浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第295号
原告奕波。
原告陆孟丹。
委托代理人周劲矛、韩凯，浙江明策律师事务所律师。
被告吴寿德。
原告奕波、陆孟丹为与被告吴寿德房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月3日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员韩涛独任审判，于2015年3月10日、3月16日公开开庭进行了审理。原告奕波、陆孟丹委托代理人周劲矛，被告吴寿德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奕波、陆孟丹诉称，2013年9月5日左右原告就购买被告所有的位于杭州市余杭区余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺达成意向，于是向案外人方友良借款人民币200万元并委托其将此200万元购房款打入被告指定的工行账户；同时被告承诺保证上述房产若不能在收到该款后一星期内办好过户手续，其保证退还该200万元到出款人方友良的原账户。然被告在收到原告上述购房款后既不过户也不退款，亦不与原告方签署正式的商品房买卖合同，为收回购房款原告方多次催讨，被告均拖延不付。为此，原告诉至本院，要求判令：1、被告退还原告购房款人民币200万元。2、被告支付逾期付款利息损失631633.33元（利息从2013年9月13日暂计至2014年12月26日，共计469日，金额为631633.33元，实际计算至款项付清之日止）以上两项合计2631633.33元。3、本案的诉讼费用被告承担。
被告吴寿德辩称，1、原告提出的200万元及逾期利息，与被告无关联。200万购房款打入被告账户是事实，但案涉房屋买卖合同应依据杭州三源安全技术公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司于2013年5月28日签订《商铺回购协议书》第二条，被告系杭州三源安全技术公司的法定代表人，两原告系浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司的利益共同体，浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司没有按照商铺回购协议书第二条约定履行，因此被告不愿意将房屋过户至两原告名下，至于利息损失，原告向他人的借款承诺支付利息，与被告无关系。2、原告陈述的事实及理由与实际相违背，原告隐瞒事实欺骗法庭。3、要求追加第三人，以便查明本案的事实。
原告奕波、陆孟丹为其主张，向本院提供了下列证据：
1、借款借据、收条、承诺保证1组，证明原被告之间存在房屋买卖的意向，且原告通过案外人方友良借款用于支付房款的事实。
2、房产证2份，证明涉案房屋在吴寿德名下。
3、方友良向吴寿德打款200万元的记录1份，证明原告通过案外人方友良借款用于支付房款的事实。
4、（2014）杭西商初字第306号民事判决书1份，证明因为被告不履行协议及退款，给原告造成利息损失的事实。
经庭审质证，被告对证据1中的借款借据真实性无异议，合法性、关联性有异议，被告未参加借款，与本人无关；收条无异议，确实收到了200万元；承诺保证真实性无异议、合法性关联性有异议，该证据系有条件的保证，当时案外人方友良，在向两原告借款之前，为了保险起见要求被告写这份承诺保证，如果被告不将房屋过户在两原告名下，方友良要求被告将房款退还给方友良。对证据2、3、4均无异议。本院认为，上述证据能够证明原告欲证明的事实，故本院均予以确认。
被告吴寿德为其辩称，向本院提供了下列证据：
1、商铺回购协议书1份，证明案涉商铺买卖是有合同依据的。
2、说明1份，证明商铺买卖由陆国平的要求下转到两原告的账户中。
3、方友良2013年9月5日出具的说明1份，证明要求涉案商铺若过户不成，200万元款项归还其本人。
4、杭州市中级人民法院民事裁定书1份，证明两原告、陆国平、浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司系利益共同体，上诉时候同时委托一位代理人。
5、（2010）杭余初字第220号民事调解书1份，证明大禹房产与杭州三元公司有经济上的纠纷，印证商铺回购协议上第2条的相关内容，杭州大禹房地产开发有限公司至今并未履行调解书相关内容。
6、商铺回购协议书（2013年元月24日签订）、商铺回购补充协议书（2013年3月14日签订）上述材料均系两原告提供，并将该两份证据作为上诉材料。
