浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第251号
上诉人（原审原告）：南鸿浩。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑新安。
上诉人南鸿浩与上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省象山县人民法院于2013年2月4日作出的（2012）甬象民初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人南鸿浩的委托代理人阮文良、厉洁飞，上诉人半岛公司的委托代理人郑新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年12月12日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄10幢2号的别墅一套售予原告，建筑面积共计312.61㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米8199.41元，总价款为2563217元；买受人于2009年12月12日支付773217元，余款1790000元进行商业按揭；出卖人应当在2010年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2010年12月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。该合同附件房屋平面图表明房屋有半地下室及一至三层；附件八补充协议内容中记载：在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；补充协议第十条约定，办理商品房交付手续的前提条件为买受人已付清全额房款（包括银行按揭），否则出卖人有权顺延交房。原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。
合同签订后，原告按约支付了房款。2010年8月下旬，被告通知原告交房。同年9月11日，原告向被告支付代收契税及交易管理费78300元，但未办理房屋交接手续。2011年8月27日，原告与迎凤山庄物业管理公司确认并签署交房流转单及钥匙交接单各一份。2011年10月20日，涉案房产登记至原告名下，根据《房屋所有权证》记载，其建筑面积为314.33㎡，其中，地上部分的规划用途为住宅、半地下部分的规划用途为附属用房。
另查明，2010年8月17日，象山县建筑工程质量监督站针对“半岛·迎凤山庄”工程出具象山县建筑工程质量监督报告，于同日盖章同意备案申请。2011年2月28日，象山县建设局向象山县房地产管理处出具房地产项目竣工综合备案证明。2011年4月13日，象山县建设局出具建筑工程竣工验收备案证明书一份。
又查明，2012年5月28日，象山县石浦房管所出具《迎凤山庄业主办理房地产变更（换证）需要资料及程序》一份，要求迎凤山庄别墅、复式房业主如办理房产证变更换证（将地上房屋和半地下房屋用途统一登记为住宅）须提供相关资料：《房屋所有权证》原件、承诺书（自愿要求变更登记的承诺）、身份证、申请书、已抵押的房产须先注销《他项权证》。
原审审理中，经原审法院向象山县规划局核实，讼争半地下层车库面积包含在预售许可证记载的预售面积40346㎡之内，该预售面积不包含总平面图中记载的地下面积3400㎡。经质证，被告对该核实结果无异议，原告认为该解释存在矛盾之处，但未提供相关依据。原告另又向原审法院申请对半地下层（车库）单价进行评估，并向象山县规划局调取《建设工程规划许可证》的正本、暂用证书原件及其所涉面积的组成及相互依据材料，规划图纸中40346㎡是否含地下层3400㎡的相关依据材料。
原审原告南鸿浩于2012年7月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告返还附属用房（半地下层）差价304997元（按58.66㎡，暂以车库最高单价3000元与合同约定住宅单价之间的差价计算），支付违约交房的违约金173017元。审理中，原审原告变更诉讼请求为判令原审被告返还附属用房（半地下层）差价304997元，支付逾期交房违约金277596元（2563217×0.0003×361天（自2010年9月1日至2011年8月27日）］。
原审法院经审理认为，双方的争议焦点为：被告将半地下层按住宅相同的价格出售是否违反合同约定或法律规定；原告主张的逾期交房违约金是否具有合同或法律依据。
关于争点一，经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。因合同附件一房屋平面图明确表明涉案房屋含半地下室，附件八补充协议明确记载在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意，结合开发商通常在售楼现场展示的楼盘模型、楼书等；确认原告在签订合同时对所购房屋中含半地下层应予明知。根据预售许可证记载内容及原审法院向规划部门、房地产行政管理部门等核实的情况，半地下层属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的建筑面积应包含半地下部分的建筑面积在内。至于半地下层的使用功能，亦应属于双方明知的范围，权证对半地下层的功能记载，不会使其实际使用功能发生变更；且事实上，根据房管部门的意见，对业主要求将半地下层面积变更用途记载亦可予以办理；故被告交付的房屋，其结构及《房屋所有权证》记载的建筑面积均与合同相符，法律也无规定对附属用房应限价出售，现原告主张被告在未明确告知的情况下将半地下层按住宅用房相同价格出售，应返还该部分差价，依据不足，不予支持，对原告要求对半地下层（车库）单价进行评估及调取规划相关依据的申请依法不予准许。
关于争点二，依照合同约定，被告承诺于2010年8月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。被告主张其于2010年8月25日向原告寄发交房通知，原告认为系电话通知，但因被告不具备交付条件而拒收。原审法院确认原告对被告通知交房系知悉，但鉴于该时涉案楼盘尚未取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证明，也即被告交付尚不具备合同约定条件，故认定原告未予接收具有正当理由。被告于2011年4月13日取得上述备案证明，具备交付条件后，应再次通知原告交房，但被告未提供证据证明其已履行通知义务，现原告主张被告支付合同约定交付日第2日起至实际交房日止逾期交房的违约金，理由正当，予以支持。被告抗辩涉案房屋存在两次测绘，在房地产行政管理部门第二次测绘结果出来后通知原告应予补差，在原告未予补差的情况下有权拒绝交房，但未提供相关证据，不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告南鸿浩违约金277596元；二、驳回原告南鸿浩的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8470元，由原告南鸿浩承担3006元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担5464元。
