上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3061号上诉人（原审原告）叶初萌。委托代理人周春雷，上海周春雷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陆金龙。上诉人叶初萌因与被上诉人陆金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三(民)初字第1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：2014年4月8日，叶初萌（乙方）与陆金龙（甲方）签订《租房协议书》，约定甲方将洪庙镇北村东侧房屋及西侧房屋全部租给乙方使用，租赁期限为十年，从2014年5月1日至2024年4月30日，租金为每年人民币（下同）45,000元。当天叶初萌向陆金龙支付租金22,500元，陆金龙出具收条，内容为：“已收人民币贰万贰仟伍佰元正”。2014年4月9日叶初萌通过中介俞***又向陆金龙转交5,500元。之后叶初萌对租赁房屋的围墙进行了装修。2014年8月双方发生纠纷叶初萌搬离了租赁房屋，并将该房屋返还给陆金龙。叶初萌于2014年7月3日诉诸原审法院，请求判令：：一、租房协议书无效，陆金龙返还叶初萌租金15,000元；二、陆金龙支付叶初萌房屋维修费11,000元，并赔偿叶初萌搬迁费10,000元和经济损失10,000元。原审庭审中经法院释明，叶初萌表示若协议有效，也不愿意再继续租赁，要求解除。原审庭审中，双方均确认叶初萌尚欠陆金龙电信费588元、水费398元、电费915元未支付。原审认为，本案的争议焦点为双方于2014年4月8日签订的《租房协议书》的效力问题。叶初萌主张协议无效，认为陆金龙并非本案租赁房屋的所有权人，其无权出租，且协议注明租赁房屋系破旧厂房，实际该房屋属宅基地房屋，具有欺骗性。陆金龙辩称租赁房屋系其从案外人处购买所得，其有权出租。法院认为，叶初萌作为出租人租赁陆金龙的房屋系用于生产经营，其对房屋的选择具有明确的目的性及足够的自主权，也具有一定的审查义务，且双方于4月8日签订的协议，但租期从5月1日开始计算，这段准备期间也足够叶初萌去审核租赁房屋是否能满足其需求，然叶初萌从未提出过异议，并对房屋进行简单装修并使用至2014年8月，叶初萌也未提供证据证明在使用期间有案外人向其主张房屋的所有权影响其生产经营，故法院对其协议无效的主张不予采信。双方之间签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但双方协商一致，可以解除合同。庭审中叶初萌表示即使协议有效，也不愿意再租赁，陆金龙亦表示同意解除合同，且双方均确认叶初萌已搬离租赁房屋，故法院确认解除双方于2014年4月8日签订的《租房协议书》。现双方对叶初萌搬离的时间有分歧，法院认为搬离的主动权在叶初萌处，现叶初萌并没有证据证明其于2014年8月4日已将租赁房屋返还给陆金龙并办理了交接手续，故法院采信陆金龙的说法，确认叶初萌于2014年8月8日搬离,叶初萌应支付陆金龙2014年5月1日至2014年8月8日期间的租金12,250元(45,000/12*3+45,000/12/30*8)，现叶初萌已支付租金22,500元，故陆金龙应返还叶初萌租金10,250元。关于叶初萌第二项诉讼请求中的房屋修理费11,000元，针对2014年4月9日叶初萌通过中介俞***转交给陆金龙的5,500元，叶初萌认为这是其为陆金龙垫付的修缮屋顶的钱，陆金龙需返还，但叶初萌并没有证据证明双方就垫付达成过任何协议，陆金龙也予以否认，故法院认为该行为系叶初萌自愿行为，现要求陆金龙返还无事实和法律依据，法院不予支持。针对叶初萌装修墙花费的5,500元，法院认为基于双方之间的租赁协议合法有效，现租赁协议的解除系由叶初萌提出，陆金龙并不存在任何违约的行为，故对叶初萌要求陆金龙返还该5,500元的诉讼请求亦不予支持。关于搬迁费，法院认为协议的解除陆金龙不存在违约行为，故亦不予支持。关于经营损失，叶初萌仅提供了上海市公安局（事)件接报回执单证明陆金龙存在故意断电的行为给叶初萌的经营造成了损失，然法院注意到回执单上注明了“以上内容尚未经公安机关核实”，且陆金龙也否认其有断电的行为，故法院对该诉请不予支持。关于叶初萌在租赁期内所欠水费、电费、电信费，双方对所欠金额均予以确认，也都同意在本案中一并处理，故法院对陆金龙要求叶初萌支付电信费588元、水费398元、电费915元的请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条的规定，于二〇一四年九月二十二日判决：一、解除叶初萌与陆金龙于2014年4月8日签订的《租房协议书》；二、陆金龙于本判决生效之日起十日内返还叶初萌租金人民币10,250元；三、叶初萌于本判决生效之日起十日内支付陆金龙电信费人民币588元、水费人民币398元、电费人民币915元，共计人民币1,901元；四、驳回叶初萌其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，减半收取，由叶初萌负担。判决后，叶初萌不服，上诉称，原审认定事实不清，本案租约解除并非原审所谓双方合意解除，完全系被上诉人陆金龙根本违约，导致合同根本目的不能实现而解约；上诉人的搬迁、经营损失系被陆金龙多次断电导致，应予赔偿。原审适用法律错误，其修缮房屋费用应由出租人承担。同时被上诉人对标的房屋不具有合法权利。故上诉请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求或发回重审。陆金龙辩称，不同意上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2014年5月19日，叶初萌致函陆金龙，要求其5月25日前维修好屋顶漏水，保障其安全生产等等。本院认为，上诉人叶初萌与被上诉人陆金龙2014年4月8日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，协议内容未违反强制性法律规定，由此双方形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。叶初萌上诉主张陆金龙具有标的房屋所有权。后者主张其房屋为农村宅基地房屋，其经原权利人转手后购买。应该认为，本案出租人是否具有完整、登记之房屋所有权与本案租赁合同之合法性及相关债权处理并无法律上的直接关联性。根据查明事实，在叶初萌承租前、后，出租人陆金龙均长期、正常占有标的房屋，在不具有相反证据条件下，应推定其具有包含具有出租使用权能之房屋权利。上诉人该主张缺乏事实依据，亦与本案租赁关系审查缺乏直接关联性，本院难以采信。叶初萌上诉主张本案租约解除系出租人陆金龙根本违约导致，但终其本案一、二审期间，上诉人始终未能举证证明所谓足以导致解约的出租人违约事实成立，本院难以采信。关于房屋修缮，根据查明事实，叶初萌确曾函告要求陆金龙修理房屋，但实际修理项目由何人实施修理、实际支付款项、修理项目与出租房屋瑕疵的关联性等其均未予证明，相关费用主张本院依法确难支持。另所谓陆金龙多次断电导致叶初萌搬迁、经营损失等，上诉人同样不能证明断电的客观性及与被上诉人的关联性，以及损失的客观性和与被上诉人的关联性等，本院同样不能支持。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人叶初萌的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币950元，由上诉人叶初萌负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  蒋辉霞审 判 员  叶振军二〇一五年一月二十三日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……