广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1803民初1267号
原告(反诉被告):清远市怡德物业管理有限公司。住所地：清远市清新区（阳光丽居）。
法定代表人：温建华，总经理。
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯杰，男，汉族，住清远市清新区，公民身份号码：×××0616。
原告清远市怡德物业管理有限公司（以下简称怡德物业公司）诉被告冯杰物业服务合同纠纷一案,本院2016年4月25日受理后，由审判员陈兆平依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵子恒、被告冯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡德物业公司诉称，冯杰是清远市清新区金色家园H栋1梯505号房(建筑面积:145.01平方米)的业主。
2010年2月1日，与上述物业开发商清新县豪城房地产开发项目有限公司（以下简称豪城地产公司）签订《金色家园商住小区物业管理协议》约定，受物业开发商委托管理上述物业，物业管理费由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准:(1)住宅:0.45元/月/平方米;(2)业主或开发商的地下停车位每月35元/个;(3)临时停放小车白天5元/次起步。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一缴纳滞纳金；委托期限自2010年2月1日起至业主委员会成立止。合同签订后，2010年2月依约对金色家园小区进行管理，2013年12月31日撤出。冯杰自2010年12月1日起，没有支付各项管理费，拖欠各项管理费共1958元，经多次催收未果。冯杰反诉的电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元，已在2012年10月前的应付公摊费用中扣除。请求:1、冯杰支付拖欠2013年1月至12月物业管理费689元，2013年9月至10月水费111元、垃圾费16元，2010年12月至2013年12月公摊费1055元；2、驳回冯杰的反诉请求；3、本案的诉讼费用由冯杰承担。
原告怡德物业公司提交的证据：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书，拟证明诉讼主体资格；
二、人口信息查询表，拟证明诉讼主体资格；
三、房屋登记查询证明，拟证明冯杰是金色家园小区的业主之一；
四、《金色家园商住小区物业管理协议》、补充协议，拟证明与冯杰存在物业管理合同关系；
五、管理费收费本，拟证明提供物业管理服务，大部分业主缴纳物业管理费；
六、2011年-2013年公共设施费用分摊公布表、2011年-2013年电梯分摊公布表，拟证明电梯公摊费及公共设施分摊费用的计算依据及具体金额；
七、金色家园水费一览表、二次供水计算方法，拟证明水费的计算依据及计算方法；
八、《关于县城居民清洁服务收费问题的通知》（清新县人民政府【1998】44号），拟证明根据相关文件要求，每户居民每月应缴付垃圾费8元。
被告冯杰答辩及反诉称,1、承认欠怡德物业公司2013年1月至12月物业管理费689元，2013年9月至10月水费111元、垃圾费16元。按合同约定，最后缴费期限为2013年12月10日。从2013年12月10日起，怡德物业管理公司于2016年4月25日提起诉讼，已超过诉讼时效期限2年，应不予保护。2、对于公摊费1055元，怡德物业公司没有任何计费标准及计费依据，不予认可。3、2010年10月30日，怡德物业公司预收电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元，应予返还。请求：1、怡德物业公司返还电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元；2、驳回怡德物业公司诉讼请求；3、本案诉讼费用由怡德物业公司负担。
被告冯杰提交证据：
收款收据2张，拟证明2010年10月30日，怡德物业公司预收电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元。
经审理查明，金色家园商住小区的建设单位（开发商）是豪城地产公司。2010年2月1日，怡德物业公司与豪城地产公司签订《金色家园商住小区物业管理协议》约定，豪城地产公司委托怡德物业公司管理金色家园商住小区物业。一、物业服务的范围。在物业管理区域，物业管理服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收材料；9、配合街道办事处、居委会、派出所等政府部门及企事业单位在小区内开展的职能管理事务或公益事务；10、车位场地使用服务；11、房屋租赁服务。二、物业服务费用。物业管理服务费采用包干制，合同所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、管理人员的工资己包含在物业管理服务费中（电梯日常维护费、年检费、维修配件费、每天运行的电费和二次供水的水、电费，设施的日常维护检查、检修费均由业主共同负担)。物业管理费由业主按拥有物业房地产权证登记的建筑面积交纳，具体标准:(1)住宅:0.45元/月/平方米;(2)业主或开发商自有的地下停车位每月35元/个;(3)临时停放小车，白天5元/次起步。应于每月10日前交纳，逾期按每天应交费用的千分之一缴纳滞纳金。业主如委托维修养护其专用部位、专用设施的，收费标准与业主商定。