福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闽民终字第2215号
上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司福州五一支行。
负责人储承，行长。
委托代理人陈鹏、赵娜，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）罗源雄丰纸业有限公司。
法定代表人林雄旗。
上诉人招商银行股份有限公司福州五一支行（以下简称招商银行五一支行）与被上诉人罗源雄丰纸业有限公司（以下简称雄丰公司）金融借款合同纠纷一案，招商银行五一支行不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人招商银行五一支行的委托代理人陈鹏、赵娜到庭参加诉讼。被上诉人雄丰公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审招商银行五一支行诉讼请求：1、判令雄丰公司向招商银行五一支行偿还欠款本金38，911，612.93元，以及按约支付利息和罚息至实际还款之日止（其中，利息和罚息仅暂计至2014年12月30日止为4，648，406.52元）；2、判令雄丰公司立即向招商银行五一支行支付招商银行五一支行为实现债权已支付的律师代理费4000元，其余律师代理费待实际发生后另行主张。3、判令招商银行五一支行对抵押物“凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号”房产，以及“罗国用（2002）字第11201号”国有土地使用权的拍卖、变卖后所得的款项享有优先受偿权；4、本案诉讼费、财产保全费等由雄丰公司承担。
原审查明：2012年6月13日，招商银行五一支行与雄丰公司签订了编号为2012年信字第21-0029号《授信协议》，约定授信期间为2012年6月15日至2013年6月14日，授信额度为4000万元，具体业务种类包括：流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证等。
2013年6月3日，招商银行五一支行与雄丰公司签订了编号为2013年信字第21-0028号《授信协议》及《授信补充协议》，约定：招商银行五一支行向雄丰公司提供40，000，000元整的授信额度；双方原签有编号为2012年信字第21-0029号的《授信协议》，自本协议生效之日起，该授信协议叙做的具体业务尚未清偿余额的，自动纳入本协议项下，直接占用本协议项下授信额度；授信期间从2013年6月15日起到2014年6月14日止；授信额度为综合授信额度，具体业务种类包括：流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证等；各具体业务到期日可以晚于授信期间到期日；在雄丰公司不能按期归还本协议项下所欠招商银行五一支行债务的情况下，招商银行五一支行为了实现债权而发生的律师费、诉讼费、差旅费、公告费、送达费等所有费用，均由雄丰公司全数承担；双方签订的编号为2013年承合字第21-0028号的《银行承兑合作协议》为本协议不可分割的组成部分；协商不成的，任何一方可以向招商银行五一支行所在地人民法院起诉；雄丰公司应于每笔商业承兑汇票到期前叁日将应付票款足额交存于其开设于招商银行五一支行的保证金账户，以备到期支付票款。
同日，双方另行签订了合同编号为2013年最高抵字第21-0028号《最高额抵押合同》及《补充协议》，约定：雄丰公司用于抵押的抵押物为其名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂雄丰公司厂区内的房产及国有土地使用权（凤房权证FJ字第××号-××号、罗国用（2002）字第××号）；本合同的抵押担保的范围为招商银行五一支行根据《授信协议》在授信额度内向雄丰公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为40，000，000元整），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他相关费用。2013年6月13日，雄丰公司配合招商银行五一支行就雄丰公司名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂雄丰公司厂区内的房产办理了抵押登记。
上述各协议签订后，双方叙做的具体业务，其中未结清的业务如下：
一、流动资金贷款业务12笔，总借款本金为19，915，000元，具体如下：1、2012年11月5日，双方签订了编号为2012年流字第21-0116号《借款合同》，约定：借款金额4，250，000元；期限自2012年11月5日起至2013年11月5日止。2、2012年11月26日，双方签订了编号为2012年流字第21-0128号《借款合同》，约定：借款金额600，000元；期限自2012年11月26日起至2013年11月26日止。3、2012年12月7日，双方签订了编号为2012年流字第21-0131号《借款合同》，约定：借款金额1，200，000元；期限自2012年12月7日起至2013年12月7日止。4、2013年3月20日，双方签订了编号为2013年流字第21-0030号《借款合同》，约定：借款金额750，000元；期限自2013年3月20日起至2013年12月14日止。5、2013年5月3日，双方签订了编号为2013年流字第21-0056号《借款合同》，约定：借款金额750，000元；期限自2013年5月3日起至2013年12月14日止。6、2013年5月6日，双方签订了编号为2013年流字第21-0057号《借款合同》，约定：借款金额975，000元；期限自2013年5月6日起至2013年12月14日止。7、2013年6月21日，双方签订了编号为2013年流字第21-0079号《借款合同》，约定：借款金额730，000元；期限自2013年6月21日起至2014年6月21日止。8、2013年7月1日，双方签订了编号为2013年流字第21-0085号《借款合同》，约定：借款金额460，000元；期限自2013年7月1日起至2014年7月1日止。