广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7690号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区绿景三路33号会所二层201室，统一社会信用代码91440604725478095D。法定代表人：李智华。委托诉讼代理人：杨志坚，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗权龙，广东高木律师事务所实习律师。被告：李彩芹，女，汉族，1978年9月9日出生，住址广东省乐昌市，委托诉讼代理人：汤燕南，广东汇联律师事务所律师。原告佛山市汇银物业管理有限公司（下称汇银物业）诉被告李彩芹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法由审判员梁菡适用小额诉讼程序于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨志坚、罗权龙，被告及其委托诉讼代理人汤燕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2015年12月起至2018年2月拖欠的住宅管理费6295.86元及违约金2724.94元（从欠费当月的13日起计算，暂计至2018年3月20日），共计9020.80元（日后所产生的违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、请求判令被告支付自2015年9月3日起至2018年1月1日共拖欠的公摊电费718.44元，以上欠费合计9739.24元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：佛山奥林匹克花园置业有限公司与被告于2007年5月28日就位于佛山市禅城区湖景路26号十八座301房签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告依法取得上述涉案房产的所有权。同日，佛山市韦柏物业管理有限公司即原告的前身与被告就该房产签订了一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告于2008年7月31日起交付于被告使用并提供物业管理服务，从2008年10月1日起计收物业管理费。涉案物业的物业管理费按建筑面积每月每平方米2元的标准计收，涉案房屋的建筑面积为116.59平方米，每月物业管理费为233.18元。被告应于每月5日前缴纳物业管理费用，逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按千分之一交纳违约金。一直以来，原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述相关费用，且原告曾多次以各种方式催讨涉案欠费均未果。自2015年10月起至2018年2月，被告共拖欠住宅管理费6295.86元及其违约金2724.94元，还拖欠了自2015年9月3日起至2018年1月1日的公摊电费718.44元，共计拖欠的物业管理费等费用为9739.24元�被告的上述行为显然构成违约，为了维护原告的合法权益，原告特依据相关法律法规诉至法院，望判如所请。被告辩称：第一,请求法院驳回原告的起诉,理由是在本案之前禅城区法院曾审理(2015)佛城法民一初字2216号案,在该案件中原告以被告所在小区第一届业委会为被告，以广东元海资产物业投资管理有限公司（下称元海公司）、汇银物业为第三人,在该案件中三原告提出的诉讼请求是:1、撤销第一届业委会作出的佛山市汇银奥林匹克花园第二次业主大会会议决议；2、撤销第一届业委会与元海公司签订的物业服务合同；3、本案全部诉讼费用由被告负担。禅城法院作出一审判决驳回了三原告的诉讼请求。该案三原告和汇银物业不服一审判决向佛山中院提起上诉，佛山中院于2017年1月17日作出2016粤06民终4177号民事判决书，该案判决如下：一、撤销一审民事判决�二、撤销佛山市汇银奥匹克花园第二次业主大会会议决议；三、驳回三原告其他的一审诉讼请求。二审判决于2017年1月20日发生法律效力，由上述事实可以看到生效法律判决驳回了此前案件原告要求撤销小区业委会与元海公司物业服务合同的诉讼请求。因此在现有的生效判决中业委会与元海公司的物业合同并没有被法院的生效判决撤销，也没有被法院以判决的形式宣告无效。因此元海公司与业委会签订的物业合同在法律层面上是成立的，并且未被法院以判决判项的形式宣告无效，因此，本案原告继续占据小区没有法律依据，其向被告主张物业服务费没有事实依据和法律依据，应当对其起诉予以驳回。本案基于前述一的理由，本案应当追加元海公司为本案的第三人。第二，原告占据小区于情于法于理都不成立，在佛山中院（2016）粤06民终4177号生效的判决所�定的事实可以证实被告的小区业委会当时决定小区选聘物业管理公司之前给了原告机会签订物业服务合同，在第二次业主大会之后，大会的决议是只要汇银物业接受业主大会通过的物业服务合同，并且就前期的物业收益作出安排，就不再选聘物业服务公司，汇银物业不同意业主大会通过的物业服务合同，也不同意公开前期收益的处理。在招聘中，为了使汇银物业参与投标，小区业主缴纳的费用是一级服务的，业主大会将其定为二级。为此业委会发了四封函给汇银物业，告诉其可以参与招投标，但是汇银物业不参与。经过招投标，元海公司中标，并且政府也发文要求汇银物业撤场，但是汇银物业找到了(2015)佛城法民一初字2216号案的三个原告，我方认为业委会通过招投标的方式确定小区的价值，小区业主应该得到的服务，汇银物业不愿接受，包括公共收益的归属，保安人员的年龄结构，小区的设施设备维护费用，这些都是业委会通过精心制定的。比如，元海公司的物业合同约定小区的设施设备每月12万元，并且不得作为物业公司提留分红。本案的实际情况是原告不参与，而后参与进来。