湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终226号
上诉人（原审原告）杨正东，男，1977年1月2日出生，苗族。
委托代理人段文桦，湖南民生律师事务所律师。
委托代理人田莎莎，湖南民生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湘西自治州劲润房地产开发有限公司。
法定代表人杨飞舟。
委托代理人熊杰，吉首市海圳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）张治帆，男，1972年5月15日出生，苗族。
委托代理人向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者。
上诉人杨正东因与被上诉人湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称劲润公司）、被上诉人张浩帆房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2015）凤民初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭审理了本案。双方当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年8月27日，杨正东与劲润公司签订了门面租赁合同，约定将劲润公司的凤凰县民俗园将军楼B栋出租给杨正东，租期2年，从2010年8月27日起计算，月租金12180元，后杨正东支付了两年租期的租金。2012年12月28日，劲润公司与张浩帆签订了商品房买卖合同，约定将凤凰县沱江镇民俗园将军楼B栋房屋出卖给张浩帆。2013年1月6日，劲润公司与张浩帆又签订了商品房买卖合同补充协议，约定因杨正东又交了部分承租定金，原、被告租赁合同仍在协商之中，故双方的商品房买卖合同暂不履行，如在2014年12月1日之前，劲润公司与杨正东仍未就该商品房买卖合同中的标的物达成租赁协议，该商品房买卖合同自2014年12月1日生效。2015年2月12日，张浩帆办理了房屋所有权登记。杨正东与劲润公司签订的门面租赁合同于2012年8月26日到期后，2012年10月22日，劲润公司收取了杨正东租金10万元。该10万元杨正东陈述是承租10年的租金，而劲润公司认为是合同到期后5个月的租金。现凤凰县民俗园将军楼B栋房屋由杨正东在使用。
原判认为，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，杨正东与劲润公司签订的门面租赁合同到期后，劲润公司作为房屋的出租人，又收取了杨正东租金，张浩帆虽在租赁期内与劲润公司签订了商品房买卖合同，购买该租赁房屋，但又与被告签订了商品房买卖合同补充协议，张浩帆亦同意因房屋租赁合同仍在协商之中，该商品房买卖合同暂不履行，后张浩帆是在约定的合同生效时间后办理了房屋所有权登记，此时涉案房屋已发生物权转移效力，张浩帆已依法取得了凤凰县民俗园将军楼B栋房屋所有权，对此应依法予以保护。现杨正东不能向法庭提供张浩帆存在非善意购买涉案房屋的证据，故对杨正东主张优先购买凤凰县民俗园将军楼B栋房屋的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回杨正东主张优先购买凤凰县民俗园将军楼B栋房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由杨正东负担。
上诉人杨正东上诉称，劲润公司与张浩帆签订的房屋买卖合同并未生效。因双方签订的补充协议约定，如在2014年12月1日之前，劲润公司与杨正东仍未就该商品房买卖合同中的标的物达成租赁协议，该商品房买卖合同自2014年12月1日生效。根据该协议约定，双方的商品房买卖合同并未生效，一审判决认定已经生效错误。我国《合同法》第236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在原租赁合同期满后，出租人又收取了承租人10万元租金，应推定出租人对原租赁合同继续履行没有异议。双方在一审中对合同期限各执词，属于约定不明，对于约定不明，依照《合同法》相关规定，也应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同的解除，《合同法》第232条规定了出租人应在合理期限内提前通知承租人的义务。出租人至今并未履行这一义务，所以原租赁关系至今未依法解除，仍合法有效。如上所述，本案中的商品房买卖合同并未生效，我国法律不承认物权无因性，因此物权变动应以有效的民事法律行为或法律事实为前提。此处房屋所有权因缺少有效的债权行为为基础的原因关系而不能依法发生变动。所以涉案房屋物权并未依法发生变更，张浩帆没有取得房屋所有权。一审否认上诉人的优先购买权缺少法律依据。一审法院以原告不能向法庭提供第三人存在非善意购买涉案房屋的证据而否认原告的优先购买权，实属曲解法律和错误适用法律。优先购买权的设定本来就是对出卖人所有权行使设置的一个合理负担，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价的。其权利不因举证不能而失去，只要有合法有效的租赁关系，承租人就可主张优先购买权。