江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终3074号
上诉人（原审原告、反诉被告）：盱眙县盱城街道石牛社区居民委员会，住所地盱眙县盱城。
法定代表人：罗守海，该社区主任。
委托诉讼代理人：史进、曹俊,江苏淮海潮律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋更新。
上诉人盱眙县盱城街道石牛社区居民委员会(以下简称石牛社区)因与被上诉人蒋更新租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2016）苏0830民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人石牛社区法定代表人罗守海及其委托诉讼代理人史进、被上诉人蒋更新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石牛社区上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实与理由:1、一审判决第三项无事实依据，上诉人并非是对评估价格予以认可，仅是对资产评估数据中的工程量予以认可，且该评估数据并非正式的评估报告；2、一审判决认定上诉人承担90%的责任，该责任比较过高，应予调整。被上诉人有私搭行为，该部分应予扣除，且其作为完全民事行为能力人，在签订合同时，对土地的性质亦应尽到审慎审查义务。
被上诉人蒋更新辩称，上诉人在一审对评估数据的价格是认可的，有双方签字确认，且评估是上诉人委托的，我只是跑腿而已。我没有私搭行为，该停车场是政府立项的，有会办纪要为证。正是因为是政府立项，我才投入的。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
石牛社区向一审法院起诉请求:判令解除原、被告于2013年1月25日签订的洪武大道停车场合同书，将合同所涉场地交还给原告，并要求被告负担本案诉讼费用。在一审审理期间石牛社区变更诉讼请求，将原请求判令解除洪武停车场合同书为请求判令确认该合同无效。
蒋更新向一审法院反诉请求:原告应当将所收的租金265000元返还给被告，原告违规出租土地所建的停车场被关停并被复垦，被告的投资损失却一直未获赔偿，要求原告赔偿投资损失2860000元，返还代垫的门卫费4000元，赔偿未经评估的广告牌和库存物资费用30000元，以上应赔偿3159000元，且原告应自2013年4月25日按银行同期贷款利率承担利息到实际给付之日止。
一审法院认定事实：2012年2月20日盱眙县盱城镇人民政府（以下简称盱城政府）向县政府作出关于规划选址建设城区货车集中停车场的请示，基本内容为根据2月4日刘县长召集的会办会精神，为了完善城市功能配套，提升城市形象，拟于近期在城区外围选址建设货车集中停车场，经与规划局、公安局进行对接并现场勘查，初步选定龙泉转盘附近停车场与交警队附近停车场，其中交警队附近停车场选址于二环路南侧的社会福利中心斜对面，用地面积约69.50亩，主要解决八一广场及汽车检测中心周边货车停放问题，若可行即启动建设。同年2月2日县政府主要领导人批复拟原则同意盱城镇人民政府和规划局意见（不要超过50亩），不得建设房屋，只能建美化围墙。盱城政府取得批复后即组织实施，原告石牛社区在指定区域流转了集体所有的当地农户约8亩耕地，连同以居民自留地改造的水泥制品厂并三面水塘共约26.50亩土地圈定为城区货车集中停车场。被告蒋更新通过社会渠道知悉政府批示及原告石牛社区招租信息后于当年11月7日双方商谈承租事宜。经磋商原、被告双方于2012年11月9日签订合同一份，约定租金50000元/年，三年一交，租期十五年，合同签订后被告蒋更新于当日交付租金150000元，原告石牛社区出具结算凭证一份，注明收到洪武大道货车停车场2013年1月1日至2015年12月30日租金150000元。同年12月11日被告蒋更新组织施工建设停车场，12月18日因未组织招标事由，原告石牛社区通知停工。