广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12370号上诉人（原审被告）：易炳清，女，1962年9月12日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。上诉人（原审第三人）：广东康德养老院有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗路399号自编3、4、6、9号楼。法定代表人：刘新梅，职务：总经理。两上诉人共同委托代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州穗坤华投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗路399号自编1号楼102房。法定代表人：许銮英，职务：执行董事。委托代理人：张于建，广东君和政通律师事务所律师。上诉人易炳清、广东康德养老院有限公司（以下简称康德养老院）因与被上诉人广州穗坤华投资咨询有限公司（以下简称穗坤华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人易炳清、康德养老院上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、穗坤华公司承担诉讼费。事实和理由如下：一、一审适用程序错误。1.一审没有依照法律规定给易炳清、康德养老院15天的答辩期间或者举证期间，属于审理程序错误。易炳清收到穗坤华公司的起诉状后，康德养老院于2018年3月30日才被追加为第三人，尽管康德养老院向一审法庭明确提出给予其答辩期间或者举证期间，但均被驳回。2.一审适用简易程序处理本案错误。按照《民事诉讼法》第一百四十二条、二百五十六条规定，易炳清、康德养老院对本案标的物存在加建的行为和事实存在争议，一审需要对这一事实进行查明以及认定清楚。康德养老院是加建物业的实际使用人，但本案承租的标的物属于中国人民武装警察部队广东省总队。本案标的数额巨大，出租方与承租方以及实际使用人的权利义务并不明确，尤其是涉及本案中加建部分的物业以及康德养老院老人的居住以及养老问题。目前康德养老院入住的老人有350余人，无法安置。虽然武警部队的复函里面提到了已经跟街道和民政局协商，但是据街道反映，其没有办法安置如此多的老人。3.易炳清、康德养老院与穗坤华公司在一审法院主持下已经通过摇珠，确定了司法鉴定机构进行价格鉴定，但一审法院后来又擅自放弃鉴定，径行判决。无视易炳清、康德养老院正当合法权益，不符合法律程序的规定，违背了司法公正的原则。二、一审认定事实错误。1.一审未查清承租标的物的实际情况。一审法院作出的判决第一项中提到的3、4、6号楼现在根本不存在，其拆除以及改建工程是经过中国人民解放军武警部队书面同意并且形成了武警部队新的固定资产。2.康德养老院对物业的拆、改、扩建是在2014年，而易炳清与穗坤华公司签订的补充协议是在2016年签订的，康德养老院的加建经过武警部队批准，该物业不在易炳清与穗坤华公司租赁合同约定的租赁范围之内，同时也不属于穗坤华公司与武警部队租赁合同约定的租赁范围。加建部分物业的所有权属于武警部队，使用权属于康德养老院，所以易炳清与穗坤华公司签订的补充协议，对康德养老院不具有约束力。3.租金的计算错误。一审已经查明2号楼及教工宿舍楼合计2880平方米物业于2016年6月6日退还，这个部分的面积在退还后就不应该再计算租金，但是一审在计算2016年5月16日至2018年3月15日的租金的时候，仍按照11300平方米计算，没有扣减已退还场地的面积。4.本案的所有的物业都是由康德养老院投资建设，且经过了出租方和业主的同意，康德养老院提供的二审的证据1可以反映武警总队后勤部已盖章确认，既然康德养老院加建的部分已经征得了武警总队的批准，扩建了10000多平方米，而易炳清、穗坤华公司租赁的面积仅仅为3000多平方米，加建范围不属于易炳清、穗坤华公司的租赁范围内。被上诉人穗坤华公司二审辩称：1.一审认定事实清楚。康德养老院是无独立请求权的第三人，一审法院发函是为了印证康德养老院提交的证据是否属实。2.一审法院未遗漏查明事实。康德养老院如果认为自己有租赁权，应该提交租赁合同，提交租金和相关证据。3.易炳清和康德养老院之间的合同无效。4.关于租金问题，一审根据易炳清提交的2016年5月6日签订的协议书来确定租金无误。5.现在从中央到地方完全去清产的情况下，涉案合同肯定要解除。街道在解决了军产问题后自会安置老人。如果在安置中，易炳清无钱解决，我方也会协助解决。