湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂10民终702号
上诉人（原审被告）：石首市正大房地产开发有限公司，住所地湖北省石首市绣林太平坊大道41号。
法定代表人：徐永平，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：汤凡，湖北荆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁大方，男，1973年4月18日出生，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：张敦祥，湖北楚胥律师事务所律师。
上诉人石首市正大房地产开发有限公司(以下简称正大公司)因与被上诉人袁大方房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省监利县人民法院(2018)鄂1023民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正大公司的委托诉讼代理人汤凡、被上诉人袁大方的委托诉讼代理人张敦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正大公司上诉请求：1.撤销监利县人民法院（2018）鄂1023民初292号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人无法定解除权且请求解除合同已超过诉讼时效，应当依法驳回起诉，一审法院适用法律错误。2013年1月14日，上诉人取得监利县荆楚名居住宅小区初始登记，遂开始销售与住宅配套的车库。2013年1月15日，上诉人与被上诉人签订了《“荆楚名居”车库、储藏室购买协议》，双方均按合同履行了义务。上诉人与被上诉人之间是合同关系，承担的是合同之债，上诉人将代收的办证费用及相关办证资料提交给监利县房产管理局，已履行完出卖人的义务，协助原告办理房屋所有权证，无违约行为，是完全履行合同。至于是否能顺利办理房屋所有权证，其职能在监利县房产管理局，上诉人无法监管。监利县房产管理局对上述人提交的资料进行审核，为被上诉人办理了《房屋租赁备案证》，虽然不是办理的房屋所有权证书，但该证也是权利证书且已移交给了被上诉人，被上诉人收到该证书时并未提出异议，表示上诉人对该证的认可，至此双方的权利义务关系终止。2015年11月5日，监利县城乡规划局作出《限期拆除决定书》并张贴在“荆楚名居”小区内，被上诉人作为小区业主，应当知晓。且监利县房产管理局在2015年12月也通知被上诉人到该局领取办理产权证书所收取的“服务性收费”和“行政性收费”，被上诉人共领取613.75元并在登记表上签名，此时就应当知道车库的产权证无法办理，其要解除合同应当在合同解除期限内。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，商品房买卖合同解除权的行使时间为一年，被上诉人要行使解除权应当在其知道后一年内行使，该期间为除斥期间，而被上诉人提起诉讼的时间是2018年1月26日，远远超过了诉讼时效，其解除权已经消灭。综上所述，被上诉人已无法定解除权，起诉已超过诉讼时效，应当依法驳回，一审判决适用法律错误。上诉人为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条之规定提起上诉并提出上列请求，望二审人民法院依法支持。
被上诉人袁大方辩称：一、上诉人认为答辩人无法定解除权，是对法律的误解，理由不能成立。第一、袁大方与正大公司签订《荆楚名居车库、储藏室购买协议》的目的是购买取得所有权，但该协议所涉车库由业主共有的架空层改建，车库属应被拆除的违法建筑，正大公司违法将其无权转让的车库出卖；因涉案的房屋监利县城市规划局规划为架空层停车位，涉案的房屋有关行政部门已作拆除决定，因“可办理产权证”的合同目的不能实现，且随时有被拆的危险。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告请求解除合同、返还购房款符合法律规定。第二，上诉人还认为“上诉人将代收的办证费用及相关办证资料提交给监利县房产管理局，已履行完出卖人的义务，协助原告办理房屋所有权证，无违约行为，是完全履行合同。至于是否能顺利办理房屋所有权证，其职能在监利县房产管理局，上诉人无法监管。监利县房产管理局对上诉人提交的资料进行审核，为上诉人办理了《房屋租赁备案证》，虽然不是办理的房屋所有权证书，但该证也是权利证书且已移交给了被上诉人，被上诉人收到该证书时并未提出异议，表示上诉人对该证的认可，至此双方的权利义务关系终止。”我们认为其理由也不能成立。我们购买车库的主要目的是用于停放车辆，就好比我们购买了房屋，用于居住，但现在规划局要求将房屋拆除，说我们居住的房屋违反了规划，致使买受人利益落空，而开发商说我已将房屋交付于你们了，我不管了的逻辑是一样的。房屋按照规定的使用年限使用是买受人应有的权利之一，是合同中重要的一部分，而不能像上诉人说的，我只要将房屋交付于你，现在政府要拆除，我也不管了。这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款第8、9、23、24条是相矛盾的，此其一。