安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿埇民一初字第05550号
原告：张桂旺，男，汉族，农民。
委托代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。
被告：赵守勤，男，汉族，农民。
被告：宋陈英，女，汉族，农民，系赵守勤之妻。
赵守勤、宋陈英共同委托的诉讼代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。
被告：李凡跃，男，汉族，个体工商户。
委托代理人：顾猛，安徽法理律师事务所律师。
原告张桂旺与被告赵守勤、宋陈英、李凡跃确认合同无效纠纷一案，由宿州市中级人民法院指定本院审理，本院于2013年10月24日受理后依法组成合议庭于2013年12月17日公开开庭审理了本案。被告张桂旺的委托代理人李强、赵守勤、宋陈英的委托代理人宋化友、被告李凡跃及其委托代理人顾猛、证人张贵花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂旺诉称：2010年8月15日，原告与赵守勤签订售楼合同书，购买赵守勤一期开发的位于泗县瓦坊乡王集街东半部第十五号商品房，分三次付款17万元。赵守勤于当时即把钥匙交付原告，居住至今。被告赵守勤因缺少资金，与其妻宋陈英向包括李凡跃在内多人融资。后赵守勤夫妻与李凡跃以明显低于市场的价格达成房屋买卖协议，用此房抵借款。其行为严重侵犯了原告合法权益，违反了合同法第五十二条第二款、第三款的规定，属恶意串通和以合法形式掩盖非法目的的行为。请求依法确认被告赵守琴、宋陈英与李凡跃签订的房屋买卖协议无效，并判令三被告承担诉讼费。
赵守勤辩称：他与张桂旺于2010年8月15日签订售楼合同书，将其一期工程开发的十五号商住楼以18万元价格出售给张桂旺，张桂旺共计付款17万元，他当时即把钥匙交与张桂旺入住。由于房款未付清，没有及时办理过户手续。为缓解工程资金紧张，2010年9月他与李凡跃签订借款协议，以土地证、房产证作质押借款约十万元，使用期限三个月，期满归还本息。按期还款，收回两证。当时每套楼房约18万元，他不可能以十余万元价格低价出售此房给李凡跃。后因情况突变，他离家外出，故一直未能偿还借款。后他的代理人贾广珍是为了李凡跃的借贷利益与李凡跃签订房屋买卖合同。
被告李凡跃辩称：原告与赵守勤签订的房屋买卖合同约定付清全部房款后，房屋才能交付，因原告未能付清全部房款，故该合同并未实际履行。他与赵守勤之间确有借款关系但赵守勤夫妻与他签有回购协议，过户前赵守勤夫妻的代理人贾广珍还与他签订了正式房屋买卖协议用于抵扣借款，协议书已经公证，是双方真实意思表示，合法有效。李凡跃与赵守勤签订房屋买卖合同时，多次前往看房，且不知该房已出售他人，李凡跃在赵守勤出现资金困难时借钱给赵守勤，起到帮助作用，赵守勤以低于市场一定价格出售房屋符合常理，双方不存在恶意串通和以合法形式掩盖非法目的的行为。该房现已过户给李凡跃，所有权已经合法转移。应驳回原告的诉讼请求。
原告在诉讼中向法庭提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告张桂旺年龄等自然情况。2、售楼合同书，证明合同甲方为赵守勤、乙方为张桂旺。合同内容：甲方出售的楼房位于泗县瓦坊乡王集新兴街南侧一期工程东半部十五号；房屋价款19万元；乙方钱款付清后，方可交付使用；乙方不履行合同义务，甲方有权将楼房另售他人，乙方所付房款作为违约金支付；甲方不履行合同双倍返还定金。另在合同文本第二页左下方注明：如乙方不付清购房款，甲方拒绝交证过户。合同签订时间2010年8月15日。3、收据（三份），证明张桂旺于2010年8月15日、9月20日、10月29日三次共计支付房款17万元。4、房地产买卖契约，证明合同甲方为赵守勤、乙方为李凡跃。