江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3339号
上诉人（原审被告、反诉原告)：马昌庆，男，1974年2月28日生，汉族，住安徽省天长市。
委托诉讼代理人：陈广荣，浙江丰原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈辉，男，1988年10月21日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：褚尤俊，江苏高的律师事务所律师。
原审第三人：南京北泰房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市浦口区珍珠南路2号明发城市广场23幢601室。
法定代表人：高伯余，该公司董事长。
上诉人马昌庆因与被上诉人陈辉、原审第三人南京北泰房产经纪有限公司（以下简称北泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马昌庆上诉请求：一、维持一审判决第三项，撤销一审判决第一项、第二项，改判：驳回陈辉的诉讼请求（即马昌庆无需支付陈辉22.8万元）；二、一审判决对诉讼费的计算错误，更正一审本诉案件受理费由陈辉负担4720元；三、本案一、二审诉讼费用均由陈辉承担。事实和理由：
一、一审程序违法，依法应予撤销。
1、一审无正当理由超过审限。一审立案时间是2017年6月9日，根据民诉法规定，应当在立案之日起六个月内审结，但一审判决作出时间是2018年1月23日，严重超期，系程序违法。
2、一审判决隐匿了马昌庆的主要证据，丧失了法官的中立原则，系程序违法。一审庭审中，马昌庆作为反诉原告和本诉被告提交了重要的证据：第三人工作人员出具的《承诺书》。该证据是查明本案事实的关键证据，一审判决却对该证据只字未提，更没有说明法院对该证据是否认定及理由。
二、一审认定关键事实及说理错误，导致判决错误。
1、一审未查明涉案合同的法律性质，以及涉案合同无法履行的根源。
首先，一审没有查明涉案《房地产买卖中介合同》及补充协议（以下简称涉案合同）是如何签订的。涉案合同是三方合同，虽然马昌庆与陈辉是买卖双方当事人，但该合同从商谈到确定主要内容直至最终签订，都是由北泰公司为主导。因此，涉案合同的订立是基于北泰公司工作人员的操作和说明，卖方陈辉的意图是把房子在某个价位上卖掉，其可能并不关心对方是否有能力、有资格购买等因素；同样，买方马昌庆的意图是买到他想要且能买到的房子，至于从谁那里买、如何买等具体环节并不考虑。北泰公司是一家房产中介，专业从事二手房买卖的居间活动，因此买卖双方都是基于对其充分信任而签订了房屋买卖合同。对此重要环节，一审法院却没有注意到。特别要说明的是，一审庭审中，审判长问陈辉为什么要将中介公司列为第三人时，陈辉的回答是：便于查清事实。马昌庆对此也非常认同。但是，非常遗憾的是，一审整个庭审始终未对北泰公司的工作人员作任何了解，没有了解涉案合同签订的详细经过，更没有了解北泰公司工作人员出具的《承诺书》，特别是对《承诺书》中“若是因为我公司操作不了导致合同不能继续履行”的含义进行审查，这些问题是认定本案事实的关键之处，一审法院忽略了这些，因而就无从查清案件事实。
基于此，一审也就无法查明涉案合同的法律性质，以及涉案合同无法履行的根源。涉案合同不是合法有效的合同，而是有重大效力瑕疵的合同。如果认为马昌庆应当了解南京的限购政策，在订立合同的时候就应该知道自己没有买房资格，同理，陈辉在订立合同的时候也应该知道马昌庆没有买房资格。所以，如果认为陈辉签合同时不知道马昌庆是否具有买房资格，那么，完全没有理由要求马昌庆在签订合同时知道自己是否具有买房资格。实际上，只有北泰公司知道合同没有合法履行的基础，但其为了额外赚取中介费用，而企图采取非法的手段制造合同履行的关键材料。买卖双方都是基于对北泰公司所谓的“操作”的信任而订立了该买卖合同。可见，对于买卖双方来说，本合同系存在重大误解而订立的合同，而不是合法有效的合同。
综上，涉案合同签订之时就注定无法合法履行，如果一定要履行，除非采用伪造证据等非法手段。因此，该合同之所以不能履行，不是由于买卖双方之中的任一方违约，而是由于作为中介公司的北泰公司所谓的“操作不了”，马昌庆和陈辉都无过错。
