广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2740号
原告付宏蠲，女，汉族，1974年12月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人肖万，广东文功律师事务所律师。
被告张红庆，女，汉族，1968年10月26日出生，身份证住址深圳市南山区。
委托代理人周应龙，广东鼎为律师事务所律师。
第三人深圳满懿房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区南头街道桃园路与南光路交汇处西北侧田厦金牛广场A座4001-04、4001-05单元，组织机构代码335127951。
法定代表人梅虹。
委托代理人黎政，系该公司员工。
委托代理人刘源钰，系公司员工。
原告付宏蠲与被告张红庆，第三人深圳满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付宏蠲及委托代理人肖万，被告张红庆及委托代理人周应龙，第三人满懿地产公司委托代理人刘源钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年10月30日经深圳市满懿房地产经纪有限公司居间介绍签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡大道南侧新安市场B座408的物业转让给原告，房地产物业总价人民币65.5万元，合同签订当日原告支付定金人民币35,000元给被告（其中5,000元为中介意向金），余款通过银行贷款方式支付。合同签订后，原告依约支付了定金，同时按约定于2015年11月5日与被告一起到工商银行福永支行办理了资金监管手续，于2015年11月27日将全部监管资金人民币450,000元转至监管账户，贷款银行于12月4日向原告发出《二手楼按揭贷款确认书》，同意为原告购房提供贷款人民币17万元，有效期90天。根据原被告签订的《二手房买卖合同》约定，被告应于原告取得银行贷款承诺书三日内向房地产登记机关办理递件过户手续，但原告及中介多次催促被告办理相关手续，被告均以房价上涨为由拒绝配合履行过户手续，导致合同无法继续履行。原告为履行双方签订的《二手房买卖合同》已履行了全部义务，被告拒不履行合同的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，在银行贷款即将到期的情况下，如果被告仍不履行合同，原告将失去此次贷款的机会，损失将进一步扩大，原告提起本案诉讼，请求法院判决：1、被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》，将深圳市宝安区西乡街道西乡大道南侧新安市场B座408物业（合同价人民币65.5万元）过户至原告名下；2、被告支付违约金(按合同总价65.5万元每日万分之五计算，暂计25日)8,842.5元;3、被告支付本案诉讼费用。
本案第一次庭审时，被告告知原告本案争议房产被告已另行出售他人，并办理了过户手续。经本院释明，原告变更了诉讼请求，要求判决：一、被告支付购房合同总价65.5万元20%的违约金为人民币13.1万元；二、被告支付原告现在需要购买同类户型房价的差价人民币35万元；三、被告支付违约金，按合同总价65.5万元，每日万分之五暂计110天（从2015年11月6日暂计到2016年2月26日，应当实际计算到本案结束之日止）；四、被告返还原告支付的定金人民币35,000元；五、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告答辩称：一、被告已经依约履行了义务，原告的起诉没有事实依据。原、被告于2015年10月3日经地产公司介绍签订了二手房买卖合同，被告已经按照合同约定履行了义务。该合同第三条明确约定交易定金为人民币35,000元，买方当日支付给卖方，但被告直到今天也只收到了定金3万元，合同第四条第二款约定，买方须于2015年11月6日前（含当日），将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号，或其他第三方的监管帐号中，而从原告所提供的证据中可以看出，原告直到2015年11月26日才将首期款全额支付到买卖双方之间约定的银行监管账户。二、原告存在根本性违约，被告没收定金合法有效，依据双方签订的二手房买卖合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约。卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金，承担违约责任或没收买方已支付的定金。由于原告直到2015年11月26日，才将全部首期款支付到买卖双方约定的银行监管账户中，离双方合同约定的买方需2015年11月6日前将首期款支付到银行监管账户中，已经超过了20天，也就是说已经超过了合同约定的逾期履行超过5日，构成根本性违约。被告依据合同第十条约定，没收定金合法有据。三、原告违约后，被告再三要求解除合同，没收定金并拿回红本房产证，但由于第三人的不配合，第三人的做法明显违规。综上所述，原告存在根本性违约，被告依据合同约定，没收定金合法有据，被告恳请法院查明事实的依据上依法作出公正的判决，驳回原告的所有诉讼请求。
第三人满懿地产公司陈述称，一、第三人作为居间方已妥善的完成了相应的居间义务，合同不能履行第三人无任何过错；二、居间方现基于买卖双方约定仍托管交楼押金人民币5,000元，第三人将会依据法院的生效法律文书对该5,000元予以处理。
经审理查明：2009年8月5日，深圳市国土资源和房产管理局向被告颁发了深房地字第5000387179号《房地产证》，被告为位于深圳市宝安区西乡镇西乡大道南侧新安市场Ｂ座408号房地产（以下简称涉案房产）的权利人，该房产建筑面积31.1平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年10月30日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《二手房买卖合同》（编号1580713），约定被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为人民币65.5万元，交易定金为3.5万元，买方同意在合同生效当日支付。买方须于2015年11月6日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年11月6日之前向贷款部门提交按揭贷款申请的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料、文件并签署相应的法律文件；若买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起（含当日）五个工作日内以其它方式足额履行付款义务；银行承诺发放贷款金额加上买方获批的公积金贷款、已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房产让由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证当天办理抵押登记手续，如买卖双方任何一方以拒绝缴纳税费或是不办理递件、拒不办理抵押登记等方式制造交易障碍的，按合同第十、十一条承担违约责任，且违约方还须承担因赎楼所产生的所有费用。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年10月30日，原告支付了定金35,000元，其中有5,000元作为交楼押金托管在第三人满懿地产公司。
