北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初5731号
原告：汪鑫，女，1983年2月26日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码×××。
被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号，统一社会信用代码911101133181698936。
法定代表人：王子华，董事长。
委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。
原告汪鑫与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪鑫及被告京奥港公司委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告以未来物业费折抵应向原告支付违约金的行为无效；2.判令被告以签署《物业费抵扣违约金协议》作为交房前提条件的行为无效；3.判令被告按照合同约定的标准无条件向原告交房；4.判令被告以现金形式支付2017年6月1日起支付至实际交房之日的违约金（暂计算至2018年1月15日已产生22096.96元）；5.判令被告《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十六条第（五）款、第二十二条第（一）款、第二十三条第4款，附件十第2.2款、2.3款约定无效；6.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1.要求被告按照《北京市商品房预售合同》约定的条件向原告交付房屋；2.要求被告支付原告逾期交房违约金，自2017年6月1日至实际交房之日止，按照已付房款的日万分之一的标准支付；3.案件受理费由被告承担。
事实与理由：2015年11月6日，原告与被告签署编号为Y1778251的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，合同第十二条（一）约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品房。2017年12月30日，被告寄来《入住通知书》7.的内容为：“对于逾期交房的赔付我们将依据与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的第十四条逾期交房责任第1条引文计算，您将获得的补偿为已交付房价款*0.01%*228天共计22096.96元，违约金我们将以冲抵物业费的形式进行结算。”但是，原被告双方所签《合同》第十四条约定：出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹(该比率应当不小于第（1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。而且，第十六条交接条件中并没有签订《违约赔偿证明》以违约金冲抵物业费的约定。此外，关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知规定，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。原告与被告签订的《物业服务合同》第八条也约定，在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。可见，被告用违约金冲抵物业费，属于违规违约的行为。2018年1月20日，原告尝试办理房屋交接，不过，被告将签订《违约金赔付证明》作为交付房屋的第一个环节，明确要求，如果不签订，就不让继续办理收房手续。被告凭空增加我们所签合同第十六条所没有的交接条件，此举违反了合同的约定。被告多次违约交房行为有违诚信，已使原告对被告丧失信任，被告交付房屋前，应当向原告提供合同约定的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《销售面积实测报告书》副本，以供原告核对，原告对此有异议的，有权查阅相关证书原件。关于双方合同及补充协议，因为系被告单方起草制定的格式文本，涉案房屋系第三人给原告分配的房屋，签约时被告不允许原告修改合同任何内容，原告认为该合同中诸多条款显失公平，属于霸王条款，故申请法院依法确认原被告《北京市商品房预售合同（限价商品住房)》第十六条第（五）款、第二十二条第（一）款、第二十三条第4款，附件十第2.2款、2.3款约定无效。关于第二十二条第一款，开发商用格式条款免除自己360日后仍无法取得权属证明的任何违约责任，显失公平，系霸王条款，买受人坚决不同意“此种情况下不视为出卖人违约，出卖人无需承担任何违约责任”，应依法确认该条款无效。故起诉。
被告京奥港公司辩称：同意原告的第1项诉讼请求，现在�经具备合同约定的交房条件；对于违约金，被告在2017年12月30日给原告发了入住通知书，违约金应截止到入住通知书通知的交房时间，当时已经具备合同约定的交房条件，原告没有证据证明按照入住通知书通知的时间、地点和要求去收房，所以通知收房之后的违约金不应该由被告承担。被告在项目建设期间被政府停工长达五个月之久，该事项属于不可抗力，应该从违约的期间中扣除。
本院经审理认定事实如下：
2015年11月6日，原告作为买受人与出卖人京奥港公司签订编号为Y1778251的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定原告购买被告京奥港公司开发建设的位于顺义区×××房屋。合同约定房屋总价款969165元。
合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品住房，该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3、6项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；……6.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。
合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2017年5月31日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电√】：2017年5月31日达到使用条件；（3）供暖：2017年5月31日达到该限价商品房交付后第一个采暖季具备使用条件；（4）燃气：2017年5月31日达到燃气管道于该限价商品房交付时管道敷设到户；（5）电话通信线：2017年5月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年5月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用条件的，出卖人不承担违约责任。公共配套建筑投入使用的具体时间由相关买受人或者经营者最终确定；（2）出卖人有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2.其他设施：小区非市政道路：2017年5月31日达到该限价商品房所在楼栋之楼间道路在房屋交付后具备使用条件；公共停车场达到并保持该限价商�房验收、交付时的实际状况。
合同第十四条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买�人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。
合同第十六条约定交接手续：（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。（二）查验该限价商品住房时发现质量或其他问题的，双方同意按附件十的相关条款约定执行。（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当按照签署限价商品住房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方按附件十的相关条款约定执行。（五）双方同意按下列方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、有线电视入网建设费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税、权属登记费、抵押登记费等。买受人自行向相关单位缴纳供暖费、法�法规政策或相关部门要求的其他费用，并在接收该限价商品住房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
合同签订后，原告已按照合同约定的付款方式将969165元房款付清。
2017年12月30日，被告向原告发出《入住通知书》，内容为涉诉房屋已具备预售合同约定的交付条件，被告将于2018年1月15日至1月20日启动房屋交付手续，告知原告于2018年1月15日收房，该《入住通知书》第7条记载：对于逾期交房的赔付我们将依据与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的第十四条逾期交房责任第1条“引文”计算，您将获得的补偿为已交付房价款*0.01%*228天共计22096.96元，违约金我们将以冲抵物业费的形式进行结算。
原告于入住通知书指定的日期前去收房，被告要求原告签署违约金赔付确认单同意以违约金冲抵物业费，原告拒绝，被告于是未予办理房屋交接手续。双方争议至今。
涉诉房屋于2018年1月3日取得竣工验收备案手续，于2018年3月取得面积实测技术报告书。原告表示被告在入住通知书中告知的交房时间尚未满足合同约定的交房条件，故违约金应截至被告按照合同约定条件实际交房之日。
上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、房款发票、入住通知书等在案佐证。
本院认为：
原、被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。原告已依约支付了合同约定的房价款，则被告亦应按照合同约定于2017年5月31日之前向原告交付房屋。但被告未能于2017年5月31日之前交房，构成违约。原告要求被告按照合同约定的条件交付房屋，具有合同依�，本院予以支持。被告逾期交房，应按照合同的相关条款约定，自逾期之次日即2017年6月1日起以已付房款为基数按日万分之一的标准向原告支付违约金。关于双方争议的违约金的截止时间，本院认为：被告虽于2017年12月30日向原告发出入住通知书，但在该入住通知书记载的房屋交付时间时被告尚未完全满足合同第十二条约定的房屋交付条件；更为重要的是，被告要求原告先行签订违约金赔付说明方予办理交房手续，但以违约金冲抵物业费的违约金赔付方式并非双方合同约定的方式，需取得原告的同意方可，被告无权单方决定采取该种方式。双方未就违约金赔付方式达成合意，被告以此为由拒绝交房，违反合同约定，仍应承担逾期交房的违约责任。被告以不可抗力为由主张从违约期间中扣除五个月，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院确认被告向原告支付违约金的截止时间为实际交房之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内按照编号为Y1778251的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十二条约定的条件将北京市顺义区×××房屋交付给原告汪鑫；
二、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效后支付原告汪鑫逾期交房违约金（以九十六万九千一百六十五元为基数，按日万分之一的标准计自二〇一七年六月一日起至实际交房之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百七十六元，由被告北京京奥港置业有�公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀芝
二〇一八年六月二十五日
书记员 郭文攀