广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2229号
上诉人（原审原告、反诉被告）广州市源源物业管理有限公司，住所。
法定代表人蔡敏意。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林国本，男，1965年1月16日，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人吴展奇，广东明和理律师事务所律师。
委托代理人黄思瑶，广东明和理律师事务所律师助理。
上诉人广州市源源物业管理有限公司（以下简称源源物业公司）因与被上诉人林国本租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉诉租赁房屋位于番禺区大石街猛涌村石南路1号，房地产权证号码为粤房地证字第××号，该房屋于1999年8月2日登记权属人为番禺市大石猛涌振业塑料厂，该塑料厂工商登记为个体工商户，经营者为林国本。
2011年11月9日，源源物业公司、林国本签订《房屋租赁合同》一份，约定林国本将坐落于广州市番禺区大石镇猛涌村番禺市猛涌振业塑料厂物业（房屋框架结构九层、建筑面积10936平方米、房地产权证号：粤房地证字第××号）及现有设施和部分空地出租给源源物业公司使用；双方同意以租赁物现状交付，地块南侧部分及临时租赁物、房屋的楼顶已建有通讯塔和第九层中的902房作为设备用房不属于租赁范围，合同期内林国本有权保留，其所产生的租金仍由林国本向第三人收取，签订合同后，林国本将和通信公司签订租赁租金转为乙方收取（按林国本与通信公司签订合同为准）。租赁期限为五年，从2011年11月10日至2012年2月9日为免租期，2011年11月10日至2012年11月9日每月租金为160000元、2012年11月10日至2013年11月9日每月租金为164800元、2013年11月10日至2014年11月9日每月租金为169744元、2014年11月10日至2015年11月9日每月租金为174836元、2015年11月10日至2016年11月9日每月租金为180082元。源源物业公司在签订本合同当天向林国本支付第一期保证金25万元，第二期保证金20万元在变压器到位当天支付；源源物业公司在2012年2月10日交第一个月即2012年2月份租金，以后每月10日前支付当月租金。林国本在2011年11月10日前将该租赁物二层以上房屋交付源源物业公司使用，在签订合同之日起两个月内，负责该物业一楼现有租客劝离退场，期间涉及产生的费用由林国本负责，如一楼现有租客两个月内不能退场的，源源物业公司按每月每平方米80元租金收取未退场地的租金。租赁期间，源源物业公司如需对租赁物进行装修应先征得林国本同意，一切费用由源源物业公司负责，且不能损坏和改变租赁物的主体结构；租赁期满或源源物业公司违约造成合同解除的，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸）源源物业公司可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修及其他固定设施（包括但不限于供电设备、变压器、供水设施及管网、中央空调设备等）属林国本所有，源源物业公司如有损坏负责维修及赔偿。源源物业公司不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金1%向林国本支付违约金，逾期超过30天作违约处理，林国本有权终止合同并收回租赁物，源源物业公司所交履约保证金不予退回。林国本不按时交付租赁物给源源物业公司使用时，应按实际使用时间计算租金（但第一层不能扣减），逾期30天以上，作违约处理，源源物业公司有权解除合同，林国本必须将履约保证金双倍返还给源源物业公司。源源物业公司承租租赁物后每月产生的包括但不限于物业管理费、水费、电费、电话费、工商管理费、消防管理费、治安费、卫生费等均由乙方承担；林国本收取租金开据收款收据，如开具发票，其税项由源源物业公司承担。一切条款以本合同为准，其他合同仅作为办理营业执照及税务登记证之用。双方约定源源物业公司交付保证金和每月租金到以下账户：户主林瑞清、工商银行市桥西丽支行、卡号62×××65。除上述内容外，合同还约定了其他事项。
同日，源源物业公司、林国本签订一份由广州市国土资源和房屋管理局印制的《广州市房屋租赁合同》，合同中约定由林国本将涉诉租赁物出租给源源物业公司作商业用途，建筑（或）使用面积10936平方米，2011年11月10日至2012年2月9日为免租期，2012年2月10日至2016年11月9日每月租金为76552元，租金按月支付，由源源物业公司在每月第10日前按现金转账付款方式交付租金给林国本。源源物业公司向林国本交纳229656元保证金，林国本应在租赁期满或解除合同之日将保证金229656元退还源源物业公司、抵偿租金。林国本未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金金额的1%向源源物业公司支付违约金；源源物业公司逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%支付违约金。该《广州市房屋租赁合同》于2011年11月17日办理了租赁登记备案手续。
