四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1111民初627号原告：杨林英，女，1967年5月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人：王志宽，乐山市沙湾区沙湾法律服务所法律工作者。被告：乐山市昶星置业有限公司，住所地乐山市沙湾区河口路27号。法定代表人：陈秀云，董事长。委托诉讼代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭平，四川金顶律师事务所律师。原告杨林英与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称：昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序于2016年7月18日、2016年12月16日、2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告杨林英及其委托诉讼代理人王志宽在三次开庭，被告昶星公司的委托诉讼代理人卢竹在前两次开庭到庭参加了诉讼，被告昶星公司在第三次开庭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨林英向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2010年10月7日签订的《商品房买卖合同》，由原告退房给被告；2、被告退还原告购房首付款60,937.00元，银行贷款支付的本金139,000.00元，契税和维修金等各项费用10,123.00元，合计210,060.00元；3、被告承担原告首付款活期利息损失2,381.00元（截止2016年8月7日），银行按揭付款利息损失35,505.67元，以及房屋装修补偿费70,000.00元（以实际评估为准），合计107,886.00元；4、被告以合同约定价（1,850.24元）和2015年沙湾城区市场平均价（2,450.00元）之间的差额，承担房屋差额损失65,289.00元；5、被告承担原告2016年5月起的银行按揭利息损失和提前还贷补偿金损失，以实际发生额为据计算至被告一次性付款支付为止。以上费用合计383,235.00元。第一次庭审中，原告当庭将第三项诉讼请求中银行贷款利息损失35,505.67元变更为35,851.89元，第五项诉讼请求中“2016年5月起”变更为“2016年7月6日起”，总金额变更为383,581.89元。事实和理由：2010年10月7日，原告以按揭方式购买了被告开发修建的“公园一号”A区7幢2单元5楼2号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，购房总金额为201,417.13元（实测面积：108.86㎡，1,850.24元/平方米）。2010年10月7日，原告向被告支付购房首付款60,937.00元。2010年12月16日，原告以该住房作预售抵押物，向中国工商银行股份有限公司乐山市沙湾支行申请个人购置住房贷款139,000.00元，并将该款一次性支付到被告在沙湾工行设立的银行账户,后原告在契税中补差1,480.13元。原告按揭还款期限为180个月（即15年），截止2016年4月止，原告已按月偿还了沙湾工行的本金96,470.60元，利息35,505.67元。2011年10月2日，因被告按约定的期限交房，原告即向被告一次性支付了国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费等各项费用共计10,123.00元（含房款补差）。之后，原告对该房屋进行了装修，共支出了装修费用约80,000.00元。2015年4月7日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心鉴定结论“公园一号”A区7栋存在严重质量问题，即桩基未进入密室卵石层，砌墙砂浆部分不合格，存在一层室内地坪来裂墙体斜裂缝、门窗洞裂缝等。经过四川天辰空间信息技术有限公司2015年7月27日至今100多期的监测，判断结论其主体已出现不均匀沉降，主体基础呈隆起状，沉降变化量呈持续沉降变化。被告于2016年4月12日对“公园一号”A区7栋72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》即：一是加固处理；二是选择退房处理。原告选择退房，但因被告的退房方案不能被业主接受，且付款期限两年太长。为此，原告为维护其合法权益，遂起诉来院要求依法判决。被告昶星公司在答辩期内未提交书面的答辩状，但在庭审中辩称：1、原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不符合合同解除的条件；2、银行按揭部分存在重复计算利息的情形，利息损失不应得到支持，且按揭损失不应当由被告承担；3、装修补偿款的计算没有依据，计算过高；4、双方签订的合同，对房屋差价没有作出约定，该主张不应支持。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据以及本院依法启动的房屋主体结构是否合格及安全性评级的鉴定报告，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对提供的证据身份证复印件、商品房买卖合同、鉴定报告、公园一号7号楼质量问题处置方案、公园一号（一期）7号楼主体沉降观测报表、沙湾区住房综合平均交易价格公告、公园一号缓交诉讼费的情况说明、收款收据、入住缴费清单、个人购房借款/担保合同、借款凭证、个人贷款情况、竣工验收报告、初始登记的房权证、加固可行性报告、质量保证书无异议，以及原、被告的庭审陈述和庭审笔录，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的装修价值评估报告认为依据不足，不予认可。原告认为房屋价值评估报告，房屋可比交易实例选用不当，不应选用二手房实例，依据不充分。本院认为，装修评估报告和房屋价值评估报告，鉴定和评估的程序合法，依据充分、应予采信，应当作为本案认定事实的依据。原告没有提供足以反驳的证据和理由，不予采信。根据原告的陈述、被告的答辩及本案有效证据，本院认定事实如下：2010年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2498），合同第一条、第二条、第五条约定原告以按揭方式购买被告开发修建的“公园一号”A区7幢2单元5楼2号的住房一套，购房总金额为199,937.00元（合同建筑面积：108.06㎡，单价1,850.24元/平方米），合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。