广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12198号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1978年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：艾传涛，广东君厚律师事务所�师。委托诉讼代理人：严永泽，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化珠江房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：代迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭珺，女，该公司员工。委托诉讼代理人：崔天珍，女，该公司员工。上诉人ＸＸ因与被上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司(以下简称珠江公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ上诉请求：改判一审判决为“珠江公司自2016年9月1日起至满足交房条件之日止，每天按总房价款3020860元的0.1％向ＸＸ支付延期交房违约金(暂算至2018年1月31日，违约金金额为156480.55元)”。事实和理由：一、一审判决认为“涉案房屋实际交付给ＸＸ的时间应为2016年9月28日”属于认定事实错误，该时间不能视为房屋已实际交付，涉案房屋实际至今未满足交付条件。（一）ＸＸ收取钥匙后不能视为房屋已实际交付。首先，ＸＸ接收房屋后需要进行室内卫生间、厨房、卧房、客厅等地面、墙面装修工程，室内水、电、空调系统安装工程施工，无法使用居住涉案房屋。其次，珠江公司未按预售合同第十五条的约定提供证明涉案房屋已通过消防、人防、环保验收等证明性文件材料。并且，涉案房屋直至2017年10月30日仍不具有通气、永久用电、永久用水等。再次，涉案房屋门前的小区公共道路至2018年1月4日才完工，路灯仍未完工。（二）珠江公司取得竣工验收备案表不能视为涉案房屋已具备交付条件。预售合同补充合同第14条属于格式条款，明�免除其责任、排除了ＸＸ的合法权利，应属于无效条款。二、《商品房买卖合同(预售)》第二十六条“乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方”及补充协议第5条“乙方不按补充协议约定期限付清专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用，甲方有权顺延交楼期限”的约定，既违反了《广州市物业维修基金管理暂行办法》的规定，也不具有实际可操作性，属于无效约定。一审法院对珠江公司把维修资金缴付作为珠江公司交楼的前提条件，并构成珠江公司顺延交楼的合法理由的认定，既违反合同相对性的原则，也违反广东省高级人民法院相关审判指导意见的精神。综上，ＸＸ上诉请求二审法院依法改判。被上诉人珠江公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、2016年9月4日ＸＸ前来查看房屋，向陪同物业管理人员提出维修意见，并于2016年9月28日办理了收楼手续，《东方夏湾拿花园防火协议书》《承诺书》《缴费协议书》等各处都有ＸＸ的亲笔签名。一审庭审过程中，ＸＸ也自认其已于当日领取涉案房屋的钥匙，涉案房屋处于其实际控制之下，均可证实ＸＸ当日已实际收楼。收楼当天ＸＸ并未提出任何维修申报意见，ＸＸ作为完全民事行为能力的人，对涉案房屋全面了解的情况下进行收楼，后装修入住，现主张交楼不符合条件，行为前后自相矛盾。ＸＸ、珠江公司在《广州市商品房买卖合同》约定交楼条件为毛坯，但ＸＸ却认为室内卫生间、厨房、卧房、客厅等地面、墙面装修工程和室内水、电、空调系统安装工程完成后，ＸＸ正常居住使用，才符合交楼条件。也就是说，ＸＸ虽然认为自己买的是毛坯房子，但要等到其精装完工，正常入住使用才视为实际收楼，故ＸＸ主张的收楼标准早已超出合同约定毛坯交楼标准，违反合同约定。二、涉案房屋已达到ＸＸ、珠江公司在预售合同中约定的交付条件，且不违反法律规定，双方均应信守合同条款。依照2017年9月12日广东省高级人民法院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条的规定，双方约定的交楼条件没有违反法律法规的强制性规定，应属于有效，ＸＸ主张逾期交付赔偿无相应事实依据。三、依照合同约定业主在房屋交付前必须交存首期住宅专项维修资金，否则开发建设单位有权不交付房屋。按照合同约定以及法律的规定，ＸＸ都应当在房屋交付前履行交存首期住宅专项维修资金义务，合同是在2015年8月4日签订的，房屋交付的时间为2016年8月31日，应当按照当时物业专项维修资金的政策执行，广东省高级人民法院是在2017年9月12日发布《审理房屋买卖合同纠�指引》，因而该指引并不适用本案中未交物业专项维修资金是否影响房屋交付问题的规定。