山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民二初字第188号
原告张顺利。
委托代理人王赫，山东志城律师事务所律师。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
委托代理人徐国。
委托代理人孙玉胜。
原告张顺利与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年5月27日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张顺利委托代理人王赫、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人徐国、孙玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张顺利诉称，2010年5月30日、2010年6月13日，原告张顺利与被告滨州市中博房地产有限公司分别签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：201006130097、滨博住000555），购买被告开发建设的位于滨州市长江四路以南、渤海二十二路以东滨州中博国际商贸城商铺一处（商铺房号为：第2幢3层BXXX号）及位于滨州市长江五路以北渤海二十五路以东中博豪园住宅一处（住宅房号为：第1004幢1单元XXX号），商铺合同约定被告应于2010年6月30日交付，住宅合同约定交付时间为2011年6月30日前。原告按合同约定支付两处房屋全部房款后，被告一直未向原告交付两处房屋。后原、被告双方就原告购买的商铺达成退房协议，但约定的给付期限届满后，被告仍未向原告支付约定款项。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判令：一、解除双方签订的两份《商品房买卖合同》（住宅合同编号：滨博住000555，商铺合同编号：201006130097）；二、被告退还原告购买商铺实缴购房款及补偿金在内的各种款项总计134218元，并要求被告支付原告（商铺合同）逾期支付期间违约金18119.55元（计算期限自2013年4月至本案起诉之日止，15个月）；三、被告退还原告购买住宅房款198366元；四、被告向原告支付（住宅合同）违约金1983.66元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、关于商铺合同，协议书约定的违约金和补偿金过高，应予以调整。被告已向原告退还房款13421元及补偿金2416元。2、原告购买的住宅将在2014年10月交付，合同目的能够实现，应当继续履行。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、商品房买卖合同（住宅）一份，用以证明：原告与被告于2010年5月30日签订该合同，约定将中博豪园第1004幢1单元XXX号房出售给原告，建筑面积74.35平米，单价每平米2668元，总房价为198366元，于2011年6月30日前交付房屋，逾期超过180日买受人有权解除合同，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金；
证据2、收款收据一份（No.4017743），用以证明：原告于2010年5月30日向被告一次性支付中博豪园第1004幢1单元XXX号房购房款198366元；
证据3、商品房买卖合同（商铺）复印件一份，用以证明：原告与被告于2010年6月13日签订该合同，约定将滨州中博国际商贸城第2幢3层BXXX号房出售给原告，建筑面积36.33平方米，单价为每平方米3622元，总房价为131587元，于2010年6月30日之前交付房屋，逾期超过180日买受人有权解除合同，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金；
证据4、退房协议书一份，用以证明：2013年3月10日，原、被告签订该协议，约定：1、该商品房买卖合同（商铺）合同解除；2、合同解除后被告应退还原告房款及补偿款总计134218元；3、若被告未如约支付剩余款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，同时原告有权主张全部最终款项（134218元）；同时，对于剩余未支付的房款以当月尚欠款为基数，以每月1%的比例向乙方支付补偿金。
被告质证意见为：
对证据1、2没有异议；
证据3系复印件，不符合证据规则的要求，被告不予认可；
对证据4的真实性没有异议，但约定的违约金及补偿金过高。
经本院审查，对上述证据1、2、4的真实性予以确认。证据3虽为复印件，但与证据4能够相互印证，对其真实性，本院予以确认。
被告未向本院提交证据。
据以上有效证据及当事人陈述，本院依法认定以下事实：
2010年5月30日，原告张顺利（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博住000555），约定：出卖人以出让方式取得位于滨州市长江五路以北、渤海二十五路以东、编号为（11K）-187地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为：中博豪园，施工许可证号为：滨开建中字（2009）22号／23号；预售商品房批准机关为：滨州市建设局，商品房预售许可证号为：滨建房开预字第10003号；买受人购买的商品房为中博豪园第1004幢1单元XXX号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共74.35平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2668元，总金额198366元，于2010年5月30日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
上述商品房买卖合同签订后，原告于2010年5月30日向被告交付购房款198366元。被告至今未向原告交付上述房屋。涉案房屋至今尚未竣工验收。
