海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民二初字第56号
原告：海口万诺投资开发有限公司。
法定代表人：郭夏，该公司董事长。
原告：海南万全热带生物工程研究院有限公司。
法定代表人：陶新华，该公司总经理。
原告：海南万德玛药业有限公司。
法定代表人：冯俊柏，该公司总经理。
以上三原告共同委托代理人：ＸＸ、�春雨，海南瑞来律师事务所律师。
被告：海南乔海房地产开发有限公司。
法定代表人：王文平，该公司董事长。
委托代理人：卢积良，该公司职员。
委托代理人：马莉，海南新概念律师事务所律师。
原告海口万诺投资开发有限公司（以下简称万诺公司）、海南万全热带生物工程研究院有限公司（以下简称万全公司）、海南万德玛药业有限公司（以下简称万德玛公司）诉被告海南乔海房地产开发有限公司（以下简称乔海公司）合作开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日对本案公开开庭进行了审理。原告万诺公司、万全公司、万德玛公司委托代理人ＸＸ、曾春雨、被告乔海公司法定代表人王文平及其委托代理人马莉、卢积良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万诺公司、万全公司、万德公司诉称：原告所属的万全药业集团是海�市委、市政府引进的医药生产研发重点企业，承担着海口药谷孵化器的建设和管理职能。海南盛科生命科学研究院项目是万全药业集团筹建的海口市第一座化学、南药、天然药研发基地，也是市政府引进的第一家致力于新药创新研究的大型国际研究机构，属于产、学、研一体化综合基地，涵盖生命科学研究、热带生物工程研究和医药人才培训中心三大功能。该项目一旦建成，将会迅速拉动本地产业链和促进医药行业的发展。2005年，该项目由原告向市政府申报立项，并经出让取得项目用地（科研设计用地）和规划批复。由于集团整体发展速度较快，而建设资金不足，因此原告对政府批准的项目在交完土地款后无充分资金进行项目建设，同时也无专业金融人员对土地项目进行再融资。在此背景下，2007年，被告的法定代表人王文平通过其他渠道与原告取得联系，称其资金实力雄厚，可以承担项目的全部建设资金同时以办理变更土地性质为条件的合作关系。为使项目能尽快建成和投入使用，原告因此同意与被告合作开发项目，原、被告双方遂于2007年11月20日签订《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议》（下称《合作开发协议书》），约定由原告提供土地并予以配合，被告提供项目所需的全部开发建设资金，并负责完成变更土地用途、规划报建和施工建设等工作和承担所有税费，被告保证项目在改变用地性质、完善施工及取得施工许可证之日起两年内建设完成。合作开发协议书签订后，项目分别取得规划许可证和一期施工许可证，建设项目孵化器楼、研发中心、会议中心、迎宾楼、科研教学楼和配套公寓等工程，施工项目备案建设价格为6365.67万元，一期工程规定完工时间至2011年2月1日止。项目一期工程于2010年1月开工，但在�年9月因为拖欠工程款，导致项目一期工程停工至今，据施工方来函所拖欠的工程款已达3000多万元（但后期来函又变成拖欠8000多万元），而施工项目的备案建设价格也仅为6365.67万元。后经了解，被告在签订合作开发协议书后，就借用项目用地和项目名义，非法筹集大量资金，但仅将小部分资金投入项目建设，其他资金全部被其据为己有。被告非法筹集资金的行为，已导致项目于2012年1月10日被海口市中级人民法院查封权益（涉及8000万元），同时，因为拖欠施工方的工程款和农民工工资，也导致原告被劳动保障部门下达责令改正决定书。目前，项目一期工程尚在停工阶段，二期工程还未启动，离项目建成和投入使用遥遥无期。