上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第1691号
原告陈兴龙，男，1967年7月24日出生，汉族。
委托代理人钱巧凤，女，1966年6月10日出生，汉族。
委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
被告顾爱根，男，1951年3月5日出生，汉族。
被告周小敏，女，1954年12月23日出生，汉族。
被告俞洁，女，1982年1月1日出生，汉族。
被告顾昕宇，男，2008年12月9日出生，汉族。
法定监护人俞洁，女，1982年1月1日出生，汉族。
以上四被告共同委托代理人钱冬生，上海市中山律师事务所律师。
第三人诸羽剑，男，1964年8月20日出生，汉族。
第三人陈永林，男，1975年2月7日出生，汉族。
委托代理人龚信和，上海辉和律师事务所律师。
第三人顾菊锋，男，1981年11月23日出生，汉族。
委托代理人顾海峰，男，1979年5月31日出生，汉族。
第三人李其新，男，1968年4月12日出生，汉族。
原告陈兴龙诉被告顾爱根、周小敏、俞洁、顾菊锋、顾昕宇排除妨害纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后依法由审判员邵霞独任审判。本案于2013年5月14日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人徐纯晔，被告委托代理人钱冬生到庭参加诉讼。原告撤回对顾菊锋的起诉，本院依法予以准许。因案件审理需要，本院依法通知诸羽剑、陈永林作为第三人。本案于2013年7月15日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钱巧凤、徐纯晔，被告俞洁及四被告共同委托代理人钱冬生，第三人诸羽剑，第三人陈永林委托代理人龚信和到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法通知顾菊锋到庭参加诉讼。本案于2013年9月17日第三次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人钱巧凤、徐纯晔，被告俞洁及四被告共同委托代理人钱冬生，第三人诸羽剑，第三人顾菊锋委托代理人顾海峰到庭参加诉讼。第三人陈永林经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭。本案于2014年1月28日第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钱巧凤、徐纯晔，被告俞洁及四被告委托代理人钱冬生，第三人诸羽剑、第三人顾菊锋委托代理人顾海峰到庭参加诉讼。第三人陈永林经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。因案件审理需要，本院依法通知李其新作为第三人参加诉讼。本案于2014年9月22日第五次公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐纯晔、钱巧凤，被告俞洁及四被告委托代理人钱冬生，第三人诸羽剑、第三人顾菊锋委托代理人顾海峰，第三人李其新到庭参加诉讼。第三人陈永林经本院合法传唤未到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈兴龙诉称，2012年3月12日原告向陈永林购买了位于本区漕俞路房屋。被告家庭与陈永林系朋友关系，原告购买上述房屋后，多次要求至今仍居住在上述房屋中的被告腾退出房屋均遭拒绝。原告认为，原告系上述房屋合法权利人，被告未经原告许可强制居住在原告房屋中，更从未支付过任何使用费，已经严重侵犯原告的合法权益，故原告起诉到法院，要求判令：1、被告腾退出位于本区漕俞路房屋；2、被告支付自2012年6月1日起至实际腾退之日止房屋使用费（暂计人民币12，000元）。本案受理费被告负担。
