舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第936号
原告（反诉被告）舟山市普陀三和物业管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道金海公寓1幢综合用房。
负责人刘永祥，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）陈岳峰，系公司员工。
被告（反诉原告）马建萍。
委托代理人（特别授权）潘志豪。
原告（反诉被告）舟山市普陀三和物业管理有限公司（以下简称三和物业公司）与被告（反诉原告）马建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理本诉，于2015年12月17日立案受理反诉。本院依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2015年9月9日、2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三和物业公司委托代理人陈岳峰、被告（反诉原告）马建萍及其委托代理人潘志豪到庭参加诉讼。现已审理终结。
本诉部分：
原告三和物业公司诉称，2008年6月，浙江天海置业发展有限公司与原告三和物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：委托原告对汇景东方花园提供前期物业管理服务，合同期限自2008年6月30日起至2014年12月31日止，小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时合同终止（截止2014年12月31日小区业主委员会尚未成立）。小区联排住宅的物业管理服务费按1.5元／平方米·月收取，每6个月收一次物业管理服务费，缴纳费用时间为每年的3月和9月，业主逾期交纳物业管理服务费的则自逾期之日起按应缴费用千分之一每日收取违约滞纳金。物业管理服务费中未计入的共用设施、设备运行所需的能耗费用，由业主按每年实际运行费用，并结合各自所占的建筑面积的比例分摊，与物业管理服务费同步收取。被告马建萍系汇景东方花园联排2—2001室的物业所有人，建筑面积241.42平方米。虽经原告多次催缴，但被告一直以种种理由未支付自2014年2月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费3863元。根据合同约定，因被告迟延向原告支付物业管理服务费应向原告支付违约金652元。为此，原告诉至法院，要求：1、依法判令被告向原告支付自2014年2月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费3863元。2、依法判令被告向原告支付违约金652元（按应缴未缴物业管理服务费的千分之一每日计算，暂计至2014年12月31日，实际应计至被告付款之日止）。在审理中，原告对第2项诉讼请求变更如下：判令被告酌情支付原告违约金500元。
原告三和物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证及负责人刘永祥公民身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。
2、《前期物业服务合同》复印件一份，拟证明自2008年6月30日起，原告对舟山市普陀区朱家尖街道汇景东方花园实施前期物业管理，小区联排住宅物业管理服务费按1.5元／平方米·月收取的事实。
3、关于催缴物业费的函、催缴函快递单、催缴函件发送照片，拟证明原告以发函方式向被告催讨物业管理服务费的事实。
被告马建萍辩称，原告在日常物业管理中，未尽到物业管理责任。开发商向被告交付汇景东方花园联排2—2001室后，被告工作地点在定海，平时未入住该房屋。一年中偶然去看一下房屋，房屋周边，杂草丛生，草坪看上去好久没有人打理，垃圾、杂草一大堆。因此，被告有权拒付物业管理服务费。另外，对原告要求被告按日千分之一计付违约金，违约金约定明显偏高，不受法律保护。
被告马建萍为证明其辩称依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、二张照片，拟证明原告对房屋周边绿化草坪未及时清理和维护，草坪出现大量杂草、垃圾，存在管理不到位。
反诉部分：
反诉原告马建萍诉称，2009年9月26日，反诉原告马建萍与浙江天海置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买坐落于朱家尖汇景东方花园联排2—2001室房屋一套。该套房屋于2011年交付以后，反诉原告虽未入住，但每年都按时缴纳物业管理服务费。2013年春节即2014年初，反诉原告马建萍发现所在房屋庭院出现围墙下沉导致开裂、渗水，主体与外墙衔接的楼梯出现裂缝导致与二楼阳台相连的“葡萄架”整体倾斜30度以上，正门通道房屋分隔矮墙下沉导致开裂、渗水。针对这个问题，反诉原告曾多次向反诉被告反映，反诉被告答应进行全面维修，但实际一直敷衍了事，在2014年只对表面外墙裂缝处做了一次粉饰，并未解决根本性的问题。反诉被告作为对汇景东方花园提供前期物业服务的物业企业，从其与浙江天海置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》第二条第一项约定内容上看，上述出现质量问题的部位属于物业共用部位，反诉被告负有维修、养护和管理的责任。由于反诉被告拒不履行维修义务，为此，反诉原告诉至法院，要求：判令反诉被告对汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙下沉导致开裂、渗水，主体与外墙衔接的楼梯出现裂缝导致与二楼阳台相连的“葡萄架”整体倾斜30度以上，正门通道房屋分隔矮墙下沉导致开裂、渗水进行维修。
反诉原告马建萍为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》，拟证明联排2—2001室房屋出现质量问题的部位系物业共用部位，按照合同约定，由反诉被告承担维修责任。
2、二组照片，拟证明以下事实：1、联排2—2001室房屋的围墙下沉导致开裂、渗水，主体与外墙衔接的楼梯出现裂缝导致与二楼阳台相连的“葡萄架”整体倾斜30度以上，正门通道房屋分隔矮墙下沉导致开裂、渗水。2、联排2—2001室房屋的围墙与其他五户的围墙相连，且在该围墙上安装公用配套设施，联排2—2001房屋的围墙应属于物业共用部位。
