大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0204民初2045号
原告：战玉治，男，1962年9月21日出生，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：刘金德，辽宁达练律师事务所律师。
被告：郑斌，男，1971年10月22日出生，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：陈旸，辽宁冠雄律师事务所律师。
原告战玉治与被告郑斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告战玉治的委托诉讼代理人刘金德、被告郑斌的委托诉讼代理人陈旸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，请求法院判令1.确认原、被告于2017年8月26日签订的《餐饮店出兑合同》无效；2.被告将占用的大连市沙河口区***的房屋腾退并返还给原告，并将房屋的物品按照合同中的物品清单（清单详见合同附件）一并返还；3.被告按照每月租金29216.67元的标准自2018年1月1日起，向原告支付占有房屋期间的使用费，至将房屋腾退给原告日止；4.被告向原告支付违约金70120元。事实与理由：2017年8月26日，原、被告签订《餐饮店出兑合同》，约定原告将位于沙河口区***的向海德玉酒楼餐饮店出兑给被告，合同期限10年，自2017年10月1日至2027年10月1日止，年租金350600元，合同签订时被告需交付三个月租金87650元。合同签订后，被告自2018年1月起未再支付租金。因案涉房屋属于临时建筑，审批的使用期限至2015年8月26日，之后未进行延期。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的规定第3条，该租赁合同应当无效。现要求被告腾退房屋、支付租金，并承担违约金。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。即使租赁合同无效，主要责任也在于原告。原告明知临时建筑在使用期限失效后还出兑给被告，而被告对此情况尚不知晓。合同签订后，由于原告没有及时将房证交付给被告，被告不能及时办理营业执照，致使承租的房屋不能正常营业。按照合同规定，原告没有履行合同约定的在被告办理工商注册时，由原告提供房产证的义务，且原告交付的房屋面积不足。由于原告的违约导致被告不能如期营业，给被告造成了经济损失。对此，被告保留追诉的权利。原告提出的诉讼请求不应支持。
经审理查明，1993年3月26日，原告取得沙河口区***土地使用证，范围是东至厂房，西至海边，南至海边，北至山根。2009年8月27日，原告取得《临时建设执照》，执照记载建筑物坐落于沙河口区***，审验有效期至2015年8月26日。沙河口区***建筑物位于***土地上。2015年8月27日原告取得沙河口区向海德玉酒楼营业执照，执照登记的经营场所位于沙河口区***，实际位于沙河口区***临时建筑的西侧。
2017年8月26日，原告(出兑方、甲方)与被告（承兑方、乙方）签订《餐饮店出兑合同》，双方就出兑向海德玉酒楼达成协议，约定甲方餐饮店坐落于沙河口区***，出兑给乙方。合同期限10年，自2017年10月1日至2027年10月1日止，年租金350600元，合同签订时乙方支付前三个月租金87650元，2018年1月1日前支付下半年租金262950元。合同第四条约定，乙方自行办理营业执照，甲方给予必要的配合。第七条第3款约定，餐饮店内设备、设施和用品经双方现场交接后，列入《清单》，双方签字确认，《清单》是本合同的附件，于本合同具有同等的法律效力。第4款约定，本合同到期或终止后，乙方按照《清单》所列设备、设施和物品如数交还给甲方。若有损坏（自然损耗除外）或遗失，乙方照价赔偿。第十一条违约责任约定，任何一方违反本合同规定，承担年租金20%的违约金。合同附件《清单》中列明有空调、电视等共计36项物品，合计价值7万元。合同签订后，2017年9月1日，原告将房屋交付给被告使用，同时交付《清单》中的物品。被告交付三个月租金87650元，租金自2017年10月1日开始计算。2018年1月1日起，被告未再支付租金，至今仍占用房屋。
2018年1月23日被告妻子辛晨给原告儿子战德发发送微信，内容是被告为办理营业执照需要原告提供房证，原告方称土地使用证即可办理营业执照。
2018年2月10日，被告给原告发送微信，要求原告提供房证，把占用的房间倒出来，然后交租金。2018年2月14日，原告给被告发送短信，要求被告支付拖欠的租金，并解除合同。被告提出原告没有提供房证、环评证，也没有将房屋的全部如期交付被告。
上述事实，有原告提供的起诉状、《餐饮店出兑合同》及附件物品清单、国有土地使用证、临时建设执照、营业执照和食品经营许可证、照片，被告提供的照片、微信、短信记录及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《餐饮店出兑合同》根据合同内容，属于房屋租赁合同。案涉房屋属于临时建筑，双方签订合同时，案涉房屋已经超出临时建筑审验的使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉房屋在本案法庭辩论终结前也没有取得有关部门的延期批准，故案涉合同无效。
