安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滁民一初字第00017号
原告（反诉被告）：滁州市南谯工业开发区管理委员会。
法定代表人：邓元松，该管委会主任。
委托代理人：陈乐，安徽皖江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：滁州市华泰包装彩印有限公司。
法定代表人：高翠凤，该公司董事长。
委托代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。
原告滁州市南谯工业开发区管理委员会（以下简称南谯开发区管委会）为与被告滁州市华泰包装彩印有限公司（以下简称华泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2012年12月25日向本院起诉。本院受理后，被告华泰公司提起反诉，本院决定依法合并审理。本案审理过程中，原告南谯开发区管委会申请对涉案厂房工程造价进行鉴定，本院依法委托安徽中信工程咨询有限责任公司进行鉴定。本院依法组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭审理了本案。原告南谯开发区管委会的委托代理人陈乐，被告华泰公司的法定代表人高翠凤、委托代理人倪升山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南谯开发区管委会诉称：滁州市南谯区政府为拆迁及招商引资需要，决定引进华泰公司入驻其所属城南工业园区。为此，双方于2009年5月26日签订一份合同，该合同约定：1、南谯开发区管委会出让26.64亩土地给华泰公司使用，土地出让费为5.6万元／亩，计149.18万元。若华泰公司在2010年度上交税金500万元，南谯开发区管委会免收土地出让及办证费用；2、南谯开发区管委会保证在2010年底华泰公司能够办理到房产、土地证，如不能及时办理南谯开发区管委会每年赔偿华泰公司违约金100万元；3、华泰公司因拆迁安置需要，向南谯开发区管委会购买位于南谯工业园开发区城南工业园区2#、3#、4#、10#四幢厂房，上述厂房交付华泰公司后三个月内，华泰公司应按其选定的审计部门审计，所确认的工程总价款支付给南谯开发区管委会。合同签订后，南谯开发区管委会即将出让的26.64亩土地及四幢厂房交付华泰公司使用。后经审计部门审计，涉案四幢厂房总价款为704.37万元，华泰公司自行审计确认四幢厂房总价款为601万元。双方多次对四幢厂房的总价款进行协商，未能协商一致。截止目前为止，华泰公司仅以拆迁差价及补偿款177.13万元冲抵所欠购房款，余款527.24万元及土地出让费149.18万元未能给付。故请求判令：1、华泰公司给付购房款527.24万元；2、华泰公司支付土地出让费149.18万元；3、华泰公司承担本案诉讼费用。
华泰公司答辩称：1、南谯开发区管委会诉请中要求支付购房款的数字有误，本案不是单纯的厂房买卖纠纷，而是南谯开发区管委会拆除了华泰公司原有厂房，对华泰公司进行安置并根据安置行为所产生的一切法律关系；2、根据合同约定，南谯开发区管委会安置的厂房需经选定的审计部门审计之后确认安置厂房的工程造价，并根据确认的工程造价向南谯开发区管委会支付工程款。由于双方对四幢厂房的总价款存在较大差异，所以华泰公司不可能在工程价款没有确认的前提下向南谯开发区管委会支付价款；3、本案审理过程中，法院委托了鉴定机构对四幢厂房造价进行审计，审计确认的工程造价为6273340.31元，与南谯开发区管委会诉请的造价相差近62万元，说明南谯开发区管委会在诉讼前单方面做出的工程造价不客观；4、对于监理、设计、勘探等建筑配套费用15.35万元，既不符合合同约定也不符合法律规定，双方在签订合同时明确约定了厂房的计价方式是以工程价款为依据，不包含其他费用，因此对建筑该厂房所产生的配套费用应该由南谯开发区管委会自行承担；5、南谯开发区管委会交付的土地不具备投产的条件，影响了华泰公司的经营，导致华泰公司2012年未能完成500万元税金的任务；6、南谯开发区管委会没有按照合同的约定支付拆迁补偿的余款，影响了华泰公司的资金周转，按照合同约定南谯开发区管委会应该在2010年底之前向华泰公司支付拆迁补偿的余款177.13万元，但是该款项目前为止未支付，构成违约，造成的融资利息损失在150万元左右；7、南谯开发区管委会欠付的拆迁补偿款可以从厂房总价款中抵付，并从2011年1月起支付抵付日期的利息损失。综上，请求依法判决。
