新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）新民一终字第221号上诉人（原审被告）：新疆美生商贸有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路***号。法定代表人：孜克也·毛明，该公司总经理。委托代理人：依明江·吐尔逊，男，维吾尔族，1963年12月7日出生，该公司法律顾问，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市延安路11号楼1单元101室。委托代理人：吐尔逊·托呼提，男，维吾尔族，1945年1月19日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新华南路**号*号楼*单元****室。被上诉人（原审原告）：石河子开发区天富房地产开发有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区石河子开发区东五路64-B2。法定代表人：刘伟，该公司执行董事。委托代理人：董刚，男，汉族，1972年12月2日出生，住新疆维吾尔自治区石河子市一小区北环路**栋*号。上诉人新疆美生商贸有限公司（以下简称美生公司）因与被上诉人石河子开发区天富房地产开发有限责任公司（以下简称天富房产公司）返还原物纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。美生公司的委托代理人依明江·吐尔逊、吐尔逊·托呼提，天富房产公司委托代理人董刚等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：新疆人才交流大厦系天富房产公司开发建设。2002年10月，天富房产公司取得该大厦商品房预售许可证，该大厦于2004年5月21日通过竣工验收。2012年2月14日，天富房产公司取得该大厦三层商铺的产权证，面积为4131.27㎡。2009年5月20日，茹纳克物业公司、天富房产公司与案外人乌鲁木齐明舟世纪房产经纪有限公司签订《解除协议》，约定解除天富房产公司与乌鲁木齐明舟世纪房产经纪有限公司间的代理销售合同及委托经营合同，由天富房产公司与茹纳克物业公司签订新代理合同。2009年7月12日，茹纳克物业公司与天富房产公司签订《委托销售合同》。约定：天富房产公司委托茹纳克物业公司代理销售权属为天富房产公司的位于乌鲁木齐市新华南路新疆人才大厦的三层商业广场及部分办公用房，委托时间为三年，自2009年8月1日至2012年7月30日。同日，双方又签订《委托经营协议》，约定：天富房产公司（甲方）委托茹纳克物业公司（乙方）经营的标的物以《委托销售合同》为准，为实现销售，乙方需对委托标的物进行包装并先期经营，甲方同意乙方先期经营。具体经营方式和内容由乙方根据需要，在法律法规允许的范围内自行确定。甲方仅出具本委托协议，具体经营手续由乙方按照当地规定自行办理……委托时间暂定四年，即自2009年8月1日至2013年7月30日，但具体时间与下款结合确定。本《委托经营协议》是建立在甲方委托乙方销售的基础上。甲方仅以实现销售为唯一目标。按照代理销售合同约定，若乙方代理销售期限内完成了70%销售任务，则本《委托经营协议》在本合同约定期限内继续生效，直至业主委员会成立并按照物业管理法规重新选定经营管理机构或委托期限满后自动终止；若乙方在代理销售期限内未完成70%销售任务，则本《委托经营协议》的委托期限与《委托销售合同》的有效期限相同，即《委托销售合同》终止则本合同亦自动终止……。合同签订后，天富房产公司将涉案标的物交付于茹纳克物业公司，茹纳克物业公司对房屋进行了装修并将部分房屋出租。2010年1月12日，茹纳克物业公司与被告美生公司签订《租赁经营合同》，约定由乙方（美生公司）租赁甲方（茹纳克物业公司）管理的位于乌鲁木齐新华南路670号茹纳克民贸中心第三层（暂定面积4131.27㎡）的房产用于经营餐饮一事达成以下协议：一、……二、鉴于此房产产权为天富房产公司所有，甲方属代为经营、销售，乙方对此已明确知道。