西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0117民初245号原告陕西华宇实业有限公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区文林中断南侧15号，统一社会信用代码916100007273638498。法定代表人高卫华，系该公司董事长。委托诉讼代理人李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人杜勋，陕西博硕律师事务所律师。被告西安大鹏生物科技股份有限公司，住所地：西安市高新路52号高科大厦15层，统一社会信用代码91610131722866818P。法定代表人高鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人高凌，女，1949年7月29日出生，汉族，住西安市，系该公司工作人员，原告陕西华宇实业有限公司与被告西安大鹏生物科技股份有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西华宇实业有限公司委托诉讼代理人李松林、杜勋,被告西安大鹏生物科技股份有限公司委托诉讼代理人高凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西华宇实业有限公司诉称，2011年1月30日，原被告签订《合作协议》，约定将被告原位于西安市泾河工业开发区泾渭南路的生产基地，以及该宗土地的地上、地下附着物整体转让给原告。缔约后原告依约支付了相关款项，2011年5月26日，被告将涉案土地过户至原告名下，并办理了编号为高国用（2011）第20号国有土地使用证，但该宗地上编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋至今未过户至原告名下。原告认为，被告已经将该宗地上的房屋整体转让给原告，理当将产权证也过户至原告名下，此外，原告至今未能取得房屋产权证书，给原告造成了损失，应由被告向原告承担赔偿责任。现诉至法院，请求依法判令：1�判令被告将编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋所有权证变更登记至原告名下；2、判令被告向原告赔偿迟延办理房屋产权证造成的损失30万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告西安大鹏生物科技股份有限公司辩称，本案是物权之诉，并非“随附义务之诉”、“特定行为的给付之诉”；《合作协议书》已经解除，处理涉案房产纠纷不应以该协议的约定为据；判决认定的涉案土地交易价格，不含涉案房屋等地面建筑物及拆迁补偿费；涉案房屋根据《物权法》、《拆迁管理条例》的规定，应依法补偿而未补偿；原告坚持购地不购房，又长期占有涉案房产，已给被告造成约100多万元的税收损失（营业税、房产税、各项附加税等）。综上，原告的主张应依法驳回。经审理查明，2011年1月30日，原告与被告签订《合作协议书》，约定双方按照该协议书约定的方式、价格、程序，被告将其位于西安泾河工业开发区泾渭南路13号的生产基地（以下简称宗地）转让给原告，由原告自主开发的模式进行合作，该宗地面积为100.194亩（包括代征路），宗地现状为60亩左右为空地，并具备七通一平条件，可随时移交，其余为被告水苏糖工厂占用，被告最迟于2012年4月30日前移交；宗地现为工业仓储用地，土地取得的依据为高政土法（2000）26号文件，国有土地使用权证于2002年3月取得，土地证编号为高国用（2002）字第5081号，被告持有该房屋《房屋所有权证》证号为西房权证高字第××。协议第二条约定了合作方式，其中，约定被告负责以原告名义向高陵县建委申请对该宗地用途的变更，即将工业仓储用地，变更为�宅用地，容积率要确保不低于2.8倍，被告于2011年5月30日前办完该宗地土地用途变更手续，拿回出让年限为70年，出让面积为合同签订时现状的土地使用权证，交给原告；被告应于2011年3月15日前将该宗土地其中60亩左右空地，移交给原告，剩余土地应于2012年4月30日前移交给原告，如遇客观原因影响搬迁，双方协商解决延期搬迁，但不得超过2012年7月底。协议第三条约定了价款，即合同价款为7880万元，包括但不限于宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失补偿、停产损失补偿等。协议第四条约定了付款方式，及本协议经双方签章后3日内，原告向被告支付500万元定金；本协议生效后25日内，原告向被告支付2500万元；原告取得出让年限为70年的该宗地土地使用权证，被告将60亩空地移交给原告后三日内支付3000万元；被告将剩余水苏糖工厂占用�的土地移交给原告后七日内，原告一次性将余款全部付清。