上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2915号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2915号
原告高玮钦，男，1980年12月1日出生，汉族。
委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。
被告何凤贤，女，1927年11月21日出生，汉族。
委托代理人张元平，男，1953年10月30日出生，汉族。
被告羊敏，女，1959年1月19日出生，汉族。
委托代理人张福淇、朱阳，广东国晖（上海）律师事务所律师。
第三人张元挺，男，1949年6月3日出生，汉族。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市。
负责人周紫华。
委托代理人俞洁、杨炜栋，该单位工作人员。
原告高玮钦与被告何凤贤、羊敏及第三人张元挺、中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行（以下简称工行黄浦支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告高玮钦及其委托代理人曹正平、被告何凤贤的委托代理人张元平、被告羊敏及其委托代理人张福淇、第三人张元挺、第三人工行黄浦支行的委托代理人俞洁、杨炜栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高玮钦诉称，被告何凤贤系原告外婆，被告羊敏系原告之舅张元茂的再婚妻子。张元茂为系争上海市延长西路某弄某号某室房屋产权人。2013年8月4日，张元茂因病死亡，其生前无子女，其父亲张道斌于1994年11月1日死亡，两被告为张元茂法定继承人。2013年8月1日，张元茂经上海市徐汇公证处（以下简称徐汇公证处）公证，出具《委托书》，全权委托其兄第三人张元挺办理系争房屋出售事宜。当日，原告与张元挺签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），约定张元茂将系争房屋出售给原告，转让价款为人民币220万元（以下币种均为人民币），双方于2013年10月31日前办理产权转让过户手续，张元茂同时腾出房屋交付原告。上述合同同样经徐汇公证处公证。合同履行过程中，原告按约向张元挺支付全部220万元房款。由于两被告就房款分割意见不一，且被告羊敏不配合过户，致房屋买卖合同至今未能履行完毕。现原告向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告继续履行原告与张元茂签订的《房地产买卖合同》，注销设立在系争房屋上的抵押登记，并于抵押登记注销后十日内协助原告办理房屋产权过户登记手续，将系争房屋产权过户至原告名下；二、两被告将系争房屋交付原告，本案诉讼费由两被告负担。
被告何凤贤辩称，原告所述属实。张元茂死亡后，其遗产继承尚未进行。因两被告对房款分割产生纠纷，故原告支付的全部房款目前均由本人保管。被告同意原告的诉讼请求。
被告羊敏辩称，张元茂出售系争房屋时，就具体细节未与被告沟通，被告对此不清楚。被告对张元茂生病期间所住医院出具的精神状况证明有异议，因而不能确定张元茂签署公证委托书的精神状况，对该公证委托书效力不予认可，且原告与张元挺签订的《房地产买卖合同》约定的房屋转让价格低于市场价。综上，系争房屋是夫妻共同财产，原告与张元挺签订的《房地产买卖合同》无效。被告目前居住系争房屋，他处无住房，不同意原告的诉讼请求。
第三人张元挺述称，第三人系张元茂之兄，亦系张元茂出售系争房屋的公证委托代理人。2013年7月25日，张元茂与羊敏签订《协议书》，同意出售系争房屋，将售房款的一半用于羊敏重新购置住房，另一半钱款用于张元茂治病所需费用。为此，张元茂于2013年8月1日出具经公证的《委托书》，全权委托本人办理系争房屋出售事宜，并由第三人代书遗嘱，明确房屋出售后所得款项由其和羊敏各半所有。当时张元茂思路清晰，被告羊敏对此知晓。考虑到是外甥购房，张元茂愿意以略低于市场价的价格出售。现原告已将全部购房款支付第三人，因被告羊敏不同意与被告何凤贤各半所有，故房款尚未分割。第三人同意原告的诉讼请求。
第三人工行黄浦支行述称，中国工商银行上海市第二支行（以下简称工行第二支行）为系争房屋抵押权人。根据我行相关规定，原工行第二支行虽然机构尚存，但已停止营业，其原有业务现由工行黄浦支行管理。因此工行第二支行在系争房屋抵押中的权利义务均由本第三人承继。张元茂借款金额为25万元，借款期限20年。2000年5月银行向张元茂发放贷款，2006年6月26日，张元茂在提前清偿了该笔贷款后，向第三人申请注销抵押登记，第三人向张元茂出具了委托其代为办理房地产抵押登记、房地产注销登记等相关事宜的《委托书》，委托期限自2013年8月12日至2015年8月12日。由于系争房屋贷款已结清，第三人也将注销抵押登记的相关委托手续交付张元茂，当事人持相关材料自行至房地产交易中心即可办理抵押登记注销手续。现第三人依法尊重法院判决。
经审理查明，被告何凤贤系原告外婆，亦系原告之舅张元茂母亲。被告羊敏系张元茂再婚妻子。张元茂为系争上海市延长西路某弄某号某室房屋（建筑面积91.16平方米）产权人。2013年8月4日，张元茂因病死亡，其生前无子女，其父亲张道斌于1994年11月1日死亡，故两被告为张元茂法定继承人。
2013年8月1日，张元茂经徐汇公证处公证，就系争房屋出售事宜出具《委托书》，委托其兄第三人张元挺全权办理包括代为签订房地产买卖合同、代为收取房款、代为办理房地产产权转移登记事宜、代为办理抵押注销手续等共计12项权利，同时约定凡由受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托的期限自委托人签署委托书之日起至2014年7月31日止。
当日，第三人张元挺作为张元茂的委托代理人，以张元茂为卖售人（甲方）、原告为买受人（乙方），签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为220万元，双方于2013年10月31日前办理产权转让过户手续，同时腾出房屋交付乙方。合同补充条款约定：1、甲乙双方签订买卖合同当日，即2013年8月1日乙方支付甲方房款50万元整；2、乙方于2013年8月3日支付170万元；3、甲乙双方各自承担税、费。2013年8月2日，该合同经徐汇公证处公证。
