辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第44号
上诉人（原审被告）：大连艺洁灌溉机械有限公司。
法定代表人：慈元艺，董事长。
委托代理人：刘涛，辽宁××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连金石山化工有限公司。
法定代表人：石宝华，董事长。
委托代理人：谷东风，辽宁××律师事务所律师。
上诉人大连艺洁灌溉机械有限公司因租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第2235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人大连艺洁灌溉机械有限公司（以下简称艺洁灌溉公司）的委托代理人刘涛，被上诉人大连金石山化工有限公司（以下简称金石化工公司）的法定代表人石宝华、委托代理人谷东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告金石化工公司诉称，2010年11月2日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于大连经济技术开发区27#小区东北七街7号的厂房及房屋，租期自2010年12月1日至2013年11月30日，年租金为40万元，第一年租金于2011年2月28日前付清，第二年提前一个月支付当年租金。协议签订后，原告依约履行了合同义务，被告支付了第一年的租金40万元。2011年11月12日，原、被告签订《合同》，约定原告将其所有的位于大连经济技术开发区东北七街7号的工业用地使用权及厂房转让给被告，转让款为1150万元，被告应于2011年11月25日付定金50万元；2011年12月25日付定金100万元；余款1000万元于2012年4月30日前一次性付清；如被告未在2012年4月30日前付清全部转让款，则双方于2010年11月2日签订的《房屋租赁协议》继续履行，被告应付清所欠租金。合同签订后，被告仅陆续支付定金合计90万元。在履行转让合同时，被告违约未能在约定之日付清全部转让款（仅付了90万元定金）。之后，被告也没有按约定继续履行《房屋租赁协议》约定的租金支付义务。在被告根本违约的前提下，原告根据《合同》和《房屋租赁协议》的约定，于2012年7月9日向被告公证送达了解除双方签订的《合同》和《房屋租赁协议》的《解除合同通知书》。现原告请求1、被告给付2011年12月1日至2012年7月9日期间租金244000元，自2012年5月1日起承担日千分之五的违约金；2、被告返还租赁占有使用的土地、办公楼和厂房；3、被告支付自2012年7月10日起至返还期间占用土地、办公楼、厂房的费用，每日按1095.8元计算。4、诉讼费用由被告承担。
原审被告艺洁灌溉公司辩称，1、原、被告之间在2010年11月2日签订了《房屋租赁协议》，租期为2010年12月1日至2013年11月31日，现在还在租赁期限内，后来在2011年11月12日又签订了《合同》，该《合同》中约定了股权转让或者是产权转让这两种形式，在这种情况下履行该《合同》必须由原告全体股东意思表示一致，原告是有限责任公司，又是中外合资公司，应按照公司法和公司章程的规定来执行，原告一直未履行相关义务，在《合同》履行上原告违约，应退还定金90万元。在这种情况下双方互负债务，不存在拖欠情况，双方应抵消，既然不存在拖欠租金也就不存在支付违约金的依据；2、原、被告双方在合同履行过程中存在的过错没有经过最终确定，故原告解除房屋租赁协议的有效性及是否存在过错也不能确定，所以原告不能单方要求被告返还租赁的厂房和土地。3、2012年7月10日即原告向被告送达解除合同通知之后至2013年11月30日期间都是房屋租赁期间，租金应以原告收取的90万元定金来抵偿；4、被告选择就协议确定的买卖关系在一审法院另案诉讼，另案诉讼的结果将影响本案确定的基本事实，我方认为应终止本案的审理，待另案确定之后再进行审理。
