福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终4494号上诉人（原审原告）：福州丽港大酒店有限公司，住所地福建省福州市西二环路96号省交警培训中心大楼4-7层。法定代表人：吴仁德，总经理。委托诉讼代理人：钟三宇、吴占或，福建融成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福州丰成运输有限公司，住所地福建省福州市琅岐经济区琅岐镇企业服务中心306房。法定代表人：姚李香，总经理。委托诉讼代理人：郭昌添，福建建达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄修涵，男，1962年8月16日出生，汉族，住福建省永泰县。上诉人福州丽港大酒店有限公司（以下简称丽港公司）与上诉人福州丰城运输有限公司（以下简称丰城公司）、被上诉人黄修函房屋租赁合同纠纷一案，丽港公司、丰城公司因不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初5348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。丽港公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判支持丽港公司的一审全部诉请。事实和理由：一、根据案涉合同的约定以及福州市中级人民法院（2017）闽01民终718号生效的判决文书，均可确认合同实际履行中第9年租金应从2016年6月16日计算至2017年6月31日，一审对此认定错误，少计算租金24894元。二、根据合同约定以及黄修函的履约行为可知，黄修函使用产生的公摊杂项费理应由其承担，上诉人庭前依照双方之前的公摊杂项费结算习惯提交了相应的垫付凭证及各方的使用量数据，一审不予采纳错误。三、合同约定的违约金3000元/天的标准并未过高，首先，违约金具有惩罚属性；其次，因被上诉人逾期支付租金的行为，导致上诉人未能及时支付产权人房屋租金，房屋产权人已提起诉讼，向上诉人主张要求赔偿高额违约金。上诉人的实际损失远高于3000元/天；再次，违约金3000元/天的标准属于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，应直接作为认定本案违约金的标准。四、合同明确约定保证金60万元不能直接予以抵扣房屋租金，在被上诉人付清租金、违约金、公摊杂项费等其他费用前提下，上诉人才退还给被上诉人，况且该项并非诉请。而且被上诉人未付清租金、不认可公摊杂项费用，相关财产尚未移交清楚，直接予以抵扣严重损害了上诉人的合法权益。丰城公司辩称，一、福州市中级人民法院（2017）闽01民终718号民事判决第4页第2自然段载明：“该终审判决认定‘上诉人（黄修涵）实际租赁的时间是从2008年11月16日开始，双方在合同中约定开始租赁时间与双方实际履行时间不一致，应认定为双方对开始租赁时间进行了变更’”；第7页倒数第2自然段载明：“本院除确认……每月租金的起止时间应为每月16日至次月15日外，一审认定的其他事实正确。”因此，该判决所确认的每年租期起止时间应为每年11月16日至次年11月15日，一审判决关于双方第9年租赁期限起止时间的认定正确，不存在少计算租金的问题。二、根据丰成公司签字确认的《租赁合同书》，公摊杂项费不属于丰成公司承担担保责任范围，该部分费用依法不应由丰成公司承担。丽港公司所举证的《丽港大酒店停车场管理条例》该管理条例没有经过黄修涵本人签字确认，不能作为本案认定公摊杂项费和保安工资的依据。三、《租赁合同书》中约定的违约金每日3000元已明显过高。丽港公司起诉和上诉时均称其因未能向涉案房屋产权人缴纳租金而导致其被起诉要求支付高额违约金，但至今未能举证证明其被起诉所产生的生效判决所确定的违约金损失，且其与案外人因其他法律关系发生的损失，与本案并不具有因果关系。本案违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审判决按年24%比例计算违约金，仍显偏高。对于上述违约金不合理的部分，丰成公司不应承担连带责任。此外，能否适用3000元/天的违约金标准，属于法律适用问题，不属于人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，不能作为认定本案违约金的标准。四、一审判决对该履约保证金予以抵扣的认定正确，其系保障丽港公司的优先权利，符合案涉合同约定。