广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终5171号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马丽平，女，1976年9月25日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：岑自洁，女，1949年5月5日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：赵茜，广东凯行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司，住所地广东省中山市沙溪镇半岛路1号阳光半岛商业群楼02幢一层03卡。
主要负责人：李南保，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄锦波，男，该公司员工。
上诉人马丽平、岑自洁因与被上诉人中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司（以下简称天英物业半岛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
马丽平、岑自洁上诉请求：撤销一审判决，改判天英物业半岛公司向马丽平、岑自洁支付室外水管维修费5000元以及赔偿超出正常涌水量多付的水费1476.3元。事实与理由：一、一审法院未查明涉案水管所在地面是否属于物业公司的服务范围。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二项规定以及双方当事人签订的《阳光半岛前期物业管理服务协议》第一条约定，物业公司应对共有部分进行维护、修缮、管理与服务。物业公司对暗埋水管处的地面不断下沉不予理会，属提供物业服务过程中确有瑕疵，未完全尽到物业管理服务管理职责，马丽平、岑自洁不应支付物业服务费，并且有权要求物业公司赔偿。二、马丽平、岑自洁虽是业主，但平时并不居住在小区，在发现水费不合理过高及水管破裂前对该事实不知情，物业公司也从未告知相关情况。该水管与水表均在涉案物业之外，距离达23.5米，物业公司在配备了24小时保安巡逻服务的情况下对漏水情况不闻不问，扩大了业主损失，违反了双方签订的物业服务协议。三、退一步说，即使该水管属于业主的专有财产，但水管与水表均置于室外，物业公司应当及时发现漏水情况并基于对业主的财产保护义务而及时通知业主，而非事不关己高高挂起。四、物业公司在其管理区域出现相关情况后应及时向开发商反映情况，在接到投诉后也应当通知开发商协助处理，但物业公司在本案中未尽到相应物业管理义务。众所周知，本案物业公司与开发商系关联企业。五、水管在交楼时位置已预先埋设，预埋上方属于公共管理区域，业主无权维护、修缮该公共管理区域，应由物业公司负责维修与重建。
二审期间，马丽平、岑自洁新增上诉请求：物业公司退还2014年5月1日起每月超标收取的8.6元物业服务费。事实与理由：涉案物业的建筑面积为169.32平方米，但其一直按173.23平方米收取，且2.2元每平方米的标准不合理，应予退还。
天英物业半岛公司辩称：一、关于涉案水管的权属界定问题，经物业公司向自来水公司电话咨询后，明确水表前的水管属于自来水公司财产，水表后入户前的水管属于业主专属财产，不属于物业公司应当维修的范围，业主可以自行核实。根据前期物业服务协议，物业公司仅负责对房屋的共用部位、共用设施设备维修管理服务，其中“共用设施”在合同第三条第二项有明确的约定，不包含本案的水表后至业主家的水管。二、不同意就业主二审新增的多收费问题进行协商或由二审法院处理。
天英物业半岛公司向一审法院起诉请求：1.马丽平、岑自洁立即支付中山市××××路阳光半岛一街3幢01室（以下简称涉案房产）自2014年5月1日至2015年11月30日共19个月的物业服务费7241.09元；2.马丽平、岑自洁支付涉案房产自2014年5月1日至2015年11月30日所拖欠物业服务费逾期缴纳产生的滞纳金7774.44元。一审诉讼中，天英物业半岛公司明确滞纳金计算方法为：以每月所欠物业服务费为本金，从2014年5月1日起至实际清偿之日止，按每日千分之五计算。
马丽平、岑自洁向一审法院反诉请求：1.天英物业半岛公司将涉案房产外地下暗埋通水管道所经过的地下区域维修到不再下陷；2.天英物业半岛公司赔偿马丽平、岑自洁垫付的室外水管维修费5000元；3.天英物业半岛公司赔偿马丽平、岑自洁超出正常用水量多付的水费1476.3元。
一审法院认定事实：马丽平、岑自洁为涉案房产的业主。2006年9月17日，天英物业半岛公司作为甲方，马丽平、岑自洁作为乙方，双方签订《阳光半岛前期物业管理服务协议》，约定：乙方同意自购买上述房屋之日起，由甲方全权管理所有共有物业及相关的设备设施事务工作；甲方权利义务：负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务，依据本协议向乙方收取物业服务费用，向乙方提供各种物业管理有偿服务，接受乙方的工作监督；乙方权利义务：每月按时向甲方交纳物业服务费用；物业服务的内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备指共用物业的上下水管道、落水管、水泵房、配电房、电梯、公共天线、供电线路、通讯线路、照明、沟渠、池、井、停车场（车库）、公益性康乐设施和共用设施设备等；公共设备设施的管理：对公共设施、设备进行维修和保养，在正常情况下保持公共设施设备的正常工作；乙方交纳物业管理服务费时间为每月10日前，从交楼之日起，物业管理服务费按独立别墅2.5元/平方米/月，梦幻别墅2.2元/平方米/月、带电梯洋房1.8元/平方米/月、无电梯洋房1.3元/平方米/月；若甲方违反本协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成重大损失的，乙方可依法追讨赔偿或终止管理服务协议；乙方违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天千分之五的标准交纳违约金。