浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2630号
上诉人（原审被告）：上海宝原体育用品商贸有限公司。
法定代表人：陈国龙。
委托代理人：贾仁国。
委托代理人：刘涛。
被上诉人（原审原告）：钱建华。
被上诉人（原审原告）：王崇焕。
上列两被上诉人的委托代理人：朱永德，浙江震瓯律师事务所律师。
上列两被上诉人的委托代理人：金许钦，浙江震瓯律师事务所律师。
原审被告：温州宝沣商贸有限公司。
法定代表人：张瑜洲。
原审被告：温州市一家体育商城有限公司。
法定代表人：施乐平。
原审第三人：温州市五马广场商城有限公司。
法定代表人：史先锋。
委托代理人：沈鹏程。
上诉人上海宝原体育用品商贸有限公司（以下简称宝原商贸公司）因与被上诉人钱建华、王崇焕、原审被告温州宝沣商贸有限公司（以下简称宝沣商贸公司）、温州市一家体育商城有限公司（以下简称一家商城公司）、原审第三人温州市五马广场商城有限公司（以下简称五马商城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2002年6月12日，钱建华、王崇焕与原温州市旧城改建指挥部下属五马街改建工程办公室就购买五马街五号楼的增量营业房达成协议，约定由钱建华、王崇焕购买五马街五号楼三层营业用房，总建筑面积4557平方米，用于开设“五马街广场商城”。钱建华、王崇焕取得该房屋后，即委托他人设立五马商城公司，对商城进行装饰装潢、店铺出租、物业管理及日常管理。2007年4月18日，钱建华、王崇焕（作为甲方）与一家商城公司签订租赁合同，约定乙方向甲方租赁房屋为五马街122号五马广场商城二至三楼（不包括二楼西首“唯一红玫瑰”约400平方米），使用面积约4451平方米，其中二楼使用面积2100平方米，三楼使用面积2194平方米，四楼办公区一间约20平方米，一楼137平方米（具体出租方式见附件），用途为商用；租赁期限为8年，自2007年8月1日起至2015年7月31日止；租金支付（不包括一楼）第一年为336.5万元，前五年每年在前一年基础上递增5%，后三年每年在前一年基础上递增10%；合同签订时乙方先支付第一年租金的一半168.25万元作为押金，不计算利息，如乙方反悔则押金归甲方所有；第一年租金336.5万元按先付后用原则，每月支付28.04万元；第二年租金353.3万元按先付后用原则，每月支付29.44万元；从第三年起租金每半年支付一次，其中第三期租金371万元、第四期租金389.55万元、第五期租金409万元、第六期租金450万元、第七期租金495万元、第八期租金544.5万元，于每年8月1日前支付一半，次年2月1日前支付另一半；乙方提供保证金30万元，不计算利息，合同终止时确认无欠税费、无设备损坏退还，如有拖欠或损坏则从中扣除；乙方如延期交付租金，每延迟一天向甲方支付三倍日租金额计算，如迟交超过三十天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并支付甲方当年六个月租赁费的违约金（可直接在押金中冲抵）。合同附件约定一楼出租铺位合计137平方米，年租金741403元；出租时间为8年，至2015年7月31日止；先付后用，每年支付一次。提前一个月支付；前五年每年在前一年基础上递增5%，后三年每年在前一年基础上递增10%；其他条款按租赁合同执行。该合同及附件甲方除钱建华、王崇焕签名外，还有委托代理人五马商城公司盖章。2007年10月20日，钱建华、王崇焕（作为甲方）、一家商城公司（作为乙方）及温州宝沣实业有限公司（作为丙方）签订补充合同一份，约定甲乙双方于2007年4月18日订立了租赁合同，现经各方协商达成如下协议：一、原合同乙方（一家商城公司）法人主体变更为丙方（温州宝沣实业有限公司）；二、原合同约定租金每月支付一次，变更为每半年支付一次；三、本合同乙方（一家商城公司）及丙方的股东（宝原商贸公司）同意作为丙方履行本合同的担保人；四、原合同条款继续有效；五、本补充合同订立之后，原甲乙双方合同中约定的乙方权利义务由丙方承担和享受，与乙方无涉。该补充合同由钱建华、王崇焕签名，加盖五马商城公司印章；一家商城公司、宝原商贸公司及温州宝沣实业有限公司加盖印章。同年11月，温州宝沣实业有限公司名称变更为宝沣商贸公司。该公司在租赁过程中，自2007年至2013年8月，陆续向五马商城公司支付租金2658.127万元，押金168.25万元，保证金30万元，共计2856.377万元，其中部分系宝沣商贸公司另行转租的租赁户直接交付钱建华、王崇焕。另宝沣商贸公司于2014年4月9日支付租金10万元。现宝沣商贸公司已搬离租赁房屋，由五马商城公司另行使用。
