安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一终字第00545号
上诉人（原审被告）：安徽永盛房地产开发有限公司，住所地安徽省凤台县。
法定代表人：盛龙，该公司董事长。
委托代理人：谢晓艳，安徽新建律师事务所律师。
委托代理人：吴燕，安徽新建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张传昌，男，1972年1月3日生，汉族，户籍地安徽省凤台县，现居住凤台县。
委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
上诉人安徽永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2014）凤民一初字第00498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永盛公司的委托代理人谢晓艳、吴燕，被上诉人张传昌及其委托代理人冯涛到庭参加诉讼。上诉人永盛公司法定代表人盛龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张传昌原审诉称：2009年6月，张传昌与永盛公司签定了《拆迁安置房屋买卖合同》，约定永盛公司安置、销售给张传昌合计77.76平方米房屋，其中拆迁张传昌使用的房屋是32.30平方米，等面积安置，安置面积以外的20平方米享受每平方米1780元优惠价，剩余面积25.46平方米按市场价每平方米2520元计算。2012年12月15日拿到房屋钥匙交接房屋。2013年4月1日，张传昌为办理房产证在永盛公司打印好的“申明”上签了名字。2013年6月初领取房产证时，才知道房屋实际面积是73.98平方米，比合同约定的面积少了3.78平方米，故签订的“申明”存在重大误解，签“申明”时候不知道面积会少这么多，应撤销“申明”。另外，《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条第二款双方约定的交付房屋时水、电畅通，费用由买受人承担，违反了商品房“一价清”的规定，永盛公司收取的水、电、气开户费应当退还。要求：1、确认《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款无效（即“交付时水、电畅通，均一户一表，费用由买受人承担）；2、退还水、电、气开户费3470元；3、撤销2013年4月1日的“申明”；4、退还房屋价款13179.60元（每平方米2520元，差的面积在3%内的按一倍价款、3%外双倍价款返还），后变更为退还房屋价款9304.40元（按每平方米1780元计算）。
永盛公司原审辩称：1、水、电、气开户费由张传昌承担是双方的约定，也不违反法律强制性规定，本地也都是这样操作的，应有效；2、拆迁安置买卖合同第五条三款，双方明确约定所有面积调整均不影响最后价格结算，说明面积少了不影响房屋总价款；3、根据张传昌交物业费的收据及《商品房买卖补充合同》，都说明签“申明”时候张传昌已经知道面积少了，不存在误解的问题；4、省高院的调解协议中“合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究”，与“申明”中的“双方无任何纠纷”都说明了不应退差面积的房款。请求驳回张传昌的诉求。
原审法院查明：张传昌与永盛公司签定房屋拆迁安置协议后，又于2009年6月，签定了《拆迁安置房屋买卖合同》，协议和合同约定永盛公司安置、销售给张传昌合计77.76平方米房屋，其中拆迁张传昌使用的房屋面积是32.30平方米（所有权是凤台电信公司），等面积安置，其余面积中20平方米享受每平方米1780元优惠价，剩余面积25.46平方米按市场价计算。该合同第五条三款：“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”；第十四条二款：“交付时水、电畅通（均一户一表，费用由买受人承担）”，为此，张传昌交纳了水、电等开户费3470元。后凤台电信公司以张传昌原居住的房屋是其公司所有为由，在中院起诉了被告永盛公司、第三人张传昌等18人。2012年11月23日，三方在省高院达成了调解协议：1、永盛公司共赔偿凤台电信公司27万元，张传昌共赔偿凤台电信公司30996元；2、永盛公司与张传昌按照《拆迁安置房屋买卖合同》约定履行相应的交房等义务，合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究。2012年12月15日，张传昌按照房屋实际面积73.98平方米向凤台县元通物业管理有限公司交纳了2012年12月15日（交房时间）至2013年12月15日的物业费，物业费收据上写了“物业面积73.98平方米”。2013年4月1日，张传昌在永盛公司提供的“申明”中签名人处签名并按指印，“申明”内容为“申明：我是翠苑康城小区12#楼407室户主张传昌，此房出卖人已经履行了全部义务，双方无任何纠纷”。另双方还签定了《商品房买卖补充合同》，补充合同约定张传昌购买翠苑康城小区12#楼407室原面积为77.76平方米，现面积73.98平方米，比原面积少3.78平方米，但该补充合同未有注明时间。张传昌所购该房的房产证，登记时间是2013年6月26日，房产证上载明房屋建筑面积为73.98平方米。
原审法院认为：综合双方的举证、质证及诉辩意见，本案原审的争议焦点为：一、《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款，是否属于无效条款；二、张传昌给永盛公司所签的“申明”，是否存在重大误解；三、《拆迁安置房屋买卖合同》第五条三款“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”应如何理解；四、省高院的调解协议中“合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究”，其中的“等违约责任”是否包括面积差；五、是否应退还面积差部分的房价款及如何退。
一、关于《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款是否属于无效条款。该条款内容明确，是双方自愿签定且是真实意思表示。张传昌主张水、电、气开户费由其承担违反“一价清”的规定，此所谓违反“一价清”的规定，并非是法律、行政法规的强制性规定，不构成合同条款无效的条件，故该条款有效。
二、关于张传昌给永盛公司所签的《申明》，是否存在重大误解。房产证是确定房屋真实面积的最终准确依据，而张传昌的房产证登记时间是2013年6月26日，说明张传昌在2013年4月1日签“申明”时并不完全知道房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，可以认定张传昌签“申明”时，存在不知道房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米的重大误解。
三、关于《拆迁安置房屋买卖合同》第五条三款“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”应如何理解。根据《合同法》第四十一条规定，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，以及《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条中“最后价格金额”，表述的意思不是十分清晰，应当作出不利于提供格式条款的永盛公司一方的理解，理解为每平方米的价格，永盛公司认为房屋最终面积的变化不影响最后房屋总价款的主张，也不符合双方已经约定的房屋价款计算的交易习惯，不予支持。
