云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怒中民二终字第20号
上诉人（原审被告）：怒江宝亿矿产开发有限责任公司。
住所地：泸水县片马镇古浪坝。
法定代表人：张先觉，系该公司总经理。
委托代理人：廖建松，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：泸水县神工制材厂。
住所地：泸水县鲁掌镇登埂河边。
负责人：郑德新，系该公司经理。
委托代理人：和成武，男，纳西族，1967年11月15日，云南省丽江市玉龙县人，现住泸水县，系该厂副厂长。特别授权代理。
上诉人怒江宝亿矿产开发有限责任公司（以下简称“宝亿公司”）因与被上诉人泸水县神工制材厂（以下简称“神工制材厂”）租赁合同纠纷一案，不服泸水县人民法院（2014）泸民二初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人宝亿公司特别授权的委托代理人廖建松，被上诉人神工制材厂特别授权的委托代理人和成武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审确认的本案事实如下：神工制材厂原属于泸水县乡镇企业局下属的集体企业，2003年乡镇企业产权制度改革后，神工制材厂于2004年3月15日经泸水县乡镇企业局批准，由集体企业改制为个人独资企业，于2004年6月29日重新申请，依法核准登记设立由郑德新投资的个人独资企业，因未参加2004年度企业年检，于2005年7月18日被依法吊销营业执照，后一直未进行清算。2010年1月16日神工制材厂和宝亿公司双方订立了《承包合同》，实为租赁合同，约定：神工制材厂将其大场房下水泥板空地，地秤住房三间租赁给宝亿公司使用，但宝亿公司必须做好日常维护和维修，保持设备场地正常使用，且注明了地秤产权不属于神工制材厂，但神工制材厂负责协调让宝亿公司使用，期限为五年（自2010年1月16日至2015年1月16日），宝亿公司每年向神工制材厂支付租金35000元，于每年1月16日一次付清，宝亿公司付款之日起合同生效；随后神工制材厂和宝亿公司双方又签订了临时场地使用说明，该说明实际上也是一个租赁合同，约定神工制材厂将另外一块场地给宝亿公司使用，使用费按每月1250元，每年15000元计算，按年收取，如使用不到一年按实际使用月收取，并注明如钢管厂自己使用，宝亿公司必须无条件让出。两个租赁合同的租金均同时起算，每年合计50000元。合同签订后，宝亿公司自2010年1月至2013年2月期间共支付给神工制材厂17.4万元，截止神工制材厂起诉之日（2014年4月7日）尚欠租金计3.71万元。另查明，2013年7月16日为宝亿公司拉运矿石的一辆货车在卸货时发生侧翻，导致神工制材厂租给宝亿公司使用的厂房倒塌，宝亿公司委托评估公司对此次事故造成的损害进行评估鉴定，鉴定损失为245322.00元。事故现场已经灭失。
原审法院认为：神工制材厂为个人独资企业，其营业执照被依法吊销后，未进行注销登记。依照最高人民法院【2000】24号《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》之精神，本案神工制材厂未进行注销，仍具备诉讼主体资格。神工制材厂和宝亿公司双方于2010年1月16日签订的《承包合同》和《临时场地使用说明》均为租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人具有法律约束力。2010年1月16日至2014年1月16日宝亿公司应当支付给神工制材厂的租金应当为20万元，但宝亿公司至今仅支付了17.4万元，宝亿公司拖欠租金的行为已构成违约，神工制材厂作为出租人要求解除合同的请求理由正当，符合法律规定，本院予以支持。