安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1821民初960号
原告：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道西路8号，组织机构代码55630177-3。
法定代表人：刘建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄运祥，该行员工。
委托诉讼代理人：邓宗伟，该行员工。
被告：郑中良，男，1968年9月17日出生，汉族，住浙江省仙居县，
被告:郑利萍，女，1970年10月10日出生，汉族，住浙江省仙居县，
被告：安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇东升花园九幢18号，组织机构代码55181806-0。
法定代表人：周来勇，该公司总经理。
原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“郎溪农商银行”）诉被告郑中良、郑利萍、安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司（以下简称“郎溪腾隆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告郎溪农商银行委托诉讼代理人黄运祥、邓宗伟到庭参加了诉讼，被告郑中良、郑利萍、郎溪腾隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郎溪农商银行向本院提出诉讼请求：1、被告郑中良、郑利萍提前履行借款合同确定的借款给付义务、立即归还贷款本金1539810.88元、利息35893.18元，本息合计1575704.06元（信贷综合系统利息，截止2017年4月17日。自2016年11月26日起至2017年4月17日止，利息按年利率5.88%计算，逾期部分加收利息50%），余息按年利率5.88%，且逾期部分加收利息50%，续算至本金实际还清之日；2、被告郑中良、郑利萍承担抵押担保责任，确认原告优先受偿权；3、被告郎溪腾隆公司承担连带清偿责任；4、原告对住房按揭贷款保证金质押享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月15日，郑中良、郑利萍与原告所属营业部签订了《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》各一份，郑中良、郑利萍用建筑面积分别为210.71㎡和202.45㎡的商业房抵押，在原告所属营业部办理抵押贷款200万元，用于个人购买商业房按揭贷款，当时约定年利率为7.86%，后年利率调整为5.88%，到期日为2023年11月15日。借贷双方在借款合同中约定：借款人按照等额本息还款法，按月归还贷款本息，借款人未按照约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息。借款抵押物在郎溪县房地产管理局办理了房产抵押登记。抵押登记后，原告按借款合同约定向郑中良、郑利萍发放了贷款200万元。
郑中良、郑利萍购买的房屋，系郎溪腾隆公司开发的商业房，主要以按揭方式销售。2011年8月9日和2013年5月1日原告与郎溪腾隆公司签订了《按揭贷款合作协议》，由原告发放个人购买房屋贷款。《按揭贷款合作协议》约定：郎溪腾隆公司同意在郎溪农商银行承诺贷款额度内，对每一个购房人向郎溪农商银行借款提供无条件、不可撤销的（阶段性）连带责任担保，阶段性连带责任保证期间为：从郎溪农商银行与借款人签订的借款合同之日起，至郎溪腾隆公司为购房人办妥所购买房屋的房屋产权证，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋所属证明文件交郎溪农商银行保管之日止。郎溪腾隆公司同意在其保证期间，如借款人未按照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，郎溪农商银行从郎溪腾隆公司开立的保证金专户中直接扣划。同时，郎溪腾隆公司作为保证人为贷款提供连带保证担保。
郑中良、郑利萍自按月还款起始月的2013年12月至2016年11月，尚能按月归还贷款本息，2016年12月开始停止归还贷款，连续五个付款期未偿还贷款本息，累计七个付款期未按时归还贷款本息。郑中良、郑利萍自2013年12月15日至2017年4月17日，归还本金460189.12元，利息388698.39元，利息付至2016年8月17日，本金尚欠3317437.33元。根据双方合同约定：在本合同有效期内，借款人连续三个付款期或者在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人和保证人归还结欠的全部贷款本息。原告特向法院提起诉讼。
被告郑中良、郑利萍、郎溪腾隆未作答辩。
郎溪农商银行围绕其诉请依法提交了如下证据：1、郎溪农商银行营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、皖银监复（2013）296号批复复印件各一份，证明郎溪农商银行主体资格。2、郑中良、郑利萍身份证、结婚证，郎溪腾隆公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明各被告的身份情况。3、《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》、郎溪县房屋抵押登记表、房地产抵押物清单、预购商品房贷款预告抵押登记证书复印件各一份，证明郑中良在郎溪农商银行处办理贷款及抵押的事实。4、《按揭贷款合作协议》，证明郎溪农商银行向借款人购买郎溪腾隆公司开发的商业房提供按揭贷款事实。5、《商品房买卖合同》，证明郑中良购买郎溪腾隆公司开发的商业房事实；6、借款借据、收本收息情况，证明郑中良、郑利萍借款、还款、违约事实。郑中良、郑利萍、郎溪腾隆公司未到庭质证。
本院对郎溪农商银行提供的证据经审查认为，其提交的上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。
郑中良、郑利萍、郎溪腾隆公司未提交证据。
本院经审理认定事实如下：郎溪腾隆公司为开发坐落于郎溪县××平镇“碧水豪廷”商住楼项目，于2013年5月1与安徽郎溪农村合作银行签订《按揭贷款合作协议》，约定：安徽郎溪农村合作银行（甲方）作为郎溪腾隆公司（乙方）“碧水豪廷”项目的按揭贷款银行，由甲方对符合条件的购房户提供按揭贷款（个人住房单笔最高额120万元，个人商业用房单笔最高额900万元）。乙方在甲方承诺贷款额度内，对每一购房人向甲方借款提供无条件、不可撤销的（阶段性）连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等），并随借款人逐期还款而相应减少。保证期限为：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。在《房屋他项权证》未办妥前，乙方在甲方设立的保证金专户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款，如借款人在乙方提供阶段性连带保证期间，未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催收通知后五日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方在其开设的账户中扣收。
