广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第111号
上诉人（一审被告）平果县鑫龙商贸有限责任公司。住所地：平果县马头镇东街***号。
法定代表人唐秀峰，公司董事长。
委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）周灵梅，居民。
委托代理人唐其永，广西中名律师事务所律师。
上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司（以下简称：鑫龙公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第411号民事判决，向本院提起上诉。2015年2月3日本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理本案。上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司的委托代理人张潇、被上诉人周灵梅的委托代理人唐其永到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年9月16日，原告周灵梅与被告鑫龙公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇朝阳街1号的第1幢1403号房，房屋总价款为210000元。合同第八、第九条约定，被告鑫龙公司应当在2011年8月30日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付给原告，如逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告分别于2010年2月20日、2010年9月7日以张朝辉的名义向被告支付购房款共计210000元。2014年3月17日原告以被告违约交房为由向法院提起诉讼。另查明，2014年4月18日被告取得建设工程质量竣工验收意见书，综合验收结论（工程质量是否合格）为合格。2014年7月28日经平果县住房和城乡规划建设局审查工程竣工验收备案文件齐全，同意备案。
一审法院审理认为，原告周灵梅与被告鑫龙公司于2010年9月16日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未能根据合同约定在2011年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。关于诉讼时效的问题。因至原告起诉之日，被告鑫龙公司未将原告购买的商品房交付给原告，被告的违约行为持续存在，故原告向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。2014年4月18日被告开发的商品房经竣工验收合格，符合约定交房条件，现原告请求被告立即履行交房义务，符合法律约定，予以支持。关于违约金如何计算的问题。原、被告在合同中约定，逾期交房自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，是双方的真实意思表示且未违反法律规定，原告主张按合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告对自己的主张有责任提供证据，但被告未能提供证据证明原告的损失，也不能证明违约金超过原告损失的30%，故对被告关于违约金过高的主张不予支持。被告鑫龙公司主张该公司于2013年11月23日公告交房，违约金应计至2013年11月23日止。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因2013年11月23日该商品房未经竣工验收合格，不符合交房条件，故被告2013年11月23日发布的交房公告不符合法律规定，不能视为被告已于当日向原告交付房屋，对被告关于违约金计至2013年11月23日止的主张不予支持。自2011年8月31日至2014年2月28日共计违约913天，但原告仅主张909天是原告对自己权利的处分未违反法律规定，予以支持，该期的违约金为：210000元×0.0003×909天＝57267元，2014年3月1日至被告实际交房之日止的违约金为：210000元×0.0003×实际违约天数。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司于本案判决生效之日起三日内向原告周灵梅交付位于平果县马头镇朝阳街1号的第1幢1403号商品房；二、由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司向原告周灵梅支付逾期交房违约金（其中：2011年8月31日至2014年2月28日的违约金为57267元，2014年3月1日至实际交房日的违约金为：总房款210000元乘以万分之三再乘以实际违约天数计付）。案件受理费1240元，由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司负担。
上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司上诉称，一审法院适用法律错误，判决有误。一、一审法院判决上诉人于判决生效之日起三日内向被上诉人交付购买的商品房是错误的。上诉人已经于2013年11月28日公告正式交房，涉案商品房已经于2014年4月18日验收合格并到房产部门办理备案手续，被上诉人完全可以收房，故一审法院该判决是错误的；二、一审法院判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金是错误的，涉案商品房已经验收合格，被上诉人完全可以收房，但被上诉人要判决生效才收房，故意拖延时间，不应予以支持；三、双方签订的《商品房买卖合同》约定2011年8月30日交房，诉讼时效到2013年8月30日时止。被上诉人2014年3月17日才向法院起诉，已经超过诉讼时效。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周灵梅答辩称，上诉人在上诉中没有提出任何新的理由和证据。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间各方均无新证据向二审法院提供。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审判决上诉人于判决生效之日起三日内向被上诉人交付购买的商品房有无事实和法律依据；二、一审判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金是否有误；三、被上诉人2014年3月17日才向法院起诉是否超过诉讼时效。
关于一审判决上诉人向被上诉人于判决生效之日起三日内交付购买的商品房有无必要的问题。上诉人提出其在一审庭审当中已经明确的向被上诉人表示随时可以交房，涉案商品房已经验收合格，符合交付使用的条件，一审法院判决上诉人要到判决生效之后才能交房没有必要。但由于被上诉人需要待生效判决确定涉案交付的商品房是否验收合格后再确定是否应当收房，故一审法院判决上诉人于判决生效之后交付购买的商品房并无不妥，上诉人该上诉理由不能成立。但上诉人有交房的义务，被上诉人也有收房的义务，一审判决只判决上诉人交房，未判决被上诉人收房不当，本院予以纠正。
关于一审判决违约金计算至实际交房日是否有误的问题。经二审查明，双方当事人均对一审法院查明事实没有异议。且被上诉人在一审法院第二次庭审中，也对上诉人提供的《竣工验收备案表》的真实性、合法性、关联性均予以认可，并认可上诉人提供的该证据证实涉案的商品房已经验收合格，故应确认涉案的商品房已经验收合格，符合合同约定的交房条件。而上诉人在庭审中一直明确表示随时愿意交付房屋，故应认定在2014年9月4日一审法院第二次庭审时，被上诉人应当知道涉案的商品房已经验收合格可以交付且上诉人亦同意随时交房，被上诉人可以立即与上诉人办理房屋的交接手续，故上诉人逾期交房违约金应当计算至2014年9月4日即可。按合同约定，上诉人逾期交房从2011年8月31日至2014年2月28日共计违约913天，但被上诉人仅主张909天是被上诉人对自己权利的处分，未违反法律规定，予以照准，违约金为：210000元×0.0003×909天＝57267元；2014年2月28日至2014年9月4日，共计189天逾期交房的违约金：210000元×0.0003×189天＝11907元。故上诉人应付的逾期交付违约金为57267元＋11907元=69174元。一审法院判决违约金计算至实际交房日扩大了上诉人的违约责任，本院予以纠正。
关于被上诉人2014年3月17日才向法院起诉是否超过诉讼时效的问题。上诉人称应当从合同约定交房的2011年8月30日开始计算诉讼时效，被上诉人的起诉已经超过二年的诉讼时效。但依合同约定，上诉人于2011年8月30日前将经验收合格的该商品房交付被上诉人使用，如逾期交房买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。从查明案件事实是上诉人未能按约定于2011年8月30日前将验收合格的该商品房交付被上诉人，而双方均无解除房屋买卖合同的意思表示，应可认定双方同意继续履行合同，故上诉人提出从2011年8月30日开始计算诉讼时效的理由不能成立。而上诉人提出公告交房的时间是2013年11月23日，涉案的商品房于2014年4月18日才通过竣工验收，故被上诉人2014年3月17日向法院起诉并未超过法定的诉讼时效。上诉人提出被上诉人的起诉已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更平果县人民法院（2014）平民一初字第411号民事判决第一项为：上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司与被上诉人周灵梅应于本案判决生效之日起五日内共同办理位于平果县马头镇朝阳街1号的第1幢1403号商品房交接手续；
二、变更平果县人民法院（2014）平民一初字第411号民事判决第二项为：由上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司向被上诉人周灵梅支付逾期交房违约金69174元。
一审案件受理费1240元、二审案件受理费1240元，合计2480元。由上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司负担1984元，被上诉人周灵梅负担496元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌文楼
二〇一五年四月二十八日
书记员 潘增毅