广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16182号原告张希扬，女，汉族，1972年7月9日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人何瑞华，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人罗翠怡，广东熊何律师事务所实习律师。被告梁惠爽，女，汉族，1969年11月9日出生，住广东省佛山市禅城区，被告邱征捷，男，汉族，1967年1月17日出生，住广东省佛山市禅城区，两被告共同委托诉讼代理人李全英，广东仲马律师事务所律师。原告张希扬诉被告梁惠爽、邱征捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2017年12月19日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人、被告梁惠爽及两被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告梁惠爽签订的《物业租赁合同》；2、被告梁惠爽向原告返还商铺；3、被告梁惠爽向原告支付2015年12月至2017年11月的租金合计1810558元、2015年12月至2017年10月9日水费4191.91元、电费111350.17元、垃圾处理费1045.80元，增值税及其附加、房产税、个人所得税812016.48元，土地使用税6315.96元（租金、水费、电费、垃圾处理费、增值及其附加税、土地使用税等费用延续支付到被告实际向原告返还商铺之日止）；4、被告梁惠爽向原告支付逾期付款滞纳金1260632.94元；5、被告梁惠爽向原告支付违约金400000元；6、被告邱征捷对上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告梁惠爽于2012年5月23日签订了《物业租赁合同》，合同约定，原告将佛山市禅城区汾江中路102号的物业出租给被告梁惠爽作经营婚纱摄影使用。租赁期限自2012年6月9日起至2018年2月28日止，免租期30天，免去的租金在租赁期间内每月扣减1102.9元。双方在合同中同时约定，被告梁惠爽应于每月5日前缴纳当月租金。逾期缴纳则按照当月应缴数额的3‰按天计算滞纳金。逾期超过15天，原告有权解除合同，收回物业，并支付违约金400000元。合同签订后，原告依约交付物业给被告梁惠爽，但被告梁惠爽从2015年12月开始拖欠租金、水电费、垃圾处理费及税金等费用。原告多次通过微信、电话、在涉案物业门口张贴催收通知书等方式催缴，被告梁惠爽在2017年6、8、9月才仅仅支付了410000元租金，仍拖欠原告巨额租金及相关费用未付。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告梁惠爽辩称：1、被告未及时支付原告租金属实，但原告主张所欠租金有误。因原告出租给被告商铺配套的南面二广告牌在2015年12月被取消，影响被告对商铺的使用，当时原、被告双方协商一致，从2015年12月开始每月减少5000元租金。此外，2017年4月6日下午，原告同意从2017年4月1日至2018年2月28日止，11个月租金只交5.5个月租金，故从2017年4月1日双方已变更了租金标准为原合同的一半。2017年11月21日，被告已通过案外人佛山市顺德区圣罗兰金婚纱摄影有限公司支付了205000元租金，应予以扣减；2、原告主张按合同约定每日千分之三支付所欠租金违约金太高，请求降低；3、被告不同意解除涉案合同，希望能与原告协商所欠租金支付事宜，若原告解除合同请求成立，鉴于被告已支付了20万元保证金，若被告已承担了逾期支付租金等的违约责任，不应再支付解除合同的违约金。即使需支付，除了被告20万元保证金也属违约金一部分，原告再请求支付40万元违约金，合计60万元违约金太高，请求降低；4、原告并未向税务机关缴纳涉案房屋的税费，原告的该项请求不成立。被告邱征捷辩称：佛山市天长地久婚纱摄影有限公司是案涉商铺的实际使用人，商铺并非被告梁惠爽在使用，不属于夫妻债务，应驳回原告对被告邱征捷的诉请。诉讼中，原告举证、两被告质证的证据如下：1、原告身份证，被告梁惠爽身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。被告无异议。2、结婚登记申请书，证明两被告为夫妻关系。被告无异议。3、《物业租赁合同》，证明①原告与被告梁惠爽于2012年5月23日签订了《物业租赁合同》，合同约定，原告将佛山市禅城区汾江中路102号的物业出租给被告梁惠爽作经营婚纱摄影使用。②租赁期限自2012年6月9日起至2018年2月28日止，免租期30天，免去的租金在租赁期间内每月扣减1102.9元。③双方在合同中第五条同时约定，被告梁惠爽应于每月5日前缴纳当月租金。逾期缴纳则按照当月应缴数额的3‰按天计算滞纳金。逾期超过15天，原告有权解除合同，收回物业，并支付合同第十四条约定的违约金400000元。被告对证据的真实性无异议。4、房地产权证，证明原告是涉案物业即佛山市禅城区汾江中路102号物业的所有权人。被告无异议。