江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终4498号上诉人（原审被告，反诉原告）：汉园国际酒店管理（徐州）有限公司，住所地徐州市泉山区三环南路北。法定代表人：杨克合，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉明，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬从，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队徐州市消防支队，住所地徐州市云龙区潘塘高速立交桥东500米104国道北。法定代表人：梁军，支队长。委托诉讼代理人：程栋，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：高新春，江苏红杉树律师事务所律师。原审被告：徐州市汉园宾馆，住所地徐州市和平路**号。法定代表人：胡继民，经理。委托诉讼代理人：王玉明，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬从，江苏青创律师事务所律师。上诉人汉园国际酒店管理（徐州）有限公司（以下简称汉园国际酒店）因与被上诉人中国人民武装警察部队徐州市消防支队（以下简称武警消防支队）、原审被告徐州市汉园宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汉园国际酒店及原审被告徐州市汉园宾馆的共同委托诉讼代理人王玉明，被上诉人武警消防支队的委托诉讼代理人程栋、高新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉园国际酒店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、改判双方继续履行2013年9月1日《房地产租赁合同》，若解除该合同，请求减免上诉人需交纳的相应租金并判令被上诉人足额赔偿装饰装修工程评估损失、拆除工程及工程设计费用、设备类资产损失、员工遣散费损失、支付徐州移动分公司违约金损失、停业预期利润损失；3、确认2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》是未生效合同；4、本案一、二审诉讼费及相关费用除改判减免租金数对应的诉讼费由上诉人承担外，其余部分由被上诉人承担。事实与理由：1、根据全国人大2018年3月关于国务院机构改革决定，消防部门整体转制归属国务院新成立的应急管理部门，被上诉人�称的涉及军产纠纷解除有效合同的理由已不存在，本案己不属于军产纠纷，应按一般的房产租赁纠纷依法作出公正判决。2、2013年9月1日双方签订租赁期限为十年的有效合同《房地产租赁合同》，上诉人投入大量的人、财、物进行经营，为避免造成更大的损失，避免产生不良的社会效果和影响，应继续履行该合同。3、2013年12月18日双方签订的《武警部队房地产租赁合同》是被上诉人基建营房部门监制的制式合同、格式化合同，双方签订目的仅起到备案作用，且合同内容对上诉人极不公平，同时作为附条件生效的合同没有加盖被上诉人基建营房部门审查批准专用章，属未生效的合同。一审认定为有效合同错误。4、关于减免租金的问题，若二审不改判继续履行2013年9月1日《房地产租赁合同》，因被上诉人于2016年5月11日即给上诉人送达《关于终止部队空余房地产租赁的通知》，并多次要求上诉人解除合同并搬迁，造成不良社会影响使上诉人原有的客户流失，上诉人亦不能做正常的规划和经营，自2016年7月至2017年11月15日整个酒店经营处于非正常状态，没有任何盈利属于亏损状态，应依法改判减免相应的租金。5、若二审判决解除2013年9月1日《房地产租赁合同》，则请求二审法院依法改判足额支持因被上诉人原因致使合同解除造成的上诉人全部损失（装饰装修工程评估的损失、拆除工程及工程设计费用损失、设备类资产损失、员工遣散费损失、支付徐州移动分公司违约金损失、停业至2024年的酒店经营预期利润损失）：（1）装饰装修损失20468080应全部赔偿，判决赔偿50%没有依据；（2）设备类资产损失为3997200元，原审法院判决对该部分不予赔偿没有依据；（3）拆除工程损失520000元，设计与咨询费1626183.24元，该损失是装饰前必然发生�，应予支持；（4）其他损失，包括厨房定制餐具损失574600元、家具用具损失371500元、布草损失223400元、支付中国移动公司违约金损失174386元、合同终止后工作人员赔偿损失250000元等。武警消防支队辩称，1、上诉人要求继续履行2013年9月1日《房地产租赁合同》不能成立。一审中上诉人表示支持中央军委的决定同意解除合同，继而提出反诉（基于解除租赁合同后的补偿），在二审又要求继续履行合同，其主张前后矛盾。