上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5867号
上诉人(原审原告、反诉被告)：李夏樑，男，1958年7月27日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：杨建萍，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海开灵金属制品有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：朱海平，执行董事。
委托诉讼代理人：吴华彦、吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。
原审第三人：虞海昌，男，1960年8月26日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：吴华彦、吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。
原审第三人：朱海平，女，1960年4月10日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：吴华彦、吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。
原审第三人：高论谈，男，1980年10月27日出生，汉族，住河南省。
上诉人李夏樑因与被上诉人上海开灵金属制品有限公司(以下简称“开灵公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初10527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
�夏樑上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判支持李夏樑一审时的全部诉讼请求，判令开灵公司继续履行《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，协助李夏樑办理上海市昆明路XXX号房底层房屋(以下简称系争房屋)的过户手续并将系争房屋交付给李夏樑。事实与理由：虽然系争房屋已存在多个查封，但并未造成李夏樑与开灵公司之间的房屋买卖合同无法实际履行。本案中，李夏樑向一审法院申请查封系争房屋，一审法院在2016年5月16日进行了查封，是首封，目的在于防止开灵公司一房二卖或转移财产。只要取得继续履行合同的判决，李夏樑即可向法院申请解除查封，继而办理过户手续。在李夏樑查封后，出现数个债权人另案起诉开灵公司并查封系争房屋，属于轮候查封。债权人的目的在于要求开灵公司履行债务，只要房屋买卖合同履行，开灵公司即可按�约定获得对应的房价款，从而支付另案的债务。如因为存在轮候查封的情况而认为合同无法继续履行，则将使李夏樑首封的公信力、威慑力遭到破坏，鼓励他人效仿恶意进行轮候查封，影响正常交易秩序。另就(2016)沪0109执2336号，李夏樑提出了执行异议，被一审法院驳回了，理由是轮候查封自始不发生效力，说明轮候查封并非有效的查封。
开灵公司辩称，不同意李夏樑的上诉请求，要求维持一审法院的判决。买卖合同签订时，双方对抵押权的500万元由谁清偿存在重大误解，房屋买卖合同的定价远低于市场价，合同显失公平，应当撤销。李夏樑主张的定金付款性质及付款对象均不符合合同约定，应认定李夏樑未完成定金付款义务，存在违约。基于开灵公司重大误解及合同交易方式的不合理，导致房屋上的抵押借款无法清偿，抵押权无法撤销，目前系争房屋�存在多家法院的司法查封，导致合同无法继续履行。
原审第三人朱海平、虞海昌的意见与开灵公司相同。
原审第三人高论谈述称，高论谈就系争房屋设有抵押,是抵押权人。如抵押借款合同履行完毕，愿意配合办理撤销抵押的手续。
李夏樑向一审法院起诉，请求判令：开灵公司继续履行双方签订的买卖合同(合同编号XXXXXXX)，开灵公司协助李夏樑办理系争房屋过户手续并将房屋交付给李夏樑。
开灵公司提起反诉，请求判令：撤销李夏樑与开灵公司就系争房屋签订的买卖合同。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为开灵公司，房屋建筑面积332.2平方米，房屋类型为店铺。2016年2月3日，系争房屋上登记抵押权人为高论谈、债权数额500万元、债务履行期限为2016年1月29日至2016年7月28日的抵押权。
