北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字7318号
原告北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街1号6008室。
（注册号：110000001138810）
法定代表人蒙进暹，董事长。
委托代理人何立坤，女，1984年1月12日出生。
被告北京天润恒佳科贸有限责任公司，住所地北京市海淀区车公庄西路19号（北京外印厂4号楼）外文写字楼217号。（注册号：110108010803890）
法定代表人马平建，总经理。
委托代理人游超，北京桂润律师事务所律师。
委托代理人王磊，北京桂润律师事务所律师。
第三人北京九郡房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆北路甲五号永安宾馆1号楼1层1101-1108室。
（注册号：110000410166082）
法定代表人刘亚非，董事长。
委托代理人张超，北京港融律师事务所律师。
第三人北京市大中家用电器连锁销售有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼212房间。（注册号：110000010389639）
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人王华，女，1978年1月23日出生。
原告北京物美便利超市有限公司（以下简称物美公司）与被告北京天润恒佳科贸有限责任公司（以下简称天润公司）、第三人北京九郡房地产开发有限公司（以下简称九郡公司）、第三人北京市大中家用电器连锁销售有限公司（以下简称大中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员田江海担任审判长，人民陪审员董淑清、刘淑荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告物美公司的委托代理人何立坤、被告天润公司的委托代理人游超、第三人九郡公司的委托代理人张超及第三人大中公司的委托代理人王华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物美公司诉称：2012年9月26日，物美公司与天润公司签订租赁合同及补充协议承租了位于北京市朝阳区北苑路18号院3号房屋。补充协议中约定租期为2013年3月18日至2018年3月17日止，第一年租金250000元，以后每两年5%递增，租金支付方式为押二付六，如违约需承担50000元违约金。2013年8月19日，被告及第三人大中公司将原告已经开始营业的店铺强行封门至今，导致原告的损失日渐扩大，经多次协商未果，故诉至法院。诉讼请求：1、请求解除原告与被告之间的租赁合同及补充协议；2、判令被告及第三人九郡公司共同返还已经交纳的六个月租金125000元；3、判令被告及第三人九郡公司共同返还已经支付押金41666.6元；4、判令被告及第三人九郡公司共同支付违约金50000元；5、判令被告及第三人九郡公司共同赔偿原告装饰装修损失70386.2元；6、判令被告及第三人九郡公司共同赔偿原告设备设施损失67841.92元；7、判令被告及第三人九郡公司共同赔偿原告停业期间商品损失6089.96元及电费损失10630.8元；8、判令被告及第三人九郡公司共同赔偿原告停业期间员工工资损失19476.8元／月，3个月共计39271.97元（从2013年8月19日开始计算，计算至2013年11月14日）；9、判令被告及第三人共同赔偿原告停业期间预期收益损失1051.5元／天（从2013年8月19日开始计算，计算至2013年11月14日，起诉日84天，共65120元）。以上金额共计476007.84元；10、判令被告及第三人九郡公司承担案件受理费。
