湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初783号
原告蒋泰鹤（反诉被告）。
委托代理人洪长华，湖北协立律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告佘静（反诉原告）。
委托代理人李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人周克静，代理权限为特别授权。
原告蒋泰鹤（反诉被告）诉被告佘静（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院已立案受理。诉讼过程中，被告佘静在法定期限内对原告提起反诉，经审查，本院已立案受理并与本诉合并审理。本院受理后，依法由审判员李福坤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋泰鹤及其委托代理人洪长华，被告佘静及其委托代理人李循、周克静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋泰鹤诉称：2014年6月27日，原、被告签订了一份柏悦酒店客房租赁合同，被告将其酒店33间客房及其附属设施租赁给原告，租赁期限自2014年6月30日至2019年5月30日，年租金11万元。合同签订后，原告投入了15万元装修费用并正式经营。2015年6月9日，被告强行阻止原告经营，造成原告停业至今。同时，被告在签订租赁合同之前未告知该酒店存在消防隐患未整改和其他债务纠纷的事实，导致原告在经营期间无法正常经营，损失巨大。为此，原告诉至法院，请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同及财产担保协议书；二、判令被告赔偿原告装修损失12万元，赔偿原告预期经营利润6万元；三、判令被告返还原告预交租金2万元，双倍返还押金6万元，电费2622.48元。
原告蒋泰鹤为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、柏悦酒店客房租赁合同，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。
证据二、财产担保协议书，证明原告为履行房屋租赁合同向被告提供房屋担保的事实。
证据三、解除租赁合同通知书、邮寄单、快递记录，证明原告发出解除房屋租赁合同通知并及时履行了告知义务。
证据四、银行卡客户交易查询单、支付宝交易记录、通信记录、录音资料，证明原告向被告预交2万元租金及3万元押金的事实。
证据五、出警记录、证人证言、图片，证明2015年6月9日被告强行阻止原告经营，造成原告停业至今，损失重大的事实。
证据六、告知书、图片，证明被告拖欠案外人工程款，致使案外人在原告租赁酒店处讨债的行为给原告造成损失和不良影响的事实。
证据七、公安消防2014年查封决定书、公安消防2015年查封决定书、图片，证明被告酒店存在消防隐患，给原告经营造成重大损失的事实。
证据八、录音资料，证明被告未经业主同意转租的事实。
证据九、电费发票、证人证言，证明原告垫付电费的事实。
证据十、装修合同及费用清单，证明原告实际投入16万元对酒店进行装修。
被告佘静辩称：消防存在问题是事实，但原告在签订合同时已明知；原告拒付租金，恶意解除合同，对于被告违约不予认可；请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告佘静为支持其抗辩理由成立，向本院提交了如下证据：
证据一、2014年6月27日的《柏悦酒店客房租赁合同》，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。
证据二、2015年5月13日的《柏悦酒店客房租赁合同》及附件两份，证明消防整改通知书在签订合同之前即已下达，后原、被告双方共同整改并重新签订了房屋租赁合同。
证据三、《蓝天大厦承包合同》，证明诉争房屋系温泉村一组所有，被告依法转租给原告的事实。
证据四、照片，证明原告违反合同约定私自将酒店门面改装并转租。
证据五、酒店内部设施损坏情况，证明原告违反合同约定，未妥善经营酒店，导致酒店财产损失的事实。
证据六、短信记录，证明原告多次要求减少租金，但均未达成一致意见，后开始以不正当方式要求解除合同。
证据七、解除合同通知书，证明2015年6月13日原告要求解除合同的事实。
证据八、录音，证明被告与原告协商解除合同的事实及过程。
证据九、《柏悦酒店客房租赁合同》，证明被告于2015年10月将酒店租赁给王功格。
证据十、银行流水记录单，证明因原告的行为导致被告与王功格解除合同，返还王功格1万元押金的事实。
