北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3016号
上诉人（原审被告）：王兰，女，1979年11�19日出生。
委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市自动化系统成套工程公司，住所地北京市东城区安德路地兴居9号。
法定代表人：钱绍平，副总经理。
委托诉讼代理人：都业智，北京市盈盛律师事务所律师。
上诉人王兰因与被上诉人北京市自动化系统成套工程公司（以下简称自动化工程公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王兰之委托诉讼代理人白斌、被上诉人自动化工程公司之委托诉讼代理人都�智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回自动化工程公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院以王兰建设的房屋已经被认定为违法建设且王兰没有取得合法建设许可证为由确认合同解除，没有事实和法律依据。王兰与自动化工程公司签订的合同是双方真实意思表示，且自动化工程公司同意王兰建房，王兰在此情况下没有取得手续是暂时的，并没有说绝对不能取得合法手续。从确认建筑物违法方面来讲，根据中华人民共和国城乡规划法的规定确认建筑物违法应当由乡镇人民政府实施，并非城市管理监察大队，该大队并无此项权利，王兰从未收到过任何涉嫌该建筑物违法拆除的相关法律文件。2.双方签订的合同涉及房屋和土地使用权，房屋仅占一部分，即便认为涉及房屋部分无法�续履行，但从整个合同来讲还是可以继续履行，不能因为房屋部分暂时出现的问题否认整个合同的效力。3.造成现状的过错方是自动化工程公司，自动化工程公司通过招投标的方式邀请王兰签订合同，在施工过程中曾承诺予以配合办理各种手续。在房屋暂时无法进行建设的情况下双方签订补充协议，暂时降低租金，合同中止履行，从此点来看王兰是受害一方，王兰由于在建房的问题上投入巨额资金，目前仍在等待，希望房屋继续再建设或有明确的说法，在此情况下如果要解除合同，也应由作为受害人即王兰一方提出，目前自动化工程公司的利益并未受损，且按照补充协议的约定扣租金，一审法院以此确认合同解除没有法律依据。4.涉案土地和房屋在2016年已列入拆迁征地范围且已公示，登记单位和双方均有沟通，如果现在按照一审判决执行并且要求王兰拆除建筑物，�给王兰造成巨大的经济损失，亦会引发社会的不稳定因素。5.从程序上讲，涉案土地的权利人应是自动化工程公司，从签订合同的状况看权利人是北京自动化仪表七厂（以下简称仪表七厂），仪表七厂目前没有注销，所以自动化工程公司并无相应的权利。
自动化工程公司辩称：不同意王兰的上诉请求。
自动化工程公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同及补充协议；2.判令王兰将承租的自动化工程公司房屋及土地腾退给自动化工程公司，并要求王兰拆除其在上述地块上私自添加的扩建设施。
一审法院认定事实：1994年12月12日，仪表七厂（甲方）与昌平县霍营乡农工商总公司（以下简称农工商总公司）（乙方）签订《关于联合发展协议》，约定乙方提供约40亩土地及其地上全部建筑物及设施给甲方，甲方将拥有这些土地的永久使用权和地上全部建筑物的永久所有权，甲方向乙方支付补偿费1200万元。协议签订后，仪表七厂在该块土地上建造房屋共155间，建筑面积共计4924.4平方米。其中平房115间，建筑面积3944.2平方米；楼房40间，建筑面积980.2平方米。1995年1月14日，昌平县房地产管理局填发了上述房屋的《房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为仪表七厂，所有权性质为集体。上述土地属霍营村集体所有土地。2012年12月28日，北京市昌平区东小口镇霍营村经济合作社取得《集体土地所有权证》，该土地登记面积共计2.3405公顷，土地性质为集体，地类为农村道路、空闲地、其他商服用地、工业用地。
2009年，自动化工程公司及仪表七厂均作出决议，同意自动化工程公司吸收合并仪�七厂。2009年3月20日，自动化工程公司向北京京仪集团有限责任公司提出申请，请求由自动化工程公司吸收合并仪表七厂，仪表七厂的债权债务由自动化工程公司承担。2009年4月22日，北京京仪集团有限责任公司作出批复，同意自动化工程公司吸收合并仪表七厂以及合并的方案。现仪表七厂尚未办理工商登记注销手续。2014年5月4日，仪表七厂出具《证明》，证明其自2000年起将昌平区霍营村西4924.4平方米房屋的所有权及相应地块的经营使用权交由自动化工程公司，自动化工程公司可以将上述房屋及相应的地块自己使用或出租给第三方使用。
