江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0134号
上诉人（原审被告、反诉原告）连云港诚联房地产开发有限公司。
法定代表人潘建阳，该公司董事长。
委托代理人孙传龙，江苏华天人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）闫保芳，女，汉族，1965年9月4日生。
委托代理人戚士贵，东海县牛山镇法律服务所法律工作者。
上诉人连云港市诚联房地产开发有限公司（以下简称诚联公司）因与被上诉人闫保芳商品房销售合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2013）东民初字第2345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审闫保芳诉称：2011年3月23日，其购买由诚联公司开发的坐落于东海县牛山镇中华路西侧富华路北侧的西双湖壹号第5号楼2单元301室（96.58平米）的住房一套及储藏室（9.53平米）一间，双方签订了房屋买卖合同，闫保芳已向诚联公司支付购房款356982元。诚联公司应当在2012年9月30日前将符合本合同约定的房屋交付给闫保芳。然而到期后，诚联公司未按照合同规定按时将涉案房屋交付给闫保芳，依法应承担相应的违约责任。在此期间，闫保芳多次与诚联公司磋商，要求诚联公司交付房屋并依法支付违约金，但是诚联公司只同意赔偿两个月的4000元违约金。闫保芳不同意，诚联公司一拖再拖，至今没达到完全交房的条件。诚联公司在合同中通过设置格式条款延期三个月交房的约定不公平，应认定为无效。综上，请求法院判令：诚联公司按照合同约定支付逾期交房违约金21418.92元，并承担本案的诉讼费用。
一审诚联公司答辩并反诉称：根据合同约定，非因诚联公司原因而延期交房，可以延期交房三个月。由于电力施工延期影响了竣工验收，属于“非出卖人自身原因导致逾期交房”，故而诚联公司不应当承担延期交房三个月的违约金6639.9元，对剩余的14779.05元的违约责任予以认可。另外，由于闫保芳在履行合同时，也存在违约情况。根据合同约定，因买受人自身原因不符合按揭贷款条件，或按揭贷款不能在合同签订之日20天内或在合同约定的付款之日到账，应当承担违约责任。2011年3月23日双方签订了商品房买卖合同，但由于闫保芳未及时办理按揭贷款手续，导致按揭贷款直到2011年7月23日才支付到我公司账户。闫保芳存在违约，应当承担违约责任。因此，提出反诉请求：判令闫保芳支付违约金4080元，并承担本案的诉讼费用。
一审闫保芳针对反诉辩称：其在办理房屋按揭贷款时需要提交的一切手续、时间和申办流程均由诚联公司统一安排。闫保芳延期交付贷款责任不在闫保芳，而是因为诚联公司没有按照规定时间对其房屋进行分组，造成公积金中心延期支付批款。综上，闫保芳在办理按揭贷款方面不存在任何过错，不应承担逾期办理按揭贷款的违约金，请求依法驳回诚联公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：诚联公司系西双湖壹号商品房开发商。2011年3月23日，闫保芳与诚联公司签订商品房买卖合同一份，合同主要内容为：一、买受人所购商品房基本情况。西双湖壹号5幢2单元301号房，该商品房用途为普通住宅，建筑面积为96.58平方米，价款337922元。储藏室9.53平方米，价款19060元。二、付款方式及逾期付款的违约责任。买受人于2011年3月23日支付首付房款137922元，余款20万元应于签约之日起七日内办理完毕按揭手续。如逾期付款在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。三、交房期限及逾期交房的违约责任。出卖人应当在2012年9月30日前，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人自身原因导致延期交付的，最多延期不得超过三个月。除上述特殊情况外，出卖人逾期交房不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。另外，合同补充协议中关于办理购房贷款方面作出如下约定：1、出卖人应充分告知所需资料及手续内容并积极配合买受人办理相关手续。买受人需在本合同签订五日内提供完整的办理贷款的所有有效资料与手续。2、若因买受人自身原因不符合银行按揭贷款之条件或按揭贷款不能在本合同签订之日起20日内或本合同约定的付款日之前到达出卖人账户，即视为买受人逾期付款，买受人同意按本合同第七条承担违约责任。上述关于延期交房的约定及办理购房贷款的约定均为格式条款。
2011年3月23日，闫保芳按约支付了购房首付款。2011年7月22日，诚联公司收到闫保芳申办的住房公积金贷款20万元。2012年9月30日至今诚联公司没有按照合同约定将分户验收合格的涉案商品房交付给闫保芳。
