广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第304号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，地址广东省增城市新塘镇南安村。
负责人：陈宇辉。
委托代理人：何秀琼，住广东省佛山市顺德区。
被告：谭全武，住广东省肇庆市端州区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司（以下简称碧桂园物业增城分公司）诉被告谭全武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业增城分公司的委托代理人何秀琼到庭参加诉讼，被告谭全武经本院合法传唤无正当理拒不到庭。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业增城分公司诉称：谭全武购买了增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤馨苑14街5号603号商品房，并于2009年4月28日与碧桂园物业增城分公司签订编号200904108506号的《碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业增城分公司向谭全武提供物业管理服务，谭全武应按该房屋建筑面积以每月每平方米1.8元的标准每月按时向碧桂园物业增城分公司交纳物业服务费，如谭全武逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向碧桂园物业增城分公司支付所拖欠物业服务费千分之五的违约金（上述各月所计付违约金数额未超过该月应交的物业服务费）；同时双方约定水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由碧桂园物业增城分公司代为收取，谭全武应按时缴纳相关费用，逾期支付的，逾期违约金按相关行业的具体标准计收。物业服务协议签订后，碧桂园物业增城分公司向谭全武提供了物业管理服务，但谭全武未能按约支付物业费，从2011年11月至2014年4月物业费4545.5元，楼道照明电费分摊48.57元，水费27.9元，污水费19.53元，截至2014年4月违约金为4545.5元（上述各月所计付违约金数额未超过该月应交的物业服务费），谭全武长期拖欠物业费的行为不仅违反了双方的合同约定，还对整个碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。综上，为维护碧桂园物业增城分公司的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、谭全武向碧桂园物业增城分公司支付自2011年11月至2014年4月的物业服务费4545.5元、楼道照明电费分摊48.57元、水费27.90元和污水费19.53元；二、谭全武向碧桂园物业增城分公司支付至谭全武交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2014年4月的违约金为4545.50元）；三、谭全武承担本案的全部诉讼费用。
被告谭全武未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：碧桂园物业增城分公司成立于2006年4月24日，企业类型为分公司，经营范围是物业管理服务等。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。
2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城凤馨苑前期物业服务合同》，约定增城市碧桂园物业发展有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城凤馨苑提供前期物业管理服务事宜，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业时止。
2009年4月28日，谭全武（甲方）与碧桂园物业增城分公司（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，约定“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城商品住宅区（以下简称“本园区”）中的凤馨苑十四街5号603房单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第五条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积和应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米壹点捌元……，该物业的套内建筑面积为：75.86平方米；该物业公用分摊建筑面积为：8.5平方米，合计该物业的建筑面积为：84.36平方米；……按上述计算方式、标准，甲方应按152元／月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准……第七条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用现金交纳方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，逾期2个月不交者将予以公布，情况严重的，乙方可向人民法院起诉……第三十条本协议及补充协议一式叁份，甲、乙双方及物业建设单位各执一份，均具有同等法律效力。在签订本协议前，由乙方将协议样本送达有关部门备案。”
2009年5月24日，谭全武、增城市碧桂园物业发展有限公司及碧桂园物业增城分公司共同签订《碧桂园凤凰城物业交接书》，谭全武确认增城市碧桂园物业发展有限公司已于2009年5月24日将涉案房屋交付给谭全武，谭全武同意选聘碧桂园物业增城分公司对碧桂园凤凰城实施前期物业管理服务，并承诺遵守《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》、《碧桂园凤凰城临时管理规约》等物业管理合同及物业管理制度。同日，谭全武签署了碧桂园凤凰城业主入住登记表。
2009年12月12日，碧桂园物业增城分公司（甲方）与谭全武（乙方）签订《协议书》，约定谭全武同意委托建设银行增城市新塘支行从其账户内逐月扣其物业管理费、水费、有偿服务费的扣缴帐户，并同意执行当月费用、当月清缴的原则，按月在账户内自动缴费；甲、乙方双方一致同意由建设银行增城市新塘支行于公历每月10日代甲方在建设银行办理的账户中扣除乙方每月应支付给甲方的物业管理费、水费、有偿服务费等费用，代扣的具体金额以甲方向银行提供的乙方应支付的金额为准；若上述扣费期间代扣账户不足支付物业管理费、水费、有偿服务费等费用，且乙方不按时另行向甲方缴纳的，则视为乙方逾期支付相关费用，乙方应按碧桂园《前期物业服务协议》的约定支付违约金给甲方，等等。
