吉林市龙潭区人民法院
民事null
（2014）龙民一初字第95号
签发人
拟稿人
审判长 意见
庭 长 意见
校对人
吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第95号
原告李志霞，女，1965年10月29日生，汉族，个体工商户，住吉林市龙潭区古川路****号。
委托代理人李风光，吉林明达伟业律师事务所律师。
被告吉林市元丰物业服务有限公司，住所吉林市龙潭区铁东街龙川路农贸市场A座1号。
法定代表人王英贤，该公司经理。
委托代理人杨树春，吉林正霄律师事务所律师。
委托代理人王巍淳，该公司副经理。
第三人付瀚生，男，1980年4月27日生，汉族，吉林市联众物业服务有限公司总经理，住吉林市昌邑区重庆街3-5-39号。
第三人吉林市联众物业服务有限公司，住所吉林市龙潭区徐州路华健嘉园小区1号楼4号网点。
法定代表人付瀚生，该公司总经理。
委托代理人李宏滨，男，1971年10月1日生，汉族，吉林市联众物业服务有限公司法律顾问，住吉林市昌邑区延安路铁东中区10-3-32号。
原告李志霞诉被告吉林市元丰物业服务有限公司（以下简称元丰公司）、第三人付瀚生、吉林市联众物业服务有限公司（以下简称联众公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志霞的委托代理人李风光，被告元丰公司的委托代理人杨树春、王巍淳，第三人付瀚生、联众公司的委托代理人李宏滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志霞诉称2010年10月1日，我与被告签订《租赁协议》一份，约定我租赁广西市场E栋大棚8个摊位，租期5年（自2010年10月1日起至2015年9月30日止），租金为50，000.00元。我于2009年12月8日如约向被告缴纳了租金50，000.00元。2013年10月12日，吉林市中级人民法院作出（2011）吉中民执字第26号执行裁定书，将位于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场E号大厅交付给付瀚生，并下发公告，要求我于2013年10月19日前迁出。第三人于22日将该大厅门锁进行了更换，导致我无法经营。2013年10月13日，为保证经营，我与联众公司签订了《租赁协议书》一份，约定租赁E号大厅3、4号摊位，面积为36平方米，至2015年9月30日的租金为43，598.00元。我认为被告的行为已经构成违约，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，诉至法院，要求1、被告返还未履行期间的租赁费19，667.00元；2、被告赔偿因另行订立租赁合同而增加的租赁费23，931.00元；3、由被告承担诉讼等费用。
被告元丰公司辩称（一）我公司与原告所签订的租赁协议合法有效，理由如下1、我公司所经营的大棚被法院查封、拍卖的情形原告是知情的。我公司借款纠纷案件已经诉讼多年，早在我公司与原告签订合同之前就已经在农贸市场沸沸扬扬，吉林市中级人民法院多次在江城日报上刊登拍卖公告，多次在被拍卖的大棚处张贴拍卖公告。银行前期所设定的他项权利以及法院后期的查封、拍卖，早在房产主管部门进行了登记，其本身就具有了公示效力。原告在承租时有义务去核实房屋的权属状况，因承租人的疏忽而没有核实，是“应当知道而不知道”的情形，不具备善意第三人的条件。2、承租人知道或者应当知道承租房屋已被查封，仍与出租人达成租赁合同，应视为承租人认可因承租被查封房屋而带来的利益损失，由此产生的法律风险和法律后果应当由承租人承担。3、尽管法院查封了房屋，但是从来没有不允许我公司出租该房屋，因此我公司与原告签订的租赁协议合法有效。（二）关于返还未履行期间的租赁费问题，我公司主张双方的协议应当继续履行。我公司考虑到大棚被拍卖的情况可能随时发生，因此事先已经采取了应对措施，预留了部分客户想继续在广西市场经营的位置，我公司可以在临近的大棚安置原告，该协议无需解除。如果原告执意解除协议，我公司同意退还未履行期间的租赁费。（三）赔偿因另行订立租赁合同而增加的租赁费问题，我公司不同意，理由如下1、该项请求没有合同依据也没有法律依据，应予以驳回。2、联众公司经营存在违法性，联众公司在工商登记载明的住所是吉林市龙潭区徐州路华健嘉园小区1号楼4号网点，原告与联众公司签订的“市场摊位出租协议书”的履行地是广西市场大厅，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，无论是依据《企业登记管理条例》登记注册的企业法人，还是依据《公司登记管理条例》登记注册的公司，住所均只能有一个。公司在住所之外设立的经营场所应按分公司进行登记，国家工商行政管理局﹤关于企业增设经营场所应是否要登记管理有关问题的答复﹥对此进行了明确的说明，可见，联众公司的经营是非法的。3、原告所出具的联众公司的“收款收据”本身也不具有证明其实际缴纳钱款的证明力，因为并不是法定的发票。（四）我公司认为原告所列的第三人付瀚生与本案没有任何关系，联众公司为第三人较为合适。
