广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第2095号原告曾逢锦，退休教师。原告陈秀珍，农民，（系原告曾逢锦之妻）。上列两原告委托代理人谢党军，桂平市金田镇法律服务所法律工作者。被告黄志军，农民。委托代理人林业权，退休教师。委托代理人黄明坤，农民。被告戴瑞芬，农民。原告曾逢锦、陈秀珍诉被告黄志军、戴瑞芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由审判员薛荣生适用简易程序独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告曾逢锦、陈秀珍及其委托代理人谢党军、被告戴瑞芬、被告黄志军及其委托代理人林业权、黄明坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾逢锦、陈秀珍诉称，原、被告于2015年元月初经协商，由被告转让其自有的位于金田镇西街的一幢一层混凝土结构房屋给原告，原告于2015年1月5日交付购房订金10000元给被告，但被告收了原告的订金后告知原告：被告转让给原告的房屋是没有证件的。原告当即提出，如果没有房屋证件，原告不要房屋，并要求被告退还订金，但被告拒不退还订金给原告。双方签订的房地产转让协议书是无效的，被告依法应返还收取原告的订金。为此，原告提起诉讼，诉请法院判令被告返还购房订金10000元给原告，案件受理费由被告负担。原告曾逢锦、陈秀珍向法庭提供以下证据：1、原告曾逢锦、陈秀珍的身份证、户口簿各一份，以证明原告的身份情况；2、订金收据复印件一份，以证明双方签订房地产转让协议书后，被告已收取原告的购房订金10000元。被告黄志军、戴瑞芬辩称，被告转让的房屋是被告的父亲遗留给被告的，没有权属证书。双方转让房屋时签订了房地产转让协议书，该协议书自双方签名之日起就已生效。协议书中没有提到该房有房产证，被告只是协助原告办理有关房屋产权证件。被告因此也遭受经济损失30000元，但不要求原告赔偿。原告签订协议后拒不支付房屋转让款，不履行协议，是原告违约在先，被告所收原告的定金10000元不应返还。请法院驳回原告的诉讼请求。被告黄志军、戴瑞芬向法庭提供以下证据：1、被告黄志军、戴瑞芬的身份证、结婚证及户口簿复印件各一份，以证明被告的身份情况；2、均等份分配父亲遗产协议书复印件一份，以证明被告转让给原告的房屋属于被告的合法财产；3、原、被告双方签订的房地产转让协议书复印件一份，以证明房屋转让协议书合法有效，原告至今不履行协议，拒不支付房屋转让款，是原告违约，被告不应退还已收的定金。经庭审调查和质证，被告对原告提供的证据1、2没有异议，原告对被告提供的证据1没有异议，本院对双方没有异议的证据的客观真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告认为分配遗产协议书不能证明涉案房屋就是被告的，应由有关政府部门出具的证书才能证实，本院认为，涉案房屋是被告通过与其三个兄弟于1998年12月12日协商继承、分配其父母亲的旧房和宅基地后修建起来的，虽然被告建房时没有办理报批手续，且至今没有到政府的土地、城建部门办理该房屋的产权证书，但综合本案的实际情况，因该房屋没有至今没有办理任何证件，房屋处于农村，可以认定该房屋的土地权属为农村集体性质，同时被告的另外三个兄弟对涉案房屋的所有权亦没有争议，应认定该房屋属被告所有。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据3，原告认为被告在没有房产证的情况下欺骗原告签订房屋转让协议，该协议无效。本院认为，原告曾逢锦属于城镇户口居民，原告陈秀珍虽属农村户口居民，但与两被告不同属于被告所在的农村集体经济组织，桂平市现阶段尚不处于宅基地流转的试点区，被告通过签订房地产转让协议书将土地权属为农村集体性质的涉案房屋以及与涉案房屋相连接的宅基地一并转让给原告，侵害了被告所在农村集体经济组织的合法权益，故双方签订的房地产转让协议书应属无效。本院对该证据的合法性不予认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告曾逢锦与原告陈秀珍属夫妻关系，原告曾逢锦是是桂平市金田镇的城镇居民，原告陈秀珍是桂平市金田镇新旺村的农村居民；被告黄志军与被告戴瑞芬属夫妻关系，两人均是桂平市金田镇新圩村10队的农村居民。本案涉案房屋是被告黄志军、戴瑞芬在通过其家庭内部再分配所得的宅基地上建造起来的。原、被告于2015年1月5日签订房地产转让协议书，协议书的主要内容：一、甲方（黄志军）将其位于桂平市金田镇西街的一幢一层混凝土结构房屋（占地约36平方米）转让给乙方（曾逢锦、陈秀珍）永远管理使用，转让价款为150000元，转让款自双方签字之日乙方一次性付清给甲方；二、协议内的房屋及用地甲方必须保证无纠纷，如因纠纷造成乙方损失的，由甲方全部承担，甲方有义务协助乙方办理土地用地手续，所需费用由乙方负担；三、如甲方违约，甲方需按违约时该房屋及用地的市场价的双倍偿还给乙方；四、本协议自双方签字之日起生效。被告戴瑞芬以见证人身份在协议书上签名。签订协议书的当日，原告仅支付了10000元订金给被告黄志军，被告黄志军立下收据给原告曾逢锦收执，收据的主要内容：“收据今收到曾逢锦交来购买房屋订金壹万元（10000元）整。此据。收款人：黄志军2015年1月5日。见证人：戴瑞芬”。原告至今没有将剩余房屋转让款140000元支付给被告，被告也至今没有将涉案房屋移交给原告管理使用。随后，原告认为被告欺骗原告，将没有合法手续的涉案房屋转让给原告，侵犯了原告的合法权益，房地产转让协议应属无效，要求被告返还所收订金。被告认为协议有效，原告应履行协议，拒不退款。原告于2015年5月18日向本院提起诉讼，诉请法院判令被告返还购房订金10000元给原告；案件受理费由被告负担。本院认为，宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全开放对宅基地使用权限制的条件还不具备。我市处于宅基地流转非试点地区，不允许农民出售其宅基地上的房屋给城镇居民或者出售给不同农村集体经济组织成员。被告黄志军、戴瑞芬将包含涉案房屋及与涉案房屋相连接的宅基地的房地产转让给原告曾逢锦、陈秀珍，而原告曾逢锦是城市居民，原告陈秀珍虽是农村居民但与被告不属同一集体经济组织成员，原、被告双方转让房地产的行为显然损害了被告所在农村集体经济组织的利益，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定，也违反国务院办公厅于1999年5月6日作出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款：“农民的宅基地不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”的规定，故双方当事人签订的房地产转让协议书无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因无效合同取得的无论是订金还是定金均应返还。故原告诉请被告返还收取的订金10000元，合法有据，本院依法予以支持。被告辩称双方签订的房地产转让协议书合法有效，原告不依约履行支付转让款的行为属违约行为，被告不应退还所收定金，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告主张其收取原告的10000元是定金而不是订金，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国土地法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六条的规定判决如下：被告黄志军、戴瑞芬应当返还订金10000元给原告曾逢锦、陈秀珍。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告黄志军、戴瑞芬共同负担。上述债务，限义务人在本判决生效后十日内履行完毕，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员薛荣生二〇一五年八月十日书记员彭清