2、一审认定马昌庆违约，无事实和法律依据。涉案合同第九条对违约责任作出了具体规定，但马昌庆并未出现其中任何一项情形。
第一，马昌庆从来都没有拒不履行合同的意思表示，当然，在2017年5月15日北泰公司为陈辉办理解押后的几天，因为马昌庆被刑事拘留而无法履行合同，但这是不可抗力。马昌庆被释放后随即联系了第三人和陈辉，要求继续履行涉案合同。陈辉提交的手机短信足以表明，马昌庆要求继续履行合同，马昌庆一直是想要购买陈辉的涉案房屋的。
第二，马昌庆不存在“未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同”的情形，陈辉和原审第三人从未有这样的主张，也没有提交相应的证据。
3、一审认为“因被告的原因导致合同无法继续履行，也耽误了原告出售房屋的时机，同时原告一次性结清涉案房屋贷款也产生利息差损失，被告应当承担违约责任并赔偿原告的损失”无事实依据。
第一，除了陈辉及其代理人之外，没有任何人耽误其出售房屋的时机，合同无法继续履行的原因不在马昌庆。
第二，陈辉是拿着马昌庆支付53万元款项去一次性结清涉案房屋贷款的，所以“利息差”不是陈辉的损失，而是收益。陈辉用马昌庆的53万元提前归还了房贷，以后就无需支付大额的房贷利息，这显然是巨大的收益，相反，这53万元对应的利息差是马昌庆的损失，陈辉应当支付给马昌庆。
4、一审认定马昌庆2017年5月20日签收了陈辉委托律师发的《催告履行合同律师函》，系认定事实错误。当时马昌庆还被羁押在浦口区看守所，不可能签收任何文件。
5、一审歪曲了马昌庆的答辩意见。陈辉起诉状的诉求是继续履行合同，后在庭审中经法官提示后变更为解除合同。马昌庆对此答辩意见是：不同意解除合同，因为陈辉无权要求解除合同。但一审判决书却写道“被告马昌庆辩称，同意解除合同”。马昌庆提起反诉要求撤销合同，本身就表明马昌庆是不同意解除合同的。
三、一审适用法律错误，导致判决结果错误。
本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，而不是《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条。
四、一审诉讼费计算及分担有错误
1、本诉变更后的诉讼请求金额是228000元，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，案件受理费应当是4720元，而不是17721元。
2、就本诉而言，一审仅判决要求马昌庆支付228000元，因此，马昌庆最多承担本诉案件受理费中的4720元，如果认定本诉案件受理费为17721元，即使按照一审的实体判决，那么马昌庆最多只需要承担4720元，其余应由陈辉承担。
3、一审在判决书末尾要求马昌庆“向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费17721元”既超越了一审法院的职权，又违反了国务院《诉讼费用交纳办法》的规定。《诉讼费用交纳办法》第十七条规定：对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。
综上，一审判决存在程序违法，认定关键事实不清，适用法律错误，最终导致判决结果错误，依法应予纠正。请求二审法院依法公正审理。
陈辉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
一、马昌庆与陈辉2017年3月19日签订的房地产买卖中介合同，合法有效，不存在撤销的理由。
二、因马昌庆的原因，导致双方签订的合同无法继续履行。在合同签订后，陈辉依照合同约定，积极地办理了涉案房屋的还贷及抵押注销手续。因马昌庆的原因，导致合同无法继续履行，给陈辉带来了相应损失，使陈辉无法实现出售房屋之合同目的。陈辉向法院起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，因马昌庆违约，应该承担违约责任，并赔偿损失。
三、一审法院判决马昌庆向陈辉支付违约金20万元，完全合理合法。
1、一审法院对于违约金部分的判决，体现了对双方当事人之间意思自治的尊重，因为涉案的房屋买卖合同第9条明确约定违约金为38.56万元，陈辉在一审诉讼期间，自愿将约定的违约金向下调整为20万元，是陈辉基于合同约定的违约金数额，在合同约定的违约金数额范围处分自己权利的行为，不违反法律法规，也完全是合理的。
