浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6344号
上诉人（原审原告）：余华，男，1975年11月1日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。
委托代理人：王天恒，浙江之江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江亿龙置业有限公司，住所地杭州市江干区杭海路1221号四楼。
法定代表人：潘益龙，董事长。
委托代理人：冯蒋华、冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州安卡餐饮管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区天城东路80号北苑大厦1幢2单元1518室。统一社会信用代码：91330101084566908K。
法定代表人：黄云棉，执行董事。
委托代理人：汪波克、姒慧娟，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人余华因与被上诉人浙江亿龙置业有限公司（以下简称亿龙公司）、杭州安卡餐饮管理有限公司（以下简称安卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2009号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2014年5月10日，余华（乙方，承租人）与安卡公司（甲方，出租人）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭乔路195号君合商务楼201、202室店铺租赁给乙方；建筑面积为950平方米，使用面积为730平方米；甲方同意乙方所租房屋作为经营使用，其范围以乙方营业执照为准；租赁期六年，自2014年8月8日起至2020年8月8日止；其中免租期90日，自2014年5月10日起至2014年8月7日，作为乙方装修时间；房屋租金每月人民币45000元；乙方如需要对所租赁的房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；等。
2014年11月30日，亿龙公司（甲方）与安卡公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：双方于2014年4月签署了商铺租赁合同（下称原合同），就解除原合同事宜，达成协议；双方商定原合同于本协议生效后解除；鉴于乙方为履行原合同已经支付了相关费用，同时原合同履行后，乙方可以有一定的收益，因此甲方愿意在乙方的分租合同上的所有收益归于甲方的前提下，净支付1800000元给乙方作为解除原合同和提前收回租赁标的物的补偿款；原合同解除后，乙方退出分租合同，由甲方作为出租人继续履行，即日起乙方与各分租客户终止租赁关系；等。
2014年12月8日，余华（乙方，承租方）与亿龙公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租的商铺坐落于杭州市江干区君合商务楼201号部分（322.38）、君合商务楼202号、君合商务楼203南边（111.3），建筑面积1008.83平方米；乙方承租该商铺用于经营赣味村项目；甲方对出租商铺有合法租赁权，乙方对甲方所出租商铺的面积、结构、功能、现状附属设施等已做了充分的了解，愿意承租；租赁时间六年，自2014年8月8日至2020年8月8日止；甲方于2014年5月10日前交付商铺；第一年的租金为每年1058800元；第三年开始每年在上一年的基础上递增5万，以此类推；租金每半年支付一次，按“先付租后使用”的原则，每半年租金提前30天支付，以此类推；乙方承租该商铺，应向甲方缴纳保证金200000元，用于对缴纳租金和应付其他费用的担保；保证金不计息，合同签署当日内支付甲方；合同期满或双方解除合同，在结清乙方应承担的各项款项后，经双方确认在无损害房屋及设备设施的情况下3日内，甲方一次性不计息退还保证金本金；甲方保证出租房屋产权无争议，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋权属证明的，甲方应向乙方提供相关房屋的前期资料（工程规划许可证、施工许可证、规划验收合格证等）；乙方凭以上资料办理工商登记，如需甲方配合时，甲方必须无条件配合；甲方将现状的配套设施提供给乙方使用，但所提供设施的正常维护、维修费或扩容等费用，由乙方自行承担；如因甲方原因造成乙方办不