新疆维吾尔自治区喀什市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）喀民初字第2196号
原告（反诉被告）：喀什汇城房地产开发有限公司。
法定代表人：胡贵全。
委托代理人：文湘提。
委托代理人：于新泉。
被告（反诉原告）：喀什地区地下水开发建设工程公司。
法定代表人：刘宝军。
委托代理人：姜敏。
委托代理人：刘丹丹。
原告（反诉被告）喀什汇城房地产开发有限公司（以下简称喀什汇城公司）与被告（反诉原告）喀什地区地下水开发建设工程公司（以下简称喀什地下水公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告喀什汇城公司的委托代理人文湘提、于新泉，被告喀什地下水公司的法定代表人刘宝军及其委托代理人姜敏、刘丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2005年12月21日因合作开发土地欠原告1490666.04元，为此，原、被告签订合同书，约定被告自愿把属于自己的××大厦4楼（1186.41平方米）以1800／平方米单价抵偿给原告，房屋产权证办理费用由原告承担，土地证的办理费用由被告承担，抵偿后的××大厦4楼产权为原告所有，但被告在取得××大厦4楼产权证后，迟迟不按照协议约定将××大厦4楼的所有权过户给原告，故原告诉至法院，要求被告协助办理××大厦4楼1186.41平方米产权过户，并承担本案诉讼费。
被告反诉兼答辩称，1、原告依据的合同书是无效的合同，因双方在合作开发房产后，原告未按照约定将被告提供的15394.65平方米土地进行评估并计入工程成本，亦未对工程造价成本进行核算，更没有按照合同约定售房利润按6︰4分成，该份合同严重违反双方的合作开发协议约定，损害了国家集体及第三人的合法权益；2、2003年4月16日，被告与案外人喀什市住宅建设有限公司签订合作兴建××大厦合同书，约定被告提供土地，喀什市住宅建设有限公司提供资金，双方合作建设××大厦；工程完工后，双方顺利履行完毕，其中4层双方按5︰5比例分配，并各自办理了房屋产权证，因此，××大厦4层一半的产权属于喀什市住宅建设有限公司，在未经喀什市住宅建设有限公司同意的情况下，原、被告无权处分；综上，原、被告签订的合同当属无效合同，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时提起反诉，要求确认原、被告签订的合同为无效合同，重新对工程进行决算，反诉费由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，1、被告要求双方抵债合同无效没有任何事实及法律依据，从被告主张的事实来看，没有牵扯到双方抵债合同的任何事实及理由；2、被告主张的事实及理由与本诉无关；故请求法院驳回被告的反诉请求。
原告为证实自己的诉讼主张，向法院提交证据如下：
1、2009年4月份双方签订的合同1份，证实双方经确认核对，被告共计欠原告1490666.04元的债务，双方达成以房屋进行抵债的协议；
2、2009年5月27日的借据1张（系复印件，与原件核对无误），证实合同生效后，原告按约向被告支付200000元，原告已经按合同履行自己的义务；
3、国有土地使用权证1份（系复印件，与原件核对无误），证实原、被告进行房地产开发，在此基础上合法取得土地使用权，原告已按约履行合作开发房地产合同，被告对欠款无法支付，同意用房屋抵债。
经质证，被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为证据1是经过上级行政单位干预而签订，且该证据处分了第三方的财产，证据2与本案无关，证据3涉及违法，因此，本院对上述证据的真实性给予认定。
被告为证实其主张，向法庭提供如下证据：
1、一组3份，合作兴建××大厦合同书1份、土地资产评估报告1份（均系复印件，与原件核对无误）以及房屋产权证1份，证实××大厦合作开发时，对被告的土地进行了合法的评估，并将评估金额计入成本。同时，××大厦4楼的一半产权属于第三方喀什市住宅建设有限公司所有；
2、合作开发协议1份（均系复印件，与原件核对无误），证实根据协议约定，开发土地应该经过评估计入成本，但是一直没有评估，违反约定；同时按照协议约定，土地出让金应由原告支付；
3、2004年5月8日会议纪要1份（系复印件），证实楼房成本应该经过评估进行核算，但是一直没有核算，违反约定，对投入资金也没有核算；
4、协议书1份（系复印件），证实该抵债协议是原告单方算账制作的，被告是不认可的；
5、2005年12月21日的还款协议书1份（系复印件），证实还款协议是原告单方制作的，被告没有签字；
6、2005年12月20日的会议纪要1份（系复印件），证实工程造价成本没有经过法律规定进行评估和结算，双方的协议是经过行政干预形成的。
经质证，原告对被告证据2、4、5、6的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以认定；原告对被告证据1不予认可，但未提供反驳的证据，故本院对原告证据1的效力予以确认；因被告证据3系复印件，原告不予质证，本院对该证据不予认定。
