广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1146号
上诉人（原审被告）王建美。
委托代理人赖干希、ＸＸ辉，均为广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴建党。
委托代理人刘红生，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人张睿康。
原审第三人深圳市腾高服装辅料有限�司。
法定代表人邢霞君，董事长。
上诉人王建美因与被上诉人吴建党、原审第三人腾高公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第573号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
吴建党原审诉讼请求：1、解除吴建党、王建美签订的《二手房买卖合同》；2、王建美赔偿吴建党购房差价损失70万元；3、本案诉讼费由王建美承担。
原审法院审理查明，2009年10月20日，王建美（出租方）与吴建党的妻子案外人一（承租方）签订《房屋租赁合同》约定，王建美将某花园24栋303号房产（以下简称涉案房产）出租给案外人一作住宅使用；租赁期限为2009年10月20日至2010年10月19日；租赁保证金500元；月租金500元，案外人一应于每月5日前支付租金。2013年9月10日，某社区居民委员会出具《证明》，�明吴建党自2006年10月29日至今一直居住于涉案房产。2013年3月5日，吴建党与王建美签订《二手房买卖合同》约定，王建美将涉案房产转让给吴建党，转让成交价为100万元；王建美应于收到全部房款3日内将涉案房产交付给吴建党。双方未就定金、房款支付期限及支付方式、递件过户时间等内容作出约定。2013年7月9日，王建美与腾高公司签订《二手房买卖合同》约定，王建美将涉案房产转让给腾高公司，转让成交价为170万元；腾高公司在合同生效之日向王建美支付定金5万元；腾高公司于2013年7月16日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款165万元支付至双方指定的资金监管机构的账户；在腾高公司按照约定将楼款一次性支付至双方指定的第三方监管账户，且王建美已经取得房产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，�最晚不得迟于2013年7月22日（含当日）；涉案房产没有设定抵押，王建美对其享有完全的处分权；涉案房产没有租约；王建美应于收到全部楼款7日内（交楼保证金除外）将涉案房产交付给腾高公司；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；双方另就违约责任等内容作出了约定。当日，王建美开具收款收据，载明收到腾高公司支付的购房定金5万元。2013年7月12日，中国建设银行深圳某支行出具《交易资金委托监管业务收款收据》，载明收到腾高公司划来的监管资金165万元。2013年7月17日，涉案房产由王建美转移登记至腾高公司名下，建筑面积103.65平方米，登记价884964元，房产证号：40××30。关于吴建党与王建美签订房屋买卖合同的过程，吴建党主张：王建美曾于2007年提出将涉案房产以35万元的价格转让给吴建党，吴建党未同意；2013年3月王建美再次提出以100�元的价格向吴建党转让涉案房产，当时市场价格在140万元至150万元之间，因吴建党系长期租户，故王建美便宜卖房，且应王建美要求，双方未就付款方式、付款期限、递件过户时间等内容作出约定；双方签订合同后，吴建党多次与王建美协商付款等内容并表示其需贷款购买，王建美要求吴建党等回复，直至2013年9月底腾高公司在涉案房产门口张贴通知要求吴建党搬走，吴建党才得知涉案房产已转让给腾高公司。王建美主张：2013年3月5日当晚，吴建党找到王建美商谈买房事宜，因其经济能力有限，需向银行贷款，故双方未就付款方式、付款期限、递件过户时间等内容谈妥，购价100万元并非双方确定的意思表示，仅是吴建党的心理价位，且吴建党提出向银行咨询贷款事宜后给王建美答复，但此后吴建党未作答复。