广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第719号
原告张莉。
特别授权委托代理人万鹏飞，贵州致正律师事务所律师。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
被告广西居然置业有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人刘宗敏，该公司总经理。
原告张莉诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、广西居然置业有限公司（以下简称居然公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员林业就、刘敬佳参加的合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了本案。书记员谭源担任法庭记录。原告张莉的特别授权委托代理人万鹏飞，被告红树湾公司的委托代理人江文兵到庭参加诉讼，被告居然公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，被告居然公司代理销售被告红树湾公司开发的“金海湾”楼盘，原告向被告居然公司支付了305399元购房意向款用于购买金海湾二期项目A5-3-1903、A5-3-1905、A5-3-2202、A12-2-1107、A12-2-1207号房并与被告居然公司签订了其提供五份盖有红树湾公司印章的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》）。原告签订《建房意向书》后至今未与被告签订购房合同，被告红树湾公司也尚未取得《商品房预售许可证》。原告认为被告居然公司在明知被告红树湾公司开发的金海湾二期项目尚未取得《商品房预售许可证》的情况下仍代理销售，并收取原告的购房款，损害了原告的合法权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，两被告应承担连带返还原告购房款的责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、两被告连带返还原告支付的购房款305399元及利息68001.91元（利息以305399元为基数，按照中国人民银行的同期贷款利率自2011年1月20日起暂计算至2014年6月11日，以后另计）；二、本案诉讼费用由两被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，以证明原告具有诉讼主体资格；2、电脑咨询单，以证明被告红树湾公司与被告居然公司具有诉讼主体资格；3、变更项目信息，以证明广西玉海置业有限公司变更为广西居然置业有限公司；4、《建房意向书》，以证明原告的付款原因；5、收据（6张），以证明原告已付款；6、银行查询结果，以证明已向被告红树湾公司指定的人付款。
被告红树湾公司辩称，一、原告与其签订的《建房意向书》是合法有效的，就应该履行。二、其并未委托被告居然公司进行相应的代理活动，被告居然公司收取的款项与其无关。三、其只收到原告支付的诚意金10万元，其余被告居然公司收取的款项与其没有关系，且原告提交的单据款项一共是20多万元，现原告要求支付30多万元及利息没有事实和法律依据。
被告红树湾公司为其辩解在举证期限内未提供证据。
被告居然公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
经过开庭质证，被告红树湾公司对原告提交的证据1、2、4、以及证据5中被告红树湾公司出具的收据的真实性、合法性、关联性没有异议；对原告提交的证据3，认为该证据无法核实真实性；对原告提交的证据5中被告居然公司出具的收据与其没有关联也并非其收取的，且6张收据的总额为24万多元，而非原告主张的30多万元；对原告提交的证据6，认为该证据与本案没有关联。本院认为，对原告提交的证据1、2、4、以及证据5中被告红树湾公司出具的收据，由于各方当事人对这几份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信，作为定案的依据；对原告提交的证据3，该证据系证明被告居然公司变更企业名称的工商查询结果且原告提供原件予以核实，故本案予以采信，作为定案的参考依据；对原告提供的证据5中被告居然公司出具的收据，由于该收据与本案有一定关联并有原件予以核实其真实性，本院予以采纳，作为定案的参考依据；对原告提交的证据6，原告用以证明其将相关购房款项汇至被告红树湾公司指定人的账户，但未提交的其他证据证明具体被指定的人的身份情况以及与被告红树湾公司之间的关系，故对该证据，本院不予采纳。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2010年，原告为乙方与被告红树湾公司为甲方签订五份《建房意向书》，约定被告红树湾公司将防城港金海湾二期A12栋2单元1207号房、A5栋3单元2202号房、A12栋2单元1107号房、A5栋3单元1905号房、A5栋3单元1903号房卖给原告，房屋建筑面积分别为119.29平方米、78.55平方米、119.29平方米、89.68平方米、89.98平方米，单价分别为3420元／㎡、3590元／㎡、3410元／㎡、3530元／㎡、3530元／㎡，总价款分别为407922元、281995元、406779元、317629元、317629元，并载明：“……该商品房属职工市场运作建房，按建筑面积计价……乙方按以下方式按期限付款：1、第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元；2、第二期付款：工程进度达到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）；3、第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方……。”2010年11月25日，广西玉海置业有限公司向原告出具《收据》，表示收到原告支付防城港金海湾二期A5-3-1903号房、A5-3-2202号房、A5-3-1905号房、A12-2-1107号房、A12-2-1207号房共计149037元代理转让费。2011年1月20日，被告红树湾公司向原告出具五张《收据》，表示收到原告支付的A5-3-1903号房、A5-3-2202号房、A5-3-1905号房、A12-2-1107号房、A12-2-1207号房诚意金共计10万元。
另查明，2013年11月27日，广西玉海置业有限公司变更为广西居然置业有限公司。被告红树湾公司在本案起诉时就金海湾二期A5-3-1903号房、A5-3-2202号房、A5-3-1905号房、A12-2-1107号房、A12-2-1207号房尚未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，关于原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《建房意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《建房意向书》且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该《建房意向书》应属无效。
关于原告要求两被告连带返还购房款305399元及利息的问题。本案中，根据原告提供的证据能够证明其于2010年11月25日向被告居然公司支付代理转让费149037元、于2011年1月20日向被告红树湾公司支付诚意金10万元，两项合计249037元，而非原告诉请的305399元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告仅提供一张被告居然公司开具的《收据》用以证明两被告间存在代理销售关系，而无其他证据予以佐证，故本院对两被告间的是否存在代理销售关系不予认定，被告红树湾公司与被告居然公司各自返还收取原告所支付的购房款项，即被告红树湾公司返还原告支付的诚意金10万元并赔偿利息损失（利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月20日起算至本判决确定的履行期限届满最后一日止），被告居然公司返还原告支付的代理转让费149037元并赔偿利息损失（利息以149037元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年11月25日起算至本判决确定的履行期限最后一日止）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司返还原告张莉支付的诚意金10万元并赔偿利息损失（利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月20日起算至本判决确定的履行期限届满最后一日止）；
二、被告广西居然置业有限公司有限公司返还原告张莉支付的代理转让费149037元并赔偿利息损失（利息以149037元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年11月25日起算至本判决确定的履行期限届满最后一日止）；
三、驳回张莉的其他诉讼请求。
案件受理费6900元，由原告张莉负担900元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担2500元，被告广西居然置业有限公司有限公司负担3500元。原告张莉已预交的6900元案件受理费本院不予退还，被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司与被告广西居然置业有限公司有限公司应负担的部分在履行债务时一并支付给原告张莉。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6900元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 林业就
人民陪审员 刘敬佳
二〇一四年十月十四日
书 记 员 谭 源
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。