浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽缙商初字第1202号
原告：中国银行股份有限公司缙云县支行。
负责人：张浩军。
委托代理人：褚晓兵，浙江博翔律师事务所律师。
被告：杨江。
被告：李小红。
被告：缙云县恒强置业有限公司。
法定代表人：吕信辛。
委托代理人：吕倩倩，浙江民晖律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司缙云县支行与被告杨江、李小红、缙云县恒强置业有限公司借款合同纠纷一案，于2015年7月1日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭审理了本案，并当庭宣告判决。原告中国银行股份有限公司缙云县支行的委托代理人褚晓兵、被告缙云县恒强置业有限公司的委托代理人吕倩倩到庭参加诉讼，被告杨江、李小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。
原告中国银行股份有限公司缙云县支行起诉称：被告杨江和被告李小红是夫妻关系。2010年7月6日，原告与被告杨江签订了编号为2010年缙中银壶借字1023号《个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告杨江向原告贷款人民币310000元；借款期限为228个月，自实际放款之日起计算；贷款利率为浮动利率方式计算，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起12个月内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%计息；贷款逾期罚息按该合同约定贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款方式，每月的15日为还款日。合同还约定，被告杨江未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；因本合同履行及争议解决发生的律师费用、处置费用、公告费用等由借款人承担等内容。被告李小红承诺对被告杨江的借款承担连带共同还款责任。为了保障上述债权的实现，被告杨江和被告李小红将购买的坐落于缙云县壶镇镇兴达公寓6幢1单元301室的房产抵押给原告，并且办理了抵押权预告登记手续。被告缙云县恒强置业有限公司承诺为被告杨江的借款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按约足额发放了贷款，但被告杨江、李小红没有按约归还上述贷款本息。综上，原告认为，原、被告之间签订的合同系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，各方当事人均应按照合同的约定严格履行。现被告杨江、李小红未能按合同约定归还贷款本息，其行为已构成违约，各被告应当承担相应的违约责任和保证责任。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告杨江、李小红共同归还原告贷款本金人民币262909.02元，利息和罚息3726.95元（利息、罚息暂计算至2015年5月8日，2015年5月9日起按合同约定支付至还清全部借款之日止），并支付原告实现债权费用7500元；二、被告缙云县恒强置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；三、被告杨江、李小红以抵押的房产对上述款项承担抵押担保责任，原告对该抵押物的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。为此，原告提供了以下证据予以佐证：
1、个人借款申请表、共同还款承诺书、个人一手住房贷款合同、借款借据、逾期未还款查询单各一份，待证被告杨江向原告借款，被告李小红承担共同还款责任以及被告杨江、李小红以购买的房产提供抵押担保和被告缙云县恒强置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保等事实；
2、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记证各一份，待证被告杨江、李小红以购买的坐落在缙云县壶镇镇兴达公寓6幢1单元301室的房产提供抵押担保的事实；
3、法律服务委托合同、代理费发票各一份，待证原告为实现债权支出了7500元的事实；
4、房屋所有权证存根一份，待证被告杨江、李小红抵押的房产在2014年2月办证后，在2014年3月就被缙云县人民法院查封的事实。
被告杨江、李小红均未作答辩，也未向本院提交证据。
被告缙云县恒强置业有限公司答辩称：确实为被告杨江的借款提供了阶段性连带责任保证，但被告杨江在2014年2月就办理了房产证，根据合同约定，借款人应当在能够进行不动产登记之日起30日内办理正式抵押登记，现在没有办理，原告和被告杨江、李小红都有过错，被告缙云县恒强置业有限公司不应该再承担连带保证责任。其次，即使被告缙云县恒强置业有限公司要承担连带保证责任，个人一手住房贷款合同也未约定原告实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告应当先就物的担保实现债权，当抵押物不足清偿的部分再由被告缙云县恒强置业有限公司承担。
经开庭审理和质证，被告杨江、李小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据质证的权利；被告缙云县恒强置业有限公司对原告提供的证据1、2、3无异议，但认为证据4不能证明被告缙云县恒强置业有限公司应当承担连带保证责任的事实。本院对原告提供的证据进行审查后认为，原告提供的证据形式和来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均作有效证据认定。
根据上述采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定原告诉称的事实与本院认定的事实一致。另查明，个人一手住房贷款合同通用条款约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。
本院认为：原告中国银行股份有限公司缙云县支行与被告杨江、缙云县恒强置业有限公司签订的个人一手住房贷款合同及被告李小红向原告出具的共同还款承诺书系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，各当事人均应全面按约履行义务。原告已按约向被告杨江发放了贷款，被告杨江、李小红未按期归还借款本息，系违约，原告有权根据合同约定宣布立即到期，并要求被告杨江、李小红归还全部借款本息，被告杨江、李小红未归还，应承担归还借款本金、利息并按合同约定支付逾期利息、罚息、实现债权费用的法律责任。被告杨江、李小红以购买的房屋设定抵押并办理了抵押权预告登记，但抵押的房产在办理房产证后就被缙云县人民法院查封，导致抵押权不能正式登记，原告有权就该房屋享有优先受偿权。被告缙云县恒强置业有限公司为被告杨江、李小红的借款提供阶段性连带责任保证，其未履行保证人义务，应承担连带保证责任。被告缙云县恒强置业有限公司关于未办理抵押权登记是被告杨江、李小红和原告的过错，其不应该再承担连带保证责任的辩称意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。庭审中，原告自愿同意先就物权担保实现债权，不足部分由被告缙云县恒强置业有限公司承担连带保证责任，系其权利处分，符合法律规定，本院予以准许。故原告之诉，合法有据，应予支持。被告杨江、李小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨江、李小红于本判决生效之日即归还原告中国银行股份有限公司缙云县支行借款本金262909.02元，支付利息、罚息3726.95元，支付实现债权费用7500元，并从2015年5月9日起至款项还清日止按合同约定另行计付利息、罚息；
二、被告杨江、李小红以其所有的坐落于缙云县壶镇镇兴达公寓6幢1单元301室的房产对上述款项承担抵押担保责任；
三、如被告杨江、李小红抵押的上述房产不足以清偿原告中国银行股份有限公司缙云县支行的上述第一项债权，被告缙云县恒强置业有限公司对上述第一项中被告杨江、李小红未清偿部分的款项承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5412元，由被告杨江、李小红、缙云县恒强置业有限公司负担。该费用于本判决生效之日即向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 王灯辉
人民陪审员 张耀进
人民陪审员 周云光
二〇一五年十月二十日
代书 记员 陈潇羽