山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6533号上诉人（原审被告）：曲虎。上诉人（原审被告）：董晓欣。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：于海滨，山东青天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛蓝海新港城置业有限公司。法定代表人：徐玉田，职务总经理。委托诉讼代理人：沈涌，山东雅博律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦琪，山东雅博律师事务所律师。上诉人曲虎、董晓欣因与被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曲虎、董晓欣上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行合同，按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第七条约定将付款方式变更为一次性付款。两审诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实部分错误。1、一审法院对被上诉人违约事实没有认定。购买涉案房屋前上诉人再三说明自己已经在德州有两套按揭购买房产，是否还符合按揭购房资格，被上诉人的置业经理陈双双均答复没问题。双方签署了《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》后，上诉人还按照被上诉人要求，把办理银行贷款相关材料备齐，交付陈双双，陈双双写了收条，由其办理银行贷款事宜。当时指定的是邮政银行，后又变更为商业银行。2015年7月份，上诉人接到被上诉人的业务催办函，才得知自己购房业务已由赵红经理负责，陈双双已经离职，离职时没办理上诉人贷款材料的交接。过了一段时间上诉人得知赵红也已经离职，且原来交付给被上诉人的用于办理贷款的材料找不到了，购房事宜由谁负责上诉人也不清楚。上诉人不得已重新按要求准备贷款资料。被上诉人一直未提供购房合同给上诉人，直至2016年05月下旬在上诉人多次要求下，被上诉人才寄给上诉人购房合同，而此时距离上诉人2014年11月交付定金购买房屋已经过去了18个月(签署购房合同时，负责人承诺15个工作日内将合同寄给上诉人)。负责上诉人购房业务的人员更换了四名，贷款银行更换了两家，每次更换被上诉人都未主动通知上诉人。2016年05月拿到被上诉人寄来的购房合同后，上诉人按照被上诉人和银行的要求办理了相关公证，并于2016年06月02日将公证书寄给银行。2016年07月被上诉人通知上诉人银行贷款手续无法办理。上诉人提出按照约定，付款方式改为一次性付款，遭到被上诉方的拒绝。综上，上诉人认为被上诉人在以下方面存在违约事实：一是签署购房合同前，被上诉人没有真实告知上诉人因为已经在德州购买按揭楼房，存在可能无法办理按揭贷款的风险。没有按约定向两上诉人充分告知国家有关部门或金融机构对贷款条件、首付款比例等相关限制性政策规定；二是被上诉人多次更换负责上诉人业务的负责人、贷款银行且均未进行通知，未将上诉人办理贷款材料及时交给银行并将上述�料丢失。导致上诉人至2016年7月前无法办理贷款手续；三是被上诉人未向上诉人提供无法办理贷款的证明和依据；四是在被上诉人通知上诉人银行贷款手续无法办理后，上诉人提出按照约定改为一次性付款，遭到被上诉方的拒绝，被上诉人此举违反了双方的约定。2、一审法院对被上诉人行使解除权事实进行了错误认定。(1)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2003]7号)第十五条第二款规定，解除权行使期限是除斥期间，未在此期间行使解除权的，解除权消灭。被上诉人于2015年7月28日和2016年5月31日分别两次向上诉人邮寄了《业务催办函》进行催告，根据上述规定，被上诉人催告后行使解除权的期间为寄发第一份《业务催办函》后的三个月，但是被上诉人却未在法定期间内对上诉人行�解除权，因此被上诉人的解除权在提起诉讼前已经消灭。(2)根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，行使合同解除权的应该是合同双方中的守约一方。