广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第653号
原告：广州市番禺里仁房地产有限公司，地址：广州市番禺区。
法定代表人：张建雄。
委托代理人：梁兴、邹景盛，是广东珠江律师事务所律师。
被告：杜华均，身份证地址：四川省南部县。
原告广州市番禺里仁房地产有限公司诉被告杜华均房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺里仁房地产有限公司的委托代理人邹景盛到庭参加了诉讼，被告杜华均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺里仁房地产有限公司诉称：原告为房地产开发企业，开发了自在城市花园商品房。2011年11月15日，原告与被告签订了编号：20111113798X的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告出售番禺区兴业大道972号147号房，用途为商业，建筑面积102.177平方米，价值2356202元，首期款1186202元在合同签订之日支付，剩余款项1170000元以按揭方式支付。预售买卖合同签订后，原告即于2011年12月7日和8日为被告办理的147号房屋的《房地产预告登记证明》。其后，被告凭《房地产预告登记证明》与原告及广发银行股份有限公司广州分行签订编号：121110037215的《个人购房贷款合同①》，合同中约定：被告向广发银行股份有限公司广州分公司借款1170000元，借款期限为10年，自2011年12月20日起至2021年12月20日止，利率适用中国人民银行公布实施的相当档次的贷款基准利率上浮20％利息，并约定了罚息计算方法，被告以其取得预告登记的房屋作抵押物，向广发银行股份有限公司广州分公司的债权提供抵押权担保，并且同时约定由原告向广发银行股份有限公司广州分公司就被告的借款提供自合同生效之日起至办妥房屋抵押登记手续并将相关权利文件交至广发银行股份有限公司广州分公司时止的阶段性保证担保。原告与被告及广发银行股份有限公司广州分公司签订上述合同后，广发银行股份有限公司广州分公司即按照《个人购房贷款合同①》于2011年12月30日放出相应贷款。2012年2月3日，原告与被告及广发银行股份有限公司广州分公司正式办理好权利人为被告的房屋《预购商品房抵押权预告登记证明》。其后，于2012年11月30日，由于被告连续三期未能按照《个人购房贷款合同①》履行还款义务，广发银行股份有限公司广州分公司在发出书面追偿通知无果的情况下，向原告发出了《代偿通知书》，要求原告按照《个人购房贷款合同①》的约定承担保证责任，原告即与广发银行股份有限公司广州分公司签订《债权转让协议》，约定：截至2012年12月27日，被告拖欠广发银行股份有限公司广州分公司的债务本金2288857.89元（其中涉诉房屋的本金为1115818.23元）、利息51910.21元（其中涉诉房屋利息为25306.23元）、罚复息1212.68元（其中涉诉房罚复息为591.18元），共计2341980.78元（经核实后实为2340508.24元，涉诉房屋债务实为1140997.77元）由原告以购买的形式履行担保义务。原告向广发银行股份有限公司广州分公司履行完担保责任并购买得债权及相应的担保权后，即向原告要求尽快偿还债务及承担违约责任。根据原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》中第33页中合同补充协议的第八条第3款约定：“由于乙方如是以按揭贷款方式支付购房款的，因乙方未能按按揭贷款合同约定支付供楼款而导致甲方需履行担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿，且甲方因实现该权利在2007年1月10日起施行的广东省律师服务政府指导范围内支付的律师费由乙方承担，且乙方还应按甲方已承担担保金额的20％向甲方支付惩罚性违约金”，由于被告并未按期支付供楼款导致原告承担了担保责任，按照合同约定，被告应向原告支付惩罚性违约金228199.554元。为维护原告的合法权益，诉请法院依法判令：一、被告向原告支付违约金228199.554元；二、诉讼费由被告承担。
被告杜华均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见及证据。
经审理查明：2011年11月15日，原告与被告签订编号为20111113798X《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告出售位于番禺区兴业大道西972号147房，建筑面积为102.177平方米，售价为2356202元；支付方式为在预售合同网上签订之日支付全部房价款的50.34％即1186202元，剩余房款1170000元按照按揭方式支付；涉诉房屋仅作商业用途使用。同时，双方还签订合同补充协议，约定被告如以按揭贷款的方式支付购房款的，因被告未能按按揭贷款合同约定支付供楼款而导致原告需履行担保责任的，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，且原告因实现该权利在2007年1月10日起施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由被告承担，且被告还应按原告已承担担保金额的20％向原告支付惩罚性违约金。