上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第3518号
原告（反诉被告）上海菁英房地产经纪有限公司。
法定代表人张静，该公司董事长。
委托代理人李奎江，该公司员工。
被告（反诉原告）梁晓静。
委托代理人衷兴茂，上海川汇律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称菁英公司）诉被告（反诉原告）梁晓静居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，后被告（反诉原告）向本院提起反诉，本院于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）菁英公司的委托代理人李奎江、被告（反诉原告）梁晓静的委托代理人衷兴茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）菁英公司诉称，2014年7月19日，被告与案外人经原告居间，就上海市杨浦区仁德路100弄27号502室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋买卖合同》与《房地产买卖居间协议》，确认被告向案外人购买该房屋，房屋总价款为人民币3，160，000元（本案所涉币种均为人民币），被告并签署《佣金确认书》，确认其应向原告支付佣金63，200元。原告已经促成了房屋买卖合同的成立，有权获得相应报酬。现原告诉请要求：1、被告向原告支付佣金63，200元；2、被告向原告支付上述佣金的逾期违约金（按迟延支付佣金数额的日万分之五计算，自2014年7月26日至实际支付之日止）。
被告（反诉原告）梁晓静辩称并反诉称，不同意原告的诉请。首先，被告并未与案外人就系争房屋签订网签的《上海市房地产买卖合同》，原告亦未协助双方办理过户交房等手续，无权收取全额佣金；其次，因案外人曾与另一家中介公司签订了独家委托协议，其限时委托的时间从2014年7月5日至2014年8月10日，期间只能委托该中介公司居间，而原告为了从该中介公司处抢夺该笔交易，在案外人已经将上述情况告知原告的情况下，原告仍促成买卖双方签订《房屋买卖合同》与《房地产买卖居间协议》，并谎称独家委托可以随时撤销，且向被告隐瞒了上述情况，直至被告于2014年8月1日与原告门店经理通电话时才得知这一情况。正是由于原告的上述行为导致买卖双方最终交易未成并引发诉讼，不仅使得被告丧失了购买房屋的机会，还造成被告的损失。故被告反诉诉请要求：原告向被告支付利息损失3400元（以170，000元为本金，从2014年7月20日起计算至开庭之日，以中国人民银行同期贷款利率为准）。
原告（反诉被告）菁英公司针对反诉辩称，被告与案外人在另案审理中已明确系争房屋买卖是通过原告居间介绍的，虽然原告最终未促成双方交易，但原告向被告提供了订立合同的机会。在原告为双方进行居间时，案外人已同意并明确表示撤销《独家委托》的承诺，原告在居间时也将上述情况告知了被告，并不存在隐瞒的情况。嗣后，案外人同意继续出售房屋但被告拒绝购买，故双方买卖未成的责任不在原告。至于被告提供的与原告员工的通话记录，该录音系被告使用非法手段获取，不能作为定案的依据。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告梁晓静因系争房屋与案外人杨朝嵘、朱晓青涉讼，案号为（2014）杨民四（民）初字第2244号，该案查明事实如下：
2014年7月19日，杨朝嵘、朱晓青（甲方）、梁晓静（乙方）与菁英公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》约定，甲方将仁德路100弄27号502室房屋出售给乙方，总房价款3，160，000元。乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日，杨朝嵘、朱晓青（甲方）与梁晓静（乙方）签订《房屋买卖合同》约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后七天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。
2014年7月19日，梁晓静支付朱晓青定金20，000元；2014年7月20日，梁晓静支付杨朝嵘定金150，000元。
2014年7月28日，梁晓静向杨朝嵘、朱晓青发出《催告函》，要求杨朝嵘、朱晓青于2014年8月1日前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，否则将解除协议并要求双倍返还定金340，000元。2014年8月5日，朱晓青、杨朝嵘向梁晓静发出《告知书》，要求对方于2014年8月11日至中介方签约。
该案审理过程中，菁英公司来本院陈述，双方于2014年7月19日签订居间协议，约定2014年7月26日前签订正式房屋买卖合同，但是之前杨朝嵘、朱晓青与其他中介公司签订了独家代理合同，这个情况该二人在签订居间协议时告知过中介方，中介方也将该情况告知梁晓静。据中介方了解，因杨朝嵘、朱晓青存在独家代理的情况，所以杨朝嵘、朱晓青在2014年8月11日才能与梁晓静签订正式的房地产买卖合同，但是梁晓静不同意。中介方事后多次进行协调，杨朝嵘、朱晓青一直愿意出售房屋，但梁晓静可能因为赌气，中介和她联系时，她都说让我们和她的律师联系，故交易无法继续。该案审理中，朱晓青、杨朝嵘提交其于2014年7月5日与上海锐丰投资管理有限公司签订的《房地产独家委托出售居间协议（限时委托）》，朱晓青、杨朝嵘委托锐丰公司出售系争房屋，委托期限自2014年7月5日起至2014年8月10日止。