2016年3月26日，李�樑作为受让方(乙方)、开灵公司作为出让方(甲方)、上海欣城房屋置换收购有限公司(以下简称“欣城公司”)作为经纪方(丙方)签订《转让经纪合同》，约定甲方同意将系争房屋有偿转让给乙方，权属性质产权，建筑面积332.2平方米；甲、乙双方一致同意委托丙方办理该房屋的转让手续，双方应向丙方提供该房屋转让有关所需的一切证明和资料，以及积极配合丙方做好转让手续，丙方作为经纪方应为甲、乙双方做好协调服务工作，办好该房屋的转让手续；甲、乙双方商定该房屋的转让价格见补充条款，具体付款时间为：(1)协议签订日，乙方支付房款定金50万元正，由中介临时保管；(2)2016年5月30日前，接到税务交税通知三日内，由乙方暂时垫付交税资金；(3)同时甲方配合交易中心撤单，同时买卖交易；(4)成交价格分为二点：1、甲方到手价1,020万元，各付税费；2、甲方净�手800万元，税费由乙方支付；甲方在2016年6月30日前腾出上述房屋，并通知乙方验收交割，经乙方验收后，甲方将房屋交付给乙方；本协议生效后，甲方出户的费用、乙方进户费用以及双方应交纳的税费均由甲、乙双方各自承担；上述房屋的水、电、煤、电话、有线电视、清洁等费用交房前由甲方承担，交房后由乙方承担；甲、乙双方同意支付给丙方办理上述房屋经纪服务费合计按房屋总价各付1%；违约责任：协议自签订之日起生效，三方应共同遵守，如甲、乙双方中任何一方违约，应支付对方违约金50万元，支付丙方违约金房屋总价的2%；其他约定：1、协议在履行中，甲、乙双方提供的材料如有隐瞒性问题，或者中途毁约导致手续不能正常进行，隐瞒方、毁约方必须承担一切法律责任，并且赔偿一切经济损失；2、甲方的固定设施包括维修基金，同时与房屋�属一并转移，包括在房屋总价内。上述合同签订当日，李夏樑向欣城公司经办人员袁克勇转账支付定金50万元。
2016年4月7日，李夏樑作为买受人(乙方)、开灵公司作为卖售人(甲方)签订买卖合同，约定由乙方受让甲方所有的系争房屋；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为1,000万元；甲、乙双方确认在2016年5月7日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)约定：1、甲方净到手价格800万元整(但不包括中介费、评估费)；2、甲、乙双方在交易过程中发生的一切税费由乙方承担；3、甲方支付中介费10万元整；4、乙方支付中介费10万元整；5、甲方支付评估费5万元整；6、甲、乙双方于2016年3月26日签订房屋买卖协议，签约当天乙方支付定金50万元整，甲方同意定金存放在中介方；7、在双方房屋交易的前一天，乙方把房款750万元汇入第三方监管，在乙方取得房地产权证后，第三方把房款付给甲方，甲方当天把房屋交给乙方，房屋内的固定设备无偿转移给乙方；附件二约定，关于设备及装饰费用按以下第(一)款办理：(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方；……。
合同签订后，李夏樑、开灵公司因系争房屋抵押贷款500万元的清偿责任的承担发生争议，致双方交易受阻。
目前，系争房屋抵押状况信息显示：抵押权人高论谈，债权数额500万元，债务履行期限2016年1月29日至2016年7月28日，核准日期2016年2月3日。系争房屋权利限制状况信息有四项：1、限制类型：司法限制，限制方式：正式查封，限制人：上海市虹口区人民法院，限制起始日期2016年5月16日，预计结束日期2019年5月16日(该项为本案司法查封)；2、限制类型：司法限制，限制方式：轮候查封，限制人：上海市虹口区人民法院，限制起始日期2016年7月25日，预计结束日期2019年7月25日；3、限制类型：司法限制，限制方式：轮候查封，限制人：上海市长宁区人民法院，限制起始日期2016年9月7日，预计结束日期2019年9月7日；4、限制类型：司法限制，限制方式：轮候查封，限制人：上海市虹口区人民法院，限制起始日期2016年12月22日，预计结束日期2019年12月22日。
一审法院另查明，2016年1月29日，高论谈作为甲方(出借人、抵押权人)，虞海昌、朱海平作为乙方(借款人)，开灵公司作为丙方(抵押人)和丁方(保证人)签订一份《借款抵押保证合同》，约定甲方向乙方提供借款500万元，月利率1.08%，期限6个月，自2016年1月29日至2016年7月28日；乙方借款用途为投资经营；抵押房地产坐落于上海市虹口区昆明路XXX号底层，建筑面积332.2平方米，房地产权利人为开灵公司，房地产协议价值1,300万元整，丙方愿将该抵押房地产抵押给甲方，甲方已知其为第一顺位受偿人；抵押房地产担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用等。2016年2月2日，上海市东方公证处应高论谈、虞海昌、朱海平及开灵公司的申请，出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》[(2016)沪东证字第5313号]，载明自上述《借款抵押保证合同》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。2016年2月3日，高论谈转账支付虞海昌500万元。当日，高论谈登记取得系争房屋抵押权。
