广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1851号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈帝任，男，汉族，住所地：深圳市龙岗区。
委托代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐卫红，女，侗族，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：周科，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：赖国强，该公司董事长。
委托代理人：陈阳，男，汉族，住所地：深圳市罗湖区，该公司职员。
上诉人陈帝任因与被上诉人唐卫红及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2013年11月15日，唐卫红与陈帝任签订《二手房买卖合同》（no.169304），约定陈帝任将其所有的位于深圳市宝安区民治街道a路b花园（三期）8-12#楼12#楼c苑12栋7层7××号房产（房产证号：深房地字第××）转让给唐卫红，转让成交价为245万元。唐卫红同意在本合同生效之日起当日内向陈帝任支付定金5万元，在本合同生效后5日内再向陈帝任支付定金25万元。唐卫红须于2013年3月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中。唐卫红须于2013年3月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，陈帝任须配合唐卫红提供申请按揭银行所需的资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。涉案房产处于抵押状态，唐卫红同意陈帝任委托担保公司担保融资赎楼，陈帝任须于签署本合同之日起40日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，唐卫红须协助陈帝任办理。陈帝任应当于收到全部楼款（除交楼押金外）3日内将该物业交付予唐卫红。双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金。
合同就违约责任约定：如唐卫红未按照本合同约定的期限履行义务，陈帝任有权要求唐卫红以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如唐卫红逾期履行超过5日，陈帝任可解除合同并选择要求唐卫红支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收唐卫红已支付的定金。如陈帝任未按照本合同约定的期限履行义务，唐卫红有权要求陈帝任以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如陈帝任逾期履行超过5日，唐卫红可解除合同并选择要求陈帝任支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还唐卫红已支付的定金。合同第十四条第3项约定，一个星期内补足定金6万元。
同日，唐卫红向陈帝任支付了定金5万元，陈帝任出具了收款收据。双方当事人与中原公司签署了资金托管协议，约定双方同意将定金5万元、交楼押金1万元交由中原公司进行托管。陈帝任另出具了收款收据（no.400614），显示陈帝任收到托管定金4万元，并载明该笔款项应转入的账号。
（二）2013年11月29日，唐卫红委托律师向陈帝任发出律师函称：因陈帝任未按时配合唐卫红签署25万定金的监管协议并指定收款账号，导致唐卫红无法按时支付25万元定金，陈帝任在与中介去办理公证委托赎楼手续时，中途返回拒绝办理，并且明确表示不再继续履行合同；要求陈帝任7日内配合唐卫红签署定金的监管协议，并及时办理委托赎楼的公证手续。
2013年12月13日，中原公司向陈帝任发出《履约催告函》称，唐卫红已准备好25万定金，陈帝任需于合同生效之日起5日内配合唐卫红签收定金25万元，经中原公司业务人员多次电话通知，陈帝任仍未办理指定收款账户、签收定金等相关手续，并催促陈帝任尽快履行合同义务。
唐卫红提交的陈帝任于中原公司处预留的地址及账号确认书显示，陈帝任的联系电话为137××××0446。唐卫红同时提交了3条发送自陈帝任该号码的短信记录，其中2013年11月18日接收的短信内容为：“我一分钱也没收过你的，就算不卖给你们，你们也不会损害任何利益，中介把钱退回就好了嘛”；2013年11月19日接收的短信内容显示陈帝任称未收取过定金，并表示现在不卖了。
