贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0502民初4655号
原告：王品，男，汉族，1993年11月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。
被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。
统一社会信用代码：9152050259418407XN。
法定代表人：张明会，系该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610396291。
委托诉讼代理人：赵文媛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。
原告王品与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年8月8日，本院公开开庭进行了审理。原告王品，被告创美公司之委托诉讼代理人赵波、赵文媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王品向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金24794.46元(自2016年6月30日起计算至2018年5月3日止);2、自2018年5月4日起，以已付房款368417元为基数按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金至涉案房屋转移登记到原告名下为止;3、本案诉讼费由被告负担。
事实和理由:2014年8月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于毕节××星××区××大道旁，名为毕节市翠屏片区综合环境整治项目城市棚户区改造安置区(创美世纪城五号地块)二期工程第4幢七座1单元6层4号的商品房，建筑面积为116.79平方米，套内建筑面积为91.16平方米，该商品房总价款为368417元。在合同签订之日支付首期房款118417元，余款250000元以银行按揭贷款支付。并约定被告于2016年6月30日之前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任;若逾期180日之后，原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部房款，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上所述，被告已严重违反合同约定将办理商品房转移登记文书交付给原告，也未按照合同约定向原告支付任何违约金，被告的行为已严重违约。根据有关法律规定，特向贵院提起请求支持原告的合法诉求。被告创美公司辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定由被告交付的“有关文书”是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料并非现行政策法律下产生的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由创美公司取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定“有关文书”交付期限未届满的情况下，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，该条例施行直接改变了原合同签订时商品房所有权初始转移登记证书和所占国有土地使用权证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告创美公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告创美公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款:“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院[1998]第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，现法律变更导致合同约定的房屋所有权证及国有土地使用证已经不能单独办理，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为原告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最早也要在2018年6月30日才届满。现两证合并办理，按照合同补充协议第九条之约定，被告将房屋所有权和土地使用权粘连合并登记后将有关文书交付原告的期限应当在2018年6月30日前。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2016年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必须在2016年6月30日前将房屋所有权证书交付原告，否则自该日起便需要承担违约责任。这完全不符合合同原意，其诉请无事实依据。二、根据上述合同约定，本案中，答辩人在2018年5月31日即将涉案房屋的不动产权证书申请资料移交到不动产登记机关，完全履行了转移登记有文书的交付义务，目前涉案房屋不动产权证书即将颁发。因此，答辩人交付关文书并未超过2018年6月30日，按照合同约定，无须承担违约金赔偿责任。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人创美公司合法权益为谢!
本院经审理查明，2014年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：王品购买被告创美公司开发的位于毕节市××区××大道旁××单元××号商品房，房屋价款为368417.00元，被告承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列2项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。该补充协议第十八条约定：本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。合同签订后，原告向被告支付了房款、房产证的工本费、产权交易手续费、契税及维修基金等费用。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。对于原告要求被告支付逾期提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金问题。虽然原、被告于2014年8月31日签订《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2016年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2016年6月30日之后的二年内，即2018年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2016年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日往后推迟两年，即2018年6月30日前。合同约定以原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的方式办理商品房转移登记，被告无需直接将办理涉案商品房转移登记的有关文书直接交付给原告，而是在办理权属转移登记条件成就的情况下，将该事实告知原告。从庭审查明的事实来看，被告已于2018年5月31日将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交到房屋登记管理部门，时间在2018年6月30日之前，被告并不存在违约行为。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王品的诉讼请求。
案件受理费人民币210.00元，由原告王品负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴运成
二〇一八年八月十五日
书记员 邓 頔