物业服务费主要用于以下开支:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(注:不包括零配件及材料购置费用);(3)物业管理区域清洁卫生费用;（清洁用品的购置费用）；(4)物业管理区域绿化养护费用(绿化用品的购置费用);(5)物业管理区域秩序维护费用(所需用品的购置费用);(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)法定税费；(9)物业管理企业的利润；管理费盈余或亏损由怡德物业公司享有承担。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场所的维修、养护费用:1、房屋共用部位、共用设施、设备的运行养护费用，由怡德物业公司承担(由物业管理费中开支)；大中修费由物业使用人或业主承担:更新费用由业主承担；2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的护费用，由怡德物业公司承担（由物业管理费中开支);维修费由物业使用人或业主承担:更新费用由物业使用人或业主承担；3、公共绿地的养护费由怡德物业公司承担(由物业管理费中开支)改造、更新费用，由物业使用人或业主承担；4、附属配套建筑和设施的养护费用由怡德物业公司承担(由物业管理费中开支)；维修费由物业使用人或业主承担；更新费用由物业使用人或业主承担。合同在履行中发生争议，向仲裁委员会申请仲裁。
自2010年2月起，怡德物业公司为各业主提供物业服务。2012年10月，业主委员会成立。2013年12月31日，怡德物业公司终止物业服务。
冯杰是清远市清新区金色家园H栋1梯505号房(建筑面积:145.01平方米)的业主，拖欠2013年1月至2013年12月物业管理费783.05元（0.45×145.01×12）、2013年9月至10月水费111元、垃圾费16元。
期间，怡德物业公司在2010年10月30日预收冯杰电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元。
2015年12月28日，怡德物业公司向本院递交起诉状，请求冯杰支付物业管理费等，后撤回起诉。
以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录为证。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力。豪城地产公司与怡德物业公司签订《金色家园商住小区物业管理协议》，是双方的真实意思表示，除约定发生争议向仲裁委员会申请仲裁的地域不明确，不能选定明确的仲裁机构，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条关于“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁;当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”的规定，应认定该仲裁条款无效外。其他条款内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同有效条款对业主冯杰具有法律约束力。二、物业管理（服务）费、水费、垃圾费。2013年12月31日，怡德物业公司终止提供物业服务，诉讼时效期间从2014年1月1日重新开始计算。2015年12月28日，怡德物业公司向本院递交起诉讼状，诉讼时效中断，诉讼时效期间从2015年12月29日再次重新计算。冯杰称怡德物业公司请求超过二年诉讼时效期间应不予支持。综上所述，冯杰支付怡德物业公司物业管理费783.05元、水费111元、垃圾费16元。诉讼中，怡德物业公司请求冯杰支付物业管理费689元，是对权利的自行处分，应予支持。三、关于公摊费的支付。怡德物业公司为该主张提交的证据仅为计算方法，没有代为支付上述款项的原始凭证及应向全体业主公示分摊的证据，该主张应不予支持。四、关于预收电梯电费保养、年审费、梯灯费。怡德物业公司没有提交证据证明已支出上述费用，冯杰主张怡德物业公司返还预收电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告冯杰应付原告清远市怡德物业管理有限公司物业管理费689元、水费111元、垃圾费16元。
二、驳回原告清远市怡德物业管理有限公司其它诉讼请求。
三、原告清远市怡德物业管理有限公司应返还被告冯杰的原告清远市怡德物业管理有限公司预收的电梯电费500元、保养、年审费500元、梯灯费100元共1100元。
一、三项合计，原告清远市怡德物业管理有限公司应返还被告冯杰款项284元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清。
本案受理费25元，由被告冯杰负担。反诉费25元由原告清远市怡德物业管理有限公司负担。受理费、反诉讼费分别由原告清远市怡德物业管理有限公司、冯杰已预交。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 陈兆平
二〇一六年七月十三日
书记员 张宇航
附法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》
第业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
五、《中华人民共和国民事诉法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
六、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。