内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0581民初483号原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市永兴批发市场C栋3楼。法定代表人刘久力，职务董事长。委托代理人何红杰,女,蒙古族,1980年5月17日出生,身份证号码×××,霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司职工,现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。委托代理人董长慧,女,汉族,1971年4月23日出生,身份证号码×××,霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司职工,现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。被告付瑞有，男，汉族，1982年1月5日出生，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司（以下简称霍市永兴物业服务公司）诉付瑞有物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法由审判员包淑青独任审判，于2018年4月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。霍市永兴物业服务公司的委托代理人董长慧、何红杰与付瑞有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。霍市永兴物业服务公司诉称，2012年1月份开始，霍市永兴物业服务公司负责静胡花园的物业服务，霍市永兴物业服务公司与静胡花园的业主委员会签订了《物业服务合同》霍市永兴物业服务公司在服务期间，尽职尽责，赢得了广大业主的普遍好评。付瑞有自2016年至今一直未按规定交纳物业费，虽经霍市永兴物业服务公司多次索要未果，霍市永兴物业服务公司无奈之下诉至法院，请求1、判决给付2016年物业费:76.09㎡×0.6元×12个月=547元，2017年物业费76.09㎡×0.6元×12个月=547元，合计1094元，滞纳金按合同约定逾期每天千分之三计算：2016年物业费的滞纳金547×0.3‰×365天=599元，物业费和滞纳金合计1693元；2、并由付瑞有承担本案诉讼费。付瑞有答辩称，原告主张我拖欠的物业费，物业对我们的服务没有到位，我拒绝交纳物业费。霍市永兴物业服务公司为证明自己的主张，向本院提举了以下证据：一、物业服务委托合同一份，证明：物业公司与业主委员会签订的合同并一直履行合同为业主服务；二、物业服务项目一份，证明：物业公司一直按服务项目服务；三、业主委员会章程一份，证明：业主委员会监督物业公司向业主服务；四、静湖南北苑物业服务企业考核评分标准一份，证明：物业公司每月的卫生是达标的；五、业主档案及入住通知单一份，证明：被告付瑞有是小区E6-162号业主。付瑞有质证认为，对原告出示的第一份证据无异议；第二份证据有异议，第一页基本要求栏内第5条、第6条，公共设施栏内全部有异议，里面的内容物业公司没有做到里面所述的工作，我们那栋没有监控设施，小区照明设施有异议，我们小区没有照明设施，服务保洁栏内第3条、第4条有异议，窗户没有完整的，楼道乱堆乱放需要清理；第三份证据无异议；第四份证据有异议，评分标准不准确，没形成事实；第五份证据无异议。付瑞有为证明自己的主张，向本院提举了出照片9张，证明：物业对公共设施的维护管理不到位，小区存在乱停乱放，对损坏的公共建筑未进到及时修复及管理，服务态度不好。霍市永兴物业服务公司质证认为，对被告出示的9张照片中有2张是无异议的，其中一张是单元门，是被告1单元的单元门，由于被告的单元门业主自己不爱护，出入不关，造成损坏，我公司多次维修，不能恢复，但是这们是12家的共用财产，应该申请大项维修基金更换，由于业主家房屋交工不到5年，城建筑不批大项维修基金，我公司无奈之下在2017年10月份，给业主更换了新门，为了保证业主12家冬天的取暖，被告出示的单元门这张照片就是我们更换的新门，另外一张是洗浴广场我们认可，是正对着被告家，围墙没有权利干涉个人财产，其余7张有异议，证明不了具体位置。霍市永兴物业服务公司出示的证据经本院综合分析后作出如下认证：该公司出示的第1、3、5份证据付瑞有质证无异议，本院予以确认并采信；对第2份证据中服务保洁栏内第3条、第4条有异议，窗户没有完整的，楼道乱堆乱放需要清理；5、6条内容有异议，5、6条内容物业公司没有做到里面所陈述的工作，我们那栋没有监控设施，小区照明设施有异议，我们小区没有照明设施，付瑞有对该份证据有异议，但该份证据与本案有关联性，故本院对该份证据的真实性予以确认并采信；第4份证据付瑞有质证对部分内容有异议，认为评分不准确，没有形成事实，但未能提出相反的证据加以证明，故本院对该份证据予以确认并采信。对付瑞有提举的照片9张，霍市永兴物业服务公司质证对其中的2张照片中的单元门的照片及洗浴广场的照片无异议，本院对该2张予以确认并采信，对其他7张照片有异议，证明不了具体位置，故本院对该7张照片的真实性予以确认，但不予采信。