江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第01298号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：仇连华。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏州依士达物业管理有限公司，住所地：江苏省苏州市南环西路32号。法定代表人：李亚军，总经理。委托代理人：杨华。再审申请人仇连华因与被申请人苏州依士达物业管理有限公司（以下简称依士达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院于2013年11月8日作出的（2013）苏中民终字第2192号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审理终结。仇连华向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，请求判令：1、依士达物业公司与仇连华之间不存在物业服务关系，本案所涉《业主临时公约》及双方于2013年1月13日所签订的《物业服务合同》均为无效；2、依士达物业公司明示《前期物业服务合同》，按商住房买卖合同中物业服务合同的约定收取相关物业费，不得强行逼迫讨要物业费，依物业管理条例规定实施；3、依士达物业公司无权对仇连华实施停电、停水的行为；4、依士达物业公司退还强行收取的物业管理费2991元，并支付仇连华交通费179.5元、误工费240元。依士达物业公司辩称：《前期物业服务合同》是由该公司与无锡百润置业有限公司（以下简称无锡百润公司）签订的，该合同明确了仇连华购买的商铺属于物业管理的范围，依士达物业公司依据该合同收取相关费用，仇连华可以查看该合同；依士达物业公司从未对仇连华的商铺实施停电停水，仇连华主动交纳相关物业费用，不存在强行收取的情形；《业主临时公约》签约的主体是仇连华与无锡百润公司，仇连华起诉依士达物业公司确认该公约无效，主体不适格；仇连华未在2013年1月13日签订的物业管理协议上签字；仇连华主张的交通费、误工费无事实和法律依据。一审法院查明：2010年2月8日，开发商无锡百润公司（甲方）与依士达物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同书》，约定无锡百润公司将盐城市建湖县上冈•世纪新城委托依士达物业公司实行物业管理，物业类型包括住宅、商业；依士达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主；委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止；本物业管理服务费中商业物业的标准为0.95元每月每平方米；房屋交付时，业主预缴两年物管服务费和其他装修期间一次性费用及装修保证金等，之后每半年预缴一次物业管理费。合同签订后，依士达物业公司即入驻上冈•世纪新城。2010年5月12日，仇连华、案外人周扣凤与无锡百润公司签订《商品房买卖合同》，约定仇连华购买盐城市建湖县上冈•世纪新城37＋7幢108室的商铺，建筑面积共58.62平方米，双方就付款金额、付款期限、面积确认及面积差异处理、违约责任、交接等事项进行了约定，其中第十一条第一项约定：“买受人应在出卖人规定的领房时间内办理交房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费”。2011年12月27日无锡百润公司向仇连华发出交房通知书及进户费用清单，2012年1月20日双方签署交接单，确认无锡百润公司已将上冈•世纪新城37＋7幢108室商铺的所有权益移交给仇连华。2013年1月13日仇连华预缴了两年的物业服务费1337元、公共用电公摊费用800元、生活垃圾清运费120元，一次性缴纳装修管理费、装修垃圾清运费、工人出入证734元共计2991元。仇连华认为依士达物业公司强行收取物业费故诉至法院。一审审理中，仇连华认为依士达物业公司对其商铺停水、停电，其曾被依士达物业公司工作人员殴打，并提供了接处警工作登记表和活体检验鉴定委托书各一份，依士达物业公司对证据的真实性没有异议，认可双方曾经发生争执，但认为其没有对仇连华的商铺停水、停电，也没有派人殴打仇连华。一审法院认为：一、无锡百润公司与依士达物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，在业主大会成立及选聘新的物业管理企业之前，仇连华应受该合同的约束。二、依士达物业公司在一审庭审中已将《前期物业服务合同》出示并作为证据提交，其作为小区的前期物业管理企业，已对整个小区提供了相应的物业管理服务，仇连华购买的商铺位于服务的范围之内，仇连华应按合同约定的标准支付物业管理费，其退还物业管理费2991元的主张不能成立。三、依士达物业公司在一审庭审中已对仇连华提供的没有该公司签章的《业主临时公约》效力予以认可，依士达物业公司也已经实际提供了物业服务；仇连华主张其与依士达物业公司于2013年1月13日所签订的《物业服务合同》无效，但未提供相应的证据予以证明。四、仇连华提供的证据不足以证明依士达物业公司对其存在停电、停水，逼迫其缴纳物业费的行为。五、仇连华要求依士达物业公司支付交通费140元、误工费240元的诉请缺乏法律依据。一审法院于2013年7月28日作出（2013）姑苏民一初字第0296号民事判决：驳回仇连华的全部诉讼请求。仇连华不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。该院于2013年11月8日作出（2013）苏中民终字第2192号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。该院认为：一、仇连华现仅凭“接处警工作登记表”、“建湖县公安局法医室活体检验鉴定委托书”并不能足以认定依士达物业公司对其停电停水，对其进行了殴打，而强迫其交纳物业费用。二、依士达物业公司与开发商无锡百润公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，仇连华并未提供相应的证据证明该合同属于无效合同；仇连华在《业主临时公约》上业已签字，可见其是知道并认可《业主临时公约》的相关规定，该临时公约没有依士达物业公司的签章并不影响其成立和效力；仇连华购买的商业用房包含在该《前期物业服务合同》确定的范围之内。因此，仇连华主张其与依士达物业公司之间不存在物业服务关系，不能成立。