广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初2854号原告（反诉被告）：郑丽芝，住广东省汕头市金平区。委托代理人：陈马强、江武生，分别为广东金粤律师事务所律师和实习律师。被告（反诉原告）：广州联鸿实业投资有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张少玲，总经理。委托代理人：黄成，系该被告的职员，联系地址。被告：江洪平，住重庆市丰都县。委托代理人：母丽慧、吴婷，分别为广东威戈律师事务所律师和实习律师。被告：刘军，住湖南省涟源市。原告郑丽芝诉被告广州联鸿实业投资有限公司（以下简称“联鸿公司”）、江洪平、刘军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈马强、江武生，被告联鸿公司的委托代理人黄成，被告江洪平的委托代理人母丽慧、吴婷到庭参加了诉讼。被告刘军下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告联鸿公司于2013年4月份将位于广州市海珠区新港西路122、123号长江辅料城ZB115商铺出租给原告作商业经营使用，每月租金为4500元，租赁期限从2013年4月27日起至2025年4月26日止；双方就此签订了相应的租赁合同；合同签订时，被告联鸿公司告知因租赁合同没有盖章签字等因素，合同待盖章签字后才能交付给原告；合同签订后，原告按照被告联鸿公司的要求分期支付了共计426720元的款项作为预付租金款；2013年6月10日被告联鸿公司将涉案租赁商铺交付给原告使用，原告在接收了该商铺后，发现该商铺没有通过消防等验收，且原告没有租赁合同的情况下，原告无法正常使用该商铺；合同签订后，被告联鸿公司均以种种理由拒绝将已签订的租赁合同交付一份给原告存档备案，直至本案诉讼中，被告才将租赁合同原件交付给原告，且被告联鸿公司在没有合同约定及法律依据的情况下收取的426720元也没有冲抵相关费用。故起诉要求判令：1、被告向原告退还预付租金426720元，被告江洪平、刘军对该笔款项承担连带清偿责任；2、三被告承担本案受理费。原告不同意被告联鸿公司的反诉请求，理由：1、被告联鸿公司没有在举证期间内提起反诉，现超过举证期限提起的反诉依法应另案处理，而不是在本案中进行反诉；2、租金追诉的诉讼时效是一年，超过一年的追诉期是没有胜诉权的，应依法驳回其超过一年追诉租金的部分诉讼请求；3、所谓的拖欠租金主要原因是被告联鸿公司没有依照合同约定，向原告出示相应的租赁合同以及完成相关经营需要的消防安全验收，因此，涉及到拖欠租金的法律责任应由被告联鸿公司自行承担；4、对具体拖欠租金的计算有异议，要求被告联鸿公司出示已收取租金的相关凭证予以核算，以核算现是否拖欠租金；5、原告已预付了租金款项给被告联鸿公司，被告联鸿公司也没有和原告对预付租金的情况予以核算，因此不存在原告拖欠被告联鸿公司租金的情形；6、涉案商铺在二楼，整个场地都没有人经营，被告既没有向原告追讨租金，也没有向其他租户追讨过租金，而且被告曾经口头向二楼租户说明，如果二楼的档口可以转租出去的可以缴纳租金，如果二楼档口没有转租出去的，可以不缴纳租金，我方也从来没有在涉案商铺经营过。被告联鸿公司答辩及反诉称：被告联鸿公司没有收到原告支付所谓的预付租金，故不存在退回的问题，诉讼费应当由原告承担。被告联鸿公司已经完全按照《租赁合同》约定履行了合同义务，同时，原告违反合同约定的付款义务，根据合同约定，原告应支付租金、管理费及水电费；但在租赁期间，虽经被告联鸿公司多次催交，但原告却以各种借口拖延支付，其行为已经违反了合同的约定，给被告联鸿公司造成了较大的经济损失。