浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2726号
上诉人（原审被告）：周建芳。
上诉人（原审被告）：戚水娥。
上诉人（原审被告）：周俊杰。
以上三上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：吴亚廉。
被上诉人（原审原告）：胡秀文。
委托代理人（特别授权代理）：陈春鸿。
原审被告：周焕根。
原审被告：王茶花。
上诉人周建芳、戚水娥、周俊杰为与被上诉人胡秀文、原审被告周焕根、王茶花房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花具备滨江区农村多层住宅准购面积290平方米的申购资格。2008年5月19日，经选房抽号，周建芳户获得位于杭州市滨江区长河街道滨兴东苑10号楼3单元602室安置房一套及10号楼3单元3#储物间一间。2008年5月30日，周建芳与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》，周建芳户获得上述安置房（含架空层、阁楼）。2008年6月10日，周建芳向杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心缴纳了上述安置房的购房款68602.86元。2008年6月10日，胡秀文与周建芳签订房屋转让合同，并由胡文皋、张泉庆签名见证，合同约定：房屋位于杭州市滨江区长河街道江二社区滨兴东苑10幢3单元602室，建筑面积80平方米，地下自行车库5000元；房屋转让款为410000元；签订本协议前，胡秀文向周建芳预付定金300000元，周建芳交付房屋，胡秀文支付100000元房款；房产办完产权证后胡秀文支付剩余房款10000元；在政府允许办理产权过户手续时，周建芳应无条件协助胡秀文办理一切相关手续；产权过户税费由胡秀文承担；违约责任为如周建芳在该房屋过户前及过户期间，反悔要求收回房屋或不提供过户资料，周建芳应双倍返还房款及赔偿胡秀文装修费20万元；周建芳保证该转让协议已经产权共有人完全同意，不存在产权转让异议。同日，周建芳出具收条一份，确认收到胡秀文支付的购房款40万元。涉案房屋的相关水、电费，由胡秀文缴纳。
胡秀文起诉请求：1.确认胡秀文与周建芳签订的房屋转让合同有效；2.判令周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花协助胡秀文办理房屋产权过户登记；3.由周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花承担本案诉讼费用。
原审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。周建芳通过与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》，获得坐落于杭州市滨江区长河街道江二社区滨兴东苑10幢3单元602室安置房（含架空层、阁楼），周建芳依约已补交购房款。胡秀文主张，周建芳向其提供公证书、《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》和发票等凭证，且周建芳一人代表全家签字。胡秀文在审查上述材料后，认为周建芳有权以户主的身份对外签订房屋转让合同。房屋转让合同签订后，胡秀文将400000元购房款支付周建芳，周建芳将涉案房屋一套（阁楼、架空层）及公证书、《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》和发票等凭证原件交付给胡秀文。胡秀文接收房屋后，对房屋进行了装修并使用至今，房屋转让合同得到实际履行。根据房屋转让合同的约定，产权过户的税、费均由胡秀文承担，周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花应按约定协助胡秀文办理产权过户手续，胡秀文要求周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花协助办理过户手续理由正当，请求法院予以支持。
周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花主张认为，依据合同法等法律规定，周建芳未能取得其他家庭共同共有人的同意，处置房产属于无权处分行为。现在其他家庭共有人不予追认，合同应属无效。在本案中，根据双方签订的房屋转让合同的内容，结合胡秀文审查了安置协议书的事实来看，胡秀文显然是知道涉案房屋系周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花共同共有，胡秀文的主观不属于善意。本案转让的房屋价格远低于市场价格，至今房屋的权属未变更登记至胡秀文处，因此，其他家庭成员有权追回该不动产。
该院审查后认为，胡秀文与周建芳签订的房屋转让合同系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。鉴于周建芳与戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花长期共同生活，戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花对于周建芳出卖房屋的行为应当知晓，且对胡秀文长期居住在涉案房屋的行为并未提出过反对，可知其对周建芳出卖房屋的行为是认可的，因而周建芳与胡秀文签订房屋转让合同的行为并未违背该户中其他被安置人口的意志，其处分权的行使对戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花同样具有法律效力。故胡秀文要求周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花协助办理房屋产权过户手续的诉请，该院予以支持。依照房屋转让合同的约定，双方当事人办理房屋产权过户登记手续所产生的各项费用由胡秀文承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，该院于2014年6月12日作出如下判决：一、确认胡秀文与周建芳于2008年6月10日签订的《转让协议》有效。二、周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花于判决生效之日起十五日内办理杭州市滨江区长河街道江二社区滨兴东苑10幢3单元602室房屋的权属转移登记手续，并协助胡秀文办理房屋权属的过户手续。案件受理费7450元，减半收取3725元，财产保全费2620元，合计6345元，由周建芳负担。胡秀文于判决书生效之日起十日内来该院退费；周建芳于判决书生效之日起十日内，向该院交纳应负担的诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
