四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6846号
上诉人（原审被告）成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人曾宪佩，总经理。
委托代理人罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。
委托代理人冉春红，中豪律师集团（四川）事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗麟，男，汉族，1961年1月5日出生，住四川省成都市青羊区。
委托代理人陈建容，四川蓉信律师事务所律师。
委托代理人李芹，四川蓉信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）白岚，女，汉族，1961年8月25日出生，住四川省成都市青羊区。
委托代理人陈建容，四川蓉信律师事务所律师。
委托代理人李芹，四川蓉信律师事务所律师。
上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称华英达公司）与被上诉人罗麟、白岚因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人华英达公司的委托代理人罗达，被上诉人罗麟、白岚的委托代理人陈建容、李芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月7日，罗麟、白岚作为买受人与作为出卖人的华英达公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：罗麟、白岚购买成都市青羊区培华路399号4幢1单元22层2204号房屋，总价款769?567元；华英达公司应当在2011年12月31日前向罗麟、白岚交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、罗麟、白岚已付清本合同项下应由华英达公司支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，华英达公司还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。
同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方签订关于金阳易诚国际4幢1单元22层2204号房屋的《商品房买卖合同》；罗麟、白岚签定合同时支付首付款389?567元，余款380?000元向银行申请房屋抵押贷款；罗麟、白岚委托华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由华英达公司代罗麟、白岚向相关部门缴纳；华英达公司应在罗麟、白岚缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代罗麟、白岚向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如罗麟、白岚未完整提供上述资料和费用的，华英达公司有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任；本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。
2012年1月6日，华英达公司出具收据一张，载明收到罗麟、白岚支付购房款389?567元。2012年2月24日，罗麟、白岚向华英达公司缴纳了契税、产权手续费、产权登记费、印花税费、贴花费、国土证工本费、维修基金等费用，华英达公司出具了收据。
原审法院另查明，1、2013年1月5日，华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》，2、2013年3月14日，华英达公司正式取得案涉房屋所属楼栋大产权登记；3、2014年2月18日，罗麟、白岚向华英达公司补交户口、结婚证、身份证相关材料，2014年3月3日，案涉房屋取得产权登记，罗麟、白岚系案涉房屋共有登记人；4、针对华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级的原因自2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报的问题，原审法院工作人员进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；5、《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中原审法院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件核税审核工作几个月；6、2012年2月24日，华英达公司向罗麟、白岚交付案涉房屋，审理中华英达公司已将案涉房屋的房屋证交付给罗麟、白岚。
罗麟、白岚向原审法院提起诉讼，请求判令：1、华英达公司为罗麟、白岚办理房屋分户产权证书并向罗麟、白岚交付原件；2、华英达公司向罗麟、白岚支付逾期办理分户产权证书的违约金暂计算至起诉之日为82?651.50元（2013.2.25-2014.2.18，共计358天；计算公式为：769?567元×0.0003×358天=82?651.50元），违约金应当计算至华英达公司向罗麟、白岚实际交付房屋分户产权证书之日止；3、所有诉讼费用由华英达公司承担。
原审法院认定上述事实，有罗麟、白岚的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《房屋所有权登记申请书》、收据4张、房屋信息摘要2份、（2012）青羊民初字第4634号案件工作笔录、《温馨提示》、物品领用登记表、客户清单、工作笔录及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，罗麟、白岚与华英达公司于2011年12月7日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，罗麟、白岚、华英达公司双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。
（一）关于产权证交付。根据《商品房买卖合同》约定，由罗麟、白岚委托华英达公司向权属登记机关申请办理案涉房屋的房屋权属转移登记，华英达公司已于2014年3月3日代罗麟、白岚办理完毕，且罗麟、白岚亦认可已收到华英达公司交付的产权证原件，故原审法院对罗麟、白岚要求华英达公司办理并向其交付案涉房屋所有权证书的诉讼请求不予支持。
（二）关于逾期办理房屋分户产权证书的违约责任。原审法院认为，商品房买卖过程中，开发商与购房人可以约定办证的方式，但不管是开发商代为办证还是购房人自行办证，双方均有协助义务。双方约定由开发商代为办理产权证的，开发商有义务通知购房人提供相应的办证资料。本案中，罗麟、白岚、华英达公司在《商品房买卖合同补充协议及附件》中约定，罗麟、白岚委托华英达公司代为办理房屋所有权证，罗麟、白岚应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。
