江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)浦民初字第3050号 原告:陈杰，男，1985年9月27日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人:崇斯杰，江苏东恒律师事务所律师。 被告:南京浦东房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。 法定代表人:李伟，总经理。 被告:南京苏宁物业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区广州路188号16楼。 法定代表人:倪培玲，总经理。 上述两被告共同的委托代理人:谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。 原告陈杰诉被告南京浦东房地产开发有限公司（以下简称“浦东公司”）、南京苏宁物业管理有限公司（以下简称“苏宁物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2015年9月17日立案受理,后因案件审理需要依法转入普通程序，依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托代理人崇斯杰，被告浦东公司及苏宁物业公司共同的委托代理人谢书磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈杰诉称，陈杰与孙云夫妇于2013年11月30日与浦东公司签订了《北外滩水城第十一街区》商品房预售合同，购买了位于南京市浦口区的房屋作为两人的婚房，交付房屋后陈杰于2015年3月25日对房屋进行了装修和布置，房屋在2015年6月6日左右墙面、地板等硬装修结束，后陈杰对房屋家俱、沙发等进行了布置。陈杰分别于8月9日及8月15日前往新房，8月15日进门即发现屋内存在大量水迹，地板及家俱都泡了水，后发现是下水管污水回漫所致。当时陈杰找到物业，物业派了叫周仪可的维修工前来查看维修，说是进户管道离窨井太远又不在同一直线点，超过了正常合理标准，导致了下水管污水回漫。该下水管道墙外管道与窨井距离不符合《建筑给水排水设计规范GB50015-2009》第4.5.12条的规定。在维修工查看以后，物业与开发商并没有妥善处理的态度，对后续维修及赔偿事宜一直拖延不予解决。这次漫水导致了原告装修及家具产生了大量毁损，原告需要对损坏部位进行重新装修，对陈杰及孙云这对新婚夫妻产生了巨大的心理伤害，且原告无法如期入住新房还需在外租房。物业与开发商应当对原告的损失进行赔偿。物业作为小区的管理人，应当有保障小区居民财产安全的义务，而本小区物业并没有履行其义务，排除危险隐患，导致了原告巨大的财产损失，应当承担相应赔偿责任及整改责任。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。诉请判决被告承担对原告所造成的家俱、装修损失及租房款合计50764元[（包含地板15264元、木门10000元、沙发5000元，其他家具10000元、装修维修费8000元、租房款7500元（2500元/月×3月）]；被告对下水管与窨井之间的距离进行整改；并承担本案诉讼费。 被告浦东公司辩称，浦东公司在本案过程中没有侵权行为，浦东公司作为房地产开发公司及商品房卖方是按约交房，原告在接收房屋并在装修活动中因为管道漫水，相关侵权行为并非是被告，原告应该对被告就其损失的产生的因果关系进行举证，原告要求被告赔偿损失并改造，没有事实及法律依据。 被告苏宁物业公司辩称，苏宁物业公司作为物业管理方，在履行物业管理过程中也没有实施相关侵权行为，在接到原告方的问题反映后，作为物业管理公司及时去现场处置情况，并确认房屋漫水的原因是，因为装修垃圾堵塞管道所致，与被告物业管理行为没有直接的因果关系，综上认为原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，原告陈杰是南京市浦口区××室房屋（以下简称“案涉房屋”）业主，案涉房屋所在的3号楼于2012年11月3日开工，于2014年9月30日竣工。