贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终4368号上诉人（原审被告）：廖震宇，男，1968年12月8日生，汉族，住贵阳省××××。委托诉讼代理人：周啟胜，贵州金黔律师事务所律师，特别代理。被上诉人（原审原告）：贵阳市金黔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路87号。委托诉讼代理人：王开，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金平，贵州元朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖震宇因与被上诉人贵阳市金黔房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初714号民事判决，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廖震宇上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、两审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、承租人不是上诉人，而是上诉人发起成立的公司柒佳壹时尚快捷酒店有限公司（以下简称柒佳壹酒店），故上诉人不是本案适格被告。二、原判未查清柒佳壹酒店拖欠租金的事实。被上诉讼在与云岩区征收局签订《征收补偿协议》后，对房屋已不享有任何权利，无权主张租金。云岩区政府发布征收决定后，导致柒佳壹酒店经营陷入困难，被上诉人又隐瞒签订补偿协议的事实，才继续惨淡经营以获取拆迁补偿。三、出租人在房屋补征收后，已无损失，原判判令上诉人承担5万元违约金没有法律依据。且原判酌情支持的5万元违约金计算逻辑矛盾，没有法律依据。金黔公司答辩称：一、上诉人为《房屋租赁协议》中的承租人。首先《房屋租赁协议》中的承租方为上诉人，协议也是由上诉人以本人名义签署的，该协议签订时贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司并未成立；其次在贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司成立后，上诉人仍用自己的名义而不是公司的名义签订了一系列补充协议以及相应催收通知，协议中的乙方或丙方均是上诉人；再次《房屋租赁协议》第十八条约定“乙方成立公司后，乙方在本协议中的权利义务全部转为乙方所成立的公司享有和承担。乙方在公司成立后将营业执照复印件交甲方备案”时至今日上诉人也未将营业执照复印件交与答辩人备案。二、原审判决对上诉人拖欠租金的相关事实的认定是正确的。上诉人是从2017年2月份就开始拖欠答辩人租金的，在原审判决确定的期间内房屋并没有被拆迁，上诉人还在使用和占用该房屋。因此，原审判决要求上诉人交纳租金的认定是正确。三、首先本案合同终止的原因并不是政府的拆迁行为，而是上诉人未按照《房屋租赁协议》中的约定交纳租金的行为导致该协议的终止，并不属于不可抗力适用的情形。由于上诉人存在未按合同约定交纳租金的违约行为，故应当承担相应的违约责任，原审判决对违约责任的认定并无不当；其次双方在租赁合同中约定了“乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3‰向乙方加收滞纳金”从2017年2月起上诉人就开始拒绝交纳租金，截至2017年12月31号滞纳金总额为137342.7元，一审法院酌情判决上诉人承担5万元的违约金是合情合理的，请二审法院驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。金黔公司一审诉讼请求为：1.判令解除原被告双方于2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告立即将租赁位贵阳市××××号号宏业康馨园售楼部第二至第六层房屋腾退并交还原告；3.判令被告支付拖欠的房屋租金292815.6元（含2017年3月1日前欠付的8415元，租金自2017年3月1日起，暂计算至2017年12月31日，直至房屋交还之日止）及滞纳金148848.44元（滞纳金暂计算至2017年12月31日，具体详见租金计算表）；4.判令被告支付原告违约金33295.68元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系贵阳市云岩区三桥新街18号宏业·康馨园会所的所有权人。2010年2月1日，原告委托案外人贵州宏业物业服务有限责任公司（以下简称宏业公司）经营管理该房屋，委托期限为2010年2月1日至2013年1月31日。同年10月13日，双方签订补充协议，将委托管理期限变更为2010年2月1日至2020年12月31日。