中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终441号
上诉人（一审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、案外人）：余祺盈，女，汉族，1993年3月16日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：黄怒波，男，汉族，1956年6月3日出生，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆公司）因与被上诉人余祺盈、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2017）渝民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,因二审中没有提出新的事实、证据或者理由,经征询上述当事人同意,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方资产重庆公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判继续执行中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋,本案诉讼费用由五被上诉人共同承担。事实与理由：东方资产重庆公司认为一审判决认定事实错误，现有证据不足以证明余祺盈与中坤锦绣地产公司存在涉案房屋的房屋买卖行为和具有真实的付款行为。1.余祺盈与中坤锦绣地产公司之间的房屋买卖行为系恶意串通、企图转移抵押资产、逃避债务的违法行为，不具有真实性；2.余祺盈没有提供合法、有效的证据证明其向中坤锦绣地产公司支付了涉案房屋全部价款，且余祺盈明知涉案房屋有他项权利（抵押权），即使其曾向中坤锦绣地产公司支付过款项，也不足以证明支付的价款系购买涉案房屋的价款，余祺盈未向东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司指定的资金监管账户支付涉案房屋价款。故余祺盈与中坤锦绣地产公司之间关于涉案房屋买卖价款的支付行为，亦不具有真实性；3.余祺盈未提供合法有效的证据证明在案涉房屋被法院查封之前，其已持续实际使用；4.余祺盈与中坤锦绣地产公司签署涉案房屋买卖合同约定的价款为1493247元，但付款凭证金额仅有144.4万元（系案外人支付），与合同约定不一致，另有49247元没有付款凭证。且144.4万元的付款时间为2012年早于2013年合同签订时间，不能认定该付款与本案具有同一法律关系。因此，不能证明余祺盈已履行了付款义务。
余祺盈辩称,东方资产重庆公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1.位于北京市××高粱桥街××院××楼××单元××号房屋属于余祺盈合法购买，对于未办理产权无过错，东方资产重庆公司有义务消除本案房屋抵押权。余祺盈购买本房屋时，东方资产重庆公司出具了抵押权人同意销售的证明，且余祺盈与中坤锦绣地产公司所签订的《北京市商品房现房买卖合同》履行了网签备案手续，由此可见房屋买卖合同签订时并不存在司法查封等事宜，余祺盈已经尽到了一个普通购房者最大的注意义务，所以余祺盈购买房屋属于善意。相反，东方资产重庆公司没有公示监管账号，也未以其他任何形式告知余祺盈监管账号，对此东方资产重庆公司存在严重的过失，其提出的余祺盈未向监管账户支付购房款的理由不能成立。东方资产重庆公司已经同意将本案房屋出售给余祺盈，则其有义务配合涂销抵押权，其与中坤锦绣地产公司的债务纠纷追偿事宜应另行解决，如东方资产重庆公司不能配合办理解除抵押权手续，那么购房人将无法办理不动产登记。2.余祺盈已经支付了全部购房款，其与中坤锦绣地产公司不存在恶意串通行为，双方交易真实有效。本案中余祺盈通过父母将房款全部支付，一审中余祺盈提交了购房合同、户口簿、购房款的银行流水及购房款发票等证据，用以证明余祺盈与余江成系父女关系、与刘美平系母女关系。在购房时余祺盈尚不足20岁，与父母共同居住，由父母为其支付房款符合常理。关于未能举示付款凭证的49247元购房款，鉴于房款支付时间距今已经5年多，余祺盈在收到购房发票的情况下，未能完整保留付款凭证具有合理性，且未能举示付款凭证的金额在全部房款中比例较小，结合购房合同及中坤锦绣地产公司所开具的购房发票，足以认定余祺盈已经付清全部购房款。余祺盈与中坤锦绣地产公司不存在恶意串通，具体而言，余祺盈非中坤锦绣地产公司员工、与中坤锦绣地产公司无任何利害关系，而东方资产重庆公司也并未提供证据予以证明，且余祺盈购房时与中坤锦绣地产公司、东方资产重庆公司更无任何法律纠纷，于此情况下余祺盈与中坤锦绣地产公司存在恶意串通不符合常理，双方交易行为真实有效。3.根据一审时余祺盈提供的五费统收收据、燃气CPU卡登记表等证据，足以证明余祺盈于本案查封前已经合法占有、使用本案争议房屋。
东方资产重庆公司一审诉讼请求：1.撤销一审法院（2017）渝执异27号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋;3.本案诉讼费由余祺盈、中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波共同承担。
