深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深罗法民三初字第1839号
原告（反诉被告）王鸿。
委托代理人唐智勇，广东诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）何学金，男，汉族，1961年2月2日出生，身份证住址江西省上饶市玉山县冰溪镇殿口村殿口**号，身份证号码3623231961********。
委托代理人高田，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人林增强，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳市分行（以下简称深圳农业银行），住址广东省深圳是罗湖区深南东路5008号。
负责人许锡龙。行长。
委托代理人卢磊，该公司员工。
第三人（反诉被告）深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产经纪公司），地址深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201。
法定代表人杜欣，总经理。
委托代理人赖泽斌，公司员工。
上列原告诉被告二手房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鸿委及委托代理人唐智勇，被告（反诉原告）的委托代理人高田，第三人深圳农业银行的委托代理人卢磊，第三人（反诉被告）链家经纪公司的委托代理人赖泽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月23日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定将被告名下的深圳市罗湖区罗湖区长丰苑1821房产出售给原告。合同签订当日，原告支付定金5万元人民币（以下均为人民币）。合同第四条（2）款第A项约定，2015年7月1日前，买方须将剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中。合同第十五条第（1）款卖方同意把2015年6月11日至2015年8月15日租金由买方收取。原告多次催促被告，请求履行合同条款，配合办理首期款资金监管和申请银行按揭贷款等手续，然被告拒绝履行该合同义务，原告多次催促至今未得到被告的有效回复。原告认为，本合同是原、被告双方在平等自愿的基础上签订，真实有效，受法律保护，应被遵守。综上，原告已按合同约定履行合同义务，被告在收取定金后，因近期二手房房价大幅上涨，自毁诚信，拒履行合同条款并不配合办理资金监管手续。原告特诉请法院判令：一、被告继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》，协助原告办理深圳市罗湖区长丰苑曼域轩1821房产的赎楼、解权抵押权手续，并将上述房产过户至原告名下（涉案房产合同约定价款为人民币238万元）；二、第三人深圳农业银行协助原告办理深圳市罗湖区长丰苑曼域轩1821房产赎楼及解除抵押手续；三、被告2015年6月11日至2015年8月15日租金退还给原告，并承担迟延履行金135193.2元（暂从2015年6月11日计算至2015年10月1日，实际迟延履行金计算至被告实际履行之日止）；四、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告辩称，关于被答辩人诉请继续履行合同的答辩，1、约定解除权已经成就，答辩人有权解除合同。合同第四条第二款A项约定买方须于2015年7月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行凭证为准）支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方帐号中，第10条约定“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成本价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的20%的违约金承担违约责任或没收卖方已支付的定金。”本案中，答辩人与被答辩人对于首期款的支付时间、支付方式及违约责任均有明确约定，被答辩人无视该约定，无故拖延，即便是在答辩人（包含全权处理交易事宜的答辩人之女何小燕、何晓丽）通过多种方式、渠道（证据4）与其沟通并给予宽限的情况下，其依然未采取任何积极履约之行为，依据合同约定，截止2015年7月7日，解除合同的条件已成就，答辩人作为解除权人可以解除本合同。2、被答辩人以其自身行为明确表示拒不履约，答辩人有权解除合同。《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”本案中，自双方2015年5月23日签订合同后，答辩人就及时（2015.5.25）办理了《公证书》授权担保公司办理资金监管等事宜，积极履行合同义务。但是，被答辩人却一直怠于履行，且毫无诚信，具体情况如下：（1）在合同约定的资金监管期限（2015.7.1）到达之前，答辩人通过各种形式（证据5，2015.6.1何小燕致电被答辩人商谈支付首期款时间）、（证据4、证据5，何小燕分别于2015年6月19日、6月24日、6月30日致电中介要求加快处理首期款监管事宜、2015.6.30何小燕、何晓丽与中介通过微信方式被答辩人将于7月1日办理首期款监管）督促被答辩人进行资金监管事宜；（2）被答辩人一直怠于履行其义务，以多种借口拖延直至合同约定的最后期限（2015.7.1）都未前往办理。（3）就此情况，何小燕、何晓丽分别于2015年7月1日12点12点38分致电（证据5）被答辩人要求确定办理资金监管时间，但被答辩人态度恶劣，拒绝商议办理。何晓丽又于16点32分致电中介仍无结果。