浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第920号
上诉人（原审被告）：浙江广的网络科技有限公司。
法定代表人：郭昌义。
委托代理人：邹永闯、陈南。
被上诉人（原审原告）：浙江中恒世纪科技实业有限公司。
法定代表人：幸运。
委托代理人：李槟。
上诉人浙江广的网络科技有限公司（以下简称广的公司）与被上诉人浙江中恒世纪科技实业有限公司（以下简称中恒公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2012）杭滨民初字第1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：中恒公司是杭州市滨江区南环路4028号10幢房屋所有权人。中恒公司与广的公司于2012年6月18日签订《房屋租赁合同》（合同编号为GY797-2012024），约定中恒公司将该10号楼103、107-110、112、113、115-123、125-129、206、209、211、215、217-221、229、317-321、323、325、511、512、516-518室，共计43间房屋出租给广的公司；租赁期限自2012年8月15日起至2017年8月31日止；自2012年9月1日至2014年8月31日上述房屋租金为1500元／月／间，2012年8月15日至2012年8月31日为装修免租期；租金支付方式为先交后用，承租人在合同生效五日内支付6个月租金387000元。合同订立后，中恒公司于2012年6月29日收到了广的公司支付的64500元的租赁保证金。2012年8月16日，广的公司向中恒公司发送提议函，认为“10幢1-3层房屋存在走廊（公共过道）墙体渗水导致部分墙体长期处于潮湿发霉发黑、墙面表皮凸起、墙漆脱落状态；卫生间和浴室墙壁内外渗水。”等问题，提出解决方案。并声明“确定方案后，双方需补签协议，以明确具体施工细则和未来几年该物业出现类似问题的解决途径。如中恒（开发商）否决我方提议且不能提供我方能接受的切实有效的措施，我方将退租。”双方于2012年9月10日签订房屋租赁合同补充协议并约定该协议的生效以承租人支付首期6个月租金为条件。后中恒公司于2012年9月18日发函向广的公司催讨首期房屋租金，但广的公司未支付，双方就该租赁发生的纠纷未能协商解决，中恒公司于2012年11月26日提起诉讼，诉请判令：1、解除双方当事人于2012年6月18日签订的《房屋租赁合同》；2、广的公司赔偿自2012年8月15日起至判决确定合同解除之日的房屋租金损失，暂从2012年8月15日计算至2013年1月16日；3、由广的公司承担诉讼费用及保全费用。
原审法院审理认为：一、双方当事人出于真实意思表示签订了房屋租赁合同，合同自成立发生效力并对双方均发生法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。二、广的公司承租43间房屋，租期较长、租金数额不在少数，应在租用前充分、仔细查看、了解租赁物的状况；后虽因发现租赁物存在瑕疵提出解决方案，而中恒公司亦予以了配合，双方签订了补充协议；且纠纷发生后广的公司怠于就合同解除或纠纷解决进行协商，导﻿致中恒公司未能尽早处分租赁房屋，客观上导致了中恒公司租金利益损失的扩大。广的公司主张中恒公司未如期交付租赁物，但广的公司亦自认未在2012年8月15日前要求交付租赁物，故广的公司的该抗辩依据不足。综上，认定广的公司未尽善意租客之义务，违反了合同约定的支付租金的义务，应赔偿中恒公司相应的租金损失。三、本案审理中，双方当事人均同意租赁合同于2013年1月16日解除，原审法院予以确认。四、关于中恒公司要求自2012年8月15日至判决确定合同解除之日租金损失的主张。双方均确认2012年10月底广的公司向中恒公司明确不再继续租用房屋。根据合同约定，中恒公司为在2012年8月15日前交付房屋进行了准备，装修免租期的约定是基于租赁合同正常履行而由出租人作出的租金让利，因广的公司违约，合同未能履行，故中恒公司主张自2012年8月15日起算租金，应属合理；中恒公司于2012年10月底收到广的公司明确不再履行合同的表示后，亦陆续另行出租房屋，应给予订立新的租赁关系的合理时间，根据现在，在涉案房屋有部分于2012年12月底前后陆续出租，故原审法院对中恒公司主张的租金损失，按租赁合同约定的64500元每月的标准计算，合理支持自2012年8月15日至2012年12月底期间的租金，为290250元。至于广的公司已交付给中恒公司的租赁保证金64500元，广的公司在本案中未作为抗辩主张抵扣，亦未作为反诉提出，要求另案解决，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年1月28日判决：一、中恒公司与广的公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号为GY797-2012024）于2013年1月16日解除；﻿二、广的公司于判决生效之日起30日内支付中恒公司自2012年8月15日至2012年12月31日的租金290250元；三、驳回中恒公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费5654元减半收取为2827元，财产保全费1520元，共计4347元，由广的公司负担。