2012年11月12日，涉案的西双湖壹号5号楼经相关部门组织验收合格，单位工程竣工验收证明书载明“工程质量符合规范规定及设计要求，工程竣工验收评定合格，同意交付使用”。2012年11月29日涉案5号楼竣工验收文件在东海县住房和城乡建设局进行了备案。2011年3月29日诚联公司向东海县供电局缴纳了西双湖壹号一期（包含涉案的5号楼）的小区供配电费用，2013年6月20日西双湖壹号一期配电网工程竣工验收。
一审法院认为，综合双方诉辩情况和庭审查明的事实，本案的争议焦点为：一是诚联公司可否以东海县供电公司供电工程延期竣工为由主张免除其延期交房三个月的违约金；二是闫保芳是否应当承担逾期办理按揭贷款的违约责任。
关于第一个争议焦点，一审法院认为，诚联公司作为开发商不能以东海县供电公司供电工程延期竣工为由主张免除其延期交房三个月的违约金。理由如下：诚联公司主张其逾期交房的原因是由于供电公司单方违约直接导致，但并没有提供充分的证据予以证明。诚联公司在供配电工程的施工前和施工过程中，除了需要交纳有关费用，仍然存在其他的合同义务，如施工的前置手续的办理及施工过程中附近施工环境保障等义务，而这些因素均可导致工期的变动。诚联公司提供居住区供配电交费凭证、配电网工程竣工验收记录表来证明东海县供电公司单方的原因导致逾期交房，证据不足，本院不予确认。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，闫保芳应当承担一定的逾期办理按揭贷款的违约责任，诚联公司对此应承担主要责任。理由如下：办理商品房按揭贷款不仅需要诚联公司、闫保芳、住房公积金管理部门、银行共同配合，而且还受国家政策影响。从实践来看，办理商品房按揭贷款流程长，政策影响大，合同约定7日内办理完按揭手续及在合同签订之日起20日内将按揭贷款打入诚联公司账户，时间过短。正常情况下，要在上述期限内完成上述合同事项比较困难。作为提供格式条款的诚联公司对上述风险应有合理预期，并承担相应的风险。综上，诚联公司作为上述格式条款的提供者应承担逾期办理按揭贷款的主要责任。依法酌情确定闫保芳对逾期办理按揭贷款承担30%的违约责任，即向诚联公司支付违约金1224元。
综上所述，一审法院对闫保芳要求诚联公司支付逾期交房违约金21418.92元的诉讼请求，予以支持。对诚联公司要求扣除延期违约金6639.9元之诉讼抗辩不予支持，对诚联公司要求闫保芳支付逾期办理按揭贷款之违约金4080元的反诉请求，对其合理部分予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条规定，判决：一、连云港诚联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向闫保芳支付违约金21418.92元。二、闫保芳于判决生效之日起十日内向连云港诚联房地产开发有限公司支付违约金1224元。一、二项综合计算后，连云港诚联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向闫保芳支付违约金20194.92元。驳回连云港诚联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费335元，反诉案件受理费50元，共计385元，由连云港诚联房地产开发有限公司负担360元（闫保芳已预付本诉案件受理费，待诚联公司支付上述款项时一并付给闫保芳），闫保芳负担25元。
宣判后，诚联公司对上述判决不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决所依据的证据不足。一、一审判决中，在因电力工程延期竣工造成上诉人逾期交房情况下，不免除上诉人3个月逾期交房的违约责任的认定是错误的。1、一审判决认定涉案房屋买卖合同是合法有效的，第八条是双方应该履行的有效条款，这是一个不争的事实。这一条规定的关键词是是否系出卖方原因导致工程延期，只要将原因排除出卖方以外，就可顺延3个月。2、通过原审查明，供电部门延期竣工是导致建筑工程延期竣工的一个明确的原因，而原审法院通过假设“仍然存在其他合同义务，如施工的前置手续的办理及施工过程中附近施工环境等异物，而这些因素均可导致工期的变动”，施工的前置手续以及环境保障等内容，将简单问题复杂化，并没有任何证据印证该猜想，即无任何证据能证明系出卖方原因导致建筑工程延期。至于其他还有多少非出卖人以外的因素，都不影响第八条约定的履行。二、一审判决上诉人对被上诉人逾期办理按揭贷款承担主要责任是错误的。1、整个合同的签订，是双方在平等自愿、协商一致的情况下达成的，签约当事人都对合同内容、涵义已做了充分了解，不能仅从合同内容是打印的，就认定系格式条款。实际上何时将贷款打入上诉人账户的内容约定在商品房买卖合同的补充协议中，该内容是经过双方协商后决定的。2、一审判决用“办理按揭贷款时间长，政策影响大，正常情况下，在约定时间内完成合同事项比较困难……”等猜测性语言，就判令上诉人应承担主要责任是错误的，另外认定被上诉人承担30%责任属典型的主观臆断。三、一审判决上诉人承担逾期交房责任至起诉日是错误的。即使上诉人逾期交房，也仅仅应该承担约定交房日（2012年9月30日）至通知交房日（2012年11月27日）期间的违约责任。