上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初30459号
原告：上海国翔科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：郭翔，总经理。
委托诉讼代理人：何学智，上海瀚策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱雪峰，男。
被告：上海景悦企业发展(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：邱福昌，总经理。
被告：邱福昌，男，1961年1月8月生，汉族，住上海市浦东新区川沙新镇新浜村邱家宅***号。
上列两名被告共同委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。
上列两名被告共同委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。
上海国翔科技有限公司(以下简称国翔公司)诉被告上海景悦企业发展(集团)有限公司(以下简称景悦公司)、邱福昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序公开开庭进行了审理。原告国翔公司的委托代理人何学智、钱雪峰，被告景悦公司及被告邱福昌的共同委托诉讼代理人邱晓明、被告邱福昌参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令景悦公司立即搬离及向国翔公司返还租赁房地产，即上海市浦东新区川沙路XXX号上的全部建筑物及场地(以下简称系争房地产)；2.判令景悦公司向国翔公司支付自2016年4月1日起至2016年6月18日期间的租金人民币(以下币种相同)429,000元(以年租金198万元为标准计算)以及违约金396万元(年租金198万元的双倍计算)；3.判令景悦公司向国翔公司支付自2016年6月19日起至实际返还租赁房地产之日期间的占有使用费，按照年租金198万元折算的日租金的双倍标准即每日10,849.20元的标准计算；4.判令被告邱福昌对被告景悦公司的上述义务承担连带清偿责任；5.要求确认原告与被告景悦公司之间的租赁合同于2016年6月18日解除。事实及理由：2010年9月，原告与两被告签订了合同，约定原告向景悦公司出租系争房地产，租金前五年为每年150万元，第6至10年为198万元，被告邱福昌为担保人。合同签订后，原告履行了义务，但是被告屡屡违约，导致合同解除并导致原告利益受损，具体如下：1.景悦公司长期拖欠租金成就解约条件并产生了违约金、滞纳金。被告自2016年3月起没有按照合同约定支付租金，原告催讨未果，故违反了合同约定，原告有权解约并主张滞纳金、违约金。2.景悦公司对外负债，导致原告背负债务并面临被第三方追责风险，甚至代为解决农民工纠纷，并代景悦公司向案外人归还工程款，故成就了解约条件。3.景悦公司在合同解除后拒不退房，继续占用系争房地产。2016年6月18日，原告向景悦公司发出了解约通知，故景悦公司应当在20日内返还房地产，逾期应当支付双倍日租金的使用费。但是景悦公司强行占用房地产至今。诉请2中违约金的依据是合同第27条，金额为年租金的2倍。诉请2的租金主张就是从2016年4月1日到合同解除日止的租金。诉请3使用费主张的依据是合同36条，约定按照日租金双倍计算，期限已扣除20天的搬离期，其中日租金标准是按照年租金198万元的标准折算日租金得到的。
被告景悦公司、被告邱福昌共同发表答辩意见称，原告是恶意解除，不具备效力。2010年9月18日双方签订租赁合同开始，一直截至到2016年3月31日止的租金全部正常付清。2016年4月至2017年3月部分的租金，因为原告和被告之间存在其他债权债务关系，同时还有租赁保证金在原告处，认为被告在原告处的资金足够支付该期间的租金，同时认为双方应当一并结算，故当时未支付该期间租金。2016年6月18日，原告向被告发送了解约通知，并在2016年6月22日恶意代替被告向案外人支付了500万元工程款，造成被告欠付租金的假象，所以原告是恶意解约。工程款问题，被告和施工人之间还在结算并且达成了和解，并未违反合同11.7条。被告之后已经支付了原告至2018年9月底期间的租金，原告没有提出异议，被告是有继续履约的诚意及能力的。另外，在双方有争议的情况下，将争议解决过程中使用费按照双倍租金标准来计算使用费是不合理的，要求调整。同时原告396万元的违约金的主张，实际是原告违约，所以被告不应承担，但是如果法院认为要支持，显然过高，要求调低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：
