四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泸民终字第709号
上诉人（原审原告、反诉被告）施大伦，女，1963年10月28日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托代理人冯祥泸，四川神马律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈树楷，男，1962年7月15日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托代理人冯祥泸，四川神马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）泸州天地井然房地产开发有限公司。住所地：泸州市江阳区江阳西路42号1幢304号，组织机构代码56074340－0。
法定代表人邓昭伟，总经理。
委托代理人李倩，女，1992年9月1日出生，汉族，泸州天地井然房地产开发有限公司员工，住泸州市江阳区。
上诉人施大伦、陈树楷因商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第2331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人施大伦、陈树楷的委托代理人冯祥泸、被上诉人泸州天地井然房地产开发有限公司（以下简称“天地井然房地产公司”）的委托代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，原告施大伦与泸州万有房地产开发有限公司（以下简称万有公司）签订《房屋预约申购协议》，约定：原告施大伦自愿以368500元的价格预约申购该公司开发建设的位于泸州市江阳西路酒城大道二段天地名都小区商品房，预约面积110平方米、单价为每平方米3350元。签订该协议时原告支付诚意金20万元，双方签订正式商品房买卖合同时支付余下款项；交房时间为协议签订之日起16个月内交房，出卖人以电话或在项目所在地公告通知接房；交房条件为房屋竣工验收合格，水、电、气、电视光纤、电话宽带由出卖人安装到户，其余有关税费按签订商品房买卖合同时的规定办理。并约定签订正式商品房买卖合同时，买受人选择一次性付款的给予50元／㎡的优惠。违约责任约定如因出卖人原因不能按时交房，买受人愿购买的，出卖人根据逾期交房时间计算月息2%的损失。该协议在预售许可证办理后，以该协议基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，诚意金转作房款。协议一式二份，双方签字或盖章生效。随后，万有公司的代理人及原告施大伦在该协议上签字，万有公司在该协议上加盖公司印章。同日，原告施大伦向万有公司缴纳诚意金200000元，万有公司向原告施大伦出具收据。2010年11月26日，原告施大伦与万有公司及被告天地井然房产公司在《房屋预约申购协议》中约定：原告施大伦同意万有公司将该协议转让与被告天地井然房产公司履行。随后，原告施大伦在该协议上签字，万有公司及被告天地井然房产公司在该协议上加盖公司印章。被告天地井然公司在万有公司出具的由原告施大伦持有的诚意金收据上加盖公司财务专用章。
2011年9月6日，原告施大伦向被告天地井然房地产公司缴纳选房定金100000元，2013年5月20日，原告施大伦向被告天地井然房地产公司缴纳房款63000元，被告向原告施大伦出具收据，该收据载明原告施大伦选定的房号为7-2-6。同日，原告施大伦与被告天地井然房产公司签订《天地名都选房交款书》，约定：原告在选房即签订正式商品房买卖合同之日，申购诚意金30万元即转为购房款，剩余房款6.3万元在原告选定具体楼层房号当日以一次性付款或按揭贷款方式支付给被告。原告选定房屋为：泸州酒城大道2段10号天地名都小区7号楼2单元6号房（以派出所编号为最终号数）。随后，被告公司的代理人及原告施大伦在该协议上签字，被告公司在该协议上加盖公司印章。
2013年6月11日，原告施大伦与被告天地井然房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告施大伦、陈树楷以363000元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段10号7号楼2单元302号商品房，单价为每平方米3300元，预测建筑面积共110平方米。付款方式为原告在签订《商品房买卖合同》的当日支付全款支付上述购房款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第十五条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人以发入住通知书（包括在房屋所在地张贴公告）等形式通知接房。双方进行验收交接时，出卖人满足第十一条约定的交付条件。如出卖人未满足第十一条约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按照房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。合同第二十二条第二项约定：出卖人出卖该商品房时，该小区的车库、车位及未列入房屋共有部分和公共用房分摊面积的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。所有车库、车位等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告施大伦的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。
2013年8月4日，原告施大伦、陈树楷与被告天地井然房产公司再次签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS110074），约定：二原告以363000元的价格购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段10号7号楼第3层2单元302号商品房，单价为每平方米3843.3元，预测建筑面积共109.21平方米，其中套内建筑面积94.45平方米；付款方式为一次性付款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第十五条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人以发入住通知书（包括在房屋所在地张贴公告）等形式通知接房。双方进行验收交接时，出卖人满足第十一条约定的交付条件。如出卖人未满足第十一条约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。合同第二十二条第二项约定：出卖人出卖该商品房时，该小区的车库、车位及未列入房屋共有部分和公共用房分摊面积的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。所有车库、车位等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告施大伦、陈树楷的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。
