成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0105民初5046号
原告：万正柏，男，汉族，1949年6月6日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：王建根，四川巴蜀律师事务所律师。特别授权。
被告：四川阳城实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区洗面桥横街*号第*层。
法定代表人：刘军，董事长。
委托诉讼代理人：周友琼，四川东荣律师事务所律师。一般代理。
委托诉讼代理人：赖金洋，四川东荣律师事务所律师。特别授权。
被告：岳相坤，男，汉族，1978年5月18日出生，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：何俊宏，四川蓉城律师事务所律师。一般代理。
被告：成都方寸之间房地产营销策划有限公司。住所地：成都市武侯区云影路*号附**号*幢*楼4B。
法定代表人：岳相坤，职务不详。
第三人：成都金钥匙商业管理有限公司。住所地：成都市青羊区北大街**号*栋*层***号。
法定代表人：代晶，总经理。
委托诉讼代理人：任欢，系公司员工。一般代理。
第三人：杨军，男，汉族，1970年4月1日出生，住四川省攀枝花市东区。
第三人：杨刚，男，汉族，1974年1月18日出生，住四川省巴中市恩阳区。
第三人：杨哲熙，女，汉族，1987年1月17日出生，住四川省岳池县。
原告万正柏与被告四川阳城实业有限公司（以下简称阳城公司）、岳相坤、成都方寸之间房地产营销策划有限公司（以下简称方寸之间公司）、第三人成都金钥匙商业管理有限公司（以下简称金钥匙公司）、杨军、杨刚、杨哲熙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万正柏及其委托诉讼代理人王建根，被告阳城公司委托诉讼代理人周友琼、赖金洋，被告岳相坤的委托诉讼代理人何俊宏，第三人金钥匙公司委托诉讼代理人任欢及第三人杨哲熙到庭参加诉讼。被告方寸之间公司及第三人杨军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告万正柏向本院提出诉讼请求：1.判决解除2015年9月3日签订的《“心灵家园”认购协议》（以下简称《认购协议》）；2.被告阳城公司、方寸之间公司及岳相坤双倍返还购房定金400万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月22日，原告有意向被告阳城公司购买其开发的位于青羊区光华大道一段培华路XX号“XX”XX号栋（不含负一楼），并于当日缴纳诚意金10万元。9月3日，原告到被告阳城公司售楼处具体洽谈购买事宜，并签订《认购协议》，具体约定了购买总价、缴款方式等内容。协议签订后，原告发现该XX栋房暂不能办理房屋备案手续，遂经协商一致，于同年9月25日按被告阳城公司的指示，向被告岳相坤转款190万元，并承诺10日内能够签订《房屋买卖合同》、办理房屋备案手续。原告在向被告阳城公司缴纳200万元购房定金后，催促被告阳城公司签订《房屋买卖合同》。经与被告阳城公司沟通，发现被告阳城公司至今仍不能办理该房相关手续，不能实现合同目的，故起诉。
被告阳城公司辩称，原告所述不实，协议未加盖被告阳城公司公章，被告阳城公司既未收取原告款项，亦未授权被告岳相坤等人代收款项，杨哲熙也不是被告公司工作人员，故原告未与被告阳城公司建立房屋买卖关系，请求驳回原告诉讼请求。
