江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00514号
上诉人（原审原告）陆金兰。
被上诉人（原审被告）苏州市姑苏区住房建设和市容市政局。
委托代理人朱小燕，江苏谐达律师事务所律师。
委托代理人滕世钦，江苏谐达律师事务所实习律师。
上诉人陆金兰因与被上诉人苏州市姑苏区住房建设和市容市政局（以下简称姑苏区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00376号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市西善长巷19号一进东独用面积23.89平方米、合计使用面积31.25平方米房屋，系陆金兰向原苏州市沧浪区房产管理局（因行政区划调整等，原苏州市沧浪区房产管理局的职能现归姑苏区住建局行使）承租的直管公房。2011年11月至2012年1月期间，苏州市直属房屋所（代建方为苏州市住房和城乡建设局）实施苏州市46标段瓣莲巷房屋修缮工程和苏州市46标段瓣莲巷（厕改）房屋修缮工程，由苏州市第三建筑工程有限公司负责施工，陆金兰承租的房屋在修缮工程范围内。修缮期间，苏州市胥江房产管理所向陆金兰收取房租48.80元，该租金已在诉讼期间退还陆金兰。
陆金兰于2012年3月起向原苏州市沧浪区市容市政管理局等投诉西善长巷17号一进、西善长巷19号一进西、西善长巷19号二进东、西善长巷19号二进西四户居民违章搭建。2013年4月、5月间，苏州市姑苏区城市管理行政执法局针对西善长巷17号一进陈建忠搭建铝合金阳光房的违法行为、19号二进东钱山龄搭建阁楼的违法行为、19号二进西方阿珍搭建阁楼的违法行为，分别出具行政处罚决定书，决定限15日内拆除违法搭建物。上述违法搭建物实际未被拆除。
2013年6月25日，陆金兰向原审法院提起行政诉讼，认为原苏州市沧浪区住建局在2011年实施解危工程时，西善长巷17号一进、西善长巷19号一进西、西善长巷19号二进东、西善长巷19号二进西四户居民搭建了违章建筑，苏州市沧浪区住建局管理不善，导致承租户使用权缩水及经济损失，要求苏州市姑苏区住建局限期整改解危修缮工程队擅自更改的部分（将陆金兰本人及四周四户房屋恢复原样）并拆除违章建筑，由姑苏区住建局承担因管理不善给住户造成的损失，包括已造成的损失27488.80元和按每月200元计算的即将形成的损失，要求依法对相关违规人员进行处理并告知结果。原审法院审理后认为，陆金兰未明确针对哪个具体不作为行为提起诉讼，不符合起诉条件，故于2013年8月5日依法裁定驳回陆金兰的起诉。陆金兰不服裁定，提起上诉。2013年11月13日，苏州市中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的终审裁定。
上述事实，由陆金兰提交的租赁证、照片、行政处罚决定书、房卡、询问笔录、（2013）苏中行终字第0087号行政裁定书、姑苏区住建局提交的（2013）姑苏行初字第0043号行政裁定书、租赁表、房卡及租赁存根、租赁协议、行政处罚决定书（三户）及谈话笔录、勘察图纸、住房分户卡、工程造价咨询报告书2份以及当事人陈述等在案证实。
本案中，原审原告陆金兰的诉讼请求为：请求法院判令姑苏区住建局限期履行出租人义务，将擅自更改的陆金兰承租房屋、四周房屋恢复至房屋租赁底图样，完善住建规定的设施，向陆金兰提供符合法律及规章制度品质的出租房，停止侵害、排除妨碍、恢复原样，判令姑苏区住建局承担给陆金兰已造成的损失29248.80元和即将形成的按每月200元计算、自2014年4月1日起至恢复原样、完善规定基础设施止的损失。诉讼中，陆金兰增加要求姑苏区住建局修缮北房间东墙、南厢房西墙、屋面漏水并赔偿修缮期间和修缮后通风期间的停租损失；第二项诉讼请求中的赔偿已造成损失29248.80元增加至32950元，包括工程队收到的9000元、转租收益（2012年2月1日至12月31日、1200元／月）13200元、多收房租48.80元（因姑苏区住建局已在诉讼期间退还不再主张）、解危及改厕中应完善而未完善的项目费用4150元、因通风、晾晒、隐私并有油烟侵袭、使用权缩水等影响而少得的房租6600元（2012年2月1日至2014年10月31日，200元／月×33个月，计算至实际恢复完善之日止）。
