浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安孝民初字第44号
原告：曹芒珍。
委托代理人：诸德余。
被告：昌硕街道穆王城社区居民委员会。
法定代表人：王玉敏。
委托代理人：徐兆红、王海。
原告曹芒珍与被告昌硕街道穆王城社区居民委员会（以下简称穆王城居委会）所有权确认纠纷一案，原告于2015年1月7日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员毛剑卫独任审判，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告曹芒珍的委托代理人诸德余、被告穆王城居委会的法定代表人王玉敏及其委托代理人徐兆红、王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹芒珍诉称，因安吉县城南房地产开发有限公司与被告穆王城居委会合作开发鼎盛街商住楼建设项目，双方后期产生纠纷而发生诉讼，经湖州市中级人民法院调解，达成协议，协议第四条约定：穆王城居委会应当支付安吉县城南房地产开发有限公司182万元，三个月内全部支付，否则，则在商住楼的底层商业用房折抵债务，因本案被告未履行该协议，安吉县城南房地产开发有限公司遂将商业用房对外出售。
2006年10月25日，原告与安吉县城南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，安吉县城南房地产开发有限公司将递铺镇鼎盛路1幢底层1号和3号商铺出售给原告，合同在安吉县房地产交易所进行了备案。房屋交付给原告。
被告曾以原告与安吉县城南房地产开发有限公司签订的合同无效为由向法院起诉，后经一、二审判决，认定原告系善意购买人，合同有效，驳回了原告的诉讼请求�在诉讼期间，被告强行将房屋占用并对外出租，原告与被告交涉未果。另外，因安吉县城南房地产开发有限公司将房屋所涉的国有土地使用权抵押借款，合同虽备案，但房产登记尚无法办理。原告诉请本院判决：确认递铺镇鼎盛路1幢底层1号和3号商铺所有权属于原告；本案诉讼费由被告负担。
被告穆王城居委会辩称，原告起诉的被告名称为昌硕街道穆皇城居民委员会，而我方的名称是昌硕街道穆皇城社区居民委员会，两主体不一，建议法庭驳回原告诉请。昌硕街道穆皇城社区居民委员会现已经取得涉案房屋的所有权：（2006）湖民一初字第6号民事调解书确定诉争房产归昌硕街道穆皇城社区居民委员会，依物权法18条，涉案标的物自2006年4月11日起发生物权变更，属昌硕街道穆皇城社区居民委员会所有。退一步说，即便原告与城南房地产开发有限公司签订的�同有效，讼争房产的所有权也不应属原告：被告取得房产时间2006年4月11日，原告签订买卖合同是2006年10月25日，被告取得房产的时间早于原告（2006）湖民一初字第6号民事调解书生效后，被告一直实际占有、使用讼争房产。综上，请求驳回原告诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提供提供证据材料如下：
1、（2006）湖民一初字第6号民事调解书一份，调解书就被告欠城南房地产公司款项达成还款意向，以此证明因被告未向城南房地产开发有限公司按期履行债务，城南房地产开发有限公司对讼争房屋享有处分权的事实。
2、原告与城南房地产开发有限公司于2006年10月25日签订的商品房买卖合同一份，该合同于2006年11月15日交安吉县房地产交易所备案：证明安吉县城南房地产开发有限公司将本案所涉房屋以50万元价款出售给原告；并明确了�售房屋的面积的事实。
3、城南房地产开发有限公司证明一份，证明原告向城南房地产开发有限公司支付购房款50万元，城南房地产开发有限公司交房屋于2006年10月28日交付原告的事实。
4、（2008）安民初字第993民事判决书一份；
5、（2009）浙湖民终字第18民事判决书一份；
证据4、5共同证明原告与城南房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，原告只是涉案房屋的善意购房人，被告与城南房地产开发有限公司间的债权债务关系不影响商品房买卖合同有效力。
6、物业费收据一份：证明原告交纳了鼎盛路商铺1-3号2从2007年1月-2011年12月的物业费3940元。
7、店面租赁合同一份、证明2份、收据3份、租房协议一份、租赁合同一份。证明被告将讼争房屋租赁给朱明仓、张永花开商铺，被告向第三人收取了相应的�金的事实。
8、民事裁定书2份。证明2014年8月，原告向实际租赁人主张腾空房屋，法院以房屋所有权未发生转移为由驳回原告起诉，导致原告本次诉讼。
