广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汕中法民四终字第67号上诉人（原审原告）：唐泽丰，男，汉族，1967年6月8日出生，住广东省汕头市金平区。委托代理人：李洁芝，广东本力律师事务所律师。委托代理人：林焕鹏，广东本力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林振兴，男，汉族，1960年8月20日出生，住广东省汕头市龙湖工业区。委托代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。委托代理人：巫晓伟，广东盈信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林清芳，女，汉族，1956年10月9日出生，住广东省汕头市。委托代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。委托代理人：巫晓伟，广东盈信律师事务所律师。上诉人唐泽丰因与被上诉人林振兴、林清芳买卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人唐泽丰的委托代理人李洁芝、林焕鹏，被上诉人林振兴、被上诉人林清芳共同委托代理人郑灼武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年8月14日，唐泽丰（作为甲方）与林振兴、林清芳（均作为乙方）签订《汕头市房地产买卖居间合同》，约定：林振兴、林清芳将位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201、102、114、108号房卖给唐泽丰，建筑面积1207.2平方米，产权性质为私有房产，房地产权证号为C8831724、C3681721、NO.005975、NO.0059**；成交金额为1422856元（包配套）；付款方式为唐泽丰于2007年8月14日先付给林振兴、林清芳购房定金50000元，双方约定于2007年9月15日前到同辖区的房地产交易管理所办理产权转移登记受理时，唐泽丰付给林振兴、林清芳首期房款370000元，当交易所通知双方到场缴交税费并出具《土地房产权属转移证》的同时唐泽丰应付给林振兴、林清芳末期房款822856元；双方约定的其他方式以补充协议为准；双方签约定金收取后即可移交房产给唐泽丰维修；余款180000元等过户114及108号铺时付清。上述合同落款处注册经纪人栏，加盖了“汕头市总工会职业介绍所百盛房产服务部”印章。同日，林清芳（作为甲方）和林振兴（作为乙方）与唐泽丰（作为丙方）签订《补充协议》，协议内容为：“三方约定：兹有唐泽丰先生向林清芳小姐、林振兴先生购买位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋201号房（新址）全套面积为1030.16平方米及102号铺面面积为112.4平方米丽日庄东区31栋东座底层114号铺（老址）面积为32.32平方米。底层108号铺面积32.32平方米，4套房产合共面积为1207.2平方米，其中底层面积为177.04平方米×2800元=495712元，二层面积为1030.16平方米×900元=927144元。房款合总金额为1422856元整。因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易。但丙方同意等乙方办理完成房地产权证交易，在此期间，乙方应无偿将该房产交给丙方使用。乙方同意在过户后再收取丙方房款。余额180000元整。特此约定，在此期间三方不得违约。”上述协议落款处见证方栏加盖了“汕头市总工会职业介绍所百盛房产服务部”印章。唐泽丰于2013年10月31日向法院起诉，请求：一、判令林清芳、林振兴赔偿唐泽丰因无法实现《汕头市房地产买卖居间合同》目的而造成的经济损失合计700039.2元，包括：1、因与案外人邱健儿的租赁合同纠纷，赔偿邱健儿装修残值90450元、诉讼费用4275元，合计94725元；2、因与案外人邱健儿的租赁合同纠纷，无法收取丽日庄东区29幢201东侧及114号房的租金199160元；3、丽日庄东区29幢201西侧及108号房无法出租的租金损失212101.2元；4、唐泽丰通过拍卖程序购买114、108号房比本案合同约定房款180992元多支付的房款差额194053元。二、本案诉讼费用由林清芳、林振兴承担。诉讼期间，诉讼双方均确认：上述房产的价格为一楼每平方米2800元，二楼每平方米900元。