南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁民初字第1400号
原告朱娟，女，1978年8月10日生，汉族。
委托代理人许贵兵、戴垚，江苏东恒律师事务所律师。
被告南京江天房地产开发有限公司（以下简称江天公司，组织机构代码证13564133-1），住所地在南京市江宁经济技术开发区湖滨路15号世界村。
法定代表人王晓明，江天公司董事长。
委托代理人张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。
被告李壮强，男，1967年4月28日生，汉族。
原告朱娟诉被告江天公司、李壮强商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员潘誉独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱娟及其的委托代理人许贵兵到庭参加诉讼。被告江天公司、李壮强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱娟诉称，其与被告江天公司于2006年11月签订芙蓉园20幢610室的《房屋买卖合同》1份，合同约定房屋单价2650元／平方米，房屋面积为145.91平方米，总房价为人民币386000元，付款方式为首付30%，余70%房款通过房屋按揭贷款方式支付。该合同签订后，即被江天公司销售人员以办理盖章鉴证为由将合同拿走，后其按照合同约定分四次共支付房屋首付款186600元、代办费用23500元（包括办理两证及物业维修基金）。2007年3月底，江天公司向其交付了房屋。此后其多次催促江天公司办理两证及贷款手续，均被江天公司以种种理由推脱，后据江天公司称，该房产已在销售前以公司员工名义抵押给银行贷款，故无法办理两证及贷款手续，经其调查确认，该房屋已由江天公司与被告李壮强签订虚假房屋买卖合同获取银行贷款的手段，在江宁房产局作了备案登记，该房屋现房产局登记的权利人为李壮强，两被告的行为严重损害其合法权益。现其起诉要求：1、确认被告江天公司与被告李壮强于2005年9月27日签订的商品房买卖契约无效；2、被告江天公司、李壮强向江宁区房产交易中心申请撤销芙蓉园20幢610室的权利登记；3、被告江天公司立即按照原合同约定价格2650元每平方米为其办理所购买的芙蓉园20幢610室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，并承担契税、维修基金以外的费用；4、被告支付未及时办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金（以186600元为本金，自2007年3月31日起按同期银行贷款利率标准计算至实际办理好两证之日止）。
被告江天公司辩称，其是基于房主被告李壮强的委托，代其将610室房屋出售给朱娟，不存在签订虚假合同的事实。其未为朱娟办理权利登记的原因是朱娟未按照双方约定支付购房款，朱娟违约在先。故请求驳回朱娟的诉讼请求。
被告李壮强未应诉。
经审理查明：2005年9月27日，被告江天公司与被告李壮强签订了《芙蓉园小区商品房买卖契约》，约定江天公司将其开发建设的坐落于南京市江宁区文靖路138号芙蓉园小区20幢610室（以下简称610室房屋）出售给李壮强，房屋建筑面积为145.91平方米，房价为430434元。合同约定：“2005年9月26日付定金5000元及房款85434元，剩余房款340000元办理银行按揭，在李壮强采取银行按揭付款方式下，以首付款与按揭款全部到江天公司帐上视为李壮强付清全部房款。在约定付款期后十日内李壮强未主动支付房款，江天公司有权解除合同并没收定金及按照每天万分之3计算，向江天公司支付未付到期房款逾期期间的违约金。经江天公司催告后，李壮强仍未支付到期房款，且未支付到期房款的金额达到总房款20%的，江天公司有权要求李壮强支付全部房款或解除本契约。江天公司解除本契约后30天内将已收房款退还给李壮强，定金不返还，李壮强按总房款的1%向江天公司支付赔偿金。江天公司应于2005年10月30日前将该房屋交付李壮强。江天公司逾期交付该房屋的，江天公司按照10元／天计算向李壮强支付逾期期间已付购房款的违约金。江天公司在交付日90天后仍不能交付房屋，李壮强有权解除合同。”2005年10月18日，李壮强与中国建设银行南京市江宁支行（以下简称建行江宁支行）签订贷款合同，贷款300000元，担保方为江天公司，还款期限22年。后建行江宁支行按照合同约定放贷。2010年3月10日，610室房屋被过户至李壮强名下。
