广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第3095号
上诉人（原审被告）：李剑维。
委托代理人：张成就，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人：庄志坚。
被上诉人（原审原告）：谌小英。
上诉人李剑维与被上诉人谌小英因租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：李剑维于2005年起将其所有的位于深圳市龙岗区布吉街道某某商铺租给谌小英，谌小英与其弟弟谌烜用该店铺经营深圳市龙岗区某某理发店，并向李剑维支付了店铺押金16000元和水电押金3000元。2008年12月4日，谌小英、李剑维签订商铺租赁合同，第一条约定，乙方（即谌小英，下同）租用为经营发廊，出租期限自2008年12月4日起至2011年12月3日止，合同期满后，在同等条件下，乙方优先租用；第二条约定，出租商铺的租金：2008年12月4日起至本商铺门口地铁施工的围墙拆除当月止，每月租金金额为肆仟元正（￥4000元）。自商铺门口地铁施工围墙拆除后的第二个月起至合同期满止，每月租金金额为捌仟肆佰元正（￥8400元）。押金壹万陆仟元（免息）。水电及卫生、管理押金叁仟元整（免息）。乙方应于每月10日前交付当月租金给甲方（即李剑维，下同），乙方拖欠租金每天应向甲方支付滞纳金以月租3%计算。如乙方拖欠租金超过二十天，甲方可单方解除合同，乙方所交押金不予退回。合同期满如乙方不继租该商铺，乙方须在期满五天内将商铺交还给甲方，甲方在收到商铺并办理相关手续后三天内退回押金给乙方（免息）；第三条约定，租赁期内，乙方负责支付商铺水电费、卫生费、房屋管理费。营业执照由乙方自行办理；第四条约定，乙方租赁期间不得从事营业执照规定以外或非法的经营活动，否则乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任并有权解除合同，乙方所交押金甲方不予退回；第五条约定，乙方在合同期内因经营不善，转让他人经营需提前一个月通知甲方，并经甲方同意方可转让，否则甲方视乙方违约，甲方收回商铺，并将乙方所交的押金壹万陆仟元作给甲方的赔偿金。
2011年8月11日李剑维强行拆除了谌小英的大门，2011年8月12日李剑维停供谌小英水电，2011年8月13日李剑维在店铺装了新的大门，谌小英无法进入，被迫搬离，搬离时谌小英未带走店内设备，该设备被李剑维搬离租赁地，现存放于李剑维的仓库中。李剑维称强行让谌小英搬离是因为谌小英从2011年春节后一直处于停业状态，使店铺的商业价值受到影响，李剑维多次和谌小英协商未果的情况下才会强行迫使谌小英搬离。谌小英称其停业是因为想找合伙人共同经营店铺或转租店铺，该情况李剑维也清楚，且谌小英一直缴租至2011年7月，2011年8月租金也是因为李剑维强行赶谌小英走，所以才未缴，谌小英搬离时店内还有热水器、空调、陶瓷机、洗头床等设备，价值约30000元，另李剑维强迫谌小英搬离是因为李剑维将商铺高价租给了深圳某某（中国）体育用品有限公司。李剑维称店铺现并未出租。
谌小英另外提交财产清单，称在李剑维强行收回租赁房屋前，其开办的理发店内的财产如下：洗头床8套，价值5600元；陶瓷机3台，价值6000元；柜式空调1台，价值6200元；消毒柜1台，价值600元；蒸汽机1台，价值850元；热水器＋水箱＋显示器开关＋水泵＋压力开关一套，价值18000元；产品柜，价值2500元；收银台，价值3000元；打卡机，价值800元；财神位，价值2800元；毛巾，价值1000元；饮水机＋桶＋押金，价值500元；灭火器，价值200元；冲水床修理设备，价值200元；转灯，380元；理发工具及相关清洁、护理用品，价值5000元；灯具，价值1000元，以上财产在李剑维强制搬离时大部分遗失。李剑维称该财产清单不能证明涉案商铺中的财产状况。
李剑维称谌小英的财产由李剑维存放于仓库保存。2012年1月14日，谌小英申请对剩余财产进行评估。2012年2月24日，经原审法院现场勘查，确认谌小英的剩余财产为洗头床8套，陶瓷机3台，柜式空调1台，室外机1台，消毒柜1台，蒸汽机1台，水箱1个，热水器1台。2012年3月27日，深圳市中项资产评估房地产估价有限公司出具资产评估报告书，评估以上物品现值为4929元，重置全价为19289元。