5、用水清单，证明被告梁惠爽自2015年12月至2017年10月9日拖欠水费4191.91元。被告质证称清单显示是104号，非案涉商铺所在地址，与本案无关。6、用电发票，证明被告梁惠爽自2015年12月至2017年10月9日拖欠电费111350.17元。被告对十二张电子发票的真实性不予确认，对南方电网发票的真实性予以确认。7、垃圾处理费发票，证明涉案物业每月垃圾处理费69.72元，被告梁惠爽自2015年12月至2017年10月9日拖欠垃圾处理费共1045.80元。被告对证据的真实性无异议，发票显示的是104号，与案涉铺位无关。8、催收租金及费用通知书及张贴照片、水电费及房租通知单、租金及费用催收单，证明原告曾多次通过微信、电话、在涉案物业门口张贴催收通知书等方式催缴，被告梁惠爽仍没有支付拖欠的租金及相关费用。被告对张贴照片真实性予以确认，其他不予确认。9、农业银行电子回单，证明被告梁惠爽在2017年6、8、9月才仅仅支付了410000元租金，仍拖欠原告巨额租金及相关费用未付。被告质证称是被告支付的，没有明确哪个月份的租金。诉讼中，两被告举证、原告质证的证据如下：1、照片，证明当时原告承诺被告梁惠爽可以正常使用案涉商铺的二楼南面且可收取9000元租金，由于原告与案外人有其他纠纷，导致被告梁惠爽无法使用该广告位，故从2015年12月份起每月扣减5000元租金。原告对2017年12月19日拍摄的两张照片真实性无异议，其余两张的真实性不予确认，对证明内容有异议，双方协商过广告牌的事宜，但前提是被告缴纳之前拖欠的租金及按时缴纳租金，原告才扣减5000元租金，由于被告没有按时缴纳租金，应按合同的约定履行，不存在被告所述的每个月减少5000元。且合同10.6条款约定是免费退回租赁物南墙使用权。2、工商银行电子回单，证明被告梁惠爽在2017年11月21日支付了租金205000元。原告对证据的真实性无异议。3、微信聊天记录，证明被告梁惠爽与原告代理人张小姐商议后期租金的事宜，当时张小姐作出2017年4月1日至2018年2月28日这个时间段减半支付租金的承诺。原告对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，只交5.5个月的租金的前提是被告付清之前拖欠的租金及以后按时缴纳租金，但被告违约、没有按时缴纳租金。本院认证如下：两被告对原告举证的证据1、2、3、4、7、9及8中的照片的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5、6均有原件予以质证，本院予以采信。证据8的水电费及房租通知单、租金及费用催收单，原告未提供相应的催收记录予以佐证，本院不予采信。原告对被告举证的证据2、3的真实性无异议，本院予以采信。对被告举证的证据1，仅凭照片不能证明其所要证明的内容。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告为佛山市禅城区汾江中路102号商铺（产权证号：粤房地权证佛字第××号）的合法产权人。2012年5月23日，原告（合同出租人，甲方）与被告梁惠爽（合同承租人，乙方）签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方将位于佛山市汾江中路102号的物业出租给乙方按商业及办公用途使用，租赁期限自2012年6月9日起至2018年2月28日止，乙方支付保证金及第1个月的租金的当日，甲方应将租赁物业交付乙方使用；租赁物业免租期为30天，自2012年6月9日起至2012年7月8日，免租期内所免去的租金在租赁期限内每月从租金中扣减，即租赁期间每月租金扣减1102.9元，2015年3月1日至2016年2月28日的租金为108897.1元/月、2016年3月1日至2017年2月29日的租金为118897.1元/月、2017年3与1日至2018年2月28日的租金为128897.1元/月；上述租金价格均为不含税计价，如租赁物业需缴纳税款的，其税费按税务机关核定由甲方支付，双方同意按照缴纳税费金额等额增加每月租金，乙方经营过程中所产生的税费由乙方支付；政府部门征收的与租赁物业相关的费用（包括但不限于公共绿化、门前清洁、安保等费用）由乙方支付；水、电费用由甲方先行垫付，乙方于每月5日前支付给甲方；乙方应于本合同签订后2天内向甲方支付租赁保证金200000元；租金实行先收款后使用的原则，乙方应于每月的5日或该日以前把当月的租金汇至甲方指定的账号，每月应缴纳的其他各项费用（水电费等）按月收取，必须在当月的5日前或收到甲方收费通知日起的3日内付清上个月的费用；乙方必须按规定的期限交纳各项租金及费用，逾期缴款的，则每逾期一天甲方有权按逾期部分的3‰加收滞纳金，逾期超过15天的视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，收回该物业，已经收取的租赁保证金不予退还，并向甲方支付违约金400000元；乙方必须在租赁物业的南墙按政府有关规定申报安装广告牌，若乙方不在租赁物业南墙向政府申报广告牌，应最少提前3个月通知甲方，并免费退回租赁物业南墙使用权。合同签订后，被告梁惠爽缴纳了租赁保证金200000元，原告将出租商铺交付给被告梁惠爽使用。被告梁惠爽从2015年12月起未按合同约定缴纳租金，原告多次向被告梁惠爽催收。