江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0137号
上诉人（原审原告）王俊。
上诉人（原审原告）严正祥。
委托代理人陈明媛，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师，代理两上诉人。
委托代理人邹武，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师，代理两上诉人。
被上诉人（原审被告）王介敏。
委托代理人乔辉明，男，1961年11月19日生，汉族，系被上诉人之子。
委托代理人乔辉宁，男，1964年8月4日生，汉族，系被上诉人之子。
上诉人王俊、严正祥因与被上诉人王介敏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市干将西路696号房屋的设计用途为成套住宅，该房屋所有权人系乔正才，现已故，原审被告王介敏系乔正才之妻。
2013年3月30日，原审原告王俊与原审被告王介敏签订房屋租赁合同一份，合同约定：原审被告将干将西路696室的房屋出租给原审原告用于经营，租赁期限为2013年4月15日至2014年4月14日，租金每年12万元，每半年支付，租房保证金1万元，第一次租金及保证金在合同签订时支付，之后租金按规定的付款期限提前30天支付给原审被告。租房保证金作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时原审被告对原审原告在租赁期内发生的基本费用包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回原审原告。如原审原告因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向原审被告支付违约金，原审被告退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。
合同签订后，原审原告支付原审被告半年房屋租金6万元及保证金1万元，原审被告将房屋交付原审原告使用。
2013年6月8日，原审原告通过EMS向原审被告发送《解除租赁合同通知书》，该通知书载明：根据合同约定，原审被告出租的房屋是用作经营，但房屋性质是住宅用房，不符合合同约定的经营用途，不能用于合法经营，工商部门因该房屋原因不予核发营业执照，致使合同目的无法实现，现以该函解除双方的租赁合同，同时明确：一、房屋租赁合同书自本函送达之日起解除；二、请原审被告自该函送达之日起3日内与原审原告联系，并办理退房交接手续，逾期未与原审原告联系，原审原告有权自行退房，由此发生的损失由原审被告自行承担；三、自该函送达之日起5日内，原审被告应返还房屋租金及保证金70000元，赔偿装修损失26300元。原审被告于第二天收到上述解除租赁合同通知书。
另查明，工商部门对于原审原告关于营业执照的投诉作出如下答复：今年5月初有市民来石路工商所办理干将西路738号营业执照，当时提供了干将西路738号的房产证复印件及租房协议，但房产证上用途一栏内容为成套住宅，房屋地址为干将西路738号，而该市民提供的租房协议中该房屋的地址为干将西路696号，当时向其说明因为该房屋为住宅用途，根据城乡规划条例不符合办理营业执照条件，过了几天，该市民又来工商所办理注册登记事项，其反映该处为部队干休所房产，是干将西路沿街门面房，工商所指派干部去现场进行了查勘，发现该房屋确为部队干休所的干将西路沿街门面房，负责注册登记的工作人员向其说明该房屋如果要办是营业执照，第一、要出具部队证明，第二、因二个地址不一致，要出具派出所证明，证明这二个门牌号是一致的。6月14日，现该服装店经营户方志龙来工商所办理营业执照，提供了该房屋的房产证复印件及租房协议，部队出具的证明及石路派出所门牌变更证明单等相关材料，证明了该处房产为部队门面房，属于干休所军产房及原干将西路738号为现干将西路696号等相关事宜。据此，工商所根据苏州工商行政管理局有关主干道沿街门面办照精神，准予核发营业执照。
审理中，原审被告提出严正祥不是合同的当事人，无权作为原审原告，原审原告表示签订合同时承租人处确实只有王俊，严正祥是后来办理营业执照时自己加上去的。另外，原审原告王俊表示，签订租赁合同时看了现场，但没有看产权证，是否是成套住宅不知道，之前也不了解办理营业执照所需要的条件，原审原告亦表示租赁房屋钥匙早就还给原审被告了但无证据。原审被告表示关于装修只要不破坏原结构，可以进行装修。
