山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第149号
上诉人（原审被告）田家江，男，1958年9月24日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）中国联合网络通信有限公司济南市分公司，住所地济南市市中区经十路21398号。
负责人郝立谦，该分公司总经理。
委托代理人王青锋，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人马恩云，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）马海生，男，1978年3月14日出生，回族，住济南市。
委托代理人马成元，男，1979年6月7日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。
上诉人田家江因与被上诉人马海生、中国联合网络通信有限公司济南市分公司（以下简称联通公司济南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：坐落于济南市市中区经十路21398号房屋（建筑面积18393.24平方米）系联通公司济南分公司所有，房产证号为济房权证中字第1674**号。联通公司济南分公司（出租人）与田家江（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租人将自有的位于经十路21398号原职工食堂煤气站房屋门头38.7平米，仓储31.6平米房屋出租给承租人作为营业使用，租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，第一年租金为58269元，第二年租金为62269元。合同第七条约定：“……7.3承租人应按照本合同约定用途使用租赁房屋，不得改变房屋用途。未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人；……”合同第八条约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：……8.2承租人利用租赁房屋进行本合同第7.3所禁止的行为的；……”合同签订后，田家江向联通公司济南分公司支付了第一年（2010年7月1日至2011年6月30日）的房屋租金58269元，联通公司济南分公司将涉案房屋交付田家江使用。
2010年8月10日，田家江（出租人）未经联通公司济南分公司同意即与第三人马海生（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租人将自有的位于经十路21398号门头房共计75平米房屋出租给承租人作为营业使用，三江源牛肉拉面，租赁期限自2010年8月10日起至2013年8月9日止。合同签订后，田家江将涉案房屋交付给第三人马海生使用。
2010年9月28日，联通公司济南分公司向田家江发出通知，载明：“承租人田家江于2010年7月与我公司签订房屋租赁合同（编号：01XZZ201000526929）租赁位于经十路21398号原职工食堂煤气站房屋一处。根据租赁合同第7.3条规定：未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人。现承租人违反该规定擅自将该处房屋转租给三江源拉面馆使用。现我公司根据租赁合同第八条之8.2款规定解除本合同，并限承租人于接到该通知7日内腾空房屋交还我方，否则我公司将按合同有关规定提起法律诉讼。”2010年10月14日，受联通公司济南分公司委托，山东海那律师事务所律师李占义、孔淑芳向田家江发出律师函，要求田家江于2010年10月17日前交还承租的房屋。庭审中，田家江认可收到上述通知及律师函，并认可其与联通公司济南分公司签订的《房屋租赁合同》已于2010年9月28日解除。另查明，涉案房屋现由第三人马海生占有使用。
原审法院认为：联通公司济南分公司与田家江签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方当事人均应严格按照合同约定享有权利、承担义务。因该合同明确约定未经联通公司济南分公司书面同意，田家江无权转租，故本案中田家江与第三人马海生所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，而联通公司济南分公司与田家江亦于2010年9月28日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，故田家江及第三人马海生无权继续占有使用涉案房屋。现联通公司济南分公司要求田家江及第三人马海生腾空并返还涉案房屋，事实清楚，合法有据，予以支持，但应给田家江及第三人马海生留出一定的腾房时间。田家江至今未能返还涉案房屋，联通公司济南分公司要求田家江参照双方所签订的《房屋租赁合同》中约定的第二年租金标准支付自2011年7月1日起至判决生效之日止的房屋占用费，合法有据，予以支持。