广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛明法民一初字第944号
原告谢妹珍，女，汉族，1968年6月26日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人李志玲，广东共明律师事务所律师。
委托代理人吴国健，广东共明律师事务所律师。
被告王锦明，男，汉族，1977年3月1日出生，住广东省佛山市高明区。
原告谢妹珍诉被告王锦明民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢妹珍的委托代理人吴国健到庭参加了诉讼，被告王锦明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月27日，原被告双方签订了《房地产抵押借款合同》，约定：被告向原告借款200000元，借期从2013年12月28日起至2014年12月27日止，借款利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，被告将其位于佛山市高明区荷城街道宜家路90号10座204房房产（房地产权证编号：粤房地权证佛字第××号）作抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、诉讼法、保全费、律师服务费等。2013年12月30日，原告将200000元划入被告账户，2014年1月7日，双方就上述房产办理了抵押权登记。2014年7月10日，双方将借款到期日从2014年12月27日变更为2014年9月15日。现借款期限已届满，但被告没有偿还借款及利息且不接听原告电话。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.被告立即偿还原告借款200000元；2.被告向原告支付以200000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2014年1月1日起至实际还款日止的利息（暂计至起诉日为40000元）；3.原告对处分被告位于佛山市高明区荷城街道宜家路90号10座204房的价款享有优先受偿权；4.被告向原告支付律师服务费30000元正；5.本案诉讼费由被告承担。
在诉讼过程中，原告举证如下：
1.原告身份证1份，证明原告的诉讼主体资格；
2.被告身份证1份，证明被告的诉讼主体资格；
3.广东盈腾律师事务所见证书1份，证明原被告双方签订了《房地产抵押借款合同》；
4.中国银行客户回单1份，证明2013年12月30日，原告将200000元借款划入被告账户；
5.广东省房地产权证、广东省房地产他项权证各1份，证明2014年1月7日，双方就被告位于佛山市高明区荷城街道宜家路90号10座204房房产办理了抵押登记；
6.承诺书1份，证明借款到期日从2014年12月27日变更为2014年9月15日；
7.民事委托代理合同1份，证明为实现债权，原告需支付律师费30000元。
在诉讼过程中，被告王锦明没有向本院提供答辩意见及证据，亦没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利。
经审查，原告所举证据1-7来源真实合法，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，本院确认以下事实：
2013年12月27日，被告王锦明与原告谢妹珍在广东盈腾律师事务所律师贺义辉律师的见证下签订了《房地产抵押借款合同》，约定被告王锦明向原告谢妹珍借取人民币200000元，借款期限自2013年12月28日至2014年12月27日，借款利息适用的利率为中国人民银行公布的同类贷款利率的四倍，借款期内及借款期限届满后，经合同各方协商同意可以续约，届时各方另行签署补充协议，补充协议上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续约期间继续有效。合同还约定由被告提供位于佛山市高明区荷城街道宜家路90号10座204房作借款抵押，抵押房地产的担保范围包括借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、评估费、拍卖费、执行清场费等处分抵押房产的费用以及可能产生的原告代垫费用的其他费用。如逾期归还借款的，每日按照借款总额的千分之三支付违约金。2013年12月30日，原告依照合同约定向被告的银行账户转入了200000元。2014年1月7日，原告与被告到佛山市住房和城乡建设管理局办理了房产抵押登记手续，抵押设定日期：自登记之日起至2014年12月27日止，抵押设定被担保债权数额为200000元。2014年7月10日，被告向原告作出承诺书，确认于2013年12月30日向原告借款人民币200000元，双方约定月息为3分，原定于2014年12月27日归还，现承诺于2014年9月15日前归还。被告在承诺书上签名按捺。期满后，被告仍未能归还借款，原告遂与广东共明律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定委托广东共明律师事务所律师李志玲作为原告的代理人在与被告王锦明的民间借贷纠纷一案中参与诉讼，原告需向广东共明律师事务所支付律师服务费30000元。2014年10月22日，因被告未能依约还款，原告经追讨无果，遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原告确认还未向广东共明律师事务所支付30000元的律师服务费用。
本院认为，本案为民间借贷纠纷，被告向原告借款，双方达成了借款的合意，并以房地产抵押借款合同约定借款数额、借款期限、逾期还款违约金及房产抵押担保责任等，房产抵押借款合同签订后，原告依约以转账给付的方式向被告支付了借款，被告王锦明后以承诺书确认借款事实，承诺在2014年9月15日前归还借款，证据确实充分，本院对原告与被告存在借款事实予以确认。被告王锦明在借款后没有按照约定期限归还借款，损害了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家规定支付逾期利息”。故被告王锦明应承担偿还借款本金及支付逾期还款利息给原告的民事责任。
原告于2013年12月30日通过银行转账向被告支付了200000元的借款，原告与被告王锦明在房产抵押借款合同中约定：借款利息适用的利率为中国人民银行公布的同类贷款利率的四倍，如逾期归还借款，每日按照借款总额的千分之三支付违约金。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》关于民间借贷利率不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）的规定，若计付利息期间的利率超出中国人民银行同期贷款利率的四倍，则按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，原告与被告在房产抵押借款合同中约定的违约金虽然超出了该规定，但原告请求的利息并没有超出该规定，故本院对原告请求被告以200000元为本金，从2014年1月1日起至实际还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息的主张应予支持。
被告王锦明在借款时以自有的房屋为借款提供抵押担保，并且被担保的债权范围包括借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、评估费、拍卖费、执行清场费等处分抵押房产的费用。原告与被告为该物权担保办理了抵押登记手续，为抵押设定了担保数额和担保期限，因此，担保行为合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立”，原告与两被告签订了《房地产抵押借款合同》，并于2014年1月7日办理相关的不动产抵押登记手续，因此，担保行为合法有效。又《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就财产优先受偿”，为此，原告请求对处分被告所有的位于佛山市高明区荷城街道宜家路90号10座204房［粤房地权证佛字第××号］所产生的价款享有优先受偿权的主张，合法有据，本院予以支持，但优先受偿的数额以设定抵押的债权数额200000元为限。
原告与被告在房地产抵押借款合同中约定：抵押房地产担保范围包括借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、评估费、拍卖费、执行清场费等处分抵押房产的费用，原告起诉时委托了广东共明律师事务所的律师作为其诉讼代理人，原告亦与律师所签订了民事委托代理合同，双方在合同中约定的代理服务费为30000元，庭审中原告确认还没有实际支付代理服务费用，因该费用还没有实际发生，故原告请求被告依照约定向原告支付律师服务费30000元的主张于法无据，本院不予支持。
被告王锦明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有对原告的起诉提出事实和理由进行抗辩，视为放弃其诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告王锦明于本判决发生法律效力之日起十日内偿还欠款200000元及利息（从2014年1月1日起至实际清偿之日止，以所欠金额200000元按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）给原告谢妹珍；
二、原告谢妹珍对被告王锦明名下所有的位于佛山市高明区荷城街道宜家路90号10座204房［粤房地权证佛字第××号］变卖、拍卖所得价款在第一判项所确定债权范围并以抵押登记设定的200000元担保债权为限享有优先受偿权；
三、驳回原告谢妹珍的其他诉讼请求。
本案受理费5350元（原告已预交），由被告王锦明负担4755.56元，原告谢妹珍负担594.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 邹志刚
审判员 严志刚
审判员 陈玉明
二〇一五年三月十九日
书记员 何紫嫣