广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第969号
原告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：马英文，该行董事长。
委托代理人：梁建忠、朱江鹏均系该行员工。
被告：中山市天瑞广告有限公司，住所地中山市西区。
法定代表人：吴建伟。
被告吴建伟，男，汉族，住中山市东区。
原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）诉被告中山市天瑞广告有限公司（以下简称天瑞公司）、吴建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告农商银行委托代理人梁建忠、朱江鹏，被告吴建伟（被告天瑞公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商银行诉称：2010年5月21日，原告与两被告签订《房产租赁合同》，约定原告将其名下位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层X卡、建筑面积为131.3㎡的商铺租给天瑞公司使用，租赁期限为2010年6月1日至2011年5月31日，且各方于上述合同的第五条第一款约定该商铺所处小区的物业管理费由天瑞公司承担，若原告先垫付的，天瑞公司须向原告返还垫付款。另外，被告吴建伟为天瑞公司在上述合同项下的债务提供连带保证担保。2011年6月8日，各方续签上述合同，租赁期限为2011年6月1日至2012年5月31日。天瑞公司于上述租赁关系存续期间，一直未向上述商铺的物业管理公司中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸公司）缴纳相应的物业管理费，同时也产生了相应的滞纳金。2013年9月30日及2014年6月26日，原告根据中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第970号判决，分两期向上述商铺的物业管理公司安逸物业公司支付了本应由天瑞公司承担的物业服务费2166.45元及滞纳金1935.64元，共计4102.09元。原告在垫付上述费用后，多次向天瑞公司作出催收，但天瑞公司拒绝履行租赁合同约定的返还垫付款义务。截至2015年2月20日，天瑞公司仍拖欠原告垫付款4102.09元及其利息159.25元（具体计至被告清偿完毕之日止），合计4261.34元。综上，由于天瑞公司怠于返还垫付款的行为已经损害原告的合法权益，应根据合同约定及法律相关规定承担返还原告垫付款及其利息的责任。为维护其合法权益，原告特诉至本院，请求判令：1.被告天瑞公司返还原告垫付的物业管理费及滞纳金共4102.09元和垫付款利息159.25元（以垫付款为基数，自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年2月20日，具体计至被告清偿完毕之日止），合计4261.34元；2.被告吴建伟对被告天瑞公司上述债务承担连带保证责任；3.两被告承担本案的诉讼费。
原告农商银行对其主张的事实及诉讼请求向本院提交如下证据：1.农商银行的企业机读档案登记资料及企业机读档案变更登记资料；2.天瑞公司企业机读档案登记资料及公司法定代表人履历、营业执照复印件，吴建伟身份证复印件；3.房地产权证、土地使用证；4.房产租赁合同2份；5.（2011）中一法民一初字第1894号民事判决书、（2012）中中法民一终字第970号民事判决书；5.转账业务凭证、中山市西区瑞安花园商铺管理费及滞纳金明细表各2份；6.利息计算清单；7.EMS快递退件2份。
被告天瑞公司、吴建伟共同辩称：一、原告主张的物业管理费已经过了诉讼时效；二、在双方签订的合同中没有约定管理费金额，原告从来没有向被告追讨管理费；在双方合同终结时，被告已经收回押金7000多元，如果在被告有欠费的情况下，退押金时就应当提出，但原告当时没有提出，证明双方债权债务已经完结；三、如果本案的债务属于公司的债务，吴建伟愿意承担担保责任。
被告天瑞公司、吴建伟就其辩解，在举证期限内没有向本院提交证据。
经审理查明：原中山市农村信用合作联社经中山市工商行政管理局核准，于2013年6月8日变更企业名称为中山农村商业银行股份有限公司。因企业名称变更，中山农商行承继原有权利义务，为便于叙述，本案中涉及原中山市农村信用合作联社均表述为农商银行。
位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层X卡的房地产为农商银行所有。2010年5月21日，农商银行作为出租方（甲方），天瑞公司作为承租方（乙方），吴建伟作方担保方（丙方），各方签订《房产租赁合同》，约定：甲方将位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁5-6卡的商铺出租给乙方作办公用途，建筑面积为131.3㎡，租赁期限自2010年6月1日至2011年5月31日，月租金为2387元；乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金7200元；租赁期间，该租赁物发生的一切税、费包括水电费、电话费、环境卫生费、治安费、物业管理费及工商税收等政府部门收费，以及其他各种社会摊派费用，均由乙方负责承担，如甲方已垫付的，乙方须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向农商银行支付完毕。合同还约定了其他事项，丙方作为合同履行的担保方，与乙方共同对甲方承担连带担保责任，担保期限自2010年5月1日至2013年4月30日。合同到期后，上述三方当事人于2011年6月8日继续签订《房产租赁合同》，将上址商铺的租赁期限延长至2012年5月31日，继续丙方作为合同履行的担保方，与乙方共同对甲方承担连带担保责任，担保期限自2011年6月1日至2014年5月31日。2011年10月，天瑞公司与农商银行提前解除租赁合同，终止租赁关系。
