辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终174号
上诉人（原审原告、反诉被告）：清原�族自治县鑫诚物业管理有限公司。住所地：辽宁省清原满族自治县清原镇新村街。
法定代表人：于哲鑫，该公司经理。
委托代理人：左登昆，清原满族自治县中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘芝华，女，1964年10月10日出生，满族，清原满族自治县南山城镇中心小学教师，住辽宁省清原满族自治县。
委托代理人：宋伟生，男，1976年3月19日生，满族，清原满族自治县人民政府职员，住清原满族自治县。
上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司（简称鑫诚物业）因与上诉人刘芝华物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫诚物业法定代表�于哲鑫、委托代理人左登昆与上诉人刘芝华的委托代理人宋伟生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫诚物业上诉请求：请求支持上诉人在一审的诉请和2014年11月1日至2015年3月31日期间共5个月的物业费491.20元。理由：1、上诉人已向业主提供了优质的物业服务，业主理应支付对价即物业管理费。2014年10月31日，上诉人按照主管部门指示，停止服务三天。2014年11月4日，上诉人按照主管部门的指示，又恢复了物业服务，即2014年11月4日至2015年3月31日，上诉人一直在为业主进行物业服务，故业主应支付此期间共计5个月的物业管理费。此节事实，有抚顺市建军物业管理有限公司与我公司签订的物业移交书、业主委员会签署的委托建军物业公司的委托书和县城建局出具的证明予以佐证。2、一审法院认为我公司未提供刘芝华所有的车库位置、面积等信息，而无法支持的做法有悖立法宗旨，被上诉人对车库物业管理费存在的事实未否认，车库管理费应由法院予以认定。3、一审参照中级法院判决错误。综上，请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
刘芝华上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。理由：1、2013年4月8日、2013年7月10日，业主委员会做出决定，要求鑫诚物业公司限期清算、移交、重新选聘物业服务企业；鑫诚物业公司无视业主委员会的决定，不但拒绝移交，且还阻挠业主公平、公开、公正选聘物业服务企业；鑫诚物业公司擅自采取更换业主门禁、限制业主通行回家等方式，强行提供物业服务，胁迫业主缴费，且伙同帮凶殴打业主委员会成员。综上，本案是业主不接受鑫诚物业公司提供的物业服务，但物业公司强行提供物业服务而向业主索要物业管理费的诉讼，法院不应支持物业公司的无理要求。2�一审判决让广大业主服从物业服务公司的公告，判我应当给付鑫诚物业公司从2012年4月1日至2014年10月31日物业费3045.44元是错误的。3、2014年，业主代表与物业公司曾就2012年物业费进行了诉讼，法院判决业主代表按80%交纳2012年的物业管理费。我与业主代表住在同一小区，我的损失比业主代表更加严重，我自己花钱修理房屋，一审判决驳回我的反诉请求违反了公平、公正的原则。综上，请求二审依法改判或发回重审。
鑫诚物业向一审法院起诉请求：被告系原告的业主，原、被告于2011年4月1日签订了物业服务合同，合同约定物业费每月0.80元/平方米，业主按年交纳。被告在清风丽景小区居住，享受了物业服务，就应交纳物业费。被告无视《物业管理条例》的有关规定和约定义务，拒不缴纳两年的物业管理服务费3536.64元及车库物业管理费594.14元。原告多次催要，被告拒不交纳。无奈之下，原告诉至法院，要求依法判令被告给付拖欠的物业管理费，并承担本案诉讼费用。
刘芝华向一审法院反诉请求：原告与业主签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用原告为物业服务企业，不应再交纳2013、2014年物业费。由于2011、2012年度原告未做到质价相等的服务，2011年度物业费业主委员会定为每平米0.20元，2012年度应按80%收取物业费，故原告应返还2011、2012年度物业费118.88元，返还保证金1000元，反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定的事实：被告刘芝华系清风丽景6号楼2-202室业主，住宅面积122.80平方米。2011年4月1日，鑫诚物业与刘芝华签订了前期物业服务合同约定：住宅、车库、经营用房收取物业管理服务费每月0.80元/平方米。双方同时签订了装饰装修管理服务合同，约定业主装修房屋时需交纳1,000.00元装修保证金，装修完毕，验收合格后返还。刘芝华交纳了2011年4月1日至2012年3月31日的物业管理服务费及装修保证金1,000.00元。期间，刘芝华所住房屋窗户存在问题，报修后，鑫诚物业协助业主联系维修义务人，并进行了相应的修复。2013年7月10日，清风丽景业主委员会作出决定：要求鑫诚物业清理账目资金、整理移交资料资产。2014年10月27日，清风丽景业主委员会关于鑫诚物业要求继聘续签前期物业服务合同予以书面答复：拒绝鑫诚物业提出的续签前期物业服务合同的要求；同时要求鑫诚物业在接到此答复10日内履行。2014年10月31日，鑫诚物业在小区内发布公告：鑫诚物业接到业主委员会决定，从2014年11月1日起停止对清风丽景小区进行物业服务。在停止后，发生任何事情，由业主委员会负责。并将清风丽景业主委员会关于鑫诚物业要求续聘续签前期服务合同的答复及清风丽景业主委员会决定附在公告内。鑫诚物业停止服务三天后，拒绝退出小区，继续服务至2015年9月。现鑫诚物业诉至法院要求刘芝华给付2012年4月1日至2015年3月31日拖欠三年物业费共计3536.64元及车库物业管理费594.14元。刘芝华提出反诉，认为与鑫诚物业签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用鑫诚物业为物业服务企业，故不应再交纳2013、2014年物业费。由于2011、2012年度鑫诚物业未做到质价相等的服务，房屋存在渗水问题，2011年度物业费业主委员会定为每平米0.20元，2012年度应按80%收取物业费，要求返还118.88元，且要求返还装修保证金1000.00元。
