北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7077号
上诉人（原审被告）：袁宏，男，1958年1月2日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：北京首华物业管理有限公司,住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。
法定代表人：李忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵思涛，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
上诉人袁宏因与被上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称首华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初21734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判我方给付物业费1434.67元。事实和理由：1.首华公司与××部的“前期物业合同”对我方不具有约束力。与对方签订《物业服务协议》的另一方当事人不是原产权单位，原产权单位是××局；一审将不符合前期协议的“协议”定义为“前期物业合同”是在为对方开脱责任；对方实为接受转包单位，以合法形式掩盖非法目的，涉嫌违反合同法第52条（二）、（三）项及《物业管理条例》第39条的规定，转包合同亦符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（一）合同无效的规定，故请求法院确认合同无效；对方违反“协议”规定，没同业主签订合同；物业公司的选聘没有业主参与，业主不认可现选聘的物业公司；并非我方个人没签订物业服务合同，而是整个××部宿舍区第一标段业主都没有签订合同，一审法院以《国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部等关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》（以下简称《通知》）中“业主个人拒签物业服务合同的，不影响其与物业服务单位之间物业服务合同关系”为依据作出认定是断章取义。2.首华公司的“物业服务”标准并不明确，也未明确费用收取依据，无法确定其提供的物业服务符合标准。3.首华公司物业服务在卫生、保安、电梯等方面存在瑕疵，小区不是封闭的，有业主私自搭建棚子。
首华公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。
首华公司向一审法院起诉请求：1、判令袁宏支付物业管理服务费2125.76元；2、判令袁宏支付违约金100元。
一审法院认定事实：2016年12月30日，甲方××中心与乙方首华公司签订《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》，约定乙方为包括北京市海淀区××路××号西塔楼在内的区域提供物业服务，物业服务期限为三年，自2016年12月12日至2019年12月31日止（其中2016年12月12日至31日为试运行期，物业费由甲方收取），物业服务收费方式为包干制，高层住宅物业服务费为2.43元/平方米·月；乙方负责在本协议签订后，与业主或物业使用人签订《物业服务合同》，并负责相关工作的落实。
袁宏系北京市海淀区××路××号西塔楼××室的业主，房屋面积72.9平方米。××部××宿舍区原产权单位为××部，原由家委会管理，至今未成立业主委员会。首华公司未与袁宏签订物业服务合同。袁宏未交纳2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业费。
诉讼中，首华公司称，其通过招标方式成为涉案小区的物业服务公司，并于2016年12月1日，在小区张贴了《关于北京首华物业管理有限公司入驻××部××宿舍区的通知》，向住户通知首华公司自2017年1月1日起为××中心××宿舍区进行物业管理服务并公示了相关服务费用内容及计算方法，其中有电梯住宅物业服务费标准为2.43元/平方米/月。该公司与××部进行了交接，家委会向首华公司移交了业主信息。
诉讼中，袁宏向法院提交联名信，证明小区大部分业主对首华公司不认可；首华公司对该证据真实性、证明目的均不认可。
另查，2015年4月15日发布的《通知》中第四条第(十)项写明：未成立业主大会的职工住宅区，业主与物业服务单位签订物业服务合同，原产权单位予以协助。业主个人拒签物业服务合同的，不影响其与物业服务单位之间的物业服务合同关系。
一审法院认为，原产权单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽国管房改（2014）504号文件写有选聘物业公司的相关内容，但该文件仅为指导意见并非法律强制性规定，且在2015年的《通知》中就物业公司选聘问题进一步进行了规定，故××中心与首华公司签订的《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》，对全体业主均具有约束力。首华公司虽未与袁宏签订物业服务合同，但首华公司系受××中心的委托，为××宿舍区提供物业服务，袁宏作为该小区业主，享受了物业服务，应交纳相应的物业费。
物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。现袁宏抗辩的物业服务不符合标准的情况，未能提供证据证明首华公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵问题出现，故其应当按照合同约定的标准全额交纳物业服务费。首华公司要求袁宏支付物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。首华公司主张的违约金，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、袁宏于判决生效后七日内向北京首华物业管理有限公司给付2017年1月1日至2017年12月31日的物业费2125.76元；二、驳回北京首华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，首华公司未提交新证据。袁宏提交如下证据：1.北京金厦物业管理公司（以下简称金厦物业公司）《关于收取物业服务费和供暖费的通知》复印件（内含物业费测算表一张），2.××部××局房地产管理处向金厦物业公司发布的《关于落实在京中央国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革意见的通知》复印件，上述两份证据均用以证明金厦物业公司是涉案小区的前期物业；3.××中心物业综合服务中心发布的通知复印件，证明对方是在入驻后才发布的通知，应该由业主代表选举物业之后才能招标中标，对方入驻不合理；4.照片打印件13张，证明物业服务有瑕疵；5.××部的机构职责打印件，证明签订合同的中心根本就不在××部内；6.供暖费催缴通知书两份（2017年3月15日的一份为原件，2017年10月25日的为复印件），证明在首华公司入驻前是金厦物业公司服务的，首华公司并非前期物业；7.央视财经曝光北京49家评估公司被处罚的新闻打印件一份。经询问，首华公司发表意见为证据1至5的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可；针对证据6，首华公司认可在其进入涉案小区服务之前，是由北京金夏物业管理公司在该小区服务，但同时指出2016年的物业费及2016年至2017年供暖季的供暖费与其公司无关，不能证明其公司非前期物业；对证据7的真实性、关联性和证明目的均不认可。本院认为，证据1、证据2、证据3均为复印件，真实性无法确认；证据4、证据5为打印件，真实性亦无法确认；证据6中2017年10月25日的缴费通知书为复印件，真实性无法确认，对2017年3月15日的催缴通知书的真实性予以确认，但该通知书中未标明通知缴费的对象为本案小区；证据7与本案缺乏关联性。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。袁宏上诉认为××中心无权签订物业服务合同，××中心并未作为当事人在本案中作出抗辩，但本案所涉××部××宿舍区原产权单位为××部，至今未成立业主委员会，××中心为××部的下属单位，首华公司系于2016年12月通过招投标的方式入驻涉案小区，可以认定首华公司善意信赖××中心有权与其签订物业服务合同。且在合同签订后，家委会亦向首华公司移交了业主信息。首华公司依照上述协议约定入驻××宿舍区并提供了物业服务，袁宏作为业主享受了首华公司提供的物业服务，应履行交纳物业费的义务。在此情况下，一审法院判令袁宏按照《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》中约定的收费标准交纳物业费并无不当，本院予以维持。袁宏称物业服务标准不明确，但《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》中对首华公司物业服务的内容进行了约定，故本院对袁宏该项上诉主张不予采信。如果袁宏认为××中心无权代理涉案业主签订物业服务合同，给业主造成了财产损失，可另案解决。袁宏主张首华公司的物业服务存在瑕疵，但物业服务是一种全天候、全方位、多层次的服务，袁宏未提供充分证据证明首华公司的物业服务存在足以减免物业费的瑕疵，故其要求减免物业费，本院不予支持。
综上所述，袁宏之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由袁宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
审 判 员 赵小军
二〇一八年九月十四日
法官助理 黄慧婧
书 记 员 张梦晓