广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14883号
上诉人（原审被告）：陈美林，女，1968年11月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人（原审被告）：李德爱，女，1967年9月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：赖伦，广东雷德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：林杏银，女，1972年12月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。
上诉人陈美林、李德爱因与被上诉人林杏银物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人陈美林、李德爱上诉请求：一、撤销一审判决书，改判驳回林杏银的所有诉讼请求或将本案发回重审；二、判令本案的全部诉讼费用由林杏银承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，与实际情况不符。本案的实际情况是林杏银与案外人广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）恶意串通，为骗取银行贷款而签订假合同，陈美林、李德爱与洪德公司签订的《商品房买卖合同》才是双方真实的意思表示。
被上诉人林杏银辩称：不同意陈美林、李德爱的上诉请求。一审判决查明事实清楚，陈美林、李德爱非常清楚早在2005年涉案房屋属于林杏银所有，且陈美林、李德爱与洪德公司的买卖合同从未办备案登记。综上，请求法院判决驳回上诉，维持原判。
林杏银向一审法院起诉请求：1、陈美林、李德爱迁出广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁xxx房，把房屋交还给林杏银管业；2、陈美林、李德爱从2004年8月14日起至交还房屋之日止，按同地段市场租金标准支付房屋使用费；3、本案的诉讼费由陈美林、李德爱承担。
一审法院认定事实：2002年12月24日，林杏银与洪德公司签署《商品房买卖合同》（编号：穗房合字xxxxx号），约定林杏银向洪德公司购买洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁xxx号房，总金额1334903元；该合同所附的32层平面图记载了xxx屋的方位及间隔。该合同于2003年1月3日经广州市房地产交易所预售登记。2004年7月3日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具了一张收据给林杏银，记载客户名称为“芙蓉xxx林杏银”，收取专项维修基金、煤气初装费、电视初装费以及预收三个月管理费等费用共15067.73元。2004年12月20日，洪德公司为林杏银开具了保利丰花园B塔1号楼芙蓉阁32xxx楼款金额分别为534903元和800000元的发票两张。
2016年8月8日，洪德公司出具了一份《地址证明》，记载：广州市海珠区洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北，保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁xxx号房业主林杏银，现实际地址为：广州市海珠区洪德路191号xxx、xxx房。广州市国土资源和规划委员会于2017年3月27日核发了权属人为林杏银，地址为海珠区洪德路191号xxx房的《不动产权证书》。该不动产权证书的房地产平面附图记载的xxx、xxx房的方位与穗房合字xxxxx号《商品房买卖合同》所附平面图记载的xxx屋的方位基本一致。
2017年4月26日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具一份《证明》，记载：“兹证明广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁xxx房业权人林杏银在2005年初向我公司小区物业管理处投诉其上述房屋被第三人侵占；经我公司了解发现，由于小区开发商广州洪德置业有限公司管理上的失误，把林杏银的房屋错交付给陈美林、李德爱入住；为此，我公司根据林杏银的请求多次协调陈美林、李德爱、广州洪德置业有限公司和林杏银三方妥善解决房屋被占用事宜；但陈美林、李德爱以该房屋最终产权未明为由，一直拒绝林杏银提出的或搬出该房屋，或向林杏银支付房屋租金的合理请求；据我公司物业管理处反映，陈美林、李德爱长期把上述房屋出租，该房屋的现承租人是山西省浮山县天坛镇柏村人氏张浪。”
2017年5月6日，洪德公司出具《证明》，记载：“兹证明广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁xxx单元、建筑面积169.47㎡的房屋是由我公司出售给林杏银，并根据林杏银的请求，我司把该房屋分割为两套即现时的xxx#和xxx#房屋；2005年初，林杏银因xxx房屋被陈美林、李德爱侵占事宜请求物业管理公司协调解决；经了解，由于我公司工作上的失误，把属林杏银的上述房屋中的xxx房以395000元重复销售给陈美林、李德爱，并在2004年8月13日把房屋交付给陈美林、李德爱；陈美林、李德爱仅向我司支付了房款共236543.6元；发现错误后，我司已立即向陈美林、李德爱作出了说明，并动员其把房屋交还给林杏银；但陈美林、李德爱以其与我公司签订了商品房买卖合同，该房屋属其所有为由，坚持不交还房屋给林杏银，也没有继续向我司支付房款。”
2017年4月18日，林杏银的委托代理人通过邮政特快专递分别向陈美林、李德爱和案外人张浪发出《律师函》，要求将涉案房屋交还给林杏银并支付房屋占用费等。寄给陈美林、李德爱的邮件显示由他人代收。
另查明，2004年8月5日，陈美林、李德爱与洪德公司签订《认购书》，载明：陈美林、李德爱向洪德公司购买【保利丰?傲晴天】芙蓉阁xxx号房，该商品房建筑面积共75.27平方米，成交总价395000元。之后，双方又签订了《商品房买卖合同》，约定陈美林、李德爱向洪德公司购买洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁【幢】【座】xxx号房，总金额395000元；于合同签署之日，支付房款10000元，合同鉴证后7日内支付房款125000元，260000元办理按揭；洪德公司应当在2004年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈美林、李德爱使用；等。该合同未经预售登记。合同签订后，陈美林、李德爱依约向洪德公司支付了房款及税费等各项费用。广州保利丰现代物业发展有限公司在2004年8月13日出具了一张“芙蓉xxx李德爱、陈美林”的专项维修基金、煤气初装费、电视初装费以及三个月管理费等费用共10861元的收据。之后，陈美林、李德爱接收涉案房屋使用至今。