另查明，江天公司于2006年11月17日收取朱娟购房定金10000元，于同月30日收取房款116600元、于2007年3月21日收取房款60000元，代办费23500元，并出具收据4张。现610室房屋由朱娟实际居住。
又查明，2010年11月，韩双琪与杨诗勇、石红霞分别起诉至本院，韩双琪主张确认江天公司与俞彦的商品房买卖契约无效，并要求江天公司协助办理芙蓉园20幢607室房屋过户手续并支付违约金。杨诗勇、石红霞主张确认江天公司与蔡童进的商品房买卖契约无效，并要求江天公司协助办理芙蓉园20幢611室房屋过户手续并支付违约金。两案原告均称与江天公司于2006年12月达成买卖协议，约定房屋单价为2650元每平方米。江天公司在两案中均确认两案原告关于房款的陈述属实。
2013年3月，朱娟诉至本院，要求江天公司协助其办理610室的房屋所有权证和国有土地使用证，并支付逾期办证的违约金。审理中，关于其与江天公司约定的房屋价格，朱娟申请证人徐某出庭作证，徐某陈述，其陪同朱娟一起看房及与江天公司谈房屋价格。当时双方口头约定房屋单价为2650元／平方米。后江天公司到庭陈述，对有无与朱娟签订书面买卖合同、约定的房屋单价及交付给朱娟的时间均记不清了。
上述事实，有收据、商品房买卖契约复印件、个人住房借款合同复印件、房屋所有权证存根复印件、（2011）江宁民初字第3540号、第3541号民事判决书、当事人陈述等证据证实。
本院认为，通常而言，商品房买卖契约签订后，买卖双方应按照合同的约定，严格履行各自的义务，开发商应依约交付房屋、协助办理产权过户手续，买房人应依约支付房款，双方就对方的违约之举当然会提出异议和主张。本案中，朱娟主张与江天公司于2006年11月签订了《房屋买卖合同》并约定房屋单价为2650元／平方米，并提供了证人证言，本院（2011）江宁民初字第3540号、第3541号两案涉及的商品房买卖时间与朱娟交付定金的时间基本一致，两案涉及的房屋与610室房屋位于同一幢楼的同一层，面积亦相差不大，故对朱娟陈述的610室房屋的单价为2650元／平方米，本院予以采信，据此，610室房屋的总价应为386662元。李壮强于2005年9月与江天公司签订了《房屋买卖合同》，而自合同约定交付之日至今已有八年时间，李壮强对江天公司未按照约定的时间交付房屋未提出异议，亦未能提供证据证明其已按照合同约定的付款时间支付了房款。事实上，李壮强与江天公司在签订买卖合同后，即向银行申请了贷款，并已经实际获取贷款。基于上述事实，应当认定，李壮强与江天公司签订的610室商品房买卖合同时，并无真实的买卖合意，实际是以合法的形式掩盖从银行获取不当利益的非法目的，是虚假合同，应属无效。而江天公司与朱娟之间的合同，双方已按照约定履行了各自的义务，朱娟于2006年、2007年陆续支付了房款，江天公司于2007年交付了610室房屋，由朱娟居住至今，故应是买卖房屋的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，朱娟主张江天公司办理产权过户手续的请求，本院予以支持。2010年3月，江天公司在明知房屋已出售给朱娟的情形下，仍将610室的产权办理至李壮强名下，不仅违背诚实信用，且明显具有恶意，故李壮强应当协助朱娟办理产权过户手续。被告江天公司在完成房屋交付后未及时协助原告朱娟办理权属证书，现双方就办证时间以及逾期办证违约金的计算方式没有进行约定，故逾期办证违约金依法自房屋交付后超过90日即2007年6月29日起按照已付房款的总额，参照中国人民银行同期贷款利率的标准予以计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江天公司与被告李壮强于2005年9月27日签订的《“芙蓉园小区”商品房买卖契约》无效。
二、被告江天公司、李壮强于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告朱娟将610室房屋的所有权证和土地使用权证过户至原告朱娟名下，同时原告朱娟将200062元支付给被告江天公司。
三、被告江天公司支付原告朱娟逾期办证违约金（自2007年6月29日起至办理完毕两证之日止，以已付房款186600元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准计算）。
四、驳回原告朱娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费8211元，减半收取计4106元，由被告江天公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）
代理审判员 潘誉
二〇一三年六月十八日
书 记 员 刘蓉