丰城公司上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判丰城公司无需承担占用费、管理费（保安工资）合计人民币221107元。事实和理由：一、丰成公司依法对2017年07月占用费不承担担保责任。黄修涵在2017年06月30日就搬离租赁场所，至于黄修涵和丽港大酒店2017年07月28日交接，属于黄修涵搬离租赁场所之后的结算，不影响2017年06月30日租赁期满不再租赁时间点的认定，因此租金只能计算到2017年06月30日。丰成公司所担保的租赁期间到2017年06月30日亦届满。二、福州中院（2017）闽01民终718号判决认定黄修涵缴纳2012年至2013年的部分管理费（保安工资），并不能当然得出黄修涵在该案所诉争的租赁期间及本案所诉争的租赁期间均应当支付管理费（保安工资）。并且黄修涵在经营租赁场所期间，另行聘请保安，无需丽港公司提供保安服务，丽港公司也始终没有提供证据证明其提供了管理和保安服务。且根据丰成公司签字确认的《租赁合同书》，管理费（保安工资）不属于丰成公司承担连带保证责任范围。丽港公司辩称，一、丽港公司与黄修函于2017年7月28日进行交接，根据案涉租赁合同第十七条的规定，对超出合同约定租赁期的租赁场所占用费，丰城公司应当承担担保责任。二、丽港公司与黄修函对于管理费（保安工资）的分摊在福州中院（2017）闽01民终718号判决中已确认，丰城公司应当承担担保责任。黄修函未到庭，亦未作答辩。丽港公司向一审法院起诉请求：1.判令黄修涵支付丽港公司房屋租金849718元、管理费（保安工资）58500元及公摊杂项费73758.7元、逾期支付房租违约金2652000元，上述各项暂总计3633977元；2.判令丰成公司对黄修涵支付丽港公司上述房屋租金、违约金、管理费（保安工资）及公摊杂项费承担连带清偿责任；3.判令黄修函、丰城公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月27日，丽港公司（甲方）与黄修涵（乙方）、丰成公司（丙方）签订《租赁合同书》，约定丽港公司将位于福州市交警培训中心大楼房屋附属一、二、三、四现状及设备租赁给黄修涵经营餐饮使用，租赁期限自2008年6月27日至2017年6月31日止，租赁房屋的面积约4300平方米；租赁期限为9年，从2008年6月27日至2017年6月31日；第1年至第2年每月租金为150500元，第2年至第5年每月租金为158025元，第6年至第8年每月租金为165926元，第9年每月租金为174222元。该合同第十二条乙方的违约责任第12-3款约定，乙方如逾期支付租赁金，每逾期一日，则乙方须按日支付逾期付款违约金，违约金的计算方式为：每天3000元人民币。合同第五条履约保证金条款约定乙方同意在本合同签订后3日内支付给甲方人民币60万元作为本合同的履约保证金。甲方应于租赁关系解除且乙方迁出租赁房屋、清点并按约交还相关设施并付清所有应付租赁金和相关费用后的7日内，将保证金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、赔偿金以及在本合同内因乙方使用租赁物而由他方收取的滞纳金或其它相关费用，甲方应于上述费用发生后五个工作日内书面通知乙方，若乙方在发出书面通知之日起五个工作日内未进行处理，则甲方有权无需获得乙方同意而从履约保证金中直接予以抵扣，履约保证金因抵扣而不足的部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足。该合同第十七条担保条款约定乙方因履行本合同对甲方所产生的所有债务及甲方实现债权的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等），由丙方承担连带保证责任。丽港公司确认黄修涵已依约支付履约保证金60万元。一审法院认为，丽港公司与黄修涵于2008年10月27日签订的《租赁合同书》，经生效判决确认，不违反法律强制性规定，应属合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。丽港公司作为出租人已依约履行了向黄修涵交付租赁房屋的义务，而房屋租赁合同中，按时足额交纳租金系房屋承租人的主要合同义务。本案中，黄修涵作为承租人逾期支付2016年12月15日至2017年4月14日租金并拖欠2017年4月15日至2017年6月30日的租金77334元＋174222元＋174222元÷2＝338667元，已经构成违约。根据《租赁合同书》的约定，每逾期支付租金一日所应支付的逾期付款违约金为3000元。