江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第994号
上诉人（原审被告、反诉原告）王德明，男，汉族，1987年8月9日生，南京友拓文化传播有限公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈慧，女，汉族，1965年8月6日生，南京威达天宇器械公司员工。
委托代理人李家军，江苏维世德律师事务所律师。
原审被告顾熙，男，汉族，1990年9月22日生，西安旅游商报记者。
上诉人王德明因与被上诉人陈慧、原审被告顾熙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日立案受理，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人王德明、被上诉人陈慧及其委托代理人李家军、原审被告顾熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈慧原审诉称，2014年2月19日，其委托亲属张林通过中介公司与王德明、顾熙签订了《租赁合同》，将陈慧位于南京市秦淮区户部街33号天之都大厦某室房屋（以下简称诉争房屋）租赁给王德明、顾熙使用。合同约定租期为一年（2014年2月20日至2015年2月20日），租金为每月4400元，先租后用，租金半年一付。为保证合同全面履行，王德明、顾熙按约向陈慧支付押金4400元。合同签订后，陈慧按约履行了出租人的义务，按照合同约定，王德明、顾熙应当于2014年7月18日前向陈慧支付租金26400元。虽经陈慧多次催要，王德明、顾熙至今未付分文。综上，王德明、顾熙拒付租金的行为已经构成根本性违约，应当承担违约责任，陈慧有权解除租赁合同，故陈慧以本次起诉的方式通知王德明、顾熙解除合同。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1.陈慧与王德明、顾熙双方的房屋租赁合同解除；2.王德明返还诉争房屋，并向陈慧支付违约金4400元及自2014年8月21日至2014年10月20日的房屋租金8800元；3.王德明承担本案的诉讼费用。
王德明原审辩称，王德明并没有出现违约行为，相反陈慧为了出售诉争房屋不断要求王德明搬离诉争房屋，并主张终止合同，同意承担相应的违约责任，故是陈慧的违约行为导致合同无法履行。另，王德明和顾熙均为房屋租赁合同权利义务的享有人和承担人，陈慧仅向王德明主张赔偿于法不符。
顾熙原审辩称，对陈慧的诉讼请求没有意见，其同意解除合同，并认为因为王德明、顾熙租金只交了半年，合同应该半年为止就自动解除了。陈慧并没有不断要求王德明、顾熙搬离诉争房屋，而是提前一个月来了一次，以协商的口气与王德明、顾熙协商，顾熙当时是答应的，但是王德明对于赔偿的金额不满意。陈慧也没有不断带人去阻挠王德明办公。顾熙已经搬离诉争房屋，陈慧让王德明直接搬离房屋或者按照合同将一年的租期履行完毕，但王德明没有搬离诉争房屋或者继续交纳租金，其个人认为王德明的违约情况比较严重。
王德明原审反诉称，双方签订合同后，其于当天向陈慧支付了半年房租26400元及押金4400元，同时出租人授意承租人对诉争房屋进行了装修并由承租人承担费用，添置相应的办公家具及生活家具。自2014年4月开始，王德明刚开始使用诉争房屋，陈慧为出售诉争房屋，便指使张林转告王德明并要求王德明搬离诉争房屋，并将诉争房屋挂到网上进行出售，并将王德明作为看房联系人，导致每天有较多中介及个人看房，致使王德明及其公司无法正常工作。在王德明与陈慧因赔偿问题未达成一致的情况下，陈慧不断带人去阻挠王德明正常办公，王德明无奈于2014年6月26日报警，经民警调解，王德明同意一个月内从诉争房屋搬离，双方亦就赔偿达成一致意见。2014年7月中旬，王德明从诉争房屋中搬离，并将搬离一事告知张林，但要求张林兑现赔偿承诺时张林不愿兑现，并解释由房主支付赔偿款。后来，陈慧便将诉争房屋门锁撬开并将诉争房屋出售，致使王德明留在该房屋内的家具家电至今毫无踪迹。陈慧与王德明合同签订时间与陈慧单方违约的时间仅相差一个月（该一个月恰为王德明装修的时间），故王德明认为陈慧的行为涉嫌诈骗，应承担王德明全部经济损失，并承担违约责任，故提出反诉，请求判令：1.双方签订的《租赁合同》于2014年7月1日解除；2.陈慧退还王德明2014年2月20日至2014年8月19日的房屋租金26400元及押金4400元；3.陈慧返还王德明所有的办公家具、生活家电等，并支付装修损失5200元；4.陈慧支付违约金4400元；5.陈慧承担全部诉讼费用。
