辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽03民终1858号
上诉人（原审被告）：姜涛。
被上诉人（原审原告）：辽宁百特物业管理有限公司。住所地:沈阳市和平区文化路**号金科大厦*******室。
法定代表人：姜福德，该公司经理。
委托诉讼代理人:盖晓杰，辽宁钢城正大律师事务所律师。
上诉人姜涛因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称百特物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2017）辽0302民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜涛上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回百特物业诉讼请求；2、案件受理费由百特物业承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、百特物业不具备诉讼主体资格，欧华小区自建成以来至今没有业主委员会，不存在双方签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》的事实，该合同是伪造的，既然双方没有物业合同关系，又没有授权百特物业管理该小区，百特物业就没有诉讼主体资格。2、百特物业提供的服务不符合连体别墅1.7元/平/月收费标准的条件，依据物业服务收费管理办法规定，物业服务分三级，最高级别是一级，1.3元/平，且有具体服务项目，别墅收费标准，需业主与物业公司在一级收费标准的基础上协商议定，姜涛从未与百特物业签订物业合同，提供的物业服务连三级也达不到。二、一审法院适用法律错误。本案既不属于前期物业服务合同，也不属于业主委员会与物业公司签订的合同，同时也没有姜涛授权百特物业提供服务，故本案的物业服务合同不成立。
百特物业辩称，百特物业于2013年12月16日与欧华小区业主委员会签订物业管理服务合同是合法有效的，也对小区提供了物业服务，有权向姜涛收取合同约定的物业费，姜涛上诉请求没有事实和法律依据。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
百特物业向一审法院起诉请求：1.请求判令姜涛给付自2014年4月1日至2016年12月31日的物业费12134元；2.由姜涛承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月16日，百特物业（乙方）与鞍山市欧华小区业主委员会（甲方）签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定：由乙方为欧华小区提供物业服务；物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日；物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，连体别墅1.7元/平方米/月，业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。
另查，姜涛在欧华小区拥有住房一处。建筑面积为216.3平方米，姜涛未向物业公司交纳自2014年4月1日至2016年12月31日的物业费12134元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，百特物业向姜涛所住小区提供物业服务的行为合法有效。姜涛作为由百特物业提供物业管理服务的小区的业主，接受了百特物业提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向百特物业支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于百特物业要求姜涛给付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。
关于姜涛提出相关拒交物业费的抗辩理由。姜涛提出的相关抗辩理由不能充分证明百特物业存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，该案中姜涛存在违约行为，应当承担违约责任。姜涛主张百特物业存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，姜涛可通过与百特物业协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求百特物业承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，姜涛向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于姜涛提出的抗辩理由，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：姜涛于判决生效之日起十日内给付百特物业2014年4月1日至2016年12月31日的物业费12134元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，减半收取52元，由姜涛负担。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜涛提交了2017年12月21日铁东区新兴街道办事处弘扬社区出具的证明信一份，欲以证明欧华小区没有业主委员会，百特物业合同造假。百特物业认为合同签订时有业主委员会，届期满了之后没有选举新的业主委员会，是暂时没有业主委员会。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，百特物业向姜涛居住的小区提供物业服务，姜涛作为业主理应缴纳相应的物业费用。关于姜涛上诉称小区自成立以来没有业主委员会，也没有与百特物业签订过物业服务合同一节。一审中百特物业提交了欧华小区业主委员会与其签订的《物业服务合同》，该《物业服务合同》约定了双方间的权利义务、收费标准等内容。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，欧华小区业主委员会与百特物业签订的《物业服务合同》对姜涛具有约束力，百特物业向姜涛所住小区提供物业服务的行为合法有效。对于姜涛二审提交的2017年12月21日铁东区新兴街道办事处弘扬社区出具的证明材料，仅记载了欧华小区暂无业主委员会，不能证明2014年双方签订物业服务合同时该小区没有业主委员会。故百特物业具备诉讼主体资格，向姜涛收取物业费具有合同及事实依据。对姜涛提出的此项上诉理由，本院不予支持。
关于姜涛上诉称百特物业提供的服务不符合连体别墅收费标准一节。百特物业提交的《物业服务合同》约定收费标准为1.7元/平方米/月，姜涛住宅属于连体别墅，百特物业按此标准向姜涛收取物业费符合合同约定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，百特物业的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到姜涛满意的程度，但百特物业在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了物业服务合同约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，百特物业对欧华小区履行了物业服务义务，姜涛作为该小区的业主，如对百特物业的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。姜涛拒绝交纳物业费的行为，违反了《物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故姜涛应当按照《物业服务合同》的约定向百特物业交纳从2014年4月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费12134元。对姜涛提出的此项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，姜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104元，由姜涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 王延军
审判员 许爱军
审判员 顾书宇
二〇一八年八月六日
书记员 全名鼎