湖南省临湘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第1522号
原告临湘市长安置业有限公司，住所地：临湘市绿化广场美原路5号。
法定代表人彭晓春，该公司总经理。
委托代理人聂志刚，湖南广济律师事务所律师。
委托代理人刘海飞，男，该公司员工。
被告汪祥林，男，汉族，湖南省临湘市人，教师。
原告临湘市长安置业有限公司（以下简称长安置业）诉被告汪祥林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理。依法组成由审判员彭林保适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临湘市长安置业有限公司委托代理人聂志刚、刘海飞，被告汪祥林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长安置业公司诉称：原、被告于2011年8月签订了商品房买卖合同，总房价365200元，合同第6条约定付款方式为一次性付款，签订协议付50000元定金，协议签订7天内付至130000元，15天内付清余款235200元。被告支付房款110000元后，剩余款项一直未予支付，原告多次催讨，被告以各种理由拖延。且被告未经原告同意擅自将原告房屋门面对外出租，牟利收取租金据为己有，原告多次向被告催收房款及租金未果。被告的行为严重违反了合同约定，并损害了原告的合法权益。根据双方合同及法律规定，请求人民法院依法判令：一、被告向原告支付购房款235200元，并支付逾期违约金82200元（按逾期每天万分之三计算至起诉之日），两项合计317400元；二、被告向原告归还收取的租金68000元；三、由被告承担全部诉讼费用。
原告长安置业公司在审理中向法庭提交了下列证据：
1、“商品房买卖合同”，证明原、被告房屋买卖关系及房价和房款的交付时间、方式。
2、收据三张，证明被告分三批交房款共计110000元。
被告汪祥林辩称：购房款没有交清是原告以各种理由拒绝原告交纳房款造成的，是原告违约。原告于2011年8月与被告签订合同时，原告公司张建平总经理口头承诺从订立合同起门面及租金归被告所有，因公司与租赁户的合同同年12月底到期，门面要在2012年1月1日才交付给被告。并同意2011年9月1日至2011年12月31日的门面租金到时抵购房款。2011年11月份，被告通知了原租赁户黄夕云，要求黄夕云合同到期后交付门面给被告。当时，黄夕云有意见并多次到原告公司办公室吵闹，原告公司张建平总经理及财务负责人黄某、陈某为了在收回租赁房屋的问题上不给公司造成影响，要求被告继续将门面租赁给黄夕云，并承诺在交付房款时给予被告优惠。为此，被告找黄夕云协调，以较低的价格将门面继续租赁给黄夕云，并签订了五年的租赁合同，被告在租金上也因此损失几万元。
原告与被告签订合同时，由于原告公司资金困难，工资都发不出，原告急于出售门面，承诺当年年底可办好房产证，但原告公司当时根本办不了房产证，所以在合同中也未注明办证的时间。因原告公司不能按期办理房产证，张建平总经理就不要被告将钱全部交清，而是用钱时就通知被告交钱。2011年12月8日上午原告公司保安队长汪跃军来找被告，说张建平总经理要被告交购房款，被告赶到张建平总经理的办公室，张建平说他有急事要去长沙，要被告先交3万元购房款，财务会计有事外出了，他下次回来再补收据。被告同意并将30000元现金交给了张建平，张建平出具了收条，保安队长汪跃军也在收条上签了证明人汪跃军。此后，因张建平总经理生病住院直至去世，未再来原告公司上班，所以没有补开正式收据给被告。被告交给张建平总经理的购房款30000元，原告单住赖账不认可，显然不合道理和法律规定。从2012年1月1日起房屋门面正式交由被告管理并收取租金至今，原告公司从来没有因被告对房屋门面管理并收取租金提出过异议。原告公司将被告购买的房屋门面已交付给被告管理使用，被告取得房屋门面租金是合理合法的，原告没有理由要求被告将房屋门面租金归还给原告。原告公司张建平总经理去世后，公司负责人缺位，管理不到位。被告多次找其财务负责人黄某提出交付购房款，黄某不肯收款，但每次说等公司派负责人来后再说。原告歪曲事实，故请求人民法院驳回原告要求被告支付违约金82200元及归还收取租金68000元的诉讼请求。
被告汪祥林在审理中向法庭提交了下列证据：
