四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0402民初398号
原告中共攀枝花市东区委员会宣传部，住所地：攀枝花市东区。
负责人陈膑，该宣传部部长。
委托代理人伍泗桥，攀枝花市东区法律服务所法律工作者。
被告谈世燕，女，1971年6月17日生，汉族，住攀枝花市东区。
委托代理人梁建矿，男，1971年5月9日生，汉族，住攀枝花市东区。
被告梁建矿，男，1971年5月9日生，汉族，住攀枝花市东区。
被告攀枝花阳光影业有限责任公司，住所地：攀枝花市东区。
法定代表人宋颖，该公司总经理。
委托代理人刘耀鹏，四川东荣律师事务所律师。
第三人攀枝花市泰坤房地产开放有限公司，住所地：攀枝花市东区。
法定代表人卿剑，该公司总经理。
委托代理人甘斌，四川渡攀律师事务所律师。
本院于2016年1月11日立案受理原告中共攀枝花市东区委员会宣传部（以下简称东区宣传部）诉被告谈世燕、梁建矿、攀枝花阳光影业有限责任公司（以下简称阳光影业公司）；第三人攀枝花市泰坤房地产开发有限公司（以下简称泰坤房产公司）侵权责任纠纷一案。依法由审判员高文新独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东区宣传部的委托代理人伍泗桥；被告谈世燕的委托代理人梁建矿；被告梁建矿、阳光影业公司的委托代理人刘耀鹏；第三人泰坤房产公司的委托代理人甘斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告东区宣传部诉称，2001年8月3日，在第三人泰坤房产公司“购买商铺后，公司回租”的宣传下，原告购买了第三人开发建设的攀枝花影城底层商铺，并回租给第三人使用。第三人在回租期间，将原设计为值班室的部份出售给了被告谈世燕、梁建矿，谈世燕和梁建矿购买值班室后改做冷饮厅。原设计大厅共用部分也被被告阳光影业公司隔断后改为“售票处”和“小卖部”。由于被告和第三人的不当行为，改变房屋原设计，致原告等多家商铺业主进出通道受阻，造成商铺功能丧失，不能对外出租产生效益，侵害了原告的合法权益。现要求判令被告和第三人停止侵害，排除妨碍；连带赔偿原告自2010年6月2日至2014年7月2日的商铺租赁损失114628.15元，承担本案诉讼费。
被告谈世燕、梁建矿共同辩称，被告在购买房屋时，就无原告诉称的进出通道，原貌是一堵墙。在原告的要求下，为方便原告进出，被告配合才开的通道，通道按消防部门要求安装了防火卷闸门，原告诉讼被告无事实和法律依据，法庭应当依法驳回原告对被告的诉讼请求。
被告阳光影业公司辩称，被告对房屋“大厅”享有所有权，房屋在交付原、被告使用时，大厅就已被隔断，亦无进出通道。房屋交付后，在原告要求下，被告从和睦邻里关系、方便原告进出考虑，牺牲自身利益，为原告等商户开了一道门，原告认为门开得太小，不便通行，向被告提出无理要求，要求被告扩大开门位置。被告认为，被告是大厅的所有权人，是否开门，处分权在被告，且原告商铺有多条进出通道，不影响原告通行。原告诉讼被告无理，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。
第三人泰坤房产公司辩称，第三人是开发商，房屋建成后业经相关部门验收合格才交付使用，房屋交付至今，第三人从未实施过妨碍原告等业主的行为，也未侵害和妨碍原告的物权。