江苏省靖江市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1282执异29号
异议人（被执行人）袁建国，男，汉族，1953年2月7日生，户籍地靖江市，现住靖江市。
申请执行人徐柏松，男，汉族，1957年6月19日生，住靖江市。
利害关系人朱忠，男，汉族，1968年9月6日生，住靖江市。
本院在执行徐柏松与袁建国房屋买卖合同纠纷一案中，被执行人袁建国对本院（2016）苏1282执异17号执行裁定向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。江苏省泰州市中级人民法院于2016年11月15日以（2016）苏12执复42号执行裁定书，认为本院该裁定认定事实不清，适用法律不当，撤销本院（2016）苏1282执异17号裁定，发回本重新审查。本院重新组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。
异议人袁建国称，靖江市人民法院在对我投资设立的靖江市汇源特种工艺玻璃厂名下位于靖江市靖城镇合兴村2组南环路合兴大桥西侧2号的房屋、建筑物及土地使用权的拍卖过程中，将超出房屋、建筑物占地范围的土地使用权进行评估拍卖，并且以（2015）泰靖执字第983-3号执行裁定确认非拍卖标的东侧、西侧房屋占地范围内的土地使用权归买受人所有，法院的拍卖行为违反法律规定，请求撤销（2015）泰靖执字第983-3号执行裁定书，并予以纠正。
利害关系人朱忠答辩称，我在靖江法院淘宝网司法拍卖平台通过竞价以人民币1815万元竞得该案所有拍品（其中包括异议人争议的土地使用权），并依据（2015）泰靖执字第983-3号执行裁定合法取得拍品所有权，又对房屋和建筑物进行装潢改造，我要求法院严格执行上述裁定书，不同意异议人的异议请求。
本院查明，徐柏松与袁建国房屋买卖合同纠纷一案，本院根据徐柏松的财产保全申请，查封袁建国名下靖江市汇源特种工艺玻璃厂位于靖江市南环路合兴大桥西侧2号房屋。2014年12月3日本院作出（2014）泰靖园民初字第683号民事判决：一、解除徐柏松与袁建国签订的2012年5月16日和2013年12月2日的协议；二、袁建国返还徐柏松款项325万元；三、袁建国支付徐柏松违约金120万元。以上二、三项合计445万元，袁建国于判决生效后15日内履行。本案受理费51800元减半收取25900元、财产保全费5000元，合计30900元，由徐柏松负担6789元，由袁建国负担24111元。判决生效后，因袁建国未履行，2015年4月3日本院根据徐柏松的申请立案执行，执行案号：（2015）泰靖执字第0983号。
另查明，被查封房产登记所有权人为靖江市汇源特种工艺玻璃厂（系个人独资企业，投资人为袁建国），位于靖江市靖城镇合兴村2组南环路合兴大桥西侧2号，土地使用权[证号靖国用（2001）字第100260026…1]登记面积4941.60平方米，用途工业，使用权类型出让。该地块上东、西、南、北均建有房屋及建筑物。南侧系主体五层局部六层混合结构综合楼，建筑面积5167.56平方米，其中房屋所有权（证号30230）登记建筑面积4360.10平方米（即东十四间），未登记建筑面积632.56平方米（即西两间）、在建楼梯及电梯井174.90平方米；东侧系三层房屋；西侧系平房（被执行人占有使用）；北侧系主体六层局部七层住宅楼（已为被执行人对外出售）。东、西、北侧房屋均未办理登记。2012年8月，靖江市汇源特种工艺玻璃厂将上述登记的房屋及土地使用权抵押给靖江农村商业银行股份有限公司滨江支行（以下简称滨江支行），债权金额900万元，并办理他项权证。南侧房屋及东侧房屋已由被执行人对外出租，其中南侧部分房屋租赁给靖江市逸居酒店管理有限公司经营，其他房屋分别租赁给鞠明东等个人经营。
2015年7月14日，本院作出（2015）泰靖执字第0983-2号执行裁定：拍卖被执行人袁建国名下的靖江市汇源特种工艺玻璃厂所有的位于靖江市靖城镇合兴村2组南环路合兴大桥西侧2号房屋（房屋所有权证号30230），以拍卖所得价款（扣除有关费用后）清偿被执行人所欠申请执行人之债务。同年8月3日，本院委托泰州经纬房地产估价事务所有限公司对上述房产（房屋建筑面积5167.56平方米、土地使用权面积4941.60平方米、不含房屋装潢）进行评估。2015年9月2日，泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具泰经纬房估字2015第124号《房地产估价报告》，该房产评估总值为人民币2017.31万元。2015年10月20日，本院向徐柏松、袁建国、滨江支行送达估价报告及拍卖通知书，决定将上述房地产在淘宝网司法拍卖平台进行司法拍卖，通知其可参与竞买。
