湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴苏民初字第1161号
原告周桂花，女，1956年10月5日生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人。
委托代理人蔡振华（特别授权），湖南民浩律师事务所律师。
被告兰方然，男，1978年1月12日生，汉族，湖南省祁东县人，系原告周桂花之子。
被告何建梅，女，1989年2月1日生，汉族，云南省临沧市耿马傣族佤族自治县人，系被告兰方然之妻。
两被告委托代理人张铁良（特别授权），湖南星河律师事务所律师。
原告周桂花与被告兰方然、何建梅赠与合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，于同年11月24日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，庭审过程中因原告身体不适而休庭，后本案由简易程序转为普通程序，由审判员雷小明、人民陪审员ＸＸ、邓德生组成合议庭于2014年12月29日及2015年1月28日再次公开开庭进行了审理，原告周桂花及其委托代理人蔡振华、被告兰方然、何建梅及两被告的委托代理人张铁良均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周桂花诉称：原告与被告兰方然是母子关系，两被告系夫妻关系。2011年8月26日原告以两被告名义购买了郴州市兴桂房地产开发有限公司开发的东岭桂园小区15栋103车库，2011年9月6日原告以两被告名义购买了郴州市兴桂房地产开发有限公司开发的东岭桂园小区15栋1单元402房屋。2011年10月29日原告及其丈夫（系被告兰方然继父）对原告女儿江翼及两被告就东岭桂园小区15栋103车库的出资、归属代持、遗嘱一事作出了明确约定；2012年11月2日原告及其丈夫（系被告兰方然继父）对原告女儿江翼及两被告就东岭桂园小区15栋1单元402房屋的出资、归属、代持、遗嘱一事也作出了明确约定。在原告购买上述房产后，两被告入住该房产，但对原告的生活不闻不问，甚至在与原告生活期间还侮辱、打骂原告，在原告住院期间也不履行照顾义务，严重伤害了原告的身心，现在两被告已经将原告赶出家门，导致原告无家可归，现两被告还谋划将上述房产变卖后远走高飞，其行为严重损害了原告财产权益，原告为维护其合法权益，故诉至法院：一、请求依法确认原告系苏仙区东岭桂园小区15栋1单元402室房屋及15栋103车库的真实购买人，判令两被告将房屋返还原告；二、请求依法判令两被告将苏仙区东岭桂园小区15栋1单元402室房屋以及103号车库更名至原告；三、请求依法判令两被告承担本案的诉讼费用。
原告周桂花就其主张向法庭提交以下证据：
1、原告身份证一份，拟证明原告身份信息及诉讼主体资格。
2、被告兰方然、何建梅身份证各一份，拟证明两被告身份信息及诉讼主体资格。
3、《车库购买协议》一份，拟证明原告以两被告名义购买15栋103号车库的事实。
4、《家庭私下协议》一份，拟证明1、东岭桂园小区15栋402号房屋及103号车库的购买人系原告夫妇，并且所有权人也是原告夫妇；2、在原告过世后诉争房屋可以作为个人遗产给被告兰方然继承；3、双方对协议的内容、房屋的归属以及出资人都是非常明确，该协议不存在欺诈、胁迫和威胁，是双方真实意思的表示，该协议有效。
5、《买车库协议》一份，拟证明车库系原告夫妻购买，原告夫妻对车库的归属做了约定。
6、原告周桂花的“个人业务存款凭证”一份，拟证明原告于2011年8月25日通过湖南省农村信用联社转账320000元用于购买诉争房产。
两被告辩称：被告兰方然在购房时出资86000元，其余购房款均系原告支付。原告在拆迁时获补偿款180多万元，希望原告考虑到被告兰方然系是其子，将被告在购房时所支付的86000元返还给被告。本案是属于合伙购房纠纷，当时是以被告的名义与原告一起出资购房，在家庭协议中写的很清楚。购房后半年，原告觉得她出资太多，就要被告打了一个11万元的欠条。后来在江桐芳（被告继父）过世一周年之际，原告打电话给被告，讲购房时江桐芳也出资了，要写一个东西烧给江桐芳，所以被告就签字了。现在被告只要求原告将被告在购房时出资的86000元退还给被告，房屋给原告。原告所提交的《房屋家庭私下协议》的真实意思就是房屋登记在被告兰方然名下，但原告也有份，待原告过世后，房屋才归被告兰方然所有，儿媳何建梅没有份。本案还涉及一个赠予的法律问题，房屋现在已登记在被告名下，且原告也没有证据证明其经济严重恶化，被告也没有对原告有重大人身伤害，所以原告也不能收回赠予的不动产。综上所述不管是合伙协议还是赠予协议，原告的诉请均不能得到支持。两被告希望法院能够组织双方调解。
两被告就其主张向法庭提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》、《车库购买协议》、《补充协议》及收款收据、缴款凭证一份，拟证明当时购房及购车库的主体是被告兰方然。
2、“预告登记证明”一份，拟证明被告系购房主体且已获得物权的事实。
