江苏省扬州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏10执复42号
申请复议人（利害关系人）孙玉景，男，1971年5月11日出生，汉族，高邮市人，住所地高邮市。
申请执行人（异议人）中国建设银行股份有限公司高邮支行，住所地在高邮市文游中路27号。
负责人孔德胜，行长。
被执行人居永华，男，1961年9月6日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。
被执行人赵定芳，女，1963年9月6日出生，汉族，高邮市人，住址。
申请复议人孙玉景因申请执行人中国建设银行股份有限公司高邮支行(以下简称建行高邮支行)与居永华、赵定芳实现担保物权纠纷一案，不服高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2016）苏1084执异5号执行裁定书，向本院申请复议。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，申请执行人建行高邮支行与居永华、赵定芳实现担保物权纠纷一案，高邮法院于2014年7月10日作出（2014）邮商特字第0013号民事裁定书。该裁定书认定，2012年5月24日，被执行人居永华、赵定芳与申请执行人签订了最高额抵押合同两份，约定将其位于高邮市通湖路140号（140-1号）的房屋及土地使用权抵押给异议人，为扬州市吉信船舶设备制造有限公司在2012年5月24日至2015年5月23日期间向异议人的借款提供最高额的抵押担保。抵押担保借款最高额为1780万元，上述抵押已经抵押登记，申请执行人取得了房屋及土地的抵押他项权证书。2013年5月23日、5月27日申请执行人与吉信公司之间签订人民币流动资金贷款合同，该合同约定申请人先后贷款500万元和800万元给扬州市吉信船舶设备制造有限公司。其中，500万元的贷款期限为从2013年5月23日起至2014年5月10日止，贷款年利率为7.5%（贷款逾期后的年利率为11.25%）；800万元的贷款期限为从2013年5月27日起至2014年5月26日止，贷款年利率为7.5%（贷款逾期后的年利率为11.25%）。2014年3月21日前的利息吉信公司已偿还，此后利息至今未付。截止至2014年6月15日所欠利息及罚息合计为270403.11元。该裁定书裁定：准许建行高邮支行对债务人扬州市吉信船舶设备制造有限公司（以下简称吉信公司）所欠借款本金1300万元及截止至2014年6月15日所欠利息及罚息合计为270403.11元（逾期利息以合同约定顺加）和律师代理费10万元债权，在建行高邮支行对居永华、赵定芳所有的位于高邮市高邮镇通湖路140号房屋和高邮镇通湖路140—1号国有土地使用权［以邮房他证高邮字第20120032**号及邮他项（2012）第02756号记载的内容为准］的抵押物拍卖或变卖所得款项优先受偿。
建行高邮支行于2014年7月17日向高邮法院申请强制执行。执行过程中，高邮法院委托江苏中诚房地产评估咨询有限公司对被执行人居永华所有的位于高邮市通湖路140号的房地产进行了价格评估。江苏中诚房地产评估咨询有限公司于2014年10月18日出具了江苏中诚（2014）（房估）字第1003号房地产估价报告，评估结果为：委估房地产房屋建筑面积为5554.88㎡，土地使用权面积为1876.8㎡，评估总价为36301339元。其后，高邮法院分别于2015年6月、7月、12月在淘宝网司法拍卖平台上进行了三次拍卖，均流拍。三拍保留价为27799287元。
另查，案外人王正超与居永华、赵定芳实现担保物权纠纷一案，高邮法院于2015年8月11日作出（2015）邮商特字第0013号民事裁定书：准予对被申请人居永华、赵定芳所有的位于高邮市通湖路140号房屋（以邮房他证高邮字第20130084**号他项权证的记载为准）以拍卖、变卖等方式依法变价，申请人王正超对变价后所得价款在中国建设银行股份有限公司高邮支行享有优先受偿权利后，在1050万元范围内优先受偿。
