安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0104民初2353号
原告：安徽金百意商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区新产业园汶水路电商园3期1号楼E区2层,统一社会信用代码91340100666201888X。
法定代表人：侯铁立，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚吉志，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。
被告：严从林，男，1976年8月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵子莹，安徽大森律师事务所律师。
原告安徽金百意商业管理有限公司（以下简称安徽金百意公司）诉被告严从林合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽金百意公司的委托代理人姚吉志，被告严从林及其委托代理人朱海秀、赵子莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽金百意公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告将位于合肥市蜀山区长江西路与红皖路交口的赛亚商业广场的A号楼2层XX/XXX室的商铺以10380元/㎡的价格出售给原告,并协助将上述房屋产权过户给原告；2.依法判令被告支付违约金44866.2元；3、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告于2009年1月5日签订两份《委托经营管理合同》，约定将被告购买的位于合肥市蜀山区长江西路与红皖路交口的赛亚商业广场的A号楼2层XX/XXX室（建筑面积分别为8.6、8.59平方米），委托给原告统一经营管理，委托期限为被告付清购房款并办理房产备案的次月一日起满8年。《委托经营管理合同》签订后，原告经营管理商场期间因修地铁封路等原因未能完全开业的情况下严格按照约定支付了委托经营期间的约定收益，被告累计收取了约定八成购房款的收益。为了保证原告对该商铺及赛亚商业广场的持续经营，XX/XXX室的《委托经营管理合同》第八条第一款均约定：“甲方（被告）同意在本合同约定的委托期限届满前3个月内，将该商铺的产权出售给乙方（原告），出售价格按照每建筑平方米人民币10380元计算，相应的税费按法律规定各自承担”。《委托经营管理合同》到期前，在双方无法就商铺的委托经营管理达成一致的情况下，原告依照前述约定明确告知被告要求回购商铺，但被告拒绝将商铺的产权过户给原告。同时根据《委托经营管理合同》约定，因被告违反本合同约定应当承担相应的违约责任。
严从林辩称：原告的诉请缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。第一，原告要求被告出售案涉商铺没有合同依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此，房屋买卖合同系要式合同，而原告所依据的《委托经营管理合同》第八条，并非房屋买卖合同，性质上属于预约合同，缺乏合同履行的主要条款，也没有记载土地使用权的取得方式，因此，被告与原告之间的房屋买卖合同未成立，原告的主张没有合同依据。
第二，退一步说，即便认定《委托经营管理合同》第八条系买卖合同，但该条款为无效条款，原因在于：一、《委托经营管理合同》第八条系格式条款，该条款根据标题来看是有关优先购买权的约定，而优先购买权是房屋所有权人愿意出售房屋时，相对方所享有的优先于他人购买的权利，优先购买不等于必须出售，因此该格式条款排除了被告作为房屋所有权人的主要权利，也就是对标的物自由处分的权利，根据《合同法》第40条，该条款无效。二、《委托经营管理合同》第八条约定被告必须按照10380元、10500元的价格将房屋出售给原告，在房价持续上涨的大背景下，该约定本身不公平也不合理，《合同法》第39条规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，《民法总则》第6条也规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，因此该条款违反合同法关于格式条款的规定，违背民法基本原则，故该条款无效。三、原告利用其优势地位，与众多业主订立不公平的格式条款以实现其低价回购商铺的目的，给众多业主造成严重的经济损失，损害社会公共利益，根据《合同法》第52条，该条款无效。四、原告与案涉商铺的开发商——安徽乐客来置业有限公司系关联公司，且实际控制人相同，《商品房买卖合同》与《委托合同》系同一天签订，签字笔记一样，可见是同一人签署。原告与被告就未竣工房屋签订委托经营合同，本质上属于对未竣工商品房的售后包租行为，违反《商品房销售管理办法》第42条之规定，故该条款系属无效。鉴于，《委托经营管理合同》第八条系无效条款，被告没有义务将案涉房屋出售给原告并办理过户手续，更不存在任何违约情形，因此，被告无需支付违约金。
