中华人民共和国福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初153号原告：方祥俊，男，1958年8月12日出生，汉族，现住美国。原告：董丽琴，女，1959年8月26日出生，汉族，现住美国。上述委托诉讼代理人：郑为良、孙月眉，福建中美律师事务所律师。被告：董存佃，男，1967年6月29日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：李国兴、林婧婷，福建闽天律师事务所律师。被告：朱秀娥，女，1967年2月6日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：董枝（系董存佃、朱秀娥之女），女，1992年2月20日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。原告方祥俊、董丽琴与被告董存佃、朱秀娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法由审判员黄立峰适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。方祥俊、董丽琴的委托诉讼代理人郑为良、孙月眉，董存佃及其委托诉讼代理人李国兴、林婧婷，朱秀娥及其委托诉讼代理人董枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方祥俊、董丽琴向本院提出诉讼请求：1、判令董存佃、朱秀娥搬出方祥俊、董丽琴被侵占的坐落于福州市琅岐经济区房屋；2、本案案件受理费由董存佃、朱秀娥承担。事实和理由：方祥俊、董丽琴原是夫妻关系，坐落于福州市琅岐经济区房屋，为二层楼房一直，砖木结构，总面积94.8平方米，于82年自建，系夫妻共有房屋。1992年领取房屋所有权证，因丢失，2016年4月补领房屋所有权证书，产权证号为“榕房权证ＬＱ字第××号”，2016年1月8日领取了土地使用证，土地证号为“榕琅集用（2016）第1351016**号”。方祥俊于1990年出国到美国，该房由董丽琴居住至1999年离婚为止。虽然该房离婚时归董丽琴所有，但未办理过户手续。因此，董丽琴在离婚后搬到福州居住，该房就由方祥俊的父亲方其荣看管。2001年董丽琴也出国到美国定居；方祥俊的父亲也病逝，该房屋就委托方祥俊的叔叔方某帮助看管。后方某也出国到美国，该房闲置无人居住。2011年，当董丽琴第一次回村后，发现自有的房屋被同村村民董存佃、朱秀娥夫妇不知道何时搬入居住。方祥俊、董丽琴知道后，多次要求董存佃、朱秀娥搬出，但均遭拒绝。董存佃、朱秀娥辩称：一、方祥俊、董丽琴对诉争房屋不享有权属共有，已不具有共同原告资格，其各自权利义务是相互独立、相互排斥的。故二人不能作为共同原告起诉，其委托代理人亦不能共同代理。二、《卖屋契约》是经方祥俊授权证人方某与董存佃、朱秀娥签订，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。三、方祥俊、董丽琴诉称诉争房屋双证丢失不是事实，而是在卖房时已合法移交给董存佃、朱秀娥，同时将讼争房屋实际交付给董存佃、朱秀娥居住至今，符合当地的买卖交易习惯。方祥俊、董丽琴的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。围绕诉讼请求，方祥俊、董丽琴提交了如下证据材料：A1、榕房权证ＬＱ字第××号房屋所有权证、榕琅集用字（2016）第135101642号集体土地使用证，用以证明方祥俊、董丽琴的权利来源。A2、（1999）马民初字第514号民事调解书，用以证明：1、方祥俊于1990年就去美国谋生，此后就不在讼争房屋居住；2、1999年方祥俊与董丽琴离婚，讼争房屋归董丽琴所有。A3、中国驻纽约总领事馆认证的授权委托书、认证鉴定意见书、认证翻译件，用以证明董丽琴于2001年取得美国绿卡并居住美国纽约，此后也不在讼争房屋居住。A4、乐村村委会证明，用以证明：1、讼争房屋占用人为董存佃、朱秀娥；2、董丽琴于2011年回国时要过讼争房屋。董存佃、朱秀娥质证：对A1真实性无异议，但产权证是方祥俊、董丽琴通过欺诈手段在原有产权证没有遗失的情况下，谎称遗失，欺骗房屋主管部门，取得补办产权证，而原有的产权证在卖房时已移交给董存佃、朱秀娥；对A2真实性无异议，但调解书和房屋产权证及集体土地使用证不能作为方祥俊、董丽琴起诉董存佃、朱秀娥的理由，两个权属不一致。