广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第537号
原告（反诉被告）：谢锦海，男，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码：×××0214。
委托代理人：李耀威，系广东枫丹律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社，住所地：佛山市南海区，组织机构代码证代码：72478535-X。
法定代表人：杨迎锋，社长。
被告（反诉原告）：佛山市南海区朗下股份合作经济社，住所地：佛山市南海区，组织机构代码证代码：77921358-6。
法定代表人：严敬校，社长。
两被告的共同委托代理人：赖德俭、余振集，均系广东实德律师事务所律师。
原告谢锦海诉被告佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社（以下简称朗下经联社）、佛山市南海区狮山镇朗下村朗下股份合作经济社（以下简称朗下经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李耀威、两被告的共同委托代理人赖德俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月29日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，由原告承租被告位于狮山镇朗下村工业大道原xx皮厂厂房，租赁物占地面积为4295.6平方米（其中朗下经联社面积占2339.4平方米，朗下经济社面积占1920.2下平方米），建筑面积约2100平方米，租赁期限为20年，自2014年10月1日起至2034年9月30日止，双方在合同中约定租赁物的用途为取得相关证照的工厂或仓库。合订合同前，原告向被告支付了履约保证金300000元，由于涉案的厂房及土地并没有房产所有权证、也没有土地使用证，不能办理相关的证照，也不能通过环境评估，致使原告签订合同的目的无法实现。原、被告签订的合同属于无效合同，根据合同法第五十六条、第五十八条的规定，被告应向原告退还合同履约保证金300000元。请求判令：1.确认原告与被告2014年9月29日签订的《厂房租赁合同》无效；2.两被告向原告退还合同履约保证金300000元；3.本案诉讼费由两被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提出涉案的厂房租赁合同无效无法律和事实依据。双方所签订的厂房租赁合同真实有效，对双方公平，应依法履行。因此，双方应继续履行厂房租赁合同。
被告反诉称，2014年9月，被告按佛山市南海区政府相关规定，通过佛山市南海区狮山镇公共资源交易中心将位于狮山镇朗下村原xx皮厂的厂房公开竞租。该竞租厂房在1980年初期由集体自建以兴办集体企业。厂房状况在狮山镇公共资源交易中心的相关竞租文件均有详细说明，明示厂房无土地使用证、无房产证。原告在9月29日竞租获得该厂房的租赁权，当日双方签订了《厂房租赁合同》，约定被告将涉案厂房出租给被告作厂房、仓库用途，租赁期限为二十年，从2014年10月1日起至2034年9月30日止，租金额按年计付，2014年10年1日至2019年9月30日每年租金为358317.6元，原告应当在每年的1月31日前付清。另，原告需按合同约定向狮山镇朗下村委会支付使用租赁物的综合管理费，按1000元／亩／年计算，计费面积为6.39亩，即6390元，原告应在每年的1月31日前付清。合同签订后，被告按约定将租赁物交付原告使用，但原告未能按合同约定在2015年1月31日前支付2015年度租金及综合管理费，经被告追缴未果。请求判令：1.两被告与原告继续履行双方于2014年9月29日签订的《厂房租赁合同》（原告继续交租以及继续使用厂房）；2.原告向两被告支付租金358317.60元；3.原告向两被告支付上述第2项拖欠租金的滞纳金9276.98元（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率1.5倍，以拖欠租金数额，相应从2015年2月1日起暂计算至5月14日，要求计付至所有租金付清之日止）；4.原告支付综合管理费6390元；5.原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是无效合同。原告自2015年1月1日开始并没有实际占有及使用上述厂房。被告的反诉请求无法律依据，请求法院审查后，驳回被告的全部反诉请求。
庭审中，原告举证如下：
1.谢锦海身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.组织机构代码证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告双方曾于2014年9月29日签订一份《厂房租赁合同》。
4.南海区狮山镇集体组织收据（电子）原件1份，用以证明原告按双方签订的《厂房租赁合同》的约定支付了30万元保证金。
5.律师函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单原件各2份、邮件查询结果打印件各1份，用以证明原告于2015年3月25日、26日期间以律师函的方式告知被告办理收回厂房的相应手续。
经质证，被告对原告出示的证据1-4的真实性无异议。对证据5的真实性无异议，被告确认收到律师函，但原告提出解除合同的理由不充足，而且原告亦没有到现场办理交接，所以该证据不具备关联性，达不到原告的证明目的。
庭审中，被告举证如下：
1.成交确认书原件1份，用以证明涉案的厂房是通过狮山公共资源交易中心公开竞租。
2.竞租文件打印件1份，用以证明涉讼厂房出租时有公示没有使用证及权属证。
3.南府集建总字第0153186号、字［89］第147186号集体土地建设用地使用证原件1份，用以证明涉案厂房有部分土地办理了使用证，原属于村集体企业朗下玻璃厂使用。