第三，原告在合同履行过程中经常不按照合同约定的期限支付经营收益，其行为构成违约，被告非但无需向原告支付违约金，还有权要求原告承担违约责任。并且委托期限届满后，在没有续订委托经营合同的情况下，原告持续占用被告的商铺，并拒绝支付占用费，严重损害被告的合法权益，对此原告还应当承担损害赔偿责任。
经审理查明：赛亚广场商铺在对外销售之初，宣传海报上标明：年返租收益10%，8年回购收益120%。8年内坐享返租收益，8年后增值回购，财富轻松翻番。
2009年1月5日，严从林（买受人）与安徽乐客来置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人经批准，在合肥市长江西路与湖光路交口东北角土地上建设商品房，定名为赛亚商业广场，建设工程规划许可证号为合规建民许2008503号，施工许可证号为010008080005。买受人购买上述项目第A座2层XX/XXX号房，该房屋用途为商业，属框架结构，层高6米，建筑面积共计17.19平方米，其中套内建筑面积10.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.11平方米。该商品房单价为每平米8700.06元，总金额149554元。买受人在签订合同的同时付清首付款75554元，余款74000元由买受人签订合同之日起七日内向出卖人指定银行办理银行按揭手续。出卖人应当在2009年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。
同日，严从林（甲方/委托方）与安徽金百意公司（乙方/被委托经营方）、安徽乐客来置业有限公司（丙方/开发商/担保方）共同签订了《委托经营管理合同》二份，确定严从林将其自安徽乐客来置业有限公司购买的赛亚广场A号楼2层XX/XXX室商铺交由安徽金百意公司统一对外经营。协议约定：甲方将位于合肥市蜀山区长江西路与红皖路交口的赛亚商业广场内，自己合法拥有产权（经营权）A号楼2层2474室（建筑面积8.6平方米）、2476室（建筑面积8.59平方米）的商铺委托给乙方统一招租经营管理；委托期限始于甲方付清该商铺《商品房买卖合同》规定的全款并办理完《商品房买卖合同》房产备案后次月一日，期限8年，甲、乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同不可随意解除，即双方当事人放弃任意解除权；收益标准：在本合同有效期内，乙方保证按照每月每建筑平方米72.9元（XX号商铺）、72.1元（XXX号商铺）为标准向甲方支付经营收益；支付方式：委托期限内，乙方首次向甲方支付一个季度的经营收益，支付时间为季度的首月8日，以后每月8日之前，按月将甲方的当月经营收益一次性汇入甲方的银行账户；委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收益经营收益，甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商铺的物业管理费和经营管理费用；委托经营期间，乙方可根据实际需要决定该房屋的使用方式（如自己使用、授权他人使用或出租于他人），乙方无须另行通知甲方或取得甲方的同意；委托期间，乙方或乙方授权人在不影响该店铺房屋结构安全的情况下，可以对该房屋进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方同意。合同第八条对优先购买及合同续期做了特别约定：为保证赛亚商业广场以及该商铺的持续经营，甲乙双方一致同意:1、甲方同意在本合同约定的委托权限届满前3个月内，将该商铺的产权出售给乙方，出售价格按照每建筑平方米10500元（XX号商铺）、10380元（XXX号商铺）计算；在合同约定的委托期限内，若因特殊原因，经乙方认可，甲方需要出售该商铺的，甲方同意按照每建筑平方米8750元（XX号商铺）、8650元（XXX号商铺）的价格出售给乙方，同时扣除甲方已获得的收益。双方可不另行签订买卖合同，在办理产权过户手续时支付全部购房款，相应的税费按法律规定各自承担。2、本合同约定的委托期限内，乙方放弃优先购买权或双方经协商同意解除本条第一款约定。甲方须无条件于本合同委托期限到期前30天与乙方续签委托经营管理合同，续期委托期限为7年，经营收益按照每月每建筑平方米72.9元（XX号商铺）、72.1元（XXX号商铺）计算。按季度支付，于每季度次月15日前支付；乙方无正当理由逾期向甲方交付经营收益，乙方应按逾期每日依本年度约定经营收益的1‰向甲方支付违约金；乙方无正当理由拒付经营收益及购买商铺价款的，由担保方向甲方承担连带担保责任。
