广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第459号
上诉人（一审原告、反诉被告）王竹。
委托代理人苏力俭，广西君美律师事务所律师。
委托代理人黄敏，广西君美律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）广西金德房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市东桂磨公路下力脚村水印长廊小区。
法定代表人樊海峰，该公司总经理。
委托代理人覃昕，广西同盛吉成律师事务所律师。
委托代理人谭日兴。该公司职员。
被上诉人（一审第三人）胡浩淼。
委托代理人江伟。
上诉人王竹因与被上诉人广西桂林金德房地产开发有限公司（以下简称金德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华和代理审判员周丽参加的合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人王竹的委托代理人苏力俭、黄敏，被上诉人金德公司的委托代理人覃昕、谭日兴，被上诉人胡浩淼的委托代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年1月18日，王竹与金德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，金德公司将其开发的位于桂林市灵川县大圩镇的“水印长廊”项目第B幢05号（现更名为第19幢，下同）面积为475.67平方米的商品房以2000000元的价格出卖给王竹。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订当日，金德公司将该《商品房买卖合同》在灵川县房产管理部门办理了备案登记。2008年1月21日，王竹按合同约定向金德公司支付了全部购房款2000000元。但金德公司并未向王竹出具销售不动产统一发票。2008年4月22日，金德公司委托桂林市港兴装饰设计工程有限公司向王竹退还了购房款1000000元。同日，王竹出具《声明书》给金德公司，《声明书》载明：“经本人同意，贵公司已于二00八年四月二十二日将订购‘水印长廊’B幢05号商品房人民币壹佰万元整存入本人账户退还给本人。故本人在得到余下一百万元退房款后同意按协议办理退房手续。”此后，金德公司于2008年5月23日通过中国工商银行向王竹退还了购房款500000元，于2008年10月23日通过交通银行向王竹分别退还购房款200000元和300000元。
另查明，2007年7月29日，胡浩淼与金德公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，胡浩淼以1714810元的价格购买金德公司开发的位于桂林市灵川县大圩镇的“水印长廊”项目第8幢05号房产。此外，合同还对双方的权利义务进行了约定。2007年8月7日，胡浩淼通过其母江伟向金德公司支付了购房1288000元。2007年8月8日，胡浩淼向金德公司交付了由金德公司代收的契税、办证费、维修基金等共计86152元。金德公司于2008年5月22日向胡浩淼出具了1371848元的销售不动产统一发票。2014年8月19日，金德公司将房产交付给胡浩淼。2014
年12月2日，胡浩淼将购房尾款342962元通过其母江伟支付给金德公司。
再查明，王竹于2008年7月4日通过中国建设银行转给金德公司400000元，于2008年7月8日通过中国建设银行转给金德公司400000元。金德公司于2008年7月4日通过中国建设银行转给王竹400000元。
王竹于2014年12月24日以被告逾期交房为由诉至法院，请求判令：金德公司向王竹交付位于灵川县大圩镇的“水印长廊”商品房项目第B幢05号面积为475.67平方米的商品房；金德公司向王竹支付截至2014年8月31日的逾期交房违约金852000元及其后直至实际交房商品房之日止的违约金（计算方式：以2000000元为基数，自2014年9月1日起按照《商品房买卖合同》约定以每日万分之二计算，直至实际交付之日止）；金德公司向王竹开具金额为2000000元的购房发票；诉讼费用由金德公司承担。金德公司提起向人民法院提起反诉，请求判令：解除被告与原告于2008年1月18日签订的《商品房买卖合同》；王竹协助金德公司办理“水印长廊”第19栋（原B幢05号）房屋的撤销备案手续；案件诉讼费用由王竹承担。被告金德公司提起反诉请求判令：解除金德公司与王竹于2008年1月18日签订的《商品房买卖合同》；王竹协助金德公司办理“水印长廊”第19栋（原B幢05号）房屋的撤销备案手续；诉讼费由王竹承担。第三人胡浩淼请求判令：确认金德公司按其与胡浩淼签订的《商品房买卖合同》将“水印长廊”B幢05号房交付给胡浩淼的行为合法有效；驳回王竹要求金德公司交付“水印长廊”B幢05号房的诉讼请求；确认“水印长廊”B幢05号房桂胡浩淼所有；王竹限期配合金德公司办理解除合同备案手续；第三人支出的诉讼费用由王竹承担。
