中华人民共和国
浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2235号
原告（反诉被告）：赖轶武。
委托代理人：章永祥。
被告（反诉原告）：郭放。
原告赖轶武为与被告郭放财产损害赔偿纠纷一案，于2012年8月6日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法组成合议庭。2012年9月12日，被告郭放提起反诉，经审查，本院予以合并审理。2012年10月17日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖轶武的委托代理人章永祥，被告（反诉原告）郭放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖轶武诉称：其于1995年购买取得杭州市紫金公寓4幢5单元501室房屋所有权，于1996年1月起口头委托郭放父亲郭耀光代为管理该房屋，委托权限包括代为出租房屋并收取租金。后因郭耀光年事已高，转委托给郭放代为出租房屋、收取租金。2009年9月下旬，赖轶武通过其父母当面通知郭放解除委托合同事项。因郭放代为出租的合同需2010年3月底届满，遂同意2010年4月1日收回房屋。届时，郭放并未归还房屋及交还租金。无奈诉至法院，法院判决郭放返还该房屋。郭放提出上诉，二审法院维持了原判。但郭放并未归还房屋，继续出租房屋至今，据悉该房屋所在地段租金在每月2000元至3000元之间。故赖轶武向法院提起诉讼，请求判令郭放：1、立即支付赖轶武房屋2年租金计人民币54000元（2010年1月1日起至2012年3月31日按2000元／月计算，其后按实际算至交还房屋之日止）；2、承担本案诉讼费用。
郭放辩称：一、自2000年起即由我实际承担紫金公寓4幢5单元501室房屋的管理事务，只是租房合同由我父亲签订。2003年11月，经赖轶武同意，我父亲正式将该房屋的代理管理权全部移交给我。2006年赖轶武给我补办了授权委托书。在2010年9月6日前，赖轶武从未向我或承租人提出过解除代理权及租赁合同。事实上，在2003年11月至2010年9月6日期间，赖轶武和我之间存在委托代理合同关系，赖轶武应当支付给我劳务报酬。二、2010年2月5日、5月25日，我与承租人签订租赁合同及补充协议，并代理收取租金。2010年4月，赖轶武父母与我发生矛盾。2010年5月2日，赖轶武父母带多人欲强行驱赶承租人，经派出所处理，要求双方协商或诉讼解决纠纷。2010年9月6日，赖轶武提起诉讼。在该案中，我与承租人均向法院提供了租赁合同，法院判决书中也未认定此租赁合同为非法无效。因此，涉案房屋在2010年9月6日前已经处于合法出租状态，我代理收取租金的行为合法，赖轶武应当对本人的代理行为承担民事责任。三、目前紫金公寓的房租水平为带装修、设施齐全的房屋租金在每月2000元至3000元之间，毛坯房租金在每月1000元至1800元之间。赖轶武未对出租房屋进行过任何装修及配置设施。由于多年来不同承租人的使用，房屋状况较差，基本设施都是我在给予维修更新，才维持可出租状态，租金不可能定很高。2010年3月之前签订的租房合同均经赖轶武认可，赖轶武父母每次回国也都去小区核实，故赖轶武按每月2000元的房租计算不合理。四、2010年4月，曾在西湖法院的调解下，赖轶武放弃尚未交付的租金，并支付我劳务补偿3万元，我则放弃涉案房屋的代理权，并负责协助提前解除租房合同。双方当场均表示同意，但次日对方即反悔。因赖轶武一直拒绝支付我十余年来为其代理的劳务报酬，故才暂扣了租金29700元，其中尚未扣除相应支出费用。五、涉案房屋经西湖法院执行，承租人已自动提前解除合同，于2012年3月20日前搬出，该房屋由法院派人接收。六、十多年来，我为看管赖轶武的房产付出了辛勤的劳动，租金包括楼上的另一套就达20多万元，每套房屋从购买时约20万元到现在的160万元至200万元，升值巨大。这一切，如果不是我尽心尽责的辛勤劳动，保证房产的安全和基本完好状态，根本不可能。赖轶武至今从未向我支付过任何报酬。事实恰恰是赖轶武极大损害了我的合法权益。综上，请求判决驳回赖轶武的诉讼请求；判决赖轶武支付郭放在代理出租管理紫金公寓4幢5单元501室期间所支出的交通费、通讯费、房屋维修费、物业费、水电费等计人民币5000元；判决将郭放在2010年1月1日至2012年3月31日止代理赖轶武收取的租金29700元作为赖轶武向郭放为其代理出租管理房屋而应当支付的劳务报酬的一部分。并提出反诉，请求判决赖轶武向郭放支付自2003年11月到2011年11月期间为其代理出租管理紫金公寓4幢5单元501室所应得的报酬，金额按每年7000元×8年计算，共计人民币56000元。
赖轶武针对反诉辩称：郭放的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回郭放的全部反诉请求。
赖轶武为证明其主张的事实，向本院提交下列证据：
1、（2011）浙杭民终字第1505号民事判决书。
证明：郭放占用涉案房屋的时间为2010年4月1日至2012年3月9日。
2、（2010）杭西民初字第1888号民事判决书。
证明：涉案房屋在2010年4月1日至2012年3月9日期间被郭放非法占有。
3、郭放父亲于2010年5月19日出具的证明（当庭补充提交）。
证明：2009年11月下旬已通知郭放解除口头委托关系，原出租合同2010年3月31日到期，到期后房屋即应交还房屋所有权人。
郭放提交证据如下：
1、赖轶武出具的委托书。
证明：郭放受赖轶武委托有权代理出租涉案房屋等事项。
2、赖轶武护照复印件。
证明：赖轶武的身份情况。
3、赖轶武母亲致郭放的信件。
证明：郭放出具的委托书的真实性。
