辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽14民终1251号
上诉人（原审被告）：潘秀峰。
委托诉讼代理人：王威力。
被上诉人（原审原告）：何晓可。
委托诉讼代理人：郭巍。
被上诉人（原审第三人）：葫芦岛长发九方置业有限公司。
法定代表人：徐步。
上诉人潘秀峰因与被上诉人何晓可、葫芦岛长发九方置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初2553号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘秀峰的委托诉讼代理人王威力，被上诉人何晓可及其委托诉讼代理人郭巍到庭参加诉讼，葫芦岛长发九方置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘秀峰上诉请求：第一，双方签订的房屋买卖合同无效，被上诉人收取的上诉人首付款为不当得利，应予返还。涉案房屋是何晓可从葫芦岛长发九方置业有限公司处顶账所得，该房屋的物权并未发生转移，仅取得的是房屋的债权，被上诉人并未取得该房屋的所有权，为无权处分人，未取得所有权人追认，为无效合同。第二，上诉人与葫芦岛长发九方置业有限公司签订了商品房买卖合同，并如约按月偿还贷款，不应承担购房款之外的任何费用。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
何晓可答辩称：一审判决正确，应予维持。
何晓可向一审法院起诉请求：一、被告支付拖欠购房款40,000.00元及利息；二、被告负担诉讼费用。
一审法院审理查明的事实：2016年7月13日，何晓可将其顶账获得的第三人葫芦岛长发九方置业有限公司开发的商品房，葫芦岛市龙港区印象江南1期10号楼2单元502室的房屋卖给了潘秀峰，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定购房总金额为人民币552,000.00元，付款方式为银行贷款；首付152,000.00元现金或者银行转账；剩余房款400,000.00元为第三人葫芦岛长发九方置业有限公司帮助乙方潘秀峰贷款，待贷款下发后，乙方潘秀峰须在2016年8月31日前将房款全额付清。另查明，潘秀峰已向何晓可支付房屋首付款152,000.00元，并已办理住房公积金贷款400,000.00元，从2016年11月15日贷款发放之日起至2017年年底，潘秀峰一直偿还贷款。现剩余400,000.00元贷款被第三人葫芦岛长发九方置业有限公司占用无法提现，导致何晓可至今未获得剩余房款400,000.00元。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，何晓可将其在第三人葫芦岛长发九方置业有限公司顶账获得的房屋卖给了潘秀峰，购房协议所约定的内容潘秀峰、何晓可、第三人各方当事人均知晓，应属有效，各方当事人亦应按照合同约定履行自己的义务。现潘秀峰已支付房屋首付款152,000.00元，剩余房款400,000.00元已申请公积金贷款，贷款于2016年11月15日发放，潘秀峰按月偿还贷款，对上述事实的真实性，一审法院认可。鉴于合同相对性的原则，何晓可作为涉案房屋的房主，将其所有的位于龙港区印象江南1期10号楼2单元502室的房屋卖给了潘秀峰，潘秀峰作为《房屋买卖合同》的乙方，已获得该房屋，故该合同对双方当事人均产生法律效力，因此，潘秀峰具有偿还该房款的义务。故对何晓可诉请潘秀峰偿还房款400,000.00元予以支持。但由于何晓可、潘秀峰与第三人三方协议，由第三人帮助潘秀峰贷款，贷款下发后，剩余房款在开发商处提现，现潘秀峰贷款已发放，钱款由第三人葫芦岛长发九方置业有限公司扣留，故第三人应承担连带责任。至于何晓可诉请的利息，由于双方协议时并未约定，故一审法院认为，应从2017年11月22日何晓可起诉之日起，以欠款本金400,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潘秀峰于本判决生效后10日内给付何晓可购房款400,000.00元；并从2017年11月22日起诉之日起至欠款全部清偿完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告何晓可利息；二、第三人葫芦岛长发九方置业有限责任公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300.00元，由潘秀峰承担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是涉案合同是否有效的问题。对此，结合双方诉辩主张，本案作如下分析认定：
首先，关于涉案合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。另外，我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而这里的“强制性规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条解释为“效力性强制性规定”。因此，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是否属于效力性强制性规定，对本案合同效力的确认具有直接的归因意义。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定调整的利益关系主要为合同一方当事人与他方当事人之间的利益关系，虽为应然行为模式，但该条款在性质上应为倡导性规范，而非效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定的立法目的是为了规范房地产交易秩序，便于房地产交易管理，属于管理性强制性规定，亦非效力性强制性规定。因此，此类合同行为应认定有效。对潘秀峰提出的何晓可未取得房屋物权因而合同无效的上诉理由不予支持。涉案合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不损害国家、集体或者第三人利益，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为尊重合同当事人的意思表示，倡导诚实信用的交易原则，本院依法认定涉案合同合法有效。
其次，关于潘秀峰应否承担给付剩余房款义务的问题。
本案中，何晓可与潘秀峰签订的涉案合同第三条约定：“剩余房款400000元为葫芦岛长发九方置业有限责任公司帮助乙方贷款，待贷款下发后，乙方须在2016年8月31日前将房款全额付清（此房款在开发商处提现）……”。通过审查该条约定可知，潘秀峰需在2016年8月31日前将房款全额付清，且由潘秀峰在开发商即葫芦岛长发九方置业有限责任公司处提取房屋贷款。何晓可基于该份合同取得债权请求权，潘秀峰应如约履行给付全额房款义务。房屋贷款下发后，此款被葫芦岛长发九方置业有限责任公司扣留，虽然潘晓峰仍按月偿还住贷款，但并不能因此免除合同约定的潘秀峰对何晓可的给付义务。潘秀峰可另案对葫芦岛长发九方置业有限责任公司提起诉讼以保护其合法权益。
综上，对潘秀峰提出的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,300.00元，由潘秀峰承担。
本判决为终审判决。
审判长 康永杰
审判员 郭逸群
审判员 刘亚伟
二〇一八年八月二十八日
书记员 岳欣彤
本判决书援引的相关法律条款:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。