河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终3059号上诉人（原审第三人）：张家口民生房地产开发有限公司。住所地张家口市桥东区建国路*号*号楼。法定代表人：李军，该公司董事长。委托诉讼代理人：高璐，河北国器律师事务所律师。委托诉讼代理人：李盛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：尹双全，男，1949年10月11日出生，汉族，现住张家口市经济开发区。委托诉讼代理人：陈绍桐、李剑，河北思洋律师事务所律师。原审被告：李全，男，1972年4月12日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：马丽云、陈晓丹，河北国器律师事务所律师。原审第三人：李明，男，1972年4月12日出生，汉族，现住张家口市桥东区。上诉人张家口民生房地产开发有限公司（以下简称民生房开）因与被上诉人尹双全，原审被告李全，原审第三人李明房屋买卖合同纠纷一案，先由张家口市桥东区人民法院作出（2016）冀0702民初1359号民事判决，李全不服上诉于本院，本院作出（2017）冀07民终371号民事裁定撤销张家口市桥东区人民法院作出的（2016）冀0702民初1359号民事判决，发回重审。张家口市桥东区人民法院重审后作出（2017）冀0702民初912号民事判决，民生房开不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人民生房开的委托诉讼代理人高璐、李盛，被上诉人尹双全及其委托诉讼代理人陈绍桐、李剑，原审被告李全的委托诉讼代理人马丽云、陈晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民生房开上诉请求：撤销一审判决，改判驳回起诉，本案一、二审诉讼费由尹双全承担。理由是：本案所涉土地原系张家口市高新区管委会（以下简称管委会）所有。2016年1月25日，管委会与张家口市雅达建筑装潢工程有限公司（以下简称雅达公司）签订《国有土地使用权转让合同》，以143万元将该土地转让给雅达公司。故该土地使用权人并不是尹双全。宗地的使用权归雅达公司所有，雅达公司对土地进行了开发建设，也就是现在的亿豪大酒店。雅达公司现将涉案房屋卖给了民生房开。虽然双方未在合同上盖章，但时任雅达公司的法定代表人尹双全和时任民生房开部门经理的尹江均已签字，合同成立并生效，且已履行。民生房开支付了首付款500万元，后续支付16892068元，同时向民生房开出具了收据。尹双全不是实际收款人，也不是合同当事人。一审认定尹双全为涉案房屋的实际权利人证据不足。尹双全提供雅达公司2份证明和老鸦庄信用社的证明，拟证明尹双全是实际权利人，但三份证明均没有经办人签字，也没有经办人出庭，该三份证明不具有合法性，无法认定尹双全有主体资格。尹双全在庭审中变更诉讼请求为解除合同，但已超过举证期限，2017年6月30日的庭审中，尹双全的诉讼请求已明确，并没有解除合同一项，其请求解除合同是新的诉讼请求，一审针对新的诉讼请求作出的的判决违反法定程序。民生房开已向雅达公司支付了90%的购房款，后续未支付是因为雅达公司欠信用社的贷款导致房屋无法过户，是行使不安抗辩权，雅达公司回复正在与信用社沟通。民生房开未付的购房款只占总房款的10%，对方请求解除合同没有事实及法律依据，一审判决解除合同是适用法律错误。尹双全在一审中提出诉讼请求：解除其以称雅达公司名义与民生房开于2008年6月5日签订的房屋买卖合同，并由李全和民生房开承担本案诉讼费。事实和理由：张家口市老鸦庄农村信用合作社（以下简称老鸦庄信用社）在纬一路北侧有一块1743㎡的综合用地，因其缺乏建设资金，于2006年转让给尹双全，但一直未办理变更登记手续。后尹双全出资在该土地上建设了地上五层、地下一层，建筑面积约4000㎡的商业用房。虽然未完成变更登记手续，但尹双全与老鸦庄信用社对该土地及房屋所有权归尹双全所有、由尹双全自行使用和支配无异议。2008年6月5日，当时工程主体基本完成，时任信用社主任的李全带着尹江找到尹双全本人，说愿意购买该栋楼房。经协商，确定以18000000元的价格出售。尹江汇购房款5000000元后去世，此后一切付款及楼房事务均由李全支付及处理。2008年10月期间李全累计支付了2500000元以后，与尹双全协商先进行酒店装饰，并承诺楼房所欠房款近期偿还，但一直未付。此案在原审及终审期间，李全多次否认自己为民生房开代理人，民生房开也并未对其进行过授权，也非诉争房屋的买受人，即与尹双全构成房屋买卖合同的权利义务相对方应为民生房开，结合民生房开的具体经营状况及履行合同义务的付款情况，房屋买卖合同已不能实现。且民生房开已经于2016年1月26日登记备案成立清算组，不具备履行能力。故诉至法院，望判如所请。