云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第583号原告普洱市林业有害生物防治检疫局（原思茅市森林病虫防治检疫站）。法定代表人周之宏，局长。地址普洱市思茅区茶城大道48号。委托代理人孔梓州，云南新南疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托代理人张榆，云南新南疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告李亚奇，男，汉族，生于1963年7月7日，普洱市景谷县人，高中文化，无业，现住普洱市思茅区。被告李亚夫，男，汉族，生于1965年8月6日，普洱市景谷县人，大学文化，自由职业，现住普洱市思茅区。被告车国源，男，汉族，生于1966年12月5日，广东省茂名市人，高中文化，退休人员，现住广东省茂名市。被告王国平，男，汉族，生于1952年8月24日，普洱市景谷县人，初中文化，退休人员，现住普洱市思茅区。四被告共同委托代理人蔡茂仙，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告普洱市林业有害生物防治检疫局（以下简称林检局）与被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案，依法组成合议庭进行审理。因原告李亚奇、李亚夫2014年11月6日向本院申请：对租赁房屋修建部份作工程造价鉴定。本院于2015年3月30日委托普洱市中级人民法院司法技术处，该部门又委托云南特斯泰司法鉴定所，该鉴定中心于2015年11月25日（本院于2015年12月23日收到）因申请人未及时交纳鉴定费用作出退件函。本院于2014年11月6日、2015年12月30日两次公开开庭审理本案原告林检局的委托代理人张榆、被告李亚奇、李亚夫到庭参加第一次庭审，被告王国平、车国源经传票传唤未到庭参加第一次庭审；原告林检局的法定代表人周之宏、委托代理人孔梓州、被告李亚夫、四被告的共同委托代理人蔡茂仙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告林检局诉称：2007年12月28日原告与四被告设立的云南普洱大可茶业有限公司（简称大可公司）在普洱市森防站签订《房屋及场地租赁合同》，原告将其合法拥有的位于普洱市思茅区的思茅白僵菌厂房屋出租给大可公司使用，合同约定的租期为3年（2007年12月28日至2010年12月28日）。由于工作需要，2010年12月8日，租期到期前20天，原告向大可公司发出《通知》，通知租赁合同到期后，房屋不再继续对外出租并要求大可公司做好房屋移交的相关准备。合同到期后，经原告多次电话通知催交，大可公司也未交回租赁房屋。2011年4月25日，原告再次向大可公司发出《催交通知》，要求大可公司于2011年5月15日按时交还房屋并按合同约定补交租金、滞纳金、逾期租金等相关费用。2011年5月9日，原告就收回租赁房屋的相关事宜，与大可公司在普洱市林业局进行了商谈，原告同意大可公司交还房屋的时间可以推迟到2011年5月30日，但双方约定的履行期限到后，大可公司以各种理由继续占有、使用租赁房屋及场地，至今，租赁房屋未归还。大可公司仅支付了2008年、2009年2年的房屋租金。租赁合同期满后，大可公司继续占有、使用租赁房屋、场地，原租赁合同继续有效，但租赁合同期限为不定期，原告享有任意解除权可随时解除双方的房屋租赁关系。2011年4月25日，大可公司在原告发出的《催缴通知》中签字，表示其认可补交租金、滞纳金及逾期租金等相关费用的事项。2012年7月6日，四被告召开股东会议解散大可公司，但2012年10月18日，由大可公司股东组成的清算组在未将清算事宜书面通知债权人原告的情形进行了清算并将公司注销。四被告组成的清算组未按《中华人民共和国公司法》及相关司法解释的规定履行书面通知和公告义务的清算行为导致原告未能及时申报债权而未获清偿，四被告应对原告的损失赔偿责任。原告起诉，请求判令：1、被告返还其无权占有的位于普洱市思茅区的思茅白僵菌厂房屋；2、被告补交起诉前2015年6月前的房屋租金225000元、滞纳金34166.69元、违约金5000元，合计264166.69元；3、被告交纳2014年7月至2015年12月的房屋租金75000元，滞纳金11250元，合计86250元，被告支付租金和滞纳金计算至将租赁物返还原告之止（起诉后2015年12月29日原告的增加诉讼请求：）；4、被告承担本案诉讼费用。