湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00511号
上诉人（原审原告）：高攀，男，1977年12月12日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：吴琪，女，1980年4月23日出生，汉族
以上两上诉人共同委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北翔龙置业发展有限公司，住所地武汉市武昌区洪山侧路24-1号四楼。
法定代表人：吕国庆，该公司董事长。
委托代理人：王军，该公司员工。
委托代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。
上诉人高攀、吴琪因与被上诉人湖北翔龙置业发展有限公司（以下简称翔龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第01005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭审理了本案，上诉人高攀、吴琪的委托代理人苏谨，被上诉人翔龙公司（以下简称翔龙公司）的委托代理人操昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月，高攀、吴琪诉至一审法院，请求判令：翔龙公司向高攀、吴琪支付逾期交房违约金74797元（暂按已付房款的日万分之二计算自2013年2月1日起至2013年12月31日止）。
一审法院经审理查明，2013年1月8日，吴琪与翔龙公司签订《“博雅中南”商品房认购书》，约定吴琪定购翔龙公司开发的坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢2单元25层1号房屋；房屋总价1119723元，定金20000元，2013年1月20日前付清首付款519723元，其中借款180000元，借款于2013年3月5日前还清，公积金贷款600000元。同日，高攀向翔龙公司支付定金20000元。2013年1月12日，高攀向翔龙公司支付购房款319723元，当日，翔龙公司与高攀签订欠款协议，约定高攀欠付翔龙公司首付款180000元，高攀于2013年3月5日前付清，并允许翔龙公司办理相关银行按揭审批等事宜；高攀向翔龙公司出具了欠条。2013年3月1日，高攀向翔龙公司支付了180000元欠款。同日，高攀、吴琪与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，高攀购买翔龙公司开发的坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢2单元25层1号房屋，房屋总价1119723元；贷款付款；合同第九条约定，翔龙公司应当在2013年1月31日前，将符合下列条件的商品房交付给高攀使用；1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5至8.供电、给水、燃气、电话在房屋正式交付之日起，达到使用条件；9.完成商品房项目竣工交付使用相关手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；10.因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用，翔龙公司应当在发生之日起30日内书面告知高攀；第十一条翔龙公司逾期交房的违约责任约定，翔龙公司逾期交房超过30日，高攀要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，翔龙公司按日向高攀支付已交房款万分之二的违约金。合同签订之日，高攀、吴琪与中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行签订了《个人住房公积金贷款借款合同》，约定中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行同意向高攀发放贷款600000元，贷款期限自2013年3月13日起至2042年3月13日止。2013年11月7日，翔龙公司将坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢2单元25层1号房屋交付高攀、吴琪。
一审法院经审理认为，高攀、吴琪与翔龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其基本内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于翔龙公司应向高攀、吴琪交付房屋的时间如何确定的焦点问题；高攀、吴琪与翔龙公司于2013年3月1日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定翔龙公司应当在2013年1月31日前，将符合下列条件的商品房交付给高攀、吴琪使用，显然有误，该约定属于履行期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定；确定高攀、吴琪付清首付房款并向翔龙公司提交按揭贷款手续之日为交房之日；庭审查明，高攀、吴琪付清首付房款并向翔龙公司提交按揭贷款手续之日为2013年3月1日，即被告翔龙公司应向高攀、吴琪交付房屋的时间为2013年3月1日；2013年1月8日，吴琪与翔龙公司签订《“博雅中南”商品房认购书》属于商品房买卖合同的预约合同，是双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，当事人仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行；因此，高攀、吴琪主张翔龙公司交房时间应为2013年1月31日前的观点，不予采纳；翔龙公司主张交房时间应为2013年3月28日的观点，依据不足，不予采纳。关于翔龙公司逾期交付给高攀、吴琪房屋的时间如何确定的焦点问题；虽然翔龙公司于2013年11月7日交付给高攀、吴琪的房屋不符合合同约定的条件，但高攀、吴琪依法有权拒收；而高攀、吴琪接收了不具备合同约定的交房条件的房屋并实际占有使用，应视为高攀、吴琪同意变更合同约定的交付条件。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故诉争的商品房在高攀、吴琪于2013年11月7日接收房屋之日应视为已经交付，违约金应计算至2013年11月6日。本案翔龙公司应向高攀、吴琪交付房屋的时间为2013年3月1日，翔龙公司实际向高攀、吴琪交付房屋的时间为2013年11月7日，翔龙公司逾期交房250天，应当按照合同第十一条约定的逾期交房违约责任支付违约金，即以高攀已付购房款1119723元为基数，按日万分之二计算：1119723元×0.0002×250天=55986.15元。高攀、吴琪主张翔龙公司支付逾期交房违约金74794元的诉讼请求，超出的部分，不予支持。高攀、吴琪与翔龙公司在合同中约定的逾期交房违约金符合法律规定，翔龙公司辩称合同约定的延期交房违约金过高的观点，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内一次性向高攀、吴琪支付自2013年3月2日起至2013年11月6日止的逾期交房违约金55986.15元。二、驳回高攀、吴琪的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取835元，由高攀负担235元，由湖北翔龙置业发展有限公司负担600元（此款高攀已垫付，由湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内径行给付高攀）。湖北翔龙置业发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，高攀、吴琪不服，向本院提起上诉称：一、翔龙公司交付的房屋必须以取得竣工验收备案证为前提，不得交付未经验收的房屋。1、我国法律规定，诉争房屋未经验收合格不得交付。2、翔龙公司强行将未经验收合格的房屋交付给高攀、吴琪，明显违反了强制性法律规定，交房行为依法无效，翔龙公司应承担逾期交房的违约责任。二、一审判决适用法律错误，对高攀、吴琪的权益造成严重侵害。1、高攀、吴琪领取房屋钥匙不能视为变更合同约定交付条件。2、即使双方达成一致同意变更房屋交付条件（不将竣工验收作为交房的前提条件），该变更的约定也属于无效条款。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，是基于转移的房屋经验收合格，达到法律规定转移使用条件的合法房屋，而绝非质量不合格的违法房屋。请求二审法院判令：一、撤销一审判决；二、支持高攀、吴琪的诉讼请求。三、翔龙公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人翔龙公司答辩请求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，高攀、吴琪就涉案房屋与翔龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。翔龙公司向高攀、吴琪交付的涉案房屋虽未取得竣工验收备案证，但作为购房者的高攀、吴琪来说，涉案房屋未达到双方约定的交付条件，其可以拒绝接收商品房，由此产生的法律后果由翔龙公司承担。高攀、吴琪在未尽审慎注意的情况下自愿办理收房手续，其认为翔龙公司强行将未经验收合格的房屋交付给高攀、吴琪不符合常理。一审判决根据预售方和预购方的混合过错、预购方的得益情况、入住预购方和未入住预购方差别处理等综合因素考虑，认定双方同意变更合同约定的交付条件，尊重双方的意思表示，符合公平和效率的原则，故高攀、吴琪的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1670元，由高攀、吴琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年六月五日
书记员 肖 华