文书内容河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0502民初1718号原告（反诉被告）：福州万融商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道玉环路10号中亭街改造利生苑连体部分1层34-1店面。法定代表人：黄苏裕，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭健，男，1974年9月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系原告公司员工。委托诉讼代理人：李子彬，河南骏超律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳市金纶房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街东街（原化纤纺织厂院内）。法定代表人：蒋达望，职务：副总经理。委托诉讼代理人：刘合英，大沧海律师事务所律师。原告（反诉被告）福州万融商业管理有限公司（以下简称福州万融公司）与被告（反诉原告）安阳市金纶房地产开发有限公司（以下简称金纶房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年7月21日、2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告福州万融公司委托诉讼代理人彭建、李子彬，被告金纶房地产公司委托诉讼代理人刘合英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州万融公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2016年7月6日所签订的《委托整体招商策划代理合同》解除；2.依法判令被告支付原告应付未付的招商月费9万元整；3.依法判令被告支付原告合同违约金人民币30万元整；4.依法判令被告赔偿原告招商成本费用、对外招商接待及差旅住宿费用等各项经济损失共计68.7l万元整；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，原告与被告签订《委托整体招商策划代理合同》，双方就安阳市班芙春天A区地下商业街项目的招商代理事宜达成了一致意见。合同约定原告作为委托方的招商工作独家代理机构，为委托方（本案被告）提供该项目前期策划及招商代理工作。自合同签订后，原告依约积极履行了自己的义务，包括完成前期招商规划、招商调研、招商洽谈、现场氛国策划及广宣推广等相关招商工作。但是，在独家代理合同的履行过程中，被告却并没有严格履行合同约定的义务，拒不配合原告正常的招商工作，其表现形式包括但不限于如下行为：首先，截至今日，被告在原告多次催促情况下，未向原告提供被告方的土地使用证、建设用地许可证、公司营业执照等原告开展招商代理工作的必备资料，仅提供一份告知书要求原告遵照执行。其次，原告在正常履约情况下，按合同约定开票给被告申请月费，但被告至今已连续三月未按合同约定进行月费支付，构成事实上的根本违约；第三，原告按前期提报被告确认的租金条件和优惠政策，成功进行洽谈，但在对有进驻意愿的商户进行招商合同金的收款工作时，被告刻意破坏合同约定，至今以多种借口和理由拒绝收取商户交付的招商合同金，且再三沟通无效；第四，被告在不能按照合同约定提供相应招商工作文本的同时，对原告方拟定并提报的租赁合同文本、合作意向书文本等不予及时审核并书面确认；尤为严重的是，2017年3月，原告发现被告严重违反合同关于独家代理招商之约定，擅自允可第三方厦门市晋智远房地产营销策划有限公司开展该项目的招商代理工作，并发现该公司所洽谈商户可以成功地在被告处进行招商合同金的缴付。根据中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家企业信用信息公示系统的查询湿示，该第三方公司并无相关商业资质，且该公司在其所进行的招商工作中，刻意制造噱头，打着市政补贴两年的虚假承诺进行招摇撞骗，致使原告商誉遭受严重损害，导致许多已经洽谈商定的很多重要商户流失，原本正常的招商代理工作已经无法得以顺利开展，从而使得原告无法正常履行合同。综合招商工作中被告出现的各类问题，原告多次主动就以上事实向被告提出，要求被告严格遵照合同约定履行相关义务，但被告对此置之不理，至今未作出任何纠正措施。原告被迫在2017年5月7日向被告发出解除合同通知书。