杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第411号
原告孔正良。
委托代理人于治。
委托代理人吴敏。
被告杭州品鉴文化创意有限公司。
法定代表人王梨花。
委托代理人（特别授权）李力。
原告孔正良诉被告杭州品鉴文化创意有限公司（以下简称品鉴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2014年6月12日公开开庭。原告孔正良委托代理人于治、吴敏，被告杭州品鉴文化创意有限公司委托代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔正良诉称：2010年11月22日，原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于长河街道山一村孔家里89号的房屋，用途为办公用房，租赁期限为10年，自2010年11月22日起到2020年11月21日止，年租金为94459.29元，每半年支付一次，先交后用。其他双方权利义务、违约责任等约定清晰明确。但自2013年11月22日开始，被告一直拖欠相应租金，不予支付。原告多次催促被告支付租金，被告以各种理由拖延。2014年3月13日，原告委托浙江国圣律师事务所发出催缴租金的律师函，被告签收但没有任何回应。现被告已搬离租赁房屋，人去楼空。原告认为，房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。按合同约定，被告应按时支付租金。在没有任何约定或者法定的理由下，被告以自己的行为表明不履行支付租金的合同主要义务，其不诚信行为已经严重侵犯了原告的合法权益，已构成违约。故原告向法院起诉，请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告六个月租金47229.64元，滞纳金2003.04元，并支付违约金132243元，以上费用合计181475.68元；3、被告在60个工作日内在工商行政登记部门变更公司营业地址；4、被告承担本案的案件受理费用。
被告杭州品鉴文化创意有限公司辩称：首先，被告不存在违约行为。双方签订的《房屋租赁合同》第十二条约定：“租赁期间，认可一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方。”被告2013年12月左右即提出退租，并以电话、qq聊天、书面文件等多种形式通知原告，后于2013年12月18日腾空房屋并交房。原告接到交房通知后，于2013年12月19日委托其儿子、媳妇到现场验房。原告方对被告交还的房屋及设施基本无异议，但不予办理解除租房合同手续。签订租赁合同时白马湖开发区有优惠政策，在被告已经提前通知原告的情况下，不存在违约。其次，被告退租并非是被告方的意愿。被告经政府招商引资入住白马湖创意园，因园区环境等客观原因，投入了资金进行装修的办公室根本无法使用。在得到了政府招商引资指挥部“自愿进出”的认可后，被告选择退租。第三，被告退租后，原告不存在损失。公司应付的租金在租赁期限的头三年是由开发区政府支付。如果租赁合同解除的话，开发区会继续给农户租金，且已有农户取得相关补贴，所以农户其实并不存在损失。另，被告已向工商局已经提出请求变更注册地的请求，现在工商局已经在核准阶段。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告孔正良为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据1、房屋租赁合同一份，证明原被告存在房屋租赁关系及双方的权利义务。
证据2、律师函一份，证明原告向被告催缴租金的事实。
证据3、工商登记信息一份，证明被告注册营业地的事实。
证据4、录音及文字资料整理，证明被告违约的事实。
经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，关联性上有异议。该合同是白马湖管委会拟定的，适用于辖区内所有农户和承租人，该合同是格式合同，是出于政策需要；被告对证据2真实性无异议，关联性有异议，被告没有拖欠租金的情况。2013年11月22日租期到时，被告方即提出解除合同；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，证明对象有异议，该录音证明被告方没有违约，双方已经解除租赁合同。
被告为证明其主张，在诉讼过程中提供了以下证据：
证据1、2014年2月20日、21日的录音及文字资料整理，证明被告已经通知原告解除《租赁合同》。
证据2、搬运费收款收据，证明被告已经于2013年12月18日搬离案涉房屋。
证据3、杭州白马湖生态创意城管理委员会会议纪要，证明原被告双方合同解除后，原告可以继续从开发区指挥部领取租金。
证据4、企业档案迁移申请书及税务局文书承办单，证明被告方已向工商登记部门申请迁移住所地。
证据5、收条一份，证明原、被告双方已于2014年6月12日完成对案涉房屋的交接。
