广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1990号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建良，男，汉族，1985年6月26日出生，户籍地址：广东省兴宁市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：董瑞瑞，女，汉族，1989年2月22日，户籍地址：河南省兰考县。
以上上诉人共同委托诉讼代理人：彭建平，广东万勤律师事务所律师。
以上上诉人共同委托诉讼代理人：李欢，广东万勤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市大坤房地产开发有限公司，住所地：惠州市河南岸螺仔湖小区25号。
法定代表人：黄玉光。
委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：褚文静，广东卓凡律师事务所实习律师。
上诉人黄建良、董瑞瑞因与被上诉人惠州市大坤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄建良、董瑞瑞共同委托诉讼代理人彭建平、李欢、被上诉人惠州市大坤房地产开发有限公司委托诉讼代理人王骞、褚文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄建良、董瑞瑞上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对本案部分重要事实没有查清。1、对《谅解备忘书》的相关描述中就上诉人是否有签名，留下签名的业主是否为业主代表这一事实没有查明。该事实涉及到上诉人是否同意给予被上诉人5个月的宽限期的问题。2、对被上诉人为何明明参与的第八批绿标认证评审，却出现在了第十批认证结果名单中的原因没有查明。第八批绿标认证的结果是在2016年9月18日下来的，而第十批是在12月才出来。该事实涉及到被上诉人在评审中是否存在因自身原因导致认证评审时间延后的问题。如果确系被上诉人自身原因导致认证延后，其迟延的这两个月是无论如何都不能免责的。3、惠城区城建局的回函没有正面回答“如果没有将该项目公共部分列入实施范围，大坤的项目验收是否就不需要绿色建筑标识?”这一问题，但一审法院最终没有进一步查清。按照《关于印发2015年惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作要点的通知》，涉案项目明显属于“总面积超过5万平方米的新建住宅小区”。政府为了完成工作任务，也许会对一部分房产商作相关要求，但这不代表该范围以外的开发商不需要进行绿标认证。二、一审法院判决认定事实及适用法律不当。1、关于绿标问题。首先一审判决认为被上诉人是应惠城区城建局的要求才去申请绿标的观点是错误的，政府摊派只代表该工作属于政府年度考核的要求，是要在年内完成的，只是政府向上有个交代而已，但不代表该范围以外的开发商不需要进行绿标认证。其次被上诉人不能解释为何第八批参评绿标却在第十批认证结果名单中，该事实的举证责任在于被上诉人，一审法院亦没有主动查明该事实。如果被上诉人能够在第八批即完成认证，其绿标认证也不会花费如此长的时间。按照一审法院的逻辑，不管绿标申请过程中出现了什么问题，哪怕被上诉人不断的撤回材料又重新申请以至于花费一年两年时间都属于免责事由?再次根据国家和广东还有惠州在绿色建筑方面陆续出台的各种规范性文件，该标识对竣工验收的重要性是完全可以预见的。归为不可抗力的政府行为是有严格定义范畴的，并非任何政府行为都能认定为不可抗力，一般来说，归属于政府行为的不可抗力是指征收、征用、禁令等强制干预行为，而非任何政府行为。被上诉人作为专业的房地产开发企业，应主动了解住建、房管等部门的政策要求，而不是被动的等待政府部门进行通知，其不了解政府相关政策的行为导致经营出现的风险应由被上诉人自己承担。2、《谅解备忘录》上签名的业主不能代表上诉人。首先本案小区没有成立业主委员会，上诉人也没有在该备忘录上签字，没有授权委托过在备忘录上签字的任何业主处理被上诉人逾期交房事宜。在备忘录上签名的业主仅能代表其自身的意思表示，与上诉人没有任何关系。3、被上诉人被迫整改系其自身过错引起，与上诉人无关。惠州市住建局《关于惠州市大坤房地产开发有限公司位于河南岸3l号小区建设项目规划验收有关情况的复函》：“……公示期间……向我局反应，要求建设单位按规划许可图纸整改……”很明显，业主的要求是“按规划许可图纸”整改，该理由合理合法，没有要求被上诉人超出合同约定进行施工，如果被上诉人确实是按规划许可图纸正常施工，怎么会被住建局要求整改?被上诉人整改的原因系其自身工作不到位所致，与上诉人无关，怎么就成了被上诉人延期交楼的正当事由？4、一审法院认为被上诉人整改项目属于合同约定交付条件范围外的内容是错误的。合同约定的交付条件只有两点：取得《建设工程竣工验收备案证明文件》和实测表，这些整改的具体项目与合同交付条件根本是两回事。5、环氧地坪工程其实并不会影响测绘。首先，被上诉人依约应当在2016年12月1日前完成房屋面积测绘（实测）。完成房屋面积实测不仅是被上诉人的合同义务，也是房地产开发过程的一个必经程序，被上诉人理应预料完成房屋实测需要先完成的工作内容、所需时间等，并提前有序做好准备。被上诉人迟延申请房屋实测，责任在己；被上诉人完全可以在2016年12月1日前完成房屋实测程序，再完成后续的《环氧地坪工程》。其次，2017年1月被上诉人递交房屋实测申请后，被上诉人因自己未完成停车场的交通标线(车位线)、车位产权钉(界钉)等工序，导致房屋实测进一步延误。从被上诉人提交的《停车交通设施及环氧地坪漆工程》中可以看出，事实该工程之前，停车场根本无法使用。即并非是应部分业主的要求被上诉人才事实该工程，而是该工程本身就是被上诉人应承担的项目开发合同义务之一。