江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02181号
上诉人（原审原告）孟哨军，江苏明华建设工程有限公司职员。
委托代理人李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐石平，居民。
被上诉人（原审被告）吴晓红（系徐石平之妻），居民。
上列两被上诉人共同委托代理人汪学荣，江苏腾飞苑律师事务所律师。
原审第三人杨书明，居民。
上诉人孟哨军因与被上诉人徐石平、吴晓红、原审第三人杨书明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孟哨军一审诉称，2011年9月，盐城市先锋实业有限公司（以下简称先锋实业公司）将其开发的位于盐城市黄海西路3号先锋农贸大厦工程发包给江苏明华建筑工程有限公司（以下简称明华工程公司）承建，明华工程公司承建该工程后将其中的水电工程分包给孟哨军施工，因明华工程公司不能按约向孟哨军支付工程款，又因先锋实业公司下欠明华工程公司的工程款，故三方协商，一致同意以先锋农贸大厦的两套商品房冲抵孟哨军水电工程款。后徐石平、吴晓红经杨书明介绍找到孟哨军，提出购买先锋农贸大厦1505号商品房，双方口头约定先与先锋实业公司签订商品房买卖合同，待房屋登记到徐石平、吴晓红名下就给付30万元，余款等房屋交付时结清。后孟哨军与先锋实业公司协调好后，于2012年11月1日带徐石平、吴晓红及杨书明到先锋农贸大厦售楼处，先锋实业公司与徐石平、吴晓红直接签订了商品房买卖合同，约定先锋农贸大厦1505号商品房以458234元出售给徐石平、吴晓红，并开具了不动产销售发票，徐石平在核实上述房屋已登记至其名下后，声称要到银行�款给孟哨军，要求孟哨军将买卖合同及销售发票交付给他，孟哨军不同意，徐石平却从孟哨军手中抢过合同及发票，并称去汇款，孟哨军在杨书明劝说下作罢，徐石平随即到银行向孟哨军账户汇款9万元。但余款至今未付。2013年3月23日，孟哨军找到杨书明，杨书明向孟哨军出具承诺书一份，表示以向孟哨军供应水电材料的形式来支付房款。但徐石平、吴晓红及杨书明仍未付款，孟哨军遂于2013年9月22日诉至一审法院，后又于2014年4月21日撤回起诉。2014年4月30日，先锋实业公司与孟哨军共同向徐石平、吴晓红发出书面通知，要求徐石平、吴晓红向孟哨军支付剩余购房款，但徐石平、吴晓红未予理睬。故诉请法院判决徐石平、吴晓红立即偿还孟哨军购房款368234元。
徐石平、吴晓红一审共同辩称，杨书明向徐石平、吴晓红声称承包先锋银座工程的部分工程，现开�商与建筑商约定用工程款冲抵购房款，并表示可以帮助徐石平、吴晓红买到先锋大厦1505号房屋，因杨书明欠徐石平、吴晓红数十万元，杨书明表示只要徐石平、吴晓红同意将所有债务冲抵购房款，不足部分由徐石平、吴晓红补足，徐石平、吴晓红就可获得先锋大厦1505号房屋，保证能办理到相关的购房手续等，且当时开发商也对该情况予以证实。徐石平、吴晓红遂决定以41.5万元的价格购买1505号商品房，后徐石平、吴晓红根据杨书明的要求分别以抵账和转账的方式将购房款41.5万元全部支付给了杨书明，其中9万元根据杨书明的要求汇至孟哨军账户。且徐石平、吴晓红与先锋实业公司签订了商品房买卖合同，因徐石平、吴晓红是向先锋实业公司购买房屋，故不存在徐石平、吴晓红向孟哨军支付购房款的问题。
杨书明一审时未到庭陈述。
一审法院经�理查明，2011年9月，先锋实业公司将其开发的位于盐城市黄海西路3号先锋农贸大厦工程发包给明华工程公司承建，明华工程公司承建该工程后又将其中的水电工程分包给孟哨军施工，后因先锋实业公司差欠明华工程公司工程款，而明华工程公司又差欠孟哨军水电工程款，遂三方协商，一致同意先锋实业公司以先锋农贸大厦两套商品房冲抵明华工程公司工程款，明华工程公司再以该房冲抵孟哨军水电工程款。
2012年10月，徐石平欲购先锋农贸大厦1505号房屋。
2012年11月6日，孟哨军、杨书明及徐石平、吴晓红至先锋农贸大厦售楼处，先锋实业公司与徐石平、吴晓红签订了商品房买卖合同，合同约定先锋实业公司以458234元的价格将先锋农贸大厦1505号房屋出售给徐石平、吴晓红，同时，先锋实业公司出具了付款方为徐石平、吴晓红的销售不动产统一发票�该发票开具的金额为458234元。同日，徐石平向孟哨军账户汇款9万元。次日，徐石平分别向杨书明账户汇款54000元、50000元。