一、2010年9月18日，国翔公司(甲方，出租方)与景悦公司(乙方，承租方)以及邱福昌(丙方，担保方)签订《租赁合同》，约定原告将系争房地产(土地面积11,880平米，建筑面积3,849.98平米)租给被告使用。合同第四条约定，租赁期限为20年(+顺延10年)，自2010年10月1日至2030年9月30日，之后经双方协商同意其顺延10年租赁期参照该合同条款，不重新签订合同。合同第七条约定甲方同意给乙方十个月免租期，分五年分摊，故第一至五年年租金为150万/年，第六至十年年租金为198万元/年……合同第十一条约定，乙方在符合条件的前提下，可依照经营需要对租赁房地产拆除、改建、扩建，对拟定新增的改扩建部分，所有权属于甲方；乙方在按本合同条款对甲方房屋拆除、改建、扩建时应及时付清所涉及的工程款。合同第十三条约定，本合同双方签字敲章后，在12天内乙方向甲方支付租赁保证金66万元和半年租金75万元，款到合同生效。合同第十四条约定，租金支付方式为每半年支付一次，先付后用。合同第十七条约定，一旦因乙方违约而造成甲乙双方的合同终止，甲方收回出租的房屋时，乙方用于招商的房屋必须无条件让甲方收回，房屋内不可拆除的设备设施一并无偿归甲方所有。合同第二十七条约定，乙方违反本合同约定，未在合同约定的期限内向甲方支付租金，甲方有权从乙方交纳的租赁保证金中予以扣除，并要求乙方补足保证金，当保证金扣除不足一半，乙方仍然逾期7天未补足保证金的，则甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿直接经济损失，此外，乙方应向甲方支付相当于年租金金额两倍的违约金。合同第三十二条约定，双方同意由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向无过错方按当年年租金额的双倍支付违约金，支付的违约金不足抵扣另一方损失的，还应赔偿造成的直接损失与违约金间差额：……(2)乙方逾期不支付租金及预付租金、水、电、煤气、电话费用等，超过15天的。(3)乙方未经有关部门批准及甲方同意，擅自拆除原办公房、厂房或擅自拆除、增设、装修该房屋及附属设施和设备或擅自改建该房地产的。(4)乙方、被招商人、实际经营人违反本合同第十一条、第十七条条款的。合同第三十三条约定，除本合同规定的情形外，本合同期满，乙方投资的装修、设施、设备在20年租赁期与顺延10年租赁期满后，甲方可以对乙方的投资房屋、固定的装修、设施不作任何形式的补偿；乙方投资的设施、设备，可拆除部分由乙方自行拆除，不可拆除的归甲方所有。合同第三十六条约定，乙方应在本合同期满或者解除后的20天内向甲方返还房地产，返还时除可移动物由乙方搬离外，房屋及设施、设备等附属物应完好及无偿地归甲方……未经甲方书面同意逾期返还房地产的，每逾期一日，乙方应按租赁期满或解除合同时日租金的双倍向甲方支付占用费。逾期40天仍未搬离的，甲方有权处置租赁房地产范围内物品，处置成本有(由)乙方承担。合同第三十七条约定，本合同期满或因故终止后，在乙方向甲方交接完房地产、设施、设备，乙方没有任何违约行为，付清一切必须由乙方支付的费用及水、电、气等费用后的15天内，甲方向乙方返还租赁保证金，租赁保证金不计利息。如乙方不能及时结清应向甲方支付的相关费用的，则甲方可首先从租赁保证金中抵扣，抵扣后仍有缺陷的，则甲方有权继续向乙方催讨。合同第四十七条约定，丙方同意作为本合同项下乙方的担保人，担保范围包括但不限于：主债务、租金、使用费、水、电、气等费用、违约金、赔偿金、利息、实现债权的费用等。
租赁合同签订后，双方正常履行租赁合同，被告景悦公司向原告支付了66万元保证金，并正常支付租金至2016年3月31日。
2017年3月30日，案外人上海诺雅工贸有限公司向原告支付了99万元，用途为：房租，被告景悦公司表示该款项支付的是2017年4月1日至2017年9月30日的租金。2017年8月22日，案外人上海耀升电力设备有限公司向原告支付了198万元，付款用途为：代付景悦公司2016年4月至2017年3月租金。2017年9月30日，案外人万某某向原告支付了99万元，附言为：以上99万元整代景悦付租金，被告景悦公司表示该款项支付的是2017年10月1日至2018年3月31日的租金。2018月3月30日，案外人陶某某向原告支付99万元，附言为：代景悦支付租赁费，被告景悦公司表示该笔款项支付的是2018年4月1日至2018年9月30日的租金。对上述款项，原告均不认可系被告景悦公司支付的租金。
