南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0612民初1432号原告：曹建军，男，1964年8月2日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：杨淼箭，江苏四维达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵夏青，江苏四维达律师事务所律师。被告：南通桑夏软件科技有限公司，统一社会信用代码91320612699355103B，住所地南通市通州经济开发区朝霞路南侧（中心横河北侧）法定代表人：张树群，董事长。委托诉讼代理人：季晓强，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。原告曹建军与被告南通桑夏软件科技有限公司（以下简称桑夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2017年6月13日、7月28日、8月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨淼箭、被告委托诉讼代理人季晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月28日签订的购房协议；2、被告退还购房款8000000元，并自2016年1月25日起以8000000元为基数按双方约定的月息2%标准承担利息至给付之日止；3、被告双倍返还定金2000000元；4、被告赔偿8000000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告曹建军变更其诉讼请求，其中第2项变更为：被告退还购房款15610853.65元（已交购房款8000000元+以工程款抵算的购房款8456504.06×90%=7610853.65元，并自2016年1月25日起以15610853.65元为基数按双方约定的月息2%标准承担利息至给付之日止），第4项变更为：被告赔偿15610853.65元。事实和理由：2015年7月28日，原、被告签订商品房买卖协议一份，约定被告将其开发建设的位于南通市朝霞路369号的“南通桑夏·阳光硅谷”2号楼（建筑面积5214.72平方米）出卖给原告，购房总价为34500000元。原告购房的用途为建办医疗机构。购房协议签订后，被告收取原告购房定金8000000元，南通市华宇门窗有限公司（以下简称华宇公司）代原告以工程款抵算支付购房款7610853.65元（生效判决书已确认），合计支付购房款15610853.65元。2016年1月25日，原告在去公安消防部门办理拟办的“通州肛肠病医院”的消防设计许可时被告知，该房的原规划功能仅为办公，没有商用功能，消防设计经审核不合格，不能实现原告购房目的，被告欺骗了原告。2017年2月17日，原告经查发现案涉房产被告早在2015年4月14日就已经销售给他人，被告故意隐瞒真实情况与原告签订买卖协议并收取房款，纯属恶意欺诈，应给付惩罚性赔偿。原告多次与被告交涉未果。被告桑夏公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，不存在法定或约定的解除条件，其不同意解除合同；即使解除也属于协议解除，系双方已形成的合意。原告要求被告返还购房款及利息、定金没有事实依据；原告增加的诉讼请求部分来源于华宇公司与其工程款，原告是否有权将该款列入本案款项尚待定，应征得华宇公司同意或将华宇公司列为本案第三人参加诉讼予以确定。被告虽与案外人有过备案登记的记录，但在与原告签订房屋买卖合同前已告知原告，且该备案登记仅是请求权，不具备物权效力，不影响原、被告合同的效力及履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提供的2015年7月28日购房协议及2015年7月30日补充协议、收条、银行凭证、医疗机构变更批准书、委托书、建设工程消防设计审核申请受理凭证及审核意见书、关于桑夏2#楼未尽事宜的备忘录（以下简称2017年1月23日备忘录）、住建局说明、（2017）苏0612民初1404号、1407号民事判决书，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。关于2017年1月23日备忘录，被告认为系被告法定代表人被迫签订，并非真实意思，被告对此未能提供证据证实，本院对该意见不予采纳，对该备忘录的合法性本院予以确认。对于被告提供的商品房预售许可证、2016年6月15日解除《协议》书、关于2016年6月15日解除协议之备忘录（以下简称2016年6月30日备忘录），原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对于被告提供的2013年11月6日协议书及编号为2601、2701的商品房买卖合同及安徽嘉茗电子科技有限公司、安徽省新世纪建筑工程有限公司合肥分公司注册登记信息、编号为2101、2201、2301、2401、2501的商品房买卖合同，证据之间相互关联，与本院向南通市住房和城乡建设局核实的案涉房屋网上合同备案情况亦能够相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提供的2014年1月20日协议书，因涉及案外人无法联系，被告亦无法提供其他证据证实该协议书的真实性及其证明目的，本院对该协议书的真实性在本案中难以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原告曹建军（乙方）与被告桑夏公司（甲方）签订《协议》一份，约定：由乙方注册的公司购买甲方开发建设的南通桑夏·阳光硅谷2号楼，购房款总额为34500000元；付款方式为签订协议时支付购房定金2000000元，乙方注册公司完毕以该公司与甲方签订购房合同，合同签订后三日内乙方付款65%（22000000元），定金自动计入65%购房款，阳光硅谷竣工甲方交房后三日内，乙方付款25%(8620000元)，余款在甲方提交完整房产证、土地证办证材料时付清；双方签订购房合同，乙方支付甲方购房款总额65%,同时扣除乙方承建的南通桑夏·阳光硅谷门窗工程已完工工程量的90%工程款，项目竣工验收完毕甲方付该工程款的5%,余款作为质保金…。