西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初10980号原告：西安曲江楼观旅游农业开发有限公司，住所地，西安某某区行政商务中心荣华国际大厦1幢1单元11215室。法定代表人：仝保民，该公司董事长。委托代理人：梁楠，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：李轩君，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安世纪金花宜品生活用品有限公司，住所地，西安市莲湖区西大街1号。法定代表人：QINZHENZHANG，该公司董事长。委托代理人：郗华莉，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。委托代理人：张娜，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告西安曲江楼观旅游农业开发有限公司与被告西安世纪金花宜品生活用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照房屋租赁合同约定标准向原告支付2017年1月1日至同年5月26日期间的租金共计1258064.52元。2、判决被告按照房屋租赁合同约定向原告支付逾期支付租金期间的违约金共计434032.26元。3、判决被告赔偿其违约行为导致解除房屋租赁合同给原告造成的损失共计5492763.4元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年9月7日与所有权人杨某签订某某坊商铺租赁合同，所有权人出租其所有的位于西安市某某区某某西路89号某某坊8幢1单元10101室和10104室商铺共计2430.53平方米给原告用于商业经营或由原告转租给其他第三方用于商业经营。2012年12月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，转租商铺面积共计2000平方米给被告用于经营某某超市，租赁期限为9年9个月，自2013年1月1日起至2022年9月30日止，其中免租期为5个月，自2013年1月1日起算，合同对支付方式和权利义务均作出明确约定。2016年8月开始，被告以市场大环境不利，客流逐步下滑为由，通过书面商函和口头方式多次向原告提出降低商铺租金标准的请求，同年12月29日被告在其商函中提出，要求与原告及房屋所有权人商议降低租金事宜，在三方没有达成一致意见前，商铺租金仍按照2016年度标准执行，否则被告将于2016年12月31日前不惜采取撤店、单方解除合同等措施，原告在回复中给被告的态度明确，始终要求被告从长远出发，严守合同，及时交纳租金。后原告与被告多次发函协商未果。截止原告于2017年5月17日给被告发送的最后一份商函中明确提出的到期日，即2017年5月26日，按照双方合同约定标准计算，被告应当向原告支付2017年1月1日至同年5月26日的租金1258064.52元，及违约金434032.26元。由于被告严重违约，给原告造成损失共计5492763.40元。其中包括给原告造成的租金亏损2725339.48元，承担所有权人房租税费及支付物业管理费给原告造成的损失2767423.92元。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，2017年5月9日原告与业主杨某的租赁合同已解除，原告无权主张其丧失转租权后的租金，未按时交租金是因为原告在往来函件中要与被告协商交付标准，故未按时交纳租金是原告知悉允许的，被告不应当承担违约金。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：位于西安市某某区某某西路89号某某坊8幢1单元10101室（建筑面积1836.35平方米）和10104室（建筑面积594.18平方米）的房屋属于杨某所有。2012年9月7日杨某将该两套房屋出租给原告西安曲江楼观旅游农业开发有限公司，由原告商业经营及原告向其他第三方出租用于商业经营。租赁期限为10年，即自2012年10月1日起至2022年9月30日止。2012年12月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，双方约定，将该10101室和10104室的房屋中的2000平方米转租给被告使用，由被告经营某某超市。租赁期限为9年9个月，即自2013年1月1日起至2022年9月30日止。免租期为5个月，即自2013年1月1日起算免租期。支付租金的标准为2013年度每月每平方米30元，2014年度每月每平方米35元，2015年度每月每平方米60元，2016年度每月每平方米80元，2017年度每月每平方米130元。上述租金中包括物业管理费及垃圾费。自租赁期限第二年度起，每年的年度租金被告应在上一年度租赁期限届满后30日内向原告支付。若被告未按约定的方式及期限向原告缴纳租金，则每逾期一日按应支付额3‰向原告承担违约责任。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告接收并使用了房屋。2016年12月14日，被告向原告发出函件，认为市场大环境及租金成本因素，门店经营困难，要求2017年1月1日起租金按60元每月每平方米计算。2016年12月16日，原告与被告回函，表示截止2016年12月16日，被告欠租金870000元和265364.53元销售营业款未付。2016年12月29日，被告给原告发函，表示2016年的租金费用被告会在年末如期向原告缴付，但自2017年1月1日起租金仍按2016年标准即80元每月每平方米执行。请原告于2016年12月30日下午3时前明确回复，如不同意，则被告将于2016年12月31日撤店，双方合同解除。2016年12月30日原告给被告回函，表示降租金的事情需三方协商后才能确定，如果被告单方解除合同，由此产生的所有损失和法律责任均由被告承担。2017年3月23日，原告向被告发函，表示被告应于2017年1月30日前支付第五年度的房租费用共计3120000元。请及时支付房租费用。2017年3月29日，被告给原告回函，表示无法承担2017年租金标准，如原告无法履行上述承诺，则被告将于2017年3月31日撤店，2017年4月15日前清理完现场，双方房屋租赁合同于2017年3月31日解除，2017年4月20日，原告向被告回函，要求被告足额支付2017年度的房屋租金3120000元，如果被告单方终止合同，则房屋租金仍按2017年度标准据实结算，由此产生的责任由被告承担。2017年5月17日，原告向被告发函，表示要求被告在5个工作日内清空物品，并返还商铺。按2017年度租金标准据实结清截止至将钥匙返还之日的商铺租金。另查明，被告已经支付截止2016年12月31日的全部租金，从2017年1月1日起未付任何租金。2017年5月9日，原告与杨某的代理人杨文卿签订了荣禾·某某坊商铺租赁合同解除协议，表示是双方意思一致解除合同，互不承担违约责任和其他义务。2017年5月9日，杨某的代理人杨文卿与被告签订房屋租赁合同，将10101室和10104室房屋出租给被告使用。上述事实有商铺租赁合同、来往函件、票据、商铺租赁合同解除协议及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告与被告之间签订的商铺租赁协议，没有违反法律规定，系双方真实意思表示，依法应当认定为有效。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦实际使用了房屋，就应当按合同约定履行义务，按时交纳租金。被告迟迟不交纳租金的行为，依法应当认定为违反合同约定。但是由于原告与房屋所有权人于2017年5月9日解除合同，被告与房屋所有权人于2017年5月9日重新签订合同，故而被告向原告支付租金的期限应当截止于2017年5月9日，其租金标准按合同约定为130元每月每平方米，则130×2000平方米×4个月零9天=1118000元。原告要求被告支付剩余租金的诉讼请求，依法予以部分支持。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告未交纳租金的原因系因为双方多次往来函件以协商租金标准，并不是被告故意违反合同约定。故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。至于原告要求被告承担因解除合同而给原告造成的损失一节，因原告与房屋所有权人解除合同后，并未承担相关责任。故要求被告承担损失没有事实及法律依据，本院对此亦不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、被告西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江楼观旅游农业开发有限公司自2017年1月1日至2017年5月9日的房屋租金1118000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安曲江楼观旅游农业开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费62094元，由原告承担32094元，被告承担30000元。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  杨 莉人民陪审员  刘 萍二〇一八年二月二十三日书 记 员  车 楠