9、2013年7月15日，双方签订了编号为2013年流字第21-0096号《借款合同》，约定：借款金额1，450，000元；期限自2013年7月15日起至2014年7月15日止。10、2013年8月22日，双方签订了编号为2013年流字第21-0106号《借款合同》，约定：借款金额1，100，000元；期限自2013年8月22日起至2014年8月22日止。11、2013年9月10日，双方签订了编号为2013年流字第21-0110号《借款合同》约定：借款金额3，650，000元；期限自2013年9月10日起至2014年9月9日止。12、2013年9月16日，双方签订了编号为2013年流字第21-0118号《借款合同》，约定：借款金额4，000，000元；期限自2013年9月16日起至2014年9月16日止。上述十二笔贷款，招商银行五一支行均依约将向雄丰公司放款，雄丰公司均未依约还本付息，仅归还部分借款本金710，000元，至今尚欠借款本金19，205，000元，利息暂计至2014年12月30日为2，374，834.51元。
二、银行承兑汇票业务8笔，票面总金额为990，000元，具体如下：1、2013年8月7日，雄丰公司向招商银行五一支行提交了编号为2013年承字第21-0171号《承兑申请书》，内容：申请承兑汇票号码分别为95006286、95006287、95006288的商业汇票；汇票金额分别为200，000元、200，000元、150，000元；汇票到期日均为2014年2月7日。2、2013年8月23日，雄丰公司向招商银行五一支行提交了编号为2013年承字第21-0188号《承兑申请书》，内容：申请承兑汇票号码分别为95006440、95006441、95006442、95006443、95006444的商业汇票；汇票金额分别为50，000元、50，000元、20，000元、20，000元、300，000元。上述汇票雄丰公司均依约存入票面金额50%的保证金，但未依约将应付票款足额交付于指定保证金账户，导致招商银行五一支行在汇票到期日垫款。雄丰公司尚欠招商银行五一支行垫付汇票本金990，000元，利息暂计至2014年12月30日为158，125元。
三、网上国内信用证业务18笔，开证总金额为27，055，438.75元，具体如下：
1、2013年4月18日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130418093344的《开证申请书》，内容：开证金额6，450，800.70元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入1，935，240.21元作为开证保证金。2、2013年5月6日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130506080923的《开证申请书》，内容：开证金额8，000，064.72元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入2，400，019.42元作为开证保证金。3、2013年5月8日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130508080554的《开证申请书》，内容：开证金额306，218.99元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入91，865.7元作为开证保证金。4、2013年6月5日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130605082514的《开证申请书》，内容：开证金额300，300元整。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入90，090元作为开证保证金。
5、2013年6月5日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130605081747的《开证申请书》，内容：开证金额300，922元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入90，276.60元作为开证保证金。
6、2013年6月14日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130614150121的《开证申请书》，内容：开证金额308，000元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入92，400元作为开证保证金。
7、2013年6月19日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130619082509的《开证申请书》，内容：开证金额8，003，006.28元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入1，600，601.26元作为开证保证金。
8、2013年6月21日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130621082621的《开证申请书》，内容：开证金额200，450元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入40，090元作为开证保证金。
9、2013年6月24日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130624083302的《开证申请书》，内容：开证金额138，600元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入27，720元作为开证保证金。
10、2013年6月24日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130624082232的《开证申请书》，内容：开证金额899，921.49元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入179，984.30元作为开证保证金。
