上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37197号
原告（反诉被告）姜娅雯。
委托代理人赵海清，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）瞿伟强。
被告（反诉原告）曹静芳。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人李新生，上海市华荣律师事务所律师。
原告姜娅雯诉被告瞿伟强、曹静芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，被告在答辩期间提起反诉，本院受理后，本案依法适用简易程序，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜娅雯的委托代理人赵海清、被告（反诉原告）瞿伟强、曹静芳的共同委托代理人李新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜娅雯诉称，2013年8月9日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定被告将位于上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给原告，房屋总价款为人民币119万元（以下币种相同），买卖合同中约定的转让价为85万元，差价部分34万元作为装修、家电补偿给被告。《买卖合同》约定在2013年9月30日前办理产权过户手续。《买卖合同》补充条款（一）约定双方在此房产交易涉税项目审核完毕且原告办妥贷款手续后7个工作日内至房产交易中心办理房屋过户手续。鉴于过户时间有前述两条约定，原告在签署《买卖合同》时曾就此询问中介公司，中介公司称过户时间以《买卖合同》补充条款一约定为准。合同签订后，原告支付房款80万元。原告需先出卖自己原有房屋才能办理系争房屋的贷款手续及过户手续，原告于2013年9月25日办理原有房屋产权过户手续。交易中心告知需15个工作日才能审税完毕。2013年9月20日，原告委托中介告知被告，因前述原因，原告需更长时间办理贷款手续，希望被告予以配合和谅解，被告表示同意。2013年10月10日，原告委托中介告知被告，原告可以筹款去办理过户手续，被告表示等原告办理贷款后过户无妨。之后，被告通过中介表示，因房价上涨，不同意按照原价出售，要求原告按照市场现价补足差价后才同意与原告办理产权过户手续。现向法院起诉要求：一、判令被告协助原告办理将上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下的相关手续；二、判令被告将上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋交付给原告；三、诉讼费由被告负担。
被告瞿伟强、曹静芳共同辩称，根据合同约定，原告应在2013年9月30日过户前将房屋尾款通过贷款或现金方式支付给被告，原告至今没有履行付款义务，因原告逾期付款超过15日，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告瞿伟强、曹静芳共同反诉称，2013年6月24日，反诉原、被告签订《房地产买卖居间协议》。2013年7月21日，反诉原、被告签订《补充协议》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋转让给反诉被告，房屋总价款为119万元，买卖合同中约定的转让价为85万元，差价部分34万元作为装修、家电补偿给反诉原告。因反诉被告迟延付款，反诉原、被告于2013年8月9日签订《买卖合同》，约定反诉被告于2013年9月30日办理产权过户手续前办理贷款手续或补足贷款差额，反诉被告未按约付款的，应按未付款金额的日万分之五标准支付违约金，逾期超过15日，除向反诉原告支付违约金外，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告按照房屋总价款的20%支付赔偿金。反诉被告怠于履行自己义务，逾期支付房款尾款超过15日，至今未付。反诉原告通过口头、短信、书面挂号信等形式通知反诉被告解除《买卖合同》并要求反诉被告承担违约责任。现向法院起诉要求：一、判令解除反诉原、被告于2013年8月9日签订的《上海市房地产买卖合同》以及2013年7月21日签订的《补充协议》。二、判令反诉被告支付以38万元为本金，自2013年10月1日起按照日万分之五的标准计算至2013年10月15日止的逾期付款违约金；三、判令反诉被告支付解约违约金238，000元（按照总房款119万元的20%计算）；四、诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告姜娅雯反诉辩称，根据合同约定，双方办理产权过户手续的时间应以补充条款（一）约定为准即房产交易涉税项目审核完毕且原告办妥贷款手续后7个工作日内至房产交易中心办理房屋过户手续，而不是以合同第六条约定2013年9月30日前办理产权过户手续为准。反诉原告因房价上涨恶意违约，不配合反诉被告办理贷款手续，故反诉原告要求解除《买卖合同》以及补充协议缺乏合同和事实依据。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2013年6月24日，姜娅雯与瞿伟强、曹静芳签订《房地产买卖居间协议》，约定瞿伟强、曹静芳将位于上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋转让给姜娅雯，房屋转让价为119万元，双方定于2013年7月20日签订《买卖合同》。2013年7月21日，姜娅雯与瞿伟强、曹静芳签订《补充协议》，约定：1、在上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋买卖过程中，瞿伟强、曹静芳售房款为净到手价119万元，在此房屋交易过程中产生的全部交易税费由姜娅雯承担；2、买卖合同值定为85万元，其差额部分34万元作为该房屋的原装修、赠送家电家具及搬家安置费用补偿给瞿伟强、曹静芳；3、差额部分34万元姜娅雯在双方至交易中心进行房屋过户手续之前以现金方式一次性支付给瞿伟强、曹静芳；4、姜娅雯在2013年7月24日前支付给瞿伟强、曹静芳首付款38万元，2013年9月10日前支付房款40万元（包括做低合同价的差价部分34万元）和买卖合同中付款协议第2条应付的房款6万元。本协议与买卖合同具有同等法律效力，如在房款金额上与买卖合同有冲突以本协议为准。