福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5798号上诉人（原审原告、反诉被告）:丁沙沙，男，1983年8月3日出生，回族，住厦门市思明区。上诉人（原审被告、反诉原告）:汤学东，男，1982年11月5日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人（原审被告）：翁智晶，女，1986年2月13日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人汤学东、翁智晶共同委托诉讼代理人：黄希，福建德和联盟律师事务所律师。上诉人丁沙沙与上诉人汤学东、翁智晶因房屋买卖合同纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8530号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁沙沙、上诉人汤学东和翁智晶及其共同委托诉讼代理人黄希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁沙沙上诉请求：1.判决汤学东、翁智晶返还双倍定金差额50万元；2.判决汤学东、翁智晶支付中介费差额25000元；3.判决汤学东、翁智晶支付上述款项共计105万元自2017年3月26日起至实际支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：一、汤学东、翁智晶明显构成根本违约。1.解除合同的意思表示一旦作出就生效。汤学东、翁智晶不同意按合同条款履行的意思表示明确，3月26日两次重复“不卖了”、“协商不成就不卖了”，其原因在于房价暴涨，在寻找数位买家对比房价及付款方式后，逼迫丁沙沙提早付款，否则另行高价出售房产。在丁沙沙表示只能按合同约定履行付款义务时，汤学东、翁智晶明确表示“买不起就不要买”，违约意思表示明确。在双方协商不成后，汤学东、翁智晶积极寻找新的买家并将房屋出售第三人，其欲将讼争房屋向银行抵押贷款，要求丁沙沙配合撤掉网签，解除合同的意思表示明确，丁沙沙系按其违约解除的前提处理合同事宜。2.汤学东、翁智晶违反法定权利瑕疵担保义务及诚实信用原则。（1）汤学东、翁智晶负有交付房屋及转移所有权的约定义务。根据合同法第一百五十条及最高法院关于商品房买卖司法解释第八条的规定，汤学东、翁智晶在协议签订后又擅自将房屋向银行设定抵押，贷款金额高达280万元，抵押权未注销致所有权无法办理转移，已违反法定权利瑕疵担保义务，构成根本违约。（2）2017年4月6日，汤学东、翁智晶私自将房屋办理注销抵押登记手续，未告知丁沙沙和中介，在丁沙沙明确反对撤销网签、反对将房屋再次抵押贷款的前提下，汤学东、翁智晶仍擅自将房屋向银行办理抵押，套取银行贷款再次购买房产，已完全改变房屋在协议签订时的法律状态，导致合同无法继续履行，亦已构成根本违约，除非汤学东、翁智晶于7月15日前自行还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。但该笔款项已被用于购置其他房产，根本无法如期还款，亦即无法履行合同约定的办理权属转移登记义务。即使丁沙沙须于7月15日前支付首付款，也仅100多万元，亦不足偿还贷款，且从还清贷款至抵押登记注销，亦需一周以上时间，其构成违约亦成事实。事实上，至2017年8月28日汤学东、翁智晶仍未还清贷款，房屋仍处于抵押状态，无法过户，合同目的落空。银行亦已查明汤学东、翁智晶存在违规套取贷款的事实，已发函要求提前收回贷款，房屋将被拍卖。汤学东、翁智晶在一审的陈述及擅自将房屋再次抵押的行为，严重违反诚实信用原则。