2011年11月10日，林瑞清代表林国本向源源物业公司出具收据一份，确认收到源源物业公司保证金（定金）25万元。
广州市源源物业管理有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认双方于2011年11月9日所签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，判令林国本继续履行合同（将合同第一条至第十三条约定的全部出租房屋交付广州市源源物业管理有限公司使用）；2、本案诉讼费用由林国本负担。
林国本提出反诉，请求：1、判令解除《房屋租赁合同》及租赁关系，广州市源源物业管理有限公司立即归还租赁物给林国本；2、判令林国本有权没收广州市源源物业管理有限公司所支付的保证金人民币25万元；3、判令广州市源源物业管理有限公司立即支付租金48万元（从2012年2月10日起计付至返还租赁物时止，暂计至2012年5月9日为48万元）及违约金（依合同约定每日按所欠租金的1%计算，计付至全部租金清偿时止）；4、广州市源源物业管理有限公司立即支付林国本19126.22元及利息（按照银行同期同类贷款利率从2012年4月12日计至全部清偿时止）；5、判令广州市源源物业管理有限公司恢复租赁物的原状；6、案件受理费由广州市源源物业管理有限公司承担。
原审庭审中，为证明租赁物的交付情况，林国本强行上锁将源源物业公司赶离租赁物的主张事实，源源物业公司申请了证人肖雄锋、夏家辉、李汉贵、杨利霞出庭作证。根据证人肖雄锋的陈述，2011年11月份蔡敏意雇请肖雄锋到涉诉物业做工程，到了2012年3月10日一个叫“林总”的人（具体名字不知道）自称是房东，要求他们撤场和交回钥匙，当时并没有讲明具体的原因，于是他们于3月10日上午10时就撤场了；撤场后肖雄锋与蔡小姐交涉，蔡小姐称正在与对方交涉，要求肖雄锋等待通知。同时肖雄锋还陈述，其在施工过程中见到租赁物业的1层和6-9层没有施工，一楼商铺在过年前就陆陆续续清场。证人夏家辉陈述，源源公司的老板娘蔡小姐雇请其到涉诉物业做室内水管、水塔及厕所的水管安装等，夏家辉在2011年12月份入场，工作场所是2-5楼、楼顶的水塔及地下的水泵房，2012年3月10日房东叫人来收钥匙并通知其离场，通知其离场的人夏家辉并不认识，夏家辉交回钥匙后就停工了。同时，夏家辉还陈述，1楼只有一位老人家在看门口，其进入场地作业时是没有钥匙的，2-5楼有人在装修，6楼以上的情况不清楚。证人李汉贵陈述，承包源源商铺楼的蔡小姐在2011年12月雇请其负责商铺楼2-5层刷天花、石膏板隔墙工作，但在2012年3月10日就因房间门上锁无法进入工作，其平时上班前门已打开，在下班时会上锁，都是由蔡小姐交代一女性上锁和开锁。同时，李汉贵还陈述，在其施工过程中，除2-5层外，没有看到其他楼层有人上班和营业。证人杨利霞陈述，其为源源物业公司公司的员工，涉诉物业装修时其有时会去看看，只是负责看下装修情况，有时偶尔去村委办理一些手续。租赁场地的临场使用证明的申请是由其到村委去办理，在2012年2月份之前村委的林先生都会配合盖章，但2月份后，村委林先生称因合同双方存在纠纷，就不再配合盖章了。同时，杨利霞还陈述，因上面在装修，故公司的招商场所暂时设在一楼招商，部分客户曾与公司签订了租赁合同，并已办理了营业执照等证件。
原审法院另查明，根据源源物业公司提供的番禺大石猛涌振业塑料厂与广东移动通信有限公司番禺分公司签订的《租赁合同》约定，广东移动通信有限公司番禺分公司租用涉诉物业9楼梯间旁的房屋一间，租赁期限从2006年1月1日起至2012年12月31日止，该场地每月租金1500元，每年支付一次租金18000元，一月二十日（节假日顺延）为交费期。
原审庭审中，源源物业公司明确其所主张要求林国本交付房屋的范围为1-9层整栋楼。林国本反诉要求源源物业公司支付的19126.22元，为其所垫付的税费，根据林国本提供的《中华人民共和国税收通用完税证》记载，纳税人名称为林国本、地址为猛涌村石南路1号1-9层，税款所属时期为2012年2月至2012年3月，税种为土地使用税，实缴金额为19126.22元。有关林国本要求源源物业公司恢复原状的反诉主张，林国本陈述源源物业公司把租赁物的2-9层的108扇房门全部拆掉，故要求源源物业公司重新安装好108扇房门，但林国本对该主张事实没有提供证据证实。