证据十一、发票、收据，证明被告代原告支付经营费用的事实。
反诉原告佘静诉称：反诉原告与反诉被告于2014年6月27日签订了柏悦酒店客房租赁合同，反诉被告自2015年4月份开始因经营不善要求反诉原告降低租金，但均未达成一致意见。后反诉原告发现反诉被告存在严重违约行为，反诉原告要求立即解除合同，归还酒店并支付租金、违约金以及其他全部经营费用，反诉原告收到反诉被告发出的《解除租赁合同通知书》后，同意解除合同，但反诉被告拒不归还酒店，并提出不合理要求，致使反诉原告与第三人王功格的租赁合同解除，损失严重。反诉原告认为反诉被告的行为给反诉原告造成了巨大损失，为此，向本院提出反诉，请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；二、反诉被告支付反诉原告租金14.5万元；三、反诉被告赔偿反诉原告酒店财产损失8800元、违约金6万元、经营费用9000元。
反诉原告对其反诉诉称提交的证据与本诉辩称提交的证据相同。
反诉被告蒋泰鹤辩称：反诉原告诉称无法律依据，与事实不符，故请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告未提交证据证明其抗辩理由。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、四无异议；对原告提交的证据三真实性无异议，对其证明目的有异议，认为合同解除理由与事实不符；对原告提交的证据五中的出警记录真实性无异议，对其证明目的有异议，认为引发纠纷的原因是原告拒不缴纳租金所致，对证人证言、图片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到原告的证明目的；对原告提交的证据六的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对原告提交的证据七的真实性有异议，认为有待法院核实；对于原告提交的证据八真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份录音证据不能反映谈话人身份，因而无效；对于原告提交的证据九真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提交缴纳电费的收据及起止码，可不予质证，证据九中的证人证言，无法核实身份，不予认可；对原告提交的证据十的真实性及证明内容均有异议，认为装修的内容没有实物相对应，收条没有相关的银行转账记录，合同解除时对装饰装修的处理应当按照其残值损失计算。原告对被告提交的证据一真实性、合法性、关联性均有异议；对被告提交的证据二真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该份合同是约定作废的，且可以证明被告隐瞒了消防大队下达查封决定书的事实；对被告提交的证据三，真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据有明显涂改，对其证明目的不予认可；对被告提交的证据四，真实性、合法性、关联性均有异议，认为门面不属于涉案租赁合同的标的物，与本案无关联性；对证据五真实性、合法性、关联性均有异议，认为2015年6月份酒店已被查封，无法经营，11月份拍的照片不能证明被告的证明目的；对证据六的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明被告的证明目的；对证据七的证明目的有异议，认为被告未表达解除合同的意思表示；对证据八的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为原、被告双方没有达成解除合同的一致意思表示；对证据九的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到被告的证明目的；对证据十的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关；对证据十一的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据不能达到被告的证明目的。
反诉被告对反诉原告提交证据的质证意见与本诉的质证意见相同。
对原告提交的证据一、二、四因被告无异议，故本院予以采信。
