宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终381号
上诉人（原审被告）银川鑫铭达物资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景南街昆仑建材市场1154号。
法定代表人周文，该公司总经理。
委托代理人严财昌，宁夏新中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甘肃力源机械制造有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区安定门外58号甘霖大厦五楼。
法定代表人李跃，该公司总经理。
委托代理人阎怀江，男，1969年3月17日出生，汉族，该公司法律顾问，住甘肃省兰州市。
委托代理人赵鑫，甘肃久铭律师事务所律师。
原审第三人宁夏东方华港房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路***号*层东侧。
法定代表人何晓东，该公司董事长。
委托代理人马万军，宁夏永川律师事务所律师。
上诉人银川鑫铭达物资有限公司因执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人银川鑫铭达物资有限公司（以下简称鑫铭达公司）的委托代理人严财昌，被上诉人甘肃力源机械制造有限公司(以下简称力源公司)的委托代理人阎怀江、赵鑫，原审第三人宁夏东方华港房地产开发有限公司（以下简称东方华港公司）的委托代理人马万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月24日，原告作为丙方与作为甲方的第三人华港公司及作为乙方的甘肃翔鹏集团福川水电分公司签订《抵顶房屋协议书》，三方约定：“1.甲方欠乙方、乙方欠丙方工程款一事达成三方抵顶账款协议。2.经甲、乙、丙三方协商一致同意，甲方以‘清水湾西溪港’住宅小区D号楼×-×室建筑面积112.67㎡、×-×室建筑面积112.67㎡、×-×室建筑面积112.67㎡，D号楼×-×建筑面积158.94㎡、×-×室建筑面积158.94㎡、×-×室建筑面积158.94㎡等共6套房屋、建筑面积约合814.83㎡（最终以房屋产权证登记面积为准，平均单价为7000元/平方米，合计约5703810元）抵顶乙方欠丙方工程款，乙方根据甲方提供的上述房屋面积总价款转抵给丙方。3.以上抵顶房屋待甲方取得商品房预售证时，甲方无条件给丙方办理房产证手续，办理房产证时所涉及的税费及相关费用由丙方承担。4.本协议一式六份，甲、乙、丙三方各持二份，三方签字生效。”2012年11月16日，原告向第三人东方华港公司出具5703810元的收据，确认收受以上六套房屋。
因鑫铭达公司与东方华港公司买卖合同纠纷一案，原审法院依法于2013年10月10日作出（2013）金民商初字第506-1号民事裁定，裁定查封东方华港公司开发的清水湾西溪港二号楼一单元×-×室、×-×室、×-×室、×-×室，二号楼二单元×-×、1101×-×室，二号楼×-×室、×-×室，四号楼×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室，共计19套房屋。该19套房屋中的四号楼一单元×-×室、×-×室、×-×、×-×室、×-×室、×-×室即案涉房屋，现备案登记在第三人东方华港公司名下。
鑫铭达公司与东方华港公司买卖合同纠纷一案经审理，原审法院于2013年12月6日作出（2013）金民商初字第506号民事判决，判决东方华港公司向鑫铭达公司支付货款5953587.48元。该判决生效后，2014年11月，原审法院依照该判决和鑫铭达公司的申请，向第三人东方华港公司发出（2014）金执字第522号通知书，通知将对包括案涉房屋在内的十套房屋进行价值评估。力源公司以其对案涉房屋拥有所有权为由提出执行异议，请求立即解除对案涉房屋的查封、冻结，撤销评估通知。2015年3月27日，原审法院作出（2015）金执异字第12号执行裁定，裁定驳回力源公司的异议。2015年4月14日，原告力源公司诉至原审法院，请求判决立即解除对银川市金凤区清水湾西溪港×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室等六套房屋（以下称案涉房屋）的查封、冻结，停止评估；判决确认上述六套房屋归原告所有；被告承担本案诉讼费。
原审法院认为，原、被告争议的问题是案涉房屋所有权的归属。被告抗辩称，取得房屋所有权需进行物权设立或变更登记，而原告未将案涉房屋过户登记在其名下，故未取得所有权，因此所有权人仍为第三人华港公司。第三人华港公司作为案涉房屋开发商，案涉房屋在银川市房屋产权交易管理中心备案登记在第三人华港公司名下，该登记系根据国家相关规定，由开发公司单方申请进行的初始登记，该登记带有行政强制性质，是新开发的房产上市交易的必要环节，故对被告的抗辩意见不予采纳。
另，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”具体到本案，原告与第三人东方华港公司及甘肃翔鹏集团福川水电分公司订立的《抵顶房屋协议书》是三方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对协议各方均具体约束力。该协议签订后，原告按照协议约定出具收款收据，确认收受案涉房屋，自此时起原告即因合同行为取得该六套房屋的所有权。
