广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第1657号
原告（反诉被告）：北海市振海经济开发有限公司，住所地：北海市海城区云南××号。
法定代表人：杨光臣，经理。
委托代理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。
被告（反诉原告）洪爱东，女，1964年1月7日出生，汉族，住北海市海城区文明××路××号。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
委托代理人：吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师。
原告（反诉被告）北海市振海经济开发有限公司与被告洪爱东（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）北海市振海经济开发有限公司法定代表人杨光臣及其委托代理人苏德浩、被告（反诉原告）洪爱东的委托代理人李玉萍、吴蔓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海市振海经济开发有限公司诉称：2006年l月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋A104号、A203号房屋；合同还约定了价款及支付方式。因A104号、A203号房屋不在同一单元，被告要求将A104号房调换成A103号，但当时A103号房已备案在第三人名下被告便与原告另行签订《合同补充协议》，约定原告在二个月内将A104转备案为A103，另外，还约定了余款的支付条件。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告向原告支付了A104号、A203号房屋40％预付款741701元。原告也将A103号、A203号房屋交付给被告使用。2009年12月22日，双方另外签订了A103号《商品房买卖合同》，将A104房变更为A103房，并将A103号房屋备案至被告名下。另外，合同还对A103号、A203号房屋的余款支付方式另行作了约定，其中第六条第2项约定“全部备案后付80％，20％在办证的同时付清（房产证、土地证同时办理），余款付款时间由双方协商决定；余款指2006年1月24日后应交房款。但是，被告并未按合同约定支付A103号、A203号房屋剩余房款。原告每年都以电话方式向被告催要，但被告拒绝支付。2012年6月，原告只好采取给被告写信、在报纸刊发通知等形式要求其支付剩余房款。但被告仍不予理睬。原告认为，被告经原告以多种方式催要，被告至今不支付剩余款项，已无履行合同诚意，原告已经别无选择，只有解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告在2012年9月19日和26日分别以登报和邮件方式发了一份解除合同通知书给被告，要求被告五日内到公司办理退房手续，但被告还是未来办理退房手续，因此，根据《合同法》第九十四条等规定向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原告与被告签订的位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋103号、A203号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告将阳光城公社A栋103号、203号房屋退还给原告。三、被告向原告支付阳光城公社A103、A203房屋使用费640000元。四、被告支付逾期付款违约金111255元给原告；五、被告支付本案诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原被告存在商品房买卖关系；2、补充协议，证明原被告约定将104号转备案为103号，且前提是40%；3、收据，证明被告支付首付款，且是总房款的40%；4、收条，证明被告认可103号房备案到其名下；5、查询证明，证明103、203号房已备案到被告名下；6、催款通知及邮寄回执，证明原告向被告发送催款通知；7、通知，证明原告登报向被告发送催款通知；8、解除合同通知，证明原告登报向被告解除合同通知；9、解除合同通知，证明原告邮寄快件给被告解除合同通知；10、洪爱东租赁合同，证明被告将讼争房屋出租给案外人每月租金8000元；11、案外租赁合同，证明两讼争房屋月租每月共12800元；12、电力工程施工合同及发票，证明2004年5月阳光城A幢已开通供电；13、电费发票，证明讼争房屋2006年已正常供电；14、水管安装费及检测费发票，证明2004年5月阳光城A幢已开通供水；15、水费发票，证明讼争房屋2006年已正常供水。