2016年6月，案外人孙某某向一审法院提起诉讼[案号为(2016)沪0109民初12032号]，要求虞海昌归还借款本金399万元、违约金1,159,405.40元及相应利息，要求虞海昌归还借款本金60万元及相应利�，要求虞海昌支付律师费162,160元，要求开灵公司及案外人上海灵谊金属制品有限公司(以下简称“灵谊公司”)对虞海昌的上述债务承担连带责任。2016年6月23日，经法院调解，孙某某与虞海昌、开灵公司、灵谊公司达成如下调解协议：1、虞海昌于2016年6月27日前归还孙某某借款本金459万元、借款利息1,807,027元、违约金1,159,405.40元、律师费162,160元；2、开灵公司、灵谊公司对上述债务承担连带担保责任；3、案件受理费65,830.14元，减半收取32,915.07元，由虞海昌负担。
2016年7月，案外人上海长宁长诚小额贷款股份有限公司(以下简称“长宁公司”)向上海市长宁区人民法院提起诉讼[案号为(2016)沪0105民初15799号]，要求虞海昌支付还款本金747,647.10元、违约金176,000元、相应利息及财产保全担保费8,000元，并要求朱海平、开灵公司承担连带责任。2017年1月20日，上海市长宁�人民法院作出一审判决：1、虞海昌归还长宁公司贷款本金367,647.10元；2、虞海昌偿付长宁公司2015年9月26日至2016年7月25日的利息75,000元及2016年7月26日起至判决生效之日止的逾期利息(以367,647.10元为本金，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的四倍计算)；3、虞海昌偿付长宁公司财产保全担保费4,200元；4、朱海平、开灵公司对上述第1、2、3项中虞海昌的债务承担连带保证责任，朱海平、开灵公司承担保证责任后，有权向虞海昌追偿。
2016年10月，案外人洪某某向一审法院提起诉讼[案号为(2016)沪0109民初22420号]，要求虞海昌归还借款本金2,873,500元、利息1,246,548元、违约金824,009.60元，要求虞海昌支付利息损失(以2,873,500元为本金，按年息28.8%计算，自2016年10月17日起至实际还款之日止)，要求虞海昌支付律师费50,000元，要求开灵公司对虞海昌的上述付款义务承担连带清偿责任。2016年11月23日，经法院调解，洪某某与虞海昌、开灵公司达成如下调解协议：1、虞海昌于2016年11月28日前返还洪某某借款本金、支付利息及违约金共计4,944,057.60元；2、虞海昌于2016年11月28日前赔偿洪某某聘请律师代理费损失50,000元；3、开灵公司对虞海昌的上述第1、2项确定的债务承担连带责任；4、案件受理费46,752.46元，减半收取23,376.23元，由虞海昌、开灵公司共同负担，于2016年11月28日前支付洪某某。
一审法院再查明，2016年7月，孙某某向一审法院提起诉讼[案号为(2016)沪0109民初15380号]，要求撤销李夏樑、开灵公司就系争房屋签订的买卖合同。该案审理中，应孙某某申请，依法委托上海信衡房地产估价有限公司(以下简称“信衡公司”)对系争房屋在2016年4月7日的市场价值进行评估，评估结论：系争房屋在全部假设和限制条件下的市场价值为1,142万元，单价为34,377元/平方米。2016年12月15日，孙某某申请撤回该案诉讼。