经审理查明，2016年1月1霍林郭勒市宝日呼吉尔街道静湖南北苑业主委员会与霍市永兴物业服务公司签订《物业服务委托合同》，地址为：静湖南北苑物业楼，建筑面积为309493平方米，期限为2016年1月1日至2017年12月31日止，合同第二十条”乙方须已实现管理目标每年满意度调查不得少于4次，满意率达到75%以上，低于75%取消项目管理资格，不得接管新建小区”；第二十一条第1项”业主委员会、物业企业双方查验评定的小区业务服务等级标准执行，每月每平米0.6元”，第2项”实行包干制方式收取”。付瑞有居住在霍林郭勒市静湖花园北苑E6-162室，房屋面积为76.09㎡，付瑞有2016年以前的均已付清，2016年1月-12月份物业费547元，2017年1月-12月份物业费547元，2年物业费未给付，合同第二十一条第5项”对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金”。按照合同约定要求付瑞有给付2016年滞纳金599元，霍市永兴物业服务公司多次向付瑞有催缴该款均未果。还查明，2016年中国人民银行同期贷款利率年利率为4.75%。本院认为，公民、法人的合法权益受到法律保护。霍市永兴物业服务公司与霍林郭勒市宝日呼吉尔街道静湖南北苑业主委员会签订《物业服务委托合同》系双方真实意思表示下签订的，故其合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务...”之规定，霍市永兴物业服务公司已经按照约定提供了相关的物业服务，付瑞有按照霍市永兴物业服务公司与霍林郭勒市宝日呼吉尔街道静湖南北苑业主委员会签订《物业服务委托合同》霍市永兴物业服务公司按照合同约定为静湖南北苑提供服务，付瑞有应向霍市永兴物业服务公司履行支付物业管理费的义务。付瑞有2016年以前的物业费已缴纳，按照《物业服务委托合同》第二十一条第1项”业主委员会、物业企业双方查验评定的小区业务服务等级标准执行，每月每平米0.6元”，付瑞有家的房屋面积为76.09㎡，应缴纳2016年全年物业费547元，2017年全年物业费547元，故霍市永兴物业服务公司向付瑞有请求支付物业费2016年至2017年两年的物业费1094元的主张理由成立，本院予以支持。霍市永兴物业服务公司主张的滞纳金599元，因霍市永兴物业服务公司要求付瑞有自2016年1月1日至2016年12月31日间365天拖欠物业费的滞纳金，但按照《物业服务委托合同》中第二十一条第5项”对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金”约定计算滞纳金明显过高，显失公平，应适当调整，付瑞有未缴纳2016年1-12月物业费547元，其行为已经构成事实上的违约，应承担相应的违约责任，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百九十八条：”当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五天。”、《中华人民共和国民法总则》第二百零一条：”按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。”之规定，2016年1月1日至2016年12月31日期间共计365天。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：”本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定：”买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，经核算付瑞有应交逾期利息为39元（547元×4.75%×1.5÷365天×365天），本院予以支持，超出部分，本院不予支持。付瑞有答辩称，霍市永兴物业服务公司主张我拖欠的物业费，物业对我们的服务没有到位，我拒绝交纳物业费。但未能提供证据加以证明霍市永兴物业服务公司没有服务到位的相关证据加以证明，故对其答辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十四条《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百九十八条，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告付瑞有于本判决发生法律效力后立即向原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司支付物业服务费1094元，滞纳金39元，总计1133元；二、驳回原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司已预交），由被告付瑞有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  包淑青二〇一八年五月十三日书记员  李 娜