北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6813号
上诉人（原审原告兼原审第三人裴智委托诉讼代理人）：关艳丽，女，1981年1月7日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：吕津勇，北京一法（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱蕴葳，女，1939年6月12日出生，回族，住北京市丰台区。
原审第三人：裴智，男，1978年6月30日出生，汉族，住北京市东城区。
原审第三人（兼被上诉人朱蕴葳，原审�三人任思源、王凤花之共同委托诉讼代理人）：任勇，男，1971年7月29日出生，回族，住北京市丰台区。
原审第三人：任思源，男，1967年8月31日出生，回族，无业，住北京市丰台区。
原审第三人：王凤花，女，1962年12月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
上诉人关艳丽因与被上诉人朱蕴葳，原审第三人裴智、任勇、任思源、王凤花房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2018)京0101民初2246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
关艳丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，对证据断章取义，户口保留协议书中虽有“甲方需在新购房户口迁入前，将所有户口迁出”的约定，但也有“不得影响其正常办理户口及房屋买卖”的约定，不得影响房屋买卖才是双方关于户口问题的真正目的。事实上是我已经委托多家房屋中介公司对外出售房屋，也有多个意向购房人就购买房屋一事与我进行接洽，均因朱蕴葳一家户口无法迁出而最终拒绝购买。一审法院隐藏对我有利的录音证据，该录音可以证明我曾于2017年初即通知朱蕴葳及任勇要求他们把户口迁出，他们也都答应了，这是对户口保留协议内容的变更。朱蕴葳及任勇的虚假承诺，给我在换房过程中造成了15万元的经济损失，应承担违约责任。
朱蕴葳辩称，同意一审判决。关艳丽没有提供她在卖房前通知我们要求迁出户口的证据，她只是在买房后告知我们她产生了损失并要求我们承担，我对她的主张不予认可。
裴智述称，我同意关艳丽的意见。
任勇、任思源、王凤花共同述称，我�同意朱蕴葳的意见。
关艳丽向一审法院起诉请求：判令朱蕴葳按总房款日万分之五的标准支付我自2017年3月7日至2018年3月6日的违约金238527.5元。
一审法院认定事实：关艳丽与裴智系夫妻关系。朱蕴葳与案外人任某系夫妻关系，任勇、任思源系二人之子。任思源与王凤花系夫妻关系。
2012年2月16日，关艳丽（买受人）与朱蕴葳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区南岗子街58号楼8单元601号，建筑面积54.59平方米。房屋成交价格为130.7万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金；逾期超过三日未迁出的，自逾期超过当日起，出卖人应当�日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，关艳丽向朱蕴葳支付购房款130.7万元。2012年2月27日，关艳丽（买受人）、裴智（买受人共有人）与朱蕴葳（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定朱蕴葳向关艳丽、裴智出售涉诉房屋。2012年4月1日，关艳丽、裴智领取涉诉房屋的所有权证，涉诉房屋由关艳丽、裴智共同共有。
