辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽04民终108号
上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺天丰大厦。住所地：抚顺市顺城区新城路中段31号，组织代码11923458-4。
法定代表人：郭云峰，该大厦经理。
委托代理人：王忠义，该大厦部门经理。
委托代理人：张海文，辽宁泽威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺市苹果商务休闲宾馆。住所地：抚顺市顺城区抚顺城街新城路中段31号（2），组织代码L3312135-4。
投资人：王朋，该宾馆经理。
委托代理人：王焕民，该宾馆工作人员。
委托代理人：林宇，该宾馆经理。
上诉人抚顺天丰大厦（以下简称天丰大厦）因与被上诉人抚顺市苹果商务休闲宾馆（以下简称苹果宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月18日依法立案并组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人天丰大厦的委托代理人王忠义、张海文，被上诉人苹果宾馆的委托代理人王焕民、林宇到庭参加诉讼。
2015年5月11日天丰大厦向一审法院诉称：我大厦与苹果宾馆是多年租赁关系。2009年1月1日，我大厦与苹果宾馆签订房屋租期延续合同，约定合同延续至2015年5月20日，每年租金40万元。逾期不缴视为放弃合同，我大厦有权立即终止合同，停止经营并不做任何赔偿。合同中约定水电等经营费用由苹果宾馆自行承担，由大厦收取。苹果宾馆在履行合同中经常拖欠租金，苹果宾馆的房屋租金交付至2014年11月，水电费交付至2014年10月。我大厦多次向苹果宾馆催要未果，故诉至法院，要求苹果宾馆给付2014年12月至2015年4月房屋租赁费166665元、2014年11月至2015年4月水电费42860.17元、2014年11月-2015年4月的更夫费2400元，合计211925元。诉讼费由苹果宾馆承担。
苹果宾馆在一审辩称：我宾馆不欠天丰大厦的租金和水电费。按照合同约定，每年我宾馆向天丰大厦交纳40万元中包括租金125568元和暖气费90720元，2014年-2015年期间天丰大厦出租的房屋暖气不达标，造成我宾馆收入下降，暖气不达标就不应该收取暖气费。按照这个标准计算，我宾馆不欠租金。水电费是由于天丰大厦之前一直向我宾馆超标准收取，2014年11月之后的水电费没有向天丰大厦支付。
苹果宾馆反诉称：我宾馆与天丰大厦于2009年签订了租期延续合同，租期至2015年5月20日。合同约定水电费由我宾馆自行承担。2009年1月后，我宾馆发现天丰大厦在收取水电费时违规加收。自2009年1月至2014年11月，天丰大厦多收取水电费共计194306.57元。在此期间，我宾馆多次向天丰大厦提出异议，但天丰大厦始终不予纠正。为维护我宾馆的合法权益，请求法院判令天丰大厦退还违反合同约定超收的水电费194306.57元。反诉费由天丰大厦承担。
天丰大厦辩称：水电费是水电部门按照大厦的总表向我们收取，大厦按照各租户的水电分表向租户收取水电费。大厦有一块总电表，供电公司按照峰1.2207元/度、平0.8138元/度、谷0.4元/度的价格标准向大厦收取电费。大厦内的每个商户安装有分电表，大厦经过核算后按照1.13元/度的标准及各分电表读数向大厦内的商户收取电费。抚顺市各商业网点电费的收费都是这个标准。苹果宾馆用水属于商业用水，我们按照商业用水3.7元/吨的标准向其收水费。苹果宾馆要求我们退还多收的水电费没有事实依据，不同意返还。
