江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨华民初字第0017号
原告毛锡荣。
原告陈秀芳。
上述两原告共同委托代理人李克章、朱依红，江苏海辉律师事务所律师。
被告无锡兴想房地产开发有限公司，住所地无锡市高浪东路999号。
法定代表人林振兴。
委托代理人周淑珺，江苏倍思特律师事务所律师。
委托代理人林立岩，该公司营销经理。
原告毛锡荣、陈秀芳诉被告无锡兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法由审判员颜建江独任审判。于2014年1月18日公开开庭进行了审理，原告毛锡荣，原告毛锡荣、陈秀芳的共同委托代理人李克章，被告兴想公司的委托代理人郭斌、沈彩萍到庭参加诉讼。于2014年2月26日公开开庭进行了审理，原告毛锡荣，原告毛锡荣、陈秀芳的共同委托代理人朱依红，被告兴想公司的委托代理人郭斌、沈彩萍到庭参加诉讼。之后，本院依法组成合议庭。于2014年4月21日公开开庭进行了审理，原告毛锡荣，原告毛锡荣、陈秀芳的共同委托代理人李克章，被告兴想公司的委托代理人郭斌、张继红到庭参加诉讼。于2015年1月21日公开开庭进行了审理，原告毛锡荣、陈秀芳的共同委托代理人李克章，被告兴想公司的委托代理人周淑珺、张凤婷到庭参加诉讼。于2015年3月19日公开开庭进行了审理，原告毛锡荣，原告毛锡荣、陈秀芳的共同委托代理人李克章，被告兴想公司的委托代理人周淑珺到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告毛锡荣、陈秀芳诉称：毛锡荣与陈秀芳系夫妻关系。2010年3月19日，毛锡荣、陈秀芳向兴想公司购买观山名筑XX号房，并按约支付了全部购房款。因兴想公司未依合同约定书面通知交付房屋，且房屋存在多项严重质量问题和质量瑕疵问题及房屋违反强制性设计标准而存在多项重大设计缺陷等原因，导致兴想公司至今没有交付房屋。2012年12月31日，毛锡荣、陈秀芳向兴想公司提交了《丁渤验房第三方检测报告》，兴想公司书面承诺“十五天之内整改完成（2013年1月15日前）”，但兴想公司至今仍未整改完成。现毛锡荣、陈秀芳请求法院判令兴想公司：1、立即交付房屋（按房屋现状交付）；2、支付逾期交房违约金（具体为：自2011年12月26日起至实际交付房屋之日止，按已交付房价款的每日万分之二计算）；3、支付房屋重大设计问题的赔偿金70000元；4、支付房屋修缮安装费用25700元。
被告兴想公司辩称：1、涉案房屋于2012年7月10日通过了无锡市建设局的综合验收，具备了合同约定的交房条件。同年7月11日，兴想公司向毛锡荣、陈秀芳发出了交房、入伙通知书，通知毛锡荣、陈秀芳办理交房手续。因此，兴想公司只承担自2011年12月27日起至2012年7月13日止的逾期交房违约金。此后未收房的责任在毛锡荣、陈秀芳。2、根据合同约定，逾期交房违约金的支付标准为逾期在60日之内的按照已付房款0.01%每日计算，超过60日的部分按照已付房款0.02%每日计算。3、涉案房屋不存在重大设计缺陷。4、对于苏普鉴定（2014）3号工程造价咨询报告书无异议，但兴想公司只同意负责修缮涉案房屋，不同意向毛锡荣、陈秀芳支付修缮安装费用。综上，兴想公司仅同意支付毛锡荣、陈秀芳自2011年12月27日起至2012年7月13日止的逾期交房违约金并负责修缮涉案房屋。对于毛锡荣、陈秀芳的其他诉请，兴想公司请求法院予以驳回。
经审理查明：2010年3月19日，毛锡荣、陈秀芳与兴想公司签订了合同备案号为XX的《商品房买卖合同》（含补充协议等四份附件）一份，约定：毛锡荣、陈秀芳购买兴想公司开发的位于滨湖经济技术开发区XX号、暂定名为观山名筑XX号房，该商品房合同约定建筑面积共137.75平方米，其中，套内建筑面积为121.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.34平方米。合同第四条约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为10803.4元／平方米，总价为1488168元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经分期综合验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，逾期在60日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款0.01%的违约金，逾期超过60日后出卖人按照买受人全部已付款的日0.02%向买受人支付违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人书面通知的日期办理商品房验收交接手续的，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起视为该商品房已经交付，该商品房的毁损、灭失风险转移至买受人，物业管理费等相关费用由买受人承担。