辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽03民终1686号
上诉人(原审被告)：辽宁省体育彩票发行中心。住所地：沈阳市和平区北三经街**号。
法定代表人：刘延辉，主任。
委托诉讼代理人：乔蓉蓉，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地:鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。
法定代表人：刘伟，经理。
委托诉讼代理人：温德刚、于潇，该单位员工。
上诉人辽宁省体育彩票发行中心（以下简称体彩中心）因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2017)辽0302民初3521号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人体彩中心的委托诉讼代理人乔蓉蓉，被上诉人鞍钢物业公司的委托诉讼代理人温德刚、于潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
体彩中心上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，由物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：本案体彩中心不是与鞍钢物业公司签订的物业服务合同。体彩中心办理入住时与鞍钢集团房产物业公司签订《鞍钢花园商业网点物业管理规定》，假设体彩中心欠付公共部位维修费，那也应该向鞍钢集团房产物业公司交纳。鞍钢物业公司提供的2004年8月6日鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订的《鞍钢花园小区物业管理委托协议》不具有真实性。因为开发商在《鞍钢花园商业网点物业管理规定》中向体彩中心及全体业主公示的前期物业服务企业是鞍钢集团房产物业公司，此时开发商或其他关联企业无权再将该小区委托给其他物业公司进行物业服务，即使有委托的情况发生，该转委托行为未经业主同意，对业主不发生法律效力，同时业户可以要求法院确认该协议无效，业主无义务向鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司支付公共部分维修费。原判决采纳所谓“鞍钢房地产开发集团有限公司股东会决议”认定鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司，两者是权利义务承继关系，存在明显错误，与本案无关。首先该协议来源不明，未经相关部门备案，无法证明真实性。其次，该协议内容不能取代工商登记，从工商登记来看，两家公司是并存的，独立的公司，鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司尚且不是前期物业服务企业，无论其与鞍钢物业公司是什么关系，鞍钢物业公司也不能成为本案的适格主体，鞍钢物业公司并未证明其实质上是否为体彩中心房屋所在的鞍钢花园小区提供公共部位维修服务。即使其受其他单位委托提供服务，在未取得全体业主或一定数额的业主同意的情况下，因合同具有相对性，其也无权直接向业主主张权利。鞍钢物业公司主张2008年12月1日至2016年12月31日公共部位维修费。在此期间，体彩中心房屋发生房顶漏水、下水道反水等问题。鞍钢物业公司均未尽到公共部位维修职责，其因自己存在过错，也没有向体彩中心主张过维修费。因此至起诉时2008年12月1日至2014年12月31日的物业维修费已超过诉讼时效，原判决支持了该部分诉求，属于认定事实及适用法律错误。
鞍钢物业公司辩称，鞍钢物业公司是由开发商建设单位依法选聘，为鞍钢花园小区实行前期物业服务的物业企业，鞍钢物业公司与开发建设单位签订了鞍钢花园小区物业管理委托协议，和与体彩中心在办理入住时签订的鞍钢花园商业网点物业管理规定，是依法签订的合同，应该受法律保护，建设单位与鞍钢物业公司签订的前期物业服务合同对业主有约束力，鞍钢物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定和法律的规定，当属有效。体彩中心作为由鞍钢物业公司提供物业管理服务的小区业主，接受了鞍钢物业公司的物业管理服务，应该按照合同的约定向鞍钢物业公司支付相应的公共部位的维修费，否则即为违约行为，应该承担相应的违约责任。
鞍钢物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令体彩中心给付拖欠公共部位维修费49839.57元；2.诉讼费由体彩中心承担。
一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。体彩中心入住鞍钢花园小区网点时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园商业网点物业管理规定》约定了商业网点公共部分维修费的收费标准为每月每平方米1元。
