杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭萧民初字第7591号
原告浙江天之林控股有限公司。
法定代表人王荣其。
委托代理人何锡锋。
被告陈经锡。
委托代理人张建平。
被告何志丰。
原告浙江天之林控股有限公司诉被告陈经锡、何志丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月11日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2013年2月6日公开开庭进行了审理。后转普通程序并组成合议庭，于同年5月27日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人何锡锋、被告陈经锡委托代理人张建平到庭参加两次庭审，被告何志丰到庭参加第一次庭审，经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案经院长批准延长审限。现已审理终结。
原告浙江天之林控股有限公司诉称：原告与被告陈经锡于2010年10月12日签订《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，由被告陈经锡承租原告位于天林广场1幢12层1223、1225、1227室房屋，合同租期为三年、租金总额为156990元，同时对房屋的计租面积、期限、租金计算标准，物业费支付及解除合同、保证金的处理等作了明确的约定。合同签订当天，原告将房屋交付给被告。此外，被告陈经锡租用原告房屋用于被告何志丰开办杭州萧山宁围镇帝爵娱乐城的办公场所，被告何志丰为租赁房屋的使用人，物业费也由被告何志丰直接支付。
合同签订后，被告陈经锡于2010年10月13日支付保证金15000元及第一年房屋租金52330元。根据合同约定，被告应于2011年9月11日支付第二期房屋租金52330元、应于2012年9月11日支付第三期房屋租金52330元，但经原告多次催促，被告至今为止未支付上述后续的房屋租金。根据《天林广场房屋租赁补充合同》第九条的规定：“租赁房屋的物业费由被告交纳，标准为258元／月，按12个月为一支付周期”。但是被告拒不履行合同义务，拒绝支付物业费。故在物业公司向被告收取物业费无果，且经物业公司催要下，由原告为被告垫付物业费及滞纳金共计6138.27元。
综上所述，为维护原告合法权益，现起诉，请求判令：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同。2.两被告支付至归还租赁房屋之日为止的租金（自2011年10月12日开始计算，暂计算至2012年11月30日为59498.49元，直至归还租赁房屋之日为止），及支付至付清租金之日为止的滞纳金（自2011年9月12日开始计算，暂计算至2012年11月30日为23912.66元，直至付清租金之日为止）。3.两被告支付至归还租赁房屋之日为止的物业费（自2011年10月12日开始计算，暂计算至2012年11月28日为3503.15元，直至归还租赁房屋之日为止），支付至付清物业费之日为止的滞纳金（自2011年10月12日开始计算，暂计算至2012年11月28日为2602.58元，直至付清物业费之日为止）。4.两被告赔偿损失13082.50元。上述三项共计102599.38元。5.两被告对本案判决的履行互相承担连带责任。6.两被告承担全部诉讼费用。
原告浙江天之林控股有限公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.2010年10月12日签订的《房屋租赁合同》一份、《天林广场房屋租赁补充合同（附物业管理协议）》一份，证明计租面积、期限、租金计算标准、物业费支付、解除合同、保证金的处理等约定。2.发票一份，证明被告何志丰为租赁房屋的使用人。3.现金缴款单一份、收据记账联二份，证明被告陈经锡支付保证金15000元，支付第一期房屋租金52330元。4.收据一份，证明原告垫付2012年10月12日至2013年10月11日的物业费3096元，2012年10月12日至2012年11月28日的滞纳金297.22元。5.房屋权属证明一份，证明本案租赁房屋为原告所有。6.个体工商户登记情况一份，证明杭州萧山宁围镇帝爵娱乐城为被告何志丰所有。
被告陈经锡辩称：被告陈经锡当时是代表正在筹建中的帝爵娱乐城签订租赁合同，合伙企业设立以后，其权利义务自然应该由合伙企业承担。被告陈经锡只是代理人，不应由代理人来承担权利义务。被告陈经锡在合伙企业娱乐城设立后几个月就已经退伙，与帝爵娱乐城之间已不存在权利义务关系。被告陈经锡从娱乐城退伙时，已终止了原告与被告陈经锡的全部租赁合同，并要求原告与帝爵娱乐城的实际经营者签订合同。原告已与被告陈经锡解除了一楼6000多平方米的租赁合同，并由原告与实际使用人签订合同。本案的租赁房屋，当时被告陈经锡已要求新的合伙人与原告解除合同，但是否签订了新的租赁合同被告陈经锡并不知情。被告陈经锡对原告主张的租金计算方法没有异议。对违约金计算方法有异议，认为依据相关规定不应当超过实际损失的30%，而原告提出的违约金数额大大超出了30%，要求调整为按年租金的30%计算。对物业管理费、物业费滞纳金的计算方法，认为物业合同系原告与案外人物业公司签订的，与本案无关。对原告主张的3个月租金损失认为没有法律依据，违约金已按30%计算，再计算3个月的租金损失，属于重复计算。综上，请求驳回对被告陈经锡的诉讼请求。
