陕西省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）陕行终756号
上诉人（一审原告）：李勇。
上诉人（一审原告）：李猛。
上诉人（一审原告）：李智。
共同委托代理人：杜江辉，陕西伯尔律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：山阳县人民政府。住所地：陕西省山阳县北新街。
法定代表人：袁良善，县长。
委托代理人：孙涛，山阳县国土资源局干部。
委托代理人：胡一，陕西书宝律师事务所律师。
一审第三人：陈淑萍。
上诉人李勇、李猛、李智因诉被上诉人山阳县人民政府（以下简称山阳县政府）房屋行政登记一案，不服商洛市中级人民法院（2017）陕10行初32号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年1月24日公开开庭审理了本案。上诉人李勇、李猛、李智的委托代理人杜江辉，被上诉人山阳县政府的委托代理人孙涛、胡一到庭参加诉讼。一审第三人陈淑萍经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审法院查明：本案三原告系弟兄关系，房产证上登记的权利人李振柱系三原告父亲（已病故），第三人陈淑萍系三原告母亲。2011年，李振柱在办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，在城关镇鬲家村建起一栋面积1534.11平方米的七层砖混结构楼房。2014年11月19日，山阳县政府给李振柱颁发了山集用（2014）第XXXX号集体土地使用权证。2014年12月17日，李振柱和其妻陈淑萍向山阳县房管所书面申请房屋登记，山阳县房管所经审查无异后报山阳县政府审核。2014年12月22日，山阳县政府给李振柱、陈淑萍颁发了山房权证城关镇字第XXX**号《房屋所有权证》。2015年12月20日，李振柱因病死亡。李振柱生前曾借朱焕琴10万元、借雷涛29万元均未偿还，雷涛在李振柱病故后向陈淑萍、李勇索要借款，陈淑萍将涉案的房产证交给雷涛保管。2016年6月21日，朱焕琴及雷涛分别向山阳县人民法院提起民事诉讼，要求李振柱的法定继承人即本案的三原告及第三人偿还借款，山阳县人民法院先后作出相关的民事判决，判令三原告及第三人在遗产继承的范围内偿还外债（其中与雷涛债务清偿案件的民事案件尚在二审审理过程中）。2016年7月5日，原告李猛以山阳县政府错误的将九人共有的宅基地登记在李振柱一人名下，要求撤销山阳县政府为李振柱颁发的山集用（2014）第XXXXX号集体土地使用权证为由，向商洛市人民政府申请行政复议。次日，三原告还向山阳县国土资源局、山阳县不动产登记中心信访，以山阳县房管所将家庭共有的房屋登记在李振柱一人名下，且没有依法公告为由，要求撤销被告为李振柱所颁发的房产证。同年8月15日，三原告以山阳县不动产登记中心已对该土地使用权证复查复核为由，撤回了行政复议等申请。因山阳县不动产登记中心一直没有作出处理结�，三原告遂向本院提起行政诉讼，要求撤销被告为李振柱所颁发的房产证。
上述事实有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、山集用（2014）第XXXX号集体土地使用权证、山阳县私有房屋所有权登记申请书、山房权证城关镇字第XXX**号《房屋所有权证》、（2016）陕1024民初618号民事判决书、（2016）陕1024民初555号民事判决书、（2017）陕1024民初111号民事判决书、（2017）陕10民终394号民事裁定书、行政复议申请书、关于“山房权证城关镇字第XXX**号”《房屋所有权证》的情况说明、撤回行政复议申请书、关于李振柱《土地证》和《房产证》行政复议有关问题的说明、起诉状等证据在案佐证。
一审法院认为：本案房屋登记时间是2014年12月，应当依据当时施行的《�屋登记办法》依法审查。根据《房屋登记办法》第四条、第二十五条的规定，山阳县政府具有颁发房产证的法定职权。本案三原告对被告为李振柱颁发房产证的法律依据没有异议。本案的主要焦点是：被告为李振柱及第三人陈淑萍颁发的房产证的事实是否清楚，颁证程序是否合法。