另，审理中，原审原、被告分别书面表示，请求法院判决解除租赁合同
上述事实，由原审原告提交的房屋租赁合同（承租人为王俊）、收据、房屋所有权证、解除租赁合同通知书及邮寄凭证、房屋租赁合同（承租人为方志龙）、苏州便民服务中心12345回复单、原审被告提交的门楼牌号变更证明单、个体工商户营业执照及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告王俊、严正祥诉称：两原审原告与原审被告于2013年3月30日签署了房屋租赁合同书，两原审原告租赁原审被告的房屋用于经营糕点，但因原审被告出租的房屋性质是住宅，无法用于办理营业执照，无法用于合法经营，致使两原审原告租赁目的不能实现，因此两原审原告要求解除合同。原审被告明知出租房屋的性质，却欺骗两原审原告可以办理营业执照，原审被告应承担两原审原告的全部损失。双方协商未果，原审原告遂诉至法院，请求法院判令：一、判令两原审原告与原审被告的租赁合同于2013年6月9日解除；二、判令原审被告返还房屋租金6万元及保证金1万元，赔偿装修损失26300元，合计96300元。
原审法院认为，根据法律规定，具有直接利害关系是作为原审原告的必要条件，而严正祥系原审原告自行添加的合同承租人，并且原审被告不认可该添加行为，故严正祥不是合同当事人，与本案不具有直接利害关系，无权作为原审原告起诉原审被告。
原审原告王俊与原审被告王介敏于2013年3月30日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
关于合同是否解除问题。原审原告王俊单方解除的行为是否有效取决于原审原告王俊是否享有法定解除权或约定解除权。根据双方的合同，原审原告王俊并不享有约定解除权。关于原审原告王俊是否享有法定解除权，原审原告认为原审被告提供的房屋为成套住宅无法办理营业执照，致使合同目的无法实现，故有权解除。
原审被告认为虽然为成套住宅但并非不能办理营业执照，原审原告无权解除合同。原审法院认为，原审原告不享有法定解除权，理由如下：首先，原审原告王俊作为具有完全民事行为能力的承租人，为经营而租赁房屋，自应充分了解租赁房屋的情况，其在仅仅查看现场，无视房屋的性质，不了解营业执照办理条件的情况下便与原审被告签订租赁合同，显然没有尽到对自己行为的必要注意义务，导致办理营业执照初期受阻的责任在于自己；其次，虽然合同约定租赁目的是经营，但法律法规并未严格禁止住宅不能用于经营，只要经过有利害关系的业主的同意，住宅可以作为经营性用房使用。事实上，本案所涉租赁房屋为干将西路沿街门面房，根据苏州有关主干道沿街门面办理营业执照精神，可以办理营业执照，并且工商部门工作人员经过现场查看后告知原审原告可以办理执照，而原审原告未再去办理。据此，原审法院认为，原审原告所主张的原审被告提供成套住宅无法办理营业执照致使合同目的不能实现，并不符合法定解除的情形，故原审原告在没有法定或约定解除权的情况下，通知原审被告解除合同的行为不产生解除的效力，因此，对于原审原告主张房屋租赁合同于2013年6月9日解除的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。至于原审原告主张在办理营业执照的过程中原审被告没有尽到协助的义务，但未提供相应证据予以佐证，故原审法院不予采纳。现因审理中双方当事人对租赁合同均表示不愿意继续履行，并要求法院判决解除，原审法院认为，既然双方当事人都无意再继续履行合同，结合租赁合同具有不适宜强制履行的特点以及及时解除对于双方当事人利大于弊，故原审法院依据双方当事人的意思判决解除原审原、被告之间签订的房屋租赁合同。合同解除之后，原审原告王俊应将租赁房屋返还原审被告王介敏。
关于租金应否退还的问题。原审法院认为，合同解除之前，双方当事人均受合同约束，应各自履行相应的合同义务。本案原审原告支付了自2013年4月15日至10月14日的租金，而本案所涉租赁合同于判决作出之日解除，故原审原告要求原审被告退还半年租金60000元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
