海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1399号
上诉人（原审被告）：伍海，男，1970年12月8日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：黄玫瑰，海南大华园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴婷娟，海南大华园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈光玉，男，1961年5月12日出生，汉族，住四川省巴中市。
委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。
原审第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市玉沙路16号富豪花园C座北楼1105房。
法定代表人：郭秀文，经理。
委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。
原审第三人：唐红红，女，1968年1月14日出生，住海南省海口市。
原审第三人：唐裕平，男，1962年8月7日出生，住海南省海口市。
原审第三人：唐少霞，女，1965年11月8日出生，住海南省海口市。
上诉人伍海因与被上诉人陈光玉、原审第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐红红、唐裕平、唐少霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
伍海上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判合同有效；2.撤销一审判决第二项并依法改判伍海无须向陈光玉支付购房尾款；3.本案诉讼费用由陈光玉承担。
事实和理由：一、一审判决陈光玉以喜龙公司的名义与伍海于2013年12月4日签订的《购房合同》无效，属认定事实错误。（一）伍海与喜龙公司签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，合法有效，且亦经海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初699号民事判决书确认为有效合同。首先，伍海与喜龙公司于2013年12月4日签订的《购房合同》系双方的真实意思表示，亦合法有效；其次，陈光玉在伍海与喜龙公司签订合同前，明知喜龙公司以其自己的名义面向社会发放涉案公寓的销售广告传单，并在2011年1月7日南国都市报上发布涉案公寓的销售广告等行为过程中，均未就其与涉案房屋的关系做过任何公开的说明；最后，与喜博公寓情况完全一致的相邻公寓即喜红公寓也是由本案喜龙公司开发销售，而与喜红公寓所有业主签订《购房合同》的主体也是本案的喜龙公司，且均已办理了房产证。综上，伍海与喜龙公司签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，且合法有效。同时，与涉案合同相同的合同已经海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初699号民事判决书确认为有效合同。（二）伍海一直占有并使用涉案房屋，陈光玉从未就伍海的身份或合同效力提出过任何异议。喜龙公司向伍海交付涉案房屋后，伍海就一直占有、使用涉案房屋至今，伍海是涉案房屋的实际居住人及占有人。拆迁消息公示后，陈光玉未向伍海提出过任何异议；后在明知喜龙公司仍然承认并继续履行与伍海的《购房合同》，并为达到安抚喜博公寓业主的目的于2015年12月3日向所有业主发出《通知》，承诺如征用时房产证仍未办理下来，喜龙公司将退还收取的房产交易税费等，仍未向伍海提出过任何异议。综上，应当注意的是，自喜博公寓被列入政府征用拆迁范围至陈光玉起诉前，陈光玉从未就伍海的身份或伍海与喜龙公司的合同效力向伍海提出过任何异议。二、一审判决伍海向陈光玉支付拖欠的购房款，属认定事实错误，适用法律错误。（一）陈光玉不是本案的适格原告，其也未提供确实有效的证据证明其系涉案公寓的实际出资建造人。如资金来源、购买建房的材料发票及收据等，结合“谁主张，谁举证”的原则可知，陈光玉应承担举证不能的不利后果；更何况，伍海自合同签订、交付购房款之日起就一直占有使用涉案房屋多年，是涉案房屋的实际占用使用人，而陈光玉从未就此提供过任何异议。（二）基于《购房合同》的合同相对性原则，伍海无需向陈光玉承担任何的责任。（三）喜龙公司从签订《购房合同》至今，一直未依约为伍海办理房产证，显然已构成严重的违约行为，伍海无须向任何人支付购房尾款。根据《购房合同》的约定可知，剩余购房款的支付条件尚未成就，而尚未成就的原因完全在于喜龙公司或陈光玉一方，与伍海没有任何关系，也就是说如果喜龙公司或陈光玉早已依约办理房产证的违约行为，购房尾款早已支付完毕。况且，现在办理房产证的情形已无法成就，因此，喜龙公司或陈光玉违约在先，导致付款条件无法成就，无论是喜龙公司还是陈光玉均无权要求伍海支付剩余的购房尾款。况且，无论是喜龙公司还是陈光玉都没有向伍海出具任何房屋销售有效发票以及销售房屋获利交税的有关证据。很明显陈光玉与喜龙公司根本不存在委托关系，陈光玉不是适格主体。（四）伍海购买的涉案房屋比合同约定的面积少了3.66平方米，且因陈光玉未办理产权证，已给伍海造成了严重的经济损失，该部分损失应当予以考虑。