福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第4600号
原告欧义新，男，1952年7月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告欧义森，男，1956年1月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告欧义才，男，1962年9月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告欧义丰，男，1965年2月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
上述四原告共同委托代理人罗海仙、詹萍萍，福建正廉律师事务所律师。
被告欧春耀，男，1981年5月11日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
第三人欧更生，男，1965年1月29日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
第三人欧仁龙，男，1953年9月13日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
第三人欧炳光，男，成年，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
原告欧义新、欧义森、欧义才、欧义丰与被告欧春耀租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加欧更生、欧仁龙、欧炳光为本案第三人，并依法组成合议庭于2015年9月9日、2015年10月30日公开开庭进行了审理。四原告的共同委托代理人罗海仙、被告欧春耀到庭参加诉讼；第三人欧更生到庭参加第一次庭审诉讼，未到庭参加第二次庭审诉讼；第三人欧仁龙、欧炳光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告欧义新、欧义森、欧义才、欧义丰诉称：原告兄弟四人与欧美花、欧更生、欧炳光等人在西陂街道石桥村欧厝祖先庙堂有房屋倒塌后的老宅地基一处，合计面积约167平方米左右。原告四兄弟共同享有老宅基地中的45.195平方米。2011年期间，被告欧春耀担任石桥村的村主任，被告找到原告及欧美花、欧更生、欧炳光等人要求将上述的老宅基地出让给他。2011年1月28日，原告四兄弟及欧仁龙、欧更生、欧炳光与被告签订《房屋土地租赁协议书》，主要约定：原告方等人将石桥村欧厝祖先庙旁房屋倒塌后的土地一块，合计总面积167平方米，以每平方米一年25元出租给被告使用80年；被告先交一部分定金，其余一年内付清等内容。2012年12月18日，被告通过其妻子黄丽燕与原告方对土地的面积、价格予以结算并支付了原告方4万元作为定金。此后，被告未支付任何费用，原告也未将土地交给被告方。该土地上至今未建设任何建筑物或种植。原告认为，原、被告签订的合同实际为土地转让，该份协议违反了土地管理法及相关法律法规，依法属于无效。为此，原告诉至法院请求依法判决确认原、被告于2011年1月28日签订的《房屋土地租赁协议书》无效。
被告欧春耀辩称：当年要在转让的土地上建房子时，原告四兄弟转让的这块土地就有好几户人站出来说土地是他们的，土地权属有争议，才导致房子建不起来。根据拆迁公司的项目征收图，原告转让的这块地是江洲一房和森竹一房的，并非仅是原告四兄弟的，所以协议是无效的。同意将土地全部返还，但要求原告及第三人将已支付每户的4万元返还。
第三人欧更生辩称：转让给被告的土地是有土地使用权证，有收到4万元的转让款，但不同意返还转让款。其他人转让土地时房屋早已倒塌掉了，所以都没有土地使用权证。
经审理查明：原告欧义新、欧义森、欧义才、欧义丰系兄弟关系。四原告与被告欧春耀及第三人欧更生、欧仁龙、欧炳光系同村村民。2011年，被告欧春耀担任龙岩市新罗区西陂镇石桥村村主任。2011年1月28日，四原告及第三人欧更生、欧仁龙、欧炳光作为甲方同被告欧春耀（乙方）签订《房屋土地租赁协议书》一份，主要内容：甲方在石桥村欧厝村祖先庙旁有房屋倒塌土地一块，四至范围：北至火车路，西至欧炳辉房子，南至郑云娥房子、东至林森富和欧金星等房子，总面积167平方米；甲方因家庭困难准备以每平方米贰拾伍元整租给乙方使用80年；乙方愿意支付甲方定金，其余部分一年内付清；双方协议签订后，乙方立即享有长期使用权和所有权，乙方在该地上要建造房子，如果遇到外来干涉和破坏，甲方要当着自身利益出面理顺和处理，从而保障乙方事业有序顺利发展；如果遇到国家征用时，该地上的青苗或是地上的建筑物的赔偿费以及土地安置补助和土地补偿费等全部归乙方领取使用，甲方不得借故生非刁难乙方；如果甲方不履行协议，乙方所投资损失全部由甲方赔偿，如果乙方不履行协议，乙方所投资的建筑物无代价送给甲方，但要恢复土地原貌由甲方自行解决与乙方无关；如乙方要甲方负责协助建好一层，甲方需负责建好一层，费用由乙方负责。2011年8月9日，被告欧春耀因犯非国家工作人员受贿罪被羁押。2012年12月18日，被告欧春耀之妻黄丽燕支付四原告及第三人欧更生、欧仁龙、欧炳光每户各4万元转让款，共计16万元。从签订《房屋土地租赁协议书》至今，被告欧春耀未在讼争的土地上建筑房屋。此后，因龙岩市赣龙铁路扩能、南三龙铁路石桥村人行天桥还建用地建设项目征用本案讼争的土地，故四原告诉至本院请求依法判如所请。
另查明，龙岩市赣龙铁路扩能、南三龙铁路石桥村人行天桥还建用地建设项目的征收单位为龙岩市景阳房屋征收服务有限责任公司，因本案讼争土地未能提供有效的权属证明，龙岩市景阳房屋征收服务有限责任公司已将讼争土地移交龙岩市地产公司进行补偿。
上述事实，有四原告提供的《房屋土地租赁协议书》、被告提供的龙岩市赣龙铁路扩能、南三龙铁路石桥村人行天桥还建用地项目征收图、龙岩市景阳房屋征收服务有限责任公司出具的说明以及当事人在法庭上的陈述在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，宅基地作为不动产物权的一种，应依法登记取得宅基地使用权证才具有法律效力。本案中，四原告诉称的宅基地并未办理相关的权属证书，仅提供龙岩市新罗区西陂街道石桥村民委员会出具的证明不足以证实本案讼争的土地使用权属于四原告所有，且宅基地土地使用权依法不得单独进行转让，因此四原告及第三人欧更生、欧仁龙、欧炳光与被告签订的《房屋土地租赁协议书》名为租赁，实为买卖，违反法律的强制性规定，应属无效合同。四原告要求确认《房屋土地租赁协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。无效合同自始没有约束力，因该合同取得财产应予以返还。四原告已收取被告转让款40000元，现被告主张四原告返还转让款40000元，原告方同意返还，且不违反法律的规定，本院予以支持。第三人欧更生主张其转让的宅基地有合法产权，因此合同有效，因本案讼争的土地并无地上建筑物，而宅基地使用权是由村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，第三人欧更生虽是宅基地使用权人，但只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分，故对第三人欧更生的抗辩本院不予采信。第三人欧仁龙、欧炳光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二、第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告欧义新、欧义森、欧义才、欧义丰、第三人欧更生、欧仁龙、欧炳光与被告欧春耀于2011年1月28日签订的《房屋土地租赁协议书》无效。
二、原告欧义新、欧义森、欧义才、欧义丰应于本判决生效之日起二十日内返还被告欧春耀40000元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6310元，由原告欧义新、欧义森、欧义才、欧义丰负担800元，被告欧春耀负担5510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 彬
人民陪审员 蔡 添 高
人民陪审员 章 宁
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 吴琳婷（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
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