北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07709号
上诉人（原审原告、反诉被告）於辉，男，1975年9月6日出生。
委托代理人吴凤军，北京市众泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）中国人民解放军92301部队，住所地北京市丰台区小屯路11号。
负责人孙长久，主任。
委托代理人宫润兵，北京市尚衡律师事务所律师。
上诉人於辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第06058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，於辉起诉至原审法院称：中国人民解放军92301部队（以下简称92301部队）于2012年3月通过招标形式将其营区内招投标管理中心出租给我，租赁用途明确约定为酒店经营，租赁期限自2012年4月1日至2015年4月1日，每年租金61万元。《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》明确规定《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证；出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂；承租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起三十日内，持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》到当地政府房地产管理部门登记备案，未持《军队房地产租赁许可证》的军队空余房地产租赁项目不予登记备案。租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所（经营场所）的，到工商行政管理部门办理登记注册时，必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》。同时通知规定严格实行租赁合同审核制度，出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。由于92301部队未按照《军队空余房地产租赁管理规定》及通知的规定严格实行租赁项目审批制度，严格实行租赁许可证制度，履行上述手续，造成我无法办理酒店经营的工商营业执照，自己花费巨资装修的租赁物以及经许可自行建造的添附物无法正常对外经营使用。双方签订的《军队房地产租赁合同》根本无法履行，致使合同目的无法实现，92301部队的行为已经构成商业欺诈，直接导致租赁合同无效的法律后果。由于92301部队原因致使我无法取得工商登记并正常营业，多次被公安机关勒令停业。签订合同后，我按照招标文件和租赁合同的要求对房屋进行了重新装修与扩建以及人员投入，现无法实现合同目的，给我造成巨大经济损失，包括：1、酒店大厅扩建与改造装修工程费用550000元左右；2、后院清理垃圾、建员工宿舍及仓库费用250000元左右；3、广告牌匾等制作费用30000元左右；4、海鲜池的搭建费用30000元；5、收银台40**元；6、酒柜7000元；7、办公家具20000元；8、员工服装费10000元；9、餐厅包厢灯具及墙纸更换20000元；10、员工及清退员工工资300000元；11、於辉及其配偶三年工资待遇以每人每年50000元计算共计300000元；12、拖欠的餐费200000元左右；13、无法经营交纳的房租810000元，合计2530000元。在被勒令停业后，由于无法继续经营，我多次与92301部队沟通赔偿损失及退租事宜未果，现为维护我的合法权益，诉至法院，要求：一、双方签订的军队房地产租赁合同无效；二、92301部队赔偿我各项损失共计2530000元；三、92301部队承担本案诉讼费。
92301部队辩称：出租的房屋本来我方想自用，但后来因为没有专业管理人才，我方进行了外包，所以招投标时没来得及办理《军队房地产租赁许可证》，其后政策限制办理，故到现在也没有办下来。於辉一直在使用、经营承租的房屋。租期第二、三年於辉还将房屋转租给了第三方从中挣取差价。因此我方认为合同有效，请法庭驳回於辉的诉求。
92301部队反诉称：2011年12月，通过招投标的方式,於辉与我部队签署了《军队房地产租赁合同》，我部队将坐落于北京市丰台区×××小屯营区招投标管理中心租赁给於辉用于经营，租赁期限自2012年4月1日起至2015年4月1日止。该合同约定，标的房屋的年租金（不含水、电费等费用）为610000元，租金按年结算，於辉于每合同年限第四季度第一个月前十日（即次年的一月）内交付我部队。租赁期内的水、电等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由於辉承担。逾期支付房租，应按日支付逾期总额千分之三的违约金。该合同签署后，於辉接收了标的房屋和相关设备，一直使用标的房屋进行经营，但未按照合同约定按时向我部队支付租金。经我部队催要，於辉于2013年5月27日才向我部队付清第一年度租金（现金428000元，我部队消费冲抵182000元）。第二年度，於辉在2014年5月14日支付了400000元。第二年度的租金余款210000元和第三年度租金610000元经我部队多次催要至今未付。第二年租金余款210000元的交付日期为2014年1月10日，截止2015年4月9日，已经逾期454天，应支付违约金73094元（按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，年息28%，每日161元计算）；第三年租金610000元应于2015年1月10日前支付，截止2015年4月9日，已经逾期89日，应支付违约金41652元（按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，年息28%，每日468元计算）。