华泰公司反诉称：华泰公司系南谯区政府招商引资企业。2009年5月双方签订“合同书”一份，合同约定南谯开发区管委会拆迁华泰公司位于滁州市龙蟠大道与怡亭路交叉口西北侧的厂房，应付补偿款2205696元，由南谯开发区管委会在南谯区政府开发的理想创业园将2#、3#、4#、10#四幢厂房安置给华泰公司。2010年底南谯开发区管委会必须为华泰公司办理安置厂房的房产证及土地证，如不能办理，南谯开发区管委会每年应赔偿华泰公司违约金100万元。合同还约定，南谯开发区管委会应为华泰公司办理剩余3.64亩土地的土地使用证。合同签订后，南谯开发区管委会虽将涉案四幢厂房交付华泰公司，但一直未办理房产证、土地证。由于厂房设施不全且质量较差，华泰公司投入了近百万的维修费用。请求判令：1、南谯开发区管委会为华泰公司办理2#、3#、4#、10#四幢厂房的房产证及土地证，并承担违约金200万元；2、南谯开发区管委会为华泰公司办理位于滁州市龙蟠大道与怡亭路交叉口拆迁剩余3.64亩土地使用证；3、南谯开发区管委会承担维修费用964612元；4、南谯开发区管委会承担本案诉讼费用。
南谯开发区管委会答辩称：1、华泰公司要求给付违约金200万元标准过高，应当按照不超过银行贷款利率的四倍计算违约金；2、南谯开发区管委会已于2011年11月22日下达通知，通知华泰公司四幢厂房已经具备过户条件，但因华泰公司的剩余房款未能及时给付，导致未能办理上述厂房的产权证；3、剩余3.64亩土地使用权属于华泰公司所有，如果符合办证条件南谯开发区管委会愿意配合办证；4、华泰公司主张的维修费用需要相关证据作为依据。请求依法裁判。
南谯开发区管委会为支持其诉讼请求所举证据及相对方的质证意见如下：
证据一、2009年5月24日双方签订的《合同书》一份，证明双方当事人约定如何购买厂房及出让土地等事宜。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
证据二、会议纪要一份，证明双方确定如何对厂房造价进行审计确认。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，但是会议纪要的第三条中关于维修问题的说明，证明涉案厂房确实存在质量瑕疵，第六条明确要求涉案工程造价需要委托审计部门进行审计。
证据三、华泰公司2012年3月18日提交的厂房支付意见。证明华泰公司对土地转让费及购买厂房如何结算、支付的具体意见。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，能够证明了南谯开发区管委会提交的四幢厂房的造价与审计部门审计的造价存在较大差异。
证据四、付款凭证二份，证明华泰公司已支付1771300元房款的事实。
华泰公司的质证意见：该款华泰公司同意从涉案厂房的总价款中扣除，但南谯开发区管委会未能实际支付，与合同约定不符，应当承担违约责任。
证据五、房产土地证一份，证明涉案出让的土地、房产已具备过户条件。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，但本案不具备关联性，也不能作为南谯开发区管委会未能为华泰公司办理涉案厂房土地证、房产证的抗辩理由。
证据六、华泰公司于2010年1月28日出具的欠条一份及纳税证明各一份，证明华泰公司欠南谯开发区管委会土地转让费129.696万元，并且依据合同约定未完成纳税义务，不应享受免缴税金的条件。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，欠条是在2010年初出具，如果年底要完成纳税义务的话，土地出让费应免除，但是因为厂房存在质量问题，导致当年没有完成纳税义务。
证据七、南谯开发区管委会通知华泰公司办理房产土地过户手续一份，证明涉案厂房于2011年11月22日即具备房屋、土地过户的条件。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，但是南谯开发区管委会要求华泰公司先交纳房款后才办证的行为违反了合同的约定，按照合同的约定，涉案厂房要在确定价款之后才具备付款条件。同时合同第四条约定，南谯开发区管委会应当于2010年底为华泰公司办理房产证及土地证，并没有以支付房款为前提条件。
证据八、双方共同委托安徽中信咨询公司对涉案厂房价款鉴定的鉴定报告一份，证明涉案厂房的总价款为6273340.31元。