诉讼期间，法院向为本案争议房产买卖提供中介服务的汕头市总工会职业介绍所百盛房产服务部的业务员郑静勇调查，郑静勇提出：上述补充协议中“因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易”的意思是：因114号铺及108号铺未办理房地产权证只有该两套铺面的复印件，待房产证办理完毕才进行交易，在此期间上述两套房产给唐泽丰无偿使用，交易完成后才付还房款。唐泽丰、林振兴和林清芳对郑静勇的上述说法均表示没有异议。2007年8月28日，唐泽丰与林清芳签订《汕头市龙湖区二手房买卖合同》一份，约定：唐泽丰向林清芳购买上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201号房，林清芳拥有上述房地产的合法依据是粤房地证字第C36917**号房地产权证；该房产交易总金额为800000元。同日，唐泽丰与林清芳签订《汕头市龙湖区二手房买卖合同》一份，约定：唐泽丰向林清芳购买上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢102号房，林清芳拥有上述房地产的合法依据是粤房地证字第C36917**号房地产权证；该房产交易总金额为120000元。2007年9月13日，上述两份《汕头市龙湖区二手房买卖合同》经汕头市龙湖土地房产交易管理所确认登记。另查，2007年8月14日，唐泽丰向林清芳、林振兴支付50000元，林清芳、林振兴于同日向唐泽丰出具收款收据，收据摘由载明“购买丽日庄东区29幢201及102、114、108号铺定金”；2007年8月28日，唐泽丰向林清芳支付370000元，林清芳于同日向唐泽丰出具收款收据，收据摘由载明“购买丽日庄东区29幢201及102、114、108号首期房款”；2007年10月19日，唐泽丰向林清芳支付822856元，林清芳于同日向唐泽丰出具收款收据，收据摘由载明“购买丽日庄东区29幢201及102号尾期房款，全部已付清”。位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201号房及102号房出卖给唐泽丰前系林清芳所有，上述201号房及102号房两套房产现已过户至唐泽丰名下。位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢114号房及108号房，系林振兴于1997年3月向汕头市交通房地产总公司（下称交通公司）购买的。1997年3月20日、同月28日，林振兴分别与交通公司签订《汕头市商品房预售契约》（预售契约编号分别为汕房地产预售总字N0005971、N0005975）各一份，约定：林振兴向交通公司购买上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区31栋东座108号及114号房。该两份《汕头市商品房预售契约》分别于1997年4月21日、同月29日经汕头市龙湖土地房产交易管理所确认登记。2000年6月20日，林振兴与中国工商银行汕头市分行、汕头海岸物资供应公司签订（最高额保证合同），合同约定林振兴将上述编号为汕房地产预售总字N0005971、N0005975的两份《汕头市商品房预售契约》等交给中国工商银行汕头市分行，作为借款人汕头海岸物资供应公司于1998年6月15日至1999年3月21日向中国工商银行汕头市分行及所辖分支机构的借款承担连带保证责任。2001年5月16日，上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋108号及114号房被广东省汕头市金平区人民法院查封；2009年，上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋108号房及114号房被广东省汕头市金平区人民法院拍卖。诉讼期间，唐泽丰向法院提交了汕头市龙湖区人民法院（2011）龙民四初字第446号民事判决书一份及收款收据二份，该判决书载明：2007年12月16日，唐泽丰与案外人邱健儿签订了房产租赁合约，约定唐泽丰将位于汕头市丽日庄东区29幢201号房及楼下铺面梯间约520平方米的房产租给邱健儿使用。2010年3月11日，唐泽丰就上述租赁合约纠纷向法院起诉邱健儿，要求判令邱健儿将位于汕头市丽日庄东区29栋201号房及楼下铺面梯间共计面积为520平方米的房产交还给唐泽丰，并支付唐泽丰自2009年9月19日至房产实际交还之日止的房屋租金；邱健儿提出反诉，认为唐泽丰向邱健儿出租房产时，故意隐瞒楼下铺面梯间系他人所有且早已被法院查封的事实，邱健儿有权依法解除房产租赁合约。现因楼上的房屋没有了通行的途径，邱健儿与唐泽丰订立的房产租赁合约无法继续履行。请求判令解除邱健儿与唐泽丰签订的房产租赁合约，唐泽丰赔偿邱健儿装饰装修残值损失226752.33元并返还房产租用保证金10000元。