其次从举证责任上分析，上诉人主张优先购买权，只需证明其与出租人存在合法有效的租赁关系即可，不需要对第三人是否善意购买房屋负证明责任，故也无需因此承担举证不能的不利后果。而且根据国土局的证明，涉案房屋占地尚未办理国有土地使用权证，房屋买卖应属无效。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人劲润公司答辩称，买卖合同是基于平等双方签订的有效合同，约定的生效条件已经成就，且办理了房产证，物权已经发生转移。杨正东与公司原签订的租赁合同到期后未重新签订新的租赁合同，且已经欠缴租金，双方早已不存在租赁关系，也就不存在优先购买权。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人张浩帆答辩称，上诉人称买卖合同未生效不符合实际，买卖合同补充协议中明确约定了“如在2014年12月1日之前，劲润公司与杨正东仍未就该商品房买卖合同中的标的物达成租赁协议，该商品房买卖合同自2014年12月1日生效。”实际上杨正东与劲润公司也未达成租赁协议，故买卖合同已经生效。并且劲润公司也协助张浩帆办理了房屋产权变更登记手续，该房屋物权已经发生转移。杨正东因与劲润公司的租赁合同到期后虽补缴了五个月的租金，继续承租了五个月，但之后再未缴纳租金，双方也未再续签租赁合同，公司多次要求其搬出房屋，但杨正东拒绝搬出，该行为已属霸占行为。故杨正东已经不合法的承租人，不具有优先购买权。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
经审理查明，二审中双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效，以及对杨正东与劲润公司的房屋租赁合同是否已经解除，主张优先购买该房屋的主张应否予以支持？
依据《合同法》第四十四条、第四十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案房屋买卖合同是劲润公司与张浩帆自愿签订，无《合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效合同。虽然合同补充协议中附了生效条件，即“如在2014年12月1日之前，劲润公司与杨正东仍未就该商品房买卖合同中的标的物达成租赁协议，该商品房买卖合同自2014年12月1日生效。”但因杨正东与劲润公司在2014年12月1日之前未达成租赁协议，合同生效条件已经成就，房屋买卖合同即已于2014年12月1日生效。并且张浩帆办理了房屋所有权登记，已合法取得该房屋的所有权。尽管该房屋占地尚未办理土地使用权证，但并不影响房屋所有权性质。
杨正东与劲润公司在2010年签订有《门面租赁合同》，但在合同约定的两年租期届满后，双方未再续签书面合同，但杨正东又于2012年10月缴纳了10万元租金。虽然劲润公司主张该租金是基于双方于2012年签署的《门面租赁合同》按月租金2万标准所缴纳的5个月房租，但杨正东予以否认，且该合同无劲润公司盖章，无签署日期，该合同未生效，本院对劲润公司主张的该事实不予认可。而杨正东主张10万元租金为10年租金也无事实依据，本院对该主张不予采信。根据《合同法》第六十一条的规定，双方当事人对约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于双方未达成补充协议，依据此前双方签订的租赁合同中约定的月租金1.218万元的标准，本院确定该10万元租金为9个月的租金。据此，本院认定杨正东的租金已缴纳至2013年5月底。故劲润公司与张浩帆于2012年12月签订《房屋买卖合同》时，杨正东仍是该房屋的合法承租人，享有优先购买权。劲润公司为此于2013年1月又与张浩帆签订了《补充协议》，约定该《房屋买卖合同》暂不履行，待与杨正东协商达不成协议后，才于2014年12月1日生效。结果杨正东与劲润公司未就房屋租赁或买卖合同达成协议，且自2013年6月以后，一直欠缴租金，虽经公司多次催促通知，要求解除不定期租赁合同，腾房退场，但均遭杨正东拒绝，无偿占有使用房屋至今。自2014年12月以后，杨正东已不是该房屋的合法承租人，已不具有优先购买权。若杨正东坚持认为自己享有优先购买权，也只能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，以出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人为由，向出租人主张损害赔偿责任，而不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。由于张浩帆系善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续，承租人主张优先购买的，人民法院不予支持。
综上，上诉人杨正东的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨正东承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 向美蓉
审判员 张安成
二〇一六年三月二十五日
书记员 田娅蓝
附：适用法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……