广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4446号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吕文婷。
委托代理人：谢烨蔓，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗丽红。
委托代理人：林焕明，广东融泽律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：陈莹莹，系该公司员工。
上诉人吕文婷因与被上诉人罗丽红、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1480号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
吕文婷原审诉讼请求：1、罗丽红支付吕文婷违约金共计人民币410000元；2、罗丽红返还定金共计人民币50000元；3、罗丽红承担本案诉讼费用。
罗丽红原审反诉请求：1、解除吕文婷、罗丽红于2015年4月7日签订的《二手房买卖合同》；2、罗丽红不予返还定金人民币5万元；3、吕文婷承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明，一、涉案房产系位于涉案7栋2座4A的房产（以下简称“涉案房产”），房产证号：20××05，房屋性质商品房，房屋用途为住宅，建筑面积70.52平方米，现房屋100%的产权份额登记在罗丽红一人名下。
二、2015年4月7日，吕文婷、罗丽红通过中原地产提供的居间服务签订《二手房买卖合同》（合同编号：206376，以下简称“涉案合同”），合同约定：罗丽红自愿将涉案房产转让给吕文婷，成交价为人民币205万元。买方同意在合同生效之日向卖方支付定金人民币5万元。买卖双方协商一致，约定买方以向银行按揭贷款支付合同约定的楼款，具体履行方式为，买方须于2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方提供申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
在涉案合同签订时，涉案房产处于有效出租状态。涉案合同未就如何处理涉案房产的租赁问题进行约定，吕文婷、罗丽红亦未就租赁问题在事后进行补充约定。
三、同日，吕文婷、罗丽红及中原地产三方共同签订《资金托管协议》（协议编号：0149007），约定：吕文婷、罗丽红同意将定金人民币5万元、交楼押金人民币1万元交中原地产进行托管。解除托管时，中原地产按上述金额扣除吕文婷、罗丽红双方签署的《二手房买卖合同》第八条约定各自应付之后放款，不包含利息；托管期限自中原地产实际收到本协议约定托管款项之日起至本协议约定的托管终止事由实现为止；吕文婷、罗丽红约定，涉案房产经查档确认产权清晰且无抵押无查封状态下，中原地产可以解除托管并将资金放给罗丽红。
当天，罗丽红向吕文婷出具《收款收据》（编号：416338），确认收到吕文婷交付的购房定金人民币5万元。
四、2015年6月12日，吕文婷、罗丽红与中国工商银行股份有限公司深圳红围支行（以下简称“工行红围支行”）三方签署《二手楼交易资金监管协议》约定：吕文婷、罗丽红协商自愿达成商品房买卖协议。双方自愿委托工行红围支行对房产交易款项进行监管。吕文婷、罗丽红交易的房产为商品房，监管资金人民币57万元。监管期限自交易款项划入工行红围支行指定监管账号之日起90天。吕文婷、罗丽红一致同意，将委托监管资金存入工行深圳分行离行式二手楼资金监管账户，开户行：中国工商银行股份有限公司深圳市分行，账号：90×××19。在工行红围支行保管期限90天（含）内，吕文婷、罗丽红双方完成了房产过户手续的，工行红围支行有权决定在收取手续费后无需取得吕文婷、罗丽红双方任何形式的授权直接将监管资金划入吕文婷、罗丽红共同确认的罗丽红名下浦发银行账号为62×××13的账户。在工行红围支行监管期限至90天（含）时，吕文婷仍未向银行提供监管资金划转有关材料或未办好过户手续，或吕文婷、罗丽红自愿提前终止协议，工行红围支行凭《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，将监管资金划入吕文婷指定账户。
