福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初6206号原告：厦门农村商业银行股份有限公司高殿支行，住所地厦门市湖里区高殿一号路殿前一组高殿大厦一楼，统一社会信用代码91350200791273549C。负责人：吴惠兰，行长。委托诉讼代理人：许文革，福建金磐律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅紫溦，福建金磐律师事务所律师。被告：马阿杰，男，1951年9月7日出生，汉族，住厦门市思明区。被告：李建华，女，1973年2月15日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门农村商业银行股份有限公司高殿支行（以下简称农商银行高殿支行）与被告马阿杰、李建华债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序，由审判员李辉东担任审判长，与代理审判员张佩虹、人民陪审员廖静巧组成合议庭公开开庭进行了审理。农商银行高殿支行的委托诉讼代理人许文革及李建华到庭参加诉讼，马阿杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。农商银行高殿支行向本院提出诉讼请求：1.撤销马阿杰、李建华关于厦门市思明区房产的房产买卖合同，将该房产恢复登记至马阿杰名下；2.李建华将厦门市思明区房产返还给马阿杰；3.马阿杰、李建华支付农商银行高殿支行为实现债权支出的律师费5000元。事实与理由：2016年5月16日，马阿杰与农商银行高殿支行签订了两份《最高额保证合同》，分别约定马阿杰为农商银行高殿支行对案外人厦门市恒永业贸易有限公司（以下简称恒永业公司）、厦门恒晋贸易有限公司（以下简称恒晋公司）享有的债权提供连带责任保证担保。因借款人及担保人未履行合同义务，农商银行高殿支行已起诉要求恒永业公司、恒晋公司、马阿杰承担相应责任。现农商银行高殿支行发现，马阿杰于2016年7月22日将其名下址于厦门市思明区的房产（以下简称讼争房屋）以明显低于市场行情的价格转让给李建华，该转让行为侵害了农商银行高殿支行的债权，故诉至法院并提出如上诉讼请求。马阿杰未作答辩。李建华辩称，首先，农商银行高殿支行主张马阿杰将讼争房屋以148万元的低价转让给李建华与事实不符。148万元的价格是双方为办理房产交易计税而套用的指导价，讼争房屋的实际交易价格为498万元。其次，李建华不存在与马阿杰串通损害农商银行高殿支行债权的主观恶意。一方面，李建华对马阿杰与农商银行高殿支行的借款合同关系并不知情；另一方面，李建华与马阿杰于2016年7月17日已经签订关于讼争房屋的《房产买卖居间协议书》，李建华也已全额支付购房款且于7月27日取得讼争房屋的不动产权证，马阿杰、李建华的买卖在农商银行高殿支行与马阿杰的借款合同纠纷案件受理之前已经完成。综上，李建华以合理的市场价格善意购买讼争房屋，该行为合法有效，农商银行高殿支行的诉讼请求缺乏事实与法律依据。当事人围绕诉讼主张依法提交了《最高额保证合同》、案件受理通知书、房屋交易信息、《房产买卖居间协议书》、《委托代理协议》、《个人抵押合同》、《个人借款合同》、《保证合同》、个人账户交易明细、还款凭证、不动产权证、税收完税证明、法律事务委托代理合同及律师费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，马阿杰作为保证人与农商银行高殿支行签订两份《最高额保证合同》，约定马阿杰为农商银行高殿支行与恒永业公司签订的《综合授信合同》（编号为厦农商公授信字第HT90200101300003403）及其项下所有分合同发生的农商银行高殿支行对恒永业公司享有的债权承担最高额连带保证责任，为农商银行高殿支行与恒晋公司签订的《综合授信合同》（编号为厦农商公授信字第HT90200101300003413）及其项下所有分合同发生的农商银行高殿支行对恒晋公司享有的债权承担最高额连带保证责任。厦门市湖里区人民法院分别于2016年11月15日、12月5日、12月7日受理农商银行高殿支行起诉恒永业公司、恒晋公司、马阿杰等人的借款合同纠纷案件。讼争房屋原登记于马阿杰名下。2016年7月17日，邱芳媚以马阿杰（出售方、甲方）代理人的名义与李建华（购买方、乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方同意将座落于厦门市思明区的房产即讼争房屋出售给乙方，成交价为498万元；协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元，购房款分2次支付，到金原融资担保公司签订协议时支付30万元，到房产管理局办理过户时支付123万元，向银行申请贷款300万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给甲方；甲方应于收到全部房款2日内将房产交付给乙方使用；双方签订本协议后，相关房产交易手续全权委托厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原公司）负责，涉及到该公司办理该房产所产生的相关担保费用由甲方承担；因甲方目前该房产向华夏银行借款325万元，乙方购买该房产重新申请贷款300万元，产生的购房差额25万元由乙方直接补足给金原公司；等等。