经庭审质证，原告对证据1三性均有异议，因为原告不属于协议中的任何一方，故对其真实性无法确认。即使真实存在该份商铺协议书，该协议也系杭州三源安全技术公司与浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产之间的商铺回购的合同关系，与本案无任何关联。该份证据两原告是知情的，其在（2014）杭西商初字第306号判决书上诉过程中也提交了该份证据，买卖关系应当按照该份协议来执行。对证据2，在杭州市西湖区人民法院因为民间借贷的证据出现过这份证据，故对其真实性无异议，关联性有异议、合法性无异议，该份说明只能证明浙江中海乾裕科技发展有限公司的陆国平同意被告将商铺转到两原告名下，但该份说明并非前案商铺回购协议的延续，该份商铺回购协议的出资方不是陆国平、也不是杭州大禹房地产开发有限公司、也不是浙江中海乾裕科技发展有限公司，而是两原告，故无法证明被告的待证事实。对证据3真实性、合法性均无异议。出款人方友良确实要求被告在买卖房屋不能的情况下，向被告出具该份说明，若房屋过户不成，房款需要退还方友良本人。与原告向法庭提交的证据1中的承诺保证是相一致，可以印证的。对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议。两原告确实向方友良有买卖的行为，因为被告没有将房屋过户，商品房无法进行抵押，款项无法回收，才导致最后的诉讼。对证据5真实性、合法性均无异议，关联性有异议。该份调解书只能证明三源技术公司与杭州大禹房地产之间存在纠纷，与本案无关系。对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议。两份协议经代理人向两原告询问，当事人表示对该协议不知情，为此代理人向前案的代理人询问，其表示时间过长不清楚了，因为律师有交叉代理关于两原告与浙江中海乾裕科技发展有限公司和杭州大禹房地产开发有限公司之间的纠纷，有可能向法庭进行提交过弄混了。但是并不能证明原告与浙江中海乾裕科技发展有限公司和杭州大禹房地产开发有限公司系利益共同体的证明目的。两份商铺回购协议要求承担公司的责任主体都是杭州大禹房地产开发有限公司和浙江中海乾裕科技发展有限公司，与本案的两原告无关，且协议形成时间远远在买卖房产时间之前。本院认为，原告对证据2-6真实性均无异议，故本院对上述真实性予以认定，证据1真实性无法核实且与本案无关，故本院不予认定。
为查明本案相关事实，本院依职权向案外人方友良、陆国平进行调查并制作询问笔录各一份。原告奕波、陆孟丹对被询问人为方友良的询问笔录无异议，予以认可；对被询问人为陆国平的询问笔录形式真实性无异议，对其中陈述涉案商铺及方友良之间的事情原告不清楚，两原告去买被告房子的事情确实是经陆国平的介绍，陆孟丹也确实是陆国平的侄女。被告吴寿德对被询问人为方友良的询问笔录有异议，当时买涉案商铺的时候，商铺回购协议方友良是清楚的，当时陆国平带两原告与被告来谈购买商铺事宜，商铺的实际买受人是杭州大禹房地产开发有限公司、陆国平和浙江中海乾裕科技发展有限公司。当时是陆国平与杭州大禹房地产开发有限公司有债务关系，故要求转到两原告名下。被告出具的承诺书首先是陆国平写了说明后，被告才出具的，被告当时的想法是只要有人来履行协议，谁给我钱我都是认可的。方友良笔录中涉及200万元，被告收到是事实，但是这笔钱是方友良代两原告、陆国平和杭州大禹房地产开发有限公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司支付的，是履行购房协议款项的一部分；对被询问人为陆国平的询问笔录无异议。本院认为，方友良、陆国平的陈述能够与《承诺保证》、《说明》形成有效证据链，故本院予以认定。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
位于杭州市余杭区余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺登记的所有权人为被告吴寿德。2013年9月5日，案外人方友良出具《说明》一份，言明：“我打入吴寿德账户的贰佰万元款是奕波、陆孟丹购买吴寿德名下的余杭街道禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺的款项，过户不成此款退还我本人方友良的账户”。2013年9月6日，案外人方友良以银行汇款方式向被告吴寿德账户汇款人民币200万元。同日，被告对上述款项出具收条一份。