合同内容：甲方自愿将坐落在泗县瓦坊乡王集街建筑面积为135.04平方米的房产出售给乙方；房产成交价格为13万；交付时间为2011年3月9日。签章人：甲方委托代理人贾广珍、乙方李凡跃。落款时间为2011年3月9日。5、委托书公证书，证明委托合同的委托人为赵守勤、宋陈英、受托人是贾广珍。内容：委托人赵守勤、宋陈英拥有泗县瓦坊乡王集街建筑面积为135.04平方米房产一处，委托人委托受托人贾广珍全权代表委托人办理买卖过户及其相关手续，受托人为此签署的有关文件，委托人均予以承认；委托期限自2010年12月6日至2011年6月6日。委托书落款时间为2010年9月7日。安徽省泗县公证处于同日对委托行为进行公证，出具了公证书。6、公安机关证明，证明2013年7月16日张桂旺因房屋纠纷与李凡跃方发生冲突，张桂旺向泗县公安局瓦坊派出所报警。7、安徽省泗县人民法院（2012）泗刑初字第00367号刑事判决书，证明被告赵守勤在签订、履行房屋买卖合同过程中，骗取他人数额巨大的财物逃匿，被该院以合同诈骗罪判处有期徒刑三年六个月。8、售楼合同书（三份），证明赵守勤开发的同类房屋在2008年至2010年的市场价约为18-19万元。9，证人张某的证言，证明争议的房屋是她介绍弟弟张桂旺买的，2010年七八月份签过合同，赵守勤就把钥匙给了张桂旺，张桂旺把房子钥匙给了她，她帮助把房子租给了卖门的，后由姑姑张氏代为看门居住。今年七月份，来了几车人砸门。
被告赵守勤、宋陈英的委托代理人对上述证据无异议。
被告李凡跃对上述证据的质证意见为：对证据2，售楼合同书没有写明具体房号，李凡跃不能据此确定赵守勤、宋陈英与原告买卖的是哪处房屋；售楼合同约定付清房款，才能交付房屋，原告未付清房款，该房未交付。对证据6，对方报警是事实，但其向原告要房不止这一次。对证据7、证据8，证明不了本案事实，与争议房屋没有关联性。对其余证据无异议。
被告赵守勤、宋陈英的委托代理人为支持其答辩理由向法庭提交以下证据：1、身份证、结婚证复印件，证明二被告年龄等自然情况，系夫妻关系。2、（赵守勤在监狱出具）购房情况说明，证明内容亦是赵守勤答辩意见。
原告委托代理人对上述证据无异议。
被告李凡跃质证意见为：证据2基本内容虚假，不能作为证据使用。对证据1无异议。
被告李凡跃为支持其答辩理由向法庭提交以下证据：1、房屋买卖附购回条件协议书及公证书，证明协议甲方为李凡跃，乙方是赵守勤、宋陈英。合同内容：乙方自愿将坐落在泗县瓦坊乡王集街、建筑面积为135.04平方米的房产卖给甲方；双方约定房地产价值11万元。双方设定如下条件：乙方将上述房产以11万元售予甲方；甲方于2010年9月7日支付房款11万元；2010年12月6日前，乙方有权主张回购，撤销协议，但应退房款11万元、利息4950元，如没有主张回购权，甲乙双方于2010年12月7日办理过户手续；乙方未按期行使回购权，又拒绝办理过户手续，应1.2倍返还购房款。协议落款时间为2010年9月7日。双方于签约当日在安徽省泗县公证处进行公证。2、借据，证明借贷双方出借人为李凡跃，借款人是赵守勤、宋陈英。内容：借款金额11万元，月利率1.5％；借款期限三个月，自2010年9月7日起至2010年12月6日止。借据下方注明内容分之一：借据与双方签订的房屋买卖附回购条件协议书具有同等法律效力，双方签署本借据时，借款人已收到借据载明的借款金额。3、皖泗字第00××80号房地权证，证明李凡跃凭上述（原告举证证据4）房地产买卖契约于2011年8月19日向安徽省泗县房地产管理局申请办理了房地产权证，房地产权利人为李凡跃，房产坐落于泗县瓦坊乡王集街，建筑面积为135.04平方米。
原告委托代理人对上述证据质证意见为：对证据2，借据充分表明李凡跃与赵守勤之间存在借贷关系。对证据1，结合证据2可知，李凡跃与赵守勤签订的房地产买卖契约有名无实，虽经公证，但掩盖不了其实质是借款协议的事实。对证据3，它是在后期双方签订的房地产买卖契约基础上办理的，房地产买卖契约无效，应予以撤销。