关于被告颁证事实是否清楚的问题。本案属于集体土地上的房屋登记。按照《房屋登记办法》第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第八十三条规定，因合法建造的房屋申请房屋所有权登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体建设用地使用权证明；（四）申请登记的房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。本案李振柱及共有人陈淑萍在申请房屋登记时，其取得的集体土地使用权证上土地权利人登记为李振柱，李振柱及陈淑萍在申请房屋登记时，按照《房屋登记办法》第八十三条的规定提交了全部的房屋登记材料，依据《房屋登记办法》第二十条的规定，登记申请符合条件的，房屋登记机构应当予以登记，将登记事项记载于房屋登记簿。本案李振柱的房屋登记申请符合上述登记的相关条件，且没有不予登记的情形，故被告为李振柱及其共有人陈淑萍的房屋登记行为事实清楚，依据充足，符合法律的规定，三原告要求撤销该房屋登记没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立。三原告提出房屋系其家庭共有故不应当登记在一人名下的问题。本院认为，被告在进行房屋登记时，李振柱、三原告等人并没有向房管部门提交相应的土地使用�分割协议、家庭分家析产协议，及三原告要求分别登记的申请，对此房屋登记机构没有义务进行实质审查；且按照一般常理，作为家庭成员的三原告对其父办理房屋登记不可能毫不知情。应当指出的是，房产登记作为一种公示的行政行为，房产证登记办理在哪个家庭成员名下，并不影响房屋的实际物权归属，在原房屋登记权利人李振柱已经死亡的情况下，原告等人可以依据分家析产、遗产继承等规定依法申请变更登记。三原告庭审中自述因债务纠纷中要承担偿还其父生前所欠外债而提起本次行政诉讼。一审认为，是否承担债务应当依法通过民事诉讼解决，原告以撤销房屋行政登记的方式来达到不予承担民事债务的目的，其认识是错误的，对其诉讼观点不予支持。
关于被告颁证的程序是否合法的问题。《房屋登记办法》第七条规�，办理房屋登记依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。本案被告在颁证过程中依法履行了上述程序，颁证程序合法。原告提出被告没有公告故被告办证程序违法的问题。一审认为，《房屋登记办法》第七条第二款规定，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。故是否进行公告是由房屋登记机构根据所办证房屋的具体情况审查确定，并非所有的房屋登记都必须予以公告，即公告不是房屋登记机构的必备程序，没有进行公告并不必然导致颁证行为无效。本案被告所属的房屋登记机构2014年12月17日受理办证申请，其2014年12月10日进行公告，公告时间上显然存在瑕疵。但因公告的对象主要是指权利人以外的其他人，本案李振柱及第三人系三原告的父母亲，与三原告系同一家庭成员，进行房屋登记的公告�否并不损害家庭成员的实际利益。故三原告认为被告没有依法公告、办证程序违法的观点不能成立。
综上所述，被告为李振柱及第三人陈淑萍颁发房产证的行政行为事实清楚，程序合法，适用法律正确，三原告要求撤销被告颁证行政行为的观点和理由不能成立，对其诉讼请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告李勇、李猛、李智的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李勇、李猛、李智承担。
上诉人李勇、李猛、李智上诉称：（一）一审法院事实认定错误。《房屋登记办法》和住房与城乡建设部发布的《房地产登记技术规程》规定了公告的内容、形式、地点等。而被告提供的《房屋登记公告》仅包括申请人姓名、房屋坐落，欠缺建筑物总层数、建筑面积、房屋结构、规划用途、土地使用权证号等核心内容，应视为未公告。被告提供的证据中没有村委会出具的已公告的证明或现场拍取的公告场景照片，说明公告的形式不合法。（二）一审法院法律适用错误。《房屋登记办法》第八十四条和《房地产登记技术规程》都明确规定集体土地上房屋所有权初始登记的公告是必备程序，但一审法院视而不见。综上所述，一审判决事实认定错误，法律适用错误。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人山阳县政府答辩称：（一）答辩人给上诉人之父李振柱颁发的山房权证城关镇字第XXX**号《房屋所有权证》程序合法，事实清楚。李振柱是完全民事行为能力人，在其与妻子陈淑萍共同建起一幢七层砖混结构楼房后，按照其本人真实意思填写的申请和提供的相关办证材料，�经原山阳县房管所对受理业务询问等程序后，答辩人按照《房屋登记办法》的相关规定，为其颁发了《房屋所有权证》。