北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民再28号上诉人（原审原告）：周芳，女，1983年8月12日出生。委托代理人：周振北（周芳之父），1956年7月15日出生。委托代理人：郭霞珍（周芳之母），女，1957年11月26日出生。被上诉人（原审被告）：北京首都机场房地产有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府右街6号。法定代表人：张少秾，董事长。委托代理人：班蕊，北京市京翰律师事务所律师。周芳与北京首都机场房地产有限公司（以下简称首都机场房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，北京市顺义区人民法院（以下简称原审法院）于2009年2月27日作出（2008）顺民初字第2916号民事判决。双方均不服该判决，分别提出上诉。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2009年7月31日作出（2009）二中民终字第10278号民事判决。周芳仍不服该判决，后二中院于2014年12月18日作出（2014）二中民监字第11974号民事裁定，再审本案，并于2015年1月6日作出（2015）二中民再终字第01174号民事裁定，撤销（2009）二中民终字第10278号民事判决及（2008）顺民初字第2916号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院经重审后作出（2015）顺民再初字第06061号民事判决。周芳不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周芳之委托代理人周振北、郭霞珍、被上诉人首都机场房地产公司之委托代理人班蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年3月，周芳诉至原审法院称，我于2006年3月3日自首都机场房地产公司的销售人处全款购买了位于北京市顺义区××苑×号楼×单元××室的商品房（以下简称涉诉房屋）。当日，首都机场房地产公司的销售人在收到全部房款后没有提供《北京市商品房期房买卖合同》用于签署，只是出具了选房单和收款收据，而且长时间没有向我公示首都机场房地产公司与其销售人销售商品房的实际关系。首都机场房地产公司的销售人在2006年11月21日向我交付房屋时，没有按照后补签署合同约定的条件交付房屋。我在办理交房手续后，验收房屋时发现该商品房存在违反北京市建筑设计和安装规范的诸多质量问题，首都机场房地产公司的销售人收到我的整改意见函后，于2006年12月1日给予3日修复承诺，但是一直未见修复工程。我于2007年4月对首都机场房地产公司的销售人提起诉讼。在法院审理期间，首都机场房地产公司的销售人在2007年7月多次找我补签该商品房买卖合同，首都机场房地产公司的销售人为我作出了合同交房日期仍按2006年11月21日的说明后，我才补签了商品房买卖合同。我在签署该合同后，被法院裁定驳回了起诉。我认为，首都机场房地产公司授权该销售人的行为，存在违反《中华人民共和国城市房地产管理法》规定之嫌，首都机场房地产公司的销售人在销售该商品房时违背了房地产管理法和合同法对首都机场房地产公司的约束，首都机场房地产公司的销售人在交付该商品房时的违约行为造成的经济损失责任，必须由首都机场房地产公司负责赔偿。现依据我与首都机场房地产公司补签的商品房买卖合同中约定的双方责任义务，请求法院：1.判令首都机场房地产公司完善房屋的交付条件，交付符合合同约定并达到国家和本市工程质量规范的房屋，如首都机场房地产公司不进行修缮，则需支付周芳3万元自行修缮费用；2.判令首都机场房地产公司支付周芳2007年度物业管理费2781.74元和2006-2007年度采暖费2997.54元；3.判令因首都机场房地产公司没有按照国家有关规定公示其与销售人关系，赔付周芳起诉首都机场房地产公司销售人的律师代理费6000元；4.判令首都机场房地产公司支付2006年11月21日至实际交付之日止的逾期交房违约金，按照购房总价日万分之五，即347.44元/天计算；5.判令首都机场房地产公司支付原审和再审期间的评估费、鉴定费和诉讼费。首都机场房地产公司辩称：3万元自行修缮费用系周芳自行估算，且未实际产生。2006年11月21日，我公司按期交付了通过住宅工程质量分户验收和竣工备案的房屋，该房屋质量符合国家和本市颁布的工程质量规范，并符合合同约定的交付条件。2006年11月25日，周芳签署了《住房验收交接表》，已经办理完毕房屋的交接手续，我公司不存在逾期交付房屋的违约行为。