段朝金、段雪冰与中铁八局集团（成都）物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民 事 判 决 书（2015）德民一终字第58号上诉人（原审被告、原审反诉原告）段朝金。上诉人（原审被告、原审反诉原告）段雪冰。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）中铁八局集团（成都）物业管理有限公司。法定代表人罗成，该公司总经理。委托代理人张凯，该公司员工，特别授权。委托代理人黄萍，该公司员工。上诉人段朝金、段雪冰因与被上诉人中铁八局集团（成都）物业管理有限公司（以下简称“中铁八局物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院作出的（2014）旌民初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中铁八局物业公司原审诉称：2009年8月27日其与段朝金、段雪冰签订《物业服务合同》，前期物业管理期限为2009年10月20日起至2010年4月20日止，约定物业服务费价格为每月每平方米0.8元，段朝金、段雪冰住宅建筑面积共计为100.41平方米，每月物业管理费为80.3元。后中铁八局物业公司与该小区业主委员会东汽馨苑业主管理委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费每月每平方米0.8元，每半年缴费一次，业主应在物业服务费用到期前预交费用，每年1月31日和7月31日开始履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金支付约定为：逾期交纳费用的按照每天千分之三收取滞纳金。段朝金、段雪冰每月应交纳的物业服务费为80.3元，生活垃圾处置费每月8元。该小区物业管理一直由中铁八局物业公司服务。段朝金、段雪冰从2011年8月1日开始拖延交纳物业服务费和生活垃圾处置费，后中铁八局物业公司多次上门口头催促其按期缴费，并于2013年2月6日由中铁八局物业公司与该小区业主委员会共同上门向其出书面缴费通知《业主欠费催缴通知书》，但段朝金、段雪冰仍置之不理，拒绝履行义务。诉请判令段朝金、段雪冰：1.交纳2011年8月1日至2013年12月31日的物业管理费2409元、生活垃圾处置费240元；2.支付前述请求的滞纳金2812.74元及付清之日止的滞纳金（审理过程中，中铁八局物业公司放弃该项主张）；3.承担诉讼费用。段朝金、段雪冰原审辩称，中铁八局物业公司侵占小区公共收益，答辩人从2011年8月暂时停交物业费是行使同时履行抗辩权；答辩人作为业主拒交物业费是因中铁八局物业公司的物业服务存在擅自改变物业管理用房的用途占有全部租金、擅自将绿地改为汽车停车位、市电停电时物业不启动柴油发电机组服务不到位、安保系统存在严重缺陷危害业主安全、日常维修管理质量差等八个重大瑕疵，业主拒交物业费即是基于中铁八局物业公司履行服务合同有重大瑕疵的正当理由；中铁八局物业公司对2011年9月至2012年6月公共收支情况的公示与实际收支情况不符。段朝金、段雪冰原审反诉称，2009年8月27日其与开发商中铁八局集团房地产开发有限公司德阳市分公司签订了《商品房买卖合同》，同时在合同中前期物业条款中明确约定选聘中铁八局物业公司的德阳分公司作为该小区前期物业服务者，期限自2009年10月20日起至2010年4月20日止，本合同期满自然终止；物业服务质量要求“按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金收支情况”。但合同到期后，中铁八局物业公司不仅不公布小区共有部分的收支情况，在未与业主委员会签订物业服务合同的情况下非法收取物业管理费，虽经多次要求其按照合同约定条件公示，但中铁八局物业公司至今拒绝公示。诉请判令中铁八局物业公司：1.公示2009年10月20日至2012年7月的东汽馨苑共有部分的收支详细情况；2.退回违法收取的物业服务费2158元；3.诉讼费由中铁八局物业公司承担。庭审中，段朝金段雪冰变更第二项诉讼请求为：退回2010年4月20日至2011年7月31日的物业费1200元。中铁八局物业公司原审反诉辩称，段朝金、段雪冰请求公示2009年10月20日至2012年7月东汽馨苑共有部分的收支详细情况，因已进行了公示，且已过诉讼时效，不应得到支持；请求退回物业服务费，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原审查明：2009年8月27日，段朝金、段雪冰为买受人，中铁八局集团房地产开发有限公司德阳分公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，段朝金、段雪冰购买东汽馨苑面积为100.41平方米的房屋一套。该合同第二十三条前期物业服务以及附件七《物业服务》等都约定该小区由中铁八局物业公司德阳分公司进行物业服务，物业委托管理期限自2009年10月20日至2010年4月20日止，合同期满合同自然终止；物业服务费用住宅按0.8元／月·平方米计算，物业服务费按照每半年收取，于每年的1月10日前和7月10日前交纳，并约定物业服务企业按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况等。