天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第104号
上诉人（原审被告）王志培。
被上诉人（原审原告）张淑芬。
委托代理人刘光宇，天津鼎名律师事务所律师。
原审被告李桂华。
委托代理人王志培（李桂华之夫）。
上诉人王志培因返还原物纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2012）东民初字第6153号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人王志培，被上诉人张淑芬的委托代理人刘光宇，原审被告李桂华的委托代理人王志培到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落天津市河东区阳新里24-3-405-407房屋建筑面积47.81平方米，该房屋由天津市河东建设开发有限公司（以下简称河东建设开发公司）开发建设并与张淑芬签订《天津市商品房买卖合同》，该房屋登记权利人为张淑芬。现二被告占有、使用该房屋。
2012年12月26日，王志培在原审法院以张淑芬、河东建设开发公司为被告提起诉讼，要求确认张淑芬与河东建设开发公司签订的买卖天津市河东区程林道阳新里24号楼3门405-407号商品房的《天津市商品房买卖合同》无效。2013年4月9日原审法院作出（2013）东民初字第216号民事判决，查明：“2009年12月28日，以王志培为乙方与案外人房多多房屋信息部为甲方，双方签订‘房屋买卖协议’一份，约定：‘……1.甲方将天津市河东区万东路阳新里24-3-403房屋的所有权和使用权转让给乙方，转让费为叁拾伍万元整。……’。2010年1月7日，以王志培为乙方与案外人尹连海为甲方，双方签订‘房屋买卖协议’一份，约定：‘……1.甲方将天津市河东区万东路阳新里24-3-403房屋的所有权和使用权转让给乙方，转让费为叁拾万元整。……’后王志培交付15万元，搬入了河东区阳新里24-3-405-407号房屋内居住至今。张淑芬、河东建设开发公司签订天津市商品房买卖合同一份，该合同约定张淑芬购买河东建设开发公司开发建设的坐落天津市河东区程林道阳新里24号楼3门405-407号房屋。该合同上的签署日期显示为1998年12月7日，但庭审中，河东建设开发公司自认为办理产权证，于2012年补签的商品房买卖合同，而非合同中的签订日期签的。因河东建设开发曾有更名，故张淑芬、河东建设开发公司于2012年3月30日签订了补充合同一份，内容为‘张淑芬同志于98年12月7日购买河东区阳新路（里）24号楼3门405-407号房屋一套。用途为住宅，总层数6层。经产权部门核实该房屋建筑面积为47.81平方米，总房款共计89000元，需补（退款）／元。’。天津市河东区建设开发公司于2006年7月更名为天津市河东建设开发有限公司。王志培购买的天津市河东区万东路阳新里24-3-403房屋经原审法院向天津市河东房管局核实，该房屋未有任何档案材料记载与河东区阳新里24-3-405-407号房屋为同一套房屋。”判决：“驳回王志培的诉讼请求。”王志培不服提起上诉，2013年10月12日，天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第548号判决查明：“本院审理查明期间，依职权前往天津市河东区工商管理局调取了“天津市河东区建设开发公司”的企业名称变更核准通知书一份；天津市河东区人民政府《关于对河东区建设开发公司产权制度改革实施方案的批复》文件一份；天津市河东区建设开发公司变更公司尹连海为该公司总经理的《提交文件、证件及有关部门意见》一份。上述证据经本院主持质证，双方当事人对其真实性、关联性均无异议。本院查明的事实与原审法院查明的一致。上诉人王志培针对其上诉请求，二审期间未提供新证据。”判决：“驳回上诉，维持原判。”
原告起诉，诉讼请求：1、被告立即搬出并腾空位于天津市河东区阳新里24-3-405-407的房屋（47.81平方米）；2、被告支付非法占用房屋期间的费用72000元；3、诉讼费用由被告负担。
原审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。原告与河东建设开发公司签订商品房买卖合同购买涉诉房屋，其后办理了产权证，因此原告作为涉诉私产房屋的权利人对该房享有占有、使用、收益、处分的权利，二被告虽称系自建委处购买涉诉房屋并实际出资，但被告未证明建委对涉诉房屋有处分权，而原告购买了涉诉房屋并取得产权，因此现实际占据涉诉房屋的二被告应当承担将房屋腾空，返还原告的责任。关于原告主张要求被告支付占用房屋期间的费用，根据被告提交的证据，2010年1月7日被告缴纳15万元房款并实际控制涉诉房屋，因此被告应当自该日起支付原告房屋使用费。关于应支付使用费的期间，原告主张支付至2012年10月，因此应支付使用费的期间应为2010年1月7日至2012年10月31日。