中华人民共和国
广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第268号
上诉人（原审原告）：曾慧仪，女，汉族，1971年8月16日出生，住香港特别行政区。
上诉人（原审原告）：KIRBYROBERTJOHN（高朗弼），男，1954年2月15日出生，住香港特别行政区。
委托代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：何明达，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谭蕾红，女，汉族，1974年5月12日出生，住安徽省六安市。
委托代理人：晏学文，安徽省六安市金安区望城街道法律服务所。
原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：王文旭。
委托代理人：余丽梅，女，汉族1985年8月1日出生，住广东省珠海市香洲区。系该公司员工。
上诉人曾慧仪、高朗弼与上诉人谭蕾红及原审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，曾慧仪、高朗弼、谭蕾红不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第513号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月15日，曾慧仪与世华地产公司签订《出售物业独家代理委托书》，委托世华地产公司公司出售位于珠海市横琴南山嘴路138号5栋5单元602房，建筑面积为86.46平方米，曾慧仪委托世华地产公司代为签署上述物业的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，签署合同登记价为最低缴纳契税的价格。同日，谭蕾红与世华地产公司签署《购买物业独家代理委托书》，谭蕾红独家委托世华地产公司购买位于珠海市横琴南山嘴路138号5栋5单元602房，并委托世华地产公司代为签署上述物业的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，签署合同登记价为最低缴纳契税的价格。
同日，曾慧仪、高朗弼与谭蕾红以及世华地产公司签订《房地产买卖合同》，约定曾慧仪、高朗弼以人民币155万元将上述房屋出售给谭蕾红。谭蕾红在签订合同时交付15万元定金，剩余140万元通过银行按揭方式支付，谭蕾红需于合同约定的定金支付日起25个工作日内办理完毕银行按揭申请手续，在过户当天，谭蕾红须将合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给曾慧仪、高朗弼。合同还约定买卖双方须在2013年9月30日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，对于过户产生的税费由买方负担。合同还约定如果买方未能履行合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付定金由买房没收。
同日，曾慧仪在该《房地产买卖合同》上签名确认收到谭蕾红支付的定金15万元。
同日，曾慧仪在《佣金及必要费用确认及支付承诺书》上签名，曾慧仪确认居间方已就涉案房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方签订了《买卖合同》，曾慧仪向中介方承诺自愿在双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币3万元。
2013年7月19日，曾慧仪、高朗弼与谭蕾红签订《珠海市二手房买卖合同》，约定总房款为人民币50万元，合同约定谭蕾红需在合同签订后当天支付定金人民币2万元整，并于2013年9月1日前支付房款48万元整。
2013年8月12日，胡先春代谭蕾红出具欠条一张，写明本人谭蕾红购买珠海市横琴南山嘴路138号5号楼5单元602室首期款尚欠捌万元正，在过户第二套房5单元702房补起欠款（2013年8月30日前）。
涉案房屋已过户至谭蕾红名下。
