广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第991号
原告刘秀芹，女，1953年9月3日出生，住址：黑龙江省大兴安岭地区。
委托代理人徐建民。
被告刘建国，男，1964年8月14日出生，住址：哈尔滨市道里区。
被告潘伟海，男，1975年4月29日出生，住址：广东省佛山市禅城区。
第三人岑宝燕，女，1973年1月15日出生，住址：广东省佛山市禅城区。
第三人郭伟坚。
第三人佛山市华名不锈钢有限公司，住所：，注册号：440602000156834。
法定代表人郭伟坚。
原告刘秀芹诉被告潘伟海、刘建国、第三人郭伟坚、岑宝燕、佛山市华名不锈钢有限公司（下称华名公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月8日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈超独任审判，于2014年9月15日公开开庭审理。原告委托代理人徐建民到庭参加诉讼。被告刘建国、潘伟海及第三人郭伟坚、岑宝燕、华名公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与郭伟坚、岑宝燕在2012年12月7日签订了《房地产买卖合同》，佛山市禅城区湾梁路23号32座304房（粤房地权证佛字第××号）建筑面积90.63平方米（下称涉案房产）、佛山市禅城区位于广东省佛山市禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S169号（佛禅国用2013第1202055号）面积28.57平方米（下称涉案车位），由岑宝燕向佛山市新佛陈房地产开发有限公司购买，并在2012年11月3日领取了《房地产权证》。双方约定涉案房产交易价格100万元、涉案车位交易价格22万元。双方定于2014年2月28日前办理过户手续，过户费用、税费均由郭伟坚、岑宝燕承担。2013年2月10日，郭伟坚、岑宝燕将涉案房产交给原告支配使用。此后，原告装修花费20余万装修入住至今，并按月支付物业管理费和水电费。由于涉案房产系银行按揭到2014年6月到期，必须清付银行贷款后才可办理房产过户手续。经双方协商，由郭伟坚、岑宝燕在2014年1月份还清银行按揭。因1月28日是春节，故双方约定在2014年2月28日前共同办理过户手续。售后才得知由于郭伟坚、岑宝燕拖欠银行借款下落不明，无法联系导致无法按时办理过户手续。原告曾向佛山市仲裁委员会申请仲裁，并经佛山市仲裁委裁决房产由原告享有，郭伟坚、岑宝燕协助办理过户手续。不料涉案房产因潘伟海、刘建国申请而查封保全，导致原告权益受损。原告认为，依据相关法律规定，财产保全的范围应当限于当事人争执的财产或者被告的财产，对案外人的财产不得采取财产保全措施。且法院对涉案房产车位的查封亦是对相关仲裁裁决的否定。原告从东北到佛山投靠儿子养老，把自己的一点积蓄交给郭伟坚、岑宝燕作定金，全家合力买下涉案房产。儿媳妇也不是做钢材生意的，2012年12月19日转款给案外人雷罗军是因为郭伟坚、岑宝燕有几家不锈钢公司，是他们需要向雷罗军购买钢材，为了省事，才由儿媳妇委托中国银行顺德分行划款，所划款项与房款抵扣。据闻郭伟坚与岑宝燕是拖欠货款被起诉，因两第三人是经营不锈钢生意，故原告儿媳划款给案外人雷罗军在银行划款凭证的用途中注明购买钢材亦符合常理。其中一笔10万元是原告儿子于2013年5月20日转账给岑宝燕，其他款项也是陆续给付的，后来结清了才打一个总条子，生活实践中给付现金也不足为奇。综上，请求法院判令：1、终止对郭伟坚、岑宝燕名下的位于佛山市禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S169号车位（佛禅国用2013第1202055号）以及位于佛山市禅城区湾梁路23号32作304房房产（粤房地权证佛字第××号）的执行措施，并解除保全措施；2、请求确认上述房产和车位的所有权在2013年2月10日已经归原告支配、所有；3、诉讼费由被告和第三人共同承担。
