沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈和民二初字第01765号
原告（反诉被告）沈阳丽都商务有限公司，：60462592-5。
法定代表人李智健，系该单位董事长。
委托代理人陈琳琳，系辽宁同方律师事务所葫芦岛分所律师。
委托代理人王丽婧，系辽宁同方律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈阳泰恒投资有限公司，：67950103-8。
法定代表人陈治海，系该单位总经理。
委托代理人程丽，女，××年××月××日出生，汉族。
原告（反诉被告）沈阳丽都商务有限公司诉被告（反诉原告）沈阳泰恒投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员程惠华担任审判长，代理审判员曹鸣主审，人民陪审员苏桂芳参与评议。原告（反诉被告）沈阳丽都商务有限公司委托代理人陈琳琳、王丽婧，被告（反诉原告）沈阳泰恒投资有限公司委托代理人程丽到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）沈阳丽都商务有限公司诉称：依据原、被告双方签订的《租赁合同》，自2011年5月1日至2012年4月30日，由被告承租原告所有的丽都索菲特酒店首（层）105和106商铺，月租金169，200元。后被告提出终止《租赁合同》，双方于2013年3月30日就终止合同事宜签订过一份《协议书》。该协议以3月31日为截止日，对双方的各项费用进行了结算，并约定被告于4月1日交房并搬离物品，并于4月9日前将房屋恢复原状并承担该费用。协议签订后，被告并未按约定时间交还房屋钥匙，继续占用房屋，也未将房屋恢复原状，经原告发函催告仍不予理睬。原告为减少损失，在将清拆报价告知被告仍未取得理睬的情况下，聘请施工队进行了清拆，2013年5月2日清拆工作全部完成。在3月31日结算日期之后，因被告继续占用房屋又产生了租金连管理费、能源费以及清拆费用，加上之前的结算费用，被告共欠原告人民币681，247.81元，扣除被告在原告处的保证金535，800元，被告尚欠145，447.81元。原告已经发函告知被告上述费用及明细，但被告仍未予答复。原告无奈诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告支付所欠的租金、管理费、能源费及清拆费用等共计145，447.81元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）沈阳泰恒投资有限公司辩称：一、原告主张没有法律依据，违反双方《协议书》约定。原告所诉费用为2013年4月1日至5月2日产生，原、被告在2013年3月30日签订的《协议书》已明确双方《租赁合同》终止，原告依据已终止的原《租赁合同》向被告索要租金，不符合法律规定。《协议书》第一条约定“从2013年4月1日起，不再产生该合同中约定的任何费用或赔偿”，是双方真实意思的表示，合法有效。因此，原告无权向被告主张施工期间的租金及其他费用。二、原告诉求不实，无任何证据佐证。《施工合同》及律师函等证据与被告无关，均为原告自说自话，不能证明被告有违约行为。根据《协议书》第三条约定，拆修义务就是由原告承担的，实施过程也是由原告掌控的，与被告无关。被告的义务就是付施工费，被告从没有对施工费提出过质疑，原告就应当履行自身的合同义务。三、是原告先行违约行为，导致本案产生纠纷。原、被告在《协议书》明确约定，从4月1日起不再产生任何费用，由原告施工，被告仅承担施工费。然而，原告在2013年4月10日出具给被告的《清拆恢复原貌预算》单中，却列明“清拆日租金，总计47，624.00元”，该内容违背了《协议书》约定；原告的无理讹要清拆租金行为已构成先行违约。此外，原告4月10日给被告的报价是16.7万元，施工单位最终出具的报价是12万元，原告多报价了4.7万元，可以证明原告违背诚信原则，虚假报价，讹要费用，是原告根本违约。4月16日原告就收到了施工单位的报价单，然而原告却始终没有告知被告，原告应为自身违约行为承担不利后果。四、拆修施工是原告的合同义务，与被告无关。被告17万押金始终存放在原告处，足够支付施工费用。被告从来没有表示过不同意原告施工预算。按照《协议书》第3条约定：如果被告不同意原告的施工预算，是由被告施工；原告需交付施工标准。原告至始至终没有过明确表示过让被告施工，更没有履行过告知施工标准义务；客观上，原告接收钥匙收回房屋，又不告知施工标准，被告是无权、无法完成施工的。