原审法院认为，陆金兰向原苏州市沧浪区房产管理局承租涉案的公有直管房屋，双方之间系租赁合同关系，依法受到保护。原苏州市沧浪区房产管理局的职能现由姑苏区住建局行使，故该租赁合同关系的权利义务由姑苏区住建局继受。出租人应当履行租赁物的维修义务，现陆金兰要求姑苏区住建局对涉案房屋北房间东墙、南厢房西墙及屋面的漏水进行维修，姑苏区住建局亦予确认，原审法院对此项诉讼请求予以支持，维修期间的租金予以免除。陆金兰主张房屋修缮过程中陆金兰承租的房屋及四周房屋发生更改并建有违法建筑，要求姑苏区住建局予以恢复，并要求姑苏区住建局赔偿因此造成的损失，该请求内容不属于双方租赁合同法律关系中姑苏区住建局应承担的合同义务，修缮工程是否存在违规也不属于民事诉讼调整范围，陆金兰可以向相关职能部门主张权利，如果认为相邻方的违法搭建物侵害了陆金兰权益的，也可以向直接侵权人主张权利。陆金兰依据租赁合同关系要求姑苏区住建局承担责任无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，原审法院判决：一、苏州市姑苏区住房建设和市容市政局于判决生效之日起15日内对陆金兰承租的本市西善长巷19号一进东房屋漏水部位（北房间东墙、南厢房西墙、屋面）进行维修，陆金兰免予支付维修期间的租金。二、驳回陆金兰的其他诉讼请求。案件受理费783元，由陆金兰负担703元、苏州市姑苏区住房建设和市容市政局负担80元。
上诉人陆金兰不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误，缺乏证据证明。被上诉人作为出租方有义务有能力让上诉人承租房屋的品质，维持在合法的、当年签订合同时的状态。原审认定上诉人四周邻居私自搭建违法建筑没有依据。上诉人出具的证据证明违建是被上诉人在解危修缮工程中所建。二、原审审判人员有违规嫌疑，影响案件正确裁判。原审中上诉人三次申请法院调查取证，原审审判人员既不调查，也不下达未予准许通知书。三、原审判决适用法律错误。本案系因被上诉人解危修缮工程不规范、管理不到位，导致上诉人承租房屋不符合起租条件，房屋品质大为降低。被上诉人理应将上诉人房屋及四周房屋恢复原状，并赔偿上诉人的各项损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人姑苏区住建局二审答辩称，被上诉人作为公房管理者愿意承担管理职责范围内的修缮职责。上诉人承租的房屋在解危修缮工程后，面积并未缩小。上诉人要求被上诉人赔偿的各项损失，均没有依据。上诉人认为违建是被上诉人在解危修缮工程中所建，无事实依据，违建引起的相邻权纠纷也非租赁合同纠纷审理范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，陆金兰与姑苏区住建局就涉案房屋形成的租赁合同关系，合法有效。本案中，陆金兰要求姑苏区住建局对承租房屋北房间东墙、南厢房西墙及屋面的漏水进行维修，姑苏区住建局亦予确认，故此项诉讼请求应予支持，维修期间的租金应予免除。关于陆金兰要求姑苏区住建局将承租房屋及四周房屋恢复原状的诉讼请求，本院认为，并无证据证明解危修缮工程后，陆金兰承租的房屋存在面积减少或功能降低等足以影响租赁合同正常履行的情形，故陆金兰要求姑苏区住建局将承租房屋恢复原状的诉讼请求，本院碍难支持。陆金兰主张租赁房屋四周的违法建筑物系姑苏区住建局在解危修缮工程中搭建，并未提供证据予以证明，对租赁房屋四周的违法搭建物，陆金兰可向直接侵权人主张权利，本案不予理涉。关于陆金兰要求姑苏区住建局赔偿的工程款9000元、转租收益13200元、未完善项目费用4150元、少得房租6600元，陆金兰均未提供合法有效的证据予以证明，故本院不予支持。关于陆金兰要求法院调取的相邻四户房屋租赁户表、涉案五户房屋的位置相关图、涉案房屋解危修缮工程费用审计表、《苏州市直管公房修缮工程规定（暂行）》等证据，与本案并无直接关联，故原审法院未予调取，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费703元，由上诉人陆金兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年三月三十日
书记员 王文君