海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第397号
原告符斌。
委托代理人袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托代理人林云香，海南大兴天泰律师事务所实习律师。
被告海南戎居工程有限公司。
法定代表人王贵斌，总经理。
原告符斌与被告海南戎居工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告符斌及其委托代理人袁自强到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年10月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的戎居一号公寓28号X幢XXX房，该房的建筑面积为91.12平方米，其中，套内建筑面积为74.91平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为16.21平方米，房屋单价为每平方米1328.00元，总金额为人民币121007.00元。付款方式为：原告首付10%（人民币12907元），余款人民币96000元银行按揭。房屋交付时间为2002年9月30日前，双方约定的逾期交房违约金从最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款12907元给被告，并且原告向中国银行海口市龙珠支行借款人民币96000元，借款利率为月息4.65‰，原告的借款由中国银行海口市龙珠支行以转账的形式划入被告在中国银行海口市龙珠支行开立的存款账户内，被告开具发票。原告每月归还贷款本息664.72元，共还242个月（从2001年12月21日到2021年12月21日）。该笔借款由被告提供连带责任还款保证，由原告提供房屋抵押担保，原告依约支付了部分月供本金和利息。由于被告2002年9月30日前没有按约定如期交房，并且至今也没有为原告先办理房屋产权登记，办理房产证及土地证，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原、被告双方于2003年5月20日签订了《补充协议》约定被告于2003年3月开始为原告在银行的按揭贷款偿还月供，直到房屋竣工，验收合格为止；被告因为违约所支付给原告的违约金在房屋竣工时与被告为原告垫付偿还的银行月供相抵，多退少补。2008年6月1日被告与原告签订了《交房程序表》，2009年7月原告入住，根据我国《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但是迄今为止被告仍然无法提供竣工验收合格的文件，也一直没有给原告办理房屋所有权证书及土地使用权证。2013年1月8日原告收到《中国信达资产管理公司个人贷款过期催缴通知单》，才知道被告并没有按《补充协议》的约定在房屋竣工、验收合格前偿还原告在中国银行的月供，因被告违约原告所拖欠的贷款本息金额已经达到人民币123524.07元。根据我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告没有按双方约定在房屋竣工、验收合格前为原告在银行的按揭贷款偿还月供，也没有告知原告其没有按月归还月供的事实，导致原告不知情的情况下拖欠中国银行贷款本息已达123524.07元，被告严重违反了双方的约定及《合同法》的规定，因此被告应承担原告所拖欠中国银行（该债权已转让给中国信达资产管理公司）的本息人民币123524.07元（从2003年3月到2013年1月8日共118个月的月供本金及利息）。因为房屋至今没有验收合格，没有达到实际交付条件，从2002年9月30日截止到2013年1月8日被告逾期交房的违约金为121007.00元×3748天×3‰=136060，逾期办证的违约金为121007.00元×0.1%=121元，根据《补充协议》第3条约定，违约金与被告应为原告垫付的月供相抵，多退少补，与约定的被告承担的月供冲抵，被告还应支付原告的违约金为136060元＋121元-123524.07元=12657元。综上所述，被告不按双方约定归还原告在中国银行的按揭贷款月供、逾期办理房产证及土地证并不支付违约金的行为，违反了双方《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定以及《合同法》的规定，为维护原告的合法权益请求法院支持原告的如下诉请，一、判令被告向原告支付海口市龙华区海垦路XX号戎居一号公寓X幢XXX房的逾期交房违约金及逾期办证违约金的共计12657元；二、判令被告向原告支付购买海口市龙华区海垦路XX号戎居一号公寓X幢XXX房的贷款部分本息人民币123524.07元用以冲抵逾期交房违约金及逾期办证违约金；三、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告未做答辩。
经审理查明，原告与被告于2001年10月21日签订一份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的戎居公寓28X幢F层06号房产，建筑面积91.12平方米，价款为每平方米1328元，共计121007元。付款方式为，原告首付10%即人民币12907元，余款人民币96000元银行按揭。交房时间为2002年9月30日前，双方约定的逾期交房违约金从最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房款的万分之三的违约金。另约定，被告应当在商品房支付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，第二项约定，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约定支付了首付款12907元给被告。2001年12月26日原告与中国银行海口市龙珠支行办理了抵押借款手续，将剩余房款支付给了被告。被告于2006年12月20日给原告开具销售不动产专用发票金额121007元。被告戎居公司于2008年6月1日将原告购买的戎居公寓28X幢F层06号房屋交原告使用至今，但未办理过户手续，未将该房屋产权登记在原告的名下。2003年5月20日原、被告双方签订了《补充协议》，约定被告于2003年3月份开始还款，为签订本协议并在银行作按揭贷款不退房的客户偿还月供，直至房屋竣工验收，验收合格为止。被告因违约所支付给原告的违约金在房屋竣工时与被告为原告垫付偿还银行月供相抵，多退少补。因被告至今仍未能依约将房屋过户至原告名下，也未为原告偿还原告的银行按揭贷款，原告经与被告协商未果，遂成讼。本案在庭审中，原告将第一、二项诉请合并为，要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金136181元。
以上事实有商品房买卖合同、补充协议、不动产发票、（2001）市二证经字第1702号公证书、中国银行存折、个人贷款过期催缴通知单、家家泰物业证明、当事人陈述及庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，主体资格适格，不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效合同，从订立之日起对双方当事人均具有法律上的约束力，应全面履行。合同签订后，原告已按约定支付购房款给被告，被告未按约定的期限将房屋交付原告使用，也未按约定将该房屋产权过户给原告，被告的行为已构成违约。被告应支付的违约金如下：逾期办证违约金121元（121007×0.1%），逾期交房的违约金74964元（计算的天数应从2002年10月1日起至2008年5月31日止，共2065元，121007×3‰×2065=74964元），以上两项合计75085元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告海南戎居工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付逾期交房及逾期办证的违约金75085元给原告符斌；
二、驳回原告符斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
本案诉讼费3024元，由原告符斌负担1024元，由被告海南戎居工程有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李光平
审 判 员 吴青良
人民陪审员 黄循洪
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 林一苗