河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）保民二初字第22号原告韩国彩。委托代理人周学喆，雄县人民政府法制办公室公职律师。被告保定白沟新城银宏小额贷款有限公司，住所地：河北省保定市高碑店市白沟镇富民路富润花园10号。法定代表人张中华，董事长。委托代理人黄嘉伟，男，1982年2月9日出生，汉族。委托代理人阎云天，北京天驰洪范律师事务所律师。被告王海鹰。委托代理人李金星、董丽丽。被告何宗艳。委托代理人李金星、董丽丽。被告河北燕春房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥东区中山东路189号。法定代表人王海鹰，执行董事。委托代理人李金星、董丽丽。被告石家庄燕春房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥东区中山东路189号。法定代表人王海鹰，执行董事。委托代理人李金星、董丽丽。原告韩国彩与被告保定白沟新城银宏小额贷款有限公司（以下简称银宏公司）、王海鹰、何宗艳、河北燕春房地产开发有限公司（以下简称河北燕春公司）、石家庄燕春房地产开发有限公司（以下简称石家庄燕春公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩国彩的委托代理人周学喆，被告银宏公司的委托代理人黄嘉伟、阎云天，被告王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司的委托代理人李金星、董丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩国彩诉称，2008年11月24日，原告与河北燕春房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《入住经营奖励合同》。原告在与河北燕春公司签订商品房买卖合同及奖励合同时，河北燕春公司向原告出具了石家庄燕春房地产开发有限公司已将雄州塑料包装交易市场整体项目向其转让的证明，且原告签订合同后所缴纳的物业费也是由石家庄燕春公司收取的。根据原告与河北燕春公司签订的商品房买卖合同及奖励合同的约定，原告与河北燕春公司的商品房买卖合同已生效，原告缴纳了全部购房款并已实际取得所购房产。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第17条、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第17条的规定提起诉讼，应中止对保定市中级人民法院（2013）保执字第60-1号执行裁定书中对原告从河北燕春房地产开发有限公司处所购房产的执行。请求：1、依法撤销河北省保定市中级人民法院（2013）保执异字第60-1号执行裁定书原告执行异议的驳回；2、请求确认原告从河北燕春房地产开发有限公司所购房产的所有权；3、案件诉讼费用由被告负担。被告银宏公司答辩称，1、原告诉称房屋产权是从河北燕春公司购买，但该公司不是房产所有人，无权处分他人财产；2、原告主张的产权变更手续没有办理产权登记，对其所诉房屋没有所有权；3、原告不是真正的购房者，根据其提供的票据显示是投资合作款，并没有支付购房款。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。河北燕春公司、石家庄燕春公司、王海鹰、何宗艳答辩称，因河北燕春和石家庄燕春公司的法定代表人涉及刑事案件，现被羁押。根据原告提出的诉请，我方根据原告提出的证据予以确认，关于拖欠银宏公司的欠款，我方也积极想办法解决。公司的基本原则是保护广大投资人及购房者的利益，愿意与各投资人协商解决。经审理查明，2007年12月4日，石家庄燕春公司和河北燕春公司共同出具证明：兹证明石家庄燕春房地产开发有限公司投资开发建设的雄州塑料包装印刷交易市场整体项目已转让给河北燕春房地产开发有限公司，河北燕春房地产开发有限公司对该项目享有占有、使用、处分、收益等相关权益。2011年12月10日，石家庄燕春公司、河北燕春公司董事长王海鹰在给雄县人民政府的承诺书中载明：石家庄燕春房地产在我集团改制的大背景下，按照集团安排，2010年底河北燕春房地产以收购股权的方式完成了石家庄燕春房地产的收购。庭审中，石家庄燕春公司对河北燕春公司销售诉争房产的行为以及购房户的购房行为予以认可。2008年11月24日，原告韩国彩作为乙方与河北燕春房地产开发有限公司作为甲方签订《商品房买卖合同》（合同编号为01047），该合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在《入住经营奖励合同》的基础上，本着平等、自愿、协商一致的原则，就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于保定市雄县、编号为0279的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名）雄州塑料包装印刷交易市场。建设工程规划许可证号为冀保-16规划（03年）98号，施工许可证号为130638X-2003-70。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为（现房）（预售商品房）。预售商品房批准机关为雄县房屋产权产籍监理所，商品房预售许可证号为（雄县第002号）。