江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00489号
原告太仓市中陕玻璃厂。
法定代表人孙积玉，该厂厂长。
委托代理人孙秋江，江苏德龙律师事务所律师。
被告张海明。
委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。
原告太仓市中陕玻璃厂诉被告张海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由代理审判员吕金星适用简易程序于2015年6月9日、6月25日公开开庭进行了审理。原告太仓市中陕玻璃厂的法定代表人孙积玉（参加第一次庭审）及其委托代理人孙秋江，被告张海明（参加第一次庭审）及其委托代理人康军平（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓市中陕玻璃厂诉称：2014年2月1日，原、被告双方签订厂房租赁协议一份，约定由原告将属于自己的厂房，包括原炉台车间、配电房旁的材料库、废纸库合计920平方米，租赁给被告使用，租赁期限为2014年2月1日起至2019年1月31日止，租金为每年165600元，双方在履约过程中无论哪方中断协议履行，违约方需要提前3个月向未违约方提出书面通知，同时需要赔付按当年3个月租金计算的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，并于同年7月25日增加250平方米厂房租给被告。至2015年1月，被告因环保问题提出解除租赁协议，并将所租厂房退还原告。2015年3月13日，被告委托其兄张海青与原告对房屋押金及水电费进行结算，原告将尚余12557元退还被告。但被告在租赁过程中将场地损坏严重，并挖了5个坑，在退还时并未修复，经测算修复需要工程款25780元，并且被告将两只集装箱至今堆放在原告的场地上，占用场地200平方米，被告应自2015年2月1日起按每平方7.5元支付场地使用费。据此，请求法院判令：1、被告支付原告场地使用费（从2015年2月1日计算至2015年4月7日，按照7.5元／㎡／月×200㎡计算）；2、被告支付原告违约金41400元；3、被告赔偿原告损失25780元。
被告张海明辩称：被告不同意原告的诉讼请求。所涉费用在结算时被告已经付清。2015年3月13日双方协商一致终止房屋租赁协议，并按合同的约定退还被告押金，双方属于协商终止，所以不存在违约金的问题。关于赔偿损失的问题，被告挖坑是经过原告同意的。租赁期间被告经原告同意浇铸了200平方米的场地，建造了车间，搭建了围墙，安装了钢窗卷帘门等，上述工程成本价为72000元，现在合同终止后，残值完全可以折抵原告所谓坑的损失。因此双方终止协议的时候没有涉及这些问题，被告认为上述工程的残值完全可以折抵坑的损失。
经审理查明：坐落于太仓市双凤镇南转村的面积为3276.93㎡的房屋（房屋产权证号：太房权证字第××号）及坐落于太仓市双凤镇南转村一组的土地（土地证号：太国用98字第191000**号）均登记在太仓市中陕玻璃厂名下。
2014年2月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《厂房租赁协议》一份，内容为：“一、租赁厂房范围及年限：1甲方将属于自己的厂房：原炉台车间、配电房旁的材料库、废纸库合计920㎡租赁给乙方使用。2、租赁期为5年（自2014年2月1日起至2019年1月31日止）。二、租金及计算方法。1、920㎡厂房每年租金以15元／㎡计算：920㎡×15元×12月＝165600元整。2、第二年起，在原租金价格基数上递增5%，以后每年都按以上年度租金的基数上递增5%，计算新一年租金。……五、违约责任：1、在双方签订《厂房租赁协议》后在履约过程中无论哪一方中断协议履行，违约方需提前3个月向未违约方提出书面通知，同时需赔付以3个月当年租金计算的违约金。2、乙方需向甲方交纳押金1万元整，协议终止后退还。……4、人类不可抗拒因素，包括国家市政规划，不属于违约赔付范围内，但应退还（扣除已发生的租金及其他费用）所剩余部分租金及费用。”该协议还约定了其他事项。
2015年3月13日，原、被告双方签署了《关于押金结算清单》一份，内容为：“1、原中陕玻璃厂收取张海明房屋押金1万元，水电押金1万元，合计2万元整。现扣除：电费5363元，水费2080元，该两项合计7443元。尚剩余12557元退还给张海明。支付方式为现金。收款人张海青（系张海明哥哥）。”
审理中，就双方结算押金结算及合同问题，原告陈述：“2014年6、7月份的时候环保部门检查后就不准被告生产，后来在年底的时候开不下去了。双方没有就解除和终止合同商量过。被告在2015年1月30日要求退押金，因为财务结算需要时间，所以根据财务结算时间是2015年3月份将押金退还给被告的。退还押金后，我方要求被告支付违约金，被告不同意。被告过来不准整修厂房，为了避免矛盾，就把押金退还给了被告。”
就双方押金结算及合同问题，被告陈述：“我是在2015年1月30日要求原告退还押金，后来因为财务时间问题到2015年3月份原告将押金退还给我。当时开不下去了，我要求原告将押金退还给我，我就走人。后来我叫张海青去处理，后来也没有沟通过。我认为把押金退了之后双方就两清了。原告没有提过违约金。”
审理中，原告表示基于被告在租赁期间浇铸了部分场地并对围墙进行了改造，所以放弃第一、三项诉讼请求。
上述事实，有原告提交的厂房租赁协议、关于押金结算的清单，房产证存根，国有土地使用证，原、被告双方当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。对于原告要求被告支付违约金41400元的主张。被告认为，2015年3月13日双方协商一致终止房屋租赁协议，并按照合同约定退还被告押金，双方属于协商终止，不存在违约金的问题。原告认为，被告因环保问题不能继续生产经营，是被告提前解除合同，被告的违约行为导致双方签订的租赁协议无法继续履行，被告应向原告支付三个月房租的违约金。同时，原告认为被告以双方于2015年3月13日结算房屋水电押金为理由主张双方协商解除协议是不能成立的，结算清单内容只反映双方结算房屋和水电押金，并没有涉及其他方面的内容。本院认为，双方在租赁协议中明确约定无论哪一方中断协议履行，违约方需提前3个月向未违约方提出书面通知，同时需赔付以3个月当年租金计算的违约金。2015年3月13日双方签署的押金结算清单仅就终止租赁协议履行并结算押金达成一致，未涉及违约的相关事宜，并不必然免除致使租赁协议不能履行责任方的违约责任。同时，被告因环保问题导致不能继续生产而终止厂房租赁协议也不属于双方约定的人类不可抗力及国家市政规划等免责情形，故本院对原告要求被告支付违约41400元（13800元／月×3月）的主张予以支持。原告放弃其他诉讼请求，系其处分自身权利，不违反法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张海明于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市中陕玻璃厂违约金41400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1558元，减半收取779元，由原告太仓市中陕玻璃厂负担361元，被告张海明负担418元。该款原告已预缴，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
代理审判员 吕金星
二〇一五年七月八日
书 记 员 徐晓青