浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第990号
原告：王旭东。
被告：陈雄彩。
被告：赵彩华。
被告：陈仙萍。
三被告的共同委托代理人鲍金伟、吴天春。
原告王旭东与被告陈雄彩、赵彩华、陈仙萍建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后。依法由审判员吕兴文独任审判，于2013年6月4日公开开庭进行了审理。原告王旭东，被告陈雄彩、赵彩华、陈仙萍的共同委托代理人鲍金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王旭东起诉称，被告陈雄彩、赵彩华系夫妻关系，陈仙萍系陈雄彩与赵彩华的女儿，原、被告同系义乌市稠城街道王牌村村民。被告陈雄彩户批得旧村改造安置国有土地使用权面积108平方米。2007年8月3日，原、被告签订了一份契约，约定被告将其中旧村改造安置国有土地使用权36平方米转让给原告，每平方米3.1万元，共计人民币111.6万元整，其中2006年11月22日以订金形式支付被告36万元，2007年8月3日支付被告75.6万元，原告已支付全部转让款。
2007年8月1日，原告参加了国际商贸城二期拆迁安置区街区竞投定位，竞投了王牌村街区19号楼。2008年6月10日，义乌市建设局颁发了建设工程规划许可证，被告转让的36平方米打八折后为28.8平方米安置在王牌村街区19号楼。嗣后，原告与浙江稠城建筑工程有限公司签订了建筑工程承包合同，原告出资建造了该房屋，该房屋由原告管理使用至今。该地块现门牌号为义乌市稠城街道银海一区5幢10-13号。原告受让的36平方米打八折后为28.8平方米的房屋至今未办理房地产初始登记及变更过户登记。
原告认为，转让国有土地使用权系原、被告真实意思表示，转让的标的物不存在法律禁止的情形。原、被告转让协议应认定合法有效，被告理应履行办理受让房屋的房地产初始登记，并协助原告办理受让房地产变更过户手续义务。现原告提起诉讼，诉讼请求：1、确认原告与被告陈雄彩于2007年8月3日签订的《契约》有效；2、三被告立即办理义乌市稠城街道银海一区5幢10-13号房屋中计28.8平方米房屋所有权及土地使用权初始登记手续，并协助原告办理房地产变更过户手续。
被告陈雄彩、赵彩华、陈仙萍辩称，原王旭东与被告陈雄彩订立契约时，被告赵彩华、陈仙萍并不在场，不知签订契约事宜。本案所涉的建设用地系以划拨方式取得的国有土地，根据最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。也就是说，经政府部门批准是转让以划拨方式取得的土地使用权的必备条件。原告未能在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，《契约》是无效的。2、本案《契约》中只有被告陈雄彩的签字，而转让标的物为三被告共同共有，被告陈雄彩的转让行为被告赵彩华、陈仙萍不予追认，《契约》当属无效。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、2007年8月3日原告与被告陈雄彩签订的契约一份，以证明王旭东与陈雄彩签订了36平方米土地安置转让协议及双方约定的权利义务。被告质证意见，真实性没有异议，但对关联性有异议，契约是被告陈雄彩与王旭东签订的，被告赵彩华、陈仙萍对签订契约当时不知情的，所该份契约的绝卖方只有被告陈雄彩的签字，根据合同相对性原则，合同只对协议的当事人产生权利义务关系，赵彩华、陈仙萍不应当作为被告，也不需要协助原告办理过户的合同义务。
二、农村村民建房用地审批表复印件一份，以证明被告经审批所得108平方米建设用地的土地使用权。被告质证意见，没有异议。
三、义乌市国际商贸城管理委员会出具的证明一份，以证明原、被告的土地使用权安置在银海一区街区19幢15-18号，土地性质为国有。被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案土地性质为国有划拨土地，未取得土地权属证书，也未依法取得有批准权的人民政府批准，不得买卖。