2011年3月30日，宏业公司（甲方）与廖震宇（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上述房屋第2至6层租赁给乙方用于酒店经营，租期为2011年4月1日至2021年3月31日；租金为每年342400元（每月28533元），租金从第三年（2013年8月1日）按上一年度租金的5%逐年递增，租金按季结算先缴后用；租赁保证金为40000元，于签署合同时向甲方支付；乙方拖欠租金超过两个月的，甲方可终止协议并收回房屋；任何一方违反协议约定，须向对方支付年度租金的10%作为违约金;乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的3‰向乙方加收滞纳金。协议签订后，宏业公司将房屋交予廖震宇使用。后双方签订补充协议，就起租时间进行部分调整。2016年9月29日，因原告解除宏业公司对涉案房屋的资产管理权，原告、宏业公司和被告廖震宇签订《补充协议》，约定：《委托经营管理合同》及补充协议中宏业公司的“权利义务转由贵阳金黔房地产开发有限公司享有和承担”；从2016年10月1日开始，廖震宇直接向原告支付租金；协议生效后，与原协议具有同等的法律效力，除协议中明确做出修改的条款外，原协议继续有效。2017年3月31日，原告和被告签订《〈房屋租赁协议〉补充协议二》，约定租金按《房屋租赁协议》约定的基础上下浮20%，从2017年3月1日开始执行，租金按月收取，不满月终止合同的则不收取，拆迁事宜确定并签订拆迁合同后即刻终止租赁合同和相关补充协议。另查明，被告廖震宇尚欠付原告2017年2月份的房屋租金8415元，从同年3月1日起，被告廖震宇未再向原告支付房屋租金。11月14日原告向被告发出租金催交通知书，但至本案开庭时，被告廖震宇仍未支付房屋租金且继续占用涉案房屋。一审法院认为，案外人宏业公司与被告廖震宇签订的《房屋租赁协议》，原告、案外人宏业公司和被告廖震宇签订的《补充协议》和原告、廖震宇签订的《〈房屋租赁协议〉补充协议二》，均系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除《房屋租赁协议》的诉请。原、被告双方并非2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》的合同当事人，但原、被告及宏业公司的三方补充协议中将租金的支付对象变更，且被告按上述协议向原告支付房屋租金，客观上原、被告之间形成房屋租赁合同关系。因三方协议中明确原协议继续有效，故原告对于合同关系解除权的行使应适用《房屋租赁协议》合同解除的相关约定。被告逾期支付房屋租金，经原告发出租金催收通知仍未支付，原告关于解除双方房屋租赁关系的诉请，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾退返还原告。对于原告关于被告腾退房屋的诉请，法院予以支持。关于原告要求被告支付2017年3月1日前欠付房屋租金8415元，并自2017年3月1日起至房屋交还之日止的房屋租金的诉请，符合法律规定，法院予以支持，但应作明确说明，即对于原告诉请2017年3月1日起的房屋租金，根据《房屋租赁协议》及《〈房屋租赁协议〉补充协议二》中关于房屋租金逐年递增、2017年租金下浮的约定，从2017年3月1至2017年7月31日的房屋租金以每月27746元计算，自2017年8月1日起的房屋租金以每月29133元计算。关于原告要求被告支付暂计算至2017年12月31日的滞纳金148848.44元的诉请，该滞纳金性质上应为被告迟延支付房屋租金的违约金，原告按每逾期一日，按月租金的3‰计算违约金的标准过高，法院根据涉案合同履行情况，酌情支持50000元。关于原告要求被告支付违约金33295.68的诉请，同前述滞纳金的诉请重复，系加重被告责任，过度保护原告利益，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告贵阳金黔房地产开发有限公司与被告廖震宇之间的房屋租赁合同关系；二、被告廖震宇于本判决书生效之日起十五日内将贵阳市云岩区三桥新街18号宏业·康馨园会所第2至6层房屋腾退并返还原告贵阳金黔房地产开发有限公司；三、被告廖震宇于本判决书生效之日起十五日内支付原告贵阳金黔房地产开发有限公司2017年3月1日前欠付的房屋租金8415元，并以每月27746元的标准支付2017年3月1至2017年7月31日的房屋租金，以每月29133元的标准支付自2017年8月1日起至交还房屋之日止的房屋租金；四、被告廖震宇于本判决书生效之日起十五日内向原告贵阳金黔房地产开发有限公司支付违约金50000元；五、驳回原告贵阳金黔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8426元，减半收取计4213元，诉讼保全费2895元，合计7108元，由原告贵阳金黔房地产开发有限公司负担1574元，被告廖震宇负担5534元（案件受理费、诉讼保全费均已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。