二、2013年9月16日，景悦公司(承诺人一)及邱福昌(承诺人二)向国翔公司出具了承诺书，承诺书第五条内容为，承诺人一承诺人二及时支付施工人员和工作人员的工资或其他相关工程款，不得恶意拖欠，否则因此产生的后果由承诺人自行承担，与出租方无关。出租方在任何情形下均不垫付、不代付任何本承诺书项下的任何款项。若出租方因此造成损失的，有权向承诺人一追偿。承诺书第七条内容为，租赁期满或租赁合同解除后，对于租赁房屋的装修装修部分及改扩建部分均归出租方所有，承诺人一及承诺人二均不对此提出任何赔偿及或补偿。
三、2016年2月2日，原告法定代表人郭翔与案外人上海浦东新区张江小额贷款股份有限公司(以下简称张江小贷公司)签订借款合同，借款2,000万元。2016年2月5日，国翔公司(甲方一)、郭翔(甲方二)、景悦公司(乙方一)、上海景悦酒店管理有限公司(乙方二)、上海诺雅工贸有限公司(乙方三)、邱福昌(乙方四)共同签订了协议书，协议书有如下表述：乙方自述称，乙方就租赁场地地上建筑物已总计投入人民币6,010万元，已支付3,000万元，尚拖欠3,010万元；现乙方因资金困难，无法归还相关款项，由于年关将至，为了妥善解决工程款及相关事宜，乙方希望甲方能够给予资金拆解的支持，替乙方一筹集相关款项；甲方二附条件同意向上海浦东新区张江小额贷款股份有限公司借款并将借得的款项专款专用于替乙方归还相关款项。协议第一条约定，1.各方均同意并确认，甲方二于2016年2月2日与张江小贷公司签署《借款合同》，借款人民币2,000万元整，年利息为12%，张江小贷公司已预先扣除履约保证金150万元整，实际发送至甲方二的借款本金为1,850万元整。2.在乙方完全、履行本协议约定的义务的前提下，甲方二同意将前述款项1,850万元用于替乙方归还乙方拖欠上海市金鹿建设(集团)有限公司(以下简称金鹿公司)的工程款、拖欠程某的个人借款、拖欠的电梯款。3.乙方同意并确认，由乙方承担甲方二与张江小贷公司签署的《借款合同》项下的所有债务……甲方二出于良好善意，同意乙方于2016年6月15日之前向甲方二归还《借款合同》项下的所有款项；若乙方能够按时、足额履行还款义务的，则甲方二与乙方的借款关系履行终结；若乙方未能够按时、足额还款的，则应当按照本协议约定承担违约责任。协议书第二条约定，1.截止本协议签署之日止，乙方的对外债务合计不超过3,010万元整，债务列表如下：债权人国翔公司，债权数额2,000万元，债权种类短期借款，还款期限2016年6月15日，除本条所列债务外，乙方不存在其他债务。……协议书第三条约定，1.若乙方在2016年6月16日不归还甲方补偿人民币2,000万元，甲方一有权立即解除与乙方一签署的《租赁合同》并终止乙方对于租赁场地的经营管理权……
四、2016年6月17日，案外人金鹿公司向原告发送《关于要求支付工程款的紧急函》，要求原告在2016年6月30日之前支付工程款21,922,500元。2016年6月18日，原告向被告景悦公司发送《关于解除租赁合同的通知函》，表示因景悦公司对外负债超过3,010万元为由，要求解除双方的《租赁合同》，并要求在3日内磋商解约后事宜。被告承认于2016年6月18日之后几日收到了该解除通知。2016年9月14日，原告向被告景悦公司发送《关于要求返还租赁房地产的函》，要求景悦公司在2016年10月24日之前返还租赁房地产并支付2016年4月1日起的租金及使用费。2016年9月23日，景悦公司向原告发送《〈关于要求返还租赁房地产的函〉的回复》，表示不同意解除租赁合同。2017年1月9日，被告景悦公司(甲方)与金鹿公司(乙方)签订《协议书》，约定：一、系争房地产的租赁权和经营权转让给乙方，甲方欠国翔公司的欠款394万元由乙方负责协调；二、甲方与国翔公司的原房屋租赁合同等转让给乙方；三、乙方等所欠款及利息收回完毕后，或者甲方一次性支付(后)，租赁权及经营权归还甲方……五、协议书由国翔公司同意后生效。
