江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终1548号
上诉人（原审原告）：泰兴市祥发染织有限公司，住所地泰兴市黄桥镇西寺桥村9组。
法定代表人：周翔，总经理。
委托诉讼代理人：吴健，江苏福坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：泰州裕泰乐器有限公司，住所地泰兴市黄桥镇浩堡村九组浩堡小学内。
法定代表人：王庆华，总经理。
委托诉讼代理人：叶家庆，江苏银杏树律师事务所律师。
上诉人泰兴市祥发染织有限公司（以下简称祥发公司）、泰州裕泰乐器有限公司（以下简称裕泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服泰兴市人民法院（2017）苏1283民初9797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
祥发公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持祥发公司一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费均由裕泰公司负担。事实和理由：1、一审认定涉案《厂房租赁合同》无效错误。（1）祥发公司就涉案厂房的建设工程领取了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，尽管未能提供相关产权证书，但一审庭审中已提交了建设主管单位泰兴市原镇长刘鹏旋的证明，证实厂房是经主管部门批准建设的；（2）一审中祥发公司多次到泰兴市人民政府等多部门查阅相关批准建设手续及房屋产权证未果，现已向泰兴市人民政府、泰兴市住房与城乡建设局申请信息公开。2、一审判决裕泰公司向祥发公司支付房屋占有使用费系适用法律错误。涉案厂房系经主管部门批准建设，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第二条、第五条第一款的规定，祥发公司一审中的诉讼请求应得到法律支持。
针对祥发公司的上诉，裕泰公司辩称，根据《城镇房屋租赁合同司法解释》及省高院的相关规定，在一审法庭辩论终结前没有取得房产证的房屋租赁合同无效。到目前为止，祥发公司仍未取得案涉租赁房屋的房产证，一审确认双方签订的租赁合同无效正确。
裕泰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回祥发公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1、祥发公司不具有原告主体资格。（1）一审已查明，裕泰公司系与案外人郑玉美签订的案涉厂房租赁合同，合同上明确载明的出租方为郑玉美，在厂房的出租洽谈、签约及履行过程中，均是郑玉美出面，租金由郑玉美收取，郑玉美也从未向裕泰公司表示其代表祥发公司出租厂房，裕泰公司更无从得知。故根据合同相对性原则，本案的适格原告应为郑玉美，而非祥发公司。（2）祥发公司一审中的主张自相矛盾，于法无据。祥发公司向一审法院提交一份2017年11月10日其出具的情况说明，称委托郑玉美与裕泰公司签订租赁合同，但郑玉美签订租赁合同时从未提及受祥发公司委托，也未以祥发公司的名义与裕泰公司签订合同、收取租金等。而一审第二次开庭时，祥发公司又不主张与郑玉美之间系委托代理关系，反而称郑玉美将案涉厂房出租给裕泰公司系未经同意的无权处分行为，并认为依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十三条的规定有权提起诉讼。祥发公司的陈述前后矛盾，与法律规定不符，祥发公司以原告身份提起本案诉讼，于法无据。2、即便祥发公司具有原告主体资格，一审判决裕泰公司支付房屋占有使用费也是错误的。（1）祥发公司一审中的诉讼请求是要求裕泰公司支付房屋租金及违约金，并没有变更诉讼请求要求支付房屋使用费，一审判决超出祥发公司的诉讼请求。（2）裕泰公司已于2017年11月8日前搬离了承租厂房，并口头告知了郑玉美，郑玉美对此已知情，一审判决亦已认定郑玉美与裕泰公司签订的厂房租赁合同无效，裕泰公司自2017年11月2日就从郑玉美出租的厂房中搬出，房屋占有使用费应计算至搬出之日，而一审判决裕泰公司支付至判决之日期间的房屋占有使用费，明显与事实不符，显失公平。（3）一审未能充分查清本案纠纷的起因，所作判决有违利益衡平。裕泰公司系生产手工乐器的小微企业，利润微薄，艰难度日，自承租案涉厂房后，已投资新建了400平方米的夹心板屋面、200多平方的大棚、更换了原有的窗户、进行了全部装修等，共计花费20余万元。如此大的投入裕泰公司本想一直继续承租厂房，但因郑玉美夫妇的违约和不诚信，多次沟通无果，迫使裕泰公司不得不考虑另行选址、重新迁厂，造成大额损失。