2010年3月1日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2010）005号《前期物业管理中标备案书》，载明对增城市碧桂园物业发展有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对该公司报送的位于增城市新塘镇长岗村（碧桂园·凤凰城·凤馨苑）前期物业管理中标材料给予备案。
2014年5月15日，碧桂园物业增城分公司诉至本院，请求判令谭全武支付2011年11月至2014年4月期间的物业服务费4545.5元、楼道照明电费分摊48.57元、水费27.9元、污水费19.53元及违约金（暂计至2014年4月为4545.5元），共计9187元。
另查明，位于增城市新塘镇广园碧桂园凤凰城凤馨苑十四街5号603房的产权人是谭全武，建筑面积为84.36平方米，套内面积为75.86平方米，分摊面积为8.50平方米。
本案审理过程中，一、碧桂园物业增城分公司陈述以下事实，其公司从2009年6月1日开始收取涉案房屋的物业服务费，谭全武已缴纳了2009年至2011年10月的物业服务费、水电费等，从2011年11月开始欠付物业服务费；其公司是按建筑面积84.36平方米，每月1.8元／平方米的标准计收物业服务费，涉案房屋每月物业服务费为152元；其公司主张的违约金是按《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》第十六条约定每日按应付物业服务费的千分之五计收，如2011年11月的物业费应在2011年12月10日前交纳，若逾期交纳，则从2012年1月1日起计收违约金，以后的月份以此类推；按上述标准计算，谭全武因拖欠物业服务费产生的违约金已超过每月的物业服务费，但其公司只要求以物业服务费的本金为限；对于其公司诉请的楼道照明分摊电费、水费及污水费等并没有计算违约金。二、碧桂园物业增城分公司提交《关于催缴物业服务费的函》及挂号信函收据各2份，拟证明其公司分别于2012年9月13日、2013年11月19日向谭全武书面催缴物业服务费、公摊电费和水费。三、碧桂园物业增城分公司提交增城市清源自来水厂有限公司于2014年9月22日出具的证明一份，拟证明其公司已代缴涉案房屋从2011年11月至2014年4月止的水费27.90元、污水费19.53元。四、碧桂园物业增城分公司提交广州供电局有限公司增城供电局永宁供电所于2014年9月22日出具的证明一份，拟证明其公司已代缴涉案房屋从2011年11月至2014年4月止的楼道照明电费分摊48.57元。五、碧桂园物业增城分公司提交的欠费明细清单打印件记载，涉案房屋从2011年11月至2014年4月，每月的物业服务费为151.85元，拖欠物业服务费合计4545.50元，违约金合计为9461.50元。
本院认为：碧桂园物业增城分公司与谭全武签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业增城分公司为谭全武购买的涉案房屋提供物业管理服务，由谭全武按月支付物业服务费。《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效，双方均应恪守履行合同义务。
碧桂园物业增城分公司已依约向涉案房屋提供了物业管理服务，故谭全武应按上述协议的约定交纳物业服务费。谭全武一直未向碧桂园物业增城分公司支付2011年11月至2014年4月期间的物业服务费，显属无理，其行为已违反上述协议的约定。现碧桂园物业增城分公司请求判令谭全武支付上述期间物业服务费，合理合法，本院予以支持。根据本院查明，涉案房屋建筑面积84.36平方米，结合碧桂园物业增城分公司提交的欠费明细清单记载的内容，以及《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》第五条约定每月每平方米1.8元的标准计算，涉案房屋自2011年11月至2014年4月期间物业服务费为4555.44元（1.8元／月／平方米×84.36平方米×30个月）。现碧桂园物业增城分公司仅要求谭全武支付上述期间物业服务费4545.50元，是对其公司权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，本院予以准许。对于碧桂园物业增城分公司诉请谭全武支付违约金每日以拖欠金额的0.5%计算，符合合同约定，本院予以准许。庭审中，碧桂园物业增城分公司主张2011年11月物业服务费的违约金从2012年1月1日起算，此后每月拖欠物业服务费的违约金以此类推计算，且违约金以物业服务费的本金为限。本院认为，碧桂园物业增城分公司的诉请的违约金及上述主张并不违反《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，且属合理范围，本院予以支持，但碧桂园物业增城分公司主张每月物业服务费的违约金均不得超过每月的拖欠物业服务费本金为限。
碧桂园物业增城分公司主张代谭全武垫付涉案房屋2011年11月至2014年4月期间的楼道照明电费分摊48.57元、水费27.90元和污水费19.53元，有其公司提交的由增城市清源自来水厂有限公司及广州供电局有限公司增城供电局永宁供电所分别出具二份证明佐证，本院予以确认。现碧桂园物业增城分公司起诉请求谭全武支付2011年11月至2014年4月期间的楼道照明电费48.57元、水费27.90元、污水费19.53元，于法有据，本院予以支持。
综上所述，谭全武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对碧桂园物业增城分公司提供证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告谭全武于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付2011年11月至2014年4月期间物业服务费4545.50元及违约金（2011年11月份的违约金从2012年1月1日起以当月应缴的物业服务费151.85元为本金按每日0.5%计算至付清款之日止，2011年12月至2014年4月期间每个月的违约金按上述规律及标准类推计算至付清款之日止，但每月物业服务费的违约金以每月欠缴的物业服务费本金为限）；
二、被告谭全武于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付楼道照明电费分摊48.57元、水费27.90元和污水费19.53元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告谭全武负担。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司已预交的受理费，本院不予退回，由被告谭全武在履行上述判决义务时一并迳付给原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢艳晖
代理审判员 赖雯丽
人民陪审员 郑文峰
二〇一四年十一月四日
书 记 员 赵洁玲
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。