山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳滨民初字第187号
原告顾渝昭。
委托代理人杨征。
委托代理人顾顺生。
被告日照丽城建设发展有限公司。住所地：山东省日照市东港区港务局第一生活区***幢**单元***号。
法定代表人ＸＸ田，经理。
被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：山东省乳山市海阳所镇海林小区。
负责人ＸＸ田，经理。
二被告委托代理人宋振，乳山义帆法律服务所工作人员。
二被告委托代理人于晓磊，乳山义帆法律服务所工作人员。
原告顾渝昭诉被告日照丽城建设发展有限公司（以下简称“日照丽城公司”）、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司（以下简称“日照丽城山译分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾渝昭及其委托代理人杨征、顾顺生，二被告委托代理人宋振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾渝昭诉称，2012年8月20日，原告与被告签订了购买香港平远国际城15号楼1单元102室房屋的《商品房买卖合同》，房屋价款260481元。原告已于2012年7月25日前全额付清房款。合同规定房屋的交付日为2012年10月31日前，产权登记为房屋交付后的90天内。然而被告却未在房屋交付后规定的90天内为原告办理产权登记。经多次交涉，被告在2014年8月25日向买房业主发出《承诺书》。该《承诺书》中承诺定于2014年12月31日前为原告办出产权证，如果届时仍未办出，被告将接受无条件退房，双倍赔偿。时至今日，依然未为原告办出产权证。原告于2015年3月23日授权上海明庭律师事务所律师朱昭敏向被告发出《律师函》，明确要求退房并赔偿损失。被告收到《律师函》后照样不理不睬。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应当共同遵守，受法律的保护。原来应当在2013年1月30日前办出房产证，拖延至今未能办妥，完全是被告的原因。现在原告依据《承诺书》中有关被告将接受无条件退房、双倍赔偿的条件早已成就，原告于2015年3月23日授权律师向被告所发的《律师函》也已经尽到了通知义务。所以，原告不接受被告继续再为原告办理房产证，并依照自身的承诺接受退房，赔偿损失。现诉至法院，要求：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、要求二被告连带返还购房款人民币260481元、公共维修基金人民币2434元、煤气开口费人民币2800元、有线电视初装费人民币300元、契税人民币3725元、登记费印花税人民币85元、土地证费人民币30元；三、要求二被告连带赔偿逾期办证损失（以购房款人民币260481元为基数，自涉案房屋交付之日起第91日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二被告给付之日止）；四、诉讼费用由二被告承担。
被告日照丽城公司、日照丽城山译分公司辩称，第一，该案主体不适格，营业执照上ＸＸ田只是负责人，并非法定代表人，没有应诉的权利；第二，被告在申报房地产权属证书的过程中并不存在过错，原告所诉房产已于2012年8月22日在房管局登记备案，只是因为当地政府的政策原因导致房产证不能办理。综上，被告方并没有违反合同约定，不存在过错，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月20日，原告顾渝昭与被告日照丽城山译分公司签订编号为（乳）W1203382的商品房买卖合同，约定原告顾渝昭购买被告日照丽城山译分公司开发预售的香港平远国际城第15幢1单元102号房，建筑面积为60.86平方米，单价为4280元／平方米，总金额为人民币260481元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第2种方式按期付款：1.一次性付款。2.分期付款。签订本合同时付定金贰万元，余款叁万元于2009年10月01日前付清，其余房款210481元于2011年10月30日前一次性付清。3.其他方式”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失。”。原告顾渝昭在买受人处签名捺印，被告日照丽城山译分公司负责人ＸＸ田在出卖人处签名并加盖公司合同专用章。
2012年8月21日，乳山市住房保障和房产管理局银滩分局为原告顾渝昭与被告日照丽城山译分公司签订的商品房预售合同办理了备案登记。
2012年12月27日，乳山市城乡建设局为被告日照丽城山译分公司颁发香港平远国际城8#-11#、15#-18#、25#、26#、31#-34#、39#-41#、7#＋、25#＋、33#＋多层住宅的《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》。
2014年7月20日，被告日照丽城山译分公司出具《致广大业主的一封信》，通知定于2014年年底前分批全部将房产证办理完毕。
2014年8月8日，被告日照丽城山译分公司向原告顾渝昭出具承诺书一份，承诺原告顾渝昭购买的香港平远国际城小区15号楼1单元102室的房产证在2014年12月31日前办出，如未能在以上约定时间办出，将无条件退房或按合同双倍赔偿。
2015年3月25日，上海明庭律师事务所律师朱昭敏受原告顾渝昭之委托将其于2015年3月23日出具的律师函分别邮寄给二被告，要求退房，并要求二被告按照《承诺书》的承诺进行双倍赔偿。经查询，单号为1058710876114的EMS于2015年3月28日由他人签收，单号为1058710876114的EMS于2015年3月27日被退回。
