湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初357号原告：卢洪玉，女，汉族，1942年12月9日出生。委托诉讼代理人：禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被告：湖南佳惠新实业有限公司。委托诉讼代理人：谌庚，男，1977年10月1日出生，汉族，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：欧阳军民，男，1964年3月20日出生，汉族，该公司法务部员工。被告：怀化长丰房地产开发有限公司，。委托诉讼代理人（特别授权）：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。被告：邓晖（曾用名邓君申），男，1972年8月19日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。原告卢洪玉诉被告湖南佳惠新实业有限公司（以下简称“佳惠有限公司”）、被告怀化长丰房地产开发有限公司（以下简称“长丰房地产公司”）、被告邓晖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告卢洪玉及其委托诉讼代理人禹秀、向建，被告长丰房地产公司及被告邓晖的共同委托诉讼代理人杜显成，被告佳惠有限公司的委托诉讼代理人谌庚、欧阳军民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢洪玉向本院提出诉讼请求：1、判决确认2016年8月15日原告与被告长丰房地产公司在签订的《商品房买卖合同》6份(合同编号为:HH201608030024、HH201608030030、HH201608030031、HH201608030033、HH201608030034、HH201608090001)有效，并要求被告怀化长丰房地产开发有限公司履行协助办理上述房产的预告登记和不动产产权登记手续；2、判令被告怀化长丰房地产开发有限公司、湖南佳惠投资公司共同偿还原告投资购房款本金4207075元及利息，利息按年利率24%从2016年7月2日计算至还清之日止（从2017年6月2日暂计算至2018年1月29日已产生利息1593079元；3、判令被告邓晖对投资购房款本金1962080元及利息（利息按月利率2%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息714198元）承担连带责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。审理过程中，原告申请变更、增加诉讼请求为：1、请求确认2016年8月15日原告与被告怀化长丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》6份（合同编号：HH201608030024、HH201608030030、HH201608030031、HH201608030033、HH201608030034、HH201608090001)有效，并要求被告怀化长丰房地产开发有限公司履行协助办理上述房产的预告登记和不动产产权登记手续；2、请求解除2016年7月24日原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号N0.1301451）中关于房号为1-501号商品房买卖合同内容；3、判令被告怀化长丰房地产开发有限公司退还房屋的购房款1814080元及利息（利息按月利率2%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息661534.5元）；4、请求确认2016年7月24日原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号N0.1301451）中关于房号为4-103号（架空层）商品房买卖合同内容无效；5、判令被告怀化长丰房地产开发有限公司返还原告房屋购房款384576元及利息（利息按年利率24%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息140242元）；6、请求解除2016年7月24日原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司签订的《中坡瑞丰园车库、车位使用权转让协议》；7、判令被告怀化长丰房地产开发有限公司退还原告购房款1036000元及利息（利息按年利率24%