广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0305民初699号
原告：黄秀娟，女，1980年8月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：陈蓉，广东深港律师事务所律师。
被告：深圳市鼎胜投资有限公司。
法定代表人：蔡传健。
委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
原告黄秀娟诉被告深圳市鼎胜投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法适用简易程序于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈蓉，被告委托诉讼代理人蓝远辉到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办证违约金88564.68元（人民币，下同），违约金按日按购房总价款2811577元的万分之三，自2016年4月21日计至2016年11月22日止（扣除2016年6月8日至9月26日暂缓登记期间）；2.诉讼费等由被告负担。事实及理由：2015年2月3日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告购买位于深圳市南山区××大道与石鼓路交汇处××域世家××区××房。合同约定，所购房屋总金额为2811577元；被告应于2015年8月25日前将合同约定房屋交付给原告使用；合同约定如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依据合同的约定履行了自己的义务，但被告却未履行应尽义务，违反合同约定，造成原告不能按合同约定取得《房地产证》，给原告造成损失。被告的违约行为，严重损害了原告的利益，为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。
被告辩称：1.跨宗地建设属于《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条所约定的不可抗力范畴。被告办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日。被告申请金域世家豪园初始登记后，深圳市不动产登记中心（以下简称“登记中心”）于2016年4月26日复函被告：“由于跨宗地建设的原因，我中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理初始登记”。实际上，登记中心于2016年4月21日以“深不动产登[2016]25号”文件，向深圳市规划国土委请示。2016年7月19日，深圳市规划国土委开会作出《会议纪要》。管理局出具书面意见后，登记中心以宗地为单位，办理首次登记（也就是初始登记）、转移登记，并在登记簿及买受人不动产权证书上记载共同使用配套设施的内容。2016年8月5日，深圳市规划国土委南山管理局根据上述深圳市规划国土委的会议精神，以深规土南函（2016）334号函向被告复函明确“鼎胜金域世家豪园共有部位申请的处理意见”。这时，涉案项目初始登记的障碍才得到最终的解决。2016年9月26日，登记中心才按照上述深圳市规划国土委的会议精神和深规土南函（2016）334号《函》完成金域世家豪园的初始登记。被告认为，根据相关法律法规的规定，金域世家豪园的相关证照齐全、完全具备初始登记的申请条件。金域世家豪园无法办理初始登记是因为跨宗地建设的原因，两宗土地已批出的规划手续和土地手续之间相互抵触，这在深圳乃至全国为首例出现的新问题，政府主管部门也没有预见到问题的复杂性。期间，深圳市规划国土委以及下属登记中心、管理局等部门，均是积极主动解决问题，从发现、研究到最后问题的解决只历时半年就完成。以上的情形属于被告与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条所约定的不可抗力范畴。该不可抗力的发生不可归责于被告，也不可归责于政府主管部门。由于该问题在2016年8月5日之前是客观持续存在的，并且连政府主管部门都无法预见、控制并可避免的事件（不然政府部门在此之前一定会出台跨宗地建设的规范性文件），被告作为法人企业，法律所要求的注意义务应低于政府主管部门。在2016年8月5日不可抗力消除之前，无论被告提出多少次申请，金域世家豪园初始登记均是无法办理的，被告办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日，2016年8月5日前涉案房产迟延办证的责任均与被告无关。2.“工程竣工验收证明文件”应当包含《深圳市建设工程规划验收合格证》，金域世家豪园的初始登记期间为2015年8月20日至2016年2月16日。虽然被告于2015年4月29日取得了金域世家豪园的《竣工验收备案收文回执》，但《竣工验收备案收文回执》仅表明主体工程已经竣工验收，根据《深圳市城市规划条例》第61条、《广东省实施中华人民共和国城市规划法》第33条之规定，工程竣工后必须进行规划验收，待规划验收合格后，方可投入使用及申请办理房地产登记。而被告直到2015年8月20日才取得了金域世家豪园的《深圳市建设工程规划验收合格证》，《深圳市建设工程规划验收合格证》属于工程竣工验收证明文件之一，被告办理金域世家豪园的初始登记义务起算日应为2015年8月20日。因此，按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条的约定，被告办理金域世家豪园初始登记期间为2015年8月20日至2016年2月16日。3.退一步讲，在被告于2016年2月19日就提出初始登记申请的情况下，应当视被告自2016年2月19日起免责。被告按照《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条的规定，向登记中心提交了金域世家豪园B区初始登记的所需的全部文件，并于2016年2月19日取得了办理回执。