北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10350号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周仙平，女，1972年10月31日出生，汉族，住北京市丰台区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王田，女，1957年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人周仙平因与上诉人王田租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人周仙平、王田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周仙平上诉请求：1.判决撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3038号判决书第一、二、三、四项，支持周仙平的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由王田负担。事实与理由：一、一审对租赁房屋的商业办公用途及实际控制权在王田手上，其一直没有进行实际控制权交付，王田根本违信违约的事实没有查明。周仙平在王田的诱骗下于2017年5月16日签署了北京市朝阳区××号楼803房间《写字楼租赁合同》，诱骗周仙平于2017年5月20日晚上把东西搬运至该房屋内，但至今为止王田没有提供入住及使用手续、入住证明等，致无法搬离，也无法使用该房屋，周仙平在2017年5月13日已经缴纳了4.5万元的租金及3万元押金。2017年5月21日后，周仙平得知家里老人病情加重，需要看护，本人身体也出现疾病，更加无法使用该房屋。2017年6月份，周仙平数次向王田说明，但王田不予以理睬，并且诬陷怀疑周仙平有转租等行为，让周仙平帮其找承租人，其自行出租，周仙平找到相关人员之后，王田拒绝与他人签署租赁合同，导致房屋闲置至今，王田不让周仙平搬离东西扣着租金及押金，又擅自换锁驱赶周仙平的交涉人员，导致多次报警。王田趁人之危，强迫周仙平缴纳房租，不交付房屋的控制权，并擅自换锁驱赶交涉人员的行为，违反法律的禁止性规定，故要求撤销该合同，并要求王田赔偿7.5万元。庭审中，王田辩称周仙平租赁房屋不做商办公用，这与合同约定明显悖逆。二、一审法院没有到实地现场勘验，也没有向公安机关调查了解情况，未仔细审查合同条款，未查明清楚谁是欺诈及违约主体，且认定周仙平用房至2017年8月31日有误。周仙平一天也没有用王田的房屋，王田提供的房屋至今无法办理商业办公手续，其还扣押周仙平经营所必需的设备财物等，导致周仙平无法生产经营。
王田辩称：不同意周仙平的上诉请求及事实理由。王田提交了合同及证人证词，都可以证明周仙平违约在先，周仙平改变房屋性质，没有按照合同约定支付租金。对于一审判决，除了上诉的部分其他均同意。
王田上诉请求：1.维持一审判决第一项，第三项及第四项；2.撤销一审判决第二项和第五项，请依法改判；3.判令周仙平支付2017年9月1日至10月31日美容床和家具占有房屋租金损失3万元；4.判令周仙平支付2017月11月1日至12月31日空置期租金期损失3万元；5.判令周仙平支付2017年8月15日至8月31日租金和免租期损失共计1万元。事实及理由：租客周仙平承诺其与女儿二人居住不商用，诱骗王田与其签订房屋租赁合同，之后周仙平擅自改变房屋使用性质由居住改为美容经营商用，其行为已违反合同。租赁期间周仙平两次提出退租，王田找到新租客后，其又变卦说继续使用。2017年8月8日即下季度的租金缴纳日，周仙平拒交房租，之后其又无视王田与中介的多次催款，拒绝履行租客义务补缴逾期租金及滞纳金，随后王田依据合同中的违约条款，于2017年8月30日在物业经理和中介经理等见证人的陪同下将房屋收回。然而周仙平在合同已违约失效的情况下于8月31日非法撬锁私闯民宅，王田于9月1日被迫报警，警察及时出警驱赶了非法占有房屋的陌生男子并给予周仙平电话警告。王田收回房屋后遂让周仙平把其非法滞留在房屋内的经营设备和家具搬走，然而周仙平非但不搬还以威胁起诉王田来索要押金。其后周仙平用美容设备与家具侵占王田房屋长达两月之久，直到10月31号才全部搬出。导致王田房屋错过了最佳租赁时节，从旺季拖到了淡季冬天，因为中介都知道这个房子被原租客用众多美容设备与家具强行侵占，新租客无法起租，附近中介都不再带客人看房子，使王田的房子到2018年1月初才租出去，导致房屋空置长达四个月之久而无收入。因此房尚在还房贷中，租金是王田还房贷、供孩子上研究生和维持家庭生活的唯一收入来源。