另查，2006年7月3日，鞍钢房地产开发集团有限公司召开了股东会议形成了如下决议：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为全民报账单位，改制后，将其升格为鞍钢房地产开发集团有限公司独家出资的一人有限责任公司，企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2006年11月29日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司在鞍山市工商行政管理局登记设立。2007年1月22日，鞍山市工商行政管理局核准了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的注销申请。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案物业公司。
再查，本案诉讼过程中鞍钢房地产开发集团有限公司出具说明：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司进而更名为本案物业公司，前期物业管理服务协议中的实质内容并未发生任何变化，营业执照变更前后的管理人员、服务模式、服务标准等均未发生变化。同意和认可物业公司在鞍钢花园小区提供物业服务，继续承接鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签定的前期物业管理服务协议。
再查，体彩中心在鞍钢花园小区购买商业网点一户，房屋面积为513.81平方米，体彩中心未交纳2008年12月1日至2016年12月31日的公共部位维修费49839.57元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，虽然签定《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《鞍钢花园商业网点物业管理规定》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于物业公司在本案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，在本案涉案小区尚未召开业主大会授权业主委员会选聘新物业服务企业之前，物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。体彩中心作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的公共部位维修费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于物业公司要求体彩中心给付拖欠公共部位维修费的诉讼请求，该院予以支持。关于体彩中心提出相关拒交公共部位维修费的抗辩理由，根据上述论述，体彩中心向该院提出的物业公司主体不适格的抗辩理由不能构成拒交公共部位维修费的理由，故对于体彩中心提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于体彩中心提出的诉讼时限已过的抗辩理由，因物业服务本身具有时间上的连续性，至法庭辩论终结前物业公司仍为鞍钢花园小区提供物业服务，故对于体彩中心的该项抗辩理由，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：体彩中心于该判决生效之日起十日内给付物业公司2008年12月1日至2016年12月31日公共部位维修费49839.57元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，减半收取523元，由体彩中心负担。
二审中，鞍钢物业公司围绕上诉请求提供的新证据有：1、提供2010年9月29日的催费单，用以证明在欠费期间每年都在催缴费用。2、每年选取一个月提供体彩中心交纳2009年-2017年电费的回执单和发票共18页，用以证明鞍钢物业公司一直是为体彩中心服务的物业服务企业，而且在每年间隔几个月交纳电费的时候催缴公共设施维修费。3、证人韩素梅、徐冬梅出庭证实，每年年底结账时，将上一年没交物业费的人进行电话催缴、下达通知单催缴，并且体彩中心每隔几个月就有人来鞍钢物业公司电费充卡，韩素梅、徐冬梅都曾向体彩中心负责电费充卡的人员催费，告知其转达房主缴纳所欠的公共部位维修费。4、关于鞍钢花园前期物业管理服务协议中乙方企业名称的说明，用以证明鞍钢集团房地产开发总公司于2004年8月与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了鞍钢花园小区物业管理委托协议。2005年，鞍钢集团房地产开发总公司更名为鞍钢房地产开发集团有限公司，作为下属分公司应与上级公司保持一致，所以在印刷入住文件时，企业名称改为鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司。最终决定企业名称不采用鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司。在新的企业名称和执照没有审批下来的情况下，为按时派户，沿用了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司公章。本院组织当事人进行了证据交换和质证。体彩中心认为证据1催费的主体盖章看不清，催费单时间是2010年9月29日，2012年至今的已过诉讼时效。因鞍钢物业公司并不是该小区的前期物业服务企业，体彩中心也不应向其交纳公共维修费，其所谓的催缴也不发生效力。体彩中心认为证据2的真实性无异议，但并不能证明存在物业服务关系，不能证明向体彩中心催缴过欠费。体彩中心认为证人是鞍钢物业公司雇佣的员工，与鞍钢物业公司具有利害关系，没有客观全面陈述案件事实。