了相关手续，导致乙方无法营业，乙方的所有损失由甲方赔偿；甲、乙双方协商一致可解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按租金的日0.1%支付违约金；给对方造成损失，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；违约日期超过30天的，另一方还有权单方解除本合同，造成的一切损失由违约方承担；租赁期间，甲方如发现乙方有下列行为之一，有权要求乙方在五天内纠正，乙方不纠正的，视为根本性违约，甲方有权单方解除本合同：乙方或乙方转租合同上的承租人在租赁期间经营违法的；或者乙方其他违约后，甲方通知提醒后乙方仍然不改变的；乙方或乙方转租合同上的承租人接到政府相关部门要求落实消防、用电等安全生产措施或其他管理方面的通知后不遵循落实的；单方解除合同的通知送达对方后的第二个工作日，本合同解除；乙方依约单方解除合同的，双方按实结算租金，甲方应无条件退还多余租金和保证金；甲方依约单方解除合同的，乙方应在本合同解除之后五天内无条件搬离租赁标的物，装潢、装修设施等无偿留归甲方，如逾期搬离，则应按合同当月租金数额的三倍标准，赔偿甲方损失；租赁期满或合同终止、解除的，乙方在5日内取回属于乙方所有的可移动设施，但固定的装修装潢设施不得拆除，无偿留归甲方；等。
2015年2月9日，亿龙公司向余华开具收据一份，确认收到案涉保证金人民币200000元。
2015年12月10日，余华向亿龙公司发送《关于尽快履行相关合同义务的函》一份，载明：因烟道等原因，贵公司出租房产环评无法通过，致使我承租的该店铺无法取得营业执照；现我因长期无法正常经营，已被相关部门多次查处，给本店造成巨大损失；望贵公司在收函后15日内，妥善解决我承租的房产办理营业相关手续的所有障碍，保障我店铺顺利合法经营，以免损失继续扩大；如贵公司逾期未能解决，则违反贵我双方于2014年12月8日签订的《商铺租赁合同》之约定，由此导致产生相关违约责任及商誉受损的，均需由贵公司承担；等。
2015年12月14日，亿龙公司向余华发送《回函》一份，载明：我方出租的房屋建筑手续齐备，无权源争议，故出租行为合法；双方合同只约定在贵方办理营业执照时，我方负有提供建筑证件（规划许可证、施工证等）之配合义务；我方至今从未拒绝过该义务，贵方可随时来我方拿取相关材料；但该义务只限于配合，绝非是为贵方负责办理或保证贵方办理包括环保手续在内的许可手续；双方合同约定，贵方已充分了解房屋功能、现状等，故贵方办成营业需要的许可手续与否，系贵方经营自主和从商能力范围内之事，与作为单纯出租房屋的出租人的我方无关；等。
2016年1月8日，余华向亿龙公司发送《解除合同通知书》一份，载明：在我已根据合同约定履行全部义务之情形下，因贵公司烟道等原因，时届一年半之久，至今未能通过环评；我多次要求解决并于2015年11月向贵公司发函要求尽快解决此事，但截至此通知发出日，环评问题仍未解决，营业执照至今无法办理，随时存在被稽查及面临巨额处罚的风险，直接影响我赣味村的正常经营，造成了非常大的负面影响及损失；鉴于贵公司未能按商铺租赁合同之约定履行义务，致使租赁该商务楼开办赣味村餐饮店的目的无法顺利实现，故自2016年2月8日起解除合同；等。
2016年2月19日，亿龙公司向余华发送《函》一份，载明：我公司不存在任何违约行为，所以，你单方提出的所谓“解除合同”的主张，没有任何理由；依双方合同，你应在2016年1月8日前交纳租金52.94万元，请抓紧履约，以免承担违约责任；等。
本案审理期间，经余华申请，依法委托的鉴定机构出具《工程造价咨询报告书》一份，载明：鉴定造价金额为余华诉求拆除及装修工程造价1107406元（其中亿龙公司、安卡公司认为不应计取的装修外工程的煤气房造价为8327元），亿龙公司、安卡公司诉求复原工程造价302569元（铝合金门窗复原仅计安装费）或315451元（铝合金门窗复原计材料费及安装费）；等。
另查明：案涉房屋登记于亿龙公司名下，于2012年11月14日完成竣工验收备案。签发时间为2016年1月19日的杭州市江干区城市管理行政执法大队九堡中队《12319（96310）热线交办单》载明：接到投诉后，九堡中队执法队员于2016年1月16日13时05分赶到现场，现场为新气象餐厅，经查，该餐厅未办理营业执照，根据《杭州市人民政府办公厅关于查处取缔无证无照食品生产经营的意见》（杭政办函[2006]98号）精神，建议由工商部门从源头查处进行取缔；等。
