安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00022号
上诉人（原审原告）：胡长友，男，汉族，住安徽省南陵县。
被上诉人（原审被告）：张庆龙，男，汉族，住安徽省南陵县。
被上诉人（原审被告）：张建，男，汉族，住安徽省南陵县。
上诉人胡长友与被上诉人张庆龙、张建房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院于2013年10月18日作出的（2013）南民一初字第01720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。现已审理终结。
胡长友一审诉称：2010年4月25日，其与张庆龙、张建签署“阳光小区房产转让契约书”一份。双方约定：张庆龙、张建将其所有的籍山镇阳光小区A3#幢A2户301室及车库一间作价190000元出售给胡长友。但张庆龙、张建在2011年9月至10月间却强行撬门进住至今，使胡长友以247000元价格转让给他人的合同被法院以集体土地无证房不得买卖为由判决买卖合同无效。需返还247000元给他人。现张庆龙、张建卖房后又反悔并强占自住，理应按现行市场价返还购房款。故诉至法院，请求：1、判决张庆龙、张建于2010年4月25日签署的“阳光小区房产转让契约书”无效；2、判令张庆龙、张建按现行市场价返还房款247000元并承担损失等20000元；3、本案诉讼费由张庆龙、张建承担。
张庆龙一审辩称：胡长友要求我返还247000元，我不同意。我已经将房子卖给胡长友，当时胡长友是说房子买来给自己母亲居住，但买房一年不到，胡长友就将房子转卖他人从中牟利。我也没有撬门强占胡长友房子，是我的前妻去要的，与我无关。
张建一审未作答辩，也未向法院提交任何证据。
原审法院审理查明：2010年4月25日，胡长友与张庆龙、张建签署了“阳光小区房产转让契约书”，约定：张庆龙、张建将其所有的位于南陵县籍山镇阳光小区A3#幢A2户301室房产一套（面积为122.14平方米）及5号车库一间（面积为16个平方米）作价190000元出售给胡长友。后胡长友按约定支付了190000元购房款，张庆龙也将房屋交付给胡长友。2011年3月5日，胡长友将该房屋及车库以247000元转卖给案外人王XX、王X、张XX，同年4月19日，胡长友将房屋交付给案外人。2011年9月、10月左右，张庆龙的前妻及张建强行将该房屋房门撬开并占据至今，使胡长友与案外人签订的合同无法实现。2011年12月19日，案外人王XX、王X、张XX将胡长友诉至南陵县人民法院，经审理后，南陵县人民法院作出（2012）南民一初字第128号民事判决，判决该房屋买卖合同无效，胡长友返还案外人购房款247000元并赔偿装潢损失640元。
另查明，张庆龙、张建系父子关系。南陵县籍山镇阳光小区A3#幢A2户301室房屋为张庆龙因拆迁被政府安置的回迁房。胡长友与张庆龙、张建并非同一集体经济组织成员。
原审法院认为：违反国家法律规定的合同不受法律保护。虽胡长友与张庆龙、张建签订的《阳光小区房产转让契约书》是双方真实意思表示，但我国对宅基地房屋的流转实行的是严格限制、有条件流转的政策，并从限制宅基地的角度上也对农村房屋的转让进行了严格的限制。根据相关法律、政策的规定，农村宅基地的所有权属于集体，使用权也仅限于本集体经济组织成员，即农村房屋和宅基地只能卖给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员，非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。而本案所涉房屋系农村回迁房，其土地性质为集体所有，胡长友并非张庆龙、张建所在集体经济组织成员，依法不能购买该房屋，故该协议内容违反法律规定，属无效合同。故胡长友要求判决其签署的“阳光小区房产转让契约书”无效，法院依法予以支持。关于返还房款数额及损失的问题。法院认为，“阳光小区房产转让契约书”因违反法律规定而属于无效合同，故胡长友与张庆龙、张建应互负返还义务。因张庆龙、张建一直实际占有本案涉及房屋，故胡长友就不存在返还房屋的义务。根据胡长友与张庆龙、张建签订的转让协议，约定购房款为190000元，法院认为应以当时协议约定数额返还为宜，即张庆龙、张建返还胡长友购房款190000元。但考虑到该协议的签订时间较早，胡长友不可避免因此产生一定的经济损失，结合双方的过错程度，参照胡长友与张庆龙、张建双方在转让协议上有关违约责任的约定，本院酌定张庆龙、张建赔偿胡长友经济损失18000元。综上，依照《中华人民共和国民法合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡长友与张庆龙、张建签订的《阳光小区房产转让契约书》无效。二、张庆龙、张建返还胡长友购房款190000元，并赔偿胡长友经济损失18000元，合计208000元，于本判决生效之日起十日内一次性支付。三、胡长友于本判决生效之日起十日内立即将位于南陵县籍山镇阳光小区A3#幢A2户301室房屋及5号车库返还给张庆龙、张建（张庆龙、张建已实际占有该房屋）。四、驳回胡长友的其它诉讼请求。案件受理费2653元，由张庆龙、张建负担2000元，胡长友负担653元。
胡长友不服原审判决，向本院上诉称：1、张庆龙、张建对本案房屋买卖合同无法继续履行应负全部过错，理应由张庆龙、张建按现行市场价返还购房款或按照银行贷款利率的四倍计算损失赔偿；2、原审适用法律与事实不符。本案当事人均不再是某个农村集体经济组织成员，涉案房屋亦不再是原有连同宅基地的农村住房，所以原审认定合同无效并按合同价返还房款，不利于交易安全和社会稳定。
张庆龙、张建未作答辩。
二审中当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国对宅基地使用权的政策性规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案胡长友与张庆龙、张建所签的《阳光小区房产转让契约书》中的买卖标的物系张庆龙、张建原有集体土地被征用后，基于其集体经济组织成员身份取得的回迁房，且该房目前尚未办理权属证书，因胡长友与张庆龙、张建非同一集体经济组织成员，依法不能购买涉案房屋，故原审法院认定协议书无效正确，本院予以认可。合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。即张庆龙、张建返还购房款190000元，胡长友腾让房屋。因张庆龙、张建已实际占有涉案房屋，故胡长友不存在返还房屋义务。张庆龙、张建作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋属于严格限制流转范围，且保证其家庭成员不得以任何理由干扰或吵闹，出卖后张建及其家人多次扰乱房屋的正常使用并占据至今，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于胡长友信赖利益损失的赔偿，为鼓励诚信、维护良好的交易秩序，在综合考虑买受人因房屋现值和原买卖价格的差异、买受人一审时对于损失的诉请数额等因素的基础上，原审法院酌定张庆龙、张建补偿胡长友经济损失18000元适当，本院予以认可。虽然胡长友主张应以现行市场价予以补偿，但其在一审时未向原审法院申请对房屋现行市场价进行评估，其所主张的市场价无证据支撑，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由上诉人胡长友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 勇
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁晓丽
二〇一四年四月十八日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；