山东省威海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁10执复42号
复议申请人（异议人）：徐寒松，男，汉族，1960年8月8日出生，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：孔俊霞，山东凌云志律师事务所律师。
申请执行人：胡建萍，女，汉族，1963年7月5日出生，住威海市环翠区。
被执行人：马文政，男，汉族，1961年5月22日出生，住威海市环翠区。
被执行人：丛君，女，汉族，1964年1月6日出生，住威海市环翠区。
复议申请人徐寒松不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002执异29号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
关于申请执行人胡建萍与被执行人马文政、丛君民间借贷合同纠纷一案，执行法院拟拍卖被执行人马文政所有登记在威海市区顺昌毛毯厂名下位于威海市环翠区望岛工业园内的厂房及项下的土地使用权，徐寒松以涉案厂房已出租，执行拍卖行为违法为由，请求暂缓拍卖。
执行法院查明，2015年10月30日，根据申请执行人的财产保全申请作出（2015）威环民初字第3171-2号民事裁定书对威海市区顺昌毛毯厂威环国用（2012出）第70号4237平方米土地使用权及地上建筑物予以查封。2015年11月19日，执行法院作出（2015）威环民初字第3171号民事调解书，确认被执行人马文政偿还申请执行人胡建萍借款本金1462000元及利息（自2015年10月11日起，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算），于2016年2月8日前偿还申请执行人借款600000元及利息（自2015年10月11日至2016年2月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；于2016年5月8日前偿还借款本金300000元及利息（自2016年2月9日至2016年5月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；于2016年8月8日前偿还借款本金300000元及利息（自2016年5月9日至2016年8月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；于2016年11月8日前偿还借款本金262000元及利息（自2016年8月9日至2016年11月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；被执行人丛君对上述款项承担连带偿还责任。调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人于2016年4月11日申请执行，执行法院于2016年10月10日做出（2016）鲁1002执1119号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人马文政所有的登记在威海市区顺昌毛毯厂位于威海市环翠区望岛工业园内上述土地使用权及地上建筑物，徐寒松向执行法院提出异议。
异议期间，徐寒松向执行法院提交了以下证据：1、徐寒松与威海市区顺昌毛毯厂于2014年11月8日签订的租房合同及补充协议各1份，合同载明，出租方威海市区顺昌毛毯厂自愿将其属有的位于威海市环翠区望岛工业园内的厂房租给徐寒松，房屋面积为6400平方米（之前此房没有出租、出售、多次抵押等情况），租期为12年，租金每月50000元，水电暖等费用由威海市区顺昌毛毯厂代交，付款方式为租金已付（年18万），第一年60万元，第二年60万元。补充协议载明，原来租房者如愿继续承租，由徐寒松决定，租金由徐寒松收取，否则不能继续承租。曲美家居赵亮、合线厂陈玉明、李京安、黄进强、吉洲渔具孙吉洲、兴悦辅料李金山、琪义印花孙琪、威海山海行渔具马传行在协议下方签字表明愿意继续租赁。协议落款日期为2014年11月8日，加盖了威海市区顺昌毛毯厂的公章，并有马文政的签名。2、收条1份，收条载明被执行人马文政收到租金现金60万元人民币，落款日期为2014年11月8日。收条加盖了威海市区顺昌毛毯厂的公章，有马文政的签名。3、徐寒松支付租金的汇款转账记录2份，转付款时间2016年3月31日,金额分别为40万元和152000元，共计552000元。4、环翠人民调解委员会的调解协议书及执行法院（2017）鲁1002民初字178号民事调解书各1份，调解协议书载明，徐寒松要求威海市区顺昌毛毯厂腾出房屋，双方经调解达成协议于2017年3月31日将涉案房产交给异议人使用。调解书载明，徐寒松以威海市区顺昌毛毯厂和马文政为被告，主张其和威海市区顺昌毛毯厂签订租赁合同后，马文政又将厂房租给他人使用，致使异议人无法使用该厂房，故要求威海市区顺昌毛毯厂和马文政支付违约金20000元，被执行人丛君作为威海市区顺昌毛毯厂和马文政的诉讼委托代理人与徐寒松达成调解协议，给付违约金20000元。证明被执行人马文政应向徐寒松交付涉案厂房。5、威海市区顺昌毛毯厂出具的声明1份，证明被执行人与其他租户的租期到期后由徐寒松租用。申请执行人对上述证据的真实性不予认可，主张合同是异议人与被执行人双方为了逃避法院的查封和拍卖而编造的，对上述两份调解书，被执行人马文政未参加调解，应定性为虚假诉讼。被执行人丛君对徐寒松的上述证据均予以认可。
另查，威海市区顺昌毛毯厂为个人独资企业，被执行人马文政以威海市区顺昌毛毯厂的名义将涉案厂房分割出租，其将部分涉案厂房租给威海经济技术开发区永利服饰加工厂的期间为2015年1月1日至2016年12月31日，租金为12万元，其将部分涉案厂房租给威海市鲨鱼户外有限公司的期间为2015年8月1日至2020年7月31日，年租金标准为13.24万元。其将部分涉案厂房租给威海经济技术开发区丰泉服装辅料店的期间为2015年9月1日至2017年8月31日，租金为23000元。其将部分涉案厂房租给黄进强的期间为2016年3月1日至2017年2月28日，租金为20000元。其将部分涉案厂房租给威海市吉州渔具配套厂的期间为2016年6月1日至2017年5月31日，租金为27900元。其将部分涉案厂房租给卢建敏的期间为2016年6月1日至2017年5月31日，租金为11000元，其将部分涉案厂房租给李京安的期间为2016年7月1日至2017年6月30日，租金为16000元，其将部分涉案厂房租给威海康派家具有限公司的期间为2016年8月15日至2017年8月14日，租金为38000元，其将部分涉案厂房租给威海市顺程印刷厂的期间为2016年9月1日至2017年8月31日，租金为15000元。