原审中，陈慧针对反诉诉请辩称，由于房地产市场的变化，陈慧有意出售诉争房屋，为此其委托代理人张林于2014年6月向王德明说明具体情况，并且征求王德明的意见，提出要么王德明享有购买权，要么协商解除合同，王德明见陈慧准备出售房屋，借此向张林狮子大开口，提出要求几万元的补偿，在没有得到张林同意的情况下，双方发生了言语上的争执。2014年8月29日，王德明诉张林房屋租赁合同纠纷开庭时王德明当庭变更诉讼请求为延长租赁期限至五年，要求继续承租该房屋，对此承办法官指出其诉讼主体方面的问题，并且主动为双方做调解工作，王德明仍然狮子大开口，最后不得已王德明撤诉。现王德明却在反诉状中要求确认2014年7月1日已经解除合同，诉争房屋目前仍在王德明控制之下，其要求退还前期租金没有任何的事实依据和法律依据，要求陈慧返还所有的家具属于无稽之谈。从本案的履行情况看，王德明不付租金已经构成根本违约，承担违约责任的应该是王德明。请求驳回王德明的反诉请求。
原审中，顾熙针对反诉诉请述称，租赁合同是王德明和顾熙两个人签的，王德明要求赔偿的金额是以其个人名义提出的，不合法。诉争房屋的装修费用是顾熙支付的，与王德明无关。王德明在反诉状中称张林带人阻挠王德明办公，不存在这个情况。中介带人看房，是张林和王德明、顾熙协商过的。也没有撬门锁的事，王德明的家电完全是他个人搬走的。顾熙在王德明6月26日报警后没几天就搬离了诉争房屋。
原审法院经审理查明，诉争房屋的产权人为丁雨繁及陈慧。2014年2月18日，张林代丁小平（甲方）与王德明、顾熙（乙方）在南京澳飞仕房产经纪有限公司居间下订立《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的诉争房屋出租给乙方使用；租赁期限一年，自2014年2月20日起至2015年2月19日止；租金4400元／月，双方约定首期付6月，另付4400元押金，以后按每6月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4400元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。同日，张林代丁小平出具收条一张，收到王德明租赁诉争房屋的押金及六个月租金。对此，王德明与顾熙陈述二人各承担了一半，也均认可租赁合同的出租方系陈慧。合同签订后，陈慧交付了房屋，诉争房屋也进行了装修。王德明与顾熙使用诉争房屋一段时间后，陈慧的委托代理人张林通知王德明与顾熙，陈慧要将诉争房屋出售，要求二人迁出诉争房屋，但陈慧陈述是在2014年6月通知卖房事宜，王德明则陈述第一次口头通知是在2014年4月份，第一次书面通知是在2014年5月26日并提供短信证据，顾熙与陈慧的陈述相一致。
2014年6月26日，陈慧的委托代理人张林至诉争房屋与王德明谈迁让事宜，双方发生纠纷后报警。张林陈述“我违约，违约金我付”、“房子想卖，要清空”、在6月26日之前“已经让过一个月”的时间让王德明迁出、“前期我们电话沟通过若干次……我现在不管什么，房子是我的，我要清空，钱我照赔，谈的是一个月的违约金，搬家费1200，现在他就是家具搬不走让我承担”，王德明陈述“正常我们也配合你看房子”，最终在民警的协调下，张林同意再给王德明30天搬家时间，王德明将损失罗列。6月27日，张林发短信给王德明称“你的赔偿要求太高，我没办法接受，最好的结果就是你就近找个房子，你最好把所有办公家具都搬走，我合理的赔偿，你看呢？”，王德明回“哪项损失不合理？”，当日晚上，张林短信王德明“房子你先租住着，下周我亲戚回来你和她谈吧，我不参与了”。6月30日，王德明短信张林“怎么说，周几？”，张林回“她还没回国，回国会和你联系的，如不联系你就租住着，我不管了”。7月24日，因下雨导致诉争房屋漏水，王德明短信张林“我拍了很多照片，发您微信被拒收了。您的美国房主亲戚从来没有与我联系过，是否继续租赁？房屋如何修缮？请明示”，张林回“房屋继续租赁……下半年房租要交了，请及时准备，本年租期到2015年2月到期后不租了，所有不因你使用造成的房屋问题由我来找人维修”。7月25日，张林发短信给王德明“我已和物业沟通过，应该是827或927空调漏水，你回来后到一楼物业找戴先生，他会协助处理。另外根据协议要提前交下半年房租，请在本周将下半年房租汇到我卡上……”。7月27日下午，张林再次发短信给王德明“房屋质量问题我配合物业修，下半年房租请及时交”，王德明于晚上回复“我们上周末已经搬走了，从6月27日报警正好一个月时间，从今天起的房租我单位不再承担，部分搬不走的家具还在房间里，赔偿结清以后还给你钥匙”。
