海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1151号
上诉人（原审原告）：吴爱玉。
委托代理人：孙捷。
被上诉人（原审被告）：海口银泓典当有限责任公司。
法定代表人：陈虹，该公司董事长。
委托代理人：陈泽浩，该公司法务。
被上诉人（原审被告）：周晨。
上诉人吴爱玉因与被上诉人海口银泓典当有限责任公司（以下简称银泓典当公司）、周晨案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1230号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日立案受理后，依法由审判员傅海燕担任审判长，与审判员谢焕怡、詹晓黔组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市义龙后路XX号C座X幢XXX房（以下简称X幢XXX房）的开发商是天津市市政建设开发总公司海南公司（以下简称天津市政公司）。1991年4月30日，吴以文与海南南方信托投资公司（以下简称南方信托公司）签订一份《凭卡住房合同》，约定：吴以文以122825元的价格向南方信托公司购买X幢XXX房；吴以文须在合同签订三日内将房价总款全额存入南方信托公司账户内，存期为三年定期，月利息为6.9‰，并在合同签订三日内缴纳按房价总额计算的5%房屋折旧费，南方信托公司收到房款后向吴以文开具存单，并在10日内将住房卡和住房交付吴以文，吴以文凭卡享有住房使用权等。1992年3月8日，天津市政公司将包括X幢XXX房在内的艺林园小区A座、C座各18套房屋转让给兴农公司（以下简称兴农公司）。1997年12月9日，兴农公司取得X幢XXX房的房屋所有权。2003年11月8日，吴以文与吴爱玉签订一份《协议书》，该协议书载明：经吴以文与吴爱玉友好协商，吴以文同意X幢XXX房出让给吴爱玉，合计金额人民币22万元，房屋使用权归吴爱玉所有。2004年5月13日，吴以文出具《证明》，该《证明》载明：吴以文与吴爱玉是父女关系。1991年4月30日，吴爱玉借吴以文的名与南方信托公司签订凭卡住房合同。合同签订后，吴爱玉将合同约定的金额122825元以吴以文名义存入南方信托公司。房屋交付后吴以文自1991年居住使用至2010年。2010年吴以文将房屋交付于吴爱玉。为了证明合同实际权利人是吴爱玉，2003年11月8日吴以文与吴爱玉补签1994年3月21日协议书。2007年12月7日，原海口市房产管理局根据四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）作出的（1999）成执字第439、651、652、653号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，将X幢XXX房过户至四川省信托投资公司（以下简称四川信托公司）名下。2008年3月17日，吴以文向原审法院提起行政诉讼，请求撤销原海口市房产管理局为四川信托公司颁发的X幢XXX房的房屋所有权证。2008年9月23日，原审法院作出（2008）龙行初字第26号《行政判决书》，驳回吴以文的诉讼请求。吴以文不服上述判决，上诉至本院。2009年2月12日，本院作出（2009）海中法行终字第13号《行政裁定书》，裁定撤销（2008）龙行初字第26号行政判决，驳回吴以文的起诉。2010年8月23日，海口市艺林园小区管理委员会、海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会、海口市龙华区大同路街道办事处出具《证明》，证明吴以文自1991年起一直居住在X幢XXX房。2010年9月26日，吴爱玉向原审法院提起行政诉讼，要求确认海口市住房和城乡建设局（以下简称海口住建局）为四川信托公司作出的房屋转移登记行政行为违反法律规定，撤销海口住建局为四川信托公司颁发的X幢XXX房的房屋所有权证。2010年11月5日，原审法院作出（2010）龙行初字第116号《行政裁定书》，裁定驳回吴爱玉的起诉。吴爱玉不服该裁定，上诉至本院。2011年3月14日，本院作出（2011）海中法行终字第32号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。X幢XXX房现登记在周晨名下（房权证号：海房字第HK243XXX**号）。2013年11月29日，原审法院在执行银泓典当公司与周晨典当纠纷一案过程中作出（2013）龙执字第4712号《执行裁定书》，裁定查封周晨名下的X幢XXX房。吴爱玉对原审法院作出的上述裁定不服，作为案外人提出书面异议，请求中止对X幢XXX房的执行。2014年4月9日，原审法院作出（2014）龙执异字第14号《执行裁定书》，驳回吴爱玉的案外人异议。2014年4月17日，原审法院向吴爱玉送达了该裁定书。
2014年4月29日，吴爱玉向原审法院提起案外人执行异议之诉，请求：1、确认周晨名下位于海口市义龙后路XX号艺林园公寓X幢XXX房为吴爱玉基于合同关系占有，享有占有权利，并停止对房屋的执行；2、本案诉讼费由银泓典当公司、周晨承担。