11、2013年7月9日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130709083853的《开证申请书》，内容：开证金额304，150元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入60，830元作为开证保证金。
12、2013年7月15日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130715082353的《开证申请书》，内容：开证金额218，500元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入43，700元作为开证保证金。
13、2013年7月17日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130717090632的《开证申请书》，内容：开证金额308，000元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入61，600元作为开证保证金。
14、2013年7月26日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130726083121的《开证申请书》，内容：开证金额114，684.57元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入22，936.91元作为开证保证金。
15、2013年7月26日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130726082350的《开证申请书》，内容：开证金额300，300元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入60，060元作为开证保证金。
16、2013年8月2日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130802082714的《开证申请书》，内容：开证金额323，400元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入64，680元作为开证保证金。
17、2013年8月6日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20130806082626的《开证申请书》，内容：开证金额285，000元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入57，000元作为开证保证金。
18、2013年10月9日，雄丰公司通过电开方式向招商银行五一支行提交编号为20131009081632的《开证申请书》，内容：开证金额293，120元。同日，雄丰公司出具《开立国内信用证担保承诺书》，约定：雄丰公司开立信用证保证金账户，存入58，624元作为开证保证金。
上述18笔国内信用证业务中，雄丰公司仅缴纳了开证保证金，而没有按约将应付款项足额存入保证金账户，导致招商银行五一支行于信用证到期日垫付了款项。招商银行五一支行为雄丰公司办理的上述国内信用证业务后，除了招商银行五一支行将国内信用证业务和银行承兑汇票业务中的保证金一并用于抵扣先到期的国内信用证业务本金外，雄丰公司至今尚欠招商银行五一支行垫付国内信用证本金18，716，612.93元，利息暂计至2014年12月30日为2，115，447.01元。
综上，招商银行五一支行为雄丰公司办理的流动贷款业务、承兑银行汇票业务、国内信用证业务后，雄丰公司尚欠招商银行五一支行欠款本金38，911，612.93元，利息暂计至2014年12月30日为4，648，406.52元。
另查：2015年7月3日，招商银行五一支行为本案诉讼支付律师费4000元。
原审法院认为：案涉《授信协议》、《授信补充协议》、《银行承兑合同》、《最高额抵押合同》、《借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。招商银行五一支行已依约向雄丰公司发放贷款、垫付承兑汇票本金、垫付信用证款项，但雄丰公司未按合同约定还本付息，补足承兑汇票及信用证保证金，已构成违约，故招商银行五一支行请求雄丰公司归还尚欠本金38，911，612.93元并支付利息、罚息及复利，于法有据，原审法院予以支持。因案涉合同约定包括律师费在内的招商银行五一支行为实现债权的费用由雄丰公司承担，招商银行提起本案诉讼已实际支出的律师代理费4000元，雄丰公司亦应依约向招商银行五一支行支付。
根据案涉《最高额抵押合同》，雄丰公司自愿以其名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂雄丰公司厂区内的房产及国有土地使用权［凤房权证FJ字第××号-××号、罗国用（2002）字第××号］，在最高债权额4000万元范围内，为雄丰公司上述债务提供抵押担保，并已就上述房产办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，上述抵押房产占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。
雄丰公司经合法传唤，无正当理由未到庭，原审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、雄丰公司应于判决生效之日起十日内偿还招商银行五一支行欠款本金38，911，612.93元并支付利息（含借款期间未付利息、逾期罚息及复利，至2014年12月30日为4，648，406.52元；之后利息按合同约定标准计算至款项还清之日止）；二、雄丰公司应于判决生效之日起十日内偿还招商银行五一支行支出的律师代理费4000元；三、招商银行五一支行有权以雄丰公司名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂雄丰公司厂区内的房产（他项权证号：凤房他证LY字第××号）拍卖、变卖所得价款，在最高债权额4000万元范围内，就判决第一、二项确定的债权优先受偿。如果雄丰公司未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259600元、财产保全费5000元，由雄丰公司负担。