2014年8月1日，王德明以南京友拓文化传播有限公司的名义至原审法院起诉张林和南京澳飞仕房产经纪有限公司，要求张林赔偿因房屋租赁合同恶意违约而给其造成的损失32330元，南京澳飞仕房产经纪有限公司承担连带责任，后因被告主体不适格而撤诉。
2014年8月19日，管理诉争房屋的物业对顾熙开出放行条，顾熙搬走其自有的家具和桌子，物业准予放行。关于放行条的规定，陈慧申请管理诉争房屋的物业工作人员出庭作证，证明如果搬走物品需要物业开具放行条之后方可放行，王德明未至物业处开具放行条。
2014年9月5日，陈慧向顾熙和王德明寄出优先购买权告知书，要求二人于2014年9月7日前向其书面主张优先购买权。王德明称未收到上述材料，且该告知书无关于购买条件的内容，应属无效。顾熙称已收到。同日，丁雨繁、陈慧（甲方）与孙小琴（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，甲方将诉争房屋出售给乙方，双方约定于2014年10月1日交房，甲方应在正式交房前腾空该房屋。
2014年9月30日，王德明向洪武路派出所报警称，自己的东西丢在诉争房屋内了，现在进不去，房主已经将房子卖掉了，需要民警过去，但派出所未出警。
2014年10月17日，王德明致电新房主，询问诉争房屋买卖的相关事宜，买方表示诉争房屋在房产局备案的价格是1100000元，但实际成交价格是1450000元，“因为还有其他的东西，他还有一些别的其他东西，反正就是折算嘛”，但当王德明问他“什么设施？就是考虑到当时我们的家具和装修？是折算这一块吧？”，对方回答“不是，不是”，并表示“我到现在还没验房，我没看到东西呢”。
2014年10月24日，原审法院及当事人至诉争房屋处查看，发现诉争房屋锁眼被堵，原审法院提出能否让新房主先行接手诉争房屋，将门锁更换后进入诉争房屋内勘验，但王德明不同意，导致未能对房屋内状况进行查看。关于门锁问题，王德明陈述其于8、9月份再去的时候门锁已经打不开了，在10月17日晚去的时候发现诉争房屋的门是开着的。
关于诉争房屋的装修，王德明提供了装修损失清单，含：刷墙乳胶漆4桶（400元×4=1600元）、工人工资（300元／人／天×2人×2天=1200元）、工人餐饮交通（400元）、地毯和地板革（300元）、灯具（600元）、电工工资（300元）、修理马桶、热水器（200元）、换锁（600元）、电信宽带移机（200元）、KT宣传板（200元）、亚克力字（800元）。针对上述费用，顾熙则陈述粉刷的钱大概700元，张林已经付过了，该清单上面除了电信宽带移机和亚克力字费用王德明支付了一半，其余均为顾熙支付，也没有修理过马桶和热水器，换锁的费用应该是200元。灯具是在诉争房屋附近的小店购买的，并带原审法院至户部街36-5临浩然五金店了解情况，店主称顾熙确实在店里购买过灯具，顾熙还提供了2014年2月10日的一张乳胶漆收据。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈慧与王德明、顾熙签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，各方均应按约履行。本案中，2014年6月26日，在民警协调下张林同意再给王德明一个月时间，王德明将损失报给张林，实际上系双方协商解除合同，但王德明的条件是损失赔偿要达成一致意见。当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据6月27日的短信可以判断，张林与王德明未就赔偿费用达成一致意见。6月30日，张林告知王德明可以继续租住房屋，7月24日、7月25日，张林要求王德明支付下半年租金，该过程实际上是双方再就是否继续履行合同进行磋商。