谌小英提交其2005年12月2日与壹方展览设计签订的工程施工合同和报价单，以证明李剑维强行赶走谌小英的行为给谌小英造成的装修损失。合同显示，工程名称为名丝美发中心，工程内容以报价单所列项目为准，工程款共计63000元，而谌小英提供的报价单显示，工程款为64000元，其中报价单中有两项与谌小英提交的财产清单重合，分别为收银台，报价为2000元，产品柜，报价为2000元。谌小英称名丝美发中心即深圳市龙岗区掂理发店，因装修时没有想好店名，随便取了名丝美发中心，后改名深圳市龙岗区掂理发店，谌小英实际支付的工程款为64000元。李剑维称谌小英只提供了施工合同和报价单，没有提供付款凭证，不能证明其实际付款，且谌小英提供的施工合同日期为2005年12月2日，本案涉案的租赁合同日期为2008年12月4日，两者无关，因此对谌小英诉请的装修损失不予认可。
2011年10月9日，深圳市海都某某物业管理有限公司某某物业管理处出具证明书，证明谌小英因店铺经营需要，于2006年3月初在某某商铺（即本案租赁合同的租赁地点）加装一路三相电源。谌小英称该电源价值10000元，但未提交发票。在谌小英提交的报价单中，有一项为电源系统，报价为6000元。
另查，李剑维在本案另立案件（2011）深龙法民三初字第4251号，诉请：1、解除谌小英、李剑维于2008年12月4日签订的商铺租赁合同；2、谌小英立即缴纳所欠李剑维2011年8月份租金8400元；3、谌小英立即偿还李剑维为其所垫支的涉案商铺的物业管理费、水电费、卫生费共计1479.39元。2011年11月13日，原审法院做出（2011）深龙法民三初字第4251号民事判决书，判决：1、谌小英于本判决生效之日起3日内支付李剑维2011年8月4日至2011年8月13日共计10天的租金2800元；2、谌小英于本判决生效之日起3日内支付李剑维为其垫付的水电费、物业管理费、卫生费1479.39元；3、驳回李剑维的其他诉讼请求。现该判决书已生效。
原审法院曾于2012年2月24日到涉案租赁场所即深圳市龙岗区布吉街商铺查看，该商铺现已重新装修，由他人开办正大体育品牌专卖店，据其店员称，该店于2011年10月底开张。
以上事实有庭审笔录、（2011）深龙法民三初字第4251号民事判决书、工程施工合同、报价单、商铺租赁合同、证明、押金条、评估报告书等附卷为据。
谌小英的诉讼请求为：1、维持双方于2008年12月4日签订的商铺租赁合同；2、李剑维赔偿谌小英装修与设备损失人民币（币种下同）94000元，返还押金19000元以及购买三相电源的10000元，合计123000元；3、李剑维承担全部的诉讼费用。
原审法院认为，原审法院已生效的（2011）深龙法民三初字第4251号民事判决书驳回了本案李剑维在该案中诉请的解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，该房屋租赁合同得以继续履行，且于2011年12月3日已合同期满，谌小英的第一项诉讼请求即维持双方于2008年12月4日签订的商铺租赁合同，在该案中已进行实体处理，本案中不宜再行处理，且合同到期，已无继续履行之可能，对谌小英的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
但合同到期后，李剑维应将谌小英向其交付的押金19000元予以退还，对谌小英要求李剑维返还押金19000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
谌小英、李剑维双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，谌小英每月都支付租金，不存在违约行为。在租赁合同未到期之时，李剑维强行将谌小英驱赶出租赁场所，并将该场所另出租于他人，李剑维称其强行将谌小英搬离是因为谌小英停业会影响店铺的商业价值，此说法不合理，且双方未在租赁合同中有相关的约定，因此，李剑维以其实际行为表明不愿继续履行合同义务，应承担相应的违约责任。