对A3的真实性无异议，对证明对象有异议，仅证明董丽琴身份；对A4的真实性、关联性、合法性及证明对象均有异议。董存佃、朱秀娥提交了如下证据材料：B1、卖房签约，用以证明2004年11月23日，方祥俊、董丽琴委托方某将讼争房屋卖给董存佃、朱秀娥并签订一份卖房签约，约定价格为28000元，并将房屋所有权证和集体土地使用权证交付董存佃、朱秀娥。B2、证人证言，用以证明方某受方祥俊、董丽琴委托，全权办理将诉争房屋卖给董存佃、朱秀娥，签订卖房签约、收取购房款等事实。另董存佃、朱秀娥居住至今十年来，有多次要求方祥俊、董丽琴办理房屋过户手续，但均未果。B3、榕郊S字第036286号房屋所有权证及榕郊集建（1992）字第059502号集体土地建设用地使用证，用以证明方祥俊、董丽琴已于签订卖房签约之日起将讼争房屋的产权证和土地证交付给董存佃、朱秀娥，一直保存至今。方祥俊、董丽琴质证：对B1真实性有异议，1999年方祥俊已离婚，方祥俊在处分权上没有权利处分，此外这里没有方祥俊的签字及捺手印，因此不能证明方祥俊授权方某。当时村委会盖章是否已改为福州市琅岐经济区琅岐镇，我方认为是伪造的。1999年方祥俊与董丽琴已经离婚，法院确认房屋属于董丽琴，即使方祥俊同意卖房，也能证明属于侵权行为；对B2的身份信息无异议，证言的真实性有异议，证人证言不能对抗经房地产部门登记确权的所有权证和土地使用证。此外证人证言没有方祥俊、董丽琴授权给方某买卖诉争房屋的任何证据；对B3真实性无异议，但也只能证明是方祥俊、董丽琴丢失的。董存佃、朱秀娥不能持有方祥俊、董丽琴丢失的证据作为证明授权方某对诉争房屋买卖的真实性。董存佃、朱秀娥申请证人方某出庭作证。证人方某证言的证言内容为：卖房签约是我签的；是董丽琴委托我签的，当时董丽琴委托我帮她找个可靠的人，避免以后的争吵比较麻烦，后来我们同意卖给董存佃、朱秀娥；董丽琴出价3万元，董存佃希望便宜2千，后来董丽琴同意便宜2千将房卖给董存佃、朱秀娥；后来就做签约，当时没有见证人，我这边就我一个人，后来找村委会证明，村委会在签约上盖章证明签约的真实性，我们都盖上手印；钱由董存佃、朱秀娥拿给我，我交付给董丽琴，由于我儿子在国外，因此钱直接交我孩子对折成美金给董丽琴；房屋产权证及土地使用权证由董丽琴的哥哥叫人给我，我再交给董存佃、朱秀娥；过程董丽琴都知道；至于过户手续，董丽琴说在国外没空回来，因此迟迟没办理；委托是董丽琴当时口头委托的。庭审中，本院确认方祥俊、董丽琴目前还处在离婚状态。经庭审质证，本院对证据确认如下：方祥俊、董丽琴提交的证据材料，董存佃、朱秀娥提交的证据材料及证人方某的证言，可以作为本案定案依据。1、董存佃、朱秀娥提交的B3即榕郊S字第036286号房屋所有权证及榕郊集建（1992）字第059502号集体土地建设用地使用证，在卖房签约内容中有明确载明，得到证人证言的证实，可以证明董存佃、朱秀娥是在讼争房屋买卖达成时合法获得的。2、方祥俊、董丽琴提交的A1即榕房权证ＬＱ字第××号房屋所有权证、榕琅集用字（2016）第135101642号集体土地使用证，可以证明其与董存佃、朱秀娥讼争房屋的对象同一，但方祥俊、董丽琴并不能以“丢失”为由来排除董存佃、朱秀娥持有B3即榕郊S字第036286号房屋所有权证及榕郊集建（1992）字第059502号集体土地建设用地使用证的合法性。3、证人方某证言部分内容得到方祥俊、董丽琴诉状所述内容的印证，即在方祥俊、董丽琴都到美国去后，讼争房屋先是委托给方其荣看管，在方其荣去世后，委托给方某看管。根据上述有效证据及庭审笔录，本院认定本案基本事实如下：方祥俊、董丽琴于1981年订婚，于1982年农历11月按农村习俗举行婚礼，1982年自建有坐落于福州市琅岐经济区的砖木构双层楼房一直，一层面积53.8㎡，二层面积41㎡，共计94.8㎡。1993年6月18日取得榕郊S字第036286号房屋所有权证，登记的所有权人为方祥俊；1992年12月取得榕郊集建（1992）字第059502号集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为方祥俊。1990年方祥俊去美国，1999年11月17日，经本院调解，方祥俊与董丽琴自愿离婚，夫妻共同财产位于福州市马尾区归董丽琴所有。离婚后，董丽琴搬到福州居住，该房由方祥俊的父亲方其荣看管，2001年董丽琴也出国到美国定居。