文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2613号上诉人（原审原告）：华迎，女，1988年12月21日生，汉族，户籍所在地安徽省宁国市，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：郑夏，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏长江置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道查桥。法定代表人：钱静江，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦琪，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林飞玉，江苏行德律师事务所律师。上诉人华迎因与被上诉人江苏长江置业发展有限公司（以下简称长江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2017)苏0205民初5727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华迎上诉请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由长江公司负担。事实和理由：依据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，长江公司应于2017年3月31日前将案涉房屋交付给其使用。但直至2017年9月10日上述交付义务才完成，长江公司的行为已构成违约。在双方办理交房手续时，长江公司并未就《接房手续书》中备注部分的内容进行提示说明，该备注第③条约定系长江公司预先拟定的格式条款，意在免除其应承担的逾期交房违约责任，应为无效，长江公司不得以此约定主张其应承担的逾期交房违约责任已免除。长江公司二审辩称：1、华迎已通过签署《接房手续书》的方式免除了其公司应承担的违约责任，华迎无权再向其公司主张逾期交房违约金。2、华迎主张《接房手续书》备注部分第③条约定系格式条款且未对其进行提示，与事实不符。实际上，在该《接房手续书》备注部分最后一条中已明确载明“业主确认：开发商对本《接房手续书》中免除或者限制开发商责任的条款已作出特别提示，业主已充分理解并完全同意其全部内容。”该条款系双方协商的结果，且华迎对该协商结果已签字认可，其公司的提示说明义务已完成。3、其公司在与其他业主办理接房手续时，已通过减免物业费的方式承担了逾期交房违约责任，华迎对此是知晓的。在双方办理接房手续时其公司已明确告知华迎，因其是优惠购房，故无法再以减免物业费的方式补偿其逾期收房的损失，华迎对此无异议并在《接房手续书》上签了字。华迎向一审法院起诉请求：判令长江公司支付逾期交房违约金9252.16元（以房屋总价578260元为基数，自2017年4月1日起至2017年9月10日止，按每日万分之一的标准计算）。一审法院认定事实：2015年11月16日，华迎（买受人）与长江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：华迎购买长江公司位于无锡市锡山区某某花园房屋，房屋总金额578260元，付款方式为按揭贷款，2015年10月26日支付首付款，约占总房款的25.64%，计人民币148260元，余款43万元办理银行按揭。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房通过分期交付使用竣工验收条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限即2017年3月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。上述合同签订后，华迎按约向长江公司支付购房款，长江公司收款后向华迎开具了金额为578260元的发票。一审另查明，2017年9月6日，长江公司向华迎发出《接房通知书》，载明：您所购买的某某花园11幢3-6单元501号房，现已经具备交房条件，将于2017年9月5日起正式交付使用。您该套房屋的交付时间安排在2017年9月9日，请您携带本《接房通知书》及下列相关资料、费用等至某某花园交房中心，按《接房流程图》规定流程办理相关接房手续，逾期将视为我们已按期交付房屋。2017年9月10日，华迎至长江公司办理了案涉房屋的交房手续并签订《接房手续书》，该手续书备注栏注明：③本人（指业主）已办理完毕接房手续，已付清相关费用，除房屋保修责任外本人声明与开发商之间已无任何纠葛。业主确认：开发商对本《接房手续书》中免除或者限制开发商责任的条款已作出特别提示，业主已充分理解并完全同意其全部内容。该《接房手续书》由长江公司加盖公章并由华迎签字确认。一审法院认为，华迎与长江公司签订的商品房买卖合同系双方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订上述合同后，华迎按约履行了支付购房款的义务，而长江公司于2017年9月10日才向华迎履行交房义务，晚于合同约定的最后交房期限即2017年3月31日，已构成违约，但在双方办理房屋交付手续时共同签订的《接房手续书》中明确约定除房屋保修责任外，华迎声明与长江公司间已无任何纠葛，该条款系双方自愿真实的意思表示，合法有效，即华迎与长江公司以双方共同签订《接房手续书》并作出特别约定的方式已经免除了长江公司逾期交房的违约责任，现华迎主张长江公司按照合同约定承担逾期交房的违约责任即支付逾期交房违约金9252.16元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，一审法院判决：驳回仓梅的诉讼请求。本院对一审已查明的事实予以确认。