青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0102民初1354号
原告王玉鹏，男，1978年9月22日生，汉族，无固定职业，现住青海省西宁市城东区。
委托代理人赵永智，青海君剑律师事务所律师。
被告青海盛源房地产开发有限公司，住所地西宁市城东区。
法定代表人王忠福，系该公司经理。
委托代理人王生元,系该公司总经理。
委托代理人马敏毅，系该公司工程部工程师。
原告王玉鹏与被告青海盛源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王玉鹏的委托代理人赵永智、被告青海盛源房地产开发有限公司委托代理人王生元、马敏毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王玉鹏向本院提出诉讼请求：一、被告及时向原告交付西宁市城东区共和路89号3号楼1054室（备案号1054），房屋面积为95.32平方米（以核准面积为准）；二、认定被告违约，判令其给付原告违约金24万元；三、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告系被拆迁人，2009年7月与被告（拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》,约定：被告对原告以产权调换的方式进行安置，安置地点在共和路89号3号楼1054室，建筑面积95.32㎡，过渡期24个月。2013年8月28日，被告在已违约未能按合同约定期限向原告交房的情况下，向包括原告在内的所有安置户承诺：工期从2013年9月20日算起，按30个月计算不变，如果不能按时交付入住，凡签署回迁安置协议的回迁户推迟工期每天按2000元进行补偿。按被告的上述承诺，被告向原告的交房时间应为2016年3月20日，但至今被告仍未交房，再次违约。被告为了规避上述违约责任，竟然又做出承诺，将交房时间变更至2016年7月9日，同时让原告承诺免除被告迟交回迁房每日2000元的违约金，被告此种行为原告及其他回迁户予以拒绝，经政府信访部门调解、督促，被告至今仍未向原告交付房屋。综上，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》至今已达7年之久，原协议约定过渡期限为24个月，至今未交付房屋构成违约，其违约行为给原告造成了无可否认的损失，为此特依法起诉，请人民法院依法裁决。
被告青海盛源房地产开发有限公司辩称，诉争的2、3号楼的住宅部分全部完工，全部验收合格，水、电、暖现已经全部开通。被告目前资金情况大致如下，在银行资金贷款2亿元，目前拖欠八冶公司4千万、在浙江成建公司也有欠款，还有其他项目欠款大约合计8千万。公司拖延工程有两个方面的原因，第一在拆迁过程中有个别住户拒绝与被告签订拆迁协议，将工程搁置了五年之久；第二在施工过程中，施工单位因为违约导致延期一年没能按时交房；2013年8月份被告给住户出具过一份承诺书，承诺每天支付2000元，因为在出具承诺书时，被告的拆迁户去信访办集体信访，迫于压力，被告公司的董事长出具了这样一份承诺书。这份承诺书不是被告的真实意思表达，同样也不是大多拆迁户的真实意思表达。现被告顶着巨大压力，完成施工，希望大家也能理解我们的难处，都能好好调解解决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.被告提交的证据一已入住和已办理入住手续65名回迁户出具的对28户回迁户集体诉讼的看法和意见一份，上有签名和指纹捺印，证明的内容为（1）每天的违约金2000元不是回迁户的真实意思表示，没有效力，只是为了达到让被告按时交房的目的；（2）证明被告出具承诺书加盖公司印章时原告与大部分住户有胁迫行为；（3）若起诉的原告能胜诉，已经入住的65户也会以相同理由进行起诉。对此原告的质证意见：对被告提交的证据一的真实性不予认可，且证人必须出庭作证，在证人不出庭作证的情况下，该证据为无效证据。
本院认为该证据系被告书写并由被告经办人签署65户的姓名，由于部分住户捺印的真实性无证据证实，且被告无证据证明该份证据能代表已经入住的65户的意见，故该份证据本院不予采信。
被告提交的证据二，被告公司办事人员的电话记录一份六页，证明2016年5月20日前后开始通过打电话的方式通知住户交房。对此原告的质证意见：对该份证据的真实性和证明方向均不予认可，理由是电话记录中并没有明确日期，只是有电话号码而已，也没有电话内容。
本院认为该证据是被告就2号、3号楼联系各住户缴纳剩余房款的统计表，在无其他有效证据佐证的情况下，该证据显然不能证明在2016年5月20日前后通知原告交房的事实，故对该份证据本院不予采信。
2.根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：
