上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11959号
原告（反诉被告）汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司。
法定代表人徐枫。
委托代理人赵艳春，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）樊辉宇。
委托代理人李亚轩，广东华商律师事务所律师。
委托代理人丁树艳，广东华商律师事务所律师。
原告汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司（以下简称汤臣公司）诉被告樊辉宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理。审理中，被告樊辉宇提出反诉。本案依法适用简易程序，于2015年5月5日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）汤臣公司的委托代理人赵艳春，凌洁、被告（反诉原告）樊辉宇的委托代理人李亚轩、丁树艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汤臣公司诉称，2014年8月4日，汤臣公司与樊辉宇签订《上海市商品房出售合同》，约定汤臣公司将上海市浦东新区花园石桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给樊辉宇，房屋总价款为人民币（以下币种同）6，400万元。合同约定付款方式为分期付款，不贷款。樊辉宇应于2014年8月4日与汤臣公司签约，并付首付款1，850万元，应于2014年9月20日前支付房款1，550万元，应于2014年10月20日前支付房款3，000万元。若樊辉宇未按合同约定时间付款，应向汤臣公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，汤臣公司有权单方面解除本合同。现樊辉宇直至2014年11月24日才付清了第三期房款3，000万元，超过应付期限34天之久，故樊辉宇应支付违约金51万元。2014年11月25日，汤臣公司向樊辉宇发送交屋通知函。2014年12月11日，汤臣公司向樊辉宇发送交屋催告函。该两份函件除要求樊辉宇按期来办理房屋交接手续外，还要求樊辉宇支付违约金51万元。2015年1月8日，汤臣公司向樊辉宇寄送律师函，但樊辉宇仍拒不支付违约金。综上，汤臣公司诉至法院，要求判令樊辉宇支付逾期付款违约金51万元，诉讼费由樊辉宇承担。
被告（反诉原告）樊辉宇辩称，其没有违约情形，汤臣公司主张违约金没有合同与法律依据。双方合同签署后，樊辉宇于2014年11月12日取得了房地产权证，并于2014年11月24日通过建设银行贷款付清了全部房款。然樊辉宇于2014年12月8日至房屋收房时，发现房屋严重未达到精装修的交付标准，且汤臣公司一直以樊辉宇未支付逾期付款违约金为由拒绝交房。依合同约定，汤臣公司应于2014年12月10日交付房屋，但实际交付时间却为2015年1月6日。合同约定，汤臣公司未在合同约定期限内交付房屋的，应当按已支付房价款的日万分之五支付违约金。此外，自汤臣公司与樊辉宇接洽伊始，双方已确认部分房款应以银行按揭贷款形式交易。双方交易过程中，先后同招商银行和建设银行洽谈过。2014年国家各商业银行对房地产贷款的政策收紧。当2014年10月下旬招商银行仍未批准贷款时，经双方积极协商，共同转向建设银行申请贷款，汤臣公司于2014年11月12日协助办理房屋过户后，11月24日即收到了全部房款。故樊辉宇提出反诉，要求判令汤臣公司支付逾期交房违约金877，500元，诉讼费由汤臣公司承担。
针对反诉请求，原告（反诉被告）汤臣公司辩称，不同意樊辉宇的反诉请求。樊辉宇逾期支付房款在先，汤臣公司有权拒绝交房。依合同约定，樊辉宇逾期支付房款达34天，应按约支付违约金51万元。在樊辉宇未支付违约金之前，汤臣公司有权按照合同约定拒绝交房。
经审理查明，2014年5月28日，汤臣公司与樊辉宇签订《商品房认购书》，约定樊辉宇认购系争房屋，优惠总房价为6，500万元。首期房款为总房款的30%，乙方应于《上海市商品房出售合同》签署当日内支付。采取按揭贷款付款方式的，余款为总房款的70%，即4，550万元，乙方必须在签署《上海市商品房出售合同》之日起2个月内付清。如乙方贷款未被银行批准，乙方应自筹资金，按合同约定期限付款。认购书对其他事项作了具体约定。
