辽宁省抚顺市望花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚开民二初字第00258号
原告：辽宁华建商品砼有限公司，住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街。
法定代表人：刘岩，董事长。
委托代理人：董鹏，综合部部长。
委托代理人：唐佳玉，辽宁凯业律师事务所律师。
被告：万利建设有限公司，住所地：浙江省东阳市城东街道。
法定代表人：蒋新桃，总经理。
被告：浙江万利建筑工程有限公司辽宁分公司，住所地：辽宁省沈阳市浑南新区凤翔大街。
负责人：陈亭宏，经理。
第三人：大连延隆防水工程有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区。
法定代表人：焦艳国，总经理。
委托代理人：郭兰荣，公司员工。
委托代理人：刘旭，公司员工。
第三人：辽宁圣大房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺市抚顺经济开发区。
法定代表人：陈萧耿，董事长。
委托代理人：耿峰，辽宁红叶律师事务所律师。
原告辽宁华建商品砼有限公司（以下简称华建公司）诉被告万利建设有限公司（以下简称万利公司）、被告浙江万利建筑工程有限公司辽宁分公司（以下简称万利辽宁分公司）及第三人大连延隆防水工程有限公司（以下简称延隆公司）、第三人辽宁圣大房地产开发有限公司（以下简称圣大公司）案外人执行异议之诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告华建公司的委托代理人董鹏、唐佳玉，第三人延隆公司的委托代理人郭兰荣、刘旭，第三人圣大公司的委托代理人耿峰到庭参加诉讼。被告万利辽宁分公司、被告万利公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华建公司诉称：开发区法庭在执行第三人延隆公司与被告万利公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了坐落于抚顺经济开发区圣大英伦国际一期10号楼161号（建筑面积217.70平方米）、14号楼162号（建筑面积229.67平方米）、14号楼262号（建筑面积177.60平方米）三处房产。原告认为该三处房产在查封时所有权已经转移给了原告，故提出执行异议。开发区法庭于2014年7月21日作出（2014）抚开恢执字第15-1号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，本案原告不是开发区法庭执行部门执行案件当事人，“裁定书”将本案原告享有的财产予以查封没有事实法律依据。原告依法在收到《执行裁定书》后十五日起诉，请求人民法院判令终止执行开发区法庭（2014）抚开恢执字第15-1号执行裁定书中关于上述三套房产的执行。
被告万利辽宁分公司未答辩。
被告万利公司未答辩。
第三人延隆公司述称：原告与被告万利公司签订的顶账协议是无效的，且没有实际履行。我公司申请开发区法庭查封的3套房屋依然是万利公司名下财产，我公司有权利申请对该房屋进行依法执行。顶账协议中约定的3套房屋其中2套与销售许可证不相对应，并不是我公司申请执行的标的。我公司在申请执行被告万利公司时，在该顶账协议签订前就给第三人圣大公司下达了协助履行通知以及履行债务通知，已经通过了司法手段要求第三人圣大公司禁止该房屋进行交易，后虽签订顶账协议，但应属于无效协议。结合协议没有实际履行，应确定该3套房屋仍属于被告万利公司，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人圣大公司述称：本案与我公司无关，我公司就执行问题对开发区法庭做出的执行裁定已经提出异议。假设我公司提出执行异议不成立，我公司抵债房屋只能在与被告万利公司结算金额内协助法院执行，该债务我们只对被告万利公司负责。
经审理查明，第三人延隆公司因与被告万利公司合同纠纷向本院申请强制执行。因被告万利公司在第三人圣大公司处享有到期债权。2013年2月6日本院向第三人圣大公司送达了履行到期债务通知。2013年2月26日，第三人圣大公司向本院提出执行异议，但已经超出异议期限。2013年7月10日，第三人圣大公司与被告万利公司签订了以五套商品房抵账的商品房抵账协议。协议约定：被告万利公司同意第三人圣大公司用圣大英伦国际一期的五套商品房抵顶尚欠被告万利公司的履约保证金及部分工程款。即10号楼161号（217.70平方米）、14号楼121号（95.40平方米）、14号楼162号（229.67平方米）、14号楼261号（229.67平方米）、14号楼262号（177.60平方米）房屋总价确定为2754.822.78元。2013年7月22日，原告与被告万利公司签订顶账协议，约定：被告万利公司将圣大英伦国际一期10号楼161号（217.70平方米）、14号楼162号（229.67平方米）、14号楼262号（177.60平方米）三套商品房抵顶原告的部分砼款并将上述三套商品房的商品房单户销（预）售许可证交付原告。2013年8月14日，本院执行部门查封了第三人圣大公司抵顶给被告万利公司的圣大英伦国际一期10号楼161号（217.70平方米）、14号楼162号（229.67平方米）、14号楼262号（177.60平方米）商品房三套，并向第三人圣大公司送达了协助执行通知书。上述三套商品房现仍登记于第三人圣大公司名下，从未过户给被告万利公司或原告。
另查明，因买卖合同纠纷一事，原告曾起诉被告万利公司和被告万利辽宁分公司并申请保全。法院曾作出（2013）望民二初字第00095号民事判决书、（2013）望民二初字第00096号民事判决书、（2013）望民二初字第00095号民事裁定书、（2013）望民二初字第00095号-1民事裁定书、（2013）望民二初字第00096号-1民事裁定书，上述判决书、裁定书均没有涉及确认圣大英伦国际一期10号楼161号（217.70平方米）、14号楼162号（229.67平方米）、14号楼262号（177.60平方米）房产的归属。
本院所确认的以上事实，有原告提交的（2014）抚开恢执字第15-1号民事裁定书、顶账协议、商品房单户销（预）售许可证，第三人延隆公司提交的履行到期债务通知书、送达回证、（2013）望民二初字第00095号民事判决书、（2013）望民二初字第00096号民事判决书、（2013）望民二初字第00095号民事裁定书、（2013）望民二初字第00095号-1民事裁定书、（2013）望民二初字第00096号-1民事裁定书及本院庭审笔录在案为证。以上证据经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为，被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可依申请执行人的申请通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不履行的，人民法院可以强制执行。第三人对人民法院执行有异议的，应当在异议期限内提出。本院向第三人圣大公司送达履行到期债务通知后，第三人圣大公司未在异议期限内提出执行异议。因此，本院执行部门查封仍登记于第三人圣大公司名下的三套房产不违反相关规定，对于原告诉请的终止执行（2014）抚开恢执字第15-1号民事裁定书一事，本院不予支持。我国对不动产所有权的转移采用登记主义，即不动产自登记之日所有权发生转移。因此2013年7月10日第三人圣大公司与被告万利公司签订的商品房抵账协议和2013年7月22日原告与被告万利公司签订顶账协议因该三套房屋未办理过户手续即使均为有效，亦不能产生物权变动的效力，仅可以对在协议上签章的合同当事人产生债权效力。因此，对于原告提出上述三套商品房所有权已经转移于原告的主张，本院无法支持。法院对原告与被告万利公司买卖合同纠纷一事曾作出（2013）望民二初字第00095号民事判决书、（2013）望民二初字第00096号民事判决书、（2013）望民二初字第00095号民事裁定书、（2013）望民二初字第00095号-1民事裁定书、（2013）望民二初字第00096号-1民事裁定书，但上述文书并未涉及对本案争议的三套商品房所有权的指定，故原告亦未能依据生效裁判文书确定而取得上述三套商品房的所有权。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第三百条之规定，判决如下：
驳回原告辽宁华建商品砼有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告辽宁华建商品砼有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 王宏凯
人民陪审员 赵金龙
人民陪审员 张博宇
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王 琳