2017年7月19日，马阿杰（甲方）、李建华（乙方）、金原公司（丙方）签订一份《委托代理协议》，约定：甲方拥有座落于厦门市思明区的房产即讼争房屋，并于2015年9月将该房产作为抵押担保物为厦门市驰宇汽车贸易有限公司（以下简称驰宇公司）向华夏银行借款325万元；甲方同意将上述房产卖给乙方，实际成交价为498万元，甲乙双方均委托丙方代为签订《厦门市房地产买卖合同》，以148万元的申报金额向厦门市国土资源与房产管理局申办产权过户交易；乙方向丙方申请房产（二手房）贷款担保，由丙方（或丙方指定的单位开立保函）为乙方向银行（以最终确定的贷款银行为准）申请房产按揭/抵押贷款提供担保，担保金额为240万元，具体金额以银行发放的贷款为准，合同签订后，乙方应向银行提出贷款申请并签署相关贷款合同，且同意将款项转入丙方指定账户；甲方同意由丙方以乙方支付的款项（含贷款款项），为其偿还银行贷款，以解除房产的抵押登记，还款金额为3100000元，具体金额以银行通知的还款金额为准，乙方同意丙方用其担保之贷款为甲方归还银行按揭/抵押贷款；等等。上述《房产买卖居间协议书》、《委托代理协议》签订后，李建华分别于2016年7月17日、7月19日、7月22日、7月23日、8月18日向马阿杰各转账200000元、300000元、1000000元、230000元、1203117元，于8月11日向驰宇公司在华夏银行厦门分行营业部的贷款账号23×××14、23×××20分别转账722507.09元、4375元。2016年7月22日，厦门市地方税务局直属税务分局向李建华出具了讼争房屋的税收完税证明；7月27日，李建华取得讼争房屋的不动产权证。2016年8月，李建华（甲方、借款人）与华夏银行股份有限公司厦门分行（乙方、贷款人）签订一份编号为XM10P10120160122的《个人借款合同》，约定：根据甲方申请，乙方同意向甲方发放个人房屋转按揭贷款，借款金额2400000元，借款期限为17年，自2016年7月25日始至2033年7月25日止，合同项下的贷款采用乙方委托支付的方式进行发放和支付，甲方在此不可撤销地委托乙方将贷款资金一次性划入如下账户：收款人名称为金原公司，开户行为华夏银行厦门分行，账号为13×××43；等等。金原公司于2017年8月11日向驰宇公司在华夏银行厦门分行营业部的贷款账号23×××14、23×××20分别转账1400000元、1000000元。审理中，农商银行高殿支行提交一组房价信息，主张讼争房屋在2016年7月的市场单价为30000元至40000元之间；李建华确认讼争房屋现由其居住使用。另，农商银行高殿支行为本案诉讼支出律师费5000元，在审理中向本院提出财产保全申请，本院于2017年4月21日作出（2017）闽0203民初6206号民事裁定书，依法对马阿杰、李建华名下的财产采取了保全措施。本院认为，本案系债权人撤销权之诉，农商银行高殿支行以马阿杰债权人之身份，要求撤销马阿杰将讼争房屋转让给李建华的行为，应举证证明马阿杰以明显不合理的低价转让讼争房屋，对其债权造成损害，并且受让人李建华知道该情形。根据在案证据，李建华、金原公司向马阿杰及其指定的驰宇公司贷款账户转账支付共计4979999.09元，上述款项的付款主体、时间、金额、对象均与《房产居间买卖协议书》、《委托代理协议》中关于付款主体、时间、金额、对象的约定基本相符，双方在主管部门申报的讼争房屋交易价格亦与《委托代理协议》中的约定一致，房地产交易市场中也确实存在以主管部门最低指导价另行签订合同以规避税费的行为，故李建华主张讼争房屋的真实交易价格为4980000元，双方之间的房屋买卖关系是按照《房产居间买卖协议书》确定的，本院予以采信。综上，马阿杰虽向李建华转让了讼争房屋，但收取了4980000元的对价，该价款并未明显低于农商银行高殿支行所主张的讼争房屋的合理市场价，农商银行高殿支行也未举证证明李建华知晓农商银行高殿支行对马阿杰享有债权且讼争交易会损害该债权，故农商银行高殿支行要求撤销马阿杰将讼争房屋转让给李建华的行为，李建华将讼争房屋返还马阿杰并恢复登记至马阿杰名下，李建华、马阿杰支付律师费5000元、保全费5000元，缺乏依据，本院不予支持。讼争房屋购房款的支付有转账凭证为证，讼争房屋的权属变更手续经主管部门审查后办理完成，李建华亦已取得主管部门颁发的权属证书，农商银行高殿支行申请对购房款收条上马阿杰签名是否其本人所签进行鉴定，该申请对待证明事实意义不大，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，判决如下：驳回厦门农村商业银行股份有限公司高殿支行的诉讼请求。本案案件受理费18120元、财产保全申请费5000元，由厦门农村商业银行股份有限公司高殿支行负担；上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （李辉东）代理审判员 （张佩虹）人民陪审员 （廖静巧）二〇一七年十月二十六日代书记员（ 周月 娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=4&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=205835552&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=211984440”l”m_font_8#m_font_8?)的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=4&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=205835552&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=211984440”l”m_font_9#m_font_9?)的必要费用，由债务人负担。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第七十四条(?javascript:SLC(21651,74)?)规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第七十四条(?javascript:SLC(21651,74)?)的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。