2012年4月至今，於辉的水电费一直由我部队垫付，虽经我部队多次催要，但於辉至今未能支付我部队垫付的89189.75元水电费。於辉拖欠租金、拒绝支付水电费的行为，已经严重违反了合同的约定和相关法律规定，严重侵犯了我部队的合法权益，故诉至法院要求：一、於辉向我部队支付房租820000元、垫付的水电费89189.75元，合计909189.75元；二、於辉向我部队支付逾期支付租金的违约金114746元（计算至2015年4月9日）；三、於辉立即腾退房屋并按照租金标准支付自2015年4月2日开始至腾退完毕期间占用房屋的使用费；四、反诉案件的诉讼费用由於辉承担。
针对反诉，於辉辩称：关于水电费部分，若有证据证明我认可。租金部分我不认可，因为合同无效，合同的目的没有实现，合同约定的承租房屋用途明确是酒店经营，但由于92301部队没有提供《军队房地产租赁许可证》导致我无法进行工商登记，没有办法按照合同约定进行酒店经营，且租金标准是按照酒店经营来约定的，92301部队要求我按原来约定的租金缴纳费用是显失公平的。由于双方一直没有达成一致意见，房屋的确一直在我的控制下；为了减少损失，我确实将房屋转租给了姚伟旋，合同到期后才向法院起诉，但我是否将房屋转租与本案无关。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。於辉与92301部队签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，现该合同已到期。《谈判邀请书》中载明“对于承租方办理营业执照，采购方不能提供相应的支持”并对该部分内容加粗且添加下划线予以提示，故於辉在签订合同时已知道92301部队无法为其办理营业执照提供支持，现其以92301部队无法提供《军队房地产租赁许可证》违反了《军队空余房地产租赁管理规定》和《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》的规定，导致合同目的无法实现为由主张合同无效，法院不予支持。92301部队已按合同约定将涉案房屋向於辉进行了交付，於辉也已接收并进行了使用，於辉应按照合同约定按期支付租金，现於辉未按时支付租金，92301部队要求於辉支付欠付的租金合法有据，法院予以支持。根据《军队房地产租赁合同》约定，租赁期内的水、电等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由於辉承担，故92301部队要求於辉支付水电费的反诉请求，法院予以支持。该合同还约定，於辉逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，92301部队按滞交经费总金额的千分之三向於辉加收违约金，现於辉未按期交付剩余租金，92301部队要求年息28%计算违约金超过了中国人民银行同期贷款利率的四倍，法院按照中国人民银行同期贷款利率的四倍予以调整。根据《军队房地产租赁合同》约定，合同到期后，於辉对所承租的房屋进行的装修、扩建，权属归92301部队所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损地无偿移交给92301部队，故於辉主张的各项损失与合同相悖，法院不予支持。於辉自认涉诉房屋现仍由其占有，现合同已解除，92301部队要求於辉腾退房屋的诉讼请求合法有据，法院予以支持。於辉占用涉案房屋期间的使用费，92301部队有权按照原《军队房地产租赁合同》约定的租金标准向其主张。据此，原审法院于2015年6月判决：一、驳回於辉的诉讼请求；二、於辉于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区小屯路中国人民解放军92301部队小屯营区招投标管理中心腾空并交还中国人民解放军92301部队；三、於辉于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军92301部队支付欠付的二〇一三年四月一日至二〇一五年四月一日的房屋租金八十二万元；四、於辉于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军92301部队支付违约金（以二十一万元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自二○一四年一月十一日至二Ｏ一五年四月九日；以六十一万元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自二○一五年一月十一日至二Ｏ一五年四月九日）；五、於辉于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军92301部队支付水电费八万九千一百八十九元七角五分；六、於辉于判决生效之日起十五日内按照每日一千六百七十一元二角三分的标准给付中国人民解放军92301部队自二Ｏ一五年四月二日起至实际腾房屋时止的房屋使用费；七、驳回中国人民解放军92301部队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，於辉不服，以92301部队违法约定造成其损失为由提出上诉，要求本院依法改判其不支付92301部队房屋租金及违约金，92301部队赔偿其损失50万元，同时要求减少支付水电费数额1万元。92301部队同意原判。
