湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00403号
原告武汉中地大资产经营有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路388号。
法定代表人：鲁元，该公司总经理。
委托代理人文励鹏，该公司法律顾问（特别授权）。
委托代理人黎振彪，湖北百思得律师事务所律师（特别授权）。
被告刘新林，女，1971年9月27日出生，汉族，住湖北省。
原告武汉中地大资产经营有限公司（以下简称中地大公司）与被告刘新林返还原物纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，被告在答辩期内提出管辖异议，认为本案所涉法律关系是由租赁合同所致的合同纠纷，根据双方在合同中约定，应由武汉仲裁委员会仲裁。本院以租赁合同已履行完毕，根据不动产案件专属管辖的规定，于2014年11月17日作出（2014）鄂硚口民三初字第00403号《民事裁定书》，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向武汉市中级人民法院提出上诉。武汉市中级人民法院于2015年1月27日作出（2015）鄂武汉中立终字第00029号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年3月20日收到武汉市中级人民法院退回的案卷后依法适用简易程序，由审判员余敏独任审判，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告中地大公司的委托代理人文励鹏、黎振彪，被告刘新林到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告中地大公司诉称，2012年12月3日原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租位于武汉市硚口区航空路15号中国地质大学（武汉）硚口校区门面3间（门牌编号为：航空路15附43号，房屋面积124.7平方米）用于个体经营，租赁期从2013年1月1日至2013年12月31日，月租金3800元。合同签订后被告一直使用诉争房屋至今。从2013年11月22日起，原告先后通知被告在租赁合同期满后腾退所占房屋，但被告至今未腾退。现起诉要求：1、被告腾退位于武汉市硚口区航空路15附43号门面3间；2、判令被告参照租金标准赔偿自租赁合同期满之日至腾退之日止的房屋占用费共计22800元，该请求在诉讼过程中原告变更为要求被告按每月3800元的标准支付从2014年5月1日至腾退之日房屋占用费；3、判令被告赔偿因其逾期腾房对原告造成的经济损失2000元；4、承担本案诉讼费用。
证据一、房屋租赁合同一份。证明原告与被告签订的租赁合同中约定的租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日，租金每月3800元及逾期不归还房屋出租方有权采取停电、停水、罚款2000元等违约责任。
证据二、通知五份。证明原告曾五次告知各位租户，租赁合同2013年12月31日期限届满后不再续签租赁合同，请各位租户于合同期满后腾退归还房屋。
证据三、国有土地使用证及情况说明各一份。证明位于武汉市硚口区航空路15号土地使用权人为中国地质大学武汉管理干部学院。该校所有不动产包括商业门面房和教学楼均未办理房产证，但该范围内的商业门面房的所有权属均属于学校。中国地质大学（武汉）校区授权武汉中地大资产经营有限公司对该校硚口校区的商业门面进行经营和管理。
证据四、票据一张。证明被告缴纳了租赁房屋的占用费和管理费至2014年4月份。
被告刘新林辩称，原、被告双方之间是长期的租赁关系，租赁合同为每年一签，原告因已与他人签订了拆迁补偿协议，才要求被告腾退归还诉争房屋。租赁合同期满后，原告还向被告交纳租金至2014年5月，双方处于不定期租赁合同期间，被告停电停水影响原告正常经营。原告获得了房屋装修等属于承租经营户的拆迁利益，故原告应对被告进行拆迁补偿，不同意原告的全部诉讼请求。
被告刘新林为支持其辩称理由，向本院提交下列证据：
证据一、房屋租赁合同一份。证明诉争房屋所在同一地块的其他房屋由武汉鑫顺强大房屋拆迁工程有限公司在进行出租，原告是因拆迁事宜而要求被告腾退。
证据二、中国地质大学网站网页一份。证明原告自行发布关于诉争房屋所在汉口校区已涉及拆迁安置事宜，诉争房屋属于被拆迁范围，原告是因拆迁事宜而要求被告腾退。
证据三、武汉市硚口区城市综合开发管理办公室《事业单位法人年度报告书（2015）》一份。证明原告是因拆迁事宜而要求被告腾退。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据四的真实性均无异议，但认为被告未收到证据二中的通知，证据四交纳的是房屋租金；对证据三不予质证，认为系复印件，不能证明原告是诉争房屋所占土地的使用权人。原告认为被告提交的证据一、三均是复印件，对真实性有异议，认为与本案无关；对证据二的真实性无异议，但认为原告要求被告腾退房屋是因为租赁合同期限届满，与拆迁无关。经本院审核，对原告提交的证据一、证据二、证据四及被告提交的证据二的真实性均予以认可；对原告提交的证据三经本院调查核实，武汉市硚口区航空路15号土地使用权人原为中国地质大学（武汉），后因该地块成为储备土地被收回，其土地使用权人已变更为武汉市土地整理储备中心汉正街商务区分中心，但仍由为中国地质大学（武汉）负责完成该地块上的建筑物、构筑物、附着物和定着物的全部腾退、搬迁工作，故对原告提交的证据三的证明目的，本院予以认可。对被告提交证据一、证据三因系复印件且与本案无关，本院不予认可。