之所以测绘工作迟迟无法完成，是因为停车场的交通标线(车位线)、车位产权钉(界钉)，这些用于测绘的关键依据都没有。综上所述，被上诉人逾期交房没有任何理由可以抗辩，上诉人的诉讼请求理应得到支持，一审判决认定事实及适用法律均不当，请二审法院依法予以改判。上诉人补充事实和理由如下：一、被上诉人申请绿色建筑设计标识致逾期交房，是自身原因导致且可以克服和避免，不构成不可抗力。被上诉人在一审中提交2016年4月19日《关于印发2016年惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作计划的通知》，辩称惠州市住房和城乡规划建设局2016年4月才要求包括大坤金洲广场公共建筑在内的部分建设项目获得绿色建筑标识认证才可办理建筑工程竣工验收。2016年7月25日，广东省建筑节能协会绿色建筑专业委员会(以下简称“省绿建委”)下发形审字[2016]096号形式审查结果通知书，通知被上诉人补正材料。2016年9月13日，省绿建委召开第八批评审会，审核项目包括金洲广场裙楼。2016年9月18日，省绿建委第八批评审结果，但是金洲广场裙楼项目在第八批评审会上却未通过，知道2016年11月28日才通过2016年第十批评审会。根据《广东省绿色建筑评价标识管理办法(试行)》(2011年8月开始施行)第十一条至十五条规定及金洲广场项目绿色建筑标识评审会安排时间的实际情况可看出，从形式审查通过到开评审会到公示，如不存在补、退的情形，申请绿色建筑标识共计需要时间不超过3个月。而被上诉人从知晓(2016年4月底)到申请完成公示(2016午11月底)却经历了近8个月!被上诉人辩称2016年4月19日才知道政府部门要求金洲广场裙楼必须申请绿色建筑标识后，被上诉人过了3个月才完整提交申请资料，这期间并不存在任何行政审批流程，也不存在需要被上诉人耗时几个月去应对的不可抗力时间，申请绿色建设标识所需要的材料除“绿色建筑设计评价标识的申报书”需制作外，其他材料被上诉人本来就具有（详见《广东省绿色建筑评价标识管理办法（试行）》第十条），在这种情况下，被上诉人却拖延了3个月才提交，很显然系因其自身原因导致，是完全可以克服和避免的。此外，被上诉人金洲广场裙楼项目已于2016年9月13日列入第八批进行评审，但却并未通过，很显然系被上诉人自身原因导致的，一直到2个月后的第十批才予以通过并公示。被上诉人在申请流程中，因自身原因导致结果延迟达5个月之久。即便如被上诉人辩称2016年4月19日才知道政府部门要求金洲广场裙楼必须申请绿色建筑标识，以前没有注意到政府部门的要求，也未做申请绿色建筑标识的准备，那么被上诉人在2016年4月19日之后，也应当预见到申请过程中可能出现的因材料不符合要求而无法通过导致延期的风险，更应为此做好及时、充分准备，尽早申请，以减少或者避免给上诉人造成损失。延期达5个月，完全是被上诉人可以克服和避免的，系因被上诉人主观上怠于办理手续以及未作充分准备导致的，不构成不可抗力，也不应免责。二、被上诉人在得知金洲广场项目公共建筑部分应当获得绿色建筑标识才可完成竣工验收后，并未及时通知上诉人，也未在合理期限内提供证明，不构成不可抗力。《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，不可抗力除了不可预见，无法克服无法避免之外，还应以及时通知合同相对方为免责的构成要件，《商品房销售管理办法》第三十条同样规定，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。被上诉人在知晓及申请绿色建筑标识过程中，从未告知上诉人申请绿色建筑设计标识以及可能导致延期交付，也未及时向上诉人提供任何证明文件。直至本案一审被上诉人答辩称“因申请绿色建筑标识认证系不可抗力导致延误”，上诉人才知晓有申请绿色建筑标识事宜。被上诉人如认为“绿色标识认证”属于不可抗力，并认为会导致延误交房，理应在不可抗力发生后及时告知上诉人，并且提供相应证据证明，否则，由此给上诉人造成损失，被上诉人不能减轻或免责，应承担违约责任。三、因整改而延期系因被上诉人施工不当导致，且上诉人从未申请整改也未同意给予宽限期，被上诉人不应因此免责。一审判决认定“被告是应业主代表以及惠州市住房和城乡建设规划局的要求，才在合同约定的交付条件范围外(合同第十条)对空中花园绿化、风机和冷却塔的围蔽、地下车库的水泥地板进行整改，且业主代表给予了被告5个月的整改宽限期……”(见一审判决书第15页倒数第7行)，属认定事实错误。部分业主申请对空中花园、风机和冷却塔进行整改系因被上诉人未按照规划图纸要求施工不当导致，签署《谅解备忘录》的业主既并非本案上诉人，也无本案上诉人授权，上诉人从未给被上诉人相应的宽限期。上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》第十条第二款中明确约定，公共服务及其他配套设施末达到约定条件的，卖方应当采取措施达到。本案涉案项目主体工程完工后，部分业主(不包含本案上诉人)前往现场查看，发现实际结构与合同约定不符，故报惠州市住房和城乡规划建设局请求处理，并要求被上诉人整改。被上诉人提交的《大坤全体业主维权声明》中载明“……空中花园和规划图严重不符……全体业主强烈要求开发商在收楼前要按报建的规划图纸整改方案……”(该份声明实际并无全体业主签字，全体业主也没有委托业主代表)。惠州市住房和城乡规划建设局2017年10月20日复函第二段陈述“……，经集体查看现场，该项目需要完善场地绿化、做好空中花园风机围蔽措施等再办理规划验收手续。”，由此可见，空中花园绿化、风机、围蔽整改系因被上诉人违反合同约定在先，未按照规划许可图纸进行施工建设，不符合建设工程规划验收条件，才被要求整改，是被上诉人不当施工导致的延期，而非因部分业主毫无理由申请，也非惠州市住房和城乡规划建设局的强制要求，更不构成不可抗力免责事由。如被上诉人在项目开始建设时即严格按照规划图纸来进行施工建设，也就不会产生整改更不会导致延期交房。更何况，上诉人均未在《谅解备忘录》上签字，也未授权给任何其他业主代为签字。