经过一审判决，王田所提交的证据和证人们当庭的证词已被一审法官所核实并支持，同时由于整个审理过程中周仙平所持观点均无事实支撑，一审法官也依据事实认定周仙平违约，但一审判决中的部分细节王田认为存在异议。王田与周仙平之间的租赁合同为北京市官方范本合同并由中介公司的法务部所审核，遂经由王田、中介经理和周仙平三方所认可并签订。依据合同（9.2.4，9.2.5，9.3，4.5条）约定，乙方租赁时所支付的押金已自动转为违约金，补偿守约方因合同终止造成的损失，故违约金不能再继续延续其作为押金的用途，以及再充当合同失效后周仙平额外占用期间的租金了。合同终止后周仙平强行占王田房屋的损失应该由周仙平另用租金补还，所以周仙平需对其违约后对王田所造成的经济损失承担直接责任，即支付相应的租金六万元，一审法院的判决与合同的条款相冲突。周仙平因逾期拒付房租及擅自改变房屋使用性质，导致合同解约，周仙平依法应承担违约责任，赔偿王田房屋被占据和空置期的租金损失。
周仙平辩称：不同意王田的上诉请求及事实理由。
周仙平向一审法院起诉请求：1.解除周仙平与王田之间签订的《写字楼租赁合同》；2.王田返还周仙平房屋租金4.5万元及押金3万元；3.王田返还周仙平租赁房屋内可移送物品；4.王田赔偿周仙平损失7.5万元；5.王田支付周仙平违约金3万元。
王田向一审法院反诉请求：1.判令自2017年8月31日起解除王田与周仙平之间签订的《写字楼租赁合同》；2.周仙平支付王田2017年8月15日至8月31日期间的房屋租金及免租期租金共10000元；3.周仙平支付王田2017年9月1日至12月31日期间房屋闲置期间的租金损失60000元；4.周仙平支付王田逾期支付房屋租金的违约金675元；5.周仙平支付王田房屋租赁期间的水电费196元；6.周仙平承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月16日，王田作为甲方（出租方）、周仙平作为乙方（承租方），双方签订《写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：王田将位于北京市朝阳区××号楼803房间（以下简称案涉房屋）出租给周仙平使用，计租面积为97.1平方米，作为办公之用；免租期5天，期限自2017年5月16日至2017年5月21日；承租期限自2017年5月21日起至2018年5月20日止，租期1年；每月租金1.5万元，租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次。《租赁合同》签订后，周仙平支付王田三个月的租金共4.5万元，支付王田押金3万元。
周仙平称，《租赁合同》履行约一个月后，因其家中有事，向王田提出解除《租赁合同》，王田要求将案涉房屋转租出去，即可解除《租赁合同》，后周仙平联系到下家后，王田并未和下家签约，王田告知周仙平在案涉房屋未转租出去的情况下解除合同，要扣留一定数额的房屋租金和押金作为赔偿，但因王田扣留的数额太多，周仙平又想继续履行《租赁合同》，但王田已经不同意继续履行，并要求周仙平将案涉房屋腾退，当周仙平要把房屋内的物品搬出时，王田告诉物业公司不让周仙平搬东西。
王田称，2017年7月1日周仙平告知其因有事不再履行《租赁合同》，并要将案涉房屋转租，王田同意可以转租，并退还周仙平未使用期间的租金，但押金扣除支付给中介公司的佣金1.5万元和给下家半个月免租期的租金后，王田同意返还周仙平半个月的押金，周仙平不同意，王田就让周仙平继续使用案涉房屋，2017年7月31日，周仙平又提出要解除《租赁合同》，王田未答复周仙平。2017年8月13日周仙平应当支付下一个季度的房租，经多次催告，周仙平未支付房租。因周仙平未及时支付房租，王田按照合同约定，在2017年8月30日下午在物业公司人员和中介公司人员的陪同下，将案涉房屋收回，并更换了门锁，并告知周仙平3日内腾空房屋内物品。2017年8月31日周仙平强行撬锁，并且安排一人在案涉房屋内居住，2017年9月1日王田报警，警察将案涉房屋内居住的男人赶走，王田重新换锁。直到2017年10月31日周仙平联系王田要将案涉房屋内的物品搬离，王田就让周仙平把案涉房屋内物品及楼道里物品一并搬离。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王田与周仙平签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，周仙平应当按照合同约定，履行合同义务。周仙平在签订合同后，在租赁期限未到期情况下，向王田提出解除合同，但双方未就解除事宜达成合意，后周仙平继续占有并使用案涉房屋。在合同约定的房屋租金交纳期限内，周仙平经王田多次催告，未按期交纳房屋租金，王田根据合同约定，于2017年8月31日自行收回房屋，并无不当。周仙平主张的在王田的诱骗下签订《租赁合同》，王田未提供入住及使用手续，导致其无法使用房屋，无相关证据佐证，故法院难以采信。现王田主张双方签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除，有理有据，法院予以确认。
