江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5143号上诉人（原审原告）：仇勇，男，1970年8月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周叶来，男，1961年2月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人仇勇因与被上诉人周叶来房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇勇上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.2017年11月13日，南京市鼓楼区市场监督管理局向上诉人送达《责令改正（停止）违法行为通知书》，因上诉人无照无证经营，要求上诉人立即停止相关经营活动，该认定无事实基础。首先，案涉房屋租赁合同签订后，上诉人即为履行合同、实现合同目的，将房屋进行相应的装饰、装修，截止2017年11月13日，尚未进行营业活动，完全是因案涉房屋无法用于经营面馆，且被上诉人书面向案涉房屋相邻权人，书面承诺不再经营面馆，遭到相邻业主投诉，而无法实现合同目的，从未实际营业、经营。2.半年期满后，被上诉人以上诉人逾期支付租金，视为上诉人自动终止租赁合同为由，将案涉房屋收回，系事实错误。2017年11月起至1月，上诉人与被上诉人间就有关合同目的无法实现、被上诉人故意欺诈上诉人，隐瞒房屋用途等违约情形，通过报警（110)、短信、律师函等多种方式，要求被上诉人予以解决，但被上诉人置之不理，完全是故意拖延，且在合同半年期内（半年的租金上诉人已经完全向被上诉人实际支付），被上诉人已经将案涉房屋对外发布招租公告，被上诉人的行为显然违约。二、原审法院法律适用错误。1.原审法院认为，双方签订的租赁合同中并未对租赁房屋的用途做出约定，被上诉人租赁房屋进行经营，开业前未向工商部门申领营业执照，被相关部门以无证经营责令停业整顿，责任不在被上诉人是法律适用错误。首先，被上诉人明知上诉人租赁房屋的目的，是用于经营面馆，其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条之规定，双方约定不明的，应签订补充协议，在未达成一致情形下，起码不能完全归责于上诉人一方；再次，根据南京市现行的个体工商户注册管理办法的相关规定，案涉的房屋属于住宅性质、住用商禁止类行业清单范围包括了“面馆”、根据大气污染防治法第八十一条和未经相邻业主即利害关系人同意等必备要件，根本不可能取得营业执照和卫生许可证，物权法第七十七条明确规定将住宅改为商用房应取得相应业主的同意，在本案中恰恰因为案涉房屋不具备经营的条件，导致合同目的无法实现，被上诉人属于根本违约，相应责任应由被上诉人承担。2.原审法院将不能经营面馆、不能办理营业执照的举证责任分配给上诉人，系法律适用和举证责任分配错误。首先，双方签订了《租赁合同》，其次，上诉人的本意是为了经营面馆，取得经营收益，但因相关行政政策、法律和法规的原因，造成上诉人根本无法取得营业执照，无法实现合同目的，合同应予以解除，并追究违约方的法律责任，或者适用公平原则，判决合同当事人承担相应的法律责任。综上，双方签订合同后，上诉人为实现合同目的，对案涉房屋进行了相应的装饰、装修，但却从未实现使用、租赁的目的，且上诉人不存在任何的过错，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人周叶来辩称：不存在上诉人所说的情形，合同系双方当事人的真实意思表示。对方称我方诈骗，我方没有任何诈骗的动机和目的，房屋也不是租不出去，我方没有必要诈骗。合同签订以后，双方当事人各自履行合同中约定的义务就行。请求维持原审判决。仇勇向一审法院起诉请求：1.周叶来返还仇勇房屋押金1万元、租金5万元；2.周叶来支付仇勇装修费用1.8万元、购买物品费用1.37万元。一审法院认定事实：周叶来系本市鼓楼区马台街90号北楼1-103室房屋的登记所有权人。2017年7月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房合同》，约定甲方将本市鼓楼区马台街90号北楼1-103室房屋出租给乙方使用，租期自2017年7月16日至2018年7月15日止；年租金为10万元，甲方收取乙方租赁房屋押金1万元；每年租金需提前一个月一次性支付，如逾期不付，视为乙方自动终止合同，房屋押金不退；如乙方提前终止合同，房屋押金不退等等。合同签订后，原告向被告支付押金1万元、半年租金5万元，被告将案涉房屋交付原告，原告对案涉房屋进行装修。