海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1182号
上诉人（原审原告）：海南国泰置地物业有限公司。
法定代表人：卢宁州，总经理。
委托代理人：朱善略，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人：陈美伶，北京大成（海口）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：朱囿伊。
委托代理人：邓廷教，系朱囿伊母亲。
上诉人海南国泰置地物业有限公司（下称国泰公司）因与被上诉人朱囿伊房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成由审判员傅海燕担任审判长、审判员黄海鹰、代理审判员王戡参加的合议庭对案件进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年8月3日，国泰公司（出卖人）与朱囿伊（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：QJ-061），合同约定：朱囿伊向国泰公司购买海口市人民大道32-8号秦吉大厦X幢十八X幢XXX房，建筑面积共120.33平方米，总金额为312858元；朱囿伊付款方式及期限，签订合同当日付总房款30%即93858元，余款219000元由银行按揭贷款支付；朱囿伊如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，朱囿伊按日向国泰公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，国泰公司有权解除合同，国泰公司解除合同的，朱囿伊按累计应付款的2%向国泰公司支付违约金，朱囿伊愿意继续履行合同的，经国泰公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，朱囿伊按日向国泰公司支付逾期应付款万分之五的违约金（第七条第一款）；国泰公司应当在2005年9月1日前将验收合格的商品房交付朱囿伊使用；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由国泰公司向产权管理部门申请登记备案；本合同自双方签订之日起生效。合同《附件四：合同补充协议》约定：关于银行按揭贷款的补充条款，1、朱囿伊签订《商品房买卖合同》五日内应向国泰公司提供银行按揭所需的个人资料，若朱囿伊不按时提供个人资料或所提供的资料不符合银行规定，朱囿伊接到国泰公司第二次通知后三日内仍不能提供相关资料，双方另行协商付款方式，协商不成，若朱囿伊选择退房，则视为朱囿伊违约，双方将按照《商品房买卖合同》中的第七条第一款执行；2、因国家信贷改变或银行原因而使得朱囿伊的贷款额度低于《商品房买卖合同》中议定的额度，则双方可另行商定付款方式。合同签订后，朱囿伊支付国泰公司购房首付款93858元，国泰公司于2005年5月11日给朱囿伊开具秦吉大厦XXX房首付款的销售不动产专用发票，并于同年9月1日将讼争房屋交付给朱囿伊使用。之后，该房屋的按揭贷款手续未能办理，朱囿伊也没有向国泰公司交付购房余款；该房屋亦未在房产管理部门办理合同备案手续；朱囿伊现尚未取得该房屋的所有权证书。国泰公司于2006年4月5日向秦吉大厦业主出具《承诺书》，承诺最迟不超过2006年9月30日将秦吉大厦的房产证办至各位业主名下。同年5月10日，国泰公司又给秦吉大厦业主出具一份《函》，称：因至今未能办妥房产证，依据秦吉大厦购房合同的规定，其承担相应的违约责任，原约定的赔偿违约金是总购房款的2%，其同意将此款冲抵部分住房维修基金，业主需缴交的住房维修基金为购房款的3%，由国泰公司为业主缴交其中的2%，业主缴交其余部分，此项赔偿是经与秦吉大厦业主代表协商达成一致意见的结果，是一次性处置解决其违约责任的做法，原购房合同的违约部分按此函计算违约金。