一审法院认定事实：东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆公司向一审法院申请强制执行。余祺盈以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异27号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋的执行。
2013年2月26日，余祺盈（买受人）与中坤锦绣地产公司（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋出售给余祺盈，房屋用途为公寓，建筑面积47.18平方米，房屋总价款1493247元。付款方式为一次性付款，买受人于2013年5月31日前支付房款（含定金）1493247元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF400915。东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2013年2月26日，中坤锦绣地产公司向余祺盈出具了全款购房发票（发票号码为13295540）。庭审中，余祺盈为证明其已支付案涉房屋购房款，举示了其父余江成于2012年6月11日向中坤长业地产公司支付49.7万元、10.3万元、21.4万元的付款凭证，以及其母刘美平于2012年6月11日向中坤长业地产公司支付47万元，刷卡支付16万元的付款凭证，以上款项共计144.4万元。余祺盈称另有49247元的付款凭据未找到。余祺盈举示的户口薄载明余祺盈、余江成、刘美平为同一户籍。
中坤锦绣地产公司于2013年3月将中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋交付余祺盈使用。
中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋至今登记在中坤锦绣地产公司名下并为东方资产重庆公司的借款设定了抵押。
另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.2014年10月29日，案涉房屋被一审法院查封。4.余祺盈未举示案涉房屋系其唯一住房的证据。
一审法院认为，本案的争议焦点是：余祺盈是否就中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定余祺盈对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元403号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。
2.在本案中，余祺盈在本院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。关于购房款的支付问题，余祺盈举示了其父母的银行付款凭证、购房发票、情况说明等证据，以证明其已支付了全部购房款。虽然其中144.4万元系余祺盈父母支付，但从余祺盈举示的户口簿显示，购房时，余祺盈尚不足20岁，并与其父母共同生活，余祺盈父母为其支付购房款符合常理。从余祺盈父母付款时间来看，亦符合合同约定。虽然部分款项收款方不是中坤锦绣地产公司，但中坤锦绣地产公司已经出具购房发票，故上述款项可以认定为案涉房房屋购房款。关于余祺盈未能举示付款凭证的房款49247元，鉴于案涉房款支付时间距今已五年有余，在出卖人已经出具购房发票的情况下，购房人存在未完整保留支付凭据的合理性，且余祺盈未能举示付款凭证的金额在整个房价款中占比极小，结合中坤锦绣地产公司出具的购房发票、情况说明等证据，可以认定余祺盈已经支付了全部购房款。余祺盈举示的物业费发票、五费统收收据、用户热费缴纳明细表、燃气CPU卡表用户登记表等证据，可以证明其在查封前已实际占有使用案涉房屋。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公司，也未在余祺盈与中坤锦绣地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。余祺盈作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因余祺盈自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决驳回东方资产重庆公司的诉讼请求。案件受理费80元，由东方资产重庆公司负担。
东方资产重庆公司和余祺盈对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明：余祺盈分别于2013年3月20日、2013年6月17日、2014年4月8日、2014年11月24日、2016年10月22日、2017年1月25日交纳物业费、水电费、供暖费等；案涉房屋用途为公寓。
根据东方资产重庆公司和余祺盈的诉辩主张，本案二审争议焦点是：余祺盈对案涉房屋是否享有足以排除东方资产重庆公司因案涉债权及抵押权而强制执行的民事权益。
本院认为，根据本案审理查明的事实和相关法律规定，应当认定余祺盈对案涉房屋享有的物权期待权足以排除东方资产重庆公司的强制执行。分析评判如下：
案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均有利的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会损及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,余祺盈的权利能否排除东方资产重庆公司的执行,需要从四个方面考察。
