宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海西民初字第131号
原告（反诉被告）：宁波市海曙区段塘股份经济合作社。
法定代表人：汪仲龙。
委托代理人：郑学瑜。
被告（反诉原告）：汪灵鸽。
原告宁波市海曙区段塘股份经济合作社（以下简称段塘合作社）诉被告汪灵鸽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理。本案先适用简易程序，由审判员张频波独任审判，于2014年7月17日、8月28日公开开庭进行了审理。被告汪灵鸽于2014年7月31日提出反诉，本院于同日受理，因案情复杂，后转换普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月13日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告段塘合作社的委托代理人郑学瑜，被告汪灵鸽均到庭参加了诉讼。
原告段塘合作社起诉称：2013年3月20日，双方签署租赁合同。约定原告将位于海曙区段塘街道集资房2幢第11间，面积23.76平方米的房屋出租给被告使用，期间自2013年1月1日起至2013年6月30日止，半年租金7360元，先付后用。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告支付了相应的租金，原告也将房屋交付给被告使用。房屋租赁期满后，被告并未续签租赁合同，但至今既没有搬出房屋，也没有支付后面的租金。因房屋列入拆迁范围，原告要求被告腾退，被告拒绝腾退，为此原告诉至法院，请求判令：被告立即腾退租赁房屋并赔偿原告租金损失11040元（自2013年7月1日计算至2014年3月31日，按原合同租金标准计算）。
被告汪灵鸽答辩称：被告没有搬迁出屋，是因为原告给被告的拆迁补偿不切实际，没有考虑到被告在段塘做了十几年的生意，没有考虑到被告的实际困难，2006年因为装修，在装修中一个木匠受伤，至今还有后遗症，费用都是被告支出的。自从2013年7月30日停电停水以后，被告虽然还是居住在里面，但是造成的损失还是很大的。被告不知道原告给的拆迁补偿为什么这么少。被告现在为了拆迁而在外面投资，向他人借款200000元。要求原告给予拆迁补偿不少于200000元。
原告段塘合作社为证明自己的本诉主张，向法院提交证据材料如下：
1.房屋租赁合同复印件一份，证明2013年3月20日原告与被告签订租赁合同的事实；经质证，被告对于该证据有异议。认为这份合同与被告原先签订的合同不一样。被告每次签合同的时候都问原告合同是否一样，原告都说一样，所以被告签完字就回来了，但是不知道现在被原告套进去了。经审核，结合被告在反诉中提供的该租赁合同原件，本院对该证据的真实性，合法性，关联性及相应证明效力均予以认定。
2.提供房产证【房权证甬海段自字第××号】、【房权证甬海段自字第××号】二份，证明涉案房产系原告所有的事实；经质证，被告对该证据没有异议。经审核，本院对该证据的真实性，合法性，关联性及相应证明效力均予以认定。
3.通知一份，证明在2013年6月25日原告段塘合作社通知各承租户，租赁房屋要拆迁，要求各承租户在2013年7月31日前腾退房屋并交付的事实；经质证，被告对真实性无异议，承认当时是收到过这份通知。经审核，本院对该证据的真实性，合法性，关联性及相应证明效力均予以认定。
被告未向本院提供本诉证据。
反诉原告汪灵鸽反诉称：自从接到原告搬迁通知，反诉原告就立即在段塘附近找房源，当时因拆迁较多，反诉被告不仅没有及时阻止破烂王的不法行为，也没有及时对损坏严重的破损部分进行修补，使反诉原告租赁店面雨水渗漏。反诉原告店面中的货柜无法使用，货物发霉变质，损失惨重。清单如下：1.精品陈列柜30000元、贵重货物损失100000元；2.2012年8月份在未接到搬迁通知之前，为了拓展业务，老店进行了装修，共花去25000元；3.2013年9月对新店进行装修，共花去55000元；4.搬迁过渡期，将停业停售六个月，损失80000元；5.搬迁安置费15000元；6.反诉原告替其他租赁户垫付的2003年三个月房租费3500元。综上所述，反诉原告是合法经营户，但反诉被告在拆迁上有显失公正做法。2013年3月的房屋租赁合同中，反诉被告随意修改和增加合同条款，在反诉原告不明详细内容情况下，用谎话搪塞，催促反诉原告签字，该合同应视为无效合同。反诉被告应承担反诉原告经济赔偿和补偿责任。反诉请求：要求反诉被告赔偿搬迁费、停产、停业费、过渡费及货物损失共计308500元。
