中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申2562号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆金美豪实业有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇工农路304号。
法定代表人：彭建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王远，男，该公司副总经理。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：垫江县国土资源和房屋管理局，住所地重庆市垫江县桂西大道南段218号。
负责人：夏育林，该局局长。
委托诉讼代理人：孙宏，重庆贤正律师事务所律师。
再审申请人重庆金美豪实业有限公司（以下简称金美豪公司）与再审申请人垫江县国土资源和房屋管理局（以下简称垫江县国土房管局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，双方均不服重庆市高级人民法院（2017）渝民终332号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
金美豪公司申请再审称，（一）二审判令垫江县国土房管局2015年4月29日向金美豪公司作出涉案土地的《闲置土地认定书》之后就不再承担违约责任，适用法律错误。本案造成土地闲置的原因在政府，二审忽视了《闲置土地处置办法》第二十八条的规定。（二）二审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,以年利率24%为限调整违约金标准，适用法律错误。1.双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《土地使用权出让合同》）是格式合同，其中规定每日1‰的违约金标准，是按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，以及财政部、国土资源部、中国人民银行联合制定《国有土地使用权出让收支管理办法》相关规定作出的，应属于强制性规定，而非可协商条款，不应调整。2.应当参照最高人民法院（2014）民申字第1825号裁定以及（2017）最高法民终561号判决等生效裁判文书的裁判精神，同一格式合同中规定的出让人的违约金标准不应进行调整。（三）二审认定金美豪公司签订《土地使用权出让合同》时未尽注意义务，并且作为土地使用权人未提起诉讼请求排除妨碍，对不能交付土地存在过错，属于事实认定错误。以此为由将违约金标准调整为年利率15%，系适用法律错误。1.金美豪公司在参与涉案土地挂牌拍卖之初，并未觉察政府公开拍卖的土地竟然存在瑕疵，是基于对政府部门的信任及其书面协议的保证，才参与涉案土地的竞买，才在知晓涉案土地被案外人占用的情况下与垫江县国土房管局签订了土地出让合同，且在合同中专门约定了具体的交地时间和违约责任，金美豪公司并无过错。2.造成涉案土地逾期交付而违约的根本原因在于垫江县国土房管局，其作为出让方和政府职能部门有责任和义务依法清除涉案土地的瑕疵和土地交付的障碍。金美豪公司无过错，也无帮助排除交地障碍的责任。3.因垫江县招商局和垫江县交通开发有限公司诉温州星泰房地产开发有限公司垫江分公司解除涉案土地相关合同的案件还在诉讼中，金美豪公司作为土地使用权人提起诉讼请求排除妨碍还存在法律上的障碍，因此二审认定金美豪公司自身对损失的发生也存在过错，属于事实错误认定。4.本案是合同违约之诉，但二审按侵权责任之诉处理，在金美豪公司无任何违约的情况下，调低违约金标准，系适用法律错误。（四）二审以金美豪公司在2013年10月25日至2014年10月24日期间，利用涉案土地贷款6000万元，已经实现了土地使用权的交换价值，期间无损失为由，判令不予计算违约金，属于认定事实和适用法律错误。事实上，金美豪公司从未利用涉案土地向银行抵押贷款，只是为重庆市桦竣建筑工程有限公司借款提供了抵押担保，并未从中获利。二审忽视了违约金的惩罚性，系适用法律错误。综上，金美豪公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。
垫江县国土房管局申请再审称，（一）二审认定垫江县国土房管局未按约交付土地构成违约错误。1.双方签订的《土地使用权出让合同》约定的交地时间为2011年4月30日前，该约定是根据双方签订的《行政争议和解协议》补充协议第二条的内容达成的，从该协议内容看，垫江县国土房管局对涉案宗地的移交是配合和协助义务，而不是承担法定的义务。并且在2011年4月30日之前，涉案土地使用权的主体已经发生了更替。目前我国现行法规没有明确“不动产的交付方式”，垫江县国土房管局为金美豪公司完成涉案土地登记，就已完成了法律意义上的交付义务。关于涉案土地交付条件，双方约定的交地条件既不是净地交付也不是熟地交付，实际就是以土地现状条件交付，对此二审的认定不正确。2.二审有关即使垫江县国土房管局完成了涉案土地的登记行为，是履行了合同义务，但仍未完成交付行为的认定是错误的。