本院经审理后认为，本案中，买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》后，双方未能在该居间协议约定的期限前签订正式的《上海市房地产买卖合同》。根据居间方菁英公司向法庭陈述的情况，朱晓青、杨朝嵘在签订居间协议前已经将其与其他中介公司签有独家委托协议的情况告知了中介公司，故梁晓静认为朱晓青、杨朝嵘故意隐瞒其独家委托情况的意见，本院难以采纳。中介方在明知卖方存在独家委托的情况下，仍组织双方签订居间协议，并约定了双方在独家委托期限内需签订正式《上海市房地产买卖合同》，故梁晓静以朱晓青、杨朝嵘未能在居间协议约定的期限内签订正式《上海市房地产买卖合同》而要求朱晓青、杨朝嵘承担定金责任的意见，本院难以采纳。另外，从双方发函及法庭调查情况看，买卖双方均非故意不卖或不买房屋，因此协议无法继续履行的责任，不能归责于任何一方。综上，梁晓静要求双倍返还定金及朱晓青、杨朝嵘要求没收定金的意见，本院均难以认同。因协议无法继续履行，故朱晓青、杨朝嵘收取的定金170，000元，应当返还给梁晓静。后本院于2014年9月25日作出一审判决，杨朝嵘、朱晓青应于本判决生效之日起十日内返还梁晓静人民币170，000元。后梁晓静向上海市第二中级人民法院提起上诉。2014年11月18日，梁晓静与杨朝嵘、朱晓青达成调解协议，主要内容：一、杨朝嵘、朱晓青于调解协议生效之日起十日内一次性返还并支付梁晓静175，000元；二、双方于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》因不能归责于双方的原因无法继续履行，现双方同意予以解除；解除后除调解协议约定的条款外，双方均不再追究对方责任。
另查明，2014年7月28日，梁晓静向菁英公司、杨朝嵘、朱晓青发送《催告函》，主要内容：因买卖双方明确于2014年7月19日至中介处签订合同，现催告杨朝嵘、朱晓青于2014年8月1日前至中介处签订网签合同，否则将追究杨朝嵘、朱晓青的违约责任。菁英公司收悉此函。
审理中，梁晓静提供两份其与菁英公司分行经理刘洋、菁英公司销售顾问马苏华的电话录音，该录音形成时间为2014年8月1日，主要证明：菁英公司告知梁晓静系争房屋的产权人一家均不在上海，要到2014年8月10日才能签订合同，于此时告知梁晓静系争房屋存在独家委托的情况，并称独家委托行为不受法律保护。菁英公司对上述录音材料真实性、合法性均不予认可。
以上事实，由系争房屋《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、（2014）杨民四（民）初字第2244号民事判决书、（2014）沪二中民一（民）终字第2492号民事调解书、《催告函》、录音书面材料及光盘等证据材料予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，房屋中介机构的居间义务不仅包括促成买卖双方签订合同，还包括协助双方办理过户、交房、付款手续等。本案中，原告虽然已经促成被告与案外人杨朝嵘、朱晓青签订《房屋买卖合同》，但双方并未签订网签的《上海市房地产买卖合同》，相反被告与案外人因系争房屋涉讼。原告在另案中明确陈述案外人杨朝嵘、朱晓青在签订《房屋买卖合同》时就已经将签订独家代理合同之事告知过原告，原告也将该情况告知本案被告，故杨朝嵘、朱晓青在2014年8月11日才能与原告签订正式的房地产买卖合同。根据被告提供的录音材料，原告直至2014年8月1日才将案外人已签署独家委托协议之事告诉被告，并仍称该委托可撤销。原告在明知案外人存在独家委托的情况下，仍组织双方签订居间协议，并约定了双方在独家委托期限内需签订正式《上海市房地产买卖合同》，系争房屋最终买卖未成的主要原因在原告。故其诉请要求被告支付佣金及相应违约金的诉请，本院难以支持。被告反诉要求原告支付购房定金170，000元的相应贷款利息，缺乏相关法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海菁英房地产经纪有限公司要求被告（反诉原告）梁晓静支付居间服务费人民币63，200元的诉讼请求，不予支持；
二、原告（反诉被告）上海菁英房地产经纪有限公司要求被告（反诉原告）梁晓静支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）梁晓静要求原告（反诉被告）上海菁英房地产经纪有限公司支付利息损失人民币3400元的反诉请求，不予支持。
本案本诉案件受理费人民币1380元，减半收取计人民币690元，由原告（反诉被告）上海菁英房地产经纪有限公司负担，反诉案件受理费人民币25元，由被告（反诉原告）梁晓静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 预
二〇一四年十二月八日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。