另，余华确认：2014年5月10日与安卡公司签订案涉商铺租赁合同，系案涉房屋最早的租户，当时看过平面图，确实有排烟管道；上述合同签订后，余华即进场装修，并于2014年5月底、6月初左右申请环评，至2014年8月完成装修，于2014年8月28日开业（店名为新气象餐厅，系赣味村品牌的连锁店）；于2016年1月24日贴出告示，称“因旁边居民投诉，被城管工商查处故停业整顿”。余华、亿龙公司、安卡公司共同确认：余华与安卡公司的商铺租赁合同解除后，余华与亿龙公司签订商铺租赁合同；余华装修案涉商铺时在案涉房屋外搭设排烟管道；案涉商铺尚未返还亿龙公司。
余华于2016年3月15日向法院起诉，请求判令：一、确认余华与亿龙公司签订的商铺租赁合同于2016年2月8日解除；二、亿龙公司向余华返还保证金人民币200000元；三、安卡公司向余华赔偿因合同解除造成的损失人民币2286019元，并由亿龙公司对该损失承担连带赔偿责任；四、由亿龙公司、安卡公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点如下：第一，余华是否有权单方解约。根据余华和亿龙公司、安卡公司陈述及认定的证据，余华与亿龙公司签订案涉商铺租赁合同系在余华实际已向安卡公司承租案涉商铺后的重新签约，当时余华已完成案涉商铺的装修且开业经营三月有余。并且，根据余华自认的装修时间、申请案涉项目环评、开业经营等情况，有理由认为，余华在2014年12月8日与亿龙公司签订案涉商铺租赁合同时，对案涉商铺情况应确如该合同所载明的“对商铺的面积、结构、功能、现状附属设施等已做了充分的了解，愿意承租”。在未有证据表明存在余华无法办理相关手续、无法营业的事由且系亿龙公司造成的情况下，余华以亿龙公司违约为由要求单方解除合同，并无事实及法律依据，不予支持。第二，案涉损失的承担。亿龙公司同意在抵扣租金及相关费用的基础上返还保证金200000元，因租金等费用亿龙公司以另案已提起诉讼，故在本案中对租金等费用不予处理及抵扣。余华向安卡公司承租案涉商铺时，双方约定安卡公司同意余华所租房屋作为经营使用，其范围以余华营业执照为准，结合余华关于案涉房屋存在排烟管道的陈述以及案涉商铺租赁合同关于合同解除后装修装饰物处理的约定，对余华以安卡公司明知案涉商铺无烟道无法从事餐饮经营的情况下仍将该商铺转租给余华，致使余华承租商铺用于餐饮经营的合同目的无法实现为由，要求安卡公司对其装修损失进行赔偿并由亿龙公司承担连带责任的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、浙江亿龙置业有限公司于判决生效之日起十日内向余华返还保证金人民币200000元。二、驳回余华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币13344元，由余华负担12270元，由浙江亿龙置业有限公司负担1074元。
宣判后，余华不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒亿龙公司一方。1、2014年12月8日，余华与亿龙公司签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定余华承租了亿龙公司位于本市江干区君合商务楼201号部分(322．28)、202号、203号南边(111．3)。该合同第六条出租房的责任，第3款规定：如因甲方原因造成乙方办不了相关手续，导致乙方无法营业，乙方的所有损失由甲方赔偿。实际上，本案的起因，就是因为由于亿龙公司出租房结构，以及必要的排烟通道，手续迟迟不达标，造成余华经营的“赣味村”饭店，无法正常经营。为此，余华屡屡找亿龙公司磋商解决方案，终无果。余华无奈先后于2015年12月10号、2016年元月8号两次发函件，明确告知亿龙公司，由于排烟手续等问题，无法继续经营，故此通知亿龙公司正式解除合同的意思表示。亿龙公司对于以上事实心知肚明，却不予正面回应。余华请求法院支持余华单方解除租赁合同的权利及法律效力，其次，要求安卡公司向余华赔偿直接经济损失2286019元，亿龙公司承担连带赔偿责任；第三，要求亿龙公司返还保证金200000元。法院支持了亿龙公司返还保证金的诉求。余华诉讼请求合情、合理、合法，本案亿龙公司、安卡公司明显违约，故意隐瞒出租房屋的真实情况，在余华明确提出要求亿龙公司、安卡公司消除办理相关手续的障碍，亿龙公司、安卡公司却一拖再拖。责任完全在亿龙公司、安卡公司一方。余华的诉讼请求理应得到支持。2、从2015年12月10号开始，理应免除余华的租金，原因是，亿龙公司、安卡公司在接到余华通知后，没有积极响应余华的合理要求，排除余华在相关手续上的障碍，而作为房东的亿龙公司是负有合同义务的。真正的违约方是亿龙公司、安卡公司。因此，原审判决驳回余华解除合同，赔偿损失的请求是错误的。