烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）福民门初字第104号
原告：唐矛锐。
被告：唐全功
被告：唐群功
被告：唐贺功
被告：唐上玉，
原告唐矛锐诉被告唐全功、唐群功、唐贺功、唐上玉确认房屋买卖合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告唐矛锐及委托代理人王武、被告唐全功、唐群功、唐贺功、唐上玉及委托代理人柏杏媛、胡韵梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐矛锐诉称：原告与被告系东陌堂村村民，四被告系兄弟姊妹关系。被告之父唐与飞去世后留有遗产房屋四间，2002年5月16日，被告唐群功受兄长唐全功及兄弟唐贺功及唐上玉之托，与原告签订了遗产房屋的买卖合同，该合同由本村村民唐矛涛执笔，在本村村民唐玉梅和本村村民唐茂森的见证下，原告与被告唐群功在房屋买卖合同上签字，并即对房款进行了现场交付。原告也交付了房屋转让契税，协议签订后约十天左右，被告唐全功回村将转让房屋内的物品收拾搬走，并将房屋交付给原告。因签协议时，被告唐全功在青岛打工，无法及时赶到签字，被告唐贺功外出办事未归，因此，才由被告唐群功全权代理签字，在场人都是本村村民，对相互家庭成员的情况也很了解，故对仅有被告唐群功签字的行为没有提出异议。
原告购买房屋后，曾利用该房基的土地养鸡，后又对该房屋进行了多次修缮，并一直使用至今。期间，原告也与三被告探讨要办理房产过户事宜，并由村委会开具了房产过户证明材料，但因种种原因，仍没有办理过户手续。
随着城镇化建设的不断推进，东陌堂村要进行旧村改造，被告由于既得利益关系，欲对已履行近十年的房屋买卖关系有反悔之意，无奈之下，原告只好通过司法程序，请求法院在尊重客观事实的基础上，依法保护原告的房屋买卖关系。请求确认双方房屋买卖关系有效，被告配合办理过户手续，诉讼费由被告承担。
被告唐全功、唐贺功、唐上玉辩称：一，原告唐矛锐诉状讲，我们委托唐群功将我们父母亲遗留下房屋四间卖给唐矛锐是毫无根据，自圆其说。1、我们父母亲生有我们兄弟姊妹四人，大女儿唐上玉、大儿子唐全功、二儿子唐群功、三儿子唐贺功，都已经自立生活。母亲孙治香1988年因车祸去世，父亲唐与飞1998年9月14日去世。父母亲共同房产，房屋四间159.85平方米，着落在福山区兜余镇东陌堂村。该遗产，依据继承法有关规定，由我们兄弟姊妹四人继承。2、我们父亲唐与飞1998年9月4日去世后，对父亲遗留的房产兄弟姊妹一直没有分割继承，该房屋一直在外出租，因此，更谈不上委托唐群功卖给唐矛锐的说法。3、唐群功私自与原告2002年5月16日形成的买房协议，没有唐全功、唐贺功、唐上玉签字。因此，该买房协议无效。况且唐全功、唐贺功、唐上玉根本也不知道唐群功与唐矛锐双方达成的买房协议，故依法要求唐矛锐将该房腾还，依法保护我方的合法继承权。
被告唐群功辩称：原告唐矛锐起诉状所讲，唐全功、唐贺功、唐上玉委托唐群功将父母亲房屋四间卖给唐矛锐是毫无根据，自圆其说。1、我父母亲生有我们兄弟姊妹四人，大女儿唐上玉、大儿子唐全功、二儿子唐群功、三儿子唐贺功。母亲孙治香1988年因车祸去世，父亲唐与飞1998年9月14日去世。父母共同房产，房屋四间159.85平方米，着落在福山区兜余镇东陌堂村。依据继承法有关规定，由我们兄弟姊妹四人继承。2、父亲唐与飞1998年9月14日去世后，兄弟姊妹对父母遗留的房产一直没有分割继承，该房一直在外出租。原告唐矛锐找我要买我父亲的四间房屋，因为我当时没有考虑那么多，就同意与他签了卖房协议，我没考虑该房不属于我个人的，我没有权利买卖我父亲的房产。3、我与唐矛锐2002年5月16日形成的买房协议书是我个人行为，依法应无效。因该房是父母亲留给我们兄弟姊妹四人的遗产。我没有权利自行处理买卖。而且兄弟姊妹也没有委托我将该房卖给唐矛锐，因此，至今该房及兄弟姊妹没有分割继承，要求唐矛锐将父母亲的房产腾还。