故租赁期限最长不超过甲方代为经营销售的期限。三、租赁期限：2010年1月8日起至2013年7月30日止。四、租金总计1500000元。乙方于本合同生效起即付1000000元，余款500000元于2010年7月31日前一次性支付。六、3、甲方出售房屋，须提前一个月通知乙方，乙方有优先购买权。乙方购买此房屋单价暂定不低于6000元／㎡。同日，双方又签订一份补充协议，约定将租赁期限延长至2013年12月30日，顺延期间免收租金。合同签订后，美生公司将所租赁房屋用于经营凯娜宴会厅。2013年7月11日，双方又签订补充协议一份，约定：一、租赁期限暂定为两年，自2014年1月1日至2015年12月30日（租赁期限最终以法院的审判结果确定的双方租赁房屋交付时间为准）；二、租金前三年为150万元，自2013年7月30日至12月30日止免收租金，从2014年1月1日起租金每年1000000元。2012年6月15日，天富房产公司在涉案房屋所在大厦墙体悬挂维汉两种文字公告，内容为：“人才交流大厦一至三层商业权属天富房产公司所有。委托茹纳克物业公司代理销售，合同约定在2012年7月30日前未实现70%销售，则茹纳克物业公司代理权限终止。超过此期限，茹纳克公司无权进行相关的招商、租赁、销售等活动。”2012年9月27日，天富房产公司与新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司在新疆法制报联合发布公告，内容为“天富房产公司开发的人才交流大厦商业楼，原委托茹纳克物业公司代理销售，期限截止2012年7月30日，超过此期限，茹纳克物业公司无权进行相关的招商、租赁、代理销售等活动。现该楼已出售于新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司。其他单位和个人无权处分，如有不明事项请与新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司联系”。公告注明联系人与联系方式。2012年8月3日，天富房产公司向茹纳克物业公司发出通知，主要内容为，根据委托销售合同及委托经营协议的约定，委托销售合同和委托经营协议已到期终止，要求茹纳克物业公司七日内到天富房产公司商洽合同终止后的房屋交还事宜。该通知由茹纳克物业公司工作人员签收。2012年8月3日，茹纳克物业公司因委托合同纠纷向新疆生产建设兵团农八师中级人民法院提起诉讼，要求天富房产公司继续履行委托经营协议，支付垫付费用、委托经营费用，并赔偿损失。天富房产公司在该案提出反诉，要求解除与茹纳克物业公司的委托经营协议、由茹纳克物业公司清退委托经营期限内的商户并返还经营和占用的房产。2013年1月21日新疆生产建设兵团农八师中级人民法院作出（2012）兵八民二初字第22号民事判决，认为双方关于委托经营期限四年的约定系附条件的约定，所附条件为茹纳克物业公司在代理销售期限内是否完成70%的销售任务，如该条件成就，则委托经营期限为四年，若条件不成就，委托经营期限至2012年7月30日届满。因茹纳克物业公司未销售出一套房屋，所附条件未成就，至2012年7月30日，委托经营协议履行期限届满。天富房产公司在履行期限届满后向茹纳克物业公司发出终止履行合同的通知，茹纳克物业公司收到该通知，双方的权利义务已终止。因双方委托经营协议已终止，无需再通过诉讼程序判决解除。故判决茹纳克物业公司向天富房产公司返还争议房屋，驳回双方其他诉讼请求。宣判后，茹纳克物业公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院提出上诉，该院于2013年8月9日作出（2013）新兵民一终字第7号民事调解书，主要内容为：一、茹纳克物业公司经营人才大厦的期限截止于2012年7月30日；二、茹纳克物业公司必须保证在2013年10月31日前将其在经营期间（包括占有期间）签订的所有商户安全、平稳地清退……。