一审法院经审理查明：2000年8月16日，天丰大厦（甲方）与王朋（乙方）签订一份《客房租赁合同》，合同约定：甲方将其大厦十一、十二层客房租赁给乙方，面积1700㎡，租赁期限自2000年8月16日至2005年8月31日止，年租金20万元人民币，第二年开始每年递增5%，暖气费大厦承担，水电等经营费用由租赁者自行承担，因供暖压力不足等因素的影响使室内温度降低，因自来水压力和限水量等不可抗拒原因，大厦不承担责任。2002年12月30日，天丰大厦（甲方）与抚顺市顺城区天丰宾馆（乙方王朋）签订了《天丰大厦十层租赁合同》和《<客房租赁协议>补充协议书》，租赁合同约定：甲方将其大厦十层租赁给乙方做宾馆客房使用，租赁期限自二〇〇三年四月一日至二〇〇八年十二月三十一日止，租金第一、二、三年度每年九万元，第四年度十万元、第五年度壹拾万零伍仟元，水电费用按表计量，月查、月缴等。《补充协议书》中双方就2000年8月16日签订的《客房租赁合同》需要补充部分达成协议，主要包括：客房租赁合同的租期延续至二〇〇八年十二月三十一日，原合同延续期间，原合同其他条款不变。2009年1月1日，天丰大厦（甲方）与王朋（乙方）签订一份《租期延续合同》，主要内容为：合同日期延续至2015年5月20日；年租赁金额增加至40万元，包括租金125568元、物业费83712元、电梯费10万元、暖气费90720元；在合同履行期内如遇国际政策上涨水、电费、供暖费由乙方承担上涨费用；除与本补充协议条款相抵触外，原合同条款继续有效，有抵触的，以本合同为准等。合同签订后，苹果宾馆向天丰大厦支付合同约定的租金、物业费、电梯费、暖气费至2014年11月，水电费支付至2014年10月。2015年4月30日，天丰大厦以苹果宾馆拖欠房屋租赁费及水电费为由对苹果宾馆停水停电。2014年11月至2015年4月的苹果宾馆用水数量为785立方米，用电数量为35359千瓦时。现双方的租赁合同已到期。
另查明，天丰大厦依据电业部门为其安装的总表读数按照峰谷分时电价和功率因数调整电费办法向电业部门交纳电费。2015年4月，天丰大厦分时段按照峰1.2207元/千瓦时、平0.8138元/千瓦时、谷0.4069元/千瓦时的标准向电业部门交纳电费65241.21元。天丰大厦向苹果宾馆收取电费的标准为2010年-2011年间1.1元/度、2012年-2014年间1.13元/度。收取水费的标准为2010年3.6元/吨、2011年-2014年间3.7元/吨。天丰大厦对安装在苹果宾馆处的电表、水表读表计数后按照上述标准向苹果宾馆收取水电费，苹果宾馆处安装的电表无法进行峰、平、谷分时段计数。2010年苹果宾馆的电表读数为108415千瓦时，电费119256.98元，水表读数为2716立方米，水费9779.4元；2011年电表读数为161232千瓦时（其中12月表量为21845千瓦时），电费177345.8元，水表读数为3254立方米，水费12039.4元；2012年电表读数为141224千瓦时，电费159583.85元，水表读数为3893立方米，水费14404.1元；2013年电表读数为120130千瓦时，电费135746.6元，水表读数为3923立方米（其中7-12月水量3141立方米），水费14515.1元；2014年电表读数为78149千瓦时，电费88308.1元，水表读数为3141立方米，水费11621.7元。
再查明，自2009年11月20日起抚顺市一般工商业用电收费标准为0.858元/每千瓦时；2011年12月1日至2015年4月20日为0.8896元/每千瓦时，上述文件中均标注一般工商业用电实行峰谷分时电价和功率因数调整电费办法。2010年5月20日抚顺市非居民用水价格由2.55元/立方米调整至2.90元/立方米，2013年7月起调整至2.75元/立方米。2010年5月20日城市污水处理费由0.7元/立方米调整至0.8元/立方米。
一审法院所确认的上述事实，有天丰大厦提供的租赁合同、补充协议书、租期延续合同、房屋产权证、催款通知单、电费账单、抚价发（2010）26号文件、抚价发（2010）27号文件，苹果宾馆提供的租赁合同、补充协议书、租期延续合同、水电费收据、抚价发（2010）26号文件、抚价发（2013）26号文件、发改价格（2009）26920号文件、发改价格（2011）2620号文件及双方庭审记录在案为凭。这些证据材料已经开庭质证，一审法院予以采信。