《承诺书》及《函》均未写清业主的名称，朱囿伊持有该两份函件的原件。2012年9月13日，国泰公司委托的房产销售代理商海南海滨置业有限公司向被告发出《催款通知书》，催促朱囿伊七日内办理交付购房余款219000元的手续。朱囿伊收取该通知书后仍未付款，国泰公司遂于2014年1月16日给朱囿伊发送律师函，内容为：朱囿伊未能办理银行按揭贷款，拒不支付购房尾款219000元，已构成违约，国泰公司通知朱囿伊解除双方签订的《商品房买卖合同》，朱囿伊两日内搬离讼争房屋并赔偿国泰公司占用该房的损失10万元。因朱囿伊至今尚未付清购房款，遂成讼。审理中，朱囿伊声称：朱囿伊在签订合同后一周左右即按国泰公司的要求将个人工资收入证明、婚姻状况证明交给国泰公司，以便办理按揭贷款手续，之后国泰公司没有通知朱囿伊交付其他材料，也没有告知朱囿伊是否已办妥银行按揭贷款手续；2009年至2010年期间，朱囿伊与国泰公司代理机构海南海滨置业有限公司协商办理合同备案和按揭贷款事宜；2013年6月18日，国泰公司与朱囿伊协商，协商结果是国泰公司办理合同备案手续，然后申请按揭贷款，如果未获得批准，双方进一步协商以现金方式支付购房款；此后，国泰公司告知朱囿伊，国泰公司的相关材料过期，需等公司办理年审手续后才申请办理合同备案。国泰公司称：国泰公司未收到朱囿伊交付的工资收入证明和婚姻状况证明材料，而且银行审批贷款，除了要求提供该材料，还要求提供借款人半年的工资流水单等资料；国泰公司已电话通知朱囿伊提交相关的申请贷款材料，但是朱囿伊始终未提供；双方并未进行协商，国泰公司一直在催促朱囿伊支付购房款。双方对各自的上述主张均未举证证明。
国泰公司在原审提出的诉讼请求为：一、判决解除国泰公司与朱囿伊之间关于秦吉大厦A座十八X幢XXX房的《商品房买卖合同》，并判令朱囿伊三日内将秦吉大厦A座十八X幢XXX房交还国泰公司；2、判令朱囿伊赔偿占用秦吉大厦A座十八X幢XXX房从2005年9月起至实际搬离之日止导致国泰公司的租金损失（按每月租金损失1000元，暂计到2014年1月，共计租金损失10万元）；3、判决朱囿伊承担全部诉讼费。。
原审法院判决认为：一、关于合同的解除问题。国泰公司与朱囿伊签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。朱囿伊支付购房首付款，国泰公司亦将房屋交付朱囿伊使用，该合同已实际履行。依照合同约定，购房余款219000元以银行按揭贷款支付。则为实现合同目的，双方应积极申请银行按揭贷款。合同《附件四：合同补充协议》约定：“朱囿伊签订《商品房买卖合同》五日内应向国泰公司提供银行按揭所需的个人资料，若朱囿伊不按时提供个人资料或所提供的资料不符合银行规定，朱囿伊接到国泰公司第二次通知后三日内仍不能提供相关资料，双方另行协商付款方式。”朱囿伊作为买受人应向国泰公司提供银行按揭所需的个人资料。朱囿伊称其已向国泰公司提供个人工资收入证明、婚姻状况证明，但未举证证明，而国泰公司对此予以否认，故对朱囿伊主张的该意见不予认定。依上述约定，国泰公司在朱囿伊未依约提交个人贷款资料的情况下，应当第二次通知朱囿伊提供，如朱囿伊在接到国泰公司第二次通知后三日内仍不能提供相关资料，双方再另行协商付款方式。而国泰公司未举证证明其已第二次通知朱囿伊提供资料，应由国泰公司承担举证不能的法律后果；而且国泰公司否认双方对付款方式进行协商，则双方在未能办理按揭贷款的情况下对付款事宜未达成新的协议。国泰公司未第二次通知朱囿伊提供资料并且没有与对方另行协商付款方式，便向朱囿伊书面催款，随之提出解除合同，并不符合合同约定。《附件四：合同补充协议》中关于“协商不成，若朱囿伊选择退房，则视为朱囿伊违约，双方将按照《商品房买卖合同》中的第七条第一款执行”的约定，是指在双方协商不成而朱囿伊选择退房的前提下适用《商品房买卖合同》第七条第一款，并非在国泰公司催款的情况下适用。