根据谌小英自述及经评估确认，谌小英的损失原有价值如下：
1、装修损失63000元（报价单为64000元，但最终金额应以谌小英与装修单位签订的合同为准）；
2、现存物品重置全价为19289元（经评估，现存物品现值为4929元，原审法院将在计算李剑维应向谌小英赔偿的损失额中予以相应扣除）；
3、因强搬产生的物品失踪损失6880元（谌小英提交的财产清单中有部分物品被李剑维存放于其仓库，已评估相应价值，收银台和产品柜的价值已列入谌小英提交的装修报价单中，该两项原审法院从谌小英的财产清单中予以扣除）；
4、2006年3月加装的三相电源10000元（加装的事实有深圳市海都德兴物业管理有限公司某某物业管理处予以证明，但谌小英未提供关于价值10000元的证据）。
综合双方提交的证据及庭审陈述，原审法院认为，以上损失总额中李剑维应向谌小英承担的数额如下：
1、装修损失31500元（李剑维认为谌小英装修与本案涉案的租赁合同无关，但查明的事实是谌小英与李剑维的租赁关系从2005年即已开始，2008年12月4日签订的租赁合同是对租赁关系的延续，因此，李剑维所称不符合事实，原审法院不予采纳。因李剑维系强行搬迁，事后又将店铺租赁他人，谌小英的装修现场已遭破坏，无法对残值进行评估，原审法院仅能依据客观情况予以酌定，谌小英于2005年12月份装修，李剑维强搬的日期为2011年8月，以装修的常用年限为10年计算，谌小英的装修成新率应在50%左右，原审法院按原有价值折旧50%计算其损失）；
2、现存物品损失14360元（因现存物品仍有价值，李剑维应向谌小英予以返还）；
3、失踪物品损失6880元（谌小英虽未能提供证据证明店铺内所有物品，但因物品失踪系李剑维强搬所致，根据其所开店铺的性质，其诉请的该部分物品属于理发店的正常物品范围，且谌小英诉请的价值亦未超出合理范围，原审法院对该部分损失予以支持）；
4、三相电源损失3000元（谌小英虽能证明其加装电源的事实，但不能提供相应的价值证明，而装修现场因李剑维强搬并另外出租已遭破坏，无法对电源损失予以评估。但谌小英提供的装修报价单中电源系统作价为6000元，原审法院以此价值作为三相电源的原有价值，按成新率为50%计算其损失）。
综上所述，李剑维因违约应向谌小英赔偿的损失共计55740元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李剑维向谌小英返还押金19000元。二、李剑维向谌小英赔偿装修损失31500元。三、李剑维向谌小英赔偿现存物品损失14360元。四、李剑维向谌小英赔偿失踪物品损失6880元。五、李剑维向谌小英赔偿三相电源损失3000元。六、驳回谌小英的其它诉讼请求。以上第一至五项给付义务，限李剑维于本判决发生效力之日起三日内向谌小英支付，李剑维如未按照本判决确定的支付日期向谌小英履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费2760元，评估费2000元，共计4760元（谌小英已预交），由谌小英负担760元，由李剑维负担4000元。
李剑维不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：一、依法撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决的第二、四、五项并驳回谌小英就该三项的诉讼请求。二、改判深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决的第三项，判决将李剑维赔偿谌小英的现存物品损失由14630元变更为4929元，或者判决李剑维返还谌小英的有李剑维保存的已经做过评估的物品。三、由谌小英承担本案诉讼费用。事实与理由为：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院判决由李剑维赔偿谌小英的装修损失31500元和三相电源损失3000元无任何事实根据和法律依据。（1）谌小英在一审庭审中所提供的工程施工合同中没有地方可以显示与涉案商铺有任何的关联，该合同和与之配套的报价单所记载的费用不一致，没有证据证明该合同被履行，也没有证据证明谌小英所支付过任何的装修费用。