湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0802民初3110号
原告：罗文解，男，1956年9月24日出生，汉族，居民，住湖南省张家界市永定区。
原告：覃凤，女，1960年3月26日出生，汉族，居民，住湖南省张家界市永定区。
两原告共同的委托诉讼代理人：高远新，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
被告：彭霞，女，1976年8月15日出生，土家族，居民，户籍地湖南省保靖县，现住湖南省吉首市。
被告：龙泻涛，男，1975年12月9日出生，苗族，居民，户籍地湖南省凤凰县，现住湖南省吉首市。
两被告共同的委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
两被告共同的委托诉讼代理人：龚云，湖南金州律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。
原告罗文解、覃凤与被告彭霞、龙泻涛确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告罗文解、覃凤及其共同的委托诉讼代理人高远新，被告彭霞、龙泻涛共同的委托诉讼代理人解德辉、龚云到庭参加第一次庭审；原告罗文解及其与覃凤共同的委托诉讼代理人高远新，被告龙泻涛及其与彭霞共同的委托诉讼代理人解德辉到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告罗文解、覃凤向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。在庭审过程中，原告罗文解、覃凤增加诉讼请求：被告向原告返还房屋。事实与理由：原告为偿还大儿媳妇彭茵霜的借款，通过大儿媳妇介绍其姐彭霞购买原告房屋。2009年9月22日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将自建坐落于张家界市永定区院对面）的一栋五层700平方米的私房以48万元的价格卖给被告，合同签订当日被告给原告支付了8万元，余款由被告直接抵扣原告欠其大儿媳妇彭茵霜的借款本息。由于原告将房屋建好后，一直由大儿子罗辉和彭茵霜居住，因政策原因涉案房屋至今也没有取得集体土地使用权证和房屋所有权证，故原告与被告也一直未履行房屋交接和登记过户手续。我国《土地管理法》规定，农民集体所有土地使用权，不得转让、出让或出租用于非农业建设。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，与特定身份关系相联系。本案原告将建在集体土地上的宅院出售给非本集体组织人员，违反了土地管理法中关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，由于龙泻涛不是大庸桥居委会村民，在该村依法不得享有宅基地使用权。原告将房屋处分给被告的同时也将宅基地处分给了被告，损害了集体经济组织的权益。为维护原告和集体经济组织利益，根据我国《土地管理法》、《民事诉讼法》等法律之规定，请求法院判决原、被告签订的房屋买卖合同无效。
被告彭霞、龙泻涛辩称，房屋买卖事实没有异议，房屋买卖的价款是84万而不是48万，房子买卖后，不是原告的大儿子罗辉及儿媳进行出租，而是本案的两被告进行了出租，原告与被告对涉案房屋已经进行了交接；原告自身拥有大庸桥居委会合法的宅基地，涉案占用之地是两原告的承包稻田，至今未办理合法宅基地手续及房屋产权证手续；原告与被告的房屋买卖合同经过大庸桥居委会的同意和鉴证，应为合法有效的合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2009年9月22日，原告罗文解、覃凤（甲方）与被告彭霞、龙泻涛（乙方）及李敏（丙方）签订《房屋买卖合同》，内容为：“甲方自愿将自己房屋卖给乙方，乙方愿意购买。经双方充分协商一致，现就买卖房屋中的有关事项达成本协议，共同遵照执行。第一条甲方对房屋产权声明：甲方有私房一栋，坐落在张家界市永定区院对面，东南边以围墙为界与樊世星房屋相抵，东北边以围墙为界与黄大六房屋相抵，西北边与汪泽云房屋相邻。房屋前（西南）邻路，占地面积132平方米，总建筑面积700平方米。该房屋没有取得房屋产权证。在2009年5月25日的地籍调查出席指界通知书中有编号为22号，用地者名为罗辉、罗丹（两人系罗文解、覃凤之子）。房屋总层数五层，全框架结构，外墙是用欧式建筑装饰材料。房屋买卖时该房屋租给丙方开办张家界市民族幼儿园。房屋买卖后，乙方应承认遵守甲方与丙方签订的房屋租赁合同。第二条乙方对购买权的声明：乙方愿意在本合同第一条款成立的前提下就向甲方购买上述房屋之事签订本协议。第三条房屋售价：双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币1200元，价款合计为人民币840000元（大写：捌拾肆万元整）。第四条付款方式：1、乙方应在签订《房屋买卖合同》时支付相当于总房款的10%的定金。2、乙方应在签订《房屋买卖合同》后15日之内，支付剩余90%房款。”
2009年10月5日，原告罗文解给被告龙泻涛出具收条，内容为：“今收到龙泻涛购买房屋现金款项共计人民币捌拾肆万元整（小写￥840000元）。收款人签字罗文解，2009年10月5日。”
罗文解、覃凤（甲方）与被告彭霞、龙泻涛（乙方）签订《购房补充协议》，内容为：“关于乙方购买甲方房屋的几点补充协议：一、从2010年元月起至2012年12月期间的三年房屋租金由乙方收取，每年叁万元共玖万元整。二、三年后，此屋可由罗文解儿子罗辉及儿媳彭茵霜赎回。若需赎回，则须退回乙方购房款及利息（利息按1%计算）。若未能及时赎回，则此栋房屋产权归乙方所有，已收租金也归乙方所有。三、在此三年内，乙方承诺该栋房屋的第四层由罗辉一家暂住，不再租给任何人。四、本协议一式两份，甲乙双方各一份，双方签字后生效。”甲方签字人为罗辉、彭茵霜。
