杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第292号
原告：杭州东坡房地产开发有限公司。
法定代表人：倪明连。
委托代理人：孟缨。
被告：黄耿。
委托代理人：傅娟娟。
原告杭州东坡房地产开发有限公司（以下简称东坡房地产公司）为与被告黄耿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月7日受理后，依法由审判员阮颖独任审理。后因审理需要，改为普通程序，于2012年9月20日公开开庭进行了审理。原告东坡房地产公司的委托代理人孟缨、被告黄耿的委托代理人傅娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东坡房地产公司起诉称：2009年10月18日，原告与案外人胡廷全签订了一份关于出租本市东坡路66号301室房屋的租赁合同，该合同就租赁期限、租金及支付方式等事项作了详细约定。2011年3月9日，被告接替胡廷全延续承租东坡路66号301室房屋，并开餐厅营业。被告承租房屋后，每期支付租金基本都有所拖延，截至2012年2月27日，被告累计已欠租金280199.52元。原告再三催款，被告均不予理睬，拒不支付，故原告只能诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即支付拖欠的租金849824.52元（自2011年10月计算至2012年7月26日）；2、被告支付违约金41977.34元（按银行同期存款利率3.1%的四倍计算，自2011年10月18日计算至2012年7月26日）；3、解除原告与被告的租赁合同，被告将本市东坡路66号301室房屋腾退并归还原告；4、本案诉讼费由被告承担。
被告黄耿答辩称：原告起诉所称被告接替胡廷全承租案涉房屋并经营餐厅的情况属实。被告于2012年1月4日给原告发出要求解除房屋租赁合同的函，将函交给物业公司的工作人员，并于2012年正月期间腾退了承租房屋。对于腾退前的租金，被告愿意支付，但对腾退房屋之后的租金，不应当由被告支付。
为支持其主张，原告向本院提供下列证据：
1、房产记载信息查询记录一份，拟证明本市东坡路66号301室房屋的产权情况。
2、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签订租赁合同并对相关事项作出约定的事实。
3、租金总况、租金明细表及收据各一份，拟证明被告拖延支付租金的事实。
4、落款时间为2012年7月24日的通知及邮寄、签收凭据各一份。
5、刊登于2012年7月27日每日商报上的通知公告一份。
证据4、5拟证明原告行使合同解除权且被告已收到通知的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4，被告认为其确收到过原告邮寄的快递，但里面是空的，并未收到上述通知。
为支持其主张，被告向本院提供了下列证据：落款为杭州市上城区荷田麻记餐馆的通知一份，拟证明被告曾要求解除租赁合同，且物业管理公司的主任袁亚楠签收了要求解除合同的通知的事实。
经庭审质证，原告对被告提供的证据的真实性有异议，认为该证据是伪造的，原告并未收到该通知，即使该证据真实，亦与本案无关，不能证明待证事实。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
关于原告提供的证据：被告对证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该些证据均予以认定；被告认为其未收到证据4中的通知，本院认为，被告确认其收到了原告邮寄的快递，且原告在快递投递单上写明了托寄物为关于解除东坡路66号301室房屋租赁合同的通知，故对被告的质证意见，本院不予采纳，对该证据的证明力，本院依法予以认定。
关于被告提供的证据：原告虽对真实性提出异议，但未提供证据证实，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据能证明杭州市上城区荷田麻记餐馆发出解除租赁合同的通知且物业公司工作人员签收了该通知的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
本市东坡路66号301室房屋由原告所有。2009年10月18日，原告与案外人胡廷全签订租赁合同一份，约定原告将上述房屋（建筑面积820.68平方米）房屋出租给胡廷全使用；租赁期限为五年，自2009年10月18日至2014年10月17日（其中2009年10月18日至11月18日为装修免租期）；每月租金为108500元，一季度支付一次，提前一个月支付；租金前两年不变，自第三年起每年递增5%；在租赁期内，胡廷全拖欠租金累计1个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋；若胡廷全中途提前擅自退租的，应按照当年1个月租金的3倍向甲方支付违约金，并应按照本合同约定的当年月租金，向原告支付空置期的租金；合同还就其他相关事项进行了约定。2011年3月9日，原告与被告黄耿一致确认案涉房屋由被告延续承租，并在上述租赁合同的空白处予以注明并盖章、签字。之后，被告将案涉房屋用于经营杭州市上城区荷田麻记餐馆。被告已全额支付了2011年11月17日前的租金。2011年11月18日，被告支付了2011年11月18日至12月17日的部分租金99550.48元。此后，被告未再支付租金。
2012年1月4日，杭州市上城区荷田麻记餐馆发通知给原告以及温州市万顺物业管理有限公司杭州分公司，称因经营不善和各种原因，导致无法继续经营，要求解除双方租赁合同。该通知由温州市万顺物业管理有限公司杭州分公司工作人员袁亚楠签收。庭审中，原告称未收到该通知。
2012年7月24日，原告向被告邮寄了关于解除案涉房屋租赁合同的通知。被告于7月26日签收了该邮件。同年7月27日，原告在每日商报上刊登了与被告解除租赁合同的通知公告。同年7月28日，原告收回了涉案房屋。
现原、被告因租赁关系引发纠纷，遂诉至法院。
本院认为，原告东坡房地产公司与被告黄耿之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，租金每季度支付一次，且需提前一个月支付，而被告在支付了2011年11月18日至12月17日的部分租金99550.48元后就未再支付租金，显属违约。被告经营的杭州市上城区荷田麻记餐馆于2012年1月4日发函要求解除租赁合同，但该通知仅向物业公司送达，未向原告送达，且原告否认曾收到上述通知，因此，原、被告双方并未就解除租赁合同事宜达成一致意见。根据被告拖欠租金的情况，原告有权依据合同约定解除合同。审理中，2012年7月26日，被告签收了原告寄送的解除合同通知书，本院依法认定原、被告之间关于本市东坡路66号301室房屋的租赁合同于当日起解除，现原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，已无必要，本院不再支持。被告在搬离承租房屋时既未告知原告，亦未与原告搬离交接手续，因此，在合同解除之前的租金应当由被告承担，对原告要求被告支付租金849824.52元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的计算方式，原告要求被告按年利率3.1%的4倍支付违约金，该标准低于合同的约定，亦在法律允许的范围内，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以确认。在本案审理过程中，原告已将本市东坡路66号301室房屋收回，因此对原告要求被告从上述房屋中腾退的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、被告黄耿于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州东坡房地产开发有限公司租金849824.52元；
二、被告黄耿于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州东坡房地产开发有限公司违约金41977.34元；
三、驳回原告杭州东坡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5691元，公告费300元，由被告黄耿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5691元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 阮 颖
人民陪审员 邓沈军
人民陪审员 赵惠健
二〇一二年十月十八日
书 记 员 华鹏炜