一审判决后，招商银行五一支行不服，向本院提起上诉。
上诉人招商银行五一支行上诉称：一、上诉人依法对被上诉人雄丰公司名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及其土地使用权［房屋所有权证号：凤房权证FJ字第××-××号，土地权证号：罗国用（2002）字第××号］的拍卖、变卖后所得款项享有优先受偿权。原审法院认定事实不清、适用法律错误。1、上诉人在一审期间提交《最高额抵押合同》、《房地产抵押估价报告》、凤房他证LY字第××号他项权证作为证据，其中：（1）《最高额抵押合同》第1条明确载明“本案抵押物为房产及相应土地，权属证明为凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、罗国用（2002）字第××号”；（2）《房地产抵押估价报告》第4页第四条估价对象第1项明确载明“本次评估对象为罗源雄丰纸业有限公司位于罗源县凤山镇城郊九龙坂工业房地产，根据委托人提供的《房屋所有权证》（凤房权证FJ字第××-××号）、《国有土地使用证》［罗国用（2002）字第××号］复印件记载，估价对象总建筑面积为27627.58平方米，土地使用权面积为157.73亩（折合105153.33平方米）”；（3）前述估价报告中抵押物总价值为5040.1万元，其中国有土地使用权评估价值为2858.8万元、房产所有权评估价值为2181.3万元，根据担保法第三十五条第一款“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”之规定，凤房他证LY字第××号他项权证中明确记载债权数额为4000万元，因此，罗源县房地产管理所在办理抵押登记过程中已将土地使用权认可为抵押物的组成部分。前述三份证据均可证明本案抵押物包括被上诉人名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及罗国用（2002）字第××号土地使用权证号项下全部土地使用权。而原审法院在一审判决书中认定本案抵押土地使用权仅限于“抵押房产占用范围内的建设用地使用权”，认定事实不清。2、签订前述《最高额抵押合同》后，上诉人就前述抵押物办理抵押登记手续。鉴于罗源县相关登记部门就土地上附有建筑物的房产及相应土地使用权登记一事，统一交由罗源县房地产管理所办理房产抵押登记，而罗源县国土资源局就该房产对应土地不再办理土地使用权抵押登记，因此，上诉人向罗源县房地产管理所申请办理抵押登记并取得房屋他项权证，虽然罗源县房地产管理所在出具的他项权证中未注明土地权证号，但其办理登记的行为足以说明本次抵押登记包括土地及项上的全部房产。3、原审法院即便片面以“他项权证”列明的权利证书号来确定抵押登记范围，那么也应当查清案件事实，正确适用法律判案。本案一审过程中上诉人已经明确陈述罗源县就关于企业工业用地及房产的抵押登记办法是：无地上建筑物的工业用地由土地管理部门登记；有地上建筑物的由房地产管理部门登记，土地管理部门不再另行办理登记。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”，因罗源县国土资源局未开展土地上附有建筑物的土地使用权抵押登记业务，上诉人无法单独办理土地使用权抵押登记，但本案中抵押土地使用权的土地证原件已交付给上诉人（目前仍由上诉人保管），因此，上诉人依法对罗国用（2002）字第11201号土地使用权证号项下全部土地使用权享有优先受偿权。原审法院判决上诉人有权以被上诉人名下“位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房地产”享有优先受偿权，适用法律错误。二、根据合同约定，上诉人享有优先受偿权的范围应当包括债权本金4000万元以及利息、罚息、复息、违约金、实现抵押权的费用和其他相关费用等，原审法院认定事实不清。根据上诉人与被上诉人签订的《最高额抵押合同》第3条约定，本合同抵押担保的范围为上诉人根据《授信协议》在授信额度内向被上诉人提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为4000万元），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他相关费用，包括但不限于：上诉人因向被上诉人追讨债务及实现抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、送达费、差旅费等）。原审法院认定本案抵押担保范围仅为最高债权额4000万元并在前述范围内对被上诉人名下房产及土地优先受偿，与上述约定不符，属事实认定不清。综上，招商银行五一支行的上诉请求是：1、撤销原审判决第三项，依法改判上诉人有权以被上诉人雄丰公司名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及其土地使用权［房屋所有权证号：凤房权证FJ字第××-××号，土地权证号：罗国用（2002）字第××号］的拍卖、变卖所得款项，在债权本金4000万元以及利息、罚息、复息、实现抵押权的费用和其他相关费用范围内享有优先受偿权；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。
被上诉人雄丰公司未到庭参加诉讼，也未作答辩。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。对原审查明的事实，除上诉人招商银行五一支行认为遗漏记载了如何办理抵押登记的事实外，其他没有异议，本院予以确认。另，原审判决书第15页中“被告诚辉公司、鑫能公司、胡友发、郑步春、郑步荣、启仁公司未作答辩，亦未向本院提交证明资料。各被告未到庭，视为放弃举证、质证的权利”的内容与本案无关。
二审中，上诉人招商银行五一支行申请本院对罗源县国土资源局办理土地抵押登记的具体办法调查取证。经审查，本院予以准许。
