四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邻水民初字第1270号
原告魏丹，男。
原告黄琼，女。
二原告委托代理人鲁春勇，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。
被告彭志明，男。
被告邻水县鸿源酒业有限公司。
住所邻水县鼎屏镇挞子丘路中段。
法定代表人彭志明，总经理。
二被告委托代理人刘水伦，四川信和信律师事务所律师，一般授权代理。
原告魏丹、黄琼诉被告彭志明、邻水县鸿源酒业有限公司（以下简称鸿源酒业）占有排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日和同年11月19日公开开庭进行了审理，原告魏丹及其委托代理人鲁春勇，被告彭志明、鸿源酒业法定代表人彭志明及二被告委托代理人刘水伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2012年5月6日，二原告以人民币715万元购买世纪豪苑D座第三层（平环城公路）1458.33平方米的门面，并与四川宏鼎川置业发展有限公司（以下简称宏鼎川公司）签订了《购房协议》。同年6月6日，二原告就购置的商业在邻水县房地产业产权监理所办理了房屋产权证（邻房权证监证字第0854992、08549**号）。二原告取得该房屋所有权后即要求被告将房屋腾空并交还给原告。被告彭志明以宏鼎川公司法定代表人甘文借其款项未偿还而拒不腾房，严重侵害原告的合法权益。2013年7月1日，二原告提起诉讼后因被告玩诉讼游戏又撤回起诉。现被告提起的确认合同效力纠纷已经广安市中级人民法院以（2015）广法民终字第35号《民事判决书》作出判决。二原告购买此房合法有效，并依法办理了产权登记。二被告强行占用该房给二原告造成了经济损失。因此，现请求法院判决：1、被告停止侵害、排除妨碍，立即将其无权占有的原告的房屋予以返还给二原告；2、要求被告从2012年6月6日起至腾空房屋给二原告之日止，对所占用原告的房屋按29414.3元／月支付房屋占用费给二原告。诉讼费用由二被告负担。
二被告辩称：2012年4月19日，被告彭志明和案外人郭中华与宏鼎川公司签订了《商品房买卖合同》，约定将世纪豪苑D座第三层1430平方米的门面，以每平方米2573.4元，总金额3680000元出卖给被告彭志明和案外人郭中华。同月20日，被告彭志明付清了购房款3680000元，宏鼎川公司向被告出具了收款收据，并将门市交付给了被告，彭志明遂将该门市用于经营酒水，该门市现被彭志明实际占有和使用，现被告占有使用该房系合法使用，不存在侵权行为。若本案存在侵权行为，也系宏鼎川公司未交房给二原告，侵权主体系宏鼎川公司，也不是二被告。原、被告之间无合同关系，原告要求被告赔偿损失于法无据，其损失也应由宏鼎川公司承担。原告要求被告赔偿损失参照彭志明与甘文签订租赁协议，因该租赁协议未履行，不能作为参考依据。郭中华与被告共同购买并使用争议之房，因此应追加郭中华为本案被告参加诉讼。综述，因被告彭志明系通过买卖并合法使用争议之房，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月12日，宏鼎川公司取得邻水县鼎屏镇东临路世纪豪苑D栋第三层房产（面积1458.33平方米）初始登记，2010年4月13日至2012年4月23日完善了竣工验收、质量验收、消防验收等手续。2012年5月2日，原告魏丹向甘文网上转账1000000元，用途载明：购C、D座第三层商业门市定金，之后在该门市办理抵押登记的华蓥市农村信用合作联社，将5900000元转入宏鼎川公司在该社开具的账户，用于偿还抵押贷款5900000元，同时回单上注明转款用途为购房款。2012年5月6日，原告魏丹作为乙方与宏鼎川公司作为甲方签订《购房协议》，协议约定公司将诉争门市约1430平方米（具体面积以房产部门核定为准），单价每平方米5000元，总价7150000元出卖给魏丹，协议还对付款方式（签订本协议三日内即交清首付房款陆佰伍拾万元，甲方应在首付房款付清后三十日内将D座第三层商业层产权证办好交付乙方，余款陆拾伍万元在乙方收到产权证后60日内付清）、房屋交付时间及标准（交房标准按现状为准）、税费承担、违约责任进行了约定。宏鼎川公司盖印确认，甘文签字确认，魏丹签字确认。2012年5月8日，甘文向魏丹出具收条一份，载明：“今收到魏丹购买世纪豪苑D座第三层商业的房款690.00万元，（大写：陆佰玖拾万元整），收款人甘文，2012.5.8。”