福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终681号
上诉人（原审被告）：毛海燕，女，1984年10月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）：夏菲凡，女，汉族，1985年9月4日出生，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：时磊、刘陈忠，福建润金律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：吴飞鹏，男，1981年10月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：孟丽萍，女，1984年2月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：王晓林，北京蓝鹏（厦门）律师事务所执业律师。
原审第三人：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一，统一社会信用代码91350200737897027C。
法定代表人：沈木钦。
上诉人毛海燕、夏菲凡因与被上诉人吴飞鹏、原审第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称厦门丹厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛海燕上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回吴飞鹏一审全部诉讼请求。事实与理由：一、毛海燕将讼争房产卖给夏菲凡，且已将讼争房产交付给了夏菲凡，自此讼争房产的一切事务与毛海燕无关。1、2016年3月11日，毛海燕与夏菲凡签订房屋买卖合同，夏菲凡支付120万元购买毛海燕的讼争房产，当时讼争房产还有抵押按揭贷款，夏菲凡便与毛海燕协商确定于2016年10月1日将讼争房产过户到夏菲凡或夏菲凡指定的第三人名下，如果夏菲凡要过户到第三人名下，毛海燕可以配合夏菲凡的一切手续，包括出具公证的《委托书》用于办理过户手续等。2、合同签订后，毛海燕收到第一笔购房定金6万元后，便于2016年3月18日将讼争房屋交付给夏菲凡，从此讼争房屋与毛海燕无关，毛海燕对之后的事情完全不清楚，也没必要去了解。至2016年6月8日，毛海燕累计收到夏菲凡支付的全部120万元购房款。2016年5月16日，根据夏菲凡的要求，毛海燕到公证机关给夏菲凡出具了《委托书》，以便夏菲凡可以将房屋过户给他人，自此毛海燕和夏菲凡的合同履行完毕。
二、毛海燕完全不知道夏菲凡和吴飞鹏之间的房屋买卖关系1、毛海燕2016年3月后就不再是讼争房产的权利人，怎么可能再把房屋卖给吴飞鹏，而且还是让夏菲凡去卖，夏菲凡怎么可能同意?对一审法官的逻辑，实在是理解不了。2、夏菲凡自始至终都没有跟毛海燕讲过房屋又卖给了吴飞鹏，毛海燕是在后来才知道了此事，夏菲凡也没有把收到的购房款转给毛海燕。夏菲凡和吴飞鹏签订的合同完全是夏菲凡的事情，一审法官居然判决毛海燕要因为夏菲凡和吴飞鹏签订的合同向吴飞鹏承担130多万的购房违约金。3、一审法官判决认为公证《委托书》是毛海燕授权夏菲凡转卖讼争房产，这完全不是事实。毛海燕早已经将讼争房产卖给了夏菲凡，不存在之后又让夏菲凡代理毛海燕去转卖这套房产。公证《委托书》的目的不是授权夏菲凡转卖讼争房产，而是应夏菲凡要求，配合夏菲凡将房产过户到他人名下。按照一审法官的判决，毛海燕不仅要承担夏菲凡将房子卖给吴飞鹏而导致的130多万元的赔偿金，还要赔偿其本身将房子卖给夏菲凡而产生的约140万元的赔偿金。毛海燕只卖了一次房，并且只收了120万元的卖房款，但却要承担270多万的违约责任，这不合理。
夏菲凡答辩称，其答辩意见与其上诉意见相同。