五、2013年4月1日至5月2日均为合理施工期间，不存在违约延误。根据《协议书》第一条和第二条的约定，4月1日为搬离时间，不能收取房租费用。根据《协议书》第三条约定“恢复原状的施工费用由双方事前书面协商一致后，甲方方能施工”。因此，存在合理的施工费用协商期限。被告4月1日搬离后，当日即要求原告做施工报价，原告直至4月10日才将施工预算交付给被告，假设延误也因原告迟延交付所致，与被告无关，被告在合理的协商期间持有钥匙，应当认定为合理行为。4月10日原告同意接收钥匙的行为，即证明原告自行履行施工义务，此后是否施工延误与被告无关；钥匙交付后，该房即与被告再无任何关系，被告客观上也无法实施清拆，因此原告无权向被告主张租金、能源等费用。4月11日至4月16日，是原告合理的施工合同洽谈期间，不是延误期间，被告没有过错责任。4月17日至4月22日是签约、开工准备期间，完全是由原告自主掌控，被告没有任何责任。4月23日至5月2日是施工期，《协议书》明确约定不产生任何费用，原告无权索要租金等费用。开工至竣工期间，是原告自主决定的，自行履行拆修义务，原告自主决定的施工长短与被告无关，被告不应承担任何责任。综上所述，本案中被告自始至终无过错，更无违约行为；原告也无损失；原告虚假报价、讹要清拆日租金是违约行为，原告理应承担不利后果。
反诉原告沈阳泰恒投资有限公司诉称，反诉原告与反诉被告签订商铺《租赁合同》，租期2011年5月1日至2014年4月30日。该合同履行1年后，该商铺玻璃幕墙即被广告围挡全部遮盖，持续近2年之久；反诉人多次向被反诉人提出依据《租赁合同》第9-2条解除合同；然而，被反诉人拒不履行合同，非法限制反诉人搬离物品。无奈经报案，由沈阳市南湖派出所调解，双方于2013年3月30日达成《协议书》。《协议书》第一条明确约定，反诉被告于2013年4月15日前返还剩余押金166，529.23元及各项收款发票。反诉人多次索要，反诉被告以多种理由不是开会就是拒接电话等，无理占用反诉人资金，拒不给付。《协议书》第三条明确约定，由反诉被告施工恢复原状，反诉原告承担费用；现反诉被告施工于2013年5月2日完毕，至今不同反原告人结算返还费用，故诉至法院。反诉请求：1、请求判令反诉被告同反诉原告结算恢复原状施工费用；2、请求判令反诉被告返还结算后押金约38977.00元（以实际结算为准）；3、请求判令反诉被告给付逾期给付押金期间的银行同期贷款利息2850.00元；4、请求判令反诉被告给付各项收款发票；5、请求判令反诉被告承担案件受理费。
反诉被告沈阳丽都商务有限公司辩称，就反诉原告沈阳泰恒投资有限公司反诉答辩人返还押金及利息事宜，答辩人答辩如下：反诉状递交和交费的时间我方认为过了反诉期。一、玻璃幕墙广告位被遮挡是市政规划原因造成的。在遮挡情况发生后，答辩人多次就遮挡情况向市政府及各部门进行投诉和反映情况，市政府也先后多次召开协调会研究此事。我方已尽到了最大努力协调此事，虽然最终没有取消遮挡，但原因在政府而不是我方责任。二、反诉原告声称多次向我方提出解除合同与事实不符。在幕墙被遮挡的情况出现后，我方一直有积极寻找各种解决办法，在向政府及各部门投诉无果后，为了有效解决该广告牌被遮挡一事，2012年8月，我方另外选址为反诉原告重做了广告位，而广告图片也是反诉原告提供的。如果如反诉原告所述，其在一直主张解除合同，那么，何来广告图片？何来2013年3月签署的《协议书》？三、是反诉原告一直拒绝与我方协商结算清拆房屋等费用。按《协议书》的约定，反诉原告应该在4月1日前交还房屋，但直至4月10日我方发出律师函催促其交还房屋和钥匙后，才交还房屋钥匙。《协议书》约定应该是由我方报价，反诉原告承担费用进行清拆。但在2013年4月1日我方给出报价后，反诉原告一直不予任何回复。无奈，我方只有按照《协议书》的约定，通知要求反诉原告自行清拆。但直至2013年4月16日，反诉原告一直没有给予任何的通信和意见，也没有采取任何清拆行动。无奈之下，我方为减少双方的损失，寻找了清拆队伍对房屋进行了清拆，在此期间，我方一直将事情的进展及时告知反诉原告，但反诉原告却从没有给予过任何正面或正式的答复。最后，我方在2013年5月23日发出的《律师函》时告知反诉原告清拆工作已完成，希望反诉原告来进行结算，但反诉原告也仍没有任何回复，直到我方起诉至法院。反诉原告主张返还押金及利息，对此主张，应该确定该押金在扣除应由反诉原告支付的各项费用后是否仍有剩余，如果有剩余，本就要返还，但如果没有剩余，则我方当然也没有义务返还。依据本诉中的各项证据来看，反诉原告的押金在扣除其应支付的各项费用后，尚欠我方145447.81元。该押金尚不足以弥补反诉原告应支付的各项费用，更谈不上返还之说。综上所述，反诉原告所述情况与事实不符，主张返还押金没有依据，依法应予驳回其诉讼请求。