2016年9月28日涉案房屋交付时，物业管理人员曾将首期物业专项维修资金的缴费银行账号、缴费的具体金额告知ＸＸ，2018年5月18日，也就是本案一审宣判后，ＸＸ又到物管处询问此事，且涉案房屋所属区域的其他业主在同样的情形下，也可缴费成功，因而ＸＸ自行缴纳物业维修资金完全具有实际操作性。综上所述，ＸＸ未按合同约定全面履行义务，违约在先，珠江公司有权顺延房屋交付期限。ＸＸ于2018年2月1日向一审法院起诉，请求判令：珠江公司向ＸＸ支付延期交房违约金（违约金，以总房价3020860元为本金，按照日万分之一，从2016年9月1日起计算至满足交房条件之日止，暂计至2018年1月31日为156480.55元）。一审法院经审理查明：2015年8月4日，ＸＸ与珠江�司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：ＸＸ购买珠江公司开发的位于从化市××花园××街××（××）房，建筑面积279.01平方米；合同第七条约定：涉案房屋总金额为3020860元；合同第八条约定：ＸＸ以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的35.12%，金额1060860元，除首期款外，剩余房款1960000元须于2015年8月4日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的�明文件；合同第十三条约定：珠江公司应在2016年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付ＸＸ使用。珠江公司向ＸＸ交付房屋时，应当向ＸＸ发出收楼通知书；合同第十四条约定：珠江公司未能按照本合同规定的期限交房的，但ＸＸ要求继续履行的，合同继续履行，珠江公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向ＸＸ支付违约金；合同附件七补充协议第十一条约定，ＸＸ与珠江公司同意买卖合同第十条、第十四条、第二十二条的“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按总房价款0.01%的标准”；合同第十五条约定，ＸＸ与珠江公司进行房屋验收交接时，珠江公司应向ＸＸ提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向ＸＸ提供加盖珠江公司公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，珠江公司应提供已加盖公章的原件给ＸＸ。上述文件不全的，视为不符合交付标准，ＸＸ有权拒绝收楼；合同第十六条约定，ＸＸ应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房；ＸＸ认为商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。珠江公司在收到异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不答复的视为ＸＸ提出的异议成立，该商品房未交付。合同附件七第十四条约定：如珠江公司未能全部取得第十二条和第十五条约定的各单项文件或报告，但珠江公司已办妥竣工验收备案手续的，视为达到交付条件，珠江公司不承担延期交房的违约责任。珠江公司书面通知ＸＸ收楼，ＸＸ不得拒绝或拖延接收涉案房屋交付。若ＸＸ认为涉案房屋质量不符合标准提出异议的，应当在通知指定的收楼日期届满15日内提供该涉案房屋所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定涉案房屋主体结构及低级建设工程质量不合格的鉴定报告以正式异议成立，否则ＸＸ所提异议无效，珠江公司有权不予书面答复及处理，涉案房屋视为珠江公司已在通知中指定的收楼日期交付ＸＸ。如ＸＸ未收到收楼通知的，ＸＸ应在合同约定的交付期限届满当日办理收楼手续，如ＸＸ认为涉案房屋不符合交付标准或条件提出异议的，按上述内容处理。ＸＸ未在合同约定的交楼期限届满当日办理收楼手续且涉案房屋已符合交付条件的，视为涉案房屋在该日已交付给ＸＸ。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十六条明确约定，ＸＸ应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。ＸＸ未按规定交存首期物业专项维修资金的，珠江公司不得将房屋交付ＸＸ。《补充协议》第五条也有明确约定“ＸＸ应恰当地履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定的期限付清房款、面积补差款、税费、专项维修资金及物业管理�司规定的有关费用等所有款项……否则，珠江公司有权不事先催告ＸＸ，而按ＸＸ累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，珠江公司顺延办理交付期限并不免除ＸＸ逾期履行义务的违约责任。上述合同签订后，ＸＸ已支付了全部购房款3020860元。一审又查明，2016年4月14日，涉案房屋已取得了加盖广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》。