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：位于中国·雄县雄州路680号雄州塑料包装印刷交易市场裙楼7-04、07，1-22、21、20、19，建筑面积585.12平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按套（单元）计算，该商品房总价款为肆拾捌万元整。第五条付款方式及期限。买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：2008年11月24日前付清房款肆拾捌万元整。第六条合同生效及废止。若甲方能够履行《入住经营奖励合同》之约定，则本合同废止；若甲方无能力履行《入住经营奖励合同》之约定，则本合同生效，同时乙方可依据本合同之约定金额取得该房屋的所有权证并承担相关过户费用，甲方必须无条件予以协助办理过户登记相关手续，反之，若乙方无能力履行《入住经营奖励合同》之约定，则《商品房买卖合同》废止，乙方应无条件向甲方支付相关费用和损失。原告韩国彩本人签名，被告河北燕春房地产开发有限公司加盖合同专用章，代理人刘志国签字。同日，双方当事人签订《入住经营奖励合同》，合同约定：第一条、甲方同意乙方使用甲方商铺，具体奖励金额及期限如下：1、奖励期限：甲方同意乙方使用商铺叁拾陆个月；自2008年11月24日起至2011年11月23日止；2、奖励金额：每月捌仟捌佰元人民币、每季度壹万陆仟肆佰元人民币；……第二条、奖励期满后，双方无条件同意以下条款之约定：1、甲方按《商品房买卖合同》价金480000元，大写肆拾捌万元整，向乙方收回该商铺，同时《商品房买卖合同》废止；2、乙方按《商品房买卖合同》价金480000元，大写肆拾捌万元整，向甲方获得房款，同时《商品房买卖合同》废止；第三条、甲方在履行本合同权利与义务的约定后，则《商品房买卖合同》废止；若甲方无能力履行该合同之约定，则《商品房买卖合同》生效。……双方当事人在协议后签字盖章。2008年11月24日，原告韩国彩通过转账以投资合作款的形式向被告河北燕春公司支付了肆拾捌万元整。河北燕春公司开具了收款收据并加盖财务专用章。本案争议房产已实际交付，并由原告实际占有使用，《入住经营奖励合同》未实际履行。2011年6月21日，被告石家庄燕春公司作为抵押人与被告银宏公司作为抵押权人签订1003号、1004号《抵押协议书》，分别为银宏抵借字〈20111011、20111012〉号、〈20111013、20111014、20111015〉号附属合同，抵押人自愿将享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保，抵押期间为借款之日起至借款到期后二年。抵押物清单显示：房屋所有权人：石家庄燕春房地产开发有限公司，房屋所有权证号：分别为雄州镇第04××87号（总面积27633.68㎡，抵押面积2353.23㎡）、04985号（总面积7620.46㎡，抵押面积7620.46㎡），土地证号：0279（土地使用权面积19995.**㎡）。2011年8月7日，双方当事人又签订了1005号、1006号《抵押协议书》，分别为银宏抵借字〈20111016-20111019〉号、〈20111020-20111025〉号附属合同，抵押物为房屋所有权证号为雄州镇第04××87号房产（总面积27633.68㎡，抵押面积24856.72㎡）房产，土地证号为0279（土地使用权面积19995.**㎡）的土地使用权。以上抵押协议在雄县房管部门进行了抵押登记，被告银宏公司于2011年6月24日、8月9日为抵押房屋办理了雄县房他证雄州镇字第028**号、02824号、03031号房屋他项权证，于2011年8月8日为抵押土地办理了雄他项（2011）第090号土地他项权利证书。2013年7月9日，保定仲裁委员会作出保调字（2013）第18号调解书，被告银宏公司作为申请人，被告王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司为被申请人，双方达成如下协议：一、被申请人王海鹰、何宗艳于本案调解书生效后7日内偿还申请人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司借款1000万元及逾期还款违约金（自2011年8月9日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；二、被申请人王海鹰、何宗艳于本案调解书生效后7日内偿还申请人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司借款2000万元及逾期还款违约金（自2011年9月7日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；三、被申请人河北燕春房地产开发有限公司、石家庄燕春房地产开发有限公司承担连带保证责任；四、申请人对于石家庄燕春房地产开发有限公司签订的《抵押协议书》项下的抵押财产折价、拍卖或变卖的价款在双方调解协议确认的债务范围内优先受偿；……上述调解协议，符合有关法律规定，仲裁庭予以确认，并根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定制作本调解书。该调解书生效后，因被申请人未自动履行，经银宏公司申请，保定市中级人民法院于2013年7月25日立案执行，2013年8月7日作出（2013）保执字第60-1号执行裁定，查封被执行人石家庄燕春公司名下位于雄县雄州镇高速引线西侧出让土地19995平方米（雄国用（2003）字第0279号）；房产7620.46＋27633.68平方米（雄县房权证雄州镇字第××号、04××87号）；2013年8月14日原告韩国彩等101名案外人向保定市中级人民法院提出执行异议。