上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第81号
原告江苏金瑞投资有限公司，住所地江苏省南京市。
法定代表人张敏，总经理。
原告中信资产管理有限公司，住所地北京市。
法定代表人刘志强，董事长。
两原告共同委托代理人安涛，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
两原告共同委托代理人张文均，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被告上海神话美容美发有限公司，住所地上海市徐汇区。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。
第三人上海汇正实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人沙振林，总经理。
委托代理人张凡，上海申惠律师事务所律师。
原告江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司与被告上海神话美容美发有限公�返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。后依法追加上海汇正实业发展有限公司作为第三人参加诉讼，并于2015年8月4日适用简易程序，再次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人张文均、被告的委托代理人何先龙、第三人的委托代理人张凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-
XXX号1-3层房屋（以下简称“系争房屋”）原产权人为第三人（该公司原名上海汇正资产管理有限公司，2007年6月变更为上海汇正实业发展有限公司）。2010年7月23日，系争房屋产权人变更为两原告。被告至今仍占用系争房屋1层转角处门面经营美容美发。原告在工商部门调取材料后才发现，2011年3月28日被告的原法定代表人于某某代表被告与第三人签订了《房屋租赁协议》承租系争�屋1层的部分，并作为被告的工商注册地和实际营业地，2011年7月26日，被告登记成立。但是在工商部门备案的2011年7月打印的房地产登记簿记载房屋权利人为第三人，而此时系争房屋已经变更为两原告所有，故被告与第三人签订的《房屋租赁协议》无效。原告为系争房屋的产权人，与被告无租赁等合同关系。被告未经原告同意，长期占用原告房屋。故原告诉至法院要求判令：1.被告立即搬离并向原告返还上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-
XXX号1层房屋；2.被告按每月人民币（以下同）2万元支付原告房屋占用费，自2011年4月支付至被告实际搬离之日。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据买卖不破租赁的原则，被告与第三人签订租赁合同，被告作为承租人的权利应当受到保护。原告基于法院判决取得系争房屋所有权，但该物权变动不影响被告的承租权。除本案诉讼外，原告从未向被告主张任何权利，被告也未收到第三人解除租赁合同的通知。原告主张每月2万元的使用费没有依据。且被告从未收到原告主张权利的通知。原告主张的使用费性质上应当属于租金，应当适用1年的诉讼时效，原告主张的使用费中的部分已经超过诉讼时效。
第三人述称，没有意见。第三人现在已没有实际经营，处于吊销、未注销的状态。
经审理查明，2007年4月29日，上海汇正资产管理有限公司（第三人原企业名称）经拍卖取得系争上海市小木桥路XXX弄XXX-
XXX号1-3层房屋，建筑面积4818.61平方米。同年5月16日，上海汇正资产管理有限公司登记为系争房屋的权利人。
同年6月20日，上海汇正资产管理有限公司变更企业名称为上海汇正实业发展有限公司（即第三人现在的企业名称）。
2009年10月，上海市高级人民法院分别作出（2008）沪高民一（民）终字第33号、（2009）沪高民一（民）终字第36号判决，确认系争房屋产权人由第三人变更为两原告按份共有，其中原告江苏金瑞投资有限公司享有53.92%份额，原告中信资产管理有限公司享有46.08%份额。
2010年7月23日，两原告登记为系争房屋的按份共有权利人，按份共有的份额同前述生效判决书的认定。
2011年5月，被告申请设立登记，法定代表人为案外人于某某，公司住所地为小木桥路XXX弄XXX-
XXX号一层。2013年12月11日，被告申请法定代表人变更登记，法定代表人由于某某变更为张某某（即被告现在的法定代表人）。
被告自2011年4月开始使用系争房屋1层部分房屋，具体位置为系争房屋1层转角处小木桥路斜土路交叉路口。被告称，目前被告仍在该处经营，但是更换门面招牌为“亿美造型美容”。
房地产权登记中无法区分被告使用的房屋的面积。审理中，原、被告一致确认，该部分房屋面积为140平方米。后经上海科东房地产土地估价有限公司对被告使用的房屋市场租金进行评估，并出具估价报告，结论为：2011年第2-4季度平均月租金为28，701元，2012年度平均月租金为29，745元，2013年度平均月租金为32，842元，2014年度平均月租金为33，439元，2015年第1-3季度平均月租金为33，059元。原、被告对上述估价报告真实性、合法性、关联性均予以认可。原告根据上述评估结论对其第二项诉请调整为：被告支付原告房屋占用费，自2011年4月至12月按每月28，701元计算，2012年按每月29，745元计算，2013年按每月32，842元计算，2014年按每月33，439元计算，2015年1月至被告实际搬离房屋之日按每月33，059元计算。被告认为原告主张的使用费中部分已经超过诉讼时效，即使法院认定被告应当支付使用费，那么2011年4月至2013年3月应按照被告签署的房屋租赁协议约定的月租金1.5万元计算使用费，此后期间按照估价报告的金额计算使用费。
