江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3621号
上诉人（原审被告）张绕齐，男，1969年2月27日生，汉族，某中心业主。
被上诉人（原审原告）张玉光，男，1978年4月12日生，汉族，个体工商户。
委托代理人陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。
上诉人张绕齐与被上诉人张玉光房屋租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2014年6月16日作出（2014）鼓民初字第2435号民事判决，张绕齐不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人张绕齐，被上诉人张玉光的委托代理人陈辉到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
张玉光原审诉称，其于2012年1月10日委托高永贵与张绕齐签订房屋租赁合同，约定张玉光将位于南京市鼓楼区湖南路27号201室房屋租给张绕齐使用；租期为2013年4月26日至2014年4月25日，年租金40000元；合同到期张绕齐不及时返还房屋，每日支付违约金300元。2014年春节期间，张玉光联系张绕齐，告知其到期后不再续租。后在期满前张玉光多次联系张绕齐，张绕齐均逃避不予理睬。张玉光无奈于2014年4月26日让亲属报警，并在民警见证下，将房屋门锁换掉并张贴告示通知其搬出。但张绕齐一直拒绝搬出涉案房屋。故张玉光诉至法院，请求判决张绕齐立即从本市湖南路27号201室房屋搬出并腾空房屋，按照300元／日支付逾期违约金至实际搬离之日止；张绕齐承担诉讼费用。
张绕齐原审辩称，张玉光以前将该房屋租给王明明开足疗店，张绕齐通过报纸看到王明明转让房屋信息，并与之联系商谈，约定租期一年，转让费7万元。张绕齐认为租期太短，风险太大，于是王明明找来张玉光的大舅子高永贵，高永贵同意将房屋转租张绕齐。高永贵承诺合同先定一年，到期后同等价格张绕齐优先承租。2014年春节期间张玉光联系过张绕齐，张绕齐当时承诺会支付租金。张绕齐现在搬出，会承受很大的损失，若张玉光不返还转让费7万元和装修费9万元，张绕齐就不同意搬出。综上，请求驳回张玉光的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年1月10日张玉光的亲戚高永贵与张绕齐签订《房屋租赁合同》，由张绕齐租赁张玉光所有的南京市鼓楼区湖南路27号201室房屋。双方约定：承租期间为2013年4月26日至2014年4月25日；年租金为4万元；付款方式，每半年支付一次，首次付款时间为2013年4月前，以后以此类推；出租人同意承租人对租赁房屋进行自费装修，合同期满装修归出租人，出租人不承担装修费用；保证金为5000元，由承租人于2013年4月1日前交出租人；承租人逾期返还租赁房屋，每天支付违约金300元；租赁期满，承租人有优先承租权。张绕齐已经支付租赁期限内房屋租金及保证金。
2014年春节期间，张玉光告知张绕齐，到期后不再续租。2014年4月26日因张绕齐未搬出涉案房屋，张玉光的哥哥张玉明报警，南京市公安局鼓楼分局湖南路派出所民警到达涉案房屋，通知锁匠打开房门，未发现其他情况后，由张玉明换了房门新锁。现涉案房屋一直被上锁至今。张绕齐认为房屋不在其控制之下，并多次与张玉光联系要求换门锁，但张玉光没有换。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋属于张玉光所有，张玉光委托高永贵与张绕齐签订租赁合同，张绕齐也知道高永贵与张玉光之间的关系，因此高永贵与张绕齐签订的房屋租赁合同所产生的权利、义务，应由张玉光承受。张玉光与张绕齐之间房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。张玉光已经向张绕齐交付房屋，张绕齐也支付房屋租金。合同到期后，张玉光不同意由张绕齐继续承租，张绕齐应返还租赁房屋。合同到期后第二天，张玉明换掉房屋门锁，使得房屋不再处于张绕齐的控制之下。虽然张绕齐表示不愿搬出涉案房屋，但涉案房屋已不在其控制之下，其并无法构成逾期搬出涉案房屋的违约责任，因此张玉光向张绕齐主张违约金不符合合同约定，不予支持。对于张绕齐要求张玉光支付转让费和装修费的问题。张绕齐没有向张玉光支付转让费，因而不应该向张玉光主张转让费。对于装修费用，双方已经进行约定，不应由张玉光来承担装修费用。张绕齐的上述主张不符合合同约定以及法律规定，不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、张绕齐于判决生效之日起十日内腾空并搬出位于南京市鼓楼区湖南路27号201室房屋，返还张玉光。二、驳回张玉光的其他诉讼请求。原审案件受理费80元，减半收取40元，由张绕齐负担。