上述协议签订后，严从林按约支付了购房款，并将赛亚广场A号楼2层XX/XXX室商铺交由安徽金百意公司统一对外经营。安徽金百意公司自2009年3月起向严从林支付经营收益，8年委托经营期应于2017年2月结束。安徽金百意公司向严从林支付经营收益满8年，其中最后一个月收益延迟至2018年2月支付。
2009年11月19日，安徽省地方税务局发布皖地税函〔2009〕331号《关于对个人出租房屋税收实行综合征收率征收的函》，函件内容为同意合肥市对个人出租房屋税收实行综合征收率征收；个人出租住房：月租金5000元以下的，综合征收率为4%；月租金5000元以上（含5000元）的，综合征收率为8%；个人出租非住房：月租金5000元以下的，综合征收率为10%；月租金5000元以上（含5000元）的，综合征收率为15%；征收税款实行分税种按比例拆分汇缴入库。
2010年11月3日，合肥市蜀山新产业园区管理委员会发出通知，内容如下：安徽乐客来国际商业中心赛亚星游城全体业主：根据皖地税函〔2009〕331号《关于对个人出租房屋税收实行综合征收率征收的函》，我单位已与蜀山地税签订委托代征协议，代征个人出租房屋地方个税，并开具税收通用完税证。我单位现委托安徽金百意商业管理有限公司将2010年4月至2010年7月31日的个人出租房屋地方个税税款，统一补扣代缴，并按时上交园区管委会。请各纳税户积极配合，按时交纳税款，拖欠、逾期不交者将由我单位协同税务部门依据税法有关规定给予相应处理。
安徽金百意公司前期按约向严从林支付了经营收益，自2010年4月起，安徽金百意公司按照安徽地税局的规定和合肥市蜀山新产业园管委会的通知，履行代扣代缴义务，将经营收益扣除10%的税金后发放给严从林，直至8年委托经营期满。
2010年4月21日，严从林取得赛亚商业广场XX/XXX室商铺的产权证，建筑面积共计17.18平米。
委托经营期满，安徽金百意公司和严从林因回购及续约问题进行了协商，但双方一直未能达成一致。金百意公司也未将涉案商铺交还给严从林。
2018年6月11日，本院工作人员到赛亚商业广场A号楼2楼调查。二楼目前共有产权式商铺636个，总面积为6171.71平方米。其中9个为公司自持，面积为95.92平方米；329个委托经营期限至2024年底，面积为3204.17平方米；另有委托经营期限到期的298个商铺中，163个由安徽金百意公司进行了按约购买，面积为1553.63平方米；70个续租至2024年，面积为666.49平方米；尚有65个商铺的业主到期后即未同意续租，也未同意金百意公司按约回购，面积为651.50平方米。上述商铺虽拥有独立产权，但均系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，均未形成独立封闭的使用空间。调查当日，整个二楼商场仅两家商户进驻，空置面积达90%以上。
上述事实有原、被告当庭陈述、原告提交的的委托经营协议、商品房买卖合同、手机短信记录、安徽地税局的函件、蜀山新产业园管委会通知，被告提供的房屋所有权登记审核表、房地产权证、银行交易明细、购房票据等在卷佐证，本院予以确认。原告提供的报纸公告，因不符合公告的条件，本院对该两份证据的效力不予认可。被告提供的公司内档信息，因与本案没有关联性，本院对其效力不予认定。被告提交的赛亚广场的视频及图片，无法达到其证明目的，本院对其该证据不予认可。
本院认为，严从林与安徽金百意公司签订的《委托经营协议》，不违反法律、法规的禁止性规定，对各方具有法律约束力。案涉的《委托经营协议》事实上包含两部分，一部分为委托经营，一部分为房屋买卖。房屋委托经营部分双方已履行完毕。现双方对合同中的房屋买卖部分是否继续履行、是否存在违约发生争议。
首先，涉案商铺在前期销售时，以8年内每年10%的经营收益和8年到期后120%的回购收益为宣传重点。后在原、被告签订的《委托经营协议》中，又将上述宣传重点落实到具体的条款。依据《委托经营协议》的第八条第一款，双方明确约定了房屋出售的时间（委托经营期限届满前3个月）、价格（每平米10500元及10380元）、房款支付时间（办理产权过户手续时）、相关税费的承担（按法律规定各自承担）。被告作为一方当事人对其所签订的合同应尽到一定的审慎义务，对重要条款、事项，尤其是涉及到金额、时间及双方主要权利义务等条款尤应进行仔细核查。现原告已履行完支付被告经营收益满8年的义务，被告享受了经营收益，却认为合同第八条排除了其处分标的物的权利，本院对该辩称不予支持。
