山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民终1601号
上诉人（原审被告）：山东滨州烟草有限公司，住所地滨州市滨城区府前街177号，统一社会信用代码：91371600725402461B。
法定代表人：巩红卫，该公司总经理。
委托代理人：刘树松、颜秉涛，山东民颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛恒星实业发展有限公司，住所地青岛市市南区闽江路172号1502B，统一社会信用代码：91370202740387693G。
法定代表人：黄金翠，该公司总经理。
委托代理人：王建新，山东英天律师事务所律师。
上诉人山东滨州烟草有限公司（以下简称滨州烟草公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
滨州烟草公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《公寓及沿街综合楼合作开发协议》无效，以滨州华永资产评估有限公司资产评估报告作为被上诉人经济损失的依据，无事实与法律依据，判决上诉人赔偿被上诉人经济损失13272581元,明显有误。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“由该条可知，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以恢复至缔约前其所处的状态。这里的“损失”是指合同一方基于对合同相对方信任而为合同履行作必要准备而支出的费用。本案中,双方签订的《公寓及沿街综合楼合作开发协议》中约定“被上诉人投资并完成项目建设，完成项目用地内的管道铺设、场地硬化及绿化，获得沿街综合楼售房收益”，因此，合同被认定无效后，被上诉人所谓的经济损失应为建设涉案项目投入的全部资金，并非楼房的市场价值。而滨州华永资产评估有限公司资产评估报告是对涉案项目中部分沿街综合楼市场价值的评估，报告中设定该房地产评估价值为房地合一商业地产完全市场价值，土地使用权用途变更为国有出让商业用地、房屋验收合格、权属清晰、产权证书齐全是该房地产评估价值成立的前置条件，但该房产至今未验收，土地使用权用途仍为划拨的城镇单一住宅用地，尚未变更为出让用地，土地使用权人为上诉人，房产证也未办理，显然，资产评估报告中该房地产评估价值的成立条件均不具备，不能以此认定该房地产的市场价值，更不能以此认定被上诉人的经济损失，亦不能以被上诉人认可该评估结果而武断地将其作为本案定案的依据。故该资产评估报告与本案没有关联性。况且，被上诉人已按照合同约定获得沿街综合楼售房收益，投资款已全部收回，其不仅没有任何经济损失，还因此获得了收益。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人经济损失，严重与事实不符。二、一审法院判决被上诉人交付上诉人位于滨城区黄河六路、渤海十路交叉口的2号和2A沿街楼，明显不当。首先，合同无效是法律对当事人合意内容的彻底否定性评价，因该合同取得的财产，应当予以全部返还，既然一审法院判决双方签订的《公寓及沿街综合楼合作开发协议》无效，那么被上诉人按合同约定取得的沿街综合楼应全部返还给上诉人。然而一审法院却仅判决被上诉人将2号和2A沿街楼交付于上诉人，交付范围只是部分沿街楼而不是全部，判决有违法律规定，显失公正。其次，无论根据双方合同约定，还是法律规定，被上诉人作为涉案工程项目承建方，应当向上诉人交付竣工验收合格的房屋，并向上诉人交付所有建设施工资料，然而因上诉人承建的整个工程项目至今未验收，未达到可以向上诉人交付房屋的状态；况且，涉案沿街楼房已被被上诉人转让，被上诉人为此而获得了收益，若法院认定双方签订的《公寓及沿街综合楼合作开发协议》无效，则被上诉人获得的所有收益也应一并交付于上诉人。且目前涉案沿街楼房仍处在他人占有、使用的状态，该状态已持续多年，被上诉人交付涉案沿街楼，存在事实与法律上的不能。最后，关于被上诉人与案外人滨州永泰置业有限公司于2015年6月23日签订的《（解除房产转让）协议书》，该协议并未实际履行，涉案房屋一直由他人占有，实际占有人不是被上诉人，因此不存在被上诉人“收回”房屋的行为，更不存在向滨州永泰置业有限公司支付违约金及返还房屋转让款的问题。该协议书本身不具有真实性，一审法院认定被上诉人将已转让房产收回，纯属主观臆断，有悖事实。
被上诉人青岛恒星实业发展有限公司（以下简称青岛恒星公司）辩称，一、资产评估报告应当作为本案判决的依据。上诉人与我公司签订协议时，对我公司沿街综合售楼的收益包括土地使用权即地价是明知的。如果所售沿街房没有土地使用权，我公司无法得到售房收益。上诉人为收回本案的房产，单方委托山东华永资产评估有限公司对本案争议的房产评估，在双方签订的资产评估业务约定书及资产评估报告摘要中均包括了土地使用权的收益。我公司为了尽早拿回赔偿款，在原审中认可了该评估报告，双方已形成了对赔偿数额的合意。二、我公司没有义务返还1号沿街楼。该楼房已由上诉人卖给了自己的职工，房款由上诉人收取，并由上诉人为其职工出具收据，我公司不能返还，也无义务返还。三、我公司作为上诉人工程的投资者，没有义务向上诉人交付施工材料和组织验收。
