河北省秦皇岛市北戴河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第372号
原告（反诉被告）王书珍，无业。
委托代理人王瑞芝，河北向方律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆绍强，农民。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。
原告王书珍诉被告陆绍强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，被告于2015年6月23日提起反诉（双方于2015年8月5日至8月13日申请调解），本院依法适用简易程序于2015年8月14公开开庭进行了审理。后根据案件需要，依法转为普通程序，于2015年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王书珍及委托代理人王瑞芝，被告（反诉原告）陆绍强及委托代理人葛丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月9日，原、被告双方签订房屋买卖《协议书》，约定被告将自己所有的位于北戴河区陆庄村的一座二层楼以125万元价格卖给原告，原告给付定金10万元，同时约定，等被告房本下来后，办理完过户手续，乙方（原告）将余款一次付清。如甲方（被告）手续不全、不合理，退给乙方三倍定金。协议签订后，原告当日即付给被告10万元。并于2013年5月在院内修建餐厅，面积300平米左右，花去费用共计47210元。时至今日，被告并没有办理房产手续，同时又将已交付的房屋强行占有，进行装修开店。被告的行为已严重违约，据此原告提起诉讼，要求被告依法返还原告双倍定金20万元及利息（2013年5月9日至被告给付之日至按年利率6%计算利息），并给付原告建房费用47210元。
原告为证明其主张提供的证据如下：1、原、被告签订的协议书。2、2013年5月9日被告给原告出具的10万元定金收条。3、三张照片，证明被告陆绍强于2014年10月将该房屋强行占有，开旅店。4、2013年5月15日原告与丁志国签订的协议书，修建院内小房子的承包协议书，承包费是2.5万元。5、收条一张2.5万元，收款人是丁志国。6、五份收据共计22210元，为建该小房子购买的材料款、彩钢工程款、保洁费等。7、丁志国证人证言证明建房的费用情况、出卖该房时被告陆绍强说可以办房产证、拆除陆绍强的棚子和修建新的厨房的时候被告陆绍强都在场。
被告辩称，1、2013年5月9日原、被告签订房屋买卖协议属实，但被告不存在违约。被告不返还定金及利息。因为2013年5月至今，被告多次往返上海和秦皇岛，积极协助原告办理公证等相关事宜。原告没能履行签协议时，答应付清全款前每年支付被告2.5万元房屋使用费。2、原告所述院内修建费47210元，属于私自拆除原有房屋，并进行改建，被告不支付任何费用。
被告对原告证据质证意见为：证据1的真实性没有异议，但是协议书中原、被告买卖的房屋属于农村宅基地建房，因为原告不是陆庄村的集体组织成员，因此双方的买卖行为违反法律规定，所签的协议书无效。证据2收条的真实性没有异议。证据3照片确实是被告家，2014年10月29日被告收的房，收房之前被告约了原告丈夫，原告不交清全款，这样我才将房子收回来的。证据4、5、6有异议，原告拆房子时我不知道，当天村里的人告诉我后才知道的，等我去的时候棚子、房子都已经拆了。原告未经被告许可的情况下，擅自将门房和彩钢棚拆除，另建房屋，侵害了被告的合法权益，属于违法，所以不应该支付建房费用。丁志强证人证言不属实，被告没讲过可以给原告办房本这句话，证人说在拆房时没有在现场，也不清楚被告是否在现场。