在《二手楼交易资金监管协议》签署的前一天即2015年6月11日，吕文婷已通过转账方式将首期款人民币57万元支付至工行红围支行的监管账户内。原审庭审中，吕文婷、罗丽红对首期款监管的事实均予以确认。
五、2015年6月15日前，吕文婷、罗丽红分别前往工行红围支行办理按揭贷款手续。根据工行红围支行的按揭贷款申请流程，由于涉案房产处于有效租赁状态，工行红围支行告知罗丽红必须提供“涉案房产已出租声明”及“承租人放弃优先购买权声明”。罗丽红未予提供上述两份声明。吕文婷至今未取得银行贷款承诺。
六、原审庭审中，罗丽红认为违约金的约定过高，并主张无论吕文婷或是罗丽红违约均应适用涉案合同约定的定金罚则。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。吕文婷与罗丽红签订的《二手房买卖合同》（合同编号：206376）是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。本案的争议焦点在于，导致涉案合同履行不能的过错责任应如何认定。对此，原审法院认为，在涉案合同签订后，吕文婷依约向罗丽红支付购房定金，罗丽红依约配合吕文婷办理首期款资金监管手续，并分别前往工行红围支行办理按揭贷款手续，在合同履行过程中，吕文婷、罗丽红双方均无明显过错。导致涉案合同履行不能的原因在于，工行红围支行办理按揭贷款流程要求罗丽红出具涉案房产承租人放弃优先购买涉案房产权利的声明，罗丽红无法出具该证明。然而，涉案合同签署时，工行红围支行办理按揭贷款的内部流程及审批要求对于吕文婷、罗丽红双方均为不可预见之情形，我国《合同法》规定的违约责任以严格责任为原则，由此认定罗丽红违约有违公平原则。其次、根据合同相对性原则，涉案合同的履行不应以案外人处分自身权利为条件。工行红围支行要求罗丽红出具承租人放弃优先购买权的声明，已涉及案外人权利处分，而且涉案合同约定的各项履约期限仅对吕文婷、罗丽红有约束力，要求涉案房产承租人在涉案合同履约期限届满前放弃优先购买权也违背了合同相对性原则。综上，鉴于吕文婷、罗丽红在涉案合同履行过程中均无明显过错，涉案合同履行不能的责任应由双方根据实际情况分担。因此，吕文婷在本诉中要求罗丽红支付违约金的请求，原审法院不予支持。
吕文婷诉请罗丽红支付违约金并返还定金的基础在于涉案合同的解除，罗丽红在反诉中亦提出解除涉案合同的请求，故涉案合同已失去履行基础，罗丽红关于解除涉案合同的反诉请求，原审法院予以支持。依据我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吕文婷主张罗丽红返还定金人民币5万元的请求，有法律依据，原审法院予以支持。相对的，罗丽红不予返还定金的反诉请求，原审法院不予支持。鉴于其中人民币1万元定金现托管于中原地产的账户内，为减轻当事人诉累，该人民币1万元定金应由中原地产迳付吕文婷。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除吕文婷与罗丽红于2015年4月7日签订的《二手房买卖合同》（编号：206376）；二、罗丽红应于本判决生效之日起十日内向吕文婷返还购房定金人民币5万元（鉴于该定金中的1万元托管于中原地产，该人民币1万元应由中原地产迳付吕文婷）三、驳回吕文婷其他诉讼请求。四、驳回罗丽红其他反诉请求。本案本诉受理费人民币4100元，由吕文婷负担人民币3700元，罗丽红负担人民币400元；反诉费人民币525元，由吕文婷负担25元，罗丽红负担500元。
上诉人吕文婷不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第三项；2、依法改判罗丽红向吕文婷支付违约金人民币410000元；3、依法判决罗丽红承担本案一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、罗丽红提供涉案房产“承租人放弃优先购买权声明”系合同约定义务，罗丽红未履行合同义务已构成实际违约。
根据合同第四条第(2)项条款约定，吕文婷向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，罗丽红需配合申请按揭银行提供所需罗丽红资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。合同签订时，罗丽红就应知晓并严格履行合同义务，且申请银行按揭贷款须提供交易房产“未出租证明”或“承租人放弃优先购买权的声明”并非本案所涉工商银行特殊的规定，而是所有银行均有此项要求，一审法院认为银行关于贷款的内部流程和要求对双方系不可预见的明显有违客观事实。
