广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1048号
上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区天安国际大厦业主委员会。
负责人：案外人一，该业主委员会主任。
委托代理人：罗延飞，广东圣方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天大实业（中国）有限公司。
法定代表人：方文权，该公司董事长。
委托代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。
上诉人深圳市罗湖区天安国际大厦业主委员会（以下简称天安国际大厦业委会）因与天大实业（中国）有限公司（以下简称天大公司）业主撤销权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1411号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：（一）天大公司系位于涉案房产C座2801、2802、2803、2804房的业主。天安国际大厦业委会是天安国际大厦第二届业主委员会，于2012年3月22日成立，任期为三年，且于2012年4月24日在深圳市罗湖区住房和建设局备案。（二）2012年3月22日，天安国际大厦业主大会会议筹备组发布《深圳天安国际大厦业主大会会议和业主委员会选举选票验票结果公告》，内容如下：此次业主大会会议与会业主共投业主委员会选票139张，有效票137张，无效票2张，与会业主票权数为83689，与会业主票权数占业主大会总数的80.6%；全体业主人数为222人，与会业主人数为139人，与会业主人数占全体业主人数的62.6%，符合法定比例；案外人一得票数127、票权数64858，案外人二得票数122、票权数63158，案外人三得票数126、票权数64475，案外人四得票数127、票权数64455，案外人五得票数125、票权数63988，案外人六得票数68、票权数55010，案外人七得票数77、票权数15458，案外人八得票数57、票权数49430，案外人九得票数70、票权数11467，根据验票结果和《深圳经济特区物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选，天安国际大厦业委会5名委员为案外人一、案外人三、案外人四、案外人五、案外人二，候补委员为案外人六、案外人八。（三）2012年5月18日，天安国际大厦业委会召开第二次会议并形成会议纪要。会议讨论决定“以书面形式于2012年6月11日至6月20日召开深圳天安国际大厦第三次业主大会，业主大会表决事项如下：（1）在原有物业服务价格不变的前提下，续聘案外人十作为天安国际大厦的物业服务企业；（2）授权天安国际大厦第二届业委会代表大厦全体业主与案外人十签订物业管理合同”。2012年5月22日，天安国际大厦业委会向天安国际大厦全体业主发出《关于召开深圳天安国际大厦第三次业主大会会议的通知》，其中载明将于2012年6月11日至6月20日以书面形式召开第三次业主大会会议对上述两项表决事项进行表决，并于2012年6月21日在大厦7楼会议室开箱统计表决票结果。（四）2012年6月11日至2012年6月20日期间，天安国际大厦业委会以书面形式主持召开了天安国际大厦第三次业主大会会议对前述两个事项进行表决。2012年6月21日上午9时30分，在某街道办事处及某社区工作站工作人员、某派出所辖区民警、业主代表的指导或监督下，对第三次业主大会会议的表决情况进行开箱验票，并由现场人员签名确认形成《深圳天安国际大厦第三次业主大会表决票验票结果确认书》，其中载明验票情况及结果如下：“此次业主大会会议与会业主共投表决票132张，有效票132张，无效票0张，与会业主票权数为64325，业主大会总票权数为77638，与会业主票权数占业主大会总数的82.9%；业主人数为212人，与会业主人数为132人，与会业主人数占全体业主人数的62%，符合法定比例。