广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第422号
原告：吴卓锋，男，1960年11月28日出生，汉族，住广东省增城市，
委托代理人：曾嘉禧，广东合众之源律师事务所律师。
被告：卢锦英，女，1955年12月19日出生，汉族，住广东省增城市，
委托代理人：陈唯真、刘立健，广东国道律师事务所律师、实习律师。
原告吴卓锋诉被告卢锦英返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴卓锋的委托代理人曾嘉禧、被告卢锦英及其委托代理人陈唯真、刘立健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴卓锋诉称：位于增城市××城镇××房（下称涉案房产）是吴卓锋在1987年3月6日出资28750.26元委托增城县城镇建设开发总公司兴建的商品房，房屋建成后于1989年8月1日办理了房屋所有权证。由于吴卓锋常年在外经商，所以委托其兄长吴卓军代为看管涉案房产。1992年6月3日，吴卓军与妻子卢锦英感情不和在法院的调解下达成调解协议离婚，由于卢锦英离婚后未能分得前夫吴卓军的任何房产，所以卢锦英强行霸占涉案房产居住，吴卓锋多次要求其搬离均遭拒绝，卢锦英还坚称其前夫吴卓军在1992年6月9日就已经将房子转给了她，坚决不把房子归还给吴卓锋。吴卓锋认为，根据我国相关的法律规定，吴卓锋作为本案房产的唯一产权人有权要求私自占用本案房产的卢锦英归还房产，卢锦英拒不归还的行为已经侵犯了本案吴卓锋的合法权益，吴卓锋不单要向卢锦英主张所有物返还请求权，而且对于卢锦英私自占用吴卓锋房产达21年多的行为要求损害赔偿，按法律规定卢锦英应赔偿吴卓锋自1992年6月9日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用使用费。综上所述，吴卓锋特具状法院，请求判令，一、卢锦英为吴卓锋腾退增城市××城镇××房之房屋；二、卢锦英向吴卓锋支付自1992年6月9日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用使用费，暂计至2014年3月25日为165000元；三、本案的诉讼费由卢锦英承担。
被告卢锦英辩称：吴卓锋曾就涉案房屋提起过诉讼，因诉讼不利被迫撤诉，通过吴卓锋两次起诉的内容可以看出，吴卓锋在本案中的事实和理由是编造的。在（2014）穗增法民三初字148号案件中，吴卓锋诉称在1998年6月8日购入涉案房屋，因为是吴卓军离婚出于对卢锦英的同情将涉案房屋出租给卢锦英使用，吴卓锋称卢锦英没有支付租金，要求卢锦英腾退房屋。在本案中，吴卓锋又诉称在1987年3月6日取得房屋所有权，并交由吴卓军代为看管，吴卓军与卢锦英离婚后，卢锦英强行霸占房屋，并要求卢锦英支付使用费。综合吴卓锋两次起诉的理由可以看出吴卓锋随意编造事实，吴卓锋称是房屋的所有权人，在何时取得房屋所有权都无法明确。吴卓军两次起诉所陈述的相关的事实和理由明显不同，吴卓军所述事实根本不存在。卢锦英一直是房屋的所有权人，双方不存在租金的约定，也无需支付房屋的使用费。即使房屋的产权存在纠纷，但在（2014）穗增法民三初字148号案件审理中，吴卓锋曾答复卢锦英入住经过了吴卓锋的同意，现在吴卓锋要求支付房屋使用费没有依据。退一步说，即使卢锦英应当支付使用费，根据诉讼时效的规定，房屋使用费的诉讼时效为两年，因此吴卓锋主张1992年至今的使用费没有依据。吴卓锋是在2014年4月3日才向法院主张权利，因（2014）穗增法民三初字148号是吴卓锋主动撤诉，也没有主张占用费，不能以（2014）穗增法民三初字148号案件起诉的日期计算占用费的起始日期，应该以本案立案之日起计算占用费。吴卓锋提出的使用费金额不明确，标准不明确，也没有依据，吴卓锋没有提供中介公司的书面证明，没有评估机构的评估报告，也没有提供政府部门的指导价格，所以其主张的使用费金额没有依据。卢锦英在涉案房屋居住近二十年，吴卓锋从未提出异议，也从来没有要求卢锦英支付任何租金或房屋使用费。吴卓锋要求从1992年起计算占用费没有依据。卢锦英占有涉案房屋属于善意占有。