该调解书生效后，茹纳克物业公司未自动履行调解书确定的义务，天富房产公司依法向新疆生产建设兵团农八师中级人民法院申请强制执行，该案未执行完毕。新疆生产建设兵团农八师中级人民法院于2014年2月13日向人才交流大厦涉案房屋商户张贴公告，要求所涉商户于公告发出后一个月内将所租赁商铺清理完毕并返还给天富房产公司。2014年5月6日，新疆生产建设兵团农八师中级人民法院执行人员及天富房产公司工作人员马剑英、董刚前往美生公司，与美生公司法定代表人孜克也·毛明的丈夫吐尔逊·托乎提及委托代理人依明江·吐尔逊进行谈话，要求美生公司搬离并向天富房产公司返还房屋。在该谈话笔录中，马剑英陈述，天富房产公司于2012年6月找到美生公司，向美生公司送达与茹纳克物业公司终止合同的通知书和声明，并询问其是否愿意整体购买，美生公司称无钱购买整个大楼，只愿购买三楼，吐尔逊·托乎提在谈话笔录中认可上述内容，并在该笔录中签字。审理中，乌鲁木齐市中级人民法院对位于乌鲁木齐新华南路人才交流大厦周边商铺2012年8月至2014年4月租金价格进行调查询问，该地段三楼商铺在此期间租金价格均为2.2元／㎡／天，原告提供的调查表显示同类地段三楼商铺租金为3.6元／㎡／天。原审法院认为：一、所有权系对世权，任何人均负有不妨害权利人实现其权利的义务。原告天富房产公司作为诉争房屋的所有权人，认为被告美生公司侵害其物权，有权提起侵权之诉，本案原、被告主体适格。被告关于本案主体不适格的理由无法律依据，应不予支持。二、关于美生公司2012年8月1日之后占有、使用诉争房屋是否构成侵权。美生公司依其与茹纳克物业公司签订的《租赁经营合同》及补充协议主张其占有、使用诉争房屋有合同依据，不构成侵权。美生公司与茹纳克物业公司于2010年1月12日签订《租赁经营合同》约定“鉴于此房产产权为天富房产公司所有，茹纳克物业公司属代为经营、销售，美生公司对此已明确知道。故租赁期限最长不超过代为经营销售的期限。”表明美生公司在签订合同时应当知道茹纳克物业公司与天富房产公司在《委托经营协议》中关于委托期限的约定，即美生公司应当知道茹纳克物业公司的代理权可能终止于2012年7月30日。根据本院查明的事实及生效裁判的认定，茹纳克物业公司与天富房产公司之间的委托经营协议确于2012年7月30日终止，美生公司于2012年6月已明确知道这一事实。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”因天富房产公司对茹纳克物业公司与美生公司关于代理权终止后租赁期限的约定未进行追认，该约定对天富房产公司不发生效力。2013年7月11日，美生公司在已明确知道茹纳克物业公司代理权限已终止及茹纳克物业公司与天富房产公司委托合同纠纷诉讼尚无最终处理结果时，仍与茹纳克物业公司签订补充协议，约定将租期延长至2015年12月30日，并约定2013年7月30日至2013年12月30日免收租金。可以认定双方存在恶意串通，损害天富房产公司利益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。该补充协议依法无效。综上，美生公司于2012年7月30日之后占有、使用诉争房屋无合同及法律依据，构成侵权，应当承担返还房屋、折价补偿的侵权责任。三、关于占用费的标准及数额。根据法律规定，房屋租赁合同无效的，当事人可以参照合同约定的租金主张支付房屋占有使用费。结合本案具体情况，美生公司主张其2012年7月30日至2013年7月30日占有、使用涉案房屋的依据为2010年1月12日与茹纳克物业公司签订的《租赁经营合同》。美生公司在订立该合同时明知茹纳克物业公司系委托经营，且委托经营期限可能终止于2012年7月30日，其仍与茹纳克物业公司签订租赁期限止于2013年7月30日的合同，自身存在过错。该合同虽有效成立，但根据法律规定，代理权终止后的民事责任由茹纳克物业公司承担。