贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初2768号
原告：梁宁，男，汉族，1974年10月17日生，住所地贵州省赤水市。
委托诉讼代理人：范周梅，女，汉族，1973年1月3日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系原告梁宁之妻。
被告：联和数据（贵阳）有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区（观山湖区）阳关大道中国西部（贵阳）高新技术产业研发生产基地3号，统一社会信用代码91520115MA6DJWE183。
法定代表人：孙伟，男，汉族，1979年11月29日生，住所地北京市崇文区，任总经理职务。
委托诉讼代理人：王亚玲，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201711607270。
原告梁宁与被告联和数据（贵阳）有限公司（以下简称联和数据公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁宁的委托诉讼代理人范周梅，被告联和数据公司的委托诉讼代理人王亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告联和数据（贵阳）有限公司立即偿还所欠原告13个月的房屋租赁费80,270.255元；2、承担合同约定的违约金74,095.62元；3、解除双方的租赁关系；4、诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2016年3月9日，被告联和数据公司与原告梁宁签订《德福中心房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于黔××路××号德福中心X栋X楼X号房（122.27平方米）出租给被告用于办公。租赁期限为2年，自2016年3月9日起至2018年3月8日止。
合同第六条约定“该房屋租金按50.5元/平方米/月收取(包含物业费），租金由被告支付至原告指定账户或现金支付。租金支付时间按季支付，第一期租金在合同签订日支付,随后各期租金在上一期租金到期前7日内交付下一期租金。”故原告实际每月收取租金金额是6174.635元，被告支付一个月的押金和六个月的租金共计43221.85元后就未再支付(支付至2016年9月8日）。
租赁合同第五条第一款约定“免租期为1个月，但同时合同约定合同实际履行期未过半前任何条件下，如果被告提前违约、解除或终止合同，被告须向原告补交已享用之免租期的租金。”自2016年10月起被告即未再支付租金，截至2017年8月被告已拖欠原告12个月的租金，共计人民币74095.62元，加上被告须补交1个月免租期的租金6174.635元，上述两项租金被告应支付原告13个月的房屋租赁费共计人民币80270.255元。
租赁合同第十三条第一款第（二）项约定“乙方有本合同第十二条第一款第(三）约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。由于被告未支付12个月的租金，违约金按12个月的租金计算为74095.62元。
现被告长期未支付租金，已严重违反合同约定。经原告多次催收，被告都迟迟不予履行租金支付义务，其行为严重损害了原告合法利益。为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及双方合同的约定，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决如前所请。
被告联合数据公司辩称，第一，对于原告所称的签订合同的事实我公司认可，对于我方已经缴纳的各种费用我方也予以确认。第二，是原告怠于行使合同解除权，并且没有采取适当的方式阻止损失的扩欠，这样造成的损失不应当由我方承担。根据合同的第12条，被告不支付或没有支付租金达7日的，原告有权解除合同，根据合同法相关规定，出租人己经享有合同解除权，而出租人长行使该权利，违反合同法防止损失扩大的法定义务，要求承租人承担损失是没有依据的。第三，原告一直提及合同是物业提供的，并且违约金是累计计算的。物业公司的解释不能作为违约金的计算方式，应当按合同的约定进行计算，我方对该条的理解并不存在歧义。违约金额是月租金的100%,被告方对于原告计算的巨额违约金，难以理解其事实及法律依据。第四，原告方既主张被告支付租金，又主张被告对其损失赔偿，属于重复主张。根据合同法规定，违约造成的损失应当相当于守约方的正常损失，双方在合同第7条约定，被告方缴纳的保证金可以抵扣违约金，因此被告缴纳的保证金是作为在我方违约的情况下承担赔偿责任的方式，原告的损失己经得到了弥补。因此原告的主张没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年3月9日，原告梁宁作为甲方、被告联和数据公司作为乙方，双方签订了一份《德福中心房屋租赁合同》（该合同范本由物业公司提供），合同约定梁宁将其所有的位于贵州省××××号德福中心X栋X楼X号房屋（面积122.27㎡）出租给被告联和数据公司办公使用。租赁期限为2年，从2016年3月9日至2018年3月8日止，免租期为一个月，即2016年3月9日至2016年4月8日止，在此期间甲方免收租金，但乙方仍需支付该房屋物业管理费、水电费和其他应由乙方支付的费用，免租期免交租金不适用任何续约或延长租期（若有），合同实际履行期未过半前任何条件下，如乙方提前解除或终止合同，乙方须向甲方补交已享用的免租期租金。对于租金，合同第六条约定“1、该房屋租金按50.5元/平米/月净收取（包含物业费）。2、租金支付时间：按季支付，第一期租金在本合同签订次日支付，随后各期租金在上一期租金到期前7日内交付下一期租金。”此外，合同第七条约定“1、甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为1个月房屋租金，计人民币5502.15元。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。前述保证金不计算利息。”第十二条合同的解除条款约定“……（三）乙方有下列情形之下的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达5000元的。……”对于违约责任，合同第十三条约定“……2、乙方有本合同第十二条第一款第（三）约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。”双方还约定了其他权利义务。