验票结果如下：1、审议通过在原有物业服务价格不变的前提下，续聘案外人十作为天安国际大厦的物业服务企业。票权数：同意的有63727票权数、不同意有0票权数，弃权的有598票权数，同意的占与会业主的99.1%；业主人数：同意的业主人数有129人、不同意的业主人数有0人，弃权的业主人数有3人，同意的业主人数占与会业主人数的97.7%。2、审议通过授权天安国际大厦第二届业委会，代表大厦全体业主与案外人十签订物业管理服务合同。票权数：同意的有63727票权数、不同意的有0票权数，弃权的有598票权数，同意的占与会业主的99.1%；业主人数：同意的业主人数有129人、不同意的业主人数有0人，弃权的业主人数有3人，同意的业主人数占与会业主人数的97.7%。上述第1、2事项符合相关法定比例”。2012年6月29日，天安国际大厦业委会与案外人十签订《物业服务合同》。（五）天安国际大厦裙楼1-6层、A1401-1408、A1501-1508、A1601-1608、A1701-1708、A1801-1808、A2102、A2105-2108、A2201、B1004、C30层、C31层房产均办理了房地产证，产权人为案外人十一。（六）就双方存在争议的天安国际大厦部分专有部分的产权情况，原审法院依职权向深圳市房地产权登记中心进行了调查取证。2013年1月16日，深圳市房地产权登记中心作出《关于天安国际大厦B809等房地产相关情况的复函》（深房登函（2013）50号）。函复内容如下：1、天安国际大厦位于XXX宗地内，已办理房地产初始登记，建设单位为案外人十一；2、截止2013年1月10日，经查我中心产权系统，天安国际大厦B809、B901、B1101、B2406、C2301-2306未办理《房地产证》，B2310、B2311已分别核发了深房地字第20XX60、20××61号《房地产证》，登记权利人均为案外人十一，建筑面积分别为101.4、77.1平方米；B2507已核发了深房地字第××号《房地产证》，登记权利人为案外人十八，建筑面积为51.8平方米。根据存档的经案外人十一盖章确认的《分户汇总表》记载，B809的权利人为案外人十二，建筑面积为103.6平方米；B901的权利人为案外人十三，建筑面积为102.7平方米；B1101的权利人为案外人十四，建筑面积为102.7平方米；B2406的权利人为案外人十五，建筑面积为54.5平方米；C2301-6的权利人为案外人十六，建筑面积为743.9平方米。（七）关于天安国际大厦B2507房，1996年8月9日，原审法院作出（1996）深罗法经字第98号民事判决书，判决书对案外人十七诉案外人十八和案外人十一抵押贷款合同纠纷一案作出判决如下：1、案外人十八应在本判决生效之日起十日内偿还给天大公司贷款本金港币653203.87元及支付利息、罚息、滞纳金（利息、罚息、滞纳金按该行的有关规定计算）；2、案外人十八逾期不能偿付上列债务，借款抵押物深圳天安国际大厦B2507商住房一套归案外人十一所有，案外人十一对案外人十八的上列债务承担连带清偿责任。判决生效后，案外人十八未履行判决确定的义务。（八）为召开天安国际大厦第二次、第三次业主大会会议，案外人十分别于2011年11月和2012年5月制作了《深圳天安国际大厦业主业权统计表》，两份统计表均未将天安国际大厦B809房的权利人案外人十二、B901房的权利人案外人十三、B1101房的权利人案外人十四、B2406房的权利人案外人十五和C2301-6房的权利人案外人十六列为业主，且其中载明案外人十一所拥有的房产的建筑面积为45416.34平方米。天安国际大厦业委会向原审法院提交的由案外人十一作出的《案外人十一产权面积统计》亦载明案外人十一所拥有的房产的建筑面积为45416.34平方米，其中包括B809、B901、B1101、B2406、C2301-6房。（九）天安国际大厦业委会向原审法院提交的《关于天安国际大厦业主大会票权数的说明》中载明“深圳天安国际大厦召开第二次业主大会进行业主委员会选举时，经核查确定了大厦总业主票权数为83689。其中开发商（案外人十一）的业权中有一部分尚未办理房产证，交由管理公司用作库房、工作间等。在后来召开业主大会表决时，有代表对该部分业权提出异议。因此，我们将开发商的该部分业权数6051给予扣除（开发商案外人十一表示没有异议），大厦票权数按照77638计算。两种票权数的计算方法下，大会与会及表决的票权数均过半，符合法定比例，不影响最终表决结果”。