（三）原审另查：1、唐卫红向陈帝任发出的律师函、中原公司向陈帝任发出的《履约催告函》均未妥投而退回寄件人。
2、关于合同第十四条第3项，陈帝任与中原公司解释称，唐卫红应于签订合同后1周之内再交付定金6万元，剩余定金19万元可以延后交付。
3、唐卫红及中原公司确认唐卫红、陈帝任原定于2013年11月18日下午办理全权委托的公证手续，但陈帝任未到场。
4、陈帝任确认涉案房产已出售并过户给案外人。
唐卫红在原审的诉讼请求为：1、陈帝任返还定金5万元，由中原公司直接返还给唐卫红。2、陈帝任向唐卫红支付违约金49万元。3、陈帝任承担本案的诉讼费。
陈帝任在原审的反诉请求为：1、唐卫红向陈帝任支付定金5万元，由中原公司直接支付；2、唐卫红支付定金5万元；3、本案诉讼费由唐卫红承担。原审庭审中，陈帝任明确其第2项反诉请求系基于合同第十一条的约定而向唐卫红主张的违约金。
原审法院认为，唐卫红与陈帝任签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。唐卫红在合同签订当日已向陈帝任支付了定金5万元，合同第二条约定唐卫红应在签订合同后5日内支付剩余定金25万元，合同第十四条备注条款更将该付款期限延后。然而，从唐卫红提交的短信记录显示，陈帝任在合同签订后第3天已向唐卫红表示不出售涉案房产，结合陈帝任未于约定的时间到达公证处办理全权委托的公证手续之情形，原审法院认定系陈帝任拒绝履行合同导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。唐卫红据此主张解除合同并要求陈帝任支付违约金符合合同约定，原审法院予以支持。但考虑到陈帝任于签订合同及收取部分定金后数日内已向唐卫红表示不再出售涉案房产，而唐卫红也仅支付了定金5万元，剩余定金尚未支付，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，综合考虑本案案情，原审法院酌情调低违约金为245000元。
唐卫红在签订合同当日已向陈帝任支付了定金5万元，经双方协商一致，该笔金额托管在中原公司处。后唐卫红在履行支付剩余定金义务的期限未届满时得知陈帝任拒绝继续履行合同，在此情形下，其未向陈帝任支付剩余定金并无不妥。陈帝任要求唐卫红支付定金5万元及违约金5万元的反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
由于合同已经无法继续履行，陈帝任应当将其收取的定金5万元返还给唐卫红。因该笔定金现托管于中原公司处，应由中原公司负责返还给唐卫红。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈帝任于原审判决生效之日起三日内向唐卫红返还定金5万元。该笔款项托管于中原地产代理（深圳）有限公司处，由中原地产代理（深圳）有限公司负责返还给唐卫红；二、陈帝任于原审判决生效之日起三日内向唐卫红支付违约金245000元；三、驳回唐卫红的其他诉讼请求；四、驳回陈帝任的反诉诉讼请求。案件本诉受理费9200元，由唐卫红负担5000元，陈帝任负担4200元；反诉受理费1150元，由陈帝任负担。
陈帝任不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决认定陈帝任根本违约的唯一依据仅为一条短信，且没有任何其他证据与短信相互印证，这明显与事实不符，也不符合相关法律规定。在司法实务中，在没有其他证据相互印证的情况下，短信一般不会被单独用来证明案件主要事实。在现代科技条件下，短信完全可以不通过机主的手机发送，而是通过其他设备盗号发送。即使是通过陈帝任手机发出的短信，也不能说明是陈帝任本人发的，而非其他人用陈帝任手机发的。本案中，唐卫红主张的短信证据是单独存在的，且与其他证据内容冲突，短信证据的证明力非常有限，不足以单独证明陈帝任根本违约的事实。
原审判决认为陈帝任2013年11月19日向唐卫红发出短信，明确表示不买房了，而事实上并未向唐卫红发出该条短信。2013年11月29日和2013年12月13日，唐卫红和中原公司向陈帝任发出的函件中只是要求陈帝任指定收定金账户，只字未提短信内容，这说明了2013年12月13日之前是不存在这条短信的。
（二）即使存在所谓“短信”，该条也不是导致合同无法继续履行的根本原因，唐卫红收到短信后并不认为陈帝任不卖了，还在要求陈帝任提供收款账户。导致合同未能继续履行的原因是唐卫红未能按时支付定金。唐卫红和中原公司在一审庭审中明确表示，收到短信后他们并不认为陈帝任是不卖了，所以才向陈帝任发函要求陈帝任继续履约，这一重要事实在原审判决中并未体现。这说明这一短信并未影响合同的继续履行，短信并不是导致合同未能继续履行的原因。