该判决书判决内容为：“一、被告邱健儿应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的汕头市丽日庄东区29栋201号房及楼下铺面梯间的房产返还原告唐泽丰；二、被告邱健儿应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告唐泽丰房屋占有使用费8892元；三、驳回原告唐泽丰的其他诉讼请求；四、原告唐泽丰应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告邱健儿装饰装修残值损失90450元，返还被告邱健儿保证金10000元；五、驳回被告邱健儿的其他反诉请求”。收款收据载明：唐泽丰于2013年3月1日向邱健儿支付（2010）龙民四初字第46号案件装修残值损失赔偿款90450元，诉讼费及鉴定费2520元。诉讼期间，唐泽丰向法院提交拍卖成交确认书二份，唐泽丰提出其于2009年8月11日在汕头经济特区拍卖行以170000元的价格竞买位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋东座114号房；以160000元的价格竞买位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋108号房。上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋114号及108号房两套房产已登记在唐泽丰名下。上述位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋201、102、114、108号房现由唐泽丰正常使用。位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋108号房及114号房原地址名称为汕头市龙湖区丽日庄东区31栋东座108号及114号房，后来更改为汕头市龙湖区丽日庄东区29栋东座108号及114号房，现地址名称更改为汕头市龙湖区丽日庄东区29栋东座117号及107号房。案经原审法院审理认为：唐泽丰与林振兴、林清芳签订的《汕头市房地产买卖居间合同》及《补充协议》中涉及林振兴的房产（即位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋114号及108号房）出卖给唐泽丰的相关条款，其中《补充协议》关于“因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易。但丙方同意等乙方办理完成房地产证交易，在此期间，乙方应无偿将该房产交给丙方使用。乙方同意在过户后再收取丙方房款”的约定，属于附条件条款。因114号铺及108号铺不具备交易条件，有关该两套房产买卖条款的生效条件尚未成就，即该两套房产买卖条款尚未生效，故唐泽丰在无偿使用林振兴交付的上述两套房产后产生的法律后果，应由唐泽丰自行承担。唐泽丰要求判令林振兴、林清芳赔偿唐泽丰因无法实现《汕头市房地产买卖居间合同》目的而造成的经济损失合计700039.2元的诉讼请求，证据不足，不予支持。根据本案证据，应认定唐泽丰已付还林清芳有关汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102号房的相应房款。关于林清芳、林振兴提出的抗辩意见，理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回唐泽丰的诉讼请求。案件受理费10900元，由唐泽丰负担。上诉人唐泽丰不服原审判决，上诉称：一、原审法院认定事实错误，本案中主合同已经成立并生效，补充协议只是对合同具体履行的补充约定，并非附条件条款，林振兴、林清芳应当承担合同约定的违约责任。原审法院认定事实方面存在多处错误并适用法律错误，具体体现在：首先，本案只存在一个房产买卖合同，一个房产买卖标的，而原审法院错误地把本案合同的整体买卖标的，即汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102、114、108号房，割裂为两个买卖标的，即29幢201、102和114、108号，继而把一个买卖合同错误地认定为两个房产买卖合同，作出错误的判决。1、从房产的功能和用途看，114、108号房系201号房产楼下梯间，系201号房唯一的两条出入通道。如果没有114、108号房，201号房将成为无法通行、无法正常使用的“空中楼阁”，没有任何实际的使用意义。龙湖区人民法院（2010）龙民四初字第46号民事判决书中也已认定：“汕头市龙湖区丽日庄东区29幢107号房是通向汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201号房东侧的唯一通道，汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201号房东侧与汕头市龙湖区丽日庄东区29幢107号房是作为一个整体租赁物出租。”