2012年7月29日，被告龙泻涛、彭霞（甲方）与李敏、覃长俊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于张家界市永定区院大门对面，是一栋框架结构五层楼房，建筑面积650平方米，使用面积970平方米（包括320平方米地坪），甲方保证所出租的房屋系本人拥有完全的所有权和使用权，且没有设立抵押权等房屋他项权利，租赁期为60个月，自2013年3月1日至2018年2月28日。
涉案房屋是原告罗文解、覃凤于2003年10月修建的，至今没有办理建房证。2017年7月5日，张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室发布《房屋征收预告》，为了大庸桥黄家阁小区（二期）周边城市棚户区改造项目整体规划建设需求，张家界市永定区人民政府决定为大庸桥黄家阁小区（二期）周边城市棚户区改造项目范围内的房屋实施征收，征收范围：位于永定区大庸桥街道办事处范围内，北临黄家阁小区，南临子午路，东与一期相邻，房屋征收面积约40000平方米，被征收户368户。张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室发布《大庸桥黄家阁小区（二期）周边城市棚户区改造项目（二榜）》，序号123，姓名罗辉、罗丹，建设位置大庸桥黄家阁小区，实测建筑面积635.37平方米。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、购房补充协议、房屋租赁合同、张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室房屋征收预告、大庸桥黄家阁小区（二期）周边城市棚户区改造项目（二榜）、农村土地承包经营管理卡、证明等证据证明，本院予以确认。
二、双方当事人有争议的事实
1、房屋占用范围内的土地性质。原告认为，原告修建在集体土地上的宅院属于宅基地；被告认为，涉案房屋占有的土地已经被征收，征收系大庸桥居委会黄家阁小区周边城市棚户区改造项目，因城市土地属于国家所有，涉案房屋占用之地的性质应为国有土地而非集体土地。本院认为，从原告提交的农村集体土地承包经营管理卡及张家界市永定区大庸桥街道办事处的证明可以看出，涉案房屋所占的土地原系原告自家的承包地，未办理建房证，同时从原告申请出庭作证的三证人的证言来看，原告在涉案房屋之外有依法登记的宅基地，后卖给了其兄罗文友。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，原告修建的涉案房屋所占的土地不属于宅基地。涉案房屋所在的土地于2017年7月5日被张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室预告征收，自房屋征收决定发布之日起，土地性质转化为国有土地。
2、房屋买卖合同的效力。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同违反了我国法律的禁止性规定，且没有发生物权变动的效力，被告不属于同一集体经济组织成员，合同无效；被告认为，原、被告之间的房屋买卖行为真实客观，且涉案房屋已经实际交付给被告，合同有效。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的规定，原告在自己的承包地上修建的房屋未办理相应的审批手续，属于违法建筑。同时，原告罗文解、覃凤与被告龙泻涛、彭霞不属于同一个集体经济组织间的成员，双方买卖房屋所占有的土地在签订房屋买卖合同时归集体所有，个人无权处分，因此，原告罗文解、覃凤与被告龙泻涛、彭霞签订的房屋买卖合同无效。
判决的理由与结果
本院认为，原告罗文解、覃凤所建房屋并未取得相关准建手续，同时涉案房屋买卖合同涉及到集体土地使用权的转让，而本案双方当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同客观上损害了集体经济组织的权益，因此，原告罗文解、覃凤和被告龙泻涛、彭霞签订的房屋买卖合同无效。被告龙泻涛、彭霞以《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条主张两被告可以取得集体土地使用权，因两条法律规定的是土地承包经营权的流转，被告龙泻涛、彭霞与原告罗文解、覃凤签订房屋买卖合同对地上的房屋进行处分，不属于土地承包经营权的流转，对被告龙泻涛、彭霞的该辩称观点本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告罗文解、覃凤要求被告龙泻涛、彭霞返还房屋，但涉案房屋已经被依法征收，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、原告罗文解、覃凤与被告龙泻涛、彭霞于2009年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告罗文解、覃凤的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告龙泻涛、彭霞共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 刘江蓉
人民陪审员 许年丛
人民陪审员 谭琼勇
二〇一八年一月十二日
法官 助理 田丽萍
代理书记员 黄小语
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十二条，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。