反诉原告诉称，反诉原告系北戴河区陆庄村村民，2002年在分得的宅基地上自建一幢二层楼房，用于自住和开办家庭旅馆。2013年，因反诉原告家中有事，需长期到外地居住，无暇再从事旅馆经营，因此欲将房屋卖掉。此期间反诉被告与反诉原告取得联系，称其想购买该楼房，反诉原告当时就将该房屋性质属于农村宅基地建房等情况如实告知反诉被告，但反诉被告自称可以通过关系办理房产证，并要求反诉原告待房产证办下来后，必须配合办理过户手续。反诉原告同意了以上条件，经过几次沟通后，2013年5月9日，双方签订《协议书》，反诉原告以125万元的价格将二层楼房卖给反诉被告，反诉被告于当日支付定金10万元，余款待房产证过户后一次性付清。因反诉被告不能确定办理房产证的具体期限，因此双方商定，在反诉被告付清全款前，每年向反诉人支付2.5万元的房屋使用费。后反诉原告将房屋及房屋内全部旅馆用品交给反诉被告使用。反诉被告占用楼房后继续从事旅馆经营，但却两年多来一直不支付房屋使用费，后又称房产证办不下来，房子也不要了。反诉人本着解决问题的态度，同意被反诉人退还房屋，并答应退给其已支付的10万元定金，但反诉被告应当按照约定支付两年的房屋使用费。反诉被告对此出尔反尔，拒绝支付。此外，反诉被告在占用房屋期间，损坏太阳能热水器3台、自来水管道及相关龙头、水盆、上下水等相关房屋设施，反诉原告为此支付维修费12000元，反诉原告收回房屋进行清点时，旅馆物品中缺少冰箱、电视、空调各一台，床3张、床上用品3套，总计价值5000元；另外，反诉被告在未告知反诉原告的情况下，擅自将院内两间门房屋和40平米彩钢棚拆除改作他用。综上，为依法维护合法权益，故被告提起反诉，请求法院：1、依法确认反诉原告与反诉被告所签房屋买卖协议书无效。2、判决反诉被告支付两年的房屋使用费5万元，支付房屋维修费12000元，赔偿家具、家电损失费5000元。3、判决反诉被告其对拆除的两间房屋恢复原状。
反诉原告为证明其主张提供的证据如下：《农村宅基地申请审批书》及土地证。证明反诉原告的房屋的性质属于农村宅基地建房。2、房屋买卖《协议书》证明由于反诉被告不是陆庄村村民，双方买卖协议是违反法律规定的，协议书是无效的。3、反诉原告与案外人刘长静2011年签订3年房屋租赁协议证明租赁费是每年2.6万元。4、《特种行业许可证》证明反诉原告在与反诉被告签订房屋买卖《协议书》前该房一直从事旅馆经营。5、《房屋维修协议》及收条，证明因反诉被告使用不当造成房屋损坏，反诉原告进行修理共计花费1.2万元。6、物品损坏清单证明反诉被告占用房屋期间损坏太阳能热水器、自来水管道、龙头水盆等房屋设施，以及反诉原告在收回房屋进行清点时，旅馆丢失床三张及床上用品，电视、空调、冰箱各一台，估价5000元。陈兴、陆秋华证人证言证明反诉原告在签订协议时明确告知反诉被告该房不能办理过户和双方商定反诉被告每年给反诉原告房屋使用费2.5万元。
反诉被告辩称，反诉原告所诉与事实不符主要有：1、对于房屋的性质，当时作为出卖方的反诉原告陆绍强并没有明确告知其房屋的性质属于农村宅地基建房，反诉原告一直称该房屋是可以办理房产手续的，在这种情况下，反诉被告王书珍才有意将该房屋予以购买。2、关于反诉原告称双方商定的每年支付2.5万元的房屋使用费问题，根据双方签订的协议第五条“乙方付甲方定金后，甲方把此房给乙方使用”，从这一条明确看出，只要我方交付10万元的定金，已经进行了房屋的交割，就不存在双方约定的2.5万元使用费问题。3、关于反诉原告所述擅自拆除棚子的问题，与事实不符，房屋交付给我方后，一直在等房本，我方只将彩钢瓦这一部分改建成了厨房，花了4.7万元，不是我方的擅自行为，而是反诉原告认可的情况下才做的变动。4、关于维修费和物品丢失问题也与事实不符，反诉被告在两年过程中并没有从事任何旅馆经营，也没有使用该房屋，因此反诉原告称在占用房屋期间损坏物品，要求维修费和丢失物品费用没有事实也没有法律依据。5、反诉原告诉称，说我方房子不要了这点也不符合事实。根据协议书第3、4条，应该是反诉原告先办理房产证，我方后付剩余款，两年里反诉原告办不了房本，后又重新强占房屋，构成严重违约。
