烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0613民初811号
原告付效芹，女，1963年4月24日出生，汉族，烟台市钟表公司退休职工，住烟台市芝罘区。
原告孙皎晶，女，1989年5月1日出生，汉族，山东省城市技术服务学院教师，住烟台市芝罘区。系原告付效芹之女。
二原告委托代理人汤日剑，山东德扬律师事务所律师。
二原告委托代理人苏艳丽，山东德扬律师事务所实习律师。
被告吕波，男，1972年11月4日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。
被告张卫丽，女，1974年12月19日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。系被告吕波之妻。
二被告委托代理人张健，山东博旭律师事务所律师。
原告付效芹、孙皎晶与被告吕波、张卫丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张纯山独任审判，公开开庭进行了审理。原告付效芹及二原告的委托代理人汤日剑、苏艳丽，被告吕波及二被告的委托代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月10日，二原告与被告吕波签订《房屋租赁合同》。按照合同约定，二原告将位于烟台市莱山区观海路292号的房屋出租给吕波，租赁期限共5年，自2014年10月10日至2019年10月9日；每年租金25万，五年总租金125万，押金2万元；租金每年支付一次，每年10月10日付清下年度租金。合同同时约定，“……乙方未经甲方同意，中途擅自终止合同的，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。”合同签订后，吕波支付了2014年10月10日至2015年10月9日的租金，二原告依约交付了房屋，但吕波一直拒不支付其应于2015年10月10日支付下年度租金，且停止营业并告知原告不干了。无奈，原告于2016年3月11日与吕波对房屋进行了交接。被告张卫丽为吕波之妻，应对上述债务承担连带责任。请求判令：1、二被告支付二原告2015年10月10日至2016年3月10日期间的房屋租金104166.7元（25万÷12×5）；2、二被告支付二原告违约金125000元（125万×10%）；3、本案诉讼费用由二被告承担。
二被告辩称，1、二被告在2015年8月份就联系二原告要求退房的相关事宜，二原告迟迟不予理会，所以二原告的第1项诉请不应得到支持；2、《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求法院予以酌减。
经审理查明，位于烟台市莱山区观海路292号的网点房登记的所有权人为二原告，二原告占房屋产权比例均为50%。二原告系母女关系，二被告系夫妻关系。
2014年10月10日，二原告（出租方、甲方）与被告吕波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：二原告将位于烟台市莱山区观海路292号的网点房出租给吕波，出租范围包括房屋及相关物品、设备设施（办公室内家具及所有字画除外）；租赁房屋用途为酒店及酒店相关配套经营；租赁期限共5年，自2014年10月10日至2019年10月9日；每年租金为25元，五年总租金125万元，押金为2万元，合同签订之日一次性交纳；租金每年支付一次，合同签订之日交纳第一年租金，以后每年的10月10日付清下年租金。合同第十一条违约责任载明，“租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自终止合同的，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同另约定了双方的其他权利义务。
庭审中，二原告称，签订《房屋租赁合同》时，因原告孙皎晶身在国外，无法在合同上签字，故合同中只有付效芹一人签字，孙皎晶对将涉案房屋出租给吕波一事知情，且予以认可。
《房屋租赁合同》签订后，吕波依约向二原告支付了2014年10月10日至2015年10月9日期间的租金25万元及押金2万元，二原告将涉案租赁房屋交付吕波使用。2015年10月10月，吕波未按照合同约定向二原告支付2015年10月10日至2016年10月9日期间的租金25万元。2016年3月11日，吕波与二原告就租赁房屋及房屋内的物品、设施设备进行了交接。