1、门面买卖合同，证明原、被告的房屋买卖关系。
2、收据3张，证明被告已向原告交纳房款11万元。
3、收条1张，证明张建平经理收了被告3万元的门面款没有开收据。
4、业主活动邀请函，证明原告已经确定被告为业主。
5、催款通知单，证明原告一直不肯收被告的房款，被告向原告的律师反映后，原告的律师聂志刚向被告发出一份催款迪知单，被告去缴款时原告仍不肯收房款。
6、录音整理文档，证明被告要交购房款原告不肯收，原告不肯将张建平经理收取的3万元，抵扣被告的门面款。
7、汪跃军、黄夕云、汪伍洲、郭劲松的证人证言，证明被告要求交房款，但原告不肯收，且原告已经将门面交给被告管理。
8、门面出租合同，证明被告己将门面出租给黄夕云，实施了事实上的管理。
9、存折，证明被告有二十万元的存款，存期三个月，被告己经做好交房的准备。
10、发给高总、黄姐的信息，证明被告在主动寻求解决问题，是原告一直在拖延。
11、业主申诉书，证明原告很早以前应该办理的房产证至今未办理。
12、步行街平面图，证明原、被告之前一直没有矛盾，被告一直在为原告做事，如果原告催款被告不交，原告就不会请被告做事了。
13、录音文件，证明被告要交购房款原告不肯收，原告不肯将张建平经理收取的3万元，抵扣被告的门面款。
审理中本院主持庭审举证、质证，在质证过程中被告对原告提供的证据1、2无异议，原告对被告提供的证据1、2无异议，对被告提供的证据3、4、的三性有异议，认为证据3中无法证明是张建平所写，也无法证明张建平事实上收到这笔款项，原告单位至今未收到此款项。认为证据4中没有公司公章，不能证明是公司所发，邀请函上写的业主，但是否是业主还存在争议。对证据5的真实没有异议，但只能证明公司催款，被告一直没有缴款。对证据6的三性有异议，达不到被告的证明目的。对证据7的三性有异议，达不到被告的证明目的，因为证人与被告关系密切，有利害关系。对证据8的真实性，关联性没有异议，对合法性有异议，被告不是门面的所有权人，无权签订租赁合同。对证据9的关联性有异议，达不到被告的证明目的。对证据10的真实性、合法性有异议，达不到被告的证明目的。对证据11的三性有异议。对证据12的真实性，关联性有异议，是被告自已制作的。对证据13的合实性，关联性有异议，来源不合法，黄琪对于张建平是否收了钱并不清楚。
本院经审查后对原、被告提供的证据认证如下：原告提交的证据1、2来源合法，客观真实，能证明其目的，且被告没有异议，能作为认定本案的事实根据。
被告提交的证据1、2来源合法，客观真实，能证明其目的，且原告没有异议，故能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据3来源合法，客观真实，能证明其目的，且证明人汪跃军出庭作证，证明张建平当时收取了被告三万元购房款的经过情况，故能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据4、5邀请函和律师函来源合法，客观真实，能证明其目的，故能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据6来源合法，客观真实，能证明“被告要交购房款原告不肯收，原告不肯将张建平经理收取的3万元，抵扣被告的门面款”的证明目的。故能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据7来源合法，客观真实，且证人出庭证实了“张建平经理收取了被告的3万元购房款的事实经过，原告将门面已交付给被告，被告并将门面租赁给了黄夕云，此后，黄夕云一直向被告交纳租金，原告单位从未再找黄夕云收取过租金。被告曾要原告单位补开3万元购房款收据，并交纳清购房款办理房产证，但原告单位工作人员不肯收钱”的事实，故能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据8、9、10、11、13来源合法，客观真实，能证明其目的，故能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据12缺乏证据的关联性，本院不予采信。
本院根据认定的证据及庭审原、被告的陈述，确定以下案件事实：
