宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第1791号
原告雍耀来，男，汉族，1957年9月6日出生，现住宁夏回族自治区隆德县。
委托代理人陈新有，宁夏三略律师事务所律师。
被告李永普，男，汉族，1974年7月4日出生，现住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托代理人郭艳，宁夏沙都律师事务所律师。
委托代理人赵晓娟，宁夏综义律师事务所律师。
原告雍耀来与被告李永普房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由代理审判员张红梅于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告雍耀来的委托代理人陈新有、被告李永普的委托代理人郭艳、赵晓娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告雍耀来诉称，2011年5月3日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于贺兰县居安西区3-7-302室房屋出售给原告，价款32万元，如果房屋不能取得房产证和土地使用证，被告应当向原告退还房款，并承担房款总额30%的违约金。协议签订后，原告按照约定向被告支付了32万元的房款。但被告始终没有办理房产证，时至今日四年已经过去，原告多次催促被告，但被告始终没有给办理。原告认为，办理房产证是构成房屋买卖的最基本条件，被告在长达四年的时间里没有履行这一义务，其行为已经构成根本违约，《房屋买卖协议》已经无法履行。现原告向人民法院起诉，要求：一、解除原被告签订的《房屋买卖协议》；二、判令被告向原告返还房款32万元；三、被告向原告支付违约金或利息96000元；四、案件受理费由被告承担。
原告雍耀来为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、《房屋买卖协议》原件一份，证明2011年5月3日原被告双方签订该协议，协议中约定将涉案房屋转让给原告，价款为32万元，被告收到房款后，负责给原告办理房屋认购协议，如果房屋不能取得房产证和土地使用证，应当向原告退还已付房款，并承担所付房款30%的违约金。
经当庭质证，被告的质证意见是：一、对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的不予认可，该份协议第3-4条明确约定，被告的合同义务是负责给原告办理房屋认购协议，届时房屋所有权归原告所有，在本案中，被告已于2011年7月10日配合原告与案外人杨柏签订楼宇认购协议，故被告的义务已经履行完毕。涉案房屋的质检等问题，首先该套房屋质检是经过质检局检验合格的，该房屋的房产证、土地使用证是可以合法取得的；二、合同未约定协助办理过户手续的时间，合同约定的违约金过高，不合法；合同约定剩余款项22万元的支付时间是2011年7月5日之前，合同约定的价款是32万元。
证据二、收条原件一张，证明原告按约向被告支付了32万元房款的事实。
经当庭质证，被告的质证意见是：一、对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；二、原告房款支付时间为2011年7月11日，进一步证明，本案原告未依约支付购房款，系根本违约。
被告辩称，原告要求解除房屋买卖协议的诉请不能成立。理由是：1、原、被告于2011年5月签订协议时，被告已经明确告知该房屋系顶账房，被告作为个人，并非房地产开发商，办理房屋过户手续的义务在开发商，并非本案被告。被告在该合同中的合同义务是协助原告办理房屋过户手续，并且在双方协议签订后，被告带原告与案外人杨柏于2011年7月11日签订了房屋认购书，该份协议中明确约定了原告与案外人杨柏之间的权利义务关系，杨柏作为涉案房屋的实际开发人，其挂靠的是宁夏豪森房地产开发有限公司，该房屋已经经过贺兰县住建局、质检站等相关部门的审核，房产证是正在办理当中，并不是没有任何合法手续的房屋，所以原告的合同目的是可以实现的，故不存在解除合同的事由；2、原告诉请返还房款不能成立，因原、被告双方在签订协议之后，被告就已经将涉案房屋交付给原告使用，并且本案不存在解除合同的事由；3、原告已经与案外人杨柏就涉案房屋签订了认购协议，所有的义务均由杨柏承担，本案被告已经全部履行完义务，不承担违约金；4、原、被告在协商期间，被告还支付给原告1万元的事实；5、因为涉案房屋有108户，由于政府政策以及政治问题至今不能办理房产证，被告在此期间，多次找到案外人杨柏及相关部门，协助原告办理过户手续，如果法院判决解除协议，势必会造成一定的社会影响，其他住户也会找到法院解除协议，要回房款，因此要求法院驳回原告诉请。
被告李永普就其主张向法庭提交了以下证据：
证据一、楼宇认购书复印件一份（原件在原告与杨柏处），证明：1、被告已经全部履行合同约定的义务；2、涉案房屋过户手续的履行义务人为杨柏，并非本案被告。
