广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第581号
原告：梁笑宜，女，1955年5月10日出生，香港特别行政区居民，住香港。
委托代理人：肖腾追、梁勇辉，分别系广东泽荣律师事务所律师、实习律师。
被告：罗铭辉，男，1979年10月21日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。
原告梁笑宜诉被告罗铭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告梁笑宜委托代理人肖腾追，被告罗铭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁笑宜诉称：2012年8月31日，被告与梁锐凡、梁燕萍签订一份《租赁合同》，约定被告租用梁锐凡位于中山市沙溪镇＊＊路37号的房屋，梁燕萍将个人名义持有的牌照（中山市沙溪镇＊＊旅店，注册号442000000650694）及经营所用的设备借给被告经营使用，租赁期限为5.5年，从2012年9月1日起至2018年2月28日止，租金分12期交纳，自2013年3月1日起每半年交6个月租金，如此类推直至租赁期满，租赁期间所发生的租赁税、营业税等由被告负责及按时缴纳。此外，双方就有关权利义务、房屋维修、合同解除、违约责任、租赁标的返还等进行了约定。2013年2月5日，被告与梁锐凡、梁燕萍签订一份《补充协议》，同意每月租金减少300元。2013年2月22日，梁锐凡、梁燕萍将上述房屋转卖给原告梁笑宜，原告作为出租人承接原《租赁合同》的权利义务，牌照持有人由梁燕萍变更为原告朋友罗雄波。租赁期间，被告经常发生不按约定缴纳租赁税以及少交租金等行为，原告为此曾委托律师发律师函追讨，但被告均不予理睬。截至起诉之日止，被告仍欠2013年9月1日至2014年3月1日期间少交的租金2800元；拖欠2013年1月至2014年6月期间的租赁税共18个月，即443.56X18=7984.08元。根据合同约定，被告应当在2014年3月1日交纳2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金48200元，但被告却无理拖欠，经原告多次追讨后，被告才支付。但被告支付租金的时间是2014年6月5日，逾期超过三个月。根据合同第十条的规定，被告逾期交付租金超过三个月的，原告有权解除合同，并有权要求被告承担损失，没收定金。2014年3月1日至2014年6月5日，共96天，拖欠租金48200元，按每日千分之二计算应支付违约金为9254.4元。综上，被告在租赁期间，经常没有按合同履行约定的义务，且达到解除合同的条件。起诉要求：1.解除原告与被告于2012年8月31日签订的《租赁合同》及2013年2月5日签订的《补充协议》；2.被告立即交还租赁房屋及借用的牌照、设备、物品（详见清单表）；3.被告立即支付2013年9月1日至2014年3月1日期间少交的租金2800元；4.被告立即支付延期交付租金所产生的违约金9254.4元；5.被告立即返还租赁税款7984.08元，以上合计20038.48元；6.由被告承担本案诉讼费用。
原告梁笑宜为支持其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.租赁合同及补充协议；2.＊＊旅店（客房）物品租赁交接清单表；3.土地证及房产证；4.营业执照、卫生许可证、税务登记证；5.房产租赁登记（变更）表、税收通用完税证10张；6.律师函及寄件单。
被告罗铭辉辩称：一、关于本案的起因、少交租金2800元及租赁税的问题：1.根据我国税法的规定，梁笑宜作为房产的业主，应当依法承担土地税和房产税，而梁笑宜经与被告电话沟通，由被告于2013年5月30日先为其垫付了土地税和房产税计2800元。由于该税款是法定的由业主承担的税种，而且在《租赁合同》中并没有约定由被告承担，因此被告对垫付的2800元从其后应当交纳的租金中直接进行了抵扣，并不是被告少交租金；2.被告在原来出租人梁锐凡、梁燕萍手上从来没有缴纳过租赁税，而且原告通知被告交纳时并没有向被告提交需要交纳的依据、金额，以及交到哪里，所以被告没有及时交纳，但并不是有意而为之。被告直到收到法院传票，看到原告附送的《房产租赁登记变更申请表》后才知道具体金额。