北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8869号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京吴氏创业旅游开发有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇和平路10号364室。
法定代表人：吴永欣，董事长。
委托诉讼代理人：李学成，北京市元坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子英，北京市元坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京讴歌文化艺术发展有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥乙21号佳丽饭店M119房间。
法定代表人：卢强，董事长。
委托诉讼代理人：周杨，北京凯基律师事务所律师。
原审被告：北京市朝阳区崔各庄乡（地区）社会公共事务服务中心，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：赵立国，主任。
委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。
上诉人北京吴氏创业旅游开发有限公司（以下简称吴氏公司）因与上诉人北京讴歌文化艺术发展有限公司（以下简称讴歌公司）、原审被告北京市朝阳区崔各庄乡（地区）社会公共事务服务中心（以下简称崔各庄服务中心）联营合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第26636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴氏公司之法定代表人吴永欣及其委托诉讼代理人李学成、王子英，讴歌公司之委托诉讼代理人周杨，崔各庄服务中心之委托诉讼代理人朱丽雅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴氏公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判驳回讴歌公司的一审全部反诉请求，由讴歌公司及崔各庄服务中心承担一、二审全部诉讼费。上诉理由：一审判决判令我公司支付房屋土地占用费没有事实及法律依据，认定事实及适用法律均有错误。1.双方的《合作协议书》没有约定我公司向讴歌公司支付房屋土地占用费，涉案项目由我公司全部投资建设，且对合同无效没有任何过错，不应赔偿讴歌公司任何损失。2.参照约定租金标准并调整系一审法院滥用自由裁量权。事实上，会议纪要约定双方都可以对外出租，但因租金定价太高，一间都没有租出去，讴歌公司自己租不出去也不配合降低租金标准，导致房屋始终空闲，一审没有考虑实际经营状况和当时市场租赁价格直接调整租金不当。3.讴歌公司的诉求不能构成反诉，一审法院程序违法。我公司的诉求是合同无效后的赔偿责任，属于合同纠纷，而讴歌公司要求我公司支付房屋土�占用费为侵权纠纷，其不应在本案中主张反诉。4.涉案房屋全部由我公司投资，我公司对于房屋享有完全所有权，虽然生效判决判令我公司腾退房屋，但在讴歌公司未支付赔偿款项前，我公司仍对房屋完全所有权，使用自己投资建设的房屋无需向他人支付使用费。涉案建筑于2012年8月份即被认定为违法建筑并限期拆除，2013年9月份B栋房屋被强制拆除，2018年6月15日A栋房屋也被强制拆除，涉案建筑被认定为违法建筑，则不应产生后续的使用费用。5.我公司已经尽到合理的审慎义务，对合同无效没有任何过错。我公司是出于对讴歌公司及崔各庄服务中心的信任，在讴歌公司出具与崔各庄服务中心的《项目合作协议》及会议纪要后才与讴歌公司签订的《合作协议书》，已经尽到了合理的注意义务。讴歌公司对于本案没有任何投入，合同无效对于讴歌公司没有任何损失，判令我公司支付使用费用没有依据。综上，请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。