收条上加盖了宏鼎川公司财务专用章。2012年5月18日宏鼎川公司作为甲方与魏丹、黄琼作为乙方再次签订《购房协议》，协议约定公司将诉争门市约1458.33平方米（具体面积以房产部门核定为准）出卖给魏丹、黄琼，单价每平方米4680元，总价6824984.4元，协议对付款方式及金额（签订本协议三日内即首付总房款的壹佰伍拾万元，待D座第三层商业层产权在30日内办好交乙方后，60日内付清余款）、房屋交付时间及标准（首付壹佰伍拾万元后即交付所购房屋，交房标准按现状为准）、税费承担、违约责任亦进行了约定，宏鼎川公司盖印确认，甘文签字确认，魏丹、黄琼签字确认，该协议为办理房屋产权手续的依据之一。2012年6月4日原告魏丹、黄琼办理了契税证，6月6日办理了房屋产权证，7月3日办理了土地使用权证，8月10日魏丹、黄琼以诉争门市为其经营的四川大不同商贸有限公司在中国工商银行邻水支行的借款提供抵押担保（业务件号0023325）。
2012年4月19日，被告彭志明和案外人郭中华作为买受人与宏鼎川公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定公司将世纪豪苑D座第三层1430平方米的门面，以每平方米2573.4元，总金额3680000元出卖给彭志明、郭中华，付款方式为一次性付款，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年4月20日，宏鼎川公司向被告彭志明出具了3680000元的收款收据，2012年4月22日彭志明汇款600000元给甘文、4月25日通过案外人彭春梅打款400000元给甘文。该门市一直由彭志明和其经营的邻水县鸿源酒业有限公司作为库房使用，主要用于堆放酒。
2014年4月11日，彭志明、郭中华作为原告向本院起诉宏鼎川公司、魏丹、黄琼确认合同效力纠纷一案，彭志明、郭中华主张其与宏鼎川公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，宏鼎川公司明知该门市已出卖给彭志明、郭中华，魏丹、黄琼亦明知彭志明、郭中华购买了该门市并正使用，宏鼎川公司与魏丹、黄琼签订的两份《购房协议》，系双方恶意串通损害彭志明、郭中华利益，请求法院确认宏鼎川公司与魏丹、黄琼签订的两份《购房协议》无效。该案经审理后于2014年10月27日作出了判决：驳回原告彭志明、郭中华的诉讼请求。彭志明、郭中华因不服该判决向广安市中级人民法院提起了上诉。2015年4月17日，广安市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。该判决系终审判决。
彭志明与魏丹系多年的朋友关系。2012年6月前，诉争门市房屋产权登记在宏鼎川公司名下，并存在他项权。2013年3月门市被公安查封后，后经住建局出具情况报告，并经公安局调查、核实，2014年3月28日邻水县公安局解除对该门市的查封。魏丹与甘文在公安机关讯问时，陈述一致。
2013年7月2日，魏丹、黄琼向本院起诉彭志明排除妨碍一案，又于2014年12月1日向本院提出撤诉申请。期间，彭志明、郭中华作为原告向本院起诉宏鼎川公司、魏丹、黄琼确认合同效力纠纷一案在审理中。
诉讼中，本院应二原告的申请，委托四川天成房地产估价咨询有限公司对邻水县鼎屏镇熙源路1号附1号Ｄ（栋）3层1号（建筑面积1458.33平方米）商业用房的租赁价格进行估价。2015年10月28日，四川天成房地产估价咨询有限公司出具川天成房估（2015）第Ｃ120号估价报告，其估价结果：估价人员在认真分析估价委托人提供的资料，以及注册估价师现场查勘和市场调查取得资料的基础上，对影响估价对象房地产价值的因素进行了综合分析，采用比较法测算，确定估价对象于2012年6月6日至2015年的单位建筑面积租赁价格为17元／月，租赁总价人民币29.75万元／年，大写贰拾玖万柒仟伍佰元整。产生鉴定费18000元（由原告魏丹预交）。
以上事实有原告提交的原告与四川宏鼎川置业发展有限公司于2012年5月6日签订的《购房协议》，收款“收条”一份及工商银行网上银行电子回单，完税证、土地使用证、房屋产权证，房屋登记查询，2012年8月本案争执房登记查询以及工商银行抵押凭证，2014年3月28日邻水县公安局解除查封通知书，邻水县人民法院（2014）邻水民初字第1786号《民事判决书》和广安市中级人民法院（2015）广法民终字第35号《民事判决书》，被告鸿源酒业有限公司侵占原告房屋的现场照片四张；有被告提交的组织机构代码证，营业执照，《商品房买卖合同》，《购房协议》，照片打印资料；本院调取的2013年7月2日立案审批表、民事裁定书；司法鉴定报告书及原、被告部分当庭陈述在案佐证，上列证据经庭审调查核实，本院予以采信。