2017年1月18日，伍海与海口市龙华区房屋征收局签订《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》（档案编号：5-4-307）约定：征收补偿计算表套用《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目宣传小册》第12、13页的评估基准价表中的土地单价4793元/平方米，框架结构建筑物1880元/平方米等标准，计算得出伍海房屋征收补偿款合计221541元。伍海的房屋从2013年购买后，直至2017年签订征收补偿协议，长达4年时间未办下房产证，造成伍海在政府征收补偿中因没有产权证而不能以完全产权房产补偿标准获得补偿（见《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目宣传小册》第13页第五房地合估价格）产生损失共计（83.34×6268）-221541＝300834.12元，并且在前述《购房合同》中，喜龙公司以建筑面积87平方米×3160元/平方米单价收取伍海购房款，而政府认定伍海被征收房屋建筑面积为83.34平方米，故还导致伍海合同面积差额损失达：（87-83.34）×3160＝11565.6元。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，为维护伍海的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向二审法院提起上诉，请求依法支持伍海的上诉请求。
陈光玉辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。伍海的上诉没有法律和事实依据，依法应当驳回，理由如下：一、关于陈光玉的诉讼主体资格问题。1.本案诉争的房屋系由陈光玉于2010年3月15日与唐少霞、唐红红等人签订《合作建房合同》，于2010年3月24日与唐裕平等人签订《合同书》，约定由陈光玉出资坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12451号、唐红红坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12462号、唐裕平坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12463号集体土地上建造房屋。唐少霞、唐红红、唐裕平等土地使用权人分得第三层、第五层房屋，其余的房屋归属于陈光玉。2.由此可见，本案诉争房屋是由陈光玉出资在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的土地建造、添附而得来的财产。陈光玉对出资建造的房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。3.房屋建造后，陈光玉委托喜龙公司进行销售，本案的伍海与喜龙公司签订《购房合同》。合同签订后，伍海将部分购房款向销售人员支付，部分购房款直接向陈光玉支付。至今为止，伍海拖欠购房款尚未付清。陈光玉亦多次要求伍海将拖欠的房款付清，伍海均以各种理由予以推脱。4.我国合同法第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”。因此，陈光玉以自己的名义提起诉讼并无不当，一审判决认定陈光玉是本案的适格主体，并作出了公正的判决。二、伍海与陈光玉委托的喜龙公司签订的《购房合同》应当认定为无效合同。1.本案中一个明确的案件事实是，诉争房屋是建造在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的集体土地之上。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”将建造在集体土地上的房屋销售，必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。这一事实从伍海提交的与海口市××区）改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》内容也可看出，指挥部将集体土地的补偿款计入房屋补偿费内，实际上造成了集体土地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。因此，伍海与喜龙公司签订《购房合同》因为违反法律的强制性规定而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。三、一审判决在认定合同无效的前提下，尊重客观事实，充分考虑伍海的利益，判令伍海向陈光玉支付购房尾款，既合理又合法，是对法律诚实信用原则的正确把握，应予维持。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。2.伍海明知诉争房屋的基本情况仍然购买，且至今仍然拖欠陈光玉的购房款未付清，损害陈光玉的权益。期间，陈光玉也多次向伍海提出支付购房款，伍海均以各种理由推脱。现该房屋已经列入棚户区改造区域内。3.为维护陈光玉的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，一审判令伍海将拖欠的购房款支付给陈光玉，这样既维护了陈光玉的合法权益，也不会造成伍海更大的损失，遵守公平诚信的法律原则。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。伍海的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
