北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11559号
上诉人（原审原告，反诉被告）于×1，女，1956年2月1日出生。
委托代理人李兵，北京市东卫律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）程×1，男，1955年9月5日出生。
委托代理人李平，北京市端澄律师事务所律师。
原审第三人张×1，女，1955年10月19日出生。
上诉人于×1、程×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第1905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，于×1之代理人李兵，程×1及其代理人李平，张×1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，于×1诉至原审法院称：2005年3月21日，程×1与我签订《房屋转让协议书》，我购买位于北京市丰台区大成南里（长安新城）一区×号房屋（以下简称诉争房屋）。协议签订后，我支付了购房款及其他费用，但程×1拒不履行协议约定将房屋过户给我。经我与程×1多次交涉未果，现诉至法院，请求法院判令程×1将诉争房屋转移登记至我名下。
程×1辩称：我和张×1系夫妻关系。我与于×1间确实存在房屋买卖关系，但签订合同时正处于双方感情很好，一起生活的阶段。我出售房屋是瞒着张×1的，且张×1得知房屋被出售后始终不同意出售房屋，不同意于×1的诉讼请求。
张×1述称：我的意见与程×1意见一致。
程×1反诉称：2005年3月21日，我与于×1签订《房屋转让协议书》，于×1购买诉争房屋。该房屋系经济适用房，签订转让协议时距我购买该房屋尚不足一年。按照北京市相关规定，已购经济适用房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售房屋，且于×1至今都不具备购买经济适用房的资格。因此，《房屋转让协议书》违反了行政强制性规定。另外，我签订协议时未取得张×1同意，侵犯了张×1和我孩子的利益。综上，我要求：1、确认《房屋转让协议书》无效；2、于×1给付房屋使用费384000元。
于×1就程×1的反诉辩称：我不同意程×1的反诉请求。第一，我与程×1之间不存在特殊关系，因李×介绍才购买的诉争房屋，为此我还给付了李×150000元。第二，我与张×1也是好朋友，程×1还是经过张×1认识的。我居住在诉争房屋内已经近十年，张×1对卖房的情况是知道的。
原审法院经审理认为：关于反诉一节，依据查明事实可以认定，程×1购买诉争房屋的合同签订于2005年，截止至本案法庭辩论终结时，程×1取得诉争房屋所有权证书已满5年，已经具备转移登记的条件，故《房屋转让协议书》应为有效协议。仅凭现有证据亦不足以充分证明该协议具备合同法第五十二条规定的其他无效情形，故法院对程×1反诉要求确认《房屋转让协议书》无效并基于无效并要求于×1给付占有使用费的请求不予支持。关于本诉一节，《房屋转让协议书》系有效协议，双方均应依约履行。程×1与张×1系夫妻关系，二人于1980年登记结婚，而程×1购买诉争房屋系在2005年，故该房屋属于夫妻共同财产。张×1称其对程×1与于×1签订《房屋转让协议书》不知情且不同意，但张×1在录音资料中自述双方间签订合同是在2005年，于×1入住有7、8年，且其对于于×1提到买房并要求过户时并未拒绝。张×1在庭审中称当时之所以如此陈述是由于于×1引诱其如此回答，且不知道于×1在录音，但上述意见并不能否认录音资料中的内容。结合张×1的陈述以及庭审中的质证意见，有理由相信张×1知晓程×1与于×1签订《房屋转让协议书》，并予以认可。虽然现有证据不足以证明于×1已经足额给付程×1房款，但因《房屋转让协议书》并未约定给付相应款项的时间，而程×1亦未提交证据证明曾经要求于×1给付房款，故不宜认定于×1逾期付款。基于于×1庭审中表示若法院认定其尚欠房款，自愿在本案中付清剩余房款，故法院认定于×1应当继续给付房款300000元。结合于×1已入住多年、不存在逾期付款且同意在本案中给付剩余房款的情节，法院认定《房屋转让协议书》具备继续履行的条件。程×1应当协助于×1完成转移登记。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，于2014年9月判决：一、程×1于判决书生效之日起十日内协助于×1将位于丰台区大成南里一区×层诉争房屋转移登记至于×1名下；二、于×1于程×1履行完毕判决书第一项义务当日给付程×1三十万元；三、驳回程×1的反诉请求；如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，于×1、程×1均不服，上诉至本院。