广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第74号
上诉人（一审被告）：深圳达佳实业公司。
法定代表人：郑怀鹏，该公司总经理。
委托代理人：贲华，该公司职员。
被上诉人（一审原告）：深圳市深华房地产工程开发有限公司。
法定代表人：乐承俊，该公司执行董事。
委托代理人：屈文静，该公司职员。
委托代理人：李亚光，广东华途律师事务所律师。
一审被告：深圳远东大酒店有限公司。
法定代表人：孙力，该公司总经理。
委托代理人：赖小忠，该公司职员。
一审被告：中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行。
负责人：庞土新，该支行行长。
委托代理人：刘军华，广东邦罡律师事务所律师。
一审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳东门支行。
负责人：陈敬东，该支行行长。
上诉人深圳达佳实业公司（以下简称达佳公司）因与被上诉人深圳市深华房地产工程开发有限公司（以下简称深华公司）、一审被告深圳远东大酒店有限公司（以下简称远东公司）、中国银行股份公司深圳文锦渡支行（以下简称中行文锦渡支行）、一审第三人中国工商银行股份有限公司深圳东门支行（以下简称工行东门支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
当事人一审的意见
2012年7月11日，深华公司向一审法院提起诉讼，请求判决：一、停止执行深圳市罗湖区布心路达佳单身公寓综合楼2栋第4、5层房产（下称涉案房产），撤销（2012）深中法执外异字第36号执行裁定；二、确认达佳公司与中行文锦渡支行之间的《抵押协议》无效，撤销中行文锦渡支行对深圳市罗湖区布心路达佳单身公寓综合楼2栋第5层房产的抵押物权；三、确认涉案房产为深华公司所有，达佳公司、远东公司协助深华公司办理房地产产权转移登记手续；四、由达佳公司、远东公司、中行文锦渡支行承担本案诉讼费用。主要理由如下：
1992年11月5日，达佳公司与远东公司签订了《住宅楼买卖合同书》，约定：达佳公司将属其所有的包括深圳市罗湖区布心路达佳单身公寓综合楼2栋第4、5层在内的2190．68平方米（以市有关部门验收面积为准）出售给远东公司；售价为每平方米4400元，共计9638992元；达佳公司负责于1993年3月前办妥署名为远东公司的房产证并交给远东公司；远东公司于1992年11月30日前支付达佳公司购楼总价的80％即775万元，收到该房产证后付清最后一笔款项，即房价的20％（约值193万元）。合同签订后，远东公司按照合同约定支付了80％购房款，达佳公司于1992年底将涉案房屋交付远东公司。其后，达佳公司并未将房产过户至远东公司名下，而是以达佳公司的名义办理涉案房产的产权证，其中第4层的产权证原件交付给远东公司。1994年1O月21日，在远东公司不知情的情况下，达佳公司与中行文锦渡支行签订《抵押协议》，将涉案房产的第5层抵押与中行文锦渡支行，并已办理抵押登记。
2006年12月31日，深华公司与远东公司签订了《协议书》，双方约定：确认截止到2006年12月31日，远东公司共欠深华公司债务总额为6988232．58元，远东公司以涉案房产抵偿欠深华公司的全部债务6988232．58元，双方以房产现状移交，后续费用及办证等一切有关事项由深华公司负责，远东公司有义务提供必要的协助。协议签订之前，远东公司已经于2005年停止营业并已将涉案房产的产权证原件交付深华公司。深华公司自2005年接收涉案房产后，一直占有、使用涉案房产。其间，深华公司一直积极要求达佳公司办理过户手续，但均未实现。
2012年2月，一审法院公告拟处分执行涉案房产，深华公司提起执行异议申请，深圳市中级人民法院（2012）深中法执外异字第36号执行裁定驳回了深华公司的异议。深华公司认为，上述《住宅楼买卖合同书》及《协议书》，为各方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同已经实际履行，远东公司和深华公司已经按照合同约定支付了购房款，达佳公司已经交付了涉案房屋，应当认定涉案房屋归深华公司所有，达佳公司、远东公司有义务协助深华公司办理房地产产权转移登记手续。达佳公司和中行文锦渡支行在明知涉案房产第5层已经售予且交付予达佳公司的情况下签订《抵押协议》，严重违反有关法律规定，应当认定该协议无效，抵押登记应予撤销。根据有关法律规定，涉案房产不应作为达佳公司的财产予以查封、执行。