2013年11月15日，郑中良与安徽郎溪农村合作银行营业部签订了《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》，郑中良在郎溪农商银行营业部办理抵押贷款200万元，用于个人购买商业房按揭贷款。借贷双方在借款合同中约定：年利率为7.86%，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人，到期日为2023年11月18日。借款人按照等额本息还款法，按月归还贷款本息，借款人未按照约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息。同时约定：合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布该合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责……（四）借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。郎溪腾隆公司按照前述《按揭贷款合作协议》的内容作为连带责任保证人在郑中良与安徽郎溪农村合作银行营业部签订的《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》中签字盖章。同日，郑中良、郑利萍与安徽郎溪农村合作银行营业部签订了《抵押合同》一份，郑中良、郑利萍以其房屋买卖合同项下位于郎溪县××镇亭子山路西侧碧水豪廷11幢06、07号，建筑面积为413.17㎡的商业房（未取得房产证）为贷款设定抵押，并在郎溪县房地产管理局办理了房产预抵押登记（房预2013字第002359号），郑中良、郑利萍签字确认。后安徽郎溪农村合作银行按借款合同约定向郑中良发放了贷款200万元。郑中良自2016年12月开始停止归还贷款，未偿还贷款本息连续达五个付款期。郑中良共归还本金460189.12元，利息388698.39元，利息付至2016年8月17日，本金尚欠3317437.33元。
另查明，郑中良、郑利萍系夫妻关系。2013年12月31日，中国银监会安徽监管局发布皖银监复〔2013〕296号文件，同意郎溪农商银行开业，在该行开业的同时，安徽郎溪农村合作银行自行终止，其债权债务转为该行债权债务。2014年1月27日，郎溪县工商行政管理局向郎溪农商银行颁发营业执照。
本院认为：郎溪农商银行与郑中良经平等协商签订的《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》依法成立，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行，郑中良、郑利萍系夫妻关系，该合同项下的债务应属于夫妻共同债务，应由其夫妻共同承担。郎溪农商银行依约向郑中良发放了借款，郑中良未能按照合同约定期限归还借款本息连续达五个付款期，根据双方关于“连续未还款达三个付款期，贷款人有权宣布该合同提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）”的约定，郎溪农商银行要求郑中良、郑利萍提前归还全部借款本息诉请符合合同约定，依法应予以支持。郎溪农商银行将年利率下调为5.88%，亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》中只约定了借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息。郎溪农商银行在合同中未明确约定罚息的计算标准及计算方式，也未举证证明相关罚息标准规定，故郎溪农商银行对逾期贷款在年利率5.88%的基础上加收50%作为罚息的主张，不符合法律规定，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，根据《中华人民共和国物权法》规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。郑中良、郑利萍虽在抵押合同中以自己购买的商业房为借款提供抵押担保，但上述房屋并未办理房屋产权登记，也未进行抵押权登记，仅进行了抵押权预告登记，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实的抵押权，故郎溪农商银行要求对郑中良、郑利萍的房屋行使优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院不予支持。郎溪腾隆公司自愿作为保证人为郑中良的贷款提供连带责任担保，并在合同上盖章，其在郑中良不能按约履行债务时，理应承担连带清偿责任，故郎溪农商银行要求郎溪腾隆公司对郑中良的贷款承担连带清偿责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。郎溪腾隆公司于2013年5月1日与郎溪农商银行订的《按揭贷款合作协议》约定：在《房屋他项权证》未办妥前，郎溪腾隆公司在郎溪农商银行设立的保证金专户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经郎溪农商银行同意，郎溪腾隆公司不得动用该款，如借款人在郎溪腾隆公司提供阶段性连带保证期间，未按合同约定履行还款义务，郎溪腾隆公司保证在接到甲方书面催收通知后五日内履行还款义务。如郎溪腾隆公司未主动履行上述还款义务，即表示郎溪腾隆公司授权郎溪农商银行在其开设的账户中扣收。从该约定的内容分析可以认定，郎溪腾隆公司在郎溪农商银行设立的保证金专户已经具备前述司法解释的特定化要求，并由郎溪农商银行实际占有，应属于解释中关于债权人得以优先受偿的情形，郎溪腾隆公司至今未将《房屋他项权证》办妥，也未履行还款义务，郎溪农商银行可在其开设保证金专户中扣收贷款的条件已成就，故对郎溪农商银行请求对住房按揭贷款保证金享有优先受偿权的诉请依法应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑中良、郑利萍于本判决生效之日起十五日内一次性归还原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司借款本金1539810.88元及利息（利息计算方式：以本金1539810.88元为基数，按年利率5.88%标准，自2016年11月26日起，计算至本判决确定的给付之日止）；
二、如果被告郑中良、郑利萍未能按期履行本判决第一项内容，原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司有权对被告安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司在原告处按揭贷款保证金享有优先受偿权；
三、被告安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司对被告郑中良、郑利萍的上述债务承担连带清偿责任；
四、被告安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司履行本判决第二项、第三项内容后，有权向被告郑中良、郑利萍追偿；
五、驳回原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18980元，由被告郑中良、郑利萍、安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 王 俊
人民陪审员 张晓红
人民陪审员 周翠兰
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 周 娟