山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏开民初字第1567号
原告（反诉被告）刘根明，市民。
委托代理人李喜梅，山东贵和律师事务所律师。
被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司，住所地菏泽市人民路296号，统一社会信用代码91371700676844019A。
法定代表人：池强，该公司董事长。
委托代理人陆长安，山东陆直律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘根明与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员石胜利适用简易程序独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘根明的委托代理人李喜梅与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的委托代理人陆长安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘根明诉称，2010年11月17日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司预售的天阔国际小区第0008幢楼01单元06001号房，总房款为551110元，交房日期为2012年10月31日前。协议生效后，被告于2014年4月24日将该房交付原告，至今未协助原告办理房屋所有权证。根据双方在合同第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按本合同第九条执行，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。由于被告的原因，原告未在规定的期限内取得房屋所有权证，被告应承担违约责任。特提起诉讼，请求判令被告支付原告延期办理房产证违约金90000元。
被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称,1、原告所诉无事实根据，请求依法驳回原告诉请；2、假设原告所诉有事实根据及法律依据，被告基于合同关于违约责任的约定，已向原告超额支付了违约金，且合同关于违约金的约定，严重超过了原告可能造成的损失及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的规定。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告菏泽市宸宇房地产开发有限公司诉称，反诉原告已向反诉被告刘要明超额支付了违约金116835元，假设反诉原告违约，反诉被告可能造成的损失按合同约定的交付期限计算也只有不足3年时间，其损失应当按照菏泽市住房保障和房产管理局发布的涉案房屋的所在区位的租金数额或司法鉴定机构依法评估的涉案房屋的租金数额计算。经了解，涉案房屋年租金数额1万元左右，按年租金数额1万元，假设逾期期限3年计算，反诉被告损失仅有3万元，按照其租金数额的130%计算，反诉原告如违约，应当承担的违约金数额为39000元。请求判令反诉被告返还77835元。
反诉被告刘根明辩称，本案涉及的是延迟办理房产权证的违约金，与反诉原告诉请的延期交房违约金是两种不同的违约，是涉案合同列明的两种完全不同的违约责任；反诉原告所反诉的违约金超付情况不存在，房屋所有权包括占有、使用、收益、处分等权利，由于反诉原告的责任，反诉被告不能办理房屋产权证，使反诉被告不能充分享有房屋的权益。双方签订的合同基本上是格式条款，各项条款都是反诉原告自行承诺，且不违背法律规定，反诉原告已经占有合同签订的主动权，在履行中不存在调整、减轻其违约责任的可能性。反诉原告的诉请无事实根据及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。
经审理本院认定，2010年11月17日，原告（反诉被告）刘根明与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）购买被告天阔国际小区第0008幢楼01单元06001号商品房，总房款为551110元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行。合同签订后，原告（反诉被告）于2011年1月28日向被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司交清了房款。2014年4月24日，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）刘根明，同时向原告（反诉被告）刘根明支付了逾期交房违约金116835元。因至今未能办理房屋所有权证，原告（反诉被告）刘根明于2015年11月9日向本院起诉，庭审时，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司提起反诉。经本院依职权调查，菏泽市房产交易中心于2015年11月23日出具证明：“由菏泽市宸宇房地产开发有限公司建设的天阔国际小区1、2、8、9号楼已于2015年11月4日企业具备为购房人办理房权证的全部手续，其余楼房目前尚不具备为购房户办理房权证的条件”经调解，双方当事人未能达成协议。
本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、《商品房买卖合同》、收据、证明等证据在卷为凭，并经双方庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》既在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，又在第十五条约定了逾期办理产权证书的违约责任，按照双方的约定，这两种违约金是单独计算和并存的。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）刘根明支付的违约金的收据上注明是“逾期交房违约金”，并不包含逾期办理产权证书违约金，原告（反诉被告）刘根明接受并未提出异议，表明双方已按合同第九条的约定履行完毕，双方对于出卖方逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。故被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司称已向原告（反诉被告）刘根明超额支付违约金的抗辩理由，本院不予采信。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）刘根明返还该违约金，没有法律依据，本院不予支持。根据菏泽市房产交易中心出具的证明可知，被告（反诉原告）直至2015年11月4日才具备对涉案房产进行产权登记的条件，在此之前，原告（反诉被告）刘根明不能办理产权证书是由被告（反诉原告）造成的，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司构成违约，应向原告（反诉被告）刘根明支付至2015年11月3日的逾期办理涉案房产产权证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）刘根明违约金81344（551110×0.0004×369）元，限判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告（反诉被告）刘根明的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2050元，减半收取1025元，反诉案件受理费873元，共计1898元，由原告（反诉被告）刘根明负担25元，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担1873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 石胜利
二〇一五年十二月十七日
书记员 魏 静