四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西充民初字第1899号
原告何平。
原告陈开琼。
二原告委托代理人侯谦，西充县晋城法律服务所法律工作者，一般代理。
二原告委托代理人侯昌才，西充县晋城法律服务所法律工作者，一般代理。
被告中国农业银行股份有限公司西充县支行。
负责人刘晓兵，行长。
委托代理人赵斌，农行职工，一般代理。
委托代理人罗洪文，农行职工，特别授权代理。
本院于2014年6月12日立案受理了原告何平、陈开琼诉被告中国农业银行股份有限公司西充县支行（下称西充农行）房地产买卖合同纠纷一案，依法由审判员杨文洪适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何平、陈开琼及其代理人侯谦、侯昌才，被告西充农行的代理人赵斌、罗洪文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2003年6月30日，西充农行与原告何平签订《房地产买卖契约》，出售其所有的坐落于西充县晋城镇北街常林乡一村二社的房地产给何平。契约约定，被告在一个月内办理全部过户手续，原告只承担过户所需税费10000元。在原告依约向被告交付10000元过户费用后，被告未履行过户义务。原告被迫垫资于2008年4月28日办理了房屋所有权的过户登记，但该宗房地产的国有土地使用权的过户登记，经原告多次催促，被告至今未予办理。故诉至法院，请求判令被告立即履行2003年6月30日《房地产买卖契约》约定的国有土地使用权过户登记义务。
被告辩称：我行将抵债的原玻纤厂房地产出售给原告何平属实，原告在购买时对出售房地产的现状和土地性质作了充分的了解。为了将房地产顺利过户给原告，我行做了大量的工作，于2005年8月5日以西农银发（2005）104号文件向西充县人民政府呈报关于对西充农行抵债土地处置继续保留划拨的请求，县政府2006年9月22日第十三届第30次常务会议以纪要的形式同意我行的抵债资产土地（原玻纤厂）保留工业用地过户给购买人，由国土部门依法完善相关手续。我行拿到文件后，及时通知原告，要求其将领到的土地使用权证返回我行，我行好办理过户手续，但原告一直不配合工作，一直未将土地使用权证返回我行。错失了办证的很好机会。因此，造成过户手续未能办理的责任在原告，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交了下列证据：
1、原告何平、陈开琼的身份证复印件和结婚证复印件，旨证明原告的身份信息；
2、被告营业执照、机构代码复印件和行长陈继民的《法定代表人证明书》、《授权委托书》。旨证明被告的主体资格和相关人员身份；
3、《房地产买卖契约》和（2008）西证字第343号《公证书》，旨证明原、被告之间成立房地产买卖法律关系，双方协议约定的权利、义务内容；
4、西充县国用（97）字第某号《国有土地使用证》和被告工作人员罗洪文出具的《收条》两份，旨证明双方履行契约情况；
5、《契证》、《契税完税证》和西房权证房管字第某号《房屋所有权证》及第某号《房屋共有权证》，旨证明原告自行缴纳契税并办理房屋过户登记，从而证明被告违约。
被告对原告所举证据的真实性无异议，但不同意原告的证明观点。
被告为证明其辩解观点，向本院提交了下列证据：
1、《房地产买卖契约》，与原告所举的一致，旨证明原告对被告所要出售的房地产做了充分了解而自愿购买；
2、何平出具《领条》一份，旨证明履行契约向原告交付房产证和土地使用证；
3、被告向县政府提交的《请求》以及县政府常务会议纪要，旨证明出售给原告的房地产已经政府批准按工业用地过户；
4、西充县国用（97）字第某号《国有土地使用证》复印件及该宗土地档案，旨证明该宗土地的性质为国有划拨，同时证明原告提交的《国有土地使用证》与原来的证件不符。
原告对被告所举的《国有土地使用证》复印件不予认可，对其他证据的真实性无异议。
经审理查明：原告何平（乙方）与被告西充农行（甲方）签订了《房地产买卖契约》，契约落注的打印时间是“2003年6月30日”，何平签名落注的时间是“2004年4月9日”。契约内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金陆万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在晋城镇北街常林一村二社的房地产出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾万元。乙方由2004年10月30日前分次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：2003年6月30日付陆万元，2004年10月30日付肆万元。