浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2734号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶剑。
委托代理人：王勤保、周臻宇，浙江思伟律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州大企投资管理有限公司。
法定代表人：霍林敏。
委托代理人：叶一妙、徐冰，浙江民禾律师事务所律师。
上诉人叶剑与上诉人杭州大企投资管理有限公司（以下简称大企公司）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第242号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年3月15日，叶剑和大企公司签订了《厂房租赁合同》，约定叶剑向大企公司承租位于杭州经济技术开发区三号大街2号的厂房第二幢（共三层）、围墙，占地面积约2000平方米，用于举办幼儿园。2011年3月15日至2011年4月30日为装修准备期，正式租赁期自2011年5月1日起至2016年4月30日止。房屋前三年每年租金55万元，第四年、第五年每年租金60万元。2014年9月3日，大企公司（甲方）和叶剑（乙方）签订了《协议书》，约定：1.乙方同意因8月22日火灾引起的对甲方造成的财产损坏所有维修费用由乙方承担，双方认同包括但不限于存在以下损失：（1）租赁发电机的费用，从2014年8月22日开始租赁，3000元一天。此实际费用由�方与出租方自行协商。（2）两根电缆，如最终经检测确定两根电缆被烧毁，修复或重新购买的费用由乙方承担，最终以有关部门的决定为准。（3）配电房所有因此事故造成的损毁设备的修复。（4）被炸毁的门窗等修复费用。如最后的责任事故认定其中有甲方责任，甲方负责承担自己该承担的部分。2.双方于2011年3月15日签订《厂房租赁合同》到2016年4月30日，甲方目前已向法院提出提前解除合同（未判决），乙方承诺于2014年11月30日将所租赁厂房归还甲方，解除合同。如乙方未按约搬离，甲方可以采取停电、停水等所有措施，所产生的所有经济损失均由乙方自行承担，乙方同意放弃留置在甲方出租房内的所有物品，甲方有权做任何处置。3.因甲方提出的提前解除租房合同引起的相关法律问题交由法院来判定。原审法院另查明，案涉厂房系大企公司从案外人杭州迅安铁路车辆装备总厂承租，大企公司将其转租给了叶剑。叶剑承租后，搭建了车棚和厨房。2011年10月1日，上海铁路局印发了《上海铁路局房屋租赁管理暂行办法》，按照文件规定，案涉厂房不能用于开办幼儿园。2014年8月22日，案涉房屋发生火灾。叶剑于2015年2月12日起诉至原审法院，请求判令：1.大企公司赔偿叶剑损失1654304元；2.大企公司支付叶剑违约金75000元；3.本案诉讼费用由大企公司承担。后大企公司提起反诉，请求判令：1.叶剑支付大企公司违约金75000元；2.叶剑承担全部诉讼费用。
原审法院认为，叶剑和大企公司于2014年9月3日签订了《协议书》，约定双方于2014年11月30日解除双方于2011年3月15日签订的《厂房租赁合同》，但并未明确解除合同的原因。现叶剑主张大企公司明知案涉厂房不能用于开办幼儿园而出租给其开办幼儿园，从而导致合同解除，违约�任在于大企公司；大企公司主张叶剑违约擅自搭建违章建筑、放置易燃易爆物品而导致合同解除，违约责任在于叶剑。该院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方均未提供有效证据证明系对方违约导致合同解除，故叶剑要求大企公司支付违约金75000元，并赔偿损失1654304元的诉请，该院不予支持；大企公司要求叶剑支付违约金75000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月6日判决：一、驳回叶剑的诉讼请求。二、驳回杭州大企投资管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费20364元，由叶剑负担；反诉案件受理费1675元，由大企公司负担。
宣判后，叶剑、大企公司均不服，分别向本院提起上诉。
