海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终407号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终407号
上诉人（原审被告）：赵守夫，男，1967年7月20日出生，汉族，现住海南省海口市。
上诉人（原审被告）：王雪飞，女，1971年10月4日出生，汉族，现住海南省海口市。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：苏汝秀，海南鳞洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张任民，男，1963年5月4日出生，汉族，现住海南省东方市。
委托诉讼代理人：文友亮，东方市148法律事务所法律工作者。
原审第三人：张发荣，男，1967年12月11日出生，汉族，现住海南省东方市。
委托诉讼代理人：黄渡明，海南邦威律师事务所律师。
上诉人赵守夫、王雪飞因与被上诉人张任民及原审第三人张发荣建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵守夫、王雪飞上诉请求：1.维持海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初1848号民事判决第一项、第二项，撤销该判决的第三项，改判张任民将217.5平方米的土地返还给赵守夫、王雪飞，由张任民在该地上恢复重建原赵守夫、王雪飞所建的房屋并判决张任民向赵守夫、王雪飞支付使用该房屋三年的租金30000元，驳回张任民的其他诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由张任民负担。事实和理由：1.赵守夫、王雪飞与张任民订立的《土地使用权及地上房产转让协议》是双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八条第二款的规定，赵守夫、王雪飞与张任民订立的《土地使用权及地上房产转让协议》合法有效。2.赵守夫、王雪飞并没有违约。赵守夫、王雪飞已全面履行《土地使用权及地上房产转让协议》约定的义务，将土地及所建的房屋交给张任民使用，既未迟延履行也未违约。之所以会产生纠纷，是由于张任民拆除赵守夫、王雪飞转让的房屋欲建新房，如果张任民不拆除赵守夫、王雪飞转让的房屋就不可能产生纠纷，纠纷的产生并非赵守夫、王雪飞违约。且该纠纷是在转让协议履行完毕后出现并非在协议履行过程中出现，故纠纷与赵守夫、王雪飞无关。3.如果要解除双方订立的协议，则张任民应恢复赵守夫、王雪飞所建的房屋，且应依照协议第七条第六项的约定按照每年10000元的标准支付租金。
张任民辩称，1.赵守夫、王雪飞与张任民订立的《土地使用权及地上房产转让协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效，对双方均有约束力。协议签订后，张任民履行了给付价款的义务，赵守夫、王雪飞也将涉案土地交付给张任民使用。但由于赵守夫、王雪飞至今仍未取得涉案土地使用权证，未将涉案土地的使用权过户至张任民名下，致使涉案土地使用权出现权属纠纷，导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张任民有权要求解除合同。一审判决符合法律规定，符合公平原则，应予以维持。2.赵守夫、王雪飞要求张任民恢复重建房屋及支付使用房屋租金的请求，实质上均属于反诉的范畴，但赵守夫、王雪飞一审过程中并未提出反诉，二审时提出已不属于二审审理范围，应另案处理。且赵守夫、王雪飞提起反诉的时间也已超出法律规定的时限。故赵守夫、王雪飞的上诉请求均不能成立，应当依法予以驳回。请求二审驳回上诉，维持原判。
张发荣述称,2018年3月10日，东方市城富开发总公司与张发荣签订《建设用地转让协议书》，将涉案435平方米建设用地转让给张发荣，张发荣依约全额支付土地款并实际占有该地，在该地四周砌筑围墙。赵守夫、王雪飞雇用钩机推毁围墙，引发双方矛盾。东方市城富开发总公司承诺向张发荣履行合同义务并退回赵守夫、王雪飞所付30000元。赵守夫、王雪飞不接受退款并强行在纠纷地上盖简易房，违法占用纠纷地，赵守夫、王雪飞的行为不应受到法律认可与保护。赵守夫、王雪飞与东方市城富开发总公司并没有签订转让涉案建设用地的书面协议，东方市城富开发总公司出具给赵守夫、王雪飞的《土地转让收据》仅是收款凭证，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同要件。《保证书》属于单方允诺，东方市城富开发总公司已表示无法办证并愿意按照承诺予以退款。赵守夫、王雪飞并没有取得涉案土地使用权，依法不能将涉案土地转让给张任民。赵守夫、王雪飞向张任民转让涉案建设用地使用权，属于无权处分行为，其非法转让行为违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，应承担相应法律后果。请求二审驳回上诉，维持原判。