赵守勤、宋陈英委托代理人认为上述证据与赵守勤书面答辩意见一致，不持异议。
本院结合诉辩双方质证意见，对原被告提交的证据认证如下：
（一）对原告提交证据的认证
证据1、证据7，系有权机关制作，证明了原告主体资格和原告因房屋买卖被刑事处罚的事实。证据2、证据3，证明签约、履约情况，是原告张桂旺与被告赵守勤双方真实意思表示，与本案诉争事实直接关联，合法有效。证据5，委托书委托事项明确，意思表示真实，且依法进行了公正，合法有效。证据6，证据9，证明原告张桂旺购买房屋、交付、居住利用情况及与李凡跃因因本案发生纠纷的事实。证据8，证明与诉争房屋同类型房产的市场价值。对以上证据，本院予以确认。对证据4，该协议签订于2011年3月9日，时间上虽晚于原告张桂旺与赵守勤所签协议，但系赵守勤的委托代理人代表赵守勤对其房屋所有权依法做出的有效处分行为，对其证据效力，本院予以确认。
（二）对被告李凡跃提交证据的认证
证据1“房屋买卖附购回条件协议书”虽含有赵守勤、宋陈英以11万元价格将房屋卖给李凡跃，李凡跃当日支付了11万元购房款、赵守勤在规定期限享有回购撤销权等条款内容，但无相关证据印证2010年9月7日签订协议当日李凡跃向赵守勤支付了房款、赵守勤交付房屋给李凡跃。赵守勤、张某亦均证实2010年8月该房的钥匙已交张桂旺，张桂旺入住，赵守勤还证实其本人与李凡跃签订的是借款协议而非买卖合同。结合证据2，赵守勤当天向李凡跃出具的标的11万元的借据，能够印证该协议约定的11万元所谓购房款即为当日赵守勤、宋陈英向李凡跃的融资借款，回购撤销权行使的日期正是三个月借款到期日，因此2010年9月7日赵守勤与李凡跃之间仅有融资借款而无买卖房屋的事实。该协议虽名为附回购条件的房屋买卖合同，且经过了公证，但不能据此否定其系借款协议的本质，故以购房为前提而约定的所谓撤销回购权及其行使条件自始即不存在。证据2“借据”还原并印证了证据1实际为借贷关系，与本案事实直接关联，本院予以确认。
（三）对被告赵守勤提交证据的认证
证据1，系有权机关颁发的有效证件，本院予以确认。证据2，对其中证明张桂旺与赵守勤2010年8月15日有关签订房屋买卖合同，支付房款、交付房屋及2010年9月7日赵守勤向李凡跃融资借款、质押“二证”等内容部分，与相关证据相印证，事实存在，本院予以确认。
基于以上质证、认证和诉辩意见，本院审理查明：被告赵守勤在安徽省泗县瓦坊乡王集街国有土地上开发二层商品房。2010年8月15日，原告张桂旺与被告赵守勤以预售合同形式（当时讼争房屋已建成并领取产权证）签订了售楼合同书，张桂旺以19万元（后变更为18万元）价格购买赵守勤开发的一期东半部第十五号房屋（房屋所有权证号：房地权证皖泗字第××号；土地使用权证字号：泗国用2010第37号），原告分三次支付房款17万元，赵守勤于签约时即把房屋钥匙交张桂旺，张桂旺通过其姐姐张某管理使用此房。因张桂旺未付清全部房款，双方未能及时过户。
被告赵守勤因建房资金短缺，于2010年9月7日与被告李凡跃签订了名为“房屋买卖附购回条件协议书”实为借款协议的合同，向李凡跃融资借款11万元，借期三个月，约定了利息，赵守勤向李凡跃出具借据一张。赵守勤将上述房屋产权证、土地证质押给李凡跃。同日赵守勤、宋陈英与贾广珍签订授权委托书，特别授权贾广珍代表委托人办理该房的买卖过户及其相关手续。委托期限自2010年12月6日起至2011年6月6日止。双方于当日对该授权委托书进行了公证。2011年3月9日，贾广珍与李凡跃签订了房地产买卖契约，赵守勤、宋陈英以13万元价格将此房卖给李凡跃用于冲抵11万元借款及逾期本息。李凡跃持此合同于同年8月19日向安徽省四县房地产管理局申办过户登记，取得了新的房地权证（皖泗县字第××号）。2013年7月16日，李凡跃派人前往瓦坊乡王集街讨要房屋时与张桂旺发生冲突，张桂旺向当地公安机关报警。
