常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钟民初字第0000号
原告常州xx商业管理有限公司，住所地常州市钟楼区莱蒙都会商业街1幢8-401号（4-6楼）。
法定代表李xx，该公司总经理。
委托代理人祁xx，江苏宏锦律师事务所律师。
委托代理人盛x，江苏宏锦律师事务所实习律师。
被告北京x先生加州牛肉面大王有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路x号。
法定代表人张xx，该公司董事长。
委托代理人关xx，男，1973年8月24日生，居民身份证号码2323011973********，该公司开发经理，汉族，住北京市北京经济技术开发区经海二路9号。
委托代理人张xx，女，1982年10月20日生，居民身份证号码3506241982********，该公司法务，汉族，住北京市北京经济技术开发区经海二路x号。
原告常州xx商业管理有限公司诉被告北京x先生加州牛肉面大王有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人祁xx、盛x，被告委托代理人关xx、张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》，约定由被告承租位于常州市莱蒙都会8-111号商铺，租期自2009年10月1日至2019年9月30日止，并约定原告有权在被告拖欠租金超过60日时解除合同，同时要求被告支付拖欠的租金及由此产生的滞纳金、律师费等。自2012年9月1日至今被告拖欠原告租金已超过60日且被告一直未予支付。在原告多次催要未果的情况下，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》；2、被告立即将常州市某某都会商业街8-111商铺内的所有物品搬离并将该商铺恢复至商铺交付时的状态；3、被告支付拖欠的租金137499元（截止2012年11月14日）；4、被告支付滞纳金10243.67元（暂计算至2013年1月11日，请求保护至被告实际缴清租金之日止）；5、被告支付商铺使用费币77916.10元（暂计算至2013年1月11日，请求保护至被告实际交还商铺之日止）；6、被告支付逾期交还商铺的违约金合计116874.15元（暂计至2013年1月11日，请求保护至被告依约交还商铺之日止）；7、被告支付律师费用12375元；6、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一，被告在2012年9月3日之前不存在拖欠租金的事实，不应承担拖欠租金的违约责任。原、被告双方在合同实际履行中变更了合同约定的起租日期，即有合同约定的2009年10月1日变更为2009年11月15日起租，由此导致双方无法按照合同约定的在每三个月最后一个月的25日前支付下三个月的租金，而双方对租金支付时间并未另行达成补充协议，因此对此后租金的支付时间属于约定不明的情形，原告于2012年8月31日通知被告交纳租金，依法应给被告必要的准备时间，因此，截止2012年9月3日，属于被告的合理准备时间，不构成拖欠租金的行为。第二、原告于2012年9月3日至今实施停水停电的行为没有事实与法律依据，其行为给被告造成了巨大的经济损失，已构成侵权，原告无权主张停水停电期间的租金，并应当赔偿由此给被告造成的经济损失。理由：首先，2012年9月3日前被告不存在拖欠租金的行为；其次，即使被告拖欠租金，原告也无权采取停水停电的措施。原告作为出租方提供符合承租方经营需要的房屋是其主要责任，也是其获取租金的对价，合同中关于如承租人拖欠租金，出租人可以采取停水停电措施的约定是无效的，该合同为原告提供的格式合同，原告故意停水停电也势必给被告造成经济损失，因此，合同中约定原告有权停水停电的条款是无效的。第三、被告不存在违约行为，原告无权解除合同，但由于原告实施停水停电，造成被告无法经营，无法实现合同目的，因此，被告同意解除双方签订的租赁合同。第四、被告于合同签订时向原告支付了85000元保证金，被告要求将该保证金冲抵被告于2012年9月3日前应当支付的租金，余额退还被告。第五、原告请求支付逾期付款滞纳金、逾期交还商铺的违约金及律师费没有事实和法律依据。本案系原告违约导致的合同解除，被告不存在违约行为，无需承担违约责任，且合同约定的滞纳金、违约金标准明显过高，其请求不能成立，请求驳回。
经审理查明，2009年8月8日，原告为甲方、被告为乙方签订《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》，约定原告将位于常州莱蒙都会国际商业街区莱蒙都会8-111号建筑面积为664.04平方米的商铺出租给被告使用，租期从2009年10月1日至2019年9月30日，其中第1年（2009年10月1日-2010年9月30日），每月基本租金人民币42500元；第2年（2010年10月1日-2011年9月30日），每月基本租金人民币44167元；第3年（2011年10月1日-2012年9月30日），每月基本租金人民币45833元；第4年（2012年10月1日-2013年9月30日），每月基本租金人民币50833元。其付款方式约定在起租日前的七个工作日内，被告向原告支付首月基本租金和首月之后两个月的租金合计人民币127500元的首次租金，以后租金都以每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后用，原告在收到租金后开具发票或收款凭证给被告，双方确认，上述付款期限是指租金到达原告账户之日。起租日双方约定为免租装修期结束之次日，被告有60天的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。在免租装修期内，被告无须缴付基本租金。合同第3.2条约定被告应向原告交纳租赁保证金85000元，作为其履行合同约定义务的担保。合同第6.1条约定未经原告书面同意，被告不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺、或以任何其他形式转让租赁的权利。合同第8.4.2条约定被告逾期交还商铺，除应该依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金（或使用费）、物业管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向原告支付违约金，直至被告交还该商铺或原告依照本合同12.4条的规定收回该商铺。合同第12.1条约定在租赁期内，被告逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付滞纳金。第12.4条约定被告拖欠支付租金、物业管理费及其他费用达到60日的，原告有权单方面终止合同，收回商铺并追究被告的违约责任。第12.8条约定原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支，及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支（包括但不限于一切律师费），均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用开支。
