广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2869号
上诉人（原审原告，反诉被告）：广东省电信实业集团东莞市有限公司，住所地：东莞市莞城区东城西路92号四楼。
法定代表人：黎醒民，副总经理。
委托代理人：赵国柱，广东瑞轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨赞江，男，汉族，住址：湖南省韶山市，公民身份号码：×××4031。
上诉人广东省电信实业集团东莞市有限公司（以下简称东莞电信公司）因与上诉人杨赞江房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月28日，东莞电信公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、杨赞江停止侵权，立即腾空东莞市塘厦镇宏业光纤站二楼，并将二楼交还给东莞电信公司；2、东莞电信公司不需返还租赁保证金2600元，归东莞电信公司所有；3、杨赞江支付2014年12月1日起至杨赞江腾空并搬出上述房屋之日止的占有使用费，占有使用费按1300元/月计算，截至2015年1月28日的使用费为2513元。
杨赞江提出反诉，请求判令：1、东莞电信公司赔偿杨赞江所有房屋装修费用共计78000元整；2、东莞电信公司赔偿杨赞江2014年9月份后其要求杨赞江整改房屋所产生的整改费用35000元整；3、东莞电信公司本诉请求不成立。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇宏业光纤站的案涉房屋系由东莞电信公司享有处分收益权。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
2012年5月10日，东莞电信公司与杨赞江签订了一份《租赁合同》，约定：东莞电信公司将位于东莞市塘厦镇宏业光纤站的二楼出租给杨赞江，用作经营出租房出租使用，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止；租金为1300元/月，杨赞江需向东莞电信公司缴交租赁保证金2600元，合同期满东莞电信公司将租赁保证金无息退还杨赞江；杨赞江应于每月10日前缴交当月租金等。对于杨赞江缴纳的租赁保证金2600元，东莞电信公司同意与杨赞江应缴纳东莞电信公司的租金相抵扣，杨赞江不同意并要求东莞电信公司退还，但杨赞江提出的反诉请求中并未涉及租赁保证金。
上述《租赁合同》于2014年5月31日期满后，原、杨赞江未再签订书面的租赁合同。合同期满后，杨赞江仍占用案涉房屋。杨赞江主张其按东莞电信公司的要求已于2014年11月底前将案涉房屋腾空完毕并交还给东莞电信公司，对此主张，杨赞江举证了照片为证，照片显示案涉房屋已腾空。东莞电信公司不予确认，但未能提供相应的反证。杨赞江主张已电话通知东莞电信公司的工作人员来接收案涉房屋，东莞电信公司则否认接到杨赞江的通知，双方对此均无相应的证据证明。在交接案涉房屋时，东莞电信公司、杨赞江未制作相应的交接清单。
东莞电信公司确认杨赞江缴纳了案涉房屋2014年11月份前的租金。杨赞江另主张其还缴纳了案涉房屋2014年12月份的租金，对此主张，杨赞江提供了一组银行转账记录为证，杨赞江指出该银行转账记录显示其缴纳了“光纤站1-6号铺2014年12月份前的租金、光纤站二楼2014年11月份前的租金、附属楼2-5楼2014年12月份前的租金”。杨赞江在反诉中并未要求东莞电信公司退还2014年12月份的租金。
东莞电信公司主张杨赞江在2014年5月31日后仍不顾东莞电信公司的反对占用案涉房屋，对此主张，东莞电信公司举证了落款日期为2014年11月25日的一份《关于交还租赁物的函》；杨赞江否认见过东莞电信公司举证的此函件，但承认东莞电信公司有发出让杨赞江搬走的函件。杨赞江主张东莞电信公司要求杨赞江对案涉房屋进行整改并承诺在整改后将案涉房屋续租给杨赞江，对此主张，杨赞江举证了三份安全隐患整改通知书、一份《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》及一份录音；东莞电信公司对杨赞江举证的上述证据予以否认。经审查，杨赞江举证的安全隐患整改通知书及《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》的内容显示为要求承租户对安全隐患进行整改，上述材料上并未加盖东莞电信公司的印章；杨赞江举证的录音中，与杨赞江对话的人并未明确、肯定的承诺一定将案涉房屋续租给杨赞江，且杨赞江未能证明该对话人的身份。
另，杨赞江主张其为案涉房屋支出装修费用78000元，对此主张，杨赞江未能举证相应的票据，东莞电信公司也予以否认。杨赞江主张其应东莞电信公司的整改要求在2014年10、11月份对案涉房屋进行整改，主张支出整改费用35000元，对此主张，杨赞江举证了金额共为26500元的收据，未能提供施工合同等其他佐证，东莞电信公司也予以否认。
原审法院认定的上述事实依据有：《租赁合同》、《关于广东省电信实业集团东莞市有限公司享受市属改制企业房地产过户优惠政策的函》及附件、《关于交还租赁物的函》、《证明》、安全隐患整改通知书、《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》、录音光盘、银行转账记录、收据等以及原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：（一）杨赞江应否将案涉房屋归还给东莞电信公司，东莞电信公司是否无需退还杨赞江租赁保证金；（二）杨赞江应否支付东莞电信公司案涉房屋的房屋占有使用费；（三）东莞电信公司应否赔偿杨赞江房屋装修费用及整改费用。