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息377794.7元）；8、判令被告怀化长丰房地产开发有限公司偿还原告投资购房款本金824419元及利息（利息按年利率24%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息300638.2元）；9、判令被告湖南佳惠新实业有限公司共同偿还上述第3、5、7、8项诉讼请求中的购房款共4059075元及利息（利息按年利率24%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息1480209.4元）；10、判令被告邓晖对购房款本金1814050元及利息（利息按月利率2%从2016年7月24日计算至还清之日止，从2016年7月24日暂计算至2018年1月29日已产生利息61534.5元）承担连带责任；11、本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告再次变更第四项诉讼请求为“解除2016年7月24日原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号N0.1301451）中关于房号为4-103号（架空层）商品房买卖合同内容”。事实和理由:2013年8月17日，以原告和黄玉元为甲方、被告佳惠有限公司和长丰房地产公司为乙方，双方签订了《投资购房协议》，协议约定，甲方购买的商品房为乙方开发的位于怀化市府星路和天星东路交汇处（原佳惠集团总部）项目靠天星东路铁路桥侧楼房第一、二层部分房产及该位置临街面的2-3个门面。具体房产价格按乙方项目开盘价予以适当优惠，优惠比例双方协商后签订《商品房买卖合同》或者补充协议予以确定。本协议签订后，在2013年12月1日以后，甲方应分批付给乙方500万元至1000万元。鉴于乙方的项目尚未正式开始建设，预计建设工期较长，甲乙双方约定：1、甲方的投资购房款项从实际支付日期开始，以两年半为期，按1：1分期分批计息。即如甲方一次性支付乙方投资购房款壹仟万元，则从支付之日起，满两年半后，本息合计为贰仟万元，如两年半到期后乙方房产仍未完工交房，则再议；双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告和黄玉元各向被告佳惠有限公司、长丰房地产公司转账500万元，2014年1月1日，被告佳惠有限公司、长丰房地产公司共同成立的怀化长丰房地产开发有限公司佳惠项目部分别向原告和黄玉元出具收到购房投资款的收条。但由于被告佳惠有限公司、长丰房地产公司开发的房产项目至今都未开工建设，未能按约定在两年半到期后交付房产。经协商，2016年7月24日，以原告和黄玉元为甲方，被告长丰房地产公司、佳惠有限公司为乙方，双方签订《投资购房资金结算协议》，乙方确认《投资购房协议》签订后，甲方在2014年1月1日前已支付给乙方1000万元；双方并一致确认，按《投资购房协议》的约定，至2016年7月1日乙方应支付给甲方的投资购房款本息为2000万元。但因资金困难，乙方将被告长丰房地产公司开发的“中坡。瑞丰园”项目部分房产出卖给甲方，用甲方应支付的购房款抵偿乙方应归还给甲方的投资购房款本息，乙方用房产和车位共抵偿甲方本息18805227元，尚欠1194773元的给付时间另定，并明确了原告和黄玉元各自抵偿的投资购房款本息。原告抵偿投资购房款本息为9175581元，包括房号为1-501、2-101、4-103、4-103（架空层）、5-303、5-502、7-301、8-604的住宅八套，车位（F1176、F1186、F1249、F1122、F1129、F1008、F1067）七个，乙方并保证在本协议签订后两日内办好网签登记和及时办理房屋产权登记手续；尚未支付给原告的投资购房款为824419元等事项。结算协议签订后，被告长丰房地产公司为原告2-101、4-103、5-303、5-502、7-301、8-604办理了网签，网签合同编号分别为：HH201608030024、HH201608030030、HH201608030031、HH201608030033、HH201608030034、HH201608090001。由于部分房产无法办理网签，后得知车位亦办理了抵押，原告找到被告要求偿还投资购房款，被告长丰房地产公司的法定代表人邓晖再三承诺如未能在2017年5月30日为“中坡，瑞丰园”小区F1-501办好网签，则在2017年6月1日前退还该房屋全部购房款及费用并按月利率2%给付利息，利息自2016年7月24日起算至款项全部退还时止，并自愿提供连带责任保证。