上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39275号
原告黄玉昌，男，1955年5月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。
被告上海高桥上炼运输有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆文华，董事长。
委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。
委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。
第三人上海市浦东新区高行镇高西村民委员会，住所地上海市浦东新区。
法定代表人张国民，村民委员会主任。
委托代理人许王军，上海瀛泰律师事务所律师。
原告黄玉昌与被告上海高桥上炼运输有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，2014年11月19日经被告上海高桥上炼运输有限公司申请，本院依法追加上海市浦东新区高行镇高西村民委员会为本案第三人，本案依法适用简易程序，后因案件审理需要转普通程序审理，并于2014年11月19日、12月23日、2015年8月12日、9月23日公开开庭进行了审理。原告黄玉昌的委托代理人周卫良、刘清华、被告上海高桥上炼运输有限公司的委托代理人杨越峰、冯超、第三人上海市浦东新区高行镇高西村民委员会的委托代理人许王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉昌诉称，原、被告于2010年5月23日签署了《场地租赁协议》，原告将位于高行镇行南路XXX号原石灰厂内场地3，900平方米及房屋租借给被告使用，租赁期限为三年，自2010年5月8日至2013年5月8日，租金每年人民币（以下币种相同）30万元，先付后用。协议还对双方的权利义务做了具体约定。协议签署后，原告按约将场地、房屋交由被告使用，但被告却一直未能按约定及时足额支付租金。2013年5月8日协议期满，由于被告一直拖欠租金未付清，故双方未续签协议，原告多次要求被告结清租金及各项费用并迁离，但被告一直不予理睬，至今尚欠租金9万元及2013年5月9日起的使用费20万元未付，尤为恶劣的是，被告居然在2014年8月1日将该场地内属于原告的4间门面房（包括该部分房屋土地使用权）违法转让给案外人。鉴于被告的一再违约行为，原告委托律师向被告发律师函，要求被告在2014年9月1日前搬离所占用的行南路XXX号场地及房屋，将场地及房屋归还给原告，并结清所欠租金及场地使用费等，被告不予理睬，拒不搬离。原告认为租赁期满后，被告违法占用原告场地房屋，而且违法擅自将所占用的房屋私下出售谋取利益，严重侵害了原告的合法权益，为此特向法院提起诉讼，要求判令被告：1、从行南路XXX号西侧场地的土地房屋中迁出，将土地房屋归还原告；2、支付原告2013年5月8日之前的租金9万元；3、支付原告从2013年5月9日起算至实际归还之日的房屋使用费，按照年租金15万元的标准计算；4、承担本案诉讼费。
被告上海高桥上炼运输有限公司辩称，被告承租的系争场地和房屋权属归第三人。原告与第三人的租赁合同于2013年12月31日已到期，从2014年1月1日起原告对系争场地和房屋丧失使用权和出租收益权，无权向被告主张诉请的相关内容。被告已实际向原告支付了2014年5月之前的费用，不存在拖欠租金和场地使用费的情形。2014年1月1日起的费用被告应向第三人支付，原告无权收取。
第三人上海市浦东新区高行镇高西村民委员会述称，对原告诉称的事实无异议，相关诉请由法院判决。
经审理查明，2009年4月24日第三人（甲方）与原告（乙方）签订了《土地租赁协议》，约定：1、甲方将油车生产队土地面积3，330平方米租赁给乙方作经营使用；2、租期为2009年1月1日起至2013年12月31日止；3、全年租赁费5万元，支付方式为当年的12月31日之前一次性付清；4、乙方在租赁期间所发生的水电等一切费用均由乙方承担；5、乙方在租赁期间内，未经甲方同意不得转让、转租、转包给他人使用……。