天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终843号
上诉人（原审被告）：天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台工业园区内。
法定代表人：杨文杰，公司经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，女,该公司员工。
委托诉讼代理人：孙博，男,该公司员工。
被上诉人（原审原告）：董越文，女，1987年8月25日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：李忠爱，天津天麓律师事务所律师。
上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人董越文商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南民二初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、孙博，被上诉人董越文的委托诉讼代理人李忠爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销天津市津南区人民法院（2015）南民二初字第1387号民事判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或将本案依法发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对上诉人存在逾期交房的事实认定错误，上诉人不存在逾期交房的情况，如因质量问题影响被上诉人入住，被上诉人可以另案主张租金等实际损失。2、一审法院认定案件事实的主要证据理解错误。3、被上诉人的主张已过诉讼时效。4、退一步讲，即使认定上诉人存在逾期交房的事实，但被上诉人主张的违约金过高，上诉人请求调低。5、一审法院判决混淆了两个概念，一个是商品房的交付标准和开发商应承担的维修责任，不能以房屋质量问题就否定了房屋的交付标准。若房屋存有质量问题，上诉人可以给予维修，但一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任是错误的。
董越文辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：1、一审判决认定上诉人逾期交房的事实清楚、证据确凿。2、直至一审诉讼前，被上诉人仍未占有、使用涉案房屋。3、不存在诉讼时效问题。4、关于违约金问题，本案中的违约金不能适用房屋租金。上诉人主张的违约金过高的上诉请求不能成立。
董越文向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付碧桂园蓝岸庭院104-1号商品房。2、被告支付原告2012年10月31日至2015年8月31日逾期交房违约金897067.7元。3、被告向原告支付自2015年9月1日至实际给付房屋之日的逾期交房违约金。4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2012年4月22日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市××以南岸庭院104-1号的房屋一套，价格为2889107元，被告于2012年10月30日前交付房屋。合同签订后原告如约履行了付款义务。2012年10月30日前，被告以特快专递的形式向原告寄发了入住通知书，告知原告办理房屋入住手续。原告按照被告的通知在办理房屋入住手续时，因房屋存在墙体开裂、地面下沉、屋顶漏水、阴阳角不方正等问题双方未办理房屋交接手续。2013年10月19日，被告的工作人员朱家辰向原告出具了书面材料，内容为：“关于104-1业主房屋质量问题，该户业主于2012年10月30日收楼，发现室内出现墙体开裂、地面下沉、屋顶漏水、阴阳角不方正等问题，我司技术部卞志龙与我部员工勘查情况属实，随即确定对该户房屋进行维修，但后期由于施工单位资金问题停工未完成室内维修导致该房屋到目前为止，仍无法交付业主”。至今被告未通知原告办理房屋交接手续。现原告呈讼一审法院，提出如上诉请。庭审中，原告称至2015年10月份房屋基本已经维修完毕，但还没有过保养期。被告称现房屋随时可以进行交付。本案涉及的房屋于2012年10月29日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准交证》）。双方签订的《天津市商品房买卖合同》的补充合同第三条约定：“……逾期交房超过90日后，……。乙方（原告董越文）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方（被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司）按日向乙方支付已付款万分之三的违约金”。第十三条约定：“该商品房达到交付使用条件后，甲方按《商品房买卖合同》第十一条的约定书面通知乙方前来办理交房手续，若乙方未在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期届满之日前来办理交接手续，则视甲方已按期交房”。第十四条约定：“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题，乙方有权要求修补，甲方按约定承担保修义务，乙方不得籍此拒绝收房。乙方拒绝收房的而引起的逾期交房的法律后果由乙方自行承担”。一审法
