黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0523民初97号原告：宝清县人防地下商业街业主委员会，住所地：黑龙江省双鸭山市宝清县人防地下商业街。负责人：于克思，男，1981年3月2日出生，汉族，宝清县人防地下商业街业主委员会主任，现住黑龙江省宝清县。委托代理人：马起飞，黑龙江新时达律师事务所律师。委托代理人：牛凯，山西东奥律师事务所律师。被告：宝清县祥和物业管理有限公司，住所地：黑龙江省双鸭山市宝清县宝清镇人防商业街1201铺房。法定代表人：张丹，职务：总经理。被告：宝清县禧隆物业管理有限责任公司，住所地：宝清县宝清镇金色大道A区A0013F。法定代表人：董帅，职务：董事长。二被告共同委托代理人：邵再旭，黑龙江国安律师事务所律师。二被告共同委托代理人：赵春莉，女，1974年11月10日出生，汉族，宝清县禧隆物业管理有限责任公司经理，现住宝清县。原告宝清县人防地下商业街业主委员会诉被告宝清县祥和物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，本案于2018年1月5日立案后，原告申请追加宝清县禧隆物业管理有限责任公司为本案的共同被告，本院裁定予以准许。依法适用普通程序，于2018年5月25日、2018年6月1日公开开庭进行了审理。原告负责人于克思及其委托代理人马起飞、牛凯，被告宝清县祥和物业管理有限公司和被告宝清县禧隆物业管理有限责任公司的共同委托代理人邵再旭、赵春莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退出物业服务区域；二、判令被告向原告移交物业服务用房、物业共用部分、公共设施设备（物业办公室、消防控制室、消防泵房、供热泵房、1号排风室、2号排风室、3号排风室、4号送风室、5号送风室、1号洗手间、2号洗手间）及物业档案、账目，结清预收、代收和预付、代付的有关费用。事实与理由：2017年8月被告未经业主同意，强行入住宝清××人防地下商业街，并采取切断供电等手段强制向业主收取费用。全体业主多次向政府有关部门投诉，要求被告退出物业服务区域，但被告至今不退出。人防地下商业街全体业主于2017年12月1日召开业主大会，决议由原告代表全体业主，要求被告立即退出物业服务区域，并向原告移交占用的物业共用部分、共用设施设备、物业服务用房等固定资产和物业档案，结清预收、代收和预付、代付的有关费用。《中华人民共和国物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”被告宝清县祥和物业管理有限公司未经业主委托，强行对人防地下商业街实施物业管理，违反了法律的明确规定，严重损害了广大业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，有权要求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及资料。为维护业主合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告根据起诉时掌握的证据，强行入住地下商业街的是宝清县祥和物业管理有限公司，后因宝清县禧隆物业管理有限责任公司主动就本案提交答辩，自认其对人防地下商业街进行管理，故原告申请追加该公司为被告参加诉讼。被告宝清县祥和物业管理有限公司和宝清县禧隆物业管理有限责任公司共同辩称，原告的产生违反法定程序，原告不具备诉讼主体资格。现在两个公司合并成一个公司了，现在祥和公司并到禧隆公司了，只是没有办理注销登记。物业公司进入地下商业街是基于开发商前期物业管理合同而进入，当时地下商业街并未成立业主委员会，所以物业公司进行物业管理是合法的。如果要解聘物业，也需要按照物业管理条例规定的相关程序进行。物业公司在接受该物业管理时，投入了大量的资金，进行了相关的改造。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提交的证据一：宝清县和平社区居民委员会情况说明一份、证明一份、介绍信一份、宝清县公安局治安科印章制作许可证复印件一份，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据二：通知三份、交费票据14张、被告祥和物业公司办公室照片打印件三张，二被告质证对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，但该组证据未能证明被告祥和物业公司未经业主同意，强行对人防地下商业街实施物业管理，并采取断电等强制手段向业主收取费用的事实，对原告提供该组证据欲证明的内容不予以采信；原告提交的证据三：宝清××人防地下商业街业主大会决议一份、分户面积明细表一份，二被告对原告提交的该组证据虽经质证有异议，但未提供反驳证据，本院对原告提供的该组证据予以采信；原告提交的证据四：关于宝清××人防地下商业街全体业主对物业实施自行管理的报告两份、报送过程现场图片打印件4张，二被告对该组证据中报告的真实性无异议，本院对真实性予以采信，无法核实照片的真实性，需结合其他证据予以综合评定；原告提交的证据五：关于立即退出物业管理区域的通知一份、送达过程的现场照片打印件2张，二被告质证对通知的真实性无异议，本院对真实性予以采信，但无法核实照片的真实性，需结合其他证据予以综合评定；原告提交的证据六：被告占用的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备明细单一份、现场照片打印件11张，二被告质证对该组证据的真实性无异议，本院对真实性及明细单中公共部分由被告使用的事实予以采信；原告提交的证据七：人防地下商业街现场照片打印件8张，该组证据不能实现原告的证明目的，需结合其他证据予以综合评定；原告提交的证据八（本院依原告申请调取的证据）：分户面积明细表一份4页、人防地下商业街商铺分户图一份6页、商铺业主明细表一份8页，二被告质证对真实性无异议，该组证据与原告提交的证据三相佐证，可以证明原告依法定程序成立的事实，本院对该组证据予以采信。