云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终2709号
上诉人（原审被告）：昆明五华晨涛培训学校，住所地云南省昆明市五华区霖雨路288号嘉年华花园商业广场三楼A-301、A-302。
法定代表人：冷丽红。
委托诉讼代理人：唐雪燕，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘雁，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：昆明新华书店连锁有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区人民东路6号。
法定代表人：黄杰。
委托诉讼代理人：赵航、佘映廷，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明市西山晨涛培训学校，住所地云南省昆明市西山区严家地滇池路口新华书店三楼。
法定代表人：真晨。
委托诉讼代理人：李奇颖，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告：真晨，女，1978年6月18日出生，汉族，住江苏省，
委托诉讼代理人：李奇颖，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明五华晨涛培训学校（以下简称五华晨涛学校）因与被上诉人昆明新华书店连锁有限公司（以下简称新华书店连锁公司）、昆明市西山晨涛培训学校（以下简称西山晨涛学校）、原审被告真晨房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人五华晨涛学校上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回新华书店连锁公司除解除《房屋租赁合同》以外的其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由新华书店连锁公司、西山晨涛学校承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，本案合同履行发生在新华书店连锁公司与西山晨涛学校之间，新华书店连锁公司与西山晨涛学校已经以事实行为达成新的《房屋租赁合同》，五华晨涛学校从未享受过涉案合同权利，不应承担不合理的付款义务。二、一审判决认定事实不清，代垫费发生金额无法确认，不应由五华晨涛学校承担。本案中，新华书店连锁公司虽然提供了其与案外人签订的合同及票据，但无法核实合同及票据的真实性，无法确认相应费用是否实际发生。即便上述费用实际发生，新华书店连锁公司并未将其为西山晨涛学校垫付的费用单独列支，无法确定房屋实际使用人应支付的费用。涉案租赁房屋面积仅为2000平方米，却被要求支付超过总体费用5倍之多的代垫费用，既不合理，也不合法。三、新华书店连锁公司未在法定的诉讼时效期限内向五华晨涛学校主张权利，因此本案已过诉讼时效期间。
被上诉人新华书店连锁公司辩称，五华晨涛学校主张其从未享受过涉案合同权利，新华书店连锁公司与西山晨涛学校形成了新的房屋租赁合同关系等均与事实不符。作为合同相对方，五华晨涛学校应承担支付租金及代垫费用的责任。合同约定五华晨涛学校应每年向新华书店连锁公司支付代垫费用，双方就对于支付金额及标准已经达成合意，五华晨涛学校拒不支付代垫费用没有合同依据及法律依据。新华书店连锁公司提交的证据可以证实本案没有超过诉讼时效期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人西山晨涛学校辩称，西山晨涛学校认可从2013年11月1日起至2016年9月1日期间实际使用了涉案租赁房屋，但西山晨涛学校没有取代五华晨涛学校而成为涉案房屋租赁合同的当事人，也没有单独与新华书店连锁公司形成新租赁合同关系。鉴于新华书店连锁公司不要求西山晨涛学校承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告真晨述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新华书店连锁公司向一审法院起诉请求：1.判令解除新华书店连锁公司与五华晨涛学校签订的《房屋租赁合同》；2.