浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初21895号
原告：杭州安源房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道陈家木桥村。
法定代表人：施中安。
委托代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。
委托代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。
被告：曹玉先，男，1989年2月5日出生，汉族，住河南省唐河县。
原告杭州安源房地产开发有限公司（以下简称“安源公司”）诉被告曹玉先商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理，依法由审判员丁伟华独任审判，于2018年3月8日公开开庭进行审理。原告的委托代理人丁佳丽、被告曹玉先到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安源公司起诉称：2015年1月7日，原、被告签订了众安理想湾5幢1单元1404室商品房的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定被告购买原告开发的商品房，此商品房总价844948元。被告在2015年1月7日支付首付款254948元（该款中224000元为被告向原告的借款，借款期限为2015年1月7日起至2015年12月31日），剩余房款590000元采用银行按揭方式支付。为继续履行合同，2015年4月17日，被告与中国民生银行股份有限公司杭州市余杭支行（以下简称“银行”）签订《个人购房/购车借款担保合同》（以下简称“抵押贷款合同”）。原告为被告的贷款提供连带责任保证。被告签订抵押贷款合同后，银行于2015年4月20日放款。然而从2016年8月起，被告未能按抵押贷款合同约定履行还款义务，导致银行要求原告承担被告贷款本息等费用的连带清偿责任。无奈，原告于2017年7月25日向银行偿还了全部剩余贷款本息。原告收到的按揭房款用于偿还银行贷款，不足款项42228.05元，原告有权向被告追偿。根据买卖合同第十九条第6款的约定，被告未按期归还银行按揭贷款本息的，双方同意按合同第八条处理，原告有权解除商品房买卖合同。2015年1月7日，被告出具承诺书明确承诺，其将在2015年12月31日前支付借款224000元，否则原告有权在不通知被告的情况下单方解除合同，原告多次催款，被告至今未偿还借款。现起诉，请求判令：一、解除原、被告于2015年1月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1118419）；二、被告支付违约金16898.96元；三、被告支付代偿款42228.05元；四、被告承担本案全部诉讼费用（包括保全费等）。
原告安源公司为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》一份，用以证明原被告的合同关系，以及因被告断供，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金的事实；
2.个人购房贷款合同一份，用以证明被告向银行按揭贷款，原告提供连带担保责任；
3.借款协议、收据、承诺书各一份，用以证明被告向原告借款224000元用于支付购房首付款，被告未按约定偿还借款，原告有权解除合同并要求被告承担违约金；
3.个人银行卡逾期催收单、还款单、2017-8192法院传票各一份，用以证明被告未能按贷款抵押合同约定偿还贷款本息，银行已向原告及被告催款，原告已为被告偿还贷款本息。
被告曹玉先答辩称，商品房买卖合同中约定的解除条件是否成就，如成就，原告是否履行通知义务，是否符合合同解除权。原告行使解除权已超过法律期限，原、被告签订的合同合法，被告已支付了款项，不存在解除合同的可能，原告没有书面通知，被告没有违约，不存在支付违约金的事由。至于代偿款，被告在筹措资金会支付给原告，商品房协议应当适用商品房买卖合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，案涉商品房844948元，首付款254948元，剩余房款590000元已经支付给原告，贷款是被告和银行之间的纠纷，与原告无关，被告未偿还原告借款224000元，2015年12月31日即为合同解除权发生之日，合同解除权应为发生之日起一年内，该期间属于除斥期间，应当到2016年12月31日，解除权已经消灭。未按期付款指的是购房款，不是按揭款，购房余款银行已支付给原告，因此被告不存在未支付款项的情形。原告无权解除《浙江省商品房买卖合同》，即使有权，也应当书面通知。起诉状副本是被告在2017年12月26日收到的，2016年8月起被告未履行还款义务，应当在2016年6月30日前交付商品房，原告并未交付，被告保留追究责任的权利。
被告曹玉先未向法庭提交证据。
原告安源公司提供的证据，被告曹玉先经质证后，对证据1-4无异议。
本院经审查后认为，上述证据均符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2015年1月7日，众安理想湾5幢1单元1404室商品房的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1118419），约定被告购买原告开发的位于杭州市余杭区房屋一套，该房屋为预售商品房，建筑面积为126.85平方米，总价款844948元。合同约定付款方式如下：被告于2015年1月7日前支付首付款254948元，剩余房款590000元采用银行按揭方式支付。同时，合同第八条约定了逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……”。合同第十九条第六款关于解除合同、退房银行按揭的约定为：“本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，并由出卖人承担担保责任的，双方同意按本合同第八条处理。”合同还就其他事项进行了约定。2015年1月7日，原、被告签订《借款协议》一份，约定：被告向原告借款224000元，用于支付房屋首付款；借款期限自2015年1月7日起至2015年12月31日止。同日，被告向原告出具承诺书一份，对剩余购房款的返还期限及方式作出承诺，并承诺若被告未按期付款，原告有权在不通知本人的情况下单方解除合同并对上述房屋另行销售，被告已付的全部房款作为违约金支付给原告。若该房屋已办理银行抵押贷款导致原告无法单方解除合同的，被告愿意一次性付清贷款款项并配合原告解除银行抵押登记，并支付总房款50%的违约金给原告。同时，被告与中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称“银行”）签订《个人购房借款合同》（以下简称“贷款合同”），原告为被告的贷款提供连带保证责任。被告签订贷款合同后，银行于2015年4月20日放款。2016年8月起，被告未按约履行还款义务，导致银行要求原告承担被告贷款本息等费用的连带清偿责任。原告于2017年7月25日向银行偿还了全部剩余贷款本息共计632228.05元，原告共收到的按揭房款590000元，不足款项42228.05元，原告主张向被告追偿。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。被告未按约支付购房款，是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。本案中，被告支付首付款254948元（其中224000元系其向原告的借款）后，剩余590000元虽办理按揭贷款，但自2016年8月起未按约还款，2017年7月25日原告向银行代偿了全部剩余贷款本息共计632228.05元，除去原告收到的按揭房款590000元，原告为被告代付了42228.05元，被告至今未偿还。因被告已逾期超过90日未向原告付款，根据合同约定，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合理部分本院予以支持；对原告要求被告支付代偿款42228.05元的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杭州安源房地产开发有限公司与被告曹玉先于2015年1月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1118419）于本判决生效之日起解除；
二、被告曹玉先支付原告杭州安源房地产开发有限公司违约金11599元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告曹玉先支付原告杭州安源房地产开发有限公司代偿款42228.05元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告杭州安源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1278元，减半收取639元，由原告杭州安源房地产开发有限公司负担57元，被告曹玉先负担582元。本案案件保全费5000元，由原告杭州安源房地产开发有限公司负担446元，被告曹玉先负担4554元，由被告曹玉先直接支付给原告安源房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1728元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 丁伟华
二〇一八年五月二十一日
书记员 韩思齐
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