北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17221号
原告北京市永定路中学，住所地北京市海淀区金沟河路**号，事证号：111010800225。
法定代表人曾海平，校长。
委托代理人王海龙，北京人富律师事务所律师。
委托代理人刘清波，北京人富律师事务所律师。
被告北京鑫城兴达苑菜馆，住所地北京市海淀区永定路34号永定路中学西侧*层小楼，注册号：110108006340957（1-1）。
法定代表人邢淑珍，经理。
委托代理人张军，北京市大地律师事物所律师。
委托代理人郎笑童，北京市大地律师事务所律师
原告北京市永定路中学（以下简称永定路中学）与被告北京鑫城兴达苑菜馆（以下简称兴达苑菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永定路中学之委托代理人王海龙、刘清波与被告兴达苑菜馆之委托代理人张军、郎笑童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
永定路中学诉称，我方与兴达苑菜馆于2006年12月28日签订了《房屋租赁合同》，约定我方将位于永定路中学校园西侧共计1680平方米的房屋出租给兴达苑菜馆，使用期限十年，自2006年12月30日起至2016年12月29日止，年租金为64万元，并约定兴达苑菜馆如拖欠租金累计达30天，我方可以提前终止合同并收回房产。实际我方出租的房屋面积应为地下630平方米，地上1953.69平方米。目前，兴达苑菜馆拖欠我方房租，经多次催缴，对方均置之不理，目前已满足上述提前终止合同的条件。诉讼请求：1、请求判令解除《房屋租赁合同》；2、请求判令兴达苑菜馆立即腾空并交回位于永定路中学校园西侧地上部分1953.69平方米，地下部分是630平方米，并拆除其私自搭建的房屋；3、请求判令兴达苑菜馆向永定路中学支付自2010年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金，暂计算至2012年6月30日，是1419247元（按年租金64万元标准计算）；4、请求判令兴达苑菜馆支付房屋租赁期间水费（自2012年1月开始暂计至2012年12月31日为人民币8246.88元）；5、请求判令兴达苑菜馆承担本案的全部诉讼费用。
兴达苑菜馆辩称，我方不同意永定路中学的全部诉讼请求，永定路中学因为对学校房屋加固，导致我方无法营业，并且造成房屋损坏，造成了我方的房屋损失，我方并未违约，故永定路中学在没有提供相应应尽义务的前提下，我方不同意支付房租，水费也不同意支付。关于永定路中学变更的诉讼请求部分，我们认为没有租赁这么多的面积，地上地下共计1680平方米。截止2011年6月30日，永定路中学通知我们进行加固施工之前，我们的房租已经全部结算清楚，不存在拖欠的问题。之后的房租因为对方施工造成我方无法经营，并且造成我方使用的场地严重损毁，所以不同意其诉讼请求。
经审理查明，北京市海淀区金沟河路13号的土地使用者系北京市海淀区教育委员会。北京市海淀区学校后勤管理中心于2013年12月18日出具房产证明，内容为：”我委所属北京市永定路中学，地址北京市海淀区金沟河路13号，学校房屋产权归海淀区教育委员会所有，由北京市永定路中学使用（无偿）。”2006年12月28日，永定路中学（甲方）与兴达苑菜馆（乙方）签订房屋租赁合同，约定如下：甲方将校园西侧的非教学用房地上使用面积1050平方米，地下使用面积630平方米，共计1680平方米，提供给乙方使用；乙方对上述房屋的使用期限为十年，即自2006年12月30日起至2016年12月29日止，每年的房屋租金为陆拾肆万元；每年的房屋租金乙方分两次交付给甲方，每次交付叁拾贰万元，时间为每年的12月30日、6月30日；乙方在承租房屋期间，水、电费按相关标准及实际消耗每季度计收一次，收款方式以甲方总务处送达给乙方的各项费用收款通知单为准；乙方在承租房屋期间，可根据经营需要对房屋进行改造或装修，但不得破坏甲方房屋的基本结构，如有需拆除或改动的部分，必须经甲方同意，装修费用由乙方自行承担，若乙方提前终止合同，则用于前期装修及其他相关的投入与甲方无关；乙方拖欠甲方的租金累计达30天，甲方可以提前终止合同并收回房产，同时采取必要措施禁止乙方继续经营。
就兴达苑菜馆承租房屋的范围，兴达苑菜馆主张承租房屋包括地下一层630平方米，地上靠南和教学楼相连的两层房屋，但准确面积不能确定，剩余地上部分由其进行了扩建，大概扩建了2000平方米。永定路中学认可出租房屋的范围包括地下一层630平方米，但就地上部分，永定路中学在第一次庭审中表示地上只有一层房屋属于出租部分，面积为1050平方米，永定路中学在第二次庭审中表示地上两层房屋均是出租房屋范围，且兴达苑菜馆所主张的老涮庄部分的自建房屋亦为永定路中学的出租房屋范围，地上面积实际为1953.69平方米。就兴达苑菜馆自建房屋部分，永定路中学主张其提交的2006年的测绘图与2009年的测绘图之间的差额部分就是兴达苑菜馆的自建部分，兴达苑菜馆主张两份测绘图均为永定路中学自行绘制，故对此不予认可，并主张永定路中学就出租房屋的范围表述前后不一致。
