呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00642号
上诉人（原审被告）内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司。住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
法定代表人智效贤，该公司经理。
委托代理人周蒙芳，内蒙古新广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武彦，男，1980年1月6日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人姜彦，内蒙古庆胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭守义，男，1957年3月18日出生，汉族，内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司呼和浩特市项目部经理，现住址不详。
原审第三人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人张玲杰，该公司经理。
委托代理人武卫华，女，1969年5月20日出生，汉族，该公司职员，住呼和浩特市新城区。
上诉人内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司（以下简称诚泰公司）因与被上诉人武彦、郭守义即原审第三人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人诚泰公司的委托代理人周蒙芳，被上诉人武彦及其委托代理人姜彦，原审第三人尖峰公司的委托代理人武卫华到庭参加诉讼。被上诉人郭守义经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月25日，武彦与郭守义签订了第一份购房协议，交款15万元。该协议在交款人处有武彦的签字，收款人处有郭守义的签字并盖有诚泰公司呼市项目部的财务专用章。协议中对武彦购买诚泰公司楼房的意向进行了简单约定。2013年5月13日武彦向郭守义交款5万元。2013年7月31日，武彦与郭守义签订第二份购房协议，该协议对第一份进行了补充，并详细说明了截止到2013年7月31日以前，郭守义分三次共收到武彦的房款21万元，交款人处有武彦的签字，收款人处有郭守义的签字。2013年8月10日武彦向郭守义交房款3万元。郭守义及诚泰公司共收到武彦交付的房款24万元。2013年8月13日，武彦（乙方）与郭守义（甲方）在前两份协议的基础上正式达成一份《购房协议书》，该协议约定，甲方将坐落于呼和浩特市回民区大庆路燕莎玫瑰园B4#楼4单元6层西户68.3平方米的房屋出卖给乙方，协议价款每平方米4000元。协议中约定了违约责任，该违约责任第一条约定，如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方或者出售给第三方，应当向乙方赔偿双倍购房款损失。该协议在甲方处有郭守义的签字，乙方处有武彦的签字。郭守义及诚泰公司至今未向武彦交付房屋，且郭守义在庭审中明确表示不向武彦交付房屋。再查明，2013年8月5日，第三人尖峰公司（甲方）与诚泰公司（乙方）签订《抵顶房屋协议》，协议中写明：根据第三人与被告诚泰公司签订的位于大庆路北“燕莎玫瑰园二期”项目施工合同及补充协议，第三人将位于大庆路北“燕莎玫瑰园”小区的B4#4单元6层西户68.3平方米的房屋抵顶被告诚泰公司的工程款。抵顶价格为409800元。该《抵顶房屋协议》落款的甲方处有第三人尖峰公司的名称并盖有第三人尖峰公司的合同专用章，甲方代表人处有第三人公司的法定代表人张玲杰的签字，乙方处有诚泰公司的名称并加盖了诚泰公司呼市项目部章，同时乙方被授权人签字处有郭守义的签字。以上事实有2013年8月5日诚泰公司与第三人签订的《抵顶房屋协议》、2013年1月25日和2013年7月31日签订的购房协议二份、2013年8月13日签订的《购房协议书》、2013年5月13日和2013年8月10日收条两份、证人证言、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。武彦诉至呼和浩特市回民区法院，要求：1、请求确认武彦与郭守义、诚泰公司所签订的楼房买卖合同有效，并要求郭守义、诚泰公司继续履行合同，将合同项下的楼房按约定交付于武彦；若郭守义、诚泰公司交房不能，则解除合同，由郭守义、诚泰公司及尖峰公司连带退回武彦的购房款。2、要求郭守义、诚泰公司按合同的约定和法律的规定承担违约责任即27.32万元×30%=8.196万元。3、诉讼费由郭守义、诚泰公司承担。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为武彦的诉讼请求是否有事实及法律的依据。武彦与郭守义、诚泰公司签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。本案中郭守义称房屋是郭守义的，与诚泰公司为挂靠关系，但又称与武彦的合同是替诚泰公司签订的。