针对吴氏公司的上诉，讴歌公司辩称，我公司认为吴氏公司的上诉理由没有事实及法律依据。本案中双方签订的合同已经经过生效判决确认为无效，因此双方依据无效合同所得应当相互返还，一审对于房屋以及土地使用权的认定没有任何问题，只是认定价值有误。本案中吴氏公司占有了应归属于我公司的房屋土地，并出租获益，我公司提出反诉符合法律规定。
针对吴氏公司的上诉，崔各庄服务中心述称，认可一审法院判决，我中心与讴歌公司与吴氏公司签订的《合作协议书》没有关系。
讴歌公司上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，改判驳回吴氏公司的的全部诉讼请求，吴氏公司向我公司支付自2011年11月1日起至2017年12月25日止房屋占用费31735754.4元；2、判令诉讼费由吴氏公司承担。上诉理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律不当。B栋建筑已于2013年9月由吴氏公司自行拆除，该部分价值应从总价值中予以扣除，退一步讲，B栋损失损失也应由双方分担，一审判决认定由我公司一方承担显失公平。另，吴氏公司将鉴定范围内部分设施和物品损坏，相应费用也应扣除。2.涉案房屋于2011年10月建成，按照双方合作协议的约定，自建成即应开始出租并分配利益，合同约定我公司占40%。因法院判令双方合作协议无效，吴氏公司应于2015年5月10日将全部房屋土地交还我公司。因此，自次日起至吴氏公司将全部房屋土地交还之日期间，吴氏公司应按实际面积支付全部使用费。此外，双方对于租金标准有明确约定，一审判决自行降低占有使用费标准缺乏事实和法律依据。3.在吴氏公司所涉另案的强制执行中，我公司曾为吴氏公司垫付39万元执行款，要求将该笔款项与我公司应支付的补偿款相抵扣。综上，请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。
针对讴歌公司的上诉，吴氏公司辩称，不同意讴歌公司的上诉请求，我公司的上诉意见也作为答辩意见。此外，涉案建筑全部由我公司投资建设，因讴歌公司的过错导致合同无效，讴歌公司应当赔偿我公司的全部损失。B栋建筑的拆除是因为违法建筑，在相关部门多次下发限期拆除通知后被强制拆除，而非我公司自行拆除。一审判决后，2018年6月15日A栋建筑也被强制拆除，建筑物被拆除不意味着评估价值不存在。涉案土地上的建筑由我公司全部投资，交给崔各庄服务中心的租金也是我公司缴纳，过错是由讴歌公司造成，讴歌公司没有任何损失，我公司也没有任何过错，因此我公司不应支付任何赔偿。讴歌公司的反诉请求超过了合作协议所获得的最大利益，有违公平公正原则。
针对讴歌公司的上诉，崔各庄服务中心述称，没有其他意见。
吴氏公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令讴歌公司、崔各庄服务中心根据鉴定评估机构对争议标的进行造价评估后的数额向吴氏公司支付补偿款；2.判令讴歌公司、崔各庄服务中心向吴氏公司支付经济损失共计300万元。诉讼中，吴氏公司明确第1项诉讼请求金额为24142084元。
讴歌公司向一审法院提出反诉请求：1.判令吴氏公司支付自2011年11月1日起至2017年12月25日止房屋土地占用费31735754.4元；2.吴氏公司承担本案诉讼费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下
1、吴氏公司提交的《合�协议书》、2010年11月8日会议纪要、《项目合作协议》，证明崔各庄服务中心为本案适格被告，应承当相应赔偿责任。讴歌公司、崔各庄服务中心对该证据的形式要件不持异议，但认为该协议书已经生效判决确认无效，因该协议无效产生的损失应由协议双方承担，与崔各庄服务中心无关；且认为会议纪要仅同意吴氏公司作为讴歌公司的合作方，并不是整体项目合作方。法院认为，吴氏公司提交了该证据的原件，且各方对该证据的形式要件不持异议，故法院对该证据予以确认。至于崔各庄服务中心是否应当承担赔偿责任，法院将综合全案证据进行认定。
2、吴氏公司提交的民事判决书，证明《合作协议书》被确认无效，吴氏公司投资建设的房产应由讴歌公司、崔各庄服务中心承担赔偿责任。讴歌公司、崔各庄服务中心对该证据的形式要件不持异议，但认为判�确认了吴氏公司应当在规定时间内返还地上物及土地，但吴氏公司拒绝履行生效判决，吴氏公司应当向讴歌公司支付土地占有使用费。法院认为，各方对该证据的形式要件不持异议，对该证据法院予以确认。讴歌公司、崔各庄服务中心是否应承担赔偿责任、吴氏公司是否应支付占有使用费，是本案的争议焦点，法院将在之后的部分详细论述。
