄生贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚春民向本院提出诉讼请求：1.被告立即双倍返还原告购买房屋的定金20万元；2.被告立即赔偿原告损失20万元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告谢添佑从2016年1月开始商讨购买合肥万达银座的相关事宜，标的房屋系合肥万达城投资有限公司开发建设房屋，因马鞍山万达投资有限公司下欠南京开之罗环保科技发展有限公司的工程款，合肥万达城投资有限公司、南京开之罗环保科技发展有限公司、马鞍山万达投资有限公司和被告石秀金达成一致协议，将合肥万达城银座C办2-3616号、C办2-3617号抵做被告谢添佑作为大股东的南京开之罗环保科技发展有限公司的工程款，将该房屋登记在被告石秀金名下，且在办理产权证之前有一次转售更名的机会。原告与被告就购买房屋事宜达成一致意见后，于2016年2月27日向被告石秀金账户汇款5万元定金，于2016年3月8日向上述账户又汇款15万元定金。该20万定金作为原告及其姑姑姚长云购买上述两处房屋的定金。之后，原告一直催促被告履行约定的办理内部更名的手续，也多次催促合肥万达城投资有限公司协助办理更名，后来才发现是因为被告没有及时处理与万达集团内部账款结算问题，导致更名事宜一拖再拖。直到万达集团内部更名程序不能办理，原告委托律师发函进行催告，被告仍不在宽限期内履行合同约定及法定义务。为维护原告的合法权益，原告选择适用定金罚则，要求被告双倍返还定金并赔偿相应损失。被告谢添佑、石秀金辩称：一、原被告对案涉的合肥万达茂中心2幢3616、3617室房屋买卖合同还处在磋商阶段，买方主体是谁、房屋面积多大、价格多少、何时交付等条款都未确定，合同还没有依法成立。管辖裁定是形式审查，不能作为实体审理依据。二、根据原告提供的证据，原告不是3617号房屋的意向买方主体，无论合同是否成立，原告都无权就该房屋的买卖情况主张权利。三、原、被告�行磋商的买卖标的物是期房，按照我国《房地产管理法》第三十八条和国务院的国办发[2005]26号文件的规定，原被告的买卖合同即使成立，也属于无效。主合同无效，则定金条款随之无效。四、原、被告对定金的数量和交付期限并没有达成合意，原告支付的20万元款项的性质是预付款（超过了法律规定的20%的限度）。原告单方面说是定金，这个说法并未取得被告认可。双方发生争议后，该20万元已经由被告退还。五、原告主张的20万元损失缺乏证据，没有事实依据，且不得和定金同时主张。六、原告是一名比较专业的房产投资人，熟悉合肥市的房地产市场行情，原告通过不正当渠道获得被告信息，诱使被告与其磋商，在还未磋商成功的情况下，就单方面付款并说成是定金，其目的是逼迫被告低价把房子卖给他，怀有恶意，应该自行承担合同不能成立或无效的法律�果和损失。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：自2016年1月起，原告与谢添佑通过电话、微信等方式协商，原告向两被告购买合肥万达茂中心C办2-3616号房屋，原告的姑姑姚长云购买合肥万达茂中心C办2-3617号房屋，两套房屋共计790000元，每套房屋395000元，购买形式以两被告向开发商合肥万达城投资有限公司申请直接变更购房合同中的买受人为原告和姚长云。双方约定后，按照谢添佑要求，原告向两被告支付每套房屋购房定金100000元，共计定金200000元。此后，双方多次协商办理房屋购买更名手续，但一直未能实际办理。因两被告一直未能协助原告及姚长云办理涉案房屋购买更名手续，且2016年合肥市房屋价格上涨等情况，双方再次协商原告不再购买合肥万达茂中心C办2-3616号房屋，两被告予以原告适当补偿，另外，姚长云继续购买合肥万达茂中心C办2-3617号房屋，但需要增加部分购房款，此后双方未能继续履行该变更约定。2016年12月22日，石秀金通过兴业银行账户退还原告200000元。现原告诉讼来院，请求判如所请。另查明，石秀金与谢添佑系夫妻关系，石秀金与马鞍山万达广场投资有限公司、南京开之罗环保科技发展有限公司、合肥万达城投资有限公司签订《协议书》1份，约定石秀金向合肥万达城投资有限公司购买合肥万达城银座C办2-3616、3617号商品房，且各方同意以马鞍山万达广场投资有限公司在工程合同项下未向南京开之罗环保科技发展有限公司支付的工程款等金额冲抵石秀金在购房合同项下应向合肥万达城投资有限公司支付的购房款，马鞍山万达广场投资有限公司在合同项下应付给南京开之罗环保科技发展有限公司工程款151947.65元，石秀金在购房合同项下应支付给合肥万�城投资有限公司购房款904122元，每套452061元，合肥万达城投资有限公司可以免费为石秀金办理一次房屋更名。2015年12月13日，石秀金与合肥万达城投资有限公司签订《商品房买卖合同》2份，约定石秀金购买位于安徽省合肥市滨湖新区井冈山路与南宁路交口西南角万达茂中心C办2-3616室、C办2-3617室房屋，商品房价款均为452060元。以上事实，由双方当事人陈述、微信记录、《协议书》、《商品房买卖合同》、银行账户交易明细、付款回单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与两被告虽未签订书面的关于合肥万达城银座C办2-3616室房屋的买卖合同，但双方通过微信、电话等方式联系涉案房屋买卖合同事宜，且通过支付定金以及协商办理更名手续等形式实际部分履行了涉案合同，双方之间已成立关于合肥万达城银座C办2-3616室房屋的买卖合同关系�此后，两被告一直未协助原告与合肥万达城投资有限公司办理该房屋买卖合同的更名手续，不履行合同义务，并于2016年12月22日退还了原告购房定金，导致双方之间的房屋买卖合同未能继续履行，已构成违约，应承担违约责任。原告按照被告谢添佑要求就涉案合肥万达城银座C办2-3616室房屋买卖合同向两被告支付购房定金100000元，但按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。现涉案合肥万达城银座C办2-3616室房屋购房款总额为395000元，故定金数额上限为79000元（395000元×20%），超过部分本院不予支持。综上，鉴于两被告已退还原告全部购房定金及款项，被告还应支付原告购房定金79000元。根据原告陈述及查明的事实，合肥万达城银座C办2-3617室房屋买卖合同的双方当事人应为姚长云与两被告，原告并非该房屋买卖合同当事人，故原告无权要求被告双倍返还该房屋定金。原告要求两被告赔偿损失20万元，但并未举证证明其损失情况，且本院已支持其双倍返还定金的诉请；另外，从双方微信记录看，双方对解除合同后的损失也进行过协商，原告要求两被告补偿其80000元，与法律规定的定金数额上限基本一致，但此后两被告并未实际履行原告提出的该补偿意见，故原告应能预见到其损失情况，原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告石秀金、谢添佑于本判决生效之日起立即支付原告购买合肥万达城银座C办2-3616室房屋定金79000元；二、驳回原告姚春民的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告姚春民负担5858元，被告谢添佑、石秀金共同负担1442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  周文生人民陪审员  胡庆年人民陪审员  杨甫红二〇一七年十月二十七日书 记 员  何 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照�定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当�倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。