被告潘伟海提交书面答辩意见称：本人对刘秀芹起诉房产问题（佛山市禅城区湾梁路23号凯德瀚城32座304房）没有意见，同意刘秀芹的请求。
被告刘建国及第三人岑宝燕、郭伟坚、华名公司未出庭应诉亦无提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、刘秀芹身份证、郭伟坚、岑宝燕身份证。拟证明双方的主体资格。
2、（签订于2012年12月7日）房地产买卖合同两份。拟证明涉案车位位于广东省佛山市禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S169号（佛禅国用2013第1202055号），双方约定交易价格22万元，定于2014年2月28日办理过户手续，付款时间为2013年4月29日前，过户费用由郭伟坚与岑宝燕两夫妻承担；涉案房产位于佛山市禅城区湾梁路23号32座304房（房地产号粤房地权证佛字第××号），双方约定交易价格100万元，定于2014年2月28日办理过户手续，付款时间为2013年10月前，过户费用由郭伟坚与岑宝燕两夫妻承担。双方在合同条款中关于违约责任还约定了违约金的赔偿标准。
3、涉案房屋和涉案车位的房产证、房屋的国土证。拟证明郭伟坚与岑宝燕是交易标的的合法持有人。签订合同时，郭伟坚与岑宝燕已按照约定将证件交给原告保管、持有。
4、2013年4月29日的收据（涉案车位车位的收据），2013年10月8日的房产100万元的收据（涉案房产的收据）、2013年5月20日的银行卡卡转账给岑宝燕10万元的凭证、2012年12月19日麦雪梅通过中国银行转账50万元给岑宝燕指定收款人雷罗军的银行凭证、指定付款确认书、佛山市惠景都会饮食娱乐有限公司的股东取款证明、收入证明、惠景都会营业执照、机构代码证、岑宝燕于2013年4月12日出具收款84000元的收据、2013年4月20日出具收款50万的收据、证人李志伟出庭证言、证人邓碧云出庭证言、雷罗军声明书及出庭证言、2013年5月20日的收款121000的收据、麦雪梅银行转账凭证、农行交易单。拟证明原告已经付清了全部款项，履行了全部付款义务。
5、房产交付凭据两张。拟证明涉案房产于涉案车位已经在2013年2月10日交付原告占有、支配，原告从2013年2月10日之日起已经是涉案不动产的所有人和实际支配人。
6、户口本。拟证明刘秀芹与郭广文是夫妻关系，郭利成与麦雪梅是夫妻关系，郭利成与麦雪梅分别是刘秀芹的儿子与儿媳。
7、广州东康物业服务有限公司的缴费人证明、广州东康物业服务有限公司佛山分公司的发票两张、郭广文的交纳物业、水电、卫生费的银行流水账、东康物业的原告居住情况证明、交纳物业费至今的发票。拟证明原告在签订合同后已装修入住且实际支配、占有该交易标的，是不动产的实际合法所有人，同时证明岑宝燕与郭伟坚存在违约行为，没有在交付之前付清物业管理费，导致原告垫付了3959元的物业管理费与水电公摊费，该笔费用应由被申请人返还。
8、装修申请表、广东建设工程施工合同、麦绪连书面证言、建行付款凭证、流水账。拟证明涉案房产交付给原告后，原告儿子签订了装修合同；证言、银行凭证、流水账证明原告签订合同后装修、并支付装修款的事实。
9、仲裁裁决书。拟证明涉案房产已经仲裁委裁决，房产属于原告所有，岑宝燕与郭伟坚有义务协助原告办理相关手续。
10、潘伟海答辩意见书。拟证明潘伟海对原告诉请无意见。
诉讼中，被告及第三人均无证据提交
为查明案件事实，本院依职权出示（2014）佛城法执外异字74号执行裁定书。
案经庭审，本院对本案证据作如下认证：
