天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第7319号
原告田海宝，农民。
委托代理人任景林，天津宝信律师事务所律师。
委托代理人张博，天津宝信律师事务所律师。
被告张秀洪，农民。
委托代理人韩宝林，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。
被告郑文长，农民，现下落不明。
第三人天津银行绍兴道支行。
住所天津市河西区友谊路*号。
负责人不详。
第三人天津市津房置业担保股份有限公司。
住所天津市和平区大同道**号。
法定代表人于游，董事长。
委托代理人谷雨，天津华盛理律师事务所律师。
原告田海宝与被告张秀洪、郑文长房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由代理审判员何玉江独任审判，因被告郑文长下落不明，需公告送达起诉状副本和开庭传票，故本案裁定转为普通程序审理，并追加了天津银行绍兴道支行、天津市津房置业担保股份有限公司作为第三人参加诉讼，本案于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告田海宝的委托代理人张博、被告张秀洪及其委托代理人、第三人天津市津房置业担保股份有限公司法定代表人的委托代理人谷雨到庭参加了诉讼，被告郑文长、第三人天津银行绍兴道支行的负责人经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告田海宝及委托代理人诉称，2014年4月29日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的天津市宝坻区地税楼××室，建筑面积138.59平方米，价款760000元，合同还约定，签订合同当日，原告付款10万元，被告在天津银行绍兴道支行处贷款560000元由原告清偿，余款在产权过户后付清。被告15日内配合办理过户手续，并承担过户产生的所有费用。合同签订当日原告如约支付被告房款10万元，但被告至今未履行过户义务。故起诉要求：一、确认2014年4月29日原、被告双方签订的房屋买卖合同有效；二、判令被告立即履行宝坻区地税楼××房屋产权过户手续；三、诉讼费由被告承担。
被告张秀洪及其委托代理人辩称，原告所诉属实，但现在被告郑文长下落不明，虽然被告张秀洪同意履行房屋过户手续，但没钱支付过户中产生的相关费用。
第三人天津银行绍兴道支行负责人未出庭亦未提交书面陈述意见。
第三人天津市津房置业担保股份有限公司法定代表人的委托代理人述称，自2014年8月起第三人天津市津房置业担保股份有限公司一直在代被告张秀洪、郑文长偿还贷款本金及利息，如果原告或者被告偿还了第三人天津银行绍兴道支行贷款及第三人天津市津房置业担保股份有限公司代偿的借款本金及利息后，同意协助原、被告办理撤销抵押权手续。
经审理查明，二被告系夫妻关系。2014年4月29日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，约定原告购买二被告所有的（登记在被告张秀洪名下）天津市宝坻区地税楼××室，建筑面积138.59平方米，价款760000元。合同还约定，签订合同当日，原告付款10万元，尾款10万元于办理过户手续后由原告支付二被告。被告在天津银行绍兴道支行处贷款560000元由原告清偿。被告15日内配合办理过户手续，并承担过户产生的所有费用。合同签订后，原告于合同签订当日支付被告房款10万元，但被告至今未履行过户义务。故原告呈讼。
另查，二被告购买该房屋时以被告张秀洪的名义并以涉诉房屋作抵押向第三人天津银行绍兴道支行贷款560000元，并由第三人天津市津房置业担保股份有限公司为被告提供了担保，第三人天津市津房置业担保股份有限公司为抵押权利人。
2014年4月29日，二被告以该房屋作抵押向案外人李慧生借款11万元，本案在审理过程中，原告田海宝代替二被告于2015年1月20日向案外人李慧生偿还了借款11万元，二被告与案外人李慧生之间的借款纠纷已结清。
以上事实，有当事人陈述、原告向本院提交的2014年4月29日原、被告签订的房屋买卖合同1份、收款人为被告张秀洪的收条1份、津字第124021307867号房地证复印件1份及被告张秀洪庭前提供的其与第三人天津银行绍兴道支行借款合同1份等证据予以证实。
本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。在本案中，关于设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力的影响是本案判决的关键，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依上述规定，双方买卖的房屋虽然负载抵押权，但原告若依法涤除抵押权后，不影响合同的效力。
涉诉房屋买卖合同是原、被告真实的意思表示，并不违法法律和社会公共利益，原告已经交付部分房款，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定涉诉合同为有效合同，现原告要求继续履行合同，并同意按合同约定偿还贷款，符合法律规定，本院准许。被告张秀洪主张的被告郑文长下落不明，且没钱支付过户中产生的相关费用的抗辩意见不能对抗原告诉讼请求的成立。在原告如约偿还贷款后，被告有义务与第三人共同协助原告办理抵押权撤销和所有权变更登记手续。另外，原告田海宝代被告张秀洪、郑文长偿还所欠李慧生借款11万元可以抵销所欠被告张秀洪、郑文长的购房款，因偿还贷款数额不能确定，故原告实际还款数额与合同确定的交易价款之间的差额，双方可另行通过合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告田海宝与被告张秀洪、郑文长签订的房屋买卖合同有效。
二、原告田海宝于本判决生效后五日内向第三人天津银行绍兴道支行、天津市津房置业担保股份有限公司清偿涉诉房屋贷款本息，第三人天津银行绍兴道支行、天津市津房置业担保股份有限公司在收到该款后五日内办理涉诉房屋抵押权注销登记手续。
三、被告张秀洪、郑文长继续履行涉诉房屋买卖合同，在涉诉房屋抵押权注销登记后五日内，协助原告田海宝办理涉诉房屋所有权转移登记手续。
案件受理费10400元、公告费600元，合计11000元（原告已预交）由被告张秀洪、郑文长负担，于本判决生效后五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 郝志军
代理审判员 何玉江
人民陪审员 丁建华
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条第一款、第二款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。