2014年8月4日，汤臣公司作为甲方（卖方），樊辉宇作为乙方（买方），签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为6，400万元。乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同。乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因除外。甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。甲、乙双方商定，2014年12月20日前，由乙方向上海市浦东新区建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。合同附件一付款时间和付款方式约定：付款方式为分期付款，不贷款。乙方于2014年8月4日与甲方签约，并付首付房款1，850万元，于2014年9月20日前应支付房款1，550万元，于2014年10月20日前应支付房款3，000万元。备注载明：若乙方以贷款方式付款，在规定的付款期限内未能成功办理贷款手续导致无法按时足额支付房款的，乙方应补足所差房款，否则承担相应违约责任。补充条款一中第四条第3款约定：若乙方逾期支付房价款，乙方在支付全部逾期房价款及承担本合同约定的违约责任前，包括但不限于交房、办理价格申报及过户申请等甲方的合同义务履行期限顺延，乙方不得追究甲方任何法律责任。若双方约定乙方采用银行贷款支付部分房价款的，甲方对于乙方办理贷款之行为仅承担协助义务，该协助义务仅限于提供银行所需且甲方能够提供的材料。贷款银行对乙方的贷款申请不予审批、审批未通过或审批通过额度与贷款额度有差额的，乙方应自行承担相应的后果，并自筹资金按照合同约定的时间支付房价款。合同另对违约责任等作了具体约定。樊辉宇在合同尾部签字署期，除此之外，附件二房型图粘贴处、附件五《房屋使用公约》或有关承诺书的承诺人处、附件六该房屋相邻关系及小区布局粘贴处均有樊辉宇签字。该合同经上海市东方公证处公证。
2014年8月29日，包春仙受樊辉宇委托，从汤臣公司领取了房屋出售合同原件四份、B2-14出售合同原件三份、公证委托书原件五份、公证费发票原件两张。
2014年11月12日，系争房屋产权登记在樊辉宇名下。
2014年11月24日，樊辉宇通过银行贷款的形式支付汤臣公司最后一笔房款3，000万元。之后，双方就交房问题多次沟通，樊辉宇方也多次至汤臣公司商谈交房问题，但汤臣公司均以樊辉宇未支付逾期付款违约金为由拒绝交房。
2015年1月5日，樊辉宇向汤臣公司发送催告书，要求其履行交房义务，并承担逾期交房违约金。
2015年1月6日，双方签署客户交屋验收整改单及入伙手续书，办理了房屋交接手续，汤臣公司将房屋交付给樊辉宇。2015年1月8日，汤臣公司发送律师函，要求樊辉宇承担逾期付款违约金51万元。
2015年2月11日，樊辉宇向汤臣公司发送律师函，要求其支付逾期交房违约金877，500元。
2015年2月，汤臣公司诉至法院，诉请如前。立案受理后，樊辉宇提出反诉，反诉请求亦如前。
审理中，汤臣公司表示合同是具有完整性的，樊辉宇在开庭前也从未否认过没有签字的合同内容。合同需要在网上平台打印，每一页都有条形码。合同上有些地方是留有签字地方的，有些是合同打印之后需要将非打印内容贴上去，樊辉宇在粘贴处签的字。补充条款一中第四条第3款应属有效条款，在樊辉宇未承担逾期付款违约责任的情况下，汤臣公司有权拒绝交房。樊辉宇原来向招商银行申请贷款，但未获批准，转而向建设银行申请的贷款。樊辉宇及建设银行从未在2014年10月24日通知汤臣公司办理过户手续。樊辉宇表示其未在涉案商品房出售合同中的附件一、三、四、补充条款一、二上签字，该些内容对其没有约束力。补充条款一中第四条第3款属于格式条款，加重了樊辉宇责任，应属无效条款。银行贷款是汤臣公司与其共同申请的，银行付款晚了汤臣公司也有责任。另，庭审中樊辉宇先表示2014年11月11日其通知汤臣公司去办理过户手续，后又表示2014年10月24日建设银行及樊辉宇方均通知汤臣公司贷款获批，尽快办理过户手续，但之后一直未办，直至2014年11月11日再次通知，汤臣公司怠于办理过户手续，导致贷款发放迟延。
