杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2660号
原告：浙江永信投资管理有限公司。
法定代表人：宋坚军。
委托代理人：章淑薇。
被告：杭州茂昌眼镜超市有限公司。
法定代表人：沈益敏。
被告：杭州两岸眼镜超市有限公司。
法定代表人：陈德萍。
被告：沈军。
原告浙江永信投资管理有限公司（以下简称原告）诉被告杭州茂昌眼镜超市有限公司（以下简称茂昌公司）、杭州两岸眼镜超市有限公司（以下简称两岸公司）、沈军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月25日受理后，依法由审判员杨志敏适用简易程序审理。2012年10月29日本案转成普通程序，依法组成合议庭，于2013年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人章淑薇到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年2月25日，原告与被告茂昌公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将坐落于杭州市文二路327号（不含一楼过道部分）商铺出租给被告茂昌公司使用，建筑面积为725.19平方米；房屋租赁期限自2010年2月25日起至2013年3月24日止，自合同签订之日起计算租金，该房屋第一年租金为789200元，以后房屋租金每年递增26500元；物业管理费每年21000元，如物业公司调整物业管理费，原告同比例调整。房屋租金及物业管理费每季度支付一次，先付后用。第一次租金支付时间为2010年3月31日，其余支付时间为每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日。被告茂昌公司应依约交付租金及物业管理费，如拖欠租金及物业管理费7天以上，则原告可以从保证金中扣除租金及物业管理费，并收回出租房屋。被告两岸公司在该份合同上盖章。同日，被告沈军向原告出具《担保承诺书》1份，承诺对基于《房屋租赁合同》相关的事由而支出的全部款项承担连带责任保证，担保范围为：房屋租金、物业管理费、房屋租赁保证金、被告茂昌公司因其他违反房屋租赁合同条款产生的违约金、赔偿金等费用和原告为实现债权所支付的费用。合同签订后，该商铺一直由被告茂昌公司实际使用，被告茂昌公司支付了自2010年2月25日至2011年2月24日的房屋租金，然从2011年2月25日开始未能依约支付租金至今。经原告多次催促，被告茂昌公司仅于2011年8月19日支付房屋租金2万元。因自2011年2月25日至2011年11月24日的租金591775元已另案请求并得到支持。故现在请求被告支付2011年11月25日起至被告茂昌公司实际腾退之日止的租金。另外至起诉之日，被告茂昌公司已欠物业费12328.54元，水电费29317.4元。被告两岸公司、沈军亦应对被告茂昌公司的债务承担连带责任。故请求法院判令：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告茂昌公司支付自2011年11月25日至实际腾退日的房屋租金及租金损失（暂计算至2012年11月24日为835575元）；三、被告茂昌公司赔偿原告逾期付款利息损失（自2012年9月2日起至判决确定履行之日止，按至起诉日已发生应付租金835575元为基数和中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算支付，暂计算至2012年9月25日的经济损失为3214.10元）；四、被告茂昌公司支付自2012年2月25日起至实际腾退日止的物业管理费（按每日57.61元计算，暂计算至2012年9月25日为12328.54元）；五、被告茂昌公司支付所欠水电费29317.4元（自2011年6月7日至2011年11月6日）；六、被告两岸公司、沈军对被告茂昌公司的上述债务承担连带责任；七、本案诉讼费用由三被告承担。
三被告未作答辩。
原告提供了下列证据材料：
1.2010年2月25日签订的《房屋租赁合同》1份（原件），用于证明原告将涉案房屋文二路327号商铺出租给被告茂昌公司使用，租赁期限自2010年2月25日起至2013年3月24日止，合同对于租金的数额及支付时间、甲乙双方的权利义务等做了具体约定；被告两岸公司在该份合同上盖章。
2.房屋所有权证1份（原件），用于证明涉案房屋所有权人为原告的事实；
3.《担保承诺书》1份（原件），用于证明被告沈军向原告承诺对于被告茂昌公司基于房屋租赁合同产生的所有债务承担连带责任的事实；
4.民事判决书1份，用于证明原、被告之间的租赁合同关系及相关事实认定。
原告提供的证据经质证，三被告司经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。本院对原告提供的上述证据，认证如下：原告提供的证据均系原件，且来源符合法律规定，均与本案事实有关联，故本院对其真实性均予以认定。
