四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆昌民初字第2212号
原告：曾本彬，男，1962年6月14日出生，汉族，隆昌县人。
委托代理人：姚永忠，四川开平律师事务所律师，一般授权。
被告：高富炳，男，1966年1月4日出生，汉族，隆昌县人。
委托代理人：高麒麟，四川永炽律师事务所律师，特别授权。
原告曾本彬与被告高富炳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏吉方适用简易程序，于2014年9月11、2014年10月9日、2014年10月31日和2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告曾本彬及其委托代理人姚永忠，被告高富炳及其委托代理人高麒麟到庭参加了诉讼。
因双方当事人对于讼争标的物房屋的范围等基本状况发生争议，被告高富炳申请本院对于讼争的标的物进行现场勘验测绘，本院依法委托四川省隆昌县金鹅测绘有限公司对于本案讼争的标的物房屋的基本状况进行了测绘。本案现已审理终结。
原告曾本彬诉称：原告系隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋的所有权人，被告所有的隆昌县金鹅镇XX街27号房屋与之相邻。2004年7月6日，原、被告签订书面的《房屋出租协议》，协议约定原告将自己所有的位于隆昌县金鹅镇XX街33号后面的平房三间约45㎡以及通道、楼梯间出租给被告长期使用。被告将其租赁到的原告所有的上述房屋与被告所有的房屋配套使用，用于开办“四通火锅店”。2013年8、9月间，被告将原“四通火锅店”改建为“四通商务宾馆”，但被告未经原告同意，擅自在隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋楼顶加盖第六层，将原告出租给被告的房屋改建为电梯间并搭建铁架楼梯，使原告的房屋成为“四通商务宾馆”不可分割的组成部分，改变了原告房屋的结构和用途，被告加盖的第六层也给原告所有的XX街33-35号房屋底层造成了安全隐患。原告发现被告擅自改变租赁房屋结构后，曾于2014年6月16日书面通知被告拆除电梯间和铁架楼梯，但被告断然拒绝。请求人民法院判决被告拆除隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋楼顶加盖的第六层；拆除在原告的出租屋内搭建的电梯和铁架楼梯，将出租屋恢复原状；本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加诉讼请求为请求解除双方签订的《房屋出租协议》，放弃要求被告拆除隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋楼顶加盖的第六层的诉讼请求，其余诉讼请求不变。
被告高富炳辩称：被告在1993年即在隆昌县金鹅镇XX街27-31号位置经营“四通火锅店”，为经营需要，被告于1998年4月9日购买了XX街27-31号房屋，并在2000年租赁了相邻的属原告所有的隆昌县金鹅镇XX街33-35号2楼的房屋。2004年4月，被告向原告购买了XX街33-35号2-5楼的房屋并办理了房屋过户登记，对XX街33号后面的3间平房于2004年7月6日签订了书面的《房屋出租协议》。被告因火锅店经营的客观需要，为便于传菜，被告于2005年在被告自己的XX街27-31号房屋与原告的出租屋相邻的位置安装了升降机，原告明知此情况，一直到2013年8月被告将升降机改建为电梯，原告也从未提出任何异议。2013年8月被告将XX街33-35号2楼的房屋保持火锅经营，3-5楼经合法审批，开办了“四通商务宾馆”，因消防安全的需要和强制要求，必须要保持消防通道，而由于地形等原因，只能在租赁物位置增设消防通道，这是必要的合理的使用租赁物。
被告并未改变租赁房屋的结构和用途，不存在违约行为。被告不管是安装电梯，还是搭建铁架楼梯，均是为生产经营的客观需要，并非无故安装和搭建；安装电梯和搭建铁架楼梯均非改变该出租屋结构的行为，而是一种对出租屋的“添附”或增建设施的行为，在被告租赁期满后，被告自会拆除“添附物”，将出租屋恢复原状交还给原告；原、被告签订的《房屋出租协议》并未约定租赁房屋的用途，被告是根据自己的经营的客观需要而决定该租赁物的用途，与原告无关，并且被告使用租赁物并未违反国家法律法规及政策规定；况且电梯并未安装在租赁物范围内，亦与原告无关。双方合同约定租赁期限为长期，非因不可抗力或政府拆迁改造，不得解除合同，依照法律规定，应当为不超过20年，且对于解除合同的条件作了限制规定。原告请求解除租赁合同既无约定解除的事项出现，亦不存在合同法规定的法定解除的事项，故原告的诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告曾本彬为证明自己的主张，提交了：
