新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终1152号上诉人（原审原告）：于秀兰，女，1937年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：张运（于秀兰之子），1969年5月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。上诉人（原审被告）：新疆呈信房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境三期15栋1层1号。法定代表人：廖建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢治刚，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人于秀兰因与上诉人新疆呈信房地产开放有限公司（以下简称呈信房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2017）新0105民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于秀兰及其委托诉讼代理人张运，上诉人呈信房产公司的委托诉讼代理人谢治刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于秀兰上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判呈信房产公司支付过渡费25,500元、支付违约金191,500元。事实和理由：一审判决对《房屋安置补偿协议》的解除时间认定有误，确认房屋安置补偿协议解除的时间应当以乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民终1668号民事判决书向双方当事人送达时间2017年7月17日为准。一审判决以呈信房产公司在前一案件中提出反诉要求解除合同的时间确定为双方解除合同时间错误，导致过渡费及违约金计算有误，请求二审法院查明事实后给予改判。呈信房产公司针对于秀兰的上诉请求辩称，一审法院在审理（2016）新0105民初2933号案件中，2016年10月20日庭审中双方一致确认解除合同，因此一审判决将过渡费和违约金时间计算截至2016年10月20日正确。呈信房产公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回于秀兰要求给付过渡费和违约金的诉讼请求。事实和理由：合同解除的法律后果是赔偿损失、支付违约金，过渡费应当包含在赔偿损失中，不应当再单独给付。而且损失和违约金之和不应当超过实际损失的130%。我公司因无法按时向于秀兰交付房屋已支付了违约金62万余元，加上本案的80万元赔偿款，共计142万余元，已足以弥补于秀兰的损失。于秀兰针对呈信房产公司的上诉请求辩称，双方签订的合同解除的原因是呈信房产公司违约导致的，呈信房产公司应当按照合同约定及法律规定承担法律责任。按照合同约定过渡费是我在未获得补偿房屋前临时的安置费用，我计算到解除合同时并要求呈信房产公司给付符合合同约定；我主张的违约金和过渡费不存在重复计算的问题，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故请求二审法院驳回呈信房产公司的上诉请求。于秀兰向一审法院起诉请求：1、请求呈信房产公司返还已被拆除的房屋价款800,000元（以2017年评估价值为准）；2、请求呈信房产公司承担第一项诉请一倍的赔偿款800,000元；3、请求呈信房产公司返还第一项诉请金额的利息339,300元（2010年3月25日至2017年6月25日共计87个月，87个月×4.875‰×800,000元）；4、请求呈信房产公司支付过渡费25,500元（2013年3月25日至2017年6月25日共计51个月，51个月×500元）；5、请求呈信房产公司给付2012年与2017年的房屋差价184,500元(预估2012年每平方5500元，2017年每平方7,000元，差价1,500元，123平方米×1,500元)；6、请求呈信房产公司赔付违约金191,500元(2016年6月7日至2017年6月25日共383天，383天×500元/天)；7、案件受理费由呈信房产公司承担。一审法院认定事实：2010年3月25日，于秀兰（被拆迁人、乙方）与呈信房产公司（拆迁单位、甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定，甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲、乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：被拆迁房屋现状：乙方在拆迁蓝线范围内的房屋，砖木结构，建筑面积123平方米，其中证载面积36.73平方米，无证面积86.27平方米。被拆迁房屋的产权属于私有房屋。乙方安置到（就地安置），甲方负责为乙方办理住房进驻手续。乙方临时自行过渡，过渡费每月500元人民币，每年6,000元。甲方支付乙方搬家费200元，如超过过渡期时，甲方仍向乙方支付每月500元的过渡费。甲、乙双方在签订协议十五日内将房屋腾空后，甲方在七日内向乙方一次性支付过渡费、搬家费。