（3）3月26日，汤学东、翁智晶系因房价暴涨才要求丁沙沙提前付款，否则表示“不卖了”，同时也坚决否认协议中有关“公证”及“指定第三方办理过户手续”的所有条款，坚决表明只接受房屋过户给丁沙沙。丁沙沙坚持按照合同约定的付款期限履行。4月份，汤学东、翁智晶将房屋另行出售第三人，并要求丁沙沙撤销网签，其拒绝履行合同的意图十分明确。5月20日丁沙沙要求汤学东、翁智晶承担违约责任，同时已着手准备履行2月24日与案外人签订的协议，也将新政后无购房资格的情况书面告知汤学东、翁智晶。但汤学东、翁智晶从未联系丁沙沙，既未对其违约责任的承担作出任何意思表示，也未对丁沙沙失去购房资格进行任何谈判或者意思表示，甚至在6月份与中介的微信聊天记录中还要求变更合同条款，要求丁沙沙提前履行合同。汤学东、翁智晶不认可合同条款且无法按约定履行合同的意思表示明确，其在一审开庭时一开始也表示房屋只能过户给丁沙沙。在发现结果对其不利的情况下，其才当庭要求继续按合同约定条款履行，并改口认可“公证”及“指定第三方办理过户手续”条款，而其在提供的证据以及在反诉状中都明确自认对合同履行条款存在争议，其自合同签订以来一直拒绝认可该条款。丁沙沙系按其意思表示处理合同纠纷，已为此付出大量的诉讼成本和时间成本，汤学东、翁智晶反反复复的行为严重违反民事交易活动及民事诉讼活动中的诚实信用原则和禁反言原则。如果法院认可该行为，则是无限度保护违约方的利益及投机行为，法院应当保护守约方利益。二、丁沙沙购房目的是自住，自始至终均表明按约定条款履行，并无任何违约行为。三、合同约定“指定第三方办理过户手续”中的“第三方”系指“厦门市住房置业担保有限公司”等过户代办机构，并非指过户给第三人。如是约定过户给第三人，则是无效条款，严重损害国家利益。丁沙沙签订合同时具有购房资格，也是为了自住，均无过户给第三人的意思表示，该条款是中介自行补充的，丁沙沙从无该意思表示。如法院认为合同应继续履行，则丁沙沙只能寻找新的买家，但房屋经两次交易却只纳一次税，显然损害国家利益，且与国家对楼市的调控精神不符。即使合同条款有效，也不适用于本案。汤学东、翁智晶已在长达数月的交易过程中明确坚定拒绝认可合同条款并多次明确作出拒绝认可的意思表示，其在诉讼阶段为了自身利益而作出的相反表示违背诚实信用原则，如法院支持适用该条款，则是助长违约方不诚信、投机的行为。汤学东、翁智晶答辩称，汤学东、翁智晶不存在违约事实。首先，3月26日的录音证据是经过编辑的，并不能据此认定汤学东、翁智晶具有不履行合同的意思表示。从提交的完整录音资料及相关证据，足以认定汤学东、翁智晶无拒不履行合同的意思表示。其次，丁沙沙存在如下行为：其分别于2017年2月19日、2月24日与案外人签订两份《房屋买卖协议》，购置两处房产，即其在不到一个月的时间内签订三份买卖协议购置三处房产。暂且不论其主观本意、违反政策限购等事宜，单就履行能力而言，短期内同时履行三份房屋买卖合同的难度也是巨大的，且其中一套房屋于5月31日办理过户并向银行贷款235万元用于支付房款。丁沙沙提供“户口簿”证明其处于离异状态属于被限购人群，但其实属厦门市户籍且并非离异状态。丁沙沙于2017年5月20日向汤学东、翁智晶发出解除合同并要求返还定金及支付利息的意思表示，但从举证情况可以证实汤学东、翁智晶始终都在与丁沙沙就合同的履行进行沟通协商，即使是丁沙沙发出解约通知也仍在寻求继续履行合同。第三，汤学东、翁智晶因客观需要，在未能与丁沙沙就合同付款时间能否提前等问题达成一致意见之时，通过居间方工作人员征询丁沙沙对将房屋重新办理抵押贷款事宜的意见，丁沙沙对此是知晓并无异议。如其对抵押行为有异议，完全可以明示或要求汤学东、翁智晶提供相应的担保来确保其自身权益。退一步而言，如抵押行为确实造成合同无法履行，汤学东、翁智晶应当承担因此而产生的违约责任。