广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法龙民初字第227号
原告中国农业银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良凤山西路1号。
负责人贺春林。
委托代理人陈旺，广东信孚律师事务所律师。
委托代理人严秀芳，广东信孚律师事务所律师。
被告周颢。
被告黄桂兰。
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江大桥边。
法定代表人杨文杰。
委托代理人江雪。
原告中国农业银行股份有限公司顺德分行（以下简称农业银行顺德分行）与被告周颢、黄桂兰、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员周海民适用简易程序独任审判，后本院将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告农业银行顺德分行的委托代理人严秀芳、被告碧桂园公司的委托代理人江雪到庭参加诉讼，被告周颢、黄桂兰经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行顺德分行诉称，原告与被告周颢于2012年9月4日签订《个人购房担保借款合同》，约定被告周颢向原告借款496000元，借款期限自2012年12月12日至2037年12月11日；双方还约定了贷款利率、还款方式等。被告周颢以坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街5座1503房产为上述借款提供抵押担保，2012年9月28日，双方办理了预售商品房抵押登记。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告周颢未依约履行还款义务，截至2015年1月19日，被告周颢已连续拖欠3期贷款。虽经原告多次催讨，被告周颢仍拒绝支付，按照约定，原告有权提前收回借款，并行使优先权。被告周颢与黄桂兰系夫妻关系，且被告黄桂兰承诺对案涉债务承担连带责任，故被告黄桂兰应对案涉债务承担连带清偿责任。因被告周颢未办妥案涉房产的抵押登记手续，按照约定，被告碧桂园公司应对案涉债务承担连带责任。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告周颢签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告周颢立即向原告偿还借款本息465995.9元，其中未到期本金454666.75元、逾期本金4959.99元、逾期利息6369.16元（暂计至2015年1月19日，此后的利息按照中国人民银行规定的同期商业贷款逾期利率计至实际清偿之日）；3.原告对被告周颢提供抵押的坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街5座1503的房产在上述债权及诉讼费等范围内享有优先受偿权；4.被告黄桂兰、碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任；5.被告承担本案诉讼费。后原告将第2项诉请中的利息明确为：逾期利息包括正常借款利息、罚息、复利；此后的利息是指罚息，按照合同约定的利率上浮50%。
被告周颢、黄桂兰未到庭，亦未提交答辩状。
被告碧桂园公司辩称，按照按揭担保协议，原告应先行使抵押权，处置抵押物后不足部分，碧桂园公司才承担连带担保责任；按揭担保协议效力优先于原告与借款人签订的相关合同；被告周颢已办理了抵押预告登记，抵押生效；购房者连续未支付4期贷款本息，原告在还款期限届满之日起五个工作日内，应以书面形式通知碧桂园公司，如果逾期通知，对购房者连续未支付的第五期开始的贷款的逾期利息不再承担连带责任保证。
诉讼中，原告提供的证据及被告碧桂园公司的质证意见如下：
1.原告营业执照复印件一份、金融许可证复印件一份、组织机构代码证复印件一份、被告周颢、黄桂兰的身份证复印件二份、结婚证复印件一份、被告碧桂园公司的信息查询打印件一份，以证明原被告的主体资格及被告周颢、黄桂兰为夫妻关系。
被告碧桂园公司对该组证据无异议。
2.个人购房担保借款合同原件、共同还款责任确认书原件、商品房预售登记摘要复印件、进账单原件、个人借款凭证原件、借记卡资料查询打印件各一份，以证明被告周颢向原告借款的事实及被告周颢提供案涉房屋作抵押并办理了房屋抵押手续。
被告碧桂园公司对该组证据无异议。
3.欠款情况表打印件一份，以证明被告拖欠原告款项的情况。
被告碧桂园公司对该证据无异议。
4.律师函打印件一份、邮寄单原件一份，以证明原告于2015年2月2日向被告碧桂园公司寄出律师函，要求被告碧桂园公司承担连带担保责任。
被告碧桂园公司认为其并没有收到该律师函。
诉讼中，被告周颢、黄桂兰没有提供证据。
诉讼中，被告碧桂园公司提供的证据及原告的质证意见如下：
1.按揭业务担保合作协议复印件一份，以证明原告与被告碧桂园公司约定，原告应先行使抵押权，不足部分再由被告碧桂园公司承担连带保证责任；合同还约定，购房者连续未支付4期贷款本息，原告在还款期限届满之日起5个工作日内，要以书面形式通知碧桂园公司，如果逾期通知，碧桂园公司对购房者连续未支付的第5期开始的贷款的逾期利息不再承担连带责任保证。