合同还约定了其他事项。同日，天英物业半岛公司与马丽平签订《现金收款协议书》，约定：甲方根据国家和地方有关法律法规，在自愿、平等的基础上，向乙方收取以下费用：物业服务费；乙方应于每月10日前到客户中心缴费，如乙方未在期限内缴费的，甲方应以电话或发书面催款通知给乙方，通知乙方到阳光半岛客服中心以现金缴付费用，如果乙方仍未缴付费用的，甲方有权根据规定每日按总额的5‰计算滞纳金；此条款于甲方能提供完善而保安的服务给乙方的情况下方能生效（该行内容为手写，但未签名或盖章）；合同还约定了其他事项。合同签订后，马丽平、岑自洁入住阳光半岛小区。天英物业半岛公司为马丽平、岑自洁所在的小区提供了物业服务。天英物业半岛公司主张马丽平、岑自洁自2014年5月1日起拖欠物业服务费，至2015年11月30日，共拖欠19个月物业服务费7241.09元未交纳。马丽平、岑自洁主张其没有常住在涉案房产，其于2014年6月30日回来发现水费上涨了100多元，2014年9月发现从室外水表到涉案房产的水管（长约33米）漏水，水费上涨989.9元，遂要求天英物业半岛公司予以维修。天英物业半岛公司将维修方案、维修费用报价给马丽平、岑自洁，但马丽平、岑自洁认为该费用应由物业公司承担。因双方就维修水管费用由谁支付未达成一致意见，马丽平、岑自洁遂自己找人维修。因维修水管从地下通过，由于地面下沉致水管断裂，遂又找人修理。两次维修共花费3500元、1500元，共计5000元。天英物业半岛公司经向马丽平、岑自洁多次催交未果，遂于2016年5月21日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。马丽平、岑自洁因维修费用与物业公司协商未果，亦提起反诉如前述所请。
根据《中山市不动产登记资料证明表》，位于中山市××××路阳光半岛一3幢01房的房产权利人是马丽平、岑自洁，建筑面积为169.32平方米。双方确认马丽平、岑自洁按每月381.11元的标准交纳物业服务费。马丽平、岑自洁自2014年5月1日至2015年11月30日共计拖欠19个月的物业服务费为7241.09元（381.11元/月×19个月）。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。天英物业半岛公司与马丽平、岑自洁签订的《阳光半岛前期物业管理服务协议》、《现金收款协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行。本案的争议焦点为马丽平、岑自洁从室外水表至居住房屋之间的水管破损是否应由天英物业半岛公司承担维修责任。马丽平、岑自洁主张从室外水表至其居住房屋之间的水管破损应由天英物业半岛公司予以维修，所产生的维修费用及比平时多交纳的水费均应由天英物业半岛公司承担。天英物业半岛公司主张水表至马丽平、岑自洁居住房屋的水管属于马丽平、岑自洁专有的部分，应由使用人进行维修。一审法院经审查认为，根据《阳光半岛前期物业管理服务协议》约定，天英物业半岛公司负责对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、管理与服务，房屋共用设施设备是指：共用物业的上下水管道、落水管、水泵房、配电房、电梯、公共天线、供电线路、通讯线路、照明、沟渠、池、井、停车场、公益性康乐设施等。上述约定的共用物业包含了上下水管道、落水管，但并未明确包含水表至业主居住房屋之间的水管。但每户业主因用水需要均需安装水表，自来水公司收取水费是以每户业主水表用水数为依据，水表记载的用水数应由该业主承担。故从水表至业主居住房屋之间的水管属于业主的专属财产，不属于共用物业，故从水表后至马丽平、岑自洁居住房屋之间的水管属于马丽平、岑自洁的专有部分，不属于天英物业半岛公司应予以维修的范围。故马丽平、岑自洁要求天英物业半岛公司承担其维修水表至其居住房屋之间水管费5000元及赔偿多支出的水费1476.3元的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
天英物业半岛公司与马丽平、岑自洁分别作为阳光半岛小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。天英物业半岛公司已依约向包括中山市××××路阳光半岛一3幢01房在内的阳光半岛小区提供物业服务，马丽平、岑自洁则应按时向天英物业半岛公司交纳物业服务费用。马丽平、岑自洁自2014年5月份至2015年11月期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应向天英物业半岛公司交纳物业服务费共计7241.09元。
关于违约金。《阳光半岛前期物业管理服务协议》约定：“乙方违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天千分之五的标准交纳违约金。”马丽平、岑自洁拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因天英物业半岛公司未举证证明物业服务费除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的每日按拖欠金额千分之五的违约金标准明显偏高，已经超出天英物业半岛公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准按年利率24%计算。故违约金的计算方法为：以每月实际欠缴物业服务费为基数，从2014年5月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计算。