本院认证意见如下：根据生效的（2008）安民初字第993民事判决书，原告提供的证据1、2已经为生效法律文书所确认，本院直接予以认定，被告质证意见不再罗列，证据4、5、6、7、8，被告对证据本身的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。被告对证据3证明的真实性有异议，认为证明上的公章与商品房买卖合同上的公章明显不一致，证明的内容不真实，本院认为，交房是城南房地产开发有限公司履行协议的义务，既然房屋买卖合同已经被生效法律文书确认有效，作为卖方出具证明证明了房屋已经交付给原告，应当认定为属实，即使被告因与城南房地产开发有限公司的纠纷而实际控制该房屋，也�能否定交付的效力。证据3本院予以认定。
被告为反驳原告的主张，向本院提供证据材料如下：
证据1，（2006）湖民一初字第6号案件强制执行申请书一份；
证据2，（2007）湖执字第8号协助执行通知书一份：结合原告提供的两份判决书，证明被告因城南房地产公司未履行交付义务而申请执行，中院发出协助执行通知书，并公告要求城南房地产搬出底层营业房的事实，以此证明被告一直主张讼争房产属被告所有的事实。
证据3，安吉县开发区穆王城社区经济联合社与安吉义安小商品批发有限公司签订的房屋租赁合同一份、安吉义安小商品批发有限公司与朱明仓签订的租房协议一份：证明自中院发出强制执行公告后，被告即实际占有讼争房产，并将讼争房产实际出租的事实。
证据4，被告给安吉县城南房地产有限公司的函�份，由城南公司股东张玉明签字确认。证明双方就182万元欠款作了详细的阐述，截止2006年12月5日，被告尚欠城南房地产开发有限公司364856.54元，
证据5，城南公司出具的收据6份。证明被告向安吉县城南房地产开发有限公司支付（2006）湖民一初字第6号民事调解书确定的款项的事实。
证据6，安吉县城南房地产开发有限公司与安吉经济开发区穆王城社区居民委员会于2007年7月25日协议书、收据、授权书各一份；
证据7，安吉县城南房地产开发有限公司与安吉县联大建筑工程建筑有限公司项目经理张建华于2007年7月30日协议书、授权书各一份。证明城南公司向被告借款100万元，结合六份收据，被告支付给城南公司的款项已经超出182万元的事实，因此被告已经完全履行了（2006）湖民一初字第6号民事调解书中第四项中被告的欠款义务，且被告未与城南公司达成折抵协议，也未授权城南公司对外出售底层营业房的事实。
本院认证意见如下：根据生效的（2008）安民初字第993民事判决书，证据1、2已经被另案生效文书所确认，证据3原告对证据本身没有异议，认为证明了被告强占原告房屋的事实，本院对被告提供的证据3予以认定；证据4-7，原告认为被告支付给安吉县城南房地产开发有限公司款项在调解书约定的三个月以后，与本案无关，因被告支付给安吉县城南房地产开发有限公司182万余元，超过了调解协议约定的期限，导致安吉县城南房地产开发有限公司按调解协议约定处理房屋，因此，其付款行为与本案争议无关，本院不予认定。
综上，经审理本院认定事实如下：2004年7月24日、9月28日，被告将鼎盛街商住楼项目交由安吉县城南房地产开发有限公司开发建设（合作开发建设），后双方发生纠纷本案被告于2006年1月13日向湖州市中级人民法院提起诉讼，要求城南公司付清营业用房的购房款1704万元，并承担违约金520.80万元。2006年4月11日，原告与被告城南公司在湖州市中级人民法院主持调解下，达成调解协议，约定：“根据双方2004年7月24日的合作开发协议书以及2004年9月28日的相关补充协议的规定，除被告（指城南公司——本院注）拥有的985.3平方米小屋沿商住街（即鼎盛街商住楼——本院注）底层商业用房（具体坐落为1号楼5.7.9号；2号楼2.4.6号；7号楼87.89.91.93.95.97.99.101.103.105.107.109号；8号楼92.94号）和两间物业管理用房（5号楼65.67号）外的所有底层商业用房全部归原告（指本案被告穆王城居委会—本院注）所有，具体办理证照事宜按照合作开发协议书以及该协议的补充规定履行。”同时，该协议第四条约定：原告（即本案被告穆皇城居委会-
本院注）应当支付安吉县城南房地产开发有限公司1820810.30元，自协议签署三个月内（即2006年7月10日前-
本院注）全部归还，到期不付的，则在穆皇城居委会拥有的小屋沿商住街底层商业用房折抵。到期后，被告穆皇城居委会未按约支付给安吉县城南房地产开发有限公司1820810.30元；城南公司遂于2006年10月25日与原告曹芒珍签订《商品房买卖合同》（浙商合湖字0011987号），约定将鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房（前述调解协议中第一条约定归被告穆皇城居委会的房屋）出售给原告曹芒珍，房价为50万元，合同办理了登记备案。同日，城南公司与原告曹芒珍签订“协议书”，约定用城南公司欠原告曹芒珍的60万元中的50万元债务折抵购房款，城南公司于2006年11月16日向原告交付了房屋，2007年7月17日，因穆皇城居委会依据前述民事调解书向湖州市中级人民法院申请执行，湖州中院向房产登记部门发出强制执行通知书、将强制执行公告张贴于鼎盛商住楼的醒目处，要求城南公司于2007年7月30日前迁出底层营业房，公告安吉县城南房地产开发有限公司迁出房屋（含本案讼争房屋），将房屋交付原告。