原告对该证据的真实性无异议，但认为其已于2015年2月2日向碧桂园公司寄出了要求碧桂园公司承担连带保证的律师函。
2.商品房买卖合同原件一份，以证明被告周颢提供抵押的房产已办理抵押预告登记。
原告对该证据无异议。
经庭审质证、辨证，本院对原被告提供的证据认证如下：
1.原告提供的证据1、2，被告碧桂园公司无异议，且这些证据内容真实、来源合法、与本案有关联，可以作为定案依据，本院予以采信；
2.原告提供的证据3，系原告单方制作，应结合其他证据综合认证；
3.原告提供的证据4，律师函上没有原告的印章，邮寄单也无法证明已送达给被告碧桂园公司，故在没有其他证据佐证的情况下，本院对该组证据的真实性不予确认；
4.对被告提供的证据1、2，原告认可其真实性，且这些证据均为原件，内容真实，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合原被告陈述，本院查明的事实如下：
原告与被告周颢于2012年9月4日签订编号为ABC（2012）5006-1的《个人购房担保借款合同》，约定：被告周颢向原告借款496000元，用于购买坐落于广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街5座1503的房产。贷款期限为300个月，即自2012年12月12日至2037年12月11日。利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，下浮15%，遇基准利率调整时，自调整之日的次年1月1日开始调整。被告周颢采用按等本递减还款方式进行还款，每月还款日为每期末月的借款发放日对应日。违约责任约定：被告周颢未按合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿完毕为止；对应付未付的利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告周颢未按约定按期足额偿还贷款，原告有权提前收回已发放借款。被告周颢就其所购买的上述房产为原告的债权设定抵押，约定抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。被告碧桂园公司对所涉贷款提供连带责任保证，保证期间为自借款发放之日至被告取得房地产权属证书，并办妥抵押登记手续时止；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，原告有权可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式实现全部或部分债权。
上述《个人购房担保借款合同》签订后，原告于2012年12月12日支付了496000元贷款，原告与被告周颢就本案所涉房屋办理了预售商品房抵押登记备案手续。其后，被告周颢开始按照合同约定还本付息，但自2014年11月12日至今，被告周颢连续拖欠贷款本息。
原告与被告黄桂兰签订《共同还款责任确认书》，被告黄桂兰自愿为案涉借款提供连带责任保证，保证的范围为，全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金等。
2010年4月30日，被告碧桂园公司与中国农业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行签订一份编号为：龙江支行（2010）年1号的《按揭业务担保合作协议》，约定：被告碧桂园公司同意为购买佛山市顺德区龙江镇世埠西华路东侧碧桂园豪庭项目房产，并符合抵押贷款条件的购房者，提供连带责任保证，保证范围包括购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、复利及原告为实现债权而支付的费用，保证期限为自贷款划入被告碧桂园公司指定的账户之日至购房者所购房产的《房地产他项权证》中所记载的登记日期；购房者连续未支付四期贷款本息的，银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如逾期书面通知的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任；在保证期间内若购房者只拖欠贷款本息、逾期利息并由银行提起诉讼的，应先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足清偿部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。
另查明，被告周颢、黄桂兰于2003年6月14日登记结婚。
再查明，原告于2015年3月3日向本院提起诉讼，本院立案受理后，于2015年7月20日将起诉状副本、证据材料、诉讼文书等送达给了被告周颢、黄桂兰。
以上事实，还有庭审笔录佐证。
本院认为，原告农业银行顺德分行与被告周颢签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行己方之义务。原告依约发放了贷款，被告周颢亦应按照约定的还款时间及时还款，但被告周颢自2014年11月开始逾期，至今没有一期足额支付，其行为已构成根本违约，故原告有权要求解除合同。因原告未提供证据证实在起诉之前向被告周颢主张过合同解除权，本院以向被告周颢送达起诉状之日视为解除通知到达之日，故双方签订的编号为ABC（2012）5006-1的《个人购房担保借款合同》于2015年7月20日解除。合同既已解除，被告周颢应当向原告全额清偿尚欠的借款本金459626.74元。结合原告诉求，截至2015年7月20日，被告周颢共拖欠贷款利息20040.27元。
