湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民再267号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南美程酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路88号5楼500房。
法定代表人：孟佳，总经理。
委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婷，广东君言（长沙）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭玉龙，女，1970年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：孙靖，男，1968年12月12日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系彭玉龙之夫。
委托诉讼代理人：何淼，湖南森力律师事务所律师。
再审申请人湖南美程酒店管理有限公司（以下简称美程公司）因与被申请人彭玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院(2016)湘01民终5727号判决，向本院申请再审。本院于2017年11月15日作出（2017）湘民申1830号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，美程公司委托诉讼代理人李胜，彭玉龙及委托诉讼代理人孙靖、何淼到庭参加诉讼。现已审理终结。
美程公司申请再审称：1.限量购电系申请人合法行使合同权利，在彭玉龙未缴纳租金的情形下，申请人依法享有先履行抗辩权，二审法院认定申请人限量购电构成根本性违约，认定事实不清，证据不足；2.原审法院认定美程公司在没有实际租金损失且其租金利益可获得保障的前提下，限制或限量彭玉龙购电没有依据，事实认定不清。3.一、二审法院错误认定了美程公司应承担彭玉龙放任损失扩大的范围即承担2015年1月24日起至2016年6月24日一审判决之日止的租金损失，系适用法律错误。
彭玉龙辩称：1.彭玉龙不存在违约的情形，根据合同的约定，彭玉龙按合同要求缴纳了租金，并没有超过约定的期限；美程公司限制或限量购电没有合同依据，导致餐馆直接停业，构成根本违约在先，美程公司所述享有“先履行抗辩权”不能成立。2.根据合同及认定的事实，证明美程公司在没有实际租金损失且其租金利益可获保障的前提下，限制或限量彭玉龙购电没有依据。3.原审适用法律正确，美程公司构成根本违约在先，应当承担2015年1月24日起至2016年6月24日一审判决的租金损失部分，原审法院没有支持赔偿彭玉龙该经营时间段的损失，实际上已经充分照顾了美程公司的利益。4.本案已经执行终结，且为同一事实、同一法律关系，美程公司在一审法院作原告起诉的案件，被法院驳回，表明美程公司的要求没有事实依据和法律依据，是在滥用诉讼资源。
彭玉龙向一审法院起诉请求：解除彭玉龙与美程公司之间签订的租赁合同；美程公司返还彭玉龙合同保证金10万元；美程公司赔偿彭玉龙经营损失及支付违约金两项共计10万元；美程公司支付彭玉龙店铺装修费共计40万元；本案的诉讼费用由美程公司承担。
一审查明，2013年5月16日，美程公司(甲方)与彭玉龙(乙方)签订《租赁合同》，约定：一、位于长沙市解放东路的美程公司一楼东向二缝临街铺面(门牌为××)，乙方作为餐饮经营使用。二、双方责权：4.甲方有对楼宇的整体管理权，有及时、足额地收取乙方的合同押金、房租和水电等费用的权利，不得无故影响乙方正常营业，乙方享有该铺面的合法使用权，有日常经营管理的自主权，有及时、足额地向甲方支付合同保证金、水电费、租金和承担所有成本费用的义务。5.水电费：乙方向甲方交纳电费按照1.2元/度、交纳自来水费按照4.38元/吨的基本标准，此外另行收取水电费总额5%的损耗费；抄表三日内乙方须交清，否则视为违约。8.甲方以现状交付乙方使用，双方合作结束，本着“来装去丢”的原则，该房屋内所有装饰装修以及固定物等均归甲方所有，乙方不得破坏或带走。四、付费事项：1.保证金壹拾万元，若乙方违规违约时，甲方有权直接从合同保证金中扣除，保证金不足额时乙方需马上补足；在合同期内合同保证金不退，若乙方提前中止合同或违约时，保证金不退；合同期满三个月后、确认乙方各项费用结算完毕且未遗留债务及法律纠纷的前提下，保证金无息退还。3.房租费：第一年肆拾万元/年，从第三年(2015年8月1日)开始，每年的租金在上一年的基础上递增百分之五。4.合同期从2013年8月1日起至2018年7月31日止，总计5年。5.付款方式：签署本合同当天乙方支付给甲方合同保证金壹拾万元及第一季度房租壹拾万元；以后每次均提前15天支付后3个月的租金(例如：2013年10月15日前支付2013年11月1日至2014年1月31日期间租金，以此类推)；乙方未能如期付款即视为违约。五、合同的中止、变更、违约责任及分歧处理办法：当乙方拖欠相关款项时，甲方直接从合同保证金内扣除所欠款项及相对应金额每日百分之五的违约金。合同签订后，彭玉龙支付10万元保证金。2014年10月21日，双方经协商一致同意将每季度的租金减到8万元。彭玉龙已支付租金至2015年1月31日。
