重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00079号
上诉人（原审原告）：重庆法苑小区业主委员会。
负责人：李军，该委员会主任。
委托代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。
委托代理人：安夏，重庆君毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆柳力物业公司。
法定代表人：邓光泽，该公司总经理。
委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂。
负责人：邓光泽，该厂厂长。
委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。
上诉人重庆法苑小区业主委员会（以下简称法苑业委会）与被上诉人重庆柳力物业公司（以下简称柳力公司）、重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂（以下简称桂榆修配厂）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年11月25日作出（2014）万法民初字第05862号民事判决。法苑业委会不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。法苑业委会的委托代理人赵光华、安夏，柳力公司的法定代表人、桂榆修配厂的负责人邓光泽及委托代理人牟方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：因原重庆市第一中级人民法院整体搬迁到渝北区紫园路9号地块修建办公楼、职工经济适用房和商业用房。经有关部门批准，同意由职工个人集资修建经济适用房、商业用房、会所和幼儿园。职工便委托重庆德感房地产开发公司（以下简称德感公司）代建，房屋产权登记在该公司名下。
2008年1月25日，德感公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋。2009年3月19日，法苑小区业委会作为甲方，重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂作为乙方，签订《房屋租赁合同》约定，由甲方将位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号法苑小区三、四号楼下底层9-22号商业门面，建筑面积850㎡出租给乙方，免费提供室外停车场约300㎡，同意对外停车。房屋用途为修车一条龙服务，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期间自2009年3月16日至2022年9月1日止；租金标准每月40元／㎡。租赁期届满后，乙方如需继续租用，必须与甲方协商续租事宜，租金标准将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，以每平方米40元／㎡为基数，在10%至30%幅度范围内调整；房屋租金由承租人每6个月支付一次。第一次租金于2009年9月1日支付，超期按3‰支付违约金；甲方于本合同生效之日起15日内，将房屋交付乙方；门面房出租期内，如遇有出资购买者，以出售为主，不能终止租赁。已租赁者，可优先购买。2009年9月1日以前为装修期，装修期间甲方不收租金，装修投资由乙方自理；乙方交纳房屋租金订金20000元，自合同签订之日交纳。合同签订后，柳力公司前后已向法苑小区业主委员会负责人和工作人员交纳了租金800000元和保证金20000元。该合同已实际履行。2011年3月14日，重庆市第一中级人民法院向重庆市工商行政管理局出具《关于我院干警集资门面出租、出售情况的说明函》，其主要内容为，该院与德感公司联合开发的位于渝北区龙溪镇金紫山九号地块搬迁工程1号、2号、3号、4号住宅楼的门面为该院干警集资建设，产权归全体集资干警所有。该门面的出租、出售工作已经全体集资干警同意，授权由法苑小区业主委员会办理。因房屋产权正在办理过程中，特就授权情况给予说明。
2012年2月，德感公司以柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽非法侵占房屋，要求返还原物、恢复原状、赔偿损失，向法院提起诉讼。审理过程中，德感公司书面变更诉讼请求为：1.解除法苑小区业委会与柳力公司、桂榆修配厂2009年3月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令柳力公司、桂榆修配厂等立即搬离、腾空重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区三＃、四＃底层7号、8号和11号部分、12至21号商业门面并恢复原状交退给德感公司。3.若未恢复原状交还，则支付德感公司恢复房屋原状所产生的费用（金额以鉴定结论为为准）。4.请求柳力公司、桂榆修配厂等支付“非法占用”房屋期间的租金1936976.8元；5.柳力公司、桂榆修配厂等承担全部诉讼费用。