体彩中心认为证据4中鞍钢集团房地产开发总公司更名为鞍钢房地产开发集团有限公司，不真实，两个公司没有前后承继关系，不是同一主体。鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司与在物业管理协议上或入住手续上盖章的单位也不是同一主体。鞍钢房地产开发集团有限公司作为股东投资新设的鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，新设公司对于股东在债权债务没有前后承继关系，因此鞍钢物业公司不具有诉讼主体资格。本院认为，证据1、2、3能够证明鞍钢物业公司对于体彩中心欠缴的公共维修费分别以电话、张贴催费单以及直接通知体彩中心负责电费充卡人员交费等方式每年不定期向体彩中心催缴公共维修费，本院对上述证据予以采信。对于鞍钢物业公司提供的证据4能够证明办理进户手续上所写的“鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司”并没有成立，故当时办理进户手续时加盖的是鞍钢房地产开发集团有限公司章，本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：体彩中心与鞍钢物业公司是否存在物业服务合同关系。体彩中心主张尽管其在鞍钢花园商业网点物业管理规定上盖章，但根据进户手续，其认为是与鞍钢集团物业公司形成了物业服务合同关系。本案所涉小区是在2005年由鞍钢集团房地产开发总公司开发竣工，物业服务由所属企业鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司承担。2006年，鞍钢集团房地产开发总公司改制变更为鞍钢房地产开发集团有限公司。因2006年体彩中心的进户手续中鞍钢集团房产物业工程公司仅是负责收取取暖费，并无体彩中心所述的鞍钢集团物业公司。而真正负责收取进户各项费用入住审查时是加盖改制后的鞍钢房地产开发集团有限公司，这是因为鞍钢房地产开发集团有限公司所属物业企业正在办理更名，所以入住文件上印刷的名称即是拟更名的鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司，在物业企业更名手续和公章未办理下来的情况下，进户手续加盖了鞍钢房地产开发集团有限公司的印章，但实际上体彩中心是与鞍钢房地产开发集团有限公司所属的物业公司存在物业服务合同关系，2006年最终该物业公司名称确定为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司，后在2011年，又更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。鞍钢物业公司承接了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的权利义务，建设单位对于鞍钢物业公司在本小区提供前期物业服务无异议，故体彩中心是与鞍钢物业公司存在物业服务合同关系，主体资格的变更并未影响鞍钢物业公司对案涉小区实施物业管理服务，故对体彩中心提出的此项上诉主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的鞍钢物业公司未向体彩中心主张过权利，其起诉已超诉讼时效的问题。因从一、二审鞍钢物业公司提供的证据看，能够证明鞍钢物业公司对于体彩中心欠缴的公共维修费分别以电话、张贴催费单以及直接通知体彩中心负责电费充卡人员交费等方式每年不定期向体彩中心催缴公共维修费，每次鞍钢物业公司主张权利的行为都产生诉讼时效中断，故鞍钢物业公司于2017年6月提起诉讼并未超过诉讼时效的法律规定，对上诉人提出的此点上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的体彩中心房屋发生房顶漏水、下水道反水等问题，鞍钢物业公司未尽到公共部位维修职责的问题。因体彩中心作为商业网点，其享受的物业服务主要就是由鞍钢物业公司对公共部位、公共设施设备维修，体彩中心陈述房屋年年漏水，鞍钢物业公司陈述已经进行了维修。但因维修的结果仍存在漏水，说明鞍钢物业公司对公共部位维修没有尽职尽责，没有彻底解决体彩中心的问题，故本院酌定体彩中心按照公共维修费80%交纳，即向鞍钢物业公司交纳公共维修费39871.6元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
变更鞍山市铁东区人民法院（2017）辽0302民初3521号民事判决为：辽宁省体育彩票发行中心于本判决生效之日起十日内给付鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司2008年12月1日至2016年12月31日公共部位维修费39871.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半后523元，二审案件受理费1046元，共计1569元，由辽宁省体育彩票发行中心承担1255元，由鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司承担314元。辽宁省体育彩票发行中心在履行本判决给付义务时加付209元给鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一八年八月二十日
书记员 赵婷婷