贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2785号
原告贵州好旺佳房地产开发有限公司。
住所地：安顺市东郊路地段（安顺市国家税务局招待所*层）。
法定代表人：包世生，执行董事。
委托代理人徐康，男，1974年5月12日生，汉族，贵州省安顺市人，系该公司商业管理中心职员，住贵州省安顺市西秀区市东路关脚电站宿舍，代理权限：特别授权。
委托代理人彭燕，女，1991年9月10日生，汉族，贵州省安顺市人，系该公司商业管理中心职员，住贵州省安顺市西秀区黄果树大街麒麟小区8号楼1单元201室，代理权限：一般授权。
被告刘军，男，1979年10月29日生，汉族，广东省清新县人，住贵州省都匀县沙坝农机厂宿舍。
原告贵州好旺佳房地产开发有限公司诉被告刘军租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法由审判员杨芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州好旺佳房地产开发有限公司委托代理人徐康、彭燕及被告刘军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贵州好旺佳房地产开发有限公司诉称：原、被告双方于2013年5月29日签订《租赁物租赁合同》，约定原告将位于安顺市国际佳缘1＃楼底商第1-1-9、1-2-1、1-2-2号商铺出租给被告刘军，租赁期为四年，自租赁物交付之日起被告享有60天装修免租期和90天运营免租期，租金按季度交付，被告应当于上季度末月20日前向原告支付下一季度租金，首季度租金应于免租期终止之前支付，被告逾期支付租金、税金费等一切费用的，乙方按日支付逾期未付款千分之三的违约金。合同签订后原告于2013年7月25日交付房屋给被告使用，被告一直未支付租金及相关费用，经多次通知，被告均拒绝支付。现诉请法院，请求判决：1、被告支付原告所欠租金895809.95及逾期付款违约金53326.46元（自2015年6月10日暂时计算到2015年9月30日），共计949136.41元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告刘军辩称：一、双方签订租赁合同属实，对原告主张的房屋的面积及租金的计算方式没有异议，被告也按照约定交纳了足额的保证金，原告也同意了被告的装修方案，但因与三楼业主就店招位置的产权问题未得到解决，2015年5月1日原告虽以书面形式通知被告可以使用，但原告承诺给被告使用的二楼商铺门头未能实现，2015年8月17日原告突然以书面的形式通知被告交租，被告正找原告协商此事，2015年9月底原告以封店上锁的方式逼迫被告。被告在此事中遭受损失巨大，如果原告解决商铺门头的使用问题，被告能正常营业，被告同意支付从2015年8月1交租至2015年9月30日，如被告又被停工，原告应承担被告的损失。
经审理查明：原告贵州好旺佳房地产开发有限公司（合同甲方，以下简称好旺佳公司）与被告刘军（合同乙方）于2013年5月29日签订《租赁物租赁合同》，约定原告好旺佳公司将其名下位于安顺市国际佳缘1＃楼底商第1-1-9、1-2-1、1-2-2号商铺出租给被告刘军经营“能强陶瓷”，租赁期限为4年，具体交付装修时间以《进场通知书》时间为准。建筑面积约为479.99平方米（最终以产权面积为准）。租金（采取不含税）按照租金递增表收取（见附件2）计算，1-1-9号商铺租金第一年、第二年月租金155元／㎡（年租金8108元），第三、四年租金在上一年租金基础上上浮10%；1-2-1、1-2-2号商铺租金第一年、第二年月租金55元／㎡（年租金23522元），第三、四年租金在上一年租金基础上上浮10%。自租赁物交付之日起被告享有60天装修免租期和90天运营免租期，租金按季度交付，被告应当于上季度末月20日前向原告好旺佳公司支付下一季度租金，首季度租金应于免租期终止之前支付。管理费被告须按物业管理公司规定和相关标准向其缴纳。被告经营管理所产生的水费、电费，由被告自行承担，自行缴纳。被告应于本合同签订同时向原告交纳履约保证金，履约保证金为2个月租金（不计息）。