上诉人在2012年11月27日就以书面方式通知被上诉人，让其前往办理交房手续，但被上诉人一直不来办理，通知日后的逾期交房责任应由被上诉人承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期交房责任，并判令被上诉人承担逾期付款的全部违约责任，或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人闫保芳答辩称：1、电力设施是上诉人的自身原因，合同中没有规定由于电力设施原因造成不能交房是被上诉人的责任，上诉人认为自己不承担责任是不对的，电力设施是与上诉人之间的另一法律关系。2、被上诉人在上诉人将按揭贷款的手续办齐后，我们只是负责签字，且是上诉人向公积金贷款单位提交相关手续。一审法院对公积金贷款这方面的解释和认定是合情合理的。由于上诉人没有及时将相关材料交给公积金贷款单位，造成延期到帐，责任不在被上诉人。3、关于违约责任时间问题，一审法院是根据客观的、真实的，符合情理的认定上诉人承担违约责任，因为上诉人至始至终没有向法庭提交符合交付条件的相关手续，无论是发了几份通知书，均不能证明上诉人的房屋已经交给被上诉人，上诉人也没有提供双方交接房屋所办理的相关手续。上诉人只提交了一份关于办理房产证的一个手续，没有提交关于办理房屋质量保证书、使用说明书。被上诉人是按照合同约定要求上诉人支付违约金至上诉人达到交付条件期间的违约金，一审法院认定没有错。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，上诉人诚联公司提供在2012年11月26日寄送给被上诉人的交房通知书一份，证明没有妥投的原因是因为被上诉人拒收。领取房产证登记表一份，证明被上诉人2013年6月11日领取了房屋。闫保芳质证称：邮寄单不能说明被上诉人是拒收的，因为这个收件人处都是空白，没有任何签字，即便是最后一次被上诉人签收了，但是上诉人没有达到交付条件，被上诉人也有权拒收。2013年6月11日办了房产证，但是，办了证也没有符合交付条件。2013年6月27日上诉人才取得东海县建设局颁发达到交付条件的证书，才达到交付条件。
闫保芳提供其于2012年12月28日承诺书一份，证明诚联公司要求其写承诺书并赔偿违约金4055元，但是该房屋仍然达不到交付条件，所以其就撤回了这份承诺书。上诉人质证称：真实性、合法性都没有异议，这恰恰证明被上诉人已经和上诉人办理了房屋的交接手续，并承诺不再向上诉人追究任何责任。因此，被上诉人在原审中所诉的一切诉求均不应成立。同时，这一个承诺书不能证明达不到交付条件，没有办理手续等被上诉人的观点，我们认为这份证据是上诉人本想调取但没有取到的一份证据，而证明的是上诉人的若干观点，而不是被上诉人的观点。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人双方在合同中约定了房屋交付时间，依此约定，诚联公司作为房地产开发公司，应当在该时间节点之前全面完成工程竣工和取得工程验收备案手续，并达到房屋能够使用的条件。配电网工程作为房屋建设工程的一部分，本身包含于整体工程施工工期之内，当然应在房屋交付使用前完工并经验收。一审法院认定诚联公司不能以供电工程延期竣工为由，免除其延期交房责任，并无不当。诚联公司上诉认为应当免除三个月违约金的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。
诚联公司交付的房屋，应当符合国家规定的交付条件。本案中，依诚联公司提供的在2012年11月26日寄送的交房通知书，通知2012年11月27日交房，但是，涉案5号楼房屋竣工验收文件实际于2012年11月29日才在行政机关进行备案，至2013年6月20日配电网工程方才竣工验收。上述证据证实，涉案房屋在2012年11月27日并未达到交付使用条件，诚联公司的该交房通知不具有法律效力，其上诉认为仅应承担约定交房至通知交房（2012年11月27日）期间的违约责任，没有事实依据，该上诉理由，本院亦不予采纳。
关于按揭贷款问题，诚联公司作为房地产开发企业，闫保芳作为买受人，应当依合同约定履行通知、相互配合义务，诚联公司同时应做好协调住房公积金管理中心和贷款银行等工作。在这项工作中，诚联公司处理主导、督促地位，在诚联公司没有证据证实系由于闫保芳的原因或行为导致按揭贷款未及时到位的情况下，一审法院酌定由闫保芳承担30%责任，并无不当。
综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。诚联公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335元，由上诉人诚联公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 张 奇
二〇一四年四月三十日
书 记 员 孙海荣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。