被告浦东公司是案涉房屋的建设方，被告苏宁物业公司是案涉房屋所在小区的物业服务公司，原告陈杰、被告浦东公司、被告苏宁物业公司签订了前期物业服务合同暨临时管理规约，前期物业服务合同期限自2013年1月15日起。前期物业服务合同第二章第二条第2项约定，苏宁物业公司的物业管理服务内容包括物业共用设施设备的日常运行和维修养护（物业共用设施设备明细见附件四）。该合同的附件三物业共用部位明细内容为：1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井；7.户外墙面；8.屋面；9.传达室。附件四物业共用设施设备明细内容为：1.绿地28235.7平方米；2.道路8785平方米；3.化粪池9个；4.污水井240个；5.雨水井280个；6.垃圾中转站0个；7.水泵126个；8.水箱2个；9.电梯34部；10.信报箱27个；11.消防设施消防控制室、室内外消火栓等；12.公共照明设施路灯、廊灯、厅堂灯、景观灯等；13.监控设施闭路电视监视器、远红外探头等；14.避雷设施有；15.共用天线无；16.机动车库1个39924.2平方米；17.露天停车车场1个；18.非机动车库1个10895.51平方米；19.共用设施设备用房0平方米；20.物业管理用房818.2平方米。2015年3月22日，原告陈杰与南京潇晨装饰工程有限公司签订了家庭居室装饰装修工程施工合同，该合同约定工程期限70天，开工日期2015年3月26日，竣工日期2015年6月6日，工程总价为49490元。2015年8月15日原告陈杰发现刚装修好并布置了主要家具的案涉房屋地面，被生活污水排放管道位于案涉房屋的一个排放口（以下简称“案涉排放口”）所溢出的污水浸淹，该生活污水排放管道是排放2楼（包含2楼）以上所有业主户的生活污水的公共排水立管（以下简称“案涉管道”），1楼业主单独使用另外的生活污水排放管。当日，原告陈杰向被告苏宁物业公司报修，被告苏宁物业公司当即安排人员查勘案涉房屋。同时对案涉房屋采取了消除溢水源、清理污水、将客厅地板全部撬开、将被浸泡的家具挪出污水、屋内消毒及清洁等补救措施。案涉房屋所在楼房的施工单位中建二局有限公司在工作联系单上陈述的内容是：“主送南京浦东房地产开发有限公司（苏宁物业）联系内容：关于3＃楼204户，室外管道装修垃圾堵塞事宜。1、2015/8/193＃楼204户由于装修垃圾（塑料袋、腻子粉、水泥浆）进入管道，致使室外管道堵塞，附有照片。2、现场窨井有离墙距离长达8-12米，常规做法出户管道进窨井不超过2米，导致管道堵塞原因，应该是窨井离墙距离太远又不在同一直线点。3、我公司已与（于）2014/10/1全部交与物业接收。在2014/1/20号开始物业派人和我公司共同进行了、排水管道通球、通水试验。4、我公司按图施工、也未违反合同内条款、现场已交接、并做过通球试验、因管道堵塞而产生的问题，其责任不在施工方，请领导核实。单位意见：根据交接表显示，管道通球试验已做，堵塞管道的杂物为业主装修垃圾等，请客服、物业协调解决3-204室因管道堵塞导致的污水浸溢事件。周可仪15.8.24等”。案涉房屋的房间及客厅铺设的地板、房门及门套，客厅木质的茶几及电视柜、布质的沙发、阳台柜子（木质），餐厅木质的餐桌及餐椅、墙面等均被污水浸泡，且因泡水出现变形、裂缝、起皮脱落等状况。 另查明，在本案审理过程中，原告陈杰对案涉管道出水口与窨井之间的距离及管道位置是否合理申请鉴定，本院依法委托江苏华科建设工程质量检测有限公司进行了鉴定，该公司及本案承办法官分别于2016年8月15日及10月21日赴案涉房屋现场，开展了相关检测鉴定工作，该公司于2016年10月24日出具了鉴定意见，内容是：“综合现场检测结果和《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）、《居住小区给谁排水设计规范》CECS57:94相关条款要求，鉴定南京市浦口区××室公共排水立管出水口与窨井之间的距离及管道位置符合现行国家规范要求”。