虽然全国人大在今年两会期间通过了国务院的机构改革方案，但至今被上诉人建制还是部队，中央还没有相关政策或文件来界定被上诉人的房地产实际划归地方，被上诉人的房地产仍属于军产性质。2、上诉人在2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》中签字和盖章，属于上诉人的真实意思表示，是真实有效、具有法律约束力的合同，该合同�在2013年9月1日签订的租赁合同之后，后合同的效力优于前合同效力，且上诉人在租金缴纳时间上，是按照该合同履行的，上诉人对其认可并已实际履行的合同提出属于未生效合同，不能支持。3、上诉人减免租金的要求不符合法律规定，被上诉人在2016年5月11日就通知上诉人终止租赁合同，搬离租赁场所，交还租赁场地，而上诉人对被上诉人的该通知置之不理，继续占有并持续经营，至上诉人实际停止经营的时间2017年12月15日，被上诉人主张按实际占有租赁场地的期间继续缴纳租金，符合合同约定和法律规定。4、上诉人主张应全额赔偿其损失没有法律依据，根据2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》第九条，被上诉人起诉要求解除租赁合同，符合该条约定的合同解除条件，被上诉人不应承担责任，根据合同的约定及省法院（苏高法（2016）256号）的通知，不应支持上诉人主张的上述损失。对装修装饰部分的损失，根据文件通知也只是适当补偿，一审法院根据合同约定和省法院的通知，对上诉人的装修装饰部分给予评估价50％的补偿，已充分考虑了上诉人的损失，上诉人要求赔偿全部损失，没有事实和法律依据。5、一审本诉中，被上诉人提出的诉讼请求，除了要求恢复原状的诉讼请求法院没有支持外，其余的诉讼请求得到了一审法院全部支持，一审法院判决本诉部分的诉讼费由上诉人承担，符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告徐州市汉园宾馆与汉园国际酒店的上诉意见一致。武警消防支队向一审法院起诉请求：1、判决解除武警消防支队与汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆签订的房地产租赁合同，汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆立即搬出租赁的位于徐州市××××号的房屋（建筑面积12800平方米）和场地（1500平方米），同时将租赁的房屋及场地恢复原状后返还、并承担恢复费用；2、由汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆按照租赁合同约定支付应缴纳的租金3400000元（2016年6月30日之前欠800000元，2016年6月30日至2017年6月30日欠2600000元），之后的租金给付至实际搬出之日止；3、汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆承担诉讼费。汉园国际酒店提出反诉请求：1、判令因武警消防支队自身原因违反约定提前终止《房地产租赁合同》给其造成的实际损失47183400元（包括投入的基础建设资金成本43487800元、员工遣散费384900元、补偿反诉原告支付给中国移动通讯集团江苏有限公司徐州分公司的违约金损失174400元、停业后预期经营利润损失3136300元）；2、本案诉讼费及反诉诉讼费等相关费用由武警消防支队承担。一审法院认定的�实：2013年9月1日，武警消防支队与汉园国际酒店签订《房地产租赁合同》，约定武警消防支队将位于江苏省徐州市××××号的房屋租赁给汉园国际酒店，占地面积9600平方米，房屋建筑面积12800平方米；租赁用途为星级酒店；租赁期限为十年，武警消防支队给予汉园国际酒店的建设期为10个月（2013年9月1日至2014年6月30日），建设期内原告免收被告租金，建设期届满次日正式作为租赁期限的起始日；第一年度租金为800000元，第二年度租金为1600000元，第三年度至第四年度租金为2600000元；第五年度至第十年度租金根据经营状况逐年适当递增；汉园国际酒店对所承租的房屋进行改造、装修或者增扩固定设施，必须经武警消防支队同意后方可实施，不得影响消防安全，汉园国际酒店自行承担相关费用，新建、扩建的项目，权属归武警消防支队所有，新添附的设备设施权属归汉园国际酒店所有，武警消防支队协助汉园国际酒店办理相关手续；若发生了国家法规及政策重大调整或因社会公共利益的需要造成合同无法履行的，双方协商解决。该合同后加盖有双方公章。上述合同签订后，汉园国际酒店即开始进行酒店设计与咨询。2013年12月11日，汉园国际酒店与徐州华宝装饰公司签订《拆除工程合同书》，约定项目总金额200000元，施工日期自2013年12月11日至2014年1月20日。