上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第929号
原告上海淞南环境卫生服务有限公司。
法定代表人华布根。
委托代理人徐伟明，上海市诚建成律师事务所律师。
委托代理人蔡申，上海市诚建成律师事务所律师。
被告上海宝山盛昌装潢总汇。
法定代表人刘会民。
委托代理人金龙妹。
第三人刘云。
第三人刘飞。
第三人赵铁梅。
第三人黄保义。
原告上海淞南环境卫生服务有限公司诉被告上海宝山盛昌装潢总汇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，通知刘云、刘飞、赵铁梅、黄保义作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海淞南环境卫生服务有限公司的委托代理人蔡申，被告上海宝山盛昌装潢总汇的法定代表人刘会民及委托代理人金龙妹，第三人刘云、刘飞、赵铁梅、黄保义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海淞南环境卫生服务有限公司诉称，原告系上海市宝山区呼玛路XXX号房屋（以下简称631号房屋）的承租人。2007年3月25日，被告与案外人上海申通产业发展公司（以下简称申通公司）签订《联合经营协议》，约定由被告租赁631号房屋及附属天井，租赁期限从2007年4月1日至2013年4月31日。2008年，申通公司撤并给原告，631号房屋由原告继续租赁和使用。现租赁期限届满，被告及第三人拒不搬出，故起诉要求：判令被告及第三人刘云、刘飞、赵铁梅、黄保义迁出631号房屋；2、判令被告每月支付原告房屋使用费人民币5，000元（自2013年5月1日起算至迁出之日止）。
被告上海宝山盛昌装潢总汇辩称，原、被告之间系合作联营关系，双方合作联营已经履行了21年，被告为了分担国家困难租赁了631号房屋。在合同到期前，原告在未与被告进行沟通的情况下，就表示合同到期后不再租赁给被告，而依合同约定，被告享有优先租赁的权利。同时，在合同到期前，631号房屋的产权人以通过“同意转租证明”的形式认可了被告的转租行为并配合第三人办理营业执照，说明产权人是同意继续出租631号房屋的。综上，不同意原告诉请。
第三人刘云述称，其从被告处承租部分631号房屋，并以“康佳百货商店”名义办理营业执照。办理营业执照时，原告找上海市宝山区商业网点管理办公室开具同意转租证明。嗣后，刘云对其他相关许可证进行了受让并对店面进行了相应装修。刘云不同意迁出其承租的那部分631号房屋，如迁出，则要求赔偿转让费、装修与经济损失共计50万元。
第三人刘飞述称，原告不能收回刘飞承租的房屋。如迁出刘飞承租的那部分631号房屋，则要求赔偿转让费、装修与经济损失共计50万元。
第三人赵铁梅述称，其从被告处承租部分631号房屋，并以“靖庆饮品店”名义办理营业执照。2012年5月23日，上海市宝山区商业网点管理办公室开具同意转租证明。为经营该店，赵铁梅支付了转让费并进行了相应装修。不同意迁出其承租的那部分631号房屋，如迁出，则要求赔偿转让费、装修等共计60万元。
第三人黄保义述称，其于2003年对其承租的部分631号房屋装修并支付了转让费。不同意迁出，如迁出，则要求赔偿20万元左右。
经审理查明，上海市商业网点管理办公室系631号房屋的所有权人。2007年3月25日，申通公司（甲方）与被告（乙方）签订《联合经营协议》，主要约定，甲方呼玛路XXX号商业用房三开间面积235平方米及附属设施和附属天井，原由乙方经营使用，现乙方根据经营需要提出继续合作联营。一、联营时间：2007年4月1日至2013年4月31日止。到期后，乙方有优先租借该商业用房的权利。四、房屋管理费：乙方向甲方缴纳房屋管理费每月5，000元，三个月一付。五、违约责任：甲方不得任意终止协议，如中途变卦，则作违约处理，乙方向甲方索赔自终止协议之日起至协议到期日的房屋管理费及乙方的一切相关损失。乙方不得任意拖欠房屋租金，如乙方在规定之日内不按协议付清房租作违约处理，甲方有权无条件终止协议，并向甲方索赔自违约之日起至协议到期日的房屋管理费。该合同签订后，原告已收取被告租金至2013年4月30日。2013年1月10日，原告向被告发出《房屋租赁期届满通知书》，通知被告《联合经营协议》将于2013年4月30日到期，租赁期届满后，原告将不再与被告续租，请提前做好准备，以便届时如约及时将租赁房屋交回原告。刘会民签收该函。
另查明，申通公司分别于2005年2月3日、2008年1月14日与上海市宝山区商业网点管理办公室（以下简称宝山网点办）签订《房屋租赁合同》，主要约定，申通公司从宝山网点办处承租631号房屋，建筑面积234.91平方米，承租时间为2005年3月1日至2011年2月28日，月租金均为1，761.8元。2011年1月26日，原告（承租方，乙方）与宝山网点办（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方同意将631号房屋建筑面积234.91平方米出租给乙方使用，租赁期自2011年3月1日至2013年2月28日止，月租金为1，761.8元。2013年1月，原告（承租方，乙方）与上海市宝山区社区商业发展中心（出租方，甲方，2012年宝山网点办更名为该名称）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方同意将631号房屋建筑面积234.91平方米出租给乙方使用，租赁期自2013年3月1日至2016年2月28日止，月租金为1，761.8元。