6.解除与易炳清之间的合同，法律适用只需要按照根本违约判断，不需要考虑其他情况。7.代理人不清楚涉案物业的产权情况，庭后核实。出租给易炳清后，易炳清说他要搞养老院之类的项目，会投入资金进行装修。实际上易炳清是将原有的房屋重新加建走廊，也有拆除和装修行为，整体的模板没有拆除。穗坤华公司向一审法院起诉请求：1、解除易炳清、穗坤华公司于2012年8月9日签订的租赁合同，易炳清、穗坤华公司关于天河区元岗村原广东武警总队元岗招待所3、4、6号楼、平房x、平房x的租赁关系解除。2、易炳清腾退天河区元岗村原广东武警总队元岗招待所3、4、6号楼、平房x、平房x、及新增物业给穗坤华公司使用；3、易炳清向穗坤华公司清偿拖欠的租金（2012年8月份至2018年3月份期间各月拖欠的租金，以《养老院租金明细表》中载明的各月应交租金，减去部分月份实际交付的租金，暂计至2018年3月12日租金为12381278.40元；2018年4月份开始至易炳清实际将场地交还给穗坤华公司之日止的租金，按合同约定的标准计算；从2014年8月11日起计算租期，每两年的租金在上一年租金的标准上递增6%）；4、易炳清承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2012年3月1日，穗坤华公司（乙方）与案外人中国人民武装警察部队广东省总队后勤部（甲方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于广东省广州市天河区元岗村原总队招待所1、2、3、4、5、6号楼和原基地平房、饭堂及原军需仓库的房屋建筑面积约15380平方米，场地面积约1500平方米，出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，乙方承诺在合同生效后五年内投资不低于3000万元对该空余房地产进行改造建设；租赁期限自2012年7月1日起至2027年6月30日止。穗坤华公司承租上述场地后于2012年8月9日与易炳清签订《租赁合同》，约定：甲方（即穗坤华公司，下同）同意将座落在广州市天河区元岗村原总队元岗招待所2、3、4、6号楼、教工楼、平房x、平房x（位置在进大门右侧）（以下统称涉讼物业）甲方所承租之物业分租给乙方（即易炳清，下同）使用；房屋的建筑面积双方确认大约11300平方米（包括了甲方提供右边配套空地无偿使用），承租物业用途为办公、商贸、旅业、餐饮；上述房屋租赁期自2012年8月10日起至2027年6月30日止，共计178个月；甲方给予乙方的免租期为4个月（从2012年8月10日至2012年12月10日止）；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的15日前缴付当月租金（租金不含税，甲方开具收据给乙方）；年租金为2712000元；年租金按每2年6%递增计算（即从2014年8月11日起）；在签订本合同当日，乙方应向甲方缴纳678000元作为房屋一个月租金、二个月押金（乙方已划入30万元定金到甲方账户，在本合同生效后，该定金转为押金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；在乙方缴纳了本条款上述的全部款项后，本合同才生效；乙方依约按期交纳房屋租金、押金。在五年内投入不低于1500万元对所承租的物业进行改造（包括外墙必须装修），如投资不足1500万元，甲方有权要求乙方增加投资额直至投足为止，否则视为违约，该投资额由乙方与武警后勤部审核确认为准；另乙方必须向甲方提供具体的装修方案（含投资资金额）；未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转借、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物，构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方书面同意后方可实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有；如需与他人合作使用房屋或利用该房屋进行联营、经营均应事前征得甲方书面同意；甲方同意乙方可以转租、分租，但应向甲方备案；乙方因入场经营而需要进行房屋内部装修，须将装修方案及入场装修人员、人数报甲方备案；装修方案经甲方书面同意后，乙方方可安排装修人员及材料进入场地，由此产生的费用由乙方自行承担，乙方应确保装修过程中，不影响承租物业范围以外的设施、场地的正常使用；因使用不当或装修给康德养老院造成损害