辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01098号
上诉人（原审被告）：陈佳。
委托代理人：胡艳，大连市甘井子区周水子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈大凤。
委托代理人：蒋明镜。
委托代理人：祖平，辽宁邦德信律师事务所律师。
原审第三人：周宏祉。
原审第三人：陈娟华。
原审原告陈大凤与原审被告陈佳、原审第三人周宏祉和陈娟华租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年4月2日作出（2014）甘民初字第2486号民事判决，陈佳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月17日审理了本案。本案现已审理终结。
原告陈大凤一审诉称：2012年12月23日，原、被告签订餐厅转让合同一份，约定原告将位于大连市甘井子区山东路134-8号经营的“川渝壹号”餐厅转让给被告经营，转让金额为25万元。该合同签订后，被告仅支付8万元，剩余的17万元被告至今未付，且该合同约定了违约金为8万元。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告欠款17万元及违约金8万元。
被告陈佳一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据。理由如下：1.关于原、被告签订的餐厅转让合同，其中第二条即转让金额中包括了餐厅的装修和设备（见餐厅实物），也就是说在双方签订该合同的当天，被告根本就没有见到过餐厅内的实物，原告有意回避了餐厅内包括的东西。2012年12月23日签订该合同时，被告一直要求原告找到原房主进行核实，原告以种种理由没有使被告见到原房主，因此该餐厅转让合同属于在转让金额和设备当中没有实质书写清楚，给被告造成重大误解，因此这份合同属于可撤销的合同。2.原、被告双方签订餐厅转让合同后，被告陈佳共付给了原告8万元。既然双方签订了餐厅转让合同，那么就有义务履行，被告之所以没有履行是因为本案第三人即原房主找到了被告并告诉被告关于饭店的设备和装饰都是原房主的。因此被告陈佳才没有再继续履行原、被告之间的餐厅转让合同，而是跟第三人又重新签订了房屋租用合同。3.被告在2012年12月24日收到原告交来的钥匙及发票等后，在这一天被告就没有进入到案涉酒楼里看过。被告陈佳想进酒楼看一下，原告说暂时别进，原告说他需跟酒店的人开一个欢送会。故被告陈佳就没有进入该酒店，被告陈佳过几天后进入该酒店时看到了侯某和田某，他们说原告没有开欢送会并说还欠自己工钱。4.被告签订餐厅转让合同的当天一直没有见到原房主，而是在2013年1月8日见到了房东，才知道该酒店的设施和东西所有权都是原房东的。因被告当时确实想干酒店，看到了原告张贴的通知就急于签订了该合同。当时也没有见到原告与房东签订的合同。5.被告现提供的原告与房主签订的合同是原房主后在2013年1月8日给被告的。2012年12月23日原、被告签订合同时，被告当时没有见到原房主，在2013年1月8日被告见到了原房主，原房主跟被告说餐厅内所有的东西都是他的，因此才出现了2013年1月10日被告跟原房主签订合同的事。6.2012年12月23日原、被告签订合同后，过两天以后被告拿到钥匙，2013年1月8日原房主就找到了被告。当时原告与原房主争吵，房东说酒店的所有的设施和东西都是自己的、原告只是无偿使用而已。所以被告就又与原房主重新签订了租用合同。在被告交纳第二季度房租的时候，原告和原房东都在场，原告也认可了酒店的设施和东西都是原房东的。综上所述，请求依法驳回原告对被告陈佳提出的诉讼请求。
第三人周宏祉、陈娟华经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼。