五、就本案资金往来，本院查明的事实如下：2016年2月5日，原告向金鹿公司支付了600万元工程款，2016年3月8日，原告向金鹿公司支付了704万元工程款，2016年2月22日，原告分两笔向金鹿公司支付了16万元工程款2016年6月22日原告向金鹿公司支付了500万元工程款，上述款项共计1,820万元。2016年2月5日，原告向案外人马成龙支付了景悦公司向案外人程某的借款200万元。2016年2月5日、2017年2年23日、2017年5月16日、2017年7月15日，原告分五次向张江小贷公司支付了共计2,150万元。2016年6月17日，景悦公司分5笔向国翔公司支付了2,000万元。2017年3月23日，原告代被告景悦公司向案外人支付了工程监理费20万元、代办产证费用74,000元、测绘费5万元。2017年4月5日，原告代被告景悦公司向案外人支付了交通设施费9,000元。
六、2011年9月，原告与金鹿公司就系争房地产扩建工程签订《施工总承包合同》及《施工总承包合同》补充协议，约定结算工程量以实际完成的工程量为准。2013年8月9日，景悦公司就系争房地产改扩建及总体配套工程与金鹿公司签订施工总承包合同，约定决算时按实际工程量决算为准。2015年11月5日，景悦公司与金鹿公司确认工程款为28,900,784元。2017年7月5日，景悦公司与金鹿公司签订协议书，约定景悦以系争房地产使用权抵债工程欠款，直至金鹿公司收回全部款项及利息为止。
七、本案审理中，经原告申请，本院依法委托了上海同济工程咨询有限公司对上海市浦东新区川沙路XXX号三栋房屋的造价进行了鉴定，鉴定单位出具的鉴定意见为：三栋房屋建筑造价为39,021,972元，残值为28,611,952元，具体项目如下：
1.新建厂房 —土建工程原值20,121,191元，残值18,726,792.46元；
2.新建厂房—装饰工程原值3,367,822元，残值1,908,207.95元;
3.新建厂房—安装工程原值1,715,059元，残值971,752.43元;
4.客栈—改建工程原值2,621,865元，残值2,309,076.51元；
5.客栈—装饰工程原值2,501,632元，残值636,415.18元；
6.客栈—安装工程原值1,912,681元，残值486,586.05元；
7.办公楼加固工程原值587,659元，残值517,551.28元；
8.办公楼扩建工程原值845,460元，残值744,596.62元；
9.办公楼幕墙工程原值1,582,874元，残值1,205,358.55元；
10.办公楼装饰工程原值1,691,396元，残值430,291.14元；
11.建筑物拆除工程61,776元；
12.外总体下水管道工程原值294,629元，残值74,953.62元；
13.厂区道路工程原值252,829元，残值177,435.39元；
14.外总体安装工程原值372,054元，残值94,650.54元；
15.配电房—土建工程原值131,590元，残值115,891.31元；
16.配电房—安装工程原值420,091元，残值106,871.15元；
17.宿舍楼原值369,409元；
18.水泵房安装原值171,955元，残值43,745.35元；
19.办公楼安装工程原值725,231元，残值184,498.77元；
20.厂房室外总体工程原值917,498元，残值643,900.10元。
以上合计原值39,021,972元，残值28,611,951.53元。
对于该鉴定意见，原告表示对于项目1-3没有异议，确系原告委托被告建造的。但是鉴定报告涉及工程造价与初稿相比增加较多。项4-10、19涉及的是现场的客栈和办公楼，但办公楼和客栈是违法建筑，所以不应该计算在内。对项目11的金额表示认可。项目12-16、18、20涉及的配套设施应该刨除办公楼和客栈对应的部分，应该按照造价的比例来剔除客栈和办公楼对应部分。项目17系原告建造的，无需补偿。另外，对鉴定机构折旧的方案没有异议。如果双方合同解除，原告认可的合法部分项目同意进行补偿，但是考虑到本案的解除是被告过错导致的，所以在造价残值计算后还要再打折，不同意全额补偿。
对于该鉴定意见，被告则表示，不同意解除合同所以认为评估并无必要，另外对于评估报告应该对合法建筑部分应该按照市场价来评估，不应该按照成本来计算，否则与实际价值区别较大。厂房建造手续是齐的，属于合法建筑，客栈和办公楼图纸和产证都有的，改建过程被告曾去村里备案过。故无证部分按照成本计算属于合理，有证部分应该按照市场价格评估。而且根据合同23条约定，原告违约解除的话要赔偿所有改建费用及经营损失。另外折旧年限计算不合理，应从竣工起算折旧。鉴定结论亦未计算前期施工的费用。