第三人联众公司辩称1、原、被告之间签订的租赁协议只对合同相对方产生效力，对第三人没有约束力；2、付瀚生与被告之间债务纠纷，至今还在吉林市中级人民法院执行程序中，C号大厅于2013年10月31日第二次流拍后，付瀚生已经申请接收，C大厅的归属目前还无定论，因此被告提出置换租赁物的说法是没有依据的；3、第三人付瀚生与我公司与原告签订的租赁协议合法有效，符合市场规律，任何人无权进行干涉；4、租赁价格比以前有所增加，原因是第三人对市场进行了整体改造，改变了市场冬冷夏热、环境脏乱差的面貌；5、根据广西市场2号大厅范国裕的判例，第三人与原告不继续签订租赁协议，被告应承担的赔偿金额会大大超出目前原告的诉请。
第三人付瀚生辩称1、我通过购买吉林银行和张景柱的债权，经过吉林市中级人民法院的判决，取得广西农贸市场D、E、F、G号大厅的房产和土地使用权，并更名过户，上述四个大厅归我所有，我有权进行处置；2、由于上述资产已经设立了抵押权，且在原、被告租赁之前，因此，原、被告之间的租赁对我不产生效力。根据吉林市中级人民法院公告的要求，我关闭大厅，要求原租赁户退出，符合法律规定；3、我成立物业公司，具体负责市场的管理，不违反法律规定。
原告李志霞向本院提交了如下证据
1、原、被告于2009年12月8日签订的租赁合同一份，证明原告与被告之间存在租赁关系，租期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，租赁8个标准柜台，每个柜台租金是6，250.00元，8个柜台租金共50，000.00元。
被告元丰公司质证后表示对真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关。
第三人联众公司、付瀚生质证后均表示无异议。
2、元丰公司于2009年12月8日出具的收据一份，证明原告于2009年12月8日向被告交纳了5年的柜台买卖使用费50，000.00元。
被告元丰公司质证后表示无异议，合同约定一个柜台五年租赁费为6，250.00元，8个柜台五年租赁费为50，000.00元。
第三人联众公司、付瀚生质证后均表示无异议。
3、被告提供给第三人的表格一份，证明原告使用了3年零12天，被告应返还租金19，667.00元。
被告元丰公司质证后表示无异议，表格系我公司与第三人付瀚生进行交接时提供给付瀚生的欠承租人的租金。
第三人联众公司、付瀚生质证后均表示无异议。
4、市场摊位出租协议书2份及收据3份，证明原告与第三人联众公司于2013年10月13日签订协议，与元丰公司签订的协议是一致的，原告比原租赁合同多交了租赁费23，931.00元，其中租赁费43，598.00元，物业费7，854.00元，供热费1，740.00元。
被告元丰公司质证后表示摊位出租协议书违反法律规定，租金标准不是法定的，原告将原签订的合同与现在签订的合同作为差额要求赔偿没有法律根据；对于收款收据的真实性有异议，它只是收据，不是法定发票，不具有证明力，与本案没有关联。
第三人联众公司质证后表示无异议。
第三人付瀚生质证后表示无异议，该协议确实是联众公司与李志霞签订的，符合法律规定，租赁合同在税务部门进行了交税。
本院经审查后认为，以上四份证据符合证据的真实性、合法性且与本案具有关联，故本院对以上四份证据的证明力予以确认。
5、2013年10月14日吉林市中级人民法院发出的公告一份，证明吉林市中级人民法院发出公告，要求在公告之日起5日内迁出，若不迁出产生的法律责任由各业主自行承担，因此我与联众公司才签订的合同。
被告元丰公司质证后表示对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告是在明知该房屋进行查封、拍卖的情况下签订的合同，根据与原告签订的合同中第六项第6款约定的情况下可以返还购租款。
第三人联众公司、付瀚生质证后均表示无异议。
本院经审查后认为，该证据能够证明2013年10月14日吉林市中级人民法院发出公告，要求广西农贸市场D、E、F、G号大厅业主于5日内迁出的事实，故本院对该事实予以确认。
