西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初14049号
原告(反诉被告):曹朋飞,男,汉族,1983年1月17日出生，籍住陕西省榆林市榆阳区。
委托诉讼代理人:兰艳,陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨琳,陕西至正律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：黄金刚，男,汉族,1976年5月19日出生，籍住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人:陈晓,陕西唐烽律师事务所律师。
委托诉讼代理人:ＸＸ博,陕西唐烽律师事务所实习律师。
原告曹朋飞与被告黄金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，黄金刚提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，原告(反诉被告)曹朋飞及其委托诉讼代理人兰艳、杨琳，被告(反诉原告)黄金刚委托诉讼代理人陈晓、ＸＸ博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹朋飞诉称：2016年5月13日,原告与被告签订《租赁合同》,约定被告将位于西安市雁塔区东仪路8号付一号的“黄石宫餐厅”及相应场地出租给乙方经营餐饮;租赁期限自2016年5月13日起至2019年5月13日止,租金合计25万元/年。合同签订后,原告分别于2016年5月13日向被告支付租金10万元;于2016年5月15日,向被告支付租金5万元;于2016年9月24日,向被告支付租金2万元;于2016年11月12日,向被告支付于租金2万元。在合同订立后,被告为开展经营对“黄石宫餐厅”进行了装修并在前期进行广告宣传、购进设备累计花费98994元。自2016年6月至2016年11月间,被告多次在原告处消费,有数笔消费均拒绝付款,截止起诉之日被告仍未清偿所欠餐饮费共计38045元。在原告经营期间,被告采取锁门、断水断电等多种方式阻碍原告正常经营,原告多次与被告协商未果。2016年11月23日,被告采取断水断电的方式迫使原告及其工作人员离场停止经营,将餐厅加锁并拒绝返还原告留存于餐厅的财物。原告与被告所订立的《租赁合同》,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应受其拘束。该合同尚在租赁期内,原告仍为案涉餐厅的合法承租人,被告便于2016年11月24日将餐厅信息发布于网上向第三方出租,被告该行为严重违反合同约定。被告的暴力违约行为,已导致双方的《租赁合同》解除,使原告丧失赖以生计的经营,造成了巨大的经济损失。原告无奈之下,唯有向贵院提起诉讼,请求依法判令：1、请求判令被告向原告返还租金58150元；2、请求判令被告向原告赔偿前期投入98994元;3、请求判令被告向原告返还所租房屋内存留物品（具体返还内容详见清单）。
被告黄金刚就本诉辩称:因原告违约导致合同解除，按照合同约定，原告无权要求被告返还租金；被告作为房屋出租人，对原告经营餐厅的装饰装修、广告宣传等前期投入没有赔偿义务，对原告主张返还的所租房屋内存留物品也没有返还或赔偿的义务，原告主张返还的物品并未交由被告取得或保管。综上，原告违约拖欠租金在先，给被告造成了严重的影响和损失，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
黄金刚（反诉原告）提起反诉称：2016年5月13日,反诉原、被告签订《租赁合同》,约定反诉原告将位于西安市雁塔区东仪路8号付一号的“黄石宫餐厅”及相应场地,出租给反诉被告经营餐饮,年租金25万元,该合同第二条明确约定:“乙方(反诉被告)应在每一年租期开始前三十日内一次性支付甲方(反诉原告)全年租金”。上述合同签订后,经反诉原告多次催要,反诉被告仅陆续支付了17万元租金,已构成严重违约。另在2016年5月交接房屋时,双方对餐厅原有的库存材料盘点并折价后,交由反诉被告提取使用,该库存材料款6113元,反诉被告至今未向反诉原告支付。2016年11月23日,反诉被告既未通知反诉原告,也未进行任何交接便自行离开餐厅,将其聘用的十几名员工及设施设备留在餐厅放任不管,事后经反诉原告等多次联系,反诉被告一直避而不见。反诉被告的违约行为已导致合同解除,并给反诉原告造成房屋空置的租金损失60000元。故反诉人向贵院提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告租金损失60000元；2、反诉被告支付反诉原告库存材料款6113元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费。
反诉被告曹朋飞辩称：首先，租赁合同约定的租金是每年25万元，反诉原告的反诉请求是主张6万元，证明其已经承认我们交付了19万元；其次，交房时双方确实进行了库存物品的盘点，但是并未销售，要求反诉原告将非法占有反诉被告的物品返还后再向其返还库存材料；再次，反诉原告曾采取断水断电的方式强迫反诉被告搬离，反诉被告并不是自行离开，其申请法院调取当时的报警记录证明该事实；最后，双方签订的合同未到期时反诉原告已经在网上发布房屋出租信息，其违约在先。