美生公司可参照《租赁经营合同》约定的租金标准向天富房产公司支付该期间的占用费422128元（1500000÷1297天（2010年1月8日—2013年7月30日）×365天）。天富房产公司主张参照市场租金价格给付该期间占用费无充分法律依据，仅支持合理部分。美生公司已向茹纳克物业公司支付的租金可另案向茹纳克物业公司主张。美生公司主张其2013年7月31日—2014年4月26日占有、使用涉案房屋的依据为2013年7月11日与茹纳克物业公司签订的补充协议，该协议因存在恶意串通损害天富房产公司利益的情形，依法无效。该补充协议约定2013年7月30日—2013年12月30日租金免交，之后的租金1000000元／年，折算为0.66元／㎡／天，明显低于市场价格2.2元／㎡／天。若参照该约定给付该期间的占用费对天富房产公司明显不公平。结合美生公司在签订补充协议及该期间占用房屋的主观恶意，该期间的占用费参照市场租金价格给付较公平合理。天富房产公司提供的三楼商铺租金价格调查表虽为3.6元／㎡／天，但其仅按2元／㎡／天主张，低于询价结果2.2元／㎡／天，对天富房产公司要求美生公司在该期间按2元／㎡／天支付占用费2189573.1元（4131.27㎡×2元／㎡／天×265天）的主张，应予以支持。综上，美生公司于2012年7月30日之后占用、使用诉争房屋无事实及法律依据，构成侵权。天富房产公司作为诉争房屋的所有权人有权要求美生公司承担返还房屋，给付占用费2611701.1元的侵权责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：一、被告新疆美生商贸有限公司于判决生效后十日内向原告石河子开发区天富房地产开发有限责任公司返还位于乌鲁木齐市新华南路698号新疆人才交流大厦三楼商铺（现为凯娜宴会厅）；二、被告新疆美生商贸有限公司于判决生效后十日内向原告石河子开发区天富房地产开发有限责任公司支付2012年8月1日至2014年4月26日的占用费2611701.1元（422128元（1500000÷1297天（2010年1月8日—2013年7月30日）×365天）＋2189573.1元（4131.27㎡×2元／㎡／天×265天（2013年7月31日—2014年4月26日））。美生公司上诉称：一、茹纳克公司与上诉人签订的合同并没有违反法律的强制性规定，系真实有效，双方理应按合同约定全面履行各自的合同义务。本案与茹纳克公司具有直接的法律上的利害关系，应当依法追加茹纳克公司为本案共同被告，重新审理。二、上诉人并没有否认诉争房屋的所有权人为天富房产公司，上诉人是基于茹纳克公司签订的《租赁经营合同》和补充协议主张其占有、使用诉争房屋有合法依据，不构成侵权。天富房产公司与茹纳克公司之间就委托合同纠纷发生的诉讼以及判决结果，对于上诉人与茹纳克公司之间的合同关系不产生任何影响，因上诉人只是他们之间的善意相对人。上诉人与茹纳克公司签订的《租赁经营合同》约定的优先购买权，上诉人在向被上诉人明确表示三楼宴会厅要购买的情况下，况且被上诉人与茹纳克公司之间的委托合同纠纷诉讼尚无最终处理结果时，被上诉人仍与另一方签订房屋出售合同，损害了上诉人的合法权益。三、原审法院适用法律错误。综上，请求依法撤销乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2014）乌中民四初字第56号民事判决，将此案发回原审法院重审或者依法驳回被上诉人诉讼请求。判令本案诉讼费由被上诉人承担。天富房产公司辩称：一、一审法院认定的侵权主体适格，上诉人要求追加茹纳克公司的法律与事实依据不足；二、上诉人自2012年8月1日起无法律依据占有、使用、收益诉争房屋，根据双方在一审中提交的证据即可确认基本事实，并且上诉人对被上诉人的侵权至今仍在继续，因此上诉人明显具有过错；三、被上诉人是合法的出卖人，主体具有合法性与正当性。被上诉人出卖的标的物为整体出售，与上诉人所主张的只买三楼完全是“不同条件”。被上诉人出卖的价格为整体出售的价格，远远高于上诉人所主张的价格。