湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第791号
上诉人（原审原告）湖南德天投资（集团）有限公司，住所地怀化市经开区舞阳大道330建材市场综合楼1栋1单元3楼。
法定代表人颜家伟，该公司董事长。
委托代理人陈建明，湖南五溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡艳蓉。
上诉人湖南德天投资（集团）有限公司（以下简称“德天集团”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2012）怀鹤民一初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人德天集团委托代理人陈建明到庭参加诉讼，被上诉人胡艳蓉经公告送到未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2010年4月14日，德天集团（甲方）与胡艳蓉（乙方）签订《德天商业广场商铺租赁合同书》一份，合同约定：甲方将德天广场负一层W241号商铺出租给乙方经营，商铺总面积约196.93平米；租赁期限为6年，从2009年12月26日起至2015年12月25日止；租赁第一年、第二年甲方免收乙方租金，但为了确保甲方的商铺及设备设施不受损失和乙方保证开门营业，乙方签订本合同时必须向甲方交纳20000元商铺保证金，从第三年开始，乙方按19元／月／㎡（其中含5元交纳／月／㎡租金，14元／月／㎡设备使用折旧费）交纳费用，第三年费用交纳时间为2011年6月30日前交清；第四年、第五年、第六年的租金和设备使用折旧费在前一年的基础上按每年递增10%计算；乙方必须保证从市场开业起按时进场开门营业，乙方每关门一天，甲方将向乙方收取100元／天的违约金（从乙方所交保证金中扣除），如乙方连续关门10天或一年内累计关门超过60天的，甲方有权终止合同并收回乙方所使用的商铺，保证金不退；如甲方违约或提前终止合同，甲方按银行同期存款利率退还乙方商铺保证金；如乙方违约，乙方所交纳商铺保证金不予退还，并承担甲方所有损失，所使用商铺由甲方收回另行招商等等。合同签订后,胡艳蓉按合同约定交纳20000元商铺保证金，并进驻德天商业广场店面经营金达莱墙纸。2012年5月胡艳蓉关门停止营业至今。经德天集团催讨租金，胡艳蓉未予交纳租金。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。”本案中，德天集团与胡艳蓉签订的《德天商业广场商铺租赁合同书》系当事人的真实意思表示，该合同合法有效。合同双方当事人均应依照合同约定履行自已的义务。德天集团按照合同约定将德天商业广场负一层W41号商铺出租给胡艳蓉，胡艳蓉应当按照合同约定履行交纳租金、管理费及从市场开业起按时进场开门营业等义务。因胡艳蓉在合同履行过程中自2012年5月起未按约开门营业，且经德天集团催收后拒绝交纳租金，胡艳蓉的行为明确表明其不履行主要债务，致使双方合同目的现已不能实现，符合当事人要求解除合同的情形，故对德天集团要求解除合同的诉讼请求应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方当事人签订的租赁合同约定，前两年（2009年12月26日至2011年12月25日）免租金，从2011年12月26日起按每月3741.67元（196.93㎡×19元）支付租金，并提前半年在2011年6月30日前付清。因合同约定第一年及第二年为免租期，不收取租金，双方并没有约定在租赁方违约后，出租方有权补收前两年免租期的租金，故德天集团诉请收取胡艳蓉免租期的租金，应不予支持；诉请胡艳蓉支付第三年8个月租金29933元（196.93㎡×19元×8月），应予支持。
关于本案的违约责任，双方约定为如胡艳蓉违约，胡艳蓉所交纳的商铺保证金不予退还，并承担德天集团所有损失。德天集团主张胡艳蓉所交纳的商铺保证金20000元即为约定的违约金，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除湖南德天投资（集团）有限公司与胡艳蓉签订的《德天商业广场商铺租赁合同书》；二、胡艳蓉于判决生效后15日内支付湖南德天投资（集团）有限公司2011年12月26日至2012年8月25日8个月租金29933元；三、胡艳蓉向湖南德天投资（集团）有限公司交纳的保证金20000元作为合同违约金归湖南德天投资（集团）有限公司所有；四、驳回湖南德天投资（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3095元，由胡艳蓉负担1048元，湖南德天投资（集团）有限公司负担2047元。
湖南德天投资（集团）有限公司不服上述判决，上诉称：胡艳蓉在享受两年免租的合同权利后，在应当履行义务支付租金时故意违约，致合同不能继续履行，胡艳蓉存在违约责任。原判决认为合同约定第一年及第二年为免租期不收取租金，双方并没有约定在租赁方违约后出租方有权补收前两年免租期的租金，故对上诉人请求胡艳蓉支付免租期的租金不予支持。原判决曲解了租赁合同第八条的原意，租赁合同第八条虽然未约定租赁方违约后出租人可以补收免租期的租金，但该条约定是附期限的，只有租赁期满6年才能免租金，如果未满六年不能免收两年租金。同时合同明确了租赁方违约应承担出租方的全部损失，而对出租方主要的损失就是租金损失，装修补贴损失和物业管理费的损失。所以要求违约方支付免租期租金就是赔偿出租方损失的补偿方法。上诉人请求胡艳蓉补付免租期间的租金既符合法律规定，有符合双方当事人合同约定，上诉人该项诉讼请求应当给予支持。
胡艳蓉经公告送达未到庭参加诉讼，无辩称意见。
本院审理查明的事实与原审认定的一致。
本院认为：德天集团与胡艳蓉签订的《德天商业广场商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订本案合同的双方当事人均应依照合同约定履行自已的义务。上诉人按照约定将商铺交付给胡艳蓉使用，合同履行中未存在违约行为。胡艳蓉按照约定交付商铺保证金20000元后，承租二年零八个月后便关门停止营业至今，应视为胡艳蓉不按照合同约定承租上诉人的商铺，胡艳蓉存在违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此，上诉人请求解除租赁合同理由成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案租赁合同第八条对合同双方的违约责任进行约定，其中第2款约定如胡艳蓉违约，一商铺保证金不予退还，二胡艳蓉赔偿德天集团的损失，三由德天集团收回商铺。该条未约定胡艳蓉提前退租，应补收免租期间的租金。双方在合同第五条也只约定胡艳蓉不如期营业，德天集团有权终止合同收回商铺，保证金不退，双方在该条亦未约定胡艳蓉提前退租应收取胡艳蓉免租期间的租金。德天集团在胡艳蓉提前退租的情况下未退还胡艳蓉保证金符合双方约定，但请求收取胡艳蓉免租期间的租金不符合双方在合同中的约定，对该诉讼请求不予支持。其主张胡艳蓉提前退租，应收取胡艳蓉免租期间的租金作为赔偿其损失，合同对此约定不明，结合德天集团收取保证金的目的及德天集团陈述为保证胡艳蓉违约出租方能得到相应保障收取了胡艳蓉保证金20000元的意见，现德天集团将胡艳蓉的保证金未予退还，已经实现合同约定的目的，故请求收取胡艳蓉免租期间的租金作为赔偿其损失的理由不充分。综上，对德天集团上诉请求胡艳蓉支付免租期间的租金损失应不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2047元，由湖南德天投资（集团）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 金 丽
审 判 员 陈 实
二〇一五年四月七日
代理书记员 向庆玲