江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书（2015）黎民初字第101号原告胡燕旎，职工。委托代理人胡长明，黎川县明川法律服务所法律工作者。委托代理人张明发，黎川县明川法律服务所法律工作者。被告陈水印，农民。被告徐玉金，农民，（系被告陈水印妻子）。原告胡燕旎与被告陈水印、徐玉金房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡燕旎的委托代理人胡长明、张明发、被告陈水印、徐玉金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在黎川县日峰镇黎光马路启明星幼儿园旁有一住宅房，原告通过中介将该房屋出售给被告，原告委托父亲胡长明代为行使卖房行为。2013年12月15日，原、被告签订了一份《房屋转让协议》，协议约定房屋价款348000元，在签订协议时被告首次交付房款210000元（含购房订金30000元），原告将房屋钥匙交给被告。《房屋转让协议》约定，被告在2014年年底支付房款50000元，在2015年年底支付房款48000元，被告在收到原告交付房屋的土地使用权证后交付余款40000元，被告如逾期支付购房款应承担月利率2%的利息。但至今，被告未按协议约定支付2014年12月31日到期购房款50000元，故诉至法院要求被告支付到期购房款50000元及按月利率2%计算的利息。被告辩称，购房属实，双方签订了房屋买卖合同，合同约定是转让第三楼及楼顶第四楼，被告已经交付了首付款，房屋现已交付被告方使用，但该房屋的原房主艾某、林某夫妇（涉案房屋系原告向艾某、林某夫妇购买）找到被告提出三楼楼顶其也有使用权，被告不能独自使用，原被告双方因此发生争议，故被告未支付到期购房款。原告为支持其主张提交以下证据：第1组证据：原告胡燕旎身份证一份、被告陈水印身份证一份、户成员信息一份，证明原被告系本案适格主体；被告对以上证据无异议。以上证据能真实反映当事人的身份情况，本院对该组证据予以认定。第2组证据：房屋转让合同一份、补充协议一份、欠条一张、授权委托书一份，证明房屋转让经过、交付购房款方式；被告对房屋转让合同、欠条一张、授权委托书一份没有提出异议，对补充协议质证认为当时原被告双方确实签订了该份协议，因为房屋有裂缝会漏水，经双方协商在第二次支付购房款时减免购房款3600元。以上证据，包括房屋转让合同一份、欠条一张、授权委托书一份均系原件能客观真实反映双方转让房屋经过，且被告未提出异议，故本院对该三份证据予以认定。对于补充协议一份，虽然该协议系复印件，但原告说明该协议系原被告双方在中介所签订，有中介工作人员在该协议上盖章、签字确认，该中介工作人员也出庭作证予以认可，被告对该协议内容也无异议，故本院对该份证据予以认定。第3组证据：原告与原房东艾某、林某签订的房屋转让合同及附件一份、原告委托代理人胡长明与林某通话录音一份、话费清单一组，证明原告购买房屋经过；被告对房屋转让合同无异议，对通话录音表示无法听清内容。原告与艾某、林某签订的房屋转让合同系原件，且被告无异议，故本院对房屋转让合同予以认定。通话录音以及话费清单，因内容难以听清，故对该两份证据不予认定。第4组证据：艾某夫妇出具的收据一张、艾某夫妇补充签字的原、被告房屋转让合同一份、艾某夫妇与二楼业主签订的出卖房屋契约一份、艾某夫妇出具的承诺书一份，证明原告对转让合同上所涉房屋有独立所有权及处分权。被告对收据一张、转让合同一份、房屋契约一份无异议，但对承诺书质证认为承诺书所载“承诺人对胡燕旎处分房屋的权利没有任何异议”内容有异议。收据一张、转让合同一份、房屋契约一份双方均无异议，能客观、真实反映本案事实，故对该三份证据予以认定。承诺书系案外人艾某夫妇出具，能与其出具的收据相互印证，故对该承诺书予以认定。第5组证据：证人欧某、刘某证言（房屋买卖中介工作人员），证实原、被告转让房屋经过，以及原被告双方购房后签订一份补充协议，协议约定：原告同意被告在第二次交款时减免房款3600元，被告对房屋状况全部熟悉等内容。被告对该组证据无异议，并陈述签订补充协议系因为房屋有裂缝会漏水，故经双方协商由原告减免3600元房款用于被告维修裂缝的费用。该组证人证言双方当事人均无异议，且与案件事实相吻合，故对该组证据予以认定。被告陈水印为支持其主张申请以下一位证人出庭作证：证人林某证言，证实艾某、林某夫妇仅将房屋三楼出卖给原告，艾某夫妇对三楼顶也有共同使用权，原告无权将三楼顶出卖给被告。原告质证认为，当时艾某夫妇系将三楼顶一并转让给原告，且有录音证据相印证。林某的证言结合其在原、被告房屋转让合同上补签字并出具收条与承诺书等事实，对该证人证言予以认定。