经审查明：原告与被告唐全功、唐群功、唐贺功系同村村民，四被告系兄弟姊妹关系。被告之母孙治香于1988年去世，被告之父唐与飞于1998年9月14日去世。本案诉争房屋坐落于烟台市福山区门楼镇东陌堂村，乡村房产所有证编号为NO.5080351（产权人姓名为唐玉飞），建筑年限为1969年6月，集体土地建设用地使用证编号为福集建﹤91﹥字第7514号（土地使用者为唐舆飞）。被告在庭审中认可乡村房产所有证、集体土地建设用地使用证中的产权人、土地使用者为同一人即四被告之父唐与飞。2002年5月16日，原告与被告唐群功签订买房协议“经双方协商达成如下协议：1、唐群功兄弟三人现有父留老房四间，同意卖给唐矛锐，价格贰仟元正。2、唐矛锐交清房款之日起，即拥有此房产所属权，并接管房产证及土地证。3、协议签订后，双方应共同遵守，永不反悔，否则应承担全部责任。”该协议中有卖方唐群功，买房唐矛锐，当时人唐玉梅、唐矛森，执笔人唐矛涛的签名及捺印。协议签订当日，原告实际支付被告唐群功购房款6000元，被告唐群功将诉争房屋的乡村房产所有证、集体土地建设用地使用证及房屋钥匙交付给原告。
原告主张被告唐群功受被告唐全功、唐贺功、唐上玉委托与原告签订买卖房屋协议。被告对原告的主张均不予认可，认为唐全功、唐贺功是原告于2010年10月份要求办理签字过户时知道卖房事宜的，唐上玉是在2011年知道卖房事宜的。原告提供与被告等人的谈话录音。原告提供原告、唐贺功夫妻于2010年8月13日的谈话录音，唐贺功在谈话中认可知道唐群功卖房给原告及唐贺功曾与原告两次去公证处的事实。原告提供原告夫妻、唐群功夫妻、介绍人鹿丽华于2010年8月29日的谈话录音，唐群功在谈话中认可卖房时唐全功去了青岛，唐贺功不在家中，唐群功以6000元将房屋卖给原告的事实，并称卖房后，唐群功将钱给了唐全功之妻，唐全功从青岛回来后就不同意卖房。原告提供原告等家人与唐全功夫妻于2010年10月2日的谈话录音，唐全功夫妇在谈话中认可唐全功之妻在卖房时与原告一起去看房，唐全功在卖房后从房屋中搬走了自己的东西，原告在两年前要求唐全功办理房屋过户手续时，唐全功要求考虑考虑的事实；唐全功并称不同意卖房，也不同意办理房屋过户，但可以考虑原告投入的补偿。原告提供原告及其子与唐上玉于2011年8月18日的谈话录音，唐上玉在谈话中称唐上玉在卖房时并不知情，于2008年前知道卖房的事情。经庭审质证，被告对原告提供的谈话录音提出异议，认为该录音存在瑕疵，不是原始录音，可能存在原告剪辑、转录制的情况；原告未经对方当事人同意并以诱导方式而私自录音，录音证据取得不合法，不能作为定案依据；被告唐全功、唐贺功、唐上玉在录音中并未同意卖房给原告，录音不能代替法定的书面协议要求。被告对谈话录音申请进行司法鉴定。被告在本院限期内未预交鉴定费。被告在此后庭审中表示对该录音不再申请司法鉴定。
证人唐矛涛（男，1951年3月31日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇东陌堂村）到庭为原告作证。唐矛涛作证称：我妻子与原告妻子是姑表姊妹，与被告仅是同村村民。多年以前，具体时间记不清了，原告找我为买房的事写协议，当时在原告的老房写的协议，有原告、唐玉梅、唐矛森、唐群功在场，想不清有无其他人。卖房协议是我执笔写的，内容想不起来了，也记不清楚是否当场付的房款。所卖房屋是被告父母的，唐群功说代表其兄弟卖房的，他们兄弟已商量好。经庭审质证，原、被告对证人唐矛涛的证言无异议。
原告主张原告与被告唐群功议定房款6000元，在买房协议中仅写房款2000元，以此少交契税。被告唐群功对原告的主张予以认可，并主张原告所付房款6000元始终在唐群功处，唐全功、唐贺功拒绝收取房款；唐群功将房卖给原告后未告诉唐全功、唐贺功、唐上玉。
原告主张原、被告所在村委对买卖房屋的事实是知情的。且原告已交纳了购房契税。原告提供烟台市福山区门楼镇东陌堂村村民委员会于2007年6月14日出具的证明“兹证明我村村民唐矛锐于2002年5月16日购买唐舆飞房屋四间，房屋作价贰仟元正（2，000.00）房屋手续齐全。今来您处办理过户手续，请给予放（方）便，特此证明”，于2008年6月26日出具证明“土管所、建设局：兹证明村民唐舆飞南港4间房卖於本村村民张廷芬，土地证号，福集建（91）字第75**号，房产证号50803**，特此证明”。原告提供烟台市福山区门楼镇财政所于2008年6月30日出具的契税完税证（90元），纳税人为张廷芬。原告主张张廷芬系原告之妻。被告对原告的主张及提供的证据提出异议，认为证明及契税完税证均系被告之父唐与飞去世后出具的，内容不真实；张廷芬已与原告离婚，其与本案没有关系。原告认可其与张廷芬于2008年离婚，但仍在共同生活。被告对原告主张共同生活情况表示不知情。