或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负担责任或修复、赔偿；乙方承租物业的用电、用水设施（含消防设施），由乙方自行从甲方指定的公共配电房、公共水泵相应位置接驳，产生的费用由乙方承担；用电、用水每月产生的费用按当地供电、供水部门标准执行，由甲方收取费用后，代为交缴；乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方；租约期满、解除合约或终止合约后一个月内，物业如有任何遗留物品，甲方有权无需知会乙方迳行处置；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金金额的百分之二向乙方收取违约金；逾期超过30日视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额百分之二向乙方支付违约金，逾期超过30日视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有己收款项外还须支付等额于押金数额之违约金；租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或己解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方有权按月租金额百分之二十收取违约金等条款。上述合同签订后，穗坤华公司于2012年8月15日将涉讼物业交付给易炳清使用。合同签订后至今，易炳清于2012年8月9日支付了300000元、于2012年8月10日支付了378000元、于2012年12月21日支付了226000元、于2013年3月21日支付了150660元、于2013年11月4日支付了452000元、于2015年3月19日支付了200000元、于2015年3月26日支付了150000元、于2016年1月20日支付了200000元、于2016年3月1日支付了140000元、于2016年3月21日支付了150000元、于2016年4月20日支付了239560元、于2016年5月20日支付了179560元、于2016年5月23日支付了60000元、于2016年6月23日支付了239560元、于2016年7月29日支付了100000元、于2016年7月31日支付了139560元给穗坤华公司，穗坤华公司与易炳清确认，上述款项中2012年8月9日、8月10日支付的678000元中452000元为租赁保证金，上述款项中除452000元外其余款项2852900元均为租金。2015年12月24日，穗坤华公司送达《催租通知》给易炳清，称：截止2015年12月20日，贵方己拖欠我司租金7462520元，违约金另外计算，水电费108660元；根据双方合同约定，逾期30日缴交租金则视为贵方自行解除合同；请贵方在接到此通知后，在2015年12月28日前缴清拖欠的所有租金及违约金，否则，我司将采取相关法律等手段进行追讨拖欠的所有租金及违约金；追讨期间，场地内发生的事件均由贵方自行负责；易炳清于当天签收了上述通知，现并无证据显示易炳清收到上述通知后向穗坤华公司提出异议。康德养老院表示其与穗坤华公司、易炳清之间均不存在合同关系，其系经武警部队的同意对涉讼物业进行加建、改建、扩建；易炳清原系其股东，2015年易炳清将其所持有的股份转让给康德养老院的现法定代表人刘新梅，双方之间已无关系。易炳清对康德养老院上述陈述予以确认。穗坤华公司对此予以否认，认为易炳清承租涉讼物业就是为了经营养老院，其承租后才成立了康德养老院；其与易炳清之间本来就约定易炳清需对涉讼物业进行升级改造，并非由康德养老院进行升级改造。为核实上述情况，一审法院于2018年4月28日发函给武警部队广东省总队后勤部，查询以下事项：1、位于广州市天河区元岗村原广东武警总队元岗招待所3、4、6号楼、平房x、平房x的物业，贵部与谁存在租赁合同关系？穗坤华公司在本案中所提供的显示由其与贵部所签订的《武警部队房地产租赁合同》复印件（详见附件一）是否是真实的？2、贵部与康德养老院就上述物业是否存在租赁合同关系或者其他关系？贵部是否清楚穗坤华公司承租上述物业后，有无对上述物业进行加建、改建？若有，贵部是否清楚由谁实施加建、改建？3、贵部是否准许过康德养老院对上述物业进行加建、改建？康德养老院提供的竣工图是否是真实的（详见附件二）？