上述合同签订后，原告将约定的房屋交付被告使用，被告则于2016年3月17日通过中国农业银行向原告二次转款共计21213.85元，2016年9月7日，被告再次向原告转账22008.6元，以上，被告向原告共计支付43222.45元，之后被告未再向原告支付过款项。原告表示被告支付的上述款项包括6个月的租金及1个月的押金。
因被告未按双方合同约定期限支付租金，2017年5月25日，原告通过短信向被告法定代表人孙伟发送催收租金通知，要求被告在2017年6月23日前支付欠付共9个月的租金，被告收到该短信后回复称了解情况后再答复原告，但之后并未回信。2017年6月2日，原告再次短信联系被告，要求被告明确是否继续租赁，被告回复“稍后给您电话，好吗？”后未联系原告。2017年8月3日及4日两天，原告又与被告联系，但被告均未予回复。2017年8月初，原告将案涉房屋另行对外出租。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方2016年3月9日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用地原则如实履行各自的义务。在双方履行该合同期间，因被告未按约支付租金，原告在合同约定期限届满前于2017年8月将租赁房屋收回并另行出租他人，双方已用实际行为解除了该房屋租赁合同，原告现诉请解除双方租赁合同关系已无实质意义，故此项诉请本院不予支持。
对于原告要求被告向其支付欠付共13个月租金80270.255元之诉请，本院意见如下：根据双方陈述及提交的证据显示，被告在租赁期间共向原告支付了43222.45元，原告自认该款包括6个月租金及1个月押金，按照双方合同约定的租金计算标准计算，案涉房屋月租金为6174.635元（50.5元/m2×122.27m2），按此标准计算，被告支付的43222.45元系7个月租金总和，而双方在合同中并未约定有押金事项，而是约定被告应支付“房屋租赁保证金”，金额为5502.15元，与原告现在所述的被告支付的1个月押金金额不符，鉴于双方表示案涉合同文本为物业公司提供，对于房屋押金或保证金的认识及表述可能存在不同理解，考虑房屋租赁的市场交易习惯，本院确认案涉合同中所约定的房屋租赁保证金就是通常所称的房屋押金，且金额与月租金金额一致，对于原告所述被告支付了6个月租金及1个月押金的意见本院予以采信。因双方合同中约定有一个月免租期，此期间原告免收租金，则被告所支付的租金费用按此计算应截止至2016年10月8日，原告实际收回案涉房屋系在2017年8月初，则从2016年10月8日至2017年8月7日，时长10个月，此期间案涉房屋由被告控制使用，应向原告支付租金，即6174.635元/月×10个月=61746.35元；对于免租1个月期间租金是否应当补交的问题，因案涉合同实际履行至2017年8月，已超过双方约定的过半租赁期限，不符合合同第五条第1款约定的补交情形，因此原告主张被告还需向其补齐免租期租金之诉请，本院不予支持。原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院以61,746.35元予以支持。
对于原告要求被告支付违约金74095.62元之诉请，根据双方合同约定，在被告未按合同约定支付租金的情况下应承担的违约责任为按月租金的100%向原告支付违约金，原告现主张的违约金金额系按每月租金100%乘以逾期支付租金12个月计算，但合同条款规定的内容从字面理解应当仅指1个月租金，并非原告所理解的每月按月租金100%支付违约金，故对于此项诉请，本院确认被告应向原告支付的违约金为一个月的月租金即6174.64元。因被告已向原告支付的款项金额中包含押金也即合同约定的保证金（理由见前），对于该保证金的用途，双方已明确约定系“抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任”，而从双方陈述来看，乙方即被告并无其他应承担而未支付的费用，则该保证金应抵扣被告违约应向原告支付的违约金6174.64元，因该款被告已支付，故不需再另行给付。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、被告联合数据（贵阳）有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告梁宁欠付租金61,746.35元及违约金6,174.64元（违约金用被告已向原告支付的押金冲抵，不需另行给付）；
二、驳回原告梁宁的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,386元（原告预交3386元），诉讼保全费1,291元，公告费260元，合计4,937元，被告联合数据（贵阳）有限公司负担2,905元，原告梁宁负担2,032元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审 判 长 李 丽
人民陪审员 张建湘
人民陪审员 何忠能
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 张义朋