原告长安置业公司与被告汪祥林于2011年8月29日签订了一份《商品房买卖合同》，合同的内容形式系格式条款，合同的主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A＊＊8房，面积为83.76平方米。第四条计价方式与价款，按套内面积计算，该商品房单价为每平方米4360元，总金额为365200元。第六条付款方式及期限，签订协议时付50000元定金；签订协议后七天内付清50%的房款，合定金计130000元；签订协议后十五天内付清余款235200元。第十五条关于产权登记的约定，出买人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列两项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同并约定了其关条款及双方权利义务，但未约定商品房的交付期限和房地产权属证书的交付期限。被告在签订合同前的2011年8月11日就预交了购房款50000元，原、被告签订合同时，被告又交纳房款50000元。当时，原告公司因经费紧张，张建平经理想卖掉一个门面，要公司保安队长汪跃军帮助寻找买主，经汪跃军介绍原告才与被告签订《商品房买卖合同》。签合同时门面号是A818，因该门面房有麻烦，要保安队长汪跃军做被告的工作，换成门面号是A548的房子，被告同意后将合同中门面号A＊＊8改为A＊＊8。不久，被告找张建平经理要求交清购房款，张建平经理要被告不必马上将钱全部交清，要用钱时提前通知被告交线，因房产证在年底办不了，等明年办证前再全部交清。2011年11月24日张建平经理通知被告交纳房款，被告就按其要求及时交纳了10000元。因A548门面房当时是租赁给黄夕云，租赁期限至2011年12月31日止。2011年11月份，张建平经理通知了原租赁户黄夕云，要求黄夕云合同到期后交付门面房给被告。当时，黄夕云有意见并多次到原告公司办公室吵闹，原告公司张建平总经理及财务负责人黄某、陈某为了在收回租赁房屋的问题上不给公司造成影响，要求交付门面给被告后，被告继续将门面租赁给黄夕云，并承诺在交付房款时给予被告优惠。为此，被告找黄夕云协调，以较低的价格将门面继续租赁给黄夕云，并于2011年12月3日签订了五年的租赁合同。从2012年1月1日起至2014年的租金72000元，黄夕云都是交给了被告收取，原告长安置业也一直未找黄夕云收取过房屋租金，对被告收取房屋租金也未提出过异议。
2011年12月8日原告长安置业张建平总经理去长沙总公司办事，急需用钱就找被告，要被告交纳30000元购房款，被告交钱后要求开收据，因张建平总经理要匆忙赶去长沙办事，就要保安队长汪跃军出面作证担保。张建平总经理收到被告交纳的30000元购房款后，向被告出具了收条一张，其内容为“今收到汪老师交来购门面款叁万元整，其正式收据后补。张建平2011.12.8号”。并且保安队长汪跃军也在收条上写下了“证明人：汪跃军”。此后，张建平总经理一直未到公司上班，就没有补开30000元的收据给被告。2012年年初张建平总经理因病去逝后，被告拿着收条找原告公司财务负责人黄某、陈某要求补开收据，但公司及财务负责人不认可，不肯补收据。当时，被告提出把这30000元减去，把其他的钱先交清，但原告公司财务负责人黄某等说公司新的负责人没有到岗，他们无法做主，等来了新的经理再协商。2013年年初原告单位委托律师向被告发出了律师函，要求被告交清所欠购房款，被告向律师作了说明，不是被告不交清购房款，而是张建平总经理收的30000元原告公司不认可，被告多次要求交清购房款，但原告公司财务负责人黄某等人也不肯收。后来被告拿着律师函去找原告公司交钱，但财务负责人黄某、陈某还是不肯收，主要是因张建平总经理收的30000元没有处理好。被告又再次打电话给律师反映情况，律师说公司的内部情况他也不清楚，为此，双方多次交涉协商未果。2014年9月4日被告与汪跃军、汪伍洲一起又到原告公司要求补开30000元收据，交纳房款和办理房产证，但原告公司财务负责人黄某、陈某与被告等人因言语不合而发生了争吵。为此，黄某打电话报了警，警察来后要求双方妥善解决矛盾，协商处理，黄某并向长沙总公司的高总汇报了此事，高总指示安排黄经理负责处理。此后，原、被告多次协商，为张建平总经理收取30000元购房款的问题，双方意见分岐较大，一直协商未果。
在审理过程中，原、被告于2015年1月29日签订了《部分和解及房款支付协议》，协议约定，由被告向原告支付150000元的房款，其他问题双方继续协商，如协商不成最后由法院判决。签订协议后，被向原告支付了150000元的房款。