本案中，华英达公司于2012年2月24日向罗麟、白岚交付了涉案房屋，但华英达公司抗辩认为是因罗麟、白岚提供的资料不完整导致逾期办理产权证，从其提供的《客户名单》看，仅载明罗麟、白岚于2014年2月18日向华英达公司交纳过“身份证”等资料，但无法认定华英达公司在约定的办证期限内通知过罗麟、白岚提供资料，而且2014年2月18日已经超过了双方合同约定的办证期限，另外从《客户名单》的内容看，无法认定罗麟、白岚是为了办理产权证而补交的身份证等资料。因此，华英达公司提交的现有证据无法认定是罗麟、白岚迟延交付办证资料的原因导致华英达公司逾期办证。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，对华英达公司抗辩认为是罗麟、白岚提供的资料不完整导致逾期办理产权证的理由不予支持。因此，应当认定系华英达公司的原因逾期办理房屋分户登记证书，故华英达公司应自2013年2月25日起，至罗麟、白岚实际取得分户产权登记证书之日，即2014年2月18日止，向罗麟、白岚支付共计359天的逾期办证违约金。
根据合同约定，如因华英达公司的责任，罗麟、白岚未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，罗麟、白岚不退房的，自罗麟、白岚应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止华英达公司按日计算向罗麟、白岚支付全部已付款万分之三的违约金，罗麟、白岚已交购房款769?567元，故华英达公司应当向罗麟、白岚支付逾期办理车位分户产权登记证书违约金82882.37元（769?567元×0.0003×359=82882.37元），故对罗麟、白岚的该项诉讼请求原审法院部分予以支持。
综上，对罗麟、白岚的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、华英达公司于判决生效之日起十日内向罗麟、白岚支付逾期办理房屋分户产权登记证书的违约金82882.37元；二、如果华英达公司未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、案件受理费1866元，减半收取933元（已由罗麟、白岚预交），华英达公司在履行上述义务时一并支付给罗麟、白岚。
宣判后，原审被告华英达公司不服提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判华英达公司不承担逾期办理房屋产权证的违约责任；本案一、二审诉讼费由罗麟、白岚承担。理由是：1、根据约定，若罗麟、白岚委托华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续并交齐办证所需资料。若罗麟、白岚未提供完整办证资料的，华英达公司有权相应推迟房屋所有权证的办理时间且无须承担迟延办证的责任。本案中，罗麟、白岚是否提交了完整的办证资料，理应由其对此承担举证责任。原审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，错误地将罗麟、白岚是否已交纳了办证所需完整资料的举证责任强加给华英达公司，致使华英达公司承担举证不能的不利后果。2、退一步讲，即使华英达公司应就逾期办理产权证承担违约责任，在罗麟、白岚未提供任何证据证明其所受实际损失的情况下，按照合同约定的已付款每日万分之三的标准计算违约金明显过高，请求依法调减。
被上诉人罗麟、白岚答辩称，1、按照《补充协议》的约定，罗麟、白岚已在案涉房屋交付的同时向华英达公司交齐了委托办证所需全部资料。如果华英达公司认为需要补交，要么是由于华英达公司资料保管不善，要么是双方约定之外的资料。华英达公司关于因罗麟、白岚迟延提交资料导致办证逾期的主张，无事实依据。2、合同约定的违约金计算标准是双方真实意思表示，华英达公司逾期办证的违约行为损害了罗麟、白岚的利益，原审法院根据约定确认华英达公司应承担违约金的数额的正确的。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一华英达公司应否承担逾期办理房屋分户产权证的违约责任；二、原审法院判决的违约金数额是否适当。现就上述争议焦点分析如下：
关于第一个争议焦点，庭审已经查明，罗麟、白岚实际取得房屋分户产权证的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。按照双方约定，华英达公司应对此承担违约责任，除非华英达公司有证据证明逾期取得房屋分户产权证非因其原因所致。对此，华英达公司上诉认为是由于罗麟、白岚迟延提交办证所需资料导致。
本院认为，本案中，罗麟、白岚委托华英达公司代为办理房屋所有权证，按照约定，罗麟、白岚应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故应由罗麟、白岚对其是否已经按约定期限向华英达公司交齐办证所需资料的事实承担举证责任。对此，罗麟、白岚主张其向华英达公司交齐相关资料及费用后，华英达公司并未出具相应的收据，无法举证证明提交资料的具体时间。本院认为，结合罗麟、白岚已经实际取得案涉房屋所有权证的事实，能够证明：1、华英达公司已经履行了代为办证义务；2、华英达公司实际收到了罗麟、白岚所提交的办证所需完整资料及费用。至于收到资料及费用的具体时间，若华英达公司主张其收到资料及费用后向罗麟、白岚出具了收据，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，应由华英达公司就其已经出具收据的事实承担举证责任；若华英达公司并未向罗麟、白岚出具收据，则客观上必然导致罗麟、白岚对何时交齐相应资料及费用的事实举证不能。本案中，华英达公司提交的《客户名单》中罗麟、白岚于2014年2月18日才提交身份证、结婚证等资料的内容，并不能充分证明该资料是罗麟、白岚为办证而补交，且根据约定，若罗麟、白岚提供的材料不完整，开发商有义务通知购房人补交，以保证按约办理产权证。而华英达公司既无证据证明其向罗麟、白岚出具了收据，亦无证据证明其向罗麟、白岚告知了应交资料的明细，故华英达公司关于罗麟、白岚迟延提交办证所需完整资料的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就房屋分户产权证逾期取得承担违约责任正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然罗麟、白岚未举出华英达公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但华英达公司逾期取得楼栋权属证书和迟延办理房屋所有权证的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合华英达公司承诺的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1866元，由上诉人成都金阳华英达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐骥
代理审判员 龚耘
代理审判员 冷雪
二〇一五年十一月三日
书 记 员 刘杨