辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00390号
上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：周慧英，公司总经理。
委托代理人：郑宪，公司法务人员。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨英，男，汉族，1960年1月15日出生，住抚顺市顺城区。
委托代理人：孟芳芹，辽宁天威律师事务所律师。
上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院作出的（2014）抚开民二初字第00096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日依法立案并组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人恒昇公司的委托代理人全婵迪、被上诉人杨英的委托代理人孟芳芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月18日，杨英向一审法院提起诉讼称：杨英、恒昇公司于2009年11月25日签订了《商品房买卖合同》，恒昇公司将其开发的“锦绣澜湾”，建筑面积109.14平方米房屋出卖给杨英，约定每平方米2368元，总房款258444元。房屋及相关手续交付日期为2010年12月31日前。合同还约定恒昇公司如不能如期交房，每日按万分之二向杨英支付违约金。杨英按合同约定履行了义务，但恒昇公司于2013年6月28日才将房屋交付杨英。延迟交房2年零6个月共909天。恒昇公司交付的房屋至今未取得竣工验收合格证。故杨英请求法院判令恒昇公司支付杨英延期交房违约金46985元；案件受理费由恒昇公司承担。
恒昇公司辩称：违约金计算标准及期限有异议。违约金根据合同约定应按房款万分之一计算。我公司于2012年10月26日送达入住通知，2012年10月31日签收，杨英因个人原因没有办理入住，根据补充协议约定，应视为恒昇公司已经交付房屋。恒昇公司认为杨英主张的违约金有部分已超过诉讼时效，违约金应按日计算，每日均产生独立债权，自杨英起诉之日2014年3月3日倒退两年即2012年3月4日至2013年6月5日期间我们同意支付违约金。杨英已经向恒昇公司作出承诺书，关于采暖费、物业费、装修保证金共计6628元应从恒昇公司应付的违约金中抵扣，故这部分应从杨英主张中扣除。杨英公积金贷款是2011年5月19日办理完毕，杨英交付全部房款前恒昇公司有权拒付房屋，即使诉讼时效没有超过，交房的日期也应自2011年5月19日的次日起算。
辽宁省抚顺市望花区人民法院一审查明，杨英、恒昇公司于2009年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定杨英以分期付款方式购买恒昇公司开发的位于抚顺经济开发区住宅，建筑面积109.14平方米，房屋总价款258444元，杨英首付款78444元于2009年11月25日支付，余款18万元以公积金贷款方式办理，应于2010年1月25日前办理完毕。合同另约定，出卖人应于2010年12月31日前交房，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同签订后，杨英支付首付款78444元。余款18万元未在合同约定时间内办理完毕。2010年11月24日，恒昇公司以合同丢失为由与杨英补签《商品房买卖合同》，杨英继续留存原合同。2010年11月24日补签的《商品房买卖合同》约定，对出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。杨英以对条款变更不知情，非其真实意思表示为由主张应以原合同约定条款计算恒昇公司延期交房违约金。2011年5月19日购房余款18万元办理完毕公积金贷款。2013年6月28日杨英办理入住并于当日签订承诺书三份，同意从恒昇公司给付违约金中抵扣杨英装修保证金2000元、2012年采暖费3056元及第一年物业费1572元，共计6628元。杨英以对上述费用的抵扣非其真实意思表示且由恒昇公司收取上述费用不符合法律规定为由不同意抵扣。另查明，恒昇公司交付杨英的房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证。
辽宁省抚顺市望花区人民法院一审认为，依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。杨英、恒昇公司于2009年11月25日签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于杨英、恒昇公司就同一商品房于2010年11月24日签订的《商品房买卖合同》，因该份合同系杨英因恒昇公司合同丢失而为其补签的，并非经过双方协商为对违约金条款做出变更而签订，且《商品房买卖合同》系恒昇公司已预先拟定，未经与对方协商过的格式合同，恒昇公司未举证证明已采取了合理的方式提请杨英注意相关条款的变更，故杨英、恒昇公司间商品房买卖权利义务仍应受双方2009年11月25日签订的《商品房买卖合同》约束。根据合同约定，恒昇公司应当于2010年12月31日前将房屋交付杨英，关于恒昇公司抗辩因杨英未及时办理公积金贷款故有权拒付房屋问题，因恒昇公司未能提供出同时期签订商品房买卖合同的其他买受人存在在合同约定时期内已办理完公积金贷款的证据，故对杨英主张公积金延迟办理系因恒昇公司原因导致的一审法院予以支持，恒昇公司以杨英未及时办理公积金为由拒付房屋的抗辩理由不成立，一审法院不予支持，恒昇公司未能及时按照合同约定将房屋交付杨英系违约，应当按照合同约定支付杨英已交付房价款万分之二违约金。因恒昇公司交付杨英房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证，一审法院以杨英实际办理入住日确定杨英主张违约金的截止日期。自2011年1月1日至2013年6月28日，恒昇公司共逾期交付商品房909天，自2011年1月1日至2011年5月18日期间杨英已支付购房首付款78444元，恒昇公司应按合同约定支付该期间延期交房违约金2149.37元；自2011年5月19日至2013年6月28日期间杨英已支付购房全款258444元，恒昇公司应按合同约定支付该期间延期交房违约金39852.06元。关于恒昇公司抗辩杨英起诉前两年每日产生的独立违约金已过诉讼时效问题，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，本案杨英违约金请求权是基于恒昇公司违约行为产生，恒昇公司未如期交房即已构成违约，违约行为持续至2013年6月28日交付商品房之日止，双方对违约金数额按日持续增加的约定仅是对如何确定违约金的标准或计算方法所做出的约定，故诉讼时效应自2013年6月28日起算，恒昇公司抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效一审法院不予支持。关于恒昇公司抗辩在违约金中应按杨英承诺折抵物业费、采暖费、装修保证金共计6628元问题，因物业费、采暖费、装修保证金收取与本案的违约金之诉非同一法律关系，故一审法院对此不予一并审查。