判令五华晨涛学校向新华书店连锁公司支付从2013年2月16日至2016年6月15日的租金、代垫费用共计1971515.2元；3.判令五华晨涛学校按照《房屋租赁合同》的约定向新华书店连锁公司支付从2016年6月15日至实际腾还房屋之日止的租金、代垫费用；4.判令五华晨涛学校向新华书店连锁公司支付欠付租金、代垫费用期间的资金占用费，按照银行同期贷款利率及欠付金额从2012年8月16日计算至五华晨涛学校实际付清全部款项之日止（暂计算至2016年6月15日为176129元）；5.判令五华晨涛学校立即按照《房屋租赁合同》签订时的房屋原状向新华书店连锁公司腾还房屋；6.判令真晨对上述支付义务承担连带责任；7.判令五华晨涛学校、真晨承担本案诉讼费、保全费等全部费用。
一审法院认定事实：2012年2月16日，新华书店连锁公司作为出租方、甲方与五华晨涛学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于严家地滇池书城第三层的房屋出租给乙方，用于教育培训及相关项目（金宝贝、番茄田、儿童游乐场、英文培训，以上项目甲方同意有各自的营业执照），该房屋面积为2730.46平方米，租赁期自2012年2月16日至2020年2月15日，共八年；甲方不迟于2012年2月16日前向乙方交付租赁房屋，租赁房屋的交接以双方的书面确认为准;合同签订后乙方交纳履约保证金500000元给甲方，租赁期内如乙方违约或因乙方过失造成甲方损失，甲方可以从中扣除，甲方扣除后，乙方应在甲方发出书面通知后7个工作日内补足被扣除的款项，本合同终止或解除时若乙方无任何违约行为，则甲方应于三个月内将该保证金退还乙方；乙方交纳水电保证金10000元给甲方，租赁期满若无欠费的如数归还乙方；合同期限内该房屋每年度租金及相关费用如下：第一年租金为900000元/年，第一年租金扣除二个月的免租期后按十个月收取租金共750000元；第二年租金为990000元/年；第三年租金为1089000元/年；第四年租金为1197900元/年；第五年租金为13117690元/年；第六年租金为1449459元/年；第七年租金为1594404.9元/年；第八年租金为1753845.39元/年；乙方的租金及公用设施、设备运行维护费用租期第一年度每半年支付一次，自第二年度起租金及公用设施、设备运行维护费用每年支付一次，须在租用期前10日支付给甲方；乙方应向甲方支付代垫的警卫消防、保洁等费用，标准为3元/平方米/月，此费用每年为98296.56元，甲方有权根据管理成本的变化对代垫的警卫消防、保洁等费用进行合理调整，代垫的警卫消防、保洁等费用自房屋交接之日起计算，按年支付；租赁期内乙方拖欠租金、水电费15日以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任；租赁期内，乙方应按合同规定交纳租金（使用前10日），不得无故拖欠，逾期10日不交的，甲方按日租金的5%加收滞纳金，逾期15日以上的将视为违反本合同约定，甲方有权终止合同。
合同签订后，白雪、顾山、真晨分别于2012年2月17日、4月1日、2013年9月12日通过银行向新华书店连锁公司汇款、转账500000元、858296.56元、200000元。其后，五华晨涛学校通过银行向新华书店连锁公司汇款12270元用于支付水电费。顾山、真晨分别于2013年12月25日、2014年6月18日、12月26日、2015年4月12日、5月27日、6月30日向新华书店连锁公司转账500000元、100000元、300000元、100000元、200000元、200000元。2015年12月2日，真晨通过银行向新华书店连锁公司转账7885.2元。新华书店连锁公司同时于2012年2月17日、4月10日、8月29日、2013年9月25日、12月28日、12月30日、2015年11月13日向五华晨涛学校出具履约保证金收据（记载金额为500000元），警卫消防费、保洁费收据（记载金额为98296.56元）、水电保证金收据（记载金额为10000元）、房租费发票（记载金额为450000元），职工安置费发票（记载金额为300000元）、房租费发票（记载金额为200000元）、水电费收据（记载金额为12270元），房租发票（记载金额为500000元），房租费发票(记载金额为375000元)、职工安置费发票（记载金额为50000元）、职工安置费发票（记载金额为50000元），房租发票（记载金额为75000元）。2015年11月17日，新华书店连锁公司向五华晨涛学校作出《水．电．物管．垃圾费代收通知单》，该单记载金额为7885.2元。新华书店连锁公司2015年12月2日的记账凭证载明，五华晨涛学校向其支付水电费7885.2元。