本案项目用地的性质为科研设计用地，项目报建的工程（孵化器楼、研发中心、会议中心、迎宾楼、科研教学楼和配套公寓等）也是以实现科研教育、服务大众为目的，项目建成和使用目的是通过对医药的研制开发从而保障社会大众的身体健康，通过对医疗知识的教育培训，提高社会公众的医疗保健水平，因此，项目本身具有社会公共利益性质。被告在签订《合作开发协议书》后，在未办理土地变性之前，就将项目作为商品房项目开发建设和擅自非法对外出售，其行为违反土地管理法等相关法律规定，同时也损害了社会公共利益。因被告未将项目用地进行变性就进行商品房项目开发，双方所签订的《合作开发协议书》至今不具有合法性。为使项目能重新启动建设和投入使用，以尽快服务于社会和发挥工业效用，故原告请求判令：1、确认原、被告双方于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》无效；2、对海南盛科生命科学研究院项目进行审计评估和清算，审计鉴定项目投资总额和项目负债总额；3、根据审�鉴定结论，在扣除项目负债总额后，由原告退还被告投入海南盛科生命科学研究院项目的资金；4、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告乔海公司答辩称：
一、《合作开发协议书》未约定商品房项目开发，也未损害社会公共利益，合法有效。（一）被告与原告签订的合作开发协议书约定双方合作的项目是海南盛科生命科学研究院，而不是商品房项目开发。1、2007年11月20日，原告与被告签订了《合作开发协议书》。该协议签订的大环境是当时海南经济落后，房地产市场萧条，土地及房屋价格处于低谷。原告打着医药研制开发的旗号承诺政府，以优惠低廉的价格获取了项目用地的土地使用权，并套取该项目政府财政优惠开发建设资金2500万元。原告获取该笔资金后未将该资金用于项目开发建设，而是以无建设资金无融资能力为借口，力邀被告出资与之合作进行项目开发建设，并承诺被告按项目建成房产27%与73%的比例分配房产权益。2010年，海南国际旅游岛政策宣布后，带动了海南房地产市场的发展，土地及房屋价格飞涨，原告企图与被告重新分配利益不能，遂产生了纠纷。2、协议明确约定双方合作的方式为一方出地一方出资金合作建房，而非商品房项目的开发。3、协议约定“按照审批设计方案并经政府有关部门核准而建成的房产，在容积率1.4内由甲乙双方按27%：73%的比例进行房屋分配，即甲方分成27%，乙方分成73%”是合法合理的。原告在资金短缺又无融资能力的情况下力邀被告合作，被告按约对海南盛科生命科学研究院项目进行了巨额的投资，有权取得相应的权益。（二）协议约定“乙方在取得施工许可证后，以甲方名义向政府主管部门申请将土地用途变更为混合住宅用地”仅仅是双方的意向，是否能实现取决于政府主管部门�审批结果。协议约定“如果根据项目建设需要，经甲乙双方协商同意不改变项目土地性质，则由乙负责项目建设”。但在实际履行中，市政府不同意土地变性，2009年2月27日双方《会谈纪要》确认“土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后协商解决”，约定继续以科研设计用地合作，按照科研设计用地申请建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。即在土地变性不能的情况下，双方通过会谈及实际履行的方式按照科研设计用地继续合作。不存在原告所称“被告在签订合作开发协议书后，在未办理土地变性前，就将项目作为商品房项目开发建设”的情形。
