广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1465号
上诉人（一审被告）唐云莉，桂林欧文休闲咖啡吧经营者。
委托代理人潘昌漓，桂林市桂滨法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）倪桂秀，无职业。
上诉人唐云莉因与被上诉人倪桂秀企业租赁经营合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后，依法组成由审判员王裕松担任审判长，审判员胡卫新、代理审判员王凯参加的合议庭，于2016年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人唐云莉的委托代理人潘昌漓，被上诉人倪桂秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告倪桂秀向桂林市正阳门商场管理处承租了解放东路9号地下室后，与刘武军合伙用于经营正阳门歌舞厅。在获得正阳门商场管理处的场地转租许可后，原告倪桂秀作为出租方（甲方），被告唐云莉作为承租方（乙方），于2014年9月1日签订了《正阳门歌舞厅出租合同》，约定（节录）：“甲方将正阳门歌舞厅整体设施设备出租给乙方，租赁期自2014年9月5日起至2018年9月4日止；租金每月3000元，按月付（每月5日前）；乙方向甲方缴纳设备押金15000元；乙方为改善经营环境装潢装修如线路壁纸等，待合同期满归甲方所有，乙方不得损坏；乙方承租期间的一切费用（商场房租、水电费、人员工资等）由乙方自行负责交付开支；乙方经营期间一切证照所需费用由甲方负责支出”。合同签订当日，被告向原告支付了15000元押金。
2014年9月2日，被告就正阳门舞厅的保洁费、水费、电费向正阳门商场管理处缴纳了3841元。
被告在承租过程中对歌舞厅进行了一系列装修，其中包括拆除舞厅外一堵围墙，以及在舞厅内增设一个咖啡吧等。咖啡吧于2015年初建成后，歌舞厅仍以歌舞娱乐为主。
2015年3月15日，桂林市秀峰公安消防大队至正阳门歌舞厅检查后认为歌舞厅存在消防隐患，并下发《责令限期改正通知书》。
2015年6月22日，被告向原告的合伙人刘武军发送了内容为：“你好刘老板！我这是歌舞厅，月底你收回歌舞厅得了！9000房租你从一万五的押金里面扣行了，下个月你来接管舞厅！”刘武军当即表示要待歌舞厅修复原貌、对设施设备验收完好后方可移交。
2015年6月24日，秀峰区文化局执法大队至正阳门歌舞厅检查，当场勒令歌舞厅停业整顿。被告遂将舞厅关停，并拒绝继续支付租金及场地费。
同时查明，被告于2014年11月1日向原告支付了3000元租金；2015年3月25日支付了6000元租金；5月22日支付了6000元租金。原告承租的正阳门舞厅所占场地的房租为每月6000元，2015年7月至2016年1月的租金共计42000元已由原告向正阳门商场管理处支付。
另查明，正阳门歌舞厅原由被告之母李秋香经营，后李秋香将舞厅的经营权转让给原告倪桂秀。倪桂秀接手时，舞厅的娱乐经营许可证（有效期至2015年5月1日）、食品卫生许可证（有效期至2012年4月13日）、食品流通许可证（有效期至2013年3月31日）、税务登记证、卫生许可证（有效期至2017年6月3日）登记的负责人或业主均为李秋香。原、被告双方签订租赁协议后，被告要求原告将舞厅的相关证照负责人或业主登记为原告本人。原告遂将舞厅各项证照取走，但至今仍未变更相关登记。
后被告因怀孕而身体不便，遂将舞厅交由其母李秋香管理。2015年11月16日，李秋香向秀峰区文化局执法大队提交了内容为：“我是桂林市正阳门歌舞厅李秋香。在2015年6月24日秀峰区文化市场综合执法大队来正阳门歌舞厅检查，因歌舞厅当时证照全无，当场要求停业整顿，强调无证不能经营，如果无证继续经营查到会罚款，于2015年6月25日我出通知停业整顿，等所有证件办好后再经营，情况属实，请领导给予证实”的《报告》，秀峰区文化市场综合执法大队在此报告上注明：“情况属实，2015年11月16日”，并加盖印章。2015年8月4日原告倪桂秀提起诉讼，要求判令：1、解除双方于2014年9月1日签订的《正阳门歌舞厅出租合同》；2、被告将歌舞厅恢复原状后交还原告；3、被告支付原告计至2015年12月的租金33000元，此后按3000元／月标准计付至歌舞厅实际归还之日止；4、被告支付原告为其代偿的计至2016年1月的歌舞厅场地费42000元，此后按6000元／月的标准计付至歌舞厅实际归还之日止。
