湖南省江永县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江永法民初字第250号
原告张芳，女。
委托代理人杨建文，男，系原告张芳的丈夫。特别授权代理。
被告郭艳明，男。
被告陈有智，男。
原告张芳与被告郭艳明、陈有智租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员蒋公查独任审理，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现本案案情复杂，原、被告双方争执较大，本案依法转为普通程序，组成由审判员唐建沅担任审判长，代理审判员蒋公查、人民陪审员蒋汉文参加的合议庭，于2014年8月1日公开开庭继续审理。代理书记员刘芯担任记录。原告张芳及其委托代理人杨建文，被告陈有智、郭艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张芳诉称：2011年7月26日，原、被告双方签订了一份《高炉厂出租协议》，协议第二条约定：每年租金10万元，合同签订后，交清第一年度租金，以后每年租金提前四个月交清，否则以违约论处。合同签订后，被告交清了2011年8月20日至2012年8月20日的租金，2013年4月20日前，被告只交付了2012年8月20日至2013年8月20日的租金8万元，现仍欠2万元没有交付。按照约定，被告应于2013年4月20日前交清2013年8月20日至2014年8月20日的租金，直至现在，经原告多次催讨，被告仍没有将历年所欠的租金2万元及今年的租金10万元给原告，以上足以证明被告已违反合同约定，根据协议第八条约定，因一方违约，应支付另一方违约金10万元。原告特向法院起诉，请求法院依法判令：被告郭艳明、陈有智按合同约定给付2012年8月20日至2013年8月20日的租金2万元，2013年8月20日至2014年8月20日的租金10万元，共计12万元；两被告支付违约金10万元，并由被告负担本案的诉讼费用。
被告陈有智辩称：两被告去年已经给付原告租金8万元，因原告把属于被告的租赁场地又租给了别人，所以被告才未支付其余的租金。被告要求把该场地要回来，租金被告愿意支付，但原告在去年和今年把应属于被告的场地租出去，租金要相应核减。
被告郭艳明辩称：合同是被告郭艳明、陈有智与原告张芳签的，但一年后被告郭艳明就没有经营了，由被告陈有智经营。现在主要是被告陈有智负责这个事，被告郭艳明的答辩意见与被告陈有智一致。
原告张芳为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：
1、《高炉厂出租协议》1份。拟证明原、被告于2011年7月26日签订协议，协议约定了被告租赁的场地范围仅限于高炉厂，租金10万元；合同签订后，交清第一年租金，以后每年租金提前四个月交清当年租金，否则以违约论处，违约金为10万元。
2、张芳与周跃石签订的《厂地租赁合同》1份。拟证明原告于2010年10月20日与周跃石签订厂地租赁合同，租期五年，该场地周跃石用于收废品，厂地面积约10亩，该厂地仍在使用，属江永县五里牌鑫福制件厂的一部分。
3、张芳与熊汉明签订的《厂地租赁合同》1份。拟证明原告张芳于2010年10月21日与熊汉明签订厂地租赁合同，租期五年，该厂地熊汉明用于煤矿石粉碎作业，为独立分开的区域，目前仍在使用，属江永县五里牌鑫福制件厂的另一部分。
4、张芳与唐春香签订的《厂地租赁协议》1份。拟证明2012年7月6日原告张芳与唐春香签订厂地租赁协议，因为熊汉明经营困难，唐春香顶替熊汉明将该厂地用于做预制板厂，租期六年。
被告陈有智、郭艳明对原告张芳提交的证据发表质证意见如下：证据1的真实性无异议，租金约定没异议，但对被告租赁的厂房的范围有异议；证据2，无异议；证据3，有异议，当时被告看厂地的时候，原告口头说这个地方是给被告的；证据4，两被告根本就不知情。
被告陈有智、郭艳明均未向本院提交证据。
对于原告张芳提交的证据，本院作如下认定：证据1，被告陈有智、郭艳明对其真实性无异议，本院予以采信，确认该协议真实有效；证据2，两被告无异议，本院予以采信；证据3，两被告虽有异议，但被告未提供有效的证据证实其所称的“原、被告看厂地时，双方口头约定熊汉明租赁的场地以后属于原告租给被告使用的厂地”，故本院对该证据予以采信；证据4，被告无实质性异议，本院予以采信。
根据原告的举证及本院对证据的分析、认证，综合庭审调查，本院确认本案如下事实：
