云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终814号
上诉人（原审被告）：云南上基房地产开发有限责任公司，住所：云南省昆明市盘龙区茨坝青松路11号。
法定代表人：马罗矶。
委托诉讼代理人：周睿、邓毅平，系云南上基房地产开发有限责任公司员工，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：刘高燕，女，汉族，1982年11月8日生，住云南省昆明市盘龙区。
被上诉人（原审原告）：李光进，男，彝族，1974年1月1�生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：刘高燕，系李光进配偶，特别授权代理。
上诉人云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基地产”）因与被上诉人刘高燕、李光进商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上基地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回该项诉请；2.本案上诉费由刘高燕、李光进承担。事实和理由：刘高燕、李光进并未足额支付全部购房款，无权要求交付涉案房屋，故上诉人不仅不应承担逾期交房违约责任，相反还应追究刘高燕、李光进逾期付款的违约责任。具体而言，刘高燕、李光进一审举证的广告应视为要约邀请而非要约，双方并未就广告中所涉“带租销售10年返租、年均8%投资回报”，即用部分返租收益冲抵购房款的事宜达成协议，应以双方最终订立的购房合同及其补充协议为准，为此，刘高燕、李光进所主张的用返租收益冲抵相应购房款的事实不能成立。
被上诉人刘高燕、李光进答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘高燕、李光进向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告自2014年12月31日起至实际交付商品房之日止的经济损失（损失计算方式以房款总价为基数按年利率8%计算，其中暂算至2017年4月1日，损失为人民币101968.38元）；2.被告承担本案全部案件受理费。
一审法院认定事实：2014年5月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告将其开发的昆明玉器城一期2-29幢第3层325号商业用房出售给原告，总价款为566491元，建筑面积为28.35平方米，原告应在2014年5月14日付款286491元，其余价款280000向工商银行贷款，被告应当于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付原告。同时约定，被告逾期交房的违约责任：1.自合同约定的交房时间届满后的次日起实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按照原告已付款0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2.如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更、不可抗力因素等，造成被告交房延迟的，被告在媒体公告后，交房时间应相应顺延，被告可免除逾期交房的相关法律责任。经审查，原告分别于2014年5月9日、2014年5月14日向被告支付30000元、120534元，共计150534元房款。再查，2014年5月14日，办理商品房买卖合同登记备案表。另查，2014年6月4日，原告与中国工商银行股份有限公司�订个人购房贷款合同，贷款金额为280000元，保证人处有被告签章。
一审法院认为：双方争议焦点系被告的行为是否构成违约？若构成违约，原告主张的经济损失是否应当得到支持？针对该争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议内容合法，真实有效，双方应当恪守履行，原告向被告支付430534元房款，对于该房款能否认定原告履行完毕付款义务，应当综合分析最后付款时间、备案登记表及宣传海报，原告最后付款时间为2014年5月14日，且该时间后办理商品房买卖合同登记备案时间，另结合宣传海报中一次性返还三年投资（按年利率8%计算）回报，三年投资回报24%可以冲抵房款，符合原告在庭审中的陈述支付76%房款�同时，原、被告办理备案登记手续后，被告亦未向原告催过交付任何房款，故应当视为原告履行完付款义务。原告履行完其付款义务后，被告应当按照约定在2014年12月31日前将验收合格房屋交付给原告，本案中，被告辩称逾期交房是由于市政工程重大变更，致使规划道路至今未修建，且无市政配套设施导致，应当按照合同约定，顺延交房，被告可以免除逾期交房的相关法律责任。对于被告答辩观点，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观现象。《中华人民共和国合同法》第一百一十七规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所为不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但政府的行为具有频繁性和强制性，使得当事人主观上无过错因素，故政府行为虽然具有不能预见、不能避免的特征，但该行为不是不可抗力，而是情势变更。从被告提交的昆明玉器城土地利用图，不能看出延期交房系因政府规划改变，规划图或土地利用图是表达土地利用现状或规划状况，但在实际工程中，存在建设单位未按规划进行施工的情形，被告未提交其他证据予以证明逾期交房系基于市政工程重大变更，一审法院对其答辩观点不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，被告作�开发商逾期交房，原告有权要求被告支付违约金并继续履行合同，根据双方签订的商品房购销合同，约定逾期90天的，按每天10元计算违约金，逾期90天后，以原告已付房款为本金按年利率3.65%支付违约金，合同继续履行。