对于原、被告的意见，鉴定机构做出如下解释：因被告在初稿出具之后补充提交了签证单及设计变更单等材料以及初稿漏算少算主材两点原因，故增加了鉴定报告涉及的工程量，现在的工程量更符合现场情况。同时，评估依据的是建造投入。被告所谓的未计算的前期施工费用属于二级费用，不在工程审价范围之内。另外，折旧年限系按照竣工时间起算。
八、本案审理中，双方一致确认，被告曾支付租赁保证金66万元，原告表示同意抵扣欠付费用后返还。
本院认为，原告和被告景悦公司、邱福昌之间的签订的租赁合同合法有效，当事人均应按约履行。本案主要以下两方面争议焦点：
一、原告关于解除合同的诉讼请求能否成立
具体涉及两点争议：
1.原告以被告景悦公司拖欠2016年4月1日至2017年3月31日期间租金而解除合同的理由是否成立。原告认为被告景悦公司欠付租金198万元的事实明确，被告景悦公司则认为双方借款余额足以抵付租金，因此双方具体争议如下：1.关于2016年6月22日偿还金鹿公司500万元行为的争议。原告认为，其是根据2016年2月5日协议书的约定，故代替被告景悦公司偿还了金鹿公司工程款500万元。因原告代替被告景悦公司向外支付的债务已经超过了借款金额2,000万元，如500万元不用于支付工程款而用于抵扣租金，则被告未能及时履行偿还2,000万元债务的义务，原告仍有权解除合同；被告景悦公司则认为双方除租赁合同关系外，还存在2,000万元的借款关系，此款项处于原告控制之下，原告在发出2016年6月18日向被告发出解约通知之后，又于2016年6月22日支付案外人金鹿公司未到期债务500万元，且被告景悦公司已与案外人金鹿公司就工程款支付达成和解，并无支付该500万元的必要，故是原告擅自处分了该借款导致余额不足以支付租金，因此原告无权解除合同。2.2016年6月发送解除合同通知后被告景悦公司仍未支付该租金的争议。原告认为，双方借款关系结算与支付租金的义务无关，如景悦公司有履约诚意及履约能力，被告景悦公司理应在收到解除通知后向原告支付租金，但被告景悦公司实际未付；被告景悦公司则认为，因双方未对2,000万元借款的使用情况最终结算，所以在收到解除通知后未支付该租金。3.关于租赁保证金是否可以抵付租金的争议。原告认为，在原告不同意的情况下，保证金不能抵扣租金，且即使原告同意抵扣，被告也需要在7天内补足保证金，否则原告仍有权解除合同；被告则认为，欠付租金应该以被告景悦公司的租赁保证金抵扣，因另外还有借款余额，所以实际并未构成欠付租金的解约条件。对此本院认为，虽原、被告之间存在其他的债务往来，但是并不影响被告支付租金的义务，现无论双方之间的存在何种债权债务关系，在被告没有明确要求以其他债权抵付租金的意思表示的前提下，原告并无义务将被告其他债权涉及的费用抵扣原告应付之租金，故被告欠付租金之事实成立，原告具备相应的合同解除权。至于被告主张保证金应当先行抵扣租金的抗辩，本院认为，现双方合同并无约定，在原告不同意的情况下，被告并无权主张保证金先行抵扣租金，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。
2.原告以被告景悦公司对外负担债务而解除合同的理由是否成立。原告认为，被告实际欠付工程款金额巨大，还导致原告对外垫付工程款及解决民工问题，造成原告的损失，双方合作基础已经不存在，因此原告有权根据租赁合同的相关约定解除合同；被告景悦公司则认为，合同并未明确约定什么是对外负债，企业正常经营必然会有负债，原告签订租赁合同的目的是收取租金，被告景悦公司已经支付了全部租金也具备了履约能力，现在也已与案外人金鹿公司解决了债务纠纷，并未影响原告的利益，因此原告无权解除合同。对此本院认为，根据租赁合同的约定，被告对房屋拆除、改建、扩建时应即时付清所涉及的工程款，违反该条款的，原告有权解除合同，根据被告提供的与案外人的《协议书》亦可证明被告拖欠支付工程款并对外负债系不争事实，被告确实未能即时付清改扩建的工程款，按照合同约定原告有权解除合同。
基于以上认定，原告具备相应的合同解除权，双方租赁合同应于原告解除通知送达之日解除。2016年6月18日为解除合同通知发出日，原告以此作为租赁合同解除日期缺乏依据，本院不予采纳。因原告未提供解除合同通知送达被告的证据，被告则自认于2016年6月18日之后几日收到了解除通知，本院考虑邮件送达的合理在途日期，酌情确定2016年6月30日为本案租赁合同解除日。
二、合同解除的后果