喜龙公司述称：一、一审判决认定的事实清楚，适用法律是正确的。二、在这批系列案中有部分案件已经发生了法律效力，如一审法院作出的（2017）琼0106民初3645号、3667号民事判决均已经发生法律效力，因此该生效判决书认定的事实可以作为本案的参考以及认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对伍海的上诉请求应当予以驳回，维持原判。
唐裕平述称：陈光玉和唐裕平合作建房，唐裕平出地，陈光玉出资，建成之后按比例分配房屋，陈光玉与喜龙公司、伍海之间的买卖事情，唐裕平不清楚，也与唐裕平无关。
唐红红、唐少霞未陈述意见。
陈光玉向一审法院起诉请求：1.确认陈光玉与伍海签订的《购房合同》无效；2.伍海支付陈光玉购房尾款98434.4元；3.伍海承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月15日，陈光玉与第三人唐少霞、唐红红、唐裕平签订了《合作建房合同》，约定由陈光玉出资在第三人唐少霞、唐红红、唐裕平拥有的集体土地建设用地(土地证号分别是:【海口市集建（籍）字第N12451号】、【海口市集建（籍）字第N12462号】、【海口市集建（籍）字第N12463号】)上建造了涉案的位于海口市坡博161村号的房屋喜博公寓，该房屋至今未办理产权证，也没有规划报建许可和施工许可证书。喜博公寓建成后，陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售。喜龙公司接受委托后，于2013年12月4日以喜龙公司（甲方）的名义与伍海签订了一份《购房合同》，约定伍海以每平方米3160元总价款275000元的价格购买喜博公寓307房，合同还约定：伍海已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；伍海在2013年12月4日签订本合同时支付房款165000元，余款110000元在领取房产证时付清；甲方保证上述房产的产权清晰，若发生与甲方有关的该房产产权、债权、债务纠纷，由甲方负责清理并承担相关的民事诉讼责任；甲方负责办理伍海的房屋所有权证，因此所产生的费用按国家规定各自承担，伍海在领取房产证时一次性付清剩余全部房款。合同签订后，陈光玉依约将伍海所购房屋交付伍海使用，伍海也依约支付了165000元的房款。2015年底海口市龙华区政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区（城中城）改造，涉诉的喜博公寓也处于改造的范围。第三人喜龙公司于2015年12月3日向本案伍海发出了一份通知：“由于本公寓房产证尚未办理下来，适逢政府计划拆迁，在此事项不明朗的情况下，海南喜龙房地产交易有限公司郑重承诺，如果真正到政府征用时，房产证尚未办理下来，将如数退还业主所交的房屋装修押金和房产交易税，请各位业主安心居住，我们也将继续关注政府征用事宜，以便及时和业主沟通，在此过程中给业主造成不便之处，请大家谅解”。海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中城）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口晚报》刊登了公示，初步确认了本案伍海是所购喜博公寓房屋的产权人，并注明“对上述房屋的产权确认情况有异议的，于2016年10月26日前携带相关证明材料到坡博、坡巷片区棚户区改造项目指挥部进行申报或提出异议；如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的产权人签订征收协议并进行补偿安置”。现陈光玉以喜博公寓的土地性质属于集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖为由，将伍海起诉至一审法院，遂成讼。本案在审理过程中，第三人喜龙公司向一审法院出具了一份情况说明书，载明“海南喜龙房产营销策划有限公司受陈光玉委托，于2010年至2014年代理销售位于海口市××村房产并于购房人签订购房合同。”另外陈光玉还收取了伍海的办证等其他费用共计5900元。另查明，在海口市××区）改造项目中，拆迁指挥部测得海口市龙华区坡博村161号的喜博公寓307房的实际测绘面积为83.34㎡，比合同约定的面积少了3.66㎡。
