贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初2182号
原告：帅国祥，男，1956年11月20日出生，汉族，贵州省贵阳市人，无业，住贵州省贵阳市花溪区小河大坡村***号，现住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：岑绍愉，女，1956年7月11日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区，系原告之妻，特别代理。
被告：中国人民解放军第四十四医院（以下简称四十四医院），住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路**号。
法定代表人：唐旭东，该院院长。
委托诉讼代理人：彭幼强，贵州听君律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201110395687。
第三人：贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路42号。
法定代表人：曾继尧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周志平，贵州公达律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201200210329692。
原告帅国祥与被告四十四医院及第三人鸿宇公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帅国祥及其委托诉讼代理人岑绍愉，被告四十四医院委托诉讼代理人彭幼强，第三人鸿宇公司委托诉讼代理人周志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告帅国祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠原告拆迁回迁安置住房面积相差差额赔偿款人民币669060元（111.51㎡×6000元/㎡=669060元）；2、判令被告以人民币669060元为基数，从判决生效之日起按银行同期贷款利率向原告支付拖欠赔偿款利息损失至被告实际支付款项为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告原系贵阳市小河区××号地段帅家院住户，因被告需在原告居住地段进行修建商住房的开发建设，于2006年8月7日被告向原告发出《签约通知》，要求与原告签订拆迁合同。2006年8月9日、2006年8月12日，原、被告经协商后签订《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》，约定被告以产权调换方式对原告进行拆迁回迁安置，合同明确了拆迁回迁房的具体地址、面积、套数及双方的权利义务等，第三人作为被告的委托代理人在《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》上签字盖章。应被告的要求，2008年8月21日原告与被告再次签订了《房屋拆迁产权调换协议》，被告重新约定安置给原告的回迁房地址、面积、套数，四套住房面积合计501.02㎡，在此份合同中，第三人仍作为被告的委托代理人进行了签字盖章。2014年2月27日，因被告不按与原告签订的合同之约定期限为原告办理回迁房的产权证及土地使用证等证件事宜，原告向贵阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求被告支付原告逾期办证违约赔偿金，贵阳仲裁委员会下达裁决书后，被告仍拒付赔偿金。经多次协商后，原被告及第三人于2015年12月10日达成《三方和解协议》，该协议约定，安置房和安置商铺的面积差异仍然按照《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》办理。2015年12月12日至2016年3月30日，第三人按《三方和解协议》之内容约定为原告办理了产权证及土地使用证等证件。原告于2016年6月15日收到了回迁房的不动产权证书，不动产权证书的建筑面积总合计为389.51㎡，而原被告2008年8月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议》约定的建筑面积总合计为501.02㎡，之间相差了111.51㎡，按照碧园花城周边楼盘住房的平均市场价为6000元/㎡，被告应向原告支付房屋面积相差差额赔偿款人民币669060元。原告多次找被告及第三人协商均未果，原告于2016年10月18日向被告发函，至今没有得到任何结果。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判准如前诉请。