被告顾爱根、周小敏、俞洁、顾昕宇辩称：系争房屋属于俞洁及顾菊锋所有。不同意原告的诉求。系争房屋由顾菊锋出售给陈永林的买卖合同已经法院确认无效，原告陈述的购买房屋的付款、看房、签订合同等交易行为存在疑问，认为原告并非真实购买系争房屋。李其新作为原告亲戚，对房屋应该做了解，李其新应该知道诸羽剑不是房屋所有权人而是委托代理人，且被告户口都在房屋内，原告未作了解。原告对购买的房屋一概不知，不符合正常买卖房屋的习惯。关于购房价格，前次案件原告作为第三人参加诉讼，原告只提供了70万元依据，依照2012年的市场行情，无法购买70多平方米的房屋。原告陈述办理房产证时人是陈永林老婆，原告应询问房屋实际居住人，但原告也没有问。诸羽剑在房屋交易中的角色，按照前次案件，诸羽剑是陈永林债权人，有28万元债权登记，若房屋是陈永林的，可以出卖房屋后再把借款还给诸羽剑，当时房屋价格在70-80万元，但陈永林却委托诸羽剑出卖房屋，原告把房款都给了诸羽剑，权利人是陈永林，不合逻辑。即使陈永林与诸羽剑关系再好，也不会如此操作。只能说明陈永林欠诸羽剑钱款可能不止20多万元，且房屋不是陈永林购买的，所以随便如何处理均可。
第三人诸羽剑述称：对原告的诉求无意见。顾菊锋介绍陈永林及缪海燕到第三人处借款，先后共计借款给陈永林466，000元，其中28万元的借款签订借款抵押合同，陈永林将系争房屋抵押给第三人，陈永林出具借条三张，借款陈永林分文未还。借钱时双方谈好若不还钱就让第三人把房屋出售，卖掉多少算多少，当时陈永林表示房子按照市场价格出售，但没有说明具体价格。后来第三人找不到陈永林，但电话联系过，他们表示不行就卖掉房子。因第三人有公证书，所以就将房屋出售了。房子挂牌在彩叶中介，陈永林由始至终未出面，价格按照市场价确定，陈永林也是知晓该事实的。第三人收到的房款共计80万元，部分用于归还陈永林欠的银行贷款43万多，剩下36多万元一直在第三人处，冲抵陈永林34万元的借款，陈永林还有126，000元的借款第三人再向其追讨。
第三人陈永林述称：陈永林没有居住在系争房屋内，也没有控制该房屋，所以原告要求腾退的诉求与陈永林无关。
第三人顾菊锋述称：对诸羽剑和陈兴龙签订的买卖合同不清楚，将系争房屋登记到陈永林名下后所得房款用于归还赌博欠款，陈永林购买系争房屋分文未付，银行借款都是顾菊锋归还。但是陈永林将房屋卖掉没有和顾菊锋讲过。顾菊锋告知陈永林，可以向诸羽剑借款，顾菊锋也清楚陈永林将房子抵押给诸羽剑，但是不清楚是否与陈永林一起使用了向诸羽剑借的钱。
第三人李其新表示，其与诸羽剑是朋友关系，与原告妻子是亲戚关系，陈兴龙表示儿子谈好朋友要买房子，看过房子后（未进卧室）定下房款为85万元，因诸羽剑曾向李其新借款5万元，李表示这5万元就当做房款不用还了，陈兴龙向李借15万元（含代付的5万元）；陈兴龙的房款多数是借款。
经开庭审理查明，上海市青浦区漕俞路335弄8号201室房屋登记在俞洁、顾菊锋名下，双方于2005年1月8日登记结婚，2012年8月21日登记离婚，协议书约定儿子由俞洁抚养，顾菊锋每月补贴生活费600元，双方无共同财产需处理，双方各自债务债权与对方无关。
2010年7月13日，俞洁、顾菊锋与陈永林签订《买卖合同》，约定陈永林购买系争房屋，转让价为72万元，出卖人于2010年9月30日前腾出房屋并通知陈永林进行验收交接，陈永林应于收到通知之日起15日内对房屋及其装饰设备情况进行查验，2010年9月30日前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续等。2010年10月13日系争房屋转移登记在陈永林名下，同时设定了抵押人为农业银行青浦支行的债权金额为43万元的抵押权。但房屋未交付给陈永林。
2011年5月5日，陈永林、缪海燕委托诸羽剑出售系争房屋，代理权限包括代为签订买卖合同、办理贷款按揭手续、办理抵押登记、变更或注销抵押登记和产权过户登记手续、办理还贷退保手续、配合买房代理贷款手续、办理房地产权证、领取房地产权和房地产初始密码、收取房价款、代为交房、支付买卖过程中应付相关税费等，该委托书经上海市青浦公证处公证。