2012年4月15日，任思源、王凤花与关艳丽、裴智签订《关于原房主及家人户口保留原地的协议书》（以下简称户口保留协议书）。该协议书约定，甲方为原房主及其家属（朱蕴葳及其家属、任思源及其家属），乙方为现房主及其家属（关艳丽及其家属）。双方在确保乙方完成户口迁入的前提条件下，就甲方户口事宜（2个户口本，共计6人）自愿约定，1、乙方持有南岗子街58号院8单元601号房产期间，在甲方请求、�方同意的情况下，经北京市东城区体育馆路派出所户籍管理科办理，允许甲方6人户口不迁出，同时乙方户口迁入。2、甲方所有成员均不参加南岗子街58号8单元601室的任何收益及利益分配，该套房产的全部收益和利益（包括甲方户口所产生的收益和利益，如拆迁补偿、增加面积、安置房名额、城市疏散费等）均归乙方所有。3、乙方将要出售该房产时，若新购房方同意甲方户口可不迁出情况下（须有双方书面确认书）甲方户口可保留原地，相反，甲方须在新购房户口迁入前将所有户口迁出，不得影响其正常办理户口事宜及房屋买卖。4、甲方须积极配合乙方及其家属办理户口迁入事宜。5、甲、乙双方如有户口纠纷，须自行解决，与派出所无关。本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字日期起生效，并同原购房合同一并具有法律效力，签署人为独立行为能力�行人。6、若甲、乙任何一方违约，须按照原购房合同赔偿。任勇在协议下方书写：“上述协议由我本人代替哥哥任思源手写”并签名。任思源、王凤花、关艳丽、裴智均在协议书上签名并按捺手印。
2016年7月8日，涉诉房屋由关艳丽、裴智名下转移登记至关艳丽名下，由关艳丽单独所有。
2017年5月24日，关艳丽分别与北京中原房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司签订《委托出售/出租协议》、《房屋出售委托协议》，委托上述两家中介公司出售涉诉房屋。2017年6月8日，关艳丽分别与北京麦田房产经纪有限公司、北京优巢房地产经纪有限公司签订《房屋出售/出租委托书》、《房屋委托登记表》，亦委托两个中介公司出售涉诉房屋。但关艳丽未就出售涉诉房屋与他人签订房屋买卖合同。
另查，涉诉房屋内现登记有朱蕴葳、任�、任勇、任思源、朱蕴葳之孙女任洛萧、王凤花六人的户籍。关艳丽的户籍于2012年4月份迁入涉诉房屋。
关于户口保留协议书，各方当事人均认可签订户口保留协议书时任思源、王凤花、任勇、关艳丽及裴智在场，朱蕴葳不在场。关艳丽及裴智认可户口保留协议书真实性，但认为关艳丽是在朱蕴葳的虚假承诺下签署的该份协议。朱蕴葳在房屋买卖过程中没有告知其想要保留户口，也没有就该问题与关艳丽协商。按照房屋买卖合同的约定，朱蕴葳应当在房屋所有权转移之日起60日内办理户口迁出手续。但由于朱蕴葳一直拒绝迁出户口也不配合办理房屋过户手续，关艳丽才与朱蕴葳签订了上述户口保留协议书。同时，根据户口保留协议书第6条的约定，若甲乙双方任何一方违约需按照原购房合同赔偿，关艳丽在2017年年初已告知朱蕴葳打算出售涉诉房屋，要求其迁出户口，但朱蕴葳及其家人均表示无法迁出户口，因此根据房屋买卖合同及户口保留协议书的约定，朱蕴葳的行为构成违约，应当按照房屋买卖合同承担违约责任。且认为关艳丽与朱蕴葳签订了《北京市存量房屋买卖合同》及户口保留协议书，对逾期迁户口问题，应参考两份合同内容，不能仅依据户口保留协议书。朱蕴葳认为，虽然签订户口保留协议书时其不在场，但知道并认可该协议书。朱蕴葳及任勇、任思源、王凤花认为，户口保留协议书中朱蕴葳及其家属是指朱蕴葳、任某、任勇，任思源及其家属指任思源、王凤花、任洛萧。经询，关艳丽未向人民法院主张过户口保留协议书的效力问题。
关于关艳丽要求的违约金，称按照与朱蕴葳签订的房屋买卖合同第十条第三项的约定，全部已付购房款为130.7万元，自2017年3月7日至2018年3月6日，朱蕴葳应按日万分之五的标准支付违约金238527.5元。同时关艳丽提交《退单声明》、发票、支付宝付款截图，以证明因朱蕴葳未迁出户籍，其解除了与案外人就购买其他房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等协议，并向案外人支付违约金10万元，向中介方支付居间服务费5万元。朱蕴葳对关艳丽提交的上述证据真实性不予确认，且认为关艳丽要求的违约金标准过高，希望法院对违约金予以调整。
一审法院审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，关艳丽与朱蕴葳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及关艳丽与任思源、王凤花、任勇、裴智签订的户口保留协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，朱蕴葳负有在房屋所有权转移之日起60日内迁出户口的义务，但关艳丽、裴智与任勇、任思源、王凤花签订的户口保留协议书，明确约定允许朱蕴葳等6人户口不迁出，且朱蕴葳需在关艳丽将要出售涉诉房屋且新购房人不同意朱蕴葳户口留在涉诉房屋时，在新购房户口迁入前将所有户口迁出。现关艳丽仅委托中介公司出售房屋，并未就出售涉诉房屋签订房屋买卖合同，朱蕴葳迁出户口的条件未成就，故关艳丽要求朱蕴葳支付违约金的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回关艳丽的诉讼请求。
