江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终1630号上诉人（原审被告）：彭继新。上诉人（原审被告）：戈同秀。两上诉人共同委托诉讼代理人：范金霞、庄成喜，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽。委托诉讼代理人：沈燕、何亮，江苏海晟律师事务所律师。原审第三人：连云港房管家房地产经纪有限公司。法定代表人：徐磊，该公司经理。委托诉讼代理人：伍丽娟，江苏公善民律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司连云港新浦支行。法定代表人：肖亚东，该支行行长。上诉人彭继新、戈同秀因与被上诉人周丽、原审第三人连云港房管家房地产经纪有限公司（以下简称房管家公司）、原审第三人中国银行股份有限公司连云港新浦支行（以下简称中行新浦支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人彭继新、戈同秀及其共同委托诉讼代理人范金霞，被上诉人周丽的委托诉讼代理人沈燕，原审第三人房管家公司的委托诉讼代理人伍丽娟到庭参加诉讼。原审第三人中行新浦支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人彭继新、戈同秀上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人未在约定期限获得批贷函构成违约。一审法院已查明买卖合同签订时间为2017年3月19日，被上诉人获得批贷函的截止时间为2017年4月21日。被上诉人未在约定期限获得批贷函的原因一是没有履行办理贷款手续的前置性义务即付首付款，二是没有去办理贷款，在时间方面不具有第二次办理贷款的可能性。二、上诉人对被上诉人未在约定期限获得批贷函的结果不存在过错，完全是被上诉人自身原因造成的。直到4月17日被上诉人拟用作交纳首付款的资金仍然在监管账户中，扣除将款项从监管账户中取出的时间，实际上被上诉人已经没有时间去办理贷款业务。且被上诉人也在一审庭审中自认贷款根本就没有办。被上诉人也从未举出上诉人怠于配合办理的任何证据，被上诉人直到2017年4月23日才取得上诉人的电话号码的事实也足以证明在4月23日之前双方从未联系，被上诉人更无从提出协助办理贷款、办理解押等主张。三、根据《房屋居间买卖合同》第四条的约定，被上诉人在先行违约的情况下如想继续履行合同只能全款履行，但根据双方当事人提供的短信记录，被上诉人并未选择并明确拒绝全款履行，双方合同终止。四、被上诉人要求上诉人4月24日一起去办理贷款手续已经超过了约定的期限，上诉人不负有协助的义务。五、一审判决对上诉人的主张的相关认定错误。即使假定上诉人有协助被上诉人办理贷款的义务，但被上诉人在约定办理贷款的期限却从未要求过上诉人履行该义务。一审所查明的事实也证明被上诉人在约定办理贷款的期限内实际上并未办理过贷款函，更无从要求上诉人履行协助义务，只是在约定办理贷款的期限届满后才要求上诉人办理贷款。二手房买卖的第一个程序为买家到期选定的银行接受预审，后由买家缴纳首付款，再是双方到银行办理面签，最后将原所欠贷款还完才能办理解押手续。但被上诉人在哪个银行接受的预审、结果因何未通过等信息，被上诉人从未对上诉人提起过，上诉人也从未接到过被上诉人关于被上诉人关于解押的任何通知或请求。且无论周丽是否存在征信问题，只要其未在2017年4月21日前获得批贷函即构成违约，一审法院将该方面的举证责任确定由上诉人来承担不合理。根据合同约定：“若乙方既未获得贷款批准，也未能筹齐剩余房款，则合同终止，视为乙方违约”，既然合同终止履行，上诉人无须行使所谓的解除权。六、一审判决程序错误。一审判决漏列中行新浦支行的抗辩及陈述且违反不告不理的法定原则。被上诉人的诉求有且只有“判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下”，但一审判决除了判决主文第一、第四项支持被上诉人全部诉求请求之外，第二、三、五项超出被上诉人的起诉主张，尤其是被上诉人并未主张房屋交付。综上，一审判决认定事实及判决结果明显错误，且存在重大的程序错误，请求二审法院予以撤销。被上诉人周丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案系上诉人违约，而非被上诉人违约。一、未能办理贷款的责任不在被上诉人，上诉人与被上诉人约定贷款购买二手房，且口头约定被上诉人用自己房屋的出售款支付购买上诉人房屋的首付款，这一事实，房管家公司在一审答辩中也向法庭作过阐述。双方明确口头约定明确变更了双方签订的《房屋居间合同》中首付款的支付时间。二手房贷款手续的办理需要上诉人与被上诉人方共同配合办理，上诉人拒不配合，借机拖延时间，被上诉人无从办理贷款手续。根据房管家公司一审提供的《资金划转协议》，上诉人应当于签贷款当日与被上诉人办理存量房交易资金监管，将首付款存入监管账户。上诉人不配合，致使未能签订《存量房交易资金监管协议》，被上诉人无法单方办理贷款手续。