故反诉请求判令：1、原告支付2014年3月至2014年11月，2015年2月至2016年7月期间的租金121500元（每月4500元）、管理费23085元（每月855元）、实际使用电费963元（详见欠费明细表）；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担被告江洪平辩称：1、本案案由是租赁合同纠纷，依据合同的相对性原理，我方不是本案任何一方当事人，所以不是本案的适格被告；2、在收到本案起诉材料之前，我方从来不知道自己名下有涉案银行账户的存在，收到起诉材料后，代理人和被告江洪平本人到银行调取了相关的流水，这个账户并非被告江洪平本人所开，账户从开户到销户就5个多月的时间，这些银行的流水都与我方没有任何的关系，而且账户中的钱款多数由被告刘军和被告联鸿公司的关联企业长江集团的负责人赵某甲的子女赵某乙、赵某丙这些人所提取，这些款项的发生与我方没有任何的关联性，我方只是一个家庭妇女，与本案被告联鸿公司没有任何的关系，也不是其员工，所以银行流水与我方无关，另外我方想要银行给我方开户和销户的情况，但是银行表示无法向我方出具，且这些开户和销户都不是我方所做，对这个情况一无所知；3、本案原告提供的所有证据都不能证明其把相关款项打入我方的账户，本案与我方没有关联性，所以请求法院驳回原告对我方的诉讼。关于被告联鸿公司的反诉，因原告与被告联鸿公司之间因租赁关系产生的纠纷与我方无关，所以我方不发表意见。被告刘军没有提出答辩意见和举证。经审理查明：海珠区新港西路122号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为2-1/2，使用性质为首、二层商铺、三层仓库。海珠区新港西路124号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为1，使用性质为商铺。2013年4月28日，原告（承租方、乙方）与被告联鸿公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》[穗A2013AB1第号]，载明：甲方同意将位于广州市海珠区新港西路122、124号甲方市场（原富庄区）自编ZB115号给乙方作为经营之用；租赁期限自2013年4月16日起至2025年4月15日止，租费从2013年4月16日起开始计算，租金标准为每月4500元；市场管理费每月按855元收取；乙方用水、电费每月按实际使用数和市场管线损耗折算及市场商户统一标准收取（水、电费单价随供水电部门收费单价调整比例而调整）；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方交纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方向甲方交纳场地/商铺履约保证金20000元；等。原告于2013年5月1日向被告联鸿公司支付了租金4500元、管理费855元、保证金20000元。原告于2013年5月1日通过转账方式向账号63×××74转入了296315元，据涉案商铺所在长江辅料城的另一承租人郑某在其起诉的（2016）粤0105民初2398号案提交的《中国银行个人业务交易单》载明，活一本人民币结算子账户：账号63×××74、60×××53，户名：刘军。原告于2013年9月24日通过转账方式向被告江洪平转入了155760元。本案诉讼中，被告联鸿公司将《租赁合同》原件交付给原告。原告为证明其诉讼主张，还提交了一份不完整的《承诺书》。被告联鸿公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该证据不完整，且有涂改。被告江洪平对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，证据内容不完整，无法显示主要内容，不符合证据的形式，不能作为证据使用，且与本案无关。被告为证明其抗辩主张和反诉请求还提交了以下证据：1、被告联鸿公司（承租人、乙方）与广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社（出租人、甲方）于2013年8月31日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：甲方同意将坐落在海珠区新港西路122、124号房地产出租给乙方作首、二层商铺，三层仓库用途使用；租赁期限自2013年3月1日至2025年5月31日；乙方有权将承租房屋予以分租；等。证明被告联鸿公司有出租的权利。2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，其中场所名称为被告联鸿公司富庄配料商场市场经营管理分公司，地址为广州市海珠区新港西路122、124号1-3层全层，使用性质为商场，发证机关为广州市公安局海珠区分局，时间为2014年9月22日；等。