2018年5月4日，武警部队广东省总队保障部函复一审法院称，因军队调整改革，武警部队广东省总队后勤部改称为武警部队广东省总队保障部；1、位于广州市天河区元岗村原广东武警总队元岗招待所3、4、6号楼、平房x、平房x的物业，该部与穗坤华公司存在租赁合同关系，穗坤华公司提供的显示由其与该部签订的《武警部队房地产租赁合同》复印件是真实的；2、该部与康德养老院就上述物业不存在租赁合同关系，穗坤华公司对物业进行了加建、改建，据穗坤华公司称是由易炳清实施的，但面积没有10000多平方米；3、该部没有准许过康德养老院对上述物业进行加建、改建，康德养老院提供的竣工图所盖的章是武警部队用来审批部队出租物业许可证的，不能用在施工图上盖章；因此康德养老院提供的盖章竣工图不真实。为证实易炳清拖欠租金的情况，穗坤华公司提供了以下证据原件：证据1、显示易炳清于2016年4月5日签名出具给穗坤华公司的《确认书》，内容：本人（易炳清）在2012年8月9日承租了贵司在广州元岗路399号大院的原广东武警总队招待所2号、3号、4号、6号楼、教工楼及平房x、平房x的11300平方米物业，因养老院用途建设需要，修建、新增了物业5000多平方，鉴于双方签订合同约定，该新增物业需要向贵司进行备案及重新计算租金；现确认如下：1、对于新增物业的计算租金问题，同意以2号楼、教工楼的面积（约3000平方米，见附图，未投入装修）抵偿新增面积所需缴纳租金。在2016年4月20日至30日期间移交归还贵司管理，从移交之日起，2号楼、教工楼的一切权利义务属于贵司，如有新的承租人全面承租本人承租的物业，2号楼、教工楼的管理问题由贵司与新的承租方协商解决，同时承认原双方签署的租赁公同对租金缴纳不变，按合同条款执行；2、保证每月按时缴纳租金及水电费；保证在2016年10月20日前，全部缴纳所拖欠的租金及违约金，否则，本人将无条件接受贵司将采取相关法律等手段进行追付拖欠的所有租金及违约金。证据2、显示由易炳清于2017年1月20日签名出具的《承诺函》，内容：本人（易炳清）在2012年8月9日承租了贵司在广州元岗路399号大院的物业，现承诺如下：1、本人从2016年8月起拖欠贵司的租金及违约金，保证在2017年3月31前全部缴纳所拖欠的租金及违约金，否则，贵司有权无条件处置，本人不持任何异议；2、本人在2016年10月起拖欠贵司的水电费，保证在2017年1月25日前交清，否则责司有权给予停水停电处理，本人不持任何异议；3、本人在2016年8月前所拖欠贵司的租金及违约金，另行签订协议履行。经质证，易炳清认为证据1《确认书》确实由其签名确认，但落款手写的时间“2016”年原是“2014”涂改而来；对证据2的真实性不予确认，认为该证据并非其签名出具的。易炳清申请对证据1中的涂改、证据2中的签名真实性进行鉴定，一审法院依法摇珠确定了鉴定机构并将鉴定机构出具的收费函送达给易炳清，告知其预缴鉴定费，逾期不交纳的视为放弃鉴定申请；易炳清并未在一审法院限定的期限内预交鉴定费。易炳清表示案外人王先武代表穗坤华公司与其签订了《协议书》一份，该协议书签订后其已于2016年6月6日移交2号楼和教工宿舍楼给穗坤华公司，但穗坤华公司此后仍继续计算该部分的租金。为此，易炳清提供了以下证据原件：证据1、显示易炳清（甲方）与穗坤华公司（乙方）于2016年5月6日签订的《协议书》（该协议书抬头部分载明甲方为易炳清，乙方为穗坤华公司；签章部分甲方由易炳清签名确认，乙方由“王先武”签名确认），载明：2012年8月15日甲方向乙方承租位于广州市天河区元岗路399号原武警广东总队招待所的物业（该物业包括2、3、4、6号楼、教工宿舍楼和平房x、平房x等），承租面积为11300平方米（不包含甲方新增面积）；因甲方经营过程中的原因，甲方已经多次违约，对于其中2号楼和教工宿舍楼至今一直未装修使用，空置多年；现经甲乙双方友好协商，甲方将所承租乙方的2号楼和教工宿舍楼（共计2880平方米）退还给乙方，乙方同意该2号楼和教工宿舍楼从2012年12月16日至2016年5月15日收取的租金给予减半收取；其与按原双方签署租赁合同执行；该协议双方签字即生效，本协议为原双方签订租赁合同一部分，签字当日起，甲方已按现状移交，甲方放在2号楼和教工宿舍楼的物品5天内自行搬走，过期当无用物品处理；补充：1、甲方每月租金须在每月20日前按时缴纳；2、如果甲方在2016年8月20日前能一次性偿还乙方250万至300万元欠款，2号楼须按原合同约定价租给甲方做康复医院使用（但甲方须补齐2号楼2012年12月16日至2016年5月15日乙方给与甲方的减免金额，滞纳金另议）；3、每月甲方除按时缴纳租金外，须另缴30万的前期所欠欠款。证据2、穗坤华公司于2015年12月5日出具的《证明》一份，内容：兹有王先武（身份证号码：）、徐小平（身份证号码：）、陈明（身份证号码：）是我司物业部员工，特此证明。