但在双方约定的过户时间节点前，丁沙沙就在自认为汤学东、翁智晶有不履约的意思表示下作出单方解除合同的行为并诉至法院，导致合同事实无法继续履行。因此，丁沙沙要求双倍返还定金并支付中介费及利息损失均无事实和法律依据，应予驳回。汤学东、翁智晶上诉请求：撤销原判，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。首先，根据合同第四条、第二十一条第二款及双方提供的录音证据，双方对房屋应于2017年7月15日办理过户不存争议，因此双方对购房款的支付及过户已有明确约定，并非一审认定的未约定具体的付款期限及付款方式。即使合同履行中发生与合同约定不一致的情形或合同对发生情形没有约定的，双方亦可通过协商解决，协商不成亦可结合合同约定、交易习惯等方式继续履行合同，并不存在约定不清合同无法履行的情形。其次，合同有关“公证条款”的表述，应先遵从字面含义。从字面含义及双方沟通的证据可以明确双方对“公证”的内容作了具体约定。即使约定不清，因本案系房屋买卖合同纠纷，公证条款并非必备条款，在双方未特别约定公证条款为合同履行先决要素或限定本次交易方式只能为公证交易的情形下，无须进行评价，更不能以此作为合同能否继续履行的依据。第三，丁沙沙系以汤学东、翁智晶作出不再继续履行合同意思表示及自身被限购也无法继续履行为由，起诉要求解除合同并主张违约赔偿。但丁沙沙无法证明汤学东、翁智晶有明确不再履行合同的意思表示，且丁沙沙至一审法庭辩论终结前仅有一套住房，可以拥有两套，合同可以继续履行。故合同无法继续履行的责任在于丁沙沙，其应承担违约责任。第四，合同是通过中介公司居间签订的，双方在履行中的沟通协商也是通过中介公司的工作人员进行，汤学东、翁智晶已向一审法院申请调查，一审未予采纳造成事实认定不清。二、一审适用法律错误。首先，合同约定较为详细，即使存在争议，亦不影响合同履行，不存在因约定不清致合同无法继续履行的情形。其次，买卖双方的合同目的就是一方拿房、一方拿钱，只要诚信履约，合同目的均可实现，一审判决解除有违鼓励交易的司法精神。再者，汤学东、翁智晶明确表示要求继续履行合同，一审以约定不清判决解除违背合同意思自治原则。第四，如合同无法继续履行亦系因丁沙沙的原因所致，其应承担违约责任。第五，一审在事实认定不清的情况下以诚实信用原则判决汤学东、翁智晶应承担一半中介费错误。丁沙沙答辩称，其答辩意见同其上诉意见，另补充：丁沙沙与案外人及汤学东、翁智晶先后签订三份房屋买卖协议很正常，现房东很多都违约，丁沙沙与案外人的一份房屋买卖协议已引发诉讼，也是房东违约。汤学东、翁智晶违反诚实信用原则，构成违约。丁沙沙向一审法院起诉请求：1.解除丁沙沙与汤学东、翁智晶就厦门市思明区嘉禾路341号1805室签订的《房产买卖协议》；2.汤学东、翁智晶立即向丁沙沙双倍返还定金100万元；3.汤学东、翁智晶立即向丁沙沙支付中介费118750元及代办手续费800元。汤学东反诉请求：1.丁沙沙向汤学东赔偿损失95万元；2.丁沙沙承担汤学东的律师费损失4万元。一审法院认定事实：2017年3月5日，汤学东、翁智晶（甲方）与丁沙沙（乙方）经厦门市置强房产营销策划代理有限公司（丙方，以下简称置强公司）居间签订了一份编号为ZQ1502129的《房产买卖协议》，约定甲方将位于厦门市思明区嘉禾路341号1805室房产出售给乙方，用途为住宅，建筑面积为95平方米；成交总价为475万元，其中于协议签订当日向甲方支付定金50万元，于2017年8月15日之前（公证当日）向甲方支付475万元。合同第十条约定由乙方支付丙方中介费118750元，代办费800元。合同第十一条约定双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费。