李全在一审中辩称：尹双全作为本案诉讼主体不适格，李全也不是本案的适格主体。房屋买卖合同是雅达公司与民生房开签订的，后续的权利义务也是与民生房开之间所发生。尹双全的原诉求为1、要求李全给付盛华西大街20号房屋的房款14182619.22元；2、要求李全给付燕通楼房款1260793.6元；3、若李全履行不能，要求解除合同，并将所收房款予以退回李全。尹双全现诉求要求解除与民生房开的房屋买卖合同，视为变更诉讼请求，而变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，经过几次庭审后尹双全才变更诉讼请求已经超过了举证期限，因此，尹双全不应变更诉讼请求，对该变更的诉求我方不予答辩。民生房开在一审中述称：关于2008年6月5日的房屋买卖合同是该公司与雅达公司签订的，支付购房款也是该公司支付给雅达公司，有雅达出具的收据予以证实。事后李全与尹双全达成的购房款明细表未经该公司授权，对该公司不发生法律效力，后期也未对李全进行追认。该公司已就涉案房屋支付了大部分款项，占合同金额的90%，尹双全提交的清算证明和股东会决议不能证明该公司没有履行能力。合同目的可以实现，尹双全不享有法定解除权，合同可以继续履行。其他意见同李全答辩意见。第三人李明未发表答辩意见。一审法院经审理认定事实如下：老鸦庄信用社原有坐落于宗地面积为1734㎡的土地的使用权，经与高新区管委会协商，将该宗土地使用权转让给雅达公司，并于2006年1月25日签订国有土地使用权转让合同。之后尹双全出资在该宗土地上建设商业用房。2008年6月5日，尹双全以雅达公司名义（甲方）、尹江以民生公司名义（乙方）签订房屋买卖协议书约定：“甲方根据土地及规划建筑红线批准，在桥东区纬一路北侧老鸦庄信用社院内新建框架营业楼一栋，地上五层，地下一层，建筑面积约4200平方米，该工程建设用地及报建项目是以“张家口市老鸦庄农村信用合作社”审批建设的……2008年8月15日交付使用，办理验收手续。以现已完成的工程量为依据，新发生工程量、人工材料及工程增加或变更以实际发生进行追加工程造价。楼造价确定共计总造价为18000000元（办理过户手续、税金双方各负担50%）。协议签订后预付10000000元，剩余款12月中旬一次性付清。以上事实有双方签订的房屋买卖合同及庭审笔录在卷予以佐证，予以确认。一审法院另查明，张家口市城郊农村信用合作联社茶坊信用社（以下简称茶坊信用社）的原贷款户张家口市燕通资讯有限公司因到期贷款未归还，茶坊信用社通过诉讼追索债权，取得经济开发区1号燕通住宅楼一栋7层。上述房屋经茶坊信用社公开拍卖，尹双全拍得上述房屋，但因土地纠纷不能及时办理过户手续。尹双全取得房屋后，将其中A单元602、702，C单元601、701，C单元602、702号三套楼房转让给李全，约定房屋总价款为1164440元，加上其他费用，合计房价款为1260800元。签订合同首付200000元，2009年底付房屋总价的60%-70%，剩余房款2010年5月底付清。李全仅首付200000元后再未支付剩余房价款，经尹双全一再催要未果。李全不认可其是付款主体，不应当承担以上三套房屋的付款责任。本案发回重审过程中，尹双全就该三套房屋的纠纷要求另案解决，不在本案中一并主张。还查明，案涉房屋为民生房开实际占有，民生房开成立了张家口亿豪大酒店有限公司经营酒店业务，收益入亿豪酒店的账目，但实际掌控为民生房开。2009年7月31日，尹双全以民生房开名义向河北农村信用合作联社营业部贷款4000000元，虽民生房开为借款人，但实际使用人为尹双全。当事人争讼的焦点为：1、尹双全是否为2008年6月5日的房屋买卖合同的实际适格主体，房屋买卖协议中确定的内容权利其是否享有；2、尹双全庭审中变更诉求为解除房屋买卖合同是否超出了举证期限及解除该房屋买卖协议有无事实和法律依据；尹双全为支持其诉求向本院提交了以下证据：1、国有土地使用权使用合同书及2006年3月20日由张家口市高新技术产业开发区管理委员会出具的证明各1份，拟证明涉案土地来源；2、2008年6月5日的房屋买卖协议书1份，拟证明尹双全以雅达公司名义与民生房开所签订，协议载明：房屋总价为18000000元，协议签订后预付10000000元，剩余2008年12月中旬一次性付清；3、涉案营业楼工程补充协议1份、决算书2份，拟证明取得土地后尹双全出资在该土地上建造营业楼的事实；4、营业楼房款支付明细表，拟证明迄今十余年之久，涉案营业楼房屋已经给付1585.7068万元，剩余房款至今仍未能给付，民生房开发生违约，房屋买卖协议应当解除；5、2016年8月22日，由老鸭庄信用社为尹双全出具的证明1份，拟证明涉案房屋在建设审批时，尹双全以老鸭庄信用社名义办理了房屋所有权证，该土地及涉案房屋所有权和使用权归尹双全所有；6、2016年8月25日，由雅达公司为尹双全出具的证明1份，拟证明涉案房屋及土地全归尹双全个人所有，债务也系尹双全个人承担，与雅达公司无关；7、由张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表各1份，拟证明民生公司已经于2015年5月22日召开股东会确定因公司亏损并成立清算组对公司进行清算，并于2016年1月19日向工商部门申请清算组备案登记，民生房开已经不具备清偿能力，无法继续履行与尹双全签订的房屋买卖协议，符合合同法第94条第四款之规定，协议应当解除。