山西省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民终字第213号上诉人（原审原告）：靳明军，住太原市。委托代理人：赵世立，北京德恒（太�）律师事务所律师。委托代理人：陈相军，住太原市。被上诉人（原审被告）：太原中和房地产开发有限公司，住所地山西省太原市府西街12号。法定代表人：白仲琴，该公司总经理。委托代理人：刘小婷，北京厚坤律师事务所律师。上诉人靳明军因与被上诉人太原中和房地产开发有限公司（以下简称中和公司）民间借贷纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院于2015年3月30日作出（2012）并民初字第120号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员王春生担任审判长、审判员门华、代理审判员孙成宇组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人靳明军的委托代理人赵世�、陈相军及被上诉人中和公司的委托代理人刘小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，靳明军与中和公司之间长期存在借款关系，中和公司长期向靳明军借款，双方在借款合同中约定双方签订一份售房合同，如中和公司未按约还款则中和公司所有房屋归靳明军所有，中和公司为靳明军提供购房手续，如中和公司按约偿还借款，则双方签订的售房合同自动终止履行。至2010年8月19日，中和公司仍欠靳明军200万元。2010年7月21日，靳海军与白仲玉、中和公司签订借款协议一份，约定借款110万元，期限3个月，从2010年7月21日起至2010年10月20日止，中和公司承担无限连带担保责任。同日，中和公司向靳明军出具收到借款81万元的收据。7月23日再次出具收到靳明军借款19万元收据。2010年7月28日，李明星与白仲玉、中和公司�订借款协议一份，约定借款110万元，期限3个月，从2010年7月28日起至2010年10月27日止，中和公司承担无限连带担保责任。7月31日，中和公司出具收到李明星（靳明军）借款100万元的收据。2010年8月19日，靳海军与靳明军签订房屋买卖合同，约定靳海军将购得的中和公司所有的位于永乐苑小区银座2号楼103、105、7号楼3—602、9号楼3—602、11号楼2—601共5套房产转售给靳明军。同日李明星也通过同样方式将永乐苑小区银座3号楼201、205，301，302共4套房屋出售给靳明军。2010年8月19日，靳明军与中和公司再次签订《商品房买卖合同补偿协议》，约定永乐苑小区银座19套商品房以团购方式由买受人一次性支付出卖人购房款500万元，其中买受人以现款方式支付300万元，其余200万元由出卖人以买受人的到期借款债权抵偿，视同于出卖人偿还了2010年7月向买受人借款200万元；买受人指定人员为李明星（3号楼201、205、301、302）、靳海军（2号楼103、105、7号楼3—602、9号楼3—602、11号楼2—601）和靳明军（10号楼1—203、2—103、2—303、3一101、3—301、12号楼1—602、3—102、13号楼202、16号楼105、601）；出卖人即时向买受人出具500万元的购房款收款收据，并在签订本协议时向买受人交付房屋，同时出具商品房屋产权移交证书交付买受人；出卖人同意在本协议签订之日起60日内为买受人办理房地产权登记，并保证买受人取得房地产权属证书，如因出卖人的责任，买受人未取得房地产权属证书，出卖人保证在此期间届满当日全额退还买受人已付购房款500元，买受人同意解除商品房买卖合同及本补偿协议，如出卖人逾期2日内不能全额退款，则商品房买卖合同及本补偿协议继续履行，出卖人同意按日向买受人支付违约金10000元，直至买受人取得房地产权属证书。2010年8月25日，靳明军向中和公司指定的收款人张艾萍支付200万元，8月26日再付100万元。同日，中和公司向靳明军出具了借款300万元的收据。2010年8月26日，中和公司通过其财务人员支付靳明军45万元。庭审中中和公司主张其还向靳明军支付过上述借款的利息，并提交了其制作的财务账目《现金付款凭证》及相对应的打印收据，该收据载明靳明军收到了中和公司资金占用费，有中和公司原法定代表人白仲玉及其财务人员的签字，无靳海军、李明星及靳明军本人的签字。同日，中和公司为李明星、靳海军和靳明军办理了房屋产权移交证明书并开具相应的房款共计500万元的收据，其中李明星4套、靳海军5套和靳明军10套。中和公司向李明星、靳海军和靳明军出具承诺书，承诺该19套房屋于60日内清理完毕。中和公司原法定代表人白仲玉为此提供了连带保证责任担保。在靳明军承诺妥善保管中和公司的房屋所有权证书正本后，中和公司将该房屋产权证书正本8本交付给靳明军。涉案19套房屋，目前有4套已由中和公司交付靳明军占有，其余15套房屋由中和公司占有（实际上因中和公司欠其他人款项被他人占有），房地产权权属仍属于中和公司。2014年11月28日，靳明军与中和公司达成和解协议，其中第三条明确约定：“待甲方为实际购房人开具税票及购房发票后3个工作日内，乙方向太原市中级人民法院申请撤诉。甲乙双方的债权债务全部完结，双方互不追究。”该协议达成后，中和公司依约履行的义务�另查明，中和公司于1985年注册成立，原名为太原市综合开发公司，企业性质为全民所有制企业单位，核算形式为独立核算，法定代表人为赵武钢，注册资本2000万元，经营范围为城市土地开发和房地产业务。后法定代表人变更为白仲玉。2005年增加注册资本为5000万元。2006年改制后名称变更为现名称，法定代表人仍为白仲玉，公司类型为有限责任公司，注册资本为5000万元，经营范围为组织房屋建筑、设计、装修、线路管道安装等。现中和公司法定代表人变更为白仲琴。一审法院认为，靳明军诉讼主张与中和公司存在房屋买卖关系并要求中和公司按约履行义务，中和公司抗辩主张双方存在借款关系房屋仅为担保抵押且借款已还清并要求驳回靳明军的起诉。从本案中双方长期签订借款协议并约定以�房手续提供担保的方式结合靳海军、李明星与白仲玉、中和公司签订借款协议、后约定将所购房转让给靳明军、签订商品房买卖合同补偿协议、交付房屋产权证、借款本金均抵作购房款、中和公司又还款45万元的一系列行为来看，可以认定双方事实上是借款关系，涉案19套房屋系抵押行为，故本案名为房屋买卖关系实为民间借贷关系。