一直到2014年7月26日，王德明搬离诉争房屋，实际上是以行为明确表示不再继续履行合同，现顾熙对于解除合同没有异议，亦自认于6月26日之后便不再使用诉争房屋，于8月19日也将其物品搬走，故原审法院确认双方合同于2014年7月26日解除。合同解除后，王德明应将诉争房屋及时返还给陈慧，但其因赔偿问题未与陈慧达成一致意见，未将诉争房屋返还给陈慧，但陈慧作为出租人应当保证承租人在租赁期内能正常使用房屋，现陈慧与王德明虽就第一次通知卖房事宜的时间陈述不一致，但根据张林在6月26日陈述“已经让过一个月了”，王德明亦提供短信证明5月26日张林询问是否可以带人看房，可以认定在5月26的时候陈慧已经告知过要卖房，并让王德明与顾熙迁出的事情，该时间距离双方订立租赁合同仅3个月左右，在租赁合同的履行过程中，陈慧和王德明均违反了合同，应当各自承担相应的责任，故对于陈慧要求王德明支付4400元违约金的诉讼请求以及王德明要求陈慧支付4400元违约金的反诉请求，均不予支持。王德明自2014年2月18日签订合同后即占有使用诉争房屋，且在7月26日自行离开诉争房屋后，未将诉争房屋钥匙返还给陈慧，亦陈述仍有家具放置在诉争房屋中，应当支付相应的租金和房屋使用费，故对于王德明要求陈慧返还2014年2月20日至8月19日的租金26400元的反诉请求不予支持。现陈慧仅要求王德明支付2014年9月和10月的房屋使用费8800元，同时押金冲抵租金，原审法院予以认可。现王德明和顾熙均认可押金各付一半即2200元，故王德明应支付陈慧房屋使用费6600元。本案中，顾熙不存在任何的违约行为，亦同意和陈慧解除合同，让其与王德明共同承担责任有违公平原则，故对于王德明认为陈慧仅要求王德明承担赔偿责任于法不符的抗辩意见不予采信。对于王德明主张的家具及装修损失5200元，原审法院认为，合同解除后王德明应将可移动的设施设备及时搬离诉争房屋，现其主张其虽有钥匙但无法打开诉争房屋的门锁，但未能举证证明是陈慧原因导致无法进入诉争房屋，王德明亦不同意由新房主接手诉争房屋，也未能提供由其对诉争房屋进行装修的证据，导致原审法院无法对其家具和装修损失进行确认。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、陈慧与王德明、顾熙签订的《租赁合同》于2014年7月26日解除。二、王德明于判决生效之日起十日内将本市秦淮区户部街33号天之都大厦某室腾空后返还给陈慧。三、王德明于判决生效之日起十日内支付陈慧2014年9月至10月的房屋使用费6600元。四、驳回陈慧的其他诉讼请求。五、驳回王德明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费790元，减半收取395元，由陈慧负担82.5元，王德明负担312.5元；反诉案件受理费405元，由王德明负担405元。
上诉人王德明不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定事实错误。王德明与陈慧委托人张林于2014年2月18日签订了《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给王德明办公使用，合同期签订一年，但口头约定五年。基于长租，王德明才对毛坯房进行装修装潢，并购置全套办公生活家具。但自2014年4月开始，陈慧突然单方违约，指使张林转告并多次暴力要求王德明搬离其已收取租金的房屋。迫于威胁，王德明只能妥协，并按照110民警和现代快报记者的调解约定于2014年7月20日搬离房屋，并由合租人顾熙将钥匙交还给陈慧。但是陈慧为逃避违约赔偿责任，在王德明搬离后改口要求继续履行己不可能履行的合同。陈慧不但未退回已收取的租金，还在收到钥匙控制房屋后更换了门锁，强行霸占了王德明的装修成果和部分家具财产，并出售给案外人，致使王德明蒙受更大损失。2.原审法院认定违约责任错误。自2014年4月始，陈慧指使其委托人张林到王德明承租房屋处吵闹，阻扰王德明及公司运营，致使王德明无法实现合同目的，构成根本违约，证据确凿。同时，2014年2月19日双方签订合同后，毛坯房交付，王德明用了约两个月时间装修并购置家具，而陈慧要求违约的时间始自2014年4月，因此陈慧涉嫌诈骗王德明为其装修房屋和购置家具。最后，陈慧在王德明搬离房屋前协商时，以购买为由诱骗王德明将装修成果和家具设施留在房屋内，却以价格高为由不付款，后直接换锁侵占了王德明的财物，必须承担王德明的所有损失，并向王德明当面道歉。