夏菲凡上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回吴飞鹏一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、夏菲凡才是讼争房产的实际权利人，吴飞鹏是从夏菲凡处购买的讼争房产，与毛海燕无关，原审法院却遗漏了这个基本事实，导致原审法院作出了错误的判决。（一）吴飞鹏与夏菲凡签订《房产买卖居间协议书》之前，毛海燕早已于2016年3月11日与夏菲凡签订了《房产买卖协议》，将讼争房产转让给夏菲凡，夏菲凡支付了全部购房款且实际取得了讼争房屋，已经成为了讼争房产的实际权利人，因此，毛海燕不可能在之后又将讼争房产转让给吴飞鹏。毛海燕与夏菲凡的《房产买卖协议》第二十二条明确约定：毛海燕在收到全部购房款当日，办理全权委托公证书给夏菲凡或夏菲凡指定的第三方；夏菲凡有权转让过户给指定第三方，对此，毛海燕应无条件配合夏菲凡的交易流程。因此，即使讼争房产未过户至夏菲凡名下，夏菲凡也完全具备处分讼争房产的权利，其有权要求毛海燕按夏菲凡的指示将讼争房产过户至下一个买受人的名下。原审法院认为在2016年5月15日，夏菲凡是在代理毛海燕将讼争房产转让给吴飞鹏。这样的认定实乃令人费解，有悖于常人的认知。（二）1、吴飞鹏在2016年5月购买讼争房产的全程均是与夏菲凡进行洽谈，其是从夏菲凡处受让讼争房产的，完全与毛海燕无关，毛海燕一概不知。2、毛海燕明确承认其已将讼争房产转让给夏菲凡，因此其不可能再委托夏菲凡将讼争房产又转让给吴飞鹏。3、吴飞鹏购买讼争房产中已支付的购房款92万元全部均转入了夏菲凡的银行账户，而夏菲凡也并未将这些款项给毛海燕，因此，夏菲凡根本不可能是在代理毛海燕将讼争房产转让给吴飞鹏，而是以讼争房产实际权利人的身份转让给吴飞鹏。一审法院枉顾该基本事实，错误的认为毛海燕“一房二卖”，试问夏菲凡作为讼争房屋的买受人，怎么可能再代理毛海燕将房屋“一房二卖”给吴飞鹏。
二、原审法院没有审查当事人行为时的真实意思，因而造成了在认定夏菲凡以毛海燕代理人身份将讼争房产出售给吴飞鹏的同时，又认定夏菲凡与毛海燕存在房屋买卖合同关系的自相矛盾的陈述。（一）讼争房产虽登记于毛海燕名下，但这并不影响实际权利人夏菲凡处分该房产的权利。（二）毛海燕于2016年5月16日向夏菲凡出具的《委托书》是在履行与夏菲凡签订的《房产买卖协议》的合同义务，并不存在委托夏菲凡代理出售房屋的意思表示。2、毛海燕将讼争房产转让给夏菲凡后，对讼争房产已不享有任何权利，不可能还有权利委托夏菲凡将讼争房产转让给其他人，更何况还是委托夏菲凡代其转让，显然不符合常理。一审法官却拘泥于《委托书》的字句，完全不顾本案相关事实，不顾当事人行为时的真实意思，认定《委托书》是毛海燕对夏菲凡转让讼争房产的代理权的追认，实乃令人费解。（三）《房产买卖居间协议书》中加入毛海燕的名字，纯粹是为了办理过户手续的方便。根据前述可知，夏菲凡在吴飞鹏购买讼争房产时，早已向吴飞鹏阐明讼争房产虽未登记在自己名下，但已由自己实际控制，并且自己有权要求登记的产权人毛海燕将讼争房产过户至吴飞鹏名下。这才出现《房产买卖居间协议书》中关于协议的出售方约定为毛海燕的条款，实际上是夏菲凡和吴飞鹏之间为了日后办理房产过户登记手续的便利而做出的一个“虚伪表示”，并非双方的真实意思表示。根据《民法通则》第55条规定，该约定应属无效，而关于讼争房产的买卖事宜，夏菲凡和吴飞鹏之间事实上另有一个“隐藏法律行为”，即夏菲凡作为讼争房产的出售方，吴飞鹏作为受让方，双方之间成立真正的房屋买卖合同关系，因此，案涉《房产买卖居间协议书》的出售方实际应为夏菲凡，并非毛海燕。