3、吴氏公司提交的物业管理损失明细表、因讴歌公司寻衅滋事造成的损失总表、2012年7月至2017年9月的物业管理总支出，证明讴歌公司给其造成的损失。讴歌公司、崔各庄服务中心以该证据为吴氏公司自行制作为由不予认可。法院认为，单方制作的证据不能单独作为认定案件事实的依据。
4、吴氏公司提交的申请评估的《工程造价鉴定意见书》、《工程造价复议鉴定意见书》，证明吴氏公司对争议土地及房屋支出的费用。讴歌公司、崔各庄服务中心对该证据的真实性不持异议，但对其中部分结果持有异议。法院认为，各方对该证据的真实性不持异议，法院予以确认，对于讴歌公司、崔各庄服务中心的异议内容，法院将一一进行阐述。
5、吴氏公司提交的5份《补充协议》，证明承租方系B栋承租人，因B栋拆迁搬至A栋，租金约定为每平方米每天1元，与讴歌公司主张的每平方米每天3.5元相差甚大。讴歌公司、崔各庄服务中心对该证据的真实性不予认可，认为补充协议约定的租金价格明显偏低。法院认为，吴氏公司提交了该证据的原件，现无相反证据推翻，其真实性应当予以确认。
6、讴歌公司提交的腾退交接说明，证明争议房屋实际腾退日期为2017年12月16日，故讴歌公司以此日期为截止日收取使用费。吴氏公司对该证据的真实性予以认可，但认为在双方发生争议后，争议房屋已经不具备使用条件，故截止日期不应计算至2017年12月16日。崔各庄服务中心对该证据不持异议。法院认为，各方对该证据的形式要件不持异议，应当予以确认，讴歌公司是否应当支付使用费尚待确定，故法院将在之后进一步论述。
一审法院查明以下事实：
一、协议签订情况。
2009年8月24日，崔各庄服务中心（原名称北京市朝阳区崔各庄乡农业综合服务中心，于2012年3月31日变更为现名称）作为甲方与乙方讴歌公司签订了《项目合作协议》。协议约定，甲乙双方经友好协商，共同开发建设崔各庄乡南皋村文体休闲健身中心；合作期限20年（建设期一年除外），自2009年9月1日起至2030年8月31日止；甲乙双方共同成立一家公司，独立进行该项目的运营及核算；甲方按总投资的10%进行投资，并协助乙方办理建设文体休闲健�中心的相关手续，协调所在地相关部门完成文体中心的建设工作，项目建设完成后甲方占该项目20%的股份；乙方负责除甲方投资以外的所有投资，占该项目80%股份，并负责建设及运营；甲方协助乙方办理文体休闲健身中心所需土地的相关手续及土地的腾迁工作；合同期满后合同终止，南皋村文体休闲健身中心范围内的一切建筑物、构筑物归甲方所有，乙方按同等条件下优先续租；合作期间如遇国家占地拆迁，土地补偿款归土地所有者所有；地上物补偿由甲乙双方按实际持股比例进行分配，经营损失补偿按甲乙双方所持股份进行分配。
2010年11月18日上午9点，崔各庄服务中心与讴歌公司召开会议形成会议纪要，内容为：对讴歌公司提出增加吴氏公司为合作方的事宜进行协商，达成协议为崔各庄服务中心同意讴歌公司增加吴氏公司为项目合作方的提议�讴歌公司与吴氏公司共享讴歌公司股份。
同日，讴歌公司作为甲方与乙方吴氏公司签订了《合作协议书》。协议约定：甲乙双方根据产业结构调整要求的需要，根据经营、市场需求，开发建设文化产业中心经营项目，以提高经营效益，使合作双方获得很好的经济效益；双方合作项目概况，占地30亩，钢架结构，一层，建筑面积12000平方米，分为前后两排，预计投资2000万元；甲方将崔各庄乡南皋大环外列车博物馆西侧土地30亩文化产业用地与乙方合作经营，共同开发；经双方商定合作期限，自2010年12月1日起至2019年11月30日止，合作期限为19年；如合同期满还能与崔各庄服务中心继续合作，甲乙双方除上缴崔各庄服务中心的部分外按甲方股权40%乙方股权60%分配；甲方以土地投入的形式参与项目运作，甲方以土地及对项目建设联系调解工作获得40%的股�相应收益（其中包括崔各庄服务中心20%的股权相应收益，甲方前期投入的全部费用及双方合作期间甲方所产生的各项协调关系费用）；乙方以投资100%的资金完成项目基本建设，获得项目60%的股权相应收益，并承担项目的全部经营管理，甲方不得干预企业的经营管理，但对运营及财务管理有监督管理权力；项目建设期间乙方有权以讴歌公司的名义进行本项目的招商，并收取商户的租金，所得税后款项按股权比例分配甲方40%、乙方60%；乙方所得60%可以作为对该项目投资资金用；项目经营期间，双方股权按纯利润分配（扣除人员工资、水、电、暖、税金等各项费用）等。
