杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1525号
原告：周启辉。
委托代理人：高立贵，北京华泰（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州厚仁商业街开发经营有限公司。
委托代理人：楼献、鲍芳，浙江初阳律师事务所律师。
原告周启辉诉被告杭州厚仁商业街开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员陈晶独任审判，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高立贵，被告的委托代理人楼献到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高立贵，被告的委托代理人楼献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年5月4日，原、被告签订《合同书》一份，约定：原告向被告购买位于杭州市西湖区厚仁路三墩新天地6幢3层整层房屋（下称案涉房屋）；房屋单价为每平方米9000元，预测建筑面积为751平方米，总价款为6759000元；合同签订当日支付房款338万元，其余款项由原告在2011年6月30日前向被告指定银行办理完毕贷款手续；案涉房屋于2012年12月31日交付；若被告违约，除应返还原告已支付的房款外，还应按合同总金额的20%支付违约金。合同签订后，原告已依约于当日向被告支付了购房款338万元。但因被告原因，原告迟迟不能依约在被告指定银行办理贷款，且被告亦未在2012年12月31日前交付案涉房屋。原告分别于2013年3月13日、2013年11月18日向被告寄送了书面催告文件，催促被告交房及指定银行办理贷款手续，被告答复2013年9月后已不能办理银行按揭手续。双方签订的合同因被告违约已无法履行。故诉请判令：1、解除原、被告于2011年5月4日签订的《合同书》；2、被告退还购房款3380000元，并支付购房款占用期间产生的利息932880元（按同期银行贷款年利率6.9%暂算至2015年5月4日，此后利息按银行同期贷款利率计算至实际履行之日），合计4312880元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：原、被告于2011年5月、6月期间共签订了四份合同书，涉及公寓住宅4层68间，总房款为3115万元，原告已付1557.9万元，余款需办理银行按揭贷款。根据上述合同约定，原告应于2011年6月30日前和8月20日前办理按揭手续。案涉合同系其中一份，原告应于2011年6月30日前办理案涉房屋的按揭手续。但原告无故未在2011年6月30日前办理按揭，亦未支付余款。2012年8月9日，被告总经理张锦宏被解职。2012年9月3日，原告来被告处找到朱建敏总经理反映其在买房时曾送过80万元给张锦宏，希望被告帮忙要回。朱建敏总经理当即表示要求原告将该80万元送款经过和证据书面报告被告或公安机关依法处理。但事后迟迟未见原告有所动静，或许这仅是原告不办按揭的借口而已。2013年3月18日，被告致函原告催办按揭手续。2013年12月30日，被告再次致函给原告诚恳地提出解决问题的方案。综上，原告未在案涉合同约定的期限内办理按揭手续，被告一再催促，原告仍未在2013年9月前办理。在房地产形势低迷的情况下，原告炒房不成，故意不办按揭、不支付余款，实属违约，现原告又企图通过起诉的方式逃避法律责任，故请求驳回原告的诉请。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、合同书。证明双方于2011年5月4日就案涉房屋购买事宜签订合同并约定相关权利义务。
2、收款收据。证明被告于2011年4月29日收到原告338万元购房款的事实。
3、交房催告函。证明原告于2013年3月13日曾向被告发函要求被告履行交房义务的事实。
4、律师函。证明原告律师于2013年11月18日曾向被告发函要求及时履行交房及办理按揭义务的事实。
5、关于收房并付清余款的函。证明被告于2013年11月26日向原告律师发函确认案涉房屋2013年9月后至今无法办理按揭的事实。
6、情况说明。证明双方合同约定期限内无法办理个人按揭贷款的事实。
被告提供了下列证据：
1、合同书四份（合同编号为GY039、GY040、GY041、XY046）。证明原、被告签订四份房屋购买合同涉及公寓住宅68间，总房款为3115万元，原告已付1557.9万元；合同约定原告应于2011年6月30日前办理按揭手续。
2、2013年1月23日单位工程质量竣工验收记录、2010年10月28日幢号与施工图对照表。证明2013年2月前，案涉房屋已达到交付条件的事实。
3、被告与杭州市机动车服务管理局签订的合同书、杭州香谷港商贸有限公司与杭州市机动车服务管理局签订的物业管理合同。证明与案涉房屋同一地块的8幢房屋的业主已于2013年3月1日收房并使用的事实。
4、被告与ＸＸ方签订的合同书、ＸＸ方已办理按揭贷款的凭证。证明在2013年4月1日前仍有客户办理了按揭贷款的事实。
5、被告与刘中玲签订的合同书三份、刘中玲已办理按揭贷款的凭证。证明在2013年6月30日前仍有客户办理了按揭贷款的事实。
6、2013年3月18日“关于再不办理按揭，就按合同规定处置的函”、2013年12月30日“关于收房及付清余款的几个方案的函”。证明被告向原告催办按揭、催付余款及收房的事实。
