浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第111号
上诉人（原审原告）：宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会。
负责人：袁家平。
委托代理人：叶伟军。
被上诉人（原审被告）：宁波维科物业服务有限公司。
法定代表人：杨黎霞。
委托代理人：郑冕芳。
委托代理人：崔刚辉。
上诉人宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会因与被上诉人宁波维科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2013年1月4日作出的（2012）甬海民初字第1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：坐落于宁波国家高新区的锦诚明都小区由宁波民意房地产开发有限公司（以下简称民意房产公司）开发建造。2004年4月，民意房产公司发布《初期物业管理招标书》一份，招标书第一章第二部分载明，招标单位根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，按4元／平方米配置初期物业费为372388元、房屋保修费为836608元；第一章第三部分第二款第七项载明，开发商有权根据中标物业管理单位的《投标书》、《初期物业管理委托合同》中所承诺的内容以及物业招投标过程中中标单位口头承诺的内容对物业公司的管理行为进行检查监督；第三章就投标文件的编制进行规定，其中第一部分第十项“成本预算”明确，（1）按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书；（2）分析盈亏情况，分列三个年度持平计划和增收节支计划；（3）建立收支公开、监督制度；（4）以业养业的计划及提高自身发展后劲的计划和措施。招标书公布后，被告即作为投标单位，拟制了《锦诚明都初期物业管理投标书》一份，投标书分十章，其中第十章为成本测算，拟定三年度持平计划表，具体如下：第一年收入1239924元、支出1202821元、盈亏32127元；第二年收入1227062元、支出1214332元、盈亏12730元；第三年收入1258565元、支出1236866元、盈亏21699元。并附收入测算表、支出测算表。其中收入项目包括综合服务费、车场管理费、经营用房收入、有偿服务收入。支出项目包括人工费用（人员工资及社会保险费用等）、清卫费用、绿化费用、安全管理费、办公费用、设备设施维保费、设备设施运行能耗费用、社区活动费、其他（包括固定资产折旧、不可预见费、税金等）。2004年5月经过开标、评标和定标，同月28日公布被告单位中标。
2005年5月7日，被告单位制定维物（2005）21号文件《关于建立维科物业锦诚名都前期介入工作小组的通知》一份，决定建立维科物业锦诚明都前期介入工作小组。
2006年6月20日，民意房产公司作为委托方与被告单位签订《“锦诚明都”前期物业管理服务合同》一份，合同明确，本合同前期物业管理服务单位的确定，是指通过政府组织公开招投标方式已经落实。现根据有关法律法规和招标文件、中标标的签订本合同，双方必须严格遵守；合同约定双方权利义务；委托管理服务期限为二年，从委托方向受托方交付物业日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效日止；物业管理服务费用收取标准及违约责任。
2006年6月20日该小区开始交付。各业主与民意房产公司办理交付手续，并分别签订《“锦诚明都”前期物业管理服务协议》一份，协议约定了双方权利义务、对物业外立面装修、前期物业管理服务内容、安全防范、交通秩序管理等方面。
