广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第82号
原告（反诉被告）：孙振佩，广西区粮食局园湖饭店退休职工。
委托代理人：田晶晶，广西道森律师事务所律师。
委托代理人：李章渊，广西道森律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯玉勤，无固定职业。
被告（反诉原告）：张振才，大新县统战部司机。
以上两被告的共同委托代理人：赵伟克，广西至诚律师事务所律师。
原告孙振佩与被告冯玉勤、张振才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，后由于案情复杂转为普通程序，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，审判员黄雅静与人民陪审员谭淑丹参加的合议庭，分别于2014年4月23日、2014年6月24日公开开庭进行了审理，书记员卢秀逢担任记录。原告孙振佩及其委托代理人田晶晶、李章渊，被告冯玉勤、张振才的共同委托代理人赵伟克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙振佩诉称：2007年10月3日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，该协议约定两被告将南宁市长兴路的集资房（配杂物房一间）出卖给原告。2007年10月3日，原告按该协议约定向两被告支付购房款20万元，被告随后将房屋交付给原告占有、使用。2007年3月27日，被告取得了该房屋的产权证，可进行产权过户，原告多次与被告协商，希望两被告依照协议约定协助原告办理产权过户手续，但两被告均以各种理由推脱，拒不履行合同义务。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、两被告继续履行《房屋买卖协议》，将位于南宁市长兴路的房过户到原告名下；二、本案诉讼费由两被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、身份证、结婚证，证明原、被告主体适格，两被告系夫妻关系；2、《房屋买卖协议》，证明原、被告双方形成合法有效的房屋买卖关系；3、房款收条，证明原告按约定履行付款义务；4、南宁市园湖饭店出具的《通知》、收款收据，证明两被告已于2002年购买讼争房屋，并付清房屋集资款；5、房屋租赁协议，证明原告已实际占有、使用讼争房屋；6、房屋所有权证存根，证明两被告已取得房屋产权证，具备过户条件。
被告冯玉勤、张振才答辩并反诉称：原、被告签订《房屋买卖协议》后，被告已将房屋交接给原告，但当时被告尚未取得房屋所有权证，该房于2013年3月27日才取得产权证。按照政策规定，集资房在取得房产证之日起五年内不得上市交易，双方签订的《房屋买卖协议》违反了国家七部委《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）第三十条、第三十五条，《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》（桂政发（2009）22号）第三十六条、第三十九条以及《南宁市经济适用住房管理办法》（南府发（2009）70号）第四十条、第四十九条、第五十条的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的合同无效的情形，应属无效协议，原、被告双方依据无效的《房屋买卖协议》约定而获得的房屋和价款都应依法返还给对方，故被告提起反诉，请求法院依法判决：一、确认原、被告于2007年10月3日签订的《房屋买卖协议》无效；二、原、被告分别将南宁市长兴路的房和房价款20万元返还给对方；三、被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。经本院释明后，被告变更诉讼请求，要求原告按照讼争房屋现在的市场评估价值向被告补足房屋差价。
被告为其辩解提供的证据有：1、《房屋买卖协议》，证明原、被告双方买卖房屋时，被告尚未取得产权证；2、房屋所有权证，证明讼争房屋于2013年3月27日取得产权证；3、《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号），证明原、被告买卖房屋违反了政策关于集资房取得产权证后五年之内不得直接上市交易的规定；4、《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》（桂政发（2009）22号），证明同上；5、《南宁市经济适用住房管理办法》（南府发（2009）70号，证明同上。
双方的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；2、如《房屋买卖协议》合法有效，被告是否应继续履行房屋过户手续，原告是否应按市场评估价值向被告补足房屋差价款。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据真实性亦无异议，由于双方提交的证据与各自的合同权利、义务具有直接关联，且双方均对对方提交的证据无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：被告张振才、冯玉勤系夫妻，两被告于2002年参加广西壮族自治区粮食局全额集资建房，购买位于南宁市兴宁区长兴路的房（建筑面积87.94平方米）。2007年10月3日，原告孙振佩（乙方）与被告张振才、冯玉勤（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方同意将南宁市长兴路的集资房（园湖饭店职工集资房）一套（配杂物房一间）以215000元的价格（含粗装修费用）卖给乙方；二、房屋价款乙方分两期以转账方式支付给甲方：第一期在双方签订本协议之日，乙方先支付甲方20万元定金；第二期剩余15000元在甲方协助乙方办理好房屋过户等相关手续后，一次性付清。三、由于房屋尚未办理房产证，为此，甲方应协助乙方办理房产证、转让过户更名（更名为甲方或第三人）等相关手续。在办证、过户更名等相关手续及处理与之相关联事务中如需甲方出面协助的，不论何时，甲方应予协助处理。四、办理房屋过户等相关手续时所需要的费用均由乙方自行承担，本协议签订前，该房屋如有应缴纳的欠款等，概由甲方负责。五、本协议签订之日起，房屋所有权归乙方所有，租金由乙方收取。”该协议该对其他事项进行了约定。当日，原告向两被告支付20万元，两被告向原告出具收条，记载收到原告交付的20万元定金，双方进行了房屋交接。两被告于2013年3月27日取得讼争房屋产权证（产权证号：邕房权证字第××号）。原、被告因房屋过户问题产生争议，遂诉至法院，并提出前述诉讼请求。经本院释明后，被告变更反诉请求，要求原告按照讼争房屋现在的市场评估价值向被告补足房屋差价。
