甘肃省兰州市红古区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0111民初541号
原告王鼎元。
委托代理人王瑞芳。
委托代理人薛伟，系连海律师事务所律师。
被告甘肃大城房地产开发有限公司。
法定代表人陈坤兴。
委托代理人宋思扬，系甘肃明源律师事务所律师。
原告王鼎元诉被告甘肃大城房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邵建礼独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王瑞芳、薛伟；被告委托代理人宋思扬均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称，2011年6月2日，原被告签订了一份《房屋抵押借款协议书》，协议约定，被告抵押位于兰州市红古区中和路海石府邸项目C座楼C1座1902号住宅向原告借款人民币10万元整。协议自签订之日起至被告该项目预售许可证颁发之日止，在此期间被告对该笔资金按1%的月利率进行计息。原告在该项目取得预售许可证7日内签订正式购房合同，借款期满原告如不愿购房，借款本息退还原告。协议签订当日，原告即按照约定向被告付款10万元，又于2012年4月8日再次向被告付款32103元。孰料，原告在合同约定的借款利息期满后向被告明确告知不愿购房时，被告却拒不返还借款本金和利息。原告在长期多次索要无果之下，只得通过法律途径解决争议，故原告请求法院依法判令被告支付借款本金132103元，利息76050元；本案的诉讼费用由被告全部承担。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：1、原、被告双方于2011年6月2日签订的房屋抵押协议书一份。2、兰州市红古区农村合作联社的缴款单一份。
被告辩称，一、原告的起诉已超过诉讼时效期间，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据原告的诉讼请求、案由以及双方协议，被告认为原告的起诉已明显超过法律规定的诉讼时效期间。理由为：双方签订的《甘肃大城房地产开发有限公司房屋抵押借款协议书》第二条规定：“本协议自签订之日起至甲方该项目预售许可证颁发之日止，即为2011年6月2日起至2012年3月30日止，这是双方协议规定的借款期限。2012年3月31日至2014年3月30日为《民法通则》规定的2年诉讼时效期间，在此诉讼时效期间内，原告最迟应在2014年3月30日前要求被告解除房屋买卖行为并退还已交纳的购房款，或者在此日期前向人民法院提起民事诉讼要求被告退还所谓借款本息。但本案的实际情况为：2012年3月30日，原告在得知被告发的“海石府邸”项目《商品房预售许可证》颁发后，主动于2012年4月8日又向被告交纳了32103元购房款，之后，被告曾多次通知原告签订正式的《售房合同》，但原告每次均以各种理由不与被告签订售房合同，在其交纳第二次购房款后截至起诉前从未向被告提出退还购房款或归还“借款”的请求，因此，原告诉请贵院支付所谓借款本金及利息的诉讼请求，已明显超过法律规定的2年诉讼时效期间，已丧失胜诉权，被告请求人民法院查明案件事实后依法驳回原告的诉讼请求。
二、本案实质为商品房买卖纠纷，而非民间借贷纠纷，原告诉称的132103元实为交纳的购房款，而非借款。在双方未解除房屋买卖合同时，原告起诉要求退还所谓借款本息无事实及法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。
2011年6月2日，原告因购买被告开发的“海石府邸”项目C座楼C1座1902室，与被告签订了《甘肃大城房地产开发有限公司房屋抵押借款协议书》，协议签订后，原告向被告交纳了10万元购房款，同时，协议约定“海石府邸”项目《商品房预售许可证》颁发后七日内双方签订正式售房合同。2012年3月30日，答辩人依法取得“海石府邸”项目《兰州地区商品房预售许可证》（兰房商预字【2012】第009号），在此情形下，原告于2012年4月8日又主动向被告交纳了“海石府邸”C座楼C1座1902室32103元购房款，至此，原告实际交纳购房款132103元。