诸羽剑代陈永林与陈兴龙于2012年2月16日年签订买卖合同，合同约定陈兴龙购买系争房屋，中介公司是上海家顺房地产经纪事务所，转让价款为75万元，2012年5月31日前腾退房屋并通知买方验收交接，买方收到通知之日起7日内对房屋及其装饰设备情况进行查验，出卖方将钥匙交付给买房人为房屋转移占有的标志，2012年5月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三付款协议中对付款时间等均未作约定。2012年2月21日，陈兴龙转给诸羽剑20万元，2012年3月20日，陈兴龙转给诸羽剑50万元。2012年3月12日该房屋登记在陈兴龙名下，但房屋至今未交付陈兴龙。2012年3月8日原告陈兴龙支付了契税7，500元。
2013年1月俞洁提起诉讼，请求确认顾菊锋与陈永林签订的买卖合同无效，案件审理中追加陈兴龙为第三人。经生效判决认定，俞洁与顾菊锋作为房屋共同所有权人，顾菊锋擅自处分自己与俞洁共有的房产，该行为未得到俞洁事先同意或事后追认，因此买卖合同为无效。
原告陈兴龙认为其已支付房款，因系争房屋陈永林或诸羽剑均未交付给陈兴龙，目前由三被告居住使用，要求三被告腾退房屋无果致讼。
另查明，原告所有的尾号为0617的农行卡在2012年3月20日15时20分由第三人诸羽剑转账支付原告10万元，同日15时22分由原告转账支付给第三人诸羽剑50万元，15时24分由第三人诸羽剑转账支付原告40万元，2012年4月9日原告转账支付第三人诸羽剑40万元。2012年2月24日原告转账支付第三人诸羽剑20万元，此前原告账户陆续存入共计624，992.78元。
审理中，原、被告确认系争房屋的租金每月1，000元。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，原告提供的买卖合同、公证书、离婚登记审查处理表、离婚协议书、民事判决书、银行借记卡明细表等证据予以证实，并经庭审质证出证，本院予以确认。
审理中，第三人诸羽剑表示陈永林向其多次借款，为此原告提供了落款时间为2011年5月5日、5月7日、12月15日的三张借条，总计金额为46.6万元，并就5月5日的28万元的借款签订了房地产借款抵押合同，约定借款期限为2011年5月5日到2011年11月5日，将系争房屋抵押给诸羽剑，并办理了抵押登记手续，该手续于2012年3月8日申请注销。原告还提供了上海彩翼房地产事务所出具的情况说明，表示2012年2月12日诸羽剑委托该事务所出售系争房屋，并在2012年2月16日表示找到买家而委托该事务所办理相关手续。2011年5月5日，陈永林夫妇出具委托书给诸羽剑，授权诸羽剑代为出售系争房屋。
原告陈兴龙表示，李其新为陈兴龙的亲戚关系（原告妻子与李其新母亲为同胞姐妹），知道陈兴龙要买房就告知了房源，2012年2月中旬看房，看房时有一位60多岁的老年人居住在里面（以为是陈永林的父亲），并为陈兴龙开门，陈兴龙当场表示是来看房的，老人表示随便看，陈兴龙就在大厅里看了一下，因为房间门是关着的，而且陈兴龙有朋友居住的房子也是这个小区的相同房型，陈兴龙实际对房型也是了解的。因陈兴龙诚心购房，通过李其新商定下房价是85万元，在看房后未签订合同时就先支付10万元现金作为定金，支付地点是诸羽剑小外滩的公司里，其中5万元是李其新给陈兴龙的；双方再签订买卖合同，为税费原因约定了75万元的房款，因为相信李其新，事情托其办理，所以付款协议上没有写明付款的具体时间，但会根据李其新的指示支付房款；20万元根据李其新确定的时间在诸羽剑办公室的机器上划账支付的，随后的50万元也是如此支付（向徐兴明借款20万元、向钱阿林借款10万元、向李其新借款15万元、向陈根龙、陈小龙各借款5万元、自有25万元，25万中5万元是农行卡本来就有的，20万元是别人归还的）。本来部分房款是要办理贷款的，委托彩艺中介公司办理贷款，后来不知道为什么原因被告之无法办理贷款，所以陈兴龙就筹钱支付了其余房款。李其新表示过5月底会把房子交付原告，到五月底原告未取钥匙并多次找诸羽剑询问为何不给钥匙，获悉房子不是陈永林的，是顾菊锋卖给陈永林并由顾菊锋父亲居住在内，后来诸羽剑表示9月份给原告房子，但9月底还是没能给房子。
