山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第106号
原告：李淑兰。
委托代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***号。
法定代表人：乔运祥，该公司经理。
被告：潘琦，吉林省安图县水利局职工。
委托代理人：卢君。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称隆祥公司）、潘琦申请执行人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李淑兰的委托代理人滕晓峰，被告潘琦的委托代理人卢君到庭参加了诉讼。被告隆祥公司经依法传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称，李淑兰诉隆祥公司民间借贷纠纷一案中，李淑兰申请财产保全，2012年1月4日烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书，查封隆祥公司名下位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层含1129、1130、1131在内房产一宗，查封期间2012年1月5日至2014年1月4日。该文书于2012年1月5日送达隆祥公司和房屋登记部门。
该案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书，该调解书生效后，隆祥公司未履行付款义务，李淑兰于2013年申请烟台市中级人民法院强制执行，烟台市中级人民法院于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。执行中，潘琦提出执行异议，称其于2011年8月17日购买上述房屋。经烟台市中级人民法院审理，作出（2014）烟执异字第20号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。
李淑兰认为，隆祥公司与潘琦签订的商品房预售合同约定自备案日起生效，但至执行时未备案，因此，该合同未生效；付款假设属实，那么二者间的金钱之债已过诉讼时效；潘琦等购房户远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例，潘琦也未举证证明资金存取来源。因此，烟台市中级人民法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求：1、确认位于海阳市凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1129、1130、1131号房产归隆祥公司所有。2、判令对上述房产许可执行。
被告潘琦答辩称，一、潘琦与隆祥公司之间的商品房买卖合同合法有效。2011年8月17日，潘琦与隆祥公司签订海房预（销）字200935第249、256、257号《商品房预（销）售合同》三份，约定购买隆祥公司凤都商业广场商铺1129、1130、1131号房产，房款分别为356616元、345190元、350903元，于2011年8月11日前一次性付清。2011年7月30日潘琦向隆祥公司给付3万元购房订金。2011年8月7日，潘琦通过吉林省安图县农村信用合作社联社吉卡在隆祥公司财务POS机上一次性刷卡支付了购房余款，隆祥公司均出具了收据。潘琦与隆祥公司签订的购房合同未违反国家法律强制性、效力性规定，系有效合同。且潘琦同时从隆祥公司购买了23号房产，双方签订了《品房预（销）售合同》，潘琦于2011年7月30日向隆祥公司支付订金2万元，于2011年8月7日通过隆祥公司财务POS机一次性支付了购房余款403843元，隆祥公司为潘琦出具了收据。23号房产没有涉案，进一步说明1129、1130、1131号购房合同的真实有效。二、隆祥公司应全面履行该合同，有义务向潘琦交付房屋并办理房屋产权登记的附随义务。李淑兰作为申请执行人无权主张强制执行该房。三、本案争议的房屋备案登记不影响房屋买卖合同效力，涉案房产归潘琦所有。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，潘琦与隆祥公司签订的预售合同为有效合同，未作备案登记不影响合同效力。综上请求，驳回李淑兰的诉讼请求。
本院经审理，确认如下事实，本院在审理李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷一案过程中，依据李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书和协助执行通知书，查封了隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含1129、1130、1131号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷，经本院及山东省高级人民法院审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。内容为：一、隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；二、隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；三、隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；四、隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；五、隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；六、隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；七、一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。
调解书生效后，隆祥公司未按生效调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行。本院以（2013）烟执字第361号立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。案外人潘琦提出执行异议。本院于2015年2月5日做出（2014）烟执异字第59号执行裁定书，认为，涉案查封的房产虽然登记在隆祥公司名下，但案外人潘琦向本院提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然李淑兰不认可，但执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。裁定中止对隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1129、1130、1131号房产的执行。