原告诉讼第三人无理，法庭应当依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，2002年6月1日，东区宣传部与泰坤房产公司签订房屋租赁合同约定：泰坤房产公司租赁东区宣传部位于影城底层的商铺；租赁期限8年，即自2002年6月1日起至2010年6月1日止，每月租金按65元/㎡计取；泰坤房产公司在使用商铺过程中如需对房屋进行改装或扩展设备时，应征得东区宣传部书面同意，费用由泰坤房产公司自理；承租期满，房屋及附属设施必须经赵刚验收合格后方可办理清退手续，搬迁10日后，房内仍有余物，视泰坤房产公司放弃所有权，由东区宣传部处理；并约定“因该商品房属泰坤房产公司修造、出售，承诺东区宣传部所有投资8年全部收回，为维护东区宣传部的利益，泰坤房产公司首期承租8年时间，若有任何一方提前终止租赁合同，则全额赔偿对方剩余时间的租金”。2002年11月5日，东区宣传部与泰坤房产公司签订商品房买卖合同约定：东区宣传部向泰坤房产公司购买位于攀枝花市东区炳草岗人民街中段109地块“市中心文化站”底层的商铺；单价为6692元/㎡；总金额240845元；东区宣传部在2002年11月30日一次性支付房款；泰坤房产公司在2002年4月30日前交付商铺；泰坤房产公司承诺与该商铺正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑的电梯、消防系统、梯道畅通，正常运行。合同还约定了其他事项。
2001年7月10日，谈世燕、梁建矿亦购买了泰坤房产公司开发建设的“中心文化站”底层7-8轴、C轴向B轴2.1米、C轴向D轴2.05米范围内的商铺，谈世燕、梁建矿实际共同购买7轴-8轴商铺面积为39.368（宽4.35米×长9.05米）平方米，总价款399500元。谈世燕、梁建矿购买商铺后亦由泰坤房产公司回租。按原设计图标示，该商铺有一大门与临街大厅相通，2003年1月6日，谈世燕、梁建矿与泰坤房产公司签订补充协议约定：谈世燕、梁建矿同意泰坤房产公司在租赁期限内根据需要在不破坏房屋主体结构的基础上作改动，租赁期满，泰坤房产公司在一月内将房屋按购房合同图纸恢复原状，所产生的费用由泰坤房产公司承担，如违约，由泰坤房产公司按谭世燕、梁建矿购房款5％支付违约金。泰坤房产公司回租该商铺后将大门封闭。合同期满，泰坤房产公司未与谈世燕、梁建矿续签合同，也未按约定将封闭的大门打开。谈世燕、梁建矿遂诉来本院，经本院调解，双方达成了由泰坤房产公司给付谈世燕、梁建矿违约金19975元的协议。
由于泰坤房产公司在与东区宣传部等商铺业主回租商铺协议期满后未续签合同，亦未将封闭的大门打开，致购买商铺的业主进出不便，加之阳光影业公司在大厅内隔断设置了“售票处”和“小卖部”。东区宣传部等业主以谈世燕、梁建矿、泰坤房产公司、阳光影业公司妨碍了其进出通道，影响其对外出租为由向相关部门反映，2011年4月20日，东区宣传部等业主向攀枝花市东区司法局驻本院人民调解委员会提出与泰坤房产公司商铺买卖合同调解，因双方意见分歧未果。2011年10月12日，在市国资委主持下召开了有：市国资委、市产投公司、阳光影业公司、泰坤房产公司、业主代表谈世燕、梁建矿、贾素华、唐关及本院代表张舒参加的协调会，并形成了“关于打开影城一楼通道事件协调会会议纪要”。纪要载明：一、会议决定，在影城一楼阳光影业公司现售票室门框与消防防火卷帘门之间（正对售票室的右边）打开通道，宽1.4米，由泰坤房产公司在2011年10月17日进行施工，承担施工产生的费用，施工须具备消防、安全审批手续，施工期间不得影响阳光影业公司正常经营；二、影城一楼通道被打开后，谈世燕等业主要与阳光影业公司、物业管理公司协调好管理问题，同时要向法院申请撤销打开通道的法律诉求；三、影城一楼通道的打开给阳光影业公司造成的损失，由泰坤房产公司给予赔偿。2011年10月14日，梁建矿与阳光影业公司签订了在阳光影业公司售票室门框与消防防火卷帘门之间（正对售票室的右边）打开宽度不低于1.4米通道的协议。其后，泰坤房产公司按纪要要求打开了1.4米的通道。2012年12月28日，东区宣传部等人诉来本院，要求判令谈世燕、阳光影业公司、泰坤房产公司、攀枝花市佳斯乐娱乐苑排除妨碍，停止侵害，按原与泰坤房产公司签订的回租合同约定的租赁单价赔偿自2002年6月1日起至妨碍排除日止的损失。