协议第五条约定了土地性质变更事宜，即该宗地由工业用地变更为住宅用地的手续，由被告负责办理，需向政府缴纳的土地出让金由原告承担。协议第六条约定了被告的权利义务，即原告移交现厂房、办公占用的土地前，对于厂房中可搬离的物品，可搬离，不可搬离的，归原告所有（如深水井、变压器等）原告有自主处置权并无需额外支付费用；2012年4月30日前，被告宗地内的高压线由被告负责移除，不得对原告的后续开发造成任何影响，费用由被告负担。协议第八条第3款约定了本协议中因该宗地交易过户产生的契税由原告承担，其他各项税费均由被告承担；第5款约定本协议未明确事项，双方可签订补充协议，除非双方能够达成一致，否则，任何一方不得提出违反本协议原则的要求。2012年7月27日，原被告签订《补充协议》，写明因被告未按原《合作协议书》的约定办理完毕转让宗地的变性手续，生产设备也未搬迁，给原告造成重大损失，为避免损失扩大，双方达成该协议。协议第一条约定，被告承诺返还原告已支付的土地预付款、土地合同定金、土地过户契税、土地测量费、土地使用税、违约金、利息、项目前期费用等共计5867.866255万元。协议第二条约定被告保证于2013年3月31日前将本补充协议第一条所列的全部款项（即5867.866255万元）一次性支付给原告，若被告提支付原告款项，则按实际支付日另行计算利息总额。协议第三条约定，被告若未按本补充协议第二条履行支付相应款项的义务，则被告同意按照以下方法重新计算土地转让费用，以该宗地最终确定的容积率1.2除以2.8的比值，再乘以原合同价款7880万元，确定双方最终的土�转让价款为3377.142857万元，原告已支付的款项中多余的部分（即225.5299万元），被告应当退还原告，包括迁移高压线预估费用500万元，共计725.5299万元。双方约定此款项在一月内付清，否则被告按2.17%的月息承担利息，同时被告应在2013年4月30日前将属于被告的设备全部搬离，并将场地交付原告，否则，被告须承担违约责任，即向原告支付违约金500万元。协议第四条约定，若被告按本补充协议第二条履行完毕自己的义务后，原告应退出该宗地，将宗地交还被告。协议第五条约定，此协议签订生效后，原告不得干扰被告的正常生产经营，被告不得阻碍原告的驻留。协议第六条约定本协议如与原《合作协议书》有冲突，以本补充协议内容为准。后原告与被告因履行《合作协议》、《补充协议》发生纠纷，诉至法院，经过一审、二审，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民一终字第00060号民事判决书、（2015）陕民一终字第00143号民事判决书，后被告均申请再审但被驳回，现上述民事判决书均已生效。另查，原告提交高国用（2011）第20号国有土地使用证，该证记载土地使用权人为原告，坐落西安泾河工业园泾渭南路13号，地号为GL2-(16)-43,地类（用途）为工业仓储，使用权类型为出让，使用权面积为58222㎡。原告提交西房权证高字第××号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为被告，房屋坐落在高陵县××路，丘（地）号为15—044，目前未设定他项权利。原告提交西房权证高字第××号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为被告，丘（地）号为15—045，房屋坐落在高陵县××路，目前未设定他项权利。以上两处房产为本案涉案宗地的地上附着物。以上事实，有当事人陈述、合作协议、补充协议、民事判决书、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告于2011年1月30日签订的《合作协议书》，约定了被告将其生产基地即本案涉案宗地转让给原告用于房地产开发的相关权利义务，未违反法律规定，系双方真实意思表示，该协议真实有效。原被告于2012年7月27日签订的《补充协议》，针对被告未按约定办理完毕转让宗地的变性手续、生产设备未搬迁情况下对于《合作协议书》进行了补充约定，未违反法律规定，系双方真实意思表示，该协议真实有效。关于《合作协议书》是否已经解除的问题，被告辩称《合作协议书》已经于2012年7月25日解除，并提供被告出具的关于解除《合作协议书》的通知、邮寄单�物流信息，因《合作协议书》并未对合同解除事宜约定，原告称其并未收到该通知，也不认为《合作协议书》已经解除，故双方未能就解除合同事宜协商一致且原被告在2012年7月27日又签订了《补充协议》，对《合作协议书》作出了补充约定，被告在通知中所说《合作协议书》已无法实际履行、实现双方目的法定解除的条件已经不存在，故本院对于被告主张《合作协议书》已经于2012年7月25日解除的辩称不予采信。