黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1558号
上诉人（原审原告）ＸＸ，住黑龙江省尚志市。
委托代理人刘文晓，黑龙江银兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尚志市龙升房地产开发有限公司。
法定代表人王福堂，该公司董事长。
委托代理人曲臣财，住黑龙江省尚志市。
委托代理人孙跃华，黑龙江公意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尚志市尚志小学。
法定代表人李顶，该校校长。
委托代理人于惠芳，黑龙江于惠芳律师事务所律师。
委托代理人翟建新，黑龙江于惠芳律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人尚志市龙升房地产开发有限公司（以下简称龙升公司）、尚志市尚志小学（以下简称尚志小学）房屋买卖纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2015）尚民初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年9月10日，ＸＸ购买尚志小学三期工程小区住宅楼4单元3-1号，缴纳购房款100000元，赵子辉为其出具收据，收据上有赵子辉个人的签章及尚志小学综合楼基建办公室的公章。赵子辉于2013年11月8日与龙升公司签订项目责任书，系龙升公司的项目负责人，负责销售投到本工程的1500万元以内（房产）。后龙升公司将房屋出卖给第三人，故ＸＸ诉至法院要求解除ＸＸ与龙升公司签订的商品房买卖合同，并请求龙升公司返还购房款100000元并赔偿损失144000元，合计244000元。
ＸＸ诉称：2013年9月10日，ＸＸ购买尚志小学三期工程小区住宅楼4单元3-1号，缴纳购房款100000元，由尚志小学基建办公室和龙升公司工作人员赵子辉出具的收据。ＸＸ是看到龙升公司工作人员赵子辉出具的《关于尚志小学三期工程小区住宅楼申请报告》才购买的。不久，ＸＸ听说购买的房屋出现变动，找到赵子辉，其给ＸＸ出具了《授权委托书》及《尚志小学三期房地产开发项目责任书》，后经进一步确认ＸＸ所购的房屋卖给第三人，并且已经入住。ＸＸ在和龙升公司调解中要求退购房款，不要其安排房屋。现ＸＸ诉至法院，要求解除ＸＸ与龙升公司签订的购房合同，龙升公司返还购房款100000元并给付利息及赔偿损失共计244000元。
龙升公司辩称：龙升公司不具备被告的主体资格，ＸＸ出示的证据均没有体现ＸＸ与龙升公司有房屋买卖合同关系。龙升公司于2013年11月8日与赵子辉签订项目责任书，而ＸＸ提供的购房收据是在2013年9月10日出具的，是在赵子辉与龙升公司签订项目责任书之前，只能是赵子辉与ＸＸ之间的事情，与龙升公司无关。龙升公司于2014年2月13日解除了与赵子辉的项目合同，此后的2014年11月10日，ＸＸ又与赵子辉将售房收据改成了借据，加上利息，开具了本息合计142000元的借据，证明赵子辉与ＸＸ之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。且开具收据的房屋是4单元301，该房屋是动迁户的房屋，出具一个根本不存在的房屋收据，证明这是一个假的买房协议，真的借款。龙升公司与赵子辉签订的项目责任书第八条明确规定：项目部的售房一律开具公司财务的收据，售房款也必须交到公司财务，而ＸＸ与赵子辉的所谓购房款收据既不是公司开具的收据，公司亦未收到ＸＸ的购房款，充分证明龙升公司与ＸＸ之间没有房屋买卖关系。
尚志小学辩称：尚志小学与ＸＸ之间没有房屋买卖关系，ＸＸ购买的房屋是开发商自行开发建筑的商品房，ＸＸ只能与售房人产生房屋买卖关系。尚志小学没有收取ＸＸ的购房款，收据上的尚志小学综合楼基建办公室印章早已作废，赵子辉用已作废的印章收取购房款，行为纯属欺诈，产生的后果只能由赵子辉个人承担。
