浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终1235号上诉人（原审被告）：潘小雄，男，1982年10月18日出生，汉族,户籍所在地：浙江省缙云县，现住浙江省宁波市鄞州区。被上诉人（原审原告）：石俊杰，男，1995年11月17日出生，汉族，住浙江省岱山县。委托诉讼代理人：郑惠娣（与石俊杰系母子关系），女，1969年9月4日出生，汉族，住浙江省岱山县。上诉人潘小雄因与被上诉人石俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初16071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。潘小雄上诉请求：撤销一审判决，依法改判。理由是：1.一审法院对上诉人是否拒付租金及被上诉人是否拒收租金的事实认定有错误。2.双方签订的租赁合同中很多条款并没有明确约定，上诉人不会连交房租的基本常识也没有，给自己带来更多的损失。石俊杰辩称，请求驳回上诉，维持原判。石俊杰向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除《房屋租赁合同》，并判令潘小雄立即腾退返还房屋；2.要求潘小雄立即支付自2017年11月1日起至2017年12月31日止的租金5166.70元以及自2018年1月1日起至腾退房屋之日止按年租金31000元标准计算的占有使用费，并按同期银行贷款利率支付自2017年10月15日起至款清日止的利息。一审审理中，石俊杰变更诉讼请求为：1.要求确认《房屋租赁合同》于2017年12月12日解除，并要求潘小雄立即腾退返还房屋；2.要求潘小雄立即支付自2017年11月1日起至2017年12月12日止的租金3567.10元，以及自2017年12月13日起至腾退房屋之日止按年租金31000元标准计算的占有使用费，对于逾期付款利息予以放弃。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于宁波市鄞州区中河街道天静巷132号，系石俊杰所有。2017年9月26日，石俊杰委托其母亲郑惠娣与潘小雄签订《房屋租赁合同》，合同一式两份，双方各持一份。合同约定石俊杰将其所有的坐落于宁波市鄞州区中河街道天静巷132号商铺出租给潘小雄，租赁期限两年，自2017年11月1日至2018年10月31日止；房屋年租金为人民币叁万壹仟元整，每半年租金壹万伍仟伍佰元，每半年租金要提前半个月缴纳，下次房租在2017年10月15日交，合同还约定了其他事项，双方分别在出租人和承租人处签名并书写了身份证号码。其中潘小雄所持有的合同在出租人落款处载明了：“159××××265862×××78农业银行郑惠娣”，其余内容与石俊杰所持有的合同相一致。2017年10月15日，潘小雄用手机137××××5575发短信至石俊杰母亲郑惠娣手机159××××2658：“房租什么时候方便过来拿一下，我只有现金给你。”郑惠娣回短信：“你不是有我的卡号吗方便的话给我汇一下，因为我老公身体不好要去上海动手术”，潘小雄回：“不好意思，我不会转账的，如果什么时候方便你亲自过来拿一下吧。”郑惠娣回：“那请你到农行给我汇一下可以吗”、“晚几天没关系的因为我家是住舟山市岱山的那我叫我外甥来拿可以吗”。2017年12月2日，潘小雄发短信：“房租我是一定会给你的，有时间来拿。但是很多细节上的问题，我们还是要进一步的交流。”郑惠娣回：“我再也不会上你们的当了”。2017年12月3日，郑惠娣发短信：“只有你愿意给我房租，我是不用来宁波的，你把钱打到我的卡上好了，我的卡号是62×××78，中国农业银行，名字是郑惠娣谢谢”，并随发了该农业银行卡的照片。2017年12月8日，郑惠娣发短信：“真不要脸，用着人家的房子不给钱”。2017年12月12日，潘小雄回短信：“叫你儿子带上房产复印件，过来办下事情，顺便房租拿一下，要么你把儿子的号码发个给我，我会联系他。”一审庭审中，潘小雄认可石俊杰以及其母亲郑惠娣曾分别到潘小雄处即涉案房屋催讨各一次，但因故未付租金。2017年12月1日，石俊杰的委托代理人马建东向潘小雄邮寄了律师函一份，要求潘小雄在接函后3日内履行付款义务，潘小雄于次日收到该函。后因潘小雄未付租金，2017年12月8日，石俊杰的委托代理人马建东又向潘小雄邮寄了律师函一份，提出解除合同并要求潘小雄在接函后5日内腾退房屋并支付使用期间的租金，潘小雄于2017年12月12日收到该函。后因潘小雄一直未付租金而至讼争。另查明，石俊杰与郑惠娣系母子关系。一审法院经审理认为：石俊杰、潘小雄之间的《房屋租赁合同》合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潘小雄在合同约定的时间内未付租金，后经石俊杰方多次催讨也不付，在石俊杰通过其委托代理人向潘小雄发送律师函后依然不付租金，显然已经明显违约，故石俊杰通过其委托代理人以发送律师函形式向潘小雄提出解除合同，符合法律规定，一审法院予以确认。因潘小雄于2017年12月12日收到该律师函，故一审法院确认涉案的《房屋租赁合同》已于2017年12月12日解除。潘小雄关于其同意支付房租，是石俊杰自己不来拿，所以其没有违约不同意解除合同的辩称，一审法院认为，潘小雄的辩称与查明的事实不符，在潘小雄所持有的合同中明确了石俊杰母亲郑惠娣的银行账号，石俊杰母亲郑惠娣在与潘小雄短信往来中也告知了该银行账号，且石俊杰母亲郑惠娣告知其住在舟山不方便来拿，而潘小雄仍要求以当面给付现金方式支付租金，潘小雄不付租金意图十分明显，后石俊杰两次到潘小雄处催讨租金并委托律师发函催讨，潘小雄仍旧拒不支付租金，严重违反诚信，于法于理不符，故对于潘小雄该辩称不予采纳。因一审法院确认双方的租赁合同于2017年12月12日解除，故租金应算至该日止，经计算租金为3567.10元。石俊杰要求潘小雄从2017年12月13日起至潘小雄腾退房屋之日止按年租金31000元标准支付占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。石俊杰放弃利息主张，系石俊杰自行处分自己的权利，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出判决：一、确认石俊杰与潘小雄于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月12日解除；二、限潘小雄于判决生效后十日内从位于宁波市鄞州区中河街道天静巷132号房屋内腾退并将该房屋返还给石俊杰；三、限潘小雄于判决生效后十日内支付自2017年11月1日起至2017年12月12日止的租金3567.10元，并支付自2017年12月13日起至腾退房屋之日止按年租金31000元标准计算的房屋占有使用费给石俊杰。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由潘小雄负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，石俊杰、潘小雄签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同中明确约定“每半年租金要提前半个月缴纳”、“下次房租在2017.10.15日交”，根据现有证据及潘小雄的自认，其并未缴纳第一期租金。潘小雄关于石俊杰曾与其协商要求提前解除合同、双方需就店里的装修损失等进行沟通等主张，未提供相应证据予以证明，且均不足以成为其拒付租金的抗辩事由。潘小雄作为承租方，其主要合同义务为依约缴纳租金，但其迟延履行且经催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，石俊杰可以解除合同。石俊杰已委托律师向潘小雄书面提出解除合同，且该通知于2017年12月12日到达潘小雄，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除并无不当。因潘小雄已实际使用涉案房屋，故石俊杰要求其按合同约定支付租金3567.10元，并从2017年12月13日起至腾退房屋之日止按年租金31000元标准支付占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持亦无不当。综上所述，潘小雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘小雄负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 樊瑞娟审 判 员 曹 炜审 判 员 周 娜二〇一八年五月二十二日代书记员 姜黎娜??6???7?