湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3127民初1401号原告：彭小建，男，土家族，住址湖南省永顺县。委托代理人：彭方略，湖南三页律师事务所律师。被告：永顺县经济建设投资有限公司，地址永顺县。法定代表人：彭涛，该公司董事长。委托代理人：张勇，湖南湘州律师事务所律师。原告彭小建与被告永顺县经济建设投资有限公司(以下简称永顺经建投公司)合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告彭小建及其委托代理人彭方略、被告永顺县经济建设投资有限公司的委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭小建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告永顺经建投公司赔偿原告彭小建违约金共计404542元（2.5元/m²/天×232.83m²×695天，从2016年8月31日计算至2018年7月30日止）；2、依法判令被告永顺经建投公司赔偿原告彭小建门面租金损失1086400元（40万元/年÷12个月×30个月，从2016年1月28日计算至2018年7月30日止）；3、依法判令被告永顺经建投公司赔偿原告彭小建从2017年11月30日起至被告实际完全履行义务完毕之日止的违约金、租金损失;4、司法鉴定费15000元、原告垫付的司法鉴定人员差旅费7186元及诉讼费全部由被告永顺经建投公司承担。事实及理由：2010年2月，永顺县开始县城旧城改造项目，由某项目部负责投入建设资金及征地拆迁安置资金，由被告永顺经建投公司负责进行拆迁安置补偿工作。2011年7月16日，原告彭小建与被告永顺经建投公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定：门面置换的临街面总长度不少于20米，总面积不得少于232.83m²的门面。被告永顺经建投公司按协议给原告彭小建门面为五个门面，五个门面均在一条临街面并相连，其中108面积为80.25m²、109面积为61.80m²、110面积为45.34m²、111面积为41.54m²，这四个门面是相通的，中间没有隔断（四个门面面积共计228.9m²，按照上述安置协议，被告永顺经建投公司尚欠原告置换面积3.93m²，）。112面积为58.75m²，是独立的一间门面。2015年11月5日，被告永顺经建投公司给某项目部出具《关于永顺办理安置户签约手续的授权委托书》，委托某项目部与彭小建、代某等六户拆迁安置户办理签约相关手续，代某对被告永顺经建投公司给其安置的门面有异议，便对原告门面的卷闸门进行破坏，并侵占该门面，导致原告彭小建在2016年8月31日前无法对门面行使管理使用权。原告彭小建于2016年8月31日向永顺县人民法院提起诉讼，要求被告永顺经建投公司赔偿违约金、门面租金损失，违约金得到了法院的支持，门面租金因原告只提供一份他人门面的租赁合同没有得到支持。由于被告永顺经建投公司不作为，导致原告彭小建至今仍然无法对门面行使管理使用权。永顺经建投公司辩称，案外人代某只侵占了原告的两个门面，故永顺经建投公司只赔偿上述两个门面的相关损失。原告诉请中的租金是可得利益，请求法院依据《合同法》第113条、第119条及最高院关于《买卖合同司法解释》第29条之规定依法判决。关于违约金支付问题，请求法院依据最高院关于《合同法解释（二）》第29条之规定依法判决。关于鉴定费、旅差费由谁负担问题，请求法院依据“谁主张谁举证”的举证原则，并结合《诉讼费用缴纳办法》第6条之规定依法判决。综上，请求法院对本案的事实依法进行认定，对原告的诉请依法进行判决。经审理查明：2010年2月，永顺县开始县城旧城改造项目，被告永顺经建投公司负责进行拆迁安置补偿工作。原告彭小建的房屋在拆迁范围内，需整体拆除。2011年7月16日，原告彭小建与被告永顺经建投公司签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定双方实行产权调换与货币补偿相结合的安置补偿方式，由被告永顺经建投公司在七日内一次性给原告支付住房补偿安置费用2272316元、门面补偿安置费用116572元，并由被告永顺经建投公司给原告彭小建提供产权调换的房屋及门面，临街面总长度不少于20米，总面积不得少于232.83㎡，门面层高不得低于4.2m，调换的房屋和门面由被告永顺经建投公司按国家相关政策负责办理好房屋产权证和土地使用权证，门面应于2013年10月1日前交付使用，若门面未按期交付给原告使用，则由被告永顺经建投公司按500元/天的标准给原告支付违约金。