而且《商品房买卖合同》约定的是购房余款以银行按揭贷款方式支付，现未能签订商品房贷款合同而双方又没有协商确定付款方式及期限，不能认定朱囿伊违反《商品房买卖合同》关于付款的约定，不应援引《商品房买卖合同》第七条第一款关于逾期付款违约责任的约定来解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”朱囿伊入住使用讼争房屋多年，该《商品房买卖合同》已实际履行，双方可就购房余款的支付问题进行协商解决，未能订立商品房担保贷款合同并没有导致该合同不能继续履行。综上，国泰公司以朱囿伊违约为由要求解除合同、朱囿伊交还房屋，无事实依据，不符合合同约定和相关法律规定，应予以驳回，该合同继续履行。二、关于租金损失问题。朱囿伊占有使用讼争房屋，是基于双方签订并履行《商品房买卖合同》，不属于无法律依据占用房屋，国泰公司依约向朱囿伊交付房屋，不存在导致国泰公司租金损失。故国泰公司诉请朱囿伊赔偿占用该房屋从2005年9月起至实际搬离之日止的租金损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回国泰公司的诉讼请求。案件受理费人民币7493元，由国泰公司负担。
国泰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定事实错误。第一、一审判决认定“国泰公司否认双方对付款方式进行协商”是错误的，没有任何事实依据。近十年来国泰公司一直在要求朱囿伊支付房款，事实上就是和朱囿伊在协商付款方式，履行合同义务。而朱囿伊在国泰公司多次催款的情况下都拒绝支付剩余房款，并且朱囿伊在一审庭上承认多次找国泰公司协商的事实，足以证明本合同在不能办理按揭贷款的情况后已经过双方多次协商，但最终协商不成的事实，故一审认定“原告否认双方对付款方式进行协商”是错误的，没有任何事实依据。第二、一审判决以国泰公司没有第二次通知朱囿伊提供按揭贷款资料随之提出解除合同不符合合同约定是错误的。在商品房买卖合同中，买方的主要义务是给付购房款，而卖方的主要义务是交房。本案中，国泰公司早已依约将房屋交付给朱囿伊，履行了合同的主要义务，而朱囿伊仅交了30%的首付款。而办理按揭贷款本来就是买方的义务，补充协议第一条中关于出卖人通知的约定，仅仅是出卖人的附随义务，目的在于帮助买方更好地履行合同。而一审法院以国泰公司未履行附随义务为由驳回国泰公司解除合同的申请，明显是错误的。一审法院的荒谬逻辑等同于支持消费者以饭店不开发票等没有履行附随义务为由拒不支付饭钱的主合同义务，是明显颠倒主次，严重不公平不公正的。第三、一审判决根据《附件四：合同补充协议》中关于“协商不成，若朱囿伊选择退房，则视为朱囿伊违约，双方将按照《商品房买卖合同》中的第七条第一款执行”的约定，认定只有在双方协商不成而朱囿伊主动选择退房的前提下才能适用《商品房买卖合同》第七条第一款，而国泰公司催款的情况下不适用该约定是错误的。首先，《附件四：合同补充协议》只规定了协商不成后，在朱囿伊主动选择退房的情形下，按照《商品房买卖合同》中的第七条第一款执行，并没有规定协商不成后，朱囿伊不主动选择退房的情形怎么处理。而《商品房买卖合同》第七条第一款明确约定了买受人如未按本合同约定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。国泰公司认为《附件四：合同补充协议》作为补充协议仅是对主合同《商品房买卖合同》进行补充约定，在补充协议没有约定而主合同有明确约定的情形下，买卖双方当然可以依照主合同约定进行处理。根据《合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，国泰公司已依约于2005年9月1日交房，那么朱囿伊依法应当在交房时向国泰公司付清房款。逾期超过30日的即自2005年10月1日尚未付款的，出卖人当然有权解除合同。一审法院无视《合同法》第一百六十一条规定及主合同的约定而以没有约定为由驳回国泰公司解除合同的请求，明显颠倒主次。