因各被告及第三人均无正当理由不到庭应诉，本院视为其放弃举证、质证等诉讼权利。原告提供的证据有原件以供核对，且相互印证，本院予以采信。对本院调取的证据，因来源合法，客观真实，原告亦对该裁定书所确认的事实基本无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
本院审理的（2014）佛城法民三初字第376号潘伟海诉岑宝燕、郭伟坚民间借贷纠纷案过程中，于2014年2月28日查封了岑宝燕名下的涉案房产。本院审理的（2014）佛城法民三初字第380号刘建国诉郭伟坚、岑宝燕、华名公司民间借贷纠纷一案过程中，于2014年3月7日查封岑宝燕名下的涉案车位。上述二案民事判决生效后，因郭伟坚、岑宝燕、华名公司未履行付款义务，债权人潘伟海、刘建国分别向本院申请执行。本院以（2014）佛城法执字第1139、1526号案立案执行，并于2014年4月23日向郭伟坚、岑宝燕发出《执行通知书》，责令两被执行人向其履行义务，逾期履行的，本院将对其被查封的房地产进行评估、拍卖。
刘秀芹因与郭伟坚、岑宝燕之间存在商品房买卖合同纠纷，刘秀芹于2014年3月6日向佛山仲裁委员会申请仲裁，案号：（2014）佛仲字第079号。刘秀芹于该案中请求：1、确认其与岑宝燕、郭伟坚2012年12月7日签订的《房地产买卖合同》合法有效，岑宝燕及郭伟坚因继续履行合同全部义务；2、裁决岑宝燕、郭伟坚将上述车位过户给刘秀芹；3、裁决岑宝燕、郭伟坚将上述房地产过户给刘秀芹；4、裁决岑宝燕、郭伟坚赔偿违约金20万元；裁决岑宝燕、郭伟坚返还刘秀芹垫付的物管费、水电费3959元。仲裁庭查明：“2012年12月7日，申请人（刘秀芹）与两被申请人（岑宝燕、郭伟坚）签订《房地产买卖合同》二份，一份合同约定两被申请人向申请人转让登记于岑宝燕名下的，属于两被申请人共有的，位于佛山市禅城区湾梁路23号32座304房（《房地产权证》编号为：粤房地权证佛字第××号）；另一份合同约定两被申请人向申请人转让登记于岑宝燕名下的，属于两被申请人共有的，位于佛山市禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S169号车位（《房地产权证》编号为：粤房地权证佛字第××号）。对于交易标的的位于佛山市禅城区湾梁路23号32座304房，双方约定交易价格为人民币100万元，于2014年2月28日办理过户手续，付款时间为2013年10月前，过户费用由被申请人承担；对于交易标的位于广东省佛山市禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S169号车位，双方约定交易价格为22万元，于2014年2月28日办理过户手续，付款时间为2013年4月29日前，过户费用由被申请人承担。双方在两份合同中均约定在签订合同当日由两被申请人将该标的房地产交付给申请人支配、使用，并约定一方违约的需支付违约金人民币20万元。2012年12月19日，申请人委托案外人麦雪梅转账人民币50万元至被申请人指定账户；2013年4月29日，被申请人岑宝燕出具《收据》表示收到申请人现金支付的购车位款人民币22万元；2013年5月20日，申请人转账至被申请人账户人民币10万元；2013年10月8日，被申请人岑宝燕出具《收据》表示收齐了申请人支付的购房款人民币共计100万元。2013年2月10日，两被申请人将涉案不动产交付给申请人占有、支配。”仲裁庭认为，刘秀芹与岑宝燕、郭伟坚签订的《房地产买卖合同》合法有效，刘秀芹依合同支付购房款后，郭伟坚及岑宝燕没有办理房地产变更登记手续，显然违约。仲裁委员会于2014年6月10日作出（2014）佛仲字第079号终局裁决：1、双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，岑宝燕、郭伟坚应继续履行其合同义务；2、岑宝燕、郭伟坚在裁决书作出之日起十日内与刘秀芹一起办理涉案房屋的变更登记手续，过户费用由岑宝燕、郭伟坚负担；3、岑宝燕、郭伟坚向刘秀芹支付违约金20万元；4、驳回刘秀芹的其他仲裁请求。后刘秀芹作为案外人，对本院（2014）佛城法执字第1139、1526号案执行措施提出异议，请求法院终止对涉案房产及涉案车位的执行。对其异议请求，本院于2014年8月1日作出（2014）佛城法执外异字第74号执行裁定书，裁定驳回刘秀芹的异议请求。刘秀芹遂提起本案诉讼。
