上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初19479号原告：高金杰，男，1988年4月22日出生，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区吴忠市。原告：刘自力，女，1964年11月8日出生，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区吴忠市。上列两原告共同委托诉讼代理人：董伟宝，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：蒋建明，男，1965年1月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王少会，女，1973年1月16日出生，汉族，户籍所在地贵州省。委托诉讼代理人：谢东东，上海陈明律师事务所律师。第三人：沈小丽，女，1982年3月27日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市中堡镇东荡庄村荡子**号。第三人：张高琦，男，1981年11月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市中堡镇东荡庄村荡子**号。第三人：瞿静芳，女，1936年11月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区向阳村向红***号*室。委托诉讼代理人：蒋建明。委托诉讼代理人：王少会，女，1973年1月16日出生，汉族，户籍所在地贵州省。原告高金杰、刘自力诉被告蒋建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院依法于2017年12月13日追加沈小丽、张高琦、瞿静芳作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案于2017年12月27日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人董伟宝、被告蒋建明(暨瞿静芳委托诉讼代理人)及其委托代理人谢东东、第三人沈小丽、张高琦、第三人瞿静芳及其委托代理人王少会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高金杰、刘自力向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助两原告办理位于上海市青浦区久远路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将产权变更至两原告名下；2、判令被告支付违约金人民币100,000元；3、判令被告支付律师费35,000元。事实与理由：2010年1月4日，被告及其父蒋荣华、母瞿静芳，与两原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定买卖标的物是位于青浦区久远路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋价款为333,000元。合同第七条约定，自2004年2月9日起满5年后，可办理房屋过户手续；任何一方在拒绝、拖延并经对方催告后仍未办理的，视为违约。第十一条约定，无论任何原因被告未能按照约定时间和条件与原告办理房屋过户手续并使原告取得房屋所有权证书的，原告有权主张违约金。原告要求承担违约金的，被告向原告支付已交付房价款百分之三十的违约金，并继续承担办理过户手续和产权证的义务。被告及其父亲蒋荣华并在合同尾部书面保证：“本人同意以及相关人均同意将该房屋出卖，无条件协助买房人办理过户手续。本人若不在可委托儿子蒋建明办理”。当日，被告父亲蒋荣华出具收条确认已经收到原告通过第一买受人沈小丽、张高琦支付的全部房款。2010年1月中旬，原告正式入住系争房屋。2015年，被告父亲蒋荣华去世，该房屋的产权登记在被告一人名下。后原告多次要求被告履行房屋买卖合同，协助原告办理过户手续，而被告却不予配合，为此，原告曾于2017年7月5日委托律师向被告发送律师函敦促被告办理过户手续，仍遭被告拒绝。为维护自身权益，故原告诉诸法院。被告蒋建明辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本案系争合同是在2010年1月4日签订的，当时被告在场不超过3分钟，父亲蒋荣华让被告签字被告就签了，被告其实不认识对方在场的几个人，也不知道具体情况，现在系争房屋什么情况也不清楚。2、关于系争房屋，蒋荣华先将房屋卖给了第三人沈小丽、张高琦二人，亦将房屋交付上述二人，蒋荣华是否出具收条给沈小丽、张高琦，被告不清楚。综上，被告没有收到原告的购房款，不存在违约行为，且双方并未对律师费进行约定，不同意支付律师费。第三人沈小丽、张高琦共同述称：同意原告诉讼请求，确认原告所述事实。1、关于合同签订经过，之前是沈小丽、张高琦向被告父亲买房，钱款已支付清楚，房屋也已交付，后来沈小丽、张高琦要将房屋转卖给两原告，因涉及到房屋过户的问题，就让两原告、被告、被告父亲蒋荣华、第三人瞿静芳一起签订了合同。2、关于购房款的支付，原告支付的333,000元房款都是沈小丽、张高琦收取的。