一审法院审理查明：2012年8月20日，出租方（甲方）周宏祉与乙方陈大凤签订房屋租用合同，约定“1.甲方将位于甘井子区山东路134-8号公建（共3层、包括产权面积240.80平方米和甲方扩建面积120.40平方米），租用期限5年，自2012年8月20日至2017年8月20日。2.年租金28.50万元，合同生效后乙方一次性支付一季度房租71,250元，其中两个月的房租作为押金，以后每个季度支付一次。甲方收到乙方的款项后出具收条。3.甲方责任。租赁期间乙方在征得甲方同意后可以转租，保证甲方租金、租期不变，如甲方不同意转租，则甲方赔偿乙方装修损失。合同期满，乙方不得拆除已装修的物品，无偿赠送甲方。甲方负责缴纳物业费和采暖费。本合同生效后的前20天是甲方给乙方装修改造的时间，甲方不收房租，房租在20天后开始计算。4.乙方责任。乙方在租期内不得改变酒店用途，不得改变房屋结构。5.酒店原LED、点菜宝、监控系统、室内外通风设备、门前挡风间、化粪池、污水井、供热井、自来水井、房屋采暖、供水等设施经乙方验收，经营期间维护和修理费用由乙方负责。6.酒店内部电路改造、酒店3层楼房吊顶、墙壁贴壁纸、吧台、空调、冰箱、灯具、餐桌、椅子、杂品柜等无偿交乙方使用（见物品交接清单），维护发生费用由乙方承担，乙方不得擅自处理，租用期满，返还甲方等内容。”
2012年12月23日，甲方陈大凤与乙方陈佳签订餐厅转让合同，约定：“1.甲方将经营的餐厅转让给乙方，乙方完全接受甲方与房主周宏祉于2012年8月20日签订的房屋租赁合同，愿意履行该合同所有的条款和义务。2.转让金额：餐厅的装修和设备（见餐厅实物），物品计价20万元，甲方已交给房主的押金作价5万元，共计25万元。本合同签订之日到2013年1月10日交下季度租费期间不计房租，作为乙方整改装修的时间。3.付款方式。本合同签订之日起付款8万元，剩余17万元乙方必须出具欠条，2013年1月5日前付清。4.甲方收款后2日内将物品和房门钥匙交给乙方即作为双方交接完毕。5.违约责任：如甲方另行转让或不租，甲方承担8万元违约金；若乙方不履行付款，甲方有权解除合同，所交款项一概不退。6.甲方愿意协助乙方与房东、相关部门的关系，甲方将与房主签订的房屋租用合同原件交给乙方作为本合同的有力依据。”
2013年1月10日，甲方陈娟华与乙方陈佳签订房屋租用合同，约定：“1.甲方将位于甘井子区山东路134-8号公建（共3层、包括产权面积240.80平方米和甲方扩建面积120.40平方米），租用期限5年，自2013年1月10日至2017年8月10日。2.合同生效后乙方向甲方交付2月的押金47,500元。年租金28.50万元，合同生效后乙方一次性支付一季度房租71,250元，以后每个季度支付一次。3.甲方责任。租赁期间乙方在征得甲方同意后可以转租，保证甲方租金、租期不变，如甲方不同意转租，则甲方赔偿乙方装修损失。合同期满，乙方不得拆除已装修的物品，无偿赠送甲方。甲方负责缴纳物业费和采暖费。4.乙方责任。乙方在租期内不得改变酒店用途，不得改变房屋结构。5.酒店原LED、点菜宝、监控系统、室内外通风设备、门前挡风间、化粪池、污水井、供热井、自来水井、房屋采暖、供水等设施经乙方验收，经营期间维护和修理费用由乙方负责。6.酒店内部电路改造、酒店3层楼房吊顶、墙壁贴壁纸、吧台、空调、冰箱、灯具、餐桌、椅子、杂品柜等无偿交乙方使用（见物品交接清单），维护发生费用由乙方承担，乙方不得擅自处理，租用期满，返还甲方等内容。”
2012年12月21日，陈大凤向被告陈佳出具收条1份，内容为“今收到陈佳交来接收酒店转让费定金4万元，总转让费共计20万元，押金5万元，共计25万元，该款在2013年1月5日前付清，超过该期限此定金不退（两天内再交6万），余款2013年1月5日前付清。”
2012年12月23日，原告向被告陈佳出具收条1份，内容为“收到被告交来的餐厅转让费4万元。”
2013年12月23日，被告为原告出具欠条1份，内容为“今欠饭店转让费余款17万元，其中5万元是房费押金，在2013年1月5日前一次性付清。”
2012年12月24日，被告陈佳向原告出具收条1份，内容为“收到陈大凤交来酒楼公章、发票领购薄、发票使用情况申报表、发票存根25本，门钥匙2把，餐厅内物品一应齐全完好。”
2013年2月1日，第三人陈娟华为被告陈佳出具收条1份，内容为“今收到陈佳酒店押金47,500元。”
