河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第148号
上诉人（原审原告、反诉被告）郭光普，住新乡市牧野区。
委托代理人刘庆德，河南牧野律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）新乡宝龙置业发展有限公司，住所地新乡市公务员小区C区1号楼9-12号。
法定代表人许健康，董事长。
委托代理人张立志，河南启轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）新乡宝龙商业物业管理有限公司，住所地新乡宝龙城市广场A区3-1#楼。
法定代表人许华琳，执行董事。
委托代理人张立志，河南启轩律师事务所律师。
上诉人郭光普与上诉人新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称置业公司）、上诉人新乡宝龙商业物业管理有限公司（以下简称商业公司）租赁合同纠纷一案，郭光普于2013年1月5日提起诉讼，请求：1、判令解除2012年6月11日郭光普与置业公司签订的商铺租赁协议；2、判令置业公司支付其收取的预付租金、履约保证金、经营保证金、装修管理费、装修保证金等各项费用共计173176元及同期银行贷款利息；3、判令置业公司支付违约金60066元并赔偿郭光普因置业公司根本违约而给郭光普造成的装修损失及定作、购买物品、广告宣传、支付工人工资、管理费等各项费用100000元；4、一切诉讼费用由置业公司承担。置业公司提起反诉，请求：1、确认双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》已解除；2、判令郭光普支付租金、综合管理费、水电费等205191.5元；判令郭光普支付违约金60066元；4、由郭光普承担本案的诉讼费用。河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2013年8月11日作出（2013）红民一初字第68号民事判决。郭光普、置业公司均不服，向本院提出上诉。本院作出（2013）新中民五终字第313号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院重审后于2014年12月26日作出（2014）红民一初字第1133号民事判决。郭光普、置业公司、商业公司均不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月郭光普与置业公司签订认租意向书，2012年6月11日，郭光普（乙方）与置业公司（甲方）签订商铺租赁合同，合同约定郭光普租赁置业公司位于B区1号楼三层3008、3009商铺，共计1430.13平方米，乙方承诺租赁场所用于经营餐饮，开业时间暂定为2012年9月16日，租金为前三年每平米21元每月，中间三年每平米23.1元每月，后两年每平米25.4元每月，此外双方还约定了其他合同有关事项。合同签订后，置业公司按照约定将涉案房产交付郭光普使用，郭光普也按照约定向商业公司缴纳了履约保证金57206元、施工出入证押金200元、装修保证金10000元、工本费20元、装修管理费7151元、临时水费450元、施工证工本费50元、经营保证金8000元，共计83077元；向置业公司缴纳履约保证金60066元、预付租金30033元，共计90099元。在郭光普商铺进行装修期间，因同处宝龙城市广场项目内的永辉超市同时也要经营美食广场业务，郭光普认为置业公司与商业公司存在违约情形，经多次协商未果，停止了装修并于2012年12月从宝龙城市广场项目中搬出。对此郭光普称，前期协商签订合同时，双方曾多次口头约定，书面信函约定，在其所租赁的宝龙城市广场项目中只存在一个餐饮美食城项目，并称置业公司与商业公司曾经解释是因置业公司总部使用的是统一的商铺租赁合同，所以没有办法在合同中显示，因此没有在合同中写明。经鉴定，郭光普已装修部分价值为308236元，剩余装修材料价值47686元，共计350922元。