随后又撤回了起诉，向攀枝花市东区司法局驻本院人民调解委员会申请调解，2013年8月22日，该委员会向攀枝花市东区政法委员会书面反映称：东区宣传部等六案因案情法律关系十分复杂，涉及面宽，不适合走司法途径，需各方协商解决。去年曾找市住建局协商无果，通过征求双方的负责人、律师及东区宣传部等人的意见，为了彻底解决问题，达到“案结事了”，特反映并提出两点建议：一、解决方案首先由双方确认买卖合同无效，因六处房产违反建设部“开发商不得出售带租，不得整体构建、分户出售”的规定，可以业主无法单独经营为由，返还房产。争议小了，复杂的问题就简单了；二、因过户问题由法院或调解委员会牵头，宣传部。地税局及相关当事人、代理人参与，对涉及的税收予以免除，调解了解纠纷。东区政法委批示要求：本院商税务、房管局，原价由开发商收回已出售门面，是否可以给予政策优惠，以化解纠纷。2014年3月3日，东区宣传部等六户业主之一的陈玉秀再次诉来本院，本院亦通知了东区宣传部等人参与了诉讼。2014年5月27日，本院召集东区宣传部等业主、泰坤房产公司、阳光影业公司和市房管局交易中心、市国土局、市税务局第三直属分局等部门和有关单位负责人参加了会议，并形成了“研究协调贾素花等人与泰坤房产公司、阳光影业公司有关房屋买卖等相关问题的会议纪要”。该纪要载明：双方当事人讼争的位于攀枝花市东区望江街二村120号的七处商铺，2003年由泰坤房产公司分户出售和带租出售给贾素花等人，并办理了产权证。购买后由于经营不善，加之其中一户谈世燕增置长约10米长至楼顶的隔断，导致商铺无法经营，引发纠纷。贾素花等七人认为泰坤房产公司出售时违反建设部有关”开发商不得出售带租，不得将整体构建的房屋分户出售“的规定，主张买卖无效，同时诉讼要求谈世燕拆除隔断，现房屋闲置四年有余，个别当事人也因此多次上访，有矛盾激化苗头。会议认为贾素花等七户愿意按照原价出售。一、支持个人朱英整体购买贾素花等人的房屋或者由开发商整体回购，在原买受颁证手续完备情况下，市房管局交易中心、市国土局表示给予适当办证的协助，费用上只收工本费；二、个人朱英整体购买贾素花等人的房屋或者开发商整体回购房屋时，如通过评估确定是否增值，按照有关政策无增值则不收增值税，但按照有关法律规定，必须由买方按房价款4％交纳契税和一定数额的印花税。纠纷涉及的房屋排除妨碍纠纷案，本院正在查明事实的基础上，尽快审理，着重调解，如不能调解解决，依法判决处理。2014年8月20日，本院审理后作出了（2014）攀东民初字第1005号陈玉秀诉谈世燕、梁建矿、阳光影业公司、泰坤房产公司排除妨碍纠纷案的民事判决。判决谈世燕和泰坤房产公司拆除加装在阳光影业公司售票大厅右侧的双开门，并恢复通道通行；驳回了陈玉秀的其余诉讼请求。判决送达各方当事人后，陈玉秀提出上诉，东区宣传部等业主也向相关部门提出信访。四川省攀枝花市中级人民法院审理后认为本院在审理本案过程中，存在违反法定程序的情形，作出了（2015）攀民终字第123号民事裁定，撤销了本院（2014）攀东民初字第1005号民事判决，发回本院重审。本院在重审过程中发现，东区宣传部等六户业主已于2014年7月3日将商铺出卖给了朱英，朱英才是讼争房屋的所有权人，经本院诠释法律、陈玉秀撤回了起诉。随后东区宣传部等六户和朱英分别诉来本院，东区宣传部要求判令谈世燕和梁建矿、阳光影业公司、泰坤房产公司停止侵害，排除妨碍；连带赔偿自2010年6月2日至2014年7月2日的商铺租赁损失114628.15元。
同时查明，唐亚英、陈玉秀、贾素花、税正华、赵刚、中共攀枝花市东区委员会宣传部向泰坤房产公司购买的商铺，均回租给泰坤房产公司使用，租期8年。商铺位于阳光影业公司建设的“中心文化站”底层6轴-8轴间，税正华、赵刚、陈玉秀相邻，在建筑物的东北角的F轴-