2013年12月18日，武警消防支队作为出租方（甲方）与承租方（乙方）汉园国际酒店签订《武警部队房地产租赁合同》，约定武警消防支队将位于江苏省徐州市××××号的房屋建筑面积12800平方米、场地面积1500平方米出租给汉园国际酒店使用；租赁期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止；房地产年租金第一年度800000元、第二年度1600000元、第三年度至第四年度2600000元、第五至第十年度根据经营状况逐年递增；汉园国际酒店不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得武警消防支队书面同意，费用自理，权属归武警消防支队所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给武警消防支队；汉园国际酒店不得在承租场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向武警消防支队提供建设方案，征得武警消防支队书面同意，费用自理，权属归武警消防支队所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给武警消防支队；武警消防支队因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房部门核实并出具书面意见，汉园国际酒店应当自接到武警消�支队通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归武警消防支队的全部财产交还原告，武警消防支队按汉园国际酒店实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任；本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该合同后甲方加盖有武警消防支队公章，乙方加盖有汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆公章，未加盖武警部队基建营房部门合同审核专用章。2014年1月22日，汉园国际酒店与中国江苏国际经济技术合作集团有限公司签订《工程施工合同》，对汉园酒店进行内外装饰与安装，约定开工日期2014年1月10日，竣工日期2014年7月18日，合同价款30000000元。之后，汉园国际酒店陆续购买并订制了厨具、门窗、货架、地毯等物品，并就配电、中央空调、煤气安装、热水系统、电梯设备等工程签订了采购、安装施工协议，还就语音专线业务、无线互联网业务、数据专线业务签订了服务协议。汉园国际酒店营业期间，2015年5月1日，武警消防支队（甲方）与汉园国际酒店（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，内容为：武警徐州市消防支队与汉园国际酒店管理（徐州）有限公司于2013年9月1日签订的房地产租赁合同，现经甲乙双方协商达成如下约定：乙方将位于徐州市××××号的房间，具体为酒店一楼南侧从西往东数第一间、第二间、第三间、第四间、第五间以及附属楼地下室、南面操场退还给甲方做为徐州市消防协会、徐州市消防安全培训中心办公场所无偿使用。乙方负责清空房间及场地，办公设施及装修改造由甲方出资建设。使用期限直到原合同期满。原双方签订的房地产租赁合同中条款与本补充约定条款有冲突的，以本补充约定的条款为准。根据中央军委、公安部关于全面停止军队对外有偿服务的通知，2016年5月11日，武警消防支队向汉园国际酒店送达《关于终止部队空余房地产租赁的通知》，要求汉园国际酒店将所承租的位于徐州市××××号的房地产及合同约定权属归武警消防支队的全部财产交还，并按实际使用时间缴纳租金。汉园国际酒店负责人张男囡签收了该通知。至此，汉园国际酒店尚欠武警消防支队租金800000元，之后汉园国际酒店未再向武警消防支队支付租金。根据汉园国际酒店的申请，一审法院依法委托评估机构对汉园国际酒店装饰装修残值进行了评估，并针对评估对象及定制（镶嵌于酒店空间）的设备资产进行了现场勘验。2017�12月18日江苏光大资产评估有限公司苏光大[2017]评报字第3034号评估报告评估结论为：汉园国际酒店的装修装饰及设备资产评估值为24465230元。评估基准日为2017年10月27日。装修装饰资产评估值为20468080元，设备类资产评估值为3997150元。汉园国际酒店为此支出评估费240000元。经质证，武警消防支队对评估报告真实性无异议，但认为设备资产3997150元不在赔偿范围内。汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆对评估报告真实性无异议，但认为汉园国际酒店前期的拆除工程及工程设计费用也应计入装饰装修损失，且装饰装修折旧应达到66.8%，机械设备至少应按15年予以折旧。