一审法院经审理认为：原、被告签订的《正阳门歌舞厅出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，自双方当事人签字时生效，双方当事人应按照合同的约定享受权利、履行义务。
关于解除合同。被告在舞厅停业前向原告的合伙人刘武军发送短信表示要解除《正阳门歌舞厅出租合同》，因此举不符《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，因此该院认为该意思表示并不产生合同解除的法律效果。现原告诉请解除上述合同，被告答辩表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，对原告的该项诉讼请求该院予以支持，同时被告应立即向原告归还涉讼舞厅。
关于违约主体。被告主张因涉讼舞厅内未悬挂任何证照，于2015年6月24日被秀峰区文化局执法大队勒令停业整顿；原告则主张涉讼舞厅之所以被文化部门勒令停业，是因为被告擅自改变了舞厅格局，致使文化部门认为舞厅所占场地不适宜继续经营舞厅。原告未能举证证明被告对舞厅格局的改变致使场地不能继续用做经营舞厅，而从被告提交的盖有文化局公章的报告可以看出舞厅的停业原因系无证经营，且庭审时原告亦表示各类证照的原件在原告手中，该院对被告的主张予以采信。此外，涉讼舞厅的主要证照在文化部门检查时多已过期，即便悬挂在舞厅内仍然无法通过检查。根据双方合同“乙方经营期间一切证照所需费用由甲方负责支出”之约定以及当事人庭审的陈述可以看出，办理舞厅经营所需各类证照的义务属于原告义务，则原告未能提供合法有效的经营系列执照已构成违约。
关于租金。本案原、被告之间的关系是企业租赁经营合同关系，合同的根本目的是被告承租涉讼舞厅进行经营。原告将舞厅的相关证照取走后未及时延长证照的有效期，未能提供合法有效的各类证照，最终使涉讼舞厅因无证经营被勒令停业，即原告未尽到保证租赁物在租赁期间符合约定用途义务，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，最终致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告拒付停业后租金的抗辩理由成立，但被告仍应支付停业前的租金。2014年9月至2015年6月的租金共计30000元（3000元／月×10个月】，扣除被告支付的5个月租金15000元（3000元／月×5个月】，则被告还应向原告支付租金15000元。
关于场地费。涉讼舞厅所占场地系原告向桂林市正阳门商场管理处承租，被告承租涉讼舞厅后，原、被告双方约定涉讼舞厅所占场地的房租由被告直接向桂林市正阳门商场管理处支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，原告将涉讼舞厅所占场地转租予被告后，原告与桂林市正阳门商场管理处的房屋租赁合同仍然有效。原、被告达成协议由被告代为支付场地租金，效力并不及于桂林市正阳门商场管理处，向其交纳涉讼舞厅所占场地的租金仍是原告的义务。原告违约造成合同无法履行后，被告有权拒绝继续履行交纳场地费的替代义务，则此时原告应自行履行交纳相应场地费的义务。但尽管被告的替代义务得以免除，被告仍应尽快将涉讼舞厅归还原告；原告亦应尽快将舞厅收回，以避免损失的扩大。因被告在舞厅停业后一直未将涉讼舞厅归还，原告亦未主动要求被告归还，则双方对原告场地费损失的产生均有过错。结合双方过错程度，该院酌定原、被告双方对原告的该租金损失各承担50%责任，对原告实际交纳的2015年7月至2016年1月场地租金42000元，原告负担21000元，被告负担21000元；此后发生的场地费（每月以6000元为限），凭票原、被告各负担一半至被告实际归还涉讼舞厅时止。
关于将舞厅场地恢复原样。合同约定“乙方为改善经营环境装潢装修如线路壁纸等，待合同期满归甲方所有，乙方不得损坏”，原、被告双方均认为此约定的意思是同意被告进行适当装修。原告主张被告对涉讼舞厅进行的一系列装修已导致涉讼舞厅的内部结构无法通过文化部门的检查，无法作为舞厅的经营场所使用，但原告对此主张并未提交证据予以证明，因此该院对此主张不予采信，对原告要求被告将舞厅恢复原状的涉讼请求不予支持。