经当庭质证，原告的质证意见是：对证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性以及证明目的均有异议，此楼宇认购书是被告履行房屋买卖协议的义务之一，按照原、被告房屋买卖协议第三条之约定，被告在收到房款后，应当给原告办理房屋认购协议，该楼宇认购书是原告为了核实房屋来源以及房屋真实性而要求被告履行的核实义务，并非合同权利义务转移的凭据。
证据二、贺兰县人民政府2009第75号专题纪要复印件一份（原件存放于贺兰县档案局）、贺建规地字2010015号建设用地规划许可证一份、贺建规地字2010065号建设工程规划许可证副本以及中标通知书复印件一份（原件存放于贺兰县档案局），证明涉案房屋享有合法的土地及房产手续，故被告不存在违约事实。
经当庭质证，原告的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议，房屋买卖必须五证俱全，现只有两证，不具备办理房产证的法定要件。
证据三、杨柏出具的证明原件一份，证明：1、涉案房屋有正规的手续、房产证及土地证正在办理当中；2、被告申请追加杨柏为本案被告。
经当庭质证，原告的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，按照民事诉讼法的规定，证人作证必须出庭，进行当庭质证。
经当庭举证、质证，原告雍耀来所提交的证据一《房屋买卖协议》原件及收条原件的真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据一楼宇认购书复印件，原告对该证据的真实性无异议，其真实性，本院不予采信；被告提交的证据二系复印件，无法与原件核对，且原告对该份证据真实性不予认可，故该份证据效力，本院不予采信；被告提交的证据三案外人杨柏的书面说明，原告对该说明内容有异议，且杨柏仅出具证言而未出庭作证，其证言的效力，本院不予采信。
根据本院认定的证据及原、被告当庭陈述，可以认定以下事实。
经审理查明，2011年5月3日，原告雍耀来与被告李永普签订房屋买卖协议，约定被告李永普将坐落于贺兰县居安苑西二区3号楼7单元302室，面积为99㎡的房屋以32万元价格出卖给原告雍耀来，首付定金10万元，剩余房款22万元在2个月内付清；双方还约定被告收到全额房款后负责给原告办理房屋认购合同，如因房屋质检不能过关或发生其他问题不能合法取得房产证和土地使用证，被告应退还原告已付所有房款，并承担所付房款30%的违约金。协议签订后原告雍耀来履行了交付房款的义务，被告李永普向原告交付了房屋钥匙，且协助原告与房屋开发承建人杨柏签订了房屋认购书，现因该房屋至今未能办理房屋产权手续，原告遂诉至本院，要求判如所请。
另查明，1、贺兰县居安苑西二区3号楼系案外人杨柏所承建（包括涉案房屋在内）；2、案外人杨柏因欠付被告李永普砂石款将涉案房屋抵顶给被告李永普；3、涉案房屋经本院查询，至今未在贺兰县房屋产权产籍管理所办理任何备案手续。
本院认为，原、被告签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，该房屋买卖协议成立，但双方在协议中约定“甲方（李永普）收到房款后，如果房屋质检不能过关或发生其他问题不能合法取得房产证和土地使用证，甲方（李永普）应退还乙方（雍耀来）已付所有房款，并承担所附房款30%的违约金。”现双方签订协议至今已达四年，被告李永普一直未能办理房屋产权手续，致使合同目的不能实现，现原告雍耀来起诉要求解除合同，本院予以支持。原告雍耀要求被告支付所付房款30%的违约金，被告认为约定过高，本院兼顾合同的履行情况，双方当事人的过错程度及相互利益损失等因素考虑，对原、被告关于该违约金的约定进行调整，故对原告雍耀来要求被告支付违约金96000元的诉讼请求，本院予以支持64000元。被告李永普认为其已为原告雍耀来办理了房屋认购合同，房屋过户责任已发生转移，本院认为，办理房屋认购合同系原、被告双方协议约定的内容之一，且认购合同并非正式房屋买卖合同，原告与被告签订的房屋买卖协议及原告与杨柏签订的认购合同之间并非系合同权责的转移，故被告答辩意见本院不予采信。被告提出给付1万元，未提交证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告雍耀来与被告李永普签订的房屋买卖协议；
二、被告李永普返还原告雍耀来购房款32万元，赔偿违约金64000元，于判决生效之日十五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3820元，由被告李永普负担3526元，原告雍耀来负担294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
代理审判员 张红梅
二〇一五年九月十日
书 记 员 侯小韦
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条??合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条?买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条??当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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