安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00031号
上诉人(原审被告)：安徽天奇生物科技有限公司，住所地安徽省铜陵市中科大铜陵科技创业园。
法定代表人：朱利，该公司总经理。
委托代理人：朱宁，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：铜陵市高新技术创业服务中心，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖二路****号中科大铜陵科技创业园内。
法定代表人：周咏文，该中心主任。
委托代理人：余磊，该中心员工。
委托代理人：叶芸，安徽良实律师事务所律师。
上诉人安徽天奇生物科技有限公司（以下简称天奇公司）与被上诉人铜陵市高新技术创业服务中心（以下简称创业服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2014年11月4日作出的（2014）狮民二初字第00355号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月7日、4月20日公开开庭对案件进行了审理，上诉人天奇公司的委托代理人朱宁，被上诉人创业服务中心的委托代理人叶芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年7月15日，创业服务中心（甲方、出租方）与天奇公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号2008—004），主要约定：1.甲方将该中心B号楼215号房屋，出租给乙方作为生产办公使用，建筑面积为99平方米。租赁期限为1年，从2008年7月15日至2009年7月14日；2.物业管理费3元/平方米/月，合计3564元/年；3.甲方收取新入园企业房屋保证金3000元，期满无息返还。
2010年5月18日，创业服务中心（甲方、出租方）与天奇公司（乙方、承租方）再签订一份《房屋租赁合同》（合同编号2010—016），主要约定：1.创业服务中心将该中心C号楼108、109号房，出租给乙方作为生产经营使用，建筑面积约377平方米。租赁期限为1年，从2009年12月18日至2010年12月17日；2.出租房屋租金3元/平方米/月，物业管理费3元/平方米/月，租金和物业管理费合计27144元/年；3.乙方如需继续承租，应提前两个月与甲方协商续租事宜，并及时与甲方签订续租合同和交纳相关费用，乙方逾期15天不办理相关手续，则甲方视为乙方不再租房，并有权将该房屋收回出租给他人，同时甲方有权处置乙方在该房屋里放置的一切物品，由此造成的一切损失由乙方自己承担；4.乙方无正当理由，经多次催收各类规费仍不缴纳，且拖欠一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋；5.乙方无故逾期不付租金和物业管理费，甲方每天加收乙方应付款总额4‰的违约金。逾期一个月仍不交纳的，甲方有权停电、停水，并有权收回该房；6.发生争议由甲方所在地人民法院管辖。
天奇公司交纳了2008年7月15日至2009年7月14日的物业费3564元，天奇公司已将B号楼215号房屋返还给创业服务中心，保证金3000元未退还天奇公司。天奇公司交纳了2009年12月18日至2010年12月17日的租金13572元、物业费13572元。
2014年2月21日，中科大铜陵科技创业园向天奇公司法定代表人朱利邮寄送交《关于缴纳中科大创业园相关费用及办理出园手续的函》，载明“……天奇公司接到特快专递后二十天内，来园办理缴费退房及出园手续（自2014年2月28日起，欠费金额为164183元）。逾期，我园将直接清理，将企业占用房屋内的物品移至指定的地方集中堆放、标识并登记造册（保留期限：自欠费之日起一年）……”收件地址是朱利的户籍地，该邮件被退回。
2010年12月17日房屋租赁合同到期后，天奇公司未将房屋钥匙退还给创业服务中心，继续占用该房屋至今，亦未交纳租金和物业费。
另查明：天奇公司租赁的房屋属于铜陵市建设投资控股有限责任公司（以下简称铜陵建投公司）所有，铜陵建投公司于2009年5月对中科大铜陵科技创业园资产完成归集之日起，授权创业服务中心作为管理单位对中科大铜陵科技创业园全部资产享有使用权。
一审法院判决认为：铜陵建投公司将铜陵高新技术创业服务中心科技创业园的使用权交由创业服务中心行使，创业服务中心与天奇公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。天奇公司在合同到期后，继续使用创业服务中心的房屋，创业服务中心未提出异议，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除不定期租赁合同。天奇公司在不定期租赁期间未支付租金，出租人可以解除合同。现创业服务中心要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。创业服务中心要求天奇公司立即搬出租赁房屋的诉讼请求，因天奇公司搬出租赁房屋需要合理时间，法院给予天奇公司十天时间，天奇公司应于判决生效之日起十日内搬出承租的创业服务中心的房屋，返还租赁房屋。创业服务中心主张的租金和物业费超出了双方合同的约定，未能提供双方变更原合同约定的计算标准，应当按照2010—016房屋租赁合同的约定计算，房屋租金3元/平方米/月，物业管理费3元/平方米/月，建筑面积377平方米，从2010年12月18日起计算至2014年2月6日止，租金为43204元、物业费为43204元，合计86408元。