2、关于陈辉主张的损失数额问题，一审判决认定主要是“一次性结清涉案房屋的贷款和产生的利息差”。因为双方之间要解除合同，在陈辉保有涉案房屋的情况下，因要归还马昌庆支付的首付款，陈辉要筹措资金，要通过现房抵押贷款，因此产生的利息差大概在78456.36元左右；法院认定的损失第二部分就是耽误了陈辉出售房屋的时间。
3、关于诉讼费的分担问题，一审判决诉讼费的承担是正确的。
4、一审认定马昌庆违约主要依据马昌庆辩称自己并非南京户籍人口，不了解南京市相关的购房政策规定，但其准备购买的涉案房屋位于南京市行政区划内，且属于南京市2017年3月15日发布的《南京市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，属于限购政策的区域之内，马昌庆作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查和注意义务。南京市的限购政策是在2017年3月15日发布的，涉案合同是在2017年3月19日签订的。同时，根据马昌庆在一审中提供的南京市社会保险个人参保缴费证明以及北泰公司员工黄琦出具的承诺，可以看出马昌庆在一审中陈述北泰公司黄琦承诺可以操作以及马昌庆补缴社会保险的行为，均表明涉案合同签订时，马昌庆已明确知晓自己不具备购房资格。既然马昌庆明知自己不符合购房条件，仍然与陈辉签订房屋买卖合同，最终导致陈辉无法实现合同目的而解除合同，马昌庆的这一种行为显然是属于违约，故一审法院认定马昌庆违约是有事实和法律依据的。
北泰公司未到庭陈述。
陈辉向一审法院起诉请求：1、解除双方之间于2017年3月19日签订的房地产买卖合同以及2017年4月9日签订的补充协议；2、马昌庆向陈辉支付违约金20万元；3、马昌庆向陈辉支付已实际花费的律师费2.8万元；4、马昌庆承担本案诉讼费。
马昌庆向一审法院提起反诉请求：1、撤销《房地产买卖中介合同》及其补充协议；2、陈辉退还已收取的购房款53万元，并赔偿利息损失（以53万元为基数，自2017年5月2日起按年利率6%计算至实际履行之日）。
一审法院查明：2017年3月19日，马昌庆（乙方）、陈辉（甲方）和第三人北泰公司签订《房地产买卖中介合同》，约定陈辉将其位于南京市浦口区桥北新村35幢406室房屋出售给马昌庆，房价为192.8万元，约定2017年3月19日支付首付款3万元，2017年3月25日前备齐贷款材料签订银行贷款文本，由银行直接下款95万元到陈辉账户。合同最后增加手写特别约定“①双方约定于2017年3月25日前签订银行贷款审批手续，审批结果最迟时间不得超过2017年4月30日；待贷款审批通过后，双方约定解押，乙方支付甲方首付款50万元整，用于解押；解押后，待银行出具其他项权证，两日内办理产权过户手续；过户当日，乙方支付甲方首付款42万元……④甲方将上述房产户口全部迁出，乙方付清尾款2.8万元。”合同还约定，甲、乙双方有“1、无正当理由拒不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的”等情形之一的应承担违约责任，违约行为方按标的额的20%，计人民币￥38.56万元作为违约金支付给守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同第十三条第七项还约定，签订本合同后，因国家房产政策因素或无论任何原因导致甲乙双方买卖不能，视为丙方已完成居间任务，甲方双方同意按本合同第八条约定金额或标的支付佣金和代办费。如发生违约，由违约方承担丙方成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出。
2017年3月19日，陈辉出具定金收条，收到马昌庆支付的定金叁万元。
2017年4月9日，马昌庆和陈辉签订补充协议，协议约定乙方决定不需要贷款，以现金形式购买涉案房产，并将涉案房产解押时间由2017年4月30日顺延到2017年5月2日。
2017年5月2日，陈辉出具首付款收条，收到马昌庆支付的首付款50万元。
2017年5月15日，陈辉将涉案房屋办理了解押手续。
2017年5月18日，陈辉委托江苏高的律师事务所向马昌庆户口所在地邮寄《催告履行合同律师函》，要求马昌庆尽快前往房产局办理产权变更登记过户手续，该函于2017年5月20日被签收。
