上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第34475号
原告上海荣惠置业有限公司。
法定代表人毛逸铭。
委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。
被告刘淑珍。
原告上海荣惠置业有限公司诉被告刘淑珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告上海荣惠置业有限公司的委托代理人赵亮、瞿蓓、被告刘淑珍均到庭参加诉讼，审理中原、被告双方一致同意延长简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告上海荣惠置业有限公司诉称，2011年1月5日，原告与被告签订上海市商品房预售合同，约定由被告向原告购买坐落于上海市浦东新区周浦镇周星路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋），购房总价为人民币1，151，818元。合同第七条约定，被告若未按合同约定时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权选择下列第一种方案追究被告责任：一、原告有权单方面解除合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。补充条款一付款金额方式和付款期限中约定，被告于2011年1月5日与原告签约，并首付房款12万元，被告于2011年1月6日前支付房款，计225，818元，被告于2011年2月5日前支付房款806，000元。合同签订后，被告仅支付了房款196，700元，剩余房款955，118元未付。原告配合被告在系争房屋上设立了被告为预购房屋权利人的预告登记。原告自2011年7月至起诉前，多次催促被告付款，与被告进行协商，但均未果。原告认为，合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。被告至今未付大部分房款，远远超过合同约定的30天期限，被告违约行为致使原告合同目的无法实现，因此原告有权解除合同，并追究被告的违约责任，故原告起诉，要求：1、判令解除原、被告于2011年1月5日就上海市浦东新区周浦镇周星路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市商品房预售合同；2、判令被告配合原告办理撤销系争房屋的预购权利人登记手续；3、判令被告支付原告逾期付款违约金（违约金以149，118元为本金，自2011年1月7日起算至2011年2月5日，按日万分之一标准计算，以955，018元为本金，自2011年1月6日起算至2014年8月28日，按日万分之一标准计算）及赔偿金115，181.80元；4、本案案件受理费由被告承担。
被告刘淑珍辩称，不同意原告所有诉请，其与原告确实就系争房屋签订过商品房预售合同，签订合同以后，被告就付了两笔房款，共计196，700元。但被告当时去原告处看房时，问过售楼人员其能否贷款，原告告知被告可以帮忙办理贷款，所以被告就支付了首付，但是之后原告无法按承诺帮被告办理贷款。再加上之后政策发生变化，贷款难度更大，原告也没有再帮被告贷款。被告买房时就告知过原告，其无力全额支付房款，肯定需贷款。所以之后房款没有能支付的责任在原告，不在被告。
经审理查明：2011年1月5日，原告与被告签订上海市商品房预售合同，约定由被告向原告购买系争房屋，购房总价约定为1，151，818元。合同第七条约定，被告若未按合同约定时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权选择下列第一种方案追究被告责任：一、原告有权单方面解除合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。如被告已支付的房价款不足赔偿的，原告有权追索。附件一付款方式和付款期限中约定，按时间付款，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款：1、被告于2011年1月5日与原告签约，并首付房款12万元；2、被告于2011年1月6日前应支付房款，计225，818元；3、被告于2011年2月5日前应支付房款806，000元。补充条款中，第四条第2款约定，如被告原因，贷款未获批准或未达到贷款额度或贷款银行索回已经发放的按揭贷款或银行未及时发放贷款，被告应在收到原告发出的书面通知后七天内以现金形式补足相应款项，如被告逾期支付的，原告有权解除本合同，并扣除总房价款的10%作为被告应承担的违约金后，其余被告已支付的款项无息返还给被告。合同签订后，被告于2011年1月5日支付原告房款12万元，于同年1月6日支付原告房款76，700元，之后再未付过任何房款。至本案起诉前，原、被告就剩余房款支付进行过多次协商，但均未果，剩余房款至今未付。系争房屋目前权利人仍为原告，于2011年8月1日核准设立了被告为预购房屋权利人的预告登记。
上述事实，由上海市商品房预售合同、发票、上海市房地产登记簿等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋买卖签订了《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。预售合同中约定了房款支付时间、金额、方式、逾期付款违约责任等条款，现被告未能在合同约定的期限内支付房款，且至起诉前，就剩余房款支付，原、被告进行过多次协商，但均未果，被告至今仍未付房款，被告已经构成违约。至于被告辩称其未能支付房款，系原告未能履行承诺帮其办理银行贷款导致，但对此，被告并未举证证明原告曾经做出过上述承诺。且根据合同约定，如被告贷款不成，仍应现金补足支付房款，故被告贷款不能而不支付房款的辩称也不能成立。根据合同约定，被告逾期支付房款超过30日，原告有权解除合同，并要求被告承担赔偿金，赔偿金额为总房价款的10%，故原告要求法院确认合同解除，并要求被告支付总房价款金额10%的赔偿金，符合合同约定，与法不悖，本院予以准许。合同解除后，应撤销系争房屋上的预告登记手续，被告应给予原告配合，故原告该项诉请，本院亦予以支持。被告已支付的房款，原告应予返还。但原告同时主张逾期付款违约金，根据合同约定，逾期付款违约金是建立在双方履行合同的基础上，被告逾期付款后应承担的违约责任。现原告在被告违约后自愿选择了解除合同，故原告再主张逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海荣惠置业有限公司与被告刘淑珍于2011年1月5日就上海市浦东新区周浦镇周星路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市商品房预售合同；
二、被告刘淑珍于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣惠置业有限公司赔偿金115，181.80元；
三、原告上海荣惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘淑珍房款196，700元；
四、被告刘淑珍于本判决生效之日起十日内协助原告上海荣惠置业有限公司办理上海市浦东新区周浦镇周星路XXX弄XXX号XXX室房屋预告登记撤销手续；
五、驳回原告上海荣惠置业有限公司其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，920元，减半收取2，460元，由原告上海荣惠置业有限公司、被告刘淑珍各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年十一月十二日
书记员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。