关于房屋租赁合同解除的经过，双方陈述不一致。吕波称,第一年租期届满前两个月即2015年8月初，其以酒店效益不好，资金困难为由向付效芹之夫孙志辉提出解除租赁合同，孙志辉希望其继续租赁。2015年10月9日，吕波又以相同的理由向付效芹提出解除合同，并于2015年10月10日进行交接，但双方未能达成一致意见，亦未进行交接。吕波为证实其主张，提供在其开办酒店工作的厨师宋某某、厨师长刘某某到庭作证。二证人均称2015年8月初，吕波约孙志辉到吕波在租赁房屋开办的酒店吃饭，提出解除房屋租赁合同的请求。
二原告称，经核实，吕波未在2015年8月初向孙志辉提出过解除租赁合同的要求，对吕波的主张不予认可；吕波提供的二名证人均与其存在利害关系，对证人证言亦不予认可；2015年10月9日，吕波确向付效芹提出过解除租赁合同，并于2015年10月10日交接租赁房屋，但付效芹表示不同意解除合同，且因吕波未到场，亦未于2015年10月10日进行交接。庭审中，二原告提交了2016年1月18日付效芹与吕波的短信记录，付效芹要求吕波交纳2015年10月至2016年10月期间的租金，吕波明回复“我不租了，也提前两个月打招呼了。两万的押金也不要了……”，付效芹回复“你提前从来没和我打招呼”，吕波回复“和孙哥打招呼不一样吗？”。吕波对短信的真实性没有异议。
关于因吕波违约提前解除《房屋租赁合同》给二原告造成的实际损失，二原告称，涉案房屋交接后一直闲置，租金损失系二原告的实际损失，交接清单上丢失、损坏物品也是二原告的损失。对丢失、损坏物品的损失数额，二原告未提供证据予以证实。
上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、交接清单、短信记录、提供的证人等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，涉案租赁房屋系二原告按份共有，原告付效芹代表二原告与被告吕波签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给吕波，原告孙皎晶虽未在合同上签字，但其对付效芹出租涉案房屋的行为予以认可。因此，二原告与吕波签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。
吕波提供的证据不能证实其于2015年8月向孙志辉提出过解除租赁合同的要求，故对其该主张，本院不予采信。2015年10月9日，吕波虽向付效芹提出了解除租赁合同的要求，但双方未能协商一致，且双方未对租赁房屋进行交接，直至2016年3月11日双方对涉案房屋及屋内物品、设施设备进行了交接。因此，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2016年3月11日解除。
吕波已向二原告支付租金至2015年10月9日，而吕波实际使用租赁房屋至2016年3月10日，应当按照《房屋租赁合同》的约定支付实际占用期间的租金，故二原告要求吕波支付2015年10月10日至2016年3月10日期间的房屋租金104166.7元（25万÷12×5），符合法律规定，本院予以支持。
吕波在《房屋租赁合同》期满前以酒店效益不好、资金困难为由，提出与二原告解除《房屋租赁合同》，吕波的行为已构成违约，故二原告要求吕波支付违约金，符合法律规定，但二原告按照合同约定的标准计算违约金明显过高，二被告要求调减，于法有据，本院予以采纳。本院认为，因吕波违约提前解除《房屋租赁合同》，二原告需重新出租涉案房屋，寻租期的租金损失系二原告的实际损失，损失数额参照二原告与吕波在《房屋租赁合同》中约定的租金标准计算三个月为宜，为62500元（25万÷12×3）。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。本案中，二被告系夫妻关系，且二原告主张的债务系二被告夫妻关系存续期间，故二原告要求张卫丽对吕波应支付的租金及违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吕波、张卫丽连带支付原告付效芹、孙皎晶2015年10月10日至2016年3月10日期间的房屋租金104166.7元；
二、被告吕波、张卫丽连带支付原告付效芹、孙皎晶违约金62500元；
上述一、二项，合计166666.7元，被告吕波、张卫丽于本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回原告付效芹、孙皎晶的其他诉讼请求。
如果被告吕波、张卫丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4738元，减半收取2369元，被告吕波、张卫丽负担1723元，原告付效芹、孙皎晶负担646元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 张纯山
二〇一六年六月二十四日
书记员 郭 瑞