广东省佛山市南海区人�法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初903号
原告：林玉萍，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码××。
原告：梁恒英，男，汉族，住广西苍梧县，公民身份号码××。
两原告的共同委托代理人：周文标，广东都汇律师事务所律师。
被告：佛山市南海区钜隆房产有限公司，住所地：广东省佛山市西樵，注册号＊＊。
法定代表人：陈锡年。
委托代理人：潘裕彬，广东杰辉律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行，住所地：广东省佛山市南海区，组织机构代码××。
负责人：江泽标。
委托代理人：申川，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区，该行员工。
委托代理人：杨细恂，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区，该行员工。
原告林玉萍、梁恒英诉被告佛山市南海区钜隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷，本院于2016年1月13日受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行作为第三人参加诉讼。本案由审判员方菲依法适用简易程序于2016年3月24日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人周文标，被告的委托代理人潘裕彬，第三人的委托代理人申川、杨细恂到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告和被告于2014年1月22日签订《商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同补充协议》，约定了原告购买被告位于佛山市南海区＊＊，价格为1229491元。合同还约定了出卖人交付房屋的时间为2015年8月31日，超�90日逾期交房，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除通知到达之日起10日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约支付首期款739491元，余款490000元通过银行按揭贷款支付。但被告至今未向原告交付房屋，经原告多次催告无果。为此，诉请：1.解除原、被告于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：＊＊）及《广东省商品房买卖合同补充协议》；2.被告立即向原告返还全部已付款人民币1278670.64元（维修基金12294.91元、契税36884.73元、购房款1229491元）及利息（利息以1278670.64元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月14日起计至实际清偿之日止，逾期利息按法律规定是指《民事诉讼法》的第253条计至实际清偿之日止）；3.被告立即向原告支付违约金12786.71元（按累计已付款的1%计算）、至2016年1月1日止银行按揭利息损失56202.2元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，同意解除合同。不同意原告第2、3、4项诉讼请求，契税、银行按揭利息等不应当由被告承担，违约金按1%即双方签订的商品房买卖合同计算，维修资金与契税收款的主体不是本案被告，是由双方的办理单位收取，约定中没有涉及到银行按揭利息等相关规定，应驳回原告的请求。原告提出解除双方的买卖关系，原告与被告、第三人三方的购房借款合同不应当再履行。
第三人陈述意见，第三人不在本案主张权利，同意原告与被告解除合同。对原告第2、3项请求中的契税、维修基金等事项与第三人无关。确认原告已向第三人支付至2016年1月1日的贷款利息为56202.2元。
诉讼中，两原告举证如下：
1.两原告身份证复印件各1份，被告佛山市南海区钜隆房产有限公司工商登�信息复印件1份、组织机构代码证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.《广东省商品房买卖合同》原件1份。
3.广东省商品房买卖合同补充协议原件1份。
4.中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据原件1份。
5.《个人购房借款／担保合同》原件1份。
证据2-5用以证明原被告就涉案房产的相关约定及原告涉案房产的按揭贷款的数额为490000元。
6.个人综合贷款还款计划查询表打印件1份。
7.维修基金交费存折原件1份。
8.预售定金发票原件1份。
9.预收购房款发票原件2份。
10.借记卡账号历史明细清单原件3份。
11.中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）原件1份。
证据6-11用以证明原告已支付首期款739491元，按揭款490000元，维修基金12294.91元，契税36884.73元，共计1278670.64元，截止2016年1月1日的按揭利息损失56202.2元。
12.解除合同通知书原件1份。
13.全球邮政特快专递（单号＊＊）及快递回单原件2份。
证据12、13用以证明因被告违约，原告已于2016年1月2日书面通知被告解除购房合同。
经质证，被告对原告证据1无异议。对证据2、3真实性无异议，合同第9条约定逾期超过90天，买受人可以解除合同，该条款约定出卖人对违约的承担只需把已付的房款退还且承担已付房款的1%的违约金，涉及到银行的利息损失、逾期利息等没有双方的明确约定，约定的违约金双方已对损失的实际发生做出了预期的评估，被告不应该承担除退还购房款以及按已支付1%的违约金外的责任。对证据4、5真实性无异议，个人购房借款合同不应当继续履行，产生的违约责任应当由原�承担，与被告无关。对证据6有异议，没有原件核对，房款时间、款项由银行与原告核实，与被告无关。对证据7-9真实性无异议，维修基金不是由被告收取，应当由原告与维修基金的相关部分办理退款。对证据10真实性无异议，银行利息损失既没有约定依据且双方签订的买卖合同以及补充协议均没有反映利息的损失由被告承担，双方在买卖合同中已对逾期交房的违约责任做出了明确的约定，只需要承担已付款1%的违约金，其他款项不应承担。对证据11真实性无异议，契税不属于购房款，购房款收款单位不是被告，应当由原告单独与地方税务局办理退费，不应当将契税以及维修基金作为损失的总额计算违约金。对证据12、13真实性无异议，原告提出单方解除合同，应当按照双方签订的房屋买卖合同约定的责任条款履行。
第三人对原告证据1、4、5、6、10无异�。其他证据与第三人无关，第三人不清楚。
被告在诉讼中举证如下：
1.广东省地方税收通用发票（电子）发票联复印件1份，用以证明原告通过银行按揭方式将房款490000元支付给被告。
2.广东省佛山市南海区商品房预售许可证复印件1份，用以证明被告具备预售商品房的资格，双方签订的买卖合同以及补充协议具有约束力，双方应当严格按照买卖及补充协议的约定履行。
经质证，原告对被告证据1、2真实性无异议，被告已承认于2014年4月收到按揭款项490000元，该款一直由被告使用，原告因该按揭款一直承担利息。