被告四十四医院辩称，对于原告的第一项、第二项诉请不予认可。原告的第一项诉请是面积差额赔偿款，原告没有相关证据证实可以计算出该损失的金额就是诉请的金额，该诉请缺乏事实依据。本案原被告签订的房屋拆迁安置补偿协议，约定的权利义务真实的享有者和承担者是原告和第三人，被告仅是代表第三人与原告签订相关协议，因此合同的相关权利和义务应当由第三人享有和承担。
第三人鸿宇公司述称，原告与被告、第三人之间是合同关系，基于合同关系产生的只有违约责任，而不是赔偿责任。对于面积差异的赔偿缺乏法律依据。住宅的面积误差，是通常情况都会发生的，应按当时合同约定的结算方式及单价进行结算，不存在赔偿问题。经第三人查询，原告的住宅面积是463.64㎡，商铺实际上是三套，三套商铺的建筑面积合计为138.28㎡，与协议约定的住宅面积为501.02㎡，两套商铺的建筑面积74.70㎡，实际安置的面积比合同约定的面积多63.58㎡，如果补偿的话，是原告对被告或第三人进行补偿，而不是被告或第三人对原告进行补偿，故原告的诉请缺乏事实依据及法律依据，法院应依法予以驳回。
本院经审理认定如下事实：2006年1月6日，被告四十四医院作为甲方，与作为乙方的第三人鸿宇公司签订《中国人民解放军第四十四医院和贵阳鸿宇房地产开发有限公司成黔字第7041坐落换建项目合同书》（以下简称《换建项目合同书》）一份，甲方向乙方转让土地使用权。该《换建项目合同书》主要内容约定：甲方提供的地块位于贵阳市小河区××号，坐落编号成黔字第7041号坐落，基地面积29174.79平方米（约43.76亩）；乙方向甲方支付土地转让费人民币6213.92万元，用于甲方住院大楼建设；甲方提供的地块拆除住房面积约11673.1平方米，其中帅家院农民拆除面积为4536.4平方米，甲方公用住房拆除面积7136.7平方米；甲方提供的地块涉及帅家院农户拆迁安置问题，拟采取两种拆迁安置方案，方案一，采取划地拆迁安置时，根据需要，同时扣出转让给乙方的土地面积，土地出让金相应减少，按每亩142万元扣除土地转让费，方案二，采取房屋产权调换安置，乙方应优先提供给甲方商品房用于安置，购房经费由甲方按市场价支付；甲方负责在正式合同生效一年内将该土地上所有建筑物及其它附着物搬迁完毕交予乙方，乙方负责该区域所有地上建筑物及其它附着物拆除；乙方将该土地作商住楼建设，乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。后被告及第三人又签订了《补充协议》及《关于“成黔字第7041坐落换建项目”的补充合同书》，对《换建项目合同书》的内容进行了补充约定。
为完成《换建项目合同书》约定的搬迁事宜，2006年8月7日，被告四十四医院向包括原告帅国祥在内的帅家院村民发出《签约通知》，要求与拆迁户签订拆迁合同。2006年8月9日，被告四十四医院作为拆迁方（甲方），第三人鸿宇公司作为甲方的委托代理方，与作为被拆迁人（乙方）的原告帅国祥签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，主要内容约定：拆迁范围内涉及乙方黄河路42号混合结构住宅用途的房屋，建筑面积500.31㎡需拆除，甲方以黄河路42号11幢Ｊ户型1、2、3、5、11楼（各74.43㎡）、1栋9楼1A-1-2号建筑面积共501.3㎡房屋与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图，甲方按成本价2000元/㎡与乙方房屋评估价2000元/㎡结算，乙方补给甲方人民币1980.00元，甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价，甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；经甲、乙双方协商同意，由甲方拆除乙方黄河路42号住宅有证面积373.14㎡；甲方另安置乙方黄河路42号附11幢8号独立门面一间，建筑面积39.6㎡。该协议还对其他相关事宜进行了约定，原告帅国祥在乙方签字处签署姓名并加盖手印，被告四十四医院在甲方处签章，第三人鸿宇公司在甲方委托代理人处进行了签章。2006年8月12日，原告与被告四十四医院又签订《补充协议》一份，双方对安置门面房情况、物业管理费收取、回迁房交房期限、办理产权证及土地使用证事项等进行了补充约定。在《补充协议》上，原告在乙方处签署姓名，被告在甲方处签章，同时第三人也进行了签章。