如果该税额确实，被告愿意承担。以上争议是由于双方未能协商沟通妥当导致，责任不全在被告。二、关于梁笑宜要求解除《租赁合同》和《补充协议》，以及要求被告承担预期支付租金的违约金9454.4元的问题：1.在梁笑宜接手后，至今共产生3笔租金，分别是2012年12月26日25000元，2013年3月20日48200元，2013年9月4日45400元，前三笔租金被告均在梁笑宜提供银行账号后（账号每次不同）及时支付给了梁笑宜。至于2014年3月1日未能及时支付自2014年3月1日至8月31日止的租金，是由于被告当时与原告因存在前述争议未提供新账号，且被告电话要求原告提供银行账号，原告明确拒绝，直到2014年6月5日被告从之前的转账凭证找到原告以前的银行账号，主动向其支付该期租金，并非被告有意逾期交纳租金；2.依据《租赁合同》第八条第4项的约定，原告有义务在被告无正当理由延迟支付租金时，按照诚实信用原则，依据合同约定通知被告在合理的期限内支付，只有被告未在合理期限内而从该合理期限结束之日起逾期支付租金3个月的情况下，原告才能解除合同。在本案中，被告是在原告故意拒绝提供接收租金的银行账号这一正当理由情形下才逾期支付租金的，且未收到过原告要求限期支付租金的通知，因此被告在2014年6月5日才向原告支付租金，不能成为被告有权解除租赁合同的合理的理由，更不能要求被告承担逾期支付租金的违约责任；三、关于本案的诉讼费用承担问题：本案是原告不当诉讼导致，应当由原告承担，要求被告承担没有事实和法律依据。依据《补充协议》约定，原告应向被告移交企业执照、卫生许可证、特种行业许可证、公章、发票专用章及财务资料，但原告至今未移交公章和发票专用章，导致被告正常经营受到阻碍，被告要求原告立即移交，请求法院一并处理。
被告罗铭辉为支持其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.3月-6月份通话记录；2.中国农业银行金穗借记卡明细对账单；3.扣税账户梁燕萍存折。
经审理查明：2012年8月31日，梁锐凡、梁燕萍作为出租方，罗铭辉作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定：承租方租用出租方梁锐凡位于中山市沙溪镇＊＊路37号的房屋，梁燕萍将个人名义持有的牌照（中山市沙溪镇＊＊旅店，注册号442000000650694）及经营所用的设备借给被告经营使用；每月的租金合计为人民币8333.33元，租金不包括租赁税、营业税、水电费、保安费、其他经营费用等，从2012年9月1日起正式计租；在签订合同之日，承租方向出租方交付相当于三个月租金人民币25000元的定金及首三个月租金人民币25000元，任何一方违约导致合同解除的，则使用定金罚则；如无违约情况则在本合同终止时，出租方将定金无息退回给承租方，定金在合同期内不得折抵租金；租赁期限为5.5年，从2012年9月1日起至2018年2月28日止，租金分12期交纳，自2013年3月1日起每半年交6个月租金，如此类推直至租赁期满，租赁期间所发生的租赁税、营业税等由被告负责及按时缴纳；如果出租方将租赁物所有权转移给第三方时，本合同对新房产所有者继续有效；承租方应当依照合同约定，按时如数向出租方支付租金；承租期间所发生的水、电、租赁税、营业税、保安费、其他经营均由承租方负责及按时缴纳，并在租期结束时全部结清，否则视为违约；承租人无正当理由延迟支付租金的，出租方可以要求承租方在合理期限内支付，承租方逾期不支付的，出租方可以解除合同并要求承租方承担违约责任；承租方逾期交付租金的，除应按照如数补交外，仍应支付滞纳金，滞纳金的计算方法为从应付款之日起按日加收拖欠金额的千分之二违约金，若逾期交付租金超过三个月的，出租方有权解除合同，并有权要求承租方支付租金、赔偿损失、并没收定金。合同还约定了其他事项。同日，双方对租赁物品进行了交接。合同签订后，罗铭辉承接了中山市沙溪镇＊＊旅店对外经营。
2013年2月5日，梁锐凡、梁燕萍作为甲方，罗铭辉作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：甲方从2013年2月1日起，每月减少乙方租金人民币300元，即每年租金减少人民币3600元，即每月的租金合计为人民币8033.33元，从2013年2月1日至2015年2月28日止，每年租金为96400元；从2015年3月1日起至2018年2月28日止，每年租金为人民币106400元。
