云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）云民终544号上诉人（原审原告）：于治深，男，汉族，1952年4月13日生，住所地云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：于聪，男，汉族，1974年7月30日生，住所地云南省昆明市盘龙区。两上诉人共同委托诉讼代理人：和丽，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：唐中平，男，汉族，1973年12月14日生，住所地重庆市潼南县。被上诉人（原审被告）：魏华建，男，汉族，1974年3月18日生，住所地昆明市盘龙区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨崇玲，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：谢昭全，男，汉族，1974年3月23日生，住所地重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：李丙红，女，汉族，1973年12月21日生，住所地昆明市五华区。原审第三人：昆明盛世天泉餐饮娱乐有限公司，住所地云南省昆明市滇池国家旅游度假区滇池路1047号。法定代表人：陈伟。委托诉讼代理人：周东臣、李仁斌，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人于治深、于聪因与被上诉人唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建及原审第三人昆明盛世天泉餐饮娱乐有限公司（以下简称盛世天泉公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人于治深、于聪及两人共同委托诉讼代理人和丽，被上诉人魏华建及其与唐中平共同委托诉讼代理人杨崇玲，被上诉人谢昭全、李丙红，原审第三人盛世天泉公司委托诉讼代理人周东臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于治深、于聪上诉请求：撤销一审判决，改判由唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建返还租赁房屋及相关设施设备，参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费，并赔偿经济损失200万元。事实和理由：1、魏华建在《房屋租赁合同》上签名，其是承租方之一；2、在《租赁合同》上签名的承租方主体是唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建四人，四人应承担支付房屋占用费和赔偿经济损失的责任；3、一审法院将本案认定为发起人以设立中公司名义对外签订合同，并认定盛世天泉公司为合同相对人错误，一审法院据此判决驳回于治深和于聪的上诉请求属于认定事实不清，适用法律错误。魏华建答辩称：本案《房屋租赁合同》承租方主体是盛世天泉公司，魏华建并不是盛世天泉公司的发起人，其在合同上签字仅是作为盛世天泉公司管理人员在代表人处签字，于治深和于聪要求魏华建承担责任没有事实和法律依据。唐中平答辩称：1、本案《房屋租赁合同》承租方主体是盛世天泉公司；2、《房屋租赁合同》第十条第4项明确约定“本租赁房屋用于公司经营使用，因拟成立盛世天泉公司尚未登记完成，现由该拟成立公司股东筹备代表唐中平代拟成立公司签订本合同”，唐中平等四人是在代表人处签名，并未在乙方处签名，证明于治深和于聪对于租赁房屋的实际承租人是盛世天泉公司的事实是明知的；3、在合同履行中，房租费、水电费均是由盛世天泉公司支付，公安机关行政处罚对象也是盛世天泉公司，证明《房屋租赁合同》履行主体是盛世天泉公司；4、唐中平等人仅是代表筹建中的盛世天泉公司与于治深和于聪签订合同，盛世天泉公司成立后，房屋占用费等责任应由盛世天泉公司承担。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人谢昭全和李丙红的答辩意见是同意唐中平的答辩意见。原审第三人盛世天泉公司答辩称：1、本案房屋装修合同的主体是盛世天泉公司，该事实已为生效判决所确认；2、《房屋租赁合同》履行中，水电费等费用是盛世天泉公司支付给于治深和于聪，说明于治深和于聪对合同履行主体是盛世天泉公司的事实上认可的；3、本案《房屋租赁合同》因出租房屋至今未取得建设工程规划许可证，应认定为无效，房屋占用费应由实际使用人盛世天泉公司承担。请求驳回上诉，维持原判。于治深、于聪向一审法院提出的诉讼请求为:一、判令终止于治深和于聪与唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建签订的《房屋租赁合同》；二、判令唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建立即返还于治深和于聪租赁房屋及相关设施设备；三、判令唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建支付拖欠于治深和于聪的自2015年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金，截至起诉之日为912.5万元；四、判令唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建支付于治深和于聪违约金200万元。