经审理查明：荔城街光明西路第二幢201房的承建单位为增城县城镇建设开发总公司，该单位于1987年3月6日签署投资统建住房合约，该合约记载投资单位为吴卓锋，造价为28750.26元。2013年12月31日，增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》显示，上述房屋的缮证日期为1998年6月8日，登记的权利人为吴卓锋，房产证号为16××26。
吴作军与卢锦英离婚纠纷一案，本院受理案号为（1990）增中法民字第51号，双方于1992年6月3日达成调解协议，双方自愿离婚，婚生小孩吴华由吴作军抚养，吴霞、ＸＸ由卢锦英抚养，确认家庭财产有房屋两间和一厨房，其中前房屋及厨房归卢锦英及女儿吴霞、儿子ＸＸ使用等等。
1992年6月9日，吴卓军写下《保证书》，内容为“关于增城县光明西路16号二幢201套房我本人在1992年6月20日前退出给卢锦英、吴霞、ＸＸ三人使用，在1993年6月10日前将产权转给上述三人，其他任何人不得干涉，另注明如一年内不能将该房产权转让给上述三人的话，方在本县城内中心购一套88㎡的楼房给卢锦英、吴霞、ＸＸ，亦也可以由卢锦英在本县内选择”。自1992年6月12日起卢锦英入住涉案房屋，在卢锦英居住期间，涉案房屋的电话费、水费和电费等均是以卢锦英的名义交纳。
1993年4月6日，“吴作锋”写下《借条》，内容为“今借到吴作军现金伍万元正（50000.00元），借款人：吴作锋，93.4.6。”
2013年12月13日，吴卓锋向本院提起诉讼，要求判令卢锦英腾退涉案房屋，并支付自1998年8月8日起至实际腾退房屋之日止的使用费。吴卓锋主张的事实和理由如下，吴卓锋于1998年6月8日购入位于增××××房，卢锦英本为吴卓锋大嫂，但卢锦英与吴卓锋哥哥因性格不合于早年离婚，离婚后卢锦英居无定所，吴卓锋出于对卢锦英的同情，从1998年8月8日起以每月900元的价格将涉案房屋租与卢锦英居住和使用，但卢锦英一直没有交纳过租金，吴卓锋多次催收，卢锦英不理睬，吴卓锋只能解除与卢锦英的租赁关系，并要求卢锦英于2013年9月前撤离涉案房屋，截止2013年11月18日，卢锦英未腾退该房屋等。本院当天受理了该案，案号为（2014）穗增法民三初字第148号。该案审理过程中，吴卓锋作以下陈述，吴卓锋于1998年6月8日从开发商处取得涉案房屋的产权，具体何时购买，吴卓锋忘记了；卢锦英是在1992年6月开始入住涉案房屋，当时是得到了吴卓锋的许可，因为卢锦英离婚后居无定所，出于好意，就给卢锦英居住。同时，卢锦英作以下陈述，其于1992年已入住涉案房屋，其不知道吴卓锋是房屋所有人，吴卓锋从未在涉案房屋居住过，也从来没有要求其支付房屋使用费；吴卓军当年有与其办理涉案房屋的产权证，但当时无法办理，之后吴卓军也没有为其另外购买房屋。该庭审理过程中，本院要求吴卓锋于庭审后五日内出示涉案房屋产权证原件，但吴卓锋并未出示。之后，吴卓锋于2014年1月23日向本院申请撤回该案起诉，本院于2014年1月24日作出民事裁定书，裁定准许吴卓锋撤回起诉。
2014年4月3日，吴卓锋再次向本院提起诉讼，要求判令卢锦英腾退涉案房屋，并支付自1992年6月9日至实际腾退房屋之日止的占用使用费。