四、被上诉人不能以地下车库升级为环氧地坪为由延迟对上诉人的交付，该延迟事由是因上诉人自身原因(自身决策失当)造成，被上诉人应承担违约责任。本案工程竣工验收后，被上诉人应当依合同约定完成测绘(实测)及时依约交付(2016年12月1日前)，即便有部分业主要求地下车库需升级做环氧地坪工程，被上诉人也应当先履行对上诉人的交付义务(为完成交付，先完成实测)，而不是要等到满足部分业主的要求升级为环氧地坪后才推进测绘工作。被上诉人不考虑预售合同约定的交房时间，以部分业主有要求地下车库升级做环氧地坪导致实测延误并主张免责是十分荒谬的。作为专业的开发商，理应对房屋实测、交房、升级改造等做好有序衔接。本案中，案涉房屋实测延迟到2017年5月份才完成，实际系因被上诉人自身的工作安排有误，未及时对上诉人履约，被上诉人应当承担违约责任。另，上诉人庭审时补充上诉事实和理由如下：一、案涉项目被上诉人未按政府审批施工图纸施工，被上诉人自身原因未及时申请建筑设计调整，导致最终迟延办理规划验收所致：1、未依法在施工前（2014年4月8日）向政府申请项目建筑设计调整；2、在工程施工过程中、竣工后（2016年7月30日）未及时向政府申请项目建筑设计调整；3、为了通过项目规划验收，被上诉人延迟至2016年11月初才向政府申报建设设计调整；导致迟至2016年11月23日才向政府申请规划验收；迟至2017年1月11日才获得规划验收合格证。二、案涉项目裙楼绿色标识认证跟规划验收无关，绿色标识不影响规划验收通过。三、规划验收系工程竣工验收的关键线路、主线路，案涉项目必须完成规划验收才能办理项目竣工验收。无论是否有绿色标识认证问题，被上诉人因规划验收原因必然迟延办理工程竣工验收。四、从被上诉人提交的案涉项目《工程竣工验收备案表》显示，竣工验收主管机关惠州市惠城区城乡规划建设局审核通过的竣工验收文件根本没有要求绿色标识认证。结合《上诉状》、《上诉理由（补充）》所述，案涉项目未能在合同约定的2016年12月1日前办妥绿色标识认证、规划验收、竣工验收备案、完成项目实测，不是不可抗力，责任在于被上诉人，被上诉人依法应承担违约责任。
被上诉人惠州市大坤房地产开发有限公司辩称，一、第一审法院对案件事实查明清楚，对本案涉及原被告双方法律责任的根本法律要件事实都清楚、确凿。本案有两件属于政府行为和第三方行为造成答辩人工程竣工验收备案和测绘机构出具实测测绘报告延期的事件，这两个时间的基本情况都十分清楚明确。1、对于政府绿色建筑认证问题。首先，政府在原定建设审批方案之外强制要求答辩人“大坤金洲广场”进行绿色认证的事实十分清楚，答辩人的证据材料和惠城区城乡规划建设局的回复文件都明确说清楚了这个情况，惠城区城乡规划建设局2017年9月29日《关于对惠城区人民法院（2017）粤1302民初3510等55案函的回函》明确说明：“审图合格证中并未注明要求取得绿建设计标识。因我局办理施工许可的项目基本没村公共建筑，我区又要完成相关的绿色建筑任务，因此我局将该项目的公共部分列入实施范围，要求公建部分取得绿建设计标识后方可验收。”（见黄某一审判决书第14页）；其次，申请绿色建筑认证的办理期间都是省住房和城乡建设厅认证机构单方掌握的进度，答辩人2016年7月下旬按照认证机构要求全部完善了申报材料递交工作之后，其余的评审过程和发证工作，都是省住房和城乡建设厅认证机构自行安排的实施进度，不足答辩人的责任，至于答辩人的申请项目评审会议的排序第八批而项目公示的排序是第十批，这些都只是省住房和城乡建设厅认证机构的日常手续管理工作，没有什么实际法律意义。上诉人完全不清楚省住房和城乡建设厅认证机构的内部管理情况，上诉人闭门造车想当然地纠缠这个问题是理屈词穷表现。2、对于“大坤金洲广场”部分买受人信访造成延误。首先，这个事件在性质上是买受人群体人为原因造成政府行为干预引发本案建设项目验收和实测测绘工作延误的基本事实，至于实施信访的买受人是否本案原告或上诉人并不重要，关键是一部分买受人的信访行为引发政府行政干预造成答辩人的额外工作导致延误，根据上诉人与答辩人的商品房买卖合同，属于应当延期的事项，这个基本事实惠州市住房和城乡规划建设局的回复文件叙述十分清楚，法院查明事实清楚正确；其次，是龚某等部分买受人信访所提的要求并非答辩人必须完成的合同要求，答辩人本无这方面义务不予办理也不会有合同法律责任，答辩人之所以答应其诉求，根本原因是市住建局以不办规划验收方式进行干预，这对于企业来讲，就是不可抗力，为此造成延误答辩人按照合同约定不承担责任；其三，至于部分买受人出具的谅解书，答辩人认为，即使没有该谅解书，也不影响部分买受人信访引发政府干预造成延误不属于答辩人法律责任的事实，但是确实有一小部分买受人明理诚信分清是非，出具这样的文件为答辩人申明公道，我们作为证据材料提供法院并无不妥。二、第一审法院适用法律正确。1、惠州住建部门对大坤金洲广场楼盘的绿色建筑认证要求，并不是直接法律规定，而是政府提出的强制行为，对于企业来讲是政府行为不可抗力，答辩人是没有责任的。惠州住建部门对“大坤金洲广场”的绿色建筑设计评价标识认证要求，不是法律直接的要求，不是“大坤金洲广场”根据法律规定直接承担的法定义务。惠州市的住建部门要求“大坤金洲广场”绿色建筑认证，属政府单方决定性质。上诉人将该项政府行为当成一般性公共法律，要求答辩人承担事前的预计责任，是违反法治社会要求的。本案“大坤金洲广场”项目在工程规划许可以及建设图纸联审之时，住建部门未作绿色建筑认证要求。住建部门在2014午4月16日批准了没有绿色建筑认证的“大坤金洲广场”建设工程规划许可和建设图纸联审。此后答辩人就按照住建部门审批的建设方案施工完成建设任务，在此期间，此后住建部门的绿色建筑设计认证的要求发生了变化，答辩人不知情，也无人告知。待大坤金洲广场按照审批的工程规划要求完工之后，即将进行规划验收和竣工验收之时，答辩人才被住建部门告知必须取得绿色建筑认证，否则不予办理规划验收和竣工验收。对此强制推行绿色建筑认证的政府行为，企业没有责任。