达佳公司一审答辩称，深华公司不服广东省深圳市中级人民法院的执行裁定，对本案提起了执行异议之诉，本案案由为案外人执行异议之诉，依据民事诉讼法司法解释的规定，深华公司应当以申请执行人为被告，深华公司将达佳公司列为被告显然是错告，其对达佳公司的请求应当作为房屋买卖合同另案处理，深华公司的第四项诉讼请求属于对实体主张权利，深华公司对执行裁定不服应当按照审判监督程序办理。深华公司第二至四项诉讼请求是属于房屋买卖合同、抵押合同纠纷，与本案执行之诉并非同一案，应另行起诉。1992年11月5日，达佳公司将涉案房产转让给远东公司，因为历史原因双方未能办理产权过户，远东公司也没有付清房款，远东公司已经连续多年没有主张权利，已超过诉讼时效。2006年11月31日，远东公司将涉案房产转让给深华公司，达佳公司没有参与，依照合同的相对性原则对达佳公司没有约束力，达佳公司没有协助其办理房产转移登记的义务，由于远东公司是在没有取得房产权的情况下转让该房产，因此，该转让合同无效，其法律后果应当由深华公司承担。深华公司没有取得涉案房产的所有权，其提出本案执行异议之诉的主张不能成立。1994年10月21日，不动产产权登记在达佳公司名下，达佳公司将房产抵押给中行文锦渡支行，1997年10月17日之后又延迟到2000年10月7日。2000年10月7日，抵押期限届满，抵押人的担保责任已经解除。综上，请求法院驳回深华公司对达佳公司的诉讼请求。
远东公司一审口头答辩称，（一）远东公司在1992年与达佳公司签订《住宅楼买卖合同书》，如约支付了购房款并使用涉案房产。（二）2006年，远东公司将涉案房产抵偿给深华公司，现涉案房产由深华公司占有、使用、收益，远东公司认为深华公司为涉案房产的产权人。
中行文锦渡支行一审答辩称，（一）在《抵押协议》签订时，深华公司未取得涉案房产的所有权，且其并非《抵押协议》的签订方，无权对《抵押协议》的效力和抵押权提出异议。（二）在达佳公司与中行文锦渡支行之间的主债权存续期间，达佳公司与中行文锦渡支行之间签订的《抵押协议》合法有效，中行文锦渡支行的抵押权依法设立。深华公司与达佳公司、远东公司及工行东门支行之间的争议与中行文锦渡支行无关。（三）《抵押协议》因达佳公司在中行文锦渡支行的贷款已结清而失效，中行文锦渡支行的抵押权也因主合同项下的主债务的履行完毕而灭失，不存在需要法院认定《抵押协议》无效及撤销抵押权的情形。综上，中行文锦渡支行请求法院依法驳回深华公司第二项和第四项诉讼请求。
工行东门支行一审口头答辩称，（一）深华公司诉讼请求没有事实和法律根据，应当予以驳回。（2012）深中法执外异字第36号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予以维持。深圳市中级人民法院查封时，涉案房产登记在被执行人达佳公司名下，该查封符合法律规定，应继续执行涉案房产。
一审法院查明的事实
一审法院经审理查明，1992年11月5日，达佳公司与远东公司签订《住宅楼买卖合同书》，双方约定：达佳公司将属于其所有的包括涉案房产在内的面积共2190.68平方米房产（以市有关部门验收面积为准）出售给远东公司；售价为每平方米4400元，共计9638992元；达佳公司负责于1993年3月前办妥署名为远东公司的房产证并交给远东公司；远东公司于1992年11月30日前支付达佳公司购楼总价的80％即775万元，达佳公司将所购房产的房产证交给远东公司时付清余下的20％即约值193万元。达佳公司在1992年11月底前将经过有关部门验收合格的住宅楼交付远东公司使用。合同签订后，达佳公司将涉案房屋交付远东公司使用，远东公司向达佳公司支付了购房款7724129．91元。后达佳公司以自已的名义分别办理了涉案房产的产权证，房产证上的名称分别为达佳单身公寓楼2栋4层、5层。
1994年7月8日，涉案房产的第4层由达佳公司向发展银行振华路支行借款办理了抵押登记，在1995年12月22日注销了抵押登记。从1999年4月27日至1999年10月27日，1999年10月28日至2000年4月28日，2000年6月19日至2000年12月19日，2002年4月2日至2002年10月1日，涉案房产的第4层均被司法机关查封，现涉案房产第4层的产权证原件在深华公司处保存，深华公司确认为远东公司向其交付。
