内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内0521民初2762号原告：武长诚，男，1974年8月23日出生，汉族，人，初中文化，农民，现住内蒙古自治区通辽市.委托代理人：武长海，男，1972年2月3日出生，汉族，人，初中文化，农民，现住内蒙古自治区通辽市.委托代理人：辛德孝，内蒙古宏冠律师事务所律师。被告：赵志强，男，1983年3月11日出生，汉族，人，小学文化，农民，现住内蒙古自治区通辽市.委托代理人：张艳红，通辽市”148”指挥中心第二法律服务所法律工作者。原告武长诚与被告赵志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武长诚委托代理人武长海、辛德孝，被告赵志强及其委托代理人张艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武长诚向本院提出诉讼请求：1、要求被告赵志强履行其父亲赵喜贵签订的《房地产买卖契约》，将所卖房屋交付给我；2、如被告赵志强不同意将所卖房屋交付给我，应当立即将我购房时所交其父亲赵喜贵的50000元定金返还给我，并按《房地产买卖契约》的约定，赔偿我相当于定金数额的违约金50000元；3、由被告赵志强赔偿我所交税款及评估费6218.99元；4、本案诉讼费由被告赵志强承担。事实与理由：2014年4月8日，经协商，被告赵志强之父赵喜贵（现已故，以下简称甲方）与我（以下简称乙方）签订了《房地产买卖契约》，契约约定，甲方赵喜贵自愿将坐落于巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村的房地产（房屋建筑面积94.4平方米）出售给乙方，当时乙方交付甲方购房定金50000元。甲乙双方议定上述的房地产成交价格为80000元。由乙方于2014年4月18日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。契约同时约定，双方同意于2014年4月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋交付给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转交给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。契约还约定了违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索要定金。甲方毁约，甲方应在毁约之日将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金的数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，由违约方向对方给付滞纳金。我与赵喜贵签订了上述《房地产买卖契约》并向赵喜贵交付了购房定金50000元后，我便约赵喜贵按照《房地产买卖契约》的约定到有关部门缴费，可赵喜贵却不知去向。我向有关部门申请评估了标的物，并交付相关税费七千余元。之后，我继续找赵喜贵到房产部门办理房屋产权过户手续时，赵喜贵还是不见踪影，多次寻找未果。赵喜贵之子被告赵志强从外地返回后，声称其父赵喜贵所卖房屋是其与其父共有财产，其父无权私自出售。由此，我们双方发生争吵。被告赵志强以轻微伤的理由在双辽一家医院住院不出，经有关人员说和，包括医疗费在内，又讹了我20000元。后经北巴彦塔拉村委会和部分村民证实，赵喜贵卖给我的房屋为赵喜贵与被告赵志强共有财产。被告赵志强将上述证明材料交到房产部门。后经多次与赵喜贵交涉，赵喜贵既不将所卖房屋交付给我，又以没钱为理由拒不退还卖房时所收定金、承担违约责任。无奈，我于2015年4月15日，向科左中旗公安局报案，基于赵喜贵的诈骗事实，请求公安机关依据相关规定，追究赵喜贵的刑事责任，并赔偿我的全部经济损失。科左中旗公安局在侦办此案过程中，赵喜贵于2017年1月3日因病去世。我于2017年4月14日接到科左中旗公安局依据《中华人民共和国刑事诉讼法》有关犯罪嫌疑人死亡，不予立案的通知。现在我只好请求人民法院依法核实赵喜贵卖给我的房屋是否赵喜贵与其子被告赵志强的共有财产，如是共有财产，应判令被告赵志强以其父赵喜贵应得份额向我承担民事责任，赵志强又是赵喜贵的唯一法定继承人，且事实上继承了赵喜贵的全部财产，亦应依法对我承担民事责任。如是赵喜贵的个人财产，应判令被告赵志强履行《房地产买卖契约》，将我所买房屋立即交付给我，以保证我的合法权益的实现。