并且根据一审法院的逻辑，协商不成后若是朱囿伊选择不退房而又拒不付款的情况不能按照《商品房买卖合同》中第七条执行，那么在该合同不能办理按揭贷款，双方协商不成，朱囿伊又不选择退房的情况下，国泰公司永远都没有办法解除合同，也永远没有办法要求朱囿伊支付房款，合同的目的根本没办法实现。一审法院的逻辑明显是没有事实依据及法律依据，也是站不住脚的。退一步讲，即便认定朱囿伊不主动选择退房的情况属于约定不明的合同条款，在合同条款没有约定的情况下，一审法院应该依据法律的规定即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除合同，而不应认定国泰公司无权解除合同。第四、一审判决认定“未能订立商品房担保贷款合同并没有导致该合同不能继续履行”是错误的。首先，根据一审判决查明的事实，朱囿伊没有在双方约定的期限提交符合银行规定的按揭贷款所需的个人资料，直接导致当时没能办理银行按揭贷款，不能办理按揭贷款的责任在于朱囿伊。事实上本合同已经签订将近十年了，早已经过了商品房预售期，过了贷款期间，现在本合同客观上已经无法办理银行按揭贷款了。其次，国泰公司近十年来多次向朱囿伊催款，朱囿伊都无法支付剩余房款，无法履行《商品房买卖合同》的主要义务。并且一审庭审时，法官当庭提问朱囿伊是否可以支付剩余房款时，朱囿伊回答承认其无能力支付剩余房款。本案中，合同的履行对于国泰公司来说是交付房屋，国泰公司已经依约交付房屋，全面履行了合同义务，而朱囿伊只支付了首付款，其合同的“继续履行”就是朱囿伊支付剩余购房款的义务。而事实上本案已经查明朱囿伊没有能力支付房款，即没有能力履行合同。一审法院不顾朱囿伊当庭承认不能支付剩余房款的事实，即无法继续履行合同主要义务的事实，坚持认为本合同可以继续履行没有事实和法律依据。第五、一审判决认为本案《商品房买卖合同》实际履行并据此认为双方可以就购房余款的支付问题继续进行协商解除，是变相以判决逼迫双方调解，浪费诉讼资源增加讼累，是严重错误的。首先，本案中双方在2005年8月3日签订了《商品房买卖合同的》，国泰公司依约在2005年9月1日前已经将涉案房屋交付给了朱囿伊使用，而朱囿伊却不能按照《附件四：合同补充协议》第一条的约定交付银行按揭贷款所需的个人资料，也没有按照该补充协议第二条的约定在交接房屋时一次性向国泰公司交付总房款百分之三的维修基金和有线电视初装费、管道煤气初装及开通费等3300元。本合同除了国泰公司履行了交房义务外，朱囿伊没有实际履行主要义务，至今仍有70%的购房款未付，朱囿伊没有全面履行合同无疑。国泰公司已经多次协商和催款，但朱囿伊因无付款能力一直不能履行合同，国泰公司无奈才诉至法院要求解决纠纷，解除合同。而一审判决一厢情愿认为本案《商品房买卖合同》实际履行、能够履行并据此认为双方可以就购房余款的支付问题继续进行协商解决是没有事实和法律依据的，是变相以判决逼迫客观上无法调解的双方调解，既浪费诉讼资源又增加讼累，是严重错误的。第六、国泰公司认为国泰公司依法享有先履行抗辩权。根据双方在2005年8月3日签订的《商品房买卖合同》及其附件的相关规定，在签订《商品房买卖合同》后五日内朱囿伊应该向国泰公司提交办理银行按揭贷款所需的个人资料，而在2005年9月1日交房之日朱囿伊应该一次性向国泰公司交付总房款百分之三的维修基金和有线电视初装费、管道煤气初装及开通费等3300元，而国泰公司则应该在签订合同之日起30日内，即2005年9月3日前，向产权管理部分登记备案。由此可知，朱囿伊向国泰公司提交办理银行按揭贷款所需的个人资料以及一次性交付维修基金和有线电视初装费、管道煤气初装及开通费等3300元的合同义务是先于国泰公司向产权管理部分备案登记的合同义务的。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在朱囿伊未履行上述的两项义务的情况下，国泰公司有权拒绝履行其备案登记的合同义务。