因此，当事人在签订合同时，汕头市丽日庄东区29幢201及102、114、108号房是不可能分割出卖的，如若114、108号房不能买卖，唐泽丰也不可能买201和102号房。2、从《汕头市房地产买卖居间合同》的表述和房款的交付上来看，201及102、114、108号房也是同一个合同标的物。双方签订的《汕头市房地产买卖居间合同》第一条已经明确约定：“甲方（林清芳、林振兴）将位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102、114、108号之房地产卖给乙方”，2007年8月14日，林清芳、林振兴出具给唐泽丰的定金收款收据摘由也写明是：“购买汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201、102、114、108号铺定金。”2007年8月28日，林清芳出具收款收据写明：“购买丽日庄东区29幢201及102、114、108号首期房款。”从签订合同和付款方式来看，201及102、114、108号房都是一个整体买卖和付款的，不可能割裂开来。作为一个合同的一个整体标的物，114、108号和201、102号一样在2007年8月14日签订合同时就已经生效。其次，原审判决认为：“其中《补充协议》关于‘因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易。但丙方同意等乙方办理完成房产证交易，在此期间，乙方应无偿将该房产交给丙方使用。乙方同意在过户后再收取丙方房款’的约定，属于附条件条款。”此属于认定事实错误。原文为“乙方同意在过户后再收取丙方房款。余额人民币￥180000元整（大写人民币壹拾捌万元整）”，人民币￥180000元如何认定，结合《汕头市房地产买卖居间合同》第十款备注一栏：“余款壹拾捌万元等过户114及108号铺时付清”，再结合2007年8月14日林清芳、林振兴出具给唐泽丰的定金收款收据摘由也写明是：“购买汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201、102、114、108号铺定金。”2007年8月28日林清芳出具收款收据写明：“购买丽日庄东区29幢201及102、114、108号首期房款。”此180000元应是汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102、114、108号房产的尾款，而不是114、108号的房款。原审法院错误地理解为114、108号的房款，从而导致后面的错误认定：“故原告在无偿使用被告林振兴交付的上述两套房产后产生的法律后果，应由原告自行承担。”唐泽丰并非无偿使用114、108号房，而是在支付了前期房款共计1242856元后，“有偿”使用房产的。再次，原审判决认为：“其中《补充协议》关于‘因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易。但丙方同意等乙方办理完成房产证交易，在此期间，乙方应无偿将该房产交给丙方使用。乙方同意在过户后再收取丙方房款’的约定，属于附条件条款。”并认为“因114号铺及108号铺不具备交易条件，有关该两套房产买卖条款的生效条件尚未成就”属认定事实错误、适用法律错误。《汕头市房地产买卖居间合同》是本案的主合同，《补充协议》是主合同的补充合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中的《补充协议》就是属于《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的补充协议，是对剩余房款何时付清的约定，其中的“因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易”，“交易”应理解为“过户”，180000元是完成房产过户手续后付清的全部房款的尾款，作此约定目的是为了督促林清芳、林振兴尽快办理完成房产证，以顺利把114、108号铺过户到唐泽丰名下，保证合同的顺利履行，是一个合同具体履行的约定，并不是附条件条款，即使该条款不能全部实现，也不影响主合同的成立和生效。并且补充协议是2007年8月14日签订的，而2007年8月28日林清芳又写明今收到唐泽丰人民币叁拾柒万（￥370000），摘由：购买丽日庄东区29幢201及102、114、108号首期房款。如若按原审法院认定的关于114、108号房的买卖条款尚未生效，那么，林清芳不可能在事后又收取唐泽丰114、108号房的房款。