江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中商终字第00280号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国石化销售有限公司江苏泰州石油分公司（原中国石油化工股份有限公司江苏泰州石油分公司），企业注册号321200000009264，住所地泰州市海陵区青年路10号。
负责人俞桂林，该分公司总经理。
委托代理人马世敏（特别授权），江苏碧泓律师事务所律师。
委托代理人刘小峰（特别授权），江苏碧泓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）邹金山。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈秀兰。
两上诉人共同委托代理人李颐平（特别授权），江苏睿恒律师事务所律师。
上诉人中国石化销售有限公司江苏泰州石油分公司（以下简称石化公司）因与上诉人邹金山、陈秀兰租赁合同纠纷一案，均不服泰州市姜堰区人民法院于2015年07月03日作出（2015）泰姜商初字第00005号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石化公司原审诉称：我公司与邹金山、陈秀兰（以下邹金山即代表陈秀兰）于2009年12月29日签订了加油站资产租赁协议，协议约定：邹金山将位于泰州市姜堰开发区的鑫山加油站的全部资产租赁给我公司经营；租赁期限15年（自2009年12月31日至2024年12月30日）；年租金为86万元；租赁期内，邹金山不得干涉影响我公司经营。协议签订后，我公司按约履行了相关事务。2013年8月26日，邹金山发函至我公司，要求解除租赁协议。同年9月2日，我公司函复邹金山，认为邹金山要求解除租赁协议无事实和法律依据，故不同意解除租赁协议。后邹金山多次将车辆停放于加油站通道、储油罐卸油车位干扰我公司正常经营。同年11月6日，邹金山又发函至我公司，要求撤回解除租赁协议函，同时要求我公司同意其将自有车辆停放于加油站通道上。同年11月8日，我公司再次函复邹金山，要求邹金山不得侵犯我公司对租赁物的使用权。但邹金山无视我公司的要求，仍多次将车辆停放于储油罐卸油车位，致使我公司无法接卸油品。邹金山还在储油罐旁边开门。邹金山的行为给我公司带来重大的安全隐患，妨碍了我公司的经营，给我公司造成了重大经济损失。请求判令：1、邹金山赔偿损失4.24万元；2、支付违约金258万元；3、邹金山依法履行协议，并封闭超市南门。
邹金山、陈秀兰原审答辩并反诉称：对石化公司诉称的双方签订加油站资产租赁协议无异议，但合同履行中，石化公司行为构成严重违约，故我无需承担违约金；石化公司陈述我们给其造成损失没有事实依据；超市南门、南门场地及四周是石化公司自行封闭；石化公司主张要求继续履行协议的诉请因我反诉请求解除该份协议，故无需再继续履行。石化公司在租赁经营期间存在大量违约行为，具体为：一、超面积使用合同约定的1992平方米以外的场地，致我的地磅自2009年12月31日起至今均无法使用；二、擅自拆除了南侧两座加油岛上的六台加油机，并在最北侧的加油岛上增设了两台加油机（此岛不在承租范围，原先也没有加油机）；擅自挖开我原埋设在地下的全部五只储油罐（容积计170立方米），并丢弃在露天，造成五只储油罐全部报废；四、擅自整体破坏了储油罐的地下基础、地下管线、路面，并另行安装了四个储油罐（容积仅计80立方米）；五、擅自将电力变压器的接地线插入相邻企业姜堰市鑫山机械厂（陈秀兰自然人独资）的土地上，给该厂留下严重的安全隐患。石化公司的上述行为已构成根本违约，给我们造成重大损失。请求判令：1、解除双方签订的加油站资产租赁协议书，并要求石化公司在解除租赁协议后一个月内将承租的加油站资产按交接清单以及相关证照（营业执照除外）变更过户至我们或其指定单位名下，费用由石化公司承担，如不能按期变更到位，则按日租金的1.5倍赔偿给我；2、石化公司将租赁物及附属设施恢复原状；3、石化公司给付自2014年12月1日起至实际交付之日止的租金（按年租金86万元计算）；4、石化公司赔偿5只储油罐的损失暂计50万元；5、石化公司承担反地磅5年不能使用的损失30万元（按每年6万元计算）；6、石化公司承担违约金258万元。
