河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民三初字第00219号
原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司
法定代表人孙建民
委托代理人李金星
被告阜平县宏达商务有限公司
法定代表人吕占文
委托代理人牛庆、戚栋才
原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司（以下简称东方龙公司）与被告阜平县宏达商务有限公司（以下简称宏达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告东方龙公司委托代理人李金星，被告宏达公司委托代理人牛庆、戚栋才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方龙公司诉称，2010年11月6日，其与被告宏达公司签订《东方龙大酒店租赁经营合同》，原告将东方龙大酒店租赁给被告经营，租赁期限2010年7月13日至2018年10月31日，自2010年11月1日开始计收租金，前三年租金为每年405万元，第四年开始递增，同时约定被告应交纳履约保证金70万元，东方龙大酒店的物品也转让给了被告。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告经营使用，而被告却违反合同约定，不交纳履约保证金，拖欠巨额租金502.5万元和库存商品转让款1863557.06元。经原告催要后拒不支付。被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令解除合同，被告返还原告租赁的设备和东方龙大酒店品牌使用权；被告支付原告租金502.5万元（自2011年11月1日至2013年4月30日）及自2013年5月1日至被告实际返还租赁物之日止的租金（按合同约定的租金标准计算）；被告支付原告库存商品价款1863557.06元；被告支付违约金，其中97.5万元从2011年12月1日起计算，202.5万元从2012年6月1日起计算，202.5万元从2012年12月1日起计算，1863557.06元从2010年12月6日起计算，均按日万分之三计算至判决确定履行期届满之日止；由被告承担本案诉讼费用。为支持其诉求，原告提交以下证据：
租赁经营合同，证明原、被告间的租赁合同关系；
付款凭证，证明被告支付租赁费的数额、时间；
催讨函及邮单，证明原告向被告邮寄催讨函催要租金；
律师回复函，证明被告回复确认拖欠租金，但理由不成立；
招标文件，证明被告交纳所用的水、电、空调、暖气、燃气等有关费用，开标时间是2010年6月18日；
缴费协议，证明2012年8月28日，原、被告达成协议，被告每月向原告支付9万元固定费用，包括天然气费、采暖费及电费。2010年8月至2012年7月两年共计216万元的天然气费、采暖费和电费被告未付；
水费单据，证明被告承租后仅支付50万元水费，截止2013年11月拖欠水费1771596.25元；
章程，证明东方龙大酒店的出资人是石家庄市供水总公司（现更名为石家庄水务集团有限责任公司）；
证明及凭证，证明石家庄市供水总公司更名情况，该公司把东方龙大酒店交由原告托管经营的事实，以及收取租金的情况；
损失清单，证明原告未移交消费卡861200元，同意冲抵；
交接清单，证明原、被告双方对转让的物品和租赁资产经过盘点后进行移交。原告的设施、设备在出租时能正常使用，没有质量问题；
库存商品价格，证明原、被告根据合同7.1条约定转让给被告的库存商品，共计1863557.06元；
资产原始盘点、资产移交明细表，证明原、被告双方交付物品情况；
14.内部转款结算单、审批单、结算收据，证明东方龙公司收到租金后转给水务集团；
15.企业登记情况表，证明东方龙大酒店的主管部门是石家庄市供水总公司以及该公司名称变更为水务集团的情况；
16．石家庄地名办变更登记表，证明石家庄供水集团有限责任公司的门牌号码由石家庄市建设南大街136号变更为66号；东方龙大酒店的门牌号由石家庄市建设南大街128号变更为62号。