2013年1月10日，第三人周宏祉为被告出具收条1份，内容为“今收到陈佳自2013年1月10日至2013年4月10日累计一季度的租金71,250元。”
2013年4月10日，第三人陈娟华为被告陈佳出具收条1份，内容为“今收到陈佳2013年4月10日至7月10日的租金71,250元。”
一审法院认为：2012年12月23日，原、被告签订关于大连市甘井子区山东路134-8号餐厅转让合同是双方当事人的真实意思表示，该合同也未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同对双方当事人具有法律约束力，本案原、被告依法均应依据该合同享有权利、履行义务。
关于原告陈大凤主张应由被告陈佳支付转让费欠款17万元一节。鉴于原、被告签订的餐厅转让合同对双方具有法律拘束力，且该合同约定了“原告将经营的餐厅转让给被告，被告方完全接受原告与房主周宏祉于2012年8月20日签订的房屋租赁合同，愿意履行该合同所有的条款和义务。转让金额：餐厅的装修和设备（见餐厅实物），物品计价20万元，甲方已交给房主的押金作价5万元，共计25万元。本合同签订之日到2013年1月10日交下季度租费期间不计房租，作为乙方整改装修的时间”。在该合同履行过程中，被告已支付原告8万元，双方无异议。原告也于2012年12月24日将案涉酒店的钥匙等交付被告，原、被告双方也已交接完毕，双方也无异议。双方争议的焦点是原告在向被告转让案涉酒店时“物品计价20万元”的“物品”具体内容是什么，从原、被告双方签订的餐厅转让合同分析，“物品计价20万元”应包括“装修和设备（见餐厅实物）”，鉴于被告是从原告处获得承租权的，这是不争的事实。原告从本案第三人处取得酒店经营权后进行了一些装修改造，4个月后转租给被告。而原、被告均作为完全民事行为能力人，对转让金额包括的物品未列明清点，对这一重大事情所包含的内容未做明确、清楚的记载备忘，以致诉讼。因原、被告之间的合同记载了“原告在收款后二日内将物品及房屋钥匙交予被告即作为交接完毕”的内容，且被告在与原告签订合同、为原告出具了17万元的转让费欠条后第二天就办理了交接酒店的手续。故原告主张由被告支付转让费17万元，证据充分，故原告该节诉讼请求，一审法院依法予以支持。当然原、被告交接时交付被告的物品是什么、有多少，原告交付的物品中有多少是交由被告享有使用权的（不仅限于装修部分，装修部分以约定处理）及原告交付的物品中有多少是交由被告享有所有权的，使用权部分占转让金额的比例是多少，所有权部分占转让金额的比例是多少，双方现存有争议。如原告当初交付被告的可享有所有权的物品在被告以后不能取得相应物品的所有权时，被告可依法另案向原告主张返还该部分物品或该部分物品的相应市场价值。
对于原告陈大凤请求被告陈佳支付违约金8万元一节。鉴于原、被告签订的餐厅转让合同约定了“如甲方另行转让或不租，甲方承担8万元违约金，若乙方不履行付款，甲方有权解除合同，所交款项一概不退”，故在被告未按该合同的约定期限履行支付转让费的义务构成违约时，原告权选择解除合同，但该合同未约定原告有权向被告主张8万元违约金。故原告该节诉讼请求，一审法院依法不予支持。
第三人周宏祉、陈娟华在诉讼期间，经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，依法视为该二人放弃答辩权利，一审法院依法对本案缺席审理。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第十一条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告陈佳于判决生效后10日内支付原告陈大凤转让款17万元；二、驳回原告陈大凤提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元及其它诉讼费用费50元，合计5550元，由原告陈大凤负担2400元，由被告陈佳负担3150元。
