杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余良民初字第36号
原告（反诉被告）：费双林。
委托代理人：徐碧莲。
被告（反诉原告）：董立新。
被告（反诉原告）：董文高。
被告（反诉原告）：周世强。
三被告共同委托代理人：金忠华。
原告费双林诉被告董立新、董文高、周世强土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由审判员唐云珍适用简易程序于2014年2月20日公开开庭审理了本案。后在诉讼过程中，被告董立新、董文高、周世强提起反诉，本院审查后予以受理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，于2014年6月16日组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告费双林的委托代理人徐碧莲，被告董立新、董文高、周世强的委托代理人金忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费双林起诉称：2007年7月14日，原、被告签订一份《租赁土地协议》。双方约定，董立新、董文高、周世强将位于杭州市余杭区某某木材交易市场旁的6.8亩土地出租给费双林，每亩每年租金为33000元，租赁期限为10年，自2007年8月1日至2017年7月31日。协议还约定董立新、董文高、周世强应提供相关资料，做到通电、通水、通路，做好当地村民和政府工作，确保费双林能顺利建造厂房和10年使用。双方约定的违约责任是，董立新、董文高、周世强租给费双林土地期间，由于董立新、董文高、周世强的工作失误造成费双林不能正常使用，董立新、董文高、周世强应赔偿费双林的全部相关投入，双方还约定了其他相关的权利和义务。协议签订后，费双林按期支付给董立新、董文高、周世强租金并建造了厂房，可是在2012年10月18日，杭州市余杭区城市管理综合行政和执法局作出（余执法罚字（2012）第＊＊号）行政处罚决定，并于2013年6月14日送达《履行行政决定催告书》，要求费双林拆除厂房。目前，费双林已不能使用厂房。为此，双方协商赔偿事宜无果。特起诉，请求判令：一、确认原、被告2007年7月14日签订的《租赁土地协议》无效；二、被告董立新、董文高、周世强返还原告费双林占有使用费67885元（占有使用费实际支付至2014年3月31日，实际拆除房屋时间是2013年12月11日，现主张三个半月的占有使用费），并赔偿原告费双林损失计人民币2175200元；三、本案诉讼费由被告董立新、董文高、周世强承担；
原告费双林为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.租赁土地协议一份、租赁土地补充协议一份，用以证明原、被告签订土地租赁协议及相关的权利和义务的事实。
2.付款清单、收条、结账清单一组，用以证明费双林自租赁开始一直按约支付至2014年3月31日租金的事实。
3.企业营业执照一份、企业章程一份，用以证明费双林系杭州某某木业有限公司的股东，营业执照上的法定代表人系费双林妻子的事实。
4.抄告单一份、调查情况汇报一份、公告一份，用以证明董立新、董文高、周世强出租给费双林的土地不能建造厂房，系违规使用土地的事实。
5.评估报告书一份，用以证明费双林的厂房在被拆除前经评估现值是2152700元的事实。
6.浙江省增值税普通发票一份，用以证明费双林因评估产生的评估费用22500元的事实。
7.人民调解协议书一份、民事调解书二份、支付凭证四份，用以证明因厂房被拆导致费双林赔偿租户损失46772元的事实。
8.土地出租协议一份，用以证明董文高陈述该租赁用地为农民用地，且保证土地性质为合法的事实。
被告董立新、董文高、周世强答辩称：一、众所周知，建房需审批，不审批建造违章厂房被拆除损失由建造者自己承担。违章建筑本身不受法律保护，被拆除的损失当然也不予保护。二、费双林无证据证明被拆除的房屋是其建造的，其无权主张损失。费双林及公司没有保护自己的财产，行政处罚后抄告单显示铁路部门对涉案建筑是建议予以保留的，但费双林或者公司却没有保留。三、董立新、董文高、周世强认可合同系无效的，故合同中约定的保证条款及责任条款也是无效的。租金即占有使用费，费双林确实是支付到2014年3月，每季度为56375元，但费双林在2013年9月15日确认欠董立新、董文高、周世强租金60000元，本案所涉违章建筑在2013年年底拆除，相抵扣之后费双林还应支付董立新、董文高、周世强占有使用费3625元，对此董立新、董文高、周世强另行主张。综上所述，要求法院驳回费双林的所有诉讼请求。
被告董立新、董文高、周世强为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：欠条一份，用以证明费双林拖欠董立新、董文高、周世强租金60000元的事实。
