安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桐民二初字第00390号
原告：中国工商银行股份有限公司桐城支行。
负责人：梅青友，行长。
委托代理人：王建，该公司员工。
委托代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。
被告：邓华成，男，汉族，1957年9月6日出生，住安徽省桐城市。
委托代理人：葛立峰，安徽正维律师事事务所律师
被告：周爱霞，女，汉族，1959年3月8日出生，住址，系被告邓华成之妻。
委托代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。
被告：安徽桐城滨河置业有限公司。
法定代表人：丁贤培，总经理。
委托代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司桐城支行（以下简称工行桐城支行）诉被告邓华成、周爱霞、安徽桐城滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理，依法组成合议庭于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建、孙江涛，被告邓华成、周爱霞的委托代理人葛立峰，被告滨河置业公司的委托代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行桐城支行诉称：邓华成、周爱霞系夫妻关系，2013年2月4日和2013年2月5日，邓华成、周爱霞与原告分别签订《个人购房借款／担保合同》各一份，约定邓华成、周爱霞作为共同借款人向原告借款2笔各400万元，用于向滨河置业公司购买商用房，借款期限分别为2013年2月6日至2022年2月6日和2013年2月6日至2023年2月6日，借款年利率均为7.205％，逾期利率（年）9.3665％，还款方式为按月等额还款，并以所购房产提供抵押担保。滨河置业公司分别对上述借款出具保证函和承诺书，承诺：当借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息时，由我公司垫款代偿应还贷款本金及利息；借款人连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息的，我公司在接到你行催收通知30天内回购房产并办理贷款结清手续。2013年11月25日，双方按合同约定办理了抵押登记手续。借款合同签订后，原告依约履行了贷款义务，但邓华成、周爱霞自2014年11月起未能按约定还款，构成违约。截止2015年6月24日，邓华成、周爱霞共计拖欠房贷本金6926418.79元。按照合同约定，原告有权宣布上述两份借款合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其它费用。据此，原告提起诉讼，要求1、判令被告邓华成、周爱霞立即向原告清偿所欠借款本金人民币6926418.79元及相应利息；2、判决原告对被告邓华成、周爱霞抵押给原告的房地产享有优先受偿权；3、判令被告滨河置业公司对上述债务承担连带清偿责任，原告有权要求滨河置业公司先承担保证责任；4、判令三被告连带承担本案诉讼费用。
被告邓华成、周爱霞在庭审中辩称：两笔贷款是事实，两被告已还款至2014年10月，目前两被告经济困难，恳求与原告协商至2016年1月份将前期所欠本息结清，后期仍按约定还款。
被告滨河置业公司在庭审中辩称：其向原告提供的是阶段性保证担保责任，即对借款人在房屋他项权证办理之前的借款本息承担连带清偿责任，对办理之后的借款本息不承担保证责任；本案借款人的房地产他项权证已于2013年11月25日办理并交付原告，借款人2014年10月之前的借款本息已按约还清，滨河置业公司无需对借款人所欠借款本息承担连带清偿责任。请求法院驳回原告对滨河置业公司的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，邓华成、周爱霞身份证、结婚证，滨河置业公司营业执照、组织机构代码证。证明原、被告主体身份适格。
2、邓华成、周爱霞提交给原告的《个人商用房贷款申请表》和《承诺书》，证明邓华成、周爱霞因购置商用房向原告提出借款申请，并承诺承担连带清偿责任。
3、《个人购房借款／担保合同》、《个人借款凭证》各两份，证明原告分别与邓华成、周爱霞签订个人购房借款合同，约定了借款利率、期限，原告已依约发放了贷款。
4、桐房地产他证2013字第42978号、2013字第42××71号《房地产他项权利证明书》两份，证明邓华成、周爱霞以上述房屋为原告借款办理了抵押登记手续。
5、《承诺书》、《保证函》各一份，证明滨河置业公司自愿为邓华成、周爱霞向原告两笔借款作保证担保，且在邓华成、周爱霞连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息时，滨河置业公司在接到原告催收通知30天内回购房产并办理贷款结清手续。故原告有权要求滨河置业公司先承担连带清偿责任。
6、贷款账户流水账2份、贷款催收通知书14份、《关于要求履行保证责任的函》及《公证书》两份，证明邓华成、周爱霞自2014年11月起已连续6个月以上未按合同约定及时足额履行还本付息义务；原告已多次向邓华成、周爱霞催收贷款；原告已向滨河置业公司要求履行办理结清贷款的义务。
邓华成、周爱霞发表质证意见认为：对证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，对第5组证据，他们不是承诺书、保证函的参与人，不发表质证意见。
