河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第414号
上诉人（原审被告）秦皇岛宏奥房地产开发有限公司，住所地：秦皇岛市海港区文化路港瑞大厦605号。组织机构代码证代码：75241746-6。
法定代表人李宝利，该公司经理。
委托代理人叶晓群，北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦秀喜。
委托代理人许志华，女，1960年1月17日出生，汉族，系被上诉人秦秀喜之女。
上诉人秦皇岛宏奥房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第3256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，秦秀喜为秦皇岛港务局退休职工，于2007年4月27日向秦皇岛宏奥房地产开发有限公司交纳购房款8万元，2008年4月26日交纳购房款8万元，2008年7月15日交纳购房款80809元，秦秀喜与秦皇岛宏奥房地产开发有限公司于2008年7月15日签订了《经济适用住房购销合同》，合同约定，秦秀喜购买秦皇岛宏奥房地产开发有限公司建设的经济适用住房位于兴港小区23栋2单元101号，建筑面积为91.63平方米，下房一间，建筑面积19.74平方米，房屋总价为240809元，房屋在2008年10月31日前交付使用。合同第六条违约责任约定，1、乙方如不符合购买经济适用住房条件而采取欺骗等手段购得经济适用住房的，甲方有权单方面终止本合同，收回房屋，乙方按房价款的__％向甲方支付违约金；或按照届时商品房价补足购房款，否则注销其房屋产权证。在该处横线处未填写内容，用斜线划过。在该合同首部有“根据《秦皇岛市经济适用住房建设管理办法》规定，乙方属于--，符合购买经济适用住房的条件”的约定。合同签订后，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司未将房屋交付秦秀喜使用。20l3年8月2日，秦秀喜起诉，要求解除双方订立的《经济适用住房购销合同》；秦皇岛宏奥房地产开发有限公司返还秦秀喜购房款240809元，并赔偿秦秀喜经济损失，按银行同期贷款利率从2007年4月21日起至返还购房款之日止计算的利息；秦皇岛宏奥房地产开发有限公司向秦秀喜支付违约金72242.70元。诉讼中，秦秀喜放弃要求秦皇岛宏奥房地产开发有限公司向秦秀喜支付违约金72242.70元的诉讼请求。秦秀喜称，秦秀喜应港务局要求曾经两次填写秦秀喜配偶的信息表，由港务局统一向政府报批，秦秀喜是在2013年3月份才知道不符合申购条件，在2013年7月份秦皇岛宏奥房地产开发有限公司正式答复秦秀喜不具备申购资格。秦皇岛宏奥房地产开发有限公司称，新港小区原来属于港务局集资建房，后来因政策变化，开发主体变更为秦皇岛宏奥房地产开发有限公司，但是原来申购的情况都是由港务局统一组织的，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司是根据港务局通知与购房户签订的合同，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司没有义务审核购房人是否具备购买经济适用住房的资格。新港小区大概在2007年10月份开始建设，竣工验收是在2011年7月份。
原审法院认为，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司作为开发建设经济适用住房的企业，应依法销售经济适用住房。在2008年7月15日秦皇岛宏奥房地产开发有限公司与秦秀喜签订《经济适用住房购销合同》时，所依据《秦皇岛市经济适用住房建设管理办法》的第十七条明确规定，经济适用住房实行审批性销售；《经济适用住房管理办法》（2007年12月1日颁布）亦规定，经济适用住房销售要先进行审批，符合条件的家庭持核准通知购买，因此，秦秀喜与秦皇岛宏奥房地产开发有限公司在签订《经济适用住房购销合同》时，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司对秦秀喜的购买资格负有审核义务，如其没有经审批的核准购买的通知，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司不应与秦秀喜签订销售经济适用住房的合同。现秦秀喜的购买资格已无法获得审批，双方所签订的合同应为无效合同，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司应承担主要责任。合同无效后，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司应返还秦秀喜交付的购房款，并应赔偿秦秀喜的经济损失。