另查明，刘秀芹与郭广文（公民身份号码：××）系夫妻关系，刘秀芹与郭利成（身份证号：××）系母子关系，麦雪梅（身份证号：××）与郭利成系夫妻关系。2012年12月18日，郭伟坚、岑宝燕与刘秀芹共同签署一份《指定付款确认书》，上载“刘秀芹与郭伟坚、岑宝燕在2012年12月7日签订的佛山市禅城区湾梁路23号凯德瀚城32座304房《房屋买卖合同》，双方约定刘秀芹在签订合同后应向支付首期人民币50万元，刘秀芹向指定由儿媳麦雪梅的账户支付，郭伟坚、岑宝燕指定雷罗军的账户作为收款账户，用于郭伟坚一方支付给雷罗军购买材料的货款”。2012年12月19日，麦雪梅委托中国银行股份有限公司顺德乐从支行划款50万元至雷罗军名下账户。罗雷军于诉讼中到庭确认其收到的50万元款项系其与岑宝燕、郭伟坚的交易往来款，其与刘秀芹、麦雪梅与郭利成无交易往来。
2013年2月10日，郭伟坚、岑宝燕与刘秀芹分别签署两份《房产交付》，双方确认刘秀芹于2013年2月10日收到涉案房产钥匙三把，房产证复印件一本及土地证原件一本；涉案车位房产证原件一本及土地证原件一本。2014年2月20日，涉案房产及涉案车位物业管理企业广州东康物业服务有限公司瀚城服务中心出具《证明》，上载“兹有我小区32座304房自从此房业主收房以来的物业管理费、公摊电费都是由姓名：郭利成，身份证号：××，交付。在32座304房的装修过程中以及我司物业服务过程中，与32座304房所对接的户主也是郭利成先生。”同年8月15日，广州东康物业服务有限公司瀚城服务中心出具《证明》，上载“兹证明自本物业（东康物业）于2013年7月1日进驻佛山市禅城区湾梁路23号凯德瀚城小区以来，所直接对接凯德瀚城32座304房住户为刘秀芹、郭文广、郭利成、麦雪梅、以上四人自我物业进驻以来一直居住至今。”原告并持有2013年7日-2014年6月公摊电费及2013年7月-2014年8月物业管理费及车位管理费缴费发票，相应费用系从郭文广、郭利成名下账户缴交。
2013年1月3日，郭利成与“曾晟”就涉案房产装修事宜签署《广东省建设工程施工合同》；同年1月4日，岑宝燕、郭利成与“曾晟”共同向佛山市凯德物业管理有限公司出具《装修申请表》、《消防安全承诺书》、《装修承诺书》。2013年3月8日，“麦绪连”名下账户转款9万元与“曾晟”。“麦绪连”于2014年8月20日出具《证明》，上载“本人是麦雪梅的亲妹妹麦绪连（身份证号××）关于建设银行（卡号43×××09）该卡是我姐姐麦雪梅借我身份证开户并由其支配、使用，该卡号所有的转账、用款与我本人无关。关于2013年3月8日的转账给曾晟的款项是麦雪梅为其婆婆支付的装修款”。
2013年4月12日，岑宝燕出具《收据》，确认收到郭利成现金42000元及转款42000元，合计84000元。同年4月20日，岑宝燕出具《收据》，确认收到郭利成港币50万元，折合人民币40万元。同年5月20日，麦雪梅从其名下账户转账10万元至岑宝燕名下账户。同日，岑宝燕出具《收据》，确认收到郭利成现金21000元，转款10万元，合计121000元。
2014年8月15日，佛山市惠景都会饮食娱乐有限公司出具两份《证明》，证实郭利成系该司股东并任职副总经理，该司将2013年4月29日前几日的营业款15万元支付现金给郭利成，作为其在2012年的部分分红款；郭利成月薪3万元，年底案15%分配利润，其中2011年48万元、2012年52万元、2013年36万元。