合同签订后，2009年8月26日，被告向原告缴纳租赁保证金85000元，同年9月16日，原告将涉案商铺交付给被告装修。2009年12月9日，被告向原告交纳2009年11月15日至2010年2月14日首批三个月的租金127500元。双方确认2009年11月15日起涉案商铺开始计付租金，租金已支付至2012年8月15日。原告提供2012年5月15日租金收据，证明之前的租金交纳均为应付租金当月的15日交纳。
2012年8月31日，原告向被告发出函一份，告知被告应交纳2012年8月15日至2012年11月14日期间的租金137499元，并告知被告于2012年9月3日16点前一次性缴清所欠租金137499元，如逾期不交，其将于2012年9月3日下午17点采取停止供电、供水等相关措施。同日，被告餐厅经理张露（即证人张长露）在函上添加“另外员工宿舍房东要求退房时多交纳一个月房租（未提前向她申请退房）”字样。被告接函后未及时支付房租，原告遂于2012年11月14日向被告发出《关于解除商铺租赁合同的函》一份，通知被告因其已严重违反合同也读，根据双方租赁合同第12.4条及相关条款的约定：1、2012年11月15日起解除与被告签订的《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》（商铺号8-111）及相关补充协议；2、请于合同解除之日起七日内按照合同约定交还承租的商铺；3、请按照合同的约定结清租金、各项费用并承担相应的违约责任；4、若被告逾期未来办理相关撤铺手续，原告将通过自行收铺并通过法律程序追缴所欠租金及违约责任。对上述两份函件，被告对其真实性无异议，但表示正是因为原告2012年9月3日的停水停电行为造成被告无法正常经营。同时，被告申请证人赵松、张长露出庭作证，以证明被告因经营状况不好，想将涉案商铺转手给他人经营，并已找好了下家，但原告故意刁难、阻挠，房租涨得特别高，并恶意与被告协商，不让被告撤场，且在2012年9月，原告停水停电，致餐厅无法营业。
2013年4月7日，经本院协调，双方达成撤场协议，由被告将其店内设施设备搬离涉案商铺，原告同意该商铺不用被告恢复原状。2013年5月6日，被告将涉案商铺的钥匙交与原告。
另查明，原告为处理本纠纷，支付律师费用12375元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告就涉案房屋于2009年8月8日签订的《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行。被告作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。关于租金的交付时间，双方在合同中约定在起租日前的七个工作日内，被告向原告支付首月基本租金和首月之后两个月的租金合计人民币127500元的首次租金，以后租金都以每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后用。在签订该份合同时，双方尚未能明确涉案商铺的具体起租日期及首批三个月租金的支付时间，后在合同的实际履行中，起租日确定为2009年11月15日，但双方并未对租金支付的约定作出更改，被告租金仍需每三个月一付，先付后用，故对被告认为双方对租金的支付时间属于约定不明的辩解意见，本院不予采纳，被告应按合同规定的时间交付租金，现其逾期支付租金已超过60日，依照双方所签订租赁合同约定，原告已具有合同解除权，且其于2012年11月14日书面通知被告予以解除合同，被告在收到该函后三个月内也未向人民法院或仲裁机构提出异议，其现也同意解除合同，故对原告主张的解除与被告2009年8月8日签订的《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，双方确认被告租金已支付至2012年8月15日前，故被告应支付其所欠原告的2012年8月15日至2012年11月14日租金137499元。合同解除后，被告应将商铺及时返还给原告，其直至2013年5月6日才将商铺返还原告，其应支付占有使用商铺期间的房屋使用费，其标准参照原合同标准计付。被告辩称原告停水停电导致其无法营业，原告无权主张停水停电期间的租金及赔偿因此给被告造成的损失，因其未提供证据证明，本院不予支持。至于被告辩称原告阻挠其寻找下家转租及不同意作三方协议，依据双方合同约定，被告转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺、或以任何其他形式转让租赁的权利，均须经原告书面同意，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。
关于滞纳金及违约金，原告现基于被告逾期支付租金及返还商铺而向被告主张滞纳金及违约金，但两者约定明显高于其实际损失，故本院予以适当调整。
关于律师费用，原、被告双方已在合同上作出明确约定，其约定并未违反法律法规的强制性规定，现被告未在约定的期限内履行支付租金的义务，应依双方约定承担原告因催讨而引起的律师费用。至于原告要求被告返还商铺及恢复原状的诉讼请求，因双方已就涉案商铺自行交接完毕，本院不再处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
原告常州莱蒙商业管理有限公司与被告北京李先生加州牛肉面大王有限公司于2009年8月8日签订的《常州莱蒙都会国际商业街区商铺租赁合同》于2012年11月15日解除；
被告北京李先生加州牛肉面大王有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州莱蒙商业管理有限公司支付2012年8月15日至2012年11月14日期间的租金137499元及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金从2012年8月15日起以被告所欠租金137499元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付，至被告支付租金完毕为止）；
被告北京李先生加州牛肉面大王有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州莱蒙商业管理有限公司支付2012年11月15日至2013年5月6日期间的房屋使用费291442.68元及逾期返还商铺的违约金（其中152499元从2012年11月15日，138943.68元从2013年2月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金，至被告履行完毕为止）；
被告北京李先生加州牛肉面大王有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州莱蒙商业管理有限公司支付律师费12375元；
驳回原告常州莱蒙商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6704元（原告已预交），由被告北京李先生加州牛肉面大王有限公司承担，限其于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 代家军
人民陪审员 蒋玉祥
人民陪审员 曹佳义
二〇一三年七月十一日
书 记 员 刘丽霞