徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初5237号原告：刘勇，男，1964年7月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，江苏永伦律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市三环西路与新淮海西路交汇处荣盛城售楼处。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，该公司工作人员，住。原告刘勇与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告刘勇的委托诉讼代理人杜长春、王艳芬，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金59387元（以476622元购房款为基数，按日万分之一，从2008年9月30日计算至2012年3月1日共计1246天）；2、恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年12月13日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环××单元××室房屋一套，建筑面积共130.94平方米，房屋总价款为476622元。根据合同约定，被告应当最迟在2008年9月30日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。但由于被告未能如期报备所需材料，直至2011年2月28日原告才得以办理好涉案房屋的权属证书。被告的行为构成违约，应当承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，一、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效，应依法认定原告的起诉超过诉讼时效，其权利不应得到保护，其诉请应依法予以驳回；二、按照签订商品房买卖合同时（2006年12月）办理初始登记的收件政策，不应出现逾期办证的情形。（一）本案《商品房买卖合同》签订前（2006年12月）徐州市产权处办理权属初始登记证的政策：徐州市房管局2006年6月27日发布了《关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发〈2006〉33号）、2006年3月8日发布了《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》。第一份文件清楚的表明，需要提交的办证材料为：“4、已办理《商品房预售许可证》的，仅须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件”。第二份文件进一步对“竣工验收证明材料”做出了非常明确的界定，即：“一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”被告在2008年9月28日（商品房买卖合同约定的办证日期）前已将上述资料备齐，可以申请房屋的初始登记。但自2008年2月1日起，市政府114号令强制性将徐州房管局（2006）33文件中的竣工验收证明材料变更为“第十五条、住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”政策变更直接导致了被告的办证逾期；三、依据合同约定免责条款，不应由被告承担合同履行期间因政策变动和政府延迟交地行为所产生的不利后果。（一）房地产交付管理政策发生重大变化且溯及既往，给被告办理商品房初始登记带来无法逾越的阻碍。1、2008年2月1日后，市政府114号令将办理初始登记需要提交的竣工验收证明文件调整为《交付使用通知书》。被告与原告签订合同日期为2016年12月，而市政府114号令于2007年12月10日公布，2008年2月1日实施。114号令的实施显然违反了“法不溯及既往”的立法原则，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接造成了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方合法签订的《商品房买卖合同》第八条免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担不利后果。2、市建设局和市法制办在2012年针对114号令的实施效果共同发布了《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》（以下简称“《立法后评估报告》”）提供了有力佐证。（二）政府延期交付土地造成企业无法开工建设114号令要求的物业用房、社区用房、安防验收等综合验收项，共同造成了办理初始登记的向后顺延。根据提交的《国有土地使用权出让合同》、市国土资源局《关于土地移交通知书》、市政府办文单《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》、谷歌地图历史镜像4份等等，可以认定政府本应于2007年11月30日前移交的第二批次土地，直到2009年1月12日市国土资源局才发出《关于土地移交通知书》；四、原告的其余诉讼请求应予驳回。关于可视对讲问题，首先原告提起该项诉请已经超过诉讼时效；其次，该门禁系统已经超过质保期限；最后，荣景盛苑小区业主对此有不同态度，有的门禁系统已经被业主擅自拆除，被告方已经报警，公安机关已经受理，同时该小区业委会曾经以排除妨害纠纷为由向本院提起诉讼，要求物业公司拆除门禁系统。综上，被告认为，现有的政策文件、客观事实及证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变动和政府延迟交付土地所造成，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接导致了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方依法签订的合同免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担违约责任和不利后果。原告刘勇为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同原件1份，证明：原告与被告于2006年12月13日签订商品房买卖合同，被告将其建造的荣景盛苑小区中的X幢X单元X号房出售给原告，合同第十五条明确约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。原告同意参照商品房买卖合同第七条约定的违约金计算方式，作为被告逾期办证的违约金计算方式。合同附件四第九条关于智能化的约定，楼宇应达到可视对讲的目的。2、购房发票原件1份，证明：被告于2011年1月28日向原告开具了金额为476622元的销售不动产发票。该票据金额作为计算逾期办证违约金的基数。3、房屋所有权证、土地使用权证原件各1份，证明：原告从被告处购买的涉案房屋，房产证登记时间为2011年2月28日；土地证登记时间为2012年3月1日；以土地证登记时间作为逾期办证截止时间。4、2017年8月18日刘光兰案开庭笔录复制件一份，证明：1、被告开发的荣盛景苑X、XX、XXXXX号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年后即向贵院起诉，原告曾向贵院提起诉讼但被告知法院不再受理，原告只能与其他业主一起到被告办公地找被告，被告一直没有给与明确答复，只是让原告及其他业主等待正在诉讼案件的结束，然后按照判决结果再做处理。