北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第43505号
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人沈娟，女，1980年6月3日出生。
被告李婷，女，1982年11月12日出生。
委托代理人缪伟，男，1983年8月22日出生。
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（下称原告）与被告李婷（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗曼独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈娟，被告及其委托代理人缪伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我公司系北京市都市心海岸项目的物业管理公司。被告系X号楼X室的业主，房屋面积为125.62平方米，按照法律规定及《都市心海岸前期物业服务合同》的约定，被告应当向我公司支付2005年8月31日至2015年8月30日的物业管理费，每月每平米2.59元计算。但被告一直拖欠，至2015年8月30日已欠27329.88元。按照都市心海岸项目服务员服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担支付金额每日千分之三的滞纳金6482元，经我公司多次催要，被告无理由推脱拒付，为维护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼请求判令被告立即支付2008年8月31日至2015年8月30日的物业管理费人民币27329.88元，酌收滞纳金6482元。合计33811.88元。
被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告提交的委托物业管理合同已经过期，自2003年至2005年，合同期满后自动终止了，原告若继续工作，应该重新签订合同，但业主未收到任何续签的材料，且小区至今没有成立业主委员会。原告的起诉超过了诉讼时效，物业收入不合法，账目不公开，物业侵占了会所和地下室公摊面积，收入据为己有；原告不顾业主反对，私自更改绿地；小区的广告牌，宣传栏等，物业都私自出租，导致小区环境脏乱差；原告非法侵占小区应急逃生通道，出租给了驴肉火烧餐馆，现在完全被覆盖，业主安全无法保障。我不交纳物业费，因为物业没有按照合同约定每年进行安全普查，无法确保公共设施的维修，达到可以正常使用状态；未能保证小区护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施的正常使用；护栏晾晒各种被单床罩，无人管理，路面破损长期无人修理；小区绿化区域的儿童活动区常年只有一个秋千，另外一个一直没有修补；儿童活动中心的楼梯，脱落的地毯，暴露的铁皮，滋生各类细菌，非常影响小朋友活动，而且容易绊倒；小区地下车库标示早已脱落，完全看不出箭头指向；门禁经常无法正常使用，门禁前按钮均已损坏，摄像头脱落；物业应对小区公共区域每日进行清理，但是小区4号楼门口经常堆放垃圾；小区侧门常年无人看管。
经审理查明：被告系位于北京市朝阳区阜通西大街18号院（X园，原名称为X家园）X号楼x室房屋（下称涉案房屋）的业主。涉案房屋建筑面积为125.62平方米。
2002年6月18日，原告与北京荧佳房地产开发有限公司（下称荧佳公司）签订《都市心海岸物业管理委托合同》（下称《委托合同》），约定荧佳公司委托原告对都市心海岸小区进行物业管理，管理范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等养护与管理，维持公共环境内的秩序；房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托并签署相关协议后，原告应接受委托并合理收费；委托管理期限为2003年5月1日至2005年4月30日；物业管理服务费按建筑面积每平方米2.59元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，依据国家有关法律、法规，原告与荧佳公司或业主委员会协商后，报请区物价局核准或备案后进行调整。
2003年4月2日，《银杏家园物业管理公约》（下称《管理公约》）经北京市居住小区管理办公室核准。《管理公约》约定，业主管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业选定，业主管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业；该物业按高档住宅建设，物业管理费按2.59／月／建筑面积收费，每年交费一次，提前一个月预交；有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行，政府有新规定时，收费应依据新的政策进行调整。
2008年3月，原、被告签订《入住协议书》，约定原告依据《委托合同》及《管理公约》向被告提供物业管理服务，原告在履行合同期间接受被告监督和检查，被告承诺遵守《管理公约》；物业管理费为2.59元／㎡·月，每年交费一次，提前一个月预交，收费起始日期为2007年9月1日，收费面积按实测面积收取，年物业管理费总金额3904.3元。《入住协议书》还对自来水费、电费、燃气费、供暖费等代收代缴费用、公摊能源费、停车费用等进行约定，同时约定“以上价格若有调整将以政府或公用部门公告为准”。
以上事实，有《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》、及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》是当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自义务。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供物业管理服务的事实存在，被告亦签署了《入住协议书》，承诺遵守《管理公约》，据此可以认定原告与被告间形成了物业服务合同关系。涉案小区物业费收费标准系依据合同约定形成，属于市场调节价，不属于政府指导价，虽然部分收费项目的政策依据虽已调整，但考虑到在未成立业主大会前，无法确定具体、统一的物业服务收费标准，且原告在政策调节前后，物业服务内容并未发生变化，故原告按照原有计费标准进行收费并无不妥。
被告对其所述物业服务瑕疵，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，被告提出的服务问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在根本违约，被告不能以原告物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，故原告主张的物业费，本院予以支持。关于滞纳金，因无合同依据，本院对滞纳金不予支持。关于诉讼时效的问题，物业服务合同具有特殊性，法院在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，应认定物业公司在持续主张权利。原告持续为被告所有的房屋小区提供物业服务，且其无明显怠于行使该权利，故被告关于原告主张的物业服务费已超过法定诉讼时效之辩解，本院难以采信。
应当指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。原告应当在今后的物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李婷于本判决生效后七日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司二00八年八月三十一日至二0一五年八月三十日物业费二万七千三百二十九元八角八分。
二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百二十三元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担八十一元（已交纳），由被告李婷负担二百四十二元（于本判决生效后七日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 罗曼
二〇一五年九月二十一日
书记员 柳叶