上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初14187号
原告（反诉被告）：李红，女，1972年3月21日出出生，汉族。
原告（反诉被告）：徐根弟，男，1967年6月13日出生，汉族。
上列两原告共同委托代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐杏弟，男，1957年11月26日生，汉族。
委托诉讼代理人：卢骏（被告女婿），男，1988年12月23日出生，汉族。
第三人：中国银行股份有限公司上海市青浦支行。
原告李红、徐根弟与被告唐杏弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后依法适用简易程序。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年1月23日第一次公开开庭进行了审理，原告李红、徐根弟及两原告共同委托诉讼代理人尹琼雪、被告委托诉讼代理人卢骏到庭参加诉讼。根据原告申请，本院于2017年2月15日依法追加中国银行股份有限公司上海市青浦支行作为第三人参加诉讼。本案于2017年3月21日第二次公开开庭进行了审理，原告徐根弟及两原告共同委托诉讼代理人陈勇、被告委托诉讼代理人卢骏到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李红、徐根弟向本院提出诉讼请求：1、被告协助两原告将位于上海市青浦区清河湾路699弄X室房屋的产权过户登记到两原告名下；2、被告承担违约责任（以人民币229万元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年11月5日起计算至本判决生效之日止）。审理中，原告放弃违约金，并增加如下诉讼请求：被告将中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行设立在上述房屋上的抵押权予以涤除;被告在原告支付全部价款当日交付上述房屋。事实与理由：位于青浦区清河湾路699弄X室房屋产权于2014年10月22日登记在被告名下。2016年7月19日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定两原告购买上述房屋，建筑面积90.24平方米，房价款为244万元，原告于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付84万元（含交中介方保管的尾款2万元），160万元以贷款形式支付，双方于2016年11月10日办理过户手续，若贷款审批额度不足或无法获得贷款，则原告应于过户日支付被告相应房价款，原告应于贷款到被告帐户后七日内（2016年12月30日前）支付尾款2万元，双方办理交接手续。2016年7月30日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定上述房屋房价为229万元、签订合同当日内支付首付款69万元，贷款支付160万元，双方确认在2016年11月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于被告故意拖延或不及时提供相关材料的，原告追究被告违约责任（即按原告已付款日万分之五自应当办理过户手续之日起至实际办理之日止）。合同附件三约定：原告于合同签订后当日内支付首期房款69万元，余款160万元以贷款形式支付，原告应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，申请一切相关手续，若贷款申请未经通过或审核通过额度不足，则原告应于送件当日补足支付给被告；若原告之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十五日内，双方赴青浦区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中介收执收件收据，待青浦区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七个工作日内，原告应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给被告二期房价款，贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，待原告取得房地产证且贷款支付至被告指定账户后三日内，双方办理房屋的交接手续。双方另签订《特别协议》1份，约定上述房屋合同价格为229万元，原告另支付被告房屋装修装饰及固定设施、搬迁补偿款、搬场费计15万元，签合同当日支付84万元，余款160万元通过贷款支付，第二期房价款支付至被告指定账户后七日内，原告支付尾款2万元，双方办理房屋交接手续。
合同签订后，原告支付被告房价款82万元。但被告于2016年8月30日口头通知要加价，故两原告于2016年9月1日诉诸法院。后被告代理人于2016年10月24日口头同意继续履行合同，原告撤回该案起诉。但之后经原告多次催告，最后原告委托律师于2016年11月2日发函通知被告于三日内办理贷款手续，被告直到2016年11月9日才配合两原告到中国银行上海市青浦支行办理贷款手续。贷款160万元于2016年11月22日已审批通过，被告又以两原告逾期办理过户手续为由拒不办理过户手续。现两原告家庭名下无房产，具有购房资格。
