上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2188号
原告（反诉被告）上海佳枝实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人朱莉，经理。
委托代理人张文正，男。
委托代理人贾耀利，上海国年律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海冠厨食品贸易有限公司，住所地上海市松江区
法定代表人张苏梅，总经理。
委托代理人周蕾，上海市海华永泰律师事务所律师。
第三人上海波隆冷链物流有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人张海浪，总经理。
委托代理人许云翠，男。
委托代理人蒋小平，男。
原告上海佳枝实业有限公司（以下简称“佳枝公司”）与被告上海冠厨食品贸易有限公司（以下简称“冠厨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。审理中被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。经原告申请，本院依法追加了上海波隆冷链物流有限公司（以下简称“波隆公司”）作为第三人参加诉讼。本案经分管院长批准延长审限三个月。本案于2014年8月28日、2015年3月12日、2015年8月10日三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人贾耀利、被告委托代理人周蕾到庭参加了三次庭审，原告委托代理人张文正参加了第一、二次庭审，被告法定代表人张苏梅到庭参加了第二、三次庭审，第三人委托代理人许云翠到庭参加了第二次庭审，第三人委托代理人蒋小平到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告佳枝公司诉称：原、被告于2014年2月1日签订《冷库厂房租赁合同》及《转让协议书》，约定被告将其拥有的位于上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX号冷库厂房（面积1，321平方米）以每天每平方米3.5元的租金价格出租给原告，租赁期限自2014年2月1日至2021年8月20日；被告应于2014年2月1日前将该租赁房屋交付给原告，并将之前被告已签订租约的客户办妥移交手续给原告。合同签订后原告按约于2014年1月23日、2月13日分别向被告支付了定金及保证金合计25万元。现原告认为双方所签订的上述合同应为无效，因为首先，租赁的厂房有产证且仅为一层，但被告改变房屋结构将原有厂房一隔为二，将部分二层也租赁给原告；其次，租赁的厂房作冷库使用，冷库为特种设备，应经国家质检部分的验收合格方能投入使用，但被告并没有取得相关的合格凭证。有鉴于双方签订的合同无效，再加之在双方合同签订后，被告始终未将租赁的冷库厂房交付给原告，也未办理次承租人的移交手续，违反合同约定，经原告多次催促未果。故被告应将原告已支付的定金及保证金返还给原告。故原告提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的《冷库厂房租赁合同》及《转让协议》无效；2、被告立即返还原告已经支付的定金及保证金合计160，474元（其中已扣除了89，526元，因合同签订后，被告对外招租了三户，其中两户已经交纳租金89，526元，故原告在25万元款项中将其扣除）；3、被告支付上述款项的利息（以160，474为本金，自2014年2月14日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。审理中经本院对于合同效力予以释明，原告变更第一项诉讼请求为：要求确认本案合同中所涉租赁厂房一层部分有效，因被告违约而要求确认解除，二层部分确认无效。其余诉讼请求与原来一致。
被告冠厨公司辩称：被告已经按约交付了厂房给原告，根据合同原告应支付被告定金、保证金及租金合计41万余元，但是原告至今只交付了25万元，故原告存在违约，因原告起诉解除合同，故被告为了减少损失只得于2014年7月31日自行收回了厂房，对于租赁厂房一层部分解除予以认可，但解除时间为2014年7月31日。对于二层厂房无效予以认可，但原告仍然应当参照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费。租金和使用费应当从2014年2月1日起算直至2014年7月31日，原告已付的25万元应当在其中予以抵扣，不再予以返还。因25万元不应予以返还，故对于原告主张的利息也不同意支付。