经质证，穗坤华公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，确认王先武是其职员，但认为其并未授权王先武对外签订协议，故其对上述《协议书》不予确认。一审庭后，穗坤华公司明确其确实于2016年6月6日收回2号楼和教工宿舍楼。一审法院认为：穗坤华公司与易炳清签订《租赁合同》将涉讼物业出租给易炳清，双方因此形成了租赁合同关系。合同履行过程中穗坤华公司于2016年6月6日收回涉讼物业中的2号楼及教工宿舍楼。对于租赁面积减少后双方权利义务调整问题，穗坤华公司为此提供了《确认书》、易炳清为此提供了王先武以穗坤华公司名义与其签订的《协议书》，双方均对对方为此提供的材料不予确认；但《确认书》为原件且确系易炳清所签名出具的，易炳清亦放弃对涂改部分进行鉴定的权利，应由其承担对其不利的法律后果，一审法院对该《确认书》予以采纳。《协议书》虽非穗坤华公司盖章签署其亦并未明确授权王先武签订协议，但穗坤华公司此前已出具证实王先武系其职员的《证明》原件给易炳清，易炳清是有理由相信王先武是有代理权的；另，该协议书签署后一个月的2016年6月6日易炳清亦将协议所约定的2号楼、教工宿舍楼腾空交还给穗坤华公司，因此对于《协议书》一审法院亦予以采纳并作为确定双方权利义务的依据。穗坤华公司认为双方以收回2号楼、教工宿舍楼抵偿易炳清应付的新增面积租金；易炳清认为《协议书》签订后2号楼、教工宿舍楼无需计付租金。对此一审法院认为，出具时间在前的《确认书》中确认的是以穗坤华公司收回2号楼、教工宿舍楼作为抵偿易炳清应付的新增面积的租金，租金标准仍按原合同条款执行；签订时间在后的《协议书》中约定的是2012年12月16日至2016年5月15日期间2号楼、教工宿舍楼租金减半收取，并明确其余按原合同执行；综合《确认书》及《协议书》的内容，应当认定双方的真实意思表示是2012年12月16日至2016年5月15日期间2号楼、教工宿舍楼租金减半收取，2016年5月16日开始仍按原合同约定的标准计付租金，以2号楼、教工宿舍楼抵偿新增面积的租金。作为承租人的易炳清主要义务是支付租金。合同约定，租金按月结算，由易炳清在每月的15日前支付给穗坤华公司；逾期支付租金超过30日视为易炳清擅自解除合同，穗坤华公司有权收回房屋。综合《租赁合同》、《确认书》以及《协议书》的约定，初始租金单价为20元/月/平方米（2712000元/年÷12个月÷11300平方米），免租期为4个月，从2014年8月11日计算递增（及从交付使用之日开始两年后开始计算递增），结合涉讼物业2012年8月15日交付使用的事实，2012年12月16日至2014年8月15日期间每月应付租金为197200元【20元/月/平方米×（11300平方米-2880平方米）+20元/月/平方米×2880平方米×1/2】；2014年8月16日至2016年5月15日期间每月租金为209032元【20元/月/平方米×1.06×（11300平方米-2880平方米）+20元/月/平方米×1.06×2880平方米×1/2】，2016年5月16日至2016年8月15日期间的租金239560元（20元/月/平方米×1.06×11300平方米），2016年8月16日至2018年3月15日期间的每月租金为253933元（20元/月/平方米×1.06×1.06×11300平方米）。按此计算，截止至2018年3月15日，租赁期间产生的租金总额为13877079元，但易炳清至2016年7月31日仅合计支付租金2852900元、此后至今未支付过租金。易炳清迟延、拒绝支付租金符合合同的前述约定，穗坤华公司要求易炳清解除合同、腾空交还涉讼物业包括新增建物业、支付拖欠的租金合法有据，一审法院予以支持，易炳清应当依据前述标准支付拖欠的租金给穗坤华公司至实际交还场地给穗坤华公司之日止。扣减已付的租金，易炳清应付至2018年3月15日止的租金为11024179元（13877079元-2852900元）。穗坤华公司主张至其起诉之日的2018年3月12日应付租金为12381278.40元缺乏依据，超过部分一审法院不予支持。易炳清作为《租赁合同》的相对人应对穗坤华公司履行相应的义务，其以涉讼物业现由康德养老院使用与其无关为由认为其现并非承租人缺乏依据，一审法院不予采纳。康德养老院作为涉讼物业的实际使用人，负有协助腾空交还物业的义务。至于易炳清与康德养老院之间的关系并非本案的处理范畴，双方可另循其他途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、于判决发生法律效力之日解除广州穗坤华投资咨询有限公司与易炳清于2012年8月9日签订的《租赁合同》、解除广州穗坤华投资咨询有限公司与易炳清就广州市天河区元岗村原广东武警总队元岗招待所3、4、6号楼、平房x、平房x形成的租赁合同关系。