对上述有异议的证据，本院认为：原告提交的证据三，被告对其真实性无异议，也认可解除合同，故对其真实性本院予以认可，对其证明目的，本院将结合相关证据依法认定；原告提交的证据五，被告对公安机关出警记录的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但该证据并不能证明系被告原因导致酒店经营停止，故对其证明目的本院不予采信；对原告提交的证据六，被告对告知书的真实性认可，故本院对其真实性予以采信，该证据能够证明被告与案外人发生过债务纠纷，但不足以证明案外人的该行为与原告的损失之间具有直接因果关系，故对该证据的证明目的本院不予采信；对原告提交的证据七，结合本院依法到公安消防部门调查的事实，咸宁市温泉公安消防大队证实，公安消防2014年查封决定书、公安消防2015年查封决定书属实，故对该证据的真实性本院予以认可，该证据可以证明被告酒店存在的消防隐患给原告造成了影响，但是原告未能提供证据证明因此所受的损失，故对其证明目的，本院将结合相关证据依法认定；对原告提交的证据八，本院将结合其他相关证据依法认定；对原告提交的证据九，因电费发票缴纳名称不是柏悦酒店，故本院对该证据不予认可，证人证言的证明内容，本院将结合相关证据依法认定；对原告提交的证据十，本院将结合相关证据依法认定。对于被告提交的证据一，因原、被告双方均承认房屋租赁合同关系，故对于该证据的证明内容，本院予以认可；对于证据二，原告对其真实性无异议，该证据不能反映出原、被告在2014年酒店下达整改通知之前就签订了租赁合同，故本院对其真实性予以采信，但对其证明目的，本院将结合相关证据依法认定；对于证据三，该份承包合同经温泉村盖章确认，故本院对该份证据予以采信；对于证据四，与本案房屋租赁合同关系纠纷不具备关联性，本院不予采信；对于证据五，该证据能够反映酒店内部设施的损毁事实，但是被告未能提供该照片的拍摄时间及损毁事实与原告经营行为之间具有因果关系的证据，故本院依法对该证据不予采信；对于证据六，因原告对短信记录的真实性无异议，故本院对其真实性予以采信，但该短信记录并不能证明原告存在违约情形，故对其证明目的本院不予采信；对于证据七，原、被告双方均有提交，故对其真实性，本院依法予以采信，该证据能够证明原告提出解除合同，并向被告发出通知的事实，故对其证明目的本院依法予以采信；对于证据八，本院将结合其他相关证据依法认定；对于证据九、十，与本案原、被告之间的房屋租赁合同关系纠纷不具备关联性，本院不予采信；对于证据十一，因原告对其真实性予以认可，经本院核实其中缴费单位为柏悦酒店的发票即通信费700元和水费1243元，合计1943元，本院对该费用予以认可，其余费用，因缴费单位不是柏悦酒店，故本院对其余费用不予认可。
经审理查明：2014年5月13日，原、被告签订了一份柏悦酒店房屋租赁合同，后于2014年6月27日，双方重新签订了一份房屋租赁合同，并约定前一份合同作废。原、被告双方在2014年6月27日的合同中约定，被告将其酒店的33间客房及其附属设施租赁给原告，租赁期限自2014年6月30日至2019年5月30日止，年租金11万元，59个月总租金为540833元，原告应投入15万元对酒店的客房进行改造，合同约定将原告第一年缴纳租金的金额摊到后四年缴纳，并约定四次缴纳租金的时间为2015年5月30日-2016年6月1日，2016年6月1日-2017年5月30日，2017年5月30日-2018年6月1日，2018年6月1日-2019年5月30日。2014年5月21日，因柏悦酒店存在火灾隐患，咸宁市温泉公安消防大队对其送达了一份临时查封决定书，将柏悦酒店临时查封一个月。2015年5月1日前，原告向被告缴纳了押金3万元和租金2万元。2015年6月9日，被告认为原告没有及时缴纳租金，遂将原告用于经营的营业执照和设备搬走，导致原告无法继续经营。2015年6月13日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，被告于2015年6月15日签收通知书，并同意解除合同。2015年6月17日，因柏悦酒店存在火灾隐患，咸宁市温泉公安消防大队又送达了一份临时查封决定书，将柏悦酒店临时查封一个月。合同解除后，原告要求被告赔偿装修损失和预期利润，并返还预交租金、押金和电费，原、被告协商未果，为此，原告诉至法院。被告在法定期限内提出反诉，要求原告支付租金和赔偿损失。
同时查明，2009年4月13日，被告佘静与咸安区温泉村一组签订合同，约定温泉村一组将其所有的蓝天大厦整栋房屋租赁给被告佘静经营，租期为2009年6月1日至2019年5月30日。原被告签订的租赁合同中争议的柏悦酒店位于蓝天大厦内。
同时查明，被告佘静替原告蒋泰鹤垫付柏悦酒店通信费700元和水费1243元，合计1943元。