本院二审期间，关艳丽向本院提交了2012年3月31日，其与朱蕴葳签订的《户口问题承诺书》一份，欲证明�方以拒绝办理房屋过户手续威胁其签订协议书以保留户口，允许朱蕴葳一家保留户口非其真实意思表示。朱蕴葳、任勇等对该承诺书的真实性予以确认，对关艳丽的证明目的不予认可，认为该承诺书是关艳丽起草，签订的目的是确认购买方同意出售一方的户口保留原地。
当事人二审争议的事实为：关艳丽是否曾在打算出售涉诉房屋时及时通知朱蕴葳办理户口迁出事宜，且朱蕴葳曾承诺配合迁出户口而未实际办理。就此关艳丽提供了2017年11月28日关艳丽分别与任勇、朱蕴葳及丁某三人的电话录音三份。在与任勇的电话录音中，确实可以推测出在通话日期前关艳丽曾告知任勇自己要出售房屋并要求其迁出户口，但任勇对关艳丽主张的2017年3月通知的事实不予确认，通过此录音，本院难以判断关艳丽通知任勇之确切日期。与朱蕴葳的录音中，可以显示双方就关�丽要出售房屋需朱蕴葳配合迁出户口一事进行商讨，但录音中没有关于何时通知朱蕴葳要求迁移户口的内容。与丁某的录音中，难以通过录音内容推断关艳丽通知朱蕴葳迁移户口的确切时间。朱蕴葳等表示关艳丽在其出售房屋前并未通知要求户口迁出，即使因户口保留问题造成损失，亦不应由其负担。就此本院认为，关艳丽对其主张的曾于2017年3月告知朱蕴葳一家户口需迁出一事承担举证责任，现其所提供证据对这一事实尚不足以达到高度可能性的标准，本院对上述争议事实难以确认。
另，关艳丽提供之《退单声明》所载签署日期为2017年6月14日。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，二审中各方当事人的争议焦点为朱蕴葳在迁移户口的问题上是否违反双方约定，并因此承担违约责任。就此争点本院做如下考虑。关艳丽与朱蕴葳在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了朱蕴葳应限期迁出户口及其违约责任，但其后双方又就户口迁移问题分别签订了《户口问题承诺书》及户口保留协议书，故在户口是否应予保留的问题上应以双方最后签订的户口保留协议书来确认双方的权利、义务。户口保留协议书确认了关艳丽同意朱蕴葳一家户口保留暂不迁出的意思，并约定“乙方将要出售该房产时，若新购房方同意甲方户口可不迁出情况下（须有双方书面确认书）甲方户口可保留原地，相反，甲方须在新购房户口迁入前将所有户口迁出，不得影响其正常办理户口事宜及房屋买卖。”，该约定中双方表达了待关艳丽出售房屋，视新房主对户口保留态度而确定朱蕴葳一家的户口迁移问题，依据上述协议条款看，关艳丽尚未就出卖涉诉房屋签订买卖合同，亦无从得知新房主对户口是否可以保留的态度，�未达到朱蕴葳一家户口迁移的条件。但本院认为该条款的主旨并非户口迁移条件，应是为了规范朱蕴葳一家在户口迁出问题上，不得影响关艳丽对房屋的买卖，否则应因此承担违约责任。根据查明的事实，关艳丽已经就涉诉房屋委托多家经纪公司进行出售，而户口问题系购房人考虑的重要因素之一，朱蕴葳一家户口不能迁出必然对意向购买人的购买意愿产生影响，故在户口问题影响关艳丽出售房屋的情况下，朱蕴葳一家在得到关艳丽通知后应按照户口保留协议的约定将户口迁出，否则应承担违约责任。本院需同时指出，违约责任的承担应以关艳丽计划出售房屋且要求迁出户口的通知送达朱蕴葳为前提，现关艳丽不能证明其在计划出售房屋时即行通知朱蕴葳办理户口迁移一事，且关艳丽未就《退单协议》与本案的关联性予以举证，故关艳丽以本案主张之事实要求朱�葳承担违约责任本院不予支持，一审法院判决驳回其诉讼请求之处理正确。
综上所述，关艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4878元，由关艳丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 高宝钟
审判员 李 淼
二〇一八年八月二十九日
书记员 张邵青