一审法院审理认为，本案中，王竹与金德公司签订的《商品房买卖合同》虽然在王竹未支付购房款的情况下就向房产管理部门进行了备案登记，但这并未违反法律规定，并不足以否认该合同的真实性。金德公司提出王竹与金德公司是借贷关系，本案所涉房产是为双方的借贷作抵押，因金德公司对此并未提供证据证明，依法因自行承担举证不能的不利后果。故，该院确认本案中王竹与金德公司就本案所涉房产形成的是商品房买卖合同关系。王竹与金德公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据王竹提供的证据，该院依法认定，王竹向金德公司支付了购房款2000000元，并另转给金德公司800000元；在庭审过程中，王竹明确表示其与桂林市港兴装饰设计工程有限公司并无业务往来，金德公司提供的证据一和证据四、证据五能相互佐证，形成完整的证据链，足以证明金德公司委托桂林市港兴装饰设计工程有限公司向王竹退还了购房款1000000元，金德公司提供的证据二、证据三证明金德公司转给了王竹1800000元。根据双方提供的证据，综合考量王竹与金德公司的债权债务关系，可以认定，金德公司已将购房款2000000元全部退还给了王竹。王竹应按其于2008年出具给金德公司的《声明书》上所承诺的办理退房手续。王竹在其后向金德公司送达催告函的行为并不能否定金德公司已向其退还全部购房款的事实，也不能作为其不履行《声明书》上的承诺的抗辩理由。故，对王竹在本诉中提出的诉讼请求该院不予支持。对金德公司提出的反诉请求该院依法予以支持。
胡浩淼与金德公司签订的《商品房买卖合同》虽未经备案，但备案并非《商品房买卖合同》成立的必要条件。胡浩淼与金德公司对双方签订的《商品房买卖合同》均予以认可，在无其他证据证明该合同系伪造的情况下，对该合同的真实性该院予以认可。胡浩淼与金德公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。虽然胡浩淼提供的电汇凭证与金德公司向其出具的销售不动产统一发票在金额上并不能一一对应，但这并不能否定胡浩淼已向金德公司履行了相应的付款义务。根据胡浩淼提供的证据可以确认，胡浩淼依合同约定向金德公司支付了全部购房款，并支付了相应的契税、办证费及维修基金。在诉讼过程中，金德公司及胡浩淼均认可本案所涉房产已交付给了胡浩淼，房产应归胡浩淼所有，且有相关的证据可以证明。故，对胡浩淼的请求事项该院依法予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回本诉原告王竹的诉讼请求；二、解除反诉原告广西桂林金德房地产开发有限公司与反诉被告王竹于2008年1月18日签订的关于“水印长廊”第B幢05号（现更名为第19幢）房的《商品房买卖合同》；三、反诉被告王竹在本案判决生效之日起30日内协助反诉原告广西桂林金德房地产开发有限公司办理“水印长廊”第B幢05号（现更名为第19幢）房的撤销备案手续；四、被告（反诉原告）广西桂林金德房地产开发有限公司将“水印长廊”第B幢05号（现更名为第19幢）房归胡浩淼所有。本诉案件受理费12300元，有本诉原告王竹负担；反诉案件受理费12300元，由反诉被告王竹负担（该款反诉原告已垫付，由反诉被告王竹支付给反诉原告）。
上诉人王竹不服一审判决，上诉称，一、上诉人与被上诉人金德公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且已经实际履行，上诉人主张交付商品房和支付逾期交房违约金的诉求应当得到支持。上诉人与金德公司就涉案房产签订了本案《商品房买卖合同》并已经支付了全部购房款200万元，也办理了备案手续，所以该买卖合同是已经实际履行了的。由于金德公司没有按约定交付涉案房产，因此其应按照《商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任；二、原审法院对于上诉人所提供的证据五、证据六、证据七、证据八均错误的不予采信，致使原判决认定事实错误；一审法院对上诉人多次向金德公司交涉交房事宜的证据不予认定不利于案件事实的查明，上诉人与金德公司存在其他经济往来，根据《股东转让协议》，2009年6月30日前出售的房产与原股东有关，与金德公司无关；三、原审法院错误的采信被上诉人金德公司提供的证据，导致原审判决认定事实错误。上诉人与金德公司除200万元购房款外，还存在大量经济往来，金额超过340万元。上诉人并未收到全部退房款，合同解除的效力尚未发生，一审法院认定金德公司已经还清购房款认定事实错误；四、原审法院对胡浩淼提供的证据进行采信而认定胡浩淼已经收房是错误的。五、本案两被上诉人之间交房行为存在诸多疑点与反常之处，而原审法院未查明事实即径行认定交房行为合法；六、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被上诉人金德公司要求解除合同与撤销备案，已过除斥期间和诉讼时效。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法判令：一、撤销灵川县人民法院（2015）灵民初字第72号民事判决；二、支持上诉人的原审诉讼请求，即判令被上诉人金德公司向上诉人支付位于灵川县大圩镇的“水印长廊”商品房项目第B幢05号面积为475.67平方米的商品房，并判令被上诉人金德公司向上诉人支付截止至2014年8月31日的逾期交房违约金852000元以及其后直至实际交付商品房之日止的违约金（伺候违约金以200万元为计算基数，字2014年9月1日起按照《商品房买卖合同》约定以每日万分之二计算，直至实际交付商品房之日止），并判令被上诉人金德公司向上诉人开具金额为200万元的购房发票；三、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；四、案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人金德公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应于支持。请求驳回上诉人的请求。