另查明，2014年7月，两原告起诉上海奔瑞贸易有限公司（2014）徐民四（民）初字第2604号房屋租赁合同纠纷案由法院受理，该案目前仍在审理中。后两原告于2015年1月8日提起本案诉讼。
原告称，在其取得产证后的2010年8月、9月左右曾向系争房屋的所有业主发出书面通知，表明原告的产权人身份并要求其向原告缴纳租金，但未有效果。后来在上述（2014）徐民四（民）初字第2604号案审理过程中，原告才发现被告使用的房屋并未包含在第三人与上海奔瑞贸易有限公司的房屋租赁合同的租赁范围内，故原告向被告提起本案诉讼。被告称，其从未收到原告的通知，也从未与上海奔瑞贸易有限公司签订过房屋租赁�同。2013年12月法定代表人变更为张伟生后，未缴纳过租金，此前是否缴纳租金、如何缴纳租金的情况不清楚。第三人称，其取得系争房屋产权后，曾将系争房屋大部分出租给上海奔瑞贸易有限公司，但是被告使用的部分，第三人从未出租、也未进行管理，第三人也从未收到被告支付的房屋租金。
审理中，原告提交从上海市徐汇区市场监督管理局调取的《房屋租赁协议书》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿各一份。《房屋租赁协议书》落款日期为2011年3月28日，其中约定被告向上海汇正资产管理有限公司承租系争房屋1层，建筑面积140平方米，租赁期限2011年4月1日至2013年3月31日，月租金1.5万元。落款处为上海汇正资产管理有限公司公章、于某某签名。后附2007年5月16日系争房屋的上海市房地产权证，权利人记载为上海汇正资产管理有限公司。再后附打印日期2011年7月12日的上海市房地产登记簿，载明系争房屋权利人上海汇正资产管理有限公司。原告结合上述材料中多处错误以证明，被告所签的房屋租赁协议无效，被告占有房屋并无合同依据。被告对上述证据真实性无异议，但称当时被告的法定代表人是于某某，上述手续均是于某某办理，现在被告与于某某已经失去联系，故不清楚租赁合同签订的具体情况，也不清楚上述材料提交及备案登记时的情况。第三人称，上述房屋租赁协议书并非第三人签订，当时第三人已经更改企业名称为上海汇正实业发展有限公司，故协议书所盖公章并不是第三人的公章，第三人并不清楚其后所附产权登记材料的提交情况，第三人曾经是系争房屋的产权人，但是2010年7月变更产权后的情况第三人均不知晓，也与第三人无关。
上述事实，除当事人一致陈述外，另有（2008）沪高�一（民）终字第33号民事判决书、（2009）沪高民一（民）终字第36号民事判决书、上海市房地产登记簿、企业名称变更预先核准通知书、准予变更登记通知书、档案机读材料、照片、公司设立登记申请书、公司变更登记申请书、股东会决议、房地产市场租金估价报告等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实可知，经法院判决确认后，2010年7月23日，两原告登记为系争上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-
XXX号1-3层房屋的按份共有权利人，故两原告依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告基于盖有上海汇正资产管理有限公司公章的房屋租赁协议而自2011年4月开始使用系争房屋一层转角处的房屋。但此时，系争房屋已属两原告所有，上海汇正资产管理有限公司也已经更名为上海汇正实业发展有限公司。第三人表示从未和被告签订房屋租赁合同。被告也未能就上述房屋租赁协议的诸多疑点做出合理解释。故被告依据上述房屋租赁协议而使用房屋，明显依据不充分。原告现要求被告搬离系争房屋一层，于法有据，本院予以支持。
另外，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，对于超过诉讼时效的房屋使用费，法院不予支持。本案原告自2010年7月已经登记为系争房屋权利人，自称曾于2010年8月、9月左右向房屋使用人发出书面通知。但此时被告尚未开始使用系争房屋一层。原告并无证据表明其于本案起诉前曾向被告主张过权利，要求其迁出并支付房屋使用费，故被告应自原告起诉时的前两年即2013年1月8日开始支付房屋使用费。该房屋的市场租金金额已由评估机构作出认定，本院参照此计算被告应当支付原告的房屋使用费金额。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告上海神话美容美发有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市小木桥路XXX弄XXX-XXX号一层房屋；
二、被告上海神话美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司房屋占有费，自2013年1月8日至12月31日按每月32，842元计算，2014年1月1日至12月31日按每月33，439元计算，2015年1月1日至被告上海神话美容美发有限公司实际搬离上述房屋之日止按每月33，059元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，480元，减半收取计6，240元，评估费6，000元，共计12，240元（原告已预付），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一六年一月八日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。