广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民二初字第160号
原告：中国工商银行股份有限公司广州XXX支行，住所地：。
负责人：陈某，职务：行长。
委托代理人：梁某，该行职员。
被告：徐某，男，汉族，1958年3月28日出生，身份证住址：广州市荔湾区。
被告：徐某，男，汉族，1959年10月22日出生，身份证住址：广州市荔湾区。
被告：徐某，男，汉族，1962年4月10日出生，身份证住址：广州市荔湾区。
被告：徐某，男，汉族，1963年12月4日出生，身份证住址：广州市荔湾区。
被告：广州XX地产股份有限公司，住所地：。
法定代表人：李某，职务：董事长。
委托代理人：李某、孙某，该司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广州XXX支行诉被告徐某、徐某、徐某、徐某、广州XX地产股份有限公司（以下简称富力地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法由代理审判员邓咏诗独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁某，被告徐某、徐某，被告富力地产的委托代理人李某、孙某到庭参加了诉讼。被告徐某、徐某经本院依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告、借款人徐某，被告富力地产于1999年11月30日签订了《购房抵押借款合同》，合同约定：贷款金额、贷款用途、贷款发放方式、偿还方式、贷款利率、抵押物等。被告富力地产自愿提供连带责任保证，并约定保证责任范围、保证期限等内容。合同签订后，依法到有关部门办理了抵押登记（备案），取得抵押登记证明书。借款合同签订后，原告依约向徐某发放了贷款，同日根据徐某授权将款项划到被告富力地产的账户上，原告已依合同约定履行了义务。但贷款发放后，徐某没有按合同约定按月分期偿还原告贷款本息，出现连续的逾期记录超过132次。经查明，徐某已于2001年6月11日被广东省佛山市中级人民法院判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，并已于同年6月执行死刑。据了解，徐某第一顺序继续人的父母也已过世，徐某生前未结婚，顺序继承人是其兄弟（即被告徐某、徐某、徐某、徐某）。徐某严重违反合同约定，根据《购房抵押借款合同》的约定，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，有权计收逾期罚息，未支付的罚息计收复息，有权计收违约金。为保障原告的金融资金安全，尽快收回该笔贷款，原告依法提起诉讼，请求：1、判令解除原告与徐某签订的《购房抵押借款合同》；2、判令被告徐某、徐某、徐某、徐某在继承徐某财产范围内向原告归还贷款本金283279.70元及该款至实际支付之日止的利息（包括欠息、罚息、复息，按合同约定的计算方式，暂计至2013年11月21日止，为280325.39元）；3、判令被告富力地产对被告徐某、徐某、徐某、徐某所欠原告的上述债务承担连带保证责任；4、判令原告对抵押物（广州市荔湾区小梅大街7号皇上皇大厦B1406房）享有优先受偿权；5、本案受理费由被告徐某、徐某、徐某、徐某承担，被告富力地产承担连带清偿责任。
被告徐某、徐某答辩称：1、被告徐某、徐某并未继承到徐某的财产，原告要求被告徐某、徐某承担清偿责任没有依据。2、据被告徐某、徐某了解，徐某欠款数额是17多万元，但原告主张欠款本金是28万多元，这个需要双方庭后再进行核实。3、2007年工行广州支行曾在越秀法院起诉过徐某，但徐某没有参与诉讼，被告徐某、徐某是事后才看到法院的公告，被告徐某、徐某庭后再查看是否与本案有关。
被告富力地产答辩称：1、依据购房抵押借款合同第15条第2点的约定，被告富力地产作为担保人的担保责任是原告取得抵押物的他项权利证为止，担保责任在取得他项权利证后解除，这是附解除条件的合同。原告和徐某对没有办理他项权利证是有责任的。在具体办证过程中，原告一直拖延不给被告富力地产办证资料，不正当的阻止条件的成就，被告富力地产认为该合同的担保责任应当解除。2、如果被告富力地产要承担担保责任，依照司法实践只能在优先处理抵押物后，不足以清偿债务的情况下，被告富力地产才承担补充清偿责任。3、原告主张的贷款本金、利息（包括欠息、复息、罚息等）需要法院进一步核实，被告富力地产对此有疑问。徐某最后一次还款至今，原告一直没有提供有效的催款证明，原告主张部分利息已超过诉讼时效。依照法律规定，利息是不超过本金的，希望法院予以核实。4、原告提供的证据只有徐某的父亲和兄弟的身份材料，并没有提供徐某的母亲的身份资料，请求法院核实徐某的母亲是否在世。