经本院二审查明，罗源县国土资源局对于附有地上建筑物的工业用地土地使用权办理抵押登记实行单向登记，即若地上建筑物有产权，由罗源县房地产管理所进行登记，对于土地使用权部分罗源县国土资源局不再另行登记。
本案二审争议焦点是：1、上诉人是否有权对被上诉人名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及其土地使用权的拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；2、上诉人享有优先受偿权的范围是否包括债权本金4000万元以及利息、罚息、复息、实现抵押权的费用和其他相关费用等。对此，本院作如下分析认定：
一、关于上诉人是否有权对被上诉人名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及其土地使用权的拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的问题
本院认为，首先，相关证据足以证明本案抵押物包括被上诉人名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及土地使用权。具体是：1、《最高额抵押合同》第1条明确载明“本案抵押物为房产及相应土地，权属证明为凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、凤房权证FJ字第××号、罗国用（2002）字第××号”。2、《房地产抵押估价报告》第4页第四条估价对象第1项明确载明“本次评估对象为罗源雄丰纸业有限公司位于罗源县凤山镇城郊九龙坂工业房地产，根据委托人提供的《房屋所有权证》（凤房权证FJ字第××-××号）、《国有土地使用证》［罗国用（2002）字第××号］复印件记载，估价对象总建筑面积为27627.58平方米，土地使用权面积为157.73亩（折合105153.33平方米）”。该估价报告中抵押物总价值为5040.1万元，其中国有土地使用权评估价值为2858.8万元、房产所有权评估价值为2181.3万元。其次，双方当事人签订《最高额抵押合同》后，上诉人即向有关部门申请抵押物办理抵押登记手续。由于罗源县国土资源局对于附有地上建筑物的工业用地土地使用权办理抵押登记实行单向登记，即若地上建筑物有产权，由罗源县房地产管理所进行登记，对于土地使用权部分罗源县国土资源局不再另行登记。因此，上诉人向罗源县房地产管理所申请办理抵押登记并取得房屋他项权证。第三，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条关于“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”的规定，因罗源县国土资源局未开展土地上附有建筑物的土地使用权抵押登记业务，上诉人无法单独办理土地使用权抵押登记，但本案中抵押土地使用权的土地证原件已交付给上诉人，目前仍由上诉人持有。因此，上诉人对罗国用（2002）字第＊＊＊＊＊号土地使用权证号项下土地使用权享有优先受偿权。综上，原审判决认定本案抵押土地使用权仅限于“抵押房产占用范围内的建设用地使用权”不当。
二、关于上诉人享有优先受偿权的范围是否包括债权本金4000万元以及利息、罚息、复息、实现抵押权的费用和其他相关费用等的问题
本院认为，根据双方当事人签订的《最高额抵押合同》第3条约定，本合同抵押担保的范围为上诉人根据《授信协议》在授信额度内向被上诉人提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为4000万元），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他相关费用，包括但不限于：上诉人因向被上诉人追讨债务及实现抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、送达费、差旅费等）。《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，其中保证范围具体明确且不违反法律规定，应为有效。据此，本案实际的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他相关费用可能高于4000万元，被上诉人对高出4000万元部分也应承担保证责任。因此，原审判决认定本案抵押担保范围仅为最高债权额4000万元，上诉人在4000万元范围内对被上诉人名下房产及土地优先受偿，与《最高额抵押合同》的约定不符，认定不当。
综上，本院认为，上诉人招商银行五一支行关于上诉人有权以被上诉人雄丰公司名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及其土地使用权［房屋所有权证号：凤房权证FJ字第××-××号，土地权证号：罗国用（2002）字第××号］的拍卖、变卖所得款项，在债权本金4000万元以及利息、罚息、复息、实现抵押权的费用和其他相关费用范围内享有优先受偿权的上诉主张成立，应予支持。原审认定事实清楚，但部分判项不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1093号民事判决第一项、第二项；
二、撤销福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1093号民事判决第三项；
三、招商银行股份有限公司福州五一支行有权以罗源雄丰纸业有限公司名下位于福建省罗源县凤山镇城郊九龙坂的房产及其土地使用权［房屋所有权证号：凤房权证FJ字第××-××号，土地权证号：罗国用（2002）字第××号］的拍卖、变卖所得款项，在最高债权额4000万元以及利息、罚息、复息、实现抵押权的费用和其他相关费用范围内享有优先受偿权。
二审案件受理费259600元，由罗源雄丰纸业有限公司负担。一审案件受理费的负担按原判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王孔坚
审 判 员 林 毅
代理审判员 黄 艳
二〇一六年三月十七日
书 记 员 李振云
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。