二、被告按协议约定履行了义务。在施工建设过程中，被告实际投入1亿多元，包括自有资金5000万元，向案外人借款5000多万元。由于原告的违约导致合同无法继续履行，给被告造成了巨大损失。为避免�失扩大，被告自愿将其在项目中应当分配的房产权益抵偿给债权人。协议签订后，被告即按合同约定履行了义务，项目至今未完成完全是原告背信弃义，看中2010年海南国际旅游岛政策宣布后地价、房价飞涨的形势，恶意违约和拖延工期所致。该项目一期工程于2009年8月31日取得《建设工程规划许可证》，2010年1月取得《建筑工程施工许可证》，2010年9月全部封顶。因原告无理地要求增加权益、试图达到以原告45%、被告55%的比例重新分配房屋的要求不能得逞，便不予配合盖章验收一期项目，后续工程无法进展。后又通过诉讼试图达到重新分配房屋的目的。2012年4月20日申请仲裁，请求解除《合作开发协议》，对一期项目以原告34%，被告66%的分配方式进行重新分配。2013年10月8日，海南仲裁委员会作出（2012）海仲字第108号裁决书，裁决解除《合作开发协议书》，对一期已建成房屋进行分配。该裁决结果没能满足原告的要求，原告又向海口市中院申请撤销上述仲裁裁决，耗时一年半，至今长达两年半。第二期《建设工程规划许可证》延期至2012年5月23日，但因原告的不配合导致无法办理二期《建设工程施工许可证》。被告至今对该项目已实际投入10266.88万元，对外借款高达5000多万元。由于原告的极度不诚信和恶意违约，导致工期无限拖延，项目无法进展，被告借款利息损失巨大。为避免利息损失的进一步扩大，被告自愿将海南盛科生命科学研究院项目中应分配所得的房产权益用以抵偿债务。
综上，《合作开发协议书》并未损害公共利益，内容也未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告按合同履行了约定的义务，由于原告为获取更大利益不惜违约、毁约，拖延工期，造成被告债务累累。不仅损害了被告的利益，也损害了众�债权人的利益。对原告的违约行为，被告保留追究其违约责任的权利。原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明：2007年11月20日，作为甲方的万诺公司、万全公司、万德公司与作为乙方的乔海公司签订一份《合作开发协议书》约定：甲方提供位于海口市沿江五西路北侧三块科研用地42198.53平方米，乙方投入全部开发资金，双方合作开发房地产项目，乙方以甲方名义办理项目开发报建及施工手续，双方按照协议约定进行房屋分配；双方同意合作项目建成后，按照政府批准报建建筑面积，容积率在1.4内的按27：73比例分配物业及土地使用权，其中甲方得27%，乙方得73%，容积率超出1.4的部分，甲方得15%，乙方得85%；设计图纸确认后，甲方保留自留房屋外，可将分得房屋以3100元／平方米转让乙方；同时乙方负责替甲方修改甲方现有项目规划，并支付相关费用；在办理规划报建过程中，乙方可垫付甲方在市财政局借款或者资金占用费，以取得项目土地证原件，办理相关报建手续，乙方所垫付资金在甲方所得分配比例中扣还；甲方承诺将应分得的可销售房产，在扣除自用房产后转让给乙方由项目公司统一销售，转让价格3100元／平方米，因商品房转让而发生的税、费由乙方承担；任何一方不得以任何理由要求终止协议，一方无理中途反悔的，除赔偿对方可计算损失外，还应向守约方支付惩罚性违约金500万元，但是，除不可抗力原因外，项目进度因乙方原因超出项目施工进度计划表所拟定的工作日九十天以上的，甲方有权单方终止本合同履行。如延期系有关行业主管部门原因，双方另行协商。乙方保证该项目在改变用地性质、完善施工及报建手续并取得施工许可证之日起两年内完成建设任务。乙方逾期完成建设的，应按每日1000元的标准向甲方支付违约金。
2007年12月28日，原告万诺公司与被告就本案项目设计调整修改，并签订《补充协议》约定：盛科生命科学研究院项目设计费144万元由被告支付海南南方建筑设计有限公司第三设计所，被告同意支付给海南南方建筑设计有限公司第三设计所西海岸和三亚二个项目工程建设设计费共计117.6万元。