被告徐某、徐某既无提交答辩意见和证据材料，亦没有出庭对原告的证据进行质证。
经审理查明：1999年11月30日，徐某（甲方、抵押人、借款人）、中国工商银行广州市西华路支行（乙方、抵押权人、贷款人）（以下简称为工行西华路支行）和广州天力房地产开发公司（丙方、担保人、发展商）（以下简称天力公司）签定合同编号为工银穗房押字045199907070号的《购房抵押借款合同》。合同约定：甲方因购房资金不足，向乙方申请购房抵押贷款，并请丙方提供担保；贷款金额为310000元；贷款期限为贰拾年，贷款期限以乙方将资金划入甲方帐户的时间起计算，具体日期以借据为准，贷款抵押期限为贰拾贰年；贷款利率为月利率4.65‰，如遇国家调整利率则按有关规定作相应调整；贷款只能用于购买甲方与丙方签订的《房地产买卖合同》或《房地产预售契约》（编号为穗房预契字第99059254号），所确认的位于荔湾路小梅大街7号皇上皇大厦，B号（栋）14楼06房的物业，甲方授权乙方将该贷款转入丙方在乙方开设的监控帐户上，乙方有权监督丙方在该帐户的资金使用；本购房抵押借款是一次性全额发放，借据及《授权委托书》作合同附件，其本金及贷款利息按月分240期偿还；贷款期限在一年期以上的采用按月归还贷款本息，贷款本息自贷款发放的当月开始偿付，供款日期为每月的20日（遇国家规定的节假日顺延），每月供款金额为人民币2146元，供款随本合同第四条规定的利率调整而作相应的调整，最后一期供款额以实际欠款额为依据，按实计收本息；本合同项下的抵押物是以本合同贷款所购房屋为担保，即位于荔湾路小梅大街7号皇上皇大厦B号（栋）14楼06房的房产作为甲方偿还贷款本息包括违约罚息和有关费用的保证；甲方向丙方所购期楼的全部权益抵押给乙方，并到当地房地产登记所办理期楼抵押登记备案手续，经当地国土房管局交易所鉴证的《房地产预售契约》正本和购房发票或收据交由乙方保管，当该房产竣工后，甲方与丙方办理《房地产证》后会同乙方将原抵押登记备案转为房地产抵押登记，《他项权利证》交由乙方保管，确保乙方为第一受偿人，权益不受任何人侵犯；本合同项下的贷款本息及其他费用未还清之前，上述的有关文件和凭证仍由乙方执管，无论何种原因致使甲方不能领取《房地产证》用于贷款抵押，甲方和丙方均应负全部的责任，并负责赔偿乙方因此导致的经济损失；甲方保证履行本合同全部条款，按规定时间偿还本息，如需出租所抵押房产的，必须征得乙方书面同意，并在与承租人订立租约中注明：“出租人因违反《购房抵押借款合同》而被抵押权人处分房产的，承租人应自该房产抵押权人发函之日起三十天内迁出，否则出租人的出租行为无效”；如甲方通讯地址发生变更，必须立即书面通知乙方和丙方；乙方保证在合同生效后七个工作日内发放贷款；丙方担保数额为本合同项下贷款本金和利息及其他有关费用，在备案登记情况下贷款的担保期限从贷款之日起至乙方取得抵押物的《他项权利证》为止；丙方必须保证在抵押房产竣工验收合格之日起三十天内办理《房地产证》，并协助甲、乙方将原抵押登记备案转为抵押登记，并领取《他项权利证》交乙方执管；甲方应案合同规定的时间归还贷款本息及支付有关费用，若在规定日期甲方因存款余额不足未能还本付息，乙方按供款额每日万分之2.1计收逾期罚息，未支付的罚息计收复息，并从供款帐号上扣收，罚息随国家规定调整而作相应调整；甲方每逾期一次，应向乙方支付违约金人民币壹佰元，乙方可直接从甲方供款帐户内划收；如出现逾期供款记录八次，应视同甲方严重违约，乙方有权提前终止合同，提前收回贷款本息；如在本合同履行期内，甲方未能按期供款，逾期达三个月或累计欠交供款三期或到期后未能还清贷款本息的，或甲方死亡而无继承人或受赠人，或继承人或受赠人拒绝履行甲方偿还贷款本息义务或自接受抵押物之日起叁拾天内仍不办理有关变更手续的，乙方即可按与甲方的约定及委托进行拍卖或按有关规定申请对抵押物进行处分，抵押物处分根据有关规定处置，其所得的价款依次扣除处分该抵押物而支出的一切税金、费用和贷款本息，如有余款乙方将其退还甲方，如不足，乙方有权另行向甲方或丙方追收；甲、乙双方经协商一致，并同意在甲方不能按本合同的第六条、第七条、第八条履行义务，并出现第十九条中所列情形之一者，经乙方或乙方委托的律师事务所发出催收函一个月内（经乙方发出同意展期或延期支付文件除外），甲方无条件同意并按《授权委托书》委托乙方，由乙方委托合资格的拍卖行对上诉抵押物进行估价和拍卖；合同各方约定签订合同后，办理合同公证，如不能按期还款，债务人（包括借款方、担保方）愿意按本合同第二十条执行或愿意接受有管辖权的人民法院强制执行；本合同甲、乙、丙方签字盖章并办理抵押物登记或登记备案后生效。