即使真如朱囿伊诉称所说朱囿伊申请房屋按揭贷款未获银行批准的原因是国泰公司没有备案登记，那也是因为朱囿伊没有履行上述两项义务在先，最终房屋按揭贷款未获银行批准的责任还是在于朱囿伊。综上可以看出，因为朱囿伊怠于办理银行按揭贷款导致现在其无法办理按揭贷款，而朱囿伊又没能力支付剩余房款，合同在客观上根本无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同……”的规定，不管是国泰公司还是朱囿伊的原因导致的不能办理银行按揭贷款，如今合同都是不能继续履行下去了，因此，国泰公司有权解除合同。二、一审法院无视《合同法》第九十四条的规定，适用法律错误。一审法院应当在全面查清案件客观事实的情形下，根据相关法律作出正确的判决。本案中，朱囿伊既不以按揭贷款支付购房余款，又不以现金不足，国泰公司经多次催款无效之后，委托律师发函通知朱囿伊解除合同。即便不依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，那么根据《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同”的规定，国泰公司也是有权解除合同的。一审法院无视《合同法》第九十四条的规定而以所谓“合同能够继续履行，双方应就购房余款支付问题进行协商解决”的理由驳回国泰公司解除合同的请求，明显适用法律错误。三、一审法院未经释明就以合同应继续履行为由驳回国泰公司解除合同的请求，程序错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条明确规定“诉讼过程中，当事人主张法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。该法条使用了“应当”一词，应当则为必须，这里强调的是必须“说明”和“告知”，是对法院（法官）义务的强制性的规定。一审法院应当履行自己应尽的义务。国泰公司诉请解除合同，一审法院若认为国泰公司不应诉请解除合同而应诉请继续履行合同，应当向国泰公司释明，并告知当事人可以变更诉讼请求。但是一审法院无视前述规定，不仅没有向国泰公司释明，而且庭审中法官明确表示朱囿伊既无能力付款又不想退房，这是明显不可能的。而庭后又以合同能够继续履行为由驳回国泰公司解除合同的申请，明显违法了法定的释明程序，不仅浪费诉讼资源，而且增加了诉累，极大地影响诉讼效率，影响公平正义目的的实现。四、一审法院认定国泰公司朱囿伊交付房屋，不存在导致国泰公司租金损失认定事实不清，适用法律错误。庭审中，一审法院已经查明了朱囿伊仅向国泰公司支付30%购房款、朱囿伊怠于履行办理银行按揭贷款的合同义务及国泰公司多次向朱囿伊催款、要求解除合同的事实，也即本案中，朱囿伊违约在先，系违约一方没有争议。根据《物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的法条，即便朱囿伊基于合同占有了涉案的房屋，但是朱囿伊违约在先，依法应当承担违约责任。而《合同法》第一百二十二条明确规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，在违约金明显不足以补偿国泰公司损失的情形下，国泰公司有权要求朱囿伊赔偿解除合同之前占用国泰公司房屋而又不付房款的损失100000元。即便朱囿伊成功办理按揭贷款，那么至今朱囿伊也应向银行缴纳利息118625元（100月＊219000元＊6.5%／12=118625元），根据“任何人不能因违约行为而获利”的原则，即便国泰公司的损失难以计算，那么也应以朱囿伊的违约所得作为国泰公司的损失赔偿给国泰公司，而一审中，国泰公司仅主张100000元，依法应当予以支持。其次，本案中朱囿伊违约无疑，而国泰公司违约导致财产损失所产生的违约请求权和侵害损失请求权属于竞合的请求权。退一步讲，即便一审法院认为不应支持国泰公司的损失100000元，也应当支持国泰公司依合同所产生的解除合同违约金4380元。