河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）豫03执异98号案外人：崔福良，男，汉族，1961年10月25日出生，住河南省洛宁县，。申请执行人：许庆留，男，汉族，1960年4月24日出生，住河南省洛阳市西工区，。委托代理人：李琰，河南先为律师事务所律师，一般代理。被执行人：宋小鹏，男，汉族，1979年6月15日出生，住河南省洛宁县，。被执行人：张超献，男，汉族，1962年11月20日出生，住河南省洛宁县，。被执行人：洛宁紫竹房地产开发有限公司，住所地：洛宁县城永宁大道北侧。法定代表人：张利国，该公司总经理。被执行人：洛宁县房地产开发总公司，住所地：洛宁县南环路北侧。法定代表人：张超献，该公司总经理。被执行人：洛宁县大瑞房地产开发有限公司，住所地：洛宁县南环路北侧。法定代表人：张超献，该公司董事长。被执行人：洛宁县冠科置业有限公司，住所地：洛宁县城永宁大道东段南侧。法定代表人：张超献，该公司董事长。本院在执行许庆留依据本院作出的（2014）洛民四初字第78号民事调解书申请执行宋小鹏、张超献、洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称：紫竹公司）、洛宁县房地产开发总公司、洛宁县大瑞房地产开发有限公司（以下简称：大瑞公司）、洛宁县冠科置业有限公司（以下简称：冠科公司）股权转让纠纷一案中，案外人崔福良于2018年3月26日对本院强制执行的被执行人洛宁县房地产开发总司名下位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层、房屋所有权证号为宁房权证洛宁县字第××号、房号为D-115的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人崔福良称，本院在2018年3月25日拍卖的洛宁县永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层房产，其实质房屋所有权属于洛宁县紫竹购物中心二楼全体业主，故应立即中止对洛宁县紫竹购物中心二楼房产的拍卖，并解除对涉案房产的抵押，办理房产证。事实与理由如下：案外人崔福良已于2009年至2010年在紫竹购物中心筹建初期将购房款全额付给了洛宁县房地产开发总公司（当时系洛宁县国有企业）。后陆续在2010年与洛宁县房地产开发总公司签订正式购房合同。案外人购买的商铺是经过洛宁县房管局批准的正规交易，在案外人与洛宁县房地产开发总公司签订合同的同时，又与该公司下属单位洛宁县嘉信商业经营管理有限公司签订20年返租协议（期限为2011年1月1日至2030年12月31日）。2016年8月，由于洛宁县房地产开发总公司债务问题造成案外人广大业主租金无法保障，最终，租赁涉案房产的大张盛德美购物中心停业。后经洛宁县人民政府作担保，洛宁商务局协调，业主们再三让利后，于2016年12月，与大张实业有限公司签订了5年租赁合同，期限为2016年12月至2021年11月，此合同由洛宁县人民政府盖章作证，洛宁县商务局负责人签字。期间，经案外人多次催促，洛宁县房地产开发总公司以各种理由推脱不予办理涉案房产的过户手续，案外人向洛宁县房管局了解到，涉案房产于2012年7月11日在案外人不知情的情况下已被洛宁县房地产开发总公司抵押给了许庆留，抵押期限为一年，后经洛宁县人民政府出面协商，洛宁县房地产开发总公司答应于2014年12月8日之前解除抵押，并给案外人在内的广大业主出具了解除抵押承诺书。时至今日，洛宁县房地产开发总公司并未解除抵押，洛宁县相关政府职能部门未能履行法定监管职责，导致洛宁县房地产开发总公司采用欺骗手段，不能及时给案外人等广大业主办理房产证。2016年8月，案外人等广大业主向洛宁县人民法院提起申诉保全立案，当时洛宁县人民法院立案受理了此案。综上所述，案外人购买房屋在前，并全额支付房款，已按照包租协议收取租金八年，洛宁县房地产开发总公司抵押在后，根据相关法律规定涉案房产应属于案外人崔福良所有，故请求法院依法解除抵押，中止拍卖，以维护广大业主的合法权益。本院查明，案外人崔福良与洛宁县房地产开发总公司签订了《商品房买卖合同》，约定洛宁县房地产开发总公司将其开发的位于洛宁县新城区永宁大道与翔梧路交叉口紫竹购物中心2层D115号房出卖给崔福良，合同第六条约定：买受人于2010年2月27日付清全额房款220710元整。附件四：合同补充协议载明：“崔福良所购买的房源为2层D-115号铺位，合同约定面积为53.24m2，合同约定单价为4145.57元/m2，约定房屋总价为220710元。