北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
2015年顺民初字第09404号
原告（反诉被告）刘坤玉，男，1972年11月23日出生，身份号码×××。
委托代理人蔡庆江，北京明时律师事务所律师。
被告（反诉原告）高习冬，男，1974年6月20日出生，身份号码×××。
委托代理人任健，北京市翱翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘坤玉与被告（反诉原告）高习冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员幸江独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘坤玉及其委托代理人蔡庆江，被告（反诉原告）高习冬及其委托代理人任健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘坤玉诉称：
2013年4月10日原、被告之间签订房屋租赁协议书，约定原告承租被告位于北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村的房屋。协议签订后，原告对房屋进行了装修、装饰及添置出租用的家具家电，并支付了房租13万元整。但是在协议履行的过程中，2014年9月1日北京市顺义区后沙峪镇政府发文，要求自2014年9月23日开始停止房屋出租，终止合同退还租金。后沙峪镇政府发文后，原告租用的房屋随即遭到打砸，双方合同按照政府要求终止。但是被告未退还租金，也没有赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求：1.判令被告退还原告租金13万元；2.判令被告支付原告装修损失17万元（具体损失以评估为准）；3.判令被告负担诉讼费。
被告高习冬辩称：
原告诉被告房屋租赁合同纠纷，被告取得涉诉房屋来源合法，为房产承租人朱世峰同意，并为集体土地所有人北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村所知晓，不存在法定无效的理由。因此，双方没有解除合同，应至2015年7月1日到期。原告房屋遭受损失，应向侵权人单独提出侵权赔偿诉讼，与被告房屋租赁合同之诉不是一个法律关系。后沙峪镇政府张贴不允许群租公告的日期是2014年9月17日左右，当时是贴在后沙峪铁匠营村涉诉的租赁房屋上，原、被告双方都已看见。原告看见公告后没有搬离，政府强行清退原告的涉诉租赁房屋是在2014年10月19日左右。被告认为政府强行清退的是群租房，被告租给原告的是公寓房，当时租给原告是毛坯房，有门、窗，但没有卫生间，后原告租赁后自行做的隔断，并进行简装。当时租给原告时大概是43间，被告当时租给原告的房间都是用砖砌的墙隔开。即使双方租赁合同确认无效，原告也应该按照租金标准支付占有使用费。对于装饰工程，就是防盗门及卫生间的隔断，现值应该为零，是属于可添附的，这种损失与出租方没有关系。原告对此是明知，应当按照双方的过错比例承担损失。
反诉原告高习冬反诉称：
反诉被告承租铁匠营村北房屋，自2014年8月至今水费及2014年3月至今电费均未交纳。根据租赁合同约定，反诉被告应自行承担水电费，由出租人统一代收。为维护自身合法权益，现提起反诉：1.请求判令反诉被告支付反诉原告拖欠的水费2590元及电费3940元；2.反诉诉讼费用由原告负担。
反诉被告刘坤玉就反诉辩称：
反诉被告同意反诉原告的诉讼请求，同意支付欠付的水费、电费。
经审理查明：
2013年4月10日，刘坤玉与高习冬签订《房屋租赁协议书》。高习冬将北京市顺义区后沙峪地区铁匠营村北4号楼房中南数第三座独座，面积约为1400平方米的房屋及场地租赁给刘坤玉使用，租期为10年，自2013年7月1日至2023年6月30日，租金为每年130000元整，一年交纳一次。双方认可《房屋租赁协议书》上所涉房屋均系高习冬建设，建设时均未取得建设工程规划许可证。
2014年9月17日，顺义区后沙峪镇政府在涉诉租赁房屋外张贴《后沙峪镇开展集中整治（群组）违法建设的公告》，内容为：违法建设内的租住人员于9月23日前退租并搬离，逾期搬离，镇政府将对滞留者组织强制清退。产权人与承租人、出租人与租住人员于9月23日前解除租赁合同。9月24日凌晨起，停止群组违法建设内的供水和供电。庭审中，双方认可2014年10月17日后沙峪镇政府对涉诉租赁房屋停水停电并进行强制清退，之后涉诉租赁房屋内就没有水电。同时，双方确认刘坤玉现仍在涉诉房屋内居住使用三间房屋，但已经没有对外出租。关于租金及保证金交纳情况，高习冬认可收到刘坤玉交纳的2014年6月1日至2015年6月1日租金13万元及保证金3000元，但同时表示因刘坤玉现仍在涉诉租赁房屋内居住，因此租金及保证金应转化为占有使用费，不应返还。
