西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第04362号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：牟乃密，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：李汉廷，男，汉族，无业。
被告：高陵恒昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王少华，总经理。
委托代理人：王明娟，女，�陵恒昌房地产开发有限公司行政部文员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告李汉廷及被告高陵恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理。依法由代理审判员朱璘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人ＸＸ、被告恒昌公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼。被告李汉廷经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称：原告与被告李汉廷签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告李汉廷发放贷款，被告李汉廷按约还款，并以房产作为担保。原告与被告恒昌公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告恒昌公司对上述债务承担保证责任。后被告李汉廷未按约还款本�，故其诉至法院，请求1、请求宣布贷款立即到期，判令被告李汉廷偿还本金268041.16元、利息5631.07元、本金罚息32.06元、利息复利69.27元，合计273773.56元，及2014年9月13日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、请求判令原告对被告李汉廷为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求判令被告恒昌公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由二被告承担本案诉讼费用。
被告李汉廷未出庭答辩。
被告恒昌公司辩称：物保应优于人保，原告建行陕西分行应先对被告李汉廷所抵押房产受偿；如果恒昌公司承担连带保证责任，则依法应享有对被告李汉廷的追偿权。
经审理查明：2012年8月2日，原告建行陕西分行与被告李汉廷签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告李汉廷发放贷款共计人民币280000元，用于其�买合同中列明的位于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）第94幢2单元7层7室房产；借款期限自2012年8月2日至2032年8月2日止；在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2095.86元；贷款利率为浮动利率，即每个利率调整日依据当日的基准利率予以确定；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证；同日，原告建行陕西分行与被告李汉廷签订了《房地产抵押合同》，约定被告李汉廷以合同中列明的位于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）第94幢2单元7层7室房产对上述债务提供抵押担保。2012年8月21日，原告建行陕西分行与被告李汉廷在高陵县房产管理所办理了高房预抵字20125265号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告李汉廷发放贷款280000元，但自2014年6月起，被告李汉廷开始拖欠原告贷款。截止2014年9月13日，被告李汉廷尚有本金268041.16元、利息5631.07元、本金罚息32.06元、利息复利69.27元未偿还原告。
另查，2011年7月28日，原告建行陕西分行与被告恒昌公司签订了编号2011-55《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告恒昌公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于高陵县城一中路北侧“昭慧新城三期”住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2011年7月27日至2016年7月26日；保证最高限额为2.8亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明�件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
以上事实，有《个人住房借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、《贷款支付凭证》一份、《西安市房地产抵押合同》一份、市房预抵字20125265号《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》一份、《中国建设银行个人贷款对账单》一页、《个人贷款拖欠明细》一份，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：合法借贷关系受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告李汉廷签订的《个人住房借款合同》《房地产抵押合同》，与被告恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告李汉廷发放贷款，但被告李汉廷未按约向原告建行陕西分行偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告李汉廷偿还本金268041.16元、利息5631.07元、本金罚息32.06元、利息复利69.27元，合计273773.56元，及2014年9月13日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。原告建行陕西分行与被告李汉廷在签订的《房地产抵押合同》中约定，若抵押人逾期三十日不能按期还清本息，抵押权人可申请拍卖抵押的房地产。后因被告李汉廷未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享�优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若符合条件的借款人未按约履行债务，被告恒昌公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告李汉廷因购置位于高陵县城一中路北侧“昭慧新城三期”住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系，借贷关系发生在债权确定期间，且原告建行陕西分行向被告恒昌公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告恒昌公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告陕西恒昌房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向李汉廷追偿。
依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保……不论其他担保是否由债务人自己提供……甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，甲方不提出任何异议。”，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”，虽然李汉廷向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人恒昌公司对上述债务承担连带保证责任，故被告辩称原告建行陕西分行先就被告李汉廷所抵押房产清偿债务依法无据，不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十�条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告李汉廷2012年8月2日签订的《个人住房借款合同》立即到期，被告李汉廷于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金268041.16元、利息5631.07元、本金罚息32.06元、利息复利69.27元，合计273773.56元，并按合同约定计算支付2014年9月13日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；
二、被告高陵恒昌房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任；
三、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告李汉廷为本案抵押的位于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）第94幢2单元7层7室房屋变现所得享有优先受偿权；
四、被告高陵恒昌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向李汉廷追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5657元，减半收取2828.5元，由被告李汉廷负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 朱 璘
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 寇蒙蒙