原告主张其买卖房屋后对房屋进行了硬化地面、刷墙、更换门窗、房瓦等修缮，并占有使用至今。被告对原告是否修缮房屋表示不知情，认为未经被告同意。原告主张唐上玉于2008年以前知道买卖房屋事宜的，是被告中最后知道卖房事宜的，被告始终未向原告主张权利，被告主张买卖无效已超过法定诉讼时效。被告对原告主张提出异议，认为被告唐全功、唐贺功、唐上玉事前未同意且事后未追认同意房屋买卖给原告的情况，原、被告之间的买卖关系未成立。
上述事实，有原告提供的乡村房产所有证、集体土地建设用地使用证、卖房协议、录音光盘、证明、契税完税证，本院庭审笔录在案为凭。
本院认为：本案诉争房屋系被告父母的遗产，四被告作为法定继承人在该房屋继承分割前依法对该房屋享有共同占有、使用、收益、处分的权利，亦享有依法解决对其权利的侵害。原告与被告唐群功于2002年5月16日签订买卖房屋协议，原告向被告唐群功支付房款6000元，被告将本案诉争房屋的乡村房产所有证、集体土地建设用地使用证及房屋钥匙交付给原告，此事实经庭审质证核实，本院对该事实予以认定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方式取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，原告提供的谈话录音属《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的证据种类中的视听资料。该谈话录音是原、被告等人对买卖房屋、事实争议等谈话过程的真实再现，该谈话录音虽未在事前告知或征得谈话对方（被告）的同意，但并未侵害被告的合法权益，亦未违反法律的禁止性规定，故本院对被告关于录音证据取得不合法的主张不予支持。被告对该谈话录音所提出的其他异议，因被告对其异议未能提供证据证明，且被告亦不申请司法鉴定，故本院对被告的异议不予支持，对谈话录音予以采信。
原告主张被告唐群功受被告唐全功、唐贺功、唐上玉委托与原告签订买卖房屋协议，因被告予以否认，原告对其主张所提供的证据不能充分证明，且根据原告提供的谈话录音表明唐上玉于2008年前作为被告中最后知道卖房事宜的事实，原告的该主张明显与事实不符，故本院对原告的主张不予支持。
被告主张被告唐全功、唐贺功是原告于2010年10月要求办理房屋签字过户时知道卖房事宜的，被告唐上玉是在2011年知道卖房事宜的。根据谈话录音的内容，可证明被告唐全功、唐贺功在被告唐群功卖房屋后即知道买卖房屋的事实，且唐全功在卖房发生后即从房屋中搬走自己所有的物品，被告唐贺功在卖房后曾与原告到公证处办理相关手续的事实，亦可证明被告唐上玉在2008年前即知道卖房事宜，故被告的主张与其在录音中的谈话明显不符，本院对被告的主张不予支持。
被告主张买卖房屋无效，而原告对被告的主张提出异议，认为该主张已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起已超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，被告在明知道发生买卖本案诉争房屋的事实后未在法定诉讼时效期间主张相应权利，被告的主张已超过诉讼时效的规定，故本院对被告的主张不予支持。
综上，原告与被告唐群功于2002年5月16日签订买房协议，原告已支付6000元购房款，并对本案诉争房屋占有使用至今。被告唐全功、唐贺功、唐上玉在明知被告唐群功将其父母的遗产即本案诉争房屋卖给原告，亦未在诉讼时效期间提出异议。原告因买卖关系对本案诉争房屋享有权利，故原告与被告唐群功于2002年5月16日签订的买房协议有效。原告现要求被告协助办理本案诉争房屋的产权过户手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、原告唐矛锐与被告唐群功于2002年5月16日签订的买房协议合法有效。
二、被告唐全功、唐群功、唐贺功、唐上玉于本判决生效后十日内协助原告唐矛锐办理位于烟台市福山区门楼镇东陌堂村房屋（乡村房产所有证编号NO.5080351）的产权过户手续。
案件受理费100元，由被告承担。因原告已全额预交，故限被告于本判决生效后十日内给付原告100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张小勇
审 判 员 赵志强
人民陪审员 杨 庆
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 牟 林