原审法院经审理查明：2009年12月29日，当事人双方及姜堰市鑫山加油站签订加油站资产租赁协议一份，协议约定：乙方（邹金山及姜堰市鑫山加油站）将位于泰州市姜堰开发区西陆村的鑫山加油站的全部资产租赁给甲方（石化公司）经营；加油站实际占用土地面积（约）1992㎡（详见附图四址）；租赁期限15年，自2009年12月31日至2024年12月30日；年租金为86万元，协议签订次日交付10万元定金，经营许可证等证照上报大市后十日内交付100万元，以后每隔五年，在第五年的11月30日前，乙方凭发票向甲方收取下五年的租金；乙方保证在租赁期内不干涉甲方自主经营；地磅的使用改造、移位等不得影响甲方的经营，否则乙方将承担违约责任，加油岛内地磅显示屏等其他附属设施在甲方加油站改造期间移位至超市内；租赁期间，甲方根据经营需要，若增添资产等改造，乙方予以配合；加油站旁边的饭店与超市前场地由甲乙双方合用，乙方在使用时不得影响甲方经营；改造加油站时，甲方不得擅自拆除加油站场地内的固定建筑物，如需拆除，需征得乙方同意；乙方同意甲方在加油站改造时拆除润滑油仓库，并按鑫山加油站平面示意图虚线部分砌筑围墙；若一方违约，违约方除按约定赔偿对方损失外，同时按协议约定的租金总额的20%支付违约金2580000元；等等。协议还约定，加油站平面图、加油站土地使用权证、加油站房屋产权证等作为协议的附件。双方签订的租赁合同所附平面图显示：鑫山加油站坐落于老328国道南侧。加油站主体部分由南向北依次分别为站房、1号、2号和3号加油岛，3号加油岛的北侧为地磅；加油站东侧由南向北依次分别为润滑油仓库、五只储油罐、超市；加油站西侧为饭店。地磅、饭店和超市不包括在出租的资产范围内。加油站土地使用权证载明的使用权面积为1992㎡。合同签订后，邹金山向石化公司交付了租赁的资产及相关权证，石化公司足额向邹金山交付了2014年11月30日前的租金。石化公司接受租赁资产后，向有关部门申请对加油站进行了改造，将地下原有的五只储油罐更换为四只储油罐。原有的五只储油罐存放于鑫山机械厂（陈秀兰为投资人）内。2010年4月21日，泰州市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，提出加油站内不应设置超市等其他与加油站附属无关功能区等要求，并要求落实整改。同年7月15日，姜堰鑫山加油站罩棚安全隐患整改方案载明：拆除罩棚前端悬挑部分一杆网架结构，使悬挑部分在6m左右；拆除的网架由原姜堰鑫山加油站业主回收，按照安全管理规定将不再恢复；等。邹金山作为姜堰鑫山加油站业主签字同意。同年9月7日，泰州市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，确认改造后的加油站消防验收合格。
2013年8月26日，邹金山以姜堰市鑫山加油站的名义向石化公司发送解除租赁合同函一份，其以租赁协议显失公平为由要求解除租赁合同。同年9月2日，石化公司函复邹金山，认为双方签订的租赁协议有效，邹金山要求解除租赁协议无事实和法律依据，邹金山以已注销的姜堰市鑫山加油站的名义要求解除合同无效。同年11月6日，邹金山向石化公司发函撤回解除租赁合同函。在此期间双方发生纠纷，邹金山三次将车辆泊于储油罐卸油车位或拦住运油车辆，公安机关多次出警。邹金山还在超市南墙开门通向储油罐卸油车位。
双方对由南向北数第三座加油岛不在土地证所载明的1992㎡范围内均无异议。
另查明：1、鑫山加油站是私营独资企业，投资人为邹金山。鑫山加油站于2010年5月10日注销。
2、石化公司已于2014年11月30日前足额向邹金山交付了2019年11月30日前的租金。
3、2015年3月9日，江苏省泰州市姜堰公证处出具公证书一份，公证事项为证据保全，其对位于姜堰经济开发区陆庄村的鑫山加油站内外现状进行摄像，并办理了证据保全公证。对此邹金山并无异议，对在1992㎡范围外的最北边的加油岛立柱上张贴标语亦无异议，其认为系维权采取的必要措施。