2012年1月1日，崔各庄服务中心作为甲方与乙方讴歌公司签订了《崔各庄乡南皋村文体休闲健身中心项目合作协议的补充协议》，补充约定：甲方1200平方米的面积由乙方使�，租金1元/平方米/天，每5年递增5%；乙方再建面积，甲方仍占有10%的面积等。
二、协议无效的相关情况
后讴歌公司将吴氏公司诉至法院，要求确认双方签订的《合作协议书》无效，并要求吴氏公司将占有的土地及建筑物腾空并将土地及地上物、设备设施交予讴歌公司。2014年12月1日，法院出具（2014）朝民初字第17472号民事判决书，认为，双方之间的《合作协议书》中合作开发的模式是在农用土地上建设房屋对外出租，用于非农业建设，未经批准将农业用地用于非农业建设，违反了法律法规的强制性规定，应属无效；合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。该判决确认吴氏公司与讴歌公司2010年11月18日签订的《合作协议书》无效，吴氏公司于判决生效之日起20日内将《合作协议书》内确定使用的土地及地上建筑物腾空交予讴歌公司。�氏公司不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2015年4月20日作出（2015）三中民终字第03456号民事判决书，认为，2010年11月18日会议纪要仅为崔各庄服务中心与讴歌公司两方签订，且其中约定崔各庄服务中心与讴歌公司所持股份不变，故不能据此认定双方同意增加吴氏公司为《项目合作协议》第三方，并最终驳回吴氏公司上诉，维持原判。
2017年12月26日，吴氏公司与讴歌公司签署《腾退、交接情况说明》，载明：讴歌公司于2015年5月15日向北京市朝阳区人民法院申请执行，现于2017年12月26日崔各庄国际文化艺术中心《合作协议书》内所有房屋及配套设施已全部交接完毕。
三、评估鉴定情况
诉讼中，吴氏公司申请对其建造的2排平房和1个机房、建筑面积12000平方米的房屋进行评估鉴定。经双方一致同意，由北京市高级人民法院随机�号确定北京泛华国金工程咨询有限公司（以下简称泛华国金公司）进行评估鉴定。泛华国金公司后出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为工程造价25422795元。
后讴歌公司提出异议，泛华国金公司出具了《工程造价复议鉴定意见书》进行了回应。具体情况如下：
1、讴歌公司认为崔各庄国际文化艺术中心为讴歌公司与吴氏公司共同完成的自建项目，工程造价部分应按照工程实际建设投入计算，工程现状中不属于工程建造的部分应当予以扣除，且A、B两栋建筑的现状不同，应在鉴定中分别处理，鉴定意见中并未明确写明。泛华国金公司回复称：经核查，双方认可的工程量、项是按A排、B排分开提交的，但双方认可的“A、B排钢结构建设工程施工合同”及“钢结构防火喷涂、火灾自动报警系统施工合同”等均为A、B排的合价，因此泛华国金公司无法分别出具鉴定结果；泛华国金公司依据双方认可的施工图、编制说明、现场勘验记录、质证会议纪要等进行鉴定，对该结果不予调整。
2、讴歌公司提出自建项目的材料应导入采购价，如采用信息价格需下调30%，人工日应压缩15%-25%。泛华国金公司认为讴歌公司该异议没有文件依据，因此不予调整。
3、讴歌公司提出自建项目的安全文明施工费、各项规费等已经包含在结算价格中，并未实际发生，鉴定存在重复计算，工程水电费亦未实际发生，不应计算在工程造价中。泛华国金公司认为按施工合同计价部分按照双方认可的合同结算金额计取，未按施工合同计价部分予以调整；对于商户拆迁重新装修工程及物业办公室装修工程取费有误，予以调整；因吴氏公司陈述工程水电费实际发生且为吴氏公司负担费用，泛华国金公司无法判断真实性，故将工程水电费按争议项单独列计。