被告洪爱东辩称：原告诉求无事实法律依据，请求法院驳回。被告没有违反合同义务，被告未支付购房余款不构成违约，原告具有先履行合同的义务；原告无权单方要求被告何时支付购房余款，即使被告未支付购房余款构成违约，也只是轻微的违约。也不构成根本性违约，被告无权单方解除合同。综上，被告未违约，违约的是原告，请求法院驳回原告的诉请。反诉请求：1、反诉被告继续履行预售备案登记编号为093-019、093-024的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、反诉被告支付反诉原告迟延办理房屋所有权证和土地使用权证违约金22251元；3、反诉被告支付反诉原告迟延交付具备合同约定“综合验收合格房屋”及未安装能正常使用水电设施的违约金243648元（按日万分之三计三年）；4、反诉被告返还反诉原告代垫费用34645．8元；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：其请求无任何法律事实依据，反诉被告已按合同约定在2006年4月30日前将两套讼争房屋交付给了洪爱东，但其未按合同约定缴纳够余款，其严重违反了合同义务。洪爱东交了80%的购房款，反诉被告才会去给其办理办证事宜。故反诉被告不存在违约行为，也不存在赔偿违约金。请求法院予以驳回被告的反诉请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明反诉原告与反诉被告存在商品房买卖合同关系；2、补充协议，证明内容同上；3、收据，证明反诉原告付款金额；4、授权书及协议书，证明反诉被告交付讼争房屋给反诉原告；5、反诉原告的通话记录及反诉被告通知，证明反诉原告要求反诉被告协商；6、函及邮递单，反诉原告要求反诉被告办证；7、供电协议书及收据，证明反诉原告支付的用电安装费；8、供水合同及收据、发票，证明反诉原告支付的用水安装费、增容费；9、收条，证明反诉原告代反诉被告支付工资等；10、协议及承诺，证明反诉被告侵权造成反诉原告损失；11、政府信息不存在告知书，证明反诉被告开发的项目没有综合验收，严重违约。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但证明内容有异议；对证据4的证明内容有异议，不予认可其真实性，与证据7相矛盾，反诉被告已经装好水电交付反诉原告；对证据5，通话记录是因为杨光臣发了催款通知书给了被告，被告打电话给原告说同意去交钱，但是被告未交款；对证据6原告的财务会计等任何人都没看到其邮件，被告并没有交；对证据7、8不能证明交安装费的时间就是原告交付房屋的时间；对证据9的三性有异议，与本案无关；对证据10与本案无关，是另外的法律关系；对证据11不予认可。被告对原告提供的证据1无异议，但日期是倒签的；对证据2若A104不能变更为A103的话，被告是无须支付余款的，双方付款分三个阶段；对3添加的29万元不予认可，是原告单方添加的；对证据4、对证据5无异议；对证据6、7是原告单方面炮制的，无事实和法律依据，达不到单方解除合同的效力；对证据8、9原告炮制催款通知后炮制的解除合同，也是无效的；对证据10的真实性无异议，但与本案无关；对证据11、12、13、14是真实的，但应该是原告的施工用电，被告的水电是自己花费用自己装的，原告没有按合同约定为被告接通水电。
本院结合双方的举证和质证认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年l月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋A104号、A203号房屋；合同价格为每平方米2800元，总价款为1122576元，建筑面积400.92平方米，合同还约定了付款方式和违约责任等，其中A103号《商品房买卖合同》第六条第（2）项的约定：全部备案后付80%，20%在办证同时付清余款（房产证、土地证同时办理）付款时间由双方协商确定，余款指2006年1月24日后应交房款。A203号的《商品房买卖合同》第六条第（2）项的规定：全部备案后付80%，20%在办证同时付清。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了A104号、A203号房屋40％预付款741701元。原告也将A104号、A203号房屋交付给被告使用。因A104号、A203号房屋不在同一单元，被告要求将A104号房调换成A103号，但当时A103号房已备案在他人名下，被告便与原告另行签订《合同补充协议》，约定：1、出卖人保证在三个月内将A104转备案为A103给买受人；否则，买受人在拥有A104、A203房地产所有权的前提下，不冉付余款（A104、A203总金额的60％）给出卖人。2、本合同第六条的：全部备案应为：出卖人把A104转备案为A103给买受人，把A103备案给买受人。