综上所述，原告认为被告的行为从根本上严重违反了合同约定，造成事实性根本违约，使得原告的招商代理工作无法正常进行，原告独家代理招商的合同目的已经无法实现，被告理应依法承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，现原告依照《民事诉讼法》第119条向法提起诉讼，望依法判决支持原告以上诉请。被告金纶房地产公司辩称，原告在起诉状中所称的“事实与理由”均不属实，原告的各项诉请没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。1.被告不存在违约行为，原告要求解除《委托整体招商策划代理合同》没有事实根据和法律依据。相反，原告不仅未完成合同约定的招商任务，而且在合同未到期的情况下擅自解除合同、撤离招商现场，其行为严重违约，应承担违约责任。原告请求解除合同的诉请不应得到支持。2.原告请求的月费9万元没有依据，依法应予以驳回。根据合同约定，被告根据招商进度分期向原告支付代理佣金，月费及项目启动金均包含在代理佣金内，月费不是独立于代理佣金之外的一项单独费用。合同对月费的支付、扣除有明确约定。在合同履行中，被告按照约定向原告支付了月费，不存在拖欠月费的情况。根据原告实际招商情况和合同约定，原告应将已取得的月费18万元和项目启动金18万元退还被告。原告请求被告支付其月费9万元没有事实根据和法律依据，不应得到支持。3.原告请求的违约金和损失不应得到支持。被告没有违约行为，不应承担违约责任，不应向原告支付违约金和赔偿责任。原告请求的违约金30万元及损失68.71万元没有事实根据，依法不应支持。反诉原告金纶房地产公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告违约金30万元；2.请求判令反诉被告退还反诉原告项目启动金及月费36万元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月6日，反诉原告与反诉被告签订《委托整体招商策划代理合同》，委托反诉被告对反诉原告开发的安阳市班芙春天A区地下商业街项目进行整体招商策划代理。合同约定：委托工作与委托期分两个阶段，第一阶段为前期市场策划期；第二个阶段为租赁代理期，自该项目公开租赁之日（8月1日）起计满10个月止；招商进度为：前三个月完成为20%，第四、五个月完成50%，第六个月完成70%，合同期满完成85%。代理佣金为180万元，包含项目启动金18万元与每月月费3万元，租赁代理佣金按照招商进度的比例支付，其中进度款中分期扣除月费与项目启动金；任何一方因单方面的原因未经对方书面同意擅自提前中止履行本合同的，须向守约方支付人民币30万元作为违约金。同时，合同对各方的其他权利义务进行了详细明确的约定。合同签订后，反诉被告招商工作严重滞后，远远没有达到合同约定的招商进度。反诉原告多次要求反诉被告更换招商主管等人员，配置招商经验丰富、招商能力强的人员组成招商团队，开展招商工作，但反诉被告置之不理。反诉被告不仅没有加强招商力量，反而在未与反诉原告协商、未经反诉原告同意的情况下，私自撤离，擅自提前终止合同。因为反诉被告违约解除合同、未完成合同约定的招商任务，根据合同的约定，反诉被告应支付反诉原告违约金30万元并退还反诉原告已支付的项目启动金和月费36万元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告福州万融公司辩称，反诉原告反诉请求无事实和法律依据，应当驳回诉请。1.本合同的中止原因是反诉原告存在违反合同关于独家代理招商的约定行为，未向反诉被告提供开展招商代理工作必备之土地使用证、建设用地许可证、公司营业执照等资料，反诉被告是严格依照合同约定和法律规定行使合同解除权。2.反诉被告在与反诉原告签订委托整体招商策划代理合同后，积极组织招商人员开展招商工作，招商进度符合合同约定，即便存在招商进度没有完全达到合同约定目标，市政“蓝天工程”是根本原因。3.