山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2467号
上诉人（原审被告、反诉原告）施智敏。
委托代理人谭志刚，山东华赛律师事务所律师。
委托代理人张潇霄，山东华赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蓝立安。
委托代理人唐守嘉，山东迪陶律师事务所律师。
委托代理人姚福华，山东迪陶律师事务所律师。
上诉人施智敏因与被上诉人蓝立安房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民三初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长及本案主审、代理审判员谢雄心、代理审判员迟金铜参加评�的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月5日组织双方当事人对事实与证据进行核对。上诉人施智敏及其委托代理人谭志刚，被上诉人蓝立安的委托代理人唐守嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蓝立安在原审中诉称，2010年12月7日，蓝立安与施智敏签订《网点房屋租赁合同》，约定蓝立安将蓝宇翔（蓝立安之子，未成年）所有的青岛市松岭路58号12-13-14网点房租赁给施智敏作为经营医院用房。蓝立安如约交房后，施智敏没有按合同约定给付2014年度的租金，而且长时间拖欠应交纳的物业管理费、水电费等费用，更有甚者，施智敏在未通知蓝立安的情况下将医院物品全部搬离，明显以自己的行为表示不履行合同。为此，特具状法院，请求法院依法判令解除�立安、施智敏之间的《网点房屋租赁合同》；判令施智敏将租赁房屋恢复原状；判令施智敏给付2013年12月9日至2014年1月10日房屋租金71400元；判令施智敏给付物业管理费、水电费等共计14000元；判令施智敏给付违约金214200元；诉讼费由施智敏承担。
施智敏在原审中辩称，施智敏不存在违约行为，蓝立安明示违约后，施智敏才搬离网点，因此施智敏不存在违约行为，不应承担违约金。因施智敏未实际使用该房屋，因此不应承担租金。诉讼过程中，双方办理房屋交接，蓝立安未在交接过程中提出异议，且本案纠纷是由蓝立安明示违约造成，系蓝立安违约，请求人民法院依法驳回蓝立安的诉讼请求。
施智敏在原审中反诉称，2010年12月7日，施智敏与蓝立安签订《网点房屋租赁合同》，承租了青岛市松岭路58号12-13-14网点房（分别为蓝宇翔、马淑玉所有），施智敏依约履行合同义务，蓝立安为将房屋另行出租，将施智敏诉至法院要求解除租赁合同。由于蓝立安以起诉方式明示违约，施智敏请求依法判令解除《网点房屋租赁合同》；判令蓝立安返还合同保证金8万元。
蓝立安在原审中辩称，双方合同约定保证金是在施智敏结清水电维修欠款以及违约金等费用后于结清之日退还，因施智敏没有履行上述义务，蓝立安不应承担返还义务。
原审法院查明，2010年12月7日，蓝立安作为甲方，施智敏作为乙方，双方签订《网点房屋租赁合同》，约定由甲方将其妻子马淑玉、儿子蓝宇翔所有的青岛市松岭路58号12-13-14网点房租赁给乙方使用，租赁期为8年，从2010年12月10日起至2018年12月10日止；乙方于合同签订之日给付甲方保证金人民币8万元；该租赁房屋第一年、第二年的年租金为人民币65万元支付方式为每半年支付�次，即：合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳半年租金32.5万元，在下半年租期到来之前支付下半年租金，以后依次类推；该租赁房第三年的租金为68万元，第四年租金以第三年租金为基数递增5%，其后，每年租金均在前一年基础上递增5%，自第三年开始租金均按年支付并在当年租期期限到来之前的一个月之前支付给甲方；租赁期间需交纳的各种税费以及水电费、物业费等全部费用均由乙方全部承担；如有违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金数额按甲、乙双方所签订合同一年租金总额的30%计算。
蓝立安称，施智敏未按合同约定交付租金、水电费，并于2013年11月中旬，在未通知蓝立安的情况下，拆除了租赁房屋内的空调等设备，并于当日晚搬走，该已经以事实行为证明系单方违约。
施智敏则称，施智敏不存在违约行为，蓝立安以诉讼方式明示违约，应该承担违约责任，并且在双方通话中反复变更要求，双方也无合作下去的意义，因此同意解除双方的合同，要求蓝立安返还合同保证金8万元。
原审法院于2014年1月10日同蓝立安、施智敏到租房房屋进行了现场勘验并交接，经勘验，租赁房屋外大门锁住，施智敏已经将其所有物品从租赁房屋中搬走，该房屋已经空置。蓝立安、施智敏实际交接了租赁房屋。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因蓝立安、施智敏签订的《网点房屋租赁合同》符合法律规定，原审法院认定为有效合同，双方应按照该合同履行义务。
蓝立安称，因施智敏未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费等费用，并在未通知蓝立安的情况下将医院物�全部搬离，明显以自己的行为表示不履行合同，为此，请求判令解除蓝立安、施智敏之间的《网点房屋租赁合同》、判令将租赁房屋恢复原状。对蓝立安的上述诉讼请求，因施智敏亦同意解除该合同，故原审法院对蓝立安要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。因蓝立安未能提供证据证明租赁房屋交付给施智敏时的状况，故原审法院对蓝立安要求将租赁房屋恢复原状的诉讼请求不能予以支持。
