上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1562号
原告（反诉被告）邵国萍。
被告（反诉原告）周琴芳。
委托代理人钱维清，上海丹枫律师事务所律师。
原告邵国萍与被告周琴芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告邵国萍、被告周琴芳及委托代理人钱维清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵国萍诉称，本市乍浦路XXX弄3、114、116号全幢部位系由其承租的直管公房，其中116号三楼以上建筑系自行搭建。2011年5月1日，原、被告以口头形式签订《房屋租赁协议》，由被告使用搭建的本市乍浦路XXX弄XXX号五楼房屋（以下简称系争房屋）及整套音响设备、沙发、茶几等，月租金11，000元。被告曾于2012年1月25日承诺：拖欠房租36，000元案外人姜某某说暂时放一放再讲；房租先付后做，水电费付清，然后再继续营业（如案外人姜某某有异议，与房租无关），如果不付则房东可有权停止营业，如案外人姜某某强行关门造成不能营业，则与邵国萍无关。案外人姜某某曾作证：2012年1月被告因资金紧张，故曾答应其暂缓支付租金3.6万元，但事过1年多了，被告理应支付租金。现因被告仍继续拖欠租金，故原告诉讼，要求解除与被告就系争房屋达成的口头租赁合同，被告迁出系争房屋；要求被告支付原告2012年10月31日之前拖欠的租金65，597元（其中电费3，097元、水费和保养费1，200元）；要求被告按双方约定的租金标准每月11，000元支付2012年11月1日至实际返还系争房屋之日止的房屋租金。
被告周琴芳辩称，系争房屋在权属方面有严重的瑕疵，根据原告提供的证据表明，原告出租给被告的场所是违章建筑，且双方未签订书面的租赁合同，造成被告无法经营卡拉OK等业务。系争房屋还存在质量问题，除了停电停水外还有严重的漏水现象，给被告造成了很大的损失，故被告认为，原告不具备出租系争房屋的权利，所谓的口头协议也是无效的。被告对2012年10月31日之前应支付原告费用金额为65，597元没有异议，但其中18，500元被告已支付原告，只是无书面证明予以证实。至于2012年11月1日至2013年4月8日的租金，因原告的前夫夏国伟称系争房屋是他的，要求被告将租金支付给他，故被告已将该时段的租金支付给了夏国伟。自2013年4月9日起被告租赁的系争房屋开始停电，故被告从2013年4月9日起未再支付租金。原、被告之间付费的习惯是被告写的帐目由原告签名，原告写的帐由被告签名为准。
被告周琴芳反诉称，原告在双方租赁关系存续期间存在严重的过错，被告多次要求与原告签订书面租赁协议，均遭原告拒绝，致使被告无法申请办理相关营业执照，处于无证经营状态；系争房屋在使用权、经营权上存在严重瑕疵，因案外人对原告出租的场所主张权利，二次发生锁门不让被告经营的事件；系争房屋严重失修，雨天漏水致被告不能营业，虽被告提出维修，但原告未采取任何维修措施；因原告与房屋底楼、四楼的承包饭店发生经济纠纷，未向电力公司缴纳电费，导致供电公司停止供电达66天，殃及被告停业，不但无盈利，而且还要支付员工工资，信誉受损；系争房屋至今处在断水状态；此外，被告为在租赁房屋内开设歌厅，购置了必要的设备，并对承租场地进行了装潢。现反诉要求原告赔偿被告歌厅设备购置费77，800元；赔偿被告歌厅装潢费74，501.9元；赔偿被告停电停业经营损失33，000元（2011年10月26日至2012年1月6日，按日500元计算，共66天）；赔偿被告停业员工工资支出16，500元（3人每月工资1，500元＋1，500元＋2，500元，共计3个月）；赔偿被告雨天房屋漏水造成不能营业的损失15，000元（按每天500元，共计30天）。
原告邵国萍反诉辩称，被告提供的歌厅设备购置费77，800元发票均为假发票，开票单位上海志浩电脑科技有限公司购买发票的日期是2012年1月20日，但其出具发票的日期却为2011年5月12日；被告提供的2011年5月16日歌厅配套装修74，501.9元的发票，开票单位上海驰德装璜设计有限公司已于2008年3月4日吊销，该单位从2008年3月4日后已不能开具发票，故不存在还在2011年5月再开发票给被告的事实。至于房屋漏水之事，经管道疏通后即无漏水发生，漏水只有一天，同意支付被告粉刷费500元。不同意被告的其他反诉请求，认为均无相应证据予以证明。
