福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民初字第31号
原告曾玲娜，女，住福建省福清市。
委托代理人林奕孜（系曾玲娜之女），住福建省福州市。
委托代理人黄东才，福建天梁律师事务所律师。
被告福建省老区房地产开发有限公司，住所地武平县平川镇。
法定代表人陈亚平，总经理。
委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
原告曾玲娜诉被告福建省老区房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日、2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告曾玲娜的委托代理人林奕孜、黄东才，福建省老区房地产开发有限公司（以下简称老区房产公司）的委托代理人黄民康到庭参加诉讼。后原、被告双方申请案外和解三个月。本案现已审理终结。
原告曾玲娜诉称，2010年11月25日，原告经朋友游清宇介绍作为乙方与作为甲方的被告“宏祥华都”投资协议书（以下简称“协议书”），双方约定：1、被告将武平县沿河西路28号“宏祥华都”A3－8、A3－9号两间店面卖给原告，面积为35.38平方米、49.9平方米，单价为每平方米人民币35000元，总价款为2984450元。2、原告投资人民币143万元作为上述房产开盘购买该房产的首付款，被告不得将该商品房另售第三人，否则应双倍返还定金。3、甲方（即被告）领取《预售许可证》后，乙方（即原告）若有购买，乙方应在接到甲方通知签订《商品房买卖合同》10天内携带本协议书、身份证或相关证件材料（若乙方选择银行按揭付款，证件、材料应符合按揭银行要求）到甲方的销售部与甲方签订商品房买卖合同并付足50%价款。…4、本协议书面积为暂测面积，若有差异以签订的《商品房买卖合同》约定面积为准，购房款亦作相应调整…。7、乙方需按每间店面总价的50%支付投资款，甲方保证利润（利息）按投资款每月3%计算…。8、乙方所定店面，乙方可自由转让。所缴投资款由乙方与第三方购买人自行结清…。9、甲乙双方协议价格开盘后若有溢价，溢价部分应按照房地产交易额的12.5%税费交给甲方，由甲方自行负责上缴给税务部门。10、乙方若不购买，甲方保证在开盘后60日内全额付清乙方投资款及利润（利息。利润结算到结算日止。
协议签订后，原告依约向被告支付了50%购房首付款143万元（当时口头约定九点六折价），等待被告通知。但三年多来，被告既未践约支付分文利息，也不通知原告办理购房相关手续。当原告获悉被告于2013年11月11日取得上述房产的《预售许可证》后，即于2013年12月10日专程到被告售楼部要求办理购房相关手续，然而，售楼部告知原告不能按约办理。被告的行为严重违反了协议约定，侵害了原告的合法权益。
原告认为，原告与被告签订的协议书从订立的目的和约定的内容来看，其实质是商品房预定协议书。该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了原告50%的购房款，原告亦从未放弃过向被告购买上述两间店面的意思，现被告已经取得《预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条等法律规定，依法应当认定该协议书为商品房买卖合同，且为有效。被告必须履行协议约定。若被告违约等原因，不能将上述两间店面交付原告，导致合同目的无法实现，被告应当按法律相关规定及原、被告签订的协议书之约定，立即承担双倍返还购房款的违约责任，并支付利息损失。故诉至法院，请求依法判令：1、判决被告履行协议约定，立即将位于武平县平川镇河西路“宏祥华都”A3－8、A3－9号两间店面交付原告使用，为原告办理房产证及土地使用权证。并支付被告依协议应支付给原告购房款人民币143万元的利息（按月利息3%暂计到起诉日止共1122天，计人民币1604460元）与剩余的购房款人民币1554450元相抵消后剩余利息人民币50010元；2、若被告违约等原因不能将上述店面交付原告，判决被告立即按照协议约定和法律规定返还原告购房款及利息，并承担违约责任、赔偿损失；3、诉讼费用由两被告承担。
被告老区房产公司答辩称，1、“宏祥华都”投资协议书并非房屋买卖合同，原、被告未按照该投资协议约定签订《商品房买卖合同》，原告诉请被告交付房屋没有合同依据。2、房屋店面并非买卖标的物，而是为借贷提供的保证。3、“宏祥华都”投资协议书名为投资实为借贷，其第7条约定“乙方需按每间店面总价的50%支付投资款，甲方保证利润按投资款每3%计算”显然，这样的保底条款，原告是不承担任何投资的风险，不具有房屋买卖属性。4、该担保的店面对应的土地及地上建筑物已被福州市中级人民法院查封，2013年7月2日福建省高级人民法院以（2013）闽执监字第48号《福建省高级人民法院关于统一执行以福建省老区房地产开发有限公司为被执行人的系列执行案件的函》，将系列案件指定由福州市中级人民法院统一执行，若将提供担保的店面、房屋判给原告，必将给执行工作造成混乱。请求依法判决。
