上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3895号
上诉人（原审被告）上海神话美容美发有限公司。法定代表人张伟生，总经理。委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。委托代理人钱雨玫，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏金瑞投资有限公司。法定代表人甄鲁平，总经理。被上诉人（原审原告）中信资产管理有限公司。法定代表人刘志强，董事长。两被上诉人之共同委托代理人安涛，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。两被上诉人之共同委托代理人张文均，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原审第三人上海汇正实业发展有限公司。法定代表人沙振林，总经理。委托代理人张凡，上海申惠律师事务所律师。上诉人上海神话美容美发有限公司因返还原物纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2007年4月29日，上海汇正资产管理有限公司（上海汇正实业发展有限公司原企业名称）经拍卖取得系争上海市XX路XX弄XX号1-3层房屋（以下简称系争房屋），建筑面积4,818.61平方米。同年5月16日，上海汇正资产管理有限公司登记为系争房屋的权利人。同年6月20日，上海汇正资产管理有限公司变更企业名称为上海汇正实业发展有限公司（即上海汇正实业发展有限公司现在的企业名称，以下简称汇正实业公司）。2009年10月，上海市高级人民法院分别作出（2008）沪高民一（民）终字第33号、（2009）沪高民一（民）终字第36号判决，确认系争房屋产权人由汇正实业公司变更为江苏金瑞投资有限公司（以下简称江苏金瑞公司）、中信资产管理有限公司（以下简称中信公司）按份共有，其中江苏金瑞公司享有53.92%份额，中信公司享有46.08%份额。2010年7月23日，江苏金瑞公司、中信公司登记为系争房屋的按份共有权利人，按份共有的份额同前述生效判决书的认定。2011年5月，上海神话美容美发有限公司（以下简称神话公司）申请设立登记，法定代表人为案外人于某某，公司住所地为XX路XX弄XX号一层。2013年12月11日，神话公司申请法定代表人变更登记，法定代表人由于某某变更为张伟生（即神话公司现在的法定代表人）。神话公司自2011年4月开始使用系争房屋1层部分房屋，具体位置为系争房屋1层转角处XX路XX路交叉路口。神话公司称，目前神话公司仍在该处经营，但是更换门面招牌为“亿美造型美容”。另查明，2014年7月，江苏金瑞公司、中信公司起诉上海Y有限公司（2014）徐民四(民)初字第2604号房屋租赁合同纠纷案由法院受理，该案目前仍在审理中。后江苏金瑞公司、中信公司于2015年1月8日提起本案诉讼。江苏金瑞公司、中信公司诉称，系争房屋原产权人为汇正实业公司（该公司原名上海汇正资产管理有限公司，2007年6月变更为上海汇正实业发展有限公司）。2010年7月23日，系争房屋产权人变更为江苏金瑞公司、中信公司。神话公司至今仍占用系争房屋1层转角处门面经营美容美发。江苏金瑞公司、中信公司在工商部门调取材料后才发现，2011年3月28日神话公司的原法定代表人于某某代表神话公司与汇正实业公司签订了《房屋租赁协议》承租系争房屋1层的部分，并作为神话公司的工商注册地和实际营业地，2011年7月26日，神话公司登记成立。但是在工商部门备案的2011年7月打印的房地产登记簿记载房屋权利人为汇正实业公司，而此时系争房屋已经变更为江苏金瑞公司、中信公司所有，故神话公司与汇正实业公司签订的《房屋租赁协议》无效。江苏金瑞公司、中信公司为系争房屋的产权人，与神话公司无租赁等合同关系。神话公司未经江苏金瑞公司、中信公司同意，长期占用江苏金瑞公司、中信公司房屋。故江苏金瑞公司、中信公司诉至法院要求判令：1.神话公司立即搬离并向江苏金瑞公司、中信公司返还上海市徐汇区XX路XX弄XX号1层房屋；2.神话公司按每月2万元支付江苏金瑞公司、中信公司房屋占用费，自2011年4月支付至神话公司实际搬离之日。神话公司辩称，不同意江苏金瑞公司、中信公司的诉讼请求。根据买卖不破租赁的原则，神话公司与汇正实业公司签订租赁合同，神话公司作为承租人的权利应当受到保护。江苏金瑞公司、中信公司基于法院判决取得系争房屋所有权，但该物权变动不影响神话公司的承租权。除本案诉讼外，江苏金瑞公司、中信公司从未向神话公司主张任何权利，神话公司也未收到汇正实业公司解除租赁合同的通知。江苏金瑞公司、中信公司主张每月2万元的使用费没有依据。