合同第十八条约定一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。第二十条约定向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款收据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为。第二十一条双方补充约定：1.甲方同意将本套房产全权委托公证给乙方，且乙方可自行指定第三方办理过户手续；2.甲、乙双方协商一致同意若乙方款项早到，乙方可在2017年7月1日前办理解押本套房产并在2017年7月15日前双方办理过户按揭手续；3.甲乙双方协商一致同意，双方签订本协议后，双方不得悔约，否则悔约方应赔偿守约方总房价的20%。双方签订该合同时，翁智晶亦在场，但其并未在甲方落款处签名。上述合同签订同日，丁沙沙依约支付了50万元定金至翁智晶银行账户，并于2017年3月5日向案外人池建福转账5万元，其于该日收到一份《中介费收条》，确认收到5万元中介费，但该《中介费收条》上并未加盖置强公司公章，仅有个人签字；次日，置强公司出具一份加盖该公司公章的《收据》，载明收到丁沙沙中介费5万元。另查明，讼争合同签订后，因汤学东、翁智晶认为讼争合同中的付款期限及第二十一条存在约定不明，丁沙沙、汤学东、翁智晶与中介人员于2017年3月26日就讼争合同履行事项进行协商，但双方并未达成一致意见。2017年5月20日，丁沙沙向汤学东发送短信，通知因汤学东明确表示要解除合同以及其因限购新政已无法继续履行讼争合同，要求汤学东在2017年5月21日12时前退还定金50万元，若逾期未退还，将起诉至法院。还查明，汤学东、翁智晶因本案支出律师费4万元。本案审理中，双方当事人对讼争合同第二十一条的约定存在争议。丁沙沙主张认为，讼争合同第二十一条第1点约定存在笔误，当时约定的是卖方公证委托给他人（任何第三人或者中介），由他人办理过户登记给买方。讼争合同第二十一条第2点约定的“乙方款项早到”指的买方早点备齐首付款（未约定具体时间，具体金额需要根据银行预审批贷款的金额而定，大约100万元左右，该首付款在过户前支付，无需作为解押款提前支付给卖方），卖方在2017年7月1日前自行办理解押手续，解押款系来源于已收取的50万元定金及卖方自行筹措的资金，之后双方在7月15日前办理过户手续，过户后买方以按揭方式支付剩余款项。另，根据合同约定，最迟在2017年8月15日前付款，办理过户递件手续后的同一时间支付购房款。汤学东、翁智晶主张认为，讼争合同第二十一条第1点约定是指卖方公证委托给买方，汤学东、翁智晶在签约时并未看到该合同内容，故在签约后对该约定提出质疑。讼争合同第二十一条第2点约定的“乙方款项早到”是指买方在2017年7月1日之前即最迟到6月份就应备齐首付款（首付款未明确，大概是200多万元），买方向卖方支付该首付款后，卖方使用该首付款办理解押手续，之后办理过户，买方再以按揭贷款方式支付剩余购房款；如卖方支付了200多万元的首付款，则其有权选择办理过户或者办理公证，若选择办理公证，则买方应将款项先支付给卖方，卖方再配合办理公证手续。另，双方均向法庭提交了2017年3月26日协商时的录音，汤学东、翁智晶提交的录音内容包含了丁沙沙提交的录音内容，此外还有其他内容，录音中双方对付款具体时间及是否办理公证问题进行协商；在双方录音重复部分汤学东曾提及不卖了，在该内容之后，汤学东又提及协商不成就不卖了以及不违约等内容。汤学东、翁智晶对丁沙沙提交的录音真实性无异议，丁沙沙对汤学东、翁智晶提交的录音中双方重复内容部分的真实性无异议，其余部分的真实性有异议。