江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第02792号上诉人（原审被告）李玉海。上诉人（原审被告）郭静。委托代理人李玉海，系郭静丈夫。被上诉人（原审原告）冯森。上诉人李玉海、郭静因与被上诉人冯森农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城埠民初字第00697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯森原审诉称：2009年8月24日，冯森与李玉海、郭静签订房屋买卖协议一份。2012年10月10日，李玉海母亲郑月平以该房屋买卖协议无效为由向宿城区人民法院提起诉讼，后宿城区人民法院作出判决认定双方之间签订的房屋买卖协议无效。因李玉海、郭静至今未返还购房款并赔偿由此对冯森造成的损失，现请求法院判令：一、李玉海、郭静返还冯森购房款49000元及利息16582元；二、李玉海、郭静向冯森赔偿损失130000元；三、李玉海、郭静向冯森支付违约金10000元；四、本案诉讼费及鉴定费均由李玉海、郭静承担。李玉海、郭静原审辩称：一、双方之间签订的房屋买卖合同已经被认定为无效合同,无效合同自始无效，故冯森主张的利息损失应从该房屋买卖合同被认定为无效时开始计算，且李玉海、郭静不应向冯森支付违约金。二、李玉海、郭静不应向冯森赔偿房屋增值部分的损失，冯森购买房屋时的价格低于该房屋的实际价值，而评估公司对涉案房屋评估的价值过高，且未对每间房屋的价值单独进行评估，也未提及房屋的质量及年限。三、李玉海、郭静将涉案房屋交付给冯森后，冯森未能尽到维修及妥善保管义务。涉案的房屋买卖合同被认定无效后,因冯森未返还房屋，故李玉海、郭静亦未返还购房款。原审法院经审理查明：2009年8月24日，李玉海、郭静（甲方，二人系夫妻关系）与冯森（乙方）签订了房屋买卖协议一份。协议约定：”一、甲方将所有的位于埠子镇蚕种场蚕桑村四组的房屋一套卖给乙方所有，房屋所有权号为--，建筑面积130平方米。土地使用权一并转让给乙方，土地使用权证号为宿集建字第341号。二、房屋售价为人民币肆万玖仟元整……”。同日，冯森向李玉海、郭静交付了购房款49000元，而李玉海亦向冯森交付了涉案房屋及宿集建字第341号集体土地建设用地使用证。后冯森一直未入住该房屋，直至2012年3月，冯森去装修该房屋时，遭到案外人郑月平（即李玉海的母亲）的阻止，由此产生纠纷。郑月平以李玉海无权处分为由诉至原审法院，请求确认李玉海、郭静与冯森签订的房屋买卖合同无效。原审法院于2013年1月22日作出（2012）宿城埠民初字第0511号民事判决书，判决：确认李玉海、郭静与冯森于2009年8月24日签订的房屋买卖合同无效。该民事判决生效后，李玉海、郭静至今未向冯森返还49000元购房款。原审法院另查明：因冯森申请对涉案房屋现值进行鉴定，原审法院依法委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司作为评估涉案房屋市场价值的鉴定机构。江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年3月17日出具估价报告书。该报告书载明：”遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，确定该房地产于估价时点2014年12月30日的房地产总价为114600元”，为此冯森支付鉴定费3800元。原审法院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的房屋买卖合同无效，李玉海、郭静从冯森处收取的购房款49000元至今未返还，故冯森要求李玉海、郭静返还涉案购房款49000元及支付利息16582元的诉讼请求，应予支持。因合同无效，冯森遭受的损失为65600元（114600元-49000元）。在签订涉案房屋买卖合同时，冯森明知其非涉案房屋所在地的集体组织成员，向李玉海、郭静购买涉案房屋，存在过错；而李玉海、郭静明知冯森非涉案房屋所在地的集体组织成员，仍向冯森出卖涉案房屋，亦存在过错。因双方的过错程度相当，故李玉海、郭静承担冯森所受损失的一半，即32800元。