反诉被告段塘合作社答辩称：反诉原告要求反诉被告赔偿其装修费、安置费、搬迁费、停产停业费、过渡费等费用，既没有事实依据，也没有相应的法律依据。针对反诉原告所列举的损失清单：1.精品陈列柜30000元、损失贵重货物100000元，上述两项没有事实和法律依据，也与反诉被告无关联；2.2012年8月份在未接到拆房搬迁通知之前，反诉原告对租赁的商店进行装修，共用去25000元，对此没有相关的事实证据，也与反诉被告无关；3.反诉原告在2013年9月对自己另行租赁新店进行装修，共花去55000元，既无相关事实证据，也与反诉被告无关；4.涉案房屋一直由反诉原告在经营，反诉原告并没有搬迁，所以所谓停业损失80000元，没有事实依据，与反诉被告无关；5.反诉原告并没有实际搬迁，所以所谓的搬迁安置费15000元，也没有事实与法律依据；6.退还反诉原告替其他租赁户垫付的2003年三个月房租费3500元，也是反诉原告与其他一手房东的纠纷，与本案并没有关联性。综上，反诉原告的请求既没有事实和法律依据也无法说明其进行装修或者其他损失与反诉被告有因果关系，所以请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
反诉原告汪灵鸽为证明自己的反诉主张，向本院提供证据材料如下：
1.照片20张，证明反诉原告在反诉状中所说的房屋漏水情况及损坏的陈列柜，货物等的现状的事实；经质证，反诉被告对于该证据真实性无异议，但是对与本案的关联性有异议，认为该证据无法证实其货物有损坏，且当时租赁合同已经到期，与反诉被告无关。经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。
2.2007年1月5日、2013年3月20日租赁合同各一份，证明反诉原告与反诉被告之间一直是按照2007年的合同在履行的，到了2013年要拆迁的时候，反诉被告突然变更了合同的条款的事实；经质证，反诉被告对于2007年的合同的真实性没有异议，但认为2007年1月的合同已经到期，所以双方应该按照2013年的合同内容履行。同时2007年1月的合同也可以看出租赁费用是10140元／年，里面并没有相关的设备租赁费。所以可以印证反诉被告所陈述关于设备租赁费实际上即房租费的事实。经质证，本院对真实性、合法性、关联性予以认定。
3.2003年3月14日的租赁费发票一份，证明反诉被告开具给反诉原告的2002年10月至2002年12月的房屋租赁费是900元；经质证，反诉被告对于该证据的真实性无异议，但认为这个应该是反诉原告与他人之间的垫付关系，所以与反诉被告无关，也与本案无关。经质证，本院对真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定。
4.地税发票7张，证明涉案房屋反诉原告在2011年11月份的地税支付情况的事实；经质证，反诉被告对于该证据的真实性无异议，但对与本案的关联性有异议，经审核，本院对真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定。
5.证人潘某的证词一份，证明反诉原告因房屋漏水货物淋湿，反诉原告低价将货物卖给潘某的鑫泰百货的事实；经质证，反诉被告对该证据真实性与关联性均有异议。经审核，因证人潘某未到庭作证，故本院对该证据不予认定。
6.海曙区麻纺厂拆迁补偿办法中的二页，证明其中有对经营户的补偿是按照房价的3%补偿，另计算提早搬迁奖励，但是原告没有奖励的事实；经质证，反诉被告对于该证据的真实性无法核实，认为即使该证据真实，对于一次性经济补偿等，根据原、被告的合同，拆迁的补偿与承租户是没有关系的，被告也无权向原告要求补偿。经审核，因该文件无落款和公章，本院不予认定。