2017年被告委托物业公司，针对之前未起诉的业主挨户通知以物业费冲抵的方式向业主补偿逾期办证的损失，100平米以下的按照1万元赔偿，100平米以上的按1.5万元赔偿，原告认为赔偿数额过低不同意，遂向法院提起诉讼。原告诉讼请因出现中断情形，没有超过诉讼时效。2、业主上房后，可视对讲系统无法正常使用，后被告将大门换掉，可视系统在也无法使用。5、温馨提示原件一份，证明：2017年8月28日荣景盛苑对X区X、XX、XXXXX幢楼牵扯房证逾期办理的业主进行了提示，被告将逾期办证的赔偿具体内容，以书面形式告知该X、XX、XXXX三幢楼的全体业主，且书面内容与第四组证据内容相互印证，该组证据证明原告诉请没有超过诉讼时效。经质证，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司对证据1、2、3的真实性没有异议，但认为不能证明原告的观点，关于土地证办理的时间，在本院审理的同类案件中，大多数业主于取得房产证后两周内可以办理土地证，对于原告迟延办理土地证应当由原告自行承担；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但是不能证明原告的观点；结合证据5，通过该通知的内容可以看出，物业公司以冲抵物业费的形式对未起诉的业主进行的补偿，并不是代表开发商认为应当进行赔偿，不起到诉讼时效重新计算的效果。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提交了如下证据：1、《2008年2月前办理房证流程及政策依据》、《2008年2月后办理房证流程及政策依据》资料一份，证明以徐州市政府（2007）114号令实施日2008年2月1日为界，该令实施前后提交办证材料存在重大调整；2、发布实施时间为2006年6月27日的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》(徐房发〈2006〉33号)一份，证明2006年办理《商品房预售许可证》的只需要提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料以及徐州市地名委员会的地名命名文件；3、徐州市房管局《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（2006年3月8日）文件一份，证明徐州市房管局文件明确竣工验收证明材料：“申请房屋所有权初始登记应提交竣工验收证明材料的事宜通知如下：一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表”；4、办证资料：《发改委立项批文》、《土地证》、《平面图》、《工程竣工验收报告》、《规划许可证》、《定点图》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房备案证明书》、《地名办地理命名公告》，证明2008年9月28日前被告已经具备办理初始登记需要材料；5、《商品房买卖合同》一份、《关于印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知》（徐政发〈2004〉41号）文件一份、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府〈2006〉114号令）文件一份、国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉16号）及网站截屏文件一份、《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》及市建设局批准文件（徐建方审〈2009〉第7号）一份、《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》及市法制办网站截屏文件一份、徐州市政府给徐州市建设局《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法〉有关问题的批复》文件一份，证明：2008年2月起，徐州市政府114号令规定办理初始登记需要取得《交付使用通知书》，且徐州市政府文件（2004）41号与徐州市政府（2007）114号令不存在政策上的连续性及执行上的一致性：一、前者文件已被国务院文件明令废止；二、两者从制度设计、验收内容、验收程序上的差别显而易见，如：114号令要求前置性编制《住宅项目建设方案》的制度设计；在安全防范措施、物业用房、社区用房等的调整；在提交证明文件等内容上均存在不一致性；三、市政府114号令于2007年12月10日公布，于2008年2月1日起实施，而当事双方早在2006年12月就已签订合同。114号令明显违反了“法不溯及既往”的原则。证明目的由于政策性变动和延迟交地行为，使得荣盛公司失去了签订合同时所依托的政策环境，给荣盛公司办理初始登记带来无法逾越的阻碍，直接造成了荣盛公司不能在合同约定的期限（2008年9月28日）前完成初始登记的后果；6、《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》资料一份、《建筑类规范文件修订统计》（2007年～2010年）不完全统计资料一份，证明：完成114号令规定的竣工综合验收项累计需要290个自然日；2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部，政策法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成；7、《国有土地使用权出让合同》一份、徐州市国土资源局《关于土地移交通知书》、市政府《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》政府办文单各一份、谷歌地图历史数据库（2005年5月2日镜像、2007年3月7日镜像、2012年10月14日镜像、2015年8月29日镜像各一份），证明政府应于2007年11月30日前移交第二批次土地，但直到2009年1月12日徐州市国土局才发出第二批次的《关于土地交付通知书》，造成迟延地块上的物业用房、社区用房、安防措施等公共配套大大拖延了开竣工时间、导致了公安、园林、道路、照明、物业、社区等的验收延迟，政府延迟交付土地行为使得在合同约定办证期限内取得《交付使用通知书》成为客观不能，其结果必然拖延了荣盛公司办证时间；8、《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》（2010年10月28日签订）一份，证明徐州市政府（2007）114号令新增了社区用房证明，因土地延迟交付原因导致在2010年10月28日才签订移交协议；9、公安部、国家安防委《安全防范工程技术规范》（GB50348—2004，全部内容106页，仅摘要部分）一份、徐州市建设局《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》（2009年3月24日发出）一份、徐州市公安局《住宅小区安全防范建设验收意见书》（2010年11月22日通过）一份，证明114号令新增的《建设方案》要求的安防验收内容包括“人防、物防、技防”等内容，其中：地上、地下、电梯及车库的监控设施、大门出入系统、门禁系统、周边电子围栏、监控室等需在X区全部建成后方可具备验收条件，因此在2010年11月22日安防验收才获徐州市公安局通过，这与物业楼及X区其它5栋楼的建设时间一一对应，并且安防验收标准于2004年颁布，周文博案中询问徐州市公安局人员“记事”中所述：“没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作”明显存在失实和误导；10、徐州市房屋权属登记申请书及收件收据1份，证明被告于2010年12月7日向产权机关申请办证。