江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3135号
上诉人（原审被告）：陈彩春，男，1971年8月24日生，汉族，居民，住石城县。
委托诉讼代理人：叶敬东，江西保全律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李东发，男，1972年10月3日生，汉族，居民，住瑞金市。
委托诉讼代理人：宋永优，江西洪都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈式春，男，1967年2月17日生，汉族，居民，住石城县。
被上诉人（原审原告）：黄运秀，女，1970年9月28日生，汉族，居民，住石城县。系被上诉人陈式春的妻子。
委托代理人：张茂林，江西省赣州市黄金法律服务所法律工作者，系陈式春、黄运秀共同委托的诉讼代理人。
上诉人陈彩春、上诉人李东发因与被上诉人陈式春、黄运秀物权保护纠纷一案，双方均不服江西省石城县人民法院（2018）赣0735民初192号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈彩春上诉请求：一、撤销石城县人民法院作出的（2018）赣0735民初192号民事判决中第三项判决。二、本案一审、二审诉讼费用由李东发承担。事实和理由：一、一审判决由陈彩春支付给李东发购房款、利益损失等计74236.44元，该项判决缺乏事实依据。1、李东发应承担本案房屋买卖合同产生的全部责任、陈彩春不应承担责任。2009年2月22日，陈彩春与李东发签订补充协议，明确约定：如逾期陈彩春办不好该房的过户手续，则陈彩春退还给李东发的购房款55000元以及李东发修缮该房的修缮费4510元、到时退钱还房、陈彩春不追究李东发房租及李东发不追究陈彩春、到时退钱还房，陈彩春不追究李东发房租及李东发不追究陈彩春的利息，其他所有事及费用与陈彩春无关。2009年11月14日，陈彩春与李东发又签订协议书，再次约定：（1）原来双方约定在农历2009年9月底前，甲方（陈彩春）协助乙方（李东发）办理过户手续，如办不到，退回乙方房款59510元整、现乙方在甲方办不到房产过户的情况下，愿意买此房；（2）从今以后，有关此房的任何纠纷或别的后果，由乙方自己负责，甲方概不负责。很明显，李东发已非常清楚该房屋的实际情况和购买该房相应的法律后果，仍执意要购买该房，上诉人已多次提出退钱给李东发、但李东发愿意买房、当时还有其他人在场，因此，应由李东发自行承担全部责任。但一审法院没有考虑该案的基本事实，判令陈彩春承担李东发购买诉争房屋造成的利益损失71236.44元，这是不正确的。假如有利益损失、按照双方的约定，也应由李东发自行承担、与陈彩春无关。2、陈彩春已支付给陈式春、黄运秀3万元，但一审法院仅认定2万元，这也不符合事实。三、本案的一审、二审诉讼费用由李东发承担。
针对陈彩春的上诉，李东发答辩称：本案李东发并无过错，在当时购买房屋时及原审庭审时陈彩春的陈述均说明本案房屋是由陈式春、黄运秀出售给陈彩春的，陈彩春在本案中有权处分，并在交易本案房屋时陈彩春、陈式春、黄运秀的亲戚关系，与李东发明确声明，并且把权证交由李东发，基于上述原因，李东发才购买本案房屋，其不应承担本案的责任，李东发属于善意购买房屋，并且对本案房屋居住近十年、属于合法占有，一、二审的诉讼费用无需由我们承担。
