安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第00463号
原告：合肥万振物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：万玉康，董事长。
委托代理人：王玉龙，安徽中天恒律师事务所律师；
委托代理人：马骏，合肥万振物业管理有限公司职员。
被告：沈国琼，女，1966年8月11日出生，汉族，无业，住合肥市。
原告合肥万振物业管理有限公司诉被告沈国琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨天柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥万振物业管理有限公司的委托代理人王玉龙、马骏与被告沈国琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥万振物业管理有限公司诉称：原告合肥万振物业管理有限公司分别于2007年6月20日和2012年10月与安徽万振房地产开发有限责任公司及万振逍遥苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《万振逍遥苑物业管理服务合同》，双方在合同中就前期物业权利义务进行了约定，原告依据该小区（前期）物业服务合同对业主进行管理与服务，业主缴纳物业费。如业主违反约定，逾期缴纳物业服务费或公众性费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用的万分之五计收违约金，被告作为该物业18幢904室业主（建筑面积129.11平方米），自2011年5月28日至今未向原告支付分文，合计欠交物业费6553元，原告经多次催要但被告以种种理由拒绝支付，原告为了维护自身的合法权益，请求判令：一、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费6553元及逾期付款违约金2133元；二、本案的诉讼费用由被告方承担。
被告沈国琼辩称：被告沈国琼所有的房屋墙体开裂，阳台顶部渗水，要求原告维修，原告未尽职维修，且维修会对原告造成损失，物业公司应该承担原告的损失。请求驳回原告诉请。
经审理查明：2007年6月20日，安徽万振房地产开发有限责任公司（甲方）与合肥万振物业管理有限公司（乙方）签订《万振逍遥苑四期物业服务合同》一份，合同约定：合肥万振物业管理有限公司受安徽万振房地产开发有限责任公司委托，对万振逍遥苑四期小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
2012年10月，合肥万振物业管理有限公司与万振逍遥苑业主委员会签订了《万振逍遥苑物业管理服务合同》，合同对物业管理服务的内容，双方的权利、义务，服务质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
被告沈国琼系该小区18幢904室业主，房屋建筑面积129.11平方米，房屋类型为住宅。2009年4月17日，合肥市物价局合价房（2009）116号文件规定：万振逍遥苑小高层、高层住宅物业综合服务费每月每平方米建筑面积为1.08元。2011年11月28日，合肥市包河物价局合包价物备（2011）069号《合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知》规定：万振逍遥苑小区有电梯住宅物业综合服务费每月每平方米建筑面积为1.2元。当月25日至30日缴纳本月物业服务费。逾期交纳物业费按日万分之五交纳违约金。
被告沈国琼自2011年5月28日至2014年10月28日期间计欠物业服务费及电梯费计6553元。
2014年6月9日，原告委托安徽中天恒律师事务所张超律师向被告发送律师函一份，要求被告交清所欠物业服务费等。
以上事实，有《物业管理委托合同》、《合肥市物价局文件（合价房（2009）116号）》、《万振逍遥苑物业管理服务合同》、《欠费明细单》、照片、律师函、EMS回单等以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告合肥万振物业管理有限公司对万振逍遥苑四期住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽万振房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及万振逍遥苑业主委员会与合肥万振物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
另上述协议以及合同在履行期间，合肥万振物业管理有限公司依约为包括被告沈国琼在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告沈国琼作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。
被告提出其房屋出现裂缝及阳台顶部渗水，但依原告提供的证据不能证明上述问题的出现与原告的管理服务行为存在因果关系，且上述问题出现的原因需经有关部门作出鉴定才能确定，原告依此拒交物业服务费显属不当，对被告辩解理由本院不予支持。
本案中，被告沈国琼应向原告合肥万振物业管理有限公司交纳2011年5月28日至2014年10月28日期间计欠物业服务费及电梯费计6553元。被告未按约交付物业管理费用，存在违约，原告要求被告给付违约金符合合同及法律规定，但由于原告并未提供证据证明因被告违约给其造成的损失，现原告要求被告按日万之五给付违约金过高，应予以调整。结合原告的具体损失，违约金确定为500元较为适当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈国琼于本判决生效之日起十日内支付原告合肥万振物业管理有限公司2011年5月28日至2014年10月28日期间计欠物业服务费及电梯费计6553元及违约金500元，合计6053元；
二、驳回原告合肥万振物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告合肥万振物业管理有限公司负担5元，被告沈国琼负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 杨天柱
二〇一五年三月二十六日
书记员 郑 亮
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。