原审判决认为：ＸＸ于2013年9月10日购买尚志小学三期工程小区住宅楼4单元3-1号，并缴纳购房款100000元，由案外人赵子辉出具的收据，收据上有赵子辉本人的签章。收据上虽有尚志小学综合楼基建办公室的公章，但本案争议房屋所属的工程系尚志小学三期工程楼，与2001年5月的尚志小学综合楼不是同一建筑项目。“尚志小学综合楼基建办公室”印章是承建尚志小学综合楼工程时的印章，只对当时的工程有效，赵子辉曾是尚志小学综合楼工程的施工人员，该印章一直由赵子辉管理和使用，该印章在尚志小学综合楼完工后，已不具备实际的法律意义，故ＸＸ购房房屋的行为与尚志小学没有关联。龙升公司与赵子辉于2013年11月8日签订项目责任书，但赵子辉为ＸＸ出具收据的时间为2013年9月10日，故赵子辉为ＸＸ出具收据应视为其个人行为，其购房收据上没有体现龙升公司的公章或财务用章，亦无法定代表人签章，无法认定其与龙升公司之间形成房屋买卖法律关系。ＸＸ应当对自己提出的主张提供证据予以证实，ＸＸ仅凭购房收据无法证实龙升公司收到该笔购房款，应认定为案外人赵子辉的个人行为，故ＸＸ的主张没有法律及事实依据，本院不予支持。据此判决：驳回ＸＸ的诉讼请求。案件受理费4960元，由ＸＸ负担。
ＸＸ不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。ＸＸ购买尚志小学三期工程小区住宅楼4单元3-1号房屋后，知道该房出卖给了第三人，多次上访，在尚志市公安局《关于确定ＸＸ是尚志市龙升公司买房人的材料》，已经明确ＸＸ和案外人李雪梅是真正的购房人。在2015年6月16日尚志市信访会议《关于尚志镇ＸＸ上访龙升公司买房纠纷问题》，龙升公司给御河花园的房子，案外人李雪梅要了房子，ＸＸ不要御河花园房子，要购买的房子或钱未果，以至诉讼。二、原判决适用法律错误。ＸＸ购买诉争商品房，销售处有龙升公司销售广告标示，而且销售处及商品房地点也位于尚志小学的区域范围内，ＸＸ缴纳的房款收据上也盖有“尚志小学综合楼基建办公室”的印章，原审判决以尚志小学与案外人赵子辉之间的内部事由来对抗ＸＸ，不符合《合同法》第四十九条规定，ＸＸ有理由相信购买的商品房是龙升公司的，赵子辉有代理权；三、原审严重违反法定程序。ＸＸ多次申请原审法院调取尚志市公安局和信访办的证据，但原审拒绝推脱，并未调取证据即开庭审理。2016年2月3日，原审法院在没有调取证据和违背事实的情况下就作出了判决。综上，原审法院认定事实、适用法律错误，严重违反法定程序，请求二审法院依法查清事实，撤销原审判决，依法改判。
龙升公司辩称：本案ＸＸ上诉主张不符合客观事实，无证据支持和法律依据，原审判决正确。一、ＸＸ提供的证据不能体现其与龙升公司之间有房屋买卖关系；二、ＸＸ提供的购房发票是2013年9月10日，而龙升公司与赵子辉签订项目合同是在2013年11月8日，也就是说该购房收据是在龙升公司与赵子辉签订项目合同之前，是赵子辉的个人行为；三、ＸＸ提供的购房发票没有龙升公司的公章和相关人员签字，龙升公司也没有收到ＸＸ的购房款。综上，ＸＸ与龙升公司之间没有房屋买卖关系。请求依法驳回ＸＸ的上诉请求维持原审判决。
尚志小学辩称：ＸＸ诉请尚志小学返还其购房款及利息，没有事实和法律依据，诉讼请求不能成立。一、尚志小学与ＸＸ之间没有房屋买卖的事实。“尚志小学第三期综合楼”只是房屋开发商按楼房地理位置命名而已，是商品了的名称标志，与尚志小学没有任何关系。是两个不同建筑单位、不同权属的建筑物。ＸＸ买受房屋只能与售房人产生房屋买卖关系，与尚志小学不存在房屋买卖关系。二、本案没有尚志小学收取ＸＸ购房款的事实。1、ＸＸ购买的商品房既不是尚志小学开发，也不是尚志小学的产权，尚志小学对出售的房屋根本无处分权；2、购房款是直接由建设单位工作人员赵子辉收取，而不是尚志小学；3、赵子辉是建筑系统建筑施工技术人员，不是尚志小学职工，也不是委托代理人，其行为不代表尚志小学；4、赵子辉虽然在ＸＸ购房款收据上加盖“尚志小学综合楼基建办公室”印章，但该印鉴是2001年尚志市第一建筑工程公司在承建“尚志小学综合楼”工程时的印鉴，只对当时工程管理有效，是一枚作废的印鉴。赵子辉加盖已作废的印鉴，所产生的后果只能由其个人承担。综上所述，尚志小学与ＸＸ之间没有房屋买卖关系，也未收取购房款，ＸＸ将购房款交给赵子辉，又未实现购房目的，只能由赵子辉承担法律责任。请求依法驳回ＸＸ的诉讼请求。
