四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第6865号上诉人（原审被告）成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。法定代表人曾宪佩，总经理。委托代理人罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托代理人冉春红，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（原审原告）王维，女，汉族，1987年8月27日出生，住四川省彭州市。委托代理人陈建容，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人李芹，四川蓉信律师事务所律师。上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称华英达公司）与被上诉人王维因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人华英达公司的委托代理人罗达，被上诉人王维的委托代理人陈建容、李芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年11月12日，王维作为买受人与作为出卖人的华英达公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：王维购买成都市青羊区培华路399号2幢2单元17层1707号房屋，总价款445603元；华英达公司应当在2011年12月31日前向王维交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、王维已付清本合同项下应由华英达公司支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，华英达公司还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方于2010年11月12日签订关于金阳易诚国际2幢2单元17层1707号房屋的《商品房买卖合同》；王维于2010年11月12日签定合同时支付总房款445603元；王维委托华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由华英达公司代王维向相关部门缴纳；华英达公司应在王维缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代王维向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如王维未完整提供上述资料和费用的，华英达公司有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任；本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。2010年9月4日及2010年9月8日，华英达公司分别向王维出具收据一张，载明收到王维支付的案涉房屋的定金30000元及首期104603元，2012年3月21日，华英达公司出具发票一张，载明收到王维就案涉房屋支付的购房款445603元。2013年7月10日，成都市地税局第三直属分局出具其他印花税完税证一张，载明收到王维缴纳的其他印花税5元。另查明，1、2013年2月27日，华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》，2、2013年3月14日，华英达公司正式取得案涉房屋所属楼栋大产权登记；3、2013年8月12日，案涉房屋取得产权登记，王维系案涉房屋产权登记人；4、针对华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级的原因自2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报的问题，原审法院工作人员进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；5、《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中原审法院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件审核工作几个月；6、2011年12月30日，王维办理了案涉房屋的交付手续；7、2013年4月25日，王维向华英达公司补交了户口簿及单身证明。王维向原审法院提起诉讼，请求判令：1、华英达公司向王维支付逾期办理分户产权证书的违约金35826元（2012.12.31-2013.9.25，共计268天；计算公式为：445603元×0.0003×268天=35826.5元）；2、华英达公司赔偿王维迟延办理房屋的整体权属证明（初始登记）的违约金7753.5元。（违约金应当计算至华英达公司正式取得初始登记之日，本诉请暂时计算至华英达公司申请初始登记之日。违约金计算期间为：2012.12.31-2013.2.27，共计58天，计算公式：445603元×0.0003×58天＝7753.5元）；3、所有诉讼费用由华英达公司承担。原审法院认定上述事实，有王维的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《房屋所有权登记申请书》、收据4张、房屋信息摘要2份、（2012）青羊民初字第4634号案件工作笔录、《温馨提示》、收楼书、客户名单、工作笔录及庭审笔录等在案佐证。原审法院认为，王维与华英达公司于2010年11月12日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，王维、华英达公司双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。（一）关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。《商品房买卖合同》明确约定了华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但房屋信息摘要载明，华英达公司实际取得房屋整体权属证明的时间是在2013年3月14日，因此，华英达公司已经构成违约，应承担违约责任。虽然华英达公司抗辩称，因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉车外初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因华英达公司自身原因造成，而华英达公司作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。