云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云2301民初883号
原告：王豫，女，1963年3月26日生，汉族，大学文化。
原告：杨毓龙，男，1962年11月22日生，白族，大学文化。
被告：李林贵，男，1978年1月3日生，汉族，中专文化。
委托诉讼代理人：彭会卉，云南众星律师事务所律师（特别授权）。
被告：安立芳，女，1983年12月21日生，彝族，大专文化，自由职业。
委托诉讼代理人：高明珠、殷应祥，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。
原告王豫、杨毓龙与被告李林贵、安立芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王豫、杨毓龙，被告李林贵的委托诉讼代理人彭会卉，被告安立芳的委托诉讼代理人高明珠、殷应祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王豫、杨毓龙向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房产转让协议》；2．判令被告李林贵、安立芳支付违约金70400元；3、判令被告李林贵、安立芳返还原告王豫、杨毓龙房屋钥匙、契税发票等凭证；4、判令原告王豫、杨毓龙返还被告李林贵、安立芳已支付的购房款150000元和维修基金等费用共计9680.10元;5、判令被告李林贵、安立芳负担本案诉讼费用。庭审中，原告王豫、杨毓龙变更第二项诉讼请求为：判令被告李林贵、安立芳支付违约金50000元。事实理由：2014年6月25日，原、被告本着平等、自愿、公平、诚实守信的原则，经协商一致签订了《房产转让协议》。《房产转让协议》中明确：该房甲方已和开发商签订了《商品房购销合同》；甲方尚未取得以甲方为权利人的该房产之房地产权证，乙方己明确知晓房产现状自愿同意购买此房，甲方保证其所提供的涉及该房的一切资料是真实的，并且是转让给唯一的一个客户；双方商定该房总价为352000元；双方签订协议当日，乙方支付甲方首付款150000元，剩余房款202000元，在产权证下来之日起5个月内乙方通过银行按揭方式一次性付给甲方；甲、乙双方商定于甲方领取该房《不动产权证书》10个工作日内通知并协同办理该房的产权过户手续。《房产转让协议》中同时约定了双方的违约责任，其中被告的违约责任为：若乙方出现违约情形，则扣除房屋总价款的20%作为违约金（按该房当时的市价）不予返还。2017年5月，二原告领取了该房的《不动产权证书》后，按《房产转让协议》的约定分别通知二被告，请求双方协助办理该房的过户手续。因二被告已于2016年9月离婚，且离婚时未对该房如何处理达成共识，告知二原告需等待他们双方对该房的起诉审理结果出来后才能解决。2017年11月，法院对该案审结，判决驳回安立芳的起诉。该房的过户手续至今未办理，鉴于二被告已无法履行该《房产转让协议》，为维护二原告的合法权益，现依法提起诉讼。
被告李林贵辩称，一、同意解除《房产转让协议》；二、要求原告王豫、杨毓龙返还被告李林贵购房款150000元，以及被告李林贵已经支出的维修基金等费用9680.1元；三、原告王豫、杨毓龙应按照年利率6%支付购房款及维修基金等相关费用的资金占用费33750元；四、诉讼费由二原告承担。理由如下：首先，不动产的设立、变更、转让和消灭应该依法进行登记，二原告未取得房屋产权证书即出售房屋，是没有办理过户手续的真正原因。当二原告取得房屋所有权证后，被告李林贵的客观情况发生了变化，其与前妻安立芳办理了协议离婚手续，因争议房产是被告李林贵变卖婚前个人财产所购买，所以在协议离婚时已经确定，《房产转让协议》由被告李林贵与二原告继续履行，债权债务由被告李林贵个人享有和负担。因被告安立芳起诉要求分割已经支付的150000元购房款，所以中止了与二原告办理过户手续。被告李林贵不存在违约行为，不应承担违约责任。其次，要求二原告支付资金占用费是因为被告已经支付的大笔资金由于合同无法履行而产生了损失，涉案房屋在交易时价格为2522元/㎡，现在价格应该到3300元/㎡，房产增值较大，增值差价接近110000元，解除合同对被告李林贵造成的损失是巨大的，所以这个损失应该由双方共同分担，更不能要求其承担违约责任。
被告安立芳辩称，一、被告安立芳同意解除《房产转让协议》；二、二原告应该返还购房首付款150000元，以及物业费、维修基金等9680.1元。《房产转让协议》是夫妻关系存续期间签订的，所以首付款返还二被告后，由二被告平均分割；协议中没有约定明确的违约情形，被告安立芳也没有违约行为，不应该承担违约责任。钥匙和契税发票均不在被告安立芳处，所以不应该承担返还的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王豫、杨毓龙为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、《房产转让协议》；2、不动产权证。被告李林贵针对其答辩理由向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》；2、《房屋买卖合同》；3、《房产转让协议》；4、李林贵本人银行卡流水一份；5、中国建设银行客户回单一份、杨毓龙出具的收条一份；6、离婚协议书、离婚证复印件、（2017）云2301民初3173号民事判决书；7、收费收据5张。被告安立芳针对其答辩理由未向本院提交证据。双方当事人对原告王豫、杨毓龙提交的证据2、对被告李林贵提交的证据7均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告王豫、杨毓龙提交的证据1证实了原、被告签订《房产转让协议》，对双方的权利义务进行了约定，本院予以采信。被告李林贵提交的证据1、2与本案无关联性，本院不予采信；证据3、4、5、7证实了原、被告签订《房产转让协议》后，二被告支付购房款150000元、交纳维修基金等费用9680.1元；证据6证实了二被告协议离婚后，被告安立芳曾起诉要求分割已经支付二原告的购房款150000元的事实；本院均予以采信。
