四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通川民初字第3017号
原告黄绍远，男，生于1972年9月16日，汉族，达川区人，初中文化，务工，住达州市达川区。
委托代理人谭万权，男，生于1955年3月8日，汉族，达川区人，小学文化，住四川省达州市达川区。
委托代理人杨万富，达州市达川区南外法律服务所法律工作者。
被告杨化强，男，生于1974年3月27日，汉族，达川区人，高中文化，个体，住四川省达州市达川区。
委托代理人覃有轩，四川远创律师事务所律师。
委托代理人贾雪桥，男，生于1979年9月30日，汉族，住广东省东莞市。
被告温全，男，生于1965年8月11日，汉族，达川区人，大专文化，个体业，住四川省达州市达川区。
被告张学述，女，生于1969年3月23日，汉族，达川区人，中专文化，个体，住址同上。
被告温全、张学述共同委托代理人温朝依，男，生于1941年4月15日，汉族，达川区人，中专文化，系达川区虎让乡学校退休教师，住四川省达州市达川区。
原告黄绍远诉被告杨化强、温全、张学述案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄绍远及其委托代理人谭万权、杨万富，被告杨化强的委托代理人覃友轩，被告温全、张学述的委托代理人温朝依到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄绍远诉称，2010年3月12日，原告与被告温全签订了商品房转售协议，被告将其位于达州市达川区南外三里坪街道办事处三里坪村四组住房作价22万元售给原告，原告付清了购房款，被告温全、张学述将此房交付给原告占有、使用、收益至今。根据法律规定，原告已取得房屋所有权，没有登记只是物权未设立，被告温全、张学述应当配合原告办理房屋过户手续。被告杨化强系执行案件申请人，被告温全、张学述系执行案件被申请人，在执行程序中被告杨化强作为申请人向通川区人民法院申请对原告具有所有权的房屋申请执行。原告对此提出案外人异议，通川区人民法院裁定驳回了原告的异议申请，原告诉讼来院，请求：“1、要求立即停止对位于达州市达川区南外三里坪街道办事处三里坪村四组住房，面积101.78平方米的强制执行，并解除查封；2、诉讼费被告承担。
原告黄绍远向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同；2、商品房转售协议；3、2010年3月11日收条一张；4、2010年8月17日收条一张；5、2011年5月18日收条一张；6、商品房买卖合同复印件；7、情况说明一张；8、销货清单一张；9、达县有线电视用户册首页、天然气用户使用手册、电费票据、水费票据、燃气收费收据、用户预存水费申请表；10、2015年3月14日达州市全盛物业管理有限公司出具的证明一份、交物业费记录页、物业费收据三张；11、对温全、张学述的调查笔录各一份；12、照片。
被告杨化强辩称，1、本案原告对诉争房屋不享有所有权；2、原告只享有合同债权，签合同时房屋实际并不存在，原告对诉争标的物不享有物权。
被告杨化强向本院提交（2015）通川执异字第14号执行裁定书一份。
被告温全、张学述辩称，2011年，被告温全因生意周转，于2011年将本案诉争房屋出售给原告并签订了合同，原告支付了房款，后来又支付了4万元现金给被告温全办了房屋产权，故对原告的诉讼请求无异议，原告已是在诉争房内入住多年。
被告温全、张学述未提交证据。
本院依职权调取了黄正修在达州农村商业银行，账户XXXXXXX8的交易明细，并对温全进行询问并形成笔录。
经审理查明，2010年3月11日，被告温全与原告黄绍远之父黄正修签订房屋买卖合同，内容为：“温全自愿将房屋出卖给黄绍远，总价¥220000.00元，大写贰拾贰万元整，今后所有的手续费由黄绍远负责，其余的房价费用由温全负责，与黄绍远无关。现已收齐黄绍远房价贰拾贰万元整。次日被告温全与原告黄绍远及其父黄正修签订商品房转售协议，内容为：“温全同黄正修商议确定：温全原购ＸＸ住宅1幢（座）第6层3单元8号，其预测建筑面积共101.78㎡，套内建筑面积为85.54㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为16.24㎡，此套房自愿转售给黄绍远，共计房价22万元（贰拾贰万元），黄正修现已代黄绍远缴清了贰拾贰万元房款。以后的维修资金、物管费等由住房人黄绍远交付。其他质量、权利和义务以购房合同为准。此套房合同书已交黄绍远保管，以便于办理房产证书”，原告提供三份收条，内容分别为：“今收到黄绍远交来ＸＸ住宅A幢3单元6楼8号房款，大写人民币拾柒万元整，小写170000.00元。收款人：温全，2010.03.11。”，“今收到黄绍远交来水印长滩A幢3单元6楼8号房屋欠款伍万元整，小写50000.00元。收款人：温全，2010.08.17。”，“今收到黄绍远交来房款币肆万元，小写¥40000.00元，今后拿房产证另再交壹万（小写：10000.00元），以后办房产证时就不再交任何费用、物管费，装修押金自己拿。收款人：温全，2011年5月18日”。2012年3月5日，被告温全、张学述与四川弘川置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于达州市达川区南外镇ＸＸ小区A幢3-608号住房一套（合同备案号：112330号，建筑面积101.78平方米，单价2500.00元/㎡，）,总价254450.00元，并进行了备案登记。同年被告温全、张学述将该房交付给原告黄绍远，黄绍远提交支付物管费、缴纳水、电、气等凭据证实至少从2013年11月入住该房。
