大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初2464号原告大连杨柳物业管理有限公司。法定代表人李连玉，总经理。委托代理人陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。被告史斌，男。委托代理人梁秀英（被告配偶）。委托代理人刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。原告大连杨柳物业管理有限公司（以下简称“杨柳物业”）与被告史斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨柳物业的委托代理人陈宇，被告史斌及其委托代理人梁秀英、刘宝君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨柳物业诉称，2012年3月原告入驻叠彩桃园小区为业主提供物业服务，并与被告的代表大连市西岗区叠彩桃园小区业主委员会签订了叠彩桃园小区物业服务合同。合同约定服务期限为三年，自2012年3月1日到2015年2月28日，期满可顺延。物业服务费由住宅服务费0.7元月/平方米和车库服务费0.3元月/平方米组成，按半年收费，每半年的第一个月15日前交纳，逾期按日支付千分之三违约金。原告依约提供了物业服务，但是被告作为小区新林园业主，长期拖欠物业费，每月达90.6元（129.4平方米×0.7元/月·平方米）。计算至2016年6月，共拖欠2012年9月到2016年6月物业费4167.6元（90.6元/月×46个月），产生违约金4000多元。现原告诉至法院，请求判令：被告支付原告物业服务费4167.6元，违约金1500元。被告史斌辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原、被告间不存在书面物业服务合同，原告非合同主体。原告在叠彩桃源小区物业服务合同上加盖的公章，与其在工商局备案的公章不符。原告并非合同当事人，不具有本案主体资格，无权主张被告支付物业服务费用。另外，叠彩桃源小区物业服务合同上加盖的“大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会”印章与《叠彩桃源业主委员会会议公告》及《业主委员会换届工作会议决议公告》上加盖的印章不符。可见叠彩桃源小区物业服务合同并非叠彩桃源小区业主委员会所签，被告作为叠彩桃源小区的业主，不受该合同的约束。2、原告从未向被告提供过任何物业服务，双方之间不存在事实上的物业服务关系。案涉小区仅有一名清扫工，且非原告的工作人员。整个小区及楼道长期无人清扫，小区内绿化树木生虫从不打药，无人管理。垃圾堆积如山，散发着恶臭。小区的治安混乱，大门门铃早已被拆除。门口及楼道被贴满野广告，非本小区人员也可随意进入小区停车，造成小区车位紧张。因车库前停车产生的纠纷不断，小区业主们不得不自己花钱安装挡车桩或其它阻挡物。物业服务公司为小区业主提供物业服务的范围是非常广泛的，不仅包括对小区进行日常清扫，还包括维护小区的正常生活秩序，对小区设备进行必要的维修等，但无论进行任何形式的物业服务均需物业公司配备相关的人员及设备，否则提供物业服务纯属无稽之谈。原告除提供一份有瑕疵的物业服务合同外，未提供其他证据证明其已实际提供了物业服务。通过物业费收据可知，被告缴纳物业费的接收方并非原告。在案涉小区，原告无相应的办公场所，被告也从未见过原告的工作人员。3、退一步讲，假如法庭认为原告实际向被告提供了物业服务，被告认为原告也无权要求被告支付物业费，理由如下：首先，关于原告请求支付2012年9月至2015年2月期间的物业费，该部分物业费已经被大连市中级人民法院认定属于一事不再理，故原告再次对该部分物业费提起诉讼，应予驳回。其次，原告要求被告支付2015年3月到2016年6月物业费1449.6元无法律依据。根据原告提供的所谓叠彩桃源小区物业服务合同记载，合同期限自2012年3月1日至2015年2月28日。案涉小区从2014年年底至今无业主委员会。2014年11月，叠彩桃源小区业委会到期。2014年11月8日，八一路街道新兴社区在小区张贴《业主委员会换届工作会议决议公告》。2014年11月23日，小区业主联名向市房产局物业办投诉，业委会主任石强在小区违法经营，不断破坏小区公用设施，侵害业主利益，此小区业主委员会的换届是违法操纵，故小区换届被取消。小区至今无业委会，也没有与任何物业公司签订合同，小区无物业公司服务，故原告无权向被告主张该期间的物业费。综上，被告认为，原告提供的物业服务合同存在瑕疵，不能认定双方之间存在物业服务合同；原告从未向被告提供过任何物业服务，双方之间不存在事实上的物业服务关系，原告诉讼主体资格不适格，故其无权主张被告支付物业服务费用。