福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终937号上诉人（原审被告）：陈建华，男，1971年6月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审原告）：莆田市万龙物业服务有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道镇海北街256号秀水华庭A区9号楼1梯102室。统一社会信用代码913503043155659462。法定代表人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨建斌，男，1986年10月6日出生，汉族，公�员工，住福建省莆田市荔城区。上诉人陈建华因与被上诉人莆田市万龙物业服务有限公司（以下简称万龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈建华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万龙公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审中，万龙公司未提供证据证明业主委员会督促陈建华限期缴纳物业费及陈建华收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用，因此，万龙公司没有通过法定程序主张拖欠物业费，应不予支持；2.电梯1部停用，小区内外车辆乱停放，排水沟臭气冲天，地下超市散热排气污染严重，广告�皮被大风吹倒散落，室外空调水漫天飞，小区内的安全监控全部瘫痪，广场围栏随意搭盖，路口广场石柱到处封堵，严重占用、影响小区消防通道，万龙公司没有完全履行相关维修、养护和安全管理义务，应承担相应的赔偿责任。3.每月60元公摊水电费是怎么计算，没有具体清单；4.业主委员会第一届从2012年1月份到2015年1月份任期已满，业主委员会在不通知业主的情况下，签订物业服务合同，是无效的。被上诉人万龙公司答辩称：1.程序问题（前置催缴程序），物业管理条例是行政法规，物权法是法律，一审法院适用物权法规定是正确的，物权法解释明确经书面催缴，业主拒绝交纳，物业公司提起诉讼，法院应当支持。本案万龙公司已履行了书面催缴的义务，陈建华以该上诉理由不能成立。2.对于物业公司的未维修等义务问题，陈建华认为万龙公司违约没有履行相应的义务，陈建华应当通过反诉或者另行起诉的方式向法院主张权利,而不能以此作为拒交物业费的理由。3、电梯只有一梯在使用，超市排放热气以及凤凰百货、网吧等问题，这些都是在万龙公司接手之前已经存在问题。高层住户空调排水问题，是业主之间的相邻纠纷，应当由业主之间自行解决或者诉讼解决。4.公摊水电费60元是物业公司、业主、业主委员会经协商确定的定额费用，包括二次供水、路灯等都是公摊的。5.合同效力问题，本案陈建华没有提供相应证据予以支持，事实上签订合同时业主委员会任期尚未届满，故本案合同是合法有效的。请求依法驳回上诉，维持原判。万龙公司向一审法院起诉请求：陈建华支付2014年7月至2017年2月物业费4484元、公摊水电费1920元、水费1299元及按月应缴金额�利率2%计算的违约金1382元，合计9085元。一审法院认定事实：万龙公司是莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号德信水南商住小区的物业管理公司，陈建华系该小区C区1号楼1003-1004室的业主，房屋建筑面积为163.14㎡。2012年11月9日莆田市万融物业服务有限公司与德信水南商住小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：1.莆田市荔城区黄石德信水南商住小区业主委员会代表的德信水南商住小区全体业主将其位于莆田市荔城区黄石东井南街和晴岚路交汇处的德信水南商住小区物业委托莆田市万融物业服务有限公司管理，物业服务期限为2年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。2.业主缴纳物业服务费用可以按年、季、月交纳，交纳费用时间为每月10日前，住宅按产权面积每月每平方米：多层（无电梯）0.7元；高层（有电梯）0.9元。3.莆田市万融物业服务有限公司可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定，莆田市万融物业服务有限公司不得再收取额外管理费用。公共部位水电可根据业主实际需要，按每月公共部位水电用量分摊给每户业主，分摊方式采用房屋面积分摊。4.业主违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，莆田市万融物业服务有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或法律诉讼。2015年1月1日万龙公司与德信水南商住小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：1.德信水南商住小区业主大会选聘万龙公司为德信水南商住小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2015年1月1日起至2018年1月1日止；2.物业管理区域物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的产权�建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（无电梯）：0.7元/月.平方米，高层住宅（有电梯）：0.9/月/方米；水电公摊费按户按月定额交纳，具体标准如下：多层住宅：20元/月/户，高层住宅：3层至5层：40元/月/户；6层至9层：55元/月/户；10层以上：60元/月/户。物业服务费按月收取；由业主每月10日前向万龙公司缴纳当月费用。业主违反以上约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自欠费之日起按应缴款总额日千分之三支付违约金。3.在物业管理区域内，万龙公司提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆行驶、停放管理；（六）公共秩序维护�安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。4.物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生、垃圾清运费用等；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资金折旧；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润；（10）其他费用。5.合同下方备注：在合同签订之前，万龙公司与原有物业管理企业莆田市万融物业服务有限公司达成协议，双方同意莆田市万融物业服务有限公司为德信水南商住小区提供物业管理服务期间所产生的债权、债务由万龙公司享有和承担，德行水南商住小区业主委员会对此表示认可。