G轴间。中共攀枝花市东区委员会宣传部、唐亚英、贾素花相邻，在建筑物的东北角的D轴-
F轴间。谈世燕、梁建矿共同购买的商铺是原设计的紧邻3号楼梯口的值班室。“中心文化站”竣工图纸标示，“中心文化站”底层共有进出通道10处，其中电梯通道一处，位于建筑物西侧；4处楼梯通道，5处进出大门。6轴-8轴间为3号楼梯，谈世燕、梁建矿共同购买的值班室位于7轴-8轴和3/B轴-
C轴间。6轴-8轴和A轴-
C轴间的部分为阳光影业公司在7轴-8轴设置的售票室、小卖部，其余为大厅。在6轴-7轴间设计有4.2米宽的进出大门，可直通3号楼梯和入口大门。房屋竣工验收后，泰坤房产公司将将4.2米宽的大门隔断，值班室向大厅延申后，出卖给了谈世燕和梁建矿。阳光影业公司亦将原设计售票室改作他用，在紧邻谈世燕、梁建矿购买的商铺处占用大厅改建了售票室和小卖部。
诉讼中，谈世燕和梁建矿提出：自己是购房人，购买房屋时就无东区宣传部所述的进出通道，自己也是受害者，支持打开通道。阳光影业公司提出：图纸标示有多处进出通道，所有业主均能出入，在建房时，泰坤房产公司与阳光影业公司约定大厅属阳光影业公司所有，隔断通道非阳光影业公司所为，阳光影业公司在所有的大厅内处分权利与他人无关，东区宣传部在权利受到侵害至今才主张权利，已超出了法律规定的保护期限，依法应当驳回东区宣传部的诉讼请求。泰坤房产公司提出：泰坤房产公司销售房屋行为与东区宣传部主张侵权无关，东区宣传部所述通道是泰坤房产公司隔断堵塞无证据证实，通道经协商现已开通，不影响赵刚出入，东区宣传部在权利受到侵害至今才主张权利，已超出了法律规定的保护期限，依法应当驳回东区宣传部的诉讼请求。虽经本院诠释法律，均因各方意见分歧，致调解不成。
上述事实有各方当事人提交的身份证，企业法人营业执照；东区宣传部提交的2002年11月5日，东区宣传部与泰坤房产公司签订的商铺买卖合同；2002年6月1日，东区宣传部与泰坤房产公司签订的商铺租赁合同；2011年10月12日，市国资委、市产投公司、阳光影业公司、泰坤房产公司、业主代表谈世燕、梁建矿、贾素华、唐关及本院代表张舒参加协调会，形成的“关于打开影城一楼通道事件协调会会议纪要”；2013年8月22日，攀枝花市东区司法局驻本院人民委员会向攀枝花市东区政法委员会的情况反映；2014年5月27日，本院召集东区宣传部等业主、泰坤房产公司、阳光影业公司和市房管局交易中心、市国土局、市税务局第三直属分局等部门和有关单位负责人参加会议，形成的“研究协调贾素花等人与泰坤房产公司、阳光影业公司有关房屋买卖等相关问题的会议纪要“；（2014）攀东民初字第1005号民事判决书；（2015）攀民终字第123号民事裁定书；本院依法调取的（2013）攀东民初字第480号、481号、482号、483号、484号、（2014）攀东民初字第1005号卷宗；攀枝花市中心文化站竣工总平面布置图、底层平面图、基础平面图及各方当事人的陈述在案佐证。
本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。一方所有或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞，因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件的，也可以另开通道。依据涉案建筑物竣工总平面布置图、底层平面图、基础平面图的标示。6轴-7轴间宽6.6米，居中开有直通3号楼梯和大厅入口的4.2米宽的进出大门。谈世燕、梁建矿共同购买7轴-8轴39.368（宽4.35米×长9.05米）平方米，其位置图示为竣工值班室，而值班室面积仅有13.86（宽4.35米×6.6米）平方米，谈世燕、梁建矿购买的房屋向大厅延伸了2.45米。