王建美于原审庭审中确认其与吴建党签订合同时涉案房产的市场价格在150万元至160万元之间，并主张其在将涉案房产转让给腾高公司之前曾通知吴建党，但其未对此进行举证，吴建党亦予否认。吴建党、王建美确认，吴建党的妻子与王建美签订的租赁合同于2010年10月19日到期后，双方未续签合同，但吴建党及其妻子一直租住于涉案房产并支付租金。吴建党主张每月租金实际为1900元，其一直按照此标准向王建美支付租金至2013年9月，此后的租金未再支付；王建美确认租金标准，并确认吴建党支付租金至2013年6月。吴建党提交的其名下招商银行账户的交易流水显示，2013年8月9日、9月7日，吴建党分别向案外人二转账3800元、1900元，吴建党主张2013年8月9日的3800元系2013年7月、8月的租金，2013年9月7日的1900元系2013年9月的租金，案外人二系王建美的外甥女。上述交易流水还显示，2009年12月至2013年6月期间，吴建党持续按月或隔月向案�人二转账支付1900元或3800元不等。现涉案房产仍由吴建党及其家人占有、使用。2013年10月14日，腾高公司向原审法院起诉吴建党，请求吴建党搬离涉案房产并赔偿租金损失，该案案号为（2013）深南法民三初字第588号。
原审法院审理认为，腾高公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的自由处分，由此引起的不利法律后果由其自行承担。2013年3月5日吴建党与王建美签订的《二手房买卖合同》约定王建美将涉案房产转让给吴建党，双方约定了买卖主体、买卖标的物、买卖价款，虽双方未就定金、房款支付期限及支付方式、递件过户时间等内容进行约定，但就涉案房产的买卖，双方已达成明确的合意，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条的规定，该《二手房买卖合同》成立。另根据�同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故该《二手房买卖合同》对吴建党与王建美均有约束力，虽然双方尚未就具体的合同权利义务作出约定，但王建美将涉案房产转卖给腾高公司，致使其与吴建党之间的合同目的无法实现，王建美未举证证明其在转卖前通知吴建党解除合同，故其一房两卖的行为已构成违约，应依法承担违约责任。吴建党诉请解除合同并由王建美赔偿损失，事实和法律依据充分，原审法院予以支持，并确认双方签订的合同于吴建党解除合同的意思表示到达王建美之时即王建美签收本案应诉材料之日（2013年11月28日）解除。鉴于王建美与吴建党约定的转让价格100万元低于涉案房产当时的市场价格，且吴建党自认当时的市场价格在140万元至150万元之间，王建美亦确认当时的市场价格在150万元至160万元之间，根据王建美转卖腾高公司价格170万元，并结合本案的实际情况，本院酌情判令王建美向吴建党赔偿损失30万元。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认吴建党与王建美签订的《二手房买卖合同》于2013年11月28日解除；二、王建美于本判决生效之日起十日内向吴建党赔偿损失30万元；三、驳回吴建党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由吴建党负担3086元，由王建美负担2314元。
上诉人王建美不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回吴建党诉讼请求；3、判令由吴建党承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：原审认定事实有误，依法应予以纠正。涉案合同缺乏基本成立要素，且主要合同条款并无约定，依法应认定合同并未成立。首先，原审依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定认定涉案合同成立，该认定有误。根据上述规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”根据这条规定的行文可见，立法是把合同成立的最基本要件定为三个要素：合同当事人（名称或姓名），合同标的（具体标的或行为）、合同标的的数量（价款、数量及金额等）。