创业服务中心未归还天奇公司交纳的保证金3000元，该款应在天奇公司欠交的租金、物业费中扣除。对创业服务中心主张的租金和物业费，法院予以部分支持83408元。天奇公司辩称本案非平等的民事诉讼关系主体，无事实和法律依据，法院不予采信。理由是创业服务中心虽是事业单位，但与天奇公司签订房屋租赁合同是民事法律行为，非行使行政职权的具体行政行为，在房屋租赁关系中，双方的法律地位是平等的民事诉讼主体。天奇公司未能提交其与创业服务中心约定了抵扣、减免租赁费用的相关证据，也未能提交证据证明创业服务中心尚欠其水灾赔偿款、产品款，法院对其不欠租赁费的辩称不予采信。本案双方在租赁合同到期后，以各自行为表示租赁关系继续存续，形成不定期租赁合同关系，天奇公司辩称本案超过诉讼时效，法院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告铜陵市高新技术创业服务中心与被告安徽天奇生物科技有限公司于2010年5月18日签订的房屋租赁合同（合同编号2010—016）；
二、被告安徽天奇生物科技有限公司于判决生效之日起十日内搬出承租原告铜陵市高新技术创业服务中心的房屋，返还租赁房屋；三、被告安徽天奇生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告铜陵市高新技术创业服务中心租赁费、物业费合计83408元（租金43204元+物业费43204元—保证金3000元）；四、驳回原告铜陵市高新技术创业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3584元，减半收取1792元，由原告铜陵市高新技术创业服务中心负担882元，被告安徽天奇生物科技有限公司负担910元。
上诉人天奇公司上诉称：1.本案非真正意义上的民事诉讼，在一审中有详细说明。2.天奇公司于2010年12月16日合同到期后就拒绝缴纳房租，本案诉讼时效已过。3.本案与依宪治国、依法执政，支持发展中小企业的精神相违背，一审认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，依据《民法通则》第七十五条、第一百三十六条等规定发回重审或依法改判（1.被上诉人返还已经搬走的承租房屋内的资料、财产等，并承诺保证没有搬走的东西的安全性。2.保证金不是3000元，我方只同意支付一年房租，物业费由物业公司收取）。
被上诉人创业服务中心当庭答辩称：本案不应作为二审案件审理，本案一审判决已经生效，创业服务中心已于2015年1月26日申请了强制执行，一审法院也予以强制执行，上诉人对已生效的判决有异议，只能申请再审。
二审期间，上诉人天奇公司提供证据如下：1.2010年5月8日房屋租赁合同，请求法院认定合同第七条第4款是否合法。2.2014年7月9日公安的出警记录，证明：被上诉人（不知道是否是通过法律程序）把上诉人所有的证据、财产都拿走了。3.狮子山区人民法院的送达回证和执行通知书、报告财产令、财产申报表，证明：我公司向狮子山区人民法院申请缓交上诉费，法院没有同意，我公司在规定时间内交纳了上诉费用，并通知了一审法院，法院仍继续执行程序，后我公司又找了执行局，执行局说走二审程序，中止执行。4.2014年7月22日的公安报警材料（不予调查处理告知书），证明：被上诉人拿走了我公司的资料。5.2014年12月9日的接警材料（110接警单），证明：被上诉人把我公司的电停掉了，合同没签成的第二天就停电了，被上诉人违约在先，被上诉人应当对租赁费进行减免。6.关于请求协办安徽天奇生物科技有限公司有关工商事务的函，证明：一审时被上诉人说我公司是不合格企业，事实是因被上诉人阻止，工商局不给我公司发证。7.答辩状一份，证明：在我公司与铜陵市公安局新城派出所、铜陵市公安局经济技术开发区分局行政诉讼案中，新城派出所是依据租赁合同第七条第4款把我公司的东西拿走，公安不管，请求法庭认定这一条款是否合法。8.狮子山区人民法院（2015）狮民诉初字第00001号民事裁定书，证明我公司在2014年7月11日就诉讼，法院一直不受理。被上诉人先把我公司的东西搬走再走法律程序，是违法的。9.通话录音，证明我公司与被上诉人之间互欠债务。
被上诉人创业服务公司的质证意见：1.对上诉人提供的所有证据的真实性没有异议，是被上诉人在原审时提供的证据。证据2与本案没有关联性。证据3更加说明了一审法院的判决已经在2015年1月26日生效。一审法院也向上诉人发出了通知书。证据4与本案没有关系。证据5不能证明上诉人的观点。证据6、7、8与本案没有关系。证据9录音内容听不清楚，被谈话人的身份无法判断，均与本案没有实际关系。
本院认证意见：被上诉人对上诉人提交的证据真实性不持异议，对上诉人提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性予以确认，对证据9的真实性不予确认。上诉人所举证据的证明目的与本案争议事实无关，对证据的关联性不予确认。
被上诉人创业服务中心提供证据如下：狮子山区人民法院受理申请强制执行通知书，证明被上诉人已经向法院申请强制执行，一审判决已经生效。
天奇公司质证意见：对证据的真实性没有意见。
本院认证意见：上诉人对被上诉提供的证据的真实性不持异议，对证据的真实性予以确认。
天奇公司申请法院调查的证据如下：2008年12月16日双方签订的房屋租赁合同一份、结算收据二份、改租申请一份。
