甘肃省临泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0723民初874号
原告张某某，男，汉族，干部。
被告陈某某，男，汉族，农民。
原告张某某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张某某、被告陈某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2015年5月21日，原被告签订售房协议一份，约定被告购买原告位于临泽县沙河中学家属楼3单元402室房屋一套，面积84平方米，房屋总价款17.5万元，同时约定被告在签订合同时给原告付款1万元，2015年6月5日前付款12万元，2015年11月底付款4.5万元，原告于合同签订5日内将房屋所有权过户到被告名下，若一方违约，向对方承担房屋总价款20%-30%的违约金。协议签订后，原告如约将房屋所有权证办理到被告名下，而被告仅付款14000元，对下欠部分给原告出具了欠条和保证书，但一直未能按期付款，被告以无钱为由不购买该房屋，故请求解除该售房协议，被告配合将房屋过户到原告名下，承担违约金10000元，在庭审中原告增加诉讼请求，要求被告承担两次过户费用14000元，变更违约金为35000元。
被告陈某某辩称，与原告签订协议购买房屋属实，但协议经过几次变更，被告给原告共支付购房款54000元而不是14000元，现被告不再购买该房屋，同意解除合同，但不同意承担违约金，已经交给原告购房款要求返还一半，且过户费用原被告各承担一半。
案经审理查明，2015年5月18日，原被告签订售房协议一份，约定：被告购买原告位于临泽县沙河中学家属楼3单元402室房屋一套，面积84平方米，房屋总价款17.5万元，5月19日被告付给原告4万元，在5月25日前付清剩余购房款13.5万元，原告在2015年6月底将房屋腾空并交付被告，若有违约，违约一方赔偿房屋总额20%违约金。2015年5月21日，原被告再次签订售房协议一份，约定：房屋情况及购房款不变，被告在签订合同时给原告付款1万元，2015年6月5日前付款12万元，2015年11月底付款4.5万元，原告于合同签订5日内将房屋所有权过户到被告名下，若一方违约，向对方承担房屋总价款20%-30%的违约金，5月18日所签订的售房协议作废。2015年5月21日被告给付原告1万元。2015年5月26日，原被告双方签订房地产买卖契约一份，约定上述房产成交价格为17.5万元，原告已经收到被告1万元定金，2015年11月30日前，被告分二次付清购房款，原告将房屋交付给被告，若被告悔约不得索要定金，若原告悔约，自悔约之日起10日内退还定金并给付被告相当于定金数额的违约金。被告不能按期付清购房款或原告不能按时交付房屋，违约方承担房产价款20%的违约金，定金在最后一次付款时冲抵购房款。后被告给原告支付4000元办证费用（原被告均记不清楚具体付款时间）。2015年6月11日，原告将房产证办理到被告名下，原告共计支付办证费用2464元。2015年7月8日，被告给原告出具欠条一份，内容记载如下：欠到原告购房款165000元，在2015年7月16日前贷款还50000元，如果还不上，将房产证办到原告名下，一切费用由本人承担，2015年7月30日前还20000元，2015年11月底前还55000元，剩余40000元，于2015年12月底以前一次性付清，如果违约，愿意给付原告总购房款10%的违约金，购房款付清后将房产证、土地证、钥匙一次性交给被告。2015年12月26日，被告给原告出具保证书一份，保证在2016年1月25日前付给原告购房款8万元，如果付不清，立即将房产证办到原告名下，两次办证费用被告全部承担，剩余8万元于2016年12月30日前付清。后被告再未给原告付购房款。至目前，该房屋一直由原告居住。庭审中，被告明确表示无力购买也不愿意购买该房屋。
另查明，涉诉房产第二次办证需缴纳税款11375元。