在经营期间，彭玉龙与美程公司因购电事宜发生争议，经协商美程公司要求彭玉龙一次购电不得超过1000元电量。2015年1月15日，彭玉龙向美程公司提出购电，美程公司要求彭玉龙支付下一季度(2015年2月1日至4月30日)租金才同意购电，双方发生争议。之后，美程公司提出彭玉龙在写承诺书的前提下限量购电。彭玉龙不同意写承诺书也不同意限量购电，并要求购买1000元的电量以保证餐厅正常经营，双方争执不下。2015年1月24日，彭玉龙经营的餐饮店因电量不足停止营业。
2016年3月29日，一审法院根据彭玉龙的申请委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案铺面的房屋装修损失造价进行评估。该公司于2016年5月13日作出评估意见书：重置造价为243334.27元、扣折旧后造价128967.16元。鉴定评估范围是否包含可拆卸继续使用设施，请法院进一步认定。意见一：仅固定装修部分中，鉴定装修重置造价为199194.30元，扣折旧后造价105572.98元。二、若包含固定装修及可拆卸继续使用设施(空调、半固定桌椅、热水器、净化器)，则鉴定重置造价为243334.27元，扣折旧后造价128967.16元。
一审法院判决：一、解除彭玉龙与美程公司于2013年5月16日签订的《租赁合同》；二、美程公司在判决生效之日起五日内返还彭玉龙保证金100000元；三、美程公司在判决生效之日起五日内赔偿彭玉龙装修损失128967.16元；四、驳回彭玉龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9800元，由彭玉龙、美程公司各负担4900元。
美程公司不服一审判决，提起上诉，请求：撤销原判，改判为驳回彭玉龙的全部诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
二审法院认为：美程公司与彭玉龙签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。根据该合同的约定，承租人彭玉龙应当提前15天向美程公司交纳2015年2月至4月的房屋租金，2015年1月16日彭玉龙向美程公司提出购买经营用电时，并未超出双方约定的提前交租截止日期，美程公司通过限制彭玉龙购电方式催促彭玉龙交纳租金缺乏法律依据，该行为直接导致彭玉龙经营店铺因供电不足而停业，构成违约，彭玉龙有权要求解除双方签订的《租赁合同》并要求美程公司返还保证金100000元及装修损失128967.16元，一审判决并无不当，二审予以维持。判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费9800元，由美程公司负担。
本院再审过程中，双方均未提交新证据。本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是美程公司的限制购电行为是否系行使先履行抗辩权，原判认定美程公司构成根本违约及对违约责任的承担是否妥当。先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中，基本上适用于先履行一方违约的场合。本案是租赁合同，出租方的主要义务是向承租方提供租赁房屋，并为承租方提供便利条件方便经营，承租方的主要义务是正当使用租赁房屋，按时缴纳租金，即出租方的目的是获取租金，承租方的目的是利用租赁物获取经济利益。从双方签订的租赁合同的内容看，并没有约定先给付租金，后予以购电。且本案中，彭玉龙向美程公司要求购电时的当日即2015年1月16日尚未超过双方合同约定的提前交租日期，彭玉龙要求购电时其已支付租金至2015年1月31日，并未实际欠付租金。故双方既不存在互负债务，又不存在先后履行顺序，不符合先履行抗辩权的法律特征。美程公司关于先履行抗辩权的理由不能成立。关于本案中谁构成根本违约，承前分析，彭玉龙的行为尚不构成根本性违约。而彭玉龙租赁房屋的目的是经营餐馆，且不论限制购电是否有合同依据，作为正常经营的餐馆一次购买1000元的电量在合理范围之内，而电量不足完全可能影响餐馆的正常经营。美程公司在没有实际租金损失且其租金利益在彭龙玉已交足保证金可获得保障的前提下，限制或限量彭玉龙购电没有依据。故原审认定彭玉龙经营的餐馆于2015年1月24日因用电量不足停止营业的责任在美程公司，美程公司的行为构成根本违约符合法律规定。原审基于本案的情况，对彭龙玉经营损失的诉讼请求未予支持，已从衡平双方利益的角度予以考虑。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，处理结果恰当。美程公司申请再审的理由均不能成立，其再审请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民终5727号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 孙建立
审判员 谢丽华
审判员 彭春玲
二〇一八年八月三日
书记员 黄 理
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。