房屋交付使用后产生的物业费、采暖费均应由周芳自行承担，且物业费、采暖费均由第三方收取，我公司不应承担赔偿责任。我公司未隐瞒与北京恒实房地产开发有限公司（以下简称恒实房地产公司）的关系，周芳盲目起诉而产生的律师费应自行承担。因鉴定结论产生的评估费不予认可，因周芳的原因导致案件再审，诉讼费用均应由周芳承担。因此，请求法院驳回周芳的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：周芳与首都机场房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》虽系补签，但是系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方均应依据该合同履行各自权利、义务。双方虽然在该合同补充协议中约定由恒实房地产公司承担法律责任，但是在诉讼过程中，双方均确认本案的法律责任由首都机场房地产公司承担，法院不持异议。双方争议焦点之一为首都机场房地产公司是否存在逾期交房违约行为。关于涉诉房屋交付时间，在恒实房地产公司向周芳出具的入住通知书上明确要求周芳于2006年11月21日办理入住手续，首都机场房地产公司亦在补签《北京市商品房现房买卖合同》时应周芳要求出具了有关说明，对《北京市商品房现房买卖合同》中约定交付时间进行修正，故双方协商一致的交付涉诉房屋的时间为2006年11月21日。双方约定的交付条件为，首都机场房地产公司提供涉诉房屋《面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。周芳自认于2006年11月21日收到了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。虽然周芳认为履行交付上述文件的主体系恒实房地产公司而非首都机场房地产公司，但是依据恒实房地产公司及首都机场房地产公司的委托代理关系，首都机场房地产公司已经按照合同约定履行了上述义务。关于《面积实测技术报告书》一项，虽然首都机场房地产公司提交的《房屋土地测绘技术报告书》系2006年11月23日作出，但是在恒实房地产公司向周芳出具的房款结算单中，明确了涉诉房屋的预测建筑面积、套内建筑面积，实测建筑面积、套内建筑面积。而周芳与恒实房地产公司签订的选房单中，双方约定按照套内建筑面积计算房屋价款，在周芳与首都机场房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中亦明确约定了按照套内建筑面积计算房屋价款。附件2房款结算单中注明的房屋实测套内建筑面积为145.58平方米，与《房屋土地测绘技术报告书》中记载的面积一致。周芳按照145.58平方米的实测套内建筑面积补交了相应的房款，且未提出异议。现周芳以《房屋土地测绘技术报告书》出具时间晚于房屋交付时间，《房屋土地测绘技术报告书》中实测建筑面积与房款结算单中实测建筑面积数据不一致为由主张首都机场房地产公司存在逾期交房违约行为，法院不予采信。周芳在2006年11月21日补交了房款，办理了入住手续且取得了涉诉房屋的钥匙，此后周芳又于2006年11月25日验收了房屋并提出了验收意见，周芳虽称其拒绝接收涉诉房屋，但是对此其并未提交证据予以证明，故法院对此不予采信。周芳在接收涉诉房屋后，以涉诉房屋存在质量问题不符合交付条件为由主张首都机场房地产公司存在逾期交房违约行为，没有事实和法律基础，法院亦不予采信。双方争议焦点之二为涉诉房屋是否存在质量问题以及因为房屋质量问题周芳所受损失的数额。虽然涉诉房屋已经经过了工程竣工验收备案，但是经鉴定，周芳提出的15项鉴定内容中有12项存在质量缺陷，或不符合图纸设计、不符合相关规范的规定，或属于未完项目。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。虽然首都机场房地产公司将书房西墙位移，并修复弱电箱，但是位移后的书房西墙仍局部破损，修复后的弱电箱安装位置仍存在质量缺陷，而房屋的其他质量问题至今仍未得到解决，因此周芳可自行或委托他人对涉诉房屋进行修缮，由首都机场房地产公司支付修复费用。关于修复费用的数额，本案在原一审期间已委托评估机构进行评估，双方虽就评估报告提出异议，但均未提供充分的证据予以证明，且双方在重审期间均表示不申请重新鉴定及评估，法院对双方所提出的异议均不予采信。故法院仍依据原一审评估报告所确定之金额支持周芳修复房屋质量问题所需之费用。物业费及供暖费系周芳居住使用涉诉房屋过程中需负担之费用，但是因涉诉房屋存在质量问题，周芳无法正常使用涉诉房屋，由此产生的物业费及供暖费属于周芳的合理损失。首都机场房地产公司以上述费用由第三方收取，并非其收取为由拒不赔偿周芳上述损失，法院不予采信。