黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民初字第174号
原告某公司，住所地佳木斯市向阳区。
法定代表人葛某某，系公司总经理。
委托代理人沈宗铉，系公司法律顾问。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解，代收法律文书。
委托代理人贾丽，系公司法律顾问。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解代收法律文书。
被告某公司，住所地佳木斯市向阳区永春社区。
法定代表人管某某，系公司总经理。
委托代理人田景俊，系该公司项目负责人。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代收法律文书。
原告某公司与被告某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告某公司委托代理人沈宗铉、贾丽和被告某公司委托代理人田景俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月8日，原、被告双方签订《协议书》，协议中第1条约定，原告购买被告开发建设的“欧亚小镇”C1#、D1#楼的3-6层回迁楼，因工程未完工，暂定户数为96户，建筑面积约为6400平方米，单价为3000元每平方米。协议签订之日，原告向被告支付了1700万元购房款。工程完工后，确定了房屋户数为92户，建筑面积为6249.21平方米。2013年5月17日，原告向被告支付了剩余购房款1747630元。在协议履行过程中，共安置回迁户72户，剩余20户房屋所有权现为原告所有。为此，原告多次要求被告为其办理房屋住宅所有权证，但被告一直拖延至今，拒绝办理。综上，被告拒绝为原告办理房屋住宅所有权证的行为已构成违约，请求解除原、被告签订的协议中20户房产的买卖合同，被告返还购房款4644120元及利息。
被告辩称，原、被告签订的《协议书》中关于20户房产的买卖合同不应予以解除，原告认为被告未为其办理20户房产住宅所有权证书，构成违约，该事实不存在。根据双方签署的协议书中第七条约定，C1#、D1#楼3-6层住宅因原告安置住户发生的法律纠纷及产生的税均由原告承担。2012年7月20日，原告又向被告作出承诺，在其将45户房源（包括本案诉请的20户房屋）房款结清并由郊区政府将缴税情况解决后（如郊区政府无法解决税费），则由原告负责解决，被告再将房源交付给原告。由此可见，是先由原告负责解决缴税问题，被告才可向其交付房源并出具办理产权证书的相关手续。由于税务问题一直未解决，致使被告无法及时出具办理产权证书的相关手续，因此，被告不存在违约行为。被告现可以为其出具办理公建产权证书的相关手续，但原告不接受，因此，责任不在被告，双方签订协议书中并未要求被告必须出具住宅房屋产权证书所需相关手续，仅是约定由被告提供办理证照的相关手续，因此被告不存在违约行为。双方签订的92户房屋买卖协议的前提因为原告开发建设的“英伦尚城”B1楼违规建设，遮挡被告开发的“欧亚小镇C1#、D1#楼3-6层采光，导致回迁户上访，造成社会不稳定，在规划局的协调下，原告与被告签订协议将被遮光92户房产买下，被告也只能出具政府允许的相关手续。由于原告违规建设的”英伦尚城“B1楼超高遮挡其购买的92户房产光线，不符合相关规定，佳木斯市规划局就将这92户房屋由住宅性质改为公共建设用房。因此，被告不能出具办理住宅产权证书所需手续及92户房屋不能办理住宅产权证书的原因在于原告的违建，该责任应由原告承担，原告要求被告为其出具办理住宅房屋产权证书所需手续是无理要求。由于被告没有违约行为，且无双方约定解除合同情形及法定解除合同的理由，因此，原告要求解除合同的请求不应予以支持，返还购房款4644120元的诉讼请求更不应予以支持。如果原告要求被告出具办理住宅产权证书所需手续，应由原告协调相关政府主管部门，将原告诉请的92户房产规划由公建变更为住宅后，被告才可以出具。
原告为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：
证据一、协议书（与原件核对无异的复印件）。证明2011年7月8日原告购买被告开发的欧亚小镇C1、D1栋3-6层住宅，约定共计96户，总价1920万元，并约定被告有义务提供办理住宅证照的相关手续。协议中第一条约定原告购买的是C1、D1#3-6层住宅，因此被告要为原告出具住宅手续。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为与我公司无关，合同约定由我方提供办理证照的相关手续，并未约定提供办理住宅证照的手续。
本院经审查认为，该证据可以起到证明本案事实的作用，因被告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
证据二、收据两张（复印件与原件核对无异）。证明原告分别于2011年7月8日、2013年5月17日向被告足额支付了92户购房款18747630元。
经庭审质证，被告对此份证据无异议，本院予以采信。
证据三、欧亚小镇项目审批表。证明被告开发的欧亚小镇C1、D1#3-6层为住宅区，配套公共建筑简称公建，根本办不了住宅证照，被告属于根本性违约。从时间看是签订协议书之后确定为公建性质。
经庭审质证，被告对此证据无异议，本院予以采信。
被告为支持其诉讼主张，提供证据如下：
证据一、协议书（与原件核对无异的复印件）。证明英伦尚城挡住了欧亚小镇的采光，在规划局的协调下原告才买了争议房屋。
经庭审质证，原告对此证据有异议，认为楼是我们先盖的，我们购买的是3-6层，明确是住宅，理所应当办理住宅证照。
本院经审查认为，该证据与原告提供的协议书内容一致，可以起到证明本案事实的作用，本院予以采信。
