广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第1473号
原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行，住所地梧州市新兴二路4-1号。
代表人梁专，行长。
委托代理人林柱，中国农业银行股份有限公司梧州河西支行职员。
委托代理人程万庆，中国农业银行股份有限公司梧州河西支行职员。
被告李天花。
被告邓庆文。
被告广西梧州悦和房地产开发有限公司，住所地梧州市枣冲路58－1号。
法定代表人冯珠。
原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行与被告李天花、邓庆文、广西梧州悦和房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理，依法组成由审判员杨慎瑜担任审判长，人民陪审员李道英、李雪英参加的合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。书记员谢廷耘担任法庭记录。原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行的委托代理人林柱到庭参加诉讼，被告李天花、邓庆文、广西梧州悦和房地产开发有限公司经本院公告送达，没有到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行诉称，2006年3月30日，原告与被告李天花、邓庆文签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款期限10年，贷款到期日为2016年3月31日，借款利率按年利率5.508%执行，借款利息按月计付，对逾期还款从逾期之日起在本合同约定的利率上上浮50%计收罚息，还款方式为分期每月还款。被告李天花、邓庆文用其所有的位于梧州市枣冲路58号悦和新苑6号楼3单元901房作抵押，并办理了抵押登记手续。另外，因该房屋尚未办理房产证，根据合同约定，该贷款由广西梧州悦和房地产开发有限公司作连带责任保证担保。原告依约向被告发放了贷款。被告李天花、邓庆文在2013年8月开始拖欠贷款本息，至今已达23期。截至2015年7月20日，被告拖欠贷款本金7750元，利息528.1元，合计8278.1元。被告的行为已经违反了合同的约定，构成违约。借款发生在被告李天花、邓庆文夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应由两被告共同偿还。为此，原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告李天花、广西梧州悦和房地产开发有限公司签订的45105200600005331号《个人购房担保借款合同》；2、被告李天花、邓庆文向原告偿还借款本金7750元，并支付利息528.1元（暂计至2015年7月20日），以后产生的利息、罚息、复利等按《个人购房担保借款合同》计算；3、原告对抵押物位于梧州市枣冲路58号悦和新苑6号楼3单元901房的房屋有优先受偿权；4、被告广西梧州悦和房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行向法庭提供的证据有：
1、李天花、邓庆文身份证复印件，证明两被告的身份情况；
2、李天花、邓庆文结婚证复印件，证明两被告为夫妻关系；
3、个人购房信贷申请表，证明被告申请借款的资料情况；
4、个人购房担保借款合同，证明原告与被告对借款事宜进行约定；
5、同意抵押、共同还款承诺书，证明被告邓庆文为还款义务人；
6、房地产抵押清单，证明被告用于借款的抵押物情况；
7、梧州市房地产抵押登记证明书，证明双方对抵押物在梧州市房产管理局办理了抵押预告登记；
8、借款凭证，证明原告将贷款转账至被告的帐户；
9、个贷凭证基础信息，证明被告欠原告借款本息的情况
10、个人借款逾期统计表，证明被告尚欠贷款本息的情况。
被告李天花、邓庆文、广西梧州悦和房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李天花、邓庆文、广西梧州悦和房地产开发有限公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、被告李天花、邓庆文于1992年8月6日登记结婚。2006年2月28日，被告李天花以购买房屋需要资金为由，向原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行申请贷款30000元。2006年2月28日，被告邓庆文向原告递交《同意抵押、共同还款承诺书》，承诺同意以购买的位于梧州市枣冲路58号悦和新苑6号楼3单元901房作为该笔贷款的抵押物，愿意与被告李天花共同承担该笔贷款每月需归还的贷款本息，直至还清该笔贷款项下的所有本息为止。
二、2006年3月30日，原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行作为贷款人，与被告李天花（××）、邓庆文（××）、广西梧州悦和房地产开发有限公司（保证人）签订一份45105200600005331号《个人购房担保借款合同》，双方约定：1、借款金额为30000元；借款期限自2006年3月31日起至2016年3月31日止，共10年；2、借款利率按年利率5.508%执行；3、采用分期还款的方式归还本息，每月20日为××的每期还款日；4、××连续三期未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放的借款，并在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；5、××同意以其所有的位于梧州市枣冲路58号悦和新苑6号楼3单元901房的房屋作为抵押，本合同项下抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；6、××以本合同项下所购房屋作抵押，由保证人广西梧州悦和房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至××取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为××的债务承担连带保证责任。2006年4月13日，双方就上述抵押房屋办理了抵押预告登记手续，原告取得了《梧州市房地产抵押登记证明书》，但原告至今未取得该抵押房屋的他项权证。
