广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4224号
上诉人（原审被告）：谢某乾，男。
上诉人（原审被告）：王某玲，女。
两上诉人共同委托代理人：曾智，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某兰（曾用名：陈州兰），女。
委托代理人：李瑾、李彪，均为广东正大联合律师事务所律师。
上诉人谢某乾、王某玲因与被上诉人陈某兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，广州海岸商业投资发展有限公司（以下简称为海岸公司）是陈某兰的委托代理人和保证人，陈某兰与谢某乾、王某玲、海岸公司签订的《商铺买卖合同》是签约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对各方当事人均有法律约束力。
根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”。当事人于2010年11月11日签订的《商铺买卖合同》明确载明“买受人购买的商铺为现铺”、“该商铺属现房”，现谢某乾、王某玲认为其在2013年8月左右才发现涉案商铺内有柱子，但其提交的证据不足以证实该主张。退一步而言，即使谢某乾、王某玲在签订《商铺买卖合同》时确实没有看过商铺现状，但合同约定“该商铺属现房”，合同附件《房屋平面图》亦记载了谢某乾、王某玲所购商铺的详细位置，谢某乾、王某玲作为买方，对其购买的商铺应及时查看并在法律规定的期限内主张权利。谢某乾、王某玲表示其于2013年8月才发现涉案商铺内有柱子，从《商铺买卖合同》签订之日（2010年11月11日）至2013年8月将近三年的时间内，谢某乾、王某玲一直怠于查看其购买商铺的现状，直至2013年9月29日才向原审法院起诉请求撤销《商铺买卖合同》。因此，即使谢某乾、王某玲享有撤销权，其自应当知道撤销事由之日起一年内没有行使权利，该撤销权已经消灭。故谢某乾、王某玲以陈某兰存在欺诈为由认为涉案《商铺买卖合同》应予撤销且本案应当中止审理的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
根据《商铺买卖合同》第四条约定，谢某乾、王某玲按按揭付款方式按期付款：⑴2010年11月11日前支付房价款124796元；⑵2010年12月11日前支付房价款83197元；⑶余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）陈某兰指定的银行账号；如谢某乾、王某玲提出按揭贷款申请后，因谢某乾、王某玲原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准谢某乾、王某玲贷款申请的，谢某乾、王某玲须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或陈某兰电话或书面通知后3天内，足额向陈某兰一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。《商铺买卖合同》第五条约定，谢某乾、王某玲如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，若陈某兰选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从谢某乾、王某玲逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.2‰向陈某兰计付违约金。诉讼中，陈某兰为证明其已通知谢某乾、王某玲因谢某乾、王某玲提供的资料未达到银行的同意贷款要求、银行不批准谢某乾、王某玲的按揭贷款申请，以及其已通知谢某乾、王某玲向其一次性支付剩余房款的事实，提交了陈某兰及其委托代理人海岸公司分别于2012年8月10日、2013年7月11日以特快专递方式向谢某乾、王某玲在合同所留的通讯地址发出的《催交星辰商铺楼款通知书》、《通知书-
关于办理商铺使用权交接及再次敦促支付购楼款》及相关的《国内特快专递邮件详情单》为证。谢某乾、王某玲否认收到《催交星辰商铺楼款通知书》，但确认已于2013年7月12日收到《通知书-