三被告均未提供证据。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年3月25日，原告与两岸公司就坐落于杭州市文二路327号商铺曾签订过房屋租赁合同1份，两岸公司并在合同签订前一天即2008年3月24日向原告支付了房屋租赁保证金8万元。2008年4月27日，两岸公司向原告出具《申明》1份，表示上述合同等承租人工商营业执照办好后作废，重新签订新合同。之后，被告茂昌公司作为承租方（乙方）、原告作为出租房（甲方），双方补签了《房屋租赁合同》1份，并将合同签订时间补签为2008年3月25日，原告与两岸公司所签的合同，则两岸公司予以了收回。补签合同约定：甲方将坐落于杭州市文二路327号（不含一楼过道部分）商铺出租给乙方使用，面积为725.19平方米；租赁期限自2008年3月25日起至2013年3月24日止，自2008年3月25日起至2008年5月24日免收租金，自2008年5月25日起计算租金；双方商定房屋租金第一年为96万元，以后每年递增26500元，物业管理费每年21000元，如物业管理费调整，甲方同比例调整；房屋租金及物业管理费乙方每季度支付一次，先付后用，支付时间为每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日；乙方于本合同签订之日一次性缴纳房屋租赁保证金8万元，保证金作为乙方履行合同义务的保证，在乙方拖欠租金或给甲方造成其他损失时，甲方从保证金中扣除相应款项，在双方租赁关系终止时，如乙方没有上述违约事实，甲方一次性将保证金归还乙方（不计息）；乙方依约交付租金及物业管理费，若拖欠7日以上，甲方从乙方保证金中扣除租金及物业管理费，并收回出租房屋；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前三个月书面通知甲方并解除合同，乙方应付给甲方违约金10万元；本合同自甲乙双方盖章之日起生效。原告和被告茂昌公司均在该份合同上盖章，被告沈军作为茂昌公司授权代表也在该份合同上签名。两岸公司于2008年3月24日缴纳的房屋租赁保证金8万元仍作为补签合同约定的保证金。茂昌公司于2008年6月13日开始支付上述合同约定的租金及物业管理费。
2010年2月25日，沈军以茂昌公司的名义就上述租赁房屋与原告再次签订《房屋租赁合同》1份，租赁期限亦在2008年签订的租赁合同约定的租赁期限之内，即自2010年2月25日起至2013年3月24日止，双方将租金降至第一年为789200元，其他约定内容均同前述2008年所签房屋租赁合同。沈军在该份合同上签名，两岸公司在该份合同上盖章，茂昌公司则未在该份合同上盖章。同日，沈军向原告出具《担保承诺书》1份，明确：茂昌公司于2010年2月25日与原告签订的《房屋租赁合同》中茂昌公司的债务由其承担连带责任保证。上述合同签订后，茂昌公司按照新约定的租金标准即每季度197300元继续支付原告租金，至2011年8月19日，茂昌公司一共仅支付原告租金809200元。2011年9月30日，原告曾诉至本院，要求三被告支付拖欠的截至2011年11月24日的房屋租金、物业管理费及赔偿经济损失。本院于2012年5月就此作出（2011）杭西民初字第2422号民事判决书，判决：1、被告茂昌公司支付原告截至2011年11月24日的租金591775元；2、被告茂昌公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告逾期付款利息损失；3、被告茂昌公司支付原告物业管理费21000元；4、被告沈军对被告茂昌公司的上述债务承担连带责任；5、被告两岸公司对被告茂昌公司的上述债务未能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。该判决现已经生效。但三被告未按上述判决履行付款责任。原告为此再次诉至本院，要求判如所请。
本院认为：本案存在以下三个争议焦点，现分别分析如下：
（一）茂昌公司是否是2010年《房屋租赁合同》的承租人。2008年的《房屋租赁合同》与2010年的《房屋租赁合同》相比较，后份合同实际是当事人协商降低前份合同约定的租金标准，茂昌公司是前份合同的承租人，沈军亦是前份合同中茂昌公司的代理人，其再次代表茂昌公司与原告协商降低租赁标准，显然其所为有利于茂昌公司。虽然原告未能举证证明沈军此次行为有代理权，但是茂昌公司实际已经按照降低后的租金标准履行其支付租金的义务，故茂昌公司的上述行为足以认定其已经追认了沈军的代理行为。根据合同法的规定，行为人代理权终止后以被代理人名义订立的合同，被代理人追认的，对被代理人发生效力。这种追认可以采取多种形式，既可以明示也可以默示，而且被代理人行为上接受行为人订立的合同权利或义务，亦可以推定其追认代理权。本案中，显然茂昌公司在行为上已经接受了沈军为其谋取的合同利益，故沈军的代理行为对其发生效力，因此，2010年的《房屋租赁合同》合法有效，茂昌公司作为承租人应当承担支付租金的法律责任。
（二）两岸公司在2010年《房屋租赁合同》上盖章是否应当承担法律责任。该份合同明确约定承租人是茂昌公司，相关权利义务亦为茂昌公司设定，沈军作为代理人，其出具的《担保承诺书》亦明确该份合同主体是茂昌公司，可见不仅合同文字没有显示与两岸公司有关，而且在订立此合同的磋商过程中，双方亦未提及两岸公司要对此合同承担法律责任，故而讼争合同的当事人是清楚的，两岸公司并非承租人。因沈军在订立讼争合同时茂昌公司公章不在现场，而两岸公司与茂昌公司之间存在某种关联，故而合同上代盖两岸公司的公章，此盖章行为属于为茂昌公司代盖公章的行为，对此，原告也是知情的。两岸公司代盖公章的行为是造成讼争合同不规范并导致本案纠纷的一个原因，对此，两岸公司具有一定的过错。参照《最高人民法院经济审判庭关于为经济合同一方当事人代盖公章给另一方造成经济损失如何承担责任的电话答复》的有关精神，两岸公司应承担与其过错相适应的赔偿责任，而原告明知两岸公司代盖公章，却未提出异议，亦有一定过错，应自行承担相应的过错责任。据此，由两岸公司对茂昌公司本案债务不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。