周芳要求首都机场房地产公司给付律师费用没有法律依据，法院不予支持。综上，原审法院经审判委员会讨论决定，于2015年12月判决：一、北京首都机场房地产有限公司于判决生效后七日内，给付周芳修复费用人民币一万二千六百一十六元；二、北京首都机场房地产有限公司于判决生效后七日内，赔偿周芳物业费损失二千七百八十一元七角四分、供暖费损失二千九百九十七元五角四分；三、驳回周芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，周芳不服，上诉至本院称，2006年11月25日应首都机场房地产公司之约，我方三人前去验房，当时有物业公司的李姓人员参加，现场发现诸多质量问题，记载于验收表上，但该表原件至今未向法院出示。因为房屋质量不合格，我方至今没有入住。原审法院未依法确定事实真相，未以合同内容为事实依据，明显偏袒对方。一审法院虚构入住手续的办理流程，仅摘录入住通知手续的办理时间，却刻意忽略通知书中具体办理程序的另外四项内容。将首都机场房地产公司提供的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》硬性塞入办理入住流程，刻意将办理涉诉房屋入住手续的文件编入入住流程，企图说明其履行合同。首都机场房地产公司提供的《北京市房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》与本案标的不同，无直接关系，且与司法鉴定结论相反，其应承担违约责任。入住通知第三项《房屋土地测绘技术报告书》并不存在，且并不直属诉争房屋，该据显示的日期2006年11月24日表明在办理入住手续时根本不具备提供条件。其称《房屋土地测绘技术报告书》不需要交付给业主充分显露其并不打算履行合同。2006年11月25日《住房验收交接表》记载了诸多质量缺陷，没有对方签字，亦没有我方同意签收的意见，至今未出示原件。房屋存在诸多质量缺陷，我方不可能进行验收交接手续。其承诺修复至今，未通知我方办理交接手续，属其未依约尽职尽责。司法鉴定结论表明有十几项工程质量缺陷，而《住宅工程质量分户验收表》所列16项验收合格，该表分明是欺瞒糊弄消费者。其提供的物业管理单位的《情况说明》是其唆使物业公司加盖印章编造而生，属于伪证，所称修复无人告知我方，所称隔墙板复位，至今仍不符合相关文件规范要求。关于首都机杨房地产公司与北京埃力生房地产开发有限公司向恒实房地产公司出具的授权委托书，根本无须我方参与，该委托书亦无授权恒实房地产公司替代首都机场房地产公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容。我方起诉恒实房地产公司诉讼中，恒实房地产公司向法院提供了该委托书及合同附件九的补充协议，但法院并未理睬，仍裁定驳回了我方的起诉。前案裁定双方不存在合同关系，本案却生长出委托关系，令人匪夷所思。原审法院认定了委托代理关系纯属颠倒事实真相。原审法院在引用涉诉合同条款时，故意遗漏了合同第十条约定的前提条件、第十一条第（一）款、第十三条第（二）款等重要条款，却显露合同附件九补充协议。按市住建委规定，编制造价应以建筑工程概算定额作为依据，采用修缮工程概算定额错误，使用2008年定额更不合时宜。编制工程造价，亦无须考虑房屋周转问题。我方已申请重新评估，首都机场房地产公司若不同意，本应由其完成施工，而其却抵赖事实存在，故意拖延出保修期至今，我方不接受不可能完成的费用。恒实房地产公司所提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》与本案并不牵扯。该两书不符合合同第九条第（二）款第2项规定的要求，应属首都机杨房地产公司违约。现请求撤销原判，依法改判支持我方原诉求。首都机场房地产公司同意原判。经审理查明：2006年3月3日，周芳与北京恒实房地产开发有限公司签订蓝天苑选房单，周芳选购涉诉房屋。选房单上注明涉诉房屋预测建筑面积为165.53平方米，预测套内建筑面积为143.76平方米，套内建筑面积单价为4870.56元/平方米。付款方式为一次性付款，98折优惠。98折套内建筑面积单价为4773.15元/平方米，预测总房款为686188元。当天，周芳一次性付清全部房款，扬子江地产集团有限公司为周芳出具收据一张。2006年10月20日，恒实房地产公司向周芳发出涉诉房屋入住通知书，通知周芳于2006年11月21日下午到指定地点办理入住手续。2006年11月15日，蓝天苑二期4号楼取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，按《建设工程质量管理条例》第十六条的规定进行了竣工验收并且验收合格。2006年11月21日，周芳前往办理涉诉房屋的入住手续。