湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00088号
上诉人（原审原告）白永燕。
委托代理人谢高伦，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司枣阳市支行（以下简称农行枣阳支行）。
代表人曹可舜，农行枣阳支行行长。
委托代理人李勇强，农行枣阳支行法规经理。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）襄樊市蓝天拍卖有限公司枣阳分公司（以下简称蓝天拍卖枣阳分公司）。
代表人莘乐安，蓝天拍卖枣阳分公司经理。
委托代理人王占武，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上�人（原审第三人）枣阳市人力资源和社会保障局（以下简称枣阳市人社局）。
法定代表人张方柱，枣阳市人社局局长。
上诉人白永燕因与被上诉人农行枣阳支行、蓝天拍卖枣阳分公司、枣阳市人社局拍卖合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2012）鄂枣阳民二初字第00194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成由审判员王利敏担任审判长，审判员王佼莉、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人白永燕的委托代理人谢高伦，被上诉人农行枣阳支行的委托代理人李勇强，被上诉人蓝天拍卖枣阳分公司的委托代理人王占武到庭参加诉讼。被上诉人枣阳市人社局经本院合法传唤其拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告白永燕一审诉讼请求为：判令被告农行枣阳支行和蓝天拍卖枣阳分公司履行�其竞买的房屋办理产权过户手续义务，并判令第三人枣阳市人社局予以协助。
原审判决认定：2003年11月15日，农行枣阳支行与蓝天拍卖枣阳分公司签订委托拍卖合同，合同主要约定，农行枣阳支行委托蓝天拍卖枣阳分公司拍卖位于枣阳市民主路19号人事局原机关大院西侧2间门面。同日，农行枣阳支行出具权属证明，证明载明：“位于民主路19号（人事局原机关大院）大门西侧的两间门面权属归中国农业银行枣阳市支行所有。我行具有不可争议的所有权和处分权。对于买受人，我行负责协助办理权属和过户手续，若因权属问题发生争议，我行愿承担一切责任”。2003年12月7日，蓝天拍卖枣阳分公司发布拍卖公告，定于2003年12月14日上午10时召开拍卖会对农行枣阳支行委托拍卖的上述两间门面及其他标的进行拍卖。同时，蓝天拍卖枣阳分公司发布竞买须知，竞买须知第二�标的简况及竞买特别规定中的八号标的约定：“农行位于民主路人事局原机关大院大门西侧的两间门面，该门面是农业银行与人事局以房产交换方式划割的权属，双方以协议划割，权属归农行所有，没有办理房地产过户手续，该房屋以现状拍卖，拍卖成交后，由委托人负责办理权属过户手续，委托人承诺对权属负责并承担责任。拍卖人不作责任担保”。2003年12月14日，白永燕以10万元的价格竞买成功，购得农行枣阳支行委托拍卖的上述门面房屋。白永燕向蓝天拍卖枣阳分公司支付了成交款10万元和佣金5000元，并占有使用该门面至今。
原审另查明：原枣阳市人事局位于枣阳市民主路19号的房屋（含本案争议的房屋）于1993年5月7日进行产权登记，产权证号为10356。1999年12月，证号验换为00004599号，后枣阳市人事局将00004599号产权证中部分房屋参加房改出售给个人后，剩余房屋尚未进行变更登记。枣阳市人事局名称变更为枣阳市人社局。
白永燕多次要求农行枣阳支行、蓝天拍卖枣阳分公司、枣阳市人社局履行协助过户义务，而农行枣阳支行、蓝天拍卖枣阳分公司、枣阳市人社局未予协助办理，白永燕于2012年7月3日向法院提起诉讼，请求解决。
