北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01102号
上诉人（原审被告）北京罗威婚纱摄影有限责任公司，住所地北京市东城区磁器口大街134号三层。
法定代表人罗元武，董事长。
委托代理人马月坤，女，1978年12月4日出生。
委托代理人于洪远，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京天润金百投资集团有限责任公司，住所地北京市东城区崇外大街9号。
法定代表人闫广亮，董事长。
委托代理人王方民，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人北京罗威婚纱摄影有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京罗威婚纱摄影有限责任公司之委托代理人于洪远，被上诉人北京天润金百投资集团有限责任公司之委托代理人王方民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，北京天润金百投资集团有限责任公司（下称天润金百公司）诉至原审法院称：我公司系北京市×××一、二、三层房屋（以下称涉案房屋）的所有权人。2008年2月1日，我公司与北京罗威婚纱摄影有限责任公司（以下简称罗威婚纱公司）订立《房屋租赁合同书》，约定我公司将涉案房屋一层部分、二层、三层及附属设施、设备租赁给罗威婚纱公司经营使用。罗威婚纱公司如约向我公司支付租赁备用金2万元。同时，罗威婚纱公司建有自建房，与租赁房屋相互联通。后双方订立《租赁合同延长期限协议书》。合同履行过程中，罗威婚纱公司长期拖欠租金，我公司多次与之协商未果。2013年6月20日，我公司向罗威婚纱公司发送《关于解除租赁关系的通知》，要求解除双方之间的租赁关系，由罗威婚纱公司腾退租赁房屋并支付拖欠租金。同年7月9日，罗威婚纱公司复函我公司，提出付款方案。2013年8月13日及12月20日，双方两次就罗威婚纱公司拖欠租金事宜召开会议，并制作会议记录。且罗威婚纱公司向我公司递交了《承诺书》，保证支付欠付租金，如不能全部实现，愿意自动无条件搬离租赁房屋。2013年12月，罗威婚纱公司向我公司支付78万元，后未再履行支付拖欠租金义务。截止到我公司起诉时，罗威婚纱公司共拖欠租金246万元。我公司认为，罗威婚纱公司拖欠租金的行为已经构成违约，故起诉要求：解除双方之间的租赁合同；罗威婚纱公司腾退租赁房屋及自建房，由我公司将自建房自行拆除；罗威婚纱公司向我公司支付2008年3月30日至2014年6月30日期间拖欠的租金246万元（同意核减罗威婚纱公司已支付租赁备用金2万元）；罗威婚纱公司向我公司支付自2014年7月1日始至合同解除日止的房屋租金，按照84万元／年标准计算；罗威婚纱公司向我公司支付自合同解除日始至实际腾退日止的房屋占用费，按照84万元／年标准计算。
罗威婚纱公司辩称：认可天润金百公司所述租赁房屋产权单位、双方租赁关系、我公司拖欠租金情况及承诺还款情况属实。但2007年10月1日至2009年3月31日期间租金标准为78万元／年。我公司对租赁房屋进行了扩建，建有自建房460平方米。我公司认为，因公司经营不善，故未能足额支付租金，非属恶意欠租，不同意解除合同、腾退房屋，但同意支付拖欠的房屋租金。