登记中心审查后认为无法办理，需暂缓办理初始登记，要求被告自愿撤回申请。被告认为，撤回2月19日初始登记申请的根本原因是开发项目存在着经批准的规划手续和土地手续之间相互抵触，初始登记根本无法办理下去，不能归责于开发商或者登记中心等任何的一方。属于预售合同附件五第八条所约定的免责范畴。而且，登记中心从2016年2月19日开始一直不间断地为此工作，包括发现问题、研究问题和上报问题等。即使被告存在2016年3月31日撤回申请和2016年4月25日再次提出申请的行为，其也没有干扰到登记中心的工作进程。被告认为，由于2016年2月19日递交了初始登记申请，退文责任不在被告一方，因此，应免除被告自2016年2月19日至2016年4月25日止的延迟办证赔偿责任，计66日；加上初始登记的障碍于2016年8月5日后消除，被告认为免责期间应从2016年2月19日至2016年8月5日止，共计168日。4.自2016年9月29日起的迟延办证责任与被告无关。在登记中心于2016年9月26日完成金域世家豪园初始登记后，被告根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条的约定，通过特快专递（邮件发出第三日视为送达）和报纸公告（公告日为送达日）两种方式，立即于2016年9月27日通知原告共同办理涉案房产的转移登记手续。在被告已经及时通知原告的情况下，若原告未履行其负有的主要义务（如向登记中心递交证件资料和缴纳税费等），那么从原告收到通知之日起，被告对涉案房产办理转移登记无需承担任何违约责任。本案中，被告于2016年9月27日通知原告共同办理涉案房产的转移登记手续，原告在2016年9月28日按《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条约定，最迟也是2016年9月30日收到相关通知后并未办理转移登记，其负有主要责任（如向登记中心递交证件资料和缴纳税费等），那么从2016年9月29日起，被告对涉案房产办理转移登记无需承担任何违约责任。另外，被告的《金域世家业主房产证出证明细》显示了原告已取得涉案房产的房地产证的情况。因此，自2016年9月29日起，被告对涉案房产办理转移登记已无需承担任何违约责任。5.即使被告需要支付违约金，涉案房产按期交付并最终可以办理《不动产权证》，不但不影响原告的使用，也未给原告带来任何损失，相反涉案房产已经大幅升值，人民法院应将违约金标准降低为每日万分之一。涉案房产按期交付并最终可以办理《不动产权证》，不但不影响原告的使用，也未给原告带来任何损失，相反涉案房产已经大幅升值约80-90%。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金应当根据所造成的损失来确定，在涉案房产最终可以办理（或已经办理）产权证的情况下，请求人民法院依法将违约金标准降至每日万分之一。综上所述，原告在起诉状中所述与事实严重不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，被告不应承担任何责任。被告恳请人民法院查明案件事实驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于西丽××大道以北与石鼓路以西的鼎胜金域世家豪园（又名“鼎胜名园”）A区项目商品房工程，系由深圳市龙井实业股份有限公司开发建设；鼎胜金域世家豪园B区项目工程系由被告开发建设。被告于2010年8月5日取得《深圳市建设用地规划许可证》，于2012年11月20日取得《深圳市建设工程规划许可证》，于2015年4月29日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，于2015年8月20日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》。
2015年2月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定：买受人向出卖人购买涉案房产，建筑面积87.93平方米，购房总价款为2811577元；出卖人应于2015年8月31日前将房地产交付给买受人使用，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人选择以书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记的方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国境域内，在邮件发出之日起第三日视为送达，……若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面方式报纸公告送达，送达日为报纸公告日，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果；及其他内容。该合同附件五约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件；对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。
合同签订后，原告向被告付清了购房款。被告于2015年8月25日将涉案房产交付原告使用。
另查，2016年2月19日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年2月19日收到被告申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为60个自然日（自受理之日起至2016年4月19日）。2016年4月25日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年4月25日收到被告申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为30个工作日（自受理之日起至2016年6月7日）。
