北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第00330号
原告（反诉被告）徐琬舒，女，1984年9月12日出生。
委托代理人刘媛，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）闫红霞，女，1974年3月22日出生。
被告（反诉原告）王双文，男，1972年12月25日出生。
二被告的共同委托代理人王连华，北京市国典律师事务所律师。
原告徐琬舒（以下简称原告）诉被告闫红霞、被告王双文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙之智独任审理，公开开庭进行了审理，本案原告徐琬舒及其委托代理人刘媛，被告王双文及被告闫红霞和王双文的共同委托代理人王连华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月19日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》等，约定原告购买二被告共有的位于北京市通州区永顺镇珠江国际家园房屋，约定房屋成交价格为130万元人民币，由北京玉宇房地产经纪有限公司（以下简称玉宇公司）为原告与二被告之间的房屋买卖交易提供居间服务。当日，原告支付二被告购房定金2万元。之后，根据合同，原告于2012年7月25日将第一批首付款20万元（含定金2万元）支付至王双文账户，同年8月1日将第二批首付款30万元交付至王双文账户，经纪公司作为见证人。同时，合同还约定，二被告应当在取得房屋产权证后3日内通知原告和经纪公司。2014年8月底，二被告取得房产证后，欲单方撕毁合同，要求原告再加20万元才能配合原告办理转移登记手续。原告自2012年7月19日办理物业交割并装修入住至今已达两年零四个月，原告为此购买了家电、家具、生活用品等，早已在此安家。但是被告违反诚实信用原则，出尔反尔，置合同约定及法律于不顾，给原告精神及财产造成巨大损失。请求法院判令二被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并协助原告办理北京市通州区珠江拉维小镇房屋所有权转移登记手续；二被告支付违约金26万元人民币；诉讼费由二被告承担。
二被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，我不存在违约事实，而是原告违约。原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，因被告未取得产权证，约定取得产权证后通知原告办理房屋产权过户手续，诉争房屋自2012年8月1日就由原告居住至今。2014年8月底，当被告得知产权证已经办下后，于2014年8月29日短信通知了中介要求办理过户，后中介转发至原告，原告没有回复。2014年11月3日，再次短信通知原告，还是没有回复。2014年11月19日、25日，被告两次以信函方式通过特快专递邮寄给原告要求过户，19日的快件被退回，25日的快件被签收，但是也没有回复。原告行为已明示解除合同。现我方提出反诉，要求解除反诉人、被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；被反诉人支付违约金10万元；要求被反诉人腾退房屋并支付自2012年8月1日至实际腾退日的房屋损失（每月按3000元计算）；诉讼费由被反诉人承担。
针对二被告的反诉，原告辩称，被告反诉状所述与客观事实严重不符。在涉案房屋房产证办好之前的几个月，被告就因为房价上涨要求原告增加30万元。2014年8月29日，原告看到孟军转发的短信后，立即给孟军打电话要求和被告见面洽谈过户事宜。之后，双方在麦当劳餐厅商量如何办理过户时，被告说因为房产证办理迟延导致损失，要求原告必须加价。11月29日，孟军给原告发短信，被告要求需在原合同基础上增加20万元才能配合办理过户。原被告2012年7月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合法有效，应受到法律保护。原告已入住两年多，目前房产证已经办好，具备了过户登记的条件，被告应当继续履行合同。房价上涨受多方面因素的影响，被告应当承担相应的商业风险。被告称原告已明示解除合同无从说起。合同解除必须是在主客观情况发生变化，致使合同履行已经不可能或者不必要的情况下，继续履行合同已经失去意义，才能达到解除合同的法律后果，否则即可能构成违约。本案显然不具备解除合同的条件。故请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，被告王双文、被告闫红霞系夫妻关系。2012年7月19日，原告与二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定：出卖人所售房屋坐落在通州区珠江国际家园（以下简称诉争房屋）。双方协商一致，该房屋成交价格为130万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。合同还约定了其他内容。