经质证，原告对证据1中21日的录音的真实性无异议，证明对象有异议，租赁合同中并没有赋予被告单方解除合同的权利，而且原告也没有同意解除。对20日的录音的真实性有异议，原告并不在场，不清楚录音的真实与否；对证据2的真实性无异议，对被告具体哪天搬走不知道，对搬走事实无异议，但这证明了被告违约，在租赁期限内擅自退租；对证据3的证明对象和关联性有异议。该会议纪要不是行政行为，不具有强制性和可执行性。另外该会议纪要的内容不能证明政府会在被告退租后补贴原告租金，政府补贴的是公司入驻和农户腾房的时间差的租金；对证据4、证据5无异议。
经审理查明，对原告提供的证据1至证据4的真实性本院予以认定。对被告提供的证据1中21日的录音材料本院予以认定，20日的录音因是被告与案外人的录音材料，真实性原告不予认可，本院亦不予认定；对被告提供的证据2、3、4、5的真实性本院予以认定。结合上述认证及原、被告双方的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：
2010年11月22日，原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》一份，约定品鉴公司承租孔正良所有的位于滨江区长河街道山一村孔家里89号的房屋。租期为10年，自2010年11月22日起至2020年11月21日止。租金为每年94459.29元，先交后用，每六个月付一次。合同第十二条约定：“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”第十五条约定：“任何一方违反本合同的规定，须承担剩余租期总租金的20%的违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。”此后品鉴公司支付了租金，孔正良亦将房屋交由品鉴公司管理使用。2010年11月22日至2013年11月21日的房屋租金品鉴公司一直正常支付。2013年11月22日，孔正良向品鉴公司催缴2013年11月22日之后半年的房租时，品鉴公司因正在考虑退租，未按时支付。2013年12月上旬左右，品鉴公司向孔正良口头提出解除合同，孔正良并未同意。2013年12月18日，品鉴公司搬离案涉房屋，并通知孔正良一方前来验房。2013年12月19日，孔正良一方验房后对房屋设施基本无异议，但拒绝解除合同、接收房屋钥匙。后因提前解除合同的赔偿问题双方协商不下，孔正良诉至法院。案涉房屋已于2014年6月12日经双方确认，完成交接。品鉴公司已申请变更登记公司住所地。
本院认为：原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。被告认为其依据租赁合同第十二条行使合同的单方解除权，但该条款明确规定“任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”可见，若一方提出解除合同，不仅需提前两个个月书面通知，还需要对方同意。被告虽提出解除合同，但原告并未同意，后被告未支付租金并搬离案涉房屋，应认定为违约。被告拒付租金并腾退房屋后，已致合同目的无法实现，原告提出解除合同有法律依据，应予支持。有关合同解除的时间，原、被告双方在庭审时达成合意，同意解除租赁合同，故本院将租赁合同的解除时间认定为2014年6月12日。2013年11月22日至2014年6月11日期间，合同对双方依旧有拘束力，相应期间共计6个月零21天的租金被告应予支付，但原告表示只主张六个月的租金合计47229.64元，应视为对自身诉讼权利的放弃，本院予以支持。关于违约责任，被告认为违约金约定的数额过高，原告实际并无损失。本院认为，被告关于在被告退租后，政府会继续补贴原告租金的主张无证据支持，本院不予采纳，但被告认为违约金过高的意见本院予以支持。原告依据租赁合同第十五条，主张原告承担剩余租期总租金的20%的违约金，并按月租金的20%加收滞纳金。该约定中的“滞纳金”性质应认定为“违约金”，原告主张的违约金数额合计134246.04元，超过了实际损失（6个月零21天租金合计52739.76元）的30%，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，将违约金调整至实际损失的30%，合计15821.93元（52739.76元×30%）。变更工商登记信息的请求不属于民事诉讼的受理范围，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告孔正良与被告杭州品鉴文化创意有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年6月12日解除。
二、被告杭州品鉴文化创意有限公司支付原告孔正良六个月的租金47229.64元、违约金15821.93元，以上费用合计63051.57元，被告杭州品鉴文化创意有限公司应于本判决生效之日起七日内支付。
三、驳回原告孔正良其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3930元，减半收取1965元，由被告杭州品鉴文化创意有限公司负担。原告孔正良于本判决书生效之日起七日内来本院退费；被告杭州品鉴文化创意有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3930元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 叶紫琼
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 张 婷