甲方以框架结构，房屋面积123平方米，补偿给乙方，从协议生效之日起，两年内甲方把补偿房屋交给乙方。最晚交房日期为2012年6月30日，如逾期不能交房，每日甲方支付给乙方500元的违约金。备注：乙方所拆迁的建筑面积小于实际补偿面积的，乙方以甲方开盘价补给甲方。乙方所拆迁的建筑面积大于实际补偿面积的，甲方以甲方开盘价补给乙方。乙方应在协议约定期限内将原住房腾空，并将钥匙交给甲方拆除。乙方逾期不搬迁的，应向甲方承担每日500元违约金，甲方即单方向市房屋拆迁管理部门申请强制拆迁。协议后，于秀兰依约定将房屋腾空并交付呈信房产公司。呈信房产公司亦按约定将于秀兰的房屋拆除，但至今未能按约定给于秀兰交付房屋。2014年6月23日，于秀兰诉至一审法院，要求呈信房产公司给付2012年7月1日至2014年6月22日违约金361,000元。一审法院于2014年11月12日作出（2014）水民三初字第720号民事判决书，判决呈信房产公司偿付于秀兰2012年7月1日至2014年6月22日违约金360,500元。判决后，呈信房产公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2015年3月17日作出（2015）乌中民四终字第125号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年9月8日于秀兰又向一审法院提起诉讼，要求呈信房产公司给付2014年6月23日至2016年6月6日期间违约金357,000元。2016年10月20日，呈信房产公司提出反诉，要求解除2010年3月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。同日，反诉状副本送达给于秀兰。2017年2月20日，一审法院作出（2016）新0105民初2933号民事判决，判决新疆呈信房地产开发有限公司偿付于秀兰2014年6月23日至2016年6月6日期间的违约金357,000元、解除于秀兰与新疆呈信房地产开发有限公司于2010年3月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。判决后，于秀兰、新疆呈信房地产公司提出上诉。2017年7月14日乌鲁木齐市中级人民法院作出（2017）新01民终1668号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于于秀兰要求呈信房产公司支付被拆除房屋价款800,000元的诉讼请求，呈信房产公司与于秀兰签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定最晚交房日期为2012年6月30日。因呈信房产公司无法交房导致协议解除，呈信房产公司应当赔偿于秀兰损失。于秀兰按照2017年评估价主张800,000元，呈信房产公司认可房屋单价7,000元/平方米，于秀兰主张的房屋价款800,000元低于呈信房产公司认可单价计算的数额861,000元（7,000元/平方米×123平方米），故对于秀兰主张的房屋价款800,000元，一审法院予以支持。对于秀兰要求呈信房产公司支付房屋价款一倍赔偿款800,000元、支付利息339,300元的诉讼请求，于秀兰主张的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”一审法院认为，该解释第七条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，即被拆迁人具有请求优先取得补偿安置房屋的权利。而本案中，于秀兰无证据证实呈信房产公司将补偿安置房屋另行出卖给第三人导致协议无法履行，于秀兰的诉讼请求并非请求优先取得补偿安置房屋，而是要求呈信房产公司给予其货币补偿，故该解释第七条的规定不适用本案。该解释第八条规定的是，出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约情况下导致合同目的无法实现（房屋无法交付）的情况下，要求出卖人承担的具有惩罚性质的赔偿责任的相关规定，其适用条件是具有严格限制和明确规定的。本案中，拆迁人呈信房产公司并非将补偿安置的房屋另行出卖给了第三人。因此，该解释第八条的规定也不能适用本案。于秀兰作为被拆迁方在合同约定的交房日期2012年6月30日未取得房屋的情况下未提起诉讼要求解除合同，而是要求呈信房产公司支付违约金，生效判决判定呈信房产公司支付于秀兰违约金的数额共计717,500元（360,500元+357,000元），违约金即呈信房产公司因违约行为对于秀兰损失的赔偿。综上，于秀兰要求呈信房产公司支付一倍赔偿款及利息的请求于法无据，一审法院不予支持。对于秀兰要求支付过渡费的诉讼请求，呈信房产公司应按照合同约定支付合同解除之日前过渡费。关于合同解除日期的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2016年10月20日，呈信房产公司提出反诉要求解除合同，于秀兰于当日收到反诉状，故合同解除日期为2016年10月20日。于秀兰按照500元/月主张过渡费符合合同约定，呈信房产公司应支付于秀兰2013年3月25日至合同解除之日即2016年10月20日期间过渡费21,400元（500元/月×42个月+500元/月÷30天×24天）。