永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第145号
原告李秀梅，女，1974年1月1日出生。
委托代理人张子杰，永城市148法律服务所工作者。
被告河南永港商贸有限公司，住所地：永城市东城区芒山路中段新城派出所对面。
法定代表人谢书镇，该公司执行董事。
被告苏涛，男，37岁。
二被告委托代理人李伟，河南卓衡律师事务所律师。
原告李秀梅诉被告河南永港商贸有限公司、苏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月7日立案受理。依法由审判员王志超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李秀梅及其委托代理人张子杰、被告河南永港商贸有限公司、被告苏涛共同委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀梅诉称，原、被告于2012年3月5日签订房屋转租协议（B），约定了双方的权利义务，但自从协议签订至今，被告仍没有将所租房屋交付原告，原告多次催要房屋，被告已无法提供所租房子，原告要求退还租金，被告拒不退还。请求：1、依法解除原、被告于2012年3月5日签订的房屋转租协议（B）。2、判令被告返还原告租金11200元。3、判令被告支付原告违约金30000元。
被告河南永港商贸有限公司辩称，1、原、被告分别签订了两份租赁合同，一是租张寨商场；二是租另外一个地方，原告支付租金11200，尚欠租金15840元，是原告违约，而被告按照协议的约定履行了义务。2、被告履行了交付租赁房屋钥匙的义务。3、被告的行为并不违约，不应向原告支付违约金，如法院判决被告违约，申请减少违约金数额。4、因原告长期不使用被告租赁其的房屋，为了不让损失扩大，被告于2012年12月10日与房屋所有人解除了合同，被告愿意退还未到期的3个月25天的租金。
被告苏涛同意河南永港商贸有限公司的答辩意见，另辩称，我是公司职工，是职务行为，不应承担责任。
根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、二被告是否存在违约行为。2、原告要求解除2012年3月5日双方签订的房屋转租协议，退还租金11200元，支付违约金30000元，有无事实和法律依据。原、被告对双方争议的焦点无异议。
原告李秀梅为支持其主张向本院提交的证据材料有：1、2012年3月5日原告与被告河南永港商贸有限公司签订的房屋转租协议一份（B），这个协议的落款时间应该是2012年3月5日，写成2013年了。证明：（1）除合同记载的内容外，还能证明被告没有按合同约定给原告提供商铺一间，被告的行为构成违约。（2）原告已支付被告2012年3月5日至2013年3月5日的租金8000元，及2013年3月5日以后的租金3200元。2、录音两份，证明被告没有按照合同约定给原告提供商铺，其行为构成违约。3、2012年12月10日解除合同书一份，证明被告于2012年12月10日与房屋所有人解除租赁合同，而被告与原告签订的终止期限是2013年3月5日，被告存在合同欺骗。4、2013年2月27日巩XX出具的证明一份，证明2012年12月10日巩XX作为房主与被告解除合同，解除合同的房屋就是原告租被告的房屋。5、证人王XX的出庭证言。6、证人侯XX的出庭证言。证5、证6证明被告向原告交付的房屋，不符合合同约定，原告无法经营，在双方多次协商未果的情况下，原告将房屋交给被告，因此被告违约，且使原告无法经营。
经庭审质证，二被告对原告提交的证1真实性无异议，但认为原告没有按照合同支付给公司租金，原告属于严重违约行为，被告也将该房的钥匙交付给原告。对证2中刘影的录音有异议，认为录音取得形式不合法，没有其他无利害关系人佐证，但是公司承认原告已支付了另一个租赁合同的一部分租金。对苏涛的录音不予认可，并且录音的内容也证明不了原告的举证目的。因为苏涛不是办理该事务的经办人。对证3、证4真实性没有异议，因原告长期不使用被告转租的房屋，为了减少损失，被告与房主解除合同不属欺诈行为，也不能说明被告违约。由于解除合同给原告造成的三个月的房屋损失，被告同意返还。对证5、证6有异议，认为证言与客观事实不符，原告在（2012）永民初字第3281号卷宗中已经承认公司将租赁房屋钥匙交给本人，公司履行了相应的义务，而原告以其他理由拒绝履行给付租金的义务，属原告违约，证言不应采纳。
被告河南永港商贸有限公司向本院提交的证据材料有：1、2012年1月5日原告与河南永港商贸有限公司签订的商场租赁协议一份，证明原告应交租金19040元，而原告仅支付11200元。2、原告与河南永港商贸有限公司签订的房屋转让协议（B）一份。这个协议落款时间应该是2012年3月5日，写成2013年了。证明原告与被告又签订了房屋租赁协议，在商场租赁协议之后签订的。证明原告应向被告支付8000元租金，而原告没有支付。3、2012年1月5日李秀梅支付给公司的定金4000元，交付的是商场内衣区的租金。4、2012年1月18日李秀梅交付给公司的租金7200元，收款事由是商场A39、A50的租金。证3、证4证明原告履行商场租赁协议的一部分租金。