大连经济技术开发区人民法院一审查明，原告系位于大连经济技术开发区东北七街7号的国有土地使用权人（土地面积为4534平方米），亦系该土地上的厂房（厂房面积1545.48平方米）及办公楼（办公楼面积为936.23平方米）的所有权人。原告的公司类型是中外合资有限责任公司。2010年11月2日，原、被告签订《房屋租赁协议》，载明：“一、甲方（原告）自愿将坐落在大连（经济技术）开发区27#工业小区东北七街7号的厂房和房屋（厂房面积约__平方米，房屋面积约为936平方米，土地面积约4534平方米）整体出租给乙方（被告）。二、租赁期限自2010年12月1日至2013年11月30日止。年租金为肆拾万元整。……三、付款方式：合同签订之日起以支票形式预付定金贰拾万元整，当年剩余租金贰拾万元整于2011年2月28日付清。第二年提前一个月支付当年租金，第三年提前两个月支付当年租金。……七、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按日租金额的5‰向乙方加收违约金。……”合同签订后，原告向被告交付了案涉土地、厂房及房屋（办公楼），被告向原告支付了第一年的租金40万元。2011年11月12日，原、被告双方签订《合同》，载明：“……1、本协议转让的工业用地原属大连金石山化工有限公司，位于大连（经济技术）开发区东北七街7号，土地面积4534平方米，土地证号：大开国用（2004）字第01**号；厂房面积1545.48平方米，产权证号：大开字第A01783号；2、转让款共计壹仟壹佰伍拾万元整（￥1150万元）；3、转让款付款方式：2011年11月25日付定金伍拾万元整（￥50万元）；2011年12月25日付定金壹佰万元整（￥100万元）；余款壹仟万元整（￥1000万元）于2012年4月30日前一次性付清（以上款付到甲方指定账户）。4、转让方式：（1）大连金石山化工有限公司股权转让；（2）土地使用权及办公楼、厂房产权转让。本协议经甲（原告）乙（被告）双方签字盖章后，转让款全部付清之日，乙方确定选择（1）或（2）的转让方式后，甲方协助乙方办理土地证、房产证等相关证件的变更手续或股权转让手续。……6、如乙方未按照本协议约定支付转让款，则逾期一日应赔偿甲方未收到款项的3‰赔偿金。如乙方超过30天还未付本协议约定的转让款，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付违约金，定金不予返还。7、甲乙双方已在2010年签订了房屋租赁合同，如2012年4月30日前乙方付清全部转让款，2010年签订的房屋租赁合同自动解除；如未在2012年4月30日前付清全部转让款，2010年签订的房屋租赁合同继续履行并付清所欠租金……。”另查明，2011年12月27日，被告法定代表人慈元艺向原告法定代表人石宝华的账户汇款50万元作为《合同》的一部分定金。2012年3月28日，原告以支票形式向被告支付定金20万元。2012年4月7日原告以支票形式向被告支付定金20万元。至此，被告共向原告支付定金90万元。再查，2012年7月9日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，载明：“1、贵我双方签订的《合同》和《房屋租赁协议》自本《解除合同通知书》送达或视为送达之日即解除；2、请贵司自收到本《解除合同通知书》之日起十日内搬离我司厂房，并将厂房及土地按原状交还我司。”被告自认于2012年7月9日收到该通知书。庭审时，一审法院当庭向被告释明其是否对原告单方解除租赁合同有异议，被告表示有异议但其未提交书面反诉意见亦未交纳反诉费。一审庭审时，原、被告双方共同确认将违约金数额调整至应付租金的30%以内。
大连经济技术开发区人民法院一审认为，1、原告与被告于2010年11月2日签订的《房屋租赁协议》为当事人双方之间的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应视为合法有效；2、原告与被告于2011年11月12日签订买卖合同，约定原告将案涉房屋及所附土地使用权有偿转让给被告，依据该合同，双方之前订立的《房屋租赁协议》中止履行。但截至2012年4月30日被告仍未付清《合同》约定的全部转让款，依据《合同》约定，《房屋租赁协议》继续履行，被告应按《房屋租赁协议》的约定付清所欠租金。但被告并未及时支付应付租金，原告依约享有合同解除权。2012年7月9日被告收到原告发出的《解除合同通知书》，未在合理期限内提出异议，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》即日起解除。原告请求被告支付解除合同之前被告欠付的房屋租金并要求被告返还占有使用的案涉房屋及土地，合法有据，应予支持。被告欠付原告租金数额为日租金1095.8×222天（2011年12月1日-2012年7月9日）=243267.6元。因解除租赁合同后被告仍在占用案涉房屋和土地，原告请求被告参照双方约定的房屋租金支付占用房屋使用费合法有据，应予支持；3、被告未按《房屋租赁协议》的约定付清所欠租金，构成违约，应承担违约责任。2012年4月30日《房屋租赁协议》恢复履行，被告应从即日及时支付第二年租金，但其未支付，应依合同约定向原告支付违约金，故原告主张被告自2012年5月1日起计算违约金合法有据。