海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终664号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终664号
上诉人（原审被告）：吴克仁，男，汉族，1965年10月29日出生，住儋州市。
委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军31646部队。住所地：海南省儋州市。
负责人：黄文忠，该部队部队长。
委托诉讼代理人：梁明明，海南嘉天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任术君，该部队军官。
原审第三人：中国人民解放军海南省军区保障局。住所地：海南省海口市。
负责人：彭吉昌，该局局长。
委托诉讼代理人：何兴，海南省军区军官。
上诉人吴克仁因与被上诉人中国人民解放军31646部队（以下简称解放军31646部队）及原审第三人中国人民解放军海南省××区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初520号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人吴克仁及其委托诉讼代理人梁如秀、被上诉人解放军31646部队委托诉讼代理人梁明明、任术君、原审第三人军区保障局委托诉讼代理人何兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人吴克仁上诉请求：1、依法判决撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初520号民事判决书，改判驳回解放军31646部队一审的诉讼请求；2、判决确认军区保障局与吴克仁签订的《军队房地产租赁合同》无效，并由解放军31646部队和军区保障局赔偿给吴克仁投入的经济损失约200万元（以评估鉴定为准）；3、判令解放军31646部队承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审适用法律错误。《军队空余房地产租赁管理规定》是行政法规，规定权属有争议的军队空余房地产不得对外出租，是禁止性规定，属于合同效力性规定，不是管理性规定。本案中，军区保障局与解放军31646部队均不履行该规定中所要求的审批手续，也未向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，显然涉案合同是一份无效的合同。二、一审认定事实不清。涉案合同签订后，解放军31646部队仅将合同约定的12460平方米场地的其中1200多平方米给吴克仁整改使用，其他1.1万平方米因为被村民阻拦无法使用，吴克仁只好等候解放军31646部队与附近村民协调处理土地权属纠纷，导致吴克仁无法在合同约定的期限内通过审批驾校进行招生营运。因此，本案的合同期限并未实际履行，租赁期限也没有届满，应当继续履行合同，不应返还房屋及场地。退一步讲，即使合同期限已届满，解放军31646部队实际有1.1万平方米场地没有交付吴克仁使用，不存在支付租金和占用费210000元。三、解放军31646部队和军区保障局应赔偿吴克仁投入的经济损失约200万元。一审中，吴克仁当庭提起反诉，一审法院不同意上诉人提起反诉，而是告知吴克仁另行起诉。合同签订后，解放军31646部队和军区保障局对以上合同约定的义务均没有履行，存在违约和过错，应赔偿吴克仁投入的经济损失。
被上诉人解放军31646部队答辩称，一、军区保障局与吴克仁签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同.《军队空余房地产租赁管理规定》关于权属有争议的不得对外出租，属于内部管理规定，不属效力性规定，且该规定不属于法律和行政法规范畴，吴克仁据此认为《军队房地产租赁合同》因违反该规定而无效缺乏法律依据。二、《军队房地产租赁合同》为有效合同，双方当事人应严格按合同约定进行履行。解放军31646部队有权按照合同约定要求吴克仁支付租金及超过租赁期限的占用费。吴克仁认为由于解放军31646部队未完全交付涉案土地，进而导致其开办的驾校未通过审批，故租赁合同还未开始履行无事实根据及合同依据。三、吴克仁向解放军31646部队主张赔偿经济损失，不属于本案审理范围，其二审提出该上诉请求，无法律依据，应予驳回。综上，请求二审法院驳回吴克仁的上诉请求，维持原判。
原审第三人军区保障局同意解放军31646部队的答辩意见。
解放军31646部队向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、请求判令吴克仁向解放军31646部队支付欠缴房屋租金341666元（自2014年7月1日至2017年12月31日）；3、请求判令吴克仁立即腾退涉案房屋及场地；4、本案诉讼费由吴克仁承担。诉讼过程中，解放军31646部队放弃第1项诉讼请求。
