广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3415号
上诉人(原审被告)：江桂根，男，1958年10月4日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
委托代理人：吴思源，广东通用律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：钟国炎，男，1975年8月10日出生，汉族，广东省兴宁市人，住兴宁市。
被上诉人(原审原告)：钟辉英，女，1980年4月12日出生，汉族，广东省兴宁市人，住兴宁市。
委托代理人：林存锋，广东旭高律师事务所律师。
委托代理人：林珈锋，广东旭高律师事务所实习律师。
上诉人江桂根与被上诉人钟国炎、钟辉英因屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1323民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年7月5日，原审原告钟国炎、钟辉英向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告向原告返还预付购房款人民币265632元，返还定金234368元，以及从2015年7月11日起暂计至2016年5月11日期间资金占有的利息共计18125元；3、被告向原告赔偿定金234368元；4、被告承担原告为实现债权，申请财产保全所支付的财产保全担保费共计人民币2203.1元；5、被告承担本案的诉讼费以及财产保全费。
主要事实和理由：原告与被告于2015年7月11日签订了一份《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告向被告购买位于惠东县吉隆镇黄公路东洲洋地段黄大吉鞋材工业园D区xx栋xx号房屋，总价款为人民币1171840元。合同签订后原告按照合同的约定，于2015年7月15日向被告支付了定金共计人民币500000元，被告在接收了该笔款项后向原告开具了收据。根据合同的约定，被告需在接收上述第一笔款项后，要及时为原告办理新的《国有土地使用权证》以及《房地产权证》，原告在拿到新证后，再向被告支付剩余的购房款项。2016年2月1日，被告与原告签订了《补充协议》（以下简称协议），协议约定，被告必须于2016年3月30日前将该房屋办理过户至原告名下，否则，将承担逾期的法律责任。但时至今日，被告尚未履行向原告履行合同和协议所约定的义务。为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特具状法院，恳请判如所请。
被告江桂根辩称:1.签合同和收到定金是事实，但是未能过户事出有因，出现了无法预见的和不可抗力，请求协商解决；2.根据协议书的约定，没有返还定金，也没有资金占有利息、只有违约金100000元，所以对原告部分不合理的诉请予以驳回；3.被告涉案的房屋已经在交付定金的时候已交付给原告使用到现在,而且没有收取任何的租金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1至证据7的真实性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：被告在质证时表示收到的500000元实际是第一期的购房款，原告表示按合同约定是定金，对此，因合同明确约定500000元定金，予以确认原告支付的500000元为定金。
经本院对当事人提供的证据的认定，可以查明如下事实：原告钟国炎、钟辉英夫妻俩作为甲方与乙方即被告于2015年7月11日签订《房屋买卖合同》约定“一、甲方自愿将坐落在惠东县吉隆镇黄大吉鞋材商贸城xx栋xx号房屋（建筑面积305.6平方米，产权证号0xxxxxxxxx0）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权88平方米同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房屋总价款1171840元。三、付款方式：1、乙方在签订本合同时，支付定金50万元。2、双方领取乙方新的《国土证》及《房地产权证》时，乙方向甲方支付第二笔楼款50万元。……。六、违约责任：本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付十万元的违约金；若甲方逾期后30日仍无法办理完毕房屋过户手续的，需10天内全额退还乙方所付房款并支付违约金。若乙方在甲方办理完毕过户手续之日起30日内，仍无法付清剩余房款的，甲方有权没收乙方定金及追究乙方支付违约金。……”。原告钟国炎于2015年7月15日按约定通过中国农业银行转账50万元给被告，被告于同日出具《收据》给原告存执，并在10天内将该房屋交付给原告。