协议签订后，原告于2011年7月21日领取了被告永顺经建投公司支付的拆迁补偿安置费共计2388888元。某府正二期工程完工后，被告永顺经建投公司按协议给原告彭小建安置的门面，五个门面均在一条临街面并相连，其中四个门面是相通的，中间没有隔断，有一个是独立的，1号门面面积为80.25㎡、2号门面面积为61.80㎡、3号门面面积为45.34㎡、4号门面面积为41.51㎡、5号门面面积为58.75㎡。2015年11月5日，被告永顺经建投公司给某城镇建设有限公司永顺项目部（以下简称某永顺项目部）出具《关于办理安置户签约手续的授权委托书》，委托某永顺项目部与彭小建、代某等六户拆迁安置户办理签约相关手续，但是代某对被告永顺经建投公司给其安置的门面位置有异议，在要求将安置给原告彭小建的门面安置给其未果后，代某对门面的卷闸门进行破坏，并侵占该门面。2016年1月30日，原告彭小建与某永顺项目部就安置的住房及门面分别签订了《商品房买卖合同》，合同中载明：因某永顺项目部依法取得原永顺县政府招待所宗地的使用权，根据出让公告的要求，对该宗地内与被告经建投公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》的被拆迁人进行房屋置换，履行协议约定的置换义务，签订本合同。每份合同中都按安置的住房及门面的面积约定了置换面积。2016年3月3日，被告永顺经建投公司为原告的安置住房及门面办理了房屋所有权证，但是由于代某侵占门面，导致原告彭小建至今无法对门面行使管理使用权。原告彭小建就上述纠纷曾于2016年8月31日将永顺经建投公司及某永顺项目部诉至法院，该案经两级法院审理，最终查明并判决：1、永顺经建投公司按2.5元/㎡/天的标准给原告支付232.83㎡的门面逾期违约金至2016年8月30日。（原、被告在庭审中均表示对上述违约金计算方法无异议）。2、因原告只提交一份其他商铺的租赁合同作为计算商铺租金损失的依据，故法院对上述证据没有采信，商铺租金损失的计算标准按照原告与永顺经建投公司已经补偿到位的违约金计算标准即2.5元/㎡/天进行计算，根据四间门面相连，一间门面独立隔断，原告无法行使管理使用权的是相连的四间门面，商铺租金损失的面积按四间门面即为80.25㎡+61.80㎡+45.34㎡+41.51㎡=228.9㎡计算，法院按照上述计算方法判决永顺经建投公司给原告彭小建支付商铺租金损失至2016年8月30日。本院根据原告的申请依法委托西南政法大学司法鉴定中心对案涉5间门面在2016年1月28日至2017年11月28日期间的租金损失及损失增长系数进行司法鉴定。西南政法大学司法鉴定中心于2018年3月14日出具司法鉴定意见:1、2016年1月28日至2017年11月28日期间门面的日单位建筑面积租金分别为：5．12、4.21、3.63、2.97、3.26元／平方米／天。2、2016年1月28日至2017年11月28日期间门面的年租金分别为：15万元、9．5万元、6万元、4.5万元、7万元。3、2016年1月28日至2017年11月28日期间门面的租金损失共计为：77万元。4、2016年1月28日至2017年11月28日期间门面租金年增长率为1.3％左右。原告花鉴证咨询服务及鉴定费共计15000元。原告给西南政法大学司法鉴定中心2名鉴定人员支付交通费、车费、住宿费、餐饮费、误工费共计7186.5元。本案经本院审判委员会讨论后认为：被告永顺经建投公司作为负责拆迁安置补偿的责任主体，有义务对拆迁户做好安置补偿工作。虽然被告永顺经建投公司按照拆迁安置补偿协议给原告彭小建办理了安置房屋的产权证，但由于被告永顺经建投公司在做拆迁补偿安置工作时没协调好，导致同为拆迁户的代某对被告永顺经建投公司给其安置的门面位置有意见，强行侵占安置给原告彭小建的门面，致使原告彭小建虽拥有房屋产权证，却无法正常管理使用门面，故被告永顺经建投公司应该承担违约责任。