反诉原告董立新、董文高、周世强反诉称：2007年，费双林因生产需要，要求租赁董立新、董文高、周世强位于杭州市余杭区某某木材交易市场旁杂地用于建造厂房（铁路用地），双方签订《租赁土地协议》及《补充协议》，协议约定：董立新、董文高、周世强必须做到通电、通水、通路，道路6米畅通，电容达到200KV以上等，实际面积4500平方米。协议签订后，董立新、董文高、周世强按约履行，修道路、平整土地（4500平方米）、安装变压器和建造配电房，通水排污合计使用638784元。现支付评估费4000元。由于费双林未经审批建房，违法建筑被政府拆除，董立新、董文高、周世强应费双林要求所有投入付诸东流，特反诉，请求判令：一、反诉被告费双林赔偿反诉原告董立新、董文高、周世强损失642784元；二、由反诉被告费双林承担本案反诉受理费。
反诉原告董立新、董文高、周世强为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.关于良渚街道某某村＊组铁路北侧某某市场基础设施价格评估报告书一份，用以证明董立新、董文高、周世强因通电、通水、通路、平整土地所产生费用的事实。
2.评估费发票一份，用以证明评估产生的费用的事实。
反诉被告费双林答辩称：一、董立新、董文高、周世强通电、通水、通路以及相关反诉状中的陈述，是为了吸引费双林承租土地前期所作的工作。二、双方在协议中约定董立新、董文高、周世强保证费双林能在涉案土地上建房、提供相关审批手续等，费双林基于上述保证内容，才租赁了董立新、董文高、周世强的土地。三、从董立新、董文高、周世强提供的评估报告上来看，水泥路是之前就已经建好的，是提供给村民及其他经营户通行的，并不属费双林专用。综上所述，董立新、董文高、周世强陈述的损失并非为合同无效所产生的损失，请求法院驳回其反诉请求。
反诉被告费双林未有证据提供。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
本诉证据：（一）费双林提供的证据。董立新、董文高、周世强对证据1的真实性无异议，但认为合同是无效的。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。对证据4的真实性无异议，但认为抄告单、调查情况汇报上明确记载杭州某某木业有限公司铁路部门是同意予以保留的，同时公告中要拆除的面积是3640.79平方米，这与费双林提供的评估报告不相符。抄告单、调查情况汇报、公告之间相互矛盾，杭州某某木业有限公司没有保护好自己的利益，没有通过行政复议或者情况反映要求政府予以保留，并且是自愿拆除，其损失及扩大部分与三被告无关。对证据5的三性均有异议，认为系单方委托，且实际情况与估价假设条件不相符。对证据6认为评估费用是多余的损失，三被告也不同意承担。对证据7的真实性没有异议，但认为与本案无关。对证据8的三性均有异议，且认为与本案无关。（二）董立新、董文高、周世强提供的证据。费双林对上述证据无异议。
本院审核后，对费双林提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对证据8因系复印件，且董文高对此不予认可，故本院对该证据不予认定。对董立新、董文高、周世强提供的证据，本院依法确认为认定本案相关事实的依据。
反诉证据：董立新、董文高、周世强提供的证据。费双林对证据1、2的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为上述损失并非系本案合同无效所产生的损失，故与本案无关，即使计算损失，水泥路属于公用通道，也应在损失中扣除水泥地的费用。
本院审核后，对上述证据1、2的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2007年7月14日，费双林作为乙方与董立新、董文高、周世强作为甲方签订《租赁土地协议》一份，约定乙方租赁甲方位于余杭区某某木材交易市场旁土地面积7-8亩，每亩每年租金为33000元，道路六米畅通，租金第一年一次付清，第二年起每半年付一次。租赁期十年，从2007年8月1日至2017年7月31日，租赁期租金不变。甲方租赁给乙方的土地，甲方必须提供相关资料，做到通电、通水、通路，电容达到200KV以上，还应做好当地村民和政府的工作，确保乙方能顺利建造厂房和十年使用。租赁期间，乙方投入的固定资产，租赁期满后，所有固定资产归甲方所有，如乙方租赁期间遇国家政府行为拆迁，固定资产赔偿的款项，按十年（月）计算划为十份，租赁期内的相关年（月）份赔款归甲方所有，租赁期未满的年（月）份归乙方所有。但是政府赔偿乙方工厂的搬迁费用，归乙方所有。租赁期满后，乙方有优先租赁权，水电费必须按国家正常收费标准收。违约责任为乙方租赁甲方土地期间，由于甲方的工作失误造成乙方不能正常使用，甲方应赔偿乙方的全部相关投入。关于电力方面，乙方应补偿甲方每年壹万元整。双方还就其他事项进行了约定。2007年8月30日，费双林与董立新签订《租赁土地补充协议》，确认租用土地的面积为宽25米，长180米，实际面积4500平方，折合6.75亩，按每亩每年租金为33000元，实际租金是222750元，外加电容补偿金10000元／年。付租金时间按每半年付一次。第一次付租金，租期是2007年9月1日至2008年7月31日，付租金232750元，支付日期2007年10月底前付清；第二次租金，租期是2008年8月1日至2009年1月31日，付租金116375元，以后付租金，以此类推支付。即从第二次支付租金起，是每半年支付一次。后费双林在涉案土地上建造了钢结构厂房和部分辅房，费双林系杭州某某木业有限公司的股东，上述建筑物由杭州某某木业有限公司在使用。费双林支付租金至2014年3月31日，其中支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金为112750元。在2013年9月15日，费双林出具久条一份，确认欠董立新、董文高、周世强土地租用费60000元。
