广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2486号
上诉人（原审被告）佛山市高明华发再生资源有限公司，住所广东省佛山市高明区。
法定代表人江灼彬，该公司总经理。
委托代理人杨家强，广东威戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方慧连，女，汉族，住浙江省淳安县。
委托代理人李志玲，广东共明律师事务所律师。
原审被告江灼彬，男，汉族，住广东省五华县。
委托代理人杨家强，广东威戈律师事务所律师。
原审被告陈群华，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人杨家强，广东威戈律师事务所律师。
上诉人佛山市高明华发再生资源有限公司（以下简称“华发公司”）与被上诉人方慧连、原审被告江灼彬、陈群华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第238号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年12月，华发公司承租方慧连位于佛山市高明区某镇某路9号的厂房（包括室内车间、宿舍、办公室、饭堂、厨房、空地）。双方没有签订租赁合同，口头约定租金从2015年1月1日起计算。华发公司于2014年12月14日支付订金10000元，于2015年2月12日支付租金20000元。2015年4月10日，方慧连制作《2015年1月1日至2015年3月31日房租与水电费用情况汇总》，载明截至2015年3月31日，华发公司欠租金和水电费22476.1元，要求华发公司必须在4月11日前付清。华发公司的法定代表人江灼彬于2015年4月11日通过中国农业银行转账支付22476元到方慧连丈夫熊君的账号。由于华发公司拖欠租金，方慧连于2015年5月18日对华发公司采取断电措施。2015年5月19日下午，方慧连的丈夫熊君与华发公司的法定代表人江灼彬达成如下会谈纪要：1.4月、5月室内车间单价为9元／㎡；2.宿舍3间、办公室1间、饭堂餐厅面积及单价双方同意按2015年4月10日清单内标准计算；3.4月车间室内面积按2820㎡×2／3折扣优惠计算，单价9元；4.5月份算至18日，车间室内面积按优惠折扣2／3计，单价9元，自5月19日面积按50%算；5.2015年4月10日清单无异议。至起诉之日，华发公司仍未按照上述会谈纪要支付租金，方慧连遂诉至原审法院。
经查，华发公司是有限责任公司，江灼彬、陈群华是该公司的股东。
方慧连于2015年5月26日起诉至原审法院，请求法院判令：1.华发公司向方慧连支付2015年4月1日至2015年5月31日的租金共计40818.1元；2.华发公司向方慧连支付2015年4月1日至5月30日的水电费1956.4元；3.华发公司赔偿方慧连玻璃损失1038元、地面墙面损失4050元、钢围栏损失2706元、车辆损失1840元；4.本案受理费、保全费由华发公司承担。
原审法院经审理认为：本案是租赁合同纠纷。虽方慧连与华发公司未签订书面合同，但方慧连已将租赁物交付华发公司使用，华发公司亦已交纳部分租金，根据相关法律规定，视为不定期租赁。
关于方慧连主张华发公司支付2015年4月1日至2015年5月31日租金40818.1元的问题。根据双方达成的会谈纪要，4月份的房租应为21296元（其中室内车间2820㎡×2／3×9元／㎡=16920元；宿舍36㎡／间×3间×11元／㎡=1188元；饭堂、办公室108㎡×11元／㎡=1188元；室外500㎡×4元／㎡=2000元），5月份的房租应为19112.78元【其中室内车间14736.78元（5月1日至18日：2820㎡×2／3×9元／㎡×18／31=9824.52元；5月19日至30日：2820㎡×50%×9元／㎡×12／31=4912.26元）；宿舍36㎡／间×3间×11元／㎡=1188元；饭堂、办公室108㎡×11元／㎡=1188元；室外500㎡×4元／㎡=2000元】，租金合计应为40408.78元。方慧连主张过高的部分，原审法院不予支持。
关于方慧连主张华发公司支付2015年4月1日至2015年5月30日的水电费1956.4元。华发公司庭审自认水电费是根据方慧连统计的数额缴纳，方慧连在证据材料中自认对水电费抄表取数至2015年4月27日，双方之前已结清2015年1月1日至2015年3月31日的水电费。根据方慧连读取的数据，原审法院确认2015年4月1日至4月27日水电费为916.4元（水费54元，电费862.4元）。至于2015年4月28日至2015年5月30日的水电费，因方慧连未能提供充分证据予以证明，原审法院不予支持。
关于方慧连主张华发公司赔偿玻璃、地面墙面、钢围栏及车辆的损失问题。方慧连提供的证据未能证明损失是华发公司的行为导致，原审法院不予支持。