办证的同时应为：出卖人把办证（房产证、土地证）应交纳的所有税费交清后。3、买受人交1．5%契税、登记费、备案费、工本费，其余所有税费由出卖人负责交纳。2009年，双方签订了A103号《商品房买卖合同》，将A104房变更为A103房，并将A103房交付被告使用，但日期倒签至2006年l月23日，2009年12月22日，原告将A103号房屋备案至被告名下。由于被告未支付A103号、A203号房屋剩余房款。原告多次以电话方式向被告催收剩余房款，但被告拒绝支付。2012年6月，原告采取书面通知、在报纸刊发通知等方式要求被告支付剩余房款。但被告仍不予理睬。原告在2012年9月19日和26日分别以登报和邮件方式向被告送达解除合同通知书，要求被告五日内到原告处办理退房手续，被告对此不予理睬也未提出异议。
另查明：原告开发建设的阳光城公社A栋至今未经综合验收合格。房屋交付被告使用后，因未取得房产证，原告出具授权书授权被告代理原告与第三方签订阳光城公社A栋A103号商铺租赁事宜，被告于2010年9月19日与薄大勇签订租赁合同，将A103号、A203号房屋出租给薄大勇使用，租期为6年9个月，从2010年9月22日至2012年4月22日止租金为8000元／月，自2012年4月22日至2013年4月22日止租金为12000元／月，此后租金根据市场行情双方协商确定。
本案的争议焦点是：一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否合法有效；二、关于双方争议的房价款是合同价的2800元还是原告主张的4625元；三、被告是否构成违约，是否应当承担违约责任；四、原告主张被告支付阳光城公社A103、A203房屋使用费640000元是否成立。五、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》能否继续履行；六、反诉被告是否应支付反诉原告迟延办理房屋所有权证和土地使用权证违约金22251元；七、反诉被告是否应返还反诉原告代垫费用34645．8元。
一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否合法有效的问题。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律法规规定，合法有效，双方应依合同约定严格履行。
二、关于双方争议的房价款是合同价的2800元还是原告主张的4625元的问题。
本院认为：原告主张讼争的A103、A203两套房屋的实际销售价格为每平方米4625元，总价款为1854255元，签订《商品房买卖合同》时，被告为规避税收，要求在《商品房买卖合同》写上的价格为每平方米2800元，因此《商品房买卖合同》的价格为每平方米2800元，由此产生被告同日交购房款原告出具两张并且是连号的收据收取被告的购房款的情况，而合同价格的降低对开发商而言并不能少交税，另外，《合同补充协议》第1条规定：明确说明出卖人保证在三个月内将A104转备案给买受人；否则，买受人在拥有A104、A203房地产所有权的前提下，不再付余款（A104、A203总金额的60%）给出卖人。也证明被告所交741701元是支付了A104号、A203号房屋40％预付款。对此，被告认为其所交的40%的预付款外的292671元是原告应付未付的货款抵扣部分房款，但被告未能举证证明，因此被告所作的抗辩不能成立，因此原告主张讼争的A103、A203两套房屋的实际销售价格为每平方米4625元成立，本院予以认定。
三、关于被告是否构成违约，是否应当承担违约责任的问题；
本院认为：合同签订后，原告依约履行了合同义务，将房屋交付被告使用，并将A103号、A203号房屋备案至被告名下，但被告只支付了A104号、A203号房屋购房款741701元，未再支付购房余款。期间，原告多次催告被告支付剩余房款。但被告至今既不与原告协商也不支付购房余款，违反了双方签订的A103号《商品房买卖合同》第六条第（2）项的约定，已构成违约，应承担相应违约责任，依双方签订的合同第七条约定，原告享有解除合同请求权，据此，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有据，本院应予准许，被告应按双方签订的《商品房买卖合同》约定累计应付款的10%向原告支付违约金111255元。同时，原告收取被告的购房款741701元应予退还给被告。至于原告主张的被告承担违约金111255元问题，由于双方在合同中对付款时间的约定不明确，不能依合同约定确定违约金，因此，原告主张被告支付违约金111255元依据不足，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
四、关于原告主张被告支付阳光城公社A103、A203房屋使用费640000元是否成立的问题。