被上诉人青岛恒星公司向原审法院起诉请求：判令其公司与滨州烟草公司于2006年10月18日签订的公寓及沿街综合楼合作开发协议无效；青岛恒星公司返还开发的位于滨州市黄河六路、渤海十路交界处沿街综合楼（2号楼）与南边综合楼（2A号楼）及相关设施，滨州烟草公司向青岛恒星公司支付房屋款项、赔偿损失等共计17872847.98元；案件受理费由被告承担。
原审法院认定事实：2006年10月18日，滨州烟草公司（甲方）与青岛恒星公司（乙方）签订《公寓及沿街综合楼合作开发协议》。协议约定：甲方提供项目用地，获得新建成的公寓楼约5400平方米，乙方投资并完成项目建设，完成项目用地内的管道铺设、场地硬化及绿化，获得沿街综合楼售房收益；甲方对建成的沿街综合楼有优先购买的权利，商品房预计30套，甲方预留20套，乙方预留10套；甲方确保开工前搬迁完毕，办理属于甲方公寓楼的入住使用手续；乙方承担建设手续、施工、材料购置、设计等所有建设费用，严格按当地建设、规划部门通过的审批事项、设计部门的文件开发建设，项目建设手续齐全，按约定时间将属于甲方的房产交付甲方。乙方于2007年4月26日开工，计划于2008年1月5日前竣工。
2007年7月23日，滨州市发展和改革委员会核准烟草公司“关于新建沿街综合楼及职工周转房的请示”。2007年12月4日，滨州市规划局对建设单位为滨州烟草公司的生活区改造项目颁发了规划许可证。2008年5月29日，滨州市建设局为滨州烟草公司1、2号沿街楼和A、B宿舍楼颁发了建筑工程施工许可证。2007年12月4日，滨州烟草公司分别与山东博泰建工有限公司、博兴县曹王建工有限公司签订《（建筑施工）协议书》。其后，青岛恒星公司按照协议约定履行了投资建设义务。2008年10月，涉案项目陆续竣工。其中A、B号宿舍楼交付滨州烟草公司后，由滨州烟草公司职工入住，沿街1号综合楼由滨州烟草公司职工优先购买。2009年4月17日，青岛恒星公司与滨州永泰置业有限公司签订《房产转让合同》，将2号楼、2A号沿街综合楼以800万元出售给滨州永泰置业有限公司。
2015年6月23日，青岛恒星公司（乙方）与滨州永泰置业有限公司（甲方）签订《（解除房产转让）协议书》，协议约定，因甲方购买乙方位于滨城区黄河六路、渤海十路交界处烟草公司沿街楼（2号和2A号）房产不能办理房产权属证书，甲乙双方协商一致同意解除双方所签订的房产转让合同；甲方于协议签订后五日内将滨州烟草公司沿街楼（2号和2A号）共计2620.68平方米返还乙方;甲方向乙方返还购房款800万元，赔偿装修费1834196元，支付违约金1387633.45元，赔偿乙方支付房款期间的利息。
2015年4月28日，滨州烟草公司委托山东华永资产评估有限公司对涉案2号和2A号沿街楼进行了评估，评估市场价值为13272581元。
另查，滨州烟草公司提供的涉案项目土地土地使用权证为滨国用（2003）第6531号，土地使用权人为滨州烟草公司，用途为城镇单一住宅用地，使用类型为划拨。
原审法院认为，青岛恒星公司与滨州烟草公司签订的《公寓及沿街综合楼合作开发协议》，协议的内容为建设涉案烟草公司沿街楼和宿舍楼，采取的是一方提供建设用地、一方提供建设资金的合作方式，分配方式为A、B号宿舍楼归滨州烟草公司所有，1、2、2A号沿街楼归青岛恒星公司所有，青岛恒星公司对1号沿街楼享有优先购买权。该合作开发协议未对上述建筑物所涉及的土地使用权转移进行约定。涉案房屋建成后，双方也按约定对涉案房屋进行了分配，但因双方合作开发的房屋用地属国家划拨，滨州烟草公司在对涉案2号和2A号沿街楼土地进行商业开发时，根据法律规定，依法应报请有批准权的人民政府批准。原被告所签订的合作开发协议违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为无效。故对青岛恒星公司要求确认合作开发协议无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