原告钟国炎、钟辉英作为甲方与乙方即被告于2016年2月1日签订《补充协议》约定“甲方必须于2016年3月30日前将本人位于惠东县吉隆镇黄大吉鞋材商贸D9栋01号房产合计306平方，办理完毕过户手续至房屋购房方钟国炎、钟辉英夫妻名下。若逾期未能办理过户手续，甲方将退回乙方于2015年7月15日已经交付的购房款定金50万元……”原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》约定的房屋系被告名下位于惠东县吉隆镇吉黄公路东洲洋地段黄大吉鞋材工业园D区D9栋12号【房地产权证号：粤房地产证惠东字第××号，建筑面积611.2平方米】，上述房产于2014年1月27日办理他项权（他项权证号：粤房地产他项权证惠东字第0xxxxxxxxxx1号），并被本院依据（2016）粤1323财保71号民事裁定书于2016年1月27日执行查封。
另查，两原告作为申请人，提供担保人中国平安财产保险股份有限公司惠州中心支公司出具限额734368元的信用担保，于2016年6月1日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封被告名下的如下财产：1、位于惠东县吉隆镇吉黄公路东洲洋地段黄大吉鞋材工业园D区xx栋xx号的一栋房地产【房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，建筑面积611.2平方米；土地证号：惠东国用（2009）第**号，地号：xx，使用权面积176平方米。权利价值2249200元，共同担保债权数额9000000元，且被惠东县人民法院查封。】；2、位于惠东县吉隆镇黄大吉鞋材工业园E区xx栋xx号的一栋房产【房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，建筑面积2144.80平方米。权利价值11166400元，被担保主债权数额11166400元。】；3、位于惠东县平海镇河下村大街43号的一栋房产【房地产权证号：粤房地证字第××号，建筑面积208.98平方米。已被惠东县人民法院查封。】；4、位于惠东县吉隆镇吉黄公路上东洲黄大吉鞋材工业园D区xx栋xx号的一栋房产【房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，建筑面积1225平方米。权利价值5500500元，被担保主债权数额9000000元，且被惠东县人民法院查封。】；5、位于惠东县吉隆镇吉黄公路上东洲地段黄大吉鞋材工业园D区xx栋xx号的一栋房产【房地产权证号：粤房地证字第××号，建筑面积305.6平方米。权利价值1124600元，共同担保债权数额9000000元，且被惠东县人民法院查封。】；6、位于惠东县吉隆镇吉黄公路东洲洋地段黄大吉鞋材工业园D区xx栋xx号的一栋房产【房地产权证号：粤房地证字第××号，建筑面积305.6平方米。权利价值1173200元，共同担保债权数额9000000元，且被惠东县人民法院查封。】。本院于2016年6月2日作出（2016）粤1323财保50号民事裁定，查封了上述财产，两原告预交了保全费2203.1元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，两原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，虽定金的约定过高，但可以依照法律的规定予以调整，并不影响合同的有效。两原告依约履行了交付500000元定金后，被告虽将房地产交付两原告，但没有按《补充协议》的约定履行将该房地产办理过户手续至两原告名下，已构成违约，因被告的违约行为致两原告未能实现合同目的，现原告诉请解除合同，理由充分，予以支持。《房屋买卖合同》是主合同，《补充协议》是从合同，原告诉请解除《房屋买卖合同》，《补充协议》也应当一并解除，合同解除后，原告应将坐落在惠东县吉隆镇黄大吉鞋材商贸城xx栋xx号房地产（建筑面积305.6平方米，产权证号xx）返还给被告。
关于《房屋买卖合同》约定定金问题，原告于2015年7月15日按《房屋买卖合同》约定通过中国农业银行转账50万元给被告，按合同履行了第一期的付款义务，而被告未按双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》履行过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，现被告不履行约定义务，故其收取的定金应双倍返还，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，认定原告交付的500000元，其中定金部分为234368元，剩余265632元是购房款。原告的234368元定金应双倍返还，原告的该项请求合法有据，本院予以支持。被告抗辩认为约定了违约金100000元，应予驳回原告不合理的诉请，对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，被告的抗辩理由不成立，不予采纳。