宣判后，原审被告广的公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判认定事实有遗漏，未注意到案涉合同对于交房的约定；2、原判适用法律错误，导致未能作出正确判决。请求二审法院撤销原判第二项，驳回被上诉人的第二、三项诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人中恒公司在二审诉讼中答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中恒公司在二审诉讼中提交以下证据：
1、2013年3月21日浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风物业公司）出具的《情况说明》（附野风物业公司营业执照、法定代表人身份证明书复印件），欲证实广的公司在签订案涉租赁合同前多次查验承租房屋，双方当事人对承租房屋进行了交接，中恒公司完成了交付，广的公司未履行合同义务。
2、中恒世纪科技园物业服务合同，欲证实案涉43间租赁房屋属于野风物业公司管理范围内。
上述证据经出示，广的公司提出异议称：上述证据均不属于二审中的些证据，证据1系证人证言，证人未出庭作证，对其真实性无法核实，且该证人与中恒公司系委托与被委托服务合同关系，存在利害关系，该证据也缺乏关联性。广的公司对证据2的质证意见与证据1相同。
本院经审核认为：证据1形成于原审庭审结束之后，证据2系对证据1的补强，属于二审程序中的新的证据。证据1依法属于证人证言，野风物业公司未出庭作证，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。但广的公司对于案涉租赁房屋属于中恒公司委托野风物业公司实施物业管理服务范畴的事实并无异议，结合证据2以及案涉《房屋租赁合同》中关于管业管理服务及其费用承担、房屋交付方式及其异议主张的约定，上述证据能够相互印证证实证据1的真实性，广的公司不能举证予以反驳以推翻中恒公司的举证主张，故本院对证据1、2予以认定。
本院经二审查明：广的公司与中恒公司签订案涉《房屋租赁合同》前，由野风物业公司相关人员陪同多次查验了案涉43间租赁房屋。在2012年8月15日时，该43间租赁房屋均未空置，具备进场装修条件。但广的公司始终未进场装修，也未与野风物业公司办理入住手续。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：对于原审判决所认定的案涉《房屋租赁合同》的效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据该合同第一条的约定，广的公司系经过充分了解，才同意签订该合同；该房屋装修及设施，以实物为准，室内设施设备情况见见附件清单的约定。结合中恒公司提交的野风物业公司的上述证明，可以认定广的公司对于案涉租赁房屋在签约前是经过多次实地查验的，在此基础上其同意与中恒公司签订案涉租赁合同。广的公司以租赁房屋设计存在差异、防水防潮差异更为明显为由，主张中恒公司违约在先明显有违客观事实。案涉《房屋租赁合同》第三条约定，付款方式为“本着先交后用的原则，广的公司应在本合同生效后五日内向中恒公司支付6个月的租金计387000元”；该合同第四条约定，广的公司应“在本合同生效后5日内向中恒公司支付64500元作为房屋租赁保证金”；该合同第八条约定，中恒公司在广的公司“支付保证金或首期租金后5日内，依照国家和地方的法律法规、规章的相关规定，将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用”；“房屋交付时，乙方和物管公司共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应及时提出。即使难以检测判断的，可在7日内向对方主张”。案涉《房屋租赁合同》于2012年6月18日经双方当事人签章生效，根据约定，广的公司应在2012年6月23日前支付中恒公司首期租金387000元及保证金64500元，广的公司于2012年6月29日仅汇付租赁保证金已违约，中恒公司依法具有行使抗辩之权利。广的公司诉称中恒公司未按约交付租赁房屋的主张不能成立。根据中恒公司在原审诉讼中提交的、广的公司无异议的证据6
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2012年8月16日广的公司致中恒公司的提议函记载，广的公司在出具该函件前已准备对案涉租赁房屋进行整修，因发现“历史遗留的顽固性问题”而致函中恒公司要求解决。广的公司所谓的问题因无证据证实，原审判决未予支持。即使根据广的公司出具的上述函件记载，其也系于合同约定的租赁期前收到租赁房屋而准备装修，因此其才能发现租赁房屋存在“历史遗留的顽固性问题”。中恒公司诉称中恒公司迟迟未能履行向其交付租赁房屋的义务，与其自认的事实也不相符，本院不予采信。案涉租赁合同关于装修免租期的约定是基于租赁合同正常履行而由出租人作出的租金让利，因广的公司违约，合同未能履行，给中恒公司造成预期损失，故原审判决支持中恒公司自2012年8月15日起算租金的主张系正确。广的公司的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5654元，由上诉人浙江广的网络科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年五月十三日
书记员 王勤