关于原告诉请1，根据庭审查明情况，至法庭辩论终结前(2018年7月12日)，原告仍旧无法正常管理使用案涉门面，原告在本案公开开庭后是否能够正常管理使用案涉门面仍处于不确定状态，故原告主张的违约金天数至法庭辩论终结前为681天（2016年8月31日至2018年7月12日）。根据原、被告均无异议的违约金计算方法，原告主张的违约金计算为396393元（2.5元/㎡/天×232.83㎡×681天）。原告诉请2，已生效的法院判决根据彭小建提交的证据已经判决永顺经建投公司给彭小建支付2016年1月28日至2016年8月30日期间的门面租金损失，现原告再次起诉要求被告支付租金损失的计算时间应从2016年8月31日开始计算。2016年8月31日至法庭辩论终结前（2018年7月12日）共计23个月。因四间门面相连，一间独立隔断，现原告无法行使管理使用权的是相连的四间门面，故租金损失应只按上述四间门面来计算。考虑到门面在实际租赁中可能存在空置期等实际情况，故将原告的租金损失酌情认定为现评估门面租金价值的80%。上述四间门面的租金损失截至法庭辩论终结前为（15万元+9.5万元+6万元+4.5万元）÷12个月×80%×23个月＝536666元。原告诉请3，被告永顺经建投公司与案外人代某之间的纠纷何时能得到妥善解决尚不确定，原告何时能使用管理案涉四间门面亦处于不确定状态，故对原告要求被告赔偿原告违约金、租金损失直至原告能正常管理使用案涉四间门面的诉请依法予以支持。因原告主张的门面逾期交付违约金和租金损失已经计算至2018年7月12日，根据鉴定意见，依法认定永顺县2016年1月28日至2017年11月28日期间门面租金年增长率为1.3%。因门面租赁主要用于经营，不同于个人房屋租赁，门面租赁一般采取的都是中长期租赁合同，根据本地租赁交易习惯，门面租赁合同一般采取三年、五年、十年的固定租赁期限合同，租赁价格在固定期限内一般不发生变动，同时考虑到合理确定违约金金额等因素，本院认为门面在2016年8月31日至2018年7月12日期间的门面租赁损失计算标准以上述门面在2016年1月28日至2017年11月28日期间的门面租赁损失计算标准进行计算，但从2018年7月13日起，租金损失应同时按年增长率1.3％计算。综上，被告永顺经建投公司应从2018年7月13日起给原告继续支付门面预期交付违约金和租金损失直至完整交付上述四间门面。原告诉请4，关于鉴定费、司法鉴定人员差旅费、诉讼费由谁承担问题。本院认为，引起本案纠纷的原因系被告违约，原告在本案中不存在过错，故原告主张的鉴定费15000元、司法鉴定人员差旅费7186元、诉讼费18261元应全部由被告永顺经建投公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告永顺县经济建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内给原告彭小建支付2016年8月31日至2018年7月12日期间的违约金396393元（2.5元/㎡/天×232.83㎡×681天）。之后产生的违约金按上述标准计算至被告永顺县经济建设投资有限公司实际交付门面之日止。二、被告永顺县经济建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内给原告彭小建支付2016年8月31日至2018年7月12日期间的门面租金损失536666元（35万元÷12个月×80%×23个月）。之后产生的门面租金损失按上述标准计算至被告永顺县经济建设投资有限公司实际交付门面之日止，同时租金损失按年增长率1.3％计算。三、被告永顺县经济建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内给原告彭小建支付鉴定费15000元、司法鉴定人员差旅费7186元。四、驳回原告彭小建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18261元，由被告永顺县经济建设投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李 艳人民陪审员  谭忠俊人民陪审员  姚 伟二〇一八年八月十日书 记 员  全晓阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。