安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终1824号
上诉人（原审原告）：房刚，男，1973年9月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：沙莉，女，1972年9月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：武宗亮，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿州市北方中学，住所地安徽省宿州市埇桥区206国道东侧、汴河北侧。
法定代表人：赵成立，该校校长。
委托诉讼代理人：韩斌，安徽君光律师事务所律师。
上诉人房刚因与被上诉人宿州市北方中学（以下简称北方中学）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
房刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.北方中学以开发商品房名义对外公开销售房屋，房刚得知北方中学的售房广告后与该中学签订案涉房屋买卖协议。房刚是梅庵中学在编教师，并非北方中学职工，北方中学为达到借集资之名行房地产开发之实，提供了房刚是北方中学教职工的虚假证明，办理了案涉房屋不动产权证，该不动产权证载明土地并非商业用地，房屋也非商品房，北方中学存在欺诈，应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定赔偿损失，房刚主张双倍差价并未超出上述赔偿范围，一审法院认为案涉房屋系经济适用房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对房刚主张双倍差价赔偿不予支持错误。2.双方签订的协议明确约定北方中学在交房一年内办理房屋权属证明，房屋于2010年12月31日前交付，房屋权属证明应在2011年12月31日前办理完毕，且房刚已按照北方中学的要求提供户口本、身份证、结婚证等证件并一次性交付办证费用5000元。由于北方中学违规在划拨的教育用地上开发房地产，导致案涉房屋不动产权证直到2017年4月18日才办理完毕，已经延迟5年138天，责任在于北方中学而非房刚。一审法院举证责任分配错误导致判决结果错误。
北方中学辩称，1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对的主体是房地产开发公司开发的商品房，案涉房屋并非商品房，北方中学也非房地产开发公司，且案涉房屋交易价格远低于市场销售的商品房；2.北方中学仅需将办理不动产权证所需材料提交至相应主管部门，北方中学履行了该义务，一审庭审前案涉房屋不动产权证也办理完毕，协议约定在一年内办理只是要求北方中学协助，并不能说明北方中学具有办理义务。
房刚向一审法院起诉请求：1.判决北方中学双倍返还购房款46636.56元；2.北方中学承担延期办理不动产权证的违约金34739元；3.判令北方中学办理权利性质为出让／市场化商品房不动产权证书；4.判令北方中学为房刚办理可直接在官网缴费的国家电网公司电表、市供水公司水表；5.本案诉讼费由北方中学承担。
一审法院认定事实：2010年6月28日，房刚与北方中学签订协议书一份，约定房刚自愿购买北方中学宿舍楼3栋A单元502室房屋，房屋建筑面积为98.31平方米，套内面积为89.42平方米，公摊面积为8.94平方米，单价为每平方米2399元，总房价为236000元；房刚在合同签订时支付购房款110000元，剩余126000元以按揭付款的方式付清；北方中学应在2010年12月31日前交付房屋，交付的房屋必须水电到家，一户一表；北方中学应在交房后一年内配合房刚办理房屋权属证明，房刚应积极配合提供所需的相关材料，办证产生的费用五千元由房刚承担，由北方中学在签约时统一代收，若北方中学逾期无法办理房屋权属证明，则每逾期一天须按房刚已交建房款的日万分之一支付违约金，若逾期交房超过120天，除需要支付相应的违约金外，房刚可要求退房，若因房刚原因造成房屋权属证明办理问题的，则北方中学不承担相应责任。协议签订后，房刚交付了110000元购房款，剩余126000元向吴龙芝借款并按期向吴龙芝偿还借款，已偿还至2014年10月份共计偿还了本息66970.54元。2017年4月18日，房刚取得案涉房屋的不动产权证书，证书载明权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质是划拨／自建房，房屋建筑面积88.59平方米，专有建筑面积78.8平方米，分摊面积9.79平方米。
一审法院认为，房刚与北方中学签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方均应全面履行义务。房刚交付购房款后，北方中学应向房刚交付符合约定的房屋。根据协议约定，房刚购买的房屋建筑面积为98.31平方米，而不动产权证载明北方中学实际交付给房刚的房屋建筑面积为88.59平方米，两者面积相差9.72平方米，房刚要求北方中学退还相差部分的购房款23318.28元（9.72㎡×2399元）的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。对于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，亦即房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定。