本院另查明，案涉《接房手续书》抬头部位为某某花园小区各房屋的房号信息，中间部位为一表格，表格内容为接房的流程项目、办理地点、办理内容及各办理人员签名。在该表格下方备注四条内容，其中第③条内容为：“本人（指业主）已办理完毕接房手续，已付清相关费用，除房屋保修责任外本人声明与开发商之间已无任何纠葛。”第④条第2款的内容为“业主确认：开发商对本接房手续书中免除或者限制开发商责任的条款已作出特别提示，业主已充分理解并完全同意其内容。”备注之下从左至右分别为开发公司、物业公司经理及业主的签章、落款处。纵览《接房手续书》全部内容可以发现，前述备注部分的字体明显小于上方正文内容的字体。另，长江公司在一审中确认，其公司与小区全体业主所签订的《接房手续书》均是统一的格式。二审中，本院询问长江公司为何未以醒目字体对《接房手续书》备注部分第③条的内容进行特别标识。长江公司答复称，因纸张的篇幅有限，为将《接房手续书》中的全部内容集中于一页，避免分页之后产生其他争议，故未对第③条的内容进行特别标注。二审中，华迎向本院提交录音光盘一份，并主张该份录音系其与长江公司在办理交房手续时的现场谈话录音，在该录音中华迎一方询问签字之后其能否保留后期诉讼的权利，对方回答“这个我不知道，这个我不专业，我不知道，因为我这边只负责收钱”，华迎以此证明其在签署《接房手续书》时曾反复向长江公司的销售人员及有关负责人询问签署《接房手续书》是否意味着放弃向长江公司主张逾期交房违约金的权利，对方工作人员始终没有给出确切的答复。长江公司认为该份证据不属于新证据，故不予质证。因该份录音证据的内容对认定本案事实具有较大影响，本院要求长江公司限期提交对该录音光盘的书面质证意见，同时向其释明，如逾期不提交质证意见，则视为其对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认可，长江公司表示同意。后长江公司在指定期限内并未向本院提交任何质证意见。据此，本院对该通话录音的真实性、合法性、关联性予以确认。以上事实有录音光盘、一、二审谈话笔录在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华迎与长江公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订上述合同后，华迎按约履行了支付购房款的义务，但长江公司直至2017年9月10日才与华迎办妥接房手续，明显晚于合同约定的最后交房期限即2017年3月31日，其交房行为已构成违约，故依法应承担逾期交房违约责任。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，依据现有证据可以认定，案涉《接房手续书》系长江公司为与小区业主办理交房手续而预先拟制的格式文本，其主要内容系告知业主办理收房手续所应履行的流程项目、各项目的办理地点及办理内容。至于开发商或业主在房屋买卖过程中是否存在违约以及违约责任应当如何负担，在该《接房手续书》中并未明确予以载明。长江公司依据《接房手续书》备注部分第③条的约定，主张其公司所应承担的逾期交房违约责任已免除，因该《接房手续书》系由长江公司提供，且该条款属长江公司为免除其自身责任而预先拟制的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，长江公司应采取合理的方式提请华迎对此条款的内容予以注意，并应就该条款的内容作出特别说明。但长江公司在《接房手续书》中不仅未以醒目字体对前述免责条款予以特别提示，反而是以比主文更小的字体且是在备注部分对该内容予以记载，此行为与法律规定相悖。同时依据华迎在二审中所提交的录音可知，在华迎向长江公司工作人员询问签字之后是否可以保留后期诉讼权利时，长江公司的工作人员对此并未予以解释，只答复“这个我不专业，我不知道”。据此，本院认定长江公司对上述免责条款的内容未以合理方式提请华迎注意，且未就该条款的内容作出特别说明，故该条款应属无效。长江公司依据《接房手续书》备注部分第④条第2款的记载，主张其提示说明义务已完成。因该条款本身与第③条约定一样，均系长江公司预先拟制的格式条款，长江公司以此证明其公司已就《接房手续书》备注部分第③条的内容作出特别提示说明，本院对此不予采信。据此，长江公司应当依照合同约定，承担逾期交房违约责任。关于违约金的计算，因长江公司向华迎发出的《接房通知书》中明确涉案房屋交付时间安排在2017年9月9日，且没有证据证明华迎晚于前述指定日期办理交房手续应归责于长江公司，故违约金计算的截止日期应为2017年9月9日。依据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，长江公司应以华迎已交房屋价款578260元为基数，按每日万分之一的标准，支付自2017年4月1日起至2017年9月9日止的逾期交房违约金9367.81元，华迎所主张的逾期交房违约金总金额9252.16元并未超过前述标准，本院对此予以支持。一审判决驳回华迎的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。综上所述，华迎的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院(2017)苏0205民初5727号民事判决；二、江苏长江置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付华迎逾期交房违约金9252.16元。如江苏长江置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由江苏长江置业发展有限公司负担。上述费用已由华迎预交，江苏长江置业发展有限公司应于支付前述逾期交房违约金时将上述应当负担的诉讼费用一并支付给华迎。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇一八年八月二十一日法官助理唐广征书记员徐冬辉