成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第393号
原告池世波。
委托代理人王立波，四川易通律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人周佳，四川承道律师事务所律师。一般授权代理人。
被告盛利。
委托代理人何斌，四川华晨律师事务所律师。特别授权代理人。
被告李跃红。
委托代理人包文文。
第三人张箭。
第三人汪艳莉。
以上二位第三人共同委托代理人韩柯，四川致中吉律师事务所律师。一般授权代理人。
原告池世波诉被告盛利、李跃红、第三人张箭、汪艳莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员张媛媛独任审判，于2013年1月23日、3月18日、4月24日、6月20日公开开庭进行了审理。原告池世波及其委托代理人王立波，被告盛利及其委托代理人何斌，被告李跃红及其委托代理人包文文，第三人张箭及汪艳莉的委托代理人韩柯均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告池世波诉称，被告李跃红原系成都高新西区中海国际社区绿荫街118号商业门面的租户。2012年2月，李跃红在门面外张贴转租告示，原告看到后欲承租该门面遂前往问询。李跃红称该门面系被告盛利所有，其转租获得了盛利的许可，并介绍原告与盛利接洽。经三方协商后，原告即与李跃红办理了转租手续，并按约向李跃红支付了门面转让费7万元、保证金1万元及房租17233元，共计97233元。原告接手铺面后对其进行装修又花费了83000元，并按约向盛利支付了2012年6月1日至12月31日的房租共计31980元，并于2012年10月5日根据盛利的要求预交了2013年度的租金63960元。2012年10月末，第三人张箭来到原告承租的门面自称为房东，要求原告搬离。原告经查证后，张箭确实为房屋所有人，盛利系从张箭处承租该房屋，且其租赁合同中明确禁止盛利转租该房屋。原告被迫于2012年11月停止经营，退出房屋，原告多次要求二被告退还预交的房租并赔偿损失，二被告均一再拖延。原告认为，被告李跃红转租该房屋未得到房屋所有权人允许及追认，其转租行为无效，应将转让费退还给原告；被告盛利明知无权转租，仍谎称为房东并将房屋转租给原告，其转租行为也无效，应将已收取的原告未使用房屋期间即2012年11月以后的租金退还给原告；二被告应连带赔偿原告的装修费用损失83000元并返还1万元保证金。为此，原告请求人民法院依法判令：一、被告盛利返还原告房租74620元（2012年11月、12月的房租10660元及2013年的房租63960元）及保证金1万元；二、被告李跃红返还原告转让费7万元；三、二被告连带赔偿原告损失83000元。
被告盛利辩称，原告所述与事实不符。案涉的房屋租赁合同系原告与被告盛利签订，系盛利承租第三人张箭、汪艳莉共有的房屋后转租给了原告，但并未租赁给李跃红。盛利与李跃红曾经使用案涉房屋合伙做过生意，该房屋系由李跃红装修，故原告租赁房屋时向李跃红支付了7万元的装修补偿费。原告在租赁案涉房屋时，对于房主是第三人张箭的情况是知道的，因为盛利在转租时将原租赁合同的复印件交给了原告。因此，原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，是有效的。盛利与房主张箭也没有逼迫原告搬离案涉房屋，是原告不愿意继续履行合同了，还拖欠了2012年8月以后的物管费，原告已经构成了根本违约，并导致合同无法继续履行，张箭也因此与盛利解除了合同并将案涉房屋另行租赁给了其他人。就盛利收取的原告2013年的租金63960元，已经退还给原告55200元，只需再退8760元；就原告交纳的保证金1万元，扣除2013年1月的租金5330元及原告拖欠的物管费、水电费3440元，只能退还1230元；对于原告诉请的其他费用，由于原告占有案涉房屋直到2013年1月，故盛利不应再退还租金，转让费7万元系其支付给李跃红的装修补偿款，不应退还，装修损失83000元，并无事实依据，且应由原告自行承担，故原告的相关诉请应予驳回。
被告李跃红辩称，李跃红在本案中不具有任何过错，不应向原告承担任何责任。案涉房屋系盛利向张箭租赁，李跃红在2011年6月左右与盛利合伙使用案涉房屋做保健品生意，由李跃红出资9万余元将该房屋由清水房装修成营业用房，房租、利润等由双方均分。后来由于双方经营理念不合不再继续合作，而由李跃红独自经营该店（实际由李跃红的儿媳包文文负责日常经营）并承担房租等开支。2012年春节后，原告来到案涉房屋，与包文文聊天时说想租赁该房屋卖有机蔬菜，李跃红与包文文考虑到该房屋离其居住地较远也不愿继续在此经营，就告知原告要承租该房屋需与盛利接洽并补偿其装修费用。后来经过原告与二被告共同协商，由原告向盛利租赁该房屋，并向李跃红支付了7万元转让费作为装修补偿款，李跃红支付给盛利的1万元押金及提前支付的租金1万余元就由原告直接交给了李跃红。原告在租赁房屋时，盛利告知了原告第三人张箭才是该房屋的房主，否则原告也办理不了营业执照。后来发生的事情李跃红就不清楚了，但是原告不可能又花费了83000元重新装修，因为该房屋交给原告时才装修不久，基础设施都具备，装修也十分完好，原告出售有机蔬菜没有必要又投入较多资金重新装修。