关于办理商铺使用权交接及再次敦促支付购楼款》。根据合同第十三条约定，本合同中约定的陈某兰告知谢某乾、王某玲相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。由于谢某乾、王某玲未能提供反证否定陈某兰提交的《催交星辰商铺楼款通知书》及相关《国内特快专递邮件详情单》，应承担不利的后果，故原审法院对陈某兰提交的该证据予以采信，该邮件自陈某兰发出之日起三天后视为送达。至此，陈某兰已按合同约定履行了通知义务。虽然谢某乾、王某玲表示不清楚银行是否批准其按揭贷款申请，但谢某乾、王某玲在陈某兰发出催缴剩余房款的通知后，也应在合理期限（30天）内自行到银行查询相关情况。根据银行向陈某兰的委托代理人海岸公司发出的关于谢某乾、王某玲不符合该行贷款条件、未获批准的函件，以及银行向原审法院发出的《回复函》，也证明是由于谢某乾、王某玲资信状况不符合银行信贷政策及要求导致银行没有批准谢某乾、王某玲的贷款申请。由于谢某乾、王某玲一直怠于履行该查询义务，导致陈某兰至今未能收到剩余房价款，故谢某乾、王某玲对此应承担相应的责任。
谢某乾、王某玲在诉讼中坚持不同意一次性向陈某兰支付剩余购房款，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。陈某兰作为守约方，有权选择继续履行合同。鉴此，陈某兰要求谢某乾、王某玲一次性支付剩余房价款200000元及逾期付款违约金的诉请，合法有理，原审法院予以支持。鉴于陈某兰在2013年7月11日又向谢某乾、王某玲发出通知书，重新限期谢某乾、王某玲在该通知书送达之日起三天内一次性付清剩余房价款，谢某乾、王某玲于2013年7月12日收到该通知，故陈某兰要求谢某乾、王某玲从2013年7月16日起至实际付清上述房价款之日止，按200000元的每日1.2‰的标准计算违约金，符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以谢某乾、王某玲尚欠的房价款为限。谢某乾、王某玲以涉案《商铺买卖合同》应被撤销为由拒绝向陈某兰支付剩余房价款及逾期付款违约金，以及认为违约金标准过高的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月5日判决如下：谢某乾、王某玲在本判决生效之日起15日内，一次性支付剩余房价款200000元及逾期付款的违约金（从2013年7月16日起至实际付清上述房价款之日止，按200000元的每日1.2‰的标准计算，违约金总额以200000元为限）给陈某兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4704元，由谢某乾、王某玲共同负担。
判后，谢某乾、王某玲不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足，导致错误判决。首先，原审法院未经调查，就草率以《商铺买卖合同》、《商铺认购书》中陈某兰单方制定的格式霸王条款认定谢某乾、王某玲在购买商铺之时己经知悉商铺现状是错误的。在本案中，谢某乾、王某玲与陈某兰签订的《商铺认购书》及《商铺买卖合同》均是陈某兰在销售该商品房的过程中单方提供的“格式合同”，该合同中存在严重的规避陈某兰责任的条款：“对于所认购物业强制性的“约定”认购方对认购业的状况了解”。该条款属于明显的霸王条款，应认定为无效。根据证人及陈某兰均表示过在销售涉案商铺当时，确实存在陈某兰把所有在售商铺用屏障围起来装修的事实，所有的商铺购买者都没办法进现场查看商铺具体情况的可能性。
其次，原审法院无视陈某兰在销售商铺之时故意隐瞒所售房屋有巨大柱子，存在合同欺诈的重要事实。如上所述，谢某乾、王某玲根本就没有条件也不可能看到商铺现状，所有的购买者均是凭借陈某兰所提供的粗略线条图纸进行购买。虽然合同附件《房屋平面图》有记载商铺的位置，且《商铺买卖合同》上面虽然记载了销售的商铺属于现房，但是根据《商铺买卖合同》第七条及第八条的约定，陈某兰将会对谢某乾、王某玲所购商铺进行分立、装修，而陈某兰只需在2013年8月1日前按照约定装修后的商铺再行交接。那么购买之时商铺已经分立、分割，此后具体情况均无法知悉；只能说，该图纸仅仅能大概确定商铺的位置，对于商铺里面的现状、是否有柱子等情况均不知悉。此后，根据约定谢某乾、王某玲返租涉案的商铺给陈某兰使用，租期至2013年7月31日，此后所购以上商铺一直由被告管理、使用。直至2013年8月份，陈某兰将以上商铺准备移交谢某乾、王某玲的时候，谢某乾、王某玲才发现所购的商铺里面有巨大的柱子，现状柱子所在位置，严重影响了商铺的使用价值，合同目的已无法实现。且柱子也被计算包含在谢某乾、王某玲购买的面积当中，背离了购买商铺的初衷，严重损害了合法权益。既然陈某兰所交付的商铺存在严重的瑕疵，谢某乾、王某玲当然有拒收的权利，并有解除双方合同不再继续履行该合同的权利。