原判认为，钱建华、王崇焕经支付对价取得涉案房屋支配权，委托他人成立五马商城公司并由该公司对涉案房屋进行管理、出租的事实已由生效判决予以确认。钱建华、王崇焕与一家商城公司签订的房屋租赁合同及其后钱建华、王崇焕与宝沣商贸公司、一家商城公司、宝原商贸公司签订的补充合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。宝沣商贸公司未依约支付租金，经钱建华、王崇焕催讨仍未及时足额支付，显已构成违约。根据本案证据，宝沣商贸公司至2014年才搬离涉案房屋，故钱建华、王崇焕诉请其支付至2013年12月31日的拖欠租金，合法有据，应予支持。关于拖欠租金的金额，根据租赁合同及补充合同，租赁房屋自2007年8月1日至2013年12月31日二、三楼租金为25156000元（3365000元＋3533000元＋3710000元＋3895500元＋4090000元＋4500000元＋2062500元）；一楼租金为5542363元（741403元＋778473元＋817397元＋858267元＋901180元＋991298元＋454345元）；以上合计应付30698363元。现宝沣商贸公司至2014年4月已支付金额合计28663770元，扣除押金1682500元、保证金300000元，实际支付租金26681270元，尚欠租金4017093元。钱建华、王崇焕现诉请支付拖欠租金3725500元，并未超过该数额，应予支持。关于钱建华、王崇焕诉请的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；且当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。虽然本案租赁合同约定“如迟交租金超过三十天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并支付甲方当年六个月租赁费的违约金”，但现钱建华、王崇焕并未要求解除合同，而是诉请支付拖欠租金3725500元及利息损失，如再计算违约金1682500元，明显高于上述拖欠租金的百分之三十，故酌定违约金为拖欠租金的30%即1117650元，该款可以在押金中直接抵扣，对钱建华、王崇焕诉请的利息损失不予支持。
关于一家商城公司及宝原商贸公司应否承担连带保证责任，该院认为，上述各方签订的补充合同真实合法，一家商城公司及宝原商贸公司加盖公章可以证实提供担保系其真实意思表示，故保证合同成立。宝原商贸公司提出已超过保证期间的抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。对此，各方主要争议在于拖欠各年度租金“履行期届满”应如何界定。该院认为，本案双方在租赁合同中约定租金分期支付，但租赁合同为长期的继续性合同，本身为一个整体，其中的租金亦可视为一个整体债务，分期支付是租赁双方对整体租金债务的履行方式所作约定，不能改变租金的整体债务性质。而在本案租赁时间较长，租金数额较大情况下，双方约定的分期支付方式，显然有利于减轻承租方的支付压力，且在宝沣商贸公司已未按约支付租金的情况下，钱建华、王崇焕允许其陆续不定期支付，更是有利于减轻其支付压力。因此，出于信赖和公平原则，对租金的履行期应作有利于出租方的理解。钱建华、王崇焕起诉时尚在租赁期限内，且宝沣商贸公司仍在支付租金，虽然此前其已长期未依约足额支付租金，但仍陆续支付部分租金，而钱建华、王崇焕亦予接受，可视为钱建华、王崇焕对其支付期限的一再宽延，在此情况下应视为其支付租金的履行期尚未届满，故宝原商贸公司上述抗辩依据不足，不予支持。另据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。据此，一家商城公司、宝原商贸公司对上述宝沣商贸公司应支付的拖欠租金承担连带保证责任，而上述违约金因宝沣商贸公司尚有押金在钱建华、王崇焕处足以抵扣，故一家商城公司、宝原商贸公司无需承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、宝沣商贸公司于判决生效之日起十日内支付钱建华、王崇焕租金3725500元，违约金1117650元（违约金在宝沣商贸公司已支付的押金1682500元中予以抵扣）；二、一家商城公司、宝原商贸公司对前款确定的租金3725500元承担连带偿付责任；三、驳回钱建华、王崇焕的其他诉讼请求。案件受理费49656元，公告费840元，合计50496元，由宝沣商贸公司负担；鉴定费24180元，由宝原商贸公司负担。
上诉人宝原商贸公司诉称：1、原判认定事实错误。1）涉案补充合同未将上诉人列为合同主体，落款处亦没有上诉人法定代表人的签名，仅盖有上诉人的印章，该印章经鉴定，结论为真假难辨。且被上诉人在原审中先后提供了两份补充合同复印件，其中一份盖有原审第三人的印章，另一份则无此印章，故补充合同明显系被上诉人伪造，原判对该补充合同认定错误。2）原审第三人提供的证据可以证明，自2012年8月起，向原审第三人缴纳租金的系徐朝辉、浙江森马服饰有限公司，表明此时租赁物已由他人承租，原判仅凭所谓宝沣商贸公司提交的复印件，认定宝沣商贸公司一直承租租赁物，属于认定事实错误。3）本案存在种种不合常理之处。首先是被上诉人在原审被告宝沣商贸公司拖欠大量租金且早已不再经营的情况下仍不解除合同，放任损失扩大；其次是宝沣商贸公司故意不到庭应诉，却提供了不利于自己的证据，且其于2012年因拖欠上诉人的货款已被起诉，原审被告一家商城公司亦作为该笔债务的保证人。本案明显系被上诉人与原审被告宝沣商贸公司合谋进行虚假诉讼，谋取上诉人的利益。