陕西省佛坪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛民初字第00148号
原告某县鑫泰商业经营管理有限公司。
法定代表人徐某某，该公司经理。
委托代理人林某某，该公司副经理。
委托代理人李某某，陕西秦汉律师事务所律师。
被告任某某，男，汉族，个体工商户。
第三人某县人民政府。
法定代表人杜某某，职务为某县人民政府县长。
委托代理人朱某某、张某某，系某县人民政府干部。
原告某县鑫泰商业经营管理有限公司（以下简称鑫泰公司）与被告任某某、第三人某县人民政府（以下简称某县政府）房屋租赁合同纠纷一案经某县人民法院申请，汉中市中级人民法院指定我院管辖。我院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司委托代理人林某某、李某某，被告任某某，第三人某县政府委托代理人朱某某、张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告平等协商，2012年8月8日双方签订了商铺租赁合同。合同约定被告租赁原告管理的尚都商城三楼113--
120号商铺，租期自2012年9月25日至2017年9月24日，共五年。合同履行期间，被告仅交付了第一年租金和保证金，下欠租金及物业费，经原告多次催收，被告拒付，被告的行为已严重违约。请求依法判令：1、被告于2015年9月24日前将租赁原告运营管理的尚都商城113
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120号商铺按约定方式腾清交付给原告；2、支付原告租金690000.00元、物业费56995.00元，另承担违约金365000.00元；3、被告支付2015年9月25日至腾房之日的租金、物业费及违约金；4、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，一、原、被告签订的合同属缔约过失合同。原告之房屋属政府招商引资所建，享受了优惠政策，应按某政办发（2012）91号文件执行，该文件第四条规定，凡入住商户，运营公司免收房租及物业费，该政策原告知晓，故意隐瞒该政策，与被告签订合同，显属缔约过失行为，请依法驳回原告之请求；二，原告之行为违反合同约定，属于违约行为，应承担违约赔偿责任；三，合同履行中，2013年商都商城由于停车场被占用，三楼商户减少，黑灯瞎火物业管理不善等原因导致我德庄火锅2013年至2014年亏损80多万元，请法庭依法查清；另外，租赁面积与实际面积出入较大，应以实际面积计算租金。
第三人述称，某政办发（2012）91号文件，是针对江浙做皮草生意的商户，原被告双方在自愿平等的前提下签订合同，并未受该文件的影响，与政府文件无关。
经审理查明，某县人民政府办公室于2012年6月26日下发了某政办发（2012）91号文件，该文件首部为“各镇人民政府，县政府各工作部门、直属机构，市管单位：《某县尚都商城经销运营优惠政策》已经县政府同意，现印发给你们，望认真抓好落实”。第二章优惠政策适用范围：“第二条……凡有意入驻该商城并与尚都商城商业运营公司签订了入驻合同，并在尚都商城……有实质性进展的客商均可享受此优惠政策，第三条鼓励东南沿海地区有意愿、有实力的客商来某县与尚都商城运营公司进行合作，从事皮革、羊毛衫等具地域特色和市场竞争力产品的加工、营销”。第三章经营及配套加工用房优惠政策：“第四条凡入驻尚都商城经营客户，尚都商城商业运营公司免收合同期前两年经营房租金，签约期免收全部物业管理费……”。2014年10月9日，某县人民政府办公室又下发了某政办发（2014）130号文件，该文件内容为“废止某政办发（2012）91号文件”。
另查明，鑫泰公司于2012年7月2日与某县尚都房地产开发有限公司（以下简称尚都公司）签订了《托管经营协议书》，内容为：第一项“商都公司将自己拥有的商城商铺统一交由鑫泰公司整体托管运营”，第二项“鑫泰公司托管运营期间自行制定招商方案，自行对外租赁商铺，自行收取物业费用等”。依据托管经营协议书，鑫泰公司作为甲方于2012年8月8日与乙方任某某签订了《尚都商城步行街商铺租赁合同》，合同首部特别告知“为你方利益，您在签署本合同前，请仔细阅读如下条款并确认有关事宜：1、您所提交的文件、材料及所作陈述是真实、合法、有效；2、您已仔细阅读本合同所有条款，特别是带标记的条款，并对其含义及法律后果有充分理解；3、您有权签署本合同，合同生效后，您必须按约定行使权利、承担义务；5、如有不解之处，可向我公司招商人员询问，如仍有疑问，请暂缓签署”。合同第一条“甲方出租尚都商城三楼第113
