辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽11民终332号
上诉人（原审第三人）：张虹，女，1966年11月3日生，住沈阳市沈河区。
上诉人（原审第三人）：李平，男，1965年4月7日生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：马之音，男，1986年4月22日出生，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：岳嵩露，男，1990年4月22日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审被告）：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。
法定代表人李凤如，该公司总经理。
委托诉讼代理人高宝，该公司职工。
上诉人张虹、李平与被上诉人岳嵩露、辽宁天成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1595号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月28日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人张虹、李平的委托代理人马之音；被上诉人岳嵩露，天成公司的委托诉讼代理人高宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人陈述上诉请求及理由：我方认为被上诉人天成公司与上诉人签订的房屋买卖合同是有效的，收据也是有效的。
天成公司答辩：1、我公司与上诉人之间不是房屋买卖关系，是民间借贷关系，按照最高人民法院关于审理民间借贷若干解释的规定，像上诉人这情况适用民间借贷的规定，不是房屋买卖合同关系，该房屋不是一房多卖，该房屋只卖给了本案的被上诉人，从公安机关的记录中可以看出我公司与上诉人之间是民间借贷关系，从我公司留存的抵押房源表上看，本案争议的房屋与二上诉人之间抵押的房价是单价1560元每平米，从价格上看不符合客观事实，本案不是一房多卖，我公司与上诉人之间是民间借贷，与被上诉人之间是房屋买卖关系；2、一审程序是合法的，是没有问题的，我方请求维持原判。
岳嵩露答辩：同意天成公司的意见。另外我是在二上诉人之前购买的房屋入住的。
一审原告提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的天成家园小区B区3单元501室的《商品房买卖合同》合法有效，并给予依法备案；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2011年1月29日购买天成家园B-3-501房屋，面积114.02平方米，单价3245.02元/平方米，总价370000元，并与被告签订了购房合同，当时开的收款收据，没有正式发票，经过多次讨要，被告于2014年4月23日开具正规发票。但因被告向他人借贷，把原告购买的房子作为抵押，在市产权处备案，造成原告六年多的时间不能备案。该房不属于一房二卖，原告是合法买受人，被告与第三人不是买卖，实为借贷关系。第三人合同约定购房价格过低，原告买房在先，他人抵押在后。原告已于2013年11月4日领取了入住单，并开始装修，在2014年初就正式入住，并把一切所需费用全部交齐。虽然已居住，但是合法手续被抵押，住的不踏实，为了维护真正业主的合法权益，故诉至法院，请求给予公正裁决。
一审被告辽宁天成房地产开发有限公司未做书面答辩，在庭审中其委托诉讼代理人辩称，原告所述属实，房屋是卖给了原告，和第三人是民间借贷关系，借贷的时候抵押给第三人了。
第三人张虹、李平均未答辩，亦未提供证据。
一审认定事实如下：原告岳嵩露于2011年1月29日与被告签订了商品房买卖合同，从被告处购买了天成家园B-3-501号房屋，面积114.02平，每平方米价格是3,245.04元，总计购房款370,000.00元，并于当日交齐全款。2013年11月4日，被告将房屋交付原告，原告收房后开始装修一直居住至今。被告于2014年4月23日，向原告开具销售不动产统一发票。
另查，2012年11月7日，被告因缺少经营资金，向第三人张虹借款425万元，同日签订借款合同，双方经协商用被告开发建设的天成家园多套商品房作为借款担保并进行了房屋买卖合同备案登记，备案登记在第三人张虹、李平名下。原告购买的天成家园B-3-501号房屋包含在内。
一审法院认为，原告于2011年1月29日与被告签订了商品房买卖合同，并按照合同约定交付了全部购房款。被告在建设的商品房完工后，将房屋交付给原告，原告接收房屋居住使用至今。故原、被告的商品房买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。被告因缺少经营资金，向第三人张虹借款，并与第三人签订商品房买卖合同，但其真实意思并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖合同作为第三人实现债权的担保，故所签订的商品房买卖合同属于规避法律的行为，被告与第三人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害原告的权益而归于无效。合同被确认无效后，双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。对于原告主张的要求依法备案，本院认为，房屋备案是产权部门的行政行为，不受民事法律关系调整，对原告的该项诉请本院不予支持。因天成家园的商品房现无法办理不动产登记，待可办理不动产登记手续时被告应协助原告办理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告岳嵩露与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2011年1月29日签订的天成家园B座3单元501室的商品房买卖合同有效。二、被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告岳嵩露办理不动产登记。三、被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人张虹、李平签订的天成家园B座3单元501室的商品房买卖合同无效。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告辽宁天成房地产开发有限公司承担。
本案的争议焦点如下：上诉人与被上诉人天成公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。
本院查明的事实与原审认定的事实一致
本院认为，双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷有关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。首先，从意思表示上分析，岳嵩露与天成公司签订房屋买卖合同的意思表示是买卖房屋，而张虹、李平与天成公司是为了借款而设置的担保。其次，从合同履行情况分析，岳嵩露按合同约定交付了全部购房款，天成公司已将房屋实际交付岳嵩露并入住多年，而张虹、李平是向天成公司提供借款，天成公司也未向其交付房屋。最后，从法律规定看，只要岳嵩露与天成公司签订房屋买卖合同没有违反法律禁止性规定，其合同有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，张虹、李平与天成公司签订的房屋买卖合同只能按民间借贷关系处理。综上，一审判决认定岳嵩露与天成公司签订的房屋买卖合同有效和判令天成公司协助办理登记手续正确，本院予以维持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条：“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决”。本案中，张虹、李平经传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼，应视为其放弃当庭陈述、举证和质证的权利。一审法院根据本案实际情况，结合到庭当事人和各方已经提交的证据及其他诉讼材料进行缺席判决并未违反法定程序。故张虹、李平上诉称一审缺席审理属程序违法的理由无事实和法律依据，本院不予采信。
本案原审原告岳嵩露的一审诉请为确认《商品房买卖合同》有效并要求办理相关手续，一审法院应依当事人诉请作出裁判，而不应未经当事人同意、未向当事人释明直接判决当事人未诉请事项，即一审判决张虹、李平与天成公司之间签订的《商品房买卖合同》无效违反了不告不理原则，并可能损害张虹、李平向天成公司依法追究责任的权利，故本院予以纠正。
综上所述，上诉人张虹、李平上诉称其与天成公司之间系房屋买卖合同关系的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，应予维持，但一审超诉请裁判，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条的规定，判决如下：
一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1595号民事判决“第一项、原告岳嵩露与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2011年1月29日签订的天成家园B座3单元501室的商品房买卖合同有效。二、被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告岳嵩露办理不动产登记。四、驳回原告其他诉讼请求。
二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1595号民事判决第三项“被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人张虹、李平签订的天成家园B座3单元501室的商品房买卖合同无效”。
一审案件受理费100.00元，二审案件受理费100.00元，均由被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
本判决为终审判决。
审判长 王春庆
审判员 杨 敏
审判员 李宝明
二〇一八年五月十八日
书记员 杨皓博