原审法院认为，本案中争议焦点问题如下：一、双方就涉案租赁物所签订的真实意思表示合同是《房屋租赁合同》还是《广州市房屋租赁合同》。源源物业公司认为，《广州市房屋租赁合同》是在签订《房屋租赁合同》后认为租金过高，并且第九层是不出租给源源物业公司，需要修改第四条合同条款，故双方协商签订《广州市房屋租赁合同》，约定税费由源源物业公司负担，并且降低租金；因《广州市房屋租赁合同》是在签订《房屋租赁合同》之后，《广州市房屋租赁合同》已取代《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》应属无效。林国本认为，《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》是同时签订，双方签订的《广州市房屋租赁合同》仅作办理备案及证照之用，双方之间的租赁关系是以签订的《房屋租赁合同》为准，双方均按照《房屋租赁合同》执行并履行义务。对该争议问题，首先，从合同内容上看，两合同系同日签订，根据源源物业公司要求交付房屋的具体诉请及《房屋租赁合同》的记载，两份合同所约定的租赁物建筑面积是一致的，但《房屋租赁合同》约定的每月租金是160000元，《广州市房屋租赁合同》约定的每月租金为76552元，两者相差很大，根据常理判断，应当存在变更租金的重大事由。根据源源物业公司的主张事实，减低租金的事由包括：1、签订《房屋租赁合同》后因源源物业公司不将第九层出租给源源物业公司；2、重新约定由源源物业公司负担税费。因租赁面积及税费的承担是合同的重要事项，按常理如对该两项事项的修改应在后订立的合同中予以记载或以补充协议的形式明确约定，但从《广州市房屋租赁合同》的约定内容上看，源源物业公司所主张的上述变更约定事项并未在该合同中进行记载，并且从上述两合同的约定中可见，租赁物的面积是一致的，《广州市房屋租赁合同》只字未提税费的承担，相反在《房屋租赁合同》第九条中第1款和第6款中对税费等作出明细的约定，由此源源物业公司所主张因租赁面积减少和税费改为由林国本承担而重新订立《广州市房屋租赁合同》并减低租金的事由，有悖常理。其次，从合同的履行情况看，《房屋租赁合同》约定的第一期保证金为25万元，《广州市房屋租赁合同》约定的保证金为229656元，而源源物业公司实际交纳保证金的时间为合同签订的次日，如双方真实履行的合同为《广州市房屋租赁合同》，那么按常理源源物业公司缴交的保证金或林国本确认收取的保证金应为229656元，而非实际交收的25万元。再次，根据源源物业公司的诉讼请求，源源物业公司主张继续履行合同要求林国本交付租赁物的范围是1-9楼，该诉讼请求与其主张《广州市房屋租赁合同》的签订原因及变更事由均相互矛盾。同时，本案的租赁物及交付等情况较为复杂，从两合同的约定内容看，《房屋租赁合同》所约定的各项合同事项具体明确，权利义务规定详尽，而《广州市房屋租赁合同》所约定的租赁物情况及各项权利义务规定过于笼统，在实际履行中缺乏实用性，在本案双方未订立补充协议的情况下，难以规范双方权责。反观林国本的答辩意见，根据《房屋租赁合同》第十五条第3款“一切条款以本合同为准，其他合同仅作为协助乙方办理营业执照及税务登记证之用”的约定，反映双方在签订该合同时已预见到有签订其他合同以用作办理证照的需要；而《广州市房屋租赁合同》也是除《房屋租赁合同》外，双方所签的唯一一份“其他合同”；林国本该辩解存在合同依据。同时，林国本的该辩解，也符合包括定金交付等合同实际履行情况。综上分析，源源物业公司所主张两合同的更替关系，与合同履行的实际情况不符，且源源物业公司的陈述存在矛盾及违背常理；而林国本的辩解，具有合同依据，且与合同的实际履行情况吻合。由此，对林国本有关两合同签订的原因的辩解，原审法院予以采信。因《广州市房屋租赁合同》为双方用作办理证照的需要，双方实际履行的合同为《房屋租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》的签订不是双方真实意思的表示，由此对源源物业公司要求确认该《广州市房屋租赁合同》合法有效的诉请，原审法院不予支持。
二、有关合同违约责任的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，林国本应在2011年11月10日前将该租赁物二层以上房屋交付源源物业公司使用，在签订合同之日起两个月内，负责该物业一楼现有租客劝离退场；源源物业公司应当在2012年2月10日交第一个月即2012年2月份租金。源源物业公司主张林国本违约情况如下：1、未将合同约定的五层以上房屋交付源源物业公司；2、强行上锁阻挠源源物业公司对房屋进行装修经营。故要求林国本交付1-9层房屋。林国本主张源源物业公司未按时交纳租金，据此要求解除合同并要求源源物业公司承担相应违约责任。对该争议问题，首先房屋是否交付的问题。《房屋租赁合同》中对房屋的交付手续问题未作出约定，按照商业习惯，除有特别约定外，一般租赁合同的租赁物交付，是以转移占有使用为交付完成。源源物业公司为其主张的事实所提供的证人证言，仅证实了源源物业公司雇请了证人肖雄锋、夏家辉、李汉贵等人对涉诉租赁物的二至五层进行装修及水电工程安装，而不能证实林国本未将五层以上的房屋交付给源源物业公司；相反，林国本所提供的照片证实了源源物业公司已为整栋物业进行了命名并对外招租，同时上述证人的陈述未能证实其进场施工时租赁场地内仍有其他人员在经营和使用租赁房屋。源源物业公司主张林国本未交付合同约定的五层以上房屋，缺乏证据证实，故对源源物业公司要求林国本履行交付房屋义务的诉请，原审法院不予支持。其次，有关源源物业公司主张的林国本强行上锁并阻挠其装修经营的问题。