新华书店连锁公司将租赁房屋交付五华晨涛学校后，五华晨涛学校对其承租房屋进行了装修，并分别于2013年1月22日、6月6日、6月14日向新华书店连锁公司作出《延长免租期申请书》、《关于减免延长租期的报告》、《协商函》，新华书店连锁公司分别于2013年3月14日、6月27日向五华晨涛学校作出《复函》、《回复函》。该《回复函》记载，经新华书店连锁公司研究，可以延长2个月的免租期，即将计租期延长到2012年6月16日。其后，新华书店连锁公司分别于2013年4月18日、5月31日、2014年6月24日向五华晨涛学校作出《催款通知》、《催款通知》、《催款通知书》。2014年12月12日，西山晨涛学校作出《租金支付计划》。2016年5月30日，新华书店连锁公司再次向五华晨涛学校作出《通知》，要求五华晨涛学校于2016年6月2日前到该公司缴纳拖欠的全部租金、代垫费用及安置费；于2016年6月3日前按照《房屋租赁合同》约定交还条件腾空房屋并交还该租赁房屋。
另查明，2017年7月20日，昆明市西山区民政局出具《证明》，主要内容为：兹有西山晨涛学校，于2012年12月18日在西山区民政局进行民办非企业单位登记，法定代表人为真晨，地址为滇池路口新华书店三楼，业务主管单位为西山区教育局。西山晨涛学校分别于2013年9月12日、2014年6月18日、12月16日、2015年4月12日、5月27日、6月30日、12月2日向真晨借款200000元、100000元、300000元、100000元、200000元、200000元、7886元并委托真晨将上述款项汇入新华书店连锁公司银行账户。
云南省昆明市中衡公证处于2016年9月18日出具的（2016）云昆中衡证字第11828号《公证书》记载：西山晨涛学校委托代理人于2016年9月7日到该处，称该校向新华书店连锁公司承租了位于昆明市西山区严家地滇池路口新华书店三楼（若干房间）的房屋作为教学场所，新华书店在未给该校通知的情况下于2016年9月1日将该层楼（新华书店三楼）的电力全部切断，至今未恢复，申请对其上述所承租房屋“通电”现状进行证据保全公证。2016年9月7日14时39分，公证员李某及其助理与西山晨涛学校的代理人及公司工作人员一同来到昆明市西山区严家地滇池路口新华书店三楼，对该楼层中部分房屋通电现状进行了保全公证。该公证书所附《工作记录》载明：将新华书店三楼总电源共计四部全部开关调整至开启状态，该楼层中的前台、大厅、办公室（随意抽取其中一间）及其中五间房间（随意抽取）电源开关依次进行操作，公证人员看到，以上房间内灯泡/灯管均在，但对上述房屋中的电源开关进行开启及关闭操作时，灯均未亮。
案件审理中，新华书店连锁公司陈述，就五华晨涛学校欠付其房租、代收费的金额已与真晨及西山晨涛学校对过帐。2012年2月16日至2016年6月15日，五华晨涛学校应付租金总额为4316130元、代收费总额为425951.76元、安置费总额为2877420元；五华晨涛学校及西山晨涛学校已向新华书店连锁公司支付的租金总额为2660000元、代收费总额为110566.56、安置费总额为300000元，共计3070566.56元，五华晨涛学校尚欠新华书店连锁公司租金及代收费共计1971515.2元未付。对此，真晨及西山晨涛学校认可其已与新华书店连锁公司对账及应当支付新华书店连锁公司的租金总额为4316130元，但其认为，其已向新华书店连锁公司支付了3078451.76元（3070566.56元＋7885.2元），上述款项均为租金，而非租金与代收费、水电费的总额，其仅欠房租1237678.24元未付。
西山晨涛学校同时陈述，2016年8月30日，新华书店连锁公司对租赁房屋进行了断水断电，次日，西山晨涛学校对此进行了公证，现租赁房屋内存放着西山晨涛学校物品，其尚未将租赁房屋腾还新华书店连锁公司。
