福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终673号
上诉人（原审原告）：张灿华，男，汉族，1975年3月16日出生，住福建省福安市。
上诉人（原审原告）：吕美洪，女，汉族，1975年7月28日出生，住福建省福安市。
共同委托诉讼代理人：张神朋，福建韩城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福安市金鼎湖房地产开发有限公司，住所地福建省福安市阳头漫洪路华兴中环1号806室。
法定代表人：林青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈树生，福建正联律师事务所律师。
上诉人张灿华、吕美洪因与被上诉人福安市金鼎湖房地产开发有限公司（下称“金鼎湖公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院(2016)闽0981民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张灿华及其共同委托诉讼代理人张神朋、被上诉人金鼎湖公司的委托诉讼代理人陈树生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张灿华、吕美洪上诉请求：撤销一审判决，依法支持其一审诉讼请求。事实与理由：
一、原审法院认定涉案商品房在通知交房时已符合交付条件是错误的。原审法院认定取得《工程竣工验收备案表》并非是工程竣工验收合格的前提是错误的。双方合同约定，商品房必须经验收合格才可交上诉人使用。根据相关法律法规，商品房在交付用户使用前必须具备《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》三表。《住宅建筑规范》这一强制性规范中也明确规定了商品房须在当地建设行政主管部门进行备案后才可交付使用。在本案中，对于“三表”被上诉人仅提供了《竣工验收备案表》，从这份证据看，被上诉人于2016年2月1日才向备案机关住建局申请办理竣工验收备案，住建局于2016年3月15日审核通过《工程竣工验收备案表》，显然超过合同约定的房屋交付时间，且后两份表格《分户验收记录表》、《面积实测表》被上诉人至今仍未提供，因此上诉人完全有理由认为被上诉人直至今日仍未达到房屋交付条件，显然已逾期交房，符合合同第九条所约定的关于合同解除的情形，即逾期交房超过60日，上诉人有权解除合同。
二、原审法院认定无法办理银行按揭不导致合同无法继续履行是错误的。
（一）合同明确约定付款方式为银行按揭，但涉案商品房无法办理银行按揭，合同无法继续履行。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，明确购房款余款的付款方式为银行按揭，补充协议第一条约定由被上诉人指定银行提供按揭。但合同约定的交付日期至一审开庭审理已长达一年之久，被上诉人仍无法与银行沟通好贷款事宜，导致上诉人无法及时办理按揭贷款，致使房屋无法过户，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二十三条之规定，上诉人可以请求解除合同。现被上诉人提出“采取类似银行按揭付款的方式分期支付剩余房款”属于被上诉人单方提出的变更合同付款的请求，上诉人并未同意，就变更双方并未达成一致意思表示，商品房买卖合同已不能继续履行。一审认定“并未改变合同约定的余款支付方式”显然是错误的，也有悖合同法规定的自愿原则,故上诉人要求解除合同并返还已付钱款的诉讼请求符合事实与法律。
（二）银行按揭与分期付款方式显然不同。
上诉人按照银行按揭的方式向被上诉人支付房款显然属于分期付款，分期付款并不是按揭，此举违背上诉人订立合同的初衷。上诉人选择银行按揭是一种风险规避的方式，也是上诉人决定购房的一个决定因素。现按揭不能，上诉人的购房的决定条件出现重大变化，且若直接向被上诉人付款需要承担相当大的风险。
金鼎湖公司辩称，一、一审法院认定商品房具备交付条件具有充足的合同和法律依据，其认定在2015年9月30日具备合同约定的交房条件是正确的。二、一审法院认定无法办理银行按揭不导致合同无法继续履行是正确的。1.从实质上看，上诉人不管是银行按揭还款还是分期还款，对上诉人而言都是分期还款方式，可见其支付方式并未改变，仅是偿还对象的改变，而且这种改变并未增加上诉人任何风险或加重还款压力。2.答辩人同意上诉人采取分期还款方式并不是金融业务，不存在违法之说。3.在无法办理银行按揭的情况下，答辩人同意上诉人采取分期还款方式，履行合同的风险和损失均在答辩人。可见，在未增加上诉人还款金额的前提下，上诉人要求解除合同缺乏事实与法律依据。
张灿华、吕美洪向一审提起诉讼，请求判令：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.金鼎湖公司返还已付购房款742063元及利息（利息按银行同期利率从收到购房款之日起即2014年6月23日起计至实际还款之日止）及费用（包括但不限于契税、印花税、公共维修金、保险费、预告登记费、物业费、装修垃圾清运费、商业部分装修押金、施工费等）。
一审法院认定事实：
1.2014年6月13日，张灿华、吕美洪作为买受人，金鼎湖公司作为出卖人，双方签订了编号：201400565《商品房买卖合同》。第三条约定：买受人向出卖人购买其开发的福安市秦溪洋过溪坂的金鼎观湖第S1幢1-2层117号商铺，建筑面积64.02㎡；第四条约定：单价为23150元/㎡，总金额1482063元；出卖人代为办理契税、相关登记费、专项维修基金，该部分费用在合同签订之日收取；第六条约定：买受人在合同签订当日向出卖人支付首付款742063元，余款740000元办理银行按揭；第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照有关规定，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：①经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、消防等设施达到设计要求条件；……④商品房具备前述第1.2项交付条件的，出卖人即可通知买受人收房，买受人应按出卖人通知予以收房；第九条约定，出卖人逾期交房，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同；第十二条约定，因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、银行按揭、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；同时该合同附件六：合同补充协议第一条第1款规定，买受人需办理按揭贷款的，由出卖人指定银行提供按揭；第五条第4款约定，在《商品房买卖合同》及本补充协议签订后，由于国家或当地政府的政策规定（如限制购房等）导致《商品房买卖合同》及本补充协议约定义务无法履行的，出卖人有权解除合同，不视为违约，出卖人扣除其他购房相关费用后，出卖人如数退还买受人余下购房款，不计利息。