高邮市通湖路140号房屋主体为六层，其中一、二层在建行高邮支行取得抵押权前，已出租给江苏五星电器有限公司使用。三至六层则出租给孙玉景经营高邮市曼哈顿假日大酒店。2014年元月1日，居永华及案外人陈世全与孙玉景签订了租赁协议书，约定：出租方居永华自愿将权属其本人所有的上述房地产当中的高邮市曼哈顿假日大酒店（男女桑拿及客房部分）全部资产出租给孙玉景经营使用，出租方陈世全自愿将高邮市曼哈顿假日大酒店（曼哈顿假日酒店）（男女桑拿及客房部分）的经营权转让（承包）给孙玉景经营，陈世全有义务按照各类执照、许可证办理年审。租赁期限为10年，从2014年元月1日起至2013年12月31日止，按照实际进场计算。双方还约定十年租金为170万元，由承租方于2014年1月1日以现金一次性支付。
在本院复议审查期间，建行高邮支行提交两有购买意向人的书面申请，其愿意在除去三至六层的租赁关系后购买本案抵押的房地产。
2016年5月，建行高邮支行向高邮法院提起执行异议称，被执行人居永华、赵定芳已于2012年5月将其所有的高邮市通湖路140号、140号-1号的房屋及土地使用权抵押给我行。2014年元月1日，居永华未经我行许可，将上述抵押不动产出租给案外人孙玉景，为了能顺利执行该不动产，请求法院依法裁定除去被执行人与孙玉景的租赁关系。
高邮法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，承租人不得以其租赁权对抗抵押权人。本案中，建行高邮支行取得居永华、赵定芳所有的高邮市通湖路140号（140-1号）的房屋及土地使用的权抵押权在先，居永华将该房地产当中的高邮市曼哈顿假日大酒店（男女桑拿及客房部分）资产出租给孙玉景经营使用在后，建行高邮支行作为抵押权人申请人民法院除去该租赁关系后进行拍卖以充分实现其优先受偿权，应予支持。高邮法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，作出如下裁定：解除被执行人居永华关于将其所有的高邮市通湖路140号、140号-1号房地产中的高邮市曼哈顿假日大酒店（男女桑拿及客房部分）资产出租给孙玉景经营使用的租赁关系。
孙玉景不服该裁定，向本院申请复议，请求撤销该裁定，其理由为：1、我的租赁关系是一直延续陈世全的租赁关系，我仅是因向陈世全转租涉及居永华房产而签订三方协议，陈世全于2002年即承租涉案房产，故我的租赁关系也应从2002年起算；2、高邮法院听证程序不当，未通知所有租赁方参加听证；3、并未阻止申请执行人实现债权，是否有人想购买该房屋或实现债权是否有困难不能仅凭申请执行人主观推断而解除我的租赁关系。
本院认为，高邮法院裁定涤除孙玉景与居永华间的租赁关系并无不当，理由如下：
首先，孙玉景与居永华间的租赁关系成立于建行高邮支行的抵押权之后。孙玉景主张其租赁关系应自2002年起算，与事实不符。居永华及案外人陈世全与孙玉景签订租赁协议书的时间为2014年元月1日。从协议内容看，并非陈世全转租给孙玉景，而是孙玉景与居永华、陈世全建立新的租赁关系。故孙玉景的租赁权成立于抵押权设立之后，依法应不能对抗在先的抵押权；
其次，孙玉景与居永华间的租赁关系影响了在先抵押权的实现。租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去。本案中，抵押房地产经过三次拍卖，均无人应拍，且三拍价已与第一顺位及第二顺位的抵押债权相当，再结合两购买意向人愿意在除去租赁关系后购买抵押房地产的申请，可以认定孙玉景与居永华间的租赁关系影响了在先抵押权的实现。高邮法院据此裁定涤除孙玉景与居永华间的租赁关系并无不当。
综上，孙玉景的复议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回孙玉景的复议请求；维持高邮市人民法院（2016）苏1084执异5号执行裁定书。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 戴 涛
审 判 员 方恒荣
代理审判员 洪 宇
二〇一六年九月二日
书 记 员 夏 磊