再次，贷款不获批准的责任在陈某兰一方。根据双方买卖合同的约定，谢某乾、王某玲根据合同约定，积极配合陈某兰办理银行贷款相关手续并缴纳了所有的费用。但是，陈某兰却并未按照合同约定为谢某乾、王某玲办理商铺的抵押贷款，致使谢某乾、王某玲一直无法及时按约履行支付房款的义务。谢某乾、王某玲自始至终未见到商铺办理抵押贷款的任何批复手续，也从来未见任何贷款材料说明商铺不能办理抵押贷款的具体原因。构成谢某乾、王某玲不能支付剩余款项、无法对涉案商铺办理抵押贷款的责任是陈某兰的懈怠所造成的。
二、原审法院程序明显不合法，适用法律明显错误，导致错误判决。（一）在本案审理之前，谢某乾、王某玲已经于2013年9月29日向海珠区人民法院起诉了陈某兰和海岸公司，请求法院撤销谢某乾、王某玲与陈某兰签订的关于案涉商铺的买卖合同，而审理谢某乾、王某玲是否违约的前提是双方签订的合同是否合法有效，故在另案尚未有最终审结的情况下，一审法院超越权限，作出了应该由另案审理判决的“谢某乾、王某玲撤销权已经丧失”结论，明显程序不合法。（二）一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定认定了双方签订的《商铺买卖合同》合法有效。陈某兰刻意隐瞒所售商铺存在巨大柱子，采取欺诈的方式骗取了谢某乾、王某玲购买该商铺，且涉案商铺已经严重到毫无使用价值的程度。如此明显的欺诈、非合同当事人真实意愿表示的合同如何能认定为有效呢根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；”已经明确存在欺诈的合同是无效的合同。（三）一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判定陈某兰违约是明显的适用法律错误。（四）一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款的规定，且该条款的适用与《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的适用前后矛盾。首先，《合同法》第五十五条第一款明确规定：“（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”可见撤销权的时效有两种情形：一是自知道撤销事由之日起一年内，二是应当知道撤销事由之日起一年内。一审法院片面的强制性的适用谢某乾、王某玲“应当知道撤销事由”的时效，而不顾谢某乾、王某玲客观上确实没办法也没条件知道欺诈的情形，谢某乾、王某玲只能在“知道撤销事由”的情况下选择撤销合同。其次，既然一审法院适用了《合同法》第四十四条第一款的规定认定该《商铺买卖合同》合法有效，又自相矛盾的适用了《合同法》第五十五条第一款的规定，否定谢某乾、王某玲撤销权的丧失，合法的合同自然不存在撤销的理由，既然适用撤销合同的条款自然也就表示一审法院也认为该合同存在不合法的情形。（五）一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，支持陈某兰过高的违约金额度是错误。首先，谢某乾、王某玲并无违约事实，反而是陈某兰未按照合同的约定协助谢某乾、王某玲办理贷款事宜，违约在先；其次，退一步说，即使存在承担违约金的情况，那么一审法院支持每日1．2‰的违约金的判决有违实际，陈某兰在本案中并未证明其有任何损失，更无法证明其损失程度，现要求陈某兰承担过高的违约金明显不恰当，故请求二审法院予以纠正。
三、一审法院不公平的举证责任分配，加重了谢某乾、王某玲的责任，从而导致一审错误的判决。对于涉案商铺的分割时间、装修的期间、认购商铺现场确认材料等等一审法院在陈某兰未能举证明确的情况下；且一审法院未查明陈某兰未依约代为办理银行抵押贷款的事实的情况下，依然认定陈某兰不存在欺诈，严重程序违法。故上诉请求撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3148号民事判决，改判驳回陈某兰原审的诉讼请求；由陈某兰承担本案一、二审全部诉讼费用。
陈某兰答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求以及事实和理由。
经审理查明，据房管部门核发的、登记时间为2010年5月20日的《房地产权证》记载，海珠区滨江中路382号三层房屋的权属人为陈某兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；建筑面积为1932.55平方米；城市规划房屋用途为餐饮；等。据房管部门核发的、登记时间为2010年11月6日的《房地产权证》记载，海珠区滨江中路382号378房的权属人为陈某兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；建筑面积为9.66平方米；城市规划房屋用途为餐饮；等。