被告天润公司辩称：不同意原告的诉讼请求。天润公司与大中公司签订租赁合同后，双方在履行合同过程中产生纠纷，大中电器将天润公司诉至朝阳法院，大中公司在诉讼期间于2013年8月20日单方采取措施，派了60余名员工将天润公司的次承租人包括物美公司在内共九家店铺的门锁了，同时停电、停水，但2013年8月20日之后即有水、有电了，只有物美公司还锁门不营业。物美公司说是天润公司锁的店门不是事实。双方在合同中约定了违约金，约定了天润公司对原告的装饰装修不进行赔偿，也约定了损失的赔偿条件，所以对物美公司其他的损失天润公司不同意赔偿。因为天润公司和大中公司的合同尚未解除，正在诉讼中，因此天润公司不同意和物美公司解除合同。物美公司的损失是因为自身的放任，不主动减少损失造成的，九家店铺中除了物美公司的其他八家店铺在2013年8月20日之后都在营业。如果天润公司和大中公司的合同没有解除，那么天润公司和物美公司的合同也不解除。2013年8月19日大中公司给物美公司送达了房屋接管通知，大中公司已经明确提出全面接管涉案房屋，所以接下来的损失和赔偿与天润公司无关。2013年8月23日，大中公司已经实际控制并接管了涉案房屋，物美公司不能经营责任在大中公司。2013年12月17日，法院组织对涉案房屋内的装修和物品进行了清点，物美公司明确表示不交回涉案房屋，由此之后产生的房屋占用费损失由物美公司承担。
第三人九郡公司述称：物美公司要求九郡公司承担责任九郡公司不同意。第一、合同具有相对性，无法约束第三人；第二，所谓的侵权封门与九郡公司无关；第三，九郡公司认为案件的审理结果与九郡公司没有法律关系，九郡公司不同意作为诉讼参与人的身份。
第三人大中公司述称：大中公司与被告天润公司的房屋租赁合同纠纷已诉至朝阳法院，2013年“十一”之后，朝阳法院现场勘验时所有的商户都在经营，大中公司没有单独封物美公司的店门。对现场所有的商户进行勘验时，物美公司店面锁门，大中公司试图联系物美公司门店的工作人员，联系未果后得知，物美公司与天润公司也有纠纷，大中公司与能联系到的商户进行了沟通。大中公司至今也未与天润公司的次承租人全部清除租赁合同。另外，在朝阳法院的庭审中天润公司认可大中公司在2013年6月20日的解约函和2013年7月15日的房屋腾退通知单，依大中公司和天润公司租赁合同约定，天润公司应该在收到大中公司通知十日内清空房屋，但是天润公司拒绝履行。物美公司的审计报告是2013年9月12日至9月23日进行的，说明大中公司没有控制涉案房屋。原告陈述在2013年8月20日之后，天润公司对所有的房屋存在控制权，所以追加大中公司作为第三人的事实和理由不成立。物美公司不能经营的原因与大中公司无关。物美公司的诉讼请求与大中公司无关。
经审理查明：2012年9月26日，天润公司与物美公司签署《房屋租赁合同》，天润公司将坐落在北京市朝阳区北苑路18号院3号楼位于第壹层建筑面积为100平方米的房屋及其附属设施出租给物美公司用于商业便利店经营使用。合同中约定天润公司保证租赁物的所有权没有争议，租赁物产权属不存在来自于第三方的对该租赁物的任何权利要求，并且在租赁期内持续保持此种状态，若有第三方就租赁物主张权利，甲方负责处理并承担全部责任，给乙方造成经济损失的（包括直接损失和间接损失），甲方负责赔偿。甲方保证出租给乙方的租赁物可使乙方合法从事商业及服务业活动。合同约定租赁期限五年，自计租日开始计算，（即自2012年10月27日至2017年10月26日止）；免租期为30天，自租赁物交付之日起次日计算；计租日即租赁物开始计算租金之日，双方约定，免租期结束的次日为计租日。如因甲方原因导致双方在约定的租赁物交付日未签署租赁物移交文件的，则免租期、计租日、租赁期限起算日相应顺延，如因乙方原因，免租期、计租日、租赁期限起算日不顺延；租赁终止后的撤出，本合同租赁期限届满或非因乙方原因导致合同终止，在合同期满后或终止后三日内，乙方应撤出租赁物，该撤空期内不计租金；租赁终止后返还租赁物的状态，在租赁期届满或合同提前终止，乙方应自动搬运和清理租赁物内乙方有关设备和物品，乙方搬出租赁物时，有权带走乙方投资的设备、设施、商品、如有遗留家具杂物不搬者，视同乙方放弃该物品，甲方有权处置。甲方提前终止合同的，甲方应当对乙方投入的装饰装修费用、设备设施费用、商品、人工费用及新建的不动产费用等予以补偿，或乙方对上述投入作价后由甲方购买。合同约定租金及支付方式，租赁费用：本合同所述租赁费用包括租金、物业管理费和设备使用费。