中华人民共和国湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民初379号原告：梁伟亮，香港特别行政区居民，男，1960年12月26日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：郭凡，湖南湘行律师事务所律师。被告：长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城豪江苑市政道路层-1628号。法定代表人：钱江军，经理。被告：长沙市开福区工商业联合会直属商会，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段899号月湖兰庭102号。法定代表人：唐国文，常务副会长。原告梁伟亮与被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司（以下简称逸友味公司）、长沙市开福区工商业联合会直属商会（以下简称工商联直属商会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁伟亮的委托代理人郭凡，被告工商联直属商会的法定代表人唐国文到庭参加了诉讼，被告逸友味公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁伟亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告逸友味公司支付拖欠租金88800元，滞纳金23078元（算至起诉日），物业费6635.2元，水电费2556元，合计121069.2元；2、判令两被告共同支付拖欠租金（或损失费）115000元，滞纳金16100元，物业费5805.8元，合计136905.8元；3、判令解除租赁合同；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与案外人李毅签订《租赁合同》，就原告位于长沙市××区××世纪××号门面租赁给李毅经营，租期从2013年12月9日至2018年12月9日，租金第一、第二年177600元，第三年192000元。合同签订后，李毅利用涉案门面开办了逸友味餐馆，并于2014年5月20日注册成立了被告逸友味公司，以该公司名义履行租赁合同，并对外经营。2014年12月22日，李毅将逸友味公司的股权转让给钱江军，由钱江军继续经营该餐饮企业，并履行租赁合同。但从2015年2月9日开始，被告逸友味公司就开始拖欠租金，至2015年8月8日共欠租金88800元，滞纳金按月利率2%计算至2016年3月29日为23078元，另外该期间内还欠物业管理费6635.2元，水电费2556元。2015年7月20日，两被告发生债权债务纠纷，湖南省长沙市开福区人民法院要求原告出具《同意转租函》，同意被告逸友味公司将涉案门面转租给被告工商联直属商会。2015年8月3日，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2015）开民二初字第02254号民事调解书，确认被告逸友味公司的装修及动产作价53.7万元，并于2015年8月7日交付给被告工商联直属商会。被告工商联直属商会取得涉案门面的使用权后，从未向原告交纳租金，从2015年8月8日至2016年3月29日共欠原告租金115000元，滞纳金按月利率2%计算为16100元，另欠物业管理费5805.8元。后，经原告与被告工商联直属商会协商，双方于2015年12月24日签订《协议》，约定被告工商联直属商会将涉案门面钥匙移交给原告，店内装修及《资产明细表》经双方共同清点后移交给原告，并约定了转租费的分配比例。但在《协议》签订后，被告工商联直属商会一直未到找转租人，原告找的转租人被告工商联直属商会又不认可，造成涉案门面空置，给原告造成了巨大经济损失。被告工商联直属商会辩称，一、2015年8月经湖南省长沙市开福区人民法院调解后，对53.7万元的财产进行了财产保全，并从被告逸友味公司处转交给了我方，但经与原告协商并没有达成转租协议。原告要求我方承担被告逸友味公司所欠的所有费用，我方不同意。我方也没有产生任何经济活动，只是原告要求我方协助招租。二、原告已在2015年12月24日经书面协议把门面钥匙收回，由双方进行招租。所以我方无义务承担任何费用。被告逸友味公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的房屋所有权证、调解协议、民事调解书、同意转租函、协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告梁伟亮提交的租赁合同有双方当事人的签字，能与其他证据相互印证，本院予以采信；缴费通知单有物业公司的盖章确认，与本案具有关联性，本院予以采信。被告工商联直属商会提交的收条、和解协议、借条、营业执照与本案缺乏关联性，本院不予采信；租赁合同没有合同双方的签字或盖章确认，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月9日，原告梁伟亮（甲方）与案外人李毅（乙方）签订《租赁合同》，原告将其所有的位于长沙市××区××世纪××号建筑面积为331.76㎡的门面租赁给李毅，租期五年，自2013年12月9日起至2018年12月9日止。合同第四条约定：（一）第一年与第二年租金为177600元；第三年租金为192000元；第四年租金为210000元；第五年租金为228000元。租金按季支付，于季度终的前十天支付。……（四）在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、停车费由乙方自行承担。第十条第（三）项约定：乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，李毅利用涉案门面经营逸友味餐馆，并于2014年5月20日注册成立了被告逸友味公司经营逸友味餐馆。2014年12月22日，李毅将逸友味公司的股权全部转让给钱江军继续经营逸友味餐馆。被告逸友味公司未支付2015年2月9日以后的租金、物业管理费、水电费等费用。另查明，被告工商联直属商会与被告逸友味公司因借款合同纠纷诉至湖南省长沙市开福区人民法院，后该院根据双方的调解协议于2015年8月3日作出（2015）开民二初字第02254号民事调解书，调解书第三项确认：被告逸友味公司以自己名下涉案门面内的全部装修及动产作价53.7万元冲抵所欠被告工商联直属商会的借款本息及费用38.7万元；被告逸友味公司于2015年8月7日将抵债资产交付给被告工商联直属商会。