潘琦主张其于2011年8月17日购买了涉案房屋，于8月11日前交纳了全部房款，并将涉案房产委托隆祥公司经营。向法庭提交2011年8月7日与隆祥公司签订的23号商铺的《商品房预（销）售合同》、2011年8月17日与隆祥公司签订的涉案房屋的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》各三份，与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》三份及出自安图县农村信用合作联社的银行存款明细帐，隆祥公司出具的收23、1129、1130、1131号购房定金及房款的收据及凤都商业广场置业顾问徐某的名片、隆祥公司提供的按揭借款客户需提供资料、投资分析表、证人马某出具的证言证明上述主张。其中《商品房预（销）销售合同》约定，潘琦购买凤都商业广场23、1129、1130、1131号房，建筑面积分别为53.06、53.06、51.36、52.21平方米，房价款分别为423843元、356616元、345191元、350903元。合同第二条约定，商品房预售资金存入监管银行中国银行海阳支行。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。《补充协议》约定，为使“凤都商业广场”能够顺利完成招商并启动运营，使商铺尽快获得较高租金和增值空间，潘琦自愿将该商铺委托给隆祥公司聘请的经营管理公司无偿经营管理三年，自2011年9月30日起至2014年9月30日止，并与经营管理公司签订经营管理合同。潘琦与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》第一条约定，在不损害潘琦利益的前提下，潘琦委托海阳凤都商业服务有限公司全权代表本人向隆祥公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。第二条约定，潘琦自愿将该商铺委托给海阳凤都商业服务有限公司无偿经营管理三年，在该期限内海阳凤都商业服务有限公司拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2011年9月30日起至2014年9月30日止。合同另对三年经营管理期限届满后潘琦个人出租及继续委托租赁等作了约定；安图县农村信用合作联社打印的银行存款明细帐显示2011年8月7日通过潘琦的丈夫卢君的帐户POS机消费1426553元；证人徐某出庭作证称：其于2010年10月23日起到凤都商业广场做置业顾问，接待过潘琦夫妇，向他们发放了按揭借款客户需提供资料、并填写了投资分析表，因当日公司停电，潘琦夫妇在公司附近的信用社通过POS机付的购房定金，后来卢君自己到隆祥公司通过POS机交付了剩余房款。购房合同是隆祥公司姜艳娜签订。证人马某出庭作证称：其是凤都商业广场商铺销售代理人，担任隆祥公司在延边的销售总监。2011年7月29日其带卢君夫妻从吉林到海阳，7月30日隆祥公司派车带卢君夫妻考察了涉案房产周边环境后，卢君夫妻定下购买4套房子，其中一套外铺，三套内铺。因公司当天停电，卢君夫妻到外面的POS机交了5万元定金，后来又付了140多万元购房款。其职责只负责带客户去，由公司置业顾问负责讲解，徐某系公司的置业顾问。
李淑兰对上述证据提出异议，一是不确定商品房预（销）售合同的真实性。二是根据该合同第23条约定，买卖双方未共同持合同到房产管理部门登记备案，合同未生效。三是依据《中华人民共和国物权法》第9条的规定精神，买卖房屋未办理预登记和网签，不能对抗第三人即烟台市中级人民法院的查封。四是付房款定金没有银行转款取款凭证，POS机明细用途未显示是购房款，且亦未按照合同第二条约定将款打到监管账户。五是根据当事人的庭审陈述，无偿给海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年是在隆祥公司与潘琦签订买卖合同时房价优惠18%的基础上，优惠后的价格是6721元，但当年海阳相同地段的房价最高也未超过5000元。认为经营管理合同的乙方是海阳凤都商业服务有限公司，不是涉案当事人，无权处分涉案当事人的相关权益，与本案无关。六是证人未能提交与隆祥公司的劳动合同、社保单据等有效证据证明其与隆祥公司的关系，且该两位证人与售房有利害关系，不具备证人资格，证言不应采纳。
对于潘琦与隆祥公司为何未按合同约定办理备案手续问题，潘琦称隆祥公司销售经理杨桂菊说备案手续由公司统一办理，不用我们去。
对于潘琦与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同及与隆祥公司签订的补充协议的履行情况，潘琦称，依照约定，我方无偿委托海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年，至2014年9月30日海阳凤都商业服务有限公司将房屋交付我方，但实际上双方没有履行。
对于房屋是否交付的问题，潘琦称工程至今没有交付。对于工程是否竣工验收的问题，李淑兰及潘琦均不清楚。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业商业广场至今未运营。
上述事实，有（2012）烟民一初字第16号民事裁定书、（2014）烟执异字第59号执行裁定书、2011年8月7日商品房预（销）售合同、补充协议，与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同及安图县农村信用合作联社存款明细帐、隆祥公司出具的收购房款收据、证人证言等及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，本案争执焦点有二，一是潘琦是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于潘琦是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗原告的执行申请问题。本院认为，潘琦提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，潘琦提供的其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2011年8月17日签订的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》、与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理协议》、2011年8月7日安图县农村信用合作联社存款明细帐、隆祥公司为其出具的收取购房定金及房款的收据以及证人证言能够相互印证，可以证明潘琦与隆祥公司存在真实的商品房买卖关系，且已支付了全部房款。涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在潘琦。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。本案李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房（预）销售合同并已付清全部房款的购房户。潘琦对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。李淑兰主张许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1129、1130、1131号房屋的执行，理由不当，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 侯伟平
审 判 员 慈勤哲
人民陪审员 徐建春
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 辛婷婷