原审法院另查明，2013年7月19日，曾慧仪、高朗弼出具委托书，委托杨燕代为出售涉案房屋给胡先锋（身份证号码：342426197608084212）。同日，曾慧仪、高朗弼出具委托书，委托杨燕代为出售涉案房屋。该两份委托书均经珠海市公证处公证。
2013年12月13日，胡先春替谭蕾红向曾慧仪在中国工商银行的账户汇入8万元。
2013年8月27日，中国农业银行珠海市分行做出《贷款审批通知书》，同意贷给胡先锋二手房住房按揭贷款83万元。
在庭审中，谭蕾红主张自己在诉讼发生前支付的首期款为64万元，其中定金15万元，胡先春在另案中支付的定金15万元转为本案中谭蕾红支付的房款，另外胡先春代谭蕾红支付了31万元，并替曾慧仪、高朗弼支付了3万元佣金，在庭审后又向曾慧仪账户支付了8万元，其余的款项已经获得银行按揭。曾慧仪、高朗弼认为谭蕾红仅仅支付了15万元定金，其余需要通过银行按揭来支付。世华地产公司对谭蕾红所称的付款情况以及已经获得银行按揭的主张予以认可。胡先春在另案审理中确认自己向曾慧仪、高朗弼支付的款项均是替谭蕾红支付的。
曾慧仪、高朗弼一审的诉讼请求为：1、判令解除双方于2013年7月15日签订的《房地产买卖合同》；2、判令曾慧仪、高朗弼没收谭蕾红支付的定金人民币15万元；3、判令谭蕾红承担本案诉讼费用。
对于曾慧仪、高朗弼提出的第一项诉讼请求。原审法院认为，曾慧仪、高朗弼与谭蕾红于2013年7月15日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，原审法院确定该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同履行各自义务。在本案中，谭蕾红作为买受人，负有按照合同约定支付合同款项的义务，在双方就付款情况发生争议的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，谭蕾红对此负有举证责任。
就谭蕾红付款数额的问题。在本案中，曾慧仪、高朗弼和谭蕾红均确认谭蕾红支付了定金15万元，对这笔数额，原审法院予以确认，谭蕾红在庭审后向曾慧仪支付了8万元，曾慧仪、高朗弼也认可收到了该笔款项，原审法院对该笔数额予以确认。对于胡先春在另案中支付的另外的房屋买卖合同定金15万元，谭蕾红主张已经转化为本案中谭蕾红应付房款，而该主张得到胡先春认可，也得到曾慧仪、高朗弼在房屋买卖合同中代理人杨燕（即世华地产公司在本案中代理人）的认可，故原审法院对这笔数额予以认可。对于胡先春支付的31万元，由于胡先春和谭蕾红均认为系因本案房屋买卖合同所支付的，原审法院将这部分款项计入本案已付房款中。对于谭蕾红主张的替曾慧仪、高朗弼支付的3万元佣金，因曾慧仪曾签署《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，承诺在过户前支付该笔佣金，但曾慧仪并未提供证据证明自己支付了这笔款项，而世华地产公司也认可谭蕾红替曾慧仪支付了该笔佣金，故原审法院将这3万元计入谭蕾红代曾慧仪支付的款项，从应付房款中冲抵。综上，谭蕾红在本案中实际已向曾慧仪支付人民币72万元，尚剩余83万元未支付。对于这部分剩余款项，谭蕾红自己亦认可剩余款项需通过银行按揭贷款方式支付，但谭蕾红在本案中未能提供证据证明其已按合同约定向银行申请按揭贷款并获得银行的同意。至于世华地产公司提供的银行同意贷款给胡先锋的审批书，因该获取贷款的人为胡先锋而非谭蕾红，故仅凭该证据不能认定谭蕾红已经获得了银行按揭贷款。故原审法院可以根据上述事实认定谭蕾红曾未按合同约定向银行申请按揭贷款，谭蕾红的行为构成违约，而这直接影响到曾慧仪、高朗弼通过出售房屋获取款项目的的实现。在谭蕾红未按合同约定向银行贷款以获取合同约定的剩余购房款或者自行补足该部分款项的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项之规定，曾慧仪、高朗弼有权解除双方于2013年7月15日签订的《房地产买卖合同》。对于曾慧仪、高朗弼的此项主张，原审法院予以支持。