目前该套住房未能办理网签，且该套房已经办理预抵押。由于4-103是架空层房屋，没有商品房预售许可证明，故该套房屋的买卖系无效合同。长丰房地产公司抵偿债务的车位均办理了在建工程抵押，被告至今也未办理抵押解除手续，导致车位的使用权转让协议无法得到履行。被告长丰房地产公司、被告邓晖辩称：一、双方签订的所有《商品房买卖合同》真实有效，目前未办理好网签手续和预告登记的房产不能退房，因为购房合同里并没有关于未网签和预告登记就可以要求退房的约定,合同里只是约定“自本合同生效之日起30日内,买卖双方应向怀化市房产管理局办理合同备案和申请预告登记,逾期未办理和申请的,买受人可单方申请办理”。可见,合同约定原告也可以单方去办理这些手续的,并未约定被告公司未办理这些手续原告就可以解除合同,对于到目前未给原告办理网签和预告登记的房产,也不单单是被告的责任,原告也是可以前往办理的,只是存在补办手续的问题。原告提到的1-501号房已经办理了预抵押,其实原告早就知道这里面的预抵押人是长丰房地产公司内部的人,并非真正购买房屋的人,只要资金到位,随时可以变更过来，所以说原告要求解除合同并退还购房投资款的理由不能成立,应予以驳回。二、原告提到的合同编号为NO.1301451号中关于4-103号架空层商品房合同的事，这是双方对于实际情况均了解的情况下达成的一致协议，即在签订合同时均如道这是架空层，是不能办证的，只是以成本价收取原告的费用，原告方可以长期使用该架空层。所以说，现在原告出尔反尔要求返还该款项是不讲信用的，不应被支持。三、关于车库使用权转让问题。原告要求解除该转让协议,其理由是长丰房地产公司办理了在建工程抵押,这是不能成立的。长丰房地产公司办理在建工程抵押是合法的、允许的,也是为了缓解公司的资金紧张问题，而且本案中的在建工程抵押均是办在长丰房地产公司员工的名下,只是一个过渡,并不是真正想买卖并占用车库的人,更何况在协议里明确了车库是不负责办理产权证的，只要签订合同就可以确认车库的使用权,况且现在车库随时可供原告使用。并不是原告在诉状中所述无法得到履行。因此说原告要求解除车库转让协议并要求退款的理由也不成立,应予以驳回诉请。四、原告要求被告偿还投资购房款本金824419元及利息于理于法于事实均不符，原告所说的投资购房款本金应该来源于2013年8月17日签订的《投资购房协议》中的500万元,但是对该500万元双方约定“以两年半为期,按1:1分期分批计息”其实已经违背我国相关司法解释的规定。按两年半时间计算，根据目前生效的法律及相关司法解释保护的最高利息也是年利率36%,计算出来的结果是利息450万元。在未真正交付的情况下,计算利息上面也只能按照年利率24%计息。照这样计算,得出的利息数只有300万元,总共计算出来也只有500万元+300万元=800万元,更何况原告并未在2014年1月1日实际支付500万元，理应按实际支付的时间开始计算利息，那就只有一年多的时间，按这样计算得出来的数额只有二百万不到，本息共计不到700万元，而被告抵偿给原告的购房款总额却为9175581元，协议约定本息共计1000万元，也就是说在法律保护的范围外,原告多计算了300多万元的利息用于抵偿购房款,这是法律所不允许的,被告有权要求予以返还。综上所述,原告的所有诉请均不符合法律的规定,请求人民法院依法予以驳回。被告佳惠有限公司辩称：一、被告佳惠有限公司与被告长丰房地产公司签订的《投资购房协议》不符合法律的规定，《投资购房协议》具有商品房预售的性质，协议各方对于没有办理商品房预售许可的手续都是清楚的，因此，这个合同是无效的。二、原告500万元的转账不属实，原告诉称被告佳惠有限公司与被告长丰房地产有公司共同成立了怀化长丰房地产开发有限公司佳惠项目部这个机构不属实，事实根本就不存在这个机构。三、《投资购房资金结算协议》，原告从未邀请被告佳惠有限公司参与，被告佳惠有限公司也没有在这个协议上签字，这个协议与被告佳惠有限公司无关，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告佳惠有限公司的全部诉讼请求。经审理查明：被告长丰房地产公司与被告佳惠有限公司拟开发怀化市府星路和天星东路交汇处的房产。