浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬余民初字第1147号
原告：余姚市农林局。住所地：余姚市阳明街道阳明西路***号。
法定代表人：张建培，该局局长。
委托代理人：傅胜凯，浙江海虹律师事务所律师。
被告：毛长富。
委托代理人：毛黎明。
委托代理人：劳剑刚。
原告余姚市农林局与被告毛长富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理，依法由审判员朱章程适用简易程序独任审判。本案于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告余姚市农林局的委托代理人傅胜凯，被告毛长富的委托代理人毛黎明、劳剑刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余姚市农林局起诉称：2009年9月26日原告委托余姚市林特生产基地开发公司和被告签订《房屋租赁合同》一份，约定“将余姚市农林局所有的位于余姚市城区新建北路138号临街房屋、场地出租给毛长富，房屋面积335平方米、场地面积1.9亩，租期3年，自2009年10月1日至2012年9月30日止，年租金52000元，租金先付后使用，一年支付二次，每次26000元，第一次在签约时付清，第二次在每年的4月1日、10月1日前付给出租方，如有不按规定及时交付租金、擅自转租等情形可解除合同、收回房屋”。被告租金支付到2012年9月30日，事后未付租金，原告多次提出收回房屋，被告至今仍在使用，且原告在2014年2月刚得知被告在转租谋取暴利。经查档案，双方签订的租赁合同项下的房屋和场地由于历史等原因，尚未作出产权证书。综上原告认为双方签订的《房屋租赁合同》违反了国家相关规定，房屋租赁合同应属无效，故根据《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》的规定，向贵院起诉，要求判令：确认2009年9月26日余姚市林特生产基地开发公司和被告签订的《房屋租赁合同》无效（后原告撤回该项诉请）；被告支付2012年9月30日起至实际搬出房屋、场地日止按每年52000元计算的房屋、场地占有使用费（暂算到2014年5月5日为83485元）；被告立即从租赁的房屋、场地中搬出并腾空；案件受理费由被告承担。
被告毛长富答辩称：一、原告起诉主体不符，被告是与余姚市林特生产基地开发公司签订的房屋租赁合同，余姚市林特生产基地开发公司系法律上独立法人，与原告不存在法律上的权利、义务关系，依据合同相对性原则，被告与原告无任何法律上的利害关系，原告起诉被告不符合法律规定，被告要求原告提供余姚市林特生产基地开发公司的主体资格证明。二、被告所租赁的房屋、土地权属不清，被告所租赁的土地是被告在1992年由当时被告负责经营的林特局物资供应站征用的，其中部分房屋也是由被告所建造，由于历史原因，该土地及房产未经产权登记，期间被告在土地征用，房屋建造和修缮中付出了大量的财力、精力，依据《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，被告所承租的土地及房屋原本就和被告存在着权属争议，原告都无法提供证据证明该土地及房屋的所有权属原告所有，原告的诉请无法律依据。三、原告提交的证据上写明收取被告的是租金，原告无权向被告主张支付相关租金，根据《民法通则》相关规定：延付或拒付租金的诉讼时效为一年。原告的诉请已超过诉讼时效。综上，依法驳回原告的诉讼请求。
一、对原告余姚市农林局提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.房屋租赁合同1份，拟证明双方有租赁合同关系，租赁期限到2012年9月30日止。被告毛长富没有异议，认为到期之前被告方有很多次的沟通，原告一直没有回复。经审查，本院对该证据予以采信；
2.通知书、挂号信各1份，拟证明原告曾多次通知被告搬出并退还房屋。被告毛长富认为其没有收到挂号信，只收到5月13日的通知书。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。
二、对被告毛长富提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：情况说明1份，拟证明被告向原告提出的协商要求，原告一直没有回复的事实。原告余姚市农林局认为双方是协商过的，但是当时双方没有协调成功，这份情况说明原告没有看到过。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2009年9月26日，余姚市林特生产基地开发公司（出租方）与被告毛长富（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，出租方经余姚市农林局授权，将余姚市农林局所有的位于余姚市新建北路138号临街房屋、场地出租给承租方；租赁期限3年，出租方从2009年10月1日起将出租房屋交给承租方使用，至2012年9月30日止；租金及支付时间，房屋的年租金为52000元，根据先付后使用的原则，租金支付一年二次，每次26000元，第一次在签约时付清，第二次在每年的4月1日、10月1日前付给出租方；租赁期间的房屋修缮义务是出租人的义务，出租人维修房屋时，承租人应积极配合、协助；承租方经原林业局同意建造的房屋，承租方在退租移交前可自行拆除或按评估机构的土建评估价转给出租方；在合同解除终止后，装修设施承租方不得拆除，出租方也不予补偿等。《房屋租赁合同》签订后，被告毛长富支付给余姚市林特生产基地开发公司相应的租金。租赁期限届满后，双方未达成新的租赁协议，被告毛长富仍在使用所承租的房屋、场地。另，被告毛长富所承租的房屋、场地，原告方尚未办理相应的产权证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告毛长富所承租的房屋、场地未取得相应的产权证，原告余姚市农林局亦未提供证据以证明该房屋、场地取得了建设工程规划许可证或者该房屋系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此当事人双方所签订的《房屋租赁合同》无效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告毛长富承租原告余姚市农林局出租的房屋、场地，租赁期间届满之后，双方当事人之间未达成新的租赁协议，原告余姚市农林局亦未同意被告毛长富继续承租使用该房屋、场地，现原告余姚市农林局要求被告毛长富从租赁的房屋、场地中搬出并腾空，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告余姚市农林局要求被告毛长富支付按每年52000元计算的房屋、场地占有使用费，本院予以支持。被告毛长富辩称原告起诉主体不符，诉请已超过诉讼时效，因《房屋租赁合同》已明确“出租方经余姚市农林局授权，将余姚市农林局所有的位于余姚市新建北路138号临街房屋、场地出租给承租方”，被告仍在使用所承租的房屋、场地，故对上述辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告毛长富于本判决发生法律效力之日起三十日内从其向原告余姚市农林局承租的房屋、场地中搬离、腾空；
二、被告毛长富支付给原告余姚市农林局自2012年10月1日起至实际搬离、腾空所承租的房屋、场地日止按每年52000元计算的房屋、场地占有使用费；
三、驳回原告余姚市农林局的其他诉讼请求。
以上款项限在本判决发生法律效力后十五日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1887元，减半收取943.50元，由被告毛长富承担，限于本判决发生法律效力后七日内交纳。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，汇款时一律注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判员 朱章程
二〇一四年七月十六日
书记员 洪露洁