二审中，廖震宇举证：第一组证据1、房屋租赁协议，（原件）于2011年3月10日签订；2、租金收取《发票》三份；（原件）（a.2012年10月30日开具；开具方名称贵州宏业物业服务有限公司，受票方：贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司；b.2012年12月3日开具，开受票方名称同上；c.2016年4月28日开具，开受票方名称同上；）3、补充协议，（原件）2016年9月29日签订，4、关于我公司被拆迁房屋的承租人的《告知函》贵阳金黔房地产开发有限公司2017年3月7日出具。证明目的：证明本案房屋租赁合同的承租人是贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司而非上诉人个人，上诉人不能作为本案的适格被告。开具的收据之所以是上诉人个人的，因为是签合同之后，营业执照没有办下来，是上诉人自己的名义签的，但是营业执照下来之后，是以公司的名义缴纳房租。第二组证据（均为复印件）1、贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103行审90号《行政裁定书》2、贵阳市云岩区人民政府云府发[2015]442号《房屋征收决定》；3、贵阳市云岩区人民政府《关于延长三马片区工矿棚户区级=及城市棚户区“三纵一横”4号线红线范围内房屋征收签约期限决定的通告》5、贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司《营业执照》及法人代表人身份证、6、云岩区国有土地上房屋征收管理局与贵阳金黔房地产开发有限公司于2017年6月10日签订的《房屋征收货币补偿协议》7、云岩区国有土地上房屋征收管理局于2017年9月25日下发给贵阳金黔房地产开发有限公司，同时抄送贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司的《催搬迁通知书》。证明目的：1.证明贵阳金黔房地产开发有限公司未履行《房屋租赁协议》约定的通知义务，导致被云岩区人民法院准许强制拆除租赁房屋，导致贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司不能不降低征收补偿要求与云岩区国有土地上房屋征收管理局达成补偿协议；2、证明贵阳金黔房地产开发有限公司已经得到所有权应得的补偿，其主张搬迁协议约定的时间2017年6月25日以后的租金没有法律依据；3、证明贵州柒佳壹快捷酒店有限公司没有按时交付租金是因为租赁的房屋征收及周边市场搬迁，造成贵州柒佳壹时尚快捷酒店经营状况恶化所致，而非是无正当理由拒交，不应该视为贵州柒佳壹酒店公司违约。被上诉人发表质证意见为：上诉人提交的证据，应该在一审提交，因此不能作为新证据。对于房屋租赁协议无异议，柒佳壹酒店不是上诉人一个人成立的公司，而且也没有交付营业执照，法律没有规定自然人不可以和房开签合同。发票在承租人和金黔是2011年就发生承租关系，期间应该有相关的发票开具，只能说明金黔开具给廖震宇的。对于补充协议中抬头的相对人是廖震宇，不是柒佳壹公司；针对告知函，公司员工不清楚公司与廖震宇的关系，第一组证据不能证明柒佳壹酒店就是房屋的承租人。对于第二组证据的真实性无异议，金黔房开在房屋拆迁已经履行相应的通知义务，上诉人提交的云岩区国有土地上房屋征收管理局于2017年9月25日下发给贵阳金黔房地产开发有限公司，同时抄送贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司的《催搬迁通知书》，上诉人仍然没有搬迁，所以不能达到证明目的。被上诉人提交证据：申请报告和告知函，证明目的：上诉人是明知涉案房屋是需要拆迁的。上诉人质证意见为：对于证据的真实性无异议，但是关联性和证明目的有异议，上诉所说的没有履行告知义务，是与征收局征收的补偿协议没有及时告知，我们不知情，并不是说房屋的搬迁的事实没有告知。本院二审确认一审认定事实，并根据双方二审中提交的证据，另行认定以下事实。云岩区国有土地上房屋征收管理局（以下简称云岩征收局）与贵阳金黔房地产开发有限公司于2017年6月10日签订的《房屋征收货币补偿协议》约定金黔公司须于2017年6月25日前搬迁腾空完毕。云岩区国有土地上房屋征收管理局于2017年9月25日向金黔公司发出《催搬迁通知书》并抄送贵州柒佳壹时尚快捷酒店有限公司，通知金黔公司须于2017年6月25日前搬迁腾空房屋交付该局。本院认为：本案二审争议焦点为：一、本案合同主体是谁。二、本案廖震宇的租金给付责任如何确定；三、廖震宇的违约责任如何确定。关于焦点一，本案《房屋租赁协议》系金黔公司委托宏业公司以宏业公司名义与廖震宇签订，在宏业公司未披露金黔公司之前，应当认定宏业公司是出租人，廖震宇是承租人。但2016年10月27日，金黔公司、宏业公司与廖震宇三方签订了《补充协议》，明确约定涉案房屋的宏业公司的权利义务转由金黔公司享有和承担，并由丙方（廖震宇）直接向金黔公司履行合同义务。自此，《房屋租赁协议》的出租人与承租人变为金黔公司与廖震宇。虽然双方在《房屋租赁协议》第十七条中约定“乙方成立公司后，乙方在本协议书中的的权利义务全部转为乙方所成立的公司享有和承担”，且存在实际使用人、缴纳租金确为柒佳壹酒店，但《房屋租赁协议》对“乙方成立的公司”约定不明，自始至终廖震宇未以合理的形式通知出租人“乙方成立的公司”究竟是何公司。