新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第93号
上诉人（原审被告）：沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司。住所地：新疆塔城地区沙湾县老沙湾路81-2号（原十八区东郊路**幢***层）。
法定代表人：顾必才。
委托代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄清山，男，1963年12月23日出生。
被上诉人（原审原告）：李生智，男，1967年4月14日生。
被上诉人（原审原告）：韩忠明，男，1978年12月20日出生。
被上诉人黄清山、李生智、韩忠明委的托代理人：王智慧，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。
上诉人沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司（以下简称恒利通房产公司）为与被上诉人黄清山、李生智、韩忠明商品房销售合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第1922号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成由审判员商栋担任审判长、审判员李红敏、胡春红参加评议的合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人恒利通房产公司的委托代理人杨海成、被上诉人李生智及被上诉人黄清山、李生智、韩忠明的委托代理人王智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月20日，原告黄清山代表三原告作为买受人（乙方）与被告恒利通房产公司法定代表人顾必才（甲方）签订团购协议一份，约定“1．乙方团购甲方位于沙湾县老沙湾路东、金昌路北和谐新村一期房产，面积8000m2左右，团购均价为2700元／m2；2．乙方需向甲方支付叁百万元正首付款，此款需在2011年7月10号前全部付给甲方；3．乙方需在此协议达成次日交纳壹拾万元保证金，交完保证金后甲乙双方签订正式协议；4．团购楼标号为40号楼及36号楼东面1个半单元；5．一层花园价格为200元／m2，南北走向房屋均价为2880元m2，其他均价为3180元／m2，售房佣金1.3％（含宣传费），溢价部分4：6分成（其中乙方40％，甲方60％）；6．其它未尽事宜，另行协商。”团购协议签订后，三原告给被告支付购房首付款3000000元。2011年6月25日，原、被告又签订协议书一份。两份协议书履行过程中，双方发生争议并诉至新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院，案号为（2012）塔中民二初字第6号。
2012年4月30日，（2012）塔中民二初字第6号案件审理过程中，原告韩忠明代表三原告作为乙方又与作为甲方的被告恒利通房产公司签订协议书一份，该协议书主要内容有“甲乙双方于2011年6月20日签订团购协议一份，于2011年6月25日签订协议书一份，该两份协议在履行过程中发生纠纷，诉至塔城中级法院，现双方在平等、互利、自愿的基础上达成如下协议，共同遵守：一、双方自愿同意解除于2011年6月20日签订的团购协议和于2011年6月25日签订的协议书。二、乙方团购甲方房屋8018.59m2，共81套，房屋面积、栋号、团购均价、团购总房款详见附件三，已销售出34套（详见附件一）3149.2m2，剩余47套4869．39m2（详见附见二）；三、乙方团购价2700元／m2，其中五套住宅（详见附件三）团购价为2600元／m2，一楼花园价格按花园所在一楼的建筑面积（详见附件四）100元／m2；四、甲方收取的叁佰万元保证金不再向乙方支付利息，直接转为乙方团购甲方81套房屋中尚未售出的47套房屋定金，每套房屋定金为64000元，合计金额为300.8万元。乙方尚欠甲方8000元房屋定金，在本协议签订前付清；五、团购房款支付方式为：（1）乙方已销售3149.2m2，按收款进度直接交付给甲方。（2）乙方未销售团购房47套，合计4869.39m2，分两种情况：A：乙方在销售中如遇到贷款购房客户则乙方先收取购房客户购房诚意金，再到银行审核购房客户是否满足贷款购房要求，如果满足银行贷款购房要求，则乙方先收取客户64000元房款，之后乙方将先前甲方给乙方开具的此套房屋64000元定金收据连同购房客户剩余购房首付款交付甲方财务，由甲方与购房客户办理购房手续。B：乙方在销售中如遇到一次性付款购房客户，则乙方先收取溢价款（溢价款计算公式为：购房客户购买此房实际购房总价减去团购此房的团购总价的差额），收取差价款后，乙方为购房客户办理购房手续，乙方再向购房客户收取64000元，并将乙方团购甲方此房的定金收据一并上交至甲方财务。由甲方与购房客户办理购房手续。