一审法院认为：鑫诚物业与业主签订的《前期物业服务合同》至2013年3月31日期限届满，双方虽未续签物业服务合同，但鑫诚物业仍对清风丽景小区提供物业服务。在此期间，业主�业主委员会未提供充分证据证明曾提出与鑫诚物业解除服务合同关系。根据权利义务对等原则，清风丽景小区业主享受了鑫诚物业提供的物业服务，理应支付对价即物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2014年10月27日，清风丽景业主委员会就续聘、续签物业合同事宜对鑫诚物业予以答复，明确表明不再与鑫诚物业续聘、续签物业服务合同，并要求鑫诚物业交出物业相关资料；鑫诚物业也于同年10月31日向小区业主公告停止物业服务。由此可确定鑫诚物业业主的前期物业服务合同自2014年11月1日起解除，鑫诚物业理应及时退出物业服务区域，鑫诚�业拒不退出并继续以提供事实服务为由向业主收取物业管理费已缺乏合同依据。故刘芝华应交纳2012年4月1日至2014年10月31日物业费3045.44元，对鑫诚物业要求刘芝华交纳2014年11月1日以后的物业费不予支持。关于鑫诚物业要求刘芝华交纳车库物业管理费一节，因其未提供刘芝华所有的车库位置、面积等信息，本院无法支持。关于刘芝华提出的要求鑫诚物业返还装修保证金1000.00元一节，因鑫诚物业未提供证据证明刘芝华所居住房屋存在双方约定的不予返还保证金条件的证据，应视为刘芝华所进行的装饰装修符合约定，故本院对刘芝华诉请1000.00元装修保证金的反诉请求，本院予以支持。
关于鑫诚物业提出业主委员会决定不合法一节，根据《物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，第七十八条规定：业主大会或业主委员会决定对业主具有约束力。业主大会和业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主选举业主委员会及成员、选聘物业服务企业等均属全体业主自治的范围，鑫诚物业无权对业主内部形成决议的内容、程序提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘芝华于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司2012年4月1日至2014年10月31日物业费3045.44元；二、原告（反诉被告）清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）刘芝华装修保证金1000.00元；三、驳回原告（反诉被告）鑫诚物业其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘芝华其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费25元，由原告鑫诚物业承担25元，由被告刘芝华承担25元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：2015年10月30日，清风丽景小区业主与抚顺市建军物业管理有限公司签订《委托书》，因自管机构无法正常运转，委托抚顺市建军物业有限公司管理，自2015年4月1日至2016年1月31日止。2015年11月3日，鑫诚物业与抚顺市建军�业管理有限公司签订《清风丽景物业移交协议》。
另查明：清原满族自治县城乡建设管理局于2015年12月30日出具《证明》：“在清风丽景小区业主委员会称不再与鑫诚物业公司续签物业服务合同，要求物业公司停止服务的情况下，2014年11月1日至2014年11月3日，鑫诚物业公司停止对清风丽景小区服务。期间，因园区无物业管理，业主上访至本局，另外，园区业主缴费至2015年4月，物业合同尚未到期，我局要求鑫诚物业公司于11月4日恢复对该园区物业服务至2015年5月10日。”
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争执焦点问题是：1、上诉人鑫诚物业是否应当收取上诉人刘芝华2014年11月4日至2015年3月31日期间的物业费？2、上诉人鑫诚物业是否应当收取上诉人刘芝华车库的物业管理费？
关于焦点1，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷�件适用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持。”本案中，鑫诚物业虽然于2014年10月31日至2014年11月3日停止服务三天，但在清原满族自治县城乡建设管理局等部门的协调下，鑫诚物业从2014年11月4日继续服务至2015年4月1日，因此，鑫诚物业与包括本案业主刘芝华在内的清风丽景小区业主之间形成了事实的服务合同关系，双方之间的权利义务关系并未终止，本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，鑫诚物业主张向业主刘芝华收取2014年11月4日至2015年3月31日共计5个月期间的物业费491.20元应予支持。一审判决未予支持此期间的物业�理费不当，二审应予纠正。
关于上诉人刘芝华提出按照业主委员会决定，案涉小区业主2011年缴纳的物业费标准应按每平方米0.20元收取、2012年应按80%收取物业费，故鑫诚物业应返还其多收取的物业费的问题，因2011年、2012年双方当事人之间签署了《前期物业服务合同》，合同中约定的收费标准明确，清风丽景小区业主委员会单方作出2011年、2012年的收费标准，未经鑫诚物业公司同意，也未经物价部门批准，其单方变更物业费价格的行为对于鑫诚物业公司不具有约束力，故一审判决驳回其此节诉请并无不当。
关于焦点2，上诉人鑫诚物业在二审庭审中认可案涉车库的登记所有权人并非本案上诉人刘芝华，且本案现无证据能够证明刘芝华与车库登记权利人存在法律上的利害关系，上诉人鑫诚物业如主张车库物业管理费应向车库登记的权利人行使诉�权利。
综上，一审判决事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00230号民事判决第二、三、四项；
二、撤销清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00230号民事判决第一项；
三、于本判决生效后十日内，上诉人刘芝华给付上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司物业费3536.64元。
一审案件受理费25元，反诉费25元；二审案件受理费100元（清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司交纳50元，刘芝华交纳50元），合计150元，由上诉人刘芝华承担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马 开 智
审判员 罗 华
二〇一六年十二月二十三日
书记员 �曹扬