上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民六（商）初字第10341号
原告中国农业银行股份有限公司上海川沙支行。
负责人丁惠华。
委托代理人高燕婷。
委托代理人ＸＸ翔。
被告薛聚民。
被告陈爱芬。
原告中国农业银行股份有限公司上海川沙支行与被告薛聚民、陈爱芬金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆剑平独任审判，后依法转为普通程序，由审判员陆剑平担任审判长，与代理审判员楚倩、人民陪审员孙鹏组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高燕婷、ＸＸ翔到庭参加了诉讼，被告薛聚民、陈爱芬经本院公告传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司上海川沙支行诉称，2006年8月30日，被告薛聚民与原告签订一份《个人商业用房抵押借款合同》。合同约定：原告借给被告薛聚民个人商业用房借款人民币520，000元用于购房，借款期限自2006年8月30日起至2016年8月29日止，借款日期以借款凭证为准；执行年利率为6.84%；还款方式为月等额本息还款法；该笔借款由被告薛聚民以其所有的坐落于上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的房产提供抵押担保，担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复息、违约金以及原告为实现债权而发生的相关费用等。同年8月7日，被告陈爱芬作为参贷人签署承诺书，声明同意将上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房产作为抵押物向原告申请贷款，并承诺与被告薛聚民共同承担还款责任。
合同签订后，涉案抵押物在上海市房地产登记处办理了房产抵押登记。之后，原告即按借款合同约定于2008年10月9日借给被告薛聚民520，000元。但被告薛聚民仅按合同约定归还了自借款日起至2012年5月止的借款本息，自2012年6月起第68期至第76期的借款本息均未归还。后经原告多次催讨，被告薛聚民至今仍未归还所欠款项。现原告要求依据个人商业用房抵押借款合同第十四条第3款、第十六条第8款的约定，处分抵押物以提前收回所有剩余欠款本息，合计借款本金272，117.67元，欠息和逾期利息14，426.95元（暂计至2013年2月28日，要求算至还清日止）。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求：一、判令被告薛聚民立即偿还借款本金272，117.67元，并支付截至2014年3月19日的欠息和逾期利息38，098.42元以及自2014年3月20日起至实际清偿之日止的逾期利息；二、判令被告陈爱芬对上述债务承担连带责任；三、判令薛聚民、陈爱芬抵押给原告中国农业银行股份有限公司上海川沙支行的抵押物经拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿，不足部分由被告薛聚民、陈爱芬继续清偿；四、由两被告共同承担本案诉讼费。
被告薛聚民、陈爱芬未应诉答辩。
为证明其诉称，原告提供以下证据：
证据1、中国农业银行个人经营类信贷业务申请表，证明被告薛聚民向原告申请贷款；
证据2、个人商业用房抵押借款合同，证明双方借款合同关系；
证据3、划款委托书，证明原告划转贷款已得到被告薛聚民充分授权；
证据4、承诺书，证明被告陈爱芬的连带还款责任；
证据5、借款凭证，证明原告按约发放贷款；
证据6、上海市房地产登记证明、房屋状况及产权人信息，证明原告系抵押物的合法抵押权人；
证据7、无婚姻登记记录证明及结婚证，证明被告薛聚民、陈爱芬婚姻状况；
证据8、个人贷款逾期催收登记簿两份及国内挂号信函收据两份，证明原告催收情况；
证据9、欠款清单，证明被告薛聚民的欠款明细；
证据10、账户明细，证明被告薛聚民的还款情况。
被告薛聚民、陈爱芬未提供任何证据。
鉴于被告薛聚民、陈爱芬未到庭应诉，本院对原告提供的证据进行审查，认为证据符合法律规定的证据条件，故本院将其作为定案的依据。
经审理查明，2006年8月7日，被告陈爱芬向原告出具《承诺书》，《承诺书》载明：被告陈爱芬与被告薛聚民是母子关系，同意被告薛聚民为购买位于上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号房产向原告申请住房贷款，并将所购上述房产抵押给原告，并且承诺与被告薛聚民共同承担还款责任。