3、《物管服务协议》、《业主临时公约》、《住宅质量保证书》、《住宅装修管理协议》各一份，拟证明被告系购房主体并且已实际使用房产的事实。
4、两被告的结婚证复印件一份，拟证明两被告系夫妻关系，共同使用本案争议的房产的事实。
5、录音光碟及根据录音整理的文字材料各一份，拟证明被告兰方然曾打电话给原告试图调解的电话录音及购房及装修时被告兰方然出资近14万元的事实。
6、证明两份，拟证明被告对原告履行了应尽的扶养扶助义务。
经庭审举证，双方当事人质证意见如下：两被告对原告提交的证据1、2无异议；对原告提交的证据3的真实性无异议，对证明方向有异议，认为在购买车库时就已协商将该车库给被告兰方然；对原告提交的证据4的真实性有异议，认为该协议系在被告兰方然继父江桐芳逝世1周年时，原告对被告兰方然说诉争房产系被告兰方然继父江桐芳送给被告兰方然的，所以在这一天要写一个关于房子的协议，烧给江桐芳，且该协议系原告的女儿江翼所写拿给被告兰方然签名的，被告当时根本就没有看协议内容就签名了，所以被告方不认可这份协议，同时该份协议后面又写了被告买房时欠11万的钱要还，这明显是原、被告双方共同出资购房，被告购房及装修共花了近14万元，原告拥有使用权，被告何建梅有居住权，在原告有生之年，被告不能处置该房屋，对原告提交的证据5的真实性无异议，对证明方向有异议，认为该协议未约定车库的归属；对原告提交的证据6的真实性无异议，对证明方向有异议，认为车库是原告出资，但购房款交款人有两被告签名，恰恰证明房屋是原、被告共同购买的，同时银行出具的那份证明无法证明是转账还是取款。原告对两被告提交的证据1的真实性无异议，但提出是原告委托被告去签房屋买卖合同，原告系该房屋及车库的真实购买人及出资人；对被告提交的证据2的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，认为这只是宣示性的证明文件，不是物权权属证书。被告不能以此作为物权所有的证明；对被告提交的证据3的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，认为对该房屋行使使用权的也有原告，原告也住在这个房屋内；对被告提交的证据4无异议；对被告提交的证据5不予认可；对被告提交的证据6的真实性及关联性均有异议，认为从证据内容看与本案无关，从证据形式看证人应出庭接受询问，且无法核对其真实性。
针对原、被告争议的证据，本院认为，原告提交的证据4，因该份证据有被告兰方然、何建梅的签名，两被告对该签名亦不否认，两被告认为上述签名系在重大误解下签订的，但其未提供证据证实，故本院对该份证据的真实性予以采信；对被告提交的证据5，因其主张系另一个法律关系，本院不予采纳；对被告提交的证据6，因其不符合证据规则，且无法核对其真实性，故本院不予采信。对原、被告提交的其他证据，因双方对其真实性无异议，本院均予确认，至于能否证明其待证目的，在下文予以阐述。
根据以上确认的证据，结合庭审笔录，本院确认以下事实：被告兰方然系原告周桂花与兰武保（衡阳市祁东县人）之子，1980年原告周桂花与兰武保离婚。原告周桂花离婚后从衡阳祁东县到郴州市做生意，并将户籍迁到郴州市苏仙区白鹿洞街道办事处龙门池村孔家组。原告周桂花离婚后，被告兰方然随其父兰武保在祁东县生活。后周桂花与江桐芳（湖南省桂阳县人）再婚。1988年11月周桂花与江桐芳又生育一女江翼。1999年原告周桂花将被告兰方然带到郴州与其及江桐芳、江翼共同生活。2010年原告周桂花户籍所在地郴州市苏仙区白鹿洞街道办事处龙门池村孔家组土地被政府征收，原告周桂花的房屋被拆迁，原告周桂花及其女江翼分得部分土地征收补偿款及房屋拆迁补偿款。2011年被告兰方然以无房居住为由建议原告周桂花买房，经原告周桂花同意后，2011年8月25日被告兰方然与郴州市兴桂房地产开发有限公司签订一份“郴州市商品房买卖合同”，该合同约定被告兰方然、何建梅（共有人）购买郴州市兴桂房地产开发有限公司开发的“东岭桂园小区”15栋402房（建筑面积为98.42㎡，单价为3280元／㎡），房屋总价为322818元，但购房款由原告周桂花通过银行转账支付320000元，另2818元由被告兰方然、何建梅通过银行卡支付。同年8月26日被告兰方然、何建梅又与郴州市兴桂房地产开发有限公司签订一份“车库购买协议”，该协议约定两被告购买郴州市兴桂房地产开发有限公司开发的“东岭桂园小区”15栋103号车库（建筑面积17.81㎡，单价为3280元／㎡）总价款为60338元，该车库款由原告周桂花支付。同年10元29日，原告周桂花及其夫江桐芳及两被告以及江翼签订一份买车库协议，该协议注明：“以兰方然名义，我夫妻俩买下本房4楼下面1车库17.8平方米，现金60340元，周桂花在生之年，兰方然对我好，就归兰方然，江翼对我好，就归江翼。”但对房屋双方未约定如何处理。2011年11月江桐芳因病逝世。