吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梨民一初字第307号
原告张金英，女，1973年1月13日出生，汉族，现在梨树县。
被告吉林省三公拍卖有限公司
法定代表人王明超，经理。
被告四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会
法定代表人：郑有君，主任。
委托代理人朱凤涛，吉林英诚律师事务所律师。
原告张金英诉被告吉林省三公拍卖有限公司（简称三公拍卖）、被告四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会（简称七里界）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金英，被告吉林省三公拍卖有限公司法定代表人王明超、被告七里界委托代理人朱凤涛到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告诉称：2014年5月16日，被告三公拍卖在四平日报刊登“拍卖公告”，公开拍卖孤家子镇七里界村委会院落及房屋，参考价150万元，原告于2014年5月19日报名参加竞拍，交纳竞买保证金40万元。2014年5月23日通过公开竞卖，原告以300万元价格拍得。于2014年5月30日交齐全部竞买价款。根据竞买协议，原告交清竞买价款后，二被告应在15日内交付拍卖标的物，但二被告没有按约定履行交付义务，与拍卖的村委会院落相邻的董家屯的村民，提出二被告拍卖的村委会院落系董家屯所有，并堵占二被告拍卖院落。被告三公拍卖也致函孤家子镇政府，请求镇政府尽快解决，但至今二被告也没有交付该院落的权属凭证。原告认为，竞买协议第八条三款约定：“拍卖人或委托人未能按照约定交付拍卖标的物，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的的成交价款和佣金；属于拍卖人责任的需向买受人支付与保证金等额的违约金”。现二被告不能履行交付标的物，也不能交付拍卖标的权属凭证。根据竞买协议的约定及合同法的相关规定，二被告应将原告支付的拍卖借款、拍卖佣金返还原告，并承担违约责任。请求判令解除原告与被告七里界通过拍卖订立的七里界院落买卖合同；判令被告七里界退还拍卖价款300万元，并支付利息。利息按照同期人民银行贷款利率，自2014年5月30日计算至退还拍卖价款之日；被告三公拍卖承担连带责任。判令被告三公拍卖退还拍卖佣金15万元，支付违约金40万元。本案诉讼费由二被告负担。
被告三公拍卖公司辩称：拍卖会合法有效。本公司接受七里界委托，依照《拍卖法》有关规定，于5月16日在《四平日报》发布了拍卖公告，有16竞买人交纳竞买保证金报名，于5月23日召开了拍卖会，有关张金英举牌应价，拍卖师落槌成交，当场签订《成交确认书》，整个过程合法有效。《拍卖法》第六十一条第二款“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。”本公司在《四平日报》已声明“我公司按标的现状拍卖，不承担任何瑕疵责任。”我公司与委托人签订的《委托拍卖合同》第二条约定“由委托人将拍卖标的交付给买受人”。由此，买受人张金英不能得到标的，责任在于委托人七里界和本公司无关。我公司与竞买人张金英签订的《竞买协议》第六条第一款：“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证与15日内向委托人领取拍卖标的”。据此协议。买受人不能得到标的和本公司无关。本公司已按照合同约定完成了拍卖工作，应该得到合法的劳动报酬，不因后期标的移交受阻而影响。请求法院判令房屋买卖合同有效，对本公司无理要求予以驳回。
被告七里界村委会辩称：从程序上讲七里界村委会不是适格的主体，原告与七里界村委会没有合同存在的事实，根据合同相对性的原则，买受人无权向七里界村委会主张权利，七里界村委会不存在违约事实，七里界村委会也没有收到原告交付的三百万元，所以不应承担违约责任及相关利息。
在开庭审理时，原被告为证实自己的主张，分别出示和宣读了有关书证。本案诉讼争议的焦点主要为：1、七里界村委会是否是本案的适格被告？2、原告通过被告三公拍卖公司订立的七里界村委会院落的买卖合同应否解除？3、被告七里界分场应否退回三百万和利息？4、三公拍卖公司是否构成违约应否承担违约责任？5、原告请求被告支付的违约金是否合理应否支持？
庭审时原告提交证据；
1、2014年5月15日《委托拍卖合同》；证明七里界是适格被告。委托人将自己的院落对外进行招标。被告七里界称；对证据的真实性没有异议。委托人是村委会，三公拍卖公司是拍卖人是合同的另一方。被告三公拍卖没有异议。
2、2014年5月16日《四平日报》；证明七里界将自己院落对外拍卖，七里界应是本案适格被告。被告七里界对证据的真实性没有异议；被告三公拍卖没有异议。
3、2014年5月23日《竞买协议》；证明通过竞标七里界并没有承担合同义务。被告七里界称；对证据的真实性没有异议，拍卖人和竞买人都不是村委会，所有该协议不能直接约束村委会。被告三公拍卖没有异议，协议第六条第一款，事实上买受人已经领取了《成交确认书》，七里界分场并没有交付标的，七里界构成了违约。
4、《拍卖成交确认书》；证明拍卖已成交，原告并履行了交款义务。被告七里界称；意见同上一证据。被告三公拍卖没有异议。