其二，虽然上诉人为被上诉人在县房产管理局办理了《房屋租赁备案证》，但没过几天，上述证件就被监利县房产管理局注销了。我们从湖北省荆州市中级人民法院民事判决书（2016）鄂10民终876号可以印证。所以，答辩人依法享有法定解除权。二、上诉人认为答辩人请求解除合同已超过诉讼时效，同样缺乏法律依据，其理由也不能成立。首先，本案是合同解除权纠纷，不属于诉讼时效适用的范围。我国民法理论通说及2008年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释（2008）11号第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，……”，该司法解释明确了诉讼时效制度的适用范围为“债权请求权以财产利益为内容，不具支配性”，其规定仅对部分债权请求权，且不包括物权请求权。而本案的合同解除权在法律上属于形成权，所以，不应受诉讼时效的影响。其次，上诉人引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定仅针对“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款”而行使解除权的情形，而不包含本案中因违约方的责任致使合同目的不能实现的情形。第三，即使最终上诉人认为本案中的情形包含在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定中，也存在诸多不合理的部分。请求继续履行与主张解除合同系相互对立、方向相反的诉求，不可能同时主张，只得择一行使。在现实案件中，守约方强烈需要违约方继续履行，但也做了万一违约不能履行或拒不实际履行时解除合同的准备。于此场合，守约方的行事策略是先行请求违约方继续履行，而后相机转为主张解除合同。这既符合事理，也不违反现行法，法律予以肯定和保护才对。由于守约方请求违约方继续履行所持续的期间较长，在此类情况下，类推适用法释[2003]7号第15条第二款关于一年的除斥期间的规定，显然是违背事理，违反现行法关于解除权及其行使的规范意旨的，极为不妥。第四，合同法司法解释（二）第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如果本案适用情势变更原则也应解除合同。综上所述，一审法院适用法律准确，结果客观公正，恳请二审驳回上诉，维持原判。
袁大方向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的《“荆楚名居”车库、储藏室购买协议》；2.判令被告返还购买车库、储藏室的款项110475元及银行同期贷款利息；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：对双方有争议的证据和事实认定如下，即原告提交的监利县城乡规划局作出《限期拆除决定书》，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告对该车库拆除事实在2015年11月5日就已知晓，应在一年内提出诉讼。一审法院认为：该决定书在小区内张贴，居住在小区的人确有可能看到，但其决定系行政部门对行政相对人所作，在被告未限期完成拆除义务之际，双方所签合同的部分权利义务尚存，且合同并未约定相关解除权的行使期限，故被告认为原告起诉已超过诉讼时效之异议，不能成立，对该证据的证明目的，一审法院依法予以采信。一审经审理查明：正大公司是2007年4月16日设立的房地产开发有限责任公司，正大公司监利分公司是正大公司的分支机构（现已注销），负责监利县荆楚名居住宅小区开发。2010年8月2日监利县城市规划局关于县荆楚名居住宅小区建设用地修建性详细规划的批复，小区内共规划地面停车位53个，架空层停车面积882.06平方米。2012年12月28日监利县城市规划局对正大公司将停车位改建为车库的行为下达了《城乡规划违法案件处罚决定书》，“责令将架空城市开放空间按要求予以整改”并予以处罚。2013年1月14日经正大公司监利分公司申请取得监利县荆楚名居住宅小区住宅及车库（593.97平方米）初始登记。袁大方是正大公司开发的荆楚名居物业业主之一，2013年1月15日袁大方与正大公司监利分公司签订《“荆楚名居”车库、储藏室购买协议》，协议约定袁大方购买正大公司开发的荆楚名居A-06号车库（对应于规划中的架空层停车位），可办理产权证，由买受人负担办证费用，车库的使用年限与土地使用年限一致，同时约定车库的面积、价格、用途等内容。同日，袁大方交付合同价款110475元，正大公司也将A-06的钥匙交付了袁大方；随后正大公司向房产管理部门提交A-06的业主资料，2015年11月5日监利县城乡规划局向被告下达监规决字（2015）第7号《限期拆除决定书》，责令被告限期自行拆除讼争房屋的封闭墙体，恢复原使用性质。袁大方故诉至一审法院，请求解除合同。