三、夏菲凡不存在违约的行为，其无需向吴飞鹏承担违约责任。退一步讲，即使夏菲凡存在违约行为，吴飞鹏所主张的违约金也过分高于其所遭受的实际损失，应予以减少，原审法院未予减少，有违公平和诚实信用原则，令人难以接受。（一）吴飞鹏主张夏菲凡应承担违约责任的合同依据不足。1、夏菲凡与吴飞鹏签订的《房产买卖居间协议书》约定了在夏菲凡中途“悔约”或者夏菲凡逾期15日交房的情况下，吴飞鹏可向夏菲凡主张违约责任。但事实上夏菲凡自合同签订后，均是在积极履行各项合同义务，包括及时通知吴飞鹏接收讼争房屋，配合吴飞鹏办理讼争房产的过户手续等等，完全不存在主动悔约的行为或者疑似，更不存在逾期交房的情形。因此，夏菲凡不应承担违约责任。2、《房产买卖居间协议书》虽有约定因产权人原因导致买卖目的无法实现的，夏菲凡自愿承担赔偿责任。但不能依据此条判定夏菲凡应承担违约责任：第一，本案合同目的能否实现目前尚未有定论，讼争房产虽被毛海燕的债权人查封，但其是否有权查封，法院正在另案审理之中。第二，本案合同目的假使确实无法实现了，夏菲凡承担的也仅是赔偿责任，而赔偿责任应限于吴飞鹏的实际损失，显然本案中吴飞鹏的实际损失仅有92万元资金占用损失（约为52000元）、中介费35000元和评估费2700元的损失。但吴飞鹏主张的违约金高达502200元，已超过其实际损失的361%，属于严重过分高于实际损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，应予以减少。（二）退一步讲，即使夏菲凡存在违约行为，吴飞鹏所主张的违约责任过分高于其所遭受的实际损失，应予以调整。1、吴飞鹏因购买讼争房产所遭受的实际损失主要包括：已付购房款92万元的资金占用损失、已支付的中介费损失，以及评估费损失。而资金占用损失按照人民银行公布的同期贷款利率（年4.35%），自2016年6月8日起至2017年9月26日约为52000元；中介费损失为35000元，评估费损失为2700元。前述三项实际损失累计约为89700元，而根据《合同法解释二》第二十九条的规定，吴飞鹏所主张的违约金不应超过实际损失的30%，即26910元。2、吴飞鹏所主张的29333.33元的过户契税显然不属于其损失。因为在案涉《房产买卖居间协议书》依法解除后，吴飞鹏即可向厦门市不动产登记中心申请退回已缴纳的全部过户契税。3、律师代理费的发生应以实际转账为准，但吴飞鹏在一审中并未就此提交转账记录，并不能证明律师费已经实际发生，吴飞鹏应就此承担举证不能的责任。4、吴飞鹏在本案诉讼中所主张的违约金高达502200元，已经超过其实际损失89700元的361%，属过分高于造成的损失，应减少违约金数额，防止吴飞鹏从中获得“不当利益”。5、违约金和损害赔偿金的主要目的都是为了填平守约方因违约方违约所遭受的损失，并使得各方当事人的财产状况能够尽量恢复到合同订立时的状态，同时防止守约方因违约方的违约行为获取“不当利益”。因此，对于违约金与损害赔偿金应当择一主张，而不能同时主张，然原审法院既支持了吴飞鹏的违约金，又支持了吴飞鹏的损害赔偿金，从而导致吴飞鹏在《房产买卖居间协议书》解除的同时，获得了大量的“不当利益”，更是造成了原审判决有失公允。
毛海燕答辩称，其答辩意见与其上诉意见相同。
吴飞鹏针对毛海燕、夏菲凡的上诉，一并答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回二上诉人的上诉请求,维持原判。1、对比二上诉人的上诉请求及事实理由，可以发现，毛海燕、夏菲凡虽是分别上诉，但二上诉人的上诉理由却基本一致，即二上诉人共同认为毛海燕不是讼争合同的主体，不应承担责任，夏菲凡才是讼争合同的主体，是讼争房产的实际权利人，即使有过错，也是夏菲凡违约，与毛海燕无关。二上诉人的主张明显违背日常惯例，且与事实不符，应予驳回。2、毛海燕虽未直接参与讼争协议的签署，但夏菲凡至始至终都是以毛海燕代理人的名义与吴飞鹏签署讼争协议的，且以毛海燕代理人的名义收取购房定金及购房款，以毛海燕代理人的名义办理过户交易。重要的是，在协议中亦特别明确约定了立约人夏菲凡保证已取得产权人毛海燕的同意出售该房产，且夏菲凡在签署讼争合同第二日即取得毛海燕对出售讼争房产的公证委托授权。因此原审认定讼争合同的主体为毛海燕与吴飞鹏，夏菲凡是毛海燕的委托代理人完全正确。二上诉人故意混淆合同主体，辩称合同主体为夏菲凡与吴飞鹏，讼争协议中加入毛海燕名字纯粹是为了办理过户手续方便的上诉意见与事实不符。