被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平答辩称：对于原告增加的诉讼请求，不同意合并审理。被告不存在非法占有原告房屋问题，因原告违约不支付被告垫付的房屋修缮费，拒绝延长租赁期限后，原、被告才发生争议。租赁房屋是大可公司租用，现该公司已注销，支付主体法律上已消亡，原告要求大可公司的股东承担公司的债务，不符合法律规定的有限公司以其财产为限对外承担民事责任的规定。其二，房屋租赁后，大可公司依约及时支付了头两年的房金，因房屋在租赁期间，多处出现安全隐患问题，不能继续正常使用，特别是房屋地基上挡土墙坍塌，严重威胁到房屋自身和思茅一中校内安全，若不及时修复必然发生安全事故，其次房屋屋面漏雨，影响到正常使用，再者整个区域原无排水系统（后经大可公司修建了沟渠）。被告要求原告给予修复，原告答复具体由被告垫资修复，修复费用在以后的租金中进行冲抵，房屋租期再延长。因有了原告的明确指示，被告才敢请施工队进行修复，否则也不敢贸然垫资70多万元，因租赁期只是3年时间。在房屋修复过程中及修复后，原告未提出任何异议，相反还提供了废窗供修复使用。后因原告及上级领导的更换，原告反悔，不同意继续出租房屋，被告已投入大额修复资金，在不能获得合理补偿的情况下，被告要求按原合同约定延期20年。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、四被告是否应支付原告房屋租金及违约金、滞纳金？应如何支付？2、四被告是否应及时归还原告租赁房屋、场地？原告林检局为证明自己的诉讼主张向本院提供了以下证据材料：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、事业单位法定代表人证明书、居民身份证共4份（复印件），证明原告的诉讼主体资格，及原告的法定代表人周之宏身份的合法性。2、《房屋及场地租赁合同》1份（原件），证明2007年12月28日原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定了租赁期限、租金、违约责任、房屋修缮条款。3、国有土地使用权证1份、宗地图1份，证明大可公司承租的普洱市思茅区思茅白僵菌厂及其房屋系原告合法拥有。4、《通知》1份，证明2010年12月8日，《房屋及场地租赁合同》期限届满前20天，原告向大可公司发出《通知》表示期满后租赁合同不再续签。5、《催缴通知书》1份，证明2011年4月25日，原告向大可公司发出《催交通知》，要求其按时交还房屋并按合同约定补交租金，缴纳滞纳金、逾期租金等费用。6、《商谈纪要》1份，证明2011年5月9日，原告与大可公司就收回租赁房屋的相关事宜进行商谈，确定了大可公司的交房时间。7、身份证复印件4份、《云南普洱大可茶业有限公司股东（发起人）名录》1份，证明四被告是大可公司的股东，被告诉讼主体适格。8、《公司注销登记申请书》、《云南普洱大可茶业有关限公司注销清算报告》，证明四被告召开股东会决议解散大可公司，并成立清算组对公司进行清算。但清算组未将清算事宜书面通知债权人原告，且未在公司注册地省级有影响的报纸上公告的情形下进行了清算并将公司注销，造成原告未能及时申报债权而未获清偿。四被告质证对第1、3、7、8组证据材料无异议，第2、4、5、6组证据材料真实性认可，但不认可证明内容。被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平为证明抗辩理由，提交了1组证据材料：承租人支付修缮房屋场地费用相关单据复印件19页、照片19张，证明承租人支付了租赁房屋、场地的修缮费用。原告质证认为，修缮房屋场地费用相关单据均为复印件，且不能证明这些费用属修缮费用，不认可，对照片的真实认可，但认为与本案无关。经庭审举证、质证，本院对原、被告举证的证据材料认证如下：原告举证的8组证据材料，四被告均认可真实性，本院予以采信，四被告举证的1组证据材料，支付修缮房屋场地费用相关单据属复印件，亦无相关证据材料印证属租赁房屋、场地发生的修缮费用，本院不予采信，照片与本案的租赁费无关联性，本院不予采信。经审理查明，被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平是大可公司的发起人、股东，被告李亚奇是大可公司的法定代表人。