1994年10月21日，达佳公司与中行文锦渡支行签订《抵押协议》，将涉案房产的第5层抵押给中行文锦渡支行，并办理了抵押登记，之后，该房产又从2000年6月19日至2000年12月l9日，2008年10月22日至2010年l0月21日多次被查封。中行文锦渡支行确认，由于达佳公司的借款已经还清，抵押合同已经履行完毕。在涉案房产第5层上的抵押登记随时可以注销。
2006年12月31日，深华公司与远东公司签订《协议书》，双方确认：截止到2006年12月31日，远东公司共欠深华公司债务总额为6988232.58元，远东公司以涉案房产抵偿欠深华公司的全部债务6988232．58元，双方以房产现状移交，后续费用及办证等一切有关事项由深华公司负责，远东公司有义务提供必要的协助。深华公司接收涉案房产后，一直占有、使用涉案房产。由于达佳公司没有履行（1998）深中法经调初字第564、522、568号民事判决确定的义务，工行东门支行向一审法院申请恢复强制执行。该院依法受理，执行案号为（2011）深中法恢执字第1311号。在执行过程中，该院依法查封了达佳公司名下包括涉案房产及位于深圳市罗湖区达佳单身公寓楼2栋第7层房产。深华公司向该院提出执行异议，认为涉案房产已经出售，后抵债给了深华公司，深华公司系涉案房产的实际权利人，请求解除对涉案房产的查封。2012年6月8日，该院以（2012）深中法执外异字第36号执行裁定驳回了深华公司的异议。深华公司遂向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院又查明，达佳公司原名为深圳市广昌综合加工厂，1993年1月7日变更登记为深圳外贸达佳工贸公司，1995年8月18日变更登记为现在名称。
一审法院判决理由和结果
一审法院认为，本案为案外人执行异议纠纷。达佳公司与远东公司签订的《住宅楼买卖合同书》以及远东公司与深华公司签订抵债协议均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应切实严格履行。
按照合同约定，达佳公司应当按照合同约定及时为远东公司办理涉案房产的过户手续；远东公司应当及时为深华公司办理涉案房产的转让手续。达佳公司在将涉案房产出售给远东公司后没有及时办理房产转让手续，而是以自己的名义办理了房产证并将涉案房产用于抵押贷款，其后，由于达佳公司没有履行法律文书确定的债务，造成涉案房产被司法机关多次查封，转让手续一直没有进行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《规定》）第十七条规定，被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据最高人民法院的以上规定，远东公司应当为《规定》中所称的第三人，深华公司并非《规定》所对应的第三人。如果按照《规定》的要求，人民法院不能对远东公司购买的涉案房产进行查封、扣押和冻结，则远东公司与深华公司之间的有效抵债协议可以继续履行。按照《规定》的要求，如果人民法院不查封、扣押、冻结涉案房产，需要满足两个条件：一是远东公司支付全部房款；二是远东公司对于没有办理过户登记手续没有过错。
一、远东公司是否支付了全部房款。合同约定的房款为9638992元，按照约定，远东公司应当在过户前支付80％房款。远东公司已经支付房款7724129.91元，超过了合同约定的80％款项的7711193．6元。根据约定，剩余的20％房款远东公司应在办理、过户手续完毕后支付，远东公司已经履行了合同约定付款义务，因此，应视为远东公司已经付清了约定的全部房款。
二、远东公司对于涉案房产没有办理过户登记手续是否有过错。从已经查明的事实看，合同约定的办证义务由达佳公司负责，达佳公司负责在1993年3月前办妥署名为远东公司的房产证并交给远东公司。达佳公司在涉案房产办理完毕房产证后并没有及时为远东公司办理房产转让手续，而是利用涉案房产进行抵押借款，其后又因达佳公司欠债多次被司法机关查封，现在仍然因为达佳公司拖欠债务而被一审法院查封。虽然涉案房产的查封有中断的情况，但并没有因为查封的中断而解封，从解封的情况看，涉案房产一直处于未解封的状态。因此，远东公司对于涉案房产没有办理过户登记手续没有过错。