（三）原告是否有权解除2010年《房屋租赁合同》，茂昌公司是否应当支付2011年11月25日至腾退之日的租金及租金损失。茂昌公司自2008年3月25日起即承租使用涉案房屋，2010年降低租金重新订立合同后，亦按新租金标准支付租金，茂昌公司的行为已经充分证明原告已经履行了交付涉案房屋的义务。承租人在租赁期限届满，或者解除租赁合同后，负有返还出租房屋的义务，因此，涉案房屋是否已经返还给原告的举证责任在于茂昌公司，而三被告均未能够举证证明已经返还的事实，故应当承担不利的法律后果。茂昌公司是否在涉案房屋内继续实际经营，与其是否履行了返还之责并无必然关联。虽然茂昌公司已经未能按期足额支付租金，其行为已经构成违约，但在其未向原告提出解除合同，亦未腾空涉案房屋主张要求返还给原告的情况下，原告单方收回涉案房屋，则可能产生难以评估的法律后果，故而原告未单方收回房屋并无不妥，不能视为其未采取适当措施防止损失的扩大，原告没有过错，茂昌公司应当支付未返还房屋期间的租金。现茂昌公司一直拖欠租金，已经构成根本性违约，故原告有权解除双方之间的房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同自被告茂昌公司收到起诉状副本之日起解除，即2013年1月1日起解除。被告茂昌公司应当按照合同约定的租金标准支付原告2011年11月25日至腾退之日的租金及租金损失。因房屋租赁合同已经解除，故被告茂昌公司应当返还所租的涉案商铺，其支付的保证金亦应当在本案中与拖欠的租金相抵扣。
根据本院对于上述争议焦点的论证，茂昌公司应当支付给原告的2011年11月25日起至2012年11月24日止的租金应为835575元，故原告诉请要求茂昌公司支付上述款项，合法有据，本院予以支持。按照合同约定，茂昌公司按季支付租金，先付后用，原告主张的上述拖欠的租金按季最迟应当支付的一笔租金是在2012年9月1日，故原告要求从2012年9月2日起计算逾期付款利息损失，不违反有关规定，本院确定从该日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。关于物业管理费，原告主张的是2012年2月25日至实际腾退之日，该费用的支付有合同依据，故本院对原告的该项请求予以支持。关于2011年6月7日至2011年11月6日期间的水电费，因原告未能提供相应的证据，故本院不予支持。沈军自愿为茂昌公司的上述债务提供连带责任保证，该保证合法有效，故沈军应对茂昌公司的上述债务负连带责任。两岸公司对茂昌公司的上述债务按照前述原则，承担不能清偿部分的二分之一的赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浙江永信投资管理有限公司与杭州茂昌眼镜超市有限公司于2010年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日起解除；杭州茂昌眼镜超市有限公司于本判决生效之日起十日内将所租的位于杭州市文二路327号商铺自行腾退并返还给浙江永信投资管理有限公司；
二、杭州茂昌眼镜超市有限公司支付浙江永信投资管理有限公司2011年11月25日至2012年11月24日的房屋租金835575元，支付2012年11月25日至2013年2月24日的房屋租金和房屋租金损失210550元，合计1046125元，扣除已支付的保证金80000元，还应当支付款项966125元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
三、杭州茂昌眼镜超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江永信投资管理有限公司2013年2月25日起至上述房屋腾退之日止的房屋租金损失，按照每日2380元标准计算支付；
四、杭州茂昌眼镜超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿浙江永信投资管理有限公司从2012年9月2日起至本判决确定的履行之日止的逾期付款利息损失，按本金835575元和中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算支付；
五、杭州茂昌眼镜超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江永信投资管理有限公司2012年2月25日至上述房屋腾退之日止的物业管理费，按每日57.53元计算支付；
六、沈军对杭州茂昌眼镜超市有限公司的上述债务承担连带责任；
七、杭州两岸眼镜超市有限公司对杭州茂昌眼镜超市有限公司的上述债务未能清偿部分承担二分之一的赔偿责任；
八、驳回浙江永信投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12604元，由浙江永信投资管理有限公司负担293元，杭州茂昌眼镜超市有限公司负担12311元。其中杭州茂昌眼镜超市有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。沈军对杭州茂昌眼镜超市有限公司的上述应负担费用承担连带责任。杭州两岸眼镜超市有限公司对杭州茂昌眼镜超市有限公司的上述应负担费用未能支付部分承担二分之一的赔偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 干敏敏
人民陪审员 孔海平
二〇一三年三月四日
书 记 员 黄 琦