北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10029号
上诉人（原审被告）：赵歆媛，女，1980年8月20日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张树繁，北京京师（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙亮，男，1984年4月30日出生，住北京大兴区。
上诉人赵歆媛因与被上诉人孙亮合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第09182号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
赵歆媛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙亮一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.我与孙亮签订《转让协议》，约定我将双榆树西里15号马桶泡泡转让给孙亮，双方已如约履行完毕。孙亮与房东刘双元就涉案店铺另行签订租赁合同。涉案房屋拆迁使孙亮不能继续承租房屋，这是孙亮自己投资失误；2.我向孙亮转让的不是经营权，而是就涉案店铺承租权益、商业机会和相关物品的转让。《转让协议》中未约定是转让经营权。我之前租赁涉案店铺用于经营小商铺和格子铺，孙亮也是看好店铺位置及商业机会而与我签订《转让协议》，他经营炸鸡与我经营的小商品及格子铺也严重不符。
孙亮辩称：同意一审判决，不同意赵歆媛的上诉请求与理由，请求法院依法驳回赵歆媛的上诉请求。我接手之后没有经营炸鸡，还是经营的服饰，我与赵歆媛签订《转让协议》时不知道涉案房屋与街道的租赁已经到期。
孙亮向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《转让协议》无效；2、判令赵歆媛返还孙亮转让费65000元；3、判令赵歆媛返还孙亮装修费26000元；4、判令赵歆媛赔偿孙亮损失55416元，5、判令赵歆媛承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月，胡晓亮作为甲方、孙亮作为乙方（承租人）签订转让协议，约定双榆树西里15号马桶泡泡于2014年4月15号正式转让给承租人，如由甲方问题不能按时将上述店面转让给承租人，甲方退还所有费用（共计116000元整，包括转让费、装修费、押金、房租），2014年4月15日晚甲方撤店需给乙方（承租人）留下射灯、空调、监控器，如有损坏，甲方赔付乙方费用5000元；2014年4月15日，甲乙双方顺利交接完成后，由于乙方导致的问题，不追究甲方责任。合同正文中所示“所有费用”包含：1、转让费65000元；2、装修费26000元；3、剩余房租15000元；4、押金10000元。审理中，赵歆媛认可上述转让协议系由其与孙亮签订，与胡晓亮无关。2015年1月9日，赵歆媛出具说明，载明：与孙亮就马桶泡泡转让签订的《转让协议》内容及胡晓亮的签名是我赵歆媛书写，转让费收条及胡晓亮签名也是我书写，钱由我收取，此事与胡晓亮无关。审理中，赵歆媛陈述称其向孙亮转让的标的系涉案店铺的经营权。
上述协议签订后，孙亮依约向赵歆媛支付了协议约定的款项，2014年4月15日赵歆媛向孙亮出具了收据，载明：今收到孙亮转让费、装修费、一个半月房租、押金共计116000元。孙亮于2014年4月16日接手涉案店铺后进行了装修，并于2014年6月1日至2014年8月7日实际经营。审理中，孙亮认可其实际使用了赵歆媛留下的射灯、空调、监控器，其同意按协议书约定的5000元予以扣除。
审理中，孙亮主张上述转让协议应为无效，理由如下：涉案店铺所在房屋为违章建筑，违反了法律、行政法规强制性规定；赵歆媛在不具有转租权的情况下，将房屋转租给孙亮；房东与政府的房屋租赁合同期限到2013年，赵歆媛无权与房东签订之后的租赁合同，无权将房屋转租给孙亮。孙亮就此提交2014年7月8日北京市海淀区人民政府中关村街道办事处出具的《关于拆除双榆树三街西里30号房屋的通知》，内容为：双榆树三街西里30号的商户：我街道与贵方签订的关于租赁双榆树三街西里30号房屋的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日全部到期且不再续签，按照区社会办、区财政局、区审计局2013年9月联合下发的《关于加强海淀区街道所属房产管理有关事项的通知》（海社办发【2013】5号）文件精神，结合海淀区创建文明城区工作整体部署以及周边社区居民的强烈要求，经街道工委会讨论决定，恢复该地区原有规划，拟于近期开展房屋回收腾退和拆除复绿工作。现将相关事项通知如下：1、我方将于2014年8月8日对双榆树三街西里30号房屋进行拆除；2、请各商户于2014年8月8日前将双榆树三街西里30号房屋内遗留物品腾空。审理中，法院向北京市海淀区人民政府中关村街道办事处进行调查取证，该办事处答复称：上述通知系该办事处出具，涉案房屋并非违章建筑，拆除原因与通知内容一致，涉案房屋的房屋租赁合同于2013年12月31日到期，并未续签。审理中，孙亮表示同意法院对转让协议效力的认定。