被告宏达公司辩称，首先，2010年5月东方龙公司以招标方式出租东方龙大酒店经营权。东方龙公司通知被告中标后，2010年7月13日，原、被告签订《东方龙大酒店租凭框架协议》。2010年11月6日，应原告要求被告宏达公司分别与原告东方龙公司和石家庄水务集团有限责任公司签订《东方龙大酒店租赁经营合同》和《东方龙大酒店房屋租凭合同》。两份合同是不可分开的，是一个整体。其次，被告同意解除合同，但解除的依据是原告违约致使合同目的无法实现。原告的违约行为有：1.未按合同约定移交经营所须的各种证照、未允许被告独立使用东方龙大酒店的银行账户且发票代购不及时，侵犯了被告自主经营权；2.原告向被告移交的电梯、中央空调、供暖系统、厨房设备、制冷设备、洗衣房设备、消防监控、报警系统、酒店计算机管理系统以及诸多配套设备不能正常使用；3.楼顶年久失修，排水管道漏水、下水管堵塞，电缆沟长年积水，消防、天然气设施不合格，给酒店造成安全隐患；4.原告未及时办理《消防检测报告》、《城市排水许可》、《餐饮服务许可证》等证照且在被告不知情的情况下，擅自缩小东方龙大酒店的经营范围均给被告造成了损失。鉴于原告存在上述违约行为，被告享有先履行抗辩权，故被告有权拒付租金。被告提交证据如下：
1．2010年9月13日《请示》，证明东方龙公司和石家庄水务集团有限责任公司违约造成被告无法经营；
2．《城市排水许可通知书》，证明东方龙公司和石家庄水务集团有限责任公司违约怠于行使合同义务，造成被告无法正常经营；
3．《监督意见书》，证明东方龙公司和石家庄水务集团有限责任公司怠于行使合同义务，致使石家庄市食品监督管理局责令被告停业，被告无法正常经营；
4．东方龙大酒店2009年6月18日《营业执照》及2012年12月27日《营业执照》，证明东方龙公司和石家庄水务集团有限责任公司未依约将法定代表人变更为被告人员，且缩小经营范围造成被告无法正常经营；
5．《石家庄市工商局行政指导建议书》、《工商行政处罚决定书》，证明因东方龙大酒店经营范围缩小，工商行政机关对被告进行处罚、限期整改，致使被告无法正常经营；
6．石家庄新奥燃气有限公司《限期整改通知》，证明原告违约，营业场所存在安全隐患，被告垫资修理；
7．往来函件，证明自2010年被告租赁经营以来，就原告违约行为，被告多次致函原告请求解决，但原告拒不纠正，原告的违约行为已经导致合同目的不能实现；
8．客人投诉记录，证明原告违约，给被告造成巨大经济损失；
9．证人证言，停电记录及电路照片、公证书，证明经营场所危及人身安全，被告无法正常经营；
10．交接手续，证明原告违约逾期交付租赁物。
经审理查明，2010年5月，原告东方龙公司以招标方式确定东方龙大酒店的承包经营人。2010年7月12日，原告东方龙公司通知被告宏达公司中标，中标价格每年605万元。2010年7月13日，东方龙公司与宏达公司签订《东方龙大酒店租赁框架协议》，约定东方龙大酒店年租金前三年为605万元，第四年递增2%，第五年递增3%，第六年递增4%，第七、八年按第六年的租金执行。2010年11月6日，原告东方龙公司（出租人）与被告宏达公司（承租人）签订《东方龙大酒店租赁经营合同》，约定：东方龙公司将坐落在石家庄市桥东区建设南大街62号的东方龙大酒店内的设备和酒店品牌租赁给宏达公司作为酒店进行经营；经营范围主营住宿、正餐（烧烤、干锅鸭）、卡拉OK、娱乐服务、健身服务、美容美发（生活美容）服务、小吃外卖、自酿啤酒销售，兼营洗衣服务、传真服务、日用百货、烟酒（零售）；租赁经营期限自2010年7月13日至2018年10月31日止，2010年7月13日至2010年8月12日为交接期，2010年8月13日至2010年10月31日为装修期，租金自2010年11月1日开始计收，2010年11月1日至2013年10月31日的租金为每年405万元；2013年11月1日至2014年10月31日的租金为每年413.10万元；2014年11月1日至2015年10月31日，租金为每年425.49万元，2015年11月1日至2018年10月31日的租金为每年422.51万元（此处笔误，应为442.51万元），租金包括设备使用费及东方龙大酒店品牌使用费，第一次按一年缴纳，以后为半年缴纳，于应交期间的首月，以银行转账方式预付给出租人；承租人应在合同签订后三十日内向出租人交纳履约保证金70万元（承租人未实际交纳）；租赁期间，东方龙大酒店的法定代表人变更为承租人指定的负责人，承租人对东方龙大酒店的经营有完全的自主权，对租赁财产享受完全的使用权，对已购买的设备、物品具有所有权；承租人在经营期间，应当按照国家的有关规定办理工商、税务、消防、治安、环保等年检手续，所需费用由承租人负担，出租人应当积极协助办理；出租人应当在合同生效后三十日内，向承租人提供酒店正常经营所需各种证照及有关资料或证明文件，如因出租人的原因导致承租人无法办理所需证照和无法经营而产生的罚款、费用及后果由出租人负责；如承租人无正当理由拖欠租金、水电费及其他正常费用超过三十日，出租人可以解除合同并要求承租人承担违约责任；承租人不能按期缴纳租金的，应当承担违约责任，每逾期一日，支付所欠租金万分之三的违约金；违约金、赔偿金应当在确定责任后十日内支付。合同7.1条还约定原酒店在保质期内的调味品、粮油、副食品、烟酒、饮料、备品备件等库存商品，能够正常使用的，按现行市场进货价格，以现金方式折给承租人。