原审法院判决认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”1997年12月9日，兴农公司取得X幢XXX房的房屋所有权，2007年12月7日，原海口市房产管理局根据成都中院作出的（1999）成执字第439、651、652、653号民事裁定书和协助执行通知书，将X幢XXX房过户至四川信托公司名下，且X幢XXX房的所有权现已登记在周晨名下，故吴爱玉主张X幢XXX房为其基于合同关系占有，享有占有权利，并要求停止执行X幢XXX房的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回吴爱玉的诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴爱玉负担。
上诉人吴爱玉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院未依法对吴爱玉足以阻止执行标的X幢XXX房转让，交付的实体权利的理由是否成立进行审查。原审判决只是查明执行标的物X幢XXX房的所有权已登记在周晨名下，故吴爱玉主张X幢XXX房为其基于合同关系占有，享有占有权利，并要求停止执行X幢XXX房的诉讼请求缺乏事实和法律依据。（二）一审法院以X幢XXX房的房屋产权登记在周晨名下，故认定吴爱玉诉讼请求没有事实和法律依据属于事实不清，适用法律错误。理由：1、根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该证书是权利的外在表现形势，只具有推定的证据效力。与实际权利状况不一定吻合。吴爱玉一审时提交的证据成都中院2004年3月15日的公告，该公告要求X幢XXX房使用人自行搬迁，否则法院将强制迁离。2008年6月23日，成都市中院再次公告要求X幢XXX房使用人自行搬迁，否则将强制迁离；但在时限内未对X幢XXX房使用人吴爱玉的父亲吴以文强制迁离。成都中院未按照执行规定将X幢XXX房交付给执行申请人四川信托公司。2007年10月，四川信托公司在未取得X幢XXX房，委托海南亚奥拍卖公司（以下简称亚奥公司）拍卖，周晨以现状买受X幢XXX房，周晨未要求四川信托公司交付该房。根据《合同法》第一百三十三条、第一百三十五条规定，X幢XXX房屋未交付，房屋所有权未依法转移。根据《合同法》规定，民法通则规定，周晨2010年10月在参加亚奥公司拍卖X幢XXX房时，未满16周岁，依法不具有完全民事行为能力，周晨竞买的X幢XXX房合同行为无效，周晨名下的X幢XXX房屋所有权转移登记不能推定房屋所有权登记与实际权利一致。2、原审判决审理查明2010年8月23日，海口市艺林园小区管理委员会、海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会、海口市龙华区大同路街道办事处出具《证明》，证明吴以文自1991年起一直居住在X幢XXX房。该事实足以证明吴爱玉的父亲自1991年基于合同取得并居住至今。证实吴爱玉享有足以阻止X幢XXX房执行转让，交付的实体的权利，一审法院未对该项审理查明的事实依法判决。因此，特向二审法院提起上诉，请求：1、撤销（2014）龙民一初字第1230号民事判决书；2、依法发回重审或依法改判；三、判令银泓典当公司、周晨承担一、二审诉讼费用。
被上诉人银泓典当公司辩称：（一）根据我国不动产登记制度，被执行人周晨为房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封房产，并不存在任何错误。我国《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权变动的公示公信原则，物权变动以登记或交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，那么，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。根据执行法院查明和海口市房产登记信息查询情况说明中显示，争议房屋为周晨购买所得，公示信息中并没有任何权属争议异议记载；周晨已取得海口市房权证海房字第HK243XXX**号《房屋所有权证》，为房产的所有权人并享有房产的全部份额。银泓典当公司完全有理由相信周晨有权处分自己财产的权利。因此，银泓典当公司与周晨之间的民事法律关系受法律的保护。周晨借款逾期不偿还，银泓典当公司依法提起民事诉讼，终得到法院判决支持，是法律及法院对债权人的合法权益保护的体现。法院根据生效的判决书对该房屋采取的执行措施合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。（二）吴爱玉对房屋没有所有权，其诉讼主张不应得到支持。从吴爱玉提交的证据材料来看，吴以文1991年4月30日通过购买“住房卡”的形式居住该房屋，获得使用权，并没有享有所有权。并且购买“住房卡”实际上是一种投资形式，即吴以文将固定额度的存款借用于信托公司，信托公司给予吴以文固定的存款利息以及相应现金回报，同时吴以文可以无偿使用信托公司提供的房产，若吴以文提出购买房屋所有权，应向信托公司提出，并办理产权过户登记，并停止获得固定回报。若不提出获得房屋所有权即仍然可以获得固定回报，房屋所有权仍然是信托公司所有。1991年4月30日住房卡以及《凭卡住房合同》可以看出，合同期限为“三年定期”，这说明了该房屋吴以文在使用至1994年4月30日后可以提出是否继续享有固定回报免费住房还是购买房屋所有权退还本金。