杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第791号
原告（反诉被告）：郑月凤。
委托代理人：陈国杭。
被告（反诉原告）：沈明鑫。
委托代理人：卞国雄。
原告（反诉被告）郑月凤与被告沈明鑫（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，沈明鑫在答辩期内提起反诉，本院审查后受理，并依法组成合议庭审理，于同年11月10日公开开庭进行了审理。原告郑月凤的委托代理人陈国杭，被告沈明鑫及委托代理人卞国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑月凤（反诉被告）本诉诉称：2005年3月23日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的座落于杭州市长滨路沈家南园xxx号xxx-
xxx室建筑面积为150平方米的房屋租赁被告使用；租赁期限为30年，原告租赁房屋于本合同签订之日交付原告，租赁期限届满时，原告须将该租赁房屋无偿赠予给被告；总租金为50万元等相关事项。合同签订后，原告把上述房屋租赁给被告使用。现原告认为该《房屋租赁合同》不符合法律规定及原告撤销将该租赁房屋无偿赠予给被告，故诉至法院，请求判令：解除双方签订的租赁合同；本案诉讼费用由被告承担。
被告沈明鑫（反诉原告）本诉辩称，原被告双方签订的是房屋租赁合同，事实上是房屋买卖关系，当时说好50万元一次性买下的，当时双方都明确是集体土地的房屋，不能买卖的。原告要筹集资金，故双方签订了租赁合同。这份租赁合同不是全部无效，有部分是有效的，超出租赁期限是无效的，原告诉请解除该合同，被告认为不符合法律规定，只能认定无效，但不能解除。双方都有过错，被告造成的损失应当由双方共同承担。应该按照现有的价格由双方承担。租赁期限为30年，法律规定最高租赁期限为20年，多的那10年租金应当返还。当时原告的一系列的手续费都没支付的，9万元的手续费是被告拿到房子后再去支付掉的，如果不能成为房屋买卖关系，该笔费用应当返还，以及承担返还的利息。还有房屋的装修款项，被告已经对涉案房屋进行了大量的装修，也应当进行赔偿。综上，租赁合同的部分内容无效，请求法院依法裁判。
被告沈明鑫（反诉原告）反诉称，反诉原告与反诉被告原本系朋友关系。2005年3月，反诉被告因经济发生严重困难，拟欲转让其拆迁安置的位于杭州市长滨路沈家南园xxx号xxx-
xxx室建筑面积为150平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。因该房屋所占土地系集体土地，无人问津。当时，反诉原告因孩子在杭州就学，正准备购置学生用房。反诉被告便央求反诉原告购买其房屋，以解燃眉之急。反诉原告知道其房屋性质，不准备购买，反诉被告再三央求反诉原告购买，并泣诉：其连该拆迁安置房的补差房款都不付不出，如再不支付的话，该房屋就有可能卖给别人了，就会造成她的损失。并请来双方朋友作证人，千保证万保证将来决不反悔，并要反诉原告请律师见证。律师了解情况后，明确告知双方涉案房屋是不可以买卖的。反诉被告因急于用钱，便央求律师按其要求拟定了一份形式为先租后赠予，实际为买卖的合同即涉案房屋租赁合同。反诉原告见反诉被告确实急于筹款，又有见证人见证，反诉被告在合同中承诺和保证，便与其签订了涉案房屋租赁合同。签约后，反诉原告依约支付了50万元购房款，还向反诉被告所在的村民委员会支付了96841.6元的房屋补差款。反诉原告认为：涉案以租代买的房屋租赁合同虽然不符合国家法律的规定，但，在签订该合同时，双方都是十分明确的，且合同条文完全是按反诉被告的意图拟定的。因此，涉案房屋租赁合同约定有效部分仍然须继续履行。超出法定最高租赁期限的租金和反诉原告支付的房屋补差款应当退还。涉案房屋租赁合同约定无效部分造成的损失，依法应当由双方共同承担。涉案房屋租赁合同约定无效部分造成的损失，依法应当由双方共同承担。涉案房屋租赁合同第七条约定：反诉被告不交付房屋、或事后反悔、租赁期间、或租赁期间届满时收回该租赁房屋的，视为违约，须全额退还已经收取的房屋租金，并须向反诉原告赔偿相当于房屋届时的市场重置价款。涉案房屋目前重置估价约为200万元（经最终的评估价为准）。为此请求法院判令：反诉被告退还反诉原告支付的96841.6元购房差价款，超过法定最高租赁期限的租金166667元，合计263508.6元，按每日万分之二点一的利率标准赔偿该款项自2005年5月21日起至实际给付之日的利息损失；反诉被告承担违约责任，按涉案房屋的现行重置价格的50%赔偿反诉原告损失100万元；反诉被告承担本案诉讼费。
原告郑月凤（反诉被告）反诉辩称，一、反诉被告与反诉原告素不相识，在2005年的3月中下旬，由于反诉原告需要租赁房屋，经人介绍，反诉原告与反诉被告认识。二、反诉原告对反诉被告的房屋经过了解，从反诉原告的诉状可以看到，同时反诉原告分两期支付的总资金，在资金方面也给予了优惠，双方于2005年3月23日签订了房屋租赁合同。三、合同签订后，反诉原告要求反诉被告把购房发票交给反诉原告，反诉被告考虑该发票也没什么用就把发票交给了反诉原告，该发票上的购房款是反诉被告支付。同时反诉原告没有及时支付租金，而是陆陆续续的支付，也已经违约。综上，请求法庭驳回反诉原告的全部诉请。
为证明本诉、反诉的事实，原告郑月凤（反诉被告）向本院提交如下证据：
1、合同一份两页，欲证明被告租赁原告房屋等相关事项，房屋的具体位置、面积，以及被告是自愿租赁该房屋。
2、证明一份，欲证明杭州市长滨路沈家南园xxx号xxx-xxx室产权归郑月凤个人所有。
为证明本诉、反诉的事实，被告沈明鑫（反诉原告）向本院提交如下证据：
1、收条；
