北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9354号
上诉人（原审被告）：蒋士伟，男，1976年10月13日出生，汉族，住安徽省亳州市。
委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乔丽珍，女，1988年2月18日出生，汉族，住安徽省亳州市。
委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘占江，男，1969年3月25日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：张旗，北京市齐致律师事务所律师。
上诉人蒋士伟、乔丽珍因与被上诉人刘占江租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋士伟、乔丽珍及其共同委托诉讼代理人陈国玉、被上诉人刘占江的诉讼代理人张旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蒋士伟、乔丽珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回刘占江的第二项、第三项诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由刘占江承担。事实和理由：一审法院判决双方租赁合同无效，蒋士伟、乔丽珍不持异议，但一审判决第二项、第三项内容，有悖客观事实，属于认定事实不清，结果让蒋士伟、乔丽珍难以信服。一、一审法院认定事实不清，主观推断成分过大。刘占江主张的租期截止日期根本不符合常理，一审法院通过现场勘验得出的结果，与客观事实相悖。刘占江种植的大片树木、极具规模的农家院等地上物，没有三年时间，根本形成不了现在的状态。一审法院酌定的截止日期不符合客观常识和案件基本事实、合同约定。合同第5条明确约定：“在承租期内，乙方违约或放弃租赁，所有建筑设施归甲方所有，乙方退出。”基于此条约定，退一步说，即使蒋士伟、乔丽珍提前退出，没有与刘占江办理交接手续，也可以认定蒋士伟、乔丽珍无需再承担租赁费用。二、本案诉讼周期长达一年有余，期间没有评估鉴定程序，也没有扣除审限的事实和转为普通程序，属程序违法，应发回重审。三、如果非要蒋士伟、乔丽珍承担责任，那么依一审认定合同无效，表明刘占江也有过错，其应承担一定比例的责任，不应由蒋士伟支付一审法院认定期间内的全部租金和电费。综上，一审法院对本案中基本客观事实未查明，在证据运用上有明显错误，法律程序适用上存在问题，导致判决结果错误，请求二审法院改判支持蒋士伟、乔丽珍的上诉请求。
刘占江辩称，不同意蒋士伟、乔丽珍的上诉请求和理由，请求二审法院维持一审判决。
刘占江向一审法院起诉请求：1.请求判令解除刘占江与蒋士伟于2012年5月1日签订的土地租赁合同；2.请求判令蒋士伟向刘占江支付租金20万元、电费72905元；3.本案诉讼费由蒋士伟、乔丽珍负担。
一审法院认定事实：2012年5月1日，刘占江（甲方、出租人）与蒋士伟（乙方、承租人）签订《土地租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定主要内容如下，1.经甲、乙双方协商，甲方同意将位于北京市通州区宋庄镇高各庄村内土地约8亩（具体位置及四邻详见附图）出租给乙方使用，租期5年，自2012年6月1日起至2017年6月1日止；2.每年租金为8万元，每年一次性付清，每年付款时间提前15日，即于每年5月20日前付清；3.如果乙方不按时交纳租金，甲方有权采取停水、停电措施，并有权解除租赁合同；4.甲方负责水、电改造，乙方负担相关一切费用，如果转租、转让必须经过甲方同意；5.在承租期内，乙方违约或者放弃租赁，所有建筑设施归甲方所有，乙方退出；6.乙方应当按时交纳各种费用（如：水费、电费、卫生费等），否则甲方有权对乙方采取停水、停电措施；7.在合同主文文尾的备注条款中，以手写方式注明“付款方式每半年付一次4万元”；8.涉案租赁合同还约定了其他事宜。经核实，刘占江在涉案租赁合同签订后，已经按照合同约定将涉案标的物交付蒋士伟实际占有、使用。
