江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终417号
上诉人（原审被告）胡飞宇，男，汉族，1963年4月29日生。
委托代理人李小红，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庆绍龙，男，汉族，1964年9月15日生，自由职业者。
委托代理人张亮，江苏天淦律师事务所律师。
上诉人胡飞宇因与被上诉人庆绍龙合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人胡飞宇的委托代理人李小红、被上诉人庆绍龙的委托代理人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：庆绍龙经朋友介绍拟购买胡飞宇名下位于南京市鼓楼区定淮门大街11号A-2101室房屋。2015年7月21日，胡飞宇向庆绍龙出具收条一份，载明“今收到庆绍龙购定淮门大街11号A-2101室订金2万元（贰万元整），在房成交后，计入总价款”。后双方间房屋买卖未能继续进行，庆绍龙向胡飞宇索要2万元未果。
2015年9月22日，庆绍龙诉至一审法院，请求判令胡飞宇退还其2万元并承担本案诉讼费。
一审审理中，胡飞宇提交了《南京市存量房买卖合同》一份，其中甲方为胡飞宇，乙方为庆绍龙，双方对该合同的主要条款进行了约定，并在《面积补差特别提示和补充约定》页签名，但双方均未在主合同签章页签名。胡飞宇据此主张双方之间的房屋买卖合同已经成立，该合同约定定金2万元，现因庆绍龙不履行合同，应当适用定金罚则，该2万元不应退还；庆绍龙则辩称双方虽对该合同进行了磋商，但最终因付款方式等问题未能达成一致，最终双方均未在签字页签字，故房屋买卖合同尚未成立，不应适用定金罚则。
一审法院认为，关于双方签订的房屋买卖合同是否成立的问题，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，双方虽对合同的相关条款进行了磋商，且在最后一页《面积误差特别提示和补充约定》上签字，但最终未能在主合同签字页签字，故不能视作双方之间房屋买卖合同成立。胡飞宇辩称依据该合同庆绍龙向其交付的2万元系定金，因该合同未能成立，故法院不予采信。
关于庆绍龙向胡飞宇交付的2万元是何性质的问题，胡飞宇在收条中已经明确该款为“订金”，且双方并未明确该款具有定金性质，故胡飞宇主张案涉2万元应适用定金罚则不予退还，没有依据，胡飞宇应及时将2万元订金退还庆绍龙。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条之规定，作出判决：胡飞宇于判决生效之日起三日内向庆绍龙返还2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，胡飞宇不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回庆绍龙的一审诉讼请求。主要理由为：1、双方房屋买卖合同已经成立。首先在事实层面，庆绍龙通过熟人找到胡飞宇，要求购买案涉房屋，主动提供了南京市存量房买卖合同文本。随后庆绍龙上门看验了房屋，双方经友好协商，确定了价款、付款方式、定金条款等，并于2015年7月21日双方在合同上签字。期间庆绍龙已接受房屋钥匙，着手准备装修事宜。此一系列行为表明，双方关于房屋买卖的合意清楚、一致，且已进入直接履行阶段。其次在法律层面，庆绍龙提供的南京市存量房买卖合同是一个12页的标准格式合同，其中大部分内容是通用的，个别需合同双方约定的内容，包括房屋位置、面积、所有权权证号、价款、定金、付款方式、违约责任承担、过户税费承担、相关杂费承担、交付期限等诸多细节问题，双方均作出了明确、细致的约定，体现了双方完整、连续的合意过程。双方在合同第一页和最后一页，均进行了签字确认，说明双方对整个12页合同的内容是无异议的，因此，自最后签字始，该买卖合同已经成立。此亦符合普通公民的日常生活经验。一审法院认定合同不成立，违反民法基本原则和生活经验法则，应予纠正。2、本案2万元定金不应返还。双方签订的格式合同第三条明确约定，房屋转让款为221万元，其中含定金2万元。虽然胡飞宇在收条中误将“定金”写为“订金”，但这只是一个单方行为，综合已知事实，可以判断此2万元系定金无疑，这也符合生活经验法则。故根据《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，庆绍龙所交付的2万元定金不应返还。