1、原告的身份证和被告的身份信息资料，证明双方当事人的诉讼主体资格。
2、双方当事人于2004年7月6日签订的《房屋出租协议》，证明原、被告之间的房屋租赁关系以及出租屋的位置等情况。
3、原告的房屋产权证，证明本案讼争的租赁房屋属原告所有。
4、原告向被告发送的书面通知，证明原告行使了房屋出租人的权利，要求被告拆除其安装搭建的电梯和铁架楼梯。
5、被告向原告发送的书面回复，证明被告明确拒绝原告的合理要求。
6、照片打印件3张，证明被告擅自在隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋楼顶加盖第六层，将原告出租给被告的房屋改建为电梯间并搭建铁架楼梯，使原告的房屋成为“四通商务宾馆”不可分割的组成部分，改变了原告房屋的结构和用途。
被告高富炳为证明自己的主张，提交了：
1、被告的身份证复印件，证明原告的主体资格。
2、房屋出租协议，和原告出示的一致，证明了租赁的房屋仍然在租赁的期限内，按照合同法的约定，不得超过20年，并且协议没有约定房屋的用途。
此外，本院依据被告高富炳的申请，依法委托四川省隆昌县金鹅测绘有限公司对本案讼争出租屋的基本情况进行测绘，四川省隆昌县金鹅测绘有限公司于2014年10月21日作出房产实测报（2014）第04819号《四川省房屋面积测绘报告》及收费发票，证明电梯所在位置的房屋部分面积为12.95㎡，双方当事人无争议的租赁物（不包含讼争电梯所在位置）房屋部分面积为59.17㎡，合计测绘的房屋面积为72.12㎡。测绘费由被告高富炳垫交，为144元。
经庭审质证，被告对原告提交的6组证据的真实性、合法性均无异议，但对于原告的证明观点提出异议，认为原告的第2组证据证明了双方的租赁合同没有约定租赁期限及租赁物的用途；第3组证据证明原告的出租屋的证载面积为52㎡，正好能够证明被告安装的电梯不包含在原告的出租屋范围内；第4、5组证据证明被告为经营的客观需要安装的升降机，原告在长达8年的时间都没有异议，在将升降机改装成电梯后长达1年的时间内原告也没有异议，之所以发生争议和纠纷是因原告提出明显不合理的房租上涨要求没有得到满足才故意找借口的；第6组证据不能证明原告的观点。
原告对被告提交的证据无异议。
对本院委托经四川省隆昌县金鹅测绘有限公司作出的《四川省房屋面积测绘报告》，原、被告均无异议，均建议法庭予以采信，但原告认为该测绘报告证明了被告安装的电梯在原告的租赁物范围内，因租赁物有一条通道，测绘多出房产证的面积即为通道，而被告认为电梯不在租赁物范围内。
经审查，对原告所提交的证据，均符合证据的“三性”，并且被告对该证据的真实性、合法性无异议，本院依法予以采信，对于双方当事人各自要证明的观点，应结合全案予以认定。对被告所提交的证据，均符合证据的“三性”，且原告无异议，本院依法予以采信。对本院委托四川省隆昌县金鹅测绘有限公司对本案讼争出租屋的基本情况进行测绘作出的房产实测报（2014）第04819号《四川省房屋面积测绘报告》，系双方当事人一同要求本院委托测绘的，且双方当事人均无异议，均建议本院予以采信，故本院依法予以采信，可以证明讼争房屋的面积等基本情况，但本院认为被告安装的电梯是否包含在原告的出租屋证载面积范围内与本案没有关联性，对于原告出租屋的四至界限应当由房屋登记主管部门进行确认，故本案对此不予确认。
根据原、被告的陈述及有效证据，本院依法认定如下法律事实：
原告系隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋及后面3间平房的所有权人，房产证号分别为更XXXXXXX和权XXXXXXX。被告系隆昌县金鹅镇XX街25、27、29、31号房屋的所有权人，双方的上述房屋相邻。
被告系个体工商户，从1993年开始，在XX街27号-31号房屋及XX街33-35号房屋2楼经营“四通火锅店”。
为经营需要，被告于1998年4月9日购买了XX街27-31号房屋，并在2000年租赁了相邻的属原告所有的隆昌县金鹅镇XX街33-35号2楼的房屋。2004年4月，被告向原告购买了XX街33-35号2-5楼的房屋并办理了房屋过户登记，对XX街33号后面的3间平房于2004年7月6日签订了书面的《房屋出租协议》。协议内容为“房屋出租协议甲方：曾本彬乙方：高富炳双方协商由甲方出租位于XX街33-35号后面平房叁间约45平方米、通道和楼梯间给乙方，房租每年捌仟捌佰元正（8800.00元）出租时间为长期（如国家拆建除外）甲方不得以任何借口收回房屋。房屋租金每年提前壹月交清全年租金。时间从双方签字生效时起。双方不得违约，如有违约赔偿对方一切损失。此协议一式两份，双方签字生效。（如甲方变户主此协议继续生效）甲方曾本彬乙方高富炳2004、7、6）”。该房屋产权人登记为原告曾本彬，证载面积为52㎡，房产证号为权XXXXXXX。
