北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第4787号
上诉人（原审被告）曹宏伟，女，1969年5月5日出生。
委托代理人李军（曹宏伟之夫），1966年2月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区×××36号。
法定代表人杨树棋，董事长。
委托代理人黄恩子，女，1984年3月12日出生。
委托代理人�晓刚，北京中勉律师事务所律师。
上诉人曹宏伟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，北京正华天泰物业管理有限责任公司（下称正华天泰物业公司）起诉至原审法院称：曹宏伟居住北京市丰台区×××5号楼6单元801号（下称801号）房屋，曹宏伟于2003年9月11日与我公司签订了《政馨家园物业委托管理协议》，由我公司对曹宏伟所居住的小区进行物业管理。曹宏伟作为801号房屋的业主，自2004年10月12日起至今拒交物业管理费及其他费用，我公司多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催缴，曹宏伟至今仍未履行缴费义务。故起诉要求曹宏伟交纳2004年10月12日至2013年10月11日之间的物业费25515.27元、生活垃圾清运费270元、公共照�费108元，根据《政馨家园物业委托管理协议》中第九条第四款的约定支付违约金25893.27元。
曹宏伟辩称：我确实没交物业费，但我不交物业费是因为正华天泰物业公司违约在先，导致我的权利受到侵害。我于2003年9月入住政馨家园小区，2003年9月11日，正华天泰物业公司以不给钥匙相威胁，我被迫与其签订《政馨家园物业委托管理协议》，并于当日支付2003年9月至2004年9月一年的物业管理费，根据合同约定正华天泰物业公司将提供若干服务内容并承诺将达到合同约定的服务质量，但正华天泰物业公司始终置合同约定于不顾，存在种种违约行为，经我再三沟通拒不改正，违约情形具体表现在：一、我自入住后发现同一房间屋顶楼板开裂、墙壁开裂、墙角开裂，自入住以来多次与正华天泰物业公司沟通交涉，其中杨经理多次到现场查看，但事后均无音信，至今未予解决。根据合同第二条第一款的约定，楼板属于物业管理服务内容中规定的房屋共用部分，正华天泰物业公司应当进行维护和管理；合同第三条第三款约定，共用部分的维护和管理应当制定年维保计划，但自入住至今已长达10年之久，正华天泰物业公司仍没有履行义务的诚意，致使我不得不增加额外支出进行二次装修，并且直接影响我进行正常的房屋买卖活动。二、根据合同第二条第三款、第三条第五款的规定，正华天泰物业公司应当管理和养护小区内公用绿化、园林小品，并使其达到市园林局规定的《三级养护标准》。但正华天泰物业公司严重违反合同约定，导致大面积绿地寸草不生、绿地中垃圾遍地。三、根据合同第二条第三款第二项、第三条第四款的规定，正华天泰物业公司应当负责公共环境及房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运，以达到垃圾日产日清，公共部位基本无废弃物的标准。但小区现状是垃圾长期堆积、无人清运，楼内随意张贴小广告无人清理，小区道路上动物粪便随处可见，严重影响生活质量。四、根据合同第二条第二款、第三条第三款和第八款的规定，正华天泰物业公司应当对公用设施设备，包括但不限于绿地、照明、路灯设备定制维保计划，确保各类设施完好。但小区中路灯毁损无人维修，门禁长期失效无人修理，致使我多次丢失自行车及其他财物。五、根据合同第二条第四款规定，小区内应有保安值守，消防设施齐备且有效，但现状是小区内无保安，消防通道长期被占用、消防设施无法在紧急时刻进行使用，致使小区内业主的人身和财产安全存在严重的隐患。六、正华天泰物业公司长期侵占业主利益，小区地下室被正华天泰物业公司出租后，正华天泰物业公司未对其进行有效管理，在未征�业主同意的情形下，该部分人员长期无偿使用由我及其他业主交纳维修和运行费用的楼内电梯。七、根据《北京市政府令》第219号文件第二十三条第二款规定：”物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。”我多次要求正华天泰物业公司提供北京市发改委批准其收取停车管理费的文件，正华天泰物业公司至今拒不提供，如果正华天泰物业公司无法提供，则其收费行为实属违法，我有权要求其退还已收取的停车管理费及承担相关的法律后果。八、我所购房为合作建房（项目名称政馨家园），物业费参照经济适用房标准收取，当时开发商北京正华住宅合作社承诺物业费0.60元每平米（包括电梯和水泵费用），我入住时开发商北京正华住宅合作社指定的北京正华天泰物业公司以不给钥匙相威胁致使我被迫与其签订现在1.63元每平米的物业服务合同。我们从开发商与物业公司的名字上不难看出他们的血缘关系（正华天泰物业王姓保安经理即为当时售楼处人员），正华天泰物业公司接管时也口口声声说自己就是开发商的延续，因此正华天泰物业公司应承担开发商遗留下的一切不利后果。九、根据合同第九条第一款规定，正华天泰物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相关的法律责任。鉴于正华天泰物业公司的违约情形，我有权行使同时履行抗辩权。我已向正华天泰物业公司展现履约诚意，但正华天泰物业公司完全无视合同约定，严重侵犯了我的权益，因此我有权在正华天泰物业公司消除上述违约情形、履行合同义务之前拒绝履行。