天大公司诉至原审法院，请求判令：1、撤销深圳市天安国际大厦业主大会作出的关于业主委员会的选举结果的决定；2、撤销深圳市天安国际大厦业主大会作出的聘用案外人十作为物业管理人的决定；3、撤销天安国际大厦业委会与案外人十签订的《物业管理合同》；4、本案诉讼费由天安国际大厦业委会承担。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，因此，本案天大公司作为天安国际大厦的业主之一，认为天安国际大厦业主大会作出的决定侵害了其合法权益，向原审法院提起民事诉讼请求撤销该决定，其诉讼主体是适格的。虽然天大公司请求撤销的决定由天安国际大厦业主大会作出，而非由天安国际大厦业委会作出，但天安国际大厦业委会是天安国际大厦业主大会的执行机构，代表天安国际大厦业主大会从事民事诉讼活动，且属于民事诉讼法规定的“其他组织”，具有诉讼主体资格，因此，其在本案中作为被告主体资格适格。总结双方当事人的陈述及答辩意见，原审法院认为，本案的争议焦点为：1、召开第二次、第三次业主大会会议，统计业主人数是否存在错误？2、召开第二次、第三次业主大会会议，统计业主案外人十一所持投票权数是否存在错误？3、第三次业主大会会议投票是否存在虚假选票？4、召开第三次业主大会会议，天安国际大厦业委会扣减业主总投票权数进行计算的行为是否合法？关于焦点一，原审法院认为，第一，关于双方争议的天安国际大厦B2507房的业主，原审法院认为，虽然B2507房登记在案外人十八名下，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，由于原审法院作出的（1996）深罗法经字第98号民事判决书已生效，且生效后案外人十八未履行判决确定的义务，故根据生效的民事判决书，案外人十一已取得B2507房的所有权，应认定为B2507房的业主。第二，关于双方争议的天安国际大厦B809、B901、B1101、B2406和C2301-6房的业主，原审法院认为，虽然此几套房产未办理房地产证，但在深圳市房地产权登记中心备案的《分户汇总表》记载案外人十二、案外人十三、案外人十四、案外人十五和案外人十六分别系房产的权利人，由此证明案外人十二等5人与案外人十一（系天安国际大厦的建设单位）已形成商品房买卖合同关系。天安国际大厦业委会抗辩称，此几套房产在认购后并未进行实际交易，但对此天安国际大厦业委会未举证加以证明，故原审法院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条第二款之规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主”，因此，案外人十二、案外人十三、案外人十四、案外人十五和案外人十六应当认定为业主。综上，由于召开第二次、第三次业主大会会议，均未将案外人十二、案外人十三、案外人十四、案外人十五和案外人十六列为业主，因此，两次业主大会会议统计均存在漏列上述5位业主的情形。关于焦点二，原审法院认为，根据《深圳经济特区物业管理条例》第十四条第三款之规定“业主投票权数按业主所拥有的物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算”，由于召开两次业主大会会议统计业主人数均未将案外人十二、案外人十三、案外人十四、案外人十五和案外人十六列为业主，而反将5位业主所拥有的房产的建筑面积统计到案外人十一名下，即使按案外人十一作出的产权面积统计表计算，案外人十一所持有的投票权数也多统计了1110票，因此，存在统计错误。关于焦点三，天大公司称，召开第三次业主大会会议时，有12位业主未参加投票，但在当事人双方核查选票中却查到此12位业主的选票，因此，第三次业主大会会议存在虚假选票。