对宝亿公司提出已于2013年10月份就腾空了场地和厂房并通知了神工制材厂的主张，因宝亿公司没有证据加以证明，本院对该主张不予采信。对神工制材厂请求宝亿公司给付拖欠租金6万元的主张，根据合同约定计算至原告起诉之日（自2010年1月16日起止2014年4月7日止），宝亿公司应支付给神工制材厂租金为21.11万元（四年零80天的租金=20万+5万÷12个月÷30天×80天），宝亿公司已支付了17.4万元，尚欠3.71万元，故本院对超过部分不予支持。神工制材厂将符合租赁合同规定的厂房和场地交付给宝亿公司，已完成了出租人应当履行的全部合同义务，宝亿公司在承租期间，帮其拉运矿石的车辆在卸货过程中发生侧翻，导致神工制材厂厂房毁损，未尽到妥善保管租赁物的义务，造成租赁物毁损，应当承担损害赔偿责任，神工制材厂请求宝亿公司赔偿房屋损失245322.00元的主张，本院予以支持。宝亿公司提出造成损害的人不是宝亿公司，应当由实际造成损害的第三人承担赔偿责任的主张，属于另一法律关系，宝亿公司可另行起诉。依法判决：一、神工制材厂与宝亿公司签订的《承包合同》和《临时场地使用说明》予以解除。宝亿公司应于本判决生效后10日内将租赁物交还原告；二、限宝亿公司于本判决生效后十日内一次性支付神工制材厂租金3.71万元，并赔偿财产损失245322.00元；三、驳回神工制材厂的其他诉讼请求。
原审判决宣判后，宝亿公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销泸水县人民法院（2014）兰民二初字第47号民事判决，驳回被上诉人神工制材厂对上诉人宝亿公司的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：一、原审认定事实错误。第一，被上诉人将既不属于自己所有也不享有使用权的地，在未征得泸水县工信局的同意下，将场地转租给上诉人，按照法律规定此行为属于无权处分，所签订的合同当然无效；第二，被上诉人与上诉人所签订的《承包合同》仅包括大场房下的水泥板空地、地称、住房三间，并不包括厂房，厂房的毁损不能认为是租赁物毁损，更不能理解为上诉人“未尽到妥善保管租赁物的义务；第三，虽然上诉人与被上诉人有一个《临时场地使用说明》在此说明中有一生效条件即“如钢管厂自己使用乙方（上诉人）必须无条件让出。”但是到今天钢管厂都一直在使用这块地，上诉人从未使用过，一审法院无视上述事实，判令由上诉人支付没有使用过一天的场地的租金，于法无据。第四，本案双方签订的租赁合同虽然无效，但上诉人愿承担所使用期间的租金，但一审法院在确定上诉人租用场地时间错误。上诉人使用所租用的场地只到2013年9月20日。第五，2013年7月16日在双方争议的场地内发生了一起交通事故，驾驶员不是“帮其（上诉人）拉运矿石”。驾驶员严文富不是上诉人雇佣的人员，也不是上诉人的帮工，更不是上诉人的公司员工，而是挂靠一个名叫李小平的车队长，由李小平组织车队承运上诉人的矿石，上诉人与李小平是货物运输合同关系，严文富只是车队中的一名驾驶员，与上诉人之间并无关系。二、原审判决法律关系不清。本案既然是租赁合同纠纷，就应当对租赁的合同履行进审理，首先应该查明租赁合同中的租赁物的权属关系。但一审法院却把不属于租赁物的厂房也列入其中，更有甚者还将所谓的租赁物厂房因第三人的行为导致厂房的毁损强加给上诉人，让上诉人对不是租赁物的厂房尽妥善保管义务，还判令上诉人赔偿厂房的所谓损失，违背了《物权法》的相关规定。三、《大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心大司鉴字【2013】83号鉴定意见》明显不实，一审时，上诉人就对此鉴定提出了异议，并说明了理由，但一审法院不顾客观事实，仅凭鉴定费用从我公司支出就认定鉴定是上诉人认可的和结论无异议的推断，是错误的。四、原审法院判决适用法律错误。