2010年11月11日，谢某乾、王某玲（买受人）与陈某兰（出卖人）及广州海岸商业投资发展有限公司（出卖人的委托代理人及保证人，以下简称为海岸公司）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人的通讯地址为广东省佛山市南海区丹灶镇南华宝石工艺有限公司d3-304；买受人购买的商铺为现铺；买受人向出卖人购买广州市滨江中路382号三层78号铺，建筑面积为9.6577平方米，其中套内建筑面积为4.8391平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为4.8186平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为407993元；（第四条）买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人；买受人按按揭付款方式按期付款：⑴2010年11月11日前支付房价款124796元；⑵2010年12月11日前支付房价款83197元；⑶余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：⑴逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同；若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.2‰向出卖人计付违约金；（第六条）出卖人应当于2011年8月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续；（第七条）该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉；（第八条）出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担；（第十三条）本合同中约定的出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达；（第十四条）本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；（第十五条）保证人同意对出卖人在本合同约定的违约赔偿责任承担一般保证责任；该合同的附件中包含了《房屋平面图》（三层），该平面图记载了涉案商铺所在的位置；等。合同签订后，谢某乾、王某玲至今只向陈某兰支付了购房款207993元和代交税费13273元。双方当事人均确认涉案商铺的现址为海珠区滨江中路382号378。
2011年10月18日，陈某兰（出卖人）以全球邮政特快专递方式向谢某乾、王某玲在合同所留的通讯地址发出《办理按揭通知书》（含附件），内容为：阁下与出卖人于2010年11月11日签订《商铺买卖合同》，购买位于广州市海珠区滨江中路382号三层78号商铺；根据合同第四条的约定，阁下采用按揭付款的方式购买商铺；现出卖人已联系大新银行（中国）有限公司广州分行作为按揭银行；因此出卖人正式通知阁下，请阁下在收到本通知书之后尽快备齐通知书附件规定的办理按揭贷款业务所需的相关证明资料，届时上述银行也会主动电话联系阁下约谈办理按揭贷款的有关事宜；若阁下对办理按揭贷款事项有任何疑问，请拨打附件所示的银行专用电话进行查询；附件：《大新银行（中国）有限公司广州分行办理按揭贷款业务的材料》；等。谢某乾、王某玲表示收到该通知后已到大新银行（中国）有限公司广州分行办理了按揭贷款申请手续。
2013年7月11日，海岸公司以全球邮政特快专递方式向谢某乾、王某玲在合同所留的通讯地址发出《通知书-
关于办理商铺使用权交接及再次敦促支付购楼款》（经公证处公证），主要内容：贵方为广州市滨江中路382号三层78号商铺（下称该商铺）的买受人，出卖人为陈某兰；根据双方签订的《商铺买卖合同》的约定，出卖人享有该商铺的使用权及收益权期间将于2013年7月31日届满；该商铺房价款总额为407993元，其中，房价款200000元向银行申请按揭贷款；双方于2010年签订买卖合同后，截至本函发出之日近三年时间，虽经银行及出卖人多次电话及书面通知，贵方仍未到银行办妥按揭贷款手续，亦未向出卖人付清房价款余款；为此，陈某兰和海岸公司再次书面通知贵方，请贵方于本通知书送达之日起三天内一次性向陈某兰付清购房款200000元；另外，请贵方于2013年8月1日前携带以下资料（见附件一）到位于广州市滨江中路382号首层招商中心办理该商铺的使用权交接手续；等。谢某乾、王某玲于2013年7月12日收到上述通知后，以涉案商铺内有柱子、影响其使用为由拒绝接收涉案商铺，且至今未向陈某兰支付涉案商铺的剩余购房款200000元。
