广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初1883号原告：张广生，男，1961年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：李胜，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州市两和贸易有限公司，住所地广州市白云区潭村北涌边街自编67号402房。法定代表人：林炎龙，职务总经理。委托代理人：林永泉，广东海际明律师事务所律师。第三人：谢德胜，男，1940年8月13日出生，汉族，住广州市天河区。原告张广生诉被告广州市国土资源和规划委员会、第三人广州市两和贸易有限公司（以下简称两和公司）、谢德胜房屋行政登记纠纷一案，本院依法组成合议庭于2017年7月12日公开开庭审理了本案，原告张广生及其委托代理人李胜，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人洪森、王伟国，第三人两和公司的法定代表人林炎龙及委托代理人林永泉到庭参加诉讼，第三人谢德胜经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张广生诉称：一、涉案房屋产权已经在2006年判决确认给了原告,物权已经依法设定。1997年，经主管部门批准，广州市海珠区素社工业公司（以下简称素社公司）将名下的划拨土地（位于广州市东晓南路凤岗脚82-98号）与广州市南穗房地产开发有限公司（以下简称南穗公司）合作开发商住楼“泰安居”项目。1998年，南穗公司因债务问题，退出项目开发，转为由素社公司与广州市华莎房地产开发有限公司（以下简称华莎公司）合作开发。1999年8月5日，经上级主管部门批准，素社公司与华莎公司补签《合作开发协议》，约定由素社公司提供土地，华莎公司负责具体建设开发事宜，华莎公司承担开发所需资金并补偿素社公司住宅面积1400平方米、地下室200平方米。“泰安居”大楼于1999年竣工。素社公司分别于1999年11月18日、2000年5月31日与华莎公司签订了《补充协议》及《关于合作开发凤山龟岗地块的补充协议》，约定由华莎公司补偿素社公司共19套房屋。此后，华莎公司向素社公司移交了上述物业，素社公司随后将交付的大部分房屋作为公有房屋分配给街道办事处的干部职工（其中部分作为房改房分配处置），并且街道办事处的干部职工自2001年入住后使用至今。合作建房的华莎公司在经营过程中，为向广州北城信用社取得贷款，1999年11月15日私下将已准备交付给素社公司的泰安居三梯四户房屋（即“泰安居”86号第三梯206、306、708、808房），以签订预售合同的形式记录在第三人谢德胜（原“泰安居”合作开发企业的员工）名下，并以此四套房屋作为贷款抵押物，办理了以广州北城信用社为抵押权人的抵押登记手续。后华莎公司无法按时还清贷款，广州市北城信用社提起诉讼，广州市中级人民法院于2005年作出执行裁定，查封了“泰安居”大楼的部分房屋，被查封的房屋中包括了华莎公司已经交付给素社公司的上述四套房屋。素社公司遂于2006年向广州市海珠区人民法院起诉华莎公司，根据广州市海珠区人民法院(2006)海民三初字第2760号《民事判决书》，本案中的四套房屋经判决确认，将物权确认为：206房所有人为黄铭健，306房所有人为陈启鸿、陈映婷，708房所有人为张广生，808房所有人为曹超文。由此本案原告为涉案房屋物权的合法所有人。二、第三人谢德胜虽然以预售合同购买房屋，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋买卖合同不设定物权，人民法院的判决设定物权在先，第三人谢德胜明知该物权已经确认给其他人，通过隐瞒事实，骗取登记，不符合善意取得的法律地位。第三人谢德胜的登记应当予以撤销。海珠法院2006年作出物权确认判决后，素社公司以“申请查封的广州市北城信用社、关联的华莎公司、第三人谢德胜及妻子刘慰华”为异议对象，自2008年、2010年多次向查封房屋的法院提起解除查封的异议申请。法院对此举行听证，参加听证的人员中就包括第三人谢德胜及妻子刘慰华。所以，第三人谢德胜及妻子刘慰华完全清楚知道涉案房屋已经判决给了原告。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定可以认定：自（2006)海民三初字第2760号《民事判决书》生效之日，涉案的四套房屋所有权应当属于黄铭健等五人。