办理了住户登记，签署了《物业管理委托合同》。在周芳的业主入住批准单上，注明了实测建筑面积为166.53平方米。周芳补交了8687元房款，支付了2007年1月1日至2007年12月31日物业费2781.74元和供暖费2997.54元。物业费收据由北京首都机场物业管理有限公司出具，供暖费收据由扬子江地产集团有限公司出具。签收了涉诉房屋A钥匙1把，B钥匙6把，另有1把A钥匙由物业公司留下。周芳在入伙手续书中“入伙收楼事项已办理完毕，已收房门钥匙”下方的业主处签名。当日周芳未验房，称因办完手续已经晚上七点，且房屋没电。2006年11月23日，北京市顺义区建设委员会测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》，在该报告书中涉诉房屋的实测建筑面积为166.50平方米，实测套内建筑面积为145.58平方米。周芳称，其是在本案原一审期间才见到了《房屋土地测绘技术报告书》，且该报告书内容不完整，未涉及涉诉房屋的报告内容。首都机场房地产公司则称，测绘单位已经提前将测绘的实际面积告知该公司，2006年11月21日周芳亦依据涉诉房屋的实测面积补交了房款，《房屋土地测绘技术报告书》不需要交付给业主。2006年11月25日，周芳前往办理涉诉房屋验收交接手续，在《住房验收交接表》上注明了房屋质量问题若干项，随后向恒实房地产公司提交了一份整改意见。2006年12月1日，恒实房地产公司副总经理田雪瑾向周芳出具承诺书一份，内容为：“现4号楼5单元202号隔墙板需移位，由于没有脚手架，现承诺在业主布置好脚手架后一日内完成隔墙板的移位，其他配电箱及护栏维修在三日内完成。”2007年4月13日，周芳以商品房买卖合同纠纷为由将恒实房地产公司诉至原审法院，要求该公司赔偿其损失95899.86元。在该案审理期间，首都机场房地产公司于2007年7月30日和周芳签订了涉诉房屋的《北京市商品房现房买卖合同》。此外，周芳亦向原审法院提供了一份首都机场房地产公司及北京埃力生房地产开发有限公司共同向恒实房地产公司出具的授权委托书，该授权委托书表明首都机场房地产公司和北京埃力生房地产开发有限公司授权恒实房地产公司销售涉诉房屋并收取购房款与银行按揭贷款。恒实房地产公司向法院提交了附件1蓝海苑（西区）业主入住交费清单及附件2蓝海苑（西区）房款结算单各一份。附件2房款结算单中注明：预测建筑面积为165.53平方米，实测建筑面积为166.53平方米；预测套内建筑面积为143.76平方米，实测套内建筑面积为145.58平方米；预测房屋总价款为686188元，实测房屋总价款为694875元，房款结算补交8687元。2007年8月20日，原审法院作出（2007）顺民初字第3241号民事裁定，以周芳与恒实房地产公司之间并不存在买卖合同关系为由驳回周芳的起诉。周芳对该裁定不服，上诉至二中院。在二审审理中，周芳撤回上诉。为该案诉讼，周芳支付律师代理费6000元。2007年7月30日，首都机场房地产公司（出卖人）与周芳（买受人）就涉诉房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》第六条约定，双方按照套内建筑面积计算价款。第九条第（一）款约定，出卖人应当在2007年7月31日前向买受人交付该商品房；第（二）款约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件：1.提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书。2.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。4.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。5.买受人已按本合同约定支付全部房款和其他应付款，并已按本合同的约定履行了其在房屋交付前应履行的所有责任。该合同第十条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在30日之内[该时限应当不小于第八条第一款第（1）项中的时限]，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金[该违约金比率应当不小于第八条第一款第（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍[该比率应当不小于第（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。