江西省赣州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣07执异31号
案外人(异议人)：陈德辉，男，汉族，1981年2月12日生，住于都县。
案外人(异议人)：刘淑贞，女，汉族，1984年2月8日生，住址同上，系陈德辉妻子。
申请执行人：陈运伟，男，1956年1月24日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：陈兰辉，江西君实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈正南，江西君实律师事务所律师。
被执行人：陈仕发，男，1953年10月27日生，汉族，住赣州市于都县。
被执行人：陈先平，男，1976年12�20日生，汉族，住赣州市于都县。
被执行人：陈荣华，男，1982年12月13日生，汉族，住赣州市章贡区。
被执行人：张才秀，女，1952年6月8日生，汉族，住赣州市于都县，系被执行人陈仕发之妻。
在本院执行陈运伟与陈仕发、陈先平、陈荣华、张才秀民间借贷纠纷一案中，案外人陈德辉、刘淑贞因不服本院（2017）赣07执224－1号执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈德辉、刘淑贞称，(2017)赣07执224-1号执行裁定，裁定拍卖陈仕发、张才秀所有的位于于都县贡江镇××大道××单元××室（产权证号：00××68）、A104号杂间（房产证号：00××47）系其所有，其于2015年7月30日与陈仕发、张才秀、陈先平、曾长叙及代办人刘霖华签订《房屋买卖合同书》，并于2015年7月31日、9月30日向出卖人陈仕发共支付购房款44万元，2015年7月陈仕发、张才秀也交付了上述房屋后，其即入住该房屋，其多次要求出卖人办理房产转让登记手续，出卖人迟迟未按约定办理，导致该房屋被法院查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求停止对上述房屋的执行。
为证明上述事实，陈德辉、刘淑贞提交了：1、《房屋买卖合同》；2、《房屋买卖合同》丙方代办人刘霖华出具的该合同系2015年7月30日签订的证明；3、陈仕发、张才秀出具的授权陈先平出售涉案房屋及杂间的证明；4、陈先平出具的收到44万元购房款的收据及将收据落款时间修改的说明；5、陈德辉2015年7月31日�9月30日的转款凭证；6、于都天润物业管理有限公司出具的陈德辉在2015年7月入住涉案房屋的证明；7、陈德辉交纳涉案房屋物业管理费的收据。
申请执行人陈运伟答辩称，一、异议人提交的《房屋买卖合同书》及《收条》系异议人与被执行人陈先平、陈仕发等人在涉案房屋被查封后，恶意串通伪造的证据，企图逃避执行，不存在真实的买卖关系。为查清案件事实，其申请法院委托司法鉴定机构对《房屋买卖合同书》及《收条》手写笔迹及摁印的形成时间进行鉴定。二、即便合同属实，异议人关于房屋己交付的主张也与合同约定明显相矛盾。涉案房屋并未交付，异议人未占有。一是异议人根本不能履行合同，房屋交付条件未成立，合同已终止，根本未继续履行，更未交付房屋。根据《于都县房屋权属登记基本信息一览表》抵押情况�明：涉案房屋曾多次被抵押贷款。2015年1月21日被陈仕发、张才秀抵押给邮政银行于都支行(他项权证号：于房他证(2015)字第(00288)号），为陈先平贷款80万元，直至2018年4月16日才解押。若合同属实，则根据合同第八条约定，涉案房屋的产权证书应己在异议人一方持有，显然其对房屋已被抵押的事实明知。房屋市场价值仅80万元，在已被抵押贷款80万元的情况下，其根本不可能再次抵押按揭贷款50万元，亦即：异议人根本不能履行合同，房屋交付条件未成立，其主张房屋已交付既不符合同约定，更不符合事实。二是异议人未入住并占有涉案房屋。首先，证明居民住所系公安派出所的权力，物业公司不具有证明资格，其出具的《证明》不具有证明效力，且该证据系孤证，无其他证据佐证，证据链缺失，不能证明异议人入住涉案房屋。其次，两异议人身份证记载的住址分别为“于都县贡江镇长征东路67号”、“于都县禾丰镇陂角村陂角组陂角下新屋56号”，更证实了异议人未入住案涉房屋。三、异议人提交的银行汇款凭证与收条相矛盾，不能证明为购房款。异议人提交的两笔汇款：2015年7月31日，刘淑贞汇款30万元至陈先平账户，该款项性质不明，不能证明为购房款；2015年9月30日，陈德辉汇款34万元至尾号8018账户，收款人身份不明，款项性质不明，且金额与收条载明的14万元不一致。因此，答辩人对该组证据的关联性有异议，不能证明为购房款。据此，陈运伟请求依法驳回异议。