关于合同无效的双方过错问题，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在出租临时建筑时已超出使用期限，原告没有证据证明将此事告知被告，原告存在过错。被告作为承租人，在签订合同时未持审慎态度，未对房屋的情况作必要核实，被告对合同无效亦存在一定过错。双方应当各自承担相应过错。
关于占用使用费的负担问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，一般应予支持。在履行合同过程中，被告自2018年1月1日起拖欠租金。而根据合同约定，被告自行办理营业执照时，原告应当给予必要的配合。通过被告提供的微信证据可以证明，原告未及时将办理营业执照需要的相关房屋证照交给被告。双方均未全面履行义务。对被告应当负担的占用使用费，在法庭辩论终结前的予以酌减，自2018年1月起至2018年5月止，按合同约定的租金50%计算，即每月使用费为14608元（87650元/3月*50%=14608元），被告已交付的租金87650元视为交付至2018年3月31日。案涉房屋在法庭辩论终结前仍未取得主管部门批准，此时被告已明知案涉房屋出租无效，仍继续占用案涉房屋，没有合同和法律依据，被告应当自2018年6月1日起，按照合同约定的每月租金29216元（87650元/3月=29216元）的标准，向原告支付占用使用费，至房屋腾退日止。被告提出原告未全部交付房屋一节，因为租赁的房屋是双方认可的特定房屋，租金标准也为固定金额，合同中并未明确建筑面积，在交付房屋时被告未对房屋提出异议，故应当以实际交付的房屋为准，认定原告依约交付了房屋。
关于原告的其他诉讼主张是否支持的问题，合同无效后，被告应当将位于沙河口区***的向海德玉酒楼腾退，并按照合同中的清单（清单详见合同附件）一并返还物品。原告的该项主张，予以支持。合同无效，原告主张违约金没有法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2017年8月26日签订的《餐饮店出兑合同》无效；
二、被告于判决生效后十日内，将其占用的大连市沙河口区***的房屋腾退，并按照合同附件的物品清单（清单详见判决书附页）一并返还；
三、被告于判决生效后十日内，按照每月14608元的标准，支付2018年4月、5月的租金共计29216元；并自2018年6月1日起，按照每月29216元的标准支付占用使用费，至房屋腾退日止；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3455元（原告已预交），退回原告1727.5元，由原告负担1300元，被告负担427.5元，被告给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 吴红岩
二〇一八年六月十三日
书记员 蒋子淇
附一：物品清单
1、海信2匹立式空调1台，价格6000元。
2、Skyworth电视42寸1台，价格2500元。
3、消毒柜1台，价格300元。
4、汉邦高科摄像头5个，价格1500元。
5、双开门展示柜（SRM-CD419PJ）1台，价格800元。
6、单开门展示柜（恒士达）1台，价格300元。
7、食具消毒柜（蒂亚特）1台，价格1000元。
8、卧式冷藏柜（睿丰）2台，价格3000元。
9、冰箱（新飞）1台，价格1000元。
10、开水器（荣俊）1台，价格800元。
11、冰柜（欧立柯）1台，价格1000元。
12、四开门冰箱（睿丰）1台，价格2000元。
13、单开门展柜1台，价格500元。
14、煲仔炉6个头1台，价格2000元。
15、炉灶2个头1台，价格3000元。
16、吸油烟机（大1小1）2台，价格1500元。
17、微波炉（美的）1台，价格200元。
18、卧式冰柜（寒美）1台，价格1200元。
19、海水制冰机3匹1台，价格7500元。
20、海信挂式空调1.5匹3台，价格4500元。
21、带转盘式大圆桌7张，价格2100元。
22、椅子100把，价格5000元。
23、4人小桌3张，价格600元。
24、柜子5个，价格1000元。
25、衣架3个，价格300元。
26、九鱼图（国画）1幅，价格1000元。
27、牡丹（国画）1幅，价格1000元。
28、书法作品（小楷）1幅，价格1000元。
29、书法作品（物华天宝）1幅，价格500元。
30、书法作品（龙飞起舞）1幅，价格500元。
31、书法作品（沁园春雪）1幅，价格1000元。
32、书法作品（敬业乐群）1幅，价格500元。
33、秋（油画）1幅，价格3000元。
34、书法作品（松菊）1幅，价格500元。
35、松下立式空调3匹1台，价格7000元。
36、餐具、厨房用品、日杂若干，价格4400元。以上合计70000元。
附二：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效
（五）违法法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。