广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初6994号原告：龚奥娣。被告：佛山市乐易居房地产服务有限公司。法定代表人：陈志钊。被告：李水樱。原告龚奥娣与被告佛山市乐易居房地产服务有限公司（以下简称乐意居公司）、李水樱居间合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告龚奥娣、被告乐意居公司、李水樱依法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告双倍返还原告已支付中介费25000元；2.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告经被告乐易居公司、李水樱【为原告与佛山瑞泰供应链管理有限公司（以下简称：瑞泰公司）提供居间服务的具体工作人员】介绍，与瑞泰公司于2017年4月10日签订三方买卖合同。原告以205万元的价格购买瑞泰公司名下位于佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房及地下室DS272号物业。2017年4月9日，原告看房后，被告李水樱要求原告支付5000元诚意金，原告转账至被告李水樱个人微信号，被告乐意居公司向原告开具收据。2017年4月10日，签约当天原告分别向瑞泰公司支付50000元定金，瑞泰公司向原告出具收条；向被告乐易居公司法定代表人陈志钊个人银行账户支付7500元中介费，被告乐意居公司向原告开具收据。签订合同后几日被告李水樱才告知原告，前述房屋已被法院查封。在原告的再三催促下，2017年5月中旬被告李水樱告知原告法院对前述房屋的查封已解除，要求原告于2017年5月23日向瑞泰公司继续支付100000元定金，瑞泰公司向原告出具收条。2017年8月底，原告申请的贷款程序已完成，并催促被告李水樱尽快联系瑞泰公司办理过户手续。被告李水樱才告知原告，前述房屋再次被法院查封。2017年9月22日，原告自行在佛山市禅城区不动产登记处查询确认，前述房屋仍处于查封状态，最后导致交易无法完成。在该宗房屋买卖过程中，被告乐意居公司、李水樱作为具有房地产居间专业知识和经验的营业机构和中介人员，有高于一般人的基本审查和注意义务，有责任也有时间对房屋的有关重要事宜进行必要的、审慎的审查核实，如核实房源信息，房屋权属状况，订约人订约能力等事项的调查，判断交易过程中的合理性并如实报告义务等。但在接收涉案房屋和签订三方合同前，两被告均未进行审查，未尽到基本审查责任和注意义务，更未到房屋权属机构进行核查产权证明真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息，导致最终无法完成房屋买卖交易，致原告最终购房目的无法实现，再行购置同等房屋又将产生差价损失。2017年11月，佛山市禅城区人民法院已判决解除原告与瑞泰公司签订的房屋买卖合同【案号：（2017）粤0604民初15522号】，认定瑞泰公司违约，双倍返还原告定金，该判决于2018年2月12日生效，但是截至今日原告仍未收到瑞泰公司归还的定金。被告乐易居公司、李水樱并未为原告达成中介服务，反之还给原告造成了损失及带来许多不必要的麻烦，为此不应该再收取原告的中介费，更应当双倍返还原告于2017年4月9日支付给被告李水樱的诚意金5000元和被告乐意居公司法定代表人陈志钊的中介费7500元，即25000元。综上所述，两被告的前述行为明显存在严重过失，导致原告造成损失，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。两被告共同答辩称：第一，签订买卖合同前后，两被告尽职尽责，并非原告所述的不尽责不作为。签订买卖合同前，买卖双方未能最终确定成交价格，业主不提供相关资料查档。由于双方约定见面洽谈的时间已是晚上9点，最终达成成交已是当晚11点，非工作时间，也未能查档。在签订《房地产买卖合同》过程中，两被告已根据合同内容对买卖双方详尽分析了此次交易双方的权利、义务及利害关系，作为有民事判断能力的原告及该物业业主均自愿继续交易，并最终签订合同。具体经过是：被告员工于2017年4月9日即星期日陪同原告查看了位于佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房及地下室DS272号物业。看房后，原告有意向购买，并支付5000元购房诚意金（后转为中介费），并要求被告与该物业业主磋商价格。经过反复磋商，2017年4月10日下午，该物业业主代表人答应与原告进行见面洽谈价格事宜，并约定与原告于当晚9点到被告公司面谈。当晚9点前，原告要求两被告再次带其看房。之后双方见面，经过两被告的撮合，原告与该物业业主最终确定成交价格，该业主向原告提出收取150000元定金的要求，原告表示同意。由于当时已是晚上11点，无法对该物业进行查档，经过两被告对本交易的风险衡量后，建议原告先支付定金50000元，余下定金100000元于查档产权清晰的情况下再支付，原告与该物业业主均表示同意。经两被告向原告及业主对《房地产买卖合同》的全部内容作出详尽解析后，原告与该物业业主于当晚11点签订《房地产买卖合同》，且原告于当晚11时51分支付了定金50000元，定金余款100000元则约定于2017年4月13日前支付。第二，两被告并非原告所述的签订合同几日后才告知其房屋被查封。此时间与原告于2017年10月31日提交给佛山市禅城区人民法院的《民事起诉状》中陈述的一两天时间不符合。