广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）陆民初字第1949号 原告中国银行股份有限公司陆川支行，住所地广西陆川县新洲中路**。 负责人王惠文，该行行长。 委托代理人李茂彪，男，汉族，1965年12月26日出生，系中国银行股份有限公司玉林分行风险管理部主任，住广西玉林市。 委托代理人林海康，男，汉族，1965年1月10日出生，系中国银行股份有限公司陆川支行业发部客户经理，住陆川县。 被告罗亚祥，男，汉族，1979年1月25日生，住广西陆川县。 被告银彩英，女，壮族，1980年7月29日生，住广西陆川县。 被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司，，住所地广西灵川县八里街金色嘉苑小区 法定代表人郭树贵，该公司董事长。 委托代理人吕春，广西广盟律师事务所律师。 委托代理人潘志华，男，汉族，1966年出生，桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司职员。 原告中国银行股份有限公司陆川支行与被告罗亚祥、银彩英、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由审判员陈雪艾适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员范思熠担任记录。原告中国银行股份有限公司陆川支行的委托代理人李茂彪、林海康，被告罗亚祥，被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的委托代理人吕春、潘志华到庭参加诉讼。被告银彩英经本院依法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司陆川支行诉称，被告罗亚祥、银彩英是夫妻关系。2012年2月1日，原告与被告罗亚祥签订2012年陆中银零房贷字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），约定被告罗亚祥向原告借款140000.00元用于购房，借款期限为15年，月利率为6.4625‰（法定利率调整执行新利率）。被告罗亚祥按每月等额本息还款法归还本息（每月1318.19元）给原告行。被告罗亚祥、银彩英以其向被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司(以下简称昌浩公司)购买的位于陆川县房屋作抵押，并出具了《房屋抵押承诺书》，该房屋抵押已办理了抵押预告登记[预告抵押号为陆商房押字第（2012）70号]。《贷款合同》约定被告罗亚祥出现未按期归还贷款本息等违约行为时，原告有权宣布贷款合同项下的贷款本息全部或部分提前到期、解除合同、要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失并对抵押房屋行使抵押权。《贷款合同》还约定因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2011年10月10日被告银彩英向原告出具《偿还个人住房贷款保证书》，明确表示其愿作为保证人对被告罗亚祥向原告的借款承担连带责任保证，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用，保证的期间为主债权履行期届满之日或主合同解除之日起五年。同时被告银彩英作为贷款保证人还在2012年陆中银零房贷字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》上还款保证人一栏签字同意提供连带责任保证。2011年6月23日，原告与昌浩公司签订2011年陆中银零房贷协字第01号《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》(以下简称《合作协议》)、2011年陆中银零房贷保字第01号《房屋按揭贷款保证合同》(以下简称《保证合同》)，《合作协议》、《保证合同》均约定被告昌浩公司为陆川凯悦华庭商住小区的借款人（购房业主）向原告贷款所产生的债务提供全额不可撤销连带责任保证。保证担保的范围包括原告与借款人（购房业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息、借款人应支付的违约金(含罚息)、赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用。抵押期间自《借款合同》生效之日起，至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。《保证合同》约定如借款人没有按借款合同约定履行或没有全部偿清其债务，原告有权直接要求昌浩公司履行还款责任。无论何种原因导致借款人不按时足额归还原告的贷款本息及有关费用时，原告通知昌浩公司协助追偿，昌浩公司保证无条件以不低于借款人所欠的贷款本息及违约金、罚金、赔偿金之和的价格回购借款人的抵押房产。《合作协议》第九条还约定被告昌浩公司保证在原告与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与原告管理。被告昌浩公司陆川县分公司根据上述《合作协议》、《保证合同》在2012年陆中银零房贷字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》上作为保证人（开发商）签名、盖印，再次明确其作为保证人为被告罗亚祥向原告的借款所产生的全额债务提供阶段性连带责任保证担保。《贷款合同》约定的被告昌浩公司应承担保证责任的方式、保证担保的范围及期间与《合作协议》、《保证合同》的约定相一致。原告于2012年2月1日依约向被告罗亚祥放贷款人民币140000元。被告罗亚祥取得原告贷款后截止至2014年10月10日仅归还本金人民币15752.47元、利息人民币25441.21元及罚息人民币323.14元给原告（其中扣收桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司保证金户8955.35元代垫），拖欠1期，拖欠本息人民币1271.05元。被告昌浩公司至今没有按《合作协议》第九条的约定办妥房产证、抵押他项权证，没有把相应的房产证、抵押他项权证等交与原告管理。按《合作协议》、《保证合同》及《贷款合同》的约定，被告昌浩公司仍应承担保证责任。被告罗亚祥、银彩英没有按贷款合同的约定履行还款义务，被告昌浩公司也没有依约承担保证人的责任，累计拖欠还款1期，按贷款合同的约定原告有权解除贷款合同并向被告提前收回已发放贷款的本息。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请依法判决：1、解除原告与被告罗亚祥签订的2012年陆中银零房贷字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。