江苏省苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相商初字第0017号
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行。
负责人陆银海，行长。
委托代理人匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。
委托代理人孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。
被告陆晓东。
被告徐水香。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行与被告陆晓东、徐水香追偿权纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法向被告陆晓东、徐水香公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼材料，组成由审判员施磊担任审判长并主审、审判员严林生和人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司苏州相城支行的委托代理人孙小梅到庭参加诉讼。被告陆晓东、徐水香经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行诉称，2010年9月27日，二被告与原告签订《购房借款合同》合同约定，二被告向原告贷款37.6万元用于购买位于苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室的房屋一套，原告依约发放了贷款。但二被告未能履行合同约定的义务，原告根据合同约定宣布贷款提前到期。故原告诉至法院。现起诉，请求法院判令：1.二被被告立即清偿所欠原告贷款本金350018.49元，利息4062.53元，罚息35.07元（暂算至2013年10月18日，其中按中国人民银行公布同期罚息利率计收至还清贷款本息之日止），合计354116.09元；判令被告承担造成原告经济损失12724元；2、判令以被告抵押的位于苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室房产在拍卖、变卖的价款中原告享有优先受偿权，以清偿上述所欠债务；3.本案诉讼费用由二被告承担。
在庭审过程中，原告将诉讼请求第一项变更为：1.请求法院判令二被告归还原告借款本金人民币350018.49元、自2013年9月1日起至2013年10月18日止逾期利息4062.53元，罚息35.07元，并支付自2013年10月19日起以354081.02元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率1.05倍计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
被告陆晓东、徐水香均未答辩。
经审理查明，2010年10月19日，被告陆晓东向中国银行股份有限公司苏州相城支行提出个人贷款申请，申请向原告借款37.6万元购买位于苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室房屋一套，同时声明同意以其购买的房屋作为借款的抵押物。同日，被告徐水香向原告提交共同还款承诺函一份，承诺为被告陆晓东以上借款承担连带偿还责任，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在原告向其发出书面通知后，即无条件按照要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，无论该笔贷款是否有担保。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的。2010年10月19日，被告陆晓东（借款人）与原告（贷款人）、苏州市建安房地产开发有限公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》一份，双方约定，由陆晓东向原告中国银行股份有限公司苏州相城区支行借款人民币37.6万元，用于其购买位于苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室的房屋一套。借款期限为240个月，借款人未按时偿还贷款本息，贷款人宣布合同项下的货款提前到期。贷款利率为浮动利率，月利率4.675‰，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮15%。作为下一个浮动周期的适用利率。贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮40%。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。被告陆晓东、徐水香作为借款人在购房借款合同中签字，将位于苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室的房产提供抵押，抵押范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于律师费、财产保全费、差旅费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）。2011年3月1日，原告依约发放了贷款。2011年6月3日，陆晓东、徐水香将上述房产进行了抵押登记，抵押权范围为37.6万元。合同签订后，被告按照约定归还贷款本金25981.51元，利息45461.87元。但从2013年9月1日起，被告连续多次未能按约归还贷款。原告催讨未着，遂诉讼来院。
另查，2013年11月20日，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行与江苏熠达律师事务所签订聘请律师合同，律师费为12724元。
上述事实由原告提供的《个人贷款申请表》一份、《共同还款承诺函》一份、《购房借款合同》一份、房屋他项权利证明一份、借款借据一份、利息清单一份、宣布贷款提前到期律师函和邮寄凭证各一份、律师聘用合同和律师费发票各一份及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行与被告陆晓东签订的借款合同依法成立且合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。被告徐水香承诺为被告陆晓东共同还款，系其真实意思表示，理应承担共同还款义务。现原告按约履行了发放贷款的义务，但被告陆晓东、徐水香连续多次未按合同约定履行按时还款义务，已构成违约。原告有权按合同约定宣布合同项下的贷款提前到期，并要求被告陆晓东、徐水香立即归还全部本金及逾期付款利息。原告在2013年12月23日将被告起诉至法院，视为其已通知被告借款合同提前到期。因此，原告要求被告归还借款本金350018.49元和自2013年9月1日起至2013年10月18日止逾期利息4062.53元，罚息35.07元，并支付自2013年10月19日起以354081.02为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率1.05倍计算至判决生效之日止的逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。同时，由于被告陆晓东、徐水香未能履行还款义务，致使原告为实现该债权发生必要律师费用，按合同约定，被告理应承担上述费用。原告诉请被告支付律师费12724元，合法有据，本院予以支持。被告陆晓东、徐水香作为房屋所有人将房屋抵押给原告作为借款的抵押担保，并办理了相关的登记手续，该抵押合法有效。原告请求以该抵押物（位于苏州市相城区苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室房屋）在37.6万元范围内享有优先受偿权的主张符合法律规定，本院予以支持。被告经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告陆晓东、徐水香应于本判决生效十日内偿还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行借款本金人民币本金借款本金350018.49元和自自2013年9月1日起至2013年10月18日止逾期利息4062.53元，罚息35.07元，并支付自2013年10月19日起以354081.02为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率1.05倍计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
二、被告陆晓东、徐水香应于本判决生效十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州相城支行因实现债权支出的律师费人民币12724元。
三、被告陆晓东、徐水香如不能履行上述债务，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行有权以陆晓东、徐水香提供的抵押物（位于苏州市相城区苏州市相城区黄埭镇春丰花园28幢501室）折价或者拍卖、变卖的所得价款在37.6万元范围内优先受偿。
案件受理费6883元，公告费600元，合计诉讼费用人民币7483元，由被告陆晓东、徐水香共同负担（此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行园区支行苏州市中级人民法院，帐号10-550101040009599）。
审 判 长 施 磊
审 判 员 严林生
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年四月十八日
书 记 员 周 慧
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。