原审法院经审理认为：正华天泰物业公司与曹宏伟签订的《政馨家园物业管理委托协议》系双方当事人真实意思表示，当属有效。曹宏伟在享受了物业服务后，有义务依约交纳物业管理费。对于物业费收费标准一节，虽曹宏伟提交了政华家园宣传单拟证明801号房屋物业费应按多层0.6元／㎡（含电梯运行费、高压水泵费）标准收取，但未提供证据证明该宣传单系正华天泰物业公司发放；且2003年9月11日，正华天泰物业公司与曹宏伟签订《政馨家园物业委托管理协议》，协议约定政馨园5号楼2-9单元的物业管理服务费标准为1.63元／平方米／月，生活垃圾费30元／年，公共照明费1元／月，虽曹宏伟表示该协议系被迫签订，但其提交的业主论坛帖子不足以证明其观点，故对曹宏伟提出应按0.60元／平方米／月的标准收取物业费的意见，法院不予认可。曹宏伟虽提供照�拟证明正华天泰物业公司服务存在瑕疵，但未提供充分翔实的证据证明正华天泰物业公司的物业服务与《政馨家园物业委托管理协议》存在明显差距，故曹宏伟应全额交纳物业费。综上，对正华天泰物业公司要求曹宏伟支付物业管理费的诉讼请求，法院应予支持。双方虽在《政馨家园物业委托管理协议》中约定了违约责任，但考虑本案具体情况，关于滞纳金的给付数额，法院酌情予以确定。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2014年3月判决：一、曹宏伟于判决生效后十日内给付北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○四年十月十二日至二○一三年十月十一日的物业管理费共计二万五千五百一十五元二角七分；二、曹宏伟于判决生效后十日内给付北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○四年十月十二日至二○一三年十月十一日的生活垃圾清运费二百七十元；三、曹宏伟于判决生效后十日内给付北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○四年十月十二日至二○一三年十月十一日的公共照明费一百零八元；四、曹宏伟于判决生效后十日内给付北京正华天泰物业管理有限责任公司违约金三千八百元；五、驳回北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，曹宏伟不服，持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，依法改判正华天泰物业公司减收物业费40％，不承担物业费的滞纳金。正华天泰物业公司同意原判。
经审理查明：曹宏伟系801号房屋业主。2003年9月11日，正华天泰物业公司（甲方）与曹宏伟（乙方）签订《政馨家园物业委托管理协议》，协议约定：乙方将政馨园房屋，面积144.94平方米，委托正华天泰物业公司进行物业管理。协议约定政馨园5号楼2-9单元的物业管理服务费标准为1.63元／平方米／月，生活垃圾费30元／年，公共照明费1元／月；协议还约定了双方的权利义务、管理服务内容、质量及违约责任等事项。曹宏伟未交纳2004年10月12日至2013年10月11日的物业费25515.27元、公共照明费108元、生活垃圾清运费270元，共计25893.27元。在审理中，曹宏伟提出正华天泰物业公司物业服务存在瑕疵、违约在先，并提供照片及视频资料等证据佐证。正华天泰物业公司认为其收取的物业费低于北京市经济适用房的收费标准，其已经提供了与价钱相符的物业服务，曹宏伟提及的房顶、墙角开裂等问题，因这些均属业主专有部位，如果质量有问题应该找开发商，与物业无关；小区地上停车是按照北京市政府指导价收取停车费，如果曹宏伟认为其收费不合理，可以去相关部门投诉；地下室属于人防工程，人防已经收回去了，和物业无关，如果确实影响了业主生活，其应加强管理；物业的收支每年都在小区内公示了；物业已经尽到相关义务，曹宏伟不应违约，应按照约定交纳物业费用。
上述事实，有《政馨家园物业委托管理协议》、交费通知书、照片、论坛帖子、宣传单及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：曹宏伟与正华天泰物业公司签订的《政馨家园物业委托管理协议》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属于合法有效，双方均应依约履行。曹宏伟称其受胁迫签订《政馨家园物业委托管理协议》，正华天泰物业公司对此不予认可，曹宏伟未提供有效的证据证明其被胁迫签订的事实存在，本院对其该项上诉意见不予采信。正华天泰物业公司依约向曹宏伟所在的小区提供了物业服务，曹宏伟应向正华天泰物业公司交纳物业费。曹宏伟称其入住后房屋顶层楼板、墙壁及墙角开裂，属于房屋质量问题，应通过其他合法途径解决。曹宏伟所称正华天泰物业公司应退还其停车管理费属于另一合同法律关系，本案不予涉及。正华天泰物业公司虽在卫生维护、安保等方面仍需进一步完善服务质量、提高管理水平，但上述问题尚不构成减免曹宏伟物业费的充分理由，曹宏伟以此理由拒绝交纳物业费依据不足。《政馨家园物业委托管理协议》对于物业费的滞纳金约定过高，原审法院依法予以酌减，并无不妥。
综上，曹宏伟的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件�理费547元，由北京正华天泰物业管理有限责任公司负担233元，由曹宏伟负担314元（北京正华天泰物业管理有限责任公司已预交，曹宏伟于本判决生效后7日内交付北京正华天泰物业管理有限责任公司）；二审案件受理费287元，由曹宏伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张晓鸥