黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
判 决 书
（2014）哈民一民终字第59号
民事判决书
上诉人（原审被告）王永波，男，1973年6月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人孙柯，黑龙江法点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴东志，男，1967年12月28日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人陈光，女，1969年10月31日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审被告）杨俊芳，男，1957年9月9日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。
原审第三人程玉觉，男，1944年1月3日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人孙利民，男，1970年9月26日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
上诉人王永波因与被上诉人吴东志、杨俊芳、原审第三人
程玉觉房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民二初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人王永波的委托代理人孙柯，被上诉人吴东志及其委托代理人陈光，原审第三人程玉觉委托代理人孙利民到庭参加诉讼。被上诉人杨俊芳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
吴东志在原审诉称：2011年8月22日，杨俊芳与程玉觉签订租赁合同，程玉觉将其位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城3期42栋3单元1楼5号238平方米的门市房租赁给杨俊芳。2011年8月24日，其与杨俊芳签订租赁合同一份约定：杨俊芳将其租赁的该门市房后屋约17.60平方米房屋转租给吴东志，租期五年，水电费及包烧费等由杨俊芳承担，租赁期间杨俊芳必须保证其正前面的营业通道畅通，不得阻挠彩民通过前厅进入彩票站，如关闭通道，杨俊芳按每日100元赔偿其经济损失。2011年11月25日，程玉觉通过杨俊芳给其出具转租追认书和授权书，证明杨俊芳租赁给其的房屋合法有效。2012年8月24日，杨俊芳又将其经营的饭店出兑给王永波，并将吴立波与杨俊芳的租赁合同交给王永波。王永波借装修之机，擅自将吴志东使用的通道门堵死，造成吴志东无法上厕所及用水，彩民无法通过正前门，严重影响吴东志彩票站的正常经营。吴东志多次找王永波交涉未果，故提起诉讼，请求：1、确认吴东志与王永波之间的租赁关系；2、判令王永波立即拆除正前门装修，保证吴东志正前面与饭店之间的畅通；3、判令王永波赔偿吴东志自2012年8月24日至2013年3月27日止的违约金21，400元；4、杨俊芳对第二、三项请求承担连带责任；5、王永波承担本案诉讼费用。
王永波在原审辩称：2012年8月24日，王永波与杨俊芳签订协议，杨俊芳将其所有的设备、设施及餐具出兑给王永波。同日，王永波与程玉觉签订租赁协议，协议约定在不动承重墙的前提下，王永波可以对房屋进行装修、拆改。吴东志在诉状中称杨俊芳将租赁合同交给王永波与事实不符。王永波从未收到任何合同，吴东志与杨俊芳签订的租赁合同对王永波不发生法律效力。王永波对租赁房屋进行装修属于正常行使权力。故请求驳回吴东志的诉讼请求
杨俊芳在原审辩称：王永波在承兑饭店之前，其是租赁程玉觉的房屋。其与吴东志签订的转让协议都已交给王永波了，且杨俊芳与吴东志及王永波、吴东志的妻子在场的情况下。杨俊芳告之王永波保证正常履行杨俊芳与吴东志签订的租赁协议，保证通道畅通、保证吴东志正常用水、用电，并且一切费用都由王永波承担，吴东志只交房租，不承担别的费用。当时王永波表示“你放心，这个事情我俩协商”，至于怎么协商的，杨俊芳不知道，杨俊芳与吴东志有协议，在王永波同意的情况下，吴东志跟王永波商量过关于通道的事宜，王永波答应给吴东志一定补偿，因为价格的问题最终没有达成协议。