一审法院认定事实:2014年6月25日，军区保障局（原中国人民解放军海南省军区后勤部）与吴克仁签订《租赁合同》，约定军区保障局将位于儋州市××镇号600平方米房屋及12460平方米场地出租给吴克仁开办驾驶学校使用，租期3年，自2014年7月1日至2017年7月1日，租金30万元，年租金10万元，按年结算，每年开始前10日内交付。如租赁期限内吴克仁逾付租金，每逾期一日加收违约金3‰；逾期30日，军区保障局有权解除合同；逾期60日，视为吴克仁放弃在军区保障局处的所有财产。合同第七条约定，军区保障局保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；保证出租给吴克仁使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。合同第八条约定，吴克仁不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向军区保障局提供建设方案，在军区保障局按规定报经军队主管部门批准并由军区保障局出具书面同意书后实施，费用由吴克仁自理，权属归军区保障局所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给军区保障局。合同第十条约定，军区保障局有违反本合同第七条约定行为的，吴克仁有权解除合同，同时军区保障局应当向吴克仁支付5000元作为违约金。合同还约定吴克仁在签订合同一年内为军区保障局修建高2米、长750米的围墙。本租赁项目合同每三年签订一次，合同期满后，军区保障局在同等条件下优先续签给吴克仁经营使用。续签时，租金另议。
合同签订后，解放军31646部队将涉案土地及房屋交付吴克仁使用，吴克仁按合同约定修建了围墙，对部分土地进行硬化，但因附近村民对部分土地主张权利发生纠纷，吴克仁不能使用合同约定的全部土地，至合同期限届满，吴克仁未能开办驾驶学校。至今，吴克仁也未按合同约定向军区保障局交付租金。
2016年2月26日，中国共产党中央军事委员会发出军发[2016]58号《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武装部队全面停止有偿服务活动。2017年6月15日，解放军31646部队向吴克仁发出《关于关停畅兴驾校的通知》，要求吴克仁于2017年7月1日起停止一切经营活动，7月10日前自行搬离，合同期届满不再续租。
另查明，由于军队调整改革，撤销海南省军区后勤部，组建军区保障局，原海南省××区保障局承接。解放军31646部队原隶属海南省军区，其空余房地产由原海南省军区后勤部管理，因部队编制体制调整，解放军31646部队于2017年2月转隶移交。原海南省军区后勤部于2014年6月25日与吴克仁签订的《租赁合同》，因隶属关系的调整，该合同涉及的权利义务已全部移交给解放军31646部队。
一审法院认为，从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：1、军区保障局与吴克仁签订的涉案合同是否有效；2、吴克仁应否支付租金341666元并返还涉案房屋及场地给解放军31646部队。
一、关于军区保障局与吴克仁签订的涉案合同是否有效的问题。军区保障局与吴克仁签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，无违反法律及行政法规禁止性规定，为合法有效之合同。《军队空余房地产租赁管理规定》关于权属有争议的不得对外出租，属于内部管理规定，不属效力性规定，且该规定不属于法律和行政法规范畴，吴克仁依据《军队空余房地产租赁管理规定》来主张军区保障局与吴克仁签订的《租赁合同》无效于法无据，不予采信。
二、关于吴克仁应否支付租金341666元并返还涉案房屋及场地给解放军31646部队的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据军区保障局与吴克仁签订的《租赁合同》约定，三年租金为300000元，每年支付100000元，吴克仁未按约定支付租金已构成违约。解放军31646部队作为合同权利义务的承接人，有权要求吴克仁按约支付租金。由于军区保障局没有按合同约定全面履行义务，交付使用的土地存在纠纷后不能及时解决，造成吴克仁不能使用合同约定的全部土地，实际上也影响了吴克仁的使用收益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因军区保障局主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，租金应酌情减少。综合考虑到吴克仁租用的土地存在纠纷及实际使用情况，租金以每年60000元为宜，吴克仁应支付的三年租金为180000元。另外，合同届满后，解放军31646部队已向吴克仁发通知，要求吴克仁自行搬离，合同期届满不再续租，但吴克仁继续占用涉案房地产，解放军31646部队要求吴克仁支付2017年12月31日前占用涉案房地产的费用，有事实与法律依据。费用可参照每年60000元租金计算，吴克仁从合同届满至2017年12月31日共占用涉案房地产6个月，吴克仁应支付占用费为30000元。合计租金与占用费，吴克仁应支付给解放军31646部队的数额为210000元，解放军31646部队主张超出部分，不予支持。合同期间届满后，解放军31646部队已不同意吴克仁继续租用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，吴克仁应将租赁物返还给解放军31646部队，现解放军31646部队要求吴克仁返还涉案房屋及场地，符合法律规定，予以支持。
