福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5394号
上诉人（原审原告）：厦门市职工技术开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区斗西路170号三楼。
法定代表人：徐家霖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晨蓉，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄园珠，女，1943年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈瑞祺（系黄园珠之子），住厦门市思明区。
上诉人厦门市职工技术开发有限公司（以下简称职工技术开发公司）因与被上诉人黄园珠房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1�立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
职工技术开发公司上诉请求：维持一审判决第一、二项；将第三项改判为：黄园珠腾退职工技术开发公司名下位于文兴东一里16号201室、202室的房产；黄园珠承担未缴租金的滞纳金，按照每逾期一日0.3%的标准计算。事实和理由：一、职工技术开发公司有权解除租赁合同并要求黄园珠腾退房屋。首先，职工技术开发公司与黄园珠之间系租赁合同关系，并不是拆迁安置的关系。职工技术开发公司在拆迁安置产权人黄辉煌、苏清标时，采取产权调换和货币补偿的方式，已经给予产权人合理的赔偿。黄园珠仅是原拆迁房屋的住户，是职工技术开发公司将自有房屋文兴东一里16号201室、202室房产按照公租房的租金标准出租给黄园珠，本案是单纯的租赁合同纠纷。其次，职工技�开发公司是一家私营企业，并不是政府，也没有提供政府公房的资质和权利。职工技术开发公司按照公房承租的价格将房屋出租给黄园珠，而不是提供公房给黄园珠租住，职工技术开发公司提供给黄园珠承租的房产不具备保障居住权的功能。退一步说，即使根据承租公房的相关规定，承租人不缴纳租金，政府也有权收回公房。根据当时厦门市房管局提供给职工技术开发公司用于出租讼争房产的《住宅租赁合同》第六条：“乙方所承租的房屋逾期6个月以上不交付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并可追收所欠的款项”，职工技术开发公司也有权因黄园珠拒缴房租等原因收回房屋。一审法院认定职工技术开发公司与黄园珠之间系租赁合同关系且适用《民法通则》、《合同法》，没有异议。但黄园珠长期拒绝支付租金，且经职工技术�发公司多次催缴无果，职工技术开发公司有权解除合同。职工技术开发公司从1999年5月起将房屋出租给黄园珠，因黄园珠无理拒签租赁合同，导致双方没有签订书面租赁合同。职工技术开发公司有权以黄园珠拖欠租金为由提出解除合同，且依法应得到支持。本案租赁合同纠纷，租期已将近20年，本案租期应截止于2019年5月，黄园珠最迟应在2019年5月将房屋腾退归还给职工技术开发公司。二、黄园珠应承担未缴租金的滞纳金，按照每逾期一日0.3%的标准计算。黄园珠长期未缴租金，属于严重的违约行为，应承担相应的违约责任。即使从公平、等价有偿、诚实信用的民法原则来看，黄园珠承租职工技术开发公司的房产，拒缴房租，也应承担相应的滞纳金。职工技术开发公司计算滞纳金的标准，是按照当时厦门市房管局提供给职工技术开发公司用于出租讼争房产的《住宅租赁合同》第三条：“缴纳房租是乙方的义务”“逾期未交者，甲方将按有关规定每日加收应交房租千分之三的滞纳金”、《厦门市廉租房管理规定》第二十四条：“违反本规定第二十一条规定，不按时缴纳租金的，廉租住房产权人除责令补交租金外，每逾期一日，加收应缴租金千分之三的滞纳金”的规定计算，应依法予以保护。
被上诉人黄园珠辩称，拆迁的时候双方就没有协商好，黄园珠说要租一套买一套，职工技术开发公司不同意，职工技术开发公司说要买两套或租两套，可是法律并没有这种限制性的规定。因为这个问题，黄圆珠才拒付租金，而且职工技术开发公司也没有与黄圆珠签订合同。