2013年2月22日，梁笑宜通过购买取得了位于中山沙溪镇＊＊路37号［土地证号：中府国用（2013）第易2401**号，房产证号粤房地权证中府字第02130115**号］房地产所有权。按照合同约定，罗铭辉应向梁笑宜交纳上述房屋租金。梁笑宜认为罗铭辉应在2014年3月1日交纳2014年3月1日至2014年8月31日的租金48200元，但罗铭辉拖延至2014年6月5日才交纳，逾期超过三个月，根据双方合同的约定，其有权解除双方签订的租赁合同，并有权要求罗铭辉赔偿其损失。梁笑宜经多次与罗铭辉协商未果，导致诉讼。
另查：梁笑宜分别于2013年3月20日收到罗铭辉现金存款48200元，于2013年9月4日收到45400元，于2014年6月5日收到48200元。
梁笑宜于2013年12月19日、2014年2月15日分别缴纳租赁税443.56元、4879.16元，该项费用为2013年1月、2013年2月-12月的租赁税。于2014年2月15日、3月5日、4月3日、5月5日、6月6日、7月6日分别缴纳2013年1-6月每月租赁税443.56元，共2661.36元，2013年1月至2014年6月租赁税合计7984.08元。
又查：2012年8月31日，梁锐凡、梁燕萍与罗铭辉办理租赁物的交接手续，并向罗铭辉交纳物品一批，罗铭辉签名予以接收，物品清单、客房物品清单详见附表一、附表二。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。梁锐凡、梁燕萍与罗铭辉双方签订《租赁合同》及其补充协议是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。梁锐凡、梁燕萍于2013年2月22日将位于中山市沙溪镇＊＊路37号的房地产转让给梁笑宜，故梁笑宜取得该房地产所有权。由于上述合同约定的租赁期限从2012年9月1日起至2018年2月28日止，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，罗铭辉有权继续承租上述租赁物，直至合同约定的租赁期限届满之日止。梁笑宜作为所有权人承接梁锐凡、梁燕萍与罗铭辉签订的《租赁合同》及其补充协议，梁锐凡、梁燕萍在上述合同中的权利义务由梁笑宜承继，故梁笑宜与罗铭辉之间形成租赁合同关系，梁笑宜与罗铭辉均应遵守上述合同及补充协议的约定。梁笑宜购买上述租赁物后，罗铭辉已分别于2013年3月20日、2013年9月4日、2014年6月5日向梁笑宜交纳租金48200元、45400元、48200元，故本院确认梁笑宜与罗铭辉之间存在租赁合同关系。
关于租赁合同及补充协议是否应解除的问题。按上述合同约定，罗铭辉交纳租金的方式为：“租金分12期交纳，自2013年3月1日起每半年交6个月租金，如此类推直至租赁期满，租赁期间所发生的租赁税、营业税等由被告负责及按时缴纳。”罗铭辉应于2014年3月1日交纳2014年3月至8月期间的租金48200元，但罗铭辉迟延于2014年6月5日交纳，迟延交纳已超过3个月。根据合同“承租方应当依照合同约定，按时如数向出租方支付租金……否则视为违约”的约定，罗铭辉已构成违约。违约后，根据合同“逾期交付租金超过3个月的，出租方有权解除合同，并有权要求承租方支付租金、赔偿损失、并没收定金”的约定，梁笑宜有权解除合同。故本院对梁笑宜要求解除梁锐凡、梁燕萍与罗铭辉于2012年8月31日签订的《租赁合同》及于2013年2月5日签订的《补充协议》的请求予以支持。对罗铭辉认为迟延交纳租金的原因是梁笑宜没有提供接收租金帐号，致使其无法交纳租金的抗辩，因罗铭辉在2014年6月5日前交纳租金的方式均是向梁笑宜的帐号转帐，其认为梁笑宜没有提供帐号的抗辩缺乏依据，故对罗铭辉的该项抗辩不予采信。合同解除后，罗铭辉因合同接收梁锐凡、梁燕萍物品清单、客房物品一批应向梁笑宜返还，物品清单、客房物品清单详见附表一、附表二。
关于罗铭辉是否应支付迟延交付租金的违约金问题。罗铭辉应于2014年3月1日交纳2014年3月至8月的租金48200元，而罗铭辉迟延于2014年6月5日交纳，迟延支付96天。合同约定：“承租方逾期交付租金的，除应按照如数补交外，仍应支付滞纳金，滞纳金的计算方法为从应付款之日起按日加收拖欠金额的千分之二违约金。”该滞纳金实为违约金。罗铭辉迟延交纳租金已构成违约，故罗铭辉应向梁笑宜交纳违约金9254.4元（48200元×2‰／天×96天）。
