安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庐民一初字第00137号
原告：韩某，男，1968年2月27日出生，汉族，工作人员，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地合肥市。
被告：龚某，男，1989年7月20日出生，汉族，农民，户籍地安徽省合肥市瑶海区，经常居住地安徽省长丰县。
委托代理人：龚仁恺，农民，系龚某父亲。
原告韩某与被告龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月14日立案受理，依法由代理审判员季宏适用简易程序分别于2013年1月14日、同年1月30日公开开庭进行了审理，原告韩某、被告龚某及其委托代理人龚仁恺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩某诉称：原、被告于2010年10月10日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于合肥市庐阳区蒙城北路102号新华文景苑三套住宅出租给被告使用。被告在租赁期内未按合同要求严格履行各项义务，迟延支付租金和相关物业费用，给原告造成损失。2012年9月30日租赁合同到期后，原告多次表示双方不再续签房屋租赁合同，要求其按照合同约定交还房屋。被告不顾原告多次解约的请求，非法占用房屋至今。现原告诉至法院，请求判令：1、被告交还原告租赁房屋，并按合同保护房屋设备及装潢完整交还原告；2、被告支付原告租赁期满后的逾期交房的赔偿金12000元（自2012年10月1日暂计算至11月30日，已扣除被告支付的14000元），之后按每月26000元顺延计算至实际交房之日止；3、被告承担在租房期内产生的物业费用10320元（430元／月24月）；4、被告支付租期内逾期支付租金的违约金8255元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。
庭审中，韩某明确第一项诉请中所指房屋设备和装潢包括门窗、水电线路，即毛坯房内原有物品。
龚某在庭审中辩称：被告和原告签订的房屋租赁合同在2012年9月30日就已经到期了，后因为原告要将房屋租金涨到每月17000元，被告没有同意，后被告和原告协商，口头约定按每月14000元支付房屋租金，并且按照14000元／月缴纳了2012年10月份的租金。后原告经常去被告所租赁的房屋闹事，要求锁门。被告多次电话要求和原告协商，但是原告予以回绝。
经审理查明：2010年10月1日，韩某将其夫妻共同所有的位于合肥市庐阳区蒙城北路102号新华文景苑三套住宅出租给汪伟国，用于经营“雅士阁休闲会所”。租赁期间，汪伟国拖欠物业费未予支付。2011年10月10日，汪伟国将“雅士阁休闲会所”转让给龚某，并约定汪伟国承租期间拖欠的物业费由龚某承担。2012年1月，韩某与龚某签订房屋租赁合同一份，约定月租金为13000元，每三个月支付一次，每次以当月1至3号为缴款日期；物业费、水电费等由龚某负担；合同有效期届满，龚某如需续租，应提前三个月向韩某提出书面续租要求；龚某逾期交付租金，除及时如数补齐外，每逾期一天应按每次交款金额（三个月）的5‰支付逾期违约金；合同有效期满，未达成续租协议，龚某逾期不返还出租房屋的按逾期时间向韩某支付原租金二倍的赔偿金。合同还对双方的其他权利义务作出约定。为了使龚某承担汪伟国承租期间拖欠的物业费，韩某和龚某将房屋租赁合同的租赁期限填写为2010年10月1日至2012年9月30日，落款时间填写为2010年10月10日。合同签订后，韩某收取了龚某保证金13000元。
龚某实际承租房屋后，部分租金存在延期支付的情形，其中本应在2012年4月3日前支付完毕的39000元租金，实际分别于同年4月10日支付26000元、5月23日支付13000元；本应在2012年7月3日前支付完毕的39000元租金，实际分别于同年7月10日支付13000元、7月22日支付13000元、8月30日支付5000元、10月10日支付8000元。三间出租房屋的每月物业费共计为434.2元，龚某承租期间仅缴纳物业费3000元。租赁期限届满后，韩某与龚某就续租房屋事宜未达成一致意见，龚某向韩某支付14000元使用费，并占用房屋至今未还，故韩某诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有韩某提供的房产证、房屋租赁合同、银行卡交易明细、律师催告函、物业公司证明，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：韩某与龚某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同履行各自义务。以下针对韩某的各项诉请，分别阐述。一、关于返还房屋。租赁期限届满后，双方就续租未达成一致意见，龚某应当返还房屋，并保持原有房屋内门窗、水电线路的完好。二、关于韩某主张的逾期交房的赔偿金，本院认为，该赔偿金实为双方对于逾期交房的违约责任的约定，龚某逾期交房，造成韩某的损失实为房屋的占有使用费，龚某认为二倍租金的赔偿金约定过高，本院按照不超过实际损失的百分之三十予以适当调整，占有使用费参照合同约定的月租金13000元计算，则赔偿金为16900元／月（13000元／月130%），自2012年10月1日计算至2012年12月1日，赔偿金为33800元，扣除龚某已经支付的保证金13000元和租期届满后已支付的14000元，龚某还需支付赔偿金6800元，2012年12月1日之后的赔偿金按照16900元／月顺延计算至实际返还房屋之日止。三、关于韩某主张的物业费，本院认为，双方约定合同有效期内即2010年10月1日至2012年9月30日期间的物业费由龚某承担，物业公司出具的证明反映物业费为434.2元／月，韩某主张按照430元／月计算物业费不超出上述标准，两年物业费为10320元，扣除龚某已支付的3000元，龚某还需支付物业费7320元。四、关于韩某主张的租期内逾期支付租金的违约金，本院认为，龚某逾期支付租金造成韩某的损失实为占用资金的利息损失，双方约定的日千分之五的违约金计算方式过高，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率5.6%／年的四倍予以调整，日利率为万分之6.2（5.6%／年4倍÷360天），以实际未付款项作为计算违约金基数，按照实际占用天数计得逾期支付租金的违约金为1395元（计算方式详见附件二）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告龚某于本判决生效之日起十日内向原告韩某返还位于合肥市庐阳区蒙城北路102号新华文景苑三套房屋，并保持房屋门窗、水电线路完好；
二、被告龚某于本判决生效之日起十日内支付原告韩某租赁期满后逾期交房的赔偿金6800元（暂算至2012年12月1日，之后的赔偿金按照16900元／月顺延计算至实际返还房屋之日止）；
三、被告龚某与本判决生效之日起十日内支付原告韩某物业费7320元；
四、被告龚某与本判决生效之日起十日内支付原告韩某租期内逾期支付房租的违约金1395元；
五、驳回原告韩某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1048元，由原告韩某负担538元，被告龚某负担510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 季 宏
二〇一三年二月七日
书记员 郑姗姗
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。