3、讼争协议补充约定处特别约定，若因产权人原因导致买卖合同无法实现的，立约人夏菲凡愿意承担连带赔偿责任。因此原审判决毛海燕承担违约责任，夏菲凡承担连带赔偿责任认定事实清楚、适用法律准确。4、夏菲凡认为原审判决违约金过高的上诉请求纯属狡辩，不应得到支持：（1）从合同的履行情况分析，被上诉人吴飞鹏已经履行了合同的主要义务，向上诉人支付了92万元，占全部购房款162万元的56.79%，仅余约定的银行按揭贷款尚未支付。反而是上诉人在履行合同过程中不仅未按约交房，导致吴飞鹏在执行异议之诉中未能获得湖里法院的支持，而且在违约事实既定确凿的情况下，二上诉人未采取任何合理措施避免损失的进一步扩大，而是采取恶意回避的方式放任损失的不断扩大；（2）从当事人的过错程度分析，二上诉人在本案中的过错明显且主观恶意非常大。明知讼争房产被案外人查封的情况下，二上诉人故意拖延诉讼时间，对原审法院依法送达诉讼文书拒绝签收，在穷尽其余送达手段仍无法送达的前提下，原审法院不得不采取公告送达，而在临近开庭时间，二上诉人却又主动联系法院，可知二上诉人违约的主观恶意之深；因二上诉人的违约行为导致吴飞鹏近两年来因参加多场诉讼，导致心力交瘁、身心疲惫！上诉人的违约行为给吴飞鹏造成的直接和间接损失远远超过合同约定！（3）从预期利益分析，毛海燕的根本违约直接导致吴飞鹏购买讼争房产的目的落空，且因二上诉人从2016年5月15日至今长期占用吴飞鹏92万元购房款，如果按最高人民法院民间借贷司法解释规定的月息2%计算，该购房款92万元22个月的利息为404800元；且亦导致吴飞鹏另购其他房屋的目的无法实现。因此，即使按原审判决也不足以弥补上诉人在本案中的严重违约行为给吴飞鹏造成的损失。（4）目前讼争房产市场价为44000元/平米，总价大约240万元。与讼争协议约定价格相比，上涨了大约78万元。（5）根据讼争协议第十一条约定，任何一方违约，违约方均应当向守约方支付总房价款的20%的违约金（20%的违约金约定为手写），同时向守约方承担全部中介费、律师费等。该约定是对等的、公平的，其主要目的在于预防签约各方任何一方违约，激化双方矛盾，保证交易的顺利进行。（6）从双方约定20%的违约金的条款初衷分析：该条款约定本身就是为免除守约方举证损害以及因果关系的困难而预先约定损害赔偿计算办法。故上诉人认为原审判决违约金过高的上诉请求纯属狡辩。5、夏菲凡认为中介费、律师费、过户契税、评估费不属于吴飞鹏的损失，于法无据。讼争协议明确约定，违约方除承担违约金外，还应承担以上费用厦门丹厦公司未到庭，亦未提交书面意见。
吴飞鹏向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除吴飞鹏与毛海燕、夏菲凡、厦门丹厦公司于2016年5月15日签署的《房产买卖居间协议书》（编号S0039562）；2、二被告向原告返还购房款920000元；3、毛海燕、夏菲凡向吴飞鹏支付违约金324000元；4、毛海燕、夏菲凡向吴飞鹏支付逾期交房违约金178200元；5、毛海燕、夏菲凡承担吴飞鹏支付的中介费35000元、评估费2700元、过户契税29333.33元、银行转账手续费50元、律师代理费30000元。
一审法院认定事实：在厦门丹厦公司的居间下，2016年5月15日，夏菲凡以毛海燕委托代理人的身份（甲方）与吴飞鹏（乙方）签署《房产买卖居间协议书》（编号S0039562），约定将甲方名下位于厦门市思明区产以总价人民币162万元售卖给吴飞鹏。合同第二条约定：签约当日乙方支付定金20万元。合同第四条约定：购房款分三次支付，办理产权提前还贷时，支付购房款75万元（含定金20万元）；办理产权交易登记手续时，支付购房款17万元；余款70万元由购买方向银行申请商业贷款予以支付。合同第六条、第十二条约定：甲方应于收到全部首付款当日将讼争房产交付给乙方使用，否则应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。