山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1007号
上诉人（原审被告）惠东。
委托代理人隋云林。
委托代理人苗蕾，山东仁德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）青岛广源物业管理有限公司。
法定代表人吴建，总经理。
委托代理人白洁，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人王毳毳，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人惠东因与被上诉人青岛广源物业管理有限公司（以下简称广源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员徐镜圆担任审判长、代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并对本案进行了调查。上诉人惠东的委托代理人隋云林、苗蕾，被上诉人广源物业公司的委托代理人白洁、王毳毳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广源物业公司在一审中诉称，广源物业公司与新华锦山东锦源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由广源物业公司对惠东居住的锦源·龙邸小区提供前期物业服务。合同签订后，广源物业公司依约履行了合同义务，但惠东无故拖欠物业服务费用。经广源物业公司多次催交，惠东至今尚未支付拖欠费用。现广源物业公司诉至法院，请求法院判令惠东向广源物业公司支付自2012年4月1日至2014年6月30日的住宅物业服务费、电梯运行费共计人民币4219元（含预收2014年7月1日至2014年9月30日的物业服务费用），支付自2012年4月1日至2014年9月30日所欠付的物业费、电梯运行费的滞纳金人民币6270元，并承担诉讼费用。
惠东在一审中答辩称，一、惠东并未实际入住该房屋，并没有接受广源物业公司的任何服务；二、广源物业公司没有尽到服务义务，并且擅自将公共用地设为收费车位，应该相应减少物业费；三、广源物业公司主张2013年10月31日之后的物业费及2012年4月1日后的电梯费没有事实和法律依据；四、广源物业公司主张违约金6270元数额过高且无依据，请求法院依法驳回广源物业公司的诉讼请求。
原审法院查明：惠东系锦源·龙邸小区2栋2单元1102户住宅业主，房屋建筑面积为87.89平方米。2010年12月11日，广源物业公司与惠东签订《锦源·龙邸前期物业服务合同》，约定的合同期限为“自2011年11月1日时起至2013年10月31日时止。业主委员会代表全体业主与甲方（广源物业公司）签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第四条、物业服务费用约定：“二、乙方（惠东）交纳费用时间：……三、物业服务费用由乙方按其拥有的物业的建筑面积向甲方交纳。住宅物业服务费按：1.2元／建筑平方米·月执行；四、电梯费用按：0.4元／建筑平方米·月执行；二次供水费加收0.4元／吨。五、因乙方原因空置物业也必须按本条第二款及第三款标准由乙方向甲方缴费。……九、每次收费方式：乙方每次向甲方预缴三个月的物业服务费，除本合同另有约定外，每年度1月1日至1月15日、4月1日至4月15日、7月1日至7月15日、10月1日至10月15日预付本季度的物业服务费用及本合同约定的乙方停车场收费。否则视为逾期交纳，乙方须承担违约责任。”经查，锦源﹒龙邸小区水费是由广源物业公司抄表统一收取，根据广源物业公司提供的水费抄表明细，2013年1月惠东的水表数显示为3立方米，其中2013年9月、2013年12月、2014年5月及2014年9月分别有1立方米的用水。截止到2014年11月惠东共计用水量为7立方米。原审在薛家岛供电所调取了惠东的用电情况，锦源·龙邸小区小区为购买电卡插卡取电，2014年10月进行了统一的电表改造，改造前惠东共计购电两次，购电量为1279度。2014年10月统一电表改造时，电表显示剩余843度电。原审另查明，涉案房屋于2012年上半年进行了简单的装修。《锦源·龙邸前期物业服务合同》第八条违约责任第四款约定：“乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用（包括但不限于物业服务费用及车位服务费）的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起至实际付款之日止按每天3‰的标准交纳违约金”。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。广源物业公司与惠东之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。业主的主要义务是交纳物业服务费，物业服务企业的主要义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、安全保卫等相关服务。本案惠东辩称其并未享受到合同中约定的服务，但其提交的照片等证据材料并不能证明广源物业公司未全面履行物业服务，因此惠东的该抗辩理由不予支持，惠东应当依据合同约定向广源物业公司缴纳相关物业服务费用。
关于合同期限的问题。《青岛市物业管理条例》第三十四条第三款规定：前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。锦源·龙邸小区并未成立业主大会，因此广源物业公司可以在期满后继续按照前期物业服务合同约定，从事物业管理服务。因此惠东应当交纳2013年11月1日之后产生的物业服务费用。
