福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2102号原告：朱新涵，男，1970年4月29日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人蔡德火、李萍，福建壶兰律师事务所执业律师。被告：福建省莆田市华东房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海西社小区华福楼三层303、403室。组织机构代码：71733968-5。法定代表人：陈丽钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所实习律师。原告朱新涵与被告福建省莆田市华东房地产开发有限公司（以下简称“华东公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱新涵及其委托诉讼代理人蔡德火、李萍和被告华东公司的委托诉讼代理人王金财、郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱新涵向本院提出诉讼请求：判令华东公司支付给朱新涵自2013年6月21日起至双方重新签订商铺租赁合同之日止按每平方米每月200元计算的商铺占用费及自2013年6月21日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的延期付款利息。事实与理由：2007年6月20日，朱新涵与华东公司签订的《商铺租赁合同》，约定朱新涵将自己所有的坐落在莆田市城厢区xx街道xx大道x号xx广场x室（首x层x-x号）商铺租赁给华东公司，建筑面积（含公摊）27.67㎡（实际建筑面积为35.18㎡）；租赁期限自2008年6月20日至2013年6月20日止。2013年6月20日，朱新涵与华东公司签订租赁合同期满，朱新涵要求归还商铺，但华东公司拒不归还。朱新涵即向城厢区人民法院提起诉讼，要求归还商铺、支付增加面积的租金及违约金等。城厢区人民法院于2014年11月10日作出（2013）城民初字第3371号民事判决书，该判决认定：“在租赁期间，被告华东公司将包括本案讼争商铺在内的商场转租给被告永辉公司，且租赁期限超过其与原告约定的租赁期限，在原告与被告华东公司约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁事宜重新签订租赁合同，被告华东公司亦没有交还承租商铺，违反了合同约定，该过错责任在被告华东公司，其应承担相应的过错责任。由于原告出租的商铺在商场中只占很小比例，没有空间隔离设施，与相邻商铺紧密相连，不具有独立使用功能，……故原告要求解除租赁合同、被告永辉超市交还商铺依据不足，本院不予支持。……因原告在本案中并未要求被告华东公司继续支付租金，故其可另行主张权利”。故朱新涵现另行要求华东公司支付商铺占用费。诉讼期间，朱新涵将诉讼请求变更为：判令华东公司支付自2013年6月21日起至重新签订商铺租赁合同之日止按每平方米每月97元计算的占用费及自2013年6月21日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算延期付款利息。华东公司辩称：朱新涵要求参照原租金标准即2649元／月计算店铺占用费没有事实依据，且朱新涵主张华东公司支付租金也已超过诉讼时效，依法应驳回朱新涵的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于（闽）光明（2016）（房）字第PTY097号《房地产估价报告》的证据采信问题在本院审理过程中，本院根据朱新涵的申请对讼争店铺以2013年6月、2014年6月、2015年6月为基准月对租金进行评估。2016年3月16日，福建光明资产评估房地产估价有限责任公司作出（闽）光明（2015）（房）字第PTY097号《房地产估价报告》评估结果为：2013年6月，租赁价格1876元，租金单价53.33元／㎡·月；2014年6月，租赁价格1689元，租金单价48元／㎡·月；2015年6月，租赁价格1520元，租金单价43.2元／㎡·月。朱新涵认为上述估价报告不能作为认定租金的依据：1、评估的价格与原来租金相比低了一半，与永辉超市的承租行情不符；2、华东公司在租赁期满后没有支付租金并继续占有使用店铺，应支付占有使用费，朱新涵依法有权要求按原合同约定的租金要求华东公司支付占用费，该估价报告不能作为定案依据。华东公司对估价报告的真实性没有异议，认为估价报告总体上体现了超市的市场租金行情，但略高于永辉超市的承租价格，华东公司认为对占用费的计算要么参照永辉超市租赁合同的价格，要么参照该评估报告。本院经审查认为：该估价报告书系本院通过莆田市中级人民法院委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司作出且评估结论系由二名具备房地产估价资质的注册房地产估价师共同作出，朱新涵对该估价报告提出异议，但未能提供充分的证据予以推翻，该估价报告书可作为本案的定案依据。