江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3144号上诉人(原审被告）南京昆仑沃华置业有限公司，住所地本市鼓楼区新民路40-44号。法定代表人董明，总经理。委托代理人曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)汪俊贵,男,汉族，1975年2月2日出生。委托代理人杨海涛，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人严明慧，江苏致邦律师事务所律师。上诉人南京昆仑沃华置业有限公司（以下简称昆仑沃华公司）因与被上诉人汪俊贵房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。汪俊贵原审诉称:2014年1月25日，汪俊贵、昆仑沃华公司双方签订了《南京市商品房预售合同》，约定汪俊贵购买由昆仑沃华公司开发的本市鼓楼区建宁路61号中央金地广场1幢609室房屋，昆仑沃华公司于2015年1月8日交付上述房屋。但由于房屋质量等原因，昆仑沃华公司迟迟未向汪俊贵交付房屋。后汪俊贵、昆仑沃华公司签订了补充协议，对迟延交付房屋的违约金标准重新进行了约定。现昆仑沃华公司仍未向汪俊贵交付房屋，故汪俊贵诉至法院，请求判令：1、昆仑沃华公司支付2015年1月8日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以已付购房款170万元为基数，2015年1月9日至2015年4月6日按日万分之四标准计算，2015年4月7日至2015年5月6日按日万分之五计算，2015年5月7日至2015年6月30日按日万分之六计算，2015年7月1日至实际交房之日止按日万分之三点五计算（截止2015年12月18日，暂计违约金合计243205元）；2、昆仑沃华公司免费为汪俊贵购买房屋进行移窗、现浇补洞及外墙防水。昆仑沃华公司原审辩称：昆仑沃华公司同意按照盖有公司公章的协议承担相应的责任，对没有盖有公司公章的延期支付补充协议不予认可。原审法院经审理查明，2014年1月25日，汪俊贵（乙方）与昆仑沃华公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为本市鼓楼区建宁路61号中央金地广场1幢609室房屋，该商品房设计用途为办公，层高5.4米，建筑面积为91.22平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为18636.26元/平方米，总价款为170万元；乙方应于2014年1月19日前向甲方支付定金3万元，首付款82万元，剩余房款85万元进行预购商品房抵押贷款；甲方应于2015年1月8日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照50元/天向乙方支付延迟交付违约金，甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同等等。上述合同签订后，汪俊贵向昆仑沃华公司支付了首付款及商业贷款合计170万元。2015年1月4日，昆仑沃华公司向包括汪俊贵在内的业主发送了《延期交付告业主通知书》，载明：按照双方商品房买卖合同约定，原定于2015年1月8日交付的商品房，由于青奥会和国家公祭对工程施工的影响，现不能按时交付，现通知交付时间将推迟至2015年4月7日前交付（具体时间以我公司交房通知为准），同时我们将信守承诺，严格履行合同约定的责任和义务为您支付违约金，违约金的支付标准为房屋总价的万分之二每天等等。因昆仑沃华公司未按照上述合同约定交付案涉房屋，汪俊贵（乙方）与昆仑沃华公司（甲方）签订了《延期交付补充协议》，约定由于乙方购买的本市鼓楼区中央金地办公用房未能在合同约定时间按时交付，现甲方承诺于2015年4月7日前将房屋交付乙方使用；2015年4月7日之前延期交付的违约金为总房价的万分之二每天并按月支付，登记时间于2015年1月15日开始，支付时间为登记之日起3个工作日内支付第一个月2015年1月8日至2月8日的违约金，于2015年2月9日前支付2015年2月9日至3月8日违约金，于2015年3月9日前支付2015年3月9日至4月7日违约金，若在规定的时间内超过3个工作日未支付违约金，按原违约金双倍赔偿，并于3个工作日内全部付清等等。昆仑沃华公司的销售部经理龚明杰在补充协议上签字。