针对裕泰公司的上诉，祥发公司辩称：1、祥发公司具有原告诉讼主体资格，一审程序正确。2、裕泰公司搬离承租厂房并不代表其欲解除租赁合同不再使用，且没有通知祥发公司。一审认定裕泰公司租赁使用厂房的事实清楚，适用法律正确，但认定租赁合同无效、判决支付房屋使用费错误。裕泰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。
祥发公司向一审法院起诉请求：1、判决裕泰公司支付房租60000元，违约金27000元（暂自2017年8月8日起计算至2017年11月7日，从2017年11月8日起违约金按300元/天计算至实际支付完房租之日）；2、裕泰公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月16日，郑玉美（出租方、甲方）与裕泰公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：“根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜。双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况甲方出租的厂房坐落于本厂内，建筑面积为480平方米，十二间原纺织车间的标准厂房。二、厂房起付日期和租赁期限1……2、厂房租赁自2012年8月8日起，至2022年8月7日止。租赁期为10年。3……三、租金及租金支付方式1、甲、乙双方约定，该厂房第一年租金为人民币陆万元整，第二年至第五年，每年租金陆万陆仟元整。第六年至第十年，每年租金八万元整。2、本协议签订后，由乙方支付定金人民币壹万元整，2012年9月15日支付叁万元整，11月30日支付贰万元整。以上约定支付时间如有延迟，每日支付300元违约金。从第二年起，租金在每年的8月8日支付。3、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担……”。合同签订后，双方均按约履行至2017年度，裕泰公司未全额支付一年租金。郑玉美于2017年8月18日向裕泰公司出具了收到20000元房租的收条。余款未给付，双方发生争议。另查明，祥发公司于2001年12月14日就涉案厂房的建设工程领取了《建设用地规划许可证》，2007年5月领取了《国有土地使用权证》，但至今未能领取相关产权证书。2017年11月10日，祥发公司出具书面情况说明称：“2012年7月16日，我司委托郑玉美与泰州裕泰乐器有限公司签订《厂房租赁合同》，将我司所有的厂房租赁给泰州裕泰公司使用。郑玉美与泰州裕泰乐器有限公司签订《厂房租赁合同》所引发的一切法律后果均有我司承担。特此说明。”
一审法院认为，《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。关于郑玉美与裕泰公司签订的《厂房租赁合同》的合同效力问题，郑玉美不是厂房的所有权人，虽事后得到了厂房建造者即祥发公司的追认，但祥发公司未提交建设涉案厂房的建设工程规划许可证，亦未在法庭辩论终结前提交主管部门批准建设的相关文件，应认定该《厂房租赁合同》系无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，祥发公司主张裕泰公司支付房租60000元及违约金的诉讼请求，不予支持，但裕泰公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于裕泰公司辩称其已于2017年11月2日从承租的厂房中搬出，并已支付全部房屋使用费的意见，祥发公司不予认可，裕泰公司自行搬出承租厂房并未告知祥发公司，将厂房返还祥发公司，亦未向人民法院提起确认合同无效之诉，故在本案判决之前，仍应认定涉案厂房系由裕泰公司实际占有、掌控，房屋占有使用费应计算至判决之日止。