内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌前民初第1956号
原告：中冶美利内蒙古浆纸股份有限公司，住所地乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人：王彬，董事长。
委托代理人：王正威，内蒙古律源律师事务所律师。
被告：黄凯，男，37岁，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人：贾埚仲，乌拉特前旗西山咀农场法律服务所法律工作者。
被告：姜贵林，男，42岁，汉族，现住乌拉特乌拉山镇。
被告：巴彦淖尔市飞龙汽车销售服务有限公司乌拉特前旗分公司，住所地乌拉特前旗乌拉山镇。
负责人：祁全有，经理。
被告：田刚，男，38岁，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
原告中冶美利内蒙古浆纸股份有限公司（以下简称中冶美利浆纸公司）诉被告黄凯、被告巴彦淖尔市飞龙汽车销售服务有限公司乌拉特前旗分公司（以下简称飞龙汽车销售公司前旗分公司），被告姜贵林，被告田刚租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中冶美利浆纸公司的委托代理人王正威、被告黄凯及其委托代理人贾埚仲到庭参加诉讼。被告姜贵林、飞龙汽车销售公司前旗分公司、被告田刚经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中冶美利浆纸公司诉称：原告在厂区对面（110国道西侧）有一处自有院落，其中有300平米面迎110国道（详见产权证书）。2009年由于公司亏损，面临停产，致使该院落也无用武之地，导致闲置。1、经原告和被告黄凯协商于2009年7月10日签订租房协议，原告将该院落迎街的300平米房租给了被告，租金一年10000元，租期3年，即到2012年7月10日到期，到期后经原告多次和被告交涉，要求终止合同，收回房屋，然而被告黄�不仅不交房屋，反而未经原告同意以每年45000元租金租给了乌拉特前期飞龙汽车销售服务有限公司，用作汽车城。这样，被告黄凯非法占有原告房屋一年租金45000元。2013年7月10日以后每占用一个月，费用30000元，按三个月计算，计90000元。2、原告和被告黄凯在2009年6月8日又签订了一份租房协议，原告将该院最东头的一间房屋租给了被告黄凯，租金每年3000元，租期2年，即到2011年6月8日到期。到期后，经和被告黄凯多次交涉，被告黄凯拒不交回房屋，未经原告同意，又将整个院子以每年70000元的租金租给了姜贵林，用作废品收购。这样，被告黄凯又非法占有原告房屋2年的租金146000元。2013年6月8日后，每占用一个月，费用30000元，按四个月计算，计120000元。3、被告黄凯未经原告同意将院内的一间房，以每年5000元的租金租给了田刚用作库房，租期4年，这样被告黄凯非法占有4年租金20000元。上述三项合计421000元被告黄凯非法占有。综上所诉，事实清楚，证据确实充分，被告黄凯非法占有原告房屋租金数额巨大，严重侵犯了原告的合法权益，为严肃法律并教育被告，现依法向你院提起诉讼。现请求，1、依法终止原、被告之间的租房协议。2、判决被告立即将非法占有的房院退还给原告。3、判决被告将非法出租房屋所得的421000元返还给原告。4、被告承担本案所有诉讼费用。
被告黄凯辩称：1、原告错列主体；本案原告将姜贵林、飞龙汽车销售公司前旗分公司、田刚列为本案被告没有法律依据，因上列三人与原告并无直接法律关系，与被告黄凯的房屋转租合同是另一法律关系，转租合同的效力待定，尤其姜贵林仅是一名打工者，实际租房人为周勇，故原告的起诉属错列主体。2、原告与黄凯的租赁协议仍然有效，尚在履行中，不能随意解�；原、被告双方于2009年6月8日签订了一份租赁协议，该协议明确约定租赁期为2年，租金每年3000元，而且该租赁协议还包括小院内房屋一间，院内场地。后双方于2009年7月10日又签订了一份租房协议，租期3年，租金每年10000元。以上两份租房协议是双方自愿、真实意思的表示，是合法有效的。