合同签订后当日，原告向被告支付了购房首付款60,937.00元。2010年12月16日，原告作为贷款人，被告作为保证人与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行（以下简称：沙湾工行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人以该住房作预售抵押物，向沙湾工行申请个人购置住房贷款139,000.00元，贷款期限为15年，还款方式为按月等额本息还款法，并指定将贷款一次性汇入被告在沙湾工行设立的账户内。合同还约定，被告承担连带保证责任。后双方将该合同在四川省乐山市嘉州公证处办理的公证事宜。合同签订后，沙湾工行于2011年6月10日经原告同意将贷款139,000.00元一次性支付给被告（银行转帐）。2011年9月26日，房屋竣工并经验收合格。2011年10月2日，被告向原告交付了房屋，原告同日向被告一次性支付了国土收费200元、契税4,028.34元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,810.10元、房印税5元、他项权证费359.89元,另补房屋实测面积108.86㎡房款1,480.13元,合计10,123.00元。原告收房后，对房屋进行装修并于2011年12月20日入住。从2012年年初起7号楼部分房屋买受人（住户）发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决未果。2015年4月7日，乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对“公园一号”7栋建筑物裂缝成因进行了鉴定，鉴定结论为：1、一层室内地坪开裂。该类裂缝是由回填土沉降引起的；2、墙体斜裂缝，该类裂缝主要分布于该建筑物的一层墙体及个别二层墙体。该类裂缝是由于部分桩基施工不满足设计要求导致的；3、门、窗洞角裂缝、墙体抹灰龟裂是由于温度应力、材料收缩引起的；4、建议对该建筑物地基基础进行加固处理，建议对该建筑物一、二层存在斜裂缝的墙体进行加固处理，建议对该建筑物门窗洞角存在开裂的墙体进行处理。2015年10月8日被告委托中国建筑西南勘察设计研究院有限公司对“公园一号”7号楼进行加固可行性分析，结论为：1、该房屋可以加固；2、加固方案具有可实施性；加固后能够满足承载力和耐久性要求，不影响房屋安全和正常使用。乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托四川天辰空间信息技术有限公司从2015年5月15日起对“公园一号”7号楼主体沉降进行观测，截止2016年10月15日观测至第167期，根据沉降监测数据，房屋已发生不均匀沉降，主体基础呈隆起状，且未有稳定趋势。介于“公园一号”7号楼存在房屋质量问题，被告于2016年4月12日向“公园一号”7号楼72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房处理的，房款在签订退房协议后2年内付清，已装修的房屋，评估机构现场评估并按实际情况折旧后补偿，装修款在房款在签订退房协议后2年内付清，契税和维修基金，全款退还（除其他费用）。原告根据被告的方案选择退房，但不同意被告房款的退付方式（两年时间太长），因此，原、被告未就房屋纠纷达成一致的解决方案，原告遂诉至本院。本案在审理过程中,本院依法于2016年9月3日委托四川中节能工程检测中心有限公司对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。2016年11月7日四川中节能工程检测中心有限公司作出了《鉴定报告》（编号：BG2016-019），鉴定结论：1、受检房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌砖筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）3.0.7条的规定,受检房屋主体结构施工质量综合评定不合格；2、受检房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）9.1.2第1款“一般情况下，应根据地基基础和上部承重结构的评定结果按其中较低等级确定”，受检房屋主体结构安全性综合评定为Csu级。四川中节能工程检测中心有限公司根据本次鉴定结论,提出建议:1、对房屋继续进行持续沉降监测，并建议重新设置水准点进行交叉对比监测；2、对房屋桩基础进行加固处理；3、在对房屋基础处理完毕且沉降趋于稳定后对房屋开裂地梁、墙体进行维修加固处理，对出现裂缝的楼板进行加固处理，对验算不满足要求的墙体进行加固处理。2016年11月4日根据原告的申请,本院委托了四川嘉盛资产评估事务所对原告房屋装修价值进行评估,装修价值(已折旧)为53,069.25元，2016年11月29日根据原告的申请，本院委托了四川鹏源鑫房地产土地评估有限公司对原告所购房屋进行类似房地产（不含装修）市场价值评估，市场价值为235,700.00元。另查明，本案争议房屋现登记在被告名下。截止2016年7月5日止，原告支付贷款利息35,851.89元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据？二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合有合同依据和法律依据？根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条（二）1的约定“该商品房地基基础和主体结构质检测不合格的，买受人有权退房……”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此，本案首先审查涉案7号楼（砖混结构）主体结构质量是否合格。所谓主体结构是通常指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。被告作为开发商，建设单位有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。“公园一号”7号楼主体结构经四川中节能工程检测中心有限公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋即需要进行加固处理。该鉴定经审查，鉴定程序合法、鉴定的材料客观真实、适用的法律准确，鉴定结论依法予以采信。