2015年7月30日，原、被告签订补充说明一份，对于停车位、电梯尺寸调整、化粪池尺寸调整、北立面开门等事项作出约定。原告分别于2015年7月31日、2015年8月6日、2015年8月8日、2015年9月11日向被告付款1000000元、500000元、50000元、450000元、600000元、5400000元，合计8000000元。被告向原告出具收条三份。2016年6月15日，被告与南通驰晶医疗科技有限公司（以下简称驰晶公司）（曹建军）签订“解除《协议》书”，约定双方同意解除2015年7月28日签订的《协议》。2016年6月30日，被告与驰晶公司签订2016年6月30日备忘录，约定：双方于2016年6月15日签订的解除协议书条款不作为双方最终执行的依据且不再履行，就桑夏阳光硅谷2#楼房屋买卖事宜仍按2015年7月28日合同履行，或由原购房人与被告协商后指定变更第三人履行；解除协议书所述被告收取驰晶公司14000000元购房款，系由驰晶公司缴纳现金8000000元和华宇门窗折抵的部分工程款6000000元组成。2017年1月23日，原告与被告桑夏公司（张树群）签订备忘录，主要内容载明：双方自签订购买桑夏阳光科技园2#楼房屋协议起，原告在进行装修改造时被告出具了申报二次消防审核授权委托书，南通消防支队告知原告所报的材料中的房屋使用性质不符，导致消防审核不能通过；被告承诺2016年春节后3月底前竣工该工程项目，可本工程至今未动工等。该备忘录同时约定：被告如数退还原告所交的8000000元购房款及付清原告的工程款，如被告不能即时还清上述两笔款项，按月息2%计算补贴给原告，直至原告拿到2#楼产权二证为止，从2016年1月25日起开始计算利息；关于被告于2016年1月14日向原告所借800000元，被告需如数归还，如即日不能归还，按月息2%计算补贴给原告，直至还清为止，从2016年1月14日起开始计算利息；以上工程款、购房款、借款本金及利息，如被告即日不能归还，被告承诺上述所有款项及利息一并计入原告购房款中。被告法定代表人张树群在该备忘录甲方落款处签字。2017年2月20日，案外人华宇公司向本院提起诉讼，要求该案被告曹张义、江苏通州二建建设工程有限公司、桑夏公司给付工程款8456504.06元及利息并要求确认对该案所涉工程享有优先受偿权。本院经审理于2017年5月19日作出（2017）苏0612民初1404号民事判决书，认定：华宇公司及曹张义、桑夏公司等已达成由发包人直接清偿工程款的合意，华宇公司交付部分房款并进行装修等行为也表示接受以90%的工程款折抵购房款的方式偿还债务并且桑夏公司对此亦予以认同，因此曹建军与桑夏公司的购房协议系合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，同时华宇公司部分工程款债权也通过债权债务转让转化为购房款，购房协议范围内工程款应由曹建军另案解决，5%的质保金待到期后另行主张。据此判决桑夏公司支付华宇公司工程款422825.10元（8456504.06元×5%）及相应利息。2017年2月20日，曹建军向本院另提起诉讼，要求该案被告桑夏公司偿还借款800000元及利息。本院经审理于2017年4月6日作出（2017）苏0612民初1407号民事判决书，判决桑夏公司偿还曹建军借款800000元及利息。另查明，被告于2013年2月27日取得阳光硅谷2#楼商品房预售许可证，其中载明的房屋用途性质为办公。被告桑夏公司于2013年11月6日与案外人姚立新等四人签订《协议书》，协议书甲方为溧阳桑夏置业有限公司，乙方为安徽新世纪建筑工程有限公司（法定代表人姚立新），丙方为被告桑夏公司，协议书约定：甲方位于溧阳市阳光硅谷开发的部分建筑工程由乙方负责施工，甲方尚有部分工程款未予支付，经协商甲方同意由乙方指定的一家从事软件研发的公司南通大为软件科技有限公司预售其位于南通市部分商品房，软件公司应支付给丙方的购房款直接用于抵扣甲方所欠乙方工程款；丙方按备案价格向乙方指定的软件公司预售位于南通市桑夏阳光硅谷项目商品房，房号为5号楼，预售总面积约4499.13平方米，单价7000，房款总价31493910元，详见丙方与软件公司签订的商品房买卖合同；软件公司在商品房买卖合同下应付丙方的购房款，按4000元/平方米单价以甲方所欠乙方剩余全部工程款冲抵，不足部分以其他楼三层楼抵押；除扣除相关款项，签订商品房买卖合同后，甲方不再支付乙方工程款，软件公司也无需向丙方支付该已被冲抵的款项，丙方保证本项目售房款50%用于回购软件公司购买的商品房否则有权处理房屋；商品房买卖合同签订后一年内，如丙方其他客户向丙方提出购买软件公司已购的部分或全部商品房，软件公司承诺5日内将按丙方通知要求办理商品房买卖合同解除手续并同意丙方与该客户签订合同。解除后丙方收到的客户购房款按4000元/平方米单价返还软件公司购房款；丙方在软件公司转让商品房时享有优先回购权；甲方所欠工程款按年利率20%支付乙方利息。