被告另抗辩称，在《抵顶房屋协议书》中，记载的房屋坐落位置为“D号楼”，而被告申请执行的房屋位置为“4号楼”，“D号楼”是否是“4号楼”无法确认，相互之间也没有关联性。且在第三人开发的“清水湾西溪港”小区中，与原告所称的楼层、面积相匹配的“栋数”有很多，因此不能确定就是涉案的“4号楼”。对此原审法院认为，案涉房屋系新开发房产，在签订《抵顶房屋协议书》时，楼号的排序系初步确定，且“D号楼1单元×-×、×-×、×-×、×-×、×-×、×-×”与“4号楼×-×、×-×、×-×、×-×、×-×、×-×”的表述高度相似，另在庭审中，三方当事人指称的房屋座落并无不一致之处，故应认定“D号楼1单元×-×、×-×、×-×、×-×、×-×、×-×”与“4号楼1单元×-×、×-×、×-×、×-×、×-×、×-×”指称的是相同的房屋，即案涉六套房屋，备案名称为“贺兰山路南侧西溪港4号楼×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室”。
综上，案涉六套房屋的所有权归原告所有，对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求予以支持。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，该民事权益受法律保护，故对原告要求解除对案涉房屋查封、冻结并停止评估的诉讼请求亦予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决:一、确认银川市贺兰山路南侧西溪港四号楼×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室、×-×室等六套房屋由原告甘肃力源机械制造有限公司所有；二、解除对上述房屋的查封、冻结，并停止评估。案件受理费100元，由被告银川鑫铭达物资有限公司负担。
宣判后，鑫铭达公司不服上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。首先，原审认定被上诉人与原审第三人签订《抵顶房屋协议书》有效，属于认定事实错误。原审中，被上诉人提供的《抵顶协议》内容真实性无法确认，该协议仅简单记载用房屋抵顶工程款5703810元，但并未对顶账的是哪项工程中的工程款及工程项目均未做详细说明。庭审过程中，被上诉人也未对该协议中涉及的工程项目及工程款金额予以说明或举证证明。原审仅凭一份《抵顶协议》这一孤证，就认定被上诉人与第三人之间存在真实有效的抵顶关系，明显认定事实不清。其次，原审法院混淆了合同效力与物权效力的概念。原审依据双方签订的《抵顶协议》及认定被上诉人取得物权，明显适用法律错误。二、被上诉人既没有及时办理预告登记也未实际占有该房屋。在2013年第三人就取得了预售许可证并且可以办理房屋备案手续，但被上诉人一直拖延未予办理。且上诉人在执行过程中曾经协调法院、评估机构工作人员实际查看、测量涉案房屋时，是第三人打开的房屋，由此可以证明涉案房屋一直是由第三人占有。三、上诉人在申请财产保全诉讼阶段及申请执行涉案房屋时，第三人均未提出异议。且在执行阶段，第三人于2014年6月30日主动、明确提出要用涉案房屋抵顶上诉人的债务，但双方因对抵顶房屋单价为达成一致，才导致进入评估、拍卖程序。后被上诉人又以自己享有所有权为由提出执行异议，该种行为明显是为保护第三人而为的虚假诉讼。请求依法撤销银川市金凤区人民法院作出的（2015）金民初字第1142号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人力源公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人东方华港公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，上诉人鑫铭达公司与被上诉人力源公司及原审第三人东方华港公司均未提交新证据。
二审查明的事实与原审判决查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见关于是否停止对法院查封房产的执行措施，该司法解释规定有三个要件：已经支付全部价款、实际占有该标的物、第三人没有过错，三个要件必须同时具备。本案中，关于是否支付了全部价款问题，被上诉人力源公司提交了《抵顶房屋协议书》及东方华港公司给被上诉人力源公司出具的收据可以证实，对此本院予以确认。但关于是否实际占有涉案房屋问题，被上诉人力源公司没有提供确实充分的证据证实其主张，而力源公司、东方华港公司、甘肃翔鹏集团福川水电分公司签订《抵顶房屋协议书》仅是三方达成的合意，并不能直接作为力源公司取得诉争房屋所有权的依据，故对被上诉人要求确认涉案的六套房屋由其所有并解除对上述房屋的查封、冻结，停止评估的诉讼请求，不予支持。原审法院以力源公司、东方华港公司、甘肃翔鹏集团福川水电分公司签订《抵顶房屋协议书》后，东方华港公司给力源公司出具收据确认力源公司收受涉案房屋即取得房屋所有权为由，确认涉案房屋归被上诉力源公司所有，系适用法律错误，应予纠正。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第1142号民事判决；
二、驳回被上诉人甘肃力源机械制造有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人甘肃力源机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 徐玉芳
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 王小茹
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。