（2）本案的商铺租赁合同的签订日期为2008年12月4日，合同约定的出租期限为2008年12月4日至2011年12月3日。而谌小英所提供的装修合同的签订日期为2005年12月2日，施工日期为2005年12月4日至2005年12月24日。就是说谌小英所称的装修行为发生在本案涉案商铺双方签订合同的三年前，不在双方争议的商铺租赁合同的合同期限内。（3）一审法院所支持的装修费用既没有法律上的依据，更没有事实的根据。首先是装修行为、费用不能确定；其次是没有评估机构的评估结果，即便是没有了现场，一审法院如果认为装修合同真实，应当予以支持的情况下，一样可以委托评估机构评估，评估机构也可以依据合同价额参照使用年限评估，而不是仅仅依靠一审法院主办人员的主关想象推定。（4）关于三相电源的赔偿不应当支持的上诉理由：一是安装发生在本案争议的合同之前，本案的商铺租赁合同的签订日期为2008年12月4日，合同约定的出租期限为2008年12月4日至2011年12月3日，三相电源的安装日期为2006年3月。二是谌小英的安装是因为自己的经营需要，与李剑维无关，安装之前和安装完后也未告诉李剑维，李剑维不知道也未同意谌小英安装。三是安装费用没有证据证明。更为值得注意的是，一审法院竟然以装修报价单中电源系统的报价6000元确定该项的费用，显然是不应当出现的错误。其一，二者不是一回事、无联系也无关系。其二如果依据装修报价中的电源系统价格来认定，那么该项目就应该是包含在了装修工程中，在装修损失里面已经做了认定的项目再单列出来另行计算，就是重复计算。其三，如果认定了三相电源的损失，那要么就是否定了装修的损失，要么就是装修的损失认定有误，当然这是在装修损失能得到支持的情况下。2，一审法院判决由李剑维赔偿谌小英的现存物品损失14360不当。根据评估机构的评估，谌小英所能证明的现存物品的重置价值为19289元，现有价值为4929元。双方的争议发生在2011年8月11日，评估基准日为2012年3月27日，谌小英购置这些物品的日期为2005年。一审法院所判决的结果为除了要李剑维返还谌小英的现存物品外，还要按照评估机构所评估的重置价值和现有价值的差价向谌小英赔偿，相当于要按照目前涉案物品的全新价值向谌小英全额赔偿。用了将近6年的物品还要按照新的价值进行赔偿显然不合适（这样的话那当初的评估就是多余，直接按照新的价值判决反而更省事）。应当按照评估机构评估现有价值4929元进行赔偿，且不用归还谌小英的上述物品，或者归还上述物品而无需赔偿。3，一审法院判决由李剑维赔偿谌小英的失踪物品损失6880元没有任何事实根据和法律依据。（1）谌小英在一审起诉时没有提到过还有失踪物品，没有这一要求赔偿失踪物品的诉讼请求。（2）谌小英出了在第三次开庭时提供了一份自制的失踪物品清单（李剑维认为没有在举证期内提交，也不算是证据）之外，没有提供任何相关证据予以确认。（3）谌小英一审起诉中自己确认已经有半年多未营业，一直交租的目的就是为了借店铺赚取转让费。既然未营业准备转让，按常理谌小英就不会也不应当还存有大量的洗发、美发、染发等常用损耗品。而且应该是因为有转让准备，已经把店里其它能拿走的拿走，能变卖的已经变卖了。（4）李剑维在清理店铺里面的东西时也根本没有这些东西，所有可以搬走的东西当时都打包搬走了。李剑维既然帮谌小英搬走了那么多东西保存，就完全没有必要丢弃一部分。二、一审法院适用法律不当。本案涉案的商铺在双方所争议的租赁合同之前的一份租赁合同，确实也是李剑维和谌小英双方所签订。谌小英也确实进行了简单的装修（这不代表李剑维认可谌小英所提供的装修合同及费用），但不管发生了多少的装修费用，均不应当由李剑维赔偿。一是本上诉状第一条第1款第（2）项的理由，二是根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年7月30日法释（2009）11号）第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中谌小英所称的和一审法院所认定的装修施工都是发生在2005年，也就是发生在李剑维和谌小英的上一份租赁合同中，该租赁合同已经于2008年12月3日自然到期而解除。