5、交款凭证3150500元；证明我通过拍卖成交后原告履行了交款义务。被告七里界对证据的真实性没有异议，但经管站就收到了200万元。被告三公拍卖没有异议。我公司打过去200万元，现在剩余款项在我三公拍卖公司呢。
6、照片27张；证明七里界村委会拍卖的房屋院落有争议，并没有交付院落。被告七里界称；照片证明不了村委会违约。照片院落是我村委会拍卖的地方。被告三公拍卖没有异议。
7、2014年5月29日在梨树县农村信用社贷款40万元；证明贷款有利息，利息是七厘五。被告七里界对证据的真实性没有异议，这不应向村委会主张，因是为了她自己的利益贷款。被告三公拍卖没有异议。
被告三公拍卖提交证据如下：
1、《委托拍卖合同》；证明拍卖成交后是由委托人将标的交付给买受人。原告对证据真实性没有异议，拍卖行也有责任，根据拍卖法第四十一条第四十二条规定详见具体条款，证明公司没有对委托方提供的资料进行详细的审查，也构成了违约。被告七里界对证据的真实性没有异议，该合同第二条一款规定，七里界村没有收到三百万，只收到二百万。所以拍卖公司构成违约。
2、2014年3月22日七里界村部院落房屋处理仪式党员大会审议结果、村民代表大会决议书、七里界村委会拍卖公告2014年4月初、2014年4月初七里界村委托评估公司评估报告；证明本公司对七里界村提供的权属处置的证明进行了认真审核，七里界村委员会有处置权。原告称；七里界村委员会召开的是七里界村委会和党员会议，该地是董家村委会的，他们并没有召开董家村委会的会议。从拍卖法的第六条略，七里界拿不出土地使用证证明该争议房屋是七里界所有，详见拍卖法第58条略，拍卖人对拍卖物没有处分权，应承担责任。《竞买协议》第八条第三款规定略，拍卖人和委托人都违约了，应承担与保证金等额的违约金还有关于利息的问题。拍卖法第18条略，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的物的来源，拍卖人和委托人并没有明示拍卖标的物的来源，拍卖法第27条规定，委托人并没有明示该争议土地有争议，不是他们本村的，故村委会存在隐瞒真相，拍卖公告也没有写争议房屋有历史遗留问题，合同法第107条规定，被告违约应承担违约责任。被告七里界没有异议。
3、《四平日报》、《拍卖规则》第四条、十条；证明本公司事先声明按现状拍卖不承担瑕疵责任。公司已经声明不承担瑕疵责任，按现状拍卖。我们是受村委托。原告有异议，不存在瑕疵，拍卖本身就已经违法了，委托拍卖合同的第一条就违约了。被告七里界对证据没有意见，从该合同看15日之内没有交付价款，三公拍卖公司就已经违约了。
4、《竞买协议》；证明买受人向委托人领取标的物，是委托人造成的没有成交，委托人构成违约，拍卖人没有违约。原告我是和拍卖公司签订的合同，不是和七里界签订合同。被告七里界对证据的真实性没有异议，协议不能约束村委会。
5、2014年5月19日竞买登记表；证明买受人对本公司的拍卖规则认可无异议参加竞买。原告称是权属问题有争议。被告七里界没有异议。
6、情况反映；证明本公司拍卖成交后于6月26日得知买受人不能得到标的而向七里界村委会上级主管部门提交的书面的紧急情况的反应。原告没有异议。被告七里界称没有看到。
根据原被告的陈述结合本案证据，本院综合评判如下：
庭审查明：2014年5月16日，被告三公拍卖在四平日报刊登“拍卖公告”，公开拍卖孤家子镇七里界村委会院落及房屋，参考价150万元，原告于2014年5月19日报名参加竞拍，交纳竞买保证金40万元。2014年5月23日通过公开竞卖，原告以300万元价格拍得。于2014年5月30日原告张金英向被告三公拍卖公司交纳275万元，共计原告向三公拍卖公司交纳315万元。根据《竞买协议》，原告交清竞买价款后，二被告应在15日内交付拍卖标的物，但二被告没有按约定履行交付义务。董家屯的村民提出二被告拍卖的村委会院落系董家屯所有，并堵占二被告拍卖院落。被告三公拍卖也致函孤家子镇政府，请求镇政府尽快解决，但至今二被告也没有交付该院落的权属凭证。被告三公拍卖公司在竞买成交后支付给被告七里界拍卖价款200万元，剩余款项在被告三公拍卖公司。庭审后被告七里界于2014年9月17日退还原告张金英拍卖价款200万元，被告三公拍卖公司于2014年9月22日退还原告张金英拍卖价款100万元。
本院认为；被告七里界是本案的适格被告，被告七里界作为委托人与被告三公拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，将七里界院落及房屋对外公开拍卖。被告七里界与三公拍卖双方是一种委托合同关系。依据《中华人民共和国拍卖法实施细则》第三十九条“违反本细则第六条规定，委托人委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”。委托人七里界对委托拍卖的场地及房屋明知没有所有权，而仍然对外出售的行为，以违反上述法律规定，应当承担连带责任。但是被告七里界在庭审后及时将原告拍卖款300万元返还给原告张金英，减少了原告的经济损失。因被告七里界以返还拍卖款，故被告七里界不承担本案的民事责任。