2012年9月，柳力公司、桂榆修配厂起诉法苑业委会、德感公司房屋租赁合同纠纷，万州区人民法院于2013年8月26日作出（2013）万法民初字第01411号判决。认定法苑业委会作为新的业主委员会与前一届业委会之间具有法律上的承继关系，应当享有、承担原法苑小区业主委员会与柳力公司的房屋租赁的权利、义务，确认柳力公司于2009年3月19日与法苑小区业主委员会所签订的《房屋租赁合同》有效。法苑业委会、德感公司应当继续履行该合同的义务。
法苑业委会、德感房公司不服提起上诉，重庆市第二中级人民法院以法苑业委会、德感公司未按时缴纳上诉费，作出（2013）渝二中法民终字第01745号民事裁定，裁定法苑业委会、德感公司按自动撤回上诉处理。法苑业委会不服申请再审，被裁定驳回。
法苑业委会与柳力公司、桂榆修配厂为涉案《房屋租赁合同》的履行等问题发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼。请求：1、解除法苑小区业主委员会与柳力公司、桂榆修配厂等于2009年3月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令柳力公司、桂榆修配厂等支付“非法占用”涉案房屋期间的租金1936976.8元；3、判令柳力公司、桂榆修配厂支付全部诉讼费用。
柳力公司、桂榆修配厂在一审中辩称，本案争议房屋的法定所有权人为德感公司，法苑业委会不是适格的主体。法苑业委会请求第一项解除合同的基础是合同合法，但请求第二项是非法占有的损失，第一项和第二项诉讼请求相互矛盾。本案争议房屋已经交付，在实际交付的情况下不存在面积不明确，面积不明确是因为条件不成熟导致。
一审法院认为，所谓代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人所为的民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度。2008年1月25日，德感公司与法苑小区业主委员会签订房屋委托销售合同，根据委托合同可以认定德感公司与法苑小区业主委员会之间形成委托合同（代理）关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，本案法苑小区业主委员会与邓光泽签订房屋租赁合同的行为属于处理委托事务的行为，其实际签约方应为德感公司，且享有合同权利及承担合同义务的主体也应为德感公司。德感公司已经以自己的名义主张合同权利，而法苑业委会并不是本案诉争房屋的权利人，也没有获得德感公司委托解除《房屋租赁合同》的权利，因此，法苑业委会主张解除2009年3月19日签订《房屋租赁合同》和支付“非法占用”房屋期间的租金1936976.8元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条的规定，判决：驳回原告重庆法苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费22232元，由原告重庆法苑小区业主委员会承担。
法苑业委会不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决；2、改判支持一审诉讼请求或者发回重审；3、判令由柳力公司等人负担本案诉讼费用。主要事实及理由：1、法苑业委会的诉讼地位已经（2013）万法民初字第03442号、01411号、03412号民事判决确立，三份判决书同时明确法苑业委会作为当事人身份适格，法苑业委会享有《房屋租赁合同》中的权利、义务；2、涉案房屋实际上是原重庆市第一中级人民法院参与集资建房的干警共同共有，根据《物权法》等相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。法苑业委会通过合法程序产生，已取得涉案房屋的权利；3、法苑业委会在一审中申请将德感公司诉邓光泽等人一案合并审理，但不知出于何种原因，一审法院没有同意该申请。
柳力公司、桂榆修配厂在二审中答辩称，法苑业委会的上诉请求自相矛盾，二审不应支持。
法苑业委会、柳力公司、桂榆修配厂在二审均未提交新的证据。
经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是法苑业委会是否有权利以自己的名义提出解除涉案合同。
法苑业委会没有权利以自己的名义提出解除涉案合同。主要理由如下：2008年1月25日，德感公司与法苑小区业主委员会签订房屋委托销售合同，根据委托合同，可以认定德感公司与法苑小区业主委员会之间形成委托合同（代理）关系。法苑小区业主委员会与柳力公司签订房屋租赁合同后，已完成委托事务。此后，德感公司并未再次委托法苑业委会，赋予与柳力公司等协商或者提起诉讼解除《房屋租赁合同》的权利。而且，委托人德感公司也已以自己的名义提起诉讼，主张合同权利。按照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。法苑小区业主委员会作为受托人无权再行主张解除合同并要求支付占有期间的租金。法苑业委会提出生效判决已确认其诉讼地位，进而享有提起诉讼主张解除涉案合同权利的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，法苑业委会的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22232元，由重庆法苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 胡相龙