2010年11月28日，安逸公司与中山市瑞安花园业主委员会签订《物业服务合同》，并于同年12月1日进驻瑞安花园。2011年9月22日，因农商银行未向安逸物业公司交纳物业管理费，安逸公司将农商银行诉至本院，要求农商银行支付其2010年12月1日至2011年8月31日期间的物业管理费140841.72元及滞纳金。农商银行以瑞安花园业主委员会主体资格不合格以及安逸物业公司在未经其答辩、未通知相关事宜的情况下擅自提高物业管理费不合法作为抗辩意见，请求驳回安逸公司的诉讼请求。经审理，本院作出（2011）中一法民一初字第1894号民事判决，判令农商银行支付安逸物业公司物业服务费140841.72元及滞纳金。农商银行不服该判决而向中山市中级人民法院提起上诉。2013年9月3日，中山市中级人民法院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决，改判农商银行向安逸公司支付物业服务费121350.96元及滞纳金。判决生效后，农商银行于2013年9月30日向安逸公司支付了2010年12月1日至2011年8月31日的物业管理费及滞纳金。农商银行又依前述判决的标准于2014年6月26日向安逸公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业管理费及滞纳金。经计算，农商银行代天瑞公司垫付了瑞玥阁5-6卡2010年12月至2011年10月期间的物业服务费2166.45元（131.3㎡×1.5元／㎡／月×11月）、滞纳金1935.64元。2014年9月11日，农商银行以EMS方式向天瑞公司、吴建伟发出《物业管理费及滞纳金催收通知书》，该邮件因原址查无此人等原因被告退回农商银行。农商银行遂于2015年7月15日具状诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为农商银行与天瑞公司、吴建伟因房屋租赁合同导致纠纷，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。农商银行与天瑞公司、吴建伟签订的《房产租赁合同》是各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同的约定履行自己的义务。农商银行将其拥有产权的商铺租赁给天瑞公司使用，天瑞公司理应按《房产租赁合同》的约定交纳租金及相关费用，包括物业服务费。鉴于天瑞公司已享受了安逸公司提供的物业服务，而农商银行已代天瑞公司垫付了2010年12月至2011年10月期间物业管理费2166.45元，依据《房产租赁合同》的约定，天瑞公司应向农商银行返还该垫付款2166.45元。关于利息的问题，因双方在合同中没有约定，故应称为利息损失。由于农商银行代天瑞公司交纳物业服务费的最后一次时间为2014年6月27日，故农商银行请求天瑞公司支付从2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的利息损失，理据充分，本院予以支持。
关于物业服务费滞纳金的问题。鉴于农商银行与安逸公司之间物业服务合同纠纷产生的原因在于农商银行认为安逸公司无权提高物业管理费的收费标准，并非天瑞公司等租户拒交物业管理费，而农商银行未能提交相应的证据证实其与安逸公司发生诉讼期间，向天瑞公司催收相关物业管理费的依据，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院认为天瑞公司并无滞后交纳2010年12月1日至2013年9月30日期间物业管理费的主观过错，故对农商银行主张的物业管理费滞纳金的诉讼请求不予支持。天瑞公司、吴建伟辩称其没有拖欠物业管理费，但没有提交证据予以证实，对该辩解，本院不予采信。
关于吴建伟自愿为天瑞公司的涉案债务承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带保证的保证人在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。涉案租赁合同的保证期间分别至2013年4月30日及2014年5月31日，农商银行没有证据证明其在上述合同的保证期间已向吴建伟主张保证责任，农商银行至2015年7月15日才对吴建伟提起诉讼，已超过保证期间，故吴建伟涉案合同所涉及债务的保证责任免除。但吴建伟在诉讼中答辩称如果本案的债务属于公司的债务，其承诺愿意承担担保责任，吴建伟重新以担保人的方式对天瑞公司涉案债务进行担保，这是吴建伟对自己合法权利的处分，未损害他人合法权益，本院应予准许。
关于诉讼时效的问题。安逸公司向农商银行起诉主张物业服务费是在2011年9月22日，该案经过二审审理，最终在2013年9月3日作出终审判决，后农商银行依照终审判决履行了相关支付义务。该案的判决结果是本案农商银行向天瑞公司主张返还物业服务费等请求的基础，即农商银行的起诉应以上述判决为依据，因此本案的诉讼时效起算日应为（2012）中中法民一终字第970号判决生效之日。农商银行起诉天瑞公司的时间是2015年7月15日，即使按照（2012）中中法民一终字第970号判决的作出日期（即2013年9月3日）计算，本案的诉讼时效仍未经过。为此，对天瑞公司、吴建伟关于农商银行诉讼请求超过诉讼时效而不应获得支持的抗辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市天瑞广告有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司返还垫付的物业管理费2166.45元及利息（利息的计算方法：以2166.45元为基数，从2014年6月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至上述款项付清之日止）；
二、被告吴建伟对被告中山市天瑞广告有限公司上述债务承担连带保证责任；
三、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
若被告未按判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告中山农村商业银行股份有限公司已预交），由原告中山农村商业银行股份有限公司负担23元，被告中山市天瑞广告有限公司、吴建伟共同负担27元（两被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告中山农村商业银行股份有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 员 刘 忠
审 判 员 廖鑑财
代理审判员 刘敏娟
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 梁宝兴
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