山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民初字第129号
原告高辉，女，生于1966年4月30日，汉族，教师，住济南市。
委托代理人李学江，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被告章丘市城市建设综合开发公司，住所地章丘市。
法定代表人程立，经理。
委托代理人王军，山东鲁明律师事务所律师。
委托代理人耿明明，山东鲁明律师事务所实习律师。
第三人山东财经大学，住所地济南市。
法定代表人卓志，校长。
委托代理人贾学福，男，生于1974年12月9日，汉族，该校法律事务室工作人员，住济南市。
原告高辉与被告章丘市城市建设综合开发公司、第三人山东财经大学房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月30日中止审理，恢复审理后，依法组成合议庭，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告高辉的委托代理人李学江，被告章丘市城市建设综合开发公司的委托代理人王军、耿明明，第三人山东财经大学的委托代理人贾学福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月22日，原告及其他原山东财政学院教职工与被告章丘市城市建设综合开发公司签订协议书，约定：原告购买被告在圣井办事处原山东财政学院章丘新校区附近开发建设的商品房，本项目为交钥匙工程，房屋单价每平方米2300元。合同还对其他条款进行了约定。该合同由原山东财政学院作为代理人签署。合同签订后，2009年6月22日、7月27日，原告分两次向被告支付首期房款238750元，被告为原告出具收据。2014年2月28日，被告取得编号为“济建开预许字第（2014）章047-053号”的《商品房预售许可证》。2011年7月4日，原山东经济学院和原山东财政学院合并组建第三人山东财经大学。原告认为，尽管购房协议由第三人作为代理人签署，但合同约定的权利义务由原被告享有和承担，原告和被告之间构成商品房买卖合同关系，合同合法有效，被告应当依据合同要求交付房产，被告拒不交房构成违约，被告亦应承担逾期交房违约金。第三人作为买卖合同的代理人，组织并实际经办了本次团购事项，其代表原告签署并实际持有2009年6月22日协议书，房地产开发建设期间，有规划变更等情事，原告所购房号随之发生变化，该房号调整资料亦由第三人掌握。第三人拒绝向原告交付、出示上述文件资料。为查明案件事实，山东财经大学应当作为第三人参与本案诉讼。为维护当事人合法权益，依法提起诉讼，请求法院判决：1、被告向原告交付位于章丘市圣井办事处驻地，山东财经大学以南明珠.财大花园22号楼3单元东户301、401室房屋。2、判令被告向原告支付违约金138879.98元（违约金计算至被告向原告实际交付房屋之日，截止2014年10月31日：违约金计算，自2011年1月1日起至2011年4月1日，以258750元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2011年4月2日起至被告向原告实际交付房屋之日止，以258750元为基数，按照日0.04%计算）。诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为被告向原告交付位于章丘市圣井办事处驻地，山东财经大学以南明珠.财大花园4号楼2单元301、401室房屋。庭审中，原告又增加一项诉讼请求，即原被告双方按所签协议书的约定签定商品房买卖合同。
被告章丘市城市建设综合开发公司辩称，1、原被告双方未签订商品房买卖合同；2、2009原告缴纳部分房屋认购金；3、双方未书面确定房款缴纳时间及交房时间；4、根据原告所交认购金收据，原告认购的是22号楼房屋，现原告要求交付4号楼的房子，被告无义务；5、商品房买卖必须签订书面合同；6、原告主张违约金，无事实证据及法律依据。
第三人山东财经大学辩称，第三人作为学校而言，在本案中积极为教职员工创造条件，希望原被告双方能够平心静气解决问题，本案中第三人并非买卖合同双方当事人，在本案中所有权利义务原被告双方承担。
经审理，本院对以下事实予以确认，1、2009年6月22日，由甲方山东财政学院代表该院购房教职工与乙方章丘市城市建设综合开发公司签订，甲方同意购买乙方位于圣井办事处山东财政学院章丘新校区附近开发建设的商品房。本项目为交钥匙工程，教工宿舍交付使用前的所有事宜，如征地、勘察、规划、报建、招投标、施工、监理、材料和设备供应，以及安装、验收等，均由乙方按照有关规定组织实施并办理相关手续。教工宿舍每平方2300元。关于房款交付，本协议签订20天后，甲方支付乙方该协议总价款的50%；主体封顶且经质量监督部门初步验收合格15日内甲方再支付乙方房款总额的35%；全部教工宿舍竣工验收合格后15日内甲方再付乙方房款总额的13%，余款2%留作房屋质量保证金。乙方负责办理规划、征地、设计、报建、招投标、施工、预售许可证的办理手续，甲方代表单位保证已接受本单位所有购房职工的委托，作为团购商品房的代表，在授权范围内有权处理购买商品房过程中所有与之相关的事项。开工时间：2009年6月30日前，竣工时间：2010年6月31日前竣工。（注：协议书如此写，笔误）。特约条款：乙方开发的房产在办理完商品房预售许可证后由甲方住户与乙方直接签订商品房销售合同；商品房销售合同采用当地房管部门要求使用的合同并符合本合同的基本的要求。违约责任，如因甲方资金不到位影响工期进度致使延误工期造成的经济损失由甲方负责，拖欠部分按同期银行贷款利息向乙方赔付。如因乙方原因逾期交房，延期90日内按已付款总额的同期银行贷款利息向甲方赔付。逾期90日以上，每延期一天，乙方应按照已付购房款总额的0.04%向甲方支付违约金。另外，该协议书还有四个附件，分别为：一、《山东财政学院教职工宿舍规划设计方案》（待定）、二、《新校区教工宿舍建设标准》、三、《山东财政学院教工宿舍开发费用清单》、四、《山东财政学院教工宿舍建设购房职工授权委托书》。