4、讴歌公司提出工程以合同结算价认可的部分不应再计入定额，鉴定存在重复计算。泛华国金公司回复：《工程造价鉴定意见书》第019页按施工合同计价部分，序号3.1-3.3仅为混凝土材料费，不含混凝土浇筑费，序号3.4为混凝土浇筑费（全部工程），未重复计算，该部分不予调整；该页按施工合同计价部分序号6.2人工费及机械费计取有误，予以调整；吴氏公司提交的承包合同为其与个人签订，承包内容有浇筑垫层及地梁等，鉴定人经与吴氏公司沟通，所有混凝土浇筑均为吴氏公司找个人施工，因此不计取安全文明施工费、企业管理费及税金，本次复议予以调整。
5、讴歌公司提出项目绿化部分应以现状为准，定额存在错误，且绿化为自管，不发生后期养护费用。泛华国金公司回复称：绿化部分按双方签字认可的崔各庄国际艺术中心平面布置编制说明里面的相关内容计入；定额子目计取有误，予以调整；工程项目绿化均存在后期养护费用；吴氏公司提交了采购竹子合同，含苗木、种植及后期养护费用，按合同金额予以调整。
6、讴歌公司提出，吴氏公司出租的商铺中，租户的装修不应计算在工程造价中，亚克力发光字亦不属于工程造价，不应计算。泛华国金公司回复商户拆迁重新装修工程所涉费用已经单独列计，鉴定结果不予调整。
7、讴歌公司认为B栋建筑已经拆除，不应计算至造价中，或应在鉴定书中分别体现。泛华国金公司对该异议的回复意见同第1条异议的回复意见。
8、讴歌公司认为建设用料部分为旧料，鉴定应按实际用料计算。泛华国金公司表示鉴定过程中，双方均未提交使用旧砖的相关资料，2018年1月24日曾组织双方召开质证会，但讴�公司未到场。质证会上吴氏公司陈述施工时存在旧砖与新砖同时使用的情况，所有砖由吴氏公司自行购买，新砖旧砖使用比例各占百分之五十。故泛华国金公司将砖砌体按全部旧砖的材料价计入鉴定金额，将百分之五十的旧砖与新砖材料差价所涉费用按争议项单独列计。
后复议结果为，复议鉴定金额24142084元；复议争议鉴定金额181623元；其中争议鉴定金额中百分之五十新砖与旧砖材料费差价120815元、工程水电费60448元。
复议结果作出之后，讴歌公司仍坚持已提出的异议内容。
四、吴氏公司主张的其他损失部分。
吴氏公司提交了其自行制作的表格，以证明其损失。其中房屋预期收益，认为项目收益从2012年3月1日开始计算，收益期为17年9个月；该项目的预计总收益为213341350元；吴氏公司应当占该项目总收益的60%，故吴氏公司的预期收益应为128004810元。因政府强拆造成的损失包括物业损失、制冷费用损失、制热费用损失、应收商户管理费用损失、2013年8月1日至11月30日因拆迁造成的房屋租金损失共计3548110元。因讴歌公司寻衅滋事所造成的损失总额为489856元。
五、其他事实。
讴歌公司其反诉请求部分具体计算方式为：A栋，2011年10月至2015年5月10日期间，6622平方米×3元/平方米×1287天×40%=10227016.8元；2015年5月11日至2017年12月25日期间，6622平方米×3元/平方米×958天=19031628元。B栋，2011年12月至2013年8月期间，5418平方米×1.8元/平方米×635天×40%=2477109.6元。
2012年6月29日，吴氏公司与讴歌公司形成会议纪要，其中明确文化中心未来承租标准（2012年6月28日起），A栋3.5元/天/平方米起租，B栋1.8元/天/平方米起租；高于租赁价出租双方互为告知，低于此标准租赁时必须�双方负责人协商同意后才能签订协议否则无效。
吴氏公司提交了其与案外人北京正印科技有限公司、马六明、罗洁、叶永青、赵能智分别签订的《补充协议》。协议约定，将上述案外人搬至崔各庄国际文化艺术中心前排（A栋），租金为北京正印科技有限公司每平方米每天2.5元（126平方米）、1.2元（28平方米）、马六明每平方米每天1元、罗洁、叶永青、赵能智均为每平方米每天1.5元。
一审法院认为：本案争议焦点有三，第一,讴歌公司是否应当赔偿吴氏公司的损失；第二，吴氏公司是否应当向讴歌公司支付占有使用费；第三，崔各庄服务中心是否应承担共同赔偿责任。
关于争议焦点一，我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错�一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴氏公司与讴歌公司签订的《合作协议书》已经生效判决确认无效，截至2017年12月26日，吴氏公司已将因《合作协议书》取得的土地及地上建筑等返还讴歌公司，但吴氏公司已经投入资金进行项目建设，此部分损失应当由谁承担。就此法院认为，《合作协议书》签订之时明确约定讴歌公司提供30亩文化产业用地与吴氏公司合作经营，共同开发，讴歌公司以土地投入的形式参与项目运作。即是说，讴歌公司作为土地提供者，应当保证土地用途合法合规。但经生效判决确认，讴歌公司所提供的土地为农业用地，未经批准即用于非农建设，导致双方签订的《合作协议书》被确认无效，讴歌公司对此具有过错。讴歌公司应当赔偿吴氏公司因合同无效所造成的损失。