2010年5月23日原告（甲方）与被告（乙方）就坐落于上海市浦东新区行南路XXX号（原马路桥石灰厂）内土地及厂房的租借事宜签订了《场地租赁协议》，协议约定：1、甲方将行南路XXX号（原马路桥石灰厂）内土地3，900平方米（包括房屋）等租借给乙方使用；2、租赁期限为三年，自2010年5月8日至2013年5月8日止，但乙方续签租金不变（甲方上交上级的租金如有上调增幅，增幅部分由乙方承担）；3、租金为每年30万元（税收由乙方支付），甲方不提供租金发票，乙方必须以现金支付甲方；4、付款时间为先付后用，第一次付款在每年5月10日之前首付15万元整，第二次付款在每年11月25日之前付清15万元，延期30天付款作无条件终止协议；5、租赁期间，乙方对甲方所建财产负责管理好并按规定做好治安、消防、卫生工作；6、乙方在甲方厂区内新搭建的临时建筑在租赁期限内，如遇市政动迁，国家建设开发所需要双方需无条件终止协议的履行，如有赔偿则归乙方所有……；8、如乙方提出不再经营甲方场地时，乙方在甲方厂区内投入的临时建筑无条件归甲方所有，如甲方提出，甲方对乙方的临时建筑作有价赔偿。2012年7月25日被告向第三人及浦东新区高行镇人民政府提出了《申请厂房修建报告》，要求对行南路XXX号原有厂房和宿舍重新修建，修建房屋为原有占地面积246平方米，第二层300平方米，重新修建标准为钢结构厂房。之后第三人与浦东新区高行镇人民政府同意了被告的申请。2013年10月13日第三人（甲方）与案外人上海凌发废旧物资回收有限公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：1、甲方将油车生产队土地面积1，665平方米租赁给乙方作经营使用；2、租期为2013年10月1日起至2016年9月30日止；3、全年租赁费2.50万元等。2013年11月21日第三人（甲方）与原告（乙方）重新签订了《土地租赁协议》，约定：1、甲方将油车生产队土地面积1，665平方米租赁给乙方作经营使用；2、租期为2014年1月1日起至2016年12月31日止；3、全年租赁费2.50万元等。2014年8月21日原告向被告发出了律师函，提出双方的《场地租赁协议》于2013年5月8日期满，双方未续签协议，被告未支付场地房屋使用费，经原告催促也不予理睬，2014年8月1日更是将场地内的房屋（包括该部分房屋土地使用权）违法转让给他人，为此要求被告于2014年9月1日前搬离所占用的行南路XXX号场地及房屋并纠正擅自转让门面房的违法行为，将场地和房屋交还原告并结清所欠租金及场地使用费。
另查明，2005年10月31日原告（甲方）与案外人上海浦东沪欣汽车修理厂（乙方）就系争场地与厂房签订了《场地租赁协议》，约定“乙方在厂区内新搭建的和临时搭建的建筑，合同到期后归甲方所有，……”。
庭审中，经被告申请本院依法委托上海东方投资监理有限公司对坐落于上海市浦东新区行南路XXX号西面场地上建有的钢结构标准车间厂房、二层建筑面积1，424平方米及砖木框架标准车间二层厂房建筑面积606平方米进行鉴定。2015年7月18日上海东方投资监理有限公司出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为鉴定造价为775，739元［包括钢结构标准厂房（钢结构1、2012年7月）鉴定造价317，710元、残值金额185，331元，钢结构标准厂房（钢结构2、2013年3月）鉴定造价346，349元、残值金额230，899元，水电安装（钢结构2、2013年3月）鉴定造价28，887元、残值金额19，258元，装修工程（砖混结构1、2010年3月）鉴定造价59，815元、残值金额9，969元，水电安装（砖混结构1、2010年3月）鉴定造价2，978元、残值金额496元］；争议部分鉴定造价为229，099元（砖混结构2的建筑工程、水电安装，砖混结构1的建筑工程），残值金额为85，552元。被告预付了鉴定费45，000元。
原告对鉴定报告提出：1、鉴定部门对鉴定的范围不明确，部分鉴定内容属于原告原有建筑；2、鉴定报告的汇总表中无争议部分的钢结构（1）（即一层建筑）、钢结构（2）（即两层建筑）均为被告翻建，但被告翻建之前拆除了原告原搭建的彩钢板天棚和原有砖混结构厂房，且上述建筑被告均是超审批标准建造；无争议部分的装修工程和水电工程都不是被告施工，对上述建筑的造价无异议，但这些建筑都是违法建筑；3、对争议部分的砖混结构（2）是原告之前的租户上海沪欣汽车修理厂建造，不是被告建造，根据原告和该租户的租赁合同约定，合同到期后，该建筑物归原告所有，砖混结构（1）是原告建造，是在出租给被告之前就有，不是被告建造，对争议部分建筑物的造价金额没有异议；4、被告是自己搭建的钢结构建筑，工程造价中不应包含税金、规费、文明施工这三笔费用。