合同租赁期限届满，若被告无违约情形、无未结款项，并办理完工商、税务及相关单位注册地址变更或者注销手续，向原告提交相关完税证明以及相关变更、注销资料之日起60个工作日内，原告无息退还乙方履约保证金。因被告原因致使原告或者其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉、或因被告违反装修管理规定等而产生罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间内交纳任何费用，原告有权直接从履约保证金中抵扣，保证金不足以赔偿原告损失或支付违约金的，被告仍应继续赔偿原告损失。同时，被告应补足保证金。被告逾期支付租金、管理、公摊水电费等费用的，每天按逾期未支付租金的3‰支付违约金，逾期超过7天，原告有权解除合同，被告应当支付原告好旺佳公司三个月租金作为合同解除的违约金，如该违约金仍不足以赔偿守约方因此造成的损失的，违约一方还应赔偿守约方的损失。本合同终止，或合同提前解除，被告应于合同终止或解除之日起3天内向原告返还租赁物。对于被告接管租赁物后自行装修形成的装饰、设施和装置等，若属于可移动且不致租赁房屋受损的部分，被告可自行拆除取回；若属于不可移动或移动将致租赁房屋受损失的部分，应遂同租赁物一并返还原告，原告无须给与被告任何补偿。合同终止3天后，若租赁物内仍有被告未取回的物品，则视为被告放弃对该物品的所有权，同时原告有权无偿保留或自行拆除，因拆除产生的费用从履约保证金中扣除。任何一方发出的通知或者其它联系应以中文书写，通知可以专人递交，或以挂号信、或以公认的快递服务发送到另一地址。通知视为有效送达的日期应按下述方法确认：①专人递交的通知在专人交到之日视为有效送达；②以快递发送的通知，应于交予公认的快递服务公司发送后第三日视为有效送达。被告因违反本合同约定的，在乙方完成整改和承担违约责任前，原告有权采取停电、停水等必要措施，且原告不承担违约责任，租金及相关费用不因此减免。因本合同履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向租赁物所在地法院提起诉讼。合同签订后原告好旺佳公司于2013年7月25日交付房屋给被告刘军装修，被告也向原告交纳了足额的履约保证金。被告刘军在2013年7月23日向原告的招商部及物业公司提交了装修的方案，上述部门同意了被告商铺店面门头的装修方案，即被告可以使用所租赁商铺二楼的外墙做门头招牌，但是因该楼小区业主的阻挠，被告未能得商铺二楼的外墙做店面门头使用，被告将一楼的门头及一、二楼租赁的商铺进行装修，并于2014年4月开始经营使用。2015年5月5日，原告向被告出具了《证明》，内容为“兹证明“国际佳缘”住宅小区1＃、2＃、6＃、10＃、11＃、12＃、13＃、15＃、16＃楼群楼一、二层为商业，三层及以上为住宅。我公司已向区城管部门申请；二层屋顶即三层露台外围的防护栏（为方便门头电招制作做实体墙）外侧作为二层商业部分的门头店招使用范围。特此证明！贵州好旺佳房地产开发有限公司2015年5月5日”，并加盖了原告公司的公章。扣除装修免租期60天及运营免租期90天，被告刘军第一季度的租金应在2013年12月25日前支付，但因被告刘军租赁的商铺二楼的外墙一直未能装修为店面门头使用，被告多次与原告协商未果，被告以此为由未向原告交纳租金。原告在2015年8月15日向被告发出《通知》，内容为“尊敬的刘军（能强陶瓷）商户：您好！由于贵司长期拖欠我公司租金，为此我公司停止供水、供电等一切服务内容，并通过司法途径解决。贵州好旺佳房地产开发有限公司2015年8月15日”，因被告仍未交纳租金，原告在2015年9月30日将被告租赁的商铺的门上锁，后被告未营业至今。原告以被告刘军至今未支付租金为由诉至本院，提出如前所请。
同时查明，被告经营的“能强陶瓷”一楼部分面积是向他人租赁使用。