在本案中被上诉人属于违约方，其行使合同解除权的主体资格不适格。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条支持被上诉人解除合同的诉讼请求是错误的，理由如下：(1)根据《合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，被上诉人因在法定期限内未行使解除权，因此其解除权消灭，双方合同关�仍然存在，双方必须按照合同约定履行义务。(2)本案中双方签署的购房合同的解除要件并未成就。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，当事人可以请求解除合同的构成要件为：一是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，二是上述原因导致商品房买卖合同不能继续履行。只有全部符合上述两个要件，合同当事人双方方可请求解除合同。在本案中，商品房担保贷款合同能否订立，并不影响商品房买卖合同的继续履行。根据双方当事人签署的购房合同补充条款第七条第2款的约定，即使商品房担保贷款合同未能订立，上诉人也可要求根据约定变更付款方式为一次性付款，商品房买卖合同仍然可以继续履行。正是由于被上诉人无理拒绝才导致上诉人暂时未能支付房屋尾款。2、一审法院未能引用合同法关于格式条款的规定。根据《合同法》第四十条、第四十一条规定，购房合同补充条款第七条第2款免除了被上诉人的责任、加重了上诉人的责任。因为在商品房购买事项中，如果没有被上诉人的积极参与与配合，上诉人是无法独立完成贷款办理手续的。(2)被上诉人在一审庭审中辩称，合同中并没有约定其有办理按揭贷款的义务，此说法是缺乏法律依据的。购房合同补充条款第七条第2款属于格式条款，应当以上诉人的理解为准，即由被上诉人负责办理贷款事项，上诉人配合。3、一审法院的判决与解决纠纷应有利于交易目的出发点背道而驰。一审判决违反了《合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决解除合同损害了上诉人的合同利益。本案房屋买卖合同应当继续履行。被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。青岛蓝海新港城置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人之间签署的《青岛市商品房预售合同》；2、判令曲虎、董晓欣向青岛蓝海新港城置业有限公司支付违约金393073.2元；3、判令曲虎、董晓欣承担律师费1万元；4、诉讼费用由两曲虎、董晓欣承担。一审法院认定事实：2015年2月10日，青岛蓝海新港城置业有限公司（甲方）与曲虎、董晓欣（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买青岛市市南区四川路x号x号楼x单元x室住宅房屋一处，建筑面积135.85平方米，房屋总价款（不包含房屋全装修�格）暂定为1849266元；乙方若未按本合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权解除合同，本合同自乙方收到甲方书面解除通知之日起解除，乙方应向甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时乙方应承担因乙方违约而解除合同的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、评估费等所有费用。如乙方逾期办理上述合同解除手续的，自应办理完毕合同解除手续之日起至实际办理完毕合同解除手续之日止，乙方需按日向甲方支付房屋总价款千分之一的违约金，该违约金甲方有权直接从乙方已付房款中扣除，乙方应另行据实赔偿甲方损失；青岛蓝海新港城置业有限公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，曲虎、董晓欣按日向青岛蓝海新港城置业有限公司支付逾期应付款万分之五的违约金。在合同附件一中，关于付款方式，双方约定：付款方式为银行按揭贷款，首付款559266元（含定金50000元），乙方应于2015年2月9日存入本合同指定的账户。