[中华人民共和国]
广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0881民初2334号
原告：农桂媛，女，1966年6月5日出生，汉族，住桂平市。
原告：黄俊，男，1965年11月6日出生，汉族，住桂平市,
上述原告的共同委托诉讼代理人：周宗照，广西世享律师事务所律师。
被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路23号，统一社会信用代码：91450881MA5KBT054C。
法定代表人：谭明能，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力律师事务所律师。
原告农桂媛、黄俊与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（下称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农桂媛、黄俊的共同委托诉讼代理人周宗照，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农桂媛、黄俊向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金76843元给原告；2.本案受理费由被告负担。事实和理由：原告于2015年5月4日向被告交付购房定金10000元，同年5月17日预付购房首付款70355.30元，同年5月18日，原告与被告签订了《桂平市限价住房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的坐落于桂平市保障性安居工程第三期限价普通商品住房(长安小区)第5幢21层1单元06号房出售给原告，建筑面积为94.62平方米，其中套内建筑面积78.56平方米，分摊共有建筑面积16.055平方米，按每平方米2815元计算，总价款为266355.30元；购房首付款为80355.30元(合同签订前已交)，其余房款186000
元，原告应于2015年12月31日前支付给被告；被告应于2015年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告，如逾期超过360日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付的房屋价款日万分之五计算支付违约金给原告；被告应当在商品房交付使用后720天日内取得该商品房的房屋所有权证书；合同还约定了其�事项。合同签订后，原告依约付清了购房款给被告。而被告于2017年7月26日才通知原告于2017年8月l日至8月31日收房。原告于2018年8月6日收到房屋。原告认为，原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同的约定履行各自义务。由于被告没有依约在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，而是于2017年8月1日(通知收房最早时间)才交付该商品房给原告，而且至今也没有向原告出示该商品房已经验收合格的证明文件。被告迟延交房的行为已构成违约，现原告要求继续履行合同，故被告应支付2016年l月l日至2017年8月1日的违约金76843元(266355.30元×O.0005×577天)给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一�、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，特向法院起诉，请求法院支持原告的上述诉讼请求。
被告华庆公司辩称，首先，被告逾期向原告交付涉讼房屋的原因并非系被告造成，被告不应承担逾期交房的违约责任。理由有：一、原告所购买的本案涉讼商品房与一般商品房有着本质区别。该商品房是由国家主导，国家发展改革委、住房城乡建设部等中央部门审批下拨中央预算投资资金，补助有关国有工矿棚户区改造和第二批保障性安居工程配套基础设施的保障性安居住房，再由广西壮族自治区发展和改革委员会、住房和城乡建设厅、自治区财政厅等部门根据中央有关部门通知批准传达、落实、桂平市人民政府指导落实有关配套设施的保障性安居住房，与一般的商品房有着本质区别。涉诉项目是由桂平市人民政府�导，根据国家、自治区有关法律、法规、政策文件精神，并由政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让项目用地，政府对于建设单位建设的涉讼项目的最高销售价格、建设住房套型面积和销售对象等进行严格审批限制，与一般的商品房开发项目和商品房买卖有着本质区别。根据国家、自治区及桂平市政府对涉诉项目的审批文件，关于涉诉小区的内外道路、小区内园林绿化、小区内人行道和停车坪及检查井、小区内外给排水、小区围墙大门、小区外配电、小区内智能化系统、小区内照明路灯等基础配套设施的建设，须经过政府许可后方可实施施工。二、涉诉房屋不能及时交付原因之一是政府未能及时对基础配套设施下发批文导致，不应认定为被告违约。在涉讼项目的配套设施未经批准建设及施工的情况下，被告所建设的涉讼项目根本无法通过验收，就无法向原告交付房屋，只有在被告所建设的涉讼项目主体工程竣工、基础配套设施落实到位的情况下，项目才可能获得通过验收，进而才能向原告交付房屋。2016年7月7日桂平市发展和改革局，才正式下发浔发改投资【2016】49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的基础配套设施项目进行施工。之后，被告立即对上述配套设施进行施工，于2017年初完成配套设施的施工，此后报请有关部门对项目房屋进行验收合格后，于2017年5月向买受人发出收房通知书。被告严格按照合同约定履行义务、克服各种困难，尽快向原告交付房屋。在配套设施未经政府批准、无法施工及完成的情况下，所建设的保障性安居住房根本无法通过验收，被告就无法向原告交付房屋，对此被告�主观上并没有任何过错，客观上已积极促进工程各项进度，被告不应当承担逾期交房的违约责任。三、涉诉项目不能及时交付原因之三是存在其他不可抗力等因素。根据被告所提交的证据，由贵港市气象科技服务中心出具的气象资料证明，可以证实桂平市自2013年1月至2017年5月期间，因降大雨、暴雨或大暴雨造成涉诉的项目建设过程中，因大雨、暴雨或大暴雨导致无法开工建设共112日(32+19+10+24十20+7=112)、因高考造成无法开工建设共12日、因停水停电造成停工28日，上述共计152日，上述期间非因被告原因造成项目无法开工建设，应当予以剔除，不能计算入逾期交房的日期。
其次，被告己于2017年5月向原告交付房屋，原告己实际获得了合同利益，且逾期交房的原因并非被告造成，也没有造成原告的实际损失，因此，原告主张违约金缺乏法律依据。