诉讼中，证人李志伟出庭作证称，郭利成于2013年4月20日向其借款40万元人民币用于买房，其遂将手头现金50万元港币抵作40万元人民币出借予郭利成。证人邓碧云出庭作证称，其在岑宝燕经营的佛山市高明宝丽美不锈钢公司任职期间，于2013年4月20日见到郭利成将50万元港币交予岑宝燕用于支付房款。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。
因原告与岑宝燕、郭伟坚之间就涉案房产与涉案车位进行交易的事实，已为（2014）佛仲字第079号仲裁裁决书所确认，依据《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（五）项之规定，本院采信原告与岑宝燕、郭伟坚之间存在真实的买卖合同关系。涉案房产与涉案车位均为不动产，且均登记在被执行人岑宝燕名下，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本院重点审查原告是否已全部支付全部价款并实际占有使用涉案不动产，以及对未办理过户手续是否存在过错。
结合本院查明的事实，原告所提交的证据足以证明双方签订合同、不动产交接以及款项支付等事实，已形成证据链。至于相关购房款的款项来源及支付方式，原告亦于案中补强了证据，而被告岑宝燕亦出具《收据》确认收悉涉案房产与涉案车位全额价款，故应认定原告已全部支付相应价款。而在实际占有使用方面，双方对涉案房产和涉案车位的交接签订有确认文件。同时，涉案房产及车位所在楼盘的物业管理服务企业亦出具《证明》，相应的物业管理费、公摊费用发票及装修合同亦可佐证《证明》的真实性，故本院确认原告对涉案房产于车位实际占有使用的事实。对涉案房产与车位未能及时过户，原告是否存在过错的问题上。因涉案不动产买卖合同约定的过户时间为2014年2月28日，在合同约定的产权过户日前，原告已依约履行其合同义务，不存在违约行为，被告未协助办理过户为违约方。且原告在被告未依约办理过户手续后，已及时主张权利，故原告对涉案不动产未能办理过户不存在过错。综上所述，原告对涉案房产及涉案车位所享有的实际权益，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的情形，得以阻却执行措施。故，对涉案房产及涉案车位所采取的保全措施应予解除，并停止执行。
至于原告关于其对涉案房产及涉案不动产享有所有权的诉请，本院认为虽原告已实际占有使用涉案房产及车位，但据《物权法》第九条之规定，依法登记为不动产物权的设立的形式要件，故原告对涉案房产及涉案车位所享有的仅为债权，不为物权，故对原告相关诉请本院不予支持。
另就本案诉讼费用分担问题。因涉案车位及涉案房产登记在岑宝燕名下，故被告潘伟海、刘建国申请查封并不存在过错。本案纠纷系岑宝燕、郭伟坚未及时协助原告办理过户手续所致，故诉讼费由岑宝燕及郭伟坚负担。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除对位于佛山市禅城区湾梁路23号三十二座304房【佛禅国用（2012）第1013492号】及佛山市禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S169号车位【佛禅国用（2013）第1202055号】的查封，并停止对上述房产及车位的执行；
二、撤销（2014）佛城法执外异字第74号执行裁定书；
三、驳回原告刘秀芹其他诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取7890元，由第三人郭伟坚、岑宝燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一四年九月十五日
书记员 林立
附引用法律条文：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。