被告赵志强辩称：一、2014年4月8日被告父亲赵喜贵与原告签订的《房地产买卖契约》不属实，被告父亲生前与被告共同居住生活，系唯一住房，是在老房宅的基础上于2013年翻盖的，并在本村无第二所住房，如果说被告父亲将其房屋出售，明知与其儿子赵志强将流落街头，所以不可能将此房出售，也不可能签订任何房屋买卖契约；二、被告父亲生前从40岁至2016年10月2日病逝，一直无劳动能力，常年酗酒，又不识字，对其与其年龄、智力、识别能力以及现行的民事行为及签订合同之复杂专业之事，不可能与之相符合的民事行为能力，所以此人一直在本村为限制民事行为能力人，协商一致签订合同不属实；三、被告即其父生前唯一的监护人，被告从十七岁至今打工赡养其父，至其父去世并安葬，此房系父子共同财产，而且，从2014年4月8日即病故前没有向被告交代过将唯一住房出卖，及收款五万元定金之事；四、本合同无被告签字，买卖合同无效；五、本案涉及倒卖集体土地，严重违反国家规定，违反合同有关规定，属合同无效行为；六、本案不排除原告用欺诈、诱骗、恐吓等手段，强迫限制民事行为能力人，在其监护人不在场的情况下，强迫交易；七、本案协商一致不属实，其字据属伪造的，本案被告不是适格的当事人，关于原告交纳被告父亲定金50000元不属实，被告父亲从未收过这么一大笔数额的现金，并且生前两年多一直都未提起过此事，本案被告不认可。另，原告自认交纳给被告父亲定金50000元，那么此房售价款应为250000元，现诉状中所述售价款80000元不属实，显示明显的欺诈，显示不公平，原告在本案事实与理由中签订的合同当中并存违约金、定金、滞纳金法则，对于无被告在场的，限制民事行为能力的被告之父，从其民事行为能力理解此三金并存严重违反合同法，明显存在合同交易一切责任推给了被告，存在强迫交易行为，关于原告交纳税款之事办理评估，属私自评估，在明知被告之父不知去向时，仍作评估之事，故意交纳评估费用，其费用应当自担，与被告父亲及本案被告无关，关于原告所诉过户是找不到其父不属实，原因是本案被告在2014年4月9日以后就私自将其父弄到鄂尔多斯打工，并将其父藏匿起来，2014年6月以后原告通过亲属及朋友多方打听，才在开鲁县火车站见到其父一面，另，对于刚才原告代理人在本案当中一直所述的交纳购房款，不是购房款，我方认为交纳的是定金。总之，本案之诉属于非法买卖农村宅基地，因为武长诚居住地点原是巴彦塔拉镇东大冷村，现居住地是巴彦塔拉镇西巴彦塔拉村，而本案被告居住地点是巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村，此私自买卖宅基地侵犯集体土地所有权及生命权，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，原告武长诚与被告赵志强之父赵喜贵（现已故）签订了《房地产买卖契约》，契约约定，赵喜贵将坐落于巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村的房地产（房屋建筑面积94.4平方米）出售给原告武长诚，当时原告交付赵喜贵购房定金50000元。双方约定房地产成交价格为80000元。原告于2014年4月18日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。契约同时约定，双方同意于2014年4月18日，由赵喜贵将上述房地产正式交付给原告。房屋交付给原告时，其该建筑范围内的土地使用权一并转交给原告。赵喜贵保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷，由赵喜贵负责，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，由赵喜贵负责赔偿。契约中还约定了违约责任。原告向有关部门申请评估了标的物，并交付了评估费、税费6218.99元。后经原告多次找赵喜贵到房产部门办理房屋产权过户手续时，赵喜贵不见踪影，多次寻找未果。2014年10月份，赵喜贵之子被告赵志强从外地返回后，以其父赵喜贵所卖房屋是其与其父共有财产，其父无权私自出售为由将房屋门锁更换。经原告多次与赵喜贵交涉，赵喜贵既不将所卖房屋交涉给原告，又以无款为理由拒不退还卖房时所收定金50000元。2015年4月15日，原告向科左中旗公安局报案，请求公安机关依据相关规定，追究赵喜贵的刑事责任，并赔偿原告的全部经济损失。科左中旗公安局在侦办此案过程中，赵喜贵于2016年10月2日因病去世。