上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5914号
上诉人(原审原告)：上海玮邦物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈高隋，执行董事。
委托诉讼代理人：胡卫华，上海致格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：交通银行股份有限公司上海市分行，地址上海市。
负责人：郑志扬，行长。
委托诉讼代理人：唐嘉靖。
委托诉讼代理人：蔡行。
被上诉人(原审被告)：上海宏霞电子科技有限公司，住所地上海市。
法定代表人：周炜炜。
上诉人上海玮邦物业管理有限公司(以下简称玮邦公司)因与被上诉人交通银行股份有限公司上海市分行(以下简称交行上海分行)、上海宏霞电子科技有限公司(以下简称宏霞公司)案外人执行异某之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)(2016)沪0101民初24102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
玮邦公司上诉请求：撤销黄浦法院(2016)沪0101民初24102号民事判决，依法改判对上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室(以下简称涉案房产)负担租赁权予以拍卖变现；案件受理费由交行上海分行、宏霞公司承担。事实和理由：1、玮邦公司与宏霞公司就涉案房产签订的租赁合同约定了明确的租赁期，自2011年8月20日至2026年3月19日，宏霞公司于2011年8月向玮邦公司交付了涉案房产，该租赁关系早于交行上海分行抵押登记时间。2、玮邦公司于2014年9月2日与宏霞公司签订了《租金结算协议》后，陆续支付人民币1,600万元(以下币种相同)以结清之前所有租金。2014年9月10日，双方又签订《租赁变更协议书》，玮邦公司于2014年8月26日分两笔支付2014年9月至2016年9月的租金4,892,400元。故玮邦公司已经依约足额支付了房屋租赁期限内的租金，享有合法的承租权，应受到法律保护。综上，玮邦公司的租赁权可以对抗交行上海分行的抵押权，即便租赁关系对担保物权的实现有影响，也不应除去。原审判决认定事实不清，应予以撤销。
交行上海分行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、玮邦公司与宏霞公司就涉案房产签订的租赁合同第一条第二款明确，宏霞公司在签订该合同前已告知玮邦公司涉案房产已设定抵押，故玮邦公司在签订租赁合同之时对涉案房产已经抵押给交行上海分行是明知的。且租赁合同登记备案的时间在抵押登记之后，玮邦公司于2014年才开始支付租金，故租赁合同的签订时间晚于交行上海分行的抵押时间。玮邦公司的租赁权不能对抗交行上海分行的抵押权。2、玮邦公司提供的支付凭证中，仅部分凭证能证明用于支付租金(共计10,692,394元)，其他凭证并未显示用途为租金，故不足以证明玮邦公司已经依约支付足额租金。
宏霞公司未发表意见。
玮邦公司向黄浦法院起诉请求：判令对涉案房产负担租赁权予以变现。
黄浦法院认定事实：宏霞公司系涉案房产的权利人。2011年9月21日，宏霞公司与交行上海分行签署《最高额抵押合同》，约定由宏霞公司将其拥有的位于上海市云岭东路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房屋以及占用范围内的土地使用权为上海宝滨工贸有限公司(以下简称宝滨公司)自2011年9月21日至2012年9月21日期间在交行上海分行处借款提供抵押担保，并于2011年9月21日办理了抵押登记。该房产地址后更改为上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室。2012年9月14日，交行上海分行与宝滨公司、宏霞公司等共同签订《展期合同》。宏霞公司与交行上海分行于2012年9月20日签署《抵押变更协议》，更改了《最高额抵押合同》中的相应地址，以涉案房产为宝滨公司自2011年9月21日至2014年9月21日期间与交行上海分行签订的全部贷款合同提供最高额抵押担保，最高债权限额为73,060,000元，并于2012年9月26日办理了抵押权变更登记。后交行上海分行按约放贷，而宝滨公司未按约还款。交行上海分行遂诉至黄浦法院。黄浦法院于2014年5月作出(2013)黄浦民五(商)初字第10545号民事判决书。该判决确认：一、宝滨公司应于判决生效之日起十日内归还交行上海分行借款本金12,549,200元;二、宝滨公司应于判决生效之日起十日内支付交行上海分行截至2013年9月20日止的利息124,583.33元、逾期利息931,766.50元，及偿付自2013年9月21日起至实际清偿全部借款本息之日止的逾期利息(以12,673,783.33元为计算基数，按《展期合同》约定的贷款利率上浮50%,即年利率11.25%计息)；三、上海宝旗国际贸易有限公司、周晓斌、吴芳芸、周炜炜、刘颖对上述第一、二项所确定的宝滨公司的还款义务承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后有权向宝滨公司追偿；四、若宝滨公司届时未履行上述第一、二项所确定的还款义务，交行上海分行可与宏霞公司协议，以其抵押的涉案房产在最高债权限额73,060,000元内，以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过最高债权数额的部分归宏霞公司所有，不足部分由宝滨公司继续清偿；五、宏霞公司在承担了抵押担保责任后有权向宝滨公司追偿。