双方在银行办理按揭贷款时，银行明确告知如涉案房产未出租则需提供“未出租证明”，如已出租，则需提供承租人“放弃优先购买权的声明”，但罗丽红均表示无法提供，吕文婷多次和罗丽红交涉，罗丽红均表示不能配合提供，且多次要求吕文婷重新寻找银行，在吕文婷重新选择银行后，罗丽红仍旧不予配合办理银行按揭贷款。
可见，罗丽红拒绝提供银行按揭贷款要求的“承租人放弃优先购买权声明”，导致涉案合同无法继续履行，已构成违约。
二、罗丽红应提供涉案房产“承租人放弃优先购买权声明”具有相应的法律依据。
根据合同法第二百三十条的规定“罗丽红出售涉案房屋应在出售前的合理期限告知承租人”。也就是说，罗丽红在与吕文婷签订房屋买卖合同之前，就应该告知承租人并且取得承租人放弃优先购买权的声明，本案中，即使合同中未约定罗丽红配合相关资料的义务，罗丽红也应依据法律规定取得涉案房产承租人放弃优先购买权的声明。
三、吕文婷要求罗丽红履行涉案合同义务，即使罗丽红因案外人原因而未能履约，也系罗丽红与案外人之间的合同纠纷，与本案无关，不能因此免除罗丽红的违约责任。
合同法第一百二十一条规定“当事人一方因中原地产的原因造成违约，应当向对方承担违约责任，当事人一方和中原地产之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该条款系合同相对性原则的法条依据，本案中罗丽红的合同义务就是配合提供银行贷款的相关资料，包括取得承租人的放弃优先购买权的声明，而至于该声明应如何取得或能否取得，均由罗丽红自行解决，与吕文婷无关。吕文婷从未要求案外人履行涉案合同的义务，案外人如不配合履行相应义务不影响本合同的履行，罗丽红更不能因为案外人的原因来免除自己应履行合同的义务。
一审法院以本案涉及案外人处理自身权利而认为突破了合同相对性原则属理解和适用法律错误。
四、罗丽红违反合同约定应依法承担违约责任。
本案中吕文婷将首期款57万元监管在银行达三月之久，且在罗丽红一直怠于履行合同义务的情况下，积极寻找各种途径希望能继续履行双方的合同，但罗丽红仍不予配合履行合同义务。涉案房产价值从签订合同之初至吕文婷起诉时升值价值已远远超过吕文婷向被上诉入主张的合同总价20%的违约金。罗丽红的违约行为给吕文婷造成了极大的经济损失，应当承担合同的违约责任。吕文婷恳请法院依法支持吕文婷的请求，彰显法律的公平公正。
综上，吕文婷认为一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。吕文婷为维护自身的合法权益特诉至法院，请求贵院判如所请。
被上诉人罗丽红答辩称，罗丽红已充分履行了卖方协助义务，不存在任何违约行为。吕文婷要求罗丽红做到让涉案房屋的承租人亲自到银行签署承租人放弃房屋优先购买权的承诺，并出示经房屋租赁管理所备案的正式租赁合同不合理，该要求已超出了罗丽红力所能及权利所能处置的范围。吕文婷进而要求罗丽红出具虚假的房屋未出租证明，更是违法行为。罗丽红对吕文婷的违法请求，即要求出具虚假的未出租证明以获取贷款的行为予以拒绝，我方行为合法。罗丽红只在2015年6月12日，即协助办理按揭手续的当日，才通过工商银行工作人员的告知知悉工商银行按揭手续需要房屋承租人亲自到银行签署放弃优先购买权的承诺函，并出示经房屋租赁管理所备案的正式租赁合同，上述相关要求，罗丽红事先并未知晓，也没有任何人告知。吕文婷上诉称罗丽红提供涉案房产承租人放弃优先购买权的声明是合同约定义务，是有违客观事实的。吕文婷与罗丽红签署的房屋买卖合同，并未就房屋的租赁处理事宜进行明确约定，相关的合同也没有约定罗丽红须承诺做到将承租人带到按揭银行现场签署放弃优先购买权的义务，吕文婷的相关诉称是不符合事实的。罗丽红在未能取得承租人配合的情况下，事后仍以各种积极行为推动房屋买卖协议的继续履行，包括建议及推动吕文婷及时更换符合其按揭手续要求的银行，但吕文婷态度消极，在罗丽红自行垫付了承租人的补偿款并与承租人提前解除租赁协议的情况下反悔并制造新的履行障碍。吕文婷诉称根据合同法规定罗丽红出售涉案房屋应在出售前的合理期限告知承租人，以此推断罗丽红必须要取得承租人放弃优先购买权的声明，是对相关法律条文理解的错误。