上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1591号
原告上海博锦房地产开发中心有限公司。
法定代表人李滨，该公司董事长。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告刘玉芬。
被告上海岗中经贸有限公司。
法定代表人王明高，该公司总经理。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司（以下简称岗中公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海博锦房地产开发中心有限公司的委托代理人程安卿，被告刘玉芬，被告岗中公司的法定代表人王明高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司诉称，2009年9月30日，原告与被告刘玉芬签订租赁合同，合同约定：原告将其金色西郊城商业街位于上海市某路某号1-2层房屋出租给被告刘玉芬，实际承租人为被告岗中公司。该房屋的租期自2009年10月15日至2014年10月14日止。该房屋租金每年为人民币（以下币种相同）55，056元。租金前两年不变，以后每年租金在前一年基础上上调5%。支付方式为：租金按每三个月为一期于前一季度最后一个月25日前支付。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的1%支付滞纳金。二被告自2011年3月1日起无故拖欠租金，经原告催告，二被告仍未履约。二被告在租赁期内拖欠租金行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告刘玉芬签订的租赁合同；2、判令被告刘玉芬和被告岗中公司搬离承租房屋；3、判令被告刘玉芬支付原告拖欠自2011年3月1日起至2013年3月17日租金110，112元；4、判令被告刘玉芬支付原告违约金4，588元；5、判令被告刘玉芬支付原告滞纳金20，000元；6、判令被告岗中公司对上述第3、4、5项请求承担连带责任。诉讼中，原告合并第4、第5项诉请，主张要求被告刘玉芬支付原告违约金以24，588元计。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2009年9月30日原告与被告刘玉芬签订的租赁合同一份，证明原告与被告刘玉芬之间存在租赁合同关系，承租人是刘玉芬，用途是岗中公司，且合同约定刘玉芬同意与实际承租方就本合同项下义务的履行向原告承担连带责任。
被告刘玉芬、被告岗中公司对该份证据经质证后认为，签订合同之时是王明高签名的，刘玉芬是岗中公司的经办人，所以刘玉芬是代表被告岗中公司的，虽然原告是与刘玉芬签订合同，但是实际上是与岗中公司所签订，并非与刘玉芬个人。
2、2012年3月20日催款通知书一份、特快专递详情单一份，2013年3月6日解除通知书一份，证明原告向被告催款的事实。
被告刘玉芬、被告岗中公司对该组证据经质证后认为，这两份催款通知书均未收到，2013年2月被告仍在经营，但由于原告在2013年2月底停水停电，所以被告在2013年3月初离场。但目前仍有办公物品及部分设备等未搬离。
被告刘玉芬、被告岗中公司辩称，2012年9月11日被告岗中公司曾经支付给原告41，639元，但是原告在主张欠付的租金之时并未予以扣除；另外根据合同约定有一个半月的免租期，但是原告并未扣除该部分的租金；另原告主张的2013年3月17日的日期是不明确的，因为在2月底之时原告就强行停水停电，造成被告方无法经营，所以2013年3月的租金不应该支付。另外被告在承租之后进行了装修，期间花费了材料费用119，910元，人工费18，000元，合计137，910元。另根据已结案件中以800元／平方米的赔偿标准，原告亦应赔偿给被告相应的装修损失。
被告刘玉芬、被告岗中公司向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、2009年9月30日押金收据一份、2009年12月1日至2010年2月28日的租金发票一份、2010年3月1日至8月30日的房租付款凭单一份、2010年9月至2011年2月的房屋付款凭单一份，被告岗中公司银行结算账户存款明细对账单一份，证明被告岗中公司支付押金及租金的情况。
原告对该组证据经质证后，对证据无异议。
2、2009年12月8日装修材料费发票二份、2009年12月1日人工费付款凭单一份，证明被告为了装修共计支出137，910元，装修面积为116平方米。
