金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第486号
原告：骆樟栋。
委托代理人：李萍，浙江振进律师事务所律师。
委托代理人：叶茂，浙江振进律师事务所实习律师。
被告：浙江金发集团股份有限公司，住所地：金华市八一南街458号金发广场五楼。
法定代表人：洪钢华，董事长。
被告：金华市金发房地产开发有限公司，住所地：金华市八一南街458号六楼。
法定代表人：洪钢华，董事长。
两被告共同委托代理人：滕红斐，浙江婺源律师事务所律师。
原告骆樟栋为与被告原告骆樟栋诉被告浙江金发集团股份有限公司（以下简称金发集团公司）、金华市金发房地产开发有限公司（以下简称金发房产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年1月30日向本院起诉，本院于同日受理后依法由审判员胡曼独任审判，于同年3月13日公开开庭进行了审理。原告骆樟栋的委托代理人李萍和叶茂，被告金发集团公司、金发房产公司的共同委托代理人滕红斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆樟栋起诉称：1994年8月31日，浙江金发铁路大厦有限公司（以下简称金发大厦公司）、金发房产公司将其位于金华铁路新客站站屋内兴建二十一层综合楼金发大厦裙楼内的第一层55#左半出售给原告，双方签订了两份《金发大厦房产购销合同》，同时签订《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台），其中建筑面积4.05平方米，公摊公用面积4.05平方米，总计8.10平方米，售价为10088元／平方米，层次系数为1.2，原告共计支付购房款98055元。该三份合同于1994年9月8日经金华市公证处进行公证。合同约定：所购房产在交清房产价款后，应出具付清房产价款证明书，由购买方向金华市房地产权登记处申请登记，领取房产证。原告根据合同约定于1994年8月30日前已向金发大厦公司、金发房产公司付清房款，其中49028元在中国工商银行金华市分行营业部办理楼宇按揭（抵押）贷款合同，贷款利率为月利12.20%，借款期限自1994年8月31日至1997年8月31日。原告于1996年7月15日支付一楼52#、53#柜台款10145.70元。金发大厦公司于2008年5月12日变更为浙江金发大厦有限公司，又于2014年9月17日注销，注销原因为股东决议解散注销，该公司由被告金发集团公司投资设立。原告购买的房产现已被政府征收，两被告取得了全部拆迁补偿款。现原告诉至本院，要求：1.判令解除原告与金发大厦公司、被告金发房产公司于1994年8月31日签订的两份《金发大厦房产购销合同》及《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台）；2.两被告返还原告购房款98055元及柜台费10145.70元，并赔偿原告房款利息损失154728.93元（以98055为本金，自1994年8月31日起按中国人民银行同期同档贷款利息计算至起诉之日，此后的利息仍按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际付清之日止）；3.要求被告承担本案的诉讼费用。
被告金发集团公司、金发房产公司共同答辩称：一、同意解除《金发大厦房产购销合同》。二、驳回原告主张返还已付购房款、柜台费并赔偿利息损失之诉请。理由：1.本案所涉房产已于2013年由金华市政府按企业政策性搬迁依法收购、正在拆除，合同已无法继续履行，合同应按解除处理。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求赔偿损失，但要求返还已付购房款及柜台费显然无法律依据，而应以主张房产征收补偿款作为诉请。3.合同解除后的赔偿损失应按房屋评估价，以政府实际支付的补偿款为计算依据。4.返还柜台费不能成立。柜台费即柜台制作费，被告方仅是代收代付，实际由原告所有、使用并管理，被告并非使用人，无责任承担相应义务。三、关于本案的事实，1994年合同签订后，房产已交付原告使用、收益二十年，实际收益已远远超过购房款。至于房产证问题，在二十年中原告从未要求被告方协助办证，现房屋评估价是按房产证、土地证齐全评估，未影响原告的利益。综上，被告方同意解除合同，但解除合同的原因在于政府征收导致无法继续履行，而非被告方违约。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告骆樟栋提交的证据：1.身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.公司基本情况2份、变更登记情况1份，证明两被告主体资格；3.金发大厦房产购销合同公证书2份、金发大厦房产购销合同附件（裙楼柜台）公证书1份，证明原告向金发大厦公司、金发房产公司购买了商铺，合同对建筑面积、分摊面积、单价等进行了约定；4.中国工商银行金华市分行营业部楼宇按揭（抵押）贷款合同1份、中国工商银行金华市分行现金缴款单6份，证明原告购买商铺的其中49028元款项办理楼宇按揭贷款，贷款利率月利12.2%，原告依约按期支付贷款本金及利息；5.浙江省金华市企业统一收款收据1份，证明原告于1996年7月15日支付了柜台款10145.70元；6.浙江金发大厦有限公司股东决定，证明浙江金发大厦有限公司隐形债务是由金发集团公司承担。