但是证据材料中并没有看到相关申请也没有其双方订立的补充协议或新协议。那么信托公司与吴以文之间的借贷合同关系仍然持续有效。信托公司对该房屋享有的所有权当然有权处分。吴以文不能以自身的债权对抗他人所享有的物权。若如吴爱玉说陈述，吴以文提出房产过户的申请，南方信托公司怠于办理，那么最早自1991年4月30日，最晚自1994年4月30日起吴以文应当以南方信托为被告向人民法院提起诉讼要求南方信托为其办理房产过户。但是为何至今20来年没见到吴以文向法院主张此权利。理由就是吴以文依据合同只对房屋享有使用权，没有充分的理由和证据支持其主张所有权。（三）吴以文明确知道其免费使用该房屋同时存款获得固定回报是一种投资行为，存在一定的投资风险性。但是在拿回报和拿房产所有权之间吴以文选择了拿回报，从吴爱玉提交的证据材料中可以看出，自1991年4月30日起吴以文每年能从中获得1万多元的回报。这就是为什么其不主张购买房屋所有权的根本原因，因为既可以从中获利又可以免费居住。吴爱玉虽然提供证据材料想证明该房屋是其2003年从吴以文处购买，但根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。另外，转让该房屋的主体首先要有权转让，在客观事实上，吴以文并未享有该房屋所有权，其协议书中明确写的也只有使用权。即吴爱玉同样从未合法取得房产的所有权，当然无权提出要求法院停止对该房产的执行。（四）吴爱玉事实上权利并未受到侵犯，本案房屋的使用人根据购买南方信托公司的金融产品至今已经免费使用后演变成侵占至今已经20年，在这些年的投资过程中也回收了应有的回报。从吴爱玉提供的材料中看出，南方信托公司根据其享有的该房屋所有权对外进行转让，房屋使用人是知晓的，但其一直并未对此提出权利主张。在吴爱玉提交的多份相关的行政诉讼判决书中也可以看到该房屋为兴农公司所有，产权明晰，证件齐全，转让缮证完全合法。因此，周晨经拍卖购买房产，办理房产证合法有效，该房屋所有权为周晨所有。银泓典当公司申请执行周晨名下财产并无错误。（五）吴爱玉对该房屋的使用权利在房屋被南方信托公司转让后就已经消灭，这么多年还强行占有亦是违法侵占。现在应当搬离该房屋。若仅仅是因为吴爱玉与南方信托间债务关系纠纷而强行占有该房屋从而对抗人民法院执行，将会严重损害银泓典当公司的合法权益。因此，请求二审法院驳回上诉人的诉请，维持原判。
被上诉人周晨未作出答辩。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审双方争议的焦点问题为：（一）吴爱玉是否享有执行标的X幢XXX房房产的真实权属；（二）吴爱玉就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于吴爱玉是否享有执行标的X幢XXX房房产的真实权属问题。吴爱玉之父吴以文和南方信托公司于1991年4月30日签订的是《凭卡住房合同》而不是商品房买卖合同。根据《凭卡住房合同》约定，吴以文将122825元以存款方式存入南方信托公司账户内，存期为三年定期，月利息为6.9‰，并在合同签订三日内缴纳按房价总额计算的5%房屋折旧费；南方信托公司收到房款后向吴以文开具存单，并在10日内将住房卡和住房交付吴以文，吴以文凭卡享有X幢XXX房的居住使用权。因此，吴以文依合同取得的合法居住使用权为三年。在三年期满后，信托公司支付给吴以文固定的存款利息回报。若吴以文提出购买房屋所有权，应向信托公司提出，并办理产权过户登记，并停止获得固定回报。但本案中，吴爱玉及其父亲均无证据证明其向信托公司提出房屋所有权的主张，也没有证据证明其已取得了该房的所有权。故X幢XXX房的所有权至1997年转移给兴农公司之前一直属于信托公司所有，信托公司对该房屋享有处分权。而且，吴爱玉及其父亲吴以文在信托公司对该房屋的所有权进行处分后，X幢XXX房的使用权、占有权、收益权及处分权均应由合法取得的受让人所享有。因此，吴爱玉诉请要求确认X幢XXX房为其基于合同关系占有和享有占有权利的主张不符合法律规定，本院不予采纳。
关于吴爱玉就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。虽然南方信托公司与吴以文签订了上述争议房屋的《凭卡住房合同》及吴爱玉与其父亲吴以文签订了上述争议房屋的出让协议书，但两者均属于普通的债权。而且，吴以文在占有和使用该房20多年期间，明知该房所有权经多次转移，但没有提交主张该房所有权的证据。故吴爱玉不能举证证明其享有上述争议房屋的真实权属。周晨作为X幢XXX房的现所有权人，是经拍卖支付相应的对价后取得X幢XXX房的所有权和房屋产权证的。而银泓典当公司与周晨典当纠纷一案业已经法院审理终结，原审法院依据银泓典当公司的申请和生效的裁判文书，查封周晨名下所有的X幢XXX房合法有据。对此，吴爱玉既不能以其未经合法确认的债权对抗周晨所享有的物权，也不享有足以排除银泓典当公司申请强制执行X幢XXX房的民事权益。因此，吴爱玉诉请要求停止争议房产的强制执行和要求继续占有X幢XXX房的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人吴爱玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅海燕
审判员 谢焕怡
审判员 詹晓黔
二〇一五年六月十六日
书记员 邢云嫁