综上所述，一审判决不顾朱囿伊当庭承认无法继续履行该合同主要义务的事实，坚持认为本合同可以继续履行，无视《合同法》第一百六十一及九十四条的规定，认定事实不清，适用法律错误，程序错误。恳请二审法院查明本案事实，依法支持国泰公司的上诉请求，以维护国泰公司的合法权益。为此，请求判令：1、撤销（2014）美民一初字第603号民事判决书；2、改判解除国泰公司和朱囿伊之间关于秦吉大厦X幢XXX房的《商品房买卖合同》，并判令朱囿伊三日内将秦吉大厦X幢XXX房交还国泰公司；3、改判朱囿伊赔偿占用秦吉大厦X幢XXX房从2005年9月起至实际搬离之日止导致国泰公司的损失（按每月租金损失1000元，暂计到2014年1月，共计租金损失100000元）；4、改判朱囿伊承担一二审等全部诉讼费用。
朱囿伊针对国泰公司的上诉理由答辩称：一、涉案房屋的按揭贷款手续未能办理的原因在于国泰公司。1、《海口市商品房销售合同网上备案登记办法》第十八条规定：“房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房屋所有权证后，依据《中华人民共和国担保法》的规定，与购房人签订按揭购房合同的，应当参照本办法办理按揭购房合同的网上备案。”首先涉案的房屋需先向产权管理部门登记备案，银行才可以到房屋管理部门办理抵押登记手续，银行拿到抵押证后才会发放贷款。而涉案的房屋买卖合同至今都没有办理备案登记，银行当然不会批准贷款手续。2、商品房买卖合同《附件四：合同补充协议》中对上诉人办理银行按揭手续的通知义务做出了明确的约定，即我签订《商品房买卖合同》五日内应向国泰公司提供银行按揭所需的个人资料，若我不按时提供个人资料或所提供的资料不符合银行规定，我接到国泰公司第二次通知后三日内仍不能提供相关资料，双方另行协商付款方式。退一步讲，即使国泰公司否认收到我提交的资料，但是，根据一审查明的事实，国泰公司也未能举证证明自己旅行了上述的第二次通知义务，因此，责任不在于我这一方。综上，证实由于上诉人吃吃未办理合同备案登记手续以及未旅行通知义务才导致涉案的房屋贷款手续未能办理、二、退一步讲，本案早已超出合同解除权的行使期限。退一步讲，目前在按揭贷款未能办理的情况下双方没有协商确定付款方式及付款期限。即使根据国泰公司在上诉状中第二点：“上诉人已依约于2005年9月1日交房，那么被上诉人依法应当在交房时间向上诉人付清房款。逾期超过30日的即自2005年10月1日尚未付款的，出卖人当然有权解除合同”的观点，本案国泰公司行使解除权早已超出一年的除斥期间。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款对“买受人迟延支付购房款而产生的合同解除权的适用”有明确规定：“法律法规或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”综上，退一步讲，即使我存在迟延支付购房款的情形，国泰公司最迟也应当在2006年10月1日行使解除权，而在本案中国泰公司解除合同早已超出上述期限，依法不能得到支持。三、国泰公司请求10万元的租金损失以及解除合同违约金4380元没有事实和法律依据。国泰公司主张上述租金损失以及违约金是建立在解除合同的基础上的，而本案合同依法不能解除，可以继续履行，因此，该请求不能得到支持。此外，在一审时国泰公司未提出解除合同违约金，其在二审时不能提出新的诉讼请求，只能针对原有的诉讼请求进行上诉。综上，一审判决正确，请求维持原判。
