浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第879号
上诉人（原审被告）：徐晟。
上诉人（原审第三人）：王福祥。
委托代理人：朱明川，宁波市滨海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：梅法香。
委托代理人：黄旭明，浙江甬泰律师事务所律师。
上诉人徐晟、王福祥因与被上诉人梅法香房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2015年10月15日作出的（2014）甬北民初字第1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：原告梅法香户籍所在地为浙江省三门县亭旁镇小林山村352号，现住宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘263号。被告徐晟户籍所在地为宁波市江北区鄞慈镇路017号。第三人王福祥系宁波市鄞州区咸祥镇球山村村民。涉案房屋位于宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘，地号为4662152，土地性质为集体土地，土地使用权证号为鄞（宅）集用（2002）字第46-2496号，自2002年9月12日至今一直仍登记在第三人王福祥名下。2002年12月6日，被告与第三人签订《屋契》一份，第三人将涉案房屋包括二间楼房、小屋、明堂，以15000元出卖给被告徐晟。2006年6月25日，被告与原告订立《房地产买卖合同》一份，被告将涉案房屋以32000元出卖给原告，并将《屋契》、集体土地使用权证交给了原告。上述两次买卖球山村村民委员会均盖章确认并均已履行完毕。原告在购买涉案房屋后，于2010年对涉案房屋进行了扩建及装饰装修并入住。2012年6月27日，第三人王福祥向鄞州区人民法院提起诉讼，要求确认原告与被告订立的《屋契》及被告与第三人订立的《房地产买卖合同》无效，并判令原告向第三人返还并腾退房屋。后在审理期间，第三人王福祥撤回了要求返还并腾退房屋的诉讼请求。该案经宁波市鄞州区人民法院一审及宁波市中级人民法院二审的审理，认为第三人与被告签订的《屋契》及被告与原告签订《房地产买卖合同》违反了法律的强制性规定，判决第三人王福祥与被告徐晟于2002年12月6日签订的《屋契》无效，被告徐晟与原告梅法香于2006年6月25日签订的《房地产买卖合同》无效。在上述判决生效后，第三人王福祥于2013年12月26日对原告梅法香再次提起诉讼，要求原告梅法香立即腾退涉案房屋，后经宁波市鄞州区人民法院一审及宁波市中级人民法院二审终审，判决原告梅法香将涉案房屋予以腾退并返还第三人王福祥，并在判决生效后三个月内履行完毕。对原、被告及第三人讼争的涉案房地产和添附物价值，经原告申请，该院委托宁波荣业房地产估价有限公司进行了评估，该公司于2015年1月26日做出了《房地产估价报告》（甬荣业（2015）（估）第007号）。该公司经评估确定，涉案房地产及添附物的总价值为306954元，其中土地价值为127466元，原有房屋价值为87962元，扩建部分房屋价值为13379元，装修及附属物部分价值为78147元。另原告支付了土地使用费4000元。
原审原告梅法香于2014年9月9日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告徐晟返还原审原告购房款32000元；二、原审被告徐晟、原审第三人王福祥共同赔偿原审原告房地产经济损失689369元（扣除前项32000元外）、评估费5000元、宅基地使用费4000元、自来水改造费800元、树木补偿费1000元、道路建设费1900元、律师费48200元，合计750269元。
原审法院审理认为：原告梅法香、被告徐晟及第三人王福祥均分属不同的集体经济组织，而涉案房屋属于农村住房，第三人王福祥与被告徐晟及被告徐晟与原告梅法香对涉案房屋的买卖违反了我国法律的强制性规定，其相互之间签订的房屋买卖合同属于无效合同。对此，鄞州区人民法院及宁波市中级人民法院均以生效判决进行了判定。在房屋买卖合同无效后，第三人王福祥已起诉要求原告梅法香返还涉案房屋。对此，鄞州区人民法院及宁波市中级人民法院也均以生效判决对第三人王福祥的房屋返还请求予以了支持。根据我国合同法的规定，合同无效后，合同当事人理应返还原物，并根据其过错赔偿对方相应损失。原告梅法香已被法院判决向第三人王福祥返还房屋，对原告支付的购房款和原告在涉案房屋上增设的添附物以及支付的宅基地使用费，原告理应获得返还。被告徐晟为购房款的收受方，其理应向原告梅法香返还购房款；第三人王福祥为房屋收回方，对原告梅法香在涉案房屋上的添附物（包括房屋扩建部分、装修及其它附属物）理应作价予以补偿，并对原告梅法香支付的土地使用费予以返还。