2008年2月28日，原告与申通公司向宝山网点办提出变更租赁单位名称申请书，该申请主要内容：原申通公司现撤并给原告管理。所以，原申通公司向宝山网点办租赁的呼玛路XXX号和呼玛路XXX号，从2008年3月1日起变更由原告租赁和使用。2008年3月5日，宝山网点办在该申请书上盖章确认同意变更。2009年9月17日，上海市宝山区商务委员会与宝山网点办共同向工商部门出具情况说明，说明上海市宝山区商务委员会同意将商业网点划归宝山网点办，并同意其出租管理。审理中，原告表示，宝山网点办系上海市商业网点管理办公室的下属单位。
又查明，2012年2月15日，刘会民与赵铁梅签订《租房协议》，主要约定，赵铁梅向刘会民租用631号房屋部分商铺面积约75平米左右一间，房屋租借期为一年，自2012年2月15日至2013年2月14日止。月租金为5，800元，三个月一付。经营用途：营养早餐。另，2011年-2012年间，被告与其他第三人分别签订如下协议：1、被告（甲方）与上海市宝山区康佳百货商店（乙方）签订《租房协议》，主要约定，乙方租借甲方631号房屋部分商铺，房屋租借期为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止。月租金为500元，三个月一付。经营用途：卷烟、百货。刘会民与刘云在该协议落款处签字。2、被告（甲方）与铝合金加工店（乙方）签订《租房协议》，乙方租借甲方631号房屋部分商铺，房屋租借期为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止。月租金为1，500元，三个月一付。经营用途：铝合金加工。刘会民与黄保义在该协议落款处签字。3、刘会民与天天炒货店刘飞签订《租房协议》，刘飞向刘会民租用631号房屋部分商铺面积约80平米左右一间，房屋租借期为一年，自2011年10月12日至2012年10月11日止。月租金为6，000元，三个月一付。经营用途：南北炒货。
2012年3月7日，宝山网点办出具《同意转租证明》，证明原告租赁631号房屋，同意原告将上述房屋40平方米转租给上海市宝山区康佳百货商店，房屋用途零售，转借期限不得超出与宝山网点办签订的租赁合同期限。2012年5月23日，宝山网点办出具《同意转租证明》，同意原告将631号房屋75平方米转租给上海市宝山区靖庆饮品店（该饮品店系赵铁梅开设），房屋用途饮品零售、饮品店，转借期限不得超出与宝山网点办签订的租赁合同期限。审理中，赵铁梅、刘云表示，当时两人需要办理营业执照，而工商部门需要转租证明，于是两人向原告要求出具该证明，原告联系宝山网点办后出具了上述两份证明。
另，审理中，被告表示，如要求被告迁出631号房屋，因为被告经营了21年，平均每年5万元，共计原告需赔偿被告105万元，以赔偿如下损失：刘会民夫妻、儿子儿媳、两个下岗工人的工资、房屋装修、库存产品、设备。赔偿上述金额后，房屋装修、库存产品、设备都可以给原告。
以上事实，有房地产权证、《联合经营协议》、《房屋租赁合同》、申请书、情况说明、《租房协议》、《同意转租证明》、《房屋租赁期届满通知书》等证据，及各方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《联合经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。该协议虽名为联合经营，然依协议条款内容看，只涉及房屋的使用与管理，并不涉及经营的盈余分配、亏损负担等内容，且在违约责任条款部分约定了拖欠房屋租金的后果处理，符合租赁关系的一般特征，可认定为租赁关系。被告辩称该协议为联合经营关系，然未提供证据证明双方在实际履行协议中存在盈余分配、亏损分担情形，其上述辩称意见缺乏合同、事实依据，本院不予采信。依照协议约定，双方的租赁关系已于2013年4月30日到期，被告理应搬离，并支付实际使用期间的使用费。被告辩称宝山网点办出具《同意转租证明》表明原告（或产权人）同意继续出租631号房屋，对此，原告予以否认，且从查明的事实看，出具证明系办理相关证照所需，并不当然意味着同意续租，故对被告上述辩称意见，本院不予采信。关于使用费，原告主张按原协议租金标准即每月5，000元，支付从2013年5月1日计算至被告实际迁出之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以准许。第三人与原告无租赁合同关系，无继续占有使用631号房屋的基础，亦应一并迁出。鉴于原、被告双方协议已到期，被告向原告主张装修等相关损失，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、被告上海宝山盛昌装潢总汇与第三人刘云、刘飞、赵铁梅、黄保义于本判决生效之日起三十日内迁出上海市宝山区呼玛路XXX号房屋；
二、被告上海宝山盛昌装潢总汇于本判决生效之日起三十日内支付原告上海淞南环境卫生服务有限公司自2013年5月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（使用费标准按每月5，000元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为25元，由被告上海宝山盛昌装潢总汇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。