四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0922民初1415号
原告：蒋建，男，1964年12月10日出生，汉族，四川省射洪县居民。
委托诉讼代理人（特别授权）：吴晓莉，系四川泽曦律师事务所律师。
被告：四川省射洪虹桥房地产集团有限公司，住所太和镇太和大道北段虹桥综合楼。统一社会信用代码91510922738346374H。
法定代表人：杨正仁，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，系四川远阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾广，系四川远阳律师事务所实习律师。
原告蒋建与被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司（以下简称：虹桥房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋建及其委托诉讼代理人吴晓莉，被告虹桥房地产公司的委托诉讼代理人陈伟、曾广到庭参加诉讼；被告虹桥房地产公司的法定代表人杨正仁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋建向本院提出诉讼请求：1.判令原告在办《房屋产权证》、《土地使用证》时，由被告交清新房的所有费用和各种税费，原告只负责两证的工本费、门禁系统、物业费用，其余费用概由被告承担；2.判令被告交付新房的同时，对少交付的建筑面积为53.78平方米中的48.56平方米按市场价4200元/平方米即203952元进行补偿，余下的5.22平方米按市场价4200元/平方米双倍返还给原告即43848元，合计为247800元；3.判令被告支付下欠的过渡费4032.6元[1.5元/平方米/月×122.2平方米×82个月－（3666元×3年）]，82个月即从2011年2月起至2017年12月止；4.判令被告向原告支付合同约定的补助乙方旧房装饰装修费40000元及逾期付款利息损失（自新修楼盘建筑施工作业开工后半月起至款清之日止的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告蒋建系射洪县居民，因住房拆迁，原告用产权置换的方式与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订了《射洪县某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书》并进行了公证。后因四川锦诚建筑工程开发有限公司不具备开发资质等原因，在与四川锦诚建筑工程开发有限公司解除合同后，所有住户成立某西路危旧房改造联建理事组，由该理事组委托被告进行拆迁并安置。2013年，该理事组与被告代理人任前锦签订了《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建合同》，承接原某西路全部被拆迀户与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订并公证的《射洪县某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书》。原告与原开发商四川锦诚建筑工程开发有限公司于2010年3月15日签订并经公证的《射洪县某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》及《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书（附件）》约定了房屋拆迁依据、被拆除房屋现状、拆迁安置、拆迁安置房屋产权、房屋拆迁补偿和补助、被拆迁房屋补偿及“一、因乙方……甲方同意乙方不支付任何费用给甲方（包括材料涨跌、新旧楼差）。二、房屋修建竣工后，还一套住房面积为122.2平方米（不含公摊面积）……四、甲方补助乙方旧房装饰装修费人民币肆万元整，新修楼盘建筑施工作业开工后半个月内支付给乙方”等条款。原告于2011年2月13日领取到公证书并腾空旧房。2013年，原告与所有拆迁住房成立的危旧房改造联建理事组委托被告进行拆迁并安置，该理事组与被告代理人任前锦签订了《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建合同》，合同约定：（二）乙方职责：1、承接原被拆迁户与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订并公证的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书》的全部权利义务，因设计变更、还房面积与合同约定面积不相符合的，按市场售价增减房款，房屋公摊面积以房管局实际测绘为准……3、负责给付被拆迁户的过渡费：按拆除面积每月1.5元/平方米计算，从乙方进场开工之日起至交房时止，每年发放一次；开工前原四川锦诚建筑工程有限公司未发放的过渡费，在交房时由乙方与被拆迁户进行结算等。