山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终774号
上诉人（原审被告）：国药控股国大药房山东有限公司，住所地临沂市经济开发区沂河东路101号，统一社会信用代码91371300726232775J。
法定代表人：曲文浩，该公司经理。
委托诉讼代理人：高兴昌，山东文心正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：矫瑛瑛，女，1971年2月3日出生，汉族，居民，住莒县。
被上诉人（原审原告）：王召峰，男，1978年10月16日出生，汉族，居民，住莒县。
上列两被上诉人委托诉讼代理人：崔永康，莒县中星法律服务所法律工作者。
上诉人国药控股国大药房山东有限公司（以下简称国大药房山东公司）因与被上诉人矫瑛瑛、王召峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2016）鲁1122民初6132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
国大药房山东公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审酌定上诉人支付给被上诉人违约金59520元无事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2014年11月7日签订房屋租赁合同，虽然合同期限至2019年11月13日，但由于受市场经济冲击及租赁费用约定过高等诸多原因影响，上诉人继续承租该房屋必将造成重大经济损失及营业亏损，上诉人于2016年5月份开始，多次与被上诉人协商终止房屋租赁合同，后经被上诉人同意，被上诉人于2016年9月27日从涉案房屋搬出。被上诉人在租赁期内又将房屋另行租赁给他人使用（期间近40000元租赁费用上诉人未要求返还）。双方终止租赁的行为并未给被上诉人造成任何实际的经济损失，即上诉人并不存在违约行为。虽然合同约定到期日为2019年11月13日，但被上诉人已将房屋出租，按照现行房屋市场租赁价格来讲，被上诉人并未造成损失。双方合同已终止，上诉人无需依照双方约定继续缴纳2017年的租赁费用。
矫瑛瑛、王召峰答辩称，一审认定事实清楚，采用证据确凿，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定的义务履行，上诉人未按按约定履行义务，应承担违约责任。二、上诉人主张的免责理由不成立：1.因市场经济冲击造成营业亏损，不能继续履行合同而要求免除违约责任，缺少法律依据。2.上诉人主张系经被上诉人同意搬出，无事实根据。事实上，被上诉人是根据合同第十条第六项约定租赁期间，因上诉人发生第九条第二项任一情况被上诉人解除合同并视上诉人违约，被上诉人行使单方解除合同的权利，所谓的协商同意搬出，只是上诉人单方解除合同时履行告知义务而已。3.未给被上诉人造成损失不是免责理由，违约金具有惩罚性特征，不以给对方造成损失为前提条件。
矫瑛瑛、王召峰向一审法院起诉请求：判令国大药房山东公司支付违约金117400元；诉讼费用由国大药房山东公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月7日，矫瑛瑛与国大药房山东公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：矫瑛瑛承租方（乙方）：国药控股国大药房山东有限公司。一、出租房屋情况（一）房屋基本情况1、产证编号：（莒房权证城区字第××号）2、权利人：矫瑛瑛3、房屋坐落：莒县青年中路东侧4、建筑面积：808.27平方米…三、交付日期和租赁期限（一）甲乙双方约定，甲方于2014年11月14日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2014年11月14日起至2019年11月13日止，共5年（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金及支付方式（一）甲、乙双方约定，租金按如下执行：2014年11月14日——2015年11月13日房屋租金为260000元2015年11月14日——2016年11月13日房屋租金为293500元2016年11月14日——2017年11月13日房屋租金为297600元2017年11月14日——2018年11月13日房屋租金为312500元2018年11月14日——2019年11月13日房屋租金为328100元（二）乙方应于【每年9月1日前】一次性向甲方支付下一年度租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方须按当年日租金的200%支付违约金。…九、解除本合同的条件…（二）有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定交付租金达10日以上…十、违约责任…（六）租赁期间，因乙方发生第九条第（二）款任一情况，甲方解除本合同并视乙方违约，乙方应按当年租金的40%向甲方支付违约金”。
国大药房山东公司已交纳2014年11月14日至2016年11月13日的房屋租金，其辩称因租金过高造成亏损，与矫瑛瑛协商终止合同，矫瑛瑛不同意，其于2016年9月27日搬出涉案租赁房屋，后矫瑛瑛经国大药房山东公司同意于2016年10月1日对其房屋进行招租。矫瑛瑛认可于2016年10月17日将涉案房屋另行租赁给他人，现该房屋由他人租赁使用，其主张曾拟定一份书面终止合同协议，因双方未能达成一致意见，故没有签字确认，国大药房山东公司予以认可。
另查明，矫瑛瑛与王召峰系夫妻关系。
一审法院认定以上事实的证据有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋产权证明等。
一审法院认为，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。矫瑛瑛、国大药房山东公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。双方约定的租期为2014年11月14日至2019年11月13日，国大药房山东公司应按照约定于每年9月1日支付下一年度租金，但国大药房山东公司在租赁期间，未按照约定交纳2016年11月14日至2017年11月13日的租金，存在过错，构成违约，应承担相应的违约责任。国大药房山东公司在租赁期内搬出涉案房屋，矫瑛瑛、王召峰经其同意对涉案房屋另行招租，视为对方合同终止的默认，国大药房山东公司应承担因合同终止给矫瑛瑛、王召峰造成的实际损失。但矫瑛瑛、王召峰将国大药房山东公司已交纳租金的2016年度租期内的房屋成功租赁给他人使用，国大药房山东公司的违约行为并未给矫瑛瑛、王召峰造成严重的经济损失，双方约定的违约金过高。考虑到矫瑛瑛、王召峰将房屋租赁给他人减少的租金收入，结合本案实际情况，酌定违约金为2016年度租金的20%为宜。综上，案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、国大药房山东公司于判决生效后十日内支付给矫瑛瑛、王召峰违约金59520元；二、驳回矫瑛瑛、王召峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，由国大药房山东公司负担1288元，由矫瑛瑛、王召峰负担1360元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。此外，双方在涉案房屋租赁合同第十条违约责任部分约定，若上诉人提前终止合同，被上诉人无需退还当年剩余租金。
本院认为，上诉人与被上诉人在平等协商的基础上签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。双方约定的租赁期限为2014年11月14日至2019年11月13日，上诉人应于每年9月1日支付下一年度租金，但其未如期交纳2016年11月14日至2017年11月13日的租金，违反合同约定；上诉人在租赁期限届满前搬出涉案房屋，且无证据证明系经被上诉人同意，其行为致使双方合同不能继续履行，应当向被上诉人承担违约责任。上诉人营业亏损、未要求返还剩余租赁费及被上诉人在上诉人已交纳租金的2016年度租期内将房屋另租予他人，并不能免除上诉人的违约责任。一审结合被上诉人将房屋另租予他人所减少的租金收入及本案实际情况，以2016年度租金的20%计算违约金并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2648元，由上诉人国药控股国大药房山东有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王林林
代理审判员 刘 芳
代理审判员 汤 阳
二〇一七年六月十五日
书 记 员 刘 敏