上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第2611号原告杨红丽。被告上海威氏信息技术有限公司。法定代表人张威华。委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。委托代理人林梓琳，上海磊天律师事务所律师。原告杨红丽与被告上海威氏信息技术有限公司（以下简称“威氏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月1日和10月17日两次公开开庭审理。原告杨红丽和被告的委托代理人林梓琳两次到庭参加诉讼，被告的委托代理人李莉到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月27日，原被告签订《智慧领地合同》一份，载明：原告向被告租赁上海市松江区永丰街道长谷路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），租赁期限20年。被告应于2013年12月30日前将房屋交付给原告使用，若逾期交房超过180日，原告有权解除合同并要求被告承担租金总额10%的违约金。原告于当日支付20年的租金321，923元。但被告至今未能交付房屋，原告多次进行催告仍未交付，据此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还已付房租321，923元；3、被告支付违约金32，192.3元；4、被告支付2012年11月27日开始至实际返还之日止的房屋租金损失，以321，923元为本金，每日按同期贷款利率计算。被告威氏公司辩称：由于原、被告之间的合同违反了土地管理法、工业项目建设用地控制指标、城市房地产管理办法等法律法规，故双方签订的《智慧领地合同》无效，据此被告同意返还原告租金。原告明知系争房屋所在土地性质为工业用地的情况下签订本合同，原告也存在过错，因此对于原告提出的违约金和损失均不予认可。经审理查明：松江区永丰街道长谷路XXX号XXX幢房屋为被告所有，该房屋所在地用途为工业用地，土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日。2012年11月27日，被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方）签订《智慧领地合同》。合同前言载明：鉴于甲方为松江区《智慧领地》项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市松江区《智慧领地》房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“租赁标的及用途”约定，租赁房屋坐落于上海市松江区长谷路118弄，房屋土地使用年限50年，自1995年4月22日至2045年4月21日止。乙方承租的房屋为长谷路XXX弄XXX-XXX号XXX室，该房屋建筑面积62.72平方米。合同第三条“租赁年限”约定，房屋租赁期限共20年，自2012年11月27日至2032年11月26日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期2045年4月21日止，该房屋无需另行支付租金。甲方应于2013年12月30日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条“租金及其支付方式”约定，乙方应支付甲方总房租款321，923元，乙方选择一次性付款2012年11月27日付定金321，923元。合同第七条“违约责任”第2款约定，甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之三的违约金。若甲方逾期交房超过180日内，乙方有权单方解除本合同。乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还剩余租期的租金，并按照租金总额10%的标准向乙方支付违约金。若违约金不足以弥补乙方损失的，则甲方应赔偿乙方因此所遭受的一切损失。第3款约定，在土地使用期限内，甲方不得单方面解除本合同，不得将该房屋另行租赁。第八条“租赁物的使用”约定，甲方同意在租赁期限内乙方有权转租该房屋。乙方转租或继承的，均应与甲方办理相关手续。第九条“其他事项”约定，1、在土地使用期限内如遇政策拆迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务。2、在土地使用期限内如国家政策许可产权转让的，乙方享有优先受让权。转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担。3、在土地使用权终止到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权续租该房屋，但应按规定办理相关续租手续，其中由此所产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。该合同还对其他费用的承担、房屋交付条件等进行了约定。当日原告交付321，923元。被告开具收据。双方确认《智慧领地合同》中约定的租赁位置长谷路XXX弄XXX-XXX号实际为永丰街道长谷路XXX号XXX幢房屋，被告向不特定的公众进行销售，其并无房地产开发经营资质，未获得系争房屋的预售许可证。至今被告未能向原告交付房屋。以上证据有《智慧领地合同》、收据、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实。庭审中，本院释明原、被告间签订的合同为无效合同。本院认为：认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订了《智慧领地合同》，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系。然而从该合同履行期限上看，系争房屋土地使用期限从1995年4月22日起至2045年4月21日止，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付2045年4月21日前租赁期间全部租金321，923元；从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性拆迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的租金、租期、动迁等权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。关于《智慧领地合同》之效力。系争房屋，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。威氏公司未取得房地产开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的《智慧领地合同》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。审理中，经本院释明，原告坚持现有的诉讼请求。现被告不具备预售条件而出卖系争房屋，原告要求被告返还房款应予以支持。另综合原、被告过错程度，并结合被告实际长期占有和使用原告已付房款的事实，对原告要求被告自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失的主张，本院亦予以支持。无效的合同自始没有法律效力，因此原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告杨红丽与被告上海威氏信息技术有限公司于2012年11月27日签订的《智慧领地合同》无效；二、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨红丽已付款321，923元并支付上述款项利息（以321，923元为本金，从2012年11月27日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告杨红丽的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，612元，减半收取3，306元，由原告杨红丽负担201.5元，由被告上海威氏信息技术有限公司负担3，104.5元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一四年十月二十八日书 记 员  沈 韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。