2012年11月2日原告、两被告及江翼又签订一份“房屋家庭私下协议”，该协议注明：“我（周桂花）夫妇于2011年9月6日买下东岭桂园，坐落于15栋1单元房屋编号402，建筑面，98.42平方米，现金322818元，车库15-103，面积17.81平方米，现金60338元，车库归本人（周桂花）所有，为了家庭和谐以及过世的丈夫的遗愿，房屋属于我个人遗产，百年后归儿子兰方然所有，房屋证书上所有人只写兰方然个人名字，儿媳拥有居住权，如两人感情不和闹离婚，儿媳不享有房屋财产分配权，至于兰方然、何建梅在买房时欠我壹拾壹万元钱交还我，因我年老多病，不能劳动，就靠这点钱生活。2012年11月2日生效”。后两被告装修房屋后与原告共同生活在“东岭桂园小区”15栋402房，但原告与两被告共同生活期间，原告自述两被告不关心原告并不准其共同居住且换了门锁，而两被告则称是原告自己不愿与两被告共同居住，原告独自居住在车库至今。后原告要求将房屋产权登记在其名下未果，故酿成此次纠纷。
同时查明：本案诉争房屋、车库在房产部门进行了预告登记，尚未办理房屋产权证。
本院认为：本案争议的焦点有三：一是购买本案诉争房屋及车库的出资人；二是本案的法律关系；三是本案的处理。
一、购买本案诉争房屋及车库的出资人。
本院认为：本案诉争房屋的购房款为322818元，其中320000元在2011年8月25日由原告从其银行卡转至开发商账户，两被告仅出资2818元，故本院确认本案诉争房屋由原告出资购买；而本案诉争车库60338元，由原告现金支付，原、被告无争议，本院予以确认。
二、本案的法律关系。
本院认为：本案原告与被告兰方然系母子关系，本案诉争房屋及车库由原告出资，但联系购房、购车库均系被告兰方然，与开发商签订购房、购车库合同亦系以两被告名义办理，故本案的法律关系是原告出资购房、购车库，但当时原告未明确要求房屋、车库归其所有，当被告兰方然以两被告的名义办理购房、购车库时原告亦未提出异议，故本案是一种赠与关系，故本案案由应为赠与合同纠纷。
三、本案的处理。
本院认为：如前所言，本案是赠与合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条之规定，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。本案赠与的财产是房屋、车库属不动产，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设定、变更应当依照法律规定登记，未登记不发生效力，因本案争议房屋尚未办理产权登记，其财产权尚未转移，故原告可以撤销赠与。同时，本案原告诉称两被告不履行赡养原告的义务，不准原告与两被告共同居住，原告虽未举出充分证据证实，但因原告与两被告系母子、婆媳关系，若两被告对原告履行了合理的应尽赡养义务，必不会导致本案的发生；同时，从原告的思想变化看，原告先是对本案诉争房屋、车库未明确要求所有权，后与两被告约定车库归其所有，再后又与两被告约定房子属原告个人遗产，原告去世后归被告兰方然继承，可见原告对被告兰方然逐渐失望，但原告的良苦用心终未引起被告兰方然的重视，直至本案纠纷的发生要求两被告返还本案诉争房屋，故本院推定两被告未对原告履行应尽的赡养义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十二条之规定，原告要求撤销赠与的理由成立，因车库已由原告使用、控制，故对原告要求两被告返还其出资购买的房屋的诉请本院予以支持。至于两被告为买房支付的少部分购房款及为房子装修以及办理房产手续等所用费用，因两被告未提起反诉，两被告可另行主张权利。本案经调解未果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百九十二条第（二）项之规定，判决如下：
一、位于郴州市苏仙区东岭桂园小区15栋1单元402房及15栋103车库系原告周桂花出资购买，上述房屋及车库归原告周桂花所有。
二、被告兰方然、何建梅应在本判决生效后一个月内将上述房屋返还给原告周桂花。
本案受理费2048.09元，由原告周桂花承担1024.09元，被告兰方然、何建梅承担1024元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 雷小明
人民陪审员 曹 志
人民陪审员 邓德生
二〇一五年四月二十日
书 记 员 黄丽琴
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自认资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
法官寄语：
本案虽作出一审判决，但本人心情无法平静。本人因无法促使原、被告双方达成调解协议而遗憾。综观本案，原告为了弥补对被告兰方然幼年时失去的母爱将被告兰方然从农村接到城市居住，后又出资给被告兰方然买房，而被告兰方然错误的以为母亲的爱是理所当然的付出，是一种责任，从而忽略了母亲的感受，须知百善孝为先，希望本案的判决能惊醒兰方然。同时，对原告而言，纵使被告兰方然有万般不足，但他终究是你的儿子，血溶于水，你既然已将兰方然接到郴州居住，且兰方然已娶妻生子，你将房屋收回，兰方然和其妻儿一家将何处安身？家和万事兴，希望原、被告能冷静思考，妥善处理家庭矛盾。