审理认为，上述司法解释调整的是由房地产开发经营企业建设并向社会公开出售的房屋买卖合同，案涉房屋系北方中学为改善教职工的住房条件，由北方中学投资建设并向教职工出售的职工福利房，其属于经济适用房的范畴，房刚要求北方中学双倍退还面积误差比超过3%部分的房价款的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。虽然协议约定北方中学应在交房后一年内配合房刚办理房屋权属证明，则每逾期一天须按房刚已交建房款的的日万分之一支付违约金，但协议同时约定房刚应积极配合提供所需的相关材料，若因房刚原因造成房屋权属证明办理问题的，则北方中学不承担相应责任。庭审中，房刚未提供证据证明在交房一年内其已要求北方中学为其办理房屋权属证明，且已将办理房屋权属证明的资料提交给北方中学，系北方中学的原因未在一年内办理房屋权属证明，故其要求北方中学向其支付逾期办理房屋权属证明违约金的诉讼请求，不予支持。房刚签订协议时，明知案涉房屋建造在北方中学教学用地上，系北方中学为改善教职工的住房条件而投资建设的教职工福利房，其应当知道并非商品房，却依然愿意购买案涉房屋，现在要求北方中学为其办理权利性质为出让／市场化商品房不动产权证书，明显违反诚实信用原则，故对该项诉讼请求，不予支持。协议约定，北方中学向房刚交付房屋的标准之一是水电到家，一户一表，但对于水电户是何种性质并未作出约定，案涉房屋交付时已通水电，并且安装了水电表，已经符合合同约定的交付条件，故对于房刚要求北方中学为其办理可直接在官网缴费的国家电网公司电表、市供水公司水表的诉讼请求，不予支持。如房刚确有该方面的需求，可自行向当地供电公司和供水公司咨询，并提交相关申请。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、北方中学于判决生效后十日内退还房刚购房款23318.28元；二、驳回房刚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为917元，由房刚承担650元，由北方中学承担267元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房刚提供如下证据：1.办证费用收据一份，以证明房刚按照协议约定一次性交纳办证费用并提交办证资料，逾期办证责任在于北方中学；2.证明一份，以证明房刚自2002年至今一直在梅庵中学任教。北方中学质证认为，对证据1真实性无异议，实际的办证费用远高于预收费用，不能证明北方中学违约；证据2真实性无异议，北方中学对于房屋情况及背景是公开的，房刚是知情的。北方中学对上述证据的真实性无异议，本案对真实性予以认定。除“房屋建筑面积为98.31平方米”应为“房屋建筑面积为98.36平方米”外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。另查明，北方中学为案涉房屋办理不动产权证书缴纳相关税费合计24668.8元，其中：土地增值税11516.7元、水利建设专项收入138.2元、地方教育附加230.33元、教育费附加345.5元、印花税115.2元、城市维护建设税806.17元、增值税11516.7元。再查明，2012年12月9日，房刚向北方中学交纳5000元办证费用。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定该司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因北方中学并非房地产开发企业，且房刚与北方中学签订的协议中明确约定所购房屋系北方中学为方便工作、改善教职工住房条件，由学校投资建设的教职工福利房，房刚在购买时对房屋属性是明知的，因此，其认为本案适用上述司法解释规定及北方中学存在欺诈，要求北方中学双倍返还房屋面积差价的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。因房刚与北方中学签订协议中约定的房屋建筑面积为98.36平方米，房刚亦是按照此标准以每平方2399元价格支付购房款，现案涉房屋不动产权证书显示建筑面积为88.59平方米，两者之间差价北方中学应予退还。因房刚本人主张房屋差价为23318.28元，一审判决北方中学退还该款项正确，本院予以维持。因房刚购买房屋时对房屋属性明知，一审判决驳回其要求北方中学为案涉房屋办理权利性质为出让/市场化的商品房不动产权证书正确，其该项上诉请求，本院亦不予支持。
房刚与北方中学对办理案涉房屋的不动产权证书进行了约定，从双方约定内容显示，北方中学在交房后配合房刚办理房屋权属证明，房刚应积极配合提供所需的相关材料，办证费用5000元由房刚负担。房刚于2012年12月9日向北方中学交纳办证费用5000元。但从北方中学提供办证票据显示，案涉房屋办证所需费用远远超出协议中约定数额，房刚也未提供证据证明其向北方中学足额交纳了办证所需费用。在房刚未履行足额交纳办证所需费用义务的情况下，其要求北方中学对逾期办证后果承担违约责任的上诉主张有违诚信，亦与双方约定相悖，本院不予支持。
另，房刚已经取得了案涉房屋的不动产权证书，也认可房屋已通水、电，其可自行至当地供电、供水公司办理相关缴费业务，其要求北方中学为其办理可直接在官网交费水、电表的上诉主张，本案不予支持。
综上所述，房刚上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1834元，由房刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
审 判 员 丁 伟
审 判 员 赵 路
二〇一八年八月三日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱贝贝
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。