一审法院认为：一、关于原告的主体问题。本案的涉案房屋喜博公寓是由陈光玉出资，第三人唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，陈光玉与这三个第三人之间有合作建房合同书，庭审中陈光玉也出示了相关的建房证据，为此一审法院认定涉案的房屋是由陈光玉建造的事实。而本案涉案的《购房合同》虽然是喜龙公司与伍海所签订，但涉案房屋是陈光玉所建，第三人喜龙公司也向法院提交了书面说明，对该委托情况进行了认可，所以一审法院对陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售的事实予以认定。根据《合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定，本案中，因伍海的原因不履行合同义务时，第三人喜龙公司已向陈光玉披露了本案的伍海，根据合同法的以上规定，陈光玉由此取得了行使第三人对伍海的权利，所以本案原告的主体是合格的。二、关于本案《购房合同》的效力问题。陈光玉不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员唐少霞、唐红红、唐裕平签订《合作建房合同》方式在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，并向不属于本经济组织成员及众多被告进行出售。陈光玉以农村集体所有的土地未经规划报建等审批手续建成喜博公寓出售伍海，双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规关于农村集体所有土地流转的相关规定，同时2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”。本案涉案的房屋不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以本案涉案的《购房合同》应认定为无效合同；三、关于伍海是否应偿付陈光玉尚欠的购房款问题。双方签订的购房合同虽为无效合同，但陈光玉并未主张返还房屋，伍海也表示不同意返还，同时考虑到本案涉及城市拆迁改造等特殊情形，本案中伍海已占用涉案房屋多年且坡博村改造项目指挥部在《海口晚报》刊登的公示已确认了本案伍海是所购喜博公寓房屋的产权人，基于以上情形，一审法院认为本案不能简单地按无效返还的原则来处理。在不返还房屋的情况下，对于陈光玉要求支付房屋尾款的诉请，一审法院认为虽然合同约定伍海的购房尾款在陈光玉为其办理好房产证后给付，但现合同的履行情况已发生变化，涉案房屋已面临拆迁，合同约定伍海应付尾款的情形（即陈光玉为伍海办理好房产证情形）已无法实现，而相关部门已确认伍海已取得涉案房屋的产权并取得签订拆迁补偿协议的主体资格的情况下，伍海理应在扣除已缴纳办证等其他费用5900元后，按拆迁部门对房屋的实测面积将购房余款92534.4元（尚欠房款110000元-3.66㎡×3160元/㎡-5900元）支付给陈光玉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条的规定，判决如下：一、确认陈光玉以喜龙公司的名义与伍海于2013年12月4日签订的《购房合同》无效；二、限伍海于本判决生效之日起十日内支付陈光玉购房尾款92534.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1398元，由陈光玉、伍海各负担699元。
二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。
二审查明，海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中城）改造项目指挥部于2016年12月30日在《海口日报》刊登了公示，初步确认了本案伍海是所购喜博公寓房屋的产权人，并注明“对上述房屋的产权确认情况有异议的，于2017年1月13日前携带相关证明材料到坡博、坡巷片区棚户区改造项目指挥部进行申报或提出异议；如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的产权人签订征收协议并进行补偿安置”。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、陈光玉是否为适格原告；二、《购房合同》是否有效；三、伍海是否应支付购房余款。
关于第一个争议焦点问题，虽然购房合同的签订主体是喜龙公司，但喜龙公司系受陈光玉的委托与购房人伍海签订的合同，其代理行为所产生的法律后果应由陈光玉承担。鉴于陈光玉是喜龙公司的委托人，其作为本案一审原告主体适格。关于第二个争议焦点问题，涉案房屋系在集体土地上建造，且未经规划报建等审批，建成后被对外出售，该售房行为违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定《购房合同》无效并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点问题，虽然双方签订的《购房合同》无效，但双方均不主张相互返还。伍海已依据《购房合同》占有、使用涉案房屋，且涉案房屋被列入征收范围后，伍海被确定为权利人享有涉案房屋的相关权益，其对涉案房屋的权益得到了保障。根据公平原则，伍海应向陈光玉支付相应的购房对价。因实际测量的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，一审法院按实际测量的面积计付购房余款并判令伍海向陈光玉支付该款项并无不当，本院予以维持。
综上所述，伍海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1398元，由伍海负担。
本判决为终审判决。
审判长 王春芬
审判员 林志勇
审判员 杨 曦
二〇一八年五月十六日
书记员 谭文姬
速录员 王 妍
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。