11、初始登记证，证明被告2010年12月17日取得了徐州市商品房初始登记证。12.荣景盛苑小区业主领取商品房初始登记证通知书1份、商品房初始登记证通知书邮寄明细清单1份，证明被告2010年12月底向小区业主进行了书面通知，该通知书的真实性在本院审理的其他案件中能够证实，当时法庭现场拆封邮件的退信，退信的内容与本案提交的通知书的内容一致。经质证，原告对证据1-11真实性无异议，对关联性有异议，认为：上述证据均不能成为被告免责的事由，结合被告证据12，可以看出2010年12月17日被告才取得商品房初始登记，即使被告将上述材料于2010年12月底报到相关产权部门，但被告并没有将产权的土地分割证明及时交予原告，故使原告虽然取得发票，但仍不能及时取得产权证，应以原告实际取得产权证的时间计算逾期赔偿；对证据12的真实性有异议，该数据统计系被告单方制作，同时原告认为该组证据与本案没有关联性，更不能证明及时通知原告办理相关产权登记。根据原、被告举证、质证及其当庭陈述，本院经审查确认如下事实：被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区X、XX、XXX号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得X、XX、XXX、XXXX、XXXXX号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，被告取得荣景盛苑X、XX、XXX号楼的商品房预售许可证。2006年12月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额484885元的价格购买被告开发的荣景盛苑X-X-X号房，该房屋建筑面积133.21平方米、套内建筑面积110.84平方米；合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。该合同附件一附有房屋平面图；附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“部分室内预留有线电视、电话、宽带网络接口智能化：楼宇可视对讲。”在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告通知原告上房，后原告办理了上房手续。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑X、XX、XXX号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区X、XX、XXX号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑X、XX、XXX号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、发证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送X、XX、XXX号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年1月28日，被告向原告出具了金额为476622元的销售不动产统一发票。2012年3月1日，徐州市泉山区二环西路荣景盛苑X-X-X室房屋完成土地使用权登记手续。另查，徐州市人民政府于2004年4月7日发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于本案原告起诉是否超过法定诉讼时效的问题。被告主张，涉案房屋由被告按照合同约定于2008年6月30日前交付给原告，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2008年9月30日前将办理房屋权属登记证书需要的资料报产权登记机关备案，原告至今才向法院提起诉讼已经超过了诉讼时效期间。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑X、XX、XXXXX号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；原告主张其曾到被告办公地点主张权利并提供证人出庭作证，结合证人证言及对荣景盛苑X、XX、XXX号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员应当在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，故本院确认原告于2017年8月提起诉讼要求被告支付逾期办证违约金并不超过法定诉讼时效。二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因被告违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月13日，房屋交付于前2008年6月30日，，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑X、XX、XXX号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日，徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由；且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，原告主张逾期办证违约金的计算截止至2012年3月1日，即涉案房屋国有土地使用证的颁发日期，综合案件事实，原告主张2008年9月30日至2012年3月1日的逾期办证违约金计算期间符合法律规定，本院予以采信。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。原告现主张按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告应向原告支付的逾期办证违约金符合合同约定，本院予以确认。据此，原告主张逾期办证违约金59387元（476622元×1‱×1246天），符合法律规定，本院予以确认。三、关于原告要求恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用的问题。原被告双方所签的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第9条约定了“智能化：楼宇可视对讲”的条款，但涉案房屋自交付至今已近十年，原告未能提供相应证据证实在房屋交付时及可视对讲系统未超过质保期限内该讲系统是否存在损坏，故对其此项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘勇支付逾期办证违约金59387元。二、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 王 琴二〇一七年十一月七日书记员 毛阿楠