浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第393号
上诉人（原审原告）：青田县防腐设备厂。
法定代表人：华续溪，该厂厂长。
委托代理人：陈根雄，浙江博翔（青田）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青田良正精锻汽配有限公司。
法定代表人：张爱英，该公司执行董事。
上诉人青田县防腐设备厂为与被上诉人青田良正精锻汽配有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2015）丽青民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，案涉青田县瓯南街道湖边村湖新路68号1号厂房系原告青田县防腐设备厂所有，原告于2012年10月31日取得该厂房的所有权证，证载建筑面积为2456.76㎡。2013年1月18日，原、被告达成厂房租赁协议，约定：原告将位于青田县湖边姜处厂房以租赁形式给被告使用，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，租金为20万元人民币，厂房所在湖边姜处地块的土地使用税及厂房使用税由被告承担。该合同签订后，被告按约支付了租金20万元，但未支付该年度的土地使用税和厂房使用税。庭审过程中，原、被告双方均认可2013年度被告实际承租使用厂房面积的为1296㎡。2014年1月16日，原、被告再次签订厂房租赁合同，并约定租赁面积约为1296㎡，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金20万元于2014年1月底前付清。租赁期间，被告承租的厂房所发生的土地使用税、厂房使用税等税费由被告承担。并约定租赁期满后，被告应及时搬迁，否则由此造成的一切损失和后果由被告承担。该合同签订后，被告仅支付租金15万元，剩余租金5万元及该年度的厂房使用税和土地使用税均未支付。2014年8月12日，原告向青田县地方税务局缴纳了2013年度的各类税费，其中城镇土地使用税为40988元，该税按照原告临时土地使用证载10247㎡为计税标准。2015年1月19日，原告交纳了2014年度的税费，其中城镇土地使用税为35334.6元，系按照原告现有土地使用证载8833.65㎡为计税标准。另查明，被告在2014年12月份仍然正常营业，在过年后停业。2015年3月29日，原告通知被告公司机器设备的抵押权人即浙ＸＸ田农村商业银行股份有限公司派员前往被告厂房，对其机器设备进行清点、拍照后，将被告的机器设备腾空到厂房的角落，对于此后占用期间产生的使用费原告不要求在本案中处理。另外，对于要求被告腾退机器设备的时间予以宽限，要求被告于2015年底腾退。
原审法院认为，青田县防腐设备厂与被告青田良正精锻汽配有限公司系房屋租赁关系，双方主体适格，意思表示真实，未违反法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按约将租赁物交付给被告使用，被告亦应当按约支付租金并承担相应税款，被告抗辩认为因原告违约造成被告无法使用租赁物，故租赁期间应当顺延的主张，并未相应证据予以证实，不予采纳。故被告应按约定支付剩余的租金5万元。至于房屋占用期间的使用费，双方并无约定，故按原、被告此前的租赁合同中约定的租金标准计算至2013年3月29日止为50000元。关于税款，被告认为其不应承担。双方在签订2013年度的《厂房租赁合同》约定由被告承租原告位于青田县湖边村姜处厂房，实际上被告承租使用的仅为部分厂房即1296㎡，而原告在庭审中主张2013年厂房实际面积是1296㎡，房产证显示的厂房面积为2456.76㎡，故确定被告应承担的税款面积应按1296㎡计算；此外双方在合同中约定由被告承担的税费为土地使用税和厂房使用税，根据字面解释并对照税收缴款书中的税目，仅有城镇土地使用税符合双方的约定，故酌情确定应由被告按照实际承租面积所占的比例承担2013年度的城镇土地使用税，即1296㎡／10247㎡×40988元＝5184元。2014年度的税款，双方明确约定被告承担租赁期间承租厂房的土地使用税、厂房使用税费等税费，该约定亦合法有效，根据合同文义作出解释，参照2013年度的计算标准，确定由被告方承担2014年度的税费为1296㎡／8833.65㎡×35334.6元＝5184元。此外，原告虽然已于2015年3月29日将被告的机器设备搬至角落中存放，但被告的机器设备仍然存放在被告的厂房内，但原告对于此后的占用使用费不要求在本案中处理，且同意延长被告腾退及其设备的时间，系原告对其诉讼权利的合理处分，予以确认。被告认为原告搬动其机器设备系违约行为的意见，被告拖欠租金且不支付约定的税款，已经先行违约，原告在租赁合同期限届满后，在被告停业、并通知机器设备抵押权人进行清点、拍照的前提下腾空机器设备，没有造成被告的损失，系在被告违约后避免损失扩大的自力救济行为，并不构成违约。至于原告主张对被告滞留在承租厂房内的机器设备行使留置权的意见，因为原告请求留置的财产与其债权不属于同一法律关系，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告青田良正精锻汽配有限公司于本判决生效后三个月内腾退厂房；二、被告青田良正精锻汽配有限公司于本判决生效后十五日内支付给原告青田县防腐设备厂拖欠的租金50000元及案涉租赁厂房自2015年1月1日起至2015年3月29日止的租金（厂房占用费）50000元；三、被告青田良正精锻汽配有限公司于本判决生效后十五日内归还给原告租赁厂房期间的城镇土地使用税10368元；四、驳回原告青田县防腐设备厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2960元，由原告青田县防腐设备厂负担453元，由被告青田良正精锻汽配有限公司负担2507元，公告费300元，由被告青田良正精锻汽配有限公司负担。