2013年8月17日，被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司与原告卢洪玉及案外人黄玉元签订《投资购房协议》，合同约定:原告卢洪玉及案外人黄玉元投资500万元至1000万元购买被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司拟开发的位于怀化市府星路和天星东路交汇处（原佳惠集团总部）的房产,此款在2013年12月1日以后分批支付到位;原告卢洪玉及案外人黄玉元的投资购房款从实际支付日期开始,以两年半为期,按1:1分期分批计息，如两年半到期后，被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司房产仍未完工交房,则再议;如被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司项目房产在原告卢洪玉及案外人黄玉元资金付给被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司之日起满五年后仍未完工交房的,原告卢洪玉及案外人黄玉元有权单方面终止本协议,被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司应按协议的规定计算利息后将本息归还给原告卢洪玉及案外人黄玉元;原告卢洪玉及案外人黄玉元资金的本息原则上用于购买协议第一条约定的房产,在双方协商确定所购房产的单价后，按多退少补的原则据实结算。协议签订后,被告长丰房地产公司于2014年1月1日向原告出具了500万元的收据，但并未实际收到该款，原告实际于2014年12月25日向长丰房地产公司认可的（关联公司）账户转账500万元。《投资购房协议》约定的两年半期限届满后，鉴于被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司拟开发的房地产项目一直没有开工建设,不能按期交付房屋，2016年7月24日，原告卢洪玉及案外人黄玉元（作为甲方）与被告长丰房地产公司、佳惠有限公司（作为乙方）签订了《投资购房资金结算协议》，该协议约定：乙方鉴于项目现阶段不进行开发建设，因此不能按期交付房屋，乙方提出解除双方签订的《投资购房协议》，甲方表示同意；甲、乙双方一致确认,按照《投资购房协议》的约定,至2016年7月1日乙方应支付给甲方的投资购房款本息为2000万元整；鉴于乙方现阶段资金存在困难,主动提出将长丰房地产公司开发的“中坡·瑞丰园”项目部分房产出卖给甲方,用甲方应支付的购房款抵偿乙方应归还给甲方的投资购房款本息,甲方对此表示同意；乙方长丰房地产公司将其开发的“中坡·瑞丰园”项目的住宅(房号1-501、1-502、2-101、2-201、4-103、4-103架空层、4-403、4-601、5-301、5-303、5-401、5-502、6-203、7-103、7-301、8-604)及对应的负一层业主车位(车位号:F1175、F1176、F1183、F1186、F1249、F1255、F1081、F1120、F1122、F1124、F1129、F1052、F1021、F1008、F1067)出卖给甲方,上述房产按乙方所定销售优惠价格确定总价为18805227元(此总价包含代办证费用,不包含契税、公共维修基金)，具体房屋单价、总价及房屋买卖合同相关事项见本合同附件《房屋销售明细表》及双方在后签订的《商品房买卖合同》；甲方购买房屋总价抵扣乙方所欠债务后乙方尚应再给付甲方1194773元,此款甲乙双方另行确定给付时间；乙方保证对出卖给甲方的上述房产具有完全的处置权,保证上述房产未对外出卖给第三人或设置任何权利负担；乙方保证按照本协议约定履行义务，保证在本协议签订后两日内与甲方签订上述房产的《商品房买卖合同》做好网签登记并及时办理房屋产权登记相关手续。该《投资购房资金结算协议》原告卢洪玉及案外人黄玉元、被告长丰房地产公司在协议上签字确认，被告佳惠有限公司未在协议上签名。2016年7月24日，被告长丰房地产公司与原告卢洪玉签订了湘怀房（合）NO.1301451《商品房买卖合同》及《中坡·瑞丰园车库、车位使用权转让协议》，协议约定被告长丰房地产公司将“中坡·瑞丰园”项目的1-501、2-101、4-103、4-103(架空层)、5-303、5-502、7-301、8-604号住宅房及相对应的车库、车位使用权(F1176、F1186、F1249、F1122、F1008、F1067、F1129)转让给原告卢洪玉，车位或车库的转让期限自车位或车库交付使用之日起至“中坡·瑞丰园”商品房土地使用权期限届满时止，被告长丰房地产公司保证在2016年10月1日前将车位或车库交付给原告使用，车位、车库使用权转让总价款为1036000元，被告长丰房地产公司保证对以上车库、车位享有合法的所有权，但不负责办理车位或车库的产权证。2016年8月15日，被告长丰房地产公司与原告卢洪玉签订了“中坡·瑞丰园”项目2-101、4-103、5-303、5-502、7-301、8-604号住宅房的网签《商品房买卖合同》，合同编号依次为:HH201608030024、HH201608030030、HH201608030031、HH201608030033、HH201608030034、HH201608090001。