被告岳相坤辩称，原告与被告岳相坤之间没有买卖房屋关系，原告是在代理被告阳城公司销售案涉房屋的第三人金钥匙公司手里办理的商品房买卖，该房屋据了解已抵给第三人杨军、杨刚，是第三人杨军委托第三人金钥匙公司出售案涉房屋，原告打给被告岳相坤的190万元购房定金，是按第三人金钥匙公司指定打入被告岳相坤帐户，被告岳相坤在收到该款项后，已将全款转入第三人金钥匙公司帐户，转给杨军50万元，余款150万元作为金钥匙公司的佣金，第三人金钥匙公司已全额向原告出具了200万元的购房定金收据，相应的法律责任应由第三人金钥匙公司承担，被告岳相坤与本案无任何关系；原告未按约足额支付相应款项，具有过错，其无权请求返还定金，请求驳回原告诉讼请求。
被告方寸之间公司未到庭，也未提交证据材料。
第三人金钥匙公司述称，第三人金钥匙公司接受第三人杨军口头委托代为销售案涉房屋，法律后果应由第三人杨军承担；第三人金钥匙公司收到原告首付的认购款200万元后，按照第三人杨军的约定，将部分认购金50万元转给了第三人杨军，其出具了收条，足以证明第三人杨军才是该案的实际出卖人；原告违约在先，未按时支付认购金和购房款，应承担违约责任；案涉房屋具备销售许可证，并非不能办理备案，故原告无权要求退还定金，请求驳回原告诉讼请求。
第三人杨军未到庭，也未提交证据材料。
第三人杨刚述称，原被告之间的房屋买卖与第三人杨刚无关，与被告阳城公司签订抵款协议后，案涉房屋已办理到第三人杨刚名下；当时我大哥杨军问我要不要把房子卖了，我说可以，我哥说把房屋的定金给我，但到现在未收到任何费用；我没有委托过任何人卖房子，不清楚原被告之间的房屋买卖情况。
第三人杨哲熙述称，认购协议是我代表第三人金钥匙公司签订，我在收到诚意金10万元后，转给被告岳相坤了，不清楚楼盘是交给谁代理销售，我接受代晶（金钥匙公司法定代表人）及岳相坤（方寸之间公司法定代表人）的工作安排，属于金钥匙公司员工；但也说我是方寸之间公司的员工，代晶及岳相坤他们安排我去方寸之间公司上班。
经审理查明，2015年8月22日，万正柏与杨哲熙签订《心灵家园诚意金收取单》，载明客户万正柏于2015年8月22日于售楼部与心灵家园销售经理洽谈售楼部事宜，房号为XX栋，客户现就该事宜提出与公司领导洽谈价格及付款方式等相关事宜，因客户所述求部份超出销售案场权限，就此述求报与公司审批，由公司委派专人协调处理此事，为表达客户本人诚意，客户自愿缴纳诚意金10万元，销售案场收取诚意金后一周内给予客户准确答复，如客户与公司领导洽谈成功，此诚意金自动转为定金，如客户洽谈不成功客户凭此单退还诚意金。签订地址为“心灵家园售楼部”，销售经理处有“杨哲熙”签名。万正柏遂于当日通过银行转账向杨哲熙帐户转款10万元。
当年9月3日，阳城公司（出卖人、甲方）与万正柏（买受人、乙方）签署《认购协议》，载明乙方认购“心灵家园”XX栋（不含负一楼）可售部份及住房（具体房源以合同约定为准），总房款2368万元；付款方式采用分期支付：乙方于协议签订时支付认购金10万元，于10日内即2015年9月13日前补齐认购金（包含签订协议时已支付认购金）200万元，余下房款在2015年10月31日前支付完毕，具体付款时间在《房屋买卖合同》当中另行约定；协议签订后10日内，乙方需按照上述约定支付购房款，否则甲方有权将乙方所认购商品房另行销售并不退还认购金，同时本协议自动解除；在本协议生效期间，若甲方原因未能保留乙方所认购商品房则甲方需在10日内退还乙方所付认购金；在本协议签订后20日内，乙方需与甲方签订《房屋买卖合同》，乙方逾期不予执行，甲方有权将该认购商品房另行销售并不退还认购金，同时本协议自动解除等。甲方处由杨哲熙签署阳城公司字样并在置业顾问处签名，阳城公司未加盖印章。
9月21日，万正柏向阳城公司及心灵家园售楼部出具《工作联系函》，载明其与阳城公司心灵家园售楼部签订房屋认购协议，并支付了购房定金，因贵公司出售的XX号楼系现在的售楼部用房，其备案手续尚未办理下来，暂时不能办理网签合同，双方买卖合同延期签订，待备案手续下来后，由阳城公司书面通知前来签订正式买卖合同为准。杨哲熙在函件上签名，并注明时间为2015年12月5日。庭审中，杨哲熙陈述系万正柏要求其在该函件上签名，但不认可内容，且时间不对，是万正柏叫其签的时间。