一审法院认为，新华书店连锁公司与五华晨涛学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。新华书店连锁公司依约将租赁房屋交付五华晨涛学校使用，五华晨涛学校应履行支付租金及代收费义务。但五华晨涛学校仅支付部分租金后即将租赁房屋交付西山晨涛学校使用，并由西山晨涛学校向新华书店连锁公司支付租金。本案中，新华书店连锁公司、真晨及西山晨涛学校均认可，截至2016年6月15日，五华晨涛学校应付租金总额为4316130元，五华晨涛学校、西山晨涛学校已支付新华书店连锁公司的款项总额为3078451.76元（3070566.56元＋7885.2元）。但新华书店连锁公司认为，五华晨涛学校还应支付代收费，其总额为425951.76元；五华晨涛学校、西山晨涛学校已支付的3078451.76元中租金为2660000元、代收费为110566.56、安置费为300000元、7885.2元为水电费；真晨及西山晨涛学校则认为代收费没有实际产生，其不应支付代收费，其已支付的3078451.76元全部为租金。一审法院认为，《房屋租赁合同》已对新华书店连锁公司代垫警卫消防、保洁等费用的收费标准、金额及五华晨涛学校支付该费用的期限作出了明确约定，且根据一审法院已查明的事实，新华书店连锁公司亦对其代垫的警卫消防、保洁等费用开具了收据，故五华晨涛学校、西山晨涛学校认为其不应支付代收费的主张理由不能成立；另从新华书店连锁公司向五华晨涛学校作出《水．电．物管．垃圾费代收通知单》记载金额及其通过银行转账向新华书店连锁公司支付金额来看，均为7885.2元，可以印证该笔费用为西山晨涛学校支付的水电费，故不应作为租金在五华晨涛学校应付租金总额中扣减。综上，一审法院确认，截至2016年6月15日，五华晨涛学校、西山晨涛学校共计向新华书店连锁公司支付租金2660000元、代收费110566.56元，尚欠新华书店连锁公司租金、代收费共计1971515.2元，故对新华书店连锁公司要求五华晨涛学校向新华书店连锁公司支付从2013年2月16日至2016年6月15日的租金、代垫费共计1971515.2元的诉讼请求，一审法院予以支持。此外，对于五华晨涛学校认为“其未履行《房屋租赁合同》，该合同实际履行人为西山晨涛学校，其不应承担支付租金及代收费责任”的主张，一审法院认为，西山晨涛学校虽现为租赁房屋的实际使用人，亦向新华书店连锁公司支付了部分
租金，但《房屋租赁合同》系由五华晨涛学校与新华书店连锁公司签订，根据合同的相对性原则，支付租金义务应由五华晨涛学校履行，且一审庭审中新华书店连锁公司明确不要求西山晨涛学校承担责任，另西山晨涛学校于2012年12月18日才登记成立，此前，五华晨涛学校已向新华书店连锁公司支付过租金，故五华晨涛学校的上述观点，理由不能成立，一审法院不予采信。另根据《房屋租赁合同》约定，五华晨涛学校欠付新华书店连锁公司租金，已构成违约，新华书店连锁公司有权终止合同，新华书店连锁公司要求解除其与五华晨涛学校签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，且五华晨涛学校亦同意解除合同，故对新华书店连锁公司该项主张一审法院予以支持。关于新华书店连锁公司主张的从2016年6月15日至五华晨涛学校实际腾还房屋之日止的租金、代垫费用。在本案审理过程中，尚无法确定五华晨涛学校实际腾还房屋的日期，从而无法明确新华书店连锁公司该项主张的具体金额，待五华晨涛学校腾还房屋之后新华书店连锁公司可另案起诉主张其权利，故对新华书店连锁公司的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于新华书店连锁公司要求五华晨涛学校向新华书店连锁公司支付欠付租金、代垫费用期间的资金占用费，按照中国人民银行同期贷款利率及欠付金额从2012年8月16日计算至五华晨涛学校实际付清全部款项之日（暂计算至2016年6月15日为人民币176129元）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于新华书店连锁公司要求五华晨涛学校立即按照《房屋租赁合同》签订时的房屋原状向新华书店连锁公司腾还房屋的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中五华晨涛学校欠付新华书店连锁公司租金及代收费，已构成违约。根据合同约定，新华书店连锁公司有权解除合同。合同解除后，五华晨涛学校应将租赁房屋内物品搬离，并将房屋腾还给新华书店连锁公司。但新华书店连锁公司主张拆除五华晨涛学校对租赁房屋的装修后将房屋腾还给新华书店连锁公司，没有法律依据，一审法院不予支持。故对新华书店连锁公司的该项诉讼请求，一审法院支持在判决生效后十日内五华晨涛学校将租赁房屋内物品搬离，并将房屋腾还给新华书店连锁公司。