北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10897号
上诉人（原审被告）：耳友信，男，1948年8月14日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：耳劲松（耳友信之子），1973年2月24日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：田颖，北京京扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京天明大地建筑材料有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇枣林庄村委会北200米。
法定代表人：刘满福，经理。
委托诉讼代理人：张东燕，女，1970年4月30日出生，北京天明大地建筑材料有限公司员工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：徐尊立，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人耳友信因与被上诉人北京天明大地建筑材料有限公司（以下简称大地公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初505号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
耳友信上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判5号房的六成补偿款585360元归上诉人；9号房补偿款18392元归上诉人；建筑编号10、11、12、13、15的补偿款中25万元归被上诉人，其他归上诉人；2、本案诉讼费用由被上诉人的承担。事实和理由：9号房系耳友信原有建筑，相应补偿款应归耳友信所有。5号房系双方共同修建，考虑双方贡献，应给予耳友信六成补偿款。10、11、12、13、15号房屋系大地公司搭建的棚顶，耳友信加盖的围墙及门窗，双方协商一致，大地公司同意对棚顶收取25万元补偿，其余补偿款归耳友信所有。
大地公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。关于5号楼，系大地公司承建，仅使用了耳友信原来建造的一面墙，而且双方之间也有协议确认5号楼系大地公司建造，每年给耳友信5000元土地使用费作为补偿。关于棚顶补偿25万元的协议，之前双方确实就此事进行过协商，但我方并不想将10号楼囊括其中，而对方想要将10号楼也覆盖进去，故双方最后并未达成一致协议，对方在我方传真的协议上也进行了涂改。耳友信在2009年时确实建有9号房，但因为不能使用，我们将其拆除重建，在2013年续签合同的平面图中已经确认了该事项，该平面图系确认当时耳友信所建之房屋，其中并未包括9号楼与5号楼，在2016年双方也确认过大地公司自行承建的房屋。
大地公司向一审法院起诉请求：1.要求耳友信返还属于大地公司所有的腾退补助费2083565元；2.要求耳友信返还属于大地公司所有的腾退奖励费68300元；3.要求耳友信赔偿自起诉日起至实际支付完毕之日的利息损失（以占用腾退补偿款和腾退奖励费总和为基数，按央行同期贷款利率计算）；4.要求耳友信承担诉讼费、保全费5000元和诉讼保全担保保险费6900元。
一审法院认定事实：2009年8月15日，耳友信（出租方，甲方）与大地公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》约定，甲方将位于通州区姚辛庄村西南的自建厂房租赁给乙方使用。厂区面积约4500平方米，车间、办公室及宿舍面积约1000平方米及相关的水、电等设施。租赁期限为五年，即从2009年8月15日起至2014年8月14日止。每年年租金为陆万元整。装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方投资所建厂房大棚等设施产权属乙方所有，遇占地拆迁之补偿归乙方所有。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，大地公司就进入涉案场地进行实际经营，直至涉案场地房屋被政府拆迁。
2013年6月16日，耳友信（出租方，甲方）与大地公司（承租方，乙方）签订《厂房续租合同》约定，甲方将位于通州区姚辛庄西南的自建厂房租赁给乙方使用。租赁期限10年，即从2014年8月15日起至2024年8月15日止。每年年租金为人民币壹拾贰万元整。乙方独自投资增建设施产权属乙方所有，如遇占地拆迁补偿，拆迁补偿款归乙方所有。乙方在甲方原有建筑上改建设施，甲方原有面积归甲方，增加面积归乙方所有。合同还就其他事项进行了约定。
2016年10月13日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方，腾退人）与耳友信（乙方，被腾退人）签订《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助协议》（以下简称土地腾退补助协议），约定，根据《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助标准》（以下简称标准）规定，甲乙双方经协商，同意对腾退乙方的非住宅房屋、土地、青苗及其他土地附着物实行货币补助，并达成如下协议：第一条，需要腾退本项目范围内通州区张家湾镇姚辛庄村226号的乙方地上建筑物、构筑物。依据测绘及评估结果，乙方地上建筑物、构筑物占地面积为10193.88平方米，房屋建筑面积为6968.12平方米。地上建筑物、构筑物腾退补助款经北京富地宏业房地产评估有限公司评估确定，被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款为8481806元（详见富评拆估字C16-007-YXZ-1001/1002估价结果通知单）；第三条，若乙方在本协议约定的腾退期限内，将腾退范围内的建筑物及构筑物腾空，种养殖物及附属物自行拆除并迁移，并将场地移交甲方或交予甲方拆除的，甲方给予乙方每亩10000元奖励费，合计15.29亩，奖励费合计152900元；第四条，合同总金额共计8634706元。合同还就其他事项进行了约定。现上述补偿款，已经发放到耳友信账户。《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目估价结果报告》（富评拆估字C16-007-YXZ-1001号，以下简称结果报告），记载，地上物建筑物、构筑物等综合补偿价（含附着物）：4839854元，建筑面积4005.75平方米。总占地面积6.83亩。
根据庭审、双方提交的证据以及结果报告中所列各建筑物相应补偿，一审法院对上述建筑物所获补偿数额及归属认定如下：