对原告就涉案房屋在扣除购房款、土地使用费及其他添附物后的增值损失，该院认为，第三人王福祥作为房屋的所有权人，违反我国法律的强制性规定出售房屋在先，在出售房屋后又违反诚实信用原则收回房屋在后，其理应对原告的损失承担主要责任，当然，第三人也自称愿意承担赔偿责任；原告梅法香作为涉案房屋的买受方，也理应知晓我国法律的强制性规定，其对涉案房屋的买受也存在一定过错，应对其损失自担一定责任。综上，对原告就涉案房屋的增值损失，该院依法酌定由第三人赔偿161000元。被告徐晟作为涉案房屋的转售方，原告的损失直接源于被告的转售行为，被告理应对第三人收回房屋给原告造成的损失与第三人承担共同赔偿责任，对被告因此而产生的损失，被告可另行向第三人主张。对原告就其自行委托评估所支付的评估费及律师代理费损失赔偿主张，没有法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，作出如下判决：一、被告徐晟于本判决生效后十日内返还原告梅法香购房款32000元；二、第三人王福祥于本判决生效后十日内支付原告梅法香各项添附物（包括房屋扩建部分、装修及其它附属物）的折价补偿款91526元并返还宅基地使用费4000元，共计95526元；三、被告徐晟和第三人王福祥于本判决生效后十日内共同赔偿原告梅法香损失161000元；四、驳回原告梅法香的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费11”303元，由原告梅法香担6900元，由被告徐晟承担1890元，由第三人王福祥承担2513元；鉴定费2000元，由原告梅法香承担200元，由被告徐晟和第三人王福祥各承担900元。
宣判后，原审被告徐晟、原审第三人王福祥不服，上诉至本院，称：本案已经宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第715号终审判决，故属一案二诉。请求撤销原判，维持宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第715号终审判决。二审审理中，原审第三人王福祥变更上诉请求为：一、上诉人并未收取被上诉人梅法香支付的土地使用费4000元，因此，原判要求上诉人返还，无事实根据。二、因被上诉人梅法香未取得集体土地使用权证，涉案的集体土地使用证至今一直登记在上诉人王福祥名下，土地所有权属村所有，且上诉人将房屋卖给徐晟时也不包括土地价格，因此，土地价值127466元不应计入赔偿范围。
上诉人徐晟对王福祥变更后的请求表示不清楚。
被上诉人梅法香答辩称：一、宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第715号判决所涉法律关系与请求与本案并不一致，故不存在一案两审的事实。二、土地使用权是价值的体现，一审法院根据市场评估判决的土地使用权损失费用，是被上诉人利益的既得损失，所以一审判决正确。三、宅基地使用费是被上诉人向村里交纳的，无法向村里返还，该损失是客观存在的，且是王福祥造成的，因此由其承担也是正确的。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：因被上诉人梅法香与上诉人徐晟及王福祥分属不同的集体经济组织，各方之间的房屋买卖行为违反了我国法律的强制性规定，涉案房屋买卖合同经本院（2013）浙甬民二终字第715号民事判决，确认无效，被上诉人因此造成的损失，原审法院根据过错原则及上诉人王福祥自愿承担赔偿的意愿，确定由王福祥、徐晟承担相应赔偿责任，并由上诉人徐晟返还购房款，于法有据，并无不当。上诉人徐晟、王福祥称本案已经本院（2013）浙甬民二终字第715号的民事判决，属一案二诉，对此，因上述生效判决仅根据上诉人王福祥提出的诉讼请求明确涉案合同的效力，被上诉人梅法香并未在该案中就买卖合同无效造成的损失提起反诉，法院对此也未作处理，因此，本案的处理并不违反一事不再理原则。上诉人王福祥提出其未收取梅法香土地使用费4000元，但该款梅法香基于房屋买卖行为已实际支出，应属梅法香的损失范围，原审判决由王福祥承担，也符合法律规定。原判由王福祥“返还”，虽用词不当，但不影响实体结果。至于土地价值127466元，因该土地为涉案房屋占用土地，因此，该房屋的价值实际包含了使用的土地价值，上诉人王福祥上诉提出梅法香的损失不应包含土地价值，与情理不符，本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。上诉人之上诉，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4160元，由上诉人徐晟、王福祥共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年一月十一日
代书记员 桂红艳