北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初4516号
原告：曹阳，男，1970年9月23日出生，住北京市海淀区。
委托代理人：吴婕（曹阳之妻），住北京市海淀区。
被告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。
法定代表人：戴林章，董事长。
委托代理人：魏玮，男，住北京市海淀区。
被告：北京市鲁艺房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区上河村二区3、4、5号楼。
法定代表人：冯兵，董事长。
委托代理人：孟凡君，北京济和律师事务所律师。
委托代理人：王文肖，北京济和律师事务所律师。
原告曹阳与被告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城公司）、被告北京市鲁艺房地产开发有限责任公司（以下简称鲁艺公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹阳及其委托代理人吴婕与被告龙城公司之委托代理人魏玮、被告鲁艺公司之委托代理人孟凡君、王文肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曹阳向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告赔偿维修费20000元。二、请求判令被告赔偿财产损失20000元。三、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2016年6月，我方发现家中负一层北边阳台有脏水沿着外墙管道渗入，立即通知了龙城公司进行维修，然而龙城公司派工作人员到现场查看后，以需要给领导汇报为由迟迟不来处理，导致脏水顺着墙壁渐渐流入室内地面，负一层室内木地板被泡损坏，阳台堆放的酒、茶叶、电器等也有不同程度的损坏。后迫于无奈，我方自行联系维修，发现位于我方负一层外的整个单元的两个主下水管道均已经断裂，污水源源不断冲刷着负一层的外墙壁。我方又通知龙城公司来查看，龙城公司表示愿意将断裂的管道接通。第二天，龙城公司派人连接了断裂的管道，我方的施工工人认为龙城公司对管道连接处用材太差，且连接不牢固，为避免再次断裂，又对断裂处重新做了连接处理。我方认为龙城公司与鲁艺公司均有义务对于房屋主管道进行维修，故诉至法院，请求支持我方的诉讼请求。
龙城公司辩称：曹阳家中确实存在负一层管道漏水的问题，2016年6月报给我方这个问题，我们去了好几次现场，维修不在物业服务合同的维修范围之内。如果存在质量问题应向鲁艺公司主张，如果过了保修期限，应申请公共维修资金，由业主向我方提出申请，委托我方向海淀区资金管理中心提出申请。我们也不知道其是否符合申请条件，由北京市房屋安全鉴定所判断是否达到需要进行公维的标准。
鲁艺公司辩称：1、本案排水工程已过保修期限，曹阳要求我方承担赔偿责任的请求无法律依据。根据《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。建筑工程的保修期限以竣工验收合格之日起计算。涉案工程于2006年11月竣工验收通过，该工程早已过了保修期限，我方已无保修责任。涉案工程不适用《商品住宅工程质量保修规程》中关于保修期限的规定，因该规程只适用于2009年9月1日以后取得建筑施工许可证的商品住宅工程，本案工程是于2004年7月16日取得建筑工程施工许可证的。2、曹阳没有提供有效证据证明工程有质量问题，故其要求我方承担赔偿责任的请求无法律和事实依据。3、曹阳未在质量保修期限内提出质量瑕疵问题，我方从未收到需要对工程保修的通知，故曹阳要求我方承担赔偿责任的请求无法律和事实依据。
经审理查明：曹阳系北京市海淀区上河村x区x号楼x至y层x单元xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，其于2014年10月16日取得房屋所有权证，系购买二手住房。龙城公司于2016年5月17日至2017年11月29日为涉案房屋所有小区提供应急物业服务。北京市海淀区人民政府曙光街道办事处于2016年5月6日向上河村小区全体业主发出《关于组织提供上河村小区应急物业服务的公告》，内容为“北京中信国际大厦物业管理有限公司因国企改革，于2016年4月1日向我处提出退出上河村小区物业管理区域的申请，准备退出上河村小区的物业服务。鉴于上河村全体业主暂时未能依法确认物业管理方式，为维持上河村小区正常的物业管理秩序，保障全体业主生活秩序不受影响，我处依据《北京市物业管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》等政府规范性文件的规定，会同相关部门确定龙城公司为上河村小区的应急物业服务企业适时进行应急服务。应急物业服务企业的服务内容、服务收费与原物业公司有关服务、收费保持不变，应急物业服务的期限至上河村小区全体业主依法确定物业管理方式之日止。应急物业服务期间，我处将会及时协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容”。
曹阳主张2016年6月涉案房屋墙外的地下共用污水管道发生渗漏，导致涉案房屋的负一层因污水渗漏产生损失，并支出维修费用。曹阳向本院提交如下证据予以佐证：一、照片，部分照片显示地板、墙面损坏，另有部分物品的外包装纸箱显示有水渍；部分照片显示涉案房屋外污水管道修理的状况。二、维修施工协议，显示曹阳与朱汉新于2016年11月6日签署，内容为：朱汉新为曹阳住宅北边半地下室的外墙做室外维修防护及管道断裂更换工程，将原污水管道清理干净，重新做防腐，刷防腐沥青二遍；两根断裂的下水管道换新；外墙整面做维修防护处理；外墙管道砌墙垛加固，管道破裂处做小井2个；三七灰土回填时无杂物无建筑垃圾，每三十公分分次回填夯实；表面层60公分散水坡和绿地按原样恢复等；包工包料价格为20000元。三、发票，显示材料款20000元，出具公司为北京市庆轩贸易有限公司，出具时间2017年1月。四、地板送货安装单，显示曹阳于2016年11月28日购买地板的费用为19805元。