此后，汪俊贵（乙方）与昆仑沃华公司（甲方）再次签订了《二次延期交付补充协议》，约定由于乙方购买的本市鼓楼区中央金地办公用房未能在合同约定在2015年4月7日如期交付，现甲、乙双方经充分协商后自愿达成补充补偿协议，2015年4月7日至2015年5月6日期间的违约金按总房价的万分之二点五每天计算，支付时间为自业主登记之日起三个工作日内支付完毕，并免费为乙方移窗和现浇补洞及外墙防水作为补偿；2015年5月7日至2015年6月30日期间的违约金按总房价的万分之三每天计算，甲方承诺分两次支付，于2015年5月7日之前支付乙方一次，于2015年6月7日之前支付乙方一次；甲方若未按上述规定时间内支付乙方，按上述违约金双倍赔偿，并于三个工作日内全部付清；违约金的计算截至日期为甲方取得交付备案手续之日，甲方须在一周内通知乙方办理交房手续，违约金最终多退少补；2015年6月30日之前仍未交付房屋，业主有权履行合同条款，甲方承诺积极配合；2015年6月30日之前仍未交付房屋产生的违约金，违约金赔付标准在上述基础上再议等等。2015年6月17日，昆仑沃华公司向包括汪俊贵在内的业主出具承诺书，承诺自2015年7月1日起违约金按总房价的万分之3.5计算，至实际交房之日截止等等。另查明，2015年4月13日，昆仑沃华公司与其他业主冯小仙签订了《延期交付补充协议》，昆仑沃华公司在甲方处盖章确认。该补充协议内容与本案汪俊贵、昆仑沃华公司签订的延期交付补充协议的内容相同。2015年12月18日，昆仑沃华公司将涉案房屋交付汪俊贵，并办理了交付手续。因昆仑沃华公司未按约定支付违约金并为涉案房屋进行移窗、现浇补洞及外墙防水，汪俊贵遂诉至原审法院，请求判如所请。上述事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、《延期交付补充协议》、《二次延期交付补充协议》、延期交付告业主通知书、承诺书、个人缴费记录情况表、发票、银行借款借据等证据予以证实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。汪俊贵汪小玲与龚鸣杰签订的《延期交付补充协议》，由于龚鸣杰系昆仑沃华公司销售部经理，从龚鸣杰的职务及昆仑沃华公司与其他业主所签订的《延期交付补充协议》等证据综合分析，可以认定龚鸣杰的行为系职务行为，故《延期交付补充协议》的权利义务应由昆仑沃华公司承担。本案中，汪俊贵、昆仑沃华公司之间的《南京市商品房预售合同》、《延期交付补充协议》、《二次延期交付补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，汪俊贵已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，昆仑沃华公司应当按照合同约定履行交付房屋等义务。昆仑沃华公司未履行交付房屋的义务违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。汪俊贵要求昆仑沃华公司按照约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。故昆仑沃华公司应支付汪俊贵已付购房款170万元为基数计算的逾期交房违约金（2015年1月9日至2015年4月6日按日万分之四标准计算，2015年4月7日至2015年5月6日按日万分之五计算，2015年5月7日至2015年6月30日按日万分之六计算，2015年7月1日至实际交房之日2015年12月18日按日万分之三点五计算标准计算，合计243185元）。对于汪俊贵要求昆仑沃华公司为涉案房屋进行移窗、现浇补洞及外墙防水的诉讼请求，汪俊贵未提供规划调整的相应手续，故对汪俊贵的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告南京昆仑沃华置业有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付原告汪俊贵逾期交房违约金243185元；二、驳回原告汪俊贵的其他诉讼请求。案件受理费4948元，减半收取2474元，保全费1870元，合计4344元，由被告南京昆仑沃华置业有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。昆仑沃华公司不服原审判决,向本院提起上诉称:原审以《延期交付补充协议》和落款时间为2015年6月17日的《承诺书》认定上诉人承担法律责任，以此计算违约金没有事实依据。且原审计算的违约金明显高于被上诉人的实际损失，中央金地租金每天每平方米约二元，讼争房产面积为91.22平方米，每天的损失约为182元，按照原审法院确定的最低每天万分之三点五计算，每天达到595元，明显不公平。