宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）夏民初字第2040号
原告虎占学，男，1958年8月3日出生，汉族，无业，住宁夏银川市西夏区。
委托代理人虎小芳，女，重庆锦扬律师事务所律师，住宁夏银川市西夏区（系原告之女，一般授权）。
被告王戈，男，1985年11月21日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。
委托代理人李海宁，宁夏正义达律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人王旭华，宁夏正义达律师事务所律师（特别授权）。
被告杨学勤，女，1981年1月18日出生，汉族，无业，住宁夏银川市西夏区。
原告虎占学诉被告王戈、被告杨学勤申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告虎占学及其委托代理人虎小芳、被告王戈及其委托代理人李海宁到庭参加了诉讼。被告杨学勤经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虎占学诉称，2014年3月31日，银川市西夏区法院受理我诉被告杨学勤民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，因我申请，西夏区法院于2014年4月4日作出（2014）夏民初字第896-1号民事裁定书，裁定冻结（轮候冻结）被告杨学勤所有的位于银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋。后被告王戈向西夏区法院提出执行异议，称自己已实际购买上述房屋，并缴纳部分房款，要求西夏区法院解除对上述房屋的保全措施。2015年6月12日，西夏区法院作出（2015）夏执异字第67-2号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。我认为，被告杨学勤在已知原告向法院起诉的情况下，迅速与被告王戈于2014年4月1日、2014年4月2日先后签订两份房屋买卖协议，将夫妻共同财产出售，系故意逃避债务，规避执行。涉案房屋处于中心地段，市场价值已达80万元，被告杨学勤以55万元的价格将房屋出售给被告王戈，明显低于市场价，其恶意串通显而易见。为维护原告的合法利益，现诉至法院，请求判令：1、撤销银川市西夏区法院作出的（2015）夏执字第67-2号执行裁定书，驳回被告王戈的执行异议；2、继续对被告杨学勤所有的位于银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋进行执行；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告王戈辩称，首先，法院查封涉案房屋前我与被告杨学勤已完成房屋交易，付清全部购房款并占有涉案房屋。我在此次交易前并不认识被告杨学勤，通过被告杨学勤在网上发出的售房信息，我与被告杨学勤沟通后，双方于2014年4月1日签订《房屋买卖协议》，约定：我以55万元购买被告杨学勤所有的位于银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋，由我代被告杨学勤偿还该房屋在邮政储蓄银行的抵押贷款391750元，剩余购房款由我支付给被告杨学勤。2014年4月2日，我按约定代被告杨学勤偿还了391750元贷款本金及利息，剩余150000元购房款约定于2014年4月3日付清，并与被告杨学勤到银川市房屋产权交易管理中心办理过户手续，按照该中心的要求，双方以602000元的价格另行签订格式的《房屋买卖契约》提交到交易管理中心备案，并按照602000元的交易价格向税务部门缴纳房屋过户应缴纳的全部税费。银川市房屋产权交易管理中心收到被告杨学勤与我提交的涉案房屋过户所需要的手续后向我出具了《收件收据》，告知我在7个工作日后领取产权证书。2014年4月3日，房屋过户手续办理完毕后，我将剩余的购房款以现金方式支付给被告杨学勤，付清了所有购房款，被告杨学勤向我出具收到购房款的收据。该事实经彭阳县法院、西夏区法院生效文书予以确认。2014年4月3日房款付清后，被告杨学勤将涉案房屋交付给我占有、使用，当日我向物业公司缴纳了2014年度的物业费，并将房屋租赁给樊镇瑞。其次，我对涉案房屋享有的权利能够排除执行。我与被告杨学勤在法院查封前已签订书面的《房屋买卖合同》，付清购房款，交付房屋，并到银川市房屋产权交易管理中心办理了过户手续。2014年4月4日，在我与被告杨学勤办理完过户手续后，西夏区法院查封了涉案房屋，我在此次交易中不存在任何过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，我对涉案房屋享有的权利能够排除执行。因此，我认为（2015）夏执字第67-2号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回原告的诉讼请求，停止对涉案房屋执行并解除查封。
被告杨学勤辩称，涉案房屋是我丈夫在2013年10月左右买的，房产证上写的是我一个人单独所有。我丈夫去世后，涉案房屋我已经卖给被告王戈了，和原告虎占学没有关系。被告王戈给银行还了391750元，剩余房款也都付清了，其中有一部分款项抵顶了被告王戈替我支付的税款，以及涉案房屋欠付的物业、水电、暖气费等，还给我弟弟杨学军支付了20000元。我与被告王戈买卖涉案房屋的价格并不明显低于市场价格，当时我着急用钱交房租、给孩子上学，银行也让我还房贷，我没钱，我说让银行想办法把涉案房屋卖掉，银行就联系了被告王戈，让我以55万元的价格买卖房屋，我之前并不认识被告王戈。在房管局签订的《房地产买卖契约》是房管局让签订的，房管局按照602000元收契税。我和被告王戈是按照我们签订的房屋买卖协议约定的550000元履行的，我们签订的房屋买卖协议是真实的。