被告认为鉴定报告中有争议部分和无争议部分的建筑都是被告建造，对鉴定报告的造价没有异议，但提出鉴定报告漏评估了现被告在钢结构建筑外空地上的1，000多平方米水泥场地的造价，另外一块地块上有6个门面房和部分厂房没有评估，对鉴定报告中的造价和残值计算标准无异议。
第三人对鉴定报告提出2012年被告向第三人申请改建返修房屋，当时第三人批准被告修建的是占地246平方米和两层300平方米的钢结构厂房，鉴定报告中超过审批范围的属于违章建筑。对鉴定报告的造价和残值计算无异议，原、被告的租赁合同2010年5月8日开始，但鉴定单位的人工单价采用期限有2002年5月、2006年6月、2010年3月的表述，所以印证了原告所指出的建筑不可能是被告建造，其余意见与原告的质证意见相同。
鉴定人员对上述异议答复为：上海市浦东新区行南路XXX号西面场地上钢结构建筑有二栋，一栋为一层的，一栋为二层的，面积为1，424平方米，砖木结构的建筑也分二块，一个是砖木框架标准车间二层建筑，另一个是门口的一层办公用房。鉴定报告的造价中没有考虑被拆除的原有建筑物的造价和拆除成本，对于税金、规费、文明施工是统一按照定额计算，不考虑实际发生费用，对于相关建筑物建造时间鉴定人员只能根据合同和相关图纸进行判断，肉眼是无法看出的，被告仅提交一个申请造房批复，没有提交建设施工合同和相关图纸，系争工程的工程量是鉴定人员根据现场测定，价格根据现行定额。钢结构建筑范围内的混凝土场地已经评估在总造价内，被告提出钢结构建筑外的空地上的混凝土场地，经鉴定人员踏勘现场，无重新浇铸的场地，所以没有计算在总造价内。鉴定单位对系争的1，600多平方米的地块上所有的建筑进行了评估，原、被告对现有四栋建筑是由谁建造的存在争议，但鉴定单位无法区分建筑物是由谁建造，对于砖木结构的建筑因原告提出属其建造，建造期限分别是2002年、2006年、2010年3月之前所以鉴定单位在套定额时引用了相关年份的数据，钢结构建筑是根据批复之后的日期计价。被告提到相关门面房等不在法院委托评估的场地范围中。
原告对诉讼请求明确为：1、原、被告之间的合同于2013年5月8日到期，租赁期间被告将其中的1，665平方米厂房土地转租给了案外人上海凌发废旧物资回收有限公司，2013年10月1日第三人经原告同意把3，900平方米中的1，665平方米（即被告转租给上海凌发废旧物资回收有限公司部分）直接出租给了案外人上海凌发废旧物资回收有限公司，其余的场地、厂房原告和第三人于2013年11月22日续签了租赁合同。原、被告租赁合同已经到期终止，原告现请求处理合同终止后的后果，因原告实际承租的是浦东新区行南路XXX号西侧的土地、厂房，故要求被告从行南路XXX号西侧土地和建筑中迁出，对于被告改建的钢结构建筑需进行补偿的，原告同意按照残值补偿，残值应计算至法院判决之日止，其中争议部分的财产属原告所有，不同意补偿被告；2、2013年5月8日之前被告欠付39万元租金，2013年5月28日被告支付了30万元，所以2013年5月8日之前被告尚欠租金9万元未付，该租金被告应予支付；3、原、被告合同是2013年5月8日到期，约定的年租金为30万元，2013年10月1日被告承租的场地房屋面积的一半由上海凌发废旧物资回收有限公司与第三人直接建立了租赁关系，故要求被告支付的使用费按照年租金的一半15万元计算，从2013年5月9日起算至实际归还之日（实际原告在主张使用费的时候已经放弃了4个多月的使用费）。原告未申请对被告实际使用面积进行鉴定。
被告则提出，目前系争土地和房屋属于动迁范围内，不同意搬迁，如果被告应予搬迁，原告应当按照鉴定结论中有争议部分和无争议部分的造价总和补偿被告，且不是按照残值计算；2、根据被告现提交的证据可以反映，被告已经付清了2012年5月8日至2013年5月8日的租金，同时根据合同约定，租金为半年一付，先付后用，按此付款方式，2012年5月7日之前的租金已经超过诉讼时效，原告于2014年8月21日发出律师函时也已经超过诉讼时效，不存在诉讼时效中断的情形，所以被告租金已经全部付清；3、被告确认租赁合同上记载的场地房屋面积为3，900平方米，但实际使用的面积是超过3，900平方米，被告转租给上海凌发废旧物资回收有限公司的使用面积将近2，500平方米，被告租赁使用的面积大于1，665平方米，但不超过2，000平方米，2013年10月1日被告承租的场地房屋面积的东侧部分由上海凌发废旧物资回收有限公司与第三人直接建立了租赁关系，对原告认为被告实际使用面积为1，995平方米不予确认，不同意按照年租金30万元的50%支付使用费。另，被告为证明付清租金的证据中2012年1月5日的收据上记载了“2011年度土地租费”，证明付清2010年6月1日至2011年11月30日租金的《承诺书》上的签名为“杨孝清”。
