重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第02170号
上诉人（原审原告）李友琼，女，1969年8月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区古花乡红光村*组，公民身份号码5123231969********。
委托代理人李袁，重庆祥永律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，总经理。
委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县郎池镇九曲村6组27号，公民身份号码5113221987********。
李友琼与重庆泽京房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年9月8日作出（2015）南川法民初字第03909号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。李友琼的委托代理人李袁、重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发建设单位。李友琼与重庆泽京房地产开发有限公司于2011年4月21日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定李友琼（乙方）购买重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区9幢2单元25-2号某预售商品房。该合同约定房屋总成交金额457267元；第五条中，付款方式为按揭付款，乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2013年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十三条第二款，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第四款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议第十一条第二款中约定：…�乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。该条第四款约定：甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款。第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。
一审法院另查明：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，李友琼�照合同约定付清房屋总价款。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年1月31日将房屋交付李友琼使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年6月5日出具《业务受理通知书》（即取得房地产权登记的时间），受理了李友琼所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务，现已颁发房地产权证。李友琼认为重庆泽京房地产开发有限公司逾期办理房地产权证的行为构成违约，遂诉至一审法院，请求判决重庆泽京房地产开发有限公司支付其逾期办理房地产权证的违约金18290.68元。
重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：1.、房地产权证采用李友琼委托我公司的方式办理，但李友琼并未依约向我公司提供相关的办理产权证的资料。对于李友琼逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务。2.、我公司在收到李友琼的资料后，按《商品房买卖合同》和补充协议的约定，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在李友琼委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。结合李友琼提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，我公司在150日内取得了业务受理通知单，不存在逾期办证的情况。3.、若法院认为我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-
实际接房时间（以业主物品领用表、解放验收确认表上明确的时间为准）减去150天。同时，产权证办理时间的早晚对李友琼实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。
原审法院认为，一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖�同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。李友琼提出补充协议中关于延长办证时限的约定系排除业主权利的格式条款，该补充协议为无效协议，由于补充协议系双方当事人在原合同基础上对双方具体权利义务进行的补充、变更，并经由双方当事人签名捺印，且李友琼作为完全民事行为能力人，在签署涉及其自身重大利益的协议时，应当是在全面阅读该协议并充分理解该协议的基础上方才签字。同时，纵观补充协议的形式、内容并无合同条款无效的情形，故对该意见不予采纳。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由�方提供的资料提供给甲方。同时，补充协议第十条第二款约定，……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理。不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供的资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开发商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委�开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知李友琼到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料以及该公司对李友琼已履行了必须到场的通知义务。故，对重庆泽京房地产开发有限公司提出的系李友琼出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信，亦由此足以认定，重庆泽京房地产开发有限公司对李友琼的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任，故对李友琼要求重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求依法予以支持。
二、关于违约金的计算问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，补充协议约定，甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款.第（1）和第（2）项约定，变更约定为，若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。由此可知，重庆泽京房地产开发有限公司应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60日提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，李友琼免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向李友琼支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由重庆泽京房地产开发有限公司提交房地产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具�登记受理通知的60天期满后，还有90天的免责期限。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年1月31日将房屋交付李友琼使用，土地房屋登记机构于2014年6月5日出具《业务受理通知书》，故重庆泽京房地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任的期限为341天。按照合同约定，李友琼房屋的购房总价为457267元，该公司应向李友琼支付的逾期办证违约金为15592.80元（457267元×341天×0.0001）。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证延迟对李友琼未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法降低违约金，加之李友琼亦未举示证据证明其具体损失，酌定将上述违约金依法调整为7796.40元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向李友琼支付逾期办�违约金7796.40元。二、驳回李友琼的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费258元，减半收取129元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
李友琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判重庆泽京房地产开发有限公司支付其逾期办证违约金18290.68元。主要事实和理由为：1.按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，重庆泽京房地产开发有限公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的免责期限为90日，一审判决关于免责期为150日的认定错误。2.双方在合同中约定若重庆泽京房地产开发有限公司逾期办理房地产权证，应向我支付已付房价款每日万分之一的违约金。一审判决将违约金的支付标准降低为每日万分之零点五，违反了意思自治原则，属于适用法律错误，应予改判。
重庆泽京房地产开发有限公司答辩称：1.双方签订的合同中约定了60日的办证期限，另外约定了90日的免责期限，二者相加即为150日，一审判决关于我公司享有150日免责期的认定正确。2.李友琼未举证证明其损失大小，一审判决还应进一步对违约金的支付标准进行调减。请求驳回李友琼的上诉请求，维持原判。
重庆泽京房地产开发有限公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是：一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是李友琼向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理�产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，李友琼实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也�应承担相应的逾期办证违约责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回李友琼的诉讼请求，一、二审诉讼费用由李友琼承担。
李友琼答辩称：重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证是事实，我们在签订合同时就提交了该《授权委托书》，在其余时间未再交过委托书。原审判决已经对违约金进行大幅减少，我对调整违约金本就不服，已经提起上诉。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，重庆泽京房地产开发有限公司提交的李宏友琼授权委托书的落款时间有涂改的痕迹。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议焦点是：一、重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为；二、一审法院关于重庆泽京房地产开发有限公司享有的免责期以及违约金的支付标准的认定是否得当。分别评述如下：
关于争议焦点一。李友琼与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与李友琼自身有一定的关联，李友琼迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书，而重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登�。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知李友琼提供办证所需资料。根据合同的约定，李友琼应当在签订合同之日起7日内，即2011年4月28日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果李友琼未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知李友琼提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间（2014年1月26日）与签订合同约定的提交委托书的时间2011年4月28日前相差达数年，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预�合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定李友琼所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，重庆泽京房地产开发有限公司应向土地房屋登记机构提出办理本商品房产权证书的申请并取得登记受理单，因此，自房屋交付使用之日起的60日内重庆泽京房地产开发有限公司不应承担逾期办证的违约责任。同时，双方在《补充协议》中约定，若因重庆泽京房地产开发有限公司的原因导致未能按期取得土地房屋权属登记机构出具的登记受理单的，逾期�超过90日的，李友琼免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向李友琼支付违约金。通过该条约定，双方将重庆泽京房地产开发有限公司免于承担逾期办证违约金的期限延长了90日，加上原合同约定的60日办证期间，重庆泽京房地产开发有限公司的免责期限即为150日，一审判决的认定符合双方合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，我国法律对违约责任规定主旨在于弥补或补偿�违约行为造成的损害后果。本案中，在李友琼未举证证明因重庆泽京房地产开发有限公司逾期交付房屋给其所造成损失大小的情况下，综合考虑双方合同履行情况，一审判决对逾期办证违约金进行了调低，并无不当，本院对其予以确认。李友琼主张一审判决关于重庆泽京房地产开发有限公司享有的免责期限和违约金支付标准的认定有误、应予改判的理由不能成立，本院不予支持。
综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308元，由李友琼负担258元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
�判长项江陵
代理审判员 张东一
代理审判员 李银波
代理审判员 王梓言
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘馨凌