（二）根据《房屋登记办法》第七条的规定，是否公告是由房屋登记机构根据办证房屋的具体情况审查确定，并非所有的房屋登记都必须予以公告，没有进行公告并不必然导致办证行为无效。（三）答辩人于2014年12月10日接受李振柱要求办证的情况后，为了谨慎就及时进行了公告，在公告7日内无任何其他人提出异议，于2014年12月17日正式受理办证申请，并于2014年12月22日向李振柱颁发《房屋所有权证》。（四）上诉人请求撤销《房屋所有权证》的目的是想抗辩李振柱生前所欠外债。按照逻辑和常理推敲，若李振柱的儿子确实出资，李振柱应该将房产证按分担及出资情况进行登记。而本案李振柱没有将房产证登记在儿子名下，说明其儿子并未出资建�。另外，李振柱及三个上诉人并没有向房管部门提交土地使用权分割协议、家庭分家析产协议，也未申请分别登记，故房屋登记机关没有义务进行实质审查。且按常理，三个上诉人作为家庭成员，不可能对李振柱办理房屋登记毫不知情。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。
本院经审理，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是，房屋登记行政行为程序是否合法。本案被诉的房屋登记行政行为作出于2014年12月22日，故本案应适用当时实施的《房屋登记办法》。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋�记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第八十四条规定：“办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。”上述规定应属于一般与特别规定的关系。根据特别规定优于一般规定的法律适用原则，《房屋登记办法》第八十四条的特别规定应优于该法第七条的一般规定。本案中，根据已查明的事实，涉诉的房屋登记属于农村村民住房所有权初始登记，故本案应适用《房屋登记办法》第八十四条的特别规定。根据该项规定，公告应属于农村房屋登记法定的必经程序。又根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第三十四条的规定，人民法院审理行政案件，依法对行政行为是否合法进行审查。被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。本案中，山阳县政府对房屋登记是否经过公告提供的主要证据是：公告文本一份。经审查，山阳县政府在房屋登记的过程中，关于公告一节存在以下问题：第一，公告载明的日期为2014年12月10日，先于李振柱提出申请的时间，即2014年12月17日，不符合《房屋登记办法》第七条、第八十四条中“先申请，后受理，再公告”的程序性规定。第二，没有证据表明山阳县政府将公告张贴于房屋所在地的农村集体经济组织。第三，公告内容不符合《房地产登记技术规程》中“应当将申请登记事项”进行公告的规定。房屋所有权初始登记申请书的申请内容包括房屋坐落、房屋所在建筑物总�数、房屋所在层数、建筑面积、房屋结构、规划用途、土地使用权证号、建筑物区分所有情况等。山阳县政府提交的公告内容除申请人外，仅载明房屋坐落，其他内容均未显示。据上，山阳县政府作出的房屋登记行为未依据法律规定进行公告，属程序违法，本院依法予以撤销。一审判决认为山阳县政府房屋登记行为合法的理由，事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。
综上，上诉人李勇、李猛、李智上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项、第八十九条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销商洛市中级人民法院(2017)陕10行初32号行政判决；
二、撤销被上诉人山阳县人民政府作出的山房权证城关镇字第XXX**号《�屋所有权证》。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人山阳县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦玉珍
审 判 员 马小莉
代理审判员 张慧颖
二〇一八年四月二十日
书 记 员 仵 媛
书 记 员 崔 燕