职工技术开发公司向�审法院起诉请求：1、判令黄园珠腾退职工技术开发公司名下位于文兴东一里16号201室的房产；2、判令黄园珠腾退职工技术开发公司名下位于文兴东一里16号202室的房产；3、判令黄园珠立即补缴承租文兴东一里16号201室房产，自1999年5月起至实际退出之日止的租金并承担应缴租金每逾期一日0.3%的滞纳金（暂计至2016年12月欠缴租金39403.5元、滞纳金190730元）；4、判令黄园珠立即补缴承租文兴东一里16号202室房产，自1999年5月起至实际退出之日止的租金并承担应缴租金每逾期一日0.3%的滞纳金（租金暂计至2016年12月为39987.6元、滞纳金193599元）；5、判令黄园珠偿还职工技术开发公司代垫的文兴东一里16号201、202室房产物业管理费4674元、公摊电费264元、公共维修金4414元。
一审法院认定事实:原坐落于将军祠157号（西）的房屋（以下简�将军祠房屋）原为案外人苏清标（黄园珠的父亲）、黄辉煌二人共有。1998年前黄园珠及其配偶、子女居住在将军祠房屋。1996年，厦门市政府发布厦府【1996】地127号建设用地批文，决定对将军祠房屋进行拆迁。1998年5月18日，黄园珠的配偶陈水根（乙方）代表其家庭与职工技术开发公司（甲方）以及厦门市房屋拆迁工程公司（实施拆迁单位，以下简称房屋拆迁公司）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），约定：甲、乙双方依照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及安置房计价等有关标准进行协商达成本协议；甲方以乙方原居住的将军祠房屋建筑面积50平方米，就近上靠55平方米的标准户型；因乙方非人口结构等实际情况，再上调档（次）给予安置，安置房建筑面积共计131.06平方米；异地安置单元住房二房一厅共二套，地点为前埔�区第一组团25号楼201室、202室（土地房屋权证登记的房屋坐落为思明区【原开元区】文兴东一里16号201室、202室，房屋所有权人为职工技术开发公司，土地使用权类型为划拨，建筑面积均为64.51平方米，以下简称讼争房屋）；甲方应支付乙方各项补助、补偿款39934.9元，乙方应向甲方缴交安置分配费34609.4元，最终抵扣后乙方应付给甲方14244.5元；乙方应在接到安置房钥匙30天内搬迁完毕，并将将军祠房屋完整交给甲方拆除等等。此后，黄园珠与职工技术开发公司实际履行了《拆迁安置协议》，黄园珠及其家人于1999年5月搬入前埔小区第一组团25号楼201室、202室房屋居住。入住后，黄园珠及其家人拖欠缴纳租金及物业管理费、公摊电费等。职工技术开发公司工作人员曾提供一份以厦门市国土资源与房产管理局印制的《住宅租赁合同》为范本的租赁合同欲与黄园珠缔约，但�园珠拒绝签署，双方至今未就租赁前埔小区第一组团25号楼201室、202室房屋签署书面合同。2013年7月，职工技术开发公司向黄园珠发出《律师函》催缴租金并主张收回房屋。黄园珠仍未按期足额缴交租金及其他费用，职工技术开发公司遂诉至一审法院。
另查明，1998年6月3日，苏清标、黄辉煌（乙方）与职工技术开发公司（甲方）以及厦门市房屋拆迁工程公司（实施拆迁单位）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方拆除乙方将军祠房屋建筑面积141.46平方米，实行部分放弃、部分调换的补偿形式；不实行产权调换的建筑面积为70平方米；不实行产权调换要求安置的，按公房承租人的安置办法安置；实行产权调换的建筑面积为71.46平方米，相应安置房单元三房一厅一套建筑面积86.45平方米，地点为前埔小区第二组团10号楼608室；等等。签署上述协议前，苏清标、黄辉煌就放弃部分产权调换事宜向房屋拆迁公司出具了两份《申请书》，其中一份载明：“本市将军祠157号西二层房产系苏清标、黄辉煌共同所有。现申请自愿放弃部分产权50平方米，用于此私房内黄园珠住户按承租公房安置。”另一份载明：“本市将军祠157号西二层房产系苏清标、黄辉煌共同所有。现申请自愿放弃部分产权20平方米，用于此私房内苏宜培住户按承租公房安置。”苏宜培为苏清标的儿子。本案起诉前黄园珠的配偶陈水根已去世。