贷款1290000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2015年2月16日前办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，房贷机构于2015年2月19日前将贷款存入本合同指定的账户。在合同补充条款第七条中，双方就预售合同第七条及附件一补充约定：1、预售合同及本补充协议签订前，出卖人已向买受人充分告知国家有关部门或金融机构对贷款条件、金额、首付款比例等相关限制性政策及规定。买受人在签订预售合同及本协议前已向贷款机构确认其贷款条件和贷�金额的可行性，买受人保证具备按预售合同约定金额及时间支付全部房款的能力。如预售合同签订后，因买受人自身原因或贷款政策变化（包括但不限于国家或省、市有关税率调整、新增税费、贷款政策调整等新规定或政策的出台等）等任何非出卖人原因导致金融机构未批准买受人的贷款申请或实际批准的贷款金额少于买受人申请金额的，买受人均应在预售合同协议附件一第一条贷款约定的付款期限届满之日起10日内，按批准贷款与申请贷款的差额补足房款。否则即视为逾期付款，买受人应按预售合同第七条之规定承担违约责任，同时买受人应赔偿出卖人的损失。2、如买受人于签约后5个工作日未能与银行签署贷款协议及办理完成全部贷款手续，或买受人未能在预售合同签订后10个工作日内办理完契税缴纳、预告登记、预抵押登记等相关手续的，则买受人同意出卖�有权选择买受人的付款方式变更为一次性付款，不再采用贷款付款方式。3、出卖人行使预售合同及本补充协议中约定的单方面解除预售合同权利时，应书面通知买受人，预售合同及本补充协议自买受人收到解约通知时解除。买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已支付的房价款中直接扣除上述违约金及预售合同解除费用等。合同签订后，曲虎、董晓欣于2015年2月10日向青岛蓝海新港城置业有限公司支付购房款共计559266元。同日，青岛蓝海新港城置业有限公司销售人员陈双双向曲虎、董晓欣出具收条一份，其上载明：“已收到曲虎收入证明1份，流水原件。”之后，在办理涉案房屋按揭贷款的过程中，由于董晓欣在异地已有两套按揭银行贷款，根据相关政策规定，董晓欣无法再办理涉案房屋的按揭贷款，导致根据合同预定的付款方式无法实现，尚欠房款1290000元未付。2015年7月28日，青岛蓝海新港城置业有限公司通过EMS方式向曲虎、董晓欣邮寄《业务催办函》一份，其上载明：“根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》中关于第七条及预售合同补充条款的相关规定，您应予2015年2月17日前到指定银行办理按揭贷款手续，现已超期161天。逾期超过60天后，甲方有权利另行处分您购买的金茂湾二期2-2-3001户房屋。请您自收到本函件的三日内，与我司销售人员联系，并按合同约定履行相关义务。”曲虎、董晓欣签收该催办函。2016年5月31日，青岛蓝海新港城置业有限公司再次通过EMS方式向曲虎、董晓欣邮寄《业务催办函》一份，其上载明：“至今您尚欠我司房款共计1290000元，违约金180729元（截止到2016年5月31日）。曲虎先生逾期未向青岛蓝海新港城置业有限公司履行债务的行为，已经违反购房合同的约定及法律规定，依法应当承担继续履行支付欠款的义务并交纳违约金。1、希望您在收到本函之后，立即与我们取得联系。并将所欠费用直接支付给我们；2、如仍拒绝履行付款义务，我们将依据法律追究您的法律责任。”曲虎、董晓欣签收该催办函。曲虎、董晓欣在收到青岛蓝海新港城置业有限公司的催告后，亦多次与青岛蓝海新港城置业有限公司的工作人员及相关办理按揭贷款的银行工作人员联系协商办理贷款有关事宜，因政策限贷问题，曲虎、董晓欣方面无法办理涉案房屋的贷款手续。现曲虎、董晓欣未将剩余购房款交给青岛蓝海新港城置业有限公司，涉案房屋至今未交付给曲虎、董晓欣。青岛蓝海新港城置业有限公司于本案中委托山东雅博律师事务所作为其诉讼委托代理人，双方签订《委托代理合同》，青岛蓝海新港城置业有限公司按照合同约定向山东雅博律师事务所支付律师费10000元。一审法院认为，青岛蓝海新港城置业有限公司与曲虎、董晓欣签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，对双方具有约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，曲虎、董晓欣向青岛蓝海新港城置业有限公司支付首付房款559266元，依据合同约定，剩余房款1290000元以银行按揭贷款方式支付。