李全质证称：1、对国有土地使用权转让合同真实性无异议，关联性不认可，但不能达到尹双全的证明目的，且该宗土地受让方为雅达公司，并非尹双全，高新区管委会证明也与尹双全无关；2、房屋买卖协议载明的出卖方为雅达公司，买方为民生房开，尹江为时任民生房开负责人，尹双全和李全都不是房屋买卖协议的双方；3、对工程补充协议、决算书的真实性、合法性、关联性不予认可，以上证据没有任何相关单位的盖章，与本案无关；4、对付款明细表中2009年1月1日欠款金额8000000元、2009年5月11日欠款金额1049300元、2010年1月30日欠款金额696000元、小计73469元、总计6111768元，不予认可，尹双全对以上李全的欠款应当提交其他证据予以佐证，对于其他还款所列金额和时间予以认可；5、对于2016年8月22日的证明落款处没有经办人签字，不予认可；6、对于2016年8月25日的证明亦不予认可，雅达公司不能授权尹双全个人处分房产；7、李全对由张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表真实性合法性无异议，但关联性不予认可。民生公司对以上证据的质证意见同李全质证意见。李全提交：1、尹双全签收的房款凭单8张，共计935000元，拟证明尹双全收到了该935000元，但付款明细里面没有记载；2、尹双全于2010年至2012年在亿豪大酒店消费挂账记录单据一组，挂账消费51556元，应当予以扣除。尹双全质证称对有签字的凭单认可，无签字的不予认可。民生公司提交10张向雅达公司支付购房款的收据，证明房屋买卖协议系民生房开与雅达公司签订，合同履行也是由民生房开向雅达公司支付购房款，10张收据共计9780000元，民生房开并未授权李全。尹双全质证称需要转款凭证才能确定付款和接收房款的主体。一审法院认证意见：对尹双全提交的证据1、国有土地使用权使用合同书及2006年3月20日由张家口市高新技术产业开发区管理委员会出具的证明能够证实尹双全获得土地来源于老鸭庄信用社，对该证据证明力予以认定；2、房屋买卖协议的买受人为尹江，民生房开认可尹江签字是职务行为，代表民生房开，根据老鸭庄信用社和雅达公司出具的证明、决算书、工程补充协议能够相互佐证尹双全个人对涉案房屋享有处分权，故对以上证据予以采信；3、对于付款明细表，该表中付款明细虽扣减了4000000元的贷款及建国路四套房抵顶涉案房屋价款的983369元及其他房款明细，尹双全自认单就涉案房屋收到款项1585.7068万，但纵观该付款明细表，除了有时间记载的给付明细外，其他大部分付款明细并未备注付款项目，尹双全也自认该总表对账单不仅包括了涉案房屋款项的给付，还包括了燕通住宅楼一栋7层中的A单元602、702，C单元601、701，C单元602、702号三套楼房中的部分价款，该表仅有李全签字，没有民生房开盖章或其负责人签字，仅能证明李全付款的金额，不能证明民生房开作为付款主体已经实际给付过款项的具体数额，故对尹双全提交的该证据证明民生房开付款金额的证明内容不予认定；4、对于张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表，系公权力部门出具并加盖公章，真实性予以采信。李全提交的由尹双全签字的房款凭单上有尹双全签字认可，应予认定，对于其他挂账消费单据，因未有尹双全签字，不予认定，与本案不属于同一法律关系，不应从欠付房款中扣减。民生房开提交的9张付款单据上有雅达公司的盖章，但未有尹双全签字，民生房开拟证明主体为雅达公司，但以上付款单据明细能够与尹双全个人提交的付款明细表中的给付时间相互吻合，能进一步印证虽盖有雅达公司印章，但尹双全为实际收款人。故对民生房开该证据的证明目的不予认定。一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉权及实体权利，根据以上认证意见能够证实尹双全为本案适格主体，民生房开亦认可自己为协议签订相对方，尹双全以雅达公司名义与民生房开签订的房屋买卖协议没有违反法律规定，应为有效。故尹双全依法享有雅达公司与民生公司签订的房屋买卖协议中确定的权利。关于尹双全能否变更诉讼请求的问题，首先从程序上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条，当事人增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。