广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第255号
上诉人（原审原告）：黄庆荣，台湾居民，住台湾省桃园县，现住广州市荔湾区；。
委托代理人：谭志平、冯倩雯，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鹤山市雅瑶镇大岗经济联合社，住所地：广东省江门市鹤山市。
负责人：吕廷均。
委托代理人：麦和生，广东鹤明律师事务所律师。
上诉人黄庆荣因与被上诉人鹤山市雅瑶镇大岗经济联合社（以下简称大岗经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法雅民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年6月30日，黄庆荣向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方当事人于2012年8月1日签订的《大岗厂房租赁合同》；2、大岗经联社向黄庆荣返还租赁期间安装厂房的变压器一台；3、大岗经联社将黄庆荣租赁期间所安装的3个消防栓及配套的长度约为110米的管道、24个材质为1公分×1公分四方实心铁质材料的网状分布焊接的窗户防盗网归还黄庆荣所有，或者折价补偿上述物品价值4万元给黄庆荣；4、大岗经联社向黄庆荣赔偿厂房装修折价补偿赔偿款14万元；5、大岗经联社向黄庆荣支付违约解除合同的违约金36720元；6、大岗经联社承担本案的诉讼费用。在一审庭审中，黄庆荣变更诉讼请求2为请求法院判令大岗经联社支付黄庆荣搬迁变压器费用4500元。主要事实和理由是：黄庆荣是在广州市荔湾区经营皮料加工的个体工商户。为方便加工，黄庆荣自2003年3月起多次与大岗经联社签订了《厂房租赁合同》。2012年8月1日，双方再次续签了《大岗厂房租赁合同》，约定由大岗经联社将坐落在雅瑶镇大岗居委会大岗大道侧、建筑面积1440平方米的厂房租给黄庆荣作为厂房使用，租赁期限从2012年7月1日至2015年6月31日止，厂房的月租金为12240元，租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，另一方有权要求对方赔偿损失，并有权要求对方按一个月的租金的300％支付违约金等内容。合同签订后，黄庆荣按约履行了合同义务，但大岗经联社在2014年4月以村规划要拆除老厂房重建大楼为由，要求与黄庆荣提前解除合同。由于双方对黄庆荣提出赔偿损失并支付违约金的要求未能达成一致意见，大岗经联社对黄庆荣所使用的厂房断水断电，致使黄庆荣无法继续使用厂房，而被迫搬迁至惠州，现在该厂房空置无法使用。黄庆荣认为，大岗经联社与其签订的《大岗厂房租赁合同》合法有效。大岗经联社提出提前解除合同，依约定和法律规定，应向黄庆荣赔偿损失并支付违约金。
大岗经联社答辩称：黄庆荣的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。具体事实和理由如下：（一）大岗经联社提供已盖章的《大岗厂房租赁合同解除协议书》给黄庆荣，但黄庆荣未签名又作为诉讼证据提交给法院，如果黄庆荣同意并确认该协议书，那么就证实提前解除合同的行为人是黄庆荣而非大岗经联社。且双方已于2014年5月31日解除了租赁合同。因此，本案第一项诉讼请求所依据的事实已不存在。（二）黄庆荣提出的第二项请求，大岗经联社并没有阻止其依据合同约定取回变压器，如何处分该变压器，完全取决于其决定。（三）按照合同约定，由于是黄庆荣单方提出提前解除合同，假设由其提出提前解除合同的要求，后经大岗经联社同意，也属于合同约定的终止合同情形，黄庆荣也必须按照合同第四条规定，厂内设置的消防设施及防盗网均不得拆除。因此，黄庆荣提出的第三项请求缺乏事实和法律依据。（四）由于是黄庆荣提出提前解除合同，在未征得大岗经联社同意及达成协议之前已清空厂房，且未经大岗经联社同意就停止缴纳2014年6月、2014年7月的租金，之后亦无补交租金。因此，大岗经联社并不存在违约的事实，无须承担任何违约责任。相反，根据合同第七条第三项的规定，大岗经联社有权要求黄庆荣赔偿租金的损失及要求黄庆荣支付百分之三百的月租金的违约金。所以黄庆荣提出的第四、五项请求均无事实依据及法律和合同根据。（五）黄庆荣以大岗经联社断水断电为由提前解除合同并将责任推向大岗经联社，事实证明黄庆荣纯属捏造事实，无中生有。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年8月1日，黄庆荣（乙方）以个人名义与大岗经联社（甲方）签订《大岗厂房租赁合同》。合同约定：“大岗经联社将鹤山市雅瑶镇大岗居委会大岗大道侧建筑面积为1440平方米的厂房租给黄庆荣。