第十一条“交接手续”约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第十三条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）双方先行办理该商品房交接手续，在验房时发现的并经双方确认的质量问题，按照北京市有关规定，由出卖人负责修复，但入住装修后发生的质量问题不在此范围。该合同的附件九合同补充协议中约定，出卖人如因本合同项下之各种违约行为，给买受人造成损失的，概由恒实房地产公司负责处理并承担一切法律责任。同日，恒实房地产公司向周芳出具《关于的说明》，主要内容为：合同内标明的出卖人应当在2007年7月31日前向买受人交付商品房，仅为出卖人办理商品房合同特定日期，出卖人与买受人双方确认交付商品房户门钥匙，仍以实际发生的2006年11月21日出卖人向买受人交付商品房户门钥匙为准。本案原一审，即（2008）顺民初字第2916号案件审理情况如下：该案中，周芳的诉讼请求为：1.判令首都机场房地产公司完善该合同所规定的交付条件，由于其违反国家和本市颁布工程质量规范，至今未达到标准修复房屋工程费用，退还我该费用18948元；2.由于首都机场房地产公司违约致我无法使用住房，判令其赔付我物业管理费4366.2元及采暖费2998元，共计费用7364.2元；3.因首都机场房地产公司没有按照国家有关规定公示与其销售人关系，故赔付我起诉其销售人的委托律师代理费6000元；4.判令其赔付我违约金198040.8元；5.本案诉讼费由其承担。该案审理过程中，首都机场房地产公司出具情况说明称，2006年12月1日，恒实房地产公司应周芳要求，承诺在业主布置好脚手架后完成隔墙板的移位工作。但是周芳在12月4日因病住院导致脚手架没有布置。恒实房地产公司为了及时完成移位，在取得周芳同意后，于2007年5月自行布置了脚手架，于一天内完成了隔墙板的移位工作。周芳则认为，经维修后的隔墙板、弱电箱仍没有达标，且除上述问题之外，涉诉房屋还存在其他质量问题，并要求首都机杨房地产公司给付其修复费用18948元。经周芳申请，原审法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称北京市建筑工程质量司法鉴定中心），对周芳提出的涉诉房屋质量问题进行质量缺陷鉴定和补充鉴定。经鉴定，涉诉房屋存在的主要问题有：1.一层主卧室门东墙安装弱电箱安装位置存在质量缺陷；2.二层中厅东墙北侧两块轻质隔墙板接缝上端局部有破损，不符合相关规范的规定；3.一层及二层主卧室阳台沿外侧外墙涂料局部有破损，不符合相关规范的规定；4.一层主卧室阳台护栏中间两根立杆安装存在质量缺陷；5.一层主卧室阳台窗东侧靠墙立框内被外墙涂料污染及南侧东窗框下侧密封条中间局部有破损，不符合相关规范的规定；6.中厅南墙二层相对一层向内收13mm符合设计图纸规定；7.室内混凝土墙面及顶板未刮耐水腻子不符合《北京市住宅工程装修部位设计要求和施工（验收）条件》第2条施工（验收）要求“做至基层，刮耐水腻子”的规定，而砖墙抹灰面及轻质隔墙面符合以上规定的第10条的相关规定；8.室内地面为轻质陶粒找平地面，符合《北京市住宅工程装修部位设计要求和施工（验收）条件》第1条施工（验收）要求“地面面层一次成活赶光”的规定；9.书房西墙改造前位置不符合设计规定；10.纱窗拉绳均已腐朽、断裂，该纱窗拉绳存在质量缺陷；11.二层卫生间排水主立管检查口处管道安装存在质量缺陷；12.中厅南墙一层与二层变截面处错台13mm，符合设计图纸规定；13.中厅二层北窗未安装纱窗，属未完项目，应予以补装；14.书房西墙及西北角烟道东墙垂直度分别为8mm、15mm，不符合相关规范的规定；15.弱电箱内电线均为甩头设置，缆线未端接，用户房间内的弱电插座将无信号，不符合相关规范的规定。针对上述问题，北京市建筑工程质量司法鉴定中心依据原审法院的要求，提出了建议修复方案。对于北京市建筑工程质量司法鉴定中心的鉴定意见，周芳不认可关于室内地面符合《北京市住宅工程装修部位设计要求和施工（验收）条件》第1条施工（验收）要求“地面面层一次成活赶光”的规定之鉴定意见；首都机场房地产公司认为《关于加强新建商品房住宅家庭居室装饰装修若干管理规定（试行）》的文件不属于强制性规范，北京市建筑工程质量司法鉴定中心不应适用该规定作为本案的鉴定依据。北京市建筑工程质量司法鉴定中心对周芳及首都机场房地产公司提出的异议进行了书面回复，对其中心的鉴定依据及结论进行了解释。就涉诉房屋的修复费用，原一审期间，原审法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称金利安评估公司）对北京市建筑工程质量司法鉴定中心鉴定出来的质量缺陷，或不符合图纸设计、不符合相关规范的规定，或属于未完项目的内容进行了损失评估，评估金额为12616元，其中包括工程修缮费用10115.62元和直接经济损失费用2500元。