合同履行过程中，原告向第三人张元挺支付全部220万元房款。由于办理系争房屋产权过户手续未成，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，工行第二支行为系争房屋抵押权人，债权数额25万元，债务履行期限自2000年5月15日至2020年5月14日。2006年6月，张元茂提前清偿了该笔债务。2008年4月7日，中国工商银行股份有限公司上海市分行发出工银复（2008）22号文，批复工行第二支行保留建制，但临时停业，且另由第三人统一管理。嗣后，张元茂以贷款结清为由向第三人工行黄浦支行递交《上海市房地产注销登记申请书》，申请注销抵押登记。工行黄浦支行作为委托人，向张元茂出具《委托书》，委托张元茂为合法代理人，代表委托人处理包括办理系争房屋抵押登记事宜、房地产注销登记事宜等共计十个事项，委托期限自2013年8月12日至2015年8月12日，明确受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。张元茂生前未办理抵押登记注销手续。
又查，2013年7月25日，张元茂与被告羊敏签订《协议书》，主要内容为：“现有张元茂、羊敏夫妻双方就双方共同拥有的现有居住房屋上海市普陀区延长西路某弄某号某室形成如下协议：因丈夫张元茂患病治疗需要费用，双方经协商同意将现有居住房屋共同出售，将出售钱款的一半用于羊敏重新购置住房，另一半钱款用于丈夫张元茂今后治病所需费用。此协议一式两份，双方各执一份。所售得款项一半入羊敏帐户，一半入张元茂帐户。发生治疗费用需双方同意方可支付”。当日，双方各自亲属，包括第三人张元挺及案外人张元林、羊黎及羊锋作为证明人，出具《证明》，主要内容为：“2013年7月25日在上海市同仁医院我们共同见证了张元茂、羊敏夫妻双方就双方共同拥有居住的房屋所进行的协商及协议，情况属实，特此证明”。
审理中，被告羊敏辩称涉案《房地产买卖合同》无效。为此，本院分别于2013年10月22日、11月28日两次向羊敏释明，并指定羊敏在本院指定的期限内提起权利主张，逾期未提起的，则视为放弃相应的诉讼权利。2014年2月11日，被告羊敏当庭明确表示不再另案提起诉讼或在本案诉讼过程中提起反诉，相应的法律后果由其自行承担。
被告羊敏提供上海市长宁区同仁医院出具的医嘱单，证明张元茂死亡前一段期间大量服用了抑制神经的吗啡等药物，该药物对其神经、意志都有影响，导致张元茂精神状况不清，医院对张元茂用药不正确。经质证，原告、被告何凤贤及第三人张元挺均表示，张元茂用药由医院决定，该证据无法证明张元茂所服用药物对其精神有影响。为此，原告提供该医院医务部及住院医师于2013年8月2日出具的《疾病证明》，证明张元茂虽然体质虚弱，但神志清晰，无意识障碍。被告羊敏对此不予认可。
针对被告羊敏对公证委托书提出的异议，本院于2014年2月11日当庭告知羊敏，在一周内向相关公证机关提出异议，逾期将承担相应的法律责任。被告羊敏虽表示将向公证机关提出异议，但至今未提供证据证明其已经提出异议主张。
本院认为，本案中，张元茂与被告羊敏在2013年7月25日签订《协议书》，约定出售系争房屋，将售房款的一半用于羊敏重新购置住房，另一半用于张元茂今后治病。双方各自亲属对此亦出具见证证明，因此，出售系争房屋应为夫妻双方真实意思表示。被告羊敏虽对张元茂为出售系争房屋出具的经公证的《委托书》持有异议，但在该《委托书》未被相关公证机关撤销的情况下，依法具有法律效力，故第三人张元挺据此作为张元茂委托代理人与原告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告羊敏辩称《房地产买卖合同》无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求两被告继续履行原告与张元茂签订的《房地产买卖合同》的诉请，符合合同约定，也未违反法律规定，本院应予支持。根据第三人的陈述，张元茂生前已提前清偿了该银行债务25万元，银行作为委托人已向张元茂出具了包括代为办理系争房屋抵押登记事宜、房地产注销登记事宜等事项在内的《委托书》，故两被告持相关材料可自行至房地产交易中心即可办理抵押登记注销手续，并于抵押登记注销后协助原告办理房屋产权过户登记手续，将系争房屋产权过户至原告名下，故对原告该项诉请，本院亦予以支持。根据合同约定，两被告应当将房屋交付给原告，该约定符合法律规定，本院予以支持，居住于房屋内的羊敏应当迁出。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条之规定，判决如下：
一、原告高玮钦与被告何凤贤、羊敏应继续履行关于上海市延长西路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告何凤贤、羊敏应于本判决生效之日起十日内注销设定于上海市延长西路某弄某号某室房屋上的抵押登记；
三、被告何凤贤、羊敏应于房屋抵押登记注销后十日内与原告高玮钦办理上海市延长西路某弄某号某室房屋产权变更登记手续（相关费用依据国家规定各自承担），产权人登记为原告高玮钦；
四、被告羊敏应于上海市延长西路某弄某号某室房屋产权转移登记为原告高玮钦名下之日起十日内迁出该房屋；被告何凤贤、羊敏将房屋交付原告高玮钦。
本案受理费人民币24400元，减半收取计人民币12200元，由两被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶虹
二〇一四年五月十二日
书记员 汉静
附：（2013）普民四（民）初字第2915号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
审判员陶虹
二〇一四年五月十二日
书记员汉静
附：相关法律条文
附：（2013）普民四（民）初字第2915号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。