2017年4月14日，科左中旗公安局依据《中华人民共和国刑事诉讼法》有关犯罪嫌疑人死亡，不予立案的通知。原告武长诚在举证期限内提供的证据有：１.《房地产买卖契约》、2.收据一枚、3.房屋所有权证一份、4.死亡证明一份、5.房屋评估报告单及收费票据、6.不予立案通知书；被告在举证期限内向提供的证据有：1.调取证据申请书一份、2.证人出庭申请书、3.村委会证明一份、4.耕地承包合同一份、5.放弃继承权声明。原告武长诚出示《房地产买卖契约》一份，证明：被告父亲赵喜贵与原告武长诚房屋买卖约定的事实，并且证明房屋产权人系被告父亲赵喜贵；出示收据一枚，证明：交付定金五万元的事实；出示房屋所有权证一份，证明：房屋所有权人是赵喜贵；出示死亡证明一份，证明：赵喜贵于2016年10月2日去世的事实，死亡原因正常死亡；出示房屋评估报告单及收费票据（销售不动产统一发票三枚、税收缴款书两张、评估所收款收据一张），证明：该房屋通过评估所对涉案房屋进行了评估并交纳了税费的事实；出示不予立案通知书一份，证明：认为赵喜贵出售房屋为诈骗行为，但公安机关没有立案的事实。被告赵志强质证认为，对《房地产买卖契约》真实性、合法性、来源有异议，1.合同甲方第一页签字处是赵喜贵，尾页不是赵喜贵本人姓名，本合同当中多处违法，乙方武长诚为巴彦塔拉镇东大冷村人，非巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村居民，在此无北巴村村委会及四邻签字的情况下，如果签订此份合同，属违反土地法规定；2.从本案书写的字迹及提供的合同格式条款看，被告父亲生前并不识字，此份合同肯定是由原告提供，所有字迹当中笔迹不真实，合同中第九条，本契约经双方签章，并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；对收据一枚有异议，非赵喜贵本人签字，赵喜贵近60岁才去世，如果说20年书写自己的名字应该能够写好，所以不是赵喜贵本人签字；对房屋所有权证一份真实性、合法性没有异议，对其原告持有本房产证的来源有异议，此房产证在2014年3月份左右，因为家中购买摩托车用房产证办理抵押登记一事，交到了巴彦塔拉房产所，由房产所保管，至于怎么到了原告手中，我将另行向有关部门反映，同时，被告赵志强在2014年4月份时在房产所及报纸上挂失过该房产证；对死亡证明一份没有异议；对房屋评估报告单及收费票据（销售不动产统一发票三枚、税收缴款书两张、评估所收款收据一张）真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关；对不予立案通知书真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。本院认定如下：原告列举的以上证据来源合法，证实了其所要证明的指向，与本案具有关联性，予以采信。被告赵志强列举科尔沁左翼中旗巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村委会证明一份，证明：被告赵志强与其已故父亲赵喜贵一直共同生活，赵喜贵生前经常酗酒，从50岁至去世一直无劳动能力，由赵志强赡养，其为限制民事行为能力人，赵志强即其生前唯一监护人；现有唯一住房于2012年至2013年在原址上进行翻盖，是其父子二人唯一住房；本村村民不得将集体所有的宅基地出售给非本村村民，出售给本村村民的并经本村村委会同意并盖章邻居签字方可生效，证明的时间是2017年5月27日，并由巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村委员会盖章及书记陈德权签字；放弃继承权声明一份，证明：本案涉案房屋是共同财产，被告对于其已故父亲赵喜贵应得的部分财产已经支付的或应当支付对外欠债已不足其所得财产数额，所以被告赵志强对其父亲生前财产放弃继承权利；耕地承包合同一份（复印件盖章），证明：本案被告已用其七亩土地抵顶了一部分建房房款；调卷申请书一份，调取了武长海的房屋所有权，证明：武长诚及其武长海在本村共有六处房产，此处房产全部在被告家东侧及其四周，另非法强迫被告方出售唯一住宅，在本村当中已经声明准备要建其他经营设施，所以此用意强制性购买被告的房产及其宅基地是早有预计的。原告质证认为，对村委会证明的指向有异议，并不能证明被告与其父亲对涉案房屋是共有；不能证明赵喜贵属限制民事行为能力人；对放弃继承权声明有异议，因涉案房屋是赵喜贵个人所有，被告放弃继承应搬出房屋；对耕地承包合同一份真实性没有异议，对指向有异议；对调取武长海房屋证明，与本案没有关联性。