河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终9968号上诉人（原审被告）：谢培静，女，汉族，1989年3月19日出生。被上诉人（原审原告）：韩德会，男，汉族，1938年2月26日出生。委托诉讼代理人：韩霞，系韩德会女儿。上诉人谢培静因与被上诉人韩德会房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢培静到庭参加诉讼，被上诉人韩德会经本院合法传唤未按时到庭，庭后接受了本院询问。本案现已审理终结。谢培静上诉请求：1、撤销一审判决，驳回对方一审诉请；2、一、二审诉讼费由对方承担。事实与理由：一审判决认为对方提供的租赁合同上有谢培静的名字，将其认定为“被告”错误。事实上并未与对方签订过合同，该签名并非其本人所签。韩德会辩称，其与对方是协商一致后，在中介公司签订了合同。对方称不是她本人签名与事实不符。韩德会起诉请求：一、解除双方就涉案房屋签订的租赁合同；二、对方将涉案房屋恢复原状后交还，如拒绝恢复，则要求对方赔偿恢复原状的费用50000元；三、对方支付拖欠的水费533.2元、电费1429.01元，并按7000元/月的租金标准支付从2017年9月28日起拖欠的租金700元（现暂计至2017年9月30日，以后顺延计算至房屋恢复原状并返还之日止）；四、对方支付违约金8400元（按现年度总租金的10%支付）；五、全部诉讼费用由对方承担。一审法院认定的事实：2015年3月1日，韩德会出具一份授权委托书载明：因本人年事已高，行动不便，不能亲自办理本人所有的位于郑州市××××楼703房屋的出租事宜，特委托我女儿韩霞全权代办该房屋的一切出租事宜，受托人在委托权限范围内作出的代理行为我都认可，所引起的一切权利和义务，均由我享有和承担。2015年3月28日，韩霞与谢培静及郑州市正天房地产经纪有限公司签订一份房屋租赁合同，主要载明：出租方将其拥有的座落于金水区玉凤路362号7号楼703的房屋租给谢培静使用，用途为画室。房屋租赁期限共60个月，自2015年3月21日至2020年3月20日止。该房屋租金为人民币叁仟元。此价格不含相关税费，相关税费由谢培静承担，该房屋租金按半年支付，支付时间为提前半个月，以出租方实际收到为准。其若逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，则出租方有权收回该房屋，对方按实际居住日交纳租金、承担违约责任，并承担租赁期内一切实际使用的费用（电话费、水费、电费、天然气费、物业管理费、暖气费、收视费、治安费、租赁发票），若有特殊约定则从其约定。为保证对方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，对方应在签订本合同并交纳首期租金时向出租方支付3000元作为押金。待租赁期满，出租方验房并确认后，将钥匙交与出租方，同时出租方将此押金如数退还对方。对方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的物品交给出租方。房屋留置的一切物品均视为放弃，出租方有权处置，对方绝无异议。租赁期限届满，若对方未能将设施完好的房屋及时交给出租方，应按原日租金的贰倍并按实际天数向出租方支付违约金。租赁期内若双方任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。特别约定：谢培静头两年按照每月3000元租金承租，两年后按照市场价双方协商价格。2017年9月9日，郑州大观物业服务有限公司收费专用收据主要载明：7-1-703韩霞，项目名称为水费，费用期间为2017年3月27日至2017年6月13日，金额为290.2元。韩德会提交工商银行交易提醒记录载明：日期为9月4日，金额为961.37元，类型为POS支出（缴费）；日期为2017年11月6日，金额为251.32元，类型为电费。韩德会提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单载明：户名为韩霞，日期为2017年3月1日，摘要为跨行汇款，交易金额为42000元，对方户名为臧磊。后因上述房屋租赁合同发生纠纷，诉至法院，酿成诉讼。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应受其约束，全面履行自己的义务。谢培静辩称没有与房东签订租房协议并申请对其签字进行鉴定，但未在指定期间提交鉴定申请书并配合提交鉴定检材等，应承担举证不利的法律后果，上述辩称意见，证据不足，不予采信。房屋租赁合同约定谢培静承担租赁期内一切实际使用的费用（电话费、水费、电费、天然气费、物业管理费、暖气费、收视费、治安费、租赁发票），韩德会诉请支付水费533.2元中290.2元及电费1429.01元中1212.69元，依据充分，予以支持。其余部分，因未提交相关证据予以证明，不予支持。房屋租赁合同特别约定为头两年按照每月3000元租金承租，两年后按照市场价双方协商价格，结合银行转账记录，可以认定2017年3月1日起按照每月7000元租金计算。对方辩称房东随意涨房租，但未提交证据予以证明，且与合同约定不符，不予采信。韩德会陈述在2017年9月份左右对方搬走，并没有完全搬离，屋内留有部分遗留物品。房屋租赁合同明确约定房屋留置的一切物品均视为放弃，出租方有权处置。该院确认双方签订的房屋租赁合同于2017年9月份解除。韩德会诉请解除涉案房屋租赁合同，依据充分，予以支持。谢培静于租赁期内解除租赁合同，构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。韩德会在谢培静提前退租搬离后，应采取适当措施，及时将房屋另租等避免损失扩大。该院酌定为三个月期间并参照每月7000元租金计算房屋租金损失为21000元。韩德会诉请按照每月7000元租金标准支付至返还之日中，过高部分，依据不足，不予支持。房屋租赁合同明确约定租赁期内若双方任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金的10%作为违约金，违约金约定过高，违约金按照上述损失21000元的10%即2100元计算为宜。故诉请违约金8400元中2100元部分，予以支持。韩德会诉称有关恢复原状并申请对损失价值进行鉴定，谢培静不予认可，且因提交的证据不足以证明相应损失系对方造成，该项诉请，证据不足，不予支持。韩德会申请对涉案房屋内恢复原状所需费用及受损坏的门、窗和马桶的设施价值进行鉴定，亦不再准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认双方于2015年3月28日签订的房屋租赁合同已解除；二、谢培静于判决生效后十日内支付韩德会拖欠的水费290.2元、电费1212.69元及房屋租金损失21000元、违约金2100元；三、驳回韩德会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1327元，由韩德会负担912元，谢培静负担415元。本院二审期间，上诉人谢培静提交鉴定申请一份。被上诉人韩德会质证认为，这是对方的权利，但该合同是其与对方在中介公司的见证下签订的。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2015年3月28日，涉案《房屋租赁合同》上关于谢培静的签名，上诉人谢培静称其没有与房东签订租赁协议，并申请对该签名进行鉴定，但未在指定期间提交申请并配合提交鉴定检材等。一审法院依据合同的内容及本案的情况所作出的判决，并无不当，本院予以维持。故，谢培静的上诉理由不能成立，其二审申请鉴定的请求，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1327元，由谢培静负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  李 黎审判员  苟 珊二〇一八年九月十二日书记员  徐若莹