广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第219号
原告李某福，男。
委托代理人胡某伟，广东万X律师事务所律师。
委托代理人利某梅，广东深X成律师事务所律师。
被告李某英，女。
委托代理人范某新，男，系被告丈夫。
委托代理人赵某侠，广东时X律师事务所律师。
原告李某福与被告李某英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰任审判长并主审本案，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡某伟、利某梅，被告的委托代理人范某新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年4月18日，被告与原告签订还款协议书，约定被告实际支付购买由深圳市黄X台科技发展有限公司（以下简称“黄X台公司”）开发的宝安新安街道前进路雅X居豪然阁110X房总款为人民币520，334元，并承诺被告直接与开发商黄X台公司签订深圳市房地产买卖合同，买卖合同签订的同时被告需支付给原告本人购房首期款人民币260，334元，余款人民币26万元，被告开具欠条给原告本人，并承诺于2005年12月30日前一次性付清，逾期不还，每日按欠款总额的0.5%支付违约金，逾期一个月本人有权收回此房产，被告已付款项不予退还，室内固定装修不得破坏。协议签订后，原告履行了协议义务，将房交付被告使用至今，但被告违约，余款拖欠至今未付，始终未按照协议规定于2005年12月30日前履行支付剩余欠款人民币26万元，原告多次要求被告支付剩余欠款，被告有时说支付，有时又要求打八折付清，但始终不予履行。被告这种恶意拖欠购房款的行为已经构成了严重违约。为保护本人的合法民事权益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1、被告即日起返还深圳宝安区雅X居住宅小区豪然阁110X号房产；2、被告立即付清欠款本金人民币26万元，并偿付原告违约金共计3，087，500元（1，300元／天，由2006年1月1日暂计至2013年2月27日）；3、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。
被告答辩称，一、《还款协议书》及欠条无效，原告应退还被告购房款：1、原告在卖房给被告的时候，该房屋已经开发商深圳市黄X台科技发展有限公司卖给了案外人王宗德，且房屋的产权也登记在了案外人王宗德的名下。原告无权出售涉案房产，其与被告签署的《还款协议书》及欠条是无效的。且《还款协议书》约定公证但未公证，亦属无效；2、生效判决已经确认涉案房产是由黄X台公司出售给被告，并解除了双方之间的房屋买卖关系，原告与被告就涉案房产不存在任何法律关系，故被告不欠原告购房款；3、原告认为涉案房产已经抵做工程款，但未提交证据证明，亦无抵押登记，故不能对抗被告。原告应向黄X台公司主张工程款，而不是向被告主张购房款；4、原告及黄X台公司将已卖给他人的房产卖给被告，属欺诈行为。二、原告的主张已过诉讼时效，不受法律保护。
经审理查明，2005年4月18日，原告李某福与被告李某英签订《还款协议书》，约定：现有深圳市黄X台科技发展有限公司开发的宝安新安街道前进路雅X居豪然阁110X房（下称此物业），开发商已用此物业作为工程款抵给原告；被告向原告购买此物业，原告与被告达成协议如下：1、原告同意被告实际支付购买此物业总款为人民币520，334元；2、原告承诺被告直接与开发商签订深圳市房地产买卖合同（预售）（以下称此买卖合同），合同价格为人民币591，537元，付款方式为一次性付款，此房仍以一手房形式由开发商办理购房手续；3、被告签订此买卖合同时即支付购房首期款人民币260，334元，此款由原告收取，原告开具收款凭证，被告交付此款后即可向开发商办理入住手续；余款人民币26万元被告开具欠款凭证给原告，并于2005年12月30日前一次性付清；逾期不还，原告可向被告每日按欠款总额的0.5%收取违约金，逾期一个月原告有权收回此房产，被告已付款项不予退还，室内固定装修不得破坏。
合同签订后，被告向原告支付了人民币260，334元，并出具了欠条，承诺于2005年12月31日前支付第二期应付款人民币26万元。