出租人更无义务去查明乙方究竟成立了几家公司或者其占有股份的柒佳壹酒店是否是《房屋租赁协议》中约定的“乙方成立的公司”，且其于2016年10月27日仍以个人名义签署与金黔公司、宏业公司签署《补充协议》，故应认定廖震宇是本案诉争的合同主体，廖震宇与柒佳壹酒店之间的权利义务应由廖震宇与该酒店另行处理，不能对抗本案租赁合同关系。廖震宇应对本案租赁合同的履行承担合同义务与责任。关于焦点二，本案中，金黔公司已于2017年6月10日与云岩征收局签订了《房屋征收货币补偿协议》，约定2017年6月25日搬迁、腾空房屋并交付给云岩征收局。依该约定，云岩征收局代表贵阳市云岩区人民政府正式作出了房屋征收决定，并明确作出该征收决定于2017年6月25日发生法律效力的意思表示，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故自该日期之后，金黔公司已因人民政府征收决定生效而丧失了对诉争房屋的所有权，也未依法取得新的物权人云岩区人民政府授权委托管理。金黔公司已将包含房屋收益权权能的全部所有权转给了征收人。金黔公司无权再就2017年6月25日以后所有权已变动为征收人的房屋收取租金。在房屋物权变动之前，廖震宇对金黔公司应负依约缴纳租金的义务。本案中，被告2017年3月1日前尚欠付房屋租金8415元，并自2017年3月1日起再未交过租金，故应依约向金黔公司交付2017年3月1日前尚欠付的房屋租金8415元以及2017年3月1日起至2017年6月25日期间的房屋租金。因一审依据双方先后签订的租赁协议及金黔公司出具的《租金计算明细》确定2017年3月1日后的月租金标准为27746元/月，双方当事人对此并未提出异议，本院予以确认。但依据《廖震宇房屋租赁协议补充协议二》第二条“按季收取改为按满月收取，不满月终止合同的则不收取”的约定，本案双方当事人之间的租赁合同自2017年6月25日因房屋征收而终止，该6月尚未满月，2017年6月不应再收取租金，故上诉人还应支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金27746元/月×3个月=83238元。以上两项合计91653元。关于焦点三，依双方签订的《房屋租赁协议》第六条第1款“第二季租金在第二季首月前15日缴纳，余下以此类推”的约定，上诉人缴付2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金的履行期限应为2017年3月15日。上诉人未于该履行期限届满前缴付租金，已构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。但双方约定“每逾期一日，甲方有权按月租金的3‰向乙方加收滞纳金”，该约定是对于承租人逾期交纳租金这一违约行为的特别约定，故只应按该条约定来确定本案中上诉人的违约责任。但上诉人中主张违约金过高并请求调减违约金，本院认为上诉人的此项主张成立，但一审判决酌定违约金为50000元，缺乏法律依据，本院予以纠正。本院综合上诉人逾期缴付租金给被上诉人造成的损失主要为资金利息损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，确定上诉人应向被上诉人支付违约金为：以91653元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率加收30%的标准，自2017年3月16日起算至租金清偿之日止。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初714号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初714号民事判决第五项；三、变更贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初714号民事判决第三项为：廖震宇于本判决书生效之日起十日内支付贵阳金黔房地产开发有限公司房屋租金91653元；四、变更贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初714号民事判决第四项为：廖震宇于本判决书生效之日起十日内支付贵阳金黔房地产开发有限公司逾期缴租违约金，违约金以91653元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率加收30%的标准，自2017年3月16日起算至租金清偿之日止；五、驳回贵阳金黔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8426元，减半收取计4213元，诉讼保全费2895元，合计7108元，由贵阳金黔房地产开发有限公司负担5330元，由廖震宇负担1778元。二审案件受理费8426元，由贵阳金黔房地产开发有限公司负担6320元，由廖震宇负担2106元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一八年八月六日书记员 陈金莉