9月25日，万正柏通过其孙女万丹的帐户向岳相坤帐户转款190万元。
2016年5月19日，万正柏向阳城公司及心灵家园售楼部出具《函告》，载明双方于2015年9月3日签订了房屋认购协议，并按认购协议于当月25日交纳了认购金200万元，由于出卖方备案手续至今仍未办理下来，致使商品房买卖合同无法签订，限阳城公司于5日内退还购房定金200万元，由此造成的违约责任双方另行协商解决。杨哲熙在《函告》上签名，并注明“收到一份”。庭审中，杨哲熙称是万正柏叫自己签字，故予以注明。
另查，案涉房屋于2014年3月3日办理《商品房预售许可证》。2015年8月21日，阳城公司攀枝花分公司（甲方）、威特龙消防安全集团股份公司（乙方）、阳城公司（丙方）及杨刚（丁方）签订《工程款支付协议》，就甲方向乙方支付工程款进行以房抵债处理，约定丙方同意以其开发的心灵家园楼盘四套及XX号楼一、二层商业（三楼为物业用房，建筑面积为374.44㎡）计价金额1910万元，抵作甲方应当向乙方支付的工程款，代替甲方履行工程款支付义务，甲丙双方因代履行产生的债权债务由双方自行解决，与乙方无关；根据协议时间抵款完成后，丙方将约定抵款房产备案到丁方名下，视为甲方已经履行向乙方的工程款支付义务，丙方不得向乙方和丁方主张购房款，乙方不得向甲方主张工程款，因以房抵款在甲丙双方产生的债权债务关系由双方自行解决，与乙方无关；丙方心灵家园XX号楼一二层为商业，三层规划为物业用房，乙方和丁方对XX号楼规划的物业类型已知晓，并已充分了解到XX号楼正处于工程竣工验收之中，协议签订后，乙方愿意承接XX号楼后期全部验收手续，丙方给予全力配合并及时提供原始资料；四方签订本协议后，可以签订正式商品房买卖合同，但在签订正式商品房买卖合同时，乙方确定丁方为合同购房人员或者丁方指定的购房人员名单，并出具书面说明，一经备案丙方不再配合丁方进行合同更名，一切责任由丁方自行承担等。2017年6月13日，XX号楼一、二层及负一层所有权登记至杨刚名下。
上述事实，有万正柏、岳相坤、杨军、杨刚、杨哲熙的身份信息、阳城公司、金钥匙公司企业法人营业执照、方寸之间公司企业信息、《心灵家园诚意金收取单》、《“心灵家园”认购协议》、建设银行转帐凭条、《工作联系函》、《函告》、《商品房预售许可证》、《工程款支付协议》、不动产登记信息摘要3等证据及当事人陈述在案佐证。
审理中，一、万正柏还提供《阳城心灵家园车位定购协议》（以下简称《车位定购协议》）、常住人口登记卡、名片、截止2016年7月7日的《房屋查询信息》，拟证明杨哲熙系阳城公司销售人员，形成表见代理，其代理行为所产生的法律后果应由阳城公司承担，以及截止2016年7月7日案涉XX号楼仍未登记备案，不具备销售条件。《车位定购协议》系阳城公司出售心灵家园车位给万乔（万正柏之子），加盖阳城公司公章，置业顾问为杨哲熙。名片载明杨哲熙系心灵家园销售经理，投资商为攀枝花钢城集团有限公司，开发商为阳城实业，全程营销为成都方寸之间。《房屋查询信息》载明了心灵家园所属楼栋的权证号，但无案涉XX号楼登记信息。阳城公司质证称《车位定购协议》及常住人口登记卡真实性无异议，与本案无关，当时销售车位时是委托方寸之间公司进行销售，不清楚杨哲熙和岳相坤是否系方寸之间公司的员工；名片系复印件，且上面显示杨哲熙为方寸之间公司的销售人员，不能证明杨哲熙代表阳城公司；《房屋查询信息》不清楚，全部委托给方寸之间公司，既然抵款给杨刚是能办理备案的。岳相坤质证称《车位定购协议》及常住人口登记卡均非本案当事人，杨哲熙系金钥匙公司的销售人员，不是阳城公司的员工，同时该协议与本案无关；名片系复印件，不予认可；《房屋查询信息》不认可，能够办理许可证。