综上所述，吴克仁主张《租赁合同》无效于法无据，不予采信。解放军31646部队要求吴克仁支付租金并返还涉案房屋及场地，有事实与法律依据，予以支持，但要求租金过高部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、吴克仁于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军31646部队支付租金和占用费210000元。二、吴克仁于本判决生效之日起十五日内将其租用的位于儋州市××镇号的房屋及场地返还给中国人民解放军31646部队。三、驳回中国人民解放军31646部队的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3212元，由中国人民解放军31646部队负担987元，吴克仁负担2225元。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
本案二审查明的事实与一审的一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《军队房地产租赁合同》效力问题；二、吴克仁是否应返还涉案房屋、场地给解放军31646部队，以及支付租金、场地占用费问题。
关于《军队房地产租赁合同》效力问题。本案中军区保障局和吴克仁签订《军队房地产租赁合同》系双方自愿协商一致的情况下订立的合同，意思表示真实，且并不违反法律的强制性规定，故为有效合同。吴克仁上诉称，《军队空余房地产租赁管理规定》是行政法规，规定权属有争议的军队空余房地产不得对外出租，是禁止性规定，属于合同效力性规定。军区保障局与解放军31646部队均不履行该规定中所要求的审批手续，涉案合同是一份无效的合同。本院认为，行政法规是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规。《军队空余房地产租赁管理规定》是军队内部的管理规定，即使案涉合同不按该规定履行审批手续，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，不应影响本案合同依法成立有效，吴克仁上诉意见没有法律依据，本院不予支持。
关于吴克仁是否应返还涉案房屋、场地给解放军31646部队，以及支付租金、场地占用费问题。当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。吴克仁与军区保障局签订《军队房地产租赁合同》后，军区保障局和解放军31646部队已将租赁物房屋和场地交付给吴克仁使用，吴克仁应按照合同约定支付租金。《军队房地产租赁合同》已于2017年7月1日到期，解放军31646部队因军队政策不再将涉案房屋场地继续出租，故吴克仁应将房屋和场地返还给解放军31646部队。合同签订后，吴克仁在合同期限内未按约定支付租金，合同期满后又继续占用场地，故吴克仁应当支付租金、场地占用费。吴克仁上诉称，因军区保障局仅将合同约定的12460平方米场地的其中1200多平方米给其使用，剩余1.1万平方米与村民有权属争议，导致其无法在合同约定的期限内通过审批驾校进行招生营运，本案的合同期限并未实际履行，租赁期限也没有届满。本院认为，合同约定应交付12460平方米场地，解放军31646部队和军区保障局已交付，二审审理期间，吴克仁认可其中仅4.7亩约3130平方米土地与附近村民有权属争议，与其上诉称1.1万平方米与村民有权属争议不相符，虽然部分土地有争议，但并不影响整个合同的履行，吴克仁也在土地上实际进行了平整和使用，其主张合同目的无法实现，并未提供证据证明，故对于吴克仁的上诉意见，本院不予认可。但由于军区保障局交付的土地存在小部分纠纷，影响吴克仁对全部土地的使用，租金应酌情减少。一审法院综合考虑到这方面因素，酌定吴克仁应支付给解放军31646部队三年租金为180000元和合同届满后占用涉案房地产6个月费用为30000元，处理结果得当，本院予以支持。另，吴克仁上诉认为解放军31646部队及军区保障局应赔偿其损失200万元，该请求未在一审审理期间提起反诉，本院二审期间不予审理，吴克仁可另行提起诉讼。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。吴克仁的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人吴克仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何昌恩
审 判 员 王天琳
审 判 员 张模金
二〇一八年五月十八日
法官助理 陶月月
书 记 员 王慧琳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。