因为沈小丽、张高琦买房的时候，已经支付了被告父亲蒋荣华房款，现在房款应该是由沈小丽、张高琦收取，所以就让蒋荣华出具收条确认一下，并非真的转交。当时被告和瞿静芳都在场。3、系争房屋在2014年就可以办理小产证了，几个小区不是轮流办理的。第三人瞿静芳述称：不清楚情况，当时其夫蒋荣华做主，让其在合同上按手印就按了，并不知道要卖掉系争房屋。与被告意见一致。因原告一直不要求被告办理产证，故导致被告因为办理产证要缴纳相关费用产生了损失。经开庭审理查明：蒋荣华(生于1934年10月1日，2015年2月4日因死亡注销户口)与第三人瞿静芳系夫妻关系，与被告蒋建明系父子关系。2004年2月9日，青浦区赵屯镇向阳村民委员会与蒋荣华、蒋建明签署动迁安置协议书，对蒋荣华等人所有的座落于向阳村XXX号房屋进行拆迁安置补偿。2005年6月13日，蒋荣华作为卖方(甲方)与张高琦作为买房(乙方)签订《房屋认购协议书》，约定甲方将其自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房地产坐落在上海市青浦区久远路XXX号XXX室，房地产建筑面积68.67平方米(以产权证所载面积为准)，房屋转让款为156,800元。如甲方在此协议书生效之五年后办产权证，期间过逝(应为“世”)由其儿子协同乙方办理房产证，如甲方及儿子和家人不给予办理，将补贴乙方100,000元办理房产证。合同并对其他事项作了约定。被告作为见证人在该协议书上签字。当天张高琦、沈小丽付清蒋荣华156,800元房款。后蒋荣华将系争房屋交付张高琦、沈小丽。2010年1月4日，蒋荣华、瞿静芳、蒋建明作为出卖人，原告高金杰、刘自力作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于上海市青浦区久远路XXX弄XXX号XXX室，原2005年6月3日该房屋买(应为“卖”)给张高琦、沈小丽，现转买(应为“卖”)高金杰，房屋成交价格为333,000元，买受人采取分期方式付款，定金10,000元在签订协议前出卖人已收到，协议签订后即2010年1月4日付300,000元整，剩余款交钥匙后付清(2010年元月10日付清余款)，将300,000元改打入沈小丽农行卡，由高金杰农行卡打出。第十一条约定，当事人双方同意，自2004年2月9日起满五年，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；无论任何原因，出卖人未能按照约定时间和条件与买受人办理房屋过户手续并使买受人取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或主张违约金，买受人要求承担违约金的，出卖人向买受人支付已交付房价款百分之三十的违约金，并继续承担办理过户手续和产权证的义务。合同并对其他事项作了约定。该合同落款处上方有蒋荣华、被告及第三人瞿静芳共同签字捺印的保证书，内容为：“本人同意及相关人均同意，将该房屋出卖，无条件协助买房人办理房产过户手续。本人若不在可委托儿子蒋建明办理。”合同签订当日，蒋荣华出具收条确认收到沈小丽转交的两原告向沈小丽支付的房款333,000元。但实际当天原告高金杰通过银行转账方式仅支付第三人沈小丽300,000元，扣除事先支付的定金10,000元后余款为23,000元，两原告于2010年1月17日向第三人张高琦、沈小丽付清，当天张高琦、沈小丽向两原告交付了系争房屋。2012年11月23日，系争房屋大产证核准登记至上海民惠佳苑建设开发有限公司名下；2015年3月5日，系争房屋小产证核准登记至被告蒋建明名下，其中备注：“动迁安置房，自2015年2月26日起三年内不得转让、抵押。”2017年7月5日，原告寄送律师函给被告，要求其收到律师函后七个工作日内，配合原告办理过户手续。后因双方沟通未果，原告诉至本院，并聘请律师代理本案诉讼，为此原告花费35,000元律师费。上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告方提供的《房屋买卖合同》、《房屋认购协议书》、付款凭证、产权证、上海市不动产登记薄、律师函、快递凭证、委托代理合同、发票，被告提供的《动迁安置协议书》、户口簿，上述证据经庭审质证，本院予以确认。审理中，本案争议焦点：一、被告是否应承担配合原告办理过户的义务；二、违约责任的认定。针对争议焦点一，原告称，被告及其父母将系争房屋出售给张高琦和沈小丽，张高琦和沈小丽付清了房款，后张高琦和沈小丽转卖给两原告，并由原告与被告及其父母签订房屋买卖合同，两原告向张高琦和沈小丽付清了房款，被告父亲蒋荣华也出具收条确认房款已付清，被告蒋建明及其父母均承诺配合办理过户手续，若蒋荣华去世则委托蒋建明办理，现蒋荣华已死亡，房屋登记至被告一人名下，故被告应承担配合办理过户的义务，不需要追加蒋荣华的继承人；2010年签合同时上海市并不存在限购政策，且现在原告高金杰亦已结婚并交满五年社保，原告具备过户条件；被告家签订拆迁安置协议、系争房屋取得大产证距今均已满三年，系争房屋具备过户条件。原告称签约时已口头承诺自行承担过户产生的相关费用，现仍然愿意承担。被告蒋建明和第三人瞿静芳认为，2010年1月4日收条显示蒋荣华已收到333,000元，但2010年1月17日沈小丽收条显示当天沈小丽又收到余款23,000元，两份收条内容矛盾，不能证明第三人张高琦、沈小丽已将房款付清，也不能证明被告方已经收到房款。