关于损失的具体�额，根据泛华国金公司出具的《工程造价复议鉴定意见书》，最后调整后的鉴定金额为24142084元，吴氏公司以此为依据主张其损失，有事实依据，应当予以支持。其中讴歌公司关于B栋已经于2013年8月由吴氏公司自行拆除，不应一并计算或应单独列出的异议意见，泛华国金公司已经核算后明确答复，该部分无法分别出具鉴定结果，并明确表示不予调整；此外，吴氏公司称讴歌公司拆除B栋建筑系B栋为违章建筑，但双方的《合作协议书》明确的合作项目概况包括了前后两排，即鉴定意见书中所称的A、B两栋，建筑面积共计12000平方米，因此讴歌公司对该B栋的建设情况也是清楚了解的，是否违章建筑，讴歌公司对此也应当是清楚的；B栋建筑被拆除，不能将拆除原因单方归责于吴氏公司。故讴歌公司称吴氏公司自行拆除B栋且未经讴歌公司同意的意见，法院不予采信。
关于争议焦点二，吴氏公司与讴歌公司之间签订的《合作协议书》被法院（2014）朝民初字第17472号民事判决书确认无效后，北京市第三中级人民法院于2015年4月20日作出终审判决维持原判。此时，法院（2014）朝民初字第17472号民事判决书生效，吴氏公司应当履行生效判决，在生效之日起20日内将《合作协议书》内确定使用的土地及地上建筑物腾空交予讴歌公司。但是吴氏公司未能履行生效判决，在讴歌公司申请强制执行后于2017年12月26日才进行腾退交接手续。在此期间，吴氏公司继续占有使用争议房屋及土地，其应当向讴歌公司支付相应的占有使用费。2015年5月10日之前，因双方签订的《合作协议书》无效，虽然讴歌公司对此具有过错，但吴氏公司签署协议时亦未能尽到审慎义务，对土地用途进行审慎审查，因此其亦应当向讴歌公司支付该段期间的土地占有使用费。讴歌公司要求吴氏公司参照双方会议纪要约定的租金标准支付占有使用费，有事实依据。吴氏公司提交补充协议表示实际租金低于会议纪要约定标准的意见，法院认为，会议纪要明确约定低于约定标准出租的应当经双方确认，现没有证据证明吴氏公司降低租金标准经过讴歌公司同意，故吴氏公司关于实际租金低于约定标准的意见，法院不予采信。
关于讴歌公司主张的占有使用费，首先，关于占有使用费的计算期间。法院认为，吴氏公司应在判决生效之日起20日内腾退土地及房屋，即应在2015年5月10日前履行生效判决，但吴氏公司未能在及时履行生效判决，故应当支付2015年5月10日至2017年12月25日期间的占有使用费。关于2011年10月至2015年5月10日期间A栋的占有使用费及2011年10月至2013年8月B栋的占有使用费，法院认为，因双方的《合作协议书》无效，无效的协议自始没有法律约束力，因此吴氏公司应当向讴歌公司支付占有使用期间的使用费。现讴歌公司主张的日期晚于双方合作初始日期，应当予以支持。其次，关于占有使用费的计算标准，法院认为，合作初期，房屋尚未完全建成或即便建成，也尚未完全投入使用，后来即便吴氏公司将房屋出租他人获取部分收益，但因为涉及腾退房屋，对于房屋的正常使用有极大影响。故法院将参照双方约定的租金标准相应调整后予以计算相应的占有使用费。法院将A栋的占有使用费标准调整为每平方米每天2元，B栋的占有使用费标准调整为每平方米每天1元。以此标准计算，调整后A栋使用费为6818011.2元、12687752元，B栋使用费为1376172元，共计20881935.2元。在反诉中，讴歌公司自认已经收取了吴氏公司62万元租金收入，该部分收入应当自吴氏公司应付的占有使用费中扣除，扣除后，吴氏公司应当�讴歌公司支付占有使用费20261935.2元。超出该金额部分，法院不予支持。