2012年7月19日，原告（乙方）、二被告（甲方）、玉宇公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：乙方于2012年7月19日向甲方支付定金贰万元整，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。甲方应在签署本协议后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款。乙方于2012年7月25日前将第一批首付款20万元整（含前期支付全部定金2万元）自行支付给甲方。乙方于2012年8月1日前将第二批首付款30万元整自行支付给甲方。综上，乙方实际共支付甲方首付款50万元整（含前期支付全部定金2万元）。甲方承诺在取得房屋产权证后3日内通知乙丙双方。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方同意在给首付款当日将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。若甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的，视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。协议还约定了其他内容。
上述合同签订后，2012年7月19日，徐琬舒给付王双文定金2万元。2012年7月25日，徐琬舒按照约定给付王双文、闫红霞第一批首付款20万元（含定金2万元），二被告将诉争房屋交付给徐琬舒。2012年8月1日，徐琬舒按照约定给付王双文、闫红霞第二批首付款30万元。
2014年8月29日，被告向玉宇公司的中介经理孟军发短信告知房屋登记审核已完成，可以领取房产证，并称“如果能协商解决达到双方满意顺利过户为好，如协商不成，10日后将按我方意愿处理，此短信将作为我方应尽通知事宜。请转告购房徐女士本人。”同日，孟军将该短信转发给徐琬舒。被告表示，“按我方意愿处理”的意思是解除合同，被告退还原告支付的50万元。
2014年8月、9月期间，王双文通过玉宇公司的中介经理表示要求徐琬舒增加房价或者把诉争房屋出售后将卖房款分割一部分给王双文。玉宇公司从中调解，未成功。徐琬舒与王双文直接调解，亦未成功。
2014年11月3日，徐琬舒与王双文进行短信沟通。2014年11月19日，被告向徐琬舒发送特快专递，要求办理过户手续。此邮件被退回。2014年11月25日，被告再次向徐琬舒发送同样内容的特快专递，此次邮件被签收。徐琬舒称其收到邮件后用自己的手机与王双文联系，王双文拒接电话。
2014年12月，徐琬舒提起本案诉讼。徐琬舒具有北京市购房资格。
庭审中，徐琬舒表示愿意代替被告王双文、闫红霞清偿诉争房屋的抵押贷款以解除抵押。法庭向徐琬舒释明其有追偿的权利。
庭审中，徐琬舒申请财产保全并提供了担保。本院依法查封了诉争房屋。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、购房资格核验单、录音、视频、证人证言及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应认真遵守履行。徐琬舒在支付了第一批首付款20万元后按照约定入住诉争房屋。被告在2014年8月底具备了领取房产证的条件，但是未按照合同约定配合原告过户，而是提出了增加房价等条件。原告举证的录音、视频和短信记录形成了完整的证据链条，足以证明被告单方提出的增加房价等条件属于单方违约。现原告明确表示愿意代替被告清偿诉争房屋的抵押贷款以解除抵押，故对原告要求的继续履行、协助过户的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持；但是，合同约定的违约金过高，本院酌情予以支持。被告在单方要求增加房价未果的情况下，又向原告发出快递要求过户，但没有任何过户的实际行动，因此，这不能认定为被告免责的事实。原告在与被告调解过程中就出售诉争房屋的协商过程不能作为原告同意解除合同的意思表示，因为被告在具备领取房产证的条件下随时可能将房屋再次抵押或者出售，被告处于强势地位，原告处于弱势地位。被告认为原告已经明示解除合同，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告没有违约行为，故对被告的反诉请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、在原告徐琬舒代替被告王双文、闫红霞清偿了位于北京市通州区潞苑东路房屋的抵押贷款后，被告王双文、闫红霞继续履行其与原告徐琬舒签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）和《补充协议》，协助徐琬舒办理北京市通州区潞苑东路房屋的过户手续，将房屋过户给徐琬舒，于本判决生效之日起三十日内执行清；原告徐琬舒有权向被告王双文、闫红霞追偿前述款项；
二、被告王双文、闫红霞给付原告徐琬舒违约金三万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告徐琬舒的其他诉讼请求；
四、驳回被告王双文、闫红霞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费二千六百元，由原告徐琬舒负担二千三百二十五元（已交纳），由被告王双文、闫红霞负担二百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费一千八百七十元，由被告王双文、闫红霞负担（已交纳）。
保全费二千五百元，由被告王双文、闫红霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙之智
二〇一五年三月二十三日
书记员 王 楠