根据源源物业公司提供的证人肖雄锋、夏家辉的证言证实，自称房东的“林总”及房东指派的人在2012年3月10日收回钥匙并停工离场，但证人并不认识该人；因上述证人并不能证实收取钥匙并通知其停工离场的人就是林国本本人或林国本指派人员，且证人与源源物业公司存在一定的利害关系，单凭该证人证言并不足以证实林国本强行上锁并阻挠其装修经营。同时，尽管证人杨利霞证明物业所在村委会对其给租客开具临场使用证明不予盖章，但没有证据证明该行为与林国本违约存在关联性。由此，对源源物业公司的该主张事实，原审法院不予采纳。综上，源源物业公司主张林国本违约，缺乏充足证据证实，原审法院不予支持。因源源物业公司上述不予交纳租金的抗辩事由依据不足，源源物业公司未按合同约定交纳租金，已构成违约，应当按照合同约定承担民事责任。源源物业公司主张继续履行合同，但至今仍未依照约定交纳租金，其行为违背诚实信用原则，违约情节严重，故对林国本要求解除合同的诉请，原审法院予以支持。
有关林国本的其余反诉请求。1、林国本主张没收源源物业公司保证金25万元，尽管双方对该保证金的性质未明确约定为定金，但根据合同的约定，该保证金具有定金性质，源源物业公司现拖欠租金超过30日未付，根据合同约定，该保证金林国本可不予退还。2、有关林国本主张的租金问题。因《房屋租赁合同》第一条第三款的代收取租金是按年在1月20日交纳，故该代收年租金18000元应冲减源源物业公司第一个月即2012年2月份的租金。源源物业公司在2012年2月10日期限届满后，拒不缴纳租金，也不办理解除合同手续和腾房交还给林国本，对腾房交还房屋之日止的租金，应当支付给林国本。3、有关林国本主张的租金的违约金，因约定该违约金的条款中，同时约定了定金，依照法律规定，林国本仅可择一适用。林国本主张定金后，再行主张违约金缺乏法律依据，对此原审法院不予支持。4、有关林国本要求源源物业公司返还的代缴税款19126.22元，因该税款税种为土地使用税，属于使用租赁物的相关费用，根据合同约定应由源源物业公司负担，林国本代缴后源源物业公司未及时返还林国本，故对林国本要求源源物业公司返还该款项及支付逾期利息的诉请，原审法院予以支持。5、林国本主张要求源源物业公司恢复租赁物原状即重新安装108扇门的诉请，缺乏证据证实，对此原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院作出判决如下：一、解除源源物业公司与林国本在2011年11月9日签订的《房屋租赁合同》，源源物业公司于本判决发生法律效力之日起五日内将租赁房屋腾空交还给林国本；二、源源物业公司在本判决发生法律效力之日起五日内向林国本支付房屋实际交还之日止的租金（2012年2月份租金按照142000元计算，2012年3月至2012年10份租金按照160000元计算，从2012年11月份开始按照164800元计算）；三、林国本有权不予返还源源物业公司交纳的保证金25万元；四、源源物业公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付林国本代垫税费19126.22元及违约金（违约金按照银行同期同类贷款利率从2012年4月12日起计付至款项清偿之日止）；五、驳回源源物业公司的诉讼请求；六、驳回林国本的其余反诉请求。本诉受理费100元、反诉受理费5650元，合共5660元，由广州市源源物业管理有限公司负担5650元，林国本负担100元。
判后，上诉人源源物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。2011年11月9日，双方签署《房屋租赁合同》，当天下午，因业主暂时不能确定是否要将1楼及6-9楼租给上诉人，且租赁登记备案需要使用房管局的格式合同，要求上诉人重新签订合同。于是双方重新签订《广州市房屋租赁合同》，月租金减为76552元。另外，上诉人通过银行转账和支票，分三次支付保证金，分别是130000元、48000元、66500元，合计244500元，并非25万元。被上诉人开出了25万元的保证金的收据，因当时中介没有协助被上诉人交锁匙给上诉人，故代交被上诉人中介费720000元中扣除5500元付中介费。2011年11月15日，被上诉人将2-5楼的钥匙交付上诉人，并由上诉人签收确认，但1楼及6-9楼的钥匙，被上诉人一直未交付。上诉人多次追问6至9楼的锁匙及铺面的面积，但被上诉人用各种理由推搪。2012年2月10日到上诉人交第一个月的租金，上诉人要求被上诉人交接一楼铺面和租金结算，被上诉人以一楼铺面的租客过年还没有回来这两天就会回来为由及这两个月没有收上诉人的租金为由拖延。关于中国移动通信租金问题，被上诉人表示按月返给上诉人。上诉人则要求被上诉人按年返还，且要求被上诉人按《房屋租赁合同》第四条第2点的约定支付一楼的两个月的租金为195558.4元，中国移动通信一年零二个月的租金21000元。为息事宁人，上诉人表示可以到2012年3月10日租金中减除，但被上诉人不同意并要上诉人交160000元减1500元即158500元。2012年2月16日上诉人到猛涌村村委办理《猛涌村临时经营场所使用证明》时，村长林国财（被上诉人林国本亲哥也是房产证原权属人）以上诉人没有交租为由不办理《猛涌村临时经营场所使用证明》。上诉人认为不办理《猛涌村临时经营场所使用证明》意味着整栋楼承租客无法合法办理工商执照，就无法经营。