上述三个要素缺一不可。具体到本案�，王建美与吴建党签订的涉案合同明显欠缺其中第三个合同要素，即合同标的物的价款并不成立。本案的实际情况是，双方对此房产总价（即100万元的转让价格）并没有达成一致意思表示。吴建党在原审庭审已经承认其在签订涉案合同时已经知悉涉案房屋的市场价值在150～160万元，而合同填写的转让价却是100万元，两者相差50～60万元，在双方均清楚知晓涉案房屋实际市场价格的情况下，试问，作为一个理性经济人，业主王建美凭什么愿意作出如此大的牺牲？吴建党一审对此的解释是，王建美看在吴建党是长期租户的份上，故此愿意便宜卖房。然而，吴建党的解释明显不符合社会常理，也不符合实际情况，王建美不可能凭着房东与房客的关系就向吴建党让渡如此巨大的利益，对此，唯一合理的解释，也是真实的原因就是合同由不知何人所填写的100万元转让价并不是�建美的真实意思表示，而仅仅是吴建党单方的心里价位。其次，涉案合同中合同定金金额、定金给付期限、房款付款方式及条件、产权过户期限、房产现状、房产交付等乃至违约责任承担等主要的合同条款均为空白。涉案合同主要条款均未有约定，明显缺乏可操作性和继续履行的可能性，由此亦可认定涉案合同并未成立。实际上，王建美是纯属基于双方长期房东房客的关系，轻信吴建党声称的需要以购买合同咨询贷款事宜，从而在上述空白合同签字。从吴建党当晚匆匆催促王建美签字并取走所有合同原件而没有给任何一份合同原件给王建美留存，可见王建美所言非虚。最后需要强调的是，吴建党从2013年3月5日签订合同后，直到腾高公司2013年7月17日取得房屋产权，这四个多月时间内，吴建党并未与王建美继续协商购房事宜，也从未有谈起支付定金。由吴建党签订合�后未曾或怠于履行涉案合同，也可见其自身也从未将上述空白合同视为正式成立。原审庭审时，吴建党声称在签订合同后曾多次要求向王建美支付合同定金。对此，吴建党没能提供任何证据予以证明，而且也与涉案合同条款明显矛盾（定金条款是空白）。可见其要么根本没有要求支付定金，要么利用其掌握所有合同原件的有利条件故意不给自己设定定金金额和给付期限，从而造成涉案合同向其倾斜的有利局面。退一步来讲，即使涉案合同成立，也属于可撤销合同。根据《合同法》第五十四条第一项的规定，在签订合同时，王建美在明知涉案房产市场价已达150～160万元左右的情况下，却签订了合同价仅仅100万元的买卖合同，两者之间差距高达50～60万元，合同价与市场价相差高达50～60%，这明显对王建美非常不公平。如果这样的合同得以支持和继续履行，对王建美的�益是非常严重的损害。吴建党不具备购房资格和能力，即使合同成立并继续履行，其合同目的也因其自身原因而导致无法实现。本案中，吴建党属于非深圳户籍居民，根据法律和政策规定，其购房需要提供在深圳市1年以上纳税证明或连续缴纳十二个月社会保险证明。由于吴建党本身无固定职业，无固定收入来源，其根本无法提供具备购房资格的证明。所以，涉案合同即使成立并继续履行，也无法实现其合同目的，由此造成的损失，吴建党也应予以承担，法院酌定全部由王建美承担显然不公平。原审适用法律明显有误，依法亦应予以纠正。原审认定王建美的行为导致吴建党合同目的无法实现，应依法承担违约责任，赔偿吴建党损失。进而以签订合同市场价和转卖价之差酌定吴建党损失，明显有误。首先，根据《合同法》第一百一十三条的规定，涉案合同总价款100万�，即使根本违约，违约责任最多也是双倍返还定金或赔偿不超过合同价款20%的违约金，即20万元。王建美在签订涉案合同时，根本不可能预见到如果合同不能履行的情况下，会被要求承担如此巨大的损失，原审酌定的损失30万元明显超出王建美所应预见和所能预见的，何况本案中，吴建党并未支付任何定金，也没有产生任何实际损失。原审酌定的法律依据在于《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十七、十八条的规定，上述规定旨在解决房屋买卖合同解除后，守约方的可得利益损失的问题，其意图是保护已经履行合同的守约方避免因为房价波动而造成的损失，使得守约守法者不因对方违法违约而蒙受损失。