另查明，2012年12月10日，赵守勤因犯合同诈骗罪被安徽省泗县人民法院一审判处有期徒刑三年六个月。
本院认为，被告赵守勤及其代理人在商品房买卖过程中，先后与原告张桂旺、被告李凡跃就同一房屋签订了房屋买卖合同，均是双方真实意思的表示，且无证据证明二份协议违反了法律强制性规定，均合法有效。虽然赵守勤与张桂旺签订合同在先，张桂旺也已先行占住，但双方明确约定购买方未付清房款，所有人可将此房另行售予他人，张桂旺至今未能付清全部房款，赵守勤再次出售该房，不违反约定。关于赵守勤与李凡跃签订的协议是否属于以合法形式掩盖非法目的，经查，李凡跃与赵守勤及其代理人分别于2010年9月7日、2011年3月9日签订了“房屋买卖附购回条件协议书”和“房屋买卖契约”。“房屋买卖附购回条件协议书”实质系一借款合同，李凡跃的目的显然是为了依法获取借款利息，而“房屋买卖契约”系赵守勤不能按照约定的还款期限偿还借款本息后，而由其代理人与李凡跃达成的房屋买卖合同，其目的显然又是为了完成过户登记，获取房屋所有权，以此收回被拖欠的借款本息。故上述二份协议的目的均正当合法，均不属于以合法形式掩盖非法目的。关于李凡跃与赵守勤签订的上述协议是否存在恶意串通，本院认为，恶意串通是指当事人双方出于恶意，互相配合实施的损害国家、集体或者第三人利益的行为，认定的关键是李凡跃与赵守勤是否具有损害张桂旺利益的恶意串通行为。在“一房二卖”的情形下，依照最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十条的规定，后买受人明知出卖人的房屋已出售的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为属恶意串通。首先没有证据证明李凡跃与赵守勤签订名为“房屋买卖附购回条件协议书”而实为有偿借款协议时知道赵守勤已将此房出售给张桂旺。其次，赵守勤为保证如期还款，将房产证、土地证质押于李凡跃，符合民间惯常做法，此时李凡跃控制了“二证”，亦即阻却了赵守勤日后与他人之间可能发生的过户行为，以确保其债权的实现。据此可知李凡跃主观意图在于借款能否如期收回而非此房有无他人居住，其无须尽到查清此房处于何种状态的注意义务，不必确知此房是否已经被他人占住。再次，赵守勤的代理人虽以较低价格将该房出售给李凡跃，赵守勤及其共有人在长达二年多的时间里并未提出异议，且房屋售价较低在本案中也不足以认定赵守勤或代理人与李凡跃具有恶意串通的故意。对原告代理人提出的赵守勤与李凡跃恶意串通签订协议，损害了原告张桂旺的利益及以合法形式掩盖非法目的，所签房屋买卖协议系无效合同的意见，本院不予采信。对赵守勤否认与李凡跃之间存在“房屋买卖契约”的答辩意见，经查，赵守勤与李凡跃签订借款协议的当天，赵守勤即将房产证、土地证质押给李凡跃，且同日赵守勤又授权贾广珍可在授权时限内与他人签订该房的买卖过户及相关手续，此时赵守勤应知逾期不还款的后果即李凡跃可持“二证”与其代理人贾广珍签订诉争房屋的买卖手续并予以过户登记。故对赵守勤的此答辩意见，本院不予采纳。综上，现有证据不足以认定被告李凡跃与赵守勤签订的房屋买卖契约系无效协议，故对原告提出的请求确认该协议无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张桂旺的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告张桂旺负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判长 王 杰
审判员 刘丽玲
审判员 杜文壮
二〇一四年一月三日
书记员 刘 双
附相关法律条文：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。