江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8650号原告沙向军，男，汉族，1972年6月11日生，住南京市鼓楼区。原告彭彦丽，女，汉族，1970年10月28日生，住南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：张科峰，江苏冠文律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：雷智仙，江苏冠文律师事务所律师。被告南京桃花源房地产开发有限公司（原南京锋尚房地产开发有限公司），统一社会信用代码913201007621364499，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：吴静浦，董事长。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。原告沙向军、彭彦丽与被告南京桃花源房地产开发有限公司（以下简称桃花源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙向军、彭彦丽的共同委托诉讼代理人张科峰、雷智仙，被告桃花源公司的委托诉讼代理人许文哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沙向军、彭彦丽向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付《商品房预售合同》违约金383112元（自2011年11月23日起至房屋及配套设施整改完成之日，即2013年7月30日）并承担相应逾期利息（以383112元为本金，按同期银行贷款利率计算自2011年11月23日起至上述款项付清之日止）；2.被告承担原应由原告承担的物业费、能耗费，期间自2013年7月至2016年6月共计89702.7元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年10月28日，两原告和南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定两原告购买被告开发建设的南京市鼓楼区姜家园299号17幢102室（含-1、-2层）房屋（以下简称涉案房屋）。被告因故无法如期交房。被告为早日交房，在未预先告知原告及相关购房人的情况下，其以非常规的方式取得《建设工程规划验收许可证》。为取得规划许可证，被告16、17幢房屋前搭建空心土坡，为此被告向包括两原告在内业主承诺：在16、17幢楼前搭建空心土坡只是权宜之计，最终会拆除恢复至2011年9月前的状态；在实际拆除空心土坡前，被告将继续按照协调的标准向收房业主支付逾期交房赔偿金；同时免除自土坡被拆除之日起为期两年的物业费、能耗费；而业主应先行同意接收房屋等等。2013年7月31日，土坡被拆除。后原告多次代表16、17幢业主与原锋尚公司的法定代表人张在东联系，要求支付承诺的违约金，被告仅以关注和解决原告与物业公司的《物业服务合同》为借口，履行了小额物业服务费、能耗费等，而对其承诺的逾期交房赔偿金不予处理。综上，为维护两原告的合法权益，现诉至法院，请求支持两原告的诉讼请求。被告桃花源公司辩称：第一，被告交付的涉案房屋符合合同约定，无违约情形。两原告称其办理入住时发现交付的房屋违反合同约定、是问题房屋，与事实不符。根据双方合同约定，涉案房屋位于地上一层及地下二层，两原告是明知的，且一楼的房价比二、三楼房价每平方米低一两千元左右。两原告所称的花园位于两原告门前，不在涉案房屋建筑面积之内。双方在商品房预售合同中对于小区的公共设施建设内容没有明确约定，被告承诺按照工程规划许可和核准图所确定的条件建设即可，两原告所称的高墙是园区的规划坡道，其性质为公共区域，不属于业主个人所有，被告严格按照规划许可内容建设，不存在隐瞒事实或违反合同的情形。两原告所称的花园变成高墙并不属实，所谓的花园是属于小区公共部位的两原告门前的下沉式庭院区域，高墙实际上是临近小区绿化坡地的建筑物，其形成是有特殊原因，本案所涉地块地势比较特殊，西高东低，以西侧为正负零的标高，故东侧建筑虽然在地面上有两层，但第一层位于负一层，第二层是标高第一层。因此基于该标高的问题，原规划局批准的设计是自楼东侧外立面第一层与绿地坡道之间架空一层，后经规划变更，取消了该架空通道层，自地下车库东顶覆土2.5米，该覆土自西向东下降，形成了土坡，土坡的西侧为两原告认为的高墙，因此被告上述规划施工是经过行政机关审批许可的，符合法律规定，两原告对该变更情况系明知，被告按照规划许可证及合同约定向两原告交付房屋，不存在违反合同的情形。第二，合同约定交付条件是取得规划合格证及验收证明书、住宅说明书，在2011年11月22日被告通知两原告收房时即满足，不存在不具备交付条件的事实，更无需承担违约金。被告原来的法定代表人张在东在众多业主指责时受错误引导，误认为在施工过程中改变了规划许可，对交付条件产生了严重的错误认识，从而对部分业主作出了相应的承诺，该承诺并非被告的真实意思表示。2015年小区业主曾就规划变更问题诉至法院，二审判决认定规划部门的规划合法有效，驳回了小区业主的诉讼请求。至此被告才知道张在东作出的承诺违背其真实意愿，涉案标的物是合法建筑，未经合法手续不应拆除，基于该非法行为作出的承诺无效，该承诺不应对被告产生约束力。第三，即使被告作出承诺属实，两原告在计算损失时，也不应按毛坯房加装修费用的总价作为基数进行计算，而应按商品房预售合同中的毛坯房价格计算。被告承诺赠送两年物业费和能耗费，应从业主入住后计算，而不是原告主张的自土坡拆除之日起计算。被告在业主入住后，已为两原告支付了两年物业费和能耗费，该承诺已兑现。而且该承诺中的违约金标准过高，请求法院予以降低。第四，两原告的诉请已超过诉讼时效，被告承诺补偿金计算到土坡拆除之日即2013年6月底，原告主张权利的时间至2015年7月1日即已满两年，而两原告于2016年主张其权利，超过诉讼时效。而且根据两原告发函的内容，其要求每半年支付一次违约金，即使如两原告认为在不断催要，也应按每半年时间节点计算，超过半年的不应主张。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区姜家园299号16幢三单元102室房屋（建筑面积共计244.13平方米，其中套内面积217.83平方米），系被告开发建设，现登记所有权人为两原告，登记时间为2012年7月13日。