租赁期限从2012年7月1日至2015年6月31日止，共3年。厂房租金单价为8.5元／平方米／月，租金为12240元／月。租金每月缴纳一次，按照‘先缴租，后使用’的原则，黄庆荣应在每月5号前交清当月租金并汇入大岗经联社账户（户名：鹤山市雅瑶镇大岗社区居民委员会，账号：80×××98，开户行：鹤山市农村信用合作联社某分社）。”同时，该合同第四条约定：“租赁期满后的财产处理：租赁期满或合同终止乙方退场时，厂房外电线线路、变压器，厂房内机械设备归乙方自行处理；厂房内电线线路，消防设施，自来水设施以及防盗网均不得拆除。添置的机械设备可以在甲方监督下自行拆除，拆除费用乙方自付，但不得损坏甲方原有设施。”第六条约定：“在租赁期内，乙方承担下列义务：1、依时、足额交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按交租金额的10%向甲方支付违约金，在租赁期内，乙方不得以履约保证金抵作租金。逾期30天不缴清租金，甲方有权解除本租赁合同，收回厂房，并有权没收乙方的保证金。……8、租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方书面同意，乙方应保证厂房主体结构完整，乙方已装修的部分甲方不作补偿，也不得拆除。”2014年6月，黄庆荣已在涉案厂房停止经营，开始停交租金，并自行将其经营的工厂搬离。庭审中，黄庆荣表示实际上2014年6月已经解除租赁合同，大岗经联社亦表示黄庆荣2014年6月、7月未交租金，2014年6月1日开始，实际上已经解除合同。
另查明：黄庆荣是以个人名义在广州市工商行政管理局某分局进行工商登记，零售经营皮料，对外以“XXX皮厂”的名义进行经营。
又查明：黄庆荣已于庭前将其租赁厂房使用的变压器一台搬迁。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。黄庆荣与大岗经联社签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同约定履行各自的权利和义务。
关于黄庆荣请求解除双方当事人之间于2012年8月1日签订的《大岗厂房租赁合同》的问题。黄庆荣提出其于2014年6月份已将其工厂自行搬迁至惠州市，租赁合同实际上在6月份已经解除，大岗经联社庭审中亦表示黄庆荣未交2014年6月、7月的租金，从2014年6月1日开始实际上合同已经解除。因此，原审法院依法确认黄庆荣、大岗经联社于2012年8月1日签订的《大岗厂房租赁合同》已于2014年6月1日解除。
关于黄庆荣提出大岗经联社单方解除合同，构成违约，并请求大岗经联社支付违约金的问题。黄庆荣提出大岗经联社于2014年4月向其提出解除合同，并对黄庆荣使用的厂房停水、停电导致黄庆荣搬迁。大岗经联社对此予以否认，黄庆荣在举证期限内亦无提供证据证实其主张，且按黄庆荣提供的《大岗厂房租赁合同解除协议书》的内容，亦只反映黄庆荣、大岗经联社双方曾协商解除合同事宜，并未能证实黄庆荣所述大岗经联社单方提出解除租赁合同的事实。所以，黄庆荣主张大岗经联社单方解除租赁合同，并请求大岗经联社支付违约金的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。
关于黄庆荣请求大岗经联社支付黄庆荣搬迁变压器的费用4500元的问题。黄庆荣、大岗经联社于2012年8月签订的《大岗厂房租赁合同》第四条明确约定：“租赁期满或合同终止乙方（即黄庆荣）退场时，厂房外电线线路、变压器，厂房内机械设备归乙方（即黄庆荣）自行处理；厂房内电线线路，消防设施，自来水设施以及防盗网均不得拆除。添置的机械设备可在甲方（即大岗经联社）监督下自行拆除，拆除费用乙方自付，但不得损坏甲方原有设施”，那么，按照约定，变压器是由黄庆荣自行处理，即黄庆荣自行搬迁变压器所产生的费用应由黄庆荣承担。因此，黄庆荣请求大岗经联社支付其搬迁变压器的费用4500元，理据不足，原审法院不予支持。
关于黄庆荣请求租赁期间黄庆荣安装的3个消防栓及配套的长度约为110米的管道、24个材质为1公分×1公分四方实心铁质材料的网状分布焊接的窗户防盗网归还黄庆荣所有，或者大岗经联社折价补偿上述物品价值4万元给黄庆荣的问题。按照合同第四条：“租赁期满或合同终止乙方（即黄庆荣）退场时，厂房外电线线路、变压器，厂房内机械设备归乙方（即黄庆荣）自行处理；厂房内电线线路，消防设施，自来水设施以及防盗网均不得拆除。添置的机械设备可在甲方（即大岗经联社）监督下自行拆除，拆除费用乙方自付，但不得损坏甲方原有设施”的约定，即在租赁期满或合同终止时，黄庆荣无权对厂房内设置的消防设施及防盗网主张所有权。因此，黄庆荣关于租赁期间由其安装的3个消防栓及配套的长度约为110米的管道、24个材质为1公分×1公分四方实心铁质材料的网状分布焊接的窗户防盗网归还其所有，或者大岗经联社折价补偿上述物品价值4万元给黄庆荣的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。
