四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）绵民再终字第2号上诉人（原审原告）：刘士春（又名刘素君），女，生于1955年1月22日，汉族，初中文化，四川省绵阳市人。委托代理人：孙忠起，山东武城县法律援助中心律师。上诉人（原审原告）：刘静，女，生于1976年11月15日，汉族，初中文化，四川省绵阳市人。委托代理人：孙忠起，山东武城县法律援助中心律师。上诉人（原审原告）：刘洪斌，男，生于1972年1月17日，初中文化，四川省绵阳市人。委托代理人：孙忠起，山东武城县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：马新梅，女，生于1976年3月1日，汉族，初中文化，四川省三台县人。被上诉人（原审第三人）：任艳，女，生于1977年4月8日，汉族，绵阳市游仙区人。委托代理人：冉启华，四川风行律师事务所律师。委托代理人：王洪伟，四川川飞律师事务所律师。刘士春、刘静、刘洪斌诉马新梅房屋买卖合同纠纷一案，绵阳市涪城区人民法院于2010年1月19日作出（2009）涪民初字第2000号民事判决，已经发生法律效力。原审原告刘士春、刘静、刘洪斌不服，向本院申请再审，本院于2011年6月23日作出（2011）绵民申字第16号民事裁定，提审本案。2011年11月14日，本院作出（2011）绵民再字第97号民事裁定，发回绵阳市涪城区人民法院重审。重审中，绵阳市涪城区人民法院通知任艳作为本案第三人参加诉讼，2012年11月23日，绵阳市涪城区人民法院作出（2012）涪民再字第5号民事判决，原审原告刘士春、刘静、刘洪斌不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘士春、刘静、上诉人共同委托的代理人孙忠起、被上诉人任艳的委托代理人冉启华、王洪伟到庭参加诉讼，被上诉人马新梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。2009年5月5日，刘士春、刘静、刘洪斌诉称：在法院强制执行刘士春债务的情况下，刘士春当时委托代理人张开煊同被告马新梅委托代理人崔修富分别代表原、被告双方于2003年5月6日签订《买卖房屋转让宅基地合同》，约定原告将位于涪城南河村二社南河路27号附21号房屋和集体宅基地转让给被告。该合同签订后，双方履行了交房、交钥匙与付款的义务。张开煊交给崔修富绵城集建（1991）字第南河0207号《集体土地建设用地使用证》。因本案房屋系集体宅基地，按法律规定不可转让，且被告还欠原告3万元未付，又将本案房屋连集体宅基地转让给他人。为此，原告诉至法院并提起以下诉讼请求：一、依法认定本案买卖合同无效；二、依法判令原、被告各自返还对方房屋、集体土地使用证和已收交的价款；三、本案诉讼费由被告承担。被告马新梅原审辩称：我在购买房屋时并不知道原告的房屋不能买卖，原告将不能转让的房屋转让给我，属欺诈行为；若因购房合同无效而判我返还房屋，原告必须向我赔偿损失140万元。在购买该房时，南河2社已经实行了村改居，房屋所占土地的性质已由集体所有转为国有土地，属可以转让的房屋。绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第2000号民事判决认定：2003年5月6日，原告刘士春、刘静、刘洪斌与被告马新梅签订《买卖房屋转让宅基地合同》一份，约定由三原告将位于绵阳市涪城区南河路南河村2社207号巷内新建房屋1幢以25万元的价格转让给被告，合同载明：“本合同约定买卖房屋一幢，系砖混结构共六层计488.8平方米,转让该房屋宅基地81平方米(集体土地建设用地使用证为66.29平方米)：东界至刘成信墙脚；南界至贺玉璋墙脚；西界至共用通道自墙脚；北界至谭泽强宅地边沿”，“本合同于2003年5月6日付款贰拾贰万元，等办完房屋产权证后三天内付清余款叁万元”。三原告于合同签订后向被告交付了房屋及《集体土地建设用地使用证》，被告马新梅支付了购房款22万元。被告主张因合同无效所造成的损失140万元并申请对标的房屋进行价格评估，但未交纳鉴定费用；调查查明，标的房屋所占土地的性质现并未由集体所有转为国有土地。绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第2000号民事判决认为：三原告与被告所签订的《买卖房屋转让宅基地合同》所设定的法律关系内容，分别违反了2007年8月30日修订前的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及2004年8月28日修订前的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同属无效合同。被告所提出的标的房屋所占土地性质已转为国有土地的抗辩意见，既无相应证据证明，亦与查明的事实相悖，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，三原告应当向被告返还所交的购房款，被告应当向三原告返还标的房屋。被告虽在诉讼中主张因合同无效所造成损失140万元，但未提供相应证据，对此不予支持。遂判决：一、原告刘士春、刘静、刘洪斌于2003年5月6日与被告马新梅签订的《买卖房屋转让宅基地合同》无效；二、被告马新梅在本判决生效之日起二十日内向原告刘士春、刘静、刘洪斌返还其根据该《买卖房屋转让宅基地合同》所取得的位于绵阳市涪城区南河路南河村2社207号巷内房屋1幢；三、原告刘士春、刘静、刘洪斌在本判决生效之日起二十日内向被告马新梅返还购房款人民币22万元。判决生效后，原审原告刘士春、刘静、刘洪斌不服，向本院申请再审，理由是原审法院审理中已经发现原审被告马新梅已将房屋及宅基地转卖给了第三人任艳，但没有追加任艳参加诉讼，程序不合法。请求确认原审被告马新梅将房屋及宅基地转卖给第三人任艳的行为无效，判决任艳将房屋及宅基地返还给原审原告，原审被告马新梅承担返还财产的连带责任。绵阳市涪城区人民法院再审追加任艳为本案第三人参加诉讼，第三人任艳辩称，原审原告将争议标的转让给原审被告马新梅，实际履行已达八年之久，期间未有人提出异议，转让行为是转让双方真实意思表示，马新梅取得该财产权利并无不当，现原审原告请求返还财产，已超过诉讼时效，应依法驳回原审原告的诉讼请求；原审法院认定本案讼争标的物为集体土地性质属于认定事实错误，该土地已被国家征用，其土地性质不再属于集体土地性质，属于依法可以转让的流转物，受让人的合法权利应受法律保护；根据绵阳市人民政府2003年“村改居”相关规定，本案讼争标的物依法可以办理国有土地使用证和城市居民房屋产权证，原审原告方有义务协助办理而没有协助，违背诚实信用原则；第三人是本案讼争标的物的善意受让人，支付了对价，根据保护交易安全原则，请求法院判决原审被告马新梅与第三人任艳签订的买卖合同有效，以保护交易安全，保护第三人的合法权益。绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民再字第5号民事判决查明的事实与原审一致，另查明：2007年10月，马新梅向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，要求本案三原告履行合同，为其办理房屋产权过户手续，审理中，马新梅撤回起诉。2009年2月10日，被告马新梅与第三人任艳签订《买卖房屋转让宅基地合同》一份，约定将上述房产以302,000元卖与第三人任艳。合同签订当日，任艳付清全部购房款，马新梅将房屋和《集体土地建设用地使用证》交付给任艳。该《集体土地建设用地使用证》为绵城集建（1991）字第南河0207号，土地使用者为刘静。还查明：2003年4月18日，绵阳市人民政府以绵府发[2003]60号文件，作出《关于在绵阳城区推行“村改居”有关问题的通知》，本案讼争标的物所在的村社纳入“村改居”。《通知》规定，原村民使用宅基地由使用者自愿申请办理国有土地使用证和城市居民房屋产权证。办理划拨土地的，免交除工本费外的有关费用；办理出让土地证的，免交市、区两级土地出让金。原南河二社绝大部分村民尚未申请办理“两证”，且市政府已冻结办证。2003年9月15日涪城区政府批复同意撤销南河村村民委员会建制，组建南河社区居民委员会。（2009）涪民初字第2000号民事判决生效后，原告申请执行，法院查明房屋已卖与任艳，执行中止。绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民再字第5号民事判决认为：原审原告与原审被告马新梅所签合同，转让行为是转让双方真实意思表示，合同成立，实际履行已六年多，期间未有人提出异议，马新梅支付了对价，其取得该财产权利并无不当。转让当年，讼争标的物所在村社实行“村改居”，根据绵阳市人民政府2003年“村改居”相关规定，本案讼争标的物依法可以办理国有土地使用证和城市居民房屋产权证，原告方有义务协助办理而没有协助，违背诚实信用原则，受让人的合法权利应受法律保护；第三人任艳是本案讼争标的物的善意受让人，支付了对价，根据保护交易安全原则，对三原审原告的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原审原告刘士春、刘静、刘洪斌的诉讼请求。原审原告刘士春、刘静、刘洪斌不服，向本院提起上诉，请求撤销绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民再字第5号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人马新梅签订的《买卖房屋转让宅基地合同》无效，判令上诉人与被上诉人马新梅返还各自因该合同取得的财产；确认被上诉人马新梅与被上诉人任艳签订的《买卖房屋转让宅基地合同》无效，判令被上诉人任艳向上诉人返还房屋及宅基地，由被上诉人马新梅向被上诉人任艳返还购房款。理由是：1、绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第2000号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，只是因为第三人任艳未参加诉讼，致案件无法执行；2、（2012）涪民再字第5号民事判决以绵阳市人民政府绵府发[2003]60号文件规定认定本案争议标的物所在的南河村2003年实行“村改居”，该规定与国家法律及相关政策相抵触，并且已经冻结执行，不再具有法律效力，不应依此作为定案依据。绵阳市人民政府于2003年4月18日作出绵府发[2003]60号文件，涪城区政府2003年9月15日才批准同意南河村实行“村改居”，上诉人与被上诉人马新梅的合同签订于2003年5月6日，“村改居”的相关规定对该合同不具有溯及力。绵阳市人民政府已经冻结办理“两证”，“村改居”的规定已经不再执行，未办理的宅基地性质并未改变，房屋仍然未登记取得权属证书，涪城法院再审判决确认合同成立没有事实依据；3、被上诉人任艳不能构成善意受让，更不能构成善意取得，依法应当向上诉人返还房屋。2007年10月，被上诉人马新梅向原审法院起诉要求上诉人履行合同，上诉人答辩中主张合同无效，要求返还，被上诉人马新梅撤诉后与被上诉人任艳串通，将房屋卖给被上诉人任艳，损害上诉人的利益。被上诉人任艳取得房屋的价格远远低于市场价，且被上诉人任艳至今未取得该房屋的权属证书。本院审理中，双方当事人均无新的证据提交，根据审查认定的证据，对绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民再字第5号民事判决认定的事实本院予以确认。本院认为：上诉人刘士春、刘静、刘洪斌与被上诉人马新梅签订的《买卖房屋转让宅基地合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同自双方订立书面合同之日成立，合同成立后，对合同效力的认定应当适用《中华人民共和国合同法》的规定。虽然本案房屋及宅基地转让未办理权属变更登记，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”，物权登记是房屋买卖合同中的一项附随义务，是生效房屋买卖合同应履行的内容之一，不是合同生效的必要要件，上诉人刘士春、刘静、刘洪斌的诉讼请求无事实及法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民再字第5号民事判决。本案二审案件受理费2500元，由上诉人刘士春、刘静、刘洪斌承担。本判决为终审判决。审判长  周冬青审判员  蒲德俊审判员  张娅兰二〇一四年三月二十六日书记员  孙家琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。