同日，徐某在编号为工银穗房押字045199907070号之一的《授权委托书》上签字，该委托书中记载徐某按中国工商银行广州市分行《购房抵押借款合同》（编号：工银穗房押字045199907070号）的要求开立供款用的通存通兑活期存折，授权委托原告具有下列划款权力，从上列帐号中支取款项。（1）按《购房抵押借款合同》（编号：工银穗房押字045199907070号）中的贷款金额310000元代本人向发展商支付购房的有关款项；（2）从99年12月开始至全部本息还清为止，从上述帐户中代本人每月支取2146元，用于执行《购房抵押借款合同》（编号：工银穗房押字045199907070号）的月供款额，供款额随合同的利率调整而调整；（3）划收《购房抵押借款合同》中第十七条所出现的逾期罚息、复息及违约金；（4）本人愿意在出现《购房抵押借款合同》（编号：工银穗房押字045199907070号）中第二十条的情况时授权乙方，由乙方委托合资格的拍卖行对上述抵押物进行估价和拍卖，并代本人偿还本合同项下的借款、利息、违约金、罚金及支付评估和拍卖的有关费用；本授权委托书为不可撤销授权委托，并作合同附件与合同具有同等法律效力，《购房抵押借款合同》的终止，本授权委托自动终止。
1999年12月15日，中华人民共和国广东省公证处作出（99）粤公证经字第30273号《公证书》，证明徐某与工行西华路支行的负责人何某的代理人简某及天力公司的法定代表人张力的代理人吕某于1999年11月30日在广州市自愿签订前面的《购房抵押借款合同》，该合同上工行西华路支行、天力公司的印章及三方的签名／签名章均属实。
同日，广州市国土房管局出具99穗押备字第32418号《抵押备案证明》，载有：抵押人为徐某；抵押权人为工行西华路支行；抵押房产为荔湾路小梅大街7号皇上皇大厦B-1406；贷款期限为20年，1999年12月15日至2019年12月15日；抵押期限为22年，1999年12月15日至2021年12月15日；等内容。
1999年12月21日，工行西华路支行如约发放了贷款，中国工商银行《个人住房贷款凭证》中记载：借款人姓名徐某，贷款年限贰拾年，借款用途为购房按揭贷款，贷款月利率4.65‰，初次月供额2146元，贷款到期日2019年12月15日，核准借款金额310000元，等等。后徐某没有依约还款，出现连续逾期记录超过132次。
2001年6月11日，广东省佛山市中级人民法院作出（2001）佛刑初字第79号刑事判决书，判决徐某犯贩卖、制造毒品罪，判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收其个人全部财产。后徐某等人不服，分别提出上诉，广东省高级人民法院经审理后作出（2001）粤高法刑经终第267号刑事判决：维持了对徐某的量刑部分；撤销广东省佛山市中级人民法院（2001）佛刑初字第79号刑事判决对徐某的定罪部分；判决徐某犯贩卖毒品罪，判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；根据《最高人民法院关于授权广东省高级人民法院核准部分毒品犯罪死刑案件的通知》的规定，本判决即为核准以贩卖毒品罪判处徐某死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产的刑事判决。
2001年6月26日，徐某被执行死刑。
另查明，徐某生前没有结婚，没有生育，也没有收养子女，其母周某先于其死亡，故其法定继承人为其父徐允坚。后徐允坚于2004年死亡，由于徐允坚的父母和配偶均先于徐允坚死亡，故徐允坚的法定继承人是其四个儿子，即本案被告徐某、徐某、徐某和徐某。庭审中，被告徐某、徐某称没有继承过徐某的财产，徐某的财产只有涉案房屋，其余财产已被没收。
又查明，工行西华路支行变更为本案原告，天力公司变更为富力地产。
以上事实，有合同编号为工银穗房押字045199907070号的《购房抵押借款合同》、编号为工银穗房押字045199907070号之一的《授权委托书》、（99）粤公证经字第30273号《公证书》、99穗押备字第32418号《抵押备案证明》、《个人住房贷款凭证》、（2001）佛刑初字第79号刑事判决书、（2001）粤高法刑经终第267号刑事判决书、广东省高级人民法院执行死刑命令、广东省佛山市中级人民法院执行死刑的情况报告、粤穗荔证字041070277《无婚姻登记记录证明》、户口注销证明、广州市常住人口登记表等证据及开庭笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为：1999年11月30日徐某、工行西华路与天力公司签订的合同编号为工银穗房押字045199907070号的《购房抵押借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，依法成立有效，各方当事人应严格履行合同义务。由于工行西华路支行变更为本案原告，故工行西华路支行的权利义务由原告享有和承担，又因天力公司变更为富力地产，故天力公司的权利义务由富力地产享有和承担。徐某没有按合同约定按期偿还借款，已构成违约，且徐某已被依法执行死刑，现原告要求解除合同编号为工银穗房押字045199907070号的《购房抵押借款合同》，依法有据，本院予以支持。