对两原告本案系争合同内容不清楚，仅是应蒋荣华要求签了个字，没有出售房屋的意思表示，蒋建明并称对认购书也不记得了，不能确认原告已向被告或被告父母付清房款，系争房屋的登记面积比合同约定多了0.32平方米，应付房款应当相应增加，但是不在本案中提起反诉；原告应举证证明其符合限购政策；系争房屋是2015年才满足办理小产证的条件，被告没有延误办理；蒋荣华还有另一个儿子，故本案系争房屋应作为遗产，涉及案外人利益。第三人张高琦、沈小丽对原告陈述的事实和理由均无异议。针对争议焦点二，两原告称，原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告要求涨价，否则拒绝过户，故被告构成违约，根据合同约定应承担已付房款333,000元30%的违约金计100,000元。被告违约导致原告为诉讼聘请律师，被告应赔偿原告律师费。被告和瞿静芳称，不同意承担违约责任。2014年物业公司开始通知一区的业主办理产证，被告安置房屋在三区，2015年才办理出产证，被告不存在拖延办理小产证的行为。按照大产证及动迁协议同时满三年的过户条件，系争房屋在2015年11月23日已可以办理过户手续，但原告因不具有购房资格，一直拖延办理过户，责任应由原告自己承担，被告不应承担违约责任。另，违约金标准过高，被告经济困难，要求调整。律师费不同意承担。对此被告提供青浦区香花桥街道向阳村委会盖章确认的被告自我陈述1份(主要内容为：蒋建明因家庭贫困，2010年1月4日在青浦区香花桥街道香大路XXX弄XXX号XXX室卖给江苏籍人高金杰，当时出卖总价叁拾叁万陆仟元；蒋建明上有年老体弱多病82岁母亲，父亲因病已故，只有15岁女儿在校就读，加上XXX残疾，2009年11月27日经上海市残联审核审批残疾证)、残疾证1本，以证明被告经济困难。原告对残疾证无异议，对村委会证明不予认可，认为村委会证明中关于买房人身份的陈述与事实不符。张高琦、沈小丽对村委会确认的被告自我陈述表示不清楚，对残疾证无异议。本院认证如下：对于被告提供的上述证据，目的在于证明被告经济困难，与被告履行合同行为并无关联，且村委会证明中关于房屋买卖的陈述中部分陈述与事实不符，故本院不予采纳。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同对双方具有约束力。针对争议焦点一，蒋荣华将系争房屋出售给第三人沈小丽、张高琦，双方实际付清房款交付房屋，之后张高琦、沈小丽又转售给两原告，由蒋荣华、被告蒋建明、第三人瞿静芳与原告签订《房屋买卖合同》，蒋荣华、蒋建明、瞿静芳并保证协助原告办理过户手续，蒋荣华于2010年1月4日在实际未收到沈小丽转交房款的情况下确认收到沈小丽转交的原告方支付给沈小丽的房款，上述行为表明蒋荣华、蒋建明、瞿静芳认可张高琦、沈小丽将系争房屋转售给两原告，并协助张高琦、沈小丽向两原告承担协助过户义务。被告和第三人瞿静芳认为其出卖系争房屋非其真实意思表示。对此本院认为，被告和第三人瞿静芳作为完全民事行为能力人，应该知晓其在合同上签字所需承担的法律责任，蒋建明和瞿静芳未举证证明其对合同内容确实不知情，故蒋建明故本院对被告和第三人的上述意见，不予采纳。本案所涉房屋买卖合同、债权债务转让行为均系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按约履行，故被告应承担协助原告办理过户手续的义务。被告认为系争房产为蒋荣华的遗产，涉及遗产继承问题，不宜过户。对此本院认为，本案系争房屋产权现登记在被告一人名下，该登记事项具有对外公示效力，即使本案系争房屋确实存在继承事宜，继承人亦应在继承财产范围内承担被继承人债务，故被告仍应履行过户义务。系争房屋为动迁安置房，取得大产证和签订拆迁安置补偿协议距今均已满三年，符合过户条件。根据案涉合同中的保证条款，被告在原告发函要求协助过户后应无条件协助过户，现被告拒绝配合，显属违约，应承担违约责任。之前原告是否怠于行使债权，与本案中被告拒绝履行过户义务无关。2005年和2010年两次买卖行为分别发生时，本市尚未对购房资格作出限定，故原告与两第三人现在是否具备购房资格不影响本案合同的履行。故对原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿承担过户产生的费用，于法无悖，本院予以确认。关于原告主张的违约金，被告认为过高要求调整。根据合同实际履行情况、房地产市场价格水平等因素，本院酌定被告支付原告违约金50,000元。关于律师费，原告未举证证明原、被告对此曾有过约定，该笔费用亦未合同履行过程中必然产生的损失，被告不同意支付，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋建明应于本判决生效之日起十日内协助原告高金杰、刘自力办理位于上海市青浦区久远路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将产权变更至两原告名下，相关税费由两原告自行承担；二、被告蒋建明应于本判决生效之日起十日内支付原告高金杰、刘自力违约金50,000元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,000元，减半收取计1,500元，由两原告负担975元，由被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一八年三月九日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。