关于费用抵扣。被告主张其2014年9月2日就涉讼舞厅的保洁费、水费、电费向正阳门商场管理处缴纳了3841元，是代替原告交纳拖欠的费用，双方同意折抵租金。根据生活常识，水费、电费均是在用后付款。原、被告双方于2014年9月1日签订租赁合同，约定租期自9月5日开始，被告在9月2日——即租期开始前为涉讼舞厅交纳的保洁费、水费、电费，则应是原告经营期间拖欠的费用；同时被告2014年9月未向原告支付租金，与原告“双方同意用上述费用折抵租金”的说法相符，因此该院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“?当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”之规定，原告的抵销主张成立，则该3841元应抵销被告在本案中应向原告支付的费用。此外，被告向原告支付了设备押金15000元。现双方同意解除合同，押金应抵扣租金。结合本案实际情况，被告垫付的3841元及押金15000元抵扣被告应付的租金150000元后，余额3841元应冲抵被告应赔偿原告的场地费损失，则截至2016年1月被告还应赔偿原告场地费损失17159元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十九条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告倪桂秀与被告唐云莉于2014年9月1日签订的《正阳门歌舞厅出租合同》；二、被告唐云莉返还原告倪桂秀坐落于桂林市解放东路9号地下室的正阳门歌舞厅；三、被告唐云莉赔偿原告倪桂秀截至2016年1月的场地费损失17159元（此后发生的场地费以每月6000元为限，凭票被告赔偿一半至被告实际归还正阳门歌舞厅时止）；四、驳回原告倪桂秀的其他诉讼请求。本案案件受理费550元（原告已预交），由原告负担425元，被告负担125元。
上诉人唐云莉不服一审判决，上诉称：被上诉人是桂林市正阳门商场的承租人，其承租后把商场主体改成了“正阳门歌舞厅”。2014年9月1日，被上诉人经正阳门商场同意后，与上诉人签订了一份《正阳门歌舞厅出租合同》，合同签订后，上诉人如约履行了合同。但被上诉人迟迟不能如约提供相关营业证照。2015年6月，歌舞厅被文化局勒令立即停业。同月22日，上诉人因无法实现合同目的，用短信方式通知被上诉人代理人刘武军，要求下月起解除合同，但对方拒绝，之后上诉人多次找被上诉人交涉，均无果。同时，被上诉人按照房东要求，向房东支付了被停业后的场地费。一审法院认定被上诉人违约是对的，但却判决上诉人支付50%的场地损失费没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判上诉人无须支付场地损失费。
被上诉人倪桂秀答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人唐云莉及被上诉人双方对一审查明的事实均无异议，亦未提供新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人是否有义务承担涉讼租赁场地实际停业之后至一审判决前期间的部分场地费（租金）。
本院认为，涉讼门面的承租人倪桂秀经原出租人正阳门商场管理处同意将涉讼门面转租给上诉人唐云莉，双方据此签订的《正阳门歌舞厅出租合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。按照上述合同约定，次出租人倪桂秀有提供合法有效营业所需证照之义务，但在唐云莉承租期间，涉讼门面的部分证照过期并因此被桂林市秀峰区文化局执法大队勒令停业整顿，且在停业整顿期间倪桂秀仍未能提供合法有效证照，导致上诉人唐云莉无法经营，故一审法院据此认定被上诉人倪桂秀构成违约并判令由倪桂秀承担违约责任并无不当。至于涉讼门面停业后至一审判决前的门面场地租金损失的问题，本院认为，涉讼门面被勒令停业后双方应及时协商将门面退还及交接问题处理好以减少损失，虽然由于倪桂秀违约导致涉讼门面无法经营，但上诉人唐云莉作为次承租人亦有及时将门面退还给被上诉人之义务，但因双方未理性协商导致涉讼门面长期处于闲置状态，一审法院考虑双方的过错程度，酌情判令由双方对实际停业至一审判决前的场地租金损失各负担50%亦无不当。上诉人认为因被上诉人违约并据此请求本院改判全部由被上诉人承担全部场地租金损失的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费229元，由上诉人唐云莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 胡卫新
代理审判员 王 凯
二〇一六年七月十三日
书 记 员 黄 璐