金钥匙公司质证称《车位定购协议》及常住人口登记卡均非本案当事人，与本案无关；名片系复印件，案涉房屋是金钥匙公司接受了杨军的委托进行销售，而杨哲熙是金钥匙公司的员工，代表金钥匙公司对外销售；《房屋查询信息》不予认可。杨刚质证称对该组证据均不清楚。杨哲熙质证称《车位定购协议》及常住人口登记卡真实性无异议，销售车位和签订认购协议均在XX号楼销售部进行，当时住房和商业都已经销售完了，所以签订认购协议就没盖章；名片无异议，但由于本人的工资由代晶下发，所以我认为自己是金钥匙公司员工，不清楚是以哪个公司名义代理销售案涉楼盘；《房屋查询信息》真实性无异议，当时（2015年5、6月左右）说这个房屋是可以销售的。
二、岳相坤另提交格式收据、杨军出具的《收据》及农业银行交易明细，拟证明其收到万正柏的购房定金已交回金钥匙公司，公司并向万正柏出具收据，其收款行为是职务行为。格式收据系金钥匙公司分别出具，其中四张载明“岳相坤交来代收万正柏购房认购金”合计200万元，另一张载明“收到万正柏XX号楼购房定金200万元”，均加盖其财务专用章。杨军署名的《收据》载明“今收到万正柏购买本人房产心灵家园XX号楼定金50万元（此款项由岳相坤转入如下帐户：攀枝花市农行仁和支行，户名：杨军，帐号：XXXX），收款人杨军”。农业银行交易明细显示2015年9月28日岳相坤向杨军上述帐号转款45万元。万正柏质证称格式收据真实性不予认可，在签订合同时不知晓有金钥匙公司的存在，本案起诉后去找岳相坤时才发现方寸之间公司与金钥匙公司两块牌子同时办公，仅凭《收据》而无转款凭证不具证明目的，案涉房屋是由阳城公司委托方寸之间公司进行销售，与金钥匙公司无关；200万元的收据系复印件，真实性不予认可，万正柏未收到该收据；杨军出具的收据系复印件，真实性不予认可；交易明细真实性无异议，但只能证明杨军与岳相坤之间存在45万元的交易，不能证明收取本案购房款。阳城公司质证称不清楚，与公司无关。金钥匙公司对该组证据均予以认可。杨刚质证称不清楚。杨哲熙质证称均不清楚，但万正柏给我说过收到200万元的票据，记不清楚万正柏是否拿出收据。
三、金钥匙公司提交杨军出具的《收条》原件，载明信息同上，拟证明杨军系本案合同关系的实际出卖人。万正柏质证称真实性不予认可，杨军与岳相坤之间的法律关系与本案无关，系双方恶意串通。岳相坤质证称真实性无异议，应由杨军返还，且实际万正柏也在使用XX号楼三楼（对此万正柏回应称与其他人合伙租了XX号楼的三楼，出租人是杨刚，并非自己使用）。阳城公司质证意见与岳相坤意见一致。杨刚、杨哲熙质证称均不清楚。
就上述各方提供的证据效力，本院认证如下：一、对于万正柏提供的《车位定购协议》及常住人口登记卡真实性各方无异议，名片真实性由杨哲熙本人予以确认，该两组证据能够从旁佐证案涉楼盘由阳城公司开发，交由方寸之间公司销售代理及杨哲熙曾作为阳城公司心灵家园楼盘销售人员之事实，其证据效力本院予以确认；《房屋查询信息》仅能证明截止2016年7月7日案涉房屋在房管部门无备案信息，但不能证明其不具备销售条件之证明目的，其证明效力本院不予确认。二、对岳相坤提交的格式收据，虽然金钥匙公司对其真实性予以确认，但仅能证明金钥匙公司认可收到岳相坤以万正柏名义交来的认购金，而款项支付方万正柏对此并不认可，且岳相坤及金钥匙公司均未提供将此收据已交付万正柏的相关证据，考虑到岳相坤系方寸之间公司法定代表人身份，对该组证据的证明效力本院不予确认；至于以杨军名义出具的《收据》及农业银行交易明细，由于杨军本人未到庭，无法核实该证据真实性，且转款款项也仅为45万元，与收条载明金额不符，故其证明效力本院不予确认。三、对金钥匙公司提交的以杨军名义出具的《收条》原件，同前述认定，其证明效力本院不予确认。
