湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终239号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡新年。
委托代理人：汤汉军，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜思满。
委托代理人：刘俊淼，湖北扶轮律师事务所律师。
委托代理人：王清泉，湖北扶轮律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张菊先，姜思满之妻。
委托代理人：刘俊淼，湖北扶轮律师事务所律师。
委托代理人：王清泉，湖北扶轮律师事务所实习律师。
原审被告：高中良，胡新年之夫。
委托代理人：高传根，系高中良之子，身份情况同下。
原审被告：高传根。
原审被告：高淑琴。
委托代理人：高传根，系高淑琴之弟，身份情况同上。
上诉人胡新年因与被上诉人姜思满、张菊先及原审被告高中良、高传根、高淑琴房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年4月，张菊先、姜思满诉至一审法院，请求判令：1、高中良、高传根、高淑琴将位于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋所有权及房屋所属土地使用权转移、变更登记至姜思满、张菊先名下；2、高中良、高传根、高淑琴承担本案全部诉讼费用。2015年5月18日，张菊先、姜思满以户籍信息显示高传根与胡新年系夫妻为由，申请追加胡新年为本案被告参加诉讼，并变更诉讼请求为：1、高中良、胡新年、高传根、高淑琴将位于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋所有权及房屋所属土地使用权转移、变更登记至姜思满、张菊先名下；2、高中良、胡新年、高传根、高淑琴承担本案全部诉讼费用。
2015年5月22日，胡新年提出反诉，请求判令：1、确认胡新年对武汉经济技术开发区滨湖社区44号2-101号房屋享有共有的权利，并判令高中良向姜思满、张菊先交付房屋的行为无效；2、姜思满、张菊先将该房屋返还给胡新年；3、姜思满、张菊先承担本案反诉费用。
一审法院经审理查明：1980年5月1日起，高中良与胡新年未办理结婚登记以夫妻名义共同生活，后生育一女高淑琴、一子高传根。高中良与胡新年婚后性格不合，胡新年于2001年离家，但每年仍在武汉经济技术开发区滨湖社区领取退休待遇。此后，因政府拆迁，高中良取得武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室、4-1-101号等还建房。2006年7月9日，高中良、高淑琴、高传根（甲方）与姜思满、张菊先（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方现将滨湖社区44栋2单元101号房屋卖给乙方；房屋出售价格为人民币152000元，由乙方在签订合同时一次性付给甲方146000元，付款后甲方立刻把房屋交给乙方使用，剩下6000元待房屋所有权证转让手续办理完毕后再付；该房屋房产证发放后，甲方必须立即通知乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担，买卖房屋所得税分别由甲、乙双方按有关规定支付等内容。案外人文正浩、高进刚、刘兴贤、杨华桥等以“中人”身份在合同内签名。2006年7月10日，姜思满向高传根支付购房款146000元，高传根出具收条。高中良、高传根于当日将武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室房屋交付姜思满、张菊先。姜思满、张菊先将房屋装修后，于2006年10月4日入住至今。2011年，武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室房屋办理初始登记，登记房地产权利人为高中良，高中良于2011年7月6日领取权属证书。姜思满、张菊先与高中良、高传根、高淑琴协商办理房地产权属转移登记无果，遂诉至一审法院。
一审法院另查明，2015年5月14日，高中良与胡新年办理结婚登记。本案审理过程中，高中良、高传根均认可胡新年于2009年知悉武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋出卖情况。
一审法院认为：姜思满、张菊先与高中良、高淑琴、高传根签订房屋买卖合同时，武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室房屋并未办理初始权属登记。综合考虑高中良、高传根、高淑琴、胡新年的家庭成员关系、房屋拆迁还建情况、房屋买卖合同的签订经过、房款交付事实，以及涉案房屋使用情况，可以认定高中良、高传根、高淑琴与姜思满、张菊先签订购房合同的行为，是得到家庭成员认可的。该房屋买卖合同未违反法律禁止性规定，系当事人真实意思表示，应属有效。胡新年虽未参与房屋买卖过程，但在得知房屋买卖事实后未在合理期限提出反对意见并主张权利，应视为对房屋买卖合同的默认。高中良作为最终确定的涉案出售房屋权利人，未及时协助姜思满、张菊先办理诉争房屋、土地的权属转移登记，由此酿成本案纠纷，高中良应承担全部法律责任。