2017年6月6日，马昌庆短信联系陈辉，要求尽快办理产权变更登记过户手续，2017年6月7日，陈辉与马昌庆短信沟通产权过户事宜，因发现马昌庆未准备购房资格证明，双方未能如约前往办理产权变更登记过户手续。
2016年6月1日，陈辉与江苏高的律师事务所就本案签订《法律事务委托代理合同》。2016年6月6日，江苏高的律师事务所向陈辉开具增值税普通发票两份，金额分别为3000元和25000元。
上述事实，有当事人提供的《房地产买卖中介合同》、定金收条、首付款收条、催告履行合同律师函、短信聊天记录打印件、法律事务委托代理合同、银行电子转账凭证、江苏增值税普通发票以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。
关于陈辉要求解除2017年3月19日签订的《房地产买卖中介合同》及2017年4月9日签订的《补充协议》的诉求，陈辉认为，因马昌庆没有取得购房资格证明，导致双方合同无法继续履行，因此陈辉要求解除合同。马昌庆认为，因北泰公司工作人员黄琦告知马昌庆，只要在南京××段时间从事个人经营就可以取得购房资格，并承诺可以操作，让马昌庆补缴了几个月的社会保险，合同系马昌庆在北泰公司的误导下因重大误解订立，应予以撤销。一审法院认为，购房合同系在南京市限购政策出台后签订，马昌庆陈述北泰公司黄琦承诺可以操作，以及马昌庆补缴社保等行为均表明合同签订时马昌庆已明确知晓自己不具备购房资格，因此，马昌庆认为涉案合同系在重大误解下订立的主张，不予采信。因马昌庆至今未能取得购房资格，无法完成涉案房屋产权变更登记，导致合同根本目的无法实现，合同无法继续履行，要求解除合同及补充协议的主张，依法予以支持。
关于陈辉要求马昌庆支付违约金20万元的诉求，陈辉认为，其已按合同约定，积极办理了涉案房屋解押手续，因马昌庆的原因导致合同无法继续履行，也耽误了陈辉出售房屋的时机，同时陈辉一次性结清涉案房屋贷款也产生利息差损失，马昌庆应当承担违约责任并赔偿陈辉的损失。因合同第九条约定的违约金为38.56万元，陈辉自愿调整为20万元。一审法院认为，因马昌庆不具备购房资格，无法办理产权过户登记，导致合同解除，马昌庆应当按合同约定向陈辉承担违约责任，陈辉要求马昌庆支付20万元违约金的诉求，依法予以支持。
关于陈辉要求马昌庆支付已实际花费的律师费2.8万元的诉求，马昌庆认为，陈辉支出的律师费损失系其个人损失，陈辉在2017年6月之前已知晓合同无法继续履行，仍然通过律师为其达到继续履行的目的，如果有损失也属于扩大的损失。一审法院认为，因双方合同中已明确约定由违约方承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出，陈辉已花费的2.8万元律师费系其在本案中为维权产生的合理费用支出，陈辉此项诉请，依法予以支持。
关于马昌庆要求撤销《房地产买卖中介合同》及其补充协议的诉求，马昌庆认为，涉案合同系在北泰公司误导下，马昌庆对自己的购房资格产生重大误解而订立，应予以撤销。一审法院认为，马昌庆提供的证据不足以证明其主张，其该项诉求不予支持。
关于马昌庆要求退还已收取的购房款53万元，并赔偿利息损失（以53万元为基数，自2017年5月2日起按年6%计算至实际履行之日）的诉求，陈辉认为，购房款应当在53万元中扣除陈辉应当承担的违约责任后予以返还，利息损失应当由马昌庆自行承担。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同因无法继续履行而解除，合同解除后陈辉应当退还马昌庆支付的53万元购房首付款。马昌庆要求赔偿利息损失的诉求没有法律依据，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈辉与马昌庆签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议；二、马昌庆于判决生效之日起十日内支付陈辉违约金20万元、律师费2.8万元，共计22.8万元；三、陈辉于判决生效之日起十日内返还马昌庆购房款53万元；四、驳回马昌庆其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17721元，由陈辉承担721元，马昌庆承担17000元；反诉案件受理费8660.5元，由陈辉承担8000元，马昌庆承担660.5元。
