江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第116号
上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司。住所地：赣州市东桥路**号。
法定代表人：钟建文，该公司董事长。
委托代理人：李剑玲，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：艾俊华。
委托代理人：李勇，江西钧略律师事务所律师。
上诉人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人艾俊华商品房预约合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月4日，被告华隆公司下属的吉安市洲际广场17#18#19#楼高层开发办公室与原告艾俊华签订《金庐1号商品房定购协议》1份，双方在协议中约定：“原告购买被告开发的商品房，建筑面积为127.41平方米，单价为3700元／平方米，总价471454元，定购总价和定金均为471454元”。协议签订后，原告当即支付471454元。但至今，被告并未与原告签订正式购房合同，也未将房屋交付给原告。原告为此多次要求被告退还购房款，但被告以正在筹集资金逐步解决为由拖延，原告遂诉至法院。
原审法院认为：被告下属高层开发办公室与原告签订的定购协议，约定了当事人的名称、商品房的基本状况、购房单价及总价，并收受了购房款，该协议应认定为商品�买卖合同。现原告要求解除合同，被告庭审中表示同意，依法予以支持。在原告一次性付清房款的情况下，被告应履行交付房屋这一主要义务。被告辩称没有收到房款的意见与收据证明的事实不符，不予支持。被告既未与原告及时签订正式购房合同，亦未履行交付房屋这一主要义务，应承担违约责任，原告要求返回购房款及定金（依法按总购房款471454元的20%计算）的诉请依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告艾俊华与被告赣州华隆房地产开发有限公司2013年8月4日签订的《金庐1号商品房定购协议》；二、被告赣州华隆房地产开发有限公司返还原告购房款471454元，返还定金94000元，共计565454元，限判决生效后10日内付清。如果未按本�决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9455元，由被告赣州华隆房地产开发有限公司负担。
上诉人华隆公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人的项目部虽然出具了收款收据，但并未收到被上诉人的分文购房款。二、被上诉人对471454元的购房款未提供银行转账凭证。上诉人的项目部只使用银行POS机刷卡，一般不收现金。即使要收现金，也只是对小额的在10000元以下的收取现金。被上诉人绝不可能一次性拿出471454元现金交给项目部，更何况被上诉人未提供提取大额现金的相关证据。三、被上诉人艾俊华本人自始至终没有出现过，对付款方式没有作任何陈述，只是其委托代理人提供了一份收据而已。四、项目部的实际所有人黄兴华因涉嫌合同诈骗和�法吸收公众存款被起诉，目前正在审判阶段，而本案亦被纳入合同诈骗案的范围。根据“先刑后民”的原则，本案应中止审理。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人艾俊华的委托代理人答辩称：本案是商品房预约合同纠纷，不是民间借贷纠纷，上诉人出具的收款收据证明其已收到购房款。被上诉人艾俊华因本案曾向公安机关报案，经公安机关查实，上述款项已由上诉人华隆公司收取。如上诉人对被上诉人主体有异议，可以要求对被上诉人出具的授权委托书进行鉴定。因被上诉人一直在北京经营生意，无法到庭进行诉讼，其出具的委托书从北京邮寄过来，委托律师代理本案，这是被上诉人的权利。本案不属于法律规定的当事人一定要到庭的情形，被上诉人是否出�，不影响本案的处理。黄兴华诈骗案已经吉安市中级人民法院审理并作出生效判决，并没有将本案涉及的商品房预约合同纳入到合同诈骗范围内，因此，本案以民事案件处理合理合法。
根据上诉人华隆公司的上诉理由与被上诉人艾俊华的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人是否收取被上诉人购房款？2、被上诉人艾俊生委托代理人参加诉讼的行为是否有效？3、本案是否要遵守“先刑后民”的原则进行审理？
二审诉讼中，被上诉人提交了两份证据。证据一：江西省吉安市人民检察院对黄兴华涉嫌合同诈骗等刑事犯罪的起诉书。证据二：江西省吉安市中级人民法院（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书复印件。以上两份证据证明：1、被上诉人艾俊华向上诉人购买了本案所涉商品房，房款由刘冬泉收取。2、本案所涉的商品房买卖合同并未纳入到合同诈骗范畴。上诉人质证提出对起诉书和刑事判决书的真实性无异议，但因为这是一审案件，当事人是否上诉，判决是否生效不清楚。本院认为，经本院调查核实，该判决书现已生效。艾俊华所交纳的房款去向经刑事侦查已确认，对该份证据的真实性上诉人亦未提出异议，本院对以上两份证据予以采信。
本院经二审审理查明：吉安市洲际广场高层开发办公室即金庐1号项目部是华隆公司的内设部门，负责人为黄兴华。2015年1月19日黄兴华因犯非法吸收公众存款罪被本院判处刑罚，但其犯罪事实未涉及本案。本案所涉《金庐1号商品房定购协议》于2013年8月4日签订，定购协议书中出售方为华隆公司，定购方为艾俊华，协议书中约定房屋定购总价为471454元，同时该款也全部被约定为定购定金。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案双方当事人是在自愿合法基础上签订的《金庐1号商品房定购协议》，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同自成立时生效，合同当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。收据是经济活动中证明收取款项的重要凭证，且艾俊华已付款的事实被上诉人已提供检察机关的起诉书相佐证，上诉人华隆公司向购房者艾俊华出具了收据却称未收取购房款，与事实相悖，也与常理不符，本院对此不予支持。被上诉人艾俊华本人虽未亲自参与诉讼活动，但其有权委托代理人参加诉讼，并且其与委托代理人之间办理了合法的委托手续，依法应确认委托行为有效，艾俊华未到庭参加诉讼并不影响案件的审理，本院对上诉人华隆公司认为被上诉人必须到庭的理由不予采纳。本案争议事�与金庐1号项目部负责人黄兴华所涉刑事犯罪事实经查无关联，上诉人主张应按照“先刑后民”的原则审理本案无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人华隆公司违约致使合同目的不能实现，被上诉人艾俊华要求解除商品房定购协议的诉请合法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案当事人约定定金为471454元，而主合同标的额也为471454元，按照最高法院该司法解释规定，最多仅能认定主合同标的额百分之二十即94290.8元为定金。按照《中华人民共和国担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉�华隆公司应双倍返还188581.6元给被上诉人艾俊华，超过部分的款项377163.2元仍应认定为房屋定购款返还给被上诉人艾俊华。一审法院将主合同标的额的百分之二十计算为94000元有误，判决上诉人华隆公司返还被上诉人艾俊华购房款471454元及返还定金94000元表述欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第584号民事判决第一项；
二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第584号民事判决第二项为：上诉人赣州华隆房地产开发有限公司返还被上诉人艾俊华购房定金188581.6元，退还被上诉人艾俊华房屋定购款377163.2元，两项合计565744.8元，限判决生效后10日内付清。
如果未按本判决确定的时间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9455元，二审案件受理费9455元，合计18910元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 宋 平
代理审判员 郭 琴
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张志坚