北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02912号
上诉人（原审原告）黄达，男，1964年6月26日出生。
委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高艳华，女，1972年7月8日出生。
委托代理人谢堃，北京市华联律师事务所律师。
委托代理人欧筱铭，北京市华联律师事务所律师。
上诉人黄达因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第8740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，黄达起诉至原审法院称：2007年10月20日，我与高艳华签订《房屋买卖合同》，约定高艳华购买我名下的位于北京市东城区雍和家园×室房屋（以下简称“涉诉房屋”），房屋总价款为人民币248万元，高艳华应于2007年11月17日前支付人民币200万元，于2008年9月30日前过户时再支付人民币48万元。合同签订后，我当天即履行了合同义务，将涉诉房屋交付高艳华使用，但高艳华在2007年11月17日前只支付了房价款182万元。高艳华自2007年10月20日入住涉诉房屋至今，一直拒付物业费、供暖费、水电燃气等费用，并曾多次口头提出不要房了，要求我退还200万元购房款，同时支付房屋增值部分的价款及装修款，我拒绝。现我诉至法院，请求解除我与高艳华之间签订的房屋买卖合同，高艳华将涉诉房屋腾空交还我，诉讼费由高艳华承担。
高艳华辩称，1、双方签订的房屋买卖合同是有效合同，我履行了合同义务，向黄达支付了购房款200万元；2、我于2013年曾起诉黄达要求其协助办理过户手续，经法院审查后发现涉诉房屋已由黄达另行出售给案外人周德忠，并办理了产权过户手续。之后，周德忠又将该房屋过户给马晓娟，诉讼期间黄达曾提出解除合同，但此前黄达从未与我协商过解除合同；3、2008年6月，我确实将涉诉房屋产权证交给了黄达，但并非黄达所述为了方便其办理房屋出售手续，是黄达称为了办理银行解除抵押手续，之后协助我办理产权过户。黄达要求解除房屋买卖合同，既不符合合同约定的解除情形，也不符合法律规定的解除情形，故不同意黄达的诉讼请求。
原审经审理查明：2007年10月20日，黄达与高艳华签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄达自愿将涉诉房屋及产权（建筑面积158.28平米）卖给高艳华所有，成交价格为人民币248万元，双方在2008年7月22日至9月30日前办理该房屋产权证过户给高艳华的相关手续，双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户，除不可抗力因素外，原因方属违约，须承担违约责任；高艳华在2008年9月30日前分两次付清房款，在2007年11月15日前付给黄达200万元，在2008年9月30日前过户时付给黄达48万元，到期不付属违约；黄达在高艳华交付200万元房款后一周内将房屋交付给乙方使用，并将该房屋产权证公证后转让给高艳华；该房屋在双方交接前发生的水、电、物业等所有费用由黄达负责，交接后发生的水、电、物业等所有费用由高艳华负责；出卖的涉诉房屋如存在产权纠纷，由黄达承担全部责任；双方在签订本合同时，高艳华向黄达付定金5万元，如高艳华不买涉诉房屋或在2007年11月15日前未向黄达交付200万元购房款则属违约，此款项黄达不退，若黄达在约定期限内违约不卖，则向高艳华退付10万元，双方不违约，此款计入第一次乙方付款金额；合同经双方签章高艳华交付定金5万元后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行，一方违约，向对方赔付起步5万元的违约金并赔偿损失。
2007年10月20日，高艳华支付黄达定金5万元，黄达向高艳华出具收据，载明“今收到高艳华交来购房定金伍万元整。特此字据。收款人：黄达。2007.10.20日”。
2007年11月10日，高艳华以银行转账形式向黄达给付购房款人民币50万元。
2007年11月13日，高艳华以银行转账形式向黄达给付购房款人民币132万元。
2007年12月17日，高艳华以银行转账形式向黄达给付购房款人民币13万元。