关于方慧连主张江灼彬、陈群华承担连带责任的问题。方慧连诉称江灼彬、陈群华作为华发公司的股东，未全面履行出资义务，依法应对华发公司的债务承担连带责任。方慧连对其主张未能提供充分的证据予以证明，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，原审法院作出如下判决：一、华发公司于判决发生法律效力之日起十日内支付方慧连租金40408.78元、水电费916.4元；二、驳回方慧连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1110元，保全费420元，合计1530元，由华发公司负担1206元，方慧连负担324元。
上诉人华发公司上诉提出：一、原审判决华发公司支付方慧连租金40408.78元没有事实依据。华发公司对于原审确定的2015年4月1日至2015年5月18日期间的室内车间、宿舍、饭堂、办公室、室外租金计算标准均无异议，但认为方慧连在2015年5月19日断电，后只恢复了生活用电，一直未恢复生产用电，因此涉案租赁物的租金应计算至2015年5月18日止。另外，华发公司已向方慧连支付了订金10000元和2015年4月租金10000元，原审判决未在租金中予以扣减，属于认定事实不清。以华发公司已向方慧连支付的订金和4月份租金扣减2015年5月1-18日的租金后，仍有数千元的余额，华发公司并未拖欠方慧连租金。二、原审判决华发公司支付水电费没有事实和法律依据。如前所述，华发公司并未拖欠方慧连租金，扣除相应水电费后，方慧连仍应向华发公司支付余额。综上，请求：1.撤销原审判决，驳回方慧连的全部诉讼请求；2.方慧连承担一、二审诉讼费用和财产保全费。
被上诉人方慧连答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告陈群华、江灼彬述称：同意华发公司的上诉意见。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，二审中，华发公司陈述自2015年5月18日断电后，经过交涉，只恢复了生活用电，直到合同解除也没有恢复生产用电。方慧连陈述2015年5月19日恢复了生活用电，2015年5月23日恢复了生产用电。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。方慧连与华发公司虽未签订书面合同，但方慧连系案涉租赁物的所有权人，且已将案涉租赁物交付华发公司使用，华发公司亦已交纳部分租金，双方当事人对租赁期限没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审中的主要问题是：原审判决华发公司向方慧连支付租金40408.78元是否有法律依据。
本院对该问题作出如下分析：首先，华发公司是否应向方慧连支付2015年5月19日至31日的租金。本院认为，华发公司并未举证证明2015年5月18日断电后至2015年5月31日期间一直未恢复生产用电，即使华发公司陈述属实，华发公司在此期间内亦占有案涉租赁物，且断电系方慧连针对华发公司未如期交纳租金采取的措施，即断电系华发公司自身的违约行为所导致，故华发公司不应缴纳2015年5月19日至31日期间的租金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，华发公司是否已经缴纳2015年4月份租金10000元的问题。根据《2015年1月1日至2015年3月31日房租与水电费用情况汇总》的内容，华发公司于2015年4月11日转账的22476元为2015年1月至3月的租金及水电费，并未包括2015年4月份租金。华发公司声称已于2015年4月11日缴纳2015年4月份的租金，但双方于2015年5月19日签署的《会议纪要》对2015年4、5月份租金的计算标准进行了约定，证明双方在签署《会议纪要》前并未就2015年4月租金达成一致意见。综上，华发公司已经缴纳2015年4月租金的主张因缺乏事实依据，本院不予支持。再次，是否应将华发公司主张的10000元订金在租金中予以抵扣的问题。华发公司上诉称，其在合同订立后向方慧连支付了10000元订金，应当在租金中予以抵扣。本院认为，根据方慧连提交的收据及前述《情况汇总》中“10000元水电抵押金”的记载，上述10000元作为履约保证金，合同解除时可以在租金中予以抵扣，经抵扣后，华发公司尚应向方慧连支付租金30408.78元。华发公司的上诉主张有事实和法律依据，本院予以采纳。原审法院对此未作处理，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第238号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第238号民事判决第一项为：上诉人佛山市高明华发再生资源有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人方慧连支付租金30408.78元、水电费916.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1110元，保全费420元，合计1530元，由上诉人佛山市高明华发再生资源有限公司负担915元，由被上诉人方慧连负担615元。二审案件受理费833元，由上诉人佛山市高明华发再生资源有限公司负担631元，由被上诉人方慧连负担202元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年七月十三日
书 记 员 梁 理