因鉴定支出的费用为3800元，李玉海、郭静亦应承担一半，即1900元。冯森主张李玉海、郭静应赔偿其违约金10000元。因双方之间签订的房屋买卖合同无效，故合同中的违约金条款亦无效。且李玉海、郭静亦已向冯森交付了涉案房屋，故对冯森要求李玉海、郭静支付10000元的违约金的诉讼请求不予支持。李玉海辩称冯森主张的利息损失应是无效合同判决生效后的利息损失。因合同无效是自始无效,即双方签订合同时即无效，故冯森的损失应从签订时起计算，故对李玉海的上述辩解意见不予采信。李玉海另辩称涉案房屋交付给冯森后，冯森将涉案房屋院墙推倒，至今仍未恢复现状，且冯森对于涉案房屋亦未能尽到维修及妥善保管义务。因李玉海未能提供证据证明上述损失，且其也未对此提起反诉，故对上述辩解意见，不予理涉。李玉海还对江苏博文房地产土地造价评估有限公司作出的评估报告提出异议。涉案房屋的宅基地使用权于1997年4月登记设立，该涉案房屋为拥有合法产权的房屋。江苏博文房地产土地造价评估有限公司对房屋的土地状况分析、区域因素分析、市场分析，利用成本法即在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置全新价格，然后在扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，本次评估的房屋重置全新价格参照《宿迁市市区房屋重置基础价格参考表》取得，宅基地价格按照周边地区农村房屋征收补偿时，合法院落补偿价格进行测算。江苏博文房地产土地造价评估有限公司在估价报告书中详细的记载了房屋的现状及面积大小，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定涉案房屋的价值，故对李玉海的该项辩解意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：李玉海、郭静于判决生效之日起十日内返还冯森购房款49000元并赔偿损失51282元（16582元+32800元+1900元）。案件受理费4441元，由李玉海、郭静负担2306元，由冯森负担2135元。原审判决宣判后，上诉人李玉海、郭静不服向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院判令李玉海、郭静支付冯森利息损失16582元有误。自双方合同签订之日至该合同被确认无效之日期间的利息损失不应由李玉海、郭静承担。二、鉴定机构所作评估报告对于涉案房屋认定的价值过高。鉴定机构选择的估价时点有误，应以涉案房屋买卖合同被确认无效时作为估价时点，故鉴定费用应全部由冯森承担。综上，请求二审法院撤销原判，改判李玉海、郭静返还冯森购房款49000元。被上诉人冯森答辩称，鉴定机构出具的鉴定报告对于涉案房屋价值认定过低，但冯森认可原审判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。二审另查明：宿迁市宿城区人民法院于2016年5月30日出具的情况说明一份，载明：”本院审结的（2012）宿城埠民初字第0511号原告郑月平诉被告李玉海、郭静、冯森房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人收到该案民事判决书后在法定期间内均未提起上诉，该案民事判决已于2013年2月18日生效。”二审再查明：原江苏博文房地产土地估价咨询评估有限公司已将企业名称变更为博文房地产评估造价集团有限公司。2016年6月28日，博文房地产评估造价集团有限公司向本院出具情况说明一份，载明：”我公司于2014年12月18日接受宿迁市宿城区人民法院的委托【（2014）宿城法鉴委字第512号】，对宿迁市宿城区埠子镇蚕桑村四组（证号：宿集建（97）字第341号）九间（建筑面积133.43㎡）房地产市场价值进行评估，价值时点为实地查勘日期2014年12月30日，如若当时委托书要求价值时点为2013年2月19日，评估结果没有太大变化，具体原因如下：1.价值时点的估价对象状况以实地查勘期（2014年12月30日）的估价对象实体状况为依据；2.估价对象为集体土地上房屋，交易情况较少；3.