2016年9月4日，ＸＸ对涉案房屋进行验收并提出了六项维修项目，且未办理涉案房屋的收楼手续。2016年9月28日，ＸＸ与涉案房屋的物业管理公司签署了承诺书、缴费协议书、防火协议书、业主临时公约、前期物业服务协议，且自认于当日领取涉案房屋的钥匙。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，ＸＸ与珠江公司签订的《广州市商品房�卖合同（预售）》及其附件是ＸＸ、珠江公司的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对ＸＸ、珠江公司具有法律约束力。本案主要涉及以下四个方面的问题：一、涉案房屋的交付问题。ＸＸ与珠江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同第十五条约定，ＸＸ与珠江公司进行房屋验收交接时，珠江公司应向ＸＸ提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，但合同�附件七第十四条约定，如珠江公司未能全部取得第十二条和第十五条约定的各单项文件或报告，但珠江公司已办妥竣工验收备案手续的，视为达到交付条件，珠江公司不承担延期交房的违约责任。虽2016年4月14日，涉案房屋已经取得广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》，已达ＸＸ、珠江公司合同约定的交付标准，但珠江公司仍需向ＸＸ发出收楼通知。根据珠江公司提交的维修申请单，可以看出ＸＸ在2016年9月4日前往涉案房屋验收，且提出了六项异议，但珠江公司并未提交证据证明其已依据ＸＸ、珠江公司之间商品房预售合同第十六条珠江公司在收到ＸＸ认为商品房不符合交付标准或条件的异议后，在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见之约定履行合同义务。另，根据上述合同约定，珠江公司逾期不答复的视为�勇提出的异议成立，视为商品房未交付。因此，该涉案房屋在2016年9月4日并未实际交付。2016年9月28日，ＸＸ与涉案房屋的物业公司签署了承诺书、缴费协议书、防火协议书、业主临时公约、前期物业服务协议，且于当日领取了涉案房屋钥匙，涉案房屋已由ＸＸ实际控制，上述行为应视为涉案房屋已实际交付ＸＸ。ＸＸ称涉案房屋门前的道路仍未铺设完毕，但ＸＸ已经对涉案房屋进行了装修，门前道路是否符合ＸＸ、珠江公司合同的约定，是可直接观察到的，如ＸＸ认为涉案房屋未达到交楼标准可直接拒绝收楼，但ＸＸ仍在物业处领取了涉案房屋的钥匙。另，在ＸＸ收楼时涉案房屋已达到ＸＸ、珠江公司的合同约定的标准，也取得了竣工验收备案表。因此，涉案房屋实际交付ＸＸ的时间应为2016年9月28日。二、逾期交房违约责任的承担。逾期交房违约责任的承担根据ＸＸ的诉请及涉案房屋的实际交付时间2016年9月28日，可将ＸＸ主张的逾期交房违约金划分为两个时间段，予以认定。1.2016年9月1日至2016年9月28日的违约责任的认定。根据ＸＸ与珠江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十六条约定，ＸＸ应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。ＸＸ未按规定交存首期物业专项维修资金的，珠江公司不得将房屋交付ＸＸ。另根据ＸＸ与珠江公司在《补充协议》第五条的约定“ＸＸ应恰当地履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定的期限付清房款、面积补差款、税费、专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项……否则，珠江公司有权�事先催告ＸＸ，而按ＸＸ累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，珠江公司顺延办理交付期限并不免除ＸＸ逾期履行义务的违约责任。虽2016年9月1日至2016年9月28日，珠江公司存在逾期交楼的违约行为，但ＸＸ并未提交证据其已按照ＸＸ、珠江公司合同的约定将涉案房屋的物业专项维修资金存入房地产行政主管部门。因此，珠江公司在此期间可顺延交楼期限，无需承担违约责任。2.2016年9月29日至满足交房条件之日的逾期交房违约责任的承担问题。ＸＸ已于2016年9月28日与涉案房屋的物业公司办理了房屋的交付手续，且已取得了涉案房屋的钥匙，上述行为应视为ＸＸ实际收楼行为。ＸＸ在收楼前应对合同约定的交付条件做到谨慎审查义务，在实际办理收楼手续且已对涉案房屋进行装修的情况下，再次以涉案房屋不符合交楼条件主张逾期交楼违约金，于合同无据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年4月17日判决如下：驳回原告ＸＸ的全部诉讼请求。一审案件受理费1714.8元，由原告ＸＸ负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，一、ＸＸ当庭提交：ＸＸ与从化煤气公司经办人的微信记录（复印件）、2017年9月7日开出给ＸＸ办理煤气开通的证明（复印件），拟证明直至2017年9月7日涉案房屋公共燃气仍然没有开通。