本院认定如下：被告列举的科左中旗巴彦塔拉镇北巴彦塔拉村委会证明一份，证实了本案争议的房屋系被告与其父赵喜贵共有财产的事实，但不能够证实赵喜贵为限制民事行为能力人的事实，部分予以采信。放弃继承权声明一份，因被告是赵喜贵唯一法定继承人，并且其主张房屋归其所有，故放弃继承不客观真实，不予采信。耕地承包合同书一份，真实性予以采信，但对其证明指向不予采信。被告申请调取的房产档案与本案无关联性，对其证明指向不予采信。被告赵志强申请证人刘某1出庭作证，证明：本案争议的房屋翻盖的事实和该房屋是被告赵志强与赵喜贵共有财产的事实。2014年4月8日，他曾经与赵喜贵和共同建房人海某当天早上、中午一起饮酒的事实，对赵喜贵何时将房屋买卖并签订房屋买卖合同不真实。证人刘某1出庭作证证实：由我给被告赵志强家建的房屋，共计价款为五万元，被告家用两人人口地抵顶了部分房屋款27000元，用国家补贴给我13000元，现在还欠我10000元。当时用土地抵顶也是口头约定的，都是赵喜贵找的我，建房地基时被告赵志强在家。2014年4月8日赵喜贵与我喝酒后，说去卖房子了，听说卖了八万元，我知道赵喜贵卖房后向赵喜贵索要欠我的10000元，赵喜贵说房款还没有给付，后来我再找赵喜贵，就找不到人了。房屋款都是由我先垫付的。申请证人海某出庭作证，证明：现被告的房屋于2012年至2013年间由他承包翻盖的，此住房为被告赵志强及其已故父亲共同财产。2014年4月8日，他曾经与赵喜贵和共同建房人海某当天早上、中午一起饮酒的事实，对赵喜贵何时将房屋买卖并签订房屋买卖合同不真实。证人海某出庭作证证实：赵喜贵的房子是我与刘某1一起盖的，建房款为50000元左右，用两人人口地抵顶了约40000元左右，还剩建房10000元左右没有给付，建房时被告赵志强的父亲赵喜贵都没管过，我们是包工包料。原告武长诚质证认为，对刘某1证人证言有异议，抵顶的土地与房产没有关系，产权人应该是赵喜贵；对海某证人证言有异议，房屋建造时是与赵喜贵商量的，并且能够证明赵喜贵生前的身体比较好，被告赵志强建房时并不在家。本院认定如下：证人刘某2、海某的证言相互印证证实了本案争议的房屋是被告与其父亲赵喜贵共同共有的事实，予以采信。本院认为，原告武长诚与赵喜贵签订的《房地产买卖契约》，是双方的真实意思表示，但诉争房屋系被告赵志强与其父赵喜贵共有，原告武长诚无充分证据证明赵喜贵出卖房屋征得了被告赵志强同意或赵志强事后进行了追认，赵喜贵擅自出卖共同共有的房屋，系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案中原告武长诚与赵喜贵签订的房屋买卖合同有效。但房屋所有权转移需以生效的买卖合同和登记行为相结合为基础，诉争房屋系被告赵志强与其父赵喜贵共同共有，原告主张其善意取得了该房屋，要求被告赵志强履行其父赵喜贵签订的《房地产买卖契约》，将所卖房屋交付给原告，法律规定作为不动产的房屋要适用善意取得，必须符合三个要件，即善意购买、合理支付对价，办理产权登记手续。本案中未办理房屋过户登记手续，显然不符合善意取得的构成要件。综上，出卖人赵喜贵因未取得处分权，不能导致标的物所有权发生转移。依据《中华人民共和国继承法》第三十三条一款”继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，本案中出卖人赵喜贵已死亡，被告赵志强是其唯一法定继承人，并且被告赵志强也不同意将诉争房屋交付给原告，故由被告赵志强返还原告武长诚交付给赵喜贵的50000元定金和原告武长诚所交税款、评估费6218.99元。赵喜贵系无权处分人、合同相对人，故对原告武长诚主张的要求被告赵志强给付违约金50000元的诉请，本院不予支持。综上所述，原告武长诚要求被告赵志强返还原告交付给赵喜贵的50000元定金和原告所交税款、评估费6218.99元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五第，《中华人民共和国继承法》第三十三条一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告赵志强于本判决生效后返还原告武长诚交纳的定金50000元，税款、评估费6218.99元，共计56218.99元。二、原告武长诚其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、保全费820元，由被告赵志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  乌日图人民陪审员  刘广彬二〇一七年八月二十四日书 记 员  周立国