河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终4733号上诉人（原审第三人）：李亚平，男，1954年12月28日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：许武常，河南福聚律师事务所商丘分所律师。被上诉人（原审原告）：房亚涛，男，汉族，1983年7月13日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市长江置业有限公司，住所地：河南省宁陵县，统一社会信用代码：91411423558336339W。法定代表人：吴问军，该公司经理。委托诉讼代理人：朱博，男，汉族，1979年11月10日出生，住河南省虞城县。系该公司员工。上诉人李亚平因与被上诉人房亚涛、商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2017）豫1423民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李亚平上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案中房屋不是长江置业公司向李亚平借款的抵押物，是长江置业公司基于《商品房买卖合同》出卖给李亚平的标的物。即使在李亚平与长江置业公司基于同一笔款项先后签订了《借款协议》和《商品房买卖合同》，在协议均有效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了民间借贷和商品房买卖两个法律关系。当借款到期后，借款人不能按期偿还借款，李亚平要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。2.长江置业公司是在其明知无法偿还李亚平借款及利息的情况下，以其所欠李亚平借款本金及利息转化成购房款为前提，双方在合意后签订了《商品房买卖合同》，后又积极主动到当地房管部门办理备案登记，可以说明双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示。3.本案系房亚涛与长江置业公司恶意串通制造的虚假诉讼。二被上诉人之间签订的商品房买卖合同未办理备案登记。原审认定房屋已经交付房亚涛也是没有任何事实和法律依据的，因为该房屋未经相关部门验收合格。商品房预售的备案登记制度，本身就是为保护购房者的合法权益，维护不动产交易安全，李亚平与长江置业公司签订的商品房买卖合同已办理备案登记，故涉案房屋属于李亚平所有。原审认定李亚平与长江置业公司签订《商品房买卖合同》无效明显错误。房亚涛、长江置业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。房亚涛向一审法院起诉请求：1.确认长江置业公司与李亚平签订的商品房买卖合同无效；2.确认房亚涛与长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认房亚涛为该合同中约定的巴黎春天小区第12幢1单元202号住宅房的所有权人；3.判令李亚平协助长江置业公司撤销编号为NL2014-BLCT0812的商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助房亚涛办理完成巴黎春天小区第12幢1单元202号房屋所有权转移登记，将所有权登记在房亚涛名下；4.诉讼费用由长江置业公司负担。一审法院认定事实：长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区。长江置业公司与房亚涛签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：房亚涛选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第12幢1单元2层202号房屋，建筑面积137.2平方米，单价1950元每平方米，总价款267540元。长江置业公司应当在2013年12月31日前将该商品房交付房亚涛使用；长江置业公司逾期交房的违约责任，长江置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江置业公司的责任，房亚涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房亚涛不退房，长江置业公司按已付房价款的0.5%向房亚涛支付违约金。房亚涛于2013年10月16日一次性交清了267540元购房款，长江置业公司为房亚涛出具了一份购房款收据。房亚涛与长江置业公司买卖的涉案商品房竣工后，长江置业公司于2015年9月9日将约定的商品房交付给房亚涛使用，但长江置业公司却至今不为房亚涛办理房屋所有权转移登记，使房亚涛至今未能取得房屋所有权证。另查明，长江置业公司之所以拖延不给房亚涛办理相关手续和房屋所有权登记，是因为长江置业公司将该房用于其与李亚平的民间借贷担保，并以签订房屋买卖合同及对该房屋买卖合同进行备案的形式登记在李亚平名下，且向房亚涛隐瞒了该事实。长江置业公司于2014年8月19通过商丘市安泰投资担保有限公司与李亚平建立了借款合同关系，长江置业公司与李亚平、商丘市安泰投资担保有限公司签订了《民间借贷合同》、还款计划书，出具了借款借据，李亚平出具了收到利息证明，商丘市安泰投资担保有限公司出具担保函一份，《民间借贷合同》约定：长江置业公司向李亚平借款150000元，借款期限为三个月；为保证债权债务的顺利履行，借款人自愿将其所拥有的位于宁陵县政府西侧、珠江路/泰山路东南角巴黎春天小区全部门面房产作为履约担保，此商业用门面房5000余平方。长江置业公司与李亚平签订借款合同后，未用借款合同约定的门面房进行抵押，长江置业公司与李亚平以签订编号为NL2014-BLCT0812《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第12幢2层201、202号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；李亚平没有按照双方签订编号为NL2014-BLCT0812《商品房买卖合同》中的约定支付购房款，长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给李亚平。