山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2568号
上诉人（原审原告）李某甲。
委托代理人王洪雷，山东雄晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴某某。
委托代理人周晓晴，山东昌阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙某某。
委托代理人李艳花，山东瀚生律师事务所律师。
上诉人李某甲因与被上诉人吴某某、孙某某所有权确认纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2013）西民初字第3038号民事判决，于2014年8月16日向本院提起上诉。本院于2014年11月7日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月28日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李某甲的委托代理人王洪雷，被上诉人吴某某的委托代理人周晓晴，被上诉人孙某某的委托代理人李艳花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李某甲在原审中诉称，李某甲于1992年5月6日经莱西市人民法院调解与于某甲离婚，并约定位于莱西市望城街道前塔埠头村的房屋四间及家中其他财产归李某甲所有。后李某甲改嫁他村，此房闲置不用。2013年因国家要对农村房屋办理房产证，李某甲回到前塔埠头村提交相关手续，才得知该房屋已被吴某某、孙某某占有。李某甲向吴某某、孙某某出示莱西市人民法院调解书，主张对房屋拥有所有权，并要求吴某某、孙某某立即搬出该房屋，但吴某某、孙某某置之不理。请求判令吴某某、孙某某立即搬出李某甲所有的房屋；吴某某、孙某某承担本案的诉讼费用。
被上诉人吴某某在原审中辩称，李某甲起诉与事实不符，无法律依据。吴某某从来不认识李某甲，也未与李某甲存在债权债务关系。吴某某从未侵占过李某甲的房屋，侵占事实不存在，请求法院在查明事实的基础上依法驳回李某甲的诉讼请求。
被上诉人孙某某在原审中辩称，我于1997年通过薛某某介绍买的房子，于某甲是李某甲的前夫，我从于某甲、李某甲的父亲李某乙处买的诉争房屋，当时花了6000元，一次性付清全款。土地使用证是2006年村里统一办理的。房屋现已卖给吴某某。
原审法院查明和认定的基本事实：
李某甲与于某甲原系夫妻关系。孙某某及其兄长孙茂军系莱西市望城街道前塔埠头村村民。吴某某的户籍所在地为莱西市南墅镇山里吴家村。诉争房屋座落于莱西市望城街道前塔埠头村，建造于李某甲与于某甲婚姻关系存续期间，房屋经村集体批准建造后没有办理集体土地使用权证书和房屋产权证书。1992年5月6日，经原审法院调解李某甲与于某甲离婚，其中调解协议第四条约定“房屋四间及家中其他财产归李某甲（即本案李某甲）所有”。1997年8月18日，于某甲以其子住院治病急需用钱为由，在薛某某介绍及高某、于某乙见证下将涉案房屋卖给孙某某。孙某某一次性支付给于某甲现金6000元。2006年7月，经孙某某申请，莱西市人民政府为孙某某颁发关于涉案房屋的集体土地使用证书（编号No01×80），孙某某即为涉案房屋的集体土地使用权人。2009年，孙某某将涉案房屋以26000元的价格卖给吴某某，但没有办理转移登记手续。
诉讼过程中，李某甲申请追加于某甲为被告，后撤回对于某甲的起诉，并经原审法院裁定准许。
另查明，于某甲于2014年1月25日病故。
原审法院认为，依据原审法院所查明的以上事实，结合李某甲和吴某某、孙某某的诉辩主张，本案争议焦点在于孙某某取得涉案房屋是否属于善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。关于本案，其一，诉争房屋建造于李某甲与于某甲婚姻关系存续期间，双方离婚后房屋归李某甲所有。孙某某无证据证明于某甲处分房屋时是经过所有权人李某甲同意，于某甲在处分房屋时应为无处分权人。其二，关于孙某某购买涉案房屋时是否构成善意，民法上的善意是相对于恶意而言的，是指受让人不知情，即不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。本案中，于某甲将出卖涉案房屋一事委托给薛某某，让薛某某寻找买家。