《厂房租赁合同》中约定第六年即自2017年8月8日至2018年8月7日止的租金为80000元，按此标准计算，自2017年8月8日至判决之日（即2018年5月14日）的房屋占有使用费为61555.56元，扣除已支付的20000元，裕泰公司仍应支付房屋占有使用费41555.56元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、泰州裕泰乐器有限公司于判决生效之日起5日内给付泰兴市祥发染织有限公司房屋占有使用费41555.56元；二、驳回泰兴市祥发染织有限公司的其他诉讼请求。如裕泰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由祥发公司负担1140元，裕泰公司负担840元（此款祥发公司已预缴，裕泰公司于判决生效之日起5日内给付祥发公司）。
本院二审期间，祥发公司针对其上诉请求，提交了其起诉泰兴市住房和城乡建设局、泰兴市黄桥镇人民政府请求政府信息公开的行政诉状及泰州医药高新技术开发区人民法院的受理案件通知书，以证明其一审期间已向泰兴市住房和城乡建设局、泰兴市人民政府申请信息公开，要求公开祥发公司申请建设厂房的申请书及该两部门对祥发公司提交申请表的审批手续及批准同意建设的签文、建设厂房的竣工验收文件、时任泰兴市镇长刘鹏旋同意领取房产证的相关签文手续，但泰兴市人民政府没有给予答复，泰兴市住房和城乡建设局答复信息不存在。祥发公司对此已提起行政诉讼，该案正在审理中，并向本院申请中止本案的审理。裕泰公司针对其上诉请求提交了以下证据：1、裕泰公司的委托代理人对证人何某、吕某、钱某的调查笔录，并申请钱某、何某到庭作证，以证明裕泰公司自2017年10月24日至31日进行搬迁，且郑玉美、周桂章对裕泰公司搬离的事实知情；2、裕泰公司法定代表人王庆华于2016年8月18日通过网上银行向郑玉美转账66000元，用于缴纳下一年度的租金，以证明双方的约定及交易习惯是下年度的租金一次性缴纳；3、一审法院邮寄给裕泰公司法律文书的快递单，快递单上的地址即为裕泰公司现经营地址，且是祥发公司提供给一审法院，用以证明祥发公司提起本案诉讼时已知道裕泰公司搬离至浩堡小学内；4、照片6张，其中3张是裕泰公司搬离后将厂房打扫干净的现场，另3张是祥发公司将原租赁给裕泰公司厂房现已租赁给他人使用的情况。经质证，裕泰公司对祥发公司提供的证据真实性无异议，但认为祥发公司二审提交的证据正能证明其至今未领取出租厂房的产权证，根据《城镇房屋租赁合同司法解释》的规定如在一审法庭辩论终结前能提供房产证可以认定合同有效，而祥发公司所称的批文等系其自己所说，无证据证明，泰兴市住房和城乡建设局亦答复不存在其申请公开的资料。故祥发公司要求中止本案审理的申请不符合法律规定，亦没有必要。祥发公司对裕泰公司于2017年11月8日前已搬离承租厂房的事实没有异议，对裕泰公司提交的证据1亦无异议，但认为裕泰公司搬离虽是事实，但并不代表其不使用，祥发公司认为与裕泰公司订立了租赁合同，其是否搬离与祥发公司无关，祥发公司的门卫郑玉美、周桂章没有阻止，并知情，并不代表同意与裕泰公司解除合同，且裕泰公司搬离时没有按合同约定书面通知祥发公司。对证据2的真实性无异议，但认为仅一次转账不能代表交易习惯。对证据3的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。对证据4的三性不予认可，照片的拍摄时间无法确定，拍摄地点在租赁厂房的外面，且一周前祥发公司的委托诉讼代理人与祥发公司沟通时未陈述到已将案涉房屋租赁给他人使用的事实。
本院认证认为，祥发公司提供的证据能证明其已就案涉出租厂房的相关审批手续要求政府部门信息公开而向法院提起行政诉讼，但祥发公司已于2018年7月15日、7月30日向泰州医药高新技术产业开发区人民法院申请撤回起诉，该院已裁定准许，本案已无需中止审理。裕泰公司二审中提交的证据1证实其于2017年11月8日前已搬离承租厂房的事实，且郑玉美夫妇对其搬离的事实知情；证据2证明裕泰公司于2016年8月18日一次性缴纳了下一年度的租金66000元，而2017年8月18日其仅缴纳租金20000元；证据3、4并不能达到裕泰公司的证明目的。故本院对裕泰公司于2017年11月8日前已搬离承租厂房且郑玉美知情及2017年8月18日裕泰公司未按约缴纳下年度的全额租金80000元而仅缴纳20000元的事实予以确认。