2、浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据，证据1-2共同证明反诉原告依约向反诉被告支付了50万元购房款，还向反诉被告所在的村民委员会支付了96841.6元的房屋补差款的事实。
3、王某的调查笔录，证明本案房屋租赁合同的发生经过和事实。
4、证人王某的证人证言，证明当初房子是买卖关系而不是租赁关系。
郑月凤、沈明鑫提交的上述证据及证人证言，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
郑月凤提交的证据1，沈明鑫对真实性无异议，但对证明目的有异议，因此本院对该证据的形式真实予以确认。对证据2，沈明鑫对真实性无异议，但认为房屋原先是郑月凤的，不能证明现在是郑月凤的。因该证据非产权登记部门出具，本院不予确认。
沈明鑫提交的证据1，郑月凤对在收条上签名无异议，但认为不是购房款而是租金，本院对沈明鑫向郑月凤支付500000元的事实予以确认。对证据2，郑月凤对真实性无异议，但认为款项系其交付的，本院对该组证据的形式真实予以确认。对证据3、4，郑月凤有异议，认为证人与沈明鑫是朋友关系，存有利害关系且证人对经过是听说的。因郑月凤无证据反驳，本院对沈明鑫就涉案房屋向郑月凤支付500000元的事实予以确认。
综上，根据双方当庭举证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2005年3月23日，郑月凤、沈明鑫在律师卞国雄见证下签订了《房屋租赁合同》，合同约定：郑月凤将其所有的座落于杭州市长滨路沈家南园xxx号xxx-
xxx室建筑面积为150平方米的房屋租赁沈明鑫使用，沈明鑫对房屋已作了解。自愿承租该房屋；双方约定租赁期限为30年，郑月凤租赁房屋于本合同签订之日交付沈明鑫，租赁期限届满时，郑月凤须将该租赁房屋无偿赠予给沈明鑫；总租金为50万元，分二期支付，余款在2005年5月20日付清；该房屋尚未办理房屋权利证书；如郑月凤不及时交付房屋或事后反悔租赁期间、或租赁期满收回租赁房屋及在政策允许办理房屋产权证书时拖延不办，须全额返还已收取的房屋租金，并赔偿相当于该房屋届时的市场重置价款。合同签订后，郑月凤将房屋交付给沈明鑫，沈明鑫截止2007年8月2日将500000元支付给郑月凤。另，案件在审理中双方确认按租赁关系处理，郑月凤变更本诉请求为：1、确认合同中租赁期限超过20年的部分无效；2、撤销合同中约定的赠与条款。沈明鑫变更反诉请求为：1超过20年的租赁期限无效；2郑月凤退还沈明鑫多交的租金160000元、沈明鑫代为支付的房款96841.6元，并按每日万分之一从2005年5月21日起支付利息损失至上述款项实际支付时止。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。郑月凤、沈明鑫签订的《房屋租赁合同》，约定赠与、不得收回租赁物、办理产权证书等，名为租赁实为买卖。涉案房屋为农村房屋，未办理产权登记手续，未经相关部门审批、同意不得转让、买卖。双方系明知涉案房屋是建设在集体土地上的房屋不能买卖，签订名为租赁实为买卖的《房屋租赁合同》，因此该《房屋租赁合同》全部无效，郑月凤、沈明鑫主张部分无效的理由，本院不予采信。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的应折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方均要求按20年租赁期履行，沈明鑫主张其支付的500000元按30年租期计算，要求租赁继续使用满20年，剩余10年按平均计算由郑月凤退还166667元。郑月凤对此无异议，同意租赁继续使用满20年，将后10年租金退还沈明鑫。由于双方签订的《房屋租赁合同》无效，就租赁事宜应重新依法签订租赁合同。沈明鑫反诉由郑月凤退还166667元，郑月凤无异议，本院予以支持。因双方明知涉案房屋不能买卖，签订名为租赁实为买卖的《房屋租赁合同》。双方均有过错，本院酌情确定各自承担50%的责任。沈明鑫的款项截止2007年8月2日付清，本院以该日起计算至郑月凤实际支付上述款项履行完毕止按每日万分之一确定利息损失。沈明鑫主张由郑月凤退还其代为支付的房款96841.6元，因票据抬头为郑月凤，付款日期最迟为2005年3月23日，双方签订合同日为2005年3月23日，沈明鑫无证据证明其将上述款项交付给郑月凤。故沈明鑫的主张缺乏依据，本院不予支持。郑月凤请求撤销合同中的赠与条款，因合同无效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑月凤与被告沈明鑫（反诉原告）2005年3月23日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）郑月凤于本判决生效之日起十日内向被告沈明鑫（反诉原告）支付人民币166667元（并按每日万分之一计算自2007年8月2日至上述款项履行完毕时止）；
三、驳回原告（反诉被告）郑月凤的其他本诉请求；
四、驳回被告沈明鑫（反诉原告）的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元，由原告（反诉被告）郑月凤负担40元，被告沈明鑫（反诉原告）负担40元。反诉案件受理费人民币8085.79元，原告（反诉被告）郑月凤负担4042.79元，被告沈明鑫（反诉原告）负担4043元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费人民币883元、反诉受理费人民币8085.79元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账户：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 王土根
人民陪审员 陈 伟
二〇一五年一月二十二日
代书 记员 傅婷婷