陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民高终字第00235号
上诉人（原审原告）宋朝。
委托代理人雷顺勇，陕西法正平安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘雪晨。
委托代理人亢娅珍，系刘雪晨之母。
上诉人宋朝因与被上诉人刘雪晨房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第03924号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋朝及其委托代理人雷顺勇、被上诉人刘雪晨及其委托代理人亢娅珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年6月15宋朝与刘雪晨及西安金逸房地产信息咨询有限公司签订《房屋租赁三方合同》，约定刘雪晨将其所有的位于西安市雁塔区昆明池恒大城7号楼的602室出租于宋朝使用，租赁期限自2014年6月16日至2015年6月15日，月租金1900元，租金半年支付一次。合同约定在租赁期内若刘雪晨提前收回房屋或宋朝提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金一倍支付违约金，刘雪晨应退还剩余租期相应的租金。合同签订当日宋朝向刘雪晨支付了三个月房租5700元及一个月押金1900元，刘雪晨将房屋钥匙、门禁卡等交于宋朝。宋朝在住进该房屋约不到半个月即2014年6月底的时候给刘雪晨打电话表示要解除合同，并表示愿意按违约履行，刘雪晨可以扣除押金及其承租天数的租金，将剩余租金退还宋朝，刘雪晨认为合同约定要提前解除合同需提前三十日通知对方，并应按照月租金的双倍支付违约金，双方因此产生矛盾。截止一审开庭审理时，宋朝一直未就刘雪晨移交给其的出租屋内的物品向刘雪晨移交，亦未将房屋钥匙、门禁卡、电卡、天然气卡等及时交于刘雪晨。以上事实，有《房屋租货三方合同》、房租收条、押金收条等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。
宋朝于2014年7月8日诉至原审法院称，其于2014年6月15日与恒大城7号楼602业主刘雪晨签订房屋租赁合同。其向对方缴纳了7600元，其中5700元为三个月的房租（即从2014年6月15日至2014年9月I5日的租金），另1900元为押金。此合同是在恒大城门口玛雅房屋中介机构签署的，宋朝和刘雪晨是租客与业主的关系，由于租客的个人原因不能按照合同的一年租期来执行，所以需要提交一个月的违约金1900元，在租客按照违约的实际情况执行的前提下，业主还是不愿意退还剩余的房租。故诉至法院，请求：1、依法解除房屋租赁合同；2、按照合同约定退还应该退还的租房款总计4680元；3、退还未按照合同应退还的钱款利息共100元；4、本案诉讼费由刘雪晨承担。
刘雪晨答辩称，宋朝的行为严重违约，刘雪晨同意解除与宋朝的房屋租赁合同，收回自己的房屋。由于宋朝违约，宋朝应承担相应的违约责任，并应赔偿刘雪晨的损失。
原审法院经审理认为，宋朝、刘雪晨双方之间签订的房屋租赁合同，系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故该租赁合同依法成立并生效，合同双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，双方协商一致可以解除合同。现宋朝要求解除合同，刘雪晨亦同意解除合同，故对于宋朝要求依法解除与刘雪晨的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以准许。对于宋朝要求刘雪晨退还房租及利息的诉讼请求，由于宋朝是在2014年6月底的时候通知刘雪晨要求退房，表示刘雪晨可以扣除押金及其承租天数的租金，将剩余租金退还宋朝。但双方在租赁合同中约定在租赁期内若宋朝提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金一倍支付违约金，后由于双方对于违约事宜未能协商一致，宋朝一直未能就刘雪晨移交给其的出租屋内的物品向刘雪晨移交，亦未将房屋钥匙、门禁卡、电卡、天然气卡等及时交于刘雪晨。即宋朝在违约后既未能按照双方签订的租货合同向刘雪晨支付其实际承租天数的租金，并加付一个月的租金和违约金，而且未能及时向刘雪晨就出租房屋内的物品及房屋铜匙等进行移交，致使刘雪晨不能及时将房屋再次对外出租以便减少损失。故对于宋朝要求刘雪晨退还房租的诉讼请求，依法不予支持。对于宋朝要求刘雪晨退还房租利息的诉讼请求，由于宋朝违约在先，且未能按租赁合同约定的违约事宜进行处理，才导致刘雪晨未能及时退还其剩余房租，所以对此项诉讼请求依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，判决如下：一、原告宋朝与被告刘雪晨签订的房屋租赁合同依法解除；二、驳回原告宋朝其余的诉讼请求。本案案件受理费280元，由原告宋朝承担。
宣判后，宋朝不服，向本院提起上诉称，一审判决驳回宋朝的诉讼请求，本案案件受理费280元由宋朝负担，不支持宋朝要求退还房租利息的诉讼请求，均属于严重不符合事实，程序属于违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判刘雪晨支付宋朝剩余房屋租金4503元，利息100元；2、一、二审诉讼费由刘雪晨承担。
刘雪晨答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回宋朝的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，二审庭审中，刘雪晨认可宋朝搬离时，将天然气卡和电卡留在本案涉及的房屋内。同时承认其于2014年9月3日更换了出租房屋的门锁。一审判决查明其余事实属实。二审中，宋朝请求证人黄仕东到庭作证、提供录音资料一份，证明双方发生纠纷后，双方曾达成口头协议，刘雪晨一方同意退还剩余租金；录音资料证明刘雪晨于2014年7月5日已经将涉案房屋租给他人。刘雪晨不认可黄仕东证言和录音资料，认为其不认识黄仕东，双方应按合同约定办。对录音资料的真实性也不认可，认为宋朝的录音资料是在他人不知情的情况下录的，是不合法的，也不能证实宋朝的证明目的。
本院经审理认为，宋朝与刘雪晨签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律行政法规的强制性规定，故该合同应为有效。宋朝和刘雪晨均应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，合同在履行过程中，经双方协商一致可以解除合同。现宋朝要求解除合同，刘雪晨亦表示同意，故原审判决解除宋朝与刘雪晨的房屋租赁合同是正确的。双方在合同中约定，在租赁期内，若刘雪晨提前收回房屋或宋朝提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金一倍支付违约金，刘雪晨应退还剩余租期相应的租金。宋朝是在2014年6月底的时候通知刘雪晨要求退房，并表示刘雪晨可以扣除押金及其承租天数的租金，将剩余租金退还宋朝。但双方在租赁合同中约定在租赁期内若宋朝提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金一倍支付违约金，后由于双方对于违约事宜未能协商一致，宋朝未能就刘雪晨移交给其的出租屋内的物品向刘雪晨移交，亦未将房屋钥匙、门禁卡等交于刘雪晨。鉴于刘雪晨在二审中认可其于2014年9月3日更换了出租房屋的门锁，因此应认定刘雪晨实际占有了涉案房屋。故，刘雪晨应将2014年9月3日以后的租金退还给宋朝。对于宋朝要求刘雪晨退还房租利息的上诉请求，因宋朝违约在先，且未能按租赁合同约定的违约事宜进行处理，才导致刘雪晨未能及时退还其剩余房租，所以对宋朝的该项上诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第03924号民事判决第一项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第03924号民事判决第二项及案件受理费负担部分；
三、刘雪晨于本判决生效后立即退还宋朝房屋租金760元整。
一审案件受理费280元，由刘雪晨负担80元，由宋朝负担200元；二审案件50元由刘雪晨负担10元，由宋朝负担40元。一审案件受理费280元、二审案件受理费50元宋朝已预交，刘雪晨应于履行本判决给付义务时一并支付给宋朝。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
代理审判员 任 蕾
代理审判员 姬 钊
二〇一五年六月十五日
书 记 员 周 燕