根据以上的分析并结合《规定》的内容，可以得出人民法院不得对涉案房产进行查封、扣押、冻结的结论。由于人民法院不能对涉案房产进行查封、扣押和冻结，远东公司与深华公司之间的抵债协议应继续履行，深华公司为涉案房产的实际所有人。考虑到涉案房产仍然登记在达佳公司名下，达佳公司仍然没有履行为远东公司办理过户手续的合同义务，一审法院判令达佳公司在判决生效之日起十日内为远东公司办理涉案房产的过户手续，远东公司在领取房产证之后的十日内为深华公司办理涉案房产的过户手续。由于在涉案房产第5层上的抵押登记已经履行完毕，故达佳公司和中行文锦渡支行应在判决生效之日起三日内注销在涉案房产第5层上的抵押登记。综上，深华公司的诉讼请求部分有事实和法律依据，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《规定》第十七条的规定，于2013年6月28日作出判决：（一）位于深圳市罗湖区布心路北东昌路达佳单身公寓综合楼2栋4层、5层房产为深华公司所有；（二）撤销（2012）深中法执外异字第36号执行裁定，停止（2011）深中法恢执字第1311号执行案件中对深圳市罗湖区布心路北东昌路达佳单身公寓综合楼2栋4层、5层房产的执行；（三）达佳公司和中行文锦渡支行于本判决生效之日起三日内注销在深圳市罗湖区布心路北东昌路达佳单身公寓综合楼2栋5层房产上的抵押登记；（四）达佳公司在本判决生效之日起十日内为远东公司办理深圳市罗湖区布心路北东昌路达佳单身公寓综合楼2栋4层5层房产的转移登记手续；远东公司在以上房产登记手续完毕后的十日内为深华公司办理该房产的转移登记手续；（五）驳回深华公司的其他诉讼请求。案件受理费60717．62元，由达佳公司、远东公司、中行文锦渡支行共同负担。
当事人在二审的意见
达佳公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.驳回深华公司的诉讼请求或将案件发回一审法院重审；3.深华公司承担本案全部诉讼费用。主要理由如下：（一）根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告”的规定，深华公司对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行，本应以申请执行人工行东门支行为被告，深华公司将工行东门支行列为第三人显然是错告。一审法院未将工行东门支行列为被告程序违法，本案应发回重审。（二）深华公司提出的第二项至第四项诉讼请求属于房屋买卖合同纠纷与抵押合同纠纷，应另案审理，一审法院合并审理程序违法。（三）1992年11月5日，达佳公司将涉案房产转让并交付给远东公司使用，因历史原因双方未能办理产权过户登记，远东公司亦未付清购房款。远东公司已超过主张相关权利的诉讼时效。2006年12月31日，远东公司未取得涉案房屋的产权，其就涉案房产与深华公司签订的转让合同无效，其法律后果应由远东公司与深华公司依过错责任共同承担。达佳公司未参与该转让行为，依合同相对性原则，该合同对达佳公司无约束力，达佳公司没有协助其办理产权转移义务。因此，深华公司对达佳公司的诉讼请求应予驳回。（三）达佳公司与中行文锦渡支行签订协议约定，达佳公司以涉案房产承担债务期限至2000年10月7日届满，现达佳公司将涉案房产抵押给中行文锦渡支行的抵押担保责任已免除。
深华公司答辩称，（一）达佳公司上诉的事实与理由均与其自身无关，与其上诉理由有利害关系的当事人均未上诉，也未有任何异议。因此达佳公司提起上诉的目的令人费解，对达佳公司的上诉请求不应支持。（二）一审法院将工行东门支行列为第三人，并不违反法定程序。工行东门支行作为第三人，并未对该行及达佳公司的实体权利及程序权利产生任何不利影响。工行东门支行在一审判决作出后未提起上诉。而且，一审法院认定事实清楚且适用法律正确，故本案不应发回重审或改判。（三）鉴于涉案房产已经在执行过程中被人民法院查封，故深华公司对执行标的主张实体权利，并不违反相关法律的规定，无需另案审理。（四）涉案房产第5层属深华公司所有，而且相应抵押合同已经履行完毕，一审法院判令达佳公司及中行文锦渡支行注销抵押登记并无不当，这与达佳公司的抵押担保责任已经免除并不冲突。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回达佳公司的上诉请求。
