上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初8581号原告(反诉被告)：王岱峰，男，1972年6月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文庆，上海申京律师事务所律师。原告(反诉被告)：胡雪梅，女，1973年7月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文庆，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)：白钢，男，1974年10月31日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：花春贵，上海市天目律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号。负责人：杨军，分行行长。委托诉讼代理人：卜函洋，男。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：孙勇，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女。委托诉讼代理人：陆颖，女。原告(反诉被告)王岱峰、胡雪梅(以下简称原告)诉被告(反诉原告)白钢(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理，适用简易程序进行审理。诉讼期间，被告白钢提起反诉，本院于2016年9月9日公开开庭予以合并审理。因中国银行股份有限公司上海市浦东分行、上海市住房置业担保有限公司与本案处理结果存在法律上利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼，并于2016年10月25日再次公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人梁成双，被告及委托诉讼代理人花春贵到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行、上海市住房置业担保有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告依约履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令被告将位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)过户到原告名下，并将涉案房屋交付原告;3、判令被告支付自2016年7月1日至房屋交付之日止的违约金，每日按人民币(币种下同)46.80万元的万分之五，即234元计算。诉讼过程中，原告表示放弃第3项诉讼请求。事实和理由：原被告于2016年1月17日就涉案房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋价款为153.80万元，付款期限为签约时付款2万元，2016年3月5日前支付44.80万元。原告已经依照合同约定支付了被告2万元，并于2016年2月联系被告支付44.80万元，但是被告拒绝提供银行账户，导致原告无法转账，后被告明确表示不再出售。现原告为置换房屋，已经将原有房屋出售，如今房价剧增，若原告不能购买涉案房屋，将承受巨大的损失。综上，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。要求解除原告与被告签订的房地产买卖合同，理由一是原告没有在最早约定的2016年3月5日之前及时支付首付款44.80万元，因房地产市场价格剧增，导致被告置换房屋的目的无法实现，因客观情势发生变更，继续履行合同将使双方利益出现重大失衡，给被告造成无法弥补的损失；二是因为涉案房屋是被告的唯一住房，出售该房屋后，被告无其他住房，所以无法继续履行该房地产买卖合同。被告基于上述辩称事由提出反诉请求：判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。针对反诉请求，原告辩称，被告所主张的解除合同理由不成立，房屋价格的问题是因市场波动造成，不能据此随意解除合同，既不合法，也不符合双方的合同约定。原告并未违反合同约定，且在合同约定的期限内支付了首付款，不存在解除合同的情形。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行、上海市住房置业担保有限公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2016年1月17日，被告(卖售人、签约甲方)与原告(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司龙茗店公司居间介绍，由乙方受让甲方位于莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积60.73平方米，房地产转让价款为153.80万元，双方确认在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同补充条款(一)约定，1、甲方应于收到乙方支付的第2笔房款44.80万元后20日内，办妥该房屋抵押登记注销手续；2、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；4、甲乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；5、甲乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；6、甲方应于甲乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续……合同附件三付款协议还约定，乙方于签约时，支付甲方房款2万元；乙方于2016年3月5日之前，支付甲方房款44.80万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款106万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方1万元。至合同签订当日，原告已向被告支付了购房款2万元。2016年3月1日，被告向原告发短信表示，其决定即时解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。3月2日，原告发短信给被告表示，其已准备好第二笔房款44.80万元，请被告与中介工作人员联系，确保双方按合同条款要求完成付款。2016年3月14日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款44.80万元。当日，被告将该房款转账退回原告。后双方就购房事宜未能协商一致，原告遂以讼称事由诉至本院。另查明，涉案房屋设有抵押权人为中国银行上海市周家渡支行(后并入第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行)、第三人上海市住房置业担保有限公司的住房商业性贷款抵押及住房公积金贷款抵押，债权数额共计为22.40万元。诉讼过程中，原告表示涉案房屋过户登记产生的相关税费由其承担，同时表示愿意以现金形式直接支付被告剩余房款151.80万元，并已通过代管款形式将上述款项缴纳至本院。以上事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》，上海市房地产登记簿，银行转账记录及收据，原、被告的短信记录，通话录音及书面整理材料等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案相关联，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为被告对于涉案房地产买卖合同是否具有解除权。被告认为，原告迟延支付首付款44.80万元，又因市场房价剧增导致客观情势发生变更，继续履行合同将使双方利益出现重大失衡，给其造成无法弥补的损失，且涉案房屋是其唯一住房，出售后无其他住房。对此，本院结合查明事实认为，原被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务，不得擅自解除和变更合同。根据双方签订的房地产买卖合同约定，原告应于2016年3月5日之前，向被告支付购房款44.80万元，逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，被告有权单方解除合同。现被告于2016年3月1日通知原告解除双方的房地产买卖合同无法律依据，亦不符合合同约定，此后原告向被告名下的银行账户转账支付第二笔购房款，但遭被告退回。对于该房款至今未能实际给付，原告不负有过错，被告显然对此亦不享有解除权，且市场房价的巨大波动亦非其解除合同的正当理由，故其要求解除涉案房地产买卖合同的反诉请求，不能成立。据此，原告要求继续履行双方签订的房地产买卖合同，于法有据，本院予以支持。被告应当在收到相应房款后，依约涤除涉案房屋上的抵押登记，履行配合过户，交付房屋的合同义务，过户登记产生的相应税费由原告负担。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行、上海市住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王岱峰、胡雪梅与被告(反诉原告)白钢就上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告(反诉被告)王岱峰、胡雪梅于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)白钢支付购房款150.80万元，白钢收到该款后三日内向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行、上海市住房置业担保有限公司清偿上述房屋上的全部贷款本息(具体金额以还款当日银行借款流水账目为准)；三、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行、上海市住房置业担保有限公司在收到上述清偿贷款本息之日起十日内，办理设定在上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记注销手续；四、被告(反诉原告)白钢于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋注销抵押登记后三日内协助原告(反诉被告)王岱峰、胡雪梅将上述房屋产权变更登记至王岱峰、胡雪梅名下，过户登记产生的相关税费由王岱峰、胡雪梅负担；五、被告(反诉原告)白钢于收到原告(反诉被告)王岱峰、胡雪梅上述购房款之日起三日内向王岱峰、胡雪梅交付上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋交付当日，王岱峰、胡雪梅向白钢支付剩余购房款1万元；六、驳回被告(反诉原告)白钢的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计9,321元，财产保全费5,000元，合计14,321元，由被告(反诉原告)白钢负担；反诉案件受理费减半收取计40元，由被告(反诉原告)白钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐寨华二〇一六年十二月九日书记员  李 震附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。