在履行合同办理银行按揭贷款过程中，因董晓欣在异地已有两套房产按揭银行贷款，根据国家关于房产宏观调控政策规定，董晓欣无法再办理涉案房屋的按揭贷款，导致根据合同预定的付款方式无法实现。据�，本案争议的焦点问题一是因国家关于房产宏观调控政策规定导致合同约定的付款方式无法履行，青岛蓝海新港城置业有限公司是否可以解约。二、曲虎、董晓欣是否需要承担违约责任。关于焦点问题一，国家关于住房限贷政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同继续履行造成重大影响。在双方签订的《青岛市商品房预售合同》中约定曲虎、董晓欣以按揭贷款的方式支付购房款，关于该付款方式，系买卖双方协商的结果。针对按揭贷款的付款方式，因国家关于房产宏观调控政策变化导致曲虎、董晓欣无法办理涉案房屋按揭贷款，无法履行合同约定的付款义务的，可认为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，商品房买卖合同约定，买�人以担保贷款方式付款，……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方签订购房合同至今已有两年时间，在此期间青岛蓝海新港城置业有限公司一直未收到合同约定的购房尾款129万元，因此青岛蓝海新港城置业有限公司起诉解除合同并不接受曲虎、董晓欣继续履行合同的意见并无不当。根据双方合同约定，青岛蓝海新港城置业有限公司如行使解除合同权，应当书面通知曲虎、董晓欣。青岛蓝海新港城置业有限公司通过起诉方式主张解除合同并已送达至曲虎、董晓欣，因此对于青岛蓝海新港城置业有限公司主张解除双方之间签订的预售合同诉讼请求一审法院予以支持。关于焦点问题二，根据曲虎、董晓欣陈述的事实经过，曲虎、董晓欣购买涉案房屋之前咨询过青岛蓝海新港城置业有限公司的售房工作人员，就其名下已有两套按揭房屋贷款作出过说明，青岛蓝海新港城置业有限公司工作人员表示曲虎、董晓欣的情况不受影响后才签订购房合同并办理相关贷款事宜。因此过错亦不在曲虎、董晓欣。之后曲虎、董晓欣也积极配合青岛蓝海新港城置业有限公司及相关银行提供相关材料办理贷款事宜，但因为限贷政策导致无法办理按揭贷款。对此一审法院认为，针对按揭贷款的付款方式而言，即使合同预先规定了购房人需事先向银行了解按揭贷款的可行性，鉴于限贷政策的突发性，将无法办理贷款的风险全部由购房人承担也不合理。因双方的解约事由不可归责于任何一方，故双方当事人均无需承担违约责任。对于青岛蓝海新港城置业有限公司主张�违约金及因违约而解除合同支出的费用一审法院不予支持。为避免当事人诉累，节约当事人诉讼成本，在合同解除后，青岛蓝海新港城置业有限公司应当将收取的购房款本金及其利息退还曲虎、董晓欣。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百六十九条，《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决：一、青岛蓝海新港城置业有限公司与曲虎、董晓欣就青岛市市南区四川路23号《金茂湾二期》x号楼x单元x层x户房产房屋签订的《青岛市商品房预售合同》解除，青岛蓝海新港城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还二曲虎、董晓欣购房款559266元并支付自2015年2月10日至本判决确定的履行期限届满之日起按照同期人民银行存款利率计算本金559266元产生的利息。�、驳回青岛蓝海新港城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7346元，减半收取3673元，由青岛蓝海新港城置业有限公司负担1836.5元，曲虎、董晓欣负担1836.5元。经本院审理查明，一审法院查明的基本事实属实。另查明：双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》还规定：甲方于2017年4月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如果未按合同的约定的期限交付房屋，应当向乙方按已支付房款日万分之1.00计算支付违约金，逾期超过90天，乙方有权单方解除合同。乙方行使合同约定的单方解除合同权力时，应当书面通知甲方。