安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2012）无民二初字第00276号原告:杨红梅，女，汉族，住无为县.委托代理人:凤良宝，安徽伟明律师事务所律师委托代理人:刘阳，安徽伟明律师事务所律师被告:安徽鸿运实业发展有限公司，住所地无为县.法定代表人:吴运动，总经理.委托代理人:莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师.委托代理人:张明云，安徽铭盛律师事务所律师.原告杨红梅与被告安徽鸿运实业发展有限公司（以下简称鸿运公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告杨红梅及其委托代理人凤良宝、刘阳，被告鸿运公司的委托代理人莫宏明、张明云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红梅诉称，原、被告于2011年3月18日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定将位于无为县无城镇锁埂路的鸿运·亲水嘉园2幢2单元404号房预售给买受人，买受人于合同签订当日支付首付款，其余款项办理银行按揭贷款手续，该合同约定出卖人应当在2012年1月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。此后，原告按约定交付了购房款履行了合同义务，然约定的商品房至今未验收合格，仍不符合交付条件。原告多次与被告交涉未果，为此，原告已通知其解除合同，被告未履行退还房款等义务，故诉至法院请求判令：1、终止双方的商品房买卖合同关系；2、判令被告退还原告全部购房款703995元，并支付逾期退还购房款的利息；3、判令被告支付原告违约金21119.85元；4、诉讼费由被告承担。被告未作书面答辩，但庭审中辩称，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条和第十一条约定，被告对A楼应于2012年1月31日前向原告交付“该商品房经验收合格”的房屋并向其出示“商品房经验收合格”的证明文件。被告于2012年2月10日以在各户门上张贴的方式向原告出示了其购买的鸿运·亲水嘉园的A楼工程质量竣工验收合格的住宅工程质量分户验收表的证明文件，并于2012年2月15日电话通知其来售房部办理房屋交接手续，于2012年2月21日发出信息，又对A楼购房户于2012年2月10日书面通知其于2月23日前来售楼部办理交接手续。但原告以被告无法出示商品房“房屋验收合格证”为由拒绝办理房屋交接手续。另被告2012年8月5日办理了工程竣工验收报告和工程竣工验收备案表，被告只违约交房二十几天，因此原告的诉请解除房屋买卖合同，返还购房款，不符合双方合同约定和法律规定。杨红梅为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、购房合同，证明双方的买卖合同关系及被告逾期交房的违约责任。2、付款单据，证明原告按合同约定付款及诉求的计算依据。3、无为县住房和城乡建设局的答复函复印件（证据来源复印于无为县住房和城乡建设局），证明鸿运亲水嘉园至2012年6月12日仍不符合交付条件。4、退房通知书、律师函，证明原告已于2012年5月3日按合同法的规定已通知被告解除合同。5、光碟及光碟内容节录，证明被告未能按期交付符合条件房屋的证据。6、安徽省建设厅《关于改进住宅工程竣工验收和备案工作的通知》，证明建设单位在向购房户移交住宅钥匙时应当提供工程竣工验收报告和工程竣工验收备案表供其查阅。对于杨红梅提供的证据，鸿运公司质证意见如下：1、证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能支持原告的诉讼请求。2、对证据3，认为应提供原件。无为县住房和城乡建设局的答复函未作出结论性意见。实际上有住宅工程质量分户验收表的证明文件证实进行了验收并且验收合格，只是B楼到4月份按合同约定才竣工，无法进行综合验收。3、对证据4真实性、合法性、关联性无异议，但不具有法律效力。4、对证据5，关于记者的采访内容，不能作为证据使用，与本案无关联性。5、安徽省建设厅《关于改进住宅工程竣工验收和备案工作的通知》，是指综合验收应具备的条件，而商品房买卖合同第八条双方约定的是第1项该房屋经验收合格（主体工程验收合格）而非第八条第2项该商品房经综合验收合格，故该通知对本案不具有针对性。鸿运公司为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：1、国有土地、规划、商品房预售等房地产开发证件，证明被告具有商品房销售资格和合法性。2、商品房买卖合同，证明合同第八条第1项约定该商品房经验收合格。3、A楼房屋竣工报告及A楼住宅工程质量分户验收表及住宅使用说明书和住宅质量保证书，证明2012年元月3日建设单位、施工单位、监理单位、物业管理有限责任公司已组织对鸿运亲水嘉园A楼房屋质量进行了分户验收，并验收合格。“二书”也充分证明该房屋已符合交房条件。4、张贴证明及短信和书面通知，证明被告于2012年2月10日、2月15日分别通知原告于2012年2月23日对A楼办理房屋交接手续。5、原告的退房通知和被告拒绝退房回函，证明原告单方提出要求终止房屋买卖合同，被告予以拒绝。6、工程竣工验收报告和工程竣工验收备案表，证明于2012年8月5日已经综合验收合格。对于鸿运公司提供的证据，杨红梅发表质证意见如下：1、对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不是本案争议的焦点。2、对于证据2，商品房买卖合同本身的真实性、合法性、关联性均无异议，但交房的条件被告应提供工程竣工验收报告和备案表。