浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2346号
上诉人（原审被告）俞久靖。
委托代理人孙列，系俞久靖丈夫。
被上诉人（原审原告）上海高力国际物业服务有限公司。
法定代表人LINAYNNEWONG。
委托代理人徐云龙、胡进松。
原审被告孙列。
上诉人俞久靖因与被上诉人上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力公司）、原审被告孙列物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第3064号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月29日，高力公司与孙列签订《前期物业服务协议》一份，约定由高力公司为休博园五区（地中海别墅）提供前期物业服务，服务内容包括公共服务、房屋及设备管理、公共环境卫生、安全防范和消防管理、交通秩序和车辆停放管理、绿化管理及装修管理，收费标准按建筑面积每月每平方米4.8元计算，收费时间为物业交付时预收一年的物业管理费，期满后每三个月收取一次，乙方未按约缴费的，甲方有权按每逾期一日加收应缴额的0.2%收取滞纳金。期间，高力公司提供了物业服务。孙列、俞久靖系该小区53幢1号、2号别墅业主，房屋建筑面积分别为303.66和299.66平方米。孙列、俞久靖尚欠2013年5月20日至2014年4月30日的物业服务费未缴纳，该款经高力公司催讨，至今未付。故高力公司诉至原审法院，请求：判令孙列、俞久靖支付53幢2号别墅的物业服务费16370.27元，并按日息万分之五支付至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。（其中2013年部分自2014年1月1日、2014年部分自同年7月1日起计算）。
原审法院认为：高力公司和孙列、俞久靖签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方具有法律约束力。孙列因高力公司未完全履行义务而主张先履行抗辩权，其提出的高力公司存在的服务质量问题主要为卫生及装修管理现状及违章建筑管理等不符合协议约定，该情形即使成立尚不构成重大服务缺陷，应为一般瑕疵，故孙列无权据此减少或拒付物业服务费。高力公司的物业服务费诉请，符合法律规定，予以支持。孙列的前述相关辩称，于法无据，故不予采信。关于高力公司主张的违约金，结合孙列所提供的证据及双方于原审庭审中的陈述，可确认物业服务区域内确实存在卫生及装修管理等与协议约定的标准有差异的情形，高力公司未充分尽到相关义务，业主方的欠费事出有因，故对高力公司主张的违约金不予支持。孙列的相关辩称，于法有据，故予以采信。俞久靖经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、俞久靖、孙列在判决生效后十日内支付上海高力国际物业服务有限公司物业服务费16370.27元；二、驳回上海高力国际物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费338元，减半收取169元，由上海高力国际物业服务有限公司负担40元，由俞久靖、孙列负担129元。
宣判后，俞久靖不服，向本院提出上诉称：一、一审认定事实错误。因为被上诉人没有按照协议约定完全履行相应的义务，导致地中海别墅内存在诸多违法拆建、违法装修、装修垃圾不及时清理等乱象。被上诉人提供的物业服务没有达到约定的标准，上诉人有权拒交物业管理费。二、一审法院认定被上诉人的管理过错仅为瑕疵，没有达到降低物业费的程度，显属错误。拆除别墅重新建造，需要大型机械设备入场施工，正是被上诉人管理上的错误，放任其他业主非法拆建，导致整个小区就像是建筑工地。上诉人房屋的隔壁房屋，也被重新拆建，因此产生的噪音，以及建筑垃圾和破败的工地，实在令上诉人难以忍受。根据合同法的相关规定，合同当事人均应全面履行自己的义务；物业服务企业履行义务不符合合同约定的，业主方可以要求其承担继续履行、减少价款、赔偿损失等违约责任。三、被上诉人未书面催讨物业费，依法不能通过诉讼主张权利。综上，请求：撤销一审判决，改判物业费按照合同约定数额的50%支付。
被上诉人高力公司答辩称：一审法院认为被上诉人即使存在卫生和装修管理方面的违约也不构成重大服务缺陷正确。上诉人和被上诉人之间属服务合同关系，若被上诉人完全不承担物业管理的主要职责，甚至有加害上诉人的行为，造成上诉人权利损害的，才属于重大服务缺陷。上诉人主张的物业管理区域内拆除房屋建筑的情形，虽可能对上诉人造成一定程度的影响，但被上诉人也积极进行了处理，未有不承担物业管理服务职责，甚至损害上诉人权利的情形，上诉人以此拒交物业服务费不能成立。物业管理要保障全体业主的公共利益，如果放任上诉人任意行使拒交物业费的抗辩权，会严重损害物业公司的合法权益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，从长远来看，损害的还是全体业主的合法权益。被上诉人提供服务虽有瑕疵，但基本按照物业管理合同履行相应的职责，上诉人无权以此为由拒交物业费。上诉人一审经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，现又提出上诉，恶意拖延时间，严重浪费司法资源，应予训诫。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告孙列述称：被上诉人主张物业服务应重在维护全体业主的利益，但客观的事实是地中海别墅有50%的房子都进行了重建，令人震惊。如果是其他好的物业公司，决不会允许诸如挖掘机、黄沙车等大型机械工程车辆开进小区。以上情形并不仅是瑕疵，而是严重违约。原审被告房屋隔壁的别墅进行重建，后又停工，历时3年，实在令人难以忍受。原审被告愿意支付物业费，但是希望得到应有的服务。目前愿意支付一半的物业费，被上诉人也可以从中得到教训。
二审期间，高力公司向本院提交以下证据材料：1.整改通知书、违章装修整改通知书、限期整改通知单、照片，拟证明地中海别墅52-1号和52-2号房屋拆除并重建的过程中，被上诉人已经履行相应的义务；2.视频资料一份，拟证明地中海别墅52-1号和52-2号房屋违法拆建后，被上诉人向相关部门进行举报，相关部门进行了拆除。
经质证，俞久靖、孙列共同发表如下意见：对于证据1的真实性无法确认，上面仅有被上诉人的盖章，没有相对人的签收证明，照片的拍摄时间也无法确定；对于证据2的真实性没有异议，根据该证据也可看出，被上诉人的管理确实很混乱，导致地中海别墅的整体环境很差。本院认为，证据1中的书证系原件，相片系通知书张贴的证明，俞久靖、孙列对该组证据的真实性有异议，但未提供反驳证据，故本院对该组证据予以采信；俞久靖、孙列对证据2无异议，本院予以采信。
俞久靖、孙列未向本院提交证据材料。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，地中海别墅52-1号和52-2号房屋发生违法拆除重建行为，高力公司为此向该两户业主发出整改通知书，并向当地主管部门举报，相关部门对该两处违法建筑进行了拆除。
本院认为，各方当事人对于一审认定的拖欠物业管理费时间和数额均无异议，本院予以确认。关于地中海别墅小区存在违法翻建一节，高力公司作为物业管理机构，并不享有行政执法权，其在知道发生违法拆建行为后，对相应的业主进行了规劝，在规劝无效的情况下向相关政府机关进行举报，有关政府机关也对违章建筑进行了拆除。依据以上事实可以认定高力公司已经尽到了相应的管理义务，俞久靖、孙列以此为由要求拒交或少交物业管理费，依据不足，原审法院未予支持并无不当。根据高力公司一审提交的催缴通知书、交寄清单和国内挂号信函收据等证据材料，可以证明高力公司已经就案涉拖欠的物业管理费履行了书面催交的义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费209元，由上诉人俞久靖负担。俞久靖于本判决生效后十五日内到本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一四年九月十日
书 记 员 朱 江