在被上诉人与上诉人签订过《房屋居间买卖合同》后，连云港地区房价大幅度增长，上诉人产生了违约心理，因而借故在房管家公司多次联系其时，一直避而不答。直到2017年4月23日被上诉人通过房管家公司要到上诉人电话，联系到上诉人后，上诉人即称办理贷款已经逾期，要求全款并将房屋价格涨至115万元。2017年4月25日当天在房管家公司，上诉人又当场要求将房价调高到115万元，同时上诉人还承认没有将房子解押，这一事实也足以证实，即使被上诉人提前交全款，上诉人也无法办理房屋权属变更手续。被上诉人也并不存在征信问题，上诉人纯粹是为了掩饰自己拖延时间的目的，谎称是因为被上诉人征信问题而不能贷款。上诉人的理由根本不能成立，是上诉人因为房屋价格上涨，不愿意按照合同约定价格成交，故意拖延办理相关手续，违约在先。二、被上诉人提供的房管家公司员工陈梅林的微信截屏证据也可以证实，房管家公司一直联系上诉人，房管家公司发给上诉人的信息，上诉人从来就没回过。并且陈梅林在4月23日晚上与被上诉人联系的还是办理贷款，交首付款20万元就够了，这一事实也印证了上诉人与被上诉人当时谈好用被上诉人售房款交上诉人房屋首付款，房管家公司也认为上诉人应该配合办理房屋贷款手续。但是上诉人一直怠于配合，在双方签订《房屋居间买卖合同》后，并没有将抵押给银行的房屋解押，这一事实恰恰印证了房管家公司的员工陈梅林的微信内容。三、被上诉人为了履行与上诉人之间的《房屋居间买卖合同》已经做了积极的履行合同准备，并且按照与上诉人的口头承诺出售了自己的房屋，被上诉人一直与房管家公司积极联系办理相关手续事宜，没有任何违约的意思。因为上诉人的违约，现在被上诉人全家老少五口人被迫在外租房居住。四、中行新浦支行是有独立请求权的第三人，其向一审法院提出的请求权是除非买受人当庭同意愿意代替出卖人偿还贷款，法院应优先保证抵押权人的权利。一审判决内容对第三人的独立请求权予以支持并无不当。原审第三人房管家公司辩称，2017年3月19日上诉人与被上诉人经房管家公司介绍签订房屋买卖合同，2017年3月21日被上诉人向上诉人支付定金2万元，双方口头确认被上诉人将其所有的房屋出卖用于支付上诉人的首付款，2017年4月7日被上诉人经房管家公司介绍将其茗馨花园的房屋出卖，2017年4月17日案外人何旭将首付款17.5万元存入房屋监管部门的监管账户，房管家公司同时通知上诉人向其支付首付款，上诉人不同意，口头告知要加价20万元才愿意出卖，最后双方因此发生纠纷。原审第三人中行新浦支行未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。周丽向一审法院起诉请求：1.判令彭继新、戈同秀继续履行合同，将彭继新、戈同秀名下位于连云港市海州区盐河南路96号悦城国际小区1号楼1单元702室房屋过户至周丽名下；2.彭继新、戈同秀承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费等相关费用。一审法院认定事实：彭继新与戈同秀系夫妻关系，位于连云港市海州区盐河南路96号悦城国际小区1号楼1单元702室的房屋为彭继新、戈同秀共同共有。2017年3月19日，彭继新（出卖方，甲方）、周丽（买受方，乙方）、原审第三人房管家公司（居间方，丙方）签订《房屋居间买卖合同》一份，约定第一条房屋基本情况：连云港市海州区盐河南路96号悦城国际小区1号楼1单元702室，建筑面积145.56平方米；第二条房屋权属情况：该房屋所有权证号（不动产权号）为连房权证海字第××号，共有权证号为连房权证海字第××号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押金额为6万元，甲方应于办理过户前办理房屋抵押注销手续；第三条成交价格、付款方式、付款时间：甲、乙双方协商该房屋（不包括车位车库储藏室）的实际成交总价格为93万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元，甲、乙双方同意该房屋采取商业贷款方式付款，双方约定于2017年3月31日之前将双方所需材料交于丙方，并由丙方开始安排办理贷款及该房屋权属过户手续。因一方或者双方资料迟延交付丙方造成的贷款及过户手续的迟延，与丙方无关；第四条贷款的其他约定：（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲、乙双方同意按以下第2种方式解决：1.……2.乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订之后30日，如乙方依然无法获得贷款机构批准贷款，则乙方自行筹齐剩余房款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方。若乙方既未获得贷款批准，也未能筹齐剩余房款，则合同终止，视为乙方违约。