广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终439号
上诉人（一审原告）：卢瑜，男，1984年10月21日出生，汉族，住广西兴业县。
委托代理人：吕坤才，广西玉州律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地：玉林市玉州区茂林镇茂林街1号。
法定代表人：陈斌阳。
委托代理人：林毅、吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。
上诉人卢瑜因与被上诉人广西盛世翰林置业投资有限公司关于商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初3468号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告广西盛世翰林置业投资有限公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由被告定向开发玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉口东侧[盛�.杏林居]商品住宅区，定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费。原告非玉林市第一人民医院职工，系通过受让该院职工的购房资格与被告于2016年11月12日签订[盛世.杏林居]《认购协议书》。《认购协议书》第二“认购条款”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。”因对是否应当交纳水电开户费、燃气管道费开户费有异议，原告向一审法院提起诉讼，请求：依法确认被告超出2016年11月12日签订的[盛业.杏林居]《认购协议书》约定的实际认购单价外，另行收取的水电开户费110元/平方米和燃气管�开户费2350元/户的行为无效。
一审法院认为，该案所涉及的杏林居住宅小区的销售方式是一种定向购房者的销售方式，售价与普通住宅商品房售价比较具有透明性、非营利（或低利润性）的性质。玉林市第一人民医院与被告签订的《定向开发合同》已明确开发成本的商品房的均价没有包含水电、燃气开户费。如不收取定向购房者的水电、燃气开户费，这两项费用将无从出处。原告亦无理由要求被告承担，这是由该项目的性质（非营利性或低利润性）所决定的。原告引用有关部门约束普通商品房销售的政策性文件作为本案的理由，是不当的。原告自愿签订认购协议后，如不同意该认购条款，可以不与被告签订商品房买卖合同。认购协议是双向约束的，既约束被告要按认购协议的价格与原告签订购房合同，也约束原告履行合同中规定由原告应交纳的费用。但现原告自愿与被告签订认购协议后，却只想以认购协议约定的价格与被告签订商品房买卖合同，不想按认购协议的约定支付水电、燃气开户两项费用，只想享受约定权利，不愿承担约定义务，是违背《合同法》“公平”和“诚实信用”的原则规定的。据上述理由，原告的诉讼请求理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告卢瑜的诉讼请求。本案受理费184元，减半收取计92元，由原告卢瑜负担。
上诉人不服一审判决，上诉称：1.一审判决认定涉案的杏林居住宅小区的销售方式是一种定向购房者的销售方式，售价与普遍住宅商品房售价比较具有透明性，非营利（或低利润性）的性质，属认定事实错误：（1）被上诉人并没有举证证明其出售的商品房属非营利性，且一审判决认定为非营利或低利润性本身就自相矛盾，被上诉人的销售方式实际上是一种团购式推销商品，可能的获利更大；（2）被上诉人与玉林市第一人民医院签订的《商品房定向开发合同书》第九条9.2（1），第十条10、2.（1）内容表述，也体现营利性。2.上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》第二条第（7）项约定条款无效：该《认购协议书》已由预约合同性质转为《商品房买卖合同》性质。上诉人除交纳定金外，已全部交清了部分房款，只剩下银行按揭贷款手续未办，约定内容符合人《商品房买卖合同》要件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同：被上诉人明知国家的规章和政策严禁开发商收取水电、燃气开�费的情况下，利用格式合同欺骗上诉人；国家计委、财政部（1996）2922号文件和国家发改委585号文件虽属规章，从法律适用角度看，国家行政主管部门针对商品房交易过程中有关收费问题专门发文的规范性文件，具有合法性、合理性，管理相对人应当严格遵守执行，不得违反。被上诉人规避行政部门相关规定，属“以合法形式掩盖非法行为”；被上诉人以代收形式向上诉人收取水电、燃气开户费存在欺骗性。被上诉人收取上述二笔费用手段是购房交费后拒不开具收据和发票给上诉人，拒不提供水电、燃气部门委托收此费用的相关材料。且从部分购房者交纳二笔费用后签订《商品房买卖合同》的事实得知，当上诉人交纳了二笔费用后，被上诉人随即收了《认购协议书》并将交纳的二笔费用加入原来《认购协议书》约定的房价上，进而抬高房价再次欺骗购房者签订《商品房买卖合同》，以隐瞒欺骗手段将非法收费转为合法收费，再次“以合法形式掩盖非法行为”。综上所述，被上诉人采取欺骗手段，以合法形式，掩盖非法目的与上诉人签订违规条款，依据合同法规定，显属无效。请求二审法院撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》第二条第（7）项“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担”无效。
