河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民终字第295号
上诉人（原审被告）秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，住所地为河北省秦皇岛市海港区
法定代表人马东升，该公司董事长。
委托代理人刘瑞，河北凯悦律师事务所律师。
委托代理人李泽良，男，1984年3月30日出生，汉族，秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司职工，现住秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审原告）赵磊，女，1968年3月7日出生，汉族，无业，现住河北省石家庄市桥东区。
委托代理人刘卫民，河北世纪长城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈明，男，1978年6月14日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。
上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第1507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年10月原告赵磊通过唐山市梁锐房地产经纪有限公司介绍与秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。在签订合同过程中是由秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司的员工和第三人陈明一同与原告进行协商后签订的。合同约定原告购买被告开发的盛达鑫苑小区3栋1单元17层H3反号房屋，房屋面积79.7平方米，房屋总价款289311元，付款方式为在签订合同时一次性付清全部购房款289311元。逾期付款的违约责任约定为，购买人逾期30日内付款的，按日支付万分之二的违约金，超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人支付3%的违约金；继续履行合同的，买受人按逾期时间按万分之二支付违约金。并约定被告应在2010年6月30日前交房。合同签订后第三人陈明收取了原告交纳的首付款89311元，第三人称该首付款已经交给了被告。2008年1月28日，原告与交通银行股份有限公司秦皇岛分行签订《个人借款合同》，合同约定原告贷款20万元，用于购买盛达鑫苑小区3栋1单元17层H3反号房屋，该贷款由银行给付了第三人（第三人陈明自认），但是取款手续记载的是原告的名称。第三人陈明称将原告的20万元贷款根据被告的要求用于代替被告退还胡丽华的退房款。胡丽华是秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司的购房客户，胡丽华退房后由秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司偿还胡丽华的贷款。被告否认收到赵磊的首付款及20万元银行贷款。另查明，被告于2009年12月份起诉陈明、商彩虹（曾为陈明妻）、李营欠款纠纷。秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司诉称自2007年6月秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与陈明、李营签订团体购买住房协议后，陈明、李营从秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司处借走收据收取首付款、借款达960多万元，从秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司领取现金90万元，收取购房尾款225.5万元，替陈明、李营偿还信用贷款20万元。经秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司不断催要，李营和陈明陆续替秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司偿还信用贷款200多万元，退首付款60多万元，交给秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司现金50万元，替秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司退房款5万元。根据协议李营、陈明应得佣金230万元，双方的债权债务互相冲抵后，李营、陈明还欠秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司400多万元。秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司在诉讼中提交的证据显示诉请中包括邱忠君、赵磊的房款。在被告提交的盛达鑫苑高层3栋1单元销售情况统计表中，对于原告的房款标注为“陈明收89311元（同收据），核。”李营在此案中提起反诉，认为秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司还欠佣金259万元。秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司在2011年10月24日申请撤回部分诉讼请求，包括邱忠君、赵磊、霍芳红、夏灵勇、李晶、张静、白志红的尾款合计110.5万元。现被告与第三人的案件正在审理中。
原审法院认为，根据被告与第三人签订的《团体购买住房协议》和《〈团体购买住房协议〉中组织经费及报酬结算单》能够认定被告与第三人之间形成的是代为销售房屋的法律关系。在原告签订《商品房买卖合同》过程中是被告、第三人共同与原告协商后签订的合同。原告有理由相信被告和第三人是卖方，第三人代表卖方。并基于上述的信赖，原告将购买房屋的首付款和购房的尾款均交付给了第三人。至此原告履行了《商品房买卖合同》约定的义务，等待被告通知收房，然而因为被告与第三人之间履行《团体购买住房协议》过程中发生纠纷，导致原告至今未能接收房屋。在被告与第三人的纠纷中，被告已经明确向第三人主张了本案原告所交付的房款，虽然后来基于案件的发展情况又申请撤销索要原告的购房尾款的请求。但能够认定被告已经认可原告交付了房款，并且该房款应当归其所有，却被第三人占有。基于上述原告、被告、第三人三方的法律关系，原审法院认为原告已经履行了《商品房买卖合同》约定的义务，履行行为没有瑕疵，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋及相关的手续，故对原告的诉讼请求予以支持。被告以其与第三人之间的内部纠纷抗辩原告，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵磊交付海港区盛达鑫苑小区3栋1单元17层H3反号房屋，并为原告办理房屋交付的相关手续。案件受理费5790元，由被告负担。于本判决生效后十日内交纳。
上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与第三人陈明的关系不是代为销售房屋的关系，也不是代理关系，第三人陈明仅仅是组织客源，介绍订立合同获取报酬，是居间行为，唐山市梁锐房地产经纪有限公司与上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司毫无关系。被上诉人赵磊没有向上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司交款，案外人或陈明侵占财产的行为不应归责给上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司。第三人陈明与上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司签订的团购协议里没有代收房款的约定。上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司曾向第三人陈明索要房款，是为了减少损失。一审程序违法，上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与第三人陈明的民间借贷案件正在审理过程中，本案应中止审理，请求法院依法判决。
被上诉人赵磊辩称：根据秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与第三人陈明之间签订《团体购买住房协议》和《〈团体购买住房协议〉中组织经费及报酬结算单》中的约定、秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司2009年12月起诉第三人陈明欠款纠纷的起诉状、盛达鑫苑高层3栋1单元销售情况统计表、被上诉人赵磊的贷款证据、第三人陈明提供的法院调取的胡丽华等人的银行转账凭条、陈明转账给胡丽华的转账回单及在第三人陈明组织的与被上诉人赵磊同一批的购房者张洪珍诉秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司房屋买卖纠纷中秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司的自认等证据，均证实了秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与第三人陈明之间存在着代理销售房屋的法律关系，陈明有权代秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司收取被上诉人赵磊的购房款，被上诉人赵磊也已向秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司付清全部购房款这一事实。另外被上诉人赵磊与秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷一案与秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与第三人陈明之间代理销售房屋导致的欠款纠纷一案根本不存在决定性的相互影响的关系，本案无需中止审理，一审程序并不违法。故请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈明辩称：被上诉人陈明与上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司是代理销售关系，且钱已经全部交给了上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司。被上诉人陈明和上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司欠款纠纷与本案没有关系。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与被上诉人陈明签订的《团体购买住房协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规之规定，应合法有效，双方应认真依约履行。该协议能够认定上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与被上诉人陈明是代为销售房屋的法律关系。在合同履行过程中，被上诉人赵磊是通过与上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司和被上诉人陈明协商签订的房屋买卖合同，被上诉人赵磊有理由相信陈明代表卖方，并将首付款和购房款交付给了被上诉人陈明，并无不当。原审法院综合考虑上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与被上诉人陈明的纠纷情况，认定上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司已经与被上诉人赵磊形成了房屋买卖关系，被上诉人赵磊已经履行了其买卖房屋应交购房款的义务，上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司则应按照合同约定履行房屋交付并办理房屋交付相关手续的义务，亦无不妥。上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司人与被上诉人陈明的欠款纠纷正在诉讼过程中，上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司不能据此抗辩被上诉人赵磊的主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5790元，由上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋丽
审 判 员 刘双全
代审判员 张 洁
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 赵一鸣