江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4853号
上诉人（原审被告）：南京市溧水区亚美星工艺服装厂，住所地南京市溧水区东屏镇工业集中区。
投资人：陆建明，该厂厂长。
委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京拓海机械制造有限公司，住所地南京市溧水经济开发区南区。
法定代表人：彭小勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卞卫生，江苏宗域律师事务所律师。
上诉人南京市溧水区亚美星工艺服装厂（以下简称亚美服装厂）因与被上诉人南京拓海机械制造有限公司（以下简称拓海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人亚美服装厂上诉请求：撤销原审判决第一项中上诉人向被上诉人支付装饰装修补偿37000元、停业损失12000元两部分的判决，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、被上诉人无权主张装饰装修补偿和停业损失两部分费用。1.上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，对未来可能发生的政府征收行为所致的补偿问题予以了明确约定。在合同的6.3条约定租赁期间内遇政府统一规划和拆迁，乙方（被上诉人）必须无条件搬迁，并终止合同。这里的无条件，当然指的是乙方（被上诉人）不得就因政府拆迁行为提出任何主张或诉求。该条中亦明确说明“对房屋、土地及附属设施等补偿归甲方（上诉人）所有”，又以概况方式对与政府拆迁有关的费用归属作出了明确约定，也就是进一步明确了所有权利归甲方（上诉人）所有，乙方（被上诉人）没有任何与拆迁有关的权利。双方约定“甲方（上诉人）退还乙方（被上诉人）两个月租金作为搬迁费用”，以列举的方式对乙方（被上诉人）所应当获得的唯一一项补偿作出更为明确的约定，没有用等等之类概括性意思表示的表述方式来说明除此之外被上诉人还可以获得其他补偿。2.关于装饰装修物部分，从物的主从关系角度来说,装饰装修物应当属于附属设施，在双方明确约定附属设施补偿归上诉人所有的情况下，被上诉人根本不应获得补偿。3.关于停产停业损失部分，合同中明确了除搬迁费外，被上诉人无任何其他权利，被上诉人的该项主张违反合同约定。根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第61条，有约定按约定处理，被上诉人主张于法无据。根据上述规定，即使在无约定的情况下，被上诉人主张该项费用也应当向法庭举证证明停产停业的损失情况，才能获得补偿，否则在上诉人多次通知被上诉人政府征收的情况下，被上诉人仍然执意不配合搬迁，即使有损失存在，也应自行承担。一审判决中对该两部分费用采取的是酌定方式，酌定的前提是该两项费用是实际产生的，同时被上诉人是享有该两项补偿项目的权利主体，仅是在补偿标准方面产生争议且无法通过审计或者其他方式来确定数额的情况下，人民法院才应当适用酌定的方式公平解决双方之间的争议，在本案中该两项补偿的项目权利主体都应当是属于上诉人，而被上诉人没有权利的情况下，一审法院酌定的适用裁判准则是有问题的。二、上诉人不应承担一、二审诉讼费。1.政府发出征收公告后，上诉人多次用各种方式联系被上诉人，要求其按约定配合搬迁，并主动提出退还其押金并按合同约定支付搬迁费，但被上诉人却故意回避，并直接到法院起诉。被上诉人的行为是恶意诉讼，浪费司法资源。因此，即使一审法院判决第一项中关于退还押金2000元，支付17000元搬迁费部分的诉讼费，由于该部分费用是因被上诉人恶意阻挠导致上诉人至今无法支付，该部分费用应当由被上诉人承担，由其承担不利后果，以便打击试图钻法律空子，图谋不当利益现象再度滋生。2.预交上诉案件受理费9633元不符合法律规定，上诉人提起上诉应当交纳的上诉费应为1025元。
被上诉人拓海公司辩称，双方当时签订的合同6.3款仅对土地或者房屋等补偿作出约定，但并未对停产停业损失和装修装饰物进行明确约定，实际被上诉人在租赁的厂房内也进行了办公室的装修装饰，面积约100多平米，国有土地房屋征收补偿条例以及溧水区政府76号文件都明确为了公共利益的拆迁，承租人应该享有相应的搬迁费、停产停业损失以及装修装饰等相关费用。而被上诉人租赁上诉人的厂房面积达上诉人厂房面积的六分之一，一审法院也通过相关的证据认定双方合同对停产停业损失和装修装饰并不具体明确，所以从公平原则来说，给予被上诉人装修装饰补偿款3.7万元，停产停业损失1.2万元，虽然不能弥补被上诉人因上诉人拆迁所造成的损失，但是从法律层面来说，这也符合公平原则。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。
拓海公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付停产停业损失、设备拆除安装搬迁费、水电设施补偿费、附属物补偿费等合计581274.115元；2.判令被告退还押金2000元。
一审法院认定事实：原告拓海公司（乙方）与被告亚美服装厂（甲方）于2015年8月23日签订租赁合同，约定乙方承租甲方位于南京市溧水区永阳街道机场路228号建筑面积合计为1053.16平方米的1、（1）1-1、（2）2-1号厂房用于自动化控制系统配件制造、销售；租赁期限自2015年8月23日起至2018年8月22日止；租赁期间，乙方搬迁导致终止合同，应提前二个月书面通知甲方并赔偿甲方二个月租金；租赁按每平方8.07元/月，实际总价102000元/年；租金按年支付，提前一个月支付下一次租金，先付后使用，租金相应的税、费由乙方承担；甲方为乙方提供所需的水、电。水、电的日常维修和保养由乙方负责，水电费用由乙方按实际用量按月支付；乙方需要对租赁物进行装修及设备安装，事前必须以书面形式报甲方并征得甲方同意，但不得对租赁物产生结构性破坏；在租赁期间如遇政府对该区域统一规划和拆迁，乙方必须无条件搬迁，并终止合同，租金按实际租期计算；政府对房屋、土地及附属设施等补偿归甲方所有，甲方退还乙方二个月租金作为搬迁费用。合同亦对其他事项作出约定。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，原告向被告支付押金2000元，并对涉案房屋进行了装修。