2、“大坤金洲广场”部分买受人超出合同和规划要求，以群体信访的方式，强迫答辩人整改楼盘，所导致的延误，是这些买受人的集体行为和政府的干预行为共同造成的，依据双方合同的约定，这也是答辩人免责的不可抗力事项。“大坤金洲广场”的部分买受人在2016年10月底向答辩人所提出的整改要求，本身是超出合同条款的要求，既没有合同依据，也没有规划依据。并且，后来又有惠州市住房和城乡规划建设局以处理好小业主信访才给予办理规划验收的实际干预，答辩人才接受这些买受人的要求，为落实这些事项造成了延误是答辩人的期限利益。“大坤金洲广场”规划验收合格后，答辩人2017年1月13日即向测绘中介机构申请竣工后的实测房屋测绘，按照测绘机构承诺的35个工作日的测绘周期，2017午2月底答辩人就能取得竣工后的实测测绘报告，但因买受人要求地下车库水泥地坪改造为环氧地坪，至2017年4月上旬才完成施工干透后恢复测绘工作，实测测绘进度又白白延误了近3个月。以上，虽然当时这些信访要求答辩人接受其整改要求的买受人，不完全都是本案的原告或上诉人，但是，信访要求整改的小业主群体，以及住建部门以不办规划验收为由的政府干预，依据双方《补充协议》第四条第2项“原合同第十二条所指的不可抗力。包括因政府行为、非出卖人所能控制的事由如自然灾害、第三者过错行为、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等”的约定，就是信访小业主群体和政府行为的“不可抗力”事件，由此所造成的延误，对于不论是否参与信访或整改诉求的买受人，均是答辩人的免责事项。3、上述不可抗力事件，均属于买卖双方《商品房买卖合同》第十二条约定的不可抗力事件，即便不考虑按照《补充协议》另行给予答辩人的两个月的宽限期，仅凭不可抗力事件本身的延误期间，答辩人也不应当对买受人承担延误责任。根据买卖双方《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理…”之规定，不可抗力造成商品房交付逾期本身就是出卖人的免责事由。不可抗力本身已经造成规划验收、竣工验收和竣工备案，房产实测等大幅延误，不可抗力造成延误是答辩人的免责利益期间不能人为压缩。以上两件不可抗力属于互相独立事件，因此各自造成的延误期间和宽限期都是答辩人独立的免责期限利益，不能互相吞并。两件不可抗力应给予答辩人的延误期间利益合计为11个月，应给予宽限期利益合计为4个月，两项期间利益合计为15个月。按照上述延期交付的期限利益，即使答辩人较原定2016年12月1日再推迟15个月交付房屋，仍不需要承担逾期责任。综上，上诉人的上诉无理，恳请法院予以驳回。
原审原告黄建良、董瑞瑞向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款705000元为本金，按日万分之六的标准，从2016年12月1日起算至房屋符合约定的交付条件之日止，暂计至2017年3月30日为50337元）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年12月15日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠州XXXXX），原告向被告购买位于惠州市惠城区××广场小区××单元××房，购房款为705000元。其中，合同第九条约定“该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明；取得房屋测绘报告；提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；”，第十一条约定“应于2016年12月1日前交付该商品房”，第十二条约定“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之6的违约金”。合同签订后，原告依约履行了合同付款义务。但是被告却没有按照合同约定时间按约定的交付条件向买受人交付该商品房，至今该房屋仍不满足交付条件。因此，被告应依合同约定承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。原告为维护合法权益，特具状贵院，请求判如所请。
反诉原告惠州市大坤房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期办妥按揭贷款手续违约金8736元（以按揭款金额为基数，以实际逾期时间每日万分之六计算违约金，逾期时间自2015年11月6日至2015年12月3日）；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告开发的“大坤金洲广场”楼盘开盘销售后，2015年10月25日反诉被告认购该楼盘XX栋XX单元XX房，认购时反诉被告交定金20000元，并签署了《大坤·金洲广场认购协议书》，约定反诉被告应当在2015年10月25日前签署《商品房买卖合同》并同时提供办理按揭全部资料并完成银行申请手续。2015年10月29日，反诉原被告签署了《商品房买卖合同》，同日反诉被告也支付了首期款(不含定金)165000元(余款520000元申请按揭支付)。但反诉被告却迟迟不按约定办妥按揭贷款手续，直至2015年12月3日才办妥，共逾期28天。此后反诉原被告于2015年10月29日又制作一份新的《商品房买卖合同》文本用于备案，后双方同日在《补充协议》再次明确“买受人选择向银行按揭贷款的，应在签订原合同7日内到出卖人指定银行办妥按揭贷款手续(包括提供申请按揭所需的一切资料)，否则，每逾期一日买受人应按按揭款金额的万分之六向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权单方解除原合同”，而实际上自2015年10月29日反诉原被告签署《商品房买卖合同》到反诉被告2015年12月3日按揭贷款手续办妥，逾期超过28天。鉴于上述情况，反诉原告认为，反诉被告在认购反诉原告商品房之后如不及时办妥按揭贷款手续，必将给反诉原告销售回款带来延误损失，同时影响工程进度。对于该实际损失双方最终确定了反诉被告的违约金责任。目前，反诉被告不顾事实片面曲解合同条款对反诉原告无理诉讼，则反诉原告特向反诉被告主张其既有的违约行为应支付的违约金责任，恳请法院判如所请。