2013年10月10日，杭州市余杭区防违控违办公室的《关于铁路用地范围内违法建筑调查情况的汇报》中对杭州某某木业有限公司的建筑物调查处置情况为与铁路部门签订协议，铁路部门建议保留。而杭州市余杭区人民政府办公室2013年10月11日的抄告单载明铁路部门配套用房可以暂时保留，出租营利的原则上要拆除。2013年12月9日，杭州市余杭区城市管理综合行政执法局针对杭州某某木业有限公司发布公告一则，载明：经查明，你（单位）未领取《建筑工程规划许可证》，在余杭区良渚街道某某村＊组宣杭铁路线北侧铁路用地区块建造建筑物四处，其中钢结构、砖混厂房总建筑面积为4660.9平方米，部分厂房超出铁路用地范围红线占用某某村集体土地，实际占用铁路留用地范围处为长161.79米，宽21米，建筑面积为3397.59平方米；厂区北侧入口处二层砖混建筑面积为105.2平方米，建筑物所处位置区块为勾庄村集体土地，不属铁路用地范围；厂区南侧二层砖混建筑物呈不规则状，为全部占用铁路留用地范围（大门入口西侧二层建筑物为长12.29米，宽4.79米，南侧二层建筑物为长7.56米，宽6.095米），总建筑面积为209.9平方米，厂区南侧砖混建筑配电房为长10.41米，宽3.2米，建筑面积为33.3平方米，为全部占用铁路留用地范围，以上建筑物实际占用铁路留用地范围处总面积为3640.79平方米。该行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，影响了城乡规划。经本区规划行政主管部门认定无法采取改正措施消除对规划实施的影响。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，本机关于2012年10月18日作出责令你（单位）于30日内拆除上述铁路留用地范围内总建筑面积为3640.79平方米的违法建筑物的行政处罚决定（余执法罚字（2013）第＊＊号），并于2012年10月18日向你（单位）送达了《行政处罚决定书》，2013年6月14日送达《履行行政决定催告书》（余城法强催（拆）字（2013）第＊＊号），但你（单位）至今仍未履行本机关处罚决定。因你（单位）在期限内未自行拆除上述违法建（构）筑物，根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，现予以公告，请你（单位）于2013年12月11日前搬离违法建筑物内的财物，并自行拆除。逾期仍不拆除的，将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定，依法实施强制拆除。
费双林于2012年12月24日委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司对涉案的建筑物的价值进行了评估，评估公司作业日期为2013年12月24日至2013年12月27日，该公司现场查看时确认，估价对象1幢为钢结构厂房，共1层，地面为水泥地坪，墙体1米左右为砖砌墙裙，以上部分为彩钢板，顶棚原为彩钢板（评估时已不存在），层高6.8米，共两跨，跨度为29米，开间为6米，共27间；2幢为配电房，混合结构，共1层，地面为水泥地坪，墙面、顶棚饰涂料，塑钢窗，层高2.8米；3幢、4幢、5幢为辅房，混合结构，共2层，地面为水泥地坪，墙面、顶棚饰涂料，塑钢窗，层高2.8米。估价结果为综合分析确定估价对象在2013年12月24日的市场现值为2152700元，其中1幢面积为4698平方米，现值为1894200元；2幢面积为24平方米，现值为16800元；3幢面积为184平方米，现值为128900元；4幢面积为131平方米，现值为91800元；5幢面积为30平方米，现值为21000元，合计面积为5067平方米，现值为2152700元。费双林为此支出评估费22500元。现上述建筑物均已被拆除，庭审中董立新、董文高、周世强认可费双林在2013年12月31日开始无法使用土地。因在涉案建筑物拆除前，费双林将部分建筑物出租给他人，后在法院调解下，费双林支付给了他人部分费用。
2014年4月29日，董文高委托杭州久鼎价格评估事务所有限公司对涉案土地的基础设施进行了评估，评估总金额为638784元，其中水泥路1098平方米，评估金额为92232元；塘渣5400立方米，评估金额为324000元；平台房48平方米，评估金额为15552元；变压器1套，评估金额为165000元；排水系统1项，评估金额为21000元；自来水管线1项，评估金额为21000元。为此，董文高支出评估费4000元。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、关于合同的效力问题。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条规定城乡规划确定的铁路用地及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。原、被告签订的《租赁土地协议》中涉及的租赁土地包括农民集体所有土地和铁路用地，费双林租赁该土地用于非农业建设，故原、被告间的《租赁土地协议》及《租赁土地补充协议》因违反法律的强制性规定应认定为无效。