2007年8月1日，被告穆皇城居委会遂占有房屋，将房屋出租给他人，收取租金。2008年7月23日，本案被告穆皇城居委会以本案原告曹芒珍与城南公司签订的《商品房买卖合同》无效为由，向本院起诉，经审理，本院认定曹芒珍系善意购房人，本案被告提出的《商品房买卖合同》无效理由不能成立，判决驳回了本案被告的诉讼请求，后该案经二审维持原判。之后，因故双方当事人均未取得诉争房屋的产权登记证书，因被告对外出租讼争房屋，原告向讼争房屋的承租人讨要房屋不成，遂向本院起诉。
另查明，2007年至2011年度，讼争房屋的物业管理费由原告缴�。
本院认为，不动产在办理登记手续前，也可能存在权属纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”现原、被告双方均未取得讼争房屋的产权登记，原告以自己系房屋的有效买卖合同的买受方、被告以自己系合作开发讼争房屋的合作方并约定取得房屋产权，双方当事人均属讼争房屋的利害关系人，可以请求人民法院确认物权的归属；一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成，物权原因行为即引起物权变动的前置行为，如数个物权变动的原因行为共同指向同一物，即可能产生物权原因行为之间的冲突；原告与安吉县城南房地产开发有限公司通过订立《商品房买卖合同》经登记部门备案并支付对价，出卖方交付房屋，完成了物权原因行为，该合同经生效民事判决确确认为有效，在此不作赘述，但原告仍未取得讼争房屋的产权登记，没有实际取得讼争房屋的产权；被告以建造房屋的合作方，与安吉县城南房地产开发有限公司发生合作上的纠纷后，经人民法院调解，约定讼争房屋归被告所有，虽经人民法院强制执行，至今也未取得房屋产权登记，因此，双方当事人均未完成物权变动行为。本院解决双方当事人物权原因行为的冲突，以司法裁判的方式确定房屋的归属，继而使权利人得以完成物权变动行为。被告辩称（2006）湖民一初字第6号民事调解书已经将争讼房屋确权给被告的意见，该调解协议第一条约定含争讼房屋的归本案被告，本身是合作方内部财产的分配，且该调解协议第四条同时约定，本案被告应当支付安吉县城南房地产开发有限公司1820810.30元，自协议签署三个月内（即2006年7月10日前-
本院注）全部归还，到期�付的，则在穆皇城居委会拥有的小屋沿商住街底层商业用房折抵，事实上，安吉县城南房地产开发有限公司也是在本案被告未履行金钱给付义务期限到期后（2006年10月25日），将房屋出售给本案原告，并没有违反调解协议的约定，因此，该调解协议并没有对争讼房屋确权，而是就该协议的双方当事人约定了共同开发的成果附条件的归属，条件不成就的，归属自然不发生效力，另外，被告与城南公司即使明确约定了房屋归属，要对抗不特定的第三人的，仍应以办理产权登记为前提，故被告辩称的上述意见，本院不予采纳。被告与安吉县城南房地产开发有限公司系合作建房的双方，内部对合作成果（房屋）的分配，不能以牺牲不知情的善意第三方的利益为代价，生效民事判决已经认定原告为善意购房人，与被告发生民事利益冲突的，应当保护善意第三人的利益；按照我�现行法律规定，商品房开发建设的销售方属于有开发商品房资格的房地产企业，即被告与安吉县城南房地产开发有限公司合作建房，对外销售系安吉县城南房地产开发有限公司，且不论安吉县城南房地产开发有限公司的销售行为是否应当由被告承担后果，即使安吉县城南房地产开发有限公司出卖了内部分配给被告的房屋，未办理产权登记前，被告直接与善意买受方争夺房屋的所有权也没有法律依据。故被告主张该房屋归被告所有的意见，本院不予采纳，而原告作为善意第三方，房屋买卖合同已经被生效法律文书确定有效，因与被告发生了物权原因行为的冲突，对未办理登记手续的不动产，本院确定该房屋应当归属原告，原告享有办理房屋产权登记归自己名下的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：
原告曹芒珍与安吉县城南房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》（浙商合湖字0011987号）交易标的鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房屋归原告曹芒珍所有，本判决生效后，原告可持本判决到房地产登记部门办理产权登记手续。
本案诉讼费4400元（已减半），由被告昌硕街道穆王城社区居民委员会负担，限被告于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 毛剑卫
二〇一五年三月十七日
书记员 莊红霞