上述转让协议及买卖合同签订后，被告长丰房地产公司为原告办理“中坡·瑞丰园”项目2-101、4-103、5-303、5-502、7-301、8-604号住宅房的网签登记，但尚未办理该几套住房的预告登记和不动产权证，也未与原告签订1-501、4-103(架空层)号住宅房的网签《商品房买卖合同》及办理该套房屋的网签登记，未为原告办理《中坡.瑞丰园车库、车位使用权转让协议》中约定的车位、车库的网签登记、预告登记。“中坡·瑞丰园”项目1-501、2-101、4-103、4-103(架空层)、5-303、5-502、7-301、8-604号住宅房总房款为8139581元（含费用），其中1-501号住宅房的房屋总价为1814080元（含费用）、4-103号（架空层）住宅房的房屋总价为384576元、余下六套房屋的总价为5940925元（含费用）。因被告长丰房地产公司未及时为原告办理1-501号房屋的网签，2016年7月24日，长丰房地产公司向原告出具承诺书，承诺在2016年10月31日之前办理好该套房屋的网签登记手续。长丰房地产公司由于资金周转困难未能在2016年10月31日之前为原告办理好1-501号房屋的网签登记手续，于2017年3月18日再次向原告卢洪玉出具承诺书，承诺在2017年5月30日前一定给原告办好该套房屋的网签登记手续，如未按期办好则在2017年6月1日前退还原告该房屋全部购房款及费用，并按照月利率2%给付利息（利息自2016年7月24日起算至款项全部退还时止，以应退房款、费用总金额为基数）。被告邓晖为被告长丰房地产公司提供连带责任保证，保证期间为两年（自2017年6月1日开始）。逾期后，被告长丰房地产公司仍未为原告办理好该套房屋的网签登记手续。另查明，“中坡·瑞丰园”项目1-501号房屋已网签登记在买受人向望权名下，并办理了预抵押。4-103号（架空层）为建筑区划内公共部分，属于业主共有。车库（或车位）F1176、F1186、F1249、F1122、F1008、F1067、F1129均办理了在建工程抵押。上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：证据1、企业信用信息公示报告、公民身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；证据2、《投资购房协议》、收据（NO.4111871）复印件各1份、2014年12月25日建行银行卡转账凭条及流水明细，证明原、被告2013年8月17日签订了《投资购房协议》，约定原告投资500万元给两被告用于购房，此款以两年半为期，按1:1计息，在购房时直接抵扣房款，2014年1月1日被告长丰房地产公司虽然向原告出具了500万元的收据，但并未实际收该款，原告系2014年12月25日向长丰房地产公司认可的账户转账500万元；证据3、《投资购房资金结算协议》复印件，拟证明合同约定的两年半期限届满后，因被告没有按约定开发项目且无力以现金归还本息，被告长丰房地产公司同意用其开发的“中坡·瑞丰园”的房屋出卖给原告，抵偿原告投资款本息的事实；证据4、房屋销售明细表、《中坡·瑞丰园车库、车位使用权转让协议》、《商品房买卖合同》及车库（或车位）和房屋的收款收据复印件，证明被告具体抵偿给原告的房屋房号、车位号及每一抵偿房屋、车库（或车位）的具体抵偿价格，其中1-501、4-103（架空层）房屋至今未办理商品房买卖合同网签登记的事实；证据5、《承诺书》复印件2份，证明被告长丰房地产公司在2016年7月24日承诺在2016年10月31日为原告办理好1-502号房屋的网签登记手续，长丰房地产公司未按第一份承诺书约定的期限为原告办理好1-501号房屋的网签登记手续，在2017年3月18日再次承诺在2017年5月30日前办理好该房网签手续，如未办好，则退还该房全部购房款及费用，并按月利率2%计息，被告邓晖提供连带责任保证的事实；证据6、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明复印件，拟证明被告长丰房地产公司抵偿给原告的车位均办理了在建工程抵押至今未解除，1-501号房预告登记和预抵押的买受人是向望权的事实；证据7、庭审笔录一份，证明本案的其他情况。原告提交的怀化市房产抵押登记注销申请表、股东会决议、怀化市房屋抵押权登记申请表、企业注册登记资料、人民币流动资金贷款合同、抵押合同复印件，欲证明长丰物资贸易有限公司的股东为长丰房地产公司、邓晖，长丰物资贸有限公司向银行贷款1000万元，原告用其房产为贷款提供抵押，其中500万元是原告的贷款，贷款于2014年12月26日还清后，抵押登记注销的事实。