文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）琼01执异508号案外人：逯天鑫，男，1998年1月29日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：逯代宇，男，1980年2月25日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台，系逯天鑫的叔叔。申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海口市龙昆北路2号龙珠大厦10楼C座。法定代表人：孙崇格，总经理。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。法定代表人：王海达。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。法定代表人：熊风，总经理。本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人逯天鑫对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人逯天鑫称，请求解除对某某房屋的查封。事实和理由：一、2015年12月18日，逯天鑫与金地公司依法签订《乐东商品房买卖合同》，金地公司以163950元的市场价格将某某房屋（建筑面积32.79平方米），出卖给逯天鑫。逯天鑫全额支付了购房款，还缴纳了契税、物业费等。协议签订时金地公司还出示了《商品房预售许可证》，未见抵押、查封字样。金地公司也在当日将房屋钥匙交予逯天鑫，使逯天鑫得以对房屋实际管理使用。因此，房屋应为逯天鑫所有。在交付房款时，逯天鑫要求金地公司协助办理房产证，金地公司表示房产证还没有下来，过几天会电话通知。到目前，该小区所有住宅仍无法办理产权手续。涉案房产没办理过户登记的责任和过错完全在于金地公司，根本不在逯天鑫（目前该房在乐东房管局办理了网签）。二、逯天鑫与金地公司系在2015年12月18日签订了商品房买卖合同。后根据海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决书才得知，逯天鑫购买的房屋是发生在柏盈公司与金地公司于2015年10月26日签订《协议书》之后此时，逯天鑫购房时，柏盈公司己全面接管金地公司，柏盈公司己派驻人员到金地公司，柏盈公司所销售金地公司项目房款亦转入设立的一般结算账户。也就是说，逯天鑫的购房、签定合同行为，柏盈公司和金地公司均应知悉同意。柏盈公司和金地公司均应收到购房款，进入了“一般结算帐户”中。如柏盈公司不承认收到房款，那就是柏盈公司的管理问题。因为一个公司的管理，实质就是对于财务和公章的管理。三、因事前逯天鑫己将全额房款交由金地公司和柏盈公司，并与有售房资格的金地公司签订《乐东商品房买卖合同》。柏盈公司己全面接管金地公司，获得逯天鑫购房款的情况下，理应为逯天鑫办理产权手续却迟迟不办，更不应因与金地公司的经济纠纷而查封逯天鑫全额付款的房屋。况且此房属于逯天鑫唯一房屋，逯天鑫的合法财产理应受到法律的保护。法院在查封该房屋时并没有进行公告并在房屋所在地进行公示，导致逯天鑫对查封房屋并不知情，逯天鑫购买房屋、支付全款、签订合同、缴纳物业费并取得钥匙居住的行为没有任何过错，因此法院该查封行为违反法定程序。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人在订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据最高人民法院（2015）法释10号《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条明确指出：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应预以支持：（一）人民法院查封之前就己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。结合本案：第一，逯天鑫与金地公司是在2015年12月18日签订的合法有效的商品房书面买卖合同，是在乐东县人民政府2018年2月份公告查封房屋之前，尤其是在海口市中级人民法院于2017年1月20日下发（2017）琼01民初48号裁定书，裁定查封房屋之前。第二，逯天鑫到海南买房，就是用于个人居住和生活。第三，逯天鑫于购房当日就己支付完毕全部购房价款。第四，涉案房屋未办理过户登记手续的原因在于，金地公司无法为逯天鑫办理过户登记手续，逯天鑫本人没有过错。因此，法院应根据法律的规定，依法撤销（2017）琼01民初48号民事裁定书，并立即解除对房屋的查封措施。申请执行人柏盈公司称，逯天鑫主张对某某房屋享有权利没有事实根据。首先，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”逯天鑫未能提供相关登记证明，其并未取得该房产的所有权。其次，逯天鑫提交的《乐东商品房买卖合同》第五条约定：“买受人2015年12月18日签署本合同时一次性付房款163950元。”而第八条又约定：“出卖人应当在2015年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”且署名部分也未见金地公司相关人员的签字，跟商品房买卖合同的严谨性常理相违背，真实性存疑。最后，柏盈公司经过查询得知，上述某某房屋系编号为“某某号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。根据金地公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》的约定登记设立，该合同第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金”。第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而逯天鑫主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利,双方的买卖行为应属无效之行为。综上，逯天鑫的请求并无事实根据也无法律依据。这明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。为维护柏盈公司的合法权益，请求法院依法驳回逯天鑫的申请。被执行人圣义海达公司未提交意见。被执行人金地公司未提交意见。本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司诉圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。2017年7月7日，本院就柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服一审判决，向海南省高级人民法院（以下简称海南省高院）提起上诉。2018年3月23日，海南省高院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。柏盈公司遂向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，本院于2018年6月12日作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对本院（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。案外人逯天鑫认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。另查明，2015年12月18日，逯天鑫与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》，逯天鑫购买金地公司开发建设的某某房屋，建筑面积为32.79平方米，单价为5000元/平方米，总价款为163950元。付款方式为一次性付款。合同签订后，逯天鑫向金地公司支付了163950元房款。金地公司为此于2015年12月18日开具了收据。案外人逯天鑫为了证实其已占有使用居住该房屋，提供了金地公司于同日开具的载明收到逯天鑫2B915房面积差720元、契税4718.5元、维修基金1967.4元、工本费195元、物业费748元、公共设施水电费118元、有线电视进户费310元等，共计17374.4元的收据。经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局核查，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年7月13日回函称，本院(2017)琼01民初48号民事裁定所查封某某公馆的房源为：除了1号楼已经办理合同备案的33套房（房号为：1号楼A1801、1号楼A1708、1号楼A1805、1号楼A1707、1号楼A1807、1号楼A1802、1号楼A603A、1号楼A709、1号楼A909、1号楼A1305、1号楼A1308、1号楼A1310、1号楼A1311、1号楼A1405、1号楼A1406、1号楼A1409、1号楼A1509、1号楼A1603、1号楼A1605、1号楼A1702、1号楼A1705、1号楼A1706、1号楼A1709、1号楼A1808、1号楼B807、1号楼B1107、1号楼B1208、1号楼B1301、1号楼B1303、1号楼B1407、1号楼B1409、1号楼B1901、1号楼B1912）之外的957套房源。另，经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局调查，未发现逯天鑫在乐东黎族自治县有不动产登记信息。以上事实有本院(2017)琼01民初48号民事裁定、本院（2017）琼01民初48号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2018）琼01执382号公告、《乐东商品房买卖合同》、收据、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局复函、（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明、当事人陈述等所证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系金地公司开发建设的房产，因金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，买受人提出的异议同时具备上述三种条件，可以排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，逯天鑫在人民法院查封涉案房产前与金缘公司签订了房屋买卖合同，并交了全部房款，且在海南省乐东黎族自治县内并无其他用于居住的房屋。因此逯天鑫针对本院查封金地公司名下的某某房屋提出的异议申请，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对案外人逯天鑫购买的某某房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。  ⺀wgc1ydgpbttlfytkaz               案件唯一码              审判长     陈桂华               审判员     黄  勇               审判员     孙  晓            二〇一八年七月十八日              书记员     汪  伟      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。