福建省厦门市海沧区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）海行初字第28号
原告柯思发，男，汉族，1944年10月17日出生。
委托代理人杨建辉、卢耀东，福建明鼎律师事务所律师。
被告厦门市国土资源与房产管理局。
法定代表人余江河，局长。
委托代理人梁洪流，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托代理人王艺伟，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。
第三人柯天德，男，汉族，1940年8月16日出生。
第三人柯玉环，女，汉族，1950年5月8日出生。
柯天德、柯玉环共同委托代理人杨永辉，福建大道之行律师事务所律师。
第三人柯朝良，男，汉族，1936年12月19日出生。
第三人苏金炎，男，汉族，1932年10月16日出生。
第三人柯金治，女，汉族，1951年7月6日出生。
第三人柯东川，男，汉族，1978年3月3日出生。
柯金治、柯东川共同委托代理人郑剑云、谢美雄，福建勤贤律师事务所律师。
第三人柯万来，男，汉族，1955年4月5日出生。
第三人柯振苗，男，汉族，1958年12月17日出生。
第三人柯永忠，男，汉族，1966年6月18日出生。
第三人柯永才，男，汉族，1956年7月21日出生。
第三人柯永生，男，汉族，1958年4月13日出生。
原告柯思发不服被告厦门市国土资源与房产管理局土地行政登记，于2015年8月11日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，于2015年8月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法通知第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。原告柯思发及其委托代理人杨建辉，被告的委托代理人梁洪流、王艺伟，第三人柯天德、柯玉环的共同委托代理人杨永辉，第三人柯金治及其与柯东川的共同委托代理人郑剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原厦门市杏林区人民政府于1997年1月做出杏集建（97）字第893号《集体土地建设用地使用证》（下称893号土地证）登记，并向柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍颁发893号土地证，登记审批内容如下：土地使用者柯文庆等，土地坐落东孚镇后柯村社中，地号003／10／1022，图号C20-5，用地面积902.5㎡，用途住宅，四至：东至杂地，西至柯再生厝，南至路，北至杂地。
原告柯思发诉称，1997年1月，被告根据同字第19244号《土地房产所有证》、同字第19221号《土地房产所有证》、同字第19240号《土地房产所有证》核发893号土地证，记载权利人为柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍。原告作为同字第19244号《土地房产所有证》项下房产共有人之一，被告变更登记时将原告的使用面积登记或分摊到其他共有人上，剥夺了原告作为房屋共有人的所有权。共有人中，邱宝珍已故，其女柯玉环为法定继承人。柯思德已故，其妻柯金治、其子柯东川为其法定继承人。柯文庆已故，其子柯万来、柯振苗为其法定继承人。柯小番已故，其子柯永忠、柯永才、柯永生为其法定继承人。被告违反法律、法规，核发893号土地证，侵害原告权益，该发证事实不清、证据不足、程序违法，请求依法撤销893号土地证。原告向本院提供的证据材料有：
1.同字第19244号土地房产所有证（复印件），用以证明原告为同字第19244号《土地房产所有证》项下房产共有人之一。
2.893号土地证登记档案，用以证明被告核发893号土地证时遗漏了原告为共有人之一，剥夺原告作为房屋共有人的所有权。
3.第三人的人口身份信息，用以证明第三人身份信息。
4.照片1张，用以证明共有房屋的现状。
被告厦门市国土资源与房产管理局（以下简称市国土局）辩称，1.原告的起诉已经超过法定期限，应驳回起诉。在经办表、地籍调查表中有原告的姓名，说明原告知道1997年被告颁发893号土地证的行为，可原告至2015年才提起诉讼，超过法定起诉期限。2.被告核发893号土地证行为合法。被告根据申请材料，在进行权籍调查、审查登记申请材料的基础上，根据原土地房产所有证所载核实登记，核发893号土地证，无违法之处。3.本案应中止诉讼，先处理登记行为基础法律关系的民事诉讼。市国土局于2015年8月27日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据有：
1.1994年9月18日，土地登记申请书；
2.893号土地证土地登记审批表；
3.1994年9月18日，893号土地证地籍调查表；
4.土地使用权转移情况具结书；
5.土地房产所有证；
证据1-5用以证明颁发893号土地证的行政行为合法。