另查，被告日照丽城山译分公司对原告顾渝昭已付清购房款人民币260481元及已缴纳公共维修基金人民币2434元、煤气开口费人民币2800元、有线电视初装费人民币300元、契税人民币3725元、工本费人民币85元、土地证费人民币30元的事实均无异议。原、被告均认可香港平远国际城小区15号楼1单元102室房产已于2012年7月14日交付使用。被告日照丽城山译分公司辩称已依商品房买卖合同约定在房屋交付后90日内将办理产权登记所应提交的资料报产权登记机关备案，无法办理房屋所有权登记是因地方政策原因而非出卖人原因导致其原先准备的资金、手续达不到要求，但其在法定期限内未提交房产登记机关出具的收件单等证明材料证实其已在约定期限内向房地产管理部门提交完备的房屋所有权登记的证明文件，亦未提交相关证据证实逾期办证的免责事由是因第三人的原因。
本案经调解无效。
上述事实有原、被告双方的陈述、商品房买卖合同、承诺书、致广大业主的一封信、律师函、EMS存根、回执、收据、客户回单、业主结算或缴纳费用清单、竣工验收备案证等在案为证。
本院认为，原告顾渝昭与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告日照丽城山译分公司辩称已依商品房买卖合同约定在房屋交付后90日内将办理产权登记所应提交的资料报产权登记机关备案，但无法办理房屋所有权登记是因地方政策原因而非出卖人原因导致其原先准备的资金、手续达不到要求，但其在法定期限内未提交房产登记机关出具的收件单等证明材料证实其已在约定期限内向房地产管理部门提交完备的房屋所有权登记的证明文件，亦未提交相关证据证实逾期办证的免责事由是因第三人的原因，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张本院不予采纳。因原告顾渝昭与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同对办理房屋所有权登记的期限无明确约定，且所购房屋为预售商品房，故被告日照丽城山译分公司应在自商品房交付使用之日即2012年7月14日起90日内协助原告顾渝昭办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但截至原告顾渝昭起诉之日即2015年4月27日，办理房屋所有权登记的期限届满已超过1年，涉案房屋仍无法办理房屋所有权登记。另因被告日照丽城山译分公司在2014年8月8日出具承诺书承诺原告顾渝昭购买的香港平远国际城小区15号楼1单元102室的房产证在2014年12月31日前办出，如未能在以上约定时间办出，将无条件退房或按合同双倍赔偿。综上，原告顾渝昭要求解除与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同，并要求被告日照丽城山译分公司赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告顾渝昭要求被告日照丽城山译分公司赔偿逾期办证损失（以购房款人民币260481元为基数，自涉案房屋交付之日起第91日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）的诉讼请求，本案中，被告日照丽城山译分公司最迟应于涉案房屋交付使用之日（即2012年7月14日）起第90日即2012年10月11日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但根据现已查明事实，被告日照丽城山译分公司至今仍未提交相关证据证实其在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告日照丽城公司应当承担自2012年10月12日起逾期办证的违约责任。虽然商品房买卖合同中约定按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，但该损失赔偿额的计算方法明显低于给原告顾渝昭造成的损失，故原告顾渝昭主张逾期办证损失自涉案房屋交付使用之日起第91日即2012年10月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告顾渝昭与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同解除后，原告顾渝昭要求被告日照丽城山译分公司返还购房款人民币260481元、公共维修基金人民币2434元、煤气开口费人民币2800元、有线电视初装费人民币300元、契税人民币3725元、登记费印花税人民币85元、土地证费人民币30元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
因被告日照丽城山译分公司是被告日照丽城公司依法设立并领取营业执照的分支机构，故被告日照丽城公司应对被告日照丽城山译分公司对外所欠的债务承担连带清偿责任，原告顾渝昭要求被告日照丽城公司对返还购房款人民币260481元、公共维修基金人民币2434元、煤气开口费人民币2800元、有线电视初装费人民币300元、契税人民币3725元、登记费印花税人民币85元、土地证费人民币30元并赔偿逾期办证损失承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
解除原告顾渝昭与被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司签订的编号为（乳）W1203382的商品房买卖合同；
二、被告日照丽城建设发展有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内返还原告顾渝昭购房款人民币260481元、公共维修基金人民币2434元、煤气开口费人民币2800元、有线电视初装费人民币300元、契税人民币3725元、登记费印花税人民币85元、土地证费人民币30元，共计人民币269855元；
三、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾渝昭逾期办证损失（以购房款人民币260481元为基数，自2012年10月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至给付之日止）；
四、被告日照丽城建设发展有限公司对被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7679元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯 现 章
审 判 员 孙 文 星
人民陪审员 张 胜 夕
二〇一五年九月十七日
书 记 员 宋玉静存在