2012年7月25日，中铁八局物业公司与东汽馨苑业主管理委员会再次签订《物业服务合同》，约定合同期限为一年，从2012年7月1日至2013年6月30日；在本合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，未能达成协议的，中铁八局物业公司应在本合同期限届满后7日内继续履行本合同；约定物业服务费用住宅按0.8元／月·平方米计算，物业服务费按照每半年收取，于每年的1月31日和7月31日开始履行交纳义务，约定物业公共服务事项为：1.建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护；2.公共绿化的维护；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共区域的秩序维护；5.物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；6.物业维修、更新、改造费用的账务管理；7.物业服务档案和物业档案的保管等。2013年6月30日合同到期后自起诉前，中铁八局物业公司未再与东汽馨苑业主管理委员会签订物业服务合同。另查明，2009月8月27日至2013年12月31日，东汽馨苑小区物业管理一直由中铁八局物业公司德阳分公司进行服务。段朝金、段雪冰物业服务费交纳至2011年7月31日，2011年8月1日至2013年12月31日期间，段朝金、段雪冰应交而未交纳的物业服务费为2328.7元；欠费期间，中铁八局物业公司德阳分公司向段朝金下达了书面欠费催交通知书。2014年1月20日，中铁八局物业公司德阳分公司和东汽馨苑业主管理委员会一起对2011年9月至2012年6月东汽馨苑小区公共收支情况进行了公示。原判认为，中铁八局物业公司德阳分公司与段朝金、段雪冰之间为物业服务合同关系。2010年4月20日至2012年7月31日期间，以及在2013年6月30日后，合同到期，双方虽未签订物业服务合同，但中铁八局物业公司德阳分公司仍继续在该小区提供物业服务，双方形成事实的物业服务合同关系。段朝金、段雪冰从2011年8月1日后未按时交纳物业服务费，应承担继续履行等义务。关于中铁八局物业公司主张的生活垃圾处置费240元的问题。双方签订的物业服务合同虽未约定该费用由中铁八局物业公司代收代缴，考虑到8元／月的生活垃圾处置费一般由物业公司代收代缴的实际，故对于中铁八局物业公司的该项诉请，予以支持。经核算，2011年8月1日至2013年12月31日的生活垃圾处置费为232元。关于段朝金、段雪冰辩称中铁八局物业公司德阳分公司提供的物业服务存在严重瑕疵的问题。因庭审中，段朝金、段雪冰未提交证据证明中铁八局物业公司德阳分公司提供的物业服务存在严重瑕疵。业主如有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行义务，可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或依法解除物业服务合同；业主如有证据证明物业服务企业未尽管理职责而导致其损失，可另行主张其权利，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由。关于段朝金、段雪冰辩称暂停交物业费是行使同时履行抗辩权的问题。根据《合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方首先形成的是物业服务合同关系，中铁八局物业公司德阳分公司提供物业服务，段朝金、段雪冰交纳物业费，段朝金、段雪冰辩称的中铁八局物业公司德阳分公司侵占小区业主公共收益系另一层法律关系，不属于本案审理的范畴。因双方之间并不存在互负债务没有先后履行顺序的情形，不能成为拒交物业服务费的理由，故段朝金、段雪冰的抗辩不成立，不予采信。关于段朝金、段雪冰请求公示2009年10月20日至2012年7月共有部分的收支情况问题。业主享有对小区共有部分的使用和收益情况的知情权属于另外一层法律关系，不属于本案审理范畴，故对于段朝金、段雪冰的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、段朝金、段雪冰于本判决生效之日起十日内支付中铁八局集团（成都）物业管理有限公司2011年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费2328.7元、生活垃圾处置费232元；二、驳回中铁八局集团（成都）物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回段朝金、段雪冰的诉讼请求。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由段朝金、段雪冰负担。宣判后，段朝金、段雪冰不服，向本院上诉称：1.原判认定业主知情权不属于本案审理范围有误，中铁八局物业公司侵占业主公共收益，请求判决物业公司公开收益并接受审计。2.被上诉人公示公共收益账目并经审计，便可知其侵占小区公共收益，故，被上诉人对上诉人负有债务，原判认为“双方不存在互负债务没有先后履行顺序的情形，不能成为拒交物业费的理由”与事实不符。3.上诉人庭后提供了书面资料等证明被上诉人履行合同存在重大瑕疵，原审未予采纳有误；原判认定被上诉人已经对公共收支情况进行公示不当，因该公示内容不真实，不应当被采信，被上诉人应当公示真实的公共收支明细。4.原判只表述了被上诉人关于“已超过诉讼时效”的观点，没有列明上诉人的意见，有失公正，应驳回被上诉人关于已过诉讼时效的观点。5.双方的物业服务合同已于2010年4月20日终止，上诉人无交纳物业服务费的义务，被上诉人应当退回2010年4月20日至2011年7月31日交纳的物业管理费用。6.2012年7月双方签订的《物业服务合同》损害业主权益，应属无效。