福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第21号
上诉人（原审被告）朱天平，男，1962年8月27日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈雪云（系朱天平之妻），女，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲花南路九号冶金大厦九楼。
法定代表人阮蕴萱，董事长。
委托代理人王静、黄玉凤，公司职员。
上诉人朱天平因与被上诉人厦门佰仕达物业管理有限公司（下称佰仕达公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第4751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
佰仕达公司原审请求判令：朱天平立即支付自2012年4月至2013年12月的综合管理服务费2139.7元、房屋公共维修金377.6元，自2011年10月至2013年9月的自用水费333.2元、公摊水费2.6元、公摊电费370.4元，违约金按日千分之三计收，实际应缴的违约金从朱天平未缴交之日起算至朱天平付清全部物业管理费、房屋公共维修金等费用当日止（暂计至2014年1月31日为3330.2元），共计人民币6553.7元。
原审法院查明，朱天平系厦门市“罗宾森广场一期”B座（珊瑚阁）7层01单元房屋的业主，房屋建筑面积60.05平方米，朱天平于2011年9月29日接收入住该房屋，并与佰仕达公司签订《罗宾森前期物业服务合同》及《罗宾森临时管理规约》。《罗宾森前期物业服务合同》约定将朱天平所购罗宾森住宅小区B2-701号房屋委托给佰仕达公司进行前期物业管理，期限自合同签订之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止；佰仕达公司提供的服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理等；高层住宅综合管理服务费、房屋公共维修金由业主按其物业的建筑面积交纳，综合管理服务费标准：2.0元／月·平方米、房屋公共维修金标准：0.3元／月·平方米交纳，交房时综合管理服务费按1.70元／月·平方米优惠收取，综合管理服务费的调整可根据当年的物价水平和最低工资标准涨幅70%进行适当地调整，最高不超过2.0元／月·平方米；物业服务费用按月收取，朱天平应在每月5日前履行交纳义务，未能按时足额缴纳物业服务费用（包括综合管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等）的，均应按日千分之三的标准向佰仕达公司支付违约金。2011年7月1日，厦门市物价局作出厦价房（2011）33号《关于罗宾森广场一期物业服务收费有关事项的通告》和厦价房备（2011）76号《住宅物业服务收费指导价备案书》，通知：房屋公共维修金：每月0.3元／平方米；备案内容：“罗宾森广场一期”物业服务费标准：住宅每月2.0元／平方米，物业服务等级为三级。合同签订后，佰仕达公司依约为罗宾森广场一期提供物业管理服务，并按物业管理费1.7元／月·平方米、房屋公共维修金0.3元／月·平方米的标准向朱天平收取物业管理费及房屋公共维修金。朱天平自2012年4月1日至2013年12月31日未缴纳物业管理费、房屋公共维修金，自2011年10月至2013年9月未缴纳自用水费333.2元，公摊水费2.6元，公摊电费370.4元。
原审法院认为，本案的争议焦点：佰仕达公司履行物业管理义务是否存在瑕疵。
朱天平主张佰仕达公司管理不到位，小区存在多处住宅装修违章、一套改多套和违章搭盖现象，多户业主违规安装空调外机及碰窗，导致通风道堵塞，造成无法通风、通行、采光，影响周边邻居生活，同时提供《海西晨报》报道、罗宾森广场一期局部平面图等证明；佰仕达公司对朱天平提供的证据无异议，认为一套改多套和违章搭盖等问题佰仕达公司已向城管、执法局等部门反映，有关部门也作出答复，问题尚在解决中，佰仕达公司已尽到管理责任，同时提供；小区违章装修情况汇总表、思明区建设与管理局“关于罗宾森住宅装修违章、一套改多套等问题”的受理告知单、答复意见书等证据；原审法院分析认为，对于罗宾森广场一期存在多套违章装修、一套改多套等问题，与佰仕达公司未及时制止业主的违章行为有一定关联，佰仕达公司虽向思明区建设与管理局、思明区城市管理行政执法局等部门反映，有关部门也作出相应处理，但存在的问题尚未得到解决，佰仕达公司应继续向有关部门反映，积极协调处理，故原审法院认为佰仕达公司提供的物业管理服务存在瑕疵。
原审法院认为，朱天平与佰仕达公司签订的《罗宾森前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。朱天平作为罗宾森住宅小区B2-701号的业主，接受了佰仕达公司提供的物业服务，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。现佰仕达公司要求朱天平按1.7元／平方米／月支付拖欠的2012年4月1日至2013年12月31日物业管理服务费有事实和法律依据，予以支持，朱天平应当支付的物业管理服务费为2143.8元（60.05平方米×1.7元／平方米／月×21个月）；因佰仕达公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故佰仕达公司要求朱天平支付物业管理服务费的违约金，不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，朱天平应按建筑面积0.3元／平方米·月的标准支付2012年4月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金378.3元（60.05平方米×0.3元／平方米／月×21个月）。