叶剑上诉称：原审法院认定叶剑未能提供有效证据证明《厂房租赁合同》系因大企公司的违约而解除，故而驳回叶剑的诉讼请求，是错误的。叶剑提供的证据已经形成一个完整的证据链条，能够充分证明解除合同的责任在于大企公司。大企公司之所以提出解除合同是因为《厂房租赁合同》签订后，上海铁路局于2011年10月1日公布了《上海铁路局房屋租赁管理办法暂行条例》，根据条例规定，案涉厂房不得用于开办幼儿园、托儿所等，而叶剑与大企公司签订的《广房租赁合同》中明确约定租房用途是用于开办幼儿园。大企公司明知有该份文件的存在却不及时通知叶剑，仍然将案涉厂房出租给叶剑继续开办幼儿园，直至业主方在检查时发现问题，为了避免责任的承担，才于2014年6月1日发函要求叶剑变更房屋用途，否则要求解除合同。而此时，幼儿园经过两年的宣传及经营，在全体工作人员的共同努力下，刚步入正轨，开始盈利，不可能变更房屋用途，因此，大企公司就以莫须有的理由向法院起诉要求解除合同。在诉讼的过程中，双方同意协商解决，双方确认合同的提前解除系因大企公司的原因造成的，但由于双方对大企公司应承担的责任未能达成一致意见，故而约定交由法院判决，关于这一点双方已经在《协议》中有了明确的约定，即“因大企公司提出的提前解除租房合同引起的相关法律问题交由法院来判定”。本案中，原审法院对《协议》及《上海铁路局房屋租赁管理办法暂行条例》予以采信，但因《函》为复印件，未对该证据的真实性予以采信，叶剑认为是不合理的。因《函》的原件被盗，叶剑仅能提供照片或者复印件，但结合上海铁路局的文件以及《协议》的内容，可以认定该份材料是真实存在的，原审法院仅凭形式要件，就否认内容的真实性过于武断。综上，《协议》、《上海铁路局房屋租赁管�办法暂行条例》、《函》等证据已经形成一个完整的证据链条，充分证明合同系因大企公司基于案涉厂房不能用于开办幼儿园而提前要求解除的，而大企公司对于合同系因其原因而提前解除也予以了认可。叶剑因为合同的提前解除，遭受了巨大的损失，大企公司理应赔偿损失，并支付违约金。请求二审法院查明事实，依法撤销（2015）杭经开民初字第242号民事判决第一项，改判支持叶剑的全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由大企公司负担。
针对叶剑的上诉，大企公司答辩称：一审对此部分的事实认定正确。叶剑认为大企公司有隐瞒租赁合同的用途，该理由不成立。双方在租赁合同中已经明确厂房是转租。合同约定中第9.6、9.7条，如果叶剑要开办幼儿园，大企公司只是负责配合，大企公司在合同中对该事实已全部披露。上海铁路局的文件的规定颁布�双方签订合同之后，双方于2011年3月15日签订合同，而该暂行条例则于2011年10月1日才公布，如果推定为大企公司知道该条例，也应该推定叶剑知道该条例。叶剑主张大企公司以莫须有的理由解除合同，但大企公司已经提交过火灾事故认定书等，可以看出是叶剑存在严重违约行为，擅自搭建违章建筑和在房屋内堆放易燃易爆物品，最终在2014年8月22日引发了火灾，因此在9月3日双方达成协议解除合同。从本案的证据来看，叶剑存在违约的事实，请求二审法院驳回叶剑的上诉。
大企公司上诉称：在房屋租赁期限内，大企公司发现叶剑存在违反合同约定，未经大企公司的书面同意擅自将厂房予以改造，且存在堆放易燃易爆物品的情形，叶剑违规使用瓶装煤气最终导致液化气泄漏从而发生爆炸。叶剑的行为致使房屋存在安全隐患，系严重违约的行为。为证明大企公司诉请的事实，大企公司向法院提交了民事起诉状、协议书、火灾事故认定书、厂房图纸以及公证书多项证据，而叶剑在一审庭审过程中亦承认存在使用瓶装煤气的事实，上诉证据足以证明叶剑的违约行为，而原审法院未对叶剑使用瓶装煤气以及对房屋改造的行为等事实作出任何的评价，仅以未提供证据证明为由驳回大企公司的诉求，是错误的。大企公司已经提供了充分的证据证明叶剑违约，无论违约是否导致合同解除，都不影响对叶剑违约事实的认定。故原审法院混淆了违约及违约导致合同解除的后果之间的法律关系，从而做出了错误的判决。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致了判决结果错误，请求二审法院依法撤销（2015）杭经开民初字第242号民事判决第二项，依法改判支持大企公司的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由叶剑负担。
�对大企公司的上诉，叶剑答辩称：一、大企公司所称叶剑违反合同约定，擅自改造的情形仅是在沿着墙体搭设了棚位。该搭建行为早在2011年已经存在，而当时大企公司也没有提出异议，即可看出是同意的。叶剑的搭建并没有改变房屋的基本结构，因此叶剑并不构成违约，大企公司无权基于此提出叶剑存在违约行为。二、关于放置的易燃易爆物品，叶剑放置的瓶装煤气系用于幼儿园烧制食品所用，一审大企公司提交的火灾事故认定书，并不能证明是否是瓶装煤气导致。三、通过合同可以分析，叶剑不构成违约，大企公司提出解除合同无相应的合同依据。叶剑不应该支付违约金，大企公司的请求均不能成立，请求二审法院驳回大企公司的上诉。