一审审理中，应开灵公司申请，依法委托上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称“国城公司”)对系争房屋的市场价值进行评估，评估结论：于价值时点2016年8月8日，系争房屋在估价报告中说明的假设和限制条件下的市场价值为总价11,893,000元，单价35,800元/平方米。经质证，李夏樑对估价报告无异议。开灵公司对估价报告有异议，认为估价单位对系争房屋所作的评估价格明显过低，严重偏离市场实际价值，开灵公司经向多家估价机构询价，系争房屋价值在1,500万元至1,700万元之间。且估价报告采用的估价方法系比较法和收益法，鉴于估价结果严重失实，估价单位有必要向开灵公司提供所选取的可比实例以对其估价结果予以论证。鉴定单位到庭称，估价方法有五种，市场比较�和收益法是市区内房屋最常用的两种估价方法，系争房屋是商铺，故估价单位首选市场比较法和收益法进行估价。市场比较法中选取了系争房屋周边区域的三个商铺成交案例，与系争房屋的区位、房屋状况、区域因素及个别因素相类似，都是位于虹口区住宅小区的门面沿街店铺，估价单位并进行了实地查看，相关数据都是从专业数据平台及与交易中心联网的数据库中获取，并且对相关案例的价格经过修正，修正幅度在三个案例修正系数的正负10%以内。收益法是用租金求取价值的方法，不需要案例对比。系争房屋的装修因素也在评估过程中予以考虑。估价单位并应开灵公司要求提供了《房地产估价技术报告》。
一审审理中，李夏樑申请欣城公司的经办人员袁克勇到庭作证，袁克勇称李夏樑与开灵公司之间的系争房屋交易由其全程负责。当时上下家协商�争房屋转让款为1,000万元，税费由双方各自承担，签订买卖合同时，虞海昌担心缴纳税费后不能取得800万元，故提出上家到手价为800万元。当时系争房屋市场价经评估单位估价为1,000万元，故合同中约定房屋转让款为1,000万元，否则不能交易。关于50万元定金，上下家都签字同意支付至袁克勇账户保管。系争房屋上的500万元抵押贷款由上家负责偿还并注销抵押后，双方交易，袁克勇再将保管的50万元支付给上家。
审理中，应李夏樑申请，一审法院依法裁定查封开灵公司名下的系争房屋产权。
一审法院认为：本案的争议焦点为开灵公司签订买卖合同时对于系争房屋抵押贷款500万元的清偿是否存在重大误解，买卖合同是否显失公平。
关于开灵公司对于500万元抵押贷款的清偿是否存在重大误解，首先，根据双方买卖合同约定，开灵公司净到手价为800万元(不包括中介费、评估费)，双方在交易过程中发生的一切税费由李夏樑承担，李夏樑支付中介费10万元，开灵公司支付中介费10万元、评估费5万元。虽然买卖合同对于500万元抵押贷款的清偿未作明确约定，但根据上述约定，可以明确除中介费及双方交易税费以外，李夏樑就购买系争房屋需向开灵公司支付购房款800万元，无需再承担其他付款义务。其次，根据中介经办人员袁克勇的陈述，系争房屋抵押贷款500万元明确由开灵公司负责清偿。再次，根据二手房的交易习惯，对于交易房屋抵押贷款的清偿，除非买卖双方作出特别约定，否则应由出售方负责清偿。因此，系争房屋抵押贷款500万元应由开灵公司负责清偿，对此，开灵公司应当是明知的，并不存在重大误解。
关于买卖合同是否显失公平，在审理中应开灵公司申请就系争房屋市场价委托国城公�进行评估，结论为系争房屋在2016年8月8日的市场价值为11,893,000元。在案外人孙某某起诉要求撤销李夏樑与开灵公司买卖合同的案件中，应孙某某申请对系争房屋在2016年4月7日签订买卖合同时的系争房屋市场价也进行了评估，评估价为1,142万元。开灵公司虽对上述两次评估结论持有异议，但未能举证证明评估结论确实存在错误，国城公司也对开灵公司所提异议作出充分说明且提供了估价技术报告，对上述两家鉴定单位出具的评估结论，予以采纳。房屋交易一般由买卖双方各自承担交易税费，而李夏樑除支付开灵公司购房款800万元及作为买受方需承担的交易税费以外，还需代开灵公司承担出售方需承担的交易税费。且系争房屋类型为店铺，其交易税费远高于住宅性质的房屋。故李夏樑为购买系争房屋实际支付开灵公司的对价除800万元以外，还包括代开灵公司承担的需�出售方承担的交易税费。对照系争房屋在买卖合同签订时的市场价，双方的权利义务并不存在严重失衡。且开灵公司因清偿债务需要，以略低于市场价的价格出售系争房屋，也属合情合理。故买卖合同不存在显失公平的情形。
因此，开灵公司签订买卖合同时对于系争房屋抵押贷款500万元的清偿不存在重大误解，买卖合同也不存在显失公平，该合同不具备合同撤销要件。对开灵公司主张撤销买卖合同的请求，依法不予支持。
李夏樑、开灵公司所签买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。然目前系争房屋因开灵公司股东虞海昌积欠高额债务、开灵公司需承担连带清偿责任而被法院多次查封，李夏樑亦未能通过先行代偿债务或提出执行异议的途径解除查封，现李夏樑要求开灵公司继续履行买卖合同，协助办理房屋过户手续，存在履行障碍，不予支�。如将来系争房屋上的司法查封得以解除，则李夏樑可视情再主张解决。
综上，对李夏樑要求开灵公司继续履行买卖合同，协助办理房屋过户手续及交付房屋的本诉请求及开灵公司要求撤销买卖合同的反诉请求，均不予支持。
