�明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第1810号
原告：郭松，男，1986年7月12日生，汉族，重庆市合川市人，本科文化，如新（中国）日用品保健品有限公司云南分公司员工。
委托代理人：王丹，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李忠志，男，1975年3月15日生，汉族，现住址不详。
第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称：荣城公司）。
组织机构代码：71945852-2。
住所：昆明市北京路金星小区商网*幢。
法定代表人：黄荣柏，职务：总经理。
委托代理人：冯齐波，男，1990年2月22日生，汉族，云南省昆明市人，高中文化，荣城公司员工，特别授权代理。
原告郭松诉被告李忠志房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年3月20日受理后，依原告郭松申请通知荣城公司作为第三人参加诉讼。2014年7月25日，依法组成合议庭，公开开庭�行了审理。原告郭松的委托代理人王丹、第三人荣城公司的委托代理人冯齐波到庭参加了诉讼。被告李忠志经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭松起诉称：原、被告双方在荣城公司的促成下于2012年11月16日签订《房屋买卖合同》，双方约定被告将位于昆明市西山区马街街道办事处积善社区居委会海源庄第一居民小组经典商务大厦C座5单元2004号房屋出卖给原告，房屋价款为370000元。原、被告于2012年11月20日在昆明市明诚公证处做房屋买卖协议公证书当日由原告支付被告房屋首付款185000元，待被告拿到《房屋所有权证》15个工作日内配合办理完房屋产权过户手续后再支付尾款185000元。原告支付荣城公司佣金7400元，支付房屋买卖协议公证费1110元。2013年6月4日，原告、被告和荣城公司又签订了《房屋买卖合同》补充协议，进一步明确原、被告双方的权利义务及违约责任。在原告将185000元的房屋首付款支付给被告并与被告办理完房屋买卖公证手续后，被告将该房屋交由原告管理使用至今，该房屋产生的水、电、物管等相关费用均由原告支付。由于被告未按时支付诉争房屋在中国银行的贷款，贷款银行将被告诉至昆明市西山区人民法院，法院已判决解除被告与中国银行的《中国银行购房借款合同》。同时，因被告与他人之间有民间借贷纠纷，本案诉争房屋于2013年已被昆明市西山区人民法院查封，现已进入法院执行阶段。被告的上述行为，导致本案诉争房屋无法过户至原告名下，无法实现原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》的目的，已构成违约。因此，被告应当承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，现诉请法院支持原告以下诉讼请求：1、依法解除�、被告所签订的《房屋买卖合同》（含《房屋买卖合同》补充协议）；2、依法判令被告返还原告购房款185000元，赔偿原告购买该房产生的中介费7400元、公证费1110元；3、依法判令被告按合同约定支付原告违约金110000元；4、依法判令被告承担原告因解除合同所支出的律师费6000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告李忠志经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。
第三人荣城公司陈述称：合同于2012年11月16日签订。原告向被告支付过定金，向第三人支付了7400元的中介费，并支付1110元公证费是事实。在进行房屋买卖的过程中，作为中介的第三人已经向原、被告双方说明了房屋买卖的相关事项。对于房屋不能过户的情况，第三人也进行了了解，但被告称房产证抵押在银行无法办理，一直不配合办理。现原告诉请解除买卖合同，第三人没有异议。第三人在本案中没有责任。
原告郭松为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《房屋买卖合同》，欲证实2012年11月16日，在荣城公司的促成下，被告将其位于昆明市西山区经典商务大厦C座5单元2004号房屋出卖给原告郭松，双方在该合同中约定房屋出卖价款及支付方式、中介费、交房、办理房屋产权过户手续、违约责任等相关房屋买卖事项。
经质证，第三人对该份证据材料无异议。
二、《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、入住证明、发票，欲证实被告于2009年9月5日向云南经典房地产开发有限公司购买位于昆明市西山区经典商务大厦C座5单元2004号房屋，房屋总价款220242元，房屋按揭款110000余元，该房屋未办理房屋产权证书。被告于2010年11月3日入住该房。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
三、收条一份，欲证实2012年11月16日，被告收到原告交付的购房定金15000元。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