原审第三人程玉觉在原审述称，2011年8月24日，王永波与其签订房屋租赁合同，其将位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城42栋5号商服房整体租给王永波，并同意王永波转租，杨俊芳与吴东志之间如何使用其不清楚，也与其无关。之后，杨俊芳将饭店出兑给王永波，杨俊芳与王永波谈妥了之后，杨俊芳告诉其已把饭店兑给王永波了，程玉觉不能难为王永波，因此，程玉觉同意杨俊芳将房屋转租给王永波，并与王永波签订租赁合同。
原审判决认定：2010年9月11日，程玉觉的委托代理人孙利民与吴东志签订《租房协议书》一份，协议约定程玉觉将其位于哈尔滨市香坊区香宾路4号42栋3单元1-2楼5号商服房的一部分租赁给吴东志，租赁期限自2010年9月11日至2015年9月10日，年租金18，000元。在此之前的8月22日，程玉觉与杨俊芳签订《租房协议书》一份，协议约定程玉觉将哈尔滨市香坊区东西街42栋3单元1-2楼5号使用面积238平方米的商服房租给杨俊芳使用，租赁期限自2011年8月23日至2016年8月23日，年租金130，000元。2011年11月25日，杨俊芳与吴东志签订《租房协议书》一份，协议约定：杨俊芳将其租赁程玉君的商服房其中的使用面积17.60平方米房屋转租给吴东志经营彩票站，租赁期限自2011年9月11日至2016年8月22日，年租金25，000元，杨俊芳保证吴东志租赁的房屋无任何抵押、债务或其他纠纷，杨俊芳不得干预吴东志正常经营，并负责物业费、包烧费、水电费、个人所得税、房产税、土地使用税。彩票机电话宽带费由吴东志负担，杨俊芳保证吴东志正前门的营业通道畅通，不得阻挠彩民通过前厅进入彩票站，如果杨俊芳关闭通道，按每日100元赔偿吴东志损失。2011年11月25日，程玉觉为杨俊芳出具追认书已一份，追认书载明：其同意杨俊芳将香坊区香滨路4号中北春城42栋5号商服房使用面积17.60平方米和楼下方面积的房屋转租给吴东志经营彩票站，租期五年，期限自2011年9月11日至2016年8月22日，租金由杨俊芳收取。协议签订后，吴东志租金交至2013年9月11日。2012年8月24日，王永波与杨俊芳签订《出兑协议》一份，协议约定杨俊芳将香坊区中北春城三期42栋5号商服房使用面积238平方米的珍味坊饭店（包括设备、设施及餐具等）以165，000元的价格出兑给王永波经营，约定2012年8月24日以前，珍味坊的一切费用、经济纠纷和债权债务由杨俊芳负责，2012年8月24日以后，珍味芳的一切费用、经济纠纷和债权债务由王永波负责。2012年8月24日，程玉君与王永波签订《租房协议书》一份，协议约定程玉觉将香坊区香滨路4号42栋5号1-2层238平方米商服房租给王永波，租期至2016年8月24日。2012年9月中旬，王永波将饭店与彩票站间的通道堵死。一审中，杨俊芳称其告诉过王永波其与吴东志之间有租赁协议，吴东志只承担房租费，如果王永波要承兑饭店，就要保证履行其与吴东志签订的租赁协议，保证通道畅通，并将其与吴东志签订的租赁协议交给王永波，而王永波对此予以否认。另查明，吴东志在诉讼中表示不要求程玉觉承担责任。
原审判决认为：吴东志与杨俊芳签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。王永波自愿承兑杨俊芳的“珍味坊”餐饮店，并继续租赁程玉觉位于香坊区中北春城三期42栋5号的商服房的行为合法有效，王永波在与杨俊芳及程玉觉分别签订承兑及租赁协议时，应对吴东志的存在及吴东志与杨俊芳签订的协议内容推定为知悉。王永波在未与吴东志达成新的租赁协议的情况下，应继续履行吴东志与杨俊芳签订的房屋租赁协议。王永波在未征得吴东志同意的情况下，将吴东志承租房屋的通道封闭堵死，对吴东志构成侵权，应对吴东志承担赔偿责任，故王永波应拆除彩票站正前门的装修，保证彩票站正前门畅通，并参照杨俊芳与吴东志约定的违约金计算标准赔偿吴东志诉请损失。