第三人柯天德、柯玉环述称，被诉行政行为作出已18年，原告柯思发起诉超过诉讼时效；根据司法解释，本案应先行解决民事争议，原告直接提起行政诉讼，应裁定中止诉讼。
第三人柯金治、柯东川述称，1.原告起诉超过诉讼时效，应驳回起诉。经办表和地籍调查表中有原告姓名，说明原告当时已知道被诉行政行为，原告在2015年起诉，已超过诉讼期限。2.原告柯思发已在上世纪七十年代、八十年代将祖屋份额转让给其弟弟柯思德，所以办理集体土地使用证时未确认柯思发对祖屋的权利，原告无权主张对祖屋的财产权，应驳回其诉求。第三人向本院提供的证据有：
1.调查笔录（许世兴），用以证明七十年代，许世兴和其父亲为柯思德祖屋加建厨房和储藏间，后听柯思德说柯思发将中厅后房卖给柯思德，房间用于种蘑菇；
2.调查笔录（柯生财），用以证明原告柯思发在八十年代左右从本案讼争祖屋搬出去后，将祖屋中厅后房卖给柯思德，之后祖屋中厅后房都是由柯思德一家使用管理。
经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，其质证意见主要是：1.旧证已载明原告是讼争房屋所有权人之一；2.权籍档案中虽多处出现“柯思发”的名字，但显然不是其本人签名，不能推定原告在1997年知道被告核发893号土地证的行政行为，被告提供的证据不能证明其核发土地证时已经告知原告，原告是在阻止柯天德翻建房屋时，才被告知其没有权利，原告查阅档案后才知道土地使用权上没有其名字；3.权籍档案文本中多处出现“柯思发”姓名，说明被告认可原告享有相关权益，但核发土地证时原告却未享有相应土地使用权，核发的事实与登记结果矛盾。第三人柯天德、柯玉环对被告所举证据真实性无异议，主要质证意见为：因柯思发将其所有的份额卖给其弟弟柯思德，申请书封面上将“柯思发”名字划掉。第三人柯金治、柯东川对被告所举证据的真实性无异议，主要质证意见是：1.地籍调查时有找原告，原告知晓该事情；2.经办表工作人员有列“柯思发”姓名，落款为1996年12月26日，说明当时经办人员有告知柯思发；3.土地审批表中没有“柯思发”名字，系因柯思发将其所有份额在上世纪七、八十年代转卖给其弟柯思德，办证时柯思发没有参与到土地确权，所以核发的新证没有原告的名字。
被告对原告提交的证据的真实性无异议，质证意见是：因已经通过调查核实柯思发没有相应份额，直接将核实结果体现在档案材料中。第三人柯天德、柯玉环对原告证据的真实性无异议，其质证意见是：893号土地证由同字第19244号、同字第19221号、19240号《土地房产所有证》换发而来，其中同字第19221号、19240号《土地房产所有证》与原告柯思发没有关系。第三人柯金治、柯东川对原告所举证据真实性无异议。
原告对第三人柯金治、柯东川所举证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，否认与柯思德之间就案涉房产存在买卖关系，其主要质证意见是：1.许世兴与柯金治、柯东川有亲属关系；2.许世兴是1962年出生，对四十年前的事情的认知有局限性，他仅是听说，非亲身参与，证言不可采信，且无从知晓笔录内容是否为许世兴本人所说；3.柯生财与第三人有利害关系，且签名与姓名不一样，其它质证意见与许世兴笔录一样，真实性不予认可。被告对第三人柯金治、柯东川所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。
本院对上述证据认证如下：
原告、被告提交的证据的真实性，各方无异议，本院予以采信。第三人柯金治、柯东川提交的2份调查笔录，属于书面证人证言，原告对其真实性有异议，证人无正当理由未出庭作证，书面证言不符合证据要求，不予采信。
经审理查明，原告柯思发与柯再成、林摘、柯春良、柯思德、柯文庆等共同拥有同字第19244号《土地房产所有证》登记项下房产。何清白、杨金枝共同拥有同字第19221号《土地房产所有证》登记项下房产。柯武毛、苏晟、邱宝珍、柯首义、柯不池、柯玉环共同拥有同字第19240号《土地房产所有证》登记项下房产。上述房产属同一主厝。
1994年9月18日，柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍共同申请土地登记，原厦门市杏林区人民政府根据土地登记申请书，地籍调查表，邱宝珍、柯天德的《土地使用权转移情况具结书》，苏金炎的《土地使用权转移情况具结书》，柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍的《混合宗地土地使用权情况具结书（一）》，同字第19244号《土地房产所有证》，同字第19221号《土地房产所有证》，同字第19240号《土地房产所有证》，于1997年1月作出土地权属变更登记，并向柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍颁发了893号土地证，该证记载：土地使用者柯文庆等，土地坐落东孚镇后柯村社中，地号003／10／1022，图号C20-5，占地面积902.5㎡，地上物类别及权属：主厝属八户共有，用途住宅。