福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终376号上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。法定代表人：陈艺生，总经理。委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：谢思洁，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：廖福球，男，汉族，1975年3月28日出生，住福建省宁化县。上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）因与被上诉人廖福球商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。仁文建设公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判仁文建设公司无需支付廖福球逾期交房违约金及逾期办理产权证违约金。事实和理由：一、一审法院以仁文建设公司多次向廖福球发出延期交房通知认定逾期交房违约金诉讼时效中断，属于事实认定与法律适用均错误。廖福球关于逾期交房违约金的诉求过了诉讼时效。即便仁文建设公司曾几次向廖福球发出延期交房通知,并承诺“在办理产权总登记时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理”但这并不导致逾期交房违约金的中断。二、一审法院以仁文建设公司未有其他证据证明廖福球逾期付款为由，认定廖福球不存在逾期付款，事实认定错误。根据合同第六条、附件六第三条第3款的约定，廖福球应于2013年9月4日之前支付首付款并办理按揭贷款手续，然而廖福球2013年10月30日才办理按揭贷款，依约应支付相应违约金。三、假设本案逾期交房违约金未过诉讼时效，一审法院在可顺延交房的天数的认定上也是错误的。仁文建设公司可以顺延交房的天数是361天。虽然合同并未明确约定35度以上可以顺延交房，但因气象原因多样，仁文建设公司无法全部列举，35度以上高温归属于合同约定的“其他恶劣天气”，35度以上的高温天数应给予顺延。一审法院将气象原因可顺延的天数限制在合同签订后至合同约定的交房时间止也是错误的。因为涉案房产是属于整个项目工程不可分割的一部分，计算可顺延天数因在整个工程施工期间，而非仅仅是签订合同后，又因合同附件六第四条明确约定可顺延天数是计算至实际交房之日，因此，计算可顺延天数的期间应是项目开工之日起至实际交房之日止。四、仁文建设公司应支付的逾期办理产权证违约金2446元应与廖福球应支付的违约金6345元相互抵扣，抵扣后仁文建设公司无需支付廖福球任何款项。廖福球辩称，仁文建设公司的上诉没有依据，逾期交房都是其自身原因造成的。廖福球向一审法院起诉请求：1.判令仁文建设公司向廖福球支付逾期交房违约金43726.06元；2.判令仁文建设公司向廖福球支付逾期办理房屋权属证书违约金5418.72元；3.判令仁文建设公司向廖福球支付合同约定赠送户式中央空调外机违约金12700元；4.本案诉讼费由仁文建设公司承担。一审法院认定事实：2013年9月4日，廖福球与仁文建设公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03098202）及《合同补充协议》，该合同约定：廖福球购买仁文建设公司开发的金帝•中洲滨海城B1-3地块53＃楼3层01单元商品房（以下简称讼争商品房），该商品房建筑面积为129.19平方米，总价款为人民币币752638元。关于付款方式、期限及逾期付款违约责任，《合同》第六条第3款约定：“买受人于2013年9月4日前付人民币3002638元整，余款450000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“按照逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。”。《合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理讼争商品房所有权初始预登记，并将办理权属登记所需材料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。关于商品房交付期限及违约责任，《合同》第八条约定：仁文建设公司应当在2013年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付廖福球使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。附件六即《合同补充协议》（以下简称附件六）第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”附件六第四条第5款约定：“如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。”附件六第四条第6款约定：“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令，政府部门行为或政策变化，政府规划调整，政府先关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全，施工中约到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物遗迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）大雨、六级以上大风（含六级）、地震、以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6个小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或所在小区施工和交付实施阻挠行文等）因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无需通知买受人。”附件六第六条第2款约定：“双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后395日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”该合同于2013年10月22日进行备案。合同签订后，廖福球支付了全部购房款，仁文建设公司于2013年10月16日、2014年6月25日为廖福球开具了两张《销售不动产统一发票》。后仁文建设公司延期交房，分别于2013年9月16日、2013年12月24日、2014年5月23日、2014年9月23日向廖福球发出《商品房延期交付通知书》，告知需要延期交房，并承诺将在办理产权总登记时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理。2015年5月5日，仁文建设公司向廖福球交付了讼争房屋。后双方因逾期交房违约金等问题产生争议，廖福球遂向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。一审法院另查明，讼争商品房至今尚未办理所有权初始登记。诉讼中，廖福球举证了收款收据、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同，证明其于2012年5月支付了购房首付款302638元，于2013年10月30日向银行办理了按揭贷款，于2013年11月22日支付了按揭贷款450000元。仁文建设公司举示一份其与廖福球于2012年9月30日签订的线下购房合同，证明廖福球购买该房产的时间实际是2012年9月30日。仁文建设公司还提供了2011年1月至2015年10月的《气象资料证明》及《气象灾害证明》，证明2011年1月至2015年10月期间，因天气原因可以顺延交房的天数共158天，其中恶劣天气即高温天气（≧35℃）为92天，降雨量达60MM以上（含60MM）大雨天气12天，六级以上（含6级）大风天气56天。