一审法院审理认为：天丰大厦与苹果宾馆签订的《客房租赁合同》《补充协议书》《租期延续合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。天丰大厦已将租赁房屋出租给苹果宾馆，苹果宾馆应当按照合同的约定向天丰大厦支付租金并交纳水电费，故对天丰大厦要求苹果宾馆支付拖欠的租金及水电费的主张本院予以支持。关于天丰大厦主张2011年11月至2015年4月更夫费2400元，因双方在合同中对此并无约定，且苹果宾馆不予认可，故本院对天丰大厦的该项主张不予认可。关于苹果宾馆辩称因租赁房屋暖气不达标，不应当支付租金中的暖气费部分，因苹果宾馆依据不足，法院对苹果宾馆的该项辩称不予采信。对于苹果宾馆要求天丰大厦返还在租赁期间多收的水电费的反诉请求，因双方在合同中未约定水电费的收费标准，对收费标准双方在庭审中亦未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就合同价款没有约定或约定不明确的，按照第六十一的规定仍不能确认的，根据订立合同时履行地的市场价格确定，依法应当执行政府定价或指导价的，按照规定履行。按照国家发改委文件及抚顺市物价局文件可以确认抚顺市自2009年11月20日起一般工商业用电收费标准为0.858元/千瓦时；2011年12月1日-2015年4月20日一般工商业用电收费标准为0.8896元/千瓦时。因天丰大厦安装在苹果宾馆处的电表无法按照峰谷分时电价和功率因数调整电费办法计量电表读数及收取电费，故法院按上述标准计算。抚顺市非居民用水价格自2010年5月起由3.25元/立方米调整至3.7元/立方米，2013年7月调整至3.55元/立方米，以上均包括污水处理费。天丰大厦在庭审中陈述，其向苹果宾馆用电收费标准2010年-2011年为1.1元/千瓦时，2012年-2014年为1.13元/千瓦时；用水收费标准2010年为3.6元/立方米，2011年至2014年为3.7元/立方米。天丰大厦收取苹果宾馆水电收费标准超出了政府定价，天丰大厦应当按照政府定价向苹果宾馆收取拖欠的水电费并返还多收取的水电费。关于苹果宾馆主张2009年多收取的水电费，因未能提供其支付水电费的票据，天丰大厦对苹果宾馆主张的交费数额亦不予认可，法院对此无法确认，故对苹果宾馆要求天丰大厦返还2009年的多付的水电费诉求不予认可。综上，苹果宾馆应当支付天丰大厦房屋租金166666.65元（33333.33元×5个月）；2014年11月至2015年4月电费31455.37元（35359千瓦时×0.8896元）；2014年11月至2015年4月水费2786.75元（785立方米×3.55元）。天丰大厦应当返还苹果宾馆多收的电费为：2010年为26236.43元〔（1.1元-0.858元）×108415千瓦时〕；2011年为38327.84元〔1-11月（1.1元-0.858元）×139387千瓦时+12月（1.1元-0.8896元）×21845千瓦时〕；2012年为33950.25元〔（1.13元-0.8896元）×141224千瓦时〕；2013年为28879.25元〔（1.13元-0.8896元）×120130千瓦时〕；2014年为18787.02元〔（1.13元-0.8896元）×78149千瓦时〕，电费共计146180.79元。天丰大厦2010年1-4月超标准收取水费，但根据收据无法确认水量，故法院不予计算。