浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉南新民初字第107号
原告（反诉被告）：嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司。
法定代表人：朴秀成。
委托代理人，费月根。
被告（反诉原告）：嘉兴捷顺汽车修理有限公司。
法定代表人：王林龙。
委托代理人：王磊。
原告嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司因与被告嘉兴捷顺汽车修理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，�院于2013年4月17日受理后，被告于2013年5月10日提出反诉，本院于2013年5月16日受理后，决定合并审理，依法组成合议庭，于2013年7月9日公开开庭审理了本案，原告委托代理人费月根、被告委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2012年1月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告向被告租赁位于嘉兴市广益路2929号1幢C1-C4房屋，租期为五年，从2012年3月1日至2017年2月28日，年租金为500000元，租金一年一付，自2013年3月1日起每年递增10%，合同签订的同日，原告向被告支付了租金500000元、押金100000元。并由原告对所租房屋进行装潢，和投入设备经营。2013年春节后，由于市场疲软，原告多次与被告协商，希望提前解除租赁合同，但未达成一致意见。2013年3月10日，原告发现被告已将租赁房屋的门锁换掉，并且在没有解除合同的情况下擅自�租，拒不归还原告的设备。故诉请判令：一、原、被告之间于2012年1月11日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告归还原告的价值743900元的技术机械设备。
被告答辩称，一、双方的租赁期限为五年，现在仅过了一年，原告就提出解除合同，这是本诉原告的单方面违约；二、原告陈述的部分内容不实，被告没有更换门锁，也没有擅自对外招租。
反诉原告反诉称，原、被告之间的《租赁合同》中约定，租赁期内的水、电费按嘉兴市水电费缴费标准执行，由反诉被告支付，物业管理费按每年15000元，与租金一起收取。合同还约定：若是反诉被告在合同生效后发生不租等违约情况的，押金和租金不再返还，合同终止，付清租金、水电等费用后迁出房屋等义务。合同还约定了：不得单方解除合同，若一方违约，则应当支付对方3个月租金作为违约金，未按约定缴纳租金和水电费的，按每日百分之一支付违约金。合同签订后，反诉被告单方面要求解除合同，已构成违约，并且还拖欠了租金、水电费和物业管理费。故诉请判令一、反诉被告立即支付租金114583元（从2013年3月1日起暂算至2013年5月15日，之后的仍按每日1506.84元计算）；二、反诉被告支付违约金137500元，房租违约金1431元，水电费5000元，物业管理费3125元，水电费违约金3800元（物业管理费、房租及水电费违约金暂算至2013年5月15日，要求计算至实际付清之日）；三、已收取的押金100000元不予返还。
反诉被告答辩称，一、反诉原告于2013年3月10日擅自更换了门锁，是其违约在先，反诉被告拖欠的房屋租金充其量也就10天水电费、物业费也只能算到2013年3月10日，反诉原告也无权收取水电费、物业费的违约金。所以反诉原告主张的房屋租金、水电费、物业费及相关的违约金没有依据；二、押金在合同中有约定，在2012年1月11日至3月1日前不租的，押金才不予返还，所以本案中的押金应该返还。
针对本诉的主张和反诉的抗辩，原告提供了下列证据：
1．机械设备清单一份，证明原告在租赁房屋中投入的设备，包括空调等，总计价值743900元。
2．装潢后开业前拍摄的照片一组，证明原告投入了大量的资金进行装潢。
3.2013年3月10拍摄的照片一组，证明被告擅自更换了租赁房屋的门锁。
4.横幅照片一组，证明被告未经原告同意，对所涉房屋擅自对外招租。
5.《租赁合同》一份，证明原告向被告租赁位于广益路2929号的房屋。
6.《收据》两份，证明原告支付了第一年租金500000元和押金100000元。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均有异议，认为证据1是原告单方制作的证据，不能证明租赁房屋内存在清单上的所列的设备和价值，证据2不能证明�是在承租房内拍摄的，证据3也不能证明是在承租房内拍摄的，也不能证明是被告更换了门锁；对证据4有异议，认为不能证明被告是对本案所涉房屋进行招租。对证据5、6没有异议。
针对反诉的主张和本诉的抗辩，被告提供《租赁合同》一份，证明双方之间约定的租赁期限为五年，现在仅过了一年，原告提出解除合同系单方违约行为。
经质证，原告没有异议。