本案争议焦点是：1、本案合同当事人究竟谁违约；2、案涉租赁合同当事人的违约行为是否导致合同目的不能实现；3、本案约定的违约金258万元是何性质，该违约金是否过高。
关于争议焦点1，原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行义务，不得擅自违反合同约定或解除合同。双方之间签订的加油站资产租赁协议系当事人意思的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应当按照诚实信用原则和租赁合同的约定全面履行各自的义务。本案系租赁合同纠纷，邹金山作为出租人，负有使租赁物处于适于使用和收益状态，在石化公司使用租赁物时，负有不得妨碍其使用和收益的义务。邹金山在租赁合同存续期间，将车辆停放于石化公司加油站的卸油区内，妨害了石化公司的正常经营活动，构成违约。双方签订租赁协议时，超市只有北门，租赁协议约定的超市前场地，即为北门前场地。租赁期间，邹金山新设南门作为超市前场地，既违反了诚实信用原则，又违背了订立租赁协议书时的本意。邹金山在超市南墙面对储油罐卸油区设门，占用石化公司的租赁场地，妨碍了石化公司的正常经营。石化公司要求邹金山封闭超市南门的诉讼请求应予支持。租赁协议书约定的是邹金山将加油站的全部资产租赁给石化公司经营，邹金山在最北边的加油岛立柱上张贴标语并封闭该加油岛，也是对租赁物使用的妨害，亦构成违约。邹金山辩称其系维权采取的必要措施，其维权措施超出了必要限度。至于石化公司使用的其他资产是否非法占用公共土地或他人土地，应依法处理。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，石化公司为支持自己的损失主张，提交了其自制的重要生产资料价格监测周报表和销量统计表，并根据差价计算损失为4.24万元。石化公司提交的上述证据均为自己制作或来源于其内部查询系统，属于当事人陈述类，并未有其他证据证明，且邹金山不予承认。事实上，影响油品销售数量变动因素很多，石化公司所举证据不足以证明邹金山的违约行为与其所主张损失之间存在因果关系。邹金山要求石化公司赔偿5只储油罐的损失50万元、要求承担地磅5年不能使用的损失30万元，亦未能提供相应的证据加以证明，对于双方当事人上述请求，依法均不予支持。
原审法院认为，按照建筑学的一般理解，建筑物是指在土地上建设的供人们居住、生产或者进行其他活动的场所。租赁协议书中约定改造加油站时，不得擅自拆除加油站场地内的固定建筑物，如需拆除，需征得邹金山的同意。石化公司拆除的5只储油罐，若油罐作为单独的个体，显然不属于建筑物的范畴，但本案所涉5只储油罐，经过深埋并与其他物体相连接，共同发挥生产功能，具有建筑物的意义。石化公司拆除5只储油罐无证据证明征得邹金山同意，显属违约。
租赁协议书中约定租赁期间石化公司根据经营需要，若增添资产或贯标等改造，乙方应予以配合，结合“不得擅自拆除加油站场地内的固定建筑物”的约定，石化公司依约可以对加油站进行改造，并可不经邹金山同意拆除非建筑物。就其主张的石化公司擅自拆除租赁物上原有雨棚、将变压器的接地线插入相邻企业致存在安全隐患，因无相关证据证明，且石化公司不予认可，邹金山该主张不予支持。邹金山主张石化公司超范围使用租赁物，因与租赁协议书约定“将加油站的全部资产租赁给甲方（反诉被告）经营使用”相悖，故不予采信邹金山的该主张；邹金山主张石化公司改装了6台双枪加油机、增设两个加油机致其地磅不能使用；原审法院认为，签订租赁协议时即约定石化公司可以增添资产或进行改造，石化公司改装和增设加油机的行为不违反约定，且签订租赁协议时，地磅业已存在，邹金山应当预见到出租加油站资产对地磅的经营可能产生不利影响，其理由不能成立；邹金山主张石化公司降低加油站容积率、加油站的等级、毁坏地下基础及管线、移除原有的5只储油罐、重置4只储油罐，原审法院认为，石化公司的上述行为系出于其租赁期间经营和收益的需要而进行的必要改造，并未改变加油站的性质和用途，邹金山有权在租赁期满或合同解除后依法处置。