2016年12月27日，被告亚美服装厂（乙方）与南京市溧水区永阳街道办事处（甲方）签订南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议，对被告建筑面积合计6743.62平方米的非住宅房屋进行拆迁；国有土地使用面积7444平方米，为工业用地；被征收房屋的价值补偿金额为12483569元，其他未登记房屋55833元，被征收土地的价值补偿额为1786560元，小计补偿14325962元；装饰装修补偿金额为2414686元，附属物补偿金额为1225857元，生产用房的设备拆除安装、搬迁费用1146077元，非营业用房的停业补偿费用716298元，水、电力设施补偿277281元，不可移动资产补偿726125元。
2017年6月30日，被告亚美服装厂短信通知原告拓海公司，因涉案房屋被征迁，要求原告于2017年8月30日前搬离。2017年7月9日被告向原告发送催告函，通知原告因承租房屋被征迁，原告须按照租赁合同约定于2017年8月30日前搬离，否则，所有损失均由原告自行承担。原告陈述其于2017年12月中下旬搬离。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。因涉案出租房屋被征迁，本合同应当终止履行。被告亚美服装厂作为出租方已经与征收部门签订房屋征收与补偿协议。因租赁合同终止履行给承租人造成损失的，有权要求出租人在房屋征收与补偿协议中涉及到承租人承租房屋的装饰装修补偿、搬迁补偿和停业补偿范围内对其予以补偿。原、被告之间房屋租赁合同终止后，被告应当将原告交纳的2000元押金返还原告，且被告对返还原告该押金2000元没有异议，故原告请求被告退还押金2000元，一审法院予以支持。根据双方合同约定，涉案房屋在租赁期间如遇政府对该区域统一规划和拆迁，原告必须无条件搬迁，并终止合同，租金按实际租期计算；政府对房屋、土地及附属设施等补偿归被告所有，被告退还原告两个月租金作为搬迁费用。按照双方约定的租金标准，被告应当向原告支付两个月租金计17000元（即102000元/年÷12个月×2个月）作为原告的搬迁费用，原告超出该17000元的搬迁费请求，不符合双方约定，一审法院不予支持。双方租赁合同对装饰装修补偿及停业补偿没有明确约定，一审法院结合原告的装修、生产情况、租赁面积、租赁期限等实际情况，酌定被告向原告支付装饰装修补偿37000元、停业补偿12000元。原告提交的证据尚不足以证实其在承租范围内添置了附属物及安装了水、电力设施，其请求被告补偿其该部分损失，一审法院不予支持。
综上所述，原告拓海公司请求被告亚美服装厂返还押金2000元，支付搬迁费17000元、装饰装修补偿37000元、停业损失12000元，合计68000元，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百三十二条规定，一审法院判决：一、被告南京市溧水区亚美星工艺服装厂于判决发生法律效力后十日内向原告南京拓海机械制造有限公司返还押金2000元，支付搬迁费17000元、装饰装修补偿37000元、停业损失12000元，合计68000元；二、驳回原告南京拓海机械制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9633元，减半收取计4816元，由原告南京拓海机械制造有限公司负担4255元，被告南京市溧水区亚美星工艺服装厂负担561元。
二审期间，双方均无新证据提交。一审查明的事实正确，本院二审予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：上诉人是否应支付被上诉人装饰装修补偿37000元及停业损失12000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案出租房屋被征迁，租赁合同应当终止履行。双方合同明确约定，在租赁期间如遇政府对该区域统一规划和拆迁，乙方必须无条件搬迁，并终止合同，租金按实际租期计算；政府对房屋、土地及附属设施等补偿归甲方所有，甲方退还乙方二个月租金作为搬迁费用。按照该条约定，如遇搬迁，上诉人仅需退还被上诉人二个月租金作为搬迁费用。上诉人对返还被上诉人押金亦无异议，本院亦予以支持。被上诉人要求上诉人支付装饰装修补偿及停业补偿的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审认定不当，本院依法予以纠正。
综上所述，亚美服装厂的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初440号民事判决第二项；
二、变更南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初440号民事判决第一项为：南京市溧水区亚美星工艺服装厂于本判决生效之日起十日内向南京拓海机械制造有限公司返还押金2000元、支付搬迁费17000元，合计19000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9633元，减半收取计4816元，由南京拓海机械制造有限公司负担；二审案件受理费1025元，由南京拓海机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许云苏
审判员 汪德全
审判员 张旭东
二〇一八年八月十三日
书记员 朱亚芳