由于规定是罗丽红与作为中原地产承租人之间的租赁关系，与基于租赁合同产生的权利义务。罗丽红是否告知与最终是否取得放弃优先购买权的承诺并让承租人配合亲自到现场，没有必然的关系。何况罗丽红事先已通知了承租人，在获悉工商银行的相关要求后，及时与承租人进一步沟通，但是未获得承租人的实际配合。根据合同的相对性原则，涉案合同的履行实际上不应以作为中原地产的承租人处分其自身权利为条件，吕文婷要求涉案房产承租人在合同履约期限届满先放弃优先购买权，并亲自到现场进行配合，违背了房屋买卖合同相对性原则。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，罗丽红请求驳回吕文婷的上诉，维持原判。
原审第三人中原地产答辩称，我方在履行合同中尽到了如实告知义务，并无过错。
本院经审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，吕文婷与罗丽红签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意义表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。
结合各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：涉案《二手房买卖合同》无法履行应归责于哪一方的问题。
吕文婷上诉称，因罗丽红拒绝配合向银行出具承租人放弃优先购买权的声明，从而导致合同无法履行，罗丽红已构成违约，应承担相应违约责任。而罗丽红则认为出具该声明非其责任，且签订合同之时无法预见，其拒绝出具不构成违约。本院认为，因涉案房产在双方签订《二手房买卖合同》时已出租给案外人，依据诚实信用原则，作为卖方的罗丽红有义务保证其出让该房产时具备完整的处分权，不存在第三方的权利主张，包括承租人已放弃优先购买权，否则在罗丽红与吕文婷履行买卖合同过程中，若承租人再行主张优先购买权的，必将损害吕文婷的权益，使双方交易处于不安状态。同时根据涉案《二手房买卖合同》第四条第（2）项约定，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。因此，罗丽红负有出具承租人放弃优先购买权声明的义务。在吕文婷已依约支付购房定金，并支付相应首期款后，罗丽红拒绝按照买卖合同约定及按揭银行要求配合提供相应文件手续，在吕文婷催告后亦不配合，其该行为是导致合同无法履行的根本原因；罗丽红的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。本案中，吕文婷诉请罗丽红支付违约金及返还定金的基础在于涉案合同的解除，罗丽红在反诉中亦主张解除涉案买卖合同，故涉案合同已失去履行基础，罗丽红反诉主张解除涉案买卖合同，本院予以支持。依据合同约定，合同解除后，吕文婷有权要求罗丽红双倍返还定金或者支付房产转让成交价格百分之二十的违约金。吕文婷据此选择请求罗丽红支付房产转让成交价格百分之二十违约金的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。此外，合同解除后，罗丽红收取的定金人民币5万元亦应予以返还吕文婷，吕文婷诉请返还定金的主张具有法律依据，本院予以支持。因其中人民币1万元托管于中原地产处，应由中原地产迳付吕文婷。
综上，原审判决认定事实不清，处理不妥，本院依法予以纠正。吕文婷的上诉请求部分有理，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1480号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1480号民事判决第三项；
三、罗丽红应于本判决生效之日起十日内向吕文婷支付违约金人民币410000元。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费4100元，反诉受理费525元，二审受理费7450元，共计12075元，由罗丽红负担元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一六年七月十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。