滨河置业公司质证认为：对证据1、2、3、4、6的三性及证明目的均无异议；对第5组证据的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议：该组书证都是原告单方拟定的格式条款，明显加重了滨河置业公司的保证责任，对原告的证明目的不予认可，该组证据不是滨河置业公司真实意思表示。
邓华成、周爱霞未向本院提交证据。
滨河置业公司为证明自己的抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、滨河置业公司营业执照、组织机构代码证，证明滨河置业公司主体适格。
2、《按揭贷款业务合作协议》一份，证明原告上级分行与滨河置业公司所签协议约定：滨河置业公司为原告发放的商品房按揭贷款提供阶段性连带责任保证。
3、《中国工商银行电子回单》复印件2份、《中国工商银行凭证》复印件1份，证明原告在取得借款人房屋他项权证之后，已经按照保证函的约定将转入滨河置业公司保证金存款账户中的购房贷款退还滨河置业公司，由此说明滨河置业公司在本案中的保证担保义务已经完成。
原告质证意见：对第1组证据无异议；对第2组证据，无原件不应作为证据使用，且该协议是2011年签订的，并不当然的适用于本案；对第3组证据，滨河置业公司是以保证人身份向原告提供连带责任保证，退还保证金并不代表保证责任免除。
邓华成、周爱霞质证意见：对第1组证据无异议；对第2、3组证据不发表质证意见。
本院认证意见：因原告提供的证据，相对方对其真实性均无异议，且内容、形式均合法，依法予以认定。滨河置业公司证据1，质证方均无异议，依法予以认定；证据2与本案无关联性，证据3达不到其证明目的，故不予认定。
本院根据以上采信的证据，认定案件事实如下：2013年1月24日和2013年1月29日，滨河置业公司向工行桐城支行出具《保证函》两份，分别对邓华成、周爱霞办理个人购房抵押贷款各400万元进行保证：1、房屋竣工办理产权证后，借款人主动与贷款银行签订抵押合同，办理房屋他项权证，并交付贷款银行；2、借款人主动办理房屋保险，保险第一受益人为贷款银行，保险期限应长于借款期限半年，并将保险单据交付贷款银行；3、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还本息的全额连带责任，由贷款银行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收；4、在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位“保证金”存款账户上的贷款人购房款20万元；5、本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。同日，滨河置业公司又向工行桐城支行出具了两份《承诺书》，分别对邓华成、周爱霞因购买其公司开发的房地产办理两笔400万元的贷款进行承诺：同意为借款人按期归还工行桐城支行贷款本息的保证人，如借款人未按约归还贷款本息，该公司协助催收，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息，由该公司垫款代偿应还贷款本息，借款人连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息的，该公司在接到工行桐城支行催收通知30天内回购房产并办理贷款结清手续。
2013年2月4日、2013年2月5日，工行桐城支行与邓华成、周爱霞先后签订《个人购房借款／担保合同》各一份，主要约定：邓华成、周爱霞作为共同借款人向工行桐城支行各借款400万元，用于向滨河置业公司购买商用房；贷款期限为108个月和120个月；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10％确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；首期借款利率为7.205％／年，逾期利率为9.3665％／年，按月等额本息还款；若借款人发生连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等约定违约情形的，贷款人有权宣布借款合同立即到期，并有权要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款担保方式为保证、抵押，其中邓华成、周爱霞自愿将所购房地产向工行桐城支行提供抵押担保，抵押担保范围包括贷款本金、利息等，并于2013年11月25日对上述抵押物依法办理了抵押登记。嗣后，工行桐城支行于2013年2月6日向邓华成、周爱霞履行了各400万元的贷款义务。截止2015年6月24日，邓华成、周爱霞归还了贷款本金分别为589540.95元和484040.26元及相应利息，未归还借款本金相对应的分别为3410459.05元和3515959.74元。因邓华成、周爱霞未能按约归还贷款本息，且工行桐城支行多次向邓华成、周爱霞催收贷款及要求滨河置业公司履行保证责任未果，工行桐城支行遂诉至本院，请求判令：邓华成、周爱霞立即清偿所欠借款本金6926418.79元及相应利息；工行桐城支行对邓华成、周爱霞抵押的房地产享有优先受偿权；滨河置业公司对上述债务承担连带保证清偿责任，工行桐城支行有权要求滨河置业公司先承担保证责任等。本案在审理过程中，工行桐城支行向本院申请对邓华成、周爱霞、滨河置业公司相关财产进行了保全。