陈某兰于2013年11月4日提起本案诉讼，请求：1、谢某乾、王某玲立即向陈某兰付清购房款200000元；2、谢某乾、王某玲立即向陈某兰支付逾期付款的违约金（按欠付购房款200000元每日1.2‰计付，从2013年7月16日起计至实际付清之日止）；诉讼费由谢某乾、王某玲承担。
陈某兰为证明其诉讼主张，一审提交了以下证据：1、陈某兰（出卖人）向谢某乾、王某玲发出的《催交星辰商铺楼款通知书》及《国内特快专递邮件详情单》（其中载明：寄件人为陈某兰；收寄日期为2012年8月10日；内件品名为催交商铺楼款通知书；收件人为谢某乾、王某玲；收件地址为佛山市南海区丹灶镇南华宝石工艺有限公司d3-304；等。），通知书的主要内容为：虽然阁下已向银行提交了申请按揭贷款的相关资料，但由于阁下提供的这些资料未达到银行的同意贷款的要求，银行不批准阁下的按揭贷款申请；根据阁下与出卖人签订的《商铺买卖合同》第四条“备注”的第三款的约定，由于阁下作为买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任；因此，出卖人在此郑重告知阁下，请阁下在收到本通知书之日起七个工作天内向出卖人一次性支付所有余款；否则，阁下将要按上述合同第五条的约定承担违约金的责任；等。该通知书的落款日期为2012年8月9日。拟证明陈某兰已多次催促谢某乾、王某玲办理银行按揭手续。2、大新银行（中国）有限公司广州分行于2013年7月26日向海岸公司发出的函件，主要内容：兹通知贵公司，有如下客户在我行办理商铺按揭贷款手续，因不符合我行贷款条件，未获批准：王某玲、谢某乾……等。拟证明谢某乾、王某玲因自身原因未能成功办理按揭贷款。谢某乾、王某玲表示，其没有收到证据1中的通知书，故对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，其没有见过该证据；银行通知的落款时间是2013年7月26日，按合同约定，陈某兰在2013年8月1日交铺，而双方在2010年签订买卖合同，陈某兰为何在三年后才出具该通知，这让其怀疑陈某兰是否欺诈其，且涉案商铺现在已无法使用；银行也从未通知其是否已可以贷款；该证据的落款时间是2013年7月26日，而陈某兰却在2013年7月11日就发函给其，告知其银行不批准其按揭贷款申请，陈某兰是如何提前知道该情况并向其发出通知的？这恰恰证明陈某兰一直在欺骗其。陈某兰则表示大新银行（中国）有限公司广州分行在2013年7月26日前已通知其与谢某乾、王某玲关于谢某乾、王某玲的贷款未获批准之事宜，其也通过电话方式将谢某乾、王某玲的按揭申请不符合银行要求被退回的情况通知谢某乾、王某玲，所以其才会在2013年7月11日向谢某乾、王某玲发出通知书，而银行在2013年7月26日发出的通知只是对该事实行为的确认。
谢某乾、王某玲抗辩请求驳回陈某兰的诉讼请求。为证明其抗辩主张，谢某乾、王某玲也提交了以下证据：1、国浩律师集团（广州）事务所于2010年11月11日向谢某乾、王某玲出具的服务费、委托公证费共1680元的《收款收据》及广州市金驰房地产代理有限公司于2011年11月9日向谢某乾、王某玲出具的关于涉案商铺的服务费3500元的《收款收据》。拟证明谢某乾、王某玲已向陈某兰指定的机构缴纳款项，谢某乾、王某玲已按合同约定履行相应的义务。2、大新银行存折（其中载明：户名为王某玲，开户日期为2011年11月9日；等。）3、《华厦银行电子银行个人客户服务申请表》、《华厦银行2011个人开户申请书》、《华厦银行储蓄开户申请书》（其中载明：申请人为谢某乾，日期为2011年7月14日；等。）证据2、3拟证明谢某乾、王某玲根据合同约定，在接到按揭机构的通知后开户并提交相应资料，谢某乾、王某玲已如约履行义务。4、涉案商铺的照片若干张。5、谢某乾、王某玲自行绘制的涉案商铺的现状图纸。证据4、5拟证明陈某兰谢某乾、王某玲所买卖的商铺存在重大瑕疵，已丧失其使用价值，导致谢某乾、王某玲购买商铺的目的无法实现，谢某乾、王某玲有权不支付剩余房款并请求撤销合同。陈某兰表示证据1的来源不涉及其，故对该证据的真实性不发表意见，由法院认定；对该证据的关联性不予认可，认为国浩律师集团（广州）事务所是其推荐的律师事务所，但不是其强制要求谢某乾、王某玲在该律师事务所办理委托手续；广州市金驰房地产代理有限公司也不是其指定的办理按揭手续的公司；该证据不能证明谢某乾、王某玲已办妥按揭申请手续，谢某乾、王某玲至今未取得银行同贷证明，银行也没有放款给其；证据2、3来的来源不涉及其，故对该证据的真实性不发表意见，由法院认定；该证据不能证明谢某乾、王某玲已办妥按揭申请手续，谢某乾、王某玲至今未取得银行同贷证明，银行也没有放款给其，谢某乾、王某玲至今没有证据证明已履行付款义务；对证据4的真实性无异议，对照片中反映的情况无异议；对证据5的真实性不予认可，对谢某乾、王某玲自行绘制的图纸数据不予认可。