关于赔偿数额问题。因吴东志未能举证王永波封堵通道的具体时间，而王永波在庭审中自认通道是其在2012年9月中旬封堵的，故王永波封堵吴东志经营的彩票站的违约时间应认定为2012年9月21日为宜，王永波应按每日100元赔偿吴东志自2012年9月21日起至2013年3月27日止的损失18，800元。王永波辩称其与程玉觉约定在不动承重墙的前提下，可以对房屋进行装修、拆改，其未收到任何合同，吴东志与杨俊芳签订的租赁合同对王永波不发生法律效力，王永波对于房屋的装修属于正常行使权力的问题，因王永波承兑饭店是用于商业经营，在其承兑饭店过程中，作为一个想从事商业经营的人来说，不可能不对用于经营的房屋结构、使用情况进行现场勘查和了解情况，故王永波的辩称理由违背常理和经营常识，不予采信。另关于吴东志自认其与王永波协商过通道问题。并要求王永波如果封闭通道应给吴东志每年减少房租费5，000元，说明吴东志同意与王永波履行其与杨俊芳签订的租赁协议，故吴东志要求杨俊芳承担连带责任依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（六）项及第二款之规定，判决如下：一、王永波于本判决生效后立即拆除其对吴东志经营的彩票站正前门的装修，并保持彩票站正前门的畅通；二、王永波于本判决生效后立即给付吴东志自2012年9月21日至2013年3月27日的赔偿金18，800元；三、驳回吴东志的其他诉讼请求。案件受理费335元（吴东志已预交），吴东志负担41元，王永波负担294元。王永波负担部分，同上款一并给付吴东志。王永波如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，王永波不服，向本院提起上诉称：王永波与程玉觉之间系独立的租赁关系，双方签订的协议约定王永波可以对房屋进行装修、拆改。吴东志与杨俊芳之间先前约定和王永波之间是两个法律关系，对王永波不发生法律效力；王永波没有自认，也没有同意履行吴东志与杨俊芳之间租赁协议。吴东志与杨俊芳先前约定违约金违反法律规定。吴东志与杨俊芳有恶意串通损害王永波合法权益行为。请求撤销原审判决，改判驳回吴东志对王永波的诉讼。
吴东志在法定期限内未提供书面答辩状，二审庭审中答辩意见：同意原判判决。
杨俊芳未到庭，亦未提交书面答辩状。
程玉觉在法定期限内未提交书面答辩状，二审庭审中答辩称：同意原审判决。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为，杨俊芳将其承租房屋部分转租给吴东志经营彩票站的事实清楚，有杨俊芳与吴东志签订的租房协议书予以证明。杨俊芳将其经营的饭店及租赁的房屋出兑给王永波时未与吴东志解除转租合同关系，吴东志仍在此房中经营。杨俊芳在一、二审中均证明，其将房屋及饭店设备转让给王永波时，明确告知王永波与吴东志之间存在转租关系，并要求王永波继续履行与吴东志之间的租赁合同。由此认定，王永波在租赁案涉房屋后承接杨俊芳与吴东志之间租赁合同的权利义务，与吴东志形成了新的转租合同关系，王永波应与吴东志继续履行转租赁合同。杨俊芳与吴东志履行合同期间案涉房门是畅通的，现王永波擅自将该房门封闭，影响吴东志正常经营，违反了合同约定，侵害了吴东志合法权益，吴东志要求王永波停止侵害，承担违约赔偿责任，符合法律规定，原审判决支持吴东志诉讼请求，适用法律正确，本院予以维持。至于程玉觉与王永波约定王永波可以拆改房屋，不能对抗王永波与吴东志之间保证房门畅通约定。关于王永波主张违约金过高的问题。依据吴东志一审中提供彩票站营业额收入明细，将封堵房门前后收入进行对比，门被封堵后收入明显减少，双方约定的违约金数额并非过高，原审判决支持违约金损失，符合客观事实，本院予以维持。
综上所述，王永波上诉请求理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费435元，由上诉人王永波负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建民
审判员 柳 红
审判员 杨庆明
二〇一四年三月二十六日
书记员 鲍载金