重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0101民初5221号
原告：北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺石新路156号1-15-7，统一社会信用代码91500107582846355R。
负责人：靳文东，总经理。
委托诉讼代理人：扈力、乔春长，重庆索通（万州）律师事务所律师。
被告：重庆万硕房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区玉斗路1号，统一社会信用代码915001015590199769。
法定代表人：石伟，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：张佳辉，公司职工。
被告：石宗林，女，汉族，1966年3月24日生，住重庆市万州区。
被告：谷春，男，汉族，1968年4月14日生，住重庆市万州区。
二被告委托诉讼代理人：宋小莉，重庆谦合谦律师事务所律师。
原告北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司（以下简称首欣物业公司）与被告重庆万硕房地产开发有限公司（以下简称万硕公司）、石宗林、谷春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人扈力、被告万硕公司的委托诉讼代理人张佳辉、被告石宗林和谷春的委托诉讼代理人宋小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告首欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2218.10元及违约金2321.70元；2.判令被告承担诉讼费。
被告万硕公司辩称，万硕公司与原告的前期物业合同是2016年6月30日到期，但原告一直不走，二者打官司将近3年；万硕公司有无向业主发短信不清楚，但原告违约在先，物业服务质量很差，万硕公司一直在帮原告垫付水电费；原告尚欠部分业主的装修押金未退，社会矛盾较大。
被告石宗林和谷春辩称，原告收费是1楼1元一平米，2楼以上是年付按每月1.3元一平米，月付按每月1.5元一平米，违约金有异议，业主不存在违约行为，万硕公司向业主发短信要求不向原告缴纳物业服务费，催收函计算标准与诉状不一致；原告服务质量差，物业服务人员不足，原告与万硕公司长达三年的诉讼纠纷导致江城一品小区混乱，垃圾长期不清理，外来人员不登记，电梯没有维修记录；部分业主押金至今未退，业主要求退还时原告却推诿；原告在小区出现矛盾时未尽管理义务，只是一味收费却不为业主考虑；原告与万硕公司的前期物业合同在2016年3月20日已到期，之后的物业服务费不应收取，请求驳回原告诉讼请求。
本院查明，原告系壹级物业服务企业，被江城一品小区的建设单位万硕公司选聘为前期物业管理服务企业，为该小区业主提供前期物业服务，被告石宗林和谷春系该小区房屋业主。2013年3月21日，原告与万硕公司签订《前期物业管理服务合同》，约定万硕公司委托原告实施物业管理服务采用全委托管理模式，收费采用包干制，标准为多层住宅1.8元/平方米•月、商业物业2.8元/平方米•月、车位管理70元/个•月、高层住宅1.4元/平方米•月，上述标准不含物业公共部位用水用电费用和公摊类费用，但包含电梯使用费和电费和楼道灯光电费，业主于万硕公司书面通知接房之日开始计算并交纳物业服务费，按月核定，业主应于每月1-10日按期履行当月交纳物业服务费的义务，根据物业管理条例，原告可将小区内的个别专项服务业务委托给专业性服务企业但不得将全部物业管理一并委托，合同期自万硕公司书面通知业主接房文件内载明交房之日起为期3年，业主未能按时如数交纳物业服务费或其他费用的，应按缴纳费用每日千分之三的标准支付违约金，原告通过司法途径催收的，业主应承担原告支出的包括但不限于诉讼费、执行费、律师服务费等。上述合同效力及于小区内的全体业主及物业使用人。2014年7月1日，万硕公司通知业主接房。原告在业主接房时分别和业主签订了《前期物业管理服务合同》，约定花园洋房物业服务费按建筑面积1.2元/平方米/月计算，电梯电费及维护保养费按建筑面积0.3元/平方米/月计算，服务期限为小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时自动终止。2014年9月起，原告因物业经营困难等多次向万硕公司请求终止物业管理合作，请求万硕公司对原告经营亏损给予合理补偿，并安排新的物业公司入场，万硕公司希望原告尽快完成交接手续并提高物业服务质量。2015年3月10日，原告与开拓物业公司签订《秩序维护、保洁分包协议》，约定原告将江城一品小区的秩序维护、保洁工作分包交给开拓物业公司负责完成，原告于2015年3月22日将上述协议向万硕公司备案。此后，原告与万硕公司矛盾升级，虽时常信件来往，但并未对合同履行中相关共用部分、共用设施设备、资料档案的交接和查验等问题达成共识，多次发生纠纷，在江南新区造成了恶劣影响。万硕公司认为原告未按约定提供物业服务，无法达到物业管理规范要求，并认为原告擅自将物业转给开拓物业公司，于2016年5月10日向本院提起诉讼，要求解除上述《前期物业管理服务合同》，并要求原告和开拓物业公司立即从江城一品小区撤场等。