云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第693号
上诉人（原审被告，反诉原告）昆明正大会展服务有限责任公司。住所地：昆明市盘龙区穿金路88.**号***幢***号。
法定代表人王俊，总经理。
委托代理人李能杰、杨晓宇，云南事兴律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）云南东恒集团昆明经贸有限公司。住所地：昆明市盘龙区北京路花园*幢*单元***号。
法定代表人吕琼芬，总经理。
委托代理人刘晓光，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明正大会展服务有限责任公司因与被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2012年11月10日，昆明正大会展服务有限责任公司从案外人沈晓梦处转租了位于云南省昆明市盘龙区白龙路西南林业大学东二院锅炉房和场地，约定租期自2013年1月1日起至2016年12月10日，2013年1月1日至2013年12月31日的租金80000元，2014年1月1日至2014年12月31日的租金90000元。合同签订后，昆明正大会展服务有限责任公司对房屋进行了装修。2013年10月21日，云南东恒集团昆明经贸有限公司、昆明正大会展服务有限责任公司签订《租赁合同》，约定昆明正大会展服务有限责任公司将位于云南省昆明市盘龙区白龙路西南林业大学东二院锅炉房和场地转租给云南东恒集团昆明经贸有限公司，租期36个月，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，房屋用途为云南东恒集团昆明经贸有限公司公司二级配送中心（包括仓库、生产车间等），第一年的租金为110000元，第二、三年的年租金为120000元，为保证本合同的履行，云南东恒集团昆明经贸有限公司向昆明正大会展服务有限责任公司交付押金10000元，云南东恒集团昆明经贸有限公司若拖欠租金、水电费用的可以从押金中扣减，租赁期限届满，云南东恒集团昆明经贸有限公司结清全部款项，押金退还云南东恒集团昆明经贸有限公司；在租赁期内，在征得昆明正大会展服务有限责任公司书面同意的情况下，云南东恒集团昆明经贸有限公司才有权对租赁物进行装修或改造，租期内，房屋和场地的所有权人因国家或学校整体规划需要收回租赁房屋和场地进行拆除或改造的，经双方协议决定，本租赁合同立即终止，昆明正大会展服务有限责任公司向云南东恒集团昆明经贸有限公司退还剩余租期的租金及押金，云南东恒集团昆明经贸有限公司对房屋进行的装修和改造部分不予赔偿；租赁期届满，云南东恒集团昆明经贸有限公司对房屋和场地进行的装修和改造部分无偿归昆明正大会展服务有限责任公司；租赁期内云南东恒集团昆明经贸有限公司需严格按照国家卫生、环保等部门的相关规定进行污水及废弃物的处理；租期内，员工有下列行为，昆明正大会展服务有限责任公司有权解除合同，收回出租房屋和场地，由云南东恒集团昆明经贸有限公司负责昆明正大会展服务有限责任公司的全部经济损失：违反合同擅自改变房地产的主体结构，严重影响安全的；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；未按照国家卫生、环保等部门的相关规定进行污水及废弃物的处理的行为。因国家政策或学校需要拆除或改造已租赁的房屋和场地的，使双方造成损失的，互不承担责任。合同签订后，云南东恒集团昆明经贸有限公司于2013年10月21日向昆明正大会展服务有限责任公司支付了押金10000元，2013年10月31日支付2013年11月1日至2014年10月31日止的房屋租金110000元。2013年11月12日，云南东恒集团昆明经贸有限公司对房屋进行了装修。2014年1月，西南林业大学拍摄了云南东恒集团昆明经贸有限公司存放、包装、加工猪肉的图片及视频，认为云南东恒集团昆明经贸有限公司属于无证生产肉制品及无证排污，案外人沈晓梦于2014年3月18日与昆明正大会展服务有限责任公司终止了租赁关系，并要求昆明正大会展服务有限责任公司的装修费自行承担，已付房租不再退还。2014年3月20日，昆明正大会展服务有限责任公司向云南东恒集团昆明经贸有限公司发出《关于解除租赁合同的函》，认为云南东恒集团昆明经贸有限公司在租赁房屋内进行违法生产，被房主西南林业大学发现后，与昆明正大会展服务有限责任公司终止了合同，昆明正大会展服务有限责任公司无法继续使用承租房屋，故通知云南东恒集团昆明经贸有限公司解除合同。