河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信浉民初字第1289号
原告刘军，男，汉族，1978年8月10日出生。
原告杜鹃，女，汉族，1977年10月2日出生。
共同委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，特别授权。
被告董毓，女，回族，1973年2月14日出生。
被告朱喜文，男，回族，1994年10月6日出生。
共同委托代�人董大磊，河南法正律师事务所律师，一般代理。
第三人信阳政源房地产开发集团有限公司。
原告刘军、杜娟与被告董毓、朱喜文及第三人信阳政源房地产开发集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘军、杜娟及委托代理人翟静静，被告董毓及委托代理人董大磊到庭参加了诉讼，第三人河南信阳政源房地产开发集团有限公司经本院合法传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告刘军、杜娟诉称，2005年10月10日，原告夫妻二人与朱爱军、董毓夫妻二人通过心连心房屋中介公司签订《房屋转让协议书》一份。合同约定：朱爱军、董毓将自己位于信阳市浉河区“东方京城”B区3号楼3单元住宅5层西座房屋转让给原告，房屋转让价格为104500元整。朱爱军与董毓承诺由原告直接与第三人签订合同，第三�也承诺房屋由朱爱军的返迁房变成商品房直接售给原告，等到办证时就直接把房产证办到原告名下，购房发票也开成原告的名字。2005年9月10日，第三人与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，鉴于这种情况下原告才放心地于2005年10月27日将所有房款一次性全部付清。当天双方又签订了一份《房屋买卖补充协议》，约定由朱爱军将原购房收据换成发票。房款付清后，朱爱军夫妻将该房交给原告，原告随后对房屋进行装修居住至今。由于该房登记的是朱爱军的返迁房，所以当时办不了房屋的过户手续。2008年的时候，第三人开始办理房产证的时候，没有通知原告，而是通知了朱爱军。而朱爱军也没有象当时承诺的那样，直接将购房发票写成原告的名字，仍然把房屋登记在了自己名下。原告支付房款后曾多次找到朱爱军夫妻二人要求办理房屋过户手续，可是朱爱军一直�各种理由予以推脱。后来朱爱军于2010年8月5日因病去世，原告只好找董毓和其儿子，但是董毓也以种种借口以及房屋增值为由拒不配合为我们办理房屋过户手续。根据双方的合同约定，朱爱军夫妻二人不配合原告办理房屋过户手续的行为违反了合同约定，同时由于被告和第三人恶意串通，故意损害原告的合法利益。他们的共同违约行为导致原告为办理房产证要额外增加费用，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告只有依法提起诉讼，请求判令被告履行房屋买卖合同，为原告办理东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座房屋的产权证；依法判令两被告承担因更名手续没有及时办理导致原告的房产证不能办理而产生的额外的税费、评估费、公证费等各项费用；请求判令两被告承担本案的诉讼费。
被告董毓、朱喜文辩称，原告所诉称事实理由不真实，本案合同为无效合�，因为本案房屋是朱喜文的爷爷朱厚友的房屋，且是返迁房，朱厚友有多个子女，朱爱军只能得到房屋的部分份额，本案被告对当时卖房并不知情，不能成为适格的被告。
经审理查明，2005年10月10日，朱爱军（甲方）与刘军（乙方）在居间人张宇鉴证下，签订一份房屋转让协议书，内容如下：一、房屋概况：1、产权性质、私产、返迁编号B03－505，2、座落位置：“东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座”，3、房屋总层数：7层，住宅层数：5层，设计建筑面积：75.55平方米，结构：砖混，幢号：地号；设计用途居住，是否装修：未，4、设计用途：居住。二、房屋转让价格：（人民币）壹拾万零肆仟伍佰元整。三、付款方式：合同订立之日乙方首付人民币定金叁仟元整。心连心房价中介暂时代甲方收取。更名手续（不含土地使用权），改成乙方姓名同时乙方付清购房余款壹拾零壹仟伍佰元整，所需费用甲方自理。甲方在收到乙方定金后不能将此房再卖给别人。甲方毁约或者违约双倍退还乙方定金，乙方毁约或者违约定金不退。四、办证及费用承担：甲方负责房屋转让时有关办证所需证件齐全，交纳自己的水电费及物业管理费。办理房产证费用乙方自理。五、双方权利与义务：（一）、甲方权利与义务：1、权利：按双方约定时间收取房款，在自己无过错的情况下追究乙方违约责任。