江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终373号
上诉人（原审原告）：张坤罗，男，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：张尊，徐州市铜山区同人法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：郝强，男，汉族，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：李学峰，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹亮，江苏红杉树律师事务所实习律师。
上诉人张坤罗、上诉人郝强因房屋买卖纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初4691号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张坤罗及其委托代理人张尊、上诉人郝强的委托代理人李学峰到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
上诉人张坤罗向本院提出上诉：1、一审认定案件事实错误，请求改判或发回重审。要求给我3560.24元及给郝强的28000元，共计31560.24元，及一审中未支持我的利息损失。2、上诉费用由郝强承担。事实和理由：一审判决郝强应返还的房款数额应为270920.24元，而非267360元。本案张坤罗与郝强共发生两笔借款，均是通过中介董占营介绍向郝强借的款。第一笔借款发生在2010年7月27日，张坤罗借郝强20万元，扣除3个月的利息实借188000元。此笔借款利息计算从2010年7月27日到2012年10月20日还清，利息为105280元；第二笔借款发生在2011年7月27日，张坤罗借郝强20万元，扣除4个月的利息实借168000元。此笔借款利息计算从2011年7月27日到2012年10月20日还清，利息为53760元，郝强出售张坤罗的房屋在一审确定为110万元，郝强应返还给张坤罗的房款为110万元减去2010年7月27日及2011年7月27日借款利息159040元；减去郝强替张坤罗垫付的银行贷款313830.54元及一天的利息209.22元；减去2010年7月27日及2011年7月27日二笔借款356000元；应为270920.24元，而非267360元。另外，张坤罗于2011年4月20日、2011年10月23日、2012年2月22日三次通过银行转账给付郝强借款利息共计28000元，在一审中未认定错误。二、郝强拖延给付张坤罗的房款应承担给张坤罗造成的利息损失，一审未能支持张坤罗要求的利息损失显示公平。本案中，欠款的形成系因委托买卖合同形成的，一审查明认定的郝强收到购房款的时间为2012年11月28日，对此，双方虽然未明确购房款的给付日期，但自郝强将委托出售的房屋出售收到房款的时即负有立即给付购房款的义务。而郝强延迟给付张坤罗的购房款，系一种违约行为，郝强的违约行为肯定会给上诉造成损失，最直接的损失就是利息。因此，一审未支持张坤罗的利息损失错误。
郝强针对张坤罗的上诉答辩称：1、一审法院认定事实存在错误，双方就还款的日期以及抵消的日期并没有进行查实，还款日期应当从对方提起该次诉讼开始。2、其次对于利息的计算并没有严格按照双方的合同约定计算。3、张坤罗认为的利息一审中并没有证据证实已经给了郝强，其提供的证据即使是真实的，也只能证实给了案外人董占营，我们认为上诉人的上诉无任何依据。
上诉人郝强上诉称：请求依法撤销原审判决第一项内容，发回重审或者驳回张坤罗的上诉请求。一二审诉讼费用由张坤罗承担。事实及理由：一、张坤罗所欠郝强借款本息已远超郝强出售房屋所得款项，本案无剩余房款。郝强与张坤罗之间存在民间借贷关系，张坤罗应向郝强偿还借款本息，双方对于应偿还的借款本息数额未达成一致，按照合同约定的月息2分，计算至被郝强起诉之日，张坤罗所欠郝强的借款本息已远远超出郝强代其出售房屋所得价款，本案不存在剩余款项问题。二、郝强与张坤罗存在民间借贷与委托合同关系，两者为不同法律关系，相关款项不应直接予以抵扣。三、张坤罗的诉讼已超过诉讼时效。张坤罗在一审诉状中表述郝强是2012年11月20日代理被郝强将其名下房产出售给案外人，因此本案中，张坤罗自2012年11月20日就应当知道相关房款在郝强处，张坤罗直到2016年5月25日才向一审法院提起诉讼索要房款，该诉请已超过法定诉讼时效。
张坤罗针对郝强的上诉答辩称：1、一审查明认定的借款本息数额正确，上诉人售房款扣除借款本息后应返还被上诉人。2、一审作出的对借款与房屋出售款相抵扣的判决是正确的。3、本案未超过法定的诉讼时效。综上，上诉人郝强诉称的事实和理由没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人郝强的上诉。