关于田家江辩称的联通公司济南分公司关于房屋占用费的诉讼请求已超过诉讼时效问题，原审法院认为，联通公司济南分公司与田家江虽于2010年9月28日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，但双方并未对合同解除后至田家江返还房屋前的房屋占用损失赔偿时间问题进行约定，且田家江至今未向联通公司济南分公司返还涉案房屋，根据合同法相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，故联通公司济南分公司要求田家江支付房屋占用费的诉讼请求并未超过诉讼时效，对于田家江的该项辩称意见，不予采纳。对于联通公司济南分公司要求第三人马海生对上述房屋占用费承担连带责任的诉讼请求，原审法院认为，第三人马海生与联通公司济南分公司并非租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，联通公司济南分公司的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第六十二条、第九十七条之规定判决：一、被告田家江、第三人马海生于本判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区经十路21398号原职工食堂煤气站房屋腾出，交还给原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司。二、被告田家江于本判决生效之日起十日内支付原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司房屋占用费，自2011年7月1日起计算至本判决生效之日止，按每年62269元计算。三、驳回原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由被告田家江负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人田家江不服原审判决上诉称：上诉人田家江与被上诉人联通公司济南分公司于2010年6月签订的房屋租赁合同，已于2010年9月28日解除，上诉人田家江与被上诉人马海生于2010年8月10日签订的房屋租赁合同也被认定为无效，联通公司济南分公司作为涉案房屋所有权人有权行使权利，对马海生经营的三江源拉面馆进行停水停电，要求马海生腾退涉案房屋。在此期间，上诉人田家江多次找到马海生，出示了联通公司济南分公司的律师函等，但被上诉人马海生拒不腾退涉案房屋。至于马海生辩称受到暴力威胁等，上诉人田家江一概不知。田家江已无力处理该纠纷，而且是被上诉人联通公司济南分公司与被上诉人马海生进行了直接现实的纠纷处理阶段。被上诉人马海生也是直接找被上诉人联通公司济南分公司进行协商。被上诉人联通公司济南分公司以上诉人田家江合同违约为由解除合同，并在已收上诉人田家江上交的第一年的房屋租赁费58269元后，在腾退涉案房屋上，上诉人田家江与被上诉人联通公司济南分公司的合同已终止。被上诉人马海生在涉案房屋中一直经营至今，已三年之久，而一审判决要求上诉人田家江腾退涉案房屋，是多此一举。判决田家江支付联通公司济南分公司房屋占用费，自2011年7月1日起计算至本判决生效之日止，按每年62296元计算于法无据，与合同不符，与一审查明：“涉案房屋现由第三人马海生占有使用”自相矛盾。被上诉人联通公司济南分公司对上诉人田家江关于租金的请求也已超过“延付或者拒付租金的一年的诉讼时效期间”，无中止、中断情节。故此，请求判决被上诉人马海生承担一审判决所列第一条、第二条责任，撤销一审判决对上诉人田家江所列责任。
被上诉人联通公司济南分公司答辩称：我公司与上诉人于2010年6月签订的房屋租赁合同已经于2010年9月28日解除，同时，合同明确约定上诉人不得擅自转租，上诉人于2010年8月10日将房屋转租是无效的。我公司房屋所有权受到侵害，要求上诉人及马海生腾房并赔偿经济损失是维护自身权益的行为。请求维持原判。
被上诉人马海生答辩称：我方是与上诉人签订的房屋租赁合同，并不是与联通公司济南分公司签订的合同，我方与联通公司济南分公司没有直接进行过协商，而是多次找上诉人，就联通公司济南分公司断水断电的问题进行协商，我方还受到黑社会的威胁，要求我方腾房。我方承租房屋后，房屋一直不具备使用条件，致无法正常经营，上诉人已经严重违约，应赔偿我方经济损失。上诉人要求我方承担一审判决的一、二项责任没有依据。请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。上诉人田家江与被上诉人联通公司济南分公司签订的涉案房屋租赁合同已于2010年9月28日解除，租赁合同终止履行，田家江应当向联通公司济南分公司返还涉案房屋，但田家江至今未予返还，故一审判决田家江返还涉案房屋符合法律规定。因田家江未返还涉案房屋，给被上诉人联通公司济南分公司造成损失，联通公司济南分公司有权要求田家江予以赔偿，一审判决田家江向联通公司济南分公司支付房屋占用费损失并无不当。关于诉讼时效，因田家江至今未返还涉案房屋，持续产生相关损失，联通公司济南分公司要求支付占用费的诉求未超过诉讼时效。综上，上诉人田家江的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人田家江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 姜 梵