7.通知一份，证明在2013年8月1日以后就停电停水的事实；经质证，反诉被告对该证据无异议。但认为这份通知是基于租期到了以后反诉原告拒绝搬迁，反诉被告才发的通知和停电停水的。本院对该证据的真实性，合法性，关联性及相应证明效力均予以认定。
本院归纳庭审中原、被告的陈述及举证、认证情况，认定事实如下：
本诉原告段塘合作社系宁波市海曙区段塘东路95弄1-6号房屋的所有权人，该房屋总面积为930.64平方米（其中甬海段自字第××号和第98××20号房产证分别面积为465.32平方米），层高七层，用途为商业用房。2007年1月5日，原、被告曾签订《店面租赁合同》一份，约定由原告将涉案房屋租赁给被告使用，年租金10140元，租期自2007年1月1日起至2008年12月31日止，以后被告一直续租涉诉房屋。2013年3月20日，原、被告签订又《房屋租赁合同》一份，约定原告将集资房2幢第11间（该店面房的卷帘门面朝粮丰街开启），计面积为23.76平方米的房屋，出租给被告使用（该房屋经本院实地勘验，系原告上述房产名下的坐落于段塘东路95弄4-6号自北向南第11间）。合同还约定：租赁期间为6个月，自2013年1月1日起至2013年6月30日止，租金为7360元，先付后用，在合同签订当日支付。租赁期间，被告对承租的房屋需要装饰的，应在装饰前将装饰方案告知原告，并征得原告同意；被告不得随意损坏房屋设施、改变房屋的内部结构。租赁期限届满后，房屋装饰无偿归原告所有，被告不得擅自拆除。双方另约定：租赁期间如遇国家、集体或村建设需要而被征拆，本协议自行终止。被告在接原告通知一个月内应无条件搬迁，租赁费等按实结算。所有拆迁赔偿、补贴费包括但不限于一次性经济补贴费由原告享受。被告所遭受的经济损失由被告承担，与原告无涉。租赁期满，原告收回租赁房屋，被告须如期迁离出屋。屋内设备和物品必须在租赁到期日迁离出屋，于次日交还房屋钥匙给原告，如到期次日被告未交还租赁房屋钥匙或未经原告同意仍将设备或物品存放在屋内，则视为被告已放弃遗留在租赁房屋内的所有财物的所有权，原告有权任意处置该财物。为便于双方联系及重要通知的送达，双方应如实填写联系地址（指承租房屋以外的真实地址），如填写不实或地址变更后没有在一个月内告知对方的，由此产生的一切后果由责任方承担，通知因此被退回的，视为送达。若被告拒绝填写联系地址，则原告可视租赁房屋所在地为被告的联系地址，届时如果通知因无人接收而被退回，视为送达。合同还约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成向原告所在地人民法院起诉。本合同自签订之日起生效，合同期满自行终止。还特别约定：1.如被告在租赁时间内不按时支付水、电费、房租费等费用，原告可以采取包括但不限于停电、停水等一切措施，并无须承担法律责任。2.在租赁期内，如原告对该房屋需另作他用时，被告必须无条件服从搬迁、解除合同，原告对被告不作任何经济补偿；但原告需提前一个月通知被告准备搬迁。合同签订后，被告已支付2013年7月1日前的房租费。2013年6月25日原告因拆迁通知了被告。要求被告在一个月内搬离租赁的房屋，因被告要求补偿未得满足，至今仍占用原租赁房屋，原告经自行交涉未果，遂于2014年6月诉至本院，请求依法解决。审理中，虽经本院调解，因原、被告各执意见，致调解不成。