关于保证金应否退还的问题。原审法院认为，根据双方合同约定，履约保证金主要用于合同终止后结算租赁期内发生的房租、房内物品损坏等费用，在原审原告未结清房租并返还租赁房屋之前，原审原告无权要求原审被告返还保证金，故对于原审原告要求原审被告退返保证金10000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于装修损失应否由原审被告承担的问题。原审法院认为，根据法律规定，经过出租人同意的装饰装修，合同解除时，未形成附合的，可由承租人拆除，已形成附合的，由违约方承担装修损失。就本案而言，如前所述，原审原告无法定或约定解除权，擅自要求解除合同，属于违约行为，故对于装修损失问题，未形成附合的，其可以自行拆除，已形成附合的损失，应由其自行承担。故对于原审原告要求原审被告赔偿装修损失26300元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原审原告王俊与原审被告王介敏于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》于判决作出之日起解除。二、驳回原审原告王俊的其它诉讼请求。案件受理费3508元，减半收取1754元，由原审原告王俊负担。
上诉人王俊、严正祥不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、签订涉案租赁合同后，上诉人三次至工商所，均因房屋属于成套住宅不予办理营业执照。与被上诉人交涉时，其认可房屋无法办理营业执照，且对何时可以办理营业执照无确定日期。租期仅为1年，上诉人长达1.5个月不能办理营业执照，合法经营的目的已经无法实现，依法享有法定解除权，且不构成违约。
二、2013年6月13日，被上诉人将涉案房屋租赁给第三人方志龙，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经事实解除。方志龙于2013年6月14日申请办理营业执照，并于2013年6月25日取得营业执照。考虑到同一处房屋只能办理一个营业执照，上诉人已无法办理营业执照。即使上诉人与被上诉人之间的租赁合同仍然有效，上诉人也无法继续租赁涉案房屋，被上诉人构成根本违约。原审判决要求上诉人继续支付租金，显失公平。
三、原审法院认定严正祥不是合同当事人，应驳回严正祥的诉讼请求，但判决并未涉及，属于程序错误。
综上，原审法院认定事实错误，程序违反法律规定，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人王介敏辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审另查明，王介敏在2013年11月14日向原审法院提交书面意见同意解除涉案租赁合同。
二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，合同的解除应当符合法定条件。被上诉人与方志龙签订租赁合同并未影响上诉人王俊使用涉案房屋，并不影响王俊与王介敏之间的租赁合同效力。方志龙办理的营业执照，证实涉案房屋用于经营并非不能办理营业执照。已经办理的营业执照可以予以注销，王俊并无证据证实向王介敏提出要求注销方志龙营业执照的主张，其以方志龙办理营业执照影响到其使用涉案房屋没有依据。故王俊认为涉案租赁合同于2013年6月9日解除的主张不能成立。原审法院认为王俊作为具有完全民事行为能力的承租人，为经营而租赁房屋，未充分了解租赁房屋的情况，没有尽到必要注意义务，对办理营业执照初期受阻承担责任并无不当。王介敏在2013年11月14日书面同意解除涉案租赁合同，此时双方对解除涉案租赁合同的意思表示达成一致，本院确认案涉租赁合同此时解除。王俊无正当理由要求提前解除涉案租赁合同构成违约，其要求王介敏赔偿装修损失没有依据。截止一审判决作出之日，王俊未能证实向王介敏返还涉案房屋，王俊支付的半年房屋租金及保证金未超过该时间段内应付租金及房屋占用费，原审法院认为王俊要求返还房屋租金及保证金的主张不能成立正确。
严正祥不是涉案房屋租赁合同的当事人，其主张合同权利没有依据，应当驳回其诉讼请求。
综上，原审法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0468号民事判决；
二、王俊与王介敏于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月14日解除；
三、驳回王俊其他诉讼请求；
四、驳回严正祥全部诉讼请求。
一审案件受理费3508元，减半收取1754元，二审案件受理费3508元，均由王俊、严正祥负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 黄 婷