且神话公司从未收到江苏金瑞公司、中信公司主张权利的通知。江苏金瑞公司、中信公司主张的使用费性质上应当属于租金，应当适用1年的诉讼时效，江苏金瑞公司、中信公司主张的使用费中的部分已经超过诉讼时效。汇正实业公司述称，没有意见。汇正实业公司现在已没有实际经营，处于吊销、未注销的状态。房地产权登记中无法区分神话公司使用的房屋的面积。审理中，江苏金瑞公司、中信公司、神话公司一致确认，该部分房屋面积为140平方米。后经上海Z有限公司对神话公司使用的房屋市场租金进行评估，并出具估价报告，结论为：2011年第2-4季度平均月租金为人民币（以下币种相同）28,701元，2012年度平均月租金为29,745元，2013年度平均月租金为32,842元，2014年度平均月租金为33,439元，2015年第1-3季度平均月租金为33,059元。江苏金瑞公司、中信公司、神话公司对上述估价报告真实性、合法性、关联性均予以认可。江苏金瑞公司、中信公司根据上述评估结论对其第二项诉请调整为：神话公司支付江苏金瑞公司、中信公司房屋占用费，自2011年4月至12月按每月28,701元计算，2012年按每月29,745元计算，2013年按每月32,842元计算，2014年按每月33,439元计算，2015年1月至神话公司实际搬离房屋之日按每月33,059元计算。神话公司认为江苏金瑞公司、中信公司主张的使用费中部分已经超过诉讼时效，即使法院认定神话公司应当支付使用费，那么2011年4月至2013年3月应按照神话公司签署的房屋租赁协议约定的月租金1.5万元计算使用费，此后期间按照估价报告的金额计算使用费。江苏金瑞公司、中信公司称，在其取得产证后的2010年8月、9月左右曾向系争房屋的所有业主发出书面通知，表明江苏金瑞公司、中信公司的产权人身份并要求其向江苏金瑞公司、中信公司缴纳租金，但未有效果。后来在上述（2014）徐民四(民)初字第2604号案审理过程中，江苏金瑞公司、中信公司才发现神话公司使用的房屋并未包含在汇正实业公司与上海Y有限公司的房屋租赁合同的租赁范围内，故江苏金瑞公司、中信公司向神话公司提起本案诉讼。神话公司称，其从未收到江苏金瑞公司、中信公司的通知，也从未与上海Y有限公司签订过房屋租赁合同。2013年12月法定代表人变更为张伟生后，未缴纳过租金，此前是否缴纳租金、如何缴纳租金的情况不清楚。汇正实业公司称，其取得系争房屋产权后，曾将系争房屋大部分出租给上海Y有限公司，但是神话公司使用的部分，汇正实业公司从未出租、也未进行管理，汇正实业公司也从未收到神话公司支付的房屋租金。一审审理中，江苏金瑞公司、中信公司提交从上海市徐汇区市场监督管理局调取的《房屋租赁协议书》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿各一份。《房屋租赁协议书》落款日期为2011年3月28日，其中约定神话公司向上海汇正资产管理有限公司承租系争房屋1层，建筑面积140平方米，租赁期限2011年4月1日至2013年3月31日，月租金1.5万元。落款处为上海汇正资产管理有限公司公章、于某某签名。后附2007年5月16日系争房屋的上海市房地产权证，权利人记载为上海汇正资产管理有限公司。再后附打印日期2011年7月12日的上海市房地产登记簿，载明系争房屋权利人上海汇正资产管理有限公司。江苏金瑞公司、中信公司结合上述材料中多处错误以证明，神话公司所签的房屋租赁协议无效，神话公司占有房屋并无合同依据。神话公司对上述证据真实性无异议，但称当时神话公司的法定代表人是于某某，上述手续均是于某某办理，现在神话公司与于某某已经失去联系，故不清楚租赁合同签订的具体情况，也不清楚上述材料提交及备案登记时的情况。汇正实业公司称，上述房屋租赁协议书并非汇正实业公司签订，当时汇正实业公司已经更改企业名称为上海汇正实业发展有限公司，故协议书所盖公章并不是汇正实业公司的公章，汇正实业公司并不清楚其后所附产权登记材料的提交情况，汇正实业公司曾经是系争房屋的产权人，但是2010年7月变更产权后的情况汇正实业公司均不知晓，也与汇正实业公司无关。原审认为，根据查明事实可知，经法院判决确认后，2010年7月23日，江苏金瑞公司、中信公司登记为系争上海市徐汇区XX路XX弄XX号1-3层房屋的按份共有权利人，故江苏金瑞公司、中信公司依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。神话公司基于盖有上海汇正资产管理有限公司公章的房屋租赁协议而自2011年4月开始使用系争房屋一层转角处的房屋。但此时，系争房屋已属江苏金瑞公司、中信公司所有，上海汇正资产管理有限公司也已经更名为上海汇正实业发展有限公司。汇正实业公司表示从未和神话公司签订房屋租赁合同。