本院认证如下：原告提供证据1系原告单方制作的设备清单，没有经过被告的确认，本院不予认定；证据2、3，无法证明系在涉案承租房内拍摄，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据4，无法证明被告对外招租的系本案所涉房产，本院不予认定；证据5、6系原件，被告没有异议，本院予以认定。被告提供的证据之《租赁合同》系原件，与原告提供的证据5系相同证据，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2012年1月11日，原告向被告租赁位于嘉兴市广益路2929号1幢C1-C5号房屋用于经营汽车改装业务，双方签订了《租赁合同》一份，约定租赁期限为5年，从2012年3月1日至2017年2月28日，年租金为500000元，自2013年3月1日起每年递增10%，租金一年一付，于每年3月1日之前付清。双方还约定，于合同签订之日，由原告支付被告第一年房屋租金500000元，押金100000元，如原告在合同期限内发生不租等违约行为，押金和租金不予返还。合同终止，原告负有付清租金、水电费等相关费用，并迁出房屋的义务。双方还约定，原、被告不得单方面解除合同，如果一方违约，应支付对方三个月的租金作为违约金。另外，双方还约定物业费按每年15000元与租金一起收取。合同签订后，被告按约向原告交付了房屋。在2013年3月份，原告要求提前解除合同，并与被告进行过协商，在此期间，原告一直处于停业状态，但双方未达成一致意见。故原告起诉至本院。庭审中，被告当庭表示同意解除双方之间的《租赁合同》。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原、被告之间《租赁合同》解除的条件是否成就？如果合同解除，谁将承担违约责任？二、原告起诉要求返还设备是否成立？三、被告反诉主张的租金、水电费、物业费及相应的违约金是否有依据？
关于焦点一，虽然在起诉前，原告与被告就合同是否解除等相关问题进行过协商，但双方未达成一致意见，故当时合同未解除，原告起诉至本院后，被告在庭审中表示同意解除合同，双方对解除合同达成一致意见，故合同解除的时间应为2013年7月9日。但双方协议解除合同是建立在原告要求提前解除合同并拖欠租金的前提下，故根据合同的约定，原告构成违约，应支付拖欠的租金及其它费用，并承担相应的违约责任。
关于焦点二，被告对原告主张的技术设备的存在提出了异议，原告也仅提供自己单方制作的设备清单，没有其它证据予以佐证，本院无法认定涉案的承租房内是否存在原告主张的设备，因此，根据“谁主张谁举证”的原则，原告将承担举证不能的法律后果，故对原告要求归还相应技术设备的主张，本院不予支持。
关于焦点三，原、被告之间的房屋租赁合同已于2013年7月9日解除，反诉被告本应立即腾空涉案的房屋并交还给反诉原告，但由于反诉被告仍旧占用着涉案的租赁房屋，并未及时交还。因此，反诉被告应赔偿反诉原告自合同解除之后占用期间的房租损失。但本院认为，反诉被告租赁房屋的目的是从事经营活动，本案中，双方的合同系协议解除，在租赁问题发生争议后，双方进行过协商，反诉被告也一直处于停业状态，如果要求反诉被告按照合同约定的价格全额赔偿合同解除之后的房租损失，显得有失公平。因此，本院确定，反诉被告应按照原合同约定价格的70%按实赔偿自合同解除之后至本判决作出之日止的房租损失。对反诉原告主张的合同解除之后的物业费，本院不予支持。
合同中约定了在一方违约的情况应支付对方三个月的租金作为违约金，但本案中，本院支持赔偿的租金损失，已经超过合同约定的违约金，故对违约金部分，本院不再支持。
合同中虽然约定了在合同期限内发生不租等违约行为时，押金不予返还，但本院认为，押金在本意上是当事人为了保障债权的实现而设定的一种意定的担保物权，在合同终止时，理应先扣除因合同而造成的各种损害赔偿，因此，即使在本案中约定了不予返还，也应先抵扣相应的损害赔偿，本案中，本院认定先抵扣拖欠的物业费，再抵扣拖欠的房屋租金。反诉原告主张的水费和电费，由于没有提供相应的证据证实相关费用已由反诉原告实际垫付，本院不予支持。
综上，反诉被告应支付反诉原告自2013年3月1日起至2013年7月9日房屋租金为197397元（550000÷365天×131天）和物业费为5384元（15000÷365天×131天），赔偿自合同解除后至判决作出之日（即2013年12月30日）的占用期间的房屋租金损失为182479元（550000÷365×70%×173）。按序抵扣已交付的押金100000后，反诉被告仍拖欠反诉原告房屋租金102781元{197397-（100000-5384）}。因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司与被告嘉兴捷顺汽车修理有限公司之间的《租赁合同》于2013年7月9日解除；
二、驳回原告嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司的其它诉讼请求；
三、反诉被告嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告嘉兴捷顺汽车修理有限公司房屋租金102781元，并赔偿自合同解除之后至本判决作出之日止的房租损失182479元，合计285260元；
四、驳回反诉原告嘉兴捷顺汽车修理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11240元，由原告嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司负担；反诉受理费2641元，由反诉原告嘉兴捷顺汽车修理有限公司负担1000元，反诉被告嘉兴阿尔斯中春汽车技术有限公司负担1641元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决�可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 张 犇
代理审判员 姚春新
人民陪审员 言祥生
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 沈文清