黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑08民终713号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：交通银行股份有限公司黑龙江省分行。住所地黑龙江省哈尔滨市道里区友谊路***号。
代表人：陈忠，行长。
委托诉讼代理人：刘国贤，该行职工。
委托诉讼代理人：王翔，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：胡宝顺，男，1974年5月6日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。
上诉人交通银行股份有限公司黑龙江省分行与被上诉人胡宝顺财产损害赔偿纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
上诉人交通银行股份有限公司黑龙江省分行上诉请求：一、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初599号民事判决，发回一审法院重审；二、依法责令被上诉人承担两审诉讼费用。理由：一审判决存在认定基本事实不清，程序严重违法，遗漏上诉人诉讼请求的问题。1、上诉人在一审诉讼请求中要求被上诉人支付非法占用房产期间的租金损失，被上诉人对租金损失没有认可，其后上诉人依法向一审法院申请对租金损失鉴定，但一审法院未予以启动，并以案外人王忠祯与被上诉人的租赁价款为参考，侵犯了上诉人的合法权益，请二审法院对租金损失依法进行鉴定，并以鉴定结果作为认定上诉人损失的依据。2、一审法院判决上诉人向被上诉人给付供热费128255.66元错误。被上诉人是侵权人，上诉人是被侵权人，没有侵权人侵犯了被侵权人的财产权利，侵权人利用被侵权人财产获得巨大的经济利益，还要由被侵犯人为其支付被侵权期间的费用，这有违法律公平、正义的基本原则。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当。
原审原告(反诉被告)交通银行股份有限公司黑龙江省分行向法院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）支付占用房产期间2015年1月1日至2016年6月24日（合计17.8个月），占用费1390981元（按每月每平方米50元标准计算，共计50×17.8×1562.9=1390981元）；2.诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）于2012年12月与佳木斯市兴城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同购买青云社区办公楼一处（房证号：佳房权证向字第××号），并办理了过户登记手续。原告（反诉被告）购买房产前，佳木斯市兴城房地产开发有限公司已将涉案房产出租给案外人王忠祯，租期从2009年1月1日起至2014年12月31日止，其中D栋三楼1562.9平方米为被告（反诉原告）实际占用。案外人王忠祯的承租期限到期后，被告（反诉原告）拒不迁出，故原告（反诉被告）将被告（反诉原告）诉讼至佳木斯市向阳区人民法院。法院于2015年12月17日作出了（2015）向民初字第579号民事判决书，责令被告（反诉原告）迁出，被告于2016年6月25日迁出。因就赔偿事宜协商不成，故原告（反诉被告）诉讼来院。
原审被告（反诉原告）胡宝顺辩称同时向法院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）款项600399.39元；2.本诉费与反诉费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）以每月每平方米50元的标准支付租赁费没有依据。此外，被告（反诉原告）作为承租人与案外人王忠祯就争议房屋签订租赁合同一份。在租赁合同履行过程中，原告（反诉被告）取得争议房屋的所有权。基于“买卖不破租赁”的原则，被告（反诉原告）继续承租使用房屋，但是原告（反诉被告）没有按照合同约定，履行出租人对出租房屋的维修义务，造成租赁房屋作为商业用途显著退化，被告（反诉原告）为其垫付资金维修电梯，雇人从事卫生保洁工作，还垫付了争议房屋的供暖费用。原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意擅自拆除被告（反诉原告）的商场牌匾，给被告（反诉原告）造成了直接经济损失。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）违反合同约定，不履行合同义务，造成被告（反诉原告）履行合同成本增加。根据我国合同法的规定，原告（反诉被告）应当予以返还，法院应依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）的反诉请求。