就兴达苑菜馆是否拖欠永定路中学的租金，双方当事人均认可如下事实：1、兴达苑菜馆已支付租金如下：2006年12月11日支付30万元，2007年1月30日支付租金3万元，2007年7月11日支付租金460753元，2008年5月27日支付租金22万元，2009年5月21日支付租金25万元，2009年12月22日支付租金32万元，2010年9月7日支付租金20万元，2010年11月3日支付租金32万元，2011年11月3日支付租金12万元，2012年1月9日支付租金20万元，以上共计2420753元；2、租金实际交纳过程中并非完全按照合同约定的时间及金额履行，如果前期还有租金未付，那么后交纳的租金用于补齐前期未付租金；3、兴达苑菜馆未支付2011年7月以后的房屋租金。
就2011年6月30日以前的租金，永定路中学主张根据兴达苑菜馆累计应支付的房屋租金减去其实际已支付的全部租金，兴达苑菜馆自2010年7月就开始拖欠房屋租金。兴达苑菜馆对此不予认可，主张其已结清2011年6月30日以前的全部租金，部分租金是以旅游费、食品费、油费等形式充抵租金，部分租金因永定路中学要避税是以水电费等形式支付。兴达苑菜馆就此主张向本院提交如下票据：2006年12月22日亮珠费10860元，2007年1月22日考察费6万元，2007年2月10日水果费9387元，2012年12月22日油款3万元，2006年12月11日水电费15万元，2008年5月27日水电费20万元，共计460247元，上述票据中仅有水电费票据盖有永定路中学的公章。据此，兴达苑菜馆主张其实际共支付永定路中学2006年12月30日至2011年6月30日的租金已达288万元，不存在拖欠上述期间租金的情况。永定路中学对于上述票据与租金的相关性不予认可。
就兴达苑菜馆未支付2011年7月以后的租金的原因，兴达苑菜馆主张因永定路中学要进行抗震加固工程，导致其大部分停业，造成其停业损失，且抗震加固工程导致其承租房屋漏水，造成了装修损失，永定路中学并未按约定及时就赔偿问题进行协商，致使相关赔偿问题至今仍处于协商过程中，没有得到解决，故永定路中学无权要求支付租金。兴达苑菜馆向本院提交永定路中学于2011年6月13日下发的通知及相关录音对其主张予以佐证。通知内容为：”北京鑫城兴达苑菜馆：根据北京市教委关于我校进行校舍抗震加固的具体要求，决定于2011年6月28日开始对本校校舍开始加固施工。因贵单位承租我校房屋部分面积在本次加固范围内，特通知贵单位务必于加固施工开始前三日将设备腾空，暂停营业。望贵单位以大局为重予以配合，停业损失另行协商。”录音内容为关于停业损失与漏水损失赔偿问题的协商，兴达苑菜馆主张录音中的永定路中学代表为其原校长李继英与主任李宝林。永定路中学对于录音的真实性不予认可，对于通知的真实性予以认可，但主张该通知中的内容与实际情况不符，兴达苑菜馆并未停业，也没有停业损失，故双方从未协商过赔偿问题。永定路中学就此主张向本院提交2011年11月29日兴达苑菜馆开具给永定路中学的餐费发票对其主张予以佐证，兴达苑菜馆主张该发票是其代永定路中学从外面订盒饭的票据，并非兴达苑菜馆提供的餐饮，故无法证明兴达苑菜馆的营业状况。永定路中学另主张抗震加固工程早已在2011年学校开学时就已竣工且房屋已实际交付使用，兴达苑菜馆即使停业亦与永定路中学无关，就此主张永定路中学提交施工总承包合同对其主张予以佐证。施工总承包合同显示计划开工日期为2011年7月1日，计划竣工日期为2011年8月25日，但永定路中学未提交相关的竣工验收材料。兴达苑菜馆对此不予认可，主张抗震加固工程现在仍然没有正式竣工，其承租的区域内现在还堆放了大量施工材料。
就兴达苑菜馆欠付水费一项，永定路中学提交北京市自来水集团海淀营销分公司用户水量、综合水费核对明细单对其主张予以佐证，该明细单显示用水户为永定路中学，2012年全年水费数额为8246.88元。兴达苑菜馆认可在2012年期间未交纳过水费，但主张在上述时间段，其并未经营，永定路中学在施工当中也有用水，且上述明细单是否是兴达苑菜馆部分的用水量无法确定。
