上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第278号
原告黄大青。
委托代理人陈晓卫，上海市睿道律师事务所律师。
委托代理人封震，上海市光明律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓，总经理。
委托代理人钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。
委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。
原告黄大青诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由审判员武春华独任审判。因工作变动，本案转由代理审判员高原独任审判。2014年1月20日，本院根据原告的申请对被告的财产进行了保全。2014年6月27日、9月29日、2015年1月20日及7月1日，本院根据原告的申请对被告的财产进行续保。因案情复杂，本案于2014年8月21日转为普通程序，由审判员邵霞、代理审判员高原、人民陪审员俞逸辉组成合议庭进行审理，由邵霞担任审判长，高原主审。本案于2014年10月13日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈晓卫、封震、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。2015年5月29日，本案变更合议庭组成人员，改由审判员徐冬梅担任审判长，代理审判员刘琳主审。本案于2015年12月23日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈晓卫、被告委托代理人陈家新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄大青诉称：原告系案外人周来娣的女婿。2010年10月10日，原告及周来娣与被告分别签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄220号101室房屋，周来娣购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄220号102室房屋。被告应于2012年3月31日前将上述两套房屋合并装修为一户后交付使用。合同签订后，原告依约付款。2012年4月29日，被告才通知原告前去办理房屋交接手续，交房时，被告仅向原告提供了毛坯房的《新建住宅使用说明书》和《新建住宅质量保证书》，且原告验收时发现房屋存在诸多质量问题，故原告当即表示拒绝接受房屋并要求被告整改，当日被告将房屋钥匙交给原告，被告物业处另留有一把钥匙方便修复。后原告多次催促被告整改，并催促被告向政府部门办理精装修房的分户验收报监手续，虽被告确认尚未办理，但拒绝推进，原告无奈和其他业主向相关行政部门反映，上海市青浦区建设和交通委员会根据有关规定对被告做出行政处罚，并责令被告予以纠正，限期办理。嗣后原告又多次和被告交涉，要求被告尽快办理全装修房的报验手续并及时对房屋存在的问题进行整改。但被告虽承认存在问题，也承诺会尽快整改，但行动迟缓，无任何实质性进展，无法解决根本问题，导致原告无法入住使用。原告认为，原告购买的是装修房，然被告交付的房屋并无全装修分户验收合格的证明书，是未经合法验收程序的不合格房屋，且房屋存在诸多质量问题，无法入住使用，应视为被告至今未按约交房，被告应承担违约责任。为维护自身权益，原告诉于本院，要求：1、判令被告限期修复涉案房屋的质量问题，并交由上海市青浦区建筑建材业管理所或独立具有资质的第三方对涉案房屋进行质量检测和验收达到合格交房标准，并按照修复费的0.1倍向原告支付补偿金；2、判令被告限期向原告提供经相关行政部门或独立具有资质的第三方对涉案房屋进行质量检测和验收，并提供由上海市青浦区住房保障和房屋管理局颁发的针对精装修住宅工程的质量分户验收的《住宅交付使用许可证》，并确认房屋质量保修期从取得《住宅交付使用许可证》之日起算；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币（以下币种均为人民币）468，138.65元（按已付房款2，325，577元的日万分之三计算，自2012年4月1日暂计至2014年1月31日共671日，最终违约金以修复达到取得精装修工程的《住宅交付使用许可证》的标准作为违约金的截止日）；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费均由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求的部分内容：原要求被告限期修复房屋质量问题改为要求被告赔偿原告维修费用，以审价报告金额的二分之一计算，由原告自行维修。另增加诉讼请求：要求被告支付原告代为垫付的物业管理费（2012年4月至2016年3月31日）13，353.60元。其他诉讼请求不变。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋已经按照合同约定交付给原告，不存在逾期交付的问题。系争房屋虽存在一些质量问题，但并不影响使用。