同时，被告冠厨公司反诉称：根据前述辩称意见提起反诉要求：1、就一楼厂房有产证部分原、被告所建立的租赁合同关系要求确认于2014年7月31日解除，就二楼无产证厂房原、被告建立的租赁合同关系确认无效；2、原告支付被告欠付的租金及使用费，自2014年3月1日至2014年7月31日为693，525元（租金和使用费应从2014年2月1日起算，因原告已经支付了25万元，其中直接扣除2月份一个月的租金，故该项反诉请求从2014年3月1日起算，对于25万元扣除一个月租金138，705元后剩余的钱款继续在该项请求中予以抵扣）；3、原告支付被告律师费15，000元（根据双方合同第十条第6项约定）。
原告佳枝公司针对被告冠厨公司的反诉辩称：租赁厂房并未交付。第三人波隆公司一开始是和被告建立租赁关系，在原、被告签订合同时约定将波隆公司转给原告，但被告始终未办交接，也未将收取的波链的租金转给原告。有鉴于此，对于有效部分应予解除，但责任在于被告，租金不应支付。对于无效部分没有异议，但是不应该支付使用费。对于被告的主张的律师费也不予同意。
第三人波隆公司述称：原、被告及第三人曾经签过一个三方协议，约定被告将涉案房屋租赁给原告，第三人支付租金给原告，原告向第三人开具发票，但因为原告并未向第三人开具过发票，故第三人也未向原告支付过租金。第三人的租金一直交给被告的。至于原、被告的诉讼请求和反诉请求，第三人认为与其无关，法院依法处理。
经审理查明：2014年2月1日，原、被告签订《冷库厂房租赁合同》。合同第二条约定，被告将上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX号冷库厂房出租原告使用，计租面积为1，321平方米（以下简称“涉案房屋”）。第三条约定：1、租赁用途为储存食品。第四条约定，租赁期限自2014年2月1日至2021年8月20日，被告将冷库交原告使用之日即为计租日（具体日期以被告的总合同为准）；2、被告在本租赁合同前已签约的客户被告在2014年2月1日前办妥相关手续，由原告直接与其签约，如因为客户先行支付租押金汇入被告者得以扣除原告支付被告的承诺约定，并于2014年2月15日前更换合同于原告做更好专业的服务。第五条约定，租金（含冷库设备使用电费）标准为：3.5元／平方米／日（含公摊面积10%）；面积1，321平方米，一楼A1区200平方米（公摊面积20平方米）、一楼A2区118平方米（公摊面积12平方米）、一楼A3区186平方米（公摊面积19平方米）、一楼B区337平方米（公摊面积34平方米）、二楼359平方米（公摊面积36平方米）；自2017年1月31日起租金调整为3.67元／平方米／日。第六条约定：1、原、被告在本合同签订后5日内原告向被告交付定金100，000元，在本合同签订后10日内向被告交付第一次保证金（押金）计277，410元，2014年10月底交付第二次保证金（押金）计138，705元，本租赁合同签字之日起生效，原告不按本条规定支付押金，被告按每逾期一天向原告收取千分之一的逾期违约金，逾期达45日，被告可以解除本租赁协议；2、原告应当在本合同签订后20日内向被告交付1个月的租金计138，705元（含税）（三个月后租金付二押二为准）……。第十条约定，原告延期支付租金或物业及其他能源费，按欠付租金的日千分之一向被告支付违约金，延期超过18天，被告有权解除本租赁合同，原告仍须支付违约金。第十条第3项约定，任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未履行至符合合同约定的，对方均有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失。第十条第6项约定，任何一方违约，则另一方不行驶本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用）。合同另对其他事项进行了约定。
同日，双方还签订《补充协议》。第一条约定，被告必需于合同期发生的十五日内，把现场已签订的租客合同转让给原告，并发文或短信告知租客窗口并得到同意回复，否则原告有权不支付任何押金与租金，且被告必需赔偿原告的2倍意向金作为违约金。补充协议另对其他事项进行了约定。
2014年1月23日，原告向被告转账支付10万元；2014年2月13日，原告向被告转账支付15万元。