在以上两份租房协议履行过程中，原告的法人代表夏董事长多次找被告黄凯协商解除与被告黄凯的劳动关系，并承诺被告黄凯同意解除劳动关系，可优先继续延续以上两份租房合同，而且可用补偿金抵顶房租，尽管被告不同意，但原告处于破产阶段，要钱没有，也只能用房租抵顶补偿金，最后于2013年1月23日和原告的法定代表人达成解除劳动关系协议书，原告承诺补偿被告的经济补偿金、失业金37941.43元（附解除劳动关系协议书）抵顶每年给原告缴纳的房租13000元，直至顶清为止。�据此种情况，以上两份租房协议已变为不定期租赁，而且被告在租赁合同期满继续使用租赁物的过程中，原告没有提出任何的异议。根据《中华人民共和国合同法》第232条、236条的规定，上列两份租房协议已变为不定期租赁，被告使用至今仍应属于合法使用。3、原告所诉被告非法出租所得412000元没有任何事实及法律依据；双方达成房租抵顶补偿金协议后，被告托情人找关系想把房屋租赁出去，收取点租赁费以弥补被告的巨大损失（因为已经失去了工作单位），而且，转租出去的租金至今没有兑现，更没有想到原告在更换了法人代表的情况下撕毁协议（口头），试想原告给被告所租的房屋，每年租赁费仅为13000元，而原告诉求被告返还非法出租所得412000元，这不是天方夜谭吗？如果你原告能这么高租出房，为什么自己不往外出租，给付被告现款补偿金，还用得着抵�吗？原告有什么直接证据来支持其的诉讼请求呢？综上所述，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳驳回原告的起诉，维护一名下岗工人的合法利益。
被告飞龙汽车销售公司前旗分公司辩称：我公司与中冶美利浆纸公司无租赁关系，我是从黄凯手中租的房，并有租赁合同，时间从2009年8月到2013年8月，租金共计87000元，其中2009年至2012年每年租金24000元。2013年为25000元，其中扣除门窗费10000元，实交租金为15000元，在租期间房款租金已付清，所以我公司与中冶美利公司无任何关系，请求驳回对我公司的起诉。
被告姜贵林辩称：我是周勇雇佣的打工人员，合同是周勇和黄凯签的与我无关，租金是周勇让我给的黄凯，并按合同给付了70000元。
被告田刚辩称：我于2009年8月份向黄凯租赁一间库房，位于板纸厂对面院内东头的一间房屋，每年租金2000元，使用一年后因生�不好退租，后黄凯续租给了收购废品的人。当年租金2000元我已给黄凯付清，故现在中冶美利浆纸公司起诉我支付租金无事实理由，请求驳回对我的起诉。
审理中，原被为支持其各自主张的成立，向本院提供了以下证据。
原告中冶美利浆纸公司提供的证据有：
1、企业法人营业执照，组织机构代码证，以证明原告中冶美利浆纸公司的主体资格。
2、国有土地使用权证，房屋所有权证，以证明原告中冶美利浆纸公司对出租房屋享有所有权。
3、租房协议两份，以证明原告中冶美利浆纸公司出租给被告黄凯的房屋租赁期限已满，被告黄凯应该返还租赁物。
经质证，被告黄凯对原告中冶美利浆纸提供的第一、二组证据无异议，对第三组证据的真实性无异议，对举证意图不认可，其证明租赁期已满不同意。
被告黄凯提供的证据有：
1、2009年6月8日与原告签订的租房协议和2011年4月2日与周勇签订的房屋租赁合同，以证明所租的租赁物中包括院落，所以在2011年4月2日和周勇签订了房屋租赁合同，包括院落租金每年10000元。
2、2009年7月10日与原告签订的租房协议和与飞龙汽车销售公司前旗分公司负责人祁全有签订的房屋租赁合同，以证明将房屋转租给飞龙公司，所收取的租金是弥补解除劳动关系后的补偿金，并没有向原告所说的那么多的租金。
3、解除劳动关系协议，以证明被告黄凯系原告中冶美利浆纸公司职工，2013年1月23日双方签订解除劳动关系协议后，原告应该向被告支付解除劳动关系经济补偿金37914.43元。当时原告未向被告支付补偿金，后原告公司夏经理与被告口头达成了用房租抵顶解除劳动关系补偿金，所以没有续签房屋租赁合同。
4、证人白玉出庭的证人证言，以证明因原告公司欠黄凯解除劳动合同补偿金付不了，而且黄�租赁的房屋已经到期了，原告公司夏经理（公司主管）不和黄凯续签合同，并说你先用吧，可以用房屋租赁费抵顶解除劳动合同补偿金。