四、云南省昆明市明诚公证处受理公证通知单一份、公证书一份，欲证实2012年11月20日，原告委托其母亲邓泽英与被告在云南省昆明市明诚公证处办理房屋买卖公证协议，公证协议内容为：被告将其位于昆明市西山区经典商务大厦C座5单元2004号房屋出卖给原告，原告在本协议签订当日支付给被告房屋首付款185000元，待办理房产过户手续时付清剩余185000元购房款。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
五、公证费发票、中介费收据、收条、声明，欲证实2012年11月20日，原告母亲邓泽英代原告支付房屋买卖公证协议费1110元，原告支付给第三人房屋中介费7400元，第三人收到原告购买本案诉争房屋相关材料原件，并承诺待该房屋的房产证办理后协助原告与被告办理房屋产权变更登记�
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
六、房屋买卖首付款收条，欲证实2012年11月20日，被告收到原告支付的购房首付款185000元。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
七、《房屋买卖合同》补充协议，欲证实原、被告及第三人于2013年6月4日对2012年11月16日签订的《房屋买卖合同》进行补充，进一步明确了双方的权利义务及违约责任。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
八、水费收据、电费发票、物管费发票，欲证实被告将诉争房屋交付给原告占有、管理、使用，原告支付了诉争房屋的相关物管费、水费、电费等费用。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
九、（2014）西法执字第690号《执行裁定书》，欲证实被告与魏霞民间借贷纠纷经法院审判后，昆明市西山区人民法院作出（2013）西法民初字第1538号《民事判决书》，因被告未按判决书要求�还借款，魏霞申请执行诉争房屋，原告为维护自身合法权益，向昆明市西山区人民法院提出执行异议，但因房屋产权登记在被告名下，被法院裁定驳回执行异议。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
十、律师费发票、银行卡刷卡消费票据，欲证实原告支出律师费6000元的事实。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
本案受理后，原告郭松为支持其诉讼主张，申请本院调取以下证据材料：
（2013）西法民初字第3352号《民事判决书》、（2013）西法保字第91-1号《民事裁定书》、（2013）西法民初字第1538号《民事判决书》，原告以此欲证实被告将房屋卖给原告前已逾期九期未按期还款，被告与魏霞存在借贷关系，房屋已经被法院查封，可以看出房屋存在法律纠纷，违反了原、被告签订的买卖合同及补充协议的约定。
经质证，第三人对该组证据材料无异议。
�于原告郭松提交的以上证据材料以及申请法院调取的以上证据材料，被告李忠志未到庭质证。
被告李忠志经本院公告送达举证通知（一）、举证通知书（二），未向本院提交证据材料。
第三人荣城公司未向本院提交证据材料。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告郭松提交的证据一至证据十，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告郭松申请调取的证据，系本院生效法律文书，本院予以确认。
经审理查明：2009年9月5日，被告与云南经典房地产开发集团有限公司（原名称为：云南经典房地产开发有限公司）签订《商品房购销合同》，约定由被告以220242元的价格购买昆明市西山区经典商务大厦C座5单元2004号房屋。购买方式为首付加按揭贷款的形式。2010年3月4日，中国建设银行股份有限公司昆明市丹霞路支行、被告、云南经典房地产开发集团有�公司签订了借款合同，约定由被告向中国建设银行股份有限公司昆明市丹霞路支行借款110000元用于购房，借款期限自2010年3月4日起至2020年3月4日止，同时约定被告将经典商务大厦C座5单元2004号房屋抵押给中国建设银行股份有限公司昆明市丹霞路支行。云南经典房地产开发集团有限公司作为保证人对被告向银行的借款承担连带保证责任。合同签订后，中国建设银行股份有限公司昆明市丹霞路支行按照约定向被告发放了贷款。被告购房后，交纳过房屋维修基金和配套费并入住房屋。2012年11月16日，被告作为卖方，原告作为买方、第三人作为居间方共同签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定由被告将经典商务大厦C座5单元2004号房屋出售给原告，房屋价款为370000元，购房定金为15000元，双方约定于2012年11月20日前办理定金公证，做完定金公证当时原告支付被告185000元，然后被告将房屋交给原告使用，合同同时约定，开发商通知领《房屋所有权证》，被告在拿到证后15个工作日内必须配合原告办理房屋产权过户，过户当日，原告支付被告剩余尾款185000元。如果一方违约，需赔偿守约方房价的20%作为违约金。此外，双方还对各自的其他权利义务进行了约定。2012年11月16日，原告支付被告定金15000元，被告收款后，出具了收条。2012年11月20日，被告作为甲方、邓泽英（原告庭审中陈述邓泽英为原告母亲）作为乙方签订《协议书》并进行了公证。