2013年5月8日，自动化工程公司（甲方）与王兰（乙方）签订《租赁合同》。该合同第一条主要约定：甲方同意出租于乙方的租赁标的物，包含租赁平面图红线内的土地及地上建筑物以及相关配套设施等（具体以本合同附件1租赁标的物平面图和甲乙交接清单为准），租赁界限范围内的土地面积为980平方米，建筑面积980平方米（有房产证）。合同第二条约定：本合同租赁期限为三年，即自2013年5月10日起至2016年7月15日止。合同第三条约定：乙方承租甲方厂区建筑物及土地用途计划为合法的生产或生活居住开发使用。合同第四条主要约定：本合同年度租金为62万元；乙方于本合同生效之日前向甲方支付第一期年租金，第二期年租金由乙方在2014年7月15日前30个工作日内预交给甲方，第三期年租金由乙方在2015年7月15日前30个工作日内预付给甲方；第一租期考虑到乙方的前期投入较大，合同期内租金不递增，第一租期后甲乙双方根据市场情况协商第二期租金价格。合同第五条主要约定：乙方在签订本合同前应向甲方支付31万元缔约保证金，在签署本租赁合同后自动抵作不计息的租赁保证金。合同第九条主要约定：（一）甲方权利、义务：审查乙方的改扩建工程的批复文件施工图纸和施工文件，如不符合国家有关法规规定，甲、乙双方需协商解决，如协商不成，由乙方负责处理与国家有关部门的追责，乙方必须保证建设房屋的质量，如果不符合建设质量规定，甲方有权终止合同；房屋租赁合同签字后，乙方需办理房屋改扩建，施工等有关手续，甲方负责提供相关手续应给予协助和配合。（二）乙方权利、义务：乙方对租用房屋进行改扩建和装修工程，必须先征得甲方同意，并将改扩建和装修的建设方案、结构管线布置、建设设施位置等图纸交甲方审核后方可施工。合同第十条主要约定：未经甲方书面同意，乙方擅自对租赁房屋进行装修改建的，甲方可以单方面解除本合同；因城市建设等原因征用或者拆迁等不可抗力情形导致本合同无�继续履行，甲方不负责赔偿，由乙方自己与占地方洽商；合同期满后，乙方如不续租或因乙方违约终止合同，乙方除应按期搬出外，同时不得拆除所建设的一切固定设施；出租地块如遇拆迁，在首先保证甲方利益不受损失的条件下对乙方造成的经济损失，由乙方自行与拆迁单位进行协商补偿，甲方不承担任何补偿责任。合同第十一条主要约定：如遇各种因素不能继续履行合同，乙方应保持房屋完好，对房屋重建和新装修的费用甲方不负责赔偿并且不参与赔偿，由乙方与第三方自行处理。
合同签订后，王兰向自动化工程公司支付租赁保证金31万元及第一年度租金62万元，自动化工程公司将租赁物交付给王兰。双方于2013年5月8日签订《施工改造安全责任书》，约定工程项目名称为厂区改造，并对王兰在施工期间应对施工人员进行场前�全教育、必须严格执行和遵守国家有关部门及自动化工程公司的安全生产、防火管理等各类规定等进行了约定。后经自动化工程公司同意，王兰对其承租的房屋进行了装修。王兰并在承租土地上开工建设房屋。2013年8月9日，北京市昌平区城市管理监察大队向仪表七厂发出权利告知书，认定上述在建的房屋未取得建设工程规划许可证，属违法建设，并拟对仪表七厂作出责令限期拆除的决定。本案庭审中，自动化工程公司称王兰建设房屋时，自动化工程公司对此知情。
2013年8月14日，自动化工程公司（甲方）与王兰（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：根据2013年5月6日双方签订的房屋土地租赁合同出现的特殊情况，致使原合同不能正常执行。经甲乙双方协商，就存在的问题作出以下补充协议说明：1.原合同中止执行。在合同中止�行期间，乙方应严格按照法律规定及甲乙双方约定，积极办理相关房屋改扩建手续，合法合规进行经营，甲方将提供材料全力配合。乙方待建房屋恢复建设且开始经营后，原合同开始继续履行。2、在合同中止执行期内，甲方向乙方提供980平米楼房，供乙方使用。（1）上述楼房的具体位置为甲方厂区东北角；（2）乙方使用上述房屋，应严格按照法律法规的规定，合法经营。使用过程中，按照相关法律法规的规定及相关行政管理部门的规定，应办理各种审批手续。（3）乙方使用上述房屋，可以对上述房屋进行装修。但乙方对房屋的装修不得改变、损坏房屋的整体结构并应事先征得甲方的同意。（4）装修期结束且开始经营后，乙方应向甲方支付房屋使用费。乙方应按每年10万元向甲方支付使用费。使用费由乙方按照2013年5月6日双方签订的房屋租赁合同规定已向甲方交�的保证金和租金中扣除。（5）全部扣除完后，乙方开发工程仍未启动，双方再行商议。3、本协议生效日期为2013年7月15日。后王兰继续建设，现已建成四层楼房一栋。本案庭审中，王兰称上述房屋部分由自己使用，部分对外出租。
诉讼过程中，王兰申请对其建设的房屋造价进行鉴定，法院依法委托北京中新国地工程造价咨询有限公司进行此项鉴定工作。后经通知，王兰未在限期内预交鉴定费。
本案庭审中，自动化工程公司称办理上述房屋改扩建手续所需的土地证现无法取得。
一审法院认定以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《施工改造安全责任书》、《关于联合发展协议》、《证明》、房屋所有权证、集体土地所有证、权利告知书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。
合同签订后，自动化工程公司将租赁物交付给王兰，后王兰在承租的土地上建设四层楼房一栋。根据本案查明的事实，《租赁合同》签订当日，双方就厂区改造工程项目签订《施工改造安全责任书》；王兰在建设房屋时，自动化工程公司对此知情，但并未在合理期限内提出异议；且在上述房屋被认定为违法建设后，双方签订补充协议，约定自动化工程公司将提供材料全力配合王兰办理相关房屋改扩建手续，故此，法院对于王兰主张的自动化工�公司同意其建设房屋的事实予以认定。
