南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4362号
原告（反诉被告）徐育，汉族，1956年10月23日生。
委托代理人邓玲玲，南京博汇广告传媒有限公司业务经理。
委托代理人徐帮达，江苏博事达律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐屹峰，汉族，1973年5月14日生。
被告（反诉原告）沈倩，汉族，1978年5月19日生。
两被告共同委托代理人林云网，江苏天淦律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐育与被告（反诉原告）唐屹峰、沈倩房屋买卖合同纠纷案，本院于2015年7月1日受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐育的委托代理人邓玲玲、徐帮达，被告（反诉原告）唐屹峰、沈倩及其共同委托代理人林�网到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐育（反诉被告）诉称，2014年1月5日原、被告双方签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定原告将自有房屋本市鼓楼区蓝天园小区10幢43号XXX室房屋以230万元的价格出售给两被告等等。2014年7月17日双方经协商，对合同内容作出书面变更。但是被告并未按照买卖合同及双方变更合同的条款履行，已构成根本违约。2014年11月原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》，依约解除了双方之间的房屋买卖合同，并要求被告限期支付违约金。但被告没有任何反应。被告的行为违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金46万元；并承担本案诉讼费用。被告提出的反诉请求，与事实不符，被告没有按约及时支付136万元购房首付款，才导致合同被解除，依据双方的约定，被告无权主张返还定金2万元。原告没有因违约而造成合同最终不能履行，故被告主张的损失与原告无关，而且被告另外购买房屋的面积等情况与涉案房屋不同，故被告提出的损失不应得到支持。请求法院驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）唐屹峰、沈倩辩称，原、被告签订合同情况属实，因原告两次根本性违约，拖延至2014年7月未能办妥房贷手续，原告无法确认具体支付房款时间，原筹集房款部分借自亲朋好友，闲置时间过长，现已返还。1、合同第一次变更的责任在原告。2014年1月5日签订合同时，原告隐瞒其并不具备出卖房屋权利的重大事实，在中介公司催促双方签署银行按揭贷款合同后，原告才告知其前妻不同意出售也不愿意将户口迁出的事实，还提出解除合同。当时被告不同意，原告后来又称其前妻和儿子同意出卖该房屋。双方协商后将原�的银行面签日期1月17日变更为2月10日前。2、合同第二次变更及最终解除的责任在原告。合同第一次变更后，被告和中介公司一起去银行办手续，但原告没有按约到场，一直拖延不接电话，6月份之后被告得到消息称原告不出售房屋。后在中介公司协商过程中，被告也同意解除合同，但提出赔偿请求，原告称要考虑。7月17日原告称房屋又可以出售，双方进行了第二次合同变更，将银行面签时间从2月10日改为7月17日前，原、被告均在外出差未果。10月份由于购房贷款政策有变化，被告希望将70%的首付款比例降至30%。原告提出赔偿损失，被告目的是购买学区房，同意赔偿原告2万元，该数额远高于原告之前提出的方案，原告称回去考虑，但没有明确给予答复，反而在11月份向被告发出解约通知。3、整个交易过程中，被告很诚信地履行合同，最终系原告的原因导致合�不能履行，原告系根本违约方。被告购买的是学区房，而学区房的要求是提前落户时间不少于一年半，鉴于原告的解除合同行为，被告迫于无奈，后来在同一小区购买了其他学区房，但单价涨了700多元，同等面积多付了49862元。4、合同解除的受益方系原告，原告没有任何损失，即使由于被告解约，原告最大的收益系没收定金。原告主张的违约金过高，请法院予以调整。5、原告无视自己的违约行为给被告带来的损失和不便，加之学区房不断上涨的行情，恶意解除合同，其行为严重损害了被告的合法权益，故被告提出反诉，请求判令原告退还定金2万元，赔偿被告多付的购房款损失49862元，承担本案诉讼费用。
经审理查明，本市鼓楼区蓝天园10幢43号XXX室房屋（建筑面积为69.79平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为原告，系原告于2000年购买的房改房，�南京市芳草园小学的施教区范围。被告准备购买学区房，通过中介南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与原告方洽谈。