另一审法院认为，原告的损失仅为已支付房款的资金占用费，对于原告主张按照年利率8%的观点，系原告与案外人的合同约定，与本案无关联性，一审法院不予采信。故应当按照双方当事人合同中约定的违约金的计算方法支付违约金，被告应当向原告支付从2015年1月1日起至2015年3月31日止，以每天10元计算共计900元违约金；以及从2015年4月1日起至实际交房之日止，按原告已支付房款为本金，按年利率3.65%计算的资金占用费。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、�一百一十四条、第一百一十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘高燕、李光进支付从2015年1月1日起至2015年3月31日止的违约金900元；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘高燕、李光进支付从从2015年4月1日起至实际交房之日止，以430534元为本金按年利率3.65%计算的资金占用费；三、驳回原告刘高燕、李光进的其他诉讼请求。
二审中，双方均未提交新的证据材料。
二审经审理查明的案件事实与一审所确认的案件事实一致，本院予以确认。本院补充确认以下案件事实：一、昆明玉器城综合商业区销售期间，上基地产对外宣传“首付26%即可拥有，带租销售10年返租、年均8%投资回报、即买即收益24%”等内容�二、根据涉案商铺2014年5月14日《商品房买卖合同登记备案表》的记载，其中“付款方式”一栏明确载明“付款金额286491元以及付款日期为2014年5月14日”。三、2014年5月14日，刘高燕、李光进（甲方）与案外人昆明中合安迪商业管理有限公司（乙方）及云南融通融资担保有限公司（丙方、担保方）签订了《昆明玉器城综合商业区经营管理委托合同》约定：甲方自愿将其所购买的物业委托给乙方进行统一经营管理，乙方向甲方提供经营回报，委托期限为10年，从上基地产与甲方约定的交房之次日起算，委托收益为甲方向开发商购买物业的合同总价的8%；乙方一次性提前支付甲方委托期最后三年的委托收益，共计甲方购买物业合同总价的24%，由乙方直接支付给上基地产，用以支付甲方购买委托物业的部分首付款项；在第1年至第7年委托经营期间内，乙方每三个月向�方支付一次委托收益；丙方在乙方不履行货币给付义务时，承担连带保证责任。四、上基地产自认昆明中合安迪商业管理有限公司法定代表人马立媛系上基地产股东。
根据双方诉辩主张，本案争议焦点在于：一、涉案广告宣传是否构成合同要约以及刘高燕、李光进是否全额付清购房款？二、上基地产是否构成违约及其违约责任如何承担？
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，上基地产作为涉案商铺的出卖人，其所刊登的销售广告中有关“带租销售10年返租、年均8%投资回报、即买即收益24%”的内容对于涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，具体而言，该广告内容引导购买人在无需实际全额支付购房约定价款的情况下，通过提前出租商铺而将可获得的部分收益用于向出卖人抵扣相应购房款后即可购得相应物业，其本身即为出卖人给予购买人的一种购房优惠，并最终导致购房意向的形成以及购房合同的订立。为此，该广告内容应当视为合同要约，并对上基地产具有法律约束力。正因如此，在购房合同订立当日，上述要约亦已作为该合同的一部分得到相应落实，即购买人刘高燕、李光进与上基地产的关联公司（昆明中合安迪商业管理有限公司）以另行订立委托经营管理合同（实为租赁合同）的形式对涉�商铺进行出租并约定将其最后三年的租金收益（折合商铺购买价款的24%）提前收回作为购买商铺的部分首付款（直接支付上基地产），而该情形亦在上基地产同日进行的商品房合同登记备案中予以体现，即明确载明购买人刘高燕、李光进2014年5月14日已付购房款286491元，包括了刘高燕、李光进自己付款150534元和昆明中合安迪商业管理有限公司付款135957元（购房总价款的24%），其余价款280000元已向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行贷款支付。为此，涉案上基地产关于刘高燕、李光进未按约付清购房款及构成先期违约的主张不能成立，本院不予支持。
关于上基地产是否违约及其责任承担。根据之前已经查明的案件事实，上基地产于2014年12月31日前确未按约将涉案商铺交付购买人，该情形已然构成违约。况且，二审中上基地产认可涉案商铺目前仍无法交付购买人，上基地产已构成根本性违约，但本案购买人刘高燕、李光进基于上述情形仍要求继续履行购房合同并诉请上基地产赔偿因其逾期交房而产生的相应经济损失系其对自身权利的合法处分（具有法律依据），本院依法予以确认。至于具体损失的赔偿问题，一审判决基于涉案购房合同的约定并结合上基地产的违约情形及刘高燕、李光进可能存在的相应损失，将购房合同约定的逾期交房违约条款确定为涉案上基地产违约责任承担依据的处理并无不当，上基地产关于请求撤销一审判决第一项即“自2015年1月1日起至2015年3月31日止的违约金900元”的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人上基地产的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由云南上基房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 芸
审 判 员 刘 涛
审 判 员 杨章亮
二〇一八年三月七日
法官助理 何永伦
书 记 员 王崟榕