原审法院按照《合同法》第二百二十二条规定将本案不属于租赁物的厂房变成了上诉人应尽保管义务的租赁物，并适用《合同法》第九十七条判令上诉人在判决生效10天内将早已被泸水县工信局收回又租给罗韦林等使用的租赁物交回被上诉人，明显错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人神工制材厂辩称：一、一审判决程序合法，认定事实清楚，行为定性准确，适用法律正确，应予维持。《临时场地使用说明》的签订时间2009年1月6日属于笔误，事实上两份租赁合同的签订是在同一时间（即2010年1月16日），年租金合计5万元，合同期限为5年，租金缴纳时间为每年的1月16日。上诉人宝亿公司在2010年1月9日缴纳了第一年的租金5万元，此后几年，上诉人宝亿公司不仅没有按时支付租金，更没有足额支付租金。2011年2月17日支付租金4万元，拖欠1万元；2012年1月20日支付租金4万元，拖欠1万元；2013年2月3日支付租金4.4万元，拖欠0.6万元；上诉人的行为构成违约，被上诉人作为出租人要求解除合同，理由正当，符合法律规定。二、上诉人宝亿公司上诉理由不成立，上诉事实不存在，上诉请求应当予以驳回。第一，在工商登记材料中《住所（经营场所）使用证明》中150平方米是指原登埂冶炼厂，也就是郑德新所租赁的两个烤窖、两个铁皮窖的位置，后被泸水县乡镇企业局卖给私人朱挺清，两个烤窖、两个铁皮窖也被买受人朱挺清拆除，150平方米与本案中的场地没有任何关系。第二，上诉人租赁了场地、场房后，堆放矿石，不注意安全生产，装载机撞坏了多根砖柱，被上诉人多次提醒上诉人进行修复，上诉人置之不理。后又发生了交通事故才造成严重的财产损害。《临时场地使用说明》包含了两块场地，其中的钢管厂确实被收回，被上诉人又拿出另一块同样大小的场地供上诉人使用，双方当时谈好租金不增不减，因此没有另行签订变更协议及变更条款。《临时场地使用说明》的出租委托代理人是姚云邦，后为了保证场地使用权人的真实性，委托人郑德新也进行了追认签名。出租过程中，被上诉人是讲诚信的，不讲诚信的是上诉人；第三、自始至终不曾出现过张军个人向被上诉人租赁场地、场房的情况，张军也没有向被上诉人支付过5万元的租金。张军支付的4万元是代上诉人缴纳2011年的租金。上诉人的上诉事实与一审提供的证据自相矛盾。第四、驾驶员严文富是否是上诉人的雇工、帮工、或者是公司员工与本案无关。在租赁合同期限内，上诉人没有履行合同义务，造成财产损害，就应由承租人宝亿公司承担赔偿责任。第五，《大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心大司鉴字【2013】83号鉴定意见》是上诉人让大理分公司的工作人员在大理找的鉴定机构，鉴定费由上诉人支付，鉴定文书由大理分公司的工作人员寄到片马后，由驾驶员严文富带给上诉人的，应该说鉴定结论是真实的、有效的。若上诉人对鉴定结论有异议，应当及时提出，不是到案件进入诉讼时才提出；第六，神工制材厂辖下的土地原由泸水县政府无条件划拨给郑德新使用，目前没有一级政府以及国家机关通知郑德新要收回土地，在国家没有收回土地以前，郑德新有合理合法的使用权和经营权。况且本案争议的是地上建筑物的赔偿问题，地上建筑物是郑德新建造的，对其拥有所有权。
二审中，上诉人宝亿公司对郑德新的名字，《临时场地使用说明》签订时间，另查明中“导致原告租给被告使用的厂房倒塌”等有异议。对原审认定的其他事实双方均未提出异议，本院对原审认定的双方没有异议的事实予以确认。
归纳双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点是：1.被上诉人神工制材的诉讼主体是否适格？2.双方之间的租赁合同是否有效？3.双方之间的《承包合同》租赁物是否包含厂房以及《临时场地使用说明》是否已实际履行？4.双方之间的租赁合同是否已经解除？5.上诉人宝亿公司是否拖欠被上诉人神工制材厂租金？若欠，欠多少？6.上诉人宝亿公司是否应当赔偿被上诉人财产损失245322元？