双方遂发生纠纷，云南东恒集团昆明经贸有限公司诉至法院，请求判令：1、昆明正大会展服务有限责任公司退还云南东恒集团昆明经贸有限公司2014年1月17日至10月31日的租金86493元；2、昆明正大会展服务有限责任公司退还押金10000元；3、昆明正大会展服务有限责任公司赔偿云南东恒集团昆明经贸有限公司机电设备安装费44545元（自2014年1月17日起至2016年10月31日）；4、昆明正大会展服务有限责任公司赔偿云南东恒集团昆明经贸有限公司剩余租期内未摊销的装修损失66685元（自2014年1月17日起至2016年10月31日）；5、昆明正大会展服务有限责任公司赔偿云南东恒集团昆明经贸有限公司因断水断电造成的产品损失29635元；6、昆明正大会展服务有限责任公司支付云南东恒集团昆明经贸有限公司因租赁房屋所花费费用的银行同期贷款利息共计38325元（租金、押金、机电安装费及装修损失费）；7、昆明正大会展服务有限责任公司承担违约金36000元；8、昆明正大会展服务有限责任公司承担本案诉讼费用。昆明正大会展服务有限责任公司提出反诉，请求判令：1、云南东恒集团昆明经贸有限公司赔偿损失151948.5元；2、云南东恒集团昆明经贸有限公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为：根据我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，云南东恒集团昆明经贸有限公司、昆明正大会展服务有限责任公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，昆明正大会展服务有限责任公司享有转租权，房主得知云南东恒集团昆明经贸有限公司使用房屋后未提出异议，故该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方在合同中约定，若云南东恒集团昆明经贸有限公司未按照国家卫生、环保等部门的相关规定进行污水及废弃物的处理，昆明正大会展服务有限责任公司有权解除合同。本案云南东恒集团昆明经贸有限公司利用租赁房屋加工、包装猪肉制品，但未能提供以租赁房屋为经营地址申办的工商营业执照、卫生许可证、生产许可证、食品流通许可证、排污许可证等经营必须的证照，故云南东恒集团昆明经贸有限公司的行为违反了双方合同第十条第4款及第十三条第1款的相关约定，其行为构成违约，昆明正大会展服务有限责任公司有权要求解除合同。对云南东恒集团昆明经贸有限公司主张昆明正大会展服务有限责任公司向其承担违约金的诉讼请求，云南东恒集团昆明经贸有限公司未能举证证明昆明正大会展服务有限责任公司存在违约行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由云南东恒集团昆明经贸有限公司承担举证不能的不利后果，故一审法院对云南东恒集团昆明经贸有限公司的诉讼请求不予支持。关于云南东恒集团昆明经贸有限公司主张的机电设备安装费、剩余租期内未摊销的装修损失、因断水断电造成的损失，一审法院认为，云南东恒集团昆明经贸有限公司未能提供有效证据证明其损失的具体金额，且导致合同不能继续履行系云南东恒集团昆明经贸有限公司的无证经营行为所致，依据我国合同法的规定，损害赔偿是违约方对守约方的补救措施，而本案云南东恒集团昆明经贸有限公司为违约方，故一审法院认为云南东恒集团昆明经贸有限公司的上述诉讼请求，于法无据，依法不予支持。关于云南东恒集团昆明经贸有限公司主张昆明正大会展服务有限责任公司赔偿其因租赁房屋所花费费用的银行同期贷款利息的诉讼请求，一审法院认为，对租金、押金部分的占用，系因双方处于纠纷解决阶段，在一审法院判决前，双方未达成最终解决方案，故在合同中无相关约定的情况下，一审法院对云南东恒集团昆明经贸有限公司的该部分诉讼请求不予支持。另，对云南东恒集团昆明经贸有限公司主张的其他花费费用，因本案违约方为云南东恒集团昆明经贸有限公司，故对因此产生的损失由云南东恒集团昆明经贸有限公司自行承担，一审法院对此不再赘述。关于云南东恒集团昆明经贸有限公司要求昆明正大会展服务有限责任公司退还租金及押金的诉讼请求，一审法院认为，云南东恒集团昆明经贸有限公司虽于2014年1月21日搬离租赁场所，但双方于2014年6月19日才完成房屋的交接，故昆明正大会展服务有限责任公司应将已收取的2014年6月20日至2014年10月31日的房租退还云南东恒集团昆明经贸有限公司，每月按9167元计算，昆明正大会展服务有限责任公司应退还云南东恒集团昆明经贸有限公司四个月零十天的租金，共计应退还39728元；同理，双方已经完成房屋交接，昆明正大会展服务有限责任公司未提出证据证明云南东恒集团昆明经贸有限公司存在欠付水电费的情况，故昆明正大会展服务有限责任公司应将押金全额退还给云南东恒集团昆明经贸有限公司。