一审时，曲虎、董晓欣陈述“。款贷不下来后，曲虎、董晓欣找到青岛蓝海新港城置业有限公司要求支付全部房款，因为青岛蓝海新港城置业有限公司内部管理混乱，没有人来对接这个事情，曲虎、董晓欣想要支付全款，但没有人理睬。”二审时曲虎、董晓欣称：“2016年7月份被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司告知上诉人曲虎、董晓欣不能办理贷款时，上诉人曲虎、董晓欣提出变更付款方式，要求一次性现金支付，青岛蓝海新港城置业有限公司不同意。”青岛蓝海新港城置业有限公司辩称：“不认可，上诉人曲虎、董晓欣在上诉状中已经自认2015年7月份收到青岛蓝海新港城置业有限公司邮寄的催办函。”二审时上诉人曲虎、董晓欣向本�提交了一份董晓欣与案外人陈双双的视频资料，用以证明：1、2014年底董晓欣购买涉案金茂湾房产时，青岛市不限购也不限贷。2、董晓欣在金茂湾置业经理陈双双的指导下，提供了全部完整的购房贷款资料。3、陈双双离职时，将董晓欣购房涉及的所有资料移交给被上诉人。因为被上诉人的原因，拖了半年多，才又通知董晓欣到青岛办理房贷手续。经本院播放质证，被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司辩称：对上诉人提交的视频资料的真实性没有异议，该视频资料与上诉人提交的书面文字资料内容一致。上诉人没有提供视频资料的原始载体。其次文字资料清楚的显示了视频资料经过了剪辑。对视频中陈双双的身份不予认可，该人从未与被上诉人签订过任何劳动合同，其不能作为被上诉人员工或代理人作出意思表示。上诉人曲虎、董晓欣辩称：原始载体是微型录像�录制的，没有经过剪辑和删除。陈双双是被上诉人的置业经理，售楼小姐。视频中陈双双证实金茂湾项目是两家代理公司在售楼，并且贷款也是代理公司办理。陈双双是代理公司的人，代理公司是独立的法人，负责销售被上诉人的房子，并与上诉人签订了房屋销售合同。青岛蓝海新港城置业有限公司辩称：视频出现中断，不连贯。涉案房产是被上诉人自己对外出售，没有代理公司代为销售或者办理贷款。本院认为，上诉人曲虎、董晓欣二审提交的视频资料，因案外人陈双双没有出庭作证，该视频资料不符合证据的形式要件，本院不予采纳。二审时上诉人曲虎、董晓欣还向本院提交了如下证据：证据一、甲方青岛蓝海新港城置业有限公司、乙方曲虎于2017年11月27日签订的《青岛金茂湾二期车位认购书》（复印件）。载明：鉴于乙方�买甲方金茂湾项目二期x号楼x单元x室房屋，为金茂湾业主，因此乙方自愿向甲方购买本项目地下车位使用权，据此，为了各方权利义务，双方经协商一致，就乙方预定甲方开发的地下车位事宜，以资双方共同遵守。一、预订车位概况。归属房号：青岛金茂湾-预订车位编号：青岛金茂湾二期-1层A区139号，销售总价：为233000元。二、主要条款：1、签署本认购书的同时，乙方应缴纳车位定金20000元。该认购书最后有手写内容“380302×××20工行青岛市南四支行青岛蓝海新港城置业有限公司”字样。证据二、甲方青岛蓝海新港城置业有限公司、乙方曲虎于2017年11月27日签订《青岛金茂湾二期车位使用权转让协议》（复印件）。载明：鉴于。2、乙方系金茂湾二期项目2号楼2单元3001室房屋的业主，并已签订标号为N0:201500012442《青岛市商品房预售合同》。�方要求按本协议约定受让本项目二期-1层A区139号地下停车位平时使用权。车位使用权转让总价款为233000元。于2017年11月27日交定金20000元，并于2017年12月4日前付清全部尾款。如乙方转让、出租、出借所购车未，乙方需书面告知甲方及物业公司。乙方转让车位时，只能向该小区业主转让，并采用合同权利义务同时转让的方式，即乙方将其在本合同项下的权利义务一并转让给受让方，并由甲方、乙方及受让方另行签主体变更合同。如乙方转让所购房产的，该车位须同时转让，乙方不得单独保留该车位。证据三、市南金茂湾收款收据（复印件）。载明曲虎于2017年11月27日缴纳20000元。曲虎提交上述证据用以证明：至2017年11月27日，被上诉人仍然认定上诉人是涉案金茂湾小区业主，并要求上诉人购买车位。同时，该证据也证实小区的车位在转让时，只能向小区的业主转让，车位不能单独拥有，必须与房产同时存在。被上诉人要求上诉人购买车位支付款项时的银行开户行是工行青岛市南四支行，账号是02×××20。