现根据相关测绘部门实测，您购买房源的实际面积为53.18m2，按原合同约定单价4145.57元/m2，合同总价已变更为220461元，面积减少0.06m2，您可退还购房款249元。”后崔福良与洛宁嘉信商业经营管理有限公司（以下简称：嘉信公司）签订《紫竹购物中心商铺委托管理协议书》，约定：崔福良自愿将自己所有的位于洛宁县永宁大道北侧紫竹购物中心2层D115号商业用房委托给嘉信公司管理使用，具体面积以房产登记为准，嘉信公司自愿接收。委托管理事项包括委托对外出租房屋，签订合同；收取租金；代收税费。嘉信公司可以以自己的名义与承租者签订房屋租赁协议。嘉信公司自该协议签订之日起，按约定向崔福良支付租金，并约定由于部分租金已在房款中抵扣，因此正式开始的返租时间以双方约定为准。崔福良向本院提交收据3份：2010年2月27日收据编号5056582载明：今收到崔福良交来紫竹购物中心商铺房款D115人民币167740元整；2015年1月29日收据编号3739276载明：今收到洛宁紫竹购物中心有限公司2014年1月1日至2014年12月31日D115铺租金人民币19615元整；2016年1月15日收据编号1039839载明：今收到崔福良大张二楼D115人民币17656元整。另查明，2012年7月7日，许庆留与紫竹公司签订《借款合同》一份，约定：紫竹公司因急需一笔资金而向许庆留请求借款，许庆留同意向紫竹公司提供借款。借款金额为人民币2000万元整，在紫竹公司按照本协议约定办妥房屋抵押登记手续后两日内支付。借款利息为年息30%，12个月的利息为600万元。借款期限为12个月,自2012年7月1日起至2013年7月1日止，实际借款期限、借款金额以本合同项下的借款凭证所记载的期限、日期和金额为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款期限届满次日，紫竹公司应将本息一次性偿还给许庆留。为保证紫竹公司按本协议约定期限足额偿还借款本息，紫竹公司自愿用其开发的位于洛宁县翔梧路西及永宁大道北的房屋作为抵押，该房屋现出租用于经营洛宁大张盛德美购物中心，抵押房屋位于该购物中心的二层，面积为7100平方米。紫竹公司承诺其在该房屋上设定抵押已经告知承租人。张超献在本《借款合同》上注明：“如公司到期不能依约支付借款本息，本人愿无条件承担连带担保责任”。实际借款期限、借款金额同上述合同附件一即借款凭证的记载一致。2012年7月11日，许庆留取得了位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层房屋的他项权证，证书编号为：宁房洛宁县他字第12231号，房屋所有权证号：宁房权证洛宁县字第××号，权利种类为抵押，约定期限为2013年7月1日。该他项权证附记显示贷款金额为2000万元整。2014年11月6日,本院作出（2014）洛民四初字第78号民事调解书，该民事调解书第五项载明：“如被告未按照本调解协议的约定履行付款义务，原告许庆留有权对洛宁县房地产开发总公司位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层6220.18平方米的抵押房产行使优先受偿权……。”上述民事调解书生效后，申请执行人许庆留于2014年11月10日向本院申请强制执行，本院已依法立案执行，并于2017年12月5日作出（2014）洛执字第219-2号执行裁定书，裁定查封被执行人洛宁县房地产开发总公司名下，位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层（房屋他项权证号：宁房洛宁县他字第12231号；房屋所有权证号为宁房权证洛宁县字第××号，建筑面积6220.18平方米）的房产。本院认为，本案的争议焦点是案外人的物权期待权与申请执行人的抵押权冲突问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”作为本案执行依据的本院（2014）洛民四初字第78号民事调解书第五项已确认申请执行人许庆留有权对案涉房产行使优先受偿权，案外人的物权期待权依法不能对抗抵押权人许庆留就案涉房产享有的优先受偿权。案外人崔福良的异议请求实质上是对原生效裁判的异议，应通过审判监督程序或第三人撤销之诉主张权利，不属于执行异议的审查范围，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人崔福良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张仲锋审判员  王宏伟审判员  于丽娜二〇一八年七月三十一日书记员  张克毅