薛某某了解到孙某某有购房需求，就找到孙某某商量买房事宜。薛某某作为介绍人、于某乙、高某二人作为证明人、于某甲作为卖房人、孙某某兄长孙茂军作为买房方四方签订房屋买卖证明。虽然出卖方为于某甲，但其出卖诉争房屋以其子住院治疗急需用钱之理由，且该理由亦有介绍人及证明人所认可，以及在介绍人薛某某、证明人于某乙、高某的共同见证下，这足以使孙某某对于某甲本人产生信赖，孙某某有理由相信于某甲在出售房屋时具有处分权。孙某某在主观上没有恶意占有房屋的意思表示，应推定为善意。其三，买受人通过介绍人获得卖房信息，在见证人证明之下完成了涉案房屋的交易，不存在与于某甲恶意串通之情形，房屋价格商定为6000元一次性付清，李某甲对此未提出相反的证据，应认定此价格符合了当时的市场价格，孙某某并依照约定将购房款一次性支付给了于某甲。其四，孙某某购买诉争房屋后，已经使用多年并于2006年7月10日办理了集体土地使用权登记，该房屋的土地使用权登记在孙某某名下。由此可见，孙某某的行为符合善意取得制度的基本要求，依法取得诉争房屋的所有权。同时，吴某某对诉争房屋的占有、使用也是基于孙某某对诉争房屋具有所有权的前提。吴某某、孙某某的辩称意见，与事实相符，予以采纳。李某甲主张诉争房屋所有权缺乏事实及法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李某甲对吴某某、孙某某的诉讼请求。案件受理费100元、速递费60元，共计160元，由李某甲负担。
宣判后，上诉人李某甲不服原审判决上诉至本院。
上诉人李某甲上诉请求，撤销原审判决，依法改判，或将案件发回重审。其上诉理由主要为：一、原审判决适用法律错误。1、本案涉及的买卖行为发生在1997年，不应当适用2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》。2、房屋买卖时，孙某某明知于某甲已经与李某甲离婚，明知于某甲对房屋没有处分的权利，与于某甲签订房屋买卖协议买卖涉案房屋，孙某某对涉案房屋不构成善意取得。3、吴某某非涉案房屋所在村民集体组织成员，其与孙某某买卖涉案房屋合同无效。二、原审判决程序违法。原审法院在诉讼过程中出具的调查笔录非经当事人申请而进行调查，亦不属于法律规定的人民法院应当依职权主动调查的情形，相关被调查人也没有出庭接受质证，原审法院的调查笔录不应当作为审理案件的证据。三、原审判决事实不清，证据不足。原审采信的被上诉人孙某某提交的证据写有“今于某甲有房屋四间卖给孙茂军……房价一次性付清。买房人孙茂军”。这表明即使有房屋买卖的行为也是发生在于某甲和孙茂军之间，与被上诉人孙某某没有关系，仅仅根据孙某某的陈述就认定房屋为孙某某合法取得，明显证据不足。
被上诉人吴某某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人孙某某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：上诉人李某甲起诉孙某某、吴某某，要求吴某某搬出涉案房屋，是否符合事实与法律规定。
李某甲主张涉案房屋的所有权，起诉孙某某、吴某某，要求吴某某自涉案房屋迁出，孙某某答辩称其于1997年购买涉案房屋。涉案房屋在于某甲和李某甲婚姻关系存续期间建造，直至二人于1992年离婚，涉案房屋并未办理产权登记，即虽离婚调解确定房屋归李某甲所有，但房屋产权并未登记在李某甲名下。孙某某陈述因李某甲与于某甲二人的儿子住院，需要用钱，李某甲、于某甲通过薛某某将涉案房屋出售。孙某某的陈述与原审法院依法向案外人高某、薛某某、于某乙调查，三人所作证言证明的内容基本一致。本案，可以认定孙某某关于房屋买卖过程的陈述属实，即李某甲经由于某甲将涉案房屋出卖。本案，即便如李某甲所述，于某甲未经其同意，擅自处分涉案房屋，但李某甲在于某甲出卖涉案房屋，孙某某搬进涉案房屋居住后，长时间未对涉案房屋主张权利，亦应当视为对于某甲买卖涉案房屋行为的追认。综上，李某甲主张涉案房屋的所有权，起诉孙某某、吴某某，要求吴某某自涉案房屋迁出，缺乏事实与法律依据。
综上，本院认为，原审法院根据涉案房屋买卖当时尚未生效的《中华人民共和国物权法》确定的善意取得制度，判决驳回李某甲对吴某某、孙某某的诉讼请求，论述欠妥，但判决结果并无不当，本院予以维持。上诉人李某甲的上诉理由，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 魏 威