张坤罗一审诉请：1、被告向原告返还剩余房款409000元并赔偿利息损失（利息计算方式：以409000元为基数，按月息2分，自2012年11月20日至被告付清之日为止）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：张坤罗与郝强存在民间借贷关系。2010年7月27日，张坤罗经中介董某介绍向郝强借款20万元，但郝强实际给付18.8万元，当时扣除了三个月的利息12000元（按月息2分计算，即每个月利息为4000元，三个月合计12000元）。2011年7月22日，张坤罗经中介董某介绍向郝强借款20万元，但郝强实际给付16.8万元，当时扣除利息32000元（以40万元为基数，按月息2分计算，每月利息为8000元，4个月利息为32000元）。庭审中，张坤罗称多次通过中介董某向郝强转付利息，但郝强不认可收到利息。
2010年7月27日，张坤罗及案外人赵青委托郝强办理出售二人共同所有的座落于徐州市铜山区铜山镇桃园小区1#-6（房屋所有权证号：铜房权证铜山镇字第××号，建筑面积：169.69平方米）相关手续，委托权限包括：1、代为协商提前偿还贷款及办理解除上述房屋的抵押登记手续，2、代为办理上述房屋解除抵押登记手续后的出售事宜、签订买卖合同等，3、到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管手续，4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予承认，并承担相应的法律责任，5、代收售房款。委托期限至上述委托事项办理终结为止。张坤罗及案外人赵青在委托书上签字捺印，并于同日在徐州市鼓楼公证处办理了委托书的相关公证手续。
2012年9月22日，张坤罗向郝强出具了承诺书一份，该承诺书载明：借到的陆拾万元分两次还清，2012年9月25号还贰拾万，剩余肆拾万于2012年10月22日号还清，如任意一笔款不能及时还款，本人房产全部给予郝强抵债或由郝强自行处理。如需打官司所产生的费用由我本人承担。庭审中，张坤罗与郝强均认可该60万元中包括借款本金、利息及给中介的费用，张坤罗称中介费用为5万元，郝强对此中介费的数额不确定。
张坤罗作出上述承诺后未实际履行，郝强主张还款未果。2012年11月19日，郝强替张坤罗垫付涉案房产的银行贷款313830.54元。2012年11月20日，以张坤罗为出卖方、郝强为代理人与案外人郝建建就涉案房屋签订了存量房买卖合同（备案号：201211200008），房屋总价800000元。同日，以张坤罗（卖方）为甲方、郝建建（买方）为乙方、铜山县房屋置换中心为丙方、郝强为代理人签立存量房交易资金监管协议（协议编号：90112110***），协议载明乙方将购房款捌拾万元整存入托管账户。同日，郝建建通过中国建设银行向铜山县房屋置换中心客户交易账户存入800000元。同年11月26日，铜山县房产交易管理局出具了徐州市房地产估价单，载明涉案房屋在估价时点的价值为918000元。2012年10月17日，郝建建给付郝强预付的购房款30万元。同年11月28日，铜山县房屋置换中心客户交易结算资金账户的800000元转入郝强的账户。至此，郝强共收到房款110万元。2014年9月18日，郝建建缴纳买卖涉案房屋契税8万余元，税收缴款书载明的计税依据为1163676.33元，缴纳契税后，郝建建取得销售不动产统一发票，载明涉案房屋的金额为1163676.33元。
2015年1月28日，张坤罗向原审法院提起诉讼，要求确认郝强与案外人郝建建签订的涉案的存量房买卖合同无效。法院经审理后认为张坤罗与郝强的委托合同关系成立，郝强以代理人身份与案外人郝建建的存量房买卖合同合法有效，况且郝强表示愿意将出售的房款返还给张坤罗，故作出（2015）铜民初字第409号民事判决，驳回张坤罗的诉讼请求。张坤罗不服提出上诉，后撤回上诉。张坤罗认为扣除其欠付郝强的借款本息外，郝强仍应返还张坤罗剩余房款，故再次诉至法院。
另查明，郝强与案外人系同胞兄弟。
一审法院认为，一、张坤罗诉请未超过诉讼时效。（2015）铜民初字第409号民事判决已确认，张坤罗作为委托人，并不必然知道或者应当知道郝强的代理行为发生于何时，对于张坤罗提出的2014年12月从徐州市产权处得知房屋已经办理过户手续才知道权益被侵害的事实予以采信。同样，张坤罗在本案的诉请也未超出诉讼时效。
二、张坤罗与郝强之间存在借款合同关系和委托合同关系。因张坤罗未能按时偿还借款本息，郝强基于与张坤罗之间的委托合同才会替张坤罗垫付房贷并代理张坤罗出售房屋、代收房款。依据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。故郝强应将房款交还张坤罗。关于应当返还的房款数额。首先，张坤罗与郝强对于郝强收到房款的数额存在争议，张坤罗主张郝强收到1186900元，但未能提供证据证明，本院不予以采信。郝强认可其实际收到房款110万元并陈述是郝建建承担了税费86916.17元。郝强的该陈述与（2015）铜民初字第409号案件及该案的上诉案件笔录一致且有转帐记录证实，税费数额也与购房发票中记载的税金相吻合。本院依据现有证据，确认郝强实收房款为110万元。
