洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛开民初字第345号
原告：王松。
委托代理人：张彦立、李战勋，河南中冶律师事务所律师。
被告：洛阳弘业置业有限公司，住所洛阳高新区芳泽路1号。
法定代表人：曹东辉，董事长。
委托代理人：朱建斌，河南成务律师事务所律师。
上列原告王松诉被告洛阳弘业置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张彦立，被告的委托代理人朱建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月20日，原告和被告签订《商品房预售合同》，原告购买了被告销售的洛阳高新区创业路37号富地蓝泊湾小区5幢2单元2-2904号商品房，总价款604262元，2013年9月30日前交付。双方还在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意逾期之日起180个工作日内协助原告取得房屋产权证书，否则被告按同期银行活期存款利息支付违约金。在合同附件五中约定，被告应当在2014年2月28日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送洛阳市住宅保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告如约履行了义务，但被告直到2015年1月31日才报送初始登记材料，2015年2月13日完成初始登记，导致原告至今未取得房屋权属证书。被告的行为明显违背了法律规定和合同约定，被告应支付违约金，故状诉请求：（一）判令被告支付《商品房预售合同》附件五第四条规定的违约金20363.63元（总房款的日0.01%，自2014年3月1日至2015年1月31日）；（二）判令被告支付《商品房预售合同》第十五条规定的违约金（按同期银行活期存款利率，自2014年6月28日至原告取得房屋产权证书之日止，暂计算至2015年3月23日为1738.93元）。
被告辩称，（一）办理房屋所有权证的责任主体是原告，被告只有协助义务。原告具备办证条件而未及时办理房产证所产生的责任应由原告自行承担，无权要求被告承担所谓逾期办证的违约责任。（二）《商品房预售合同》和附件五是主合同和合同附件的关系，在内容不一致的情况下，如没有特殊约定，应当按主合同的约定执行。（三）原告的诉讼请求是基于一个违约事实的重复主张，不能同时得到支持。（四）被告已经在合同约定的逾期之日起180个工作日内将相关资料报送产权登记机关备案，因此尚未达到双方约定应当承担违约责任的条件。（五）被告已经按照约定的期限将房屋交付给原告使用，原告没有因办理房屋所有权初始登记逾期而遭受任何损失。原告主张的所谓担保权益、流通权益均是抽象而无法具体衡量、计算的概念，而且原告采用按揭方式购买的房屋已经抵押给银行，所谓的担保权益和流通权益无法实际享有。因此，合同约定的违约金明显过高，被告请求法院予以适当减少。
经审理查明，2013年3月20日，原告和被告签订了一份《商品房预售合同》，约定购买被告开发的洛阳高新区创业路37号富地蓝泊湾小区5幢2单元2-2804号商品房，总价款604262元。首付204262元，贷款400000元。交房日期为2013年9月30日。该合同的第十五条是关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按第3项处理。第3项约定：逾期之日起180个工作日内被告协助原告取得房屋产权证书，否则被告按同期银行活期存款利息向原告支付违约金。另外，该合同的第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。
另查明，《商品房预售合同》后面附有五份附件，其中附件五是《合同补充协议》。该附件的第四条是产权登记的约定：1、被告应当在2014年2月28日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送洛阳市住宅保障和房地产管理局。2、被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。
又查明，2013年9月30日，被告按期交房。2015年2月12日，被告向有关部门报送了房屋所有权初始登记的资料。
本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同及附件成立有效。合同第十五条和附件五第四条均是有关产权登记的约定，合同第二十一条又约定附件与合同具有同等效力，故如何认识这两条约定是处理本案纠纷的关键。首先，合同第十五条为被告设立了两项义务，一个是初始登记资料备案，另一个是协助取得房屋所有权证。而附件五第四条仅为被告设立了一项义务，即初始登记资料备案。其次，合同第十五条约定的两个履行期限都是180个工作日，而附件五第四条约定的履行期限是180日。第三，合同第十五条约定逾期取得房屋所有权证的违约金按同期银行活期存款利息计算，而附件五第四条约定逾期未报送或未备案初始登记资料的违约金按日0.01%计算。第四，合同和附件虽是同一天签订的，但通常合同在前，附件在后。第五，房屋所有权证的办理取得，应当是由原告按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理，被告应当协助原告办理相关登记手续，并提交必要的证明文件。因此，只要被告将相关资料文件备齐提交给房地产权属登记部门，即可以认为其已经完成了办理房屋所有权证的协助义务。综上所述，从合同条款的文义、整体和目的来看，附件五第四条明显是对合同第十五条的实质性变更，而不是补充。因此，只能以附件五第四条的约定来判断被告是否存在违约。
被告向原告交付房屋的日期是2013年9月30日，但被告于2015年2月12日才向有关部门报送了房屋所有权初始登记的资料，超出了附件五第四条约定的期限，构成违约，依约应当向原告支付违约金。双方虽然约定了明确的违约金计算标准，且为有效约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人认为违约金过高可以请求人民法院对其予以调整。现被告已就违约金约定过高提出调整请求，故本院应予审查处理。判断违约金是否过高，依法是以守约方的实际损失为依据。本案房屋是以抵押贷款的方式购买的，房屋的转让受到限制。另外，原告主张的所谓不能办理房产证导致的户籍、上学等社会辅助功能不能实现的损失，均不属于直接的实际损失范畴。且本案房屋已经按期交付给原告，并没有影响到使用功能。因此，如果按约定的标准计算违约金，明显有悖公平原则。但是，被告请求按银行同期活期存款利率计算违约金没有相应依据，且逾期提交房屋所有权初始登记资料的责任又完全在于被告。综上，基于公平原则和诚实信用原则，酌定按同期中国人民银行规定的活期存款利率0.35%的两倍计算。从2014年3月1日计算到原告诉求的2015年1月31日，共计337天，被告应支付的违约金为3905.35元（604262×0.35%×2×337／365）。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十七条第一款、第一百零七条和第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告洛阳弘业置业有限公司向原告王松支付违约金3905.35元；
二、以上给付限本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告王松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费353元，由原被告双方各承担176.50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 马 杰
人民陪审员 张识博
人民陪审员 王艺博
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张团根