证据二、承诺书。证明原告承诺房款结清并缴税后，被告再将房源交付给原告，由于税务问题没解决，致使无法办理产权证照相关手续。所以被告不存在违约行为。
经庭审质证，原告对此证据真实性无异议，但认为承诺书中所述的房款和供热费已经结清，是否解决缴税问题与原告要求被告办理住宅证照之间没有直接因果关系，因为原告已经预支了缴税也无法办理住宅手续，未缴税不能作为其抗辩理由。
本院经审查认为，该证据系原告为被告出具的承诺书，其中约定税款由原告负责解决，因原告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
证据三、定线图两份。证明原告违规建设挡光，规划局才把住宅性质改为公建性质，因此不能出具办理住宅的相关手续。
经庭审质证，原告对此证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该份证据可以证明原告的房屋为公建，无法办理证照，被告因为规划问题才改为公建，原告不存在过错。原告的房屋在被告规划之前建成。
本院经审查认为，该证据可以证明被告出售给原告的房屋被有关部门批准规划为公建性质，因原告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
根据当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：原、被告均为房地产开发企业，双方开发建设的楼盘南北毗邻。2011年7月，原、被告就原告开发建设“英伦尚城”遮挡被告开发建设的“欧亚小镇”C1#、D1#回迁安置楼，导致回迁户上访事宜，经充分协商，双方达成如下协议：乙方（被告）开发欧亚小镇C1#、D1#楼3-6层住宅建筑面积为6400平方米，共计96户，此部分甲方（原告）按建设成本每平方米3000元支付给乙方；双方签订此协议后，甲方先期支付17000000元，用于乙方前期投入建设费用，余下费用待工程验收合格、入户工作开始前一次性付清；乙方开发建设欧亚小镇所有的楼房与C1#、D1#楼3-6层住宅同时完成验收，交付使用，如未履约，乙方对甲方进行相应赔偿；乙方按国家施工标准进行施工，其中欧亚小镇C1#、D1#楼3-6层住宅入户标准应与同属乙方开发建设的欧亚小镇A#、B#楼完全一致，如不一致造成影响，甲方有权从未结算费用中扣除相应违约金；按国家相关规定要求，乙方完成C1#、D1#楼3-6层住宅建设且甲方安置住户工作结束后，乙方应向住户提供办理证照的相关手续，其物业管理工作与质量保修工作由乙方全权负责，如乙方不能履行约定，对业主造成的一切经济损失，由乙方负责赔偿；自此协议签订之日起，乙方协调所开发的欧亚小镇项目中回迁住户，不要因甲方开发的英伦尚城B1楼对欧亚小镇C1楼、D1楼遮光问题上访；C1楼、D1楼3-6层住宅因甲方安置住户发生的法律纠纷及所产生的税均由甲方负责，因安置及税务的影响给乙方造成一切经济损失，由甲方给予乙方赔偿等。上述协议签订后，原告于2011年7月8日向被告支付购房款17000000元，于2013年5月17日向被告支付剩余购房款1747630元，被告将72套房屋交付原告接收并安置回迁户使用，另有20套房屋因无法办理住宅证照，原告至今没有接收，该20套房屋总面积为1548.04平方米，总价款为4644120元（1548.04平方米X3000元／平方米）。对原告提供的上述20套房产清单，被告未提出异议。2011年8月17日，被告所开发建设的上述房屋使用性质，被政府有关部门确定为公建房屋。2012年7月20日，原告为被告出具承诺书一份，其内容为：我公司（原告）购买你公司（被告）欧亚小镇C栋、D栋楼房，共计92户，现还差你公司房款1747630元，由于在92户中有45户是留给郊区政府道路拓宽工程中涉及的拆迁安置户，暂时不用进户，故贵公司可否考虑，先将剩余47户交由我公司办理回迁进户安置，剩余45户房源，待房款结清后，并由郊区政府将缴税情况解决后（如郊区政府无法解决税款，则由我公司负责解决），贵公司再将房源交由我公司。现原告以被告所建房屋无法办理住宅证照为由，要求解除与被告签订的协议书中20套房屋的买卖合同，同时请求被告返还购房款4644120元及利息。
本院认为，原、被告因南北毗邻开发建设楼盘，原告所建的“英伦尚城”房屋遮挡被告所建的“欧亚小镇”C1号和D1号回迁安置楼，导致回迁户上访，双方为此签订协议，由原告购买被告开发建设的C1号和D1号楼商品房，原告购买该房屋的目的是为安置回迁户，双方在协议中约定该房屋的使用性质也为住宅，但在签订协议后，被告所建的C1号和D1号楼3-6层商品房，被政府主管部门规划为公建房屋，不能办理住宅证照，致使原告无法实现合同目的，故对原告要求解除20户房屋买卖合同的诉讼请求，本院应予支持；因被告在与原告签订房屋买卖合同后，其所建房屋才被有关部门确定为公建性质房屋，致使该合同无法履行系被告违约，故对原告要求被告承担违约责任、给付利息的诉讼请求，本案亦予以支持。关于被告提出应先由原告解决缴税问题后，被告才能出具办理产权证照的手续问题，因双方争议房屋已被规划为公建性质，即使原告缴纳了税费，被告也无法为原告办理住宅证照，因此，被告已构成违约，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告某公司与被告某公司签订的协议书中关于20套房屋（计1548.04平方米）的买卖协议。
二、被告于判决生效后立即返还原告购房款4644120元，并从原告主张权利的2015年4月20日起，至判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率给付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43953元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 黄继昌
二〇一五年十一月十九日
书记员 李姝凝