在本案一审审理期间，原审法院依法向大新银行（中国）有限公司广州分行发出《协助调查函》，向该银行调查谢某乾、王某玲因购买涉案商铺而在该银行办理200000元按揭贷款相关手续的情况。该银行2014年3月10日向原审法院发出的《回复函》称：1、谢某乾、王某玲在我行的贷款申请受理时间为2011年11月，并提交了基本申请资料，但不排除在后续业务进行中还需补充提交其他资料；2、由于申请人资信状况不符合我行信贷政策及要求，我行没有批准谢某乾、王某玲的贷款申请；3、我行客户经理已通过电话的方式告知了谢某乾、王某玲我行无法向其提供贷款；4、陈某兰提交的向广州海岸商业投资发展有限公司发出的通知是我行发出的，鉴于我行客户经理之前已经电话告知了贷款审批结果，故我行没有将该通知发给谢某乾、王某玲。原审法院已于2014年4月28日向双方当事人出示该《回复函》。陈某兰对《回复函》的真实性、合法性、关联性均无异议。谢某乾、王某玲对《回复函》的真实性、合法性没有异议，对《回复函》第1点提到的贷款申请受理时间为2011年11月、并提供了基本申请资料的内容没有异议，但对该点中提到的不排除在后续业务进行中还需补充提交其他资料的内容有异议，认为其从来没有收到银行要求补充提交资料的通知；对《回复函》第2、3、4点部分内容有异议，认为第2、3、4点与实际情况不符合：1、首先，信贷政策是否不符合要求其并无收到任何通知，其根本不明白贷款需要补充什么材料，银行也没有向其告知任何信息；2、该行的客户经理没有通过电话向其告知不能提供贷款，该答复的真实性是完全不符合现实的；3、对第4点中该行客户经理通过电话向其告知不能提供贷款的内容不予确认，但对第4点中关于该行确认没有向其发出不能提供贷款的通知的内容予以确认；据其了解，银行不批准贷款的原因是涉案商铺中存在柱子，导致该商铺价值已经大大贬值，在银行贷款审批过程中，应该是银行认为该商铺不值合同约定的价格，故不批准贷款申请，所以是由于陈某兰的原因导致其无法购买涉案商铺的。
根据房管部门于2013年9月29日出具的《房地产登记簿查册表》的记载，涉案商铺产权人为陈某兰；登记附注：2011年9月1日王某玲等2人申请转移（商品房过户），2011登记字8027007号存案；等。陈某兰表示其于已2011年9月1日向房管部门递件办理涉案商铺的过户手续，但因谢某乾、王某玲尚未付清房款，故房管部门尚未办理后续相关手续。谢某乾、王某玲确认涉案商铺尚未过户至其名下。
另查，王某玲、谢某乾曾于2013年9月29日向原审法院起诉本案陈某兰和海岸公司，要求判令：1、撤销王某玲、谢某乾与陈某兰和海岸公司签订的编号为3078的商铺买卖合同；2、陈某兰和海岸公司向王某玲、谢某乾返还已付商铺款226446元；3、陈某兰和海岸公司支付利息44000元给王某玲、谢某乾（从2010年12月12日起暂计至2013年11月18日，实际计至陈某兰和海岸公司付清本金226446元之日止，利息以226446元为本金，以人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；该案诉讼费由陈某兰和海岸公司承担。王某玲、谢某乾在该案诉讼中表示其于2013年8月左右才发现涉案商铺内有柱子。原审法院于2014年1月17日以（2013）穗海法民三初字第2831号民事判决书驳回王某玲、谢某乾的全部诉讼请求。王某玲、谢某乾已提起上诉，本院受理后于2014年11月12日作出该案的（2014）穗中法民五终字第1472号民事判决：驳回上诉，维持（2013）穗海法民三初字第2831号民事判决。
（2014）穗中法民五终字第1472号民事判决并载有如下内容：本院认为：涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》和《商铺买卖合同》均是各方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。……关于谢某乾、王某玲提出的涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》是陈某兰及海岸公司单方制定的格式合同，并以该认购书中第四条约定“认购方对认购物业状况、交易条件、周边环境已充分了解”的条款规避了陈某兰、海岸公司责任为由，主张该条款为无效条款的上诉意见。