2014年6月11日，被告杨化强起诉被告温全、张学述民间借贷纠纷，本院当日受理后，同时作出（2014）通川民保字第137号民事裁定书查封了达州市达川区南外镇ＸＸ住宅A幢1-3302号住房（合同备案号：112328号，面积77.22㎡）、A幢1-3202号住房（合同备案号：112329号，面积77.22㎡）、A幢3-608号住房(合同备案号：112330号，面积101.78㎡)，并向温全、张全述、达川区房管局送达了该民事裁定书。次日杨化强、温全、张学述在本院主持下达成如下民事调解协议：“被告温全、张学述自愿于2014年9月11日前一次性付清原告杨化强借款本金70万元及利息。利息从2014年6月12日起按月息2%计算至付清时止”，本院作出（2014）通川民初字第2765号民事调解书予以确认。2015年3月9日，本院受理了被告杨化强申请执行被告温全、张学述民间借贷纠纷一案，原告黄绍远认为本院作出的（2014）通川民保字第137号民事裁定书查封的位于达州市达川区南外镇ＸＸ住宅A幢3-608号住房为其财产为由提起异议。本院于2015年6月26日作出（2015）通川执异字第14号执行裁定书，驳回了黄绍远的异议请求。原告对此不服提起案外人执行异议之诉。
庭审中，被告杨化强申请对温全2010年3月11日、2010年8月17日出具的收条形成时间进行鉴定，原告黄绍远向本庭提交情况说明，认可该二份收条系2015年5月20日补写。同时本院对温全进行询问时，温全陈述该二份收条系执行听证后补的，同时温全陈述，因ＸＸ住宅开发商欠其工程款抵给其三套住房，原告黄绍远与其签订购房合同及付款时，当时诉争房尚未建成，2012年房屋建成其取得房屋后即将诉争房屋交付给原告黄绍远居住使用。
原告之父黄正修在达州农村商业银行，账户为ＸＸＸＸＸＸ8的交易明细反映大笔交易为：2010年3月3日POS刷出76450元，2010年10月25日取款23428元，2011年5月8日取款49900元。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点即人民法院查封达州市达川区南外镇ＸＸ住宅A幢3-608号住房前原告与被告温全及张学述是否签订买卖合同、实际合法占有该房产，支付完价款及未办理过户登记非原告导致；根据查明事实，原告之父代原告与被告温全签订了书面房屋买卖合同，被告张学述对温全签订该合同未提出异议，虽在签订买卖合同时被告温全、张学述还未实际取得该房，但从2012年3月5日起，被告温全、张学述就取得了处置达州市达川区南外镇ＸＸ住宅A幢3-608号住房的权属，该买卖合同从2012年3月5日起就应当认定具有合法性，同时被告杨化强对该份合同真实性未提出异议；对支付价款问题，被告温全认可原告支付了全额价款，补写收条并非原告未支付价款，同时从原告提供的其父黄正修的银行明细看，其在2010年期间发生过大额现金交易情形，同时2011年5月取款49900元的行为也与2011年5月被告温全出具的收条能够对应，本案在审理中并无原告与被告温全、张学述有恶意串通的相关证据，本院对原告支付房屋价款的行为予以认定；原告购房后从物管记录结合水、电、气缴费的相关凭据，可以认定原告至少于2013年11月入住该房，此时该房并未被查封；原告黄绍远在支付被告温全4万元时，温全在收条中载明“今收到黄绍远交来房款币肆万元，今后拿房产证另再交壹万，以后办房产证时就不再交任何费用”，能够反映原告黄绍远在交款时要求被告温全在办理房产证时将房屋权属登记在其名下，由于房屋产权证至今尚未办理，导致原告无法过户，原告对此并无过错，综上，原告提出案外人执行异议之诉成立，本院予以支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
原告黄绍远提出执行异议成立，限在本判决生效之日起停止对达州市达川区南外镇ＸＸ住宅A幢3-608号住房一套（建筑面积101.78平方米）的强制执行并在十日内解除查封。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告杨化强承担。（该款已由原告预交，执行时一并收取）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 向 锷
审 判 员 陈 宇
人民陪审员 张 蓉
二〇一六年六月十三日
书 记 员 孙四妹