北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6912号
上诉人（原审被告）：刘海瑞，男，1988年12月9日出生，住江西省景德镇珠山区。
上诉人（原审被告）：左翠霞，女，1958年9月24日出生，住江西省景德镇珠山区。
委托诉讼代理人：黄献华，北京市双利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王魁，北京市京徽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京信谊装饰材料经营公司，住所地北京市海淀区五道口新村一排一号。
法定代表人：陈春风，总经理。
委托诉讼代理人：郭松阳，北京市京师律师事务所律师。
上诉人刘海瑞、左翠霞因与被上诉人北京信宜装饰材料经营公司（以下简称信宜装饰公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘海瑞、左翠霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回信宜装饰公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.一审判决关于本案合同主体的认定有误，刘海瑞、左翠霞自始至终没有认可租赁合同出租人是信宜装饰公司，涉案三份协议也不是陆建平代表信宜装饰公司签订的。左翠霞是与陆建平个人签订的租赁合同而不是与信宜装饰公司签订的租赁合同。2.一审判决认定信宜装饰公司与北京市马泉营农工商合作社（以下简称马泉营合作社）的租赁合同关系于2015年12月31日解除错误，实际上信宜装饰公司与马泉营合作社的租赁合同关系早在被吊销执照之日就终止了，改为陆建平实际租赁经营。3.一审法院认定涉案租赁合同为附条件解除的合同，且一次认定双方租赁合同为不定期租赁合同存在法律适用错误和事实认定错误。4.左翠霞于2016年12月22日通过银行转账方式向陆建平支付2016年度租赁土地的租金5万元，且陆建平也实际受领。在这种情况下，双方通过实际行为确定双方在2016年度租赁关系的合法有效，继续租赁土地租赁合同，因此一审法院判令双方土地租赁合同于2015年11月25日解除，存在事实认定错误。
信宜装饰公司辩称，同意一审判决，不同意刘海瑞、左翠霞的上诉请求。
信宜装饰公司向一审法院起诉请求：1.要求确认信宜装饰公司与刘海瑞于2010年11月25日签订的《租赁协议书》、信宜装饰公司与左翠霞于2012年11月25日签订的《补充协议书》、信宜装饰公司与左翠霞于2015年5月13日签订的《补充协议》，以上三份协议于2015年11月25日解除；2.要求刘海瑞、左翠霞向信宜装饰公司交付位于北京市朝阳区、占地面积两亩的院落（以下简称涉案院落）；刘海瑞、左翠霞对涉案院落恢复原状至涉案院落西侧与刘海瑞、左翠霞经营的北京佐特陶瓷技术中心（以下简称佐特陶瓷）院落东侧中间围墙上的门封死；3.要求刘海瑞、左翠霞按照年租金82000元的标准给付信宜装饰公司自2015年11月26日起至实际交付给信宜装饰公司之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实法院予以确认，相关证据予以确认并在卷佐证。双方当事人没有争议的事实有：信宜装饰公司已于2003年10月20日吊销，尚未进行清算。涉案土地位于北京市朝阳区，占地面积两亩；四至：北与百利兴南墙相接，东与百利兴西墙相接，南至区间路北侧，西与佐特陶瓷相接。
2001年1月1日，信宜装饰公司与马泉营合作社签订租赁协议，信宜装饰公司承租涉案土地，租期自2001年1月1日至2021年12月31日，租金每年2万元，协议履行至2015年12月31日解除。2016年1月1日，陆建平与马泉营合作社就涉案院落签订租赁合同，租期15年，租金第一年3.2万元，每五年滚动递增5%。