《个人购房担保借款合同》约定若被告周颢未按约定日期偿还借款，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿完毕为止；对应付未付的利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利，据此，被告周颢应自逾期还款日至2015年7月20日支付相应罚息、复利。按照合同约定，截至2015年7月20日，该部分罚息为512.62元、复利为664.14元。自2015年7月21日开始，被告周颢应以未归还的459626.74元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%，再上浮50%的标准支付罚息。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。本案中的借款发生于被告周颢、黄桂兰夫妻关系存续期间，且被告黄桂兰未举证证明案涉债务属周颢一方债务，亦未提供证据证明被告周颢、黄桂兰已就婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，且原告知悉该约定，故该债务应按夫妻共同债务处理，被告黄桂兰对本案债务承担连带清偿责任。
为担保原告债权得以实现，原告与被告周颢达成抵押合同，被告周颢将坐落于广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街5座1503的房产为其债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押备案手续，该预告登记使纳入登记的请求权具有了物权的排他性，因此，原告主张对该案涉房产在折价或拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权的请求于法有据，本院予以支持。
据《购房担保借款合同》及《按揭业务担保合作协议》，原告的债权既有抵押担保，又有被告碧桂园公司的连带保证，且原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足清偿部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。据上述规定，在折价或者以拍卖、变卖案涉被告周颢用于担保的抵押房产清偿被告周颢上述债务后，不足部分，由被告碧桂园公司承担连带清偿责任。
据《按揭业务担保合作协议》，原告应当在被告周颢连续逾期第四期后向被告碧桂园公司发出书面通知，但是原告未能提供证据证明其履行了该项义务，结合被告周颢的还款情况，被告碧桂园公司无须对自2015年3月120日起的贷款利息、罚息等承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国农业银行股份有限公司顺德分行与被告周颢、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司签订的编号为ABC（2012）5006-1的《个人购房担保借款合同》于2015年7月20日解除；
二、被告周颢应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司顺德分行清偿借款本金人民币459626.74元以及利息、罚息、复利（截至2015年7月20日的利息为20040.27元、罚息为512.62元、复利为664.14元，自2015年7月21日至借款清偿完毕之日止以459626.74元为本金按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%，再上浮50%的标准计收罚息，若遇贷款基准利率调整，则自调整之日的次年1月1日开始按照上述标准计算罚息）；
三、被告黄桂兰对第一项确定的被告周颢的债务承担连带清偿责任；
四、原告中国农业银行股份有限公司顺德分行对坐落于广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街5座1503的房产在折价或拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；
四、若折价、拍卖或变卖第四项所涉抵押物不足清偿第二项确定的债务的，对不足清偿部分的债务（不含自2015年3月12日起的贷款利息、罚息、复利），由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费为8289.94元，财产保全费2849.97元，合共11139.91元（原告中国农业银行股份有限公司顺德分行已预交），由被告周颢、黄桂兰共同负担10000元，由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司负担1139.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 周海民
人民陪审员 赖胜荣
人民陪审员 邓照光
二〇一五年九月十六日
书 记 员 黎翠玲
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