三、双方同意于2003年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起×日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之×的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方约定采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向当地房地产仲裁委员会申请调解仲裁，也可以向有管辖权的人民法院起诉。七、经甲乙双方协商，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，乙方向甲方交款10000元后（乙方只承担10000元），由甲方在一个月内办理全部过户手续。乙方待过户手续办理完毕后，支付购房余款，其他条款与本条款冲突的以本条款为准。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。契约上何平签名，西充农行加盖印章、负责人陈继民、代理人罗洪文签名。契约附件内容：房屋坐落：西充县晋城镇北街常林一村二社，地号：字第9709100号，产权所有人：西充县农行营业部，产权证号：自字第0280号，房屋建筑面积：709.13平方米，土地使用面积：1869.3平方米，使用性质：全民，房屋结构：砖木、砖混。2003年6月30日，罗洪文收何平房款60000元，2004年4月9日，罗洪文收何平购房办证费10000元，2005年9月28日，何平在西充农行领取了所购房地产的房屋所有权证和土地使用权证。2006年6月12日，何平缴纳了购房契税4000元并取得了《契证》，2006年9月11日，西充农行开具了《法定代表人身份证明书》和《授权委托书》，并提供了营业执照副本、机构代码以及负责人陈继民身份证复印件，委托罗洪文办理出售给何平的晋城镇北街常林一村二社房地产过户手续。2008年4月15日，西充县公证处出具《公证书》，证明原被告双方签订的《房地产买卖契约》属实。2008年4月28日，案涉房地产中的房屋过户登记到了何平名下，何平取得了西房权证房管字第某号《房屋所有权证》，陈开琼取得了西房管共字第某号《房屋共有权证》。在此期间，西充农行于2005年8月5日以西农银发（2005）104号文报西充县人民政府，请求允许晋城镇北街玻纤厂的房地产转让继续保留划拨用地手续。西充县人民政府于2006年9月22日十三届第30次常务会议形成了纪要，同意保留建材公司（原玻纤厂）土地工业用地用途和划拨性质，由国土部门依法完善相关手续。
诉讼中，原被告双方对房地产交易时土地是出让还是划拨以及是谁未按契约的约定履行办理过户义务发生争执。原告以持有的土地使用证上用途载明的“商住”，认为土地使用性质为出让；被告认为土地使用性质是划拨，依据是1、原来的土地使用证（复印件）上用途一栏为空白，2、该宗土地的档案。档案中，土地批文是征用土地一次性划拨给西充县建材工业公司，用途是建材堆放场和营业部。
本院认为：原、被告双方签订的《房地产买卖契约》，意思表示真实，内容符合法律规定，被告强调契约中“经房地产买卖主管机关审查批准后生效”的约定，从案件事实来看，房屋产权已经过户，视为房管部门同意转让；土地使用权已经县人民政府批准同意转让，同时，双方已经履行了绝大部分义务，因此，双方所订契约成立并有效。按照约定，原告于2004年4月9日向被告交付了10000元的办证费后，被告应当在一个月内办理全部过户手续，但被告未能按约定办完过户，已经违约，原告诉请被告履行土地使用权过户的契约义务，应当予以支持。事后，原告在被告处领取了两证自行办理过户，被告确实也给予了配合：出具并提供相关材料，出文请示报批，协助办理了房屋过户登记，因此，并非原告所诉被告根本不配合。然而，本案的焦点在于原告的诉求是判令被告立即履行国有土地使用权过户登记义务，却没有明确要求过户的土地使用权性质到底是出让还是划拨，契约中也没有明确约定出售的房地产土地性质，但纵观全案事实，被告在出售房地产时是按照当时的现状出售，从事后被告向县人民政府请示的事实，可以认定被告在出售案涉房地产时，土地性质是划拨，至于用途是按政府批准的“工业”还是原告持有的土地使用证上载明的“商住”过户，属于国土部门的具体行政行为，非本案解决的问题。案经本院在审理中调解，双方当事人未能达成协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决如下：
被告中国农业银行股份有限公司西充县支行在本判决生效后一个月内按照出售房地产时的土地性质将位于西充县晋城镇北街常林一村二社（原玻纤厂）土地使用权过户登记到原告何平、陈开琼名下。
案件受理费2300元，由中国农业银行股份有限公司西充县支行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 杨文洪
二〇一四年八月七日
书记员 王何柳