2015年11月5日，原告与被告在中国工商银行股份有限公司深圳福永支行办理了首期款资金监管，签署了资金监管协议，原告于当日向监管账户存入首期款35万元。后经银行审核，要求原告增加监管款项10万元，原告与被告于2015年11月26日再次到中国工商银行股份有限公司深圳福永支行，重新签署了资金监管协议，确定首期款监管资金为45万元，原告于当日向监管账户再次存入10万元。
2015年12月4日，中国工商银行股份有限公司深圳福永支行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，称待涉案房产过户到原告名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向原告发放期限为20年，金额为17万元的贷款。
原告取得贷款确认书后，被告称原告首期款支付存在违约行为，拒绝与原告办理递件过户手续，交易停滞。
2015年12月29日，原告向本院提起本案诉讼，要求被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》，并将涉案房产过户至原告名下，同时要求被告按每日万分之五承担违约金。被告于2016年1月16日收到本院邮寄的起诉状副本、原告证据及开庭传票等材料。
2016年2月5日，涉案房产过户登记至案外人黄玉龙名下。被告称与案外人黄玉龙签订房产买卖合同时间为2016年1月25日，另行出售涉案房产的成交价为75万元。
2016年2月26日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，称经核查，2016年2月26日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购二套。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收款收据、二手楼交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、银联刷卡单、房产证复印件、购房资格证明、不动产资料电脑查询结果表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同解除。本院认为，在原、被告签订的《二手房买卖合同》履行过程中，被告在原告取得银行贷款承诺函后，拒绝与原告办理递件过户手续，并在收到本院送达的载有原告继续履行合同意思表示的起诉状副本后，将房产另行出售并过户给案外人，被告已构成根本违约，原告有权要求解除合同。原、被告签订的《二手房买卖合同》已于2016年3月3日即本院向被告送达含有解除合同意思表示的变更诉讼请求申请书之日解除。关于被告辩称的原告支付首期款构成违约，被告拒绝与原告办理递件过户不构成违约的主张，本院认为，原告与被告在合同约定的办理首期款资金监管期限内签署了资金监管协议，原告亦按银行要求向监管帐户监管了首期款，在原告收到银行要求继续补足首期款通知后，原告亦在合理期限内准备了需补足的首期款10万元，被告亦配合原告前往按揭银行重新签署了资金监管协议，被告再次与原告签署资金监管协议的行为应视为对原告补足需监管的首期款的行为的认可，因此，原告在首期款资金监管上并不存在违约行为，被告的相关答辩意见，本院不予采纳。
关于违约金。被告无正当理由，拒绝履行签订的《二手房买卖合同》，已构成根本违约，原告有权向被告主张违约金。原告依据《二手房买卖合同》第十一条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币13.1万元的违约金。对此本院认为，本案中，原、被告签订的《二手房买卖合同》已履行到了递件过户阶段，原告已支付了购房总价款的70%，原告在获知被告拒绝出售涉案房产时已丧失减损能力，原告因此选择提起诉讼要求被告继续履行合同，但被告在收到本院送达的原告要求继续履行合同的起诉状副本后，将涉案房产另行出售他人，致使原告彻底丧失了购买涉案房产的机会。综合本案案情及涉案合同履行情况，本院认为合同约定的违约金标准不存在过高情形，被告应依合同约定向原告支付违约金13.1万元。
关于定金。因涉案合同已解除，被告继续占有原告购房定金已无合法依据，被告应向原告返还已收取定金3.5万元，作为交房押金托管在第三人满懿地产公司处的，由第三人满懿地产公司支付原告。
关于原告主张的房屋差价损失，本院认为，原告针对被告的违约行为已选择主张购房总价款20%的违约金，原告另行主张要求被告支付购房差价损失无相关法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的按合同总价每日万分之五计算的违约金，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张红庆于本判决生效之日起三日内向原告付宏蠲支付违约金人民币131,000元；
二、被告张红庆于本判决生效之日起三日内向原告付宏蠲返还定金人民币30,000元；
三、第三人深圳满懿房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告付宏蠲退还托管交房押金人民币5,000元；
四、驳回原告付宏蠲的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4,660元，由被告负担人民币1,810元，由原告负担人民币2,850元，案件受理费原告已预交，原告多预交的人民币559元，由本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 周 爰
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。