山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一终字第216号
上诉人（原审被告）威海博奥房地产开发有限公司。
法定代表人郭来明，经理。
上诉人（原审被告）威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司。
代表人郭来明，经理。
二上诉人之共同委托代理人李雪娟，女，1982年10月13日出生，汉族。
二上诉人之共同委托代理人王宇平，山东宏安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林凯，男，1988年1月25日出生，汉族。
委托代理人林均平，男，1962年10月10日出生，汉族，系被上诉人之父。
上诉人威海博奥房地产开发有限公司、威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司（以下简称博奥桥头分公司）系被告威海博奥房地产开发有限公司（以下简称博奥公司）依法申请登记设立的不具有法人资格的分支机构。2011年12月20日，原告与被告博奥桥头分公司签订了“蓝色多瑙河”认购协议书一份，双方约定：一、原告预选位于桥头镇新桥路项目的3楼（施工号）3层301室，建筑面积约为82.95平方米，用途为住宅，单价为3600元／平方米，房款共计298620元。具体的面积、销售办法在双方签订的商品房预售合同中进行约定，面积最终以房管局实测为准，所差房款多退少补，不计利息；二、协议签订当日内，原告支付订约定金30000元，若双方签订预售合同，则订约定金转为履约定金，剩余房款支付方式为银行贷款；三、被告取得预售许可证后，按照原告的地址通知原告，原告应自接到通知之日起七日内，到原告售楼处或原告指定地点签订商品房预售合同并办理其他相关手续，同时订约定金转为履约定金。原告超过七日未到，视为原告不签订商品房预售合同，并自动放弃优先购买的权利，被告有权另行处理该房产。该协议的甲方处加盖了威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司的印章，并有经办人姜茗皓的签字，乙方处由原告的父亲林均平代签。上述合同签订当日，原告交纳了定金30000元，被告博奥桥头分公司为原告出具了收据。2012年4月25日，被告博奥公司取得商品房预售许可证。2012年6月初，被告博奥桥头分公司的工作人员姜茗皓告知原告，现诉争房屋的面积比认购协议的面积多出2.08平方米，购房款总额多出7488元，原、被告双方由此产生争议。2012年6月11日，姜茗皓向原告的父亲发送短信，短信内容为：“我们公司把你这个房号拿出来卖了，今天还有半天的时间，你看着去签合同还是怎么办”。2012年6月15日，被告博奥公司向原告发出了一份拟定通知，其上载明：被告已于2012年4月25日取得商品房预售许可证，由于原告个人原因未到被告处签约，已经违约，限原告在七日内（截止到2012年6月23日）到公司签署《商品房预售合同》，若逾期或拒签，被告将没收定金，并将选定的房源公开出售。2012年6月24日，姜茗皓短信告知原告诉争房屋的定金已被没收。2012年6月28日，原告诉至原审法院，要求解除其与被告签订的商品房认购协议，被告双倍返还原告所交定金30000元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、认购协议书、收款收据、短信等在案为凭。
原审法院认为，原、被告双方签订的认购协议系商品房买卖合同的预约合同。一方面，该协议系独立的合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，应为有效合同；另一方面，从该协议签订的内容来看，该协议是双方当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，当双方当事人对有关条款理解不一致时，双方可协商解决。本案中，原、被告虽对诉争房屋的面积存有争议，但并不影响合同的效力，双方可协商解决或采取其他途径解决，但被告的工作人员在未正式通知原告签订商品房预售合同的情形下，告知原告诉争房屋已被出售的行为属于履行职务行为，因此被告已经构成了违约。在被告违约、原告预期的合同目的已经无法实现的前提下，原告据此主张解除双方签订的认购协议书，予以支持。原、被告双方在协议中约定的定金系订约定金，根据定金罚则，收受定金的一方违约，应当双倍返还对方当事人定金，故原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，予以支持。因被告博奥桥头分公司系被告博奥公司的分公司，没有独立的财产，不能独立的承担民事责任，故对博奥桥头分公司所应承担的民事责任，博奥公司须承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条之规定，判决：一、解除原告与被告威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司于2011年12月20日签订的认购协议书；二、二被告于判决生效后十日内连带双倍返还原告定金共计60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人威海博奥房地产开发有限公司、威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人多次通知被上诉人按照认购协议书的约定签订商品房预售合同，但被上诉人无故拒不签订，其行为构成违约。另外，上诉人在被上诉人违约的情况下向其发送的短信只是要求被上诉人履行认购协议书的合同义务，并非告知其解除合同，且诉争房屋至今未出售给他人。综上，双方未能签订商品房预售合同的原因在被上诉人，本案不应适用定金罚则，上诉人不应双倍返还定金。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人林凯答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方签订的认购协议书系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在认购协议书中约定被上诉人所交定金为保证能够签订商品房预售合同的订约定金，现争议的焦点在于导致双方最终未能签订商品房预售合同的过错如何认定以及是否适用定金罚则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人的工作人员姜茗皓于2012年6月11日向原告的父亲发送的短信内容为：“我们公司把你这个房号拿出来卖了，今天还有半天的时间，你看着去签合同还是怎么办”。从该内容看，上诉人并非明确告知被上诉人双方签订的认购协议书已经解除，而是以询问的方式向被上诉人进行协商，且之后上诉人又向被上诉人送达了通知，明确要求被上诉人签订商品房预售合同，同时，诉争房屋实际上并未处分给他人，故应当认定上诉人的行为不构成违约。双方当事人对诉争房屋面积差价款存有异议且未能达成一致意见，从而未能签订商品房预售合同，亦不可归责于被上诉人。故根据上述规定，上诉人应当向被上诉人返还定金30000元。原审判令上诉人双倍返还定金有误，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第1271号民事判决第一项，即（一），解除上诉人威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司与被上诉人于2011年12月20日签订的认购协议书；
二、撤销威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第1271号民事判决第二项；
三、二上诉人于本判决生效后十日内连带返还被上诉人定金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费600元，上诉人威海博奥房地产开发有限公司、威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司负担300元，被上诉人林凯负担300元；二审案件受理费1200元，上诉人威海博奥房地产开发有限公司、威海博奥房地产开发有限公司桥头分公司负担600元，被上诉人林凯负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 郑华章
代理审判员 蒋 涛
二〇一三年五月十三日
书 记 员 黄 诺