张绕齐不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院审理程序错误。原审审理中张玉光代理人明确表示，张玉光本人现在国外，授权委托书是张玉光从国外邮寄过来的，但是张玉光代理人没有出示相关证据以证明授权委托书是由张玉光从国外邮寄过来的，也没有出示相应的证据以证明授权委托书是由张玉光本人签字署名的。同时，根据我国民诉法规定，侨居在国外的中华人民共和国公民从国外寄交或者托交的授权委托书，必须经中华人民共和国驻该国的使领馆证明，原审中张玉光的委托代理人没有提供相应的证明以证明其代理权限的合法性。原审法院没有核实张玉光的委托代理人的代理权限合法性，在张玉光未到庭的情况下开庭审理案件，属于程序违法。在签订房屋转让合同时，高永贵和王明明也答应，房屋租赁到期后只要张绕齐愿意继续租赁该房屋，就应当继续和张绕齐签订房屋租赁合同，否则张绕齐不会支付7万元转让费和花费9万元去装潢房屋，现在房屋租赁合同到期后，他们不愿续签合同属于欺诈，应当赔偿张绕齐的损失。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回张玉光的原审诉讼请求。
被上诉人张玉光辩称，其将案涉房屋租给上诉人已有两年，不清楚前一手转让的事情，转让费直接给的上一手。关于装修的问题，其同意对方装修，但是费用理当由对方自行承担，对此合同中约定很清楚。2012年续第二年合同的时候，约定租期为一年，上诉人张绕齐讲的事情有可能当时口头谈过，但是张玉光未作出承诺，应当以合同内容为准。综上，请求驳回张绕齐的上诉请求，维持原判。
二审中，张玉光向本院提交以下证据：1、2014年7月13日张玉光从加拿大温哥华至上海浦东机场的中国东方航空登机牌一张、2014年8月25日，从上海浦东机场至加拿大温哥华的中国东方航空登机牌一张，证明张玉光于2014年7月13日至8月25日期间在中国国内，并于8月3日签署了二审授权委托书。张绕齐对上述证据未提出异议，但认为在原审诉讼时，张玉光的委托代理人出具的授权委托书并不是7、8月份签署的。
2、经中华人民共和国驻温哥华总领事馆认证的张玉光声明书一份，内容为：“南京市中级人民法院：声明人（张玉光）起诉张绕齐租赁纠纷案一审，声明人（张玉光）是委托江苏苏砝律师事务所陈辉律师代理，声明人（张玉光）对陈辉律师的代理行为予以认可。特此声明。”张绕齐在质证时对该声明书无异议，但在庭后又向本院提交补充意见称，其认为张玉光的声明书是2014年10月6日作出，而原审法院审理是2014年5月份，故原审不符合审理程序，要求重新审理。
二审中张绕齐提交其与高永贵及足疗店老板“阿杰”之间的谈话录音，认为其在签约前与高永贵协商租赁期限问题，高永贵说租给别人还要给别人装修期，而给其续租不用再给装修时间，其因信任高永贵才签订租赁合同。张玉光质证认为该证据是复制件，并不是原件，即便高永贵与张绕齐对续租有过协商，协商完以后还是要签合同，应当以书面约定的租赁合同为准，合同确约定张绕齐有优先承租权，但本案房屋张玉光是收回自用，并不是对外出租。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人张绕齐与被上诉人张玉光签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方在约定的租赁期限到期后未达成继续租赁的一致意思表示，张玉光要求张绕齐迁出案涉房屋，符合法律规定，原审法院判决张绕齐迁出并无不当。张绕齐认为高永贵在签约前曾承诺将房屋优先租给其使用，但其提供的录音资料并不能证明双方已经就租赁期间协商一致，而张玉光收回房屋自用并未侵犯张绕齐的优先承租权，故张绕齐不同意迁出案涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张绕齐主张的7万元转让费，因该转让费并非张玉光收取，故张绕齐要求张玉光给付转让费，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于张绕齐提出的装修损失，因双方合同明确约定合同期满装修归出租人，现双方租赁合同已经期满，张绕齐再要求张玉光承担装修损失，于法无据，本院不予支持。关于原审时张玉光在国外委托代理人未经我国驻所在国使领馆认证的问题，张玉光在二审中提供了我国驻温哥华总领事馆认证的声明书，能够证明委托代理人陈辉参加原审诉讼确系接受张玉光的委托，原审审理程序虽有瑕疵，但已经补正，且不影响案件事实的认定，故张绕齐认为原审程序违法应当发回重审的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人张绕齐的上诉请求，本院不予支持。依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张绕齐负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十一月六日
书记员 金丽丽