2014年1月27日，方友良为与奕波、陆孟旦、陆国平、宋志成、杭州大禹房地产开发有限公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司、陈雪荣、陈炫、陈碧君、吴寿德民间借贷纠纷一案诉讼至杭州市西湖区人民法院，请求法院判令一、奕波、陆孟旦归还方友良借款210万元并支付利息52266.67元（暂计算至2013年10月15日，此后至判决确定履行之日的利息按银行同期贷款利率四倍计算）。二、奕波、陆孟旦支付方友良为实现债权支出的费用包括律师费78000元、差旅费3450元，合计81450元。三、陆国平、宋志成、杭州大禹房地产开发有限公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司、陈雪荣、陈炫、陈碧君、吴寿德对上述债务承担连带偿还责任。后杭州市西湖区人民法院作出（2014）杭西商初字第306号民事判决，认定如下事实：2013年9月5日，奕波、陆孟旦出具借款借据一份，载明：“今收到甲方方友良出借人民币（大写）贰佰壹拾万元整（小写￥2100000元）借款期限自2013年9月5日至2013年9月15日止。特此为据！借款人：乙方奕波、陆孟旦。特别约定：1：以上借款用途为专款专用，专项用于乙方购买吴寿德名下的杭州市余杭街道禹航路1040号，1042、1044、1046号商铺，共计面积533.43平方米，过户后当乙方将上述房产抵押给甲方并办理他项权证手续，如当天不能将上述手续完善将他项权证办理给甲方，乙方应承担借款金额10%的违约金，及银行同期贷款利率的四倍。2：借款人指定的银行账号：工商银行，户名：吴寿德账号：95×××47借款人身份证号：××××，借款人现居住地址：杭州市西湖区嘉禾花苑／慈溪市崇寿镇健民村……手机：139××××0777……3：抵押担保为连带责任担保范围包括本合同项下的借款本息、违约金、损害赔偿金以及抵押权人实现债权之一切费用（包括但不限于若发生诉讼，债权人所聘请的代理人的代理费用等）。如果违约约定在湖州市人民法院起诉”。
2013年9月5日，吴寿德向方友良出具《承诺保证》一份，载明“奕波、陆孟旦委托方友良打入我账户工行95×××47的购买余杭镇禹航路1040、1042、1044、1046号商铺总面积533.43㎡的购房款200万元（贰佰万元），如因故该房产三证不能在收到该款的一星期内办好过户手续（受理），本人保证退还该贰佰万元到出款人方友良的原账户。”
2013年9月6日，方友良按奕波的指示向吴寿德银行账户汇款200万元。
2014年3月26日，方友良（乙方）与陆国平（甲方）签订协议书一份，载明“就甲方要求乙方同意2014年3月27日庭上调解暂缓开庭达成如下协议：一、甲方保证在2014年3月31日前先付给乙方壹佰万元整，乙方同意过户解封的一套房子，并在2011年4月30日前保证开庭结案，否则壹拾万保证金即由乙方没收。二、如果甲方未能在2014年4月30日前还清乙方的全部款项，如需重新开庭判决的话，甲方自愿同意放弃此壹拾万保证金，……”至此判决：一、奕波、陆孟旦于本判决生效之日起十日内归还给方友良借款本金2100000元，并按银行同期贷款利率四倍支付自2013年9月5日起至本判决确定的履行之日止的利息；二、陆国平、宋志成、杭州大禹房地产开发有限公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司、陈雪荣、陈炫、陈碧君对奕波、陆孟旦上述应支付款项承担连带清偿责任；三、陆国平、宋志成、陈雪荣支付给方友良住宿费3450元；四、驳回方友良的其他诉讼请求。因不服该判决，方友良、杭州大禹房地产开发有限公司向杭州市中级人民法院提起上诉，后分别于2014年12月4日、5日撤回上诉。杭州市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）浙杭商终字第1560号民事裁定书。（2014）杭西商初字第306号民事判决现已生效。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告是否存在事实上的房屋买卖关系。结合原告陈述、被告吴寿德出具《承诺保证》及案外人方友良出具《说明》可知，原告奕波、陆孟丹因购买余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺委托案外人方友良向被告吴寿德账户汇款人民币200万元，被告吴寿德亦承诺在收到上述款项一周内办理房屋过户手续，而在（2014）杭西商初字第306号案件中，被告吴寿德的答辩意见为“已收到原告支付的200万元，该款项是奕波、陆孟旦向吴寿德支付的购房款。