江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终1234号
上诉人（原审原告）：刘亚兵，男，汉族，住灌云县。
上诉人（原审原告）:沈跃娟，女，汉族，住灌云县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：朱江，江苏苍佑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：连云港腾际置业有限公司，住所地灌云县经济开发区伊山南路4号。
法定代表人：李长年，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘庆武，男，连云港腾际置业有限公司员工,住灌云县。
委托诉讼代理人：徐林，灌云县。
上诉人刘亚兵、沈跃娟与上诉人连云港腾际置业有限公司（以下简称腾际置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘亚兵、沈跃娟上诉请求：1、二审法院依法改判；2、一、二审诉讼费用由腾际置业公司承担。事实与理由：一、一审判决错误的认定腾际置业公司逾期办证违约责任期间至2015年12月3日止；二、违约金的计算基数应为533120元；三、违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
上诉人腾际置业公司针对刘亚兵、沈跃娟的上诉答辩称：第一，刘亚兵、沈跃娟怠于申请办证，并非出卖人的原因；第二，双方签订的合同第十五条第三项规定，出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准，因此该条款约定的内容是没有违约金的，故刘亚兵、沈跃娟的上诉不属于合同约定，请求驳回上诉。
上诉人腾际置业公司向本院上诉请求：1、撤销（2017）苏0723民初6545号民事判决，改判驳回刘亚兵、沈跃娟要求腾际置业公司支付逾期办证违约金的上诉请求；2、一、二审的案件受理费由刘亚兵、沈跃娟承担。事实与理由：一、刘亚兵、沈跃娟自身未及时提出办证申请而导致房产证的延期办理，不应由腾际置业公司承担延期办证的责任。二、一审判决适用法律不当，本案应全面理解最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的含义，正确适用该条法律。该条法律第一款首先明确“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，本案中刘亚兵、沈跃娟未取得产权证书的原因是其怠于申请办证，而非出卖人的原因。其二，该法律的适用具有排他性，即有特殊约定除外，而双方签订的合同第十五条第3项即为特殊规定，该第3项载明“出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准”，本案中特殊约定已经履行，办证期限应服从“实际情况为准”的约定，不存在腾际置业公司违约的问题。
上诉人刘亚兵、沈跃娟针对腾际置业公司的上诉答辩称：一、腾际置业公司应承担延期办证的违约责任，腾际置业公司没有协助我方办理产权登记是事实，没有证据表明是我方原因造成延迟办证；二、一审法院适用法律正确，正是因为腾际置业公司造成了买受人即我方逾期未能取得房屋权属证书，一审判决才适用了最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，腾际置业公司强调的合同第十五条第三项并不属于特殊规定，只能是属于约定不明。一审判决认定腾际置业公司承担逾期办证的违约责任并无不当。
刘亚兵、沈跃娟向原审法院提出诉讼请求：一、判令腾际置业公司支付刘亚兵、沈跃娟逾期办理权属登记证书的违约金114287.6元（自2014年12月22日暂计算至2017年11月22日）;二、本案诉讼费用由腾际置业公司承担。
原审法院认定事实如下：一、2014年1月16日，刘亚兵、沈跃娟与腾际置业公司签订《商品房买卖合同书》，约定：刘亚兵、沈跃娟购买腾际置业公司开发的滕际怡圣园4幢1单元301室房屋，总价款533120元。刘亚兵、沈跃娟按约定交付购房首付款及办理按揭贷款手续，腾际置业公司于2014年9月22日将房屋交付刘亚兵、沈跃娟。2014年9月22日，刘亚兵、沈跃娟向腾际置业公司交纳购房首付款14万元，另30万元购房款通过办理贷款方式给付腾际置业公司。
二、《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即腾际置业公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准。
三、腾际置业公司于2015年12月4日将涉案房屋进行了初始登记。
四、腾际置业公司曾于2016年8月17日向灌云县法院提起诉讼，要求刘亚兵、沈跃娟归还借款并支付利息。2017年3月7日灌云县法院作出判决：刘亚兵、沈跃娟向腾际置业公司支付购房欠款164995元，并支付违约金（按月利率2%从2014年9月22日起计算至给付之日止）。判决送达后，刘亚兵、沈跃娟不服，提起上诉，连云港市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
五、刘亚兵、沈跃娟于2017年4月11日向灌云县法院起诉，于2017年5月18日向灌云县法院申请撤诉，被裁定准予撤诉。
原审法院认为，刘亚兵、沈跃娟与腾际置业公司签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。刘亚兵、沈跃娟已经按照合同约定履行了付款义务，腾际置业公司虽将房屋交付刘亚兵、沈跃娟，但未按照约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故对刘亚兵、沈跃娟要求腾际置业公司支付逾期办理权属登记资料备案的违约金，原审法院依法予以支持。按照《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定，腾际置业公司最迟应于2014年12月21日之前将办理权属登记需由腾际置业公司提供的资料提交产权登记机构备案，而本案腾际置业公司于2015年12月4日才将涉案房屋进行了初始登记。故腾际置业公司承担逾期办证违约责任期间应从2014年12月22日起至2015年12月3日止。对于逾期办证违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案刘亚兵、沈跃娟与腾际置业公司签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即腾际置业公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准，系约定不明，因刘亚兵、沈跃娟并未按照合同约定及时足额履行购房款给付义务，故腾际置业公司应从2014年12月21日起至2015年12月3日止以刘亚兵、沈跃娟已付购房款44万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向刘亚兵、沈跃娟支付违约金。