上诉人只好与被上诉人不断沟通，要被上诉人一起到大石司法所调解，直到2012年3月9日被上诉人要收取上诉人2540元水电费，否则要停水停电，无办法上诉人只好交了水电费。直至2012年3月10日早上，被上诉人在未打任何招呼的情况下，突然将装修的工人全部赶走，不许装修，并强行上锁，包括已转租的5楼租客都不能使用。为了不增加更大的损失，上诉人和工人只好将所有没有装修的材料和工具搬走，因为上诉人出租的第三人都没有进场办公，所以都没有实际使用房屋。2012年3月13日因上诉人要和装修工人结工钱就要实地量面积，所以只好找被上诉人给我们开门，并答应被上诉人将二至五楼全部新装门的锁匙交给被上诉人才获得同意，被上诉人让上诉人带装修工人进场量面积。最后，2012年3月13日上诉人将二至五楼锁匙交被上诉人。此后涉诉物业由被上诉人掌控。二、《房屋租赁合同》第九条中第1款和第6款只确认租金上诉人要开具发票时，其税项由上诉人承担，但被上诉人缴税款19126.22元是土地使用税，土地使用税的征收与涉案租赁是否出租并无关联，你出不出租都要交，这并非租赁发票税，而且，被上诉人也没有为上诉人开出相应的租赁发票，故原审判决该税由上诉人承担是错误的。逾期利息更无法律依据。三、有关合同违约责任的问题。原审判决认定是错误的。首先房屋是否交付的问题。按照商业习惯房屋的交接是以交房屋锁匙以及抄水电表底数为依据，上诉人也一再强调有亲笔确认签收锁匙和水电表底数的确认，而且，上诉人有交水电费的费用收据，有交锁匙给被上诉人的字据，为何被上诉人交上诉人房屋锁匙时就没有签收手续呢这很明显是被上诉人故意隐藏事实。从被上诉人接收锁匙的签收和被上诉人收水电费的收据都共同确认被上诉人交给上诉人是涉案租赁物二至五楼。另，上诉人提交的证据能够证明被上诉人一楼租客一直没有搬走直至2013年2月1日仍在经营。充分证明被上诉人是没有交一楼给上诉人的，也一直没有交租金给上诉人的。而上诉人提交的证据能够证明被上诉人出租六至七楼部分租客的情况，证明被上诉人是没有交六至九楼给上诉人的。被上诉人由始至终都没有按双方签订的合同履行，也没有相关的证据证明被上诉已将1楼及6至9楼交上诉人使用，只是断章取义地歪曲上诉人证人证词，没有一个证人证实一楼及六至九楼是上诉人接收了。被上诉人提供的上诉人出租给第三人的合同全部都在二至五楼上诉人确认接收的楼层。更可笑的是原审判决竟然以上诉人外墙广告仍然挂着作为上诉人仍然实际使用被上诉人涉案租赁物的事实，众所周知上诉人本来是租整幢楼当然外墙就做了广告，但外墙的广告与实际使用场地的大小或是否占用房屋并无必然的关联。上诉人要求被上诉人应当承担继续履行采取补救措施赔偿违约责任。返还整幢租赁物给上诉人，上诉人应交每月租金160000元乘于20等于3200000（2012年2月10日至2013年9月10日共20个月）租金减一楼租客的租金每月97779.2乘于22等于2151142.4元（从2011年11月10日至2013年9月l0日共22个月）减《中国移动通信》每月租1500乘于22等于33000（从2011年11月10日至2013年9月10日共22个月）减2011年上诉人代被上诉人代为缴纳4362.67元，及二至九楼租客的租金多除少补。根据被上诉人的《解除合同通知书》及《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》“实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同”。故上诉人有理由认为被上诉人违约，合同要继续履行，所以上诉人要交租金到合同期满为止。综上，请求二审法院判决1、撤销原审判决；2、双方继续履行合同，涉案租赁物从2011年11月l0日起该涉案租赁物产生第三人的租金全部归属上诉人所有，被上诉人无权收取第三人的租金，被上诉人收取的租金视同代上诉人收取应交回上诉人；3、撤销原审判决第三项，因被上诉人违约在先故被上诉人无权没收上诉人25万元保证金，相反被上诉人解除合同应双倍返还保证金50万给上诉人，还应赔偿上诉人因此而受到的实际损失。3、请求二审法庭判决撤销原审判决第四项，判决税费19126.22元由被上诉人承担。案件受理费全部由被上诉人负担。
被上诉人林国本答辩称：一、一审法院查明事实清楚、程序合法、适用法律正确、判决结果正确。l、一审法院查清明：上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》内容详细具体，双方的权利义务十分清楚，并且上诉人支付合同中约定第一期保证金及支付至合同约定的收款人林瑞清名下的履行情况与《房屋租赁合同》租赁完全一致，以及《房屋租赁合同》中第十五条第3点明确“一切条款以本合同为准，其他合同仅作协助乙方办理营业执照及税务登记之用”的约定，认定《房屋租赁合同》是双方之间真实意思表示是完全正确的。2、一审法院根据被上诉人提供的一审的证据和上诉人提供的证人，查清了上诉人已将整幢租赁物以其公司名义命名为“源源综合大楼”，且上诉人的其证人杨利霞承认整幢物的张贴的招商广告是上诉人所进行的，并对整幢大楼并在一层进行全面招租，一审法院查明被上诉人己按照合同约定全面履行交付租赁物的情况完全符合事实。