福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终2484号上诉人（原审原告）：郑金晓，女，1971年8月5日出生，汉族，住福建省永定县。委托诉讼代理人：郭丰，福建重宇合众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓元，福建重宇合众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许雅萍，女，1984年7月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：郑岳军，福建闽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小宽，福建闽荣律师事务所律师。原审第三人：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。法定代表人：方林。原审第三人：招商银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路309号宏泰工业园6号综合楼（宏泰中心）。负责人：周启正，行长。原审第三人：李星宇，女，1994年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人郑金晓因与被上诉人许雅萍、原审第三人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）、招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招商银行厦门分行）、李星宇房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017�闽02**民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑金晓上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑金晓一审诉讼请求。事实和理由：一、《房某》第二十一条约定的“乙方有权指定第三方办理公证过户手续”指郑金晓有权指定第三人作为产权人办理过户，或指定第三人作为公证受托人办理公证委托手续，一审判决认定上述约定指郑金晓有权指定第三方作为受托人代为办理公证过户事宜而非郑金晓有权将讼争房屋变更登记给第三方错误。1.法律、交易惯例均不存在“公证过户”的表述，公证与过户是两个概念，应分别理解，包括郑金晓有权指定第三方办理全权委托公证手续、郑金晓有权指定第三方作为产权人办�过户手续。二手房交易中，第三人只能作为公证委托的受托人，而过户并不存在第三人作为受托人的委托，第三人只能作为产权人办理过户手续。且办理过户手续的机构是房产局而非第三人。2.证人中介方任某的证言说明签订《房产预约买卖协议》的目的是郑金晓购买讼争房屋给李星宇，过户给李星宇，并证明公证与过户是不同的行为，产权证没办下来是指定第三人办理公证手续，产权证办理下来是指定第三人办理过户手续。合同双方与中介方均知晓《房产预约买卖协议》的目的是郑金晓买房给李星宇，才约定指定第三人办理公证过户。证人证言还证实公证事项是指公证银行贷款、解押、过户、出租等房子的权利全权委托公证给第三方，说明公证委托办理后的过户对象由郑金晓决定，许雅萍无权干涉。本案李星宇具备购房资格，许雅萍无权以限购政策为由解除《房�预约买卖协议》。3.郑金晓签订《房产预约买卖协议》的目的是购买讼争房屋给李星宇，许雅萍签订《房产预约买卖协议》的目的是出售讼争房屋。本案郑金晓全额支付前期购房款并向银行清偿所欠按揭款，无需使用购房人按揭贷款，不涉及第三人信用问题。故郑金晓指定李星宇作为产权人办理过户手续不会损害到许雅萍签约的根本利益，许雅萍拒绝履行过户义务是因为房价上涨，借限购政策谋取不正当利益。二、根据《房产预约买卖协议》第十一条的约定，违约方应承担全部诉讼费及律师费。许雅萍拒不履行合同义务，构成违约，应承担诉讼费、律师费、保全费等合理费用。许雅萍辩称，一审判决对《房产预约买卖协议》约定的“有权指定第三方办理公证过户手续”的理解正确。一、郑金晓在2017年1月16日所提交的民事起诉状中明确陈述协议约定郑金晓有权指定第三方办理公证过户手续，在诉讼请求中也请求许雅萍配合办理全权委托公证手续，可见郑金晓对该约定的理解与一审判决一致，只是在诉讼中对该约定进行曲解。二、涉案《房产预约买卖协议》是房屋中介的格式条款，如果按照郑金晓的理解进行解读，所有涉及限购政策的房屋买卖都可以过户给买卖双方之外的任意第三人，厦门限购政策将形同虚设。请求维持一审判决。万科置业公司、招商银行厦门分行未作陈述。李星宇述称，对郑金晓的上诉没有意见。郑金晓向一审法院起诉请求：1.确认许雅萍于2016年12月26日向郑金晓发送的《解除通知书》未发生法律效力；2.判令许雅萍继续履行双方签订的《房产预约买卖协议》（合同编号：0001682），并受领郑金晓所支付的购房款1026612.1元整【包括首付款955000元（含定金100000元）及2016年4月15日暂计至2017年1月12日讼争房产的按揭贷款71612.1元】；3.判令郑金晓代许雅萍向招商银行厦门分行偿还讼争房产尚欠的贷款（具体金额以法庭审理查明为准），招商银行厦门分行应当配合收取，并在收取后十日内协助郑金晓办理讼争房产抵押权注销手续；4.