关于房屋面积，以产权证登记的47.81平方米为准。关于使用费，应当以同版块多层楼房的天津市河东区住宅房屋指导租金的价格为标准进行计算，因此2010年1月7日至2012年10月31日期间的使用费共计41942.08元，应由在房屋内实际居住的二被告连带负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条的规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告王志培、被告李桂华将坐落天津市河东区阳新里24-3-405-407房屋一套全部腾空，返还原告张淑芬；二、本判决生效之日起十日内，被告王志培、被告李桂华给付原告张淑芬2010年1月7日至2012年10月31日期间的房屋使用费，共41942.08元；三、驳回原告张淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8117元，由被告王志培、被告李桂华连带负担。”
一审宣判后，上诉人李志培不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。主要理由：原审事实不清，适用法律不当。腾房之诉的腾房人进入诉争房屋应有合法手续，法律规定因为丧失或基于房主的主观意愿才导致腾房人腾房。而本案上诉人与被上诉人互不认识，上诉人因购买房屋而进入，被上诉人声称系上诉人私闯民宅并造成被上诉人屋内物品甚至大量翡翠原石丢失，已报刑事案件。原审法院不应定性为民事案件，应先解决刑事案件后解决民事案件。
被上诉人张淑芬答辩意见：请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告李桂华答辩意见：同意上诉人的上诉请求。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，被上诉人张淑芬于2012年4月28日取得诉争房屋的产权证。根据天津市国土资源和房屋管理局发布的《天津市2011年房屋租赁市场指导租金》，诉争房屋2011年的租金指导价格为每建筑平方米每月27元。被上诉人在二审中表示认可按照2011年房屋租赁市场指导租金计算其主张2012年的房屋使用费。
本院认为，已经生效的天津市河东区人民法院（2013）东民初字第216号民事判决书和天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第548号已经驳回上诉人要求法院确认张淑芬与河东建设开发公司签订的诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求。被上诉人张淑芬通过其与河东建设开发公司签订的买卖合同已于2012年4月28日取得了所有权证，成为诉争房屋的所有人。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现被上诉人起诉上诉人腾房并要求支付使用费，应当依法得到支持，上诉人并非诉争房屋的所有权人，没有任何依据占有使用诉争房屋，故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决对腾房纠纷认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。鉴于被上诉人于2012年4月28日取得的产权证而成为诉争房屋的产权人，之前与河东建设开发公司系买卖合同关系，并非产权人，其无权主张取得产权证之前的房屋使用费，原审法院在计算房屋使用费时以上诉人入住时间起算显然不妥，对此本院予以纠正。根据被上诉人关于房屋使用费的主张及《天津市2011年房屋租赁市场指导租金》的规定，本院确认上诉人和原审被告应给付被上诉人2012年4月28日至2012年10月31日期间的房屋使用费7874.31元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2012）东民初字第6153号民事判决第一项和第三项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2012）东民初字第6153号民事判决第二项；
三、本判决生效之日起十日内，上诉人王志培和原审被告李桂华共同给付被上诉人张淑芬2012年4月28日至2012年10月31日期间的房屋使用费，共7874.31元；
四、驳回上诉人王志培的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8117元，由上诉人王志培和原审被告李桂华共同承担。二审案件受理费849元，由上诉人王志培和原审被告李桂华共同承担226元，由被上诉人张淑芬自行承担623元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 陈亚洁
二〇一四年三月四日
书 记 员 刘建奇
速 录 员 辛 璐