武川县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0125民初372号
原告：薛生荣，无业，住内蒙古自治区武川县。
委托诉讼代理人：高爱英（系薛生荣妻子），女，1976年9月19日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区武川县。
被告：内蒙古天旗房地产开发有限公司。
法定代表人：付海林，董事长。
原告薛生荣诉被告内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告薛生荣的委托诉讼代理人高爱英到庭参加诉讼，被告天旗公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。
原告薛生荣向本院提出的诉讼请求：1.请求判令被告支付延期交房违约金10950元；2.请求判令被告返还装修保证金、水表电表费、有线电视入网费、对讲门铃等合计3175元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告与被告在2012年12月25日签订了《商品房认购协议》，原告向被告购买位于××县的房屋一套，房屋总价款是195384元，被告应于2013年10月31日交付房屋。原告已在2012年12月25日一次性按照合同约定交付了房款，但被告迟迟不交房给原告，且还要收取其他费用。双方多次协商，直到2014年11月1日被告将没有正式交工的房屋交付原告。根据《商品房认购协议》的约定，被告应当承担延期交房的违约责任，按照约定违约金为每月1%的利息计算，按照房屋总价款195384元为准，逾期时间为12个月，违约金共计23446元。天旗公司违法向原告收取装修保证金1500元，水表电表费875元，有线电视入网费300元，对讲门铃费500元，应依法予以退还。
被告天旗公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见及证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了商品房认购协议书一份、房款收据一张，装修押金等配套费收据一张、收费明细表一份，证明被告天旗公司延期交房存在违约的问题,应承担违约金，另外被告向我们收取了相关配套费用，要求一并返还。
本院对原告出示证据的认证意见:
《商品房认购协议》及购置房屋付款收据、装修押金，客观真实，能够证明原告薛生荣向被告天旗公司购买房屋并一次性支付购房款，领取房屋钥匙的事实，还能证明被告向原告收取了装修保证金、有线电视入网费、水表电表费、对讲门铃费等共计4078元的事实，对此本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告薛生荣于2012年12月25日与被告天旗公司签订《商品房认购协议》，购买被告天旗公司开发的的位××县房屋一套，合同约定：建筑面积93.53平方米，房屋单价2089元/平方米，房屋总价195384元，房款于2012年12月25日一次性全部付清，房屋交付时间为2013年10月31日前交付，如不能按期交付，每月向乙方另外承担1%的利息。合同签订后,原告薛生荣于2012年12月25日一次性支付了全部房款。被告天旗公司未按约定时间交付房屋。后原告薛生荣于2014年11月1日领取了房屋钥匙，2015年9月17日被告向原告收取了装修保证金、有线电视入网费、水表电表费、对讲门铃费、垃圾装运费、装修垃圾清运费、公共能耗、物业费等共计4078元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
本院认为，首先2012年12月25日薛生荣与天旗公司签订《商品房认购协议》购买一套房屋，《商品房认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且天旗公司在2012年12月25日已经全部收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，该协议书合法有效，对合同双方均具有约束力。本案中，天旗公司在合同约定的交付时间内未履行房屋交付义务，直至2014年11月1日才履行交付房屋的义务，属逾期交付，共逾期12个月，构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房认购协议》中第三条约定房屋交付时间及双方的违约责任：1.乙方（购房者薛生荣）认购的商品房甲方（天旗公司）于2013年10月31日前交付乙方使用，甲方不能按时交付乙方使用，每月向乙方另外承担1%的利息。据此，天旗公司延期交付应按照该条约定承担违约金。故本院对原告提出的支付违约金23446元的主张予以支持。
其次装修保证金本是物业服务合同中涉及的费用，本应由业主与物业服务企业协商确定收费的具体内容，由物业服务企业决定是否退还装修保证金，不能把物业服务合同的内容作为商品房买卖法律关系中出卖人交付房屋的条件，这种行为违反合同自愿原则。本案中，天旗公司交付房屋时，却把装修保证金作为了交付条件，天旗公司代替物业公司收取该费用超越合同约定，缺乏合同依据。根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条规定：”业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”该规定说明物业服务企业只有告知义务，而没有收取装修保证金的权利，即不允许收取。本案中，天旗公司代替物业服务企业收取装修保证金并不予退还实属违法。
再次《商品房认购协议》中未明确约定购房人支付装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费的义务应当先于或与天旗公司的交付义务同时履行的，天旗公司无权收取上述费用，也无权未经购房人同意单方强制制订交付条件和流程，该单方强制制订的交付条件和流程违反了意思自治的契约自由原则，也违反了诚实信用原则。因此，天旗公司收取上述费用缺乏合同依据。再根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本：1.征地费及拆迁安置补偿费；2.勘察设计及前期工程费；3.住宅建筑、安装工程费；4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5.管理费；6.贷款利息；（二）利润；（三）税金；（四）地段差价。按上述规定，房屋附属设施如楼宇门、入户防盗门、对讲系统、监控设施、电梯等其他附属设施属于住宅小区的基础设施，应包含在商品房开发成本中，房地产开发公司不得收取以上费用。又因住宅小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程等统一由房地产开发企业组织建设，这部分费用属于非营利性配套公共建筑的建设费，也应包含在商品房开发成本中，房地产开发企业不得收取水表费、电表费、燃气安装费、有线电视初装费、通信设施费等其他相关费用。由此，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取额外费用或委托物业企业在交房时收取与工程建设相关的价外费用。本案中，天旗公司向原告收取的水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费应包含在商品住宅价格中，不应另外收取，故天旗公司收取上述费用违法。
综上所述，对原告薛生荣提出的诉讼请求，本院予以支持。被告天旗公司未参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据，应当依法承担举证不能的不利法律后果。被告天旗公司应支付延期交房违约金23446元，同时退还原告装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元。
依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司退还原告薛生荣装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元，款于本判决生效后三十日内一次性付清；
二、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司支付原告薛生荣延期交付房屋的违约金23446元，款于本判决生效后三十日内一次性付清；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费466元，由被告内蒙古天旗房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审判长王志刚
审判员牛涛
人民陪审员高丽梅
二0一八年七月二十三日
书记员陈静
相关法律：
《中华人民共和国合同法》第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条：以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同被告。
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证明加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。