本院认为：本诉原、被告双方于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，被告虽言是在被原告蒙骗情况下签名，但未提供相应证据，本院无法采信。该合同其内容并没有违反国家规定及强制性规定，故合法有效，双方均应依约履行。双方对租期作了约定，该合同已于2013年6月30日到期。租期届满后，鉴于2013年7月1日以后被告未再支付给原告租赁房屋的有关费用，原告也不同意将房屋继续租赁给被告。即原告已无再要求与被告建立租赁关系的意思表示，而是有证据证明原告已于2013年6月25日向包括被告在内的各承租户送达了要求解除租赁合同、限时停电停水、搬离租赁房屋的书面通知。被告在租赁期届满后，亦未有证据证明与原告建立新的租赁关系，故双方的租赁关系在合同期届满后的2013年6月30日终止。租赁期届满后，被告应在接到原告腾退房屋通知的一个月内无条件搬迁，即最晚应于2013年7月25日前腾退房屋并向原告返还租赁的房屋。但被告未予以返还且继续对该租赁房屋占有使用，也未支付2013年7月1日以后至今的房屋占有使用费，故被告仍需履行支付占用使用费的义务。现原告要求被告赔偿自2013年7月1日至2014年3月31日的租金损失，实际上就是要求被告支付自2013年7月1日至2014年3月31日的房屋占有使用费，此诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按14720元／年赔偿租赁房屋的经济损失（即占有使用费），此系原告参照合同租金的约定酌情提出，并无不妥，亦符合法律规定，故本院予以支持。原告要求在合同届满后被告腾退租赁房屋，符合法律规定，本院亦予以支持。另原、被告双方对涉案房屋的租赁关系，始于2007年1月，被告开始租赁时，并无设备租赁内容，此后，被告一直续租，直至2013年3月20日签订租赁合同时，原告为避税（少付租赁房屋税）而在合同上将房屋租金分为设备租赁费和房租费两项，但其实质就是房屋租赁费，故对被告在本诉中要求原告提供设备的辩称意见，本院不予采纳。
对反诉原告的反诉主张：即要求反诉被告赔偿搬迁费、停产停业费、过渡费及因反诉被告的过失造成损失的货物以共计308500元。本院认为，其中要求反诉被告退还2003年收取的房租费及利息共计3500元，经查明，该款系反诉原告代承租户杨华波向反诉被告缴纳的2002年10月至12月房租费900元，并由反诉原告自行计算并追加利息2600元所形成，因与本案的租赁关系无涉，故不应在本案中处理，反诉原告可另行依法解决。对反诉原告其他反诉请求，因原、被告双方在2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》中有约定：租赁期间如遇国家、集体或村建设需要而被征拆，本协议自行终止。反诉原告在接反诉被告通知一个月内应无条件搬迁，租赁费等按实结算。所有拆迁赔偿、补贴费包括但不限于一次性经济补贴费由反诉被告享受。反诉原告所遭受的经济损失由反诉原告承担，与反诉被告无涉。根据“有约定，从约定，无约定，从法定”的契约原则，上述因拆迁所产生的一次性经济补贴费等补偿均由反诉被告享受，反诉原告无权取得。且审理中，反诉原告未向本院提供装修清单或费用凭证。也未提供财物详细损失的清单或发票凭证。综上，反诉原告的上述反诉请求没有事实根据和法律依据的，故本院均不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十八款，第一百零七条，第一百一十二条，第二百一十二条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汪灵鸽应赔偿给原告（反诉被告）宁波市海曙区段塘股份经济合作社租金损失11040元（即按年租金14720元的标准支付自2013年7月1日起至2014年3月31日止的原租赁房屋占有使用费），该款在判决生效之日起十五日内一次性付清；
二、被告（反诉原告）汪灵鸽应在判决生效之日起三十日内腾退位于宁波市海曙区段塘东路95弄4-6号自北向南第十一间租赁的房屋（建筑面积为23.76平方米），并交付给原告（反诉被告）宁波市海曙区段塘股份经济合作社；
三、驳回反诉原告（本诉被告）汪灵鸽的全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费76元，由被告（反诉原告）汪灵鸽负担，反诉案件受理费2964元，由被告（反诉原告）汪灵鸽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 张频波
审 判 员 陈秀娟
人民陪审员 俞美仕
二〇一四年十一月十三日
代书 记员 裘莹莹