安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111包初6678号
原告：卢领，男，1988年3月11日出生，汉族，现役军人，住安徽省安庆市宜秀区。
委托诉讼代理人：刘纯洁，江苏常发律师事务所律师。
被告：吴勇，男，1977年10月14日出生，汉族，个体户，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：白顺阶，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李诚，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
第三人：安徽乔治物业管理有限公司，住所地合肥市包河区屯溪路与马鞍山路交口凤和园21号D楼201室。
法定代表人：侯礼明，总经理。
委托诉讼代理人：王蕾，该公司员工，住合肥市包河区。
原告卢领诉被告吴勇、第三人安徽乔治物业管理有限公司房屋（以下简称乔治物业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法由审判员杨雯雯适用简易程序于2016年9月28日、2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告卢领及其委托诉讼代理人刘纯洁，被告吴勇的委托诉讼代理人白顺阶，第三人乔治物业公司的委托诉讼代理人王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢领诉称：2016年4月22日，原告经第三人乔治物业公司与被告吴勇协商一致签订了《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），双方约定：被告将其坐落于合肥市包河区巢湖路与铜陵路交口蓝鼎星河府17幢1601室房屋出售给原告，房屋转让价款为128万元；甲方承诺此房屋产权清晰、不存在纠纷，并符合过户条件；违约金设定另见购房定金协议。同日，被告与原告及第三人乔治物业公司三方又签订了《购房定金协议》，明确约定：鉴于甲方（吴勇）产证用于重复抵押贷款（在平安保险抵贷壹拾万元整），甲方承诺2016年5月8日前自行还清，确保不影响合同的正常履约；乙方（卢领）签订合同后约定交贰万元定金，甲方由于产证在保险公司抵押合同签订后，同交贰万元定金，双方将定金同交在乔治物业公司作履约保证；甲方在2016年5月8日前还清保险公司的抵押贷款将产证取回；甲乙双方约定单方违约金额为10万元整。协议签订后，原告按约定交付了人民币2万元作为购房定金。同日，原告还与第三人签订了《房地产经纪合同》。上述协议履行过程中，被告未能按照约定于2016年5月8日前取回房产证，导致原、被告之间的合同无法履行，后经原告多次与其沟通联系，被告承诺在解决该房屋存在的纠纷后履行合同。但是直至2016年7月中旬，被告又向原告表示房屋不卖了，不会履行双方签订的合同，也不愿意按照合同约定承担违约责任。原告购买被告房屋是为了用作婚房，被告在合同签订并交付定金后又单方毁约的行为，给原告的生活造成了重大不利影响，同时因房价价格大幅上涨致使原告遭受巨大经济损失，原告多次找其协商未果。为此依法起诉，请求判令：一、解除原告与被告于2016年4月22日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》；二、被告吴勇向原告赔偿违约金人民币10万元；三、被告吴勇赔偿原告卢岭因房屋价格上涨遭受的损失人民币10万元（暂计，以该房屋市场价值与合同约定购房价格的差额为准）；四、被告承担本案的全部诉讼费和保全费以及原告为此支付的担保费、律师费。第二次庭审法庭辩论时原告卢领在原先的诉讼请求基础上申请法院对违约金予以增加20万元即违约金30万元，并赔偿损失10万元，同时承担本案的全部诉讼费用及保全费用。
被告吴勇辩称：一、同意解除与原告签订的《存量房买卖合同》及补充协议。二、原告要求被告赔偿10万元违约金没有相应依据，并且约定过高，根据相关法律规定应当予以核减。三、第三项诉讼请求属于重复主张，被告也要求对案涉房屋的价值进行评估。原告的损失应当以评估的市场价格与存量房买卖合同中约定的价格相对比，从而得出原告应得的损失。四、原告主张10万元违约金过高，应予以调整。原告主张根据《合同法》约定要求调整违约金，这与原告的诉讼请求相矛盾。原告当庭增加的诉讼请求被告不予答辩，也不同意原告增加诉讼请求，原告增加诉请没有事实依据。原告所依据的《合同法》第114条第二款及合同法解释二第28条，均是可以要求法院调整违约金而不是要求增加损失的。因此原告将违约金增加至30万元没有事实和法律依据。五、原告主张房屋上涨给其造成的损失要求被告承担没有事实和法律依据，原告要求被告承担评估费用是基于原告主张不当，因此而产生的费用不应当由被告承担。三份合同中没有任何条款约定房屋上涨或降低作为违约金的计算方式，如果有该条款的约定原告主张是可以的，原告的主张没有事实依据。
第三人乔治物业公司辩称：被告存在违约行为属实，但被告是何时告知原告不再将房屋出售给原告的我方不清楚。
经庭审举证、质证，本院查明事实如下：