本案中的主合同《汕头市房地产买卖居间合同》是林清芳、林振兴把汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102、114、108号房产作为买卖合同的一个标的物，《汕头市房地产买卖居间合同》第一条约定：“买卖房地产情况：甲方将位于汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102、114、108号之房地产卖给乙方，建筑面积：1207.2平方米，产权性质：私有房产，房地产权证号码：C88317**号、C3681721号、NO.005975号、NO.0059**号。”从条款的约定来看四套房产是作为同一个标的物转让给唐泽丰的。而从林清芳、林振兴出具的收款收据来看，2007年8月14日，林清芳、林振兴写明今收到唐泽丰人民币伍万（￥50000），摘由：购买汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201、102、114、108号铺定金。2007年8月28日，林清芳写明今收到唐泽丰人民币叁拾柒万（￥370000），摘由：购买丽日庄东区29幢201及102、114、108号首期房款。由此可见，林清芳、林振兴也认同是把汕头市龙湖区丽日庄东区29幢201及102、114、108号房产作为一个整体转卖给唐泽丰的。本合同已经成立并生效而且大部分已经履行完毕，因此林清芳、林振兴应当按照《汕头市房地产买卖居间合同》第六条第一款的约定：“甲方保证上述房地产没有产权及债权纠葛等权利限制，若有发生以上情况概由甲方负责处理并承担相应法律责任，由此给乙方造成的有关经济损失由甲方负责。”114、108号房产出现产权纠纷造成唐泽丰经济损失共计700039.2元，按照合同约定林清芳、林振兴应当赔偿唐泽丰的经济损失，唐泽丰的诉讼请求于法有据，又有充分的证据证明，应予支持。二、即使关于114、108号两套房产买卖条款尚未生效，但关于该房产的买卖合同已经成立，因为林清芳、林振兴的过错导致合同无法生效，应当依法承担缔约过失责任，赔偿唐泽丰的损失，原审法院以条款未生效为由驳回唐泽丰的诉讼请求于法无据，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”根据（2001）汕金法经初字第165号民事裁决书及判决书、最高额保证合同、（2002）汕金法执字第125号民事裁决书、笔录、林振兴出具的关于暂缓拍卖本人名下房产的请求证明了林振兴早在2000年6月20日就已将本案讼争114、108号房提供给中国工商银行汕头市分行作为最高额保证合同项下的保证财产，证明林振兴早知道上述两处房产被金平区人民法院拍卖执行的事实。但在2007年8月14日与唐泽丰签订房屋买卖合同时故意隐瞒如此重要的事实，一直承诺该房产没有产权纠纷，提供虚假情况，存在欺诈行为。致使唐泽丰出于信赖林清芳、林振兴而造成共计700039.2元的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定及诚实信用原则，林清芳、林振兴应承担缔约过失责任赔偿唐泽丰这笔损失，而不能说条款没生效，就不用赔偿唐泽丰的损失。原审法院判决：“因114号铺及108号铺不具备交易条件，有关该两套房产买卖条款的生效条件尚未成就，即该两套房产买卖条款尚未生效，故原告在无偿使用被告林振兴交付的上述两套房产后产生的法律后果，应由原告自行承担。”原审法院以买卖条款尚未生效为由免除林清芳、林振兴的赔偿义务理由不成立，依法无据。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不正确。上诉请求：一、撤销（2013）汕龙法民二初字第64号《民事判决书》；二、依法对本案进行改判，支持唐泽丰一审全部诉讼请求。被上诉人林振兴答辩称：从唐泽丰的上诉状可以看出，唐泽丰上诉的事实和理由是自相矛盾的。理由一主张的是违约责任，理由二主张的是缔约过失责任。由此可见，唐泽丰是在自圆其说。本案中所涉的房屋买卖分为二个部分：一是林清芳将有房地产权证的201、102号房卖给唐泽丰，且买卖双方均已履行完毕，也不存在林清芳多收取114、108号房款的情况。二是林振兴与唐泽丰所达成的等林振兴办妥114、108号房地产权证后方进行买卖，该《补充协议》明确作为《汕头市房地产买卖居间合同》第四条第三款的内容。从该内容的陈述看，“双方约定的其它方式以《补充协议》为准”，该《补充协议》并非唐泽丰所称仅仅付款时间的补充约定。《补充协议》明确了等114、108号房办理房地产权证后才能买卖的条件。按照该《补充协议》的约定，林振兴先把114、108号房无偿提供给唐泽丰使用，房款180000元在过户后再收取。由此可见，原审法院在认定事实、适用法律上是完全正确的。从本案所涉的合同及《补充协议》的签订看，林振兴也不存在缔约过失的问题，更没有因为协议的签订给对方带来经济损失。唐泽丰所谓的经济损失均是由其自身的违约行为所造成的，与林清芳、林振兴无关。