合同第十一条约定：双方不得悔约，甲方悔约的，应向乙方返还购房款，须向乙方支付讼争房产总价款20%的违约金，违约方还需向守约方承担中介费、诉讼费及律师费等损失。合同第十九条特别约定：立约人夏菲凡保证已取得产权人毛海燕的同意出售该房产，若因产权人原因导致买卖目的无法实现的，夏菲凡愿意按协议的相关约定承担赔偿责任。合同签订后，吴飞鹏依约分别于2016年5月15日、5月23日、6月8日支付购房定金20万元，购房款55万元、17万元，共计支付购房款92万元。另，吴飞鹏于签约当日向厦门丹厦公司支付了中介费35000元和代办评估费2700元。在办理讼争房产过户手续时，吴飞鹏缴纳了讼争房产的过户交易契税29333.33元，以及支付转账手续费50元。2016年6月12日，因毛海燕另案债权债务纠纷，厦门市湖里区人民法院依据（2016）闽0206民初3991号民事裁定书查封了讼争房产，吴飞鹏及案外人孟丽萍向湖里区人民法院提出中止对讼争房产执行的案外人异议，后被驳回。讼争房产至今仍被查封中。
另查明，2016年5月16日，毛海燕与案外人邓清明办理（2016）厦证内字第13692号公证书，全权委托夏菲凡办理包括出售讼争房产、与房屋买受人商定房产交易价格、领取购房款（包括购房定金、银行放款等所有款项）等事项。
审理中，吴飞鹏提出财产保全申请，一审法院于2017年1月24日作出(2017)闽0203民初1931号民事裁定书，依法对夏菲凡名下房产进行财产保全，吴飞鹏为此支付诉讼保全费5000元。
一审法院认为，合法有效的房屋买卖合同应依约履行。本案中，夏菲凡与吴飞鹏签订讼争房产买卖合同时，虽系无权代理，但签约后第二日，毛海燕即全权公证委托夏菲凡办理包括出售讼争房产、与房屋买受人商定房产交易价格、领取购房款（包括购房定金、银行放款等所有款项）等事项，视为对夏菲凡代理行为的追认，讼争房产买卖合同合法有效，其效力及于毛海燕。庭审中，毛海燕、夏菲凡辩称，在本案讼争房产买卖合同签订之前，毛海燕将讼争房产以120万的价格卖给夏菲凡，夏菲凡按照约定交付了全部购房款，毛海燕办理全权公证委托，本案讼争房产买卖合同主体应为夏菲凡与吴飞鹏，与毛海燕无关。法院认为，本案讼争房产买卖合同签订之日，讼争房产权属人为毛海燕。从夏菲凡“保证取得产权人同意出售房产”的特别约定，签约后第二日毛海燕即全权公证委托夏菲凡办理房产出售以及毛海燕配合办理讼争房产过户等事实中可看出，夏菲凡并非以个人名义与吴飞鹏缔约，且在毛海燕授权范围内从事收取购房款、办理房产过户等代理行为。法院对毛海燕、夏菲凡抗辩主张不予认可，毛海燕、夏菲凡之间房屋买卖合同法律关系可另案主张。合同履行过程中，吴飞鹏依约支付购房款92万元，但因毛海燕另案债权债务纠纷，讼争房产至今被查封导致无法为吴飞鹏办理过户登记手续，不能实现合同目的，被告毛海燕理应承担违约责任，且吴飞鹏有权主张解除讼争房产买卖合同。现吴飞鹏在诉讼中提出解除讼争房产买卖合同，符合法定条件，应予以认可。合同解除时间以毛海燕收到起诉状副本之日即2017年6月8日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，吴飞鹏支付的92万元购房款毛海燕应予以返还。吴飞鹏向违约方毛海燕主张讼争房产总房款20%即324000元的违约金于法有据，应予以支持。因合同解除，无法继续履行，交房的前提条件不存在，故吴飞鹏关于逾期交房违约金的主张，法院不予支持。吴飞鹏主张的中介费35000元、代办评估费2700元、过户交易契税29333.33元，以及支付转账手续费50元等解约损失，有事实和法律根据，法院应予以支持。代理人夏菲凡在合同第十九条中对因产权人原因无法实现合同目的承担约定赔偿责任的意思表示，于法不悖，予以照准。因未约定方式，依法应承担连带责任。