原审法院认为：郭光普与置业公司所签订的商铺租赁合同是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。郭光普称双方在签订合同前及签订合同后就独家经营权问题曾进行多次协商，期间置业公司与商业公司均认可在宝龙城市广场项目中不会出现第二个美食广场项目，对此置业公司辩称没有在合同中约定。对该问题，虽然双方在商铺租赁合同中没有对独家经营权内容进行书面约定，但从郭光普提供的信函往来及置业公司与永辉超市就此事所进行的协商沟通函中，可以认定在招商时，置业公司与商业公司曾经对于独家经营权问题与郭光普进行过约定；此外，从双方提供的商铺租赁合同来看，应属置业公司所预先拟制的格式合同，因此在书面合同中虽然未对独家经营权进行约定，但不能就此认定双方未进行其他形式的约定。作为商场超市中设立的美食广场项目，是否具有独家经营权对于签订合同能否实现合同目的具有关键性作用，双方就此事未能协商一致最终导致合同的实际解除，置业公司应当对此承担赔偿责任，经鉴定郭光普已装修部分的损失为308236元，剩余材料损失为47686元，共计350922元，对此损失，置业公司应当予以赔偿。郭光普要求解除合同，置业公司要求确认合同已经解除，因此双方对于合同的解除已经达成一致意见，本院予以确认。因合同已解除，商业公司、置业公司向郭光普收取的费用应当予以返还。对郭光普要求置业公司与商业公司赔偿其广告费900元、定制物品费57000元、违约金60066元、档口利息22680的诉讼请求，由于证据不足，不予支持。对于置业公司的反诉请求，由于证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郭光普与置业公司签订的商铺租赁合同解除。二、商业公司于判决生效后十日内返还郭光普各项费用83077元及利息（以83077元为基数，自2013年1月5日起至判决生效所确认的支付之日止，按照同期人民银行贷款利息计算）。三、置业公司于判决生效后十日内返还郭光普各项费用90099元及利息（以90099元为基数，自2013年1月5日起至判决生效所确认的支付之日止，按照同期人民银行贷款利息计算）。四、置业公司于判决生效后十日内赔偿郭光普装修损失及剩余材料损失350922元。五、驳回郭光普的其他诉讼请求。六、驳回置业公司的其他反诉请求。案件受理费10592元，由郭光普承担2000元，商业公司承担1361元，置业公司承担7231元；反诉费2629元，由置业公司承担。
郭光普上诉称：郭光普提供了大量证据能够证明置业公司根本违约，且其违约行为给郭光普造成了巨大的损失。原审法院已认定解除合同的责任在于置业公司，但却未认定置业公司的违约问题给郭光普造成的巨大损失，这些损失具体为：订购快餐桌及定做排烟筒的定金57000元；雇佣工人的工资10500元；广告费900元；收取档口押金所应支付的利息22680元。由于置业公司存在违约行为，应支付违约金60066元。置业公司与商业公司是一套人马两套牌子，完全符合法人资格否认的法律制度，所以置业公司与商业公司应承担连带责任。综上，请求二审法院改判支持郭光普诉请中的定金、工人工资、广告费、档口利息等各项损失及违约金共计151146元。庭审中增加诉讼请求，要求置业公司及商业公司承担原审中郭光普支付的评估费用4000元。
置业公司答辩称：郭光普主张置业公司根本违约的证据都是间接证据，不能作为定案依据。按照双方签订的合同，置业公司没有违约。郭光普逾期四个多月开业，已构成根本违约，郭光普的相关损失应由其本人承担。置业公司和商业公司是两个独立的法人，郭光普要求两公司承担连带责任没有意义。
商业公司答辩称：同置业公司答辩意见。
置业公司上诉称：郭光普所主张的独家经营权在双方签订的合同中没有约定，之后也未签订关于所谓独家经营权的补充协议，置业公司也未曾向郭光普出具过书面承诺。郭光普原审中提供的录音，系其与不明真相的商业公司的员工的对话，这些员工代表不了置业公司或者商业公司。郭光普没有按照合同约定的时间进行装修，在置业公司多次书面通知郭光普开工装修后，仍未履行合同约定的义务。综上，请求二审法院撤销原判，改判郭光普支付租金、综合管理费、水电费共计205191.5元，并支付违约金60066元。
商业公司的上诉意见与置业公司上诉意见相同。
郭光普答辩称：郭光普在原审中已提供充分的证据证明置业公司存在根本违约。双方解除合同的原因是置业公司未能保证郭光普的独家经营权。
郭光普在二审诉讼中提供了以下证据：1、三张反映宝龙广场三楼3008、3009商铺的经营情况的照片，证明案涉合同约定的美食广场未能经营，置业公司构成根本违约。2、新乡大有实业有限公司出具的证明一份，证明订购快餐桌椅的定金损失32000元。置业公司提供了永辉超市的营业执照复印件，证明永辉超市的经营范围没有餐饮，置业公司主观上没有欺骗郭光普的故意。对上述证据的分析认证将在后文本院认为部分论述，此处不再累述。
本院查明：置业公司于2012年8月8日向永辉超市发出沟通函，载明“新乡宝龙城市广场开业在即，感谢贵公司对我司各项工作的配合及支持；为了更好的体现经营互补及实现双方共赢，现将宝龙城市广场特殊业态与之对接，以确保贵司超外区域与新乡宝龙城市广场错位经营。一、餐饮类-