合同签订后，被告进场施工半个月时，原告要求被告代理人任前锦按合同履行旧房装饰装修费40000元，但被告代理人一直推延至今。现该拆迁点己修建完工，并取名“某居”。期间，被告代理人任前锦向原告支付了三次过渡费（3666元/次），合计10998元。原告从2011年2月13日腾空旧房至被告张贴《交房通知》的交房时间2017年12月27日，合计82个月，被告应向原告支付过渡费15030.6元，扣减己付的10998元，被告尚下欠原告过渡费4032.6元。关于被告向原告少交付的面积，根据被告售楼部向原告出具的《虹桥房产“某居”拆迁还房户结算表》上所列，被告交付给原告的住房不仅是按建筑面积122.2平方米来进行结算，而且将少面积的部分按承接前合同价3160元来履行。根据公证书，被告应还套内面积为122.2平方米的住房，按公摊比例24.5%计算，被告还原告建筑面积应为161.85平方米的住房，但被告只交付了建筑面积108.07平方米，按套内面积算仅81.58平方米的房屋。按建筑面积算，被告向原告少交付了53.78平方米的住房面积，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，同时根据被告张贴在售楼部的《四川省射洪虹桥房地产集团有限公司“某居”项目商品房销售标价牌》，公摊面积换算比例为24.5%，备案单价为4368元/平方米，故被告应对原告少面积部分按诉讼请求第二项进行补偿。
被告虹桥房地产公司辩称，一、答辩人没有违约。二、答辩人是与射洪县太和镇某西路危旧房改造联建理事组签订的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建合同》承接四川锦诚建筑工程开发有限公司太和镇某西路危旧房改造工程。1.四川锦诚建筑工程开发有限公司由于资质不够，导致太和镇某西路危旧房改造工程无法推进，大量拆迁户房屋被拆，无法还房，致纠纷不断。在这种情况下，答辩人受邀接盘完成修建还房。2.答辩人进场前与联建理事组签订联建合同，明确约定答辩人只承接被拆迁户与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订的拆迁安置合同。对于四川锦诚建筑工程开发有限公司以外的人或代理人私下签订未加盖四川锦诚建筑工程开发有限公司、联建理事组印章的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书（附件）》，答辩人不予认可，该附件对答辩人也无法律效力。三、答辩人进场后尽全力修建，工程提前一年竣工，并于2017年12月24日发出交房通知，2018年2月1日发出交旧“两证”通知，但原告至今未交旧“两证”，原告已违约。原告起诉状中也承认2017年12月24日答辩人要求各被拆迁户来接房的事实。收到通知后，大量被拆迁户已接收了房屋，并办理了结算，但原告至今仍未将旧“两证”交付给答辩人，旧证不注销，导致答辩人不能给其他被拆迁户办理新证，由此产生的大量违约金应由不交旧“两证”的原告等被拆迁人承担。四、关于还房面积。《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》第三条、第四条明确约定拆除122.2平方米旧房，还122.2平方米新房，均是以建筑面积计算，建筑面积包括公摊面积。答辩人与联建理事组签订的联建合同，乙方职责第1条约定“还房面积与合同约定面积不相符合的，按市场售价增减房款，房屋公摊面积以房管局实际测绘为准”，而原告在起诉状中指出还房面积不包括公摊面积，既有违合同约定，也不符合市场习惯。五、原告起诉法律适用错误。原告认为误差面积适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。六、针对原告诉讼请求回答如下：1、请原告立即交回旧“两证”，统一办理新“两证”，办新“两证”的费用按《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》办理；2、还房面积差的处理与其他还房户一视同仁；3、过渡费根据《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》办理，结算至2017年12月24日；4、答辩人根据《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》已计算装修，经品迭，原告还应向答辩人支付9669元差价和未按时接房而产生的“空房守置费”。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋建系原太和镇居民。2010年2月21日，原告蒋建作为乙方，四川锦诚建筑工程开发有限公司作为甲方，双方以产权调换的方式签订了《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》（合同编号：003），合同约定：“第一条甲乙双方……须拆除乙方使用的房屋……第三条被拆除房屋现状1、乙方在拆迁范围内有砖混结构生活房（营业用房），建筑面积122.20平方米……2、被拆迁房屋的产权属于私有产权。