周仙平依据合同约定，向王田支付了2017年5月21日至2017年8月20日期间的房屋租金4.5万元，故周仙平还需向王田交纳2017年8月21日至31日期间的房屋租金5500元。王田主张的要求周仙平支付免租期间的房屋租金的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。周仙平在2017年8月31日后未交纳房屋租金的情况下，继续占有案涉房屋，并安排人员居住在案涉房屋内，致使王田无法使用案涉房屋，导致案涉房屋闲置，故周仙平应当赔偿王田房屋空置损失，具体数额，法院结合双方解除《租赁合同》的原因及事实基础，酌定为4万元。周仙平应当支付的房屋租金及赔偿的损失费用从房屋押金中予以扣减后，王田不再返还周仙平房屋押金3万元。
周仙平主张的要求王田退还案涉房屋内物品的诉讼请求，根据双方提交的证据，王田并未扣留属于周仙平的相关物品，故法院不予支持。周仙平要求王田支付违约金3万元的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。
王田主张的要求周仙平支付案涉房屋水电费196元，根据王田提交的证据，周仙平未交纳房屋使用期间的水电费，故周仙平应当予以交纳。王田主张的要求周仙平支付逾期支付房屋租金的违约金675元的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，一审法院于2018年4月判决：一、确认周仙平与王田之间签订的《写字楼租赁合同》于二〇一七年八月三十一日解除；二、周仙平于判决生效之日起十日内向王田支付房屋空置损失费一万五千五百元；三、周仙平于判决生效之日起十日内向王田支付水电费一百九十六元；四、驳回周仙平的其他诉讼请求；五、驳回王田的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，周仙平围绕其上诉请求提交了两份新证据，王田未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周仙平提交的第一份证据为照片打印件两张，其称照片均于2018年5月28日拍摄，拍摄内容是库房里的东西，证明目的为，证明王田将周仙平的东西扣押了，王田应当返还。王田的质证意见为：对照片真实性及证明目的均不认可，王田没有扣押周仙平的东西，周仙平在7月12日将所有东西搬到楼道里，王田与物业公司多次与周仙平交涉，周仙平一直都不搬走。周仙平提交的第二份证据为录音光盘一张，周仙平称系2018年5月28日的两段录音，分别是其上午去物业公司，物业人员带其去仓库查看，以及下午物业公司经理给周仙平答复因为长期找不到人，东西被清理了的录音。证明目的为，证明王田将周仙平的东西扣留，不让周仙平用房子，导致物业将周仙平的东西清理掉了。王田的质证意见为：不认可录音的真实性，周仙平是私下录音，是不合法的，亦不认可证明目的，王田一直要求周仙平将东西搬走，周仙平一直拒绝。
另查，王田与周仙平签订的《写字楼租赁合同》约定，“4.3租金每叁个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金；本合同有效期内租金不予调整；4.4押金相当于贰个月的租金即（大写）：叁万园整（30000元）人民币，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；4.5如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。……9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：9.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租；9.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质；9.2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；9.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿”。诉讼中，周仙平与王田一致认可双方签订的《写字楼租赁合同》于2017年8月31日解除；合同约定的租金支付方式为押二付三；周仙平已于2017年10月31日彻底搬出案涉房屋。