苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初8036号
原告：都昌县信达投资服务有限公司，住所地江西省九江市都昌县鸣山乡政府院内，组织机构代码30920783-5。
法定代表人：刘兴才，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁金娟，公司员工。
委托诉讼代理人：杨洋，公司员工。
被告：王宗河。
被告：林杏秀。
第三人：上海银行股份有限公司苏州分行,住所地江苏省苏州工业园区时代广场23幢，组织机构代码56533731-3。
负责人:崔庆军。
委托诉讼代理人：杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
原告都昌县信达投资服务有限公司诉被告王宗河、被告林杏秀、第三人上海银行股份有限公司苏州分行委托贷款合同纠纷一案，本院于2016年9月14日受理后，依法适用简易程序独任审理，诉讼过程中，因被告下落不明，本院公告送达起诉状副本、传票等诉讼材料，裁定转为普通程序审理。本案于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告都昌县信达投资服务有限公司委托诉讼代理人杨洋，第三人上海银行股份有限公司苏州分行的诉讼代理人杨亚琴到庭参加诉讼。被告王宗河、被告林杏秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告都昌县信达投资服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令两被告立即归还贷款本息721707.2元，其中本金696774.2元，利息24009.02元，复息为573.11元，罚息350.87元，暂算至2016年7月2日，应算至实际归还日；2.原告就上述欠款对位于江苏省昆山市***************房屋享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确诉讼请求1为：截止2017年2月14日，被告尚欠原告借款本金690303.04元、利息35093.59元、罚息1094.77元、复利1811.77元，自2017年2月15日起至实际履行之日止以未清偿本金为基数按执行利率上浮30%计收本金罚息、以未清偿利息为基数计收复利。
事实与理由：2013年7月13日，被告为购买*********房产向建滔天然气化工（重庆）有限公司贷款74万元，并通过上海银行股份有限公司苏州分行办理了委托贷款的全部手续。三方签订了《个人委托贷款借款合同》、《人民币委托贷款房地产抵押合同》，就委托贷款的权利义务进行约定，同时约定被告王宗河、被告林杏秀以上述房产提供抵押担保，与上海银行股份有限公司苏州分行办理抵押登记，但实际抵押权人为建滔天然气化工（重庆）有限公司。后上海银行股份有限公司苏州分行与被告王宗河、被告林杏秀办理了抵押登记。后建滔天然气化工（重庆）有限公司与原告签订《债权转让协议》，原告向被告发送挂号信通知债权转让事宜。因被告未按约还款，故原告诉至本院。
被告王宗河、被告林杏秀未答辩。
第三人上海银行股份有限公司苏州分行述称，涉案贷款来源系原告方，第三人系协助义务。
经审理查明，
2013年7月13日，昆山*****置业有限公司与被告王宗河、被告林杏秀签订《昆山市商品房购销合同》，约定被告向昆山******有限公司购买**********房产，总价款828783元。
2013年7月15日，建滔天然气化工（重庆）有限公司（委托人）与上海银行股份有限公司苏州分行（贷款人）、被告王宗河、被告林杏秀（借款人/配偶）签订《个人委托贷款借款合同》，合同约定：第2条、个人委托贷款是指委托人提供资金，贷款人根据委托人确定的贷款对象、贷款用途、贷款金额、贷款期限、贷款利率等代为向借款人发放借款、计收利息、监督使用并协助委托人收回款项的人民币贷款业务；第13条、委托贷款经合同各方商定需办理以贷款人为抵押权人的担保的，相关当事人应�贷款人另行签订抵押合同；第20条、贷款人应按约发放贷款，计收贷款本息、罚息、复利等，并按合同约定的方式将扣收的贷款本息支付给委托人收款账户，借款人未按时归还的，贷款人应及时通知委托人，并协助委托人向借款人进行催收；第21条、如借款人违约，委托人有权通知贷款人停止发放尚未划付的贷款，提前收回已发放的贷款本息，并按约计收罚息，在合同履行期内，借款人未按约在还款日期内归还贷款本息，委托人有权通知贷款人对贷款余额按本合同的约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同约定计收复利，合同到期后，借款人未按约清偿贷款本息及其他相关费用的，委托人有权通知贷款人从贷款逾期之日起按本合同约定计收罚息；第22条、委托人对委托贷款的发放、管理与回收承担全部责任与风险，借款人未按约归还贷款本息的，损失�委托人承担；第36条、贷款金额为74万元；第37条、借款用途为购买商品房；第38条、贷款期限为240月；贷款利率采用浮动利率，适用中国人民银行当期公布的与本合同约定的借款期限同期同档次的基准年利率，现为6.55%，以每年12月31日的商业性贷款利率进行调整，罚息计算方法为按照违约金额，依照贷款利率水平上浮50%计收，复利按照违约金及天数计收；还款方式为等额本金，每月还款5539.92元；支付方式为受托支付。
2013年7月15日，建滔天然气化工（重庆）有限公司（委托人）与上海银行股份有限公司苏州分行（贷款人）、被告王宗河、被告林杏秀（借款人/抵押人）签订《人民币委托贷款借款合同补充协议》，约定，贷款人同意接受委托人的委托作为抵押权人与抵押人签订《上海银行委托贷款房地产抵押合同》，抵押物选择、抵押�评估及抵押率确定等由委托人与抵押人协商确定。贷款人在抵押登记中不做任何审查，也不承担相关责任，因借款人违约需要处置抵押物的，抵押物处置方式由委托人与抵押人协商确定，贷款人仅提供协助服务，不对抵押物处置结果承担任何责任。