介于估价对象的特殊情况，本次评估采用重置成本法（重置价X成新率）进行评估，重置价参照宿迁市人民政府办公室于2013年6月28日发布的《宿迁市市区房屋重置基础价格参考表》，估价对象在两个价值时点的重置价格没有明显变化，且成新由估价对象在实地查勘期的成新决定。”本案二审中的争议焦点是：李玉海、郭静应否向冯森赔偿已付购房款的利息损失及房屋增值损失；如应赔偿，则数额如何确定。关于李玉海、郭静应否向冯森赔偿已付购房款的利息损失的问题。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因宿迁市宿城区人民法院已作出（2012）宿城埠民初字第0511号民事判决书，判决李玉海、郭静与冯森之间签订的房屋买卖合同无效，且该民事判决已于2013年2月18日发生法律效力，故李玉海、郭静应于2013年2月19日向冯森返还已给付的49000元购房款，但李玉海、郭静一直未返还该49000元购房款，故对于冯森已付的购房款自2013年2月19日起产生的利息损失，李玉海、郭静亦应承担给付责任。冯森原审时主张已付购房款的利息损失为16528元，是以49000元为基数，自涉案房屋买卖合同签订之日起按照中国人民银行同档同期贷款基准利率计算至起诉之日止，但在双方签订房屋买卖合同后，李玉海、郭静已向冯森交付了涉案房屋，且该房屋在涉案房屋买卖合同被确认无效时已有较大增值的情况下，冯森已支付的购房款在涉案房屋买卖合同签订之日至该房屋买卖合同被确认无效之日期间并不存在利息损失，故对于冯森的该项主张，本院不予支持。综上，李玉海、郭静应返还冯森购房款49000元并赔偿利息损失（自2013年2月19日起以49000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至起诉之日止）。关于李玉海、郭静应否向冯森赔偿涉案房屋增值损失的问题。本院认为，涉案房屋买卖合同于2013年2月18日被确认无效时，该房屋的价值相比双方于2009年8月24日签订该房屋买卖合同时已有较大提高，而冯森因该房屋买卖合同无效而遭受的损失即为该房屋价值的增值部分。因双方明知冯森并非涉案房屋所在地的集体组织成员而对涉案房屋进行买卖，故对于涉案房屋买卖合同被确认为无效，双方对此均有过错，且过错程度相当，故双方对于冯森因涉案房屋买卖合同无效所遭受的房屋增值损失应承担同等的过错责任。李玉海、郭静主张原审法院委托的鉴定机构作出的鉴定报告选取的估价时点有误，应选定涉案房屋买卖合同被确认无效之日。因涉案房屋买卖合同被确认无效后，双方应自2013年2月19日起相互返还因该房屋买卖合同取得的财产，故冯森因该房屋买卖合同无效而遭受的房屋增值损失应以2013年2月19日涉案房屋的价值减去冯森购买该房屋时的价格为准，但根据博文房地产评估造价集团有限公司二审向本院出具情况的说明，涉案房屋在该房屋买卖合同被确认无效时的价值与原审鉴定报告认定的房屋价值相差不大，而李玉海、郭静虽对该情况说明载明的内容不予以可，但在本院向其释明后，其仍不申请对涉案房屋在房屋买卖合同被确认无效时的价值进行重新鉴定，故对于鉴定机构出具的鉴定报告及情况说明，本院予以采信。本案中，冯森因涉案房屋买卖合同无效所遭受的房屋增值损失应为65600元（114600元-49000元），李玉海、郭静与冯森对于该损失应各自承担一半，即32800元。综上所述，上诉人李玉海、郭静的上诉理由部分成立，本院对于其部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城埠民初字第00697号民事判决；二、李玉海、郭静于本判决生效后十日内返还冯森购房款49000元及利息损失（以49000元为基数，自2013年2月19日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至起诉之日止）；三、李玉海、郭静于本判决生效后十日内赔偿冯森房屋增值损失32800元；四、驳回冯森的其他诉讼请求。一审案件受理费4384元及鉴定费3800元，共计8184元，由李玉海、郭静负担4120元，由冯森负担4064元；二审案件受理费1083元，由李玉海、郭静负担1000元，由冯森负担83元。本判决为终审判决。审 判 长  孙芳远代理审判员  王冬冬代理审判员  李志华二〇一六年七月七日法官 助理  孙 笑书 记 员  张晓青第8页/共9页