北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6415号
上诉人（原审被告）王进业，女，1973年9月11日出生。
委托代理人黄涛。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行，营业场所北京市丰台区蒲芳路28号。
负责人孙会，行长。
委托代理人贾佳，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人童健，北京市善邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京鼎恒房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区西郊北洼路4号6区。
法定代理人丁伟，经理。
上诉人王进业因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行（以下简称建行城建支行）、被上诉人北京鼎恒房地产开发有限公司（以下简称鼎恒公司）金融借款合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民（商）初字第14825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成由法官李丽担任审判长，法官李楠、赵婧雪参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行城建支行在一审中起诉称：2002年9月24日，建行城建支行与王进业、鼎恒公司签订了《个人住房贷款借款合同》，约定：建行城建支行向王进业提供88万元借款，借款期限为240个月，即自2002年9月24日起至2022年9月23日；贷款月利率为4.2‰，王进业应当按照合同约定按期归还借款本息；如累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，建行城建支行有权解除合同并提前收回已发放贷款本息；鼎恒公司对上述债务承担保证责任，保证方式为连带保证，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办理房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交建行城建支行代为保管之日止。合同签订后，建行城建支行按照合同约定于2002年9月24日如期发放88万元借款。但截止2014年6月5日王进业已累计六个月以上没有按期还本付息，鼎恒公司也没有承担连带保证责任。故建行城建支行向法院提起诉讼请求判令：1、解除建行城建支行与王进业、鼎恒公司签订的《个人住房贷款借款合同》；2、王进业返还借款本金余额567088.14元及利息（截至2014年6月5日为66143.33元，自2014年6月6日起至全部清偿本息之日止的利息，按合同约定的逾期贷款利息计算），鼎恒公司对上述债务承担连带保证责任；3、王进业、鼎恒公司承担本案的诉讼费。
王进业在一审中答辩称：当时王进业在鼎恒公司做销售和策划部经理，鼎恒公司让临时签一下这合同，说过几天就没事了。鼎恒公司、建行城建支行是冒用王进业的名义贷款，房子不是王进业的，还贷也不是王进业在还。
鼎恒公司在一审既未做书面答辩，亦未参加该院庭审。
一审法院经审理查明：2002年9月24日，建行城建支行（乙方，贷款人）与王进业（甲方，借款人）、鼎恒公司（丙方，保证人）签订编号为2002-426-2990《个人住房贷款借款合同》（抵押加阶段性保证借款），约定：借款用于购买鼎恒新星×××；乙方向甲方提供人民币贷款88万元，借款期限共计240月，自乙方将借款划入到甲方所指定并经乙方认可的账户之日起计算，即从2002年9月24日起至2022年9月23日；贷款月利率为4.2‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款账户内，账户名称：北京鼎恒房地产开发有限公司，账号：×××；甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期；甲、乙双方约定采用等额本息还款法，每月归还本息金额人民币5827.36元；甲方借款所购买并作为抵押物的住房座落于丰台区丰北路鼎恒新星24层H;本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证。甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按每日万分之二点一计收利息。同日，建行城建支行依约向王进业发放了贷款88万元。但自2014年6月5日王进业已累计六个月以上没有按期还本付息，至2014年6月5日，尚欠建行城建支行贷款本金567088.14元、利息66143.33元未付。
一审法院另查，王进业曾就上述《个人住房贷款借款合同》，将建行城建支行、鼎恒公司诉至一审法院，请求确认三方签订的该合同无效。该院于2014年4月23日作出（2013）丰民初字第08909号民事判决书，驳回了王进业的诉讼请求。