《协议书》再次明确经典商务大厦C座5单元2004号房屋的转让价款为370000元，《协议书》签订后首先支付185000元，剩余185000元待过户时以向银行申请按揭贷款的方式一次性支付。双方约定在领取产权证后30个工作日内由甲方结清房产的按揭贷款并协助乙方办理上述房产的过户更名手续。甲方同意乙方以郭松的名义与之签订房产买卖合同并过户。如因自身原因致使上述房产最终不能正常过户，视同违约，违约方需按房款价值总额的20%向对方支付违约金。《协议书》签订当日，原告向被告支付了房款185000元（含定金15000元）。同时，原告支付中介费7400元，邓泽英交纳公证费1110元。2012年11月20日当日，第三人出具声明，表示收到原告中介服务费7400元，待房屋所有权证下来后，荣城公司协助办理过户手续，办理手续时，不再收取相关服务费用。此后，被告将诉争房屋移交原告居住使用。原告在居住使用房屋的过程中，交纳过房屋的水电费及物业管理费。2013年6月4日，被告作为甲方、原告作为乙方、第三人作为居间方签订了《房屋买卖合同》补充协议，协议约定：……2.2、甲、乙方均尊重对方的合同权利，不会就合同标的物设立任何形式的债权、债务关系或物权关系，使相对方的合同目的及相关权利陷于任何形式的被动、纠纷或其他的损害；2.3、甲方在取得该房屋产权证后，将积极办理产权过户手续，乙方积极配合，并按合同约定支付相关剩余购房款；2.4、任何一方违反上述承诺的，相对方均有权单方解除主合同，违约方赔偿由此给守约方或权利方所造成的损失。……4.1、因任何一方的行为致使购房合同解除或终止，或者本协议承诺不真实的，除主合同或本协议有特别约定外，违约方应该向守约方或权利方承担损害赔偿责任，赔偿金为主合同总价款的30%；……4.5、一方违约致使主合同解除或终止的，违约方除承担相关责任外，还应当向守约方支付守约方因解除合同所支出的成本，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费及误工费等合理开支；……2013年3月5日，魏霞以李忠志、吕唱为被告向我院提起民间借贷纠纷诉讼。在该案诉讼期间�魏霞提出诉讼保全的申请，申请查封李忠志的位于经典商务大厦C座5单元2004号房屋。我院依法对该房屋进行了查封。我院审理案件后做出（2013）西法民初字第1538号《民事判决书》，判决由被告李忠志偿还魏霞借款本金210300元及该款自2012年12月1日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。该判决生效后，魏霞向本院申请强制执行。2014年3月10日，本案原告郭松提出执行异议，请求对经典商务大厦C座5单元2004号房屋中止执行。本院审查后认为房屋未登记在郭松名下，不能证明其对房屋享有所有权，其异议申请无法律及事实依据，故作出（2014）西法执字第690号《执行裁定书》，驳回异议。另查明，2013年6月26日，因被告李忠志逾期归还银行贷款，导致中国银行股份有限公司昆明市丹霞路支行以李忠志、云南经典房地产开发集团有限公司为被�向本院提起诉讼。本院审理后做出（2013）西法民初字第3352号《民事判决书》，判决解除了中国银行股份有限公司昆明市丹霞路支行与李忠志、云南经典房地产开发集团有限公司签订的《中国银行购房借款合同》；由李忠志归还中国银行股份有限公司昆明市丹霞路支行贷款本金90441.10元，借款利息4481.65元，罚息475.04元；由李忠志支付中国银行股份有限公司昆明市丹霞路支行律师代理费7255元；由云南经典房地产开发集团有限公司对李忠志的上述债务承担连带还款责任。本院在审理该案时查明，涉案的经典商务大厦C座5单元2004号房屋尚未办理房产证。2014年3月20日，原告诉至本院，请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（含《房屋买卖合同》补充协议）；判令被告返还原告购房款185000元，赔偿原告购买该房产生的中介费7400元、公证费1110元；判令被告按合同约定支付原告违约金110000元；判令被告承担原告因解除合同所支出的律师费6000元并承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告委托律师支出律师费6000元。本案受理后，本院于2014年4月23日在人民法院报上刊登公告，向被告公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知（一）、举证通知书（二）及开庭传票。期满，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。
本院认为：合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，合同中约定的合同解除条件成就的，守约方可以解除合同。对此，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，诉争的经典商务大厦C座5单元2004号房屋系由被告出资购买，其为该�的权利享有人。2012年11月16日，被告作为房屋的权利享有人与原告及第三人在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，后又于2013年6月4日签订了《房屋买卖合同》补充协议。由于该《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，因此，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议合法有效，对合同各方具有约束力。