二审期间，尚志小学、龙升公司均未向法庭举示新的证据。
在二审庭审过程中，上诉人ＸＸ举示了如下证据：
证据1.尚志小学三期回迁户明细及张立生、于淑艳的动迁协议书（复印件），拟证明：案外人赵子辉2013年6月11日就是尚小三期工程负责人，动迁协议书都是由赵子辉签署，并没有龙升公司公章。2014年11月15日，龙升公司对动迁户进行安排房屋。
经质证，龙升公司对该证据的真实性有异议，认为该证据是复印件，不是原件，不予质证。动迁明细表与本案没有联系，属于动迁户的；尚志小学对该证据的真实性无异议，对证明问题持有异议，认为从三份书证上可以看出所有的拆迁协议以及动迁明细表均没有尚志小学的参与，因为这期工程施工、建设以及销售与尚志小学没有任何的关联，更能证明将尚志小学列为被告是错误的。
证据2.关于龙升公司新建尚小三期工程项目核准的批复，拟证明：2013年8月14日尚志市发展改革局批准尚小三期工程，建设单位是龙升公司，建设年限是2013年8月10日开工至2014年8月30日完工。结合一审ＸＸ举示的证据一、二看，尚小三期工程就是龙升公司的工程。
经质证，龙升公司认为该证据已经在一审提供了，不属于原始件，不予质证；尚志小学对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为与尚志小学没有关联。
证据3.尚志市公安局刑侦大队尚小三期工程部分调查卷宗（申请法院调取）、关于尚志镇ＸＸ信访协调会议记录，拟证明：ＸＸ和案外人李雪梅是实际的购房人。
经质证，龙升公司对该证据有异议，认为信访会议记录是通过市长找到龙升公司，本身是借贷关系，此证据与本案无关，只能证明ＸＸ去上访了。对公安机关的笔录有异议，认为公安机关无权对民事案件进行裁决。如果公安机关只是询问笔录，不属于事实认定；尚志小学认为该证据与其无关联性。
本院认证意见为：ＸＸ举示的证据1，因回迁户明细表中体现有张立生、于淑艳，该明细表有龙升公司印章。能够体现张立生、于淑艳的《动迁协议书》客观存在。龙升公司作为开发公司，应当保存持有该动迁户的相关资料。故在龙升公司未举示相反证据予以反驳ＸＸ举示的该证据的真实性的情况下，应当认定该证据系真实的。对该证据本院予以采信；对证据2，该证据系政府职能部门发布的文件，与另案中龙升公司举示的关于涉案工程的批文相符，对该证据的真实性与证明问题，本院予以采信；对证据3，该两份证据是尚志市信访部门与公安机关的协调、调查笔录，具有客观真实性，对该证据的真实性予以采信，对证明问题，结合本案相关证据予以认定。
二审认定的案件事实与一审一致。另认定：2013年6月10日，龙升公司向尚志市政府申请开发尚志小学三期工程小区。2013年8月14日，尚志市发改委下发尚发改基核[2013]22号《关于尚志市龙升房地产开发有限公司新建尚小三期工程项目核准的批复》，明确项目建设单位：尚志市龙升公司；建设地点：自来水胡同以西、尚志小学东侧、尚小住宅小区南侧、自来水住宅楼北侧。项目建设年限：自2013年8月10日至2014年8月30日。案外人赵子辉就上述工程从2013年6月5日至7月27日与动迁户张立生、于淑艳等签订《动迁协议书》。2013年11月8日，龙升公司与案外人赵子辉签订《尚志市尚志小学三期房地产开发项目责任书》，确定项目负责人：赵子辉，工期：2014年4月30日至2014年9月30日。工程地址：尚志市大医院西门对面。后因赵子辉拖欠满国林欠款，经赵子辉同意，2014年2月13日，龙升公司与满国林（赵子辉的债权人）签订《尚志市尚志小学二（三）期房地产开发项目责任书》，确定项目负责人：满国林，工期：2014年4月30日至2014年9月30日。