一审法院判决认定，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。鼎恒公司经该院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。建行城建支行与王进业、鼎恒公司签订的《个人住房贷款借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依上述约定履行各自义务。建行城建支行已依约向王进业发放了贷款，但王进业未能按约定还款的行为已构成违约。建行城建支行依据合同约定要求王进业偿还所欠贷款本金及相应利息，符合合同约定，理由正当，该院予以支持。因贷款所购房屋未办理抵押登记，鼎恒公司应当承担连带还款责任。王进业的抗辩缺乏事实、法律依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第（二）项、第（四）项，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行与王进业、北京鼎恒房地产开发有限公司签订的《个人住房贷款借款合同》；二、王进业于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行借款本金五十六万七千零八十八元一角四分，截止至二○一四年六月五日的利息、罚息六万六千一百四十三元三角三分及自二○一四年六月六日起至实际给付之日止的利息、罚息（以实际欠款数额为基数，按合同约定的逾期贷款利息计算）；三、北京鼎恒房地产开发有限公司对王进业上述债务承担连带保证责任；四、北京鼎恒房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向王进业追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王进业不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决对本案基本事实认定不清。本案系一起个人购房贷款纠纷案件，涉案的《个人住房贷款借款合同》约定的借款用途为:“用于购买鼎恒新星×××房屋”，而商品房买卖合同是借款合同的基础合同，且商品房也是约定的抵押担保物，一审法院应当查明商品房买卖的事实，以此认定借款合同的实际履行情况。但一审判决完全不顾鼎恒新星×××房屋买卖的实际情况，错误地认定“建行城建支行依约向王进业发放了贷款88万元”，明显违背事实。
根据王进业提供的（2013）丰民初字第08909号《民事判决书》认定的事实:鼎恒公司就鼎恒新星×××房屋先后与王进业、实际买受人曹剑锋签订了两份商品房买卖合同；实际买受人曹剑锋购买鼎恒新星×××房屋时向银行贷款68万元；2005年6月28日，鼎恒公司与实际买受人曹剑锋签订补充协议，同意按照房屋实测面积147.80平方米办理过户手续，办理房产证；2005年12月9日，北京市丰台区房屋管理局向实际买受人曹剑锋颁发房屋所有权证【证号：丰私字第97596号】；自2002年9月24日签订涉案借款合同起至2012年8月贷款出现逾期的十年期间，都是由鼎恒公司办理还款，且建行城建支行未去办理房屋抵押登记。
鉴于上述事实，涉案借款合同是一起开发商与银行相互串通所做的“虚假按揭贷款”，鼎恒公司使用员工王进业的名义签订虚假的商品房买卖合同，套取银行贷款为公司使用。除本案外，鼎恒公司以相同手段，使用了多名员工名义向建行城建支行套取了大量贷款，多起相同案件以及发放贷款之后的十多年内不去核查并办理房屋抵押登记，明显违反银行关于个人住房贷款的管理规定，充分证明建行城建支行对鼎恒公司使用员工名义“虚假按揭贷款”的事实完全知晓并积极予以配合。
二、一审判决适用法律错误，显失公平。如上所述，本案借款合同系鼎恒公司使用员工王进业的名义签订虚假商品房买卖合同，套取银行贷款的“虚假按揭贷款”，实质上是开发商的一种违法融资行为。王进业当初作为鼎恒公司的员工，迫于公司管理上的压力，在公司安排之下签订了虚假的商品房买卖合同及借款合同，根本没有购房的真实意愿，没有使用贷款，也未实际取得并使用借款合同指向的房屋，该房屋已由鼎恒公司另行出售，足以证明鼎恒公司才是涉案借款合同项下贷款的实际使用人。因此，鼎恒公司既是实际的贷款使用人又是担保人，王进业名下的首付款和按月还贷的款项均由鼎恒公司支付，王进业根本未参与借款合同的履行，从利益平衡的原则出发，理应由鼎恒公司直接承担偿还贷款本息的责任。
根据京高法【2007】273号文件的指导意见，一审判决王进业偿还贷款本息明显适用法律错误。
鉴于上述事实，涉案借款合同纠纷系一起由开发商鼎恒公司利用员工名义虚构商品房买卖合同套取银行贷款的典型案件，此类案件在此之前已多次发生，北京市高级人民法院于2007年7月专门印发《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》的通知（京高法发【2007】273号），对此类案件的处理作出指导意见。该纪要第三条对于个人购房贷款合同案件民事责任认定问题作出规定，明确此类案件应当判决由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任，借款人不承担还款责任。一审判决明显违背上述纪要意见，仅从表面证据出发，判决由借款人王进业承担偿还贷款本息是完全错误的；王进业既未实际使用贷款，也未获得及实际使用商品房买卖合同约定的房屋，一审判决其承担偿还全部的贷款余款及利息明显有失公平。
综上，请求二审法院依法撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判由鼎恒公司偿还建行城建支行借款本金567088.14元及利息、罚息；一、二审案件受理费由鼎恒公司负担。
建行城建支行在二审中答辩称：首先，一审法院认定事实清楚，证据充分，王进业与建行城建支行签订的《个人住房贷款借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，王进业理应按照合同约定履行还款义务。王进业无证据证明该合同系虚假贷款。其次，一审法院适用法律正确，程序合法，王进业的上诉理由不能成立。王进业具有完全民事行为能力，以“迫于公司压力，在公司的安排下签订虚假的房屋买卖合同及借款合同”等一系列文件显然是一种狡辩且无证据支持，不能作为其抗辩的理由。再次，王进业并无证据证明其因开发商欺诈、胁迫签订借款合同，因此，不能按照京高法【2007】273号文件中指导意见处理。综上所述，请二审法院依法驳回王进业的上诉请求，维持原判，保障建行城建支行的合法权益。