垫江县国土房管局为金美豪公司办理涉案土地登记行为，不是履行合同十六条的义务，而是根据行政法规履行的行政职能和法定职责。垫江县国土房管局为涉案土地办理登记的行为，就是法律意义上的交付行为。3.金美豪公司已经实际取得涉案土地，已经对涉案土地拥有了独立的、排他的占有、使用、收益和处分的权利。如金美豪公司以取得的该宗土地使用权向垫江县发展和改革委员会申请项目立项、垫江县规划局向其颁发了《建设用地规划许可证》、将涉案土地使用权提供抵押担保等。4.金美豪公司至今无法实际占用涉案土地系其自身不履职行为造成，与垫江县国土房管局无关。（二）二审判令垫江县国土房管局从2014年10月25日起至2015年4月29日止对金美豪公司承担违约金是不正确的。从2013年10月25日至2014年10月24日，金美豪公司就利用涉案土地使用权实现了其价值，之后不能因为金美豪公司放弃行使权利而归责于垫江县国土房管局。综上，垫江县国土房管局依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。
本院经审查认为，本案争议焦点为：1.垫江县国土房管局是否已履行交付涉案土地的合同义务；2.二审有关违约责任承担的认定是否正确。
一、关于第一个焦点问题，垫江县国土房管局主张其已履行了涉案土地的交付义务，不存在违约。本院认为，本案涉及建设用地使用权出让交易过程中土地交付的认定标准。首先，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定，建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利，出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利。可见，通过签订《土地使用权出让合同》，使建设用地使用权人实现上述权利，可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，是出让人的基本法定义务。其次，根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，虽然建设用地使用权的变动以登记为生效要件，但土地使用权权利的转移登记与作为不动产的土地交付是不同的概念。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持……”的规定来看，土地的交付与土地使用权的变更登记是区分开的，故垫江县国土房管局认为建设用地使用权已转移登记，说明其已履行了出让人交付土地义务的理据不充分。关于土地“交付”的具体标准，虽然现行法律没有明确规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院认为，作为不动产的土地的交付，原则上也应以转移占有为标准，即土地经一定形式的移交后，达到由权利人实际管领和控制的程度。本案中，金美豪公司虽有以取得的土地使用权向垫江县发展和改革委员会申请项目立项，及将涉案土地使用权提供抵押担保的行为，但均是其以取得的土地使用权证书进行的相关行为，金美豪公司并不能实际控制涉案土地，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。故垫江县国土房管局主张其已履行交付土地义务，金美豪公司已实际取得土地，理由不能成立。再次，关于金美豪公司未实际占用涉案土地是否因垫江县国土房管局的违约造成。本院认为，双方《国有土地使用权出让合同》第六条“出让人同意在2011年4月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到'三通一平'由竞得者自行负责；周围基础设施达到由竞得者自行负责”的约定，应当是对垫江县国土房管局交付土地义务的明确约定，其中虽约定“现状土地条件”交付，但在权利人实际控制并占用土地之前，应视为出让人垫江县国土房管局未完成交付土地的合同义务，已构成违约。
二、关于第二个焦点问题。《国有土地使用权出让合同》第三十七条约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。……”根据该条款，垫江县国土房管局应当承担延期交付土地的违约金。关于二审认定的违约金金额。首先，二审调低了违约金的计算标准，是基于双方约定的违约金标准过高，且金美豪公司参与竞拍时应对土地现状及面临的问题有相应预期，对土地不能及时交付未尽合理注意义务。二审的该种分析与认定并无不妥。其次，二审根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度等因素，对违约金作出适当调减，本院认为亦无明显不当。
综上，金美豪公司、垫江县国土房管局的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回重庆金美豪实业有限公司的再审申请。
驳回垫江县国土资源和房屋管理局的再审申请。
审 判 长 张 纯
审 判 员 黄 年
审 判 员 潘勇锋
二〇一八年七月十七日
法官助理 陈明克
书 记 员 李蕴娇