涉案房屋于2014年8月8日被拆除。
另查，2014年5月31日，赵小红（代表刘双元）作为出租方（甲方），孙亮作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将地址在双榆树西里15号店铺（电线杆边上店铺）租赁给乙方；租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日，在该期限内由乙方负责使用；租金年付，每年租金金额总计为12万元，交纳日期为每年5月31日前（双方已约定租金半年付）；如因国家占用和不可抗拒因素给乙方造成损失，甲方不负责，同时合同自行作废；如果甲方跟街道续签合同没有成功，本合同同时作废，甲乙双方互不赔偿；附加条款：1、2014年6月1日正式承租时至经营合同终止时，不收取转让费；2、甲方只出租房屋，经营中的事情不负责，特此声明。
审理中，孙亮主张其因店铺被拆除受到55416元的损失，具体包括：1、经营、进货损失20416元，孙亮就此提交进货单据加以证明；2、孙亮提前解除员工劳动合同的赔偿金损失15000元，孙亮就此提交其与王磊、陶刘群、魏春杰签订之劳动合同三份，及三人向孙亮出具的工资及补偿金收条三张加以证明；3、孙亮学习炸鸡技术费2万元。
审理中，赵歆媛认可其经营涉案店铺期间并未取得营业执照。
一审法院认为，本案的争议焦点有二，其一为孙亮与赵歆媛之间签订的《转让协议》的效力；其二、孙亮因涉案店铺被拆除而受到之损失应如何计算。
关于《转让协议》的效力问题，法院认为，根据中关村街道办事处对法院调查取证的答复，涉案房屋并非违章建筑，故对孙亮以此为由要求确认转让协议无效的主张，法院不予采信。但中关村街道办事处与房东之间签订的房屋租赁合同已于2013年12月31日到期，且中关村街道办事处并未与房东续签租赁合同，涉案店铺实际上已不具备继续经营的条件；且赵歆媛认可其系向孙亮转让涉案店铺的经营权，而涉案店铺并未取得营业执照。故该转让协议的合同目的实际无法实现。现孙亮同意法院对转让协议的效力予以认定，故法院确认涉案转让协议应予以解除。
关于孙亮的损失应如何计算的问题，法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孙亮有权要求赵歆媛返还收取的转让费65000元及装修费26000元。赵歆媛遗留之射灯、空调、监控器，孙亮已实际使用并无法归还，故应依约定的标准5000元在赵歆媛应返还的款项中扣除。孙亮与房东刘双元于2014年5月31日签订之《房屋租赁合同》约定如果刘双元与街道续签合同没有成功，该合同同时作废。由此可知，在签订该合同时，孙亮已经得知涉案房屋租赁合同到期，可能无法继续经营的情况。孙亮在此之后仍为经营进行支出，其因此受到的损失，属于其自行扩大的损失，无权要求赵歆媛承担。故对孙亮该部分诉讼请求，法院不予支持。
判决：一、赵歆媛于判决生效之日起七日内返还孙亮86000元；二、驳回孙亮的其他诉讼请求。一审案件受理费3228元，由孙亮负担1278元（已交纳）；由赵歆媛负担1950元（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，赵歆媛提交店内物品照片和收据，欲证明其从前手受让店铺的时候，也支付6万元，证明其转让给孙亮的相关财物和店内原貌，具体的财物包括空调一台、监控一个、射灯20个，吸顶灯2个、屋外灯箱一个、栅栏铁门一个。孙亮不予认可，称赵歆媛转让店铺的时候没有这些东西，收据也不认可，称其之前未见过。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方签订《转让协议》，从签订合同的目的来看，应系旨在孙亮承接涉案店铺后，能在涉案店铺继续实现相关经营活动。一审审理时，赵歆媛称其向孙亮转让的为经营权，二审中改称其转让的是涉案店铺承租权益、商业机会和相关物品，本院对其所述不予采信。赵歆媛未能提交证据证明其在转让店铺时已充分告知孙亮关于刘双元与街道对涉案店铺的租赁已经到期的情况，现涉案店铺于2014年8月8日被拆除，孙亮无法在此继续经营。赵歆媛收取孙亮的相关转让费及装修费已无合理依据，其应向孙亮予以返还。赵歆媛的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决《转让协议》解除，并在扣除相关费用后计算的赵歆媛应向孙亮返还的费用数额并无不妥，本院予以维持。
综上所述，赵歆媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由北赵歆媛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年八月二十七日
法官助理 陈文文
书 记 员 王 艳
书 记 员 卢园园