福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1088号
上诉人（原审原告）荣泽河（厦门）投资管理有限公司，住所地厦门市同安区祥平街道“莲福大厦”108室，组织机构代码67825354-6。
法定代表人蔡冰泽，总经理。
委托代理人林安宁、王明磊，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门白鹭洲建设开发公司，住所地厦门市思明区湖滨中路100号之5，组织机构代码15500701-2。
法定代表人王维生，总经理。
委托代理人王木海、许丹，福建方威律师事务所律师。
上诉人荣泽河（厦门）投资管理有限公司（下称荣泽河公司）因与被上诉人厦门白鹭洲建设开发公司（下称白鹭洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣泽河公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认荣泽河公司与白鹭洲公司于2012年6月25日签订的《白鹭洲公园西片区附属配套服务设施有偿借用合同》无效；2、白鹭洲公司返还荣泽河公司已收取的押金54172.8元和装修押金100000元，共计154172.80元；3、白鹭洲公司赔偿荣泽河公司装修损失1000000元；4、白鹭洲公司返还荣泽河公司已收取的租金（扣除合理使用费）暂计260000元。
原审判决查明，2005年，经厦门市规划局批复，原则同意白鹭洲公司在白鹭洲公园西片区规划布局增设五处临时建筑小品，总建设规模控制在1200平方米以内。2006年，经厦门市市政园林局许可，白鹭洲公司在白鹭洲公园西片区建设服务配套设施D、E小品建筑。本案讼争的白鹭洲公园西片区附属配套服务设施D号楼房屋即在此列。
2012年6月25日，荣泽河公司（借用方／乙方）与白鹭洲公司（出借方／甲方）签订一份《白鹭洲公园西片区附属配套服务设施有偿借用合同》，约定：乙方向甲方有偿借用白鹭洲公园西片区附属配套服务设施D号楼房屋；建筑面积345.6平方米，户外木平台面积162平方米；该房屋属公园配套设施，系临时建筑，甲方享有该房屋的经营和管理权，乙方对房屋的现状和用地、规划等建设手续已有充分的了解；该房屋用途为咖啡厅、茶座（严禁经营餐饮、酒吧、娱乐、会所等项目）。合同第四条约定：房屋借用期限自2012年6月25日起至2017年6月24日止，鉴于原用户使用费、管理费已交至2012年7月31日，使用费从2012年8月1日起计收。合同第五条约定：押金相当于一个月的使用费和管理费计54172.8元；使用费每月50112元，年总计601344元，第二年起每年递增5%；管理费每月4060.8元，水、电费及其他费用另定；本合同签订同时，乙方应一次性付给甲方一个月的押金和一年的使用费、管理费，第二年起使用费、管理费每半年缴交一次，并于每半年开始的前5日内缴清。合同第六条约定：乙方如需重新装修不得改变房屋的建筑外观和外部环境，装修方案须经甲方审核同意，并预交装修押金100000元后方可施工，装修押金在乙方装修效果符合甲方要求，并在双方约定的期限内完工后给予无息退还，否则视同违约，所缴纳的装修押金甲方有权没收，如造成损失应据实赔偿。在借用期内，乙方应保持所交付使用的设施完好，未经甲方许可，不得擅自拆改房屋的结构及其设施。合同终止时，甲方不对乙方的装修作任何经济补偿。乙方必须经营合同约定的经营项目、内容，擅自改变经营项目、内容的视为违约。审理中，双方确认上述合同名为借用实为租赁。
上述合同签订后，白鹭洲公司依约将讼争房屋交付给荣泽河公司使用，荣泽河公司依约向白鹭洲公司交付押金54172.8元和装修押金100000元，并已支付自2012年8月1日至2014年1月31日的租金。
2013年12月30日，白鹭洲公司召集包括荣泽河公司在内的白鹭洲公园配套服务设施借用单位开会并发出《通知》，要求借用单位三日内对不按照合同约定和违反“三公开”承诺书要求的行为进行自查并整改完毕。2014年2月25日，白鹭洲公司向荣泽河公司发出《整改通知》，称自2014年1月起，白鹭洲公司已收到市长专线转来的市民投诉件，投诉荣泽河公司晚上作为演出性酒吧，酒水销售价格高，存在消防安全隐患，保安阻止市民通行等问题，要求其立即进行自查整改，必要时停止营业整顿。