原告李秀梅对被告提交的证1真实性无异议，但认为合同签订后，被告并未将约定的商铺交给原告，而是租给了别人。后双方进行重新协商达成了第二份房屋转租协议B。对证2真实性无异议，但对其举证目的有异议，证据显示余款付下年度房租3200元，证明了被告辩称的11200元租金是2012年1月5日所签合同的租金是不属实的。对证3、证4真实性无异议，但对其证明目的有异议，11200元是房屋转租协议B约定的内容，协议B是对第一份协议的变更。
被告苏涛未向本院提交证据材料。
本院对原告李秀梅、被告河南永港商贸有限公司提交的证据材料经认证认为，原告提交的证1，被告河南永港商贸有限公司对其真实性无异议，予以采信。证2、证3、证4能证明原告的举证目的，予以采信。证5、证6出庭证人证言内容真实，能证明原告的举证目的，予以采信。被告河南永港商贸有限公司向本院提交的证据材料。证1、证2原告对其真实性无异议，予以采信。证3、证4原告对其本身真实性无异议，对原告无异议的部分予以采信。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年元月5日甲方（出租方）河南永港商贸有限公司与乙方（承租方）李秀梅签订永港商城商场租赁协议，约定：乙方租赁甲方位于车站居委会、芒山路路西张东组商场化妆品区A39号、A50号商铺，面积28平方用于商业经营，双方约定房租自2012年起每平方租金680元，租一年送一年，第三年每平方递增随市场发展行情，让商户得到满意的商铺。租金应在当年的前两个月前缴纳清当年全款和递增款，逾期一日按应缴租金的50%承担违约金，逾期一个月，乙方除承担违约金外甲方视情况可以解除合同。2012年元月5日，被告河南永港商贸有限公司收李秀梅内衣柜定金4000元。2012年1月18日收A39、A50租金7200元，合计11200元。合同签订后，被告河南永港商贸有限公司未按合同约定的A39、A50号商铺交给原告李秀梅。2012年3月5日甲方（出租方）河南永港商贸有限公司与乙方（承租方）李秀梅再次签订房屋转租协议（B），约定：乙方租赁甲方位于车站居委会张东组和张西组工商所的房子三区商铺1间用于商业经营，双方约定房租自2012年起租金8000元，两年房租不变，第三年每年递增随市场发展的行情不低于20%，让商户得到满意的商铺，租金应在当年的前两个月缴纳清当年全款和递增款，如不按时付清，公司有权收回房屋，合同无效。协议第二条约定，甲方保证出租的商铺水、电能接分表，道路畅通，能够适合正常经营。协议第五条约定，合同签订日期起，自2012年3月5日至2013年3月5日，合同期内甲乙双方有任何一方违约，支付违约金30000元，此协议落款下方显示余付来年房租3200元。协议签订后，被告河南永港商贸有限公司将所租房子钥匙交给原告，原告接房后因租赁的房子水电不通，不具备经营条件。2012年4月原告又委托他人将房屋钥匙交于公司，此后经原告向被告公司催要房屋钥匙，被告没有给付，为此双方发生纠纷。
本院认为，原告李秀梅与被告河南永港商贸有限公司签订的房屋转租协议B，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告河南永港商贸有限公司应按照约定将租赁物交付承租人李秀梅，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告李秀梅依约交清租金后，被告河南永港商贸有限公司未按协议约定向原告交付适合经营条件的房屋，已构成根本违约。原告李秀梅要求被告河南永港商贸有限公司返还所交租金及违约金的请求应予支持。被告辩称违约金30000元属约定偏高，应予适当调整的理由，本院予以采纳，以调整为10000元较为合理。因被告苏涛系公司工作人员，其行为系职务行为，对原告要求被告苏涛承担返还责任请求，本院不予支持。被告河南永港商贸有限公司辩称，涉案租赁房屋已实际交付，未提交相应的有效证据加以证明，对其抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除2012年1月5日原告李秀梅与被告河南永港商贸有限公司签订的商场租赁协议；
二、被告河南永港商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李秀梅租金11200元、赔偿违约金10000元；
三、驳回原告李秀梅的其余诉讼请求。
案件受理费830元，减半收取415元，由被告河南永港商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 王志超
二〇一三年三月六日
书记员 王胜华