经审理查明，本市乍浦路XXX弄3、114、116号全幢部位系原告承租的直管公房，其中116号三楼以上建筑系自行搭建。2011年5月1日，原、被告以口头形式签订《房屋租赁协议》，由被告使用搭建的系争房屋，月租金11，000元。2012年10月31日前被告拖欠费用共计65，597元（其中电费3，097元、水费和保养费1，200元），原告多次催讨，但被告仍拒绝支付，并自2012年11月1日起至今未支付租金，故原告诉讼要求判如所请。
以上事实，有原告提供的承诺书、欠费记录、电费单据、房屋证明、翻建许可证、转让协议、情况说明、企业档案机读材料、处罚书，有被告提供的歌厅设备购置发票5张、工程决算单和发票、员工工资记录、上海驰德装璜设计有限公司的证明、房屋漏水照片及原、被告的陈述等证据佐证。
本院认为，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。系争房屋的建造未取得相关职能部门的建设许可，应认定为违章建筑，原、被告就系争房屋所签订的口头租赁协议应确定为无效，被告应迁出系争房屋。房屋租赁合同无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。
原告关于被告提供的歌厅设备购置费77，800元发票的开票单位上海志浩电脑科技有限公司，购买发票的日期是2012年1月20日，但其出具发票的日期是2011年5月12日；被告提供的2011年5月16日歌厅配套装修74，501.9元的发票，开票单位上海驰德装潢设计有限公司装潢公司已于2008年3月4日吊销，该单位从2008年3月4日后已不能开具发票的反诉抗辩意见成立，本院予以采纳。
被告抗辩系争房屋曾漏水致被告不能营业，以及因原告与房屋底楼、四楼的承包饭店发生经济纠纷，未向电力公司缴纳电费，导致供电公司停止供电达66天，而殃及被告停业，无盈利，却仍要支付员工工资一节，被告可就此主张相应减少房屋使用费，但不应拒付全部使用费。本院结合涉案租赁房屋的使用性质及上述认定，酌情确定由被告按照合同约定标准的70%承担2011年4月9日至实际迁出系争房屋之日止的房屋使用费。
被告要求原告赔偿装修费74，501.9元的请求，因其未申请装修评估，故对该事实本院无法认定，不予支持。
至于原告同意赔偿被告因漏水造成的墙壁粉刷费500元的意见，与法无悖，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、确认原告邵国萍与被告周琴芳就上海市乍浦路XXX弄XXX号五楼房屋所达成口头租赁协议无效；
二、被告周琴芳应于本判决生效之日起10日内，迁出上海市乍浦路XXX弄XXX号五楼房屋，将上述房屋返还原告邵国萍；
三、被告周琴芳应于本判决生效之日起10日内，支付原告邵国萍2012年10月31日前所拖欠的费用65，597元（其中电费3，097元、水费和保养费1，200元）；
四、被告周琴芳应于本判决生效之日起10日内，按每月11，000元标准支付原告邵国萍自2012年11月1日起至2013年4月8日的房屋使用费57，933元；
五、被告周琴芳应于本判决生效之日起10日内，按每月7，700元（11，000元的70%）支付原告邵国萍自2013年4月9日起至实际迁出上海市乍浦路XXX弄XXX号五楼房屋之日止的房屋使用费；
六、原告邵国萍应于本判决生效之日起10日内，支付被告周琴芳因漏水造成的墙壁粉刷费500元；
七、被告周琴芳的其他反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3，510.16元，减半收取1，755.08元，由原告负担178.08元，被告负担1，577元；反诉受理费2，276.01元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一三年十二月二十日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……。