对于于秀兰要求呈信房产公司支付2012年与2017年房屋差价184,500元的诉讼请求，于秀兰主张拆除房屋价款800,000元系根据2017年房屋价格，并非2012年价格，故于秀兰主张2012年与2017年房屋差价系重复主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于秀兰要求呈信房产公司支付违约金的诉讼请求，双方约定如逾期不能交房，呈信房产公司按照每日500元向于秀兰支付违约金。因呈信房产公司自协议约定的交房日至合同解除时一直未履行交付房屋的合同义务，即呈信房产公司的违约行为持续至合同解除之日。于秀兰按照合同约定每日500元主张违约金，呈信房产公司应支付2016年6月7日至合同解除之日2016年10月20日期间的违约金67,500元（500元/天×135天）。遂判决：一、新疆呈信房地产开发有限公司支付于秀兰房屋价款800,000元；二、新疆呈信房地产开发有限公司支付于秀兰过渡费21,400元；三、新疆呈信房地产开发有限公司支付于秀兰违约金67,500元；四、驳回于秀兰要求新疆呈信房地产开发有限公司支付一倍赔偿款800,000元的诉讼请求；五、驳回于秀兰要求新疆呈信房地产开发有限公司支付利息339,300元的诉讼请求；六、驳回于秀兰要求新疆呈信房地产开发有限公司支付2012年与2017年房屋差价184,500元的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、于秀兰与呈信房产公司合同解除时间；二、呈信房产公司是否应当向于秀兰支付合同解除前的过渡费和违约金及具体数额。一、于秀兰与呈信房产公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》后，履行了腾空房屋交付钥匙的合同义务，呈信房产公司在合同约定期限内，且至今也不能向于秀兰交付房屋，呈信房产公司的行为已构成根本违约。由于合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方，而呈信房产公司于2016年10月20日向于秀兰送达解除合同反诉状时仍处于违约状态，故，呈信房产公司不享有合同解除权。一审判决以呈信房产公司解除合同的反诉状送达日即2016年10月20日，确定为涉案合同解除时间有误，本院应予纠正。在已审结的呈信房产公司反诉于秀兰要求解除合同案件中，虽然于秀兰不同意解除合同，但一、二审判决查实涉案的《房屋拆迁安置补偿协议》已无法继续履行，合同目的不能实现，遂判决解除合同，故涉案《房屋拆迁安置补偿协议》解除的时间应当为一审判决生效日。于秀兰上诉认为2016年10月20日不是涉案合同解除时间的理由成立，本院予以采信。二、于秀兰与呈信房产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，于秀兰基于房屋拆迁而获得了安置补偿的权利，该权利是于秀兰的房屋被呈信房产公司拆除后而形成的物权请求权，现因呈信房产公司原因致使于秀兰无法获得安置房屋，呈信房产公司所承担的是根本违约导致的赔偿责任，《房屋拆迁安置补偿协议》中约定了呈信房产公司向于秀兰安置房屋前每月向于秀兰支付过渡费500元，故，呈信房产公司应当向于秀兰支付自2013年3月25日至2017年6月25日的过渡费25,500元。对于涉案合同中约定的呈信房产公司逾期安置房屋应每日支付500元违约金，因该违约金性质应认定为惩罚性违约金，是呈信房产公司逾期交房应当承担的违约责任，呈信房产公司前期已向于秀兰支付的违约金，是因发生了《房屋拆迁安置补偿协议》中所约定的违约情形而应由其承担的相应违约责任，上述两种违约责任并非同一性质，呈信房产公司上诉称前期向于秀兰支付的违约金应在本案中予以抵扣的理由无法律依据，本院不予采信。故，呈信房产公司应当给付自2016年6月7日至2017年6月25日的违约金191,500元。综上所述，于秀兰的上诉请求成立，予以支持；呈信房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2017）新0105民初3064号民事判决第一、四、五、六项即：新疆呈信房地产开发有限公司支付于秀兰房屋价款800,000元；驳回于秀兰要求新疆呈信房地产开发有限公司支付一倍赔偿款800,000元的诉讼请求；驳回于秀兰要求新疆呈信房地产开发有限公司支付利息339,300元的诉讼请求；驳回于秀兰要求新疆呈信房地产开发有限公司支付2012年与2017年房屋差价184,500元的诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2017）新0105民初3064号民事判决第二项为，上诉人新疆呈信房地产开发有限公司支付上诉人于秀兰过渡费25,500元；三、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2017）新0105民初3064号民事判决第三项为，上诉人新疆呈信房地产开发有限公司支付上诉人于秀兰违约金191,500元；以上呈信房产公司应给付款项应于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,763.2元，由于秀兰负担7,224元、呈信房产公司负担5,539.2元；二审案件受理费6,577.5元，由于秀兰负担2,090元，呈信房产公司负担4,487.5元，本院退还于秀兰11,697.5元。本判决为终审判决。审 判 长  陈琛审 判 员  肖炜代理审判员  徐岚二〇一八年六月四日书 记 员  焦玉