2008年8月21日，被告四十四医院作为拆迁方（甲方），第三人鸿宇公司作为甲方的委托代理方，与作为被拆迁人（乙方）的原告帅国祥又签订了《房屋拆迁产权调换协议》一份，对用于与原告进行产权调换的房屋重新进行了约定。该协议主要内容约定：甲方以黄河路42号1栋8楼2号、8栋3楼6号、9栋3楼6号、9栋5楼6号建筑面积共501.02㎡房屋与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图，甲方按成本价2000元/㎡与乙方房屋评估价2000元/㎡结算，甲方补给乙方人民币560.00元，甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价，甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；经甲乙双方协商同意，有甲方拆除乙方黄河路42号住宅有证面积373.14㎡；甲方另安置乙方黄河路碧园花城8号门面39.60㎡和21号门面35.10㎡。该协议还对其他相关事宜进行了约定，原告帅国祥在乙方签字处签署姓名并加盖手印，被告四十四医院在甲方处签章，第三人鸿宇公司在甲方委托代理人处进行了签章。2006年及2008年签订的两份《房屋拆迁产权调换协议》均在贵州省公证处进行了签约公证。
2014年，原告帅国祥作为申请人，以被告四十四医院作为被申请人，向贵阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求裁定被申请人向申请人支付逾期办理拆迁回迁房产权证、土地使用证等证件的超期赔偿金。贵阳仲裁委员会于2014年12月15日以（2014）贵仲裁字第89号裁决书，对案件进行了处理，裁决被申请人向申请人支付逾期办证违约赔偿金。
2015年12月9日，被告四十四医院作为甲方，第三人鸿宇公司作为乙方，原告帅国祥作为丙方，共同签订了《三方和解协议》一份，该协议主要内容约定：“一、关于丙方向贵阳仲裁委员会提起的仲裁，已取得生效仲裁裁决书中确定的由甲方支付丙方的金钱义务，甲、乙双方协商一致、乙方全额支付给丙方，乙方代替甲方向丙方承担其责任；二、丙方再次向贵阳仲裁委员会申请甲方的仲裁事宜（目前正在审理中），甲、乙两方协商一致，由乙方代替甲方向丙方承担如下责任……三、甲、乙两方协商一致，由乙方代替甲方按甲、丙双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》内容约定为丙方办理丙方安置房的房屋所有权证和商铺的房屋所有权证及两证的土地使用证……五、本协议全部内容履行完毕之后，甲、乙方与丙方权利义务除房屋面积差异尚待解决外，其余权利义务完全终结。乙方与丙方虽然按商品房买卖合同处理，但安置房和安置商铺的面积差异仍然按照甲丙双方签订《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》办理。该《三方和解协议》还对其他相关内容进行了约定，各方均在协议上签字捺印或签章予以确认。
原告帅国祥要求将产权登记在其子帅嘉铭名下。为办理安置住宅不动产权属证书之需，2015年12月22日第三人鸿宇公司与原告之子帅嘉铭签订四份《商品房买卖合同》，该四份《商品房买卖合同》涉及的房屋四套（1栋1单元8楼2号、8栋1单元3楼6号、9栋1单元3楼6号、9栋1单元5楼6号）即系原告与被告于2008年8月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议》中约定安置的住宅房屋四套（1栋8楼2号、8栋3楼6号、9栋3楼6号、9栋5楼6号）。《商品房买卖合同》中约定的房屋购置单价为2500元/㎡，因上述四套房屋系拆迁安置房，故合同约定的购房人并未实际支付购房款。2016年，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》中所涉四套住宅取得了不动产权属证书，不动产权属证书中记载的房屋建筑面积为：1栋1单元8楼2号建筑面积为139.25㎡（专有建筑面积115.55㎡）、8栋1单元3楼6号建筑面积为107.87㎡（专有建筑面积90.58㎡）、9栋1单元3楼6号建筑面积108.26㎡（专有建筑面积91.69㎡）、9栋1单元5楼6号建筑面积108.26㎡（专有建筑面积91.69㎡），不动产权属证书上所载四套住宅建筑面积共计463.64㎡（专有建筑面积389.51㎡）。2016年10月18日，包括原告在内的拆迁户以书面形式向被告提出协商解决住房面积差额问题，未果。原告认为《房屋拆迁产权调换协议》中约定的安置住宅建筑面积为501.02㎡，而获得的安置住宅实际只有389.51㎡，两者相差111.51㎡，该部分面积差应按同地段楼盘住房的平均市场价6000元/㎡进行赔偿，故原告诉至本院，诉请如前。