合同第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另，附件四补充协议第二条约定：乙方于2010年3月19日本合同签订时支付988168元（含定金5万元），余款50万元采用公积金贷款方式支付。第六条约定：房屋交付时，甲方应书面通知乙方。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按照本合同约定的房屋交付时间前往甲方售楼处办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期为房屋交付使用日期。第七条约定：在房屋交付过程中，乙方除因甲方不具备本合同第八条约定的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，乙方发现的质量问题不影响交付手续的办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务。第二十二条约定：任何一方变更联系方式应及时以书面形式通知对方，如果按此地址向对方所发的书面材料被退回或者拒收，视为送达，承担由此引起的法律责任。合同签订后，毛锡荣、陈秀芳分别于2010年3月19日和同年5月29日向兴想公司支付了购房款988168元、50万元，以上共计1488168元。但兴想公司未能按约向毛锡荣、陈秀芳交付涉案房屋。2012年2月21日，兴想公司员工杨波收到了毛锡荣、陈秀芳发出的《关于要求立即交付房屋的催告函》。同年12月16日，毛锡荣、陈秀芳出资370元，委托无锡丁渤投资咨询服务有限公司（以下简称丁渤公司）对涉案房屋进行检测。同年12月19日，丁渤公司出具了第一份《丁渤验房第三方检测报告》，认为涉案房屋的客餐厅存在多处空鼓、开裂等问题；一楼和二楼的卧室存在门头、窗角、地面、墙面等多处空鼓、开裂，一楼卧室排水管顶部未做密封隔音处理；厨房存在门头开裂；一楼卫生间存在立柱空鼓、窗台大小头，二楼卫生间存在地面空鼓、梁边空鼓等问题；一楼阳台存在地面开裂、地面局部起砂，地面砖空鼓等问题，二楼南阳台存在地面空鼓、外墙面砖空鼓、南柱有水渍等问题；二楼强电箱存在位置不合理问题；二楼存在插座、照明未分开等问题。针对第一份《丁渤验房第三方检测报告》载明的房屋相关问题，兴想公司负责现场接待交房的工作人员郑亚鹏于同年12月31日在该检测报告上签注了“十五天之内整改完成（2013年1月15日前）”。2013年1月29日，毛锡荣、陈秀芳再次委托丁渤公司对涉案房屋进行复验检测。同年2月1日，丁渤公司出具了第二份《丁渤验房第三方检测报告》，认为：进户门缺猫眼；客厅地面1处开裂、地面局部起砂。客厅实测面积为14.867平方米，不足18平方米，不满足三、四类住宅设计要求；一楼卧室窗台大小头，一楼卧室排水管顶部未做密封隔音处理，一楼卧室梁边大小头、推拉门闭合后漏缝，二楼卧室地面局部起砂；厨房实测面积为5.901平方米，不足6平方米，不满足四类住宅设计要求；主卫生间热水器显示屏数字乱，主卫生间地面积水，顶棚漏水；一楼南阳台地面开裂、地面局部起砂，一楼南阳台外墙面空鼓，一楼北阳台地面开裂、墙面砖空鼓，花园杂草丛生、有建筑垃圾，二楼南阳台地面1处空鼓，二楼北阳台地面1处空鼓、外墙面砖空鼓；依据四类住宅设计要求，存在室内没有储藏室问题；室内可视对讲不清晰；部分空调外机不明确；二楼插座、照明未分开；二楼强电箱位置不合理等问题。之后，毛锡荣、陈秀芳认为兴想公司未履行交房通知义务，且涉案房屋存在质量问题及房屋设计缺陷，遂诉来本院。
2014年4月24日，本院召集毛锡荣、陈秀芳的共同委托代理人李克章与兴想公司的委托代理人郭斌对涉案房屋进行了现场勘察，发现涉案房屋存在地面裂缝、墙体空鼓、强电箱位置设置不合理、一楼至二楼未做规范楼梯等11项问题。对于现场勘察笔录载明的11项房屋问题，兴想公司认为“一楼北面房间下水管已做防水，二楼主卧西墙修补没有问题，我们会在修补处再刷腻子，其他问题是事实，由法院鉴定后（修复方案、费用），我们承担费用”。之后，经毛锡荣、陈秀芳申请，本院委托江苏普信工程项目管理有限公司（以下简称普信公司）对本院2014年4月24日现场勘察笔录中载明的第1项至第11项房屋问题进行修复方案（注：修复方案以达到商品房交付的质量标准要求为准）和修复费用的鉴定。普信公司于2014年12月10日出具了苏普鉴定（2014）3号工程造价咨询报告书，鉴定结果为：鉴定总价：修缮：19578.22元，安装：4544.93元，修缮安装合计：24123.1元。毛锡荣为此花去鉴定费18000元。对于该份工程造价咨询报告书，毛锡荣、陈秀芳与兴想公司均无异议。
另查明：2012年7月10日，无锡市建设局向兴想公司出具了锡建开（2012）38号《关于兴想嘉园B1区（一期）通过竣工综合验收备案的通知》，该通知载明：“兴想嘉园B1区一期（3－5、9－16、22－23、25－29、39－41号楼及B1、B2商业），建筑面积58066.13平方米，根据市规划、环保、市政和园林、公安、质监等部门单项验收的认定，该小区竣工综合验收备案资料齐全，达到交付使用条件”。