关于争议焦点2，邹金山主张石化公司的违约行为导致合同目的无法实现。原审法院认为，双方签订的是租赁协议，对邹金山而言，其合同目的是收取租金。石化公司已足额支付了至2014年11月30日之前的租金，并于2014年11月30日前已经将2019年11月30日前的租金按约全部汇入指定的账户，邹金山未提交发票，并不影响石化公司依约履行给付租金的主要合同义务，邹金山签订租赁合同的目的并未落空。邹金山要求给付租金的诉讼请求已无实际意义。石化公司主张继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。合同仍应继续履行，故对邹金山要求解除合同、返还证照并将租赁物及附属设施恢复原状等的反诉请求，依法不予支持。
关于争议焦点3，原审法院认为：我国法律规定的违约金的性质为补偿性为主、惩罚性为辅，违约金的主要功能相当于损失填补或履行替代。双方虽然在租赁协议中约定了违约金的计算方式为按本协议租金总额的20%支付违约金258万元，但其约定的违约金计算方式并未区分违约的程度、违约造成的后果等情形，如果对相对较轻的违约行为适用该标准，则对违约方的惩罚明显过重，使非违约方获取暴利，该结果模糊了我国法律规定的违约金的功能，有违公平原则和诚实信用原则。经释明，邹金山认为石化公司主张的违约金过高，要求对违约金进行调整。鉴因双方均有违约行为，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合认定违约方应向守约方支付的违约金均为3万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款之规定，判决：一、石化公司与邹金山于2009年12月29日签订的加油站资产租赁协议书继续履行；二、邹金山于判决生效后十日内封闭毗邻加油站的超市南门；如邹金山未按判决第二项指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。三、邹金山于本判决生效后十日内给付石化公司违约金3万元；四、石化公司于本判决生效后十日内给付邹金山、陈秀兰违约金3万元；本判决第三项与第四项抵销后，双方均无需向对方支付违约金；五、驳回石化公司的其他诉讼请求；六、驳回邹金山的其他诉讼请求。本诉案件受理费27819元，由石化公司负担27400元，邹金山负担419元（邹金山应负担的案件受理费石化公司已预交，经石化公司同意法院不再退还，由邹金山于本判决生效之日起十日内向石化公司支付）；反诉案件受理费41240元，依法减半收取20620元，由邹金山负担20220元，石化公司负担400元（石化公司应负担的案件受理费邹金山已预交，经邹金山同意法院不再退还，由石化公司于本判决生效之日起十日内向邹金山支付）。
上诉人石化公司不服原审判决，向本院提出上诉称：原审法院将地下储油罐的性质认定为固定建筑物无事实和法律依据。上诉人认为系争储油罐系构筑物，不是建筑物，无论是规范性文件还是教科书上对于建筑物和构筑物均作了准确的界定。邹金山的违约行为必然会导致石化公司经营损失。综上，请求撤销泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜商初字第00005号《民事判决书》中第四项、第五项的判决，并依法改判；上诉案件受理费由邹金山承担。
邹金山、陈秀兰共同答辩称：第一，本案所讼所指向的出租物是加油站资产，石化公司作为承租人应当合理使用出租物，不得对出租物进行破坏，这才是我们要求解除合同的最根本原因，它与书籍和规范性文件所涉建筑物、构筑物分类没有关联，本案不是房屋租赁合同。第二，关于石化公司是否有实际损失，应由二审法院根据双方证据来认定。
上诉人邹金山、陈秀兰不服原审判决，向本院提出上诉称：
原审判决对于案件事实仍然未能查清，导致错误认定。
一、关于讼争双方行为是否违约的问题：1、上诉人的行为：在自己经营使用的房产（超市）南侧开设门户、通道。该行为符合约定，但原审判决就此事实未认定。
A、从《加油站资产租赁书》附件附图中可见，超市不在租赁范围内，由上诉人自行使用；B、双方约定，超市前场地由双方合用；C、任何文书中均未约定上诉人使用超市必须维持租赁前原状，开设门户、通道也是上诉人经营和收益的需要；D、本次纠纷发生前，超市已经停业，上诉人已经将南侧通道封闭，不存在影响上诉人经营的行为。