关于腾际置业公司辩称的因刘亚兵、沈跃娟未将购房款给付完毕,故其享有先履行抗辩权的问题，因双方签订商品房买卖合同，刘亚兵、沈跃娟作为房屋权利人已经可以享有要求腾际置业公司按照合同约定履行义务的权利，刘亚兵、沈跃娟未将购房款给付完毕，腾际置业公司可依据合同约定主张权利，且已经过生效判决予以确认，腾际置业公司对此不享有先履行抗辩权，对腾际置业公司该辩称不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、连云港腾际置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘亚兵、沈跃娟支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款44万元为基准，按中国人民银行规定同期同档贷款利率自2014年12月22日起计算至2015年12月3日止。）。二、驳回刘亚兵、沈跃娟的其他诉讼请求。
原审法院又于2018年1月6日作出（2017）苏0723民初6545号民事裁定书，对（2017）苏0723民初6545号民事判决书补正如下：（2017）苏0723民初6545号民事判决书中正文第7页第4-7行“故腾际置业公司应从2014年12月21日起至2015年12月3日止以刘亚兵、沈跃娟已付购房款44万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向刘亚兵、沈跃娟支付违约金。”补正为“但结合本案原告刘亚兵、沈跃娟的实际损失情况，腾际置业公司从2014年12月21日起至2015年12月3日止以刘亚兵、沈跃娟已付购房款44万元为基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款利率计算向刘亚兵、沈跃娟支付违约金较为适宜。”。
本院二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点：腾际置业公司是否存在逾期办证的事实；如存在，逾期办证的责任是否在刘亚兵、沈跃娟一方；如责任在腾际置业公司一方，一审法院确定的违约金计算基数、计算的时间段及利息标准是否正确。
本院认为，刘亚兵、沈跃娟与腾际置业公司签订《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及其附件合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。根据合同约定，腾际置业公司应在房屋交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中腾际置业公司于2014年9月22日将涉案房屋交付刘亚兵、沈跃娟，应于2014年12月21日前将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但腾际公司实际是于2015年12月4日将涉案房屋报产权登记机关进行初始登记，超过双方约定的90日期限，违反合同约定，属于逾期办证。故一审法院认定腾际置业公司承担逾期办证违约责任，期间为2014年12月22日至2015年12月3日并无不当。腾际置业公司主张应由刘亚兵、沈跃娟承担逾期办证的责任，称其委托的连云港百叶房地产经纪有限公司曾多次通知刘亚兵、沈跃娟办证，因该通知情况说明为腾际置业公司委托的经纪公司出具，无书面通知书予以佐证，且刘亚兵、沈跃娟对此通知情况说明亦不予认可，本院对该通知情况说明不予采信，对腾际置业公司的该上诉理由不予支持。腾际置业公司主张办证期限应根据灌云县相关部门的实际情况为准，但未提供相关证据证明，本院不予支持。刘亚兵、沈跃娟主张腾际置业公司逾期办证的违约责任期间终止时间应为其取得产权证的时间，与双方合同约定不符，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准。”该约定对逾期办证的违约责任约定不明确，一审法院根据本案实际情况，酌定腾际置业公司应按刘亚兵、沈跃娟已付购房款总额，按照中国人民银行规定的同期同档贷款利率，向刘亚兵、沈跃娟支付自2014年12月22日至2015年12月3日的逾期办证违约金并无不当，本院予以支持。
关于刘亚兵、沈跃娟已经支付的购房款金额问题，根据双方合同约定，刘亚兵、沈跃娟应交购房首付款为人民币233129元，余款人民币30万元以银行按揭贷款或公积金贷款方式付清。刘亚兵、沈跃娟在2014年9月22日交付腾际置业公司首付款14万元，另外30万元以贷款方式给付腾际置业公司。另根据连云港市中级人民法院（2017）苏07民终3265号民事判决书，刘亚兵、沈跃娟向腾际置业公司借款164995元，其中93120元用于购买涉案房屋，71875元用于购买车库，腾际置业公司确认该笔借款按照双方借款协议约定抵作刘亚兵、沈跃娟需支付的购房款。故本案中刘亚兵、沈跃娟已经支付的购房款金额为533120元，对于上诉人刘亚兵、沈跃娟请求调整违约金计算基数的上诉主张本院予以支持。
综上，上诉人腾际置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人刘亚兵、沈跃娟上诉主张部分成立，本院予以支持，一审判决对腾际置业公司逾期办证违约金计算基数认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初6545号民事判决第一项为：连云港腾际置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘亚兵、沈跃娟支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款533120元为基数，按中国人民银行规定同期同档贷款利率自2014年12月22日起计算至2015年12月3日止。）；
二、驳回刘亚兵、沈跃娟其他诉讼请求。
一审案件受理费1292元（已减半收取），由刘亚兵、沈跃娟负担1009元，连云港腾际置业有限公司负担283元；二审案件受理费2584元（连云港腾际置业有限公司已预交384，刘亚兵、沈跃娟已预交2584元），由连云港腾际置业有限公司负担1584元，由刘亚兵、沈跃娟负担1000元，余款予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 淼
审 判 员 王抒彦
审 判 员 程 艳
二〇一八年六月十二日
法官助理 徐林杉
书 记 员 许伟伟
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。