4、涉案房屋租赁合同及补充协议。
证明：涉案房屋系合法出租，郭放并未侵占的事实。
5、涉案房屋承租人身份证、执行异议书、房产证、治安许可证复印件。
证明：涉案房屋的承租人真实存在。
6、涉案房屋的租金账本。
证明：郭放自2003年起至2011年期间为代为赖轶武出租管理涉案房屋、收取租金的事实，双方存在委托代理合同关系。
7、赖轶武另一套房屋的租金账本。
证明：郭放在2003年至2011年期间代为收取租金的事实。
8、工行汇款凭证。
证明：双方间存在委托代理合同关系。
9、赖轶武父母签字的收据。
10、涉案房屋租赁合同及收款收条。
11、涉案房屋维修单据。
12、赖轶武另一套房屋代交费用单据。
证据9-12证明：郭放为赖轶武获得巨大利益付出了辛勤的劳动。
经庭审质证，郭放对赖轶武提交的证据发表质证意见如下：证据1、2，真实性无异议，但不能证明对方受到损害，且这个案子我要申请再审；证据3，提交时间已过举证期限，这份证明在之前两份判决书中已不被认定和采纳，我认可上面是我父亲的签名，2010年1月1日起代收的租金未交给赖轶武，认可租金要返还。
赖轶武对郭放提交的证据发表质证意见如下：证据1，真实性有异议，赖轶武在2006年1月1日根本不在杭州，认可双方事实上存在委托关系；证据2、3，无异议；证据4，真实性不认可；证据5，赖轶武不知情，无法判断，不予认可；证据6，具有一定的真实性，双方对2010年1月1日前的租金确已结清；证据7，与本案无关；证据8、9，无异议；证据10，2010年1月1日前的合同，赖轶武可以认可；证据11、12，无异议。
本院认证如下：赖轶武提交的证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，予以确认；证据3，郭放认可确系其父亲签名，故对真实性予以认定。郭放提交的证据1，郭放当庭解释该份委托书是其拟好通过信件交赖轶武签名，结合赖轶武确认真实的证据2、3，可以相互印证，故本院予以认定；证据4，对郭放将涉案房屋出租的该节事实，本院予以确认；证据5，不符合证据的形式要件，不予认定；证据6，赖轶武对真实性无异议，予以确认；证据7，无关联性，不予认定；证据8、9，赖轶武无异议，予以确认；证据10，落款时间显示在2004年和2005年，鉴于赖轶武对2010年1月1日前的合同表示可以认可，故予以认定；证据11、12，赖轶武无异议，予以确认。
根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
1995年，赖轶武购买了坐落于杭州市西湖区古墩路242号紫金公寓4幢5单元501室房屋，为该房屋的所有权人。其后，赖轶武因本人不便管理，该房屋实际由郭放代为管理。2010年5月，赖轶武因向郭放要求收回该房屋未果即着手准备诉讼材料，并于2010年9月3日诉至本院，要求郭放立即返还该房屋。2011年5月4日，本院依法作出（2010）杭西民初字第1888号民事判决书，判决郭放将该房屋返还给赖轶武。郭放不服判决，提起上诉。2011年10月24日，杭州市中级人民法院依法作出（2011）浙杭民终字第1505号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，经本院执行，赖轶武于2012年3月19日收回了涉案房屋。庭审中双方确认，2010年1月1日前就郭放代为赖轶武收取的涉案房屋租金已结清。赖轶武确认郭放在2010年1月1日至2012年3月期间收取涉案房屋的租金为人民币29700元，并同意可按人民币29700元主张其房屋租金损失。审理中，赖轶武表示同意在郭放收取的涉案房屋的租金人民币29700元中扣减人民币5000元作为郭放的交通费、通讯费等费用开支。
本院认为，赖轶武系涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋对外出租获得的租金收入即为原告应得的合法收益。本案中，涉案房屋自2010年1月1日至赖轶武收回涉案房屋期间，一直尚租赁给第三方使用，该租金收入，已由郭放收取，经赖轶武与郭放在庭审中确认为人民币29700元，对该租金收入人民币29700元，郭放应当支付给赖轶武。鉴于赖轶武在审理中表示同意在郭放收取的涉案房屋的租金人民币29700元中扣减人民币5000元作为郭放的交通费、通讯费等费用。因此，郭放应支付给赖轶武的房屋租金为人民币24700元。至于郭放要求赖轶武支付其2003年11月至2011年11月间代理出租管理涉案房屋应得的报酬人民币56000元（按7000元／年计算8年）的反诉请求，因郭放未能提供其主张的代理出租管理涉案房屋，而与赖轶武约定收取相应报酬的有效证据，且双方对2010年1月1日前涉案房屋的租金已经结清以及此后赖轶武已经向郭放提出收回涉案房屋并提起诉讼的事实，本院对郭放的该项反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、郭放于本判决生效之日起十日内支付赖轶武房屋租金人民币24700元。
二、驳回赖轶武的其他诉讼请求。
三、驳回郭放的全部反诉请求。
如郭放未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1150元，由赖轶武负担624元；由郭放负担526元，于本判决生效之日起十日内支付给本院。
反诉案件受理费人民币600元，由郭放负担，于本判决生效之日起十日内支付给本院。
如不服本判决，赖轶武可在判决书送达之日起三十日内，郭放可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李红萍
人民陪审员 王 中
人民陪审员 王 伟
二〇一三年二月二十七日
书 记 员 程菁菁