创业服务中心意见：结算收据开具的名称是物业费，实际是包括了保证金在内，双方共签订三份合同，缴纳两笔保证金共5000元，天奇公司没有再缴纳其他保证金。
天奇公司质证意见：该合同是天奇公司与创业服务中心所签，物业费也是其所交，但除了两张物业费收据，还有一张钥匙的押金单，金额大约是几百元。
本院认证意见：双方当事人对本院调取的证据均没有异议，对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明：2008年12月15日，天奇公司向创业服务中心提出改租申请：因办公需要，天奇公司要求将原租房屋B215号退房，现租用C楼108、109号房屋。2008年12月16日，创业服务中心（甲方）与天奇公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号2008-24），主要约定：1.甲方将该中心C号楼108、109号建筑面积约377平方米的房屋，租赁给乙方作为生产经营使用。租赁期限为1年，从2008年12月18日起至2009年12月17日止；2.物业管理费3元/平方米/月，合计为13572元/年。3.甲方收取新入园企业房屋保证金2000元（300平方米以下3000元，300平方米以上5000元），期满无息返还。
因2008-004号租赁合同尚未到期，改租后，租赁房屋面积增大，经双方结算，2008年12月23日，天奇公司缴纳物业费13493元，其中2000元为保证金。创业服务中心未将两笔保证金共计5000元退还天奇公司。
本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.上诉人已缴纳保证金的数额，上诉人欠被上诉人租金数额？2.被上诉人是否有权向上诉人主张物业费？
本院认为：根据法律规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2010年12月17日租赁合同到期后，天奇公司继续占有、使用租赁的房屋，创业服务中心未提出异议，天奇公司未支付2010年12月17日之后的租金，创业服务中心要求解除合同符合法律规定，依法应予支持。天奇公司对诉讼时效的抗辩没提供证据证明，依法不予采信。
关于天奇公司已缴纳保证金的数额及尚欠租赁数额问题，1.双方共签订三份房屋租赁合同，其中2008-004、2008年-24号合同均约定天奇公司需缴纳保证金共计5000元，合同到期后无息返还。现有证据证明天奇公司两次共缴纳保证金5000元，创业服务中心未予返还，因此该5000元保证金应从创业服务中心主张的租金、物业费中扣除。2.天奇公司认为创业服务中心尚欠天奇公司产品款17000元、水灾补偿款89000元，应从未付租金中扣除，但未提供证据证明。天奇公司认为，创业服务中心不给天奇公司供电，创业服务中心违约，要求减免租金，亦未提供证据证明，对天奇公司要求减免租金的辩解本院不予采纳。经一审法院核算，天奇公司尚欠从2010年12月18日计算至2014年2月6日的租金、物业费共计86408元，扣除其缴纳的保证金5000元，天奇公司应支付租金、物业费共计81408元。
关于被上诉人是否有权向上诉人主张物业费问题。合同约定，租赁期间天奇公司应交纳一定数额的物业费，天奇公司一直按约定向创业服务中心缴纳了合同期内的物业费，物业部为创业服务中心内设机构，创业服务中心有权以自己名义收取物业费。
综上，上诉人上诉理由部分成立，部分予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2014）狮民二初字第00355号民事判决第一、二、四项，即：“一、解除原告铜陵市高新技术创业服务中心与被告安徽天奇生物科技有限公司于2010年5月18日签订的房屋租赁合同（合同编号2010—016）；二、被告安徽天奇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬出承租原告铜陵市高新技术创业服务中心的房屋，返还租赁房屋；四、驳回原告铜陵市高新技术创业服务中心的其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2014）狮民二初字第00355号民事判决第三项，即：“三、被告安徽天奇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵市高新技术创业服务中心租赁费、物业费合计83408元（租金43204元+物业费43204元—保证金3000元）”；
三、上诉人安徽天奇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人铜陵市高新技术创业服务中心租赁费、物业费合计81408元（租金43204元+物业费43204元—保证金5000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3584元，减半收取1792元，由铜陵市高新技术创业服务中心负担882元，安徽天奇生物科技有限公司负担910元。二审案件受理费1885元，由上诉人安徽天奇生物科技有限公司负担1835元，铜陵市高新技术创业服务中心负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 夏 芸
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……