经当事人的举证、质证以及本院的认证，对以下事实可以认定：2011年12月1日，原告胡燕旎以143800元的价款向案外人艾某、林某夫妇购买了房屋一套并进行了简单装修，该房屋位于黎川县黎光马路启明星幼儿园附近，一共三层，系当地政府因城市亮化、美化工程出让给拆迁户艾某夫妇的补偿用地，艾某夫妇为此支付了相应土地出让金并兴建了该栋房屋，相关权属证书尚未办理，该出卖房屋为该栋房屋的第三层。因房屋存在漏水情况，原告在楼顶简单加盖了房间防止漏水。2013年12月15日，原告胡燕旎通过黎川县某家政中介服务中心将该层房屋及楼顶以总价款348000元转让给被告陈水印，协议约定2014年2月18日被告支付首付款210000元（含之前支付的购房定金30000元），余款138000元分三次支付，第一次在2014年底支付50000元，第二次在2015年底支付48000元，第三次在原告为被告办理好土地使用权证后支付40000元。2014年2月18日，被告按期支付了首付款，原告将房屋交付给被告，同时被告陈水印向原告出具了一张欠条，欠条载明尚欠原告购房款138000元。2014年3月15日，因房屋屋顶存在漏水情况，经原被告双方进行协商，由原告在被告第二次交付房款时减免购房款3600元，同时补充协议载明，被告对房屋状况全部熟悉。第二笔购房款交付时间到期后即2014年年底被告未按期支付购房款。2015年6月17日，经原告与案外人艾某夫妇协商一致，原告再行支付房款20000元，案外人艾某夫妇追认原告对三楼楼顶有权独自处分，并出具收条一张，承诺书一份，同时在原被告签订的房屋转让合同上补充签字予以追认。被告在第一次庭审中表示只要原告与原房东艾某夫妇协商好，三楼顶由被告方独自使用，被告即支付尚欠购房款。在第二次庭审中，被告表示房屋有裂缝会漏水，原告也应对此承担相应责任，故拒绝支付到期购房款。另查明，2012年农历2月19日案外人艾某夫妇将该栋房屋的二楼以160000元价款出卖给案外人凌某，双方签订了出卖房屋契约，并约定因不能使用三楼顶凌某暂押了艾某夫妇10000元购房款。该栋房屋一楼现还属于案外人艾某夫妇所有。本院认为，该案系一起因房屋买卖引发的纠纷。原告胡燕旎与案外人艾某夫妇签订房屋转让合同购买本案所涉房屋，原告胡燕旎按照合同约定支付了价款，艾某夫妇交付了房屋，原告胡燕旎即获得了该房屋的所有权，有权进行处分。后原告胡燕旎将房屋转让给被告陈水印，双方签订了房屋转让合同，约定了房屋价款、支付方式、违约责任等事项，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。在被告交付首付款后，原告向被告交付了房屋，原告履行了合同义务，但被告未按合同约定期限支付到期购房款违反合同约定，虽然被告陈水印在第一次庭审中辩称其未支付到期购房款系因为原房东艾某夫妇干涉其独自使用三楼楼顶，但由于案外人艾某夫妇已经于本案第二次庭审前以书面签字以及出具承诺书的方式追认原告胡燕旎有权独自处分三楼楼顶，并提供其与二楼业主签订的房屋转让契约，契约中也载明因二楼业主无法使用三楼顶故少支付了艾某夫妇10000元购房款，故原告胡燕旎自始有权将本案所涉的第三层房屋及楼顶出售给被告，被告即应当按合同约定向原告支付到期的购房款，双方约定被告应在2014年年底支付第二笔购房款50000元，但由于原、被告双方之后就房屋漏水问题补充签订了一份协议，约定原告减免被告房款3600元作为被告修复房屋漏水的相关费用，故被告应支付到期购房款46400元。关于逾期付款利息问题，原、被告双方在房屋转让合同中约定如被告逾期支付购房款，应当按照月利率2%计算利息，该约定系合同中的违约责任条款，系当事人的真实意思表示，合法有效，在原告将房屋交付给被告后，被告陈水印已经实际占有并使用了本案房屋，但其拒绝支付到期房款违反合同约定，故其应当按照合同违约条款承担违约责任，即应从到期支付购房款次日起（2015年1月1日）按照月利率2%的标准计算逾期付款利息，至2015年2月4日逾期付款利息为1020元。因被告徐玉金与被告陈水印系夫妻关系，购置的房产也系双方共同财产，因购置房产所负债务也系夫妻共同债务，故被告徐玉金对该笔购房款也应承担付款责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：被告陈水印、徐玉金支付原告胡燕旎购房款人民币46400元；被告陈水印、徐玉金支付原告胡燕旎逾期付款利息人民币1020元，从2015年2月5日起至本判决生效确定履行期满日止的利息按月利率2%计算；以上款项在本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元、财产保全费620元，共计1670元，由原告胡燕旎负担120元，被告陈水印、徐玉金负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  邓 辉代理审判员  付润琴人民陪审员  艾小平二〇一五年七月二十三日书 记 员  甘紫嫣