该房屋所在的楼房共计七层，涉案房屋包括地上一层及地下二层。2009年10月28日，原告沙向军、彭彦丽（预购人、乙方）与被告的前身即锋尚公司（预售人、甲方）签订了一份《预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为宁房销第200910102W号《南京市商品房预售许可证》证载范围中的本市姜家园299号16幢102室房屋（含-1、-2层），该商品房所在楼幢的总平面图位置见附件1总平面图，套型及分层平面图见附件2；该商品房所在楼幢的主体建筑层数为7层，其中±0.00米以上5层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以上第1层；建筑面积244.13平方米；总价款合计5170215元，乙方应于2009年12月28日前向甲方支付5170215元；乙方迟延支付合同价款的，每天应按照未付到期价款的万分之一计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2009年12月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任（注：三个可选择项目均未选，第四个空白补充亦未选填）；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除合同；甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设；经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起7日内书面通知乙方等等。在被告出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“102室（含-1、-2层）”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。在《预售合同》履行过程中，被告因故未能在约定日期即2009年12月31日交房。同时涉案房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。2011年9月30日，南京市规划局对涉案地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，被告在涉案房屋所在的17幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月17幢楼通过验收。2011年11月22日，被告通知包括两原告在内的业主接收房屋，包括两原告在内的有关业主看到房前约2米高的土坡和隔墙之后，认为被告将房屋首层变成地下一层，拒绝接受涉案房屋。2011年11月26日，两原告等业主向被告发送一份书函，要求被告在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等等。原锋尚公司法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函。2012年4月23日，被告通知两原告接收涉案房屋，原告方在商品房交接单、房屋验收单、钥匙移交清单、面积误差确认及结算协议等文件上签名。2012年4月23日，与涉案房屋同幢楼房的17幢115室业主胡悦给张在东发送了一封电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。”2012年4月24日，张在东给17幢115室业主胡悦回复了一封电子邮件，包括如下内容：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。”2012年9月18日，小区业主向被告发函，称被告对门前高墙等问题仍未解决，要求被告按照承诺标准自2011年11月22日起每半年支付一次违约金，并在五个工作日书面答复等等。被告收到该函后未予书面答复。2013年7月底，被告自行拆除了前述土坡。2014年7月、2015年3月，ＸＸ等小区业主曾与张在东进行联系，要求其明确送两年物业管理费和能耗费是指土坡拆完后两年等等。张在东回复称“好，我来关注一下。”但未明确认可业主提出的主张。此后，小区业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与被告协商，未果。2015年，小区业主夏永蓉另案诉至本院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。本院对该案作出（2015）鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出（2016）苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回夏永蓉的诉讼。2016年8月8日，北京锋尚物业管理有限公司南京分公司另案起诉沙向军（即本案原告），要求沙向军支付2013年7月至2016年6月的物业服务费44062.2元及滞纳金，2013年7月至2016年3月的能耗费45640.5元及滞纳金等等。2016年8月8日本院对该案作出（2016）苏0106民初7434号民事判决，认定如下事实：被告沙向军与开发商签订前期物业管理服务协议约定，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预缴，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，原告锋尚物业南京公司（该案中的简称，下同）根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。并判决沙向军给付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司74176.22元。沙向军不服一审判决，提起上诉。2017年5月25日南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终2860号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2016年9月，原告等业主认为被告未按约定向原告方支付补偿金、物业费和能耗费，遂诉至法院，要求被告履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。