2015年1月1日德信水南商住小区业主委员会、莆田市万融物业服务有限公司与万龙公司共同在小区内发布通告，告知德信水南商住小区业主：小区物业服务管理交由万龙公司全权接管，业主所欠莆田市万融物业服务有限公司的费用欠款也相应在业委会监督支持下全权移交万龙公司追缴，该追缴的欠款将用于前期设施设备修复工作。2015年3月18日莆田市万融物业服务有限公司与万龙公司签订了物业移交协议书，莆田市万融物业服务有限公司向万龙公司移交了德信水南商住小区业主欠费移交明细簿，其中记载陈建华尚欠物业费840.78元、公摊水电费360元。后陈建华也未支付自2015年1月起的物业费、公摊水电费、水费，万龙公司多次给陈建华打电话催讨上述费用。2017年2月15日万龙公司在陈建华的上述房产门上张贴费用（欠）催缴费通知书一份，通知陈建华：截止2017年2月，尚有未交物业费水电公�费6404.16元、水费1299.2元，共计欠费7703.4元，于2017年2月20日前到物业办公室结清费用，如逾期未能如数交纳，将按《物业服务协议》有关条款之规定，每逾期一日另收3‰的违约金。陈建华的上述房产的该幢楼设有两部电梯，自2011年起在万龙公司进入小区提供物业服务前已有一部电梯故障未维修，无法运行，至今该电梯也未运行，且存在小区路面未及时养护等问题。因陈建华至今未向万龙公司支付物业服务费、公摊水电费及水费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。一审法院认为：万龙公司接受德信水南商住小区业主大会的选聘，为德信水南商住小区提供物业管理服务，双方并签订了《物业管理服务合同》，且莆田市万融物业服务有限公司、德信水南商住小区业主委员会与万龙公司达成协议由�龙公司享有莆田市万融物业服务有限公司在德信水南商住小区提供物业管理服务期间所产生的债权，并就上述事项在德信水南商住小区内发布了通告，上述合同及协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。陈建华作为该小区C区1号楼1003-1004室的业主，理应支付物业服务相关费用。现万龙公司主张陈建华应支付拖欠的2014年7月至2017年2月期间的物业费4484元及2015年1月至2017年2月的公摊水电费60元/月/户×26个月=1560元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。莆田市万融物业服务有限公司与德信水南商住小区业主委员会签订的物业服务合同中约定：公共部位水电可根据业主实际需要，按每月公共部位水电用量分摊给每户业主，分摊方式采用房屋面积分摊；但万龙公司未提供证据证实2014年7月至2014年12月间的公共部�水电用量情况，故万龙公司请求陈建华支付上述期间的公摊水电费，证据不足，一审法院不予支持。陈建华逾期未缴纳物业服务费已构成违约，根据合同约定陈建华应支付其拖欠物业服务费的违约金，但陈建华拖欠物业费未交，系对万龙提供的物业服务产生争议所致，万龙公司提供的物业管理服务确有不足和瑕疵，陈建华并非恶意违约，故万龙公司要求陈建华支付违约金，不予支持。万龙公司请求陈建华支付2014年7月至2017年2月的水费1299元，陈建华同意支付上述费用，故对万龙公司的上述诉讼请求，一审法院予以支持。陈建华辩称万龙公司私自改变公共场所的用途、商户随意排放生活垃圾，影响小区的公共卫生，物业服务不到位，但其提供的证据不足以证实其上述主张，故陈建华的上述抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。陈建华因楼下迪吧噪音太大，影响其生活，但上述问题系陈建华与其他小区业主或物业使用人间的相邻纠纷，并不在万龙公司提供的物业管理服务范畴，陈建华可另行主张权利，不宜采用拒绝支付物业费的方式使双方矛盾进一步扩大，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，万龙公司作为物业管理企业，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正，提高服务质量，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十二条第一款规定，判决：一、陈建华应在本判决生效之日起十日内向莆田市万龙物业服务有限公司支付莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号德信水南商住小区C区1号楼1003-1004号房自2014年7月起至2017年2月止的物业服务费4484元、2015年1月至2017年2月的公摊水电费1560元及2014年7月至2017年2月的水费1299元；二、驳回莆田市万龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈建华负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。经审理查明，陈建华对一审法院认定的事实中对“2017年2月15日万龙公司在陈建华的上述房产门上张贴费用（欠）催缴费通知书一份”有异议，认为事实上是2017年年底张贴的�陈建华对一审法院认定的其他事实没有异议。万龙公司对一审法院认定的事实没有异议。陈建华、万龙公司对一审法院认定事实均没有异议的部分，本院予以确认。本院认为，2015年1月1日万龙公司与德信水南商住小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，是合法有效，双方应按照合同约定全面履行。陈建华系该小区C区1号楼1003-1004室的业主，依合同约定应支付相关物业服务费用。万龙公司主张陈建华支付拖欠的2014年7月至2017年2月期间的物业费4484元、2015年1月至2017年2月的公摊水电费60元/月/户×26个月=1560元，及2014年7月至2017年2月的水费1299元，是合理合法的，应予以支持。陈建华上诉称，万龙公司没有通过法定程序主张拖欠物业费，每月60元公摊水电费是怎么计算，业主委�会在不通知业主的情况下，签订物业服务合同，是无效的，以及万龙公司没有完全履行相关维修、养护和安全管理义务，应承担相应的赔偿责任。经审查认为，国务院《物业管理条例》第六十七条规定不是催讨物业费的前置程序，万龙公司向法院起诉要求陈建华缴纳物业费符合法律规定，每月60元公摊水电费系双方合同约定，业主委员会在任期内与万龙公司签订《物业管理服务合同》没有违反法律规定，是合法有效的，至于万龙公司没有完全履行相关维修、养护和安全管理义务，应承担相应的赔偿责任。陈建华一审时没有提出反诉及具体诉讼请求，不属于本案审理范围，陈建华的上诉理由没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，陈建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈建华负担。本判决为终审判决。审判长  林美双审判员  陈利强审判员  彭赵龙二〇一八年四月十六日书记员  林 逸附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院�上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-10-