连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第0400号
原告连云港市厚昌实业有限公司。
法定代表人潘俊芝，该公司董事长。
委托代理人鲁浩。
委托代理人郑博。
被告江苏双菱化工集团有限公司。
法定代表人朱天松，该公司董事长。
委托代理人何亮，江苏云台山律师事务所律师。
第三人车润珍（又名车云）。
原告连云港市厚昌实业有限公司（以下简称厚昌公司）与被告江苏双菱化工集团有限公司（以下简称双菱集团）、第三人车润珍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，于2013年6月20日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭进行了审理，原告厚昌公司的委托代理人鲁浩、郑博、被告双菱集团的委托代理人何亮、第三人车润珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厚昌公司诉称，原、被告于2008年2月28日签订江化宿舍开发推进协议书，协议规定所开发项目中的商业用房从项目建设开始即归原告所有。另，原、被告于2008年11月10日又签订《备忘录》，同意第三人购置商用房一间，并同意第三人从住宅劈出15平米作商铺，购置商用房时按拆一还一原则冲抵15平米，其余面积优惠20%后按4400元／m2购置，4400元／m2与物价部门核定价格之差由被告补偿原告损失。2009年1月8日被告擅自将原告商用房37.17m2（一号楼底层北起第三间）售于第三人，第三人交付了购房款。根据原、被告双方签订的协议及备忘录，被告无权出售原告房屋，为此，原告要求被告给付位于本市海州区江化南路23号B楼北起第三间商铺的购房款221700元。
被告双菱集团辩称，原告所述不是事实，根据原、被告签订的备忘录，原告同意第三人从住宅中劈出15平方作商铺，不存在被告无权处置商铺的事实；被告已将按约定收取的包括第三人在内的购房款转给原告；根据备忘录的约定，在原告商用门面房价格优惠20%由物价部门核对价格之差的问题上，双方将启动工作程序通过其他途径补偿解决，目前上述房屋的相关手续尚未完备，双方就此事的协商工作正在进行中，现在原告不具备起诉资格。
第三人车润珍述称，我与被告签订门面房购买协议，当时原告是同意的，该房屋购房款已交给被告，共计88000元。
经审理查明，原告厚昌公司（乙方）与被告双菱集团（甲方）于2008年7月28日签订江化宿舍开发推进协议书，该协议书约定由双菱集团出地、厚昌公司出资共建江化宿舍，并对双方的权利义务作了详细的约定。原、被告于2008年7月30日又签订了一份补充协议，该补充协议第四条明确约定一号楼的商业用房524m2和二号楼车库528m2的房屋产权归厚昌公司所有。乙方销售自有产权房，甲方及时提供相关票据给乙方以方便营销工作。2008年11月10日，原告与被告签订一份备忘录，该备忘录对案外人周琪、第三人车云（车润珍）拟购新建商业用房的问题达成一致意见：1、因周琪搭建的4平米铁皮棚、车云从住宅房劈出15平米作为商铺，在他们申购新建商业用房时，厚昌公司同意上述两户共安置19m2；2、……；3、拟购新建门面房原则上限定每户不超过35m2，具体房号由厚昌公司平衡后指定。拟购户在申请购买的同时必须交付购房预付金即总房价的10%。关于商用门面房价格优惠20%后与物价部门核定价格之差问题的处理。双菱公司董事长与厚昌公司董事长经过商洽后，表示对厚昌公司因解决上述问题而带来的经济损失将启动工作程序通过其他途径补偿解决。但双方对具体补偿方案一直协商未果。
2008年11月26日，被告出具一份关于江化社区改扩建项目中房屋产权的处置意见中明确商业用房从项目建设开始即物权设立之初即为厚昌公司所有，房屋产权尽在厚昌公司名下，享有处置、变更、转让、用益等权利。
另查明，被告分别于2009年7月13日、2010年5月7日取得江化职工宿舍的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉案房屋尚未办理产权证。在本次建房合作中，被告负责与拆迁户签订安置协议，收取拆迁户超面积购置房款，原、被告双方就本次合作建房尚未进行最终结算。2009年1月8日，被告双菱集团与第三人车润珍签订集资建房安置协议书，将一号楼商业用房底层北起第三间安置给车润珍，车润珍向被告缴纳了购房款共计88000元。
再查明，在（2011）海民初字第199号案件审理过程中，本院委托连云港市价格认证中心，对本市海州区江化南街门面房（与涉案门面房系同一幢楼房）的单价进行鉴证，结论为：门面房每平方米11000元。现原告以此鉴证价格结论为依据，要求被告补偿涉案门面房的差价，被告对此未提出异议。经连云港市产权监理处测绘队测量涉案门面房的面积为37.17平方米。
以上事实，有江化宿舍开发推进协议书、补充协议、备忘录、处置意见、安置协议书、房屋测绘成果认签表、民事判决书及当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中原、被告合作开发房产，办理了相应许可证。被告以书面形式承诺，商业用房从建设开始即物权设立之初即为原告所有，房屋产权在原告名下，原告享有处置、变更、转让、用益等权利。虽然原、被告本次合作建房，尚未进行最终结算，但商业用房所有权归原告所有，只有原告才享有对外出售的权利，被告无权处置。庭审中，原告明确表示对被告与第三人车润珍签订的涉案商业用房的集资建房安置协议书予以认可，可视为原告对被告无权处分行为的追认，被告与第三人车润珍签订的涉案商业用房的集资建房安置协议书为有效合同。原告要求被告将第三人交付的购房款88000元交付原告的诉求，符合法律规定，本院予以支持。对于商用门面房价格优惠20%后与物价部门核定价格之差问题的处理，原、被告协议将启动工作程序通过其他途径补偿解决。但通过何种方式补偿原告，双方协商未果，现原告主张按照11000元／平米的价格由被告补偿差价，不违反法律规定，本院予以确认、涉案门面房面积为37.17平方米扣除拆迁冲抵的15平方米，余22.17平方米。物价评估价格11000元／平方米与优惠后出售价格4400元／平方米的价格之差为6600元／平方米。被告应补偿原告涉案门面房的差价为：146322元（6600元／平方米×22.17平方米）。故被告共计给付原告涉案门面房购房款为234322元（146322元＋88000元），对于原告主张要求被告给付涉案商业用房购房款及补偿差价款221700元的诉求，不违反法律规定，本院予以支持。对于被告提出的其已按约定收取的包括第三人在内的购房款转给原告的抗辩意见，本次合作建房，被告负责与拆迁户签订安置协议，收取拆迁户超面积购置房款的款项，与出售本案商业用房款项不属于同一性质，不应一并结算，被告未举证证明其收取第三人的涉案商业用房购房款已交付原告，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于本次合作建房若还有其他争议，再另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：
被告江苏双菱化工集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告位于本市海州区江化南路23号B楼北起第三间商铺的购房款及补偿差价款221700元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4626元，由被告江苏双菱化工集团有限公司负担（原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将此款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，应向该院预交上诉案件受理费4626元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 王月英
审 判 员 李秀芬
人民陪审员 谭庚林
二〇一四年二月十日
书 记 员 窦敏华
附：法律条文及上诉须知附录
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费4626元，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。