上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4944号
原告上海申藤畜禽有限公司。
法定代表人陈一龙。
委托代理人李洁明。
被告潘可睦。
委托代理人薛克，上海市五环律师事务所律师。
第三人蔡云龙。
原告上海申藤畜禽有限公司（以下简称申藤公司）诉被告潘可睦以及第三人蔡云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。原告申藤公司的法定代表人陈一龙、委托代理人李洁明，被告潘可睦的委托代理人薛克到庭参加诉讼。第三人蔡云龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告申藤公司诉称，原、被告于2006年12月25日签订《芦潮港种鸡场租赁合同》，原告将位于芦潮港农场十三连的种鸡场租赁给被告，期限至2020年12月31日。2013年2月22日，被告向原告申请退租、提前解除合同。后双方协商一致合同于2013年2月28日终止合同。但此后被告未处理租赁期内违规招租的蔡云龙猪舍等事项，不移交种鸡场场地设施。为此，起诉要求：一、被告立即向原告移交芦潮港种鸡场租赁业务权，恢复场地原貌，由原告收回该场生活区和棚舍；二、被告给付原告未按规定归还租赁物而应交付的日租金300%的违约金及此期间的租赁费（从2013年2月28日至起诉之日）共计人民币（以下币种同）155，868元。审理中，原告明确诉讼请求一为要求被告拆除搭建在场地东南角约6亩土地上建造的猪舍及办公室并将所占场地归还原告；诉请二中的违约金是依据合同8.2.4条和9.4条的约定进行主张的；诉请二中的租赁费，以全部房屋场地（53亩）每日租金137元，按被告占用其中6亩土地的比例计算每日应承担的租赁费。
被告潘可睦辩称，原告欲将场地租赁给他人，逼迫被告签署了终止协议和承诺书。2013年2月28日合同终止后，原告已经将房屋场地租赁给他人，并收取他人的租赁费用，场地已经由新的承租人实际控制。涉案的房屋场地是被告与合伙人共同租赁，被告的合伙人曾经将东南角场地转租给第三人蔡云龙，蔡云龙在场地上建造建筑。原、被告协商解除合同时，原告已经对被告在场地上的投入作了补偿，双方还约定蔡云龙占用的部分场地及对蔡云龙的补偿，由原告自行处理。现请求驳回原告全部诉讼请求。如果要计算该东南角场地的租金或使用费，因为占个场地包括房屋和场地，而东南角原来都是荒地，两者价值不同，故不同意按照面积比例计算。
经审理查明，坐落于芦潮港农场十三队西与五四农场交界处的“芦潮港种鸡场”（房屋所有权证号：沪房市字第02050号）房屋权利人为原告，全部房屋建筑面积2975平方米。
2006年12月25日，原、被告订立《芦潮港种鸡场租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将芦潮港种鸡场生活区和部分棚舍（原告占用的不在内）出租给乙方（被告）。租赁期限自2007年1月1日至2015年12月31日，每年租金总计为50，000元。乙方应在本合同期满后的10日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天300元向甲方支付房屋占用使用费。8-2条约定，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金……（四）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的。合同第9-4条约定，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣。
2013年2月28日原、被告签订《终止合同决定》，载明申藤公司租给潘可睦芦潮港农场十三连场地，长期以来脏、乱、差现象严重，消防隐患重重，单位复杂，人员众多，政府有关部门多次责令整改，至今仍无改观；经双方协商一致，决定终止原租赁合同，场地由申藤公司收回；本决定自2013年2月28日生效。
2013年3月27日，潘可睦出具《承诺书》，载明：本人承诺租赁期内，未与任何单位及个人签订该场地的转租合同与协议；如发现私自签订转租合同与协议所造成的任何一方的损失本人将承担一切经济与法律责任。
另查明，原、被告租赁期间，第三人蔡云龙转承租了种鸡场东南角一块空地，在空地上建造了围墙、猪舍和办公楼。
2012年12月13日，原告向本院提交本案诉状，经诉前调解不成，本院于2013年1月26日立案。
审理中，原告表示，因整个场地没有门卫、房屋无锁，故原、被告协商终止合同时说好视为已经返还，其中东南角地块的猪舍内还有猪，被告承诺过段时间将猪迁出；但原告在实际收回房屋时发现东南角地块实际由蔡云龙在养猪，蔡云龙不肯交出场地，故在2013年3月要求被告写了承诺书；原告确实已与案外人签某某的租赁协议并收取租金，但东南角地块尚未交付案外人。
庭审中，被告还表示，被告曾交给电力部门押金5万元，用电户名是原告的，现双方合同解除，要求原告退还押金5万元。原告否认此事实。
经本院现场勘查，比对房屋所有权证附图“芦潮港种鸡场”占地总面积约54000平方米，东南角蔡云龙占用的地块约4200平方米，现猪舍内仍饲养着几十头猪。
本院认为，原、被告之间的芦潮港种鸡场租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方签署的终止合同决定也是双方真实意思表示，双方合同自2012年2月28日解除。被告主张其系受逼迫的情况下签署终止合同决定和承诺书，无事实依据，本院不予采信。
双方协商解除租赁合同后，被告应当返还租赁物。被告抗辩称已经全部返还租赁物，与本院现场勘查结果不一致，不予采信。被告又称，双方约定蔡云龙占用部分地块由原告自行处理，但未提供证据证明，本院不予采信。因此，被告及蔡云龙负有从上述东南角地块内迁出，将该地块返还原告的义务。但原告在与被告协商解除合同时明知上述地块上已有建筑物而未要求被告拆除，视为同意被告按现状返还租赁物，故其现再行要求被告拆除地上建筑物，本院不予支持。
被告至今未返还东南角地块，应当承担相应的使用费。关于使用费的标准，原告提出的按照面积比例计算，具有一定的合理性，但被告提出的东南角地块原为土地，而整个合同约定的租金包括房屋，两者价值不同的意见，也具有合理性，本院根据东南角地块与种鸡场的全部面积比例，并考虑土地与房屋租金标准不同的因素，酌定使用费的标准。原告主张使用费至起诉日，自可准许。
原告主张的日租金300%的违约金，其援用的合同条款并不适用于本案的情形，不予支持。被告提出的用电押金问题，未能提供证据证明，本案不作处理。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告潘可睦、第三人蔡云龙应于本判决生效之日起三十日内自坐落于上海市浦东新区芦潮港农场十三队西与五四农场交界处的“芦潮港种鸡场”（房屋所有权证号：沪房市字第02050号）内东南角约4200平方米地块内迁出，将该地块返还原告上海申藤畜禽有限公司；
二、被告潘可睦应于本判决生效之日起十日内给付原告上海申藤畜禽有限公司自2013年2月29日起至2014年1月26日止的使用费（按每天10元计算）；
三、驳回原告上海申藤畜禽有限公司其余诉讼请求。
案件受理费3417元，减半收取1708.50元，由原告上海申藤畜禽有限公司负担1633.50元，被告潘可睦负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一四年四月二十八日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥托若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。