且华英达公司提交的《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》仅能证明华英达公司于2011年11月28日及2012年1月12日取得了上述两份资料，而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明华英达公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。故原审法院对华英达公司的该项抗辩不予认可。对于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，华英达公司应当承担从取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年3月14日止，按王维已付款项445603元每日万分之三计付违约金即9758.71元（445603元×0.0003×73天），故对王维主张的该项诉讼请求，原审法院部分予以支持。（二）关于逾期办理房屋分户产权证书的违约责任。原审法院认为，商品房买卖过程中，开发商与购房人可以约定办证的方式，但不管是开发商代为办证还是购房人自行办证，双方均有协助义务。双方约定由开发商代为办理产权证的，开发商有义务通知购房人提供相应的办证资料。本案中，王维、华英达公司在《商品房买卖合同补充协议及附件》中约定，王维委托华英达公司代为办理房屋所有权证，王维应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。本案中，王维、华英达公司均认可华英达公司于2011年12月30日向王维交付了涉案房屋，但华英达公司抗辩认为是因原王维提供的资料不完整导致逾期办理产权证，从其提供的《客户名单》看，仅载明王维于2013年4月25日向华英达公司交纳过“身份证、户口本”等资料，但无法认定华英达公司在约定的办证期限内通知过王维提供的资料，而且2013年4月25日已经超过了双方合同约定办证期限，另外从《客户名单》的内容看，无法认定王维是为了办理产权证而补交的身份证、户口簿等资料。因此，华英达公司提交的现有证据无法认定是王维的原因导致华英达公司逾期办证。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，对华英达公司抗辩认为是王维提供的资料不完整导致逾期办理产权证的理由不予支持。因此，应当认定系华英达公司的原因逾期办理房屋所有权证书，故华英达公司应自2013年12月31日起，至王维实际取得分户产权登记证书之日，即2013年8月12日止，向王维支付共计225天逾期办证违约金。根据合同约定，如因华英达公司的责任，王维未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，王维不退房的，自王维应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止华英达公司按日计算向王维支付全部已付款万分之三的违约金。王维已交购房款445603元，故华英达公司应当向王维支付逾期办理房屋分户产权登记证书违约金30078.20元（445603元×0.0003×225=30078.20元），故对王维的该项诉讼请求原审法院部分予以支持。综上，对王维的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、华英达公司于判决生效之日起十日内支付王维逾期取得房屋整体权属证明违约金9758.71元，以及逾期办理车位分户产权登记证书违约金30078.20元，共计39836.91元；二、驳回王维的其余诉讼请求。如果华英达公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、案件受理费696元，减半收取348元，由华英达公司负担。宣判后，原审被告华英达公司不服提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判华英达公司不承担逾期取得楼栋权属证明及逾期办理房屋产权证的违约责任；本案一、二审诉讼费由王维承担。理由是：1、根据《房屋技术测绘报告》及《建设工程规划合格证》，能够证明华英达公司已按合同约定取得了规划合格证并向房管局提交了办理楼栋权属证明的资料。但在华英达公司申请办理楼栋权属证明时，房管局变更了政策，要求按照已审核通过的《房屋实测报告》重新修改《规划验收合格证》，否则不予办证。而此时华英达公司已经取得《规划验收合格证》，规划局以已经核发了该证为由不予修改，房管局与规划局对此僵持数月，直至2012年5月31日才出具书面说明，同意更正《建设工程规划合格证》上的面积。该书面回复作出后，华英达公司即在第一时间进行了产权初始登记工作。华英达公司取得案涉房屋整体权属证明的时间虽然迟于合同约定的时间，但并非其自身原因造成，而是因前述政府部门的政策变动导致长达五个月无法办理产权初始登记，华英达公司不应就此承担违约责任。2、根据约定，若王维委托华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续并交齐办证所需资料。若王维未提供完整办证资料的，华英达公司有权相应推迟房屋所有权证的办理时间且无须承担迟延办证的责任。本案中，王维是否提交了完整的办证资料，理应由其对此承担举证责任。原审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，错误地将王维是否已交纳了办证所需完整资料的举证责任强加给华英达公司，致使华英达公司承担举证不能的不利后果。3、退一步讲，即使华英达公司应就逾期办理产权证承担违约责任，也主要是因逾期取得房屋整体权属证明所致。双方在合同中对两种违约责任分别进行约定，是基于不同违约行为下分别适用其中一种违约责任。而本案中，由于房屋整体权属证明迟延取得，必然影响房屋分户产权证的办理，这是同一违约行为下导致的两种不同违约结果。此种情况下，如按合同约定计算两种违约金，显失公平。4、在王维未提供任何证据证明其所受实际损失的情况下，按照合同约定的已付款每日万分之三的标准计算违约金明显过高，请求依法调减。被上诉人王维答辩称，1、在房地产行业中，开发商应先取得《房屋测绘实测报告》，将该报告提交给规划局，再由规划局据此作出《建设工程规划合格证》，因此通常情况下，《建设工程规划合格证》的取得时间应晚于《房屋测绘实测报告》的出具时间。但本案中，《房屋测绘实测报告》于2012年1月12日作出，《建设工程规划合格证》于2011年12月28日取得，即《房屋测绘实测报告》的取得时间反而晚于《建设工程规划合格证》，且在合同约定的房屋交付之时尚未取得《房屋测绘实测报告》。由此可以推断华英达公司取得《建设工程规划合格证》存在瑕疵，必然导致《房屋测绘实测报告》作出后的面积与规划面积不一致、《建设工程规划合格证》需要修改，进而造成案涉房屋的楼栋权属证明逾期取得。上述情形是由于华英达公司自身原因造成的，应当由华英达公司对此承担相应的违约责任。2、按照《补充协议》的约定，王维已在案涉房屋交付的同时向华英达公司交齐了委托办证所需全部资料。如果华英达公司认为需要补交，要么是由于华英达公司资料保管不善，要么是双方约定之外的资料。华英达公司关于因王维迟延提交资料导致办证逾期的主张，无事实依据。3、房屋产权初始登记是办理分户登记的前提，办理产权初始登记是开发商的法定义务，协助购房人办理产权分户登记是合同约定的开发商义务。