河南省洛阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫03执异365号
异议人（被执行人）：洛阳华洋国际学校，住所地：洛阳市伊滨区玉泉街3号。
法定代表人：梁兴敏，该校董事长。
委托代理人：周亚洲，男，汉族，1990年3月23日出生，住河南省新安县，，该校法务，特别授权。
申请执行人：张波，男，汉族，1970年2月10日出生，住洛阳市洛龙区。
被执行人：洛阳亿和置业有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。
法定代表人：康现末，该公司总经理。
被执行人：熊现乐，男，汉族，1968年10月13日出生，住洛阳市涧西区。
本院在执行张波与洛阳亿和置业有限公司（以下简称：亿和公司）、熊现乐、洛阳华洋国际学校（以下简称：华洋学校）借款合同纠纷一案中，被执行人华洋学校于2018年8月2日对本院执行其名下位于洛阳新区伊滨区吉庆路以南、洛阳绿叶信息中等专业学校用地界以北、石安街以西、玉泉街以东洛市国用（2013）第05004786号土地（以下简称：涉案土地）及该土地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施的执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
被执行人华洋学校称，应中止对华洋学校名下土地、房产及资产的执行，事实与理由如下：一、洛阳市中级人民法院执行华洋学校财产存在明显错误。本案在诉讼阶段已经查封了被执行人亿和公司名下16500.91m2房产，按照房产的市场价格，主债务人亿和公司被查封的房产已经足够偿还判决书确定的债务。在此情况下，张波又申请查封了华洋学校名下的土地、房产及其他资产，存在严重超标的查封的问题，明显不符合法律规定。且华洋学校被查封的财产系正在使用中的校舍校区及教育设施，华洋学校目前有在校生3000余人，教职工300多人，查封并执行以上财产存在恶劣的社会影响，极易引发社会群体事件。而执行主债务人亿和公司名下房产则难度小、周期短，且足以实现申请执行人张波的债权，洛阳市中级人民法院却选择执行华洋学校名下财产，存在明显错误。二、本案在执行中存在严重的程序违法问题。首先，洛阳市中级人民法院在执行华洋学校名下土地、地上建筑物、附着物时严重违反法定程序。华洋学校名下土地系通过划拨方式取得，依据相关法律规定，以划拨方式取得的土地使用权及地上建筑物、其他附着物在进行拍卖前均应当依法办理审批手续，报有批准权的人民政府批准。本案在执行过程中，洛阳市中级人民法院未与任何相关负责部门进行沟通，即擅自将划拨土地及地上建筑物、附着物进行拍卖，严重违反了法定程序。其次，洛阳市中级人民法院强制执行华洋学校名下未取得产权登记的房产违反法定程序。华洋学校被执行的房产并未取得产权登记，对于无证房产，在处置前应当就其是否能转化成有证房产征求行政机关的意见，并作为确定房屋价值的参考依据。本案执行过程中，人民法院并未征询行政机关的意见，使得评估机构单纯按照成本法评估涉案房产价值，严重违反法定程序，有违公平公正。三、华洋学校名下财产拍卖价格过低，法院拍卖行为明显违反法律规定。根据洛阳市中级人民法院的拍卖公告，华洋学校名下被执行财产的起拍价为12592.1778万元，增幅25万元，而评估报告中华洋学校名下财产评估总价为15132.8063万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定，人民法院确定的保留价第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。华洋学校名下财产系首次拍卖，而洛阳市中级人民法院设定的起拍价不仅低于市场价，亦远低于评估价，明显违反了法律规定。如此低价出售华洋学校名下财产，将给华洋学校带来严重的财产损失，侵犯了华洋学校的合法权益，法院应当予以纠正。四、被执行财产评估价值过低，应当重新评估。针对华洋学校名下土地，洛阳新区管理委员会各部门于2012年即通过【2012】139号会议纪要第六条会议议定，对非营利性质的民办学校用地价格采取划拨供地，划拨价格为40万元/亩；对营利性质的民办学校采取出让供地，价格按56-65万元/亩的参考起始价公开出让。而本案中，评估报告中的价值远低于政府的定价，明显不合理，华洋学校在收到评估报告后，即就评估报告中存在的与事实不符的部分向洛阳市中级人民法院提出了异议，要求重新评估，但洛阳市中级人民法院未予以答复，即将华洋学校名下财产进行公开拍卖。为维护华洋学校的合法权益，应当对以上财产重新评估。综上，华洋学校认为本案的执行程序违反法律规定，严重侵犯了华洋学校的合法权益，请求本院依法审查后予以纠正。