另查，周仙平于2017年10月30日给付王田1200元，王田称，该笔款项为周仙平撬房产生的两把锁及门框的损失费用，周仙平称，该笔款项包含水电费、撬坏锁的费用及房租。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周仙平与王田签订的《写字楼租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。一审法院判决确认双方签订的《写字楼租赁合同》于2017年8月31日解除，周仙平、王田均表示认可，本院对此不持异议。根据查明的事实，王田作为甲方、周仙平作为乙方签订的《写字楼租赁合同》约定承租期限自2017年5月21日起至2018年5月20日止，租期1年，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。合同签订后，周仙平在租赁期限未到期情况下，虽向王田提出解除合同，但双方未就解除事宜达成合意，后周仙平继续占有并使用案涉房屋。周仙平在合同约定的房屋租金交纳期限内，经王田多次催告，未按期交纳房屋租金，构成违约。王田根据合同约定，自行收回房屋，并无不当。周仙平主张在王田的诱骗下签订《写字楼租赁合同》，王田未提供入住及使用手续、入住证明等，导致其无法搬离也无法使用房屋，但其并未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信，故周仙平上诉请求王田返还周仙平房屋租金4.5万元，赔偿损失7.5万元，并支付违约金3万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周仙平上诉请求王田返还其租赁房屋内可移动物品，因周仙平已搬出案涉房屋，其未证明王田占有使用其物品，故该项上诉请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。
王田与周仙平签订的《写字楼租赁合同》约定免租期5天，期限自2017年5月16日至2017年5月21日，周仙平向王田支付了2017年5月21日至2017年8月20日期间的房屋租金4.5万元，双方共同确认合同已于2018年8月31日解除，故周仙平还需向王田支付2017年8月21日至31日期间的房屋租金5500元。王田上诉请求周仙平支付2017年8月15日至8月31日的免租期损失，缺乏依据，本院不予支持。周仙平在未交纳房屋租金的情况下，占有使用案涉房屋，致使王田无法收回使用案涉房屋，故周仙平应当赔偿王田房屋空置损失。王田与周仙平签订的《写字楼租赁合同》约定押金系周仙平作为诚信履行合同各条款之规定，向王田交付的保证金，如周仙平违反合同的约定，王田可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，周仙平应按约定另行赔付，即押金系合同如约履行的保证。本案系因周仙平违约导致双方所签合同于2017年8月31日解除，周仙平存在过错行为，应依合同约定承担相应责任。一审法院以王田的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，结合双方解除《写字楼租赁合同》的原因及事实基础，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，酌定其损失数额为4万元，并无不当，故王田可按双方约定扣留全部押金3万元，鉴于押金不足以弥补王田的损失，周仙平应按约定另行赔付王田1万元，一审法院判决周仙平向王田支付房屋空置损失费15500元，亦无不当。王田主张周仙平还应支付其2017年9月1日至10月31日美容床和家具占有房屋租金损失3万元，及2017月11月1日至12月31日空置期租金期损失3万元的上诉请求，以及周仙平要求王田返还其押金3万元的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。王田要求周仙平支付涉案房屋水电费196元，周仙平主张其于2017年10月30日给付王田的1200元中已经包含水电费，但并未提供充分证据予以证实，本院不予采信。一审判决周仙平支付王田其使用房屋期间的水电费，具有事实及法律依据。
综上所述，周仙平、王田的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3248元，由周仙平负担1676元（已交纳），由王田负担1572元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 闫 慧
二〇一八年八月三十一日
法官助理 李海龙
法官助理 张 立
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