经审理查明，2012年3月1日，原告与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订叠彩桃源小区物业服务合同。合同约定，该业主委员会代表全体业主和使用人选聘原告为该小区提供物业服务，全体业主、使用人应履行本合同并承担相应责任。合同期限3年，自2012年3月1日至2015年2月28日。合同期满后如新的业主委员会没有延续产生，在原告自愿情况下本合同继续有效。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅服务费0.7元/平方米，车库服务费0.3元.月/平方米。物业费按半年收费，每半年的第一个月15日前交纳。逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按日千分之三交纳违约金。如原告未按约定服务质量及标准管理物业，业主委员会有权要求原告限期改正。逾期未改的，业主委员会有权终止合同。如造成经济损失，原告予以赔偿。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。另查，被告系该小区房屋业主，房屋建筑面积129.36平方米。被告已向原告支付2012年3月至8月期间的物业费543元，自2012年9月至2016年6月期间的物业费未交纳。再查，原告曾于2015年起诉被告催交物业费，案号为（2015）西民初字第559号。该案审理过程中原告撤诉，撤诉裁定书于2015年5月13日送达原告，于2015年5月28日送达被告。在裁定书送达被告前，原告于2015年5月21日再次起诉被告催交物业费，案号为（2015）西民初字第2331号。该案一审判决后，原、被告均上诉，二审法院查清该次诉讼是在前次诉讼尚未终结前提起的，属重复诉讼，故裁定驳回原告起诉。本院所确认的上述事实，有叠彩桃园小区物业服务合同、物业资质证书、收费许可证、证明、专用收款收据、照片等及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订的叠彩桃源小区物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，该合同对其具有约束力。按照合同约定，原告提供物业服务后，被告应按约定支付原告物业费。对于原告要求被告支付2012年9月至2016年6月期间的物业费4165.4元（129.36平方米×0.7元/平方米·月×46个月）的诉讼请求，本院予以支持。原告关于违约金的诉讼请求，因合同约定违约金过高，且原告未提供证据证明实际损失情况，本院不予支持。原告与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会在叠彩桃源小区物业服务合同上所盖印章虽均非各自唯一印章，但在合同内容得到实际履行且原告未否认印章效力的情况下，不应因此否定合同对原、被告的效力。被告该辩解本院不予支持。关于被告辩称原告未实际提供物业服务一节，被告仅提供证人证言，未提供其他证据相印证，且该主张与其提供的照片及前次诉讼庭审中的陈述并不相符。对于被告该辩解，本院不予支持。如被告认为原告未按约定服务质量及标准管理物业，可按合同约定，通过业主委员会采取要求限期改正、终止合同、赔偿损失等措施依法解决，不应以拒交物业费的方式自行处分。关于被告辩称其2012年9月至2015年2月期间物业费属于“一事不再理”，原告无权主张的辩解系对法律规定理解有误。原告第一次起诉后撤诉，有权再次起诉。但因其第二次起诉时，第一次诉讼程序尚未终结，故其第二次起诉属重复起诉，应予驳回起诉。前两次诉讼程序终结后，原告的诉讼请求并未经过生效判决书的裁判，原告仍有权提起包含此前两次请求内容的诉讼，不违反“一事不再理”原则。被告该辩解本院不予支持。物业服务合同虽约定合同期限至2015年2月28日，但亦约定合同期满后如新的业主委员会没有延续产生，在原告自愿情况下本合同继续有效。现原、被告均确认业主委员会没有延续产生，故原告继续为案涉小区提供物业服务并未违反合同约定。对于被告称其自2015年3月1日以后不应支付物业费的辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告史斌于本判决生效之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司物业费4165.4元。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告史斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。代理审判员  孙润成二〇一六年十一月十四日书 记 员  孙艺维