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同既已解除，原告主张被告搬离并返还系争房屋于法有据，本院予以支持。现因被告违约导致合同解除，原告向其主张合同解除违约金符合合同约定，但原告主张的违约金金额相较原告实际损失确系过高，在被告提出调低违约金的前提下，本院酌情调整违约金金额为198万元。合同解除日前被告拖欠的租金已经在诉讼中补付，故对原告主张合同解除日前欠付租金的诉讼请求不予支持。
被告未能在租赁合同解除后及时归还房屋，应当依照合同约定承担逾期归还房屋期间的房屋占用费。因本院就租赁合同解除日调整为2016年6月30日，考虑到被告有20天搬离期，故被告逾期搬离房屋所应承担的使用费起止日期确定为2016年7月21日起至实际归还系争房地产之日止。关于使用费标准，租赁合同约定双倍租金的使用费标准实际包含了逾期归还房屋的违约责任，该使用费标准确实过高，被告要求调整，本院予以采纳，结合本案的实际情况，本院将被告应承担的逾期归还房屋的使用费调整至合同约定租金标准的1.50倍即每年297万元，同时应当扣除被告在诉讼期间实际支付的2016年7月1日至2018年9月30日的使用费。双方一致确认曾支付租赁保证金66万元，原告同意在抵扣欠付费用后返还，与法无悖，本院亦予以准许。
至于合同解除后，对被告进行的改建、搭建、装饰装修的补偿，本院认为，根据两被告曾出具承诺书，承诺合同解除后对于房屋改扩建及装修不要求原告补偿，但是考虑到被告合法的改扩建及装修部分(鉴定意见新建厂房部分)利益巨大，合同解除后该部分利益实际为原告享有，原告在审理中也表示愿意给予被告补偿，而对系争场地的客栈、办公楼等未办理合法建造手续的改扩建及装修部分所造成的损失原告也有一定过错。基于以上情况，结合鉴定机构的相关鉴定意见，本院将原告需补偿被告的金额酌定为2,300万元。
另外，被告邱福昌既作为合同担保人，理应按照合同约定承担担保责任，故原告要求被告邱福昌对被告景悦公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告上海国翔科技有限公司与被告上海景悦企业发展(集团)有限公司、被告邱福昌于2017年9月18日就上海市浦东新区川沙路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2016年6月30日解除；
二、被告上海景悦企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区川沙路XXX号，并将房屋及场地返还给原告上海国翔科技有限公司；
三、被告上海景悦企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海国翔科技有限公司自2016年7月21日起至实际返还上海市浦东新区川沙路XXX号房地产之日止按每年297万元为标准计算的房屋及场地占有使用费[需扣除被告上海景悦企业发展(集团)有限公司已经支付的2016年7月1日至2018年9月30日的使用费4,455,000元]；
四、被告上海景悦企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海国翔科技有限公司解除合同违约金198万元；
五、被告邱福昌对被告上海景悦企业发展(集团)有限公司就上述判决第三、四项需承担的付款义务承担连带清偿责任；
六、原告上海国翔科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海景悦企业发展(集团)有限公司租赁保证金66万元[此款可直接与被告上海景悦企业发展(集团)有限公司上述第三项应付款金额相抵]；
七、原告上海国翔科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海景悦企业发展(集团)有限公司补偿款2,300万元；
八、驳回原告上海国翔科技有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费65,000元，由被告上海景悦企业发展(集团)有限公司负担；鉴定费168,000元，由原告上海国翔科技有限公司与被告上海景悦企业发展(集团)有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 范 一
审 判 员 祝 芬
人民陪审员 董招娣
二〇一八年八月十七日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。