另查，1、2008年8月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议》中涉及的安置商铺两间，为了办理不动产权属证书，第三人鸿宇公司与原告之子帅嘉铭签订两份《商品房买卖合同》，该两份《商品房买卖合同》涉及的商铺两间（2号楼负1层8号、10号楼负1层7号）即系原告与被告于2008年8月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议》中约定安置的商铺两间（8号门面、21号门面）。《商品房买卖合同》中约定的商铺购置单价为6000元/㎡，因上述商铺系拆迁安置商铺，故合同约定的购房人并未实际支付购房款。2016年，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》中所涉两间商铺取得了不动产权属证书，不动产权属证书中记载的商铺建筑面积为：2号楼负1层8号建筑面积为40.21㎡（专有建筑面积39.59㎡）、10号楼负1层7号建筑面积为54.91㎡（专有建筑面积50.84㎡），不动产权属证书上所载两间商铺建筑面积共计95.12㎡（专有建筑面积90.43㎡）。
2、原告帅国祥之子帅嘉铭到庭明确表示，原告考虑到原告的年龄较大，故以帅嘉铭的名义与第三人鸿宇公司签订《商品房买卖合同》，但签订《商品房买卖合同》的基础为《房屋拆迁产权调换协议》，《房屋拆迁产权调换协议》系由原告帅国祥与被告四十四医院所签订。
3、帅国发系原告帅国祥之兄。就帅家院村民拆迁事宜，2008年8月21日，被告四十四医院与帅国发亦签订了《房屋拆迁产权调换协议》，原告帅国祥作为帅国发的委托代理人，代帅国发与被告签订了该协议，协议约定的安置商铺为碧园花城11号门面。庭审中，原告陈述，因帅国发的房屋在拆迁之前已卖给了原告，但未办理房屋过户登记，故在拆迁发生时，是原告代帅国发与被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》，实际进行安置的商铺为10号楼负1层10号，该商铺虽登记在帅嘉铭名下，但该商铺与本案诉争无关。同时，原告认为本次诉讼原告诉请解决的是安置住宅房面积差额赔偿问题，并不涉及安置商铺问题，若被告认为安置商铺存在面积差额，被告应另行诉讼主张权利，而不应在本案中对商铺面积差额问题进行处理。
4、2011年8月15日，被告四十四医院向第三人鸿宇公司发出公函，要求第三人的负责人与被告一起处理包括原告在内的帅家院拆迁户回迁问题。2013年7月11日，第三人向被告出具承诺函一份，该承诺函内容载明：“帅国祥、罗磊、汪凤兰，罗仁祥、帅国发、帅红英、帅啟芬七户诉贵单位及我公司因房屋拆迁产生的诉讼，贵单位应承担的责任由我单位承担。特此承诺”，第三人在该承诺函上加盖了公章。
5、原告陈述，其诉请按照6000元/㎡进行赔偿，依据是碧园花城楼盘及周边房屋的现市场评估价，并提交了购房人邓惠敏于2011年5月时购买同一楼盘碧园花城房屋的商品房预售合同备案登记表。该登记表上记载邓惠敏所购房屋套内面积为104.29平方米（预售面积为127.05平方米），购房款为人民币698775元，按套内面积计算，每平方米售价约人民币6700元。
以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、第三人营业执照、《中国人民解放军第四十四医院和贵阳鸿宇房地产开发有限公司成黔字第7041坐落换建项目合同书》、《补充协议》、《关于“成黔字第7041坐落换建项目”的补充合同书》《房屋拆迁产权调换协议》、《补充协议》、《公证书》、（2014）贵仲裁字第89号裁决书、《三方和解协议》、《商品房买卖合同》、不动产权属证书、贵阳市商品房现售合同备案登记表、承诺函等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。
本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。综合各方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告在《房屋拆迁产权调换协议》中的身份是合同相对方还是第三人的委托代理人？二、被告是否存在违约行为？三、原告的诉请金额能否得到支持？四、商铺面积差额问题能否应在本案中解决？