至于曾慧仪、高朗弼提出的要求没收谭蕾红支付的定金15万元的主张。原审法院认为，谭蕾红的行为影响到曾慧仪、高朗弼出售房屋目的的实现，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，曾慧仪、高朗弼有权主张定金罚则，考虑到谭蕾红已经支付了72万元房款，只是未办理剩余房款83万元的按揭贷款手续，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款之规定，确定本案可适用定金罚则的定金数额为80322.58元（83万元÷155万元×15万元），即曾慧仪、高朗弼有权没收该部分定金。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，原审法院作出如下判决：一、解除曾慧仪、高朗弼和谭蕾红于2013年7月15日签订的《房地产买卖合同》；二、曾慧仪、高朗弼没收谭蕾红定金80322.58元；
三、驳回曾慧仪、高朗弼其它诉讼请求。一审案件受理费人民币9375.00元，由曾慧仪、高朗弼承担4355元，由谭蕾红负担5020元。
一审判决后，曾慧仪、高朗弼不服，向本院提出上诉，请求：1、将珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第513号民事判决第二项改判为曾慧仪、高朗弼没收谭蕾红支付的定金人民币1204838.8元；2、判令谭蕾红承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一审判决判令曾慧仪、高朗弼没收80322.58元定金属于认定事实错误，谭蕾红未支付的房款金额为124.5万元，曾慧仪应有权没收定金1204838.8元。一、本案中，因谭蕾红未能按照买卖合同的约定支付购房款导致双方的买卖合同解除。谭蕾红在买卖合同签订后至谭蕾红起诉时只支付了包括15万元定金在内共计30.5万元的购房款。一审判决中认定谭蕾红支付83万元中有3万元是第三人收取的佣金，是否支付佣金以及如何支付佣金是曾慧仪、高朗弼与第三人之间的合同关系，与本案谭蕾红支付的购房款并非同一性质款项，一审法院不应将该部分款项进行抵扣；8万元是在一审庭审后支付的，谭蕾红在曾慧仪、高朗弼提出合同解除的诉请并且在一审庭审之后未经曾慧仪、高朗弼同意而擅自转账支付给曾慧仪、高朗弼的款项，不应视为其履行合同的行为；15万元是另案702房的定金、15.5万元是另案702房的购房款，该两部分款项亦与本案无关。因此，谭蕾红在本案中仅支付了30.5万元，适用定金罚则没收定金额应为1204838.8元。二、代理人杨燕无权代曾慧仪、高朗弼处分定金，该处分行为应为无效。曾慧仪、高朗弼在珠海市公证处办理的委托书公证中有明确的代理事项和内容，曾慧仪、高朗弼仅在授权的范围内签署的文件才由曾慧仪、高朗弼承担法律责任。在该委托书中，曾慧仪、高朗弼并没有授权杨燕收取购房款，也没有授权杨燕处分购房款或定金。谭蕾红在与杨燕洽谈房产买卖过程中肯定阅读及知悉该委托书的内容，否则不会与杨燕进行房产买卖。谭蕾红和杨燕所声称的将702房定金转为602房的购房款没有任何事实依据，曾慧仪、高朗弼对此从未予以同意、认可或者追认。根据《民法通则》第六十六条规定，杨燕没有处分定金代理权限而做出的行为应为无效，曾慧仪、高朗弼不承担民事责任，由此产生的不利后果由谭蕾红和杨燕承担。三、一审判决判令曾慧仪、高朗弼承担4355元诉讼费错误。本案是由于谭蕾红的根本违约行为所导致的诉讼，增加了曾慧仪、高朗弼的诉累，而且一审法院亦判令解除合同，因此，一审诉讼费用应当由谭蕾红承担。
谭蕾红亦不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原审判决或发回重审；2、一、二审诉讼费用由曾慧仪、高朗弼承担。事实和理由如下：曾慧仪、高朗弼和谭蕾红签订了《房地产买卖合同》总成交价155万元，经世华地产公司居间，谭蕾红住房合同先行交付了72万元，余83万元。购房依据合同通过银行按揭方式支付。在合同期间内，谭蕾红在曾慧仪、高朗弼和世华地产公司的配合下已获得银行按揭审批后，又领取房地产登记中心的受理回执单，交清转让相关税费。依据物权法相关规定依法获得房地产权证，这一系列手续都是在三方配合下将诉讼房地产登记在谭蕾红名下，谭蕾红享有该房产的所有权，依法受法律保护，这是铁的事实，而一审法院仅凭世华地产公司错误提供银行即胡先锋按揭房屋审批书，而非谭蕾红的获取贷款的审批书为依据判决解除《房地产买卖合同》实属错误。事实上，真正的银行按揭审批收批下来是谭蕾红与曾慧仪、高朗弼诉争房（见2013年8月2日贷款通知书），由于世华地产公司错误提供他人贷款审批书即胡先锋，与本案没有关联性，故一审法院认定事实不清，证据不足，特提起上诉，请二审法院依法撤销一审判决或发回重审。