6、联众公司出具的收款收据一份，证明原告向联众公司支付两个摊位、租期为1年11个月零17天的租金43，598.00元，减去应返还的剩余租金19，667.00元，即为原告的第二项诉讼请求23，931.00元。
被告元丰公司质证后表示1、联众公司的经营场所是华健嘉园小区1号楼4号网点，现在广西市场物业管理是被告的经营场所，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》，企业只能在一个地方注册登记，在其他地方经营应该办理分公司的登记；2、一个地方只能有一个企业注册登记，因此对于第三人联众公司的经营合法性提出质疑，证据只是收款收据，不能确定原告是否实际向第三人联众公司实际交纳，证明力不强，应该开具正规发票；3、即使是真实的，也与本案无关。
第三人联众公司质证后表示无异议，作为物业公司可以对多个项目进行管理，我公司注册地点在华健小区，广西市场是我公司的管理项目，因为我公司刚成立，业主不需机打发票，我公司可以不予提供，原告交纳的款项我公司已经收到了。
第三人付瀚生质证后表示无异议。
本院经审查后认为，该证据能够证据原告向第三人联众公司交纳了2013年10月13日至2015年9月30日期间的租赁费43，598.00元的事实，故本院对该事实予以确认。
被告元丰公司向本院提供了如下证据
1、吉林省高级人民法院作出的（2009）吉民三终字第90号判决书一份，证明广西市场D、E、F、G大厅在银行办理抵押登记的时间是2005年4月29日。
原告李志霞、第三人联众公司及付瀚生质证后均表示无异议。
2、江城日报拍卖公告3张，证明广西市场D、E、F、G大厅由吉林市中级人民法院委托拍卖，在江城日报上进行登载。
原告李志霞、第三人联众公司及付瀚生质证后均表示无异议。
本院经审查后认为，以上两份证据符合证据的真实性、合法性且与本案具有关联，故本院对以上两份证据的证明力予以确认。
3、联众公司的企业机读档案登记资料，证明联众公司的经营地点不是广西市场。
原告李志霞、第三人联众公司及付瀚生质证后均表示无异议，但与本案无关。
本院经审查后认为，该证据与本案不具有关联，故本院对该证据的证明力不予确认。
第三人联众公司向本院提供了如下证据
1、吉林省高级人民法院作出的（2009）吉民三终字第90号判决书、吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民执字第26号裁定书、吉林市中级人民法院公告、登记在吉林市恒安房地产开发经营有限责任公司名下关于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场D、E、F、G号大厅的房屋所有权证、登记在付瀚生名下关于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场D、E、F、G号大厅的房屋所有权证、土地证各一份，证明付瀚生依法取得吉林银行债权后，于2013年10月12日接收了元丰公司的房产及土地，实现了抵押权。由于上述房产和土地已于2005年4月29日办理了抵押登记，而原告与被告签订的租赁协议是在抵押后，对第三人联众公司不发生效力。
原告李志霞、第三人付瀚生质证后均表示无异议。
被告元丰公司质证后表示对真实性、合法性无异议，但与本案无关。
2、元丰公司给第三人提供的原告租赁期限和欠款明细一份，证明被告确实拖欠原告租赁费，且租期未到期。
原告李志霞、被告元丰公司及第三人付瀚生质证后均表示无异议。
本院经审查后认为，以上两份证据符合证据的真实性、合法性且与本案具有关联，故本院对该以上两份证据的证明力予以确认。
3、广西农贸市场租赁费标准、联众公司与其他业户（杨成玉、曹野、金丽萍）签订的租赁协议及收款收据三份，证明联众公司的收费符合市场规律。
原告李志霞、第三人付瀚生质证后均表示无异议。
被告元丰公司质证后表示关于市场租赁费标准没有国家定价，该证据与本案无关，没有可比性。
本院审查后认为，该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明力不予评判。
4、2013年10月13日第三人付瀚生与联众公司签订的租赁协议一份、完税证明一份、税务发票一份、联众公司的资质证书一份，证明付瀚生已经将其取得的四个大厅交由联众物业管理，租期至2032年12月，联众公司已经于2014年2月将上一年度的租赁费交给付瀚生，付瀚生也出具了发票，因此联众公司对大厅的管理具有合法性。
原告李志霞质证后表示无异议。
被告元丰公司质证后表示对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明不了联众公司对广西市场的经营管理权限。
