连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第1646号
原告连云港奥维士物业管理有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路6号。
法定代表人李金尧，总经理。
委托代理人毛善全，法律顾问。
被告毕于芳。
委托代理人唐来库。
原告连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）诉被告毕于芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由审判员张坤瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥维士公司的法定代表人李金尧及其委托代理人毛善全、被告毕于芳及其委托代理人唐来库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥维士公司诉称，被告毕于芳是连云港市海州区津华苑小区业主，原告是该小区的物业管理企业。从2012年7月1日起至2014年9月8日止，被告欠原告物业管理费69.9平方米×1.5元×26月（加8天计28元）＝2754元、水费103吨×3.6元／吨＝371元，合计3125元。现诉至法院，请求判令被告给付物业管理费、水电费等合计3125元，并承担本案诉讼费用。
被告毕于芳辩称，原告与津华苑小区物业委员会所签订的物业管理服务合同系无效合同。原告所在的津华苑小区与原告签订的三年物业服务合同，2012年10月期满后，因原告存在服务质量、服务态度、服务位置等等问题，不再聘用原告。原告拒不撤出小区，直到2014年9月。对此，原告依据原来签订的前期物业管理协议起诉，没有依据。原告的企业资质为三级，根据规定只能管理5万平方米以下的非高层住宅小区。而津华苑小区建筑面积17万平方米，全部是高层住宅。因此，原告无权承接该小区物业管理服务业务。原告日常管理服务不到位，存在晚上没有保安人员巡逻，小区也没有安装摄像头、商铺前并没有打扫卫生等问题。被告商铺前卫生都是由被告打扫，被告每年缴纳卫生费给环卫所，物业从未打扫过。且被告店铺门被撬、停放汽车被划，原告均未予解决。原告无权要求被告缴纳物业费。对于水费，原告应以双方重新确认的实际用水量收取水费。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明，2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与原告奥维士公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、共用电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，且顺延到业主委员会成立止。自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观良好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。2009年5月26日，奥维士公司与毕于芳签订了前期物业管理协议，合同内容基本与前述合同内容一致。奥维士公司于2013年、2014年在海州区住房与城乡建设局（原新浦区住房与城乡建设局）进行备案的合同均为该公司与城建公司签订的物业管理委托合同。物业服务合同备案期限至2014年7月13日或业委会成立（合同期限：2008年7月12日至业委会成立）。
2010年7月12日，连云港市津华苑业主委员会（甲方，以下简称津华苑业委会）成立并在海州区路南街道办事处进行了备案，但在备案表中业委会委员为六人。2010年12月23日，津华苑业委会与原告奥维士公司（乙方）另签订物业服务合同一份，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：委托管理期限为二年，自2010年11月1日起至2012年10月30日止。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。其它约定事项内容与2008年7月17日城建公司与原告奥维士公司签订物业服务合同约定一致。
2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区第一届业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。
被告毕于芳系津华苑小区A2号楼106商业营业房业主，房屋建筑面积为69.9平方米。津华苑小区业主的水费由原告代收。2012年4月，奥维士公司曾因毕于芳未交纳2010年1月1日至2012年6月30日的物业管理费，向本院提起过诉讼。双方经本院调解最终达成调解协议。后被告毕于芳仍未给付2012年7月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用及原告垫付的水费。2012年6月20日至2014年5月1日期间，被告毕于芳的用水量为88吨（184－96），原告已垫付了该期间的水费。经原告奥维士公司催交后，被告毕于芳仍未缴纳。
2008年7月29日，连云港市物价局备案通知，确定津华苑小区的物业服务费收费标准为小高层、高层为每月0.6元／平方米，公共部位、电梯运行维保费为每月0.3元／平方米，商业用房服务费每月1.5元／平方米。
另查明，被告毕于芳的津华苑小区A2号楼106商铺房屋卷帘门曾被撬。2013年商铺前卫生费144元由被告毕于芳支付。
上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的营业执照、组织机构代码证、物业服务合同、代交公用水费发票、业主委员会通知、备案证明、备案通知、民事调解书及被告提供的照片、证明、连云港日报、证人证言、水表改造情况说明、卫生费收据等证据予以证实。另本院从海州区路南街道办事处调取的业主委员会备案表、从海州区住房与城乡建设局调取的备案证明等证据亦证实了部分上述事实。
本院认为，城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议到期后，奥维士公司在津华苑小区继续提供物业管理服务。被告毕于芳作为津华苑小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业服务费用。
被告毕于芳作为津华苑小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告奥维士公司主张被告毕于芳拖欠2012年7月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，物业服务费为2754元，但根据被告提供的证人证言、照片等证据证实，原告奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，没有完全履行合同义务，应承担相应责任，对于物业费应予适当扣减。根据本案已查明的事实，本院综合实际酌情考虑，奥维士公司向毕于芳收取的物业费按50%计算，即2754元×50%＝1377元。
关于水费。根据物业服务合同的约定，原告奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。原告主张的水费为按每吨3.6元计算，但原告代缴水费的价格为每吨2.95元。故水费应当按每吨2.95元计算，即水费应当为88×2.95=259.6元。被告应当给付原告的物业管理费和代垫水费合计为1636.6元。
被告提出原告奥维士公司与津华苑小区业主委员会2010年签订的物业管理合同已到期，且原告资质不足并已过期，被告无需向原告缴纳物业管理等费用的抗辩意见。本院认为，前期物业管理合同备案时已注明，合同期限至津华苑小区业主委员会成立时止。而2010年津华苑小区成立的业主委员会人数为6人，系双数，不符合业主委员会人数应为单数的规定。而2014年成立的业委会在相关部门备案时明确为津华苑第一届业主委员会。津华苑小区2013、2014年在主管部门备案的物业服务合同，均为奥维士公司与城建公司签订的前期物业管理合同。2014年9月9日，津华苑第一届业主委员会发布的通知，也要求各业主在2014年9月8日之前发生的与物业相关的一切费用，与前期物业公司结算。因此，原告奥维士公司依据前期物业管理合同向毕于芳主张物业费并无不当。关于奥维士公司服务资质问题，本案属民事纠纷，相关部门依职权对原告资质的审验属行政管理范畴，不在本院审理范围。原告实际提供了物业管理，被告接受了该服务后，应当向原告缴纳相应的物业管理费用。对被告的该辩解意见，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告毕于芳于本判决生效后十日内给付原告连云港奥维士物业管理有限公司物业服务费、垫付水费等合计1636.6元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述物业费时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 张坤瑞
二〇一五年二月三日
书记员 田 田
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。