经审理查明，2014年4月1日，二被告签订《房屋买卖协议》，约定：1、被告杨学勤将其所有的位于宁夏银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋即涉案房屋以550000元出售给被告王戈与其妻子张媛，该房屋抵押在宁夏邮政储蓄银行股份有限公司宁夏分行直属支行，被告王戈先替被告杨学勤还清尚欠该行的未还贷款390000元，取消房产抵押后办理过户手续，剩余房款于过户事宜完结时全额支付。具体付款方式可由双方另行约定。2、买卖双方在交易期间所产生的所有税费由被告王戈承担。被告杨学勤保证在交易时涉案房屋没有产权纠纷等，交易后如有上述未清事项，由被告杨学勤承担全部责任。2014年4月2日，二被告向银川市房屋产权交易管理中心申请办理涉案房屋过户手续时，按照该中心的要求，另行签订《房地产买卖契约》，约定涉案房屋成交价格为602000元。被告王戈按照《房地产买卖契约》约定的价格向该中心缴纳了办理房屋过户所需缴纳的各项税费合计19903.44元。当日，该中心出具《收件收据》，告知被告王戈在7个工作日后领取产权证书。同日，二被告在2014年4月1日签订的《房屋买卖协议》上备注：剩余157500元于2014年4月3日付清，《房地产买卖契约》在交易中无效，以本协议为主。同日，按照约定被告王戈替被告杨学勤偿还了涉案房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司宁夏分行直属支行的抵押贷款391750元，并替被告杨学勤支付了其欠付的水电、物业、暖气费等费用后，剩余房款150000元被告王戈在2014年4月3日支付给被告杨学勤，并由被告杨学勤向被告王戈出具收到现金150000元的收条。同时，被告杨学勤将涉案房屋实际交付被告王戈占有、使用。2014年4月3日，原告虎占学向银川市房屋产权交易管理中心递交《银川市房地产登记申请书》，就涉案房屋申请异议登记。
另查明，被告杨学勤与王德堂原系夫妻关系，王德堂于2014年3月10日死亡。2014年10月16日，本院作出（2014）夏民初字第896号民事判决书，判决确认：王德堂于2008年11月26日至2013年1月12日共向原告虎占学借款370000元未还，并判决被告杨学勤偿还原告虎占学借款本息共计379804元。在本案审理过程中，本院依原告虎占学申请，于2014年4月4日作出（2014）夏民初字第896-1号民事裁定书，裁定冻结（轮候冻结）被告杨学勤所有的位于宁夏银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋即涉案房屋的产权产籍。后本院在依原告虎占学的申请，执行（2014）夏民初字第896号民事判决书时，被告王戈于2015年2月1日提出书面执行异议，认为：其已经于2014年4月2日购买了涉案房屋，并已付清全部房款，完成了房屋过户登记的全部手续，并不存在任何过错，涉案房屋已经被其占有、使用，本院对涉案房屋的查封没有事实、法律依据，请求撤销对涉案房屋的查封。2015年6月12日，本院作出（2015）夏执异字第3号执行裁定书，认定：被告杨学勤将其所有的涉案房屋出售给被告王戈，被告王戈缴纳了房屋过户所需的全部税费，而且银川市房屋产权交易管理中心也受理了相关产权过户的事项，虽然未完成过户手续，但在本院查封之前，买卖双方已经完成全部交易手续，且本院属于轮候冻结，因此，被告王戈的异议成立，并裁定解除对涉案房屋产权产籍的冻结。
彭阳县人民法院在审理彭阳县农村信用合作联社诉被告杨学勤、杨学军、ＸＸＸ、杨伟金融借款合同纠纷一案中，于2014年4月3日作出（2014）彭民初字第398-1号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。2014年11月26日，该院作出（2014）彭执异字第1号执行裁定书，认定，被告王戈要求解除对涉案房屋的查封的异议成立，裁定中止对涉案房屋的执行，后解除了对涉案房屋的查封。
上述事实，有原、被告陈述、（2014）夏民初字第896号民事判决书、（2014）夏民初字第896-1号裁定书、房地产买卖契约、房屋买卖协议、银川市房地产登记申请书、税收缴款书、银川市房地产交易中心收件收据、银行存款凭单、收条、（2015）夏执异字第3号裁定书、（2015）夏执字第67-2号裁定书、（2014）彭执异字第1号裁定书、交款通知单各一份、收据二份、发票六份、印花税票七份在卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，足以认定。
本院认为，二被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，合法有效。按照《房屋买卖协议》的约定，被告王戈向被告杨学勤支付了全部房款550000元，实际占有涉案房屋，不是以明显不合理低价受让房屋。在本院查封涉案房屋之前，买卖双方已经完成了全部交易手续，被告王戈已向银川市房屋产权交易管理中心申请办理过户手续，该中心也受理了相关产权过户的事项，并向被告王戈出具了7个工作日后领取产权证书的《收件收据》，被告王戈享有取得房屋所有权的物权期待权。最终虽未能完成过户，但被告王戈对此没有过错。根据法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定，被告王戈占有涉案房屋系基于合同关系而合法占有，加之被告王戈支付了合理的价款，且其也并不知晓被告杨学勤对外负有债务，其购买涉案房屋没有与他人串通而损害第三方利益的行为，因此，被告王戈是本案诉争房屋的实际权利人。原告虎占学申请执行的依据系普通债权，依照物权优于债权的原则，应当确认被告王戈对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且本院属于轮候查封，故原告要求撤销本院作出的（2015）夏执字第67-2号执行裁定书，驳回被告王戈的执行异议，并要求继续对涉案房屋进行执行的诉讼请求，于法无据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告虎占学的诉讼请求。
案件受理费100元，公告费300元，由原告虎占学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 罗 娟
人民陪审员 马晓芳
人民陪审员 李玉香
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 曹茂林
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
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