另查，案外人北京市通州区宋庄镇高各庄村民委员会（以下简称高各庄村委会）于2016年12月19日出具“证明”（以下称“地权证明”）一份，“地权证明”记载主要内容如下，1.刘占江系高各庄村村民，其在高各庄村有确经营权土地13亩，确承包权土地7亩，以上共计20亩；2.前述土地四至分别为北至道、南至道、东至郭生确权地、西至道；3.刘占江在土地承租期内对前述土地享有自主经营权，在该土地内有变压器一台、电表一块（电表编号为NO.203-261372），前述电表自刘占江取得该土地经营权后，一直由刘占江使用至今。案外人高各庄村委会于2016年12月20日出具“证明”（以下称“电力电费证明”）一份，“电力电费证明”记载主要内容如下1.村南确权地电表（电表编号为NO.203-261372）自2014年4月14日至2014年8月4日拖欠电费计28557元、2014年12月16日至2015年4月16日拖欠电费30114元、2015年4月16日至2015年12月17日拖欠电费7434元，以上电费欠费数额共计66105元；2.村委会南变压器欠款6800元；3.经村委会多次催缴，刘占江已于2016年11月14日全额补交前述两项欠费，共计72905元，高各庄村委会收到款项后，为其开具了票号为0805525的收据。经查实，编号0805525的收据，记载收到刘占江支付的动力电费94550元，时间为2016年11月14日。
再查，双方曾于2013年5月20日另行签订土地租赁合同一份，约定刘占江将临近本案租赁标的物的土地（约9亩，另案处理）出租给蒋士伟使用。经现场勘验核实，该两份租赁合同约定标的物相邻，并没有明显分界线。
在审理过程中，法院于2017年6月15日组织双方当事人对涉案租赁场地进行了现场勘验、调查。经现场勘验，确认涉案租赁合同约定的场地目前由刘占江实际控制、使用，刘占江已经对场地进行了规制、重新建设利用，兴建了名为“兴运庄园”（悬挂标识牌）的农家院（所占用土地，还包括双方存在其他租赁关系的其他土地），主要包括餐饮、林木参观等，在该院落入口处并张贴有“北京兴运建筑装饰工程有限公司基地”字样的牌匾；涉案场地内种植的大量树木均已基本成活，且相关树木生长区域无明显短期内新近种植迹象。此外，刘占江表示其于2017年5月份，在涉案土地内开设饭馆。
在审理过程中，刘占江表示其计算拖欠租金的起止时间为2014年6月1日起至2016年11月30日止；由于此前双方关系较好，且之前有过相关合作，故在蒋士伟、乔丽珍拖欠租金之初并未采取坚决措施或适用违约条款解除合同，但蒋士伟、乔丽珍一直拖欠租金，且多次食言，导致刘占江实在无法承受相关损失，被迫于2016年年底收回相关土地承租权。此外，起诉状中所列时间段仅意在突出蒋士伟应于2014年5月即应当交纳2014年6月1日至2014年11月30日的租金，而非指蒋士伟、乔丽珍仅未交纳该时间段内的租金。
在审理过程中，蒋士伟、乔丽珍自认系夫妻关系，蒋士伟租赁土地用于开展防水材料生产、加工胶粉等，主要原材料为胶皮、报废轮胎。2014年，由于刘占江对蒋士伟、乔丽珍的正常经营行为进行干扰，致使蒋士伟、乔丽珍被迫于2014年5月下旬搬离涉案场地，至此涉案租赁合同解除。对此，刘占江不予认可，并主张因蒋士伟、乔丽珍常年拖欠租金，刘占江被迫于2016年年底收回涉案土地使用权。
在审理过程中，蒋士伟、乔丽珍表示其目前仍有部分物品（价值约十七八万元）因刘占江阻扰未能全部搬离。对此，刘占江表示，1.认可蒋士伟、乔丽珍仍有部分不值钱物品（对于刘占江而言，不具备利用价值）滞留在刘占江处，并占用刘占江场地；2.滞留物品并非刘占江单方面扣留，而属于蒋士伟、乔丽珍存放于刘占江处；3.为减少损失、方便管理，刘占江已经将相关物品集中堆放于一处。