关于真晨是否对于上述支付义务承担连带责任的问题。一审法院认为，本案《房屋租赁合同》签订主体系新华书店连锁公司与五华晨涛学校，而非真晨。合同履行过程中，真晨虽通过银行转账向新华书店连锁公司支付过租金，但其系受西山晨涛学校委托而支付，不能由此而认定真晨为实际履行合同主体。故根据合同的相对性原则，真晨不应承担连带责任。关于新华书店连锁公司主张的保全费等费用，因新华书店连锁公司未提交证据证实其产生了保全费等费用，故对新华书店连锁公司该项主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决:一、解除昆明新华书店连锁有限公司与昆明五华晨涛培训学校于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》；二、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内支付昆明新华书店连锁有限公司从2013年2月16日至2016年6月15日的租金、代收费共计1971515.2元；三、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内支付昆明新华书店连锁有限公司上述租金、代收费的资金占用费（以1971515.2元为基数，自2012年8月16日至上述租金、代收费付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内将其租赁的位于昆明市西山区严家地滇池书城第三层的房屋腾空并将该房屋归还昆明新华书店连锁有限公司。五、驳回昆明新华书店连锁有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费30034元，由昆明五华晨涛培训学校承担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。
一审法院认定事实，五华晨涛学校提出异议：1.对“五华晨涛学校通过银行向新华书店连锁公司汇款12270元用于支付水电费”及“五华晨涛学校向其支付水电费7885.2元”不予认可，认为该12270元及7885.2元款项均系支付租金。2.对“新华书店连锁公司将租赁房屋交付五华晨涛学校后，五华晨涛学校对其承租房屋进行了装修”不予认可，认为五华晨涛学校从未使用过涉案租赁房屋，也没有进行过装修。3.对“新华书店连锁公司分别于2013年3月14日、6月27日向五华晨涛学校作出《复函》、《回复函》。……其后，新华书店连锁公司分别于2013年4月18日、5月31日、2014年6月24日向五华晨涛学校作出《催款通知》、《催款通知》、《催款通知书》。”以及“2016年5月30日，新华书店连锁公司再次向五华晨涛学校作出《通知》”不予认可，认为五华晨涛学校并未收到新华书店连锁公司所称的上述通知、函件，上述通知、函件均是送达给了西山晨涛学校。对一审认定的其他事实没有异议。新华书店连锁公司提出异议：1.对“2016年8月30日，新华书店连锁公司对租赁房屋进行了断水断电，次日，西山晨涛学校对此进行了公证”不予认可，认为根据西山晨涛学校提交的公证书，西山晨涛学校进行公证的时间是2016年9月7日。2.对昆明市西山区民政局出具《证明》中记载的西山晨涛学校的登记时间提出异议，认为根据昆明市西山区教育局颁发的《民办学校办学许可证》，西山晨涛学校的成立时间是2013年11月1日。对一审认定的其他事实没有异议。西山晨涛学校、真晨提出的异议与五华晨涛学校所提异议1以及新华书店连锁公司所提异议2一致，除此之外，对一审认定事实的其他事实没有异议。各方当事人对一审认定事实均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，1.新华书店连锁公司提交的《水．电．物管．垃圾费代收通知单》（2013年9月10日）可以与西山晨涛学校的银行转账金额以及转账凭证摘要记载为水电费相互印证，证实2013年9月13日西山晨涛学校向新华书店连锁公司交纳的12270元系水电费而非租金。对于五华晨涛学校、西山晨涛学校、真晨针对该笔款项所提异议，本院不予支持。该笔款项系西山晨涛学校所汇，一审对认定有误，本院予以纠正。2.新华书店连锁公司提交的《水．电．物管．