关于争议焦点三，吴氏公司要求崔各庄服务中心承担责任的依据是2010年11月18日会议纪要，但从该会议纪要看，仅由崔各庄服务中心与讴歌公司两方签订，且其中约定崔各庄服务中心与讴歌公司所持股份不变，故不能据此认定双方同意增加吴氏公司为《项目合作协议》第三方，即不能以此认定吴氏公司为崔各庄服务中心的相对方。从吴氏公司参与项目的实际情况来看，其依据的是与讴歌公司签订的《合作协议书》，而崔各庄服务中心并未参与该协议的签订，并非合同相对方。故吴氏公司要求崔各庄服务中心承担共同赔偿责任，没有事实依据，法院不予支持。
判决：一、北京讴歌文化艺术发展有限公司于判决生效之日起十日内向北京吴氏创业旅游开发有限公司支付补偿款24142084元；二、北京吴氏创业旅游开发有限公司于判决生效之日起十日内向北京讴歌文化艺术发展有限公司支付房屋土地占用费20261935.2元；三、驳回北京吴氏创业旅游开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京讴歌文化艺术发展有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费177510元，由北京吴氏创业旅游开发有限公司负担15000元（已交纳），由北京讴歌文化艺术发展有限公司负担162510元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费100239元，由北京吴氏创业旅游开发有限公司负担71554元（于判决生效之日起七日内交纳），由北京讴歌文化艺术发展有限公司负担28685元（已交纳）；评估鉴定费220000元，由北京讴歌文化艺术发展有限公司负担（北京讴歌文化艺术发展有限公司已预先交纳120000元，剩余100000元于判决生效之日起七日内交付北京吴氏创业旅游开发有限公司）。
本院审理期间，吴氏公司提交：1.限期拆除通知书、通知以及告租户的一封信等，证明2012年8月20日涉案建筑即被认定为违法建筑，相关部门多次下发通知，要求限期拆除建筑，因此B栋系被限期拆除；2.拆除B栋建筑的现场照片，证明B栋被强制拆除情况；3.拆除A栋建筑的照片及视频光盘，证明A栋于2018年6月15日亦被强制拆除，现涉案土地上已经没有任何建筑。讴歌公司和崔各庄服务中心对上述证据质证意见包括：对于证据1，上述证据并非二审新证据，且吴氏公司未提交证据原件，无法确定真实性；对于证据2、3，照片的真实性无法确认，视频光盘与本案无关，但认可A栋建筑在一审判决后于2018年6月15日已拆除的事实。讴歌公司及崔各庄服务中心未提交新证据。
另，2012年讴歌公司曾向一审法院起诉吴氏公司，要求解除双方签订的《合作协�书》，并由吴氏公司赔偿经济损失。一审法院审理后于2014年3月17日作出（2012）朝民初字第32397号民事判决，上述判决查明“2012年8月20日，崔各庄乡规划建设管理科发出限期拆除通知书，由于在本案所涉的土地上建设的房屋未经相关部门批准，属于违法建设，故通知自行拆除此违法建设。”讴歌公司及吴氏公司均认可上述判决作出后，双方均未提出上诉，上述判决已经发生法律效力。再，讴歌公司上诉主张吴氏公司将涉案设施、物品损坏，相关费用应予扣除，但未就此提供证据，其认可未在涉案设施、物品交接时提出主张亦未在一审诉讼中明确提出相应诉求。讴歌公司上诉称曾为吴氏公司垫付39万元执行款，要求与本案中应向吴氏公司支付的补偿款进行债务抵销，经本院询问，其认可未在一审提出相应的主张。
对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，吴氏公司及讴歌公司分别对对方提起上诉诉求，崔各庄服务中心二审的诉讼地位应为原审被告。
依据各方当事人的诉辩主张及本案查明的事实，本案二审争议集中于讴歌公司与吴氏公司签订的《合作协议书》被确认无效后对于因合同造成损失的承担问题，具体而言，即吴氏公司建房出资损失以及讴歌公司提供土地的占用损失如何承担。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