一审法院认为：原告袁大方与被告正大公司所签订的《“荆楚名居”车库、储藏室购买协议》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违背法律规定，除承诺“可办理产权证”违反行政规划外，合同约定的其它内容合法有效。因涉案的房屋监利县城市规划局规划为架空层停车位，涉案的房屋有关行政部门已作拆除决定，“可办理产权证”的合同目的不能实现，原告请求解除合同、返还购房款110475元符合法律规定，予以支持；原告袁大方也应同时返还涉案房屋给被告石首市正大房地产开发有限公司。原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息的标准支付利息损失至被告实际履行之日，因客观上被告是在获取初始登记后与原告签订合同的，办证程序上由业主申请行政部门审核登记，被告客观上协助原告登记涉案房屋产权向监利县房产管理局履行了业主资料提交等附随义务，原告也支配涉案房屋至今，损益相抵,对原告的该项请求不予支持。被告辨称原告起诉已超过诉讼时效之意见，于法无据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告袁大方与被告石首市正大房地产开发有限公司2013年1月15日签订的《“荆楚名居”车库、储藏室购买协议》。二、被告石首市正大房地产开发有限公司于本判决生效五日内返还原告袁大方购房款110475元。三、驳回原告袁大方的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2510元，由原告袁大方负担510元，被告石首市正大房地产开发有限公司负担2000元。
二审中，上诉人正大公司提交了3份证据：证据1、2013年1月14日《监利县商品房屋所有权证明书》复印件一份，拟证明对房屋有所有权和销售权。证据2、《房屋租赁备案证》复印件一份，拟证明2014年4月16日对已经销售出去的所有车库、储藏室办理产权证明，相关证件向所有车库业主交付。证据3、服务性收费、行政性收费表复印件一份，2015年12月监利县房产管理局通知购买车库、储藏室业主退款表，袁大方领取相关费用并签名，拟证明袁大方解除权的时间应该从2015年12月份开始计算，被上诉人起诉超过诉讼时效。
被上诉人袁大方的质证意见：对证据1无异议，但与本案无关。对证据2，合同约定的是所有权证，上诉人办理的是租赁备案证，与约定不符，租赁证已经被政府注销。对证据3，如果是政府部门出具的，应该加盖印章，该份证据没有注明领款时间；该证据不能证明是袁大方亲自领取，领取的金额与上诉人在上诉状中的陈述不一致；不能证明领取的是房屋租赁备案证的退款。
上诉人正大公司在二审庭审后，向本院提出调取监利县房产管理局有关“荆楚名居”车库办证费退款记录档案资料的申请，本院在监利县房产管理局调取了《荆楚名居A、B架空层房产办证清退款明细表（2015.12.15）》，被上诉人袁大方对此的质证意见为：1.上诉人调查取证的申请过了举证期限，其也不属于二审新证据。2.对荆楚名居A、B架空层房产办证清退款明细表的真实性无异议，但对退款时间有异议。制表时间是2015年12月15日，并不能证明房产局制表当天就将款项退给被上诉人，也不能从2015年12月15日开始计算合同解除权期间。3.由于上诉人的行为，使被上诉人合同目的不能实现，本案应当适用合同法第94条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的规定。还根据商品房买卖司法解释第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”从本案的退款以及拆除通知书足以证明上诉人已构成根本违约，合同目的无法实现，被上诉人要求解除合同于法有据。
被上诉人袁大方在二审中未提交新证据。
对上诉人在二审中提交的证据本院审查认为：被上诉人对证据1、2、3的真实性无异议，本院予以确认，但以上证据均不能达到上诉人拟证明被上诉人起诉超过诉讼时效的证明目的。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，出卖人应当在合同约定或法律规定的期限内为买受人办理房屋所有权登记，若期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同。本案上诉人正大公司与被上诉人袁大方2013年1月15日签订的《“荆楚名居”车库、储藏室购买协议》中明确约定“车库、储藏室均可办理产权证”，但实际上被上诉人所购买的车库被监利县城乡规划局于2015年11月5日作出了《限期拆除决定书》，办理产权证的合同目的已不能实现，且无法办证的原因不能归咎于买受人，被上诉人袁大方据此请求解除合同及返还购房款于法有据。正大公司上诉称为被上诉人办理了《房屋租赁备案证》，但该备案证已被注销，且并不能代替房屋所有权证，不能证明上诉人已履行了合同约定的办证义务。同时，正大公司上诉主张依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定被上诉人无法定解除权且请求解除合同已超过诉讼时效，但该款规定的解除权人行使解除权的一年期限的适用情形并不包括由于出卖人原因导致无法在期限内为买受人办理房屋所有权证的情形，因此上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，正大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2510元，由上诉人石首市正大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭元亮
审 判 员 陈时中
审 判 员 陶齐学
二〇一八年八月九日
法官助理 江 媛
书 记 员 邱 爽