山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奎民一初字第479号
原告卢俊范。
委托代理人楚征。
委托代理人周雪梅。系原告邻居。
被告山东崇德置业有限公司。
法定代表人王永智，董事长。
委托代理人郎玉平、李帅，山东英拓律师事务所律师。
原告卢俊范诉被告山东崇德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人楚征、周雪梅，被告委托代理人郎玉平、李帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月14日，原、被告签订编号YS00068196商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于东风东街以北新华路某小区15号楼2单元2-1401房屋一套，原告按合同约定足额交付了购房款，合同约定被告于2011年3月20日前交付房屋，但被告直至2013年10月24日交付房屋，被告已按合同约定支付了自2011年3月21日起至2012年9月10日止的违约金，但未支付自2012年9月11日至交房之日止的违约金。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告按照房屋买卖合同约定支付原告延期交房违约金68945.47元；2、诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效，合同约定的交房时间为2011年3月20日，原告已在2012年10月11日因延期交房提起诉讼，要求支付自2011年3月21日至2012年9月10日的逾期交房违约金。原告从约定交房之日始再未向被告主张2012年9月11日之后的逾期交房违约金。原告直到2014年8月18日又诉至法院，要求被告支付2012年9月11日之后的逾期交房违约金，期间无诉讼时效中止、中断事由，故已超过两年的诉讼时效；2、被告不应支付违约金，涉案房屋早在2011年12月30日前经五大主体验收合格，符合购房合同中约定的交房条件，被告多次通知原告交房，原告仅因房屋质量存在瑕疵为由，拒绝收房。（2012）奎民一初字第700号案件审理中，被告2012年11月20日庭审时已当庭通知原告收房，并记录在案，庭审后，被告2012年12月7日又以特快专递方式向原告邮寄《关于再次通知收房的通知》，但原告拒绝收房。涉案房屋未能及时交付系原告自身原因导致，与被告无关，被告不应承担逾期交房的违约责任；3、既使被告承担逾期交房违约金，原告的违约金计算时间有误，同时违约金比例过高，法院应当予以调低。原告主张违约金计算至2013年10月24日止，无事实依据，被告2012年11月20日已在（2012）奎民一初字第700号案件庭审中，当庭通知原告收房，庭审后被告2012年12月7日以特快专递方式向原告邮寄《关于再次通知收房的通知》，但原告拒绝收房。逾期交房违约金应计算至2012年11月20日。
经审理查明，2010年8月30日，原告向被告交“15-2-1401”维修基金14975.10元，其他费用62元，合计15595.10元；同年9月1日，原告向被告交纳房款169280元；同年9月14日，原、被告签订编号：YS00068196商品房预售合同及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于潍坊市东风东街以北新华路某小区15号楼2单元1401住房一套，该房预测建筑面积166.39平方米，单价3385.30元／平方米，房款563280元。付款方式约定为银行按揭贷款支付，签订合同时原告交清购房首付款169280元，其余房款394000元及时办理银行按揭贷款支付。合同第六条约定，原告必须在签订合同之日起七日内按规定提交办理银行按揭贷款手续所需之全部材料，并根据银行要求办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用。合同第七条逾期付款违约责任约定，采取按揭贷款支付的，逾期是指本合同签订7日后至办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用。合同第八条约定，被告应当于2011年3月20日前，将房屋交付原告使用，第九条约定，如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，原告应在接到被告书面通知之日起15日内办理交房手续，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕。合同还对相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2010年9月19日与中国工商银行股份有限公司潍坊分行签订《潍坊市个人住房公积金贷款借款担保合同》、《个人购房借款担保合同》各一份，申请购置住房贷款300000元、94000元。2011年2月18日、3月2日，中国工商银行股份有限公司潍坊分行分别向原告发放贷款94000元、300000元。
原告交完购房款后，被告未按约与原告办理房屋交接手续。2012年10月11日，原告诉至本院，请求判令：1、被告按照房屋买卖合同约定支付原告自应交房之日第二天2011年3月21日始至2012年9月10日起诉之日止的延期交房违约金91251.36元（563280元X3／10000X540天）；2、诉讼费、保全费由被告承担。2012年12月20日开庭审理时，被告在庭审中口头通知原告收房，原告要求被告书面通知。2013年10月15日，本院作出（2012）奎民一初字第700号民事判决书，判决被告支付原告2011年3月21日始至2012年9月10日起诉之日止的延期交房违约金91251.36元（563280元×3／10000×540天）。
判决后，原告称于2013年10月24日与被告办理了房屋交接手续。2014年8月18日，原告诉至本院，请求被告支付自2012年9月11日至2013年10月24日止的延期交房违约金，并由被告承担诉讼费用。