第三，佛山中院在审理（2016）粤06民终4177号案件的时候明知道业委会的期限是2017年1月18日截止，佛山中院选择在2017年1月17日作出判决，并于2017年1月19日寄出，于2017年1月20日生效。因此，在生效判决的时候业委会已经到期，想申请再审也不可以。为此，在2017年7月20日前业委会还是盖了章向广东省高院申请再审，为了防止广东省高院以业委会到期为由，那么第一届业委会也盖章了，该再审还在审理中。第四、在业委会与元海公司签订物业服务合同后，佛山市住建局要求汇银物业撤场。因此我方认为元海公司的物业服务合同是�2015年12月开始进行物业服务，所以直到佛山中院作出的（2016）粤06民终4177号民事判决生效之前，被告都认为业主大会第二次会议的决议是有效的，直到该判决于2017年1月20日生效，该业主大会的决议才被撤销，并且元海公司的物业服务合同没有被法院撤销，所以至少在2017年1月20日前被告是有理由拒绝缴纳物业管理费。这期间的管理费本金和利息是否需要缴纳是法庭应予以考虑的。佛山中院的（2016）粤06民终4177号民事判决不在判项中对元海公司进行法律评价。第五、请求法庭对本案中原告的诉讼请求中要求支付本金以及违约金是否成立，以及相关的支付期限予以考虑。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同、前期物业管理服务协议，证明被告于2007年5月28日购买了位于佛山市禅城区湖景路26号十八座301房的物业，取得了涉案物业的所有权，是该物业的业主；同日，原告的前身韦柏物业公司与被告就上述物业签订了一份《前期物业管理协议》，其中约定涉案物业的物业服务内容、对象、交纳管理费的时间、计收标准及违约责任等事项。3、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案房产的所有权人及涉案物业的建筑面积。4、18座301房（李彩芹）欠费明细表、奥林匹克花园18座（桃花苑）2015年9月3日至2018年1月1日的公摊明细表，证明被告欠缴的涉案住宅管理费的数额、起止时间和相应的违约金及欠缴的公摊电费的起止时间、具体数额等情况，及摊电费的计收依据和自2015年9月3日至2018年1月1日期间被告所在物业具体每两月的应分摊公摊电费的情况。5、委托扣划物业管理费协议、银行存折、银行代扣费明细表、汇银奥林匹克花园18座301房（李彩芹）收费明细表、广东电网有限责任公司佛山供电局应收电费汇总、广东增值税专用发票9份，证明在被告最后一次向原告交纳物管费及公摊电费的时间是2015年11月，以及证明原告在为被告提供服务期间依前期物管协议的约定为被告代缴其每月应分摊的公摊电费的事实。6、催告函、管理费明细单（2017-7-7）及其张贴于住户门口的照片3份、奥林匹克花园18座（桃花苑）2016年7月1日至9月1日公摊明细表及其张贴于公告栏的照片2份、管理费明细单（2017-7-19）及其张贴于住户门口的照片2份、律师函、邮寄快递底单、邮件全程跟踪查询记录、奥林匹克花园18座（桃花苑）2017年11月2日至2018年1月1日公摊明细表及其张贴于公告栏的�片,证明原告在诉讼时效期间内曾多次书面向被告催缴涉案的物业管理费等欠费。诉讼中，被告举证如下：1、物业服务合同（佛山市汇银奥林匹克花园第一届业主委员会与元海公司签订）、物业服务合同登记备案回执，证明业委会与元海公司签订了物业服务合同并进行了备案，服务期限是2015年12月1日至2018年11月30日。这是一份维护业主利益的合同，并且根据物业管理条例前期物业服务合同在业委会与新的物业服务公司签订的物业服务合同开始时，前期物业服务合同终止。因此，原告在2015年12月1日起占据小区没有事实和法律依据。2、民事判决书2份，证明：（1）主张业委会与元海公司签订的合同撤销的诉请被生效判决驳回；（2）一审判决驳回了原告的全部诉讼请求，二审判决的生效时间是2017年1月20日，因此，原告主张其2015年12月1日�2017年1月20日在小区提供物业服务没有法律依据，其相关的诉请不应支持，在2017年1年20日之后由于与元海公司的物业服务合同未被判决书的判项撤销也没被宣告无效，所以原告所谓的物业服务仍然没有法律基础；（3）两份判决书可以声明原告在整个事件中有过错。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年5月28日，被告李彩芹（买受人）与佛山奥林匹克花园置业有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区湖景路26号汇银奥林匹克花园第十八座301房。合同约定：该商品房的用途为住宅，建筑面积共115.53平方米，套内建筑面积96.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.21平方米。出卖人应当在2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，被告李彩芹（乙方）与佛山市韦伯物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为涉案房屋提供物业管理服务，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计收；每次缴纳费用的时间为每月5日前；逾期缴纳的,应从逾期之日起每日按千分之一交纳违约金。2008年7月28日，原告汇银物业（乙方）与被告李彩芹（甲方）签订《委托扣划物业管理费协议》一份，约定：一、甲方委托乙方从甲方的存款户中（开户名称：李彩芹，开户银行：建行，银行账号：31×××83）扣划甲方位于汇银奥林匹克花园物业的物业管理费。二、如甲方未按要求存足货币资金而造成拖欠乙方物业管理�的，则逾期部分乙方有权收取滞纳金。三、扣划物业管理费时间：每月5-12日。庭审中，被告确认原告主张的欠费期间以及涉案小区是由原告提供物业服务。