本院经审理查明：2011年11月3日，92301部队作为招租单位发布《军队房地产竞标招租文书》，载明：拟出租房地产位于丰台区×××小屯营区，出租用途限制为餐饮、住宿，租期为三年，该文书还对招租须知、租赁招投标会、废标、取消竞标资格等进行了约定。同年12月7日，92301部队作为采购人就北京市丰台区×××小屯营区的招投标管理中心租赁事宜发布《谈判文件》，其中《谈判邀请书》中载明：由于部队财务改革，采购方不能提供部队发票；对于承租方办理营业执照，采购方不能提供相应的支持。同月16日，92301部队向於辉出具《成交通知书》，载明：你方于2011年12月13日递交的招投标管理中心谈判文件和最终报价已被我方接受，“中心”承租价格为610000元/年。后，92301部队（出租方、甲方）与於辉（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在北京市丰台区小屯路小屯营区招投标管理中心出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产；租赁用途为酒店经营；租赁期限自2012年4月1日起至2015年4月1日止；房地产年租金（不含水、电等费用）为610000元，租金按年结算，乙方于每合同年限第四季度第一个月前十日（即次年的一月）内交付甲方，付款方式为银行转账；租赁期内的水、电等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保险金20000元，甲方收取房地产租赁保险金后向乙方开具凭证；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保险金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保险金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保险金，并附加银行同期存款利息；租赁期内，甲方应当履行的义务包括保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；租赁期内，乙方应当履行的义务包括不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总金额的千分之三向乙方加收违约金；经双方协商同意，招投标管理中心对外租赁经营使用“九二三〇一部队招待所”；合同还对甲乙双方的权利义务、合同的解除与终止、甲乙双方的违约责任等进行了约定。
2011年12月12日，於辉向92301部队交纳租赁保证金20000元。2013年5月27日，於辉向92301部队支付第一年度租金，其中428000元系银行转账，另外182000元用92301部队的消费冲抵。2014年5月14日，於辉向92301部队支付租金400000元。剩余房租至今未付。
庭审中，92301部队提交《招待所用水消耗登记表》、《招待所用电消耗登记表》，拟证明於辉欠付水电费89189.75元，於辉对此予以认可。
另查，2014年3月9日，於辉（出租方、甲方）与姚伟旋（承租方、乙方）签订《92301部队招待所租赁协议》，约定：甲方将位于北京市丰台区小屯路92301部队招待所一层约900平米租赁给乙方使用；承租用途为经营；承租期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止；招待所年租金为人民币700000元。庭审中，於辉认可涉诉房地产现仍由其占有。
上述事实，有谈判文件、军队房地产租赁合同、银行转账回单、92301部队消费明细表、招待所用水消耗登记表、招待所用电消耗登记表、92301部队招待所租赁协议及双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，於辉与92301部队签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效。同时，《谈判邀请书》中载明“对于承租方办理营业执照，采购方不能提供相应的支持”并对该部分内容加粗且添加下划线予以提示，可以认定於辉在签订合同时已知道92301部队无法为其办理营业执照提供支持，故於辉现以92301部队无法提供《军队房地产租赁许可证》违反了《军队空余房地产租赁管理规定》和《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》的规定主张合同并要求92301部队赔偿其损失的请求，缺乏充分事实及法律依据，本院难以支持。经查，92301部队已按合同约定将涉案房屋向於辉进行了交付，於辉也已接收并进行了使用，故於辉应按照合同约定按期支付租金，现於辉未按时支付租金，92301部队要求於辉支付欠付的租金及合理违约金的主张，合法有据，应予支持。经查，原审法院根据查明的事实对欠付租金及合理违约金的认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。於辉不同意给付租金及违约金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，关于欠付水电费的问题，因在原审法院审理期间，於辉已对92301部队主张的数额予以认可，故原审法院据此所作认定并无不当。
综上，原审法院审理根据查明的事实所作判决正确，应予维持。於辉的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13520元，由於辉负担（已交纳），反诉案件受理费7008元，由於辉负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费14850元，由於辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张 雯