2013年3月23日，杨书明向孟哨军出具承诺书一份，载明：“关于孟哨军先锋银座1505#1606#两套房款由我担保给郭华.徐石平负责供给.先锋银座水电工程材料.确保工程顺利施工于2013.4.1日前到工地.材料不到工地.所有后果由杨书明.郭华.徐石平全权承担。承诺人杨书明2013.3.23日”
2013年9月22日，孟哨军诉至一审法院，要求徐石平、吴晓红支付剩余房款，2014年4月21日，孟哨军撤回起诉。
2014年4月30日，先锋实业公司、孟哨军共同向徐石平、吴晓红发出书面通知，要求徐石平、吴晓红向孟哨军支付剩余购房款。
2014年5月13日，孟哨军再次起诉至一审法院。
本案在一审审理过程中，经孟哨军申请并提供担保，一审法院于2014年5月22日裁定查封盐城市黄海西路先锋农贸大厦1505号商品房一套。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。孟哨军诉称徐石平、吴晓红未付清全部房款，并提交了杨书明的书面承诺书，但杨书明的承诺书证明孟哨军、徐石平、吴晓红及杨书明之间还存在供应水电材料的买卖合同关系，杨书明参与了房屋买卖的过程，并承诺由其向孟哨军承担购房款。孟哨军对徐石平、吴晓红持有商品房销售发票不能作出合理的解释，依据目前证据尚不能确定双方之间的债权债务数额，故对孟哨军的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，一审法院经审判委员会讨论决定，判决：驳回孟哨军的诉讼请求。案件受理费6820元，财产保全费2360元，公告费300元，合计人民币9480元，由孟哨军负担。
上诉人孟哨军不服上述民事判决，向本院提起上诉称:1.1505#商品房名义上属于先锋实业公司，但实际权利人为孟哨军，且徐石平、吴晓红并未向先锋实业公司支付合理对价，购房发票是先锋实业公司应孟哨军要求所出具。徐石平于签订商品房买卖合同当日汇款9万元给孟哨军已表明其夫妇明知该房屋是孟哨军从先锋实业公司处用工程款抵冲所得；2.杨书明的承诺书系担保承诺，并不能说明还有其他债权债务法律关系存在。杨书明在介绍徐石平夫妇购房时即口头担保购房款没问题，如有问题其自愿作担保。杨书明出具承诺书则是其用书面形式向孟哨军再次作出担保承诺；3.孟哨军在徐石平、吴晓红未付足全部购房款的情况下同意其签订商品房买卖合同是因为徐石平夫妇称在看到徐石平、吴晓红的网签记录后就向孟哨军汇款30万元，徐石平�孟哨军手中抢走了购房发票。徐石平向杨书明账户上汇款10.4万元，孟哨军对此不知情，徐石平、吴晓红陈述购买杨书明用工程款冲抵的商品房完全是虚假的。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人徐石平、吴晓红共同答辩称：1.杨书明出具的承诺书没有徐石平夫妇的签字认可，对徐石平夫妇不具有约束力；2.徐石平夫妇在支付了全额购房款后从开发商处购买了商品房，有购房合同和购房发票可证明；3.孟哨军违法承包工程后以房冲抵工程款的行为不能对抗徐石平夫妇合法的购房行为；4.二审中三名证人的证言不属于新证据范畴，不应当作为证据采纳；5.由于孟哨军的行为已经造成徐石平夫妇的损失，故徐石平夫妇保留权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人杨书明未到庭陈述。
二审中，先锋实业公司与明华工程公司分别向本院出具了证明，先锋实业公司称其与杨书明之间无业务往来，并对此人不熟悉，明华工程公司称其与杨书明、徐石平从来没有任何经济和业务往来。
本院二审查明的其他事实与原审判决审理查明部分认定的事实基本相同，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一是孟哨军能否向徐石平、吴晓红主张购房款；二是徐石平、吴晓红是否差欠购房款，若差欠则数额如何认定。
关于争议焦点一，孟哨军能否向徐石平、吴晓红主张购房款。