租赁期限内，按照每两年5%的递增率，各年实际支付租金如下：2012年10月27日至2014年10月26日每年租金250000元，每月租金20833.3元。2014年10月27日至2016年10月26日每年租金262500元，每月租金21875元。2016年10月27日至2017日10月26日每年租金275625元，每月租金22969元。在租赁期限内，租金支付方式为押二付六，即按每六个月为一期支付租金。乙方于每期期满前十五个工作日支付下一期的租赁费用。乙方不得以任何理由扣减或抵消租赁费用。否则甲方有权单方面解除合同。首期租赁费用：乙方应支付首期租赁费用给甲方，即人民币125000元。首期租赁费用的计算期为2012年10月27日至2013年4月26日，乙方应于本合同签订七日内交纳首期租赁费用，否则甲方有权单方面解除合同。在签署本合同七日内，乙方应向甲方缴付押金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证。押金总额为人民币41667元，押金的用途包括但不限于：1、乙方在本合同项下欠付甲方的租金、水电费用、滞纳金、违约金、损失赔偿金；2、经营押金的退返条件：乙方在本合同履行过程中不存在违约行为（如乙方违约，押金冲抵违约金），且乙方已向甲方缴清各项款项并无任何拖欠，乙方办理完毕与经营有关的全部注销手续，且押金在甲方占有期间不计利息。在承租期内的任何时候，任何情况下，乙方均不得以押金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用。未经甲方同意，乙方不得将退还押金的请求权转让给第三人或设定他项权利。合同约定甲方的权利和义务：甲方按本协议约定，提供经营场所。甲方确保甲方及其授权人不妨碍乙方、乙方的雇员、招商客户及顾客使用租赁物；本合同期内，甲方不得将租赁物对外转让、转租。合同约定乙方的权利和义务：乙方可以根据经营需要对租赁物进行再装修、改造、加装设施设备等，装修设计图需报甲方备案，但若改变主体结构，需经甲方同意（报经相关部门、服从物业管理）；在本合同有效期间，租赁物的水电费、煤气费、取暖费、电话费、中央空调、冷凝塔等用电均摊费由乙方支付。除本合同约定的租金及相关费用外，乙方不承担其他如何费用（已包含在租金中）；依法经营并有权对部分场所进行联营，但乙方不得分租、转租、转借。合同约定了解除和违约责任，甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同…，如乙方决定解除合同的，乙方有权要求甲方承担人民币五万元的违约金。（1）甲方违反或不履行本合同规定的保证、义务、责任等，严重影响乙方或其招商客户经营或导致本合同无法履行的；（2）甲方无正当理由单方面终止合同履行的；（3）租赁物存在缺陷（以租赁物所在地房屋主观部门的鉴定报告为准）影响乙方经营或危及乙方安全的；（4）因甲方原因而导致的第三方行为，使乙方或乙方的招商客户不能正常营业超过一个月的或导致本合同无法继续履行的；（5）甲方不能提供有效证明文件，影响乙方或其招商客户正常合法经营的，有效证明文件包括但不限于有效的场所使用证明、同意乙方部分招商的授权或证明等。在合同第九条其他条款及另行约定条款中约定，如乙方未按期缴纳任何合同约定的款项（包括但不限于租金、水电费用、暖气费、滞纳金、违约金、损失赔偿金等）拖欠满15天，则甲方可以采取断水、断电、封门锁住店内设施及由甲方人员进入店铺没收情况店内物品等强制措施催收拖欠费，并且甲方有权单方面解除合同。乙方无权要求甲方对其改造施工、装修、装饰投入给予赔偿或者补偿，甲方亦无义务对乙方实施上述补偿。本条另行约定条款与合同中其他条款约定不一致的，以另行约定的条款为准。
2012年10月22日，天润公司与物美公司签订了《房屋租赁补充协议》。双方对租赁期限、合同的终止和违约责任作了补充变更。其中，甲方提前终止合同的，甲方应当对乙方投入的装饰装修费用、设施设备费用（仅限拆卸后会造成价值折损的设备设施）、商品（仅限保质期在一个月内的食品和已去除包装并在店内已上架不便搬运的商品）、人工费用以及新建不动产费用等，经第三方国家权威机构认定后，由甲方决定按当时实际折价后予以补偿，或乙方对上述投入按照实际作价后由甲方购买。该《协议》还明确了本协议生效后，即成为《原合同／协议》不可分割的组成部分，与《原合同／协议》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。