2014年5月14日，被告通知原告施大伦接收房屋。因原、被告双方未能就利息等事宜达成一致，原告未予接收诉争房屋。2014年6月21日，被告通过邮政特快专递方式向原告陈树楷邮寄《关于尽快收房的通知》，该通知载明：贵方购买的天地名都小区商品房已经具备交房条件，我司自2014年4月30日起办理交房手续，我司通过电话、短信、在售楼处张贴公告以及在泸州晚报刊登交房公告等多种形式多次通知贵方收房，但贵方一直拖延办理，请贵方收到本通知后立即到天地名都小区售楼处办理收房手续；根据贵我双方签订的商品房买卖合同，因贵方迟延收房，我公司将追究贵方迟延收房的违约责任。嗣后，双方因交房的相关事宜等未能达成一致，原告遂具状诉至法院，请求判如所请。
本案审理过程中，原告陈树楷对原告施大伦与万有公司、被告天地井然房产公司于2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》、原告施大伦与被告天地井然房产公司于2013年5月20日签订的《天地名都选房交款书》、2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》的效力予以追认。
同时查明：2013年8月30日，四川省泸州市工商行政管理局作出《行政处罚决定书》（川工商泸处字（2013）第025号），载明：泸州市天地井然房地产开发有限公司于2013年6月上旬至2013年7月22日期间，在江阳区酒城大道二段销售天地名都楼盘时，使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局联合制发的编号CH-01-0605商品房买卖合同示范文本销售商品房；但其使用的商品房买卖合同示范文本和四川省建设厅、四川省工商行政管理局公布的商品房买卖合同示范文本内容不一致，对四川省建设厅、四川省工商行政管理局公布的商品房买卖合同示范文本第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十条、第二十二条部分内容进行了修改，并增加了第二十三条、第二十八条、第三十一条等内容。该局认定，当事人的上述行为违反了《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，属于违法使用合同示范文本的名义或者编号行为。根据《四川省合同监督条例》第四十四条“违反本条例第十三条规定，使用合同示范文本的名义或者编号、伪造合同示范文本的，由工商行政管理部门责令其改正，可处以5000元以上1万元以下的罚款。”之规定，并鉴于当事人的违法行为侵害消费者利益，涉及面广、社会影响大，理应从重处罚。经研究决定，对当事人处罚如下：1.责令停止违法行为；2.罚款1万元。《信访事项处理意见书》载明：关于曾敏反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“……要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见……”
另查明：原告施大伦、陈树楷系夫妻关系。
2014年4月25日，被告取得泸州市江阳区酒城大道二段10号天地名都小区7号楼的《竣工验收报告》及泸州市江阳区酒城大道二段10号7号楼第3层2单元302号《新建住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。
截止庭审时二原告未接收房屋。
上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，《房屋预约申购协议》、《商品房买卖合同》、《行政处罚决定书》、《选房交款书》、收款收据、国内特快专递邮件详情单、《关于尽快收房的通知》、《竣工验收报告》、《新建住宅质量保证书》、《商品房住宅住宅使用说明书》等证据在案佐证。
原审法院认为，一、审理过程中，原告陈树楷对原告施大伦与万有公司、被告天地井然房产公司于2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》、原告施大伦与被告天地井然房产公司于2013年5月20日签订的《天地名都选房交款书》、2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》的效力予以追认，故该三份合同以及二原告于2013年8月4日与被告天地井然房产公司签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同。二原告依约交付房款后，被告应依约交付房屋。故原告请求依法判令被告履行合同、交付房屋，符合法律规定和合同约定，且被告对此项诉请也无异议，依法予以支持。
二、二原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》之间以及该两份合同与二原告与被告所签订的《房屋预约申购协议》之间，双方所约定的部分内容（包括房屋面积、房屋单价、交房时间及逾期交房的违约利息或违约金的计算标准等）不一致，但双方于2013年8月4日签订的最后一份《商品房买卖合同》的第二十四条第二项约定“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准”，故对合同中约定不一致的部分应当以最后合同约定为准。2013年8月4日的合同中约定讼争房屋应于2013年12月底前交付，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。被告实际通知原告交房时间为2014年5月14日，被告交房已经逾期，依约应承担逾期交房违约责任。二原告提出的被告应支付其逾期交房的违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告逾期交房违约时间应从2014年1月1日起算至被告通知二原告交付商品房之日的前一日，即2014年5月14日止，按日向二原告支付全部已付款363000元万分之二，即每日计付72.60元的违约金，合计72.60元／日×133天=9655.80元。同时，双方在合同中约定被告交房的唯一条件是被告取得《建筑工程竣工验收报告》，庭审查明，被告已于2014年4月25日取得《建筑工程竣工验收报告》。鉴于二原告提出的被告应承担逾期交房利息190380元以及被告交房不符合合同约定条件的主张缺乏合同依据，与事实不符，依法不予支持。