本院认为：公民的合法财产受法律保护。原告与宏鼎川公司签订《购房协议》的效力经生效判决确认不存在无效的情形，二原告遵循了《物权法》确立的“公示公信”制度，对本案讼争房屋办理了产权登记。现该讼争房屋登记在原告魏丹、黄琼名下，二原告对该房屋享有完整的物权。二原告对该讼争房屋本应享有占有、使用、收益、处分的权利，二被告占有、使用本案讼争房屋侵害了二原告享有的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，二被告应当承担停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失的侵权责任。因此，原告请求二被告停止侵害、排除妨碍、返还占有使用的诉争房屋的请求成立，本院予以支持。对于二被告应承担的损失，原告只主张了占用房屋的费用。对于该主张，首先应当确定损失的起算时间和计算标准。一、损失计算的起算时间。因二被告占有、使用诉争房屋是基于《商品房买卖合同》，系善意占有，损失的计算应在原告取得房屋所有权，告知被告并向其主张权利后开始计算为宜。原告诉称其在办理房权证后曾口头通知被告并要求其腾房，该诉称因无其他证据佐证，口头通知的真实性无法核实，加之被告又不予认可，原告的这一说法本院不予采纳。根据本院查明的情况，有充分证据支持的是原告主张权利时间为其向本院起诉排除妨碍一案的2013年7月2日。该案，原告虽撤诉，但不能认为系其同意被告占有使用争议之房。因此，二原告要求计算房屋占用费的时间应从其首次向法院主张排除妨碍之日即2013年7月2日起算。二、关于房屋占用费计算标准问题。对此问题，因没有合适的参照标准，双方未达成一致意见。本院应原告的申请委托了四川天成房地产估价咨询有限公司对争议之房进行了租金价格评估，并由四川天成房地产估价咨询有限公司出具了评估报告。该评估报告，被告以作出评估报告的依据不足且出具报告前未充分听取其意见，认为估价过高为由申请重新鉴定，并申请了鉴定人出庭接受质询。本院应申请通知了鉴定人出庭接受质询后认为，被告要求重新鉴定不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条申请重新鉴定的规定，本院不予采纳被告要求重新鉴定的意见。对于该评估报告，本院认为，四川天成房地产估价咨询有限公司系第三方专业的鉴定机构，鉴定人具备鉴定资格，鉴定程序合法，且鉴定人员到现场进行了走访调查，其鉴定结论并没有明显缺陷，应当予以采信。房屋占用费可参照该评估报告意见进行计算。综上，二被告应于讼争房屋归还时向二原告支付自2013年7月2日起至该房实际归还之日止按24791.6元／月（17元／月＊平方米×1458.33平方米＝24791.6元／月）的标准计算占用费。是否应当追加郭中华为被告的问题，被告称郭中华将争议房屋的一部分出租作为堆放摩托车的库房，被告仅提供了停放了摩托车照片，未提供郭中华与他人签订的租赁协议，不能证明该门市系郭中华在出租使用，亦不能据此证明郭中华有侵权行为，加之原告不认可郭中华有侵权行为，郭中华与本案侵权无关联性。因此，二被告要求追加郭中华为本案被告的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，第三十五条，第三十七条，第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、被告彭志明、邻水县鸿源酒业有限公司于本判决生效之日起十日将讼争房屋即坐落在鼎屏镇熙源路1号附1号D（栋）3层1号的房屋腾空归还给原告魏丹、黄琼；
二、被告彭志明、邻水县鸿源酒业有限公司于讼争房屋归还时向原告魏丹、黄琼支付自2013年7月2日起至该房实际归还之日止按24791.6元／月的标准计算占用费。
案件受理费14070元，鉴定费18000元，由被告彭志明、邻水县鸿源酒业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 吴小丽
审 判 员 李 莉
人民陪审员 鲁荣明
二〇一五年十二月三日
书 记 员 蒋 欣
书 记 员 熊丹丹