2013年1月21日，天润公司与物美公司签订了第二份《房屋租赁补充协议》。协议载明，因甲方未能按照合同约定提供给乙方报审消防所需消防局认可的相关验收合格意见书材料，导致乙方未能正常接房以及办理报审消防手续，双方一致同意对原补充协议的第一大条作出如下补充条款：第一条租赁期限。租赁期限为五年，自计租日起计算（即自2013年3月18日至2018年3月17日止）。协议还对有关租赁期限、租金及支付方式、押金及首期租赁费用的给付时间做了相应调整。
租赁合同及两个补充协议签订后，原告按照合同约定向被告交纳了六个月租金125000元和押金41666.6元，被告依约向原告交付涉案房屋，原告按自己经营的需要对涉案房屋进行了装饰装修，并购置了冷藏设备、货架和蒸包柜等设备设施，开始了商业便利店经营。
2013年8月19日，物美公司收到大中公司发出的《房屋接管通知》，该《通知》载明：“我公司于2013年6月22日正式通知北京天润恒佳科贸有限公司，解除双方签署的《房屋租赁合同》，我公司将于2013年8月20日对我公司北苑路18号院3号楼立水桥南店外租区接管并行使正常管理使用权，届时我公司将对此区域全面停水停电，并封闭全部出口，希望各商户积极配合，已向我公司正式递交租赁申请的，我公司根据合作情况给予恢复使用。”物美公司未同意与大中公司直接签订租赁合同。
2013年8月20日，物美公司所承租房屋被停水、停电、链锁锁门。
2013年9月2日，物美公司向天润公司发出公函，请天润公司于2013年9月7日前正式回复就因与第三方发生纠纷造成无法营业，产生巨大损失的解决意见。天润公司未予回复。
2013年12月17日，本院与物美公司、天润公司及九郡公司到涉案场地进行现场勘验，原告物美公司门上的链锁是通过大中公司打开的。双方当事人及九郡公司对现场状况、场地内的设施、设备、物品及商品的名称、数量、商品的保质期进行了造册登记。当场制作了财产清单四页，记明了序号、物品名称、数量、状态；残次过期商品明细表五页，记明了商品码、商品名称、单价、数量、残次程度、保质期；商品情况登记记录五页，记明了商品名称、数量、生产日期、保质期。双方当事人及九郡公司对上述登记进行了签字确认。天润公司和九郡公司认可物品、商品名称、数量，对商品明细表中的商品单价不予认可。天润公司对商品明细表中的11种18个破损只有包装的商品提出异议。现场勘验当天，法庭还询问了物美公司的三名证人xx、xx和xx，制作了谈话笔录。
2014年4月2日，天润公司申请对物美公司的商品、设施设备、装饰装修及人工费用受到的损失作物价评估司法鉴定。
庭审中，经本院向原告物美公司释明，物美公司表示坚持向第三人九郡公司主张连带赔偿的权利。
本案审理过程中，经被告天润公司申请大中公司被追加为本案第三人。
另查，包括涉案房屋在内整栋楼体所有权人系第三人九郡公司。2011年9月23日，大中公司与九郡公司签署《房屋租赁合同》承租了整栋楼体的一至四层，租期自2012年1月9日至2022年1月8日。2011年10月，大中公司与天润公司就地址为北京市朝阳区北苑路18号3号房屋场地签订了《房屋租赁合同》，大中公司将自己承租的部分场地转租给天润公司。2013年7月，因大中公司与天润公司在合同履行过程中产生纠纷，大中公司将天润公司诉至北京市朝阳区人民法院。
2014年4月2日，被告天润公司申请对本案中止审理。
2013年12月，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第30241号民事判决，天润公司提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。即后，本案依法恢复审理。
北京市朝阳区人民法院在（2013）朝民初字第30241号案件审理过程中，天润公司认可大中公司曾于2013年6月20日出向天润公司发出解约函、大中公司表示与次承租人间的租赁问题另行协商解决、天润公司与大中公司双方于2011年10月签订的《房屋租赁合同》被确认于2013年6月22日解除。
