广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法龙民初字第952号
原告陈伟全。
委托代理人冯耀忠，广东德业律师事务所律师。
委托代理人梁笑珠，广东德业律师事务所律师。
被告伍健胜。
原告陈伟全诉被告伍健胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法由审判员罗洋适用简易程序独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯耀忠、被告伍健胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月1日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，由被告承租位于佛山市顺德区龙江镇的房屋，约定被告应在每月5日前支付当月租金，如未能按时全额支付，每逾期一天，原告将按款项的10%加收违约金，有权终止租赁协议并收回该商铺和逾期租金，保证金不予退回。被告从2013年10月开始拖欠租金，其行为违反了合同的约定，请求判令：1.解除原、被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁协议书》；2.被告立即搬离租用的房屋，并将商铺交还给原告；3.被告向原告支付自2013年10月份起拖欠的租金5600元（2013年10月、11月租金）及违约金560元（按双方约定的10%，从2013年10月6日起计至实际清偿之日止）；4.被告交纳的保证金10000元归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，本案涉案的租赁合同虽然是被告签订的，但实际的承租人是马趣兴，因为被告只是代马趣兴签订合同，交纳的保证金是由马趣兴支付的，每月的租金也是马趣兴支付的，故被告对具体情况不清楚，本案的责任应由马趣兴承担。具体意见应以马趣兴的意见为准。
诉讼中，原告向本院提交如下证据：
1.原、被告身份证复印件、粤房地权证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.商铺租赁协议书、收据、律师公函一份及相应的快递资料，证明原告于2012年7月1日签订商铺租赁协议书，原告将涉案的商铺出租给被告，租赁时间2012年7月1日至2017年6月30日，2012年7月1日至2013年6月30日月租金为2000元，2013年7月1日至2014年6月30日月租金为2800元，2014年7月1日至2015年6月30日月租金为3800元，合同第七条约定，被告每月5号前将当月租金付清给原告，由于被告没有按时交纳租金，原告有权终止租赁合同，没收保证金，另合同约定被告向原告交纳了保证金10000元；另由于被告拖欠租金，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告于2013年11月9日搬离案涉的商铺并没收按金，终止商铺租赁协议书。
被告质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但本案与被告无关。
诉讼中，被告未向本院提交证据。
原告提供的证据1、2，被告对其真实性均无异议，本院经审查予以采信。
根据采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明的事实如下：
2012年7月1日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，双方在协议中约定，由被告承租位于佛山市顺德区龙江镇的房屋，合同期限自2012年7月1日至2017年6月30日，租金分段计算：2012年7月1日至2013年6月30日期间月租金为2000元，2013年7月1日至2014年6月30日期间月租金为2800元，2014年7月1日至2015年6月30日期间月租金为3800元，2015年7月1日至2016年6月30日期间月租金为4800元，2016年7月1日至2017年6月30日期间月租金为5800元。被告应在每月5日前支付当月租金，如未能按时全额支付，每逾期一天，原告将按款项的10%加收违约金，有权终止租赁协议，没收保证金，追缴被告的欠款。被告应向原告一次性交纳10000元作为保证金。
另查明，被告已向原告交纳租金至2013年10月，尚未向原告交纳2013年11月的租金。2012年7月1日，被告已按照租赁协议向原告交纳保证金10000元。
在另一关联案件中【（2013）佛顺法龙民初字第951号】，经征询马趣兴的意见，其对本案纠纷发表如下意见：案涉房屋实际由马趣兴一人租赁及使用，相关费用也是马趣兴交纳的，案涉房租交纳至2013年10月，被告伍健胜只是名义上的承租人。由于签订案涉房屋租赁合同时，马趣兴本人在巴厘岛，不在龙江，于是马趣兴委托伍健胜签订了案涉房屋租赁合同，该租赁合同实际上与伍健胜无关。不同意解除双方的租赁合同关系，因为被告并没有违反相关解除合同的相关法律规定。原、被告签订合同后，马趣兴均有向原告支付租金，有时会拖延十多天。2013年10月份时，由于马趣兴的儿子考进了本科需要支付20000元学费，马趣兴的流动资金不充足，故在2013年10月27日才支付了10月份租金。且在2013年11月4日，在没有任何通知的情况下，被告及马趣兴收到了原告的律师函，故被告及马趣兴在2013年11月后就没有再支付租金。同意支付延迟支付租金的滞纳金560元，但不同意解除双方的租赁合同以及不同意原告没收保证金10000元。另马趣兴在租赁原告铺位及住宅时花去了30多万元的装修费，解除租赁关系对马趣兴会产生巨大的经济损失。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，该协议合法有效，双方依法成立租赁合同关系。虽然马趣兴与被告伍健胜一致确认实际由马趣兴向原告承租案涉房屋并交纳相关费用，但根据合同相对性原则，《房屋租赁协议书》是由原、被告双方签订的，且原告基于此向被告主张相关权利，被告依法应承担租赁合同所确定义务。
本案争议焦点问题是：原告是否有权解除双方的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，原告解除租赁合同应符合上述法律的规定。根据原、被告双方的庭审陈述以及相关的证据，可以证实被告及实际承租人马趣兴确实存在拖欠租金及其他相关费用的行为，但截止本案庭审前，被告及实际承租人马趣兴已向原告足额支付了2013年10月及之前的租金，其延迟支付租金的时间与合同约定的时间相差的时间不长，没有过度延迟支付租金的时间；同时，马趣兴在另案中【（2013）佛顺法龙民初字第951号】也提供了相关票据证实其积极履行交付水电费、税费、通信费、物业管理费等其他相关义务；再者，实际承租人马趣兴为履行租赁合同进行了实际装修，现仍在继续经营商铺，在合同期限未过一半的情况下，原告单方解除租赁合同必然会给被告及实际承租人马趣兴造成较大的损失，不利于被告及实际承租人马趣兴的经营活动；最后，被告及实际承租人马趣兴依照合同约定已向原告交纳了合同保证金10000元，该款可在一定程度上对原告的合同权利提供相应的保障。综上所述，被告及实际承租人马趣兴虽然有拖欠租金的违约行为，但其积极采取补救措施，支付了拖欠的租金及其他相关费用，使得原告签订租赁合同的目的没有落空，被告及实际承租人马趣兴的行为不构成根本违约，从维护合同交易的稳定性以及双方合同的目的综合考虑，原告应对被告及实际承租人马趣兴的延付租金行为给予一定的体谅，原、被告之间的租赁合同关系依法不予解除为宜。
被告要求继续履行合同，应依照合同的约定向原告交纳租金。2013年11月份的租金已经到期，被告应依照合同的约定向原告交纳租金2800元。对于原告主张的延迟支付租金的违约金560元，被告对此无异议，本院依法予以支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
一、被告伍健胜应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈伟全支付2013年11月租金人民币2800元，以及违约金人民币560元，合计人民币3360元；
二、驳回原告陈伟全的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费减半收取为102元（原告已预交），由被告伍健胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗 洋
二〇一三年十二月十八日
书记员 张敏仪