2017年11月13日，南京市鼓楼区市场监督管理局向原告送达《责令改正（停止）违反行为通知书》，因原告无照无证经营，要求原告立即停止相关经营活动。半年期满后，被告以原告逾期支付租金，视为原告自动终止租赁合同为由，将案涉房屋收回。被告收回房屋后将其出租给案外人经营花店。审理中，原告提供装修合同和收据证明因被告欺诈导致原告损失装修费18000元、购买费用13700元，被告对此不予认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于押金和租金问题。双方签订的租赁合同中并未对租赁房屋的用途做出约定，被告租赁房屋进行经营，开业前未向工商部门申领营业执照，被相关部门以无证经营责令停业整顿，责任不在被告。原告未按照约定支付租金，构成违约，应承担相应违约责任；按照合同约定原告逾期支付租金，视为原告自动终止租赁合同，房屋押金不退，应为双方对违约责任的约定。被告租赁半年期满收回房屋，防止损失扩大，亦未违反合同约定。故原告要求被告退还租金和押金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张装修损失问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张因被告隐瞒租赁房屋不能经营面馆，导致原告无法办理营业执照，无法实现合同目的，故应赔偿原告损失，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告仇勇的诉讼请求。案件受理费2093元，减半收取计1046.5元，由原告仇勇负担。一审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审期间，上诉人提交湖南路派出所接处警工作登记表两份，证明2017年11月13日实际发生了“因案涉房屋无法办理营业执照，要求退房”的事实，上诉人向被上诉人要求退房租并解除租赁合同，但被上诉人不予认可。一审被上诉人陈述上诉人和其沟通过系虚假陈述。被上诉人质证认为，两次去派出所是事实，2017年11月是上诉人老婆打电话给被上诉人，称被上诉人在别人处写了一份承诺书，湖南路街道的人在他们店里，让被上诉人去一趟，被上诉人去了以后，很多人在现场根本不让被上诉人走，让被上诉人退房租，后来报警后警察将双方带至派出所弄到晚上八九点才解决这个事。2018年1月也去过派出所，是因为房租快到期了，被上诉人提前打电话给上诉人与其协商，让其尽快将东西整理一下，被上诉人好正常接收房屋，正常将押金退给上诉人，但上诉人不同意且要求补偿其装修等各种钱，被上诉人是不可能同意的。被上诉人无新证据提交。本院对上述证据的真实性予以认可，关联性将结合下文予以综合表述。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。本案中，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约遵守。关于押金和租金问题，双方签订的租赁合同中并未对租赁房屋的用途做出约定，亦无被上诉人对上诉人能获得营业执照的相关承诺，其后双方也未能达成补充协议，上诉人应当按照租赁物的性质使用涉案房屋，上诉人租赁房屋进行经营，因开业前未向工商部门申领营业执照，被相关部门以无证经营责令停业整顿，责任不在被上诉人。合同签订后，被上诉人已按照合同约定向上诉人交付房屋，上诉人亦应按照合同约定向被上诉人缴纳租金。本案中上诉人未按约支付租金，已构成违约，按照双方合同约定，上诉人逾期支付租金，视为上诉人自动终止租赁合同，房屋押金不退，上诉人要求被上诉人返还押金的诉请缺乏合同及法律依据，一审不予支持于法有据。租赁半年期满被上诉人收回房屋，防止损失扩大，亦未违反合同约定，上诉人要求被上诉人退还租金的诉讼请求，无事实和法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于装修损失问题。本案中，上诉人主张因被上诉人隐瞒租赁房屋不能经营面馆，导致其无法办理营业执照，无法实现合同目的，故应赔偿损失，但上诉人在本案中提供的证据尚不足以证明自身观点，举证不能的法律后果由其自行承担，一审对上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，仇勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2093元，由上诉人仇勇负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  涂 甫审判员  张旭东二〇一八年七月二十三日书记员  汪海燕