被上诉人胡浩淼答辩称，本案诉讼房屋应该归胡浩淼所有，因为房屋渗漏一直都没修复好，故2014年12月初才把尾款全部支付完毕。上诉人的合同签订的时间晚于胡浩淼的合同，且上诉人的合同在未支付任何款项的情况下就先备案，被上诉人在一审时已经提出了质疑，这是不正当的行为，只是借款的一个形式。
在本院审理期间，上诉人向本院提交的证据有：1、2007年9月30日金德公司向王竹借款200万元的《董事会决议》；2、2007年10月3日金德公司收到王竹借款50万元的借据；3、2007年10月11日金德公司收到王竹借款30万元的借据；4、2007年10月25日金德公司收到王竹借款20万元的借据；5、2007年11月7日金德公司收到王竹借款20万元的借据；6、证人黄某的证言，以上1-6证据证明上诉人除支付购房款外，还另向金德公司出借款项，金德公司主张已经退还房款的转账凭证，实际上对应的是归还上诉人出借的款项，而非退还购房款，金德公司始终未完整归还上诉人的其他款项及购房款，《商品房买卖合同》仍继续履行。被上诉人金德公司对上诉人提供的证据1有异议，认为真实性无法核实，即使是真实的也不能证明金德公司转给王竹的款项就是还款，证据2-5是复印件，且其内容表述为款项用于履行乙方与甲方的民间借款合同义务，该证据内容不明确，其表达的意思为还款而不是借款。证人黄某的证人证言没有真实性、合法性和关某，对上诉人不利的证词避而不谈，证人可以通过作证将个人债务转移给被上诉人，与本案当事人有利害关系。被上诉人胡浩淼对上诉人提供的证据1-5真实性无法确认，认为上诉人取得金德公司内部的决议原件不合常理，对上诉人提供的证人证言有异议，认为证人证言证明了黄某知悉胡浩淼的合同签署在先。
本院查明的事实与原审法院一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案双方争议焦点是：一、上诉人是否应当协助被上诉人金德公司办理退房手续。本案王竹与金德公司签订《商品房买卖合同》，后王竹向金德公司出具《声明书》，同意在得到余下壹佰万元退房款后按协议办理退房手续。该《声明书》系双方协商解除合同的真实意思表示，金德公司于2008年5月23日、2008年10月23日分别支付了500000元、300000元和200000元，王竹在收到金德公司退还的款项后应当按其承诺履行退房义务。王竹辩称上诉三笔款项系金德公司归还其借款的理由，本院认为，王竹出具《声明书》后，双方之间形成协商解除合同的权利义务关系，现王竹提出其与金德公司存在其他借款纠纷，但金德公司主张该款项系依据王竹《声明书》的约定支付，因协商解除合同协议与其他经济纠纷不是同一法律关系，王竹提交的证据不足以证实金德公司于2008年5月23、2008年10月23日归还的1000000元系用于归还其他经济纠纷款项，其主张该款项优先用于归还其他借款，不利于维护协议中守约先履行义务一方的权益。证人黄某与王竹、金德公司之间的其他款项往来有利害关系，因此仅依其陈述亦不足以认定金德公司归还的款项系用于归还其他借款，金德公司原股东与新股东之间的《股份转让协议》约定2009年6月30日前已售房产的未收房款归原股东所有，该股东之间的约定并未改变金德公司对公司财产享有的处分权，王竹向金德公司催告交房的事由亦不能否定金德公司已履行退还房款的事实，并不能作为其不履行退房义务的抗辩理由。对其不履行退房义务的抗辩理由，本院不予采纳。
本案胡浩淼与金德公司于2007年7月29日签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。胡浩淼向金德公司支付了全部购房及相应契税、办证费及维修基金，并于2008年5月22日取得了金德公司出具的销售不动产统一发票，胡浩淼与金德公司均认可讼争房屋已经交付给胡浩淼，现该房产已由胡浩淼合法取得并实际占有，因此本案讼争房屋产权应归胡浩淼所有。
上诉人上诉称依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，金德公司要求解除合同已过除斥期间和诉讼时效，本院认为，本案系上诉人与金德公司协商解除合同，系双方自愿达成的约定，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定单方解除合同的情形。且上诉人主张金德公司交房及金德公司主张上诉人退房均属于诉讼时效中断的情形。对上诉人主张本案已过除斥期间和诉讼时效的理由，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币24600元，由上诉人王竹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 秦 婧