审理中，原告及被告均认可租赁的商铺一层面积为52.39㎡、二层面积为619.7㎡。原告考虑到被告未能使用商铺二楼的外墙做店铺门头，自愿只诉请被告支付租金金额的80%，并放弃违约金。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告好旺佳公司提供的：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《租赁物租赁合同》及附件、万绿城国际广场场地交付单、免租申明及被告提交的万绿城国际广场场地交付单及被告提交的身份证复印件、装修设计图、证明、能强陶瓷商铺外部照片3张、2015年8月15日通知、锁门照片、铂瑞兹酒店照片及简一大理石瓷砖相片、安顺横二路照片等在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。
对原告提交的租金计算表及违约金计算表，因原告对商铺的面积及计算方式没有意见，故本院予以确认，对违约金因原告已经放弃，故该证本院不予采信。对被告提交的药店照片不能证实装修流程为先装门店招牌再装修内部，装修工序应视具体情况而定，故本院不予采信。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《租赁物租赁合同》系双方真实意思表示，真实有效，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。原告按约定将租赁物交被告使用，合同约定被告应在上季月末20日前向原告支付下一季度的租金，原告好旺佳公司于2013年7月25日将租赁物交付给被告刘军管理使用，扣除60天装修免租期和90天运营免租期，被告刘军应当自2013年12月25日起向原告好旺佳公司支付租金。原告认为使用二楼外墙做门头没有约定进租赁合同，但是被告提交的装修设计图上有原告招商部及物业公司同意按此方案装修的签名，能认定原告同意被告使用租赁商铺的二楼外墙。但即使被告不能使用二楼的外墙，并不能导致被告不能营业，被告租赁一楼的外墙门头仍然可以作为店面门头使用，只是效果没有较一、二楼外墙一起做店面门头醒目，整个商铺一、二楼内也可正常的营业使用，故被告辩称因为原告未能将租赁商铺二楼的外墙给其做店铺门头使用，给其造成重大损失，故不应支付租金的辩称本院不予采信。同时在租赁合同中，支付租金是承租人的主要义务，原告不能提供二楼的外墙给被告使用，不构成根本性违约，被告不能据此不支付租金，故被告不支付租金的理由本院不予采信。原告现诉请2013年12月25日至2015年9月30日的租金，符合双方《租赁物租赁合同》的约定及法律的规定，后原告庭审时表示考虑到被告未能使用商铺二楼的门头，自愿将诉请被告支付租金金额的80%，并放弃违约金，系其对权利的处分，不违反法律的禁止性规定，也符合公平的原则，本院予以准许。原告及被告均认可租赁的商铺一层面积为52.39㎡、二层面积为619.7㎡，现在原告诉请支付租金的日期为7个季度零7天，日租金为（52.39㎡×155元／㎡＋619.7㎡×55元／㎡）÷30天=1406.8元，季度租金为126611.85元，租金为7个季度零7天：7天×1406.8元＋12611.85元×7季度=896130.95元，因原告只主张租金的80%，即为896130.95×80%=716905元。被告辩称原告以店门上锁的方式逼迫被告，因双方的租赁合同中约定被告不支付租金，原告有权采取停电、停水等必要措施，且原告不承担违约责任，租金及相关费用不因此减免，原告也在2015年8月15日已经向被告又送达了要对被告停水停电等一切服务的《通知》，现原告主张的租金也是2015年9月30日前的，故被告的该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
由被告刘军于本判决生效后十日内向原告贵州好旺佳房地产开发有限公司支付租金人民币716905元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13290元，减半收取人民币6645元，由原告贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币1160元，被告刘军承担5485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告
可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审判员 杨芳
二〇一六年一月十九日
书记员 李霞