上诉人认为，租赁范围之外，上诉人拥有合法所有权、使用权的超市，在签订租赁协议时已经存在，被上诉人应当预见到相邻关系中使用的影响，而双方对超市经营的使用未作限制，并同意共用场地，可见，订立协议时，双方的本意并无对上诉人使用的限制，原审所谓违反诚实信用原则和违背协议本意的认定毫无事实依据。而协议履行中，也未造成对上诉人经营的影响。
2、被上诉人的行为：拆除原有的5只储油罐；拆卸搬移地磅的附属地下基础及管线；非法占用、改造了租赁资产外的设施。
被上诉人在协议履行期间，改造行为既未告知上诉人，没有征得上诉人的同意。
A、未经上诉人同意，擅自拆除、更换了加油站的储存设施（5只储油罐），这种更换不是同等的更换，而是以降低加油站的容积率、等级为后果，虽然原审认定该行为为违约行为，但对其严重性根本未予作出合理的认定。众所周知，储油罐是加油站的核心设施之一，需要经过相当严格的安装过程，原有的5只170立方的容积使得上诉人的加油站跻身于一类加油站行列，而更换后的容积仅剩80立方的四只，直接导致如协议继续履行至期满，上诉人将无法重新获得一类加油站资质。
B、未经上诉人同意，擅自拆除、更换了加油站的1、2号加油岛的加油机，为在3号加油岛擅自添设加油机，将相邻地磅的管线等设施进行了搬移，直接导致上诉人的地磅在已履行的5年租赁期内无法使用，严重影响了上诉人的生产经营，并且实际占用了不在租赁范围的土地面积。
上诉人认为，租赁前，正是为地磅的正常使用（相关管线在3号加油岛附近地下安装，显示屏安装在加油岛内），上诉人在3号加油岛上才没有安装加油机，在租赁时也将相关情况告知了被上诉人，所交付的也仅仅是1、2号加油岛及相应加油机，为便于被上诉人经营前的改造，上诉人并同意将加油岛内地磅显示屏等附属设施在改造期间移位至超市内（见协议三条第3点），可见仅仅是一种临时的移位，而至今因为被上诉人的擅自加装，导致了地磅在已履行的5年租赁期内无法使用。
C、虽然协议约定加油站全部资产租赁给被上诉人经营，但同时明确了使用面积1992㎡及附图四址，显然租赁的范围应当以此约定范围为准，不包含地磅及地磅原始安装附属设施的范围。
上诉人认为，原审判决中多次引用“加油站全部资产租赁”，并以此不予采信上诉人对被上诉人超范围使用租赁物的主张，是对于案件事实认定错误导致的错误结论。签订协议时地磅已经存在，明确为不在租赁范围之内并不进行迁移，应当是被上诉人应当预见该地磅的存在对加油站3号加油岛的使用存在影响，而非原审所称被上诉人预见租赁对地磅的使用产生不利影响。
D、关于消防验收：上诉人在交付前，已经取得了消防验收合格的手续，并且加油站是在经营中交付给被上诉人的，如果现在履行中发现消防安全隐患，也仅仅是被上诉人经营中改造不当而导致。
二、违约行为是否导致合同目的无法实现：
原审判决认为，上诉人签订协议的目的是收取租金。
上诉人认为，收取租金仅仅是协议的目的之一，上诉人同时还存在协议期满后能够通过变更证照的方式继续经营，协议期限内能够经营饭店、超市、地磅。而被上诉人的行为，使得协议期满后的经营存在多种可见的隐患，由于被上诉人经营和收益的需要，直接牺牲了上诉人饭店、超市、地磅的使用权利。
显而易见上诉人的合同目的无法实现，被上诉人的违约行为构成根本违约，上诉人有权要求依法解除原《加油站资产租赁书》。
三、关于租金：
本案讼争在2014年1月6日即已诉至原审法院，上诉人在1月23日提起了解除租赁的反诉请求，明确表示拒收下一租赁期限的租金，而被上诉人在2014年11月30日在没有任何告知的情况下将租金汇入上诉人久未使用的闲置账户内。对此，上诉人认为，不能以租金的支付即视为履行了合同主要义务，此时双方的讼争仍未有生效法律文书的裁判，被上诉人的违约行为已经使得上诉人提出了解除协议的要求并以反诉状的形式送达给被上诉人，原协议从通知到达之日起已经解除，无论被上诉人以何种方式支付，上诉人均不同意将其作为新的合同租赁阶段的租金。