被告三公拍卖公司已公告方式拍卖被告七里界院落及房屋，原告张金英2014年5月23日与被告三公拍卖公司签订《竞买协议》，通过公开竞卖，原告以300万元价格拍得。于2014年5月30日原告张金英向被告三公拍卖公司交纳300万元价款及15万元佣金。原告并与被告三公拍卖公司签订《竞买协议》、《拍卖成交确认书》，《竞买协议》第六条第一款约定，买受人持《拍卖成交确认书》和交款凭证于15日内向委托人领取拍卖标的及权属证件。被告三公拍卖公司及七里界至今未能按照约定交付标的，因该标的存在权属争议，被告七里界未能解决该权属争议问题，致使该竞买协议无法履行。拍卖人三公拍卖与原告竞买人张金英，在拍卖活动中的关系是一种缔约关系，在拍卖过程中，竞买人的应价属于要约，拍卖师的落槌或者以其他表示买定的方式属于承诺，拍卖成交，拍卖人与买受人之间便成立买卖合同关系。拍卖人三公拍卖是拍卖合同出卖方，对拍卖物承担担保瑕疵担保责任。在拍卖过程中，拍卖人既是委托代理合同中的代理人，又是买卖合同中的出卖人。而且，在买卖合同中，拍卖人是以自己的名义与买受人签订合同。买卖合同也仅约束拍卖人与买受人。根据《中华人民共和国拍卖法》
第二十七条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵”。而七里界村委会未能向拍卖人说明拍卖的七里界村部房屋及院落所有权、所有权归属问题和与董家村之间的土地纠纷问题，证明七里界村委会故意隐瞒了实际情况。《中华人民共和国拍卖法》第四十一条“委托人委托拍卖物品或者财产权利应当提供身份证明和拍卖人要求提供的所有权证明或者依法可以处分的拍卖标的的证明及其他资料”。七里界村委会违反了该规定，没有提供土地所有权证书、房屋所有权证书。同时，三公拍卖有限公司在明知委托人七里界村委会没有提供相关的重要资料证明的情况下，对标的进行了拍卖，违反了《中华人民共和国拍卖法》第五十八条“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担本案的赔偿责任。《中华人民共和国拍卖法》?第六十一条“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”。《中国人民共和国拍卖法》第六条“拍卖标的应该是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。只要是权属有问题或争议时不可以作为拍卖标的的来拍卖的。而三公拍卖有限公司在委托人没有提供土地使用证、房照的重要资料的情况下进行拍卖，具有严重不可推卸的责任，所以三公拍卖有限公司应当承担违约责任，赔偿原告的经济损失。二被告签订《委托拍卖合同》第六条第四项，委托人未按约定向买受人交付拍卖标的的造成拍卖人违约的，应当向买受人返还标的价款和赔偿买受人应当支付给拍卖人的佣金，并承担给拍卖人造成的经济损失。同时《竞买协议》第八条第三款规定，拍卖人委托人未能按约定交付拍卖标的的，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的的价款和佣金，属于拍卖人责任的，需要买受人支付与保证金等额的违约金。故被告三公拍卖公司应返还原告张金英佣金人民币150000元。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第一百一十条“??当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。解除原告张金英与被告吉林省三公拍卖有限公司签订的四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会院落及房屋合同的《拍卖成交确认书》。故被告三公拍卖公司应返还原告张金英佣金人民币150000元。第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原告张金英与被告三公拍卖签订的《竞买协议》第四条二款“经双方协商，竞买人同意下列事项；向拍卖人交付人民币40万元竞买保证金。拍卖成交后，此保证金用于冲抵部分价款，如买受人违约，此保证金即转为违约金，归拍卖人所有”。被告三公拍卖公司不能履行竞买协议已构成违约，故被告三公拍卖公司应给付原告张金英约定的违约金400000元。对原告请求的利息损失已在违约金中得到赔偿，故原告张金英的请求利息的损失本院不予支持。
综上，经梨树县人民法院审判委员会2014年第43次会议讨论决定，依照《《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第四十一条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）?第二十九条的规定综合判决如下：
一、解除原告张金英与被告吉林省三公拍卖有限公司签订的四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会院落及房屋合同的《拍卖成交确认书》。
二、被告吉林省三公拍卖有限公司返还原告张金英佣金150000元。（本判决生效后十日内给付）
三、被告吉林省三公拍卖有限公司给付原告张金英违约金400000元。（本判决生效后十日内给付）
四、被告四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会不承担本案的民事责任。
五、驳回原告张金英的其他诉讼请求。
案件受理费33200元及保全费5000，被告吉林省三公拍卖有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 ：赵艳江
审 判 员 ：王青石
人民陪审员 ： 李 颖
二〇一四年十一月六日
书 记 员 ：孙亚红