上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1966号
上诉人（原审被告）上海普安法玛西医药有限公司。
委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。
委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海久元置业经营管理有限公司。
上诉人上海普安法玛西医药有限公司（以下简称普安法玛西公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人普安法玛西公司之委托代理人张洪根及被上诉人上海久元置业经营管理有限公司（以下简称久元公司）之委托代理人叶贞汝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区浦东南路＊＊＊号101-104室、张杨路＊＊＊号101-103室为案外人深圳＊＊＊贸易有限公司所有，自2008年8月1日起委托久元公司经营，并授权以久元公司的名义对外招商和订立租赁合同。2012年，久元公司作为出租人（甲方）、普安法玛西公司作为承租人（乙方）就上海市浦东新区浦东南路＊＊＊号103、104室及张杨路＊＊＊号103室房屋签订了《租赁合同》，合同约定乙方承租面积为79.73平方米；租赁期限自2012年10月1日起至2017年11月30日止，2012年10月1日起至2012年11月30日止为免租期；2013年12月1日起至2014年11月30日的月租金为人民币（下同）58，202.90元，2014年12月1日起至2015年11月30日的月租金为60，628元、租金单位25元／㎡／天；乙方支付租金每一个月为一个支付周期，先付后用；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金193，843.50元，于租赁关系终止时且乙方结清合同项下所有款项并返还系争房屋后三十天内无息返还；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。合同还约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同内的平均月金的叁倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应另行赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金及／或物业管理费累计超过壹个月的（本项违约金数额为合同内平均月租金的三倍）；……。补充条款约定，倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息1‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用。若乙方违反本合同项下任何义务，甲方在乙方违约事实发生后有未经通知即有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直至乙方前述的违反得到改正。
原审另认定，合同签订后，久元公司与普安法玛西公司按约履行了各自义务。后因普安法玛西公司欠付租金等费用，久元公司多次去函催讨，并称将切断系争房屋水电供应及其他服务。普安法玛西公司曾于2014年10月致函久元公司，称周边商户因客流不足不断换铺或关铺，申请将租金减半并移铺。2014年12月间，久元公司有过断电、锁门行为。2015年1月5日，普安法玛西公司以快递方式向久元公司寄《普安药房张杨路店清退函》：“……我司认为贵司在停电和锁门后已经单方面终止了合同，为了尽快恢复药品正常管理以及我司资产的安全性，以及我司及时将商铺归还贵司，减少贵司的租赁损失，我司要求对药店商品进行清理并腾退商铺。”2015年1月6日，久元公司向普安法玛西公司发出《关于费用催缴及解除租赁合同的通知》：“基于贵方长期拖欠租金等费用，我公司行使租赁合同单方解除权的条件已经成就，我公司现郑重告知贵方；一、原租赁合同至2015年1月6日效力终止，我公司收回该房屋的使用权。……。”2015年1月14日，普安法玛西公司搬离系争房屋。后久元公司诉至法院，要求判令：一、普安法玛西公司支付解约违约金181，884元；二、普安法玛西公司支付拖欠租金130，790.40元；三、普安法玛西公司支付逾期付款违约金（自2014年11月1日起至2015年1月6日止的违约金为6，214.59元，自2015年1月7日起按130，790.40元日千分之一的标准计算至付清之日止）；四、普安法玛西公司支付拖欠的物业管理费8，759.38元；五、普安法玛西公司支付拖欠的空调费及电费共计989.87元；前述五项诉请扣除普安法玛西公司支付的租赁保证金193，843.50元后，剩余金额为134，797.74元；六、本案诉讼费由普安法玛西公司承担。
原审认为，讼争《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，久元公司与普安法玛西公司均应恪守约定、按约履行。现双方对《租赁合同》于2015年1月6日解除均无异议，法院亦予确认。但法院认为该合同系久元公司行使解约权而解除。因普安法玛西公司拖欠租金等费用超过一个月，久元公司按约取得合同解约权，故《租赁合同》自久元公司解除通知到达普安法玛西公司之日解除。普安法玛西公司抗辩合同系双方协商一致解除，缺乏事实依据，法院难以采纳。鉴于普安法玛西公司违约导致合同解除，久元公司要求普安法玛西公司承担解约违约金181，884元，符合合同约定，依法应予支持。对久元公司主张的逾期付款违约金计付标准，普安法玛西公司以合同约定的违约金过高，主张予以调整，法院以久元公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调低至日万分之五。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年五月二十一日作出判决：一、普安法玛西公司于判决生效之日起十日内支付久元公司解约违约金181，884元；二、普安法玛西公司于判决生效之日起十日内支付久元公司租金130，790.40元及逾期付款违约金（自2014年11月1日起至2015年1月6日止的违约金为3，107元，2015年1月7日起至判决生效之日的违约金按130，790.40元的日万分之五计算）；三、普安法玛西公司于判决生效之日起十日内支付久元公司物业管理费8，759.38元；四、普安法玛西公司于判决生效之日起十日内支付久元公司空调费及电费共计989.87元；五、久元公司于判决生效之日起十日内返还普安法玛西公司租赁保证金193，843.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，995元，减半收取计1，497.50元，财产保全费1，193元，共计2，690.50元，由普安法玛西公司负担。
判决后，普安法玛西公司不服，上诉于本院，诉称：虽然合同约定逾期付款承租人需承担相当于月租金三倍的违约金，上诉人也确实逾期付款，但被上诉人采用停电停水的野蛮手段，亦有过错；合同约定的违约金远远超出被上诉人的实际损失，被上诉人没有提供损失依据，可以认为其并没有实际损失，故要求二审法院撤销原审判决主文第一项，改判其支付解约违约金90，942元。
被上诉人久元公司辩称：合同约定被上诉人可以不经通知而采取断电断水的措施，实际操作中其还通过电话、函件等与上诉人进行了沟通；新的承租户实际于2015年3月4日才进场，被上诉人还要给予其50天的免租期，被上诉人的损失远远超过三个月的租金损失，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。根据查明事实，本案合同约定：出租人在承租人发生违约事实后有权未经通知而切断房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行为，直至承租人违反合同的行为得到改正，因此而产生的一切后果及费用均由承租人负责。租赁合同履行中，经久元公司多次催讨，普安法玛西公司仍拒付租金，因此，久元公司的断电、锁门行为有合同依据，不属于违约行为。至于双方争议的解约违约金，本院认为，本案中，合同不能继续履行的责任在于普安法玛西公司一方，考虑合同已履行期限、可能的空置时间等因素，双方约定的相当于三个月租金的解约违约金，并无不当，可予支持。普安法玛西公司主张约定之解约违约金远远超过久元公司的实际损失，则其应承担相应的举证责任，本案中，仅依普安法玛西公司的陈述，显然不能认定其已履行或满足了该项举证义务，故其前述主张，本院不予采纳。综上而言，普安法玛西公司关于撤销原审判决主文第一项，改判其支付解约违约金90，942元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，073元，由上诉人上海普安法玛西医药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 丹
二〇一五年八月七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……