2014年2月23日，原、被告及第三人签订《转让协议书》，约定：一、被告因管理模式与制度建置不足需要专属第三方管理团队主导整场次序与管理，特请原告做八年合同团队将此冷库做到零缺点、零事故、零投诉的优质库房。二、基于被告因近期无法开具服务发票满足第三人所需，相关已发生的押金收据与服务费发票由原告开立给第三人。三、被告将第三人租赁位于蒲汇路XXX号的冷库转让给原告管理使用，服务费3.9元／平方米，租赁面积为555平方米（含公摊面积10%）；被告已与第三人签订租赁合同，租期一年，租期到2014年12月31日止，月租金为64，935元，租金为每次交付二个月129，870元，并于约定日期提前5日交至原告。四、被告按本协议规定的时间交付相关手续，致使转让标的物顺利在2014年2月25日前（包括本日）转让在原告名下；冷库转让给原告后，第三人同意履行原有冷库租赁合同中规定的条款并配合原告管理，并且每期交纳租金及该合同所约定的水电费及其他各项费用。五、转让后冷库现有的装配及其它所有设备全部归原告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归被告所有，营业设备等动产归原告。六、被告应该协助原告平和办理第三人转让手续，如后续操作中原告与第三人双方有争议时被告居中协调裁定。七、如被告逾期交付相关转让金（押金、服务费）将赔偿原告相应罚金。
2014年4月12日，原告向被告发送函，函件载明：原告于2014年2月1日签订冷库租赁合同，合同内特别补充约定出租方必须于合同期发生的十五日内，把冷库现场已签订的租客合同转让给原告，并发文或短信告知租客窗口并得到同意回复。今天合同生效已经过去15日，原告多次口头告知出租方履行租客合同转让交接工作，但被告一直拖延，原告声明收到此函后七天内完成交接转让履行合同，否则原告将解除冷库租赁合同。同月23日，原告发送通知函给被告，再次要求被告于4月28日前办妥先期与被告签约的客户转由原告与客户签约的手续，如果逾期不履行，则解除双方合同。2014年5月12日，原告再次发通知函给被告，载明：因被告未履行合同约定的转让客户手续，原告多次督促未果，故双方租赁合同终止，要求被告退还定金10万元，保证金15万元。原告于2014年5月13日将该函投递至被告位于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX号XXX幢西区1层XXX室地址，快递清单显示为门卫签收。
审理中，被告对于信函确认只收到前两封，最后一封未收到。被告称其早已将涉案房屋交给了原告，后因原告未按约支付其租金，故其没有理睬原告的信函，对于第三人交给其的租金及保证金也未给过原告。
另查明：被告与第三人曾签订《冷库厂房租赁合同》两份，分别约定，被告将上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX号的冷库355平方米、200平方米出租给第三人；租赁期限自2014年1月1日至2014年12月1日、2014年1月15日至2015年1月14日；租金为每月41，535元、23，400元；租金按每二个月支付一次，每月25日前支付下次租金；合同签订后交付保证金41，535元、23，400元。两份合同另对其他事项进行了约定。
还查明：2014年2月17日，原告与案外人于某签订《冷库租赁合同》，约定原告将位于涉案房屋的一部分出租给于某，租期自2014年2月12日至2017年2月11日。合同另对其他事项进行了约定。同年3月19日，原告向于某出具收款收据，明确收取了2014年2月12日至2014年3月11日的仓储费10，776元。
2014年2月25日，原告与案外人上海市松江区九亭镇钦瑞农产品经营部（以下简称“钦瑞经营部”）签订《冷库租赁合同》，约定原告将涉案房屋一部分即3间合计175平方米出租给钦瑞经营部，租赁期限暂自2014年2月18日止2014年5月17日，租金为26，250元／月。合同另对其他事项进行了约定。同年2月27日，原告向钦瑞经营部出具收款收据一份，明确收到钦瑞经营部2月至5月的仓储费78，750元。
2014年2月23日，原告与上海子荣实业有限公司（以下简称“子荣公司”）签订《冷库租赁合同》，约定原告将涉案房屋中的1间合计15平方米出租给子荣公司，每月租金2，100元，租期从2014年2月20日至2014年8月19日。合同另对其他事项进行了约定。
审理中，原告确认收到了收条载明的于某和钦瑞经营部的租金，同时原告称与子荣公司的租赁合同未实际履行。