本院查明，陈运伟与陈仕发、陈先平、陈荣华、张才秀民间借贷纠纷一案，2017年7月25日，江西省高级人民法院作出（2017）赣民终字231号民事判决，维持了本院（2016）赣07民初109号民事判决。本院该判决的主要内容为：陈仕发归还陈运伟借款本金475.5万元及利息，陈先平、陈荣华、张才秀对该本息的归还承担连带清偿责任，并共同承担案件受理费、保全费8.4万元。因被执行人均未履行该生效判决确定义务，陈运伟向本院申请执行，本院立执行案号为(2017)赣07执224号。本案在诉讼期间，本院作出（2016）赣07执保62号民事裁定,并依据该裁定于2016年7月25日向于都县房地产管理局发出（2016）赣07执保62号协助执行通知书，保全查封了陈仕发名下含位于于都县贡江镇××大道××单元××室（产权证号：00××68）、A104号杂间（房产证号：00××47）在内的有关房屋、店面及杂间，且为首封。2018年5月27日，本院作出（2017）赣07执224－1号执行裁定，裁定拍卖上述位于于都县贡江镇××大道××单元××室（产权证号：00××68）、A104号杂间（房产证号：00××47）。
另查明，陈先平系陈仕发、张才秀之子。位于于都县贡江镇××大道××单元××室（产权证号：00××68）、A104号杂间（房产证号：00××47）系陈仕发、张才秀夫妻的共有房产。2015年7月30日，陈先平受其父母陈仕发、张才秀委托将该房屋及杂间以80.6万元的价格出卖给案外人陈德辉夫妻，陈德辉、陈先平在代办人刘霖华的主持下订立了《房屋买卖合同书》，案外人先后共支付购房款44万元（其中2015年7月31日刘淑贞转给陈先平30万元；2015年9月30日陈德辉转给陈仕发在邮政储蓄开设的尾号为“8018”账户24万元，该款含陈先平转在其账上的10万元，本次陈德辉转付购房款实为14万元）。在本院查封涉案房屋及杂间前案外人已实际占有使用该房屋。涉案房屋未办理过户登记系因被执行人将该房屋设置抵押的贷款尚未清偿所致。案外人同意对未支付的购房款36.6万元交至本院执行。还查明，陈先平对2015年9月30日出具收到案外人44万元购房款的收条上落款时间出现的“07”改成“09”进行了书面说明。陈先平以涉案房屋设立的抵押贷款已于2018年1月8日清偿完毕。
本院认为，涉案房产在本院查封前案外人已与被执行人陈仕发、张才秀的委托代理人陈先平签订了《房屋买卖合同书》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，该《房屋买卖合同书》对被执行人陈仕发、张才秀具有法律效力。根据案外人提供的交纳物业管理费的收据、转账凭证及陈先平出具的收取购房款的收据和�明，可以认定在本院查封涉案房屋前案外人已合法占有涉案房屋，并支付了44万元购房价款。涉案房屋未办理过户登记系因该房屋被执行人设定的抵押权未解除造成，并非案外人自身原因所致。对未支付的剩余购房款36.6万元案外人已交至本院执行。据此，案外人提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除本院对涉案房屋的执行；申请执行人的抗辩理由不能成立，本院不予支持。如案外人、当事人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉，且诉讼时效自本裁定送达之日起计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
一、撤销并解除本院于2016年7月25日作出的（2016）赣07执保62号协助执行通知书中对位于于都县贡江镇滨江大道水云豪苑B栋1单元1803室（产权证号：00××68）、A104号杂间（房产证号：00××47）的查封；
二、撤销本院于2018年5月27日作出的（2017）赣07执224－1号执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈小奇
审 判 员 曾 军
审 判 员 沈象筠
二〇一八年六月二十二日
代理书记员 刘 珍