华泰公司的质证意见：对该证据的真实性及审计结果均无异议，审计费用应当按照双方原提交的工程价款的差额来承担。
华泰公司为支持自己的诉讼请求、抗辩南谯开发区管委会的诉请所举证据及相对方的质证意见如下：
证据一、企业法人证明、营业执照、组织机构代码一组，证明华泰公司的诉讼主体资格。
南谯开发区管委会的质证意见：对该证据的真实性无异议。
证据二、2009年5月24日合同书一份及2012年5月12日支付意见一份，证明：1、南谯开发区管委会截止2012年底应承担违约金200万元；2、南谯开发区管委会欠华泰公司拆迁补偿款177.13万元，应承担利息1417040元。
南谯开发区管委会的质证意见：对该证据的真实性无异议，违约金约定过高。
证据三、施工合同及工程决算书各一份。证明华泰公司因涉案厂房存在质量问题而支付维修改造费用964612元，该项费用应当由南谯开发区管委会承担。
南谯开发区管委会的质证意见：对该证据的真实性有异议，证明目的不认可，应该在交付房款之前由双方同时确认，且未出具付款凭证。
本院对双方所举证据的认证意见：因华泰公司对南谯开发区管委会所举证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，证据来源合法，故本院对南谯开发区管委会所举证据予以确认；华泰公司所举证据一和证据二的真实性双方均无异议，本院予以确认，证据三关于维修费用部分，双方在庭审中已达成一致意见，该项费用南谯开发区管委会认可30万元，华泰公司同意，故对该证据的证明目的不予采信。
根据双方当事人举证、质证及本院认证，结合当事人庭审陈述，查明本案事实如下：
滁州市南谯区政府为拆迁及招商引资需要，决定引进华泰公司入驻其所属城南工业园区。为此，南谯开发区管委会（甲方）与华泰公司（乙方）于2009年5月24日签订一份《合同书》，该合同主要约定：1、南谯区政府分两次付给华泰公司2205696元，首期支付110万元，余款2010年底付清。甲方把首期款打入乙方账户后即可拆迁；2、甲方同意城南工业园地块拆迁差价款计671300元用于付给南谯开发区管委会先期购房款；3、乙方确保2010年上交税金达500万元以上。甲方保证免收土地款及办证费用，如达不到按实际5.6万每亩收取。乙方打欠条给南谯开发区管委会按实际面积计算土地款，土地款按5.6万元／亩计算；4、在双方签字生效后甲方保证在2010年底乙方拿到理想创业园2#、3#、4#、10#厂房房产证及国有土地证，如不能及时办理，甲方每年赔偿乙方违约金人民币100万元；5、甲方在交付2#、3#、4#、10#厂房后，由乙方找审计部门进行审计，按审计结果价格支付；6、甲方保证余下3.64亩土地给予办理国有土地证。如再拆迁时按国有土地进行赔偿。甲方把证件交给乙方，乙方付证款5.46万元。
合同签订后，南谯开发区管委会即将2#、3#、4#、10#厂房及土地交付华泰公司使用，但未办理相应的土地使用证及房产证，也未将剩余的拆迁差价及补偿款1771300元支付华泰公司。华泰公司2010年1月1日至2010年12月31日共计交纳税款60561.03元，因双方对2#、3#、4#、10#厂房的总价款存在争议，华泰公司也未将购房款支付南谯开发区管委会，南谯开发区管委会亦未将拆迁剩余的3.64亩土地的土地使用证办至华泰公司名下。2010年1月28日，华泰公司向南谯开发区管委会出具欠条一份，载明欠到南谯开发区管委会土地出让费1296960元。
本案审理过程中，南谯开发区管委会申请对涉案的2#、3#、4#、10#厂房总价款进行鉴定，安徽中信工程咨询有限责任公司出具鉴定报告，经鉴定，上述厂房的总价款为6273340.31元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。南谯开发区管委会与华泰公司于2009年5月24日签订的《合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，南谯开发区管委会已将涉案的2#、3#、4#、10#厂房及土地交付华泰公司使用，根据合同约定，华泰公司应当支付相应的购房款及土地出让费。涉案四幢厂房的总价款经鉴定为6273340.31元，双方均无异议，本院予以确认。双方均同意由华泰公司用剩余的拆迁差价及补偿款1771300元冲抵上述购房款，故该款应从华泰公司应付的购房款中扣除。因南谯开发区管委会未能按约支付华泰公司剩余的拆迁差价及补偿款，对此华泰公司抗辩认为应由南谯开发区管委会承担相应利息600000元并从购房款中扣除，南谯开发区管委会无异议且同意从购房款中扣除。故华泰公司还应向南谯开发区管委会支付购房款3902040.31元（6273340.31元-1771300元-600000元），故对南谯开发区管委会主张华泰公司应支付购房款5272400元的诉讼请求，本院予以部分支持。