2014年9月16日，天润公司撤回了于2014年4月2日提出的司法鉴定申请。
2014年9月17日，第三人大中公司向本院提出，大中公司已决定将涉案房屋另行出租，为减小损失希望物美公司尽快撤场。2014年9月19日，本院组织双方当事人及第三人到涉案场地对现场状况、设施设备、装潢装修、物品进行了最后核实确认。物美公司的冷藏设备仍在运行，物美公司位于涉案场地室外的一台空调室外机被剪断连线丢失。同日，本院通知物美公司，现场内所有属于物美公司的可搬离物品由物美公司自行尽快搬离。随后，大中公司与物美公司双方自行商定了涉案场地的交割时间和办法。2014年9月25日，物美公司将涉案场地交付大中公司。
有关第三人九郡公司与被告天润公司是否为委托关系一节，物美公司提交了九郡公司提供给天润公司的一份委托书复印件、天润公司提交了与大中公司签订的房屋租赁合同、九郡公司提交了与大中公司的租赁合同、大中公司提交了（2013）朝民初字第30241号民事判决书。九郡公司把自己位于北京市朝阳区北苑路18号院的3号楼房一至四层租赁给了大中公司，大中公司将所承租的部分房屋转租给了被告天润公司，天润公司又将涉案房屋转租给了原告物美公司。九郡公司和被告天润公司均表示，是原告物美公司要办理超市的营业执照手续需要九郡公司提供产权证和委托书。九郡公司表示与被告天润公司不存在委托关系。
有关物美公司门被锁的情况，原告物美公司提交了2013年8月19日大中公司发出的《房屋接管通知》，被告天润公司提交了视频光盘，九郡公司确认原告门上确有两把锁。大中公司否认锁了原告物美公司的店门。
被告天润公司认可原告物美公司已交付押金41666.6元、租金125000元的事实。
关于原告物美公司的设备设施损失，原告物美公司提交了蒸包柜购销订单和发票、灯箱购销订单和发票、冷藏设备购销订单和发票、货架购销合同和发票以及木制品购销合同、木制品发票。被告认可上述证据，但表示上述设备均可搬离使用，不同意原告全损的主张。经现场勘验蒸包柜、冷藏设备、货架、摄像监控设备均可搬离再行使用。木制品指的是背柜含收银台、不锈钢盆，为按场地情况所定制，价格为10600元。
对于涉案场地的装修，原告物美公司提供了与北京军元易和装饰有限公司签订的《物美北苑立水桥店装修工程施工合同》及《装修工程结算审核报告》。被告天润公司表示认可原告的装修，但被告主张装修的地砖部分是天润公司铺装的，是与涉案房屋旁边的药店是一并铺装的，但未能提交证据。LED灯箱可以移动再行使用。
原告物美公司置于室外的空调室外机被剪断连线丢失，原、被告双方均不能说明具体原因。
关于商品损失，原告物美公司提交了商品的名称、数量、价格及商品的保质期。2013年8月20日后保质期在一个月的商品名称、数量、价格可统计的共计34元。还有伊利面包等16种109件剩余保质期在一个月的小商品，只有数量，没有价格，无法统计出具体价格。
关于电费损失，双方认可电费未实际交纳的事实，原告物美公司主张电费损失10630.8元，包括装修用电和电器设备用电以及2013年8月20日后制冷设备一直未关闭的用电。原告物美公司提交了2013年6月至10月电费清单，被告天润公司不认可此项损失。
双方对原告停业期间员工工资损失争议较大，原告物美公司提交了赵贵君于2013年8月19日与物美公司签订的2013年8月19日至2014年8月18日的《用工协议》、王×于2013年6月24日与物美公司签订的2013年6月24日至2014年6月23日的《用工协议》、孟凡鹏于2012年2月29日与物美公司签订的未显示服务期的《劳动合同》、袁×于2013年8月1日与物美公司签订的未显示服务期的《劳动合同》、王金红与物美公司签订的未显示签订日期和服务期的《劳动合同》、岳×于2013年10月1日与物美公司签订的未显示服务期的《劳动合同》以及王金红、王×、孟凡鹏、赵贵君、岳×和袁×未能显示具体时间的员工工资发放表。