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》依法成立、有效。双方应按照合同的约定履行义务和享有权利。关于被告是否存在逾期交房的行为问题，虽双方合同约定以《准交证》作为交房依据，且被告就本案涉及的房屋也取得了《准交证》，但2013年10月19日，被告的员工朱家辰为原告出具的材料中明确写明因没有完成维修事项，仍无法交付业主房屋，说明被告自己认可房屋在双方约定的交房日期不能交付业主，故一审法院认定被告存在逾期交房行为。朱家辰系被告的员工，其在客户关系管理部工作，其行为应代表被告，故被告关于朱家辰的行为不能代表被告的抗辩不成立，一审法院不予采信。关于原告的第一项诉请，被告抗辩称已超过诉讼时效，但被告未交付房屋的状态一直持续至今，原告基于所有权主张交付房屋，故不存在超过诉讼时效的问题，一审法院对被告的该抗辩不予采信。原告称至2015年10月份基本维修完毕，被告亦称房屋可以交付，故一审法院对原告的第一项诉请予以支持。关于原告的第二项诉请，由于被告在双方约定的交房期限届满时不能向原告交付房屋，且未交付房屋的状态一直持续至今，故被告应按照双方合同约定向原告支付逾期交房违约金。按照双方合同约定的日万分之三的违约金计算，被告应支付原告2012年10月31日至2015年8月31日逾期交房违约金897067.7元，故一审法院对原告的第二项诉请予以支持。关于原告的第三项诉请，由于被告至今在维修完毕后未通知原告办理房屋入住手续，故被告应支付原告自2015年9月1日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金（按已付款项的日万分之三计算），故一审法院对原告的该项诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内向原告董越文交付坐落于天津市××以南碧桂园蓝岸庭院104-1号的房屋。二、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内向原告董越文支付2012年10月31日至2015年8月31日逾期交房违约金897067.7元。并按原告已付款项的日万分之三支付至实际交房为止。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12772元，由被告承担。
二审中，上诉人提供的证据有：证据一、包含三组内容，1、是诉争房屋的照片，是被上诉人整改现场的图片及原图。证明被上诉人对涉案房屋进行了改造，并实际占有使用的情况。2、往来邮件的截图，证明上诉人对涉案房屋的改造是按照被上诉人的要求进行的。3、录音资料，是被上诉人代理人与上诉人工作人员的对话内容，证明上诉人是按照被上诉人的要求进行房屋改造。证据二、上诉人在2016年7月14日向被上诉人发送催促收楼的通知书。证据三、验房单，是被上诉人收到上诉人第一次收楼通知后，被上诉人于2012年11月2日进行验房，但被上诉人未办理收房手续，证明被上诉人应当在2012年11月2日收楼，而被上诉人以涉案房屋有质量问题不接收房屋。被上诉人的质证意见为：对证据一真实性予以认可,但对证明目的不予认可,因诉争房屋存在质量问题,上诉人为了修复房屋的质量问题而进行的施工,并非被上诉人对诉争房屋进行改造。对证据二2016年催收楼通知，被上诉人已经收到，而且也按照上述时间到达涉案房屋，但没有人与被上诉人办理收楼事宜，被上诉人于2016年8月31日和同年的9月9日去了两次，均无人与被上诉人办理手续。对证据三2012年11月2日的收楼交接表中的签名确是被上诉人书写，被上诉人当时就发现了许多质量问题，上诉人当时讲维修好了之后联系被上诉人，这恰恰能证明不是被上诉人不收楼，而是房屋存在严重的质量问题。
被上诉人提供的证据为：证据一、一组图片共16张，证明诉争房屋存在质量问题。证据二、微信截图3张，一个是跟朱家辰的聊天记录，证明二楼的地采暖存在隐患，发现有问题最后决定重新给做。第三张微信截图是跟施工人员小夏，证明在2015年8月24日的时候施工现场没有人干活，上诉人一方怠于交付房屋。证据三、2张短信截图，是被上诉人与上诉人工作人员赵楠的短信，证明在2015年4月14日和2015年5月5日被上诉人催促上诉人尽快将房屋交付给被上诉人。证据四、录音光盘一张，证明涉案房屋内的弱电是在上诉人无法恢复的情况下，被上诉人花费5000元雇人恢复原状的，同时这份录音也能证明被上诉人当天来找上诉人收房。证据五、2016年7月21日与上诉人一方的代理律师王亚东的聊天记录，证明催促收楼通知书上的电话一直不能联系上，无奈找王律师联系。证明房屋不能交付是上诉人造成的。上诉人的质证意见为：对证据一照片上面有7张没有标明时间地点，不能识别，还有几张不能看出来是房屋的质量问题。对这组照片的真实性和法律效力均不认可。对证据二真实性不认可，上面没有单位员工的姓名，只是一个截图。对证据三短信截图也不认可。对证据四录音材料不认可，从录音证据来说并没有明确上诉人的工作人员具体是谁，这个无法核实，所以上诉人不认可。对证据五所要证明的事实不认可。
