北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16031号
上诉人（原审被告）李明华，男，1952年4月26日出生。
上诉人（原审被告）袁晓清，女，1952年2月24日出生。
二上诉人共同委托代理人肖伟宾，北京智勇律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人彭玉飞，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玉刚，男，1963年10月15日出生。
委托代理人王国政，山东岳平律师事务所律师。
上诉人李明华、袁晓清与被上诉人李玉刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第05074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玉刚在原审法院诉称：李明华、袁晓清系夫妻关系，2013年7月27日，李明华、袁晓清从李玉刚处购买了新南山房地产开发有限公司开发的×房屋一套，因购房时，李明华、袁晓清购房款不足，李玉刚垫付房款99190元，后李玉刚多次找李明华、袁晓清协商还款事宜，李明华、袁晓清均拒绝返还，故为维护李玉刚的合法权利，起诉至法院，请求判令李明华、袁晓清支付李玉刚垫付的购房款99190元及利息（利息以欠款为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂估500元）；诉讼费用由李明华、袁晓清负担。
袁晓清、李明华辩称，诉争房屋时我从李玉刚那里买过来的，原来我购买了山东龙口的一套海景房，总房款246790元，我支付了首付款98790元，购买过程中因公司拖延了办理贷款时间，李明华、袁晓清超过了退休年龄无法办理贷款，于是向该公司提出办理退房，公司答复在2013年5-6月份办理退房手续，后来，李玉刚让我买他的房子，总房款是301280元，房屋已经办房证书，付款方式为：因给李玉刚推荐了买房的客户，给了我两笔佣金，一笔10697元，二笔是22154元，同时有1万元的押金，我给李玉刚银行转账174640元，李玉刚垫付83790元。因我的山东龙口的房款还没有退回来，无力购买，李玉刚承诺，买他的房子，他可以去办理退款，因他在该公司有熟人，于是我将退房信函及购房收据、及15000元的好处费给了他，李玉刚为让我买他的房屋，给我垫付了房款83790元，欠条上的99190元，除了该83790元，还有400元的物业费及15000元的好处费，我之所以写下欠条是因为公司会把退款重新打入购房人的账户，欠条只是证明该退款到帐后需取出给李玉刚，现公司尚未将退款还给李明华、袁晓清，我不能给李玉刚购房款，我没有向李玉刚借过钱，李玉刚的诉讼请求没有任何道理，故不同意李玉刚的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：债务应当清偿。本案李明华、袁晓清购买李玉刚房屋，房屋交易价格301280元，李明华、袁晓清已付217491元，尚欠83789元，虽李明华、袁晓清给李玉刚出具的欠条中表述为李玉刚“垫付”房款，垫付应理解李玉刚、李明华、袁晓清之间为借贷关系，但从双方实际购买房屋的交易情况可以认定，该欠条中所述的款项其中83789元实际应为购房欠款，该款项双方并未约定给付期限，现李玉刚要求李明华、袁晓清支付，李明华、袁晓清理应给付，虽在李明华、袁晓清出具的欠条中注明“因代理退房款而欠”，不足以认定李玉刚如果不能成功办理退房款手续，李明华、袁晓清就无需支付李玉刚购房欠款，故对李玉刚的该项请求法院予以支持，对于李玉刚要求支付利息的请求，法院不予支持；另欠条中的剩余15001元和400元，李玉刚主张系李明华、袁晓清办理购房手续和交纳物业费所借，应理解为借贷法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，该债务问题双方应当另行解决。原审法院据此判决如下：一、袁晓清、李明华于判决生效后七日内给付李玉刚购房款八万三千七百八十九元。二、驳回李玉刚其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李明华、袁晓清不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其上诉理由是：1.李玉刚并非×房屋的所有权人，涉诉房屋的原房主为杨淑清，李玉刚仅是房屋中介人员。李玉刚的行为是代理杨淑清卖房。2.本案实为民间借贷纠纷，垫付一词的理解为借贷，李玉刚需证明其确实为李明华、袁晓清垫付了房款，否则其无权向李明华、袁晓清主张垫付的款项。
李玉刚同意原审法院判决，不同意李明华、袁晓清的上诉请求。
本院经审理查明：2013年7月26日，袁晓清与案外人杨淑清签署协议书，内容是，杨淑清将以自己名义订购的×室房屋的买受人变更为袁晓清名下。同日，烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）依据该协议书办理了客户更名，并填写了客户更名申请表，申请表内容是，“房屋总价220963元，更名原因是实测面积过大，交5745元的手续费后可原价更名”。二审中，各方认可，更名系李玉刚代杨淑清办理。2013年7月27日，袁晓清为李玉刚出具欠条一张，内容是：“今欠李玉刚垫付×室房款98790元＋400元，共计大写玖万玖仟壹佰玖拾元整（注：因代理退房款而欠）。”原审及二审中，各方认可李明华、袁晓清与李玉刚约定的总房款是301280元，李明华、袁晓清通过银行转账支付了174640元，因李明华、袁晓清给李玉刚推荐了买房的客户，李玉刚同意给袁晓清两笔佣金，一笔10697元，二笔是22154元，另外李明华、袁晓清支付李玉刚定金10000元，剩余房款83789元未付。欠条中的98790扣除剩余房款83789元的15001元，李玉刚称是李明华、袁晓清办理购房手续费用向李玉刚借款，李明华、袁晓清则称是李玉刚承诺代李明华、袁晓清办理另一套房屋退房款的好处费。