原告陈杰支付了鉴定费5000元。案涉管道通向窨井的部分位于小区绿化带内，并且掩埋于泥土之下，覆土厚度约为464毫米-531毫米，终端通向窨井，鉴定现场检测时可见窨井口井盖完好。 针对上述鉴定报告，原告陈杰对鉴定报告的有效性和关联性予以认可，认为实际施工与图纸不一致，被告浦东公司擅自更改图纸，图纸上显示案涉管道堵塞处是直线的，而不是现场看到了有一个弯头，且图纸上显示此处应该由两个窨井，而现场案涉管道处只有一个窨井。被告浦东公司及苏宁物业公司均认可该鉴定报告的真实性、合法性和关联性，认为根据鉴定意见可以看出原告主张的下水管与窨井距离不合理导致其房屋漫水的理由不成立，同时结合原告提供的施工单位的工作联系单也可以看出，案涉房屋漫水是由于装修垃圾阻塞造成的，与被告有关工程不存在因果关系。关于原告提出的现场窨井数量的问题，鉴定部门只是针对特定的窨井及管道进行勘察及绘图，所以报告中的窨井只有一处，而现场是具有多处管道及窨井的，对于原告主张的减少窨井的情况并不属实，相关的图纸是由施工单位绘制完成，而下水管道又属于隐蔽工程，只要相关的设计及施工符合国家规范，就不应该承担相关的责任。 再查明，原告陈杰在两次庭审中递交了同一张关于分别购买木地板、沙发、木门、茶几及电视柜等的4张购买发票和1张返修费用收据。具体是： 第一次庭审中原告陈杰递交了木地板的购买发票（金额为15264元、发票号码105××××5118、开票日期是2015年9月11日）、木门的购买发票（金额为10000元、发票号码011××××7108、开票日期是2015年9月14日）、沙发的购买发票（金额为5000元、发票号码003××××1454、开票日期是2015年9月1日），餐桌、餐椅、电视柜及茶几的购买发票（金额为7000元、发票号码011××××3633、开票日期是2015年9月2日）、返修费用收据（金额8000元、入账日期2015年9月8日），原告陈杰陈述上述4张家具购买发票是案涉房屋内的家具等受损后重新购买的家具的发票，本院将上述票据原件与复印件核对后将原件退还原告陈杰。 第二次庭审后，原告陈杰递交了：1.鉴定费发票（金额为5000元）；2.沙发购买发票、2015年7月25日签订的订货缴款凭据及该沙发销售单位柏兰出具的证明；3.木门购买发票、2015年5月23日订购（2015年7月23日安装，金额9365元，分两次付款：订金6432元、实收2933元，均通过银联刷卡支付）、2015年8月18日更换产品安装的销售订单（金额为7166元）；4.地板购买发票、2015年5月19日签订的销售预订单（记载金额为15192元，预收7500元、余额安装完付清，银联刷卡7500元的凭条）、销售单位圣象地板出具的证明；5.茶几、电视柜、餐桌及餐椅的订货单及发票（订货日期是2015年6月28日，金额共计7000元，预付定金7000元）；6.租房证明及租房合同（记载出租方是孙娟娟，租赁期限自2013年10月20日至2015年12月31日，月租金1800元），该租房证明由孙娟娟出具，主要内容为陈杰于2015年8月20日租房到期，因新房泡水重新装修，续租至10月底，租金1800元/月×2月+900元=4500元，以转账支付3600元，提供支付宝账户截图，其余为现金支付；7.案涉房屋2015年7月-11月水费缴纳情况单、2015年12月至2016年10月双月缴纳电费情况单、燃气费委托代扣协议书；8.案涉房屋签订的装饰装修施工合同原件。质证时原告陈杰陈述，上述家具购买发票全部是案涉房屋泡水前的家具的购买发票，受损后重新购买的家具均是在原卖家购买。 庭审中，原告陈杰陈述：1.2015年8月15日在案涉房屋的入户大门外没有发现水迹或者向外溢水，开门后脚踏进案涉房屋地面时感觉脚上全部是水。原告首先对案涉房屋内的情况进行拍照，并且到苏宁物业公司报修，随即苏宁物业公司派人上门查勘，与原告一起进行了善后处理，此后案涉房屋没有再被泡水。2.案涉房屋进行装修前在苏宁物业公司进行了装修登记，并缴纳了装修管理费500元。3.