2010年11月25日，甲方陆建平与乙方刘海瑞签订《租赁协议书》，约定：“甲方将马泉营村，佐特陶瓷技术中心东边的一块2亩地及一排平房租赁给乙方。每年租金为人民币叁万元整。乙方按年付款给甲方。租赁期限遇国家规划占用土地为止，乙方应将2亩地院落权归还给甲方”。《租赁协议书》签订后，刘海瑞、左翠霞支付了2010年11月25日至2011年11月24日的租金3万元；2011年11月25日，刘海瑞、左翠霞支付了2011年11月25日至2012年11月24日的租金3万元。2012年11月25日，甲方陆建平与乙方左翠霞签订《补充协议书》，约定：“根据市场，甲方提出租赁费每年增加两万元，乙方同意。从2012年11月25日起执行。”协议签订后，刘海瑞、左翠霞支付了2012年11月25日至2013年11月24日的租金5万元；2013年11月25日，刘海瑞、左翠霞支付了2013年11月25日至2014年11月24日的租金5万元；2014年11月25日，刘海瑞、左翠霞支付了2014年11月25日至2015年11月24日的租金5万元。2015年5月13日，甲方陆建平与乙方左翠霞签订《补充协议》，约定：“从2015年1月1日起马泉营大队的租金（每年32000元）由乙方支付”。信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均认可上述租金支付到了陆建平的个人账户；2014年11月25日之后租金为每年8.2万元。
关于租赁合同主体，信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均认可出租人是信宜装饰公司，涉案三份协议均是陆建平代表信宜装饰公司签订的，承租人是刘海瑞、左翠霞。
信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均认可涉案院落中一排平房占地205平米，系危房，除了这排平房外剩余面积均是院落。关于信宜装饰公司诉讼请求中要求恢复原状的围墙，信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均认可围墙是佐特陶瓷建造的，不包含在租赁合同范围内；信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均认可围墙上面有门，人可以进出。
双方当事人有争议的事实有：信宜装饰公司提交律师函、关于对陆建平委托发送《律师函》的复函，证明因租赁协议书中并无租赁期限约定，信宜装饰公司于2015年8月19日通知刘海瑞、左翠霞双方签订的租赁协议履行至2015年11月25日终止，左翠霞在2015年9月11日回复称不认可陆建平发出的解除通知。刘海瑞、左翠霞对上述证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，刘海瑞、左翠霞称涉案土地已经在朝阳区规划内，不是无期限的，刘海瑞、左翠霞不同意解除合同。刘海瑞、左翠霞提交北京市国土资源局朝阳分局网页打印件、中古欧建设工程招标网页打印件，证明涉案土地已经在规划拆迁范围内，且招投标单位已经选好。信宜装饰公司对该证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，称拆迁属于政府行为，尚未发生。综合双方质证意见，法院对《律师函》、关于对陆建平委托发送《律师函》的复函的真实性和关联性予以采纳，对北京市国土资源局朝阳分局网页打印件、中古欧建设工程招标网页打印件的关联性不予采纳。
刘海瑞、左翠霞提交2015年11月23日收条复印件、发票称其向马泉营合作社支付2015年的租金3.2万元。发票显示项目为租金，金额3.2万元，开票日期2015年12月3日，付款单位：北京佐特陶瓷技术中心东院，收款单位：北京市马泉营农工商合作社。信宜装饰公司对发票的真实性认可，对关联性和证明目的不认可；对收条复印件的真实性、关联性和证明目的均不认可。信宜装饰公司称其已按照2万元向马泉营合作社支付了2015年的租金，并提交马泉营合作社于2015年12月22日出具的《情况说明》，上载：“所拖欠的土地房屋租金由陆建平代表北京信谊装饰材料经营公司负责全部交纳，并已于2015年8月3日补交完毕，补交至2015年12月31日”。刘海瑞、左翠霞对该证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。