被上诉人庆绍龙答辩称，1、双方买卖合同并未成立。双方原来口头约定房价是212万元，税费各自承担，但胡飞宇在书写买卖合同时，单方约定税费由庆绍龙承担，且2015年10月底前，银行不能放贷，则贷款部分由庆绍龙以现金方式支付。庆绍龙对胡飞宇所书写的买卖合同内容不能接受，所以当日双方并没有签订房屋买卖合同。2、胡飞宇应当退还订金。2015年7月21日，庆绍龙向胡飞宇交了2万元订金，目的是暂时保留房屋，但现在双方并未达成买卖合同，根据法律规定，胡飞宇应当退还2万元订金。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，胡飞宇提供的《南京市存量房买卖合同》共12页，主合同签章页为第10页。该合同书共有3处需双方当事人签字，除主合同签章页外，另有第1页双方当事人姓名和第12页《面积补差特别提示和补充约定》的双方当事人签名，胡飞宇、庆绍龙均已在此两处签名，且《面积补差特别提示和补充约定》页签名处，双方亦留存了身份证号码和手机号码。另外，合同书中除主合同签章页的第10页、经纪栏的第11页无笔迹外，其余页均有对相关条款进行约定的笔迹。
上述事实，有当事人陈述、收条、存量房买卖合同、庭审笔录等证据证实。
本案二审争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否成立；二、庆绍龙向胡飞宇支付的2万元性质应如何认定。
关于案涉房屋买卖合同是否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或盖章同等的法律效力。根据上述规定，采用合同书形式订立合同的，当事人在合同书上签字或盖章是合同成立的形式要件。本案中，庆绍龙与胡飞宇以南京市存量房买卖合同书形式订立案涉房屋买卖合同，但双方均未在合同书签章页签字。一审法院据此认定双方之间房屋买卖合同不成立，并无不当。胡飞宇上诉主张双方已就案涉房屋买卖达成完整的合意，且在合同第一页和最后一页均签字确认，因此买卖合同已经成立。对此，本院综合本案证据分析认为，首先，就《南京市存量房买卖合同》的3处签字而言，各有不同的法律地位和法律效力。其中合同书最后一页，即《面积补差特别提示和补充约定》页的当事人签字的法律效力，应仅限于确认双方当事人对面积误差特别提示和特别条款达成合意，在双方没有特别约定的情形下，并不能因其处于合同书最后一页，而当然推定为是主合同签字或具有主合同签字相同的法律效力。其次，根据胡飞宇的陈述，双方在签订合同时，除合同书通用条款外，对个别需双方约定的内容，包括房屋位置、面积、所有权权证号、价款、定金、付款方式、违约责任承担、过户税费承担、相关杂费承担、交付期限等诸多细节问题，均作出了明确细致的约定。二审查明的合同书中，除主合同签章页和经纪栏页无笔迹外，其余页均有对相关条款进行约定笔迹的事实，印证了胡飞宇的陈述。上述证据表明，在签订案涉房屋买卖合同时，胡飞宇与庆绍龙均采取了谨慎态度，细致审查了合同书中需当事人个别约定的内容，据此亦证明，庆绍龙与胡飞宇未在主合同签章页签字，并非是由于双方的疏忽大意，而是真实意思表示。综上，胡飞宇关于案涉房屋买卖合同已经成立的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于庆绍龙向胡飞宇支付的2万元性质应如何认定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。经查，本案中胡飞宇出具的收条明确载明该2万元为“订金”。胡飞宇主张收条中的“订金”系笔误，该2万元为双方签订的格式合同第三条明确约定的定金的上诉理由，与其关于签订合同时对定金等细节问题已作出明确细致约定的陈述，存在矛盾，故本院不予采信。胡飞宇收取庆绍龙2万元订金，双方未明确约定该款为定金性质，因双方案涉房屋买卖合同不成立，故胡飞宇应将该款及时退还庆绍龙。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人胡飞宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海英
审 判 员 钱发洪
代理审判员 沈 廉
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 查菲菲