关于昆明正大会展服务有限责任公司反诉要求云南东恒集团昆明经贸有限公司承担其装修费及租金损失的请求，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，及双方合同第十条第4款的约定，昆明正大会展服务有限责任公司有权要求云南东恒集团昆明经贸有限公司承担其装修费及租金损失赔偿，但昆明正大会展服务有限责任公司未能提供正规发票证明其装修费的支付情况，现场已不具备鉴定条件，云南东恒集团昆明经贸有限公司也未能提供证据证明其向案外人实际支付的房租费金额，或被案外人实际扣留的房租费金额，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，由昆明正大会展服务有限责任公司承担举证不能的不利后果，一审法院对昆明正大会展服务有限责任公司的反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告于本判决生效之日起十日内退还原告租金共计人民币39728元；二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告押金共计人民币10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。”本诉案件受理费人民币5975元，由云南东恒集团昆明经贸有限公司承担5000元，昆明正大会展服务有限责任公司承担975元。反诉案件受理费1670元，由昆明正大会展服务有限责任公司承担。
一审宣判后，昆明正大会展服务有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由如下：一、一审中，上诉人在举证期限内依法提起反诉，但一审法院在收到反诉状后在没有任何通知的情况下就开庭审理本案，属于程序严重违法，虽然事后在上诉人的申诉下，一审法院开庭审理了反诉部分并将简易程序变更为普通程序，但都无法改变其之前程序违法的事实，故本案应当发回重审。二、在一审诉讼过程中，由于一审法院违反法定程序开庭审理，故上诉人曾多次向法院申诉并与一审法官多次发生言语冲突，上诉人有理由相信一审法官对上诉人已经产生严重反感从而影响公正判决，虽然一审法院将简易程序转为普通程序，但一审法官没有根据民事诉讼法第四十四条的规定回避，影响案件公正审理，应当撤销一审判决。三、一审法院认定事实不清，明显偏袒被上诉人，判决显失公平，应当撤销。首先，一审法院对于上诉人反诉证据第8、9、10项不予采信的理由为“因无正式发票证实装修款的支付情况”实属不当，也与当今商业活动的情况不符，况且本案中被上诉人破坏了原装修，致使上诉人的装修价值无法鉴定，其应当承担不利后果，在没有其它补救措施的情况下应当按照上诉人提交的证据来推定，而不能以上诉人未提交正式发票证明装修费的支付情况为理由驳回上诉人的该项反诉请求。其次，针对上诉人主张的租金损失，上诉人反诉证据第6、7、11项足以证明上诉人已经交纳了2014年的房租，租金损失数额是可以确定的，并非是一审法院认定的没有向案外人实际支付房租费。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。
二审中，上诉人当庭明确其就一审实体处理的意见为：请求撤销一审判决第二项，同时支持其一审反诉请求，对于一审判决第一项即由其退还被上诉人租金39728元表示服判。
被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司答辩称：一审法院已经受理反诉并适用普通程序将本诉和反诉合并审理，上诉人在一审庭审时没有提出申请要求审判人员回避，故一审法院没有程序违法。上诉人提交的装修费单据并非正式发票，而房屋经过再次装修导致对此无法鉴定，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人昆明正大会展服务有限责任公司向本院提交以下证据：情况说明、水电费说明、照片，欲证明被上诉人欠付水电费及上诉人的租金损失情况。
经质证，被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司对于上诉人提交的情况说明经核对原件，对真实性、合法性、关联性不予认可，认为上诉人应当向案外人沈晓梦主张剩余租金；对水电费说明和照片的真实性、合法性、关联性不予认可。
另外，二审中，上诉人昆明正大会展服务有限责任公司申请证人沈晓梦出庭作证，沈晓梦出庭陈述：上诉人二审提交的情况说明全文及签名均系其本人所写，其与上诉人2014年度（2014年1月1日至2014年12月31日）的租金90000元上诉人已交纳，其中大概有3-4万元是现金支付，其余是双方抵款，付款收据已经由沈晓梦收回并销毁，按照合同约定并经其与上诉人协商，沈晓梦已收取的租金不再退还上诉人。经质证，上诉人昆明正大会展服务有限责任公司认可证人证言；被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司认为证人称付租金的收条已经被撕毁，则没有证据可以证实上诉人支付的租金金额，且上诉人的租金损失应当向沈晓梦主张，故对证人证言不予认可。
对于上诉人昆明正大会展服务有限责任公司二审提交的上述证据，因情况说明有原件核对且出具人沈晓梦出庭认可了该情况说明的真实性，在被上诉人未能提交反驳证据的情况下，本院对于情况说明的真实性和证人沈晓梦的证言依法予以确认。对于水电费说明、照片，本院对于该两项证据形式上的真实性予以确认，但因该水电费说明系上诉人代理人所作出，不足以证实被上诉人欠付水电费及欠款金额，故对于其该两项证据的证明目的不予认可。