建筑物编号1、3、4、6、7系属耳友信建造，相应补偿总计1089819元归耳友信所有；建筑物编号2，大地公司称该建筑物系其新建，耳友信称该建筑物系其出租前就存在的建筑物，一直没有变动。根据2013年6月16日耳友信签字确认的平面图（以下简称平面图），从该图无法确认在大地公司租赁涉案场地时存在该争议建筑物。综上，一审法院认定建筑物编号2系大地公司建造，其相应补偿17217元归大地公司所有；建筑物编号5，根据2010年10月15日双方签订的《场地租用协议》记载，大地公司院外东侧一建大棚由大地公司出资自建，产权为大地公司所有，大棚使用期间房东耳友信每年收5000元场地使用费。从建成开始使用计费。鉴于该建筑物系大地公司建造，并向耳友信支付了相应的租赁使用费，故法院认定该建筑物相应补偿975600元归大地公司所有；建筑物编号8，该建筑物系耳友信在出租前就存在，大地公司对其进行了加宽加高。平面图记载涉案建筑物原有189平方米，经评估为343.2平方米。根据标准，砖混、砖木结构类在3.6米以下补偿1050元/平方米，4米以上补偿1500元/平方米。根据相关照片大地公司确系对该建筑物进行了加高，但其现有证据无法证明耳友信原有建筑高度系3.6米以下，故法院认定该建筑物属于大地公司的补偿为231300元（343.2*1500-189*1500=231300元）；建筑物编号9、10、11、12、13、15，从平面图中确系没有上述六栋建筑物，故法院认定上述六栋建筑物系大地公司建造，同时大地公司亦认可上述建筑物中有一部分墙体系耳友信所有的。大地公司要求按照棚房类结构的补助标准400元/平方米对上述六栋建筑物进行补偿，高于此标准的补偿费归耳友信所有，法院认为此方案并未对耳友信造成不公，故法院对此不持异议，认定建筑物编号9、10、11、12、13、15归属大地公司的补偿为764876元（1912.19*400=764876元）；建筑物编号14，耳友信认可此建筑物系大地公司在拆除原有厕所后建造而成，因耳友信认可该建筑物系大地公司建造，故相关的补偿9522元应属大地公司所有。
另查，《厂房租赁合同》、《厂房续租合同》所涉建筑物均未获得政府相关部门颁发的建房手续。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，耳友信和大地公司签订的《厂房租赁合同》和《厂房续租合同》因违反国家的法律规定应属无效。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。现涉案土地因张家湾镇2016年生态环境土地整理项目，需对涉案土地进行腾退。北京市通州区张家湾镇人民政府已同耳友信签订土地腾退补助协议就涉案土地地上建筑物、构筑物、腾退给予了相应的补偿。关于大地公司要求耳友信给付建筑物补助款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，具体数额以法院认定的为准。根据法院的认定属于大地公司的建筑物补助款总计1998515元。关于腾退奖励费68300元（6.83*10000=68300元），因拆迁系在租赁期内，涉案场地由大地公司实际占有使用，故根据公平原则及本案实际情况，法院酌定大地公司应获得腾退奖励费34150元。大地公司超出上述金额的主张，依据不足，法院不予支持。关于大地公司要求耳友信给付建筑物补偿款和奖励费未给付期间的利息费的诉讼请求，因双方对涉案场地的建筑物一直存在争议，截至庭审结束亦未达成一致，且争议场地确实存在属于耳友信的建筑物，在此种情况下，很难苛求耳友信就此给付相应拆迁补偿，故对大地公司要求给付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于大地公司要求给付担保保险费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
判决：一、耳友信给付北京天明大地建筑材料有限公司土地腾退补助款（含奖励费）2032665元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京天明大地建筑材料有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24070元，由北京天明大地建筑材料有限公司负担1070元（已交纳）；由耳友信负担23000元，于判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由耳友信负担，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，耳友信提交航拍图片、五号房照片，欲证明5号房系耳友信原建有三面墙，大地公司加建一面墙与顶棚完成；耳友信提交九号房照片，欲证明9号房为耳友信原有建筑；耳友信提交微信截图，欲证明双方对于10、11、12、13、15号房的补偿已协商一致，由耳友信给付大地公司25万元；耳友信提交10、11、12、13、15号房照片，欲证明10、11、12、13、15号房为双方合建；耳友信另申请证人唐某到庭作证，欲证明唐某为耳友信修建了5号楼东侧与南侧的围墙。大地公司对航拍图片、五号房照片的真实性认可，证明目的不予认可；对九号房照片真实性认可，证明目的不予认可，主张9号房后经大地公司拆除重建；对微信截图真实性认可，证明目的不予认可，主张双方因对25万补偿款包含的房屋未达成一致而最终未能达成协议；对10、11、12、13、15号房照片的真实性与证明目的均予以认可，但主张其在一审亦已认可前述房屋系双方共建，其也仅按照400元一平米的棚户标准主张补偿款，而前述房屋的补偿款都远高于该标准，多出的补偿款归耳友信所有；对证人证言的真实性不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：结合双方二审的诉辩主张，本案二审期间的争议焦点为5、9、10、11、12、13、15号房的补偿款分配问题。就此，本院认为，根据在案《场地租用协议》、《厂房租赁补充协议》、耳友信原有厂区平面图、大地公司自建厂房基本明细与厂房平面图等材料，可以认定前述房屋均系大地公司所建。因大地公司认可耳友信对于9、10、11、12、13、15号房的建设亦有贡献，故一审法院将5号房的补偿款分配给大地公司，并将9、10、11、12、13、15号房的补偿款在大地公司与耳友信之间进行分配并无不当，本院予以维持。耳友信上诉主张双方已就10、11、12、13、15号房屋补偿款的分配达成协议，但未提交充分的证据加以证明，故本院对其相应请求不予支持，一审法院对相应款项的具体处理亦无不当之处，本院予以维持。
综上所述，耳友信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23061元，由耳友信负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年九月七日
法官助理 杨俊逸
书 记 员 王 艳
书 记 员 卢园园