原告对该组证据经质证后认为，房屋是在2009年进行的装修，现同意按照800元／平方米的单价折算，但要求按照实际租赁期限进行相应的折旧。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2009年9月30日由原告作为出租方（甲方），被告刘玉芬作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1、租赁位置及建筑面积。甲方将其合法拥有的金色西郊城商业街出租给乙方使用，座落于上海市某路某号102层；该场地建筑面积为116.02平方米；2、租赁用途。乙方承租该场地后，应合法使用该场地，并须于本合同签订之日起60日内在上海注册成立预先核准的企业名称一致的企业法人或者其他经济主体（下称实际承租方）。实际承租方成立后，应承接乙方在本合同项下的权利和义务，依法在该场地内经营商贸产品配送，乙方经营商品、提供服务的品牌为上海岗中经贸有限公司，乙方的字号为岗中经贸。乙方同意与实际承租方就本合同项下义务的履行向甲方承担连带责任。3、租赁期限及续租、转租。该场地的租赁期限为5年，自2009年10月15日至2014年10月14日。免租期为2009年10月15日至2009年11月30日。甲方应于2009年10月14日将场地实际交付给乙方。4、租金及支付方式。甲方同意，该场地的租金每年为55，056元，即每月4，588元。租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%，付款方式不变。租金自2009年12月1日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。首季度租金13，764元应于签订本合同之日支付。甲方在收到租金后应开具相应的票据给乙方。4、保证金。为确保乙方安全使用该场地、保证本合同实际有效地履行，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金4，588元。任何情况下，乙方不得将保证金转让或作为对第三方债务的担保或以其他方式使用。在租赁期限内，乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、水、电费、滞纳金、违约金等费用的，甲方有权在保证金内予以扣除，乙方应自甲方扣除之日起五日内予以补足。同时，上述保证金的扣除不影响甲方向乙方继续追索拖欠费用并要求赔偿；在租赁期限内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方除承担本合同约定的滞纳金外，甲方还有权按照本合同第二十条第3款的约定追究乙方的违约责任；租赁期限届满或本合同提前解除的，在乙方如约将租赁场地交还甲方并履行完毕其在本合同项下的全部义务及责任之日起9日内，甲方应将保证金无息退还给乙方。同时，若乙方有任何欠付款项，甲方有权从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。若保证金已抵扣乙方的上述有关付款，则甲方应将剩余的保证金予以退还；5、违约责任。如乙方未按约足额支付任何租金、物业管理费、保证金及其他任何应付款项（包括乙方对任何第三方的应付款项），每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金；逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；乙方若违反本合同第七条第2款的约定，则每逾期不足一日，乙方应向甲方支付应补足金额1%的滞纳金，逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。协议末尾的乙方处由刘玉芬签字，法定代表人或授权代表一栏处由王明高加盖印鉴并签字。经查，被告岗中公司成立于2003年4月22日，王明高系被告岗中公司的法定代表人，岗中公司的股东为王明高及刘玉芬。
嗣后，被告刘玉芬于2009年9月30日交付给原告房租押金4，588元，并于同日支付2009年12月1日至2010年2月28日的租金13，764元；合同履行过程中，岗中公司分别于2010年2月28日支付2010年3月1日至8月30日的房租27，528元，2011年1月20日支付2010年9月至2011年2月的房租27，528元。岗中公司于2012年9月12日通过支票的形式支付给原告房租41，639元。原告对于收到上述款项并无异议，并同意返还房屋押金给被告刘玉芬。
另查明，岗中公司为了对系争商铺开展经营活动，对商铺进行了装修，为此支付了案外人上海昭恒建材有限公司装修材料款合计119，910元，针对此上海昭恒建材有限公司出具两份发票给岗中公司。另岗中公司支付给案外人徐某人工费18，000元。庭审中，针对上述装修款原告同意按照每平方米800元的单价予以赔偿，同时认为应当考虑到合同实际履行期限所产生的折旧，即按照每年20%的折旧。
再查明，2013年3月6日，原告向被告刘玉芬于租赁合同上留存的联系地址发函要求解除合同，并要求被告刘玉芬支付拖欠租金、水电费及物业管理费等款项，该函件被告刘玉芬认为其并未收悉。2013年3月18日，原告对涉案商铺停止了供电，之后在该商业街砌起了高墙，阻断了客流，整个商业街处于无法经营的状态。被告刘玉芬于2013年3月18日之后撤离了承租场所。