张任民向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张任民与赵守夫、王雪飞签订的《土地使用权及地上房产转让协议》。2.请求判令赵守夫、王雪飞向张任民退还土地转让款206000元及利息（利息从2014年10月22日起以转让款206000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至债务付清之日止）。3.请求判令赵守夫、王雪飞按本协议总价款的30%向张任民支付违约金61800元。
一审法院认定事实：2000年12月30日，东方市人民政府作出《关于市城富开发总公司兴建综合农贸商住城用地的批复》（东府[2000]137号），统一征用大田乡5.309公顷集体土地为国有土地有偿出让给东方市城富开发总公司，作为兴建综合农贸商住城项目用地。该地块位于××路东侧，四至为东至空地、西至水沟、南至零公里处往东河公路、北至海榆西线公路，东方市城富开发总公司缴纳出让金后，依法取得该地块的土地使用权。2008年6月16日，东方市城富开发总公司与王雪飞签订《土地使用权转让协议》，约定：东方市城富开发总公司将位于零公里城富开发区中心商住用地435㎡，规格为30m×14.5m,四至范围为东至市场用地、西至海榆西线、南至规划用地、北至八米路的土地使用权转让给王雪飞。合同约定转让地总价款为陆万伍仟元整（￥65000），支付方式为2008年6月16日预付叁万元整（￥30000），2008年7月15日前由收款人办理好上述土地的国有土地使用权证并交付给王雪飞后支付剩余土地转让款叁万伍仟元整（￥35000）。2009年1月16日，东方市城富开发总公司向王雪飞保证，于2009年4月20日前把王雪飞的土地证办理完毕并将土地证交给王雪飞，否则当即退款，并出具书面的《保证书》。王雪飞与东方市城富开发总公司签订土地转让合同后，赵守夫、王雪飞在该地块建筑简易房。东方市城富开发总公司转让土地的行为合法有效。2014年10月22日，张任民与赵守夫、王雪飞签订《土地使用权及地上房产转让协议》，约定：赵守夫、王雪飞将位于东方市××镇、四至范围为东至市场用地、西至海榆西线、南至规划用地、北至八米路、占地面积为217.5m的土地使用权和在该宗地上的总面积217.5m的房产（简易房）转让给张任民，转让价格为贰拾万零陆仟元整（￥206000）。该协议第六条约定：1.在协议生效后，赵守夫、王雪飞单方面解除协议，视赵守夫、王雪飞构成根本违约，赵守夫、王雪飞应退还已收张任民的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给张任民，同时按协议总价款的50%赔偿张任民的经济损失；2.因赵守夫、王雪飞隐瞒事实真相，出现第三人对协议所指的土地使用权及房产享有权利或者其他归于赵守夫、王雪飞的原因，致使协议不能履行，视赵守夫、王雪飞单方面违约，赵守夫、王雪飞按上款规定向张任民承担责任。签订协议当日，张任民向赵守夫、王雪飞支付206000元的土地转让款，赵守夫、王雪飞也将涉案土地及简易房交付张任民使用。张任民使用土地及房屋二年后，张任民拆除原来的简易房，准备重新建造房子时，张发荣表示，该土地系属于其所有，阻止张任民施工建房。2008年3月10日，东方市城富开发总公司与张发荣签订《建设用地转让协议书》，约定东方市城富开发总公司将位于大田乡零公里处城富农贸开发区一部分（即海榆西线东侧）建设用地转让给张发荣投资建设，四至范围为：东至市场规划八米路、西至三米水沟、南至胡远颖、北至进市场八米路，面积为435㎡。东方市城富开发总公司与张发荣签订的转让协议所涉及的地块全部包含赵守夫、王雪飞转让给张任民的宗地，涉案土地的使用权权属存在纠纷，致使张任民与赵守夫、王雪飞签订的《土地使用权及地上房产转让协议》无法履行。
一审法院认为，张任民与赵守夫、王雪飞之间签订的《土地使用权及地上房产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。张任民在合同订立后即支付全部价款，赵守夫、王雪飞也交付转让土地及房屋给张任民占有、使用，但未将涉案地的使用权过户至张任民名下。因赵守夫、王雪飞未依法登记领取涉案土地使用权证书，至今也未取得该涉案地的使用权，致使合同目的不能实现，故赵守夫、王雪飞的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因赵守夫、王雪飞未能将涉案地的使用权过户至张任民名下，致使双方签订的合同目的无法实现，故张任民主张要求解除合同的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。