一、关于被上诉人神工制材厂的诉讼主体是否适格问题。
上诉人宝亿公司认为被上诉人神工制材厂诉讼主体不适格，为证明其主张上诉人提交了《关于泸水县神工制材厂登记》、《云南省木材加工许可证》、《私营企业主要管理人员和技术人员名单》、《私营企业从业人员状况表》。上诉人宝亿公司认为泸水县神工制材厂负责人是郑德兴，而非起诉状和一审判决中的郑德新，双方争议的负责人郑德兴的泸水县神工制材厂的场地租赁与一审判决郑德新的场地无关。被上诉人神工制材厂认为，郑德兴和郑德新其实是一个人。根据以上举证质证，本院认为上述证据不能证明上诉人宝亿公司的观点。因为从一审中被上诉人神工制材厂提交的证据《个人独资企业设立登记申请书》来看，投资人郑德兴的身份证号码是53010319550420181X，郑德新身份证号码也是53010319550420181X，根据身份证号码的唯一性，以及《个人独资企业设立登记申请书》中郑德兴和郑德新两个名字曾交替使用，所以本院认为郑德兴和郑德新是同一人，一审以郑德新为被上诉人的负责人，并无不当。依照最高人民法院【2000】24号《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》之精神，本案被上诉人神工制材厂的营业执照虽然被吊销，但未被注销，仍具备诉讼主体资格。
二、关于双方之间的租赁合同的效力问题。
上诉人宝亿公司主张双方之间的租赁合同无效，为证明其主张上诉人宝亿公司提交了一审阶段被上诉人神工制材厂已经提交过的《住所（经营场所）使用证明》。上诉人宝亿公司认为被上诉人租赁给上诉人的场地是以租赁的方式向原泸水县乡镇企业局（现泸水县工信局）取得的，而向泸水县乡镇企业局租赁期限已到期，被上诉人神工制材厂将没有所有权、使用权的场地租赁给上诉人，属无权处分，合同无效。被上诉人神工制材厂认为,《住所（经营场所）使用证明》中的150平米，不是双方之间的租赁物，与本案中的场地没有任何关系。根据以上举证质证，本院认为，该证据虽然客观真实，来源合法，但不能证明上诉人的观点，对该证据不予采信。双方之间《承包合同》和《临时场地使用说明》是在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该两个合同有效。上诉人宝亿公司提出被上诉人神工制材厂是无权处分行为，这两个合同无效，因上诉人宝亿公司在履行合同过程中并没第三人向其主张权利，所以该上诉理由不成立。
另，虽然《临时场地使用说明》上注明的日期是2009年元月6日，但从上诉人宝亿公司第一次支付给被上诉人神工制材厂租金时间为2010年1月9日来看，一审认定双方签订《承包合同》和《临时场地使用说明》均为2010年1月16日并无不妥。
三、关于双方之间的《承包合同》租赁物是否包含厂房以及《临时场地使用说明》是否已实际履行的问题。
（一）关于租赁物是否包含厂房的问题。从双方《承包合同》第一条“甲方将我厂大场房下水泥板空地、地称、住房三间提供给乙方使用”来看，上诉人宝亿公司租赁的是大场房下的水泥板空地，并不包含大场房。
（二）关于《临时场地使用说明》是否已实际履行的问题。上诉人宝亿公司主张因钢管厂自己一直使用临时用地，《临时场地使用说明》未实际履行，一审法院判决其向被上诉人神工制材厂支付每年1.5万元租金不合情理，并向本院提交了证据《照片》五张。被上诉人神工制材厂认可钢管厂自己使用临时用地的事实，但认为其又拿出另一块同样大小的场地供上诉人宝亿公司使用，就没有另行签订变更协议。本院认为，上诉人提交的证据《照片》五张虽然能证明其未使用钢管厂场地，但不能证明《临时场地使用说明》未实际履行，因为从“上诉人宝亿公司分别于2010年1月9日，2011年2月17日，2012年1月20日，2013年2月3日向被上诉人神工制材厂缴纳了租金5万元，4万元，4万元，4.4万元”来看，如果上诉人宝亿公司没有使用被上诉人神工制材厂置换钢管厂的场地的话，不可能连续几年都超额向被上诉人神工制材厂支付租金，上诉人宝亿公司对该问题的上诉理由不能成立，被上诉人神工工制材厂解释以同样大小的场地供上诉人使用更符合常理，所以《临时场地使用说明》已实际履行，上诉人宝亿公司应当向被上诉人神工制材厂支付相应的租金。
