贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初7231号
原告：梁书建，男，1955年8月17日生，汉族，住贵州省兴义市。
原告：李斯美，女，1956年4月18日生，汉族，住贵州省兴义市。
二原告共同委托诉讼代理人：周先芳，贵州心达律师事务所律师。
被告：贵州大中房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路76号12楼。
法定代表人：刘治国。
原告梁书建、李斯美与被告贵州大中房地产有限公司（大中房开）商品房预售合同纠纷一案，本院�2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁书建、李斯美的共同委托诉讼代理人周先芳到庭参加诉讼，被告大中房开经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁书建、李斯美向本院提出诉讼请求：1、判令大中房开向二原告支付逾期办理产权登记并交付不动产权属证书的违约金335530.08元（以购房款2796084元为基数，按年利率6%从起诉之日倒算两年）；2、判令大中房开于判决生效后10日内履行为原告缴纳契税的合同义务并向不动产登记部门提交办理产权证书出卖方需提供的资料；3、判令大中房开承担逾期缴纳房地产契税产生的滞纳金（以税务部门核准的数额为准）；4、本案诉讼费由大中房开承担。在诉讼过程中，原告表示因大中房开已于2018年3月为二原告办理产权登记，故当庭放弃第2、3项诉讼请求，其�请求不变。事实及理由：原告于2011年3月购买大中房开开发的兴义市瑞金北路金钻豪城临街商铺两套并于2011年3月5日交付10万元购房定金。2011年3月16日、2011年3月17日原告及原告之女梁洁分别与大中房开签订《商品房买卖合同》购买了金钻豪城1-1-8号、1-2-1号商铺，其中原告购买的商铺为1-2-1号，建筑面积为730.43㎡，房屋总价款为2796084元。梁洁购买的商铺为1-1-8号，建筑面积为73.82㎡，房屋总价款为1697860元。双方约定购房款以首付+银行按揭贷款的方式支付，其中1-2-1号商铺首付款1406084元，1-1-8号商铺首付款857860元，由于两间商铺均为原告一家购买，故在支付首付款时系两房合并以梁书建的名义支付，而按揭贷款部分由梁书建夫妻与梁洁夫妻分别贷款支付。原告在支付两间商铺首付的过程中因现金不足，未能一次性支付全部购房首付款，在2011年3月17日支付140万元后与大中房开签订《补充协议》约定两房共欠首付款997532元可在2011年4月10日前付清，在此之前大中房开提供足额的首付款收据给原告用于办理按揭贷款和预告登记。此后，原告分三次付清了欠付的997532元首付款，且通过银行按揭支付了剩余购房款223万元。原告为购房支付给大中房开的款项共计7笔合计4725732元，但两份合同约定的购房款合计应为4493944元，多支付的231788元为合同附件四《补充协议》约定的两房住房维修金89878.88元、契税134818.32元、评估费2200元、登记费2200元以及办理房产证的工本费、转让费、印花税等。原告购买时该商铺已完成建设，因此在原告支付完毕前述款项后，大中房开应按合同第十五条的约定，在房屋交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，否则因出卖人责任导致买受人不能在规定期限（备案后一年）内取得房地产权属证书的，出卖人从逾期之日起每日赔付已付房款总额的万分之0.5。根据前述约定，原告应在2013年1月以前取得房屋的权属证书，但原告购买的两间商铺只有登记在梁洁夫妻名下的1-1-8号商铺取得了权属证书，1-2-1号商铺至今未取得权属证书。经原告到不动产登记部门咨询，原告所购商铺因未缴纳契税故不能办理产权证。原告于交付首付款的同时就已按合同约定将契税交给大中房开，大中房开收取原告交付的款项后未按约履行合同的附随义务导致原告不能取得权属证书，应当承担逾期为原告办理权属证书的违约责任。原告虽为按揭支付购房款，但原告的按揭贷款已于2015年5月18日还清，大中房开未履行合同义务导致原告不能取得权属证书，该房产不能用于抵押贷款而给原告造成的损失远远超过合同约定的违约金，因此原告请求按照年利率6%计算已付房款的违约�以弥补原告的损失。同时原告早于2011年就交付了契税给大中房开，但大中房开将该款挪作他用，未代原告缴纳契税，由此产生的滞纳金应由大中房开承担。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望人民法院支持原告诉请为谢。
大中房开未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，大中房开未到庭质证，视为对其质证权利的放弃。对梁书建、李斯美提交的二原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《购房担保借款合同》、收据、贷款结清证明、《补充协议》，这些证据来源合法、客观真实存在，与本案具有关联性，符合证据三性特征，结合当事人的陈述，这些证据互为补充，形成证据锁链，能反映出本案的基本事实，故予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：梁书建、李斯美是夫妻关系，2011年3月5日梁书�向大中房开支付1-2-1号购房款定金100000元。2011年3月16日，梁书建与大中房开签订一份《商品房买卖合同》，主要约定大中房开将其开发的位于贵州省××山大道××城小区××房出卖给梁书建，约定房屋的建筑面积为730.43㎡，套内建筑面积为587.12㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积143.31㎡。按套内建筑面积计算，该商品房单价为4762.38元/㎡，房屋总价款为2796084元。付款方式约定为按揭方式付款，签订合同时付款1406084元，其余房款1390000元，由买受人向银行贷款支付给出卖人。