安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终504号
上诉人（一审原告、反诉被告）：池州华欣置业有限公司,住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：孙才忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：鲍贵平，女，1971年12月6日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。
上诉人池州华欣置业有限公司（以下简称华欣置业公司）因与上诉人鲍贵平房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人华欣置业公司的委托诉讼代理人沈向华、程敏，上诉人鲍贵平及其委托诉讼代理人方海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华欣置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决的第三项：“原告池州华欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告鲍贵平赔偿损失36000元；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
鲍贵平辩称：1、一审法院对案件事实认定基本正确。华欣公司在与鲍贵平签订房屋买卖合同的时候并未履行地下停车场以及入口建设等相关设施建设的告知义务且其展示的沙盘与实际建设情况严重不符，关于这一点一审查明正确，华欣公司认为这部分事实认定错误的观点不成立。2、一审判决并未超出鲍贵平的诉请，一审判决参照适用法律基本上适当，但其判决对鲍贵平赔偿数额过低。
鲍贵平上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2、依法改判驳回被上诉人要求支付看房费的诉讼请求；3、华欣置业公司赔偿上诉人损失60116.7元；3、华欣置业公司按中国人民银行同期贷款利率标准支付上诉人资金占用损失，按总房款601167元从2015年12月1日起计算至生效判决给付之日止；4、一、二审诉讼费及反诉受理费由华欣置业公司负担。二审庭审时，鲍贵平增加诉讼请求：判令华欣置业公司按每日60.12元标准支付鲍贵平逾期交房违约金，从2016年8月12日开始计算至房屋实际交付之日止。
华欣置业公司辩称：1、对于当庭增加的诉讼请求不符合民诉法规定。根据民诉法规定，华欣置业公司不同意鲍贵平增加的诉讼请求，请求法院不予受理；2、华欣置业公司已经依照合同约定履行了合同义务，鲍贵平购买的房屋早就具备交房条件，鲍贵平以各种理由拒绝收房，已经违反合同约定，根据合同约定承担相应的违约责任是其法定义务，一审此项判决既有事实也有法律依据，应依法予以维持；3、鲍贵平在一审的反诉状里面并没有起诉赔偿损失，而上诉状又增加损失赔偿的诉讼请求不符合民诉法相关规定，没有相关法律依据；4、资金占用费没有事实依据，房屋早已建好具备交房条件，华欣置业公司通知了鲍贵平收房，但其拒绝收房，是鲍贵平违约在先。要求支付资金占用费没有任何事实和法律依据，同时华欣置业公司认为其第二、第三项上诉请求属于重复主张自己的权利，这两项重复主张权利的诉请也没有法律根据。
华欣置业公司一审起诉请求：鲍贵平立即办理位于贵池区秀山南路西侧与南湖交叉口维多利亚花园12楼302室的验收交接手续，判决鲍贵平立即向华欣置业公司支付看房费（按每天50元的标准从2015年12月8日至华欣置业公司实际收房之日止），华欣置业公司承担本案诉讼费用。
鲍贵平一审反诉请求：请求判令华欣置业公司按房屋总价款15%支付鲍贵平的违约金90175.05元；按中国人民银行发布的同期银行贷款利率标准支付鲍贵平资金占用损失，按总房款从2015年12月1日起计算至生效判决给付之日止；支付鲍贵平误工损失5000元，华欣置业公司承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：2014年3月31日，鲍贵平与华欣置业公司签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同及协议约定：鲍贵平向华欣置业公司购买位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼302商品房；房屋总价款601167元；华欣置业公司应当在2015年10月31日