原审法院经审理认为：天润金百公司、罗威婚纱公司订立的《房屋租赁合同书》、《租赁合同延长期限协议书》属双方真实意思表示，合法有效，天润金百公司、罗威婚纱公司均应依约履行。现罗威婚纱公司拖欠租金的行为已构成违约，根据合同约定，天润金百公司有权解除合同。且《房屋租赁合同书》、《租赁合同延长期限协议书》到期终止后，双方延续不定期租赁关系，天润金百公司有权随时解除合同，故天润金百公司要求解除双方之间的租赁合同，由罗威婚纱公司腾退涉案房屋，并支付自2008年3月30日始至合同解除日止拖欠的房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。至于罗威婚纱公司辩称2007年10月1日至2009年3月31日期间租金标准为78万元／年，且另有50万元租金以装修款名义支付给天润金百公司，未提交相应证据，法院不予采信。天润金百公司同意核减罗威婚纱公司已支付租赁备用金2万元，法院照准。经现场勘验，现涉案房屋仍由罗威婚纱公司占用，故天润金百公司要求罗威婚纱公司支付自合同解除日至罗威婚纱公司实际腾退日止的房屋占用费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。至于罗威婚纱公司所建自建房一节，因该自建房非属合法建筑，应予以拆除，现因自建房与涉案房屋相互联通，考虑到拆除自建房的安全问题，天润金百公司要求罗威婚纱公司一并腾退自建房，由天润金百公司自行拆除的诉讼请求，并无不妥。据此，原审法院于2014年11月判决：一、确认北京天润金百投资集团有限责任公司与北京罗威婚纱摄影有限责任公司之间的房屋租赁合同关系解除；二、北京罗威婚纱摄影有限责任公司于判决生效后十五日内将位于北京市东城区×××一层东侧部分、二层、三层租赁房屋及自建房腾退，自建房由北京天润金百投资集团有限责任公司于判决生效后三十日内自行拆除；三、北京罗威婚纱摄影有限责任公司于判决生效后十五日内向北京天润金百投资集团有限责任公司支付二〇〇八年三月三十日始至二〇一四年六月三十日期间拖欠租金二百四十四万元（已扣除北京罗威婚纱摄影有限责任公司已交纳租赁备用金二万元）；四、北京罗威婚纱摄影有限责任公司于判决生效后十五日内向北京天润金百投资集团有限责任公司支付自二〇一四年七月一日始至合同解除日止的房屋租金，按照年租金八十四万元标准计算；五、北京罗威婚纱摄影有限责任公司于判决生效后十五日内向北京天润金百投资集团有限责任公司支付自合同解除日始至北京罗威婚纱摄影有限责任公司实际腾退日止的房屋占用费，按照年租金八十四万元标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，罗威婚纱公司不服，上诉至本院称：拖欠房屋租金系经营不善导致，并非恶意拖欠，现已具备履行能力，不同意解除合同；自建房与原房屋主体相连接，如果要拆除应当先评估，故请求撤销原审判决第一项、第二项，改判双方继续履行原租赁合同，由其继续使用租赁房屋及自建房。天润金百公司同意原判。
经审理查明：涉案房屋登记在天润金百公司名下。2008年2月1日，天润金百公司与罗威婚纱公司订立《房屋租赁合同书》，约定天润金百公司将涉案房屋一层部分、二层、三层及附属设施、设备租赁给罗威婚纱公司经营使用。租赁房屋建筑面积1150平方米，其中一层150平方米，二、三层各500平方米。双方均认可上述租赁面积系指《房产平面图》中6号房、7号房一层东侧部分、7号房二层及三层。租赁期限自2007年10月1日始至2009年3月31日止。租金标准为108万元／年。租赁备用金2万元。合同同时约定罗威婚纱公司需按时、足额向天润金百公司支付租赁费，逾期30日以上的，视为罗威婚纱公司单方提前解约行为，天润金百公司有权单方终止合同，并追缴罗威婚纱公司欠缴的房屋租赁费，罗威婚纱公司需在天润金百公司提出的腾退时间内无条件腾退房屋。合同订立后，罗威婚纱公司向天润金百公司交纳了租赁备用金。后双方又订立《租赁合同延长期限协议书》，将房屋租赁期限延长3年，至2012年3月31日到期终止。三年的租金标准分别为第一年80万元／年、第二年82万元／年、第三年84万元／年。双方均认可上述合同期限届满后，仍延续租赁关系，租金标准为84万元／年。2013年6月20日，因罗威婚纱公司拖欠租金，天润金百公司向罗威婚纱公司发送《关于解除租赁关系的通知》，要求与罗威婚纱公司解除租赁关系，并由罗威婚纱公司腾房、支付拖欠的房屋租金。同年7月9日，罗威婚纱公司向天润金百公司发送还款计划书。