河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二七民二初字第1132号
原告郑州市京福商贸有限公司，住所地，郑州市。
法定代理人，李刚，总经理。
委托代理人郭丽，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
被告陕西华油建筑工程有限公司，住所地，西安市。
法定代理人，路长明，总经理。
被告陕西华油建筑工程有限公司河南分公司，住所地，郑州市。
法定代理人，李建，总经理。
被告新郑市中医院，住所地，新郑市。
法定代理人，刘丽丽。
原告郑州市京福商贸有限公司诉被告陕西华油建筑工程有限公司、陕西华油建筑工程有限公司河南分公司、新郑市中医院租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭审理了本案，原告郑州市京福商贸有限公司及其委托代理人郭丽，被告陕西华油建筑工程有限公司的委托代理人路长明、新郑市中医院法定代理人刘丽丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑州市京福商贸有限公司诉称：2009年5月20日，原告与被告签订租赁协议一份，约定原告承租被告位于本市南四环路临街综合楼楼梯以东1-4层的全部房屋及楼后七亩地，租赁期限自被告交房之日起6年，租金为每年320000元，原告一次性交纳前两年的租金640000元。协议签订后，因被告出租的房屋没有卫生设施，双方协商由原告出资修建折抵租金，原告为修建卫生设施共花费60000元，折抵后原告如约将应付的580000元支付给被告。但该协议因被告原因一直没有履行。2010年6月15日，原告与被告又签订租赁协议一份，原告承租被告位于本市南四环路南，被告公司院内的土地，租用面积为8.26亩，租赁期限为6年，自2010年5月16日至2016年6月15日止，租金第一年、第二年每年为165000元，自第三年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的6%，自第五年开始年租金在前一年租金的基础上每年递增10%，原告一次性交纳前两年的租金330000元，被告收取原告的款项均为收据方式，协议另约定如国家为实施城市规划需要调整使用土地，地上附着物的补偿金额按照承租年限分配，以原告使用年限为基准，原告已经使用的年限归被告，原告未使用的年限归原告，上述合同签订后，原告依据2009年协议向被告交付了580000元及60000元的装修费用，经过抵扣后，被告应当退还原告250000元。2010年7月1日双方又签订租赁协议一份，约定原告临时借用被告部分办公场地，协助被告的东综合楼对外出租，被告在收到东综合楼的租赁款后，退给原告租金250000元，如不能退还承担由此给原告造成的一切损失。但被告将综合楼租赁后却没有履行合同，直至该承租场地拆迁，原告共使用承租场地1年零9个月，被告应退还原告多收租金291250元及装修费用60000元，按照协议约定被告应将属于原告地面上的建筑征迁补偿款250000支付给原告。故原告诉至法院，请求1、被告返还原告剩余租金291250元，装修费用60000元；2、被告将属于原告的征迁补偿款250000支付给原告；3、被告支付原告违约利息50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向法庭提供如下证据：1.原告营业执照各一份，证明原告主体资格适格；2、2009年5月20日原、被告签订的租赁协议一份，租金票据及装修单据，证明原告已按协议约定向被告支付580000元租金；3、2010年6月15日原、被告签订的租赁协议一份，证明2009年5月20日原、被告签订的租赁协议未履行，双方又重新签订了租赁协议；4、2010年7月1日租赁协议及验收单各一份，证明被告应返还原告多交的租金250000元；5、拆迁补偿方案一份，证明原告承租被告的土地在征迁范围内，被告应将征迁补偿款250000元支付给原告。
经质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议，但认为对证明的内容部分有异议。
被告陕西华油建筑工程有限公司口头答辩：1、原、被告双方签订的协议中约定了租赁使用限制条款，在约定条款未能成就前，被告不负有退还租金的义务；2、关于装修费问题，原被告双方签订的协议中明确约定，原告改造建筑物设施必须经过被告的同意，否则被告不予认可；3、原告要求被告支付征迁补偿款的诉请，理由不成立，法院应予认驳回。
被告陕西华油建筑工程有限公司未向法庭提供证据。
被告新郑市中医院未向法庭提供证据。
本院确认如下证据：对原告提供的证据被告对其真实性均无异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性的特征，本院予以采信，可作为定案的依据。