一审法院认定事实：2012年12月，原告（反诉被告）交通银行与佳木斯市兴城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，原告（反诉被告）购买青云社区办公楼一处（房证号：房权证向字第××号），并办理了过户登记手续。原告（反诉被告）购买该房产前，佳木斯市兴城房地产开发有限公司已将涉案房产出租给案外人王忠祯，租期从2009年1月1日起至2014年12月31日止。2011年6月12日，案外人王忠祯与被告（反诉原告）胡宝顺签订《租赁合同》一份，双方约定：将长安广场C、D栋，建筑面积1269平方米的房屋出租给被告（反诉原告），租期为2011年7月1日起至2016年7月1日止。租期前三年，每年租金为30万元；租期第四年，每年租金为33万元；租期第五年，每年租金为36万元。合同第五条约定：1.照明由出租方负责，二次用电由乙方自行负责，由甲方负责安装电表；2.供暖、保洁及所有物业费用由甲方负责；3.夜间安保由甲方负责；4.租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的门窗损毁，维修费由乙方负责。另查明：向阳法院于2015年12月17日作出（2015）向民初字第579号民事判决书，判决被告（反诉原告）胡宝顺将佳木斯市向阳区青云社区千禧电脑城D栋三楼（房证号：佳房权证向字第××号）返还原告（反诉被告）交通银行。佳木斯市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）黑08民终452号民事裁定书，准许上诉人交通银行撤诉，双方当事人均按（2015）向民初字第579号民事判决执行。被告（反诉原告）胡宝顺于2016年6月25日迁出争议房屋，并与原告（反诉被告）签订房屋交接书一份。再查明，被告（反诉原告）2014年12月8日支付供热费62296元，2015年12月12日支付供热费65959.66元。
一审法院认为：公民的财产所有权应受到法律保护，任何公民由于过错侵害他人财产权的，应当承担相应的民事责任。我国物权法规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，原告（反诉被告）交通银行依法享有对争议房屋的所有权，且案外人王忠祯与佳木斯市兴城房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同届满时间为2014年12月31日，但案外人王忠祯将争议房屋转租给被告（反诉原告）的届满时间为2016年7月1日，故案外人王忠祯超期转租的行为属于违法转租，且被告（反诉原告）倒房时间为2016年6月25日，故对于原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）给付其2015年1月1日至2016年6月24日占房费用的诉讼请求予以支持，具体计算标准参考被告（反诉原告）与案外人王忠祯签订的租赁合同的租金，以租金每年33万元计算，对原告主张的17.8个月的占房费用支持489500元（33万元÷12个月×17.8个月）。对于被告（反诉原告）主张的“买卖不破租赁”的辩解理由，本院认为，案外人王忠祯与佳木斯市兴城房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同到期时间为2014年12月31，被告（反诉原告）辩称及反诉的原告（反诉被告）出租的争议房屋没有按照合同约定、履行出租人对出租房屋的维修义务、造成租赁房屋作为商业用途显著退化、被告（反诉原告）垫付资金维修电梯、进行卫生保洁等的反诉请求及辩解理由，因原告（反诉被告）不是与被告（反诉原告）签订租赁合同的合同相对方，故被告（反诉原告）主张的各种违约责任，除供暖费共计128255.66元应由原告（反诉被告）承担外，其余款项均应向案外人王忠祯主张。综上所述，对于原告（反诉被告）交通银行的诉讼请求及被告（反诉原告）胡宝顺反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）胡宝顺给付原告（反诉被告）交通银行股份有限公司黑龙江省分行占房费489500元；二、原告（反诉被告）交通银行股份有限公司黑龙江省分行给付被告（反诉原告）胡宝顺垫付的供热费128255.66元；三、驳回原告（反诉被告）交通银行股份有限公司黑龙江省分行及被告（反诉原告）胡宝顺的其他诉讼请求。以上一、二项相互折抵后，由被告（反诉原告）胡宝顺于本判决生效之日起10日内，给付原告（反诉被告）交通银行股份有限公司黑龙江省分行361244.34元。案件受理费22221元，原告（反诉被告）交通银行股份有限公司黑龙江省分行负担17555元，被告（反诉原告）胡宝顺负担4666元。
本院二审期间，双方当事人未向法院提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，上诉人交通银行股份有限公司黑龙江省分行依法享有对争议房屋的所有权，案外人王忠祯与佳木斯市兴城房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同届满时间为2014年12月31日，但案外人王忠祯将争议房屋转租给被上诉人的届满时间为2016年7月1日，故案外人王忠祯超期转租的行为属于违法转租。被上诉人于2016年6月25日将房屋倒出，其在2015年1月1日至2016年6月24日期间对房屋的占有属侵权，原审法院认定并无不妥。原审法院参考被上诉人与案外人王忠祯所签订租赁合同的租金作为计算占用费的标准亦无不当。对于被上诉人在原审时反诉要求的各种违约责任，原审只予支持供暖费亦无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17319.00元，由上诉人交通银行股份有限公司黑龙江省分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚剑英
审判员 潘晓霜
审判员 丁思竹
二〇一七年十二月十九日
书记员 孙玉松