2、原判适用法律错误。原审被告宝沣商贸公司在原审中未出庭应诉，原审法院却在原审庭审中出示一份证据复印件，称系宝沣商贸公司提供，并以此证明该公司在2014年仍承租租赁物，违反了民事诉讼法的程序规定，原审程序违法。补充合同约定租金每半年支付一次，原判认定宝沣商贸公司未按约支付租金，被上诉人接受其陆续支付部分租金的行为视为被上诉人对支付期限的宽延，该行为构成对主合同内容的重大变更。根据担保法第二十四条的规定，保证人不再承担保证责任。且补充合同中的主债务人为温州宝沣实业有限公司，而非宝沣商贸公司，保证人对主债务人主体变更后的债务不应承担保证责任。原审判决上诉人承担保证责任适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判驳回钱建华、王崇焕对宝原商贸公司的诉讼请求。
被上诉人钱建华、王崇焕辩称：1、本案租赁合同及补充合同合法有效，被上诉人向上诉人交付了租赁物，且至今没有解除租赁合同。承租人没有足额支付租金，出租人有权要求承租人支付租金及违约金，并可就租金及违约金要求保证人承担保证责任。2、补充合同明确约定保证人对承租人的合同履行承担保证责任，且上诉人的印章经鉴定为真实。被上诉人在原审中并非提交两份补充合同，而是补充合同的两份复印件。补充合同上是否盖有原审第三人的印章不影响其他印章的真实性。在上诉人没有提供反证的情况下，该补充合同应被认定为真实。3、被上诉人确认宝沣商贸公司提供的租金支付凭证复印件，自2012年8月份起支付租金的主体发生变化不能认定租赁合同已解除。考虑到宝沣商贸公司对租赁物的使用情况，被上诉人的原审诉讼请求是支付租金及违约金，没有包括损失，本案不适用合同法第一百一十九条的规定。上诉人也没有证据证明被上诉人与承租人恶意串通，骗取租金的事实。4、被上诉人从未与承租人就合同变更达成协议，被上诉人接收他人支付的租金不代表租赁合同的变更。即便变更租赁合同，也不影响上诉人承担的保证责任。5、根据相关法律规定，司法上确认分期付款的保证责任以最后一次付款的时间为准，原审判令上诉人承担保证责任正确。6、温州宝沣实业有限公司的名称变更为宝沣商贸公司，不属于债务人的变更。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告宝沣商贸公司、一家商城公司未向本院提交书面陈述意见。
原审第三人五马商城公司同意被上诉人钱建华、王崇焕的意见。
二审期间，上诉人宝原商贸公司、原审被告宝沣商贸公司、一家商城公司、原审第三人五马商城公司均未向本院提供新的证据材料。被上诉人钱建华、王崇焕向本院提供了宝沣商贸公司的工商变更登记情况、股东会决议、验资报告各1份、股权转让协议书、股东决定各2份，用以证明上诉人在签订补充合同时，系宝沣商贸公司（原温州宝沣实业有限公司）的股东。本院对上述证据材料的真实性予以确认。
经审理，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为：各方当事人于2007年4月18日签订的房屋租赁合同、同年10月20日签订的补充合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，当事人均应按约全面履行义务。原审审理过程中，原审法院依法委托鉴定机构对补充合同中上诉人宝原商贸公司的印章真实性进行鉴定。经鉴定，上诉人提供的12份样本中的10份与补充合同中的印文出自同一印章，另2份样本与补充合同中的印文不是出自同一印章。根据民事诉讼证据的高度概然性原则，在上诉人未能提供足以推翻印章真实性的反驳证据的情况下，原判对补充合同中上诉人公司的印章真实性予以确认，符合法律规定。被上诉人在原审中提供的另一份补充合同复印件中虽然没有五马商城公司的印章，但并不影响补充合同中上诉人公司印章的真实性。各方当事人在补充合同中明确约定上诉人宝原商贸公司与原审被告一家商城公司同意作为温州宝沣实业有限公司履行合同的担保人，上诉人主张其不是补充合同的主体，与事实相悖，本院不予支持。补充合同中的承租人“温州宝沣实业有限公司”名称变更为“温州宝沣商贸有限公司”不属于主体的变更。原审被告宝沣商贸公司将涉案部分房屋转租给案外人徐朝辉等人后，由徐朝辉等人直接向被上诉人支付租金，不属于对房屋租赁合同和补充合同内容的变更。原审被告宝沣商贸公司未按期支付租金，被上诉人接受其逾期陆续支付的租金，亦不属于对合同内容的变更。上诉人以上述理由主张主合同内容与主债务人已变更，并据此主张其不再承担保证责任，无相应的事实与法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人与原审被告宝沣商贸公司恶意串通，损害上诉人的利益，但未能提供相应的证据，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，处理得当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49656元，由上海宝原体育用品商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十一月十日
代书 记员 周婷婷