被上诉人答辩称：1.上诉人一审提出的诉讼请求是确认收取水电、天燃煤气管道开户费的行为无效，二审请求确认该条款无效，属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围；2.《认购协议书》的内容没有违反相关法律、法规以及规范性文件的强制性规定，是合法有效的。上诉人引用的有关文件并非法律行政性法规的范畴，不能作为认定本案《商品住宅定向开发合同》、《认购协议书》无效的依据；3.涉案的相关费用被上诉人还没有实际收取，上诉人请求确认该“行为”无效无任何依据；4.被上诉人已向上诉人明示《商品住宅定向开发合同》的存在，并且双方在客户报名表中亦明确受该合同的约束。因此，《商品住宅定向开发合同》应作为本案定案的依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交了下列三份证据：1.在玉林市玉东新区房屋交易中心网站下载的被上诉人向社会发布的杏林居住宅小区各栋楼房价格标价表，欲证明被上诉人向业主销售商品房时确定明码标价的房价为认购书的房价；2.部分业主交纳水电煤气管道开户费后，被上诉人将此费用计入房价的有关资料，欲证明被�诉人以代收水电、煤气管道开户费的名义单方抬高房价，存在欺诈行为的事实；3.光盘视频，欲证明被上诉人为了收取水电、燃气管道开户费拒不与上诉人签订《商品房买卖合同》，亦未为上诉人办理银行按揭贷款的事实。经质证，被上诉人认为，对证据1、2的合法性、真实性、关联性都有异议。《商品住宅定向开发合同》、《认购协议书》已约定购房单价不包括涉案费用，被上诉人不存在抬高房价的行为；对证据3的合法性、真实性、关联性都有异议。视频拍摄的时间、地点及画面人员都无法确定。
二审期间，被上诉人提交了下列证据：杏林居客户报名表、收款收据、房产更名协议，欲证明部分上诉人非玉林市第一人民医院的职工，系受让他人购房指标；被上诉人已向上诉人明示《商品住宅定向开发合同》第八条的约定等合同内容，双方已书面同意按该合同第八条执行、受其约束。经质证，上诉人对上述证据所要证明的问题有异议。
本院认为，上诉人提供的三份证据，被上诉人对合法性、真实性、关联性均提出异议，从内容看，单凭该三份证据尚不能证明上诉人欲证明的问题，本院不予采纳。被上诉人提供的证据，上诉人对证明的问题有异议，结合其他证据，可证明部分购房人不是玉林市第一人民医院的职工，购房人在报名购房时，被上诉人已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条，可作为认定本案事实的参考依据。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与玉林市第一人民医院签订的《商品住宅定向开发合同》第�条约定商品住宅价格不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费，上诉人在报名购房时，被上诉人已明示上述合同内容。之后上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》，约定水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担，此条款是双方约定的结果。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此，对合同效力和合同部分条款的审查认定应当依据法律和行政法规。本案双方的约定没有违反法律、行政法规强制性，合法有效，应遵守执行。一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，本院予以维持。上诉人与被上诉人已在协议中明示了水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担，不能认定被上诉人有欺诈行为。协议约定水电、天燃煤气管道开户费收取由认�方承担，该费用如何收取、是否实际收取与本案无关。被上诉人提出，上诉人一审提出的诉讼请求是确认收取水电、天燃煤气管道开户费的行为无效，二审请求确认该条款无效，属于新的诉讼请求。本院认为，上诉人在一审请求确认收取水电、天燃煤气管道开户费的行为无效，实质上是请求确认协议该条款无效。故上诉人二审的诉讼请求不属于增加独立的诉讼请求。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，对其请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费184元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭泉清
审判员 吕海欢
审判员 梁 凤
二〇一八年四月二十八日
书记员 邱鹏程