而武彦提交的尖峰公司（甲方）与诚泰公司（乙方）签订《抵顶房屋协议》落款上的乙方处却写明了诚泰公司的名称，并加盖有诚泰公司呼市项目部章，同时乙方被授权人签字处有郭守义的签字。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中虽然是武彦与郭守义签订的《购房协议书》，但在第一份购房意向上的收款人处加盖了诚泰公司呼市项目部的财务专用章。诚泰公司呼市的项目部为诚泰公司的内部设置的机构，不具备主体资格，其民事责任应当由诚泰公司承担。故此武彦有理由相信郭守义系诚泰公司的代理人，该代理行为有效。武彦依据购房合同约定向郭守义、诚泰公司交纳了购房款24万元，但郭守义及诚泰公司至今未向武彦交付房屋，郭守义还在庭审中还表明该出卖的房屋价钱太低，不给武彦钥匙，并表示房屋已卖与他人，该房屋钥匙也转交他人。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，郭守义及诚泰公司用自己的行为表明拒绝向武彦交付房屋，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于武彦主张判令解除武彦与郭守义、诚泰公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故郭守义、诚泰公司应退还武彦购房款24万元。同时，根据武彦与郭守义签订的合同中关于违约责任的约定，郭守义及诚泰公司应当向武彦赔偿双倍购房款损失，但武彦只请求了房款总价的30%，即27.32万×30%=8.196万元，该院对于武彦行使该处分权予以支持。因本案为合同纠纷案件，本案的第三人不是本案中合同的相对方，依法不应承担本案中的合同责任。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告武彦与被告郭守义、被告内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司签订的《购房协议书》；二、被告郭守义、被告内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还原告武彦购房款24万元并赔偿购房损失8.196万元；三、驳回原告武彦的其他诉讼请求。案件受理费6130元，由被告郭守义及被告内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司承担。
诚泰公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审法院在审理过程中程序存在严重违法，法院庭审前未正常送达诚泰公司传票，才造成诚泰公司缺席。（二）一审法院庭审中由于诚泰公司未出庭，因此审理事实部分错误。第一，诚泰公司未参与此项目，由郭守义自己完成整个工程项目，至今没交分文。第二，诚泰公司未参与此项目的整个过程，未参与管理又未派人员掌管财务。第三，郭守义向诚泰公司保证关于2号公章只能在公司内部使用，不得对外使用。第四，郭守义收取的武彦购房款。第五，尖峰公司抵顶郭守义房屋由郭守义掌控，诚泰公司从未参与。第六，2013年8月13日武彦与郭守义个人之间签订了购房协议，并非诚泰公司签订。第七，郭守义给武彦打的收条。以上事实充分说明，郭守义开发该项目最终抵顶的房屋及收取的工程款由郭守义收益及获取，本案中武彦缴纳的购房款也是由郭守义收取，并未交给诚泰公司，因此一审法院判决诚泰公司退还武彦的购房款是错误的，违背了公平原则。请求撤销原判或发回重审，判令诚泰公司不予承担退还武彦购房款24万元并赔偿购房损失8.196万元责任。
武彦答辩称，一审法院审理本案事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法判决驳回诚泰公司的上诉请求，一、二审诉讼费及公告费均由诚泰公司承担。2013年1月25日和2013年7月31日，武彦与诚泰公司内设机构呼市项目部分别签订了两份购房协议，又于同年8月13日再次签订了购房协议书一份，该协议书对上两次协议的内容做了进一步的明确和确认。在此期间，诚泰公司呼市项目部又为武彦出具其与第三人尖峰公司于2013年8月5日签订的抵顶房屋协议书一份，基于这些事实，武彦于2013年5月13日至2013年8月10日共计向诚泰公司交付购房款24万元。同时在签订协议过程中，明确将涉案房屋出卖给武彦。上述事实双方签订的协议书、第三人尖峰公司与诚泰公司签订的抵顶房屋协议及加盖诚泰公司财务专用章和项目部经理郭守义履行职务收取购房款的收据为凭。合同履行期限届满，诚泰公司拒交涉案楼房，对诚泰公司的上述行为，根据我国法律的相关规定，法人的内设机构及其工作人员在履行职务期间从事与此有关的民事行为所产生的法律后果由法人承担民事责任。故一审法院判决诚泰公司和郭守义承担民事责任于法有据。另外，诚泰公司在其民事上诉状中称，其与郭守义负责的呼市项目部只是挂靠关系，该民事责任与诚泰公司无关。武彦认为，诚泰公司与呼市项目部是否存在此种民事关系，武彦并不知情，诚泰公司具体是否有多少利益，只是其内部的管理和被管理关系，与武彦无关。在上述一系列民事活动中，武彦并无任何过错，不能按时交房均是诚泰公司故意违约所致。因此，武彦的诉讼请求符合法律规定，诚泰公司的上诉请求于法无据。请求二审人民法院在查明事实的基础上依法判决驳回诚泰公司的上诉请求。