被告长丰房地产公司及邓晖质证真实性无意义，关联性有异议；佳惠有限公司质证关联性有异议。本院认为，从原告提交的证据内容上看仅能显示原告2013年12月份为长丰房地产公司的关联公司向银行的借款提供抵押担保，原告系抵押人，而非借款人，同时庭审中原告亦陈述未曾向银行偿还过利息及本金，故原告主张其为贷款1000万元中500万元的实际借款人，本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告长丰房地产公司、被告佳惠有限公司签订《投资购房协议》内容本质上为借款合同，双方成立民间借贷关系。2016年7月24日原告卢洪玉与被告长丰房地产公司经结算后签订了《投资购房资金结算协议》，解除了《投资购房协议》并确定还款方式等内容，该协议中除利息需要依法调整外，其余合同内容合法有效。原告与被告佳惠公司、长丰房地产公司的民间借贷关系在签订了《投资购房资金结算协议》及房屋、车位买卖合同后转化为原告与被告长丰房地产公司的房屋买卖合同关系，故被告佳惠有限公司对原告卢洪玉与被告长丰房地产公司在履行房屋及车位买卖合同中产生的纠纷不承担责任。《投资购房资金结算协议》，确认被告长丰房地产公司欠原告卢洪玉投资款为1000万元，被告长丰房地产公司用房屋、车位或车库抵偿给原告，抵偿总价款为9175581元。本院认为，根据最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效，虽原、被告双方已签订抵偿协议，且实际履行，但截自2014年12月25日至2016年7月24日止，原告能获法律保护的合法本息应为7850000元（本金5000000元+利息2850000元）。2016年8月15日被告长丰房地产公司与原告卢洪玉签订编号为HH201608030024、HH201608030030、HH201608030031、HH201608030033、HH201608030034、HH201608090001的6份网签《商品房买卖合同》（该6套房屋总价为5940925元），系双方真实意思的表示，内容未违反法律的强制性规定，依法应认定为有效合同。根据原告与被告长丰房地产公司签订以上合同约定的内容，被告长丰房地产公司应在《商品房买卖合同》生效之日起30日内向房产管理部门办理合同备案和申请预告登记，并在商品房交付（2016年9月30日前交付）使用后500个工作日内完成商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，因此，对原告卢洪玉的第一项诉讼请求本院予以支持，由被告怀化长丰房地产开发有限公司履行协助办理上述房产的预告登记和不动产产权登记手续。原告与被告长丰房地产公司签订的编号为：湘怀房（合）NO.1301451的《商品房买卖合同》中关于房号为1-501的商品房已网签登记在案外人向望权名下，并办理了预抵押登记，同时被告长丰房地产公司两次承诺为原告办理好该套房屋的网签登记手续均未能按承诺履行，现已不能实现原告的购房目的，故对原告请求解除原告与被告长丰房地产公司2016年7月24日签订的湘怀房（合）NO.1301451号《商品房买卖合同》中关于房号为1-501的商品房买卖合同内容的诉讼请求,本院予以支持。原告与被告长丰房地产公司签订的编号为：湘怀房（合）NO.1301451的《商品房买卖合同》中关于房号为4-103号（架空层）的商品房，因该房为建筑区划内的公用部分，属于业主共有，被告无法履行交付及办理产权等合同义务导致合同目的无法实现，故原告要求解除2016年7月24日原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司签订的湘怀房（合）NO.1301451号《商品房买卖合同》中关于房号为4-103号（架空层）的商品房买卖合同内容的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告长丰房地产公司签订的《中坡·瑞丰园车库、车位使用权转让协议》中约定的车位、车库，被告长丰房地产公司在与原告签订的《投资购房资金结算协议》中明确约定，被告长丰房地产公司保证对出卖给原告的房产具有完全的处置权,未对外出卖给第三人或设置任何权利负担，但被告长丰房地产公司在与原告签订《中坡.瑞丰园车库、车位使用权转让协议》时，并未告知原告已办理在建工程抵押的事实，被告长丰房地产公司出卖给原告的车位、车库均办理了在建工程抵押，随时面临享有抵押权的银行因行命名抵押优先权而致使原告权利灭失的风险，被告长丰房地产公司此举违反了双方合同的约定，且抵押至今尚未解除，也未将车位、车库交付给原告使用。