首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产的买卖合同一般都是书面的，是否合法有效问题主要涉及买卖合同是否为预约合同、是否系伪造以及是否名为买卖等，查清事实后即可按照实体法的规范审查判断。在司法实践中更常见的争点是买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。对此，买受人首先应当承担证明在查封前签订合法有效书面买卖合同的举证责任，若申请执行人对买受人的举证有异议，应承担反证的举证责任，如对形成时间申请司法鉴定确定买卖合同是否系倒签等，但不动产买卖合同在房管部门备案了的则无需再证。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2014年10月29日，而余祺盈早在2013年2月26日即与中坤锦绣地产公司就案涉房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理网签手续。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。虽然案涉房产项目在销售之前即办理了抵押登记，但因东方资产重庆公司在2012年11月5日已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，中坤锦绣地产公司在销售中亦将该证明作为买卖合同的附件，余祺盈签订案涉房屋买卖合同并无过错。东方资产重庆公司上诉主张案涉房屋买卖行为不真实，但并未提交相应证据予以证明，该上诉理由不能成立。
其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，这就需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据，如物业管理费、水电气暖费等缴费凭据。本案中，余祺盈举示的物业费发票、五费统收收据、用户热费缴纳明细表、燃气CPU卡表用户登记表等能够证明其已实际占有使用案涉房屋。东方资产重庆公司并未提交否定前述证据的反驳证据，其关于案涉房屋未在一审法院查封之前实际占有使用的上诉主张，本院不予支持。
第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼证明相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。本案中，余祺盈举示的银行付款凭证、购房发票、情况说明等证据可以证明其父母已按照约定向中坤锦绣地产公司支付了案涉房屋的全部价款。对于余祺盈未能举示付款凭证的房款49247元，鉴于案涉房款支付时间距今已五年有余，在出卖人已经出具购房发票的情况下，购房人未完整保留支付凭据符合常理，且该部分金额在整个房价款中占比极小，结合中坤锦绣地产公司出具的购房发票、情况说明等证据，可以认定余祺盈已经支付了全部购房款。东方资产重庆公司未提交相关银行凭证上的转账系其他合同项下款项的反驳证据，其关于余祺盈提供的证据不足以证明付清全部购房款的上诉主张也不能成立。
第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因未办理过户登记的两个标准。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；同时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为案涉房屋买卖合同的附件，余祺盈对于案涉房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为案涉房屋受让余祺盈支付款项前所知晓，监管账户亦未在余祺盈与中坤锦绣地产公司的合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定并严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，余祺盈对款项支付亦无过错。因此，余祺盈作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，案涉房屋未能办理过户登记并非余祺盈的原因。
由上可见，在案涉房屋上东方资产重庆公司抵押权与余祺盈的物权期待权发生冲突的根本原因，是东方资产重庆公司在释放抵押权时未充分注意其相对方中坤锦绣地产公司的失信问题而对买受人尽到提示义务，导致余祺盈不能尽到相应的注意义务，应由东方资产重庆公司自行承担相关损失。本案的审理提示在已抵押不动产买卖交易中的抵押权人和买受人要充分注意抵押人的失信可能：作为抵押权人，应当注意将释放抵押的不动产转让的合理价位及转让价款支付方式或监管账户等，通过在其同意销售证明上载明等方式让买受人知晓，才能避免已抵押不动产转让价款的流失及债权的损害；同时，买受人在合同签订及付款时也应注意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，在发生争议时其物权期待权才能依法得到保护。由此，才能减少或避免已抵押不动产上抵押权人的优先受偿权与买受人物权期待权冲突纠纷的发生。
综上所述，东方资产重庆公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元,由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 年
审 判 员 张 纯
审 判 员 潘勇锋
二〇一八年六月二十九日
法官助理 马 玲
书 记 员 郑佳丽