湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第00949号
原告长沙市广建房地产开发有限公司。
法定代表人汤广民，系该公司董事长。
委托代理人胡建平，系该公司职工（特别授权）。
委托代理人袁立辉，宁乡县湘宁法律服务所法律工作者（一般代理）。
被告周正强。
委托代理人杨曼霞，系周正强之妻。
被告杨曼霞。
两被告的委托代理人杨得山，系杨曼霞的哥哥（一般代理）。
原告长沙市广建房地产开发有限公司诉被告周正强、杨曼霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡建平、袁立辉，被告杨曼霞、被告周正强的委托代理人杨曼霞、两被告的委托代理人杨得山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙市广建房地产开发有限公司诉称：两被告购买了原告开发建设的***园F2栋2—**1号商品房，面积为127.48平米，总房款为319719元，被告交了14.5万元首付款后，2012年12月原告向被告交付了该房并移交了钥匙。被告是先收房再于2013年3月7日补签购房合同书，而后被告又交了办证手续费，委托原告财务人员胡建平于2014年2月18日办理了房产证和国土证。办完两证结余63元冲抵购房款，至今被告欠原告购房款174656元。经原告多次催收，被告以多种理由不予支付，故具状法院，请求判决：1、两被告立即向原告支付购房款174656元；2、本案诉讼费用由被告承担。
两被告辩称：1、原告称被告欠购房款174656元属实，但是2013年以来答辩人一直未见过原告，相反答辩人因房屋质量问题找原告，却难寻踪迹；2、答辩人接到了房产证和国土证发现房屋居住使用年限到2071年止，其他人买新房使用权都是70年，答辩人的却只有56年，答辩人要求在房款中减少14年的使用权相应款项；3、答辩人所购房屋存在严重质量问题，答辩人要求退房。
原告长沙市广建房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据2、周正强、杨曼霞被告身份证、周正强与杨曼霞结婚证，拟证明被告诉讼主体资格；
证据3、房权证7140****0号、房屋分户平面图、国有土地使用证1319号，拟证明被告所购2-**1房的情况；
证据4、宁乡县商品房买卖合同，拟证明被告购房且欠原告房款174656元的事实；
证据5、被告提出的漏水情况说明，拟证明被告是合同签订之前交房装修入住的。
两被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、2、3无异议；对证据4有异议，合同上的签名是杨曼霞签的，但是杨曼霞没有这个合同的原件；对证据5有异议，周正强的签名是周正强本人写的，但是“杨曼霞”签名这个不是杨曼霞本人签的。
两被告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
一组照片，拟证明房屋有严重的质量问题。
原告长沙市广建房地产开发有限公司对被告提供的证据质证认为：对证据有异议，这组照片与本案无关。
本院经审查认为，原告提交的证据1、2、3、4来源合法，内容真实，能够证明本案事实，依法确认为有效证据。原告提交的证据5，与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告提交的证据无法达到被告的证明目的，本院不予采纳。
本院根据采信的证据及到庭当事人的陈述，确认如下案件事实:
原告长沙市广建房地产开发有限公司在宁乡县城郊乡东沩路南路地块上开发建设了项目名称为***园F2栋的商品房。项目竣工联合验收合格后，原告于2013年2月6日取得商品房预（销）售许可证。2013年3月7日，两被告与原告签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定两被告周正强、杨曼霞购买***园F2栋2单元6层2-**1号房屋，建筑面积为127.48㎡，房屋总价为319719元。付款方式为银行按揭贷款方式，在周正强、杨曼霞交付首期房款149719元后，剩余170000元通过按揭贷款方式支付。买受人周正强、杨曼霞在接到出卖人或者贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。另外，双方关于房屋质量及保修责任约定，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的按照约定处理，没有退房约定的，出卖人在收到买受人通知后履行保修义务，若买受人发出书面通知5日内，出卖人不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。
另查明，庭审中经双方确认，两被告尚欠174656元购房款未付，经原告催要支付后，被告以房屋存在质量问题为由拒绝支付。另原告方提出关于房屋保修问题，其可依合同立即承担保修义务或者向被告支付合理的维修费用，但被告并未同意，坚持抗辩因房屋质量问题暂不予支付剩余房款。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告长沙市广建房地产开发有限公司与被告周正强、杨曼霞签订的《宁乡县商品房买卖合同》是其真实意思表示，没有违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应积极、全面和谨慎地履行合同。鉴于两被告承认其未依约支付剩余购房款，即对于两被告逾期支付购房款的违约，双方当事人不存在争议，因此，本案的争议焦点为长沙市广建房地产开发有限公司是否存在违约行为的问题，两被告辩称其所购的商品房存在严重房屋质量问题达到退房条件，但并未向本院提供有效证据予以证明。同时，被告未提供证据证明原告拒不履行房屋维修义务，且被告怠于行使自行或聘请他人进行维修而由原告方承担合理的维修费用的权利，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合***园F2栋已于2013年9月通过了联合验收并取得宁乡县建设项目竣工联合验收办公室所颁发的合格证的事实，对被告的该抗辩理由本院不予支持。关于两被告所购房屋的土地使用权年限问题，商品房土地使用权年限在购房合同及土地使用权证中均有明显记载，在签订合同之时被告应尽到知悉合同内容的义务，而土地使用权所剩年限亦为商品房销售价格的构成因素，由市场进行调节和确认，由买卖双方自由选择，原、被告双方签订《宁乡县商品房买卖合同》即双方依据真实意思对土地使用权已确定后选择出卖与买受的结果，故被告的抗辩理由本院不予采纳。综上，无证据证明长沙市广建房地产开发有限公司存在违约行为，其请求两被告支付购房款事实清楚，证据充分，依法应予支持。据此，依照《》第、第、第以及》第之规定，判决如下：
被告周正强、杨曼霞在本判决发生法律效力后十五日内支付原告长沙市广建房地产开发有限公司购房款174656元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3794元，由被告周正强、杨曼霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 胡 婷
人民陪审员 曹金花
人民陪审员 赵建华
二０一五年八月二十四日
书 记 员 李文怡
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。