上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第672号
上诉人（原审原告）郑荣康。
委托代理人徐富荣，上海市国和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市嘉定区建设工程（集团）有限公司。
法定代表人朱参参。
被上诉人（原审被告）王丽平。
两被上诉人共同委托代理人吴斌，上海志道律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人诸天明，上海志道律师事务所律师。
�诉人郑荣康因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑荣康系上海市嘉定区金沙江路2788弄小区业主。2003年12月19日，上海市嘉定区建设工程（集团）有限公司（以下简称“建工集团”）取得上海市嘉定区金沙江路2788弄小区地下车库的房地产权利，房地产权利证书编号为沪房地嘉字（2003）第022208号。郑荣康自2004年入住该小区起，一直租用该小区地下车库的停车位，并向物业管理公司缴纳了停车费。2013年12月，郑荣康收到建工集团准备在2014年出售地下车库车位的书面通知，因郑荣康对于建工集团是否具有地下车库的产权持有异议，故未前往建工集团处办理购买车位的手续。2014年3月7日，郑荣康与小区其他几个业主共同向建工集团发出告知书一份，对建工集团是否有权出售车库车位提出了异议，要求建工集团向业主作出解释。2014年3月24日，建工集团与王丽平签订《上海市房地产买卖合同》，建工集团将嘉定区金沙江路2788弄地下车库7号车位出售给王丽平，转让款为人民币10万元（以下币种均为人民币）。2014年4月8日，郑荣康收到了王丽平的律师函，郑荣康被告知，王丽平从建工集团处购买了该车位的产权，已经办理了相关手续，要求郑荣康停止占用车位的行为。2014年4月15日，上述车位的产权登记至王丽平名下。郑荣康认为，建工集团与王丽平签订车位买卖合同的行为侵犯了郑荣康作为车位承租人的优先购买权，遂诉至原审法院请求确认建工集团与王丽平的房地产（车位）买卖合同无效。
原审法院另查明，1、2014年3月，郑荣康曾就地下车库是否属于民防设施、民防设施能否�售、车库面积是否属于全体业主所有等问题向嘉定区信访办反映。2014年3月17日，嘉定区住房保障和房屋管理局给予郑荣康书面答复：经查阅该地下车库建造时的相关证件及批复，该小区地下车库平时为停车库，战时为物资库，车库面积未分摊到住宅面积内，建工集团作为权利人有权出售。2、2014年5月12日，郑荣康及几个同小区的业主因不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局作出的沪房地嘉字（2003）第022208号房地产登记的行为而诉至原审法院，要求撤销地下车库的房产证。原审法院作出（2014）嘉行初字第21号行政判决，驳回了郑荣康的诉请。3、2013年12月，建工集团向物业公司发放《通知》，告知物业公司地下车库为建工集团的产权，2014年1月1日起停止租赁，向小区业主出售。4、2013年12月17日，建工集团在地下车库张贴通知，告知业主开发�将于2014年停止出租车位，改为向业主出售，有意向的业主应在2013年12月23日至2013年12月29日，到建工集团指定地点办理购买手续，逾期购买则视为放弃优先购买权，2014年1月1日后，剩余车位将向全体业主公开出售。
原审法院认为，建工集团作为地下车库的产权人，有权决定将车位出租或出售。郑荣康自入住该小区后，租赁使用地下车库停车位的行为，与建工集团形成事实上的租赁关系。建工集团出售车位应在出卖之前的合理期限内通知车位承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，建工集团在2013年12月即通知小区业主2014年将停止出租车位，改为出售车位，并给予了业主合理期限办理购买手续。郑荣康在得到通知后，未在规定期限内进行办理，应视为郑荣康放弃其优先购买的权利。郑荣康称其对于建工集团是否有权出售车位持有异议，对此，法院（2014）嘉行初字第21号生效判决已作出认定，即建工集团是该地下车库的合法权利人。2014年3月17日，郑荣康就得到了嘉定区住房保障和房屋管理局的书面答复，即建工集团作为权利人有权出售车库停车位，但之后郑荣康从未向建工集团表示过购买车位的意向。建工集团于2014年3月24日将车位出售给王丽平的行为，并未侵犯郑荣康的优先购买权。郑荣康主张建工集团与王丽平间的房地产（车位）买卖合同无效的理由不成立，法院不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回郑荣康的全部诉讼请求。
原审法院判决后，郑荣康不服，向本院提起上诉称：1、建工集团作为地下车库的产权人，虽有权出售地下车库的车位，但郑荣康在2014年6月26日，（2014）嘉行初字第21号行政判决后才知晓建工集团是地下车库的产权人，�荣康与建工集团具有事实的承租关系，郑荣康享有优先购买权；2、原审法院认定2013年12月份建工集团即通知郑荣康出售其租赁的车位无依据，原审法院认定郑荣康放弃优先购买权的事实不能成立；3、聂玉愧已经在2009年患病死亡，不可能与建工集团签订房屋买卖合同。原审法院对聂玉愧是否死亡、是否具有签约主体资格未作表述，显失公平、公正。综上，上诉人郑荣康请求二审法院，撤销原审判决，支持其在原审中的诉讼请求。
被上诉人建工集团、王丽平共同辩称：1、建工集团是车位的合法所有人，从2014年3月7日的告知书可以知道，至少在该日期郑荣康已经知晓建工集团是车位的合法产权人；2、原审中建工集团提交的相应照片、告知书及向物业公司发过的两次函，充分证明建工集团在2013年12月通知所有业主，并给了合理期限办理购买手续。郑荣康未在期限内购买，放弃了优先购买权；3、关于聂玉愧主体资格问题，车位附属于房屋买卖，地下车库不能单独办理产证，虽然聂玉愧已故，但是产证上没有变更，王丽平有权办理相关买卖手续。现产权已经变更，并得到相关部门的认可，郑荣康对此有异议也不应在本案中处理。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误本院予以确认。
二审另查明：2014年3月7日，因对建工集团出售车位不服，郑荣康起草并由其与小区其他部分业主签字，用于去政府信访的一份《告知书》中载明：“去年12月小区开发商突然书面通知，要求我们50多户地下车库的业主买下车库，每个车位10万元，如果不买，就视为自动放弃。”，该事实有告知书及郑荣康陈述为证，本院予以确认。
就以上《告知书》内容，上诉人表示，上访人很多，郑荣康代表所有的上访人，接受委托来写告知书。自己也是上访人之一，其根据大家的意见书写《告知书》。至今开发商和物业公司没有专门联系过郑荣康。
本院认为，建工集团是地下车库的产权人，有权出售其拥有产权的车位，已有证据证明建工集团在2013年12月已经通过各种方式通知小区业主车位出售，逾期不办理购买手续，视为放弃优先购买权。郑荣康虽上诉认为未看到或收到相关通知，但其签名并起草的《告知书》上亦载明，开发商在2013年12月已通知业主车位出售之事。故本院对其该上诉意见不予采纳。郑荣康明知车位出售，未在合理期限内购买，已经放弃了其拥有的优先购买权。况现其诉请要求确认建工集团和王丽平之间的车位买卖合同无效。根据相关司法解释的规定，即便出租人建工集团出卖其产权车位，未在合理期限内通知承租人，承租人请求确认出租人建工集团和第�人签订车位买卖合同无效的，人民法院也不予支持。至于郑荣康对车位买卖合同主体提出的异议，因相关部门已根据买卖合同颁发了相应产证，郑荣康对颁证有异议，不属于本案处理范围，可以另行主张。综上，原审判决驳回郑荣康的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元由上诉人郑荣康承担。
本判决系终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年六月四日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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