根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，原告王豫、杨毓龙（甲方）与被告李林贵、安立芳（乙方）、楚雄荣城房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产转让协议》，约定：甲乙就转让坐落于楚雄市某房产达成协议，甲方已就该房和开发商签订了《商品房购销合同》，但尚未取得以甲方为权利人的该房产之房地产权证，乙方己明确知晓房产现状自愿同意购买此房，甲方保证其所提供的涉及该房的一切资料是真实的，并且是转让给唯一的一个客户。一、双方商定该房总价为人民币352000元，该房价不包含维修基金、配套费以及交房所产生的一切费用，房产面积、户型配套设施等相关购房条件以开发商提供标准为准；二、双方签订协议当日，乙方支付甲方首付款150000元，剩余房款202000元，在产权证下来之日起5个月内由乙方通过银行按揭方式一次性支付给甲方；三、甲、乙双方商定于甲方领取该房《不动产权证书》10个工作日内通知并协同办理该房的产权过户手续；四、若甲方出现违约情形，则由甲方返还乙方已经支付的全部款项，并加收房屋总价（按该房当时市价）款项的20%作为违约金，且全额补偿乙方对该房产进行装修所发生的费用，之后由丙方协助甲方追究相关责任和费用；若乙方出现违约情形，则扣除房屋总价款的20%作为违约金（按该房当时的市价）不予返还，并且乙方对该房产进行的装修无偿给予甲方，由丙方协助追究相关责任和费用。
同日，原告杨毓龙出具收条交二被告收执，载明：今收到李林贵购买楚雄市某房产购房首付款壹拾伍万元整。2015年2月4日，被告李林贵、安立芳为该房屋交纳住房维修基金5075.74元、有线电视布线费430元、宽带布线费320元、可视对讲1800元、产权交易手续费418.56元、办证工本费115元、产权代办手续费300元、电费300元、物业服务费920.8元，合计9680.1元，并领取了该房屋的钥匙。2016年9月14日，被告李林贵、安立芳在楚雄市民政局婚姻登记处协议离婚。2017年5月，原告王豫、杨毓龙取得楚雄市某房产的不动产权证书后，按《房产转让协议》的约定分别通知了被告李林贵、安立芳，请求双方协助办理过户手续。因被告李林贵、安立芳协议离婚后对涉案房屋的买卖事宜未达成一致意见，涉案房屋的过户手续至今未办理，二被告亦未支付购房尾款。
另查明，楚雄市某房屋的契税由原告王豫、杨毓龙交纳，契税发票原件现由李林贵持有。2017年9月14日，本院受理安立芳诉李林贵离婚后财产纠纷一案，安立芳诉请分割为购买上述房屋已经支付的首付款150000元，其中的75000元归其所有。本院于2017年11月16日作出（2017）云2301民初3173号民事判决书，驳回安立芳的诉讼请求。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：一、《房产转让协议》是否合法有效；二、被告李林贵、安立芳是否应承担违约责任。
针对争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原、被告签订《房产转让协议》时，原告王豫、杨毓龙尚未取得涉案房屋的不动产权属证书并非导致合同无效的法定情形，且被告李林贵、安立芳在签订合同时对涉案房屋尚未办理权属登记的情况明确知晓。2017年5月，原告王豫、杨毓龙取得涉案房屋的不动产权属证书，双方约定办理产权过户手续的条件已具备，该合同可实际履行。故《房产转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
针对争议焦点二，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王豫、杨毓龙在取得房屋产权登记后，已依约通知二被告协助办理产权过户。被告李林贵、安立芳在协议离婚后未对购买涉案房屋事宜达成一致意见，亦未协助二原告办理该房屋的过户手续的行为已构成违约。被告李林贵、安立芳提出不应承担违约责任的辩解不能成立，本院不予采纳。原告王豫、杨毓龙依据《房产转让协议》第四条中“若乙方出现违约情形，则扣除房屋总价款的20%作为违约金（按该房当时的市价）不予返还”的约定，诉请要求被告李林贵、安立芳支付违约金50000元，二被告均提出违约金过高，请求对违约金予以调整。对此，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑双方合同约定、合同实际履行的情况、二被告离婚后未能对购买房屋达成协议等客观因素，确定本案违约金为40400元，即以未支付的购房款202000元的20%计算。
在法庭辩论终结前，被告李林贵、安立芳对购买该房屋仍未达成一致意见，二原告要求解除《房产转让协议》的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。《房产转让协议》解除后，二被告应将涉案房屋的钥匙和契税发票返还原告王豫、杨毓龙，同时原告王豫、杨毓龙应将收到的购房款150000元和被告李林贵、安立芳交纳的维修基金等费用合计9680.1元返还被告李林贵、安立芳。庭审中，被告李林贵提出要求二原告按照年利率6%支付购房款及维修基金等相关费用的占用费33750元。经本院释明后，被告李林贵要求提起反诉，而被告安立芳明确表示不同意提起反诉。二被告虽已协议离婚，但从双方签订的《房产转让协议》看，二被告在该房屋买卖合同关系中仍系同一相对方，故被告李林贵的反诉不符合受理条件，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告王豫、杨毓龙与被告李林贵、安立芳签订的《房产转让协议》；
二、由被告李林贵、安立芳支付原告王豫、杨毓龙违约金40400元；
三、由被告李林贵、安立芳将楚雄市某房屋的钥匙和契税发票返还原告王豫、杨毓龙；
四、由原告王豫、杨毓龙返还被告李林贵、安立芳购房款150000元；
五、由原告王豫、杨毓龙返还被告李林贵、安立芳维修基金、物业管理费等费用合计9680.1元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费780元（已减半收取），由原告王豫、杨毓龙负担332元（已交），被告李林贵、安立芳负担448元（未交）。
以上应由原、被告履行的义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，款交本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 吴京华
二〇一八年五月十四日
书记员 钱晓云