山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1517号
上诉人(原审被告)：刘述金，男，1955年8月25日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：尹力，山东中立达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣成市崂山街道中埠村村民委员会，住所地荣成市崂山街道办事处中埠村。
法定代表人：陈中平，主任。
委托诉讼代理人：姜德刚，山东华夏明德律师事务所律师。
上诉人刘述金因与被上诉人荣成市崂山街道中埠村村民委员会（以下简称中埠村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2018）鲁1082民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
刘述金上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中埠村委的诉讼请求。事实和理由：1.房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；2.该合同并未违反法律强制性规定，因为案涉土地性质已经由农用地转为建设用地并征收，通过山东省征地信息公开查询系统可查询山东省人民政府于2017年12月29日作出的鲁政土字【2017】1254号关于荣成市2017年第14批次建设用地的批复；3.案涉房屋出卖前是村小学，占地1000多平，并非宅基地，与原审依据的最高院的复函情况不同，个案批复不具有参照性；4.中埠村委于2008年曾以办理房证为由收取包括刘述金在内124户每户20元办证手续费；5.农村集体经济组织成员的资格不易简单的根据户口登记状况，而应当结合考虑当事人的生产生活状况，农村土地对农民基本生活保障功能等因素来予以认定，并以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件，从严认定集体成员资格的丧失，刘述金原系中埠村村民，户口虽于1995年从该村迁出，但一直在中埠村生活，因屠宰产生的废水污染环境，所以按中埠村委要求购置了案涉房屋并一直居住至拆迁时；5.一审送达程序违法，刘述金未曾收到传票，也未曾拒绝为送达法官开门，不存在拒收的情况，一审法院在未送达传票的情况下缺席判决系程序违法。
中埠村委答辩称，1.刘述金主张事实不属实，刘述金自认其为非农户口，主要从事屠宰业，以经营肉食为主要生活来源并非以农村土地为基本的生活保障，其不在中埠村居住生活；2.案涉房屋项下土地性质并未改变，至今仍系中埠村集体土地，刘述金上诉主张，于法无据，应予以驳回，一审法院查明事实属实，适用法律正确，请求维持原判。
2018年5月25日，中埠村委向一审法院起诉请求：确认中埠村委与刘述金签订的卖房契约无效，刘述金返还房屋。
一审法院认定事实如下：1998年2月26日，中埠村委与刘述金签订卖房契约，约定中埠村委将坐落于崂山镇中埠村（即现今的崂山街道中埠村）正房六间及附属的院墙以30000元的价格卖给刘述金（合同中买方为“刘树金”），合同签订后，刘述金给付中埠村委30000元房款，中埠村委将房屋交付刘述金使用。该房屋无用地审批手续、无产权登记。中埠村委主张双方签订合同时刘述金已非该集体组织成员。一审法院依法向刘述金送达了开庭传票和起诉状副本，刘述金无正当理由拒不到庭参加诉讼，但向一审法院提交了答辩状，提出上述答辩意见。
刘述金对其答辩意见中的案涉房屋所占土地已被政府征收并作为建设用地出让给企业、案涉房屋所占土地在变性中及其系中埠村村民等主张，均未提交证据。庭审中，中埠村委表示如果确定双方的合同无效，愿意在刘述金返还房屋后将30000元返还给刘述金。
一审法院认为，中埠村委与刘述金于1998年2月26日签订案涉房屋买卖合同，约定中埠村委将案涉房屋以30000元的价格卖给刘述金，事实清楚，应予确认。刘述金主张案涉房屋所占土地已被政府征收，并作为建设用地出让给企业，中埠村委丧失该集体土地的所有权，刘述金作为该房屋的买受者，对其主张负有举证责任，而刘述金对此并未提交证据，刘述金该主张，不予支持，应认定中埠村委出卖的案涉房屋所占土地现仍然是农民集体所有的土地。本案中刘述金并非中埠村委的集体组织成员，而案涉房屋所占土地为农民集体所有土地，双方签订的房屋买卖合同虽系双方的真实意思表示，但因为中埠村委将房屋卖给非本集体组织成员，在处分房屋所有权的同时，也处分了所占土地的使用权。