被告因火锅店经营的需要，于2005年在被告自己的XX街27-31号房屋与原告的出租屋之间相邻的位置安装了升降机用于传菜。2013年8月，被告将原“四通火锅店”保留了2楼的火锅店，将3-5楼改建为“四通商务宾馆”，将原用于“四通火锅店”传菜的升降机改建为“四通商务宾馆”的电梯使用，在原告的出租屋内安装了铁架楼梯。
原告于2014年6月16日向被告发出书面通知，要求被告拆除电梯间和铁架楼梯。被告委托自己的法律顾问高麒麟律师于2014年6月17日向原告作出书面回复，明确自己没有违约，作适当维修改建是为经营的客观需要，不同意拆除电梯和铁架楼梯。原告经交涉无果，遂诉来本院。在庭审中，原告增加诉讼请求解除双方签订的《房屋出租协议》，放弃要求被告拆除隆昌县金鹅镇XX街33-35号房屋楼顶加盖的第六层的诉讼请求。
因原告主张被告安装的电梯在自己的出租屋内，而被告认为该电梯不在原告的出租屋范围内，而是在被告所有的房屋与原告的出租屋之间，双方对此基本事实发生争议，双方一致要求本院进行现场勘验，并由被告书面申请本院予以现场勘验。本院现场勘验后，认定电梯所在位置为一独立的封闭的房间，与其余双方无争议的出租屋部份有完整的墙壁予以分隔，但无法确认电梯是否安装在原告的出租屋范围内。经征得双方当事人协商一致，本院依法委托四川省隆昌县金鹅测绘有限公司对于本案讼争的出租屋的基本情况进行了测绘，四川省隆昌县金鹅测绘有限公司于2014年10月21日作出房产实测报（2014）第04819号《四川省房屋面积测绘报告》。结论为双方无争议的出租屋部份面积为59.17㎡，电梯所在房间分为电梯5.5㎡，过道7.45㎡，合计12.95㎡，测绘对象总面积为72.12㎡，测绘费144元。双方并承诺，如果双方无争议的出租屋部份的面积明显不足52㎡，则双方确认被告安装的电梯包含在原告的出租屋范围内；如双方无争议的出租屋部份的面积测绘结果已达到房产证证载的52㎡，则双方确认被告安装的电梯不在原告的出租屋范围内。
在庭审中，原告主张在出租屋与通道之间有一堵墙，被告擅自予以拆除，属对于租赁物的重大结果改变，且属违法的，但被告予以否认，而原告亦未提交任何证据予以证明。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原、被告于2004年7月6日在平等自愿基础上签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故双方当事人之间的房屋租赁合同关系成立，依法应予以保护，双方当事人均应按照合同约定各自履行自己的义务。因双方当事人约定租赁合同的租赁期限为长期，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”，故本案双方当事人的房屋租赁期限应当认定为二十年。
原告主张被告未经原告同意，擅自在租赁物内安装电梯和搭建铁架楼梯，并将承重墙进行拆除，改变了出租屋的结构和用途，并且经原告书面通知，被告拒绝予以拆除，故被告属根本性违约，应当解除双方签订的房屋租赁合同。但经审理查明，双方签订的房屋租赁合同并未约定出租屋的用途，故作为承租人的被告将原告的出租屋不管用作开办火锅店还是开办宾馆，均符合合同约定，且不违反国家法律法规及政策的规定，故被告改变出租屋的用途不属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”、第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”。被告在原告的出租屋内搭建铁架楼梯不是改变租赁物的结构，而是为自己经营“四通商务宾馆”的客观需要进行必要的增建设施，属于正当合理使用租赁物，只要被告在归还原告租赁物时予以拆除并恢复租赁物的原状，被告就不属违约行为，因此被告搭建铁架楼梯的行为并无不当。原告主张被告拆除了承重墙，但未提交证据予以证实，其主张依法不予支持。“四通商务宾馆”已经形成了一定的规模和影响力，故从维护合同稳定性，实现社会资源效益的最大化出发，本案均以维持双方的租赁合同关系为宜。故原告的主张被告违约请求解除双方签订的房屋租赁合同的理由不成立，依法不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告曾本彬要求解除与被告高富炳于2004年7月6日签订的《房屋出租协议》并拆除电梯及铁架楼梯的诉讼请求。
本案诉讼费400元、测绘费144元，合计544元，由原告曾本彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 魏吉方
二〇一四年十一月五日
书记员 夏 洁