湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00188号
原告（反诉被告）中百超市有限公司，住址武汉市江汉区新华西路24号。
法定代表人彭波，董事长。
委托代理人张一民，该公司职员。代理权限为一般代理。
委托代理人叶金河，湖北安格律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）熊正勇。
委托代理人郑雪芹、李光福，湖北金卫律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）中百超市有限公司（以下简称中百公司）与被告（反诉原告）熊正勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员喻瑛独任审判，公开开庭进行了审理。中百公司法定代表人彭波、委托代理人叶金河、张一民、熊正勇及委托代理人郑雪芹、李光福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中百公司诉称，2014年5月27日，中百公司与熊正勇的委托代理人熊国珍签订了《房屋租赁合同书》，租赁房屋用途为超市，租赁面积176平方米，租期两年，每月租金28160元，租金半年支付。合同签订后，中百公司支付了半年租金，对房屋进行了装修。2014年4月11日，中百公司提前向熊正勇支付了2014年6月1日至2014年11月30日的房屋租金。2014年6月20日和7月24日，武汉鑫旺投资管理有限公司（原武汉市江汉区贺家墩村村民委员会）分别向中百公司送达了《致拆迁村民的公开信》和《致租住户朋友的通知》，告知中百公司所承租的房屋已纳入拆迁范围，要求中百公司搬迁，并切断中百公司的水电，中百公司被迫拆店。后中百公司多次找到熊正勇及其家人，要求其返还拆店后多收的租金，但遭其拒绝。故中百公司提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同书》；2、熊正勇返还租金119210元，并承担自2014年7月24日起至租金返还之日止同期银行利息；3、本案诉讼费用由熊正勇承担。
熊正勇辩称，1、中百公司要求解除合同理由不成立，应继续履行合同，中百公司所称的租赁房屋被围墙围堵、停水停电等与事实不符，经熊正勇向相关部门了解，租赁房屋不属于拆迁范围。2、熊正勇要求中百公司返还房屋租金和利息不应予以支持，即使中百公司诉称的不可抗力成立，要求解除合同，但是至今为止房屋一直由中百公司占有并使用，房屋钥匙也一直由中百公司控制。综上，熊正勇请求驳回原告中百公司的诉讼请求。
熊正勇提起反诉诉称，熊正勇委托姐姐熊国珍与中百公司签订《房屋租赁合同书》，约定熊正勇将坐落于江汉区复兴五村使用面积为176平方米的门面房出租给中百公司经营超市，期限2年，月租金28160元，于每半年第1个月的15天前支付半年租金，未按时支付每逾期一日按月租金0.5%支付违约金，租赁期间的水电费由中百公司承担，双方约定除不可抗力因素外双方都不得无故解除合同。根据合同约定中百公司应于2014年12月15日前交纳半年租金，但中百公司一直以面临拆迁拖延履行，而事实上，该房屋所在街道尚未拆迁，所有店铺均处于正常营业中。故熊正勇提起反诉请求：1、继续履行合同，中百公司支付逾期租金168960元及同期银行贷款利息2592元，合计171552元；2、中百公司支付欠缴的水电费7648元；3、中百公司支付迟延履行违约金14080元（2014年12月15日至2015年3月19日）及同期银行贷款利息216元，合计14296元；4、本案诉讼费由中百公司承担。
针对熊正勇的反诉，中百公司辩称，2014年7月中百公司接到拆迁通知，拆迁公司为找到熊正勇，对中百公司采取停电停水措施，逼熊正勇出面。中百公司与熊正勇的租赁关系持续了12年，现因为熊正勇未与拆迁公司达成协议，拆迁公司不让中百公司经营。中百公司起诉熊正勇后，一直找不到熊正勇。如果熊正勇与拆迁公司达成协议，中百公司同意继续履行合同。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区复兴五村11号的房屋（一楼建筑面积117.3平方米、二楼建筑面积207.54平方米）的所有权人为熊正勇、熊正宏，由熊正勇负责管理。2013年5月27日，熊正勇委托熊国珍与中百公司签订《房屋租赁合同书》，该合同约定：甲方（熊国珍）将上述部分（使用面积176平方米）房屋租赁给乙方（中百公司），用途为超市；租赁期限两年，自2013年5月30日起至2015年5月30日止；月租金28160元，按半年支付，乙方凭甲方开具的票据于每半年第一个月的15天前一次性以现金支票方式支付；乙方负责承担租赁期间水、电等费用；乙方未按时交付租金，应如数补交，每逾期一日，按月租金0.5%支付违约金；租赁期内，除市政规划拆迁或自然灾害等不可抗力因素外，甲、乙双方都不可无故解除合同。合同签订后，熊正勇将房屋交付中百公司使用。2014年4月11日，中百公司向熊正勇支付了2014年6月1日至2014年11月30日的房屋租金。