龙城公司认可曹阳提交证据的真实性，但主张因曹阳家中长期无人，故导致损失扩大，且隐蔽地下水共用管道的维修责任应该在鲁艺公司。龙城公司主张其已于2006年11月5日向海淀区曙光街道办事处提交《关于上河村小区三期业主地下室及储物间渗水情况的说明》，曙光街道办事处已签收，说明的主要内容为：“龙城公司自进驻物上河村小区服务以来，陆续接到三区多户业主反映自家地下室及储物间有渗水的情况发生，我方工程人员判断为地下室穿墙水管及燃气管道穿墙管有缝隙，同时地埋防水层也有破损部位，综合原因造成户内渗水及墙面潮湿。针对小区房屋这种设计缺陷性问题，责任很难判定是否是开发商当初设计及施工工艺的问题；如果从公区设施角度考虑，又是物业负责，但需启用公维进行维修，而相应楼宇x层住户启用公维也需本楼三分之二业主同意后才能实施；我公司作为应急物业身份为小区提供服务，因我公司前期针对园区整改项投入较大，目前也无法再进行大量资金投入。在实际统计报修户数和聘请专业施工队现场勘查作价后，每户进行此项维修预计需要人民币5万元，共计10户，特向街道办事处领导请求资金支援50万元。”曹阳表示对于龙城提交的上述证据不清楚，龙城公司亦未向其告知。鲁艺公司主张上述证据真实性无法核实，与本案无关。
鲁艺公司对曹阳提交的证据的真实性及关联性均不予认可，并主张涉案工程已过保修期。鲁艺公司向本院提交《建设工程施工许可证》与《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》予以证明，上述证据显示涉案工程取得建设工程施工许可证的时间是2004年7月16日，竣工验收时间为2007年2月9日。鲁艺公司与曹阳均未就涉案房屋交付一手房业主的时间向本院提交证据予以证明。
本院认为，根据曹阳提交的证据与双方当事人的陈述，本院对于曹阳主张因涉案房屋室外地下共用污水管道破裂给其造成损失的事实予以采信。双方争议焦点在于地下污水共用管道破裂的责任由谁负担问题。
根据2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。根据2000年1月10日施行的《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，在正常使用条件下，给排水管道的最低保修期限为2年。根据2009年9月1日实施《商品住宅工程质量保修规程》第5.0.6规定，除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不得低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不得低于2年。本市自2009年9月1日取得建筑工程施工许可证的商品住宅按本规程执行。根据2010年5月19日发布的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》第2.2条之规定，住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。4.7条规定，除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；保修期满后，暗敷设管漏水，应进行维修、更新、改造。
本院认为，在住宅保修期内，房屋的共用设施出现问题，应由房地产开发企业承担保修责任。在住宅保修期满后，如因房屋质量不合格导致房屋共用设施出现问题，房地产开发企业仍应承担维修义务；如因共用设施正常的损耗与老化产生问题，由物业公司负责一般日常的维护与保养，但对于修缮范围大、维修难度高、维修费用高等共用设施的修缮、改造等，则应使住宅专项维修资金进行维修。
本案中，因维修的紧急性，曹阳已自行维修完毕，已不具备条件对管道破裂的原因是否系质量问题进行鉴定。隐蔽给排水管道的维修难度较大、费用较高，已超出物业日常维修保养的范围，但因现行的住宅专项维修资金审核标准明确规定隐蔽给排水工程的保修期最低为10年，本案的管道维修亦难以使用住宅专项维修资金。关于保修期，双方均未向法院提交证据证明涉案房屋向一手房业主交付的时间，且即使交付涉案房屋超过2年，本案发生漏水的管道系隐蔽的地下共用污水管道，虽然按照涉案房屋取得施工许可证当时的法规规定给排水工程的保修期限最低为2年，并未区分隐蔽与非隐蔽给排水，但后施行的《商品住宅工程质量保修规程》明确规定采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10年，可见隐蔽的给排水管道的常规使用寿命至少应为10年以上。综合以上因素，本院认为鲁艺公司作为房地产开发企业，应对于本案隐蔽的给排水管道的破裂进行维修，对于曹阳的维修费损失应予以赔偿。虽然曹阳开具发票的收款人与施工协议的签订人不一致，但确实存在曹阳自行维修的事实，且施工协议上显示的施工项目与施工费用具有合理性，本院对于曹阳主张的维修费金额予以采信，鲁艺公司应赔偿曹阳维修费损失20000元。对于曹阳主张的因漏水产生的财产损失，本院认为，无论曹阳还是龙城公司均应及时维修，以避免损失进一步扩大，但漏水于2016年6月发生，直至2016年11月才进行维修，维修不够及时，曹阳与龙城公司对于扩大的损失均应承担责任。就财产损失，曹阳向本院提交地板送货安装单及安装地板的照片对其主张予以佐证，本院对于地板损失19805元予以采信，对于其他物品损失，证据不足，本院不予采信。综上，本院酌情判令鲁艺公司与龙城公司各支付曹阳财产损失6500元。
综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：
一、北京市鲁艺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿曹阳维修费20000元、财产损失6500元；
二、北京龙城兴业物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿曹阳财产损失6500元；
三、驳回曹阳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由曹阳负担150元，已交纳；由北京龙城兴业物业管理有限公司负担150元，于本判决生效后七日内交纳；由北京市鲁艺房地产开发有限责任公司负担500元，于本判决生效后七日内交纳
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 常晓明
人民陪审员 ＸＸ萍
人民陪审员 刘文革
二〇一八年七月四日
书 记 员 付 琳