第三人张箭、汪艳莉称，第三人与原、被告之间的纠纷没有直接关联，不应参加本案诉讼。张箭将案涉房屋出租给盛利时是清水房，并约定了其无权转租，且张箭在其拖欠租金、物管费等超过20天时就有权解除合同。张箭并不知道盛利的转租行为，直到2011年10月底该房屋的物管方打电话给张箭催收物管费、水电费，张箭前去处理时发现该房屋并未营业，门上贴有招租告示，拨打电话询问后才从原告那里得知盛利的转租行为，张箭随即告知原告其是业主，且该房屋不得转租，并要求原告搬离。随后，张箭在2012年12月底与盛利解除了租赁合同，并于2013年1月20日结清了相关费用、收回房屋另行出租。该房屋目前已由新的承租人重新装修使用。
经审理查明，2011年3月26日，第三人张箭与被告盛利签订了一份《商铺租赁合同》，将其与汪艳莉夫妻共同所有的位于成都高新区绿荫街118号1楼、建筑面积82平方米的房屋租赁给盛利经营使用，该合同主要约定：租赁期限为5年，从2011年4月21日起至2016年4月21日止，2011年4月1日至4月20日为免租金装修期；合同签订后7日内盛利向张箭缴纳保证金4650元；租金为每月4650元，每三个月交付一次，并于约定日期前一个月交给张箭，在合同期内，租金前2年不上浮，后1年上浮5%，后2年每年上浮8%；管理费、水电费由盛利承担，由物管收取；盛利如需对所承租的商铺进行内部装饰装修，应将装修方案报知张箭，批准后方能施工，盛利迁出时商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，张箭也不予补偿；在租赁期内，盛利无权将商铺的承租权转租给第三者经营；如盛利逾期缴纳租金、管理费、水电费等应缴费用20天，除必须缴清所欠费用外，张箭有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，盛利应承担全部违约责任等。该合同附件包括案涉房屋的产权证复印件、张箭及盛利的身份证复印件、商铺交接清单。
被告盛利承租该房屋后，最初与被告李跃红合作经营保健品，并由李跃红出资对该房屋进行了装修。李跃红将该商铺的具体事务交给其儿媳包文文打理，后来，盛利退出合作，由包文文代李跃红独立经营并按月向被告盛利支付租金。2012年春节后，原告来到该商铺，向包文文表示欲承租该房屋，经原告与二被告协商，由原告向李跃红支付转让金7万元，并从盛利处承租该房屋。为此，原告与盛利签订了一份《租赁合同》，主要约定：房屋租赁期限从2011年6月17日至2016年6月16日；原告租赁盛利房屋经营期间，物管费、水电费及其他的经营性产生的费用均由原告自行承担，租金为每平方米65元（房屋面积82平方米）；在本合同签署之日，原告应向盛利支付10000元作为履约保证金，合同期满，如原告无违约行为，盛利无息退还；原告应向盛利6个月为一个周期支付租金，如不能按期交付需付滞纳金；本合同有效期内，原告可以将该房屋转租、转让，但必须在本合同的基础上由盛利与第三方另行签订租赁合同，凡属超出原告承租房屋权利的其他行为均视为原告违约，盛利有权解除合同等。该合同载明的签约日期为2011年6月7日。
2012年2月29日，原告通过转账向李跃红支付了转让费7万元及李跃红提前支付给盛利的租金17233元及押金1万元。同日，盛利向原告出具了《收条》及《说明》各一份，其中《收条》载明：今收到池世波交来承租中海国际社区绿荫街188号（笔误，应为118号）商铺保证金1万元。《说明》载明：2012年6月16日前已由包文文交清，从2012年6月16日起房租由池世波交纳。3月1日，李跃红向原告出具了97233元的收条。
2012年4月9日，原告向盛利交纳了2012年6月1日至12月31日的租金31980元，盛利向原告出具了相应收条。
同年4月14日，原告与都江堰市银鸿装饰工程有限责任公司（简称银鸿公司）签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，约定由银鸿公司对案涉房屋进行室内装饰，工期自2012年4月16日至2012年5月13日，造价为83000元等。5月15日，原告与银鸿公司对上述工程进行了现场验收，确认工程质量合格。银鸿公司于7月18日向原告开具了83000元的税务发票。
同年10月5日，原告与盛利又签订了一份《补充协议》，主要约定：租期内租金继续为每月每平米65元直至期满；租期内原告对商铺有使用和转租权，盛利不得干涉；在租期内如出现涨租金或阻挠盛利转租，由此造成对原告的经济损失，全部由盛利承担。同日，原告向盛利交纳了2013年1月至12月31日的租金63960元，盛利向其出具了相应收条。
