宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0591民初314号原告：王建国，男，汉族，1968年2月19日出生，住湖北省长阳土家族自治县。原告：余群英，女，汉族，1972年2月20日出生，住址同上。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号。统一社会信用代码：91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司总经理。委托代理人：张婉，该公司员工（特别授权）。原告王建国、余群英与被告宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王建国、余群英，被告委托代理人张婉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建国、余群英提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告金东山服装城第壹层第010161号商铺2016、2017、2018年度的租金及违约金78506元。2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告王建国、余群英购买金东山服装城第壹层第010161号商铺，建筑面积为34.82m2，为二原告共同所有。2011年1月9日，原告与被告签订商铺委托出租经营合同，后又于2014年9月9日签订补充协议，原告将上述商铺委托被告出租，并约定了租金，租金支付时间为每季度第一个月的前20日，且约定若被告未在约定的时间内支付租金，且逾期90日后仍未支付租金的，原告有权向被告主张违约金10000元。现被告拖欠原告2016年第一季度租金12460元、利息623元，2016年第二季度租金12460元、利息623元，合同违约金10000元，以上合计36166元；2017年被告拖欠原告第三季度、第四季度租金各12460元、两个季度违约金2492元，以上合计27412元；2018年被告拖欠原告第一季度租金14928元。以上共计78506元。故原告提起诉讼，请求法院支持其诉请。被告金东山公司辩称：1.金东山服装城第壹层第010161号商铺合同租金总额为189090.50元，被告已支付110547.99元，代缴税款15714.70元，尚欠62827.81元。2.被告同意按照补充协议支付利息1246元。3.被告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，按年息5%计算欠付租金利息损失。本院经审理认定事实如下：原告王建国、余群英系金东山服装城第壹层第010161号商铺共同所有权人。2011年1月9日，二原告与被告金东山公司签订《金东山服装城商铺委托出租经营合同》，合同约定“甲方（王建国、余群英）将其所有的金东山服装城第壹层第010161号商铺委托乙方（金东山公司）出租经营；出租期限自2011年10月1日起至2019年9月30日止；（租金）2011年10月1日至2014年9月30日，因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年，2014年10月1日至2017年9月30日计叁年，乙方向甲方每年支付租金53555元，2017年10月1日至2019年9月30日，乙方每年向甲方支付租金60249元，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金；（违约责任）乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期内（不超过90天）内支付应付的租金，如逾期90日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金10000元，甲方有权继续履行本合同”。后因该商铺实测面积缩小，故双方于2014年9月9日签订《补充协议》，约定“2014年10月1日至2017年9月30日计叁年，乙方向甲方每年支付租金53078元，2017年10月1日至2019年9月30日，乙方每年向甲方支付租金59713元”。后因金东山公司未能按期支付租金，双方于2016年3月13日又签订《补充协议》，约定“双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金12460.03元、利息623元于2017年1月1日支付，2016年第二季度代收租金12460.03元、利息623元于2017年4月1日支付”。同时查明，2014年至2018年，宜昌市地方税务局经济技术开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场商铺业主出租收入应缴纳的各项地方税费，其中房产税2014年至2016年期间为6%，2017年1月起为12%，印花税均为0.1%。据此计算，金东山服装城第壹层第010161号商铺合同租金总额为189090.50元，被告已付110547.99元，扣除应代缴税款15714.70元，尚欠62827.81元（2016年第一、二季度租金各12460.03元，2017年第三季度租金11663.89元、2017年第四季度租金13121.93元、2018年第一季度租金13121.93元）；。上述事实，有经庭审原被告举证、质证，本院审核确认的商铺委托出租经营合同、补充协议、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告王建国、余群英与被告金东山公司签订的《金东山服装城商铺委托出租经营合同》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。原告已依约交付房屋，但被告未依约按期支付租金，则要承担违约责任，既要支付租金，也要支付违约金。1、关于代缴税款的问题，《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”被告是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向原告收取税款符合法律规定，且原告亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，被告代扣原告租金收益税款符合法律规定，被告应在代扣代缴原告租金收益的相关税费后将租金支付给原告。2、关于违约金的数额问题。合同约定违约金10000元，被告请求按年息5%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，合同约定的违约金10000元确实过分高于其未付资金被占用期间的损失,被告提出“原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低”的诉求合理。本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金被占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。补充协议均约定“即2016年第一季度代收租金12460.03元、利息623元，于2017年1月1日支付，2016年第二季度代收租金12460.03元、利息623元，于2017年4月1日支付”，故金东山公司应以12460.03元(税后)为基数，自2017年1月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，以12460.03元(税后)为基数，自2017年4月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金。2017年三季度欠付租金11663.89元(税后)、2017年四季度欠付租金13121.93元（税后）及2018年一季度欠付租金13121.93元（税后），按合同约定，在逾期90天后支付违约金，即以11663.89元为基数，自2017年10月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，以13121.93为基数，自2018年1月18日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，以13121.93为基数，自2018年4月20日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王建国、余群英租金（税后）及利息64073.81元（12460.03×2+623×2+11663.89+13121.93×2），并支付原告王建国、余群英违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以12460.03元为基数，自2017年1月1日起计算至清偿之日止；以12460.03元为基数，自2017年4月1日起计算至清偿之日止；以11663.89元为基数，自2017年10月18日起计算至清偿之日止；以13121.93为基数，自2018年1月18日起计算至清偿之日止；以13121.93为基数，自2018年4月20日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告王建国、余群英的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取881元（原告已预交）由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张莉二〇一八年五月二十三日书记员  盛柳