一、对于本案中吴氏公司的建房出资损失。因双方《合作协议书》中约定讴歌公司与吴氏公司以在涉案土地上进行建设并对外经营的形式进行合作，讴歌公司以土地投入的形式参与项目运作，吴氏公司则提供完成基本建设的全部资金，讴歌公司作为土地提供方，有义务保证土地性质适用于合同约定用途，但依据生效判决认定，其所提供用于合作经营的土地性质为农业用地，未经批准即用于非农建设，此为双方《合作协议书》被确认为无效的直接原因，讴歌公司对此负有重大过错，应当赔偿吴氏公司因合同无效所造成的建设损失。对于损失数额，鉴定机构在当事人对《工程造价鉴定意见书》进行质证并提出意见后，进行了回应，并最终作出《工程造价复议鉴定意见书》，一审判决依据最终调整的鉴定金额确定损失数额并无不当，本院予以确认。对于B栋建筑，虽在合同履行期间即被拆除，但该建筑与A栋建筑同系吴氏公司依据双方《合作协议书》的约定出资建设，且拆除原�亦同为在农用土地上未经批准进行非农建设，故其造价损失理应计入吴氏公司损失数额，讴歌公司认为B栋建筑已被拆除其价格不应计入损失的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。讴歌公司上诉认为吴氏公司应当分担建设损失一节，本院认为吴氏公司在与讴歌公司签订合作协议并进行投资建设前，未对土地性质进行核实，确实有失审慎注意义务，但考虑到讴歌公司向吴氏公司提供了与崔各庄服务中心签订的《项目合作协议》以表明土地来源，吴氏公司的上述疏忽主要基于对讴歌公司及崔各庄服务中心的信赖，其过错远小于讴歌公司，一审判决由讴歌公司承担吴氏公司的全部建设损失，亦并不违背公平合理原则。
二、对于讴歌公司所提供土地的占用损失。讴歌公司就此在一审诉讼中以吴氏公司为被告提出了反诉，其诉求与吴氏公司的本诉诉求同系因涉诉《合作协议书》被确认无效所产生，为同一合同被确认无效的法律后果，属与本诉存在牵连、以抵消或吞并本诉为目的独立诉求，符合我国民事诉讼法关于反诉受理的相关法律规定，一审法院受理讴歌公司提出的反诉并无不当，吴氏公司关于讴歌公司的诉求不能构成反诉，一审受理属程序违法的上诉主张，不能成立。
对该项损失的计算标准，需要考虑以下因素：其一，涉案房屋需要一定建设期间，在建设完毕后进行招商到正式投入出租经营并获取收益亦需要一定周期。其二，双方明确约定了租金标准，并约定低于约定标准出租应当经双方确认，吴氏公司称上述约定租金标准过高导致无人承租，故其降低了租金标准，现没有提供证据证实其降低租金标准经过讴歌公司的确认；但考虑到B栋建筑建设完毕投入使用不久即被拆除，对于房屋的正常经营使用造�了重大影响，同时结合吴氏公司的陈述及其提供的部分租赁合同，可以显示至少部分面积的实际租金标准确实无法达到双方约定。其三，吴氏公司作为实际经营一方，未提供充分证据证实涉诉建筑的整体出租情况及项目总体收支情况，但依客观情况，上述经营必然产生水、电、维修等费用支出及相应管理成本支出，且B栋建筑的拆除亦必然产生一定的损失，加之依市场一般情况亦不能保证涉诉建筑达到100%出租率。其四，如上文所述，一审判决已经确定讴歌公司赔偿吴氏公司全部建设损失，但吴氏公司自身对于合同无效亦存有一定过错，但故对于讴歌公司的土地占用费损失的承担，应充分考虑到合同双方利益的平衡。结合上述因素进行综合权衡，一审将土地占有使用费标准酌定为A栋每平方米每天2元，B栋每平方米每天1元，并参考双方约定的利润分成比例，确定吴氏公司应向讴歌公司支付的土地占有使用费数额，亦不失为合理。关于该损失的计算期间，一审依据讴歌公司的主张，结合B栋建筑被拆除的时间、生效判决判令吴氏公司将涉诉土地及地上建筑物腾空交还讴歌公司的义务履行期以及吴氏公司实际履行时间，对A、B栋建筑分别予以确定，亦无不妥，本院均予以维持。
三、关于讴歌公司提出吴氏公司对鉴定意见书中所涉的部分设施、物品造成损坏，相应费用应予扣减一节，讴歌公司并未提供证据证明损坏事实的存在，且现涉诉建筑物均已被拆除，退言之该损坏即便存在亦对于双方因合同无效所承担的赔偿责任并无影响，对该项上诉主张本院不予支持。
四、关于讴歌公司提出为吴氏公司垫付的39万元执行款项进行债务抵销一节，其一审中并未提出该项诉求，二审不予直接处理，其可另行主张。
综上所述，吴氏公司及讴歌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362990元，由北京吴氏创业旅游开发有限公司负担143110元（已交纳），由北京讴歌文化艺术发展有限公司负担219880元（北京讴歌文化艺术发展有限公司已交纳200478元，余款19402元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 赵 霞
审判员 张印龙
二〇一八年九月十四日
书记员 曾琪惠
书记员 黄 蕾
书记员 李月明