对此，原审法院认为，经当事人双方核查，在第三次业主大会会议的选票中确有天大公司持有异议的12位业主的选票，但由于天大公司未举证证明此12位业主未参加投票，因此，对于天大公司认为存在虚假选票的主张，原审法院不予采纳。关于焦点四，原审法院认为，由于天安国际大厦专有部分总面积不变，因此，业主总投票权数应当是确定的。经双方举证及法庭调查核实召开天安国际大厦第三次业主大会会议时，天安国际大厦业委会用以计算投票权比例的业主总投票权数为77638票，与召开第二次业主大会时统计的83689票不同。对此，天安国际大厦业委会称，因部分业主提出异议，故在计算时扣减了案外人十一的部分投票权数6051票。原审法院认为，即使如天安国际大厦业委会所称业主案外人十一对于扣减其投票权数无异议，但天安国际大厦业委会在计算与会业主持有的投票权所占比例时，也应当依照物权法及物业管理条例的相关规定进行计算，而无权随意扣减总投票权数，因此，召开第三次业主大会会议中，天安国际大厦业委会扣减总投票权数进行计算的行为属逾越权限行为，违反了相关法律规定。综上，原审法院认为，案外人十二、案外人十三、案外人十四、案外人十五和案外人十六分别系天安国际大厦B809、B901、B1101、B2406、C2301-6房的买受权利人，依照相关法律规定应当作为业主参加业主大会会议，并享有投票权。而在召开第二次业主大会会议选举第二届业主委员会委员、候选委员及召开第三次业主大会会议决定是否续聘案外人十作为天安国际大厦的物业服务企业中，均未将案外人十二、案外人十三、案外人十四、案外人十五和案外人十六纳入天安国际大厦的业主范围，并错误地将此5位业主所持有的投票权数计入案外人十一名下，且错误统计的投票权数数量较大，该行为不仅侵害了案外人十二等5位业主的选举权，亦违反了相关法律的程序规定。同时，召开第三次业主大会会议中，天安国际大厦业委会逾越权限扣减总投票权数进行计算的行为亦违反了相关法律规定，侵害了包括天大公司在内的天安国际大厦全体业主的合法权益，因此，对于天大公司要求“撤销天安国际大厦业主大会作出的关于深圳天安国际大厦第二届业主委员会委员、候补委员当选的决定”及“撤销天安国际大厦业主大会作出的续聘案外人十作为天安国际大厦的物业服务企业的决定”的诉讼请求，原审法院予以支持。对于天大公司要求撤销天安国际大厦业委会与案外人十签订的《物业管理合同》的诉讼请求，原审法院认为，天大公司并非合同主体，根本无权行使合同撤销权，天大公司的此项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第六条第二款第（五）项、第十一条第一款第（三）项、第十二条第一款、第十二条第三款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第八条、第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：1、撤销深圳天安国际大厦业主大会作出的关于深圳天安国际大厦第二届业主委员会委员、候补委员当选的决定；2、撤销深圳天安国际大厦业主大会作出的续聘案外人十作为天安国际大厦的物业服务企业的决定；3、驳回天大公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，由天大公司负担人民币30元、天安国际大厦业委会负担人民币70元。
上诉人天安国际大厦业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院审理并作出撤销天安国际大厦第二届业主委员会选举结果的判决，超越了民事案件的受案范畴，明显违法，应当予以撤销，改判驳回。本案中业委会选举的合法性审查，属于行政诉讼的审理范畴，而非民事诉讼的审理范畴。理由如下：（一）案涉天安国际大厦业委会经业主大会选举后，经行政主管部门即住建部门审核符合法律规定，作出罗住建备（2012）18号《业主委员会换届备案通知书》，至此业委会方能够刻印公章，具备民事法律主体资格。