二审中，王进业向本院提交如下证据：1、鼎恒公司与曹剑锋于2003年6月2日签订的商品房买卖合同，证明鼎恒公司将北京市丰台区丰北路鼎恒新星×××房屋出售给曹剑锋；涉案《个人住房贷款借款合同》对应的商品房买卖合同系伪造，非真实交易。2、北京市房屋产权登记申请表及房屋登记表，证明实际购房人曹剑锋于2005年12月申请办理房屋产权证登记，房屋产权证号为丰私字第975**号。3、民事调解书【（2008）丰民初字第21678号】，证明实际购房人曹剑锋于2008年9月19日与刘军军签订《房屋转让协议书》，约定将北京市丰台区丰北路鼎恒新星×××（登记为2408号）房屋出售给刘军军，房屋剩余贷款65万元由受让人刘军军偿还。4、房屋所有权转移登记申请书及受让人身份证明、领证凭证，证明受让人刘军军于2009年1月5日以前述民事调解书申请办理了房屋过户手续。5、民事判决书【（2013）丰民初字第08909号】，生效判决已对案涉借款合同对应的商品房另行出售的事实进行了认定，王进业不是房屋的实际购买人，从未实际占有并使用过房屋。
建行城建支行对上述证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。
本院另查明，（2013）丰民初字第08909号民事判决中确认如下事实：2003年6月2日，鼎恒公司（出卖人）与曹剑锋（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：鼎恒公司将鼎恒新星×××号房屋出售给曹剑锋；该房建筑面积148.22平方米；按建筑面积计算，该房单价为5740元每平方米，总金额为850783元整；买受人于2003年6月2日前将其余房款68万元做银行按揭。合同第十一页出卖人（签章）处加盖鼎恒公司合同专用章（商品房销售），买受人（签章）处签有曹剑锋姓名，合同签订时间为2003年6月2日。2005年6月28日，鼎恒公司（甲方）与曹剑锋（乙方）签订《补充协议》约定：乙方所购买的甲方所开发的鼎恒新星2408户型房屋实测面积为147.80平方米，单价5740元每平方米，总价848372元，甲乙双方同意以房屋测绘部门的实测面积办理该房屋的过户手续。2005年12月9月，曹剑锋获得该房所有权登记证（证号：京房权证丰私字第975**号）。
建行城建支行对上述事实没有异议，但认为与本案金融借款合同没有关系。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有建行城建支行提供的《个人住房贷款借款合同》、借款借据、核定贷款指标通知、贷款账户基本信息、个人贷款交易明细、结算试算，王进业提供的（2013）丰民初字第08909号民事判决书及建行城建支行、王进业当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据本院查明的本案事实，虽然王进业与建行城建支行签订了《个人住房贷款借款合同》，但购房并非其真实意思，诉争借款根据《个人住房贷款借款合同》的约定直接划入了鼎恒公司的账户，但（2013）丰民初字第08909号民事判决中查明的事实显示王进业并未实际占有诉争房产。因此，鼎恒公司通过王进业出面以个人名义办理贷款，作为保证人的鼎恒公司却实际占有贷款，该行为属于王进业、鼎恒公司擅自改变借款用途的违约行为，但该违约行为并不影响建行城建支行与王进业、鼎恒公司签订的《个人住房贷款借款合同》的效力，各方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。王进业上诉主张其未实际参与《个人住房贷款借款合同》的履行，前述生效判决中查明的事实亦显示王进业并未实际占有或使用诉争房产，故开发商鼎恒公司应认定为诉争借款的实际使用人，鼎恒公司应当向建行城建支行承担偿还贷款本息的责任而非保证责任。
王进业虽未参与《个人住房贷款借款合同》的履行，亦未实际占有借款所购房屋，但其帮助鼎恒公司套取建行城建支行按揭贷款并给建行城建支行造成了损失，王进业应就其过错向建行城建支行承担鼎恒公司不能偿还借款本息部分10％的赔偿责任。
综上，王进业的上诉意见，本院予以采信。一审判决结果有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民（商）初字第14825号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民（商）初字第14825号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、北京鼎恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行借款本金五十六万七千零八十八元一角四分，截止至二○一四年六月五日的利息、罚息六万六千一百四十三元三角三分及自二○一四年六月六日起至实际给付之日止的利息、罚息（以实际欠款数额为基数，按合同约定的逾期贷款利息计算）；
四、王进业对北京鼎恒房地产开发有限公司上述第三项应还款项之不能偿还部分向中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行承担百分之十的赔偿责任；
五、驳回中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10132元、公告费560元，由北京鼎恒房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费10132元，由北京鼎恒房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丽
代理审判员 李 楠
代理审判员 赵婧雪
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 李 雪