又根据《房屋登记办法》第81条的规定，第三人谢德胜本人在2008-2010年多次参加解除查封异议申请听证会，清楚了解物权确定情况，已经丧失了善意取得人的法律地位。被告应当依法撤销第三人谢德胜登记。请求：1、判令被告撤销海珠区凤岗街86号708房对第三人谢德胜的房屋登记（2014登记字1001383号、产权证号为粤房地权证穗字第××号）；2、诉讼费用由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称：一、本案应中止诉讼，并遵循先民事后行政的司法原则。本案中，被告办理的涉案房屋的产权登记行为，是根据第三人与华莎公司签订的《房地产预售契约》为基础而生成的，在该《房地产预售契约》仍然合法有效存在的前提下，原告要求撤销涉案房屋的登记行为不符合上述司法解释的规定，因此，第三人、华莎公司之间的预售合同是否被人民法院或仲裁委员会依法撤销是解决本案行政诉讼的前提条件，目前，原告并未就上述《房地产预售契约》是否无效起诉到人民法院或仲裁委员会进行解决。为此，被告请求一审法院依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，依法裁定中止本案的审理，待原告启动上述民事案件或仲裁案件并有结果之后，再恢复本案的审理。另外，在（2009）湛中法执外民字第11号《广东省湛江市中级人民法院执行裁定书》中“本院经审查认为：广州市中院根据本案的执行依据查封第三人名下的广州市海珠区新港路凤岗脚86号案泰安居3梯206、306、708、808号房，符合法律的规定，异议人素社公司所提供的生效法律文书和本案的执行依据上对上述4套房的产权认定互相冲突，在两份生效文书之间的矛盾未解决之前，不能解除查封。”从湛江中院的上述认定亦可以看出，法院也认为应当先行解决民事纠纷。二、原告不是本案的适格主体，人民法院应当驳回其起诉。该房地产权证的产权人或行政相对人是本案第三人，原告在既不是涉案房屋的抵押权人，也不是涉案房屋合法的产权人的情况下，其对涉案房屋不享有任何权利。其与被告向第三人核发被诉房产证的行为没有法律上的利害关系，其向人民法院提起的行政诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，因此，原告不是本案的适格主体。三、被告核发被诉房产证事实清楚、证据确实充分。1999年11月15日，第三人与华莎公司签订《房地产预售契约》购买了涉案房屋，并于1999年11月30日办理了预售登记备案手续。2008年2月1日，广州市人民政府出台《广州市人民政府办公厅转发市国土房局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办[2008]7号，穗府办[2010]67号）。该《通知》针对“建设单位倒闭、破产、撤销、兼并、或者欠缴税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产登记历史遗留问题提出了处理意见”。其中第二点“工作对象和范围”第（二）项指出“商品房预购人合法购买的预购商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的”。2009年10月，涉案房屋所在的“泰安居”（新港路凤岗脚82号至90号双号）经广州市解决历史遗留房地产证问题办公室核查，确认纳入“第九批符合办证条件的历史遗留问题商品房项目”，即符合该政策的购房人可以按照政策规定办理房地产权。2014年1月7日，第三人谢德胜向被告申请办理涉案房屋的转移登记，其向被告提交的材料有：广州市转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问表、穗房预契字第No.97042449号《房地产预售契约》、申请人身份证明材料等一批。被告受理后按照《广州市城镇房地产登记办法》等法律、法规进行审查，未发现申请人提交的申请材料指向的涉案房屋有法律、行政法规禁止或限制办理登记的情形，也没有发现有其他权属纠纷或瑕疵，符合《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的相关规定，于是被告于2014年3月6日核准涉案房屋的转移登记，并于2014年3月8日向第三人谢德胜核发了被诉房产证。被告已经尽到法律规定的审慎审查的义务，不存在超越、滥用职权和违法的情形，更不存在侵害原告合法权益的行为。四、被告在整个发证过程中，程序合法，不存在违法情形。被告在整个收件、受理、审查等环节中，始终严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法办理、依法行政，不存在超越、滥用职权等违法的情形。