此外，上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议就其他方面进行了约定。后被告如约向原告支付首期款1186202元。2011年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局就涉诉房屋进行了预购商品房预告登记。2011年12月20日，广发银行股份有限公司广州分行作为贷款人，被告作为借款人，杜某、被告及原告作为保证人，签订编号为121110037215《个人购房贷款合同①》，约定被告向广发银行股份有限公司广州分行贷款1170000元支付涉诉房屋的房款，借期为10年，自2011年12月20日至2021年12月20日；保证人为上述贷款提供连带责任保证，保证期限为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行股份有限公司广州分公司保存时止。此外，上述合同还约定了其他事项。
另查明：原、被告于2011年11月15日签订了编号为201111138136《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告出售位于番禺区兴业大道西970号148房，建筑面积为107.2858平方米，售价为2474011元；支付方式为在预售合同网上签订之日支付全部房价款的50.28％即1244011元，剩余房款1230000元按照按揭方式支付。2011年12月20日，广发银行股份有限公司广州分行作为贷款人，被告作为借款人，杜某、被告及原告作为保证人，签订编号为121110037214《个人购房贷款合同①》，约定被告向广发银行股份有限公司贷款1230000元支付涉诉房屋的房款，借期为10年，自2011年12月20日至2021年12月20日。此外，上述两合同还约定了其他事项。
2012年2月3日，广州市国土资源和房屋管理局对涉诉房屋进行了预购商品房抵押权预告登记。2012年11月30日，广发银行股份有限公司广州分行向原告发出《代偿通知书》，因其与原告于2011年10月20日签订的《房屋按揭贷款合作协议》第三条约定在未办妥他项权证之前，若被告连续三期未能履行还款义务，该行向被告发出书面通知追偿，被告在收到通知后30日内仍未履行还款义务的，该行可向原告发出书面通知要求原告在收到上述通知及资料之日起30日内代偿被告所欠该行贷款本息、违约金和实现债权的费用；因被告向原告购买商铺在该行申请商铺贷款，该行于2011年12月30日分别发放两笔按揭贷款，分别为1230000元和1170000元，均由原告承担阶段性保证担保；截至到2012年11月30日，被告所购买的两处商铺均未办妥他项权证，且以上两笔贷款均已连续欠供三期，经该行发放书面通知未果，按照合同有关规定，原告应承担相应的连带担保责任，应向该行偿还贷款本金2288857.89元、本期应付利息51910.21元、逾期罚息、复利1212.68元，应付款项合计2341980.78元。2012年12月27日，原告向广发银行股份有限公司广州分行支付了2341980.78元。后原告称双方进行核算，总金额应为2340508.24元，该行向原告退款1472.54元，原告为本案涉诉房屋代偿的金额为1140997.77元。2013年5月7日，原告向被告发出《还款催告函》，要求被告向原告支付由其向广发银行股份有限公司广州分公司代偿的2340508.24元。原告称被告经催讨仍未还款，遂诉至本院。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方存在房屋买卖合同关系，双方应按照合同享有权利和履行义务。同时，广发银行股份有限公司广州分公司与被告、杜某、原告签订的《个人购房贷款合同①》合法有效，广发银行股份有限公司广州分公司如约向被告发放房贷后，被告应如约偿还房贷，否则，保证人应承担相应的连带保证责任。因被告尚未办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行股份有限公司广州分公司保存，且连续三期未偿还房贷，广发银行股份有限公司广州分公司要求原告承担连带保证责任，偿还原告2340508.24元，其中涉及本案的金额为1140997.77元。因原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定若被告以按揭贷款的方式支付购房款的，因被告未能按按揭贷款合同约定支付供楼款而导致原告承担担保责任的，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，且按照原告已承担担保金额的20％向原告支付惩罚性违约金。本案中，原告为被告承担保证责任向广发银行股份有限公司广州分公司偿付了1140997.77元，原告主张被告支付惩罚性违约金228199.554元（1140997.77元×20％），合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告杜华均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺里仁房地产有限公司支付违约金228199.554元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费4722元，由被告杜华均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 黎碧云
代理审判员 何成臻
人民陪审员 麦绮旋
二〇一五年五月八日
书 记 员 陈 瀚