3.原审法院不做调查，草率下判。原审法官称10月24日王德明不同意破门进入房屋，是断章取义。王德明的表述是，其一，自其搬离，其已无权对破门或换锁作出意见；其二，陈慧或陈慧的代理人不在现场，房屋所有人李亚军也不在，不具备共识条件。原审法官承认由于其工作疏忽，将新房主李亚军与陈慧代理人李家军混淆，致陈慧代理人李家军未到场，原审法官亦当场表示将另择三方都在场时共同破门进入房屋评估装修和家具价值。但至原审判决，再无通知勘察。王德明按照110民警和现代快报社记者2014年6月26日的调解，于2014年7月20日搬离租赁房屋，但是合租者顾熙还未搬走，因为顾熙的部分财物还在房屋内所以他不同意王德明立即交付钥匙给张林，后顾熙于2014年8月l9日搬走，并将钥匙交给张林，陈慧在拿到钥匙后取得房屋的完全控制权，并将房屋换锁、出售、堵锁眼，造成王德明完全无法进入房屋内搬出私有财产。4.原审法院未认定房屋交易价格110万元与145万元之差额的价值。王德明已出示证据证明房屋有两个交易价格，一是南京市房产局备案的交易价格110万元，另一个是真实的交易价格145万元。但是，原审法院未深究差价原因及价值。录音证据已经显示，差额35万元涉嫌买卖房屋家具及装修的费用，而装修成果及家具设施为承租人所有，被陈慧强行霸占，此买卖行为应为无效，或者此部分35万元应归王德明所有。综上，王德明不存在任何违约行为，陈慧违约事实清楚，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项、第三项；2.判令陈慧向王德明退还2014年2月20日至2014年8月19日房屋租金26400元及房屋租赁押金4400元；3.判令陈慧支付租赁合同违约金4400元；4.判令陈慧返还其非法霸占的财产办公家具家电，并支付装修损失5200元；5.判令陈慧承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陈慧辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。王德明在租用陈慧房屋期间，利用陈慧准备卖房的机会对陈慧狮子大开口，进行无理敲诈，陈慧无奈将房子缓卖，同意王德明继续租用。租赁期满后王德明拒绝缴纳房租，在这种情况下，陈慧提起诉讼。原审法院也进行了调解，王德明已将其重要物品搬走，将一些破旧的办公用品放在涉案房屋内，霸占涉案房屋。王德明上诉称陈慧将其物品以35万元卖给他人，是无稽之谈，房屋实际成交价与备案价之间的差额，是为合理避税按照交易惯例操作。恳请驳回上诉，维持原判。
原审被告顾熙述称，同意被上诉人陈慧的意见。
对于原审查明的事实，王德明对“顾熙提供了2014年2月10日的一张乳胶漆收据”提出异议，称租赁合同是在2014年2月19日签订的，顾熙提供了10天前的乳胶漆收据，明显是伪造的。对此，顾熙陈述，租房子时跟房东有口头协议，给了一个装修期限，装修期限满了之后开始算租赁期，合同时间是2014年2月19日，大概在签订合同前的一个礼拜进行了装修。原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，王德明提交证据如下：1.购买家具和装修材料的收据两张，证明装修、家具与顾熙无关。2.录音光盘一张，包括当初顾熙与房主沟通赔偿数额的录音、王德明与案涉房屋买受人李亚军的通话录音，证明案涉房屋交易的真实价格是145万元，登记的交易价格是110万元，差额35万元即为陈慧霸占王德明财产买卖的价格。经质证，陈慧对证据1的真实性不认可，认为所谓装修材料收据的时间是2014年7月25日，家具的收据没有落款时间，与本案没有关系。证据2没有提供母带，王德明从事文字编辑行业，录音已经经过人工编辑，对真实性不认可，录音内容也达不到王德明的证明目的。且相关录音资料在原审开庭中已经出示并质证，不属于新证据。顾熙对证据1的真实性不认可，认为王德明原审中没有出示，不符合法律规定；对证据2的真实性不认可。