本院认为，本案焦点在于与万正柏建立案涉房屋买卖合同关系的主体是阳城公司还是方寸之间公司、金钥匙公司，或是杨军、杨刚。审理中，金钥匙公司、岳相坤一直陈述系受杨军委托对外销售，均无证据予以佐证，且案涉房屋所有权人杨刚在庭审中也否认将该房屋委托任何人进行销售，而阳城公司在本案第一次开庭时已表述案涉楼盘是委托方寸之间公司进行销售，但经法庭要求，至今未提交证据证明案涉楼房的销售代理方，根据《认购协议》、《车位定购协议》、名片载明内容、万正柏及杨哲熙的陈述可以看出，案涉房屋所属“心灵家园”楼盘系阳城公司委托方寸之间公司代理销售，依据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，相应的合同义务应由委托方即阳城公司承担，虽然阳城公司辩称其未在协议上加盖公章及杨哲熙不是其员工，但依据《民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为有效”之规定，杨则熙在销售车位和签订《订购协议》时均以阳城公司名义、《车位定购协议》加盖阳城公司公章，且协议签订地点均在阳城公司销售部，万正柏有理由相信杨哲熙代表阳城公司销售案涉房屋，故杨哲熙的行为构成表见代理，案涉房屋买卖合同主体应为万正柏及阳城公司，双方于2015年9月3日签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，但由于该房屋现以抵款方式办理产权至杨刚名下，原合同事实上已不可能履行，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”之规定，故对万正柏要求解除双方所签的《认购协议》之诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，虽然万正柏将认购金支付到岳相坤个人帐户，但基于前述认定，相应的合同义务应由阳城公司承担，故对万正柏要求阳城公司返还其已支付认购金200万元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于其要求阳城公司双倍给付定金的诉讼主张，根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，万正柏在知晓案涉房屋暂无法办理备案的情况下，仍将认购金转至岳相坤个人帐户中，导致本次诉讼自身存在一定过错，故其该部分主张，于法无据，本院不予支持。至于万正柏要求岳相坤、方寸之间公司承担连带给付责任的诉讼请求，由于岳相坤系方寸之间公司法定代表人，其接收款项行为系履行职务行为，相应的法律责任应由方寸之间公司承受，而方寸之间公司基于前述认定，其代理行为所产生的法律后果则应由被代理方即阳城公司承担，故对万正柏该部分主张，于法无据，本院不予支持。
综上，原告万正柏的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告万正柏与被告四川阳城实业有限公司于2015年9月3日所签订的《“心灵家园”认购协议》；
二、被告四川阳城实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告万正柏认购款200万元；
驳回原告万正柏其他诉讼请求。
如果被告四川阳城实业有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费38800元，保全费5000元，合计43800元（此款已由原告万正柏预交），由原告万正柏负担21900元，被告四川阳城实业有限公司负担21900元，其应负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告万正柏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 进
人民陪审员 吴雅林
人民陪审员 徐 红
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 戴亚梅