对蓝立安要求判令施智敏给付2013年12月9日至2014年1月10日房屋租金71400元、给付物业管理费、水电费等14000元的诉讼请求，因蓝立安、施智敏双方约定交付房租的时间为每年的12月10日，为此，施智敏2014年的房租应该从2013年12月10日起算，因蓝立安、施智敏双方同意对租赁房屋进行实际交接的时间为2014年1月10日，为此，原审法院认定施智敏使用租赁房屋的时间至2014年1月10日，为此，施智敏应承担自2013年12月10日至2014年1月10日期间的房屋租赁费。因蓝立安提供证据证明替施智敏交纳电费1298.92元、水费40.6元，施智敏对此无异议，故原审法院认定施智敏应支付给蓝立安水电费1339.52元。
对蓝立安要求施智敏给付违约金214200元的诉讼请求，因蓝立安、施智敏在租赁合中同约定：租金均按年支付并在当年租期期限到来之前的一个月之前支付给甲方；租赁期间需交纳的各种税费以及水电费、物业费等全部费用均由乙方全部承担。根据上述约定，施智敏应该在2013年11月10日之前将下一年的租赁费交付给蓝立安，因施智敏没有按照合同约定的期限向蓝立安交纳租金，并拖欠已经发生的水电费，已经形成合同违约，为此，施智敏应承担相应的违约责任。但因蓝立安、施智敏约定的违约金数额过高，原审法院酌情认定由施智敏承担蓝立安解除合同后的三个月的房屋租赁费损失。
对施智敏要求解除《网点房屋租赁合同》、判令蓝立安返还合同保证金8万元的反诉请求，现因蓝立安、施智敏双方均同意解除租赁合同，故原审法院对施智敏要求解除租赁合同的反诉请求予以支持。因施智敏已经构成合同违约，故其向蓝立安交纳的合同保证金应以折抵其应向蓝立安支付的租金及违约金等。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、蓝立安与施智敏于2010年12月7日签订《网点房屋租赁合同》于2014年1月11日解除；二、施智敏于该判决书生效之日起10日内给付蓝立安2013年12月10日至2014年1月10日的房屋租赁费人民币59616.44元（68万元÷365天×32天）、水电费1339.52元；三、施智敏于该判决书生效之日起10日内给付蓝立安违约金人民币89999元（年租�68万元÷12个月×3个月﹣施智敏已经交纳的保证金8万元）。施智敏如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4723元、保全费2020元由施智敏承担。此款蓝立安已经预交，施智敏于该判决书生效之日起10日内将此款给付蓝立安。反诉费人民币900元，由施智敏承担。
宣判后，施智敏不服原审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判，诉讼费用由蓝立安承担。其主要上诉理由是：施智敏与蓝立安于2010年12月7日签订《网点房屋租赁合同》后，施智敏一直按约履行合同义务。2013年11月21日，蓝立安提起诉讼要求解除合同，其以实际行为构成明示违约，理应承担违约责任，并退还施智敏缴纳的保证金8万元。一审诉讼期间，双方达成合意解除合同并进行了交接，水电费施智敏已全部结清，并且也已提交证据证明。一审法院在蓝立安明示违约的情况下，判定由施智敏承担违约责任，并支付房租、水电费及违约金，一审法院认定事实错误，故请求二审法院依法改判，由蓝立安承担违约责任，并退还施智敏的保证金8万元。
被上诉人蓝立安答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，蓝立安、施智敏于2010年12月7日签订的《网点房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，依法成立的《网点房屋租赁合同》受法律保护，蓝立安、施智敏亦应本着诚实信用的原则善意履行该合同所约定的义务。
关于房屋租赁费，根据《网点房屋租赁合同》的相关约定，施智敏2014年的房租应该从2013年12月10日起算，对此双方当事人均无异议。2014年1月10日，原审法院组织蓝立安、施智敏就租赁房进行现场交接，《现场勘验笔录》载明双方均同意对租赁房进行实际交接的时间为2014年1月10日，故，原审判决施智敏应给付蓝立安2013年12月10日至2014年1月10日期间的房屋租赁费并无不当，本院予以维持。
关于水电费，原审法院于2014年1月10日主持蓝立安、施智敏进行房屋交接时，仅就水电费、物业费的计算截止日期予以明确，即2014年1月10日，至于水电费、物业费是否已实际结清，《现场勘验笔录》无法查明，施智敏亦未提供其他证据予以证明，故，施智敏主张水电费已全部结清的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信，原审判决施智敏给付蓝立安�交的水电费并无不当，本院予以维持。
关于违约责任，《网点房屋租赁合同》第四条明确约定，“……自第三年开始租金均按年支付，并在当年租期期限到来之前的前一个月之前支付给甲方（即蓝立安）……”，施智敏应于2013年11月10日前向蓝立安支付第四年房屋租赁费，蓝立安于2013年11月22日向原审法院起诉时，施智敏未按照合同约定支付第四年房屋租赁费的事实已经成立，故，施智敏关于蓝立安以提起诉讼要求解除合同，以实际行动构成明示违约的上诉理由于法无据，本院不予采信，原审判决认定施智敏应承担相应的违约责任并无不当，原审判决酌情认定由施智敏承担蓝立安解除合同后三个月的房屋租赁费损失，本院予以维持。
关于8万元保证金，根据《网点房屋租赁合同》第二条的约定，双方租赁合同终止后，施智敏需结清其应承担的水电、违约金等费用后，由蓝立安退还施智敏。现施智敏违约事实已经成立，原审判决以8万元保证金折抵施智敏应承担的租金及违约金亦并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人施智敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 谢雄心
代理审判员 迟金铜
二〇一五年三月三十日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 郭丹丹