经审理查明：位于武汉市硚口区航空路15号土地使用权人为中国地质大学（武汉），该校所有不动产包括商业门面房和教学楼均未办理房产证，但该土地范围内的商业门面房的所有权属均属于学校。中国地质大学（武汉）授权武汉中地大资产经营有限公司对该校硚口校区的商业门面进行经营和管理。
2012年12月3日原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租位于武汉市硚口区航空路15号中国地质大学汉口校区门面3间（门牌编号为：航空路15附43号，房屋面积124.7平方米）用于经营餐饮，租赁期从2013年1月1日至2013年12月31日，月租金3800元。同时合同中还约定“承租方逾期不归还房屋，出租方有权采取停电、停水、罚款2000元等强制措施，直至无条件收回所出租房屋。承租方还需补交占用期间的房屋租金，否则出租方有权扣压所欠房租同等金额的物品。”及“承租方在承租期内对房屋进行内外装修，其装修费用及装修时间的房租自行负担。在承租方退租或合同期满时，承租方不得进行破坏所租房屋内外结构及装修墙面。违反者必须无条件进行恢复，出租方还有权对其进行罚款2000元的处罚。出租方不负担承租方的装修改造和恢复的任何费用。”合同签订后被告一直使用诉争房屋至今。被告于2014年7月日向原告交纳了2014年4月份房屋占用费及管理费3800元。从2013年11月22日起至2014年6月30日，原告先后发放五次通知，告知各位租户在租赁合同期满后腾退所占房屋，但被告认为原告因拆迁而要求被告腾退又未赔偿被告的相应损失，故至今仍占有使用诉争房屋未腾退归还。现原告起诉要求：1、被告腾退位于武汉市硚口区航空路15附43号门面3间；2、判令被告参照租金标准赔偿自租赁合同期满之日至腾退之日止的房屋占用费共计22800元，该请求在诉讼过程中原告变更为要求被告按每月3800元的标准支付从2014年5月1日至腾退之日房屋占用费；3、判令被告赔偿因其逾期腾房对原告造成的经济损失2000元；4、承担本案诉讼费用。
另查明，武汉市硚口区航空路15号土地使用权人原为中国地质大学（武汉），2013年12月中国地质大学（武汉）与武汉市土地整理储备中心汉正街商务区分中心就上述地块的收储事项签订了《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》及相关补充协议，约定由中国地质大学（武汉）完成该地块上的建筑物、构筑物、附着物和定着物的全部腾退、搬迁工作。现该地块的土地使用权人已变更为武汉市土地整理储备中心汉正街商务区分中心，但仍由中国地质大学（武汉）负责完成该地块上的建筑物、构筑物、附着物和定着物的全部腾退、搬迁工作。
本院认为，位于武汉市硚口区航空路15号地块范围内的商业门面房的所有权属均属于中国地质大学（武汉），虽然在本案诉讼过程中，上述地块的土地使用权已变更，但中国地质大学（武汉）仍负责该地块上的建筑物、构筑物、附着物和定着物的全部腾退、搬迁工作，而原告取得中国地质大学（武汉）的授权对该校硚口校区的商业门面进行经营和管理，故原告作为本案的诉讼主体并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。本案中原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止，虽然被告在租赁合同期满后继续使用租赁房屋，并从2014年1月1日至2014年4月30日按照月租金的标准交纳费用，但在租赁合同期满之前，原告就已告知不再与被告续签租赁合同，故租赁合同期满后，被告应将租赁房屋腾退归还给原告，原告要求被告腾退归还租赁房屋的请求于法有据，本院予以支持。因被告未归还租赁房屋，其向原告交纳的费用属于占有期间的使用费。租赁合同期限届满，双方的租赁合同权利义务终止，被告未归还租赁房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方的租赁合同中关于租金标准及逾期不归还房屋的违约责任的约定，原告要求被告按每月3800元的标准支付房屋占用费及赔偿因其逾期腾退房屋对原告造成的经济损失2000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因被告已支付了2014年4月30日以前的房屋占用费，故原告主张的房屋占用费的时间应从2014年5月1日开始计算至实际腾退之日止。根据双方在租赁合同中“承租方在承租期内对房屋进行内外装修，其装修费用及装修时间的房租自行负担。在承租方退租或合同期满时，承租方不得进行破坏所租房屋内外结构及装修墙面。违反者必须无条件进行恢复，出租方还有权对其进行罚款2000元的处罚。出租方不负担承租方的装修改造和恢复的任何费用”的约定，被告认为原告应赔偿其装修损失的意见，于法无据，本院不予支持。另被告认为原告获得属于承租经营户的拆迁利益，要求向原告进行赔偿的意见系另一法律关系，原告可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘新林于本判决生效后十日内将位于武汉市硚口区航空路15号中国地质大学汉口校区门面3间（门牌编号为：航空路15附43号，房屋面积124.7平方米）腾退归还给原告武汉中地大资产经营有限公司。
二、被告刘新林于本判决生效后十日内向原告武汉中地大资产经营有限公司一次性支付从2014年5月1日至腾退之日止房屋占用费（按每月3800元的标准计算）。
三、被告刘新林于本判决生效后十日内向原告武汉中地大资产经营有限公司一次性赔偿经济损失2000元。
四、案件受理费920元，减半收取460元，由被告刘新林负担（此款已由原告垫负，被告于本判决生效后十日内向原告支付上述款项）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 余敏
二〇一五年四月二十七日
书记员 郭剑