于×1认为其已支付全部购房款，故请求二审法院撤销原审判决第二项。程×1认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五款的规定，本案有别于正常的房屋转让合同纠纷，订立合同的双方主体是一种特殊的情人关系，在当时关系情况下签订的经济适用房屋买卖合同严重损害了张×1和孩子的合法权益，而这种恶意串通的行为是明知的，于×1非善意取得；于×1自始无购买经济适用住房的主体资格，该经济适用住房买卖合同从签订时即违反了行政强制性法规，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认《房屋转让协议书》无效。
经审理查明：1980年，程×1与张×1登记结婚。
2005年3月14日，程×1与北京大成开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定程×1购买诉争房屋，总价款439359元，以按揭贷款方式支付。此后，程×1（买受人）与北京大成开发集团有限公司（出卖人）签订《付款方式的补充说明》，载明：买受人于2005年3月14日在长安新城销售中心签署了关于诉争房屋的《北京市商品房预售合同》，合同编号：073228；并于2005年3月21日交纳了首期购房款239359元整；买受人原采用按揭付款的方式，现因买受人将原按揭付款改为一次性付款95%，买受人需于2005年6月21日前补交178033元整；余款21967元整需在办理入住手续时一并交齐。
2005年3月21日，程×1（甲方）与于×1（乙方）签订《房屋转让协议书》，载明：“由于甲方偿还经济适用住房房款的困难，现将经济适用住房北京市长安新城小区×单元诉争房屋转让给乙方，甲、乙双方经充分协商达成如下协议：一、房屋首付款、按揭手续费用及房产登记手续费用由乙方实际支付，甲方名义付款，购房所有单据及房产证、土地使用证、契税在甲方办理完毕后交给乙方保存。协议所涉及房产交房后由乙方使用。过户及全部费用由乙方承担。二、乙方支付给甲方人民币100000元作为甲方的活动经费及合同顺利履行的保证金，甲方保证无论该房屋价格随市场价格如何发生变动均不得以高于最初购置价的价格过户给乙方，过户时间为房产证取得后第五年（政策允许的第一年度内）。如因政策调整甲方不能办理房产证、土地使用证、契证，购房款、购房费用及保证金全部退还给乙方；如甲方已取得三证而人为不过户给乙方或违反价格约定，双倍返还给乙方购房款及各项费用。三、本协议一式两份，双方各持一份，自双方签字之日起生效，效力同等。”
另查，北京大成开发集团有限公司交付诉争房屋后，由于×1一直使用至今。2008年5月13日，程×1取得契税完税凭证。2008年12月26日，程×1取得诉争房屋所有权证书。
在原审法院审理本案过程中，程×1主张：诉争房屋系经济适用房，按照京国土房管住（2004）486号文件第二条“已购经济适用房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售房屋；确需出售的，可出售给符合经济适用住房的家庭或由政府相关部门收购”的规定，程×1与于×1签订《房屋转让协议书》时程×1居住尚不足1年，且于×1亦不符合购买经济适用房的资格，因此要求确认转让协议无效，并据此要求于×1给付2006年10月1日至2013年12月31日的占有使用费384000元。于×1对上述请求不予认可，并称《房屋转让协议书》应为有效。
于×1主张：签订《房屋转让协议书》后，其依约履行了该协议书的全部义务，且入住房屋近十年，但程×1拒绝履行转移登记的义务，故要求程×1将诉争房屋转移登记至于×1名下。于×1对上述主张提交其女儿宫×1账户的转账凭证及其父亲于×2存折的取款记录予以佐证。程×1对上述证据不予认可。在2014年9月19日的庭审中，程×1仅认可于×1给付239359元。程×1称于×1并未给付剩余房款，并称：当时出售房屋是由于程×1与于×1之间存在特殊关系；实际上，诉争房屋系夫妻共同财产，其签订合同时并未告知张×1，且张×1至今仍然不同意出售房屋。程×1对上述主张提交有于×1签名的文件予以佐证。该文件载明“如果我不与程×1先生生活在一起结为夫妻，赔偿经济损失1000000元”。张×1对程×1上述意见表示同意。于×1对上述证据及意见均不予认可。于×1称其与张×1系朋友关系，程×1还是通过张×1认识。张×1对于签订《房屋转让协议书》一事是知情并且同意的，于×1对上述主张提交与张×1的录音予以佐证。录音资料显示“于：上次咱们吃饭说到，这房子你得赶紧过户到我名下，一个是税，他说你起诉吧。张：他外头这些事情，他也不听我的，我也不管，你有本事你就使吧……于：有没有关系好的中间人协调下，要不光这么拖着不行啊，这事拖了多少年了。张：我不是没找啊……于：你说我买这房子是2005年，2005年交的钱，到现在早满5年了……张：你那时根本没交钱，交钱很晚，最后才交齐……”。张×1对录音资料真实性不持异议，但称录音中之所以如此陈述，是由于没有听清楚，不知道于×1在录音，于×1在套她的话。