依据最高人民法院（2010）民一他字第4号关于刘三海与李代国房屋买卖合同一案请示的复函答复“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”，该行为违反了法律的禁止性规定，且案涉房屋无合法的产权证明，故应认定双方签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，中埠村委要求刘述金返还房屋后返还刘述金购房款，符合法律规定，予以支持。因刘述金对其损失未提出主张，对此不予审理。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、中埠村委与刘述金于1998年2月26日签订的房屋买卖合同无效；二、刘述金于判决生效后五日内将案涉房屋及附属设施返还中埠村委；三、中埠村委在刘述金返还房屋后五日内返还刘述金购房款30000元。案件受理费4255元（系减半收取），由刘述金负担1063元，由中埠村委负担3192元。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。刘述金提交了如下证据：证据一、中埠村委向刘述金出具的证明一份，拟证实刘述金一直在案涉房屋中居住；证据二、刘述金从中埠村委处查询到中埠村住宅平面图一份，该平面图系2008.5月份中埠村委声称要办理房证每户收取20元手续费而绘制形成的，拟证实中埠村委认可案涉房屋系刘述金所有，也认可刘述金为中埠村村民的身份。另，申请法院到荣成市国土资源局调取中埠村征收土地的范围，明确案涉房屋所在土地是否在征收范围。经质证，中埠村委认为，证据一仅证实双方之间有过房屋买卖的行为，但事实上刘述金并未居住，主要用于加工屠宰生猪；证据二不能证明刘述金为中埠村村民的身份，两份证据均不能证实双方买卖房屋合法有效性。
中埠村委提交如下证据：证据一、荣成市国土资源局于2018.7.16日出具的证明一份，载明刘述金所购买的房屋所在土地不包含在征收单范围内；证据二、土地勘测地界图，拟证实案涉房屋所在土地没有在征收征用范围内，仍为农村集体土地。经质证，刘述金对两份证据的真实性无异议，但认为中埠村的征收是分批次进行的，对土地勘测地界图中的征收范围是否是截止到目前全部的征收范围，从该证据上无法体现，且刘述金所在房屋周边均已施工，因周边地基垫高，导致刘述金房屋的屋顶被水淹没；其次，即使案涉房屋所在土地没有变性，因刘述金仍为中埠村村民，双方之间的买卖合同应合法有效。
另查，二审调查中，中埠村委与刘述金均认可，刘述金因从事生猪屠宰，其原有住宅周边邻里意见较大，经时任村委协调，刘述金购买了与邻里相距较远的原村小学闲置校舍用以继续从事屠宰营生。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的专有权利，与特定的身份相关，宅基地使用权人处分私有房屋必然同时处分房屋项下宅基地，会对农村集体经济组织成员“一户一宅”政策造成影响，故农村居民处分私有房产原则上不得向本集体经济组织外人员转让。但是，本案中，中埠村委系案涉房屋的转让一方，作为农村集体经济组织其有权依法代表全体村民经营、管理集体土地，且案涉房屋在处分给刘述金前为原村小学闲置校舍，并非村民宅基地，双方亦认可中埠村委联系刘述金购买案涉房屋是因协调邻里矛盾与村容村貌建设之需要。故此，虽然在购买案涉房屋时刘述金户口显示已非本集体经济组织成员，但中埠村委将案涉房屋出售给刘述金的处分行为作为一项集体决议与村民将私有房屋出售给非本村村民的个人处分行为并不相同。况且，双方在房屋买卖后长达20年的时间里均无异议，现中埠村委因该村土地涉及征收补偿提起本案诉讼，有违诚实信用原则，也不利于维护交易安全与稳定。故一审法院对合同效力的认定有误，本院予以纠正。至于，刘述金所主张的一审程序问题，其未提交证据证实，亦与一审法院送达回证中的记载内容不符，本院对刘述金有关程序问题的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销荣成市人民法院（2018）鲁1082民初3784号民事判决；
二、驳回荣成市崂山街道中埠村村民委员会的诉讼请求。
一审案件受理费4255元，二审案件受理费8510元，由荣成市崂山街道中埠村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 时述森
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年七月三十日
书记员 邓雯涛