上诉人青田县防腐设备厂不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院以被上诉人承租的厂房建筑物占地面积作为计算租赁物税款的基数不符合合同的预定，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人在2013年1月18日签订的《厂房租赁合同》中明确约定：厂房所在地块的土地使用税及厂房使用税由被上诉人承担。该约定应当被解读为厂房所在地块即厂房四周围墙内的所有空间产生的租赁物税款均由被上诉人承担，而不能简单地望文生义，按照建筑物占地面积计算租赁物税款。在出租给被上诉人之前，上诉人已经将厂房所在地块的四周砌筑了围墙，形成一个封闭的空间，并在围墙内建设了1296平方米的钢构厂房。2013年被上诉人承租该厂房时，只有其一家公司在此经营。除了被上诉人之外，没有其他公司、个人在此经营使用。被上诉人不仅使用了上述厂房，还在厂房前的空地上搭建了简易办公室、职工宿舍，甚至搭建了一个钢架厂棚用以安放锅炉。显然，上述合同内容表达的意思是厂房建筑物所处的整个地块产生的租赁物税款均由被上诉人承担，一审法院的该项认定不符合合同约定的本意。关于2014年度的租赁物税款，一审法院存在着同样的错误判断。2014年上诉人在紧邻被上诉人所承租厂房处新建了厂房，但是被上诉人仅承租原有面积的厂房，另一半新建厂房由他人承租。在2014年1月16日签订的《厂房租赁合同》中约定：租赁期间，被上诉人承租的厂房所发生的土地使用税、厂房使用税等税费由被上诉人承担。该年度租赁物税款应以厂房所处的整个地块计算，由此产生的租赁物税款由被上诉人与其他承租人平均分摊。因此，为了公平起见，上诉人只要求被上诉人承担该年度一半的租赁物税款。另外，一审法院将合同约定的由被上诉人承担的土地使用税、厂房使用税认定为仅由被上诉人承担与税收缴款书中税目相同部分的税款，明显错误。上诉人认为，其与被上诉人之间的合同约定已经非常明确，该厂房土地使用税以及厂房使用税均由被上诉人承担，合同这样约定，表达的意思明显是厂房租赁过程所产生的相关税费（包括但不限于城镇土地使用税、房屋使用税）均由被上诉人承担的意思，上诉人收取的是净租金。二、一审法院认为，上诉人请求留置的财产与其债权不属于同一法律关系，所以不支持上诉人留置权的诉请。按照我国《物权法》第231条的规定：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间的留置除外。虽然，上诉人留置的财产与被上诉人拖欠上诉人的租金不属于同一法律关系，但是上诉人与被上诉人均系商事主体即属于企业，按照法律规定，企业之间的留置不受所留置的财产与债权属于同一法律关系这一限制，原审认定不享有留置权，明显与立法规定相悖。综上，一审判决明显错误，请求撤销原判第三、四项内容；改判被上诉人清偿上诉人为其垫付的租赁物税款80523.66元（其中2013年度的租赁物税款57369.36元；2014年度的租赁物税款23154.30元）；确认上诉人对被上诉人滞留在租赁物内的机器设备享有留置权，即被上诉人未及时履行支付义务的，则上诉人享有就拍卖、变卖该留置财产（机器设备）所得价款优先受偿的权利，后明确对动产抵押登记表中序号为22的变压器及配电设备（SVC-400KVA）一套进行留置；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人青田良正精锻汽配有限公司未作答辩。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。
二审期间本院到案涉租赁厂房内对上诉人要求留置的动产抵押登记表中序号为22的变压器及配电设备（SVC-400KVA）一套进行清点，该留置物仍保存在租赁厂房的配电房内。本院查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人主张应由被上诉人承担全部的税款，其没有证据证实除租赁的厂房1296㎡外的部分也由被上诉人在使用，且与双方合同约定不符。原审根据双方的合同约定，结合上诉人所缴纳税款的税目、税额及被上诉人承租厂房的面积，确定被上诉人应承担的税款金额正确。故上诉人该上诉理由不能成立。上诉人要求对被上诉人在租赁厂房内动产抵押登记表中序号为22的变压器及配电设备（SVC-400KVA）一套进行留置，本案被上诉人未按约及时支付给上诉人其承租厂房的租金及相应税款，现被上诉人已离开其承租的厂房，但动产抵押登记表中序号为22的变压器及配电设备（SVC-400KVA）一套仍留在租赁厂房内，由上诉人合法占有。且上诉人与被上诉人均为企业，故上诉人对动产抵押登记表中序号为22的变压器及配电设备（SVC-400KVA）一套享有留置权。原审处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、维持浙江省青田县人民法院（2015）浙丽青民初字第63号民事判决第一、二、三项、加倍支付迟延履行期间债务利息部分及诉讼费承担部分；
二、撤销浙江省青田县人民法院（2015）浙丽青民初字第63号民事判决四项；
三、上诉人青田县防腐设备厂对变压器及配电设备（SVC-400KVA）一套享有留置权。
四、驳回上诉人青田县防腐设备厂其他诉讼请求。
二审案件受理费1600元，由上诉人青田县防腐设备厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一五年十二月十二日
代书 记员 何 锦