同年8月13日，双方因拖欠租金问题召开会议，决定2013年12月底前罗威婚纱公司交清2013年租金84万元、2013年8月底前交2012年以前欠租40万、2013年12月底前交清38万、罗威婚纱公司承诺以上费用未能交清，将无条件腾房。2012年之前剩余拖欠租金再另订归还计划。2013年12月20日，因罗威婚纱公司未履行前次会议决定，故双方再次召开会议。同时罗威婚纱公司向天润金百公司出具《承诺书》，承诺2013年12月25日前向天润金百公司支付78万元（属2012年以前的欠租）；2014年3月31日前向天润金百公司支付49万元（属2013年当年租金的一部分）；2014年4月向天润金百公司支付2014年1月-6月的租金；上述承诺若不能实现，罗威婚纱公司愿自动无条件搬出天润金百公司的房产；在完成上述承诺的前提下，罗威婚纱公司同意天润金百公司提出的继续商谈2012年以前罗威婚纱公司所欠租金的解决办法和签订2014年以后新租赁合同问题。后罗威婚纱公司向天润金百公司支付78万元，未履行其他承诺事项。
诉讼中，罗威婚纱公司认可根据《房屋租赁合同书》及《租赁合同延长期限协议书》约定，自2007年10月1日至2014年6月30日期间，罗威婚纱公司应付租金597万元，实付租金351万元。另有50万元租金以装修款名义支付给天润金百公司，但天润金百公司未出具发票。就此，罗威婚纱公司未能举证加以证明。
经原审法院现场勘验，罗威婚纱公司在涉案房屋一层、二层东侧建有自建房，与天润金百公司产权房相互联通。且涉案房屋中6号房已被罗威婚纱公司拆除，一层自建房含有上述6号房产权面积。涉案房屋二、三层北侧原有走廊及疏散楼梯被罗威婚纱公司用水泥板、阳光板等封闭为封闭空间。双方认可上述自建房面积总计440.28平方米。现罗威婚纱公司仍占用涉案房屋及自建房。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、《租赁合同延长期限协议书》、会议记录、《承诺书》、勘验笔录、现场照片、自建房屋统计表等证据在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。天润金百公司、罗威婚纱公司订立的《房屋租赁合同书》、《租赁合同延长期限协议书》到期终止后，双方虽未再签订书面合同，但仍延续租赁关系，故2012年3月31日之后的租赁期限为不定期，双方均可以随时解除合同。根据本案查明的事实，罗威婚纱公司逾期未交纳租金，天润金百公司书面通知其解除合同，之后双方虽又进行了协商并达成还款计划，但罗威婚纱公司仍未按照还款计划书和《承诺书》约定的期限和金额支付所欠租金。罗威婚纱公司以其经营未能足额支付租金，并非恶意拖欠为由，不同意解除合同，但经营业绩不良系从事商业经营活动的固有风险，不能成为拖欠租金的合理理由。罗威婚纱公司的行为已构成违约，天润金百公司亦明确表示不愿继续履行合同，故原审法院判决解除合同，并无不当。关于罗威婚纱公司所述自建房屋一节，因双方在租赁合同中明确约定，改扩建房屋归出租人所有，且罗威婚纱公司亦承诺未能按计划还款将无条件腾退房屋，故罗威婚纱公司应一并腾退自建房。现天润金百公司表示不使用自建房，且因自建房与涉案房屋相互联通，从安全角度考虑，罗威婚纱公司腾退房屋后再由天润金百公司自行拆除更为妥当。综上，罗威婚纱公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并不不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13240元，由北京罗威婚纱摄影有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京罗威婚纱摄影有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 廖慧
代理审判员 李洹
二〇一五年二月十三日
书 记 员 陈雪