重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初13013号
原告：廖光明，男，1962年3月19日出生，汉族，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：廖磊，男，1991年3月2日出生，汉族，住重庆市垫江县，系原告儿子。
被告：林东东，男，1988年11月1日出生，汉族，住福建省建阳市。
被告：重庆佳家居房地产经纪有限责任公司，住所地：重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号附4御景天成1、2、8号楼裙房幢-2-10，组织机构代码：59923846-0。
法定代表人：王兵，总经理。
原告廖光明与被告林东东、被告重庆佳家居房地产经纪有限责任公司（以下简称佳家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由代理审判员雷元亮担任审判长、与代理审判员张红艳，人民陪审员赖立瑜组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖光明及委托诉讼代理人廖磊，被告佳家居公司的法定代表人王兵到庭参加诉讼。被告林东东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告廖光明向本院提出诉讼请求：1、确认位于渝北区龙溪街道XX街XX号XX楼XX幢XX房屋归原告所有，二被告协助原告将位于渝北区龙溪街道XX街XX号XX楼XX幢XX房屋的产权登记到原告名下；2、被告佳家居公司向原告赔偿损失12万元。本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年2月12日，被告佳家居公司介绍原告购买被告林东东所有的案涉房屋，双方签订了房屋买卖合同，总成交价为559000元，签订合同时原告向被告林东东缴纳了购房定金15000元，原告又于2015年3月5日向被告林东东缴纳房款294000元，同时向被告佳家居公司支付中介费10000元，合同约定原告支付第一笔房款后被告就将该房屋的产权过户到原告名下，之后原告向银行办理按揭手续，再向被告支付房屋尾款，但两被告不履行合同的约定，至今未将案涉房屋过户到原告名下，故起诉来院。
被告林东东未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。
被告佳家居公司辩称，1、原、被告三方当时一起协商原告将第二笔款项29.4万元打给被告林东东后由其偿还案涉房屋上的按揭款以消除抵押权，但林东东将该笔款项取走后没有去消除案涉房屋上的抵押权，我方无权监管林东东的行为，我方没有过错，不应当承担赔偿责任；2、2015年8月5日补充协议约定我方承担担保责任的前提是原告不要房子，现原告是要求继续履行其与林东东的房屋买卖合同，其要求我方赔偿无法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋买卖合同》、林东东出具的收条2张、承诺书、2015.8.5补充协议，因上述证据均由被告林东东的签字，且其未到庭质证应自行承担相应的法律后果，故本院对上述证据的真实性予以采纳。对邮政储蓄银行汇款申请书、农村商业银行个人汇款凭证、佳家居出具的收据1张，因与其他证据能够相互印证，本院对上述证据的真实性予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年2月12日，被告林东东作为出售方（甲方）、原告廖光明作为买受方（乙方）、被告佳家居公司作为经纪方（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定甲方将位于渝北区龙溪街道XX街XX号XX楼XX幢XX房屋出售给原告廖光明，房屋转让成交价559000元，甲方须于收到全部房款将该房屋交与乙方使用。乙方在2015年2月12日支付定金15000元，在2015年3月30日前支付294000元给甲方用于该房银行解押。余款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款250000元。甲、乙双方应于2015年4月30日前办理该物业过户手续。合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订当日，原告廖光明向被告林东东支付了房屋定金15000元，被告林东东对此出具收条。2015年3月5日，原告廖光明向被告林东东支付房屋首付款294000元，被告林东东对此出具收条。同日，原告廖光明还向被告佳家居公司支付居间费用10000元。
2015年5月8日，被告林东东出具承诺书，主要载明被告林东东承诺在2015年5月30日前还清案涉房屋的全部按揭贷款，并将房屋过户给廖磊、包艳等。
2015年8月5日，被告林东东作为出售方（甲方）、原告廖光明作为买受方（乙方）、被告佳家居公司作为经纪方（丙方）签订了一份《补充协议》，主要约定因被告林东东原因（未能到银行解除该房屋的抵押）不能按时过户即办理产权转移登记手续，经三方协商，达成如下协议：1、甲方必须在2015年11月30日前解除该房屋的抵押并保证该房屋的产权清晰；2、如甲方到时未能解除该房屋的抵押，金额赔付乙方360000元，此款包括乙方已支付甲方定金和首付款部分。3、丙方承诺，对其中款项120000元做担保，和乙方一起向甲方追还该款项。4、如甲方在2015年11月30日前未解除该房屋的抵押，如乙方还继续要购买该房屋，甲方必须按照原2015年5月8日承诺支付给乙方违约金并全力配合办理该房屋的所有手续。
后被告林东东仍未按上述《补充协议》的约定解除案涉房屋上的抵押权，故原告廖光明提起了本案诉讼。
庭审中，原告廖光明陈述其在支付294000元这笔款项后，被告林东东已将案涉房屋交由其使用，但案涉房屋一直未办理产权过户手续，现仍登记在被告林东东名下。
因案涉房屋上存在的抵押权尚未消除，经本院向原告释明，原告坚持要求被告林东东继续履行合同，同时也不愿意代被告林东东向案涉房屋的抵押权人偿还债务以消除抵押权。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
根据《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，被告林东东应在2015年11月30日前解除案涉房屋的抵押。本案中，原告廖光明按约定履行了支付相应阶段购房款的义务，被告林东东亦应按约定解除案涉房屋的抵押并将案涉房屋过户至原告廖光明名下。被告林东东未按约定解除案涉房屋上的抵押并协助原告廖光明办理案涉房屋的过户手续，其构成违约，应承担相应的违约责任。因案涉房屋存在抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案涉房屋的抵押权消灭前其产权不能转移。经本院释明，原告廖光明坚持要求继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，但又不愿代被告林东东清偿债务消灭案涉房屋上的抵押权，故其要求被告林东东协助办理案涉房屋的产权变更登记手续尚不具备条件，其可待案涉房屋上的抵押权消灭后再行主张该权利，对其该项诉讼请求，本院不予支持。虽然原告廖光明与被告林东东签订《房屋买卖合同》并支付了部分购房款，但案涉房屋尚未过户至原告廖光明名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告廖光明与被告林东东就案涉房屋现仅为债权关系，案涉房屋的物权尚未变动，故案涉房屋的产权人仍为被告林东东，原告廖光明请求确认案涉房屋归其所有无事实依据和法律依据，本院不予支持。被告佳家居公司不是案涉房屋买卖的相对方，原告廖光明要求被告佳家居公司协助办理案涉房屋的过户登记手续无法律依据。关于损失12万元，原告廖光明未举示相应的证据，其主张依据的是《补充协议》第3条被告佳家居公司的承诺，但从《补充协议》的全部条款来看，佳家居公司承诺对12万元做担保是基于原告廖光明要求解除房屋买卖合同、赔偿损失的情况，而非本案要求继续履行房屋买卖合同的情况，故原告廖光明要求被告佳家居公司赔偿损失12万元无法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》第九条，第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告廖光明的诉讼请求。
案件受理费10590元，由原告廖光明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
代理审判员 张红艳
人民陪审员 赖立瑜
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 张 韬