（4）2015年7月7日，因被答辩人违约，答辩人的解除权成就，答辩人有权解除合同并要求被答辩人赔偿，但是，答辩人本着促成交易的心态，依然多次给予被答辩人宽限并要求中介协商处理此事。（5）2015年7月14日，答辩人、被答辩人、中介本约定见面协商资金监管与合同履行事宜（证据4）但被答辩人却再次爽约并拒绝商谈。事实上，即便被答辩人如此违约的情况下，答辩人于2015年7月17日依然致电（证据5）中介，就此事寻求解决办法，但是被答辩人依然拒绝履约。综上，被答辩人无故延误且拒不商谈、履行的行为已明确显示其将不履行主要义务；其次，在其已迟延履行主要义务的情况下，答辩人多次催告并给予合理宽限，其依然置之不理，鉴于该等情况，答辩人有权依据以上的法律规定解除合同。3、答辩人于2015年7月20日通知被答辩人解除合同，该通知到达之时本合同已解除。《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被答辩人延迟履行在先，多番拒不履约在后，答辩人于2015年7月20日致电解约，完全符合合同约定及法律规定，本合同自2015年7月20日已解除，依据《合同法》97条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，被答辩人无权要求答辩人继续履行合同。综上，被答辩人怠于履约以致违约无疑，答辩人依据合同约定及法律规定，享有合同解除权，答辩人在与其沟通无果的情况下，向其发出解除通知，该通知已于2015年7月20日到达被答辩人，双方合同解除，被答辩人无权要求继续履行合同。二、关于被答辩人诉请支付租金的答辩。《合同法》第66条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，首先，答辩人虽承诺6-8月的房租由被答辩人取得，但该租金的交付并未约定时间。被答辩人要求答辩人支付房租，作为互负义务的一方，应以其完成了首期款支付这一主要义务的前提条件，但截止今日，被答辩人都尚未支付首期款，履行其义务，其无权要求答辩人向其支付租金。需要重点提示法庭的是，被答辩人首期款资金监管义务与答辩人支付租金之义务，并不具有相对应性，其如据此提出抗辩，完全是置公平或诚信原则于不顾，任意扩大抗辩范围的行为，不应得到支持。其次，在租金支付时间约定不明时，答辩人可依据《合同法》61条之规定，按照合同有关条款或者交易习惯（实务中一般是双方过户完毕后，结清所有款项时，卖方将租金支付给买方）确定支付时间为双方过完户后。而本案中，即便是被答辩人未因违约而致双方合同解除，其也无权在未支付首期款未办理过户前要求答辩人向其支付租金。最后，如上所述，本合同已因被答辩人违约而解除，对于尚未履行的租金支付事宜，终止履行，被答辩人无权要求答辩人支付。三、关于被答辩人诉请支付迟延履行金的答辩。合同第11条规定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价位基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同……”依据以上约定，被答辩人诉请答辩人支付延迟履行金应以答辩人逾期履行为前提，而本案中，答辩人于2015年5月23日与被答辩人签定合同，后，答辩人就与担保公司相关人员签订《委托书》并公证，授权该等人员办理注销抵押登记、办理首期款等事宜以保证高效履行本合同。该《委托书》公证后，被答辩人办理首期款监管需直接与担保公司工作人员联系即可随时办理，答辩人根本不存在任何逾期行为，亦不存在任何导致被答辩人逾期履行的行为。需要再次重申的是，从合同签订后，一直逾期办理资金监管的是被答辩人，而一直督促办理相关事宜的为答辩人而非被答辩人。被答辩人在自身逾期致违约的情况下，诉请守约的答辩人支付迟延履行金实在是毫无事实依据及法律依据，应依法予以驳回。综上所述，被答辩人要求与答辩人继续履行合同并支付租金、延期履行金之请求既无法律依据又无事实根据，其向答辩人主张权利纯属滥诉。恳请贵院依法驳回全部请求事项，以维护答辩人合法权益。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳市分行陈述称，我行于2013年9月5日向何学金发放一笔129万元的二手房贷款，到期日2030年9月4日，截止2016年1月6日贷款本金余额1174387.81元，该笔贷款用于购买涉案房产。上述房产已于2013年8月8日抵押给我行。本案原、被告之间因履行二手房买卖合同产生的纠纷与我行无关。
第三人（反诉被告）深圳链家房地产经纪有限公司陈述称，1、本案与我司无关，我司是非适格第三人。2、我司并未促成原、被告签订涉案房产的买卖合同，张静静非我司员工，请法院查明事实，我司准备刑事报案。
反诉原告何学金反诉称，2015年5月23日，原、被告签订二手房买卖合同，约定被告将深圳市罗湖区长丰苑1821号房产出卖给原告，同时双方就首期款支付方式、支付时间及违约责任进行了明确约定。该合同签订后，原告并未按约履行支付首期款的义务，被告只得与原告及中介沟通，期望原告及时办理相关事宜，但原告态度恶劣，行为反复且从未采取任何积极行为来履行支付义务，无奈被告只能依约向原告发出解除合同的通知要求与其解除合同。第三人链家地产经纪公司应返还我方已经交付的5000元水电押金。综上，原告拒绝按约定履行合同项下首期款支付义务，已构成违约且该违约行为严重损害了我方的切身利益，致使我方遭受重大损失。故被告提出反诉请求如下：1、判令原、被告签订的二手房买卖合同于2015年7月20日已经解除；2、判令原告向被告支付违约金426000元（按房屋转让成交价20%计算，已经扣除原告已经交付的5万元定金）；3、判令原告承担本案本诉、反诉的诉讼费用；4、判令反诉被告链家经纪公司返还交付的5000元水电押金。
反诉被告王鸿辩称，涉案二手房买卖合同第10条约定“如果买方逾期超过百日，卖方方可解除合同并选择要求支付违约金”，从本条约定看，被告无权于2015年7月20日解除合同。综上，被告所有反诉诉请均应驳回。