宣判后，上诉人周建芳、戚水娥、周俊杰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：首先，原审法院忽略了本案两个证人在原审开庭中所证实的两个重要事实：一是周建芳、戚水娥、周俊杰签订该合同的目的是要筹款还债，而且是个人所负之债，因此其是背着家人私自所签，而对这一节事实，胡秀文在签订合同也是明知的，并且在原审第一次庭审中予以承认；二是周建芳、戚水娥、周俊杰在签订合同时与胡秀文约定，等资金周转过来，会筹集资金赎回涉案房屋。因此，原审法院忽略了证人胡文皋及张泉庆的证词，简单推断认为周建芳的家人对其出售房屋一事是应当知晓并且是认可的，既与事实不符，也缺乏证据支持。其次，从诉讼主体来说，戚水娥及周俊杰并不是该合同的相对人，也不知道周建芳与胡秀文签订合同的事实，其与胡秀文之间没有合同关系。因此，胡秀文将戚水娥、周俊杰作为被告不符合法律规定。最后，原审法院认为周建芳、戚水娥、周俊杰应当继续履行合同，适用法律错误。根据特别法优于一般法的原则，本案中所涉的房屋买卖合同涉及到物权的变更，而根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。胡秀文不存在善意购买的情况，其明知周建芳是为还个人欠债而隐瞒家人私自处理房产，且小产权房不能直接上市交易，其价格也是远远低于市场价格的。因此，戚水娥、周俊杰在该房屋没有过户之前有权收回房屋。综上，请求二审法院撤销原判，改判周建芳与胡秀文签订的合同无效。
被上诉人胡秀文答辩称：周建芳将房屋转让后获取的房款用于归还所欠债务，属其处分自己财产的行为，与胡秀文无关，并不影响双方房屋买卖合同关系的成立。至于周建芳的两个证人所作的证词，均与当时客观实际不符，胡秀文在庭审时已提出了异议。事实上，在签订房屋转让协议时，该两个证人作为协议签订时的介绍人和见证人，与周建芳共同向胡秀文表明房屋转让是全家人一致同意的，故在转让协议第七条作了“本转让协议已经产权共有人完全同意，不存在产权转让异议”的约定。在房屋转让后长达六年的时间里，从没有任何人向胡秀文提出过异议，也没有人扰乱过胡秀文的居住，这充分证明房屋转让是全家人一致同意的说法。关于涉案房屋能否赎回的问题。本案中，周建芳与胡秀文之间存在着房屋买卖合同关系，不存在不动产质押法律关系，故转让房屋不存在赎回的问题。至于胡秀文领取房产证后如何处理转让房屋，属于胡秀文对自己财产的处分，与本案没有关联性。关于被告的主体问题，根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁条例》的相关规定，房屋拆迁时五个家庭人员均作为拆迁安置人员。根据《滨江区农村多层住宅建设实施细则》的规定，五个人口的审核安置面积为290平方米。经选房抽号后该户可申购农村多层住宅，安置的多层住宅房屋属周建芳五个家庭人员共同共有。在房屋转让协议有效的前提下，协助办理过户手续，对每个家庭人员均具有约束力，均具有配合的义务，故戚水娥与周俊杰是当然的被告。本案房屋转让协议经双方及见证人充分协商，对转让房屋的座落、转让价格、付款方式及时间、产权过户时间、产权过户税费、违约责任及其他事项均作了明确的约定，符合买卖合同的法律特征，故本案应适用《合同法》。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告周焕根、王茶花未作陈述。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：周建芳与胡秀文于2008年6月10日签订的转让协议系双方当事人的真实意思表示，主体适格，不违反法律法规的强制性规定，依法应认定有效，双方均应依约履行。周建芳、戚水娥、周俊杰上诉认为案涉的转让房屋系其共同共有，周建芳处置该房产未经其他共有权人的同意，属无权处分行为，胡秀文不存在善意购买的情形，在该房屋未完成过户登记之前，其有权收回房屋，对此，本院认为，案涉转让协议上已约定“本转让协议已经产权共有人完全同意，不存在产权转让异议”，表明胡秀文在签订案涉转让协议时已对此尽到相应的注意义务，而周建芳与戚水娥、周俊杰系长期生活在一起的家庭成员，未有证据表明在长达五年多的时间里，其对胡秀文买受案涉房屋并长期居住在案涉房屋中的行为提出过异议，且周建芳将案涉房屋转让款用于偿还债务的行为亦不足以证明案涉房屋转让违背了该户中其他被安置人口的意愿，故原审法院根据本案实际情况认定周建芳转让案涉房屋的行为对戚水娥、周俊杰具有法律效力并无不当。虽然戚水娥、周俊杰非案涉转让协议的合同相对方，但其系案涉房屋的共有权人，胡秀文要求周建芳继续履行合同，即办理房屋产权过户登记，涉及房屋共有权人的利益，且需要案涉房屋共有权人的协助，故原审法院将戚水娥、周俊杰列为被告并不违反法律规定。综上，周建芳、戚水娥、周俊杰的上诉请求事实和法律依据均不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由上诉人周建芳、戚水娥、周俊杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿 静
审 判 员 张一文
代理审判员 盛 峰
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 何英杰