第三人付瀚生质证后表示无异议。
本院审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性且与本案具有关联，故本院对该证据的证明力予以确认。
5、吉林市龙潭区人民法院作出的（2011）龙民一初字第351号判决书，证明该判决系与本案有同样事实的生效判决，证明了本案中原告与第三人重新签订的租赁协议虽然在租赁费上有提高，但是没有加重被告的经济损失，相反是对被告经济损失的减轻。
原告李志霞质证后表示无异议。
被告元丰公司质证后表示对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决与本案事实不符，因此与本案无关。
第三人付瀚生质证后表示无异议。
本院经审查后认为，该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据不予评判。
第三人付瀚生未向本院提交证据。
根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确认如下事实原告李志霞与被告元丰公司于2009年12月8日签订了位于吉林市龙潭区广西市场商业5号大厅布匹14-15号柜台（面积为32平方米）即八个标准柜台租赁合同，租赁期间为2010年10月1日至2015年9月30日，合同约定一个柜台五年的租赁费用为6，250.00元，八个柜台五年租赁费用共计50，000.00元，原告向被告元丰公司交纳了全部租赁费用，被告元丰公司于当日为原告出具了50，000.00元租赁费用收据。原告与被告元丰公司实际履行该租赁合同的时间为3年12天，租金为30，333.00元。原告李志霞与第三人联众公司于2013年10月13日签订了位于吉林市龙潭区广西市场E号大厅3、4号摊位（面积为36平方米）的租赁合同，租赁期间为2013年10月13日至2015年9月30日，租金标准为11，100.00元／年，原告李志霞向第三人联众公司交纳了租赁费用43，598.00元，第三人联众公司于当日向原告李志霞出具了43，598.00元的收款收据。2013年10月13日，第三人联众公司与付瀚生签订了广西农贸市场D、E、F、G号四个大厅的租赁协议书，约定租赁期限为2013年11月1日至2032年12月31日，并约定由联众公司负责D、E、F、G号四个大厅的招租和管理及装修、改造、日常维护，联众公司就租赁事项向吉林市龙潭区税务局交纳了128，600.00元的税费。
另查明，被告元丰公司于2005年4月向吉林银行江北支行申请贷款680万元，并将吉林市恒安房地产开发经营有限责任公司名下房屋所有权证号分别为吉林市房权证龙字第YX300008**号、YX300000814号、YX30000811号、YX30000812号、YX300008**号五处房屋及土地进行抵押并于2005年4月29日办理了抵押登记。后元丰公司未能及时偿还贷款，吉林银行江北支行向吉林市中级人民法院提起诉讼，吉林市中级人民法院作出（2008）吉中民二初字第54号民事判决书，后元丰公司不服该判决上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院作出（2009）吉民三终字第90号民事判决书，判决如果元丰公司逾期未履行给付义务，吉林银行江北支行有权对吉林市恒安房地产开发经营有限责任公司所有的房屋所有权证号分别为吉林市房权证龙字第YX300008**号、YX300000814号、YX30000811号、YX30000812号、YX300008**号五处房屋及其占用范围内的土地使用权优先受偿。后元丰公司与吉林市恒安房地产开发经营有限责任公司未能履行给付义务，吉林银行江北支行向吉林市中级人民法院申请强制执行，吉林市中级人民法院分别于2013年6月7日、6月18日、7月30日在江城日报上刊登拍卖位于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场的D、E、F、G号四个大厅，后第三人付瀚生通过转让的方式获得了该四个大厅，并继续向吉林市中级人民法院申请强制执行。吉林市中级人民法院于2013年10月12日作出（2011）吉中民执字第26号执行裁定书，裁定将位于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场D、E、F、G号大厅（房屋所有权证号分别为吉林市房权证龙字第YX300008**号、YX300000814号、YX30000811号、YX300008**号）四处房产及土地使用权总计抵偿1，187.30万元债务，吉林市中级人民法院于2013年10月14日向广西农贸市场DEFG号大厅各业主发出公告，要求各业主于本公告公布之日起五日内迁出，逾期不迁出产生的法律后果及责任由各业主自行承担。