其次，本案《委托经营协议》包含有委托经营和房屋买卖两重法律关系，其中房屋买卖关系约定于合同签订八年后履行，期间虽然房屋市场价格出现较大幅度上涨，但评定双方权利义务是否显失公平，利益是否严重失衡，应以订立合同时的约定为准，不能以后续商业风险为依据。本案中合同约定价格符合当时市场行情，是双方当事人意思自治的体现，亦是对各自利益的自主处分，没有显失公平之处。案涉房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，不存在继续履行合同显失公平、甚至损害公共利益之处。
再次，被告认为原、被告间签订的《委托经营协议》，本质上属于对未竣工商品房的售后包租行为，违反了《商品房销售管理办法》第42条，故回购条款无效。所谓的售后包租，是指房地产开发企业以一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本案中房地产开发企业为安徽乐客来置业有限公司，而委托经营企业为安徽金百意公司，被告未能提供直接有效的证据证明安徽金百意公司即为本案的房地产开发企业，故对该辩称，本院不予支持。合同无效的法定情形之一为“合同违反法律、行政法规的强制性规定”。这里合同无效违反的法律、行政法规特指是由全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不是地方性法规及行政规章。而《商品房销售管理办法》是由建设部发布的部门规章。本案中即便存在售后包租的行为，也不能因此直接认定合同无效。
另外，本案中所诉争的商铺性质为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。业主虽持有相应房屋的产权证书，但实际商铺多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使能够独立出租的商铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合。因此，产权式商铺业主往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场总体规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。在此情况下，某一业主未按约履行自身义务均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利。因此，严从林个人对于房屋所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利的行使不得违反法律和损害全体业主的整体利益。本案所涉商业项目中，委托安徽金百意公司经营的商铺和由安徽金百意公司回购业主商铺以获得商铺经营权的商铺数量及面积均接近90%，占有绝对优势地位。在此情况下，单纯考虑被告的个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。
综上，原告要求被告按约将涉案商铺出售给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。原告应支付被告XX号商铺购房款90300元（8.6㎡×10500元/㎡），XXX号商铺购房款89060.4元（8.58㎡×10380元/㎡）。因原告方并未和被告正式交接涉案商铺，涉案的两商铺现仍在原告管理之下，且原告方也未支付被告购房款，故本院对其主张的违约金不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告安徽金百意商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付被告严从林赛亚商业广场A座第二层XX号商铺购房款90300元、A座第二层XXX号商铺购房款89060.4元，以上共计179360.4元；
二、被告严从林自收到购房款之日起二十日内协助原告安徽金百意商业管理有限公司办理赛亚商业广场A座第二层XX号商铺、A座第二层XXX号商铺的产权过户手续；
三、驳回原告安徽金百意商业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4648元，减半收取2324元，由原告安徽金百意商业管理有限公司负担2284元，由被告严从林负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 丁淳
二〇一八年七月五日
书记员 武娟
附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。