再次，原告计算逾期交房违约金的基数、违约天数与实际不符，且约定的违约金明显过高，已超过原告的实际损失，应当予以调低。违约金条款设立目的在于约束及补偿，以补偿性原则为主、惩罚性为辅，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张的逾期交房违约金时间并未剔除2014年12月31日至2016年7月7日因政府未批准涉讼项目配套设施工程的时间，更没有将因高考不得开工建设期间、不可抗力原因造成涉讼项目无法开工期间、原告没有按期全额支付购房款期间以及涉讼项目配套设施完成后报请政府有关部门审批的时间予以剔除，而根据相关法律规定，上述期间均不是被告造成，不应归责于被告，被告不应承担上述期间逾期交房的违约责任。
此外，如按照合同约定按己交付房屋价款日万分之五的标准计算违约金，已经远远超过原告的损失及高于当地同期同面积房屋租金的标准，显失公平，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合原告己获得了实际利益，即使需要计算逾期交房的违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算更为合理。
综上所述，由于政府不及时审批涉讼项目基础配套设施及其他不可抗力等因素所造成逾期交房等原因，对于涉诉的保障性安居住房逾期交房不可归责于被告，且原告并未产生实际损失的情况下，其所主张的违约金不应获得支持，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
本�经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月18日，原告与被告签订了一份《桂平市限价住房买卖合同》，合同约定：原告购买被告预售的位于桂平市保障性安居工程第三期限价普通商品住房(长安小区)第5幢21层1单元06号房屋，房屋总价款为266355.30元；被告应于2015年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告，如逾期超过360日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付的房屋价款日万分之五计算支付违约金给原告；被告应当在商品房交付使用后720天日内取得该商品房的房屋所有权证书；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了购房款给被告。被告于2017年7月26日才通知原告于2017年8月l日至8月31日收房。原告于2018年8月6日收到房屋。
另查明，原告向被告购买的商品房属于政府主导的政策性限价住房。被告作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程中所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。被告只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的工程配套基础设施进行�工。
本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同，双方之间成立了商品房预售合同法律关系。限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批，2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意涉案小区的工程配套基础设施建设方案，被告据此才能施工建设该小区的工程配套基础设施。在本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获得批复前，被告因政策原因不能开工建设本案涉案小区的工程配套基础设施，造成被告不能依照合同约定的交房时间交房，不应归责于被告，被告据实可以延期交房。此外，本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获得批复后，被告还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施，从而达到交房的要求。本院酌情认定被告建设配套基础设施合理期间以120天为宜。因此，被告确实存在2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案后，可据实再延期交房120天的情形。对被告提出应剔除审批时间的抗辩意见本院予以采纳。对被告提出因降雨、停水、高考等导致停工，应予抵扣逾期交房天数问题，庭审中，原告认为应从2015年5月18日起至2015年12月31日止，因降大雨�上天气为16天，停水时间为6天；涉案小区不是高考期间禁止施工的范围，不应当扣除。对此本院认为，涉案小区高考期间是否属于禁止施工的范围暂且不考虑。由于高考属于每年必有的事件，签订合同时，被告是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素。被告以此为理由主张扣减迟延交房时间，没有事实和法律依据，本院不予以采纳。本案中，原告已按照合同的约定付清了购房款给被告，被告应于本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获得批复后的120天的次日，即2016年11月5日前将已竣工并经验收合格的房屋交付给原告使用。
违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。原告没有举证证明因被告逾期交房造成其的实际损失，原告的实际损失不能确�，因此，违约金的标准应参照本地实际，同类情况多数按已支付购房款为基数，以日万分之一或者日万分之二计算。本案合同约定按已付购房款为基数，以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，本院采纳被告提出的违约金计算标准过高的抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，酌情认定应按已付购房款为基数，以每日万分之二的标准计算违约金。
综上所述，被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据原告主张的逾期交房时间计至2017年8月1日止，故被告逾期交房的时间为269天（2016年11月6日至2017年8月1日），扣减不能施工的降大雨以上天气16天，停水时间6天，共22天。被告应支付逾期交房违约金13157.95元［266355.3元×2÷10000×（269天-22天）］给原告。原告主张被告逾期交房577天，违约金为76843元，与查明的事实不符，对超出部分本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金13157.95元给原告农桂媛、黄俊；
二、驳回原告农桂媛、黄俊的其他诉讼请求。
案件受理费1720元，减半收取计860元（原告已预交），由原告农桂媛、黄俊负担413元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担147元。
上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1720元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 唐理荣
二〇一八年六月二十六日
代书记员 黄科华