出于两被告的职责所在，两被告于2017年4月11日到房屋权属机构对该物业进行查档，发现该物业已被查封。两被告当天马上联络该物业业主代表咨询情况，其告知是由于其公司员工的民事劳动纠纷而被查封的，但有办法解封并继续交易。被告员工当天也通过电话将情况如实告知原告，原告知悉后也表示同意继续交易，之后也对查档结果签名确认。第三，导致本次交易终止是由于该物业业主故意隐瞒重大事实原因造成的，并非被告的原因造成。该交易由成交到终止合同共7个多月时间，两被告已尽职尽责为原告提供相关服务。根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，提前终止买卖不影响本代理费的支付，故原告理应支付剩余未支付的买卖代理费给被告。出于交易风险考虑，两被告建议定金余款于该物业解封后再支付，原告及该物业业主均表示同意。之后，两被告及时安排原告及业主办理按揭相关事宜。在原告贷款审批期间，两被告先后5次到房屋权属机构对该物业进行查档，2017年5月22日该物业解封。原告于5月23日支付定金100000元给该物业业主法定代表人，等待贷款审批后办理过户。当天，两被告也收取了该物业的房产证原件。由于原告要求贷款七成，两被告先后安排了两间银行（汇丰银行和中国工商银行）为其办理按揭贷款业务，最终中国工商银行于2017年7月25日同意原告的贷款要求。两被告马上通知该物业业主代表办理过户手续，但该业主以各种理由拖延时间不配合办理过户。2017年8月19日，被告员工通过微信敦促物业业主配合办理过户手续。2017年8月21日，两被告再次查档发现物业再次被查封。被告于2017年9月6日再次向该物业业主发出《敦促履行合同通知书》，未果。2017年9月21日再次查档，被告发现该物业仍处于查封中。后，原告起诉该物业业主，经佛山市禅城区人民法院审理判决《房地产买卖合同》于2017年11月18日解除，该业主应双倍返还定金300000元给原告，对原告提出要求该业主赔付其已付的中介费不予支持。第四，佛山市禅城区乐意居房地产中介服务部（以下简称乐意居中介服务部）注销到乐意居公司注册的行为是经过工商部门核准公司升级的行为，也是被告乐意居公司的内部行为，并未影响原告，故无需告知原告，更不是欺诈行为。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，原告应支付剩余未支付的买卖代理费12500元给被告。原告举证：1.原告身份证、被告乐意居公司企业信息查询结果、被告李水樱身份证，证明原、被告诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》（NO:0000038)，证明原告与瑞泰公司及乐意居中介服务部于2017年4月10日签订关于佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房的买卖合同，约定定金130000元。3.《房地产买卖合同》（NO:0000019)，证明原告与瑞泰公司及乐意居中介服务部于2017年4月10日签订关于佛山市禅城区绿景三路8号2区地下室DS272号物业的买卖合同，约定定金20000元。4.粤房地权证佛字第××号产权证，证明涉案佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房相关信息及该房屋被抵押给中国银行股份有限公司佛山分行。5.粤房地权证佛字第××号产权证，证明涉案佛山市禅城区绿景三路8号2区地下室DS272号物业相关信息及该不动产抵押给中国银行股份有限公司佛山分行。6.中国工商银行电子银行回单、收据，证明原告于2017年4月10日向瑞泰公司支付定金50000元。7.中国工商银行电子银行回单、收据，证明原告于2017年5月23日向瑞泰公司支付定金100000元。8.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（查询编号C2017071833)，证明佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房已被佛山市禅城区人民法院查封。9.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（查询编号C2017071836)，证明佛山市禅城区绿景三路8号2区地下室DS272号已被佛山市禅城区人民法院查封，并有轮候查封。10.《律师函》，证明原告于2018年3月29日通过广东南方福瑞德律师事务所向被告乐意居公司发出《律师函》，要求被告乐意居公司向原告返还已支付中介费12500元。11.顺丰速运客户存根（单号880444007320），证明原告于2018年3月29日向被告乐意居公司寄出《律师函》。12.微信转账截图、收据，证明原告于2017年4月9日向被告李水樱账户支付诚意金5000元。13.中国工商银行电子银行回单、收据，证明原告于2017年4月11日向被告乐意居公司法定代表人陈志钊支付中介费7500元。14.（2017）粤0604民初15522号民事判决书，证明原告与瑞泰公司签订的房屋买卖合同已判解除。15.佛山市禅城区人民法院裁判文书生效证明，证明（2017）粤0604民初15522号民事判决书于2018年2月12日生效。16.企业信用信息公示报告，证明乐易居中介服务部于2017年4月13日注销。17.企业信用信息公示报告，证明被告乐意居公司于2017年4月19日注册成立。