在该案诉讼中，万硕公司于2016年6月11日致信全体小区业主，以原告提供的物业服务未达到约定的服务标准和擅自引进开拓物业公司为由，要求小区业主暂停向原告和开拓物业公司交纳新的物业公司入驻前的物业服务费，万硕公司另于2016年6月18日向相关业主发送暂停交纳物业服务费的短信。考虑到双方之间矛盾纠纷造成江城一品小区物业管理混乱，为保证小区业主的生活环境和物业管理正常运行，2016年9月26日，本院作出（2016）渝0101民初5271号民事判决书，判令解除双方于2013年3月21日签订的《前期物业管理服务合同》、万硕公司与原告和开拓物业公司在判决生效后十日内办理物业交接手续。原告不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提出上诉，请求撤销该判决，重庆市第二中级人民法院于2017年2月27日作出（2016）渝02民终2661号民事判决书，驳回原告的上诉，维持原判，并在判决中认定原告在物业服务中存在工作人员人数不足的违约行为。2017年4月28日，原告从江城一品小区撤场。2017年6月30日，区房管中心在小区售房部召开了变更物业服务企业联席会，陈家坝街道办、万硕公司、林顿物业公司和部分业主代表参会，同意选聘林顿物业公司对该小区实施物业管理。2017年7月14日，万硕公司向开拓物业公司发出退出小区的函，要求开拓物业公司于2017年7月17日下午6点前全部退出小区。2017年8月20日，原告向被告石宗林和谷春发出催收所欠物管费的函。
另查明，被告石宗林和谷春在实际履行合同时系按1.3元/平方米•月交纳物业服务费，从2016年6月28日至2017年4月28日期间未向原告交纳物业服务费。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位即万硕公司为与物业服务企业签订前期物业服务合同的法定主体，作为签约主体和有权代表业主的主体，建设单位与物业服务企业即原告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，并对原告和全体业主具有约束力。单个业主不属于有权代表全体业主的法定主体，单个业主与原告签订的前期物业服务合同不属于法律意义上的前期物业服务合同。《物业管理条例》第四十条也明确约定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。合同约定合同期自万硕公司书面通知业主接房文件内载明交房之日起为期3年，万硕公司系2014年7月1日通知业主接房，2017年4月28日原告撤场，3年合同期未届满，且原告撤场前事实上为小区提供了物业服务，其将保洁、秩序等专项服务业务委托给开拓物业公司也经过了万硕公司的备案，并未违反合同约定，除原告工作人员人数不足构成违约得到了人民法院生效判决认定外，万硕公司及小区业主在诉讼中并未举示充分证据证明原告未全面履行合同义务，即未举示原告物业服务不到位构成根本性违约的证据，则业主应当根据合同的约定及时足额交纳物业服务费。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但业主拒绝交纳物业服务费的做法本院不予支持。业主反映的某些物业管理服务质量问题，物业服务企业应对相关问题进行调查核实并改进，如业主仍发现该服务质量问题尚未解决，应当即时与物业服务企业进行沟通，要求其进行改善，而不能因物业服务企业短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。只有当物业服务企业服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，或者在物业服务企业未按要求限期改正服务不到位问题，并给业主造成损失时，由物业服务企业承担相应法律责任。就本案而言，万硕公司号召全体业主向原告暂停交纳物业服务费，也是导致业主未缴纳物业服务费的原因之一，考虑到原告在后期的物业服务中确实存在服务人员不足从而可能导致服务质量下降的情形，对原告主张的违约金本院不予支持。原告主张要求万硕公司承担连带责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。参考原、被告履行合同的实际情况，本案将物业收费标准调整为1.3元/平方米·月，被告石宗林和谷春应支付原告物业服务费123.23平方米*1.3元/平方米/月*10个月=1601.99元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条第一款、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告石宗林和谷春在本判决生效之日起三日内支付原告北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司物业服务费1601.99元。
二、驳回原告北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司的其它诉讼请求。
若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告石宗林和谷春负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 夏斌
二〇一八年六月二十六日
法官助理 方元
书 记 员 陈辉