浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1718号
原告（反诉被告）：象山县正大房地产开发有限公司。
法定代表人：肖善龙。
委托代理人：徐忠诚。
被告（反诉原告）：宁波甬宁苏宁电器有限公司。
法定代表人：卞农。
委托代理人：赵宏军。
委托代理人：叶元华。
原告象山县正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）与被告宁波甬宁苏宁电器有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月29日立案受理后，被告苏宁公司在本院指定的举证期限内提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，分别于2013年1月28日、3月11日公开开庭审理了本案。原告正大公司的委托代理人徐忠诚，被告苏宁公司的委托代理人赵宏军、叶元华到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方向本院申请庭外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告正大公司起诉称：2010年12月24日，原、被告双方订立一份租赁合同，约定被告向原告承租位于象山县丹东街道天安路135弄1号临街1-3层，建筑面积为2470平方米的房屋，租赁期为10年。后双方确认房屋租赁起止时间为2011年3月17日至2021年4月26日。支付方式为先付后租，按半年提前10日以电汇方式支付房租费，每年支付日为4月18日和10月18日。此后被告进行装修并用于商场使用。按合同约定，2012年10月18日前应支付原告租赁费人民币1312500元，原告按约于10月19日向被告出具了收款收据，并于10月18日发函催款但至今未果。另按合同约定，被告应支付原告两年物业费300000元；自商场装修、开业以来，被告的水电费556269.36元由原告代为支付。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行义务。故请求法院判令：被告支付原告房屋租费1312500元、物业费300000元、水电费556269.36元，上述费用自2012年10月18日起按每日2.1?计付违约金。
被告苏宁公司答辩并反诉称：原、被告签订租赁合同属实，根据合同约定：原告应于2011年1月1日前将租赁物交付被告，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准，原告每迟延交付租赁物一日，按每日租赁费用的2倍支付违约金；如因建筑物主体或主系统原因导致被告消防二次装修报验无法通过的，费用由原告承担；如被告开设的店面经营亏损持续达三个月，或被告按总部连锁店布局调整的规划需关闭店面的，则经提前一个月书面通知后，被告可解除合同，即原告收到被告解除通知之后一个月，租赁合同解除。
租赁合同签订后，原告于2011年3月17日交付了租赁物，迟延76天。被告对房屋进行了二次装修，但因房屋主体范围内的消防疏散楼梯总宽度不足，象山县公安局消防大队于2011年6月15日作出不同意投入使用、营业决定书，房屋的二次装修消防报验无法通过，为此，被告进行了加装消防通道等相应消防整改，直至2011年12月1日方通过消防验收，致使被告遭受各项损失共计648577.70元。故请求法院判令：一、确认原、被告之间的租赁合同关系已于2012年12月21日解除；二、原告赔偿被告损失648577.70元。因原告迟延交付租赁物76天，审理中，被告增加反诉请求，请求判令原告支付迟延交付租赁物违约金1055555.56元，并变更原反诉请求二中的损失648577.70元为414773元。
原告正大公司就反诉部分答辩称：一、本案被告要求解除双方签订的租赁合同所依据的合同第51条本质系被告方可任意解除合同，违背全面履行合同的合同法基本原则，也破坏了维护合同稳定性的原则，应属无效。二、因房产证作出滞后，原、被告经协商签署了租赁物交付确认书，对交房的时间及租金交付的起算时间重新作出确认。事实上，房屋在房产证做出之前已交付被告做前期准备工作。因此被告主张支付迟延交房的违约金没有依据。三、原告在出租房屋时即具有消防验收合格并且通过年检的证书，虽然被告否认了交付时的合格验收，但房产证做出来的前提就是要求消防验收合格的，因此消防验收合格是没有问题的，是被告装修时自行加装了一些设施导致没有通过消防验收，与原告之间没有因果关系。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原告正大公司为证明其诉讼主张及反诉辩称事实，向本院提供了如下证据：
1.租赁合同、补充协议、租赁物交付确认书各一份，以证明被告未按合同约定支付租赁费、物业费、水电费等事实；
2.租赁费收款收据、快递详情单和送达回执一组，以证明原告向被告开具自2012年10月27日至2013年4月26日金额为1312500元的租赁费收据，并于2012年10月9日寄送被告的事实；