2、判令被告罗亚祥归还贷款本金人民币124247.53元、利息人民币746元、罚息人民币2.28元，合计人民币124995.81元给原告（利息、罚息计至2014年10月10日，以后以本金人民币124247.53元为基数，按贷款合同约定的利息、罚息计算方法续计至付清贷款本息给原告时止）3、确认原告对依法处分被告罗亚祥、银彩英提供的抵押物（房屋）所得价款有优先受偿权。4、判令被告银彩英对被告罗亚祥的上述第二项债务承担共同清偿责任。5、判令被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对被告罗亚祥的上述第二项债务承担连带清偿责任。6、本案的诉讼费由三被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、营业执照、金融许可证，原告符合法定诉讼主体资格。2、身份证、营业执照、机构代码证，证明被告的身份。3、住房贷款合同、借款借据，证明被告罗亚祥向原告借款壹拾肆万元整。4、个人房屋贷款合作协议、房屋按揭贷款保证合同，证明保证关系成立（被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司）。5、商品房买卖合同、房屋抵押承诺书、商品房抵押权预告登记证，证明抵押关系成立。6、贷款账户详细信息，证明被告拖欠贷款本息。7、结婚证、偿还个人住房贷款保证书，证明夫妻关系，共同还款责任。 2、被告罗亚祥、银彩英辩称，1、本人对原告诉状中第一项“同意解除本案的贷款合同”无异议。但请求判令变更该《贷款合同》下的款项，由开发商单独承担清偿义务。本人认为已交首付足够该房购房价款，并有余几万元，无需再贷款，所造成本人的一切损失均由原告和被告开发商共同承担。2、请求撤销本案房屋抵押登记，不予确认原告对本人提供的房屋有优先受偿权。 被告罗亚祥、银彩英在举证期限内未向法院提供有证据。 被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司辩称，一、答辩人对被答辩人的一、二、三、四项请求没有异议。二、本案因原告及被告罗亚祥的原因造成无法办理房产证及抵押登记证明，答辩人依法不再对被告罗亚祥的债务承担保证责任。三、被告罗亚祥、银彩英依法应共同将答辩人代其垫付的人民币8955.35元偿还给答辩人。 被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司为其辩称在举证期限内向法院提供的证据有:1、关于暂缓办理凯悦华庭小区业主房产证说明。2、受理通知书（办理房产证）。3、完税证明。4、完税证明的附件（纳税人名单）。5、委托书。6、身份证。证明2014.5.15，陆川县房地产管理所受理了被告桂林灵川房地产开发有限公司陆川分公司办理房产证的申请，承诺20个工作日办妥，但因原告及被告罗亚祥要求不予办理而未能办妥，由此造成无法办理抵押登记。由于是原告要求不办证，表明原告已经自行放弃了抵押及担保，应视为昌浩公司协助办理房产证及抵押登记的义务已经完成。由此造成的后果应由原告自行承担，昌浩公司的保证责任依法应予解除，不再承担保证责任。 经过开庭质证，原告对被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对原告提供的证据1有异议;被告罗亚祥及被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对原告提供的证据均没有异议。本院对各方当事人均无异议的上述证据予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告罗亚祥与被告银彩英是夫妻关系。原告与被告罗亚祥于2012年2月1日签订了2012年陆中银零房贷款字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定被告罗亚祥向原告借款140000元用于购房，借款期限为15年，月利率为6.4625‰。逾期贷款罚利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告罗亚祥按月等额本息还款法归还本息（每月1318.19元）给原告。被告罗亚祥、银彩英以其向被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司(以下简称昌浩公司)购买的位于陆川县房屋作抵押，并于2011年10月10日出具了《个人住房贷款房屋抵押承诺书》。该房屋于2012年1月31日经陆川县房地产管理所办理了陆商房押字第（2012）70号抵押预告登记手续。贷款合同还约定被告罗亚祥出现未按期归还贷款本息等违约定行为时，原告有权宣布贷款合同项下的贷款本息全部或部分提前到期、解除合同、要求被告赔偿因其违约而给贷款人造成的损失并对抵押房屋行使抵押权。2011年10月10日被告银彩英向原告出具《偿还个人住房贷款保证书》，明确表示其愿作为保证人对被告罗亚祥向原告的借款承担连带责任保证，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用，保证的期间为主债权履行期届满之日或主合同解除之日起五年。同时被告银彩英作为贷款保证人还在2012年陆中银零房贷字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》上还款保证人一栏签字同意提供连带责任保证。2011年6月23日，原告与被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司签订2011年陆中银零房贷协字第01号《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、2011年陆中银零房贷保字第01号《房屋按揭贷款保证合同》，均约定被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司为陆川凯悦华庭商住小区的借款人（购房业主）向原告贷款所产生的债务提供全额不可撤销连带责任保证。保证担保的范围包括原告与借款人（购房业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息、借款人应支付的违约金（含罚息）、赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用。抵押期间自《借款合同》生效之日起，至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。《房屋按揭贷款保证合同》第二条约定：“本合同的保证方式为连带责任，如借款人没有按借款合同约定履行或没有全部偿清其债务，乙方（原告）有权直接要求甲方（被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司）履行还款责任。