一审审理过程中，武警消防支队变更第二项诉讼请求为，由汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆按照租赁合同约定支付应缴纳的租金4591700元（从欠付租金开始计算至2017年12月15日）。汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆认为2017年12月15日是被迫停止经营，因2016年5月武警消防支队即通知要求返还军产，造成汉园国际酒店不能正常经营，故应当减免相对应的租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效。（一）关于被告徐州市汉园宾馆主体是否适格问题。首先，徐州市汉园宾馆虽为汉园国际酒店的股东，但两被告系经工商机关登记的分别独立的两个法人单位；其次，虽被告徐州市汉园宾馆在2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》后乙方处与汉园国际酒店一起加盖了公章，但该合同承租方（乙方）处并未写有徐州市汉园宾馆名称，且2013年9月1日《房地产租赁合同》、2015年5月1日《房屋租赁合同补充协议》承租方（乙方）处既未列有其宾馆名称，也未加盖宾�公章。而在上述合同履行过程中徐州市汉园宾馆也非租赁合同的实际履行人。原告于2016年5月11日亦是向被告汉园国际酒店送达的《关于终止部队空余房地产租赁的通知》，而非徐州市汉园宾馆。因此，不能认定徐州市汉园宾馆为涉案租赁合同的合同相对人与租赁物实际使用人，原告将徐州市汉园宾馆列为本案被告诉讼主体不适格，故应依法予以驳回。（二）关于本案所涉租赁合同效力问题。首先，2013年9月1日《房地产租赁合同》约定，若发生了国家法规及政策重大调整或因社会公共利益的需要造成合同无法履行的，原被告双方协商解决，合同双方未明确责任承担问题。而2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任，合同双方对责任承担问题进行了明确约定；其次，2013年9月1日《房地产租赁合同》虽约定租赁期限为十年，但并未明确具体起止时间，只明确原告给予汉园国际酒店的建设期为10个月，自2013年9月1日至2014年6月30日，建设期内原告免收被告租金。而2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》却明确约定了租赁期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止。后合同约定内容及责任承担比前合同更加完善，并对前合同中约定不明或没有约定的事项作出了具体的补充和说明，且加盖有原、被告公章，应为合同双方真实意思表示。同时，汉园国际酒店提出反诉请求的依据亦为2013年12月18日房地产租赁合同。故，2013年9月1日《房地产租赁合同》、2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》均依法成立且有效，原被告双方在履行2013年9月1日《房地产租赁合同》的同时，亦应当按照2013年12月18日《�警部队房地产租赁合同》的约定履行各自的权利与义务。被告汉园国际酒店、徐州市汉园宾馆辩称，2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》尚未生效和无效。首先，虽2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》书面约定经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，但合同签订双方均签字盖章，被告已实际履行了合同主要义务，在履行合同过程中被告亦未对有无加盖武警部队基建营房合同审核专用章提出异议，原告亦接受了被告对合同的履行，该合同依法成立且生效，武警部队基建营房部门未在合同中加盖合同审核专用章并不影响该合同的履行和效力；其次，虽2015年5月1日《房屋租赁合同补充协议》内容中体现为对2013年9月1日的合同补充，但主要是针对酒店一楼南侧从西往东数第一间、第二间、第三间、第四间、�五间以及附属楼地下室、南面操场做为徐州市消防协会、徐州市消防安全培训中心办公场所无偿使用问题，对其他履行内容并不涉及，因而也不影响原被告双方对2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》的履行和效力。故，对两被告的上述辩称主张不予采信。（三）关于原告诉请要求解除与被告签订的房地产租赁合同并由被告将涉案租赁物恢复原状予以归还、承担恢复费用问题。