曾慧仪、高朗弼答辩称：一审认定谭蕾红没有全面支付房款的义务是属实的，谭蕾红未按合同全面付款的情况，曾慧仪、高朗弼有权行使相应的合同解除权。
二审期间，上诉人谭蕾红提交了《贷款审批通知书》证据材料，拟证明在合同约定的期间内，上诉人谭蕾红已经办理好了贷款手续，银行亦同意发放贷款。上诉人曾慧仪、高朗弼对该证据的真实性无异议。
在二审庭审调查期间，就银行已经发放《贷款审批通知书》，但没有最终放款的原因进行调查时，原审第三人世华地产公司及上诉人谭蕾红均主张是因为上诉人曾慧仪的出售的另一套房产（702号房）的房款没有收齐，上诉人曾慧仪要求银行先不要放款。
本院认为，上诉人曾慧仪、高朗弼上诉主张因上诉人谭蕾红未按合同的约定支付购房款而请求解除合同、没收定金，上诉人谭蕾红上诉主张其已经按合同约定支付了购房首期款并办理了银行按揭贷款手续，因而请求继续履行合同，因此，本案的焦点为上诉人谭蕾红是否支付了首期款72万元及对银行未发放剩余按揭贷款有无过错。
关于上诉人谭蕾红是否支付了首期款72万元的问题。上诉人曾慧仪、高朗弼主张胡先春在另案中支付的另一套房产（702号房）买卖合同的定金15万元与本案无关，不能计算在上诉人谭蕾红交付的首期款项中。为此，本院认为，首先，上诉人谭蕾红关于胡先春在另案中支付的定金15万元转化为本案中的购房款的主张得到了胡先春及上诉人曾慧仪、高朗弼的委托代理人杨燕的认可；其次，上诉人曾慧仪、高朗弼主张其委托代理人杨燕无权代为处分定金，该处分行为无效。为此，本院认为，上诉人曾慧仪、高朗弼将其处分房屋买卖的事宜经过公证授权委托给了杨燕，而将胡先春的购房定金转化为上诉人谭蕾红的购房首期款亦是处分房屋买卖事宜中的一部分，其行为并未超越授权范围，其目的亦是为了促进上诉人曾慧仪、高朗弼与上诉人谭蕾红房屋交易的成功，因此，原审法院将该款项计入上诉人谭蕾红的购房首期款有事实依据。至于上诉人谭蕾红一审庭审后才支付8万元的问题，因2013年8月12日，胡先春代谭蕾红承诺在过户另一套702房时支付该款项，上诉人曾慧仪、高朗弼并未对此提出异议，相反事后将涉案房产过户到了上诉人谭蕾红名下，因此，原审法院将上诉人谭蕾红一审庭审后支付8万元计入购房首期款并无不妥。综上，上诉人曾慧仪、高朗弼关于上诉人谭蕾红没有支付首期款72万元的主张没有事实依据，本院不予采纳。
关于上诉人谭蕾红对银行未发放剩余按揭贷款有无过错的问题。本院认为，涉案房产已经登记至上诉人谭蕾红名下，上诉人谭蕾红亦交清了购房首期款，二审期间上诉人谭蕾红提交的《贷款审批通知书》亦证明了在合同约定的期间内，上诉人谭蕾红已经办理好了贷款手续，银行亦同意发放贷款。而诚如本院查明事实所示，银行最终没有放款的原因是因为上诉人曾慧仪的出售的另一套房产（702号房）的房款没有收齐，上诉人曾慧仪要求银行先不要放款所致，因此，上诉人谭蕾红对银行没有发放按揭贷款没有过错。
综上所述，上诉人谭蕾红支付了首期购房款且对银行没有发放按揭贷款没有过错的情况下，上诉人曾慧仪、高朗弼主张解除合同并没收定金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持，但上诉人谭蕾红亦应积极履行支付购房余款的义务。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，但鉴于上诉人谭蕾红二审提交了新的证据，本院对原审判决结果予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第513号民事判决书；
二、驳回曾慧仪、高朗弼的诉讼请求及上诉请求。
一审案件受理费人民币9375元，二审案件受理费人民币5418元，均由曾慧仪、高朗弼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年七月十六日
书 记 员 陈 颖