从《房屋买卖合同》补充协议的内容看，其中，合同条款2.2条规定：甲（被告）、乙（原告）方均尊重对方的合同权利，不会就合同标的物设立任何形式的债权、债务关系或物权关系，使相对方的合同目的及相关权利陷于任何形式的被动、纠纷或其他的损害；第2.4条规定：任何一方违反上述承诺的，相对方均有权单方解除主合同，违约方赔偿由此给守约方或权利方所造成的损失。从以上�同条款内容看，原、被告双方在合同中设定了合同解除权，被告有保证出售的房屋不设立任何形式的债权、债务和物权负担并有保证原告买卖合同目的实现和避免原告权利陷于被动、纠纷或其他损害的合同义务，若被告不履行以上合同义务，原告有权解除合同。本案中，从查明的事实看，被告因不归还案外人魏霞借款导致魏霞提起诉讼，法院审理后判令被告归还魏霞借款本金210300元并支付利息。因魏霞提出申请，人民法院已对“经典商务大厦C座5单元2004号房屋”进行了查封并已进入强制执行程序，原告虽提出执行异议，但被人民法院依法驳回。以上事实表明，原、被告的买卖标的物“经典商务大厦C座5单元2004号房屋”已被其他债权债务关系牵涉其中，如房屋被拍卖，原告购买房屋的目的将不能实现，如房屋不被拍卖受偿，原告实现购买房屋的目的也要到被告清偿完魏霞全部债务，法院解除查封后才能行使，这已使原告权利的行使陷于被动状态。而原告在房屋被查封后提出执行异议最终被法院依法驳回的事实也表明涉案房屋被查封已使原告陷于纠纷之中。因此，本院认为，因被告对案外人不履行清偿债务的法定义务导致涉案房屋被查封所产生的相关后果已符合《房屋买卖合同》补充协议中2.2条、2.4条关于解除合同的约定。因此，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告在履行合同过程中向被告支付的购房款185000元，被告应当予以返还。庭审中查明，在原、被告履行房屋买卖合同的过程中，原告还向第三人荣城�司支付过中介费7400元，合同解除后，此损失应当由被告承担，由被告支付原告。对于原告所主张的公证费1110元，因公证费收款收据上载明交款人为邓泽英，并非本案原告，故此笔费用尚不能视为原告的损失，本院不予支持。对于原告所主张的违约金，本院认为，本案中，被告因差欠案外人债务导致涉案的房屋被查封属于原、被告及第三人所订立的《房屋买卖合同》补充协议中的违约行为。《房屋买卖合同》补充协议第4.1条规定：因任何一方的行为致使购房合同解除或终止，或者本协议承诺不真实的，除主合同或本协议有特别约定外，违约方应该向守约方或权利方承担损害赔偿责任，赔偿金为主合同总价款的30%。本院认为，尽管原、被告双方对违约责任的承担进行了以上约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由以上规定可知，违约金应当以给守约方造成的损失为标准进行衡量，违约金过高的，可以进行调整。本案中，原、被告所约定的违约金明显过高，本院依法进行调整。综合本案实际情况，结合合同解除给原告造成的损失情况进行考量，本院对原告所主张的违约金，酌情予以支持40000元。对于原告所主张的律师费6000元，本院认为，原、被告及第三人所签订的《房屋买卖合同》补充协议第4.5条规定�一方违约致使主合同解除或终止的，违约方除承担相关责任外，还应当向守约方支付守约方因解除合同所支出的成本，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费及误工费等合理开支。由于本案中，被告的违约行为存在，原告也提供证据证实其因行使合同解除权导致诉讼聘请律师实际支出律师费6000元的事实，故原告主张的该笔费用在双方所约定的赔偿损失的范围之内，本院予以支持。本案中，因原、被告及第三人在签订合同时，原告对于被告尚未取得涉案房屋产权证的事实是明知的，第三人的义务仅只是促成原、被告之间的交易，第三人对于被告差欠案外人债务导致涉案房屋被查封的事实并无过错，故第三人在本案中不承担责任。本案被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法�第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告郭松、被告李忠志、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议中原告郭松与被告李忠志之间的房屋买卖合同关系。
二、由被告李忠志于本判决生效之日起十日内返还原告郭松购房款人民币185000元，并赔偿原告郭松中介费损失人民币7400元。
三、由被告李忠志于本判决生效之日起十日内支付原告郭松违约金人民币40000元。
四、由被告李忠志于本判决生效之日起十日内支付原告郭松律师费人民币6000元。
五、驳回原告郭松的其他诉讼请求。
六、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司在本案中不承担责任。
本案诉讼费人民币5943元由原告郭松负担人民币1365元，由被告李忠志负担人民币4578元（此款已由原告郭松预交，被告李忠志负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告郭松）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
�判长王静波
代理审判员 杜竹馨
人民陪审员 刘晓敏
二〇一四年八月十三日
书 记 员 李秋蓉