诉讼过程中，吴卓锋变更了第二项讼请求为判令卢锦英支付自1992年6月12日计至2014年5月8日止的房屋占用使用费。对于2014年5月9日以后的占用使用费，吴卓锋另案主张权利。同时，吴卓军主张上述占用使用费参照当地同期租金价值计算，并要求对1992年6月12日至2014年5月8日期间占涉案房屋同地段同期的租金价值申请评估。经双方同意，由本院摇珠指定了广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司于2014年8月26日作出穗华价估[2014]642号《关于增城市荔城街光明路第二幢201房屋租金价值价格评估结论书》，评估结论为涉案房屋（建筑面积76.27平方米）1992年6月12日起至2014年5月8日的租金价值为137692元，其中2013年1月1日至2013年12月31日期间涉案房屋每月的租金价值为785.58元，2014年1月1日至2014年5月8日期间涉案房屋每月的租金价值为800.84元。
本案审理过程中，一、吴卓锋与卢锦英均确认（1990）增中法民字第51号民事调解书中的原告“吴作军”就是吴卓锋的哥哥吴卓军。卢锦英称吴卓锋与吴卓军姓名中的“卓”字与“作”字的本地发音相同，他们有时会将姓名写成“作”，但身份证是“卓”。二、吴卓锋陈述，吴卓军是其哥哥，卢锦英是吴卓军的前妻；因其外出工作，就将涉案房屋交由吴卓军看管，但没有约定看管时间；其从1992年6月就知道卢锦英居住在涉案房屋，其有向吴卓军和卢锦英提出过异议，并要求卢锦英腾退涉案房屋；其不知道吴卓军向卢锦英出具了保证书，其认为卢锦英是恶意占有涉案房屋；即使其同意卢锦英入住涉案房屋，但也没表示过不收租金，且卢锦英居住涉案房屋多年，从未向其支付过任何费用。三、卢锦英主张涉案房屋是吴卓军借钱给吴卓锋购买，因吴卓锋做生意失败没钱还债，就将涉案房屋抵给了吴卓军。卢锦英主张上述事实有1993年4月6日的吴卓锋签署的借条以及吴卓军于1992年6月19日的保证书为凭。吴卓锋对借条及保证书的真实性、合法性均无异议，主张保证书是吴卓军出具，未征得其认可，借条与本案无关。五、卢锦英陈述在2013年12月就搬出了涉案房屋，当时有告知吴卓锋，并叫吴卓锋去收房，但吴卓锋要求其支付占用费才同意收房，之后，其也没有将涉案房屋的钥匙交还给吴卓锋；2014年7月22日，吴卓锋在未告知的情况下，对涉案房屋进行撬锁、换锁，其发现后报警并换回大门锁；2014年7月24日，吴卓锋再次撬锁而入，并将涉案房屋的房间锁头全部换掉，其已失去对房屋的实际控制。卢锦英为证明吴卓锋已收回涉案房屋的事实，向本院提交了2份报警回执和1份《敬告》。卢锦英称《敬告》是于2014年8月17日从涉案房屋门上撕下来。《敬告》记载“本房屋已经卖给我，如有异议请麻烦联系我。联系人：曹生189××××3138。”吴卓锋对《敬告》的真实性存异议，未经其签名确认，其也不认识“曹生”。为此，本院当庭用吴卓锋代理人的电话拨打了《敬告》上“曹生”在敬告中所留的联系号码，经询问“曹生”自称曹伟民，是吴卓锋朋友，向吴卓锋购买了涉案房屋，现涉案房屋的锁匙在其身上，锁匙是吴卓锋于2014年8月交给他的。吴卓锋代理人及卢锦英当庭均听清楚了上述通话内容。吴卓锋的代理人称不清楚吴卓锋本人是否认识“曹生”，认为曹姓男子的身份未经核实，对其所讲内容不予确认，并同意由吴卓锋本人与“曹生”一起到庭对证。之后，本院通知吴卓锋于2014年10月23日到庭就其是否在诉讼期间将涉案房屋转让曹伟民，并将房屋钥匙交给曹伟民的相关事情到庭做询问笔录，但吴卓锋并未到庭。
本院认为：本案争议焦点为卢锦英是善意占有还是恶意占有涉案房屋?