2016年4月26日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜金域世家豪园B区初始登记的告知》，内容为：“因T504-0069宗地上鼎胜金域世家豪园B区与T504-0070宗地上鼎胜金域世家豪园A区为统一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分隔线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体、不同起止日期的两宗地上，我中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文”。
2016年9月26日，被告取得粤（2016）深圳市不动产权第0204813号初始登记证书。2016年9月28日，被告在《深圳特区报》上刊登《关于办理鼎胜金域世家豪园B区不动产权证的公告》，通知该小区业主办理不动产权证书。
再查，在关联案件中，本院依法向登记中心出具协助调查函，询问该中心暂缓或延缓本案被告初始登记的原因等。该中心于2016年11月22日向本院出具《深圳市不动产登记中心关于协查鼎胜金域世家豪园A区、B区项目房地产初始登记相关情况的复函》，内容为：“一、2016年2月19日，深圳市鼎胜投资有限公司（以下简称被告）向我中心申请办理鼎胜金域世家豪园B区项目的房地产初始登记（受理文号为9C-316017706）；3月31日，被告撤回了前述申请（详见附件1），该登记程序终结。二、2016年4月25日，被告再次申请办理鼎胜金域世家豪园B区项目房地产初始登记，我中心依其申请予以受理（受文号为9C-316045416）。2016年4月12日，深圳市龙井实业股份有限公司申请办理鼎胜金域世家豪园A区的房地产初始登记（受理文号为9C-316039973）。上述两申请经审查存在不符合登记条件需补正的情况，我中心于是向申请人做出暂缓办理告知书（详见附件2），并于登记条件成就后向申请人分别核发了粤（2016）深圳市不动产权第0204813、0204774号《不动产权证书》。三、关于办文时限问题。2016年3月31日前受理的房地产初始登记申请，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，办文时限为60日（不含公告期）；2016年4月1日后受理的房地产初始登记申请，依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，办文时限调整为30个工作日（不含公告期）；对外承诺的办文时限以《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》为准。”被告对该复函的关联性不予认可，并表示该复函所述的经审查鼎胜公司存在不符合登记条件需补正的情况不属实，所谓不符合条件是指被告提交的深规土南函（2016）334号函，该函所解决的问题为预售合同附件五第八条所指的不可抗力，因为涉及跨宗地建设，而跨宗地建设是由深圳市规划国土委员会所批准建设，后期深圳市规划国土委员会下属的不动产权登记中心南山管理所却不认可市规划国土委员会所批准的规划建设，最终在2016年7月19日，深圳市规划国土委员会召集了其所有的下属部门开会，才得到了解决政策，2016年8月5日深圳市规划国土委南山管理局出具的前述334号函，因此涉案房屋存在办证的不可抗力因素。根据该复函的第3点可以看出，当时初始登记存在改革，而涉案房屋所在的楼盘的跨宗地建设是深圳市乃至全国第一宗跨宗地建设的例子，这是深圳市践行先试先行的国家政策，后相关的配套政策没有完善所导致的问题。
被告提交了《EMS快递单》，以证明原告于2016年9月28日收到被告的办证通知，2016年9月29日起被告对涉案房产办理转移登记已无需承担任何违约责任。原告则表示快递单上没有写明签收时间，不认可被告主张的2016年9月28日签收。
本案原告于2016年11月22日取得《不动产权证书》。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。
本案的争议焦点为被告是否应承担延期办证违约责任，其承担延期办证违约责任的期间应如何计算。
根据涉案合同约定，被告在将涉案房产交付给原告之日起240日内应为原告办理并取得《房地产证》，否则须向原告支付延期办证违约金。本案中，原告在约定期限内未办理房地产证书，故被告依约应向原告承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。
关于违约金的起算日，合同约定被告应自房地产交付之日后的第240日起向原告支付延期办证违约金。本案中，涉案房产的实际交付时间为2015年8月25日，故根据合同约定，应从2015年8月25日后的第240日起，即自2016年4月21日起计算违约金，本案原告主张从2016年4月21日起算违约金，符合合同约定，本院予以采纳。被告主张涉案项目为跨宗地建设，系与政府主管机关相关的非出卖人可预见、控制并可避免的事件，属于不可抗力范畴，被告的办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日，即《深规土南函（2016）334号函》作出的次日。对此本院认为，首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案项目为跨宗地建设项目，行政主管机关在办理该项目的初始登记过程中需研究制定相应的解决方案，但该情形并非不能克服，行政主管机关最终亦提出方案并办理了涉案项目的初始登记。因此，被告主张的上述因素并不属于不可抗力。其次，登记中心虽在受理初始登记申请后作出暂缓登记的处理，但涉案项目的初始登记必须由被告启动，只有在被告提出登记申请之后，才会涉及到行政主管部门如何研究解决登记方案的问题。涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的时间为2015年4月29日，根据合同约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内（即2015年10月26日前）完成涉案房地产项目的房地产初始登记。但被告在合同约定的完成初始登记时限内尚未提出初始登记申请，其本身已构成迟延履行。被告主张取得初始登记的时限应为取得《深圳市建设工程规划验收合格证》之日起180日内，因竣工验收与规划验收属于不同的验收项目，而合同约定的是“取得工程竣工验收证明文件之日起180日内”，故被告该项主张欠缺事实依据，本院不予采纳。综上，被告主张其办证义务起算日应为《深规土南函（2016）334号函》作出的次日，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得《房地产证》之日止。在本案中，被告主张其已于2016年9月28日履行了通知办证义务，并主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日。对此本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，故被告主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日，理由不成立，本院不予采纳。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至被告通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1.不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2.根据被告办证通知内容，买受人在收到通知之后，需联络、会同被告或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故原告在收到通知之后还需一定时间联络被告或银行工作人员协商办证事宜；3.相关案件中最早办理出房地产证的时间为2016年11月中旬。据此，本院酌定在被告通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，被告承担违约金责任的期间应计算至通知到原告办证后的第60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止）；如买受人在通知办证后的60日内仍未办理出房地产证，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于被告通知办证的情况，被告提交EMS邮寄详情单以证明其履行了通知义务。本案中，根据双方合同关于通知与送达的约定，被告邮寄的地址与合同载明的通讯地址一致的，故本院确认办证通知已送达原告，因快递单未注明签收时间，本院确认送达时间为邮件发出之日（2016年9月27日）起第三日即2016年9月29日，故原告应在收到办证通知后的60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止），即2016年11月28日前办理出房地产证书。本案原告于2016年11月22日取得《房地产证》，属于在合理期限内取得房地产证，故本院认定被告承担违约金的截止日为2016年11月22日。
关于违约金计算期间的扣除问题。被告虽曾于2016年2月19日向登记中心申请初始登记，但根据登记中心的复函，被告又于2016年3月31日撤回该次申请，且本案无证据证明被告撤回该次申请是行政主管部门原因所致，故被告撤回申请的后果应由其自行承担，被告以此要求扣除违约金计算期间无事实依据。被告于2016年4月25日申请初始登记，根据2016年4月25日深圳市不动产登记中心业务受理通知书，该中心收到被告初始登记申请的办理期限为30个工作日，自受理之日起至2016年6月7日止。但登记中心在受理上述初始登记申请后，于2016年4月26日出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜金域世家豪园B区初始登记的告知》，告知因涉案项目跨宗地建设，该中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文。根据双方当事人的房地产买卖合同约定，因政府主管机关等非出卖人可预见、控制并可避免的事件发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中登记中心因涉案项目跨宗地建设，需向上级部门请示再根据相关规定办理初始登记，上述决定属于行政机关履行其职责的范围，非被告所能控制，符合合同约定的免责事由，故登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记的期间（即2016年6月8日至2016年9月26日，共计111天）被告不应承担延期办证的违约责任，上述期间应从违约金计算期间中扣除。
综上，自2016年4月21日起计算至2016年11月22日，并扣除111天，被告延期办证共计105天，依据合同约定未超过120日的，按日万分之三计算违约金，故被告应向原告支付延期办证违约金88564.68元（2811577元×0.0003元/日×105日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告深圳市鼎胜投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄秀娟支付延期办证违约金88564.68元。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1007.06元，原告黄秀娟已预交，由被告深圳市鼎胜投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 赖 晖
二〇一八年三月二十二日
书记员 袁珍珍
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。