同时仁文建设公司陈述因政府原因影响施工210天，2014年9月26日厦门市中级人民法院为了盘活整个楼盘查封了仁文建设公司所有的房产，导致未售的房产无法销售、已认购的业主不按约定缴交购房款，进而导致仁文建设公司资金紧张，工程被迫停工，但是未举证证明。仁文建设公司陈述因气象、政府等不可抗力可顺延的交房天数为361天。一审法院认为，廖福球与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效。仁文建设公司应依约于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的住宅商品房交付廖福球使用，但延期至2015年5月5日才将讼争的商品房交付廖福球使用，已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。廖福球诉求仁文公司支付逾期交房违约金,依法予以支持。廖福球要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之一的违约金，依法应予支持。关于仁文建设公司承担逾期交房违约责任的起、止期限，仁文建设公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气158天、因政府原因影响施工210天可以顺延交房时间。对此，一审法院分析认定如下：1.《合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致讼争商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司关于因政府原因影响施工210天要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文建设公司不能交房的期限内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给买受人，显失公平。仁文建设公司主张合同实际签订时间是2012年9月30日，但因该线下买卖合同未经过备案登记，不予采信，仁文建设公司逾期交房期限应扣减自合同签订之日即2013年9月4日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，因出现《合同》约定的降雨量超过60MM为1天，六级以上大风可以顺延交房的为4天，共计5天；因此，仁文建设公司应向廖福球支付逾期交房违约金的天数为：自2013年10月1日起至实际交房之日2015年5月5日止（2013年92天、2014年365天、2015年125天）合计582天，扣减可以顺延交房的5天，共计577天。仁文建设公司应当支付廖福球2013年10月1日起至2015年5月5日止的逾期交房违约金752638元×0.01%×577天=43427元。关于逾期办证违约金，合同第十四条约定仁文建设公司应于讼争商品房交付使用后60日内办理讼争房屋所有权初始登记。但附件六第六条第2款约定将合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，故仁文建设公司应于2016年6月4日内办理初始登记，逾期之日自2016年6月5日起计算至起诉之日，逾期办证违约金共2446元。仁文建设公司辩称应按照合同约定的交房时间2013年9月30日计算两年诉讼时效，廖福球要求其支付逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。一审法院认为，仁文建设公司多次向廖福球发出延期交房通知，并承诺“将在办理产权总登记时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理”。仁文建设公司的承诺具有诉讼时效中断的效力，故本案逾期交房违约金的诉讼时效应自办理产权总登记时起算。而仁文建设公司未能举证证明廖福球起诉之时距离办理产权总登记之日已超过两年诉讼时效，故仁文建设公司关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。此外，仁文建设公司还提出根据公司出具的购房发票的时间可以看出廖福球逾期支付购房款，并主张其应支付给廖福球的逾期付款违约金与廖福球需要支付其的违约金款项相互抵消。一审法院认为，从廖福球提供的收款收据和贷款支付凭证可以看出，均早于仁文建设公司开具发票的时间，故仁文建设公司出具发票的时间与实际收款的时间不一致，存在迟延开票的情况，且仁文建设公司对于廖福球逾期支付款项未能提出其他相应的证据予以证明，故仁文建设公司关于廖福球逾期付款的抗辩理由，不予采信。关于廖福球主张的仁文建设公司支付每户赠送户式中央空调外机违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据《合同法》的相关规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务；仁文建设公司确因资金周转非常困难，无法盘活所开发的整个楼盘，且负有巨额债务，官司缠身，导致政府相关部门为了盘活整个楼盘而介入协调、财务统筹等实际困难；故仁文建设公司的抗辩意见，依法有据，予以采纳，廖福球的该项诉求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内支付廖福球逾期交房违约金43427元以及逾期办证违约金2446元；二、驳回廖福球其他诉讼请求。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕仁文建设公司的上诉请求进行审理。首先，案涉《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定，仁文建设公司应于2013年9月30日前交付符合约定条件的商品房，并约定了可延期交房的事由。现仁文建设公司未经协商，单方向廖福球发出《商品房延期交付通知书》，告知拟于2014年12月31日前办理交房手续，该通知不能发生变更交房期限的效力。仁文建设公司于2015年5月5日才将讼争的商品房交付廖福球使用，已经构成逾期交房，一审法院按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，判决仁文建设公司每逾期一日支付购房款万分之一的违约金正确，本院予以维持。仁文建设主张可顺延交房的天数是361天，但未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因当事人一方同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。虽然《商品房买卖合同》第八条约定仁文建设公司应于2013年9月30日前交付符合约定条件的商品房，但仁文建设公司于2013年9月16日、2013年12月24日、2014年5月23日、2014年9月23日向廖福球发出《商品房延期交付通知书》，均表明同意履行交房义务，并承诺在办理产权总登时按约定妥善处理，故应认定诉讼时效因仁文建设公司发出《商品房延期交付通知书》而中断，一审判决认定逾期交房违约金的诉讼时效自办理产权总登时起算并无不当。讼争商品房所在地块尚未办理产权总登，本案廖福球起诉请求仁文建设公司支付逾期交房违约金未超过诉讼时效。第三，仁文建设公司主张根据合同与附件的约定，廖福球应向仁文建设公司支付逾期付款违约金6345元。本院认为，仁文建设公司未能举证证明廖福球逾期办理按揭贷款手续，且仁文建设公司在本案诉讼之前从未向廖福球主张过该违约金，其以廖福球应支付逾期付款违约金而未支付为由，请求将逾期办证违约金与该笔违约金相抵，以及因此不承担逾期交房和逾期办理产权证的责任，有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，仁文建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1347元，由厦门仁文建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 聆审判员 柯艳雪审判员 章 毅二〇一八年六月二十日书记员 林加仁附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。--