对于2012年3月20日的50万元的转账事宜，原告表示，根据李其新的安排，把钱转给诸羽剑，不清楚为何诸羽剑又把40万元转给原告，但是最终原告也是在4月9日转给诸羽剑40万元，同时差不多时候再支付李其新10万元交给诸羽剑，所以原告实际支付了80万元房款。诸羽剑和李其新表示，3月20日时询问原告卡上有多少钱，原告表示有40万元，但实际上原告还欠55万元房款，诸羽剑就表示打给原告10万元，把房屋买卖的账做平，原告再支付诸羽剑50万元，这样账就平掉了，至于40万元再转给诸羽剑是为了把合同做好，就是等于原告把房子买下来了，后来原告再支付诸羽剑40万元和10万元现金，因为诸羽剑缺钱；剩余的5万元说好等房子给原告了再支付诸羽剑，但最终这5万元由李其新支付给诸羽剑了。
根据庭审查明的事实，本院认为，生效判决书认定顾菊锋与陈永林就本案系争房屋签订的买卖合同上共有人之一的“俞洁”非本人所签，故而认定该买卖合同为无效合同。陈永林出售系争房屋的行为为无权处分行为。陈兴龙欲取得系争房屋所有权须满足善意第三人的条件。
首先，陈兴龙签订买卖合同时系争房屋登记在陈永林名下，产权登记具有公示作用，陈兴龙从产权登记信息或产权证上判断系争房屋为陈永林所有符合常理，诸羽剑持有陈永林授权之公证书，陈兴龙据此确定诸羽剑对系争房屋具有处分权也符合常理；第二，系争房屋所处的地段、房屋面积以及交易双方与中间人的关系等考虑，系争房屋的转让款为85万元，并未明显低于市价。但原告和诸羽剑、李其新对以下内容无法做出令人信服的解释：第一，系争房屋转让款为85万元，据陈兴龙对购房款之描述，显然购买系争房屋对陈兴龙而言非为小事，但双方签订的买卖协议上对付款时间没有做出任何约定；第二，根据原告的陈述，其起初是计划贷款的，因未获批后原告就四处借款并将部分借款打入银行卡，但根据原告的银行卡的记录，显然其在2012年2月24日支付第一笔转账之前已经有62万多，原告表示第二次银行审批的递交时间为2月27日，未准确获悉是否能贷款账户上已经有了足额的房款，原告的解释与银行卡记录无法对应；第三，原告作为购房人，其相信李其新而将买卖事宜托付给李其新，但原告与诸羽剑并非相识，诸羽剑作为收房款的人竟然先支付购房人的原告10万元房款，再让原告支付50万元房款，后又收回40万元，此时原告非但没有支付40万元房款，还收取了卖家10万元，原告解释为李其新操作而不清楚，与常理不符；而诸羽剑和李其新则解释为欲把账做平，更与买卖交易行为不符，为了把买卖合同的账做平，出售人不惜自己支付买房人房款的做法与常理不符，虽然银行卡明细显示4月9日原告又转账支付诸羽剑40万元，但原告在之前的庭审中陈述的支付房款的时间与此不同，且该支付行为亦无法对前述房款转出转进可以做出合理解释。当然，本院也注意到顾菊锋对整个房屋的产权变更引发各方矛盾具有不可推卸的责任，但顾菊锋的过错不是原告可以要求四被告腾退房屋的理由。综上分析，本院对原告要求被告从系争房屋内腾退的诉求不予支持。原告要求被告支付房屋使用费的诉求亦不予支持。原告和诸羽剑、李其新坚称房款已经付清，原告可以另外通过协商或诉讼的方式主张自己的权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈兴龙要求被告顾爱根、周小敏、俞洁、顾昕宇从上海市青浦区漕俞路335弄8号201室搬出的诉讼请求不予支持；
二、原告陈兴龙要求被告顾爱根、周小敏、俞洁、顾昕宇支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。
本案受理费180元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时时善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。