吴卓锋为涉案房产的权属人，吴卓军与吴卓锋是兄弟关系，吴卓军与卢锦英原系夫妻关系，吴卓军与卢锦英于1992年6月3日调解离婚；上述事实除双方当事人的陈述外，还有吴卓锋提供的《增城市房地产权查册表》，卢锦英提供的（1990）增中法民字第51号民事调解书和《保证书》等证据为凭，本院予以确认。在（2014）穗增法民三初字第148号案中，吴卓锋主张与卢锦英存在租赁关系，并以此为由要求卢锦英支付涉案房屋使用费，但在本案中却以卢锦英强行霸占涉案房屋为由主张涉案房屋的占有使用费。很明显，吴卓锋在两案主张的相关事实不同，亦存在前后矛盾。同时，吴卓锋在（2014）穗增法民三初字第148号案中陈述，卢锦英在1992年入住涉案房屋是得到吴卓锋许可，吴卓锋是出于好意给卢锦英居住涉案房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，吴卓锋在本案中主张由于卢锦英强行霸占涉案房屋居住的事实，明显与其在（2014）穗增法民三初字第148号案中的陈述不同，且吴卓锋未能在本案中举证推翻前案中上述陈述的事实，故对于吴卓锋主张卢锦英存在强行霸占涉案房屋的行为，本院不予采信。吴卓锋的哥哥吴卓军于1992年6月9日出具了《保证书》，同意将涉案房屋交付给卢锦英及其儿女使用，并承诺将涉案的产权转给卢锦英及其儿女，基于吴卓军的书面保证，且涉案房屋当时尚未办理产权登记，为此，卢锦英才于1992年6月12日起入住涉案房屋长达二十年。对卢锦英入住涉案房屋的事情，吴卓锋亦表示当时知情的，由此说明，卢锦英多年来居住涉案房屋的行为，并不存在恶意。同时，吴卓锋从未向卢锦英出示过涉案房屋的产权证书，故卢锦英有理由相信吴卓锋的哥哥吴卓军对涉案房屋有处分权。综上，本院认定，卢锦英在吴卓锋提起本案诉讼之前占有使用涉案房屋的行为应属善意占有。基于卢锦英的善意占有，吴卓锋要求卢锦英支付本案起诉日（即2014年4月3日）之前的占有使用费，理据不充分，本院不予支持。自吴卓锋提起诉讼本案诉讼之日起，吴卓锋实际上已向卢锦英表明不同意卢锦英继续占有使用涉案房屋，但卢锦英在明知吴卓锋才是涉案房屋所有权人的情况下，并未自觉腾退涉案房屋，此时卢锦英的行为属于恶意占有，在此情况下，吴卓锋有权要求卢锦英支付占有使用费。现吴卓锋判令要求卢锦英支付2014年4月3日起至2014年5月8日期间的占有费，本院予以支持。广州市华盟价格事务所有限公司出具的穗华价估[2014]642号《关于增城市荔城街光明西路第二幢201房屋租金价值价格评估结论书》，其中2014年1月1日起至2014年5月8日期间，涉案房屋每月的租金价格为800.84元；根据该租金价格核算，卢锦英应向吴卓锋支付2014年4月3日起至2014年5月8日止的占有使用费为961.01元（800.84元/月÷30日/月×36日）。鉴于吴卓锋对2014年5月9日之后的占有使用费同意另案主张权利，故本案在此不予调处。
关于吴卓锋要求卢锦英腾退涉案房屋的问题。卢锦英主张吴卓锋在本案诉讼期间已收回涉案房屋，并提供了《敬告》佐证。《敬告》载明“本房屋已卖给我，如有异议请主要请麻烦联系我联系人：曹生1189××××3138。经电话联系，“曹生”自称姓名为“曹伟民”，与吴卓锋是朋友关系，向吴卓锋购买了涉案房屋，吴卓锋已于2014年8月交付了房屋钥匙。吴卓锋的代理人称不清楚吴卓锋本人是否认识“曹生”，对“曹生”上述所称的事实不予确认。为此，本院就涉案房屋是否转让给“曹伟民”，有无将涉案房屋钥匙交给“曹伟民”等问题通知吴卓锋本人到庭询问，但吴卓锋本人经本院合法传唤并未到庭。本院认为，吴卓锋的委托代理人对相关事实并不清楚，但吴卓锋本人作为本案原告无正当理由拒不到庭陈述相关事实，应视为其放弃对卢锦英提供证据抗辩的权利。鉴于吴卓锋将涉案房屋出售给案外人，并将涉案房屋钥匙交付给案外人，可知吴卓锋已在事实上实际支配了涉案房屋，由此可认定吴卓锋已自行收回了涉案房屋，故卢锦英的上述主张，本院予以采纳。鉴于吴卓锋已在本案诉讼期间收回涉案房屋，其诉讼目的已达到，故对于吴卓锋要求卢锦英腾退房屋的诉请，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告卢锦英应于本判决发生效力之日起五日向原告吴卓锋支付占有使用费961.10元。
二、驳回原告吴卓锋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3700元，由原告吴卓锋负担3579元，被告卢锦英负担121元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢艳晖
代理审判员 赖雯丽
人民陪审员 郑文峰
二〇一五年一月十五日
本
书 记 员 赵洁玲
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。