2013年8月9日，姜娅雯与瞿伟强、曹静芳签订《买卖合同》，约定瞿伟强、曹静芳将系争房屋转让给姜娅雯，合同第二条约定房屋转让价款为85万元；第四条约定瞿伟强、曹静芳在2013年10月31日前腾出房屋并通知姜娅雯进行验收交接；第六条约定双方确认在2013年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款约定姜娅雯未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向瞿伟强、曹静芳支付违约金，违约金按姜娅雯逾期未付款金额的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后姜娅雯仍未付款的，除姜娅雯应向瞿伟强、曹静芳支付十五日的违约金外，双方同意还应按以下方式处理：瞿伟强、曹静芳有权单方解除合同。瞿伟强、曹静芳单方解除合同的，应当书面通知姜娅雯，姜娅雯承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。瞿伟强、曹静芳可从姜娅雯已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给姜娅雯，已付款不足违约金和赔偿金部分的，姜娅雯应在接到书面通知之日起五日内向瞿伟强、曹静芳支付。补充条款（一）第1条约定：双方应于此房产交易涉税项目审核完毕且姜娅雯办妥贷款手续后7个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。附件三约定，1、姜娅雯于双方签订《买卖合同》当日支付给瞿伟强、曹静芳房款38万元（含定金）；2、姜娅雯在双方至交易中心进行房屋过户手续当日支付给瞿伟强、曹静芳房款6万元；3、姜娅雯通过银行贷款方式申请40万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给瞿伟强、曹静芳账户；若姜娅雯之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则姜娅雯应于双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给瞿伟强、曹静芳；4、双方对该房屋进行物业交割完毕后当日，姜娅雯支付给瞿伟强、曹静芳尾款1万元。合同签订后，姜娅雯于2013年6月24日支付定金2万元，瞿伟强、曹静芳于当日出具收到定金2万元的《定金收条》；姜娅雯于2013年7月29日支付房款36万元，瞿伟强、曹静芳于同年7月30日出具收到房款36万元的《房款收条》；姜娅雯于2013年9月10日通过中国建设银行转账房款20万元，9月18日通过中国建设银行转账房款22万元。系争房屋至今未办理房屋交接手续。
以上事实由经庭审质证的《买卖合同》、《补充协议》、定金收条、房款收条、中国建设银行转账凭证、房屋状况及产权人信息、通话记录、《房地产买卖居间协议》、解除通知、退款确认书、森兰名佳苑开盘须知、银行卡客户交易查询单等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，姜娅雯与瞿伟强、曹静芳于2013年7月21日签订《补充协议》以及2013年8月9日签订《买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。
针对系争房屋办理转让过户时间该争议焦点，本院分析如下：
姜娅雯主张系争房屋办理转让过户时间应以补充条款（一）约定为准即房产交易涉税项目审核完毕且原告办妥贷款手续后7个工作日内至房产交易中心办理房屋过户手续，而瞿伟强、曹静芳主张系争房屋办理转让过户时间应以合同第六条约定2013年9月30日前办理产权过户手续。本院认为，补充条款（一）未明确具体约定办理产权过户的截止时间，故其未变更合同第六条约定，根据合同前后文理解，补充条款（一）约定的事项应在合同第六条约定的期限前履行完毕，双方最迟办理产权过户的截止时间应为2013年9月30日，故双方仍应按照合同第六条约定的时间办理相关产权过户手续。
本案在审理过程中，姜娅雯自认其与案外人于2013年7月21日签订《上海市房地产买卖合同》出售自有上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋，2013年9月25日办理该套房屋产权过户手续，姜娅雯直至2013年11月9日才具备购买本案系争房屋并办理涉税项目审核的资格，此时早已超过双方约定于2013年9月30日前办理本案系争房屋产权过户手续的时间。姜娅雯未能举证证明在2013年9月30日时因未办理成贷款手续，其已准备好以现金方式补足房屋余款支付给瞿伟强、曹静芳。因姜娅雯未按约与瞿伟强、曹静芳办理产权过户手续并支付房款尾款，已构成违约，瞿伟强、曹静芳有权按约行使解除权。合同解除后，瞿伟强、曹静芳自愿将收取的房款80万元返还给姜娅雯。瞿伟强、曹静芳主张的逾期付款违约金的本金依据、起算日期、计算标准符合合同相关约定，本院依法予以支持。姜娅雯主张合同约定的解约违约金的标准过高，要求法院予以调整，本院结合合同的履行情况、姜娅雯的主观过错程度以及瞿伟强、曹静芳的损失程度等综合因素，酌定姜娅雯支付给瞿伟强、曹静芳解约违约金10万元。
因瞿伟强、曹静芳已根据合同行使解除权，故对姜娅雯再行要求继续履行合同判令瞿伟强、曹静芳协助办理系争房屋的产权过户手续并交房的诉讼请求，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告姜娅雯的全部本诉请求；
二、解除反诉原告瞿伟强、曹静芳与反诉被告姜娅雯于2013年8月9日签订的《上海市房地产买卖合同》以及2013年7月21日签订的《补充协议》；
三、反诉原告瞿伟强、曹静芳在本判决生效之日起十日内返还给反诉被告姜娅雯房款人民币80万元；
四、反诉被告姜娅雯在本判决生效之日起十日内支付给反诉原告瞿伟强、曹静芳以人民币38万元为本金，自2013年10月1日起按照日万分之五的标准计算至2013年10月15日的逾期付款违约金；
五、反诉被告姜娅雯在本判决生效之日起十日内支付给反诉原告瞿伟强、曹静芳解约违约金人民币10万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币12，300元，减半收取计人民币6，150元，财产保全费人民币5，000元，上述共计人民币11，150元，由原告姜娅雯负担。反诉案件受理费人民币2，450元，由反诉原告瞿伟强、曹静芳负担人民币150元，反诉被告姜娅雯负担人民币2，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一四年二月二十六日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。