四、编号为浙土字A2004第10076号建设用地项目呈报材料一份，以证明原告所购买的36平方米就包含在项目呈报材料的征用集体土地28.8449公顷里面，因为是征用的集体土地，所以涉案土地性质为国有。被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案土地性质为国有划拨土地，未取得土地权属证书，也未依法取得有批准权的人民政府批准，不得买卖。
五、1、建设工程规则许可证复印件一份，以证明房屋建设经规划审批；2、王牌村折迁户街区房屋安置一览表一份，以证明陈雄彩的36平方米打八折后28.8平方米已经安置在原告名下；3、国际商贸城王牌拆迁安置街区地块竞投定位协议书复印件及（2010）浙义证民字第5607号公证书复印件各一份，以证明涉案土地定位安置于街区19号楼。被告质证意见，没有异议。
六、浙江稠城建筑工程有限公司出具的证明一份，以证明涉案土地上的房屋由原告出资建造。被告质证意见，真实性有异议，稠城建筑工程有限公司的证明只是一份证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人的询问。
七、义乌市地名委员会颁发的门牌证复印件四份、义乌市国际商贸城管委会联建报告一份，以证明原告向陈雄彩等人购买的建设用地平方跟自己的平方共174.24平方米联建在银海一区，门牌号为银海一区5幢10-13号，现在这些房子都是原告王旭东的。被告质证意见，真实性没有异议，可以证明原告与三被告联建房屋的事实，联建的房屋是属于原告与三被告按份共有，应当按照土地使用权人的份额对房屋享有相应的权利。
八、银海一区3幢的房产证、土地使用权证复印件各一份，以证明3幢、5幢的地块属于国有划拨土地，可以办理两证，因被告未配合，原告的第5幢的两证未能办理。被告质证意见，因系复印件，无法确认其真实性。
九、中国义乌国际商贸城建设指挥部2007第17号文件复印件一份，以证明土地使用权性质为行政划拨，转让时定位竞投款不能抵扣出让金。被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，转让时定位竞投款不能抵扣出让金，并不能够证明涉案划拨土地政府已经同意可以转让。
十、中国义乌国际商贸城建设指挥部2007第16号文件复印件一份，证明54平方米打八折43.2平方米，43.2平方米才可以凑间。被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，并不能够证明涉案划拨土地政府已经同意可以转让。
十一、中国银行费用收据一份、义乌市银行本票申请书（存根）二份、中国工商银行收费凭条一份、中国农业银行现金管理收费凭证一份、中国农业银行结算业务申请书一份，以证明契约中所载的款项已经付清。被告质证意见，没有异议。
被告就其辩解主张未提供证据。
根据证据的审核认定规则，本院对原告提供的证据认证如下：原告所举的证据一、二、三、四、五、七、九、十、十一，被告对其无异议或真实性无异议，本院对真实性予以认定并确认其证明力。对原告所举的证据六，该证据为浙江稠城建筑工程有限公司出具的支付工程款证明，有项目经理签名，其真实性可以认定。对原告所举的证据八，该证据为复印件，原告未提供原件与其进行核对，本院对其真实性不予认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
2004年12月，义乌市因重大基础设施拆迁安置工程经报浙江省人民政府同意而征用稠城街道原王牌村土地区块。原、被告同为王牌村村民，在王牌村的房屋由市政府统一予以拆迁安置。2007年3月，以陈雄彩为户主与赵彩华（系陈雄彩妻子）、陈仙萍（系陈雄彩与赵彩华的女儿）三人为一户在拆除旧房后，批得安置建房用地108平方米。2007年8月3日陈雄彩与王旭东签订的契约，该契约载明：“兹有王牌村陈雄彩户，因家庭经济困难，将王牌村集体旧村改造土地安置的36平方米以每平方米叁万壹仟元的价格绝卖给王旭东户，总计人民币壹佰壹拾壹万陆仟元，双方商定在立此契约之日一次性付给陈雄彩，总计现金壹佰壹拾壹万陆仟元，当面点清，不另立收据。