在审理过程中，蒋士伟、乔丽珍表示2013年签订的租赁合同（另案处理），支付了1年的租金，2012年签订的租赁合同支付租金至2014年5月31日；在2014年5月份因刘占江妨碍经营，蒋士伟、乔丽珍被迫搬离，至搬离时蒋士伟、乔丽珍已经结清所有租金、水、电费等一切费用，但是由于法律意识淡薄，蒋士伟、乔丽珍并没有要求刘占江出具收据、结清证明等书面材料。对此，刘占江不予认可。
在审理过程中，蒋士伟、乔丽珍认可其租赁涉案土地上相关电力使用方式为先使用后付费，并表示在蒋士伟、乔丽珍租赁使用期间系由蒋士伟、乔丽珍直接向国家电网宋庄营业厅直接购买，但是该电表登记在村委会名下。为此，法院就涉案诉争租赁土地使用的电表电费信息及案外人高各庄村委会出具之“电力电费证明”记载内容向国家电网宋庄营业厅进行了核实。经核实，涉案诉争租赁土地所使用电表与国家电网在北京市地区使用的通用型号不符，该电表亦不属于国家电网宋庄营业厅管理范围，该电表用户不存在直接向国家电网宋庄营业厅直接购电的情况。
一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，法院认为本案争议焦点为以下四点。
第一、涉案租赁合同的效力问题。
根据查明的事实，当事人双方的意见及法院现场勘验查证的情况，涉案租赁合同约定的租赁标的物系位于北京市通州区宋庄镇高各庄村的农业用地，且属于耕地。根据我国土地管理法的相关规定，涉案土地受到法律保护，严禁私自转为非农业用地。本案中，双方签订租赁合同，约定刘占江将涉案土地交由蒋士伟、乔丽珍经营，由蒋士伟、乔丽珍用于防水设施生产等。属于双方在明知的情况下，将涉案土地以租赁方式交由蒋士伟、乔丽珍用于非农业建设、非农业经营，显然违反了法律的强制性规定，故涉案诉争租赁合同应属无效。
第二、蒋士伟、乔丽珍依据涉案租赁合同实际对涉案标的物占有使用时间的核算问题。
虽然，涉案租赁合同因违反法律法规的强制性规定而归于无效，但是考虑到承租人实际控制、使用涉案标的物，并从中获取收益，故出租人当然有权要求承租人就其占有、使用的时间给付占有使用费；换言之租赁合同无效，并不能构成承租人拒不支付占有使用费的免责事由。本案中，双方均认可在涉案租赁合同签订后，蒋士伟根据合同约定取得了涉案租赁标的物的实际控制权，但是对于使用期限，双方存在较大争议。就此，法院分析如下：
（一）租赁合同中，承租人的最大利益在于取得对租赁标的物的实际控制权，进而加以利用以获取收益；承租人的主要义务则在于支付租金、合理使用租赁标的物等；承租人的主要风险防控则在于履行付款义务（支付租金及相关费用）时，在租赁合同履行完毕或合同终止时以及对合同履行产生重大影响的事件、时间节点中，要求与出租人办理正式（交接）手续，并取得相关凭证，以证明自身履行了相关义务。当然，所谓正式手续并非必须是定式的书面材料，也可以是双方都认可的其他形式（诸如电子邮件、短信、微信等），但无论以何种形式进行，均应当是有据可查的方式，应当是可以在事后相对合理的期限内进行验证的方式。如果，承租人不能就此提供证据，则应就此承担举证不能的不利后果。本案中，根据查明的事实，出租人刘占江已经将标的物交付承租人使用，承租人主张双方已通过协商终止了涉案合同。承租人就此负有举证责任，证明其于何时将标的物交还出租人并经出租人验收合格，双方正式终止租赁合同。现，刘占江要求蒋士伟、乔丽珍支付租金（经审查，应为占有使用费），蒋士伟、乔丽珍辩称已经支付了搬离前的全部租金及其他费用，双方已经就此达成一致终止了涉案诉争合同，不同意支付。但是，蒋士伟、乔丽珍并未就其答辩意见提供充足证据予以证明，故，蒋士伟、乔丽珍应就此承担不利后果，法院亦不能认同蒋士伟、乔丽珍主张之合同终止时间。