上诉人李东发上诉请求：一、改判驳回陈式春、黄运秀对李东发的诉讼请求或者将本案撤销原判、发回重审；二、本案的一、二审案件受理费用由陈式春、黄运秀承担。事实及理由：一、本案中李东发从陈式春手中购买诉争房屋属于善意取得，李东发在本案无任何的过错行为。且原审庭审时根据陈彩春对案件的陈述，本案的诉争房屋房屋陈彩春早已在陈式春、黄运秀处受让。本案诉争房屋的权利人系陈彩春。陈彩春在本案中也未构成无权处分；从整个购房的过程来看，陈彩春一直申明该套房产的权利人系其所有，且陈彩春一直持有本案房产的房屋产权证、陈式春的个人印签、案涉房产的水、电、有线电视立户登记手续（登记户头为陈式春），加之陈彩春说明与陈式春（与陈彩春连襟关系）、黄运秀系亲戚关系，陈彩春承诺相关的手续等方便办理无任何遗留问题。从以上的全部综合分析，作为正常的购房人是完全相信本案的房屋产权手续能够办理好变更登记的，且在陈彩春收取全部房款后李东发处于被动的地位，加之陈彩春明确说明当时无力归还房款，且要签补充协议陈彩春方肯将房产证、水电闭路的柑关手续移交给李东发。李东发完全是基于需要住房，以普通的购房者心态，从未有过要侵害他人权益的主观恶意，原审认定李东发不属于善意取得并确认李东发要承担主要的过错责任明显认定错误，李东发不存在任何的过错，请二审法院予以更正。二、本案中陈式春、黄运秀在庭审时声称本案的诉争房屋系赠送给陈彩春居住，而根据原审时李东发提交的证据材料以及陈彩春、陈式春、黄运秀在原审的陈述。按照生活常理陈式春、黄运秀不会将房产证、陈式春的个人印等房屋的所有手续一并留给陈彩春。本案可以清晰地反映出陈式春、黄运秀与陈彩春已经达成了房屋转让交易的相关事宜。根据在原审时黄运秀的陈述，从1997年开始其让陈彩春家在该套房屋中居住并已外出为理由将房产证等手续遗留在房屋中，后在陈彩春再次与现任妻子结婚后（在2000年前）双方便不再来往，也从未到该套房屋看过具体情况，也不知晓该套房屋是谁在居住。该表述明显不符合常理且与本案的事实也不相符合。首先。黄运秀夫妇一直在石城县城居住且居住的地点就在本案的诉争房屋附近不远。如果房屋没有发生交易，平常人不可能对自己的房屋现状不做任何的了解，显然对房屋的现状以及谁在居住其完全知情。其次，本案诉争房屋的水电、有线电视的户头均办理在陈彩春名下，并按照陈彩春的户头进行缴纳生活费用，如果房产仍然属于黄运秀夫妇，则其该套房产怎样缴纳水电费、闭路费也均不知情（水电、闭路电视费是平常均要用的生活费用）显然不符常理。而实际上，水电闭路的户头也是由黄运秀夫妇共同办理变更到陈彩春名下。再次，从1997年至房屋被征收已经二十余年，而黄运秀陈述双方早就不再往来并关系恶劣，如若房产还属于黄运秀夫妇难道其不会向陈彩春要回房产。退一步讲，即使不要回房产也应当要求陈彩春支付租金，但黄运秀夫妇均没有要求过任何人支付过房租，不符合常理。最后，如果按照黄运秀的观点房屋让陈彩春居住，房产证和陈式春的个人印鉴也一直留在房屋，而黄运秀陈述与陈彩春的关系已不再往来，对于房屋的产权证以及陈式春存个人印鉴如此重要的物品怎可能继续留在该套房屋。显然也不符合生活常理。综上，综合分析本案的诉争房屋早在1997年黄运秀夫妇已经将房屋转让给陈彩春所有，陈式春、黄运秀隐瞒案件的真实情况，属恶意诉讼，应当不予支持其诉请。三、退一步分析：原审时陈式春、黄运秀主张的诉请金额为240454.8元。而按照判决书的理解以及最终金额的确定是支持的总金额为299964.8元。显然原审法院属于超过诉请进行裁判，判决属于明显错误。应当将本案撤销原判发回重审。1、原审中，陈式春、黄运秀主张的金额为240454.8元，而原审判决认定的金额为299964.8元，且庭审时陈式春、黄运秀认可陈彩春支付了20000元，则也应在其诉请的金额240454.8元中抵扣，不应在未诉请的金额中抵扣，该处理明显属于错误。2、根据原判的理解，陈彩春承担的金额为71236.44元，而陈彩春已经收取了李东发62510元，则陈彩春支付的金额计算应为71236.44元+62510元=133746.44元，而不存在再去减59510元，陈彩春无权扣留该59510元。