请求：撤销原判，依法改判支持上诉人请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人中铁八局物业公司辩称，上诉人主张对小区公共收益详细情况进行公示，虽已经超过诉讼时效，也进行了相关公示，但本着提高服务质量的理念，被上诉人愿意重新对2009年10月20日至2012年7月东汽馨苑共有部分收支详细情况进行公示；上诉人主张不应交纳物业服务费，因原审提供的证据不足以证明物业公司的服务存在瑕疵，应予维持。二审中，被上诉人与东汽馨苑业主管理委员会2015年3月12日对2009年10月至2010年12月东汽馨苑公共收支情况进行了公示。上诉人以被上诉人公示的内容不真实、漏报收入、虚报支出为由，于2015年6月23日申请本院对东汽馨苑共有部分2009年10月至2012年6月的收支情况进行司法鉴定。因被上诉人同意重新公示2009年10月20日至2012年7月东汽馨苑小区共有部分收支详细情况，系被上诉人自愿履行公示义务，本院对此予以确认。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百二十一条第一款的规定，因被上诉人自愿履行义务，上诉人申请鉴定的事项对证明待证事实已无意义，本院依法不予准许。二审中，被上诉人对上诉人原审提交的照片质证认为，不足以证明其服务存在瑕疵，不能成为拒交物业服务费的理由。本院经审理查明，被上诉人提供物业服务过程中，小区存在不规范停车、部分公共设施损坏未及时修复等现象。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：上诉人是否享有同时履行抗辩权，是否有权拒交物业服务费。上诉人主张被上诉人侵占小区公共收益，对其负有债务，上诉人享有同时履行抗辩权，且被上诉人履行合同存在重大瑕疵，其有权拒交物业服务费，有权要求退回已交费用。本院认为，关于同时履行抗辩权问题。就本案纠纷而言，上诉人原审请求被上诉人公示小区公共收益账目，二审认为被上诉人公示的账目不真实、不予认可，故，东汽馨苑小区公共收益情况尚未确定，根据现有证据，上诉人无法证明被上诉人侵占了小区公共收益，当然，也不能以享有同时履行抗辩权为由拒交物业服务费。关于物业服务是否存在重大瑕疵，上诉人是否有权拒交物业服务费的问题。上诉人原审答辩意见中虽有被上诉人物业服务存在瑕疵的陈述，但于庭审结束后才提交了照片等以证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，因该组证据系在举证期限后提交，原审未予认定并无不当。二审中，经被上诉人质证，本院认为该组证据虽能证明物业服务存在瑕疵，但不足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。根据原审查明的事实，被上诉人自2009年8月27日至2013年12月31日，一直在为东汽馨苑小区提供物业服务，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系。被上诉人提供的物业服务虽有瑕疵，但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”，上诉人关于其有权拒交物业服务费、有权要求退还已交费用的上诉理由不能成立。被上诉人请求上诉人按照前期物业合同约定的标准支付物业服务费，应予支持。对于被上诉人服务中存在的瑕疵，上诉人可以要求被上诉人进行整改。同时，被上诉人对业主提出物业服务方面的问题，应加强与业主沟通，按照物业服务合同的约定，为业主提供优质服务。关于上诉人提出要求被上诉人接受审计、新签订的《物业服务合同》无效的问题，因属于二审新增加的独立的诉讼请求，不属于本案审理范围，本案不宜一并处理，上诉人可另行主张。上诉人关于原审仅列明了对方关于超过诉讼时效的观点，有失公平应予驳回的问题，经查，原判仅是对当事人观点的客观阐述，并未予以认定并据此作出判决，故，不存在有失公平应予驳回的情形。综上，根据二审出现被上诉人自愿履行义务的新事实，本院对上诉人的请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2014）旌民初字第501号民事判决第一项、第二项，即：“被告段朝金、段雪冰于本判决生效之日起十日内支付原告中铁八局集团（成都）物业管理有限公司2011年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费2328.7元、生活垃圾处置费232元”、“驳回原告中铁八局集团（成都）物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销（2014）旌民初字第501号民事判决第三项，即：“驳回反诉原告段朝金、段雪冰的诉讼请求”；三、中铁八局集团（成都）物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内公示2009年10月20日至2012年7月东汽馨苑小区共有部分的收支详细情况；四、驳回段朝金、段雪冰的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由段朝金、段雪冰负担50元，中铁八局集团（成都）物业管理有限公司负担50元；二审案件受理费50元，由段朝金、段雪冰负担25元，中铁八局集团（成都）物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  王红梅代理审判员  陈洪斌代理审判员  冯志远二〇一五年七月二十七日书 记 员  周双双