反诉被告对反诉原告证据的质证意见为：证据1真实性没有异议，宅基地使用证的日期是2013年7月18日，而双方买卖协议签订的日期2013年5月9日，也就是说在出卖房屋的时候反诉原告没有明确房屋的性质是宅基地性质，因此即使该合同无效，作为反诉原告也是过错方。证据2的真实性、合法性均没有异议。证据3与本案不具有关联性，不能作为本案的证据使用。这个是反诉原告和案外人签订的租赁合同。证据4许可证的取得时间和发证机关有异议，时间是2011年4月1日，没有许可期限，该证据不能证明我方在两年期间继续经营，并且发证机关没有盖章，不具有真实性。证据5不具有真实性，证明不了该房屋进行维修花销1.2万元且我方未损坏房屋及设施。对于证据6，因为双方没有正式交接，我方不认可有丢失和损失，如果有也是反诉方自己造成的。对于陈兴、陆秋华证人证言，其中陈兴没有看到陆绍强出示任何房屋手续，不能证明陆绍强明示过该房性质，陆秋华签协议时没有在场，其证言不属实。另二位证人的证言与买卖协议的内容是矛盾的。
经审理查明，2013年5月9日，原、被告签订房屋买卖《协议书》，约定被告将其座落在北戴河区陆庄村的一座二层楼以125万元价格卖给原告，原告预付被告定金10万元，等被告房本下来后，配合原告办理房屋一切手续（过户或公证）；手续完善后，原告将剩余款一次性付给被告等。当日，原告给付10万元定金后，被告将房屋交给原告使用。当月，被告将院内的原两间小房拆除，在原地点重新修建了餐厅，该建筑物未履行院内建房审批手续。之后，双方因如何履行房屋买卖协议问题多次产生争议，2014年10月29日被告将上述房屋收回。当时双方没有交接手续。
另查明，原、被告买卖的房屋在2011年、2012年对外租赁开旅馆，年租金为2.6万元。在诉讼中，被告认可其拿走原告3张单人床，现在其家中。
本院认为，原告王书珍与被告陆绍强签订的关于北戴河区陆庄村的房屋买卖协议，因双方非属同一集体经济组织成员，内容违反法律、行政法规关于宅基地使用权不得向集体经济组织成员以外的人转让的强制性规定，该房屋买卖合同应为无效合同。无效合同中的条款对合同双方均没有约束力，不能适用定金罚则，故原告主张被告双倍返还定金于法无据，本院不予支持。但基于无效合同取得的财产应予返还，被告应将原告向其支付的10万元定金返还原告。农村住宅房屋的限制买卖为社会公众所共知，合同缔约双方均知道或应知道涉案房屋不能在非集体经济组织成员之间买卖，因此原、被告双方在明知情况下订立合同，均有过错，而且过错相当。对于原告主张的建房损失，因未有相关院内建房审批手续，在建房时也未事先经过被告的同意，且被告对该房不同意接收并补偿，故对原告的该主张不予支持。对于原告的利息损失从2013年5月9日至给付之日以10万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，被告按过错承担50%的赔偿责任。对于反诉原告主张的支付两年房屋使用费5万元，因双方均不申请评估鉴定，故本院参照反诉原告2011年、2012年的租赁情况和双方各自的过错，酌情支持18459元［2.5万元÷365天×539天（2013年5月9日至2014年10月29日）×50%］。对于反诉原告主张的支付房屋维修费12000元，不能证明反诉被告使用不当，证据不足，不予支持。对于反诉原告主张的赔偿家具、家电损失费5000元，反诉被告认可其拿走3张单人床在其家中，其他不予认可，反诉原告亦未提供相应证据，故反诉被告应将3张单人床返还，对反诉原告其他请求不予支持。反诉原告主张反诉被告拆除的两间房屋恢复原状，因该房未有相关院内批建手续，其亦未提供相应证据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告王书珍与被告陆绍强所签房屋买卖协议无效。
二、被告陆绍强返还给原告王书珍定金10万元及赔偿利息损失（利息数额从2013年5月9日起至本判决确定的给付之日以10万元为本金按中国人民银行同期贷款利率的50%计算）。
三、反诉被告王书珍赔偿反诉原告陆绍强房屋使用费18459元，返还反诉原告陆绍强3张单人床（原物）。
四、驳回原告、反诉原告其他诉讼请求。
上列二、三项于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2684元，反诉费738元，由原、被告（反诉原、被告）各负担1711元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 马 军
审 判 员 韩雅静
人民陪审员 吴黎明
二〇一五年十二月三日
代理书记员 刘明慧