四、关于双方之间的租赁合同是否已经解除的问题
（一）关于腾空场地问题。上诉人宝亿公司主张其于2013年9月20日腾空了场地，为证明其主张向本院提交了《证明》、罗韦林身份证复印件，上诉人宝亿公司认为，2013年12月16日，罗韦林经泸水县工信局领导许可在本案争议的场地上堆放铁矿石，并经泸水县工信局同意一直使用场地至今。被上诉人神工制材厂认为该组证据与本案无关。同时本院依职权调取了一份《调查笔录》，用以证明上诉人宝亿公司于2014年1月16日之前腾空了场地。经质证,上诉人宝亿公司对该证据无异议；被上诉人神工制材厂对罗韦林所说的真实性不认可，而且该证据与本案无关。本院认为，上诉人宝亿公司提交的证据虽然不能证明其于2013年9月20日腾空了场地的主张，但结合本院依职权调取证据来看，能证实：上诉人宝亿公司于2014年1月16日之前腾空了场地。
（二）关于双方之间的租赁合同解除的问题。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，被上诉人神工制材厂于2013年10月8日向上诉人宝亿公司发了《关于解除合同的通知》，明确约定：“合同于2014年1月16日到期，合同到期后请贵公司搬出场地。”上诉人宝亿公司也认可收到了该通知，结合上诉人宝亿公司于2014年1月16日之前腾空了场地和《关于解除合同的通知》的约定内容，双方之间的租赁合同已于2014年1月16日解除，本案中的解除合同问题不存在。一审法院对此问题认定有误，本院予以纠正。
五、关于上诉人是否拖欠被上诉人租金和欠多少的问题。
因双方之间的合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质给予补救。双方之间的两个合同约定，上诉人宝亿公司每年向被上诉人神工制材厂缴纳5万元租金，截止到2014年1月16日，上诉人共使用了4年，共计20万元，扣除上诉人宝亿公司已缴纳的17.4万元，尚欠被上诉人神工制材厂2.6万元，所以上诉人宝亿公司还应当向被上诉人神工制材厂支付2.6万元租金。
六、关于上诉人是否应当赔偿被上诉人财产损失245322元的问题。
因双方之间合同的租赁物不包含厂房，一审法院对该事实认定错误，本院予以纠正。被上诉人神工制材厂主张厂房的损害赔偿属于另一法律关系，本案中不宜做审理，被上诉人神工制材厂可另行主张。
综上，本院认为，原判决认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省泸水县人民法院（2014）泸民二初字第47号民事判决；
二、改判上诉人怒江宝亿矿产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人泸水县神工制材厂租金2.6万元;
三、驳回被上诉人泸水县神工制材厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3676元，由神工制材厂负担3363元，由宝亿公司负担313元。本案二审案件受理费7352元，由神工制材厂负担6726元，由宝亿公司负担626元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限二年。
审判长 覃 华
审判员 江丽飞
审判员 陈中朝
二〇一四年十月八日
书记员 杜海丽