（3）乙方在完成团购房屋销售总额（销售总额计算办法：①剩余未售出团购房屋按套数每套定金64000元计算定金合计金额；②81套团购房中乙方已销售房屋中所有购房者应交纳的购房首付款金额；③购房者购房需贷款金额；上述①②③三项金额总和为团购房屋销售总额）21722203元后，甲方须在当月30日前将剩余团购房一次性抵给乙方作为乙方团购利润，同时甲方给乙方开具全款购房收据、购房合同。甲方同意免费为乙方更换购房者姓名，乙方销售团购房时直接向购房客户收取定金和房款，若统一要办理房产证时，过户费等相关费用由乙方承担……七、甲方同意乙方以甲方名义销售但不得侵害甲方利益，同意购房者按照首付40％购房，余款60％以银行贷款方式购房。如果因甲方原因办理不了银行贷款，甲方承担责任。乙方享有销售自主权，确定销售价格，甲方不得另行委托他人或自行销售该房屋……十四、协议签订之日起三个工作日内乙方办理和解手续（或撤诉手续），诉讼费双方各承担一半。十五、甲方委托王兵山全权处理本合同履行事宜，乙方由韩忠明全权处理本合同履行事宜……”
2012年4月30日协议书签订后，三原告撤回了（2012）塔中民二初字第6号案件的起诉，三原告负担该案诉讼费用17163元。2012年4月30日协议书签订后，截至2012年12月18日，三原告以被告恒利通房产公司名义对外售出81套团购房中的68套房屋，房款共计18932613.4元，至此三原告已完成团购房销售金额21932613.4元。
2012年12月18日，原、被告为解决本案所涉81套团购房事宜以及另案所涉双方之间关于沙湾县和谐新村一期楼盘委托销售协议事宜又签订补充协议一份，补充协议主要内容为“2012年12月15日韩忠明与恒利通就截止2012年11月30日的团购房销售情况已核对完毕（见《2012年11月30日韩忠明与恒利通对账清单》以下简称对账清单），现对核对结果双方签订以下补充说明，以资共同遵照执行：1．按照2012年4月30日所签《协议书》的规定及对账清单显示至2012年l1月30日韩忠明尚欠恒利通81套团购房房款584520.76元，此部分欠款由韩忠明从未售出的13套团购房屋中出售两套补足上述欠恒利通房款。2．补足房款后按照2012年4月30日协议之第五条第三款之规定由甲方将剩余团购房一次性抵给乙方作为乙方团购利润，并开具客户交款收据，签订购房合同、办理交房及房产证等相关手续……3．鉴于此前双方曾发生过诉讼纠纷，特此约定凡因2012年4月30日协议书及本补充协议引起的或与上述协议有关的争议，双方应友好协商解决。协商不成时，双方均同意向乙方所在地人民法院提起诉讼……”
2012年12月18日补充协议签订后，三原告将剩余13套房屋中的2套交付给被告恒利通房产公司，被告将前述2套房屋对外出售，2套房屋价款为683816元。2013年，三原告将剩余11套团购房屋中的9套以被告公司名义出售给张福云、陈圣华、张茹鹏等9人，9套房屋价款由三原告收取。9套房屋售出后，被告恒利通房产公司不同意按照2012年4月30日、2012年12月18日之协议书和补充协议将剩余11套团购房交付给三原告。张福云、陈圣华、张茹鹏等9人索要房屋遭拒后，将被告恒利通房产公司及原告韩忠明诉至新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（下称沙湾县法院），九案案号分别为（2013）沙民二初字第443号-（2013）沙民二初字第451号。沙湾县法院审理张福云、陈圣华、张茹鹏等9人所诉商品房销售合同纠纷九案过程中，经沙湾县法院主持调解，被告恒利通房产公司同意交付张福云、陈圣华、张茹鹏等9人所购房屋，沙湾县法院依调解协议制作了民事调解书。此后，被告恒利通房产公司将剩余2套团购房交付三原告，并退还三原告购房定金448000元。
原告黄清山、李生智、韩忠明三人接收剩余2套团购房后，经核算认为完成的团购房销售总额已超出协议书约定的团购房总价款21722203元，遂诉至该院。
庭审中核实，三原告完成的团购房销售总额扣除团购房总价款及被告返还的购房定金后剩余额度为446226.4元，计算公式为：三原告已付团购房定金3000000元＋68套房屋销售价款18932613.4元＋被告恒利通房产公司自售2套房屋价款683816元-团购房总价款21722203元-被告恒利通房产公司退还三原告购房定金448000元。
庭审中，被告恒利通房产公司提供“2012年11月30日韩忠明与恒利通对账清单”1份及对账清单附件7份，该对账清单反映截至2012年11月30日三原告在81套团购房及沙湾县和谐新村一期楼盘委托销售协议两项事宜中共欠被告恒利通房产公司款项584520.76元，该对账清单及附件中有被告恒利通房产公司加盖的财务专用章及该公司财务人员李艳签字内容“已核对无误。李艳。2012.12.15。”被告恒利通房产公司称对账清单及附件系原告韩忠明提供，认为对账清单足以反映被告不欠三原告款项的事实。
原告黄清山、李生智、韩忠明三人不认可对账清单及附件系原告韩忠明提供，也不认可对账清单反映的账目情况，三原告认为双方之间的债权债务数额应以实际发生的数据为准。