协议签订后，原、被告多次就推进本案项目开发所涉及问题多次组织召开专题会议研究确定并作出相应会议纪要，其中原告万诺公司与被告在2009年2月27日的会议中约定：海甸岛项目的土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后协商解决。2009年8月月31日，原告取得《建设工程规划许可证》，该证载明建设项目名称为海南盛科生命科学研究院，同年12月15日，原告万诺公司与案外人海口四建建筑工程有限公司签订《建�工程施工合同》。2010年1月18日，原告取得《建筑工程施工许可证》。经合议庭组织双方当事人现场勘查确认，被告完成了该项目一期主体工程建设，即完成了8层孵化器楼、9层迎宾楼、18＋1层公寓楼的主体工程建设和绿化工程、配套附属工程，但未经完工验收。二期完成科研楼至框架三层，但未经报建。迎宾楼一层已由被告出租给其债权人使用，另被告以其在项目中应分配的部分房产权益抵偿给多位债权人，并签订《房屋内部认购书》，但没有办理房屋预售登记。
双方签订《合作开发协议书》前，原告向海口市人民政府申报立项的项目名称为盛科生命科学研究院项目，土地使用权证用途一栏载明：科研设计用地。2005年10月13日，海口市人民政府市长办公会议纪要议定的主要内容为：一、万全药业是市委、市政府引进的医药生产研发重点企业，盛科研究院是万全药业在我市筹建的第一座化学、南药、天然药研发基地，市政府对盛科研究院的筹建给予极高的关注，拟通过盛科这一品牌，拉动我市产业链，促进医药产业的发展。二、对于盛科研究院修建性详细规划，经会议研究，提出以下修改意见：（一）孵化器实验楼、教学楼及学生住宿、研发大楼等主体建筑物，技术指标中容积率调整问题，根据市里的产业政策工业项目容积率及配套设施属研发基地，不属于经营性房地产项目，经会议研究，同意将容积率调为1.4……。2013年10月10日，海口市规划局海规函（2013）1625号《关于用地相关规划情况的复函》明确该规划地块用地性质为科研教育用地。
2010年9月18日，被告向原告致函：1、要求签署分配房屋协议；2、要求对科研教学楼和孵化器楼审定外观设计方案，原告未予答复。2011年8月20日，双方召开专题会议，研究房屋分配方案及一期外装修和孵化器楼9层局部设计变更。同年11月22日，万诺公司致函被告，要求对孵化器楼九层做设计方案。同年12月6日、2O12年2月1日，原告以被告自合同签订之日起，超过4年未能完全履行合同义务，构成严重违约为由，通过中国邮政EMS快递两次向被告发出《解除合同通知书》，通知解除双方《合作开发协议书》。同年1月10日，本院因另案向原告送达【（2012）海中法保字第2号】《民事裁定书》、《协助执行通知书》，查封被告在本案项目中享有的价值800O万元权益。原告遂以被告未能完全履行合同义务为由申请仲裁，要求解除合同等。被告提出反请求要求将涉案土地使用权过户至其名下等。海南仲裁委员会经审理认为：双方签订的合同合法有效，但合同失去继续履行的条件，应解除，仲裁庭有权依据双方约定对双方权利义务进行分配。2013年10月8日，海南仲裁委员会作出（2012）海仲字第108号裁决书，裁决：1、解除原告与被告于2017年11月20日签订《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》；2、海南盛科生命科学研究院一期已建成面积39843.74平方米中，原告应分得10757.8098平方米，实得10740.7平方米，其中：孵化楼9860.70平方米、公寓楼880平方米（公寓楼为西单元第五层六套计560平方米、第六层80平方米户型四套计320平方米）；被告应分得29085.9302平方米，实得29103.04平方米，其中：迎宾楼6122.15平方米，公寓楼22980.89平方米；原告应分得房屋面积剩余的17.10平方米由被告以每平方米3100元支付对价给原告，计53040.38元，该款项从原告支付被告的赔偿款中冲抵。自本裁决生效之日起30日内，原告应将被告分得上述房屋面积所对应的土地使用权15351.37平方米过户给被告。