本院查明，张波申请执行亿和公司、熊现乐、华洋学校借款合同纠纷一案中，本院于2016年3月23日查封了华洋学校名下位于洛阳新区伊滨区吉庆路以南、洛阳绿叶信息中等专业学校用地界以北、石安街以西、玉泉街以东洛市国用（2013）第05004786号土地，并于2017年11月16日查封了上述土地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施。后该案进入评估、拍卖阶段，因涉案土地性质为“科教划拨用地”，本院于2018年4月26日就“在拍卖涉案土地及其范围内的建筑物、构筑物及其附属设施等财产中对拍卖程序、竞买人条件及在土地转让程序中是否有专门要求”的问题向洛阳市国土资源局发出了函件，洛阳市国土资源局未予以回复。2018年6月19日，本院作出（2017）豫03执403号执行裁定书，裁定拍卖被执行人洛阳华洋国际学校房产、土地及地面以上资产。2018年7月26日，本院作出关于华洋学校房产、土地及地面以上资产（第一次拍卖）的公告，该公告上载明的竞买人条件为：“凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买”。2018年7月31日，本院再次就“在拍卖涉案土地及其范围内的建筑物、构筑物及其附属设施等财产中对拍卖程序、竞买人条件及在土地转让程序中是否有专门要求”的问题向洛阳市国土资源局发出函件，请其在10日内将征询内容回函我院。2018年8月2日，洛阳市国土资源局向本院作出关于华洋学校划拨土地拍卖问题的复函，建议：“1、若确需连同地上建筑物一并拍卖该宗划拨土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国拍卖法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定，在进行拍卖前，应当依法办理审批手续，报经有批准权的人民政府批准……。”
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……。”“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押……。”本案中，涉案土地系以划拨方式取得，在对该土地使用权、地上建筑物、其他附着物进行拍卖前应当报经有批准权的人民政府批准，但本院在作出关于涉案土地及地上建筑物、其他附着物的拍卖裁定及拍卖公告前，并未报经有批准权的人民政府批准，该做法显属不当，应予纠正。本案被执行的华洋学校名下财产系正在使用中的教育用地及教育设施。对此，最高人民法院在相关执行裁判中明确指出，教育用地、教育设施具有完成教育教学目标的特定用途、达到教书育人的社会公益目的，如果强制执行学校正在使用中的教育设施，不仅影响正常的教育教学秩序，处置不当还有可能造成学生失学，损害公众受教育权。因此，为保障社会公益事业发展，保障公众受教育权等基本权益，对教育用地与教育设施的执行不能改变其原有的公益性用途，不能影响其实际使用。本案在执行过程中在处置涉案房地产前除应依法履行审批程序外，还应以不影响学校教育功能的发挥为前提对竞买人的条件加以相应限制。本院在拍卖公告上列出的竞买人条件为“凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买”，该做法不利于学校教育功能的发挥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销洛阳市中级人民法院作出的（2017）豫03执403号执行裁定书及关于洛阳华洋国际学校房产、土地及地面以上资产（第一次）拍卖的公告；
二、撤销对洛阳华洋国际学校房产、土地及地面以上资产的本次拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。
审判长 张仲锋
审判员 李 宁
审判员 于丽娜
二〇一八年八月十五日
书记员 张克毅