诉讼中，兴想公司举证了以下三组证据，其中，第一组证据为：邮件号码为EV166529198CS国内特快专递邮件详情单、交房、入伙通知书、无锡兴想房地产开发有限公司交房通知书寄送单号、邮件全程跟踪查询，证明：兴想公司根据毛锡荣、陈秀芳确认的地址即无锡市新区XX，于2012年7月11日向其邮寄了交房通知书，通知毛锡荣、陈秀芳于2012年7月13日办理交房手续，该邮件查询结果显示为“2012年7月12日本人收、妥投”。第二组证据为：邮件号码为EW254205144CS国内特快专递邮件详情单、催告书复印件，证明：兴想公司根据毛锡荣、陈秀芳确认的地址即无锡市新区XX，于2012年8月17日向其邮寄了催告书，通知毛锡荣、陈秀芳于5日内办理相关手续。第三组证据为：邮件号码为1048806430005国内标准快递、房屋交接催告函、邮件全程跟踪查询，证明：兴想公司根据毛锡荣、陈秀芳确认的地址即无锡市新区XX，于2013年8月31日再次向其邮寄了房屋交接催告函，通知毛锡荣、陈秀芳于收到本函之日起三日内前来办理房屋交接手续。邮件全程跟踪查询结果显示为“2013年9月2日本人收、妥投”。对于第一组证据中的交房、入伙通知书、无锡兴想房地产开发有限公司交房通知书寄送单号、邮件全程跟踪查询和第三组证据，毛锡荣、陈秀芳质证后认为：其从未收到兴想公司邮寄的交房、入伙通知书和房屋交接催告函。对于第一组证据中的邮件号码为EV166529198CS国内特快专递邮件详情单和第二组证据，毛锡荣、陈秀芳认为：兴想公司逾期提供证据，不同意质证。同时，毛锡荣、陈秀芳提请法庭注意：其并未收到上述二份邮件。
审理中，兴想公司还补充举证了住宅质量保证书、住宅使用说明书、无锡市房屋建筑面积测绘报告、上海同设建筑设计院有限公司出具的情况说明、上海同设建筑设计院有限公司企业法人营业执照复印件、上海同设建筑设计院有限公司工程设计资质证书复印件，证明：涉案房屋住宅类型为二类，住宅设计符合《江苏省住宅设计标准》（DGJ32／J26-2006）表3.1.2中套型为二类的规定要求，涉案房屋已经具备了合同约定的交房条件。毛锡荣、陈秀芳质证认为：情况说明的二类套型证明内容和兴想公司提交的住宅使用说明书载明的住宅类型为“客厅1个、卧室4个、厨房1个、卫生间3个、阳台4个”的房屋实际情况自相矛盾，对照《江苏省住宅设计标准》（DGJ32／J26-2006）第3.1.2条、第3.2.2条的规定能够证明住宅使用说明书中载明的涉案房屋应属于四类住宅。按照四类住宅标准，涉案房屋存在重大设计缺陷具体为：1、厨房的实际面积为5.901平方米（四类住宅标准使用面积为6平方米）；2、起居室（厅）的实际面积14.867平方米（四类住宅标准使用面积为18平方米）；3、未设置储藏室（四类住宅标准使用面积为2平方米）；4、房屋内的下水管未做隔音密封处理（违反《江苏省住宅设计标准》第4.4.4条规定即应有防水、隔音和便于检修的措施）；5、一楼东北面房屋内存在T型承重横梁。
以上事实，有毛锡荣、陈秀芳提供的合同备案号为XX的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、《关于要求立即交付房屋的催告函》、2012年12月19日《丁渤验房第三方检测报告》、2013年2月1日《丁渤验房第三方检测报告》、收据、照片、苏普鉴定（2014）3号工程造价咨询报告书、鉴定费发票，兴想公司提供的锡建开（2012）38号《关于兴想嘉园B1区（一期）通过竣工综合验收备案的通知》、住宅质量保证书、住宅使用说明书、邮件号码为EV166529198CS国内特快专递邮件详情单、交房、入伙通知书、无锡兴想房地产开发有限公司交房通知书寄送单号、邮件全程跟踪查询、邮件号码为EW254205144CS国内特快专递邮件详情单、催告书复印件、邮件号码为1048806430005国内标准快递、房屋交接催告函、邮件全程跟踪查询、情况说明、上海同设建筑设计院有限公司企业法人营业执照复印件、上海同设建筑设计院有限公司工程设计资质证书复印件、无锡市房屋建筑面积测绘报告，以及庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：毛锡荣、陈秀芳与兴想公司于2010年3月19日签订的合同备案号为XX的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。关于交付涉案房屋问题，因兴想公司依约负有交付房屋的合同义务，且兴想公司也同意继续履行合同并交付房屋，故毛锡荣、陈秀芳要求兴想公司按照房屋现状交付房屋，本院予以支持。对于住宅套型分四类，其使用空间个数不应少于《江苏省住宅设计标准》（DGJ32／J26-2006）表3.1.2的规定，但该条对使用空间个数的规定和3.2.2的规定并非强制性条文，因此，不能以涉案房屋使用个数反推出涉案房屋属于四类房屋的结论。毛锡荣、陈秀芳主张的房屋重大设计缺陷问题，与相应的规范并不相符，故其主张无相应的法律依据。毛锡荣、陈秀芳要求兴想公司支付该项赔偿金70000元，本院依法不予支持。关于逾期交房违约责任问题，因《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2011年12月26日前，且兴想公司开发的涉案房屋在2011年12月26日仍不具备约定交付条件而延期交房，故兴想公司应承担相应的逾期交房违约责任。