2014年4月28日，荣泽河公司向白鹭洲公司发出《解除合同通知函》，认为其提供的房屋建筑不符合消防部门要求，不能进行合法报批消防手续，无法通过消防验收，致使荣泽河公司无法正常营业，于2014年2月27日停业整顿，要求解除讼争合同。白鹭洲公司于2014年5月初收到上述函件，但不同意解除合同。荣泽河公司主张其在发出上述函件后即搬离讼争房屋，并要求白鹭洲公司接收，白鹭洲公司可随时收回讼争房屋，应认定其已于2014年5月初将讼争房屋交还给白鹭洲公司。白鹭洲公司主张荣泽河公司从未向其提出搬离讼争房屋，也没有要求其收回讼争房屋，讼争房屋现仍由荣泽河公司实际控制，且在双方未办理交接手续并对租赁标的进行检查的情况下，其不同意收回讼争房屋。
本案审理过程中，原审法院向荣泽河公司释明《白鹭洲公园西片区附属配套服务设施有偿借用合同》为有效合同，并询问其是否变更诉讼请求。荣泽河公司表示其坚持认为讼争合同无效，不同意变更诉讼请求。
原审法院认为，荣泽河公司与白鹭洲公司就白鹭洲公园西片区附属配套服务设施D号楼房屋签订的《白鹭洲公园西片区附属配套服务设施有偿借用合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。讼争房屋虽为临时建筑，但经厦门市规划局和厦门市市政园林局批准建设，且未限定使用期限，故不宜认定双方约定的租赁期限超过了临时建筑的使用期限。虽然现行的《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施﹤中华人民共和国城乡规划法﹥办法》、《厦门市城乡规划条例》，以及已失效的《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施﹤中华人民共和国城市规划法﹥办法》、《厦门市城市规划条例》（系讼争房屋批准建设时的法律法规），均对临时建筑的使用期限进行了明确规定，但上述规定应属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，讼争合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。经原审法院释明合同有效后，荣泽河公司坚持认为合同无效，不同意变更诉讼请求，故对荣泽河公司基于合同无效而提出的全部诉讼请求，原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回荣泽河（厦门）投资管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费8764元，由荣泽河（厦门）投资管理有限公司负担。
宣判后，荣泽河公司不服，向本院提起上诉。
上诉人荣泽河公司上诉称，一、讼争房产属于临时建筑，按照法律规定其年限最长不得超过四年。1、现行法律法规（《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法》、《厦门市城乡规划条例》）及讼争房产批准建设时施行的法律法规（《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》、《厦门市城市规划条例》），均明确规定临时建筑物使用期限不得超过两年；确需延期的，可以申请延期一次，延长期不得超过二年。因此，临时建筑物的法定最长使用期限为四年。2、无论上述法律规定是管理性强制规定还是效力性强制性规定，相关政府部门对讼争房产年限的审批都只能在法律法规限定的范围内进行，不能突破法律法规的限制。厦门市规划局和厦门市市政园林局的批复只能说是未注明讼争房产的使用年限，而不是未限定使用期限。原审已经明确了讼争房产的性质为临时建筑，则其合法使用期限就不得超过法定的四年最长期限。二、讼争合同签订时，讼争房产使用已经超过四年，应当认定为无效合同。原审已经确认讼争房产于2006年建成，而讼争合同签订于2012年6月25日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。讼争合同签订时，讼争房产的使用时间已经超过了法定的最长使用年限，因此，讼争合同应当认定为无效合同。荣泽河公司请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉求。