2012年10月底，因原告较长时间欠缴物管费、水电费等费用，物管公司向张箭催收，张箭发现了被告盛利将案涉房屋转租给原告的情况，遂向原告表示反对。原告当时已停止营业并准备转租案涉房屋，继而向本院提起了本案诉讼。12月27日，张箭与盛利签订了一份《解除合同协议》，主要约定：由于盛利在租赁期间，多次违反双方签订的合同有关条款造成违约，1、在2012年8月至今恶意拖欠物业、水电等费用未交，多次催收未果，给张箭造成了许多负面影响；2、在未经张箭同意的情况下私自转让该商铺后经两次制止后未转让。先经双方协商，同意解除合同，盛利将铺面归还张箭，并付清所欠物业、水电等费用，盛利的所有债权债务与张箭无关。在合同解除后，盛利未能按时交还商铺、房租照算，15日以前算半月，后算整月，至交还为止。
2013年1月20日，盛利将案涉房屋交还给了张箭并与其结清了相关费用，盛利向张箭出具一张收条，载明：今收到张箭退还给盛利2013年房屋租金3个月共计13950元。
另查明，原告承租案涉房屋之初，尚能按时交纳物管费、水电费等费用，其中2012年4月还交纳了164元的建筑垃圾清运费及49元的装修管理费，但自2012年7月即开始拖欠案涉房屋的水、电及物管费等。2013年1月，盛利向案涉房屋的物业管理公司交纳了上述费用共计3440元，物业管理公司向其出具了金额分别为1028.46元、2411.54元的两张收费收据，收据上载明的付款方名称为张箭，其收费期间、项目及金额包括：2012年8月1日至2013年1月31日共6个月的物管费每月424.68元、垃圾清运费每月18元；2012年6月26日至7月23日的水费38.7元、电费分别为603.72元，7月23日至8月25日的水费34.4元、107.07元；预交款0.03元。
还查明，盛利已向原告退还了55200元款项，其中45200元系2013年1月22日通过现金存入原告在中国农业银行的银行卡。
以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的2012年3月1日李跃红出具的《收条》及费用清单便笺、2013年1月28日补制的2012年2月29日原告转账给李跃红的转账回单、盛利于2012年2月29日、4月9日、10月5日分别出具的《收条》3张及2月29日出具的《说明》、原告与盛利签订的日期为2011年6月7日的《租赁合同》及10月5日签订的《补充协议》、2012年4月14日原告与银鸿公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、报价单、预（决）算书、5月15日《装饰工程竣工验收单》、7月18日的装修费发票、自物管公司打印的案涉房屋物管费等费用的缴纳清单，被告盛利提供的2012年8月至2013年1月的物业费等费用的付款通知单及收费收据、中国农业银行银行卡存款业务回单，被告李跃红提供的照片，第三人张箭、池艳莉提供的案涉房屋的房产证、张箭与盛利于2011年3月26日签订的《商铺租赁合同》及2012年12月27日签订的《解除合同协议》、2013年1月20日盛利出具的《收条》等予以证明。本院经审查认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，张箭与盛利签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。盛利与李跃红虽未签订书面合同，但其在终止合作经营之后，李跃红使用案涉房屋继续进行经营活动，并向盛利支付了保证金及租金，存在事实上的转租关系，该关系在原告介入以后即终止。因原告系直接与盛利签订租赁合同，向盛利支付租金，故原告与李跃红之间并不存在转租关系，而仅与盛利存在转租关系。由于盛利与张箭的合同明确约定不得转租，且张箭在知道原告与盛利的转租关系后明确表示反对并与盛利解除了合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，原告与盛利之间的转租合同应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告盛利对于合同无效均有一定过错。对于原告来说，虽然被告盛利没有证据证明其在签订合同时向原告告知了相关情况或提供了该房屋产权证复印件及其与张箭的商铺租赁合同，但原告在承租房屋时理应审查房屋的产权人及其承租房屋是否取得了产权人同意，原告称其在张箭找到其时才知道盛利不是房屋产权人，对此，结合被告提供的物管费收据上注明了房主姓名及原告曾缴纳过物管费的情况，以及办理营业执照需要提供经营场所信息的流程规定，原告在交纳物管费、办理营业执照时均应知晓房屋产权人，故本院认为原告应在签约时或承租房屋之初即知道盛利不是房屋产权人，其对于合同无效及相关损失的酿成负有相当的过错。对于被告盛利而言，其明知与张箭约定了案涉房屋不能转租、仍在未取得张箭同意的情况下将其转租给原告，且事后不能取得张箭的追认，其对于合同无效负有较大的过错。
