河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终1413号
上诉人（原审第三人）：三门峡天元铝业股份有限公司。住所地：三门峡市东风南路**号。
法定代表人汪燕民。
委托诉讼代理人：赵阳，公司员工。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：三门峡天信商贸有限公司。住所地：三门峡市东风南路**号。
法定代表人张德魁，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：索建烈，该公司员工。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：李飞，男，1986年1月5日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）：杜迎新，男，1965年1月20日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）：三门峡天元铝业集团有限公司。住所地：三门峡市东风南路。
法定代表人李留法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭巧先，该公司员工。代理权限为特别授权。
上诉人三门峡天元铝业股份有限公司（以下简称为天元股份公司）与被上诉人三门峡天信商贸有限公司（以下简称为天信公司）、李飞、杜迎新、三门峡天元铝业集团有限公司（以下简称为天元集团公司）租赁合同纠纷一案，湖滨区人民法院于2016年4月27日作出（2015）湖民初字第02911号民事判决，宣判后，李飞、杜迎新不服提出上诉。本院于2016年7月28日作出（2016）豫12民终1044号民事裁定书，撤销湖滨区人民法院（2015）湖民初字第02911号民事判决,发回湖滨区人民法院重审。湖滨区人民法院重审后，作出（2017）豫1202民初3657号民事判决，天元股份公司不服向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天元股份公司委托诉讼代理人赵阳，被上诉人天信公司的法定代表人张德魁及其委托诉讼代理人索建烈，被上诉人李飞、杜迎新的共同委托诉讼代理人常树山，被上诉人天元集团公司的委托诉讼代理人郭巧先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天元股份公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判李飞、杜迎新将涉案租赁物返还给天元股份公司。事实和理由：本案涉案租赁物所有人系我公司，天元集团公司、天信公司无权处分。涉案租赁物虽登记在天元集团公司名下，但已转让给我公司。产权未变更原因是因天元集团公司诉讼案件纠纷，导致未能变更登记。天信公司不存在对涉案场地进行整修的事实，其与天元集团公司签订的租赁协议系双方恶意串通，侵害了我公司作为涉案场地所有人的权利，应属无效。
被上诉人天信商贸辩称：天元集团公司与天元股份公司之间的国有土地使用权及资产转让协议不包含涉案租赁物，天元股份公司对本案租赁物不享有任何权利。涉案租赁物至今仍登记在天元集团公司名下。我公司与天元集团公司签订租赁协议取得涉案租赁物占有、使用、收益权利。天元股份公司上诉理由不能成立。
被上诉人李飞、杜迎新辩称:一审判决正确，应予维持。天元集团公司与天元股份公司签订的协议以及我们与天信公司签订的协议效力不影响本案最终判决结果。我们服从法院判决，依据生效判决我们履行返还租赁物义务。
被上诉人天元集团公司辩称：我公司与天信公司之间的涉案协议时在受天信公司欺诈情况下签订的，天信公司与我公司签订的协议是天信公司以合法形式掩盖非法目的，恶意侵占国有资产，且该协议违反《企业国有产权转让管理办法》，是无效协议。
天信公司向一审法院起诉请求：要求解除我公司与李飞于2010年12月8日签订的租赁合同；支付租金（按合同约定租金标准，从2012年12月10日计算至房屋实际交付之日）及利息（按合同约定付款日至款项付清之日，按年利率5%计算）；支付违约金5000元。