2015年12月1日，本院在淘宝网司法拍卖平台对评估财产进行整体拍卖，因无人竞买而流拍；同年12月17日10时，本院组织第二次拍卖中，竞买人朱忠等人在支付保证金210万元后参与竞拍，朱忠以人民币1815万元竞买成交，并按规定期限缴纳拍卖余款。
2015年12月23日，靖江市逸居酒店管理有限公司以“拍卖程序不当，剥夺了优先购买权”为由向本院提出异议，本院听证审查后裁定驳回其异议，泰州市中级人民法院于2016年3月1日裁定驳回其复议申请。
2016年3月23日，买受人朱忠至本院签订拍卖成交确认书，时考虑到拍卖标的土地使用权范围内的北侧房屋已为被执行人出售，其自愿放弃拍卖成交的土地四址中北址至靖江市汇源特种工艺玻璃厂北侧住宅楼南阳台外墙向南5.2米处、东西一线地块的使用权。据此，本院作出（2015）泰靖执字第983-3号执行裁定书：一、被执行人袁建国所有的登记在靖江市汇源特种工艺玻璃厂名下的位于靖江市靖城镇合兴村2组南环路合兴大桥西侧2号的房屋、建筑物：１、主体五层局部六层混合结构综合楼[房屋建筑面积5167.56平方米，其中：证载面积（东侧十四间）4360.10平方米，规划外面积（西侧两间）632.56平方米。２、在建楼梯及电梯井（主楼北侧）建筑面积174.90平方米]；靖国用（2001）字第100260026…1国有土地使用证载明的土地使用权（不包括土地证四址中北址至靖江市汇源特种工艺玻璃厂北侧住宅楼南阳台外墙向南5.2米处，东西一线地块使用权）及其他权利（含瑕疵）归买受人朱忠（身份证号码：）所有。财产所有权自本裁定送达买受人朱忠时起转移。二、买受人朱忠可持本裁定书到财产管理机构依法办理相关产权过户登记手续。同日本院向朱忠送达该裁定。此后被执行人以“法院作出的上述裁定违法处置了其房屋占用范围内的土地使用权，违反房地一致的原则”为由，向本院提出异议。期间买受人朱忠对竞得房屋、在建楼梯及电梯井进行装潢改造。
又查明，袁建国在本院作为被执行人及执行过程中作为担保人的案件已有7件，加上抵押权人滨江支行的债权，涉及执行标的共计人民币1820万余元（尚不包括袁建国应当补交的土地出让金、应承担的各案执行费、评估费等费用在内）。
本院原审查认为：本次拍卖中，一、涉案登记的房产及异议人争议的整块土地使用权已抵押给滨江支行，滨江支行对该房产及整块土地使用权享有优先受偿权，本院依法拍卖该抵押财产，并无不当；二、异议人涉案执行标的额为人民币1820万余元（包括抵押权金额在内），本院对整块土地使用权的拍卖有利于实现拍卖价值最大化；三、拍卖成交后，买受人朱忠自愿放弃拍卖成交的土地四址中北址至靖江市汇源特种工艺玻璃厂北侧住宅楼南阳台外墙向南5.2米处、东西一线地块的使用权，系对其权利的处分，不违反法律规定；四、从本院对标的物委托评估、发布拍卖公告、实行网上报名、网上竞拍，到网上拍卖成交，整个过程公开透明，拍卖程序符合法律和最高人民法院的相关规定；五、拍卖过程中以及承租人靖江市逸居酒店管理有限公司提出异议复议期间，本案异议人并未对执行行为提出异议。综上，异议人未能提供充分证据证明本次拍卖严重违反拍卖程序且损害其利益，故异议人的异议请求，没有事实和法律依据，裁定驳回异议人袁建国所提执行异议。
本院经重新审查认为，原拍卖过程中对拍卖标的物土地使用权未进行分割，将该地块内非拍卖标的东侧、西侧房屋占地范围内的土地使用权进行了处分，违反了房地权属一致的原则，影响了其他地上物权所有人或物权占有人的利益，对原拍卖行为应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
撤销本院（2015）泰靖执字第983-3号执行裁定书。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。
审判长 缪建成
审判员 孙 斌
审判员 沈华伟
二〇一七年八月二十一日
书记员 唐 露
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。