3.物业费收款收据、快递详情单和送达回执一组，以证明原告于2012年11月1日向被告开具300000元物业费收款收据并于当天送达被告的事实；
4.水费收款收据、楼层分摊凭证、水费发票以及邮寄凭证一组；电费收款收据、分摊凭证、电费发票以及邮寄凭证一组，以证明原告为被告垫付自2011年6月至2012年12月份的水费，自2011年5月起至2012年11月电费的事实；
5.催款函一份，以证明原告于2012年10月18日向被告寄发要求被告预交半年的租赁费以及物业费、水电费的函件，并于10月19日送达被告的事实；
6.房产证二份，以证明房屋一至二层系商用，三层系办公用，被告擅自改变用途的事实。
被告苏宁公司为证明其辩称事实及反诉主张，向本院提供了如下证据：
1.租赁合同、租赁物交付确认书各一份，以证明原、被告之间的租赁合同关系以及权利义务的约定，且案涉房屋实际交付日期为2011年3月17日，严重晚于2011年1月1日，原告应该承担相应违约责任的事实；
2.关于关闭苏宁电器象山天安店的通知一份，以证明被告按总部连锁店布局调整的规划关闭涉案房屋所开设的苏宁电器象山天安路店，符合租赁合同第51条有关解除合同条件约定的事实；
3.关于解除象山天安路店租赁物的租赁合同公函、交付函各一份以及答复函二份，以证明被告已于2012年11月11日书面通知原告解除涉案租赁合同，原告于2012年11月26日回函确认于2012年11月21日收到被告的解除合同通知，根据合同第51条约定，涉案房屋租赁合同已于2012年12月21日解除的事实；被告已于2013年2月5日致函原告要求其接收租赁物，原告于同年2月6日收到函件，但拒绝接收租赁物，同年2月9日视为租赁物已交还原告的事实；
4.不同意投入使用、营业决定书（复印件）以及公安行政处罚决定书各一份，以证明涉案房屋主体存在疏散楼梯总宽度不足、首层未形成扩大封闭楼梯间、未设置消防电梯等消防安全问题，被象山县公安局消防大队责令整改；因原告未及时对涉案房屋主体存在的消防安全问题进行整改，导致被告于2011年11月6日被象山县公安局消防大队责令停业并处罚款人民币40000元的事实；
5.专项审计报告二份、苏宁电器象山店新增消防楼梯改选工程承包合同、房屋主体消防整改费用（包括行政罚款）票据及付款凭证一组，以证明案涉房屋开设的苏宁电器象山天安路店在2012年8月至10月期间连续三个月持续经营亏损，符合租赁合同第51条有关解除合同条件的约定；自2011年4月29日开业至2011年11月8日期间的利润总额为-32793.54元，日均利润额为-176.31元；自2011年11月9日至11月25日因案涉房屋主体消防原因停业整改期间的固定成本费用为188778.06元；案涉房屋主体存在的消防安全原因产生的消防整改费用为228992.25元的事实；
6.被告致原告的函件以及快递详情单三份，以证明被告曾将案涉房屋主体存在的消防安全问题告知原告并要求其整改，但原告拒绝整改导致被告被停业处罚，在自行垫资完成对案涉房屋主体消防问题的整改后，被告已向原告提出索赔请求，并要求从租赁费用中扣除的事实；
7.备忘录、民事裁定书各一份，证明原、被告双方曾于2012年8月9日就租金支付和消防整改费用损失问题达成备忘的事实。
原、被告提供的证据，经质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告经质证对真实性无异议，但认为相关的条款在租赁合同和补充协议以及确认书上面作了明确约定，不能达到原告的证明目的。本院对真实性予以认定，关联性将结合其他证据予以综合认定。
二、原告提供的证据2、3、4，被告经质证均无异议，对证据4认为原告应提供电费的增值税发票被告才予以支付，故本院予以认定。
三、原告提供的证据5，被告经质证对真实性无异议，对证明内容有异议。本院对真实性予以认定，证明内容将结合其他证据予以综合认定。
四、原告提供的证据6，被告经质证对真实性无异议，但认为房产证系在签订合同之后提供，在签订合同之时也未向被告披露房屋第三层的用途，不能证明被告擅自改变用途。本院对真实性予以认定，证明目的将结合其他证据予以综合认定。
五、被告提供的证据1，原告经质证，对真实性没有异议，对证明目的有异议。本院对真实性予以认定，对证明目的将结合其他证据予以综合认定。
六、被告提供的证据2，原告质证后对真实性有异议，认为其系被告内部文件，原告并不知晓，该文件可在租赁之前制作也可在诉讼之后制作。本院将结合其他证据予以综合认定。
七、被告提供的证据3，原告质证后对真实性没有异议，对函中记载被告1至9月份持续亏损的内容不予认可；被告由于存在消防安全问题进行施工整改，与原告没有任何关联性。函中记载内容系被告单方陈述，与我们国家法律规定的解除合同所需条件是相违背的。本院对真实性予以确认，对证明内容将结合其他证据予以综合认定。
八、被告提供的证据4，原告质证后对真实性无异议，但认为公安行政处罚决定书仅说明被告没有经过消防验收，擅自营业才进行处罚的，并非因房屋主体结构存在问题进行处罚。不同意投入使用、营业决定书第二、三、四项，并没有指明是原告房屋的主体结构存在消防方面的问题，且租赁合同附件中有消防工程竣工图、消防验收合格证明和年检合格证明。被告未通过消防的主要原因是改变房屋第3层的用途，而导致客流量增加。被告其没有经过消防验收擅自开业和变更房屋第3层用途均系被告自身责任。本院对真实性予以确认，证明目的将结合其他证据予以综合认定。