郭守义未出庭，亦未提交书面答辩意见。
尖峰公司陈述称，一审法院对我公司的判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，应予以维持。2013年8月5日我公司与诚泰公司签订房屋抵顶协议书，将本案所涉房屋抵顶给诚泰公司，这是事实。我公司从来没有否认过。房屋抵顶之后，该套房屋是所有权即转移给诚泰公司，诚泰公司有权将房屋出售给任何人，我公司无权过问，也无权干涉。诚泰公司将房屋出售给武彦后又反悔，责任应当由诚泰公司承担，与我公司无关。本案是合同纠纷案件，而且与武彦有合同关系的是诚泰公司或郭守义，我公司不认识武彦，也与武彦无任何法律上的利害关系，更不是合同相对方。因此，我公司不应承担任何法律责任。
二审中，诚泰公司新出示证据两份，即张建军的《申领印章及保证书》、郭守义的《保证书》，拟证明郭守义与张建军当时对于使用公司项目部和财务章做出承诺和保证，说明使用权限，公司对于超越权限使用公章没有承担相应义务的责任。武彦的质证意见为保证书是公司内部相关规章制度，只在公司内部有拘束力，根据我国法律规定，对外不发生法律效力。郭守义未到庭，未发表质证意见。尖峰公司的质证意见为，与我公司没有关系，不发表质证意见。本院对这两份证据的真实性予以确认。经二审审理，除以上事实外，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，（一）一审是否存在程序违法，未向诚泰公司送达传票等情形；（二）原审判决解除武彦与郭守义、诚泰公司签订的购房协议并由郭守义、诚泰公司退还武彦购房款及赔偿购房损失是否有事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，诚泰公司出具授权委托书委托智效仁处理案件相关事宜，该委托书上盖有诚泰公司公章及公司法定代表人智效贤的印章，故智效仁系诚泰公司合法委托代理人。原审法院对诚泰公司委托代理人智效仁做的调查笔录载明，原审法院前后三次向诚泰公司送达的诉状、传票、应诉通知书、举证通知书、变更诉讼请求申请书（两份）等相关材料，均由诚泰公司收到并知悉，诚泰公司的委托代理人智效仁对该情况予以确认。诚泰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院作缺席判决符合法律规定，故诚泰公司提出原审法院没有正常送达传票导致其缺席的上诉理由不能成立。
针对第二个争议焦点，武彦与郭守义于2013年1月25日签订的购房协议上盖有诚泰公司呼市项目部的财务专用章；诚泰公司与尖峰公司签订的《抵顶房屋协议》中诚泰公司被授权人签字处为“郭守义”，并加盖有诚泰公司呼市项目部公章。诚泰公司呼市项目部为诚泰公司的内设机构，不具有主体资格，其民事责任应由诚泰公司承担。郭守义持有诚泰公司呼市项目部的相关公章，并以诚泰公司名义签订了涉案房屋的上述合同，原审法院据此作出武彦有理由相信郭守义系诚泰公司代理人，该代理行为有效的认定符合法律规定。
本案中，武彦与郭守义、诚泰公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方应按合同约定履行各自义务。郭守义和诚泰公司在诉讼中用自己的行为表明拒绝向武彦交房，已经构成违约并致使合同目的不能实现，武彦提出若交房不能则解除合同，故原审法院判决解除武彦与郭守义、诚泰公司签订的《购房协议书》符合法律规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救性质，并有权要求赔偿损失。”现武彦要求郭守义及诚泰公司返还已付购房款24万元，并承担房屋总价款的30%，即27.32万元×30%=8.196万元的违约金责任。武彦要求的违约金并未超出双方关于违约时赔偿双倍房款损失的约定内容，原审法院作出郭守义、诚泰公司返还武彦24万元并赔偿购房损失8.196万元的判决并无不当。关于诚泰公司提出其并未参与该项目，郭守义向其保证涉案公章只在公司内部使用，协议是郭守义签订，购房款也由郭守义收取，本案与诚泰公司无关的主张；郭守义以诚泰公司名义签订合同，因武彦有理由相信郭守义有代理权，郭守义的行为构成表见代理，故诚泰公司应承担相应民事责任。郭守义与诚泰公司之间作出的关于公章使用的保证问题，诚泰公司提供的证据不能证明武彦对该保证知情，且该保证属于内部约定，对外不具有拘束力。故诚泰公司的上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。诚泰公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6130元，由内蒙古诚泰建筑安装工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
审 判 员 张蒙江
代理审判员 王 晶
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘常欣