庭审中，职工技术开发公司提供厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）出具的讼争房屋租金明细表以及一份厦门市国土资源与房产管理局公布的《厦门市历年公有住房租金标�》主张根据甲级三等公房租金标准计算讼争房屋租金。其中，文兴东一里16号201室计租面积为64.51平方米，自1999年5月起至2016年12月止欠缴租金39403.51元；文兴东一里16号202室计租面积为65.53平方米，自1999年5月起至2016年12月止欠缴租金39987.64元、物业管理费和公摊电费5235元（已由职工技术开发公司代缴）。黄园珠承认拒付租金以及文兴东一里16号202室的物业管理费和公摊电费事实，但主张是因为职工技术开发公司存在欺诈行为。职工技术开发公司当庭向黄园珠明确其委托厦禾物业公司收取讼争房屋的租金及其他费用。
一审法院认为，本案纠纷源于将军祠房屋拆迁。拆迁过程中，职工技术开发公司自愿安置黄园珠及其家人并签订《拆迁安置协议》，该协议书由黄园珠配偶代表家庭签订，合同效力及于黄园珠，应认定真实合法有效，双�均应全面遵守。黄园珠主张职工技术开发公司存在欺诈行为，但并未举证证明，对其抗辩一审法院不予采信。根据职工技术开发公司、黄园珠协议书的约定并结合将军祠房屋产权人苏清标、黄辉煌的《申请书》内容，黄园珠限期腾退其所居住的将军祠房屋后，职工技术开发公司有义务提供讼争房屋对黄园珠“按承租公房安置”，可见职工技术开发公司、黄园珠协议书具有对拆迁后双方建立房屋租赁合同关系进行预约的性质。黄园珠搬入职工技术开发公司提供的讼争房屋居住后，职工技术开发公司、黄园珠各自履行了拆迁协议书项下义务，双方随之转化为房屋租赁关系，租金及相关费用等合同权利义务参照政府出租公租房的标准。本案争议焦点为：职工技术开发公司是否有权解除合同并要求黄园珠腾退房屋；职工技术开发公司主张的租金及其他费用是否合法有据。一、关于职工技术开发公司是否有权解除合同并要求黄园珠腾退房屋。黄园珠入住讼争房屋后迄今未支付租金，职工技术开发公司据此主张解除双方的房屋租赁关系。黄园珠拒付租金事实明确，但本案存在特殊情形。首先，政府的公房租赁政策以及租金标准自拆迁后发生了变化，双方未缔结书面合同导致房屋租赁权利义务不明确，合同履行上存在障碍。其次，黄园珠获得按公房标准承租讼争房屋的权利的对价系原将军祠房屋所有权人放弃50平方米房屋产权调换的权利，这种安置方式本质是以小面积（50平方米）的房屋所有权换取大面积（64.51×2=129.02平方米）的房屋承租权以实现家庭成员的居住需求，因此黄园珠对讼争房屋的承租权实际上具有保障居住权的性质，有别于一般的房屋租赁。对此，职工技术开发公司、黄园珠以及原将军祠房屋的所有权人已达成共识，约定黄园珠承租讼争房屋参照承租政府公房。众所周知，政府公房具有保障承租人居住权的功能，除租金低于市场价格外，另一主要特点是承租权的长期稳定性。根据自愿、公平、等价有偿、诚实信用的民事活动基本原则，应参照公房承租权内涵确定黄园珠对讼争房屋的承租权内涵，除非黄园珠自愿放弃承租或法定解除条件成就，否则一般不予终止双方的租赁关系。本案黄园珠继续承租讼争房屋的意思明确，双方纠纷的实质限于租金及其他费用的争议，不宜扩大至合同解除问题。综上，职工技术开发公司不享有租赁关系解除权，对职工技术开发公司基于解除房屋租赁关系而主张黄园珠腾退文兴东一里16号201室、202室房屋的诉讼请求不予支持。二、关于职工技术开发公司主张的租金及其他费用是否合法有据。黄园珠承租房屋理应向职工技术开发公�支付租金。黄园珠主张双方存在其他纠纷以及租金应抵扣相关债务，但并未举证证明，对其抗辩不予采信。经审查，讼争房屋文兴东一里16号201室、202室建筑面积均为64.51平方米，然而职工技术开发公司对202室按65.53平方米计租，不符合客观事实，故对其诉请的文兴东一里16号202室租金在64.51平方米对应的范围内予以支持，超出部分不予支持。职工技术开发公司主张的租金标准有政府文件为依据，黄园珠未提出异议，予以支持。据此，黄园珠应向职工技术开发公司支付自1999年5月起至2016年12月止的文兴东一里16号201室的租金39403.5元、202室的租金39403.5元，合计78807元。2017年以后的租金若黄园珠仍欠缴，职工技术开发公司可另行主张。由于黄园珠在本案起诉前暂不付租金有合理抗辩事由，且双方并未就滞纳金进行约定，故职工技术开发公司关于滞纳金的主张于法无据，不�支持。