阳光影业公司在房屋竣工后，将原设计的售票室改作他用，在谈世燕、梁建矿购买的商铺对面修建了售票室（宽2.55米×3米）和小卖部，即向谈世燕、梁建矿商铺方向为2.55米，即使大门不被隔断，客观上也已将进出大门堵塞。该通道已不能出入。影响了建筑物内业主通行，谈世燕和梁建矿、阳光影业公司依法应当排除妨碍，恢复原状，赔偿损失；泰坤房产公司是开发商，明知建筑物竣工交付设计标识，在向谈世燕、梁建矿出售商铺时，未经相关部门批准，违背设计，将设计开启的6.6米宽进出通道隔断，并将原设计值班室向大厅延伸2.45米后出卖给谈世燕和梁建矿，客观上侵害了建筑物内业主进出通行的权利，依法应当排除妨碍、恢复原状，赔偿损失。东区宣传部要求谈世燕和梁建矿、阳光影业公司、泰坤房产公司停止侵害，排除妨碍的诉请，依据东区宣传部已于2014年7月2日将商铺出卖给了他人的事实，其已不是该项权利人，其诉请本院不予支持；要求连带赔偿自2010年6月2日至2014年7月2日止的商铺租赁损失114628.15元的诉请，本院依据东区宣传部与泰坤房产公司签订的租赁合同确定的面积，单价和妨碍时间2010年6月2日至商铺出卖日2014年7月2日及竣工图纸标示的10处进出通道依法核定为11462.82（35.99㎡×每月65元/㎡×2010年6月2日至商铺出卖日2014年7月2日共计49个月÷10处通道）元。谈世燕和梁建矿所提在购买房屋时，就无进出通道，原貌是一堵墙。在东区宣传部的要求下，为方便其进出，配合打开的通道按消防部门要求安装了防火卷闸门，东区宣传部诉讼无事实和法律依据，应当驳回其的诉讼请求的辩解意见，与查明的事实不符，本院不予采信。阳光影业公司所提对房屋“大厅”享有所有权，房屋在交付使用时，大厅就已被隔断，亦无进出通道。房屋交付后，在东区宣传部要求下，从和睦邻里关系、方便东区宣传部进出考虑，阳光影业公司牺牲自身利益，为商户开了一道门，阳光影业公司是大厅的所有权人，是否开门，享有处分权的辩解意见，与法律规定的共用通道不能堵塞的规定相悖，本院不予采信；所提建筑物内有多条进出通道，不影响原告通行意见，本院已作详述；所提东区宣传部从权利受到侵害至今已超出了法律规定的诉讼时效保护期限，应当依法驳回其诉讼请求的意见，本院查明东区宣传部等人在权利受到侵害后一直在主张权利，其意见本院不予采信。泰坤房产公司所提房屋建成后业经相关部门验收合格才交付使用，房屋交付至今，从未实施过妨碍东区宣传部等业主的行为，也未侵害和妨碍东区宣传部等业主的物权，东区宣传部诉讼无理，且东区宣传部从权利受到侵害至今已超出了法律规定的诉讼时效保护期限，应当依法驳回其诉讼请求的意见，本院查明东区宣传部等人在权利受到侵害后一直在主张权利，其意见与查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，第一百三十条，第一百三十四条第一款第（七）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百零二和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、谈世燕和梁建矿、攀枝花阳光影业有限责任公司、攀枝花市泰坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带给付中共攀枝花市东区委员会宣传部经济损失11462.82元；
驳回中共攀枝花市东区委员会宣传部的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费1297元，由谈世燕和梁建矿、攀枝花阳光影业有限责任公司、攀枝花市泰坤房地产开发有限公司承担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 高文新
二〇一六年四月六日
书记员 张国标