一审认定的事实已有相应证据佐证，且双方当事人未持异议，本院亦予确认。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。2012年7月16日裕泰公司王庆华与郑玉美签订的《厂房租赁合同》中载明出租厂房的情况为“甲方（郑玉美）出租的厂房坐落在本厂内，建筑面积为480平方米，十二间原纺织车间的标准厂房”，此时郑玉美虽未提供祥发公司授权其签订该合同的委托手续，但该合同系在祥发公司门房签订，门口有祥发公司名称，裕泰公司作为承租人理应明知所承租厂房的权属情况；租赁合同签订后裕泰公司与郑玉美已实际履行至2017年11月，祥发公司未提出异议；一审诉讼过程中，祥发公司出具情况说明，追认了郑玉美代祥发公司与裕泰公司签订的《厂房租赁合同》，且其提供的案涉厂房《建设用地规划许可证》载明的用地单位为祥发公司。因此，应可认定案涉厂房的建造者为祥发公司，祥发公司与本案具有直接利害关系，其作为原告提起本案诉讼，主体并无不当。
《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，祥发公司出租给裕泰公司的厂房虽领取了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，但至今未能提交涉案厂房的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件。一审期间，祥发公司向泰兴市住房和城乡建设局、泰兴市人民政府申请信息公开其申请建设厂房时的申请书及该两单位对其申请的审批手续、批准同意建设的批文、祥发公司建设厂房的竣工验收文件、时任泰兴市镇长刘鹏旋同意领取房产证的相关签文手续，但泰兴市人民政府未予答复，泰兴市住房和城乡建设局答复信息不存在。二审期间祥发公司为此提起行政诉讼，后又撤回起诉。故应认定祥发公司至今未取得建设工程规划许可证，也未能提供建设厂房时经主管部门批准建设的审批文件，一审认定《厂房租赁合同》无效，符合上述司法解释的规定。
无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因案涉《厂房租赁合同》无效，祥发公司主张裕泰公司支付租金及承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。根据双方的约定、先缴租金后使用的实际履行情况以及双方二审中的陈述等可确认，裕泰公司已于2017年11月8日前搬离了承租厂房，郑玉美亦知情，此后裕泰公司并没有实际占有、控制、使用所承租厂房。而2017年8月18日郑玉美收到裕泰公司房租20000元，参照《厂房租赁合同》的约定，自2017年8月8日至2018年8月7日的租金为80000元，则自2017年8月8日至同年11月7日期间裕泰公司应支付的房屋使用费即为20000元。故应认定裕泰公司于2017年11月8日前搬离时已支付了其使用期间的全部使用费。因《厂房租赁合同》无效，自始没有法律约束力，裕泰公司无需书面通知祥发公司予以解除，故祥发公司认为裕泰公司是否搬离与其无关，并不表示其同意解除租赁合同的理由不能成立。因二审中出现新证据，致一审认定的其判决前裕泰公司仍实际占有、掌控承租厂房的事实发生变化，一审将裕泰公司应支付的房屋使用费计算至判决之日，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，祥发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；裕泰公司上诉认为房屋使用费应计算至其实际搬离之日的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销泰兴市人民法院（2017）苏1283民初9797号民事判决；
二、驳回泰兴市祥发染织有限公司要求泰州裕泰乐器有限公司支付房屋租金60000元及承担违约金的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1980元，均由祥发公司负担（祥发公司均已交纳，裕泰公司向本院预交的二审案件受理费1980元，由本院退回）。
本判决为终审判决。
审判长 陈继元
审判员 刘春生
审判员 李志霞
二〇一八年九月十日
书记员 周 佳