在签订《补充协议》时林振兴已经说明了114、108号房仅有预售契约的复印件，作为一个正常的买方，自然非常清楚存在原件在其它地方使用的情况。林振兴无偿将房屋提供给唐泽丰使用也没有收取房款，根本不存在对唐泽丰造成损失。因此，请求法院依法驳回唐泽丰的上诉请求。被上诉人林清芳答辩称：原审法院认定事实和适用法律正确，唐泽丰声称本案所涉四套房产是作为一个整体买卖是毫无依据的。四套房产分属二个不同的产权人，四套房产均能独立办证，证明四套房产是独立的，并不存在林清芳、林振兴将四套房产作为一个整体卖给唐泽丰的事实。林清芳作为卖方已完全履行了作为卖方的一切义务，林清芳名下的房产也已过户到唐泽丰名下。因此，请求法院依法驳回唐泽丰的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明：汕头经济特区拍卖行在2009年8月11日作出《关于丽日庄东区29幢（原编31幢）东座114房及西座106房的特别声明》，内容为：“我行拍卖之丽日庄东区29幢（原编31幢）东座103号房、108号房、112号房、113号房、114号房、202号房、203号房、303号房、304号房、801号房、802号房、803号房、804号房、西座106号房。经调查核实，上列拍卖物中的东座114房及西座106房现由二楼作梯间使用。届时买受人应自行理楚该两套房产的顶板封板手续并承担相关费用，我行及委托方概不负责。”本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、唐泽丰与林振兴、林清芳签订的《汕头市房地产买卖居间合同》及《补充协议》的法律效力。二、林振兴、林清芳是否应赔偿唐泽丰因无法实现合同目的而造成的经济损失合计70039.2元。关于合同的效力问题。唐泽丰与林振兴、林清芳签订的《汕头市房地产买卖居间合同》成立有效。其中，涉及林清芳原所有的丽日庄东区29幢201、102号房产已经履行完毕，两套房产已过户到唐泽丰名下。涉及林振兴原所有的丽日庄东区29幢114、108号房产，虽在2001年5月16日已被金平区人民法院查封，但不影响相关合同条款的法律效力。唐泽丰与林振兴、林清芳在《补充协议》约定：“因乙方114号铺及108号铺未办理房地产权证，不能交易。但丙方同意等乙方办理完成房地产证交易，在此期间，乙方应无偿将该房产交给丙方使用。乙方同意在过户后再收取丙方房款。余款人民币￥180000元整（大写人民币壹拾捌万元整）。”该约定是对《汕头市房地产买卖居间合同》涉及林振兴的114、108号房产具体履行方式的补充约定。原审判决认定该约定为附条件生效的合同条款不当，本院予以纠正。关于林振兴、林清芳是否应赔偿唐泽丰因无法实现合同目的造成经济损失合计70039.2元的问题。因与案外人邱健儿的租赁合同纠纷，唐泽丰上诉要求赔偿装修残值90450元、诉讼费用4275元，合计94725元，以及无法收取丽日庄东区29幢201东侧及114号房的租金199160元。从汕头经济特区拍卖行《关于丽日庄东区29幢（原编31幢）东座114房及西座106房的特别声明》可以看出，114、108号房是独立的房产，只是被利用作为二楼的梯间使用。唐泽丰上诉主张114、108号房系201号房唯一的两条出入通道，理由不成立，本院不予采纳。按照《补充协议》的约定，114、108号房是林振兴在房产交易前先交由唐泽丰无偿使用，唐泽丰在无偿使用期间将114号房连同201号房东侧一并出租，造成的法律后果应由唐泽丰自行承担。故唐泽丰要求赔偿上述装修残值、诉讼费用以及租金损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。同理，唐泽丰上诉要求赔偿丽日庄东区29幢201西侧及108号房无法出租的租金损失212101.2元，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。唐泽丰上诉要求赔偿其通过拍卖程序购买114、108号房比本案合同约定房款180992元多支付的房款差额194053元。因双方当事人在《补充协议》中已确认114、108号房产在合同签订时尚未办理房地产权证，故上述两套房产存在无法交易的合同风险。对此，唐泽丰作为买受人负有一定的合同注意义务。在合同存续期间，唐泽丰自行通过拍卖程序竞得114、108号房产，取得本案合同标的物的所有权，现要求林振兴、林清芳赔偿房款差额，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人唐泽丰的上诉请求，依据不足、理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由上诉人唐泽丰负担。本判决为终审判决。审判长  翁晓红审判员  江炯坤审判员  林 立二〇一四年十二月二十四日书记员  罗三女