由于徐某已被判决没收个人全部财产，本院确信被告徐某、徐某、徐某和徐某没有继承徐某的财产，故原告起诉要求被告徐某、徐某、徐某和徐某在继承徐某财产范围内向原告归还贷款本金及该款至实际支付之日止的利息缺乏依据，本院不予支持。
徐某已将其所有的广州市XX路小梅大街X号皇上皇大厦B-1406房抵押给原告，作为偿还贷款的担保，并依法办理了抵押登记，原告依法享有抵押物的抵押权，有权要求以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿徐某尚欠原告的借款本金283279.70元以及利息。因《购房抵押借款合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，该合同尚未履行的部分应终止履行，故原告要求按该合同约定计算利息至实际支付之日止不当，利息应按《购房抵押借款合同》的约定计算至该合同被判决解除之日止，超出部分本院依法予以驳回。
关于富力地产是否需要承担担保责任的问题。（1）富力地产抗辩称原告和徐某对涉案房屋没有办理他项权证负有责任，从而使担保合同所附解除的条件不能成就，但没有提供证据证明其主张，故本院不予采信。（2）富力地产抗辩称原告主张的部分利息已超过诉讼时效，本院认为，同一笔债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务履行期限届满之日起计算，涉案债务的履行期限尚未届满，故富力地产的该主张缺乏依据，本院不予采纳。（3）富力地产抗辩称依照法律规定利息不能超过本金，但没有提供相关依据，本院不予采信。（4）由于《购房抵押借款合同》中对保证方式没有约定，故富力地产应按照连带责任保证的方式对该合同项下贷款本金和利息承担保证责任。（5）富力地产称若其要承担担保责任，只能在优先处理抵押物后，不足以清偿债务的情况下，才承担补充清偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款的规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”故在本案中，富力地产应对涉案抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款仍不足以清偿原告借款本金和利息的部分承担连带清偿责任。富力地产承担保证责任后，有权在徐某的财产中要求追偿。
被告徐某、徐某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州XXX支行与徐某于1999年11月30日签订的合同编号为工银穗房押字045199907070号的《购房抵押借款合同》。
二、原告中国工商银行股份有限公司广州XXX支行有权以广州市XX路小梅大街X号皇上皇大厦B-1406房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿徐某欠原告中国工商银行股份有限公司广州XXX支行的《购房抵押借款合同》项下的债务（即借款本金283279.70元及利息，利息包括本金利息、罚息、复息，按《购房抵押借款合同》约定的利率计算标准计付至《购房抵押借款合同》解除之日止）。
三、被告广州XX地产股份有限公司对以广州市XX路小梅大街X号皇上皇大厦B-1406房折价或者拍卖、变卖的价款仍不足以清偿徐某欠原告中国工商银行股份有限公司广州XXX支行的上述第二项债务的部分承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州XXX支行的其他诉讼请求。
本案受理费4768元，由被告广州XX地产股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 邓咏诗
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 何 毅
余倩云
本法律文书于2014年月日送达。送达人：