北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第10567号
原告北京市海淀区翠微小学，住所地北京市海淀区翠微路22号，组织机构代码：40089611-7。
法定代表人许培军，校长。
委托代理人吕萌，北京市汇昕律师事务所律师。
委托代理人张晨辉，北京市汇昕律师事务所律师。
被告姚鹏龄，男，1971年1月24日出生。
委托代理人周德利，北京市京和律师事务所律师。
原告北京市海淀区翠微小学（以下简称翠微小学）与被告姚鹏龄租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告翠微小学委托代理人吕萌、张晨辉，被告姚鹏龄及委托代理人周德利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告翠微小学诉称，2008年9月25日，经海淀区教委同意，北京市海淀区翠微小学与被告签订了《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》一份，合同约定由被告承租坐落于北京市海淀区翠微小学温泉分校南门西平房六间，房屋使用面积150平米，年租金一万元。租赁期为2008年10月1日至2009年9月30日。租赁期满后，双方未签订新的租赁合同。根据教委下达的精神与要求，原告北京市海淀区翠微小学分别在2009年11月份、2010年1月份通知被告腾退房屋，又在2012年8月16日委托律师事务所向被告发放律师函没提出解除与被告的租赁关系，要求被告腾退房屋并支付拖欠的房租。但被告至今仍占用租赁房屋未腾退。被告自2009年10月起开始拖欠租金和房屋使用费，多次催要也拒不交纳。故原告诉至法院，维护原告的合法权益。1、请求判令被告腾退租赁房屋：北京市海淀区翠微小学温泉分校南门西平房（使用面积约150平方米），并将租赁物返还给原告；2、请求判令被告支付拖欠的租金2009年10月-2012年8月15日的租金共计28750元人民币；2012年8月16日-2014年3月31日房屋使用费共计16250元人民币；共计45000元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。
被告姚鹏龄辩称，不同意原告诉请，对于合同相对方是本案的原被告没有异议，合同形成于2007年的10月20日，租期是20年，租金为1万元／年，允许我方在该地块上建房经营。2008年9月校方要求我方按照合同的格式文本签订协议，该份协议为一年。我方投入较大不可能只经营一年。经协商，校方称租期还是20年，校方承诺每年续约一次。对于原告提交的协议不认可，我方签字的时候没有加盖公章，合同存在篡改。2009年到期后，校方没有续签协议，且拒收租金。我方认为原告提交的协议是无效的。订约的合同期限尚未截止，双方的腾退条件还未达成。按照合同校方应负责我方的水电，但校方没有提供电力，自小学改建后校方也不再提供水。自2007年签订协议后一直督促校方协助办理房产证，至今未果。我只是将房屋租给小吃店，合同到期后我要求小吃店交回房屋，经法院调解小吃店将房屋交还给我，并补交房租。校方起诉刘颖，一审时刘颖并未承认与校方存在合同关系，但二审过程中其又认可。按照2007年的合同，同意支付租金，不同意腾退房屋。
经审理查明，2007年10月20日，翠微小学温泉分校（甲方）与姚鹏龄（乙方）签订了《租房合同》，该合同约定，甲方同意将其位于北京翠微小学温泉分校南院内西南侧房地基6间和厢房3间共130平方米，提供给乙方做为经营之用。乙方出资在甲方现有的6间地基上自建房屋6间，共100平方米和现有西房3间共30平米进行修缮，合计130平方米作为乙方经营用房。乙方的6间自建房其建成的形式结构均与东面同排房屋为标准，房屋一经建成投入使用后，未经甲方同意，乙方不得再进行更改房屋形式标准。合同到期后乙方6间自建房产权归甲方所有。乙方投入使用后，在合同期内，房屋的修缮由乙方负责。租金定为每年1万元人民币，第一年由签约之日起乙方一次性交付甲方一年租金。下一年度租金，乙方每年提前15日交付甲方，乙方如不能如期缴租金，甲方有权收回房屋使用权。租期定为20年，自2007年10月21日起至2027年10月20日，到期后考虑到乙方承担对房屋的建设、修缮等项，乙方可优先租用下一租期，其他协议双方另行制定。在乙方租用房屋期间，甲方有权对乙方生产、生活及经营等方面安全工作进行检查，对不符合规定要求的情况，有权对乙方提出改进意见并责成乙方改正。甲方不承担乙方因安全隐患产生的后果所造成的所有经济损失和法律责任。甲方不承担乙方任何债权、债务的经济纠纷和法律责任。甲方在乙方办理各种手续时，为乙方提供相关材料和证明。在租用房屋期间，按照国家的法律法规要求，乙方自主经营、自负盈亏，甲方不得干预。乙方自行安装水、电表，并按照实际使用数支付甲方水电费。乙方在租用房屋期间，要遵守国家的法律法规和各项专项要求，不得利用房屋进行违法活动。遇拆迁等中断乙方经营使用房屋的情形，自建房地上物的损失赔偿归乙方所有，经营损失归乙方。合同到期，乙方如愿继续租用房屋经营，甲方在继续出租的情况下，要履行优先租给乙方的协议，否则要给乙方适当的经济补偿。
上述合同甲方盖有翠微小学教导处印章，代表人处为李永华签字，李永华出具书面证明，证实该协议订立的过程与履行情况。
签约后姚鹏龄在争议场地自行出资建设房屋，用于餐饮经营，姚鹏龄就此提交工程交款及协议一份。
2008年9月25日北京市海淀区翠微小学（甲方）与姚鹏龄（乙方）订立《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》，该合同约定，甲方房屋（场地）坐落于翠微小学温泉分校，位于该单位南门西平房第一层共6间，房屋使用面积150平方米。乙方租赁房屋的用途为餐饮。除双方协商另有约定外，乙方不得任意改变所租赁房屋的用途，乙方承租的房屋租金应按合同约定交给所在的学校，该房屋的年租金1万元，分两次交清。双方对于付款时间并未填写。