本次合同履行过程中，反诉被告针对反诉原告存在的上述多种严重违约行为，多次向反诉原告提出整改意见，均未得到重视及纠正，无奈之下，反诉被告在2017年5月7日向反诉原告发出解除合同通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告福州万融公司提交原告营业执照、原告法定代表人身份证、《委托整体招商策划代理合同》、德隆商业街《商业市场调研及定位报告》、德隆商业街《招商营销推广方案》、2016年8月10日金鑫班芙春天工作联系单、德隆商业街租金建议及租金收益预算、2016年8月3日告知书、班芙春天工作联系单、台湾美食节活动方案、台湾美食文化展合作协议、《合作意向书》文本、《场地租赁合同》文本、招商工作原则及节点安排布置、招商广宣案及整体费用预算、彩色宣传册、部分商户签订的合作意向书、会议纪要，原告公司自行记录的工作记录1份共26页、原告公司向被告公司出具的月度费用发票复印件3页、2017年2、3、4月份的发票、微信聊天记录一份、中国建设银行9页交易明细，被告金纶房地产公司提交委托整体招商策划代理合同、2017年3月28日被告向原告发的函、（2017）安中证民字247号公证书及快递查询单、快递单、发票及转款凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年7月6日，金纶房地产公司（委托单位、甲方）与福州万融公司（受托单位、乙方）及厦门市晋智远房地产营销策划有限公司（以下简称晋智远策划公司）（担保单位、丙方）签订“委托整体招商策划代理合同”一份，约定：就安阳市班芙春天A区地下商业街项目，甲方委托乙方对该项目进行业态规划、代理招商、运营管理，该项目总建筑面积约9200平方米，商铺负一层238间。委托期限分两个阶段，第一阶段为前期市场策划期，即该项目公开租赁之日前，即2016年7月20日之前，乙方完成该项目的策划报告、业态规划、招商方案；包括完成《项目市场态势研究报告》、项目市场策划及招商推广方案、《租赁决策文件》；第二阶段为租赁代理期，截止至该项目公开租赁之日（时间2016年8月1日）起计满10个月止，在委托期限内乙方须全力做好该项目的推广及招商代理工作。包括：进行市场调查及分析、项目市场策划建议、市场推广建议、招商组织与部署、招商信息管理、租后跟进工作。该合同对甲方、乙方、丙方的责任及权利等予以列明。该合同第四条甲方责任及权利，约定甲方负责向乙方提供有关的法律文件副本或加盖公章的复印件（包括土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、公司营业执照等）；甲方须于2016年7月20日前免费提供招商场地及招商所需办公设备、电脑、可使用的互联网络及其网络费用，提供招商固定电话及支付该电话费用，以及配合乙方办理有关招商事宜；甲方负责该项目宣传招商过程中所有费用，甲方需按本项目总租赁金额的4%投入广告推广费用；甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类材料及政府批文，并应确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性；甲方有权派员监督乙方整个策划、宣传及代理招商过程，及对乙方所提交的策划思路、策略、建议、分析报告等工作文件、策略，提出修改意见或建议，以甲方签字或盖章形式认可为准执行；甲方应按合同规定准时支付乙方代理费用；甲方提供《认租书》、《租赁合同》的文本，收取认租者所交付之临时租赁定金及全部租赁款。委托期内由甲乙双方负责总销控，以免出现招商程序紊乱及重复的情况。合同第五条为乙方、丙方责任及权利，约定：负责按期完成项目的包装和推广计划；每月第五个工作日前向甲方提交上月度的招商情况总结及本月计划，以确保策划方案有效的实施和调整；负责统筹协助广告公司编制工作计划，并指导检查其向甲方提交的广告媒体计划和广告预算，承担检验广告执行情况和效果，甲方审核认可后才可实施；根据市场分析结论，双方协商制定该项目租赁价，乙方按此标准订立租赁价表及付款方式，经甲方审核签字后可进行租赁。甲方有权调整价格或招商资料中的条款，需预先以书面形式与乙方确认，由乙方向外发布；按甲方确认的《认租书》、《租赁合同》的文本、招商策略、促销、折扣办法等进行客户接洽、租赁、签约等工作；丙方作乙方的担保方，乙方招商出现不完成任务丙方连带责任，乙丙方需共同及时解决招商中出现的问题。合同第六条关于租赁代理佣金约定，乙方的租赁代理佣金为180万元，该180万元佣金包含项目启动金18万元与每月月费3万元。月费在当月5日之前支付给乙方，项目启动金在本合同签约后5日内向乙方支付，该项目启动金分批在招商进度款中扣除，代理佣金支付进度比例，以及进度款中分期扣除月费与项目启动金详细情况如下表：次序招商进度租赁代理佣金进度款实付金额备注第一次（前三个月）20%36万元22万元扣除项目启动金5万，月费9万第二次（第四、五月）50%36万元25万元扣除项目启动金5万，月费6万第三次（第六月）70%36万元25万元扣除项目启动金5万，月费6万第四次（开业前预计12月底）85%45万元42万元扣除项目启动金3万元，与相应月费总计153万元114万元招商进度的计量为地下商业街总面积。