垃圾费代收通知单》（2015年11月17日）可以与真晨的银行转账金额相互印证，证实2015年12月2日真晨向新华书店连锁公司交纳的7885.2元系水电费而非租金。对于五华晨涛学校、西山晨涛学校、真晨针对该笔款项所提异议，本院不予支持。3.在五华晨涛学校向新华书店连锁公司出具的《延长免租期申请书》、《关于减免延长租期的报告》、《协商函》中，五华晨涛学校已经认可了新华书店连锁公司向其交付涉案房屋以及五华晨涛学校对涉案房屋进行装修的事实。现五华晨涛学校否认上述事实，在没有提交相反证据证实的情况下，对于五华晨涛学校所提异议，本院不予支持。4.2013年6月14日五华晨涛学校向新华书店连锁公司发出的《协商函》中认可已经收到了新华书店连锁公司于2013年5月31日发出的《催款通知》，而2013年5月31日《催收通知》中代表五华晨涛学校签收的人员与2013年3月14日、6月27日《复函》、《回复函》以及2013年4月18日《催款通知》中代表五华晨涛学校签收的人员系同一人。故对于五华晨涛学校主张其未收到2013年3月14日、6月27日《复函》、《回复函》以及2013年4月18日、5月31日《催款通知》、《催款通知》，本院不予采信。2014年6月24日《催款通知书》以及2016年5月30日《通知》中的签收人身份不明，五华晨涛学校、西山晨涛学校、真晨均不认可收到上述通知，故对于新华书店连锁公司主张上述通知已经送到五华晨涛学校，本院不予确认。5.根据西山晨涛学校提交的《公证书》，西山晨涛学校进行公证的时间是2016年9月7日。一审对该事实认定有误，本院予以纠正。6.教育主管部门向西山晨涛学校颁发的《民办学校办学许可证》载明的有效期从2013年11月1日开始，对该事实本院予以确认。
二审中，本院补充确认以下事实：1.真晨于2015年4月13日向新华书店连锁公司转账100000元。2.2015年8月27日，五华晨涛学校《民办学校办学许可证》上的法定代表人由真晨变更为冷丽红；3.教育主管部门向西山晨涛学校颁发的《民办学校办学许可证》载明的有效期从2013年11月1日开始。4.2012年2月16日，新华书店连锁公司作为甲方与五华晨涛学校（乙方）签订《富余人员安置协议》，约定：乙方租用甲方位于严家地滇池书城第三层房屋，租用期限为2012年2月16日至2020年2月15日，在乙方租用期间，造成甲方职工富余，为此，乙方第一年支付给甲方600000元，扣除二个月的免租期，第一年的安置费按十个月收取共500000元，第二年支付给甲方660000元，第三年支付给甲方726000元，第四年支付给甲方798600元，第五年支付给甲方878460元，第六年支付给甲方966306元，第七年支付给甲方1062936.6元，第八年支付给甲方1169230.26元用于安置甲方富余职工；安置费与房屋租金同时交纳，租期第一年，每半年在使用该房屋前十日交纳，自第二年起在每年使用该房屋前十日内交纳；其他事项按《房屋租赁合同》的各项条款执行。针对该《富余人员安置协议》所引发的争议，已另案处理。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、涉案《房屋租赁合同》在五华晨涛学校与新华书店连锁公司之间是否实际履行？二、新华书店连锁公司主张的代垫费用应否支付？三、欠付租金、代垫费用金额应如何认定？四、合同解除后的民事责任应如何承担？五、新华书店连锁公司主张权利是否已经超过诉讼时效期间？
针对争议焦点一，本院认为，新华书店连锁公司与五华晨涛学校签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，新华书店连锁公司将租赁房屋交付给五华晨涛学校，五华晨涛学校对其承租房屋进行了装修，并分别于2013年1月22日、6月6日、6月14日向新华书店连锁公司作出《延长免租期申请书》、《关于减免延长租期的报告》、《协商函》，与新华书店连锁公司协商延长免租期。因此，五华晨涛学校关于涉案《房屋租赁合同》在五华晨涛学校与新华书店连锁公司之间从未实际履行的主张，与本案查证事实不符，本院不予支持。西山晨涛学校自认其从2013年底开始成为涉案租赁房屋的实际使用人，从西山晨涛学校提交的证据看，其也支付过部分租金。但在合同履行过程中，新华书店连锁公司始终以五华晨涛学校为合同相对方，其向五华晨涛学校发出相关函件、通知，对所收取款项开具的发票、收据也以五华晨涛学校为付款人。