既然都已经判决合同无效，怎可陈彩春再收取59510元，如果理解为59510元要李东发支付，那么本案原审判决的金额为299964.8元，明显属于超额裁判，属于明显的法律处理错误。四、如若本案存在合同无效，则导致合同无效的过错责任在于陈彩春所致，购房者不存在过错。如若陈彩春真是属于无权处分，在黄运秀夫妇不知情的前提下将本案房产擅自转卖给李东发，并侵占房款，则李东发认为陈彩春涉嫌诈骗行为，应当将本案移送到公安机关侦办。综上。请贵院充分考虑本案的全部情况，并结合李东发的上诉观点，支持李东发的上诉请求。
针对李东发的上诉，陈彩春答辩称：1、我方在本案中无任何过错，无需承担任何责任，应该由李东发承担，其他与上诉意见一致。2、我们当时支付了3万元给陈式春、黄运秀，一审法院仅认定了2万元。
针对陈彩春的上诉以及李东发的上诉，陈式春、黄运秀共同答辩称：一、一审判决第一、第二项认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。二、一、二审案件受理费由李东发承担。李东发上诉状中诉称：本案李东发从陈彩春手中购买的诉争房屋属于善意取得。李东发好像忘记了一个最基本的事实，此案所涉房屋产权是答辩人两夫妻的，房子当时是陈彩春在居住，他居住在房子里头就可以认为房屋产权就是居住人的吗，这显然是李东发认识错误。陈彩春妻子与答辩人黄运秀系亲姐妹关系，1997年2月答辩人两夫妻考虑到陈彩春子女进城上学问题，将诉争房屋借给陈彩春一家居住，当时没有转移搬迁房里所有家具，急在一时外出发展，所以连文件资料及一切使用家具仍留在房中。2009年2月22日，两上诉人签订房屋买卖协议时就已经知晓此房子属于两答辩人所有，事实再清楚不过。两上诉人签订协议书时明确约定：如逾期陈彩春办不好该房的过户手续，则陈彩春退还李东发的购房款55000元以及李东发修该房的修缮费4510元，到时退钱还房，陈彩春不追究李东发租房及李东发不追究陈彩春的利息，其它所有事及费用与陈彩春无关。2009年11月14日，两上诉人又签订补充协议，两次约定：（1）原来双方约定在农历2009年9月底前，甲方陈彩春协助乙方李东发办理过户手续，如办不到，退回乙方房款59510元整：（2）从今以后有关此房的任何纠纷或别的后果，由乙方自己负责，甲方概不负责。很明显李东发很清楚该房产权属于谁，为什么不能过户，以及购买此房的法律后果。李东发诉称诉争房产是善意取得是根本站不住脚的，是种无赖的做派。李东发又诉称：陈彩春持有本案房产的房屋所有权证，陈式春的个人印鉴，涉案的水、电、有线电视立户登记手续，（登记户头为陈式春）根据李东发的逻辑，一个人在路上检了别人的房产证或者有关家庭资料，就可以据他人的房产为己有，不但自己住，还可以卖给他人从中谋利。不动产转移必须经过过户登记才发生法律效力。两上诉人在协议书中已表明房产过户不到，退回房款，两上诉人互不追究责任。现李东发对自己知晓的法律后果仍在胡搅蛮缠，实属不可理喻。一审法院在查明事实的基础上认定：李东发、陈彩春均未能提供证据证明答辩人与陈彩春就争议的房屋构成买卖关系，故答辩人与陈彩春房屋买卖合同关系不成立。陈彩春将不属于自己所有的房产卖给李东发，且未经两答辩人同意和追认，系无权处分的行为。李东发明知房屋产权所有人是答辩人且陈彩春不能办理诉争房产的产权过户手续，而执意购买，其买房行为不属于善意取得。故两上诉人陈彩春、李东发应承担无效合同造成的法律后果。这一认定彰显了公平与正义，尊重了事实和法律，应当予以维护。李东发又诉称：本案诉争的房屋水电、有线电视的户头均办理在陈彩春名下，并按照陈彩春的户头进行缴纳生活费……李东发抓住一些琐碎的小事做文章混淆视听，凭他所谓的了解、分析扣帽子，而拿不出一点事实和证据来证明你的观点，定不会得到法律的支持。