第四条1、乙方安置到从西起第1单元3楼1号，建筑面积约为122.20平方米，未算分摊面积，安置后均不作调整；2、拆除修建期间乙方自行过渡，其临时过渡期限自拆迁范围内所有拆迁户与甲方签订完拆迁合同，且拆迁旧房腾空完起至统建工程竣工验收合格交与拆迁户使用止，预计18个月，甲方保证乙方在过渡期限内回迁……第六条房屋拆迁补偿和补助……2、临时过渡费（其中住宅按1.5元/㎡/月计算，共计2322元）；3、房屋装修及附属设施补偿见附件……5、选择产权交换补偿的住户拆迁面积大于安置面积的补偿按《房屋拆迁安置补偿协议实施方案》中货币补偿价格补偿……第七条被拆迁房屋补偿……2、产权调换，双方品迭后，乙方需支付甲方找补房款9669元……第九条乙方在收到甲方正式安置通知30日内与甲方结账并随后迁入安置住房，逾期不结账和不搬迁的，不再享受各种补助费和按还房面积的平方造价5%付于甲方，且新建还房按每月1500元付于甲方作为空房守置费……第十二条具体新房面积以竣工后房管局测绘面积为准，新旧房屋的补偿按《房屋拆迁补偿安置协议实施方案》据实按双方议定的价款进行最终结算……第十四条本合同自双方签字盖章之日起生效，且其它事项愿意遵守幸某与乙方签订的《房屋拆迁补偿安置协议实施方案》以及与拆迁相关产生的各种规章条款……”。原告蒋建在该合同上签字捺印，四川锦诚建筑工程开发有限公司在该合同上加盖公司印章，四川锦诚建筑工程开发有限公司的委托代理人幸某加盖个人私章。2010年3月12日，射洪县太和镇某西路危旧房改造联建理事组在该合同上加盖理事组公章。2010年3月15日，该合同经射洪县公证处以（2010）射证拆字第207号公证书予以公证。
2011年2月12日，幸某作为甲方与原告蒋建作为乙方签订《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书（附件）》，该附件约定：“一、因乙方……甲方同意双方找补按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议实施方案》进行计算，甲方同意乙方不支付任何费用给甲方（包括材料涨跌、新旧楼差）。二、房屋修建竣工后，还一套住房面积为122.2平方米（不含公摊面积），若建造未达到122.2平方米则按市场价3160元对乙方进行补偿……乙方在办《房屋产权证》和《土地使用证》时甲方交清新房的所有费用和各种税费（其中包含超出面积的各种税费），乙方只负责《两证》的工本费……四、甲方找补乙方旧房装饰装修费40000元，新修楼盘建筑施工作业开工后半月内支付给乙方……”。原告蒋建及幸某在该附件上签字捺印确认。
后因四川锦诚建筑工程开发有限公司不具备相关开发资质，联建理事组作为甲方，于2013年与被告虹桥房地产公司作为乙方签订了《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建合同》，合同约定：“……五双方职责……（二）乙方职责：1、承接原被拆迁户与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订并公证的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》的全部权利义务，因设计变更，还房面积与合同约定面积不相符的，按市场售价增减房款，房屋公摊面积以房管局实际测绘为准……3、负责给付被拆迁户的过渡费：按拆除面积每月1.5元/㎡计算，从乙方进场开工之日起至交房时止，每年发放一次；开工前原四川锦诚建筑工程开发有限公司未发放的过渡费，在交房时由乙方与被拆迁户进行结算……9、为被拆迁户办理水、电、气、光纤上户手续并承担费用（以原户头为准）；10、为被拆迁户办理房产证和土地使用证（以实际拆迁面积为准），在还房后一年内完成，所需费用按射洪县城中村改造政策执行……”。后该危旧房改造项目取名“某居”。2015年2月11日，原告蒋建应“某居”项目部和联建理事组通知，选定1幢11楼A2号住房为拆迁还房。项目竣工后，2017年12月24日，被告虹桥房地产公司发出《交房通知》，告知业主将于2017年12月27日开始交房。原告蒋建因要求按照2011年2月12日与幸世签订的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书（附件）》办理拆迁还房结算事宜未果，至今未接房，也未交回旧房“两证”。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告蒋建与四川锦诚建筑工程开发有限公司以产权调换的方式签订《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》并经公证。