刘坤玉承租涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了改造及装修。关于装修情况，高习冬表示涉诉房屋出租给刘坤玉时是简装的，有吊顶和地板砖，每个房间均有木门。刘坤玉表示其承租涉诉房屋时确实存在地板砖和吊顶，后为了使用又重新装修的，包括重铺地板砖及重做吊顶，将每个房间的门也换成了防盗门。本案中，刘坤玉申请对涉诉房屋内装修现值进行评估鉴定。经法院摇号确定由北京兴中海建工程造价咨询有限公司进行鉴定。该公司于2015年9月28日出具《顺义后沙峪鑫盛公寓建筑安装工程造价现值鉴定意见书》。该鉴定意见书认定：顺义区后沙峪鑫盛公寓内装修现值工程造价可确定金额为663405.31元，无法确定金额为740.16元。对于鉴定意见书，高习冬表示对鉴定程序认可，其认为防盗门及卫浴装饰及隔断的现值应为零，但同时表示对该意见没有相应的鉴定标准予以佐证。双方认可鉴定意见书中的不确定部分就是监控器部分，现涉诉房屋内剩余三台摄像头及一些线，其余部分已被拆除，但鉴定意见书中出具的监控器价值包含主机。经本院询问，刘坤玉表示其无法确定监控器的价值，对于鉴定意见书中无法确定部分的价值也不再主张。
鉴定意见书出具后，刘坤玉将其诉讼请求明确为：1.判令被告返还原告租金13万元；2.判令被告赔偿原告房屋装修损失664145.47元；3.判令被告退还原告保证金3000元；4.判令被告支付原告鉴定费18
000元；5.被告承担本案诉讼费。庭审中，经本院询问，刘坤玉表示双方签订的《房屋租赁协议书》应属无效。高习冬则表示双方签订的《房屋租赁协议书》应属有效。但经本院向双方释明，双方均表示如果法院认定双方签订的《房屋租赁协议书》无效，无效后的法律后果要求在本案中一并处理。
上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁协议书》、《顺义后沙峪鑫盛公寓建筑安装工程造价现值鉴定意见书》等在案佐证。
本院认为：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因高习冬出租给刘坤玉的全部房屋，在建设时均未取得相应的规划许可，故刘坤玉与高习冬就涉诉房屋签订的《房屋租赁协议书》应为无效。本院应按照合同无效后的法律后果对本案进行审理。
合同无效，因该合同取得的财产应当进行返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。刘坤玉与高习冬签订的《房屋租赁协议书》无效，根据相应法律规定，刘坤玉应将承租的房屋场地腾退给高习冬，高习冬收取刘坤玉的13万元租金及3000元保证金应退还给刘坤玉。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。自2014年6月1日至今，涉诉房屋场地一直由刘坤玉占用，故刘坤玉应向高习冬支付自2014年6月1日之日起至实际腾退之日的占有使用费，但考虑到2014年10月17日后沙峪镇政府已经对涉诉房屋停水停电，并进行了强制清退，刘坤玉已无法正常使用涉诉租赁房屋，只是使用涉诉租赁房屋内的三间房屋自行居住。故考虑双方利益公平，自2014年6月1日起至2014年10月16日的占用使用费的标准应参照双方约定的租金标准，自2014年10月16日之日起至实际腾退之日止的占有使用费的标准，由本院结合刘坤玉使用房屋情况予以酌减。对于涉诉房屋内装修损失，考虑到刘坤玉将涉诉房屋腾退给高习冬及刘坤玉对涉诉房屋装修的事实，应由高习冬给付刘坤玉相应的装修损失补偿，具体数额由本院按照双方导致合同无效的过错及鉴定意见书认定的装修现值进行酌定。关于刘坤玉欠付高习冬水费2590元及电费3940元，因双方达成一致，本院对此不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘坤玉于本判决生效之日起三十日内将北京市顺义区后沙峪地区铁匠营村北4号楼房中南数第三座独座的房屋场地腾退给被告（反诉原告）高习冬；
二、被告（反诉原告）高习冬于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）刘坤玉租金十三万元及保证金三千元。
三、原告（反诉被告）刘坤玉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）高习冬自二〇一四年六月一日至二〇一四年十月十六日的房屋场地占有使用费四万九千一百二十八元；自二〇一四年十月十七日之日起至实际腾退之日的房屋场地占有使用费，由原告（反诉被告）刘坤玉按照每日五十元的标准支付给被告（反诉原告）高习冬；
四、原告（反诉被告）刘坤玉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）高习冬水费二千五百九十元、电费三千九百四十元；
五、被告（反诉原告）高习冬于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）刘坤玉装修损失三十九万八千元；
六、驳回原告（反诉被告）刘坤玉其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千九百八十六元，由原告（反诉被告）刘坤玉负担二千九百八十六元（已交纳），由被告（反诉原告）高习冬负担三千元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）刘坤玉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万八千元，由原告（反诉被告）刘坤玉负担九千元（已交纳），由被告（反诉原告）高习冬负担九千元，于本判决生效之日起七日内交纳
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理
代理审判员 幸 江
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 田小星