经审理查明，原告沈阳丽都商务有限公司（甲方）与被告沈阳泰恒投资有限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于沈阳市青年大街386号沈阳丽都喜来登饭店首层105-6，租用面积约为188平方米商铺，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，租赁期内，乙方按月向甲方支付租金连服务管理费，租金标准为每月169200元，服务管理费每月9400元。对乙方因使用该单位所发生的费用，如店铺自身通讯费、自身品牌推广宣传费、电费（以店铺内实际用电的独立电表读数为准）等（如有）由乙方承担。合同签订后，乙方预留该单位每年度三个月的基本租金连服务管理费，即535800元作为保证金。2013年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）就终止上述租赁合同一事签订协议书一份，内容如下：一、双方一致同意于2013年3月31日终止该合同，双方以2013年3月31日为截止日，双方进行结清该合同中约定的各项费用，从2013年4月1日起，不再产生该合同中约定的任何费用或赔偿。甲方于2013年4月15日前给付乙方剩余押金款及各项收款发票。二、乙方按照双方商定的时间及要求搬离物品：在甲方全力配合协助前提下，乙方于2013年3月31日和4月1日凌晨4点至凌晨6点开始搬运物品，不影响甲方正常办公。三、该合同约定的交房时恢复原状，由甲方施工给予恢复，乙方承担施工费用；恢复原状的施工费用由双方事前书面协商一致后，甲方方能施工。如双方未能对施工费用达成一致，由乙方负责恢复原状。乙方按甲方交房时标准恢复至原状；经双方书面共同确认原状标准后，8天内乙方恢复至原状完毕，由甲方验收合格。四、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，至双方盖章之日起生效。五、双方确认的结算单为本合同附件，与本合同具有同等效力。2013年3月30日出具的结算单中所示已实际发生的抵扣押金项目包括：2013年2月的租金连管理费178600元、2012年12月21日至13年1月20日能源费用3972.32元、2013年3月租金连管理费178600元、2013年1月21日至13年2月20日能源费用2310.68元、2013年2月21日至13年3月20日能源费用4155.32元。
另查明，原告于2013年4月1日17时51分向被告方发送电子邮件一封（该邮件经公证），告知其初步估算需不低于20万的恢复费用，并附原店面立面图一份。2013年4月9日，原告向被告方通过特快专递发送律师函一份，部分内容如下：根据协议书第三条的约定，交还的房屋应恢复原状。丽都公司已于2013年4月1日将交房时的标准发送贵公司，但贵公司未在合理期限内答复，因此丽都公司依据协议书约定，由丽都公司负责寻找施工队伍进行恢复原状，预计施工费用总计为20万元（预算明细见附件），应由贵公司予以承担。同时协议书第三条的约定，贵公司应自行安排施工人员进行恢复施工，并在8日内完成.事实8日之期已过，现已导致恢复施工的延后，则延期期间的租金亦应由贵公司承担。
原告于2013年4月16日与沈阳七龙建设工程有限公司就涉诉商铺的拆除及恢复原状事宜签订建设工程施工合同一份，约定工期为2013年4月23日至2013年5月2日，合同价款为127552元等内容，就该工程款已于2013年5月2日开具建筑业统一发票。
2013年5月23日，原告向被告方再通过特快专递发送律师函一份，告知其扣除保证金外，尚欠原告145447.81元，律师函后附结算单一份，载明发生2013年3月21日至13年3月31日能源费用1421.3元、2013年4月1日至13年5月2日能源费用82.96元。
再查明，被告于2013年4月1日搬离涉诉商铺，于2013年4月10日交还涉诉商铺的钥匙。
