广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第1289号
原告谭伯俭，男，1971年10月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
原告王宇梅，女，1969年11月18日出生，汉族，信宜市人，住址同上。
原告王宇梅委托代理人谭伯俭，本案原告之一。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人：肖志均。
原告谭伯俭、王宇梅诉被告云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法由代理审判员欧惠庆独任审判，并于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告暨原告王宇梅的委托代理人谭伯俭到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年2月27日与被告签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告开发的位于罗定市罗城镇柑园祥发路的房地产住宅项目凤凰新城住宅的某某房，原告按合同约定已先后通过支付首期购房款190730元和银行贷款445000元方式向被告支付了全部房款635730元。按合同约定被告应当于2013年2月27日前交付上述房屋给原告使用。
被告于2013年4月25日通过邮政快递向原告发出收楼通知书，原告在收楼时要求被告按合同第八条和第十一条的约定，提供符合收楼条件的全部资料，但被告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，也就是说被告要交付的房屋未达到交付使用的条件，故原告拒绝收楼。经多次催促后，被告至今仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。根据有关规定，被告建造的房屋未达到国家规定的交付使用条件，由此产生的一切责任应由被告承担。按合同第九条约定，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金35166.13元（截至2014年10月29日）。
被告未依约交付符合交付条件的房屋，构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告所签订的合同，并按合同约定向原告支付违约金35166.13元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1、原告身份证、结婚证，证明两原告的身份情况；2、商品房买卖合同，证实原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告于2012年11月30日前交楼，现被告不能按时交楼，已构成违约；3、收款收据，证实原告方已2013年2月27日支付首期购房款190730元；4、贷款合同、个人贷款支付凭证，证实原告方已向中国建设银行股份有限公司罗定支行贷款445000元用于支付剩余购房款，其中95000元于2013年5月2日划进被告账户，另外350000元于2013年5月22日划进被告账户；5、中国建设银行担保物、偿债物收妥通知书，证实原告方在银行贷款的事实。6、购房款发票，证实两原告已全额支付完购房款。
被告辩称：原告认为被告开发的商品房未具备验收合格的条件不符合事实。1、合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，合同补充协议约定交付时出示的文件是“工程竣工验收相关备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同约定的交楼时间内，被告开发的商品房已经具备交付条件，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证明被告交付的商品房经验收合格。合同约定“该商品房经验收合格”并没有明确由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具验收合格备案证明才是验收合格。合同约定的政府部门出具验收合格备案证明只是交楼时应出示的文件之一，并非交楼条件。虽然交楼时欠缺验收备案登记表这份文件，但不代表该商品房经验收不合格。因此，被告认为施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签署的《建筑工程竣工验收报告》应视为“该商品房经验收合格”的依据，被告已具备交楼条件。原告拒绝收楼的责任在其自身。2、2014年4月28日，被告已经取得罗定市城乡建设局出具的《竣工验收备案表》，该备案表对《建筑工程竣工验收报告》予以确认，由此证明商品房经验收合格。3、被告已经两次通知原告办理收楼手续，原告逾期不办理则视为房屋已实际交付。因此，原告对交付是否符合条件存疑，并不影响被告实际交付的事实。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其答辩意见，被告提交：1、《建筑工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》各一份，证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日备案；2、特快专递单，证实被告于2014年9月11日再次向原告方发出收楼通知书。
对原告提供、出示的证据，由于被告不到庭而没有质证意见。对被告提供的证据1，原告方认为《建筑工程竣工验收报告》是被告内部的自查验收，并非政府部门的竣工验收，不认可该报告；对备案表，认为不够完善，封面没有编号，亦没有负责人的签名。对证据2，原告方提出没有收到特快专递。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，被告庭前提交答辩状并未对原告提交的证据发表质证意见，又不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，故对原告提供的证据，本院予以采纳。对被告提供的证据，原告方存在异议，本院将根据全案对证据进行综合认定。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2013年2月27日，原告谭伯俭、王宇梅与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区某某房，用途为住宅。第四条约定了该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为635730元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2013年2月27日前付清首期房款190730元，剩余房款445000元须于2013年3月6日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，原告于2013年2月27日向被告支付了首期房款190730元，并于2013年5月2日通过向中国建设银行股份有限公司罗定支行贷款95000元划入被告账户，2013年5月22日通过向中国建设银行股份有限公司罗定支行贷款350000元划入被告账户，至此，原告全额付清购房款635730元。
2013年4月26日，被告向原告发出收楼通知，在其后的收楼过程中，因被告未能出示竣工验收备案表，故原告拒绝收楼，引致发生纠纷。2014年10月29日，原告向本院起诉，请求判令被告继续履行合同并按合同约定向原告支付从2013年2月28日起计至2014年10月29日止以房屋总价635730元计算的违约金35166.13元。
根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括K栋）工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，被告于2013年4月25日向原告发出收楼通知，但“凤凰新城住宅小区（一期）”工程的竣工验收日期为2013年8月16日，即被告不能按时将经验收合格的商品房交付给原告使用，其已构成违约，原告按照双方约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现原告起诉主张被告继续履行合同的请求，理据充分，应予支持。本案中，被告虽未能按规定的时间将经检验合格的房屋交付原告使用，即履行义务不符合约定，但被告已采取补救措施，涉案商品房已于2013年8月16日经验收合格，并已于2014年4月28日备案。至此，被告已履行补救措施令涉案商品房符合交付条件，原告可办理收楼手续。但合同约定的交楼时间是2012年11月30日，涉案房屋至2014年4月28日才予以备案，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原、被告双方签订的合同第九条约定逾期交房的，需按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告不能按约定时间交付房屋给原告使用，已构成违约，依法应当承担违约责任，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但对于原告请求违约金从2013年2月28日起计至2014年10月29日止的主张，被告于2013年4月26日已向原告发出收楼通知书通知过原告收楼，当时原告以涉案房屋尚未竣工验收为由拒绝收楼，由于在2014年4月28日前涉案房屋尚未符合交付条件，原告有权按照约定拒绝收楼，并要求被告按照约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但在被告履行补救措施之后，商品房已验收合格并备案，因此，被告支付违约金的时间应截止于2014年4月27日，故原告本次起诉要求被告支付逾期交付商品房的违约金的主张，本院不予全部支持。被告逾期交房日可从2013年2月28日起计至2014年4月27日止。原告于2013年2月27日向被告支付了首期房款190730元，并于2013年5月2日通过向银行贷款95000元划入被告账户，于2013年5月22日通过向银行贷款350000元划入被告账户，由于合同约定是按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故违约金按照已支付房价款万分之一计付，原告方请求逾期交房违约金全部按总购房款计付依据不足，不予全部支持，本院予以调整按已支付房价款万分之一分段计付。因此，被告应支付从2013年2月28日起至2013年5月1日止共63天的违约金1201.60元（190730元×1／10000×63天）；从2013年5月2日起至2013年5月21日止共20天的违约金571.46元（285730元×1／10000×20天）；从2013年5月22日起至2014年4月27日止共341天的违约金21678.39元（635730元×1／10000×341天），共23451.45元。被告经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市创宇贸易有限公司应继续履行与原告谭伯俭、王宇梅签订的《商品房买卖合同》。
二、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭伯俭、王宇梅支付从2013年2月28日起计至2014年4月27日止的违约金23451.45元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元（原告谭伯俭已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担227元，原告谭伯俭、王宇梅负担113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 欧惠庆
二〇一五年一月六日
书 记 员 罗列君