在执行过程中，执行法官于2016年11月17日对徐寒松进行了询问，徐寒松称其经朋友介绍与马文政进行沟通，这里有账算，可以白用一部分房产，2014年11月8日以现金形式向马文政支付租金60万元，当时涉案厂房有人在租赁使用，马文政称只是租户只租用1年到1年半，补充协议的签订时间为2014年11月8日，但曲美家居、合线厂等是2016年11月7日左右在其上签了字，签字时丛君在场。2016年11月21日被执行人丛君在接受法院询问时称，马文政收60万元的事情我知道，他下楼去收钱，我和他一起下去的，看到了钱袋子，事后问马文政，说是60万，租赁厂房的事情我不知道。后徐寒松叫我和他一起去看有没有到期的合同。2016年11月28日李京安、卢建顺（威海市顺程印刷厂经理）、黄进强、卢建敏李文义（威海经济技术开发区永利服饰加工厂经理）、李金山、徐发君（威海市鲨鱼户外有限公司经理）在接受法院询问时称，其均与马文政签订的房屋租赁合同，不认识徐寒松。李京安、李金山和黄进强称，丛君和徐寒松来问过是否续租，续租的话就在补充协议上签字。2017年1月3日，卢明君在接受法院询问时称，其是威海市区顺昌毛毯厂的会计，其于2016年8、9月份听现在租房的人说马文政欠徐寒松的钱，把厂房租给徐寒松了，徐寒松收取到期以后的房租。现在承租厂房的有十二三家，年租金三四十万。2017年1月4日王晓菲在接受法院询问时称，其在威海市区顺昌毛毯厂担任出纳，不知道徐寒松和马文政签订租赁协议的事情，2016年3月份，徐寒松给马文政打过两笔钱，一笔40万，一笔152000元，共计552000元，打钱时才知道有这么个人，厂里的房租都是我收的，一般交水电费，再就是还欠款。
执行法院认定以上事实有当事人陈述、民事调解书及租房合同等证据材料在案佐证。
执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。故徐寒松的异议请求能否得到支持，首先应审查异议人是否在查封前与被执行人马文政签订了合法有效的书面合同，对此，徐寒松称其与马文政于2014年11月8日签订租赁合同，但其提交的租赁合同中约定的月租金和其主张的实际租金数额不相符，异议人在接受询问时认可其与马文政签合同时涉案厂房就已经有人在租赁使用，2016年11月7日左右，部分租户又在补充协议上签字（但补充协议的落款时间却只有2014年11月8日），根据调查的涉案房产的出租情况看，马文政在2015年1月、3月、6月、7月、8月、9月将房屋分割出租，租期届满期限最晚至2020年（租用面积最大的威海市鲨鱼户外有限公司租期至2020年7月31日），按照通常情理推断，如果徐寒松于2014年11月8日起租用房屋并交纳租金，不可能允许被执行人马文政在2015年多次将房屋分割出租，故异议人关于租赁合同的签订时间为2014年11月8日的主张，从证据的角度看只有其单方陈述，不能排除倒签日期的情况，无法确认其在查封前签订了合法有效的书面合同。其次，徐寒松主张的租赁权如果要产生物权的对世效力，应当以占有的方式对外公示，根据徐寒松的自认、相关法律文书查明的事实，可以确认徐寒松至今仍未占有使用不动产，即未产生对外公示的效力。再次，徐寒松在接受调查时承认“这里有账算，可以白用一部分房产”，结合调查的涉案房产的出租情况以及卢明君的陈述，认定徐寒松主张的租金标准系不合理低价，按照徐寒松的陈述，其第一笔交付的租金60万元系现金支付，也不符合交易习惯，综上徐寒松所提异议，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人徐寒松的异议。
徐寒松不服，向本院申请复议，请求：撤销（2017）鲁1002执异29号裁定，拍卖违法，应裁定对涉案房屋带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有。事实和理由：1.复议申请人徐寒松作为承租人于涉案房屋查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋，复议申请人已取得涉案房屋租赁权，执行法院的推测无事实和法律依据；2.执行法院在执行时未将复议申请人的租赁权予以公示。
本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，威海环翠区人民调解委员会于2016年11月30日制作的人民调解协议书（环翠人调字502号）载明，复议申请人徐寒松主张其已支付租金，威海市区顺昌毛毯厂却将涉案房屋租赁他人，要求威海市区顺昌毛毯厂于2017年3月31日前将涉案房屋交付复议申请人徐寒松使用，故截至2016年11月30日，涉案房屋未交付复议申请人，复议申请人未实际占有该房屋，涉案租赁合同未实际履行，在马文政已经出租给他人且涉案房屋被执行法院查封的情况下，即使该租赁合同真实亦不能实现双方当事人合同目的。徐寒松的主张无事实和法律依据，本院不予支持，故执行法院拍卖行为合法。综上，复议申请人之复议申请不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十三条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一项规定，裁定如下：
驳回复议申请人徐寒松的复议申请，维持威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002执异29号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周明强
审 判 员 于宝良
代理审判员 郭丹阳
二〇一七年七月十八日
书 记 员 林丽萍