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院在查明事实，分清责任的情况下，依法做出公正裁判，维护被告的合法权益。第三人两和公司述称：一、民事判决确认原告拥有涉案房屋的物权明显超出该判决原告提出的诉请范围，原告通过民事判决取得涉案房屋物权不具有法律基础事实。其判决明显损害第三人两和公司的合法利益，依法予以撤销。1、在该民事诉讼中该案原告提出的诉讼请求没有包括确认原告拥有涉案房屋的物权。在该民事判决书第二页，素社公司在其起诉书已明确表述：“被告广州市华莎房地产开发有限公司交付给我司的206、306、708、808房已出售给别人。”并在诉讼请求中列明：“1、将未出售的房屋及车位办理房地产权证；2、华莎公司赔偿因不能交付206、306、708、808房屋的损失608451元。”从素社公司的诉请可看出，素社公司只提出对涉案房屋因不能交付而获得的经济补偿，而没有提出确认涉案房屋的物权。2、民事判决确认涉案房屋已合法出售给他人的事实，并已判决素社公司取得涉案房屋因不能交付的经济补偿，原告取得涉案房屋物权不具有法律基础事实。民事判决第三页，双方确认华莎公司已将涉案房屋出售给第三人谢德胜。第四页中本院认为“因华莎公司出售了应补给素社公司的206、306、708、808房屋（共243.3806平方米），所以素社公司要求华莎公司按合同的约定支付补偿款，华莎公司对此并没有异议，并无不当，本院予以准许。“在第五页的第三项判决“华莎公司自本判决生效之日起1个月内，补偿因不能交付206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失608451.5元给素社公司。”通过上述判决书的内容得知，素社公司与华莎公司都已明知并确认涉案房屋已合法出售给他人，对此也没有异议。因此，涉案房屋明显已经不能履行合法登记，并且民事判决确认素社公司已获得因不能取得涉案房屋物权的经济补偿。所以，原告取得涉案房屋的物权是没有法律基础事实的。3、民事判决确认原告拥有涉案房屋物权，不但超出了素社公司诉请范围，又没有法律基础事实，明显是一个错误的民事判决，该判决损害了第三人两和公司的合法利益，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项之规定：“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的，人民法院应当再审”，《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第五条之规定，第三人两和公司认为民事判决第一项其中的房地产权证的三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下”的判决内容已超出了素社公司诉讼请求的范围，明显损害了第三人两和公司的合法利益，且原告取得涉案房屋物权没有法律基础事实的支撑，是一个明显错误的判决，依法应当予以撤销。原告依据此判决提出的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、原告在行政起诉状中所提出的第二、三、四、五点理由都是以错误民事判决作为依据，纯属扰乱本案基础事实，是没有事实与法律依据的。第三人谢德胜取得涉案房屋的物权是通过合法买卖，经登记机关审核而已取得合法的房地产权证书，是涉案房屋真正的产权人。因此，不存在第三人谢德胜非法取得涉案房屋、也不存在非善意取得之法律事实。而第三人两和公司通过被告房屋登记部门查询，确认第三人谢德胜拥有合法的涉案房屋产权，信任被告对涉案房屋登记人是第三人谢德胜的公信力，才与第三人谢德胜签订房地产买卖合同，并通过合法途径取得涉案房屋的房地产权证书。至于陈萍芳仅是第三人两和公司在房屋买卖合同、办理产权登记时的授权人身份而已，陈萍芳之前所作之事与第三人两和公司无关，原告推断陈萍芳所知道事实都能代表第三人两和公司的行为、称第三人两和公司取得涉案房屋是非善意取得，完全是原告主观臆断，纯属歪曲本案基础事实，是没有事实和法律根据的。三、假如原告取得涉案房屋的物权有法律基础事实，为何从2006年至今才向被告主张其是登记合法的产权人呢？其诉讼行为明显不符合常理，是为了拖延另案诉讼时间才提起的。在2006年民事判决后，第三人谢德胜以备案涉案房屋为他人借款提供担保，后被法院查封，素社公司、原告以该民事判决主张权益，都没有得到经办法院认可。