原告还提供了证人证言，其中王×的证言：王×是安全大厦的厨师，自2013年7月24日至2013年8月20日在物美公司上夜班，大中公司强制锁门后开始在物美公司门口值班，与岳×值夜班至今，值夜班从夜里零点至次日早7点，袁×接班，下半月开支，基本工资每月1450元，2013年7月签有《劳动合同》；袁×的证言：袁×是物美公司员工，2013年8月19日物美公司突然断电，第二天门被大中公司锁了，自此，早7时至下午17时在店门口值班，接王×的班，岳×接我的班，自2013年7月至今工资都发了，直接打到工资卡里，2013年7月订了《劳动合同》，店长有时查班，查班的时间不定；岳×证言：岳×物美公司员工，晚上十七时至夜里零点交给王×，工资1750元每月都按时发，岗位职责是打扫卫生、上锁，封店后开始值夜班至今，2013年8月与物美公司签订《劳动合同》。原告还提交了物美公司员工王金红、孟凡鹏、袁×、岳×的书面证言，四人证明自被封店后物美公司安排了专人看门，且物美公司按时支付了2013年8月至10月的工资。天润公司表示不认可上述证据的真实性。
原告停业期间预期收益损失为合同不能履行当天至合同约定的终止日的预期收益。原告提交了2013年北京84家综合便利超市的审计报告，报告记载了2012年84家物美综合便利超市的利润总额为1193713.26元，利润总额除以84再除以12个月得1184元即为物美公司立水桥店的月利润，合同不能履行当天至合同约定的终止日为55个月，1184元乘以55个月即为预期收益。被告不认可报告的真实性，表示合同中没有约定预期损失，综合便利超市的地段不同利润肯定不同。
庭审中，被告天润公司明确提出如果法院判决，希望酌减违约金。
上述事实，有营业执照、《房屋租赁合同》及《补充协议》、公函、房屋接管通知、购物合同及发票、（2013）朝民初字第30241号民事判决书、（2014）三中民终字第05272号民事判决书、现场勘验笔录及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于：第一，各方之间的合同关系；第二，被告是否应承担违约责任，第三人应否承担责任；第三，合理损失的认定。
针对焦点问题之一，根据法庭查证的证据，可以认定九郡公司与大中公司为租赁关系、大中公司与被告天润公司是转租关系，被告天润公司与原告物美公司也是转租的关系。第三人九郡公司与被告天润公司是委托关系缺乏事实依据，无法认定九郡公司与被告天润公司是委托关系。九郡公司与大中公司均提出自己作为第三人的事实和理由不存在，不应成为本案诉讼参与人。经本院对当事人提交证据的审查，上述两公司与本案在事实和法律上存在一定的关联性，为查清案件事实及其相互间的法律关系得为本案第三人，故其不应成为本案第三人的意见本院不予采纳。
针对焦点问题之二，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告物美公司与被告天润公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、第三人九郡公司与第三人大中公司签订的《房屋租赁合同》、第三人大中公司与被告天润公司签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。
被告天润公司在履行与第三人大中公司的《房屋租赁合同》过程中，天润公司迟延支付租金及相关费用已达合同约定的解除条件，第三人大中公司依约行使合同解除权，导致大中公司向本案原告物美公司提出接管涉案房屋并行使管理使用权，此后果皆因被告天润公司所致。同时，被告天润公司违反了与原告物美公司在合同中约定的“不存在来自于第三方的对该租赁物的任何权利要求，并且在租赁期内持续保持此种状态，若有第三方就租赁物主张权利，甲方负责处理并承担全部责任，给乙方造成的经济损失（包括直接损失和间接损失），甲方负责赔偿。”以及“因甲方原因而导致的第三方行为，使乙方或乙方的招商客户不能正常营业超过一个月的或导致本合同无法继续履行的”义务。故第三人大中公司向原告物美公司主张接管涉案房屋的权利给原告物美公司造成经济损失的责任理应由被告天润公司承担。原告物美公司主张由第三人九郡公司与被告天润公司共同承担赔偿责任，却未能提供充分证据证明第三人九郡公司与被告天润公司是委托与被委托的关系。根据合同相对性原则，九郡公司与被告天润公司间是委托关系的主张本院不予支持，九郡公司不应承担赔偿责任。
针对焦点问题之三：