付瀚生持本裁定到有关机构办理相关产权及土使用权的过户登记手续。第三人付瀚生于2013年10月22日在吉林市住房保障和房地产管理局办理了位于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场D、E、F、G号大厅的房屋所有权证，证号分别为吉林市房权证龙字第S0002361**号、S000236170号、S000236172号、S0002361**号，后第三人付瀚生于2013年10月25日在吉林市人民政府办理了位于吉林市龙潭区铁东街龙川路广西农贸市场D、E、F、G号大厅的土地使用权证，证号分别为吉市国用（2013）第220203004381号、220203004380号、220203004379号、220203004378号。
本院认为，原告李志霞与被告元丰公司之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、法规的强制性规定，故原告与被告之间的租赁合同合法有效。在双方约定的租赁期间内，因租赁物所有权人发生了变更，原、被告就如何延续租赁合同未能达成一致意见，致使原租赁合同无法继续履行，现原告要求被告返还未履行部分的租金费用，符合法律规定，并且被告也同意返还未履行部分的租金费用。原、被告对于已经履行租赁合同部分的租金为30，333.00元均表示无异议，故本院对于原告要求被告返还未履行部分的租金费用50，000.00元-30，333.00元=19，667.00元的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。本案中租赁标的物于2005年4月29日已经办理了抵押登记，而原、被告之间的租赁合同系2009年签订的，故该租赁合同对于受让人付瀚生并不具有约束力。第三人付瀚生取得租赁物的所有权后，与第三人联众公司签订了租赁协议书，将本案的租赁物交由第三人联众公司经营管理，第三人联众公司与原告签订的摊位租赁协议书系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、法规的强制性规定，虽被告元丰公司提出联众公司的经营违反法律规定，但未能提供相关的证据予以证明，故第三人联众公司与原告签订的租赁协议书合法有效。被告元丰公司在与原告签订租赁合同时，并未向原告告知租赁物有抵押登记，虽被告元丰公司主张原告应该知道且已经知道该租赁物设有抵押登记，但被告并未提供相关证据予以证明同时也未能提供相关证据证明其告知了原告租赁物设有抵押登记，故可以认定被告元丰公司在出租该租赁物时未告知原告租赁物设有抵押登记。因被告元丰公司未将租赁物设有抵押登记的情况告知原告，最终导致因第三人付瀚生实现抵押权后，致使原告与第三人联众公司重新签订租赁合同，从而产生了两次租赁价格的差异，给原告造成了一定的损失，依据上述法律规定，被告元丰公司应对原告此部分的损失承担赔偿责任，因原告与第三人联众公司签订的租赁合同比原告与被告元丰公司签订的租赁合同多4平方米，故对该4平方米的经济损失不予支持，该4平方米的金额为43，598.00元／36平方米×4平方米=4，844.22元，故原告的经济损失为43，598.00元-19，667.00元-4，844.22元=19，086.78元，对于超出上述部分的数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下
一、被告吉林市元丰物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李志霞2013年10月13日至2015年9月30日期间的租赁费用19，667.00元。
二、被告吉林市元丰物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李志霞经济损失19，086.78元。
三、驳回原告李志霞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费890.00元，由被告吉林市元丰物业服务有限公司承担768.84元，由原告李志霞承担121.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长王立民
审判员李赞
审判员安巍
二0一五年一月二十一日
书记员朱清萍