昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第806号
上诉人（原审原告）：玛纳斯县广东地乡卫生院，住所地：玛纳斯县广东地乡广东地路**号。
法定代表人：赵俊萍。
委托代理人：黄雅敏，新疆凤鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：玛纳斯县广东地乡繁育场村村民委员会，住所地：玛纳斯县广东地乡。
负责人：谢万明。
委托代理人：张新民，新疆众志成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋云峰，男，汉族。
委托代理人：王燕霞，新疆天众律师事务所律师。
上诉人玛纳斯县广东地乡卫生院因确认合同无效纠纷一案，不服玛纳斯县人民法院（2014）玛民二初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日立案后依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人玛纳斯县广东地乡卫生院的委托代理人黄雅敏、被上诉人玛纳斯县广东地乡繁育场村村民委员会（简称繁育场村委会）的委托代理人张新民、被上诉人宋云峰的委托代理人王燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玛纳斯县人民法院经审理查明：1982年3月10日，玛纳斯县人民政府下发玛县编（82）字第7号文件，同意成立广东地乡卫生院，为股级卫生事业机构，编制7人，卫生院受当地公社党委行政领导，业务由县卫生行政部门领导。1986年12月15日，玛纳斯县人民政府下发玛政发（1986）107号文件，文件第一条“从即日起玛纳斯县良种繁育场并入广东地乡，隶属于乡政府领导，由乡政府统一管理”；第三条“原来由国家投资的固定资产产权不变，应登记造册上报县财政局备案，划归广东地乡管理使用”；第四条“繁育场卫生所隶属广东地乡管理”。旧繁育场卫生所系合并前修建，新繁育场卫生所系1987年10月30日由原繁育场卫生所所长裴玉芬与施工队签订建房合同后在新址开始修建，使用繁育场村委会的集体土地，用于解决繁育场三个村村民就诊问题。繁育场一队又名六阜合村、二队又名下马场湖村、三队又名马场湖村，2008年三个村合并为广东地乡繁育场村村民委员会。根据1987年10月30日建房协议书，繁育场卫生所五间房屋工程造价16678.2元。建房资金来源：1987年、1988年玛纳斯县财政局于两次拨款合计9000元，繁育场一、二、三队各出资1500元，旧卫生所变卖所得1500元，其余为卫生所营业收入。1991年8月19日，玛纳斯县卫生局将广东地乡卫生院包括繁育场卫生所在内移交给广东地乡人民政府。1997、1998年，广东地乡人民政府对繁育场卫生所投入17009元，用于修建围墙，地坪、花墙、铁栅栏、铁大门。宋云峰系石河子市户籍，2001年4月13日，广东地乡卫生院将繁育场卫生所房屋出租给宋云峰使用，进行医疗服务，租期5年，每年租金3000元，共收取租金15000元。2003年7月2日，下马场湖村、六阜合村与宋云峰签订售房协议，将繁育场卫生所房屋五间包括前院以30000元的价格出售给宋云峰，后将30000元入广东地乡政府经管站帐目。繁育场卫生所由宋云峰使用至今，用于乡村医疗服务。2005年12月21日，宋云峰向玛纳斯县国土资源管理部门提交办理集体土地使用证申请及相应资料。2008年4月18日，玛纳斯县人民政府向宋云峰颁发了玛纳斯县集用（2008）字第200620602001号集体土地使用证。2014年7月31日，玛纳斯县财政局出具证明，根据繁育场卫生所的出资情况进行产权确认，其中国有资产比例占79.04%，集体资产比例占20.96%。
另查明：2004年2月5日，宋云峰诉广东地乡卫生院房屋租赁合同纠纷一案玛纳斯县人民法院作出（2004）玛民一初字第145号民事判决书，判决驳回原告宋云峰要求终止房屋租赁合同及退还9000元租金的诉讼请求。2013年6月26日，玛纳斯县广东地乡卫生院要求玛纳斯县人民政府撤销给宋云峰颁发的集体土地使用证，向玛纳斯县人民法院提起行政诉讼，玛纳斯县人民法院作出（2013）玛行初字第7号行政判决书，判决驳回玛纳纳斯县广东地乡卫生院的诉讼请求。2013年，宋云峰向本院申请对（2004）玛民一初字第145号民事判决书再审，经听证，宋云峰撤回再审申请。
玛纳斯县人民法院认为：本案争议焦点为：1、二被告签订的售房协议是否有效？2、繁育场卫生所五间房屋归谁所有？
1、2003年7月2日下马场湖村、六阜合村与宋云峰签订的售房协议是否有效？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2012）8号第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，合同的效力应当受合同法的调整，而物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动受物权法的调整，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，即买卖合同有效。本案争议的繁育场卫生所五间房屋由繁育场村委会转让给宋云峰后至今未办理房屋产权登记，集体土地使用权已登记在宋云峰名下。繁育场村委会对繁育场卫生所是否有处分权并不影响买卖合同的效力，原告亦不能证实二被告签订的售房协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的五种情形之一。因此，2003年7月2日下马场湖村、六阜合村与宋云峰签订的售房协议有效，原告认为被告繁育场村委会出售繁育场卫生所属无权处分，要求确认售房协议无效的诉讼请求，不应支持。