同日，石家庄供水集团有限责任公司与被告宏达公司签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》。合同约定：石家庄供水集团有限责任公司将座落在石家庄市桥东区建设南大街62号的东方龙大酒店负一层至十层以及草原之夜、干锅鸭头专营店共计建筑面积10062平方米、后院三层附楼、员工单身宿舍、原料库出租给宏达公司作酒店进行经营；租金2010年11日1日开始计收，2010年11月1日至2013年10月31日的租金为每年200万元，2013年11月1日至2014年10月31日的租金为每年204万元，2014年11月1日至2015年10月31日的租金为每年210.12万元，2015年11月1日至2018年10月31日的租金为每年218.52万元；租金第一次按一年缴纳，以后为半年缴纳。
《东方龙大酒店租赁经营合同》和《东方龙大酒店房屋租赁合同》均约定，出租人的《招标书》和承租人的《投标书》等均为合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。
被告宏达公司称其于2010年7月12日接手东方龙大酒店（除主楼九楼、十楼外）。2011年1月11日，宏达公司接手主楼九楼、十楼。2010年7月12日，被告分两次从陈红利帐户向东方龙公司转款共605万元。2011年11月24日被告分三次从其他公司帐户向石家庄供水集团有限责任公司转款共300万元。2011年12月21日，石家庄供水集团有限责任公司向东方龙公司内部转帐105万元。2013年7月1日，石家庄水务集团有限责任公司开具证明，“兹证明我单位投资开办的石家庄市东方龙大酒店于2009年委托石家庄东方龙供水实业有限责任公司托管经营，后经批准和招投标，同意其把酒店租赁给阜平县宏达商务有限公司经营。另，阜平县宏达商务有限公司租赁我单位房屋，第一年租金200万元通过石家庄东方龙供水实业有限责任公司已支付，第二年租金支付195万元，欠5万元……”。
另查明，庭审中，原、被告均认可合同和证据材料中所称的东方龙大酒店即石家庄市东方龙大酒店（以下统称为东方龙大酒店）。东方龙大酒店的主管部门为石家庄市供水总公司。2005年10月25日，石家庄市供水总公司名称变更为石家庄供水有限责任公司；2006年4月7日，又变更为石家庄供水集团有限责任公司；2012年5月25日，再次变更为石家庄水务集团有限责任公司。另，东方龙大酒店的住所地为石家庄市桥东区建设南大街128号，该地址门牌号2009年12月8日变更为62号。石家庄水务集团有限责任公司提交的房屋产权证记载，位于桥东区建设南大街128号的房屋所有权人为石家庄供水集团有限责任公司。庭审中原、被告双方均认可东方龙大酒店所使用的房屋产权所有人为石家庄水务集团有限责任公司。
又查明，2012年5月31日，石家庄市排水监理所发出《城市排水许可通知书》，要求东方龙大酒店三日内办理城市排水许可手续，逾期不办者按市政法规相关规定处理。2012年5月29日，石家庄市食品药品监督管理局向东方龙大酒店发出《监督意见书》，“未经许可不得从事餐饮服务经营活动，待办理完餐饮服务许可证后方可营业”。2013年1月28日，石家庄市食品药品监督管理局向东方龙大酒店颁发了《餐饮服务许可证》。2013年7月29日，因东方龙大酒店超出营业执照核准范围从事生食海产品、美容中心、棋牌室经营项目，石家庄市工商行政管理局下发行政处罚决定书，并对其处以没收违法所得7939元、罚款16061元。2013年8月5日，石家庄市工商行政管理局发出行政指导建议书，因东方龙大酒店超出营业执照核准范围从事经营活动的行为，特提出行政指导建议：停止违法行为、规范经营行为，完善规章制度。2013年1月7日，石家庄新奥燃气客服中心发出《限期整改通知》，要求东方龙大酒店更换三层餐厅厨房所使用的天然气计量表，逾期不换将做停气处理。另外，东方龙大酒店2009年6月18日办理的营业执照显示经营范围包含生食海产品（有效期至2011年11月18日）、美容、美发、健身，以及棋牌室，而2012年12月27日办理的营业执照显示经营范围已不含生食海产品、棋牌室、美容、美发等。