九、被告提供的证据5，原告质证后，认为第14号专项审计报告系对甬宁苏宁电器有限公司作出的，此审计报告依据被告的财务表，与原告无关联；第15号审计报告系消防安全原因停业损失的报告，与原告无关联。本院将结合其他证据予以综合认定。
十、被告提供的证据6，原告经质证对真实性没有异议，原告收到事实，但与本案本诉没有关联性。本院对真实性予以认定，关联性将结合其他证据予以综合认定。
十一、被告提供的证据7，原告经质证对真实性无异议，但对关联性有异议。双方曾对被告提出来的对其消防整改费用损失要求原告分摊点经过协商，但没有达成一致意见，与本案租金支付没有关联性。本院对真实性予以确认，证明目的将结合其他证据予以综合认定。
基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下：
2010年12月24日，原、被告双方订立一份原告为甲方、被告为乙方的租赁合同，约定被告向原告承租位于象山县丹东街道天安路135弄1号临街1-3层，建筑面积为2470平方米的房屋，租赁期为10年。合同第5条约定“甲方应于2011年1月1日前将租赁物交付给乙方……”；第8条约定支付方式为“先付后租，按半年提前10日以电汇方式支付”；第15条约定“租赁期内，消防部门如对租赁物内向甲方提供的消防设备设施提出整改要求，甲方需按消防部门的要求进行整改；如因乙方自行增加的消防设施被消防部门要求整改的，由乙方进行整改。……”；第19条约定“甲方负责在交房前为乙方租赁部分单独安装水电表，乙方按该水电表的计算数字向甲方交纳水电费，甲方确保每月15日前提供乙方电费增值税发票。”；第25条约定“甲方或甲方委托物业服务公司应与乙方另行签订物业服务合同，对租赁物的物业服务事宜进行明确，甲方对物业服务公司履行本合同物业服务合同的行为承担连带责任，物业费为150000元／年。”；第43条约定“租赁期届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的，应参照本合同的标准向甲方交纳租赁费用，若因甲方原因不接收租赁物或迟延接收租赁物，乙方不予承担该期间的任何费用。”；第44条约定“甲方应在接到书面通知后二个工作日内派人接收租赁物，否则，乙方书面通知到达甲方后第三个工作日视为已将租赁物交还给甲方。……”；第47条约定“……，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金；……”；第51条约定“如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整规划需关闭租赁物开设店面的，……，乙方在提前一个月书面通知甲方后可解除合同，即自甲方收到乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，乙方补偿甲方不超过当年三个月的租赁费用。……”；第54条约定“日租赁费=”正常年度租赁费用／360天”。后原、被告签订租赁物交付确认书一份，双方确认实际交付时间为2011年3月17日，并对合同预定租赁年限起止时间作了相应顺延。此后正常每年租赁费用支付为4月18日；10月18日，如遇节假日顺延。”原告按约于10月9日向被告出具了2012年10月27日至2013年4月26日租赁费、2011年3月17日至2012年9月电费及2011年6月至2012年9月水费的收款收据，并于同年10月18日发函至被告催款。租赁物水电费合计556”269.36元由原告代为支付。
另查明，原告于2011年3月17日将租赁物交付被告。2011年6月15日，象山县公安局消防大队作出象公消安检决字（2011）第0003号决定书，不同意被告投入使用、营业。后，被告因未经消防安全检查擅自营业，于2011年11月6日被象山县公安局消防大队处以责令停产停业，并处罚款40000元的行政处罚，直至2011年12月1日被告方通过消防验收。2012年11月11日被告向原告发出《关于解除象山天安路店租赁物的租赁合同公函》，原告亦于2012年11月26日书面答复于2012年11月21日确认收到前述解约函。原告于2013年2月6日收悉被告向其发出要求接收租赁物的函件。
又查明，案涉房屋所有权证上记载1—2层系商业用房，3层系办公用房。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：
一、租赁合同是否于2012年12月21日事实解除；
二、原、被告未另行签订物业服务合同是否能成为被告拒付物业费的抗辩理由；
三、原告未提供相应水电费增值税发票是否能成为被告拒付水电费的抗辩理由；
四、是否因原告提供的租赁物主体结构存在问题致使消防报验未能通过，应否承担赔偿责任；
五、原告是否存在迟延交房，应否承担违约责任。