直接经济损失为房屋使用权人周转安置费用，以涉诉房屋市场租金2500元/月，计算涉诉房屋修复所需时间和人员周转时间为1个月。针对金利安评估公司出具的评估报告，周芳及首都机场房地产公司均提出异议。周芳认为，金利安评估公司采用北京市房屋修缮工程预算定额代替北京市建筑安装工程的（概）预算定额系错误做法；首都机场房地产公司认为，应剔除耐水腻子的修复费用的评估。金利安评估公司对于周芳所提的异议亦予以了书面回复。周芳交纳了鉴定费、评估费用共计1.2万元。该案经原审法院审理认为，双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且双方在该合同签订之前已分别实际履行了房款或房屋的交付义务。商品房的出卖人向买受人交付的房屋存在质量问题的，应在保修期内承担修复责任，并赔偿合理损失。经鉴定，首都机场房地产公司向周芳所交付房屋的书房西墙之位置不符合图纸设计，且经首都机场房地产公司移位后的书房西墙及修复后的弱电箱仍存在质量问题。对经鉴定的以上及其他房屋质量问题，首都机场房地产公司在保修期内应承担修复责任。双方就鉴定报告、评估报告提出的异议，依据不足，法院不予采信，故首都机场房地产公司应按评估报告所确定之金额给付周芳修复房屋质量问题所需之费用。因涉诉房屋已实际交付，周芳适用合同中关于逾期交房责任的约定要求首都机场房地产公司给付违约金，属请求不当。涉诉房屋在交付之时，书房西墙即存在质量问题，因书房西墙移位工程的性质，该工程是否完成直接影响到周芳对涉诉房屋的正常居住使用。另外，其他房屋质量问题的修复工程也将对周芳居住使用涉诉房屋造成影响。因此给周芳造成的损失，首都机场房地产公司应予以赔偿，赔偿的具体数额由法院结合涉诉房屋质量问题及修复工程等情况酌情予以确定。物业费及供暖费系周芳居住使用涉诉房屋过程中需负担之费用，在本案已对周芳的损失予以处理后，其再要求首都机场房地产公司赔偿其物业费及供暖费，无法律依据，法院不予支持。周芳要求首都机场房地产公司给付律师费之请求，无法律依据，不予支持。综上，原审法院依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、北京首都机场房地产有限公司于判决生效后七日内，给付周芳修复费用人民币一万二千六百一十六元；二、北京首都机场房地产有限公司于判决生效后七日内，赔偿周芳损失人民币九万二千元；三、驳回周芳的其他诉讼请求。双方均不服该判决，分别上诉至二中院，该院经审理作出（2009）二中民终字第10278号民事判决：一、维持北京市顺义区人民法院（2008）顺民初字第2916号民事判决第一、三项；二、变更北京市顺义区人民法院（2008）顺民初字第2916号民事判决第二项为：北京首都机场房地产有限公司于判决生效之日起七日内赔偿周芳物业费损失二千七百五十七元七角四分、供暖费损失二千九百九十七元五角四分。周芳不服该判决，后二中院经该院审判委员会研究决定，于2014年12月18日裁定再审该案。本案再审重审期间，双方均认可涉诉房屋状况与原一审鉴定及评估期间房屋状况一致，未发生变化。双方均表示不申请重新鉴定及评估。周芳明确要求首都机场房地产公司支付3万元修缮费用，其中包括了2万元工程费及从实际交房日起计算30天的违约金1万元。双方一致确认，由首都机场房地产公司承担本案中的法律责任。周芳认可附件2房款结算单是与入住通知书同时收到的，在2006年11月21日其收到了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。但是周芳认为，竣工验收是针对整栋楼的，而并非针对涉诉房屋；《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系恒实房地产公司出具的，首都机场房地产公司没有履行出具上述说明书的义务；附件2房款结算单上的数据与测绘报告上的数据不吻合；在其办理房屋入住手续时，测绘报告尚未作出，且该测绘报告未显示涉诉房屋的测绘数据，只是一个测绘目录。原审法院释明周芳如逾期交房违约金得不到支持，可调整诉讼请求，主张因房屋不具备交付条件而造成的实际损失。周芳明确表示坚持本案中诉讼请求，要求首都机场房地产公司支付逾期交房违约金，不对诉讼请求进行调整。上述事实，有当事人的庭审陈述、选房单、收据、承诺书、房款结算单、《北京市商品房现房买卖合同》、《房屋土地测绘技术报告书》、司法鉴定书、回复函等证据在案佐证。本院认为：周芳与首都机场房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》虽系补签，但系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行各自的义务。