经质证，原告中冶美利浆纸公司对被告黄凯提供的第一、二组证据无异议，对第三组证据认为与本案无关，不作解释。对第四组证据不认可。认为证人所证明的时间与签订的合同时间有冲突，夏经理在公司没有职务，也不是公司的负责人和法人代表，其只是解决安置解除劳动合同关系问题的一个工作人员。
上述证据本院经审核综合认定如下：
对原告中冶美利浆纸公司提供的第一、二、三组证据，经审核内容真实客观，且被告黄凯对该三组证据的真实性均无异议，本院予以采信。对被告黄凯提供第一、二组原告中冶美利浆纸公司无异议，本院予以采信。对第三组经审核内容真实，可证实被告黄凯系原告中冶美利浆纸公司职工，2013年1月23日双方签订解除劳动关系协议，原告中冶美利以现金方式一次性支付被告黄凯劳动关系解除补偿金25521.43元。但被告黄凯以此证明用续租的房屋租赁费抵顶解除劳动关系补偿金，缺乏事实依据，本院不予采信。第四组证据经审查，该证人虽证明了原告公司夏经理说用租赁费抵顶原告公司欠被告黄凯的解除劳动关系补偿金，但证明力低于房租赁合同到期后双方续签租赁合同的效力，故本院不予采信。
综上举证、质证、认证及双方当事人陈述，本案经审理查明如下事实：
1、被告黄凯系原告中冶美利浆纸公司职工。2009年原告中冶美利浆纸公司由于亏损面临停产，将位于110国道西侧公司对面的一处自有闲置的院落和房屋出租给被告黄凯，双方并于2009年6月8日签订了一份，甲方为中冶美利内蒙古浆纸股份有限公司，乙方为黄凯的《租房协议》。约定，乙方现租赁甲方公司对面小院内房屋一间（最东头），租期贰年，租金三千元整，乙方一次性付清二年房租陆千元。甲方保证乙方租期完整，中途如有收房情况，造成乙方经济损失，甲方负责承担。乙方自行承担水、电、暖费用。乙方可在院内存贮物品、停放车辆，但如甲方使用场地，乙方即及时腾出占地。乙方保证甲方财产安全，如有损坏遗失造价赔偿。协议签订后，被告黄凯一次性付清了二年的租金6000元，并接收该租赁物后，在2009年8月被告黄凯以2000元的租金将该房屋转租给田刚使用了一年退租后，在2011年4月2日被告黄凯又将租赁的该房屋和无偿使用的院落转租给周勇，双方并签订了一份甲方为黄凯，乙方为周勇的《房屋租赁合同》。约定：一、甲方同意将位于北辰板纸厂（原中冶美利内蒙古浆纸股份有限公司的企业名称）西院租给乙方用于收购（废品收购），租期5年。2011年4月1日至2016年4月1日，租金五万元（50000元），租金一次性付清。另交纳2万元保证金，用于防火安全押金，完租时退还。二、乙方在租赁期间发生的一切费用由乙方自行承担……三、乙方在租赁期间内应爱护房屋的一切设施，如有损坏。由乙方负责修复或赔偿。四、甲方将后院的南车棚在纸厂不生产之前由乙方使用。五、乙方在使用到期后想续租或者不租必须在期满两个月前向甲方提出，租金双方另行商定。房屋到期后在同等价格的基础上，优先乙方租用。六、此房屋租赁期间如发生房屋纠纷由甲方协商处理。合同签订后，被告黄凯一次性收取了五年的租金50000元及20000元防火安全保证金。现该租赁物仍由周勇承租从事废品、废纸片收购。另关于房屋及院落转租合同的订立双方是被告黄凯与周勇。本案中，原告中冶美利浆纸公司起诉的是姜贵林，而姜贵林是周勇�佣的工作人员，并不是房屋及院落转租合同订立方。
2、2009年7月10日，原告中冶美利浆纸公司与被告黄凯又签订了一份甲方为中冶美利内蒙古浆纸股份有限公司，乙方为黄凯的《租房协议》。约定：乙方租赁甲方对面迎街门点房一处（面积约300平米），租金每年人民币壹万元整（10000元）。租期三年，乙方一次性缴纳三年房租人民币叁万元整（30000元），到期后同等租赁条件优先乙方续租。1、租赁时间：2009年7月至2012年7月9日。2、租赁期间乙方自主经营，但不允许进行非法经营。3、甲方保证乙方租期完整，中间如出现由甲方引起的外界原因影响到乙方经营，甲方负责协调解决帮助恢复正常营业；如迫使乙方中途退租无法经营，双方协商解决，同时额外补偿乙方违约金人民币五千元。4、乙方维护房内原有设施完好，如有损坏照价赔偿，保持门前卫生状况整洁。5、乙方经营所产生一切水、电、暖、税等费用自行承担，乙方自行安装电表，每月10日前按表缴纳电费于公司财务部门。