上述土地登记申请书封面记载土地使用者柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍，“柯思发”被划掉，申请登记依据为同字19240、19221、19244，所附1996年12月26日《经办表》中，姓名有柯思发、柯文庆等九人。地籍调查表记载土地使用者柯文庆、柯天德、苏金炎、柯永忠、柯思德、柯朝良、柯小番、邱宝珍共八人，土地坐落东孚镇后柯村，宗地四至为东至杂地，西至柯再生厝，南至路，北至杂地，用途住宅，界址本宗地指界人为柯天德、苏金炎、柯永忠、柯小番、邱宝珍，并盖“厦门市东孚镇后柯村民委员会”公章，无邻宗地指界人，权属调查记事及调查员意见：旧厝，旧证遗失，属八户共有。具结书载明，邱宝珍、柯天德的土地使用权系因房屋继承所获，苏金炎的土地使用权系因房屋购买转移所获。
另查明，邱宝珍已故，其女柯玉环为法定继承人。柯思德已故，其妻柯金治、其子柯东川为其法定继承人。柯文庆已故，其子柯万来、柯振苗为其法定继承人。柯小番已故，其子柯永忠、柯永才、柯永生为其法定继承人。
本案审理期间，本院向第三人柯金治、柯东川释明可通过提起民事诉讼确认柯思德与原告的房产买卖关系，第三人未另行提起民事诉讼。
各方当事人的争议焦点为：一、原告起诉是否超过起诉期限；二、本案是否需要中止审理，先解决民事争议；三、被告行政行为是否合法。对此，本院予以查明、评判如下：
一、原告起诉是否已超过起诉期限
本院认为，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。”《解释》第四十二条又规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，原厦门市杏林区人民政府于1997年1月作出被诉行政行为，原告述称于2015年4月从被告处查询资料始得知原厦门市杏林区人民政府向第三人柯文庆等人颁发893号土地证的事实，没有证据证明原告柯思发在此之前知道或者应当知道原厦门市杏林区人民政府向柯文庆等人颁发893号土地证的事实，且被告自作出涉诉行政行为至今未告知原告诉权及起诉期限，原告的起诉期限应当适用《解释》第四十一条、第四十二条的规定，其于2015年8月向本院提起行政诉讼，未超过法定起诉期限。
二、本案是否需要中止审理
本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，原告系以被告未尽审慎审查之责而非主张买卖关系无效为由提起行政诉讼，不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“先民后行”的情形，故被告及第三人关于中止审理，先解决民事争议的主张不予采纳。第三人柯金治、柯东川主张原告柯思发早已将案涉房产的份额转让给柯思德，但未能提供有效证据证明，且未在合理期限提起民事诉讼，本案仅就行政争议做出处理。
三、被诉行政行为是否合法
本院认为，本案被诉行政行为系一土地权属登记行为，结合被告举证的《土地使用权转移情况具结书》等证据材料，本案应属土地权属变更登记。对此，《福建省土地登记条例》第二十八条规定，“申请土地权属变更登记应当提交下列证件和材料：（一）变更登记申请书；（二）原土地权利证书；（三）变更后的房屋所有权证书；（四）身份证件”；该法第二十九条第一款第（一）项还规定：“土地使用权及其连同地上建筑物、其他附着物赠与、继承、析产、买卖、交换、分割、联建、联营、合资等涉及土地权属变更的，应当按下列规定提交变更依据材料：（一）买卖、交换、分割协议书，作价入股协议书，联建、联营或合资合同，继承、析产证明文书，经公证的赠与协议书”。同字第19244号《土地房产所有证》系893号土地证权属来源之一，原告柯思发系同字第19244号《土地房产所有证》登记项下房产的共有权人。原厦门市杏林区人民政府在缺少原告柯思发处分其房产份额的买卖协议书、析产证明文书等变更依据材料的情况下，遗漏原告柯思发，向柯文庆、柯天德等人核发893号土地证，且被告在庭审时未提出证据证明该权属变更取得原告的同意，导致该土地权属变更登记主要证据不足。
综上，原厦门市杏林区人民政府将原告共有的同字第19244号《土地房产所有证》项下的土地使用权，变更登记至柯文庆等人名下的行政行为主要证据不足。原告请求撤销被告颁发893号土地证的行政行为，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：
撤销原厦门市杏林区人民政府1997年1月作出杏集建（97）字第893号《集体土地建设用地使用证》的土地登记行为。
本案案件受理费人民币50元，由被告厦门市国土资源与房产管理局负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 苏桔海
人民陪审员 黄耀庭
人民陪审员 薛 铭
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈淑芳
附件：本判决所适用的法律
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。