如果你始终强调答辩人把房子卖给了陈彩春，请你出示两答辩人与陈彩春的买卖合同、支付房款的票据、房产的过户签字、及房屋产权证。如果拿不出，你应承担证据不足的法律后果。至于水、电、电视费用立户在陈彩春名下，你可以去收集过户时有无两方办理过户手续的签字，如果没有，凭你的主观臆断强加于人，那是站不住脚的。法律的基本原则是“以事实为依据，以法律为准绳”。那么法院已经认定两上诉人的买卖合同无效。李东发执意侵占别人的合法财产那一定是要吐出来的，并承担相应的法律后果，返还财物，退还补偿款。李东发最后诉称：如若本案存在合同无效，则导致合同无效的过错责任在于陈彩春所致，购房者不存在过错。如若陈彩春真系属于无权处分，在黄运秀夫妇不知情的前提下将本案房产擅自转卖给李东发，并侵占房款，则李东发认为陈彩春涉嫌诈骗行为，应当将本案移送到公安机关侦办。李东发的诉称反过来证明了一个铁的事实，两上诉人的房屋买卖合同实属无效，陈彩春无权处分答辩人的房产，就是处分该房产，没有答辩人追认，签字过户也会产生买卖无效的后果。李东发侵占答辩人房款29994．8元不愿返还答辩人的是李东发，对于他的这种恶意侵占他人合法财产的行为应当追究刑事责任。
陈式春、黄运秀向一审法院的诉讼请求为：1、判令被告李东发、陈彩春于2009年8月14日签订的房屋买卖协议无效；依法确认位于石城县琴江××（现门牌号××室）的私有房产属于两原告所有；2、判令被告李东发及时归还原告不当得利房屋拆迁补偿款240454.8元；3、判令被告李东发向原告支付自2017年4月13日起至归还全部本金之日止的利息，按月利率2%计算，利随本清；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：两原告与被告陈彩春系亲戚关系。1997年2月，两原告让被告陈彩春借居在两原告所有的位于石城县××××号的套房内。当时两原告外出，房产证、印签等物品均留在该套房内。1997年冬，两被告在两原告不知情、不在场的情况下，被告陈彩春将两原告所有的位于石城县××××号的房产卖给了被告李东发。被告陈彩春收取被告李东发购房款55000元，并将该房屋的钥匙、两原告的房屋产权证、水、电、有线电视缴费卡（姓名均为陈彩春）等一并移交给被告李东发。2009年2月22日，两被告签订补充协议，内容为：“现经双方关于办理该房的过户手续协商达成如下协议：1、双方一致同意由陈彩春在2009年（农历）9月底前负责为李东发办理好该房的过户手续。其过户费用依照规定各自承担；2、如逾期陈彩春办不好该房的过户手续，则陈彩春退还给李东发的购房款55000元以及李东发修缮该房的修缮费4510元，到时退钱还房，陈彩春不追究李东发房租及李东发不追究陈彩春的利息，其他所有事及费用与陈彩春无关”。2009年11月14日，两被告又签订协议书，内容为：“1、原来双方协定在农历2009年9月底前，甲方（陈彩春）协助乙方（李东发）办理过户手续，如办不到，退回乙方房款59510元整，现乙方在甲方办不到房产过户的情况下，愿意买此房；2、从今以后，有关此房的任何纠纷或别的后果，由乙方自己负责，甲方概不负责”。同日，被告陈彩春收取被告李东发人民币3000元。2016年，政府进行棚户改区改造，对属于改造地段的房屋进行拆迁登记。被告李东发以陈彩春将房产（登记产权人为原告陈式春）卖给了他为名向政府申请棚户区改造拆迁登记。2017年3月24日，被告李东发与石城县城市建设投资发展有限公司签订了石城县棚户区房屋改造补偿协议书，经石城县城市建设投资发展有限公司结算，于2017年4月13日付给被告李东发房屋征收补偿款299964.8元。2018年1月27日，被告陈彩春支付给原告黄运秀人民币20000元。此后，因房屋征收补偿款归属问题，两原告诉至法院，并提出前述诉请。