一审法院认定事实：原、被告双方于2015年12月15日签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州XXXXX]，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区××广场小区××单元××房（下称涉案房屋），总价款为人民币705000元。该合同约定：（第七条）签订本合同前买受人已支付定金20000元，买受人应当在2016年1月15日前支付首期房款185000元，余款520000元申请银行贷款支付；（第八条）除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）对基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件进行了约定；（第十一条）出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该商品房，达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日以书面形式通知买受人收楼；（第十二条）除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金。附件十一《补充协议》约定：三、关于买受人逾期付款的违约责任。买受人选择向银行按揭贷款的，应在签订原合同7日内到出卖人指定银行办妥按揭贷款手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），每逾期一日，买受人应按按揭金额的万分之6向出卖人支付违约金；四、关于交付期限的约定。2、原合同第十二条所指的不可抗力，包括因政府行为、非出卖人所能控制的事由如自然灾害、第三者过错行为、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等。对因不可抗力导致的延期交付，买受人同意给予二个月的宽限期。2017年1月22日，大坤金洲商业广场取得《建筑工程竣工验收报告》，并于2017年2月28日取得《竣工验收备案表》。2017年1月13日，被告申请对大坤金洲广场进行房屋面积测绘，惠州市房屋测绘所出具《测绘收件收据》并告知35个工作日后领取测绘成果报告。2017年5月8日，被告取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。被告分别于2017年2月20日、5月15日在《惠州日报》公告《入伙通知》，通知业主办理入伙手续。本案原告于2017年3月20日办理了入伙手续。原告遂以被告未按约定时间向原告交付涉案房屋为由向法院起诉，请求判如上述所请。另查一，惠州市住房和城乡规划建设局于2014年4月16日联审通过大坤金洲广场项目，同意被告所报总平面图和单位建筑设计方案，即地上最高30层，地下3层，建筑占地面积3193平方米，计容积率建筑面积共88800平方米。2016年4月19日，惠州市住房和城乡规划建设局下发《关于印发2016年惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作计划的通知》，要求各县区严格按照《惠州市绿色建筑行动实施方案》的要求，对新建大型公共建筑和政府投资新建的国家机关、学校、医疗以及其他公益性建筑、新建保障性住房、三旧改造项目及棚户区改造、容积率总建筑面积超过5万平方米的新建住宅小区执行绿色建筑标准；积极组织辖区内符合条件的项目按通知要求做好申报工作；未获得建筑设计评价标识认证，不得办理建筑工程竣工验收；2016年全市绿色建筑建设任务惠城区的绿色建筑建筑面积为36万平方米。2016年7月，被告向广东省建筑节能协会、绿色建筑专业委员会申报大坤金洲广场的绿色建筑评价标识，并于2016年12月16日取得绿色建筑设计标识证书。2016年11月初，以龚某、曹某等业主为代表向住建部门和被告分别递交《大坤全体业主维权声明》和《大坤业主整改要求》，提出空中花园安装风机和冷却塔存在安全隐患，要求改地方装或者做好封闭防护处理；2栋前面的2块空地按照规划图应全部做绿化；1栋2单元入户门和停车场入户门靠的太近导致业主出入不安全，要求加装防护栏杆；每单元6楼出入空中花园的地方应加设门禁保护；地下车库的水泥地板配套档次太低，要求改为环氧地坪。2016年11月12日，约五十户业主代表向被告出具《谅解备忘录》，载明：鉴于大坤金洲广场业主代表就楼盘建设情况向开发商大坤公司提出了五项整改要求，经查验以上要求未在预定的设计之内，基于业主的迫切愿望，大坤公司承诺按业主以上要求整改，但整改工作从筹备、拆建、施工约3至5个月时间，可能会造成项目验收备案的延误。为此，大坤金洲广场业主代表表示：如因此造成项目测绘、整体验收备案或房产交付时间延误的，按《商品房买卖合同》约定的交付人及宽限日起统一给予适当延期5个月，不要求开发商承担相应的违约责任。随后被告开始了风机封闭工程、园林工程、地坪漆工程，其中地下车库的地坪漆工程于2017年4月30日完工。另查二，一审法院于2017年8月2日、8月15日分别向惠州市住房和城乡规划建设局、惠城区城乡规划建设局去函调查有关绿色建筑设计评价标识认证、业主信访事宜。惠州市住房和城乡规划建设局于2017年10月20日作出《关于惠州市大坤房地产开发有限公司位于河南岸31号小区建设项目规划验收有关情况的复函》：建设单位于2016年11月向我局申请办理该项目单体家住设计方案调整，经2016年11月9日市规划联审同意，按程序进行公示。