杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭拱民初字第238号
原告（反诉被告）叶再青。
委托代理人陆晶晶。
被告（反诉原告）方志利。
委托代理人周仲献、庞芬。
原告（反诉被告）叶再青与被告（反诉原告）方志利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理后，依法由审判员崔姗适用简易程序于2013年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆晶晶、被告方志利及委托代理人周仲献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶再青起诉称：2010年9月10日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于锦昌文华苑148号商铺，建筑面积49.76㎡，租期三年，自2010年9月10日至2013年9月9日，年租金为56000元，每半年缴纳一次。该房屋在开发商交付时就存在轻微渗水问题，被告在看房时对此已知晓，认为不影响使用并同意承租。合同签订后，被告仅向原告支付了一年租金。当原告根据合同约定向被告催讨剩余应付租金时，被告却以渗水为由，提出延期至房屋维修完毕后再支付。对此，原告无奈之下也只得同意。虽然房屋轻微渗水并不影响被告的日常经营，但开发商、物业公司及原告一直以来都在努力配合解决所涉房屋的渗水问题，并于2012年9月维修完毕，房屋已不渗水。但原告向被告催讨应付的房屋租金时，被告表示对合同到期前的租金一概拒付。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付房屋租金112000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告方志利答辩称：被告在签订租赁合同及交付时对渗水情况并不知情，当时原告对房屋进行了粉刷，不是下雨天是看不出渗水的。渗水非常严重，导致被告装修严重受损，无法正常营业。直到2012年9月原告才把渗水问题解决，被告有权拒绝支付2012年9月前的租金，或者将2010年9月至2012年9月相应的租期向后顺延。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
反诉原告方志利起诉称：2010年9月10日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告位于锦昌文华苑148号的商铺一间，租赁期限为三年。合同签订后，反诉原告即对该房屋进行装修，共计支出装修费70772元。装修完毕后，反诉原告才发现该房屋严重渗水，且了解到该房屋在出租前已存在渗水问题。为此，反诉原告自行对房屋进行了维修，支出维修费6000元。反诉被告未履行其作为出租人，在出租前应告知承租人房屋渗水问题，且应在租赁期间保持房屋符合租赁用途，承担出租房屋的维修义务。为此，反诉被告应赔偿反诉原告因此造成的装修费及维修费损失，故反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费70772元、房屋维修费6000元，共计76772元；2、反诉被告承担反诉费用。
反诉被告叶再青答辩称：1、反诉被告在出租前已明确告知反诉原告房屋渗水问题，且在租赁一个月内也应当对渗水情况有所了解，反诉被告是无法隐瞒渗水情况的；2、反诉被告一直依合同约定履行出租方的义务，在反诉原告提出需要维修时，并未怠于履行义务；3、反诉原告提出的损失，应当有证据证明其损失有多大，哪些属于损失。现反诉原告的主张缺乏事实和证据，反诉请求不能成立。
原告（反诉被告）叶再青为证明其主张提供了以下证据：
1、房屋产权证复印件1份，证明叶再青系租赁房屋的所有权人；
2、商铺租赁合同原件1份，证明叶再青、方志利之间的租赁合同关系及相关约定。
被告（反诉原告）方志利为证明其主张提供了以下证据：
1、照片原件6张、锦昌文华苑维修金支付凭证复印件3张、证明原件1份、证人周某证言，证明叶再青出租的房屋存在严重漏水现象，方志利对房屋进行了维修，共支付维修费6000元；
2、装修材料清单原件1份，证明方志利对其承租的房屋进行装修，共支出装修费70772元。
上述证据经庭审质证，本院审查认证如下：
（一）原告（反诉被告）叶再青提供的证据1、2，方志利对其真实性无异议，但根据《商铺租赁合同》第六条第（九）款的规定，叶再青作为出租房应当承担相应的维修房屋义务。本院对叶再青提供的证据1、2予以采信。
（二）被告（反诉原告）方志利提供的证据1，原告对其中的照片的真实性予以确认，照片的拍摄时间大概是2011年10月份左右，是房屋渗水维修好之前的情况，本院对照片予以采信。证据1中的支付凭证，不能证明是被告支付了维修费用，这三笔维修费用都是开发商支付的。方志利在庭审中亦陈述支付凭证中的三笔费用系物业支付，非其本人支付，本院对支付凭证本身予以采信。证据1中的证明，叶再青对其真实性及证明内容均无异议，维修事项属实，本院对该份证明予以采信。证据1中的证人周某的证言，原告对其真实性及证明内容均有异议，是周某的一面之词，没有其他证据辅证，方志利所主张的维修费用6000元也没有其他票据予以支持，不能证明。本院审查后认为，叶再青所提异议成立，本院无法核实出具该份证明的周某的身份情况，证明中提及的维修费用6000元亦缺少其他证据证明，对周某的证言不予采信；方志利提供的证据2，叶再青对其真实性有异议，且装修使用的材料大部分至今仍在使用，不能证明因渗水问题造成的损失有多少。本院认为叶再青所提异议成立，仅凭该份清单无法证明方志利所主张的装修费损失，本院不予采信。
根据上述有效证据及双方在审理中的陈述，本院认定以下案件事实：
2010年9月，原告（反诉被告）叶再青与被告（反诉原告）方志利就锦昌文华苑148号商铺出租事宜签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定叶再青将其所有的锦昌文华苑148号商铺，建筑面积为49.76㎡，出租给方志利，租期为3年，自2010年9月10日至2013年9月9日，每年租金为56000元，每半年缴纳一次租金。方志利在支付叶再青半年房租后即对该商铺进行装修，用于经营棋牌室，后发现该商铺外立面墙体渗水。浙江赞成物业管理有限公司锦昌文华苑管理处先后于2010年12月6日、2011年4月12日、2012年8月1日三次对该商铺墙体渗水进行维修，至2012年9月墙体渗水问题才得以修复。
另查明，方志利已于2010年9月、2011年2月分两次支付叶再青20**年9月至2011年9月期间的租金56000元。
本院认为，原告（反诉被告）叶再青与被告（反诉原告）方志利签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规禁止性规定，应属有效合同。叶再青出租的商铺墙体渗水，影响了承租人方志利对房屋的正常使用，叶再青履行租赁合同存在瑕疵，故无权主张方志利按合同约定标准支付在此期间的租金。据此，本院酌情确定本诉被告方志利应支付给本诉原告叶再青20**年9月至2012年9月的租金按每年28000元计算，2012年9月至2013年9月的租金则应按租赁合同约定标准每年56000元计付。对本诉原告叶再青的诉讼请求，本院予以部分支持。关于反诉原告方志利要求反诉被告叶再青赔偿装修费及维修费76772元的诉讼请求，因方志利对其主张的损失未提供相应证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、方志利于本判决生效后十日内支付叶再青租金人民币84000元（该款计算至2013年9月9日）。
二、驳回叶再青的其他诉讼请求。
三、驳回方志利的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费人民币1270元，由叶再青负担320元，方志利负担950元；反诉案件受理费人民币860元，由方志利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，本诉案件受理费为人民币2540元，反诉案件受理费为人民币1720元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号1202024409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 员 崔姗
二〇一三年三月二十五日
代书记员 高婧