另查明，原告长安置业因资金短缺，管理不到位及其他多方面的原因，与多位买主产生矛盾纠纷，至今都未按时办理好房产证等手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致下签订的，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。但该合同系格式条款，合同中未约定房屋的具体交付期限，也未约定办理和交付房产证等手续的具体期限，原告显然是为规避其责任，故由此产生的对被告不利的法律后果，应由原告承担违约责任。本案中，原告长安置业原经理张建平是其法定代表人，张经理在处理商品房买卖中的行为是其职务行为。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告要求按协议交清购房款，张建平经理承诺要用钱时提前通知被告交线，等明年办证前再全部交清。说明原、被告为交付购房款重新达成了口头补充协议，被告按补充协议支付购房款的行为并未违约。此后，原、被告为张建平经理收取被告30000元购房款的问题发生矛盾，原告公司对张建平经理收取被告30000元的购房款不认可，也不补开收据。且被告多次找原告要求交清购房款，办理房产证，但原告财务负责人总是以张建平经理收取的30000元购房款未处理好，而不肯收取原告的购房款。故造成逾期付款的过错责任不在被告，而是在原告。另外，张建平经理出具的收条中明确记载为收取的是购房款，至于张建平经理收取被告的购房款后与公司是如何处理的，那是原告公司的内部管理问题。所以，张建平经理收取被告30000元的购房款是其职务行为，应认定为是原告长安置业收取被告30000元的购房款。故原告要求被告支付逾期付款违约金82200元，没有事实依据，且证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告要求被告支付购房款235200元，数字计算有误，实际应为255200元。但原告公司张建平经理收取的30000元及在审理过程中被告支付的150000元，合计180000元，应从中抵扣。故被告还应支付给原告购房款75200元。
本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，因A548门面房当时是租赁给黄夕云，租赁期限至2011年12月31日止。2011年11月份，张建平经理通知了原租赁户黄夕云，要求黄夕云合同到期后交付门面房给被告。当时，黄夕云有意见并多次到原告公司办公室吵闹，原告公司张建平总经理及财务负责人黄某、陈某为了在收回租赁房屋的问题上不给公司造成影响，要求交付门面给被告后，被告继续将门面租赁给黄夕云，并承诺在交付房款时给予被告优惠。为此，被告找黄夕云协调，以较低的价格将门面继续租赁给黄夕云，并于2011年12月3日签订了五年的租赁合同。从2012年1月1日起至2014年的租金72000元，黄夕云都是交给了被告收取，原告长安置业也一直未找黄夕云收取过房屋租金。说明原告长安置业已于2012年1月1日实际将房屋交付给了被告使用和管理，被告也一直在收取房屋租金，且原告对此也未提出过异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，被告己合法占有该商品房，被告对外出租并收取租金，合理合法。现原告提出被告未经原告同意，擅自将原告的房屋门面出租收取租金，应归还租金68000元给原告，没有事实依据，且证据不足，理由不充分。故对原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百二十条，第一百三十三条之规定，判决如下：
一、被告汪祥林在本判决生效后十日内向原告临湘市长安置业有限公司支付购房款75200元；
二、驳回原告临湘市长安置业有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费1815元，减半收取907.5元，由原告临湘市长安置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 彭林保
二〇一五年九月十六日
书记员 敖 晶
附法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。