关于黄庆荣请求大岗经联社向黄庆荣赔偿厂房装修折价补偿赔偿款14万元的问题。按照《大岗厂房租赁合同》第六条约定：“在租赁期内，乙方（即黄庆荣）承担下列义务：……8、租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方（即大岗经联社）书面同意，乙方应保证厂房主体结构完整，乙方已装修的部分甲方不作补偿，也不得拆除。”即在合同中双方已明确约定提前解除时，对厂方已进行的装修，大岗经联社不作补偿，故黄庆荣请求赔偿厂房装修折价补偿赔偿款，依据不足，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：（一）确认黄庆荣、大岗经联社于2012年8月1日签订的《大岗厂房租赁合同》已于2014年6月1日解除。（二）驳回黄庆荣的其他诉讼请求。本案受理费4551元、保全费520元，诉讼费合共5071元，由黄庆荣负担（本案诉讼费黄庆荣已预交5071元，原审法院不再收退）。
当事人二审的意见
上诉人黄庆荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令依法撤销原审判决，并改判大岗经联社向黄庆荣返还在租赁期间由黄庆荣安装的3个消防栓及配套的长度约为110米的管道、24各材质为1公分×1公分四方实心铁质材料的网状分布焊接的窗户防盗网或者判令大岗经联社折价补偿上述物品价值4万元给黄庆荣；2、改判大岗经联社向黄庆荣支付厂房装修折价补偿赔偿款14万元及违约解除合同的违约金36720元；3、判令大岗经联社承担本案的全部诉讼费用。主要的事实与理由如下：
（一）原审法院认定大岗经联社为合法解除《大岗厂房租赁合同》系认定事实错误。黄庆荣因产品加工需要承租了大岗经联社位于鹤山市雅瑶镇大岗村的厂房，并多次续约签订相关的租赁合同。2012年8月1日，黄庆荣与大岗经联社再次续签了《大岗厂房租赁合同》。在租赁期间，黄庆荣一直都依约履行合同并缴纳租金等，直至2014年4月份，大岗经联社以村规划要拆除老厂房重建大楼为由，要求与黄庆荣提前解除合同。黄庆荣提出要求大岗经联社赔偿损失，并支付违约金。由于双方在赔偿金额和方式上达不成一致意见，并且大岗经联社对黄庆荣使用的厂房断水断电，致使黄庆荣无法继续使用厂房，而被迫搬迁至惠州，导致黄庆荣损失严重。后大岗经联社单方面给黄庆荣出具了一份《大岗厂房租赁合同解除协议书》，要求与黄庆荣解除合同。根据我国合同法的相关规定及《租赁合同》的约定，应当认定大岗经联社单方违法解除合同。
（二）原审法院驳回黄庆荣要求大岗经联社返还相关装饰装修材料及相关损失的赔偿要求系错误的，且无法律及事实依据。根据我国合同法及相关司法解释的规定，当事人一方因不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。综合本案，因大岗经联社违法解除租赁合同，导致黄庆荣被迫迁址惠州，遭受了严重的经济损失。大岗经联社应依法按照前述规定，就黄庆荣在租赁期间对承租厂房的装饰装修残值承担赔偿责任，即向黄庆荣归还租赁期间安装的3个消防栓及配套的长度约为110米的管道、24各材质为1公分×1公分四方实心铁质材料的网状分布焊接的窗户防盗网或者折价补偿上述物品价值4万元及支付厂房装修折价补偿赔偿款14万元。
（三）原审法院驳回黄庆荣要求大岗经联社承担对应的违约责任系错误及无法律依据的。根据黄庆荣与大岗经联社签订的租赁合同约定“违约方需向守约方支付月租金的300%作为违约金”及我国合同法关于当事人一方违约应向另一方承担相应的违约责任的规定，大岗经联社应依约及依法向黄庆荣支付月租金的300%（即人民币36720元）作为违约金。
被上诉人大岗经联社答辩称：按照大岗经联社一审的答辩状意见，请求驳回黄庆荣的上诉意见。
二审期间，黄庆荣向本院提交了录音光盘一张及根据光盘部分内容所整理的《录音文本》一份，用以证明：1、大岗经联社先行提出解除租赁合同，黄庆荣不同意。2、大岗经联社在要求黄庆荣解除租赁合同时提出可以由黄庆荣拆除防盗网、消防栓等自行添置的设施。3、双方当事人之前所签订的租赁合同约定防盗网等装修可由黄庆荣拆除。大岗经联社对前述证据发表以下意见：1、黄庆荣所提交的录音资料在距本案受理之日两年前已经存在，其完全可以在一审开庭时予以提交，但该证据在举证期限内没有提交，不属于新的证据，大岗经联社不予质证。2、此录音文本在录音前没有征求被录音者的意见，事后也没有告知被录音者，侵犯了被录音者的隐私权，大岗经联社坚决反对该证据，且也不认可录音里面相关人员的身份情况。