庭审中，黄达主张依据合同约定，高艳华应于2007年11月15日前给付黄达200万元，房屋交接后发生的水、电、物业等所有费用由高艳华负责，但截至2007年11月15日高艳华支付定金5万元，购房款182万元，直至2007年12月17日高艳华才又支付购房款13万元，其行为违反了合同约定；高艳华入住涉诉房屋后，一直拒绝交纳取暖费、供暖费，以致物业公司起诉黄达追索该费用，亦违反了合同约定。高艳华主张其已经按照合同约定履行了合同义务，高艳华于2007年11月15日前给付黄达187万元，后又于2007年12月17日给付黄达13万元，共计200万元，之所以晚于合同约定日期付清200万元购房款，是因为黄达称其债务缠身，要求高艳华分别将上述款项打入其不同银行的不同账户内，故高艳华每次打款前均需要等待黄达的指示，而黄达在确认高艳华付清200万元购房款之后，按照合同约定将涉诉房屋交付高艳华使用，表明其已经认可高艳华履行了合同义务，不存在违约情形。高艳华并非不交纳物业费和取暖费，而是因高艳华并非涉诉房屋产权人，物业公司拒绝收取。
黄达称，其于2001年购买了四套位于雍和家园的房屋（包括涉诉房屋在内），并申请了银行贷款，银行将该四套房屋办理了捆绑还贷手续，后因黄达停止还贷，银行起诉黄达要求偿还贷款。经法院审理后，确认黄达需偿还银行贷款，故黄达于2007年10月20日与高艳华签订《房屋买卖合同》，出售涉诉房屋以筹措资金偿还银行贷款。后又因2008年8月1日北京市第二中级人民法院对黄达发出执行通知书，黄达如无法及时还清全部贷款，需将房屋进行司法拍卖，故黄达在此情况下又将涉诉房屋转售案外人周德忠。黄达主张高艳华曾于2008年向其提出协商解除合同，黄达表示同意，因双方就解除条件未达成一致意见，故未签订书面解除协议。但高艳华同意黄达将涉诉房屋另行出售，并于2008年6月18日将房屋产权证原件交给黄达，于2008年6月21日配合评估公司入户进行评估。对此，高艳华表示黄达所述不属实，高艳华从未在2008年时向黄达提出过解除合同，反而一直与黄达协商办理产权过户手续，黄达以不愿承担高额税费为由拖延，高艳华对于黄达将涉诉房屋另售他人一事也不知情。高艳华曾于2013年起诉黄达，要求其协助办理产权过户手续。经法院调查才发现涉诉房屋已由黄达另行出售他人，并办理了产权过户手续。此后，黄达、高艳华之间发生多次诉讼，在诉讼期间曾提出过解除合同，在此之前双方从未提出过，也未就此事宜进行过协商。高艳华确实在2008年6月18日将房屋产权证原件交给黄达，但当时黄达称拿产权证原件是为了办理解除银行抵押贷款的手续，之后再协助高艳华办理产权过户手续，并且在办理解抵押手续时银行需要对涉诉房屋进行入户评估，高艳华因相信了黄达，才将产权证原件交给黄达，并在2008年6月21日配合黄达，允许评估公司的人进入涉诉房屋内进行拍照、评估，但当时高艳华并不知晓评估的真实目的，误认为系银行工作需要。事实上，在另案审理中，经法院调查，发现该份评估报告与房管局备案材料中的评估报告不一致，故无法证明此次评估的目的是为了将涉诉房屋出售于周德忠。对此，黄达称其与周德忠完成涉诉房屋的买卖及过户手续确未使用此次评估报告，因黄达、高艳华签订的合同约定双方在2008年9月30日前办理产权过户手续，故在2008年9月30日前办理涉诉房屋的贷款手续系非法，在2008年11月份又重新进入涉诉房屋做了一次评估，高艳华同样给予了配合。高艳华称，黄达所述不属实，黄达只是在2008年6月21日带人到涉诉房屋内进行了一次评估。
黄达另主张双方之所以均认可于2008年9月30日前办理完房屋过户手续，是因为高艳华对于涉诉房屋的抵押情况是知情的，也知晓该房屋办理过户手续存在障碍，而黄达于2008年9月30日前未能将产权过户至高艳华名下，系因银行未将捆绑抵押手续解除，属不可抗力，故黄达并未违约。对此，高艳华认为黄达在明知涉诉房屋存在过户障碍的情况下，仍与高艳华签订房屋买卖合同，存在欺诈的嫌疑，涉诉房屋产权由黄达过户至案外人周德忠的事实也证明黄达主张不成立。
另查，高艳华自2007年底，一直居住在涉诉房屋内。黄达于2008年12月19日与案外人周德忠签订房屋买卖合同，约定黄达将涉诉房屋出售给周德忠，周德忠于2008年12月23日领取涉诉房屋的产权证。后，周德忠又将涉诉房屋产权过户至案外人马晓娟名下。