经一审法院释明后，靳明军及时对其诉讼请求进行了变更，该变更的诉讼请求符合法律规定。中和公司分别向靳海军、李明星及靳明军借款共计500万元的事实清楚，还款45万元的事实同样清楚，涉案19套房屋均未办理抵押登记，该抵押权未设立。中和公司提交了其财务账目及收据来支持其已支付利息的主张，因该证据均系其内部材料，收据并无收款人的签字，故不予采信，本案应认定为双方未约定利息�李明星、靳海军已将债权转让给靳明军，故靳明军有权主张李明星和靳海军200万元的借款债权。因双方未约定借款利息，故不应支付利息。本案审理中双方已自行达成和解协议，中和公司依约履行了全部义务，“双方的债权债务全部完结”，故中和公司不应再向靳明军归还借款，靳明军继续要求中和公司归还借款的诉讼请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回靳明军的诉讼请求。靳明军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销太原市中级人民法院（2012）并民初字第120号民事判决书；2、依法判令中和公司偿还靳明军借款人民币500万元及利息；3、本案一、二审诉讼费用由中和公司承担。靳明军的主要上诉理由为，原审判决认定事实部分错误。本案审理过程中，靳明军与中和公司双方达成和解协议，该协议对办理涉案房屋产权证明及双方的权利义务进行约定。一审法院认为双方的和解协议不符合法律的要求，不能以调解的形式结案，不予制作调解书。但一审法院却认为靳明军与中和公司在一审诉讼中自行达成了和解协议，中和公司依约履行了全部义务，双方的债权债务全部完结，靳明军不应向中和公司要求归还借款，驳回了靳明军的诉讼请求。根据《物权法》第十四、十五、十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应进行不动产物权登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。事实上，双方当事人在一审过程中达成的和解协议系对办理涉案房屋产权证明及双方的权利义务进行的约定。由于种种因素影响�截至今日，中和公司尚未完成协议约定内容，致使靳明军未实现对涉案标的物的所有权。本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院从双方当事人长期存在借款关系以及一系列后续行为认定靳明军与中和公司之间事实上是借贷关系，经一审法院释明后，靳明军及时对其诉讼请求进行了变更，在二审审理中双方当事人对其之间实际成立借贷关系均表示认可，因此本案应认定为民间借贷法律关系。一审审理过程中双方当事人自行达成和解协议，一审法院认为中和公司依约履行了全部义务，双方的债权债务全部完结，因而驳回了靳明军的诉讼请求。但根据双方当事人于2014年11月28日达成的和解协议，中和公司有交付房屋、开票协助过户等义务，截至本案二审开庭时，中和公司认可交付了四套房屋，和解协议中的主要义务中和公司并没有完成，双方的债权债务并未完结。因而一审法院驳回靳明军的诉讼请求不当，应予纠正。本案中和公司分别向靳海军、李明星及靳明军借款共计500万元，其中李明星、靳海军已将债权转让给靳明军，对此事实双方当事人均无异议，故靳明军有权主张全部500万元的借款债权。中和公司于付款当日向靳明军返还的45万元，根据《中华人民共和国合同法》第二百条的规定，借款的利息不得预先在本金中扣除；利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。因此，上述款项应当从本金中予以扣除，故中和公司实际仍欠靳明军455万元。中和公司与靳明军虽未明文约定借款利息，但本案并非自然人之间的借款合同，不宜�为不支付利息的约定。中和公司在二审庭审中认可，“双方长期存在借款关系，月息5分计算，一边借一边还，到2010年8月19日对前面的债权债务做了一个截至性对账性的东西，即再借500万元，拿19套房子做抵押，500万元中的200万元是前面的借款滚动下来的一个数字，实际上支付了300万元。中和公司还利息也是按月息5分还的，借款利息基本上是这么一个过程。”由中和公司的上述自认可以确定双方当事人对本案借款利息约定为月息5分。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（1991年版）第六条的规定，对于超出规定限度的利息部分不予支持，中和公司应就455万本金以银行同类贷款利率的四倍向靳明军偿还利息，自2010年8月26日靳明军付款完毕之日起计算。本院在二审期间组织双方调解解决纠纷，最终双方以原和解协议为基础，再次达成一致的调解意向，但因中和公司无法找到房产证原件，导致调解无法继续。其后，靳明军向本院出具承诺函，承诺在中和公司还款的情况下，同意退还房屋或折价抵顶借款，同时退还其保管的房产证。中和公司认为税务部门无法重新开具购房发票，退还房屋解决不了实际问题。双方就折价抵顶价款也未能达成一致。因双方因在原审和解过程中造成的问题不属于本案审理的范围，双方可另行解决。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山西省太原市中级人民法院（2012）并民初字第120号民事判决；二、被上诉人太原中和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还上诉人靳明军人民币455万元及利息（以银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2010年8月26日起计算至本判决确定的付款之日止）；三、驳回上诉人靳明军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94540元，由上诉人靳明军承担8500元，被上诉人太原中和房地产开发有限公司承担86040元；二审案件受理费46800元，由上诉人靳明军承担4200元，被上诉人太原中和房地产开发有限公司承担42600元。本判决为终审判决。审 判 长  李 晶审 判 员  刘 涌代理审判员  孙成宇二〇一六年九月二十七日书 记 员  要建华