第三人对被告证据1无异议。证据2与第三人无关。
第三人在诉讼中没有举证。
经审查，原告的证据1-13和被告的证据1、2，证据的相对方当事人对其真实性无异议，或当事人虽有异议，但没有�证推翻其原件的真实性，本院对原告和被告的所有证据的真实性均予以确认。
根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：
2014年1月10日，原告支付定金20000元和购房款400000元予被告。
2014年1月22日，两原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定两原告向被告购买佛山市南海区＊＊，总房价为1229491元；首期款739491元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款490000元应于2014年2月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应于2015年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付原告使用（第八条）；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日�10日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1%向原告支付违约金等。该合同已在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。
2014年1月22日，原告向被告支付购房款319491元。双方签订《广东省商品房买卖合同补充协议》，对涉讼买卖合同的权利义务进行补充约定。
原告（借款人、抵押人）、第三人（贷款人、抵押权人）及被告（保证人）签订《个人购房借款／担保贷款合同》（以下简称贷款合同），约定第三人向原告提供贷款490000元用于购买涉讼房屋；贷款期限20年；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%确定；合同还款方式为按月等额本息还款法。各方并约定其他权利义务。
2014年1月23日，原告缴存涉讼房屋的房屋专项维修资金12294.91元并向行政部门缴纳契税36884.73元。
2014年4月11日，原�通过银行贷款向被告支付房款490000元。
2015年12月30日，原告向被告送达《解除合同通知书》，明确被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，通知被告解除合同并退还全部已付款。被告于2016年1月4日收到该通知书。
另查明，截至2016年3月1日，原告已支付利息60209.71元，已还本金46958.41元；原告尚欠第三人未到期贷款本金443041.59元。原告每月还款期为每月1日，每期本息计算周期为按自然月计算。
本院认为，涉讼买卖合同、贷款合同均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。
根据买卖合同约定，被告应于2015年8月31日前交付涉讼房屋，逾期交付超过90日的，原告有权解除合同。原告于2016年1月4日向被告送达解除合同通知，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定，涉讼买卖合同于解除通知到达被告之日即2016年1月4日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，被告应配合办理合同关系清算手续，被告应协助原告办理涉讼买卖合同住宅专项维修资金12294.1元的退费手续，但被告并非该专项维修资金的收款人，原告请求被告承担直接退款责任，缺乏理据。原告没有举证证明已缴纳的契税为无法退回、属于已发生或必然发生的损失，本院对原告主张被告返还契税36884.73元在本案不予支持。涉讼买卖合同因被告违约解除，被告应按原告累计向被告已付购房款的1%支付违约金12294.91元（1229491×1%）予原告，住宅专项维修资�和契税均不是向被告支付的款项，原告主张纳入累计已付款计收违约金，没有约定或法定依据。原告主张的贷款利息损失赔偿请求，实为主张实际损失超出违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，由于至庭审终结前原告已支付至2016年3月1日的贷款利息60209.71元，超出违约金部分的47914.8元（60209.71-12294.91），被告应赔偿予原告。本院对原告贷款利息损失赔偿请求在本院核定范围的予以支持，超出部分，在本案不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应将购�款786449.41元（1229491-443041.59）返还原告。其他购房款应由被告向第三人返还。涉讼买卖合同约定原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款给原告，则被告应于2016年1月13日前退还上述房款786449.41元予原告，被告逾期退款的，应支付以786449.41元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年1月14日起至实际清偿之日止的利息予原告。原告有关返还购房款本金及支付利息的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定�判决如下：
一、确认原告林玉萍、梁恒英与被告佛山市南海钜隆房产有限公司于2014年1月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同补充协议》于2016年1月4日解除；
二、被告佛山市南海钜隆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款786449.41元予原告林玉萍、梁恒英；
三、被告佛山市南海钜隆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12294.91元予原告林玉萍、梁恒英；
四、被告佛山市南海钜隆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以786449.41元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年1月14日起至上述第二项判决履行之日止的利息予原告林玉萍、梁恒英；
五、被告佛山市南海钜隆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起�日内支付47914.8元予原告林玉萍、梁恒英；
六、被告佛山市南海钜隆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林玉萍、梁恒英办理专项维修资金12294.91元的退费手续；
七、驳回原告林玉萍、梁恒英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8464.47元（两原告已预交），由两原告负担2331.17元，由被告负担6133.3元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年三月三十一日
书记员 林巧薇