2、关于本案讼争商铺的占用费应以什么标准计算的问题朱新涵主张根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故讼争商铺的占用费应以原租赁合同确定的租金为标准，即97元／月。华东公司主张朱新涵要求参照原租金标准计算占用费缺乏依据，不符市场租金行情，应以华东公司将商铺转租给永辉超市并签订的租赁合同确定占用费的标准或者以《房地产估价报告》确定的租金标准计算。本院审查认为：朱新涵与华东公司于2007年6月20日签订的《商铺租赁合同》虽然约定商铺五年租金为161081元（商铺面积为35.18平方米，经核算每平方米租金约为76.3元），但华东公司与永辉公司签订的《租赁合同书》约定的租金标准为：2007年10月20日—2012年10月19日，每月每平方米为35元（已含物业管理费）；2012年10月20日—2017年10月19日，每月每平方米为40元（已含物业管理费）；2017年10月20日—2022年10月19日，每月每平方米为45元（已含物业管理费）。且福建光明资产评估房地产估价有限责任公司作出的（闽）光明（2015）（房）字第PTY097号《房地产估价报告》对讼争店铺租金的评估结果为：2013年6月，租赁价格1876元，租金单价53.33元／㎡·月；2014年6月，租赁价格1689元，租金单价48元／㎡·月；2015年6月，租赁价格1520元，租金单价43.2元／㎡·月。因市场的租金行情已发生变更，故现朱新涵仍要求以原租赁合同约定的租金标准计算店铺占用费，缺乏依据；华东公司主张应以其转租给永辉超市的租金确定占用费，因其转租与他人的价格多少属其对自己权利的处分，与朱新涵无关，故对其该主张，亦缺乏依据，本院根据实际情况确认本案讼争店铺占用费应以《房地产估价报告》确定的租金标准为依据。根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月20日，朱新涵与华东公司签订《商铺租赁合同》，约定朱新涵同意将所属产权位于莆田市xx大道与x路口x处的xx广场［原名xx商城］首x层x-x号房屋（商铺）租赁给华东公司，建筑面积（含公摊）27.67㎡，租赁期限为5年，自2008年6月20日至2013年6月20日止；商铺用途为商业，华东公司根据经营的实际需要对出租的商铺，在不影响房屋结构及规划、消防规定的前提下可进行重新组合、分割和装修；上述商铺五年租金为161081元，华东公司在本合同签订之日起一次性支付给朱新涵；租赁期限届满华东公司应按时将房屋交还朱新涵，并向物业公司交清物业管理、水电、公用部分分摊等费用，如需继续承租上述房屋，须提前三个月与朱新涵协商；华东公司在承租期间，有权将商铺自行使用或转租他人使用，不须经朱新涵同意，出租的价格与朱新涵无关；任何一方违反合同约定，应支付给对方总价10%的违约金，违约经守约方提出后10日内未纠正的，守约方有权解除合同并要求对方赔偿损失；合同期满，华东公司如需继续承租商铺，应于合同有效期满之日前三个月向朱新涵提出继续承租要求，朱新涵需要继续出租该商铺，在同等条件下华东公司有优先承租权，双方应就继续租赁事宜重新签订租赁合同。在重新签订合同前，双方权利按本合同规定执行，双方未达成新的协议，本合同至期满之日终止，华东公司未提前三个月提出续租的，视为放弃续租；华东公司应在合同期满撤离并归还商铺，商铺内不可移动的装修装饰物无偿归原告所有。双方还对其他事项作了约定。同年9月30日，华东公司与永辉超市股份有限公司公司（以下简称“永辉公司”）签订《租赁合同书》，约定华东公司将其拥有所有权的位于莆田市城厢区xx路与xx大道x口的xx广场商场x区首x层、首x层及本合同所述的附属配套设施（暂定8300㎡）出租给永辉公司作为超市经营场所使用，租赁期限为15年，自2007年10月20日起至2022年10月19日止；合同约定的租金及其支付方式为：租金按华东公司设计的工程图纸（永辉公司认可的红线范围）所标的建筑面积计算（暂定8300平方米），以后最终计算租金的面积按房产部门的测绘报告为准：租金为：2007年10月20日—2012年10月19日，每月每平方米为35元（已含物业管理费）；2012年10月20日—2017年10月19日，每月每平方米为40元（已含物业管理费）；2017年10月20日—2022年10月19日，每月每平方米为45元（已含物业管理费）。合同还就租金支付方式、双方权利义务及违约责任等作出约定。永辉超市租赁区域的大多数业主均已委托华东公司对商铺进行统一招租。朱新涵的商铺位于永辉公司承租的商场内。2012年12月11日，朱新涵取得其购买的x-x号房屋的所有权证，该房坐落城厢区xx街道xx大道x号x室，建筑面积为35.18㎡，其中套内建筑面积15.36㎡，分摊面积19.82㎡，2013年4月，朱新涵取得该房的土地使用证。