辽宁省抚顺市望花区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，作出如下判决：恒昇公司于判决生效之日起十日内支付杨英逾期交房违约金42001.43元。恒昇公司逾期给付以上欠款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付杨英迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元（已缴纳200元），由恒昇公司承担。
宣判后，恒昇公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回杨英的全部诉讼请求，判令杨英承担本案全部诉讼费用。主要理由为：一、恒昇公司提供的2010年11月24日《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金标准为万分之一，杨英提供的2009年11月25日《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金标准为万分之二。应根据时间先后顺序，以时间在后且经房产局备案的2010年11月24日合同约定为准。二、杨英已经向恒昇公司作出承诺书，关于采暖费、物业费、装修保证金共计6628元应从恒昇公司应付的违约金中抵扣。三、杨英的房屋全款于2011年5月19日才付清，按照合同约定，在杨英未履行支付房屋全款义务情况下，恒昇公司有权拒绝向其交付房屋，故应交房日期为2011年5月19日，而非2010年12月31日。四、杨英主张的逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效规定，杨英付清全部房款时应当知道房屋未按期交付，故诉讼时效应从2011年5月19日开始计算，但杨英怠于主张上述债权，截止2014年3月3日才提起诉讼，故2012年3月4日前逾期交房违约金已超过诉讼时效，法院不应支持。五、本案中恒昇公司已于2012年10月26日通知杨英应于2012年10月31日前办理入住，故实际交房日期为2012年10月31日。
被上诉人杨英辩称：2010年11月24日，恒昇公司以合同丢失为由与杨英补签《商品房买卖合同》，杨英对条款变更不知情，非其真实意思表示，应以原合同约定条款计算恒昇公司延期交房违约金。杨英不同意在违约金中扣除物业费，装修金和采暖费不应该由开发商收取，且签订承诺书不是杨英真实意思表示。房款首付应由杨英支付，贷款时间取决于恒昇公司，恒昇公司达不到要求，所以无法办理公积金贷款，应按合同约定交房时间确定违约时间。违约一直在持续，所以恒昇公司主张诉讼时效从2011年5月19日计算没有道理。恒昇公司提出的2012年10月26日的入住通知书，杨英没有签收，且没有合同约定的质量保证书，无法入住。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，恒昇公司上诉主张其与杨英于2010年11月24日签订的《商品房买卖合同》已对2009年11月25日的《商品房买卖合同》进行变更，应适用2010年11月24日签订的《商品房买卖合同》中违约责任的约定。因2009年11月25日的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当是合法有效的，2010年11月24日签订的《商品房买卖合同》中约定的违约条款减轻了恒昇公司的责任，且该合同系恒昇公司预先拟定，恒昇公司未举证证明已采取合理方式提请杨英注意相关条款的变更，故杨英、恒昇公司之间的商品房买卖权利义务仍应受双方2009年11月25日签订的《商品房买卖合同》约束。恒昇公司主张其于2012年10月26日通知杨英应于2012年10月31日前办理入住，并提交了EMS寄件人存单，但其在一、二审期间均未提供有效的证据证明杨英于当日确实收到了该份邮件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定了出卖人向买受人交付房屋时应当具备的条件，现恒昇公司亦不能举证证明本案争议的房屋于2012年10月31日具备合同约定的交付条件，故一审法院依据杨英主张，确定2013年6月28日为恒昇公司向杨英给付违约金的截止日期并无不当，恒昇公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第八条约定恒昇公司应当于2010年12月31日前将房屋交付杨英，逾期交付按日以总房款的万分之二给付违约金，现恒昇公司未按期交房，未依约履行义务，由于恒昇公司的违约行为是一个持续的行为，因其违约行为导致延期交付房屋而产生违约金，对该违约金主张权利的诉讼时效应当从违约行为结束时开始计算，故杨英提出的诉讼请求并未违反法定两年诉讼时效的规定，对恒昇公司的这一主张，本院不予支持。关于公积金贷款的问题，依一般商业惯例，由开发商协助商品房的买受人办理住房公积金贷款的相关手续，且恒昇公司亦不能提交本案争议房屋所在楼盘有先于杨英办理完毕住房公积金贷款的相关证据，恒昇公司的该项主张没有相应证据予以证明，本院不予支持。关于恒昇公司主张在违约金中折抵物业费、采暖费、装修保证金共计6628元一节，因物业费、采暖费、装修保证金的收取与本案非同一法律关系，故本院对此不予一并审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 锐
代理审判员 郭 爽
代理审判员 王向军
二〇一四年十月十日
书 记 员 耿雪峰