2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定，原告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房部门核实并出具书面意见，被告应当自接到原告通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告。根据中央军委、公安部关于全面停止军队对外有偿服务的通知，2016年5月11日，原告向被告汉园国际酒店送达《关于终止部队空余房地产租赁的通知》，要求被告汉园国际酒店将所承租的位于徐州市××××号的房地产及合同约定权属归原告的全部财产交还原告，汉园国际酒店负责人张男囡亦签收了该通知。现因武警部队政策法规重大调整，致使原被告之间的租赁合同关系无法履行，原告依合同约定提前向被告发出终止租赁合同通知符合合同约定和法律规定，对原告要求与被告汉园国际酒店解除房地产租赁合同，由被告返还租赁物的诉讼请求，予以支持。对被告汉园国际酒店辨称租赁合同双方没有约定解除条件，原告诉请以不可抗力解除合同没有事实理由的主张，不予采信。2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定，被告对承租房屋进行改造、装修或者增扩设备，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给原告。因�，原告在因武警部队政策法规重大调整而提出解除合的同时，再要求被告将租赁物恢复原状并承担恢复费用依据不足，不予支持。（四）关于原告要求被告支付租金的问题。2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定，租赁期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止；房地产年租金第一年度800000元、第二年度1600000元、第三年度至第四年度2600000元。而被告汉园国际酒店2016年6月30日之前拖欠原告租金800000元，之后被告未再向原告支付租金。经原被告双方确认，2017年12月15日为被告汉园国际酒店的停止经营时间，故，原告按照合同约定要求被告支付租金至2017年12月15日符合合同约定和法律规定。经计算，2016年6月30日之前被告欠租金800000元，2016年6月30日至2017年6月30日欠2600000元，2017年7月1日至12月15日欠1191667元，合计拖欠4591667元，予以确认。关于被告�为应当减免租金的主张因依据不足，不予采信。（五）关于反诉原告汉园国际酒店要求反诉被告武警消防支队支付反诉被告提前终止合同而造成的损失问题。1、对投入的基础建设资金成本，反诉原告主张包含拆除工程、设计与咨询费、基础工程、装饰装修工程、厨房定制厨具、电器与机电设备、家具用具、布草与融资借款利息。2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定，反诉被告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房部门核实并出具书面意见，反诉原告应当自接到反诉被告通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归反诉被告的全部财产交还反诉被告，反诉被告按反诉原告实际使用时间计收租金，因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造�合同无法履行的，双方均不承担责任。但因租赁合同约定的租赁期限为10年，涉案标的房屋汉园国际酒店经营至2017年年底即停业，且投资较大，故对于反诉原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当按照公平原则予以适当补偿。对反诉原告要求应将前期的拆除工程、设计等费用一并计入基础建设损失的主张，不予采信。结合装饰装修残值对出租人的可利用价值、汉园国际酒店尚未使用的租赁期限，酌定由武警消防支队补偿汉园国际酒店损失10234040元。2、关于反诉原告主张的设备类资产损失、员工遣散费、支付给中国移动通讯集团江苏有限公司徐州分公司的违约金损失、停业后预期经营利润损失问题。