2008年6月二年期满，被告单位提出退出该小区管理。同月16日，宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会成立，即原告。原、被告根据《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》规定，提请浙江德威会计师事务所对2006年6月至2008年6月期间锦诚明都小区物业管理收支情况进行审计。2008年10月18日该事务所出具《审计报告》一份，并附物业管理收支情况表、专项资金收支情况表，指出“物业公司专项资金收支结余表列支前期工作小组费用计120597.10元，未通过前期物业费专户进行财务核算，无法确定其对前期物业费结余影响程度”。其中物业管理收支情况表反映：2006年6-12月收入合计422473.50元、成本费用509158.54元；2007年收入合计803067.09元、成本费用1061197.74元；2008年1-6月收入合计531913.37元、成本费用570502.54元。上述二年收入合计1757453.96元、成本费用合计2140858.81元，收支结余为负383404.85元。资金收支情况表反映：经营用房租金、停车费、场地使用费三项2006年6-12月收入合计58096.20元、2007年收入合计237392.52元、2008年1-6月收入合计136074.12元，上述二年合计为431562.83元。专项资金中公共维修金二年收入249190.36元、支出149710.40元，收支结余101279.96元；前期物业费二年收入430551元、支出333285.27元，收支结余97265.73元；垃圾清运费二年收入82831.65元、支出78113.44元，收支结余4718.21元；绿化费收入二年22000元，无支出，收支结余22000元。上述专项资金累计结余为225263.9元。
2008年8月被告单位退出锦诚明都小区的管理，该小区由宁波新日月酒店物业服务有限公司（以下简称新日月物业公司）提供物业服务。2009年3月27日被告单位与新日月物业公司签订《锦诚明都专项资金移交协议书》一份，协议载明，被告将锦诚明都小区物业服务期间的各项债权债务（除综合服务费、停车费、场地使用费外）已与新日月物业公司结清，同日被告单位向新日月物业公司移交专项资金结余计203811.39元。
2009年9月、2010年9月原告向宁波高新区建设管理局、宁波国家高新技术产业开发区管理委员会信访办、宁波市信访局进行信访，认为被告单位对锦诚明都小区提供物业服务期间的三公经费和前期物业费中支出的前期工作小组工人工资费用共计50万余元，应当退还而未退还。经相关部门多次组织原、被告协商未果，遂建议原告通过法律途径解决。2012年7月原告诉至原审法院，要求处理。
另查明，民意房产公司通过宁波国家高新区建设局于2006年、2007年、2008年先后三次拨付前期物业费共计430551元，支付项目中包括前期人员工资计120597.10元，《审计报告》注明为前期人员工资，系根据维物（2005）21号文件《关于建立维科物业锦诚名都前期介入工作小组的通知》列支的前期工作小组人员2006年1月至6月期间发放的工资、社保费、计提三费等。
又查明：2008年6月至8月该小区支出公共维修费、垃圾清运费计28971.01元。
原审原告宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会于2012年7月25日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告向原审原告移交锦诚明都小区剩余专项资金计573612.45元；二、原审被告赔偿因迟延移交而造成的经济损失计119170.96元，并计算至实际移交日止。审理过程中，原审原告明确诉讼请求：一、判令原审被告向原审原告移交锦诚明都小区物业经营用房所得收益、机动车停放服务费收益、利用物业共用部位、共用设施设备及相关场地所得收益（统称“三公经费”）共计431562.83元，及返还前期物业费120597.10元（原审被告以前期物业工作人员工资名义列支部分），二项合计552159.93元；二、判令原审被告赔偿原审原告因迟延移交，至2012年7月25日止造成原审原告的利息损失计98468元，并计算至实际移交日止。
原审法院审理认为：本案争议焦点有二，一、被告收取的2006年6月至2008年6月期间三公经费431562.83元是否应当退还；二、原告主张的前期工作小组人员工资120597.10元是否应当退还。
关于争议焦点一、被告收取的2006年6月至2008年6月期间三公经费431562.83元是否应当退还？