证明涉案商铺所在的场所消防验收合格，符合出租条件。原告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性由法院依法核查，但原告对被告联鸿公司具有出租资格、具备出租条件且将涉案房屋出租给原告没有异议；对证据2的真实性由法院依法核实，但原告认为该证已经注明本证仅证明场所投入使用营业前经消防安全验收合格，但场所营业后是否符合出租使用目的，该证据是不能获得证明力的。被告江洪平认为上述证据与其无关，故对其真实性、合法性和关联性不予确认。本院依原告的申请，向银行调取了被告江洪平、刘军的账户流水明细，其中，1、被告江洪平的3320569980110006769账户于2013年9月24日收到原告汇入的155760元；2、关于刘军60×××53的账户，银行答复因客户已销卡，系统无法找到对应账号，所以无法进行流水打印。原告质证意见：对调查材料1的真实性、合法性、关联性均无异议，其中有一笔金额是2013年10月14日与被告联鸿公司法定代表人张少玲的资金往来，且该帐号的资金都是通过购买理财产品的方式进行转移，这可确认，涉案相关款项是由被告联鸿公司或其法定代表人予以控制，其中也有部分资金和被告江洪平所陈述的是由刘军、赵某丁等进行支取和转移基本吻合，而且该账户收取的资金不仅仅是代理人起诉的部分案件，还有大量的涉案付款人均是涉案商铺的其他商铺的转入金额，而且上面有部分记载是租金、档口租金、档口费，这也明确证明了涉案账户是专门用于收取涉案商铺所在大厦的相关租户的款项；对调查材料2的真实性无异议，被告江洪平的中国建设银行开户人的地址和被告刘军在中国银行广州轻纺城支行的开户地址均是广州市海珠区杏园大街38号，故我方有理由相信这两个账号均在被告联鸿公司的使用和支配之下，而且被告刘军与江洪平之间也有经济往来，被告江洪平账号中第一笔10元开户费是刘军转的。被告联鸿公司的质证意见：对调查材料1的真实性无异议，我公司与被告江洪平没有任何的商业往来，被告江洪平也不是我公司的员工，所以对关联性不予认可；对调查材料2的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，因刘军不是我公司的员工，也没有相关业务往来，该账户与我方无关。被告江洪平的质证意见：对调查材料1的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可，我方之所以在收到了法院的案件后会调取银行记录，就是因为我方根本不知道为什么会这样，且法院也没有调取银行的开户和销户的情况，所以我方也无法拿到账户的开户和销户的情况，而且这个信息对我方来说是很重要的，我方也没有去签名开户和销户，所以我方请求法院调取该账户在银行的开户和销户的情况；对调查材料2的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，我方不认识刘军，与其没有任何关系，更加说明我方的身份信息被冒用。本案庭审中，原告和被告联鸿公司确认以下事实：1、涉案商铺位于门牌号码为新港西路122、124号这一栋一体性建筑内的一楼，虽然房管部门出具的查册表显示门牌分开登记，但实际上新港西路122、124号是同一栋楼，门牌地址也为同一门牌地址即写着新港西路122、124号；2、涉案商铺自2013年4月16日起至2013年4月30日的租金原告在签订合同时已经缴纳，之后的租金和管理费按自然月份支付，即2013年5月1日至2013年5月31日的租金和管理费应在2013年5月5日前支付，以此类推。此外，原告表示：1、被告联鸿公司是以预付租金的名义要求原告支付款项，原告缴纳了第一笔后，被告联鸿公司就拿出承诺书和租赁合同让原告签名，第二笔款项是签订合同后支付的，因为原告根本没有看过合同的内容，被告联鸿公司让支付两笔款项，原告就支付了，故第一项诉讼请求的依据在于原告支付的该笔款项没有合同依据；提起本案诉讼并非表示解除合同，原告要求合同继续履行；2、第一项诉讼请求中的426720元由以下两笔款项构成：第一笔以转账的形式支付了296315元给了63×××74账户，银行单上没有显示户名是谁，该款项扣除了保证金20000元，管理费855元、首期租金4500元的预付款金额为270960元；第二笔款项以转账的方式支付了155760元给被告江洪平；这两笔均是被告联鸿公司要求原告汇入其指定帐户上的指定人，原告不认识被告江洪平和刘军；3、关于被告联鸿公司的反诉，因涉案场地无法正常经营，涉案档口一直处于关门状态（整个涉案场地的二楼档口均没有营业），被告同意原告不用缴纳租金，且实际履行上，被告对原告免于缴纳租金符合本案的实际情况。