对于土地出让费，华泰公司愿意向南谯开发区管委会支付1296960元，南谯开发区管委会无异议并同意为华泰公司办理相应的房产证及土地使用证，故对南谯开发区管委会要求华泰公司支付土地出让费、华泰公司要求南谯开发区管委会为其办理涉案厂房、土地的房产证及土地使用证的请求，本院予以支持。因南谯开发区管委会未能在2010年底前办理涉案的房产证、土地使用证，违反了合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。对该项违约责任，南谯开发区管委会愿意承担110万元违约金，华泰公司同意，本院予以确认。
对于涉案厂房的维修费用，南谯开发区管委会愿意承担300000元，华泰公司同意，本院予以确认。华泰公司主张南谯开发区管委会应当为其办理位于滁州市龙蟠大道与怡亭路交叉口拆迁剩余3.64亩土地的土地使用证，该项请求符合合同约定，且南谯开发区管委会无异议，本院予以支持。
综上，华泰公司应将剩余的购房款及土地出让费支付给南谯开发区管委会，南谯开发区管委会应为华泰公司办理2#、3#、4#、10#厂房房产证及土地使用证，办理位于滁州市龙蟠大道与怡亭路交叉口拆迁剩余3.64亩土地的土地使用证，并承担逾期办证的违约责任及修复费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司于本判决生效后一个月内支付原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会购房款3902040.31元、土地出让费1296960元，合计5199000.31元；
二、原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后一个月内为被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司办理位于滁州市南谯区理想创业园滁州市华泰包装彩印有限公司的2#、3#、4#、10#厂房房产证及土地使用权证；并承担逾期办证违约金1100000元；
三、原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后一个月内支付被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司厂房修复费用300000元；
四、原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后一个月内为被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司办理位于位于滁州市龙蟠大道与怡亭路交叉口拆迁剩余3.64亩土地的土地使用权证；
五、驳回原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费59150元，由原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会负担19150元，被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司负担40000元；反诉案件受理费15259元，由原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会负担10000元，被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司负担5259元；鉴定费110000元，原告（反诉被告）滁州市南谯工业开发区管理委员会负担80000元，被告（反诉原告）滁州市华泰包装彩印有限公司负担30000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 杨 达
审 判 员 孔德敬
人民陪审员 周经纲
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 王 玥
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。