被告何志丰辩称：房屋是被告陈经锡作为办公用房租赁的，并非被告何志丰租赁。被告何志丰曾在租赁房屋中办公，但当时只是打工。合同中并未注明租赁房屋是帝爵娱乐城在使用，费用也并未要求由帝爵娱乐城承担。租赁房屋一部分作为帝爵娱乐城的筹建办公室，另一部分作为被告陈经锡私人用。后来被告陈经锡退股，租赁房屋没有作任何交接手续。讼争三间租赁房应该已腾退。对原告提供的租金计算方法没有异议，但不应计算滞纳金。对原告主张3个月的租金损失同意被告陈经锡的抗辩意见。对物业费认为应按第一年标准支付，物业费滞纳金，不应计算。综上，请求驳回对被告何志丰的诉讼请求。
被告陈经锡、何志丰未提供证据材料。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告陈经锡对证据1租赁合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告陈经锡是作为要设立的合伙企业帝爵娱乐城的代表签订合同；对补充合同认为是原告自行制作的格式合同，对于违约金应该参照最高人民法院规定的不超过实际损失的30%计算；对物业管理协议认为是原告和案外人物业公司签订的协议，与本案无关；对证据2、5、6三性没有异议；对证据3真实性、合法性均没有异议，认为是被告陈经锡代表合伙企业帝爵娱乐城设立前所产生的费用，不能证明被告陈经锡要承担连带责任；对证据4认为与本案无关。被告何志丰对证据1、4认为不清楚，对证据2、3、5、6没有异议。本院结合两被告的质证意见，并经审查，对证据1－6的真实性予以认定，证据1可以证明合同双方对房屋租赁的相关事宜进行约定的事实；证据2可以证明帝爵娱乐城支付了天林广场1幢1223、1125、1227室自2011年10月12日至2012年10月12日期间物业费的事实；证据3、4可以证明被告陈经锡支付房屋租赁保证金、第一期房屋租金及原告垫付物业费、滞纳金的事实；证据5、6可以证明原告的待证事实。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2009年1月1日，原告与杭州天之林物业服务有限公司签订《天林广场物业管理（服务）协议》一份，约定将位于萧山区宁围镇天林广场1#楼1-3层裙房、12-14层办公用房由杭州天之林物业服务有限公司进行物业管理。同月19日，原告取得坐落于萧山区宁围镇天林广场1幢1201-1225、1227、1229、1231室房屋的杭房权证萧字第××号房屋所有权证，建筑面积为1257.26平方米，土地证号为杭萧国用（2008）第08000**号。
2010年10月12日，原告与被告陈经锡签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于萧山区天林广场1幢12层1223、1225、1227室，共计面积为143.37平方米的房屋租赁给被告陈经锡，租赁期限自2010年10月12日至2013年10月11日止，第一年至第三年的租赁费为52330元／年。同日，原告与被告陈经锡签订《天林广场房屋租赁补充合同》一份，约定租金按年支付，合同签订当日支付第一年租金，以后每年提前一个月支付下一年的租金，先付后用。被告陈经锡承租的以上房屋，须在补充合同签订当日，向原告交纳保证金每开间5000元，共计15000元，作为被告陈经锡按时交纳自用水、电、物业管理费等各项费用和履行合同义务的保证金；原告已与杭州天之林物业服务有限公司签订了物业服务协议，被告陈经锡同意遵守原告与杭州天之林物业服务有限公司签订的物业管理协议条款，履行原告在上述物业管理协议中的义务；物业管理费按照每月1.8元／平方米计取，共计258元／月，按12个月为一支付周期，先付后用，被告陈经锡于收到物业管理公司通知后10日以内付清，具体物业管理费及支付方式参照物业公司有关规定执行；当被告陈经锡未能按补充合同约定按时足额交纳各项费用时，每推迟一天，应支付原告应缴费用总额千分之一的滞纳金，直至付清之日为；当被告逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，原告有权解除合同且保证金不予退还等内容。
同月13日，被告陈经锡支付原告房租费52330元及押金15000元，小计67330元，原告向被告陈经锡开具预收房租费、押金收据各一份。2011年10月24日，原告向杭州萧山宁围镇帝爵娱乐城开具天林广场1幢1223、1225、1227室2011年10月12日至2012年10月12日期间物业费3097元的发票一份。2012年11月28日，原告向杭州天之林物业服务有限公司交纳天林广场1幢1223、1225、1227室租用房屋自2012年10月12日至2013年10月11日的物业费3096元及2012年10月12日至2012年11月28日的物业费滞纳金297.22元，共计3393.22元。现原告起诉来院。