为此，应当认定原告所购买的“公园一号”A区7幢2单元5楼2号的住房主体结构不合格。合同的解除法律规定有约定解除和法定解除两种形式。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告有权按照双方的合同约定以及法律规定行使合同解除权。再者，诉前被告与原告等住户协商处理过程中，被告提出的《公园一号7号楼质量问题处置方案》给予了原告等住户选择退房的权利。解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效。原告以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点应当以原告的诉状送达被告之日，本案被告收到原告的诉状时间为2016年6月17日，故原、被告于2010年10月7日签订《商品房买卖合同》从2016年6月17日起解除，原告的该项诉请，符合本案查明的事实和法律规定，予以支持，原告所购“公园一号”A区7幢2单元5楼2号的住房一套应退还被告。二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。被告出售给原告的住房主体结构质量不合格，依原、被告合同约定，被告履行合同义务不符合合同约定，也不符合法律规定，被告应当承担违约责任。解除合同承担违约责任形式有：恢复原状；采取其他补救措施；赔偿损失。合同法赋予守约方要求违约方承担责任形式的选择权，现原告放弃恢复原状以及采取其他补救措施民事权利，选择被告承担赔偿损失的违约责任符合法律规定，应予支持。合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案原告在履约过程中无违约行为，被告应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给原告造成的全部损失。第一、被告退还原告购房首付款60,937.00元，银行贷款支付的本金139,000.00元，契税和维修金等各项费用10,123.00元（含补交房款1480.13元），合计210,060.00元的问题，原告该项主张属于直接损失范畴，合法有据，应予支持；第二，原告主张的房屋差价损失和房屋装修损失的问题，其实房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，原、被告约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素，房屋增值形成的差价，给原告造成退房后重新购房增加了不必要的支出，该部分差价或支出应当认定为原告的履行利益即被告的违约所造成的损失,被告应当予以赔偿。经鉴定原告所购房屋现市价值为235,700.00元，其差价损失34,282.87元（235,700.00元-购买价值201,417.13元）,原告主张房屋差价损失34,282.87元，于法有据，予以支持。原告主张的房屋装修损失，经评估为53,069.25元，属于被告因违约给原告造成的损失，被告应当依法赔偿，该项请求与本案查明的事实和法律相符，予以支持。原告主张房屋差价损失和房屋装修损失超过本院认定的部分，没有事实依据，不予支持；;第三、关于要求被告承担原告首付款活期利息损失2,381.00元，按揭购房款的利息损失35,851.89元（截止2016年7月5日）以及2016年7月6日以后的利息问题，原、被告签订的合同约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。原告的首付款60,937.00元交付时间为2010年10月7日，2010年银行活期存款利率为0.36%,首付款利息为1,280.00元;银行按揭贷款139,000.00元的计息,应当从按揭贷款给付之日即2011年6月10日起按银行同期活期存款利率计算直至付清本金止。原告主张首付款活期存款利率按0.7%计算没有法律依据,超国家规定2010年活期存款利率计算部分不予支持;原告要求按银行按揭贷款利率支付按揭贷款的利息没有事实依据,不予支持。被告主张计息从房屋主体结构鉴定不合格之日起计算至付清房款的意见，因双方合同没有约定起付时间，本着有利于非提供格式条款一方法律精神，应当从被告收到原告的房款之日起计息，被告的该项抗辩意见不予支持；第四、原告主张提前还贷补偿金损失，既没有实际发生，也不是必要损失，于理于法均不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨林英与被告乐山市昶星置业有限公司于2010年10月7日签订《商品房买卖合同》从2016年6月17日起解除；原告李志中所购“公园一号”A区7幢2单元5楼2号的住房一套在本判决生效后十日内退还被告乐山市昶星置业有限公司；二、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨林英购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费等费用210,060.00元，房屋装修损失53,069.25元、房屋增值差价34,282.87元，合计297,412.12元;三、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨林英首付款利息1,280.00元及按揭贷款利息（以139,000.00元为本金,从2011年6月10日起按银行同期活期存款利率计算直至付清本金止）；四、驳回原告杨林英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,049.00元，房屋装修评估费2,000.00元,房屋市场价值评估费2,600.00元,合计11,649.00元,由原告杨林英承担1,300.00元（已交）,被告乐山市昶星置业有限公司承担10,349.00元（其中案件受理费5,749.00元在本判决生效之日起七日内向本院缴纳；评估费4,600.00元原告杨林英已预交评估公司，由被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付原告杨林英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  马树全审 判 员  周海英人民陪审员  王全珍二〇一六年十二月二十八日书 记 员  范 霞《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成直接经济损失成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正理由拒不到庭,或者未经法庭许可中途退庭的,可以按撤诉处理;被告反诉的,可以缺席判决。