上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2223号
上诉人（原审被告）严云飞。
上诉人（原审被告）严甲。
法定代理人严乙。
法定代理人王某某。
上列两上诉人共同委托代理人陶永祥，江苏同大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海仁恒物业管理有限公司。
法定代表人钟百灵。
委托代理人贺晓旻。
委托代理人瞿伟廷。
上诉人严云飞、严甲因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人严云飞的委托代理人陶永祥，上诉人严甲的法定代理人严乙、王某某及其委托代理人陶永祥，被上诉人上海仁恒物业管理有限公司（以下简称“仁恒物业公司”）的委托代理人贺晓旻、瞿伟廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，严云飞、严甲系上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）及上海市政和路XXX弄XXX号地下1层372号车位的所有权人，房屋建筑面积为281.86平方米，实测面积为195.88平方米。
2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司与仁恒物业公司签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号（政和路XXX弄XXX-
XXX号）；仁恒物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）5.80元；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，仁恒物业公司可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；车位所有权人应按车库车位每月每个120元的标准向仁恒物业公司交纳车位管理费，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，仁恒物业公司可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，仁恒物业公司可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。
《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年11月19日，严乙在该临时公约及附件《确认函》上署名，并代严甲署名，同意遵守该临时公约，并支付了3个月的物业服务费及车位费。
2014年6月13日，仁恒物业公司向严云飞、严甲寄送《催款通知书》，要求严云飞、严甲于2014年6月30日之前付清2012年7月至2014年6月的物业服务费及车位管理费。严云飞、严甲收函后，未予处理。2014年6月24日，仁恒物业公司诉至原审法院，请求判令严云飞、严甲向仁恒物业公司支付2012年7月至2014年6月期间的物业管理费37，608元、车位管理费2，880元，并向仁恒物业公司支付物业管理费滞纳金34，481.83元，自2012年10月1日起按每日千分之三的标准分段计算，算至2014年6月15日。
原审审理中严云飞、严甲主张滞纳金约定标准过高，如法院判决支持仁恒物业公司诉请，要求对滞纳金数额予以减少。
原审法院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括严云飞、严甲在内的每个业主。仁恒物业公司依据合同约定提供物业服务，有权按合同约定的标准主张物业服务费。业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由逾期支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。严云飞、严甲称系争房屋存有质量问题、装修问题，仁恒物业公司的物业服务存有瑕疵，并不构成严云飞、严甲拒付物业服务费之正当理由。严云飞、严甲称其已提起确认竣工备案行政行为违法的行政诉讼，本案应待该案审结后再行判决，但未就其主张提供法律依据，对此法院不予采纳。《前期物业服务合同》明确约定物业服务费交纳时间及违约责任，严云飞、严甲逾期拒不支付物业服务费，仁恒物业公司要求严云飞、严甲支付滞纳金，法院可予准许，但对滞纳金金额，酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、严云飞、严甲应于本判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市政和路XXX弄XXX号XXX室2012年7月至2014年6月物业服务费37，608元；二、严云飞、严甲应于本判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司物业服务费滞纳金3，448元；三、严云飞、严甲应于本判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市政和路XXX弄XXX号地下1层372号车位2012年7月至2014年6月车位管理费2，880元。如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，674元，减半收取计837元，由上海仁恒物业管理有限公司负担388元，由严云飞、严甲负担449元。
严云飞、严甲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其已经起诉要求确认竣工验收备案行政行为违法的行政诉讼，本案应待该案审结后再行判决；因严云飞、严甲的房屋存在严重质量问题，漏水严重，不能居住，严云飞、严甲要求仁恒物业公司维修，但仁恒物业公司未修复；仁恒物业公司提供的物业服务存在瑕疵，小区一直在施工，影响业主的正常生活；仁恒物业公司没有履行保管相关房屋竣工验收等资料的职责；根据业主与开发商的调解笔录，开发商承诺物业服务费从2013年3月开始收取；由于仁恒物业公司与开发商是关联企业，现小区的房屋存在严重质量问题，仁恒物业公司作为物业公司没能履行其法定职责，故严云飞、严甲不同意支付物业服务费。原审法院判决认定事实不清，要求撤销原审判决，依法改判驳回仁恒物业公司原审中的诉讼请求。
被上诉人仁恒物业公司辩称，严云飞、严甲另行起诉的行政诉讼已经判决生效，本案不存在中止的情形；严云飞、严甲的房屋漏水应由开发商负责维修，仁恒物业公司已经将严云飞、严甲的保修转给了开发商；开发商对物业服务费收取时间的承诺与仁恒物业公司无关；相关房屋资料都在总公司，并非仁恒物业公司无法提供。严云飞、严甲认为仁恒物业公司没有履行法定职责与事实不符，原审法院判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，严云飞、严甲提供：1、公证书，证明2014年9月，小区仍然在施工维修，小区环境脏乱；2、开发商发布的维修公告，证明房屋存在严重质量问题，维修时未告知。仁恒物业公司认为：1、公证书反映的不是客观事实，公证书的申请人都是未缴纳物业服务费的，与严云飞、严甲存在利益关系；2、维修公告不是新的证据，公告不涉及仁恒物业公司，房屋漏水是开发商与业主间的问题，与仁恒物业公司无关。仁恒物业公司提供行政裁定书（打印件），证明严云飞、严甲另行提起的行政诉讼已经审理终结，法院没有支持严云飞、严甲的诉请请求，本案不存在中止情形。严云飞、严甲认为仁恒物业公司提供裁定书是打印件，对真实性不认可，并表示裁定书的结案日期晚于原审法院判决日期，故原审判决存在错误。
本院认为，严云飞、严甲以其已另行提起行政诉讼为由要求本案待行政诉讼审结后再行判决，由于严云飞、严甲对其主张未提供相应法律依据，且该行政诉讼现已经审结，本院对严云飞、严甲的上述主张不予采纳。仁恒物业公司基于《前期物业服务合同》等协议约定，对小区提供物业服务，有权按照合同约定收取物业服务费等费用。严云飞、严甲作为小区的业主理应按约缴纳物业服务费及车位管理费。严云飞、严甲提出的房屋质量问题属业主与开发商之间的纠纷，应另行解决，不能以此为由拒付物业服务费。根据查明的事实及在案证据，原审法院认定严云飞、严甲主张的房屋质量问题、仁恒物业公司物业服务存在瑕疵，均不构成拒付物业服务费的正当理由，并无不妥，本院予以认同。由于物业服务费从2013年3月开始收取的承诺系开发商所作，而仁恒物业公司与开发商系独立公司，严云飞、严甲现以存在该承诺为由主张仁恒物业公司应从2013年3月开始收取物业服务费，本院亦不予采纳。原审法院根据相关合同约定判决严云飞、严甲支付物业服务费及车位管理费，并根据本案实际情况酌情调整严云飞、严甲应承担的滞纳金数额，并无不妥，所作判决本院予以维持。严云飞、严甲上诉对原审判决所提异议，理由尚不充分，对严云飞、严甲的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币898.40元，由上诉人严云飞、严甲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年六月二日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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