2014年1月5日，原、被告双方在链家公司居间下，签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告将涉案房屋出售给两被告；房屋转让价款230万元，2014年1月5日支付定金2万元，贷款审批通过之日起十个工作日内将首付款136万元以监管的方式付给原告，送件当天将30万元以银行托管的方式付给原告；原告同意被告方用商业贷款方式支付余款60万元，被告方同意于2014年1月17日前与贷款银行签订借款合同，未获银行批准的，被告方自行筹齐剩余房款在五个工作日内以现金方式付给原告；被告逾期支付房价款超过15个工作日，原告有权解除合同，原告在解除合同后五个工作日内将已收房款退还被告，所�定金不予退还，并有权要求被告支付占总房价款20%的赔偿金；贷款审批通过之日起十个工作日之内，双方共同办理权属转移登记手续；双方定于出件后十个工作日之内正式交付该房屋，原告应在正式交付房屋前腾空该房屋；原告拒绝将该房屋出售给被告或者擅自提高房屋交易价格等情形的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；被告拒绝购买房屋或逾期履行合同有关约定义务超过十五日等情形的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜由各方友好协商解决；原告保证该房屋产权清晰、无纠纷，所有共有人同意以此价出售该房屋，并符合国家和南京市房屋上市交易的法规和规定，承诺该房屋学区目前无占用等等。
《买卖合同》签订当日，原、被告及链家公司还签订了《买卖定金协议书》和《居间服务合同》，约定被告向原告支付购房定金2万元，被告房款支付方式为商业贷款，拟贷款比例为7：3等等；由被告向链家公司支付居间代理费55200元等等。
《买卖合同》订立后，被告向原告支付了2万元购房定金。2014年1月19日，原、被告在链家公司协调下，共同签字确认了一份《合同变更申请单1》，将原合同约定的被告付款方式、付款期限、房屋交付等有关内容变更如下：被告同意于2014年2月10日前与贷款银行签订借款合同；原告应于送件当日之前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出等等。原告的前妻杨国慧、儿子徐大卫亦与原告共同签名。
被告称原告签订《买卖合同》时隐瞒与其前妻对涉案房屋存在权属争议、无权出卖房屋等事实，在链家公司要求下才让其前妻签名确认。原告则认为房屋登记在原告名下，当时与其前妻协商过，原告有权处理房屋，在中介要求下，原告前妻及儿子也进行了签名，被告的理由不成立。
《合同变更申请单1》签订之后，链家公司曾数次协调合同履行问题。2014年7月17日，原、被告在链家公司协调下，又共同签字确认了一份《合同变更申请单2》，约定被告同意于2014年7月18日前与贷款银行签订借款合同等等。原告的现任妻子邓玲玲亦与原告共同签名。
《合同变更申请单2》签订之后，原、被告双方为首付款比例降低等问题又产生矛盾，链家公司亦进行了协调。2014年8月26日，链家公司将贷款银行审核同意被告贷款申请的情况�知了当事人，原告要求被告按约支付首付款，未果。2014年10月原、被告双方再次当面协商，原告要求被告支付首付款；被告则要求将购房款的首付款比例从70％降低至30％；原告方未同意，双方协商未果。
2014年11月12日，原告向被告发出一份《解除房屋买卖合同通知书》，称根据2014年1月5日《买卖合同》和2014年7月17日《合同变更申请单2》的约定，被告应在贷款审批通过后十个工作日之内将首付款136万元以监管的方式支付给原告，但是2014年8月26日（中介确认）贷款审批通过至今已有70余日，被告尚未按约支付本人任何购房首付款，已经构成根本违约，现提出解除《买卖合同》，请在该通知书送达之日起30日内，按照购房总价的20%比例即46万元支付原告违约金，另本人所收定金2万元依据双方约定不再退还等等。被告于2014年11月15日收到该通知书。
被告在链家公司居间下，另与案外人胡某签订了一份房屋买卖合同，约定被告购买胡某的本市鼓楼区蓝天园17号XXX室（建筑面积75.13平方米），总房款253万元，其中定金2万元，2014年12月25日支付首付款72万元，银行贷款177万元，被告同意于2014年11月28日与贷款银行签订借款合同，尾款2万元等等。2015年1月22日被告取得了253万元的购房款发票，以及契税发票。
2015年7月原告诉至本院，要求判如所请。审理过程中，被告提出反诉。对于原告主张的违约金，被告认为过高，申请调低，同时申请链家公司的工作人员出庭作证。对于租金标准，原告认为涉案房屋系带阁楼，阁楼面积与房屋面积基本相等，每月租金约5000元。被告则认为当时月租金标准约3000元。
证人高某出庭作证时陈述如下：2014年1月签订《买卖合同》时，原告未出具配偶同意出售证明；原告称�妻不同意其出售房屋，经过协商，原告后来将配偶同意出售证明交给链家公司，其前妻来过两次，也在合同变更单上签过字；后来还需要原告前妻签字，其没有来签字，事情又搁置下来；被告当时没有主张违约责任，但要求链家公司催促履行，链家公司出具催告函后，原告没有回应；2014年、2015年当地学区房价格有上调，但上涨不多；原告的房屋由于没有交易，故无法认定有无上涨，二手房是一房一价，需求不同，价格也不同；当地带阁楼的房屋月租金价格约2900元至3300元等等。