一审法院据此作出判决：一、对李夏樑要求开灵公司继续履行双方签订的买卖合同(合同编号为XXXXXXX)，要求开灵公司协助办理上海市昆明路XXX号底层房屋过户手续并将该房屋交付李夏樑的诉讼请求，不予支持；二、对开灵公司要求撤销其与李夏樑就上海市昆明路XXX号底层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的反诉请求，不予支持。
二审中，李夏樑提供(2017)沪0109执异32号执行裁定书，该裁定系基于案外人孙宝菁就(2016)沪0109民初12032号民事调解书申请执行，在执行过程中，一审法院于2016年7月23日轮候查封了系争房�，李夏樑就此提出执行异议，要求解除轮候查封措施。一审法院认为根据《最高人民法院》第二十八条第一款的规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。因尚未解除(2016)沪0109民初10527号(即本案)民事案件中对系争房屋的正式查封，李夏樑就尚未产开正式查封效力的执行措施提出执行异议申请，不符合执行异议的受理条件，并据此裁定驳回李夏樑的执行异议申请。开灵公司、虞海昌、朱海平对该执行裁定书的真实性无异议，但认定裁定的结果是驳回了李夏樑的申请。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
审理中，李夏樑坚持要求继续履行其与开灵公司之间的买卖合同，表示可将剩余房款付至法院，如抵押权人已经申请执行的，可在房款内扣除涤除抵押的费用。如抵押权人未申请执行而开灵公司亦未涤除抵押的，李夏樑愿意代为涤除抵押。
本院认为，就开灵公司主张要求撤销其与李夏樑之间的买卖合同，一审法院已作阐述，并作出相应的认定与裁判。本院认同一审法院就此问题的观点与意见，在此不再赘述。本院审理中，开灵公司就此虽仍持有异议，但在一审法院判决后，开灵公司并未提起上诉，依法视为其对自己诉讼权利义务的处分。
依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于，李夏樑在目前情况下请求判令开灵公司继续履行买卖合同，是否存在履行障碍。依据查明的事实，系争房屋上现登记有高论谈的抵押权500万元，就该抵押权而言，抵押权人在审理中已明确表示只要抵押借款合同得以履行完毕，其可配合办理抵押注销手续。李夏樑亦表示，在开灵公司未涤除抵押的情形下，李夏樑愿意代为涤除，相应的费用可在房款中予以扣除。故相应的抵押权，并非履行房屋买卖合同的障碍。
就系争房屋上目前登记在案的司法限制，包括本案审理中，依据李夏樑申请，一审法院于2016年4月7日作出的查封；案外人孙某某因民事调解书的执行，一审法院于2016年7月25日作出的轮候查封；案外人长宁公司因民事判决书的执行，上海市长宁区人民法院于2016年9月7日作出的轮候查封；案外人浇晓好因民事调解书的执行，一审法院于2016年12月22日作出的轮候查封。在上述查封措施中，李夏樑的保全查封为正式查封，其余均为轮候查封。依照法律规定，轮候查封自在先的查封解除时才生效，如法院对查封的全部财产进行了处分的，该财产上的轮候查封自始未产生查封的效力。鉴于李夏樑查封在先，在其后�轮候查封尚未产生查封的效力，不应成为李夏樑要求继续履行买卖合同的阻碍。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初10527号民事判决第二项；
二、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初10527号民事判决第一项；
三、上海开灵金属制品有限公司与李夏樑签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行。李夏樑应于本判决生效之日起十五日内，将剩余房款750万元，支付给上海开灵金属制品有限公司。上海开灵金属制品有限公司应于本判决生效之日起十五日内，涤除上海市昆明路XXX号底层房屋上设定的抵押权，并协助李夏樑办理该房屋的产权过户手续，将该房屋交付给李夏樑。房屋过户过程中产生的税费，由李夏樑负担。
一审本诉案件受理费64,300元、财产保全费5,000元，一审反诉案件受理费33,900元，二审案件受理费64,300元，共计167,500元，均由上海开灵金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一七年九月十二日
书记员 张 煜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……