二审中，被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司未向本院提交证据。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方当事人对于一审判决确认事实均表示没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认。
另外，本院二审补充确认以下法律事实：上诉人向案外人沈晓梦支付了2014年1月1日起至2014年12月31日止的租金90000元，沈晓梦明确表示根据其与上诉人的租赁合同约定，2014年6月20日至2014年12月31日的剩余租金不再退还上诉人，对此上诉人表示认可。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、上诉人是否应向被上诉人退还押金10000元？2、上诉人要求被上诉人赔偿装修及租金损失共计151948.50元是否具有事实和法律依据？
本院认为：关于上诉人认为一审法院程序违法、要求将本案发回重审的上诉请求，经本院审查，一审法院在向上诉人送达开庭传票后，虽然上诉人提出了反诉，但一审法院并未通知取消之前通知的开庭时间，故在上诉人未到庭应诉的情况下，一审法院对上诉人缺席审理具有法律依据；另外，上诉人认为其曾多次向一审法院申诉并与主审法官多次发生言语冲突，故有理由相信一审法官对上诉人已经产生严重反感从而影响公正判决，此并非合议庭组成人员应主动回避的法定事由，且在第二次开庭时上诉人当庭明确表示对于合议庭组成人员不申请回避，故上诉人认为一审审判人员未主动回避、一审法院程序违法没有法律依据。综上，一审法院程序上无违法之处，对于上诉人主张本案发回重审的上诉请求，本院不予准许。
对于本案的实体处理，本院分述如下：（一）关于上诉人是否应向被上诉人退还押金10000元的问题。从双方合同约定来看，若被上诉人拖欠租金、水电费用的可以从该押金中扣减，而从本案查明事实来看，双方已经完成房屋交接，被上诉人并未拖欠租金，而上诉人未能提交充分证据证明被上诉人存在拖欠水电费以及拖欠的水电费金额，故就现有证据，一审法院判令上诉人退还被上诉人押金10000元并无不当，本院依法予以维持。（二）关于上诉人主张的装修损失和租金损失。首先，针对其装修损失的主张，根据本案查明事实，因被上诉人违反其与上诉人签订的《租赁合同》的约定无证照经营，构成违约，并最终导致双方租赁合同不能继续履行以及上诉人与其前手即案外人沈晓梦之间的租赁合同解除，在被上诉人认可上诉人对涉案房屋进行了简单装修的情况下，其对于上诉人的装修损失应当予以赔偿；而因被上诉人在上诉人装修的基础上又进行了装修，因此对于上诉人的装修现值已不具备鉴定条件，故本院参考上诉人提交的装修合同、造价表及收据，并综合考虑当事人使用、折旧的情况，酌情确定被上诉人赔偿上诉人装修损失30000元。其次，针对上诉人租金损失的主张，就本案前述查明事实，上诉人向案外人沈晓梦支付了2014年1月1日起至2014年12月31日止的租金90000元，沈晓梦明确表示2014年度剩余租金按合同约定不应再退还上诉人，故基于前文所述理由，被上诉人对于因其违约行为导致上诉人未能获得退还的未使用房屋期间的租金即2014年6月20日起至2014年12月31日的租金损失共计47500元应予赔偿。
综上所述，一审判决认定事实有不清之处，导致部分处理结果不当，且在本案存在反诉的情况下在判决主文中对于当事人的诉讼地位表述不够严谨，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第272号民事判决。
二、由上诉人昆明正大会展服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司租金人民币39728元、押金人民币10000元。
三、由被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人昆明正大会展服务有限责任公司装修损失人民币30000元、租金损失人民币47500元。
四、驳回被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回上诉人昆明正大会展服务有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费人民币5975元、反诉案件受理费人民币1670元，二审案件受理费人民币7645元，共计人民币15290元，由上诉人昆明正大会展服务有限责任公司承担人民币3543.06元，由被上诉人云南东恒集团昆明经贸有限公司承担人民币11746.94元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一五年十二月一日
书记员 陈攀宇