另查明，杭州萧山宁围镇帝爵娱乐城系个体工商户，于2011年10月26日核准登记，经营者为何志丰。
本院认为：原告系出租房屋的合法产权人，其与被告陈经锡签订《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》均基于合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立且有效，双方应依约履行合同项下的权利义务。被告陈经锡抗辩其代表正在筹建中的帝爵娱乐城签订租赁合同没有事实依据，本院不予采信。被告陈经锡欠付原告自2011年10月12日起至今的房屋租金属实。合同中约定了若承租人逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，出租人有权解除合同，现被告陈经锡已逾期未付租金达15日以上，解除合同的条件已成就，以上合同自原告起诉状副本送达被告陈经锡之日即2013年1月21日起解除。被告陈经锡认为其从娱乐城退伙时，已终止了与原告间的租赁合同的抗辩，并无证据印证，本院不予采纳。
被告陈经锡应按合同约定支付原告自欠付日起至实际腾房日止的房屋租金。故本院对原告要求被告陈经锡支付合理房屋租金的诉请予以支持。对迟延支付租金的违约责任，双方在合同中已作明确约定，该约定是基于公平、诚信、真实意思表示为基础进行磋商所达成，所确定的内容对合同双方产生约束力，当事人应遵循诚实信用原则。本合同属为期三年的租赁合同，被告陈经锡要求违约金按年租金的30%予以调整，有违客观实际及诚信原则，故本院对被告陈经锡要求调整违约金的请求不予采信。被告陈经锡未按约履行合同义务，应依合同约定承担违约责任。被告陈经锡应支付欠付2011年10月12日至2012年10月11日期间年租金52330元自2011年9月12日起至本判决履行日止按日1‰计算的违约金，支付欠付2012年10月12日至实际腾房日期间房屋租金自2012年9月12日至本判决履行日止按日1‰计算的违约金。原告其余损失因其未能举证证明，故本院不予支持。依补充合同的约定，被告陈经锡应支付原告已代交的房屋租期内的物业费，即支付从2012年10月12日起至实际腾房日止按照3096元／年标准计算且最高不超过3096元的物业费。至于，原告诉请的物业费滞纳金，原告无证据证明物业公司已向被告陈经锡催缴，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。被告何志丰并非合同相对人，原告要求被告何志丰共同承担责任，缺乏合同依据，本院不予采信。被告何志丰经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。综上，本院对原告合理的诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十三条第二款、第九十六第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浙江天之林控股有限公司与陈经锡签订的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》自2013年1月21日起解除；
二、陈经锡在本判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司从2011年10月12日起至实际腾房日止按年租金52330元／年计算的租金；
三、陈经锡在本判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司欠付租金52330元从2011年9月12日起至判决履行日止按日千分之一计算的损失；支付浙江天之林控股有限公司欠付2012年10月12日起至实际腾房日期间的房屋租金（按年租金52330元／年计算）从2012年9月12日起至判决履行日止按日千分之一计算的损失；
四、陈经锡在本判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司从2012年10月12日起至实际腾房日止按3096元／年计算且不超过3096元的物业费；
五、驳回浙江天之林控股有限公司的其他诉讼请求。
如被告陈经锡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2352元，由陈经锡负担2160元，由浙江天之林控股有限公司负担192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 戴永梅
人民陪审员 郑林兔
人民陪审员 徐玲仙
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 富美芳