浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1462号
上诉人（原告原告)：金绍和，男，1959年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上诉人（原告原告)：潘定金，男，1962年12月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。
俩上诉人的委托诉讼代理人：王佐双，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：詹再樵，男，1945年6月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被上诉人（原审被告）：曹事芬，女，1949年12月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：朱晓斌，浙江泽商（洞头）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：曹赵德，男，1955年6月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上诉人金绍和、潘定金因与被上诉人詹再樵、曹事芬、曹赵德案外人执行异议之诉一案不服温州市鹿城区人民法院于2016年12月23日作出的（2016）浙0302民初8857号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人金绍和、潘定金上诉请求：一、依法撤销一审法院作出的（2016）浙0302号民初8857号民事判决；二、依法确认上诉人与被上诉人曹赵德就涉案房屋签订的《房屋卖尽契》合法有效，并确认涉案房屋拆迁安置权益归上诉人所有；三、判令停止对涉案房屋拆迁安置权益的执行；四、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
事实理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人曹赵德签订的《房屋卖尽契》意思表示真实，合法有效，上诉人已经支付全部购房款；二、上诉人不仅在法院查封之前，而且在被上诉人詹再樵、曹事芬与曹赵德涉案债权债务关系形成近三年前，就已经合法占有使用收益处分涉案房屋，行使了涉案房屋所有权一切权能；三、该涉案房屋未办理过户登记是因客观原因所致，上诉人并无过错。综上，请求依法依《房屋卖尽契》取得的民事权利应受到法律保护，请求依法判令支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人答辩称，一、上诉人与曹赵德之间签订的房屋卖尽契不实，首先卖尽契合同要素不完备，房屋买卖根本无法进行过户，双方对此也没有约定；二、卖尽契记载的内容与实际情况不符，房款支付存在重大瑕疵；三、卖尽契上写明了优先回购，可以看出这是债务履行的方式，为逃避债务作出的虚假行为。三、上诉人自始至终未实际占用诉争房屋。四、最高院关于办理执行异议复议若干问题规定第二十八条，不适用于本案。五、上诉人明知曹赵德的房屋无法办理过户，仍然购买，存在过错。六、即使上诉人与曹赵德真的签署了房屋卖尽契，也是属于以房抵债的合同，双方约定以物抵债，实际上是债务清偿的行为，在产权未办理过户登记的情况下，应该认定诉争房屋还属于曹赵德，上诉人应根据原来的借贷关系向曹赵德主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立。
被上诉人曹赵德未作答辩。
金绍和、潘定金向原审法院提出诉讼请求：1、判决终止对坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号房产的查封和执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审认定，坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号房屋（房屋所有权证号：528178，地号：1-3-13508-7，建筑面积：268.47平方米）登记在被告曹赵德名下，涉案房屋的土地性质为集体土地建设用地。现涉案房屋已列入拆迁范围。
2011年2月21日，曹赵德向金绍和借款220万元，约定于同年6月20日偿还，并由曹赵德出示借据一份。借条未载明利率，金绍和在执行异议听证过程中陈述的月利率大约为3%，但在本案庭审过程中陈述为4%左右；曹赵德在执行异议听证过程中陈述的月利率为4.5%。金绍和自认支付了两个月多一点的利息。后，曹赵德不能按期还款，用上述房屋抵债。为此，金绍和、潘定金和曹赵德与2011年8月17日签订《房屋卖尽契》一份。该卖尽契载明：曹赵德将其涉案房屋出卖给金绍和、潘定金为业，合法建筑面积268.47平方米，每平方米单价以1万元计算，另有一楼南首至路为止的违章建筑面积约35.8平方米，每平方米单价以4000元计算，总房价为2827900元，立卖契之日付清购房款。《房屋卖尽契》载明立契之日，买方已将全部价款交给卖方收讫；契明价足，永远不找不赎；今日起该房一切合法权益即受买方所有，任凭买方自由管业。《房屋卖尽契》另载明：合同买受方如把该房出卖给他人，但在同等条件下，出卖方有优先购买权。曹赵德、金绍和、潘定金以及代笔人徐俊义均在《房屋卖尽契》上签字。同日，曹赵德出具收条一份，载明金绍和、潘定金交来购房款2827900元整。2011年8月18日，潘定金向曹赵德支付了488900元。同日，金绍和、潘定金将房屋出租给曹伟伟，并签订《房屋租赁协议》，后又租给曹赵德。金绍和、潘定金于2012年5月2日将《房屋卖尽契》中所涉违章建筑的部分出租给他人，并签订《房屋租赁协议》。