原审未征求上诉人是否调低违约金，上诉人申请予以调低。按照《二次延期交付补充协议》，约定的逾期违约金为总房价的万分之三每天计算，若未在规定时间内支付，按违约金双倍计算，此处的违约金是两个概念，一个是逾期交房的违约金，一个是逾期支付违约金的违约金，后者显然不能按照总房价计算，应按照应支付的数额计算。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人汪俊贵辩称：原审查明事实清楚，鼓楼区法院其他业主的相关判例中均有相关的认定。关于违约金，上诉人已经按照合同约定及本案原审法院认定的计算方式向其他业主交付了违约金，现在本案二审期间申请对违约金计算标准进行调整明显违反了诚实信用原则，从合同双方的缔约地位来看，上诉人是处于强势地位，其缔约承诺是经过审慎考量的；从程序上来看，请求减少违约金，具有请求权和抗辩权的双重属性，根据合同法解释二的相关规定，应通过抗辩的方式提出，即使上诉人有这样的权利，也应当在一审程序中提起，上诉人在一审中放弃行使，人民法院不应依职权予以调整，且当事人一审放弃的不得在二审中重新提起；关于违约金的理解问题，上诉人对于违约金双倍的理解是错误的，从上诉人给业主的通知及延期交付补充协议和承诺书，是一以贯之的，在第一次延期告业主通知书中明确表述违约金的支付标准为房屋总价的万分之二每天，此后的补充协议中均表述为按原违约金双倍赔偿，一审法院的计算方式是符合上诉人的承诺及双方约定的，并不存在上诉人理解的性质差异。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方在二审期间均无新证据提供。上诉人对原审查明事实中“2015年6月17日，被告向包括原告在内的业主出具承诺书……”提出异议，认为并没有该事实。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院另查明，原审法院受理并审结的关联案件原告胡平诉被告昆仑沃华公司房屋买卖合同纠纷一案中[案号为(2015)鼓民初字第7826号]，民事调解书第二项约定：“自2015年7月1日起产生的逾期交房违约金的计算及支付，被告需和本市鼓楼区建宁路61号中央金地A栋楼业主代表协商后做统一处理……”。本院受理并审结的关联案件上诉人朱万山、张元秀与被上诉人昆仑沃华公司房屋买卖合同纠纷一案中[案号为（2015）宁民终字第7942号]，民事调解书第一项约定：“……2015年7月1日至2015年12月17日的逾期违约金按照总房价每日万分之三点五计算。”原审法院受理并审结的关联案件原告朱进明诉被告昆仑沃华公司房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2016）苏0106民初800号]庭审笔录中，承办法官曾询问昆仑沃华公司代理人，关于2015年6月30日以后的违约金标准，“如果法院通过系统调取中院调解的标准是万分之三点五支付的7月1日之后的违约金，你对本案按照该标准处理是什么意见？”昆仑沃华公司代理人当庭表示：“如果有的话，我们同意。”并表示对中院的调解书不需要再进行质证。本院认为，因涉案房屋的逾期交付问题，上诉人与业主签订了《延期交付补充协议》及《二次延期交付补充协议》，对延期交付的违约金标准及支付时间等作出了明确约定，因上诉人未按协议约定的时间支付违约金，应按约双倍赔偿，原审确定的自2015年1月9日至2015年6月30日的逾期交房违约金计算标准于法有据。关于2015年7月1日以后的违约金，结合关联案件中，上诉人曾在调解协议中明确自2015年7月1日起产生的逾期交房违约金的计算及支付需与业主代表协商后做统一处理、上诉人代理人认可调解书中约定的万分之三点五的标准等情况，原审法院认定2015年6月17日上诉人向包括被上诉人在内的业主出具了承诺书并以承诺书的内容确定自2015年7月1日起违约金按总房价的万分之三点五计算至实际交房日止并无不当。上诉人与业主之间就涉案楼盘的商品房买卖存在多起纠纷并多次参加诉讼，其在原审期间及关联案件中均未就相关延期交付补充协议及承诺书中确定的违约金标准申请调低，现在二审期间提出调低违约金的申请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4948元，由上诉人南京昆仑沃华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽审 判 员  许云苏代理审判员  马 帅二〇一六年六月二十二日书 记 员  吴伯庙