有关当时的装修费用在合同解除后应该怎样处理应当是依据上一份合同中双方的约定来处理，而不是在本案中处理。而且根据该司法解释的规定，即便是在上一份租赁合同自然到期时谌小英向李剑维主张装修费用，人民法院已经不应当支持，也就是说有关该装修的费用在应当在上一份合同到期时予以处理，未处理就视为被上诉方权利的放弃（不放弃也不应当支持）。那么上一份合同中不予支持的权利续签了合同当然的还是不予支持，一审法院根本不应当对该装修费用的争议进行审理。三、一审法院审判程序违法。虽然李剑维认为谌小英第三次开庭所提交的失踪物品清单没有任何证据效力，但从判决结果来看一审法院显然是依据这一清单做出了相应的判决。值得注意的是，经计算该清单的所有物品的总价值为56430元，再加上所谓的装修64000元，押金19000元，三相电源10000元，那么谌小英在一审中的所有赔偿总额应当为143670元，超过了原来所起诉是的诉讼请求的总额123000元。一审法院判决中认可了这一所谓的失踪物品的清单，把该清单作为了法院判决的依据，就应当在庭审中释明谌小英申请变更诉讼请求，也应当按照相应法律程序进行变更诉讼请求的程序，重新举证，重新开庭。一审法院在没有进行相关程序变更的情况下迳行按照谌小英的要求判决，直接剥夺了李剑维的相关诉讼权利，严重违反了民事审判程序。综上，李剑维认为一审法院的（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决认定事实错误，适用法律不当，审判程序违法，现李剑维依法上诉，请求二审法院依法改判。
谌小英答辩称：2005年开始承租李剑维的商铺，到2008年附近就开始修建围墙、修建地铁，当时经营非常困难。我在签订合同的时候问了李剑维如果我在经营困难的话是否可以不继续租赁，但是要提前通知他们就可以。到2011年我没有经营了我关了商铺，三年来经营的非常困难。因一个小的事情把官司打到现在，我甚至把房子出售了用于经营涉案的商铺。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，李剑维与谌小英签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行各自的义务。涉案合同的履行过程中，在谌小英并不存在违约的情况下，李剑维强行将谌小英搬离并导致涉案合同无法继续履行，李剑维对此存在过错，应承担相应的违约责任。因李剑维系强行搬离，事后又将店铺租赁他人，导致原告装修现场已遭破坏及相关单据丢失，谌小英的举证能力被削弱，原审综合上述事实、李剑维的过错、谌小英的主张及其所能提供的证据等因素，酌定李剑维赔偿所有失踪物品损失并按原有价值折旧50%计算谌小英的装修损失及三相电源损失并无不妥，本院予以维持。至于谌小英的现存物品损失，因现存物品仍保留在李剑维处，李剑维亦同意返还上述物品，谌小英应当自行取回上述物品，因此，原审法院在该部份物品仍然存有的情况下，判决李剑维返还该部份物品的价值不当，本院予以纠正。综上，原审认定事实清楚，但实体部分处理欠妥，本院予以纠正；李剑维的上诉理由部分有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决第六项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第6088号民事判决第三项为：李剑维于本判决生效之日起十日内向谌小英交还现存物品（具体物品及数量以中评报字（2012）第（资）F005号《资产评报告书》中资产评估明细表载明为准）。
四、驳回被上诉人谌小英的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费人民币5520元，评估费2000元，共计7520元，由上诉人李剑维负担6016元，由被上诉人谌小英负担1504元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 邹俊辉
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律正确的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；