关于罗铭辉是否应支付2013年9月1日至2014年3月1日期间少交付的租金2800元的问题。罗铭辉认为梁笑宜作为业主，应当承担土地税和房产税，故其于2013年5月30日和梁笑宜电话沟通后为梁笑宜垫付了土地税和房产税共2800元，但罗铭辉未提交其已征得梁笑宜同意减免上述费用的证据，而梁笑宜不予确认。诉讼中罗铭辉承认该款项于2013年5月30日通过转帐转交给了梁燕萍。本院经审查，《租赁合同》明确约定：“租金不包括租赁税、营业税、水电费、保安费、其他经营费用等”，故罗铭辉应承担上述费用。罗铭辉承认上述款项于2013年5月30日转帐给了梁燕萍，而梁笑宜已于2013年2月22日取得上述房产的所有权，罗铭辉亦于2013年3月20日向梁笑宜支付2013年3月至8月共6个月的租金48200元，故本院认定梁笑宜购买上述房产后罗铭辉知情，故其应向梁笑宜支付少交付的租金2800元。
关于罗铭辉是否应返还租赁税7984.08元的问题。由于《租赁合同》明确约定租金不包括租赁税、营业税、水电费、保安费、其他经营费用等费用，而梁笑宜已缴纳2013年1月至2014年6月的租赁税7984.08元，根据合同约定，上述费用应由罗铭辉支付。罗铭辉在答辩时认为不知道要交纳上述费用，并愿意交纳，故罗铭辉应向梁笑宜返还上述费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除梁锐凡、梁燕萍与被告罗铭辉于2012年8月31日签订的《租赁合同》及于2013年2月5日签订的《补充协议》；
二、被告罗铭辉于本判决生效之日起七日内向原告梁笑宜返还租赁房屋及借用的物品（详见附件1、附件2）；
三、被告罗铭辉于本判决生效之日起七日内向原告梁笑宜支付2013年9月1日至2014年2月28日期间少交纳的租金2800元；
四、被告罗铭辉于本判决生效之日起七日内向原告梁笑宜支付延期交纳租金的违约金9254.4元；
五、被告罗铭辉于本判决生效之日起七日内向原告梁笑宜返还租赁税款7984.08元。
若未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费301元（原告梁笑宜已预交），由被告罗铭辉负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告梁笑宜。
如不服本判决，原告梁笑宜可在判决书送达之日起三十日内，被告罗铭辉可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 雷 珊
附件1
＊＊旅店物品租赁交接清单表
物品位置物品名称数量
一楼大厅电脑2套1.5匹奥克斯空调1台保险箱1台验钞机1台扫描仪1台电话总机1台户外立面户外不锈钢招牌1个楼梯间内5000w发电机1台
一楼洗涤间抽油烟机1台消毒碗柜1台开水器1台藤茶几1张
柴油锅炉热水系统（四楼）韩国ABC锅炉1台热水箱1个热水循环泵1台加压泵1台不锈钢小油箱1个控制箱1个500L不锈钢油箱（一楼巷子内）1个三相油泵（一楼巷子内）1个
营业执照正本1份，税务登记证正本1份，特种行业证正本1份，排污证正本1份；
客房钥匙3套，卷闸门钥匙1把，后门钥匙1把，四楼消防通道钥匙1把。
附件2
＊＊旅店客房物品租赁清单表
房号空调电视电视柜床头柜衣柜电话床品牌型号数量品牌型号数量品牌数量201TCL1乐华11111202长虹1乐华11112203汇丰1嘉华11112205TCL1翻新机11112206郎歌1翻新机11112207格兰仕1星宝11111208三凌电机1星宝11112209格力小金豆1乐华11111301郎歌1翻新机11111302华宝1乐华11112303乐声1星宝11112305三凌电机MSD-09CV1日立11112306格力小金豆1翻新机11112307华宝1嘉华11111308格力小绿洲1嘉华11112309日立1111D18乐声1康佳1111D28三凌电机1康佳1111D38乐声1康佳1111D58长虹1康佳1111D68乐声1康佳111TCL11D78乐声1康佳111TCL11D88乐声1康佳11111合计2223232314233另有：床上用品（床单、被套、枕芯、浴巾、面巾、枕头、枕套）一批，布草车一台