综上，请求：1、撤销泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜商初字第00005号民事判决书；2、支持上诉人反诉请求，判决解除上诉人与被上诉人间《加油站资产租赁书》并判令被上诉人在解除租赁关系后1个月内将原租赁资产恢复原状并将相关经营许可证照变更交付上诉人，被上诉人按原约定标准承担2014年12月1日起至解除租赁关系后1个月之日止的租金，如逾期交付、变更，则应至实际交付、变更之日止以租金标准的1.5倍赔偿上诉人；3、请求判令赔偿上诉人损失80万元（油罐50万元、地磅30万元）；4、请求判令被上诉人承担违约金258万元；5、请求驳回被上诉人全部诉讼请求；6、诉讼费用均由石化公司负担。
石化公司二审辩称：邹金山的上诉请求没有事实依据，我公司的答辩意见与原一、二审及重审时质证及代理的意见一致。另外关于租金汇入了邹金山久未使用的闲置账户，这不符合事实，所汇入的账户是邹金山在协议中的指定账户，庭后可以提供邹金山指定账户的承诺书。
二审中双方均未举证新的证据，原审查明的事实有充分证据证实，本院查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点是：1、邹金山是否存在违约行为、造成石化公司相应损失，应否承担违约责任；2、石化公司是否存在违约行为、造成邹金山财产损失，应否承担违约责任；应否解除加油站资产租赁协议；3、关于原鑫山加油站地下储油罐是否属于固定建筑物。
本院认为，合同合法有效的情形下，合同当事人应当依照合同法第六十条的规定诚信履行各自的合同义务及相关附随义务。在发生争议特别是约定不是十分明确的情形下，合同当事人为维护自身利益，甚至推卸责任的时候，如何判断合同当事人的真实意思表示以维护交易安全、维护合法权益，对于人民法院如何公平公正、依法处理纠纷，确是职责所在。合同法第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
本案中，如何认定合同当事人签订合同时的真实意思以及部分条款的理解，是判断当事人是否违约的关键之一。从本案合同主体特征、合同约定的权利义务分析，石化公司是租赁鑫山加油站（不含超市、饭店）全部资产经营油品销售业务，则对于原属于鑫山加油站的全部加油设施等资产均应当包括在租赁资产范围，而且根据约定不妨碍石化公司经营的特别提示，尤其是出于安全第一、正常经营的特殊行业生产经营的需要，对于加油站改造期间“地磅的使用改造、移位等……”当属于移出鑫山加油站出租范围之外为正当。而且，超市前、饭店前场地也应当是指正门前面向328国道处的场地，而不是超市、饭店周围辐射于加油站内的空白场地。
关于出租场地及资产范围，如何理解1992平米及3号加油岛的使用权之争议。如前所述，鑫山加油站的全部资产（除外另有约定），尽管资产交接清单未列明有3号加油岛，但是，从石化公司租赁经营合同目的以及约定邹金山不得妨碍经营的义务分析，3号加油岛以及加油站与328国道接道区域必定属于履行租赁合同当然应当使用的范围也是应有之意。故邹金山地磅没有移位、将车辆停放至加油站内、阻碍3号加油岛的正常使用等均属于违约行为，应当依法承担违约责任。
对于邹金山在超市开南门是否违约问题。本案中，南门属于内设构造物，原先仅仅是开设窗户，资产租赁协议签订前未开设南门。从加油站安全经营以及合同双方诚信履行义务的角度分析，南门不开设更符合合同约定的附随义务，但是绝不是石化公司所称存在严重的安全隐患，因为并没有消防或者安全生产管理机关就此发出的整改意见书。此外，一、二审庭审中，邹金山也已经确认涉案所指超市南门已经封闭。故原审判决邹金山自行封闭超市南门可予以维持。
对于石化公司主张赔偿损失问题。邹金山的违约行为是客观存在的，也必然对加油站的经营产生影响，但是其主张经营利润损失依据不够充分。销售业绩下降的因素很多，三、两次暂停车辆不至于对油品卸库产生恒久影响，也就是说不会对生产销售业绩产生质的影响，故原审判决驳回石化公司赔偿经营损失的诉请并无不当。