佰仕达公司提供了罗宾森广场一期水电历月抄表明细、水电公摊情况及计算依据等证据证明其为朱天平垫付了2011年10月至2013年9月的朱天平自用水费333.2元、公摊水费2.6元，公摊电费370.4元，佰仕达公司现要求朱天平支付上述费用是合法的，予以支持。
朱天平未缴纳房屋公共维修金及自用水费、公摊水电费已构成违约，佰仕达公司要求朱天平按合同约定的日千分之三标准支付违约金，予以准许。《罗宾森前期物业服务合同》约定“物业服务费用按月收取，朱天平应在每月5日前履行交纳义务”，现佰仕达公司要求朱天平从应缴月份的次月5日起支付违约金，予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱天平应于本判决生效之日起七日内向厦门佰仕达物业管理有限公司支付厦门市厦禾路895号B座（珊瑚阁）701单元自2012年4月1日起至2013年12月31日的物业管理服务费2143.8元。二、朱天平应于判决生效之日起七日内向厦门佰仕达物业管理有限公司支付厦门市厦禾路895号B座（珊瑚阁）701单元自2012年4月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金378.3元、2011年10月1日至2013年9月30日的自用水费333.2元、公摊水费2.6元、公摊电费370.4元，并按日千分之三标准从应缴月份的次月5日起支付违约金至实际付款之日止。三、驳回厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，厦门佰仕达物业管理有限公司负担19元，朱天平负担31元。
宣判后，被告朱天平不服，向本院提起上诉。
上诉人朱天平上诉称，国家出台的相关法律靠公民共同来维护，而不是只用金钱来交易，罗宾森珊瑚阁6楼公共平台是业主们共同使用的场所，608室业主罗湘闽罗萍一家人怎么可以违章将自家外力墙扩大打开及把通道及共用外平台占有。罗宾森也经常遭受失窃。基层领导看钱不看违章，消防通道也被琥珀阁1006的业主陈伟忠违章占有并得到基层领导的保护。目前消防通道多处被占有，依照《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的规定，要求撤销原审判决，改判驳回佰仕达公司原审全部诉讼请求。
被上诉人佰仕达公司答辩称，对于违章搭盖的事情，佰仕达公司有提交相关的批文，也得到相关部门的确认，尽到了上报的义务。上诉状中的业主签名反映卫生差等事实，但这些签名的业主其实都有缴交物业费。请求驳回朱天平的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除朱天平认为，厦门市厦禾路895号B座（珊瑚阁）701单元的面积应为59.25平方米外，对原审查明的其余事实没有争议。本院对双方没有争议的事实予以确认。
二审中，朱天平提交了《上岗通知书》、报纸报道等证据拟证明朱天平一家对安全问题非常重视也非常了解，佰仕达公司物业管理、消防安全不到位，存在很多隐患。对此佰仕达公司质证认为，对证据的真实性不予认可，且与本案无关，不能作为朱天平拒交物业费的依据。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照双方合同约定，高层住宅综合管理服务费、房屋公共维修金由业主按其物业的建筑面积交纳，综合管理服务费标准：2.0元／月·平方米、房屋公共维修金标准：0.3元／月·平方米交纳，交房时综合管理服务费按1.70元／月·平方米优惠收取，综合管理服务费的调整可根据当年的物价水平和最低工资标准涨幅70%进行适当地调整，最高不超过2.0元／月·平方米。据此约定，佰仕达公司为小区提供物业服务，朱天平理应依照合同约定缴纳物业管理服务费。原审依照合同约定判决朱天平支付物业管理费正确，本院予以维持。至于朱天平上诉存在的情况，原审法院已经认定佰仕达公司提供的服务存在瑕疵，并据此驳回佰仕达公司要求朱天平支付违约金的诉求，朱天平以此为由拒付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。
关于厦门市厦禾路895号B座（珊瑚阁）701单元的面积问题，虽依照房屋交接单701单元面积为59.25平方米，但该交接单上写明最终以产权证上记载的面积为准。佰仕达公司原审已经提交了测绘院的测绘资料，证明701单元的面积为60.5平方米，朱天平原审也未提出异议。原审法院以此作为计算物业管理费的标准并无不当，本院予以维持。
缴纳房屋公共维修金是业主的法定义务，双方合同亦约定了业主缴纳公共维修金的标准，原审法院据此判决朱天平缴纳公共维修金并无不当，本院予以维持。在原审中，佰仕达公司提供了代朱天平缴纳自用水电费、公摊水电费的依据及朱天平应当缴纳的数额，朱天平作为小区业主，在居住使用房产的过程中已享受到公共资源所带来的便利，其相应的必须缴纳由此产生的水电费。佰仕达公司为其代缴的自用水费，朱天平应承担返还的义务。双方合同中也明确约定，公摊部分水电费采取物业代收后向相关部门缴纳，即物业公司有代收水电费的合同权利。现朱天平未缴纳自用、公摊水电费及公共维修金，原审判决其缴纳，并依约承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。朱天平的上诉缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人朱天平的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人朱天平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。