经询，信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均认可双方未就3.2万元租金支付时间进行约定；刘海瑞、左翠霞认可其没有支付2016年租金3.2万元，不知道信宜装饰公司是否支付，信宜装饰公司称2016年的3.2万元租金已由信宜装饰公司支付。关于北京佐特陶瓷技术中心东院是否是涉案院落，信宜装饰公司不予认可。
诉讼中，法院前往马泉营合作社就刘海瑞、左翠霞提交的发票情况进行核实，马泉营合作社答复称发票所载的3.2万元系2015年的租金，且付款单位北京佐特陶瓷技术中心东院即涉案院落。双方当事人对上述谈话笔录的真实性予以认可。综合双方意见，法院对发票、收条复印件的真实性予以采信,并据此认定2015年租金3.2万元系由刘海瑞、左翠霞向马泉营合作社支付。
刘海瑞、左翠霞提交2015年11月21日银行回单复印件称其依约向信宜装饰公司支付2015年11月25日至2016年11月24日的租金5万元，信宜装饰公司对银行回单复印件的真实性、关联性和证明目的均不认可，信宜装饰公司称陆建平收到了5万元，但是不知道是谁汇的，信宜装饰公司没有收到2016年的租金。综合双方意见，法院对银行回单复印件的真实性不予采信，但对信宜装饰公司认可陆建平收到5万元的质证意见予以采信。
另查一，关于涉案房屋状况，信宜装饰公司称双方均对涉案院落的大门上锁，刘海瑞、左翠霞称其没有上锁。
另查二，关于涉案院落的性质。根据法院调取的崔各庄乡土地规划图，信宜装饰公司、刘海瑞、左翠霞均确认系建设用地。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，信宜装饰公司与刘海瑞、左翠霞于2010年11月25日签订的《租赁协议书》、于2012年11月25日签订的《补充协议书》、于2015年5月13日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效事由，应认定为合法有效。《租赁协议书》中约定“租赁期限遇国家规划占用土地为止，乙方应将2亩地院落权归还给甲方”，法院认为该《租赁协议书》系附解除条件的合同，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效”。本案中，根据现有证据不能证明“国家规划占用土地”的条件已成就，故法院认为该《租赁协议书》处于生效状态。关于合同履行期限，双方未在上述三份协议中予以明确约定，故法院认定信宜装饰公司与刘海瑞、左翠霞之间的《租赁协议书》为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，信宜装饰公司有权随时解除其与刘海瑞、左翠霞之间的租赁合同。本案中，信宜装饰公司于2015年8月19日向刘海瑞、左翠霞发送《律师函》通知刘海瑞、左翠霞《租赁协议书》履行至2015年11月25日终止，且刘海瑞、左翠霞认可收到该《律师函》，信宜装饰公司解除合同行为符合法律规定。而且，涉案院落内房屋系危房，从考虑承租人人身、财产安全角度，租赁合同亦应以解除为宜。故对于信宜装饰公司要求确认上述三份协议于2015年11月25日解除的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，刘海瑞、左翠霞应向信宜装饰公司返还涉案院落，故对于信宜装饰公司要求刘海瑞、左翠霞交付涉案院落的诉讼请求，法院予以支持。关于信宜装饰公司要求刘海瑞、左翠霞将涉案院落西侧与佐特陶瓷院落东侧中间围墙上的门封死的诉讼请求，因双方均认可该围墙系佐特陶瓷建造，不包含在涉案租赁合同范围内，故信宜装饰公司的上述请求，缺乏合同依据和法律依据，法院不予支持。关于信宜装饰公司主张的要求刘海瑞、左翠霞按照年租金82000元的标准给付信宜装饰公司自2015年11月26日起至实际交付给信宜装饰公司之日止的房屋使用费，根据现有证据，可以证明刘海瑞、左翠霞已按照合同约定交纳了2015年的租金8.2万元，即2015年11月26日之前的租金刘海瑞、左翠霞已交纳完毕，且信宜装饰公司与马泉营合作社的租赁合同关系已于2015年12月31日解除，信宜装饰公司对涉案院落自2015年12月31日起不再享有权益，故信宜装饰公司仅有权向刘海瑞、左翠霞主张2015年11月26日至2015年12月30日的房屋占有使用费，而对2015年12月31日之后的房屋占有使用费，信宜装饰公司无权主张。