河北省唐山市丰润区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀0208执异43号
案外人：尹凤玲，女，1973年12月21日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。
委托代理人：梁延军，河北耕涛律师事务所律师。
申请执行人：周胜利，男，1969年1月13日出生，汉族，居民，住唐山市。
被执行人：唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰润区浭阳西大街城南商贸楼1号-1#。
法定代表人：耿秀红，公司董事长。
在执行机构执行周胜利与唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人尹凤玲于2018年8月14日对宏升.君天下小区8幢2单元1001号房产的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人尹凤玲称，2016年1月25日，案外执行异议申请人尹凤玲与被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司就宏升.君天下小区8幢2单元1001号房产签订了定购协议书，并交付全部购房款940122元，案外执行异议申请人尹凤玲为该套房产所有权人。贵院在审理以及执行申请执行人周胜利与被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，将案外人尹凤玲所有的宏升.君天下小区8幢2单元1001号房产予以查封并进行网上拍卖，流拍后又作出（2017）冀02执626号之一执行裁定书，以此房产抵顶相同数额的借款，严重侵害了案外执行异议申请人尹凤玲的合法权益，特提出申请，请求依法中止（2017）冀02执626号之一执行裁定书的执行；对宏升.君天下小区8幢2单元1001号房产予以解封并停止拍卖、转让。
案外人尹凤玲针对自己的主张提供了如下证据：1.甲方二十二冶集团第一建设有限公司与乙方唐山建华广告装饰有限公司签订的《债权转让协议书》1份，内容：“甲方享有债务人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司的合法债权计人民币6761728.42元（宏升君天下项目部分工程款），现甲方将以上债权转让给乙方，用于抵顶甲方欠乙方的工程款（宏升君天下一期项目外墙装饰施工产生），乙方同意受让…。日期：2014年12月30日”；2.《债权转让通知书》及《债权转让通知签收回执》1份；3.甲方唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司与乙方唐山建华广告装饰有限公司（尹凤玲）签订的《协议》1份，内容:“唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司欠唐山建华广告装饰有限公司（尹凤玲）君天下一期外墙保温工程款（由二十二冶一公司转来）双方经过友好协商，甲方以宏升君天下8-2-1001号楼作为给付乙方工程款项方式，总房款940122元，不足房款部分由乙方补足。日期：2016年2月8日”。4.日期为2016年2月8日的《宏升.君天下定购协议书》1份，内容：“乙方（尹凤玲）自愿定购甲方（唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司）开发的位于曹雪芹大街的宏升.君天下小区8幢2单元1001号房；乙方定购的上述房屋建筑面积133.73平米，单价7030元/平米，总价为人民币玖拾肆万零壹佰贰拾贰元整（￥940122元）…。”5.日期为2016年2月8日的收据1张（票号：NO.1009073），内容：“今收到尹凤玲交来8-2-1001房款人民币玖拾肆万零壹佰贰拾贰元整￥940122.00收款单位：唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司收款人：张交款人：尹凤玲”。
申请执行人周胜利称，一、被答辩人对涉案房产不享有物权权利。我国《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据上述法律规定，物权变动以登记或交付为公示方法，物权变动实行公示公信原则，根据执行法院查明，本案所涉房产系被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司所开发的商品房，被答辩人既未取得不动产权利证书，又未办理预告登记，对本案所涉房产不享有物权权利。
二、被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司为涉案房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封房产，并不存在任何错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条明确规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。据上法律规定，根据本案所涉房产的土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司为涉案房产权利人。
被答辩人所提出的异议请求不符合法律规定条件，其权利不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据上法律规定，被答辩人所提交的债权转让协议、定购协议书及收据等证据，不能构成上述司法解释规定的书面买卖合同，买受人从房地产开发企业购房时，应签订书面商品房买卖合同，定购协议属于预约合同性质，不属正式买卖合同，且被答辩人名下有其他用于居住的房屋，被答辩人仅凭债权转让协议、收款收据等亦不足以证实存在真实的债权转让及以房抵债行为，故其异议请求依法不能成立。