另认定，詹再樵、曹事芬为与曹赵德、曹爱芬、曹爱丽、曹爱茶民间借贷纠纷一案，该院于2015年1月7日作出（2014）温鹿商初字第5390号民事判决，判决：曹赵德于判决生效之日起十日内偿付詹再樵、曹事芬借款150万元及利息35309.15元。判决于2015年1月29日生效。后，詹再樵、曹事芬申请执行，该院于2015年3月18日作出执行裁定，查封曹赵德名下涉案房屋。金绍和、潘定金知晓后，向该院提出执行异议。该院于2016年7月4日作出（2016）温鹿执异字第106号执行裁定，驳回金绍和、潘定金的执行异议。金绍和、潘定金不服，遂起诉至该院。
原审认为，对于被执行人名下的财产，人民法院有权执行。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，金绍和、潘定金主张其系买受人要求停止对涉案房屋的执行，需证明其系买受人，且同时符合上述四个条件。对此，该院具体评析如下：一、根据金绍和、潘定金以及曹赵德的陈述，曹赵德不能偿还金绍和的220万元借款，将涉案房屋抵债。虽然双方签订了《房屋卖尽契》，但其实质系抵债而非买卖。抵债的本金金额为220万元，卖尽契载明的总金额为2827900元。抵债的金额占了绝大部分。二、虽然卖尽契写明了签订契约当天，金绍和、潘定金已经将全部购房款付清，曹赵德亦于当天出具收条称已收到全部款项；但金绍和、潘定金未提供证据证明其已于2011年8月17日之前支付全部价款，仅提供了潘定金于次日支付488900元给曹赵德的证据。该金额与220万元抵债金额的总和仍小于2827900元。金绍和、潘定金解释称另有利息5万元与租金89000元在购房款中抵扣，但没有提供足够证据佐证。且关于220万元借款的利率，金绍和、曹赵德在执行异议听证过程中的陈述与金绍和在本案庭审过程中的陈述不一致，金绍和在执行异议听证过程中陈述的月利率大约为3%，在本案庭审过程中陈述为4%左右；曹赵德在执行异议听证过程中陈述的月利率为4.5%。从2011年2月21日借款到2011年8月17日签订《房屋卖尽契》，接近6个月时间，即使按照前述最低的月利率3%计算，结合金绍和自认收到两个月多一点利息，曹赵德尚欠利息的金额也远大于5万元，潘定金却向曹赵德支付488900元，明显与常理不符。三、关于以房屋抵债是否可以排除执行。该院认为，以房屋抵债是债权债务关系双方关于债务偿还方式的约定，即以转移房屋所有权的方式抵销欠款。但因涉案房屋的所有权尚未转移，且被人民法院查封，双方以房屋抵债的约定已不能履行，涉案房屋仍为曹赵德的财产。同时，以房抵债并非法院停止执行的法定事实。四、关于金绍和、潘定金是否已占有涉案房屋。《房屋卖尽契》签订后，金绍和、潘定金于次日将该涉案房屋出租给曹伟伟使用，又将《房屋卖尽契》所涉的部分违章建筑出租给他人使用。可见金绍和、潘定金已对房屋进行管理和处分，其已占有房屋。詹再樵、曹事芬主张金绍和、潘定金未占有房屋与事实不符。但占有房屋并非排除执行的充分要件。综上，金绍和、潘定金主张其买受涉案房屋以及已支付全部购房款的依据不足，且与常理不符，其诉讼请求不予支持。曹赵德经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告金绍和、潘定金的诉讼请求。案件受理费26130元，由原告金绍和、潘定金负担。
本院二审期间双方当事人均未提供证据。
本院二审查明的事实与原审认定一致。
另查明，本院二审期间涉案房屋已经拆除。
本院认为，涉案房屋坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号，房屋为两间三层楼房，一个楼梯出入，房屋所有权证号为528178。2011年8月17日上诉人金绍和、潘定金与被上诉人曹赵德签订《房屋卖尽契》一份，以2827900元共同买受涉案房屋，该购房款中的220万元，由曹赵德欠金绍和的220万元债务抵作购房款，另外由潘定金向曹赵德转账支付488900元，其余购房款两上诉人述称从曹赵德回租的涉案房屋租金及220万元借款利息中予以抵扣。本院认为涉案房屋的大部分购房款为抵债金额，在被原审法院查封前未能办理过户手续，所有权未发生转移，仍登记在曹赵德名下，因此两上诉人与曹赵德关于220万元债务抵销涉案购房款的约定并未实现。虽然两上诉人将涉案房屋出租，已经实际占有使用涉案房屋，但因双方约定的以房抵债未能实现，两上诉人尚未支付完毕购房款，不享有足以阻止涉案房屋执行的权利。上诉人潘定金上诉期间认为自己购买了涉案房屋中的一间，并且已经将购房款项全部付清，其购房行为是真实的买卖而非抵债，应对涉案房屋的拆迁权益享有权益。经审查，两上诉人与被上诉人曹赵德签订的房屋卖尽契并未对两人所购份额及购房款的出资进行约定，上诉人潘定金也未提供证据证明，即使其与金绍和之间有关涉案房屋份额的约定，也是双方内部约定，不能对抗第三人。因此上诉人潘定金要求按其所购房屋的份额享受拆迁权益的上诉理由不予支持，同时两上诉人的上诉请求也超出原审诉讼请求，非本案审理范围。综上，两上诉人金绍和、潘定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费26130元，由上诉人金绍和、潘定金负担。
本判决为终审判决。
审判长 周林环
审判员 戴华斌
审判员 徐继松
二〇一七年五月九日
书记员 辛璐瑶