经开庭审理查明，2010年10月10日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄合生御廷园二期220号101室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为72.25平方米，地下附属面积77.48平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，325，577元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
同日，周来娣与被告签订《上海市商品房预售合同》，由周来娣向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄合生御廷园二期220号102室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为110.96平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，周来娣购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，294，635元。其他合同条款与101室房屋的合同条款一致。
合同签订后，原告支付了全部房款。2012年4月29日，原告前往现场办理收房手续并对房屋进行验收时，发现房屋存在诸多质量问题，随即向被告提出异议并要求维修，当天原告拿到被告交付的钥匙，并在物业处留有钥匙方便被告安排人员修复使用。后原告多次与被告联系要求被告整改，被告虽多次维修，但均未能根本解决问题，导致原告至今未能入住系争房屋。
另查明，2012年3月23日被告取得上述房屋（针对毛坯房）的上海市新建住宅交付使用许可证。
审理中，本院根据原告的申请委托上海市房屋质量建筑设计院有限公司对青浦区赵巷镇巷居路99弄合生御庭220号101、102室房屋（本案仅涉及101室房屋）中存在的问题进行鉴定并出具修复方案。具体鉴定内容包括：1）、对本案所涉房屋的建筑、结构、装饰概况进行调查；2）、对本案所涉房屋是否存在以下质量问题进行检测：地下室受潮、发霉；地下室渗漏以及渗漏引起的装饰层受潮、发霉；室内墙面砖、地砖或大理石空鼓、开裂或剥落；露台情况调查；电线未使用套管；室外台阶砖栏板裂缝等损坏。3）、根据现场检测结果，对房屋现存的质量问题进行汇总、分析；4）出具鉴定结论和修复方案。2014年8月11日，上海市房屋质量建筑设计院有限公司出具司法鉴定意见书，房屋基本概况为：房屋主体结构为钢筋混凝土结构，地上三层，地下一层，精装修房。各层墙面大部分采用墙纸进行装饰，平顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶。地下室地面铺贴地砖，大理石面砖装饰边及大理石踢脚线；一层地面铺贴大理石面砖，卫生间及厨房墙面铺贴瓷砖；二层、三层大部分区域铺设木地板，卫生间地面铺贴地砖、墙面铺贴瓷砖；露台铺贴地砖。鉴定意见为：1）、地下室部分墙面、平顶有明显潮湿发霉痕迹，装饰物表明结露，与地下室通风不畅，环境潮湿有关。2）、一层至三层墙面出现渗漏水，是由于露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求；外墙饰面砖勾缝施工质量不符合规范要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。3）、地面大理石面出现点状爆裂，与大理石材质有关；地砖及墙面砖空鼓，是由于施工质量不符合规范要求。4）、局部电线敷设套管缺失，是由于施工质量不符合相关规范要求。5）、室外入口台阶砖砌栏板墙裂缝，是由于室外台阶地基处理施工质量不符合相关规范的要求。修复方案：1）、对地下室墙面平顶发霉、装饰物表面结露：建议拆除并更换发霉的平顶及结露潮湿的装饰物，加强地下室通风，可设置除湿机等设施，降低地下室的湿度。2）、对露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求的，应拆除重做。对外墙饰面砖勾缝处及穿墙洞口处水泥砂浆缺失的，应采用无收缩水泥砂浆勾嵌密实，并涂刷透明防水涂料。对于因外墙渗水使室内墙纸平顶等装饰物发霉损坏的，应拆除重做。3）、对地砖及墙面砖空鼓、爆裂的，可按合同约定的材质拆除重做。4）、对露台易出现雨水倒灌至室内现象的，可更换大直径落水管，确保排水畅通，在可能的条件下，加高露台门槛。5）、对电线套管缺失的应予以补全。6）、待室外台阶沉降基本稳定后，对室外台阶砖砌栏板裂缝采用压力灌浆进行处理。7）、门套起鼓：建议对起鼓的变形的门套进行更换。原告及周来娣为此花费鉴定费30，000元（针对101、102室）。
后，本院根据原告的申请依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对本案系争220号101、102室房屋修缮工程费用进行鉴定。2015年12月4日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具鉴定报告，两套房屋鉴定报告修复范围内金额为270，242元、鉴定报告修复范围外（原告主张部分）金额为48，452元。原告及周来娣为此花费评估费共计9，000元（针对101、102室）。
另查明，针对周来娣购买的220号102室房屋存在的纠纷，周来娣亦向本院提起诉讼，案号为（2014）青民三（民）初字第282号。本案系争房屋所在小区其他业主亦就房屋质量存在问题向本院提起诉讼。