后因四川锦诚建筑工程开发有限公司不具备相关开发资质，联建理事组于2013年与被告虹桥房地产公司签订了《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建合同》，约定承接原被拆迁户与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订并公证的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》的全部权利义务，同时还约定了“因设计变更，还房面积与合同约定面积不相符的，按市场售价增减房款，房屋公摊面积以房管局实际测绘为准；过渡费按拆除面积每月1.5元/㎡计算，从乙方进场开工之日起至交房时止，每年发放一次；开工前原四川锦诚建筑工程开发有限公司未发放的过渡费，在交房时由乙方与被拆迁户进行结算；为被拆迁户办理水、电、气、光纤上户手续并承担费用（以原户头为准）；为被拆迁户办理房产证和土地使用证（以实际拆迁面积为准），在还房后一年内完成，所需费用按射洪县城中村改造政策执行”等内容，以上合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行约定义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点：原告蒋建于2011年2月12日与幸某签订的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书（附件）》的效力问题，原、被告拆迁还房结算能否按照该《附件》的约定执行。本案中，被告承诺只承接原被拆迁户与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订并公证的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迀安置合同书》的全部权利义务，即使幸某是代表四川锦诚建筑工程开发有限公司与原告蒋建签订的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书（附件）》，但该合同未经公证，不属于被告虹桥房地产公司认可承接的权利义务范围。同时按照常理，被告如果认可了该合同，就无必要在和联建理事组签订合同时，对过渡费、办理水、电、气、光纤上户手续费用承担、办理房产证和土地使用证费用承担、违约责任等问题又再重新约定。综上所述，幸某与原告蒋建签订的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建分户拆迁安置合同书（附件）》对被告虹桥房地产公司不具有约束力，对原告蒋建要求按照该《附件》的约定执行拆迁还房结算的诉讼请求，本院不予支持。关于原告蒋建享有还房面积是否应承担公摊面积问题。联建理事组与被告虹桥房地产公司签订的《射洪县太和镇某西路危旧房改造联建合同》中，明确约定了“因设计变更，还房面积与合同约定面积不相符的，按市场售价增减房款，房屋公摊面积以房管局实际测绘为准”；同时，被告拆除原告的房屋是按房屋建筑面积勘丈登记计算，被告提供的安置房屋，根据住房和城乡建设部发布的《城市测量规范》标准，房屋建筑面积存在公摊，因原告被拆除的房屋面积是按建筑面积计算，所以原告获取的还房面积也应按房屋建筑面积计算；且还房属多层建筑，其中存在公共建筑设施，公共建筑设施面积应由各业主分摊。依双方合同约定，被告应为原告安置122.20㎡住宅楼房一套，现被告拟为原告安置返还的房屋建筑面积为108.07㎡，被告返还房屋面积不符合双方约定，对安置不足部分被告应当按照市场价进行补差，并应当按约定补足原告房屋拆迁安置过渡费，亦应为原告办理安置房屋的水、电、气、光纤的入户并承担相关费用和负责为原告办理置换房的房屋产权证和土地使用证。对原告蒋建要求按市场价4200元/㎡进行补偿的请求,并未超过当前市场价格，本院予以支持，故被告应当支付原告安置还房不足部分的补差款为14.13㎡×4200元/㎡共计59346元。对原告要求被告支付下欠的过渡费4032.6元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持；对原告要求支付旧房装饰装修费40000元及逾期付款利息损失的诉讼请求，因无合同根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司于本判决生效后十日内将原告蒋建选定的“某居”1幢11楼a2号还房交付于原告蒋建；被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司在原告蒋建将原拆迁房屋的“两证”交付其后的一年内为原告蒋建办理还房《不动产权证书》，所需费用按合同约定执行；
二、被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋建给付安置还房不足部分的补差款共计59346元；
三、被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋建给付下欠的房屋拆迁安置过渡费4032.6元；
四、驳回原告蒋建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3546元，由被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审判员 向建新
二〇一八年七月十三日
书记员 税 倪