庭审中，原告陈述第二次业主大会决议与元海公司签订物业服务合同后，元海公司一直没有在涉案小区进行管理，原告没有与元海公司进行交接，一直由原告缴纳水电费。另查明一，根据本院受理的（2015）佛城法民一初字第2216号《民事判决书》查明的事实，涉案小区成立了第一届业委会，2015年3月1日，第一届业委会发出《关于召开汇银奥林匹克花园小区第二次业主大会的通知》，召开第二次业主大会后，第一届业委会与案外人元海公司签订了一份《佛山市汇银奥林匹克花园物业服务合同》。上述判决作出后，三原告及第三人汇银物业不服，向佛山市中级人民法院提出上诉，在（2016）粤06民终4177号《民事判决书》第38页“本院认为”部分陈述如下：“因本院已撤销案涉业主大会决议，故第一届业委会基于第二次业主大会决议与元海物业公司签订的物业服务合同应为无效。无效合同自始无效，不存在撤销的必要，故本院对梁中泽、林建伟、李绮媚关于撤销第一届业委会与元海物业公司签订的物业服务合同的请求不予支持。”该判决已于2017年1月20日生效。另查明二，佛山市韦柏物业管理有限公司于2007年6月25日经工商部门核准变更登记为本案原告佛山市汇银物业管理有限公司。据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》上载明：佛山市禅城区湖景路26号十八座301房的权利人为被告李彩芹，建筑面积为116.59平方米。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是各方真实意思表示，内容合法�效，应受法律保护，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的问题。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告在涉案小区提供物业管理服务。后虽然小区第一届业委会与案外人元海公司签订了《佛山市汇银奥林匹克花园物业服务合同》，但该合同并未实际履行，且该合同在佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06民终4177号《民事判决书》中被确认为无效合同；庭审中，被告亦认可原告一直在涉案小区内提供物业服务，因此，在《前期物业管理服务协议》并未约定物业服务的期限，且原告为涉案小区物业服务的实际提供方的情况下，原告诉请被告支付物业管理费于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告提供的物业服务不合格，存在瑕疵，据此拒绝缴纳相关费用的问题。本院认为，尽管原告对涉案小区的管理在某些方面存在一些瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，且被告并未举证证明，涉案物业服务协议中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定，故被告该抗辩本院不予采信。至于被告要求追加元海公司为第三人，由于本案系物业服务合同纠纷，元海公司并非合同相对人，被告主张追加元海公司为第三人的意见不成立。综上，本院对被告的抗辩意见不予采纳，原告为被告提供物业管理服务，其有权向被告主张物业管理�务费，根据双方一致确认的欠费期间，被告应向原告缴纳2015年12月1日至2018年2月28日的住宅管理费合计6295.86元（2元/月/平方米×116.59平方米×27个月），原告主张合法有据，本院予以支持。关于公摊电费。首先，原告举证的电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性，且分摊电费金额亦未超出发票金额；其次，原告列明了公摊电费的构成和明细；再次，被告并未举证证明原告计算公摊电费的公式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。综上，被告关于公摊电费的异议不成立，本院对原告主张的2015年9月3日至2018年1月1日的公摊电费718.44元予以确认。至于原告主张的违约金，原、被告签订的《委托扣划物业管理费协议》已经明确约定被告应于每月5-12日缴纳物业管理费，现被告逾期交纳，根据约定，原告有权收取违约金。又因该委托扣划协议未约定违约金的具体计算标准，本案中，并无证据证明原告存在除物业服务费利息损失外的其他损失，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及被告的过错程度，本院确定违约金的具体计算标准为中国人民银行同期贷款基准利率。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李彩芹于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年12月1日至2018年2月28日佛山市禅城区湖景路26号十八座301房住宅管理费6295.86�及违约金（违约金以每月233.18元为本金，自欠费月的13日起按中国人民银行同期贷款基准利率分段累计至清偿所欠物业费之日止，即2015年12月的物业服务费的违约金自2015年12月13日起计，如此类推）；二、被告李彩芹于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年9月3日至2018年1月1日的公摊电费718.44元；三、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李彩芹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由原告佛山市汇银物业管理有限公司负担7元，被告李彩芹负担18元。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一八年六月二十五日书记员 张春兰书记员 原洁萍