一审法院认定事实：2005年9月6日，三门峡市人民政府国有资产监督管理委员会出具三国资产权字[2005]28号文件，同意天元集团公司向天元股份公司出让将其拥有的土地使用权证编号为三国用（2000）字第063号、064号、067号三宗土地使用权（三宗土地的面积及有关资料以三门峡市大地评估咨询有限公司豫峡大地评[2005]（估）字第026号土地估价报告为准）。同年10月27日，天元集团公司与天元股份公司签订国有土地使用权及资产转让协议1份，主要内容为：“第一条、转让标的物：1.1天元集团公司同意出售、天元股份公司同意收购，（1）天元集团公司所属电解一厂的全部资产。（2）天元集团公司所持三宗土地之国有土地使用权。（国有土地使用权证编号为三国用（2000）字第063号、064号、067号三宗土地使用权）。1.2…上述国有土地使用权详情载于三门峡市大地评估咨询有限公司2005年7月19日出具的豫峡大地评[2005]（估）字第026号土地估价报告”。豫峡大地评[2005]（估）字第026号土地估价报告载明：“第二部分、估价对象界定。…三、评估对象概况：1、土地登记状况及权利状况：电解二分厂用地的土地使用证号为三国用（2000）字第063号。2、土地利用状况：电解二分厂地上建筑物状况：20.职工食堂、结构框架、建筑面积999.17㎡，层数1层”。
2006年7月20日，天元集团公司（甲方）与天信公司（乙方）签订协议1份，载明：“…二、甲方将原二分厂食堂整体交给乙方无偿使用二十年即2006年8月1日至2026年7月31日，以弥补甲方给乙方造成的损失”。2010年12月8日，天信公司（甲方）与李飞（乙方）签订租赁协议1份，载明：“一、甲方将原天元集团公司二分厂食堂整体出租乙方合法使用，乙方不得利用该场地和房屋从事非法活动。二、租期从2010年12月10日至2020年12月9日止。三、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方缴纳5000元履约保证金。四、租金前三年每年4万元，后七年每年租金在上年基础上增加5%。第一年租金在合同签订后3日内付清；以后各年租金在每年11月底前付清。若拖欠应缴纳租金达30天以上，甲方有权解除合同收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金”。合同签订后，李飞支付履约保证金及租金至2012年12月9日，并且对该租赁场地进行前期整修（包括放水处理、淘井等）。2012年12月10日，因天元股份公司声称该公司享有李飞承租二分厂职工食堂所有权，并要求李飞搬出该场地，李飞向天信公司发出函，主要内容为：“李飞取得该场地使用权合法，且已经实际履行了合同约定义务，并且前期投入近10万元，现因天元股份公司主张该场地所有权，造成一些继续履行合同困难，要求天信公司尽快回复”。2013年8月13日，天元股份公司发出告知书，内容为：“职工食堂属天元股份公司所有。任何单位和个人不得非法侵占，后果自负”。李飞于2013年8月14日对该告知书回函，声明其租赁本案争议场地的途径属于合法有效的。2013年8月18日，李飞向天信公司反映，天元股份公司员工主张李飞租赁场地的所有权，并发生冲突，希望天信公司尽快解决。2013年10月11日，天元股份公司用土封堵租赁场地大门，造成李飞不能继续使用租赁物。2014年2月10日，天信公司经理索建烈将天元股份公司草拟的和解协议发给杜迎新，但该协议并未签订。2015年5月4日，天信公司向李飞发出信息称：“限在2015年5月10日前交纳2012年12月10日至2015年12月9日的租金，若按期交纳，可减免2012年12月10日到2014年12月9日的租金”。李飞回复的主要内容为：“希望明确租赁场地的所有权和使用权归属，未明确前收取租金，表示不能理解，同意法律途径解决本纠纷”。2015年10月19日，天信公司起诉。
一审另查明：1、2010年12月6日，杜迎新与李飞签订合伙协议，主要内容为：“杜迎新与李飞二人合伙投资租赁天元集团公司电解二分厂职工食堂场地，凡涉及该场地的租赁与出租一切事宜均以李飞名义签订合同。李飞签字均代表杜迎新和李飞的共同意志和行为。二人分别出资50%，凡涉及该场地的一切事宜，均利益共享，风险共担”。
2、电解二分厂用地的土地使用证号为三国用（2000）字第063号，该土地使用证使用权人为天元集团公司。2005年10月30日，河南省高级人民法院作出（2005）豫法立民保字第25号民事裁定书，裁定查封三国用（2000）字第063号等土地使用权。
3、电解二分厂房产证号为公字第××号，登记于三门峡市铝厂名下，领证时间为1989年1月22日。1998年，三门峡市铝厂更名为三门峡天元铝业（集团）有限公司，1999年5月15日，三门峡天元铝业（集团）有限公司更名为天元集团公司。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天信公司与李飞签订的租赁协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，应予认定。根据租赁合同的性质，出租方应将租赁物交付承租方使用、收益，即其应当对租赁物享有使用权。