因此，原告、素社公司是非常清楚原告取得涉案房屋是没有法律基础事实、是不可能得到被告合法登记的。原告的诉讼目的完全是由于第三人两和公司向海珠法院主张原告及其承租人腾房，原告为了拖延时间才提起的行政诉讼，其非法企图是非常明显的。综上所述，请法院驳回原告的诉请，依法维护第三人两和公司的合法权益。第三人谢德胜未出庭，也未向本院提交书面陈述意见。经审查，涉案房屋是海珠区凤岗街86号708房，即泰安居三梯708房，位于广州市新港路凤岗龟岗，该地原是以素社公司名义经规划批准征用的地块。1996年11月20日，素社公司与南穗公司签订《合作开发建房协议》，约定由原告提供上述地块与南穗公司进行合作开发。南穗公司因资金原因，不能按期开发。1999年8月5日，素社公司与华莎公司签订《合作开发协议》，该地块改由素社公司与华莎公司共同开发。1999年11月15日，华莎公司作为卖方与第三人谢德胜作为买方签订穗房预契字第No.97042449号《房地产预售契约》，第三人谢德胜向华莎公司购买上述地块兴建的“泰安居”第三梯第七层705、706、707、708号房屋。2001年10月8日，素社公司作为甲方与原告作为乙方签订《集资购房协议书》，约定由原告购买涉案房屋。素社公司因与华莎公司在合作开发上述房地产项目中产生纠纷，向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼。广州市海珠区人民法院于2006年11月7日作出（2006）海民三初字第2760号《民事判决书》，判决华莎公司协同素社公司将泰安居若干房屋办理到指定个人名下，其中包括将涉案房屋办到原告名下。2014年7月30日，第三人谢德胜向被告就涉案房屋申请登记，并提交了测绘图、房地产转移登记申请书/询问表、缴清房款证明存14登记01001380、权源资料存14登记01001380、税收缴款书等申请材料。2014年3月6日，被告将涉案房屋登记于第三人谢德胜名下，房产登记号为2014登记字1001383号，房屋产权证号为粤房地权证穗字第××号。2014年7月5日，第三人谢德胜作为卖方与第三人两和公司作为买方签订穗存量房合字14070008183号《存量房买卖合同》，约定第三人两和公司向第三人谢德胜购买涉案房屋。2014年8月5日，涉案房屋转移登记至第三人两和公司名下，房产登记号为2014登记字8016394号。另查，2017年7月24日，广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105民监2号《民事裁定书》，认为（2006）海民三初字第2760号《民事判决书》确有错误，裁定再审。以上事实，有广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、广州市房地产交易登记中心受理回执、房地产预售契约、华莎公司的证明、广州市不动产登记查册表、（2006）海民三初字第2760号《民事判决书》、集资购房协议书、购房款收据、存量房买卖合同、（2017）粤0105民监2号《民事裁定书》以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”原告主张在被告作出被诉房屋登记行政行为之前，其已因法院的生效判决取得涉案房屋的所有权，因此被告的房屋登记行为侵犯了原告的合法权益。但是原告所依据的该法院生效判决已被该法院确认存在错误而进入再审程序。本案中原告的权益只是基于集资购房协议享有的对素社公司的合同债权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”原告没有提供证据证明涉案房屋登记符合上述法院应当受理的情形。被诉房屋登记是被告基于第三人谢德胜与华莎公司之间的房屋买卖合同作出的行政行为，在原告没有证据证明其为涉案房屋权属人的情况下，被告的被诉行政行为对原告的合法权益明显不产生实际影响。原告的起诉不符合行政诉讼受理条件。另，因涉案房屋权属纠纷引起的民事诉讼处理期间，不计算在对涉案房屋登记行政行为提起的行政诉讼起诉期限内。若涉案房屋的民事诉讼最终确定原告为权属人，原告可以再行提起涉案房屋登记的行政诉讼。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（八）项的规定,裁定如下:驳回原告张广生的起诉。原告张广生预交的受理费50元，由本院予以退还。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长 叶 莉代理审判员 黄 胜人民陪审员 李群燕二〇一七年十月十九日书 记 员 吴泳淇