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合该合同约定的商品房交付鲍贵平使用；该房屋毁损、灭失的风险责任自该房屋交付之日起由华欣置业公司转移给鲍贵平，如鲍贵平未按约定日期办理该房屋的验收交接手续，华欣置业公司应当发出书面催告书一次，鲍贵平未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由鲍贵平承担，由于鲍贵平原因，未能按期交付的，双方同意自催告书约定的验收交接之第二日起，鲍贵平按日给付华欣置业公司看房费50元；商品房楼宇周围如建设地面、地下及地上埋设配电房（箱）、电力、电讯、经排水管及变压气调压站、垃圾回收站等其他设施的，华欣置业公司应当在签订合同前履行告知义务，如签订合同后规划调整原因，需要建设的，按本合同第十一条处理；华欣置业公司在合同生效前的广告、平面图、模型、楼书等均是要约的邀请，具体内容以本合同为准。合同并就其他事项进行了约定。华欣置业公司分别于2015年12月4日、12月22日向鲍贵平发出《关于催告收房的通知书》，通知鲍贵平在接到通知三天内到华欣置业公司售楼部办理房屋交接手续。鲍贵平因未办理房屋交接手续，华欣置业公司诉至一审请求支持其诉请。诉讼中，鲍贵平提出了反诉，请求支持其反诉诉请。
一审另查明：鲍贵平所购的位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼302商品房，该12#楼前现有一地下停车场通道，通道处有玻璃棚，该通道的位置从设计到规划，到施工，是按规定建设，并未调整。鲍贵平在购买该处房屋时，华欣置业公司售楼处的该小区沙盘模型，并未显示12#楼前有一地下停车场通道。
一审法院认为：鲍贵平与华欣置业公司签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同及补充协议成立并生效，双方应按合同及补充协议的约定，履行各自的义务。华欣置业公司按合同的约定已向鲍贵平发出收房通知书，鲍贵平未办理房屋验收交接手续，已构成违约，故华欣置业公司的诉请，予以支持，其看房费的计算时间，以华欣置业公司第二次发出通知书约定的交接日第二日起计算适宜。双方签订的补充协议已约定：出卖人在合同生效前的广告、平面图、模型、楼书等均是要约的邀请，具体内容以本合同为准。华欣置业公司售楼处的沙盘模型，依合同约定，是要约的邀请，故鲍贵平辩称华欣置业公司方未交付符合双方合同约定的房屋，可以拒绝收房的理由符合事实和合同的规定，一审不予采纳。鲍贵平提供的池州市房产事务局出具的就《关于维多利亚花园部分业主投诉问题的说明》，是有关部门对双方的纠纷进行协调，不能证明双方就交房及看房费已达成协议，故鲍贵平提出华欣置业公司通过诉讼主张交房及看房费不能成立的抗辩，一审不予采纳。补充协议已约定：商品房楼宇周围如建设地面、地下及地上埋设配电房（箱）、电力、电讯、经排水管及变压气调压站、垃圾回收站等其他设施的，出卖人应当在签订合同前履行告知义务。现12#楼前有一地下停车场通道及通道处有玻璃棚的设施，鲍贵平在购买此处房屋时，华欣置业公司的沙盘模型并未显示，且华欣置业公司也无证据证实，其已按协议约定在签订合同前履行了告知义务，故华欣置业公司就此已构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。合同对此并未约定违约金，故鲍贵平要求华欣置业公司按房屋总价款的15%支付违约金的诉请，一审不予采纳。其损失，考虑12#楼前的地下停车场通道及通道处有玻璃棚，对鲍贵平生产、生活确实造成一定影响，结合合同实际履行等因素，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于因出卖人原因，导致买受人逾期取得房屋产权证书，出卖人承担违约责任的计算方法的标准的规定，一审酌定为36000元。双方签订的房屋买卖合同已成立并生效，要求华欣置业公司支付购房款的资金占用费用，无事实依据，一审不予支持。鲍贵平要求华欣置业公司支付误工损失，无证据证实，一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、鲍贵平于判决生效之日起十日内办理位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼302商品房的验收交接手续；二、鲍贵平自判决生效之日起十日内向华欣置业公司支付看房费（该看房费从2015年12月26日起至鲍贵平实际收房之日止，按每日50元计算）；三、华欣置业公司于判决生效之日起十日内向鲍贵平赔偿损失36000元；四、驳回华欣置业公司的其他诉讼请求；五、驳回鲍贵平其他反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取1025元，共计1050元，华欣置业公司池州华欣置业公司有限公司负担525元，鲍贵平负担525元。