于×1同意转移登记时补缴土地出让金等费用。
原审法院向北京市丰台区住房保障办公室调查。该办公室表示，如果法院认为依据现有政策合同合法有效，则结合案件的具体情况不再回购。
在本院审理过程中，于×1自认其目前没有在京购房资格。程×1称其有时也居住诉争房屋。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《付款方式的补充说明》、《北京市商品房预售合同》、《房屋转让协议书》、《录音资料》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：关于《房屋转让协议书》的效力问题，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款规定：出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。依据查明的事实，程×1购买诉争房屋的合同签订于2005年，截至本案法庭辩论终结时，程×1取得诉争房屋所有权证书已满5年，已经具备转移登记的条件，故《房屋转让协议书》应为有效协议。仅凭现有证据亦不足以充分证明该协议具备其他合同无效的情形，故原审法院依法驳回程×1反诉要求确认《房屋转让协议书》无效并要求于×1给付占有使用费的请求，并无不当，本院予以维持。
因《房屋转让协议书》系有效协议，故该协议对双方当事人具有约束力，双方均应当依约履行。程×1与张×1系夫妻关系，二人于1980年登记结婚，而程×1购买诉争房屋系在2005年，故该房屋属于程×1与张×1系的夫妻共同财产。张×1称其对程×1与于×1签订《房屋转让协议书》不知情且不同意，但张×1在录音资料中自述双方间签订合同是在2005年，于×1入住有7、8年，且其对于于×1提到买房并要求过户时并未拒绝。张×1在一审庭审中称当时之所以如此陈述是由于于×1引诱其如此回答，且不知道于×1在录音，但该意见并不能否认录音资料中的内容。结合张×1的陈述以及庭审中的质证意见，原审法院推定有理由相信张×1知晓程×1与于×1签订《房屋转让协议书》并予以认可，并无不当，本院予以维持。
关于购房款问题，虽然现有证据不足以证明于×1已经足额给付程×1购房款，但因《房屋转让协议书》并未约定给付相应款项的时间，而程×1亦未提交证据证明曾经要求于×1给付房款，故原审法院未认定于×1逾期付款，并无不当，本院予以确认。程×1购房合同的总价款439359元加上程×1与于×1约定的活动经费及合同顺利履行的保证金100000元，于×1应当共支付程×1539359元。程×1在一审中认可于×1已付房款239359元，而于×1未能举证证明其已实际支付剩余300000元，故本院确认于×1尚欠程×1购房款300000元。于×1在一审庭审中表示若法院认定其尚欠房款，自愿在付清剩余房款，故原审法院认定于×1应当继续给付房款300000元，认定事实清楚，本院予以维持。
关于履行条件问题，存在经济适用住房的性质和购房资格两个问题。对于前者，原审法院向北京市丰台区住房保障办公室调查。该办公室表示，如果法院认为依据现有政策合同合法有效，则结合案件的具体情况不再回购。对于后者，虽然于×1没有在京购房资格，但在于×1与程×1签订《房屋转让协议书》时，房地产限购政策尚未颁布，原审法院结合于×1已入住多年、不存在逾期付款且同意在本案中给付剩余房款的情节，认定《房屋转让协议书》具备继续履行的条件，据此判令程×1协助于×1完成转移登记手续，并无不当，本院予以维持。
综上，于×1的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由程×1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费70元，由程×1负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3530元，由程×1负担（已交纳）。二审案件受理费5870元，由于×1负担5800元（已交纳），由程×1负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 徐方烁