胡新年作为高中良的配偶，亦应承担协助义务。姜思满、张菊先要求高中良、胡新年协助办理房屋、土地权属转移登记的诉讼请求，予以支持；要求高传根、高淑琴协助办理转移登记的诉请，因高传根、高淑琴并非涉案房屋登记权利人，不予支持。鉴于涉案房屋买卖合同合法有效，高中良向姜思满、张菊先交付房屋的行为系履行合同义务的有效行为，胡新年的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、高中良、胡新年于本判决生效之日起10日内协助姜思满、张菊先办理武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋权属及房屋所在土地使用权属的转移登记，即转移登记至姜思满、张菊先名下；二、驳回姜思满、张菊先的其他本诉请求；三、驳回胡新年的反诉请求。本诉案件受理费3340元，减半收取1670元，反诉案件受理费3340元，减半收取1670元，诉讼保全费3020元，合计6360元，由高中良、胡新年负担。因此款姜思满已垫付4690元，高中良、胡新年将其应付款项4690元于本判决生效之日起10日内付给姜思满。
上诉人胡新年不服上述判决，向本院提起上诉称，一、诉争房屋由胡新年与高中良共有，高中良未经胡新年同意，将诉争房屋低价卖给姜思满、张菊先。胡新年得知后，一直不同意，但姜思满、张菊先已入住房屋，胡新年也无可奈何。二、原审认定“胡新年虽未参与房屋买卖过程，但在得知房屋买卖事实后未在合理期限提出反对意见并主张权利，应视为对房屋买卖合同的默认”，该认定没有事实和法律依据。首先，胡新年得知房屋被高中良单方卖出后，向高中良表示过强烈的反对意见，但因二人长期矛盾，且姜思满、张菊先已入住房屋，胡新年才没有采取进一步的行动，但胡新年不愿意卖房的意愿从未改变。其次，法律并未规定共有人将共有房屋出卖后，权利受到侵害的其他共有人必须要在一定期限内及时向购房人主张权利。三、姜思满、张菊先明知胡新年才是高中良的妻子，仍然在胡新年未到场的情况下与高中良签订房屋买卖合同，事后也没有要求胡新年予以追认，存在明显的恶意，诉争房屋的物权显然不能转移。上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认高中良向姜思满、张菊先交付房屋的行为无效，姜思满、张菊先向胡新年返还房屋；三、姜思满、张菊先承担本案上诉费用。
被上诉人姜思满、张菊先共同答辩称，一审判决认定事实清楚。在签订房屋买卖合同前，姜思满、张菊先已听闻高中良的妻子离家多年不曾回来，签订合同时，高中良、高传根、高淑琴等重要家庭成员均在场，还有多名中人见证，故姜思满、张菊先已尽到合理审查义务，完全有理由相信高中良、高传根、高淑琴出售房屋是其全家的真实意思表示。姜思满、张菊先自2006年合法取得诉争房屋并一直居住至今，在近8年的时间内，胡新年从未向姜思满、张菊先表示不同意卖房或者对房屋买卖不知情。如胡新年认为自己受到损失，应由高中良承担责任。为恶意争取权利，胡新年与高中良在一审诉讼期间补办结婚登记，对该行为应给予否定评价。
原审被告高中良、高传根、高淑琴述称，房屋买卖是事实，但胡新年离家多年，没有联系，也没有通知她。对一审判决没有意见，但胡新年的利益要保护。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以认定。
本院认为，案涉房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在该合同签订之时，胡新年已离家多年，且胡新年与高中良当时并未办理结婚登记，即便是熟悉高中良家人的“中人”（合同介绍人或见证人）也有不知胡新年的存在或下落的，故不能苛求在买房之前与高中良并不相识的姜思满、张菊先。高中良、高传根、高淑琴作为卖方的其他所有家庭成员均在房屋买卖合同上签字，足以说明出卖该房屋是家庭行为，多名“中人”在合同上签字也说明买卖双方的慎重，且诉争房屋是拆迁还建房，不是商品房，胡新年亦未提供证据证明案涉房屋买卖存在明显不合理的低价，而姜思满、张菊先已依合同约定实际支付了绝大部分购房款，故胡新年上诉提出姜思满、张菊先购买诉争房屋存在恶意，本院不予支持。虽然诉争房屋事后登记在高中良的名下，从而成为胡新年与高中良的共同财产，但胡新年在2009年知道诉争房屋被出卖以及姜思满、张菊先早已入住诉争房屋后，并未及时向姜思满、张菊先提出异议，也未采取相应的法律措施，姜思满、张菊先有理由相信高中良、高传根、高淑琴出卖诉争房屋得到了胡新年的事后认可，一审判决关于此节的认定合情合理。房屋的交付使用是卖房人的首要义务，诉争房屋的交付是高中良、高传根、高淑琴履行合同的行为，该行为的效力取决于房屋买卖合同的效力，胡新年在认可案涉房屋买卖合同有效的情况下，上诉主张高中良交付房屋的行为无效，没有法律依据；基于此，胡新年提出的姜思满、张菊先将房屋返还的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，胡新年的上诉理由及上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3340元，由胡新年负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊小娟
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一六年二月二日
书记员 吴 艳