2016年4月22日，原告卢领（乙方）与被告吴勇（甲方）签订了《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，双方约定甲方将位于合肥市包河区巢湖路与铜陵路交口蓝鼎星河府17幢1601室房屋（建筑面积106.58平方米，下称案涉房屋）出售给乙方，房屋转让价款为128万元，定金为2万元，签订合同当日乙方支付给甲方；按照评估价110万缴税，首付款28万元（不含差价18万）；并约定甲方原银行贷款还清他项权注销后5日内（以房产局预约号为准）办理过户手续。此外双方约定违约金另见购房定金协议。当日，原告卢领还与第三人乔治物业公司签订了一份《房地产经纪合同》，双方约定卢领委托乔治物业公司为其办理购买上述案涉房屋的转让手续等事宜。2016年4月22日，被告吴勇（甲方）、原告卢领（乙方）、第三人乔治物业公司（丙方）三方又签订了一份《购房定金协议》，在该协议中载明：鉴于甲方产证用于重复抵押贷款（在平安保险抵贷10万元），甲方承诺2016年5月8日前自行还清，确保不影响合同的正常履约；乙方签订合同后约定交2万元定金，甲方由于产证在保险公司抵押合同签订后，同交2万元定金，双方将定金同交在乔治物业公司做履约保证。由乔治物业公司收到款后开出收据分别交给双方；甲乙双方约定单方违约金额设定为10万元；甲方承诺能全权代表承担签订合同及购房定金协议法律全责。2016年4月22日，原告卢领将购买案涉房屋的定金2万元交至第三人乔治物业公司处。后因双方在履行涉案房屋买卖合同过程中，被告明确表示不愿在将案涉房屋出售给原告，原告随诉讼至本院。被告对原告主张其存在违约行为的事实无异议，并表示同意解除与原告所签订的案涉房屋《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》。
审理中，原告向本院申请对案涉房屋的价值以2016年9月28日为基准日进行评估。本院依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司进行了评估，原告为此支付评估费3700元。2016年11月1日，安徽国华房地产土地评估有限公司出具评估报告，结论为：估价对象于价值时点2016年10月27日的市场价值为192.89万元。另，审理中，原告向本院申请财产保全，并为此支付财产保全费1520元、财产保全担保费1500元。
上述事实，有各方当事人陈述及《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》、《购房定金协议》、收条、评估报告、发票等书证予以证实，本院予以确认。
本院认为：原被告双方签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》及原被告、第三人签订的《购房定金协议》是协议各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在与原告签订案涉房屋买卖合同后明确表示不再出售此房，已构成违约，对此事实被告并无异议，本院予以确认。原告主张解除与被告签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》，被告亦同意解除上述合同，原被告对解除双方之间签订的案涉房屋买卖合同已达成一致意见，故对原告主张解除上述合同的诉请本院予以支持。原告主张被告赔偿10万元违约金并赔偿因房屋价格上涨遭受的损失10万元，被告对此有异议并抗辩称10万元违约金过高应予以核减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，当事人之间约定的违约金即是对因一方违约而产生损失的计算方式之一。本案中，被告在履行合同过程中违约，双方对此事实均无争议，被告应当按照合同约定承担违约责任。对于违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的30%时，可以认定为过分高于造成的损失，可以予以适当减少。原告在与被告签订涉案房屋买卖合同时约定价款为128万元，根据评估机构的评估结论，案涉房屋在评估时点市场价值为192.89万元，原告因被告违约行为未能取得涉案房屋所有权，其如购买同类型房屋需支付价款显然要高于原合同价款，被告的违约行为确实给原告造成了损失。根据涉案房屋在评估时点与签订合同时价值差价，原告主张10万元违约金并未超过实际损失的30%。被告抗辩10万元违约金过高应予以核减缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。根据原告的实际损失、双方合同约定及合同履行情况等因素，本院对原告主张10万元违约金的诉讼请求予以支持。原告在主张被告支付违约金同时再赔偿10万元损失，系重复主张其损失，于法无据，故对于原告主张被告赔偿其因房屋价格上涨所致损失10万元的诉请本院不予支持。原告主张由被告承担律师费，未提供律师费发票，其该项主张无事实和法律依据，故本院不予支持。另，根据法律规定，当事人增加、变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出。原告在举证期限届满后法庭辩论时增加诉讼请求，不符合法律规定，且被告对此亦有异议，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条条、第一百一十四条及《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告卢领与被告吴勇于2016年4月22日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》；
二、被告吴勇于本判决生效后十五日内支付原告卢领违约金10万元；
三、驳回原告卢领其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元减半收取为2200元，财产保全费1520元，担保费1500元，评估费3700元，合计8920元，由原告卢领与被告吴勇分别负担4460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 杨雯雯
二〇一六年十一月二十八日
书记员 徐佳佳
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。