首先，三公经费是否应当纳入包干费用。被告作为锦诚明都小区前期物业服务单位，实行包干制的物业管理模式，就小区的物业管理综合服务费收入、三公经费收入和专项资金收入，该三类收入中哪些应当纳入包干费用内？对此，原告认为根据物业管理相关规定，实行包干制服务方式，仅将小区业主支付的物业管理综合服务费纳入包干费用内，而三公经费不属于包干费用，应当属于全体业主所有。被告认为，通过招投标方式被告进入该小区提供物业服务，投标书中已明确将三公经费纳入到该小区的物业管理费用收入中，故该小区的包干费用包括物业管理综合服务费和三公经费。对于以上争执，双方就物业管理综合服务费和专项资金的归属均无异议，双方的争议焦点在于三公经费是否属于被告在锦诚明都小区物业管理过程中的包干费用。对此，该院认为，解决合同纠纷应当遵照当事人意思自治原则，双方有约定的从其约定，无约定的按相关规定处理。本案中，民意房产公司作为委托方与被告单位签订《“锦诚明都”前期物业管理服务合同》，合同明确约定，本合同前期物业管理服务单位的确定，是指通过政府组织公开招投标方式已经落实。现根据有关法律法规和招标文件、中标标的签订本合同，双方必须严格遵守。故招投标的标书是合同的组成部分，在合同履行过程中，对原、被告均具有法律约束力。已查明，被告单位制作的投标书将三公经费纳入到物业管理费用收入，该投标书经开标、中标，应视作民意房产公司与被告单位就三公经费的归属用途进行了约定。
其次，招投标书的法律效力。本案中民意房产公司作为锦诚明都小区的建设单位，按规定通过招投标方式选聘该小区物业服务单位，并与中标单位即被告签订了《前期物业服务合同》，程序合法、意思表示真实，该招投标书及《前期物业服务合同》均对该小区全体业主及被告具有法律约束力。投标书拟定三年度持平计划表，已将综合服务费、车场管理费、经营用房收入、有偿服务收入均纳入收入项目，从中不难分析得出，三公经费为物业管理服务费用的一部分。
其三，民意房产公司签订的《前期物业管理服务合同》对原告是否具有法律约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告提出《前期物业管理服务合同》并非原告所签，对该小区业主不具有法律约束力的诉称意见，于法无据，不予支持。民意房产公司签订的《前期物业管理服务合同》对小区全体业主均具有法律约束力，故对代表全体业主利益的原告也具有法律约束力。
关于争议焦点二，原告主张的已发放的前期工作人员工资120597.10元是否应当退还。已查明，该款系前期工作小组人员于2006年1月至6月提供物业服务期间产生的工资、社保费、计提三费等，且由民意房产公司拨付的前期物业费中支付。其付款单位为民意房产公司，并非小区交付后在2006年6月至2008年6月期间的支出，该事实也符合《审计报告》中保留意见的内容。故原告代表全体业主要求被告返还，无事实根据和法律依据，亦不予支持。
据此，原审法院依照国务院《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出如下判决：驳回原告宁波国家高新区锦诚名都小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费10730元，由原告宁波国家高新区锦诚名都小区业主委员会负担。
宣判后，原审原告宁波国家高新区锦诚名都小区业主委员会不服，上诉至本院，称：一、一审法院认定投标书已将三公收入纳入到物业管理费用收入（即包干收入）的认定是错误的。投标书第17页2.3.1《物业用房的规定》：“最大限度地扩大经营用房的面积，增加经营收入、以弥补物业管理经费的不足，减少小区业主负担。”上诉人认为该规定中所指的经费是指小区整体管理经费，而不是仅指被上诉人管理小区应得收入的不足。是被上诉人作为投标人向招标方表明会尽力经营好物业用房的一种意思表示，并没有对物业用房经营收入的用途与归属作出变更。同样，《收入测算表》与《支出测算表》的主体是小区，两表的内容为整个小区所有的收入与支出。这一点理解也与《前期物业服务合同》第六条第6项规定相吻合。由于小区管理实行的是包干制方式，如果被上诉人的观点成立，物业用房经营收入增加还是减少，都与业主没有利益关系，就不存在减少小区业主负担之说。而《支出测算表》中电梯年检维保费、垃圾清运费等，实际是从相应专项经费中列支，即是整个小区的支出，而非被上诉人包干成本。至于审计报告中的管理成本并不一定是被上诉人管理小区的真实成本。被上诉人管理成本实际上并不如审计报告显示的那么高，这涉及到被上诉人做账及其管理的小区之间就人工设备材料工具的交叉使用成本上升如何分摊问题。二、一审判决书第10页第三段内容是一审法院故意偷换概念。