宣判后，原审原告南鸿浩、原审被告半岛公司均不服，分别向本院提起上诉。
南鸿浩上诉称：1.其所签的《商品房买卖合同》及附件均属格式合同，其作为弱势一方无权更改合同条款，半岛公司也未就半地下层计入建筑面积且按住宅用房计价作特别提醒。根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，但双方并未就车库的买卖作出任何约定。2.规划设计图纸中半地下层有车库标志，但在《商品房买卖合同》所附图纸中，车库标志被刻意抹去，半岛公司通过变更规划设计图的方式欺瞒业主，将车库以住宅价格予以销售，若非如此，半岛公司又何必在权证上用“附属用房”代替明显是车库的半地下层。3.一审法院对本人提出的对车库单价进行评估的申请不予准许，属于程序错误。请求二审法院撤销原判，改判半岛公司返还附属用房（半地下屋）差价304997元或发回重审。
半岛公司答辩称：1.对方要求返还附属用房差价的请求不符合合同约定，对此原审法院已作了详细阐述。2.关于评估的意见，原审法院不准许评估，符合法律规定。对方的上诉请求不能成立。
半岛公司上诉称：涉案房屋未能交付，是由于对方在接到补交房款的通知后拒绝付款而延误交付，并非本公司违约造成。对方直至一审判决之前才汇款将房款补足，补足之前不应当由本公司承担违约责任。对方拒绝或逾期结算和支付购房款、其他税费是逾期交付房屋的原因。本公司在2010年8月就通知结算房款、交付房屋，对方是明知的，但未履行补交房款的义务。后本公司又多次以信件、电话通知对方，但对方始终未履行付款义务。未能取得竣工综合备案证明是由于行政机关的过错造成，本公司并无过错。当时正值新老商品房合同交替期间，行政机关未能及时作出行政行为，造成延期取得证明文件。请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回对方要求本公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求。
南鸿浩答辩称：1.半岛公司原来取得的证明是内部材料，给房地产管理局的，备案证明书没有取得不具备交房条件。2.半岛公司称通知过本人，但未举证证明，当时本人也去过现场，但因为不符合交房条件，所以没有收房。本人在6月份催告半岛公司为何还不交房，半岛公司在具备交房条件后也从未通知过本人。诉讼期间，半岛公司发了一份通知，通知本人可以交房，但寄的地址为订购书上地址，应以合同地址为准，但合同中的通讯地址半岛公司没有寄过。本人当时也要求交付房屋，但半岛公司不同意，要求签订不平等条约。导致目前不能交房的责任完全在半岛公司。3.关于补差款问题。本人按合同约定交清了全部款项，补差款是因为交房时面积差异导致，只有半岛公司同意交房才有补差款，半岛公司通知交房迟于本人催告日期，补差款与违约交房没有关系。本人在诉讼期间才知道补差款，且也已将这笔款项打到了半岛公司账户。请求二审法院驳回半岛公司的上诉请求。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：南鸿浩与半岛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。涉案合同虽系格式合同，但半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容，并不属于提供合同一方即半岛公司免除或者限制其责任的条款，半岛公司无需作特别说明。涉案合同第三、五条对建筑面积和套内面积以及按建筑面积计算商品房价款作了约定，结合合同附件一房屋平面图表明涉案房屋包含半地下层，半岛公司已将半地下层含在建筑面积中予以出售，无需再就半地下层的出售另作约定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，并不适用于本案。因此，南鸿浩认为半岛公司应对半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容作特别提醒，半地下层的出售需另行约定的主张，难以成立，本院难以采信。南鸿浩认为半岛公司在《商品房买卖合同》所附图纸中故意对半地下层抹去车库标注，且在房屋所有权证中用“附属用房”代替车库，表明半岛公司是用欺骗的方式将车库以住宅用房的价格予以出售，因车库标志并非是必须标注的项目，《房屋所有权证》中将半地下层的功能记载为附属用房，也不足以证明半岛公司具有欺骗的意思表示，南鸿浩的上述主张依据不足，本院也难以采信。原审中，南鸿浩提出对半地下层单价进行评估的申请，原审法院不予准许，并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》，约定半岛公司应当在2010年8月31日之前，将符合包括建设工程竣工验收合格并取得备案证明等条件的房屋交付买受人，但半岛公司于2011年4月13日才取得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书，而南鸿浩于2011年8月27日与迎凤山庄物业管理公司确认并签署交房流转单及钥匙交接单的行为，应当视为房屋交付行为，故原审法院对南鸿浩主张的半岛公司支付2010年9月1日起至2011年8月27日止按日万分之三计算的逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，并无不当。半岛公司认为，是由于对方在接到补交房款的通知后拒绝付款而延误交房，并非其违约造成，因买受人需补交的房款只是房屋实际面积与合同面积的差额部分，该部分款项不足以成为半岛公司拒绝交房的理由，故半岛公司的该主张，理由不足，本院不予采信。半岛公司认为其在2010年8月就通知交房，但因此时工程竣工验收备案证明尚未取得，不符合合同约定的交房条件，买受人有权拒绝接受，故半岛公司的该项主张，同样理由不足，本院也不予采信。半岛公司认为其逾期交房系行政机关的过错造成，但根据合同相对性原则，买受人仅与半岛公司发生法律关系，至于半岛公司与行政机关的关系，与买受人无涉，故半岛公司的上述主张，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉理由均难以成立，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10928元，由南鸿浩和宁波石浦半岛酒店有限公司各负担5464元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 张宏亮
代理审判员 张颖璐
二〇一三年五月二十一日
代书 记员 陆 琼