双方还约定甲方于本合同生效之日起10日内，将承租房屋交给乙方。在承租承借期间乙方负责承租承借房屋的日常维护和保养费。在承租承借期间，乙方负责房屋相关的水、电、煤气、电讯设施的增容、更换管线机维护、保养费。乙方不得随意损坏承租承借房屋等相关设施。如需装修和改变原结构，须事先征得甲方的书面同意，所需费用由乙方负责。退租时甲方有权要求乙方恢复原状或者根据实际向甲方交纳恢复工程所需费用。租期届满后，本合同自动终止，届时乙方须按时将房屋归还甲方，如乙方要求续租，则须提前30日以书面形式向甲方申请，在接到申请后的10个工作日内书面答复乙方，续租需双方重新签订合同。
合同对于因一方违约需终止合同、合同终止及提前终止合同的事项进行了约定，双方对于违约责任约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同或未经双方商定无故提前终止合同的违约金处未予填写。
翠微小学提交的上述合同加盖翠微小学公章，由姚鹏龄签字，并由北京泉新铭福小吃店（照主为刘颖）加盖印章。就上述合同的订立，李永华提交书面证明，证实该合同系为上级教育主管机关的要求而进行签订，经协商承认原2007年签订的合同有效，此后的范本合同一年一续签。
姚鹏龄表示该合同系翠微小学要求而签订，是为了应对上级单位统一订约而为，签字时没有校方的章，合同落款空白，房屋的地址等都是自己填的，上面也没有写房屋交租金的时间，翠微小学也未将该合同交给他。
2013年1月翠微小学起诉刘颖租赁合同纠纷一案，要求刘颖腾退北京市海淀翠微小学温泉分校南门西平房6间房屋并支付租金，（2013）海民初字第4419号民事判决书认定翠微小学提出其与刘颖存房屋租赁合同关系的主张，未提交充分证据证明，故驳回翠微小学的诉讼请求，后翠微小学提出上诉。（2013）一中民终字第08243号裁定书认为，根据姚鹏龄与翠微小学温泉分校签订的《租房合同》以及姚鹏龄与刘颖签订的《房屋租赁合同》可以看出翠微小学系将本案诉争房屋出租给姚鹏龄，由姚鹏龄转租给刘颖，且刘颖一直向姚鹏龄交付房租，故翠微小学直接起诉刘颖不符合法定起诉条件，该院裁定驳回翠微小学的起诉。
庭审中，双方均确认对于2007-2008年度、2008-2009年度房屋租金由姚鹏龄支付完毕，此后的租金姚鹏龄主张其自愿交付，但对方拒绝收取。
上述事实，有租房合同、证明、北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同、律师函、民事判决书、民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经过（2013）一中民终字第08243号裁定书对于本案所涉的《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》的当事人及相关事实进行审定，本院应当确认上述合同的出租方为翠微小学，承租方姚鹏龄，翠微小学向姚鹏龄主张合同权利，双方的主体均适格，并无不妥。
翠微小学以2008年9月25日签订《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》为依据，主张合同到期后的权利，姚鹏龄表示该合同系为上级单位统一订约的规定而签订，并不能否认双方2007年10月20日签订的《租房合同》。关于上述两份合同的效力与事实情况本院论述如下：
第一、2007年10月20日签订的《租房合同》确系翠微小学温泉分校与姚鹏龄订约而为，并有该分校领导签字。上述合同依法有效成立，且已经实际履行。上述租房合同对于翠微小学当然存在合同约束力，翠微小学主张权利亦应考虑此前订约情况。
第二、二份合同签订时间存在先后，但并非先后承继、取代的关系。当事人就争议场地上允许姚鹏龄自行建盖房屋，并签订长达20年的合同，未有证据证实双方在第二年对合同权利义务进行调整与平衡后，即对上述合同的履行期限及主要条款进行截然不同的约定，确与常理相悖。虽姚鹏龄并无直接证据证实上述合同为校方上级要求统一订约而为，但新订约的合同并未对原有合同的条款予以否定，且通过原合同订约代表人提交的证明及翠微小学提交的海淀区教育系统房屋场地出租出借管理暂行办法，可以说明翠微小学主张权利的合同应为形式所需而签署，这也可以通过合同中付款时间与违约责任未填写得到印证，上述合同条款并不能作为双方完整的权利义务约定的依据。
第三、翠微小学主张涉案房产产权归海淀区教委，但房产本身为姚鹏龄建造，其主张与事实不符，翠微小学主张该房屋的出租出借均需海淀区教委的批准，其内部的规定并不能对抗双方真实有效的订约内容，其理由本院不予采信。
统上，翠微小学在坚持《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》合法有效，否认2007年10月20日双方签订的《租房合同》效力的前提下，主张合同到期，腾退房屋，既与事实不符，也缺乏合理性，本院不予支持。
对于翠微小学主张2009年10月至2014年3月底的租金，应当判定由姚鹏龄支付翠微小学。
综上所述，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、姚鹏龄于本判决生效后七日内支付北京市海淀区翠微小学截至二零一四年三月三十一日的租金人民币四万五千元。
二、驳回北京市海淀区翠微小学其他诉讼请求。
案件受理费四百六十三元、由北京市海淀区翠微小学负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪懿
二〇一四年五月十九日
书记员 王璇