本院审理期间，马昌庆对一审查明“2017年5月18日，陈辉委托江苏高的律师事务所向马昌庆户口所在地邮寄《催告履行合同律师函》，要求马昌庆尽快前往房产局办理产权变更登记过户手续，该函于2017年5月20日被签收”有异议，主张该函件马昌庆及其家属均没有签收。2017年5月20日马昌庆羁押在浦口区看守所。同时，马昌庆认为一审遗漏以下事实：1、2017年3月20日北泰公司的工作人员黄琦向马昌庆出具承诺书：“就马昌庆在我公司购买桥北新村35幢406室房产一事，我公司承诺在此操作过程中，若是因为我公司操作不了，导致合同不能继续履行，我公司将退还马昌庆已支付给我公司的全部费用”。2、本案双方签订房屋买卖合同，并不是双方直接联系，而是分别和中介方联系房款金额，付款时间等等，关于合同的主要事宜都是买方和卖方分别与中介方商谈的。3、2017年6月1日之前，马昌庆的代理人以马昌庆亲戚的身份打电话给陈辉本人，告知其马昌庆可能没有买房资格，并要陈辉考虑买卖能否继续进行下去，当时马昌庆的代理人提出最好现在取消交易，但陈辉提出律师费3000元由马昌庆承担，马昌庆代理人要求陈辉自己承担。4、一审时，马昌庆提出如果能够办理过户，马昌庆一直是愿意购买涉案房屋的，如果南京限购政策改变了，马昌庆符合购买条件了，马昌庆还是愿意购买的，所以在一审当中马昌庆不同意解除合同。
陈辉对一审查明事实无异议，针对马昌庆所提异议及补充意见，其表示：1、关于承诺书，马昌庆是作为证据提交的，陈辉也进行了相应的质证，一审法院在裁判时也已经提到了相关的证据，已对承诺书作出了认定。2、关于签收的问题，EMS显示是康翠萍签收，陈辉是寄到马昌庆的户籍地址。3、马昌庆代理人提到6月1日打电话给陈辉，正好是基于马昌庆的同住亲属收到律师函，所以才找到马昌庆的代理律师，但并非是马昌庆表述的情形，当时陈辉是要求马昌庆承担5万元左右，一直到一审庭审结束时，双方一直在协商，陈辉要求除了律师费以外，再给付5-6万元，马昌庆认为其不应当承担，所以没有谈妥。4、马昌庆在上诉状中主张其一审不同意解除合同，但在一审庭审笔录中马昌庆提到了解除合同是可以的。
二审中，马昌庆提交证据如下：1、南京市公安局浦口分局的拘留通知书；2、取保候审决定书，上述证据证明马昌庆在2017年5月5日至2017年5月26日期间被羁押在浦口区看守所，5月20日所谓的催告函，马昌庆是不可能签收的。3、录音一组，共3段，第一段是2017年6月11日马昌庆代理人陈广荣与北泰公司工作人员黄琦通话录音，第二段是2017年6月10日马昌庆与黄琦通话录音。第三段是马昌庆代理人陈广荣与黄琦的通话录音。上述三段录音证明截止到2017年6月11日，黄琦都表示马昌庆是可以购买涉案房屋的，马昌庆符合购买涉案房屋的资格。马昌庆之所以签订本案的房屋买卖合同，是基于北泰公司工作人员向其宣传的南京限购政策。
陈辉认为马昌庆提交的证据与其没有关系，对拘留通知书和取保候审决定书的真实性没有异议，但认为与马昌庆签订合同以及是否具备购房资格并无关联。针对录音证据，陈辉认为，马昌庆提交的录音证据无法达到其证明目的。马昌庆及其代理人与北泰公司黄琦的通话录音中可以反映出，黄琦反复提到了操作，这和承诺书的内容可以相互印证。据了解，在限购政策实行的期间，还有很多是可以过户的，大概是通过虚构职称和社保记录来开具购房证明，录音正好印证了操作的意思，就是通过不合法的方式开具购房证明，录音带有明确的目的性和诱导性，上述录音证据不应当被采纳。
陈辉提交南京个人住房公积金/组合性贷款合同、新购房屋买卖合同和贷款合同，证明涉案房屋的原贷款利率与其新购房屋的贷款利率存在利息差。
马昌庆对涉案房屋原贷款合同的真实性无异议，对关联性有异议，主张该证据反而可以证明马昌庆用53万元帮陈辉提前还贷款，节省了陈辉的利息支出。对于新购房屋的合同和贷款合同的真实性无异议，对关联性有异议，主张不存在利息差，陈辉可以自行选择购房时间，与马昌庆无关。