中行文锦渡支行述称，该行在本案一审中的法律地位不是被告，而是第三人。达佳公司的贷款已结清，中行文锦渡支行的抵押权虽已消灭，但在抵押权迟延注销一节无过错，故中行文锦渡支行不应成为本案一、二审受理费的承担主体。
远东公司答辩称，同意一审判决，不同意达佳公司的诉讼请求。
本院查明的事实及判决理由和结果
经审查，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。达佳公司的上诉理由主要涉及实体和程序两个方面的问题，本院作以下评析：
关于实体处理问题。达佳公司与远东公司签订的《住宅楼买卖合同书》以及远东公司与深华公司签订的以物抵债《协议书》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应切实依约履行。达佳公司主张远东公司与深华公司签订的《协议书》无效没有法律依据，本院不予采纳。在本案中，远东公司已依照涉案《住宅楼买卖合同书》的约定，向达佳公司支付80％的房款，不存在任何违约行为。根据深华公司与远东公司签订的《协议书》，远东公司以涉案房屋抵偿其拖欠深华公司的债务，依照该协议履行，双方对于涉案房产的对价实际已经结清，深华公司亦已实际占有、使用涉案房屋，且对涉案房产未办理过户手续一节不存在过错，故深华公司依照《规定》第十七条的规定，就本案的执行行为提出异议理据充分，一审法院予以支持并无不当。达佳公司在远东公司付清80％购房款之后，本应依《住宅楼买卖合同书》的约定，将涉案房产的产权办理至远东公司的名下，但达佳公司却将涉案房产办理至自己名下后，抵押给银行用于贷款，进而导致涉案房产作为达佳公司名下的财产被法院查封，并最终引发本案纠纷，其行为明显有违诚实信用原则。另外，不动产因法律行为发生物权变动，办理登记是物权变动的生效要件，没有办理过户登记不发生物权变动，故一审判决第一项确认涉案房产属深华公司所有，违反了《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院依法予以撤销。至于远东公司尚欠达佳公司的20％购房款的问题，达佳公司可依照《住宅楼买卖合同书》的约定，在涉案房产的产权办理至远东公司名下之后，向远东公司提出主张。
关于程序问题。首先，本案是因工行东门支行申请执行达佳公司财产而引起的，由深华公司提出的案外人执行异议之诉纠纷，一审法院将申请执行人工行东门支行列为第三人，在程序上确有不当，但工行东门支行并未提起上诉，且这并未损害达佳公司的合法权益，不足以构成必须发回重审的法定事由，故达佳公司以一审错列工行东门支行为由，上诉请求变更一审判决或将案件发回重审理据不足，本院予以驳回。其次，本案中判断深华公司提出的主张能否得以支持，必需涉及达佳公司与远东公司房屋买卖合同关系及深华公司与远东公司之间以物抵债关系的相关事实的认定，一审判决为妥善解决达佳公司的不当行为引起的各方当事人之间的纠纷，对上述法律关系一并审查并无不当，依法可予照准，达佳公司主张其与远东公司之间的关系以及远东公司与深华公司之间的关系应另案审理的诉请不予支持。
此外，在一审判决作出之前，达佳公司已还清中行文锦渡支行的借款，中行文锦渡支行未及时涂销涉案房产第5层的抵押登记，存有不当，故一审判决确定其与远东公司、达佳公司共同负担一审案件受理费并无不当。中行文锦渡支行对此提出异议理由不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房初字第23号民事判决第一、五项；
二、维持广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房初字第23号民事判决第二、三、四项；
三、驳回深圳达佳实业公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费负担按一审判决执行。二审受理费60717.62元，由深圳达佳实业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘琼圣
代理审判员 申良洪
代理审判员 洪望强
二〇一四年三月二十日
书 记 员 范怡倩
附：相关裁判依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。