方祥俊的父亲病逝后，该房屋就委托方祥俊的叔叔方某帮助看管。董丽琴委托方某出售位于福州市马尾区的房屋，2004年11月28日，方某将该房屋卖给了董存佃。立有“卖房契约”，主要内容为：“立卖断契人方祥俊，兹有一家人均移民美国，故将座落于琅岐镇乐村路30号所有权砖木结构双层楼房壹直，面积一层面积53.8㎡，二层面积41㎡，四至：东北共墙董存德，西南本墙，东南及西北皆本墙临路。现委托胞叔方某代为卖断给董存佃为永久产业。经双方协议，定价人民币贰万捌仟元正，于立契日交清购屋款。此后，该屋所有权永属买主董存佃掌为世业，与卖主方祥俊永断葛藤。此买卖系出于一方愿卖，一方愿买两厢情愿。均不得反悔和异说。本月于立契日起生效。恐口说无凭，特立此卖掉契连同榕郊集建（1992）字第059502号集建用地使用证及榕郊S字第036286号房屋所有权证一并交付执存为据。立卖断契人方祥俊（叔代、指模），当事人胞叔方某（指模），代笔江涛（指模），二〇〇四年十一月二十八日立”。福州市琅岐经济区琅岐镇乐村村民委员会在该卖房签约上盖章。之后，该房由董存佃、朱秀娥居住使用。2016年4月6日，方祥俊、董丽琴以方祥俊名义申请补办了榕房权证ＬＱ字第××号房屋所有权证；2016年1月8日，方祥俊、董丽琴以方祥俊名义申请补办了榕琅集用字（2016）第135101642号集体土地使用证。另查明，福州市琅岐经济区于1999年12月经福建省人民政府批准成立；契约书写人“江涛”已于2014年去世。对于董存佃、朱秀娥提出的方祥俊、董丽琴诉讼主体问题，本院认为，虽然经法院调解确认，方祥俊、董丽琴离婚时夫妻共同财产归董丽琴，但讼争房屋仍登记在方祥俊名下，方祥俊仍有主体资格，对董存佃、朱秀娥关于对方诉讼主体方面的主张，本院不予采纳。本案争议焦点在于讼争房屋买卖是否成立，而非方祥俊、董丽琴所主张的侵权责任纠纷。由于讼争房屋买卖发生时方祥俊、董丽琴均不在国内，关键点在于方某的受托卖房行为是否有效以及董存佃的购买行为是否属善意。俗话说，公道自在人心。大道至易至简，诚实信用原则是民事活动所应遵循的基本准则，千金散尽还复来，但如果诚实信用准则被轻易弃置，对社会价值基石的伤害则是无法估量的。无论如何，不能让人们对遵循诚实信用准则产生动摇，换言之，不能总是让老实人吃亏。尽管讼争房屋买卖过程存在瑕疵，但是在方某受委托看管讼争房屋的情形下，方某向董存佃表明其受房屋主人的委托出售讼争房屋，经过讨价还价双方达成交易，董存佃交付购房款后拿到所交易房屋的房产证、土地证，按琅岐当地交易习惯由知名的契约书写人用传统方式郑重书写“卖屋契约”（诚实信用原则也要求：在书写人江涛死无对证、同时没有确切证据加以证明的情形下，不能凭空说是江涛故意虚构了讼争房屋买卖的事实），并请村委会盖章等，可以证明董存佃有足够的理由相信方某是受房屋主人的委托出售房屋给自己，方某的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案讼争房屋的买卖合同成立。方祥俊、董丽琴认为“卖屋契约”上村委会公章是假的，与事实不符，本院不予采纳。方祥俊、董丽琴没有证据证明董存佃、朱秀娥属恶意串通损害其利益的情形，对方祥俊、董丽琴的诉讼请求，本院不予支持。本院注意到，讼争房屋的成交价格未必完全合理，临财毋苟得，董存佃应主动适当补偿对方，以使纠纷得到妥善解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，判决如下：驳回方祥俊、董丽琴的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由方祥俊、董丽琴负担。如不服本判决，方祥俊、董丽琴可在判决书送达之日起三十日内，董存佃、朱秀娥可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  黄立峰二〇一七年三月二十日书记员  董美钦附录主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定，《中华人民共和国合同法》【1999-10-1—至今】第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。《中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。