根据补充协议的约定，自2013年7月15日起，《租赁合同》中止履行，在中止履行期间内，王兰依法依约办理相关房屋改扩建手续，自动化工程公司提供材料全力配合，待房屋恢复建设且开始经营后，《租赁合同》继续履行，但根据本案查明的事实，王兰建设的房屋已被认定为违法建设，无法取得合法的建设审批手续，故此，双方之间的租赁合同在客观上已无法继续履行，应予判决解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，在租赁合同解除后，王兰应将其建设的违法建设拆除，并将承租的房屋和土地返还给自动化工程公司。至于合同解除后的租金返还以及损失赔偿等问题，因王兰不同意在本案中提起反诉，故对此问题，王兰可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除原告北京市自动化系统成套工程公司与被告王兰于二○一三年五月八日签订的《租赁合同》及其于二○一三年八月十四日签订的《补充协议》；二、被告王兰于本判决生效后十五日内将其在承租的位于北京市自动化系统成套工程公司昌平区霍营厂区内部的土地上建设的房屋拆除，并将其承租的房屋和土地返还给原告北京市自动化系统成套工程公司。
二审中，王兰提供新证据两份，分别为开发商拆迁公告和开发商承诺新干线小区关于住宅小区时�的公示，用以证明涉案地块已进入拆迁征地的程序，按照王兰与自动化工程公司之间形成的若干份协议均可体现出如果在此期间遇到拆迁征地占地的，由王兰与相关单位商谈，如果获得拆迁补偿，以弥补王兰在合同履行期间的巨大投入，证明拆迁的事实即将发生，有些工作已经进入实施阶段。自动化工程公司认可收到过昌平区街道发的信函，至今并未张贴拆迁公告，认为上述证据与本案无关联性。
一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同,受法律保护。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
根据双方《租赁合同》约定，王兰承租自动化工程�司厂区建筑物及土地用途为合法的生产或生活居住开发。同日，双方即签订了《施工改造安全责任书》，结合上述合同约定及事实，应当认定自动化工程公司同意王兰建设房屋的事实。
关于双方签订的《租赁合同》、《补充协议》是否解除的问题。双方当事人在未办理建筑物建设审批手续的情况下，签订了用途为合法的生产或生活居住开发为目的的合同，经自动化工程公司同意，王兰在未取得相关审批手续的情况下即进行建设，其后，建筑被有关行政机关认定为违法建筑。上述事实说明，双方当事人在履行合同中均存在违约。直到本案诉讼中，自动化工程公司未能取得房屋改扩建手续所需的土地证，导致双方之间的租赁合同在客观上已无法继续履行。一审法院判决解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》并无不当。王兰不�意解除合同没有事实及法律依据，本院对其意见不予采纳。
关于涉案房屋是否应由王兰拆除的问题。根据双方合同约定，如遇各种因素不能继续履行合同，王兰应保持房屋完好，对房屋重建和新装修的费用自动化工程公司不负责赔偿并且不参与赔偿，由王兰与第三方自行处理。根据上述约定，自动化工程公司无权在双方解除合同后，要求王兰拆除涉案房屋。一审法院判令王兰拆除涉案房屋不当，本院予以纠正。但王兰在合同解除之后应当返还其承租的土地和现状房屋，鉴于王兰尚未在本案中就其合同利益或相关损失问题提出反诉，合同解除后王兰采取必要的保全措施亦需要时间，为切实保障王兰相关权益，本院给予其90天的时间返还土地和现状房屋。一审法院判令在15日内返还土地欠妥，本院予以纠正。
因仪表七厂已将其房屋及土地经营使用权交给自动化工程公司，故本案不存在主体不适格问题。二审中，王兰虽提供新证据，但该证据与本案无关联性，本院对此不予采纳。
综上所述，上诉人王兰关于合同不应解除的上诉理由不能成立，该项上诉请求本院不予支持。一审判决解除双方合同、返还土地正确，但判令恒信宇通公司拆除涉案建筑不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02067号民事判决第一项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02067号民事判决第二项为：王兰于本判决生效后90日内将承租的北京市自动化系统成套�程公司昌平区霍营厂区内部的土地返还给北京市自动化系统成套工程公司，同时将现状房屋一并返还给北京市自动化系统成套工程公司；
三、驳回北京市自动化系统成套工程公司其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由王兰负担35元（本判决生效后七日内交纳），由北京市自动化系统成套工程公司负担35元（已交纳）。
二审案件受理费70元，由王兰负担35元（已交纳），由北京市自动化系统成套工程公司负担35元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年四月二十五日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