2014年6月20日，武汉鑫旺投资管理有限公司（原贺家墩村村民委员会）发出《致拆迁村民的公开信》，告知村民们居住的江汉区贺家墩村C地块的区域已纳入城中村红线范围内拆迁。2014年7月24日，武汉鑫旺投资管理有限公司又发出《致租住户朋友的通知》，告知由于上述地块拆迁，2014年7月25日至8月4日要对拆迁区域围墙封闭，要求在江汉区贺家墩村C地块的租户们在一周内搬离该区域。2015年6月1日，中百公司腾退房屋后将钥匙交还熊正勇，下欠水、电费7648未结清。
上述事实，有中百公司提交的《房屋租赁合同书》、支出证明单、电子转账凭证、收据、致拆迁村民的公开信、熊正勇提交的《武汉市人民政府征收土地公告》、水、电费单据、视频文件及照片及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，熊国珍受熊正勇委托与中百公司签订的《房屋租赁合同书》，系熊正勇与中百公司真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应依照合同约定行使权利和履行义务。熊正勇已将租赁房屋交付中百公司使用，履行了自己的合同义务，被告中百公司应当依照合同约定支付租金。中百公司于2014年6月20日、7月24日分别收到《致拆迁村民的公开信》和《致租住户朋友的通知》后，097来向原告甘炎武发出短信，提出退房。中百中草药中草药，主张解除合同，符合双方合同关于“租赁期内，除市政规划拆迁或自然灾害等不可抗力因素外”的约定，但中百公司对已向熊正勇送达解除合同通知的事实未能举证证明，故本案合同的解除时间可确定为本案立案受理之日即2015年1月12日。熊正勇要求继续履行合同的反诉请求，与房屋拆迁事实和合同约定不符，本院不予支持。中百公司主张熊正勇退还2014年7月24日至11月30日期间的租金，因中百公司围墙封闭施工影响经营的事实未能举证证明，同时中百公司该期间仍占有、使用诉争房屋，因此应当承担房屋租金交付义务，故中百公司主张返还租金119210元和支付利息的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
中百公司于2015年6月1日向熊正勇返还租赁房屋，在此前占用房屋应向熊正勇承担支付房屋租金和占用使用费责任，其中2014年12月1日至2015年1月12日期间为房屋租金，2015年1月13日至2015年5月30日期间为房屋占用使用费，其标准参照租金标准计算。因此，熊正勇要求中百公司支付租金和使用费168960元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定“乙方负责承担租赁期间水、电等费用”，熊正勇要求中百公司承担占用房屋期间的水、电费7648元，符合双方合同约定，本院予以支持。由于合同解除之日为2015年1月12日，因此中百公司仍应在合同解除前依约向熊正勇支付该期间的租金，中百公司拖延交付房屋租金构成违约，应当依照双方合同“每逾期一日交付租金，按月租金0.5%支付违约金”的规定向熊正勇支付违约金，计算金额为5914元。故熊正勇要求中百公司支付14080元违约金请求，本院部分予以支持，其在此基数上再行主张利息损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中百超市有限公司与被告（反诉原告）熊正勇于2013年5月27日签订的《房屋租赁合同书》已于2015年1月12日解除；
二、原告（反诉被告）中百超市有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）熊正勇支付租金和占有使用费168960元；
三、原告（反诉被告）中百超市有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）熊正勇支付水电费7648元；
四、原告（反诉被告）中百超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）熊正勇违约金5914元；
五、驳回原告（反诉被告）中百超市有限公司的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）熊正勇的其他反诉诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取本诉案件受理费1392元、其他诉讼费40元，合计1432元，由被告（反诉原告）中百超市有限公司负担（已付），反诉费2085元，由被告（反诉原告）熊正勇负担252元（已付），原告（反诉被告）中百超市有限公司负担1833元（此款熊正勇已垫付，中百超市有限公司随同上述款项一并给付熊正勇）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 喻 瑛
二〇一五年十二月二十日
书记员 叶长青