在本院审理过程中，原告在举证期限内向本院提供以下证据：1、《原告身份证》、《企业法人营业执照》各一份，证明原、被告双方主体适格。2、《宏祥华都投资协议书》一份，证明原告购置宏祥华都A3－8、A3－9店面，与被告签订了该协议，为此原告应缴付了143万元首付款，该投资协议书名为投资实为借贷，被告保证利润（利息）按投资款每月3%计算。3、工商银行的《转账凭证》、招商银行福清支行《历史交易明细表》、建设银行《历史交易明细表》、兴业银行福州温泉支行《活期转账》等四份，证明原告根据《宏祥华都投资协议书》于2010年11月25日将143万元转账给介绍人游清宇，由游清宇转给陈昱，再由陈昱转账（该转账凭证为416万元，其中143万元属本案讼争款项）给被告的法定代表人陈亚平账户。4、《收款收据》一份，证明被告于2010年11月25日向原告出具了确认收到了该款项。被告老区房产公司对原告提供的证据的真实性均没有异议，但认为实际上是借款。
本院经审查认为，原告提供的证据1、2、3均真实合法与本案有关联，且证据之间能够相互印证，可作为本案的定案依据。
以上认定的证据可以证明以下事实：
2010年11月25日，原告经朋友游清宇介绍作为乙方与作为甲方的被告“宏祥华都”投资协议书（以下简称“协议书”），双方约定：1、被告将武平县沿河西路28号“宏祥华都”A3－8、A3－9号两间店面卖给原告，面积为35.38平方米、49.9平方米，单价为每平方米人民币35000元，总价款为2984450元。2、原告投资人民币143万元作为上述房产开盘购买该房产的首付款，被告不得将该商品房另售第三人，否则应双倍返还定金。3、甲方（即被告）领取《预售许可证》后，乙方（即原告）若有购买，乙方应在接到甲方通知签订《商品房买卖合同》10天内携带本协议书、身份证或相关证件材料（若乙方选择银行按揭付款，证件、材料应符合按揭银行要求）到甲方的销售部与甲方签订商品房买卖合同并付足50%价款。…4、本协议书面积为暂测面积，若有差异以签订的《商品房买卖合同》约定面积为准，购房款亦作相应调整…。7、乙方需按每间店面总价的50%支付投资款，甲方保证利润（利息）按投资款每月3%计算…。8、乙方所定店面，乙方可自由转让。所缴投资款由乙方与第三方购买人自行结清…。9、甲乙双方协议价格开盘后若有溢价，溢价部分应按照房地产交易额的12.5%税费交给甲方，由甲方自行负责上缴给税务部门。10、乙方若不购买，甲方保证在开盘后60日内全额付清乙方投资款及利润（利息）结算到结算日止。协议签订当日，原告通过自已的中国工商银行账户向游清宇中国建设银行账户转账107万元，并通过原告女儿林奕孜招商银行账户向游清宇中国建设银行账户转账36万元；游清宇收到原告143万元后，立即向陈昱转账143万元；当日陈昱向被告法定代表人陈亚平转账416万元（其中143万元属本案的讼争款项）。当日，被告向原告出具了确认收到了143万元的收款收据。被告于2013年11月11日取得上述店面的《预售许可证》，原告于2013年12月10日专程到被告售楼部要求办理购买店面的相关手续，然而，售楼部告知原告不能按约办理。故原告诉至法院，请求判令所请。
诉讼中，本院向原告释明，由于原告的诉请不明确具体，故要求原告明确诉讼请求，并征询原告是否变更诉讼请求。原告变更诉讼请求为：判令被告老区房产公司归还原告预购房的借款本金143万元，并支付借款本金143万元从2010年11月25日起至款归还之日止按中国人民银行同期借款利率四倍计算的利息。同时要求诉讼费的计算按变更后的请求重新确定，由被告承担。
本院认为，原告与被告于2010年11月25日签订的《宏祥华都投资协议书》中第7条约定，“甲方（指被告）保证利润（利息）按投资款每月3%计算”。该约定具有保底条款，原告不承担任何风险的投资，不符合共同投资、共同管理、共享盈利、共担风险的法律属性，该协议属名为投资实为借贷。对此，被告福建省老区房地产开发有限公司也无异议，故该借贷事实清楚，证据充分，本院予以认定。本案是民间借贷关系，双方约定的利率为每月3%，该约定已超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息。现原告变更诉讼请求，要求被告归还借款本金143万元及该本金自2010年11月25日起至款还清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算的利息，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条，之规定，判决如下：
被告福建省老区房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告曾玲娜借款本金143万元，并支付该款从2010年11月25日起至借款本金还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算的利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31475元，由原告曾玲娜负担3395元，被告福建省老区房地产开发有限公司负担28080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 许 培 清
代理审判员 赖 其 荣
人民陪审员 王 水 源
二〇一四年七月九日
书 记 员 刘羽芬（代）
附注主要法律条文
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第6条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。