被告唐杏弟辩称，确认原告陈述的关于合同履行的事实，不清楚原告有无购房资格，不同意原告的诉请。2016年8月16日，被告已还清原先贷款。2016年8月25日，工商银行上海市青浦区支行已将相关材料交给被告，委托被告办理相关抵押权的涤除手续，但被告以为收到材料就已经涤除抵押权了，所以没有去办理涤除手续。随后被告就通知原告去办理过户手续，并委托中介向原告发送催告函，要求原告于2016年9月30日前办理过户手续，但中介说原告拒绝领取催告函，也拒绝过户。加价30万元是中介出的调解方案，但原告不同意。2016年10月24日，被告代理人卢骏代表被告表示愿意继续履行合同后，卢骏于2016年11月2日住院，卢骏通过中介与原告协商出院后办理手续。2016年11月7日卢骏出院，当天中介通知卢骏次日去农业银行办理贷款手续，后又通知取消，要求于2016年11月9日去中国银行办理贷款手续。因卢骏住院延误的期限可以不计入履行期限，但是原告迟延办理过户手续及付款，已构成根本性违约，被告不愿意再继续履行合同，不愿意接受原告付款。
被告唐杏弟向本院提出反诉请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、原告支付被告违约金45.80万元（房价的20%，在原告已付款82万元中扣除，被告返还原告36.20万元）。事实和理由：原告不积极办理过户手续。即使被告按照原告律师函的要求于2016年11月5日办理贷款手续，到了双方约定的过户日期2016年11月10日，原告的贷款也不可能审批下来，原告没有按合同约定在2016年11月10日补足贷款部分的房价款。被告于2016年11月21日在中介口头通知原告解除合同。之后原告也没有按合同约定在2016年12月30日前支付全部房价款。双方合同约定，原告方未按合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五自逾期之日起算至实际付款之日，逾期超过七日后仍未付款的，被告有权单方解除合同，被告应书面通知原告，原告应承担总价款的20%的赔偿金，被告可在原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告。
原告针对反诉辩称，不同意反诉请求。虽然2016年9月初，原告确实听中介说被告发了催告函，但是当时原告已诉诸法院，故要求中介转告被告与原告律师联系。且双方约定的办理过户手续期限是2016年11月10日前，被告要求在2016年9月30日前办理过户手续，不符合合同约定。双方约定的办理过户手续期限在被告取得产证满2年后，故原告愿意承担全部因过户产生的税费，当时原告提出因不满2年过户多出的税费由被告承担，但是被告不同意承担，故双方产生矛盾。被告若配合原告，本来是可以在合同约定期限内办理过户手续的。被告迟延办理贷款手续，故双方办理过户手续的期限也顺延。且被告未办理抵押权涤除手续，双方无法办理过户手续。
第三人中国银行股份有限公司上海市青浦支行未作陈述。
本院经审理认定事实如下：对当事人双方无争议的事实，本院予以确认。
现系争房屋登记在被告名下，除中国工商银行上海市青浦区支行设定的抵押权外，无其他抵押和司法限制。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同为双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方未按合同约定的期限办理过户手续，双方均指对方违约。被告称原告拒不配合原告在2016年9月30日前办理过户手续，但该项要求必定导致过户税费增加，后被告又提出加价30万元，上述行为均违反合同约定，原告有权拒绝并要求按照合同约定的期限办理过户手续。后被告以代理人住院为由迟延办理贷款手续，但代理人住院并不妨碍被告履行合同。按照二手房交易惯例，出卖人同意买受人以贷款方式支付部分房价款的，过户前出卖人应先配合办理贷款手续，故原告有权要求顺延履行义务期限，且被告对此亦予认可。故迟延办理贷款手续和过户手续未构成根本性违约，但被告于2016年11月21日口头要求解除合同，明确表示不履行合同，构成根本性违约。被告在已还清贷款、抵押权人已授权其办理涤除抵押权手续的情况下未办理涤除抵押权手续，导致双方事实上无法办理过户手续。故被告要求解除合同并由原告赔偿违约金的诉讼请求，本院难以支持。双方应继续履行合同，故被告应先涤除系争房屋上的抵押权再配合原告办理过户手续，过户产生的相关税费由原告方承担，原告应在过户后及时付清剩余房价款，被告应在原告付清房款时配合办理交房手续。审理中，原告自愿放弃违约金诉请，系当事人处分自身民事权利和诉讼权利，本院予以照准。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，相应法律后果自负。
综上，原告诉讼请求，本院全部支持，被告反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
一、被告唐杏弟应于本判决生效之日起十日内涤除设定在位于上海市青浦区清河湾路699弄X室房屋上的抵押权登记（登记证明号：青M）；
二、被告唐杏弟应于上述抵押权登记涤除后三日内协助原告李红、徐根弟办理将上海市青浦区清河湾路699弄X室房屋产权过户登记至两原告名下的手续，办理过户手续所需缴纳的税、费由两原告承担；
三、原告李红、徐根弟应于上述房屋过户至两原告名下之日起二十日内支付被告唐杏弟房价款162万元；
四、被告唐杏弟应于上述第三条房款付清之日腾退位于上海市青浦区清河湾路699弄X室的房屋并将上述房屋交付给原告李红、徐根弟；
五、驳回反诉原告唐杏弟全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费80元，减半收取计40元，由被告唐杏弟负担。反诉受理费8,170元，减半收取计4,085元，由反诉原告唐杏弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年三月二十一日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。