福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第1350号
原告曾冬梅。
委托代理人周福平，福建义恒律师事务所律师。
被告曾凡盛。
被告谢水东。
原告曾冬梅与被告曾凡盛、谢水东租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾冬梅及其诉讼代理人周福平、被告谢水东到庭参加诉讼，被告曾凡盛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告的父母（曾凡盛、钟慧珍）于1995年间在武平县平川镇青云山306沿线2号建造了房屋一栋。2002年冬原告出嫁时，原告父母将前述房屋中共计219.24平方米建筑面积共二层的房屋赠与给原告，并以原告为所有权人办理了房屋所有权登记。此后，原告曾一度将该房屋交由父母代为出租，所代收的租金留作弟弟的上学费用等使用。2013年8月，原告因弟弟已经大学毕业并已就业，决定该房屋的租金改由自己直接收取，逐找到承租原告房屋一楼两间店面的被告谢水东，告知其租金改向原告缴交。但被告谢水东以其是与被告曾凡盛订立的租赁合同，且被告曾凡盛也交待租金只能缴交给他为由予以拒绝。在谢水东出具了一份由谢水东与曾凡盛于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》后，原告才得知被告曾凡盛实际是以自己的名义将原告所有的房屋一楼两间店面出租给了被告谢水东，且被告曾凡盛已经向谢水东收取了2013年8月31日前的租金（每月2600元）并据为己有。原告认为，被告曾凡盛不是武平县平川镇青云山306沿线2号一楼两间店面的产权人，其无权以自己的名义将该店面进行出租并收取租金。被告谢水东承租的是原告所有的店面，应当直接向原告缴交租金。为此，原告要求：1、依法确认二被告于2013年5月1日订立的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告谢水东自2013年9月1日起至2013年12月31日止按每月2600元标准向原告缴交承租武平县平川镇青云山306沿线2号一楼二间店面的租金。
被告谢水东辩称，签订合同时被告曾凡盛出具了《土地使用证》和《房产证》，《土地使用证》上的名字是原告母亲钟慧珍的，当时钟慧珍与曾凡盛是夫妻关系，谢水东有理由相信曾凡盛是有权处分该房屋的。况且被告曾凡盛作为原告的父亲，谢水东也有理由相信曾凡盛是有权出租该房屋的。《房屋租赁合同》是合法有效的。谢水东按期向被告曾凡盛缴交了至2013年8�31日前的房租，2013年9月1日以后的房租因原告与其父亲曾凡盛对租金交给谁有争议，暂时没有缴交。谢水东认为租金交付对象等情形发生变化应该是原告与其父亲曾凡盛进行协商解决，他们认为要把房租交给谁谢水东也没有意见，会继续按合同履约。
被告曾凡盛未作书面答辩。
双方当事人争议焦点为：被告曾凡盛是否是房屋的所有权人，二被告之间的租赁合同是否具有法律效力。
原告认为，被告曾凡盛不是房屋的所有权人，本案《房屋租赁合同》应为无效合同，并提供下列证据：
（1）2003年1月21日武平县建设局颁发的武房权证城字第60**号《房屋所有权证》一份，以此证明：涉诉房屋在2003年1月21日就已经登记归原告所有的事实。被告谢水东对该份证据的真实性没有异议，但在签订租赁合同时谢水东并不知道这个房屋是原告的，被告曾凡盛说是他的，事后原告也�提出异议。
（2）2013年9月3日武集用（2013）第0483号集体土地使用证一份，以此证明：包括涉诉房屋在内的整栋房屋的土地使用权已经登记到原告母亲钟慧珍名下，鉴于集体土地使用权证无法分割只能登记一个人的名字，所以该土地使用权证只登记了原告母亲的名字而没有体现原告名字的事实。被告谢水东对该份证据的真实性没有异议。但在签订租赁合同时，被告曾凡盛就出具了这份土地使用证，因当时钟慧珍与被告曾凡盛是夫妻，被告谢水东就相信他是有权出租的。
（3）（2013）武民初字第1559号民事调解书一份、2013年8月14日补充协议一份，以此证明：原告的父母亲离婚后共同进行确认涉诉房屋归原告所有的事实。被告谢水东对上述证据的真实性及证明力都没有异议，但谢水东称签订租赁合同时并不知道房屋有争议。
被告谢水东认为，涉诉的《房屋租赁合同》是有法律效力的，并提供下列证据：2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》一份，以此证明：谢水东与曾凡盛签订了书面的租赁合同，曾凡盛作为原告的父亲并且出具了土地使用权证，我方有理由相信曾凡盛是有出租权的，因此该合同是合法有效的。原告对该份证据的真实性没有异议，但认为曾凡盛不是房屋的所有权人，无权将涉诉房屋出租给谢水东。
本院认为，被告曾凡盛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。根据中华人民共和国《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”由此可见，判断房屋所有权人的唯一合法凭证应�是房屋所有权证。原告提供的证据（1）、（2）、（3）被告谢水东对真实性均无异议，上述证据也证明了原告曾冬梅是涉诉房屋的所有权人，对原告提供的证据本院予以采信。被告谢水东提供的《房屋租赁合同》，原告对真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以采信。但谢水东称曾凡盛作为原告的父亲在签订合同时出具了土地使用权证和房产证，谢水东有理由相信曾凡盛有出租权。从原告提供的土地使用权证和房产证看，两证上的名字均不是被告曾凡盛的，被告谢水东亦未尽到应尽的审查义务，被告谢水东主张的证明对象，没有法律依据，本院不予采信。
经庭审质证并认证，对本案事实作如下认定：被告曾凡盛、谢水东于2013年5月1日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告曾凡盛将位于武平县平川镇青云山306沿线2号一楼两间店面出租给被告谢水东，合同约定了租赁期限、风险保证金和租金等内容。合同签订后曾凡盛向谢水东收取了2013年8月31日前的租金（每月2600元），2013年9月1日以后的房租被告谢水东没有缴交。经查，涉诉房屋在2003年1月21日已登记为原告所有，并以原告的名字办理了《房屋所有权证》。包括涉诉房屋在内的整栋房屋的土地使用权则登记在原告母亲钟慧珍名下。
另查明，被告谢水东已经和原告曾冬梅协商，谢水东于2013年12月31日搬出涉诉房屋，2013年9月1日至2013年12月31日期间的房租谢水东也同意交付给原告，原告将第二项诉讼请求变更为被告谢水东自2013年9月1日起至2013年12月31日止按每月2600元标准向原告缴交房屋占用期间的租金。
综上所述，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告曾冬梅�为涉诉房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。未经原告同意，任何人不得侵犯原告对涉诉房屋所享有的权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”本案中，被告曾凡盛并非涉诉房屋的所有权人，未经原告的同意以自己的名义与被告谢水东签订租赁合同，侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，两被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，但被告谢水东可按照合同约定的租金标准向原告曾冬梅支付房屋占用期间的使用费。因原告与被告谢水东已经协商，谢水东于2013年12月31日搬出涉诉房屋，原告也将第二项诉讼请求变更为要求被告谢水�自2013年9月1日起至2013年12月31日止按每月2600元标准向原告缴交房屋占用期间的租金，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告曾凡盛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告曾凡盛与被告谢水东于2013年5月1日订立的《房屋租赁合同》无效。
二、被告谢水东应于2013年12月31日前支付原告曾冬梅房屋占用期间的使用费（自2013年9月1日起至2013年12月31日止以每月2600元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告曾凡盛负担25元，被告谢水东负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
代理审判员 阙美琴
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李满秀
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效�的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法�文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。