上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1865号
原告（反诉被告）李勇。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
被告（反诉原告）华侨城（上海）置地有限公司。
法定代表人张立勇。
委托代理人于文强，上海瀛东律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）李勇与被告（反诉原告，以下简称“被告”）华侨城（上海）置地有限公司（以下简称“华侨城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判。后被告华侨城公司提起反诉。本院于2014年10月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年1月23日再次开庭进行了审理。原告李勇委托代理人刘奇，被告华侨城公司委托代理人于文强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李勇诉称，2013年10月21日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建造的上海市闸北区曲阜路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），合同价款为人民币6，604，789元（以下币种均为人民币），被告应于2013年3月31日前将该房屋交付原告。合同签订后，原告依约履行支付款项义务；但至原告起诉之日，被告仍未依约履行相关义务。原告购买系争房屋为了自身居住之需，但由于被告违约行为导致原告至今仍租房居住，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付从2013年10月22日起至起诉之日止的逾期交房违约金324，956元（以6，604，789元为本金，按日万分之二标准计）；2、被告向原告支付从2014年1月22日起至实际办出小产证的逾期违约金（以6，604，789元为本金，按照同期银行贷款利率6%为标准上浮50%计）；3、诉讼费由被告来承担。
被告华侨城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已按合同约定完成房屋的交付手续，根据双方签订的预售合同补充条款一第五条第2款约定，被告交付房屋的条件是原告付清所有房款，但事实上在原告付清房款之前被告已于2013年10月30日将房屋交付给原告委托的第三方。被告的大产证已于2014年3月20日办出，办理小产证的相关资料已备齐，被告没有任何理由拒绝配合原告办理小产证；被告已经委托物业公司通知原告前来签署房屋交接书，但原告以房屋装修存在些许瑕疵为由拒绝签署《房屋交接书》，合同中没有规定被告必须书面通知原告办理小产证事宜，买卖合同中约定被告办理完大产证90日内签署《房屋交接书》，之后90日内办理小产证，在上述期限内被告协助原告办理小产证都不算违约，且配合办理小产证也是原告的义务。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告华侨城公司反诉称，原、被告双方于2013年10月21日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的系争房屋。合同附件一约定，原告应于2013年11月28日支付房款2，204，789元；2013年12月13日前应支付房款3，300，000元。但实际上原告分别于2013年12月20日及2013年12月26日才支付上述两笔房款，分别逾期达22天和14天。根据合同约定，原告逾期付款应按逾期未付款额的日万分之二向被告支付违约金，原告以其委托的装修公司装修不满意为由，拒绝办理产权登记手续，导致被告为原告提供的担保无法及时解除，严重损害了被告的合法权益。故请求法院判令：1、原告向被告支付逾期付款的违约金18，941元；2、原告协助被告办理系争房屋的小产证；3、反诉费用由原告承担。审理中，被告表示撤回第二项诉讼请求，并表示对于原告未及时办理系争房屋产证及由此产生的违约责任，被告不在本案中主张，但保留诉权。
原告李勇辩称：不同意支付违约金，原、被告双方对于原告延期支付房款曾有口头协议，被告同意原告缓缴房款；若法院认定原告违约，但被告主张的违约金高于银行利息，要求对于违约金标准予以调低。对于被告要求原告协助办理系争房屋小产证，因为目前双方的纠纷尚未解决，故原告不同意办理。
经审理查明，2012年12月24日，被告取得“苏河湾41、42街坊项目”《建筑工程竣工验收备案证书》。
2013年10月21日，被告作为卖方（甲方）与原告作为买方（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购系争房屋，房屋用途办公，暂测房屋建筑面积为160.48平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为41，156.46元，房屋总价款6，604，789元。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应按未付款的日万分之二计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止向甲方支付违约金；合同第十条约定：房屋的交付必须符合取得竣工验收备案表之条件。甲方定于2013年3月31日前将该房屋交付给乙方；甲方如未在上述期限内将该房屋交付乙方，应按乙方已付款日万分之二计算，自约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止的违约金。系争房屋符合约定交付条件后，甲方应在交付之日前1天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方�在收到该通知之日起3天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署入伙通知书。