两被告举证：1.被告乐意居公司营业执照、个体工商户升级设立为企业的证明、法定代表人声明书，证明被告乐意居公司是适格主体，由乐易居中介服务部升级的企业，不存在原告所述的欺诈行为。2.《房地产买卖合同》两份、房地产权证两份、《股东会决议》、瑞泰公司营业执照、佛山市禅城区小原外文翻译社营业执照、许忠贤护照，证明原告与瑞泰公司双方交易的证件齐全。3.中国工商银行电子回单、收据（金额为50000元），证明原告与瑞泰公司房屋买卖交易发生在2017年4月10日晚上11时51分。4.《买卖代理费支付承诺书》，证明原告需要支付剩余中介费。5.《敦促履行合同通知书》、中国邮政快递回执、EMS详情回单，证明被告催促交易的卖方履行合同的义务。6.《个人二手房贷款初审结果函》，证明被告根据原告提出的贷款要求为其找贷款银行，最终也审批通过贷款。7.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果11页，证明被告先后到房管部门进行查询的次数共计11次。8.（2017）粤0604民初15522号民事判决书，证明判决中反映责任由买卖合同的违约方承担，而不是由本案两被告承担。9.微信聊天截图（被告乐意居公司员工与房屋业主代表），证明签订买卖合同前，被告告知业主代表需买卖双方进行磋商价格，业主代表也同意与原告进行磋商。10.微信聊天截图（被告与原告），证明原告知悉房屋处于查封状态，其同意房屋解封后继续交易。11.收据2张，证明原告补交定金100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的证据5，原告对其真实性提出异议，该证据与本案的审理无关，本院不予采信；证据9，无法核实该证据的真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年4月10日，原告（承诺人）与乐意居中介服务部（经纪方）签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：本人委托经纪方代理购买位于佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房的物业，鉴于经纪方提供房地产资讯服务及《合同法》规定，如经纪方成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共25000元，否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。备注：此代理费于签三方合同当天支付12500元，余下10500元于交易递件当天支付，余下2000元于交付物业当天支付齐。2017年4月10日，原告（买方）、瑞泰公司（卖方）及乐意居中介服务部（经纪方）签订两份《房地产买卖合同》（NO:0000038及NO:0000019），约定：买卖双方就买卖位于佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座902房及地下室DS272号达成一致意思，该房屋总楼价1900000元，其中定金50000元买方须于2017年4月10日支付给卖方，定金余款80000元买方须于2017年4月13日前支付给卖方；买方支付定金余款80000元的前提条件是卖方必须提供该物业房管过户所需资料；该地下室总楼价150000元，定金20000元买方须在2017年4月13日前支付给卖方；买方支付定金20000元的前提条件是卖方必须提供该物业房管过户所需资料；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，此费用按《买卖代理费支付承诺书》执行；提前终止买卖不影响本代理费的支付；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费。2017年4月9日，原告向被告李水樱转账支付5000元。同日，被告出具收据，确认收到原告的诚意金5000元，加盖的印章系“佛山市乐意居房地产代理有限公司业务专用章”。同年4月13日，原告向陈志钊转账支付中介费7500元。同日，乐意居中介服务部出具收据，确认收到原告的买卖代理费7500元。被告乐意居公司确认上述印章属于其所有，仅是业务用章，不存在该公司。2017年4月10日，原告向瑞泰公司支付定金50000元；同年5月23日向瑞泰公司支付定金合计100000元。2017年4月11日，被告向佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案902房及地下室DS272号的登记信息，查询结果为：涉案902房及地下室DS272号于2016年8月3日被佛山市南海区人民法院查封，还包括该法院两件轮候查封的案件。原告在该查询结果下方签名确认。2017年4月24日、5月5日、5月16日，据佛山市禅城区不动产档案馆出具的查询结果，涉案房屋及地下室均处于查封状态。2017年5月22日，涉案房屋无查封信息，涉案地下室仍处于查封状态。2017年8月22日、9月21日，涉案房屋及地下室仍处于查封状态。2017年5月22日，被告乐意居公司工作人员通过微信与原告联系，告知房屋已解封，要求原告补交定金。原告回复：“明天下午吧，你约下对方。要我过去佛山？还是怎样？”。