张任民要求赵守夫、王雪飞返还土地转让款206000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。赵守夫、王雪飞在签订合同后，即将涉案土地及房屋交付张任民占有、使用，张任民在使用土地及房屋中也获得一定的利益，实际损失较小，且张任民在签订合同时明知赵守夫、王雪飞尚未取得土地使用权证而签订合同，也存有一定的过错，故张任民主张要求赵守夫、王雪飞按协议转让总价款30%支付违约金过高，应当予以调整，结合涉案合同履行情况及张任民的实际经济损失情况，酌定张任民主张的违约损失应以转让总价款5%计算，即10300元（206000元×5%=10300元），张任民主张违约损失超出上述计算范围的，不予支持。赵守夫、王雪飞认为不存在违约，不承担违约责任的辩解意见，无事实根据和法律依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张任民与赵守夫、王雪飞于2014年10月22日签订的《土地使用权及地上房产转让协议》；二、赵守夫、王雪飞于判决生效之日起十日内向张任民返还土地转让款206000元；三、赵守夫、王雪飞于判决生效之日起十日内向张任民支付违约金10300元；四、驳回张任民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5317元，由赵守夫、王雪飞共同负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
经二审审理查明，2008年6月16日，东方市城富开发总公司向王雪飞出具《土地转让收据》，内容为：“今收到王雪飞小姐交来受让零公里城富开发区中的商住用地435㎡，规格：30m×14.5m，其四至：东至市场用地、西至海榆西线、北至八米路、南至规划用地。该地总地价人民币陆万伍仟元整，现预付人民币叁万元，余款人民币叁万伍仟元定2008年7月15日前由收款人办理好上述土地的国有土地使用权证并交付给王雪飞小姐的同时，王雪飞小姐就一次性补付完上述地余款。该地如有纠纷则由收款人负责解决。”东方市城富开发总公司并未于2008年6月16日与王雪飞签订《土地使用权转让协议》。
一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，一审判决解除张任民与赵守夫、王雪飞于2014年10月22日签订的《土地使用权及地上房产转让协议》，合同双方均没有异议，故本案二审的争议焦点为：1.赵守夫、王雪飞是否应向张任民支付违约金10300元。2.张任民是否应将217.5平方米的土地返还给赵守夫、王雪飞，并在该地上恢复重建原赵守夫、王雪飞所建的房屋，向赵守夫、王雪飞支付使用该房屋三年的租金30000元。
关于第一个争议焦点，张任民与赵守夫、王雪飞之间签订《土地使用权及地上房产转让协议》后，张任民已支付全部价款，赵守夫、王雪飞虽交付转让土地及房屋给张任民占有、使用，但未将涉案地的使用权过户至张任民名下，且赵守夫、王雪飞至今未依法登记领取涉案土地使用权证书、未取得涉案土地的使用权，致使双方合同目的不能实现，故赵守夫、王雪飞的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决综合考虑张任民对涉案土地及房屋的占有、使用情况及张任民在签订合同时已明知赵守夫、王雪飞未取得涉案土地的土地使用权等情况，认定张任民实际损失较小，酌定按转让总价款的5%来计算违约金为10300元，并无不当。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张任民与赵守夫、王雪飞于2014年10月22日签订的《土地使用权及地上房产转让协议》解除后，张任民依法应退出涉案土地。一审中，赵守夫、王雪飞并未提起反诉请求张任民恢复重建房屋并支付使用该房屋三年的租金30000元，直至二审才提出上述请求，且双方就此并未达成调解，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款的规定，上述请求不属于二审审理的范畴，赵守夫、王雪飞可就此另行起诉。
综上所述，赵守夫、王雪飞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费392.5元，由赵守夫、王雪飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 雷琼艳
审判员 吴慧明
审判员 周翼腾
二〇一八年五月三十日
书记员 郑若昕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。