法律并未禁止经出租人同意，承租人将承租房屋转租、转借他人使用，在新华书店连锁公司没有作出明确意思表示的情况下，不能仅因西山晨涛学校实际使用了涉案租赁房屋以及实际承担过部分租金，就推定新华书店连锁公司认可涉案《房屋租赁合同》的主体变更为西山晨涛学校，或者新华书店连锁公司与西山晨涛学校建立了新的房屋租赁合同关系。在新华书店连锁公司没有作出明确意思表示的情况下，2014年12月12日西山晨涛学校向新华书店连锁公司出具《租金支付计划》属于债务的加入，不能视为新华书店连锁公司已经免除了五华晨涛学校的付款责任。综上，五华晨涛学校关于涉案《房屋租赁合同》在五华晨涛学校与新华书店连锁公司之间从未实际履行，西山晨涛学校、新华书店连锁公司建立了新的合同关系，五华晨涛学校不应承担支付租金及代垫费用的主张不能成立，本院不予支持。
针对争议焦点二，本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定，五华晨涛学校应向新华书店连锁公司支付代垫的警卫消防、保洁等费用，标准为3元/平方米/月，此费用每年为98296.56元，新华书店连锁公司有权根据管理成本的变化对代垫的警卫消防、保洁等费用进行合理调整，代垫的警卫消防、保洁等费用自房屋交接之日起计算，按年支付。根据上述约定，新华书店连锁公司已经与五华晨涛学校就代垫费用的支付标准、支付期限等达成了合意，新华书店连锁公司亦已提交证据证实了其代垫费用的产生。五华晨涛学校以代垫费用未实际发生，收费标准不合理为由拒不支付代垫费用，缺乏相应的事实依据与合同依据，本院不予支持。
针对争议焦点三，本院认为，就各方存有争议的部分已付款项的性质，本院评判如下：1.对于五华晨涛学校、西山晨涛学校主张2013年9月13日支付的12270元及2015年12月2日支付的7885.2元均系支付租金，本院不予支持。本院认定该两笔款项均系支付水电费。相关说理已经在上文的争议事实认定部分予以阐述，不再赘述。需要指出的是，根据《房屋租赁合同》的约定，水电费系在租金、代垫费用之外单独支付的费用，对于2013年9月13日支付的水电费12270元，新华书店连锁公司自愿作为代垫费用予以扣减，系其自行处分权利，本院予以确认并作为代垫费用予以扣减。2.根据涉案《房屋租金合同》以及新华书店连锁公司与五华晨涛学校签订的《富余人员安置协议》的约定，五华晨涛学校每年除应向新华书店连锁公司支付租金外，还应支付代垫费用及“安置费”。从双方合同的实际履行情况看，2013年4月18日新华书店连锁公司向五华晨涛学校发出《催收通知》，明确告知2012年4月1日五华晨涛学校所支付的858296.67元中，有450000万元被用于支付2012年4月16日至2012年10月15日期间的租金，有300000元被用于支付2012年4月16日至2012年10月15日期间的“安置费”，另有98296.56元被用于支付第一年度的代垫费，并在此基础上计算出2012年10月16日至2014年4月15日期间五华晨涛学校应支付的租金、代垫费、“安置费”合计2498296.67元。五华晨涛学校在收到该份《催款通知》后出具的《协商函》中并未对应付款项及欠款金额提出异议，仅要求延长免租期并在付款期限上给予宽限。可见，五华晨涛学校对于2012年4月1日所支付的858296.67元中，有300000元被用于支付另案处理的《富余人员安置协议》约定费用，有98296.56元被用于支付涉案代垫费是明知和认可的。五华晨涛学校主张上述费用均是用于支付租金，因与本案查证的履行事实不符，本院不予支持。综上，五华晨涛学校、西山晨涛学校所提异议不能成立。一审法院确认截至2016年6月15日，五华晨涛学校尚欠新华书店连锁公司租金、代收费共计1971515.2元无误。
针对争议焦点四，本院认为，本案中，新华书店连锁公司、五华晨涛学校均同意解除《房屋租赁合同》。五华晨涛学校未依约支付租金、代垫费用，已经构成违约，应向新华书店连锁公司承担违约责任。新华书店连锁公司要求五华晨涛学校支付截止2016年6月15日欠付的租金、代垫费用共计1971515.2元并支付资金占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。需要指出的，本案中，新华书店连锁公司系请求以当期欠付租金、代垫费用为基数，分段计算资金占用费。一审判令五华晨涛学校支付以1971515.2元为基数，自2012年8月16日至租金、代收费付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算资金占用费，超越了新华书店连锁公司的诉讼请求，本院予以纠正。新华书店连锁公司要求五华晨涛学校将租赁房屋内物品搬离，并将房屋腾还给新华书店连锁公司，合法有据，本院予以支持。对于2016年6月16日起至实际腾还房屋之日止的租金、代垫费用，一审未予支持并告知新华书店连锁公司另案主张，新华书店连锁公司未提起上诉，本院对一审的该判决结果予以维持。