4.佛山市南海区狮山镇朗下村民委员会于2015年5月20日出具的证明原件1份，用以证明涉案厂房由被告于1981年为发展经济进行投资兴建，权属属于被告所有。
经质证，原告对两被告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为土地使用权只属朗下玻璃厂，与本案土地无关，而且该土地的性质显示是耕地，并非工业建设用地。对证据4有异议，认为出具证明的主体应是国土部门，并非朗下村民委员会，而且朗下村民委员会与本案存在重大利害关系，其出具的证明不能作为本案的依据。
经审查，原告出示的证据1-5及被告出示的证据1-3因对方对其真实性无异议，本院予以确认。被告出示的证据4，并非由国土房管部门出具，其证据效力本院不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
被告持有南府集建总字第XXXX号、字［89］第xxxx号集体土地建设用地使用证，登记权属人为塱下玻璃厂，面积492平方米。
2014年9月28日，原告支付竞租诚意金300000元。
2014年9月29日，原告与两被告签订《厂房使用权租赁合同》，约定被告将位于狮山镇朗下村工业大道的原xx皮厂厂房租赁给原告使用，租赁物占地面积为4259.6平方米（其中朗下经联社面积占2339.4平方米、朗下经济社面积占1920.2平方米），建筑面积约2100下平方米；租赁期限从2014年10月1日起至2034年9月30日止；其中2014年10月1日至2019年9月30日每年租金为358317.6元；租金按年支付，签订合同之日被告收取原告2014年10月1日到2014年12月31日的租金，以后每年1月31日前原告向被告付清当年1月1日至当年12月31日的租金；逾期支付的，被告有权按照日千分之五向原告计收逾期缴纳部分的滞纳金；原告参加本合同项下租赁物竞租向被告缴付的竞租诚意金300000元自动转化为合同履约保证金，作为原告履行本合同的保证；原告须另行向狮山镇朗下村民委员会交纳1000元／亩／年的综合管理费（由朗下经联社代收），计费面积按6.39亩计算；综合管理费按年收取，签订合同之日原告向朗下经联社支付2014年10月1日至2014年12月31日管理费，此后原告在每年1月31日前交纳当年1月1日至12月31日的综合管理费；原告确认已知道并明白本合同项下“租赁物”未办理房产所有权证、土地使用权证；等等。
2015年3月24日，原告委托律师向被告发函，认为《厂房租赁合同》属于无效合同，不能办理相关环评手续，要求被告在2015年4月1日派人前往厂房办理移交手续。
2015年4月16日，原告提起诉讼。诉讼中，原告同意先行办理租赁物交接，被告不同意交接、要求继续履行合同。
本院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告未能提供涉讼租赁物权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。合同效力依照法律、行政法规规定进行认定，相对方是否知悉租赁物情况、租赁物历史沿用等因素均不是构成合同有效的理由，被告认为合同有效的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。被告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼厂房情况，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。原告请求被告返还保证金300000元的主张本院予以支持。鉴于原告已实际使用涉讼厂房，应参照约定标准（租金、综合管理费）计付相应的使用费予原告。原告已发函要求被告于2015年4月1日收回涉讼厂房，虽被告主张当日原告未到场办理交接，但在诉讼中又坚持要求继续履行合同、不同意先行办理交接手续，两者明显自相矛盾，故本院认定因此扩大损失由被告自行承担，厂房使用费计至2015年3月31日止。原告应计付使用费91176.9元［（358317.6＋1000元×6.39）÷12×3］予被告，被告请求超出部分本院不予支持。无效合同没有法律约束力，且原告已要求移交厂房并进行结算，被告请求计付滞纳金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）谢锦海与被告（反诉原告）佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社、佛山市南海区狮山镇朗下村朗下股份合作经济社于2014年9月29日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社、佛山市南海区狮山镇朗下村朗下股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还300000元予原告（反诉被告）谢锦海。
三、原告（反诉被告）谢锦海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费91176.9元予被告（反诉原告）佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社、佛山市南海区狮山镇朗下村朗下股份合作经济社。
四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社、佛山市南海区狮山镇朗下村朗下股份合作经济社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取2900元（原告已预交），由两被告负担。反诉受理费减半收取3454.88元（两被告已预交），由原告负担1039.71元，由两被告负担2415.17元。相抵后，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付1860.29元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一五年六月九日
书记员 刘冬花