新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新23民初125号原告：呼图壁县国土资源局，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东风大街41号。法定代表人：马文亮，该局局长。委托诉讼代理人：卢继红，女，汉族，该局职工。委托诉讼代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。被告：新疆华泰中天房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路原养路费征稽站（2街27区3院1栋）。法定代表人：李卫东,该公司总经理。委托诉讼代理人：袁继尚，新疆新天律师事务所律师。原告呼图壁县国土资源局(以下简称国土局)与被告新疆华泰中天房地产开发有限公司(以下简称中天房产公司)建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告国土局的委托诉讼代理人卢继红、王振宇，被告中天房产公司的委托诉讼代理人袁继尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国土局向本院提出诉讼请求：一、被告支付欠缴的土地出让金9420000元；二、被告支付逾期付款违约金4651460元（其中：1、11780000元，自2016年8月7日-2016年10月13日；2、9420000元，自2016年10月14日-2017年11月27日），上述两项合计14071460元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月8日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定被告通过出让方式取得位于呼图壁镇0.970公顷的商业国有建设用地使用权，合同第八条约定土地出让金为11780000元，合同第十条约定被告应在2016年8月7日前付清土地出让金，合同第三十条约定逾期付款每日按迟延支付款项的千分之一向原告缴纳违约金。合同签订后，被告于2016年10月13日交2360000元，尚欠9420000元，故提起诉讼。被告中天房产公司辩称：1、原、被告双方签订国有《建设用地使用权出让合同》属实。对欠缴纳的土地出让金9420000元无异议；2、本合同项下的建设用地系政府的棚户区改造项目，依据相关规定该土地出让金应当向被告返还90%，但被告已缴纳的至今未返还。被告不同意承担违约金，即使法院认定被告应当承担违约金，那么违约金的数额也过高，被告请求减少。原告国土局提供证据如下：一、《国有建设用地使用权出让合同》1份。拟证明：该合同中并未约定向被告返还出让金。经质证，被告对合同真实性无异议，但认为合同约定的违约金过高，而且合同项下的出让金应当返还给被告。本院对该证据的真实性予以确认。二、缴款书1份，证实被告于2016年10月13日给原告支付2360000元。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告中天房产公司未提供证据。经本院审理查明事实如下：2016年7月8日，原告作为出让人与作为受让人的被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同第二章第四条约定：本合同项下出让宗地编号为HTB-2015144，宗地总面积大写玖仟柒佰零柒平方米（小写9707平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于呼图壁县乌伊路南侧、上二工路东侧；第五条约定：本合同项下出让宗地的用途为商务金融用地；第六条约定：出让人同意在2016年7月20日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件。(二)现状土地条件：新增建筑物需在符合规划设计条件通知书前提下征询县规划主管部门同意；第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹仟壹佰柒拾捌万元整（小写11780000元），每平方米人民币大写壹仟贰佰壹拾叁元伍角伍分（小写1213.55元）；第九条约定：本合同项下宗地的定金为人民币大写贰佰叁拾陆万元（小写2360000元），定金抵作土地出让价款；第十条约定：受让人同意按照本条第一款第(一)项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第七章违约责任第三十条约定：受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2016年10月13日，被告向原告支付2360000元。本案争议焦点为：被告应否承担原告主张的违约金，若承担，违约金数额如何认定。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法、有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。因此被告应当如约履行支付土地出让金的义务。被告对原告主张的土地出让金9420000元没有异议，本院予以确认。被告应当向原告支付欠缴的土地出让金9420000元。被告辩称原告应当返还90%的棚户区改造项目的费用，该主张非本案处理范围，本院不作处理。依据原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应于签订合同之日起30日内支付土地出让金，即至2016年8月7日前被告应向原告支付土地出让金，而被告于2016年10月13日才向原告支付2360000元，其延期向原告交纳土地出让金的行为已构成违约，其应承担违约责任。关于违约金数额，原告主张违约金4651460元，被告认为过高且请求减少。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的作用在于填平守约方的损失，兼顾部分的惩罚性，违约金的数额主要还是依据原告可预见的可得利益和实际损失来进行计算。本案原、被告均未提供证据证明被告迟延支付行为给原告造成的实际损失。因此，本院结合合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据《合同法》第一百一十四条以及前述司法解释第二十七条、第二十九条的规定，对原告主张的违约金数额予以调整，即按同期贷款基准利率标准4.75%的1.3倍计算违约金为786139元(其中：11780000元自2016年8月7日至2016年10月12日为133359元，9420000元自2016年10月14日至2017年11月27日为652780元)。对原告主张超出此部分的违约金本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、被告新疆华泰中天房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告呼图壁县国土资源局支付土地出让金9420000元；二、被告新疆华泰中天房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告呼图壁县国土资源局支付违约金786139元。三、驳回原告呼图壁县国土资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106229元，由原告呼图壁县国土资源局负担23192元，由被告新疆华泰中天房地产开发有限公司负担83037元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 赵瑞琴审 判 员 肖 明陪 审 员 何俐儒二〇一八年四月二十九日法官助理 李 雯书 记 员 李彦锋书 记 员 李彦锋书 记 员 李彦锋