对于导致合作开发协议无效的责任原被告均有过错，根据法律规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。就本案而言，青岛恒星公司的投资款已物化为涉案土地上的建筑物。根据“房随地走”的原则，涉案房屋应当归滨州烟草公司占有，同时，滨州烟草公司应给予青岛恒星公司等值对价赔偿。在青岛恒星公司起诉前，滨州烟草公司已委托滨州华永资产评估有限公司对涉案2号和2A号沿街楼进行了评估，评估市场价值为13272581元。对此，青岛恒星公司对该评估报告的结果不持异议，可作为本案定案的依据。故对青岛恒星公司要求返还涉案2号和2A号沿街综合楼及相关设施，滨州烟草公司向青岛恒星公司支付房屋款13272581元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于青岛恒星公司要求滨州烟草公司支付因其赔偿第三方滨州永泰置业有限公司违约金1387633.45元及利息(以14660214.45元为基数,从起诉之日至实际支付之日止)的诉讼请求，原审法院经审查认为，认定合同无效的有权机关是人民法院或仲裁机构，青岛恒星公司在其与滨州烟草公司签订的合作开发合同被原审法院确认为无效前，已提前与第三方解除了《房产转让合同》，将已转让房产收回，其赔偿第三方滨州永泰置业有限公司的全部损失包括购房款、装修价值、违约金、购房款所产生的利息等，但总额不应超过该房产的现有市场价值。青岛恒星公司既然认可涉案2号和2A号沿街楼的市场价值为13272581元，又另行主张违约金和利息，属重复计算。同时青岛恒星公司在明知涉案房屋没有取得出让土地使用权的情况下，仍然向第三方滨州永泰置业有限公司转让，最终导致其与滨州永泰置业有限公司转让合同予以解除，并赔偿滨州永泰置业有限公司的违约金，其责任在于其自身，与滨州烟草公司无关，至于其所主张的利息，在原审法院确认双方合作开发协议无效后，才产生滨州烟草公司向其支付对价的问题，其从起诉之日主张利息，无事实和法律依据。故对青岛恒星公司该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告青岛恒星实业发展有限公司与被告山东滨州烟草有限公司所签订的《公寓及沿街综合楼合作开发协议》无效；二、原告青岛恒星实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内交付被告山东滨州烟草有限公司位于滨州市滨城区黄河六路、渤海十路交叉口2号和2A号沿街楼；三、被告山东滨州烟草有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛恒星实业发展有限公司经济损失13272581元；四、驳回原告青岛恒星实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129037元，由原告青岛恒星实业发展有限公司负担33213元，由被告山东滨州烟草有限公司负担95824元。
二审中，当事人没有提交新证据。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，关于原审法院采信评估意见作为损失依据是否适当的问题。本案中，双方签订的是由上诉人提供建设用地，被上诉人投资建设，以沿街综合楼售房收益作为投资回报的合同。作为对外出售的房屋应是坐落于已办理国有土地出让手续从而享有国有土地使用权之上的房屋，双方签订合同之时，被上诉人的投资收益自当包括国有土地使用权的价值。因此上诉人以土地使用权性质为划拨而评估报告中包括了出让土地使用权的价值为由主张评估报告不应采信，不能成立。被上诉人的损失应当包括其成本投入，但双方对被上诉人投入的成本未能达成一致意见。既然上诉人在诉前意在收购涉案两栋房，作为给被上诉人的补偿，并为解决本案争议而委托有资质的评估机构对涉案房地产的价值进行了评估，而上诉人也没有提交证实该评估意见有误的有效证据，因此原审法院参照双方合同的约定采信该评估意见作为被上诉人的损失，并无不当。上诉人主张被上诉人获得了转让收益，但未提交有效证据证实，因此对于上诉人所述的被上诉人获得收益的主张，不予采信。
关于原审法院判决被上诉人将2号和2A沿街楼交付于上诉人是否知当的问题。根据上诉人与被上诉人的约定，被上诉人投资建设了A、B两栋宿舍楼及1#、2#、2A#号沿街楼，而双方合同约定的是以沿街楼的售房收益作为被上诉人投资建设宿舍楼的对价，现两栋宿舍楼及沿街1#楼的大部分楼房已出卖给了滨州烟草公司职工，不存在返还给上诉人的问题。2号和2A沿街楼本应由被上诉人出卖以收回建设成本，但因上诉人未能办理涉案两栋楼的土地出让手续而无法出卖。鉴于上诉人享有上述两栋楼所占用的土地使用权，根据“房随地走”的原则，原审法院判令被上诉人将上述两栋楼返还给上诉人，并由上诉人赔偿被上诉人损失，并无不当。
综上，上诉人的上诉主张，不能成立。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12903元，由上诉人山东滨州烟草有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 崔诗君
审判员 高立俊
审判员 王正真
二〇一六年十月十一日
书记员 刘瑞琪
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