第一，原告物美公司与被告天润公司签订的《房屋租赁合同》中双方约定的合同解除条件已具备，因此对于原告请求解除该合同及补充协议的主张本院予以支持；
第二，原告主张被告返还六个月的租金，没有事实依据，本院无法支持。租金的返还应根据双方约定的计租期以及实际使用情况处理。2013年1月21日，原、被告双方签订的第二份《房屋租赁补充协议》中明确约定了计租日，原告自计租日2013年3月18日至2013年8月20日止已实际租用五个月又两天，原告主张返还2013年7月3日至2014年1月2日六个月的租金没有依据，因为原告预交的是从2013年3月18日之后六个月的租金，故本院只能支持原告从计租日起不足六个月的部分，即自2013年8月20日之后28天的租金返还主张。此期间的租金按双方约定的20833.3元／月计，共计应返还租金19444.4元。被告认为原告交纳的六个月租金已经实际使用完毕，不应该返还租金的意见无事实依据，本院不予采纳；
第三，原、被告双方在合同中约定了押金的退返条件和违约金条款，原告关于退返押金的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持，押金数额以证据载明的数额为准；
第四，对于原告主张的装修装饰损失，应以实际发生的装修费用和实际使用情况折旧后以及可否搬离再利用综合考虑损失。被告抗辩合同第九条其他条款及另行约定的第四项约定，“乙方无权要求甲方对其改造施工、装修、装饰投入给予赔偿或补偿，甲方也无义务对乙方实施上述补偿。本条另行约定条款与合同中其他条款约定不一致的，以另行约定的条款为准”的意见，因该条款是对合同正常履行或乙方违约情况下的约定，而在甲方违约情况下不适用该条款，故其抗辩意见本院不予采纳。被告认为LED灯箱可以移动，可以移到其他店继续使用的意见有事实依据，本院予以采纳。原告的装修装饰损失因被告撤销了鉴定申请，本院根据物美公司提交的《物美北苑立水桥店装修工程结算审核报告》审定造价70386.20元，酌情折旧10%后为装修装饰损失，数额为63347.58元。被告天润公司主张地砖部分是天润公司铺装的，但未能提交证据，故天润公司的此项主张本院无法支持；
第五，原告设施设备蒸包柜、冷藏设备、货架、摄像监控设备均可搬离再行使用，原告对上述各项全损赔偿的主张没有法律依据，本院不予支持。冷藏设备搬离需要另行拆装、运输、调试，费用包括外层板750元、专项运费800元、安装调试费2860元为损失。木制品指的是背柜含收银台、不锈钢盆，为按场地情况所定制，价格为10600元，酌情折旧3100元后价值7500元为损失。原告对于上述两项损失的主张有事实依据，本院予以支持。原告置于室外的空调室外机被剪断连线丢失，待查明具体情况后另行主张权利；
第六，对于原告的商品损失被告提出抗辩，原告没有证据证明自2013年8月20日之后确实无法进入租赁场所进行经营，损失是因为原告放任、不主动减少造成的。被告和九郡公司现场勘验时对商品的价格不认可。本院认为，自原告2013年8月19日收到大中公司《房屋接管通知》、2013年8月20日所承租房屋被停水、停电以及2013年9月2日向被告发出因天润公司与第三方发生纠纷造成无法营业《公函》、2013年9月23日完成《物美北苑立水桥店装修工程结算审核报告》，原告已知道自己的经营所面临的问题：“随着时间的延长损失在不断扩大”，其作为经营者未能积极采取措施减小损失具有一定责任，故本院对原告的此项损失主张无法全部支持。本院依据双方的合同约定，对自2013年8月20日起，商品保质期不足一个月的商品损失予以支持。可统计出具体损失的商品为34元。对于只有名称、数量，没有单价的伊利面包等16种109件剩余保质期在一个月的小商品，因无法统计具体损失，本院酌定其损失为366元；
第七，原、被告双方及大中公司均认可未交电费的事实，原告虽提交了2013年6月至10月电费清单，但原告主张电费损失10630.8元缺乏依据，一则原告并未实际交纳电费，二则原告也本应支付自己实际占用场地期间的合理电费以及自己所扩大的电费费用，故原告电费损失本院不予支持。根据第三人大中公司已与被告天润公司解除了合同以及大中公司就解决电费的办法同意与原告物美公司协商的具体情况，原告物美公司可在厘清合理费用后另行主张权利；