2011年7月26日，原告张芳（甲方、出租方）与被告郭艳明、陈有智（乙方、承租方）签订《高炉厂出租协议》，原告将位于江永县五里牌鑫福制件厂的高炉厂租赁给两被告使用。双方约定租赁期间六年，从2011年8月20日起至2017年8月20日止；租赁价格及付款方式为每年租金10万元，合同签订后交清第一年租金，以后每年租金提前四个月交清当年租金，否则以违约论处。租赁高炉内的主要物件包括鼓风机、高炉、变压器、地磅、化验室及现有的厂房等。双方约定对于在甲方厂内的其他小厂，乙方保证现有水、电、路三通，但相关费用分别由各厂自理以及共同维护厂内的秩序。双方约定因一方违约，应支付另一方违约金10万元。合同签订后，两被告向原告支付了2011年8月20日至2012年8月20日的租金10万元。2013年2月7日，被告郭艳明向原告支付了2012年8月20日至2013年8月20日的租金8万元，尚欠2万元未支付。
另查明，2010年10月20日，张芳与周跃石签订《厂地租赁合同》，原告将位于鑫福制件厂内面积约10亩的场地出租给周跃石用于收废品，该厂地目前仍在使用。2010年10月21日张芳与熊汉明签订《厂地租赁合同》，将位于鑫福制件厂内相对独立的一部分区域出租给熊汉明用于煤矿石粉碎作业，后因熊汉明经营困难，原告张芳与熊汉明解除合同。2012年7月6日张芳与唐春香签订《厂地租赁协议》，原告将熊汉明原租赁的用于煤矿石粉碎作业的厂地出租给唐春香用于做预制板厂，租期六年。原、被告双方于2011年7月26日去查看厂地签合同时，熊汉明承租的厂地仍在使用，机器设备直到半年之后才搬出厂地。原、被告签协议时，双方口头约定在高炉厂厂房与熊汉明承租的厂房之间留一条6米宽的通道用于方便鑫福制件厂内各方运输原料和产品。原告与唐春香签订协议约定的厂地范围并没有包括该通道，现该通道被唐春香部分占用，原告表示愿意协助被告做唐春香的工作，使该公用通道畅通。庭审中，原、被告双方都未提出解除《高炉厂出租协议》，双方都表示愿意继续履行该协议。
本院认为：原、被告签订的《高炉厂出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予保护，原、被告双方应按照合同约定及时全面履行义务。该协议已经明确原告将位于江永县五里牌鑫福制件厂的高炉厂租赁给被告使用，租赁高炉内的主要物件包括鼓风机、高炉、变压器、地磅、化验室及现有的厂房等。因原、被告在2011年7月26日签订协议时，张芳已与熊汉明于2010年10月21日签订了《厂地租赁合同》，当时熊汉明的工厂仍在经营，且被告未提供有效的证据证实其所称的“原、被双方口头约定将熊汉明承租的厂地交付归被告使用”，本院可以确认原、被告签订协议约定的高炉厂的厂地范围不包括熊汉明承租的工厂区域，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告张芳已将符合协议约定的厂地及设备交付给被告使用，被告郭艳明、陈有智应按协议约定向原告履行及时足额支付租金的义务。因原、被告都同意继续履行协议，被告在2013年2月7日向原告支付了2012年8月20日至2013年8月20日的租金8万元，尚欠2万元未支付，按协议约定被告应在2013年4月20前向原告支付2013年8月20日至2014年8月20日的租金10万元，被告作为承租人未按协议及时向原告履行支付租金的义务，构成违约，故对于原告要求被告支付尚欠租金12万元的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告在协议中约定的违约金为10万元，因原、被告同意继续履行合同，原告出租厂地的预期收益没有相应减少，原、被告约定的违约金10万元已过分高于原告现有的损失，且原、被告都同意对约定的违约金依法进行调整，从公平、合理的角度考虑，本院对被告向原告支付的违约金酌定为被告拖欠租金12万元的利息。该违约金包括两部分，第一部分以租金2万元为基准，自2012年4月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止；第二部分以租金10万元为基准，自2013年4月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭艳明、陈有智在本判决生效后十日内向原告张芳支付租金12万元（截至2014年8月20日）。
二、被告郭艳明、陈有智在本判决生效后十日内向原告张芳支付违约金（第一部分以租金2万元为基准，自2012年4月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止；第二部分以租金10万元为基准，自2013年4月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。
三、驳回原告张芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告张芳负担630元，被告郭艳明、陈有智负担1670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐建沅
代理审判员 蒋公查
人民陪审员 蒋汉文
二〇一四年八月六日
代理书记员 刘 芯
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。