关于×室房屋的来源，李玉刚在二审中称，2012年杨淑清要卖房子问李玉刚要不要，李玉刚给了杨淑清5000元定金，双方约定李玉刚把房子卖了再给杨淑清钱。李玉刚称房子卖给李明华、袁晓清后，李玉刚给杨淑清汇款200000元，李玉刚为此提交了一张汇款凭条。汇款凭条显示时间为2013年7月27日，收款人杨淑清，金额200000元。
李明华、袁晓清于2011年10月购买了青岛吉兴房地产开发有限公司的×海景房一套，总房款为246790元，李明华、袁晓清支付98790元首付款，后因未能办理贷款手续，李明华、袁晓清欲退房，并委托李玉刚代为办理退房款事宜。2013年7月26日，李明华、袁晓清将×海景房的认购书一份和收据两张交给李玉刚，李玉刚出具收条。李玉刚称其接受委托后曾托人办理退款事宜，但因李明华、袁晓清不配合到青岛签字，未能办成，二审中，李玉刚将×海景房的认购书一份和收据两张（原件）提交法庭。李明华、袁晓清不认可李玉刚的说法，并称李玉刚承诺以×海景房的应退房款98790元（扣除好处费15001元）抵2013年7月27日欠条中的垫付房款，无论李玉刚能不能把×海景房的房款退回来，李明华、袁晓清均不再承担欠条的给付义务。
上述事实，李玉刚、李明华、袁晓清当庭陈述、收据、欠款等证据在案佐证。
本院认为：
李玉刚以自己的名义为杨淑清出售争议的×室房屋，其行为符合行纪的特征。李玉刚为销售该房屋与李明华、袁晓清建立口头房屋买卖关系，该房屋买卖关系直接约束李玉刚与李明华、袁晓清。原审法院关于李玉刚与李明华、袁晓清存在房屋买卖关系的认定依据充分，应予维持。
本案争议之一是如何理解2013年7月27日欠条中的“垫付”一词以及如何理解欠条的意义。当合同双方当事人对于书面约定中使用的文字含义持有不同意见时，需进行合同解释。合同解释首先应得出争议文字之客观、规范的含义。如果合同双方当事人在争议文字之客观、规范含义外另有一致理解，以合同当事人所理解之含义为准。从李玉刚与李明华、袁晓清的实际交易过程来看，李玉刚并未为李明华、袁晓清垫付购房款。李明华、袁晓清与李玉刚约定的房屋购买价格为301280元，而客户更名申请表中显示的房屋转移价格为220963元，结合李玉刚给杨淑清汇款的数额以及李玉刚持有欠条的事实，本院认为，欠条中剩余83789元房款应为李玉刚赚取的差价，而非李玉刚所垫付的购房款，且李明华、袁晓清对此应当明知，因此，从各方真实意思表示来看，欠条中的“垫付”应解释为欠付，李明华、袁晓清关于“垫付”应理解为借款的主张没有依据，不应予以支持，因此，欠条的性质应理解为李明华、袁晓清未完全履行付款义务而拖欠李玉刚剩余购房款的凭据，而非借据。
本案另一个争议是，李明华、袁晓清关于李玉刚承诺以×海景房的应退房款抵偿2013年7月27日欠条的主张能否成立。从文字表述来看，欠条约定由李玉刚代理退房款，且李明华、袁晓清与李玉刚均认可李玉刚系代为办理退房款事宜，因此李玉刚与李明华、袁晓清存在代为办理退房款的委托关系。在委托关系中，受托人办理委托事务的结果由委托人承担，且受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，但受托人未完成委托事项的，委托人无权要求受托人交付委托事物成果。如李玉刚退回了购房款，其有义务将所退房款交给李明华、袁晓清，按照《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外，李明华、袁晓清可在李玉刚交付所退房款前主张抵销而不履行欠条的支付义务。但李玉刚向法庭出示了×海景房的购房单和收据，以表明其未完成委托事项，未取得×海景房的退房款，在此情况下，李玉刚不负有向李明华、袁晓清交付委托事务成果的义务，而李明华、袁晓清亦无权主张抵销。且从欠条的字面意思来看，本院难以认定李玉刚曾承诺以×海景房的应退房款抵偿2013年7月27日欠条。而李明华、袁晓清关于无论李玉刚是否能把×海景房的房款退回来，李明华、袁晓清均不再承担欠条的给付义务的主张更是没有依据。
李明华、袁晓清未履行欠条的给付义务，应当承担继续给付之责。欠条中剩余15001元和400元，原审法院未予支持，且李玉刚未上诉，本院不持异议，李玉刚可另行主张权利，但李玉刚与李明华、袁晓清对此是否存在借贷关系应当经审理后确定。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1146元，由袁晓清、李明华负担1000元（于判决生效之日起7日内交纳）；由李玉刚负担146元（已交纳）；二审案件受理费2292元，由袁晓清、李明华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 金园园
代理审判员 宋少源
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 刘怡然