珠江公司质证称：该证据不是新证据，对其真实性、关联性均不确认。二、珠江公司当庭提交：1.《楼宇认购书》，拟证明ＸＸ在合同签订前已查阅买卖合同所有条款、临�管理规约、前期物业管理服务合同等文件；2.《广东省广州市商品房预售许可证》（从化房顶（网）字第20111139号），拟证明涉案房屋于2011年取得预售许可证；3.《关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知》（穗国房字[2018]1083号），拟证明该文件规定涉案房屋应按照每平米77元的标准缴交住宅专项维修资金。上述3份证据均无携带原件。ＸＸ质证称：对证据1.2的真实性没有异议，但与涉案房屋是否满足交付条件没有关联；对证据3的真实性无法确认，且与业主临时公约中对维修资金缴纳标准存在矛盾。三、ＸＸ二审庭后向法院提交：1.EMS国内标准快递底单，拟证明珠江公司以快递方式向ＸＸ邮寄办理涉案房屋不动产权证的通知书等资料；2.投递情况截图，拟证明珠江公司自认快递内的资料，且属于ＸＸ取得的新证据；3.《关于办理的通知》，拟证明ＸＸ缴纳专项物业维修资金，需要以取得物业公司开具的缴款通知书、房管部门测绘房屋面积以及银行信息等为前提，据此双方商品房买卖合同约定以ＸＸ缴纳专项物业维修资金为交房前提不具备实际操作性的，该条款应属无效；4.商品房产权证明书，载明珠江公司向ＸＸ邮寄的该产权证明载明涉案房屋竣工日期为2017年4月28日，亦即珠江公司在一审中提交的其已于2016年4月14日取得涉案房屋《竣工验收备案表》不属实，即珠江公司在涉案房屋尚未竣工的情况下提前通知ＸＸ收楼，属于欺诈，也即涉案房屋至少于2017年4月28日之后且应满足永久用水、用电、通邮、通气、室外道路等公共设施能正常投入使用等必要居住条件。本院认为，一审法院认定涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件合法有效，双方均无异议，不作赘�。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对ＸＸ的上诉请求，认定如下：依照涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条、第十四条、第十五条及附件等约定，珠江公司应于2016年8月31日前将符合交付条件的涉案房屋交付给ＸＸ使用，在双方验收交接涉案房屋时，珠江公司应向ＸＸ出示有关商品房的系列资料；如珠江公司未在限期内交房则需每日按总房价款0.01%的标准向ＸＸ计付违约金。ＸＸ于2016年9月4日对涉案房屋进行验收提出维修项目；于2016年9月28日与涉案房屋物业公司签署了承诺书、缴费协议书、防火协议书、业主临时公约、前期物业服务协议，并领取了涉案房屋钥匙，涉案房屋即日起已由ＸＸ实际控制。因此，一审法院认�珠江公司于2016年9月28日已实际将涉案房屋交付给ＸＸ，事实清楚。ＸＸ上诉称其只是接收涉案房屋钥匙不属于实际接收涉案房屋不能成立。珠江公司虽在一审诉讼中提交了2016年4月14日的竣工验收备案表，但并未提供证据证明其在2016年9月28日已经取得涉案房屋永久供水、供气、供电、通邮等证明材料，也未提供证据证明2016年9月28日之前已通知ＸＸ交付涉案房屋首期物业专项维修资金。因此，珠江公司抗辩因ＸＸ未交付首期物业专项维修资金，其有权迟期交房，缺乏事实依据。另外，ＸＸ在收楼前应对合同约定的交付条件尽到谨慎审查义务，在实际办理收楼手续且已对涉案房屋进行装修的情况下，再次以涉案房屋不符合交楼条件主张2016年9月28日之后的迟期交楼违约金，亦缺乏合同依据，本院不予支持。因此，本院认定珠江公司应向ＸＸ支付2016年9月1日至2016年9月27�期间的延期交房违约金，以总房价3020860元为本金，按每日万分之一的标准计付。另外，ＸＸ二审庭后提交的材料，因如前文所述，ＸＸ已于2016年9月28日实际接收了涉案房屋，该房屋当时是否具备交楼条件均不影响案件处理结果。因此，ＸＸ二审庭后提交的证据，本院不再组织质证。综上所述，一审法院对2016年9月1日至9月27日期间的延期交楼违约责任的认定存在错误，应予纠正；上诉人ＸＸ的其它上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初732号民事判决；二、广州市从化珠江房地产开发有限公司于本判决送达之日五日内向ＸＸ支付延期交房违约金（以总房价3020860元为本金，按每日万分�一的标准，从2016年9月1日计至2016年9月27日止）；三、驳回ＸＸ其他的诉讼请求。一审案件受理费1714.8元，由ＸＸ负担1664.8元、广州市从化珠江房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费3429.61元，由ＸＸ负担3379.61元、广州市从化珠江房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年九月六日书记员  莫善友