二、关于费双林所主张的租金返还问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。费双林支付租金即土地占有使用费至2014年3月31日，而根据其提供的评估报告，可以证实涉案建筑物实际被拆除的时间应在2013年12月底，此后因违法建筑物被责令拆除导致无法使用，故根据上述法律规定，董立新、董文高、周世强本应将收取的2014年1月至3月的租金即土地占有使用费共计56375元返还给费双林，但现根据董立新、董文高、周世强提供的证据，费双林尚欠三被告租金即土地占有使用费60000元，对此费双林同意在本案中就上述费用与董立新、董文高、周世强应退还的租金进行抵扣，董立新、董文高、周世强同意抵扣之后多余的租金其另行主张，故对费双林的该项诉讼请求，本院不予支持。
三、关于费双林要求董立新、董文高、周世强赔偿经济损失2175200元的问题。
本院认为，费双林是基于与董立新、董文高、周世强之间的《租赁土地协议》，且董立新、董文高、周世强确保其能顺利建造厂房和十年使用，才建造了本案所涉的房屋，现双方之间的协议被认定无效，对此董立新、董文高、周世强负有过错，对费双林因此所造成的损失，其有权要求董立新、董文高、周世强赔偿。但费双林对合同无效及所建造的建筑物因未取得建设工程规划许可证而被相关机关认定为违章建筑予以拆除也负有过错，故也应承担相应的责任。因本案中所涉的占用铁路留用地范围内总建筑面积为3640.79平方米的房屋系因未取得《建筑工程规划许可证》，而被杭州市余杭区城市管理综合行政执法局认定违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，影响了城乡规划，故依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，责令杭州某某木业有限公司限期自行拆除上述违法建（构）筑物。从上述房屋被拆除的原因可看出，对上述建筑物被责令拆除，原告费双林的过错应大于被告董立新、董文高、周世强的过错。综合考虑双方在合同中对费双林投入的固定资产的约定内容，费双林对建筑物已使用的年限、建筑物评估的价值及双方当事人的过错程度，本院酌定董立新、董文高、周世强应赔偿费双林损失330000元。
四、关于董立新、董文高、周世强要求费双林赔偿损失642784元的问题。
本院认为，董立新、董文高、周世强违反相关法律规定，擅自改变土地用途，将农民集体土地和铁路留用地出租给费双林建造厂房，对双方之间的合同无效负有过错，但费双林也明知土地的情况，仍与董立新、董文高、周世强签订土地租赁协议，对合同的无效亦负有过错，对此也应承担相应的责任。根据双方合同的约定，董立新、董文高、周世强租赁给费双林的土地，董立新、董文高、周世强必须做到通电、通水、通路，电容达到200KV以上，可见涉案土地的基础设施确由董立新、董文高、周世强投入，该部分损失亦为合同无效给董立新、董文高、周世强造成损失，其有权要求费双林赔偿。但对于该部分损失的造成，董立新、董文高、周世强的过错应大于费双林的过错，故对该部分损失，本院综合考虑双方的过错及基础设施的评估价值等因素，酌定费双林赔偿董立新、董文高、周世强损失180000元。
综上所述，对原告费双林诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对反诉原告董立新、董文高、周世强反诉请求中的合理部分，本院亦予以支持。关于被告董立新、董文高、周世强和反诉被告费双林的答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）费双林与被告（反诉原告）董立新、董文高、周世强于2007年7月14日签订的《租赁土地协议》及原告（反诉被告）费双林与被告（反诉原告）董立新20**年8月30日签订的《租赁土地补充协议》无效。
二、被告董立新、董文高、周世强赔偿原告费双林损失330000元。
三、反诉被告费双林赔偿反诉原告董立新、董文高、周世强损失180000元。
四、驳回原告费双林的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告董立新、董文高、周世强的其他反诉请求。
以上二、三项折抵后，董立新、董文高、周世强支付给费双林损失150000元，限于本判决生效之日起十五日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费24745元，由原告费双林负担21033元，由被告董立新、董文高、周世强负担3712元。本案反诉案件受理费5114元，由反诉原告董立新、董文高、周世强负担3682元，由反诉被告费双林负担1432元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费29859元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 唐云珍
人民陪审员 郭函丽
人民陪审员 张辛亥
二〇一四年七月十四日
书 记 员 陈晓琴