在该案诉讼过程中，原告梁伟亮于2015年7月20日向湖南省长沙市开福区人民法院出具《同意转租函》，同意将涉案门面转租给被告工商联直属商会。2015年12月24日，原告梁伟亮与被告工商联直属商会、被告逸友味公司的法定代表人钱江军签订《协议》，约定被告工商联直属商会将涉案门面的钥匙以及门面内装修及物品移交给原告。协议同时约定：双方均可招商进行门面招租，房东将收到的转让费先抵所欠租金直至门面转让出去为止，剩下的门面转让费，被告工商联直属商会占80%，原告梁伟亮占20%；被告工商联直属商会给被告逸友味公司的法定代表人钱江军1万元，原告梁伟亮给钱江军2万元。此后，原告梁伟亮一直未将涉案门面出租。另查明，长沙世纪金源物业管理有限责任公司出具《缴费通知单》，载明涉案门面自2015年1月1日至2016年3月31日欠物业管理费共计12441元（单价为2.5元/月/㎡），水费2556.33元。本院认为，本案原告梁伟亮系香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国涉外民事关系法律适用法＞若干问题的解释（一）》第十九条之规定，涉及香港特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照该规定。本案参照中华人民共和国关于涉外民事诉讼法律适用的法律规定办理。一、关于被告逸友味公司是否应支付原告梁伟亮租金等费用及具体数额。首先，原告梁伟亮与案外人李毅于2013年12月9日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。因李毅是被告逸友味公司的发起人，逸友味公司的注册地址正是涉案门面所在的地址，且从湖南省长沙市开福区人民法院就被告逸友味公司与被告工商联直属商会之间的借款合同纠纷所作出的（2015）开民二初字第02254号民事调解书第三项的内容看，被告逸友味公司已实际认可并享有了上述《租赁合同》的权利，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，对于原告梁伟亮要求被告逸友味公司承担上述《租赁合同》所约定的义务的主张，本院予以支持。其次，原告梁伟亮与被告工商联直属商会、被告逸友味公司的法定代表人钱江军于2015年12月24日共同签订《协议》后，被告逸友味公司已将涉案门面退还给原告梁伟亮，并明确原告可以自行对外出租，故原告与被告逸友味公司之间的《租赁合同》实际已于2015年12月24日解除，对于原告梁伟亮要求被告逸友味公司支付合同解除后的租金等费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，被告逸友味公司欠付截止2015年12月24日的费用，计算如下：（一）租金：156416元（2015年2月9日至2015年12月8日的租金：14800元/月×10月=148000元；2015年12月9日至2015年12月24日的租金：526元/天×16天=8416元）；（二）物业管理费：9760元[12441元-2681元（2.5元/月/㎡×331.76㎡÷30天×97天）]；（三）水电费：因原告梁伟亮收回涉案门面后并未出租或使用，故长沙世纪金源物业管理有限责任公司所统计的涉案门面的所欠水费2556.33元应当是被告逸友味公司在经营过程中所产生的水费，应由被告逸友味公司承担。另，被告逸友味公司未依约向原告梁伟亮支付租金，根据合同第十条第（三）项之约定，被告逸友味公司应每天向原告支付所欠款项1%的违约金。原告梁伟亮主动将违约金的标准降低至按所欠款项月利率2%计算，本院予以支持。根据被告逸友味公司每季度所欠租金的金额及原告的诉讼请求，本院确定被告逸友味公司应向原告梁伟亮支付2015年12月8日止的违约金为18944元[2015年2月9日至5月8日的违约金为2664元（44400元×2%×3月）；2015年5月9日至8月8日的违约金为5328元（88800元×2%×3月）；2015年8月9日至11月8日的违约金为7992元（133200元×2%×3月）；2015年11月9日至12月8日的违约金为2960元（148000元×2%×1月）],2015年12月9日后的违约金以所欠租金156416元为本金按月利率2%计算。二、关于被告工商联直属商会是否应支付原告梁伟亮租金等费用。原告梁伟亮与被告工商联直属商会并不存在租赁合同关系，即使被告工商联直属商会与被告逸友味公司之间存在转租关系，根据合同相对性原则，原告亦只能向被告逸友味公司主张租金等费用，而不能直接向被告工商联直属商会主张。故对原告要求被告工商联直属商会支付租金和物业管理费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国涉外民事关系法律适用法＞若干问题的解释（一）》第十九条之规定，判决如下：一、确认原告梁伟亮与被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司的发起人李毅于2013年10月9日签订的《租赁合同》已于2015年12月24日解除；二、被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告梁伟亮租金156416元、物业管理费9760元、水费2556.33元；三、被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告梁伟亮截止2015年12月8日的违约金18944元,2015年12月9日后的违约金以所欠租金156416元为本金按月利率2%计算至实际付清租金之日止；四、驳回原告梁伟亮的其他诉讼请求。如果被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5170元，由原告梁伟亮负担1300元，被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司负担3870元。如不服本判决，原告梁伟亮可在判决书送达之日起三十日内，被告长沙市逸友味餐饮文化管理有限公司和被告长沙市开福区工商业联合会直属商会可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一六年八月二十二日书 记 员  周 翔