又查明：位于上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX号房屋登记的权利人为上海泽星精细化工有限公司（以下简称“泽星公司”），房地产权证号为沪房地松字2007第0399**号，登记日为2007年12月13日。根据产权证记载上述房屋总计有6幢合计面积6，698.91平方米，房屋类型为厂房，均为1层。本案所涉的房屋幢号为1，建筑面积为1，616.99平方米。
2013年7月8日，泽星公司作为出租方与上海华芮实业有限公司（以下简称“华芮公司”）作为承租方签订《厂房租赁合同》，约定泽星公司将上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX号的A厂房、B厂房、CD厂房，建筑面积为6，318平方米出租给华芮公司，租赁期限自2013年9月15日至2021年9月14日，2013年7月15日至2013年9月14日为免租期。合同另对租金等其他事项进行了约定。同年8月7日，华芮公司作为出租方与被告作为承租人签订《租赁合同》，约定华芮公司将为九亭镇蒲汇路XXX号A号厂房1，650平方米，2楼办公室200平方米，出租给被告作为冷库出租使用；期限从2013年8月23日至2021年8月22日。合同另对租金等其他事项进行了约定。
审理中，原告称对于涉案房屋未进行过装饰装修及扩建；被告称其租赁来的涉案房屋系毛坯厂房，其进行了隔层，并装修成冷库。本院至租赁现场进行了勘查并拍摄了照片，涉案房屋分隔了两层，作冷库使用。在涉案房屋入口门上张贴着原、被告盖章的仓库管理原则（2014年2月12日）及关于库房及大门钥匙的管理规定（2014年2月12日）。
因涉案房屋存在未经规划审批的隔层，故本院向原、被告释明，双方签订租赁合同中有关涉案房屋中一层部分建立的租赁合同关系有效并解除，二层部分建立的租赁合同关系无效。同时要求原、被告根据本院的释明就解除及无效后需要处理的法律后果向本院主张。原、被告均调整了本、反诉的请求。
审理中，原告为证明其向第三人开具了租赁服务费的发票；被告对此表示不清楚；第三人称未收到过。被告为证明律师费向本院提供了合同及律师费发票；原告表示不清楚；第三人认为与其无关。
以上事实，由冷库厂房租赁合同、补充协议、付款回单、信函及快递凭证、转让协议书、房地产权证、房地产登记簿、冷库租赁合同、收款收据、租赁合同、房屋租赁合同、收据、照片以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《冷库厂房租赁合同》所涉的租赁房屋有两层。其中一层部分有相应的产证，故原、被告就此建立的租赁合同关系应属有效，审理中原、被告均要求解除该有效部分，本院对此予以确认。二层部分并未取得建设规划许可，系被告擅自隔层，故原、被告就此建立的租赁合同关系应属无效。本案的争议焦点为：一、有效部分解除归责于哪方？二、一层有效部分解除及二层无效后的后果如何处理？
关于争议焦点一。根据原、被告于2014年2月1日签订的《冷库厂房租赁合同》约定，原告应在合同签订后5日内即2月6日前向被告支付定金10万元、10日内即2月11日前支付第一次保证金277，410元、20日内即2月21日前支付1个月租金138，705元，保证金逾期超过45天、租金逾期超过18天，被告有权解除合同。本案中，原告仅支付了25万元的款项，逾期支付约定的款项，且逾期天数符合合同约定的解除条件，故被告所提的解约理由符合同约定，本院予以支持。至于原告所提的意见，本院逐项分析如下：一、关于涉案房屋的交付问题。本院认为被告已将涉案房屋交付给原告，理由如下：其一、根据原、被告共同张贴管理规定的行为、原告与案外人签订的租赁合同及收取租金的事实可以反映出原告对于涉案房屋已实际占有和使用，虽然原、被告并未办理书面交接，但涉案房屋应当是已经交付的。其二、原、被告在签订了租赁合同后，原、被告及第三人签订了转让协议书，该协议书对于被告与第三人之间的租赁合同由原告与第三人继续履行进行了约定，并将各方的权利义务也进行了约定，该协议可视作为对于原有租赁户的交接，至于该转让协议第四条中所涉的交付相关手续无非是钱款的结算等问题，虽然嗣后被告未将向第三人收取的租金及押金转交原告，但不能就此否定租赁实物已交付的事实，更何况原告也并未按约支付被告租金，根据双方合同约定被告可以直接从客户即第三人先行汇入的款项中扣除。其三、根据现有证据无法证明在原、被告签订合同期间，除第三人外还有其他的承租人在使用涉案房屋。而且根据双方合同约定相关交接手续应在2014年2月15日之前完成，而原告直到4月12日即临近起诉才第一次发函要求办理其他租赁户的交接工作显然有违常理。二、关于被告不具备国家质检部门的冷库验收合格证明的问题。本院认为，双方并未对此有相关约定，而且此问题也不必然导致合同解除或无效。综上，本院认为原告所提意见均不能成立，本院不予采纳。本院确认一层有效部分合同解除，解约归责于原告。