验收交接时，甲方应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件；在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闸北区房地产交易中心办理价格申报，过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方；如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次；乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十条约定：合同一方按合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同第二十九条载明：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一对付款方式和付款期限约定如下：乙方采用分期付款方式支付房款，乙方于2013年10月21日与甲方签约并支付总房价款的17%计1，100，000元作为首付款，乙方已经缴纳定金200，000元直接抵扣；乙方于2013年11月28日前向�方支付总房价款的33%计2，204，789元作为首付款；乙方于2013年12月15日前采用银行按揭方式支付房款计3，300，000元，因乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在收到甲方或银行相关通知后10日内，以自有资金或其他方式支付，否则应当按照本合同第七条的约定承担违约责任。合同补充条款约定：若乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方将发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起，视为交付完成。甲方向乙方交付该房屋的条件是乙方已付清全部房价款（包括但不限于合同约定的房款、面积增加房款、逾期付款违约金和赔偿金及其他因配套部门制定安装设备而由甲方代付的费用），乙方未能付清上述各项费用和款项的，甲方有权推迟、拒�向乙方交付给房屋，且不承担因此造成的延迟交房的违约责任；若甲方按照本合同约定按时达到房屋交付条件，又按本合同约定时间通知乙方办理房屋交付手续，而乙方无正当理由未能在约定时间前来办理房屋交付手续的。若由于乙方拒绝办理或拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的房地产权证无法于本合同约定期限内申请，导致甲方为乙方贷款向贷款银行提供的，以办理过户登记手续为解除条件的担保无法解除或承担其他风险的，则乙方须向甲方支付相当于本合同总房款百分之五的违约金。同日，原告向被告支付首期房款1，100，000元。
2013年10月21日，原告签署委托书，该委托书载明：委托方李勇，受托方江苏中兴建设有限公司（周林）。原告与被告签订《上海市商品房预售合同》（编号：XXXXXXXXXXXX），购买系争房屋，被告已通知原告对该房屋进行验收�接。现自愿委托受托方对该房屋进行验收交接，同意受托方指定周林（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）为指定验收人，代委托方对该房屋进行验收交接。委托方的指定验收人的权限为特别授权，具体包括代为对该房屋的全部内容进行验收交接、签署入伙通知书等相关法律文书等。指定验收人对任何验收的确认均视同为委托人的确认，本委托人均予以承认。本委托为不可撤销的委托；同时委托人自愿且不可撤销地放弃自行对该房屋进行验收交接的权利。审理中，原告表示对于该委托书，原告确系本人所签署，但系原告按照被告要求填写的，且夹杂在一大堆材料中，原告并未仔细阅看，认为该份委托书是重大误解，要求撤销，但不会通过诉讼途径来撤销该委托书。2013年10月30日，周林在《入伙通知书》上签名，该《入伙通知书》载明：本人确认已于2013年10月30日接收曲阜�XXX弄XXX号XXX室房屋，取得了该房屋的钥匙及门禁卡；本人已查验房屋的基本状况，并将相应情况记录于《苏河湾行政公馆毛坯房验收单》；……同日，周林在《苏河湾行政公馆毛坯房验收单》中施工单位验收人一栏签字确认，该验收单载明：验收人周林，验收日期2013年10月30日，房屋结构符合图纸设计及规范要求。玻璃门窗齐全，室内粉刷、地面混凝土、室内防水符合规范要求，室内给排水符合图纸设计要求，室内供电正常。同日，周林亦在《钥匙移交清单》中施工单位验收人一栏签字确认，该移交清单载明：收到入户门钥匙3把，门禁卡4张。
2013年12月20日，原告向被告支付第二笔房款2，204，789元，同日，被告向原告开具金额为3，304，789元的发票一张（发票号码XXXXXXXX）。
2013年12月25日，上海市闸北区房地产交易中心核准原告对于系争房屋的预告登记申请，原告�告登记为预购的系争房屋的权利人，系争房屋上抵押权人为中信银行股份有限公司上海南外滩支行，债权数额为3，300，000元。
2013年12月26日，原告通过银行贷款的方式向被告支付了3，300，000元，同日，被告向原告出具金额为3，300，000元的发票一张（发票号码XXXXXXXX）；2014年3月2日，原告向被告支付房款差价823.13元，同日，被告向被告出具金额为823.13元的发票一张（发票号码XXXXXXXX）。
2014年3月20日，被告取得曲阜路9弄29、35、39、50号等房屋上海市房地产权证（大产证），自2014年4月28日开始，陆续有小业主办理房地产权证（小产证）。
2014年8月8日，深圳华侨城物业服务有限公司上海闸北分公司（预售合同约定的前期物业服务公司）苏河湾行政公馆物业服务中心出具证明一份，载明：其公司于2014年3月接到被告通知后，以电话、短信等方式通知系争房屋业主前来签署《房屋交接书》办理产权过户，按该户业主始终以装修存在问题为由拒绝，故特此证明。被告另表示，物业公司曾于7月11日通过短信平台向原告发出短信，通知原告前往办理小产证。