二审期间，大岗经联社向本院提交了编号为鹤山市（2012）字第0001号《建设用地批准书》一份，用以证明涉案厂房是合法的建筑物。
经审查，原审法院在一审期间指定本案的举证期限届满至2014年9月22日，黄庆荣、大岗经联社分别所提交的前述证据在本案诉讼发生前（本案于2014年6月30日立案受理）已经客观存在，可见双方当事人在举证期限届满前完全可予提交。黄庆荣、大岗经联社在二审提交的前述证据，显然不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”所规定的二审程序新的证据范畴，根据前述司法解释第四十三条第一款：“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳”的规定，本院对黄庆荣、大岗经联社二审所提交的证据均不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2014年6月，黄庆荣完成将其所经营的工厂搬离涉案争议的厂房后，委托其所雇请的门卫人员将厂房的钥匙交还给大岗经联社。本案二审期间，黄庆荣、大岗经联社均确认双方于2012年8月1日所签订的《大岗厂房租赁合同》实际在2014年6月1日已经解除。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄庆荣与大岗经联社于2012年8月1日签订《大岗厂房租赁合同》，双方的意思表示真实，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应予依约履行。在租赁期限届满前，黄庆荣于2014年6月将涉案厂房交还给大岗经联社，大岗经联社予以接收，双方在诉讼中又均确认本案讼争的《大岗厂房租赁合同》实际在2014年6月1日已经解除，故本院对此给予认定，同时对原审判决第（一）判项予以维持。时至二审，双方当事人的争议焦点包括：1、涉案合同的解除是否因大岗经联社违约所致以及大岗经联社应否因此向黄庆荣承担支付违约金的责任；2、合同解除后，对黄庆荣租赁期间在涉案厂房所安装的消防栓及配套管道、窗户防盗网，以及其他装修物如何处理。
关于涉案合同的解除是否因大岗经联社违约所致以及大岗经联社应否因此向黄庆荣承担支付违约金的责任的问题。黄庆荣主张其提前搬离涉案租赁厂房是因大岗经联社单方违约解除合同所致，根据“谁主张，谁举证”原则，黄庆荣依法应承担举证责任。虽然黄庆荣提交的《大岗厂房租赁合同解除协议书》是由大岗经联社向其所出具，但其中载明“现由于黄庆荣工作变动，要求提前终止租赁合同。”的内容，故单凭此证尚未足以证明涉案合同的解除先由大岗经联社提出。退一步而言，即使涉案合同先由大岗经联社提出协商解除，但黄庆荣最终没有在前述的解除协议书上签名，这只不过说明双方就合同的解除事宜曾有协商但未能达成一致意见。而黄庆荣未能举证证明大岗经联社在前述协商期间或之后，曾实施如其所主张的对涉案厂房进行停水停电而干扰厂房的正常使用或其他逼迁行为。因此，黄庆荣主张大岗单方违约解除涉案合同，依据不足，本院不予采纳。进而，黄庆荣主张大岗经联社支付违约金36720元，于法无据，本院不予支持。
关于涉案合同解除后，对黄庆荣租赁期间在涉案厂房所安装的消防栓及配套管道、窗户防盗网，以及其他装修物如何处理的问题。本案查明的事实表明，涉案租赁合同因黄庆荣提前解除而终止。根据《大岗厂房租赁合同》关于“租赁期满或合同终止黄庆荣退场时，厂房外电线线路、变压器，厂房内机械设备归黄庆荣自行处理；厂房内电线线路，消防设施，自来水设施以及防盗网均不得拆除。添置的机械设备可在大岗经联社监督下自行拆除，拆除费用乙方自付，但不得损坏甲方原有设施。”以及“租赁期内，黄庆荣需提前解除合同的，应事前征得大岗经联社书面同意，黄庆荣应保证厂房主体结构完整，黄庆荣已装修的部分甲方不作补偿，也不得拆除。”的约定，大岗经联社对黄庆荣租赁期间在涉案厂房所安装的消防栓及配套管道、窗户防盗网，以及其他装修物拒不同意由黄庆荣拆除或折价补偿，合法有据。因此，黄庆荣上诉请求判令大岗经联社向其返还前述财物或折价赔偿，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持；黄庆荣的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4551元，由黄庆荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢敏忠
审判员 李立辉
审判员 李雁羽
二〇一五年四月二十八日
书记员 薛佩珠