2007年12月28日大可公司与原告林检局（原普洱市森林病虫防治检疫站）签订《房屋及场地租赁合同》，约定由原告将其拥有的普洱市思茅区的思茅白僵菌厂的房屋及场地出租给大可公司使用，租期为3年，2007年12月28日至2010年12月28日，年租金为50000元，租金按6个月为1期支付，第一期租金25000元应于2008年1月前付清，以后的租金应于每期使用前付清，先付款后使用。租金以转帐方式支付，活动期为三天，三天后，每逾期一天，则原告有权按月租金的0.5%收取滞纳金,如超过15天,则视为大可公司违约。违约责任约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。合同签订后，原告已将租赁物移交大可公司使用至今，大可公司仅支付了2年的租赁费。2010年12月8日，原告向大可公司发出《通知》，提出租赁的思茅区柏枝林路18号的思茅白僵菌厂于2010年12月28日到期，因工作需要，决定不再对外租赁，通知大可公司做好房屋移交准备，租赁期满按合同约定将房屋按时移交原告。2011年4月25日原告再次向大可公司发出《催交通知》，主要内容为：因房屋租赁合同到期，原告已于2010年12月8日书面提前通知，到期不再续租，将房屋移交原告，大可公司未交回房屋，要求大可公司应于2011年5月15日按时交房，并做好移交手续。另大可公司应补交2010年租金50000元；滞纳金90000元；违约金5000元，并自行结算水电费…。2011年5月9日原告与大可公司的原法定代表人李亚奇协商,形成《商谈纪要》，主要内容为：原告要求大可公司交回租赁房屋，大可公司提出补偿要求，原告认为大可公司在未征得原告书面认可的情况下单方实施改造，所发生的一切费用超出双方协议范围，原告不予认可，不予承担损失。大可公司提出对催收费用酌情减免，原告同意减免滞纳金90000元，违约金5000元及延期租金。原交房时间从2011年5月15日推迟到2011年5月30日。2012年7月16日大可公司制作《云南普洱大可茶业有限公司注销清算报告》，但未对本案的房屋租赁相关费用进行清算。2012年10月18日大可公司向普洱市思茅区工商行政管理局申请注销登记。至今本案租赁的房屋、场地未交还原告。本案诉讼中，2014年11月6日被告李亚奇、李亚夫向本院书面申请：1、对租赁房屋后修建的挡墙加固前是否存在安全隐患，加固挡土墙和斜坡是否有必要；2、要求对水泥路及两边挡墙及排水系统，如不存在是否影响租赁正常使用；3、对靠大门的一排房屋加盖二楼，如不加盖是否会漏雨影响正常使用；4、以上3项如对租赁房屋使用有影响，要求作工程造价鉴定。本院于2015年3月30日委托普洱市中级人民法院司法技术处，该部门又委托云南特斯泰司法鉴定所，该鉴定中心于2015年3月31日受理后，2015年9月7日李亚奇、李亚夫向本院提交变更鉴定内容申请书，减少了原申请鉴定项目，2015年9月8日本院将该变更鉴定内容申请书转交鉴定部门，2015年11月25日云南特斯泰建设工程司法鉴定所作出退件函，主要内容为：因多次与申请人沟通鉴定费收取事宜，申请人仍未能答复并给予付款，故将鉴定材料退回。本院认为，一、本案起诉后，案件审理期间2015年12月29日原告增加诉讼请求是否应在本案中一并处理问题。根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”原告增加的诉讼请求为：计算起诉后2014年7月至2015年12月的房屋租金75000元，滞纳金11250元，被告支付租金和滞纳金计算至将租赁物返还原告之日止。原告增加的诉讼请求属对原诉讼请求，支付房屋租金、滞纳金数额的增加，且原告要求增加的诉讼请求在本案第二次开庭前提出，符合相关法律规定，故原告增加的诉讼请求，应在本案中一并处理。对于被告抗辩原告增加诉讼请求，不应合并审理的意见，本院不予采纳。四被告是否应承担大可公司在本案租赁合同的相关赔偿责任问题。根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”四被告作为公司股东，在公司注销前明知应支付原告租赁相关费用，应对本案房屋租赁的债务清算，但在2012年7月16日提交的《云南普洱大可茶业有限公司注销清算报告》中未对本案房屋租赁相关费用进行清算，四被告应对本案租赁合同纠纷中大可公司应支付的租金、违约金、滞纳金承担赔偿责任。