（二）在蒋士伟、乔丽珍不能举证证明涉案租赁合同终止时间的情况下，本案是否可以直接依据举证责任的相关规定，采纳刘占江之主张？法院认为，证据规则之相关规定的适用需要受到一定条件之限制，案件所展示出的客观事实即为限制条件之一。根据查明的情况，在现场勘验之时，刘占江在涉案土地上所种植之树木已经基本成活，且在法院实际勘验之时，未能发现诉争土地上之树木存在明显新近种植之迹象。即，法院根据现场勘验之情况，结合北京市气象气候条件、树木种植生长周期等情况，实难认可刘占江主张的蒋士伟、乔丽珍占有使用涉案标的物直至2016年年底的意见。
综合前述（一）、（二）两点之分析，双方各自对于涉案诉争租赁合同的履行期限的相关意见均不能令人信服，法院均不予采纳。该疑点，属于依据现有证据无法查证之事实。此外，合同提前终止，必然给合同双方当事人造成影响，综合本案实际情况，以及对涉案标的物重新利用（自用或他用）产生的时间耗损，法院根据举证责任的分配规则及现场勘验查证之实际情况，酌情确定双方就涉案租赁合同的实际履行终止时间节点为2015年12月31日。
第三、占有使用费（租金）支付的具体事宜。
根据查明之事实并结合双方当事人之意见，法院认为蒋士伟应向刘占江支付2014年6月1日起至2015年12月31日止的占有使用费。依据如下：（一）刘占江主张蒋士伟、乔丽珍自2014年6月1日其即未支付“租金”，蒋士伟、乔丽珍对此不予认可，但是作为“租金”支付义务人蒋士伟、乔丽珍并未向法院提交收条、转账记录或其他证据证明其已经履行了相关付款义务，或者双方已经终止合同，承租人据此免于交纳相关费用。（二）蒋士伟、乔丽珍表示其于2014年5月搬离时已结清所有费用，合同已经解除，但是，其同时称刘占江至今仍扣押其价值高达10余万元的设备、产品未返还；综合诉争标的物年租金与蒋士伟、乔丽珍辩称的扣押物品价值考量，蒋士伟、乔丽珍所辩称其已经终止涉案租赁合同的代价显然与租赁合同约定不符，与常理相悖。故，对于蒋士伟、乔丽珍主张其已经就涉案租赁合同的终止与刘占江达成一致并已经结清所有费用的答辩意见，法院不予采纳。
关于占有使用费的标准，虽然涉案诉争租赁合同无效，但是，该租赁合同中达成的“租金”标准，系双方商定之结果，理应作为计收占有使用费的参照标准。另，本案中并无证据证明刘占江交付之标的物存在不符合双方事先约定之情况，亦没有证据证明“租金”存在其他应当酌减的事由。
故，依据前述第一、第二、第三之分析，蒋士伟应当支付刘占江自2014年6月1日起至2015年12月31日止的占有使用费，占有使用费的计算，参照双方签订的租赁合同约定的租金标准计算，法院酌情确定为126666元。
第四、关于电力使用费的支付事宜问题。
根据查明的事实，法院认定蒋士伟应当支付刘占江电力使用费，具体金额由法院根据本案实际情况予以酌定。分析如下：（一）刘占江提交的收据记载信息体现了欠缴时间段、对应欠缴数额；（二）高各庄村委会出具的“电力电费证明”与刘占江提交收据的显示信息相呼应；（三）蒋士伟、乔丽珍主张认可涉案租赁土地用电系先用后付费模式，故实际用电人存在欠缴可能；（四）作为承租人，在实际使用租赁标的物期间，有义务保存相关缴费凭证，以避免纠纷，但本案中蒋士伟、乔丽珍并提交任何证据证明其已经交纳了刘占江主张阶段内的电力费用，其应就此承担不利的后果；（五）蒋士伟、乔丽珍主张其在承租使用期间，系自行到国家电网宋庄营业厅自行购电，但经核实，涉案诉争电表不属于国家电网宋庄营业厅管理范围，该电表用户不存在向国家电网购电的情况，故蒋士伟、乔丽珍辩称意见与事实不符，其主张已经结清所有电费之意见法院不予采纳；（六）刘占江提交的票据显示其该次总付款金额为94550元，证明其补交上述费用时包含费蒋士伟、乔丽珍用电部分，但是现有证据不足以确定蒋士伟、乔丽珍用电的实际数额；故，依据前述分析，法院认定蒋士伟、乔丽珍在承租使用期间存在欠缴电费行为，但具体数额无法确定，故法院根据刘占江提交的“电力电费证明”、收据以及双方当事人的意见确定蒋士伟负担刘占江主张欠缴数额的50%即36452.5元。