关于利息计付问题，被告在原告支付500000元后就将涉案房屋交付给原告使用，一直到本案开庭时原告仍在使用该房屋，故对于合同履行过程中500000元产生的相应利息不应由被告承担，原告诉请按500000元从2015年7月11日起暂计至2016年5月11日期间资金占有的利息共计18125元，理由不充分，不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其成立部分的请求，本院予以支持，对其请求不能成立的部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及上述法律、司法解释之规定，判决如下：
一、解除原告钟国炎、原告钟辉英与被告江桂根签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》。
二、被告江桂根应自本判决发生法律效力之日起7日内向原告钟国炎、原告钟辉英一次性返还预付购房款265632元及定金234368元，共500000元；
三、被告江桂根应自本判决发生法律效力之日起7日内向原告钟国炎、原告钟辉英一次性赔偿定金234368元；
四、驳回原告钟国炎、原告钟辉英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15346元，保全费2203.1元，合计17549.1元，由被告江桂根负担。
当事人二审的意见
上诉人江桂根不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求二审法院撤销(2016)粤1323民初1890号民事判决书；二、请求二审法院直接改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；三、请求改判由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
主要事实和理由：一、一审判决中“本院认为被告没有按《补充协议》将该房地产办理过户手续至两原告名下，已构成违约”的认定缺乏确凿、有效证据。且与客观事实严重不符，是极其错误的认定。1、上诉人与两被上诉人于2015年7月11日签订了《房屋买卖合同》，双方在该合同中第五条第2点明确约定甲方即上诉人应当将此物业过户到乙方妻子钟辉英(身份证号码：)名下。后来在上诉人办理过户手续的过程中，因两被上诉人向上诉人提出申请，要求将房屋要办在其夫妇两人的名下，故双方于2016年2月1日又签订一《补充协议》对于这样更换买方业主的变动，由于被上诉人迟迟没有提交相关个人资料如身份证、结婚证等证件，直接导致上诉人在后来办理过户手续中遇阻，所以导致上诉人没有按照《补充协议》履行办理过户手续的原因在于被上诉人的不配合，与上诉人无关。换句话来说是被上诉人违约而不是上诉人违约。2、上诉人在签订《房屋买卖合同》后便将房产交付给被上诉人使用至今，也没有收取任何租金，说明上诉人是真心想变卖自己的房屋。相反被上诉人在变更买受人的情况下，拒不履行提供相关证件的义务，导致上诉人无法办理过户手续的办理，责任在被上诉人一方。综上，一审主办法官仅凭《房屋买卖合同》、《补充协议》中办理过户手续时间的约定，而没有查明被上诉人义务的履行情况之下便主观臆断“被告构成违约”，这是本案错判的根源。二、一审法院对于被上诉人支付的“50万元”定性为定金，并判决上诉人一次性赔偿定金234368元，是错误的，应当认定为被上诉人支付的第一期购房款。l、根据双方签订《房屋买卖合同》第六条“需10天内全额退还乙方所付房款”的约定，乙方所支付的50万元明显属于购房款；2、虽然《房屋买卖合同》第三条第一点写明“支付定金50万元整”，但结合第二点“乙方向甲方支付第二笔楼款50万元整”及第三点“办好证件拿到贷款时需问甲方支付剩余楼款171840元”来看，该50万元明显属于第一期楼款；3、如果该50万元定义于定金的话，50万元定金亦明显超出主合同标的额的百分之二十，显然属于无效的约定；4、双方对于如何承担违约责任已有明确的约定，在该合同中第六条已经明确约定违约金为十万元，而且甲方无法办理过户手续的，只需全额退还乙方所付房款并支付违约金。甚至在《补充协议》中，双方再一次明确约定:若逾期未能办理过户手续，甲方将退回乙方于2015年7月15日已经交付的购房定金50万元。5、另外，一审法院在判决书中第6页第二段第三行中亦认定“原告50万元的转账属于履行了第一期的付款义务”，也侧面证实该笔50万元属于被上诉人支付的第一期购房款。综上所述，一审判决认定事实错误，上诉人一心想要卖房屋且没有存在违约行为，只是由于被上诉人的不配合才延缓了过户手续的办理。请求二审法院查明案件事实真相后，直接改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，切实保护上诉人的合法权益。