公示期间，该项目龚某等业主于11月18日向我局反映，要求建设单位按规划许可图纸整改该项目空中花园绿化等；建设单位于2016年11月23日向我局申请办理上述项目《建设工程规划验收合格证》，经集体查看现场，该项目需完善场地绿化、做好空中花园风机围闭措施等再办理规划验收手续。建设单位于2016年12月再次向我局申请办理该项目单体建筑设计方案调整，经2016年12月14日市规划联审同意，该项目按程序进行了公示；建设单位于2016年12月29日向我局申请办理上述项目《建设工程规划验收合格证》，经集体查看现场、与龚某等业主电话沟通后，经2017年1月4日规划评审，我局于2017年1月11日办理了上述项目《建设工程规划验收合格证》。惠城区城乡规划建设局于2017年9月29日作出《关于对惠城区人民法院（2017）粤1302民初3510号等55案函的回函》：一、关于是否要求惠州市所有的房地产项目在取得绿色建筑设计评价标识后才能办理建筑工程竣工验收及何时开始这项工作的问题。惠市规建函[2015]232号《关于印发2015年惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作要点的通知》中第一方面具体措施的第l点“惠州市以下四类项目应执行绿色建筑标准：1、新建大型公共建筑和政府投资新建的国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆以及其他公益性建筑；2、惠城区新建保障性住房；3、市区三旧改造项目及棚户区改造项目：4、惠城区各镇(街道)范围内计容积率总建筑面积超过5万平方米的新建住宅小区；“具体措施”的第2点，“严格绿色建筑全过程监督管理……未获得绿色建筑设计评价标识认证不得办理工程竣工验收。”以上两点要求对建筑工程取得绿色建筑设计评价标识是否影响竣工验收作出了明确规定。该文的发文日期为2015年3月25日，我局从发文之日起逐步开始实施，对《施工图审查合格书》中有绿色建筑设计评价标识要求的项目及大型公共建筑，根据我区绿色建筑的任务，大部分工程开展了此项工作。二、大坤金洲广场项目是否需要取得绿色建筑设计评价标识后才能办理建筑工程竣工问题。该工程位于河南岸街道办事处，总建筑面积11万平方米，其中计容积率建筑面积8.8万平方米，公建面积约3万平方米，取得施工许可证时间为2015年1月20日，取得《施工图审查合格证》的时间为2014年5月29日，于2016年2月l6日取得绿色建筑设计标识，2017年1月11日取得规划验收合格证，2017年1月30日办理竣工验收。审图合格证中并未注明要求取得绿建设计标识。因在我局办理施工许可的项目基本没有公共建筑，我区又要完成相关的绿色建筑任务，因此我局将该项目的公共部分列入了实施范围，要求公建部分取得绿建设计标识后方可验收。二、大坤金洲广场业主曾于2016年12月7日向我局提出信访件，主要指开发商未提供“三书一证一表”(建筑工程质量认定书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收合格证、竣工验收备案表)的问题，并不涉及工程整改问题，该信访事项对工程竣工验收无影响。另查三，原告与被告在2015年10月25日签订《大坤·金洲广场认购协议书》，又于2015年10月23日签订《商品房买卖合同》，约定于2015年10月30日前支付首期房款185000元，余款520000元申请银行贷款支付。被告提交的中国建设银行信贷系统显示，原告的购房贷款2015年12月3日开始处于审批状态，至2015年12月11日审批同意贷款；其中何喜云于2015年10月29日通过面谈方式进行调查核实。另查四，原告申请诉讼财产保全，一审法院于2017年5月25日作出《民事裁定书》，裁定查封被告惠州市大坤房地产开发有限公司位于惠州市惠城区××广场××号的房地产权（查封价值为1633040.5元；查封期限为三年）。以上事实，有原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同（预售）、购房款发票、规划联审审批文件、绿色建筑设计评价标识证书、大坤全体业主维权声明、整改要求、谅解备忘录、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、房屋测绘报告等证据及一审法院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点为，惠城区城乡规划建设局要求金洲广场的公共部分建筑取得绿色建筑设计评价标识后才能办理建筑工程竣工验收、大坤金洲广场的业主代表到惠州市住建局信访要求被告对部分项目进行整改，是否符合《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的不可抗力或政府行为等可以延期交房的情形。首先，惠州市住房和城乡规划建设局在2015年、2016年印发了《惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作要点的通知》，要求四类建筑项目应执行绿色建筑标准，并对各县区的绿色建筑建设任务进行了分配。根据惠城区城乡规划建设局的复函“一、《关于印发2015年惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作要点的通知》的发文日期为2015年3月25日，我局从发文之日起逐步开始实施，对《施工图审查合格书》中有绿色建筑设计评价标识要求的项目及大型公共建筑，根据我区绿色建筑的任务，大部分工程开展了此项工作。……二、大坤金洲广场取得《施工图审查合格证》的时间为2014年5月29日……审图合格证中并未注明要求取得绿建设计标识。因在我局办理施工许可的项目基本没有公共建筑，我区又要完成相关的绿色建筑任务，因此我局将该项目的公共部分列入了实施范围，要求公建部分取得绿建设计标识后方可验收。”