以上事实，由《商品房认购书》、《上海市商品房出售合同》、银行凭证、函、客户交屋验收整改单以及汤臣公司、樊辉宇的陈述等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点有三：一是涉案商品房出售合同中的附件一、三、四、补充条款一、二对樊辉宇是否具有约束力？二是补充条款一中第四条第3款是否属于格式条款无效的情形？三是汤臣公司对于樊辉宇逾期支付最后一笔房款是否存在责任？
针对争议焦点一：从形式上看，涉案商品房出售合同为装订成册的一本合同，附件、补充条款与主合同内容具有整体及不可分割性，樊辉宇经公证在合同尾部乙方处等地方签字署期，且签字时也并未对附件一、三、四、补充条款一、二提出异议，应推定樊辉宇认可包括上述附件、补充条款在内的整个合同内容。樊辉宇以未在附件一、三、四、补充条款一、二上签字为由辩称不认可该些内容，依据不足，本院不予采纳。
针对争议焦点二：根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。补充条款一中第四条第3款约定：若乙方逾期支付房价款，乙方在支付全部逾期房价款及承担本合同约定的违约责任前，包括但不限于交房、办理价格申报及过户申请等甲方的合同义务履行期限顺延，乙方不得追究甲方任何法律责任。樊辉宇表示上述条款加重了其责任，应属于无效的格式条款。对此，本院认为，该条款约定若樊辉宇存在逾期支付房价款的违约行为，在其未能支付房价款并承担逾期支付房价款违约金的前提下，汤臣公司应负的交房等义务履行期限顺延。按合同约定期限付款系樊辉宇作为买受人应履行的义务，在其违约情况下，汤臣公司将支付房款并承担违约责任作为交房的前提条件，并未加重樊辉宇的责任，而是督促樊辉宇积极按约履行付款义务，该条款不属于格式条款无效的情形，对双方应具有拘束力。
针对争议焦点三：合同约定付款方式为分期付款，不贷款，并明确约定最后一笔3，000万元应于2014年10月20日前支付，现樊辉宇直至2014年11月24日才支付上述款项，应属逾期。即使如樊辉宇所述，最后一笔房款是以按揭贷款的形式支付，按揭贷款主体应为樊辉宇，而非汤臣公司，汤臣公司需要履行的是仅为协助义务。至于樊辉宇称汤臣公司怠于过户而致贷款发放迟延，因其在庭审中第一次表示于2014年11月11日通知汤臣公司办理过户手续，双方于次日办理了过户手续，后又表示其与建设银行于2014年10月24日曾通知汤臣公司办理过户手续，但汤臣公司未去办理，不得已才于2014年11月11日再次通知，两者前后矛盾，且汤臣公司对此也不予认可，樊辉宇也未提供相应证据，故樊辉宇称汤臣公司对于其逾期支付最后一笔房款也有责任，依据不足。
综合上述三点事实，涉案商品房出售合同应系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守约定。樊辉宇逾期支付最后一笔房款，应依约承担违约责任。汤臣公司要求按照未付房款的日万分之五支付自2014年10月21日至2014年11月23日止的违约金51万元，且该标准也未明显过高，本院予以支持。依合同补充条款一中第四条第3款约定，在樊辉宇未支付上述违约金之前，汤臣公司有权拒绝交房，故汤臣公司在交房上不存在违约行为，樊辉宇要求汤臣公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）樊辉宇应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司违约金51万元；
二、驳回被告（反诉原告）樊辉宇要求原告（反诉被告）汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司支付逾期交房违约金877，500元的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，900元，减半收取计4，450元，反诉案件受理费（已减半收取）6，287.50元，共计10，737.50元，由被告（反诉原告）樊辉宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年六月十二日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。