诉讼过程中，本院前往租赁房屋进行现场勘察，挂牌兴达苑快餐与山西刀削面的地上两层房屋现未进行经营，其中，第二层房屋的项部有漏水痕迹。地下房屋原为餐厅包间，但现在未进行经营，有明显的漏水痕迹，且部分顶部仍处于漏水状态。现双方均认可上述地上两层房屋与地下一层房屋属于出租房屋范围。与上述两层房屋相邻的北侧三层房屋，挂牌老涮庄，亦为兴达苑菜馆所经营，目前处于营业状态，兴达苑菜馆主张此三层房屋系其自建房屋，其自2011年开始经营老涮庄饭店，永定路中学主张老涮庄饭店所使用的房屋亦为其出租的房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、通知、票据、水费明细单、国有土地使用权证、房产证明、录音、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按约定履行自己的义务。在房屋租赁合同中，承租人有交纳租金的义务，出租人有提供适合承租人使用的房屋的义务。根据永定路中学向兴达苑菜馆发放的加固通知，加固工程于2011年6月28日开始，因兴达苑菜馆承租的房屋部分面积在加固范围内，故要求兴达苑菜馆暂停营业，停业损失另行协商。现永定路中学主张兴达苑菜馆实际并未停业，并提交兴达苑菜馆于2011年11月29日出具的餐费发票以及施工合同对其主张予以佐证，本院认为，餐费发票不能够完全反映兴达苑菜馆的整体营业状况，亦不能完全否认兴达苑菜馆存在部分停业的情况；施工合同仅显示加固工程的工期，但对于加固工程实际的竣工验收时间无法认定，且加固工程确实已实际进行，故本院对于永定路中学关于兴达苑菜馆无停业损失的主张不予采信。双方事后未就营业损失协商达成一致意见，故本院认为兴达苑菜馆暂未支付2011年6月28日加固工程开始之后的租金具有合理性。永定路中学在双方未就租赁相关损失进行协商的情况下，要求兴达苑菜馆按原标准支付加固施工开始之后的租金的请求，现无充足的事实和法律依据，本院在现有证据条件下，对其主张无法支持。根据双方签订的房屋租赁合同，兴达苑菜馆自2006年12月30日至2011年6月27日之间应累计支付租金2876493元，现双方均认可已支付租金数额2420753元，其余租金兴达苑菜馆主张其部分以代学校缴纳旅游费、食品费用、油费等形式充减房租，部分以缴纳水电费的方式缴纳房租，永定路中学对此不予认可。本院认为，虽兴达苑菜馆主张部分房租以其他形式和名目缴纳，并提供相应的票据予以证明，数额亦与应缴纳的租金相吻合，但其未能提交进一步的证据证明上述票据与租金的相关性，故本院无法认定上述费用系租金，故兴达苑菜馆仍需向永定路中学支付2011年6月27日以前的租金差额455740元。但鉴于双方对于此部分租金是否以其他形式缴纳存在争议，本院认为兴达苑菜馆并非无故恶意拖欠租金。综上，本院认为，兴达苑菜馆虽有部分未付租金的情况，但从本案已查明的实际情况看，其行为与无故恶意拖欠租金的行为是有区别的，故本院对于永定路中学仅以未付上述租金为由要求解除合同的请求不予支持，对于永定路中学要求腾退出租房屋的请求亦不予支持。但需要指出，永定路中学与兴达苑菜馆均应以积极的态度协商相关损失问题。永定路中学在确认加固施工已经结束的情况下，应保证其所提供的房屋符合使用条件，并积极督促兴达苑菜馆尽快恢复该房屋部分的营业。兴达苑菜馆亦应积极向永定路中学确认加固是否已完工，如确已完工，应尽快进行装修以恢复营业，避免出租房屋空置给双方带来的经济损失，也避免使双方签订的租赁合同一直处于未实际履行状态。虽然双方对于营业中的老涮庄饭店所使用的房屋是否为兴达苑菜馆的自建房屋存有争议，但兴达苑菜馆在该处的经营依托于其与永定路中学存在的租赁关系，双方就此营业部分的房屋使用费用应根据事实情况与公平原则另行协商。
双方合同仅约定了出租房屋的面积，但对于出租房屋的范围未作明确约定，合同中亦未附出租房屋平面图，双方对此存在争议，故本院无法确认出租房屋的具体范围与自建房屋的具体范围，现永定路中学仅以其一方的计算即要求兴达苑菜馆拆除自建房屋的请求缺乏相应的事实和法律依据，对此本院不予支持。
就水费一项，房屋租赁合同约定水、电费的收款方式以永定路中学总务处送达给兴达苑菜馆的收款通知单为准，兴达苑菜馆承认其2012年期间未交纳过水费，且在此期间其老涮庄部分处于营业状态，故兴达苑菜馆应向永定路中学支付2012年1月至12月期间的水费8246.88元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内支付北京市永定路中学二Ｏ一一年六月二十七日以前未付的房屋租金四十五万五千七百四十元；
二、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内支付北京市永定路中学二Ｏ一二年一月至二Ｏ一二年十二月期间的水费八千二百四十六元八角八分。
三、驳回北京市永定路中学的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千六百四十八元，由北京鑫城兴达苑菜馆负担五千六百七十八元，于本判决生效后七日内交纳；由北京市永定路中学负担一万一千九百七十元，已交纳九千四百一十二元，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。
审 判 长 常晓明
人民陪审员 董福利
人民陪审员 张金海
二〇一四年五月十四日
书 记 员 李雪静