二、上诉人在一审故意不提供在一审辩论结束前对其不利的证据，现在二审中提出且不属于二审新证据，并且其他证据也未能证明上诉人所主张，依法应承担举证不能的不利法律后果。1、从上诉人二审提供2012年3月13日的《收据》的时间和其他证据的形式时间都是在本案第二次开庭2012年8月20日庭审辩论结束之前，上诉人提供的证据均不是新证据。2、退一步而言，该部分证据也未能证实上诉人只是承租2-5层或只收取了2-5层租赁物，而是在上诉人收取全部租赁物后，对外招租极不理想，暂时只对2_5层进行装修，并且只对2-5层更换大门。而在《房屋租赁合同》约定有免租期限（2012年2月9日）后，仍不缴纳租金，被上诉人多次催告上诉人交租，被上诉人于2012年2月14日委托本案的代理律师寄送《律师函》给上诉人催收租金，上诉人对已收取全部租赁物没有提出任何异议，只是以各种籍口不交租。2012年3月上旬，双方协商解除《房屋租赁合同》，被上诉人有权按照约定没收上诉人的己交的保证金25万元，但双方必须签订解除合同的协议，协商期间，上诉人说只更换了2.5层门锁就交回2.5层锁匙，被上诉人要求签订解除协议并明确交回租赁物，上诉人立即不同意，并明确不同意解除合同和交回租赁物。既然上诉人明确不同意解除《租赁合同》和交回租赁物，被上诉人也只能在2012年3月28日寄送给上诉人《解除合同通知书》，并要求支付租金和交回租赁物。从上诉人一审中不提交锁匙的《收据》，也证实了其没有交回租赁物。3、至于其交纳2-5层的水电费收据，也不能证实其只租赁或只收取了2-5层租赁物，上诉人在庭审过程中承认只对2.5层进行了装修和出租，6-9、首层仍未出租，而该整幢租赁和其他共用水、电总表，而再进行分表，而当时实际租赁物只有2-5层产生水、电费，其他楼层仍未产生水、电费，故只开具2-5层的水、电费单据，该单据不能证明上诉人只租赁或只收取了2-5层租赁物4、上诉人提供的工商登记企业除现时登记在广州市番禺区大石街石南一路1号为现时租赁物的地址的企业，而该部分企业均是在2013年6-8月，其他企业均不是租赁物的地址，只是由于以前登记的地址较乱，上诉人错误认为该部分工商登记企业位于租赁物内，而注册资料显示，该部分企业仍在经营，而租赁物现时的照片均没有上诉人证据中的企业，而且被上诉人一审提供《核查门牌证明》在“2011年8月18日，才开始使用“石南路1号”的地址，该部分企业大部分在2011年8月18日之前登记，经向工商部门查询，甚至在广州市番禺区大石会江村也有石南路1号，故此，该石南路1号并不单是租赁物的唯一使用的，对此，在被上诉人换发租赁物房证时，公安部门重新核定为租赁物地址为“石南一路l号”，纠正以前地址的错乱和重复。5、关于现时租赁物为潮联使用的照片也未能证实上诉人的主张。首先，一审被上诉人提供的照片均证明当时是由上诉人使用租赁物而不是潮联公司，如果一早为潮联公司使用，为何上诉人在一审中不提供该部分照片，且本案一审第二次开庭是在2012年8月20日，并且在2012年年底才再出判决的，只是被上诉人一审判决之后明确解除《房屋租赁合同》，为减少损失才将租赁物出租给潮联公司，一审诉讼期间，由于上诉人曾到租赁合同的备案部门表明与被上诉人之间有租赁纠纷的诉讼，判决之前不能再为该租赁物进行合同备案，租赁合同不能备案就不能办理营业执照和正常使用租赁物，对此，被上诉人也只能待一审判决后收回租赁物并出租以减少损失，并在2013年2月份才将租赁物出租给潮联公司，被上诉人同意上诉人交纳租金至2013年1月底。三、上诉人在一审过程中的陈述和诉状多处存在自双矛盾，且现时上诉状、二审提交的证据与一审的陈述、诉状也存在多处矛盾，企图掩盖已收取全部租赁物而达到不支付租金非法目的。1、上诉人在一审中一时说是只承租2.5层，故而租赁物月租金160000元变更为76552元，并提供被上诉人与广东移动通信有限责任公司番禺分公司的《租赁合同》以证实其他楼层不能出租给上诉人，当被上诉人提出两份合同均注明面积10936平方米为整幢租赁物的建筑面积时，且该《租赁合同》的情况在《房屋租赁合同》中第一条第3点已注明，又立即改口承租整幢房屋，只是被上诉人没有交付首层和6层以上，证实了上诉人一直编造事实。2、上诉人在起诉状称向被上诉支付了保证金229656元，并不是支付保证金25万元，而现时在上诉状称支付了保证金244500元，本身上诉人一审、二审就自在自相矛盾，上诉人实际是向被上诉人支付了保证金，而其中72000元上诉人按照被上诉人意见直接支付给中介，中介开具了收据和情况说明证实收据被上诉人的中介费用，其余178000元保证金分两次（一次48000元、一次130000）汇到《房屋租赁合同》指定收款人林瑞清的名下，并且被上诉人也出具收据250000元的收据给上诉人，而上诉人为掩盖其支付《房屋租赁合同》约定第一期保证金250000元的事实，故意不提供被上诉人开具给其的收据，很明显上诉人是完全没有诚信的人。综上所述，被上诉人己履行租赁关系中的全部义务，不存在违约行为，反而是上诉人存在严重违约，且现时在二审提交的并不属于二审新证据而依法不应质证和采信。