湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鄂民申2765号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱峰，男，1955年4月7日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：高静，女，1959年4月15日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
委托诉讼代理人：贺大玄（系高静之夫），1956年3月30日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡淼清，男，1958年7月6日出生，汉族，住�北省荆门市掇刀区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈新会，男，1974年3月8日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
委托诉讼代理人：文艳平（系陈新会之妻），1981年7月23日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
再审申请人高静、朱峰、胡淼清因与被申请人陈新会执行异议之诉一案，不服湖北省荆门市中级人民法院（2016）鄂08民终483号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
高静、朱峰、胡淼清申请再审称，1.本案存在三份书面买卖合同，三份合同相互矛盾，其真实性存疑，且无证据证明买卖合同签订在诉争房屋查封之前。2.陈新会无证据证明已支付全部或部分购房款。3.陈新会对房屋的实际使用不属于“合法占有”，“合法占有”应以真实合法的房屋买卖为前提。4.诉争房屋在陈新会主张的买卖关系成立之前即已办理了抵押登记手续，陈新会理应知道该房屋无法直接办理过户手续，故其未能办理房屋过户系其自身原因造成。5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，即异议申请人的权利应当在价值判断中优于执行依据所确定的债权方可阻却执行。本案诉争房屋是用于经营性的门面房，并非居住房，而申请人的债权属于生效判决所确定的到期债权，应优于陈新会在执行异议中主张的权利。6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求买受人在购买被执行财产时具有善意，而陈新会不符合该适用条件。综上，高静、朱峰、胡淼清认为陈新会与叶明举叶某某之间存在串通逃避债务的可能，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
本院审查查明，2009年3月25日，田某某传香、叶某某明举与中国工商银行股份有限公司荆门石化工业区支行（以下简称中国工商银行石化支行）签订合同贷款60万元，并提供二人所有的位于湖北省荆门市＊＊东宝区＊＊浏河三组（＊＊＊三三〇立交东南）A幢1单元＊1层＊1号的房屋（房屋所有权证荆门市房权证东宝区字第××号）及所在土地使用权（地号010215＊＊＊＊＊01224）作为抵押，分别于2009年6月15日和同年4月24日办理了抵押登记。2012年6月5日，陈新会以诉争房屋为营业场所注册为个体工商户。朱峰、高静、胡淼清对陈新会工商登记资料中的《售房合同书》无异议。2012年10月2日，叶某某明举向陈新会出具了收到购房款33万元的收条。其后，因朱峰、高静、胡淼清与叶明举叶某某、田传香田某某民间借贷纠纷一案，湖北省荆门市东宝区人民法院于2015年6月8日作出（2015）鄂东宝执字第00161-1号执行裁定，对叶某某明举、田某某传香的上述房屋予以查封。陈新会对此提出异议，湖北省荆门市东宝区人民法院作出（2015）鄂东宝执异字第00032号民事裁定，驳回陈新会的异议。陈新会遂诉至法院，请求依法判决对于湖北省荆门市＊＊东宝区＊＊浏河三组（＊＊＊（三三〇立交东南）A幢1单元＊1层＊1号的房屋（房屋所有权证荆门市房权证东宝区字第××号）不予执行，本案诉讼费用由高静、朱峰、胡淼清承担。
另查明：因叶明举叶某某在中国工商银行石化支行的贷款未还清，诉争房屋未解除抵押，故无法将诉争房屋所有权移转至陈新会名下。
2016年5月12日，湖北省荆门市东宝区人民法院作出（2016）鄂0802民初228号民事判决：驳回陈新会的诉讼�求。案件受理费100元，由陈新会负担。陈新会不服，提起上诉。2016年9月27日，湖北省荆门市中级人民法院作出（2015）鄂08民终483号民事判决：一、撤销湖北省荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初228号民事判决；二、不得执行位于湖北省荆门市＊＊东宝区＊＊浏河三组（＊＊＊三三〇立交东南）A幢1单元＊1层＊1号的房屋（所有权证：荆门市房权证东宝区字第××号）。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由朱峰、高静、胡淼清负担。
