河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2015）固民初字第1356号原告（反诉被告）：固安县绿宸房地产开发有限公司。住所地：固安县新源北街南大龙堂村北。组织机构代码：69468094-3。法定代表人：杨军，职务：公司董事。委托代理人：侯小琴，四川达宽律师事务所律师。委托代理人：王潇，四川达宽律师事务所律师。被告（反诉原告）：范怀有，男，1971年12月26日出生，汉族，现住廊坊市固安县。委托代理人：吴静，北京市德达律师事务所律师。原告固安县绿宸房地产开发有限公司诉被告范怀有商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张国强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固安县绿宸房地产开发有限公司的委托代理人侯小琴、王潇，被告范怀有及委托代理人吴静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告固安县绿宸房地产开发有限公司诉称，原告固安县绿宸房地产开发有限公司与被告范怀有于2013年3月11日签订了商品房买卖合同，合同约定被告以银行按揭贷款付款方式购买原告开发的位于万华城一期住宅一套，其中首付人民币208335元，未付房款460000元。请求解除商品房买卖合同及补充协议，被告向原告支付违约金9200元，违约金的计算期间为被告应付房款460000元×2%；未付款利息总额是68085.11元，起算日期为2013年3月21日，结束日期2015年8月24日，标准是按照中国人民银行同期贷款利率，总计77285.11元（详见明细）。被告提出的反诉理由没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。关于第一项请求与事实不符，因为该合同自解除合同通知书由原告方庭前送达之日起已经解除。第二项范怀有属于违约在先，逾期付款达886天，绿宸有权利根据合同约定解除合同，并有权追究范怀有的违约责任，并要求赔偿损失。被告范怀有辩称，一、不同意解除《商品房买卖合同》和《补充协议》。二、不同意支付违约金9200元、未付款利息60720元。双方约定房屋总价为668335元，范怀有已付首付208335元，其余46万元申请贷款交付。2015年1月8日，为履行合同，固安县绿宸房地产开发有限公司出具《承诺书》，与范怀有为诉争房屋申请借款。固安县绿宸房地产开发有限公司在与范怀有协商余款支付的同时，向法院起诉，固安县绿宸房地产开发有限公司于2015年8月20日向范怀有发出解除合同通知书，违背诚实信用原则，不能作为解除合同的理由。反诉请求继续《商品房买卖合同》和《补充协议》，接收房款；向范怀有交付房屋；办理房屋产权证书。经审理查明，2013年2月21日，原告固安县绿宸房地产开发有限公司与被告范怀有签订购房协议书，合同约定固安县绿宸房地产开发有限公司将万华城三期第G-2幢1单元6层601号房屋出售给范怀有，总金额668335元；同时约定付款方式为首付款208335元，贷款460000元（详见附件5）。对于逾期付款违约责任，合同第七条约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%，向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。合同第八条约定出卖方于2014年9月30日前将约定房屋交付买受人。2013年2月21日双方签订附件5约定：剩余房款460000元在2013年3月21日前以银行按揭方式向出卖人交付。《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款中约定：买受人保证在《商品房买卖合同》签订之日起30日内获得银行的按揭贷款，除因出卖人原因外，出卖人未能在上述期限内收到买受人申请的按揭贷款的，买受人应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。合同签订后，范怀有于2013年2月26日交付了房价款208335元。范怀有未能在合同约定的期限内办理完毕按揭贷款，且逾期超过了60日，范怀有愿意继续履行合同。2015年1月8日固安县绿宸房地产开发有限公司为范怀有出具承诺书、2015年1月9日固安县绿宸房地产开发有限公司为范怀有开具首付款发票，用于办理按揭贷款。后因范怀有不符合按揭贷款条件，未取得按揭贷款。此后双方就给付余款事项未能达成一致意见。2015年6月19日，范怀有发函向固安县绿宸房地产开发有限公司书面告知，要求该公司将欠房款数额、收款账号予以告知。原告固安县绿宸房地产开发有限公司未向被告范怀有交付万华城三期第G-2幢1单元6层601号房屋。2015年8月20日，固安县绿宸房地产开发有限公司发函书面通知范怀有解除商品房买卖合同。上述事实，有双方当事人陈述、快递单、快递查询单、商品房买卖合同、补充协议、购房款收据、发票、承诺书、等及双方陈述可以证实。本院认为，本案中原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议是当事人双方的真实意思表示，为有效合同，当事人双方均应严格全面履行。按照双方约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%，向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。在合同履行过程中，范怀有逾期超过60日未能给付剩余房款，范怀有愿意继续履行合同。通过2015年1月8日固安县绿宸房地产开发有限公司为范怀有出具承诺书、2015年1月9日固安县绿宸房地产开发有限公司为范怀有开具首付款发票，用于办理按揭贷款这一行为可以认定，固安县绿宸房地产开发有限公司同意继续履行合同。因此固安县绿宸房地产开发有限公司不再享有依照该条款选择解除合同的权利，固安县绿宸房地产开发有限公司此后发出解除合同通知，要求解除商品房买卖合同及补充协议，与合同约定不符，且没有法律依据，本院不予支持。原告固安县绿宸房地产开发有限公司主张由范怀有支付违约金，符合合同约定，应予支持。计算方法为自合同规定的应付款期限之第二天即2013年3月22日起至2015年8月24日止为885天（365×2＋155），按逾期应付款日万分之一计算，违约金为40710元（460000×885×1÷10000）。原告主张的未付款利息，没有依据，本院不予支持。范怀有反诉要求固安县绿宸房地产开发有限公司接收房款、交付房屋，理由充分，本院予以支持。范怀有提出办理房产证的诉讼请求涉及行政事项，不属于本案民事案件审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告范怀有给付原告固安县绿宸房地产开发有限公司违约金40710元；二、被告范怀有给付原告固安县绿宸房地产开发有限公司剩余房款460000元；三、原告固安县绿宸房地产开发有限公司交付被告范怀有万华城三期第G-2幢1单元6层601号房屋。四、驳回原告固安县绿宸房地产开发有限公司提出的解除商品房买卖合同及补充协议、要求范怀有给付未付款利息的诉讼请求。五、驳回被告范怀有部分反诉请求。上列第一、第二、第三项于本判决发生法律效力后二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5591.5元、反诉费减半收取5200元，合计10791.5元，由原告固安县绿宸房地产开发有限公司负担9791.5元，被告范怀有负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  张国强二〇一五年九月十八日书记员  刘伯超