为证明自己的主张，原告向法庭提交了售房协议、房地产买卖契约、欠条、保证书各一份，试以证明原被告签订售房协议后被告没有按照协议履行，应按照承诺和约定承担违约责任和两次办证费用。经质证，被告对上述证据上的签名没有异议，但辩解自己不识字，只能写上自己的名字，在原告的要求下的确多次签过字，这些条据上的内容是原告自己起草的，签字时原告没有给被告宣读，签字后原告也没有给被告保存，被告并不清楚具体内容，且协议内容多次变更，被告手中保存的只有2015年5月18日签订的协议，现被告只认可5月18日的协议，且5月18日的协议签订后，被告付给了原告4万元，原告才将房产证办理到被告名下。法庭审查认为，经过对比，被告认可的5月18日签订的协议和原告提交5月21日签订的协议、5月26日签订的契约，都是记载涉诉房产的出售事项，包括房屋的坐落、面积、房价款均一致，所不同的是被告分期付款时间及数额进行了调整，违约金由房屋总价款的20%调整为20%-30%，且5月21日的协议中，明确约定5月18日的协议作废，被告在上述书面证据上均签字捺印，现以不识字不知晓内容进行辩解法庭不予采信。原告还提交了临泽县地方税务局房地产税收完税证明、税收缴款书、销售不动产统一发票、张掖市恒达土地评估事务有限责任公司收据、临泽县房产管理局收据各一份，试以证明原告办理了第一次过户手续支出费用情况，经质证，被告对上述证据没有异议。为了查明第二次办理过户手续需缴纳费用的具体数额，本院向临泽县地方税务局进行了调查，对临泽县地方税务局的书面答复意见，原被告双方均没有异议。
本院认为，原、被告双方签订的售房协议及契约是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利和义务应受协议的约束。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，售房协议签订后，原告根据约定在收到被告10000元定金后，即将房屋过户到被告名下，但被告没有履行自己的付款义务，而是多次给原告出具书面欠条或保证书承诺付款，将支付购房款的时间不断变换延后，直到原告起诉前，被告再没有支付购房款，被告迟延履行付款义务近一年时间，使原告不能实现合同目的，在庭审中被告明确表示不再购买该房屋，愿意解除该房屋买卖协议，是以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务，并且在欠条及保证书中承诺如果不能按时支付购房款，被告同意将房屋过户到原告名下，所以原告要求解除与被告签订的房屋买卖协议的请求，符合法律规定和双方当事人的约定，本院予以支持。关于被告给原告支付的购房款数额，被告辩解支付了54000元，原被告约定的总购房款为175000元，原告认可被告付款10000元，结合被告给原告出具的保证书及欠条上均记载剩余购房款为165000元，故法庭认定被告给原告支付14000元。关于原告主张的违约金，被告没有按照约定支付购房款，被告为违约方，应向原告支付违约金，在双方签订的售房协议及房地产买卖契约中均约定违约方承担房屋总价款20%的违约金，在被告给原告出具欠条中将违约金调整为10%，故违约金应按照房屋总价款10%计算，应为17500元，原告的此项请求部分予以支持。关于办理费用，在欠条及保证书中被告承诺两次办理房产证费用都愿意承担，故原告的此项请求予以支持，原告已经支付2464元，第二次费用需要缴纳11375元，两次办理房产证费用认定为13893元。关于被告要求返还购房款一半的辩解意见，被告支付的14000元中，10000元是定金，4000元是办证费用。根据双方签订的房产买卖契约的约定，被告方悔约不得索要该定金。现被告没有付清购房款且明确表示不再购买该房屋，属于被告悔约，故被告要求原告返还一半购房款的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原被告之间签订的房屋买卖合同，被告协助原告将临泽县沙河中学家属楼3单元402室房屋过户到原告名下，限被告于本判决生效后5日内履行；
二、被告支付原告违约金17500元；
三、被告承担两次过户费用13839元。
上述二、三项履行金额合计31339元，除被告已经支付的4000元外，剩余27339元，限被告于判决生效后一次性付清。
案件受理费1125元，减半收取562.50元，由原告张某某承担202.50元，被告陈某某承担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 兰玉萍
二〇一六年七月十三日
书记员 段慧君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。