2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方�不承担责任，故对反诉原告的该部分诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民武装警察部队徐州市消防支队与被告汉园国际酒店管理（徐州）有限公司之间的房地产租赁合同；二、判决生效后十日内，被告汉园国际酒店管理（徐州）有限公司从租赁原告中国人民武装警察部队徐州市消防支队位于徐州市××××号的房屋中搬离并将租赁的房屋及场地返还给原告；三、判决生效后十日内，被告汉园国际酒店管理（徐州）有限公司支付原告中国人民武装警察部队徐州市消防支队租金4591667元；四、驳回原告中国人民武装警察部队徐州市消防支队的其他诉讼请求；五、判决生效后十日内，反诉被告中国人民武装警察部队徐州市消防支队补偿反诉原告汉园国际酒店管理（徐州）有限公司装饰装修损失10234040元；六、驳回反诉原告汉园国际酒店管理（徐州）有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于涉案2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》的效力应如何认定的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案中，双方当事人签订的2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》中约定：本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用�后生效。双方当事人均在该合同中签字盖章，该合同虽属于附生效条件的合同，但在生效条件未成就前，汉园国际酒店已经实际使用租赁物并交纳租金，武警消防支队也按照合同约定收取了租金。根据最高人民法院上述司法解释，双方当事人已实际履行了合同且在多年的履行过程中均未提出异议，原审法院据此认定2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》成立并生效，并无不当。二、关于涉案房地产租赁合同应否解除的问题。首先，从双方签订的合同内容分析，2013年9月1日《房地产租赁合同》约定：若发生了国家法规及政策重大调整或因社会公共利益的需要造成合同无法履行的，双方协商解决；2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》约定：因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，�方均不承担责任。可见，双方在签订涉案合同时，已预见合同存在可能无法履行的风险，并约定了解决方式。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，根据中央军委关于全面停止军队对外有偿服务的通知，因国家政策法规重大调整，致使双方当事人之间的租赁合同关系无法履行，武警消防支队提出提前终止租赁合同的诉讼请求，符合合同解除条件和上述司法解释规定。至于汉园国际酒店�出的涉案租赁物非军产，不属于军队停止有偿服务清理范围的上诉主张，无事实依据，本院不予采信。三、关于如何确定武警消防支队因解除涉案合同应向汉园国际酒店支付补偿款的数额问题。汉园国际酒店作为商事主体，在订立合同时应对其所要租赁的房地产充分了解，对其订立的合同中约定的权利义务应有清晰的认识和理解。在已认定2013年12月18日《武警部队房地产租赁合同》合法有效的前提下，该合同对于租赁房屋进行装修装饰等费用的承担及合同解除后财物的归属均有明确约定，应当认定汉园国际酒店知晓对该房屋的装修投资可能存在的风险。原审法院据此不予支持汉园酒店主张的设备类资产损失、员工遣散费、停业后预期经营利润损失等费用，符合双方当事人之间的合同约定。同时，考虑到汉园国际酒店为履行合同投资较大、合同�除后租赁物仍存在较大的残值等因素，原审法院在解除案涉租赁合同时，本着公平原则，从保障各方当事人权益角度出发，酌定由武警消防支队补偿汉园国际酒店10234040元，并无不当。关于汉园国际酒店提出的租金应予减免的主张。根据查明的事实可以看出，武警消防支队在2016年5月11日向汉园国际酒店送达的《关于终止部队空余房地产租赁的通知》中，明确要求汉园国际酒店返还租赁物并按实际使用时间缴纳租金。结合武警消防支队解除合同的理由系因国家政策重大调整，汉园国际酒店接收通知后，并未就后续的租金问题与武警消防支队进行协商，而是通过拖欠租金的方式继续经营，直至2017年12月15日才停止经营，故，汉园国际酒店主张减免租金的上诉请求无合同和法律依据，本院不予采信。四、关于各方当事人一审承担的诉讼费用是否适当的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”根据上述规定，诉讼费如何负担属于人民法院依职权确定的范围，一审法院根据案件查明的事实及对当事人诉讼请求支持情况，酌定诉讼费的分担并无不当。综上，汉园国际酒店的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113400元，由汉园国际酒店管理（徐州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙  庆审判员 王  峰审判员 周�海二〇一八年八月三十日书记员 李 思 璇