卖后绝无亲属家庭争执，不得重新典卖，并愿为此承担一切责任，绝卖后决不后悔，以后卖方应主动协助买方办理土地使用证、房产证等有关手续，并卖方无条件配合买方自由买卖或转让，唯恐口说无凭，特立此契约为凭。”该契约绝卖人处为陈雄彩的签名捺印，受买人处为王旭东的签名。契约签订前及契约签订当日，王旭东支付给陈雄彩36平方米土地转让款111.6万元。后陈雄彩户将剩余的72平方米建房用地自行建成房屋。王旭东受让陈雄彩36平方米建设用地后，与其本人审批取得的126平方米及王旭东从其他人处受让的建房用地合计216平方米，经中国义乌国际商贸城管委会公示，打八折后经投标安置于银海一区街区19幢，由王旭东自行出资建成垂直房四间，现门牌号为银海一区5幢10、11、12、13号。银海一区的房屋可以办理国有划拨土地使用证及房屋所有权证初始登记后，原告要求被告办理银海一区5幢中28.8平方米的土地使用证及房屋所有权证的初始登记并要求被告协助办理过户至原告名下的变更登记。因房屋所处地价升值，被告要求原告补偿36平方米建房用地转让款，双方协商不成而成讼。
本院认为，被告陈雄彩、赵彩华、陈仙萍三人为一户在拆迁安置中取得108平方米的建房用地，陈雄彩将其中的36平方米转让给王旭东所签订的契约效力及于被告赵彩华、陈仙萍，理由如下：①三被告为同一家庭成员，陈雄彩出让的36平方米建房用地为三被告共同共有的财产；②被告陈雄彩系户主，家庭对外实施民事法律行为，户主代表全体家庭成员符合本地习俗，作为原告也有理由相信陈雄彩以户主身份与其签订契约，陈雄彩代表全体家庭成员的共同意思表示。③原告王旭东向被告陈雄彩购买36平方米建房用地支付了合理的对价，王旭东购买建房用地不损害被告赵彩华、陈仙萍的权益；④被告陈雄彩将36平方米建房用地转让给原告王旭东后，三被告将剩余的72平方米自行建成房屋，在建房前，义乌市国际商贸城管理委员会等相关部门公布了王牌村建房安置情况，在公布的一览表中明确陈雄彩户36平方米折后28.8平方米安置于王旭东名下的地块号，说明赵彩华、陈仙萍对陈雄彩将家庭共有的36平方米建房用地转让给王旭东是明知的，赵彩华、陈仙萍明知陈雄彩将家庭共有的36平方米建房用地转让给王旭东而不作反对的意思表示，视为赵彩华、陈仙萍对陈雄彩转让建房用地行为的认可。关于原告王旭东与被告陈雄彩所签订的契约效力问题，本院认为，原、被告间转让的是国有划拨的自建住宅用地，所签订的契约，原、被告双方意思表示真实，无合同法第五十二条规定的合同无效的情形之一；安置过程中，市政府授权的主管部门义乌市国际商贸城管理委员会将原告向被告购买的36平方米建房用地与原告自行审批取得的建房用地打折后合并混同安置，说明原、被告转让建房用地行为得到了义乌市国际商贸城管理委员会的认可同意。故本院认定原告王旭东与被告陈雄彩所签订的契约有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。办理义乌市稠城街道银海一区5幢10-13号房屋中其中的28.8平方米房屋所有权及土地使用权初始登记手续，并协助原告办理该28.8平方米房地产变更过户登记是被告陈雄彩的合同义务，也是被告赵彩华、陈仙萍的附随义务，三被告不履行该义务，应承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，判决如下：
一、确认原告王旭东与被告陈雄彩于2007年8月3日签订的契约有效；
二、被告陈雄彩、赵彩华、陈仙萍于本判决生效后一个月内办理义乌市稠城街道银海一区5幢10-13号房屋中28.8平方米土地使用权及房屋所有权的初始登记并协助办理将上述房地产过户变更登记至原告王旭东名下的手续，办理初始登记及过户登记应交纳的各项费用由原告王旭东承担。
案件受理费7422元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币14844元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 吕兴文
二〇一三年六月二十日
代书记员 周 胜