江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第0175号原告江苏乐天玛特商业有限公司。法定代表人卢柄容。委托代理人李方方、俞虹。被告徐雪飞。原告江苏乐天玛特商业有限公司与被告徐雪飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由代理审判员曹维维独任审判，于2014年4月30日进行了公开开庭审理。原告江苏乐天玛特商业有限公司的委托代理人李方方、俞红，被告徐雪飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《专柜租赁合同》，合同对专柜租赁所涉事项做了详细约定。合同约定由被告租赁原告位于浙江省嘉兴市中城南路的乐天玛特三楼25㎡用于经营饰品及家居用品，租金标准为3000元／月，一月一付，先付后用并支付水电等费用，如逾期支付，每逾期一日应向原告支付未付金额0.5%的违约金。原告认为，合同一经签订即具有约束力，双方应恪守履行，现原告按照合同约定履行了义务，被告却持续拖欠租金、水电费等费用，并擅自撤场，给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年1月-12月租金27900元；2、被告支付原告拖欠租金违约金34695元（暂计算至2014年1月31日，并继续计算至实际支付之日止），被告支付逾期未能更正违约金9000元；3、被告支付原告水电费6487.62元；4、诉讼费用由被告承担。后庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求为被告支付原告拖欠租金违约金34695元。被告辩称：被告通过朋友介绍进驻原告在浙江省嘉兴市中城南路的乐天玛特卖场三楼经营，但三楼商铺使用电梯存在不便之处，生意很差。被告经营到2013年10月撤场，同意支付截止2013年10月拖欠的租金和电费，但不同意支付违约金。经审理查明，2012年10月，原告（甲方）、被告（乙方）签订专柜租赁合同，合同约定原告将坐落于浙江省嘉兴市中城南路乐天玛特三楼建筑面积为25平方米的专柜出租给被告，被告租赁该专柜销售饰品、家居用品，店名为流行站。合同的主要内容为：1、租赁期限为2012年开幕日至2013年12月31日；2、每月租金、设备使用分摊费、物业管理费为3000元，费用一月一付，先付后用，被告应提前5日支付该费用；3、租赁期间专柜所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担，每月25日由被告按原告提供的账单支付给原告；4、如被告逾期支付租金，每逾期一日，需按应付租金的0.5%支付逾期付款违约金，如被告逾期支付累计超过30天视为被告严重违约，原告有权解除合同；5、被告在合同成立时交纳履约保证金9000元，租赁关系终止时，该保证金用于冲抵由被告承担的费用，剩余部分无息退还给被告；6、如因被告自身原因未能按期撤离场地，并因此影响该经营场地重新进入经营状态，则每拖延一天须向原告交纳损失费人民币50元／平方米；7、如任何一方违反合同约定，均应在收到另一方通知后七日内更正，逾期未能更正，违约方将支付守约方9000元违约金。合同签订后，被告进行了装修，并于2012年10月25日进场经营。为确认用电量，原告为被告租赁的商铺安装电表，此后原告公司人员每月抄表。2013年4月起，原告将租金调整为2100元／月。在被告经营期间，将经营项目改为内衣，店名改为天使丽人。因被告未能按期交纳租金，原告在2013年4月2日至2013年10月25日期间，先后五次向被告商铺发出催交租金函，被告员工予以签收。2013年10月31日，被告自行从原告浙江嘉兴乐天玛特店撤场。目前，案涉商铺仍然在招租中。另查明，合同签订时，被告向原告交纳9000元履约保证金。2012年10月30日，被告向原告交纳2012年11月租金3000元。2013年8月14日，被告向原告交纳2012年10月、12月租金3690元。之后，被告未交纳其他费用。还查明，原告为被告垫付经营期间的电费6487.62元。上述事实，有原告提供的专柜租赁合同、租金收据、催交租金函、证明及合同、营业执照、嘉兴乐天商户水电统计表、缴纳电费的凭证、本院调查笔录等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。合同双方应依照约定履行各自的义务。合同订立后，原告将租赁房屋已交付给被告，且被告也进行了装修，从2012年10月25日经营至2013年10月31日。关于原告主张被告欠付租金27900元，被告认为其实际经营到10月份，不应当支付2013年11、12月的租金。本院认为，双方对租赁期间和租金标准有明确的约定，被告在合同未解除前自行撤场，拒付2013年11、12月的租金无事实和法律依据，故原告要求被告支付拖欠租金27900元的请求，本院予以支持。由于被告已支付履约保证金9000元，可以从总费用中扣除，故被告还应给付原告租金18900元。庭审中，双方对被告拖欠电费6487.62元的事实均无异议，本院予以确认，被告应当支付原告电费6487.62元。关于原告主张的租金违约金即逾期付款违约金，本院认为，逾期付款违约金系违约金的一种，是以补偿性为主、惩罚性为辅，违约金数额应当与因违约造成的损失相当。如果违约金数额过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求适当减少。关于原告的损失，原告主张包括场地空置、重新招租的费用以及逾期付款的利息损失，本院认为，原、被告合同到期后，场地能否重新招租与被告无关，原告主张的场地空置、重新招租的费用与被告未能按期给付租金不具有法律上的关联性，但逾期付款的利息损失客观存在。由于原告主张的违约金计算数额过高，根据被告请求，本院依法予以调整。本院按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失，故违约金按照损失的1.3倍从每月应当给付租金的时间计算至判决确定给付之日，即为中国人民银行同期人民币贷款利率的1.69倍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告徐雪飞给付原告江苏乐天玛特商业有限公司租金18900元、电费6487.62元，合计25387.62元；二、被告徐雪飞应按照中国人民银行同期人民币贷款利率的1.69倍给付原告江苏乐天玛特商业有限公司违约金至本判决确定给付之日止（其中三笔违约金以3000元为基数分别自2012年12月26日、2013年1月26日、2013年2月23日起计算，其中九笔违约金以2100元为基数分别自2013年3月26日、4月25日、5月26日、6月25日、7月26日、8月26日、9月25日、10月26日、11月25日起计算）；被告徐雪飞于本判决发生法律效力之日起15日内履行上述两项义务；三、驳回原告江苏乐天玛特商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1527元，减半收取763.5元，由原告江苏乐天玛特商业有限公司负担483元；由被告徐雪飞负担280.5元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1527元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。代理审判员  曹维维二〇一四年五月二十日书 记 员  张圣威附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一看的，应当在租赁期间届满时支付。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。