三、《前期物业服务合同》第十七条明确规定物业管理服务费中未计入的公共设施设备运行能耗费用，依士达物业公司作为小区的前期物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，仇连华并未举证证明依士达物业公司的其他收费违反规定，仇连华主张要求依士达物业公司退还物业费用不能成立。仇连华不服二审判决，向本院申请再审称：一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。一、仇连华与依士达物业公司不存在物业服务关系，依士达物业公司也没有对其提供物业服务。理由有三：（一）无锡百润公司与依士达物业公司签订的《前期物业服务合同》的相关内容应包含在无锡百润公司与仇连华签订的《商品房买卖合同》中，而本案中的《商品房买卖合同》中却没有规定相关的收费标准、收费依据等内容，也没有明确提供物业服务企业的名称。（二）仇连华在一审庭审时提交了三张照片，足以证明依士达物业公司没有提供相关物业服务。（三）《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第六项规定出卖人出示本合同及有关证明文件和有关物业管理规定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》同时签订《世纪新城物业临时公约》。显然，《业主临时公约》不能完整的证明就是《商品房买卖合同》的组成部分。而且《业主临时公约》第四项第1条规定该公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已用业主签字同意后生效。该《业主临时公约》在没有经区物业管理主管部门审核批准的情况下，尚未生效。二、依士达物业公司收取物业服务费中的公共用电公摊费用800元、生活垃圾清运费120元以及工人出入费等费用无法律依据。仇连华遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求依法再审。被申请人依士达物业公司发表意见：依士达物业公司与开发商无锡百润公司于2010年2月8日签订的《前期物业服务合同》已对各项物业收费明细予以确定，该合同经建湖县房管局备案后已经生效，依士达物业公司提供物业服务合法有据。2010年5月12日，仇连华与无锡百润公司签订《商品房买卖合同》和《业主临时公约》时应当已对物业公司有所了解。2011年12月27日，开发商向仇连华发出交房通知书，仇连华直至2013年才办理交房手续并自愿交纳物业费用2991元，前期物业服务费用收费的构成则有合法依据。本院审查查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。另，依士达物业公司在再审审查期间提交的“上冈新城物业收费明细说明”，对其收取的2991元物业费的具体构成作出了说明，并认为经核算仇连华尚欠其688元费用未支付。本院认为：根据国务院《物业管理条例》的规定，在业主选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并制定临时管理规范，明确管理者与业主之间的权利义务关系，在销售物业前将管理规范向业主明示；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约作出承诺。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也明确规定了业主应受建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同之约束。本案中，建设单位无锡百润公司在物业销售前与依士达物业公司签订《前期物业服务合同》，明确约定依士达物业公司系受无锡百润公司委托对盐城市建湖县上冈·世纪新城进行物业管理。该合同符合国务院《物业管理条例》，合法有效，各方均应遵守该合同约定，在业主大会成立及选聘新的物业管理企业之前，依士达物业公司为该小区所有业主提供物业管理服务合法有据。仇连华从无锡百润公司处购买的盐城市建湖县上冈·世纪新城37＋7幢108室商铺位于《前期物业服务合同》确定的服务范围之内，应受该服务合同约束。仇连华与无锡百润公司签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋买受人有从领房之日的次月起交纳物业管理费的义务，买受人必须在签订《商品房买卖合同》同时签订《世纪新城物业临时公约》。《业主临时公约》规定了业主的权利义务、物业管理相关管理规定、违约责任以及其他事项，并明确规定业主有交纳物业管理费的义务，业主在进行室内装修时需遵守本公约装饰装修管理规定，先向物业管理公司即依士达物业公司提出申请，经其审查批准后，业主应向依士达物业公司交纳装修押金并承担相应的垃圾清运费等相关装修费用。仇连华已与依士达物业公司签订了《业主临时公约》，并有仇连华签字确认；依士达物业公司在二审中还提供了仇连华与依士达物业公司签订的《物业管理服务协议》，可见仇连华对物业服务企业和物业服务的相应内容是明知的。《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》《业主临时公约》均合法有效，对仇连华具有约束力。因此，一、二审法院认定仇连华与依士达物业公司存在物业管理服务关系并无不当，仇连华主张其与依士达物业公司不存在物业服务关系的再审申请理由不能成立。至于依士达物业公司收取相关物业费是否合法有据的问题。《商品房买卖合同》及《业主临时公约》已明确规定了业主具有交纳物业费的义务以及业主房屋进行装修时需要履行的手续以及交纳费用的类型。《前期物业服务合同》中亦明确规定在房屋交付时，业主应预缴两年物管服务费和其他装修期间一次性费用及装修保证金等，之后每半年预缴一次物业管理费；物业管理服务费中未计入的公用设施设备运行能耗费用按物价部门规定，另行按实分摊。依士达物业公司在二审中亦提供了当地政府关于装修管理实行“一费清”制度、生活垃圾及城镇垃圾处理的收费等文件以证明其收取的物业费具有法律依据。故依士达物业公司收取物业服务费中的公共用电公摊费用800元、生活垃圾清运费120元以及工人出入费等费用有合法依据。根据合同约定，仇连华交纳的物业服务费、公共用电公摊费用等费用属于其预缴或者依士达物业公司代收的费用，在满足一定的条件或期限届满时，双方可按实结算。一、二审法院虽将举证证明物业公司收取物业费用的法律依据及标准的合法性的证明责任错误地分配给了仇连华，但实体处理结果并无不当。综上，仇连华申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回仇连华的再审申请。审 判 长  俞灌南代理审判员  郭 群代理审判员  徐 智二〇一五年一月二十三日书 记 员  吕长城