四被告抗辩其不是适格被告的意见，本院不予采纳。三、四被告是否应及时交还租赁物给原告，2007年12月28日原告与大可公司签订的《房屋及场地租赁合同》，属双方平等、自愿签订，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。….”原告与大可公司的租赁合同期限为3年，2010年10月28日租赁期限届满后，经原告催要，大可公司未按约定交还租赁物给原告，属大可公司违约，大可公司注销后，四被告至今仍未将租赁物交还原告，四被告应将租赁物及时交还原告。四、租金计算问题，2011年4月25日，原告向大可公司发出《催交通知》，要求大可公司应补交2010年租金50000元；滞纳金90000元；违约金5000元。2011年5月9日原告与大可公司协商所作《商谈纪要》约定，原告同意减免大可公司应承担的滞纳金90000元、违约金5000元及延期租金，大可公司应于2011年5月31日交还租赁物。即原告与大可公司变更了原租赁合同内容，大可公司只须支付原告1年的租金50000元，原告放弃至2011年5月31日，大可公司应承担的滞纳金、违约金及延期租金。双方变更租赁合同的内容，不违反法律规定，对双方变更的以上约定本院予以确认。大可公司应支付2011年5月31日以前1年的租金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”2010年5月31日后因大可公司违约未交还租赁物，其违法占用租赁物期间，确给原告造成损失，应参照原合同约定的年租金50000元计算原告的租金损失，计算为2011年6月1日至2015年12月31日为4年7个月，租金229167元，合计应支付租金279167元。2016年1月1日后租金应按每年50000元计算支付，支付至租赁物交还原告止。对于原告起诉至2015年12月房屋租金279000元，本院部份予以支持229167元。五、滞纳金及违约金是否应支付问题，因原告与大可公司签订的《房屋及场地租赁合同》的期限为3年，2007年12月28日至2010年12月28日，2011年5月9日原告与大可公司协商所作《商谈纪要》约定，原告同意减免大可公司应承担的滞纳金90000元、违约金5000元及延期租金，大可公司应于2011年5月31日交还租赁物。即原告已减免了合同期内的大可公司违约应支付的滞纳金、违约金。大可公司未按约定于2011年5月31日交还租赁物，继续占用租赁物，其违法占用期间给原告造成的损失本院已确认为租金损失，不应再计算滞纳金、违约金。原告认为合同期限满后，大可公司继续占用租赁物期间属不定期租赁合同，应按原合同约定计算违约金、滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁合同期限届满后，原告已多次催要大可公司交还租赁物，即出租人对承租人继续使用租赁物已提出异议，不属于法律规定的不定期租赁合同，故原告要求计算租期届满后的违约金、滞纳金无事实和法律依据本院不予支持。四、四被告抗辩称，因对租赁房屋进行修缮70余万元，在不能获得合理补偿情况下，应按原合同约定延期20年。因四被告未能举有效证据证明对租赁房屋因安全隐患问题进行修复及修复的费用的有效证据材料，故对四被告的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平于本判决生效之日起十日内交还原告普洱市林业有害生物防治检疫局位于普洱市思茅区的思茅白僵菌厂的房屋及场地。二、被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平于本判决生效之日起十日内支付原告普洱市林业有害生物防治检疫局至2015年12月31日止的房屋租赁费229167元，2016年1月1日以后的房屋租金（按每年50000元计算）支付至租赁物交还原告普洱市林业有害生物防治检疫局止。三、驳回原告普洱市林业有害生物防治检疫局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6556元，由原告普洱市林业有害生物防治检疫局承担2268元，被告李亚奇、李亚夫、车国源、王国平承担4288元。（于本判决生效之日起15日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘晓玲审 判 员  付学华人民陪审员  周德光二〇一六年一月二十五日书 记 员  鲁晋宇