被告联鸿公司表示：1、原告向被告江洪平支付款项只是表明个人之间有银行账户的资金往来，与被告联鸿公司没有任何的关联性；2、三被告互不认识，被告江洪平、刘军并非被告联鸿公司的员工，与被告联鸿公司没有任何联系；3、被告联鸿公司反诉主张的电费未代原告向有关部门缴纳。被告江洪平表示：被告江洪平在2013年期间不是被告联鸿公司的工作人员，没有提供其银行账户给被告联鸿公司收款，与本院调取的被告江洪平银行流水记录中显示的其他账户没有关联。原告于2016年4月13日提起本案诉讼。被告联鸿公司于2016年7月28日在本案庭审辩论结束前提出本案反诉请求。本院认为：原告与被告联鸿公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。原告主张通过向被告江洪平、刘军的账户汇款的关于涉案商铺的426720元是以签订租赁合同和使用涉案商铺为目的、根据被告联鸿公司的要求以预付租金的名义支付的，但原告现表示要求继续履行租赁合同，且没有提交证据证明原告主张的426720元与涉案商铺的租赁事宜存在任何关系，而两被告均不予确认，故本院对于原告的该事实主张不予采信。原告的该事实主张也与原告陈述的另外仍有向被告联鸿公司支付租金、管理费等行为不符。故原告要求在本案确认原告向被告联鸿公司支付的款项共计426720元为预付租金及要求被告联鸿公司全部退回，依据不足，本院不予支持。鉴于原告是基于与被告联鸿公司关于涉案商铺存在租赁关系提起本案诉讼的，原告没有证据证明其向被告江洪平、刘军缴纳的款项与本案租赁合同有关，故对于原告与被告江洪平、刘军关于款项的纠纷本案暂不予处理，原告可另寻法律途径解决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故原告认为被告联鸿公司超过举证期限提起的反诉应另案处理的主张，依据不足，本院不予采纳。对被告联鸿公司在本案中提起的反诉请求，本院依法应予受理。根据租赁合同约定，涉案商铺每月租金为4500元，每月管理费为855元，原告应在每月5日前向被告联鸿公司交纳当月的租金和管理费。原告以其已支付426720元属预付租金、被告同意原告不用缴纳及完成相关经营需要的消防安全验收为由拒绝支付，但没有提供相应的证据予以证明，本院对于原告该主张不予采信。故被告联鸿公司要求原告支付2014年3月至2014年11月、2015年2月至2016年7月期间的管理费23085元（每月按855元的标准计算），符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。被告联鸿公司于2016年7月28日向本院提起反诉，诉讼时效发生中断。故被告联鸿公司要求原告支付2015年8月至2016年7月期间的租金（每月按4500元的标准计算）的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。被告联鸿公司没有提交证据证明其在提起反诉前曾向原告追缴租金和管理费的权利，故被告联鸿公司主张其他期间的租金，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于电费，被告联鸿公司表示其未代原告缴付，且其提交的证据不能证明实际使用额度，故被告联鸿公司要求原告支付电费963元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告郑丽芝在本判决生效之日起10日内向被告广州联鸿实业投资有限公司支付2015年8月至2016年7月的租金54000元，并支付2014年3月至2014年11月、2015年2月至2016年7月的管理费23085元；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8451元，由原告负担；反诉受理费1605元，由原告负担850元，被告广州联鸿实业投资有限公司负担755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一七年三月××日书 记 员  徐 石程淑玲