在诉讼过程中，本院分别向南宁市住房保障和房产管理局、广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室发函询问有关讼争房屋过户交易的政策性规定，南宁市住房保障和房产管理局向本院复函，主要内容为：讼争房屋系广西区粮食局集资建房，取得产权证后交易无期限限制，该房上市出售需向广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室提出申请，并提交已购公有住房上市出售申请书、申请人身份证明、房屋权属证书、土地权利证书、购买分摊的共用部分建筑凭证等材料，广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室核准申请后，申请人即可持上述材料办理买卖转移登记手续。广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室亦向本院复函，主要内容为：区直单位职工已购公有住房上市交易按照《自治区直属单位住房制度改革委员会办公室转发南宁市已购公有住房上市出售管理办法》（区直房改字（2012）2号）有关规定处理，按照房改政策规定，区直单位已购公有住房上市交易必须核查职工家庭户购买政策性住房的情况，如存在违规多购多占政策性住房的，则停止办理其公有住房上述交易手续。庭审时，双方均确认，截至庭审之日，讼争房屋尚未取得土地使用权证，双方均未购买房屋分摊共用部分建筑面积，亦未向国土部门补交土地使用权出让金。经核实，登记在两被告名下的政策性住房仅有讼争房屋一套。原告在诉讼过程中表示自愿承担上述土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积房价款。
本院认为：关于原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否合法有效的问题。
虽然被告在签订《房屋买卖协议》时尚未取得产权证，但该协议系由双方基于买卖房屋的真实意愿所签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应尊重双方的合同意愿，该协议属合法有效。被告主张双方买卖讼争房屋违反了购房政策中关于集资房取得产权证后五年内不得上市交易的规定，但经本院向房屋产权登记部门核实，依据相关政策，讼争房屋取得产权证后上市交易并无期限限制，与被告的主张不相符，同时，根据南宁市住房保障和房产管理局、广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室的复函内容可知，只要完善购房手续，已取得产权证的政策性住房并不存在限制或禁止交易的强制性规定，故双方签订的《房屋买卖协议》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，本院对被告提出的该项主张不予认可。
关于被告是否应继续履行房屋过户手续的问题。
由于讼争房屋属于政策性住房，该房的过户交易得以进行的前提是符合房屋产权交易部门关于政策性住房的管理规定。根据南宁市住房保障和房产管理局、广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室的复函内容，政策性住房完成过户交易的必要条件，一是出卖人的家庭户不存在违规多购多占政策性住房的情形，二是政策性住房的土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积的房价款已按规定缴纳。本案中，经核实，登记在两被告名下的政策性住房仅有讼争房屋一套，原、被告双方至今尚未缴纳土地使用权出让金及分摊共用部分建筑面积的房价款，故在办理讼争房屋过户手续之前，必须补缴上述两项费用。根据《房屋买卖协议》第四条“办理房屋过户等相关手续时所需要的费用均由乙方自行承担”的约定，由于土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积的房价款是办理讼争房屋过户手续所必需支出的费用，此两项费用应由原告自行负担，原告在诉讼过程中表示自愿承担此两项费用，故原告有权在补缴此两项费用后要求被告协助办理房屋过户手续。同时，因过户产生的所得税、印花税等其他费用，亦属于办理房屋过户手续过程所产生的必要费用，双方之间对该费用的负担仍应依照上述协议约定履行，由原告负担。
关于原告是否应按市场评估价值向被告补足房屋差价款的问题。
原、被告双方在《房屋买卖协议》中明确约定讼争房屋的总房价款为215000元，这是双方合意的结果，在签订协议后，原告依约支付了200000元，其作为买受人已履行了合同项下的主要义务。被告以房屋为政策性住房且双方成交的房价款低于市场价格违反公平原则为由，主张变更协议约定的房价款进而要求原告按现市场评估价值补足差价，但是，从现有证据来看，双方在签订《房屋买卖协议》时对讼争房屋的性质、面积、价款等情况不存在重大误解的情形，亦不存在致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的显失公平情形，故被告主张变更协议约定的房价款缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告冯玉勤、张振才于本案判决生效之日起一个月内协助原告孙振佩办理南宁市兴宁区长兴路的房（产权证号：邕房权证字第××号，建筑面积87.94平方米）的土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积房价款的补缴手续，并于上述补缴手续办理完毕之日起十日内协助原告孙振佩将上述房屋过户至原告孙振佩名下，为办理房屋过户所产生的税费等全部由原告孙振佩负担；
二、驳回被告冯玉勤、张振才的反诉请求。
本诉案件受理费176元，财产保全费30元，由被告冯玉勤、张振才负担。反诉案件受理费2150元，由被告冯玉勤、张振才负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决确定的期限内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农慧兰
审 判 员 黄雅静
人民陪审员 谭淑丹
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。