判令许雅萍立即配合办理讼争房产不动产权首次登记手续，并在抵押权注销后十日内将讼争房产的不动产权转移登记至李星宇名下，并立即向李星宇交付讼争房产，万科置业公司应配合许雅萍办理不动产权首次登记；5.许雅萍向郑金晓赔偿律师代理费100000元。一审法院认定事实：2016年4月10日，许雅萍（出售方、甲方）与郑金晓（购买方、乙方）、案外人厦门市集美区鼎立鑫房屋中介服务部（中介方、丙方）签订一份《房产预约买卖协议》（合同编号：0001682）约定：“第一条甲方同意将座落于万科广场（2012JP05地块）06子地块二期10#楼40层4002室的房产，用途住宅，出售给乙方，购房合同号为03119318。建筑面积134.48平方米。该房产尚未竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为每平方人民币（大写）壹万柒仟壹佰零贰拾玖元整，总价共计人民币（大写）贰佰叁拾万元整，并在签订本协议时向甲方支付购房定金人民币（大写）壹拾万元整。……第五条甲、乙双方同意乙方将上述购房款分次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年7月10日公证当日向甲方支付人民币玖拾伍万伍仟元整（含定金）；……4.补充2016年7月10日公证当日支付甲方人民币玖拾伍万伍仟元整（含定金）追加叁拾万元整定金，共计定金为人民币肆拾万元整，以实际银行打单为准支付。第六条甲方应于2016年7月10日公证当日将房产交付给乙方使用。……第十一条甲、乙双方签订本协议后，双方均不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方已在该房装修，甲方要全额支付乙方在该房装修上所产生的全部费用以及其他间接损失，若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，甲、乙双方同意将违约金支付一半给予�方作为信息服务费、劳务费。（注：其中支付给丙方的信息服务费、劳务费，不得超过成交价的2.5%）任何一方违约，违约方必须承担全部的诉讼费及律师费。第十二条若乙方不能按期向甲方支付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。第十三条甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币（大写）伍万柒仟伍佰元整，其中甲方支付∕元，乙方支付伍万柒仟伍佰元；同时甲、乙双方应向丙方支付代办手续费，甲方支付∕元，乙方支付壹仟壹佰元。若迟延向丙方支付相关费用，每逾期一日，违约方应向丙方支付累计应付款的0.05%作为违约金。……第十六条甲方收到乙方的购房款人民币（大写）玖拾伍万伍仟元整（含定金），当日将万科广场（2012JP05地块�06子地块二期10#楼40层4002室等房产相关材料交付乙方监管；待到可办产权证时，再交给甲方或由丙方协同下到房管局办理交易送件手续。……第二十一条双方约定的其他事项：甲方对出售的该房产为离婚后购买的房产为个人所有，并承诺该房产无任何债权债务纠纷，无查封，属正常可交易房产，该房产有银行贷款人民币壹佰叁拾肆万伍仟元整，该笔贷款以公证当日甲方银行实际打单为准，每月月供为人民币柒仟壹佰陆拾壹元整，应每月按时还款，乙方有权指定第三方办理公证过户手续。”合同签订后，2016年4月10日，郑金晓向许雅萍支付了购房定金100000元。自2016年4月份起至2017年10月份，郑金晓每月支付按揭款7161.21元至许雅萍账户。许雅萍曾于2016年12月29日向郑金晓账户转账164450.89元，郑金晓于2017年1月5日向许雅萍账户转账164450.89元；许雅萍于2017年1月13日向郑金晓账户转账171612.1元。2016年12月5日，一审法院作出（2016）闽0211民初2271号民事判决，确认许雅萍与郑金晓于2016年4月10日签订的《房产预约买卖协议》（协议号0001682）合法有效，该民事判决已发生法律效力。2016年12月26日，许雅萍向郑金晓发送《解除〈房产预约买卖协议〉通知书》，通知郑金晓：“……在本协议履行过程中，厦门市人民政府办公厅出台了住房限购政策《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》{厦府办〔2016〕154号}，因贵方名下已登记有一套房产（址于厦门市水晶湖郡C区南组团1#楼E梯B层801室，不符合继续在厦购房资格，致使三方签订的《房产预约买卖协议》（编号：0001682）项下房产无法依约过户至贵方名下，即《房产预约买卖协议》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定，现正式通知贵方：1.自贵方收到本通知之日起，解除贵方与我及中介三方签订的《房产预约买卖协议》（编号：0001682）。2.请在接到本通知之日起三日内告知贵方的收款银行账户信息，以便我方将原收取的购房定金100000元及贵方在签约后支付的按揭款一并退还给贵方。”郑金晓确认收到上述通知书。证人任某出庭作证称，其系案外人厦门市集美区鼎立鑫房屋中介服务部的负责人，因为郑金晓当时有跟许雅萍说房子是买给小孩，过户给小孩，所以才约定乙方有权指定第三方办理公证过户手续，因为房子是期房，不能马上过户，中介一向的做法就是这样，这里约定指的是办理公证和过户两项事项，产权证没有办下来就是指定三人办理公证手续，产权证如果办理下来就是指定第三人办理过户手续。