综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十九条第一款、第三十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、刘占江与蒋士伟于2012年5月1日签订的土地租赁合同无效；二、蒋士伟支付刘占江占有使用费126666元，于判决生效之日起七日内执行清；三、蒋士伟赔偿刘占江垫付的电费损失36452.5元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回刘占江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院依法补充查明以下事实：2012年5月1日，刘占江（甲方、出租人）与蒋士伟（乙方、承租人）签订《土地租赁合同》的第5条约定：“在承租期内，乙方违约和放弃租赁，所有建筑设施归甲方所有，乙方退出。”
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案租赁合同被确认无效后，承租人是否应支付租赁物的占有使用费。
首先，关于承租人实际占有使用租赁物的时间问题。本案中，双方当事人均认可在涉案租赁合同签订后，刘占江已按照合同约定将租赁物交付给蒋士伟实际占有、使用，但是对于使用期限，双方存在较大争议。蒋士伟、乔丽珍主张其已与刘占江协商终止了涉案租赁合同，并于2014年6月搬离所承租的涉案场地，但其就此未能提供证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。刘占江虽主张蒋士伟、乔丽珍占有使用涉案租赁场地直至2016年年底，但是根据一审法院2017年6月的现场勘验的情况，当时涉案租赁场地已由刘占江实际控制、使用，刘占江已经对场地进行了规制、重新建设利用，兴建了农家院，场地内种植的大量树木均已基本成活，且相关树木生长区域无明显短期内新近种植迹象，故一审法院结合北京市气象气候条件、树木种植生长周期等情况，酌情确定双方就涉案租赁合同的实际履行终止时间节点为2015年12月31日，并无明显不当，本院予以确认。蒋士伟、乔丽珍上诉主张一审法院酌定的租赁截止日期不符合客观常识和案件基本事实，缺乏依据，本院不予采信。
其次，关于蒋士伟是否应支付占有使用费的问题。蒋士伟主张其与刘占江协商解除了涉案租赁合同并约定两清，但是刘占江对此不予认可，蒋士伟就此亦未提交任何证据予以证明，故本院对蒋士伟的上述主张不予采信。因此，蒋士伟应向刘占江支付自2014年6月1日起至2015年12月31日止的占有使用费。关于占有使用费的支付标准，刘占江请求参照涉案租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，一审法院予以支持，亦无不当。蒋士伟、乔丽珍上诉主张刘占江对合同无效有过错，故刘占江应承担一定比例的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另，《土地租赁合同》第5条并未约定蒋士伟在退出时无需支付占有使用费，蒋士伟、乔丽珍以此为由主张其无需承担占有使用费或租赁费用，亦缺乏事实依据，本院不予采信。
此外，经本院核查，一审法院并无严重违反法定程序之情形，蒋士伟、乔丽珍以此为由主张发回重审，依据不足，本院不予支持。
综上所述，蒋士伟、乔丽珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3562元，由蒋士伟、乔丽珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 付 辉
审 判 员 曹 炜
二〇一八年八月三十日
法官助理 衡珊珊
书 记 员 刘怡然