庭 长
审判长
合议庭
校对
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01470号
上诉人（原审被告）：王华英。
委托代理人：陈敏，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉百佳宜房产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉花园玫瑰湖畔39栋1层9室商网－1号。
法定代表人：张消消，该公司总经理。
委托代理人：杜丽文，该公司职员。
委托代理人：许锋，湖北言达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘丽娜。
委托代理人：周静。
委托代理人：尹文姣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者。
上诉人王华英、武汉百佳宜房产经纪有限公司（以下简称百佳宜公司）因与被上诉人刘丽娜房屋买卖居间合同纠纷，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年2月2日，刘丽娜诉至一审法院，请求：一、解除存量房居间（买卖）合同，判令王华英双倍返还定金94000元；二、判令百佳宜公司退还刘丽娜中介费、贷款服务费13800元；三、判令武汉百佳宜房产经纪有限公司支付刘丽娜代理费3000元；四、诉讼费用由王华英、百佳宜公司承担。
一审法院审理查明：刘丽娜与王华英、百佳宜公司于2014年10月17日签订存量房居间（买卖）合同，合同约定：1、刘丽娜向王华英购买其位于汉阳区肖家湾26号昌隆花园七彩苑5号楼4单元5层3室的房屋，房屋总价为557000元；2、2014年10月17日刘丽娜向王华英支付定金47000元作为购买房屋定金，定金自动转为房款，刘丽娜于房屋贷款审批通过后（贷款以实际审批金额为准），过户之前向王华英支付房款110000元，余额40万元委托百佳宜公司办理贷款，不足金额刘丽娜以现金补齐；3、房屋交易税费用由刘丽娜承担（中介费、过户费、贷款相关费用），其中中介费为3000元；4、若因刘丽娜、王华英双方中的单方原因导致该交易无法进行，则向另一方支付20000元作为违约金的赔偿；5、该房屋交易手续于2014年11月30日完成。刘丽娜于签订合同当日向王华英支付定金47000元，向百佳宜公司支付中介服务费与贷款服务费13800元。2014年11月27日，刘丽娜、王华英双方前往交通银行办理贷款手续，2014年12月26日，交通银行批准了该笔贷款申请。此后，各方未再对合同履行期限作出书面约定。2014年12月30日，刘丽娜向王华英邮寄送达履约催告函一份，要求王华英及时履行办理房屋过户手续义务。
另查明，王华英于2013年6月21日将位于汉阳区肖家湾26号昌隆花园七彩苑5号楼4单元5层3室的房屋设立抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司武汉分行，履行债务期限为2013年6月21日至2016年10月21日。刘丽娜与王华英、百佳宜公司签订存量房居间（买卖）合同前，各方当事人已知道该房屋已设置了抵押。
再查明，刘丽娜为准备与王华英、武汉百佳宜房产经纪有限公司之间的诉讼，已向武汉市汉阳区洲头法律服务所支付代理费3000元。
一审法院审理认为：刘丽娜、王华英、百佳宜公司签订的存量房居间（买卖）合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应当受到法律保护。虽合同约定房屋交易手续于2014年11月30日之前完成，但刘丽娜、王华英、百佳宜公司均于2014年11月27日一同前往银行办理房屋贷款手续，按照常理，双方均应当知道该房屋交易手续已无法在2014年11月30日之前完成。双方的上述行为视为双方同意合同履行期限的顺延，王华英主张刘丽娜未在2014年11月30日前完成贷款审批手续已构成违约的观点，依法不予采纳。2014年12月26日，刘丽娜的贷款申请已经获得银行的批准，各方当事人应当积极履行各自义务。2014年12月30日，刘丽娜函告王华英，要求其解除待售房屋上的银行抵押手续，但从合同签订之日起至一审法院开庭审理之日止，王华英尚未解除待售房屋上的银行抵押手续，王华英怠于履行合同义务的行为已使刘丽娜丧失继续履行存量房居间（买卖）合同的信心，故刘丽娜要求解除与王华英、百佳宜公司之间的存量房居间（买卖）合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，依法予以支持。