本院认为，债权人依法可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，先锋实业公司与明华工程公司、孟哨军协商，其同意以案涉商品房抵充孟哨军的工程款。后先锋实业公司与徐石平、吴晓红签订了案涉商品房买卖合同，约定先锋实业公司将1505#商品房以458234元的价格出售给徐石平、吴晓红，双方之间构成房屋买卖合同关系，徐石平、吴晓红应向先锋实业公司支付购房款。2014年4月30日，先锋实业公司向徐石平、吴晓红发出书面通知，要求徐石平、吴晓红向孟哨军支付剩余购房款。因此，先锋实业公司将其对徐石平、吴晓红所享有的相应债权转让给孟哨军，并已履行通知义务，故孟哨军作为债权受让人有权向徐石平、吴晓红主张购房款。徐石平、吴晓红辩称由于杨书明称开发商差欠其工程款，可以帮助徐石平夫妇购得案涉房屋，其在咨询确认后与杨书明一起到售楼处签订了买卖合同，故其购房行为与孟哨军无关。对此，先锋实业公司与明华工程公司所出具的证明均证实杨书明与上述两公司之间无业务往来，可见杨书明与案涉房屋的开发工程无关联。庭审中，时任先锋实业公司售楼处经理郭中銮�庭作证时称因先锋实业公司将案涉房产与孟哨军工程款进行抵充，故孟哨军带人来可直接签约。因此，徐石平、吴晓红的上述辩称内容仅有其单方陈述，并无其他证据证实，且杨书明也未到庭应诉，故本院对此辩解不予采信。
关于争议焦点二，徐石平、吴晓红是否差欠购房款，若差欠则数额如何认定。
本院认为，1.按照案涉商品房买卖合同的约定，案涉房屋的售价为458234元，销售发票上载明的金额亦与合同约定的售价一致。徐石平、吴晓红虽辩称房屋售价应为415000元，但未能提供证据加以证实，故案涉商品房的售价应为458234元。
2.徐石平、吴晓红辩称其已向杨书明支付了全部购房款41.5万元，经查，首先，徐石平、吴晓红对于其支付的41.5万元购房款组成的陈述不一，一审庭审中陈述为“杨书明欠款10万元、10万元利息500元、徐石平向杨�明现金54000元、徐石平向杨书明转账5万元、徐石平向杨书明转账1万元、杨书明欠吴晓红工资5500元、10万元利息5000元、侍兵债权转让10万元、徐石平向孟哨军转账9万元”；二审听证时陈述为“有往来账目及10万元债权转让，不足部分由徐石平汇至杨书明账户10.4万元，以及按照杨书明的要求汇至孟哨军账户，没有给付过现金”；二审庭审时吴晓红又称“转账给孟哨军9万元、杨书明欠款10万元、三角债10万元、现金10万元、工资欠款和贷款利息”，另外称还有10.4万元转账给杨书明；庭审后徐石平、吴晓红的委托代理人向本院提交的清单主张为“汇孟哨军9万元、汇杨书明104000元、给现金1万元、工资5500元、利息5500元以及借条20万元”，徐石平、吴晓红的上述多次陈述，内容不相一致，前后矛盾；其次，从徐石平、吴晓红向本院提交的借条和转账凭证可知，徐石平与杨书明�间存在债权债务关系，不能排除徐石平向杨书明汇款104000元系缘于徐石平与杨书明之间款项往来的可能性。且杨书明并非案涉房屋买卖合同关系的主体，徐石平、吴晓红也未提供证据证明先锋实业公司将债权已转让给杨书明，或杨书明受孟哨军的委托收取购房款，故徐石平、吴晓红向杨书明的汇款不能作为徐石平、吴晓红的已付购房款项；第三，徐石平、吴晓红未能提供其与杨书明等人之间抵充债务的相关证据，其余工资、利息等抵充主张亦无证据证实。同时，杨书明出具的承诺书进一步表明购房款并未全部付清。因此，徐石平、吴晓红的陈述内容及提供的证据尚不足以证实其已付清全部房款的事实。
3.徐石平在签订案涉合同的当日向孟哨军账户汇款90000元，孟哨军亦认可收取到房款90000元，故徐石平、吴晓红尚欠购房款368234元（458234元－90000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1892号民事判决；
二、被上诉人徐石平、吴晓红于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人孟哨军支付购房款368234元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6820元，保全费2360元，公告费300元，二审案件受理费6824元，合计16304元，均由被上诉人徐石平、吴晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人�发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。