违约责任约定：双方中任何一方因单方面的原因未经对方书面同意擅自提前中止履行本合同的，须向守约方支付人民币30万元作为违约金；双方中如其中一方未能履行职责造成违约时，经守约方书面通知要求对方纠错10天内仍未改正造成守约方商誉受到影响或遭受经济损失，守约方可提前解除本合同，追究违约方法律责任，并要求违约方赔偿所造成的损失。其他约定项中，甲方同意在乙方独家代理委托期间，甲方只能通过乙方代理出租该项目之有关单位，以免租赁程序紊乱及重复。合同一方有违反合同规定的严重违约行为，经对方书面警告于合理期限内仍未改正的，则按规定履约的另一方有权单方面终止合同；受自然灾害、政府行为等不可抗力因素影响，导致无法履行合同或继续履行合同是显示公平的，双方应协商终止合同。2.合同签订后，被告向原告支付了项目启动金18万元，并分别支付了2016年8月至2017年1月共计6个月的月费18万元，之后未再支付月费或其他费用。原告开始招商策划及代理工作，制定了德隆商业街《商业市场调研及定位报告》、《招商营销推广方案》、彩色宣传册、台湾美食节活动方案、台湾美食文化展合作协议，原告提交“班芙春天工作联系单”、会议纪要，证明原告在招商代理工作过程中，向被告报请、沟通相关事宜。原告起草了合同意向书文本、商业街租赁合同文本，并提交有商户签字的26份合作意向书，证明开展招商代理以来的成果。3.2017年3月18日，晋智远策划公司在58同城网站发布“班芙春天诚招招商专员的广告”；另有“（出租）德隆商业街免一年半租金外加政府补贴两年”的广告，原告称该广告是晋智远策划公司发布，不仅违反了合同原告为独家代理招商的约定，同时对租金做出虚假宣传承诺，影响原告的招商代理宣传工作，致使原告商誉受损。被告对原告提交的58同城网页截图及诉称意见不予认可，辩称对广告真实性有异议，原告说有第三方介入招商，该第三方是晋智远策划公司，根据合同约定，晋智远策划公司是原告的担保方，对原告完成招商任务负连带责任，假如原告提交的证据是真实的，只能说明晋智远策划公司为了完成原告的招商工作，被告与晋智远策划公司未签订任何委托协议。原告称，经原告招商签订合作意向书的商户，被告拒收该商户的合同金，导致商户流失。被告对原告该诉称意见不予认可，辩称原告提交的合作意向书不能证明原告完成招商工作的情况，招商意向书有2016年9月、10月、11月的意向书，但没有租户交租金的事实；认为原告陈述被告公司不收取租金的情况根本不是事实，被告作为开发商是不会拒收租金的。被告认为原告在履约过程中实际招商的客户只有两户，其中就包括原告称是晋智远策划公司招商的客户钟梅。2016年8月3日，被告金纶房地产公司向晋智远策划公司及原告福州万融公司合并发出告知一份，告知内容为《金鑫·班芙春天》A区地下商业街、地下超市及设备用房的预售证名称、编号，要求在销售宣传、合同签订过程中做好客户的解释工作。原告称以此可证明被告违反合同中约定的甲方应提交相关法律文件副本的责任，未提交土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告对原告提交的告知无异议，辩称该证据不能证明原告的主张，被告已向原告提供证照，但没有让原告签收回执。4.原告自行制作开支明细表，列明驻场人员支出、外联人员支出、月度损益数额，被告对此不予认可。2017年5月7日，原告福州万融公司作出解除合同通知书，于5月8日向被告金纶房地产公司邮寄；原告公司人员撤离，不再进行招商代理工作。被告金纶房地产公司在收到原告解除合同通知书后，就原告的解除合同通知书作出回函，称原告所述被告公司违约的情形不存在，认为原告违反合同约定，应承担法律责任。2017年6月6日，被告公司工作人员在公证处工作人员的见证下，向原告邮寄上述回函。5.被告对原告主张被告违约不予认可，被告提交2017年3月28日被告向原告出具的函件一份，其中称“时至今日，贵司招商策划代理工作严重滞后，远远没有达到该合同约定的招商进度，给我司其他各项工作的开展也造成了严重影响。贵司的行为已构成违约，根据该合同约定和法律规定，贵司应承担违约责任”，要求原告严格按照合同约定履行各项义务，特别是按照招商进度约定完成招商工作；于2017年4月5日前完成更换招商主管等人员（招商主管需经被告公司确认），配置招商经验丰富、招商能力强的人员组成招商团队，开展招商工作；确保安阳市班芙春天A区地下商业街于2017年5月份如期开业。原告称招商进度慢另有市政“蓝天工程”影响，被告对此不予认可。截至本案开庭审理时，被告称该地下商业街未正式开业，也没有商户入驻，地下商业街配套设施还在进行建设中。