上诉人从未就《前期物业管理服务合同》对上诉人是否具有约束力提出过异议。根据相关规定，三公经费属全体业主所有，投标书中对此并未约定，即使被上诉人与建设单位对此有约定，因该约定未告知业主，对业主不具有约束力。三、一审法院对前期物业费120597.10元是否应当移交及相关事实认定是错误的。上诉人并非要求返还已发放的前期工作人员工资，而是要求返还前期物业费。被上诉人列支的该款未经相关审计且无相关的证据佐证，因此从前期物业费中列支前期工作人员工资就没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，支持上诉人在一审的全部诉讼请求。
被上诉人宁波维科物业服务有限公司答辩称：1.经营用房所得收益、停车服务费、场地使用费即一审法院所谓的三公经费属于被上诉人物业管理包干费用范围内，理由如下：根据民意房产公司招标文件中的投标须知，明确将甬房（2001）164号文件作为投标依据，被上诉人的投标书第十章关于企业的经济效益分析，根据该文件的规定，该章内容中所有收入的主体是被上诉人，并不是上诉人所说小区整体。分析收入测算表可以得出被上诉人是将综合服务费、停车费以及经营用房租金收入纳入到了自身的公司收入，是作为物业管理包干费用，而且收入测算表中并没有将业主缴纳的共用部位、共用设施、日常维修费纳入收入测算表中。被上诉人经过公开招投标程序中标，因此应当认为民意房产公司与被上诉人就上述三项费用纳入物业管理包干范围已经作了约定。被上诉人与民意房产公司签订的前期物业管理服务合同对全体业主具有约束力，对上诉人也是有约束力的，双方应当按照合同约定履行。至于上诉人提到的前期物业管理合同中对共用部位的费用要审计等的约定，是因为双方合同直接套用政府格式合同造成。2.关于上诉人主张的前期物业费120597.10元，该费用发生在小区交付前，因被上诉人派员工介入前期物业所产生的费用，是从民意房产公司支付到区物业办，并由区物业办拨付到被上诉人公司使用，因此，该前期物业费是前期介入的费用，与业主、上诉人是无关的，上诉人要求返还前期物业费没有事实依据和法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
二审审理查明，原审判决第6页第6行“第一章第三部分第二款”应是“第一章第三部分第三款”。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人宁波维科物业服务有限公司经涉案小区建设单位民意房产公司招标，中标承接该小区的前期物业管理，前期物业合同及作为前期物业合同的组成部分的相关招投标文件，对双方及小区业主均有约束力。根据合同约定，被上诉人对该小区的物业管理实行包干制物业管理模式，被上诉人有权按照其与民意房产公司的约定收取相应费用。现上诉人宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会上诉认为被上诉人收取的2006年6月至2008年6月期间经营用房租金、停车费、场地使用费即“三公经费”431562.83元不属于被上诉人包干范围内，要求被上诉人退还，对此，根据被上诉人竞标时提交的《锦诚明都初期物业管理投标书》，其“成本测算”一章中的收入测算表、支出测算表已明确被上诉人管理涉案小区的收入项目包括“综合服务费、车场管理费、经营用房收入、有偿服务收入”，支出项目包括“人工费用（人员工资及社会保险费用等）、清卫费用、绿化费用、安全管理费、办公费用、设备设施维保费、设备设施运行能耗费用、社区活动费、其他（包括固定资产折旧、不可预见费、税金等）”，上述收入和支出的测算表显示前期物业服务的三年成本基本持平，结合被上诉人竞标该物业服务合同的目的，原判认定前期物业服务合同已将“三公经费”约定包含在被上诉人的包干范围内，并无不当。上诉人上诉又称前期工作人员工资120597.10元应当退还，对此，因该款系前期工作小组人员于2006年1月至6月提供物业服务期间产生的工资、社保费、计提三费等，且由民意房产公司拨付的前期物业费中支付，并非小区交付后的支出，因此，该款的支付合理与否与上诉人无关。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10730元，由上诉人宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一三年三月二十日
代书记员 陆 琼