一审法院查明本案的事实清楚、程序合法、适用法律正确，判决结果无误，故此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另，二审期间，上诉人提交以下证据：证据1，企业向工商局登记提交的示范文本；证据2-3，临时经营场地使用证明营业；证据4-17，拟证明这些公司的注册资料都在涉案场地；证据18，临时经营场所使用证明，拟证明上诉人需要临时使用证明才能开业；证据19-22，证明目的与证据4一致；证据23-30，拟证明被上诉人与其他人签订租赁协议，涉案场地一直由于其他人使用，一楼至今没有交还给上诉方；证据31广告纸及证据35、36、37、38照片，拟证明2012年6月12日开始照片上的公司已经进场；证据32、33、34照片及证据44网上下载的广告，拟证明粤升公司一直在涉案场地经营；证据39，收条，拟证明2012年3月13日上诉人已经将涉案场地钥匙交给被上诉人；证据40，支票，拟证明2011年11月10日上诉人代被上诉人支付中介费，这笔款项是上诉人缴纳的保证金的一部分；证据41，房地产权情况证明，拟证明涉案场地已经换了权属人；证据42，企业注册基本资料，拟证明涉案场地仍然存在，没有注销；证据43，解除终止合同申请书的空白分版，拟证明上诉人可以单方解除合同；证据45，拟证明2012年3月9日上诉人已经缴清2-9层的水电费。当另提交一份证据照片，拟证明证据34拍摄的时间。
针对上述证据，被上诉人发表质证意见：认可证据1-3的真实性，不认可其关联性；证据4显示的公司住址不是涉案房屋的所在地；认可证据5-29的真实，不认可其关联性；证据31照片的真实性不予认可；证据35、36的照片显示的是目前的状况，但拍摄时间不在2012年6月，而是在2013年2月份，该证据不属于新证据；证据39，不属于二审新证据；证据40，合法性、关联性、真实性不予确认；证据41真实性予以确认，涉案房屋转名了；证据42与本案无关；证据43，真实性予以确认，但其证明目的不予认可；证据44的真实性、合法性不予确认。证据45，真实性确认，但是被上诉人认为上诉人只对2-5层进行装修，也只产生2-5层的水电费，第1、9楼没有装修，不会产生水电费。当庭提交的证据显示报纸的日期是2013年2月1日，被上诉人认为上诉人已经在2013年1月底已经将涉案场地租赁给他人。综上，被上诉人认为上诉人在二审中提交的证据不能证明上诉人的主张，依法应承担举证不能的法律后果。
被上诉人二审期间提交了以下证据：证据1、照片，拟证明原来的租户在上诉人与被上诉人签订合同之后2个月就全部搬离并于2012年1月交还场地，被上诉人又将场地交给上诉人，但没有办理交接手续；证据2、企业注册基本资料，拟证明目前经营的企业并没有上诉人诉称一直经营的企业，拟证明一楼商户使用的企业地址都是以“广州市番禺区大石街石南一号1号……”为登记地址；证据3、《企业注册基本资料》，拟证明这些涉及的企业的地址都写明是大石街石南一号1号，但是从来没有在涉案场地经营过，证明大石街石南一号并不是唯一使用的，番禺区不同的村，不同的街都可能存在大石街石南一号1号。
上诉人对被上诉人提交的证据的质证意见是：证据1照片的真实性予以确认，与本案无关，里面的照片证明2013年2月1日之前原来的档口一直在经营；证据2、3的真实性予以确认，但上述地址不存在重复性，是唯一的。
另，2012年3月13日，上诉人将案涉场地2-5楼的钥匙交回给被上诉人。2012年3月28日，被上诉人向上诉人发出解除合同通知书，上诉人表示没有收到。被上诉人自认其在一审判决后已收回了场地。
上诉人在二审庭审结束后还向本院提交了部分资料拟作为新证据，并申请本院调查取证及保全证据。
本院认为：双方当事人就涉案租赁物所在同一天签订了两份合同，一为《房屋租赁合同》，另一为《广州市房屋租赁合同》。两份合同所约定的租赁物建筑面积是一致的，但《房屋租赁合同》约定的每月租金是160000元，《广州市房屋租赁合同》约定的每月租金为76552元，《房屋租赁合同》约定的第一期保证金为25万元，《广州市房屋租赁合同》约定的保证金为229656元。根据查明的事实，被上诉人开具的保证金收据为25万元，上诉人在上诉状中自认的已交的保证金金额也为244500元，上诉人还确认另代被上诉人支付了中介费用5500元。另，上诉人在上诉状中也自认其每月应交纳的租金金额是160000元而非76552元。双方当事人在《房屋租赁合同》还约定“一切条款以本合同为准，其他合同仅作为协助乙方办理营业执照及税务登记证之用”。故原审法院认定双方实际履行的合同为《房屋租赁合同》，而《广州市房屋租赁合同》是双方用作办理证照的需要才签订，不是双方真实意思的表示并无不当。上诉人上诉要求确认《广州市房屋租赁合同》合法有效及双方当事人继续履行《广州市房屋租赁合同》，理据不充分，本院不予采纳。