因原告等业主就被告未办理装修房的报监手续及房屋存在质量问题向政府相关部门反映。2013年9月24日，上海市青浦区建设和交通委员会对被告项目负责人进行约谈。2013年10月31日，上海市青浦区建设和交通委员会对被告作出行政处罚决定书，对被告未按照国家规定办理工程质量监督手续予以罚款20万元。
以上事实，由原、被告陈述、客户认购房屋须知、商品房预售合同、房屋验收情况表、上海市新建住宅质量保证书及使用说明书、原告寄送被告的公函、法人约谈记录、陈述笔录、处罚决定书、房屋质量鉴定意见书、审价报告、发票等证据予以佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告称：一、因本案系争房屋所涉地产项目是以毛坯房报建并备案，故被告取得的《上海市新建住宅交付许可证》是针对毛坯房的交付使用许可证。原、被告签订的商品房预售合同约定买卖的房屋为全装修房屋，被告应取得针对全装修房屋的交付使用许可证，然被告至今未完成对全装修房屋的竣工验收，也未取得全装修房屋的交付使用许可证。政府部门已对被告未办理装修房报监手续进行了行政处罚。故被告并不符合合同约定的交付条件。二、合同约定应于2012年3月31日交房，然被告直至2012年4月29日才通知原告交房。2012年4月29日交房当日，原告发现房屋存在诸多质量问题，原告拒绝收房并要求被告整改，故原告接收一组的房屋钥匙，另一组钥匙留被告处以便安排人员整改。后原告多次催告被告整改修复，但被告仅表面修复，未能根本解决问题，导致原告至今无法入住，构成违约。根据合同，原、被告双方的违约责任是相同的，原告依据合同支付了房款，被告未能交付房屋，理应根据合同约定承担违约责任。四、因原告认为被告并未向原告交付房屋，故原告未缴纳物业管理费。但物业公司认为开发商向原告交付了钥匙，物业管理费应由原告承担，故物业公司向法院起诉要求原告支付物业管理费，原告无奈向物业公司缴纳了2012年4月至2015年12月期间的物业管理费。原告认为此期间及之后的物业管理费应由被告承担，故要求被告支付原告2012年4月至2016年3月期间的物业管理费。原告为此证明其主张提供物业服务费催缴函、物业管理费发票、物业证明、法院传票。
被告称：一、被告取得毛坯房的交付使用许可证，符合合同约定的交房条件。且在签订合同前，被告已经告知原告系争房屋按照毛坯房报建，220号101室、102室两套房屋按照一套房屋进行装修，原告明知此种做法会导致房屋部分功能缺失，不可能再进行验收并取得装修房的交付使用许可证。二、被告在交房前向原告发出交房通知书，但无法找到邮递凭证。但被告已按合同约定交付了房屋，房屋虽存在质量问题但不影响居住，故被告不同意按照合同约定支付逾期交房违约金。三、对于房屋存在的质量问题，被告同意按照审价机构确定的金额支付原告修复费用，由原告自行修复，并同意赔偿原告房屋空置损失，101、102室两套房屋作为一个整体按相邻小区房屋月租金10，000元的标准进行赔偿。四、对于物业费，被告不同意承担，被告认为此费用包含在空置损失中，对于原告提供的相关证据材料真实性无异议，但认为与本案无关联性。
审理中，220号101室、102室房屋作为一个整体进行鉴定、评估，原告与周来娣缴纳的鉴定费及评估费亦是按照两套房屋缴纳，无法区分两套房屋各自的金额，本案仅涉及101室房屋。原告及周来娣、被告一致同意鉴定费、评估费在两个案件中各半处理。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。对于原、被告之间存在的争议，本院分析认为：
一、被告未取得精装修房的交付使用许可证是否构成违约
原告主张原告购买的系全装修房，被告应按全装修房进行验收并取得装修房的交付使用许可证，但被告仅取得毛坯房的交付使用许可证，不符合合同约定的交付条件，应属违约。被告对此不予认可。本院认为，客户认购须知及预售合同中均载明原告在购买时已经知晓本门牌号内101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格进行统一精装修后一并交付使用，原告虽认为其不知道该行为不能办理装修房的报监手续。然根据常理，两套不同的房屋并做一套房屋进行装修使用，必然导致房屋的结构及功能发生变更，无法再通过验收。原告作为完全民事行为能力人，在作出购房之重大决定时，负有较其他行为更甚之审慎义务，其理应对两套房屋作一套装修可能导致何种后果进行核实。原告表示其不知两套并一套装修之行为后果，亦未向有关部门进行核实，有违常理，本院实难采信。故，原告关于系争房屋不符合交房条件属于违约的主张，本院亦难以采纳。此外，关于原告要求被告限期对精装修房屋进行报验并提供精装修房的《住宅交付使用许可证》的主张，因该行为涉及政府行政行为，且审理中本院向相关部门核实，系争房屋无法再进行精装修房屋的验收，亦无法再办理精装修房屋的交付使用许可证。故本院对原告的该项诉请难以支持。
二、交房日期