本院认为：本案中被告邓华成、周爱霞、滨河置业公司对借款事实及被告邓华成、周爱霞未全面履行合同义务的事实无异议，对原告工行桐城支行要求提前收回贷款的主张亦未提出异议。本案争议焦点为：滨河置业公司对邓华成、周爱霞涉案债务应否承担连带保证担保责任及是否应先承担保证责任。对此，分析如下：
涉案《个人购房借款／担保合同》、《保证函》、《承诺书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均合法有效，各方应依照合同约定履行各自的义务。工行桐城支行已经按《个人购房借款／担保合同》约定履行了发放贷款的合同义务，而邓华成、周爱霞连续三个月以上未能按约到期足额归还按揭贷款本息，即构成违约，依法应承担相应的违约责任，故工行桐城支行依约提前宣布贷款到期并诉请邓华成、周爱霞偿还所欠贷款本息的主张，依法应予支持。邓华成、周爱霞约定以其自有房产为涉案贷款分别在400万元范围内抵押给工行桐城支行，并依法办理了抵押登记，现工行桐城支行要求对涉案抵押的房地产折价或者拍卖、变卖的价款在其各自担保限额内享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，应予支持。从滨河置业公司向工行桐城支行出具的《保证函》的内容看，滨河置业公司向工行桐城支行保证：邓华成、周爱霞与工行桐城支行签订涉案《抵押合同》并办理抵押登记，邓华成、周爱霞办理房屋保险。即滨河置业公司在上述两项保证义务完成前对邓华成、周爱霞涉案债务承担连带保证担保责任，完成后保证担保责任解除。本案中，涉案抵押物虽办理了抵押登记，但邓华成、周爱霞并未为涉案房屋办理保险，故滨河置业公司的保证担保责任解除条件并未成就，滨河置业公司依约应对邓华成、周爱霞涉案债务承担连带保证担保责任。关于滨河置业公司所称其保证担保责任在涉案债务办理《房地产他项权证》后即告终止的抗辩主张，因与《保证函》载明内容相悖，不予采纳。工行桐城支行将保证金账户款项退还仅是对《保证函》第四项内容的变更，但不能证明工行桐城支行放弃了要求滨河置业公司承担担保责任的权利，故滨河置业公司辩称保证金账户存款的退还说明了《保证函》约定的第1-2项事务及其阶段性保证担保义务均已经完成的理由也不能成立。关于工行桐城支行是否有权要求滨河置业公司先承担保证责任的问题，工行桐城支行认为根据滨河置业公司在《承诺书》中“同意为借款人按期归还工行桐城支行贷款本息的保证人，如借款人未按约归还贷款本息，该公司协助催收，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息，由该公司垫款代偿应还贷款本息，借款人连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息的，该公司在接到工行桐城支行催收通知30天内回购房产并办理贷款结清手续”的承诺，有权要求滨河置业公司先承担保证责任。本院认为，该《承诺书》即是连带责任保证担保书，它并未就债权人不能实现债权时，人的担保优于物的担保进行约定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。”的规定，由于邓华成、周爱霞系以自有房地产为涉案债务提供抵押担保，滨河置业公司只应对工行桐城支行实现前述物的担保后不足部分承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，滨河置业公司承担担保责任后，有权向邓华成、周爱霞追偿。
另外，从原告工行桐城支行的诉讼请求看：其首先要求判令被告邓华成、周爱霞立即向原告清偿所欠借款本金人民币6926418.79元及相应利息；其次要求判决原告对被告邓华成、周爱霞抵押给原告的房地产享有优先受偿权；再其次要求判令被告滨河置业公司对上述债务承担连带清偿责任，原告有权要求滨河置业公司先承担保证责任。其最后一项诉讼请求的后半段“原告有权要求滨河置业公司先承担保证责任”只是陈述其享有该项权利，而并非对本案的具体的诉讼请求。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告邓华成、周爱霞于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司桐城支行借款本金6926418.79元及利息（自2014年11月6日起至判决确定履行期限届满之日止，按合同约定利率标准计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司桐城支行在被告邓华成、周爱霞不履行上述给付义务时，对其抵押的房地产折价或者拍卖、变卖的价款在各自担保限额范围内享有优先受偿权；
三、被告安徽桐城滨河置业有限公司对被告邓华成、周爱霞上述第一项给付义务在原告中国工商银行股份有限公司桐城支行实现担保物权后不足部分承担连带清偿责任，安徽桐城滨河置业有限公司承担保证责任后，有权向邓华成、周爱霞追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司桐城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60285元、申请保全费5000元，由被告邓华成、周爱霞、安徽桐城滨河置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 肖春生
审 判 员 汪 琦
人民陪审员 鲁金香
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 项 琼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。