原告交纳购房款后，其虽以各种理由未与被告签订书面的《售房合同》，但其在得知被告取得《商品房预售许可证》情形下又主动向被告交纳第二笔购房款的行为，已充分表明其愿意购买被告房屋，其已经与被告形成了事实上的商品房买卖合同行为。在双方形成事实商品房买卖合同行为后，截至本案起诉前，原告从未向答辩人提出解除双方商品房买卖合同的要求，也未提出退还购房款或借款的要求，因此，被告于原告之间的商品房买卖合同截至目前并未解除，在此情形下，原告单方诉请贵院要求退还已交购房款，明显违约且无事实及法律依据，故被告请求贵院依法驳回其诉讼请求。
被告为支持其诉讼请求向法院提交了以下证据：1、《甘肃大城房地产开发有限公司房屋抵押借款协议书》一份；2、《兰州地区商品房预售许可证》（兰房商预字【2012】第009号）一份；3、王鼎元交纳第二笔购房款32103元凭证一份。
经审理查明，原、被告双方于2011年6月2日签订了一份《房屋抵押借款协议书》，协议约定：被告抵押位于兰州市红古区中和路海石府邸项目C座楼C1座1902号住宅向原告借款人民币10万元整；协议自签订之日起至被告该项目预售许可证颁发之日止；在此期间，被告对该笔资金按1%的月利率进行计息；原告在该项目取得预售许可证七日内签订正式购房合同，借款期满原告如不愿购房，借款本息退还原告。协议签订当日，原告即按照约定向被告付款10万元，又于2012年4月8日再次向被告付款32103元。2012年3月31日被告取得“海石府邸”项目《兰州地区商品房预售许可证》（兰房商预字【2012】第009号），但原、被告双方至今未签订正式的商品房买卖合同。协议约定的借款期满后原告明确告知被告不愿购房，要求退还本金和利息时，被告却拒不退还，双方因此发生纠纷，现原告提起诉讼，请求法院依法判令被告支付借款本金132103元，利息76050元；本案的全部诉讼费用由被告承担。
上述事实有双方当事人当庭陈述和经庭审举证质证的《房屋抵押借款协议书》、兰州市红古区农村合作联社的缴款单证实，足以作为定案的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋抵押借款协议》系当事人的真实意思表示，协议内容符合国家法律、行政法规的相关规定，应受到法律的保护。根据原、被告双方签订的借款协议约定:被告抵押位于兰州市红古区中和路海石府邸项目C座楼C1座1902号住宅向原告借款人民币10万元；原告在该项目取得预售许可证七日内签订正式购房合同，借款期满原告如不愿购房，借款本息退还原告。原、被告双方至今未签订正式的购房合同，原告也明确表示不愿购房，因此，原、被告双方之间仍然是借贷法律关系，被告应按照双方签订的房屋抵押借款协议履行退还原告本息的义务。由于被告一直不履行协议约定的内容，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项的规定：“约定了借期内的利率但未约定逾期利率的，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。具体到本案中，原、被告双方签订的协议约定在协议签订之日起至被告该项目预售许可证颁发之日止，被告对该笔资金按1%的月利率进行计算。因此原告要求被告按1%的月利率支付10万元的逾期利息6万元（2011年6月至2016年6月）的请求符合法律的规定，应予以支持。
2012年4月8日原告又向被告交纳了32103元，此时被告已取得商品房预售许可证，但原、被告双方并未按协议约定的内容签订正式的购房合同，因此，原、被告双方之间的法律关系并未转变。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款的规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。”结合本案，原告向被告交纳32103元时，原、被告双方并未约定借款期限，也没有约定借期内的利息，因此原告请求被告支付此笔款项逾期利息的请求没有法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：
被告甘肃大城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王鼎元退还本金132103元，并支付逾期利息6万元。
如逾期未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用4424元，减半收取2212元，诉讼保全费1670元，由被告甘肃大城房地产开发有限公司全部承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 邵建礼
二〇一六年七月二十九日
书记员 吴英明