北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2321号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐广东，男，1972年9月11日出生，自由职业者。
委托代理人朱霆平，北京倡衡律师事务所律师。
委托代理人赵宏成，北京倡衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司，营业场所北京市朝阳区管庄乡小寺村望角福邸家园25号楼一层。
负责人包爱华，总经理。
委托代理人权国，男，1962年7月7日出生。
上诉人徐广东因与被上诉人北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第12775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2016年2月22日公开开庭审理了本案，上诉人徐广东之委托代理人赵宏成，被上诉人物业公司之委托代理人权国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
物业公司在一审法院起诉称：徐广东于2006年3月20日购买了北京市朝阳区旺角福邸家园××号房屋一套（以下简称涉案房屋），根据《北京市商品房预售合同》、《前期物业管理服务协议》及《旺角福邸家园业主手册》中有关条款的规定，徐广东自2006年12月30日起接受物业公司对小区的管理与服务并应按时交纳物业管理费等相关费用。物业公司自2006年3月起一直对涉案房屋所在小区提供物业服务，履行了各项责任与义务，但徐广东自2008年以来无故拖欠物业费，经物业公司多次催缴至今未付，影响了物业公司的正常经营服务活动。故物业公司诉至法院，请求判令徐广东支付2008年1月1日至2014年12月31日的物业管理费23863元，并按日千分之零点五的标准支付2008年1月1日至2014年12月31日的滞纳金17418.29元。
徐广东在一审中辩称并反诉称：物业公司是涉案房屋所在小区的前期物业服务提供商，理应按照合同约定履行物业服务职责，但其一直置小区业主的请求于不顾，未忠实履行物业服务义务。第一，小区治安、卫生、道路、车库、绿地环境等状况极差，具体表现包括车辆停放秩序管理混乱；绿地管理混乱生活环境恶劣；小区公共设施及共用部分无人维护，损坏严重；公共秩序混乱，小区业主的人身、财产安全得不到保障；小区环境卫生差，垃圾不能及时清理；小区物业对业主的报修申请置若罔闻、不予理睬或者敷衍了事；限制购水影响业主的日常生活；违规使用人防工程存在巨大安全隐患；账目不公开、剥夺业主知情权；办公室配置不达标。第二，物业公司私自占用公共用地盈利，所获收益未向业主派发，截留的款项足以支付徐广东欠付的物业费和物业服务的支出。第三，物业公司的工作人员严重不足，服务不达标，应当撤销其服务资质。同时，由于物业公司的严重不作为，徐广东只能自行维修卫生间及房屋外立面渗水及停放在地下车库受损的汽车。综上，物业公司物业服务严重不达标并造成了徐广东的损失，故徐广东不同意其诉讼请求，并提出反诉请求判令物业公司赔偿卫生间渗水修理费11170元、汽车维修费3215元、房屋渗水维修费10000元及误工费100元。
物业公司针对徐广东的反诉辩称：不同意徐广东的反诉请求。徐广东所述渗水属于房屋质量问题，应当找开发商解决，物业公司从未接到过徐广东的报修记录，不认可其所述的维修金额。误工并不是物业公司造成的，不同意赔偿。徐广东在小区有停车位，但从未交纳过停车费用。
一审法院经审理查明：2006年3月20日，徐广东与北京中北房地产开发有限责任公司签署《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋。2007年1月25日，徐广东与物业公司签署《前期物业管理协议》，约定涉案房屋由物业公司提供物业管理服务，服务内容包括房屋建筑共有部位及公共设施设备的使用管理、日常维修养护、巡视检查；物业区域内公共设备的日常维修、养护、运行和管理；公共区域环境及卫生的日常管理服务；园林绿地、花木、建筑小品的日常管理养护；公共秩序的维护；消防管理与交通秩序维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；交屋管理；物业装饰装修施工监督管理；向业主及使用人收取物业管理费及其他费用等；车辆停放秩序管理及其场地的日常维修养护；拟定各类管理范围；物业档案资料的管理。物业管理按照年收取物业服务费，徐广东于每年1月1日前缴纳当年全年的物业服务费，收费价格为地板住宅每月每建筑平米1.35元，高板及塔楼住宅每月每建筑平米2元，上述价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、垃圾清运费、化粪池清掏费、高板楼电梯管理及检测费，不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，如延期付款，自应付款之日起至实际支付日止，按照日5‰支付滞纳金。
现物业公司以徐广东未交纳2008年至2014年的物业费为由诉至法院，请求徐广东交纳相应费用。徐广东陈述不交纳物业费的主要原因是物业公司物业服务不达标，并提交照片，证明涉案房屋窗户渗水无人维修、小区存在绿地被侵占、没有安全巡视人员、单元门禁系统损坏无人维修经常发生失窃案件、小区内卫生环境差、路面坑洼开裂、楼宇外墙脱落无人维修等问题，物业公司称窗户渗水属开发商责任且未接到徐广东报修，徐广东提交的照片反映的仅是当时小区内的个别情况，与目前事实不符。徐广东另称物业公司不提供妥善的物业服务，对业主采取限制购水措施，每天每户仅限购1吨水，严重影响了业主的正常生活。为此，徐广东提供2015年4月18日在物业公司办公室拍摄的视频资料一份，视频中徐广东家人要买水并要求买50吨，物业公司工作人员未予办理，并表示“要不我说呢，该交就交了”、“都不对，你们欠费也不对，我们，所以咱们都不对”、“你要交了呢，咱就没那么多什么了嘛”、“他这个不是耍你，就是想跟你经常见个面，没有治人”。物业公司否认公司有限制购水的现象，并认为上述视频资料徐广东有故意制作之嫌。