秦皇岛宏奥房地产开发有限公司用秦秀喜支付的购房款进行了开发行为，秦秀喜要求秦皇岛宏奥房地产开发有限公司按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《经济适用住房管理办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、原告秦秀喜与被告秦皇岛宏奥房地产开发有限公司于2008年7月15日签订的《经济适用住房购销合同》为无效合同；二、被告秦皇岛宏奥房地产开发有限公司返还原告秦秀喜购房款240809元；三、被告秦皇岛宏奥房地产开发有限公司分别自2007年4月27日以8万元为本金、自2008年4月26日以8万元为本金、自2008年7月15日以80809元为本金至返还购房款之日止按银行同期贷款利率向原告秦秀喜支付利息。案件受理费4912元，由被告秦皇岛宏奥房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。
上诉人秦皇岛宏奥房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院上诉称：秦皇岛宏奥房地产开发有限公司同意返还秦秀喜的购房款，但双方签订的房屋买卖合同不能履行的原因是秦秀喜不具备购买经济适用住房的条件。经济适用住房开发主体最早是秦皇岛港务集团公司，后来因为政策的原因转交给秦皇岛宏奥房地产开发有限公司。依据河北省省直住房制度改革领导小组文件，资金的来源由职工预交房款，在这样的背景下，由职工自己来衡量自己是否符合购房条件，预签购房合同。秦皇岛宏奥房地产开发有限公司是依据秦皇岛港务集团公司转交符合条件人员名单，与秦秀喜签订经济适用房合同，现秦秀喜购房资格未被核准是因为秦秀喜不具备购买经济适用房条件，购房合同不能履行，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司没有过错，仅存在返还秦秀喜预交购房款，不应承担返还购房款贷款利息的责任。秦皇岛港务集团公司与本案有牵连关系，秦秀喜不具购房资格与秦皇岛宏奥房地产开发有限公司签订合同，其存在重大过错，应追加承担相应的责任。
被上诉人秦秀喜辩称：2008年7月15日，双方签订《经济适用住房购销合同》。可在订立合同前，于2007年4月27日秦皇岛宏奥房地产开发有限公司预收了购房款8万元，签订合同后，于2008年4月26日预收购房款8万元，2008年7月15日预收购房款80809元，总计购房款240809元。双方签订的合同中，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司确认秦秀喜符合购买经济适用住房条件。合同签订后的5年时间里，秦秀喜一直处于市政府对购房户申请的审批状态中，为此，秦秀喜去市政府咨询，政府要求应先进行审批后，再订立合同，收取购房款。秦秀喜得知此情况后，曾多次要求解除合同，返还购房款并赔偿损失，但秦皇岛宏奥房地产开发有限公司以账上无钱为由，拖延返还购房款并拒绝赔偿损失。现双方订立的合同不能履行，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司存在重大过错，应承担过错责任返还购房款，赔偿使用购房款贷款利息。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房销售要先进行审批，符合条件的家庭持核准通知购买。由于2008年7月15日秦皇岛宏奥房地产开发有限公司与秦秀喜签订《经济适用住房购销合同》时，秦秀喜并未经相关有权部门批准获得购房条件，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司对此亦明知，但双方仍签订了《经济适用住房购销合同》，后秦秀喜预交了购房款。现秦秀喜的购买资格已无法获得审批，双方所签订的合同应为无效，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司作为承建预售方应承担主要过错责任。秦皇岛宏奥房地产开发有限公司主张，双方签订的合同不能履行，是因秦秀喜不具备购房条件，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司没有过错，仅应返还秦秀喜购房款，不应承担返还购房款贷款利息；并主张秦皇岛港务集团公司与本案有牵连关系，秦秀喜不具备购房资格与秦皇岛宏奥房地产开发有限公司签订合同，秦皇岛港务集团公司存在重大过错，应追加其承担相应的责任。本院认为，依据合同的相对性，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司与秦秀喜签订购房合同，并预收了购房款，用于承建预售商品房的建设中，其返还购房款的贷款利息符合法律的规定，秦皇岛宏奥房地产开发有限公司上诉理由，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4912元，由上诉人秦皇岛宏奥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 李德权
审判员 刘信奇
二〇一四年五月八日
书记员 孙秀丽