甲方返还乙方累计已付房款，乙方按该房屋成交总价20%承担违约责任，在交易过程中已经发生的各项费用由乙方承担……第五条该房屋买卖交易的承诺……第六条税费相关约定：该房屋产权过户时产生的所有税费由乙方承担；第七条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应在2017年4月25日之前，共同向不动产权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续，如合同履行期间，出现需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面补充协议；（二）因甲方原因致使双方未能在2017年4月25日之前办理该房屋权属转移登记手续，乙方有权单方解除合同，甲方返还乙方累计已付房款，甲方应向乙方支付该房屋成交总价20%的违约金；如乙方选择继续履行合同的，甲方应当尽快履行该房屋权属转移手续，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；（三）因乙方原因致使双方未能在2017年4月25日之前办理该房屋权属转移登记手续，甲方有权单方解除合同；如甲方选择解除合同的，甲方返还乙方累计已付房款，乙方应向甲方支付该房屋成交总价20%的违约金；如甲方选择继续履行合同的，乙方应当继续履行该房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日，乙方按全部未付金额的万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向甲方支付……第八条房屋的交付：甲方应于收到该房屋全款当日将该房屋交付给乙方，甲方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金的账面余额在办理房屋产权转移手续的同时随房屋一同无偿转到乙方名下；第九条违约责任：（一）甲方逾期交房违约责任：如甲方未按约定时间交房的，逾期10日内的，每逾期一天按该房屋成交总价万分之五向乙方赔偿损失。违约金自本合同应交房期限次日起算至实际交付之日。逾期超过10日的，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方支付该房屋成交总价20%的违约金，并退还全部购房款。如乙方同意继续履行合同的，甲方每逾期一天按该房屋成交总价的万分之五向乙方赔偿损失；（二）乙方未按本合同及资金划转协议约定时间付款的违约责任：如乙方未按约定时间付款的，逾期10日内的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向甲方赔偿损失。违约金自本合同应付款期限次日起算至实际付款之日。逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方返还乙方累计已付房款，乙方向甲方支付该房屋成交总价20%的违约金。如甲方同意继续履行合同的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向甲方赔偿损失；第十条负责条款……第十一条告知条款……第十二条备注：双方约定于2017年3月23日之前支付定金2万元，若未交付，视为买方放弃，合同作废。同日，周丽与彭继新还签订资金划转协议、钱款交付书各一份，约定：周丽于2017年3月21日给付彭继新定金2万元，于签贷款当日与彭继新办理存量房交易资金监管，将首付款21万元存入房屋行政主管部门开设的监管账户。2017年3月21日，周丽给付彭继新定金2万元，彭继新出具定金收条一份。此后，周丽将自己所有的房屋出售，原审第三人房管家公司与双方联系办理相关手续。2017年4月22日，戈同秀与原审第三人房管家公司的店长联系。2017年4月25日，周丽要求彭继新继续履行合同，彭继新认为周丽已超过2017年4月21日批贷函的最后时间，要求周丽给付全款，或按115万元出售房屋，致使合同没有再继续履行。2010年，彭继新、戈同秀向原审第三人中行新浦支行抵押贷款20万元。原审第三人中行新浦支行述称，截止2017年10月25日，彭继新、戈同秀尚欠贷款本金70229.04元。周丽在起诉之前，向一审法院申请诉前保全，一审法院依法对涉案房屋予以查封。周丽于2018年2月12日将剩余购房款91万元提存在一审法院。一审法院认为，周丽与彭继新签订的《房屋居间买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。涉案房屋系彭继新与戈同秀的共同财产，戈同秀对彭继新出卖房屋没有异议，故周丽要求彭继新、戈同秀继续履行《房屋居间买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因涉案房屋已在彭继新、戈同秀向原审第三人中行新浦支行贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，周丽将剩余购房款91万元提存在一审法院。周丽代彭继新、戈同秀向原审第三人中行新浦支行清偿的欠款，应从其支付的91万元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给彭继新、戈同秀。原审第三人中行新浦支行应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权，彭继新、戈同秀应在抵押权注销后将房屋过户至周丽名下，并将房屋交付周丽。