广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1419号
原告保怡物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路3号新怡景商业中心G层001号，组织机构代码79389509-3。
法定代表人刘伟兰，总经理。
委托代理人梁赟，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人柳彩云，广东仁人律师事务所实习律师。
被告深圳市睿亿企业管理咨询有限公司，住所地深圳市福田区福华一路新怡景商业中心L层RL1046-1049号铺，组织机构代码56421535-7。
法定代表人吴江。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序,于2016年1月11日进行了公开开庭审理，原告委托代理人梁赟、柳彩云到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月18日原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告租用原告位于中心城L层RL1046-1049号的店铺，租期自2014年10月24日至2015年10月23日止，租金、物业管理费及其他费用按照合同第四条规定的方式支付，以上费用均应在每月的5日前交纳。自2014年12月起，被告即开始不按时交纳租金、物业管理费、POS机使用费及电费等费用，自2015年1月起，被告即开始不按时交纳推广费，截至2015年5月21日，被告已拖欠租金682948.13元、物业管理费185033.25元，POS机使用费2838.71元、推广费18447.74元及电费20858.50元，同时根据合同第十五条约定，若被告逾期支付费用需支付滞纳金。原告向被告多次催收未果，因此原告于2015年5月21日发函通知被告要求解除《房屋租赁合同书》。现由于被告的违约行为，原告有权将租赁保证金优先冲抵被告所欠费用，同时被告还需向原告支付违约金464406元。据此，诉至本院请求判令：1、1.确认原告于2015年5月21日解除《房屋租赁合同书》合法有效；2、被告支付2014年12月至2015年5月的租金682948.13元、2014年12月至2015年5月的物业管理费185033.25元、2014年12月至2015年5月的POS机使用费2838.71元、2015年1月至2015年5月的推广费18447.74元、2014年12月至2015年5月的电费20858.50元，上述租金、管理费及电费等款项的滞纳金76030.95元（暂计至2015年5月21日）并继续按照每天0.1%标准支付至判决实际履行完毕时止，共计986157.28元，上述款项抵扣被告交纳的保证金401902元后合计欠款584255.28元；3、被告向原告支付违约金464406元；4、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告明确其主张的滞纳金为租金、物业管理费和电费的滞纳金。原告提交的滞纳金计算表显示，原告主张的租金、物业管理费的滞纳金系从应交纳当月的16日开始计算，电费的滞纳金系从发生费用的次月15日开始计算。
被告未作答辩，开庭缺席。
经审理查明，2014年9月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：乙方向甲方承租位于深圳市中心区福华路的新怡景商业中心（中心城商场）L层RL1046-1049号的店铺用于经营“天才宝贝”少儿英语培训机构；租期自2014年10月24日至2015年10月23日止；租金每月每平方米为244元，每月租金计120292元，租金不包括物业管理费及设施费用；租赁店铺的收银由乙方负责，乙方必须使用甲方收银设备并交纳设备使用费500元/月/台；租赁期内，乙方应在甲方通知之时间内就该租赁店铺的租赁向甲方或其指定的物业管理公司交付物业管理费每月每平方米建筑面积42元，共计每月34510元；租金、物业管理费及其它费用结算付款方式为，乙方应于每月5日前（逢节假日顺延），按本合同约定向甲方交纳当月租金、物业管理费及上月水电费等各项杂费，若乙方支付的款项不足额，除乙方已作特别声明外，偿付顺序为POS机费、水电费、物业管理费、租金、滞纳金、其它违约金或损害赔偿金等；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费及其它应交费用，每逾期一天，乙方需按欠缴租金、物业管理费及其它应交费用的0.1%向甲方支付滞纳金；乙方应按每平方米使用面积8元支付推广费，计每月3944元，应连同租金一起向甲方支付；乙方应在本合同签订一周内向甲方支付401902元作为租赁保证金；甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、其它费用、其它应付款项（包括违约赔偿金及其它损害赔偿金等）；乙方于一年内累计拖欠支付租金或管理费或其它费用达到3次或任何一次拖欠达到30日，视为乙方违约，甲方单方可解除合同；乙方于本合同租赁期届满前发生合同约定的可导致甲方解除合同的违约情形的，甲方有权根据本合同约定的通知方式向乙方发出解除合同的通知，本合同自通知送达之日立即自动终止，甲方也可选择通过专人递送的方式向乙方发出解除合同的通知，在此情形下，本合同自通知送达乙方于租赁店铺的工作人员或经甲方粘贴于租赁店铺时立即自动终止；由于乙方违约而导致甲方解除本合同的，则乙方应于本合同终止之日起7天内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金等）并依据合同约定办理归还店铺手续，除此之外，乙方还须向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为甲方三个月租金和三个月物业管理费之总额；除本合同具体条款另有约定，依据本合同约定及本合同有关文件而发出的所有通知、单据等均采用书面形式，并用快递或挂号信发至下列联系地址，乙方的地址为深圳市福田区福华一路3号中心城L层1046-1049号铺，使用快递发送的，在发出后视为收讫。
同日，原告与被告就上述租赁合同内容签订《深圳市房屋租赁合同书》，并于2014年10月11日经房屋租赁管理部门备案登记。