该账户账号与被上诉人在商品房买卖合同中指定的账号不一致，同时，与上诉人交付车位押金的账户账号也不一致，与上诉人交付维修基金的账户账号也不一致，证明被上诉人的银行账户账号一直处于不确定状态。因此上诉人想一次性支付购房款，也不知道究竟该向哪个账户支付。定金收据证明上诉人已交付车位款20000元定金。经本院质证，青岛蓝海新港城置业有限公司表示庭后落实，双方就该三份证据真伪所应承担的法律后果表了态。青岛蓝海新港城置业有限公司经落实后辩称：对上述三份证据的真实性无异议。青岛蓝海新港城置业有限公司确实与曲虎签订了关于购买车位的上述协议，曲虎交纳了20000元车位定金。金茂湾二期的�位对社会公开销售，不仅仅局限于该小区业主，而上诉人在履行商品房购买合同时严重违约，并不能构成继续履行合同的条件。本院认为，曲虎、董晓欣提交的《青岛金茂湾二期车位认购书》、《青岛金茂湾二期车位使用权转让协议》以及20000元车位定金收据，虽然是复印件，但青岛蓝海新港城置业有限公司认可，因此该三份证据及其内容本院予以采纳。本院认为，本案系房屋买卖合同。曲虎、董晓欣的购房按揭贷款没有按合同约定办成的原因，以及曲虎、董晓欣后期是否曾向青岛蓝海新港城置业有限公司表示用现金支付剩余房款问题，双方存在分歧，各执一词，但均未向法庭进行充分的举证证明。在曲虎、董晓欣的购房按揭贷款没有办成，没有按合同约定交纳购房余款的情况下，青岛蓝海新港城置业有限公司并没有向曲虎、董�欣明确提出解除合同。而是分别于2015年7月28日和2016年5月31日发出了两份业务催办函。根据两份业务催办函的内容，青岛蓝海新港城置业有限公司只是催促曲虎、董晓欣履行合同约定的付款义务，并无明确告知要解除合同的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案双方签订的房屋买卖合�，约定了守约方可以向违约方提出解除合同，但没有约定行使合同解除权的期限，因此本案双方签订的商品房买卖合同可否解除，适用上述司法解释第十五条第二款的规定。根据该规定，即使曲虎、董晓欣没有依照合同约定按期履行付款义务，存在违约行为，但由于曲虎、董晓欣没有催告青岛蓝海新港城置业有限公司行使合同解除权，则青岛蓝海新港城置业有限公司的合同解除权应自解除权发生之日起一年以内行使，逾期行使则解除权消灭。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，曲虎、董晓欣应当于2015年2月19将房屋余款1290000元打入公司指定的账户，逾期60天后，青岛蓝海新港城置业有限公司即享有单方解除合同的权利。但从青岛蓝海新港城置业有限公司享有该解除权发生之日起，至其本案正式起诉请求解除合同之日（2017年1月18日立案时），早已超过了一年�解除权行使除斥期间，因此青岛蓝海新港城置业有限公司丧失了本案房屋买卖合同的解除权。一、二审时，上诉人曲虎、董晓欣均要求继续履行合同，因此本案双方签订的房屋买卖合同不应解除。青岛蓝海新港城置业有限公司于2017年11月27日与曲虎签订《青岛金茂湾二期车位认购书》、《青岛金茂湾二期车位使用权转让协议》，并收取20000元车位转让定金的行为，能够证明青岛蓝海新港城置业有限公司认可曲虎、董晓欣系讼争房屋的业主，是其同意继续履行双方签订的《青岛市商品房预售合同》的行为表示。因此，本院认为该合同双方应当继续履行。青岛蓝海新港城置业有限公司请求解除合同，本院不予支持。另外，一审法院没有支持青岛蓝海新港城置业有限公司关于违约金和律师费的诉讼请求，本案应当驳回青岛蓝海新港城置�有限公司的诉讼请求。综上所述，上诉人曲虎、董晓欣的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决欠当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初510号民事判决；二、驳回被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7346元，减半收取3673元，由被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司负担。二审案件受理费7346，由被上诉人青岛蓝海新港城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 娜审判员 王昌民审判员 杨保国二〇一七年十二月十二日书记员 王 晶书记员 于国英书记员 郭丹丹