广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1517号
原告：苏炎波，男，1951年9月5日出生，汉族，住广州市。
原告：莫丽芬，女，1948年12月25日出生，汉族，住址。
原告：苏迎恩，男，1978年9月22日出生，汉族，住址。
上列三原告共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地。
法定代表人：严健良，职务：董事长。
委托代理人：王晔，该公司法律顾问，联系地址。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行。
法定代表人：张新忠，职务：行长。
委托代理人：沙辉，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告苏炎波、莫丽芬、苏迎恩诉被告广州金辉洋房地产有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告苏炎波、莫丽芬、苏迎恩的共同委托代理人梁永平、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行的委托代理人沙辉到庭参加诉讼，被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏炎波、莫丽芬、苏迎恩共同诉称：原、被告于2005年5月1日签订《房屋认购书》，《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市黄沙大道房屋，购房价款为548000元。原告于2005年9月5日收楼并使用该房屋至今。合同签订后，原告曾多次要求被告为原告办理该房屋的预售登记手续，但被告一直借故拖延。导致该房屋因被告债务纠纷而被广州市中级人民法院查封。之后，原告向广州市中级人民法院提出执行异议，该院作出（2006）穗中法执字第621号之一、（2004）穗中法执字第508、510-512号之一执行裁定书，认定原、被告之间就本案讼争房屋存在商品房买卖合同关系，在原告付清全部购房款后对原告所购房产依法予以解封。现原告已将购房余款缴至广州市中级人民法院作为执行款，《商品房买卖合同》等资料也经广州市中级人民法院核对。原告所购买的房屋被抵押给第三人，故第三人同本案的处理结果有法律上的利害关系。原告是合法的真正的购房者，被告应为原告办理房屋的产权过户登记手续。为此，起诉要求：1.被告立即为原告办理产权登记及过户手续；2.被告承担本案诉讼费用。
被告广州金辉洋房地产有限公司没有到庭答辩。
第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行述称：案涉房屋是第三人的抵押房屋，第三人享有抵押权，因此被告与原告签订的购房合同无效；被告无权为原告办理案涉房屋的产权登记及过户手续，原告的诉请没有法律依据。
经审理查明：2005年5月1日，原、被告签订《辉洋苑.蔚蓝心殿房屋认购书》约定：原告向被告认购XX单位，建筑面积105.26平方米，套内面积89.47平方米；原告同意一次性付款，即成交价为人民币548000元；于签署本认购书时交付定金人民币1万元；2005年5月4日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的50%即278000元（含定金1万元整）及装修费综合税费63864元。
根据原告提供的穗房合字2000076369号《商品房买卖合同》复印件记载：辉洋阁xx单元，［自然层十一］XX号房，建筑面积105.26平方米，其中套内建筑面积89.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.79平方米。该商品房属预售，按套出售，总金额548000元；付款方式为一次性付款，2005年5月4日前支付全部房价款的50%计278000元，余额于法院提供裁定书前支付全部房价款的50%计270000元；被告应在2005年6月30日前，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。
合同签订后，原告于2005年5月1日向被告支付了定金10000元，5月5日支付了楼款268000元，5月6日支付了综合税费11234元。原告于2005年9月5日入住案涉房屋。
2014年1月9日原告向本院提起诉讼，本院于2014年3月20日作出（2014）穗荔法民三初字第203号民事判决书，判决：确认原、被告之间针对案涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。
另查，原告购买的案涉房屋已由被告在2002年2月20日抵押给广州市东圃农村信用合作社。
2004年4月9日，广州市中级人民法院根据抵押权人的申请，查封了登记在被告名下的位于荔湾区粤南大街辉洋苑（预售证号：000200、000201号）除已预售、查封外的全部房产。原告等异议人向广州市中级人民法院提出执行异议。该院作出（2004）穗中法执字第508、510-512号之一、（2006）穗中法执字第621号之一执行裁定书，裁定：异议人苏炎波、莫丽芬、苏迎恩于本裁定书送达之日起三十日内将未付购房款缴至本院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交本院核对后，本院对其所购房产予以解封。2008年12月30日原告向广州市中级人民法院交纳了购房款270000元。广州市中级人民法院已解除对案涉房屋的查封。
另查，中国人民银行广州分行出具的广州银复（2002）309号《关于广州市东圃农村信用合作社并入广州市沙河农村信用合作社的批复》明确：一、同意取消广州市东圃农村信用合作社法人资格，其债权债务并入广州市沙河农村信用合作社。二、同意广州市沙河农村信用合作社更名为广州市东沙农村信用合作社。广州市农村信用合作联社文件穗农信发（2008）215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债券债务以及所有者权益承继关系的通知》中载明“广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社”。广州市工商行政管理局2009年12月21日发出《企业改制通知书》，通知“广州市农村信用合作联社天河信用社”改制后名称为“广州农村商业银行股份有限公司天河支行”，即本案第三人。
庭审中，第三人表示，与本案类似的其余案件曾经达成调解协议，第三人在约定的时间内收回购房尾款即同意协助原告办理涂消抵押登记手续。
在本案审理过程中，第三人向本院提交了原告和第三人于2014年9月30日签订的《调解协议书》，双方约定：原告应于2014年12月10日前将案涉房屋的购房余款27万元支付给第三人；如原告因另案【（2014）穗中法执字第621号】已将购房余款支付给广州中院执行账户，则原告须向广州中院申请于2014年12月10日前将该购房余款划付给第三人；第三人需在确认已经足额收到上述购房余款后的十个工作日内向原告出具相关案涉房屋的《涂销抵押证明》，并协助原告办理该房屋的涂销抵押登记手续等。
本院认为：本院（2014）穗荔法民三初字第203号民事判决书已确认原、被告之间针对案涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。虽然现无证据显示被告在签订《商品房买卖合同》时通知抵押权人即第三人并取得其同意以及将相关情况告知原告，但原告已经按照合同约定支付了首期购房款并实际接收案涉房屋入住至今。此后因案涉房屋被查封，原告向广州市中级人民法院提出了执行异议，该院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十六条的规定，在被告支付了购房款余额后解除了对案涉房屋的查封。因此原告是案涉房屋的合法购买人，在原告支付了相应对价的情况下，被告作为案涉房屋的开发建设企业，负有将案涉房屋交付原告并协助原告办理案涉房屋的房地产权属证明文件的义务，原告诉请要求被告办理案涉房屋的产权登记及过户手续，合理合法，本院予以支持。至于案涉房屋上设定的抵押权的问题，根据原告和第三人在2014年9月30日签订的《调解协议书》中确认：第三人同意由原告向广州市中级人民法院申请，将广州市中级人民法院代管的由原告交纳的购房余款27万元划付给第三人，第三人在确认后向原告出具相关案涉房屋的《涂销抵押证明》，并协助原告办理该房屋的涂销抵押登记手续等。被告在案涉房屋办理涂消抵押登记手续后应按照合同约定为原告办理案涉房屋的过户登记手续。
被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广州金辉洋房地产有限公司应于抵押登记涂消之日起十日内协助原告苏炎波、莫丽芬、苏迎恩办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁1106房的产权登记及过户手续。
驳回原告苏炎波、莫丽芬、苏迎恩的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。
如不服本判决，原告及被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 卢兰芳
人民陪审员 卢嘉乐
二〇一四年十月十八日
书 记 员 王雅莉
梁斯睿