另，吴飞鹏关于诉讼保险费的主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴飞鹏与毛海燕于2016年5月15日签署的《房产买卖居间协议书》（编号S0039562）于2017年6月8日解除；二、毛海燕应于本判决生效之日起十日内向吴飞鹏返还购房款920000元；三、毛海燕应于本判决生效之日起十日内向吴飞鹏支付违约金324000元；四、毛海燕应于本判决生效之日起十日内赔偿吴飞鹏支付的中介费35000元、评估费2700元、过户契税29333.33元、银行转账手续费50元、律师代理费30000元；五、夏菲凡对毛海燕的上述债务承担连带赔偿责任；六、驳回吴飞鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18474元以及诉讼保全费5000元，均由毛海燕、夏菲凡负担，诉讼保全费应于本判决生效之日起七日内支付给吴飞鹏。
二审中双方均未提交新证据。
二审中，毛海燕、夏菲凡认为，1、夏菲凡不是以代理人的身份签订协议的，而是以自己的名义签订协议的。2、吴飞鹏的购房款是向夏菲凡支付的。3、公证书只是为了配合夏菲凡办理过户，公证书中委托夏菲凡出售讼争房产不是毛海燕和夏菲凡的真实意思表示。此外，对一审判决查明的事实无异议。吴飞鹏对一审判决查明的事实无异议，但认为一审判决遗漏查明：1、吴飞鹏还支付了保险费4557.85元。2、夏菲凡是房产中介的负责人。本院对一审判决查明事实中双方无异议的部分予以确认。
本院认为，围绕毛海燕、夏菲凡的上诉理由，作如下分析：
一、与吴飞鹏签订房产买卖协议的出售方主体认定。讼争协议出售的讼争房屋产权人登记为毛海燕；讼争协议上出售方写明是毛海燕，夏菲凡写明是毛海燕的代理人；经公证的《委托书》上亦明确载明夏菲凡系代理毛海燕售房。在吴飞鹏明确表示夏菲凡从未告知讼争房屋的实际出售方并非讼争协议上所写的毛海燕，而是夏菲凡；未告知公证的《委托书》上的意思表示不真实，仅是为办理房屋过户手续，而夏菲凡又无其他证据证明其已告知的情况下，无论夏菲凡是否是讼争房屋的实际权利人，在与吴飞鹏之间的房屋买卖法律关系中，毛海燕、夏菲凡要求以未对吴飞鹏披露的其两人之间的房屋转让法律关系确认向吴飞鹏出售房屋的出售方是夏菲凡，依法不能成立。一审法院认定与吴飞鹏签订房产买卖协议的出售方是毛海燕，夏菲凡是毛海燕的代理人正确。代理人一样可以代表权利人与对方进行全面的沟通，作出决定，代为收取购房款等，故夏菲凡以毛海燕从未与吴飞鹏见面，所有出售房屋事宜均是夏菲凡与吴飞鹏沟通协商的，要求认定讼争协议的房屋出售方是夏菲凡，本院不予支持。
二、讼争房屋被查封而无法交付给吴飞鹏，双方签订的讼争协议无法得到履行，毛海燕即应依法承担违约责任。夏菲凡辩称其一直积极履行合同，无法交付房屋不是其过错，不应承担违约责任，缺乏事实与法律依据，不能成立。
三、一审判决的违约金金额是否过高。首先，违约金条款的订立就是为约束双方严格履约；为免除守约方举证损害以及因果关系的困难而预先约定了损害赔偿计算办法，且对双方提供的保障是相等的。在违约金条款未违反法律强制性规定的情况下，当事人应诚信履行。其次，本案中，吴飞鹏因未能履行讼争协议所造成的损失，应当考虑其资金成本支出、对讼争房屋的预期利益、因毛海燕未能交房引发一系列的诉讼给吴飞鹏造成的困扰等，毛海燕、夏菲凡仅以吴飞鹏支付的92万元的贷款利息损失作为违约金是否过高的衡量标准缺乏事实与法律依据，不能成立。
四、双方在协议中约定除承担违约金外，还应承担中介费、律师费等损失，一审判决毛海燕承担该部分费用，符合法律规定。目前没有证据证明吴飞鹏可退回支出的过户契税，一审判决毛海燕应赔偿此契税，并无不妥。之后若吴飞鹏确有收到该笔款项，毛海燕可另行主张权利。
综上，毛海燕、夏菲凡的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18474元，由毛海燕、夏菲凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年五月十四日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。