海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终357号
上诉人（原审被告）：陈家骏，男
被上诉人（原审原告）：王云，
原审第三人：符国琼，男，
委托诉讼代理人：林如果，海南中海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林明宇，海南中海律师事务所律师。
上诉人陈家骏因与被上诉人王云、原审第三人符国琼房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初8166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈家骏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王云一审诉讼请求，诉讼费由王云负担。事实与理由：一、一审适用法律错误。关于合同无效的过错责任承担问题，由于双方均有过错，应各自承担50%的责任。本案中，陈家骏不具有开发资质，涉案土地不具备开发条件，对造成合同无效具有过错，但王云主观知道或者应当知道涉案房屋系小产权房仍购买，未尽审慎义务，主观上具有过错，对房屋被拆的风险应承担相应的责任。故对于合同无效，双方负有同等责任，即各自承担50%的责任。二、一审判决结果显失公平，即便认定合同无效，但王云实际占有、使用涉案房屋长达7年，与涉案房屋的占有使用费相抵，陈家骏不应向王云返还购房款。2010年3月24日双方签订合同后，陈家骏将涉案房屋交付给王云实际占有、使用，直至2017年7月被拆除，王云实际占有、使用涉案房屋长达7年之久。由于无效合同自始不具有法律效力，那么王云在涉案房屋拆除前长期占有、使用涉案房屋没有合同依据，王云应按每月3000元向陈家骏支付房屋占有使用费，2009年11月30日至2017年7月期间的房屋使用费为264000元（3000元×88个月）。因此，该房屋占有使用费与王云的购房款22万元（44万元×50%)进行相抵，陈家骏不应向王云返还购房款。三、涉案房屋被政府拆除有相应的补偿方案，王云作为涉案房屋的购买人已以自己的名义向政府申请补偿，损失可由政府进行填补，陈家骏不应返还购房款。否则，王云作为购房人，在使用涉案房屋7年期间不仅未支付任何费用，另外还可以额外获得政府的拆迁补偿，明显显示公允。
王云辩称，一审判决结果正确，陈家骏应当退回王云的购房款。一、涉案房屋系小产权房，双方对合同被认定为无效没有争议。2017年7月涉案房屋被拆除，标的物已经消失，该房屋非陈家骏的合法财产，依法不受法律保护，王云要求陈家骏返还购房款有法律依据。二、陈家骏请求王云支付房屋占有使用费没有法律依据。陈家骏卖给王云的是毛坯房，装修费是每户9.5万元，44万元7年利息就是739200元，加上两套房装修费,合计929200元。何况当时水电不齐没法装修，2年后才装修，使用不到5年就被拆除了。就算7年，每年3万元租金合计21万元。按理说陈家骏既要房子租金，就应该返还王云的利息和装修费。三、涉案房屋买卖过程中王云没有过错，交易之前陈家骏一再说明此房不是小产权房，是旧房改建的，虽然暂时办不了房产证，但绝对是永久性住宅。陈家骏不具有开发资质，在未办理报建规划手续的情况下建设房屋并对外出售，是知法犯法故意盖起非法的房子欺骗购房人。四、2013年临春村有房被拆迁，王云多次找陈家骏商量把房子退了，陈家骏一再保证不可能被拆掉。棚改办的人去现场说陈家骏本人不来，你们一定把8户买房人全部叫来签字后才给这栋楼房42万元的补助费。
符国琼述称，陈家骏主张房屋占用费具有合理性，但与符国琼无关，对其上诉没有意见。
王云向一审法院起诉请求：一、确认双方于2010年3月24日签订的《协议书》无效；二、判令陈家骏立即向王云返还购房款46万元；三、诉讼费用由陈家骏承担。
一审法院认定事实：王云居住使用的C单元101、201两套房屋位于三亚市××村房屋编号2-2-70，丈量编号为2-127），该楼房为四层混合结构。2009年8月30日，陈家骏（甲方）与符国琼（乙方）签订一份《转让协议书》，约定：乙方在该地块上有一栋平方面积为100㎡左右，乙方以人民币5万元卖与甲方。该地块乙方以每平方米玖佰元（900元）价格转让给甲方，共400㎡合计人民币叁拾陆万元（36万元），平房款、地皮款两项合计肆拾壹万元（41万元）。合同签订后，陈家骏随后在该土地上未经报建即建设完成一栋四层楼房，建筑面积为856.3㎡。2010年3月24日，王云（乙方）与陈家骏（甲方）签订一份《协议书》，约定：甲方同意将位于三亚市××村、二楼及B栋一楼共三套成品房（毛坯房），转让给乙方，每套人民币23万元（贰拾叁万元），共计人民币69万元（陆拾玖万元）。不管以后乙方以多少价钱转让给他方，如遇政府拆迁没有赔偿，甲方应按原价69万元（陆拾玖万元）赔偿给乙方。合同签订后，双方达成合意，王云分别于2010年3月21日、24日向陈家骏支付了21万元、23万元共计44万元，购买了C单元101、201两套房屋（即A梯一楼、二楼两套房屋）。陈家骏交付C单元101、201两套房屋后，王云一直居住使用。2017年7月28日，三亚市吉阳区政府在棚户区改造项目中，以该楼房未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，属违法建筑为由，作出三吉城管（执法五队）执决字［2017］第38号《强制执行决定书》，并将涉案四层楼房全部拆除。王建国、王云等涉案楼房中的买受人遂以被拆迁人的名义向三亚市吉阳区政府申请共计42万元的拆迁补偿款，该款目前尚未发放。
另查明，庭审中王云变更其诉求第二项中应返还的购房款为44万元。符国琼为三亚市临春居委会临村二组成员，陈家骏不属三亚市临春路临春村二组的成员。
一审法院认为：王云与陈家骏签订的《协议书》虽系双方的真实意思表示，但合同约定买卖的房屋系违法建筑物，已经被执法部门强制拆除，该合同因违反了法律法规的强制性规定应确认无效。上述《协议书》自始无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈家骏是涉案房屋的出卖人，已收取王云支付的购房款44万元，故王云诉求陈家骏返还购房款44万元，于法有据，予以支持。陈家骏主张王云已领取三亚市吉阳区政府发放的涉案房屋拆迁补偿款10万元应予以扣除，由于王云虽向三亚市吉阳区政府申领涉案房屋拆迁补偿款，但三亚市吉阳区政府尚未确认涉案房屋拆迁补偿相对人，也未发放上述房屋拆迁补偿款，故陈家骏的上述抗辩主张，不予采纳。涉案房屋已被拆除，王云应承担的返回涉案房屋的义务已不能履行，陈家骏抗辩应扣除王云对涉案房屋的占有使用费，因陈家骏未在本案中提起反诉，不予审理，陈家骏的相应损失可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认王云与陈家骏于2010年3月24日签订的《协议书》无效；二、陈家骏应于判决生效之日起十日内向王云返还44万元购房款。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元（王云已预交），由陈家骏负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，因陈家骏出售的涉案房屋是建在村民集体所有的宅基地上，既未取得建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，王云与陈家骏于2010年3月24日签订的《协议书》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于合同无效，王云与陈家骏都有过错，故应当各自承担自己的损失，陈家骏主张王云应对购房款承担50%的损失没有事实和法律依据，本院不予支持。至于陈家骏提到的房屋占有使用费问题，因陈家骏在一审中未提起反诉，且二审中王云不同意调解，故本院对此不予审理，陈家骏可以另行主张。综上，陈家骏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由陈家骏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李新建
审 判 员 尹合欢
审 判 员 付春燕
二〇一八年五月二十三日
法官助理 林小妹
书 记 员 吴 璟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；