关于物业管理费和公摊电费，双方没有进行书面约定，根据合同法第六十一条应按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同有关条款来看，职工技术开发公司、黄园珠约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同物业管理费和公摊电费应由承租人负担。从交易习惯来看，承租人承租期间实际占有使用房屋，是物业管理服务、社区公共设施的直接享用者和受益者，根据公平、等价有偿的民事活动基本原则应由承租人支付相应费用，房屋租赁合同通常约定物业管理费和公摊电费应由承租人负担。故此，根据合同有关条款和交易习惯，认定应由黄园珠支付物业管理费和公摊电费。根据职工技术开发公司提供的发票显示其代缴的物业管理费和公摊电费金额合计为5235元，职工技术开发公司主张的诉讼请求金额为物业管理�和公摊电费金额合计4938元，属于对其自身权利的合法处分，予以支持。
关于公共维修金，双方没有进行书面约定，同样应根据合同法第六十一条规定精神确定负担主体。从合同有关条款来看，职工技术开发公司、黄园珠约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同公共维修金应由出租人负担。此外，房屋出租人支付公共维修金系其履行法定维修义务的具体形式，符合交易习惯。综上，公共维修金由职工技术开发公司负担，对其要求黄园珠支付公共维修金的诉讼请求不予支持。
综上所述，对职工技术开发公司的诉讼请求，部分支持。并指出，判决作出后职工技术开发公司、黄园珠的租赁关系基本权利义务已明确，支付租金不存在障碍，黄园珠不得再以相同理由拒绝支付或迟延支付租金�否则将依法承担违约责任，甚至将导致房屋租赁关系解除。建议职工技术开发公司、黄园珠尽快就租赁讼争房屋签订书面合同，更好保障自身权益。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄园珠于判决生效之日起十日内向职工技术开发公司支付自1999年5月起至2016年12月止思明区文兴东一里16号201室房屋、思明区文兴东一里16号202室房屋的租金共计78807元；二、黄园珠于判决生效之日起十日内向职工技术开发公司支付代垫的思明区文兴东一里16号201室房屋、思明区文兴东一里16号202室房屋物业管理费和公摊电费4938元；三、驳回职工技术开发公司�其他诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。当事人未提交新证据。
本院认为，黄园珠对讼争房屋享有使用权，源于其配偶代表家庭成员与职工技术开发公司签订的《拆迁安置协议》。根据该协议约定，黄园珠作为被拆迁房屋内的住户，系在房屋产权人放弃50平方米产权安置的情况下，才取得讼争房屋的安置权，职工技术开发公司有义务提供讼争房屋对黄园珠按承租公房安置。故，黄园珠与职工技术开发公司之间的房屋租赁关系，具有拆迁安置性质，不得任意解除。因黄园珠搬入讼争房屋后未与职工技术开发公司签订租赁合同，致双方之间的权利义务约定不明，虽然黄园珠使用讼争房屋期间未交纳租金确有过错，但鉴于讼争房屋具有拆迁安置性质，�黄园珠一家实际居住使用，其过错行为并不必然导致职工技术开发公司有权收回讼争房屋，双方的租赁关系仍可在黄园珠履行交费义务的基础上继续履行，一审未予判决黄园珠退房并无不当。至于职工技术开发公司要求黄园珠承担未交租金的滞纳金的上诉主张，因双方并无迟延付租应承担滞纳金的约定，故职工技术开发公司的该项上诉请求不予支持。
综上所述，职工技术开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8460元，由职工技术开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一八年二月二十六日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、�定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。