7、贷款协议书。证明项目贷款总额度未用完的事实。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1无异议，同日，双方还签订了两份合同书，双方又于2011年6月15日又签订了一份合同书。对证据2、5无异议。对证据3的形式真实性无异议，所述内容有异议，原告至今仅支付了首付款，并未依约支付余款，且该函中并未提及催促被告指定银行办理贷款手续。对证据4的形式真实性无异议，所述内容有异议，原告并未在合同签订后履行全部付款义务，且原告未在2013年4月前到被告处找过财务陈锋。证据6，系证人证言，证人应出庭作证；洪波是否系杭州联合银行工作人员、是否系当时该项目负责人员均无法确定，证言中所述发放贷款3.5亿元的说法亦不真实；被告已提交证据证明贷款发放时间。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，除案涉合同外，其他三份合同原告尚未起诉。对证据2的真实性有异议，案涉工程2013年7月18日才报质监站竣工验收。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，案涉房屋收房应以报建设局竣工验收备案为条件。证据4、5，商位经营权转让属于消费贷款并非房屋按揭贷款，与本案不具有可比性；证据4均为经营香港四季百货A座商铺的商户于2013年4月9日在杭州联合银行办理的小额贷款，原告的贷款金额为337万元，能否在杭州联合银行获取贷款不确定，且被告亦未通知原告可以在杭州联合银行办理贷款手续；对证据5的真实性无异议。证据6，2013年3月18日的函未明确原告可以在哪家银行办理按揭手续；2013年12月30日的函，被告提出的方案并非原定方案，额外增加了原告的成本。对证据6的真实性无异议，消费贷款往往贷款额度较小、限制较多，案涉房屋无预售证，不能仅通过房屋抵押取得贷款，还需要被告承担不可撤销的连带责任担保，银行更多考虑被告的资信能力，被告需要提供大量保证金。
本院对上述证据认证如下：
1、原告提供的证据。对证据1-5的真实性予以认定。证据6，系证人证言，证人未出庭接受质询，且从该情况说明的内容来看，仅凭该证据亦不能证明在合同约定的办理贷款期限内因被告原因导致原告无法办理银行贷款手续的事实，不予认定。
2、被告提供的证据。对证据1、6、7的真实性予以认定。证据2，可以证明案涉房屋所在的6幢房屋已于2013年1月23日经五方验收合格的事实。证据3，可以证明被告于2013年3月1日将与案涉房屋处于同一区块的8幢房屋交付给买受人的事实。证据4、5，可以证明有其他厚仁商业街的商户在2013年4月、2013年6月在杭州联合银行办理了按揭贷款的事实。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
2011年5月4日，原、被告签订《合同书》一份，约定：原告向被告购买案涉房屋；该房屋规划用途为商业用地；原告明知，至本合同签署日为止，该项目尚在建设中，尚未办理房屋所有权初始登记，该房屋所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的事实细则出台而定；该房屋整层单价为每平方米9000元，预测建筑面积为751平方米，总价款为6759000元；原告于合同签订当日支付房款3380000元，其余款项3379000元由原告在2011年6月30日前向被告指定银行办理完毕贷款手续；若原告因自身原因无法办妥贷款，则须在原本的房贷日付清房屋全部转让价款，否则被告于次日起即有权解除本合同，并有权将该房屋出售他人，并且原告应按房屋总价款的20%向被告支付违约金，被告有权从原告已付房款中扣除该违约金，剩余房款无息退还给原告；房屋交付时间为2012年12月31日，该房屋交付条件为项目工程竣工验收、质量和消防验收合格；被告不履行合同义务的，除应返还原告已支付的房款外，还应按合同总金额的20%支付违约金。
合同签订当日，原告向被告支付了购房款338万元，其余款项未付。
除上述合同外，原、被告还于2011年5月4日、2011年6月15日就原告向被告购买杭州市西湖区厚仁路三墩新天地6幢4、5层及6层房屋事宜另行签订了三份《合同书》，均约定采取银行按揭形式付款，实际原告均仅支付了首付款，未办理按揭贷款，亦未支付余款。
案涉房屋所在的6幢房屋于2013年1月23日通过五方验收。与案涉房屋在同一地块的8幢房屋于2013年3月1日由被告交付给买受人。
2013年3月13日，原告发《交房催告函》给被告，要求被告尽快履行交房义务，否则原告有权要求支付逾期交房违约金并解除合同。
2013年3月18日，被告发函催告原告在接函一周内办理按揭手续，否则被告有权按合同规定处置。
2013年11月18日，原告委托律师发《关于交房并办理按揭手续的律师函》给被告，要求被告履行房屋交付和办理按揭义务。
2013年11月26日，被告复函原告，表示被告财务陈峰并未在原告接到被告2013年3月18日的函后答复不能办理按揭，一直到2013年9月后才不能办理按揭，未能办理按揭的责任在原告，要求原告收房并付清余款。
因被告将案涉房屋的土地用以抵押贷款，故2013年9月起厚仁路商业街项目的配套贷款无法再办理。
另查明，杭州联合银行兰里支行为被告开发的厚仁路商业街项目房屋出租（售）提供总额度为3.5亿元的配套贷款。2013年4月、6月，有与被告签订合同的其他厚仁商业街商户在杭州联合银行兰里支行办理了房屋按揭贷款手续。
本院认为，本案争议的焦点在于被告是否存在违约行为，原告是否有权解除合同。根据原、被告签订的《合同书》约定，原告于合同签订当日支付房款3380000元，其余款项3379000元由原告在2011年6月30日前向被告指定银行办理完毕贷款手续，若原告因自身原因无法办妥贷款，则应在原房贷日付清房屋全部转让价款。支付全部房款系原告的主要合同义务，原告应按约履行。原告实际仅支付了首付款，余款未办理按揭贷款亦未支付。虽原告主张被告迟迟未指定贷款银行导致现原告无法办理按揭贷款，但其提供的证据不足以证明因被告原因导致原告在合同约定的期限内乃至之后两年多的时间（2013年9月前）无法办理按揭贷款，厚仁商业街的其他商户2013年上半年还在杭州联合银行兰里支行办理了房屋贷款手续。而且，原告自合同签订后至2013年11月18日长达两年多的时间里并未向被告提出过指定贷款银行的要求，因此，现原告不能办理银行按揭贷款的责任并不在被告。因原告未按时支付全部房款，违约在先，其无权主张被告履行交房义务。被告并无违约行为，故原告要求解除合同、退还房款并支付利息的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回周启辉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41304元，由周启辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一五年十一月四日
书 记 员 谢心心