神话公司也未能就上述房屋租赁协议的诸多疑点做出合理解释。故神话公司依据上述房屋租赁协议而使用房屋，明显依据不充分。江苏金瑞公司、中信公司现要求神话公司搬离系争房屋一层，于法有据，予以支持。另外，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，对于超过诉讼时效的房屋使用费，法院不予支持。江苏金瑞公司、中信公司自2010年7月已经登记为系争房屋权利人，自称曾于2010年8月、9月左右向房屋使用人发出书面通知。但此时神话公司尚未开始使用系争房屋一层。江苏金瑞公司、中信公司并无证据表明其于本案起诉前曾向神话公司主张过权利，要求其迁出并支付房屋使用费，故神话公司应自江苏金瑞公司、中信公司起诉时的前两年即2013年1月8日开始支付房屋使用费。该房屋的市场租金金额已由评估机构作出认定，原审参照此计算神话公司应当支付江苏金瑞公司、中信公司的房屋使用费金额。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，于2016年1月8日作出判决：一、上海神话美容美发有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市XX路XX弄XX号一层房屋；二、上海神话美容美发有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司房屋占有费，自2013年1月8日至12月31日按每月32,842元计算，2014年1月1日至12月31日按每月33,439元计算，2015年1月1日至上海神话美容美发有限公司实际搬离上述房屋之日止按每月33,059元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,480元，减半收取计6,240元，评估费6,000元，共计12,240元，由江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司及上海神话美容美发有限公司各半负担。判决后，神话公司不服，上诉于本院称，上诉人与原审第三人签订了合法有效的租赁合同，该合同从未被终止或解除，也未被司法机关确认为无效，故上诉人与原审第三人的租赁关系存续至今，被上诉人系通过法院判决方式取得系争房屋的所有权，该物权变动不影响上诉人的承租关系，其无权要求上诉人搬离系争房屋。根据法律规定，请求支付租金的诉讼时效为一年，该租金应由原审第三人进行主张，即使法院认定可由被上诉人主张，该占有使用费的性质亦为租金，同样适用一年诉讼时效的规定，故原审认定二年诉讼时效缺乏法律依据。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人江苏金瑞公司、中信公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人汇正实业公司述称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人占有使用系争房屋是否具有合法的依据以及本案占有使用费的诉请应适用一年还是二年的诉讼时效。对此，上诉人主张其系基于与上海汇正资产管理有限公司于2011年3月28日签订的《房屋租赁协议书》而合法占有使用系争房屋，然而在该协议书落款处所签订的日期，上海汇正资产管理有限公司已经更名为本案原审第三人上海汇正实业发展有限公司，而原审第三人也表示从未与上诉人就系争房屋签订过租赁协议，加之该租赁协议系由被上诉人所提供，在此情况下，对于上诉人占有使用系争房屋具有真实合法合同依据的举证责任应分配给上诉人，但上诉人未能就此进一步举证证明。退一步讲，即使上述《房屋租赁协议书》真实有效，系争房屋的所有权在该租赁协议签订之前已归属为本案两被上诉人，上诉人并不能适用“买卖不破租赁”的原则对抗被上诉人作为所有权人的返还原物请求权。综上，上诉人占有使用系争房屋既没有法定依据，也没有合同依据，其理应将系争房屋返还给被上诉人并支付占有期间的使用费。至于该占有使用费的诉讼时效，根据法律规定应为二年，上诉人主张应适用法律关于租金诉讼时效为一年的规定，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人神话公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,240元，由上诉人上海神话美容美发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年五月三十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……