关于焦点一。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告帅国祥与被告四十四医院签订的《房屋拆迁产权调换协议》，约定被告以黄河路42号1栋8楼2号、8栋3楼6号、9栋3楼6号、9栋5楼6号四套住房与原告进行产权调换。《房屋拆迁产权调换协议》明确了被告的身份为拆迁人，原告的身份为被拆迁人，第三人在该协议中仅是作为拆迁人的委托代理人。即便被告与第三人之间签订了《换建项目合同书》，但《换建项目合同书》不对原告产生约束力，因此本院对被告辩称的其仅是代表第三人与原告签订《房屋拆迁产权调换协议》的抗辩理由不予采信，被告四十四医院系《房屋拆迁产权调换协议》的合同相对方，该协议的相关权利及义务应由被告享有及承担。
关于焦点二。2008年8月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议》，约定被告以建筑面积共计501.02㎡的四套住房与原告进行产权调换。2016年原告获得了该四套住宅的不动产权属证书，不动产权属证书上所载四套住宅建筑面积共计463.64㎡（专有建筑面积389.51㎡）。被告实际安置给原告的住房建筑面积确小于《房屋拆迁产权调换协议》约定的建筑面积，被告确存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之约定，被告应承担相应的违约责任，被告承担违约责任后，可根据其与第三人之间的约定，另行向第三人主张权利。
关于焦点三。房屋建筑面积是指房屋外围水平面积及水平投影面积，包括使用面积、辅助面积和结构面积。《房屋登记簿管理试行办法》的附件《房屋登记簿记载内容说明》中，对建筑面积的规定为：记载按照《房产测量规范》（GB/T17896.1-2000）测量的房屋建筑面积，分别标注房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积。专有建筑面积为套内建筑面积，分摊建筑面积指分摊的公用建筑面积，如电梯井、楼梯、垃圾道、共同门厅及走道等。结合本案，原被告于2008年8月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议》约定的建筑面积501.02㎡应指房屋建筑面积而非专有建筑面积，因此被告实际安置补偿给原告的房屋与双方约定的安置补偿房屋之间的面积差额为37.38平方米（501.02平方米-463.64平方米=37.38平方米）。
因为被告的违约行为，导致原告无法以《房屋拆迁产权调换协议》约定的价格获得建筑面积为37.38平方米的房屋，若再取得该面积的房屋，原告需按现市场价进行购买，该部分价值即为被告的违约行为而给原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，结合原告提交的同一楼盘的商品房预售合同备案登记表中记载的房屋售价金额，本院对原告主张的面积差额赔偿款予以支持，但赔偿金额为人民币224280元（37.38㎡×6000元/㎡=224280元）。同时，对原告主张的逾期支付赔偿款利息损失予以支持，该利息损失以人民币224280元为计算基数，按银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止，原告诉请的利息损失起算时间为判决生效之日起，本院从其自愿。
关于焦点四。《房屋拆迁产权调换协议》除约定了四套住宅房屋的安置补偿外，还约定了商铺的安置补偿。本案中，原告主张的是住宅房屋的面积差额赔偿款，若被告认为其安置给原告的商铺存在实际安置面积大于协议约定安置面积的情况，被告可另案向原告主张商铺的面积差额赔偿，因此《房屋拆迁产权调换协议》约定的商铺面积问题不在本案中进行处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军第四十四医院于本判决生效之日起十日内向原告帅国祥支付拆迁安置住房面积差额赔偿款人民币224280元，并从本判决生效之日起，以人民币224280元为基数，按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息损失至本判决确定的履行期限届满之日止；
二、驳回原告帅国祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5245元（已减半收取），由原告帅国祥负担人民币3487元，被告中国人民解放军第四十四医院负担人民币1758元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 魏丽
二〇一七年十二月四日
书记员 刘凤