同日，梁书建、梁洁（梁书建之女）、彭昌茂作为乙方，大中公司作为甲方签订一份《补充协议》约定，乙方购买甲方位于金钻豪城1-2-1号房，建筑面积共计802.49平方米，总价为4493945元。为了符合银行的按揭贷款规定，乙方要求甲方将该商业的一个一楼通道（公摊）部分单独办理产权。协商如下：�、该一楼通道部分现编号为1-1-8。二、1-1-8作为1-2-1商业的一部分，其功能为通道。该通道办理独立产权后，乙方应维持通道功能…三、1-1-8和1-2-1作为整体买卖…四、由于公摊位置的改变，分割后1-1-8,1-2-1的面积之和与原1-2-1的面积可能存在一定出入，但不影响上述总价。《补充协议》签订后，2011年3月17日，梁洁、彭昌茂与大中房开签订一份《商品房买卖合同》，主要约定大中房开将其开发的位于贵州省××山大道××城小区××房出卖给梁洁、彭昌茂，约定房屋的建筑面积为73.82㎡，套内建筑面积为72.06㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.76㎡。按套内建筑面积计算，该商品房单价为23561.75元/㎡，房屋总价款为1697860元。付款方式约定为按揭方式付款，签订合同时付款857860元，其余房款840000元，由买受人向银行贷款支付给出卖人。前述两份《商品房买卖合同》第十五�均约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1…2…3、买受人在出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后一年内，由于出卖人原因导致买受人未取得房地产权属证书的，出卖人从逾期之日起每日赔付买受人已付房款总额的万分之0.5。附件四《补充协议》第五款均约定出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在2011年4月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
合同签订后，李斯美于2011年3月17日支付1-2-1号房款1400000元，2011年4月11日支付1-2-1号房款500000元，2011年4月27日支付房款200000元，2011年5月17日支付房款297532元。2011年5月19日，梁书建作为借款人，梁书建、李斯美作为�押人，大中房开作为保证人与中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，向该银行借款1390000元。2017年8月1日，农业银行出具《结清证明》载明梁书建向该银行的贷款1390000元已还清。后因梁书建、李斯美逾期未取得1-2-1号产权证书而引起本案纠纷。
另查明，在诉讼过程中，梁书建、李斯美向不动产登记机关申请办理涉案1-2-1号房屋的产权转移登记，已于2018年2月8日经登记机关审批同意登记。
本院认为，大中房开经本院公告送达传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。梁书建与大中房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，梁书建、李斯美已按约付清购房款，大中房开应按约履行出卖人的义务。案涉《�品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其中梁书建、李斯美对大中房开交付房屋的行为没有提出异议，未提供证据证明大中房开的实际交房时间，故“商品房交付”以合同约定的交房时间（2011年4月30日前）为准，即大中房开应当在2012年1月25日前将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，大中房开未在约定期限内履行该项合同义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人在出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后一年内，由于出卖人原因导致买受人未取得房地产权属证书的，出卖人从逾期之日起每日赔付买受人已付�款总额的万分之0.5”，现梁书建、李斯美认为该违约金约定过低，请求以购房款2796084元为基数，按年利率6%从起诉之日（2017年10月12日）倒算两年来支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，且大中房开逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案给梁书建、李斯美造成的损失数额难以确定，故本院参照中国人民银行公布的金融机构贷款利息标准计算违约金。因2015年10月12日至2017年10月12日期间进行过两次调整，最高为年利率5%，最低为年利率4.75%，本院酌情取平均值4.875%计算违约金为272618.19元，即2796084元×4.875%×2=272618.19元。在诉讼过程中，梁书建、李斯美自愿放弃要求大中公司为其缴纳契税并承担逾期缴纳契税产生的滞纳金的诉讼请求，系其对自己权利义务的处分，符合法律规定，本院予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、限贵州大中房地产有限公司于本判决生效后十日内支付梁书建、李斯美逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金272618.19元。
二、驳回梁书建、李斯美的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6932元（其中案件受理费6332元，公告费600元）由梁书建、李斯美负担1300元，贵州大中房地产有限公司5632元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 王明快
人民陪审员 常维进
人民陪审员 ＸＸ新
二〇一八年五月十四日
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书 记 员 聂家玲