2、义务：（1）保证产权合法有效，无纠纷，无限制转让事项，经共有人同意。（2）积极协助乙方办理房屋产权证过户手续及土地使用证办理。（二）乙方权利与义务：1、权利：要求甲方按约履行以上义务，乙方毁约或者违约所交购房款定金不退。2、义务：按约定时间和金额交付购房款余额。六、违约责任：如甲方未如实告知不符合出售条件，甲方�承担由此造成的损失，乙方有权退房，并收取总房价20%违约金，如甲方未履行以上款项义务配合办证，乙方有权拒付购房余款，或退回房屋，并收取总房款20%违约金。七、其他约定：乙方所购房包括：住房一套，水电表所有权及使用权。八、本合同自签字之日生效。同年10月27日，双方又签订一份房屋买卖补充协议，内容如下：关于乙方购甲方返迁住房一套，位于东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座。现乙方一次性付清购房款（人民币）壹拾万零肆仟伍佰元整（104500.00），如果甲方与开发商在乙方购买前有任何纠纷应有甲方承担一切经济民事责任，并将原购房收据换成发票。同日，朱爱军给原告出具一收条，内容为：“今收到刘军买房款104500元”，房款付清后，朱爱军即将手续及房屋交付给原告，原告随后对房屋进行装修居住至今。由于该房是返迁房，2008年购房发票直接开成朱爱军名下，2010年朱爱军因病去逝。因原告一直未取得该房所有权证书，故诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，为原告办理东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座房屋的产权证；依法判令两被告承担因更名手续没有及时办理导致原告的房产证不能办理而产生的额外的税费、评估费、公证费等各项费用；请求判令两被告承担本案的诉讼费。
另查明，1993年12月16日，董毓与朱爱军登记结婚，1994年婚生一子取名朱喜文。1994年11月9日朱厚友（朱爱军父亲）取得位于鲍氏街二胡同6号房屋产权证（证号为057**号，面积185.6㎡）。2002年该区域房屋被拆迁。同年9月5日，朱爱军与信阳市政源房地产开发有限公司签订一份拆迁补偿安置协议书，约定：朱爱军选择返迁方式，房屋货币补偿金为130845元作为返迁房预定金，返迁时多退少补等内容。2007年12月30日，朱爱�作为买受人与河南政源房地产开发集团有限公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：朱爱军购买房屋位于B03号三单元605号房（75.8㎡），总计价款66635.57元（按返迁房对待）。2013年10月1日，原告以董毓、朱喜文名义向税务机关缴纳东方京城B03幢三单元605房屋契税计2665.42元，2013年10月11日信阳市大别山公证处向申请人董毓、朱喜文出具（2013）信大证民字第2143号公证书，证明被继承人朱爱军的上述遗产的二分之一的返迁权应由其配偶董毓和朱喜文共同继承。
本院认为，公民的合法民事权益应受法律保护，原告刘军与朱爱军签订的房屋转让协议是在平等自愿的基础上签订的合同，且有居间人张宇签字，刘军已支付了合理房价，朱爱军也将房屋交付给原告占有、使用，应为有效合同。依法成立的合同，对双方均有约束力。本案另一争执焦点是，因房屋转让协议书上无被告董毓签字，董毓以当初不知情为由提出抗辩，主张合同无效。综合本案案情来看，首先原告夫妻已在东方京城小区居住8年，董毓也在同一小区居住，双方在同一小区居住多年，不知晓其房屋买卖情况，并不符合常理；且2013年10月11日，董毓及其子朱喜文又向公证处对争议房屋申请公证，原告又以二被告名义向税务机关缴纳契税等行为足以表明，被告董毓对房屋已卖给原告这一事实是明知的。原告夫妻有理由相信房屋买卖行为系朱爱军、董毓夫妻双方共同的意思表示，董毓不应以不知道为由对抗善意第三人，故被告辩称理由本院不予支持，被告应依协议约定积极协助原告办理房屋过户手续。原告其他诉讼请求，因证据不足本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适�《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条二项之规定，判决如下：
一、被告董毓、朱喜文应继续履行房屋买卖合同，协助原告刘军、杜娟办理东方京城B区3号楼3单元605号房屋产权证手续。
二、驳回原告刘军、杜娟其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告董毓、朱喜文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 李 博
审判员 杨丽华
二〇一五年二月九日
书记员 余 童