刘丽娜与王华英在合同中既约定有定金，也约定有违约金赔偿，对此，按照法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。现因王华英在合同履行过程中怠于履行合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，刘丽娜要求王华英双倍返还定金94000元的诉讼请求，依法予以支持。因刘丽娜已与王华英、百佳宜公司签订存量房居间（买卖）合同，百佳宜公司已履行居间义务，故刘丽娜要求百佳宜公司退还居间服务费3000元的诉讼请求，依法不予支持。对于贷款服务费10800元，因贷款并未实际发生，且百佳宜公司无证据证明其办理贷款服务已实际支出的费用金额。故百佳宜公司应向刘丽娜返还贷款服务费10800元。刘丽娜所主张的代理费3000元并非诉讼必须费用，对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除刘丽娜与王华英、武汉百佳宜房产经纪有限公司于2014年10月17日签订的存量房居间（买卖）合同；二、王华英向刘丽娜双倍返还定金94000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、武汉百佳宜房产经纪有限公司向刘丽娜返还贷款服务费10800元；四、驳回刘丽娜的其他诉讼请求。本案案件受理费2150元由王华英负担。此款刘丽娜已预交，王华英应将2150元于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给刘丽娜。
判后，王华英、百佳宜公司均不服，向本院提起上诉。
王华英上诉称：一、一审判决认定王华英“怠于履行合同义务”的事实不成立。王华英与刘丽娜在签订（买卖）合同时就约定乙方（刘丽娜）于该房屋贷款审批通过后（贷款以实际审批金额为准），过户之前向甲方（王华英）支付房款人民币11万元。但刘丽娜在2014年12月22日明知房屋贷款审批已通过，仍然不履行支付11万元的义务，构成违约事实。王华英待刘丽娜履行支付11万元的义务后，即办理解押手续。二、适用法律错误。本案中，合同并没有约定具体的解押时间，王华英更没有拒绝履行合同义务，因刘丽娜在贷款手续通过银行审批后，未将上述款项支付给王华英，致使王华英办理解押手续时发生经济困难，且刘丽娜催告王华英办理解押手续，合同中无明确约定时间，没取得王华英承诺许可的情况下，不构成延迟履行。三、判决书中最为明显的偏袒是刘丽娜在合同有明确约定在贷款手续通过后支付11万元房款且至今都不支付的情况下，法院仍不认定其违约。上诉请求：1、撤销武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳区民初字第00095号民事判决书，并驳回上诉人全部诉讼请求；2、继续履行合同，定金不予返还，被上诉人承担违约金20000元；被上诉人承担全部诉讼费用。后变更请求为：1、依法撤销一审判决第二项，驳回刘丽娜对王华英的诉讼请求；2、二审诉讼费用由刘丽娜承担。
百佳宜公司上诉称：一、一审判决认定事实错误。百佳宜公司已经向刘丽娜提供居间服务以及代办贷款手续服务，收取刘丽娜中介费以及贷款服务费合理合法。l、百佳宜公司提供的居间服务下，刘丽娜与王华英签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，收取中介费3000元于法有据。2、百佳宜公司与刘丽娜对贷款服务费约定明确且受法律保护。由于刘丽娜在购买房屋过程中须办理贷款手续，另委托百佳宜公司提供办理贷款手续服务，虽然没有书面约定，刘丽娜已经实际支付贷款服务费人民币10800元，百佳宜公司已经向其出具收据。3、百佳宜公司已经向刘丽娜提供完毕办理贷款手续服务。2014年11月27日刘丽娜已经与百佳宜公司提供的交通银行签订借款合同，2015年12月20日，交通银行已经批准了刘丽娜该笔贷款申请。4、贷款行为实际已经发生，贷款服务已经提供，因刘丽娜或王华英一方违约导致《存量房居间（买卖）合同》无法履行，导致贷款无法继续。百佳宜公司对贷款无法继续并无过错。一审法院认定贷款并未实际发生的说法错误。二、一审法院诉讼过程中程序违法，一审法院并未将延期审理通知刘华英的情形下，超过法定审理期限进行审理的程序违法。一审法院于2015年2月2日立案受理刘丽娜诉王华英存量房居间（买卖）合同一案，该案适用简易程序，依法应在立案之日起3个月内审结。而一审法院在3个月届满后未通知且未取得王华英同意延期审理的情形下，于2015年5月12日却接受刘丽娜申请追加百佳宜公司为被告继续诉讼。足以影响一审法院依法作出公正合理的判决。上诉请求：1、撤销一审判决第三项，驳回王华英一审对百佳宜公司的诉讼请求；2、上诉费用由刘丽娜承担。