2017年12月27日，本院就龚奥娣与瑞泰公司、乐意居公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0604民初15522号】作出判决，判决龚奥娣与瑞泰公司于2017年4月10日签订的两份《房地产买卖合同》（NO:0000038及NO:0000019）于2017年11月18日解除，瑞泰公司向龚奥娣双倍返还定金300000元。对龚奥娣主张瑞泰公司承担已支付中介费的诉请，本院依法予以驳回。上述判决于2018年2月12日生效。另查明：乐意居中介服务部系个体工商户，经营者系陈志钊，于2017年4月13日核准注销。被告乐意居公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人系陈志钊，主要人员包括陈志钊、李水樱。2017年4月19日，佛山市禅城区市场监督管理局出具《个体工商户升级设立为企业的证明》，证明乐意居公司于2017年4月19日经核准设立登记，该企业由乐意居中介服务部升级设立，乐意居中介服务部于2017年4月13日核准注销登记。诉讼中，原告陈述：原告是在签订买卖合同后几天收到被告的电话，告知涉案物业处于查封的状态。因合同已经签订，也支付了定金，当时恰逢限购政策，原告不得不选择继续履行合同。诉讼中，两被告陈述：被告乐意居公司确认收取原告支付的中介费合计12500元。因2017年4月9日不是工作日，4月10日当天买卖双方仍在磋商阶段，直到当晚才成交，无法查询房屋信息。且，业主方应当在交易成交后才会提交资料给被告进行查询，在此之前被告知道的是业主方提供的房屋地址，但不确定该地址与登记的不动产信息地址一致，也需要业主提供身份证或房产证供被告查询，被告无法提前查询房屋的信息。被告是在2017年4月11日查询到涉案物业处于查封状态，被告立即通知业主方及原告，原告知悉后表示如业主方能够解决查封问题愿意继续交易。被告在本案房屋买卖交易中，带原告看房、磋商洽谈价格、约业主见面洽谈、签订合同、查询房屋产权情况、为原告提供两家银行办理按揭手续、协助办理贷款申请、敦促业主履行合同义务、配合办理房屋解押、办理过户手续。本院认为，本案属居间合同纠纷。原告与案外人瑞泰公司、乐意居中介服务部签订的两份《房地产买卖合同》以及原告与乐意居中介服务部签订的《买卖代理费支付承诺书》系各方真实意思表示，与法律法规不相悖，合法有效，应依约履行。因被告乐意居公司由乐意居中介服务部升级设立，被告乐意居公司承继乐意居中介服务部相应的权利义务，被告乐意居公司亦确认已收取原告在本案中所支付的诚意金及中介费合计12500元，故原告有权向被告乐意居公司主张权利。关于原告诉请两被告双倍返还中介费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案被告乐意居公司依约向被告提供了媒介服务，原告亦确认被告乐意居公司提供了相应的居间服务。虽然被告乐意居公司促成了原告与案外人瑞泰公司的合同成立，但是合同的实际履行存在障碍，即该合同项下的所涉房屋在签订合同前已处于查封的状态。对此，被告乐意居公司抗辩称在签订合同前无法获得详细的房屋地址以及业主未提供证件予以查询。本院认为，被告乐意居公司作为专业的房产中介机构，对委托代理出售的房屋的具体信息应如实掌握，并及时告知委托人。被告乐意居公司应当清楚知道委托人要求购买房屋的目的就在于支付房款后能够办理权属变更登记手续。若房屋存在查封等限制条件，则无法办理上述手续。据此，被告乐意居公司应当在签订买卖合同前如实掌握房屋是否存在查封等限制条件的信息，避免造成委托人的损失。本案中，被告乐意居公司于签订《房地产买卖合同》次日才查询涉案房屋及地下室的权属信息，才得知上述物业存在查封的情况。且，该查封的起始日期是在2016年8月3日，不存在签订合同后被查封的情形。故，被告乐意居公司的该项抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。依据涉案《房地产买卖合同》第九条关于“如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费”的约定，被告乐意居公司存在违约行为，应当向原告退还已收的中介费。又因，被告乐意居公司实际为原告提供了看房、磋商价格、协助办理按揭贷款手续、配合办理房屋解押手续等服务，故，本院酌定被告乐意居公司向原告退还中介费10000元（12500元-2500元）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告李水樱承担责任的问题。因涉案居间合同的主体系原告与被告乐意居公司，被告李水樱作为被告乐意居公司的主要人员，其收取原告中介费的行为属于职务行为，被告乐意居公司亦予以确认。因此，原告主张被告李水樱对被告乐意居公司的债务共同承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市乐易居房地产服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚奥娣退还中介费10000元；二、驳回原告龚奥娣的其他诉讼请求。如被告佛山市乐易居房地产服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取213元，由原告龚奥娣负担128元，被告佛山市乐易居房地产服务有限公司负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一八年五月十日书记员  林嘉敏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。