综上所述，天英物业半岛公司诉求合法部分，一审法院予以支持。马丽平、岑自洁反诉请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、马丽平、岑自洁于一审判决发生法律效力之日起七日内向天英物业半岛公司支付从2014年5月至2015年11月期间物业服务费7241.09元及违约金（违约金计算方法：从2014年5月1日起至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业服务费为基数，按年利率24%计算）；二、驳回天英物业半岛公司的其他诉讼请求；三、驳回马丽平、岑自洁的反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费176元（天英物业半岛公司已预交），由马丽平、岑自洁负担，并于一审判决生效之日起七日内直接返还给天英物业半岛公司；一审反诉案件受理费25元（马丽平、岑自洁已预交），由马丽平、岑自洁负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审期间，天英物业半岛公司提交说明一份，载明：根据《中山市不动产登记资料证明表》，涉案房产权利人为马丽平、岑自洁，建筑面积为169.32平方米；根据前期物业服务协议第三章第十一条第二节，涉案房屋物业服务费标准为2.2元/平方米，每月应缴物业服务费为372.5元。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系物业服务合同纠纷，天英物业半岛公司与业主签订的前期物业管理服务协议、现金收款协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，物业公司负责管理、维修的范围为房屋共用部位、共用设施设备等项目，并不包括业主的专有部分。合同未对马丽平、岑自洁主张的室外水表至其居住房屋之间的水管部分作出约定。就常理而言，水表之后的入户水管系业主自用，并非用于全体业主共同需求，不属于约定的物业公司服务范围，故马丽平、岑自洁主张应由物业公司承担维修责任的理据不足，一审法院对马丽平、岑自洁的相关主张不予支持，并无不当，本院予以支持。根据马丽平、岑自洁的陈述可知，其所称的漏水情况发生于地面以下，并非肉眼明显可以判断，现无证据证明物业公司在日常巡查时已发现地面下沉并导致漏水情况而未及时通知马丽平、岑自洁，且根据双方陈述可知，物业公司在接到马丽平、岑自洁的反映后亦及时提出相关维修方案，并无充分证据证明物业公司对业主合法财产损失的发现及处理方面存在消极不作为情形。现马丽平、岑自洁以物业公司未尽相关义务作为拒交物业服务费的抗辩事由不能成立，在物业公司已根据合同约定向涉案小区提供了物业服务的情况下，马丽平、岑自洁无正当理由拒交2014年5月至2015年11月的物业服务费，构成违约，应承担缴纳义务并承担相应违约责任。
关于物业服务费标准问题，马丽平、岑自洁与天英物业半岛公司签订的前期物业服务协议载明涉案房产面积为173.23平方米，马丽平、岑自洁并无证据证明其已向物业公司明确告知涉案房产面积实为169.32平方米，且双方于一审期间均确认涉案房产按381.11元/月的标准缴纳物业服务费，故一审法院按该标准认定马丽平、岑自洁应付物业服务费金额，并无不妥。本案二审期间，天英物业半岛公司书面确认涉案房产每月应缴物业服务费标准为372.5元，系其处分自身权利，于法不悖，本院予以照准，并相应调整马丽平、岑自洁自2014年5月1日至2015年11月30日共计拖欠19个月的物业服务费金额为7077.5元（372.5元/月×19个月），每月欠缴费用的违约金应自逾期缴纳之日即每月11日分别起算。马丽平、岑自洁上诉主张物业公司返还多收费用，系其二审新增诉求，因天英物业半岛公司明确表示不同意调解或由二审法院一并处理，本院不作处理，马丽平、岑自洁可另案主张。另，对当事人未提出上诉的其他部分本院亦不作审查。
综上所述，马丽平、岑自洁的上诉请求不能成立，本院依据天英物业半岛公司的二审意见对相应判项予以变更，不属一审错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10568号民事判决第三项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10568号民事判决第一项、第二项；
三、马丽平、岑自洁于一审判决发生法律效力之日起七日内向中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司支付从2014年5月至2015年11月期间物业服务费7077.5元及违约金（违约金计算方法：分别以每月拖欠的物业服务费为基数，自当月11日起，按年利率24%标准计至清偿之日止）；
四、驳回中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费176元（中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司已预交），由马丽平、岑自洁负担，并于一审判决生效之日起七日内直接返还给中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司；一审反诉案件受理费25元（马丽平、岑自洁已预交），由马丽平、岑自洁负担；二审案件受理费201元（马丽平、岑自洁已预交），由马丽平、岑自洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年五月十八日
书记员 高 丽