2006年8月30日，被告薛聚民与原告签订编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX号的《个人商业用房抵押借款合同》，合同约定：本借款用于被告薛聚民购买坐落于上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号的商业用房，并以该商业用房作为抵押物；借款金额为520，000元；借款期限从2006年8月30日起至2016年8月29日止；借款利率为执行年利率6.84%；被告薛聚民不按本合同约定的期限归还借款本金，原告有权对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率水平上加收50%向被告薛聚民计收逾期罚息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，原告有权按罚息利率计收复利；本合同记载的借款金额、发放日期、到期日期、借款利率与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证记载为准；还款方式为月等额本息还款法；被告薛聚民连续积欠贷款本息达九十天以上的，原告有权提前宣布本合同履行期届满，向被告薛聚民发出《提前到期通知书》，要求被告薛聚民在《提前到期通知书》规定的期限内偿还部分或全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和原告为实现债权而发生的相关费用；本合同项下所涉及的抵押物登记、保险、评估、鉴定等费用均由被告薛聚民支付；本合同中的抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和原告为实现债权而发生的相关费用；抵押物共有人均同意将本合同确定的抵押物即被告薛聚民所购商业用房抵押给原告，为本借款作担保，并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意与原告协议处置抵押物或无条件接受司法机关的强制执行措施。抵押物的共有人被告陈爱芬在该《个人商业用房抵押借款合同》上签字。
2006年8月31日，被告薛聚民、陈爱芬作为抵押人为坐落于上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的房产办理了抵押权登记，登记证明号为浦XXXXXXXXXXXX，抵押权人为原告。
2006年10月9日，原告向被告薛聚民发放贷款520，000元，执行利率为6.84%，逾期利率为10.26%，借款日期为2006年10月9日，到期日期为2016年10月8日，还款方式为等额本息还款。
另查明，被告薛聚民归还了自借款日起至2012年5月止的借款本息，自2012年6月起第68期至第76期的借款本息均未归还。
再查明，因采用《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其他方式无法向被告薛聚民、陈爱芬送达，本院依法采用公告送达方式于2014年3月19日向被告薛聚民、陈爱芬送达了本案的民事起诉状、证据副本、传票、举证通知书、应诉通知书等诉讼材料。
本院认为，原告与被告薛聚民签订的《个人商业用房抵押借款合同》依法成立，当属有效，缔约双方理应恪守。合同签订后，原告已按约向被告薛聚民发放贷款，被告薛聚民应按合同约定履行还本付息义务。被告陈爱芬向原告出具的《承诺书》系被告陈爱芬真实意思表示，依法成立，当属有效，被告陈爱芬应对被告薛聚民的债务向原告承担共同还款义务。被告薛聚民自2013年2月起未按时归还借款本金，被告薛聚民、陈爱芬均未按约履行按时还款义务，依据《个人商业用房抵押借款合同》第十四条的约定，原告有权要求被告薛聚民提前还款并承担违约责任，被告薛聚民、陈爱芬未按约履行相应的还本付息义务，应承担相应的违约责任。涉案抵押物已依法办理抵押登记，被告薛聚民、陈爱芬应当承担相应的抵押担保责任。被告薛聚民、陈爱芬经本院公告传唤，未到庭应诉，应视为放弃其抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告薛聚民、陈爱芬应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司上海川沙支行借款本金272，117.67元以及支付截至2013年3月19日止的逾期利息38，098.42元，以及自2013年3月20日起至实际清偿之日止的逾期利息（利率及计算方式按涉案《个人商业用房抵押借款合同》的约定计算）；
二、若被告薛聚民、陈爱芬未履行上述第一项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司上海川沙支行可以与被告薛聚民、陈爱芬协议，以被告薛聚民、陈爱芬所有的坐落于上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告薛聚民、陈爱芬所有，不足部分由被告薛聚民、陈爱芬继续清偿。
案件受理费5，598元，公告费560元，两项合计6，158元，由被告薛聚民、陈爱芬共同负担，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆剑平
代理审判员 楚 倩
人民陪审员 孙 鹏
二〇一四年五月十六日
书 记 员 刘 赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
……
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
……
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。