原审法院认为：白永燕陈述，1996年，经农行枣阳支行与原枣阳市人事局协商，两单位互换了部分房地产，农行枣阳支行占有使用了原枣阳市人事局机关大院西侧2间门面，但在本案审理过程中，各方当事人均未提交农行枣阳支行与原枣阳市人事局之间的书面互换协议，且本案争议的2间门面房屋现登记在原枣阳市人事局名下，农行枣阳支行对该2间门面并不享有所有权。农行枣阳支行在未获得枣阳市人社局授权的情况下，便委托蓝天拍卖枣阳分公司拍卖该2间门面的行为属无权处分，依据《最高人�法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，白永燕与蓝天拍卖枣阳分公司、农行枣阳支行之间的拍卖合同有效，但本案争议的2间门面房屋的所有权并未发生转移，白永燕不能依据拍卖合同取得本案争议2间门面房的所有权，故其要求农行枣阳支行、蓝天拍卖枣阳分公司、枣阳市人社局协助其办理房屋过户手续的主张不能成立，不予支持。枣阳市人社局经法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回白永燕的诉讼请求。案件受理费80元，由白永燕负担。
上诉人白永燕不服一审判决向本院提出上诉称：（一）原审判决认为农行枣阳支行与原枣阳人事局互换的房屋没有书面协议，争议的两间门面房现�记在原枣阳市人事局名下，农行枣阳支行不享有所有权，属于认定事实错误。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力。《合同法》第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。农行枣阳支行与原枣阳市人事局之间进行房屋互换，即使没有书面互换协议，只要口头协商达成一致，并实际履行房屋交付的义务，该口头协议合法有效，农行枣阳支行据此取得了该房屋的所有权，应当受到法律的保护。（二）原审判决认为农行枣阳支行对争议房屋未获授权便委托拍卖，属于无权处分，也属认定事实错误。1996年左右，原人事局因建办公大楼与被上诉人农行枣阳支行互换了2间门面房，农行枣阳支行取得该房的所有权后对该房进行占有、使用和收益，因其对该房享有所有权，所以理所当然也就有处分权。2003年农行枣阳支行因其他原因需要处理该房屋，随委托蓝天拍卖枣阳分公司对外公开拍卖。蓝天拍卖枣阳分公司拍卖的程序合法，白永燕占用、使用、收益和处分（对外出租）该房，至今已经十年有余，枣阳人社局知道或应当知道该房屋已经进行拍卖处分的事实，均未表示异议和反对，也不应诉参加法院的庭审活动。充分说明农行枣阳支行与原人事局互换该房屋是客观存在的，农行枣阳支行取得该房屋的所有权后处分该房屋，也是合理合法的有权处分。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判三被上诉人协助为上诉人白永燕竞买的房屋办理过户手续。
被上诉人农行枣阳支行答辩称：被上诉人多次找枣阳市人社局协助办理过户手续，但枣阳市人社局无人管。枣阳市人社局的�都知道房屋是白永燕的，请求法院判决枣阳市人社局协助过户。
被上诉人蓝天拍卖枣阳分公司答辩称：其已履行了法律规定和合同约定的义务，请求法院驳回上诉人对蓝天拍卖枣阳分公司的诉讼请求。
经二审审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人白永燕通过拍卖程序竞买了本案诉争的房屋，并支付全部购房款实际占有该房。白永燕与农行枣阳支行的买卖行为不违反法律禁止性规定，属合法有效行为。因诉争房屋在拍卖时，农行枣阳支行出具证明载明该房归其所有。蓝天拍卖枣阳分公司在竞买须知中说明“诉争之房是农行枣阳支行与人事局以房产交换方式划割的权属，没有办理房地产过户手续”。但农行枣阳支行和蓝天拍卖枣阳分公司均未提交与人事局互换房地产权的相关协议等依据。虽然农行枣阳支行委托蓝天拍卖枣阳分公司�卖该房，白永燕购买该房并实际居住后，枣阳市人社局均未提出异议，不排除农行枣阳支行与枣阳市人社局之间存在互换房屋产权的事实。农行枣阳支行基于买卖合同关系，有义务协助白永燕办理产权过户手续。但因本案诉争房屋产权仍登记在枣阳市人社局名下，枣阳市人社局在法院审理期间不应诉，白永燕及农行枣阳支行无相关证据证实互换产权的事实，农行枣阳支行协助办理过户手续必须有枣阳市人社局的协助配合，目前法院判决枣阳市人社局协助过户缺乏法律依据。故白永燕要求农行枣阳支行、蓝天拍卖枣阳分公司、枣阳市人社局协助办理房屋过户手续的主张本院不予支持。但原审法院认为农行枣阳支行在未获得枣阳市人社局的授权，便委托蓝天拍卖枣阳分公司拍卖该2间门面的行为属无权处分缺乏证据证实，本院不予认可。综上，白永燕的上诉理由不能成�。原审认定事实清楚，实体处理恰当，审判程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人白永燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利敏
审 判 员 王佼莉
代理审判员 刘丹丹
二０一四年四月八日
书 记 员 赵 阳