2013年7月15日，上海银行股份有限公司苏州分行（受托人/抵押权人）、被告王宗河、被告林杏秀（借款人/抵押人）签订《人民币委托贷款房地产抵押合同》，约定抵押人为借款人提供不可撤销的抵押担保，担保的主债权为《个人委托贷款借款合同》项下的全部债务，包括但不限于贷款本金及利息、罚息、赔偿金和抵押权人为实现抵押权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；抵押物为**************房号，债务履行期间转让、处理抵押房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，清偿的债权金额应及时划付委托人。2014年7月18日，双方就上述房产办理了抵押登记，他项权证编号昆房他证千灯字第××号，登记债权数额为74万元。
2015年12月16日，建滔天然气化工（重庆）有限公司（甲方/债权出让人）、原告都昌县信达投资服务有限公司（乙方/债权受让人）与上海银行股份有限公司苏州分行（丙方）签署《债权转让协议》，约定，基于附件（涉案债权载于该附件第197项）载明的委托贷款债权共计761389577.79元转让乙方，转让价格为758653271.33元，乙方应于2015年12月17日前一次性支付至甲方指定账户。自乙方按照本协议的约定将债权转让价款全额支付之日起，甲方将其拥有的债权及担保权益转让给乙方。
2016年7月13日，建滔天然气化工（重庆）有限公司与原告向被告王宗河通过邮局挂号信的方式邮寄《告知函》，载明，建滔天然气化工（重庆）有限公司已将涉案委托借款合同项下的债权转让于都昌县信达投资服务有限公司，邮件回执显示，该邮件于2016年2月27日被他人代收。同日，原告向被告王宗河通过寄送挂号信形式邮寄催款通知书，宣布贷款提前到期，并要求被告王宗河及时清偿贷款。
原告称，截止2017年2月14日，被告尚欠原告借款本金690303.04元、利息35093.59元、复利1811.77元、罚息1094.77元。另原被告均表示自债权转让合同签订之日（2015年12月16日）至法庭辩论终结前，被告王宗河、被告林杏秀并未向建滔天然气化工（重庆）有限公司支付任何款项。
本院认为：涉案的《个人委托贷款借款合同》、《人民币委托贷款借款合同补充协议》、《人民币委托贷款房地产抵押合同》、《债权转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规范，成立生效。
上海银行股份有限公司苏州分行根据建滔天然气化工（重庆）有限公司的委托向被告王宗河、被告林杏秀发放贷款，被告王宗河、被告林杏秀多期逾期还款，实属违约，委托人建滔天然气化工（重庆）有限公司有权依约宣布贷款提前到期，要求被告王宗河、被告林杏秀归还全部欠款本息。关于欠息的计算，有合同约定，本院予以支持。
因让与人建滔天然气化工（重庆）有限公司与原告签订债权转让协议，该协议对让与人与受让人已成立生效，故原告依约取得债权及从权利。对于债务人而言，债权转让协议自通知到达被告之日发生效力，因原告无充分证据证明通知到达被告，故宜以法院副本送达被告之日（2017年1月12日）作为通知到达日，自通知到达被告后�债权转让协议于被告产生效力，故被告王宗河、被告林杏秀应向原告归还拖欠的借款本息。
关于原告主张实现抵押权，本院认为，第三人上海银行股份有限公司苏州分行与被告王宗河、被告林杏秀签订了抵押合同，且办理了抵押登记，抵押权设立，上海银行股份有限公司苏州分行有权对抵押物实现抵押权。但由于第三人上海银行股份有限公司苏州分行系受托人，且根据《人民币委托贷款房地产抵押合同》的约定，上海银行股份有限公司苏州分行实现抵押权所得应转与委托人。原告作为债权受让人有权依约取得实现抵押权的所得价款。
两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为抗辩权利的放弃。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：
一、被告王宗河、被告林杏秀应于本判决生效之日起十日内归还原告都昌县信达投资服务有限公司借款本金690303.04元、并偿付截止2017年2月14日的利息35093.59元、罚息1094.77元、复利1811.77元，及自2017年2月15日起至实际履行之日止按逾期利率（中国人民银行同期同档次的基准年利率上浮30%）计收的本金罚息（以拖欠本金690303.04元中未清偿部分为基数）、复利（以利息35093.59元中未清偿部分为基数）；
二、若被告未履行上述付款义务，则第三人上海银行股份有限公司苏州分行应就被告王宗河、被告林杏秀名下的昆山市***************房产（编号昆房他证千灯字第××号）折价或者拍卖、变卖所得款项在登记债权数额74万元内优先偿付原告都昌县信达投资服务有限公司。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11017元，由被告王宗河、被告林杏秀负担（原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a
审 判 长 李雅静
人民陪审员 潘冬梅
人民陪审员 周玉珍
二〇一七年五月十二日
书 记 员 徐家文
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押�，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。