一审法院认为，丁沙沙虽仅确认汤学东、翁智晶提交的前述录音中部分内容的真实性，但并未对其余内容属剪辑而成以及该内容并非其本人所陈述进行举证，故对该证据的真实性予以采信。根据该录音内容，双方在签约后曾对付款的具体时间、是否办理公证进行协商，但最终并未协商一致。一审法院认为，讼争合同载明的出售方系汤学东、翁智晶，翁智晶虽未在讼争合同中签字，但其在讼争合同签订时亦在场，对讼争合同将其列入出售方并未提出异议，此后又由其名下账户收取定金，其也参与了讼争交易的协商事项，故认定翁智晶亦属讼争合同的出售方，对其提出并非本案适格被告之抗辩，不予采信。讼争合同系丁沙沙与汤学东、翁智晶的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效。但讼争合同对具体交易事项约定并不明确，由此导致双方在履约过程中产生争议。首先，讼争合同第二十一条第2点对“乙方款项早到”情形下的履行事项进行约定，但又未明确“款项早到”中“款项”的具体金额、“早到”的具体期限以及该款项是否需要实际支付给卖方。其次，讼争合同中并未对“乙方款项早到”条件不成就时的具体交易方式进行约定，即如乙方款项不能早到时，是否仍可以过户方式进行交易，如可过户，也未约定具体的过户期限以及付款期限、付款方式。再次，讼争合同第二十一条第1点中约定“甲方同意将本套房产全权委托公证给乙方，且乙方可自行指定第三方办理过户手续”，但并未明确双方是约定以办理公证作为交易方式，乙方可凭公证委托书过户给他人，抑或是乙方可选择办理公证或要求过户给第三人两种交易方式。最后，双方对合同约定的“2017年8月15日之前（公证当日）向甲方支付475万元”在理解上亦有分歧，丁沙沙认为应办理过户递件后付款，汤学东、翁智晶则认为应先付款再办理公证手续。综上所述，因讼争合同对前述事项约定不明，双方在2017年3月26日协商时也未能达成合意，故讼争合同已无法继续履行，应予以解除。丁沙沙现以汤学东表示拒绝履约为由，要求退还双倍定金，并无依据。双方在2017年3月26日的协商系因合同约定不明所致，汤学东虽曾提及“不卖了”，但此后仍作出了继续协商的意思表示；且丁沙沙在此后也未再与汤学东、翁智晶进行协商，而于2017年5月20日径直通知退还定金，此举有违诚信。讼争合同因约定不明导致解除后，汤学东、翁智晶应退还已收取的定金50万元。另，讼争合同第二十条明确约定支付给中介方的中介费及代办费应以有置强公司盖章的收款收据为依据，现丁沙沙仅提交了一张有置强公司盖章的《收据》，故认定丁沙沙因本案实际支付了5万元中介费，对其主张的其余中介费及代办费不予认定。对丁沙沙因本案支出的5万元中介费，基于诚实信用原则，由双方各分担2.5万元。如前所述，双方系因讼争合同约定不明导致争议，且未能协商一致，故汤学东主张系因丁沙沙违约导致合同解除，并无依据，对其提出的反诉诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除丁沙沙与汤学东、翁智晶于2017年3月5日签订的编号为ZQ1502129的《房产买卖协议》；二、汤学东、翁智晶于判决生效之日起十日内退还丁沙沙定金50万元；三、汤学东、翁智晶于判决生效之日起十日内支付丁沙沙因本案支出的中介费2.5万元；四、驳回丁沙沙的诉讼请求；五、驳回汤学东、翁智晶的反诉请求。本院二审期间，对一审认定的事实，除丁沙沙提出汤学东、翁智晶支出律师费4万元无转账记录外，其余事实双方当事人均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审庭审中，丁沙沙提供如下证据：1.