陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕09民终632号上诉人（原审被告）:聂彦贵,男,1963年9月9日出生,汉族，住陕西省白河县。委托诉讼代理人：徐兴甫，白河县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）:张绪树,男,1988年1月29日出生,汉族，住陕西省白河县。上诉人聂彦贵因与被上诉人张绪树房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省白河县人民法院(2018)陕0929民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聂彦贵及其委托诉讼代理人徐兴甫、被上诉人张绪树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂彦贵上诉请求：1.依法撤销陕西省白河县人民法院（2018）陕0929民初322号民事判决并将本案发回重审；2.本案诉讼费用由张绪树负担。事实与理由：一审判决认定事实不清且遗漏当事人。本案张绪树与聂彦贵签订房屋买卖合同，合同约定价款176000元。之后，张绪树又与聂彦贵之子聂文闩签订房屋买卖合同，约定价款150000元。聂文闩以150000元的房价款缴纳了契税，张绪树亦为聂文闩办理了房产证。因此，聂文闩属于必须共同进行诉讼的当事人，依照法律规定，法院应当通知其参加诉讼。本案遗漏当事人且事实不清，应当发回重审。张绪树辩称，1.张绪树与聂彦贵于2015年10月6日签订房屋买卖合同，合同约定了待房产过户后聂彦贵支付全部尾款，现不动产登记手续已经办理，但聂彦贵未按合同约定支付尾款，构成违约。2.合同约定违约方应当向对方支付合同总价款10%的违约金。3.聂彦贵拖欠房款，应当支付利息。4.聂文闩并未参与关于房屋买卖交付房款的任何事宜，将产权登记证办理在其名下是应聂彦贵的要求，故未将其作为本案被告起诉。张绪树向一审法院起诉请求：１.判令聂彦贵支付购房款76000元，支付利息1520元；２.判令聂彦贵支付违约金17600元，赔偿经济损失30000元并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月6日，聂彦贵与张绪树签订书面房屋买卖合同，双方约定张绪树将其位于xx镇xx村的住宅楼X号楼X楼房屋一套出售给聂彦贵。合同第二条载明：房屋总价款176000元；第三条载明：乙方（聂彦贵）在签订合同时，支付定金50000元；第七条载明：乙方支付首付款后，甲方（张绪树）即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到聂彦贵名下时，乙方即向甲方付清全部房款余额；第九条载明：本合同签订后，如有一方违反本合同条款，该方应向对方支付房产总价值10%的违约金。另根据聂彦贵要求，该房直接变更登记至其子聂文闩名下。为办理房屋过户手续需要，聂彦贵以其子聂文闩名义与张绪树另行签订一份房屋买卖合同，为减少税费负担，双方在该合同中将房屋总价款填写为150000元。合同签订后，聂彦贵支付张绪树50000元。2016年8月8日，聂彦贵以其子聂文闩名义交纳房屋契税2217.85元。2017年1月25日，聂彦贵支付张绪树购房款10000元。2018年2月，张绪树将该房所有权变更登记至聂彦贵之子聂文闩名下，办理了房屋不动产权证书。此后，张绪树要求聂彦贵领取房屋产权证书并支付尾欠房款，聂彦贵以暂无力支付尾欠房款为由拒绝受领房屋产权证书，双方发生纠纷，后经公安部门协调，聂彦贵于2018年2月15日向张绪树之父支付购房款40000元，尾款房款76000元至今未支付，张绪树诉至法院。一审法院认为，张绪树与聂彦贵签订书面房屋买卖合同，该合同系双方合意达成，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。根据双方合同约定，待房产过户到聂彦贵名下时，聂彦贵应付清尾欠房款。根据庭审查明，张绪树已于2018年2月按聂彦贵要求以聂彦贵之子聂文闩名义办理了房屋不动产权证书，但聂彦贵经催要未按期支付尾欠房款，属于违约，应当承担相应违约责任。张绪树、聂彦贵虽实际签订了两份房屋总价款不同的房屋买卖合同，但根据庭审查明，房屋总价款为150000元的合同系双方为办理房屋过户所需及减轻税费负担对房屋总价款进行了虚假记载，并非双方对房屋总价款的真实约定，且庭审中聂彦贵也明确认可房屋总价款实际为176000元，故房屋总价款认定为176000元。