还查明，原告提交《石家庄东方龙大酒店资产原始盘点、资产移交明细表》封皮记载的签字人并非被告宏达公司，而是富华大酒店，但被告宏达公司认可该材料中有张国清签字的部分的真实性，其他人签字其不认可。
再查明，石家庄水务集团有限责任公司已另案起诉宏达公司，请求解除双方签订的《东方龙大酒店房屋租赁合同》，并返还租赁房屋。
以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告东方龙公司与被告宏达公司签订的《东方龙大酒店租赁经营合同》以及石家庄水务集团有限责任公司与被告宏达公司签订的《东方龙大酒店房屋租赁合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。招标文件虽然是东方龙公司所签发，但两份合同均明确招标文件系合同的组成部分，故该招标文件对两合同当事人均有约束力。原、被告双方应全面履行合同。被告宏达公司以中标通知书的中标价格以及2010年7月13日东方龙公司与宏达公司签订的《东方龙大酒店框架协议》约定的租金数额均涵盖了上述两合同的租金总额为由，主张两合同是一个整体，不可分割，石家庄水务集团有限责任公司和东方龙公司应对两合同的履行共同承担责任。对此本院认为，原告东方龙公司作为东方龙大酒店的实际经营管理者，其经过东方龙大酒店的上级公司石家庄水务集团有限责任公司的允许，有权签订《东方龙大酒店租赁经营合同》。石家庄水务集团有限责任公司作为东方龙大酒店房屋产权的所有者，其有权签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》。该两份合同系原告东方龙公司与被告宏达公司签订《东方龙大酒店租赁框架协议》后签订的正式合同，应以该正式合同为准。中标通知书的内容亦不能突破合同的相对性。因此，本院对被告宏达公司的主张不予采信。
原告东方龙公司将东方龙大酒店的品牌使用权及设备交给被告宏达公司，被告宏达公司应依约支付租金。庭审中原、被告对付款事实认可，但因被告认为《东方龙大酒店房屋租赁合同》、《东方龙大酒店租赁经营合同》是一个整体，不可分割，故第一租赁年度的租金为605万元，无论向石家庄水务集团有限责任公司或东方龙公司任何一方履行，均视为对合同的履行，其已付清第一年的租金605万元，已付第二年租金300万元，其后因原告违约，其享有先履行抗辩权，故拒付租金；对此，原告认为两合同具有明确的相对人，被告已付清两合同的第一年度的租金200万元和405万元，但第二年的租金，因石家庄水务集团有限责任公司收款300万元后，向原告东方龙公司转款105万元，故被告第二年尚欠原告东方龙公司租金300万元，第三年起至今未付租金。
对被告两次交纳租金的履行对象的问题，本院认为，原告东方龙公司与石家庄水务集团有限责任公司存在互相之间代为履行的行为，但对于被告交纳租金时具体是在履行哪一份合同，原告、被告和石家庄水务集团有限责任公司均未明确，故只能依据石家庄水务集团有限责任公司和原告东方龙公司实际收款情况确定《东方龙大酒店租赁经营合同》、《东方龙大酒店房屋租赁合同》的租金交纳数额。2010年7月12日，原告东方龙公司收到被告宏达公司交纳的605万元租金，石家庄水务集团有限责任公司认可其中的200万元为东方龙公司代其收取的第一租赁年度的租金，东方龙公司也表示认可，故宏达公司已结清上述两合同第一租赁年度的全部租金。2011年11月24日石家庄水务集团有限责任公司收到宏达公司交纳的租金300万元后，向东方龙公司转款105万元，故宏达公司尚欠东方龙公司第二租赁年度的租金300万元。
对于被告宏达公司提出原告东方龙公司违约，其享有先履行抗辩权的主张，本院认为，经审查，《餐饮服务许可证》已于2013年1月28日办理；按照《东方龙大酒店租赁经营合同》的约定，进行消防年检系承租人的责任范围；石家庄市排水监理所的通知只是要求东方龙大酒店办理排水许可。总之，上述问题以及被告提出的未独立使用银行账户以及发票代购不及时的问题均未给被告造成实际损失，也并未导致被告无法使用东方龙大酒店品牌或无法经营。关于被告提出的原告擅自缩小经营范围造成其被罚款、停业等后果的主张，经审查，东方龙大酒店2009年6月18日的营业执照显示，至被告接手时经营范围包括被告所称被减少的经营项目，如生食海产品、烧腊等。经营范围的缩小是在被告经营期间发生，被告没有证据证明该经营范围的缩小与原告有关，故对被告的该主张本院不予采信。楼顶年久失修等问题属房屋租赁合同范畴，另案处理。被告提出厨房设备、制冷设备等不能正常使用的问题，应属按照合同约定或法律规定划分责任对设备进行维修的问题。