原告进去的时间装修的人不多，至少原告装修的时候人比较少，案涉房屋装修的时候其他业主家要么装修完了，要么还没有装修。 以上事实有原、被告的当庭陈述，原告递交的南京市商品房预售合同、工作联系单、照片6页、装饰装修施工合同、关于案涉房屋受损状况的照片的视频、木门购买发票、证明、银联刷卡凭证及销售订单、地板购买发票、销售预订单、银联刷卡凭证及证明、沙发购买发票、缴款凭据及证明、茶几及电视柜等购买发票及订货单、返修费收据、房屋租赁协议及证明、水电气缴费情况单，被告浦东公司递交的商品房预售合同，被告苏宁物业公司递交的前期物业管理合同、工作联系单及所附照片2张、苏宁物业公司对十一街区正常的运行记录2页、建筑给排水的抽查记录1页等证据在卷证实。 本院认为，公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，被告浦东公司是案涉房屋的建设单位，鉴定意见表明案涉管道出水口距离窨井的距离及管道位置合理，由此可见案涉房屋被水浸淹与案涉管道出水口距离窨井的距离及管道位置无关。原告陈杰认为被告浦东公司擅自更改图纸应承担30%的侵权责任，对此未递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律责任。再，即使案涉管道位置相对于图纸有更改，因案涉管道位置合理，符合国家相关规范，因此也不能据此推断出案涉管道的堵塞与管道位置存在因果关系。结合原告递交的工作联系单中施工单位中建二局所反映的情况，案涉管道堵塞是因为建筑垃圾，而案涉管道是用于排放生活污水的管道。综上，被告浦东公司不存在侵权的过错。案涉房屋的施工单位中建二局出具的工作联系单第2点记载：“······导致管道堵塞原因，应该是窨井离墙距离太远又不在同一直线点。”中建二局有限公司作为具有房屋施工专业资质的单位，对案涉管道堵塞原因产生上述怀疑，结合现场勘察所见堵塞点位于案涉管道的弯头处，因此原告作为非专业人员有合理理由怀疑案涉管道出水口与窨井的距离及管道位置不符合国家规范，为了确定侵权的因果关系，原告陈杰申请鉴定具有必要性和必然性，且被告是案涉房屋建设单位，也负有举证义务证明所提供的案涉管道出水口与窨井的距离及管道位置符合国家规范，同时鉴定费已经实际发生，原告陈杰因此产生的鉴定费损失应该由被告浦东公司承担，故被告浦东公司应该赔偿原告陈杰鉴定费5000元。 被告苏宁物业公司是案涉房屋所在小区的物业管理公司，根据前期物业服务合同的附件三及四可见，苏宁物业公司服务范围中的共用设施设备不包含案涉管道。另，根据原告陈杰对案涉房屋装修时进行物业登记并缴纳装修管理费，案涉房屋装修时没有其他业主家进行装修的陈述，以及苏宁物业公司递交的运行及抽查记录，可见被告苏宁物业公司在案涉房屋装修期间已经履行了对业主装饰装修房屋进行监督、劝告的义务。再，案涉管道属于隐蔽工程，埋于较深的泥土之下，案涉管道在2楼以上的各户均存在入水口，违规向案涉管道中丢弃建筑垃圾具有不可预见性，同时根据案涉管道及房屋当时的设备等状况，苏宁物业公司时刻知晓案涉管道是否存在堵塞不具有客观可能性。综上，被告苏宁物业公司不存在侵权过错。因此，对原告陈杰主张的要求被告苏宁物业公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京浦东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力次日起五日内支付原告陈杰鉴定费5000元； 二、驳回原告陈杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，由原告陈杰负担。（诉讼费原告陈杰已经预付535元，原告陈杰于本判决发生法律效力次日起五日内向本院补交535元） 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 长  柳 林 代理审判员  邢啸天 人民陪审员  周德清 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  谭 慧