经审理查明：2009年5月20日，原告与被告签订了租赁协议一份，甲方为被告陕西华油建筑工程有限公司，乙方为原告郑州市京福商贸有限公司，约定原告租赁被告位于本市南四环路临街综合楼楼梯以东1-4层的全部及楼后七亩地，租赁期限自被告交房之日起6年，年租金为320000元，自第三年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的6%，自第五年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的10%，原告即须一次性交纳前两年的租金640000元。上述合同签订后，原告于2009年5月21日向被告支付租金200000元；2009年5月31日向被告支付租金300000元；2009年10月17日向被告支付租金80000元，共计支付580000元，并由被告向原告出具收据，但被告未将所承租的房屋及土地实际交付给原告，2010年6月15日，原告与被告又签订了租赁协议一份，甲方为被告陕西华油建筑工程有限公司，乙方为原告郑州市京福商贸有限公司，原告租赁被告位于本市南四环路南，被告公司院内租用面积计8.26亩场地，租赁期限为6年，即从2010年6月16日起至2016年6月15日止，第一年、第二年每年租金为165000元，自第三年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的6%，自第五年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的10%，被告收取原告的款项均为收据方式，协议签订之日原告向被告交纳两年租金330000元，原告应按照协议约定按时向被告支付土地租赁费及水电费等其他相关费用，水费标准为每吨3.8元，电费为每度1.5元，费用按月计核，每月19日至23日交纳不得拖延。合同签订后，原、被告开始履行合同，被告将位于本市南四环路南，被告公司院内租用面积计8.26亩地交付给了原告使用。2010年7月1日，原告与被告又签订租赁协议一份，甲方为被告陕西华油建筑工程有限公司，乙方为原告郑州市京福商贸有限公司，约定原告临时借用被告部分办公场地，协助被告的东综合楼对外出租，被告在收到东综合楼的租金后，退给原告租金250000元，如不能退还承担由此给原告造成的一切损失。2012年3月20日原告所租赁房屋及场地被拆迁，后原告要求被告退还剩余租金250000元，被告未退还，原告诉至法院，请求1、被告返还原告剩余租金291250元，装修费用60000元；2、被告将属于原告的征迁补偿款250000支付给原告；3、被告支付原告违约利息50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告提出反诉，请求1、反诉被告支付反诉原告违约金800000元；2、反诉被告支付反诉原告水电费6144元；3、反诉被告使用土地上新建、改建设施以及拆迁补偿的全部权益归反诉原告享有；4、反诉原告不负有退还反诉被告租金的义务；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。
另查明：依据2010年6月15日原、被告双方的合同约定，从2010年6月16日起至2012年6月15日止两年租金应为330000元，截至2012年3月20日原告所租赁房屋及场地被拆迁，被告应退还原告因房屋拆迁未使用85天（从2012年3月21日起至2012年6月15日至）的租金计算为330000元（两年租金）÷24个月=13750元（每月租金）÷30天=458.30元（每天）×85天=38958元。
再查明：依据2010年6月15日原、被告双方的合同约定，截至2012年3月20日原告所租赁房屋及场地被拆迁止，原告租赁期间使用的水表底数为3476吨，减去上次水表底数3346吨，每吨按3.8元计算，原告实际拖欠被告水费计算为3476吨－3346吨＝130吨×3.8元＝494元。
本院认为：原告与被告签订的租赁协议，系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务，原告按照约定履行了义务，而被告未将剩余租金退还原告，对形成本案纠纷应承担向原告退还租金的违约责任。原告要求被告返还租金291250元的诉请，应计算为580000元-330000元＋458.30×85=288955.50元，高出部分本院不予支持；对原告要求被告支付房屋装修费60000元的诉请，因原、被告2010年7月1日签订租赁协议约定，被告应退还原告租金为580000元-330000元=250000元，并未包含房屋装修费60000元，本院不予支持；关于原告诉请要求被告支付征迁补偿款250000元的诉请，因本案原、被告双方系租赁合同纠纷，该诉请与本案无直接关联性，本院不予支持；对原告要求被告支付违约利息50000元的诉请，证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
一、被告陕西华油建筑工程有限公司于判决生效后十日内返还原告郑州市京福商贸有限公司剩余租金288955.50元；
二、驳回原告郑州市京福商贸有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10300元，由原告郑州市京福商贸有限公司负担5000元，被告陕西华油建筑工程有限公司负担5300元。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 任海伦
二〇一三年五月十六日
书记员 成 旭