广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1165号上诉人（原审被告）：清远市天颐物业投资有限公司，住所地：清远市新城。法定代表人：胡忠开。委托代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈震宇，男，1986年12月7日出生，汉族，住江西省丰城市。被上诉人（原审原告）：龚木娟，女，1990年3月2日出生，汉族，住韶关市浈江区。上述两被上诉人的共同委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：曾昭明，广东中肯律师事务所律师。上诉人清远市天颐物业投资有限公司（以下简称天颐公司）因与被上诉人陈震宇、龚木娟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人天颐公司的委托代理人吴敏妮、被上诉人陈震宇、龚木娟的共同委托代理人曾昭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天颐公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判天颐公司应向陈震宇、龚木娟支付逾期交房违约金4000.59元；3、本案诉讼费由陈震宇、龚木娟承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，天颐公司与买受人在《商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付时间为2016年6月30日前，上诉人已发出收楼通知书，要求买受人于2016年9月6日至9月10日进行收楼，所以违约天数应为2016年7月1日至2016年9月10日，共计72天。二、因违约天数未超过90天，按照《商品房买卖合同》第九条约定，违约金计算标准为每日万分之一，所以，本案违约金应为4000.59元。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判。陈震宇、龚木娟答辩称：一审判决认定事实正确，请求二审法院依法驳回天颐公司的上诉请求，维持原判。陈震宇、龚木娟向一审法院起诉请求：1、天颐公司向陈震宇、龚木娟支付逾期交房违约金，违约金以已付购房款555638元为基数，按每日万分之二的标准，从2016年6月30日起，暂计至2016年10月1日为10334.87元；2、撤销天颐公司与陈震宇、龚木娟所签订的《商品房买卖合同》附件四第七条；3、天颐公司承担案件的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：陈震宇、龚木娟与天颐公司于2015年9月19日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非甲方原因需延期交付使用的情形：遭遇异常天气[工作时间、天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间4小时内降雨量合计达到30毫米]、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件和政府（以下无文字）。”该合同附件四—合同补充协议的第七条约定：“甲（天颐公司）、乙（买受人）双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”合同签订后，陈震宇、龚木娟上述应付的购房款555638元已付清给天颐公司，天颐公司建设的××花园××号楼于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。天颐公司于2016年8月24日向陈震宇、龚木娟发出《收楼通知书》。陈震宇、龚木娟对于天颐公司逾期交房造成的实际损失，并无提供具体的损失依据。天颐公司对于其答辩认为依约因遭遇异常天气等原因可据实予以延期187天的意见，并无提供因此而导致涉案商品楼施工建设停工的具体依据。一审法院认为，本案的争议焦点主要为天颐公司未按合同约定的交房时间将涉案商品房交付给陈震宇、龚木娟是否依约可以延期和是否构成违约；如构成违约，违约金应如何计算，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》附件四—合同补充协议第七条应否撤销。陈震宇、龚木娟与天颐公司签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是陈震宇、龚木娟与天颐公司双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应恪守履行，故对陈震宇、龚木娟撤销《合同补充协议》第七条的请求，一审法院不予支持。陈震宇、龚木娟已支付全部购房款，天颐公司按约定应在2016年6月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付陈震宇、龚木娟使用。对于天颐公司提出的依约因遭遇异常天气等原因可据实予以延期187天的答辩意见，因其提供的依据并不足以认定有导致涉案商品楼施工建设造成停工等实质性的影响，且合同约定遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，才可据实予以延期，故对天颐公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。鉴于涉案商品楼于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，天颐公司于2016年8月24日才向陈震宇、龚木娟寄送收楼通知书，明显不能在2016年6月30日前交付房屋给陈震宇、龚木娟，天颐公司已构成违约，陈震宇、龚木娟有权要求天颐公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，根据陈震宇、龚木娟与天颐公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条和《合同补充协议》第七条的约定，天颐公司按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%，合同当事人的意思自治应受到尊重，根据合同约定计算违约金为11112.76元，上述违约金天颐公司应当支付给陈震宇、龚木娟。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限清远市天颐物业投资有限公司于判决生效之日起10日内向陈震宇、龚木娟支付逾期交房违约金11112.76元；二、驳回陈震宇、龚木娟的其他诉讼请求。案件受理费29元，由清远市天颐物业投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。另查明，陈震宇、龚木娟于2016年8月27日收取收楼通知书，因其认为房屋存在质量问题一直未办理收楼手续。天颐公司自认收楼通知书确认的收楼时间为2016年9月6日至2016年9月10日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕天颐公司的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：天颐公司应向陈震宇、龚木娟支付逾期交房违约金的数额。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定，天颐公司应于2016年6月30日前将经竣工验收备案的商品房向买受人交付使用。涉案商品房于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，故天颐公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。陈震宇、龚木娟均确认已于2016年8月27日签收收楼通知书，该收楼通知书已明确收楼时间为2016年9月6日至9月10日，即最迟的收楼时间为2016年9月10日。而陈震宇、龚木娟以房屋质量存在瑕疵问题为由，一直未予办理收楼手续。本院认为，房屋质量存在瑕疵问题，买受人有权请求出卖人承担相应的保修义务，在不严重影响房屋的正常居住和使用的情况下，买受人以此为由拒绝收楼，本院不予支持。因此，2016年9月10日视为陈震宇、龚木娟实际收楼之日，天颐公司逾期交房时间为2016年7月1日至2016年9月9日。《广东省商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。根据合同的约定，本院经核算确认逾期交房违约金为3945.03元（555638元×0.0001×71天），但由于天颐公司自认应支付逾期交房违约金为4000.59元，其属于天颐公司对自身权利的处分行为，本院予以确认。由于4000.59元低于总房价的2%，因此，天颐公司应向陈震宇、龚木娟支付的逾期交房违约金为4000.59元，一审法院对该节的处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，天颐公司的上诉理由及依据充分，本院依法予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5997号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5997号民事判决第一项为：限清远市天颐物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向陈震宇、龚木娟支付逾期交房违约金4000.59元；三、驳回陈震宇、龚木娟的其他诉讼请求。一审案件受理费29元，由陈震宇、龚木娟负担17元，由清远市天颐物业投资有限公司负担12元；二审案件受理费50元，由陈震宇、龚木娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年八月一日法官助理 李衍君书 记 员 冯敏静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。