两份房产抵押登记信息，证明汤学东于2011将讼争房屋向银行抵押贷款50万元，至2017年与丁沙少签约时，贷款本金远远少于50万元，而买卖合同约定丁沙沙应支付购房定金50万元作为办理房屋解押手续的款项，后汤学东、翁智晶于4月6日用丁沙沙支付的定金偿还银行贷款办理注销抵押登记后，未告知丁沙沙和中介公司，却要求丁沙沙撤销网签以便其再次办理新的抵押贷款，丁沙沙明确拒绝，汤学东、翁智晶却于4月17日未经丁沙沙同意再次将讼争房屋抵押给中信银行贷款280万元，导致合同无法继续履行，构成根本违约。2.不动产登记申请书及土地房屋产籍调查表，证明汤学东、翁智晶在与丁沙沙签订协议后又向案外人购买仙岳路房产并于5月5日申请办理不动产登记手续，该套房产的首付款即为向中信银行的贷款。3.仙岳路房产的抵押登记信息，证明汤学东、翁智晶又将该房屋向银行抵押贷款701.37万元。4.离婚证明书，证明丁沙沙于2016年9月30日经法院调解确认离婚。5.《司法部关于公证执业“五不准”的通知》，证明2017年8月14日起，司法部明令禁止办理涉及不动产处分的全项委托公证，双方无法通过公证方式进行交易，且汤学东、翁智晶也明确不同意此种交易方式，只同意将房屋过户至丁沙沙名下。6.中介发布的售房信息，证明讼争房屋同户型房产目前的市场价格，汤学东、翁智晶因违约行为可获得95万元的差价利益。7.厦门市银监局信访答复意见书，证明汤学东擅自将讼争房产再次抵押套取贷款用于购买其他房产的首付款，违反国家规定，银行已发出《贷款提前收回告知函》，要求其提前归还贷款，汤学东、翁智晶无力偿还，其与丁沙沙的合同即无法履行，已构成根本违约。汤学东、翁智晶质证认为，对证据1—5的真实性、合法性均无异议，但均无法证明丁沙沙的主张，与本案不具关联性，且仙岳路房产抵押贷款金额是350万元；证据6无原件，真实性不予认可；证据7系因丁沙沙举报，汤学东并未收到贷款提前收回告知函。汤学东、翁智晶提供其支付二审律师费16000元的发票，并当庭增加上诉请求，请求丁沙沙支付律师费16000元。丁沙沙质证认为，对律师费发票的真实性没有异议，但二审不能增加诉讼请求。二审庭审后，丁沙沙向本院邮寄二手房交易税收政策、《房屋租赁合同》、信件三份证据，拟证明：如出卖人所售房产系满五年名下唯一住房，免征个人所得税，汤学东所售讼争房屋符合该条件，丁沙沙才考虑购买，汤学东却在签约后另行购买仙岳路房产，导致讼争房屋过户已不能免征个人所得税，税费近10万元，与丁沙沙当初的购买初衷相背，加重丁沙沙的义务，汤学东、翁智晶构成严重违约；丁沙沙向案外人承租的房屋租期至2017年12月7日，实际亦居住于此，讼争房屋约定8月15日过户、10月31日交付，就是为便于12月7日后入住；邮寄讼争房屋的信封可以证明汤学东、翁智晶已将讼争房屋出租给案外人使用，构成违约。丁沙沙同时还向本院邮寄《追加第三人申请书》，申请追加中信银行股份有限公司厦门分行；《调取证据申请书》，请求法院向厦门市银监局、中信银行股份有限公司厦门分行调取中信银行发放贷款的全部材料以及中信银行处理汤学东违规贷款一案的全部材料，核实中信银行是否同意涤除抵押权，是否已起诉行使抵押权对讼争房屋优先受偿；《发回重审申请书》，请求将案件发回重审。汤学东、翁智晶质证认为，丁沙沙庭审后提交的证据均非新的证据，不应采纳。且，二手房交易税收政策非权威部门出具的证据，合同亦未就此作出约定；《房屋租赁合同》与本案无关；信件的真实性不予确认，汤学东一家仍居住于讼争房内。二审中，双方确认：无论是采用公证方式还是直接办理权属转移登记手续，2017年8月15日之前汤学东、翁智晶应收足全额款项；如直接办理权属转移登记手续，丁沙沙要采用贷款方式偿还部分购房款。本院认为，丁沙沙与汤学东、翁智晶签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应为有效。根据协议约定及双方二审的陈述，双方的交易方式可以办理公证方式进行，也可以直接办理权属转移登记手续。