北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15900号
上诉人（原审被告、反诉原告）滕立梁，男，1965年2月7日出生。
委托代理人杨铭，北京市竞天公诚律师事务所律师。
委托代理人韩婷婷，北京市竞天公诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱罗光，男，1973年6月8日出生。
委托代理人孟祥海，北京市法大律师事务所律师。
委托代理人沈沛峰，男，1987年8月1日出生，北京市法大律师事务所实习律师。
上诉人滕立梁因与被上诉人朱罗光房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，朱罗光诉至原审法院称：2013年12月12日，我与滕立梁签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将北京市朝阳区×××139号院3号楼24层2801号房屋（以下简称涉案房屋）出售给滕立梁，房价款总计930万元，于2014年1月30日前完成过户登记手续。同时，合同第七条第二款约定了逾期付款责任：“买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款”。当日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对付款方式及期限作出明确约定。之后，买受人支付了10万元定金，第二笔款应当于该房屋办理完毕网签手续当日支付。目前，网签手续早己办理完毕，但滕立梁迟迟未支付剩余款项。为此，我曾多次催要，但滕立梁除支付10万元定金外，其余款项总以各种借口拒绝支付。综上，滕立梁的行为己属严重违约，损害了我的合法权益，为保护我的合法权益特向贵院起诉，望贵院依法裁决，支持我的诉讼请求。
滕立梁辩称并反诉称：同意解除合同，不同意支付违约金。2013年12月12日，我为购买涉案房屋与朱罗光签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定朱罗光将其涉案房屋出售给我。《补充协议》第三条约定：“1.买受人应于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币10万元。2.买受人应于该房屋办理完毕网上签约手续当日向出卖人支付购房定金人民币90万元……。”我已向朱罗光实际支付定金10万元。因我家庭变故，第二笔定金90万元未能按期支付。
2014年3月17日朱罗光委托北京市法大律师事务所向我发出《律师函》，以我没有按期向朱罗光支付第二笔购房定金90万元为由解除合同，并要求我支付违约金184万元。
《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《中华人民共和国担保法解释》第119条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”
我认为，第二笔定金90万元在未实际支付的情况下，该定金条款尚未生效。因定金条款未生效．我未能在约定期限内支付定金的行为并不能视为违反合同的违约行为。朱罗光无权以我未付定金为由追究我的违约责任，也无权以此为由单方解除合同。
《中华人民共和国担保法解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”。朱罗光并无合法依据单方解除合同，鉴于合同已无法继续履行，我只得同意合同解除的法律效果，但朱罗光应当根据前述法律规定。向我双倍返还定金。综上所述，恳请贵院查明本案事实，依法判令朱罗光返还我双倍定金共计20万元。
原审法院经审理认为：朱罗光与滕立梁签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。双方应严格依约履行各自的义务。双方于2013年12月31日办理了网签手续，且合同约定双方应当在2014年1月30日前办理房屋所有权变更登记手续，房屋交付时间约定在办理变更登记当日。结合双方就付款时间的约定，可以得出滕立梁应于2014年1月30日支付完毕全部购房款930万元的结论。滕立梁关于第二笔定金90万元未实际支付则定金合同不生效的主张固然符合法律规定，但应当同时注意到该笔定金在双方整个付款流程中也是购房款的一部分。定金合同虽因定金未实际支付而未生效，但购房款未支付则构成违约。因此，朱罗光通知滕立梁解除合同符合合同约定和法律规定，法院确认双方签订的合同于2014年3月20日解除。滕立梁应当向朱罗光支付违约金，但合同约定违约金数额过高，予以酌减。朱罗光明确表示不按定金罚则主张，故应当返还滕立梁定金10万元。朱罗光不存在违约行为，故滕立梁要求朱罗光双倍返还定金的反诉请求，不予支持。据此于2014年8月判决：一、朱罗光与滕立梁于二○一三年十二月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一四年三月二十日解除。二、滕立梁于本判决生效之日起七日内支付朱罗光违约金一百万元。三、朱罗光于本判决生效之日起七日内返还滕立梁定金十万元。四、驳回朱罗光的其他诉讼请求。五、驳回滕立梁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，滕立梁不服，上诉至本院，认为朱罗光与滕泽明就涉案房屋完成网签后，原合同内容已经变更，滕立梁的原合同义务已无需继续履行；第二笔定金90万元在未实际支付的情况下，不能作为合同价款适用违约责任。请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或改判驳回朱罗光要求滕立梁承担违约金的诉讼请求。朱罗光同意原判。
经审理查明：2013年12月12日，朱罗光与滕立梁签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定朱罗光将其名下涉案房屋以930万元的价格出售给滕立梁，双方同意于2014年1月30日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，朱罗光应当在完成房屋权属转移登记当日将涉案房屋交付给滕立梁。关于付款，双方约定滕立梁于合同签订当日支付定金10万元；于办理完毕网上签约手续当日支付定金90万元；于办理房屋权属转移登记手续前三个工作日将购房款505万元在房屋管理局指定的中信银行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后二个工作日内解冻给朱罗光；于办理涉案房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款320万元在浦发银行东三环支行进行资金监管，于办理完毕涉案房屋权属转移登记手续后当日解冻给朱罗光；于办理完毕涉案房屋物业交接手续当日支付5万元。合同还约定，若滕立梁未按照约定时间付款，逾期超过十五日后，朱罗光有权解除合同，朱罗光解除合同的，滕立梁应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向朱罗光支付违约金，并由滕立梁退还朱罗光全部已付款。《补充协议》第五条第9款约定：“买卖双方经居间方告知已知晓北京市限购政策，出卖人同意买受人将该房屋过户到其指定的其他人名下（含法人）。”滕立梁按照合同约定向朱罗光支付了10万元定金后就没有支付其他款项。
2013年12月31日，朱罗光与滕立梁之子滕泽明就涉案房屋的买卖办理了网签手续。
2014年3月17日，朱罗光委托律师向滕立梁发出《律师函》，以未按时付款为由通知滕立梁解除双方签订的房屋买卖合同并要求滕立梁在接到该函后15日内向朱罗光支付184万元违约金。滕立梁于2014年3月20日收到该函。
原审审理中，朱罗光明确表示要求滕立梁承担违约责任，不主张定金罚则。滕立梁表示违约金约定过高，要求法院酌减。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证书、《律师函》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，朱罗光与滕立梁约定双方应当在2014年1月30日前办理房屋所有权变更登记手续，房屋交付时间约定在办理变更登记当日。结合双方约定的付款时间，滕立梁应于2014年1月30日前陆续支付完毕全部购房款930万元。本案中，滕立梁认可因家庭变故，第二笔定金90万元未能按期支付，亦未依约履行其他支付义务，滕立梁的行为已构成违约。根据《补充协议》第五条第9款的约定，朱罗光同意将该房屋过户到滕立梁指定的其他人名下。朱罗光与滕泽明的网签行为正是滕立梁与朱罗光之间房屋买卖合同的履行行为。双方关于定金的约定虽因定金未实际支付而未生效，但第二笔定金亦是购房款的一部分，滕立梁未依约支付之行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院考虑合同约定违约金数额过高，并予以酌减，处理正确，本院予以确认。滕立梁的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费21360元，由滕立梁负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4300元，由滕立梁负担（已交纳）；二审案件受理费13800元，由滕立梁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 王 雨