上述事实，有租赁合同、协议书、经公证的电子邮件、律师函两份、建设工程施工合同、建筑业统一发票、租户钥匙退还单及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，本诉部分，原告与被告签订的租赁合同及协议书均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于租赁合同终止后，应由哪方负恢复原状的责任问题，按照协议书第三条约定，在双方对恢复原状所需施工费用书面协商一致的基础上，该责任由原告承担，而被告对原告于2013年4月1日所发出的关于恢复原状费用及标准的电子邮件未予回应的事实，表明双方未能对施工费用达成一致，故该责任转由被告承担。在该责任转由被告承担后，被告未在8天内对涉诉商铺进行恢复原状，且于2013年4月10日将商铺钥匙返还原告，故2013年4月1日至4月9日期间，被告占用涉诉商铺却未履行将其恢复原状的义务，应承担该期间的占用费，按照租赁协议中的租金连管理费标准计算。对于2013年4月10日至2013年5月2日的占用费是否应由被告承担，根据2013年4月9日原告向被告方发送的律师函所示：“丽都公司（原告）已于2013年4月1日将交房时的标准发送贵公司（被告），但贵公司未在合理期限内答复，因此丽都公司依据协议书约定，由丽都公司负责寻找施工队伍进行恢复原状，预计施工费用总计为20万元（预算明细见附件），应由贵公司予以承担。“该内容载明被告的8日恢复原状期间过后，转由原告承担恢复原状责任，但施工费用由被告支付，且被告方已于2013年4月10日交还商铺钥匙的行为亦使其客观上无法履行该义务，对此原告是明知的。而对于2013年4月10日至2013年5月2日的租金连管理费，因涉诉商铺的占用是基于原告履行恢复原状责任而产生的，该时间段的长短是由原告及其所委托施工单位掌控的，又因该施工费用应由被告支付，故该时间段的占用费应由原告自行承担。对于实际发生的施工费用，因2013年5月2日开具的建筑业统一发票中所示为127552元，本院对此予以采信。对于被告承租期间未支付的能源费，2012年12月21日至13年1月20日为3972.32元、2013年1月21日至13年2月20日为2310.68元、2013年2月21日至13年3月20日为4155.32元、2013年3月21日至13年3月31日为1421.3元，对于2013年4月1日至13年5月2日的能源费用82.96元，因其系基于恢复原状工程而产生，故也应由被告承担。综上，被告所预留的535800元保证金，抵扣2013年2月、3月的租金连管理费357200元、2013年4月1日至4月9日的租金连管理费53580元（178600÷30×9）、2012年12月21日至2013年5月2日的能源费用11942.58元，恢复原状施工费用127552元，尚余-14474.58元，故被告还应支付原告租金、管理费、能源费及清拆费用共计14474.58元。
反诉部分，对于反诉原告主张与反诉被告结算恢复原状施工费用的反诉请求，已在本诉中予以处理；对于反诉原告主张反诉被告给付结算后押金及利息的反诉请求，因在本诉的处理中反诉原告尚欠反诉被告款项14474.58元，故本院对此不予支持；对于反诉原告主张反诉被告给付各项收款发票的反诉请求，因其是反诉原告与反诉被告结清款项后反诉被告应履行的附随义务，包含2013年1月1日到2013年4月9日的租金、2013年1月1日到2013年4月9日的管理费、2012年12月21日到2013年5月2日的能源费及恢复原状工程费用等，故反诉被告应在双方结算完毕后据实为反诉原告开具。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）沈阳泰恒投资有限公司给付原告（反诉被告）沈阳丽都商务有限公司欠付的租金、管理费、能源费及清拆费用共计14474.58元；
原告（反诉被告）沈阳丽都商务有限公司在被告（反
诉原告）沈阳泰恒投资有限公司给付欠付款项14474.58元的同时，为被告（反诉原告）沈阳泰恒投资有限公司开具关于2013年1月1日到2013年4月9日租金、2013年1月1日到2013年4月9日管理费、2012年12月21日到2013年5月2日能源费及恢复原状工程费用的收款发票；
三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。
本诉案件受理费3209元（原告已预交），由原告沈阳丽都商务有限公司负担2890元，被告沈阳泰恒投资有限公司负担319元；反诉费846元（反诉原告已预交），由反诉原告沈阳泰恒投资有限公司负担；公证费2000元，由被告沈阳泰恒投资有限公司负担，并于付款同时一并给付原告沈阳丽都商务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程惠华
代理审判员 曹 鸣
人民陪审员 苏桂芳
二〇一四年八月一日
书 记 员 凌白羽
本案所适用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。