关于2014年7月1日至2014年9月30日期间的物业服务费用。由于《锦源·龙邸前期物业服务合同》中对预交三个月的物业服务费用有约定，并且以上三个月的物业服务费用已经实际产生，因此惠东亦应交纳此期间的物业服务费用。
关于是否为空置房屋的问题。惠东提交工资单、单位证明、取暖费收据等相关证据仅能证明惠东本人未在涉案房屋内居住，无法排除他人在涉案房屋居住的情况。空置房屋内不应有水电费用的发生。经查明，涉案房屋在欠交物业费的期间内有一定水和电的使用，并不符合空置房屋的标准。因此惠东的该项抗辩事由，证据不足，不予认可。
关于滞纳金的问题。《锦源﹒龙邸前期物业服务合同》中对违约金作出了相关约定，但违约金的设定是为了由违约方向守约方赔偿损失，结合本案广源物业公司的损失情况，本案双方约定的违约金过高，原审予以适当调整，结合本案案情，原审认为，以银行同期贷款利率计算违约金为宜。
综上，根据《锦源·龙邸前期物业服务合同》中的相关约定，惠东应当支付广源物业公司物业服务费共计人民币4218元，包括住宅物业服务费人民币3164元（自2012年4月1日至2014年9月30日：1.2元／建筑平方米·月＊87.89平方米＊30），电梯费人民币1054元（自2012年4月1日至2014年9月30日：0.4元／建筑平方米·月＊87.89平方米＊30），并按照银行同期贷款利率支付广源物业公司自2012年4月1日至2014年9月30日的违约金。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、惠东于判决生效十日内支付广源物业公司物业服务费用人民币4218元。二、惠东于判决生效十日内按照银行同期贷款利率支付广源物业公司自2012年4月1日至2014年9月30日的违约金（按本金人民币4218元计算）。三、驳回广源物业公司其他诉讼请求。案件受理费62元，由惠东承担30元，广源物业公司承担32元。因广源物业公司已预交，惠东于判决生效后十日内给付广源物业公司32元。
宣判后，惠东不服原审判决，上诉至本院。
上诉人惠东上诉称，一、涉案房屋一直空置，一审法院支持电梯费没有法律依据。惠东一直居住在日照市，尚未退休，购买涉案房屋是为了退休后离女儿近点，相互照应。一审审理中，惠东提交了其工作情况及在单位宿舍居住的证明。一审法院调取了涉案房屋自2011年10月至今的用水、用电情况，用水仅7方，用电仅430度，不足一般家庭一个月的用量，且均是2012年初装修时使用的。广源物业公司与惠东签订的前期物业合同第四条第五款明确约定空置房屋仅收取物业费和二次供水费，一审法院不采信涉案房屋空置的事实，缺乏说服力，广源物业公司亦明知空置而一再否认，明显不诚信。二、一审法院判令惠东按4218元计算2012年9月30日至2014年9月30日的违约金没有事实依据。惠东与广源物业公司签订的前期物业合同约定提前三个月预付物业费，4218元是2012年9月30日至2014年9月30日期间共计的物业费、电梯费，按4218元计算2012年9月30日至2014年9月30日的违约金明显错误。另，惠东一直就涉案房屋的延期交房问题与开发商在进行诉讼，双方对交房时间有异议。直至2014年6月30日才收到二审法院的判决，并不是故意不交物业费。且在此期间广源物业公司没有以任何形式向惠东追要过该费用，故一审法院支持违约金明显不当。三、一审判决对诉讼费的判令前后矛盾。综上，请求法院依法判决：一、依法撤销原审判决，驳回广源物业公司的诉讼请求；二、广源物业公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人广源物业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案双方争议的焦点问题：惠东是否应支付广源物业公司拖欠的物业服务费、违约金。
广源物业公司与惠东签订的《锦源·龙邸前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对广源物业公司及惠东具有法律约束力。依据广源物业公司与惠东签订的《锦源·龙邸前期物业服务合同》的约定，广源物业公司于2011年11月1日至2013年10月31日为惠东提供物业服务。合同期限届满后，锦源·龙邸小区并未成立业主大会。根据《青岛市物业管理条例》第二十二条第三款关于“前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用”的规定，广源物业公司可以继续按照前期物业服务合同的约定从事物业管理服务。因惠东自2012年4月起未交物业费，依据《锦源·龙邸前期物业服务合同》约定，惠东应支付广源物业公司2012年4月1日至2014年6月30日期间拖欠的物业费。惠东称涉案房屋一直空置，其不应当支付电梯费，但其并未提交有效证据证明房屋空置的事实，本院不予采信。由于广源物业公司与惠东双方对逾期交房、房屋是否空置等问题存有争议，惠东未及时向广源物业公司缴纳物业费事出有因，并非无故拒缴。因此，对广源物业公司要求惠东支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原审法院判令惠东支付广源物业公司违约金，处理不当，本院予以纠正。
综上，上诉人惠东的上诉请求，部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6526号民事判决第一项。
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6526号民事判决第二、三项。
三、驳回被上诉人青岛广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费62元，二审案件受理费62元，共计124元，由上诉人惠东负担62元，被上诉人青岛广源物业管理有限公司负担62元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 于国英