被答辩人与被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司所签订的债权转让协议、定购协议书及收据等证据明显存在恶意串通，共同配合躲避债务的情形，其行为共同构成拒不执行判决裁定的违法犯罪行为。1.被答辩人尹凤玲系被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司控股股东吕宏升的表妹，与其存在亲属关系。2.2016年执行法院对涉案房产采取查封措施时被答辩人及被执行人均未提出任何异议。3.执行法院对涉案房产进行评估拍卖，网上公示期间被答辩人及被执行人亦未提出任何异议。4.执行法院对涉案房产拍卖流拍后以物抵债确认书形成后，被答辩人及被执行人也未提出任何异议，只是存在被执行人为规避执行措施，故意不配合办理房产登记手续。以上被答辩人直至2018年8月14日才提出的执行异议显然有悖客观事实和日常情理。5.被答辩人存在与被执行人恶意串通，逃避执行的重大违法犯罪嫌疑。被答辩人所提交的证据仅有债权转让协议及通知书、定购协议书及收据等，该定购协议书并非正式商品房买卖合同，收据也并非不动产销售统一发票，上述证据形式不具有合法性。债权转让通知书中称债权数额3000余万元，该内容显然说明该工程未经决算，不属于到期债权，债权数额尚未确定，故不属于可转让债权，且未能提交工程合同、工程决算报告、工程款发票等与之有关的相关证据，显然，其所提交的上述证据存在明显的虚假性。6、即使被答辩人与被执行人签订的所谓定购协议书合法、有效，也只能说明被答辩人对被执行人享有交付房产请求权，该种权利属于债权，而不是物权。即被答辩人从未合法取得房产的所有权，当然无权提出执行异议和要求法院解除对房产的查封。
综上所述，本案自答辩人2016年6月20日申请对涉案房产查封以来，已经历时二年有余，被执行人不仅有财产不清偿债务，还与被答辩人恶意串通，设置障碍，迟滞执行程序的合法进行，以达到长期占用答辩人资金的非法目的，其行为不仅严重侵害了答辩人的合法权益，也严重侵犯了中华人民共和国法律尊严。被答辩人所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封没有任何事实和法律依据，也没有合法有效的证据支持，为了维护国家基本法律制度，体现法律的尊严和司法公正，请求人民法院依法驳回被答辩人的执行异议申请。
本院查明，周胜利因与唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司、耿秀红、吕宏升民间借贷纠纷，于2016年6月16日向本院申请诉前财产保全，2016年6月16日，本院依法作出（2016）冀0208财保66号民事裁定书，裁定：冻结被申请人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司、耿秀红、吕宏升的银行存款720万元或查封其相应价值的财产。2016年6月20日，本院向唐山市丰润区房产交易中心下达协助执行通知书，查封唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司建设的宏升.君天下（曹雪芹西大街）7号商业楼1号至12号，8号住宅楼8-1-701、8-1-702、8-1-901、8-1-902、8-1-1001、8-1-1001、8-2-901、8-2-1202、8-2-1001、8-2-1001共计22套房产。此后，周胜利依法向本院提起诉讼。2016年8月26日，本院作出（2016）冀0208民初3252号民事判决书。案件进入执行程序后，保全措施自动转为执行措施。
2018年3月15日，执行机构作出（2017）冀02执626号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司所有的位于唐山市丰润区君天下小区八号楼（2门1202室、1门1001室、1门1001室、2门901室、1门701室、2门1001室、1门902室、2门1001室、1门702室、1门901室）10套房产按照二拍流拍价格853.6万元交付申请执行人周胜利用以抵偿本案相同数额借款。该十套房产所有权自本裁定送达申请执行人周胜利时起转移；二、申请执行人周胜利可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年6月20日，执行机构作出（2017）冀02执626号执行裁定书，裁定:查封被执行人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司所有的位于唐山市丰润区君天下小区八号楼（2门1202室、1门1001室、1门1001室、2门901室、1门701室、2门1001室、1门902室、2门1001室、1门702室、1门901室）10套房产。2018年7月5日，执行机构向唐山市丰润区不动产登记中心下达协助执行通知书，对上述房产进行了查封。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，案外人提供的《债权转让协议书》、《债权转让通知书》、《协议》等证据，反映涉案房产系抵债房，并非案外人因居住需要而购买；而《定购协议书》属于预约合同性质，并非合法有效的买卖合同。唐山建华广告装饰有限公司与尹凤玲之间系何种关系无证据证明，且对于案外人提供的证据的真实性，本院仅凭形式审查无法确定。综上，案外人提供的现有证据不足以证明其异议理由成立，案外人尹凤玲对涉案房产即宏升.君天下小区8幢2单元1001号房产不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人尹凤玲的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐瑞民
审判员 谷淑珍
审判员 王伯秋
二〇一八年八月二十三日
书记员 邢书萍