2014年8月28日，安徽嘉茗电子科技有限公司（以下简称嘉茗公司）经工商登记成立。法定代表人朱晓菁，股东为朱晓菁、姚立新，各持股50%。2015年4月14日，被告桑夏公司与嘉茗公司签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为2601、2701，约定由嘉茗公司向被告购买南通桑夏·阳光硅谷2号楼601、701号房屋，建筑面积均为755.93平方米，单价均为每平方米4000元。同日，该两份合同经商品房合同备案系统网上备案。审理过程中，被告桑夏公司另提供其于2014年1月20日与案外人陈峻签订《协议书》，该协议书载明的甲方为陈峻，乙方为张树群，丙方为桑夏公司，约定：乙方于2014年1月22日向甲方借款6000000元，期限六个月，年利率为18%，该笔借款以安徽东方国际贸易有限公司（以下简称东方公司）向桑夏公司购买南通桑夏·阳光硅谷4号楼的形式作为担保方式。乙方归还甲方借款后，由甲方负责配合撤销该项预销售合同。2015年4月14日，被告桑夏公司与东方公司签订《商品房买卖合同》五份，合同编号分别为2101、2201、2301、2401、2501，约定由东方公司向被告购买南通桑夏·阳光硅谷2号楼101、201、301、401、501号房屋，建筑面积1层为724.45平方米、2-4层均755.93平方米，单价1-4层均为每平方米1750元，5层为每平方米1751元。同日，该五份合同经商品房合同备案系统网上备案。本院认为，原、被告于2015年7月28日签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告向被告购买案涉房屋的目的系用于开办通州肛肠病医院，该事实从原告提供的原、被告于2015年7月30日签订的补充说明、被告向原告出具的收条内容及公安消防部门出具的消防设计审核受理凭证、消防设计审核意见书等证据可予明确，且被告对于原告的购房目的也是明知的。结合原告与被告法定代表人张树群签订的备忘录，双方认可因案涉2号楼的商品房预售许可证载明的房屋用途性质为办公，“商业用房”性质不明，致原告公司的消防审核未能通过，原告投资的医疗项目未成。因被告的违约行为，致原告的合同目的不能实现，原告依法可据此要求解除合同。被告认为双方已于2016年6月15日就解除合同事宜进行过协商，根据被告与驰晶公司于2016年6月30日签订的备忘录，双方此前签署的解除协议书不再履行，因此被告辩称的双方系协商解除合同的意见不能成立。原、被告于2015年7月28日签订的协议解除后，被告应返还原告已付的购房款，因被告的违约行为致使合同目的不能实现，应双倍返还定金。关于购房款的金额，本院生效判决书已确认，案外人华宇公司认可以其90%的工程款折抵本案所涉购房款，计8456504.06元的90%为7610853.65元，加上原告实际支付的8000000元，被告合计应返还购房款15610853.65元。原告另主张被告双倍返还定金2000000元，符合双方协议约定。另根据双方2017年1月23日签订的备忘录，约定被告应自2016年1月25日起按月利率2%赔偿原告上述购房款15610853.65元的利息损失。根据我国合同法的规定，属于同时约定定金和违约金的情形，应选择适用定金或违约金，相较本案中定金及利息损失的金额，本院对于原告主张的利息损失予以支持，双倍返还定金部分不予支持。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。关于被告是否应当承担惩罚性赔偿的问题。原告认为，被告在与原告签订购房协议时故意隐瞒了已将房屋销售给他人事实，构成欺诈，应承担惩罚性赔偿。被告认为，被告与案外人签订的商品房买卖合同及网上备案系借款担保，并非实际的商品房买卖，属无效担保，且在与原告签订协议时已告知原告，不存在欺诈，且案涉房屋已实际交付原告使用，不适用惩罚性赔偿规定。本院认为，原、被告于2015年7月28日签订协议时，案涉房屋已经由被告与案外人签订了商品房买卖合同并进行了网上备案登记，被告未能提供证据证明其在签订协议前已将该事实告知原告，属故意隐瞒。商品房买卖合同的网上备案登记虽然并不能产生物权登记效力，仅为行政监管措施，但对外亦产生相应的公示作用，且无特殊情况无法直接予以撤销登记，故在被告无法撤销登记的情况下，亦成为导致本案原、被告房屋买卖合同无法继续履行的原因之一。被告的行为符合法定的适用惩罚性赔偿规定的情形，故对于原告主张被告赔偿一倍购房款的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告曹建军与被告南通桑夏软件科技有限公司于2015年7月28日签订的《协议》。二、被告南通桑夏软件科技有限公司返还原告曹建军购房款15610853.65元并赔偿利息损失（以15610853.65元为基数，自2016年1月25日起按月利息2%计算至实际给付之日止）。三、被告南通桑夏软件科技有限公司赔偿原告曹建军购房款15610853.65元。四、驳回原告曹建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321087元，保全费5000元，合计326087元，由被告南通桑夏软件科技有限公司负担（原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费321087元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：47×××82）。审 判 长  吴晓萍代理审判员  施 佳人民陪审员  王晓勤二〇一七年十月十日书 记 员  高 晗