6、房屋租赁属一般社会行为，与租赁隶属工作行为无关，甲方不得以一切工作责任来对乙方在租赁上给予惩处。协议签订后，被告黄凯一次性付清了三年的租金30000元，接收该租赁物后，在2009年8月14日被告黄凯将该房屋转租给了被告飞龙汽车销售公司前旗分公司双方并签订了甲方为黄凯，乙方为乌拉特特前旗飞龙汽车销售服务有限公司的《房屋租赁合同》。合同约定，1、甲方同意将位于北辰板纸厂西院门面房租给乙方，租期四年，2009年8月15至2012年8月15日，租金柒万贰仟元（72000元），租金一次性付清。第四年租金按25000元起租，交租金时按15000元交租，另10000元用于乙方更换门窗补贴费用。2、乙方在租赁期间发生的一切费用乙方自行承担。3、乙方在租赁期间内应爱护房屋的一切设施，如有损坏，由乙方负责修复或赔偿。4、甲方将后院的南车棚在纸厂不生产之前由乙方使用。5、乙方在使用到期后想续租或不租，必须在期满两个月前向甲方提出，租金双方另行商定。房屋到期后在同等价格的基础上优先于乙方租用。6、此房租赁期间如发生房屋纠纷由甲方协调处理。合同签订后，被告黄凯一次性向飞龙汽车销售公司前旗分公司收了2009年8月15日至2012年8月15日，三年的租金72000元和2012年8月15日至2013年8月15日的租金15000元（其中给承租人补贴更换门窗费10000元，实际收取了第四年租金15000元）。现该租赁物仍由飞龙汽车销售公司前旗分公司承租从事汽车销售。双方再未签订2013年8月15日以后的房屋租赁合同，租金仍按每年25000元收取。
另查明，原告中冶美利浆纸公司与被告黄凯于2009年6月8日签订的《租房协议》（租赁期�年，即2009年6月8日至2011年6月7日）和于2009年7月10日签定的《租房协议》租赁三年，（即2009年7月10日至2012年7月9日），两份租赁合同租赁期间届满后，被告黄凯既未与原告中冶美利浆纸公司续签租赁合同，也未缴纳两份租房协议已到期后的租赁费用。之后原告中冶美利浆纸几经与被告黄凯协商要求返还租赁物未果后，故诉至本院请求1、依法终止原、被告之间的租房协议。2、判决被告立即将非法占有的房院退给原告。3、判决被告将非法出租房屋所得421000元返还原告，并承担本案的诉讼费用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金到期返还租赁物的合同。本案中，原告中冶美利浆纸公司将自有的院落，其中一间房屋及厂区对面迎110国道的一间房屋出租给被告黄凯使用，双方于2009年6月8日和于2009年7月10日签订的两份《租房协议�，均是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，其内容意思表示真实，且不违反法律、法规的规定，系有效合同。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应当按照合同的约定，严格诚信的履行各自的义务。原告中冶美利浆纸公司作为出租人依约将租赁为交付被告黄凯使用，被告作为承租人在一次性给付约定的租金和接收租赁物后，且在使用该租赁物期间，其又将租赁的两间房屋及包括使用的院落转租给周勇、飞龙汽车销售公司前旗分公司使用至今，并分别签订了《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可�解除合同”。而被告黄凯在租赁期限内转租时，其虽未经得出租人原告中冶美利浆纸公司的同意，但转租后在次承租人使用该租赁物期间，原告中冶美利浆纸公司并未提出异议，且也未主张解除合同。应视为是对该转租行为的认可和追认。另被告黄凯与原告中冶美利浆纸公司于2009年6月8日签订的《租房协议》租赁期2年届满后以及2009年7月10日签订的《租房协议》租赁期3年届满后，且在次租人使用租赁物中，原告中冶美利浆纸公司在此期间虽未主张要求被告黄凯返还租赁物及解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据本条规定，租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物使用收益，出租人亦不反对，承租人继续支付租金，而出租人也接受了。