一审法院认为：本案被告李东发、陈彩春均未能提供证据证明两原告与被告陈彩春就争议房屋构成买卖关系，故两原告与被告陈彩春房屋买卖合同关系不成立。被告陈彩春将不属于自己所有的房产卖给被告李东发，且未经两原告同意和追认，系无权处分的行为；被告李东发明知房屋产权所有人是原告且被告陈彩春不能办理诉争房屋的产权过户手续，而执意购买，其买房行为不属于善意取得；故被告陈彩春与被告李东发签订诉争房屋的买卖合同系无效合同。被告陈彩春、李东发应承担无效合同造成的法律后果。被告陈彩春与被告李东发在签订诉争房屋买卖合同的过程中均存有过错。被告陈彩春在办理不了诉争房屋产权过户手续时曾同意解除合同，返还被告李东发的购房款，而被告李东发在明知被告陈彩春办理不了诉争房屋的产权过户手续时执意购买，其过错程度明显大于被告陈彩春，故其应对购买诉争房屋造成的利益损失237454.8元（299964.8元-55000元-4510元-3000元）承担主要责任，被告陈彩春承担次要责任。诉争房屋的产权系两原告所有，被告陈彩春应返还被告李东发购房款等费用62510元（55000元+4510元+3000元）并赔偿利益损失71236.44元（237454.8元×30%），被告李东发应返还两原告房屋拆迁补偿款299964.8元；鉴于两原告诉请被告李东发返还的房屋拆迁补偿款为240454.8元以及被告陈彩春已经支付给了两原告20000元，予以相应的核减。尚有39510元（299964.8元-240454.8元-20000元）差价，两原告可与被告陈彩春自行协商或另行主张，不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李东发与被告陈彩春签订的位于石城县琴江××（现门牌号为石城县××室）房屋买卖协议无效；该房屋产权人系原告陈式春、黄运秀；二、被告李东发应返还原告陈式春、黄运秀房屋拆迁补偿款240454.8元；三、被告陈彩春应支付给被告李东发购房款、利益损失等计74236.44元（71236.44元+62510元-59510元）；四、驳回原告陈式春、黄运秀的其他诉讼请求。以上有履行内容的判项限在本判决生效后3日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5006元（原告陈式春、黄运秀已预交），由被告李东发负担3500元，由被告陈彩春负担1506元。
二审审理中，各方均没有向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：案涉石城县××××号房屋于1994年就登记在陈式春个人名下，实际为陈式春、黄运秀的夫妻共同财产。陈式春、黄运秀夫妻外出后，由陈彩春在占有使用。李东发、陈彩春主张，陈式春、黄运秀已经将该房屋卖给了陈彩春，陈彩春有权处分该房屋。但李东发、陈彩春对此并未提交陈式春、黄运秀与陈彩春的房屋买卖合同、房款收据、银行转账凭证等证据支持。陈彩春在二审中称，2002年陈彩春帮陈式春、黄运秀装修房屋，当时协商以装修款作价10000元购买案涉房屋，基于是亲戚关系，没有过户也没有写条子。陈式春、黄运秀称，当时陈彩春是要求我们卖房给他，但我们没有答应卖给他，他一直寄住在案涉房屋内。鉴于黄运秀与陈彩春曾经是亲戚关系，在陈式春、黄运秀夫妻外出另有住房的情况下，交给陈彩春居住使用十多年，并不违反生活常理。陈彩春在未取得房屋所有权人陈式春、黄运秀同意的情况下，以陈彩春个人的名义将案涉房屋卖给李东发，从陈彩春与李东发2009年2月22日的补充协议以及2009年11月14日的协议内容来看，李东发对于案涉房屋登记在陈式春名下的事实应当知晓，并对如陈彩春不能过户到李东发名下时的处理也作出约定。