因此上诉人所主张的“优先权”完全损害被上诉人的合法权益。四、上诉人在2012年6月表示不愿整体购买后，便具有应当在使用期终止后即2012年7月31日，将占有、使用、收益的标的物移交产权人的义务。因此，上诉人所主张的优先购买权完全没有法律依据与事实依据。综上，上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为美生公司是否应当返还涉案房屋、是否应该支付占用费的问题。本案中，美生公司是基于与茹纳克公司签订的《租赁经营合同》和《补充协议》的约定主张占有、使用涉案房屋合法。美生公司与茹纳克公司于2010年1月12日签订的《租赁经营合同》第二项约定“鉴于此房产产权为天富房产公司所有，茹纳克公司代为经营、销售，美生公司对此已明确知道。故租赁期限最长不超过茹纳克公司代为经营销售的期限”。第三项约定“租赁期限2010年1月8日起至2013年7月30日止。”可以看出美生公司与茹纳克公司《租赁经营合同》对租赁期限作出明确约定，至2013年7月30日止。该《租赁经营合同》系双方真实意思表示，且该期间占有、使用涉案房屋符合合同约定，应认定为有效。虽然天富房产公司与茹纳克公司签订的《委托销售合同》和《委托经营协议》约定的委托期限截止到2012年7月30日，与天富房产公司所发公告和向美生公司送达声明告知的委托截止时间一致，但是天富房产公司与茹纳克公司达成调解协议约定的清退时间为2013年10月31日，说明天富房产公司自愿延长了茹纳克公司的经营期限。鉴于美生公司在茹纳克公司与天富房产公司委托合同诉讼尚无最终处理结果且明知委托期限的情况下，仍与茹纳克公司签订《补充协议》，约定将租期延长至2015年12月30日，美生公司具有主观上的过错。故本院认为按照2010年1月12日茹纳克公司与美生公司签订的《租赁经营合同》所约定的2013年7月30日租赁期届满之日前占有、使用、收益涉案租赁物应为合法占有，此后继续占有无合同及法律依据。因此，原审认为美生公司2012年7月30日之后占有、使用诉争房屋无合同及法律依据，构成侵权错误，本院应予纠正。美生公司应当向天富房产公司返还房屋并支付2013年7月30日之后的占用费。美生公司称“天富房产公司与茹纳克公司之间就委托合同纠纷发生的诉讼以及判决结果，对于上诉人与茹纳克公司之间的合同关系不产生任何影响，因上诉人只是他们之间的善意相对人”的辩解与事实不符，本院不予采信。一审法院判决美生公司在合法租赁期间支付占用费422128元错误，应予扣除。至于2013年7月31日之后美生公司向茹纳克公司支付的租金，双方可另案解决。美生公司要求追加茹纳克公司为本案被告的主张，本院认为追加诉讼当事人是由人民法院结合案件事实和是否存在利害关系来确认，原审未追加茹纳克公司为当事人，并不影响本案的审查，原审法院不存在重大程序错误。综上，原审法院查明部分事实有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第56号民事判决第一项，即新疆美生商贸有限公司于本判决生效后十日内向石河子开发区天富房地产开发有限责任公司返还位于乌鲁木齐市新华南路698号新疆人才交流大厦三楼商铺（现为凯娜宴会厅）；二、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第56号民事判决第二项为新疆美生商贸有限公司于本判决生效后十日内向石河子开发区天富房地产开发有限责任公司支付2013年7月31日至2014年4月26日的占用费2189573.1元（4131.27㎡×2元／㎡／天×265天（2013年7月31日—2014年4月26日）】。一审案件受理费48237.8元，二审案件受理费27693.61元，共计75931.41元，由美生公司负担31939.40元，由天富房产公司负担43992.01元。本判决为终审判决。审 判 长 侯 伟 宁代审判员 热 依 拉代审判员 古丽菲亚二〇一五年二月二十八日书 记 员 孜巴尔姑