从这个规定显而易见，有权要求违约方赔偿房价差额前提必须是：请求一方自身是守约方。然而在本案中，吴建党在负�先履行义务的情况下，并未履行，没有支付一分钱的定金，其也没有提交任何证据证明其有要求过向王建美给付定金和协商合同主要条款，在这种情况下，吴建党根本没有履行合同，其本身即属于违约在先，根本谈不上守约，所以也丧失了请求王建美履行合同和赔偿的前提。原审判决对王建美明显不公平，有违合法合理公正公平的法治原则。本案中，王建美念及吴建党一家在深圳创业艰难、生活不易，故从一开始就以较低的价格让吴建党租住在涉案房产。租住以来，吴建党支付的房租尚不足15万元。如果按照原审判决，王建美需要赔偿吴建党30万元损失，即相当于吴建党在没有支付任何对价的情况下，白白（无偿）取得了涉案房产十几年的使用权、居住权和十几万元的赔偿金。这于法于情于理，都对王建美明显不公。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，也显失公平，依法均应予以纠正，请求二审法院支持王建美的上诉请求。
被上诉人吴建党口头辩称，王建美与吴建党所签的买卖合同系双方真实意思表示，特别是对于转让价款的约定是明确的，并非如王建美所说的属于吴建党的心理价位，合同对于价款的支付时间虽然没有约定，这也充分说明了合同签订时双方是相互信任的，且这也是当时王建美自己的意见，此后吴建党一直等待王建美的付款指令，且也一直居住在涉案房产，并支付租金，对于这一生效的合同双方都应当依照合同的约定以及相关合同法的规定予以履行。王建美一房两卖的行为是根本违约行为，直接导致吴建党无法实现合同目的，且也给吴建党造成了巨大损失，不仅使吴建党无法按合同约定的价款购买房屋，也使吴建党丧失了按当时市场价格购房的机会。双方所签的房屋买卖合同不存在可撤�的情形，合同的价款虽然低于当时的市场价格，但是属于双方的真实意思表示，是双方经过商定而形成的。王建美称吴建党不具备购房资格和能力，不符合事实，也是对吴建党的一种藐视，吴建党自2000年5月起就在深圳居住并工作，在深圳也一直没有购房，符合购房的政策条件，吴建党在深圳多年来从事运输经营，自己拥有多部大型的货柜车，具有良好的经济基础，也具有购房的经济能力。原审判决差价损失符合法律规定，也与众多相关案例判决一致，虽然判决的金额明显过低，但吴建党也考虑王建美多年的友好关系，也予以了接受，没有上诉，王建美称吴建党并未因其一房二卖的行为产生任何实际损失，显然是错误的，其辩解应不予支持。综上，请二审法院驳回王建美的上诉请求，维持原判。
原审第三人腾高公司经本院依法传唤，无正当理由未参加本案二审法�调查，亦未对上诉人王建美的上诉陈述意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，腾高公司诉吴建党（2013）深南法民三初字第588号案民事判决已生效，吴建党在本案二审法庭调查时确认已于2013年10月、11月份左右将涉案房产交付腾高公司。
王建美与吴建党于2013年3月5日签订的涉案《二手房买卖合同》尚约定，本合同一式三份，买卖双方各执一份，买卖双方指定的第三方或相关部门保存一份，本合同自双方签字或盖章之日起生效。
王建美在本案二审法庭调查时确认，涉案《二手房买卖合同》原件共有三份，但均交给了吴建党，其手中没有留存合同原件。
本院认为，王建美主张涉案《二手房买卖合同》约定的房产转让成交价100万元并非其真实意思表示。对此，本院认为，首先，吴建党提交的涉案《二手房买卖合同》原件已清楚载明转让成交�为100万元，王建美并在合同上签字，合同尚约定合同原件一式三份，王建美与吴建党各执一份。王建美已确认合同原件共有三份，根据合同约定，王建美应持有一份原件，而王建美虽对100万元转让成交价提出异议，但未提交其所持有的合同原件佐证，其所称原件全由吴建党持有，与合同约定不符，亦未举证予以证明，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，本院采信吴建党提交的涉案《二手房买卖合同》原件，确认双方约定涉案房产的转让成交价为100万元。其次，房屋买卖双方以低于市场价交易房屋并非绝对不可能出现的情况，因房屋交易价格并非只以市场价格为唯一基准确定，尚会受到交易双方的动机、心理等多种因素的影响，王建美未能举证证明其在签订涉案《二手房买卖合同》时存在受欺诈、胁迫、重大误解等导致其意思表示不真实的情形，王建美单以涉案房产转让成交价远低于市场价为由主张涉案《二手房买卖合同》的签订显失公平，要求撤销，缺乏证据支持，理由不能成立，本院不予支持。