3、对于证据3，住宅工程质量分户验收表只能证明相关单位对各户单体房屋质量进行了验收，但未能提供工程竣工验收报告和工程竣工验收备案表，被告提供的“二书”系其自制，不能证明符合交房条件，且住宅工程质量分户验收表中的验收单位出具时间统一为2012年元月3日，实际是被告对表格事先设计，不能真实反映相关部门的验收时间。4、对于证据4，无异议。5、对于证据5，被告虽拒绝退房，但商品房买卖合同第9条约定被告未能提供工程质量竣工验收报告和工程竣工验收备案表，不符合交房条件，构成违约。按合同约定原告有权解除合同。6、对于证据6，真实性、合法性、关联性无异议，但该证据证实被告于2012年8月5日综合验收才符合交房条件。被告已违约超过30日，根据合同第九条第1种第（2）项的约定，原告有权解除合同。对于当事人各自提供的无异议的证据，本院予以采信；对于当事人各自提供的有异议的证据，本院认证如下：一、对原、被告提供的商品房买卖合同及原告购房付款单据、被告关于交房通知以短信和张贴方式予以认定。二、对被告办理的A楼房屋竣工报告及A楼住宅工程质量分户验收表和工程竣工验收报告、工程竣工验收备案资料予以认定。三、对无为县住房和城乡建设局的答复函，只证明组织验收但对合格与否无结论性意见。住宅使用说明书和住宅质量保证书系被告自制，不能够证明所交付的房屋验收合格。原告要求退房通知书和律师函及被告拒绝退房的回函均为原、被告的单方行为，不具有法律效力，对记者采访的光碟内容不具备证据的证明效力，故本院均不予以认定。经本院审理查明，原、被告于2011年3月18日签订一份《商品房买卖合同》，将位于无为县无城镇锁埂路的鸿运·亲水嘉园2幢2单元404号房预售给买受人杨红梅。合同约定：第四条计价方式与价款：每平方米5960元，房价款为703995元；第八条交付期限。出卖人应当于2012年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、***；第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。等其他条款。原告于合同签订当日支付首付款，其余款项办理银行按揭贷款手续。于2012年2月15日电话通知其来售房部办理房屋交接手续，于2012年2月21日发出信息，并于2012年2月10日书面通知原告分别于2012年2月23日对A、B楼办理房屋交接手续。但原告以被告无法出示商品房“房屋验收合格证”为由拒绝办理房屋交接手续。遂于2012年5月3日按合同法的规定通知被告解除合同，被告于2012年5月5日向原告发出了拒绝退房回复函。后经政府协调无果，遂诉至本院。另查明，鸿运公司于2012年元月11日对亲水嘉园A楼办理了工程竣工报告，2012年元月3日分别对A楼办理了住宅工程质量分户验收表，2012年8月5日办理的工程竣工验收报告和工程竣工验收报告备案资料。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，未违反法律规定，应合法、有效。双方当事人理应按合同约定履行义务，现被告未能按合同规定期限交房构成违约，应承担违约责任。对如何承担违约责任，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项该商品房验收合格即现在的分户验收合格作为交房条件，鸿运公司于2012年元月3日取得了住宅工程质量分户验收表，分户验收合格，原告对所购的房屋可居住使用。但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付验收的竣工工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条例的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况的规定，故应以综合验收合格作为交房条件更能体现保护消费者的合法权益。鸿运公司于2012年8月5日才取得工程竣工验收报告和工程竣工验收备案表，违约超过30日应按《商品房买卖合同》第九条第1种第（2）项承担违约责任。在本案判决前鸿运公司开发的鸿运·亲水嘉园A、B楼已综合验收合格，符合交房条件，商品房买卖合同的目的能够实现，为维护房地产市场的稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对杨红梅要求解除商品房买卖合同和退还原告购房款703995元并支付逾期退还购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。但对原告杨红梅要求被告鸿运公司支付违约金21119.85元的诉讼请求，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、安徽鸿运实业发展有限公司于本判决生效后十五日内向杨红梅支付违约金21119.85元；二、驳回杨红梅要求解除商品房买卖合同和退还购房款703995元并支付逾期退还购房款利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由杨红梅负担4500元，安徽鸿运实业发展有限公司负担6550元。（上述款项可汇入中国邮政储蓄银行无为县支行，帐号：100502498300019999，开户单位：无为县人民法院）如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。附件：本判决引用的法律条文和司法解释原文审 判 长  邢依群审 判 员  孙 琴代理审判员  刘海燕二〇一二年十一月十三日书 记 员  朱静静附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。