2004年10月26日，陈美林、李德爱作为借款人与中国工商银行广州市工业大道支行（贷款人）、洪德公司（保证人）签署了《个人购房借款合同》，约定陈美林、李德爱以涉案房屋作为抵押向贷款人申请260000元的个人住房贷款。贷款人依约发放贷款后，陈美林、李德爱从2005年1月23日开始按月供款。洪德公司在2005年8月9日向陈美林、李德爱开具了销售涉案房屋楼款260000元和楼款135000元的发票两张。2009年8月28日，洪德公司代陈美林、李德爱提前还清了银行贷款共158456.47元。
再查明：陈美林、李德爱因与洪德公司的商品房预售合同纠纷曾于2017年向一审法院起诉，要求确认其与洪德公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，并要求洪德公司协助其办理涉案房屋产权转移登记手续。该院审理后于2017年10月11日作出（2017）粤0105民初4064号《民事判决书》，判决：一、陈美林、李德爱与广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】xxx号房的《商品房买卖合同》有效；二、驳回陈美林、李德爱的其他诉讼请求。该判决现已生效。
2017年11月15日，广州铁路运输第一法院受理了陈美林、李德爱起诉要求撤销广州市国土资源和规划委员会给林杏银颁发的涉案房屋的房屋所有权证的行政诉讼，并于2018年4月20日作出（2017）粤7101行初4085号《行政判决书》，判决驳回陈美林、李德爱的诉讼请求。该判决已于2018年5月10日发生法律效力。
2017年5月16日，林杏银以陈美林、李德爱占用涉案房屋为由，提起本案诉讼。一审诉讼中，林杏银表示由于原第三人张浪已经搬出涉案房屋，故申请撤回对张浪的起诉，陈美林、李德爱对此表示同意。双方当事人均确认涉案房屋由陈美林、李德爱出租给案外人樊xx使用，经一审法院释明，林杏银明确在本案中不向案外人主张权利，只要求陈美林、李德爱承担责任。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记确认房地产权属人为林杏银，林杏银作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，陈美林、李德爱在未经产权人同意的情况下无权使用该房屋，故林杏银要求陈美林、李德爱迁出并交还涉案房屋有理，予以支持。虽然陈美林、李德爱与洪德公司签订了《商品房买卖合同》约定购买涉案房屋，但该合同未办理预售登记备案手续。陈美林、李德爱以双方之间的买卖合同关系为由要求洪德公司协助其办理涉案房屋的产权登记手续，以及要求撤销广州市国土资源和规划委员会给林杏银颁发的房屋所有权证的诉请均已经生效判决予以驳回，陈美林、李德爱对涉案房屋不享有不动产物权。陈美林、李德爱以其与洪德公司之间就涉案房屋存在房屋买卖关系为由使用涉案房屋至今，已对林杏银的权利造成损害，林杏银要求陈美林、李德爱向其支付房屋使用费，合法合理。林杏银没有提供充分证据证实曾在此前向陈美林、李德爱主张过房屋使用费，故陈美林、李德爱抗辩林杏银主张2014年5月15日前的房屋使用费超过诉讼时效的意见有理，予以采纳。陈美林、李德爱应向林杏银支付从2014年5月16日起的房屋使用费，林杏银主张超出的部分诉讼请求依法予以驳回。对于房屋占用费的标准，林杏银主张按照同地段同类房屋租金标准确定，并无不妥，予以准许。
综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：一、陈美林、李德爱在本判决生效之日起十五日内搬出广州市海珠区洪德路191号xxx房，并将房屋腾空交还给林杏银；二、陈美林、李德爱在本判决生效之日起十五日内，向林杏银支付广州市海珠区洪德路191号xxx房的房屋使用费（从2014年5月16日起计至陈美林、李德爱交还房屋之日止，按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）；三、驳回林杏银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3180元，由林杏银负担2449元，陈美林、李德爱共同负担731元。上述受理费已经由林杏银预交，林杏银同意由陈美林、李德爱在履行本判决时将其应承担部分直接支付给林杏银。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。林杏银与案外人洪德公司签订《商品房买卖合同》后，已办理了涉案房屋的《不动产权证书》，故林杏银为涉案房屋的所有权人。而陈美林、李德爱虽亦与洪德公司签订了《商品房买卖合同》约定购买涉案房屋，但陈美林、李德爱至今未办理房屋所有权转移登记，且陈美林、李德爱另案起诉要求洪德公司协助其办理涉案房屋的产权登记手续，以及要求撤销广州市国土资源和规划委员会给林杏银颁发的房屋所有权证的诉请均已经生效判决予以驳回，故陈美林、李德爱对涉案房屋未能取得不动产物权。在此情况下，林杏银作为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。林杏银本案要求陈美林、李德爱迁出交还涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。如陈美林、李德爱对林杏银与案外人洪德公司之间《商品房买卖合同》的效力存在异议，其可另案提出处理。
关于使用费问题，如前所述，林杏银作为涉案房屋的所有权人享有使用、收益的权利，现林杏银要求陈美林、李德爱支付占用房屋期间的使用费合法合理。但林杏银于2017年3月27日才取得涉案房屋的产权，故其自该日起方有权主张使用费。一审法院判决陈美林、李德爱支付2014年5月16日至2017年3月26日期间的使用费依据不足，本院予以改判。
综上所述，陈美林、李德爱的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3914号民事判决第一项、第三项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3914号民事判决第二项为：陈美林、李德爱在本判决送达之日起十五日内，向林杏银支付广州市海珠区洪德路191号xxx房的房屋使用费（从2017年3月27日起计至陈美林、李德爱交还房屋之日止，按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3180元，由林杏银负担2980元，陈美林、李德爱负担200元。二审案件受理费731元，由林杏银负担531元，陈美林、李德爱负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 姚伟华
审判员 刘 卉
二〇一八年九月十四日
书记员 王 敏