湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民一初字第00155号
原告段其昌。
委托代理人罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
原告赵建军。
委托代理人罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
被告彭灿娥。
委托代理人谭月华，湖南湘军律师事务所律师。
原告段其昌、赵建军诉被告彭灿娥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员徐琳担任审判长，人民陪审员潘明惠、周丙均参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任庭审记录。原告赵建军及两原告的共同委托代理人罗可郎、被告彭灿娥的委托代理人谭月华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段其昌、赵建军共同诉称，原告于2010年7月8日经拍卖以688.95万元的价格取得长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层＊＊＊号房产（该房产系望城县人民法院依据生效判决委托拍卖的房产）。被告系与原房屋产权人签约的租赁户。经望城县人民法院多次协调，原告同意给被告续租一年的宽展期。2010年12月28日，经望城县人民法院执行局见证，原告以低于市场租金数倍的价格与被告签订《房租协议》，约定租期为1年（从2010年9月1日至2011年8月30日）。租赁期满后，原告多次要求被告将承租房屋交还给原告，但被告以各种理由拒绝归还，且未支付2011年9月1日至今的房租。现诉至法院，请求判令被告：1、立即将承租的房屋腾空退还给原告；2、立即给付2011年9月1日至2012年12月30日（共计16个月）的租金182400元（暂计算至起诉之日，应计算至实际返还房屋时止）；3、承担本案诉讼费。
被告彭灿娥辩称，被告已依据原告的电话通知于2012年11月30日搬离房屋，同时告知公寓管理办公室。租赁期满后，原告未禁止被告继续使用房屋。被告愿意按原租赁合同的租金标准支付租赁期满后实际租赁期间即2011年9月1日至2012年11月30日的费用。本案诉讼费应由原告承担。
经审理查明，湖南省望城县人民法院依据已经发生法律效力的（2007）望执字第＊＊＊-5号民事裁定书，于2009年11月3日依法委托湖南省高盛拍卖有限公司、湖南泰达拍卖有限公司拍卖被执行人长沙市龙泉房地产开发有限公司所有的位于长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋。两原告于2010年7月8日作为共同竞买人以665万元的最高价竞得该房屋。同日，两原告与湖南省高盛拍卖有限公司、湖南泰达拍卖有限公司签订一份拍卖成交确认书，确定两原告于2010年7月8日在拍卖会上，通过公开竞价成交标的（明月商贸城＊＊＊房产），落锤成交价为665万元，佣金额为23.95万元，总金额为688.95万元。原告赵建军于2010年8月10日向湖南省望城县人民法院交纳案款326.05万元。湖南省望城县人民法院于2010年8月10日作出（2007）望执字第＊＊＊-6号执行裁定书，裁定：一、长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋所有权及相应的其他权利归买受人段其昌、赵建军所有；二、解除对长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋的查封、冻结；三、买受人段其昌、赵建军可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。两原告于2011年1月27日就长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋向长沙市芙蓉区地方税务局缴纳26.6万元的预购商品房预告登记税。
2011年1月8日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房租协议，约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋出租给乙方使用，租赁时间为1年（从2010年9月1日至2011年8月30日止），房屋租赁到期后，乙方无条件将所有物件搬出房屋，搞好卫生后将房屋交付给甲方；租金为19300元／年，租赁协议签订日一次性付清；使用面积为乙方原使用的面积为准。协议签订后，被告向原告支付了租金19300元。上述租赁期间届满后，被告继续使用上述租赁物，但未向原告交纳租金。
本案审理过程中，被告提交了一份由明月公寓管理办公室（甲方）与彭凤琪、彭灿（乙方）于2005年11月15日签订的房屋租赁合同的复印件（彭凤琪、彭灿在协议乙方处签字确认），该合同约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋出租给乙方作为经营使用，租赁期为3年（自2005年12月15日至2008年12月15日），租赁价格为15500元／年；在不改变房屋结构的前提下，征得甲方同意，乙方根据需要进行布置和装修（“退租时乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”，上述文字用黑线划去示删除）；租赁期间，任何一方提出终止合同，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如遇拆迁等不可抗拒的因素，本合同可随时终止；租赁期满本合同即终止，如需续租，在同等条件下优先租给乙方，则续签租赁合同，合同下方手写补充面积：长为15.5m，宽为9m。被告还提交了两份由明月公寓管理办公室于2013年5月出具的证明，内容分别为“被告于2012年11月30日搬出明月商贸城公寓3楼歌厅房至今”，“原明月商贸城三楼歌厅使用约130平方米”。
庭审中，原告提出租用的歌厅面积为300平方米，因出租房是商业用房，要求被告支付的超期租金是参照周边地区的承租价格，按每平方米每月38元的标准计算的，但原告未提供被告租用面积为300平方米的证据和同地段房屋租金标准的依据。被告提出其搬离房屋时只通知了明月公寓管理办公室，未通知原告。
上述事实，有拍卖成效确认书、原告缴款票据、湖南省望城县人民法院作出的（2007）望执字第＊＊＊-6号执行裁定书、房租协议、租赁合同、证明、当事人陈述等材料在卷佐证。
本院认为，一、原、被告签订的房租协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约全面履行合同义务。本案原、被告的租赁期间于2011年8月30日届满，之后被告继续使用租赁物，原告虽称租赁期满后多次要求被告将承租房屋交还给原告，但被告只认可原告电话通知其于2012年11月30日搬离承租房，原告亦未提供证据证明在此之前要求被告交还承租房屋，故本院不认可原告在此之前就被告继续使用租赁物提出过异议。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原房租协议继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原、被告对于不定期租赁，均可随时解除。现被告认可原告电话通知其于2012年11月30日搬离承租房，本院确认不定期租赁已解除，被告应将承租房屋腾退给原告。虽被告主张其已于2012年11月30日腾空房屋并通知明月公寓管理办公室，但被告未通知原告并与其办理退租手续（包括结算租金），故认定被告尚未向原告返还租赁房屋。
二、在不定期租赁期间，被告应承担相应的房屋租金，依据原房租协议，租金一年为19300元，故根据原告主张被告支付租金的起始日期，被告应从2011年9月1日开始，每年向原告支付房屋租金19300元；不定期租赁解除后，在被告将承租的房屋腾空退还给原告之前，被告仍应向原告支付相应的费用，因原告主张计算租金的标准缺乏依据，本院酌情认定被告依原房租协议约定的租金标准向原告支付。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告彭灿娥于本判决生效之日起10日内将承租的长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即＊＊＊）房屋腾空并退还给原告段其昌、赵建军；
二、被告彭灿娥于本判决生效之日起10日内，按每年19300元的标准，向原告段其昌、赵建军支付从2011年9月1日起至将上述房屋腾退给原告段其昌、赵建军之日止的租金；
三、驳回原告段其昌、赵建军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8948元，由被告彭灿娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 徐 琳
人民陪审员 潘明惠
人民陪审员 周丙均
二〇一四年八月十五日
代理书记员 沈 沙
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。