山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2107）鲁06执异77号
案外人：岳修华，男，1964年5月17日生，汉族，住址：黑龙江省铁力市。
申请执行人：陕西建工第二建设集团有限公司。住所地：陕西省宝鸡市经二路***号。组织机构代码：91610000220522935B。
法定代表人：刘新潮，董事长。
被执行人：烟台中简置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区八达岭路*号。
法定代表人：郁小毛，执行董事。
被执行人：烟台桃花源置业有限公司。住所地：烟台市福山区连福街**号。组织机构代码：91370600059029465J。
法定代表人：张恩伟，执行董事。
本院在执行申请执行人陕西建工第二建设集团有限公司与被执行人烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人岳修华向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人岳修华称，本人于2015年8月5日与烟台桃花源置业有限公司签订欧尚花园4＃楼2901号房的商品房买卖合同，并于2015年8月11日按照开发商与物业公司的要求，缴纳了公共维修基金、物业管理费、有线电视初装费等数千元费用，正式办理入住手续。此房是本人全额现金购买的他人抵顶门窗工程款房屋，本人及家人已经入住房2年多，本人持有合同收据且于2015年9月份就装修入住，此房是本人岳修华所有，现提出异议，请法院查明事实，尽快解除对欧尚花园4＃楼2901号房产的查封。
本院查明，关于原告陕西建工第二建设集团有限公司与被告烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷两案，本院在审理过程中，于2015年9月22日进行诉讼保全，查封了被告烟台桃花源置业有限公司名下的欧尚花园70余套房产。两案经审理后，本院分别于2015年6月1日、2015年6月22日作出（2014）烟民一初字第127号及254号民事判决。宣判后，烟台桃花源置业有限公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定：撤销（2014）烟民一初字第127号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2016年12月19日作出（2016）鲁06民初303号民事判决，判决：一、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司工程款13793572.79元及自2014年6月16日至上述欠款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元；三、被告烟台桃花源置业有限公司对被告烟台中简置业有限公司应履行的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陕西建工第二建设集团有限公司的其他诉讼请求。烟台桃花源置业有限公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2017年5月25日作出（2017）鲁民终字第504号民事判决，驳回上诉，维持原判。关于本院（2014）烟民一初字第254号案件，烟台桃花源置业有限公司上诉后，山东省高级人民法院于2016年3月22日作出（2016）鲁民终252号民事判决，判决：一、维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第二项；三、驳回陕西建工第二建设集团有限公司对烟台桃花源置业有限公司关于对本案欠款承担连带清偿责任的诉讼请求。
案件进入执行程序后，本院于2017年7月5日下发（2017）鲁06执字第65号执行通知书，责令烟台桃花源置业有限公司自通知书送达之日起五日内履行下列义务：一、支付陕西建工第二建设集团有限公司工程款本金13,793,572.79元及利息；支付陕西建工第二建设集团有限公司2,773,088.50元及利息；并负担迟延履行期间的滞纳金；二、负担案件受理费107,237元；申请执行费84,073.90元。如拒不执行，本院将依法采取强制措施，并将该公司列入失信被执行人名单。2017年7月24日，本院发出公告，内容为：依据（2014)烟民一初字第127-1、254-1号民事裁定书已于2015年9月22日查封了被执行人如下财产：烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园3号楼2606、1106号；4号楼3007、3006、3008、3003、3002、2906、2908、2901、2903、2807、2806、2808、2803、2802、2706、2708、2701、2703、2606、2603、2506、2503、2406、2306、2308、2206、2203、2103、2008、2003、1906、1905号；5号楼3007、3006、3008、3003、2907、2906、2908、2903、2806、2803、2703、2603、2503、2406、2408、2403、2306、2308、2303、2206、2106、2006、1906、1806、1805、1808、1803、1903、1706、1703、1606、1605、1604、1505、1406、1106、1105、1006、1005、806、706、506、406、404号房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止等等。
案外人岳修华为证明其主张向本院提交了《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》复印件各1份、相关《收据》复印件6张。2015年8月5日，以烟台桃花源置业有限公司为卖方、岳修华为买方签订《商品房买卖合同》1份，该合同载明，买方购买的商品房均为预售商品房，所买房屋为欧尚花园4号楼2901号房，商品房价为291368元，付款方式均为抵顶工程款，卖方应予2015年12月30日前向买方交付房屋。2015年8月11日，以烟台中汇物业管理有限公司为甲方、岳修华为乙方针对欧尚花园4号楼2901号房屋《前期物业服务协议》；并于同日由烟台中汇物业管理有限公司开具《收据》4张，交款单位均为岳修华4-2901，内容分别为：物业管理费853.32元；代收公共维修基金6454.6元；代收电费，100元；垃圾清运费218.80元；由烟台桃花源置业有限公司开具《收据》两张，交款单位均为岳修华4-2901，内容分别为：工程抵顶291368元；有线电视初装费250元。2015年8月12日，《烟台市福山供水有限责任公司收费单》载明，日期：2015/08/12，用户名：岳修华，用户号：4-1-2901，地址：欧尚花园4号楼1单元2901，金额：200元。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否对涉案的欧尚花园4号楼2901号房产享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人岳修华向本院提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《前期物业服务协议》、由烟台中汇物业管理有限公司开具的《收据》及《烟台市福山供水有限责任公司收费单》复印件等系列证据，能够证明案外人岳修华购买他人抵顶工程款的欧尚花园4＃楼2901号房屋并在本院查封该房屋前已接受了该房屋的事实。本案在签订《商品房买卖合同》、交付房屋至房屋被查封较短时间内虽未办理房产网签及房屋权属登记，但依照中华人民共和国建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定，案外人对此不应负有过错。案外人异议主张符合相关法律规定，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园4号楼2901号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年九月二十日
书记员 潘姝卉