浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第203号
原告（反诉被告）余雪芬。
委托代理人焦海天。
委托代理人王玮君。
被告（反诉原告）郑达勇。
委托代理人周军。
原告余雪芬诉被告郑达勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理。后，被告郑达勇提起反诉，本院予以合并审理。本案依法由审判员沈妙军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵小芳（反诉被告，以下简称原告）的委托代理人焦海天、被告郑达勇（反诉原告，以下简称被告）及其委托代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余雪芬诉称：原、被告于2009年9月5日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于舟山市定海区环城南路380号的店面房。2013年9月，舟山市定海区人民政府将房屋列入旧城改造征收范围。原告多次通知被告解除租赁合同，并要求搬迁，就相关补偿事宜与被告协商，未果。根据舟山市定海旧城区改造建设办公室的通知，原告应于2013年12月10日前腾空房屋，否则取消签约奖奖励共计307642元。原告即多次通知被告在规定的期限内搬迁，但被被告拒绝。原告认为，因旧城改造建设需要，租赁物被征收，属于不可抗力，租赁合同应予解除，被告应予配合，但被告提出要求太高，原告无法接受，被告未按规定时间搬迁，已造成原告巨大的经济损失。现原告起诉要求解除原、被告于2009年9月5日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退；被告按每月10000元支付原告自2013年10月1日起至实际腾退日止的租金；被告赔偿原告签约奖、搬迁奖等经济损失307642元，赔偿第一年停产停业损失补偿147504元按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年12月26日起至判决确定的履行日止的利息损失。
被告郑达勇辩称：原告主张解除合同无合同根据与法律依据，被告不同意。如原告一定要解除合同，则构成违约，应承担违约责任。租金应支付，但自2013年9月底开始，被告多次向原告要求支付租金，原告均拒绝接受。从2013年12月起，因周围店面搬迁，被告承租环境恶化，故从2013年12月起的租金应酌情减少。对于原告主张的签约奖等损失，原告未能证明这些损失客观发生，且即便损失已发生，也完全由原告造成。经被告多次催促，原告均未告知房屋征收的文件及内容。双方曾多次协商，但原告拒绝答应被告合理的补偿要求，故被告不可能按照原告要求解除合同。
被告郑达勇反诉称：原、被告签订涉案房屋租赁合同后，被告因经营需要对房屋进行了装修，花费26万余元。2013年9月起，被告多次要求原告或其丈夫向被告领取租金，但原告未来收取租金，也未提供支付方式。同年11月下旬，原告与被告协商拆迁补偿事宜，但拒绝提供征收补偿协议，只同意给与被告装修费补偿4万元。后经征收部门协调，仍未果。现被告获知原告与征收部门签订的协议中约定补偿给原告的金额为：房屋评估价4155750元、装修补偿87317元（不包括后增补的5450元）、停产停业损失补偿442512元、签约奖175600元、搬迁奖10000元、整体签约、腾空进度奖118530元。签订协议后，在11月30日前搬迁腾空的，给与搬迁补助费3512元。被告认为，征收补偿对房屋所有人的补偿性质为丧失物权的损失补偿，而被告基于合法有效的租赁合同受让了房屋的占有、使用及部分收益的权利，被告的权益也应予保护。因原告单方要求解除合同无依据，系违约，应承担违约责任；装修补偿，除原告在将房屋出租给被告之前的装修价值16124元外，剩余76643元应由被告享有；停产停业损失补偿，征收部门补偿原告三年的租金损失，根据原、被告之间合同约定，三年的租金为36万元，其余82512元系对承租人的补偿，应由被告享有；签约奖和整体签约腾空进度奖应由原、被告各享有50%；搬迁奖和搬迁补助费，原告无需搬迁，应由实际搬迁的被告享有。综上，被告反诉要求原告立即支付违约金25000元、装修补偿款76643元、停业停产损失补偿款82512元、签约奖87800元、整体签约、腾空进度奖59265元、搬迁奖10000元和搬迁补助费3512元。