第三人确认当初出租给原告的场地面积虽写的是3，330平方米，但实际面积是3，900平方米。原告另提出“杨孝清”是被告的负责人，其签名的《承诺书》不具有证明效力。
认定上述事实，由经庭审质证的《场地租赁协议》、《资产转让合同》、银行转账凭证、律师函、《土地租赁协议》、申请厂房修建报告、短信打印件、收据、收条、转账凭证、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告于2010年5月23日签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。协议约定合同期限至2013年5月8日届满，之后原、被告双方未续签合同，被告虽未从租赁的场地迁出，但2013年10月1日被告原租赁的部分场地和厂房由第三人另行出租给了案外人，原、被告之间未继续履行原签订的租赁协议，未建立不定期租赁关系，所在双方的租赁期限届满的情况下，原告要求被告从租赁的场地和厂房中搬迁并无不当，且并无证据证明系争地块已在动迁范围，故原告要求被告搬迁的诉讼请求本院应予支持。租赁期间被告经第三人和相关部门批准翻建钢结构的厂房，双方未约定该翻建的建筑在租期届满后的归属，故被告要求原告对此进行补偿本院应予支持，至于补偿的范围，由于被告无证据证明鉴定范围内砖木结构的厂房和平房及该场所相应的水电安装、装修系由其施工建造，故被告要求原告对此建筑、装修等进行补偿的意见本院不予采纳。被告提出未予评估的另一地块的建筑不属于本案审理的范围。对于被告所翻建的钢结构建筑的补偿金额问题，经鉴定钢结构厂房建筑及相应水电安装鉴定造价为692，946元，残值为435，488元，该钢结构建筑建成后被告使用至今，所以被告搬迁后可获得的应是残值的金额补偿（即435，488元），原、被告各自就补偿金额的观点本院不予采纳。协议约定租金支付的方式为先付后用，被告提交的2012年1月5日的收据记载收取“2011年度土地租费”，其余付款单据未记载付款指向的租赁期间，因被告未向本院提交其已将租期内的租金全部付清的证据，而原告要求被告支付2013年5月8日之前租金9万元的诉讼请求并未超过诉讼时效，对此诉请本院予以支持。对于被告应支付的场地、厂房的使用费标准问题，由于被告现实际使用的是原租赁协议的部分场地，被告确认使用面积大于1，665平方米，但不到1，995平方米，原告要求按照全部面积的一半计算使用费显属不合理，同时由于原告未对此面积申请鉴定，故对于使用费本院酌情确定为按125，188元／年计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十三条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海高桥上炼运输有限公司于本判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区行南路XXX号西侧场地的土地、房屋（建筑）中搬出，将上述地块交还原告黄玉昌；
二、被告上海高桥上炼运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄玉昌2013年5月8日之前的租金9万元；
三、被告上海高桥上炼运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄玉昌2013年5月9日起至被告上海高桥上炼运输有限公司实际迁出时止按125，188元／年计算的使用费；
四、原告黄玉昌于本判决生效之日起三十日内支付被告上海高桥上炼运输有限公司钢结构建筑（包括相应的水电安装）的补偿款435，488元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，650元，由被告上海高桥上炼运输有限公司负担，鉴定费45，000元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 高天明
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年十二月八日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。