安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终566号
上诉人（原审被告）：马备战，男，1972年11月19日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：马智，男，1997年1月9日，汉族，住安徽省铜陵市铜官区，系马备战之子。
被上诉人（原审原告）：铜陵瑞祥物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市福景东方城69栋101号。
法定代表人：郑贤生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。
上诉人马备战因与被上诉人铜陵瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥公司）物业服务合同纠纷一案,不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2018）皖0705民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。上诉人马备战委托诉讼代理人马智，被上诉人瑞祥公司委托诉讼代理人杨丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马备战上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定事实不清，未对被上诉人是否为上诉人提供达到合同约定的四级服务标准的证据进行认定。上诉人提供物业服务证据照片只是四级服务标准当中基础内容的一小部分，不能证明被上诉人履行了达到合同约定的服务标准。原审法院对被上诉人先违反合同、服务不达标、提供伪证行为不加以甄别，无视上诉人合法行使先履行抗辩权。2.一审对合同纠纷确定性质不当，将被上诉人严重违反合同、涉嫌违法违规、侵犯业主合法权益等恶劣行为，仅确认其提供物业服务存在瑕疵。瑞祥公司在为本小区提供物业服务过程中，存在高标准收费但低标准提供服务甚至提供不服务，对小区业主伤害明显，对小区物业的破坏至今未得以恢复。种种行为表明，瑞祥公司显然违反合同约定，其违约行为，不能用服务瑕疵来确定合同性质。3.一审适用法律不当。被上诉人从接手福景东方城二期小区时就不具备相应资质，未通过招标，至今都拿不出当年政策要求的注册物业管理师证书，在这样的背景下，其与业主所签订的合同应属无效合同。综上，一审判决并未考虑被上诉人严重违反合同、涉嫌违法违规、侵犯业主合法权益等恶劣行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，对业主先履约，瑞祥公司未履约造成业主行使先履行抗辩权。综上，一审判决显失公正，恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。
瑞祥公司在二审辩称：瑞祥公司在物业管理上已履行义务，一审法院审理查明认定我方在提供物业服务中存在部分瑕疵，并减少了对方30%的物业费，我方认为合情合理。上诉人在二审中反映的情况没有证据予以证明，上诉人不应以各种不存在的理由拒绝缴纳物业费。综上，一审法院判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。
瑞祥公司向一审法院诉请判令：1.马备战支付物业管理费4214.70元（36个月×物业综合服务费1.05元/㎡/月×房屋建筑面积111.5㎡）及逾期违约金（从2015年6月4日起按日千分之五的标准计算至实际支付之日止）；2.诉讼费由马备战负担。
一审审理查明的事实：2014年5月21日，瑞祥公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由瑞祥公司对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。2016年8月12日，双方签订《福景东方城二期增补合同》，约定：顺延瑞祥公司的物业服务合同期限至福景东方城（二期）业主委员会成立。马备战系福景东方苑53栋2单元1306室（高层）业主，其房屋建筑面积111.5平方米。2014年6月4日，瑞祥公司（甲方）与马备战（乙方）双方签订《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》。该协议对原、被告之间双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。马备战自2015年6月4日以后未交纳物业费。瑞祥公司于2017年11月30日向马备战下达《催告函》，要求马备战交纳2015年6月4日至2018年6月3日的物业费。瑞祥公司在物业服务过程中存在服务不到位现象。
一审法院审理认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。瑞祥公司依据与铜陵世联置业有限责任公司签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，作为福景东方城（二期）的物业服务单位，为福景东方城（二期）提供了物业管理服务。瑞祥公司与马备战签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，瑞祥公司依约为包括马备战在内的小区业主提供了物业服务，马备战作为业主，在接受瑞祥公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，瑞祥公司向马备战主张收取物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。依据合同的约定，马备战未能按时交纳物业服务费，显已构成违约，故瑞祥公司主张物业服务费的请求符合法律规定，本院予以支持。关于逾期缴费违约金，因马备战拖欠物业管理服务费的行为构成违约，应当支付，但瑞祥公司主张的日千分之五的标准过高，本院予以适当调整为中国人民银行同期贷款基准利率。自2015年6月4日起算至2018年6月3日止，被告欠交的物业服务费为4214.7元[（111.5㎡×1.05元/㎡·月×36个月）]。本案中，结合马备战提交的证据可证，瑞祥公司物业合同履行存在一定瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，故对马备战应交物业服务费的数额予以酌减30%，马备战应支付瑞祥公司物业服务费为2950.29元（4214.7元×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告马备战于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司自2015年6月4日起至2018年6月3日止的物业管理服务费2950.29元及违约金（违约金以实欠2950.29元为基数，从2018年4月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至物业管理服务费付清之日止）；二、驳回原告铜陵瑞祥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马备战负担。
二审庭审期间，上诉人马备战提交了以下证据：照片一组20张，证明被上诉人提供的物业服务大部分不达标；当庭提交了U盘视频并当进行了播放，证明小区内各路口无人值班、未对进出车辆进行登记、小区杂草到处可见、垃圾广告随处可见、大门门禁损坏存在安全隐患等问题。
被上诉人瑞祥公司的质证意见：对上诉人提交的照片拍摄时间、地点不清楚，对该证据的真实性有异议；对U盘播放的视频上诉人反映的情况只有部分是事实，这只是证明该小区存在人员管理上的瑕疵。
根据当事人举证、质证，本院对上诉人所提交证据的真实性予以确认。
当事人双方对一审审理查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点：瑞祥公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵；一审判决上诉人按70%的比例承担支付欠缴的物业费是否合法。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案中，瑞祥公司与铜陵世联置业有限责任公司签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，瑞祥公司作为福景东方城（二期）的物业服务单位为福景东方城（二期）提供物业管理服务，事实存在。瑞祥公司与马备战签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系当事人双方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，对合同当事人均具有约束力。瑞祥公司依约为包括马备战在内的福景东方城（二期）小区业主提供了物业服务，马备战作为小区业主之一，在接受了瑞祥公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。根据双方合同约定，瑞祥公司向马备战主张收取物业服务费用，符合合同约定及法律规定，马备战未能按时交纳物业服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院审理查明瑞祥公司在提供物业服务过程中存在部分服务不到位的客观事实，并据此对业主马备战应缴纳的物业服务费总额比例酌情减少了30%，马备战仅需承担支付欠缴瑞祥公司的物业服务费总额4214.7元的70%，即2950.29元，本院认为符合公平原则及合同当事人权利义务对等原则。
综上，认定一审判决并无不当。上诉人马备战提出的上诉请求及理由，依据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马备战负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 毅
审判员 姚爱玉
审判员 方 彤
二〇一八年九月四日
书记员 陶 志
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。