针对被告郑达勇的反诉，原告余雪芬辩称：政府征收行为属不可抗力，原告有权要求解除合同，而免除双方责任。故原告无需支付违约金。补偿款方面，装修补偿款，租赁合同因不可抗力解除，该款应属于原告所有，况且，装修款中有20384元系原告装修部分的价值，被告装修部分的价值为72383元，即便原告应赔偿被告装修损失，也应根据公平合理原则，根据使用年限折旧，最多赔偿7238.30元（72383元×1／10）；其他补偿均是对房屋所有权人的补偿，应由原告享有，与被告无关。被告的反诉请求，无任何依据，请求驳回。
经审理查明：坐落于舟山市定海区环城南路380号的房屋登记所有人为原告余雪芬。2009年9月5日，原告与被告郑达勇签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告。该合同载明：租期为2009年9月30日至2014年9月29日；每年租金为12万元，于每年9月底前支付，先付后用；被告需改装、拆动装饰等，先经原告同意后施工，费用由被告承担，退房时的现状店面装饰在被告退房时不得破坏或改变现状；双方不得无故违约，如有一方违约，违约一方需支付另一方违约金25000元。被告承租该房屋后，因经营需要，进行了装修。2013年9月22日，舟山市定海区人民政府发文决定对涉案房屋所在的和平路地块范围内的房屋实施征收，并于同日发布房屋征收公告。2013年11月18日，舟山市定海旧城区改造建设指挥部发布通知，告知涉案房屋所在的和平路区块商业用房签约截止时间为2013年11月20日18时，搬迁腾空时间从2013年11月20日到2013年12月10日18时；如不能在通告载明的时间内签约并搬迁腾空原房的，被征收人承担违约责任，并将依据补偿实施方案取消相关奖励；望被征收人相互转告，并告知承租人。2013年11月16日，原告（即乙方）与舟山市定海旧城改造建设指挥部（即甲方）签订《房屋征收产权调换协议》。该协议载明：因旧城改造建设需要，舟山市定海区人民政府对乙方坐落于舟山市定海区环城南路380号的房屋及其他附属物实施征收；该房屋确权面积87.80平方米；甲方补偿乙方该房的项目及金额为房屋评估金额4155750元、装修补偿87317元、停产停业损失补偿（按三年租金计算）442512元（87.80m2×140元×36个月）、签约奖175600元、搬迁奖10000元（前提为乙方积极配合，在原房搬迁腾空后，经甲方验收未损坏原房结构及装潢，如不能按期搬迁，则取消该奖励）、整体签约腾空进度奖（对签约率达到90%以上并按规定期限腾空的，为87.80m2×1000元=87800元，对签约率达到95%以上并按规定期限腾空的，为87.80m2×350元=30730元），上述合计4989709元，全部补偿款不提现不计息，待安置房交付结算时抵扣新旧房屋的差价，多退少补；原告就近安置商业用房，安置区域为本征收区块规划商业沿街店面房；协议签订后，乙方应在11月30日前搬迁腾空原房，经甲方确认，给予搬迁补助费3512元，旧房由甲方拆迁。后，原、被告多次就装修补偿款、搬迁费等归属、腾退等问题进行协商，均未果。期间，因被告对装修及附属物的评估价提出异议，经征收部门委托再次评估，增补了评估价5450元。2013年11月中旬，被告通知原告，要求支付2013年10月起的租金，但原告未要求支付租金。被告使用涉案房屋至今。2014年1月20日，舟山市定海旧城区改造建设办公室书面通知原告，因原告未在搬迁截止时间腾空房屋，取消签约奖175600元、整体签约搬迁进度奖118530元、搬迁奖10000元、搬迁补助费3512元，共计307642元，相应停产停业损失将于原告腾空后发放。
上述事实，有原告举证的房屋所有权证、《店面租赁合同》、定政函（2013）86号文件、公告、房屋征收补偿实施方案、《房屋征收产权调换协议》、通知，被告举证的《被征收房屋装修及附属物评估单》、《被征收房屋装修及附属物（增补单）》、照片、邮政特快专递，以及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。被告尚举证了调查笔录三份，以证明主要的装修部分系被告承租后出资。原告质证认为，因证人未出庭作证，证明效力低。本院认为，该组证据属证人证言，而相关证人未到庭作证，在形式上不符合证据规则的规定，不具备证明效力。