二审中，各方均认可，王德明、顾熙在承租案涉房屋后更换了门锁。关于案涉房屋的交接时间，王德明称其2012年7月20日搬离案涉房屋，还有一些东西打算一两周内搬走，当时无法向陈慧交钥匙。顾熙称其在民警调解后不久就搬离案涉房屋，钥匙扔了，没有向陈慧交过钥匙。陈慧称其在原审法院作出判决后才进入案涉房屋，其虽在2014年9月与案外人签订了房屋买卖合同，但直到2015年1月5日才向买房人交房，其在2015年1月5日委托物业撬锁进入案涉房屋，当时在场的有买房人及顾熙，并提供物业制作的《南京市户部街天之都大厦某室物品清单》一份，上面有物业代表及顾熙、买房人的签字，当时王德明剩的东西都在里面，现在因其已向买房人交房，故租了一个房屋代王德明保存着，对于清单上的物品同意向王德明返还。王德明经质证认为清单里的东西都是其的，但是仍有很多财产没有在清单里。顾熙认可该清单，称王德明剩的东西都在里面。
鉴于王德明二审中提供的证据1并非正规交易发票，且时间不明或与本案缺乏关联，证据2未能证明系未经修改的原始录音资料，对方当事人不予认可，本院对上述证据的证明力不予确认。陈慧二审中提供的2015年1月5日《南京市户部街天之都大厦某室物品清单》，各方当事人对真实性均无异议，本院对真实性直接予以确认。该清单载明：文件柜（铁皮柜）2台，组合办公隔断4个，办公桌2个，办公椅7个，沙发1个，茶几1个，单人沙发1个，床1个，冰箱1个。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力，但当事人协商一致，可以解除合同。王德明主张双方口头约定五年租期，其才装修房屋，该主张与合同约定不符，也无证据予以证明，本院不予采信。王德明主张陈慧单方违约，以暴力方式要求其搬离房屋，其后又诱骗其将装修家具留下达到霸占目的，未能提供证据予以证明，相反，原审中双方提供的短信记录、报警记录等可以证明争议发生后双方一直在就是否继续履行进行协商。原审法院根据合同履行情况认定双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任，并无不当，王德明要求陈慧支付违约金的上诉主张，本院不予支持。原审法院认定双方合同于2014年7月26日解除，双方均未提出异议，本院予以确认。合同解除之前，王德明实际使用了案涉房屋，其要求陈慧返还租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
因合同双方均认可王德明、顾熙承租案涉房屋后自行换锁，王德明并无证据证明其在合同解除后向陈慧移交过钥匙，也无证据证明陈慧换锁导致其无法搬离自有物品，故原审法院判决其向陈慧支付押金充抵后尚欠的占有使用费，有事实和法律依据。王德明认为原审法院关于占有使用费的判决应予撤销，陈慧故意侵占其财产及装修应予赔偿的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。但二审中陈慧自认其在2015年1月5日已经接收案涉房屋并交付于房屋买受人，故陈慧要求王德明腾房的诉请，已经不能成立，原审法院相应判决应予撤销。陈慧同时认可其收房时王德明确有部分物品遗留在案涉房屋内，当时在小区物业及顾熙、房屋买受人的见证下制作了物品清单，清单中的物品现由其另处保存，并同意向王德明返还。王德明虽主张陈慧向其返还财产办公家具家电，但未能明确具体包括哪些物品，原审法院未予支持，并无不当。因二审中陈慧自认有部分物品在其处，并同意返还，故王德明对清单载明的物品的返还请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但基于二审中当事人自认的事实，本院对原审法院相应判决予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4525号民事判决第一项、第三项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4525号民事判决第二项、第四项、第五项；
三、陈慧于本判决生效之日起十日内向王德明返还2015年1月5日《南京市户部街天之都大厦某室物品清单》中载明的物品：文件柜（铁皮柜）2台，组合办公隔断4个，办公桌2个，办公椅7个，沙发1个，茶几1个，单人沙发1个，床1个，冰箱1个；
四、驳回陈慧、王德明的其他诉讼请求。
原审本诉案件受理费790元，减半收取395元，由陈慧负担162元，王德明负担233元；反诉案件受理费405元，由王德明负担325元，陈慧负担80元。二审案件受理费405元，由王德明负担325元，陈慧负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年四月二十日
书 记 员 朱亚芳