无论何种原因导致借款人不按时足额归还乙方的贷款本息及有关费用时，乙方通知甲方协助追偿，乙方一经通知甲方，甲方保证无条件以不低于借款人所欠的贷款本息及违约金、罚金、赔偿金之和的价格回购借款人的抵押房产。”。《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》第九条约定：“乙方（被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司）保证在甲方（原告）与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用权证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与甲方管理。”。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的陆川县分公司根据上述《合作协议》、《保证合同》在2012年陆中银零房贷字01号《中国银行股份有限公司个人住房贷款合同》上作为保证人（开发商）签名、盖印，再次明确其作为保证人为被告罗亚祥向原告的借款所产生的全额债务提供阶段性连带责任保证担保。《贷款合同》约定的被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司应承担保证责任的方式、保证担保的范围及期间与《合作协议》、《保证合同》的约定相一致。原告于2012年2月1日依约向被告罗亚祥发放贷款人民币140000元。被告罗亚祥取得原告贷款后至2014年10月10日仅归还本金人民币15752.47元、利息人民币25441.21元及罚息人民币323.14元给原告（其中扣收桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司保证金户8955.35元代垫），拖欠1期，拖欠本息人民币1271.05元。尚欠贷款本金124247.53元，利息748.28元（含罚息）。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司至今没有按《合作协议》第九条的约定办妥房产证、抵押他项权证，没有把相应的房产证、抵押他项权证等交与原告管理。被告罗亚祥没有按贷款合同的约定履行还款义务，被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司也没有依约承担保证人的责任，累计拖欠还款1期。 本院认为，原告与被告罗亚祥、银彩英、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《房屋按揭贷款保证合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，合同双方主体合格,合同条款没有违反法律法规规定,应予确认。被告罗亚祥向原告借得款后,应按合同约定履行自己的义务。但借款逾期后,经原告催收至今仍不归还,应承担违约责任。原告根据2012年2月1日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》之约定，宣布上述债务提前到期，并要求罗亚祥立即清偿债务，合理合法。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司作为被告罗亚祥的借款担保人,应按合同约定承担自已的担保责任。被告罗亚祥、银彩英以其位于陆川县房屋作抵押为借款提供担保，并办理了抵押预告登记手续，符合《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条的规定，原告对抵押物处置享有优先受偿的权利。被告银彩英、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司作为被告罗亚祥的借款担保人,应按合同约定承担自已的担保责任。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司系阶段性保证人,合同约定的保证阶段不是对保证期间的约定,而是对保证合同所附解除条件的约定,现被告罗亚祥、银彩英未领取系争房屋的房地产权证以及办理抵押登记,原告未收到系争房屋的《房地产其他权利证明》,故所附条件未成就,被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的保证责任没有终止,被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司应当承担连带责任.故原告的诉讼请求有理合法，本院应予以支持。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司履行清偿义务后,有权向罗亚祥行使追偿权.被告罗亚祥、银彩英购买陆川县房产已办理抵押预告登记,且未超过抵押预告登记有效期限,故原告要求依法处分被告罗亚祥、银彩英提供的抵押物（房屋）所得价款有优先受偿的权利,符合法律规定,本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十一条第（七）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司陆川支行与被告罗亚祥、银彩英、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司于2012年2月1日签订的2012年陆中银零房贷字012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。 二、被告罗亚祥归还贷款本金124247.53元给原告中国银行股份有限公司陆川支行。 三、被告罗亚祥应支付利息748.28元给原告中国银行股份有限公司陆川支行。余息以欠款124247.53元为基数，按月利率6.4625‰计算，从2014年10月11日起至本判决确定履行期届满之日止。 四、原告中国银行股份有限公司陆川支行对位于陆川县的房产享有抵押权，对依法处分陆川县房产所得价款有优先受偿的权利. 五、被告银彩英、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对上述第二、三项判决确定的债务向原告中国银行股份有限公司陆川支行承担连带清偿责任.案件受理费2800元（原告已预交），减半收取1400元由被告罗亚祥、银彩英、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2800元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈雪艾 二〇一四年十二月××日 书记员  范思熠