福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终7081号
上诉人（原审被告）：福州丰隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园538#二层201室。
法定代表人：陈晓峰，总经理。
委托诉讼代理人：黄惠婷，女，法务专员。
委托诉讼代理人：陆享民，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈开利，男，1964年1月19日出生，汉族，身份证住址福建省福州市仓山区，现住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：巩秀君，女，1970年8月4日出生，汉族，住址同上，系陈开利妻子。
上诉人福州丰隆房地产开发有限公司（以下简称丰隆公司）因与被上诉人陈开利房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰隆公司上诉请求：1．撤销一审判决并依法改判驳回陈开利的诉讼请求；2．本案诉讼费用由陈开利承担。事实与理由：一、陈开利未按《购房认购单》的约定与丰隆公司签订《商品房买卖合同》，按约定其已放弃购房，《购房认购单》对丰隆公司已没有约束力。陈开利支付的20000元系定金而非购房款，一审认定20000元系购房款，并依据《购房认购单》的单价、总价对诉争房屋价款进行结算是错误的。二、丰隆公司未收取过陈开利任何购房款，也未将房屋交付给陈开利，丰隆公司向陈开利发出的要约也未得到其承诺，因此双方不存在诉争房屋的买卖关系。三、双方对诉争房屋的单价、总价并未协商一致，一审按《购房认购单》的单价、总价判决陈开利向丰隆公司一次性支付购房款339610元是错误的。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，驳回陈开利诉讼请求。
陈开利辩称，一、《购房认购单》对诉争房屋的房号、面积、单价、总价等进行了明确的约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且丰隆公司已收取了陈开利20000元购房款并向其出具了预收款票据。丰隆公司应按《购房认购单》与陈开利签订《房屋买卖合同》并办理不动产登记。二、双方未签订�房屋买卖合同》并办理产权证系因丰隆公司拒绝履行义务。陈开利当时负责丰隆公司开发的居住主题公园项目配电工程施工，经丰隆公司主管批准，陈开利入住诉争房屋，至今已长达12之久，丰隆公司从未提出异议。三、丰隆公司否认授权物业公司移交房屋是不诚信的。首先，林庆利系丰隆公司负责业主房屋交付具体事宜的员工，陈开利一审提交的《请款单》、配电工程的《报告》均有其的签字。其次，陈开利与物业公司签订的《物业合同》也证明陈开利系业主。再次，陈开利并未收到过丰隆公司发出的《通知书》。综上，双方之间的《商品房买卖合同》应视为已经成立。丰隆公司要求现价结算，违背了诚实信用的交易原则。请求依法驳回上诉，维持原判。
陈开利向一审法院起诉请求：判令丰隆公司将坐落福州市晋安区新店镇山�路233号居住主题公园175#楼204单元产权转移至陈开利名下。陈开利愿一次性向丰隆公司交清购房余款339057元（房屋价值359057元）。
一审法院认定事实：丰隆公司为房地产开发企业。坐落在福州市晋安区居住主题公园小区（丹枫白露小区）系丰隆公司开发建设。陈开利为丰隆公司开发的居住主题公园小区（丹枫白露小区）从事供电工程建设。2004年7月9日，陈开利与丰隆公司签订一份《购房认购单》，约定陈开利向丰隆公司认购本案诉争的坐落在福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园A区175号楼A3型304单元（实为福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园175#楼204单元），建筑面积136.42平方米，单价每平方米2632元，总价359057元，定金20000元，付款方式为一次性付款，并备注客户签订认购单后应于2004年7月22日前签订《商品房买卖�同》，逾期视为弃权；定金不得申请退还等等。当日，陈开利支付了20000元，丰隆公司向陈开利出具了预收款票据。2005年9月5日，居住主题公园（福州）物业管理有限公司代表人林庆立在陈开利的《购房认购单》签注：“何洁：经邦辉陈总批示，请给予175幢304房陈开利办理入伙手续，入伙通知待后再补”。2005年9月6日，陈开利与居住主题公园（福州）物业管理有限公司（以下简称“居住主题公园物业公司”）签订《前期物业管理服务协议》，约定居住主题公园物业公司为诉争房产业主提供物业管理服务。陈开利按约交纳物业费，并收到丰隆公司交付的关于诉争房产的《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》及业主入住证。之后，陈开利即对丰隆公司交付的福州市晋安区新店镇山北�233号居住主题公园175#楼204单元装修居住使用至今。2008年3月15日，丰隆公司向陈开利在《购房认购单》中载明的地址福州市仓山区竹园里7号7座306室邮寄《通知》，该通知要求陈开利在2008年3月20日前到居住主题公园售楼部签订《商品房买卖合同》并交清购房款339057元，否则将按现价结算。但陈开利未收到该通知。之后，双方均未要求对方履行义务。2010年2月，丰隆公司办理了诉争房产的初始登记手续，诉争房屋建筑面积核定为136.63平方米。现陈开利诉至一审法院。诉讼中，一审法院依陈开利的申请，于2017年7月12日作出（2017）闽0111民初2908号民事裁定书，冻结丰隆公司福州丰隆房地产开发有限公司名下坐落在福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园175#楼204单元（预售许可证号：20041790）的抵押、交易、过户手续，冻结期限3年。