2014年3月，交行上海分行与宏霞公司、宝滨公司、周炜炜、刘颖经调解自愿达成(2013)黄浦民五(商)初字第10544号民事调解书。该调解书确认：一、宝滨公司应于2014年4月15日前归还交行上海分行借款本金44,899,629元，暂计至2013年9月20日止的利息521,119.51元，逾期利息3,870,762.07元，及偿付自2013年9月21日起至实际清偿贷款本息之日止的逾期利息(以45,420,748.51元为计算基数，按《展期合同》约定的贷款利率上浮50%)；二、周炜炜、刘颖对上述第一项中所确定的宝滨公司的还款义务承担连带清偿责任，周炜炜、刘颖在承担了保证责任后有权向宝滨公司追偿；三、若宝滨公司届时未履行上述第一项中所确定的还款义务，交行上海分行可与宏霞公司协议，以其抵押的涉案房产在最高债权限额73,060,000元内，以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过最高债权数额的部分归宏霞公司所有，不足部分由宝滨公司继续清偿，宏霞公司在承担了抵押担保责任后有权向宝滨公司追偿。
(2013)黄浦民五(商)初字第10544、10545号案件的法律文书生效后，交行上海分行申请强制执行。在执行过程中，黄浦法院裁定拍卖、变卖涉案房产并张贴公告。玮邦公司提出案外人异某，要求对上述房产负担租赁权进行拍卖。黄浦法院于2016年8月17日作出(2016)沪0101执异59号执行裁定，裁定对涉案房产负担租赁权予以拍卖变现；但该租赁权利继续存在于拍卖房屋上，对在先的担保物权的实现有影响的，应依法将其除去后进行拍卖变现。
另查明，宏霞公司曾与玮邦公司签订《上海市房屋租赁合同》，将涉案房产出租给玮邦公司，租赁期限自2011年8月20日至2026年3月19日，月租金为554,566元。上述合同中记载宏霞公司在签订该合同前已告知玮邦公司涉案房产已设定抵押。该合同未约定租金支付方式，亦未记载签订合同的时间。后玮邦公司没有支付宏霞公司租金，仅于2012年12月26日办理了租赁合同登记备案手续。2014年9月2日，玮邦公司与宏霞公司签署《租金结算协议》，确认玮邦公司在60天内向宏霞公司支付租金1,600万元，以结清全部未付租金。此后，玮邦公司分期支付了相应的房屋租金。2014年9月10日，玮邦公司与宏霞公司签订《租赁变更协议书》。
黄浦法院认为：玮邦公司与宏霞公司签订的《上海市房屋租赁合同》虽约定租赁期限自2011年8月20日至2026年3月19日，但并未记载合同签订时间，亦未约定具体的租金支付方式。而且，玮邦公司事实上也未按照上述合同约定的数额支付租金，直至2012年12月26日才办理租赁合同登记备案手续。另外，玮邦公司在审理过程中表示签订上述合同时知晓涉案房产已经抵押。双方签署《租金结算协议》的时间为2014年9月2日，但作为租金变更依据的《租赁变更协议书》是在2014年9月10日签订。故玮邦公司提交的证据尚不足以证明2011年8月20日系租赁合同签约生效日及已对租赁合同予以变更。2011年9月21日，宏霞公司与交行上海分行签署《最高额抵押合同》，并依法办理了抵押登记。之后，由于地址变更，双方又于2012年9月26日依法办理了抵押权变更登记。故涉案房产的抵押登记日期早于涉案房产租赁合同登记备案日期及玮邦公司实际开始支付租金的日期。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。鉴于玮邦公司与宏霞公司客观上就涉案房产存在租赁关系，该租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖，故对玮邦公司的诉讼请求，黄浦法院不予支持。据此，判决驳回玮邦公司的诉讼请求。案件受理费156,800元，由玮邦公司负担。
本院经审理查明，黄浦法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2013年12月18日，黄浦法院在审理(2013)黄浦民五(商)初字第10544、10545号案件中，依交行上海分行的申请，裁定查封了涉案房产。
本院认为，案外人对执行标的物主张负担租赁权进行拍卖应当符合法律规定的情形。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，交行上海分行就涉案房产的抵押权于2011年9月21日登记设立。玮邦公司主张其签订租赁合同和占有租赁房产的时间均发生在交行上海分行抵押权设立之前。但从本案现有证据看，虽然宏霞公司与玮邦公司签订的《上海市房屋租赁合同》未记载合同的签订时间，但该合同中明确记载宏霞公司在签订该合同前已告知玮邦公司涉案房产已设定抵押，且无论是租赁合同登记备案的时间，还是玮邦公司首次支付租金时间均晚于抵押登记时间，故玮邦公司仅以租赁合同约定的租赁起始日期早于抵押设立时间证明其上述主张，证据不足，本院不予采信。本院认为，玮邦公司在签订租赁合同之时已经明确知晓涉案房产已设定抵押。本案属于玮邦公司签订租赁合同和占有租赁房产的时间均发生执行法院查封之前但在交行上海分行抵押权设立之后的情形，玮邦公司的租赁权不能对抗交行上海分行的抵押权。执行法院应当驳回玮邦公司的异某，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定对涉案房产予以变价。即拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。黄浦法院根据该规定作出(2016)沪0101执异59号执行裁定并无不当。综上所述，玮邦公司主张其租赁权可以对抗交行上海分行的抵押权，涉案房产应负担租赁权予以变现，缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币156,800元，由上诉人上海玮邦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年七月二十六日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……