3、原审判决罔顾本案事实，对于亿龙公司、安卡公司明显的违约行为，视若无睹。余华饭店因为排烟问题长期无法得到亿龙公司、安卡公司应有的配合解决的情况下，最终停业。直接原因非常清楚、明白，一审法院却认为余华以亿龙公司、安卡公司违约为由，解除租赁合同的行为，不发生效力。显然，一审法院错误地认为，余华应该对于所承租房屋做了充分了解，愿意承租，并以此来为亿龙公司、安卡公司免除合同义务找借口。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。二、一审判决违反民事案件“一事不二审”的司法原则。同样的租赁合同纠纷，在余华已经起诉于人民法院的前提下，又随后受理了亿龙公司的起诉。因程序违法导致实体判决不公。余华是2016年3月15日起诉亿龙公司租赁合同纠纷，一审法院当天受理的。2016年4月11日，亿龙公司以同样的诉讼请求，起诉于一审法院，并受理。同样的案由，同样的当事人为设立两个案件，违反一事不二审的司法原则，程序的严重违法，导致判决的公正性和权威性在余华的心目当中荡然无存。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，应当裁定撤销原判决，发回重审。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求撤销原判；依法改判或发回重审并由亿龙公司、安卡公司承担全部诉讼费用。
被上诉人亿龙公司辩称：原审判决认定事实正确，但判决部分不支持亿龙公司的诉讼请求是错误的。但鉴于诉讼成本及减少余华的不必要损失以及使纠纷及早了结计，亿龙公司选择不上诉。然而，想不到的是，余华竟然上诉。这令人遗憾，也让人感到愤懑！因为，本案作为租赁合同纠纷，事实清楚，是非分明。首先，合同第一条开宗明义约定：承租人对商铺的面积、结构、功能、现状附属等已作充分了解，愿意承租。作为承租人的余华，在了解租赁物的功能等现状情况后，经营“赣味村”或其它什么“味”、什么“村”项目、其许可证照如何办理，等等，那是他私权自治范围内的事项，经营所获的利益归他，他人无权分羹，自然其间风险也归他。这是十分简单的商业常识，也是从商的基本思维规则。租赁合同中，亿龙公司从没有也不可能向其作出包括办理证照在内的“确保经营顺利”之类的承诺或保证；相反，合同中约定的亿龙公司义务仅为：甲方（亿龙公司）无条件提供房屋前期资料（规划许可证等）给乙方（余华），以使其办理工商登记（合同第6条）。对这些资料，亿龙公司从来没有拒绝向余华提供。故，全案中，绝不存在亿龙公司违约，导致余华“无法实现合同目”之问题。余华作为从商人士，在开始经营前，没有详细了解自己拟经营项目的证照许可手续的办理条件和程序，尤其是，在未取得相关许可证照前，先行拆改商铺，进行装修，既是一种自我不负责任的鲁莽做法，也是一种不讲规则、毫无契约意识的行为。对该行为，只能自负其责。他无权也不能将自己不当乃至违法的行为后果，归咎于他人，让别人为他的行为买单。这是市场经济下“私权自治”原则的必然要求！亿龙公司作为物业出租者，无权也无资格对承租人经营自主权范围内的事予以过问、干涉，毕竟，尊重他人自主商业选择，是市场经济条件下商事主体起码的行事规则和修养。相对应地，亿龙公司当然也无义务去承担余华选择行为所导致的后果。其次，余华拖欠租金的违约行为，十分明显。支付租金，是承租人最主要合同义务。由于余华不履行主要义务，构成根本性违约。所以，作为出租人的亿龙公司，依约依法享有单方解除合同权。合同解除后，余华在商铺中的所有装修等依约无偿留归亿龙公司，不存在补偿问题。余华要求亿龙公司“赔偿其装修损失”，纯属颠倒黑白、不讲是非的主张。换言之，原审法院判决亿龙公司在诉讼期间内减收一半的租金，是错误的，既没有事实依据，又有违契约精神，混淆了守约和违约方的是非责任。需要指出的是，在一审中双方均认可合同得以解除情况下，亿龙公司基于减少余华不必要损失，提出了先让商铺归亿龙公司，以便双方共同或亿龙公司尽快寻找新的承租人，以免余华无端增加租金负担的方案。按理，该方案对余华有利，而亿龙公司反而可能要承担约定归还期至新的承租人确定为止的空档期的租金损失，但基于从余华利益考虑和商业合作精神，亿龙公司愿意让步，主动通过法庭及庭外向余华提出该方案，想不到余华竟然拒绝。这令人无法理解，也可见余华无理可喻之程度。正因为如此，亿龙公司只能依合同约定，坚决坚持自己合法的权利！亿龙公司相信“合同是当事人之间法律”这句法谚所体现出的信守契约之含义和精神，也坚信司法公正！至于对本案的其他意见，亿龙公司在一审时已作答辩详细叙述，不再赘述。请求驳回余华的诉讼请求！