信宜装饰公司虽否认刘海瑞、左翠霞提交2015年11月21日5万元银行回单复印件的真实性，称没有收到刘海瑞、左翠霞2016年的租金，但信宜装饰公司认可陆建平收到5万元，而陆建平在涉案院落租赁事宜中一直代表信宜装饰公司，故信宜装饰公司主张的2015年11月26日至2015年12月30日期间的房屋占有使用费，应从上述5万元中扣除。信宜装饰公司再行向刘海瑞、左翠霞主张上述费用，缺乏事实依据，法院不予支持。综上，关于信宜装饰公司要求刘海瑞、左翠霞支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、信宜装饰公司与刘海瑞于二○一○年十一月二十五日签订的《租赁协议书》、与左翠霞于二○一二年十一月二十五日签订的《补充协议书》、与霞左翠霞于二○一五年五月十三日签订的《补充协议》均于二○一五年十一月二十五日解除；二、刘海瑞、左翠霞于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区马泉营村988路公交车总站马路对面300米北侧、占地面积两亩的院落腾退并交付于信宜装饰公司；三、驳回信宜装饰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，刘海瑞、左翠霞提交了2016年12月22日北京农商银行自助终端系统转账凭证打印件一页，证明刘海瑞、左翠霞在合同期限内向陆建平交纳了2017年度租金5万元，且以欲提交该证据原件为由，向本院申请延期举证。信宜装饰公司对该证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，认为即使存在刘海瑞、左翠霞将5万元汇给陆建平的事实，也与信宜装饰公司没有法律上的关系，与本案没有关联性。此外，在一审多次开庭中，刘海瑞、左翠霞均了解信宜装饰公司是委托陆建平进行对外出租并收取租金，陆建平系职务代理行为，其自行汇款给陆建平与本案无关联性，且该证据系一审期间形成。本院认为，刘海瑞、左翠霞提交的上述证据不属于二审新证据，且该事实与本案无关联性，故本院对该证据的证明力不予确认。二审期间，信宜装饰公司未提交新证据。
本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，首先关于涉案2010年11月25日签订的《租赁协议书》、2012年11月25日签订的《补充协议书》及2015年5月13日签订的《补充协议》的主体问题。刘海瑞、左翠霞在2017年6月29日本案一审开庭笔录中明确认可涉案三份协议均是由陆建平代表信宜装饰公司与承租人刘海瑞、左翠霞签订的。现刘海瑞、左翠霞上诉主张涉案协议均是由左翠霞与陆建平个人签订的，与事实不符，本院对此不予采信。
涉案三份协议中均未有关于合同履行期限的明确约定，一审法院就此认定《租赁协议书》为不定期租赁合同，具有事实与法律依据。不定期租赁合同中，双方当事人均享有任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，信宜装饰公司作为涉案合同的出租人于2015年8月19日向刘海瑞、左翠霞发送《律师函》，通知其《租赁协议书》履行至2015年11月25日终止，且刘海瑞、左翠霞认可收到该《律师函》，信宜装饰公司行使合同解除权具有法律依据，一审法院认定涉案三份协议于2015年11月25日解除，具有事实与法律依据，本院予以维持。
关于刘海瑞、左翠霞主张其于2016年12月22日向陆建平转账5万元，因信宜装饰公司与马泉营合作社的租赁合同已于2015年12月31日解除，此后信宜装饰公司对涉案院落不再享有权益，刘海瑞、左翠霞以此主张涉案租赁合同在2015年12月31日以后仍处于履行状态，于法无据，本院不予支持。
综上所述，刘海瑞、左翠霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由刘海瑞、左翠霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年六月二十九日
法官助理 楚 静
法官助理 石艳明
书 记 员 李星月