2、2009年6月22日，原告交购房定金2万元，2009年7月27日交房款238750元，合计258750元，被告为其出具收据。
3、山东财政学院代表原告与被告签订协议书后，被告并没有按期开工建设。2011年6月2日，在章丘市国土局的挂牌出让活动中被告竞得本案所涉土地的国有建设土地使用权。2011年11月22日，被告办理了本院所涉土地的土地使用权，用途为居住。因为被告迟迟不能开工，许多教职工退了房子，最后确定盖七栋楼，并进行了二次选房。2012年11月份，被告就本案所涉工程开始施工，并作出“财大花园工程形象进度计划承诺”，系对所建7栋楼进度的承诺：2013年元月31日完成一层主体，2013年12月31日前竣工验收交钥匙。但所建楼房实际系于2014年9月28日通过竣工验收。根据靳先香法官从山东财经大学调取人员楼号收费清单，第二次选房，原告选的是4号楼2单元301、401室，该房屋面积为221.3平方米，单价2600元，总价款575380元（已交258750元），本次应交费用为316630元，维修基金13278元。
4、2014年2月28日，被告取得本案所涉楼房的《商品房预售许可证》。原告因房屋单价与协议书不符，未与被告签订商品房销售合同，遂诉来本院，要求被告交付房屋并承担相应违约金。
以上事实，有原告高辉及被告章丘市城市建设综合开发公司的陈述，及高辉向法庭提交的协议书及附件一、附件二（均为复印件），收款收据两份，楼号人员应交费用清单一份（复印件），财大花园工程形象进度计划承诺复印件一份，被告对姜洪超的反诉状复印件一份，被告提供的挂牌确认书一份（复印件），建设用地使用权证书（复印件），商品房验收报告（复印件）等证据所证实。
本院认为，本案的关键是对原、被告双方所签订的协议书的性质认定，原、被告的购房活动并不是典型意义上的卖房、购房，实际上是由学校出面，找一家有资质的房地产开发公司建房，由学校组织分房，学校的权力较大，设有购房领导小组，有点类似于以前单位自行建房，是一种半市场化行为。但是，原、被告所签协议书，究竟是一份预约合同（为签订本约合同而订立的合同），还是本约合同，还是得依据相关法律、法规来认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。《商品房销售管理办法》（建设部2001年发布）第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”。本案中，原、被告所签订的协议书并不具备该办法规定的主要内容，如商品房的基本状况不清楚，并且开始计划是建设20栋楼，后来最终建成7栋楼，付款方式按工程进度付款，象建设工程合同的付款方式，有开工日期、竣工日期，但无交房日期，却约定了逾期交房的违约责任，等于没有约定，被告所作“财大花园工程形象进度计划承诺”所称的2013年12月31日前竣工验收交钥匙，并不能作交房日期理解，因为协议书第二条规定，该工程为交钥匙工程，应系指完成工程所有工续，达到交房要求。协议书也没有该办法第十六条规定的第（七）、（八）、（九）三项内容，因此说，原、被告所签团购协议书，不具备商品房销售合同的主要内容，虽然被告依据该协议书收取了部分房款，是一种违法行为，但该协议书从性质上来说，仍应认定为是一份预约合同。此外，原、被告签订该份协议书时，被告并没有取得建设用地使用权，被告并不具备预售房屋的权利，预售房屋必须在取得房屋预售许可证的前提下，所签售房合同才是有效的。并且，从该份协议书的命名上来看，是一份协议书，并没有直接命名为房屋买卖合同，虽然是内容决定形式，但也可看出双方签订时的初衷。第三，该份协议书第十条特约条款：乙方开发的房产在办理完商品房预售许可证后由甲方住户与乙方直接签订商品房销售合同；商品房销售合同采用当地房管部门要求使用的合同并符合本合同的基本的要求。从该条也可反映出，双方也知道该协议书并非是正式的商品房销售合同，商品房销售合同须在被告具备相应的法定条件后再予以签订，也使得该份协议书具备了预约合同的特征。第四，原告未按协议书规定交清房款。综上，本院认为，原、被告所签协议书，在性质上是一份预约合同，原告并不能以此主张被告交付房屋，遑论支付违约金。如果，该份预约合同是有效的，原告可向被告要求履行预约合同，签订本约合同即商品房销售合同，在本案中，原告也增加一项诉讼请求，主张原被告双方按双方所签协议书的约定，签订商品房买卖合同。但签订商品房买卖合同应是双方合意，并不能以司法强制力判决签订。因此，本案应驳回原告的诉讼请求。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告高辉的诉讼请求。
案件受理费3178元，由原告高辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘焕敏
人民陪审员 丁英欣
人民陪审员 刘桂芸
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 穆象雪