2013年1月24日原告石牛社区经盱城政府组织对洪武停车场对外承租而招标，王锦及被告蒋更新参与投标，被告蒋更新以265000元/年租金的竞价中标。同年1月25日原、被告签订洪武大道停车场合同书。该合同约定原告石牛社区为甲方，被告蒋更新为乙方；甲方位于二环路南侧（县福利中心对面）的洪武大道停车场占地面积26.50亩，乙方通过竞标取得该院落8年的经营权；场地东西长100米，南北长170米，加南面小院落1.3亩，有三面围墙（含大门），有门卫室三间约66平方米，场地已铺设毛石整平；租赁期限为8年，自2013年2月1日至2021年1月31日；乙方必须投资建设硬化水泥地坪7000平方米左右，厚度为25厘米，合同期满归甲方所有等；租金第一年为中标价265000元，从第二年逐年上涨10%，签合同时交第一年租金，以后每年租期开始前两个月交清下一年度租金；乙方未按时交纳租金及改做其他经营的，合同自动解除。合同签订后被告蒋更新当日交纳租金115000元，原告石牛社区向其出具了等额收据一份。
原、被告合同签订后，被告蒋更新于2013年1月26日为原告石牛社区代付2012年11月10日至2013年1月25日门卫罗夕玉工资4000元，原告石牛社区出具证明一份。被告蒋更新承租停车场后即行组织规范化建设，相继投资兴建了房屋、钢结构、厕所、车库、地坪、下水道、机井、自来水、围墙、防盗门、回填毛石及瓜子片等项目，嗣后组织运作经营。2013年7月15日被告蒋更新向原告石牛社区书面提出关于提高城区货车集中停放积极性的报告，内容为洪武停车场于2013年4月25日建成使用，目前停车场既无物流货运，也无维修服务和配件供应，更无仓储和必要的生活设施，对车主货运经营毫无益处，建议完善配套功能设施，未果。2014年4月洪武停车场被国土资源部卫星巡视属违规用地而责令原告石牛社区予以关停，被告蒋更新即停止经营并离开洪武停车场，原告石牛社区依照巡查要求对停车场地上建筑予以撤除，对土地进行复垦，场地上覆盖了约70厘米厚土层，实际接管并占领了洪武停车场地上建筑物撤除及土地复垦后，撤除材料废弃闲置，已无残值。嗣后被告蒋更新就损失赔偿问题与原告石牛社区交涉并向县、镇两级政府信访。2014年11月3日原告石牛社区委托有关评估机构对被告蒋更新投入洪武停车场资产进行评估，确认资产总额为2860053元，原、被告在资产评估数据明细上签名盖章予以确认。对未经评估确认的被告蒋更新投入的广告牌设计安装费、红砖、粗沙、石子等，双方协商确定价值为30000元。原告石牛社区在本案庭审期间变更诉讼请求为确认合同无效并返还场地。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告石牛社区将当地农户自留地改造的水泥制品厂、流转当地农户约8亩耕地及三面水塘共约26.50亩土地改建为停车场租给被告蒋更新经营使用,用于非农业建设但未由县级人民政府登记造册并核发证书,改变案涉土地权属和用途,未办理土地变更手续,违反了国家土地管理法律的效力性强制性规定,因而原、被告双方签订的洪武停车场合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
综上所述，原告石牛社区作为基层群众性自治组织和案涉土地所有权人，其对于停车场所涉土地的权属和用途是明知的，但将农业用地改造为停车场对外出租的经营行为，改变了土地权属和用途，未办理变更和核准手续，造成案涉合同无效应当承担主要责任。合同签订后，石牛社区因违规用地被查处后关停了停车场，并且进行撤除和土地复垦，在租赁期间不能保持租赁物符合约定的用途，对被告蒋更新投资损失应予赔偿。被告蒋更新知悉政府批复并经招投标程序中标承租洪武停车场，对签订合同书的行为虽尽了一般人的注意义务，但对土地使用权变更及合同效力疏于审查，亦有不当，应负轻微责任。原告石牛社区自认第二份合同是对前一份的变更补充，并认为前份合同未实际履行，被告蒋更新交纳265000元是履行2013年1月25日的合同，应当依此确定租金的标准和结算。2014年4月案涉停车场因违规用地被查处关停后，原告石牛社区对于被告蒋更新投入添置建设的不动产及相关设施予以撤除并将土地复垦，实际占领控制了案涉停车场，对于其认可的资产在原物不存在并事实上返还不能的情况下应折价赔偿被告蒋更新。