，惠城区城乡规划建设局是逐步实施通知要求的，并未硬性要求所有的四类建筑项目必须取得绿色建筑设计标识方可办理建筑工程竣工验收；大坤金洲广场项目确实是应该局的要求、为了完成市局分配的绿色建筑建设任务，才必须取得绿色建筑设计标识。并且，被告在2016年7月就着手申请绿色建筑评价标识，在2016年12月16日取得绿色建筑评价标识后，于2016年12月29日即向惠州市住房和城乡规划建设局申请办理《建设工程规划验收合格证》并最终在2017年2月28日取得《竣工验收备案表》，期间并没有怠于办理相关手续的主观故意。因此，惠城区城乡规划建设局要求金洲广场的公共部分建筑取得绿色建筑设计评价标识后才能办理建筑工程竣工验收，属于被告逾期交楼的免责事由。其次，龚某、曹某等五十多户业主代表在2016年11月分别向惠州市住建局和被告递交了《大坤全体业主维权声明》和《大坤业主整改要求》，要求完善空中花园绿化、风机和冷却塔的围蔽措施、地下车库的水泥地板改为环氧地坪等，并且向被告出具了《谅解备忘录》，明确“鉴于大坤金洲广场业主代表就楼盘建设情况向开发商大坤公司提出了五项整改要求，经查验以上要求未在预定的设计之内……如因此造成项目测绘、整体验收备案或房产交付时间延误的，按《商品房买卖合同》约定的交付人及宽限日起统一给予适当延期5个月，不要求开发商承担相应的违约责任”。结合惠州市住房和城乡规划建设局的复函“建设单位于2016年11月23日向我局申请办理上述项目《建设工程规划验收合格证》，经集体查看现场，该项目需完善场地绿化、做好空中花园风机围闭措施等再办理规划验收手续。……建设单位于2016年12月29日向我局申请办理上述项目《建设工程规划验收合格证》，经集体查看现场、与龚某等业主电话沟通后，经2017年1月4日规划评审，我局于2017年1月11日办理了上述项目《建设工程规划验收合格证》”，可见被告是应业主代表以及惠州市住房和城乡规划建设局的要求，才在合同约定的交付条件范围外（合同第十条）对空中花园绿化、风机和冷却塔的围蔽、地下车库的水泥地板等进行整改，且业主代表给予了被告5个月的整改宽限期。另，被告在2017年1月13日就向惠州市房屋测绘所申请办理房屋面积测绘，考虑到被告完成地下车库环氧地坪工程的施工时间以及房屋面积测绘的办理期限，被告在2017年5月8日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》，在合理的宽限期限内，故业主代表的信访整改要求，属被告延期交楼的正当事由。最后，被告于2017年5月15日在《惠州日报》公告通知业主办理入伙手续，本案原告亦于2017年3月20日办理了入伙手续，被告的逾期交楼行为有正当合理的免责事由，不构成违约，故原告请求被告支付逾期交房违约金，理由不充分，一审法院不予支持。关于被告反诉请求原告支付逾期办妥房贷手续的违约金，原、被告在2015年10月25日签订的《大坤·金洲广场认购协议书》、2015年10月23日签订的《商品房买卖合同》，未明确约定原告向银行申请办理按揭手续的时间，而在双方已备案的2015年12月15日《商品房买卖合同》中，约定了原告应在签订原合同7日内到出卖人指定银行办妥按揭贷款手续（包括提供申请按揭所需的一切资料）。本案原告的购房贷款在2015年12月3日开始处于审批状态，说明原告至少在该日期前已将申请按揭所需的资料提交至银行审批，至于银行是否最终审批同意放款，非原告能够控制或预见，故原告不存在逾期办妥房贷手续的违约行为，一审法院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告黄建良、董瑞瑞的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告惠州市大坤房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉受理费1058元（原告已预交529元）、保全费，由原告黄建良、董瑞瑞负担；反诉受理费25元，由被告惠州市大坤房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了如下新证据：1、受理惠州市大坤房地产开发有限公司申请单体建筑设计方案公示、惠州市大坤房地产开发有限公司建设项目规划许可批前公示、关于惠州市大坤房地产开发有限公司申请办理位于河南岸32号小区商业、办公、住宅楼建筑设计调整的公示，证明因被上诉人未按政府审批通过的图纸施工，为通过规划验收，2016年11月初，被上诉人才申请建筑设计调整。2、受理惠州市大坤房地产开发有限公司申请建设工程规划验收许可证公示，证明因被上诉人未及时申请建筑设计调整，被上诉人迟至2016年11月23日才申报案涉项目规划验收。3、广东省住房和城乡建设厅关于广东省2016年第八批绿色建筑评价标识项目的公示，证明被上诉人参加的2016年9月13日广东省2016年第八批绿色标识评价，2016年9月18日该批通过结果就出来了，被上诉人自身原因未通过审核。后，迟至2016年11月28日在第十批中才通过审核。4、《关于印发《广东省绿色建筑评价标识管理办法（试行）的通知》》，证明该办法系办理绿色标识认证的法律依据。被上诉人惠州市大坤房地产开发有限公司经质证认为：1、证据1中的三份证据的事件性质是同一事件，在大坤公司申请竣工验收的时候的一个工作，属于技术问题，与本案无关。这些技术问题是经常发生的，不会对规划验收产生实际的影响，即使有影响只是十几天。真正产生实际影响的是部分小业主的信访问题，在大坤公司提交申请的时候，规划局不接受我方的申请。2、证据2不能说明任何问题，因为证据不是通过正式形式进行通知的，该证据只是形式上的东西，不能证明任何问题。3、对于证据3，我方认为上诉人理解有错误，我方在递交评选资料和2016年8月11日缴费之后就一直在等待结果，不是我方可以支配的结果。我方是第八批开会，第十批通过，但是第八批的名单和第十批的名单大部分是重复的。4、对证据4，文件并不是证明我方这时收到通知，绿色标识认证不是我方提出的，是因为政府要求。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，1、根据涉案工程竣工验收备案表，涉案工程于2014年4月8日开工。2、上诉人在一审庭审时将逾期交房违约金计算截止时间变更为计至2017年3月20日，违约金金额变更为46107元。