证人周某出庭作证时陈述如下：2014年1月签订《买卖合同》时，原告未出具配偶同意出售证明，1月19日双方经过协商，将合同时间从1月17日变更为2月10日；2月10日到银行再次面签，第一次原告没有到场，2月底原告一直没有办理面签，链家公司出具了催告函给原告；3、4月份，链家公司催促双方走程序，有一段时间没有联系上原告，6月份原告提出解除合同，但双方未达成一致意见；2014年1月至6月，由于原告的原因导致流程没有走下去，两次提出解约；7月份原告提出同意出售房屋，同意配合走流程，双方又重新签订变更单；8月26日银行通过贷款审批后，通知双方办理手续，双方都有不在南京的情况；9月份原告要求被告支付首付款，被告要求见面协商；10月份原、被告双方两次见面协商，被告要求将首付款比例降至30%，原告未同意，原告当时没有明确说不按照原合同履行就解约；11月份原告出具解约通知；2014年、2015年当地学区房价格基本持平，略有涨幅，但上涨不多；二手房是一房一价，原告的房屋由于没有交易，故无法认定有无上涨；当地带阁楼的房屋月租金价格约2500元至2800元等等。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调�未果。
上述事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《合同变更申请单1》、《合同变更申请单2》、《解除房屋买卖合同通知书》；被告提供的房屋买卖合同、购房款发票、缴纳税款票据；证人证言；以及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间就涉案房屋签订的《买卖合同》等协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方均依照合同的约定履行各自的合同义务。
关于违约及合同解除问题。根据《买卖合同》的约定，任何一方出现根本违约情形，对方可以解除合同并主张违约责任。在原、被告履行《买卖合同》过程中，2014�1月17日至7月17日期间系由于原告未能妥善处理与案外人权属争议及配合过户等问题，导致合同履行迟延，原告提出解除合同时，被告要求继续履行合同，经中介方链家公司的协调，原、被告双方于2014年1月19日、7月17日两次达成变更合同条款的书面协议，应视为协商一致变更合同内容。对于变更后的合同，原、被告双方仍应继续履行各自义务。
当事人在合同履行过程中，可以申请变更合同约定的首付款比例、付款方式等内容，但在和相对人达成变更协议之前，仍应按照原合同约定履行义务，不得以协商表态不明等为由拒绝履行，否则应依法承担违约责任。本案中，在原、被告均同意履行2014年7月17日合同变更内容之后，被告要求降低首付款比例，但原告未同意，则被告应继续履行合同。根据约定，被告应于贷款审批通过后十个工作日内将首付款136万元付给原告，于2014年7月18日前与贷款银行签订借款合同。但在中介方链家公司确认贷款审批通过（2014年8月26日）并要求被告支付首付款时，被告未及时履行付款义务，构成根本违约。被告以原告协商过程中未明确表态为由主张己方不构成违约，理由不能成立，本院不予采纳。
根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定了根本违约情形下的合同解除内容。2014年11月12日原告以被告根本违约等为由要求解除合同，系行使约定解除权，符合法律规定及双方合同约定。当月15日被告收到该解除通知，故原、被告的合同应自2014年11月15日起解除。事实上被告亦另行购买了房屋，双方的合同已终止履行。
关于违约责任问题。根据法律规定，合同解除后，尚未�行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告根本违约导致合同最终被解除，原告有权依照合同约定主张被告的违约责任，现原告要求被告支付违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于被告反诉要求退还定金并赔偿损失的反诉请求，不符合法律规定和双方合同约定，本院不予支持。
关于违约金的调整问题。根据我国合同法和司法解释等规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，可以适当调低。本案中，原、被告约定的违约金为总购房价的20%即46万元，与原告方的实际损失相比确属过高，被告方亦申请调低，故本院综合同地段房价平稳且略有上涨、当地租金标准、当事人具体违约情节等案件事实，酌定被告应给付原告的违约金为6万�。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告唐屹峰、沈倩于本判决生效之日起五日内一次性给付原告徐育6万元。
二、驳回反诉原告唐屹峰、沈倩的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费8200元减半收取4100元，反诉案件受理费1550元，共计5650元，由原告（反诉被告）徐育负担2000元，被告（反诉原告）唐屹峰、沈倩负担3650元（原告已预交4100元，被告已预交1550元，故被告在支付上述款项时一并将该2100元给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 杨向涛
二〇一五年十一月四日
见习书记员 汪慧娣