以上事实，有《房屋买卖合同》，房屋产权证复印件，银行个人业务凭证，发票，收据，照片，短信，录音，双方当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人解除合同，需符合约定解除合同或法定解除合同的条件。依据本案审理查明的事实，高艳华已于2007年12月17日给付黄达200万元，虽然晚于合同约定的日期，且黄达、高艳华双方对于造成此情形的原因存在争议，但因合同约定黄达在高艳华交付200万元房款后一周内将房屋交付给高艳华使用，而黄达、高艳华双方均认可高艳华自2007年底即居住在涉诉房屋内，表明黄达以其行为对高艳华的付款表示认可，故不应据此认定高艳华违约。关于黄达主张高艳华所付200万元包括定金5万元，定金不应计入购房款，据此认定高艳华至今未付清购房款200万元一节，因合同中明确约定双方不违约，定金计入第一次高艳华付款金额，故黄达该项主张不成立，法院不予采纳。关于黄达主张高艳华自入住涉诉房屋后，一直拒绝交纳物业费、供暖费，其行为构成违约一节，虽然合同中约定房屋交接后发生的水、电、物业等所有费用由高艳华负责，高艳华亦认可未交纳上述费用，但因为该行为不足以影响房屋买卖合同目的之实现，不属于根本违约，故黄达据此要求解除与高艳华签订房屋买卖合同，于法无据，法院亦不予采纳。关于黄达主张双方曾于2008年协商解除合同，因未就解除条件达成一致未出具书面协议一节，其未向法院提交有效证据证明，故对该项主张，法院亦不予采纳。关于黄达主张高艳华同意并知晓黄达将涉诉房屋另行出售给案外人一节，因其所述高艳华将产权证原件交给黄达，并配合评估公司进行评估，并不足以据此认定高艳华对此知情，且高艳华对此予以否认，故对该项主张，法院亦不予采纳。相反，黄达与高艳华签订房屋买卖合同，应依据合同约定积极履行合同义务，在未与高艳华解除上述合同的情况下，即与第三人另行签订房屋买卖合同，将涉诉房屋进行一房二卖，并将房屋产权转移至第三人名下，致使黄达、高艳华之间的合同目的无法实现，此行为属于根本违约，亦违反了法律规定。故在黄达的行为构成根本违约，高艳华的行为未构成根本违约的情况下，黄达要求解除合同，高艳华不同意解除，法院对黄达的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院于2014年10月判决：驳回黄达的诉讼请求。
判决后，黄达不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：高艳华未依照合同约定于2007年11月15日前向我足额支付200万元，双方都愿解除合同；高艳华拒绝交纳取暖费、物业费；高艳华应当在2008年9月30日前过户时支付48万元购房款，其拒绝支付并要求先过户后给钱，构成违约。高艳华同意原审判决。
本院经审理查明的事实与上述原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄达主张双方曾就解除合同一事达成一致意见，但未提供充分证据予以证明，本院对此上诉意见，不予采纳。根据现已查明的事实，高艳华虽未于合同约定的时间足额支付200万元购房款，其于2007年12月17日向黄达支付13万元购房款的时间晚于合同的约定。现双方对于造成此情形的原因存在争议，因合同约定黄达在高艳华交付200万元房款后一周内将房屋交付给高艳华使用，而黄达、高艳华双方均认可高艳华自2007年底即居住在涉诉房屋内，表明黄达以其行为对高艳华的付款表示认可，故原审法院认为不应据此认定高艳华违约，处理正确，本院不持异议。针对黄达主张高艳华拒绝交纳物业费、供暖费，其行为构成违约的上诉意见，因高艳华未交纳上述费用并不属于法定或约定的合同解除条件，黄达据此要求解除合同，本院不予支持。黄达主张高艳华应当在2008年9月30日前过户时支付48万元购房款，其拒绝支付并要求先过户后给钱，构成违约的上诉意见，无事实法律依据，本院亦不予支持。黄达与高艳华签订房屋买卖合同，双方均应依约履行。黄达在与高艳华合同履行期间将涉案房屋另售他人并办理了过户手续，此行为属于根本违约，黄达请求解除买卖合同无法律依据，原审法院处理正确，本院予以维持。
综上所述，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1612元，由黄达负担（已交纳）；二审案件受理费1612元，由黄达负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 纪灵筠
二〇一五年三月二十日
书 记 员 徐方烁