总之，被告在庭审中称除减少的经营项目外其至今仍在正常经营。被告提交的相关证据不足以证明因原告的原因致使被告无法正常经营。即便被告存在因代原告进行维修产生损失的问题，该问题以及被告提到的其他问题均不足以构成被告先履行抗辩权的成立条件，因此，被告辩称其享有先履行抗辩权理据不足，本院不予采信。被告应依约向原告支付租金。被告拖欠租金已超过三十日，按照《东方龙大酒店租赁经营合同》的约定，东方龙公司享有合同解除权，本院对原告提出的解除《东方龙大酒店租赁经营合同》的诉讼请求予以支持。被告应返还原告租赁设备并返还东方龙大酒店的品牌使用权。庭审中，原告称该租赁设备均附着于东方龙大酒店所使用的房屋之上（该房屋系石家庄水务集团有限责任公司所有），东方龙大酒店的品牌使用权也以东方龙大酒店所使用的房屋为依托，对此本院予以确认，本院认为被告向石家庄水务集团有限责任公司返还东方龙大酒店所使用的房屋时即视为该租赁设备及东方龙大酒店品牌使用权的返还。被告还应向原告支付租金及占有使用费（截止至2013年4月30日被告所欠租金502.5万元，2013年5月1日至合同解除之日的租金以及其后至被告实际返还租赁设备及东方龙大酒店的品牌使用权之日的占有使用费均按照《东方龙大酒店租赁经营合同》约定的租金标准计算）。依据租赁经营合同的约定，租金第一次按一年缴纳，以后为半年缴纳，于应交期间的首月预付给出租人；以及承租人不能按期缴纳租金的，应当承担违约责任，每逾期一日，支付所欠租金万分之三的违约金。故被告应向原告支付违约金：以97.5万元（自2011年11月1日至2012年4月30日所欠租金）为基数，自2011年12月1日起计算；202.5万元（自2012年5月1日至2012年10月31日所欠租金）为基数，自2012年6月1日起计算；202.5万元（2012年11月1日至2013年4月30日所欠租金）为基数，自2012年12月1日起计算，均按照日万分之三计算至判决确定给付之日。原告未主张被告所欠2013年4月30日以后的租金的违约金，故本院不再处理。另，因原告提交的东方龙大酒店资产盘点、移交明细表中与合同7.1条相关的物品列表以及原材料总结存明细表、各点位厨房、吧台二级库存明细表均无被告签章或被告认可的人员的签字认可，故该证据不足以证明原告将相关库存商品移交给被告，故对原告依合同7.1主张被告支付库存商品价款1863557.06元的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司与被告阜平县宏达商务有限公司签订的《东方龙大酒店租赁经营合同》；
二、被告阜平县宏达商务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司返还租赁的设备和东方龙大酒店品牌使用权（阜平县宏达商务有限公司将东方龙大酒店所使用的房屋返还给石家庄水务集团有限责任公司，即视为其向原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司返还了租赁设备和东方龙大酒店品牌使用权）；
三、被告阜平县宏达商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司支付租金和占有使用费（截止至2013年4月30日被告所欠租金502.5万元，2013年5月1日至合同解除之日的租金以及其后至被告阜平县宏达商务有限公司向原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司返还租赁设备及东方龙大酒店品牌使用权之日的占有使用费均按照《东方龙大酒店租赁经营合同》约定的租金标准计算）；
四、被告阜平县宏达商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司支付违约金（以97.5万元为基数，自2011年12月1日起按日万分之三计算至判决确定给付之日；以202.5万元为基数，自2012年6月1日起按日万分之三计算至判决确定给付之日；以202.5万元为基数，自2012年12月1日起按日万分之三计算至判决确定给付之日）；
五、驳回原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72231元，由原告石家庄东方龙供水实业有限责任公司承担19541元，由被告阜平县宏达商务有限公司承担52690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 史亚宁
审判员 孙延明
审判员 张国顺
二〇一四年六月二十日
书记员 雷 军