关于争议焦点二。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于租金及使用费。根据前述分析，本院确认被告已交付涉案房屋于原告，故原告应按照合同约定的标准支付一层有效部分的租金及参照合同约定标准支付二层无效部分的使用费。
关于租金及使用费起始时间应从涉案房屋交付之日起，原告主张2014年2月份租金在25万元已付款中直接扣除，所以反诉请求从3月1日起算，原告的该项反诉请求实际要求租金的起算日为2月1日。被告对于此时间点负有举证责任，但现有的证据尚难以证明被告是在2月1日交付涉案房屋的，故本院认为从2月1日起算并不妥当。根据现有的证据可以证明，原告最早将涉案房屋转租给案外人并收取租金是从2014年2月12日开始，此时原告应当对于涉案房屋已经占有并使用，故本院以该时间作为本案原、被告租金及使用费的起算时间。
关于租金及使用费的截止时间。原告对于该时间点负有举证责任，但本案中原告并未对此予以举证证明，而被告自认的收回时间7月31日本院认为也欠妥当。原告自2014年4月12日开始就多次向被告发函，虽然其提及的涉案房屋未交付及解除合同的事实难以成立，但至少说明从4月开始原、被告之间就为租赁事宜存在争议，被告在处理中仅以原告尚欠付租金为由未予理睬使双方未能及时沟通，导致损失进一步扩大，被告对于扩大的损失也有责任。根据现有的证据可以证明，被告对于案外人的租金实际仅收取至2014年5月17日，故交还的时间点应认定在该时间点之后为宜，自2月12日至5月17日原告实际使用房屋已超三个月，本院结合被告自认的交还时间、原告起诉的时间，并兼顾公平原则，酌情认定，租金及使用费计算3.5个月。
综上，本院确认原告应支付被告的租金及使用费合计为138，705元×3.5个月=485，467.50元，其中应当扣除被告已收取的第三人已支付的租金，按照转让协议书约定，每月以64，935元计算即64，935元×3.5个月=227，272.50元，两相相抵，原告还应支付被告的租金及使用费为258，195元。
二、关于已付定金及保证金。被告要求已付的定金及保证金和原告欠付的租金及使用费予以抵扣的意见于法不悖，本院予以支持。两项相抵，原告尚需支付被告租金及使用费8，195元。至于原告主张的定金及保证金的利息，因经抵扣后被告无须再返还上述定金及保证金，且原告的主张也无相应依据，故本院对此不予支持。
三、关于律师费。因本案合同被认定部分有效、部分无效，且就无效部分被告也存在过错，故被告再依据原合同条款主张律师费难以成立，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海佳枝实业有限公司与被告（反诉原告）上海冠厨食品贸易有限公司于2014年2月1日签订的《冷库厂房租赁合同》与《补充协议》中涉及上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX号1幢一层有证房屋的租赁合同关系解除，二层无证房屋的租赁合同关系无效；
二、原告（反诉被告）上海佳枝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海冠厨食品贸易有限公司租金及使用费8，195元（其中已扣除已付的定金及保证金250，000元）；
三、驳回原告（反诉被告）上海佳枝实业有限公司其余的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海冠厨食品贸易有限公司其余的反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，509元，反诉案件受理费5，443元，合计诉讼费8，952元，由原告（反诉被告）上海佳枝实业有限公司负担6，095元（已付5，050元，余款1，045元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）上海冠厨食品贸易有限公司负担2，857元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 张 莉
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条??出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……