关于出卖方责任的主体，双方虽在该合同补充协议中约定由恒实房地产公司承担法律责任，但在诉讼过程中，双方均确认本案的法律责任由首都机场房地产公司承担，本院不持异议。恒实房地产公司就涉诉合同的相关行为后果由首都机场房地产公司承担。此案的核心争议点是首都机场房地产公司是否构成逾期交房及是否应承担逾期交房的违约责任。2006年11月21日，周芳应出卖方通知前往办理入住手续。出卖人有义务依约向买房人交付符合合同第九条第（二）款第1、2、4、5项条件的房屋。而对于买受人而言，有权依合同第十一条规定行使抗辩权，即出卖人“不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件”的，买受人有拒绝接收房屋。而在办理入住手续的过程中，周芳在未见《房屋土地测绘技术报告书》的情况下，按出卖人提供的数据交纳房款等费用，又在未验房的情况下，签收了涉诉房屋的钥匙。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》虽系恒实房地产公司出具，但恒实房地产公司与首都机场房地产公司存在授权委托关系，虽然在委托手续上未注明恒实房地产公司代为交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但首都房地产公司已对该交付行为予以认可，应视为首都房地产公司履行了上述文件的交付义务。综上，法律上应视为周芳以行为放弃了合同第十一条项下的购房人拒绝接收房屋的权利，至此出卖人已完成了交房义务，周芳已完成收房。11月25日周芳验房时发现了诸多质量问题，虽双方就房屋质量问题存在争议，但周芳所列举的质量问题多已被司法鉴定结论所认定，但不能据此认定周芳未收房且有权拒绝收房、出卖人构成逾期交房的结论。对此，除前述理由外，对于验房中发现的质量问题如何处理，双方所签合同第十三条有明确约定。该条约定，因涉诉房屋已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房。对于验房时发现的质量问题，应按照北京市有关规定，由出卖人负责修复。涉诉房屋所属楼宇取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，经质量验收合格，双方应共同查验收房，对于验房中发现的问题，依约由出卖人进行修复。周芳称其尚未收房且有权拒绝收房的意见与该约定不符。对其所持上述意见以及其提出的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》与本案标的无直接关系，原审法院硬性将其塞入入住流程、企图说明对方履行合同的意见本院不予采纳。综上，11月21日周芳已收房且无权拒绝收房的情况下，出卖人并不构成逾期交房，周芳要求首都机杨房地产公司承担逾期交房责任的上诉请求缺乏合同依据，原审法院经释明后，其仍坚持该项诉求，原审法院予以驳回正确。关于涉诉房屋质量修复费用的问题。经过司法鉴定，周芳提出的15项鉴定内容中有12项存在质量缺陷，或不符合图纸设计、相关规范的规定，或属于未完项目。交付使用的房屋存在质量问题，出卖人应当承担修复责任。关于修复费用数额的确定，在原一审期间法院已委托评估机构进行评估，双方虽就评估报告提出异议，但均未提供充分的证据予以证明，且双方在重审期间均表示不申请重新鉴定及评估，原审法院依原一审评估报告所确定之金额支持周芳修复房屋所需之费用并无不妥。因系对修复费用的鉴定，鉴定机构以修缮工程概算定额作为鉴定评估标准并无不当。因此案系依审判监督程序提起再审后发回重审的案件，原审法院采原一审鉴定评估标准及结论进行处理亦无不当。周芳所称应以建筑工程概算定额作为标准、以2008定额作为依据不合时宜的意见缺乏依据，本院不予采纳。原审法院对双方其他争项的认定处理均无不当，本院均予以维持。原判对双方其他争项的认定处理均无不当，本院均予以维持。综上，原判认定事实清楚，处理结果正确。周芳的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费及评估费共计12000元，由周芳负担2000元（已交纳），由北京首都机场房地产有限公司负担10000元（于收到本判决之日起七日内交纳）。一审案件受理费4755元，由周芳负担2363元（已交纳），由北京首都机场房地产有限公司负担2392元（于收到本判决之日起七日内交纳）。二审案件受理费4755元，由周芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 成审 判 员  翟玉明代理审判员  申友祥二〇一六年七月十三日书 记 员  于胜虎