原告主张，被告迟迟不交房，2013年9月，原告找到被告要求交房，被告在收楼手续汇签单上注明的交房时间为2012年9月10日，被告与涉案房屋小区物业同属一家公司，物业要求原告交纳2012年1月1日至2013年11月30日的物业费，共计4970元，交费后才给钥匙，原告认为被告将交房时间注明为2012年9月10日，没拿到新房钥匙就要从2012年1月1日开始交物业费不合理，就未办理交房手续，并提供2013年10月16日《潍坊晚报》一份、房屋汇签单一份予以证明。被告对原告的主张及报纸内容的真实性均有异议，称被告自2011年12月就通知原告收房，但原告以该房屋存在质量问题为由拒绝收房，（2012）奎民一初字第700号案件庭审中，当庭通知原告收房，原告拒收。庭审后，被告于2012年12月7日以特快专递方式向原告送达《关于再次通知收房的通知》，原告仍拒收，并于2012年12月13日被邮局退回，根据商品房买卖合同第十一条的约定，因原告个人原因无法交房，应视为交房完毕，并提供特快专递详情单及回执查询单各一份予以证明。寄件日期为2012年12月7日的特快专递详情单载明：寄件人王先生，地址丹桂里售楼处，文件资料名称《关于再次通知收房的通知》（丹桂里），收件人姓名为原告，电话159××××5091，地址潍坊市利民巷635号2号楼1单元102室，并注明多次投递无人，不接电话，拒收。特快专递详情单上的电话、地址与原告向本院提交的当事人送达地址确认书中载明的电话及住址相符。原告质证称未收到投递员的电话。
原告主张，逾期交房违约金根据购房合同第八条约定，按照已交房价款563280元的日万分之三，自2012年9月11日始计算至2013年10月24日止，共计408天，违约金为68945.47元。被告称违约金计算与事实不符，比例过高，要求法院参照同地段房屋租赁价格予以调低。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、收款收据、个人购房借款担保合同、银行贷款凭证、《潍坊晚报》、（2012）奎民一初字第700号民事判决书、收楼手续汇签单、被告提供的特快专递详情单、回执查询单各一份及当事人陈述在案为证。
本院认为，原、被告间的商品房买卖合同关系，已经（2012）奎民一初字第700号民事判决书予以确认并生效，根据生效判决，被告因未按合同约定于2011年3月20日前向原告交付房屋，本院已根据原告的诉讼请求判决被告承担了自2011年3月21日始至原告起诉之日2012年9月10日止的延期交房违约金91251.36元，并已履行完毕。原告2013年10月24日收房后，又于2014年8月18日诉至本院，请求判令被告支付自2012年9月11日始至2013年10月24日止的延期交房违约金68945.47元，被告对原告的主张不予认可，称原告的请求已过诉讼时效，且被告已在2012年11月20日（2012）奎民一初字第700号案件庭审时当庭通知原告收房，庭后又于2012年12月7日以特快专递方式书面通知原告收房，但原告拒收。对此，本院认为，原、被告商品房买卖合同约定的交房期限为2011年3月20日前，期满被告未交房，已侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，从2011年3月20日期满之第二日始，视为原告知道或应当知道自己的民事权利受到侵害，原告应自该日始的二年内即2013年3月20日前，主张延期交房违约金，原告已于2012年9月10日诉至本院，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告关于违约金的诉讼时效应自2012年9月11日始重新计算两年，直至2014年9月10日止，期间原告于2014年8月18日诉至本院，并未超过法定诉讼时效，对被告关于原告本次诉讼已超过诉讼时效的抗辩，本院依法不予支持。对原告主张的延期交房期限自2012年9月11日至2013年10月24日，被告不予认可，称2012年被告先后以口头、书面形式通知原告收房，原告拒收，并提供特快专递详情单予以证明，原告亦认可2012年11月20日本院开庭审理（2012）奎民一初字第700号案件时，被告已当庭通知原告收房，故延期交房违约金仅应计算至2012年11月20日。对此，本院认为，根据原、被告签订的商品房预售合同第十一条关于房屋交接的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，原告应在接到被告书面通知之日起15日内办理交房手续，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕。根据以上约定，被告在2012年11月20日当庭通知原告收房，并不符合合同约定的书面通知程序，被告于2012年12月7日以特快专递方式向原告邮寄《关于再次通知收房的通知》，属于合同约定的书面通知方式，根据特快专递详情单载明的收件人信息、收件人的姓名、地址、电话均与原告提交给本院的当事人送达地址确认书信息相符，该邮件经邮局注明“多次投递无人，不接电话，拒收”等信息，并于2012年12月13日被退回，原告虽然称未接到投递员的电话，但原告的主张，与邮局投递人员注明的信息并不相符，对原告的该项主张本院依法不予采信。鉴于房屋交接系买卖双方当事人配合才能完成的双务行为，需原、被告共同配合方能完成，根据合同约定，原告拒绝接收通知，应自原告拒收交房通知之日起15日内，视为原告应予以配合办理交房手续的合理期限，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕，即应视为被告于2012年12月28日完成交房义务。此后，被告不应承担延期交房的违约责任。原告主张的违约金应自2012年9月11日始计算至2012年12月28日止，计109天，被告应按日向原告支付已交房款563280元万分之三的违约金计18419.26元（563280元X3／10000X109天）。对于被告提出原告主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因原告是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张违约金，且被告未提供证据证明原告主张的违约金过分高于原告的损失，因此对被告要求调低违约金的主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及相关民事法律法规之规定，判决如下：
一、被告山东崇德置业有限公司支付原告卢俊范逾期交房违约金18419.26元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告卢俊范的其他诉讼请求。
案件受理费1524元，由原告负担1263.5元，被告负担260.5元，财产保全费730元，由原告负担533元，被告负担197元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 陈 倩
审 判 员 陈要香
人民陪审员 高丽华
二〇一五年三月十五日
书 记 员 王 琮