2.2014年6月23日，张灿华、吕美洪向金鼎湖公司交纳首付款742063元。
3.2015年6月30日，金鼎湖公司开发的金鼎观湖第S1#楼经宁德市公安消防支队消防验收，该工程消防验收合格。
4.2015年8月18日，金鼎湖公司作为建设单位，福建省泉州市水电工程勘察院作为勘察单位，福建盛越建设有限公司作为监理单位、中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司作为设计单位，福建省九建建筑工程有限公司作为施工单位，共同出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，金鼎观湖S1#楼经审查基础工程合格、主体工程合格、装修装饰工程合格、屋面工程合格、给排水工程合格、电气工程合格等，竣工验收结论为金鼎观湖S1#楼工程经验收，符合设计及使用要求，同意交付。
5.2015年9月28日，福安市建设工程质量安全监督站作为监督机构，出具监督报告，结论为金鼎观湖S1#楼工程已通过建设各方责任主体竣工验收，并已出具质量合格文件。
6.2016年2月1日，金鼎湖公司就金鼎观湖S1#楼工程向福安市住房和城乡规划建设局申请办理工程竣工验收备案。福安市住房和城乡规划建设局于2016年2月5日为该工程办理了本案登记手续。
7.2015年10月14日，金鼎湖公司向张灿华、吕美洪发出《“金鼎观湖”交房通知书》，通知业主办理房屋交接手续。张灿华、吕美洪于2015年10月15日收到交房通知书，但以商品房不具备交房条件为由拒绝接收该房屋。
8.2016年5月20日，金鼎湖公司与金鼎观湖的部分业主进行协商，同意业主退出二层店面，张灿华、吕美洪在确认表中签字，但因退订房屋的单价问题双方未达成一致意见。
金鼎湖公司代收契税44462元、印花税741元、公共维修金4161元、预告登记金550元、保险费4041元。
金鼎湖公司在本案诉讼过程中，承诺同意购买涉案商品房的业主，在十年期内采取类似银行分期偿还的方式支付剩余购房款，利率按银行同期贷款利率上下浮动。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，商品房买卖合同的法定解除需要同时满足两个条件，其一为未能订立商品房担保贷款合同，其二即为导致商品房买卖合同无法继续履行，二者缺一不可。由于本案商品房买卖合同未能就不可归责于当事人双方的事由导致银行按揭不成情况下能否选择其他按揭方式或以其他付款方式履行合同进行明确约定，因此，双方可以另行选择有利于实现合同目的的方式履行。本案中双方虽未能订立商品房担保贷款合同，但金鼎湖公司承诺购房业主可以采取类似于银行按揭付款的方式分期支付剩余购房款，并未改变合同约定的余款支付方式，且本案涉案商品房已办理相关验收手续并符合使用条件，亦可以办理产权登记，可见双方签订的商品房买卖合同可以继续履行，并非合同目的不能实现。张灿华、吕美洪提供的现有证据并不足以证明涉案合同客观上存在不能继续履行的事实，其主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除涉案合同的请求，缺乏事实及法律依据，不符合法律鼓励促进合同履行之精神，也不利于维护市场秩序稳定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回张灿华、吕美洪的诉讼请求。案件受理费11220元，由张灿华、吕美洪负担。
二审中，当事人均未提交新证据。双方对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，金鼎湖公司进一步承诺：1.所欠房款利息，按照商业银行同期贷款利率（含浮动利率）下调20%的标准计算。2.购房款总价一律优惠2%（不含扩容费用）。
本案争议焦点为：1.诉争房屋在通知交房时是否符合交房条件；2.无法办理银行按揭是否导致合同无法继续履行，是否构成合同解除的法定情形。对此，本院分析认定如下。
一、关于诉争房屋在通知交房时是否符合交房条件
本院认为，诉争商品房买卖合同并未将《工程竣工验收备案表》等三表约定为交房条件；且竣工验收备案是建设行政主管部门对建设单位监督和管理的一项制度，法律并未明确规定该备案为交房条件；二审庭审时张灿华一方不仅承认其主张《工程竣工验收备案表》作为交房条件是依据行业规范，而且承认其所主张的《分户验收记录表》、《面积实测表》作为法定交房条件并无具体依据。因此，《工程竣工验收备案表》等三表既非约定也非法定的交房条件，张灿华一方主张《工程竣工验收备案表》等三表系交房条件，并无依据，不予支持。故，本案诉争房屋符合交房条件。
二、关于无法办理银行按揭是否导致合同无法继续履行，是否构成合同解除的法定情形问题
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条后段“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，未能订立商品房担保贷款合同并非解除商品房买卖合同的唯一条件，还需满足一个条件即因此导致商品房买卖合同不能继续履行。本案虽因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同，但是金鼎湖公司已承诺张灿华一方按银行按揭方式分期支付剩余购房款，二审时其进一步承诺利率按商业银行同期贷款利率（含浮动利率）下调20%的标准计算。对此，金鼎湖公司此种分期付款方式与银行按揭付款方式并无实质差异，且利率上更有利于买受人，未增加买受人的义务。因此，金鼎湖公司此种承诺可确保商品房买卖合同继续履行，并非合同目的不能实现。因此，张灿华一方以未能订立商品房担保贷款合同为由请求解除合同，并无依据，不予支持。
综上所述，张灿华一方的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11220元，由张灿华、吕美洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈光华
二〇一七年十二月五日
法官助理 陆学宇
书 记 员 龚冬平
裁判文书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。