反诉被告深圳链家房地产经纪有限公司陈述称，1、本案与我司无关，我司是非适格第三人。2、我司并未促成原、被告签订涉案房产的买卖合同，张静静非我司员工，请法院查明事实，我司准备刑事报案。
经审理查明：
一、2015年5月23日，原、被告签订二手房买卖合同1份，约定：被告将名下的位于深圳市罗湖区长丰苑曼域轩（主楼）1821号房产出卖给原告，房产用途为住宅，转让成交价人民币238万元（以下均为人民币）；买方须于合同生效之日支付定金5万元，该定金交由第三方监管；买方须于2015年7月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方将帐号中，买方还须于2015年7月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方申请按揭贷款手续；该房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成本价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过日（双方提供的合同复印件，均看不清楚空白处的字体是“5”还是“百”，原告称是“百”日、被告称是“5”日），卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的20%的违约金承担违约责任或没收卖方已支付的定金；双方同意将2015年6月11日至2015年8月15日租金由买方收取，租金为每月6000元。合同还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部加盖“深圳中联地产企业有限公司”财务专用章。
二、上述合同签订当日，原告支付定金5万元到被告的平安银行账户。被告称收到该笔定金，但称该笔定金中的5000元当场交给中介人员张静静作为水电押金，原告也确认被告确实将5000元交给了张静静作为水电押金。被告提供1张5000元水电押金的收款收据显示：交款人何学金、收款人张静静，该收款收据尾部加盖“深圳中联地产企业有限公司”财务专用章。
原、被告庭审中称，涉案二手房交易的中介人员为张静静，该中介人员称其是“深圳中联地产”的工作人员。链家地产中介公司称，该公司今年收购了深圳中联地产置业顾问有限公司，链家地产中介公司与深圳中联地产企业有限公司以及张静静均无任何关联。庭审中原、被告、链家地产中介公司均称无法查询到深圳中联地产企业有限公司的工商注册登记信息。庭审中被告称其与何小燕、何晓丽均是父女关系。
三、2015年5月25日，被告与担保公司公证委托书，全权委托担保公司及其工作人员办理出卖涉案房产的资金监管、银行按揭、房产过户等手续。
四、原告庭审中称，合同签订并支付定金后，原告主要是通过中介要求被告配合办理首期款资金监管，到庭审为止都没有被告的电话。被告庭审中则称被告最早是通过短信方式收到原告要求办理首期款资金监管的，具体时间为2015年8月27日下午4时多，原告则称在2015年8月27日之前即2015年7月1日前原告还通过多次催促中介通知业主前往银行办理首期款资金监管手续，并要求张静静提供被告的联系电话但是张静静没有回应，后来原告又3次通过快递发出催促履约律师函，但该3份快递均被退件。被告称其从2015年5月24日开始就数次通过短信、电话等方式催促原告及中介履行首期款资金监管手续，并于2015年7月20日被告委托女儿何小燕通过电话告知原告解除合同，原告称未收到该通知。原告称从未收到来自被告方的短信或微信电话。原告提交的催告函件，均被退件，被告称均未收到该催告函件。
五、庭审中原告称没有带涉案二手房买卖合同的原件，庭审中被告称涉案二手房买卖合同的原件不见了。故庭审中双方均未能提供涉案二手房买卖合同的原件。另查，涉案房产已经抵押给第三人深圳农业银行，目前仍未解除抵押登记。
以上事实，有定金收款收据、二手房买卖合同，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告于2015年5月23日签订的二手房买卖合同，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。双方均未能提供充分有效证据证明对方存在拒不办理首期款资金监管手续的行为，导致涉案二手房买卖交易失败，应认定原、被告对此均有过错。原、被告认为系对方单方违约导致交易失败，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。据此，原告本诉诉请要求强制履行二手房买卖合同并要求被告协助办理过户手续、支付租金等主张，依据不足，本院均不予支持。被告反诉要求解除涉案二手房买卖合同，本院予以支持。被告反诉要求确认系2015年7月20日该合同解除，但被告提供的电话清单不能证明电话通话内容系要求并通知对方解除合同，被告要求的该合同解除时间的证据不足，本院不予采纳。被告反诉要求原告支付违约金426000元（按房屋转让成交价20%计算，已经扣除原告已经交付的5万元定金），事实依据不足，本院不予支持。被告反诉要求第三人链家地产中介公司退还水电押金5000元，因无证据证明张静静系链家地产中介公司的员工，且该笔费用并非链家地产中介公司收取，故被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告收取的原告定金5万元，被告反诉要求实质是要求没收该笔定金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2015年5月23日签订的二手房买卖合同已解除。
二、驳回原告的本诉全部诉讼请求。
三、驳回被告的其他反诉请求。
案件本诉受理费人民币13461元，由原告负担。反诉受理费人民币3882.52元，由被告负担。财产保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 李春华
二〇一六年一月十二日
杨玲
书记员
王丹凤