被上诉人钟国炎、钟辉英答辩称：上诉人提出的上诉理由是没有事实根据和法律依据的，也没有任何证据支撑。被上诉人没有对方说的违约行为，合同签订后，我方按照合同约定履行义务，也多次催促加快办理证件的程序，我方作为买方，跟对方已经签订了合同并支付了款项，也占有了该房屋，就这一客观事实来说，被上诉人是没有任何理由去不配合上诉人说的不配合过户的违约行为，根据一审中被上诉人提交的有关房屋的信息证明的证据，该房屋不能办理过户登记是因为已经设定了抵押并被其它债权人查封，上诉人有欺诈的故意，明知不能转让还收款项。该违约责任的承担，一审的判决是有法律跟事实依据的，根据我们合同法及担保法的规定，当事人可以约定定金作债权人的担保，不按规定要算双倍定金，本案中该笔定金超过的部分超过了265632元，应该视为其它款项的用途，剩余的234368元应适用定金法则，本案中约定违约金和定金，根据合同法的规定，当事人约定违约金和定金的，守约方可适用定金和违约金条款，对方说的该50万元款项应该视为第一期的购房款，不适用定金法则，是没有依据的。本案中对于该笔定金的定性问题，也是定金跟购房款之间的问题，我方认为定金跟购房款项两者间不存在对立的关系。定金跟购房款存在一个动态的过程抵充的，一审对定金的问题作出的判决是有事实跟法律依据的。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
2014年1月27日办理他项权（他项权证号：粤房地产他项权证惠东字第xx号）：他项权人为农商行吉隆支行。截止本案二审查询结束，该抵押未注销。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是：1、上诉人江桂根是否构成违约；2、一审法院对被上诉人钟国炎、钟辉英交付给上诉人江桂根50万元款项的定性是否正确。
关于上诉人江桂根是否构成违约问题，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，《房屋买卖合同》虽约定了较高的定金，但约定的定金过高并未违反法律的禁止性规定，超过合同总价款20%部分可以依照法律规定予以调整，不影响合同效力，双方均应依据合同的约定履行权利义务。上诉人江桂根未按《补充协议》的约定履行将该房地产办理过户手续至两被上诉人名下，已构成违约，上诉人称没有按照《补充协议》履行办理过户手续的原因在于被上诉人迟迟没有提交相关个人资料，但并未提交相关证据予以证实，且与客观事实及生活常理不符，另涉案房屋于双方当事人签订补充协议之前已办理他项权证，他项权人为农商行吉隆支行，在未解除以上抵押前，涉案房屋亦不具备交易的可能。上诉人江桂根在收取首期款后，如果能够及时向农商行基隆支行偿还贷款以解除抵押，涉案的房屋买卖合同才有得到实际履行的可能。因此，对于上诉人该项主张本院不予支持。
关于被上诉人钟国炎、钟辉英交付给上诉人江桂根50万元款项的定性问题，根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定“乙方在签订合同时，支付定金伍拾万元整”，以及上诉人于2015年7月15日向被上诉人出具的收据中载明“今收到钟国炎购买江桂根黄大吉鞋材商贸城xx栋xx号房屋定金”，双方当事人已经将该款项的性质定性为定金，因此，在上诉人江桂根未能提交相反证据足以推翻该事实的情况下，应当认定该款项的性质为定金。另外，按照《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金不能超过主合同标的额的20%，本案中，双方约定涉案房屋的总价款为1171840元，即定金应为234368元，超出的265632元应当视为购房款。最后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，上诉人未按照约定履行办理涉案房屋过户手续的义务，被上诉人以定金条款主张违约责任并请求解除双方当事人签订的房屋买卖合同，上诉人应当双倍返还定金，以及将超出的265632元按购房款予以返还，一审法院据此判令上诉人向被上诉人一次性返还预付购房款265632元及定金234368元、一次性赔偿定金234368元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人江桂根的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币15346元，由上诉人江桂根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 黄宇乐
代理审判员 寇 倩
二〇一七年一月十一日
法官 助理 陈 静
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；