二审中，大企公司未向本院提交新的证据。叶剑向本院提交下列证据：1、委托设计协议书、收条各一份；2、装修合同、收条各一份、两份建筑工程结算书；3、承包合同、收条各一份；4、建筑工程承包合同、收条各一份；证据1-4共同证明：杭州经济技术开发区3号路2号的装修费用共计：1107141.2元，且相关装修费用已经全部付清；5、准许教育行政许可决定书，以证明：幼儿园的名称由“杭州经济技术开发区旭日幼儿园”变更为“杭州经济技术开发区新旭日幼儿园”，住所地由“杭州经济技术开发区三号大街2号”变更为“杭州经济技术开发区三号大街3号”；6、国内支付业务付款回单，以证明：2014年9月28日，杭州经济技术开发区旭日幼儿园已经向杭州嘉威化学建材有限公司支付了6个月的租金，共计400000元；7、结算单，以证明：杭州经济技术开发区3号大街3号的装修费用共计870000元，且已经全部付清；8、租赁房屋照片，以证明：承租人并没有改变租赁房屋的基本结构，仅仅在租赁�屋外，沿墙体搭设了棚位；9、杭州经济技术开发区社会发展局工作请示单，以证明：大企公司单方提出提前解除租赁合同，致使杭州经济技术开发区旭日幼儿园被迫搬迁；10、提交一审证据3复印件的手机中的照片，该照片就是证据3的原件，一审法院应当予以采纳；11、部分家长的退费申请。
对于叶剑提交的该些证据，大企公司认为，均非二审新证据。在保留此意见的基础上，证据1-4、证据7是叶剑与案外人签订，对三性均由异议，且该组证据既没有开具相应的发票，也没有客观的银行汇款凭证，是叶剑为诉讼而制作，无法达到其证明目的；证据5的三性没有异议，但该大街2号与3号相邻，叶剑就此主张学生流失，不符合常理；证据6的真实性无异议，但对关联性和待证目的有异议，对五个月的租金是否已经支付不清楚，租金有部分上涨亦属合理，叶剑与新的�东签订合同是在8月26日，而解除合同是在9月3日，叶剑应该自己知道对合同存在违约的过错才这么做；证据8，该照片也可以证明叶剑存在擅自搭建行为；证据9，该证据上没有大企公司的印章，无法得出大企公司违约的结论，无法达到其证明；证据10的三性有异议，不符合证据的形式，原审证据3无法证明大企公司存在违约；证据11的三性均有异议，无法达到其证明，与本案也没有关联性，退款对学生没有任何影响。
本院认为，证据1-4、6、7、11，叶剑欲证明因大企公司违约解除合同给其造成的损失，是否能够达到其证明目的，本院将于后文一并予以阐述；证据5，大企公司对其真实性没有异议，本院予以确认，能够证明叶剑开办的幼儿园地址的变更；证据8，照片的真实性本院予以确认；证据9，大企公司对真实性没有异议，本院予以确认，是否能够达到叶剑�证明目的，本院将于后文一并予以阐述；证据10为该函件的照片，亦非原件，本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于案涉房屋租赁合同解除的原因。叶剑主张系因大企公司无故于2014年6月1日发函要求解除案涉合同。后又向原审法院提起诉讼要求解除合同，在该案诉讼过程中案涉房屋发生火灾，双方在2014年9月3日就此达成一致，签订书面协议，并写明系大企公司导致合同提前解除。而大企公司则主张系因叶剑存在搭建的违约行为而起诉要求解除合同，后因案涉房屋发生火灾，双方于2014年9月3日协商一致解除。本院认为，大企公司确曾以叶剑存在对案涉房屋的改造行为而提起诉讼要求解除案涉租赁合同，但在该案诉讼过程中，案涉房屋发生火灾后，双方于2014年9月3日达成协议。根据该协议的内容，系双方协商一致解除合同，后大企公司撤回该案的起诉。故原审法院对双方当事人均主张系对方违约的主张不予采信，并无不当。进而，根据双方之间《厂房租赁合同》第十一条的约定，双方协商一致同意解除合同的，互不承担违约责任。双方当事人要求对方当事人相应的违约责任，原审法院不予支持，亦无不当。故本院对叶剑二审中提交的各项证明其损失的证据，均不予确认。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22039元，由叶剑负担20364元，杭州大企投资有限公司负担1675元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 姚丽萍