其次，关于张坤罗的欠款问题。张坤罗同意将欠款在本案中扣除，不违反法律规定，予以支持。欠款数额包括借款本息及垫付的贷款。首先，双方的借款合同履行过程中，郝强预先在本金中扣除了利息。法院依法将实际出借的金额认定为本金，即确认发生的借款本金为2010年7月27日的18.8万元、2011年7月22日的16.8万元。借款发生后，张坤罗称给付了部分利息，郝强不认可，张坤罗未能提供有效证据证明其将利息交付给郝强的证据，故对张坤罗支付利息的事实不予采信。2012年9月22日，张坤罗向郝强出具了承诺书一份，确认欠款60万元。该承诺书虽是对于欠付款项的结算，但其中包括本金利息还有许诺给案外人的中介费用。该承诺书中确定的利息数额超过相关法律规定标准，依法重新计算利息。上述两笔借款的利息，均按月息2分，以实际借款发生数额为基数，自实际借款之日计算至郝强收到全部房款之日（2012年11月28日），合计利息为162600元。因郝强收到全部房款时已能够抵销张坤罗的借款本息，故郝强继续要求张坤罗支付利息无法律依据，不予支持。另外，郝强垫付的银行贷款为313830.54元，张坤罗应当偿还。该款系在双方履行委托合同时发生，双方未约定还款期限也未约定需支付利息，鉴于张坤罗同意付一天利息，即209.22元，予以扣除，其余利息无合同依据及法律依据故不予支持。综上，张坤罗欠付郝强的款项合计为832639.76元。
如上所述，郝强应当将110万元扣除832639.76元，剩余的267360.24元返还给张坤罗，对于张坤罗的该部分诉请予以支持。张坤罗主张郝强支付剩余房款产生的利息损失（按月息2分计算），无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，第四百零四条的规定，遂判决：一、被告郝强于判决生效之日起十日内返还原告张坤罗房267360.24元；二、驳回原告张坤罗的其他诉讼请求。
二审双方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
一、关于上诉人张坤罗主张的应返还房款数额问题
本院认为，首先根据查明事实，涉案房屋签订协议日期为2012年11月20日，郝强收到房款的日期为2012年11月28日，因此，2012年11月28日为房款抵扣借款条件成就的日期，故一审法院将借款利息计算至2012年11月28日并无不当，张坤罗的该主张没有事实依据，本院不予支持。
其次，张坤罗虽主张已偿还郝强借款利息28000元应予扣除，并提供了中国工商银行95×××30的卡号银行流水，其中2011年4月20日向6222021106003222***账号汇12000元，2011年10月23日向6222081106000198***账号汇8000元，2012年2月22日向6222081305000009***账号汇8000元，证明上述三笔共计28000元系直接汇给郝强本人的。但郝强并不认可收到上述款项，且张坤罗并未提供证据证明上述三个账号系郝强所有，因此，张坤罗的该主张证据不足，本院不予支持。张坤罗可在证据补强后另行主张。
二、关于张坤罗主张的剩余房款按照月息2分计算利息损失的问题
本院认为，张坤罗委托郝强出售房屋，郝强作为受托人在完成委托人的委托事务后，有及时向委托人张坤罗告知并返还房款的义务，但郝强在2012年11月28日收到房款后并没有向张坤罗告知，亦未向张坤罗交付房款，一直占用张坤罗的房款至今，故应当返还占用房款期间的利息。在双方没有约定利息标准的情况下，依法按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算。张坤罗主张按照月息2分计算没有法律依据，不予支持。
三、关于上诉人郝强上诉称的涉案房款不能与借款直接抵扣的问题
本院认为，在金钱债务中，双方互为债权债务人的，且债权均已届清偿期的，可以相互抵扣。本案中郝强与张坤罗之间存在借贷关系和委托关系，在委托房屋买卖关系中，郝强作为受委托人对张坤罗负有返还房款的义务，在借贷关系中，张坤罗负有向郝强偿还贷款的义务。因此，郝强在收到涉案房款时可以直接抵扣张坤罗的借款，并将剩余房款返还张坤罗。郝强主张涉案房款与借款不能直接抵扣没有法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人张坤罗的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人郝强的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初4691号民事判决第一项为：郝强于本判决生效之日起十日内返还张坤罗房款267360.24元及剩余房款利息（以267360.24元为基数，按银行同期同档贷款利息，从2012年12月29日计算至实际支付之日）；
二、驳回张坤罗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费5665元（张坤罗已垫付），二审案件受理费5899元（张坤罗已垫付589元，郝强已垫付5310元），由郝强负担（张坤罗已垫付部分随案款一并支付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 李 琳
审 判 员 程 叶
二〇一七年七月六日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