刘丽娜答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
二审另查明，刘丽娜知悉2014年12月26日交通银行批准了刘丽娜贷款申请，未于房屋贷款审批通过后（贷款以实际审批金额为准），过户之前向王华英支付房款110000元。
本院认为，刘丽娜、王华英、百佳宜公司签订的存量房居间（买卖）合同，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，各方均应全面实际履行合同。因合同履行过程中发生合同没有继续履行的情形，致合同目的不能实现，一审判决解除合同正确，本院予以维持。
根据王华英、百佳宜公司的上诉请求及理由，以及刘丽娜的答辩意见，确定本案争议焦点为：1、王华英有无违约行为，是否需向刘丽娜承担违约责任，双倍返还定金94000元；2、百佳宜公司应否向刘丽娜退还贷款服务费人民币10800元。关于王华英有无违约行为，是否需向刘丽娜承担违约责任，并双倍返还定金94000元的问题。合同签订后，刘丽娜依约履行了向王华英交付定金47000元，向百佳宜公司交付了13800元，百佳宜公司亦依约履行了为刘丽娜办理房屋贷款审批手续，因刘丽娜在房屋贷款审批手续通过后，未依合同约定于房屋贷款审批通过后（贷款以实际审批金额为准），过户之前向王华英支付房款110000元，百佳宜公司办理的房屋贷款未能到账，合同约定房屋交易未能继续履行完毕。双方合同未约定在刘丽娜支付房款110000元前，王华英需履行解除待售房屋上的银行抵押手续，双方对此亦无另行约定，刘丽娜在未履行合同约定支付房款110000元的情况下，要求王华英履行合同未约定履行期限的解除待售房屋上的银行抵押手续义务，缺乏事实依据，违反合同约定，导致合同无法继续履行，其行为构成违约。一审判决王华英向刘丽娜双倍返还定金94000元不当，本院予以纠正。根据双方合同约定：若因刘丽娜、王华英双方中的单方原因导致该交易无法进行，则向另一方支付20000元作为违约金的赔偿。双方承担违约责任的方式为支付违约金，王华英一审中未主张刘丽娜承担20000元违约金的违约责任，故在双方合同解除后，王华英需向刘丽娜返还定金47000元，其认为不应返还定金的上诉理由无法律依据不能成立；其认为自己没有违约，不应向刘丽娜双倍返还定金94000元的部分上诉理由成立，王华英的上诉请求本院予以部分支持。关于百佳宜公司应否向刘丽娜退还10800元的问题。合同约定房屋交易手续于2014年11月30日之前完成，2014年11月27日刘丽娜、王华英与百佳宜公司一同前往银行办理房屋贷款手续的行为，应视为双方同意合同履行期限的顺延，刘丽娜、王华英均未主张，亦未举证证明百佳宜公司行为违约，百佳宜公司没有违反合同及相关约定。2014年12月26日，刘丽娜的房屋贷款申请已经获得银行的批准，百佳宜公司履行了其与刘丽娜约定的办理房屋贷款审批手续中房屋贷款审批通过的重要部分义务，而未能办理完毕房屋贷款审批手续全部义务的原因为刘丽娜未履行相关义务，系因其意志以外原因致使房屋贷款义务未能完结，不需向刘丽娜全额退还贷款服务费人民币10800元，只需就其未能履行完结的部分服务内容向刘丽娜退款2800元，一审判决其全额退还刘丽娜贷款服务费人民币10800元不当，本院予以纠正。一审判决程序并无不当，百佳宜公司认为不应向刘丽娜退款10800元的部分上诉理由成立，其上诉请求本院予以部分支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00095号民事判决第一、四项；
二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00095号民事判决第二项为：王华英向刘丽娜返还定金47000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00095号民事判决第三项为：武汉百佳宜房产经纪有限公司向刘丽娜返还贷款服务费2800元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币2150元，由刘丽娜负担人民币1075元，由王华英负担人民币1005元，百佳宜公司负担人民币70元。
二审案件受理费人民币2150元，由刘丽娜负担人民币1075元，由王华英负担人民币1005元，百佳宜公司负担人民币70元。
本判决为终审判决。
审判长陈继红
审判员张立新
审判员王阳
二○一六年元月六日
书记员刘贝莉