原告系被拆迁人，被告系拆迁人。2009年7月1日被告向包括原告在内的西宁市共和路89号的拆迁户出具《拆迁安置补偿办法》,2016年7月1日原告与被告补签《房屋拆迁安置补偿协议书》,双方约定：被告对原告以产权调换的方式进行安置，安置地点在共和路89号3号楼1054室，建筑面积95.32（最终以产权出核定的面积为准），原告应在2009年8月12日前腾空房屋交被告拆除,原地回迁的住户，每户给付搬家补助800元，临时过渡费按原建筑面积8元/㎡，月计算，超过过渡期限的按原建筑面积12元/㎡计算，过渡期为24个月（自开工之日起计算时间），过渡费自住户腾空房屋之日算起。回迁时，原面积1:1建还，超出的面积优惠15㎡按2480元/㎡进行计算，再超出的面积按市场价格结算，均价为3000元/㎡（其具体价格见公布的每层价格表）。《拆迁安置补偿办法》第六条第一款同时约定，房屋差价款在回迁基础开挖时首付30%,剩余房款在房屋交付使用时一次性交清或贷款。原告未交剩余房款为104809.01元。合同签订后，被告未在承诺的期限内交付房屋，遂于2013年8月28日出具承诺书：开工时间：2013年9月20日，竣工时间：2016年3月20日，承诺工期从2013年9月20日算起，按30个月计算不变，如果不能按时交付入住，凡签署回迁安置协议的回迁户推迟工期每天按2000元进行补偿，据此本院确认被告履行交房义务的时间应为2016年3月20日。
本院认为，对原告主张被告交付房屋的诉讼请求，被告认为诉争房屋已具备交付条件，同意交付，本院予以确认。关于原告按被告2013年8月28日出具的承诺书主张违约金240000元能否得到支持是本案争议的焦点。对此，本院根据本案的事实及当事人的意见进行分析、认定。
原告认为，由于被告逾期交房，2013年8月28日，被告向包括原告在内的所有安置户承诺：推迟工期每天按2000元进行补偿。按被告的上述承诺，被告向原告的交房时间应为2016年3月20日，但至今被告仍未交房。后又做出承诺，将交房时间变更至2016年7月9日，同时让原告承诺免除被告迟交回迁房每日2000元的违约金，回迁户予以拒绝，由于被告违约，原告至今不能入住回迁房，按承诺书的约定只主张四个月240000元的违约金。
被告认为，2013年8月28我公司确实给住户出具一份承诺2016年3月20日竣工，如不能按时交付入住，每天给住户2000元补偿的承诺书，但该承诺的出具是有原因的，我们的拆迁户去信访办集体信访，迫于压力，才有了这样一份承诺书，这份承诺书不是我公司的真实意思表达，该约定过高，请求法院调整。过渡费包括原告在内的所有回迁户我公司分段计算，最高按原建筑面积19元/㎡给付的。
本院认为，由于被告逾期交房，2013年8月28日原告等回迁户集体去有关部门信访，在此情况下被告出具每天给住户2000元补偿的承诺书，现被告认可违约事实但认为约定违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，纵观本案，被告承诺每日2000元补偿显属过高，考虑到被告截止目前仍未交房的实际情况，本院酌定被告承担24000元违约金为宜。
综上所述，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，被告应在承诺期限内将经竣工验收合格的房屋交付原告使用，由于被告截止目前仍未交房，构成违约，应承担民事责任。现原、被告双方对交付房屋不持异议，由于原告尚未交清剩余房款，根据原、被告双方认可的《拆迁安置补偿办法》第六条第一款的约定，被告在交付房屋时，原告应交清剩余房款。原告主张240000元违约金被告以约定过高为由请求调整符合法律规定，本院支持违约金24000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告青海盛源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内按《拆迁安置补偿办法》第六条第一款约定将西宁市城东区共和路89号3号楼1054室交付给原告王玉鹏；
二、被告青海盛源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王玉鹏违约金24000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5000元，由被告青海盛源房地产开发有限公司承担，随前款一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 王 媛
审 判 员 马如海
人民陪审员 陈京明
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 李艳婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当时人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。