美食广场一家二、配套类-儿童游乐一家三、配套类-
医药一家上述业态因品类的特殊性新乡宝龙城市广场原则只引进一家经营，还请贵司按合同约定以超市商品为主要经营方向。顺祝商祺！”郭光普提供的张玉霞与郭斌的录音中，郭斌说“我给你讲，嫂子，最早我们说这里边就是一个美食广场。”张玉霞与沈国建的录音中，沈国建说“退吗，说实话，我昨天跟潘总也交流这个事，就像我那天说的一样嘛，你押金和装修，装修可以让地产上来核费用，押金毫无问题，就是小商家，你招商这一块，确实是个麻烦事，没法认定。”郭光普称郭斌系商业公司招商经理。郭光普提供的在网上的宣传报道载明沈国建系商业公司总经理。
本院查明的其他事实与原审认定相同。
本院认为：郭光普与置业公司之间形成租赁合同关系，双方均应全面履行合同义务。郭光普主张置业公司及商业公司应支付其订购快餐桌定金损失32000元，郭光普提供了快餐桌定金收据及订购合同，之后郭光普又于2015年7月13日提供了新乡大有实业有限公司出具的证明，证明定金未予退还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”新乡大有实业有限公司出具的证明没有单位负责人及制作证明材料的人员的签名或盖章，不能作为定案依据。就现有的证据不能认定该定金损失客观存在，对于郭光普关于订购快餐桌32000元的定金损失，本院不予支持。郭光普主张置业公司及商业公司应支付其定做排烟筒的定金损失25000元，郭光普提供了收条，用于证明上述损失的存在，因该收条系非正规收据，不能证明其主张。郭光普关于上述损失的主张，因缺乏有效证据的支持而不能成立。郭光普主张雇佣人员的工资损失10500元，郭光普提交了卢迎冬写的证明一份，载明卢迎冬在红火年美食广场工作并领取工资10500元。该份证据属证人证言，在证人未到庭接受质证又无其他证据相印证的情况下，不能作为定案依据，对郭光普的该主张本院不予支持。郭光普主张广告费损失900元及档口押金利息损失22680元，郭光普虽提供了相应证据，但是该两项损失不属于履行郭光普与置业公司租赁合同所必须支付的费用，也不属于签订合同时置业公司能够预见到或应当预见到的违反合同可能给对方造成的损失，对郭光普关于该两项损失的主张，本院不予支持。郭光普主张置业公司与商业公司承担连带责任，由于置业公司与商业公司是两个独立的企业法人，应由置业公司与商业公司分别对自己的债务负责，郭光普的该主张不能成立。郭光普主张置业公司支付违约金60066元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法条一方面可以看出，我国立法中对于违约方的违约责任既可以约定违约金也可以约定损害赔偿金。本案中，双方当事人只约定了违约金，郭光普既主张置业公司赔偿其装修损失及材料损失350922元，又主张置业公司支付合同约定的违约金60066元。原审法院已支持了郭光普关于装修损失及材料损失350922元的主张，其损失已得到弥补，所以就郭光普关于违约金的主张，本院不予支持。郭光普主张由置业公司与商业公司承担评估费4000元。该评估费是用来评估郭光普的装修损失，该装修损失是由置业公司的违约造成的，所以该4000元评估费应由置业公司承担。置业公司主张双方未曾约定独家经营权，置业公司不存在违约。置业公司于2012年8月8日向永辉超市发出沟通函（该沟通函落款为新乡宝龙城市广场，签章为置业公司），载明宝龙城市广场所包括的美食广场为一家。对于郭光普提供的置业公司于2012年8月8日向永辉超市发出的沟通函，置业公司未能提供相反证据予以反驳，结合郭光普提供的录音证据可以认定置业公司与郭光普曾约定宝龙城市广场只有一家美食广场，即郭光普当时准备经营的美食广场。置业公司未能保证郭光普的独家经营权，构成违约。置业公司及商业公司主张郭光普违约，要求其支付租金、综合管理费、水电费共计205191.5元，并支付违约金60066元，由于置业公司违约在先，郭光普未按期开业的行为不构成违约，置业公司及商业公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审评估费4000元，由新乡宝龙置业发展有限公司负担；二审案件受理费16063元，由郭光普负担3323元，新乡宝龙置业发展有限公司负担10863元，新乡宝龙商业物业管理有限公司负担1877元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 路长平
代理审判员 贾 威
二〇一五年八月六日
代理书记员 刘 冬