被告提出反诉，要求撤销该协议，后撤回反诉。2016年10月，南京锋尚房地产开发有限公司变更为桃花源公司。2016年12月，被告另案起诉胡悦，要求确认被告原法定代表人张在东对胡悦等业主作出的承诺无效。2017年11月，被告撤回确认承诺无效的诉讼，本院裁定准许。后本案恢复审理。由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《预售合同》、房屋所有权证、电子邮件、公证书、来往函件等证据；被告提供的《预售合同》、商品房交接单、房屋验收单、钥匙移交清单、面积误差确认及结算协议、发票等证据；相关生效裁判文书；以及本案开庭笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋楼层理解与履行争议问题。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告作为具有房地产开发资质的企业，在预售商品房过程中应当依法履行如实告知等义务，虽然《预售合同》第一条约定涉案房屋为地上一层（含-1、-2层），但被告在具有明确指示作用的合同附件2套型及分层平面图、质量保证书、物业服务合同等三个文件中，注明涉案房屋的套型及分层为：2层、首层和地下室，对于该“2层、首层、地下室”与“102室（含-1、-2层）”的区别、联系，被告未全面履行告知义务，虽然涉案房屋经过规划复核与竣工验收，但对于造成原、被告为此所产生的楼层理解与履行争议，被告负有责任，应当承担相应的法律后果。关于涉案补偿协议的履行问题。其一，公司的法定代表人是公司的法定表意机关，被告原来的法定代表人为张在东，其在履行职务期间所作出的承诺为民事法律行为，法律效果归属于被告。其二，根据本案查明的事实，2011年11月26日原告等业主向被告发送一份要求整改并承担违约责任的书函，被告原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函；2012年4月23日，原告等业主向张在东发送一份电子邮件，要求确认接收房屋的两个条件，即第一是每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡，第二是再送两年的物业费和能耗费；2012年4月24日，张在东在回复业主电子邮件时，明确了业主接收房屋的条件，即在拆完土坡之前每天补偿房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费。根据要约、承诺之合同订立规则，原、被告双方就涉案房屋合同履行争议达成合意，该协议内容明确，应予认定。张在东在电子邮件中承诺送两年的物业费和能耗费，根据合同履行情况及通常理解，应自业主接收房屋时起算，即自两原告于2012年4月23日接收案房屋时起至2014年4月22日止。两原告认为应自土坡拆除后即2013年8月开始起算再送两年，未提供充分的证据证明，亦不符合法律规定，本院不予采信。其三，被告作为独立法人，能够自主决定并实施是否拆除土坡等行为，可以不受有关业主权利主张行为的影响，从张在东在电子邮件中承诺的内容分析，其是为交付标的物不完全符合合同约定而对被告应承担法律责任的预判和处理决定，核心是确定违约责任的计算时间和计算标准，土坡拆除仅是违约责任的计算终止时间，该承诺内容并不违法。张在东在承诺中与业主达成上述协议之时，对于其承诺所产生的法律后果应当清楚，被告认为张在东在履行职务时存在重大误解、其承诺内容因违法而无效等抗辩，未提供充分的证据证明，也与其民事法律行为相冲突，不符合法律规定，本院不予采纳。其四，根据两原告提供的有关证据及本案查明的事实，原告等业主为涉案房屋交付、款项支付等合同履行问题，一直与被告方交涉并主张相关权利，故两原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告认为两原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《预售合同》约定的交房日期为2009年12月31日，被告由于自身的原因直至2011年11月22日才通知两原告办理入住手续，根据前述分析，两原告要求被告承担自2011年11月23日至2013年7月30日期间按照总房价每日万分之一的标准计算违约补偿款即违约金，有相应的事实基础。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告认为约定的违约金标准过高，申请调整。本院结合两原告涉案房屋受影响情况、合同履行事实、当事人的过错程度等综合因素，予以准许。两原告主张应按照包括毛坯房和装修价款在内的精装修房屋总价为基数计算有关违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳，该违约金应当按照两原告交纳的涉案房屋总价款5170215元为基数计算。综合本案事实，本院酌定被告应支付两原告的违约金为111470元（5170215元×616天×万分之一×35%）。由于被告已经实际代两原告支付了2013年8月31日之前的物业费以及2013年3月31日之前的能耗费，故被告应支付两原告自2013年9月至2014年4月期间的物业管理费9768元（1221元×8个月）以及2013年4月至2014年4月期间的能耗费14014元（1078元×13个月），两项合计23782元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京桃花源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沙向军、彭彦丽违约金111470元，物业管理费及能耗费23782元，合计135252元；二、驳回原告沙向军、彭彦丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7823元，减半收取3911元，由原告沙向军、彭彦丽负担1911元，被告南京桃花源房地产开发有限公司负担2000元（此款两原告已预交，被告在履行上述义务时一并将该2000元给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  周力文二〇一七年十二月二十八日书记员  夏 娜