关于争议焦点一，本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定被告可在店面经营亏损持续三个月，或总部调整规划需关闭店面的，提前一个月书面通知原告解除合同，原告在收到解除合同通知后一个月，本合同解除。该约定不违反法律规定，系涉及条件成就时解约，与任意解除权应有区别。被告提供了总部调整规划的文件，且在庭审中又提交了审计报告证明其亏损情况，原告虽持异议，但未提供相应反驳依据，应视为解约条件成立，合同自原告收悉解约函后一个月解除。2012年11月21日被告向原告发函要求解除合同，原告也于2012年11月26日回函表明于2012年11月21日收到解除函，故原、被告的合同于2012年12月21日解除。关于原告诉请的租赁费应从2012年10月28日计算至2012年12月21日，违约金也应计算至2012年12月21日止（按每日2.1?）。鉴于合同解除之后被告继续使用租赁物，应承担相应的占有使用费。原告亦于2013年2月6日收悉被告向其发出要求接收租赁物的函件，但原告并未接收租赁物。根据合同约定，原告应于收函后二个工作日内接收租赁物，否则，第三个工作日视为接收租赁物，故同年2月9日视为接收租赁物，被告实际占用租赁物50天。合同解除后，被告享有二十个工作日的清场期限，逾期交付租赁物应参照租赁费的标准交纳费用。故被告的占有使用费为218750元（2625000元÷360天×（50天-20天）］。
关于争议焦点二，本院认为，原、被告双方就物业服务事项进行了约定，根据合同约定“甲方或甲方委托的物业服务公司应与乙方另行签订物业服务合同，对租赁的物业服务事宜进行明确，甲方对物业服务公司履行本合同及物业服务合同的行为承担连带责任”。签订租赁合同后，原、被告双方并未就物业服务事项另行签订合同，原告也无相关证据证明为被告提供相应的物业服务。故本院采纳被告的意见，对原告该项请求不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，根据合同约定租金的支付方式及交易习惯，可推定水电费的支付应为先由原告开具相应的收款收据再由被告付款。本案中，原、被告对水电费的数额经核实无异议，且原告已于2012年10月18日之前向被告寄送相关的收款收据，并于2012年10月18日向被告寄送催款函。故本院对原告要求被告支付水电费，并自2012年10月18日计算违约金的诉讼请求予以支持，因合同对该项违约金并无具体约定，可按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算。
关于争议焦点四，本院认为，原告提供的租赁物房屋所有权证及在合同附件中列明了消防验收合格证明，视为其出租的房屋符合相关的消防标准。根据房屋所有权证登记表明，案涉房屋1—2层系商业用房，3层系办公用房，而被告对3层租赁物均设计规划为商业用途。故被告提供的象山县公安局消防大队出具的不同意投入使用、营业决定书中认为原告店面疏散楼梯的总宽度与图纸不符，且总宽度不足；首层未形成扩大封闭楼梯间；未按规定设置消防电梯等应系被告自身责任。被告提供的象山县公安局消防大队出具的公安行政处罚决定书也仅针对其未经消防安全检查擅自营业而作出的。故本院对被告的该诉讼请求不予采纳。
关于争议焦点五，本院认为，原、被告协商一致就租赁物的交付时间做了变更，且因实际交付时间与合同约定不一致，对租赁的起始时间及租赁费明细等另行作了具体约定。可视为原、被告对交付房屋的期限做了重新约定，现被告依据原租赁合同要求原告承担迟延交付租赁物违约金，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告象山正大房地产开发有限公司与被告宁波甬宁苏宁电器有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年12月21日解除；
二、被告宁波甬宁苏宁电器有限公司支付原告象山正大房地产开发有限公司自2012年10月27日起至2012年12月21日的租赁费403845.68元及违约金5512.49元（按日2.1?自2012年10月18日起计算至2012年12月21日止）并支付占有使用费218750元；
三、被告宁波甬宁苏宁电器有限公司支付原告象山正大房地产开发有限公司水电费556269.36元及该水电费违约金（按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算自2012年10月18日起判决确定给付之日止）；
上述二、三项，均定于本判决生效后十五日内履行。
四、驳回原告象山正大房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告宁波甬宁苏宁电器有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费24150元，由原告象山正大房地产开发有限公司负担10962元，由被告宁波甬宁苏宁电器有限公司负担13188元。反诉受理费9016元，由反诉原告宁波甬宁苏宁电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：81×××01。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 谢世常
代理审判员 张鑫晖
代理审判员 李 光
二〇一三年五月二十七日
代书 记员 夏时群