杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1011号
原告：蔡付弟。
原告：李卫荣。
原告：陈晓东。
上述三原告委托代理人：陈骏飞，浙江越翰林律师事务所律师。
被告：杭州瑞鼎大厦有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇杨家桥社区（花三路东万安桥北）。
法定代表人：范尧根，董事长。
委托代理人：杨茜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：王俊杰，该公司职员。
原告蔡付弟、李卫荣、陈晓东为与被告杭州瑞鼎大厦有限公司（以下简称瑞鼎大厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月13日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告蔡付弟、李卫荣、陈晓东的委托代理人陈骏飞，被告瑞鼎大厦公司的委托代理人杨茜、王俊杰到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论及院长决定延长审理期限两个月，现已审理终结。
原告蔡付弟、李卫荣、陈晓东起诉称，2010年1月12日，蔡付弟、李卫荣、陈晓东与瑞鼎大厦公司签订购房合同一份，约定蔡付弟、李卫荣、陈晓东向瑞鼎大厦公司购买商服用房1737.94平方米，房屋总价为12380528元。瑞鼎大厦公司应当在交房后两年内办结房屋产权证书。如逾期超过90日未能办出的，双方同意蔡付弟、李卫荣、陈晓东退房，瑞鼎大厦公司应当在退房之日起60日内退还已付房款及银行同期贷款利息，支付已付款10%的违约金。合同签订后，蔡付弟、李卫荣、陈晓东依约交付了房款，双方于2011年12月25日办理了交房手续，但瑞鼎大厦公司至今未办出产权证书。故诉至法院，请求判决解除双方于2010年1月12日签订的房屋转让合同，由瑞鼎大厦公司退还购房款12380528元，支付利息3565126.51元，支付违约金1238052.8元并负担诉讼费用。
被告瑞鼎大厦公司对蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张的合同签订、支付购房款及交房的事实均无异议，但辩称，瑞鼎大厦公司已经按合同约定交付了房屋，履行了合同义务；瑞鼎大厦公司亦已经向有关办证机关递交了办理权属证书的申请资料，但因案涉项目系杭州市10%留用地项目的开发，房屋转让后权属证书的办理过程中出现了政策的变化，故至今未办出权属证书并非瑞鼎大厦公司的违约行为所致，瑞鼎大厦公司在合同履行中并无违约，请求法院判决驳回蔡付弟、李卫荣、陈晓东的诉讼请求。
经审理，双方当事人对以下事实无争议，本院予以认定：
2010年1月12日，蔡付弟、李卫荣、陈晓东（乙方）与瑞鼎大厦公司（甲方）签订房屋转让合同一份，该合同约定，乙方受让甲方以出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇振华路、地号为06-006-011-00109的地块的国有土地使用权上建设项目中的1幢10层房屋，建筑面积1737.94平方米，单价为7123.68元，总金额12380528元，分期支付。甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的房屋交付乙方使用。合同并约定了逾期交房与逾期付款的违约责任。合同并对产权登记作出了明确的约定：该项目系按照杭州市政府有关撤村建居相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：1、甲方按照杭州市政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序，于房屋交付使用之日起2年内（以实际交房日期为准），为乙方办结房屋权属证书。5、如因甲方原因在本合同约定期限内未能为乙方办理权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……逾期超过90日，甲方仍不能将房屋权属证书转移登记至乙方名下的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的10%支付违约金。
合同签订后，蔡付弟、李卫荣、陈晓东按约定向瑞鼎大厦公司支付了购房款12380528元。双方于2011年12月25日办理了交房手续。至今，瑞鼎大厦公司未将房屋权属证书办至蔡付弟、李卫荣、陈晓东名下，蔡付弟、李卫荣、陈晓东遂向本院提起诉讼。
本院认为，蔡付弟、李卫荣、陈晓东与瑞鼎大厦公司签订的房屋转让合同内容系双方当事人真实的意思表示，亦不违背法律的强制性规定，应认定有效，对双方当事人均具有拘束力。根据查明的事实，合同签订后，蔡付弟、李卫荣、陈晓东已经履行了付款之义务；瑞鼎大厦公司虽向蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理了交房的手续，但其未在合同约定的期限为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理权属证书。瑞鼎大厦公司未按合同约定期限为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理权属证书的行为是否构成违约是本案双方当事人争议的焦点。对此，本院认为瑞鼎大厦公司的行为应当认定构成违约。首先，双方当事人在签订本案所涉房屋转让合同时均明知案涉房屋涉及杭州市留用地项目的开发建设，项目公司在出让房屋与办理权属证书时应当符合杭州市政府关于留用地项目的有关规定，办理产权登记的周期相对较长，双方在合同中约定了2年的期限，故双方在合同签订时即对合同履行中办证行为可能遇见的政策因素及在该期限内不能办证的行为后果有了合理的预期；其次，按照杭政办函（2008）183号通知《关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》及杭政函（2014）35号文件《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》的规定，在项目公司通过建设用地复核验收后，村级集体经济组织和合作方应通过股权置换产权方案或者析产方案，经过批准后，可以向有关行政主管机关申请办理房屋与土地使用的权属证书，然后根据项目公司与他人的转让合同办理土地使用权与房屋所有权的权属变更登记。瑞鼎大厦公司辩述因政策变化导致不能将案涉权属证书办至蔡付弟、李卫荣、陈晓东名下并不符合事实，本院不予采纳。瑞鼎大厦公司应当按照合同的约定承担违约责任。蔡付弟、李卫荣、陈晓东请求解除双方签订的房屋转让合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，瑞鼎大厦公司应当返还购房款，蔡付弟、李卫荣、陈晓东应当将因合同取得的房屋返还瑞鼎大厦公司。蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张的购房款利息及违约金均属于因违约行为主张的违约责任范畴，前者属于损失的赔偿，后者属于违约金的性质。根据《合同法》的规定，当违约金不足以弥补因违约造成的损失时，当事人还可以就不足部分主张赔偿损失。故对蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张的违约金及赔偿损失部分的诉讼请求，本院支持相当于已付款的同期银行贷款利息部分，蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张按月利率千分之七计算略高于银行的规定，本院予以调整为按年利率5.4%计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、2010年1月12日蔡付弟、李卫荣、陈晓东与杭州瑞鼎大厦有限公司签订的房屋转让合同于本判决生效之日起解除。
二、杭州瑞鼎大厦有限公司于本判决生效之日起十日内返还蔡付弟、李卫荣、陈晓东购房款12380528元；蔡付弟、李卫荣、陈晓东于本判决生效之日起十日内返还杭州瑞鼎大厦有限公司其受让的位于杭州市西湖区三墩镇振华路、地号为06-006-011-00109的地块的国有土地使用权上建设项目中的1幢10层房屋。
三、杭州瑞鼎大厦有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡付弟、李卫荣、陈晓东违约金、赔偿损失2291867元。
四、驳回蔡付弟、李卫荣、陈晓东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费124902元，由蔡付弟、李卫荣、陈晓东负担18254元，杭州瑞鼎大厦有限公司负担106648元，该部分于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 亦 波
人民陪审员 王 景 莉
人民陪审员 黄 伟
（）二○一四年十二月五日
书 记 员 申屠书婷