反诉被告三和物业公司辩称，反诉原告与开发商浙江天海置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及附件，在《商品房买卖合同》附件八·《补充协议》中约定：联排住宅的底层、一层、二层，多层部分一层其前、后可能会设有养护花园或庭院。该花园或庭院由购买与其有门相通的房屋的业主合理使用和养护，但不得对花园或庭院作为任何形式的改动。从上述约定的内容看，汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙具有利用上的独立性，可以排他使用，应属于反诉原告专有部分，不属于物业共用部位。因此，反诉原告要求反诉被告对汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙出现质量问题的部位进行维修，没有合同和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告三和物业公司为证明其辩称依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、《商品房买卖合同》附件八·《补充协议》，拟证明根据反诉原告与开发商浙江天海置业发展有限公司在《商品房买卖合同》附件八·补充协议中约定，汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙属于反诉原告专有部分，不属于物业共用部位，反诉被告对汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙出现质量问题的部位不需承担维修责任。
对本诉部分本院经审理查明事实与本诉原告诉称基本一致。
对反诉部分本院经审理查明，2008年6月，浙江天海置业发展有限公司与反诉被告三和物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：浙江天海置业发展有限公司选聘反诉被告三和物业公司对汇景东方花园提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，反诉被告提供的前期物业管理服务其中之一为物业共用部位的维修、养护和管理。2009年9月26日，反诉原告马建萍向浙江天海置业发展有限公司购买坐落于朱家尖汇景东方花园排楼2—2001室房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》及附件。在《商品房买卖合同》附件7·《业主临时公约》中约定：发现房屋共用部位、共用设施设备需维修的，业主和物业使用人应及时告知，以便物业管理公司派人及时进行修复。在实施维修作业时，应配合维修人员做好维修工作，使维修工作正常进行。2014年初，反诉原告马建萍认为，其购买的联排2—2001室房屋出现围墙下沉导致开裂、渗水，主体与外墙衔接的楼梯出现裂缝导致与二楼阳台相连的“葡萄架”整体倾斜30度以上，正门通道房屋分隔矮墙下沉导致开裂、渗水，上述房屋发生质量问题的部位属于反诉被告物业管理职责范围，应由反诉被告承担维修责任。因此，反诉原告马建萍要求反诉被告对上述房屋发生质量问题的部位进行维修。2014年中旬，反诉被告对该联排2—2001室房屋的围墙出现裂缝部位处做了一次维修。反诉原告以该次维修未解决根本性的问题为由，要求反诉被告继续承担维修责任，反诉被告以反诉原告要求维修的部位不属于物业共用部位为由拒绝承担维修责任，为此，双方发生争执。2015年8月28日，本诉原告三和物业公司向本院起诉，要求本诉被告马建萍支付物业管理服务费3863元及违约金，为此，本诉被告马建萍作为反诉原告向本院提起反诉，要求反诉被告三和物业公司对汇景东方花园联排2—2001室房屋出现质量问题的部位进行维修。
本院认为，浙江天海置业发展有限公司与原告三和物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同内容不违反法律强制性规定，属合法有效，上述合同效力及于原、被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理服务费用的义务，已属违约。因此，对原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告对汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙下沉导致开裂、渗水，主体与外墙衔接的楼梯出现裂缝导致与二楼阳台相连的“葡萄架”整体倾斜30度以上，正门通道房屋分隔矮墙下沉导致开裂、渗水进行维修。根据相关法律、法规规定，物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）和其它已计入分摊的共有建筑面积部分如门厅、楼梯间、走廊通道、设备间等功能区域。从以上对物业共用部位界定范围看，反诉原告要求反诉被告承担维修责任的部位不属于物业共用部位，反诉被告不需承担维修责任。因此，对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。对反诉原告购买该房屋后出现的质量问题，其可依据与浙江天海置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》向浙江天海置业发展有限公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、限被告马建萍在本判决生效之日起十五日内支付原告舟山市普陀三和物业管理有限公司自2014年2月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费3863元，并酌情支付违约金500元。
二、驳回反诉原告马建萍要求反诉被告舟山市普陀三和物业管理有限公司对汇景东方花园联排2—2001室房屋的围墙下沉导致开裂、渗水，主体与外墙衔接的楼梯出现裂缝导致与二楼阳台相连的“葡萄架”整体倾斜30度以上，正门通道房屋分隔矮墙下沉导致开裂、渗水进行维修的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告马建萍负担。
反诉案件受理费50元，由反诉原告马建萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费50元（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陆海勇
人民陪审员 陈方兴
人民陪审员 李 华
二〇一六年三月二十三日
代书 记员 范佳秦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。