2010年5月-12月、2012年、2013年1-6月天丰大厦向苹果宾馆收取的水费标准未超出政府定价，2013年7-12月应当返还苹果宾馆多收的水费314.1元〔（3.7元-3.55元）×2094立方米〕，2014年应当返还苹果宾馆多收的水费471.15元〔（3.7元-3.55元）×3141立方米〕，水费共计785.25元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条之规定，判决：一、苹果宾馆于本判决生效后十五日内一次性给付天丰大厦2014年12月至2015年4月房屋租金166666.65元、2014年11月至2015年4月欠付电费31455.37元、水费2786.75元，共计200908.77元；二、天丰大厦于本判决生效后十五日内一次性返还苹果宾馆电费146180.79元、水费785.25元，共计146966.04元。本诉案件受理费4393.00元，由苹果宾馆负担。反诉案件受理费2054.00元，由苹果宾馆负担436.00元，天丰大厦负担1618.00元。
宣判后，天丰大厦不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：一、请求依法撤销原审判决第二项，天丰大厦不予返还水电费。二、天丰大厦不承担诉讼费用，诉讼费用由苹果宾馆负担。其理由如下：
1、苹果宾馆在一审就电费问题提起的反诉已经超过诉讼时效。双方2009年1月1日签订《房屋租赁延续合同》，合同中约定了水电等经营费用由苹果宾馆自行承担，由天丰大厦收取。苹果宾馆在履行合同中，就交纳电费的标准问题从来没有提出异议，也没有证据证明其提出异议，并且接纳了天丰大厦出具收取电费的凭证，如果不是天丰大厦因其拖欠租金提起了诉讼，苹果宾馆至今也不会提出异议，更不会提起反诉。
2、市供电局按照峰、谷、平的价格标准向天丰大厦收取电费（总电表），天丰大厦按照本楼各商户的分电表和约定的费用标准收取费用，自2009年1月起苹果宾馆是认可的，双方按照口头约定的费用标准实际履行到2014年10月。天丰大厦按约定收取水电费的办法不是仅对苹果宾馆，而是大厦的全体商户，法律规定，双方有约定的按照约定办，没有约定按照法律规定办，本案的约定不违反法律法规的强制性规定，理应受到法律保护。
3、一审法院按照一般工商业用电标准确定本案的交费系适用标准错误。天丰大厦2010年11月向供电局缴费电量74273千瓦时，电费总额67993.14元，单价每千瓦时0.915元，2011年9月单价每千瓦时0.949元，2013年12月单价每千瓦时0.959元，2014年1月单价每千瓦时0.971元，以上是天丰大厦部分时段缴费的情况，一审判决适用的一般工商业用电标准低于实际交费。违反了双反的约定，也有违市供电局收缴费用办法，导致电费倒挂，侵害了天丰大厦的合法权益。请求二审法院支持上诉请求。
被上诉人苹果宾馆答辩称：1、因为电费标准问题双方一直是口头交涉，拖欠租金都是因为暖气和电费的问题，冬天的时候屋里一点暖气也没有，但是我方没有暖气不足的证据，一审没有支持我方暖气不足的意见。宾馆的用电量很大，多交电费的事情多次与天丰大厦负责人交涉，并不是默许，对方说这个是就这么定了，能接受就接受，不能接受就撤出，我们投资很大，没有办法。电费就应该按照国家标准交纳，多交我们不认可。天丰大厦提高电价违反了电力法第四十三条、第四十四条的规定，个人无权加价，多收的前应予退回，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的上诉争议焦点是天丰大厦应否退返苹果宾馆电费。双方的租赁合同中约定了电费的收取，即水电等经营费用由租赁者自行承担。由于本案存在天丰大厦总电表和各商户分电表两次计量问题，出租人与承租人是否可以约定电费的收取标准，自2009年双方就电费的实际交纳应如何进行法律认定，该情形是否符合合同法第六十二条的规定。另本案实际缴纳的电费均价与一般工商业用电标准的差额计算应进一步查清。综上，原判认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第428号民事判决；
二、发回抚顺市顺城区人民法院重审。
二审案件受理费3224.00元，退返抚顺天丰大厦。
审判长 孙树魁
审判员刘岩
代理审判员郭爽
二〇一六年五月十三日
书记员 杨 茜 怡