广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终657号
上诉人（原审被告）：大埔县伟业房地产有限公司。
法定代表人：梁卫平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄长云、黄静芬，均系广东粤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶勇任。
被上诉人（原审原告）：张常云。
委托诉讼代理人：叶勇任，系张常云丈夫。
上诉人大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人叶勇任、张常云商品房�售合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2018）粤1422民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
伟业公司上诉请求：1、撤销广东省大埔县人民法院（2018）粤1422民初9号民事判决；2、应扣减从2015年1月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金18793.5元；3、案件受理费由叶勇任、张常云负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。体现在：诉讼时效认定和适用法律错误。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案若以每个个别债权分别单独适用诉讼时效制度的话，叶勇任、张常云所主张的逾期交房违约金中金额人民币18793.5元，即2015年1月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约款，已超过诉讼时效期间，不受法律保护，伟业公司所享有的上述诉讼时效抗辩权已在《中华人民共和国民法总则》施行前已依法产生，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，一审判决依据《中华人民共和国民法总则》规定，否定伟业公司的诉讼时效抗辩权，于法无据，适用法律明显错误，请依法予以纠正。
叶勇任、张常云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
叶勇任、张常云向一审法院起诉请求：1、判令伟业公司向叶勇任、张常云支付延期交房违约金50812元（从2015年1月1日起至2016年12月30日止）；2、判令伟业公司向叶勇任、张常云支付延期办证费3480元；3、案件受理费由伟业公司负担。
一审法院查明，2013年10月10日，伟业公司取得位于大埔县环城大道新寨段东侧“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。
2013年11月30日，伟业公司与叶勇任、张常云签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定叶勇任、张常云以348028元购买伟业公司�发的位于大埔县**大道**第**期**幢**房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式首付款108028元（含定金100000元），余款240000元办理银行按揭付清。”，第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；……”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起×天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交�时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房”。第十五条关于产权登记的约定约定：“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、预收办理房地产权证费用，建筑面积100平米以下（含100平米）预收1.5万；建设100-200平米之间预收2.5万；200-300平米之间预收3.5万；300平米以上（含300平米）预收6万。办证费用按国家相关规定各自承担，多退少补或自行办理。”。
涉案房屋于2014年1月9日取得主体结构、2013年6月29日取得地基与基础工程、2014年12月5日取得建筑给排水、2014年12月19日取得建筑电气、2014年6月3日取得建筑装饰装修、2014年8月26日取得屋面分部工程验收记录。
2015年3月5日，伟业公司向叶勇任、张常云发出《入伙通知书》，通知叶勇任、张常云在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。叶勇任、张常云认为：当时涉案房屋没有验收合格，所以没有去收楼。
2016年2月2日，叶勇任、张常云收楼并在翰林华府物业管理中心登记了业主的相关信息、领用了钥匙(门禁卡)、与物业中心签订了《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。
2016年6月30日，叶勇任、张常云缴交了做房产证的契税4106.73元。
2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。2017年1月22日，大埔县不动产登记中心出具《大埔县不动产登记业务受理回执单》，载明“业务类型：国有建设用地上房屋所有权首次登记。……”
2018年1月2日，叶勇任、张常云向一审法院提起本案诉讼。
庭审中，1、伟业公司确认叶勇任、张常云在合同约定期限内交清了涉案房款。2、叶勇任、张常云称其收楼时房屋是不具备交付条件的，但因急需装修居住，就没考虑到那些问题。房屋没有质量问题，可以正常使用。3、叶勇任、张常云明确其诉讼请求中逾期交房违约金的计算方式：自2015年1月1日起至2016年12月30日止，以已付购房款348028元为基数，按每日万分之二计算,得出50812元；逾期办证违约金是按已付购房款348028元的1%计算，得出3480元。
以上事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同》及附件、《结婚证》、《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、�分部工程验收记录》、《关于万川翰林华府一期建设工程消防验收合格的意见》、购房《广东省地方税收通用发票》（农行按揭《借款凭证》、《收据》）、房产证契税《税收完税证明》、《业主信息登记表》、《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《钥匙(门禁卡)领用登记表》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《大埔县住建局规划核实凭证》、《大埔县不动产登记业务受理回执单》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，予以确认。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，叶勇任、张常云与伟业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：（一）关于叶勇任、张常云的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。涉案合同第八条约定商品房交付时间是2014年12月31日前，叶勇任、张常云于2017年12月26日向一审法院提交了《民事起诉状》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故叶勇任、张常云要求伟业公司支付逾期交房违约金的请求权并未超过诉讼时效，对伟业公司主张叶勇任、张常云该诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。（二）关于伟业公司是否应向叶勇任、张常云支付逾期交房违约金，伟业公司未按合同约定时间交付商品房给叶勇任、张常云，叶勇任、张常云接收了未经竣工验收的房屋，伟业公司是否应承担房屋接收后的逾期交房违约责任问题。