关于《补充协议》中价款的构成问题，原告主张《补充协议》第三条中约定的价款包括但不限于宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失、停产损失补偿等，被告主张《补充协议》中的价款仅仅是转让土地的土地价款，并不包含其他费用。因《补充协议》订立的背景是被告未按照《合作协议书》的约定办理完毕转让宗地的变性手�、生产设备也未搬迁，双方为了避免扩大损失签订该协议，该协议约定了两种解决方案，一种是按照《补充协议》第一条、第二条、第四条的约定由被告于2013年3月31日前一次性返还原告已经支付的款项，原告退出该宗地，将宗地交还被告，另一种是按照《补充协议》第三条约定被告未按照第二条履行支付相应款项的义务时，双方同意在《合作协议书》合同价款的基础上重新计算合同价款，被告退还多支付款项及迁移高压线预估费，并约定了被告应在2013年4月30日之前将属于被告的设备全部搬离，并将场地交付原告。本案中，被告未能在2013年3月31日前一次性返还原告已经支付的款项，即被告未按照第二条履行支付相应款项的义务，双方应按照《补充协议》第三条的约定履行，重新计算合同价款，该价款计算根据两份协议中容积率的差异，以《合作协议书》约定的7880�元为基础计算，这基础价款包括但不限于宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失、停产损失补偿等，故《补充协议》合同价款的构成范围应与《合作协议书》合同价款的构成范围一致。并且，双方在《补充协议》第三条重新计算合同价款后明确约定了被告应在2013年4月30日之前将属于被告的设备全部搬离，并将场地交付原告，该约定也证明了该协议的合同价款已经包含了与宗地有关联的地上附着物等的价款。被告提交原告在另案中向陕西省高级人民法院提交的《合作协议书》中7880万元合同价款构成说明，主张原告承认《合作协议书》中7880万元仅是土地价款，《补充协议》中的合同价款仅是土地价款，但是，综合该说明的意思，原告认为《合作协议书》中第三条7880万元价款构成的约定是原被告协商的结果，双方因土地性质未变更、容�率未达到约定后达成的《补充协议》，《补充协议》的价款即使存在其他补偿费用，也属于计算合理，上述内容并不能证明原告的主张，故对于原告的辩称本院不予采信。关于被告是否负有将编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋所有权证变更登记至原告名下的义务的问题，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。西房权证高字第××号、西房权证高字第××号两处房产系本案涉案宗地的地上附着物。原被告签订的《合作协议书》、《补充协议》已经就宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失、停产损失补偿等合同价款进行了约定，被告已经对于土地及土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并进行了处分，原告已经向被告支付了3500万元，《补充协议》的价款已经支付完毕，且《合作协议书》、《补充协议》均约定在原告支付完毕合同价款后被告负有搬离房屋设备、物品并移交占用土地的义务，故被告应当将涉案宗地上两处房产过户给原告，以实现合同目的。关于被告是否应支付迟延办理房屋产权证造成损失30万元，本案中，原被告在《合作协议书》、《补充协议》上均未明确约定办理涉案宗地上房产的房屋产权证的时间及迟延办理的违约责任，且原告也未提交关于被告迟延办理房屋产权证造成损失的证据，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安大鹏生物科技股份有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告陕西华宇实业有限公司将编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋所有权证变更登记至原告陕西华宇实业有限公司名下；二、驳回原告陕西华宇实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5900元，由被告承担3900元，原告自行承担2000元，被告在履行本判决义务时一并支付原告3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 凯审 判 员  武祎峰人民陪审员  郑欣辉二〇一八年七月十三日书 记 员  胡丽萍