三、二原告诉称签订《商品房买卖合同》是受到被告胁迫而签订的，不是二原告的真实意思表示，该合同条款显失公平且违反相关法律规定系可变更的合同，并提供《行政处罚决定书》、《信访事项处理意见书》证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解、订立合同时显失公平以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告提供的《行政处罚决定书》只是认定被告违反《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，责令其改正并处罚款；《信访事项处理意见书》载明：关于曾敏反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见”。被告提供的合同因违反《四川省合同监督条例》从而受到行政处罚以及相关部门针对“天地名都”小区开发商与购房人之间所进行的调解不能当然表明原告系受到被告胁迫而签订合同，二原告签订合同时对合同的内容应当有清楚的认识，二原告对其主张未能提供其他证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对二原告诉称其系受被告胁迫签订合同、请求将合同相应内容变更为被告于2012年1月27日前向二原告交付房屋、商品房自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用应计入被告的开发成本、由被告承担相应费用的主张，依法不予支持。
四、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人出卖商品房时，该商品房附属的地下车库、车位、未列入房屋共有部分和公共公房分摊面积的建筑物、构筑物不随同商品房一并转让”，二原告未能举证证明小区地下车库、车位由二原告进行了分摊，且系占用业主共有的道路或者其他场地，该约定与物权法相关规定并不冲突，不存在变更的情形。
五、对于被告提出的请求判令二原告支付其延期收房的违约金的主张。被告于2014年5月15日向原告施大伦发出接收房屋通知后，二原告因一直在与被告协商逾期交房的违约金等事宜，并非二原告单方面故意拖延接收房屋，故对被告提出的此项请求，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）泸州天地井然房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于泸州市江阳区酒城大道二段10号7号楼第3层2单元302号商品房交付原告（反诉被告）施大伦、陈树楷；二、被告（反诉原告）泸州天地井然房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）施大伦、陈树楷逾期交房的违约金9655.80元；三、驳回原告（反诉被告）施大伦、陈树楷其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）泸州天地井然房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2054元，案件保全费1520元，共计3574元，由原告施大伦、陈树楷承担1966元，由被告泸州天地井然房地产开发有限公司承担1608元；反诉案件受理费212元，由被告泸州天地井然房地产开发有限公司承担（本诉案件受理费二原告已预交，被告承担的部分由被告在支付上述款项时一并支付）。
宣判后，上诉人赵宇不服，向本院提起上诉称：1、双方于2013年8月4日签订的《商品房买卖合同》没有对2010年9月26日、签订的《房屋预约申购协议》中第八条第一项“如出卖人原因不能按时交房，买受人愿意购买的，出卖人根据逾期交房时间计算月息2%的损失。”进行重新约定，也未申明《房屋预约申购协议》中第八条第一项作废，故《房屋预约申购协议》中第八条第一项仍然对双方具有约束力，被上诉人应当按《房屋预约申购协议》中第八条第一项的约定向其支付逾期交房（已交购房款）的利息损失；2、双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条第六项内容违反四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》中配套基础设施费计入商品房价格成本的规定，属无效条款，被上诉人不应再向其收取水、电、燃气和光纤等配套安装费用。故请求二审法院依法予以改判。
被上诉人天地井然房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：双方当事人主要存在如下争议：一、《房屋预约申购协议》中第八条第一项是否对双方继续有效，被上诉人应否按该条约定赔偿上诉人逾期交房（已交购房款）的利息损失；二、《商品房买卖合同》第二十四条第六项的约定是否有效，水、电、燃气和光纤等配套安装费用应由谁承担？
对于争议的第一个问题，因《房屋预约申购协议》签订在先，《商品房买卖合同》签订在后，两份合同中双方交易的标的物又为同一物，且《商品房买卖合同》第二十四条第二项“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准”的约定，已经明确载明出卖人即天地井然房地产公司、买受人即施大伦、陈树楷在房屋买卖的过程中涉及的权利义务以正式签署《商品房买卖合同》及其附件的约定为准，对之前双方签订的《房屋预约申购协议》的内容进行了变更，故《房屋预约申购协议》中第八条第一项的内容不再对双方具有约束力，被上诉人不应按《房屋预约申购协议》第八条第一项约定赔付损失。上诉人在二审中认为在签订《商品房买卖合同》的过程中被上诉人存在欺瞒行为，致使上诉人产生重大误解，但上诉人也未在合同签订后法律规定的一年内行使撤销权，对上诉人的该主张，本院不予采信。
对于争议的第二个问题，《商品房买卖合同》第二十四条第六项“该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用”的约定，并未违反法律、法规的禁止性规定，属有效条款。至于天地井然房地产公司是否违反行政规章或规范性文件，不属本案处理的范围。故《商品房买卖合同》第二十四条第六项的约定对本案双方当事人均有效，双方应按约定履行权利义务。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2678元，由上诉人施大伦、陈树楷承担。
本判决为终审判决。
审判长 张朝云
审判员 卓 波
审判员 李 野
二〇一五年三月二十七日
书记员 袁雪梅