被上诉人白鹭洲公司答辩称，一、荣泽河公司认为讼争房产超过使用期限的主张缺乏事实依据。我国城乡规划法并没有对临时建筑的使用期限进行具体规定，只是规定为“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”。由此可知，临时建筑的使用期限应当以批准文件为准。鉴于白鹭洲公园的特殊性，本案规划文件并没有设定其使用期限。根据白鹭洲公司原审提交的《厦门市人民政府关于公园经营场所专项整治工作会议的纪要》（2014）34号第二项可知，会议要求由市市政园林局会同市规划局制定白鹭洲公园的详细规划，按照规划要求对公园内的经营性临时建筑物进行清理，根据规划，保留少量建筑作为公园配套设施，对不符合公园功能的项目及其临时建筑物，待经营合同期满收回后予以拆除。这进一步证明讼争房产并未被设定使用期限，而是根据市政建设的需要，按照规划要求进行建设或者拆除。白鹭洲公司完全是按照有权机关的批准内容进行建设并管理讼争房产。荣泽河公司认为市规划局及市市政园林局关于临时房产的审批或批复的最长使用期限只能在法律规定的四年的范围内，不能超越或突破法律法规之规定，因此相关批准文件只是未注明使用期限而非未限定使用期限的主张与证据及法律规定不符。其认为该建筑是2006年批准建设，现已超过规定使用期限的主张是对事实和法律的误解。二、荣泽河公司所引用的法律、法规均系管理性强制性规定。这些法律、法规均系针对行政审批行为的管理性规定，而非针对民事合同的效力性强制性规定。即使行政审批期限不符合规定，也不能导致按该审批期限而签订的租赁合同无效。依照最高院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，讼争合同不属于合同法第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的是租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，而本案讼争房屋的规划文件并没有设定其使用期限，故不存在超过期限部分无效的问题。白鹭洲公司请求驳回上诉维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。本案中，讼争房产系经厦门市规划局、厦门市市政园林局批复、许可并于2006年建设的临时建筑。根据现行及建设当时的城市规划法律法规的规定，临时建筑的使用期限为二年，经批准延长期限不得超过二年。讼争房产虽未规定临时使用的期限，但其使用期限理应遵守相关法律法规的规定，即其使用期限为二年。讼争的《白鹭洲公园西片区附属配套服务设施有偿借用合同》签订时，讼争房产已超过临时建筑的法定使用期限，故应视为没有合法批建手续的建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，讼争合同依法应认定为无效。原审认定讼争合同有效，属适用法律错误，本院予以纠正。因合同无效，荣泽河公司要求白鹭洲公司返还已收取的押金54172.80元和装修押金100000元，符合法律规定，本院予以支持。合同虽然无效，但荣泽河公司已实际占有使用讼争房产，其依法亦应支付相应的费用，故其要求白鹭洲公司返还已收取的部分租金260000元，缺乏法律依据，本院不予支持。荣泽河公司还主张白鹭洲公司应赔偿其装修损失100万元，但并未提供证据证明损失的具体项目及金额，证据不足，本院不予支持。鉴于荣泽河公司在原审中已就装修损失提出过鉴定申请，原审因认定讼争合同有效而未予处理，故其可就装修损失另行主张。综上，荣泽河公司的上诉请求及原审诉求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12425号民事判决；
二、厦门白鹭洲建设开发公司应于本判决生效之日起十日内返还荣泽河（厦门）投资管理有限公司押金54172.80元及装修押金100000元；
三、驳回荣泽河（厦门）投资管理有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费8764元，由荣泽河（厦门）投资管理有限公司负担7809元，厦门白鹭洲建设开发公司负担955元；二审案件受理费17528元，由荣泽河（厦门）投资管理有限公司负担15618元，厦门白鹭洲建设开发公司负担1910元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年四月十七日
书 记 员 王兴胜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。