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，陈开利与丰隆公司签订的诉争商品房认购协议中对该商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式等主要内容进行了约定，虽未签订商品房买卖合同，但丰隆公司已收取陈开利购房款20000元，并将诉争房屋交付陈开利使用至今，应视为丰隆公司已经履行主要义务，且陈开利接受，双方之间的商品房买卖合同应视为成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案丰隆公司于2008年3月15日向陈开利在《购房认购单》中载明的地址福州市仓山区竹园里7号7座306室邮寄《通知》，要求陈开利在指定时间及地点签订《商品房买卖合同》并交清购房款339057元，否则将按现价结算。丰隆公司在未确认陈开利收到该通知后，应当知道陈开利已实际入住诉争房屋，却未按陈开利实际住址重新送达有关催交购房款并签订合同通知，已逾1年内未行使合同解除权，其解除权消灭。故双方的商品房买卖合同关系成立。综合丰隆公司的交付行为及陈开利为丰隆公司从事供电工程建设的事实，可以推定丰隆公司允许陈开利暂缓支付购房余款339057元。现诉争房建筑面积核定为136.63平方米，比原约定的建筑面积多出0.21平方米，陈开利应按约定的单价每平方米2632元补交面积差额款553元。综上所述，陈开利与丰隆公司之间就诉争房产即坐落在福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园175#楼204单元存在商品房买卖合同关系。现诉争房产已经具备办证条件，陈开利已经支付定金20000元，尚欠购房款339610元�支付丰隆公司。丰隆公司应向陈开利出具购房款总额发票，并将诉争房产权转移至陈开利名下。丰隆公司抗辩与陈开利不存在商品房买卖关系及不存在要求暂缓支付购房款的承诺，于事实不符，不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十五条之规定，判决：一、陈开利于本判决生效之日起十日内向福州丰隆房地产开发有限公司一次性支付购房余款339610元，福州丰隆房地产开发有限公司应向陈开利出具购房款总额发票；二、福州丰隆房地产开发有限公司待陈开利支付购房款339610元后十日内协助陈开利将坐落在福州市晋安区居住主题公园175#楼204单元产权（预售许可证号：20041790）转移至陈开利名�。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6686元，减半收取计3343元，由福州丰隆房地产开发有限公司承担。财产保全费2316元，由福州丰隆房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，丰隆公司围绕上诉请求提交如下证据：1.《通知函（致业主）》、《入伙通知书》、《通知函（致物业公司）》，证明丰隆公司并未授权物业公司向陈开利交付涉案房屋，交房是物业公司擅自交付的行为。2.《查询邮件回单》，证明丰隆公司于2008年3月15日向陈开利寄出的《通知》已由其母亲于2008年4月23日签收。3.《情况说明》，证明：丰隆公司已超额向陈开利支付工程款，不存在以案涉房款抵扣工程款的情形；陈开利确认占用案�房屋且购房款未付的事实。本院组织当事人进行了质证。本院经审查认为，证据1并非二审新证据，且与本案无直接关联，故不予采纳。证据2并不足以证明丰隆公司向陈开利寄出的《通知》系陈开利的母亲代为签收，故不予采信。证据3并非二审新证据，且与本案无直接关联，故不予采纳。
根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为丰隆公司与陈开利之间是否存在商品房买卖合同关系。根据在案证据和查明的事实，首先，丰隆公司与陈开利签订的诉争商品房认购协议对该商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式等主要内容进行了约定，丰隆公司已收取陈开利购房款20000元，陈开利于2005年9月入住使用诉争商品房，至今已逾十�，丰隆公司并未提出过异议。虽然双方未再签订商品房买卖合同，但丰隆公司已实际履行了合同主要义务，一审法院认定双方之间的商品房买卖合同应视为成立并无不当。其次，丰隆公司主张其于2008年3月15日向陈开利寄出的《通知》已由其母亲代为签收，但陈开利否认有收到过该通知。丰隆公司是明知陈开利住在诉争商品房内，在陈开利未向丰隆公司付清房款的情况下，丰隆公司多年来未再要求陈开利履行付款义务，亦未追究陈开利未履行付款义务的责任，而是采取默许的态度任由陈开利居住使用诉争商品房。一审法院据此推定丰隆公司允许陈开利暂缓支付购房款并无不当。因此，丰隆公司上诉主张其与陈开利之间不存在商品房买卖合同关系不能成立，本院不予采纳。另，丰隆公司主张其并未授权物业公司向陈开利交付涉案房屋，交房是物业公司擅自交付的行为�但其并未提供相应证据予以证明；且丰隆公司作为房产开发商，也不可能不知道商品房的交付使用具体状况，故对其该主张本院不予采纳。
综上所述，丰隆公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6686元，由福州丰隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年三月十二日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