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120号商铺给乙方经营使用，商铺面积约为863.59平方米”；第二条“租赁期为五年，自2012年9月25日至2017年9月24日”；第三条“1、租金（1）第一年度2012年9月25日至2013年9月24日，基准金租金每平米75元／月，享受3.5折优惠，实际租金每平米为25元／月，第一年度租金为190000元，免三个月租金，（2）第二年度2013年9月25日至2014年9月24日，基准金租金每平米75元／月，享受4折优惠，实际租金每平米为30元／月，第二年度租金为310000元，（3）第三年度2014年9月25日至2015年9月24日，基准金租金每平米75元／月，享受5折优惠，实际租金每平米为37元／月，第三年度租金为380000元。2、物业费每月2.2元／平米，每年合计22798元。4、运营保证金30000元。”；第四条“甲方的权利与义务：1、为繁荣市场，积极配合经营户举办各类促销活动，有计划的组织经营户在各类媒体上投放广告，统一对外发布市场的形象宣传”；第五条“乙方的权利与义务：3、按时缴纳租金、服务费、水电费等各种应交费用，乙方如有拖欠，甲方有权视不同情况，按合同约定向乙方收缴滞纳金，直至解除合同；6、爱护公共财物，保证所租赁铺位内甲方提供乙方使用的所有设备、设施完好无损。合同到期或双方解除或终止租赁关系，乙方离场需保持商铺原样不变，相关装饰、装修无偿归甲方所有”。第六条“运营保证金的返还：1、租赁期满，乙方租赁期间内无违法违约……以及无拖欠款项，铺位保持原样（相关装修、装潢归甲方所有），乙方所付的保证金租赁期满予以退还。”；第七条“其他约定事项：5、乙方需进行商位装潢、修建的……在合同期满后，若乙方不在租赁该商位，则乙方承诺不得拆除该建筑物，该装潢或建筑物等无偿归甲方所有，甲方不支付任何费用”；第八条“二、违约的处理：2、任何一方违约，应承担违约责任，造成损失的应予以赔偿。若乙方违约，则其已缴运营保证金，使用未到期时段内的房租金，商位内的装潢、灯箱设施等一并视为对甲方遭受损失的赔偿，4、乙方如拖欠各类费用（包括租金等），除了第八条第二款第二项规定的赔偿损失外，还必须向甲方支付违约金，自拖欠之日起至付清日为止，每逾期一日，按拖欠总额每日千分之一计算。三、合同的解除：因上述情况情况违约，甲方解除合同，已交租金、运营保证金不在退还；不足部分及造成损失，甲方有权向乙方追偿。如因乙方责任导致合同终止或解除的，不退还运营保证金”。第十二条“本合同未尽事宜，双方可协商后作出补充约定，补充约定及合同附件为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力”。
再查明，任某某在与鑫泰公司签订租赁合同后，已将运营保证金缴纳清楚，并缴纳了第一年度租金，下欠第二、三年度租金690000.00元、物业费56995.00元。
上述事实有原、被告及第三人身份证明复印件，托管经营协议书，租赁合同，缴费凭证，某政办发（2012）91号文件，某政办发（2014）130号文件，调查笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点有：一、某政办发（2012）91号文件的效力认定；二、原被告双方签订租赁合同的效力认定；三、原被告是否存在违约及违约责任的承担。
关于焦点一：2012年6月26日第三人某县人民政府下发某政办发（2012）91号文件，被告推定该文件是尚都公司知情并同意后下发，既然原告在接受尚都公司委托后明知文件第三章第四条“凡入驻尚都商城经营客户，尚都商城商业运营公司免收合同期前两年经营房租金，签约期免收全部物业管理费……”的优惠条件，却对被告隐瞒并与之签订房屋租赁合同，据此认定原告不遵守政府文件，继而推定原被告签订合同为缔约合同，原告的行为违约。该文件首部内容为“《某县尚都商城经销运营优惠政策》已经县政府同意，现印发给你们，望认真抓好落实”，第三人某县政府固然可以根据国家有关法律法规和相关政策规定并结合该县实际，制订招商引资的优惠政策，但该文件第三章第四条处分的财产权利应归尚都公司所有，只有尚都公司有处分权或授权其他主体处分，而该优惠政策是经县政府同意下发的，通观文件整体也未体现政府处分该项权利是经尚都公司授权，况且事后原告向法院提起诉讼向被告主张承担第二、三年度的房屋租金及物业费的行为，证明原告对政府的处分权不予追认。负有举证责任的第三人某县政府，未提供证据证明该文件处分财产权部分系尚都公司授权，被告亦未提供证据证明，且第三人某县政府也无证据证明其是尚都商城的所有人、合法占有人或管理人，却以文件形式免收合同期前两年房屋租金及签约期全部物业费的行为，属无权处分行为，某政办发（2012）91号文件对原告无拘束力，被告提出的原告不遵守政府文件应属违约的辩解意见，不予采纳；对第三人提出的原被告双方在自愿平等的前提下签订合同，并未受文件的影响，与政府文件无关的述称意见，予以采纳。