宣判后，陈佳不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回陈大凤的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由陈大凤承担。其主要上诉理由为：一、一审法院将本案定性为租赁合同错误。本案是陈佳与陈大凤之间因履行《餐厅转让合同》而发生的纠纷，陈大凤将其与第三人签订的房屋租赁合同项下的权利义务概括性转让的同时，将餐厅现有物品、设备作价一并转让给陈佳，陈大凤与陈佳之间是出让方与受让方的关系，而不是出租方与承租方的关系。二、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.本案争议焦点在于陈大凤是否具有餐厅内现有物品的所有权以及是否有权作价转让餐厅现有物品的所有权或使用权，而非一审法院认定的“计价物品的具体内容是什么、交付的物品有多少是使用权、多少是所有权”。陈大凤违反诚实信用原则，恶意隐瞒事实真相，擅自作价处分他人物品，权利人事后拒绝追认，使陈佳无法实现合同利益，根据合同法第五十一条之规定，该处分行为无效。因无效行为取得的财产应予以返还或折价补偿。一审法院对此未予认定，剥夺了陈佳依法享有的合同履行抗辩权，仅以“作为完全民事行为能力人，出具了欠条”为由要求陈佳履行给付欠款义务，违反诚实信用和公平原则，所作判决认定事实不清，适用法律不当。2.陈佳出具的欠条款项中包含陈大凤已支付的房屋租赁押金五万元，而该款项在陈佳与第三人签订《房屋租赁合同》时第三人拒绝抵顶，要求根据合同相对性原则各自结算。故陈佳另行向第三人支付了房屋押金，因此一审法院要求陈佳向陈大凤支付该款项违反了公平原则，适用法律不当。3.一审法院适用民法通则第九十二条关于不当得利的法律规定有误。
被上诉人陈大凤二审答辩认为：1.本案应是房屋租赁合同纠纷，陈大凤转让的是租赁房屋，有几个月的承租期，房屋也交付给陈佳，之后房屋租金应由陈大凤继续向陈佳主张，包括饭店的经营权和物品。2.转让房屋内的物品有的是原房主转交给陈大凤的，有的是陈大凤自己购买的。陈大凤承租房屋后共花费40万元装修，虽未列明，但装修事实存在。并且，陈大凤与原房主之间签订的租赁合同中有转租的约定。3.关于五万元押金的问题，因物品交接没有清单，所以陈佳才向陈大凤出具了欠条。据此，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人周宏祉、陈娟华经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：就案涉房屋租赁事宜，一审法院曾于2014年10月27日向陈娟华和周伯顺进行询问。陈娟华、周伯顺在该询问笔录中表示：周伯顺与陈娟华是夫妻，二人是周宏祉的父母。案涉餐厅所占用的房屋（位于大连市甘井子区山东路134-8号公建）所有权登记在周宏祉名下，周宏祉上班不清楚餐厅租赁的事，都是周伯顺夫妻在处理该事情。原告陈大凤租了案涉酒店后不久就转租给了陈佳。原告告诉周伯顺夫妻转租的事了，并让周伯顺夫妻和被告陈佳签订合同（即陈娟华与陈佳签订的房屋租用合同）。关于周宏祉和陈大凤签订的合同，当时周伯顺和陈大凤的丈夫蒋明镜签订了房屋内设备用具明细表（4页），明确了明细表上的物品归周宏祉方所有，并非转让给陈大凤、自然也并非转让给陈佳。陈佳经营不久又转租了，现在案涉房屋仍经营酒店。酒店的营业执照上的名字是周伯顺弟弟的名字。另外，周宏祉当初和陈大凤约定如他转租酒店需将他自己的物品列出来由周宏祉方签字认可他才能向下家收取转让费。实际上陈大凤向陈佳转让时并没有周宏祉方看过相关明细。陈娟华和陈佳签订合同书时周伯顺告诉蒋明镜说“屋内物品大部分是我的、你不能把转让费拿去”。陈娟华与陈佳签合同时约定，关于物品转让费的问题由陈娟华夫妻和她结算，但直至陈佳将案涉房屋又转给他人，陈娟华夫妻也未结算过物品转让款，现物品由现承租人在继续使用。