原鑫山加油站储油罐属于固定建筑物。本案所涉储油罐并非独立的罐体，而是与加油站的其他设施作为一个整体，属于加油站的整体资产，而且租赁合同中允许改建的建筑物已经作了明确，故不得将储油罐分离作为非固定建筑物理解。石化公司未经邹金山同意在改造加油站时将原加油站的5只计170立方米的储油罐挖出并露天存放，造成加油站资质等级发生质的变化，显然不是邹金山出租加油站之本意。邹金山出租加油站目的之一是取得租金收益，但是绝不会使加油站资产贬值、资质等级降低，所以说，无论原加油站的5只储油罐是否是“固定建筑物”，石化公司没有证据证明经同意挖出储油罐改成4只80立方储油罐均是严重违约行为，更遑论石化公司没有任何证据证明原加油站不符合消防安全等证据的情况下，使出租人的财产权益遭受重大损害。客观上，双方一致确认原加油站是正常经营、安全消防等各类证书齐全的情况下出租给石化公司经营的，合同约定可以改建的固定建筑物是明确的，其他应该均是不可以擅自改建的，但是必要的不影响加油站财产权益、资质等质的变化的合理改进是符合合同目的的，如更换加油机、添置设备、钢架雨棚等。当然，尽管石化公司存在严重违约行为，但是其改建也是为了更好的经营，而且合同也约定了履行期限届满对租赁资产的处置方式，故邹金山主张解除合同可不予支持。
关于邹金山主张损失赔偿问题。因判决合同继续履行，对于储油罐损失，按照合同约定，租赁期限届满，应当恢复原状，现阶段可以不予赔偿。关于地磅停止使用或者说5年不能使用的损失，是由于邹金山未能按照合同约定履行义务所致，相关的所谓损失应当由其自行承担。不仅如此，正如前面所述，邹金山履行合同不符合诚实信用原则，未将地磅移位并且妨碍石化公司3号加油岛的正常使用，影响了石化公司的正常经营，属于违约行为，应依法承担违约责任。
关于违约责任的承担问题。本案双方均存在违约行为，石化公司违约行为相较邹金山之违约行为之性质及后果严重的多，双方均对己方的违约行为需承担的违约责任请求调整，经综合考量并对石化公司的严重违约行为给予惩罚，石化公司应承担相对较多的违约责任，考虑合同履行周期较长，经折抵，石化公司给付邹金山违约金27万元为宜。
对于2014年11月30日租金给付问题。本案所涉解除合同有两个阶段，一是邹金山（鑫山加油站）通知解除合同，石化公司回函认为解除通知无效，邹金山撤回解除合同；二是反诉主张解除合同。无论是第一次、还是第二次主张解除合同，均不能达到解除合同的法律效果，因为第一次解除合同通知到达石化公司后，石化公司回函认为解除通知无效，视为发生争议，第二次反诉解除合同，石化公司也没有同意解除，而且原审法院判决合同继续履行，所以石化公司按照合同约定将下一期租金汇入邹金山指定账户，是履行合同义务的正当行为，邹金山所称不知情等没有事实和合同依据。
综上，上诉人石化公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉主张，本院不予支持；上诉人邹金山主张石化公司违约，应依法承担相应的违约责任，可以部分采信，其余上诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜商初字第00005号判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项及本诉案件受理费的负担部分；
二、变更第四项为中国石化销售有限公司江苏泰州石油分公司于本判决生效后十日内给付邹金山、陈秀兰违约金300000元；与原审判决第三项相抵后，中国石化销售有限公司江苏泰州石油分公司给付邹金山、陈秀兰270000元。
如当事人未按本判决确定的义务履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审反诉案件受理费减半收取20620元，邹金山负担18000元，石化公司负担2620元；石化公司上诉二审案件受理费27819元，由石化公司负担；邹金山上诉二审案件受理费16920元，上诉人邹金山负担14380元，石化公司负担2250元。（各自承担与缴纳的金额于前述义务履行时一并结算，二审邹金山多交的部分由本院退还）
本判决为终审判决。
审 判 长 李乐文
代理审判员 朱希懋
代理审判员 邢晔源
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 姚 丽