另查，物业公司曾于2014年将涉案房屋所在小区另一业主诉至法院要求交纳物业费，法院在该案审理中曾至小区进行现场勘验，发现存在小区公共楼道窗户两侧漏水导致墙面墙皮脱落，电梯门两侧墙面污损，踢脚线瓷砖掉落，小区内堆放建筑垃圾、小区内绿化情况较差、楼体外墙瓷砖脱落、楼体外立面墙皮脱落，地下停车场入口墙皮脱落，公共区域水井、电井门未关，电梯内操作板缺失，部分业主将露台封闭加盖房屋等问题。一审庭审中，物业公司陈述上述问题与本案无关。
徐广东对物业公司的资质问题提出质疑。为此，物业公司提供《北京市物业管理资质合格证书》，证明北京中北物业管理有限责任公司具备物业管理资质条件，又提供北京中北物业管理有限责任公司出具的《证明》，证明物业公司系北京中北物业管理有限责任公司成立的分公司，分公司财务独立核算，业务合同由分公司签署执行。
徐广东主张因物业公司不作为导致其停放在地下车库的车辆前风挡玻璃及雨刷器受损，自行出资维修，并提供北京运通博奥汽车销售服务有限公司《任务委托书》予以证明；另涉案房屋及相邻××号房屋卫生间漏水物业公司不予修理，故自行花费修理费，并提供收条、收据予以证明。物业公司对上述材料均不予认可，认为房屋质量问题属于开发商责任，且从未接到过徐广东的报修。徐广东另主张因频繁购水发生误工费损失，但未提交证据证明。
一审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，
徐广东享受了物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费用。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。物业公司提供的证据能够证明其具备物业服务相应资质，徐广东以此抗辩于法无据，法院不予采信。徐广东提交的证据能够证明物业公司在提供物业服务过程中确实存在为催收费用对部分业主限制购水的情况，给业主的生活带来不便，存在物业服务失当之处。同时，物业公司未能提供证据证明在此前案件中法院进行现场勘验后其对小区公共区域的服务质量进行了改善和提高，应当承担举证不能的不利后果。综合上述情况，法院对徐广东应当缴纳的物业费酌情予以扣减。因物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，法院对其主张的滞纳金不予支持。关于徐广东主张的财产损失，房屋及卫生间渗水属房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，徐广东要求物业公司根据物业服务合同赔偿于法无据，法院无法支持；修车费一项，徐广东未能提交证据证明该损失系因物业公司物业服务不到位发生，法院不予支持；误工费徐广东未能提交证据证明，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、徐广东于判决生效后七日内向物业公司交纳二〇〇八年一月一日至二〇一四年十二月三十一的物业管理费二万一千四百七十六元七角；二、驳回物业公司的其他诉讼请求；三、驳回徐广东的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐广东不服，上诉至本院称：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决对于徐广东主张的财产损失，房屋及卫生间渗水属房屋质量问题的认定错误；2.一审判决对于徐广东未能提交证据证明损失系因物业公司服务不到位的认定错误。二、一审法院适用法律错误。物业公司同意一审判决。
本案在审理中补充查明如下事实：徐广东就其所主张的误工费向本院提供了北京天伦特电气仪表有限公司出具的误工证明予以证实，该误工证明内容为“姓名徐广东系我单位职工，在我单位从事管理工作，月平均工资10000元，自其居住小区物业公司限制购水以来，因其无法正常工作，我司未向其发放工资”。经质证，物业公司对于该证据真实性不予认可。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、照片、收费单、证明、报表统计结果、发票、收条、民事判决书、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，本案争议的焦点是物业公司是否应赔偿徐广东所主张的财产损失以及车辆维修费用的问题。
根据双方所签订的《前期物业管理服务协议》规定，物业公司负有对房屋建筑共有部位及公共设施设备的使用管理、日常维修养护、巡视检查的义务。本案中徐广东所主张的其房屋内卫生间和阳台漏水的问题，系所购买房屋自身质量问题。且从业主的建筑物区分所有权角度，房屋内卫生间和阳台属于业主专有部分而非房屋建筑共有部分，徐广东亦未提供证据证实其已向物业公司多次报修的事实，物业公司又予以否认，故对于徐广东所提出的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
对于徐广东所主张的车辆维修费的问题，鉴于徐广东未能提供确实、充分的证据证实其车辆损失与物业公司管理不到位之间存在因果关系，故本院亦不予支持。
对于徐广东所主张的误工费的上诉请求，其向法院提供误工证明予以证实，但仅凭其所提供的误工证明尚不足以证明其所主张误工损失的事实以及误工损失与物业公司对于业主限制购水之间存在必然的因果关系，本院不予支持。
综上，徐广东的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费832元，由北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司负担399元（已交纳），由徐广东负担433元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉费410元，由徐广东负担（已交纳）。
二审案件受理费843元，由徐广东负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员
杨扬
代理审判员
肖斌
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 刘欣