上述被告分得房屋及对应的土地使用权过户所产生的相关税、费由�告和被告按国家相关规定各自承担；3、自本裁决生效之日起10日内，原告向被告返还270万元（其中：保证金100万元、垫付湖面整治费170万元）；4、自本裁决生效之日起10日内，原告向被告返还二期项目中应分摊前期投入的设计费、市政建设配套费、园林绿化等附属工程9项费用共计14295865.03元，扣除双方同意预留的500万元绿化及配套附属工程款，实际应付9295865.03元；待园林绿化等工程完工并经双方验收之后10日内，原告向被告支付预留的500万元。自本裁决生效之日起10日内，原告向被告返还二期科研楼投入款420万元，该二期科研楼建筑物归原告所有；5、自本裁决生效之日起10日内，原告应向被告支付惩罚性违约金500万元及前述返还的21195865.03元的利息损失6721308.91元（截止2013年9月30日）。2013年10月1日起继续以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至前述返还款项�清之日的利息；6、驳回原告的其他仲裁请求；7、驳回被告的其他仲裁反请求；8、本案本请求仲裁费876950元，由原告承担661816.7元，被告承担215133.3元；本案反请求仲裁费702507元，由原告承担456519.57元，被告承担245987.43元。原告不服上述仲裁裁决，向本院提出撤销该仲裁裁决申请。本院经审理于2013年11月19日作出（2013）海中法仲字第59号民事裁定认为：涉案土地的用地性质为科研设计用地，这是海口市委、市政府筹建的第一座化学、南药、天然药研发基地，也是海口市政府拟促进医药产业发展而引进的医药生产研发的重点企业。盛科生命科学研究院项目的使用目的是通过对医药的研制开发从而保障社会大众的身体健康，通过对医疗知识的教育培训，提高社会公众的医疗保健水平。可见，“盛科生命科学研究院项目”的土地使用权及其孵化器实验楼、教学楼及学生住�、研发大楼等主体的建筑物是为实现科研教育、服务大众为目的的产物，不属于经营性房地产项目。（2012）海仲字第108号裁决书将涉案属科研教育用途的土地使用权以及房屋裁决给被告，必将导致涉案土地和房屋的服务社会的职能不能实现，所损害的是社会公共利益。此外，被告在增加仲裁请求中提出“申请人赔偿被申请人预期利益损失29920207元”，被告认为该请求包含违约金及利息损失。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所造成的损失分为实际损失和可得利益损失。利息损失属实际损失的范围，被告请求原告赔偿预期利益损失并不包含利息损失，故海南仲裁委员会裁决原告支付给被告利息损失6721308.91元超出了当事人的请求范围。综上，海南仲裁委员会作出的（2012）海仲字第108号裁决存在《仲裁法�规定的仲裁应被撤销的情形，原告提出的申请符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）、第三款的规定，裁定如下：撤销海南仲裁委员会的（2012）海仲字第108号仲裁裁决。原告收到该裁定书后，向本院提起诉讼。故引起本案讼争。
本案开庭后，原告申请对海南盛科生命科学研究院项目进行鉴定和清算。被告认为原告的第二、三项诉讼请求不明确，且其对该项目的投资总额已过1亿元超出本院一审管辖范围、原告的鉴定申请已超过举证期限，应予驳回。被告在庭审中表示拒收原告退回的投资款。
本院经对本案进行审理认为，原、被告签订的《合作开发协议书》合法有效，并依法向原告就《合作开发协议书》的效力问题进行了释明，告知原告可以变更诉讼请求，但原告明确表示不变更诉讼请求。被告的经营范围：房地产�销策划等，有效期限至2016年4月17日。