吴寿德确已出具过承诺书，但因与陆国平之间还有其他债务纠纷，故没有办理案涉商铺的过户手续”，综上可认定原、被告就购买余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺支付价款、房屋过户等达成合意。被告吴寿德辩称案涉商铺出让方为杭州三源安全技术公司、受让方为浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司、陆国平的辩称，缺乏事实与法律依据，亦与房产登记所有权人不符，故本院不予采信。就被告吴寿德申请追加浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，于法无据，本院不予准许。
就原告主张被告退还购房款人民币200万元的诉请。被告吴寿德在庭审中明确表示需以履行杭州三源安全技术公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司于2013年5月28日签订《商铺回购协议书》第二条后（浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司自签订协议后3个月内向杭州三源安全技术公司支付购房款209万元及滞纳金、税费、过户费和利息，同时执行完毕（2010）杭余民初字第222号《民事调解书》的全部款项）方可办理过户手续，本院认为，房屋买卖合同成立后，出卖人应保证按约将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，此系房屋出卖人最基本义务，现房屋出卖人吴寿德以杭州三源安全技术公司、浙江中海乾裕科技发展有限公司、杭州大禹房地产开发有限公司约定条款作为过户条件，于法无据，本院不予支持。依据吴寿德出具《承诺保证》，其应于收到购房款的一星期内办理过户手续，否则将款项退还至方友良的账户，因吴寿德拒不履行过户义务，方友良亦已通过诉讼方式向原告主张权利并得到支持且对于吴寿德向两原告付款不持异议，现原告诉请要求被告返还购房款200万元，于法有据，本院予以支持。
就原告主张被告支付逾期付款利息损失631633.33元的诉请。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现房屋买受人奕波、陆孟丹依据（2014）杭西商初字第306号民事判决以购买涉案房屋向案外人方友良借款所应支付的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率四倍为标准）作为损害赔偿的依据，本院认为，案外人与房屋买受人奕波、陆孟丹之间的借款利息约定并非原被告之间在订约时所应当预见的范围之内，故本院酌情将逾期付款利息损失标准降低为按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计收。至于计算逾期付款损失的起算点，本院认为，被告吴寿德出具《承诺保证》，其应在收到房款后“一星期内办好过户手续（受理）”，否则“本人保证退还该二百万到出款人方友良的原账户”，现被告吴寿德在收到款项后既未按约履行办证义务，亦未将款项退还至方友良账户中，原告以吴寿德在收到款项一周后（2013年9月13日）作为逾期付款损失的起算点，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告吴寿德向原告奕波、陆孟丹返还购房款人民币200万元。
二、被告吴寿德向原告奕波、陆孟丹支付逾期付款利息损失155577.78元（利息从2013年9月13日暂计至2014年12月26日，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计收，此后计算至款项付清之日止）
上述两项共计人民币2155577.78元，被告吴寿德于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告奕波、陆孟丹其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币13926.5元，由原告奕波、陆孟丹负担人民币2519元，由被告吴寿德负担人民币11407.5元，被告吴寿德应负担的案件受理费，于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币27853元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韩 涛
二〇一五年四月十六日
书 记 员 徐媛媛