一审法院经审理确认的本案法律事实为：2014年7月18日，于治深、于聪（甲方）与唐中平（乙方）签订《房屋租赁合同》，在该合同尾部“乙方代表”处由四被告签字、按手印。合同约定：于治深、于聪将位于昆明市滇池路1047号前院主楼出租给乙方经营使用，“乙方租赁房屋用于经营以营业执照为准”。租期为五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。租金支付方式和金额约定为：第一、二年租金为500万元，第三、四年租金为550万元，第五年租金为600万元，租金支付时间为：第一年分两次支付，第一次支付250万元，于合同签订之日，第二次为250万元，于2014年12月31日，第二至第五年为一次性付清，于每年6月30日前支付下一年度租金。于治深、于聪仅收取到第一年租金500万元，其余租金至今未付。《房屋租赁合同》第十条第4项约定：“本租赁房屋用于公司经营使用，因拟成立公司—昆明盛世天泉餐饮娱乐有限公司（名称以最终登记为准）尚未完成登记，现由该拟成立公司股东筹备代表唐中平代拟成立公司签订本合同”。盛世天泉公司于2015年5月15日经工商行政管理部门核准成立，公司股东或发起人为唐中平、谢昭全、李丙红，魏华建系盛世天泉公司员工。本案租赁房产为盛世天泉公司实际经营使用，于治深、于聪收取的水电、垃圾清运费等均系盛世天泉公司交纳。一审庭审中，各方均认可盛世天泉公司工商登记注册地址为本案涉案租赁房产的地址。一审法院另确认，截止一审法庭辩论终结前，本案涉及的房产并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。原审法院认为：根据《房屋租赁合同》第一条：“房屋概况及用途”中已经明确，“乙方租赁房屋用于经营以营业执照为准”，第六条“押金”部分，明确约定“鉴于该房屋涉及的水费、电费均由甲方向主管部门代缴，故乙方使用实际产生的水电费由乙方每月25日前支付给甲方作为代缴费用。”其第十条第4项约定：“本租赁房屋用于公司经营使用，因拟成立公司—昆明盛世天泉餐饮娱乐有限公司（名称以最终登记为准）尚未完成登记，现由该拟成立公司股东筹备代表唐中平代拟成立公司签订本合同”。结合水电费收据，可以明确本案租赁房产的实际使用人、合同相对人就是盛世天泉公司，而非四被告。关于《房屋租赁合同》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据前述司法解释的规定，截止一审法庭辩论终结前，因本案涉及的房产并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故本院确认《房屋租赁合同》为无效合同。至于于治深、于聪主张应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，故明确选择四被告作为公司发起人承担责任。对此，适用上述司法解释的前提是发起人为设立公司以自己名义对外签订的合同有效，而本案中《房屋租赁合同》被认定为无效，故不能适用该司法解释的规定。于治深、于聪主张要求四被告以自己的名义承担责任没有事实和法律依据，不予支持。经一审法院释明，于治深、于聪明确不要求盛世天泉公司承担责任，故对于治深、于聪的诉讼请求依法予以驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回于治深、于聪的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币88550元，保全费5000元，由于治深、于聪负担。二审庭审中，各方的人对一审判决认定的本案事实均无异议，且各方当事人对一审法院确认本案《房屋租赁合同》无效均表示认可。对一审判决认定的本案事实及二审各方当事人认可《房屋租赁合同》无效的事实，本院予以确认。本案当事人二审争议的焦点问题是：唐中平、谢昭全、李丙红、魏华建是否应向于治深和于聪返还租赁房屋及相关设施设备、支付房屋占用费、并赔偿经济损失的问题。各方当事人对焦点问题的主张与各自的上诉及答辩理由基本相同，本院不再赘述。本院认为：根据《房屋租赁合同》第十条第4项约定“本租赁房屋用于公司经营使用，因拟成立盛世天泉公司尚未登记完成，现由该拟成立公司股东筹备代表唐中平代拟成立公司签订本合同”的内容及唐中平等四人均是在代表人处签名，并未在乙方处签名的事实，应认定于治深和于聪对于租赁房屋的实际承租人是盛世天泉公司的事实是明知的。唐中平等人仅是代表筹建中的盛世天泉公司与于治深和于聪签订合同，盛世天泉公司成立后，房屋占用费等责任应由盛世天泉公司承担。本案《房屋租赁合同》履行中，房屋装修主体是盛世天泉公司，水电费、垃圾清运费等费用均是由盛世天泉公司支付，盛世天泉公司在工商部门登记的住所地为涉案房屋所在地，公安机关行政处罚对象也是盛世天泉公司，因此应认定涉案房屋的实际使用人为盛世天泉公司。本案租赁房屋因至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，一审法院确认本案《房屋租赁合同》无效正确。无效合同自始不具备法律效力，对各方当事人不具有约束力。《房屋租赁合同》被确认无效后，返还房屋及支付房屋占用费的责任应由房屋实际使用人盛世天泉公司承担。在一审法院已对合同无效的后果向当事人释明的情况下，于治深、于聪仍明确不要求盛世天泉公司承担责任，一审据此判决驳回于治深、于聪的诉讼请求并无不当。综上所述，本院认为：于治深和于聪的上诉主张无事实和法律依据，不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88550元，由于治深和于聪负担。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  孙少波审判员  杨 宏二〇一八年八月三日书记员  王怡青