易炳清于判决发生法律效力之日起30日内腾空交还广州市天河区元岗村原广东武警总队元岗招待所3、4、6号楼、平房x、平房x及新增建的物业给广州穗坤华投资咨询有限公司，康德养老院对此负有协助腾空交还的义务。二、易炳清于判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠的租金（截止至2018年3月15日应付的租金为11024179元；自2018年3月16日起至易炳清实际腾空交还物业之日止的租金，由易炳清按月于每月的15日前支付给广州穗坤华投资咨询有限公司；其中，2018年3月16日至2018年12月15日期间按每月253933元计算，此后按每两年在此基础上递增6%的标准计算）给广州穗坤华投资咨询有限公司。三、驳回广州穗坤华投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费166800元，由广州穗坤华投资咨询有限公司负担17000元，由易炳清负担149800元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，康德养老院提交了以下证据：1、证据一竣工图纸六张，拟证明康德养老院对涉案物业进行加建、改建经由武警总队后勤部审核同意。武警总队于2018年5月4日的复函第3点不实；2、证据二养老机构设立许可证（正本及副本），拟证明康德养老院系经天河区民政局许可依法设立，拥有818个床位；3、证据三入住养老院老人名册，拟证明目前康德养老院内入住老人350余人，天河区民政局及街道根本无法安置数量庞大的老人，且安置问题并无天河民政局及街道的书面意见。一审法院解除合同，并未考虑引发的社会稳定因素。穗坤华公司对此质证称：对证据一的真实性、关联性、合法性均不认可，该证据的编制日期是2014年1月5日，但是养老院成立日期是2014年1月26日。在未成立之前就有竣工图纸跟养老院章，真实性和合法性都是存疑的，该竣工图纸与本案解除合同也没有关系，穗坤华公司解除合同的依据是易炳清重大违约而解除。对证据二的真实性、合法性予以确认，但认为与本案没有关系，对关联性不认可。对证据三中名册的真实性不确认，关联性不认可，合法性认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：易炳清和穗坤华公司签订《租赁合同》，承租涉案物业后，因易炳清拖欠租金，双方为解决后续问题，又于2016年4月5日签订《确认书》、2016年5月6日签订《协议书》，一审法院根据易炳清拖欠租金已经根本违约的事实，并结合上述合同，判令易炳清腾空交还涉案房屋并支付拖欠的租金费用，并无不当，本院予以维持。易炳清主张一审计算应支付的租金数额错误，提出不应计算已经退还的物业租金，该主张与易炳清提交的《协议书》约定的租金计算方法不符，本院不予采信。至于易炳清和康德养老院主张其已经对涉案物业进行全部重建，并无充分证据予以证实，本院不予确认，而加建部分因已经添付在原有的涉案物业上，无法拆除，故一审判令一并返还并无不当，康德养老院可就其加建产生的赔偿纠纷另案主张权益。关于易炳清所提的一审程序有误的问题。易炳清虽然对《确认书》的签署时间有异议，并提出了鉴定申请，但在法院摇珠确定鉴定单位后，并未在通知的时间内缴纳鉴定费，视为自行放弃了鉴定主张，故易炳清主张一审法院擅自放弃鉴定，与事实不符，本院不予支持。一审法院可对事实清楚、权利义务关系明确的简单民事案件，适用简易程序，易炳清和康德养老院主张本案不能适用简易程序，理据不足，本院不予支持。另经查阅一审卷宗，康德养老院在一审开庭时并未提出要给付答辩期间或举证期间，且康德养老院在一审期间也提供了相应证据拟证实自己的主张，可见一审充分保障了易炳清和康德养老院陈述意见的权利。故易炳清和康德养老院以一审适用简易程序和没有给康德养老院15天答辩期为由主张将本案发回重审，理据不足，本院不予支持。易炳清和康德养老院二审中提交的证据并非新证据，且不影响审查穗坤华公司和易炳清之间租赁纠纷的处理结果，故本院不予接纳。综上所述，易炳清和康德养老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149800元，由易炳清和广东康德养老院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年九月十七日书记员 李依虹