关于第一个争议焦点。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，东莞电信公司、杨赞江针对案涉房屋所签订的租赁合同均为无效。针对案涉房屋所签订的租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨赞江应将其占有使用的案涉房屋返还给东莞电信公司，东莞电信公司应将收取杨赞江的押金2600元退还给杨赞江。东莞电信公司请求将杨赞江缴纳的租赁保证金2600元归其所有，于法无据，原审法院予以驳回。杨赞江未提起反诉要求东莞电信公司归还此租赁保证金2600元，故原审法院在本案中不判令东莞电信公司归还杨赞江此租赁保证金，杨赞江可另案主张。
本案中，东莞电信公司否认杨赞江举证的照片，但未能提供相应的反证，故原审法院采信杨赞江举证的照片，从照片来看，案涉房屋已经腾空。杨赞江主张已电话通知东莞电信公司的工作人员来接收案涉房屋，东莞电信公司则否认接到杨赞江的通知，双方对此均无相应的证据证明。结合东莞电信公司、杨赞江在交接案涉房屋时未制作相应的交接清单，以及杨赞江已于2014年11月底前将案涉房屋腾空的事实，原审法院认为杨赞江的主张更为可信，认定杨赞江已于2014年11月底前将案涉房屋交还给东莞电信公司。因杨赞江已将案涉房屋交还给东莞电信公司，故东莞电信公司要求杨赞江交还案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以驳回。
关于第二个争议焦点。针对案涉房屋所签订的租赁合同虽然无效，但杨赞江已实际占有使用东莞电信公司的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，杨赞江仍应按约定的租金标准支付东莞电信公司房屋占有使用费。据上所述，杨赞江已于2014年11月底前腾空并交还案涉房屋给东莞电信公司，东莞电信公司也确认杨赞江支付了2014年11月份前的房屋占有使用费，故杨赞江再无需支付东莞电信公司2014年12月份之后的房屋占有使用费。对东莞电信公司要求杨赞江支付2014年12月份之后的房屋占有使用费，原审法院予以驳回。
关于第三个争议焦点。首先，关于杨赞江主张的房屋装修费用，杨赞江未能举证相应的票据，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信。即使杨赞江的主张属实，该装修费用也是杨赞江为了经营而支出的经营成本，且原定的租赁合同也已履行到期，东莞电信公司并无妨碍杨赞江的经营行为。综上，对杨赞江要求东莞电信公司赔偿其房屋装修费用78000元的诉讼请求，原审法院予以驳回。
其次，关于杨赞江主张的房屋整改费用。杨赞江主张支出整改费用35000元，对此主张，杨赞江仅举证了金额共为26500元的收据，未能提供施工合同等其他佐证，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信。杨赞江主张其应东莞电信公司的整改要求在2014年10、11月份对案涉房屋进行整改，对此杨赞江举证了安全隐患整改通知书、《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》、录音光盘。经审查，杨赞江举证的安全隐患整改通知书及《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》的内容显示为要求承租户对安全隐患进行整改，上述材料上并未加盖东莞电信公司的印章，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信；杨赞江举证的录音中，与杨赞江对话的人并未明确、肯定的承诺一定将案涉房屋续租给杨赞江，且杨赞江未能证明该对话人的身份，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信。即使存在东莞电信公司要求杨赞江对安全隐患进行整改的行为，也是东莞电信公司作为案涉房屋的处分权人对承租人使用房屋的监督，与东莞电信公司是否同意给予杨赞江续租之间并无必然联系。综上，杨赞江以东莞电信公司要求整改又不给予续租为由要求东莞电信公司赔偿整改费用，于法无据，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认杨赞江已于2014年11月30日前将位于东莞市塘厦镇宏业光纤站二楼的房屋腾空并交还给广东省电信实业集团东莞市有限公司；二、驳回广东省电信实业集团东莞市有限公司的全部本诉诉讼请求；三、驳回杨赞江的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，广东省电信实业集团东莞市有限公司已预交，由广东省电信实业集团东莞市有限公司负担；反诉受理费1280元，杨赞江已预交，由杨赞江负担。
