湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01213号
上诉人（原审被告）：武汉中森华置业有限公司，住所地武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。
法定代表人：陈海国，该公司总经理。
委托代理人：刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁中芸，女，1988年11月23日出生，汉族。
委托代理人：曹旭，湖北利源律师事务所律师。
上诉人武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）因与被上诉人祁中芸房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭于2015年10月23日公开开庭进行了审理，上诉人中森华公司的委托代理人刘聪，被上诉人祁中芸的委托代理人曹旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月26日，祁中芸诉至一审法院，请求判令：1、中森华公司支付延迟交房违约金29678.32元；2、中森华公司退还房屋面积差额款3137元；3、本案诉讼费由中森华公司承担。
一审法院查明，2012年8月3日，祁中芸与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸110154033），双方约定：祁中芸购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第5幢1单元22层4号（建筑面积84.13平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米7842.28元，总金额为659，771元；中森华公司应当在2012年12月31日前，将符合条件的商品房交付祁中芸使用；中森华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付祁中芸使用，逾期超过60日后，祁中芸要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向祁中芸支付已交付房价款万分之一的违约金；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。附件六，合同补充协议中约定，合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式。
合同签订后，祁中芸随即支付首付款209771元，并于2012年8月8日通过银行贷款方式向中森华公司支付剩余购房款450000元。
截至2012年12月31日止，中森华公司未向祁中芸交付商品房。2013年7月1日，中森华公司向祁中芸交付商品房，祁中芸于当日签署收房文件。2014年2月24日，中森华公司向祁中芸开具《销售不动产统一网络发票》，票面金额为656634元，在《中森华国际城业主入住收费一览表》中记载，实测面积83.73平方米，面积差退补金额-3137元，实际总房款656634元。
另查明，中森华公司于2011年8月31日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城4、5号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。
2014年1月2日，中森华公司在长江商报A11版刊登《交房公告》，记载：中森华国际城已取得项目竣工交付使用备案证，具备合同约定的交付条件，请广大业主携带购房交款的付款凭证、身份证、购房合同等资料于2013年12月31日到中森华国际城营销中心办理交付手续。
一审法院认为：祁中芸与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。祁中芸依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司未在约定期限内向祁中芸交付商品房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据双方的约定，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付祁中芸使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向祁中芸支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，祁中芸虽于2013年7月1日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。因祁中芸在《开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案商品房，故本案的收房时间应确定为《开发项目竣工交付使用备案证》办理时间即2013年12月26日为宜。对于违约金，祁中芸主张以发票金额为本金计算，系自主行使诉权，予以支持。故中森华公司应向祁中芸支付逾期交房违约金为23638.82元（656634元×0.1‰×360天（2013年1月1日—2013年12月26日）］。祁中芸主张中森华公司支付逾期交房违约金29678.32元的诉请，予以部分支持。双方合同约定“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，现涉案房屋实际价款为656634元，中森华公司未提交证据证明其已将多收取的3137元房款退还给祁中芸，故祁中芸要求中森华公司退还房屋面积差额款3，137元的诉请，予以支持。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期交房，以及违约金过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中森华公司于本判决生效之日起三日内向祁中芸支付逾期交房违约金23638.82元；二、中森华公司于本判决生效之日起三日内向祁中芸退还购房款3137元；三、驳回祁中芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元、邮寄费20元，合计640元，由中森华公司负担590元，祁中芸负担50元。
中森华公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，中森华公司不存在违约行为。中森华国际城的建筑施工单位为东方伟业建筑工程有限公司，在中森华公司支付了全部工程款的情况下，该公司恶意扣留相关竣工验收备案证件，致使工程无法正常验收，最终导致逾期交房，故中森华公司并无延期交付房屋的主观恶意，不存在违约行为。二、即使中森华公司存在违约行为，一审判决的违约金计算方式错误。2013年7月1祁中芸已签收收房文件，并装修入住。商品房虽未取得竣工交付使用备案证，但不影响祁中芸实际使用，且祁中芸签收收房文件的行为也表明，其对收房时间是认可的。即使中森华公司存在违约行为，违约金也只应计算至2013年8月30日。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祁中芸的诉讼请求。
祁中芸口头答辩认为，中森华公司与东方伟业建筑工程有限公司的施工合同是另一法律关系，与本案无关；中森华公司主张违约金只应计算至收房之日，没有合同和法律依据；中森华公司提出的其不构成逾期交房的主张不符合合同和法律规定。中森华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，购房人与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》为有效合同，双方均应依约履行。购房人已依约支付了全部购房款，中森华公司未依约定期限及条件履行交房义务，应承担违约责任。中森华公司上诉主张其逾期交房是由于施工单位恶意扣留相关竣工验收资料，故其不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，中森华公司应向购房人承担逾期交房的违约责任，其与施工单位之间如有纠纷，应另行解决。中森华公司上诉还主张逾期交房的违约金只应计算至购房人实际收房之日，不应计算至《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》取得之日。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。依据上述规定，建设行政主管部门对建设工程是否验收合格具有最终的审查权和监管权，其颁发的《竣工交付使用备案证》才是商品房经验收合格的依据。中森华公司在房屋未经验收合格的情况下将房屋交付购房人，不属有效的交付，且购房人对房屋的接收也不能影响中森华公司对逾期交房违约责任的承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。中森华公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由武汉中森华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊小娟
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
审判员 李 瑜
二〇一五年十月二十八日
书记员 吴 艳