广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1793号
上诉人（原审被告）：广州华美建设开发公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：91440101190433105W。
法定代表人：唐汉荣，职务：总经理。
委托代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯深，身份证住址广州市越秀区。
上诉人广州华美建设开发公司(以下简称华美公司)因与被上诉人冯深房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
华美公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回冯深的全部诉讼请求；2、冯深承担案件一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：首先，一审判决认为冯深的诉请未过时效的理由不成立。冯深在一审庭审过程中将诉请明确为按涉案房屋的面积差额退回购房款，即其诉求为债权。对于双方未能就面积差异款的结算时间达成明确约定的，应依据法律规定，自冯深知道或者应当知道权利被�害时起计算本案的诉讼时效期间；其次，冯深的诉请确已过诉讼时效。冯深购买的广州市XX区XX街XX号XX房（下称涉案房屋），华美公司已于1998年6月19日交付冯深使用，后案涉房屋于2009年7月16日经房屋管理部门不动产登记并向冯深核发了不动产权利证书，根据证书记载案涉房屋面积为62.92平方米。冯深作为一个完全民事行为能力人，在2009年7月领取不动产权利证书时就已经明确知晓案涉房屋登记的建筑面积与双方签订的《认购华美花园商品房住宅合同书》、《房地产预售契约》中约定的建筑面积存在不符。自冯深于2009年7月知道其权利受损至其起诉之时已七年之久，且期间其从未向华美公司主张权利，即本案中没有发生任何时效中断、中止的情形。因此，冯深的诉请已过诉讼时效。
被上诉人冯深答辩称：作为消费者，要求退回多收购房款属于权益问题，而权益是应得的，是没有主张的期限的，故本案没有诉讼时效。
2016年6月29日，冯深向一审法院起诉请求：判决华美公司按照12000元/平方米的标准退回5.99平方米的购房款给冯深。事实和理由：冯深在1997年4月4日与华美公司签订合同购买位于广州市原白云区XX村XX街XX花园XX楼XX梯XX房，建筑面积68.91平方米，一次性交付房款为252686元，合同办理了公证。冯深于1998年6月19日收楼，当时未办理房产证，故未能证实房屋的实际建筑面积。2009年7月16日，冯深领取到该房屋的房地产证，但房地产证上标明建筑面积是62.92平方米，与冯深购买的房产建筑面积相差5.99平方米。冯深数次到华美公司位于农林下路的注册地址寻找华美公司，但均未寻获，至今仍未追讨回应该占有的建筑面积。
华美公司一审答辩称：不同意冯深的诉讼请求。1.冯深的诉讼请求已过诉讼时效。冯�购买的房屋已于2009年7月16日发放了房产证，即冯深在该日起已经知道涉案房屋的建筑面积与合同约定有差异，故其应于2011年7月15日前向法院申请保护。其未在法律规定的时效内提出主张应承担相应的法律后果。2.退一步而言，即使不考虑诉讼时效，因双方在合同中明确约定了房屋单价及面积差异处理方法，如果退回购房款也应按合同约定的单价即3666.90元/平方米计付，冯深主张的标准没有法律依据。
一审法院经审理查明：1997年4月4日，冯深（乙方）与华美公司（甲方）签订《认购华美花园商品房住宅合同书》。其中约定：住宅楼地点为广州市白云区瑶台村前进东街华美花园华利楼B梯507房，建筑面积68.91平方米（含公共分摊面积）；认购该住宅单价每平方米4314元，合计297278元；乙方选择一次性付款方式，在签订本合同1天内交付购房款可享受8.5折优惠，一�性付款实收252686元等。该合同经广州市白云区公证处公证。同日，冯深向华美公司一次性支付购房款252686元。
1999年11月6日，冯深（乙方、买方）与华美公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》。合同约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市XX区XX村XX路14号用地面积为10384平方米的土地使用权，在上述土地兴建商品楼宇，定名为华美苑，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的XX楼X座第X层XX号，朝向西南，建筑面积为68.91平方米，用途为住宅；甲乙双方议定该房地产的成交总价格为252686元，即房屋建筑面积每平方米价格为3666.90元；甲乙双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值为±1%，如在±1%以内（含±1%），双方无需作任何�偿或赔偿；如误差值超过±1%，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补等。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。
2009年7月16日，广州市国土资源和房屋管理局向冯深核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，载明：XX区XX街XX号XX房，建筑面积62.92平方米，其中套内建筑面积57.12平方米，权属人为冯深。
一审法院认为，冯深与华美公司自愿签订的《认购华美花园商品房住宅合同书》、《房地产预售契约》为有效合同，双方应依约履行。根据房地产行政主管部门向冯深核发的涉案房屋权属证书，该房屋实测建筑面积62.92平方米，较合同约定的建筑面积少了5.99平方米，面积误差比绝对值超过了1%，故华美公司已构成违约，应承担相应违约责任。因双方在《房地产预售契约》中明确约定在房屋面积误差比绝对值超过1%的情况下，按照合同约定的建筑面积每平方米价格计算多退少补，故华美公司应按3666.90元/平方米×5.99平方米的计算方式向冯深退还购房款21964.73元。冯深主张按12000元/平方米计算退款没有依据，不予采纳。此外，因双方就面积差异款的结算时间没有明确约定，故华美公司关于冯深请求已过诉讼时效的抗辩不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2016年10月13日作出如下判决：一、广州华美建设开发公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向冯深退还购房款21964.73元；二、驳回冯深的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。案件受理费1298元，由冯深负担823元，广州华美建设开发公司负担475元。
二审中，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，双方于1999年11月6日签订的《房地产预售契约》落款处华美公司填写的地址为：广州市农林下路81-3号七楼。
本院认为，双方二审争议焦点为冯深提出的退回面积差异购房款的诉讼请求有无超过诉讼时效的问题。房管部门于2009年7月16日向冯深核发了涉案房屋房地产权证，记载建筑面积62.92平方米，与双方《房地产预售契约》约定的建筑面积68.91平方米相比，减少了5.99平方米。依据双方《房地产预售契约》约定，建筑面积误差值超过1%，双方进行多退少补，但未约定结算的时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。冯深陈述曾多次寻找华美公司未果，且华美公司确曾变更过注册地址，故双方至今并未就此面积差异结算一事予以协商或处理，并非冯深怠于行使权利所致，且华美公司在本案诉讼之前亦无明确拒绝履行义务的表示，故诉讼时效无从起算。现冯深向法院提起此项结算请求，华美公司上诉辩称冯深的诉讼请求已超过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。
综上，华美公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正�，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元，由上诉人广州华美建设开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年三月二十日
书记员 张 旭