本院认为，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告福州万融公司与被告金纶房地产公司签订《委托整体招商策划代理合同》，由原告对被告公司开发建设的班芙春天A区地下商业街进行招商代理。原告称其为该项目的独家代理，合同中约定了“甲方同意在乙方独家代理委托期间，甲方只能通过乙方代理出租该项目之有关单位，以免租赁程序紊乱及重复”，但同时，该合同中丙方晋智远策划公司作为担保单位，也对其进行了责任约定，写明“丙方作乙方的担保方，乙方招商出现不完成任务丙方连带责任，乙丙方需共同及时解决招商中出现的问题”。在合同履行过程中，原告招商代理工作进展缓慢，未按合同约定的时间进度完成招商阶段目标，且被告于2017年3月28日向原告出具的函件一份，明确表示原告公司招商策划代理工作严重滞后；故在此情况下，被告要求丙方晋智远策划公司承担连带责任，共同解决招商中出现的问题，并不违反三方合同约定。且从原告提交的2016年8月3日被告向原告及晋智远策划公司出具的“告知”中可以看出，被告是向晋智远策划公司及原告公司一并进行告知，要求在销售宣传、合同签订过程中做好客户的解释工作，由此可以证明，原告对晋智远策划公司参与招商代理是明知的，故原告提交晋智远策划公司在58同城网站发布的有关招商代理的广告，并不违反原、被告的合同约定。根据原、被告提交的证据可以看出，原告招商代理工作并未按照合同约定的时间进度完成阶段性目标，原、被告在履约过程中均存在违约行为，被告未能提交证据证明其已按合同约定向原告提交土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，被告自2017年2月起未按月支付原告合同约定的月费，加之该地下商业街建设方面并未完全建成，均有可能影响原告的招商工作进度。双方的合同目的最终没有实现，原因是多方面的，原、被告在履约过程中均存在过错及违约行为。2017年5月8日，原告向被告发出解除合同通知书，并将原告公司人员全部撤离，原告已明确表示不履行合同，双方失去了合同履行的基础，故依据法律规定，原、被告于2016年7月6日签订的《委托整体招商策划代理合同》解除。合同签订后，原告研究制定调研报告、招商营销推广方案、设计印制彩色宣传册、制定台湾美食节活动方案、台湾美食文化展合作协议，多次召开会议，与被告进行招商相关事宜的沟通报请联系，起草了合同意向书文本、商业街租赁合同文本，与商户进行洽谈，签订合作意向书，做出了大量工作，被告已向原告支付了项目启动金及2016年8月至2017年1月期间的月费。关于原告主张合同履行期间的月费，即使被告认为原告招商代理工作进展缓慢，被告也不应停止支付原告月费，月费系原告开展招商代理工作所需必要费用，不应受招商完成进度影响，被告停止支付原告月费的行为会更加限制原告招商代理工作的开展，不利于招商工作进度的完成。2017年5月7日，原告向被告作出解除合同通知书，此前原告仍在开展招商代理工作，故2017年2月至2017年4月期间的月费共计9万元，被告金纶房地产公司应向原告福州万融公司支付，被告反诉要求原告退还项目启动金18万元及月费18万元的诉讼请求，本院不予支持。考虑原、被告在履约过程中均存在违约行为，故原、被告均要求对方支付违约金30万元的请求，本院均不予支持。原告要求被告赔偿原告招商成本费用、接待、差旅住宿费用共计68.71万元，仅提交原告自行统计的开支明细表，没有被告的签字确认，被告亦不予认可，本院对此不予采信，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告福州万融商业管理有限公司与被告安阳市金纶房地产开发有限公司于2016年7月6日签订的《委托整体招商策划代理合同》解除；二、被告安阳市金纶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州万融商业管理有限公司2017年2月至4月期间的招商费用共计9万元；三、驳回原告福州万融商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告安阳市金纶房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费14494元，原告福州万融商业管理有限公司负担12444元，被告安阳市金纶房地产开发有限公司负担2050元；反诉案件受理费5200元，由被告安阳市金纶房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  李 雪人民陪审员  李 琪二〇一七年十二月二十八日代理书记员  王 曼