被告梁惠爽在2017年6月26日付款113897元、6月28日付款91103元、8月30日付款100000元、9月4日付款105000元、11月21日付款205000元，至2017年11月30日，被告梁惠爽尚欠原告租金1195558元。此外，被告梁惠爽尚欠原告至2017年10月9日的水费4191.91元，至2017年10月1日的电费111350.17元，至2017年11月30日的垃圾处理费1045.80元。另查一，2017年4月6日，原告委托代理人向被告梁惠爽发出微信“以前所欠的租金还清，余下从4月1日起到2018年2月28日止，11个月交5.5个月租金就行。如这样，就不算违约”。另查二，两被告于1997年7月9日登记结婚。被告梁惠爽于2017年12月14日收到本案诉状副本。庭审中，原告主张已没收了被告梁惠爽缴纳的租赁保证金200000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告梁惠爽签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。关于解除合同的问题。被告梁惠爽辩称从2015年12月起每月减少租金5000元，但其所举证据不能证明合同双方合意从2015年12月起每月租金减少5000元，被告应承担举证不能的不利后果。此外，被告梁惠爽还辩称原告同意从2017年4月1日至2018年2月28日止，11个月租金只交5.5个月租金。本院认为，从原告发出的微信的内容分析，被告梁惠爽要获得减租附有条件，即还清以前所欠租金，但被告并未还清，故被告获得减租的条件不成就，其仍应按合同约定的标准交租。被告梁惠爽逾期缴纳租金已超过15天，其行为构成违约，原告依约有权解除合同。合同自解除通知到达被告时解除，原告起诉视为通知，被告梁惠爽于2017年12月14日收到本案诉状，本院确认原告与被告梁惠爽签订的涉案《物业租赁合同》于2017年12月14日解除。关于返还涉案租赁物的问题。涉案租赁合同已解除，原告与被告梁惠爽之间不再存在租赁合同法律关系，被告梁惠爽应向原告返还涉案租赁物，本院对原告要求被告梁惠爽返还涉案商铺的诉请予以支持。关于租金、水费、电费及垃圾处理费的问题。合同解除之前，被告占有使用涉案租赁物，应按合同约定的标准向原告支付租金，经计算，至2017年12月13日被告梁惠爽应支付的租金为1249611元。合同解除后，被告梁惠爽继续占有使用涉案租赁物，其应按合同约定的租金每月128897元的标准向原告支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。此外，被告梁惠爽承租期间产生的水电费依约由其负担，本院对原告诉请的水费4191.91元、电费111350.17元予以支持；原告诉请至实际返还商铺之日止的水电费，因此部分的费用尚不明确，本案不予处理，原告可待费用产生后另行主张。垃圾处理费依约由被告承担，本院予以支持。关于逾期缴纳租金的滞纳金及违约金的问题。原告主张其已没收了保证金，被告缴纳的保证金具有违约金的性质，原告又主张逾期缴纳租金的滞纳金及违约金，无异于对被告实施双重惩罚，有违合同法公平原则，本院对原告主张的滞纳金及违约金不予支持。关于因租赁关系产生的增值税等税费的问题。原告主张的税费尚未实际发生，其可待以上费用实际发生后再另行主张，本案不予处理，对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告邱征捷的责任问题。涉案债务发生在两被告夫妻关系存续期间，构成夫妻共同债务，被告邱征捷应对涉案债务承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张希扬与被告梁惠爽签订的《物业租赁合同》于2017年12月14日解除；二、被告梁惠爽在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张希扬返还佛山市禅城区汾江中路102号商铺（产权证号：粤房地权证佛字第××号）；三、被告梁惠爽在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张希扬支付租金1249611元及占有使用费（按每月128897元的标准从2017年12月14日计算至实际返还房屋之日止）；四、被告梁惠爽在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张希扬支付水费4191.91元、电费111350.17元及垃圾处理费1045.8元（垃圾处理费按每月69.72元的标准从2017年12月计至返还商铺之日止）；五、被告邱征捷对本判决第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告张希扬的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用简易程序，案件受理费减半收取21024元，财产保全费5000元，合计诉讼费用26024元，原告张希扬负担17956元，被告梁惠爽、邱征捷负担8068元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年二月七日书记员 罗凤华