对于周丽主张的律师费、诉讼保全保险费，因双方签订的《房屋居间买卖合同》等证据对此没有约定，故一审法院不予支持。对于彭继新、戈同秀所称的贷款批贷函的最后时间为2017年4月21日，周丽到2017年4月24日才要求签字交易，已超过了批贷函的最后时间，导致合同无法履行，系周丽违约，一审法院不予支持，因银行贷款的审批需要房屋买卖合同的双方共同办理，彭继新、戈同秀有协助周丽办理贷款的义务，而且彭继新、戈同秀还有对涉案房屋办理抵押注销的义务，而其并没有办理；其次，按照《房屋居间买卖合同》第四条约定，因周丽自身原因无法获得批准贷款的，再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不超过合同签订之后30日，彭继新、戈同秀没有证据证明周丽存在征信等问题，而不能获得贷款，彭继新、戈同秀也没有行使解除权，没有解除双方之间的房屋买卖合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、周丽与彭继新就坐落于连云港市海州区盐河南路96号悦城国际小区1号楼1单元702室房屋签订的《房屋居间买卖合同》继续履行；二、周丽于判决发生法律效力后十日内向原审第三人中行新浦支行还清彭继新、戈同秀所欠贷款本息（截止2017年10月25日尚欠贷款本金70229.04元，具体数额以该行在清偿之日的明细为准）；三、原审第三人中行新浦支行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、彭继新、戈同秀于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助周丽将上述房屋产权过户至周丽名下；五、彭继新、戈同秀于判决发生法律效力后三十日内将上述房屋交付给周丽；六、驳回周丽的其它诉讼请求。一审案件受理费13100元、保全费5000元，共计18100元，由彭继新、戈同秀负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人周丽是否未在合同约定时间内取得批贷函，该行为是否构成违约，购房合同应否继续履行；2、涉案房屋是否具备过户条件，一审判决是否超出诉讼请求。关于第一个争议焦点。本院认为，涉案《房屋居间买卖合同》第三条第（四）款约定：甲乙双方约定于2017年3月31日之前将双方所需材料交于丙方，由丙方开始安排办理贷款及该房屋权属过户手续。……第四条第（一）款约定：乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲、乙双方同意按以下第2种方式解决：1.……2.乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订之后30日，如乙方依然无法获得贷款机构批准贷款，则乙方自行筹齐剩余房款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方。……。依据上述条款的约定，被上诉人周丽需在合同签订之后30日获得批贷函或在办理产权转移登记当天支付剩余房款适用的前提条件为周丽因自身原因无法获得贷款机构批准贷款。本案中，虽房管家公司未能举证证明其在合同签订30日内通知上诉人彭继新、戈同秀办理贷款手续，但合同中对于房管家公司安排办理贷款及过户手续的期限未有明确约定，在房管家公司通知上诉人彭继新、戈同秀与被上诉人周丽办理贷款时，上诉人彭继新、戈同秀未能证明被上诉人周丽有征信等影响贷款的情形，上诉人彭继新、戈同秀拒绝配合办理贷款手续构成违约。上诉人彭继新、戈同秀关于周丽未在约定期限获得批贷函构成违约的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。如上所述，上诉人彭继新、戈同秀关于周丽拒绝支付全款故合同终止的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，被上诉人周丽并未违约，且其已将剩余购房款提存至一审法院，其要求继续履行涉案《房屋居间买卖合同》的诉讼请求应当予以支持。关于第二个争议焦点。本院认为，一审判决依据涉案《房屋居间买卖合同》约定的内容对如何履行该合同进行了判决，并未超出周丽一审时的诉讼请求；且在周丽已将剩余全部房款提存至一审法院时，一审判决并未损害原审第三人中行新浦支行的权益，涉案房屋具备过户条件。综上，上诉人彭继新、戈同秀关于一审判决程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人彭继新、戈同秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由上诉人彭继新、戈同秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  吴雪莹二〇一八年七月十八日法官助理  孙潘红书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。