被告蒋更新基于对完善城市功能配套及提升城市形象的建设城区货车集中停车场的项目政府行为信赖和认知，经过招投标程序取得承租经营权后，其对于经营规模较大且经营周期较长的停车场经营项目作了大量资金投入，经营前期尚属基础设施建设和投入阶段，又因停车场周边物流货运、维修服务和配件供应、仓储及生活设施的配套建设非其本人原因而未达到政府规划要求，未取得经营收益，对于因合同无效而被原告石牛社区撤除、复垦并实际接管的资产及土地主张赔偿请求权有事实和法律依据，应予支持。原、被告确认被告蒋更新投资财产并已撤除毁损的资产设备价值2890000元，案涉停车场由原告石牛社区关停后被告蒋更新即行离开，原告石牛社区单方撤除复垦后，地上建筑物撤除的材料及复垦后的土地对于被告蒋更新已无残值，原告石牛社区留置占领后应予赔偿。结合原告石牛社区缔约过失，擅自处置资产等过错行为，应考虑按照资产价值2890000元的90%比例予以赔偿，即2601000元。被告蒋更新代为垫付的门卫费4000元，原告石牛社区应予清偿。被告蒋更新支付租金265000元系承租洪武停车场经营后而支付的对价，占有使用租赁物并支付租金的行为已实际履行，且不具有逆转回归的可能，不适用返还原则，被告蒋更新主张退回该租金，理由不足，不予支持。被告蒋更新同时主张上述赔偿款银行利息的期待利益损失，没有事实和法律依据，不予支持。原告石牛社区主张合同无效并返还案涉土地并无不当，依法照准。鉴于原告石牛社区已实际占有停车场，双方当事人应当办理清点交接手续。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条第二款、第十二条之规定，判决：一、原告盱眙县盱城街道石牛社区居民委员会与被告蒋更新于2013年1月25日签订的洪武大道停车场合同书无效。二、被告蒋更新于判决生效后10日内将合同书所指场地返还原告盱眙县盱城街道石牛社区居民委员会。三、原告盱眙县盱城街道石牛社区居民委员于判决生效后10日内赔偿被告蒋更新26050**元。四、驳回被告蒋更新其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24140元，反诉案件受理费32073元，合计56213元，由原告盱眙县盱城街道石牛社区居民委员会负担40000元，被告蒋更新负担16213元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、一审认定被上诉人蒋更新的投资损失是否正确？2、导致涉案合同无效的责任如何认定。
关于争议焦点1，本院认为，蒋更新经合法招投标程序取得涉案停车场的承租经营权后，作了大量的资金投入，2014年4月因停车场违规用地被查处关停后，石牛社区对蒋更新投入添置的不动产和相关设施予以拆除并将土地复垦，在原物事实上无法返还的情况下应当对蒋更新的损失折价赔偿。关于赔偿损失数额，双方当事人对损失进行了资产评估，确认蒋更新投资损失2860000元、广告牌及库存物资等30000元。一审庭审中，石牛社区称，“这是当时双方协商一致的，确定这个数字是事实”。石牛社区辩称其对2890000元没有认可，是代理人的误解，该上诉理由无新证据支持，不能成立，本院不予认可。
关于争议焦点2，本院认为，石牛社区是涉案土地的所有权人，在明知停车场所涉土地的性质为农业用地的情况下，仍然改变土地的权属和用途，且未办理变更和核准登记手续，应当承担合同无效的主要责任。蒋更新作为完全民事行为能力人，对土地的性质考察未尽到审慎审查义务即投资经营，亦应承担一定的风险责任。一审判决石牛社区承担的责任比例无不当，对石牛社区认为判决比例过高的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，石牛社区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费24140元，由上诉人盱眙县盱城街道石牛社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 靖芳芳