并于2014年8月19日向李亚平支付利息2700元。一审法院认为，房亚涛与长江置业公司签订《商品房买卖合同》，约定房亚涛选购的住宅房位于宁陵县人民路北侧××春天小区××单元××号房屋，建筑面积137.2平方米，单价1950元每平方米，总价款267540元。房亚涛按双方合同约定已经交清全部购房款，长江置业公司出具有收据并在房屋竣工后已经将房屋交房亚涛使用，房亚涛与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，依法成立，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。且已经实际交付，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，长江置业公司应当协助房亚涛办理商品房登记手续，房亚涛要求长江置业公司履行合同、协助办理商品房登记手续的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。依照我国民法规定的基本原则：意思表示真实是确定民事法律行为的构成要件，意思表示不真实必然影响民事法律行为的效力。本案长江置业公司与李亚平签订的商品房买卖合同及备案行为，是基于长江置业公司借李亚平现金而提供担保的真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”的规定，长江置业公司与李亚平所签订的编号为NL2014-BLCT0812的《商品房买卖合同》及合同备案登记，并非双方的商品房买卖行为的真实意思表示，且李亚平在合同签订后没有履行该合同约定支付购房款的义务，买卖的意思表示不真实，买卖合同不成立；同时依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定,意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案长江置业公司与李亚平虽然签定了买卖合同，但买卖是双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意中，实际是双方对借贷关系设定的抵押，且该虚假行为可能损害国家、集体或第三人利益，依照我国民法的原则，双方设定的商品房买卖行为的效力应为无效；而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“第三人在抵押合同中约定，债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，且本案中长江置业公司与李亚平签订的编号为NL2014-BLCT0812的《商品房买卖合同》及合同备案登记，系长江置业公司与李亚平以合法形式掩盖其借款抵押的非买卖行为的目的，同时设定的抵押约定了抵押权人在债务履行期届满前债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，也已经实际损害了房亚涛的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，长江置业公司与李亚平签订的编号为NL2014-BLCT0812的《商品房买卖合同》及备案登记的行为系无效法律行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始就没有法律约束力”的规定，李亚平依法具有协助长江置业公司办理涉案商品房买卖合同备案撤销登记的义务，故房亚涛要求李亚平协助长江置业公司为房亚涛办理完成商品房买卖合同备案登记、长江置业公司在具备办理房产证条件时协助房亚涛办理完成房屋所有权转移登记、将该房屋的所有权登记在房亚涛名下的诉讼请求依法应当予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，判决：一、房亚涛与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》有效；房亚涛为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××号住宅房的房屋所有权人；二、长江置业公司与李亚平签订的编号为NL2014-BLCT0812的《商品房买卖合同》无效；三、李亚平协助长江置业公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0812的《商品房买卖合同》备案登记；四、长江置业公司在具备办理房产证条件时协助房亚涛办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在房亚涛名下。一审案件受理费100元，由长江置业公司负担。二审中，上诉人李亚平申请对被上诉人房亚涛与被上诉人长江置业公司签订的《商品房买卖合同》及收据的书写时间进行司法鉴定，本院经技术部门委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，作出西政司法鉴定中心（2018）鉴字第1563号司法鉴定意见书，结论为：1.不能确定送检的“2013年10月16日”、买受人为“房亚涛”的《商品房买卖合同》原件上手写字迹的形成时间；2.不能确定送检的“2013年10月16日”、编号为“№5581452”的《收据》手写单第二联原件上复写字迹的形成时间。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，商品房备案登记属于行政管理手段，是为防止开发商一房二卖的恶意行为而设置的制度，但对于备案之前的出卖行为没有对抗效力。被上诉人房亚涛与被上诉人长江置业公司之间的商品房买卖合同早于上诉人李亚平与被上诉人长江置业公司签订的合同，经申请司法鉴定，不能确定形成时间，因此没有证据证明被上诉人房亚涛与被上诉人长江置业公司之间存在恶意串通行为。原审认定被上诉人房亚涛与被上诉人长江置业公司之间签订的合同合法有效，并判决予以履行正确。综上所述，李亚平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，鉴定费3800元，由上诉人李亚平负担。本判决为终审判决。审 判 长  代恭伟审 判 员  曹燚森代理审判员  刘瑞英二〇一八年七月十七日书 记 员  李登攀