经审理查明:2016年5月13日，黄金刚（甲方、出租方）与曹朋飞（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：经甲、乙双方平等、自愿协商，就甲方将位于西安市雁塔区东仪路8号付一号的“黄石宫餐厅”及相应场地出租给乙方经营餐饮，达成一致意见，共同履行和遵守。“黄石宫餐厅”现有的工商注册营业执照可提供给乙方使用，租赁合同期限为2016年5月13日至2019年5月13日，租金25万元/年，支付方式为乙方在每一年租期开始前三十日内一次性支付甲方全年租金。合同另约定乙方无论经营任何菜系必须保留“黄石宫餐厅”字号，不得变更，除非甲方书面同意。
上述合同签订后，原告曹朋飞于2016年5月13日向被告黄金刚支付租金10万元，被告向其出具收条一份，后又于2016年5月15日向被告黄金刚转账5万元，于2016年9月24日转账2万元，共计支付17万元。另原告称其于2016年11月12日委托其爱人王玉玉以现金形式向被告黄金刚交付现金2万元，被告辩称其并未收到，对此不予认可，对其余17万元认可。
原告向本院提供了餐厅现场的视频、照片，网页截图，装修费用、广告宣传、设备购进单据及食材酒水购进单据，证明签订租赁合同后原告为经营餐厅投入大量资金，购进大量设备、食材用于日常经营，被告于2016年11月23日将原告及其工作人员驱逐离场，将餐厅加锁并拒绝返还原告留存于餐厅的财物，并未经原告同意公开对外进行招租，构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿原告的损失。被告向本院提供了其与原告的短信聊天记录截图、黄石宫餐厅库房现有库存商品/材料库存表、房屋出租信息截图及向58同城付款的交易记录截图，证明：2016年5月25日，被告对租赁房屋内的原有库存进行盘点折价，并交由原告提取，原告曹朋飞在库存表上签字确认：“以上货物已提取，已核实清楚，款未付”，库存商品、材料价值6113元，原告至今未付；被告多次催促原告交付租金，原告既未交付租金，也未处理合同解除后的交接、清算事宜，且截至2017年3月24日，本案所涉房屋仍处于空置状态。另被告向本院提交了庭审中，原被告均认可双方签订的租赁合同已于2016年11月23日实际解除。
本案反诉事实查明同本诉。
上述事实，有《租赁合同》、收条、现场视频、照片、网页截图、装修费用、广告宣传、设备购进单据及食材酒水购进单据、短信聊天记录、黄石宫餐厅库房现有库存商品/材料库存表、房屋出租信息截图、向58同城付款的交易记录截图及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原、被告均认可双方签订的租赁合同已于2016年11月23日实际解除，故原告曹朋飞实际使用该房屋的时间为2016年5月13日至2016年11月23日共计6个月零10天，应付租金131850元。关于原告曹朋飞实际交付的租金数额问题，庭审中被告黄金刚仅认可原告以转账形式支付的租金170000元，对于原告委托其爱人王玉玉以现金形式交付的20000元不予认可原告亦没有证据予以证明，本院不予支持，故对于原告主张被告向其返还租金58150元的诉讼请求，本院予以部分支持（170000-131850）38150元；对于原告主张的餐饮费因与本案不属于同一法律关系，本院不予涉及；对于被告黄金刚主张原告赔偿60000元租金损失的诉讼请求，因双方已经于2016年11月23日解除合同，本院不予支持。
对于原告主张的前期损失98994元，包括装修成本和广告宣传费用，属于原告运营餐厅的正常经营成本，原告亦不能证明因被告原告不能使其经营，故该损失应由原告自行承担，故对于其主张被告赔偿98994元损失的诉讼请求本院不予支持。关于被告黄金刚在反诉中主张原告支付的库存材料款，原告曹朋飞主张原告支付库存材料款6113元的反诉请求，因与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。关于原告主张被告返还的租赁房屋内遗留物品，原告提交了包括厨房熟食、备料，库存酒水及调料的物品清单，被告称其大部分属于易变质的熟食、生鲜，涉案房屋现已出租，物品实际已不存在，且原告系自行离场，未与被告进行交接清点，所造成的损失应当由原告自行承担，对此辩称意见原告未提供证据证明其离场原因系被告导致及被告目前仍占有上述物品，故对于其主张被告返还原物的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄金刚应当于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）曹朋飞返还租金38150元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）曹朋飞其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）黄金刚的反诉请求。
本案本诉受理费4909元，由原告曹朋飞自行承担2909元，剩余由被告黄金刚承担，因原告曹朋飞已预交，被告黄金刚在支付上述款项时一并支付给原告。反诉案件受理费726元，由反诉原告黄金刚自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 鑫
人民陪审员 牛玉宝
人民陪审员 师永红
二〇一八年三月五日
书 记 员 马丽雅
打印：扈艳红校对：杨华2018年月日送达