因此，对原告要求解除《中坡·瑞丰园车库、车位使用权转让协议》的请求，本院予以支持。被告长丰房地产公司承诺2017年5月30日前为原告办理好“中坡·瑞丰园”项目1-501号住宅房的《商品房买卖合同》的网签手续，若未能兑现承诺则退还该房屋的全部购房款及费用并按月利率2%自2016年7月24日起支付利息至款项全部退还时止，被告邓晖对此承担连带责任保证。现因被告长丰房地产公司未能兑现承诺，原告实现不了购房目的而要求解除该合同，故被告长丰房地产公司应退还原告该套房屋的购房款总价1814080元（含费用），并由被告长丰房地产公司按承诺内容支付原告自2016年7月25日起至该款项全部退还时止的利息（利息按月利率2%计算），被告邓晖对此承担连带清偿责任。原告实现不了购房目的而解除4-103（架空层）的合同，现原告要求被告长丰房地产公司退还该套房屋的购房款384576元，因该房款系以“借款500万元的本息”抵付，其中部分房款为超出法律保护范围的利息，原告要求返还该部分的房款，本院不予支持；故被告长丰房地产公司应退还该套房屋的购房款为94995元（受保护的本息合计785万元-6套网签房屋总价5940925元-1栋501号房屋总价1814080元）。关于原告要求被告长丰房地产公司对该笔退还的购房款支付利息的诉讼请求，因原告与被告长丰房地产公司对此并无特别约定，本院不予支持。关于原告要求被告长丰房地产公司退还给原告车库、车位转让总价款1036000元的请求，因该房款系以“借款500万元的本息”中超过法律保护范围的利息抵付，故原告要求退还该房款，本院不予支持。原告要求被告长丰房地产公司偿还原告投资购房款本金824419元及利息的请求，该请求基于《投资购房资金结算协议》中确认被告长丰房地产公司欠原告卢洪玉投资款为1000万元，被告长丰房地产公司用房屋、车位或车库抵偿给原告（抵偿总价款为9175581元）之后的余款，该款项属于超出法律保护范围的利息，故对于原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、确认原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司在2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》6份（合同编号为：HH201608030024、HH201608030030、HH201608030031、HH201608030033、HH201608030034、HH201608090001）有效，被告怀化长丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内为原告卢洪玉办理好上述《商品房买卖合同》中约定的房屋（“中坡·瑞丰园”项目2-101、4-103、5-303、5-502、7-301、8-604）的预告登记和不动产产权证；二、解除原告卢洪玉与被告怀化长丰房地产开发有限公司在2016年7月24日签订的《商品房买卖合同》（编号NO.1301451）中关于房号为1-501号、4-103号（架空层）商品房买卖合同内容及《中坡·瑞丰园车库、车位使用权转让协议》；三、被告怀化长丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内退还原告卢洪玉“中坡·瑞丰园”项目1-501号房屋购房款（含费用）1814080元，并由被告怀化长丰房地产开发有限公司自2016年7月24日起以1814080元为基数，按月利率2%计算支付给原告卢洪玉利息，直至该款项全部退还时止；四、被告怀化长丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日退还给原告卢洪玉“中坡·瑞丰园”项目4-103号（架空层）房屋购房款94995元；五、被告邓晖对本判决第三项内容承担连带偿还责任；六、驳回原告卢洪玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52401元、保全申请费5000元，共计57401元，由原告卢洪玉负担受理费30401元，由被告怀化长丰房地产开发有限公司负担受理费及保全申请费共计27000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  谢 娜人民陪审员  刘华成人民陪审员  黄永亮二〇一八年八月六日代理书记员  窦 鹃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。