2010年6月13日，原告张顺利（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：201006130097），约定：出卖人以出让方式取得位于滨州市长江四路以南、渤海二十二路以东、编号为（11K）-189地块的国有土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为：滨州中博国际商贸城；预售商品房批准机关为：滨州市房产管理局；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第2幢3层BXXX号房；该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共36.33平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3622元，总金额131587元，于2010年6月13日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
上述201006130097号商品房买卖合同签订后，原告向被告交付购房款131587元。交房期限届满后，被告未向原告交付该房屋。
2013年3月10日，原告张顺利（乙方）与被告滨州市中博房地产有限公司（甲方）协商签订《协议书》，约定：乙方与甲方签订了《商品房买卖合同》，购买甲方开发的位于山东省滨州市渤海二十四路的中博国际商贸城第2座3层BXXX号房；合同签订后截止本协议签订时，乙方已向甲方实际交付购房款131587元；现甲、乙双方经友好协商，一致达成以下协议：解除双方签订的《商品房买卖合同》；合同解除后，甲方退还乙方包括实缴购房款及由签订本合同以前的补偿金在内的各种款项总计134218元；本协议签订后2013年3月31日前，甲方向乙方支付第3条中最终款项的10%（即13421元），剩余部分十个月后支付乙方，即在本协议达成后的第11个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内，若甲方未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时乙方有权主张全部最终款项，同时，自本协议签订后的下一个月起，甲方以当月尚欠款为基数，以每月百分之一的比例向乙方支付补偿金，该补偿金以两个月为支付周期，在支付周期届满的第三个月内，将前一个支付周期的补偿金一次性支付给乙方；若甲方未按约定期限支付当期的补偿金，则应在付款期限届满后，以此未付的补偿金部分为基数，每月向乙方按1%的违约金计。
上述《协议书》签订后，被告向原告支付13421元，即上述《协议书》所约定的最终款项的10%。2013年7月5日，被告按《协议书》约定向原告支付补偿金2416元。之后，被告未再向原告付款。
本院认为，原告张顺利与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上协商签订的编号为滨博住000555及编号为201006130097的《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应依照合同约定全面履行己方义务。一、关于编号为滨博住000555的商品房买卖合同。依据已查明的事实，该合同签订后，原告已支付了全部购房款，但被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告。该房屋延期交付已逾三年之久，符合合同约定的解除条件。原告要求解除该商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款198366元。被告逾期交房，构成违约，应承担违约责任。原告主张的违约金1983.66元，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。二、关于编号为201006130097的《商品房买卖合同》。依据已查明的事实，该商品房买卖合同签订后，原告已履行了合同义务。根据双方于2013年3月10日签订的《协议书》，双方已协商解除了该商品房买卖合同，该《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告应根据协议约定向原告退还包括实缴购房款及由签订本合同以前的补偿金在内的各种款项总计134218元以及该协议签订以后的补偿金。扣减被告已付的13421元，尚应付120797元。被告未按约定履行上述付款义务，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付2013年4月至本案起诉之日期间的补偿金18119.55元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。但应扣减被告于2013年7月5日已支付的补偿金2416元。即18119.55元-2416元=15703.55元。上述补偿金已足以弥补原告的经济损失，故对原告再要求将被告已付的上述13421元按补偿金计算的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告张顺利与被告滨州市中博房地产有限公司签订的编号为201006130097的《商品房买卖合同》于2013年3月10日解除；
二、解除原告张顺利与被告滨州市中博房地产有限公司签订的编号为滨博住000555的《商品房买卖合同》；
三、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张顺利商铺购房退款120797元及补偿金15703.55元；
四、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告张顺利住宅购房款198366元；
五、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张顺利违约金1983.66元；
六、驳回原告张顺利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6590元，由原告张顺利负担237元，被告滨州市中博房地产有限公司负担6353元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 裴凯江
人民陪审员 甄秋英
人民陪审员 廉爱翠
二〇一四年九月五日
书 记 员 孙观荣