关于焦点二：原告鑫泰公司与尚都公司通过签订《托管经营协议书》，取得了尚都公司商铺对外租赁、收取物业费用等托管经营的权利，被告作为完全民事行为能力人，在知晓原告提供的租赁合同首部特别告知事项之后，自愿与原告签订了租赁合同，约定合同自双方签字或盖章之日起生效。原被告于2012年8月8日签订合同后，原告如约提供了商城商铺供被告使用，被告也向原告缴纳了运营保证金和第一年度租金，原被告的行为印证了签订合同是双方真实意思表示，且合同条款不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定房屋租赁合同有效。
关于焦点三：：被告认为原告存在缔约过失，缔约过失存在于合同未成立、成立未生效或合同无效等情形中，本案合同成立并生效，不存在缔约过失情形，故被告认为原告违约，应承担违约责任的辩解意见，不予采纳；被告提出合同履行中，2013年商都商城由于停车场被占用，三楼商户减少，黑灯瞎火物业管理不善等原因导致德庄火锅2013年至2014年亏损80多万元的意见，因被告既未提供证据，也未与原告签订补充协议，况且庭审中原告亦未发表意见，商业经营应遵循市场规律自负盈亏、自担风险，故该意见本案不予支持；另外，被告还提出租赁面积与实际面积出入较大，应以实际面积计算租金的同样本案不予支持。被告使用房屋但拒交第二、三年度房屋租金、物业管理费，合同虽未到期，但被告不交房租及物业费，其行为构成违约。原告要求被告支付第二、三年度房屋租金、物业管理费应予支持，原告提出被告承担违约金，对其主张的合法部分，应予支持，对被告要求驳回原告诉讼请求可推定为不承担违约金或违约金过高的意思，据有关违约金的规定，违约金超过造成损失30%的可认定为过分高于造成的损失，对原告主张违约金超过造成损失30%的部分，不予支持。合同约定了如被告违约，运营保证金不予退还，故被告要求退还运营保证金的意见，不予支持；庭后原告提出可将运营保证金折抵部分违约金的意见，不违反法律规定，应予采纳。原告提出被告支付自2015年9月25日前的租金、物业费及违约金的诉称意见，因未提出具体数额，且被告租期未到，原告可另行主张。
综上所述，某政办发（2012）91号文件对原告无拘束力，原被告签订的房屋租赁合同有效，双方应依约履行。被告显然违约，原告提出诉称意见的合法部分，应予支持。被告应依约足额交纳房租，原告应保证被告对房屋的正常使用，但被告违约，占有使用原告房屋，拖欠房租、物业费两年有余，违约金合同中已有明确约定。原告请求中的判令被告于2015年9月24日前将租赁原告房屋交付给原告，实质就是解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告任某某于本判决生效后十日内将租赁原告某县鑫泰商业经营管理有限公司运营管理的该商城三楼113--120号商铺按约定方式腾清并交付给原告；
二、被告任某某于本判决生效后十日内支付原告某县鑫泰商业经营管理有限公司2013年9月25日至2015年9月24日房屋租金690000.00元、物业费56995.00元，另支付违约金224098.50（690000＋56995元×30%）元，被告已交纳的运营保证金30000.00元折抵违约金30000.00元，被告实际应支付原告房屋租金、物业费、违约金共计941093.50元；
三、驳回原告某县鑫泰商业经营管理有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11269.00元，由被告任某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 郭 海
审 判 员 张 海
人民陪审员 田平涛
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张 涛