2014年5月25日，保定市中级人民法院作出（2013）保执异字第60-1号执行裁定书，以原告所购买房产系石家庄燕春公司名下的房产，但商品房买卖合同及《入住经营奖励合同》均以河北燕春公司的名义签订，加盖的也是河北燕春公司的公章，对上述合同和协议的效力应通过诉讼予以确认为由，裁定驳回了原告韩国彩等人的案外人异议。原告遂于2014年6月20日向保定中院提出案外人执行异议之诉。为证明以上事实，双方当事人提供的证据有：原告韩国彩提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、《入住经营奖励合同》、收款收据；五被告对以上证据的真实性予以认可。2、石家庄燕春公司与河北燕春公司的《证明》、《承诺书》；银宏公司对以上证据的真实性不认可，认为物权转让应以变更登记为准；其他被告称待燕春公司法定代表人核实后再发表意见。3、保定市中级人民法院作出（2013）保执异字第60-1号执行裁定书；各方均无异议。被告银宏公司提交以下证据：1、雄县住建局出具的《关于塑料包装城办证的抵押情况说明》，用以证明包装城的产权人为石家庄燕春公司，不是河北燕春公司。2、《抵押协议书》四份及《他权证》三份，用以证明抵押协议系双方真实意思表示，且经过抵押登记，并办理了他项权证，应受法律保护，被告正是基于抵押登记才借款3000万元。3、保定市仲裁委员会作出的保调字（2013）第18号调解书，用以证明法院采取的查封措施是依据生效的调解书第四项。以上三项证据，各方均无异议。4、雄县房屋产权产籍监理所证明复印件：石家庄燕春房地产开发有限公司坐落于高速引线西侧房产（证号：雄州镇字第××号）截止到2008年3月24日未在我单位办理房屋转移登记手续、抵押登记手续。用以证明河北燕春公司明知其对雄县塑料包装城没有所有权，其无权对房产进行处分。原告称该证据材料为复印件，不予质证。河北燕春、石家庄燕春公司、王海鹰、何宗艳称核实后再发表意见。其他当事人未提交证据。本院认为，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。依据石家庄燕春公司与河北燕春公司共同出具的《证明》，石家庄燕春公司作为雄州塑料包装印刷交易市场整体项目的投资开发人，已将对该项目享有占有、使用、处分、收益等相关权能转让给河北燕春公司，虽未办理变更登记手续，但并不影响转让行为的合法性、有效性。庭审中，石家庄燕春公司对河北燕春公司销售本案房屋的行为、原告韩国彩购买房屋的行为均予以认可。故虽本案诉争房地产权属仍在石家庄燕春公司名下，并不影响河北燕春公司依据转让协议对本案不动产行使处分权。被告银宏公司称河北燕春公司无权处分本案房地产，未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予采信。2008年11月24日，原告韩国彩与被告河北燕春公司签订《商品房买卖合同》及《入住经营奖励合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订时，被告河北燕春公司向原告韩国彩出示了其有权处分的《证明》，应认定原告在购买房屋时尽到了必要的审查义务，善意无过失。以上合同为双方当事人确立了附条件的商品房买卖合同关系，即以是否完全履行了《入住经营奖励合同》的权利义务，作为《商品房买卖合同》生效的条件。本案中，该《入住经营奖励合同》并未实际履行，故原告韩国彩有权按照独立的《商品房买卖合同》主张其权利。肆拾捌万元虽最初以投资合作款的方式交纳，但依据《商品房买卖合同》关于计价方式及价款、付款方式及期限等条款的约定，以及所附条件并未实现的情况，该投资款项已实际转化为购房款的性质。故可以认定原告韩国彩全额交纳了房款并实际占有该房屋。被告银宏公司称原告不是真正的购房者，理据不充分，本院不予支持。银宏公司与石家庄燕春房地产公司虽就本案争议房产签订了抵押协议书，并办理了抵押登记及他项权证，但原告韩国彩与河北燕春公司之间的《商品房买卖合同》及《入住经营奖励合同》无论签订时间还是付款日期均早于抵押协议。本案所涉雄县塑料包装城（交易市场），位于雄县繁华地带，紧邻车站及高速引线，银宏公司在签订抵押协议前应对抵押标的物的现状进行实地调查核实，并对抵押标的物的瑕疵状况承担不利后果。在与原告韩国彩共同提出执行异议的案外人中，有四人先后提起诉讼，均判令石家庄燕春公司为其办理房屋产权证。故银宏公司在签订抵押协议时，未能尽到善良注意人的义务。本案原告虽对争议房屋未办理产权过户登记手续，但并非其不主张权利，而是河北燕春公司、石家庄燕春公司恶意拖延所致，二公司曾向雄县政府曾多次保证办理过户手续，但一直未实现承诺，即使在法院判决后仍拒绝履行，故原告韩国彩并无过错。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告韩国彩提出的执行异议理由符合前述规定，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：停止对保定市中级人民法院（2013）保执字第60-1号执行裁定书中案外人韩国彩与被执行人河北燕春公司签订商品房屋买卖合同中所涉及房产的执行。一审案件受理费80元，由被告保定白沟新城银宏小额贷款有限公司、王海鹰、何宗艳、河北燕春房地产开发有限公司、石家庄燕春房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  张晓静代理审判员  张亚男代理审判员  安晨曦二〇一四年九月五日书 记 员  申 熙