第八，对于原告主张停业期间员工的工资损失，被告对原告提交的劳动合同、员工工资发放表、支付凭证及证人证言均提出异议，对劳动合同的真实性不认可，认为劳动合同上的签字潦草无法辨认员工的姓名、现场勘验时证人对自己的值班时间说不清楚、而且这些员工是否在便利店工作没有相应的证据证明。本院认为，原告为证明自己员工值班看守店铺的事实提交了劳动合同、实发工资表、证人证言，基于原告因发生了被锁门不能正常经营的情况，在与被告协商解决纠纷期间安排自己员工值班看守店铺也属正常。本院依据原告职工实发工资表数额情况，对原告停业期间员工的工资按王×、袁×、岳×三人三个月的工资实发数额，酌情予以支持，共计14915.56元；
第九，原告主张的停业期间预期收益损失为合同不能履行当天至合同约定的终止日自己预期的收益。被告对原告提交的2013年北京84家综合便利超市审计报告的合理性以及金额均不认可，表示其主张没有依据。本院认为，经营行为的盈利情况受影响的因素复杂，原告未能证明本店的具体盈利状况，仅凭2012年度其它各店利润表不能直接证明本店的具体盈利情况，且其也不是直接损失或间接损失，双方对于合同提前终止情况已明确通过约定违约金及经济损失赔偿等方式解决，故本院对于原告此项主张不予支持；
第十，对于原告主张的违约金，被告抗辩履行合同中并没有违约，实际的侵权方是大中公司，认为依法中止就不存在违约金问题的意见没有事实依据及法律依据，本院不予采纳。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院根据本案的具体情况、原告的实际损失状况及被告酌减违约金的意见，对违约金酌情酌减至双方约定违约金的20%，即10000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：
一、解除北京物美便利超市有限公司与北京天润恒佳科贸有限责任公司2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》及2012年10月22日和2013年1月21日签订的《房屋租赁补充协议》；
二、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还北京物美便利超市有限公司二○一三年八月二十日至二○一三年九月十七日期间租金一万九千四百四十四元四角；
三、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还北京物美便利超市有限公司押金四万一千六百六十六元六角；
四、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付北京物美便利超市有限公司装饰装修损失六万三千三百四十七元五角八分；
五、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付北京物美便利超市有限公司设备设施损失一万一千九百一十元；
六、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付北京物美便利超市有限公司停业期间商品损失四百元；
七、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付北京物美便利超市有限公司停业期间职工工资损失一万四千九百一十五元四角七分；
八、北京天润恒佳科贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付北京物美便利超市有限公司违约金一万元；
九、驳回北京物美便利超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千八百三十二元，由北京物美便利超市有限公司负担五千八百三十二元（已交纳四千四百一十六元，于本判决生效后七日内交纳不足部分），北京天润恒佳科贸有限责任公司负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 田江海
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 刘淑荣
二〇一五年一月十六日
书 记 员 吕慧颖