另查明，2005年4月15日，案外人深圳市黄X台科技发展有限公司（以下简称黄X台公司）出具《收款收据》一张，载明：今收到李某英交来购买宝城34区雅X居豪然阁110X号房房款591537元。该收款收据右上角注明：此款抵工程款。之后，黄X台公司将涉案房屋交给被告，被告接收房屋后对房屋进行了装修并居住至今。被告曾起诉黄X台公司，要求解除与黄X台公司之间就涉案房产签订的《房地产买卖合同》，并要求黄X台公司返还购房款591，537元及利息、支付赔偿款591，537元及装修损失300，000元。本院于2010年3月10日作出（2009）深宝法民三初字第2036号民事判决书，认定双方已经形成事实上的房地产买卖关系，并判决：1、解除被告与黄X台公司之间的房地产买卖合同关系；2、被告将涉案房屋返还给黄X台公司；3、黄X台公司向被告返还购房款人民币591，537元及利息；4、黄X台公司赔偿被告人民币591，537元；5、黄X台公司赔偿被告装修损失人民币205，810元。黄X台公司不服该判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2010年7月1日作出（2010）深中法民五终字第1334号民事判决书维持一审判决。判决生效后，被告于2010年9月17日申请强制执行。
庭审中，原告主张多次与被告协商欠款26万元的事宜，被告认可原告每年都打电话向其要求还款，最后一次协商的时间大概在2013年春节前。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的还款协议书、欠条、银行转账单，被告提供的（2009）深宝法民三初字第2036号民事判决书、（2010）深中法民五终字第1334号民事判决书、（2010）深宝法执字第11897号执行案件受理通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，《还款协议书》及欠条系原告李某福与被告李某英的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。被告于签订《还款协议书》后即如约向原告支付购房首期款并出具欠条，原告亦遵循约定由被告与案外人深圳市黄X台科技发展有限公司建立房地产买卖关系，可见，双方已按照《还款协议书》实际履行，并认可由被告支付购房款抵付黄X台公司欠原告的工程款。被告与黄X台公司之间的房屋买卖关系虽因黄X台公司“一房两卖”的行为被判决解除，但并不影响原告与被告之间基于《还款协议书》及欠条而存在的法律关系，被告仍应继续依照《还款协议书》及欠条向原告支付剩余款项。原告请求被告支付人民币26万元依法有据，本院予以支持。
依照《还款协议书》的约定，被告无正当理由未支付上述款项，应向原告支付违约金。鉴于双方约定的违约金比例过分高于造成的损失，为体现公平与合理，综合双方的实际履约情况，本院酌定被告向原告每日按欠款总额的万分之五支付违约金，自2006年1月1日起计至实际清偿之日止。
原被告在《还款协议书》中约定原告介绍被告与黄X台公司签订买卖合同，被告应支付给黄X台公司的房款由原告收取，用以抵偿黄X台公司拖欠原告的工程款，该协议书实际上是原告实现债权的方式，原被告之间并不存在房屋买卖合同关系，被告无权要求被告返还房屋；且生效法律文书已判决解除被告与黄X台公司就涉案房产存在的房地产买卖合同关系，同时判令被告向黄X台公司返还房屋。故涉案房屋应由被告返还给黄X台公司，原告李某福无权向被告主张返还，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于本案诉讼时效的问题，按照法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。被告已确认其出具欠条后，原告每年均向其电话催要欠款，最后一次协商的时间大概在2013年春节前。原告的行为已造成诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算，故原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效，被告的相关主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李某英于本判决生效之日起十日内向原告李某福支付人民币26万元及违约金（违约金每日按人民币26万元的万分之五计算，自2006年1月1日起计至实际清偿之日止）；
二、驳回原告李某福的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币33，580元，由原告负担人民币16，790元，由被告负担人民币16，790元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 杨江河
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 黄 静
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。