对直接办理权属转移登记手续的具体安排，协议中仅补充约定载明“若乙方款项早到，乙方可在2017年7月1日前办理解押本套房产并在2017年7月15日前双方办理过户按揭手续”。该约定系以假设性条件即“乙方款项早到”为前提，而双方直接办理权属转移登记涉及抵押贷款的返还及解除、首付款金额的确定及支付、办理所有权转移登记的时间、在所有权转移登记至丁沙沙后贷款手续的办理及放款时间等诸多环节，协议对此并未作出具体约定，致双方在履约协商过程中产生争议，双方对此均负有责任。汤学东、翁智晶虽然在磋商过程中有过如协商不成解除合同的陈述，但事实上其并未向丁沙沙发出明确的解除合同通知，根据丁沙沙上诉所称“汤学东、翁智晶在6月份与中介的微信聊天记录中还要求丁沙沙提前履行合同”，应认定汤学东、翁智晶有继续履约的意思表示，故仅凭磋商过程中的陈述尚不能构成合同解除，丁沙沙关于汤学东、翁智晶违约解除合同的主张不能成立。汤学东、翁智晶将讼争房屋再次向中信银行设定抵押，虽然其主张有征得丁沙沙的同意，但该主张证据不足，本院不予采纳。汤学东、翁智晶将房屋出售后在未征得买受人同意的情况下将房屋再次设定抵押的行为确有不妥，但并不必然导致其与丁沙沙的买卖协议不能继续履行，毕竟只要征得抵押权人同意提前偿还贷款解除抵押即可，因丁沙沙未届合同履行期限前即要求解除合同，其据此主张汤学东、翁智晶构成根本违约尚不具法定条件。而丁沙沙于2017年5月20日提出解除合同的事由包括因限购新政致其不符合购买条件，根据厦门市2017年3月25日开始实施的“本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房”规定，丁沙沙系单身，虽其在限购政策实施之前签订三份买卖协议，但三份协议中与汤学东、翁智晶的签约时间最晚，其于2017年5月31日办理其中一套房屋的过户手续，而其与汤学东、翁智晶约定的履行期限在此之后，丁沙沙因限购新政导致购房不能，合同解除系因不可归责于双方的事由，故双方互不追究违约责任，一审判决汤学东、翁智晶应返还丁沙沙定金50万元正确，应予维持。合同解除系因丁沙沙受限购政策影响所致，属丁沙沙单方原因，虽然其可因此免予承担违约责任，但其因交易而支出的中介费5万元理应自行承担，一审判决汤学东、翁智晶承担50%中介费既与合同约定不符，亦缺乏法律依据，应予纠正。双方二审提交的证据，当事人对真实性持有异议的，均与本案处理无必然关联，本院均不作认定。因本案的处理与中信银行并无法律上的利害关系，故丁沙沙要求追加第三人、调取证据的申请本院均不予采纳。综上所述，丁沙沙的上诉请求不能成立，汤学东、翁智晶的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8530号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8530号民事判决第三项；三、驳回丁沙沙的上诉请求；四、驳回汤学东、翁智晶的其它上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费22400元，由丁沙沙和汤学东、翁智晶各负担11200元；反诉受理费6850元，由汤学东、翁智晶负担；财产保全费5000元，由丁沙沙与汤学东、翁智晶各负担2500元；二审案件受理费18150元，由丁沙沙负担11300元，汤学东、翁智晶负担6850元。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 刘文珍审判员 柯艳雪二〇一八年四月十二日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。