本院认为，2014年6月27日，原、被告之间签订了书面的《柏悦酒店客房租赁合同》，被告佘静将其合法拥有经营权的柏悦酒店租赁给原告将泰鹤经营，该合同不违反法律规定，合法有效，依法应当受到法律的保护。根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否解除，如果解除，则解除时间如何确定；二、原被告是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，原告于2015年6月13日向被告提出解除合同，下发解除合同通知书，被告于2015年6月15日收到该通知书，虽然对解除合同的细节问题未达成一致意见，但是并不反对解除合同，且庭审中，原、被告双方均表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持，庭审中原告认为原、被告之间合同的解除时间应为2015年6月15日，被告对该解除时间无异议，且该协议解除行为不违反法律的强制性规定，故原、被告双方合同解除的时间为2015年6月15日。关于第二个争议焦点，原被告是否存在违约行为的问题。原告主张被告酒店消防存在隐患，导致其遭受损失，要求被告赔偿，本院认为，原、被告双方在租赁合同中未明确约定消防责任的承担者，根据《湖北省实施﹤中华人民共和国消防法﹥办法》第十一条第二款之规定，依法应当由承租方，即原告负责消防工作，故对于原告经营被告酒店期间因消防隐患遭受的损失由原告承担。关于原告是否及时缴纳租金以及是否构成违约问题，双方约定缴纳租金的时间是一个时间段，即原告分四次缴纳59个月的租金，四次缴纳租金的时间分别为2015年5月30日-2016年6月1日，2016年6月1日-2017年5月30日，2017年5月30日-2018年6月1日，2018年6月1日-2019年5月30日，尽管双方约定的缴纳租金时间与一般缴纳租金的时间约定不同，但该约定是原被告在合同中明确约定，并未违反法律规定，故本院对其约定予以认可，原告在2015年5月1日前缴纳了第二年的部分租金2万元，剩余租金只须在2016年6月1日前缴纳即没有违反合同约定，但原告缴纳租金时间未到，双方协商解除了合同，故原告并未逾期缴纳租金，即原告没有违约行为。被告认为原告没有按期缴纳租金，搬走原告用于经营的营业执照和设备，导致原告无法继续经营，给原告造成了损失，故被告的行为构成违约，依法应当赔偿原告的损失。原、被告协议解除房屋租赁合同，于法不悖，本院予以支持；主合同解除，从合同也随之解除，故对原告要求解除财产担保协议书的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告实际租赁被告的房屋，应当按照约定支付实际租赁期间的租金，即缴纳2014年6月30日至2015年6月15日止的租金，计算为540833元÷59月×11.5月=105417元。原告已支付的押金3万元和租金2万元，可以抵扣其应支付的租金，原告主张被告应当双倍返还押金证据不足，本院不予支持。同时因被告存在违约行为，故被告应当赔偿原告的损失，即赔偿原告酒店装修损失。原告的酒店装修费用尽管被告不认可原告装修费用15万元，但合同中明确约定原告投入资金15万元对酒店进行装饰装修，并因此双方约定将第一年的租金平摊到后四年缴纳，且被告未提交证据推翻原告的主张，故对原告装修费用本院予以认可。原告主张按照租赁期限将装饰装修费用平摊，要求被告赔偿剩余期限内装饰装修残值，即被告应当赔偿其装修残值12万元，于法不悖，本院予以认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，原告要求赔偿被告预期经营利润6万元和对反诉原告要求反诉被告赔偿其财产损失8800元因未提交证据或者提交证据不足，故本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿违约金6万元和经营费用9000元，与法不符，本院不予认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告蒋泰鹤（反诉被告）与被告佘静（反诉原告）于2014年6月27日签订的《柏悦酒店房屋租赁合同》和2014年5月13日签订的财产担保协议书；
二、被告佘静赔偿原告蒋泰鹤装修损失12万元。
三、驳回原告蒋泰鹤的其他诉讼请求；
四、反诉被告蒋泰鹤支付反诉原告房屋租金105417元，扣减已支付的押金3万元和租金2万元，还应支付反诉原告55417元；
五、反诉被告蒋泰鹤支付反诉原告佘静垫付柏悦酒店费用1943元。
六、驳回反诉原告佘静的其他反诉请求；
上述二、四、五项相品后，被告佘静支付原告蒋泰鹤62640元，限在本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2450元，由被告佘静承担，反诉受理费2300元，由反诉被告蒋泰鹤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李福坤
二〇一六年六月二日
书记员 高 磊