第三十五条，告知当事人变更诉求后，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件情况重新指定举证期限。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉求，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。纵观以上规定，举证期限应在法庭辩论结束前，故当事人的变更诉请也应认定为在法庭辩论结束前提出较为适宜。一审法院多次组织双方当事人进行法庭调查，并多次举证、质证、多轮法庭辩论，尹双全变更诉讼请求应当准许，并未超期；本案第一次庭审中尹双全的诉求第三项也提出了解除合同，但李全一方对尹双全代理人李凤武的代理身份提出异议，第二次庭审，尹双全委托了律师代为诉讼并再一次明确了诉求，并未变更诉讼请求，相反还放弃了其他两项诉求；尹双全变更诉求是因为事实和理由发生了变更，尹双全通过调取证据发现民生房开成立清算组，在不具备清偿能力的情况下据以明确诉求，应视为其对事实和法律上的陈述等主张的补充更正，属于当事人举证责任和举证能力的范畴，不属于变更诉讼请求的情形。综上，尹双全提出的诉讼请求并未超过法律规定的期限。关于房屋买卖协议是否应当解除，根据付款明细表中的付款时间，从房屋买卖协议签订至今已经九年之久，民生房开仍未能将涉案房屋房款予以付清，且结合现有证据也不能认定李全应当对剩余房款承担付款义务，尹双全权益亦无法得到保障，尹双全提交的由张家口市桥东区行政审批局出具的民生房开股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表能够佐证证实民生房开经营不善，面临破产，且时隔九年房款仍未能付清，根据付款明细表记载的最后一笔付款时间为2014年11月11日，也已有三年之余，而成立清算组和召开股东会时间为2015年5月22日，基于此，依照法律规定，尹双全有理由相信民生房开已不具备清偿能力，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于民生房开迟延履行债务，已经构成了违约，该迟延履行行为足以影响到合同目的的实现，故尹双全要求解除与民生房开签订的房屋买卖协议的诉请应予支持。至于协议解除后的法律后果，尹双全庭审中要求另案解决，属于对其实体权利的一种处分，根据民事诉讼不告不理的基本原则，应当准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：解除尹双全以张家口市雅达建筑装璜工程有限公司名义与张家口民生房地产开发有限公司于2008年6月5日签订的房屋买卖合同。案件受理费100元，由张家口民生房地产开发有限公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：雅达公司与民生房开签署了涉案房产的房屋买卖协议，由雅达公司将涉案房产出售给民生房开。雅达公司出具书面证明，证实涉案房产系尹双全所有、尹双全对涉案房产有处分权。民生房开认为尹双全不是合同当事人，但并没有提出相反的证据证实该主张，其应当承担举证不能地法律责任。故本院对民生房开的该上诉理由不予支持。2017年8月10日尹双全向一审法院提交了变更诉讼请求申请，2017年8月24日一审第二次开庭时给双方当事人确定了新的答辩期，故民生房开认为一审针对尹双全变更诉讼请求所作出的判决违反法定程序的上诉主张不能成立。一审法院经审理查明，案涉房屋为民生房开实际占有，并成立张家口亿豪大酒店有限公司经营酒店业务，收益入亿豪酒店的账目，故案涉房屋为民生房开实际掌控。在桥东区人民法院第一次一审的卷宗第84页有李全与尹双全签字的关于涉案房产支付明细表，第85页有尹双全与李全的还款协议，尹双全与李全在协议中商定，尹双全所有的亿豪大酒店转让给李全，至2015年1月2日，李全欠尹双全22800000元。在该协议中，李全上认可了自己是涉案房产的买受人，且与尹双全一起对购房款的支付过程及所欠的购房款的数额和还款方式作了详细约定。故不论涉案房产的实际买受人是李全还是民生房开，民生房辩称所欠的购房款仅为一百多万元的主张不能成立。涉案房产已交易多年，购房款一直未能足额支付；买受人民生房开也已进入清算；民生房开在上诉中认为该房产不能办理过户，并据此行使不安抗辩权而未支付剩余房款，故双方已实际不能实现合同目的，尹双方要求解除合同的请求应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下;驳回上诉，维持原判。二审上诉费100元，由上诉人张家口民生房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 兵审判员 梁金前审判员 姜建龙二〇一七年十二月二十日书记员 王璐璐