丰成公司抗辩称违约金数额畸高，并请求予以调整。一审法院认为，每日3000元的违约金与每日约5530元的租金相比明显偏高，丽港公司未提交证据证明因黄修涵违约造成损失，故黄修涵对丽港公司造成的实际损失为租金的孳息损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院根据丰成公司的请求，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定按24%的年利率标准计付未付租金的违约金，即逾期支付2016年12月15日至2017年5月14日的租金逾期支付违约金为174222元×24%÷365天/年×756天＝86605元；2017年4月15日至2017年5月14日尚欠租金的违约金以77334元为基数，从2017年7月23日起按24%的年利率标准计付；2017年5月15日起至2017年6月14日的未付租金的违约金以174222元为基数，自2017年5月24日起按24%的年利率标准计付；2017年6月15日至2017年6月30日的未付租金的违约金以174222元÷2＝87111元为基数，自2017年6月24日起按24%的年利率标准计付。关于逾期腾房占有使用费的承担。租赁合同于2017年6月30日解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，黄修涵仍继续占有使用讼争房屋直至2017年7月28日向丽港公司归还钥匙并办理交接，应当赔偿丽港公司因此产生的损失。丽港公司参照原租赁合同第六条约定的租金标准，诉请自2017年7月1日至实际腾房之日按174222元÷30天×28天＝162607元的标准支付逾期腾房占有使用费亦属合理，一审法院予以支持。关于管理费（保安工资）及公摊杂项费问题。《租赁合同书》虽未明确约定管理费（保安工资），但经生效判决确认丽港公司与黄修涵就停车场管理费（保安工资）由黄修涵每月承担4500元已另行达成合意，且丽港公司亦提供相关工资表佐证该笔费用已实际支付。故丽港公司诉请黄修涵按每月4500元标准向其支付2016年6月至2017年7月的管理费（保安工资），总计58500元，合理合法，一审法院予以支持。关于公摊杂项费，丽港公司仅提供其2017年5月至2017年7月的缴纳电费的凭证及2017年7月份水费缴纳凭证，且丽港公司提交的《公摊杂项费表》系其自行制作，不能作为水电公摊费用计算依据，故丽港公司未能就有关主张提供对应的电费、水费、公摊费用计算方式等凭证的证据予以证实，一审法院对丽港公司该部分诉请依法不予支持。关于履约保证金的问题，丰成公司主张60万元的履约保证金用于直接抵扣租金。一审法院认为，双方在租赁合同第五条中有关于履约保证金的释义、数额、交纳方式、履约保证金数额的维持以及发生欠费或违约时用以直接扣除等明确约定。在租赁期内，履约保证金可以作为黄修涵对丽港公司交付违约金、赔偿金或由他方收取的滞纳金及其他费用的扣款，履约保证金被用于扣除上述款项后，黄修涵应在收到丽港公司通知的十天内，补足被扣金额。根据该约定，履约保证金是为保障合同有效的履行，并非用于抵扣房屋租金，该条款是赋予丽港公司优先抵扣相关费用的权利。故丰成公司将履约保证金视为已支付给丽港公司租金的辩解不符合双方合同约定，其辩解理由不成立。但鉴于双方租赁期限已届满,租赁合同已实际解除并完成相关设施交接，黄修涵已缴纳的60万履约保证金在优先扣除公摊费、管理费及违约金等费用后，剩余款项可直接抵扣其所欠丽港公司租金。另，讼争《租赁合同书》明确约定，黄修涵因履行该合约对丽港公司产生的所有债务及丽港公司实现债权的所有费用由丰成公司承担连带保证责任，而前述租金、违约金、管理费（保安工资）系黄修涵在履行案涉租赁合同中产生的债务，故丰成公司应依约对黄修涵前述债务向丽港公司承担连带保证责任。一审法院判决：一、黄修涵于本判决生效之日起十日内支付丽港公司租金、占用费、管理费（保安工资）合计559774元及违约金（2016年12月15日至2017年5月14日的租金逾期支付违约金为86605元；另以77334元为基数，自2017年7月23日起按24%的年利率标准计付至款项付清之日止；以174222元为基数，自2017年5月24日起按24%的年利率标准计付至款项付清之日止；以87111元为基数，自2017年6月24日起按24%的年利率标准计付至款项付清之日止）；二、上述款项在黄修函已支付的60万元履约保证金中予以扣减；三、丰成公司对黄修涵支付丽港公司上述款项承担连带责任；四、驳回丽港公司的其他诉讼请求。