原告黄清山、李生智、韩忠明于2014年5月13日，向原审法院起诉称：2012年，三原告与被告恒利通房产公司签订协议，约定被告将其开发的沙湾县和谐新村楼盘中的81套房屋以团购形式出售给三原告。协议签订后，三原告按约定付清81套团购房价款并多支付了446266元，被告一直未将其多收款项返还三原告。现诉至法院，请求判令被告返还多收房款446266元、承担（2012）塔中民二初字第6号案件受理费8581元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告恒利通房产公司辩称：原、被告建立团购房销售合同关系属实。2012年11月30日，双方就团购房价款事宜进行了清算，三原告尚欠被告房款584520.76元。三原告提出的诉讼主张缺乏事实依据，请法院予以驳回。
原审法院审理认为：原告黄清山、李生智、韩忠明与被告恒利通房产公司于2012年4月30日签订的81套房屋团购销售协议不违反法律、行政法规的强制性规定，系买卖双方真实意思表示，三原告与被告之间的商品房销售合同关系合法有效。团购销售协议签订后，三原告完成的商品房销售额远超合同约定的团购房总价款21722203元，被告恒利通房产公司理应将超出部分价款返还给三原告。原告黄清山、李生智、韩忠明要求被告恒利通房产公司返还多收房款的请求符合法律规定，该院予以支持。被告恒利通房产公司返还的房款数额应以实际发生的客观数据进行计算，即为446226.4元。2012年12月18日的补充协议和被告提供的对账清单反映截至2012年11月30日三原告尚欠被告款项584520.76元，该数额并非原、被告履行团购销售协议最终的实际发生数据。被告恒利通房产公司认为三原告尚欠房款584520.76元的辩解意见与客观事实不符，该院不予采纳。2012年4月30日的团购销售协议约定（2012）塔中民二初字第6号案件的诉讼费原、被告各担一半，三原告要求被告承担该案受理费8581元的诉请该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还原告黄清山、李生智、韩忠明房款446226.4元。
二、被告沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告黄清山、李生智、韩忠明（2012）塔中民二初字第6号案件受理费8581元。
案件受理费7994元，邮寄送达费90元，保全费2751元，合计10835元（三原告已交纳），由被告沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司负担，与前款同期给付原告黄清山、李生智、韩忠明。
上诉人恒利通房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定上诉人欠被上诉人房款446226.4元错误。依据双方认可的2012年12月15日的对账清单和当月18日签订的补充协议，截止2012年11月30日，被上诉人欠上诉人房款584520.76元。该协议签订后不久，被上诉人将售出两套房屋的房款交到了公司，双方团购账目结清，无任何债权债务。双方2012年4月30日签订的协议已被2013年8月18日的协议解除，被上诉人依据以上协议起诉上诉人没有依据，应驳回诉讼请求。一审判决给付诉讼费属重复给付。原审认定事实错误，应改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黄清山、李生智、韩忠明口头答辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据，双方约定上诉人将开发的81套房屋交给被上诉人销售，超过销售总价款21722203元的部分属被上诉人所有。在2012年11月30日时，被上诉人的销售房款额未达到销售总额，但事后，被上诉人又出售两套房屋，并将房款交到公司，至此，被上诉人销售房屋的价款已超过约定的销售款总额，多付446226.4元。多付部分属于被上诉人的，上诉人应当返还被上诉人。2012年4月30日的协议和2012年12月18日的协议被上诉人已履行完毕，2013年8月18日的协议与本案无关。原审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：上诉人对原审法院查明“截至2012年12月18日三原告以被告恒利通房产公司名义对外售出81套团购房中的68套房屋，房款共计18932613.4元”的事实提出异议，认为原审认定被上诉人多交房款446226.4元错误，对其他事实无异议。被上诉人对原审法院查明的事实无异议。双方无异议的事实本院予以确认。上诉人称68套房屋的房款18932613.4元是应交房款数额，被上诉人实际未交够此款，原审按该款计算被上诉人的交纳房款数额错误。被上诉人辩解称协议书约定按购房者应交纳的房款计算团购房销售总额，不是按房款是否实际交纳计算团购房销售总额。被上诉人的辩解符合双方2012年4月30日签订的协议书第五条的约定，上诉人的此项异议不能成立。双方的陈述及提供的证据显示双方在2012年11月30日对团购房的销售情况进行了核算，确定被上诉人欠上诉人584520.76元。双方在2012年12月18日的协议中约定被上诉人出售两套团购房补足欠款584520.76元。此后被上诉人将出售两套房屋的房款683816元打入上诉人的账户。原审查明“2012年12月18日补充协议签订后，三原告将剩余13套房屋中的2套交付给被告恒利通房产公司，被告将前述2套房屋对外出售，2套房屋价款为683816元”的事实和“庭审中核实，三原告完成的团购房销售总额扣除团购房总价款及被告返还的购房定金后剩余额度为446226.4元，计算公式为：三原告已付团购房定金3000000元……恒利通房产公司退还三原告购房定金448000元”的事实错误。