四、关于省高院的调解协议中“合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究”，其中的“等违约责任”是否包括面积误差。该调解书中没有涉及房屋面积误差的问题，故“等违约责任”应该不包括房屋面积误差。
五、关于是否应退还面积差部分的房价款及如何退。根据公平原则、诚实信用原则及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，现张传昌房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米，其中在3％以内的是2.33平方米，永盛公司应返还张传昌购房款4147.4元（2.33平方米×1780元）；在3％以外的是1.45平方米，永盛公司应返还张传昌购房款5162元（1.45平方米×1780元×2），合计9304.40元。
综上，双方签定的《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款，不属于违反法律、行政法规的强制性规定等无效合同的情形，故对张传昌主张该款无效的主张不予支持。张传昌依据该款交纳的水、电开户费3470元，是履行合同约定的义务，其要求永盛公司退回的主张不予支持。张传昌所签“申明”存在重大误解，又是在一年内提出撤销的请求，应予支持。张传昌要求永盛公司退还房屋价款9304.40元的主张，符合法律规定予以支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国》第四十一条、第五十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第71条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、撤销原告张传昌于2013年4月1日所签的《申明》；二、被告安徽永盛房地产开发有限公司返还原告张传昌房屋面积差价款9304.40元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告张传昌的其他诉讼请求。案件受理费296元，由张传昌负担131元，安徽永盛房地产开发有限公司负担165元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
宣判后，永盛公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律存在错误。1、原审法院认定“张传昌签申明时，存在不知道房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米的重大误解”的观点，是错误的。被上诉人张传昌签署申明时，是明确知晓房屋实际面积少了3.78平方米这一事实的。2、原审法院根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决返还购房款9304.40元，存在对事实和法律的错误。双方在面积确认和面积差异处理上是有明确约定的，不应适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
张传昌辩称：原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决上诉人对其“缺斤少两”的行为予以承担责任是正确的，依法应予维持，并驳回上诉人的上诉请求。上诉人一直欺骗答辩人说，房屋的面积以房产证登记的面积为准。所以，答辩人就没有计较相关资料上的数据。双方的合同根本没有约定上诉人“缺斤少两”后如何处置的问题，上诉人歪曲事实，把房屋面积以房产证为准，硬生生的说成少面积后如何赔偿。
二审中双方均无新的证据提交，二审对一审认定的证据予以确认。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实。
本院归纳本案的二审争议焦点为：张传昌签订《申明》时是否存在重大误解。2、原审法院适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定是否适当。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
关于张传昌签订《申明》时是否存在重大误解的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。本案中，《申明》是永盛公司提供，内容是永盛公司预先制作好的，其内容“此房出卖人已履行了全部义务，双方无任何纠纷”是免除其责任，永盛公司在要求张传昌签署《申明》时，应当尽到合理提示及说明义务，应明确指出房屋实际面积比合同约定面积少3.78平方米，并示明在《申明》上签字导致的法律后果。永盛公司虽然提供了2012年12月15日的凤台县元通物业管理有限公司服务费收款收据和没有落款日期的商品房买卖补充合同，但双方约定房屋面积以产权登记面积为准，在签订《申明》时，房屋产权证尚未办理，不能证明服务收款收据和商品房买卖补充合同上的面积就是产权登记的面积，最终仍需以房屋产权证登记面积确认，不能免除永盛公司尽到合理提示和说明义务。在案件审理过程中，永盛公司未提供相关证据证明其尽到合理提示及说明义务。由于永盛公司未尽到合理提示及说明义务，导致张传昌对《申明》内容及签字的后果产生重大误解，与其真实意思表示不一致。现张传昌申请撤销该《申明》，具有事实和法律依据，原审法院予以准许，并无不当。
关于原审法院适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定是否适当的问题。
本院认为，双方在《拆迁安置房屋买卖合同》第五条中约定“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，以及《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合双方面积误差确认“以产权登记面积为准”的约定，“最后价格金额”应当理解为以产权登记面积最终计算房款的依据，即每平方米的价格，这样理解也符合“多退少补”的交易习惯和公平原则。因此，双方对建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，就差异的面积如何处理，视为没有约定。原审法院适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定对差异面积进行处理并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。永盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费50元，由安徽省永盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时素君
代理审判员 张树引
代理审判员 汪传海
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 齐 瑶
本案所涉及法律条款及司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；