本院认为：原告于2006年交付房屋给被告使用，因被告未取得房产证，原告出具授权书授权被告代理原告与第三方签订阳光城公社A栋A103号商铺租赁事宜，被告也已将房屋出租收取租金，并根据被告已构成根本违约的事实及被告已支付原告40%购房款的事实，依公平原则，合同解除后，被告应向原告支付其使用原告房屋所产生的费用，房屋使用费参照被告出租上述房屋给他人的租金每月8000元的60%即4800元计，从被告将房屋出租时起即2010年9月19日起计至其搬离A103、A203号房屋止。原告请求支付房屋使用费数额过高，超过本院确认部分，不予支持。
五、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》能否继续履行的问题。
本院认为：由于被告在收到原告的交款通知后，在合理期限内，未履行其主要付款义务，已构成根本违约，符合双方约定的解除合同条件，原告依合同约定请求解除合同合法有据，因此，被告反诉继续履行预售备案登记编号为093-019、093-024《商品房买卖合同》及《合同补充协议》没有法律依据不能成立。
六、关于反诉被告是否应支付反诉原告迟延办理房屋所有权证和土地使用权证违约金22251元的问题。
本院认为：原、被告双方签订合同后，原告在A103号、A203号房屋未经综合验收合格的情况下，将讼争房屋交付被告使用，被告当时没有异议，并将房屋出租，视为房屋已经交付使用，既然房屋已经交付被告使用，原告举出水电费发票证明阳光城公社A栋于2006年正常供水供电，被告出具的向原告交2006年至2007年水费的收据也证明了原告所述属实，对此被告未能举证证明原告未安装能正常使用水电设施，同时，本案中，由于被告违约在先，其反诉原告支付迟延交付具备合同约定“综合验收合格房屋”及未安装能正常使用水电设施的违约金243648元没有事实依据，本院不予采纳。
七、关于反诉被告是否应返还反诉原告代垫费用34645．8元的问题。
本院认为：本案被告反诉主张本案原告返还代垫费用34645．8元，但被告主张其代垫的34645．8元主要是被告用于支付的水安装费1905.8元、电安装费15000元、增容费1700元、原告的员工向被告借款10900元代发工资等，而上述款项单据均无原告公章也无原告的法定代表人签名，且与本案合同无关，属另一法律关系，本案不予审理。
综上所述，鉴于被告的行为已构成根本违约，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有据，本院应予准许，被告应支付房屋使用费并退还房屋给原告。同时原告收取被告的购房款741701元应予退还给被告。被告反诉原告继续履行合同和支付违金没有依据不能成立。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告北海市振海经济开发有限公司与被告洪爱东签订的位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋103号、203号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告洪爱东将位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋103号、203号房屋退还给原告北海市振海经济开发有限公司；
三、被告洪爱东自2010年9月19日起按每月4800元向原告北海市振海经济开发有限公司支付阳光城公社A103、A203房屋使用费至其将上述房屋退还原告之日止）；
四、原告北海市振海经济开发有限公司退还购房款741701元给被告洪爱东；
五、驳回原告北海市振海经济开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告洪爱东关于继续履行预售备案登记编号为093-019、093-024的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；反诉被告支付反诉原告迟延办证违约金22251元、迟延交付具备合同约定“综合验收合格房屋”及未安装能正常使用水电设施的违约金243648元的反诉请求。
案件受理费20663元，反诉案件受理费10331元，合计30994元，由原告负担10994元，被告负担20000元，该款原告已向本院预交，由被告在支付违约金给原告的同时付还原告。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本，上诉于北海市中级人民法院。
审 判 长 吴小宁
人民陪审员 符发钦
人民陪审员 曾广萍
二〇一三年四月十一日
书 记 员 沈海浪
附：本案参照的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。