本院认为，本案系因上诉人认为被上诉人迟延交付房屋引发的纠纷。那么，确定被上诉人迟延交付房屋是否具有正当的理由，是处理本案的关键。
双方签订的买卖合同约定，被上诉人应在2016年12月1日前向上诉人交付涉案房屋。而根据查明的事实，被上诉人是在2017年2月28日取得涉案房屋的备案登记，并于2017年5月15日通知上诉人收楼。由此，被上诉人已迟延交楼。但本案中，被上诉人强调未能在约定的时间内交楼，是因惠城区城乡规划建设局要求金洲广场小区取得绿色建筑设计评价标识和金洲广场小区的业主代表要求被上诉人对部分工程进行整改造成，其迟延交楼具有正当理由。对此，本院作出如下分析评判：
首先，关于惠城区住房和城乡规划建设局（下称惠城区规划建设局）要求金洲广场小区取得绿色建筑设计评价标识，能否作为认定被上诉人迟延交付房屋具有不可抗力因素的问题。2016年4月19日，惠州市住房和城乡规划建设局（下称惠州规划建设局）向各县区住房和城乡规划建设局发出《关于印发2016惠州市建筑节能与绿色建筑发展工作计划的通知》要求在全市范围内严格执行绿色建筑标准。而涉案工程在该通知下发以前已完成规划和图纸设计，并已于2014年4月8日开始施工。据此，涉案工程规划建设时，并无取得绿色建筑设计评价标识的要求。另外，根据惠城区规划建设局的回函亦可知悉，被上诉人于2014年5月29日取得《施工图审查合格证》时，合格证中并未注明要求取得绿建设计标识，即涉案工程在设计和施工时，并未要求取得绿色建筑设计评价标识。被上诉人在接到惠城区规划建设局的通知要求后，于2016年7月份申请绿色建筑评价标识，并在2016年12月16日取得了绿色建筑设计标识证书，历时近五个多月。因工程增加了取得绿色建筑设计评价标识的要求，势必影响工程进度和造成涉案工程施工时间的延长，并因此影响交楼时间。此情形属于我国《合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力，即被上诉人迟延交房，具有不可抗力的因素。上诉人主张被上诉人早在2016年9月13日就已参加广东省绿色建筑评价标识项目第八批评审会，却在2016年11月28日才通过第十批评审会，显然系被上诉人自身的原因导致评审迟延通过，但上诉人对此并未提供证据予以证明，且即便涉案楼盘未能在第八批评审会或在第九批评审会通过绿色建筑评价标识的评审，亦不能据此即认定是被上诉人的责任。因为获得绿色建筑评价标识有其审批流程和要求，且被上诉人已按要求申请绿色建筑评价标识，即便出现如若被上诉人因提交资料不符合要求需重新提交或补充提交等客观原因造成审批迟延，也不能据此归责于被上诉人。上诉人主张造成涉案楼盘在2016年11月28日才通过绿色建筑评价标识的审批是被上诉人的责任，不能以绿色建筑评价标识的取得作为涉案房屋交付时间可以顺延的理由，理由不成立，本院不予采纳。如上所述，因办理取得绿色建筑评价标识是影响涉案楼房迟延竣工验收，并导致被上诉人迟延交楼的重要因素，故被上诉人在取得绿色建筑评价标识后，分别于2016年12月29日向惠州市规划建设局申请办理《建设工程规划验收合格证》、2017年2月28日取得《竣工验收备案表》、2017年5月15日通知上诉人收楼，不能认定为迟延交房的违约行为。
关于大坤金洲广场的业主代表到惠州市住建局上访要求被上诉人对部分项目进行整改，能否作为认定被上诉人迟延交付房屋具有正当理由的问题。2016年11月，涉案小区业主龚某、曹某等五十多户业主代表分别向惠州市住建局和被上诉人递交了《大坤全体业主维权声明》和《大坤业主整改要求》，要求完善空中花园绿化、风机和冷却塔的围蔽措施、地下车库的水泥地板改为环氧地坪等，并且向被上诉人出具《谅解备忘录》，表示如整改工程造成整体验收备案或房产交付时间延误的，同意延期5个月交楼，而不要求被上诉人承担违约责任。另外，根据惠州市规划局的复函亦可认定，惠州市规划局亦根据业主龚某、曹某等五十多户业主诉求，要求被上诉人在申请办理上述项目《建设工程规划验收合格证》前，还应完成项目绿化完善、空中花园风机围闭措施等。综上，本院认为，在涉案工程中，因业主代表和惠州市规划局提出的要求，工程需进行整改，并且对于涉案工程的整改，业主代表给予了被上诉人5个月的整改宽限期。再结合被上诉人已于2017年1月13日向惠州市房屋测绘所申请办理房屋面积测绘和考虑到被上诉人完成地下车库环氧地坪工程施工费时五个多月，本院认为，被上诉人在2017年5月8日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》，并在2017年5月15日通知业主办理入伙手续，属合理的宽限期限内，即被上诉人延期交楼有正当事由。虽然，在提出整改意见时，上诉人并非业主代表，但因龚某、曹某等五十多户业主提出整改意见后，必然对工程进度产生影响，且惠州市规划局亦已根据业主代表的意见对被上诉人提出了整改要求，即便上诉人未提出整改要求，被上诉人亦必须完成项目绿化完善、空中花园风机围闭措施和地下车库环氧地坪工程等的整改。据此，上诉人以其并未提出整改要求，被上诉人的整改行为与其无关，不能作为其所购房屋可延期交付的理由，理由不成立，本院不予支持。
综上，被上诉人于2017年5月15日通知上诉人收楼并不构成违约，上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1058元，由上诉人黄建良、董瑞瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 沈 巍
审 判 员 刘艳妹
二〇一八年七月十二日
法官助理 李兵勤
书 记 员 叶婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；