工程地址：尚志市大医院西门对面。七.费用支出2中约定：本项目的经济往来必须由公司财务部的统一管理，收入支出设有明细账，票据由赵子辉经理签字，销售收入必须优先用于本工程。在补充事宜中注明：1、按本项目临时负责人（满国林）的要求，满国林在本项目工程上投资600万元，在满国林销售楼房过程中销售出600万元（600万元归满国林所有）后撤出，项目开发由赵子辉继续开发。（双方在销售过程中必须按公司规定执行）。2、如本项目工程未按实际进行实施，此地块归满国林所有。2014年11月15日，龙升公司盖章确认张立生、于淑艳等《尚小三期回迁明细表》。诉讼中，经ＸＸ申请，本院依法调取了尚志市公安局与本案相关笔录。2015年3月2日至20日，因涉嫌刑事犯罪，尚志市公安局刑事侦查大队分别对龙升公司法定代表人王福堂、满国林、赵子辉依法传讯，并制作了询问笔录。王福堂承认“我委托赵子辉开发尚小三期房地产；先期动迁是赵子辉动迁，动迁房户都置换成房产了”。赵子辉在询问中承认“我当时欠满国林六百万。协议当中规定，满国林卖出六百万房屋后撤出该工程，项目由我继续开发”。2015年6月16日，尚志市政府召开信访协调会，就ＸＸ等人因购房上访问题进行调解。该调解过程中，龙升公司经理曲臣财表示，可以给ＸＸ调整房源，但不同意返款。
2013年9月10日，ＸＸ为购买尚小三期工程住宅楼4单元3-1号房屋，缴纳购房款100000元，赵子辉为其出具收据，收据上盖有：“尚志小学综合楼基建办公室”印章。双方未签订书面购房合同。2014年11月10日，赵子辉为ＸＸ出具借据，体现为借款及利息142000元。
再认定：2001年4月29日，尚志市人民政府作出尚政复字[2001]25号批复，同意由尚志镇政府自筹资金，建设尚志小学综合楼。2001年5月30日，尚志小学与赵子辉签订《关于尚志小学开发建设的协议书》，赵子辉以尚志市第一建筑安装工程公司的名义承建尚志小学综合楼工程。赵子辉为工程管理需要自行刻制“尚志小学综合楼基建办公室”印章，工程结束后未销毁。该印章不属于尚小三期工程使用的公章。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：案外人赵子辉的行为是否属于职务行为、ＸＸ与尚志市龙升房地产开发有限公司之间系何种法律关系、ＸＸ请求返还购房款并要求赔偿损失的请求应否支持等问题。
关于案外人赵子辉的行为是否属于职务行为的问题。该问题涉及两方面：第一、赵子辉收取ＸＸ购房款的行为性质问题。虽然龙升公司于2013年11月8日与赵子辉签订项目责任书的日期晚于赵子辉收取ＸＸ购房款的日期，即2013年9月10日，但根据龙升公司于2014年11月15日制作的《尚小三期回迁户明细表》、赵子辉与案外人张立生、于淑艳等人于2013年6月11日即签订《动迁协议书》、龙升公司法定代表人王福堂在公安机关询问时承认尚小三期工程先期动迁是由赵子辉完成等事实，可以形成完整的证据链条，证明案外人赵子辉2013年11月8日与龙升公司签订项目责任书之前完成的动迁、预售行为系职务行为。且，龙升公司早于2013年6月10日即申请批准开发尚小三期工程，该工程亦于2013年8月14日经尚志市发展改革局立项批准，该开发建设行为均早于赵子辉收取ＸＸ购房款，进一步证明赵子辉预售房屋属于持续开发行为之一。同时，龙升公司与赵子辉签订的《尚志市尚志小学三期房地产开发项目责任书》第四条约定“赵子辉负责销售投到本工程的1500万以内”，据此可以认定，赵子辉有权对外销售房屋，龙升公司未举示相关的证据证明赵子辉销售给ＸＸ房屋的售房款超过了1500万元的限定范围，应承担举证不能的责任，故应当认定赵子辉向ＸＸ预售房屋的行为未超过授权范围。故赵子辉作为龙升公司的项目负责人，其行为应由龙升公司对外承担相应的法律责任。第二、赵子辉变更购房款为借款的行为性质问题。2014年2月13日，因为赵子辉拖欠满国林借款，龙升公司将尚小三期工程项目负责人临时变更为满国林。故赵子辉于2014年11月10日向ＸＸ出具142000元借款借据，虽然其身份已不是尚小三期工程负责人。