2014年8月12日，原、被告双方签署正式文本的《房屋交接书》，双方确认，系争房屋的建筑面积为160.50平方米，总房价款为6，605，612.13元。原告在交接书中手书“交接时仍存在部分装修及结构问题，待修缮”。
另查明，2013年10月21日，原告（甲方）、江苏华宇装饰工程有限公司（乙方）与被告（丙方）签订《室内装修协议》，载明：甲方选定乙方作为系争房屋室内精装修服务单位，乙方同意接受甲方委托为房屋提供室内精装修工程房屋，丙方监督，工期自2013年4月1日开工，至2013年12月31日竣工，装修标准每平方米房屋建筑面积6，000元，本项目工程款共计962，880元。该合同对于三方的�利义务均进行了约定，并载明了各方的违约责任。
对于被告何时交房，原告坚持以其2014年9月26日实际入住系争房屋为被告交房之日。被告认为虽双方签订的预售合同中约定的被告应于2013年3月31日之前向原告交付房屋，但事实上双方于2013年10月21日才签署预售合同，原告于2013年10月30日已将房屋交付原告委托人，另外根据预售合同补充条款一第五条约定，被告向原告交付房屋的条件是原告付清全部房款。故被告不存在逾期交房的情况。
审理中，原告确认于2014年8月12日已经领取办理小产证的相关材料，之所以仍没有办理小产证是待本案的处理结果再行办理。
以上事实，由原告提供的《预售合同》、购房发票、《房屋交接书》、室内装修协议，被告提供的证明、短信记录、《上海市房地产登记簿》、授权委托书、入伙通知书、验收单、移交清单、建设工程竣工验收�案证书、《房屋交接书》等证据以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的预售合同第十一条载明被告应于2013年3月31日前交付，但原、被告之间的预售合同签订于2013年10月21日，预售合同中约定交付期限早于合同签署时间，不符常理，且从双方在补充条款一第五条关于交房条件的约定中可以看出，签约前房屋实际并未交付。故本院认为该交付时间的约定系笔误。根据合同约定，房屋交付的标志为签署《入伙通知书》，原告委托人于2013年10月30日已经签署《入伙通知书》，该时间距离双方于2013年10月21日签署预售合同期间尚属合理。另外，预售合同补充条款一第五条约定，被告向原告交付房屋的条件是原告付清全部房款，原告的贷款于2013年12月26日才到达被告账户。�于原告否认委托案外人代为接收系争房屋的委托书效力一节，却未能充分举证该份委托书有无效或可撤销的情形，故本院不予采信。综上，现原告要求被告承担逾期交房责任并无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告要求被告支付逾期办理小产证的违约金，本院认为，原、被告对于原告取得房屋权属证书的期限并非没有约定，双方签订的预售合同已明确，在被告办理新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后90日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闸北区房地产交易中心办理价格申报，过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。被告的大产证于2014年3月20日办出，按照预售合同约定，原、被告双方应于90日内签署《房屋交接书》，现原告于2014�8月12日到被告处签署《房屋交接书》，确实晚于合同约定的90日，但双方签订的合同中未约定逾期签署《房屋交接书》的相关违约责任，亦未有相关法律法规对该行为做出过相应规定。另原告在2014年8月12日签署《房屋交接书》的同时领取了相关办理小产证的材料，其时，并未超过被告取得大产证的180日。后原告并未前往房地产交易中心申领系争房屋的房地产权证，亦未提交其未能成功申领房地产权证系被告原因的证据，故原告要求被告承担逾期办理产证的违约金，本院亦不予支持。
被告反诉要求原告支付逾期付款违约金一节，本院认为，根据预售合同附件一的约定，原告应于2013年11月28日前支付房款2，204，789元，应于2013年12月15日前采用贷款方式支付房款3，300，000元，否则应承担逾期付款的违约责任。现原告上述两笔款项分别迟至2013年12月20日和2013年12月26日方�支付，被告据此要求原告支付违约金，理由正当，本院可予支持。原告抗辩双方曾口头约定原告可以延期付款，并未提供相应证据加以证明，本院对被告该项抗辩理由亦难以采信。在构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性。而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，综合考虑当事人约定付款期间的合理性，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院依法将被告主张的违约金金额予以酌情调整为10，000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李勇应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）华侨城（上海）置地有限公司支付违约金10，000元；
二、驳�原告李勇所有诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，590元，由原告（反诉被告）李勇负担；反诉案件受理费170.80元，由原告（反诉被告）李勇负担50元，被告（反诉原告）华侨城（上海）置地有限公司负担120.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 成福鑫
二〇一五年五月十五日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不�擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。