本案中所有证据都指向合同未能继续履行的原因是唐卫红未能按时支付定金25万元。唐卫红和中原公司认为是由于陈帝任未指定收款账户导致唐卫红无法付款，这一主张没有事实依据。陈帝任在收款收据（n0．400614）中已经向中原公司提供了收款账户，唐卫红直接将定金转入陈帝任账户即可，但唐卫红并未履行定金支付义务，反而无中生有发函催告，这是为其违约行为找借口。中原公司未向唐卫红告知陈帝任的收款账户，反而在2013年12月13日向陈帝任发函，内容与唐卫红发函内容基本一致，明显是合伙串通歪曲事实，损害陈帝任的合法权益。且唐卫红和中原公司发函时间已经超过了合同约定的定金支付时间，发函时已经根本违约。
据此，陈帝任请求本院判令：1、撤销原审判决；2、唐卫红向陈帝任支付定金5万元，由中原公司直接支付；3、唐卫红向陈帝任支付违约金5万元；4、本案诉讼费用由唐卫红承担。
唐卫红答辩称：（一）原审法院认定陈帝任根本违约的依据是由一系列证据链组成的，并非是仅凭一条短信，陈帝任违约的情形为签订合同之后其就向唐卫红发短信表示不再履行合同，并且双方约定去办理公证委托的时候，其也并未前往，其中途变卦，也未将其产权证明的原件交付给中原公司和唐卫红核查。在陈帝任出现上述根本违约的情形下，中原公司和唐卫红仍然书面发函，并且多次电话通知陈帝任继续履行合同。在陈帝任超过法定合同约定的履行期限后，陈帝任通知唐卫红解除了合同，并且要求其支付违约金。反观陈帝任提供的证据，没有任何证据可以证明唐卫红构成违约。签订合同之后，陈帝任因为躲避债务其实早已离开深圳，有人说是回老家，有人说是去了国外，在这种情况下他不可能履行合同。
（二）合同第三条约定支付的定金均是监管在第三方处，唐卫红向陈帝任支付定金的前提就是双方先签订资金监管协议，确定监管的第三方及收款帐号，唐卫红才可能按照资金监管协议支付定金。而陈帝任却理解为唐卫红应直接向陈帝任支付定金，这显然是错误的。
中原公司陈述称：（一）本次交易过程中，中原公司已经履行了促成交易，告知风险，催告等相关居间义务，中原公司不存在任何过错。（二）关于托管定金5万元，中原公司将根据法院的判决对该笔款项作出处理。（三）行业协会有明确规定中介方托管的交易款项不得超过房屋总价的5%，否则将被处以1至5万元的罚款。
本院经审理查明：（一）双方《二手房买卖合同》第三条约定，该条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金。
（二）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于双方当事人在涉案合同履行过程中是否存在违约情形。本案中，根据双方买卖合同约定，涉案交易中共计30万元的定金应由双方约定的第三方监管，并支付至监管方或监管协议指定的监管帐号，其后虽然各方通过签订《资金托管协议》的方式指定了托管帐号，但该托管协议明确约定托管的对象仅为定金5万元（含交楼押金1万元），而未涉及涉案买卖合同中其余定金的监管事项。依买卖合同相关约定及《中华人民共和国合同法》第六十条第二款所规定的诚实信用原则，双方当事人则应当共同确定剩余定金的监管事项，而根据唐卫红及中原公司的陈述，在唐卫红按约备齐剩余定金准备支付后，经中原公司业务员多次电话催告，陈帝任则拒绝办理指定收款帐户及签收定金的相关手续，导致涉案合同未能继续履行，故陈帝任构成根本违约，原审法院对此认定正确。
陈帝任上诉称其在收款收据（n0．400614）中已经向中原公司提供了收款帐户，涉案合同未能继续履行系唐卫红未按约支付剩余定金25万元所致。本院对此认为，前述收款收据明确载明的是其上记载的4万元定金应转入的陈帝任帐号，其中并无指定由该帐号收取其余定金的内容，在双方买卖合同已经明确约定定金支付方式及监管要求的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，不能据此认定各方已指定该收据中的陈帝任账户为定金收取账户。故陈帝任该上诉理由不成立，本院不予采纳。
本案中，原审法院根据案件实际情况对合同约定的违约金数额进行了调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，同时鉴于陈帝任亦未就原审法院调整的违约金数额提出具体的上诉理由，本院对原审判决相应实体处理予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7225元，由陈帝任承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年十二月一日
书记员（兼） 李 欢