本院另查明，一审庭审中，马昌庆提供社保缴费证明、承诺书各一份，证明其因重大误解签订的房屋买卖合同及补充协议。社保缴费证明显示，1992年10月到2017年5月，马昌庆仅2017年3－5月有缴费记录，马昌庆称是应北泰公司员工黄琦的要求，从2017年3月份开始补缴社保费用，黄琦告知马昌庆只要在南京××段时间从事个人经营就可以在南京购买住房。承诺书内容为：“就马昌庆在我公司购买桥北新村35幢406室房产一事，我公司承诺在此操作过程中，若是因为我公司操作不了，导致合同不能继续履行，我公司将退还马昌庆已支付给我公司的全部费用。”落款为北泰房产江畔明珠店黄琦，2017年3月20日。陈辉对社保缴纳证明的证明内容不认可，同时表示其对承诺书毫不知情，双方签订合同过程中马昌庆从未说过自己没有购房资格，从承诺书也能看出马昌庆对在南京购房需要有购房证明及社保缴纳证明是知情的，也表明双方签订合同时意思表示真实，合同合法有效，不存在任何撤销的事由。北泰公司对上述证据真实性无异议，但对证明目的有异议，称其工作人员已明确向马昌庆说明南京市的限购政策，马昌庆称黄琦告知其只要在南京从事个人经营一段时间就可以购买房屋，属于诬陷。
再查明，《催告履行合同律师函》于2017年5月20日由康翠萍签收，马昌庆称康翠萍是其妻子的姐姐，两家户籍地相距500米左右，不在同一条街道上面。
涉案房屋于2017年11月11日由陈辉出售给案外人，成交价195万元。
本院认为，马昌庆经北泰公司居间，在协商一致基础上与陈辉签订房地产买卖中介合同及补充协议是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，当属有效。在房地产买卖中介合同签订之前，因南京市人民政府已出台房地产市场调控政策，而马昌庆并不符合在南京市购房的条件，故房地产买卖中介合同客观上无法继续履行，陈辉要求解除房地产买卖中介合同及补充协议有相应的依据，一审判决解除双方签订的房地产买卖中介合同及补充协议，符合法律规定。
马昌庆非南京户籍，在马昌庆与陈辉签订房地产买卖合同之前，南京市人民政府自2016年9月25日至2017年3月15日已三次出台房地产调控政策，非南京户籍家庭在南京购买房屋受限购政策调整。从北泰公司出具的承诺内容、马昌庆补缴社会保险的行为，均表明马昌庆对其本人不具备在南京购房的资格是知情的。故一审法院认定马昌庆关于涉案房地产买卖中介合同系在重大误解情况下订立的主张不能成立，有相应的事实依据。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房地产买卖中介合同》及补充协议已经解除，马昌庆要求陈辉返还已付53万元，有事实和法律依据，陈辉应予返还，陈辉亦有权要求马昌庆赔偿其损失。
根据房地产买卖中介合同约定，甲、乙双方有“1、无正当理由拒不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的”等情形之一的应承担违约责任。本案中，涉案房地产买卖中介合同因马昌庆不具备在南京购房资格而客观上履行不能，马昌庆并非无正当理由拒不履行合同，而是按约支付定金，并支付首付款50万元给陈辉用于解押，促成合同履行。但马昌庆在明知其不具备在南京购房资格的情况下，仍与陈辉签订房地产买卖合同，其本身具有过错，应承担相应的责任。综合考虑本案合同的实际履行情况、陈辉另行出售涉案房屋的价格以及陈辉因涉案合同不能履行可能产生的损失等因素，陈辉要求马昌庆支付违约金20万元过高，本院酌定马昌庆支付陈辉违约金5万元。陈辉要求马昌庆支付律师费2.8万元，有合同依据，马昌庆应当按约支付。
综上，马昌庆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初4766号民事判决第一、三、四项；
二、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初4766号民事判决第二项为：马昌庆于本判决生效之日起十日内支付陈辉违约金5万元，律师费2.8万元，共计7.8万元；
三、驳回马昌庆的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4720元，由马昌庆负担1650元，陈辉负担3070元；反诉案件受理费8660.5元，由陈辉负担8000元，马昌庆负担660.5元。二审案件受理费4720元，由马昌庆负担1650元，陈辉负担3070元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年七月十日
书记员 朱亚芳