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:视为出卖人如期交房。”伟业公司于2015年3月5日向叶勇任、张常云发出《入伙通知书》，房屋交接时伟业公司虽未向叶勇任、张常云出示争议商品房已验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但叶勇任、张常云明知双方合同约定了房屋交接的具体手续情况下仍愿意于2016年2月2日接收争议房屋，叶勇任、张常云没有证据证明伟业公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。因此，从伟业公司与叶勇任、张常云履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其次，叶勇任、张常云接收未经竣工验收的房屋后，实际占有、使用该房屋。根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。据此�自2016年2月3日始，伟业公司与叶勇任、张常云实际交接房屋，伟业公司不构成违约，伟业公司不承担支付2016年2月3日至2016年12月30日期间的违约金责任。（三）关于叶勇任、张常云请求支付逾期交房违约金的计算问题。叶勇任、张常云请求伟业公司支付延迟交房违约金(从2015年1月1日起至2016年12月30日止，以总房价348028元为基数，按每日万分之二计算)50812元。虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，叶勇任、张常云选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。伟业公司虽然在2015年3月5日向叶勇任、张常云发出了入伙通知书，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故伟业公司该通知收楼的行为不能发生已履约交楼义务的效力。据此，叶勇任、张常云于2016年2月2日收楼，伟业公司应支付叶勇任、张常云自双方合同约定交付时间后至叶勇任、张常云收楼时止即从2015年1月1日计至2016年2月2日的违约金348028元×0.2‰×398天=27703元，对叶勇任、张常云在该违约金数额范围内的诉讼请求部分予以支持，超过的部分不予支持。（四）关于伟业公司是否应向叶勇任、张常云支付逾期办证违约金的问题。虽涉案合同对产权登记未作约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条�一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案涉诉商品房为预售，在签订商品房买卖合同时尚未建成房屋，故适用“自房屋交付使用之日起90日”的办证期限。但是，由于本案当事人已于工程竣工验收之前已办理房屋交接手续，而工程竣工验收合格报告是办理权属登记的必备资料，尚未进行竣工验收的房地产开发项目是不可能办理不动产权属登记的；故依据本案实际，结合上述司法解释规定，涉案商品房于2016年12月30日通过竣工验收，因此办证期限应以涉案商品房通过竣工验收的2016年12月30日起计算90日，即至2017年3月30日。伟业公司虽已于2017年1月22日向当地不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，但该登记类型为初始登记，作为出卖人的伟业公司仍需履行产权转移登记申请和缴纳营业税等义务，叶勇任、张常云作为业主应缴纳契税。由于叶勇任、张常云已经缴纳了契税，伟业公司至今尚未向不动产登记部门提交不动产权转移登记申请，导致叶勇任、张常云无法取得不动产权证书，已构成违约，伟业公司应向叶勇任、张常云承担违约责任。因叶勇任、张常云主张按已付购房款1%计付，无法律依据，不予支持。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，伟业公司应自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，向叶勇任、张常云支付以348028元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金，但违约金总额应以叶勇任、张常云主张的3480元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一�伟业公司应在判决发生法律效力后十日内向叶勇任、张常云支付逾期交房违约金27703元；二、伟业公司应在判决发生法律效力后十日内向叶勇任、张常云支付逾期办证违约金（违约金自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，以叶勇任、张常云已付购房款总额348028元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金总额以3480元为限）；三、驳回叶勇任、张常云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，由叶勇任、张常云负担493元，伟业公司负担665元。
二审中，当事人没有提�新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要的争议焦点为：2015年1月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金有无超过诉讼时效。经查，双方约定的交房期限为2014年12月31日，而实际交房时间为2016年2月2日。根据双方签订的合同约定，逾期交房违约金是从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因上述约定的逾期交房违约金按日累加计算，故伟业公司逾期交房的违约金应从2015年1月1日起计算至2016年2月1日止，并按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共�国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施以前应根据《中华人民共和国民法通则》倒推两年计算违约金诉讼时效，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施后应倒推三年计算违约金诉讼时效。叶勇任、张常云于2017年12月26日向一审法院提交《民事起诉状》，因此，从2015年1月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金，已超过两年的诉讼时效期间，不受法律保护。伟业公司应向叶勇任、张常云支付从2015年10月1日起至2016年2月1日止的逾期交房违约金348028元×0.2‰×124天=8631元。一审法院判令伟业公司应�叶勇任、张常云支付从2015年1月1日起至2016年2月2日止的逾期交房违约金348028元×0.2‰×398天=27703元，属于认定事实错误，应当予以纠正。鉴于伟业公司上诉仅请求减去其中的18793.5元，即请求按8909.5元支付违约金，属于伟业公司自行处分其诉讼权利的行为，因此，伟业公司应向叶勇任、张常云支付逾期交房违约金8909.5元。
综上，伟业公司上诉有理，应予支持。一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省大埔县人民法院（2018）粤1422民初9号民事判决第二项；
二、撤销广东省大埔县人民法院（2018）粤1422民初9号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；
三、上诉人大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向被上诉人叶勇任、张常云支付逾期交房违约金8909.5元；
四、驳回被上诉人叶勇任、张常云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1158元，由被上诉人叶勇任、张常云负担893.7元，由上诉人大埔县伟业房地产有限公司负担264.3元。二审案件受理费1158元，由被上诉人叶勇任、张常云负担893.7元，由上诉人大埔县伟业房地产有限公司负担264.3元。
本判决为终审判决。
审判长 叶自辉
审判员 幸庆迈
审判员 黄伟玲
二〇一八年六月二十九日
书记员 侯敏婷