被上诉人安卡公司辩称：余华以安卡公司明知案涉商铺无烟道无法从事餐饮经营的情况下仍将该商铺转租给余华，致使余华承租商铺用于餐饮经营的合同目的无法实现为由，主张安卡公司赔偿其装修损失2286019元，即无事实依据，也无合同依据。首先，案涉房屋具有排烟管道，且余华在一审庭审时亦已当庭确认。其次，安卡公司与余华签订的《商铺租赁合同》第十四条明确约定，本合同终止或解除租赁后，余华装修或改造与房屋有关的设施全部归安卡公司所有(可移动设施除外)。第三，安卡公司与产权人亿龙公司签订的《商铺租赁合同》已于2014年11月30日解除，且双方在解除协议中约定，原合同解除后，安卡公司退出分租合同，由亿龙公司作为出租人继续履行，即日起安卡公司与各分租客户终止租赁关系。同时，亿龙公司与余华亦于2014年12月8日就案涉商铺重新签订了《商铺租赁合同》。因此，安卡公司已非案涉合同的相对人。综上，余华的诉求缺乏依据，一审法院驳回其诉讼请求，显属认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。
被上诉人亿龙公司和安卡公司在二审期间均未向本院提交新的证据；上诉人余华向本院提交了手机截屏照片复印件，系亿龙公司董事长和潘苏武之间2015年8月19日、10月27日、2016年2月7日三日的微信沟通，欲证明余华向当地工商申请办理手续，由于环评无法通过，原因是烟道设置有问题，导致无法办证，亿龙公司董事长对此是明知的，并且让余华继续营业。无法办证是影响经营的。经质证，被上诉人亿龙公司和安卡公司认为该证据形成时间是2015年、2016年2月，早于一审对方起诉之前就已存在，余华在一审未提交，故该证据不属二审新证据范畴。对证据本身三性有异议，真实性有异议，无法确认微信往来双方是余华与被上诉人亿龙公司；关联性有异议，仅凭该微信不能证明亿龙公司有义务办证，因为根据合同，亿龙公司只提供相应的办证所需的资料即可，至于是否可以办成是余华的问题，承租该房屋时就应预见到。本院认为上诉人余华向本院提交的该证据形成于一审庭审结束前，余华未向一审法院提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，不属二审期间新的证据，故本院对余华在二审期间提交的证据不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，亿龙公司与余华在2014年12月8日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。该合同第一条中明确载明：“余华对亿龙公司所出租商铺的面积、结构、功能、现状附属设施等已做了充分的了解，愿意承租。”而在该合同签订前，本案所涉房屋原由亿龙公司出租给安卡公司，根据余华确认：余华在2014年5月10日就从安卡公司承租了案涉房屋，当时看过平面图，有排烟管道，并经装修后于2014年8月28日开业。后在亿龙公司与安卡公司解除合同后，由亿龙公司直接与余华签订了本案所涉合同。由此可见，在余华未能提交有效证据证明环评问题未能解决，营业执照无法办理系亿龙公司造成的情况下，余华于2016年1月8日向亿龙公司发送了《解除合同通知书》，没有事实和法律依据，故原审法院对余华要求确认与亿龙公司签订的《商铺租赁合同》于2016年2月8日解除未予支持并无不当。对于原审判决亿龙公司向余华返还保证金200000元，余华和亿龙公司均无异议，本院予以维持。余华与安卡公司实际已经解除合同，且在双方签订的《商铺租赁合同》约定：在合同终止、解除租赁关系时，余华装修或改造与房屋有关的设施全部归安卡公司所有（可移动设施除外）。现余华要求安卡公司赔偿因合同解除造成的损失2286019元没有事实和法律依据，因此，原审法院对余华要求安卡公司对其装修损失进行赔偿并由亿龙公司承担连带责任的诉请未予支持并无不当。余华要求从2015年12月10日起免除租金，没有依据。就本案所涉租赁商铺，在余华以亿龙公司和安卡公司为被告，向法院提起诉讼，亿龙公司另案起诉，并不违反法律规定，原审法院予以受理并无不当。综上，余华的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25088元，由余华负担。
上诉人余华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
本判决为终审判决。
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审判长 赵为民
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一八年二月二日
书记员 项 琳