根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人需在2012年2月10日交纳2012年2月的租金，上诉人逾期交租超过30天作违约处理，被上诉人有权终止合同并收回租赁物，上诉人所交的履约保证金不予退回。上诉人在2012年3月10日时，仍然没有交纳2012年2月的租金，被上诉人依约主张解除双方签订的合同，没收保证金及上诉人支付拖欠的租金有理，原审法院予以支持并无不当。合同还约定被上诉人应在2011年11月10日前将该租赁物二层以上房屋交付上诉人使用，在签订合同之日起两个月内，负责该物业一楼现有租客劝离退场，如果一楼现有租客两个月内不能退场的，被上诉人需按每月每平方米80元租金收取未退场的租金。上诉人提交了企业注册基本资料及照片等，主张签订合同两个月后一楼租客未能退场。被上诉人也提供了企业注册基本资料，主张企业注册基本资料不能证明案涉场地一楼在签订合同二个月后还有其他租客在经营。对此，本院认为，上诉人申请的证人肖雄锋确认“一楼的店铺在过年前就陆陆续续清场”，上诉人申请的另一证人杨利霞表示“上诉人的招商场所暂时设在一楼”。现在仅凭上诉人提交的企业注册基本资料及照片等证据，不能充分证明一楼现有租客在案涉合同签订后两个月内不能退场的。另外，退一步而言，双方当事人在合同中没有约定一楼的租金可以与上诉人应交纳的二月份的租金相冲抵，上诉人在上诉状中也确认其向被上诉人主张两个租金冲抵时，被上诉人予以拒绝。至于合同中约定的被上诉人需将和通信公司签订租赁租金转为上诉人收取，双方同样没有约定将该租金与上诉人应交纳的案涉场地二月份的租金相冲抵，且该租金的金额也远不足以冲低二月份的租金。故上诉人主张将被上诉人应支付的一楼的租金及转交的通信公司的租金来冲抵上诉人应交纳的2月份的租金后，上诉人没有欠缴2月份的租金，不能成立，本院不予采纳。
根据合同约定，被上诉人应在2011年11月10日前将租赁物二层以上房屋交付给上诉人使用，上诉人主张被上诉人没有交付1楼及6-9楼的房屋。对此，本院认为，虽然上诉人只对租赁物的2-5楼进行了装修，但这不足以说明被上诉人没有交付其他的场地。双方当事人在合同中明确约定“被上诉人不按时交付租赁物给上诉人使用时，应按实际使用时间计算租金（但第一层不能扣减），逾期30天以上，作违约处理，上诉人有权解除合同，被上诉人必须将履约保证金双倍返还给上诉人”。如果被上诉人只向上诉人交付2-5楼的房屋，上诉人依约可以拒绝接收场地并可以在一个月后向被上诉人主张双倍保证金。但从2011年11月10日至2013年3月上诉人离场，长达4个月的时间里面，上诉人没有提交其曾向被上诉人主张交付2-5层之外的房屋的证据。而事实上，上诉人不仅接收了场地并对2-5楼进行了装修，还对外为整栋租赁物命名及对外招租。故上诉人主张被上诉人没有交付2-5楼以外的房屋，理据不充分，本院不予支持。
双方当事人在合同中约定的是“承租租赁物后每月产生的包括但不限于物业管理费、水费、电费、电话费、工商管理费、消防管理费、治安费、卫生费等均由上诉人承担”，但被上诉人要求被上诉人返还的代缴税款19126.22元是土地使用税，没有列明在双方当事人合同列举的费用里，且税款不能认定为费用。故上诉人主张其不应返还被上诉人代缴税款19126.22元及逾期利息，符合合同约定，本院予以支持。
另，根据证人证言，被上诉人于2013年3月10号要求上诉人撤场及交回钥匙，上诉人也于2013年3月13日将钥匙交回给被上诉人，案涉场地此后处于被上诉人控制中。被上诉人也于2012年3月底向上诉人发出了解除合同通知书。故上诉人只需交纳案涉场地至2013年3月13日的租金，无需再向被上诉人交还场地。虽然双方当事人没有约定将通信公司交纳的租金在二月份的租金中予以扣减，但原审法院予以扣减后，被上诉人对此没有提出异议，本院予以维持。案涉场地2012年3月份的租金只计至13日，故上诉人应尚欠的3月份的租金金额应为160000元÷31×13为67097元。故在扣减通信公司交纳的租金18000元后，上诉人尚欠的租金总额为209097元。原审法院认定上诉人需支付2012年3月13日之后的租金不当，本院予以纠正。
上诉人在本案二审庭审结束后才向本院提交了的资料，本院经审查认为不能成为本案的新证据。上诉人提交的调查取证及保全证据的申请，不符合法律规定的情形，本院不予采纳。综上所述，上诉人上诉有理部分，本院予以支持。上诉人上诉无理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第796号民事判决第三项、第五项、第六项；
二、撤销广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第796号民事判决第四项；
三、变更广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第796号民事判决第一项为：解除源源物业公司与林国本在2011年11月9日签订的《房屋租赁合同》；
四、变更广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第796号民事判决第二项为：源源物业公司在本判决发生法律效力之日起五日内向林国本支付拖欠的租金209097元。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费合计5660元，由源源物业公司负担2460元，林国本负担3200元。二审案件受理费100元由源源物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十月十日
书记员 阮志雄