2013年6月20日，朱新涵与华东公司约定的商铺租赁期限届满后，双方未能签订续租合同，华东公司既未继续支付租金，亦未交还承租商铺，讼争商铺仍由永辉公司继续使用。2013年8月12日，朱新涵要求解除其与华东公司签订的《商铺租赁合同》；永辉超市撤离讼争商铺等诉至本院。2014年11月10日，本院作出（2013）城民初字第3371号民事判决书，该判决认定由于朱新涵出租的商铺在商场中只占很小比例，没有空间隔离设施，与相邻商铺紧密相连，不具有独立使用功能，须与其所在的商场整体使用才能发挥最大效用，而且商铺所在的商场现仍由永辉公司根据其与华东公司的租赁合同经营使用，若要求永辉公司撤离并交还商铺，履行费用过高，也不利于商场整体功能的发挥，使双方当事人的利益受损，故朱新涵要求解除《商铺租赁合同》、永辉公司撤离并交还商铺依据不足，本院不予支持。由于永辉公司是根据其与华东公司的租赁关系合同占用使用商铺，朱新涵与永辉公司没有合同关系，根据合同的相对性原则，朱新涵应向华东公司主张商铺租金或占用费，其要求永辉公司支付租金缺乏依据，本院亦不予支持。因朱新涵在该案中并未要求华东公司继续支付租金，故其可另行主张权利，并判决如下：“一、被告福建省华东房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内交付给原告朱新涵违约金人民币一万六千一百零八元；二、驳回原告朱新涵的其他诉讼请求”。后华东公司不服提起上诉，莆田市中级人民法院于2015年4月9日作出（2015）莆民终字第242号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2015年5月25日，朱新涵以华东公司未支付自2013年6月21日起的商铺占用费为由，再次诉至本院。本院认为，朱新涵与华东公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规效力性强制性的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在租赁期间，华东公司将包括本案讼争商铺在内的商场转租给永辉公司，且租赁期限超过其与原告约定的租赁期限，在朱新涵与华东公司约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁事宜重新签订租赁合同，华东公司亦没有交还承租商铺，违反了合同约定，且讼争商铺现仍由华东公司出租给永辉公司使用，故朱新涵要求华东公司支付商铺的占用费有理，本院予以支持；但朱新涵主张按每平方米97元的价格计算商铺的占用费缺乏依据，本院不予支持。华东公司依法应按评估价格支付自2013年6月21日起至2014年6月20日止按1876元／月、自2014年6月21日起至2015年6月20日止按1689元／月及2015年6月21日起至双方实际重新签订商铺租赁之日止按1520元／月计算的商铺占用费；朱新涵同时请求华东公司支付占用费自2013年6月21日起至重新签订商铺租赁合同之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息，因其与华东公司未约定租金（占用费）支付的时间，故其该要求本院不予支持。因华东公司与朱新涵签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限至2013年6月20日届满，双方未再续签租赁合同华东公司继续使用朱新涵的店铺，应支付的是商铺占用费而非租金，故不能使用诉讼时效为一年的租金时效规定，而应适用两年的诉讼时效。而朱新涵于2015年5月25日向本院提起诉讼要求华东公司支付，并没有超过二年的诉讼时效；华东公司主张本案已过诉讼时效缺乏依据，本院不予采纳。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福建省莆田市华东房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给朱新涵自2013年6月21日起至2014年6月20日止按1876元／月及2014年6月21日起至2015年6月20日止按1689元／月及2015年6月21日起至双方实际重新签订商铺租赁之日止按1520元／月计算的商铺占用费。二、驳回朱新涵的其他诉讼请求。案件受理费1847元，由朱新涵负担882元，由福建省莆田市华东房地产开发有限公司负担965元；鉴定费9000元，由福建省莆田市华东房地产开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  洪俊达人民陪审员  林进希人民陪审员  叶丽爱二〇一六年十月十七日书 记 员  金苏仙附：本判决所适用的法律条文及执行提示：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。