针对争议焦点五，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新起算。本案中，在2015年8月27日前，真晨既是五华晨涛学校的校长，也是西山晨涛学校的法定代表人，真晨的特殊身份使其从西山晨涛学校成立时起至2015年8月27日期间，在履行涉案合同时的相关行为即代表五华晨涛学校也代表西山晨涛学校。新华书店连锁公司在2013年4月18日、2013年5月31日分别发出的《催款通知》、于2013年6月27日发出的《回复函》构成权利的主张；2012年2月17日至2015年6月30日期间，五华晨涛学校、西山晨涛学校、真晨或其委托的案外人持续付款的行为构成同意履行义务，因此，本案诉讼时效因债权人主张权利以及债务人同意履行义务而持续中断，新华书店连锁店于2016年6月27日提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。对于五华晨涛学校所提诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上所述，五华晨涛学校的上诉请求不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。但一审判令五华晨涛学校支付以1971515.2元为基数，自2012年8月16日至租金、代收费付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算资金占用费，超越了新华书店连锁公司的诉讼请求，本院予以纠正。对一审的其他判决结果，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3985号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即“一、解除昆明新华书店连锁有限公司与昆明五华晨涛培训学校于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》；二、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内支付昆明新华书店连锁有限公司从2013年2月16日至2016年6月15日的租金、代收费共计1971515.2元；四、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内将其租赁的位于昆明市西山区严家地滇池书城第三层的房屋腾空并将该房屋归还昆明新华书店连锁有限公司。五、驳回昆明新华书店连锁有限公司的其他诉讼请求。”；
二、变更昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3985号民事判决第三项“三、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内支付昆明新华书店连锁有限公司上述租金、代收费的资金占用费（以1971515.2元为基数，自2012年8月16日至上述租金、代收费付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）”为“三、昆明五华晨涛培训学校于判决生效之日起十日内支付昆明新华书店连锁有限公司截止2016年6月15日的资金占用费176129元，并支付以1971515.2元为基数，自2016年6月16日至上述租金、代收费付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的资金占用费”。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费30034元，由昆明五华晨涛培训学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 车林恒
审判员 李 蕊
审判员 薛 艳
二〇一八年八月三日
书记员 李俊宇