三、2006年3月31日，原告依约向被告李天花发放贷款3万元。被告李天花收到原告的借款后，从2013年8月开始，没有依照合同约定的期限归还借款本息。从2015年8月17日起至2016年1月22日止，被告李天花归还了借款本金2333.07元、利息669.41元。截至2016年1月22日，被告李天花尚欠原告借款本金5416.93元、利息256.16元。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行与被告李天花签订45105200600005331号《个人购房担保借款合同》，双方成立借款合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定履行各自的义务。原告已履行发放贷款的义务，被告李天花作为××，应当依合同约定的期限偿还贷款本息，其从2013年8月开始至今，没有依照合同约定的期限归还借款本息，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定和合同的约定，合同解除的条件已成就，原告可以解除合同。现原告要求解除与被告李天花签订的45105200600005331号《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告李天花应当向原告偿还借款本金5416.93元，并支付利息、罚息（截至2016年1月22日，利息为256.16元；从2016年1月23日起，利息、罚息按照45105200600005331号《个人购房担保借款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）。
被告李天花和邓庆文为夫妻关系。被告李天花在夫妻关系存续期间，因购买房屋需要资金向原告借款，被告邓庆文对此知情并同意。因此，被告李天花向原告借款，属于夫妻共同债务，应由被告李天花和邓庆文共同偿还。
被告李天花、邓庆文以其所有的位于梧州市枣冲路58号悦和新苑6号楼3单元901房的房屋作为借款3万元的抵押，并办理了抵押预告登记，该抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，原告对上述抵押财产享有抵押权，被告不履行到期债务时，原告有权就该抵押物优先受偿。
被告广西梧州悦和房地产开发有限公司作为保证人，与原告签订《个人购房担保借款合同》，双方成立保证合同关系。合同约定被告广西梧州悦和房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，保证期间为自本合同签订之日起，至××取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。由于被告李天花未取得房产证书及办妥正式的抵押登记，至今未超过保证期间。依据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，如上述抵押房屋不足以清偿被告李天花、邓庆文尚欠的全部借款本息，被告广西梧州悦和房地产开发有限公司应对不足清偿部份的债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行与被告李天花、邓庆文于2006年3月30日签订的45105200600005331号《个人购房担保借款合同》；
二、被告李天花、邓庆文应向原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行归还借款本金5416.93元，并支付利息、罚息（截至2016年1月22日，利息为256.16元，从2016年1月23日起，利息、罚息按照45105200600005331号《个人购房担保借款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）；
三、被告李天花、邓庆文不履行债务的，原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行对被告李天花、邓庆文所有的位于梧州市枣冲路58号悦和新苑6号楼3单元901房的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、如上述抵押财产不足以清偿被告李天花、邓庆文尚欠的全部借款本息，被告广西梧州悦和房地产开发有限公司应对不足清偿部份的债务承担连带清偿责任。
案件受理费350元，公告费700元，合计1050元，由被告李天花、邓庆文、广西梧州悦和房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 杨慎瑜
人民陪审员 李道英
人民陪审员 李雪英
二〇一六年二月二日
书 记 员 谢廷耘
附《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条：××应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：××应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××可以随时返还；贷款人可以催告××在合理期限内返还。
第二百零七条：××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与××未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。