杨赞江不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）东莞电信公司在明知合同无效的情况下，连续十几年租赁给杨赞江，致使杨赞江对租赁房屋投资几十万元，仅最近两三年的房屋装修费用就达78000元，在杨赞江享有租赁优先权的情况下，东莞电信公司不与杨赞江协商，直接把房屋转租给第三人，造成杨赞江严重经济损失，东莞电信公司明显存在过错，所以东莞电信公司应当赔偿杨赞江房屋装修费用。（二）杨赞江在2014年10月应东莞电信公司的要求对房屋进行了整改，共花费35000元，当时东莞电信公司的工作人员都有给杨赞江承诺要按他们的要求整改好后方可续签合同，整改过程东莞电信公司是知情及默许的，直至现在整改工程仍未完工，整改现场仍然存在，法院可以去现场调查。东莞电信公司下发给杨赞江的整改通知书明确表明了整改范围及内容，其市场营销安全办等多个部门工作人员多次以电话或者面谈形式要求杨赞江对整改投入资金，等整改好后再续租给杨赞江。然而，在整改过程中，东莞电信公司却告知杨赞江案涉房屋已经租给第三人，东莞电信公司严重违约造成杨赞江巨大经济损失。原审判决不顾杨赞江提供的照片、装修合同、东莞电信公司诸多工作人员要求杨赞江整改的录音及房屋现场未完工的现场证据，明显偏袒东莞电信公司。综上，请求本院：1、撤销原审判决，改判东莞电信公司赔偿杨赞江房屋装修费用78000元。2、改判东莞电信公司赔偿杨赞江房屋整改费用35000元。3、东莞电信公司退回杨赞江租赁保证金2600元。
东莞电信公司口头答辩称：对杨赞江的全部上诉请求均不予认可，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
东莞电信公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定杨赞江已于2014年11月底前将案涉房屋交还给东莞电信认定事实有误。在租赁合同到期前，杨赞江想重新装修案涉二楼房屋并对二楼的部分外墙进行了拆除。由于东莞电信公司打算到期后不再续租，于是东莞电信公司就告知杨赞江不再续租，但截止至起诉之日，杨赞江仍拒不搬离，而且在2015年6月的原审庭审中，原审法官也曾询问杨赞江是否愿意将案涉二楼的房屋交还给东莞电信公司，而杨赞江却称如果东莞电信公司不赔偿装修损失，杨赞江就拒绝返还房屋。由此可见，案涉房屋根本没有在2014年11月底交还给东莞电信公司。（二）杨赞江并没有证据证明其将案涉房屋返还给东莞电信公司。杨赞江负有举证证明其将案涉房屋返还给东莞电信公司的义务，但杨赞江并没有证据予以证明，因此，原审法院认定杨赞江已经返还案涉房屋系错误的。综上，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判杨赞江立即停止侵权，立即腾空东莞市塘厦镇宏业光纤站二楼并返还给东莞电信公司。2、改判杨赞江支付2014年12月1日至杨赞江腾空并搬离上述房屋之日止的占有使用费。
杨赞江口头答辩称：其不同意东莞电信公司的上诉请求，其已经将案涉房屋返还给东莞电信公司。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，东莞电信公司确认案涉房屋已经清空，但其主张案涉房屋清空系由于杨赞江想重新装修，而不是交回给东莞电信公司。本院询问东莞电信公司房屋清空后没有收回房屋的原因，东莞电信公司称其想整体收回案涉房屋，另外几栋没有清空，所以没有整体收回，且杨赞江称没有赔偿装修损失就不返还案涉房屋。另外，杨赞江在（2015）东中法民一终字第2868号案件中确认消防部门曾检查过案涉房屋，且消防部门有出具书面整改通知书给杨赞江。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕东莞电信公司、杨赞江上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
关于案涉房屋装修费用的问题。首先，杨赞江主张其对案涉房屋进行了装修，但杨赞江并没有举证证明；其次，即便杨赞江进行了装修，杨赞江亦没有举证证明案涉房屋装修仍然存在价值，故原审法院不予支持其房屋装修费用处理正确，本院予以维持。
关于案涉房屋整改费用的问题。首先，杨赞江主张其支出整改费用35000元，但杨赞江未能提供相应的票据予以证明；其次，杨赞江在另案中确认消防部门曾检查过案涉房屋且消防部门出具过书面整改通知书给杨赞江，故案涉房屋是由于杨赞江在使用租赁房屋过程中存在安全隐患而需要进行整改，并非杨赞江主张的东莞电信公司要求杨赞江对案涉房屋进行整改。因此，杨赞江要求东莞电信公司赔偿房屋整改费用缺乏依据，本院不予支持。
关于案涉房屋占有使用费的问题。根据东莞电信公司的庭审陈述可知，案涉房屋已经清空，东莞电信公司并未收回案涉房屋的原因是因为另外几栋房屋没有清空，故其没有收回案涉房屋。本院认为，案涉房屋已经清空，故案涉房屋已经具备收回的客观条件，东莞电信公司以另外几栋房屋没有清空为由不收回案涉房屋没有依据。东莞电信公司作为出租人，根据合同法减损规则的要求，其应当及时收回案涉房屋，避免损失的扩大，东莞电信公司在本案中显然没有尽到减损义务，任由案涉房屋空置，故对于房屋清空后闲置期间的损失，应当由东莞电信公司自行承担。原审法院认定杨赞江在2014年11月底已经清空案涉房屋并无不当，东莞电信公司诉请2014年12月之后房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。
至于租赁保证金2600元，由于杨赞江并未就租赁保证金提出反诉，故原审法院不予处理杨赞江的租赁保证金并无不当，杨赞江可向东莞电信公司另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨赞江上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2712元，由杨赞江负担2612元（已预交），东莞电信公司负担100元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……