二审期间，国泰公司、朱囿伊未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于《商品房买卖合同》是否应解除的问题。《商品房买卖合同》签订后，朱囿伊依约向国泰公司支付了30%的首付款93858元，国泰公司亦依约于2005年9月1日将约定的房产交付给朱囿伊使用。依《商品房买卖合同》的约定，尚余的购房款219000元由银行按揭贷款支付。因朱囿伊无法提供证据证实其向国泰公司提交了按揭贷款所需的个人资料，而国泰公司亦无法提供证据证实其第二次向朱囿伊发出通知要求朱囿伊提交按揭贷款所需的个人资料，故造成朱囿伊所购买的位于海口市人民大道32-8号秦吉大厦X幢十八X幢XXX房未能办理银行按揭贷款手续的后果，国泰公司与朱囿伊均有过错。依朱囿伊的陈述，其于2009年前后就知道银行按揭贷款无法办理后先后几次就银行按揭贷款办理事宜与国泰公司协商，但无法达成一致意见。依《商品房买卖合同》中《合同补充协议》第一条的约定，在按揭贷款支付购房款无法办理后，双方应就购房尾款219000元的付款方式及付款期限重新进行约定。此后，双方虽就219000元购房尾款的付款方式及付款期限进行协商，但无法达成一致意见。依约支付购房款是《商品房买卖合同》中购房者应履行的主要合同义务。本案中，朱囿伊自2005年9月1日起就占有使用合同约定的房产。虽双方在按揭贷款手续无法办理的情况下就购房尾款219000元的付款方式及付款期限无法达成一致意见，但国泰公司于2012年9月13日通过房产销售代理商海南海滨置业有限公司向朱囿伊发出《催款通知书》要求朱囿伊七日内办理交付购房余款219000元的手续。就国泰公司提出的支付购房款主张，朱囿伊并未答复，亦未向国泰公司支付购房款。且本案在审理过程中，朱囿伊明确表示其没有能力支付购房款。占有使用合同约定的房产长达数年、在国泰公司催交购房款长达一年多未积极主动履行其支付购房款的义务以及明确表示其没有能力支付购房款的情况下，应认定朱囿伊怠于履行其主要合同义务，致使其与国泰公司签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现，《商品房买卖合同》已无继续履行的必要。国泰公司要求解除其与朱囿伊签订的《商品房买卖合同》及要求朱囿伊将秦吉大厦A座十八X幢XXX房交还其司的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项及第九十七条的规定，应予支持。原审判决以《商品房买卖合同》已实际履行、双方可就购房余款的支付问题进行协商解决、未能订立商品房担保贷款合同并没有导致该合同不能继续履行为由驳回国泰公司的该项请求，无法律依据，应予纠正。二、关于国泰公司的损失问题。国泰公司在朱囿伊支付首付款93858元后即于2005年9月1日将合同约定的房产交付给朱囿伊，朱囿伊未向国泰公司付清购房款但一直占有使用该房产至今，客观上造成了国泰公司的损失。因此，在《商品房买卖合同》解除后，国泰公司要求朱囿伊赔偿占用房屋期间致使其租金损失的请求合理，应予支持。但综合本案考虑，国泰公司要求按每月1000元的标准计算租金损失过高，本院酌情确定为按每月800元的标准计算。国泰公司就此提出的上诉理由成立，原审判决驳回国泰公司的该项请求不当，应予纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第603号民事判决；
解除海南国泰置地物业有限公司与朱囿伊于2005年8月3日签订的《商品房买卖合同》；
限朱囿伊于本判决生效之日起30日内将位于海口市人民大道32-8号秦吉大厦X幢十八X幢XXX房返还给海南国泰置地物业有限公司；
限朱囿伊于本判决生效之日起10日内向海南国泰置地物业有限公司赔偿租金损失（计算标准：自2005年9月1日起至本判决限定履行之日止，按每月800元计算）；
驳回海南国泰置地物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7493元、二审案件受理费7493元共计14986元，由海南国泰置地物业有限公司负担300元，朱囿伊负担14686元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅海燕
审 判 员 黄海鹰
代理审判员 王 戡
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 任萍萍