被告金发集团公司、金发房产公司共同提出质证意见：对证据1、2、3、6无异议，本院确认其证明力。证据4：对真实性及关联性无异议，但并不是所有款项均为按揭款，其中有部分是被告方垫付的款项，后又收回。本院认为该组证据能够证明待证事实，对其证明力予以确认。证据5：对真实性无异议，但款项实际是被告代原告支付的按揭款，本案原告的柜台制作费是2988元。经查，两被告的异议成立，对该组证据的证明力不予确认。
对被告金发集团公司、金发房产公司提交的证据：1.金华市人民政府专题会议纪要（2013）15号、银行凭证、交税凭证各1份，证明2013金发大厦被政府收购及2013年12月9日收到转让款的事实；2.房地产评估报告、金发大厦一层平面图各1份，证明所涉房产评估价、所涉房产政府支付转让价；3.柜台制作费代收凭证7份与代付凭证合同1份、发票1份，证明柜台制作费系代收代付；4.收款收据、交款凭证5份复印件，证明1996年7月15日收骆樟栋柜台制作费10145.70元系收回垫付银行贷款；5.租赁合同1份、付款凭证1、收条15份，证明2000年至2004年期间原、被告之间的返租协议及支付租金320000元。
原告骆樟栋提出质证意见：对证据1、2、4、5无异议，本院确认其证明力。证据3：对其中柜台制作费代收凭证7份的三性均无异议，被告方是分别向不同的购房者收取了柜台费，但被告提供的购销合同系复印件，是否对外统一制作柜台不清楚。本院认为原告的异议不成立，确认该组证据的证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
1994年8月31日，金发大厦公司、金发房产公司（甲方）与原告骆樟栋（乙方）签订了2份《金发大厦房产购销合同》及1份《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台），约定由甲方将其开发的位于金华铁路新客站站屋内兴建二十一层综合楼金发大厦裙楼内的第一层55#52左半商铺（建筑面积4.05平方米，公摊公用面积4.05平方米，总计8.10平方米）出售给乙方；乙方所购房产在交清房产价款后，甲方应出具付清房产价款证明书，由乙方向金华市房地产权登记处申请登记，领取房产证；乙方付清全部价款后，则拥有本合同认购之柜台所有权。双方还对价款支付等事项进行了约定。合同生效后，原告付清房款，并支付了柜台制作费2988元。2000年至2004年期间，原告与金发大厦公司又就商铺返租事宜签订了租赁合同，由金发大厦公司向原告支付租金，但原告所购商铺的产权证书一直未能办出。2013年期间，当地政府因城市拆迁改造对金发大厦进行资产收购，并委托了浙江恒信房地产土地评估有限公司对整幢大厦主楼、裙房的价值进行评估，其中一层裙房前厅价格为13360元／m2。2013年12月9日，政府依据评估价格将转让款支付给了金发集团公司。
另查明：金发大厦公司于2008年5月12日变更为浙江金发大厦有限公司，后于2014年9月17日注销，注销原因为股东决议解散注销，该公司由被告金发集团公司投资设立。
本院认为：金发大厦公司、金发房产公司与原告骆樟栋签订的《金发大厦房产购销合同》及《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。合同生效后，原告付清房款，并将房产返租给金发大厦公司经营，虽双方因故未办理产权转移登记手续，但原告作为房产的实际所有权人已使用房产并享受租赁收益多年。根据双方合同中有关办理产权证事宜的约定内容，应理解为由原告向产权登记机关申请办证时，金发大厦公司、金发房产公司负有协助义务，而非金发大厦公司、金发房产公司负有代为办证义务。然原告并未提交证据证明在其提出主张的情形下金发大厦公司、金发房产公司未予协助，也未有证据证明申请办证未果的责任在于两家公司，故原告主张因被告根本违约要求解除合同的请求缺乏事实依据。如依据原告的主张，其要求恢复至合同签订前的状态返还购房款，那么商铺的产权也应恢复到合同签订前的状态，即原告不具有产权，则原告也丧失了多年租赁收益的权利基础，解除合同后“恢复原状”的后果不仅包括返还房款，还应包括返还租金，故即使被告存在根本违约行为，两被告在返还房款时也应扣减收取的租金，原告提出租赁与买卖属不同法律关系本案不应处理租金的主张，缺乏法律依据。实际上，双方合同已履行多年，原告系实际产权所有人，未能继续享有房产系因政府为城市发展需要对资产收购导致，基于原告诉讼所主张的基础事实，其请求本无法支持。现因两被告同意解除合同并返还收购款108216元（13360元／m2×8.1m2），且享有收购款系所有权权能的体现，为避免双方再次诉讼造成诉累，本院予以确认，两被告应一并支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条等规定，判决如下：
一、确认解除被告浙江金发集团股份有限公司（原为浙江金发铁路大厦有限公司）、金华市金发房地产开发有限公司与原告骆樟栋签订的《金发大厦房产购销合同》及《金发大厦房产购销合同附件》。
二、由被告浙江金发集团股份有限公司、金华市金发房地产开发有限公司返还原告骆樟栋政府收购款108216元，并自2013年12月9日起按银行同期贷款利率计息至本判决确定之日止。
三、驳回原告骆樟栋的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2622元（减半收取，原告已预交），由原告骆樟栋负担1390元，被告浙江金发集团股份有限公司、金华市金发房地产开发有限公司共同负担1232元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 胡 曼
二〇一五年五月六日
代书记员 廖甜甜