如天大公司对天安国际大厦业委会主体资格的合法性有异议，应当是提起行政诉讼，起诉作出备案的主管部门罗湖区住建局撤销其作出的备案决定通知书，而不是通过民事诉讼的方式否定天安国际大厦业委会的主体资格；（二）从诉讼逻辑上，一方面天大公司以业委会为被告提起诉讼，其前提就是认可业委会的合法民事主体资格，方能列为被告；另一方面又提出要求撤销业委会选举结果的诉讼请求，否认业委会的主体资格，诉讼法律逻辑前后矛盾，究其原因，实因其混淆民事与行政的不同受案范围所致；（三）从司法实践来看，对于经政府主管部门审核并备案的业委会有争议的，也都是提起行政诉讼，要求撤销政府部门的备案，而不是提起民事诉讼。深圳各级法院均是由行政庭审理此类案件，并有大量生效判决。天安国际大厦业委会在一审时，也明确向案件主审法官提出法院在处理此类案件的审理原则。基于上述理由可知，一审法院超越审理权限，撤销业委会的选举结果的判决是不符合法律、法理及司法实践的，应当依法撤销，改判驳回。二、一审法院认定“案外人十二、案外人十三…”等5人为天安国际大厦“B809、B901、B1101、B2406、C2301-6”房产的业主，而非案外人十一，据此作出了撤销业主委员会的选举结果及业主大会作出的续聘案外人十的决定的判决，实属认定错误，毫无事实根据和法律依据，依法应当予以撤销并改判驳回。一审法院认定“案外人十二、案外人十三…”等5人是“B809、B901、Bll01、B2406、C2301-6”房产的业主，其称法律依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”但是我们根据该法律规定可以非常清晰的知道，该规定下认定为业主必须满足两个条件：l、基于与建设单位之间的商品房买卖行为，2、买受人已经合法占有建筑物专有部分。即买受人的买卖行为及实际占有，两者缺一不可，否则都不具有业主身份。若未交付占有的，该房产的业主应当仍是建设单位，《深圳经济特区物业管理条例》第五十条明确规定，“建设单位以未出售物业业主身份享有相关权利。”本案中，一审法院在天大公司没有任何关于该5人已经合法占有上述房产的事实证据的情况下，认定该5套房产的业主应分属“案外人十二、案外人十三…”，而不是案外人十一，作出颠倒性的判定，实属草率。法院将该举证责任强加于天安国际大厦业委会身上，更属无理。天安国际大厦业委会作为业主委员会，在查明上述房产初始登记在开发商名下之外，不存在其它登记产权人，未办理房产登记，并且一直由开发商实际占有、使用情况下，认定上述五套房产属于开发商所有，合理合法，已经尽到了审查的义务，而天大公司提出上述五套房产的业主为他人，根据“谁主张，谁举证”的基本原则，天大公司应当就他人具备业主身份的条件进行举证，否则应当承担举证不能的后果。事实上，上述房产在《分户汇总表》上载明的5人，是在前期房屋销售认购后，并没有履行合同的付款义务，房屋买卖均未实际交易下去，更没有进行房产的交付占有，故该五套房产属于未售出的房产，法律上的产权人应为开发商案外人十一。开发商将该5套房产计入自己名下，完全符合法律规定。一审法院在没有相关证据，未进行调查查明的情况下，毫无依据的作出该判定，并以此为由撤销业委会及业主大会决议，实在难以服人。故二审法院应当查明事实，依法改判。三、一审法院认为业委会在第三次业主大会时候，扣减案外人十一的部分投票权数605l违反了法律规定，故应当予以撤销业主大会的决定，属于对法律的僵硬理解及滥用，应当予以纠正。业主大会是业主的自治性组织，遵从少数服从多数的民主基本原则。判定召开一次业主大会作出的决议是否合法、是否应当予以撤销，其核心点是要看会议的召开是否明显违反了法定程序，是否侵犯了他人的合法权益，从而是否确实有撤销的必要性。本案中，扣减案外人十一的部分投票权数，作为权利人案外人十一本身并无异议，并且整个过程是在政府部门街道办事处的指导和监督下进行的，整个计算方式也没有对包括天大公司在内的其它业主的权利造成任何侵害，更重要的是，最后也没有对大会表决结论产生任何影响（经简单计算就可得出）。大会的表决结论是与会业主真实意思的体现，也完全符合《深圳经济特区物业管理条例》第十七条“两个过半”的法定比例，合法有效，不应予以撤销。即使按照一审法院所称天安国际大厦业委会无权扣减案外人十一的投票权数，那也应当是纠正最后的票权数的认定，而不应当是撤销整个决议。如此判决，不考虑广大业主的真实意愿，不考虑实体正义，以一丁点的瑕疵为由就全盘否定所有参加投票业主的真实意愿，不仅是对法律的僵化理解和滥用，更是对所有与会业主真实投票意愿的抹杀。今后业主参与的积极性将被严重打击，民主、自治将难以为继，这也与政府花费大量人力、物力去推动小区基层民主管理、维护社区和谐稳定的宗旨背道而驰。请求：1、撤销（2012）深罗法民三初字第1411号判决书第一项、第二项判决，改判驳回天大公司的全部诉讼请求；2、诉讼费用由天大公司承担。