双方有此行为既可以视为双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新，即定期租赁更改为不定期租赁。而不定期的租赁任何一方当事人均可以随时解除合同。故原告中冶美利浆纸公司主张要求终止与被告黄凯签订的租房协议及返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。另诉讼中，被告黄凯辩称，原、被告在履行两份《租房协议》过程中，原告公司的法人代表夏董事长与其协商解除劳动关系，并承诺其若同意解除劳动关系，可优先继续延续以上两份租房协议，而且可用补偿金抵顶房租，后双方于2013年1月23日签订了解除劳动关系协议书，并用原告公司应付其的补偿金、失业金37941.43元抵顶每年给原告交纳的房租13000元，直至顶清为止。依此双方的两份租房协议已变为不定期租赁。但其未能提供合法有效的直接证据加以证明其与原告中冶美利浆纸公司形�了续延该房屋的租赁合同关系，以及抵顶补偿金和失业金37941.43元的事实存在。另依其签订的两份转租《房屋租赁合同》形成的时间，其行为均是在其与原告中冶美利浆纸公司于2013年1月23日签订的《解除劳动关系协议书》之前，故对其抗辩的理由本院不予支持。关于原告中冶美利浆纸公司主张要求被告黄凯返还非法出租房屋所得421000元的请求，但其未能提供相关合法有效的证据加以证实其主张的成立，故本院不予支持，应按其签订的两份《租房协议》中所约定的租金履行，至原告中冶美利浆纸公司主张权利之日计算。关于原告中冶美利浆纸公司主张要求飞龙汽车销售公司前旗分公司和田刚承担给付租赁费的请求，因飞龙汽车销售公司前旗分公司和田刚以及周勇，是基于被告黄凯与原告中冶美利浆纸公司形成租赁合同关系后并在履行过程中，其是与被告黄凯形成的转租合同，且转租的租赁费已全部给付了被告黄凯，与原告并没有法律上的权利义务关系。故在本案中飞龙汽车销售公司前旗分公司和田刚不应承担责任。综上，依照《中华人共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第九十一条、第一款（一）（二）项，第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、终止原告中冶美利浆纸公司与被告黄凯于2009年6月8日签订的《租房协议》和于2009年7月10日签订的《租房协议》。
二、被告黄凯在本判决生效后五日内返还租赁原告中冶美利浆纸公司的租赁物。
三、被告黄凯给付原告中冶美利浆纸公司对面小院内房屋一间超期租金6750元（租金从2011年6月9日至2013年9月13日原告主张权利之日，计27个月，按每年租金3000元计�，即每月250元）；和公司对面迎街门点房屋一处超期租金11666.2元（租金从2012年7月10日至2013年9月13日原告主张权利之日，计14个月，按每年租金10000元计算，即每月833.3元）。上述款项在判决生效后五日内履行完毕。
四、驳回原告中冶美利浆纸公司的其他诉讼请求。
五、被告飞龙汽车销售公司前旗分公司、姜贵林、田刚不承担责任。
案件受理费8215元，由原告中冶美利浆纸公司负担6039元，由被告黄凯负担2176元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 乔 睿
审 判 员 ：董为民
人民陪审员 ：史小琴
二〇一四年二月二十日
书 记 员 ： 林 丹
附《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立的合同后取得的处分权的，该合同有效。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者�酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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