本院经审查认为，本案争议焦点为陈新会是否享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以阻止执行的实体权利。该条司法解释规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，陈新会对诉争房产享有上述司法解释规定的足以阻却执行的权利，具体评判如下：
1.在诉争房屋被查封之前，陈新会与叶某某明举已签订合法有效的书面买卖合同。原审程序中，陈新会提交了两份《售房合同书》。尽管两份《售房合同书》在签订时间、内容上不尽一致，但其内容的不一致主要表现为付款方式的变化，合同中有关房屋面积、金额、违约责任等其他涉及房屋买卖双方权利义务方面的主要内容均一致，且其中一份合同系陈新会2012年6月进行工商登记中的资料之一�朱峰、高静、胡淼清对该工商登记资料中的《售房合同书》无异议，故可以认定陈新会、叶某某明举在2012年6月办理工商登记之前即签订了书面房屋买卖合同。由于该《售房合同书》签订时间（2012年6月）在先，人民法院对诉争房产的执行查封（2015年6月）在后，时间上前后相隔三年，认定叶某某明举与陈新会存在借房屋买卖处分财产逃避债务的主观恶意不合常理，且现有证据亦不能证明其二人存在恶意串通逃避债务、损害他人合法利益的主观故意。由于《售房合同书》系叶明举叶某某与陈新会自愿达成，其内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故可以认定陈新会与叶某某明举在诉争房屋被查封之前已签订真实、合法、有效的书面买卖合同。
2.陈新会已向叶明举叶某某支付全部购房款。原审程序中，陈新会已经提交�叶明举叶某某于2012年10月2日出具的33万元收条，其已经完成了相应的举证责任。结合《售房合同书》及陈新会占有、使用诉争房屋的事实，能够认定其已经向叶明举叶某某支付了全部购房款。
3.陈新会合法占有诉争房屋。经查，陈新会已于2012年6月5日以诉争房屋为营业场所申请设立个体工商户，占有、使用该房屋，且该占有使用系建立在其与房屋所有权人叶明举叶某某签订有效房屋买卖合同并支付对价的基础上，即陈新会对诉争房屋的占有有合法依据。
4.诉争房屋未办理过户登记的原因不能归因于陈新会。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”系在买受人和出卖人之间比较，相关不动产未办理过户登记的过错应归因于何方。本案中，陈新会与叶明举叶某某签订了《售房合同书》，办理诉争房屋的所有权移转手续是叶明举叶某某作为房屋出卖人的附随义务。尽管在签订《售房合同书》时诉争房屋已设置抵押权，但叶明举叶某某负有应采取积极措施解除抵押以顺利完成房屋所有权移转的义务。然而，从2012年6月签订房屋买卖合同至2015年6月诉争房屋被执行查封，长达三年时间内叶明举叶某某均未消灭诉争房产上设置的负担，以致该房屋长期不能过户至陈新会名下，故该房屋未办理过户登记的过错应归因于叶明举叶某某。
5.陈新会对诉争房屋享有的权利能够排除执行。本案中，陈新会与叶明举叶某某于2012年6月签订《售房合同书》；随后，陈新会支付了售房款，并占有、使用诉争房屋，故陈新会享有将诉争房屋所有权变更登记至其名下的请求权。从权利成立时间上看，陈新会对诉争房屋享有的权利早于叶明举叶某某、田传香田某某与高静、朱峰、胡淼清所形成的金钱债权。尽管债权的成立时间并不影响债权的平等性，但是在特定情形下对于债权能否继续履行以及继续履行的顺序会产生影响。从内容上看，陈新会的请求权系针对诉争房屋的请求权，而朱峰、高静、胡淼清的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为叶明举叶某某的责任财产而成为高静、朱峰、胡淼清享有债权的一般担保。在陈新会占有诉争房屋的前提下，陈新会对诉争房屋的权利应当优于高静、朱峰、胡淼清所享有的普通金钱债权。因此，陈新会对诉争房屋享有的权利能够排除强制执行。
综上，陈新会享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以阻止执行的实体权利，高静、朱峰、胡淼清的再审事由均不成立，依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回高静、朱峰、胡淼清的再审申请。
审判长 邢 勇
审判员 邬文俊
审判员 龚 璟
二〇一六年十二月二十七日
书记员 吴雨珠