被上诉人天大公司口头答辩称，一、一审法院的审理和判决，未超越民事案件的受理范围。天安国际大厦业主大会是根据物权法第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……”的规定作出了选举业主委员会的决定以及作出了选聘物业服务企业的决定。天大公司认为天安国际大厦业主大会作出上述决定侵害了自己的合法权益，依据物权法第七十八条的规定提起诉讼，请求撤销天安国际大厦业主大会作出的选举业主委员会的决定以及作出的选聘物业服务企业的决定等，有充分的法律依据。由此可见，本案的诉争就是民事纠纷。一审法院依据物权法的规定审理和判决，完全正确。二、一审判决认定“案外人十二、案外人十三……”等5人分别是天安国际大厦“B809、B901、B1101、B2406和C2301-6业主有充分的事实依据，是完全正确的。一审法院在审理过程中依职权到深圳市房地产权登记中心进行调查取证，该中心在复函中称“根据存档的经开发商盖章确认的《分户汇总表》记载，案外人十二、案外人十三等5人分别是天安国际大厦B809、B901、B1101、B2406和C2301-6的权利人。原审判决依据该复函确认案外人十二、案外人十三……等5人的业主身份，有充分的事实依据。需要特别指出的是，天安国际大厦业委会明知天安国际大厦地下1-3层停车场以及7、22、29层设备层共计19753.29平方米属于全体业主共同共有，却放任开发商将基于前述建筑面积而享有的票权数据为己有，严重影响业主大会的选举结果，严重侵害了包括天大公司在内的全体业主的合法权益，原审判决对此未作出认定。三、原审判决认定的召开第三次业主大会的时候，天大公司扣减案外人十一的部分投票权数6051的行为违反了法律规定，该认定是正确的。业主的票权数的计算应当依据物权法和物业管理条例为依据。案外人十一在其享有专有面积没有改变的情况下，其票权数是恒定的。天安国际大厦业委会无权随意扣减该业主的票权数。因此，原审判决认定天安国际大厦业委会在主持召开第三次业主大会的时候扣减案外人十一的部分投票权数6051的行为违反了法律规定，是正确的。从另一个方面看，如果天安国际大厦业委会在召开第三次业主大会时扣减票权数的行为是正确的，那么，在召开第一次、第二次业主大会时的票权数计算就是错误的。而选举业主委员会的决定正是第二次业主大会作出的。因此，该决定也是应当予以撤销的。由此可见，无论天安国际大厦业委会如何辩解，其上诉主张均不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为业主撤销权纠纷案件。天安国际大厦业委会是本案适格的诉讼主体，符合相关法律规定，原审法院认定准确，本院予以确认。根据深圳市房地产权登记中心作出的复函以及相关司法解释，原审法院认定案外人十二、张依红、案外人十四、案外人十五和案外人十六系天安国际大厦的业主，本院予以确认，天安国际大厦业委会关于业主身份的上诉理由不成立，本院不予采纳。天安国际大厦业委会在召开第三次业主大会会议时，逾越权限扣减总投票权数进行计算的行为违反相关法律规定，侵害了天安国际大厦全体业主的权益，故而原审判决撤销天安国际大厦业委会作出的续聘决定，适用法律正确，本院予以维持。天安国际大厦业委会的上诉主张不成立，本院依法予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人深圳市罗湖区天安国际大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月九日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。