原、被告双方共同确认将违约金数额调整至应付租金的30%以内，予以确认，故将违约金数额调整为应付租金的30%，即243267.6元×30%=72980.2元；4、被告关于“双方互负债务，不存在拖欠情况，双方应抵消，既然不存在拖欠租金也就不存在支付违约金的依据”，“原告不能单方要求返还租赁的厂房和土地”，“应中止本案的审理，待另案确定之后再进行审理”的意见，因基于双方《合同》的买卖关系另案诉讼，且处理结果对本案没有制约影响，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、于判决生效之日起十日内，被告大连艺洁灌溉机械有限公司向原告大连金石山化工有限公司支付自2011年12月1日起至2012年7月9日止的租金243267.6元及违约金72980.2元；二、于判决生效之日起十日内，被告大连艺洁灌溉机械有限公司向原告大连金石山化工有限公司返还位于大连经济技术开发区东北七街7号的办公楼（建筑面积936.23平方米）及7-2号厂房（建筑面积为1545.48平方米）；三、于判决生效之日起十日内，被告大连艺洁灌溉机械有限公司向原告大连金石山化工有限公司支付房屋占有使用费（自2012年7月10日起至判决确定的返还之日止，每日按1095.8元计算）；四、驳回原告大连金石山化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16134元，保全费5000元，合计21134元，由被告大连艺洁灌溉机械有限公司承担。
宣判后，艺洁灌溉公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审，或依法改判不予支付被上诉人租金、房屋占有使用费及违约金。其主要上诉理由为：双方之间存在租赁关系，上诉人实际使用了租赁场地，应该交付租金，因在另案中，被上诉人应返还上诉人定金90万元，本案的租金和房屋占有使用费合计也要少于应返还的定金，双方互相负有债务，应互相抵销。在另案诉讼判决未生效前，本案不应径行判决。
被上诉人金石化工公司表示服从原审判决。
本院经审理查明：上诉人与被上诉人均认可在双方租赁合同到期日，即2013年11月30日，上诉人已从案涉办公楼和厂房腾退，被上诉人已经接受，双方没有争议。
另查，双方之间有因买卖案涉办公楼和厂房的另案诉讼，其中涉及到90万元定金。
本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方于2010年11月2日签订的《房屋租赁协议》，符合合同生效的法定要件，一审判决认定为有效合同，符合法律规定，二审予以确认。由于上诉人未按合同约定交纳租金，被上诉人享有合同解除权，一审认定2012年7月9日上述租赁协议已经解除，并无不当，二审予以确认。租赁协议解除前，上诉人应交纳相应的租金，租赁协议解除后，上诉人仍实际占有使用案涉办公楼和厂房，应当比照租金标准支付占有使用费。上诉人拖欠租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。故一审作出上诉人支付租金，承担违约金及支付房屋占有使用费的判决，具有事实和法律依据，并无不当。该判决结果是独立存在的，至于上诉人主张的90万元定金的问题，不属于本案调整范围，不影响本案的判决结果，上诉人主张相互抵销的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
由于在一审宣判后，上诉人于2013年11月30日主动履行了一审判决第二项关于返还办公楼和厂房的义务，故该项判决已没有可执行性，二审予以撤销；对一审判决第三项关于上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费的截止时间应变更为2013年11月30日。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第2235号民事判决第一、四项；
二、变更大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第2235号民事判决第三项为：于本判决生效之日起十日内，上诉人大连艺洁灌溉机械有限公司向被上诉人大连金石山化工有限公司支付房屋占有使用费，自2012年7月10日起至2013年11月30日止，每日按1095.8元计算；
三、撤销大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第2235号民事判决第二项。
二审案件受理费16134元（上诉人预交），由上诉人大连艺洁灌溉机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 耿 艳