关于天信公司是否有权将本案租赁场地出租的问题。天信公司与天元集团公司签订的协议，根据协议的内容，天元集团公司交付合同标的物给天信公司使用，其不再收取应得利益，用以抵偿其给天信公司造成的损失，签订该协议时，天元集团公司仍系本案租赁物的登记所有权人，故其对该租赁物的处分，属有权处分，且天信公司于签订协议后实际占有使用该租赁物，双方的协议已经实际履行，天信公司依法取得租赁物的使用权，其有权将租赁物交付李飞使用。
关于解除合同及承担责任的主体。天信公司与李飞的租赁合同合法有效，李飞应当按照合同的约定支付租赁费用。李飞在2012年12月9日前均按时履行了付款义务，自2012年12月10日后，因天元股份公司对租赁物主张权利，致使李飞对租赁物不能正常使用、收益，李飞可以要求减少租金或不支付租金，李飞在天信公司给出其可以减免部分租金后，仍拒绝履行其应付缴纳租金的主要债务，致使合同目的不能实现，属根本违约，天信公司因此要求解除合同，符合法律规定，予以支持。
关于租金、房屋占用费及违约金、利息。李飞因天元股份公司向租赁物主张权利，可以要求减少或不支付租金，鉴于天元股份公司从2012年12月10日起对本案租赁物主张权利，致李飞不能正常使用租赁物，李飞支付的租金应相应减少。2013年10月11日，天元股份公司用土封堵租赁场地大门，致李飞不能继续使用租赁物获取收益，故之后租金不应继续支付。综上，从2012年12月10日至2013年10月10日，李飞按合同约定应支付房租3.33万元，根据本案实际情况，其租金相应减少后支付2万元较为适宜。之后租金因李飞不能使用收益不再支付。天信公司主张违约金，亦主张应付租金之利息，该两项请求应以其实际损失为限。李飞应付的系金钱履行之义务，天信公司的损失即为金钱利息之收益，故应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，天信公司主张按年利率5%计算，缺乏法律依据，不予支持。李飞及杜迎新辩称天信公司部分请求超过诉讼时效，根据天信公司与李飞、杜迎新间的信函、短信记录，属诉讼时效中断，故其辩称缺乏事实依据，不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十八条之规定，判决：一、三门峡天信商贸有限公司与李飞签订的租赁协议自本判决发生法律效力之日解除。李飞、杜迎新自本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁物。二、李飞自本判决发生法律效力之日起十日内支付三门峡天信商贸有限公司租赁费20000元及利息（自2012年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。三、驳回三门峡天信商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3010元，由三门峡天信商贸有限公司负担2500元，李飞负担510元。
本院对一审查明其他事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案租赁物涉及两层租赁关系即天元集团公司与天信公司租赁关系以及天信公司与李飞之间的转租关系。天元集团公司系出租人、天信公司系转租人、李飞系次承租人。本案处理的是天信公司与李飞、杜迎新之间的租赁合同纠纷，根据合同相对性判决李飞、杜迎新将涉案租赁物返还给天信公司并无不当。天元股份公司上诉主张李飞、杜迎新将涉案租赁物返还给其，违背合同相对性原则。且上诉人天元股份公司上诉主张李飞、杜迎新将涉案租赁物返还给其，实质上是主张涉案租赁物的物权，天元股份公司在本案中的诉讼地位属于有独立请求权第三人。但天元股份公司一审中未提出具体诉讼请求，亦未缴纳诉讼费。故天元股份公司上诉请求，于法无据，不能成立。天信公司与李飞之间租赁协议是否解除并不必然影响天元集团公司与天信公司签订协议的效力。天元股份公司、天元集团公司认为天元集团公司与天信公司就涉案租赁物签订的协议无效，其可另行解决，本案对此不再审查。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3010元，由上诉人三门峡天元铝业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 剑
代理审判员 孟大艳
代理审判员 杨 超
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 王 伟