另查，2013年8月18日，双方为解决未出售的房屋及房款问题，韩忠明代表三被上诉人作为乙方与恒利通房产公司（甲方）签订了协议书一份，约定：双方一致同意解除2012年4月30日签订的协议书；2013年8月17日，经双方核算，甲方应支付乙方2800000元整，于2013年9月20日一次付清；乙方于协议签订之日将九套房屋退还甲方；另两套房屋归乙方；本协议为双方最终了解团购事宜的书面凭证，今后双方再无债权债务纠纷。此协议双方未履行。事后被上诉人将房屋卖给张福云等人，而张福云、陈圣华等9人向上诉人、被上诉人索要房屋遭拒后，诉至沙湾县法院。沙湾县法院于2013年11月28日作出的（2013）沙民二初字第443号-（2013）沙民二初字第451号九案调解书的最后一项调解内容是：恒利通房产公司与韩忠明于2013年8月18日签订的协议于本调解协议生效之日解除。
二审期间，双方当事人未提供新的证据。
本院认为：本案的争议焦点是：一、上诉人恒利通房产公司应否返还上诉人黄清山、李生智、韩忠明房款446226.4元；二、上诉人恒利通房产公司应否给付被上诉人黄清山、李生智、韩忠明（2012）塔中民二初字第6号案件受理费8581元。
关于焦点一，双方当事人认可2012年4月30日和2012年12月18日协议的效力，两协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认两协议具有法律效力。双方当事人应按协议的约定享受权利、履行义务。因2013年8月18日双方签订的协议未履行，且也被2013年11月28日的九份调解书确认解除，故2012年12月18日的协议是双方处理81套团购房的最后一份协议，也是双方核算2012年4月30日协议履行情况后，对后续问题的处理作出的约定。故双方就81套团购房产生的债权债务应以此协议的履行情况进行结算。2012年12月18日的协议内容显示三被上诉人欠款584520.76元，来源于2012年12月15日的对账清单，且被上诉人在事后也按此协议，将出售2套房屋的房款683816元交给上诉人，实际履行了该协议，故本院确认该对账清单是经双方审核、确认的，应作为认定本案事实的依据。被上诉人认为对账清单无自己的签名，否认清单的证明效力的理由不能成立，本院不予支持。此时双方团购协议已履行完毕，按照双方的协议，剩余房屋属于三被上诉人收益，归三被上诉人所有。被上诉人要求上诉人退还超付的房款，符合合同约定，但应按实际超付的99295.24元（683816元－584520.76元）退还。被上诉人提出超付446226.4元，并称该款是实际发生的客观数额，但被上诉人对2012年12月18日的协议后发生的账目往来，只提供了交房款683816元的证据，未提供其他账目往来的票据和数额，故其主张超付446226.4元的证据不足。原审认定其多付446226.4元错误，本院予以纠正。被上诉人要求上诉人退还446226.4元的主张不能成立，上诉人的部分上诉有理，本院予以支持。
关于焦点二，上诉人称2012年12月15日的对账清单上扣减的诉讼费9500元即是被上诉人诉争的诉讼费，双方在结算时，已将上诉人承担的诉讼费进行了核算冲抵，上诉人已承担被上诉人主张的诉讼费。被上诉人未举证证明此诉讼费是双方其他争议的诉讼费用，本院确认账目中的9500诉讼费即是被上诉人诉争的诉讼费，上诉人以抵账方式已承担，原审判决上诉人支付诉讼费8581元错误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2014）石民初字第1922号民事判决。
二、上诉人沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还被上诉人黄清山、李生智、韩忠明房款99295.24元。
三、驳回被上诉人黄清山、李生智、韩忠明在原审中的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7994元，邮寄送达费90元，保全费2751元，合计10835元（被上诉人已交纳）；二审案件受理费8122元，上诉人沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司（已预交）；合计18957元。由沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司负担4171元（已付），由黄清山、李生智、韩忠明负担14786元，其中6664元由黄清山、李生智、韩忠明于本判决生效之日起三日内给付沙湾县恒利通房地产开发有限责任公司。
本判决为终审判决。
审判长 商 栋
审判员 李红敏
审判员 胡春红
二〇一五年四月二十七日
书记员 石 静