但是，根据龙升公司与案外人满国林签订的《尚志市尚志小学二（三）期房地产开发项目责任书》费用支付2中关于“本项目的经济往来必须由公司财务部的统一管理，收入支出设有明细账，票据由赵子辉经理签字，销售收入必须优先用于本工程”的约定，以及补充事宜中注明“…在满国林销售楼房过程中销售出600万元后撤出，项目开发由赵子辉继续开发”的内容，能够证实赵子辉基于龙升公司经理的身份，有权代表龙升公司出具财务票据，同时，赵子辉基于承接后期开发的约定，亦有权对此前预售房屋的善后事宜进行处理。ＸＸ的购房款变更为借款行为，属于赵子辉先期房屋预售工作的处理过程，其行为依然代表龙升公司，属于职务行为。
关于ＸＸ与尚志市龙升房地产开发有限公司之间系何种法律关系问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，本案中，虽然赵子辉代表龙升公司收取了ＸＸ的购房款，但是，双方并未订立书面购房合同，未明确就销售方式、付款时间、交付时间、违约责任等达成一致意见，不能视为建立商品房买卖合同关系。但是，赵子辉在收款收据上明确注明“购房款4单元3-1”，据此可以认定，该过程属于龙升公司预售商品房过程中ＸＸ的认购行为，ＸＸ交纳的款项属于购房款。双方虽然达成了商品房认购意向，ＸＸ亦交付了购房款，但是，双方未签订《预售买卖合同》，对买卖合同主要内容仍未达成共识，该认购行为只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商，双方经诚信磋商后难以达成一致的，任何一方不应视为违约。本案中，ＸＸ一直未能与龙升公司签订《预售房屋买卖合同》，基于此，双方于2014年11月10日由龙升公司为ＸＸ出具了借据一份，注明：借款及利息人民币壹拾肆万贰仟元。该行为属于双方经磋商未能就认购事宜达成一致意见后，认可将ＸＸ此前缴纳的购房款变更为借款性质，并基于龙升公司原因ＸＸ无法认购的情况，以利息的方式给予其补偿款42000元。故现龙升公司与ＸＸ之间属于金额为142000元的民间借贷法律关系。
关于ＸＸ请求返还购房款并要求赔偿损失的请求应否支持的问题。因龙升公司与ＸＸ已经以订立借据的方式确认双方系民间借贷法律关系，双方此前的认购房屋法律关系已经解除，故ＸＸ以不能履行商品房买卖合同为由，要求退还购房款并赔偿损失的请求，没有事实基础。因龙升公司与ＸＸ没有就还款时间做出明确约定，ＸＸ可以基于民间借贷的法律关系随时主张返还借款。故对于ＸＸ要求返还借款（购房款）142000元的诉讼主张，应予支持。关于利息的支付问题。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当依照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，本案中，因刘鹏代表龙升公司出具借据，双方不属于自然人之间的借款，且未就还款期限进行约定，依法应当自ＸＸ主张权利之日起，即2015年7月28日，由龙升公司按照中国人民银行同期贷款利率赔偿ＸＸ的利息损失。
综上所述，ＸＸ的上诉请求部分成立。原审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省尚志人民法院（2015）尚民初字第1172号民事判决；
二、待本判决生效后十日内尚志市龙升房地产开发有限公司返还ＸＸ借款142000元，并自2015年7月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；
三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费9920元，由上诉人ＸＸ负担5855元；由被上诉人尚志市龙升房地产开发有限公司负担4065元（于本判决生效后十日内一并返还给ＸＸ）。
本判决为终审判决。
审 判 长 文华英
审 判 员 赵晓波
代理审判员 刘 军
二〇一六年七月十日
书 记 员 李 晶