原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。被告主张在合同约定的交房日期前已通知原告交房，因被告无法提供相应的通知凭证，且原告亦不予确认，故本院对被告通知交房的主张难以采信。原告称其于2012年4月29日至现场查验房屋进行收房，虽原告认为房屋存在质量问题拒绝收房并要求被告维修，但原告亦收取部分钥匙，被告对此无异议，故本院对原告主张的该节事实予以确认。对于购房者因房屋存在质量问题是否可以拒收房屋，本院认为，开发商作为房屋的实际销售单位，对其交付的房屋负有瑕疵担保之义务，若开发商交付的房屋导致购房者无法实现合同之目的，则购房者有权拒收房屋。如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者亦可拒收房屋。然对于交付的房屋存在裂缝、渗漏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同之目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到严重影响使用的程度，否则买受人不能由此拒绝接收房屋。本案中，系争房屋已通过验收取得交付使用许可证。虽存在影响使用的质量问题，但经过检测及鉴定，该质量问题并未涉及房屋主体结构，且通过后期的维修能够得以修复，修复后房屋不会影响原告的正常居住使用，原告不能以该质量问题为由拒收房屋。据此，本院确认被告的交房时间应为2012年4月29日，而合同约定的交房日期为2012年3月31日，被告应为逾期交房，应按合同约定承担逾期期间的违约责任。
三、维修及损失赔偿
1、维修。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告也多次进行维修，但均未能将房屋存在的质量问题妥善解决，原、被告一致同意由原告自行维修，被告承担修复费用，本院予以准许。对于修复费用，被告同意按审价报告确定的金额予以支付。原告则认为审价报告给出的修复费用较原告自行委托装修公司给出的修复费用低，为此原告提供其自行委托他人审价的工程报价书。被告对该工程报价书不予确认。本院认为法院依法委托的审价机构具备相关审价资质，审价人员在审价过程中并无不当，其出具的审价报告能够作为本案认定事实的依据，原告认为审价结构给出的金额偏低，于法无据，本院不予采纳。关于电线套管的修复费用，鉴定机构认为电线系隐蔽工程，不可能全部打开进行鉴定，只能采取抽查方式进行鉴定。审价机构表示因墙内电线套管属于隐蔽工程，现场无法勘察，无法审价，故与鉴定机构协商后采用了估算法，参照类似别墅装修中涉及隐蔽工程的一定比例进行估算。原告对此不予确认，认为该金额未涵盖所有未套管的修复费用。对此，本院听取了原告及鉴定机构的意见，考虑到本案实际情况，对于101、102室房屋的套管修复费用酌情在审价报告的基础上增加3，000元。原告另主张露台雨水倒灌的修复费用，审价机构只对地面修复进行审价，未对更换大直径落水管及加高门槛的费用进行审价。对此，审价机构出具补充说明，确认遗漏该部分内容，通过审价该部分内容涉及金额为4，163元。对于审价机构出具的补充说明，原、被告一致同意不再开庭进行质证，只需书面质证或谈话笔录质证，但双方均未按本院指定时间进行笔录质证亦未提供书面质证意见，视为原、被告对该补充说明均无异议，故对该补充说明本院予以确认。关于修复费用的评估金额、鉴定费、评估费，原告及周来娣、被告均一致同意在两个案件中各半处理，本院予以准许。
2、损失赔偿。原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据审价报告的结论，101、102室房屋的维修费用高达数十万元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，原告有权按照合同约定要求被告给予补偿。然合同约定按照修复费0.1倍进行补偿远不能弥补原告的损失，被告应按照实际损失赔偿原告，该损失可参照该房屋空置期间的租金损失。根据同小区同类房屋租赁价格及本案房屋的实际情况，本院酌定220号101、102室房屋的租金为每月10，000元，对该金额以在两个案件中各半处理为宜。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。
3、物业管理费。对于原告提供的相关缴纳凭证，因被告对真实性无异议，故本院确认其真实性，系争101室房屋物业管理费每月为374.40元。本院认为，原、被告双方于2012年4月29日办理房屋交接手续，在此之前的物业管理费理应由被告承担，该费用已由原告代付，原告有权向被告追偿。对于之后的物业管理费，虽原告未实际居住房屋，但房屋已经交付，交付后的物业管理费应由原告自行承担，原告要求被告支付交房后产生的物业管理费，于法无据，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄大青修复费162，828.50元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告黄大青逾期交房违约金20，232.52元；
三、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄大青空置费损失（自2012年4月30日至本判决生效之日后六个月，按每月5，000元计算）；
四、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄大青物业管理费362元；
五、原告黄大青的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，406元，由原告负担2，755元，被告负担7，651元；保全费2，860.60元，由被告负担；鉴定费及修复评估费19，500元（原告预付），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 刘 琳
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条...
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。