2、繁育场卫生所五间房屋归谁所有？不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权，对于份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。本案繁育场卫生所五间房屋在1988年修建时的资金来源有国家财政拨款、农村集体经济组织出资以及营业收入三部分，应当按照出资比例界定集体资产和国有资产的产权。行政事业性国有资产是指由行政事业单位占有、使用的，在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括国家拨给行政事业单位的资产和行政事业单位按照国家政策规定运用国有资产形成的资产。广东地乡卫生院系事业单位，繁育场卫生所隶属广东地乡卫生院管理，因此其营业收入应当作为国有资产。根据本院查明事实，繁育场卫生所五间房屋系玛纳斯县财政和繁育场村委会共同出资修建。其中国家财政拨款及繁育场卫生所营业收入是国有资产出资，产权归国家所有，繁育场村委会出资系农村集体经济组织出资，产权归繁育场村委会所有。原告广东地乡卫生院要求确认繁育场卫生所五间房屋归其所有的诉讼请求，事实依据和法律依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、九十四条、一百零四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告玛纳斯县广东地乡卫生院的诉讼请求。
宣判后，上诉人玛纳斯县广东地乡卫生院不服玛纳斯县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：本案是确认合同无效纠纷，讼争标的物是房屋，应适用《物权法》、《合同法》，原审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》属适用法律错误。本案讼争房屋系国家和集体共有，按照《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意。被上诉人繁育场村委会处分本案讼争房屋时，违背了法律的强制性规定，该合同应属无效。二、讼争的房屋建好之后，就是上诉人设立的分诊机构的营业场所，由上诉人行使占有使用及管理责任，被上诉人占有讼争房屋是基于其与上诉人之间的租赁合同。原审法院错误的判决将导致国有资产的流失。综上，请求撤销玛纳斯县人民法院（2014）玛民二初字第120号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人玛纳斯县广东地乡繁育场村村民委员会答辩称：一审判决正确，上诉人主张本案讼争房屋系国有资产，不属于本案审理范围。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人宋云峰答辩称：二被上诉人签订的买卖合同是有效的，而且当初签订合同是有条件的，被上诉人宋云峰只有土地的使用权，没有收益权，上诉人没有证据证明讼争房屋属于上诉人所有，上诉人不能以行政管理权代替房屋使用权。原审法院对国有资产比例划分认定错误。上诉人将确权之诉与债权之诉一并审理，不符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人玛纳斯县广东地乡卫生院为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：
一、玛纳斯县财政局、玛纳斯县公有资产投资管理中心出具的证明一份，拟证明繁育场村卫生所的五间房屋建好之后，一直由上诉人行使占有使用及管理责任，上诉人是用益物权人；本案讼争房屋是上诉人下设的分诊机构营业场所，由上诉人管理，房屋的处置必须经上诉人向主管机构申报并经人民政府批准后方可实施；玛纳斯县财政局、玛纳斯县公有资产投资管理中心对二被上诉人签订的买卖合同不认可；上诉人在本案中行使所有权人的权益；卫生所建房及营业收入应以法院查明的事实为准。
经质证，被上诉人繁育场村委会对该证据的真实性认可，对合法性及关联性不予认可，并认为该证据无其他证据印证，财政拨款的性质是扶持村级卫生所，村卫生所的所有权归村集体所有。玛纳斯县公有资产投资管理中心无权对农村资产进行确认。被上诉人宋云峰对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可。被上诉人宋云峰认为本案讼争房屋修建于1988年，当时繁育场村卫生所与卫生院之间并不是隶属关系。修建房屋的款项中，财政拨款仅有6000元，该款项属于扶持资金，并非国有投资，根据人民政府出具的证明，1991年移交的时候卫生所已经移交给玛纳斯县人民政府。玛纳斯县财政局、玛纳斯县公有资产投资管理中心无权对合同效力进行认定。
本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人繁育场村委会及被上诉人宋云峰均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于二被上诉人签订的售房协议是否有效的问题。根据本案查明事实，繁育场村卫生所的五间房屋使用的土地是集体土地，修建该房屋的资金来源包括国有资产及集体财产，被上诉人繁育场村委会作为出资人之一，其与被上诉人宋云峰签订买卖合同是双方真实意思的表示，上诉人并未提供证据证实该买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同应属有效合同。上诉人以被上诉人繁育场村委会仅是讼争房屋的共有人之一，其无权处分讼争房屋为由请求确认二被上诉人签订的售房协议无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人的上诉请求违背了上述法律规定，故本院不予支持。原审法院确认合同有效正确，应予以维持。
二、上诉人请求确认讼争房屋归其所有，经审查，本案讼争房屋系国有资产和集体经济组织财产共同出资修建而成，上诉人对该房屋仅享有使用权，并不享有所有权，故上诉人的该项主张因缺乏事实依据而不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人玛纳斯县广东地乡卫生院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 明
代理审判员 周美蓉
代理审判员 杨 敏
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 钞 威