对于原告已向盛利支付的直至2013年12月31日的房屋租金及保证金1万元，由于原告在实际占用案涉房屋期间仍应支付房屋使用费，且原告与被告盛利对于盛利按照其与原告的租赁合同约定的标准向原告收取2012年11月之前的费用不持异议，故本院予以确认；双方有争议的在于2012年11月、12月、2013年1月的房屋租金原告是否还应交纳。根据本案查明事实，张箭在2012年10月底向原告提出异议，在原告起诉后的12月27日与盛利解除商铺租赁合同，在2013年1月20日实际收回房屋。本院认为，在2012年12月27日盛利与张箭解除商铺租赁合同前，原告仍可占有使用案涉房屋，但由于相关事实处于不确定状态，原告的使用必然存在不安，且其实际上停止了使用。在此之后，原告与被告盛利的合同已确定不能继续履行并实属无效，盛利对此是明知的，其应积极取回房屋、退还给张箭以减少损失。在盛利未能证明原告阻止其取回的情况下，应由盛利自行承担相关的费用，即将其已收取租金的2013年1月以后的租金返还给原告；对于在此之前的费用，则由原告与被告盛利按照盛利与张箭的商铺租赁合同中的租金标准各自承担1／2。对于盛利交纳的物管费、水电费等费用共计3440元，原告与盛利仍按上述标准承担。上述费用，原告已向盛利交纳的金额为63960＋10660＋10000=84620元，扣除原告应当承担的4650＋（3440-424.68＊2＋18＊2）=7204.64元，盛利应向原告返还77415.36元，由于盛利已经退还了55200元，故还应返还22215.36元。
对于原告向李跃红支付的7万元转让金，李跃红与盛利均认为系装修补偿金，结合盛利从张箭处承租案涉房屋时该房屋系清水房、李跃红出资装修的情况，该款实际系盛利在与李跃红终止合同关系、并由原告从盛利处转租该房屋时，盛利认可由原告补偿给李跃红的款项，其既包含了装修补偿费用，也包含了承租权的让渡费用。原告向李跃红支付该款，也是李跃红同意终止与盛利的租赁合同、盛利同意将该房屋转租给原告的条件之一。此系三方的一种合意，该协议并不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。然而，原告同意该条件的前提之一在于其可以在约定的租期（实际自2012年3月至2016年6月）共计52个月内合法承租并有权转租该房屋。然而，根据本院前述认定，可归于原告的使用时间仅9个月，故对于70000＊（52-9）／52≈57885元的部分，则是原告与盛利之间的转租合同无效给原告造成的损失。对于该损失，考虑到原告与被告盛利的过错程度，应由原告自行承担20%即11577元，被告盛利承担80%即46308元。
对于原告诉请的83000元装修费，被告及第三人对装修的事实不予认可，但原告提交的装修合同及报价单、竣工验收单、发票等证据材料与自物管公司处打印的收费明细中2012年4月收取了装修管理费、建筑垃圾清运费的情况能够相互印证，证明其进行了装修的事实；但根据本案实际情况并结合生活常识，原告取得案涉房屋时该房屋系经过了李跃红的精装修历时一年不到，且案涉房屋的面积较小、原告使用其出售生态蔬菜，故本院认为原告在未能提交付款凭证或其他证据进一步证明该房屋进行再装修耗资较大的情况下，对该费用酌情认定4万元。根据前述分析，原告因与盛利之间的转租合同无效造成的损失部分为40000＊（52-9）／52≈33077元。对此损失的承担，由于本院认定原告至迟在第一次交纳物管费时即应知道案涉房屋所有权人另有其人，原告在没有进一步审查并确认其有权承租的情况下，又投入资金进行装修，实系扩大了损失，应自行承担1／2的责任，故被告盛利对此部分损失应向原告赔偿16538.5元。
原告诉请被告李跃红向其返还转让费并连带赔偿装修费损失，由于前文已认定原告与李跃红并无转租合同关系，故原告基于转租合同无效要求李跃红对上述损失承担赔偿责任的诉请不能得到支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告盛利在本判决生效之日起十日内向原告池世波返还租金及押金共计22215.36元；
二、被告盛利在本判决生效之日起十日内向原告池世波赔偿损失62846.5元；
三、驳回原告池世波的其他诉讼请求。
如被告盛利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2432元，由原告池世波负担432元，被告盛利负担2000元（此款原告池世波已预交，被告盛利在给付上述赔偿款时，将其承担的2000元一并支付给原告池世波）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张媛媛
二〇一三年六月二十日
书 记 员 狄 强