经审理查明，2003年，原、被告签订合作开发协议，约定双方共同合作开发地下水建设工程公司的土地，即喀什××小区，建筑面积不少于2.4万平方米；原告建筑成本每平方米850元（不含土地出让金和拆旧费），若造价每平方米超过850元，由原告从其利润中冲减。土地开发中原告保证被告利润最低数为450万元，不足部分由原告从其利润中给被告弥补；双方同时约定，开发建设的住宅工程，必须先满足被告的需求，原告在2003年10月30日前给被告交付55套住房，按直接成本价计，每平方米价格不超过1200元；工程建设成本按建筑工程国家预决算标准结算，成本的核算须经双方共同认可，对成本核算发生争议的，由有资质的工程造价咨询中介机构裁定，住宅竣工后，售房利润按6︰4比例分成（即被告为6，原告为4）。双方同时对开发住宅小区的道路硬化、绿化、供排水，供热、电等配套建设、住房贷款、户型等方面进行了约定。合同签订后，原告按约开发喀什汇苑小区，并在工程完工后向被告交付60套住房。2005年12月20日，原、被告及盖孜河管理处、地区工程造价咨询公司就喀什××小区工程结算问题召开专题会议，会议中原、被告一致同意将原告交给被告的60套房屋单价定为每平方米1160元，共计价值为7251150.72元，此款扣减被告应得的小区开发利润4500000元，被告应付给原告的款项为2751150.72元，被告保证在2006年6月30日前分期还清欠款，双方形成会议纪要，并加盖公章。后在此基础上，原、被告签订合同书，约定双方就被告欠原告1490666.04元达成协议，被告自愿把属于自己的××大厦4楼（1186.41平方米）以每平方米1800元的价格抵偿给原告，房屋产权证办理费用由原告承担，土地证的办理费用由被告承担，抵偿后的××大厦4楼产权为原告所有；原告把××小区属于自己的151平方米平房等面积等价格置换给被告，经冲抵后的××大厦4楼建筑面积为1186.41-151=1035.41平方米，总价为1863738元，扣减被告全部欠款1490666.04元，结余款项为373071.96元；结余款项经双方软让协议签订生效后，原告先支付200000元给被告，剩余款项173071.96元待被告把产权证和土地证办好后30天内付清。2009年5月27日，原告向被告支付200000元，现原告以被告未将××大厦4楼产权过户为由诉至法院。
另查明，2003年4月16日，被告与喀什市住宅建设有限公司签订合作兴建××大厦合同书，约定被告提供土地，喀什市住宅建设有限公司负责施工，××大厦一楼按4︰6的比例分配，二至六楼双方按5︰5的比例垂直分配，被告分北端，喀什市住宅建设有限公司分南端。工程完工后，双方按此比例进行分割，被告分得××大厦4层1号，建筑面积593.21平方米，喀什市住宅建设有限公司分得4层2号，建筑面积亦为593.21平方米；2012年，双方办理房屋产权证。
本院认为，原、被告签订的合作开发合同是双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同履行各自的义务。在实际履行中，原、被告已按合同内容建成喀什××小区，被告亦将60套房屋交付给原告，双方对喀什××小区工程结算问题召开专题会议，会议中经双方结算，被告尚欠原告款项，双方在此基础上达成以房抵债合同，这属于房地产管理法所规定的其他形式的房屋转让合同。由于被告在以房抵债的过程中，将属于喀什市住宅建设有限公司的××大厦4层2号房屋进行处分，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，需经权利人追认或者在订立合同后取得处分权，本案被告在达成以房抵债合同时并未经喀什市住宅建设有限公司同意，也未在订立合同后取得该部分房屋的所有权，因此其擅自将属于喀什市住宅建设有限公司的房屋一并抵给原告的行为无效，但对于原告处分属于自己所有的房屋部分有效，因此原、被告签订的以房抵债合同部分有效，被告应协助原告办理××大厦4层1号房屋产权过户手续，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。由于原、被告在结算时，并未按实际售房利润结算，而是按合同约定的利润最低数4500000元进行结算，因此，土地是否评估并纳入工程成本，不影响双方按照约定的利润最低数进行结算，故对被告主张以房抵债合同损害国家利益，应为无效合同的请求，本院不予支持，对被告辩称以房抵债合同是经过行政干预形成，被告对此未提供证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定，判决如下：
一、被告喀什地区地下水开发建设工程公司于本判决生效后10日内协助原告喀什汇城房地产开发有限公司办理喀什市××××路××号（××大厦）4层1号房屋产权过户手续；
二、驳回原告喀什汇城房地产开发有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告喀什地区地下水开发建设工程公司的反诉请求；
案件受理费75元，由被告喀什地区地下水开发建设工程公司负担，反诉费35元，由被告喀什地区地下水开发建设工程公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。
审 判 长 夏 隽
审 判 员 方 娜
人民陪审员 邓丽君
二〇一四年二月十八日
书 记 员 黄 晶