二被告提交的证据一：物业移交协议书复印件一份、物业转让协议复印件一份、商铺买卖协议书复印件一份，因物业移交协议书和物业转让协议中签订协议的双方当事人均系个人，无其他证据佐证被告是从开发商处取得的地下商业街的物业管理权，亦不能证明二被告属于地下商业街的前期物业公司的事实，由于二被告提供的物业移交协议书和物业转让协议不能实现其证明目的，本院不予以采信，关于二被告提供的商铺买卖协议书与本案无关联性，本院对该份证据不予以采信；二被告提交的证据二：宝清县房权证宝字第××号产权证复印件一份，原告质证对真实性无异议，本院对真实性予以采信；二被告提交的证据三：宝清县人民防空办公室宝人防呈【2015】11号关于宝清县中央大街与人民路两个人防地下商业街交汇处急需打通有关事宜的请示复印件一份、关于黑龙江省人民防空办公室关于宝清县中央大街人防工程与金色大道人防工程连通的批复（后附施工图纸）复印件一份、关于黑龙江省龙祥集团公司企业事宜有关请示文件复印件一份，因该组证据及证明的内容与本案无关联性，本院对该组证据不予以采信；二被告提交的证据四：宝清县禧隆物业管理有限责任公司章程一份，原告质证对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信，但该组证据证明的内容与本案无关联性，本院对证明的内容不予以采信；二被告提交的证据五：被告管理区域内业主统计表一份12页，原告质证有异议。因该组证据系被告自行制作，不能实现二被告的证明目的，对该组证据证明的内容不予以采信；二被告提交的证据六：人防地下商业街业主缴纳电费的票据复印件57页、2018年物业费统计表1页附票据10页和证据七：宝清县电业局交纳电费的票据复印件11张、交费清单一份，原告质证对两组证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，但两组证据不能实现二被告的证明目的，对二被告主张两组证据的证明内容不予以采信；被告宝清县禧隆物业管理有限责任公司提交的证据七：商场照片7张，对该组证据的真实性予以采信，但从照片中无法体现管理情况，需结合其他证据予以综合评定。本院依职权调取了宝清县人防办公室文件，原告及二被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；本院依职权调取了二被告的工商档案三册，原告及二被告质证均无异议，本院对该证据予以采信；本院依职权调取的宝清县物业管理中心证明一份，本院予以采信。经审理查明：2017年8月18日至10月22日，宝清××人防地下商业街（中央大街）业主完成选举工作，成立宝清××人防地下商业街业主委员会。2017年12月1日，宝清××人防地下商业街业主大会通过决议，决议对宝清××人防地下商业街实施自行管理，并将宝清××人防地下商业街业主大会决议在宝清县物业管理中心备案。被告宝清县祥和物业管理有限公司自2017年7月31日开始对宝清××人防地下商业街（中央大街）实施物业管理，在本案开庭时被告宝清县禧隆物业管理有限责任公司自认现在由其对宝清××人防地下商业街（中央大街）实施物业管理。二被告管理宝清××人防地下商业街期间将位于宝清县宝清镇人防商业街（所有权证号为宝清县房权证宝字第××号）的房屋作为物业办公室使用。2017年12月4日宝清××人防地下商业街业主委员会向宝清县祥和物业管理有限公司发出通知，要求其退出物业管理区域，并向业主委员会移交该公司占有的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产和物业档案，结清预收、代收和预付、代付的有关费用。另查明，二被告管理宝清××人防地下商业街期间的公共部分和共用设施包括洗手间两个、排风室三个、送风室两个、供热泵房一个、消防泵房一个、消防控制室一个。宝清××人防地下商业街的一期（中央大街）有200个商铺，其中有4个商铺未出售。地下商业街的一期（中央大街）与地下商业街（金色大道）二期属于两个独立的区域。本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中宝清××人防地下商业街一期（中央大街）业主自行选举并成立业主委员会，宝清××人防地下商业街业主委员会的成立，符合法律规定，宝清××人防地下商业街业主委员会具有原告的诉讼主体资格。二被告对宝清××人防地下商业街进行管理未经过招投标，且被告提供的前期物业合同是自然人之间设立的，不是建设单位与物业服务企业之间设立的，二被告对宝清××人防地下商业街（中央大街）进行物业管理无合同约定，亦无法律规定。在宝清××人防地下商业街成立业主委员会后，通知被告退出宝清××人防地下商业街物业区域，其未退出，其行为已构成侵权，应承担停止侵害、排除妨碍等侵权责任。现原告要求被告退出服务区域并移交物业办公室、洗手间两个、排风室三个，送风室两个，供热泵房一个、消防泵房一个、消防控制室一个的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告移交物业档案、账目，结清预收、代收和预付、代付的有关费用的诉讼请求，因未提供证据证明其主张，本院对其该请求不予以支持，由原告承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宝清县祥和物业管理有限公司、被告宝清县禧隆物业管理有限责任公司于本判决生效后10日内退出宝清县人防地下商业街（中央大街）物业服务区域；二、被告宝清县祥和物业管理有限公司、被告宝清县禧隆物业管理有限责任公司于本判决生效后10日内向原告宝清县人防地下商业街业主委员会移交宝清县人防地下商业街（中央大街）的物业办公室、洗手间两个、排风室三个，送风室两个，供热泵房一个、消防泵房一个、消防控制室一个；三、驳回原告宝清县人防地下商业街业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告宝清县祥和物业管理有限公司和被告宝清县禧隆物业管理有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判长  白春生审判员  曲伟霞审判员  高秀梅二〇一八年六月二十八日书记员  张馨跃