涉案《二手房买卖合同》已约定有当事人姓名、交易的标的、价款，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，应认定涉案《二手房买卖合同》成立，同时，虽涉案《二手房买卖合同》未约定定金金额、定金给付期限、房款支付方式及条件、产权过户期限及房产交付、违约责任等条款，但根据上述司法解释第一条第二款之规定，上述合同内容均可依照合同法相关规定予以确定，并不能影响对合同成立的判定。王建美以涉案《二手房买卖合同》除约定当事人、标的物外，未约定其他主要条款，合同不具有可操作性和继续履行的可能性，�张涉案《二手房买卖合同》未成立，有悖法律相关规定，本院不予支持。
涉案《二手房买卖合同》成立，2013年7月9日，王建美又将涉案房产转让给腾高公司，王建美的行为构成“一房两卖”，现腾高公司已取得涉案房产产权、吴建党已搬离涉案房产，涉案《二手房买卖合同》因王建美的“一房两卖”行为而无法继续履行，王建美构成根本违约，吴建党要求解除合同，符合法律规定，原审判决予以支持，处理得当，本院予以维持。涉案《二手房买卖合同》尚未履行至房产产权转移过户阶段，无法考量吴建党会否因自身原因导致房产无法过户，王建美亦未能举证证明吴建党属商品住宅限购对象。王建美主张吴建党不具备购房资格和能力，涉案合同即使成立并继续履行，亦不能实现吴建党合同目的，由此造成的损失吴建党应予以承担的上诉理由，缺乏证据支持，本院不�采纳。另，涉案《二手房买卖合同》未约定双方履行义务的期限，王建美亦未举证证明其曾根据合同法第六十二条的规定要求吴建党履行合同义务而吴建党拒绝，王建美主张吴建党违约，无权要求违约赔偿，缺乏事实依据，本院不予支持。
王建美因其“一房两卖”行为导致涉案《二手房买卖合同》解除，应向合同相对方吴建党承担违约责任。因合同并未约定违约赔偿标准，吴建党应举证证明其因王建美违约造成其损失的数额，吴建党未能举证证明。而在原审时，王建美已自认涉案《二手房买卖合同》签订时涉案房产的市场价格在150万元至160万元之间，吴建党的损失即为其按涉案房产市场价另购住房与王建美出卖涉案房产给腾高公司的价格之间的差价，本院采信王建美的自认，酌定王建美应向吴建党赔偿10万元损失。原审判决在吴建党未举证证明其损失，且涉案《�手房买卖合同》并未进入实际履行阶段、吴建党未就履行涉案《二手房买卖合同》支出任何费用的情形下，酌定王建美赔偿30万元违约损失，显属赔偿额过高，有失公平合理，本院予以纠正。
综上，上诉人王建美要求减少违约赔偿额的上诉请求理由成立，本院予以支持，王建美其他上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对王建美应赔偿的损失数额处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第573号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第573号民事判决第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第573号民事判决第二项为“王建美应于本判决生效之日起10日内向吴建党赔偿损失10万元”。
四、驳回吴建党其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5400元、二审案件受理费10800元，合计16200元，由吴建党负担13770元、王建美负担2430元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十二月一日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决�，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。