另再查明，本案审理过程中，原、被告双方为节省诉讼成本、避免讼累，均同意对涉案房屋内被告所投入的装修不再委托相关部门进行评估，而由法院在原、被告所提费用范围之间进行酌定。被告提出对于当初的房屋装修价值同意按1，000元／平方米作为标准，原告提出对于当初的房屋装修价值同意按800元／平方米作为标准，并按照每年20％进行折旧。现经本院酌定涉案房屋的装修残值为31，325.40元。
本院认为，本案争议的租赁合同中出租方为原告，但承租方由被告刘玉芬及岗中公司的法定代表人王明高共同签字，且合同中约定刘玉芬与实际承租人岗中公司就涉案合同项下的义务向原告承担连带责任，虽然该份协议中并无岗中公司的盖章，但是王明高系岗中公司的法定代表人，法定代表人的行为系代表公司的职权行为，故本院可以确定涉案租赁合同的承租方为刘玉芬及岗中公司。虽然刘玉芬系岗中公司的股东，岗中公司亦认为刘玉芬的上述行为系职务行为，但是租赁合同中并未明确约定刘玉芬签订合同的行为系代表被告岗中公司的职务行为，虽然岗中公司在庭审中对于刘玉芬的行为进行职务行为的追认，但是这一追认无法否定刘玉芬作为承租人的身份。虽然在合同履行过程中，有部分租金确实是由岗中公司转账支付给原告，但是本院也注意到被告所提供的付款凭单中均注明了缴款人为刘玉芬。而涉案租赁合同系协议各方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。被告刘玉芬及岗中公司作为承租人理应按约支付相应的租金给原告。目前两被告对于原告所主张的未付租金金额并无异议，但认为应当扣除岗中公司在2012年9月12日支付的部分租金，鉴于原告亦确认该部分款项已经收到，结合两被告支付租金的金额及支付期限，两被告尚有68，473元未支付给原告。虽然两被告认为其在2013年2月底即离开了涉案场所，但两被告又确认仍有部分物品留存于租赁房屋内未予搬离。而原告明确其从2013年3月18日就采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，导致两被告无法在涉案场所开展经营活动，故相应的租费理应计算至2013年3月17日止。本院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了涉案的《租赁合同》。基于涉案合同已经解除，作为两被告理应及时将留存于涉案租赁房屋内的物品予以及时搬离。
关于原告主张的违约金，两被告认为计算标准过高，要求予以调整，现因两被告未按约支付租金系事出有因，本院酌情由被告向原告支付违约金10，000元。关于两被告提出的装修损失问题，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由原告按70%的比例予以补偿，即原告承担21，927.78元。至于两被告支付的租赁保证金，被告应于原告结清相关费用后予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司于2009年9月30日签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；
二、被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区某路某号1-2层归还给原告上海博锦房地产开发中心有限公司；
三、被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司自2011年3月1日起至2013年3月17日止的租金68，473元；
四、被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司违约金以10，000元计；
五、原告上海博锦房地产开发中心有限公司退还被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司租赁保证金4，588元；
六、现上海市闵行区某路某号1-2层房屋的装饰装修归原告上海博锦房地产开发中心有限公司所有，原告上海博锦房地产开发中心有限公司支付被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司装修损失补偿款21，927.78元；
上述第三、四、五、六项条款相抵后，被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司51，957.22元。
七、驳回原告上海博锦房地产开发中心有限公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取计1，497元，由原告上海博锦房地产开发中心有限公司负担748.50元，由被告刘玉芬、被告上海岗中经贸有限公负担748.50元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年八月二十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。