双方在合同中对两项登记义务分别约定了违约责任，王维所主张的违约金，并非是针对同一违约行为的两个不同违约结果，而是两个不同的违约行为各自产生的违约结果，因此不构成违约金的重复计算问题。4、合同约定的违约金计算标准是双方真实意思表示，华英达公司逾期办证的违约行为损害了王维的利益，原审法院根据约定确认华英达公司应承担违约金的数额的正确的。请求驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：一、华英达公司应否承担迟延取得房屋整体权属证明的违约责任；二、华英达公司应否承担逾期办理房屋分户产权证的违约责任；三、违约金是否存在重复计算的问题；四、原审法院判决的违约金数额是否适当。现就上述争议焦点分析如下：关于第一个争议焦点，庭审已经查明，华英达公司实际取得案涉房屋整体权属证明的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。按照双方约定，华英达公司应对此承担违约责任，除非华英达公司有证据证明迟延取得房屋整体权属证明非因其自身原因所致。本案中，华英达公司虽然提交了成都市规划管理局出具的《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》，但该证据系复印件，即使该证据属实，也仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，但不能证明华英达公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。华英达公司关于政府部门政策变动原因致使房屋整体权属证明迟延取得的上诉主张，除其自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，王维对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，本院对华英达公司的该上诉主张不予采信。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就迟延取得房屋整体权属证明承担违约责任正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，庭审已经查明，王维实际取得房屋分户产权证的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。按照双方约定，华英达公司应对此承担违约责任，除非华英达公司有证据证明逾期取得房屋分户产权证非因其原因所致。对此，华英达公司上诉认为是由于王维迟延提交办证所需资料导致。本院认为，本案中，王维委托华英达公司代为办理房屋所有权证，按照约定，王维应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故应由王维对其是否已经按约定期限向华英达公司交齐办证所需资料的事实承担举证责任。对此，王维主张其向华英达公司交齐相关资料及费用后，华英达公司并未出具相应的收据，无法举证证明提交资料的具体时间。本院认为，结合王维已经实际取得案涉房屋所有权证的事实，能够证明：1、华英达公司已经履行了代为办证义务；2、华英达公司实际收到了王维所提交的办证所需完整资料及费用。至于收到资料及费用的具体时间，若华英达公司主张其收到资料及费用后向王维出具了收据，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，应由华英达公司就其已经出具收据的事实承担举证责任；若华英达公司并未向王维出具收据，则客观上必然导致王维对何时交齐相应资料及费用的事实举证不能。本案中，华英达公司提交的《客户名单》中王维于2013年4月25日才提交户口本、单身证明等资料的内容，并不能充分证明该资料是王维为办证而补交，且根据约定，若王维提供的材料不完整，开发商有义务通知购房人补交，以保证按约办理产权证。而华英达公司既无证据证明其向王维出具了收据，亦无证据证明其向王维告知了应交资料的明细，故华英达公司关于王维迟延提交办证所需完整资料的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就房屋分户产权证逾期取得承担违约责任正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》在“产权登记”中分别约定了初始登记与转移登记的办理期限，并对因华英达公司的责任导致办理逾期的情形亦分别约定了违约责任。故本案中，初始登记与转移登记的违约责任是针对不同的违约行为，约定了不同的违约后果。庭审已查明，案涉房屋的整体权属证明以及分户产权证均存在逾期办理的客观事实，且前述两个争议焦点已分析，上述逾期办证的违约责任均应由华英达公司承担，该两项违约责任并非是同一违约行为所产生的不同违约后果，不存在违约金重复计算的情形。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就逾期取得产权初始登记与逾期办理产权分户登记分别承担违约责任，并无不当，本院予以维持。关于第四个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然王维未举出华英达公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但华英达公司逾期取得楼栋权属证书和迟延办理房屋所有权证的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合华英达公司承诺的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但误将房屋分户产权登记证书的违约金写为车位分户产权登记书，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第524号民事判决第一项，即“成都金阳华英达置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王维逾期取得房屋整体权属证明违约金9758.71元，以及逾期办理车位分户产权登记证书违约金30078.20元，共计39836.91元”为“成都金阳华英达置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王维逾期取得房屋整体权属证明违约金9758.71元，以及逾期办理房屋分户产权登记证书违约金30078.20元，共计39836.91元”；二、维持成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第524号民事判决第二项，即：“驳回王维的其余诉讼请求”。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费696元，由上诉人成都金阳华英达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐骥代理审判员  龚耘代理审判员  冷雪二〇一五年十一月三日书 记 员  刘杨