本案案件受理费20074元（由丽港公司预交40147元）、保全费5000元，由黄修涵、丰成公司负担14000元、保全费3500元，其余由丽港公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉《租赁合同书》第十二条乙方违约责任条款12-4约定：租赁期满，乙方应在期满后交还该租赁物并在期满后10日内办理交接验收手续。乙方逾期归还或者拖延办理交接验收手续的，则每逾期一日应向甲方支付人民币一万元的违约金，同时乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的一切直接或间接的经济损失。本院认为，本案争议焦点如下：一、案涉租赁合同约定的租金调整为174222元的时间起算点的认定；二、一审关于违约金标准的调整是否合法；三、丰城公司对于黄修函逾期腾房产生的占有使用费应否承担保证责任；四、管理费（保安工资）及分摊杂项费的承担问题；五、履约保证金的抵扣问题。对于上述争议焦点，本院分析如下：一、关于案涉租赁合同约定的租金调整为174222元的时间起算点的认定。案涉租赁合同虽约定双方的租赁期限自2008年6月27日至2017年6月31日，但根据另案生效判决的认定，丽港公司与黄修函已实际变更起租时间至2008年11月16日。因起租时间已变更，而合同在租金支付方式中明确约定从起租日开始第9年每月租金为174222元，故该第9年的起算日期应按照变更后的起租时间来确定，为2016年11月16日，一审对此认定正确，因丽港公司关于第9年应从2016年6月16日起算的主张与合同约定不符，故其据此对一审计算的欠付租金金额的异议不能成立，本院不予采纳。二、一审关于违约金标准的调整是否合法。丽港公司主张其因黄修函未依约支付租金而遭受的损失远高于按照每日3000元计算得出的违约金金额，但其未能提交相应的证据，故对其主张本院不予采信。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因案涉合同约定的违约金计算标准相对于合同约定的日租金金额而言，确系过高，一审将违约金标准调整为24%的年利率标准符合上述法律规定，应予维持。关于丽港公司提出的另案生效判决未对该合同约定的违约金予以调整，系因黄修函、丰城公司未在另案中提出违约金过高的抗辩，而在本案当事人提出该抗辩的情况下，一审对于违约金的调整与另案判决并不冲突。至于丰城公司认为的应当依照中国人民银行相关利率规定调整违约金的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。三、丰城公司对于黄修函逾期腾房产生的占有使用费应否承担保证责任。租赁合同中租赁物的交接系履行租赁合同的主要义务，案涉租赁合同亦对此作出约定，黄修函在租赁期限届满后未能及时腾房和办理交接手续所产生的违约责任，系属于履行该租赁合同对丽港公司产生的债务，根据案涉合同担保条款的约定，该部分债务属于丰城公司的担保范围，故丰城公司应当对黄修函逾期腾房产生的占有使用费承担保证责任，一审对此认定正确。四、管理费（保安工资）及分摊杂项费的承担问题。因另案生效判决已确认丽港公司与黄修函对于案涉管理费（保安工资）的承担问题达成合意且该费用属于丰城公司担保的范围，故丰城公司对此的抗辩不能成立，本院不予采纳，丰城公司应当对黄修函欠付的总计58500元的管理费（保安工资）承担保证责任。而对于丽港公司主张的2017年5月至2017年7月期间黄修函租赁租赁物产生的公摊杂项费73758.7元，其应负有举证责任，因丽港公司提供的证据不足以证明黄修函应当承担的公摊杂项费金额为73758.7元，故一审法院未采纳其上述主张并无不当。五、履约保证金的抵扣问题。根据案涉合同的约定可知，履约保证金的目的系在于租赁期间确保租赁物的完好以及保证承租人及时支付租赁过程中产生的相关费用。但因案涉合同租赁期限已届满，合同已实际解除并已完成相关设施的交接，而承租人亦因违约被诉至法院，履约保证金的合同基础及作用已不存在，在此情形下，一审法院作出将履约保证金用于抵扣案涉债务的认定并无不当，应予维持。综上所述,丽港公司及丰城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40147元，由福州丽港大酒店有限公司负担35530元，福州丰成运输有限公司负担4617元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  陈 辉审 判 员  林星星二〇一八年七月三日法官助理  卓垚磊书 记 员  王 琳