本院认为，本案争议焦点为陈佳应否向陈大凤支付剩余的餐厅转让费17万元。陈佳拒绝履行剩余17万元餐厅转让款，主要理由是认为陈大凤擅自作价处分他人物品，权利人事后拒绝追认，使其无法实现合同利益。本院认为，甲方陈大凤与乙方陈佳签订的餐厅转让合同第2条虽约定“转让金额：餐厅的装修和设备（见餐厅实物），物品计价20万元，甲方已交给房主的押金作价5万元，共计25万元”，但从该转让合同第1条“1.甲方将经营的餐厅转让给乙方，乙方完全接受甲方与房主周宏祉于2012年8月20日签订的房屋租赁合同，愿意履行该合同所有的条款和义务。”和第6条“甲方愿意协助乙方与房东、相关部门的关系，甲方将与房主签订的房屋租用合同原件交给乙方作为本合同的有力依据。”之约定来看，陈佳与陈大凤签订餐厅转让合同时，应当已经知晓案涉餐厅系由陈大凤从周宏祉处租赁而来，并且愿意履行陈大凤与周宏祉签订的房屋租赁合同中所有的条款和义务。而结合甲方周宏祉与乙方陈大凤签订房屋租用合同第3条中“合同期满，乙方不得拆除已装修的物品，无偿赠送甲方。”和第6条“酒店内部电路改造、酒店3层楼房吊顶、墙壁贴壁纸、吧台、空调、冰箱、灯具、餐桌、椅子、杂品柜等无偿交乙方使用（见物品交接清单），维护发生费用由乙方承担，乙方不得擅自处理，租用期满，返还甲方等内容。”之约定分析，陈佳对陈大凤在承租周宏祉餐厅期间仅享有餐厅内装修及酒店内部电路改造、酒店3层楼房吊顶、墙壁贴壁纸、吧台、空调、冰箱、灯具、餐桌、椅子、杂品柜等物品的使用权，以及原房主周宏祉在陈大凤租赁期限届满后对餐厅装修及餐厅内的上述物品享有所有权是知晓的。而从陈佳愿意履行陈大凤与周宏祉签订的房屋租赁合同中所有的条款和义务可知，陈佳对其在与陈大凤签订餐厅转让合同后无法取得餐厅内装修及上述物品的所有权也应明知。据此分析，陈佳与陈大凤签订的餐厅转让合同中第2条所约定“餐厅的装修和设备（见餐厅实物）”，实质上是餐厅装修和设备的使用权。这亦从陈佳其后与陈娟华签订的房屋租用合同中所约定的“酒店内部电路改造、酒店3层楼房吊顶、墙壁贴壁纸、吧台、空调、冰箱、灯具、餐桌、椅子、杂品柜等无偿交乙方使用（见物品交接清单），维护发生费用由乙方承担，乙方不得擅自处理，租用期满，返还甲方等内容。”有关内容中得到印证。在案涉餐厅转让合同约定转让的标的实质为餐厅装修和设备使用权，陈大凤亦依约向陈佳交付餐厅及餐厅内物品供其经营使用的情况下，陈大凤的合同义务已经履行完毕，陈佳依约应向陈大凤支付剩余的转让款17万元。现陈佳以陈大凤擅自作价处理他人物品，无法实现合同利益为由拒付剩余转让款，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于陈佳抗辩称其是在未实地查看餐厅以及也未见到陈大凤与周宏祉所签订的房屋租用合同的情况下与陈大凤签订的餐厅转让合同一节，本院认为，租赁或者受让餐厅进行经营，应属日常生活中交易金额较大的民事行为，陈佳作为完全民事行为能力人，在其既未实地看到餐厅实物又未看到任何餐厅权属凭证的情况下，即在其签订的餐厅转让合同中明确约定“乙方完全接受甲方与房主周宏祉于2012年8月20日签订的房屋租赁合同，愿意履行该合同所有的条款和义务”，与日常生活常理严重相悖。故陈佳该项抗辩观点，证据不足，本院不予采纳。
关于陈佳上诉称一审法院要求其向陈大凤支付房屋押金五万元违反公平原则、属适用法律不当一节，本院认为，陈佳与陈大凤签订的餐厅转让合同约定，转让金额包含陈大凤已向原房主周宏祉交付的押金作价5万元，系陈佳与陈大凤之间的权利义务约定，合法有效，陈佳理应依约履行。至于陈佳在已经与陈大凤约定了餐厅转让价款包含房屋押金5万元之后，又与陈娟华另行签订房屋租赁合同并向其支付房屋押金，是陈佳与陈娟华的权利义务约定，并不影响陈佳与陈大凤之间的合同效力。陈佳以此作为拒付陈大凤房屋押金5万元的抗辩理由，与双方合同约定不符，本院不予支持。
关于陈佳上诉称一审法院将本案定性为租赁合同有误一节，本院认为，本案确因陈佳与陈大凤履行餐厅转让合同而发生的纠纷。从餐厅转让合同约定内容以及陈佳后期与陈娟华签订房屋租用合同来看，本案应系餐厅承租权以及餐厅内装修、物品使用权的转让。就其纠纷实质，仍属出租人与承租人就租赁物使用、收益产生的纠纷，故一审将本案定性为租赁合同纠纷，并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元（陈佳预交），由上诉人陈佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一五年七月六日
书记员 王 亮