关于逾期交房期间问题，因《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2011年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经分期综合验收合格’并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；《附件四：补充协议》第六条约定“房屋交付时，甲方应书面通知乙方。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按照本合同约定的房屋交付时间前往甲方售楼处办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期为房屋交付使用日期”；第七条约定“在房屋交付过程中，乙方除因甲方不具备本合同第八条约定的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，乙方发现的质量问题不影响交付手续的办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务”；第二十二条约定“任何一方变更联系方式应及时以书面形式通知对方，如果按此地址向对方所发的书面材料被退回或者拒收，视为送达，承担由此引起的法律责任”。事实上，无锡市建设局已于2012年7月10日发文，通知涉案房屋达到交付使用条件。之后，兴想公司于2012年7月11日按照毛锡荣、陈秀芳确认的送达地址，向其邮寄了交房通知书，通知毛锡荣、陈秀芳于2012年7月13日办理交房手续。虽然毛锡荣、陈秀芳称“未收到邮件”，但该邮件查询结果显示为“2012年7月12日本人收、妥投”。故按照合同约定，本院应能认为：兴想公司已于2012年7月11日通知毛锡荣、陈秀芳于2012年7月13日办理交房手续。至于毛锡荣、陈秀芳在验房过程中发现的房屋质量问题，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核检确属不合格”、“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”之情形，故毛锡荣、陈秀芳仍应按照合同约定于2012年7月13日办理涉案房屋的收房手续。基于此，逾期交房期间应计算至2012年7月13日，此后逾期交房的违约责任不应再由兴想公司承担。关于逾期交房违约金的计算标准问题，毛锡荣、陈秀芳主张每逾期一日应按照全部已付房款的0.02%支付违约金，兴想公司抗辩称逾期在60日内的部分每逾期一日应按照全部已付房款的0.01%支付违约金，逾期超过60日的部分每逾期一日应按照全部已付房款的0.02%支付违约金，本院认为兴想公司的该项抗辩意见符合合同第九条约定的文意内涵，本院对兴想公司的该抗辩意见予以支持。关于修缮安装费用，因双方对苏普鉴定（2014）3号工程造价咨询报告书均无异议，兴想公司也在2014年4月24日即在鉴定之前已经同意承担相关修复费用，且自2012年12月31日起，兴想公司并未完成整改义务。如再让兴想公司承担修缮义务，对毛锡荣、陈秀芳而言，是不公平的，双方有可能为此产生新的纠纷。基于此，本院对毛锡荣、陈秀芳要求兴想公司赔偿涉案房屋的修缮安装费用共计24123.1元的诉讼请求，予以支持。收取上述款项后，对于鉴定中载明的11项房屋质量问题，应由毛锡荣、陈秀芳自行修理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、无锡兴想房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向毛锡荣、陈秀芳交付位于滨湖经济技术开发区XX号、暂定名为观山名筑XX号房屋（按房屋现状交付）。
二、无锡兴想房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向毛锡荣、陈秀芳支付逾期交房违约金（具体为：以1488168元为基数，自2011年12月27日起至2012年2月24日止，每日按万分之一计算；以1488168元为基数，自2012年2月25日起至2012年7月13日止，每日按万分之二计算）。
三、无锡兴想房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向毛锡荣、陈秀芳赔偿房屋修缮安装费用共计24123.1元。
四、驳回毛锡荣、陈秀芳的其他诉讼请求。
如果无锡兴想房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8048元，鉴定费18000元，合计26048元，由毛锡荣、陈秀芳负担6387元，由无锡兴想房地产开发有限公司负担19661元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 钱晓平
审 判 员 颜建江
人民陪审员 汤龙寿
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 徐一飞
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。