本院认为：原、被告之间的租赁合同依法成立。关于本诉，涉案房屋因旧城改造被列入征收范围，该合同确已无法继续履行，双方之间的合同目的无法实现，原告可以主张解除合同。关于合同解除的时间，因原、被告曾协商处理补偿款分配、腾退等事宜，据此，原告主张其多次通知被告解除合同，符合常理，本院予以采信。至于通知到达被告的时间，考虑到原告与征收部门签订的征收补偿协议时间为2013年11月16日，约定的腾退期限为2013年11月30日，确定2013年12月1日为宜，故双方之间的租赁合同于2013年12月1日解除。现原告要求被告腾退房屋的请求，本院予以支持。基于原告与拆迁部门签订房屋征收补偿协议后，涉案房屋即被征收，原告于征收补偿协议确定的腾退期限届满起即丧失了对该房屋收益的权利，故原告主张2013年12月1日起的租金，依据不足，本院不予支持。被告应支付的租金为2013年10月1日起至2013年11月30日止，标准为双方原租赁合同约定的每年12万元，为2万元。原告要求被告赔偿补偿款等损失一节，因补偿款涉及原告与征收部门的权利义务，征收部门关于取消相关补偿款及腾空房屋后发放相应停产停业损失补偿款的单方通知是否符合法律规定及合同约定，尚需对该双方之间的相关合同进行审查，涉及案外人的利益。况且，因《房屋征收产权调换协议》中约定所有补偿款不提现不计息，待安置房交付结算时抵扣新旧房屋的差价，多退少补，故原告主张的损失尚不明确，本案中不予处理。
关于被告的反诉，原、被告之间的租赁合同因政府征收行为这一不可归责于双方的事由导致解除，故被告主张原告违约，要求原告支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。装修补偿款，被告于承租后对涉案房屋进行了装修及现涉案房屋的装修补偿款为92767元均属实，其中被告承租前的装修部分所对应的补偿款理应由原告享有，双方对此亦无异议，金额方面，原告虽主张该部分补偿款为20384元，但未举证证明，应承担举证不能的法律后果，而被告提出的金额可视为自认，故该部分补偿款按被告提出的金额认定，为16124元；对由被告装修的部分，因租赁合同因不可归责于双方的事由导致解除，应由双方按照公平原则分配该部分补偿款。综合合同解除的事由、双方之间关于退房时被告不得破坏或改变现有装饰的约定、剩余的租期时间等因素，本院酌情考虑该部分补偿款中50000元由被告享有。停产停业损失补偿款、签约奖、整体签约、腾空进度奖及搬迁奖系征收人对作为被征收人的房屋所有权人的补偿，是原告基于对涉案房屋的所有权而享有的补偿，应为原告享有。被告主张分享或取得该部分补偿款，依据不足，本院不予支持。搬迁补助费，系征收人对实际搬迁人因搬迁行为需发生一定的费用而进行的补助。被告为实际搬迁人，该补助款应由其享有，故其主张分得该款，理由成立，本院予以支持。至于原告主张搬迁补助款已被取消一节，同本诉中的理由，该款是否实际被取消尚不能确定，如今后实际被取消，则原告可另行要求处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉原告余雪芬和本诉被告郑达勇在2009年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月1日解除；
二、本诉被告郑达勇于本判决生效之日起十日内腾退其租用的坐落于舟山市定海区环城南路380号的房屋；
三、本诉被告郑达勇于本判决生效之日起十日内支付本诉原告余雪芬租金20000元；
四、驳回本诉原告余雪芬的其他本诉诉讼请求；
五、反诉被告余雪芬于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郑达勇装修补偿款50000元、搬迁补助费3512元；
六、驳回反诉原告郑达勇的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费5712元，减半收取2856元，由原告余雪芬与被告郑达勇各负担1428元；反诉受理费3235元，由反诉原告郑达勇负担2730元，反诉被告余雪芬负担505元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 沈妙军
二〇一四年六月二十三日
代书记员 马钦媛