双方合同第五条中约定公证，具体的公证事项是指公证银行贷款、解押、过户、出租等这套房子的这些权利全权委托公证给第三方，中介费系郑金晓支付的。讼争房屋按揭贷款银行为招商银行厦门分行，截至2017年10月26日尚欠的按揭贷款本息为1308977.18元，并以讼争房屋办理抵押登记。2017年7月10日，厦门市不动产登记中心出具《项目土地房屋权属登记通知书》（编号：2017201000072），核准初始登记，并确定即日起可办理项目相关部分的分户登记及转移登记手续。郑金晓与福建重宇合众律师事务所签订《法律事务委托合同（民事）》，支付律师费100000元。厦门市国土房产测绘档案管理中心出具的厦门市城镇房屋权属登记查询结果表显示截至2017年8月10日15时16分48秒，李星宇名下无权属登记记录。2016年10月份厦门市政府出台限购政策后郑金晓不具备在厦门购房的资格，郑金晓与李星宇系母女关系。郑金晓向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结许雅萍名下的讼争房屋，一审法院依法作出（2017）闽0211民初343号民事裁定书，对讼争房屋进行保全，郑金晓支付保全费5000元。一审法院认为，许雅萍与郑金晓签订的《房产预约买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同合法有效，双方均应恪守合同约定。本案双方当事人于2016年4月10日签订了《房产预约�卖协议》，厦门市人民政府于同年10月出台房屋限购政策，郑金晓属政策限购之列，许雅萍据此于2016年12月26日向郑金晓发送《解除〈房产预约买卖协议〉通知书》，并主张自该通知送达郑金晓时双方签订的《房产预约买卖协议》解除。郑金晓主张讼争房产买给女儿李星宇的，李星宇具备厦门购房资格，且合同第二十一条中约定郑金晓有权指定第三人办理公证过户手续，故请求确认许雅萍向其发送的《解除〈房产预约买卖协议〉通知书》未发生法律效力，并主张合同继续履行，将讼争房产过户至李星宇名下。一审法院认为，2016年10月厦门市政府出台的限购后，郑金晓属政策限购之列，郑金晓与许雅萍双方签订的《房产预约买卖协议》第二十一条约定“乙方有权指定第三方办理公证过户手续”，指的是郑金晓有权指定第三方作为受托人代为办理公证过户事宜，而非郑金晓有权将讼争房产变更登记给第三方。因此，一审法院认为，由于厦门市限购政策的影响，郑金晓不具有购房资格，郑金晓、许雅萍签订《房产预约买卖协议》不能继续履行。故许雅萍据此于2016年12月26日向郑金晓发送的《解除〈房产预约买卖协议〉通知书》至到达郑金晓时双方合同解除。因合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，郑金晓交付给许雅萍的购房定金及按揭款，许雅萍应予返还。至于律师费问题。合同第十一条约定：“任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费。”本案系因厦门市政府限购政策的影响导致双方合同无法继续履行，合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，故郑金晓主张的律师费，依据不足，一审法院不予支持。万科置业公司、招商银行厦门分行经一审法院依�传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，一审法院在查明事实后，可依法径行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回郑金晓的诉讼请求。当事人对一审判决查明的事实，除郑金晓、许雅萍、李星宇确认郑金晓支付按揭款的时间为2016年4月至2017年1月而非2016年4月至2017年10月外，其余事实均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院�为，《房产预约买卖协议》第二十一条约定“乙方有权指定第三方办理公证过户手续”，现郑金晓、许雅萍对该条款的理解存在分歧，故本案二审争议焦点在于《房产预约买卖协议》第二十一条约定的“乙方有权指定第三方办理公证过户手续”如何理解。从该条款的字面含义理解，乙方即郑金晓有权通过“指定第三方”实现“办理公证过户手续”的目的，故“指定第三方”系“办理公证过户手续”的方式，该“第三方”根据乙方的指定“办理公证过户手续”，从文义解释的角度无法得出郑金晓所称的该“第三方”系“作为产�人办理过户”的意思，该条款亦非指郑金晓有权将讼争房屋指定过户至第三方名下，郑金晓根据该条款主张其有权将讼争房屋指定转移登记至李星宇名下缺乏充分依据。涉案《房产预约买卖协议》签订后，因厦门市房屋限购政策的实施，郑金晓不具备在厦门购房的资格,《房产预约买卖协议》无法继续履行，郑金晓请求确认许雅萍向其发出的《解除通知书》未发生法律效力、许雅萍继续履行《房产预约买卖协议》等依据不足，一审判决不予支持并无不当。综上所述，郑金晓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：�回上诉，维持原判。二审案件受理费24627元，由郑金晓负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 陈 璟审 判 员 胡林蓉二〇一八年七月十七日代书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。--