二审另查明，华欣置业公司同意在池州市房产事务局协调期间不收取看房费。一审认定其他事实本院予以确认。
本院认为：华欣置业公司与鲍贵平签订的《商品房买卖合同》的附件三，即《补充协议》二十三条约定，出卖人在合同生效前的广告、平面图、模型、楼书等均是要约邀请，具体内容以本合同为准。该条特别说明模型仅是要约邀请，并非要约，并非合同组成部分。虽然华欣置业公司售楼处的小区模型未显示12#楼前有一地下停车场通道，但因《补充协议》约定模型并非合同组成部分，鲍贵平不能以该小区模型未标注地下停车场通道为由向华欣置业公司主张违约责任。因华欣置业公司向鲍贵平交付的房屋符合合同约定的条件，鲍贵平拒收房屋构成违约，应承担合同约定的违约责任。但在池州市房产事务局协调中，华欣置业公司同意在协调期间不收取看房费，该意见系对鲍贵平的违约责任的免除，应予认定。一审判决鲍贵平承担支付看房费的违约责任不妥，本院予以纠正，但鲍贵平应在一审判决确定的期间办理案涉房屋验收交接手续。
鲍贵平在一审诉请华欣置业公司承担违约责任的理由是沙盘模型与实际规划不符合，要求承担责任的方式为违约金。华欣置业公司对该小区的地下车库通道的规划设计在与鲍贵平签订《商品房买卖合同》的前后均没有变更。故一审未依据地下车库通道规划设计存在违约判决华欣置业公司承担违约责任，而是依照《补充协议》第八条约定未告知地下车库通道而判决华欣置业公司承担赔偿责任，其判决的理由及承担责任的方式均与鲍贵平诉请不相符合，乃为判非所请。《补充协议》第八条约定：商品房楼宇周围如建设地面、地下及地上埋设配电房（箱）、电力、电讯、经排水管及变压气调压站、垃圾回收站等其他设施的，出卖人应当在签订合同前履行告知义务，如签订合同后规划调整原因，需要建设的，按本合同第十一条处理。该条没有对地下车库的通道是否在签订合同时进行告知进行明确约定。华欣置业公司庭审认为，该条不适用地下车库的告知，且该房销售时房屋已经施工到第二层，销售人员销售房屋时已经告知并带领买受人到现场。鲍贵平陈述，其买房时未到施工现场，不知该栋楼前的一栋房屋有地下车库通道。本院认为，鲍贵平签订《商品房买卖合同》时地下车库已经施工。按照常识及生活经验，买房人去建设工地查看房屋现场及周边情况应属情理之中。况且《商品房买卖合同》未约定出卖人未告知地下车库通道应承担违约金的违约条款。本案中，鲍贵平未提交地下车库出入口架设的玻璃棚、防滑坡道、升降杆对其使用房屋造成影响的证据，也未提交上述影响给其造成损失的证据。一审判决华欣置业公司对鲍贵平赔偿损失欠缺法律依据及合同依据，应予纠正。地下车库的规划设计是为方便小区业主车辆停放，以提升该小区业主的生活品质为目的，其规划设计不违反合同约定，华欣置业公司不应承担违约责任。
综上，一审认定事实基本正确，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十三条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初999号民事判决第一项、第四项、第五项，即：“被告鲍贵平于判决生效之日起十日内办理位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼302商品房的验收交接手续”、“驳回华欣置业公司的其他诉讼请求”、“驳回鲍贵平其他反诉的诉讼请求”；
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初998号民事判决第二项、第三项，即“鲍贵平自判决生效之日起十日内向华欣置业公司支付看房费（该看房费从2015年12月26日起至鲍贵平实际收房之日止，按每日50元计算）”、“华欣置业公司于判决生效之日起十日内向鲍贵平赔偿损失36000元”。
一审本诉案件受理费25元，由上诉人池州华欣置业有限公司负担15元，上诉人鲍贵平负担10元；一审反诉案件受理费减半收取1025元，由上诉人鲍贵平负担；二审上诉人池州华欣置业有限公司预交上诉费700元，由上诉人鲍贵平负担；二审上诉人鲍贵平预交上诉费403元，由上诉人鲍贵平负担200元，上诉人池州华欣置业有限公司负担203元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
审 判 员 程 进
代理审判员 金佳佳
二〇一七年一月九日
书 记 员 陈秋霞