另查，本院在审理苏立阳诉乔海公司、王文平借款合同纠纷一案［案号：（2012）海中法民一初字第14号）］中查封了乔海公司在海南盛科生命科学研究院项目中享有的8000万元的权益。本院在执行申请执行人苏立阳与被申请执行人乔海公司、王文平借款合同纠纷一案中，双方当事人于2O13年12月2日提交《和解协议》，称乔海公司同意将海南盛科生命科学研究院项目中的迎宾楼第一、二、三、四、五层共4000平方米房产和公寓楼西单元第二、三、四、五、六、七层、第十八层复式X幢XXX房，东单元905、1301、1306、1501、XXX房，共计4048平方米房产按照每平方8O00元，冲抵所欠苏立阳的6438.4万元债务，并将北京铭润工贸集团有限公司尚欠乔海公司1000万元债权直接支付给苏立阳后，双方债权债务结清。同时，苏立阳向本院申请解除对海南中天科技有限公司名下上述房产和股权的查封。本院执行局认为：双方已达成执行和解协议，且该协议是双方真实意思的表示，苏立阳的解封请求符合法律规定，应予支持。鉴于双方已达成执行和解协议，本案应终结执行。故裁定：终结本院（2012）海中法民一初字第14号民事调解书的本次执行程序等。
上述事实，有《合作开发协议书》、《补充协议》、海口市国用（2005）第004187、004188、004191、004192号国有土地使用权证、会议纪要、海口市人民政府市长办公会议纪要、海口市规划局海规函（2013）1625号《关于用地相关规划情况的复函》、建设用地规划许可证副本、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证副本、房屋内部认购书、本院（2012）海中法保字第2号民事裁定书、协助执行通知书、本院（2013）海中法仲字第59号民事裁定、海南仲裁委员会（2012）海仲字第108号裁�书及当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：因原告的第二项诉讼请求与原告在庭审后申请对海南盛科生命科学研究院项目进行鉴定和清算属同一内容，在原告仍将该申请事项作为一项诉讼请求要求人民法院作出裁决前，本院不应既委托鉴定、清算，又对鉴定、清算进行裁决，故原告在诉讼中申请对海南盛科生命科学研究院项目进行鉴定、清算的理由不成立，本院不予采纳。
关于本案《合作开发协议书》是否有效的问题。
原、被告签订的《合作开发协议书》，是双方当事人的真实意思表示，该协议的内容虽涉及由被告负责将土地变性、双方当事人进行合作开发房地产项目，但在合同履行过程中，双方当事人在政府部门没有批准土地变性的情况下，并未擅自进行房地产开发建设，而是根据政府部门审批的项目、规划用途进行开发建设，未违反法律法规的强制性规定。此外，土地没有变性不能进行房地产开发、按比例分配物业及土地使用权损害社会公共利益不能分配，属于合同目的不能实现的问题，不影响合同的效力。故《合作开发协议书》应认定合法有效，受法律保护。原告以土地性质没有变性、被告没有房地产开发资质、《合作开发协议书》损害社会公共利益为由，主张《合作开发协议书》无效的理由不成立，本院不予支持。
关于原告的第二、三项诉讼请求应否支持的问题。
由于原告是基于《合作开发协议书》无效而提出的诉讼请求，而本院认为《合作开发协议书》有效，并依法向原告进行了释明可以变更诉讼请求，但原告仍坚持原诉讼请求，且原告的第二项诉讼请求（即请求对海南盛科生命科学研究院项目进行审计评估和清算，审计鉴定项目投资总额和项目负债总额），属于当事人在诉讼中申请人民法院委托有关鉴定机构进行评估鉴定的内容，该请求人民法院无法强制执行，不属于诉讼请求的范围。原告的第三项诉讼请求没有具体数额，该项诉讼请求不明确，不宜审理。综上理由，原告的第二、三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告海口万诺投资开发有限公司、海南万全热带生物工程研究院有限公司、海南万德玛药业有限公司的诉讼请求。
本案件受理费360083.50元，由海口万诺投资开发有限公司、海南万全热带生物工程研究院有限公司、海南万德玛药业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海�省高级人民法院。
审 判 长 李 燕
代理审判员 彭彩燕
代理审判员 周 玲
二〇一五年三月二十日
书 记 员 周 娟