合同签订后，原告交付了租赁物业，被告支付了保证金401902元，双方开始履行合同。
2014年10月份，被告开始出现拖欠租金、管理费的情形，原告多次发函催促被告及时交纳拖欠的租金和管理费等费用，被告补交了部分费用。原告确认截至2014年11月份的上述各项款项已经结清，2014年12月份开始拖欠款项至今。2015年4月11日，被告向原告出具了《天才宝贝商铺问题解决方案》，其中提出了还款计划，计划5、6月份每月还款10万元、7、8月份每月还款25万元、9月份还款25万元，但未实际履行。
因被告持续拖欠合同约定的租金及相关费用，2015年5月21日，原告通过特快专递往被告在合同中载明的地址向被告寄送《解除租赁合同的通知》，称，根据双方签订的房屋租赁合同，被告拖欠原告租金及其它应缴费用，经多次催缴未果，已构成严重违约，据此，依据合同约定正式通知被告，双方之间的租赁合同即刻解除，同时要求被告接函后结清所有应付的合同款项并将商铺恢复毛坯状态后交还原告。该快递因收件人拒收而于2015年5月26日被退回。原告提供的解除合同通知上有2015年5月21日由“高丽代签”的字样，但没有其它证据能够确定高丽的身份。
庭审时，原告陈述，被告于2015年5月22日在未告知原告的情况下撤离涉案租赁商铺。
另，原告陈述，截至2015年5月份，被告拖欠2014年12月至2015年5月的租金、物业管理费（2014年12月份支付了一部分）、POS机使用费、电费以及2015年1月至5月的推广费未予支付。原告陈述的上述拖欠款项金额与被告于2015年4月11日自行出具的还款计划的金额基本相符，而且，依约付款系被告的合同义务，被告应对其是否履行付款义务承担相应的举证责任，故在被告未予举证的情况下，对原告上述关于被告拖欠款项的陈述，本院予以认可。
上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》及补充协议、《深圳市房屋租赁合同书》及责任书、房屋租赁凭证、房屋产权证、关于租金等费用缴纳事宜及催款通知、《天才宝贝商铺问题解决方案》、《解除租赁合同的通知》及快递单、快递查询单以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。被告在承租涉案租赁商铺后，连续数月未能依约交纳租金、物业管理费、电费、POS机使用费、推广费等合同约定的相关费用，构成违约，原告据此有权依约要求提前解除合同并要求被告支付合同约定款项。原告于2015年5月21日向被告合同上确定的通讯地址通过快递发出解除合同通知，依据合同约定，快递若被退回，则退回之日视为送达之日，即可认定原告的解除合同通知于2015年5月26日送达被告，合同据此解除，故原告于2015年5月21日发出通知提前解除合同的行为合法有效，但合同解除的时间为2015年5月26日。
合同解除后，对于合同解除之前拖欠的租金、物业管理费、电费、POS机使用费及推广费，被告仍应支付，原告主张上述各款项计算至2015年5月21日，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。经本院依据合同约定进行核算，本院确认原告主张的被告应支付的各项合同款项金额，即为：2014年12月至2015年5月21日的租金682948.13元、2014年12月至2015年5月21日的物业管理费（2014年12月份支付了一部分）185033.25元、2014年12月至2015年5月21日的电费20858.50元、2014年12月至2015年5月21日的POS机使用费2838.71元、2015年1月至5月21日的推广费18447.74元，合计910126.33元。上述款项在依约抵扣被告支付的保证金401902元后，被告还需支付508224.33元。
关于违约金，合同约定，由于被告违约而导致原告解除合同的，被告应向原告支付相当于三个月租金和三个月物业管理费之总额的违约赔偿金即464406元，因此，原告主张被告支付违约金464406元，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告主张的租金、物业管理费及电费的滞纳金，首先，依据合同约定，被告在签约后交纳的保证金可在被告拖欠款项时直接由原告进行扣减以充抵拖欠款项，即原告在发生被告欠款情形时即可从保证金401902元中进行扣减冲抵拖欠款项以减免损失，因此，因原告未及时冲抵而产生的滞纳金属于原告未及时采取措施止损而扩大的损失，对此部分滞纳金，原告无权主张；其次，本院已认定被告依据合同约定应向原告支付违约金464406元，在原告未举证其因被告违约而遭受的具体损失的情况下，该违约金已可充分弥补原告的损失。因此，原告再行要求被告支付租金、物业管理费及电费的滞纳金有违公平原则，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告保怡物业管理（深圳）有限公司与被告深圳市睿亿企业管理咨询有限公司于2014年9月18日签订的房屋租赁合同（包括相关租赁合同及补充协议）于2015年5月26日解除；
二、被告深圳市睿亿企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告保怡物业管理（深圳）有限公司支付租金、物业管理费、电费、POS机使用费、推广费合计508224.33元（已抵扣被告深圳市睿亿企业管理咨询有限公司支付的保证金401902元）；
三、被告深圳市睿亿企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告保怡物业管理（深圳）有限公司支付违约金464406元；
四、驳回原告保怡物业管理（深圳）有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14238元（已由原告预交），由原告负担1032元、被告负担13206元。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 罗 祝 红
人民陪审员 谭 文 英
二〇一六年一月十二日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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