二审审理期间，双方当事人于2017年4月13日就诉争房屋的交付问题，达成一致意见，上诉人于当日将诉争房屋的钥匙以及相应的电卡、办理水卡的相关手续交付给被上诉人董越文，同时双方办理了收楼的相关手续并签订了前期物业服务合同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、诉争房屋是否符合交付的条件和标准，进而确定上诉人是否构成逾期交房，是否应当承担逾期交房的违约责任；二、被上诉人主张逾期交房的损失是否超过法定的诉讼时效；三、双方约定的违约金是否过高。
关于焦点一，2012年10月30日前，上诉人向被上诉人寄发了入住通知书，被上诉人按照上诉人的通知在办理房屋入住手续时，发现诉争房屋存在墙体开裂、地面下沉、屋顶漏水、阴阳角不方正等问题而未办理房屋入住手续。至2013年10月19日，上诉人的工作人员朱家辰向被上诉人出具了书面材料，内容为：“关于104-1业主房屋质量问题，该户业主于2012年10月30日收楼，发现室内出现墙体开裂、地面下沉、屋顶漏水、阴阳角不方正等问题，我司技术部卞志龙与我部员工勘查情况属实，随即确定对该户房屋进行维修，但后期由于施工单位资金问题停工未完成室内维修导致该房屋到目前为止，仍无法交付业主”。此后，双方就交付问题未有书面协商意见。综合上述证据，可以证实涉诉房屋已经竣工验收，上诉人履行了要求被上诉人收房的通知义务，但在收房过程中，因房屋存在质量问题，被上诉人未收取房屋钥匙，未办理入住的相关手续，而上诉人在回复被上诉人的质量问题时明确承认涉诉房屋存在影响业主居住使用的墙体开裂、地面下沉、屋顶漏水、阴阳角不方正等质量问题，而房屋买卖合同的目的在于业主的实际居住的性能，因此，涉诉房屋存在上述质量问题足以影响被上诉人购买房屋的合同目的不能实现，按照合同法的相关规定，被上诉人有权拒绝收房，由此造成的逾期交房的损失，上诉人应当承担赔偿责任。上诉人主张涉诉房屋属于一般质量问题，上诉人仅应承担维修责任的上诉请求，事实依据不足，本院不予支持。
关于逾期交房的违约责任的起止时间问题。双方签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定房屋交付时间为2012年10月31日，因此，逾期违约责任的起算时间应为2012年10月31日起。2017年4月13日，上诉人将诉争房屋的钥匙以及相应的电卡、办理水卡的相关手续交付给被上诉人董越文，同时双方办理了收楼的相关手续并签订了前期物业服务合同。此时，双方之间的房屋交付才完成，故本院确定违约责任的截止时间为2017年4月13日。上诉人在2016年7月14日发出的催促收楼通知书，因双方未能实际交付房屋，故不应以该时间为截止时间点。
关于焦点二，诉讼时效和消灭诉讼时效，都是属于权利限制问题，即权利之不行使状态经过一定期间，权利人对此权利的积极行使将受到限制，其目的就在于督促当事人及时有效的行使自己的权利，本案中，由于上诉人交付的房屋存在质量问题，造成逾期交房的事实，该事实一直属于持续状态，直至2017年4月13日才得以解决，因此，被上诉人因上诉人逾期交房主张违约损失不存在超过诉讼时效的问题，上诉人的该项上诉理由，事实依据不足，本院不予支持。
关于焦点三，对于逾期交房的责任承担问题，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理，本案中，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中附件六补充合同的第三条约定，上诉人如违反约定的期限迟延移交房屋，应向被上诉人支付违约金，违约金每日按房价款的万分之三计算。本案中，上诉人因房屋质量问题，导致被上诉人不能如期进住涉案房屋，其应承担全部的违约责任。二审期间，双方当事人对诉争房屋进行了交接，被上诉人已经实际接受了诉争房屋，减少了逾期交房损失的进一步扩大。基于目前房地产市场的行情,上诉人本应在2012年交付房屋,至今逾期交房四年多,不仅给被上诉人造成贷款利息的损失,而且造成房屋使用年限减少的损失,故上诉人以约定的违约金过高要求予以调整的上诉请求，理由不足，本院不予支持。
由于二审诉讼期间，双方当事人已经办理了诉争房屋的入住手续，上诉人已经将诉争房屋交付给被上诉人。因此，一审判决交付房屋的事实发生了变化，对该项内容本院予以调整，同时因逾期交房的时间亦发生变化，故本院对违约金的数额一并予以调整。
综上所述，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；由于二审审理期间，案件的部分事实发生变化，故本院对一审判决予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2015）南民二初字第1387号民事判决第一、二项；
二、上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向被上诉人董越文支付2012年10月31日至2017年4月13日逾期交房违约金1408440元。
如天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12772元，由上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费12771元，由上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 王 越
二〇一七年五月十九日
书 记 员 李东升
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……