李东发在应当知道案涉房屋所有权人为陈式春、黄运秀的情况下，仍然以陈彩春个人签订房屋买卖合同，且未能将房屋变更登记到李东发名下，说明李东发签订合同时并不属于善意，更未取得房屋所有权。陈彩春与李东发之间的房屋买卖合同因未取得房屋所有权人陈式春、黄运秀的同意，侵犯了陈式春、黄运秀的利益而无效。对于该合同的无效，陈彩春与李东发双方均具有过错，均应当承担缔约过失责任。本案中，仅是陈式春、黄运秀在一审提起诉讼，主张陈彩春与李东发之间的该合同无效，陈彩春与李东发并没有提起诉讼，主张处理陈彩春与李东发之间合同无效的法律后果。故本案中，仅确认陈彩春与李东发之间的房屋买卖合同无效，对于该无效的后果，由陈彩春与李东发另行处理。一审法院在陈彩春与李东发未提起诉讼的情况下，处理了陈彩春与李东发之间合同无效的法律后果，并判决陈彩春支付李东发购房款及利益损失74236.44元，李东发与陈彩春对此均不服，提起上诉。一审判决该处理违反了不告不理原则，本院予以纠正。李东发与陈彩春签订合同后，虽然占有使用案涉房屋，但未取得案涉房屋的所有权，依法不具有取得拆迁补偿款的权利。但实际上，李东发与拆迁部门签订了拆迁协议并取得了拆迁补偿款。李东发取得该拆迁补偿款，没有合法依据，应当基于不当得利返还给陈式春、黄运秀。从拆迁补偿协议等证据来看，李东发所领取的房屋征收补偿款为299964.8元，但一审中，陈式春、黄运秀诉请李东发返还的金额为240454.80元，对于超出诉讼请求部分，视为陈式春、黄运秀放弃其权利。
从陈式春、黄运秀的一审诉讼请求内容来看，除了利息之外，其诉请还包括三项，一是确认陈彩春与李东发的房屋买卖合同无效，二是确认案涉房屋为陈式春、黄运秀所有，三是判决李东发返还陈式春、黄运秀房屋拆迁补偿款。上述诉请均是基于陈式春、黄运秀对案涉房屋的所有权权能。对于第一项诉请，由于该合同侵犯了陈式春、黄运秀的所有权权利，陈式春、黄运秀作为该合同之外的第三人，有权诉请确认无效。第二项诉请是基于房屋所有权权利人的本能权利。第三项诉请是基于房屋已被拆迁，房屋所有权人的权利演变为拆迁补偿利益。陈式春、黄运秀作为原房屋所有权人，有权请求返还该替代性利益。故本案的案由应当为物权保护纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。陈彩春与李东发之间的房屋买卖合同纠纷由双方另行处理。
综上，上诉人陈彩春的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人李东发关于超诉请裁判的上诉理由成立，但其上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，但在陈彩春与李东发未对双方之间合同无效的法律后果进行主张时，处理了陈彩春与李东发之间的权利义务关系，违反了不告不理原则，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省石城县人民法院（2018）赣0735民初192号民事判决第一、二、四项；
二、撤销江西省石城县人民法院（2018）赣0735民初192号民事判决第三项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5006元（陈式春、黄运秀已预交），二审案件受理费（陈彩春已预交1655元、李东发已预交5006元），合计11667元，由上诉人陈彩春负担5000元，上诉人李东发负担5000元，被上诉人陈式春、黄运秀负担1667元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年八月三十日
代理书记员 葛颖婷