聂彦贵已支付购房款100000元，现张绪树诉请聂彦贵支付尾欠购房款76000元，予以支持。根据双方合同约定，聂彦贵未按期支付购房尾款属于违约，张绪树诉请违约金17600元，符合法律规定，予以支持。另自张绪树履行办理房屋产权变更登记的合同义务之日起至本案诉讼前，聂彦贵迟延履行给付义务一月有余，张绪树诉请利息损失1520元，符合法律规定，予以支持。张绪树诉请赔偿损失30000元，经审查，聂彦贵迟延履行给付义务期间较短，加之张绪树未提供证据证实因聂彦贵迟延履行给其造成的具体损失，故对于张绪树该项诉请不予支持。聂彦贵辩称，张绪树之父向其承诺待陕南移民变迁补助发放后用该款抵付购房款，该抗辩无证据证实，聂彦贵另辩称，该房电费价格过高，与实际居民用电不符，该抗辩与本案无关，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、聂彦贵于判决生效之日起三十日内支付张绪树购房尾款76000元、利息损失1520元、违约金17600元，合计95120元。二、驳回张绪树其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1400元，由张绪树负担400元，聂彦贵负担1000元。二审中，当事人未向法庭提交新证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合上诉人的上诉意见，本案二审审理的争议焦点为本案一审审理是否存在事实不清且遗漏当事人的程序违法情形。聂彦贵上诉认为，其与张绪树签订房屋买卖合同，合同约定价款176000元。之后，张绪树又与其子聂文闩签订房屋买卖合同，约定价款150000元。聂文闩以150000元的房价款缴纳了契税，张绪树亦为聂文闩办理了房产证。因此，聂文闩属于必须共同诉讼的当事人，依照法律规定，法院应当通知其参加诉讼。经审查，本案张绪树就同一套房屋确实先后与聂彦贵和聂文闩签订两份买卖合同，价款分别为176000元和150000元，之后也确实以聂文闩名义按照150000元的价款缴纳了契税并将不动产权证书办理在聂文闩名下。但在一审庭审时，聂彦贵在答辩时陈述“买房属实，总价款176000元，已经支付100000元，尚欠76000元，因陕南移民搬迁补助款未到位，故暂无力支付剩余购房款”。在庭审询问阶段陈述“聂文闩的字是自己代签的，两份合同数字不一样是为了契税的问题，签了一份假合同交给了税务部门，聂文闩并不在场”并再次明确“现在尾欠76000元”。在庭审辩论阶段，聂彦贵亦陈述“现在经济困难，待陕南移民搬迁的钱下来后50000元打到张绪树父亲卡上，另外26000元自己出去挣，什么时候挣到什么时候给”。并在最后陈述时，聂彦贵说明“两份合同都是自己签的，当时聂文闩在武汉打工，签合同之时聂文闩并未与张绪树联系过，购房款也是聂彦贵支付的”。二审期间，聂彦贵改变意见认为拒绝领证是因为对所欠购房尾款的数额有异议，其与张绪树所签合同并非自己签名，所交款项和签订合同是受聂文闩委托，签订第二份合同是因为房屋面积不足并存在质量问题。但聂彦贵未能提交房屋存在质量问题、面积不足及其受聂文闩委托买房的相关证明，也在庭审中明确表明了以聂彦贵名义签订第一份合同时有以176000元购买房屋的意思表示，且两份合同载明的面积均为120平米。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。因此，聂彦贵在一、二审阶段对部分事实陈述不一致，但其在二审中并未提交相反的证据足以推翻其在一审中陈述的对己方不利的事实，故其认为一审认定事实不清的理由不能成立。因此，本案张绪树与聂彦贵于2015年10月6日签订的总价款为176000元的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已实际开始履行，而张绪树与聂文闩签订的总价款为150000元的买卖合同实是为了办证和缴纳契税的需要，且该合同上聂文闩的签字亦为聂彦贵代签。故聂彦贵认为聂文闩属于必须进行诉讼的当事人，一审遗漏当事人属于程序违法的理由不能成立。综上所述，聂彦贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人聂彦贵负担。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 张 燕审判员 刘慧琴二〇一八年八月二十七日书记员 马晓敏