根据《中华人民共和国合同法﹤javascript：slc（21651，0）﹥》第三十九条﹤javascript：slc（21651，39）﹥第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，及第四十条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故格式条款应当具有单方制定、不可协商的法律特征，且在免除提供合同一方当事人责任，加重对方当事人责任或排除对方主要权利的情况下，应属无效。而上述认购书中有第五条“其他约定事项”，并留有空白，据此可知，双方当事人对于认购书的条款完全可以进行补充协商，且该认购书属于涉案《商铺买卖合同》的预约合同，双方完全可以在签订正式合同时对此予以充分协商及明确约定，因此，上述认购书第四条条款并不具备不可协商的法律特征，不属于格式条款，且从该条款的内容上看，并没有免除陈某兰和海岸公司的责任，亦不存在加重谢某乾、王某玲责任或排除谢某乾、王某玲主要权利的情形，故谢某乾、王某玲上诉主张该条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
虽然谢某乾、王某玲表示涉案商铺在签订认购书及合同的过程中均被围蔽施工，其无法查看涉案商铺内部状况，不知道涉案商铺内有柱子，但谢某乾、王某玲亦自认其曾多次到场查看，并于2013年8月看到涉案商铺现状，且谢某乾、王某玲还于2011年7月29日与陈某兰签订了《“星辰名酒交易中心”商铺交接书》，据此，原审基于涉案认购书第四条约定，以及涉案《商铺买卖合同》中约定的涉案商铺为现铺，合同附件《房屋平面图》亦记载涉案商铺的详细位置，认定谢某乾、王某玲所举证据并不足以证明其主张并无不当。二审中，谢某乾、王某玲虽然补充提交了一份邓贵明于2013年8月31日出具的《情况说明》，但该证据从形成时间上看，并不属于二审新证据，从内容上看也不能证明谢某乾的上诉主张，故本院不予采纳。除此之外，谢某乾、王某玲未提交其他新证据，而陈某兰与海岸公司对此予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故谢某乾、王某玲以陈某兰、海岸公司隐瞒涉案商铺内有柱子，采取欺诈方式骗取其购买涉案商铺为由，认为涉案《商铺买卖合同》的签订并非其真实意思表示，该合同应属无效，并据此上诉请求撤销涉案《商铺买卖合同》，以及要求陈某兰、海岸公司向其返还已付商铺款、支付利息的依据不足，本院不予支持。
再查，谢某乾、王某玲在一审诉讼中表示不同意一次性向陈某兰支付剩余购房款。
又查，谢某乾、王某玲在二审中认为由于其未接收商铺，故逾期付款并未给陈某兰造成任何损失。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。本院作出的（2014）穗中法民五终字第1472号民事判决已认定如下事实：1、涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》和《商铺买卖合同》合法有效；2、谢某乾、王某玲提出涉案《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》是陈某兰及海岸公司单方制定的格式合同以及该认购书中第四条为无效条款的上诉意见不成立；3、原审法院未予采纳谢某乾、王某玲主张的涉案商铺在签订认购书及合同的过程中均被围蔽施工，其无法查看涉案商铺内部状况，不知道涉案商铺内有柱子的主张并无不当；4、谢某乾、王某玲以陈某兰、海岸公司隐瞒涉案商铺内有柱子，采取欺诈方式骗取其购买涉案商铺为由，认为涉案《商铺买卖合同》的签订并非其真实意思表示，该合同应属无效，并据此上诉请求撤销涉案《商铺买卖合同》以及要求陈某兰、海岸公司向其返还已付商铺款、支付利息的依据不足，本院不予支持。上述事实认定对谢某乾、王某玲以及陈某兰均有约束力，本院不予采信谢某乾、王某玲在本案中提出的与上述事实不符的上诉意见。
关于谢某乾、王某玲主张不应承担逾期付款的违约责任的问题。按照《商铺买卖合同》的约定，如谢某乾、王某玲提出按揭贷款申请后，因谢某乾、王某玲原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准谢某乾、王某玲贷款申请的，谢某乾、王某玲须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或陈某兰电话或书面通知后3天内，足额向陈某兰一次性支付该商铺全部房价款，逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。本案中银行已发函通知涉案商铺的按揭手续未获批准，陈某兰、海岸公司也向谢某乾、王某玲发出通知，但谢某乾、王某玲未按照合同约定足额向陈某兰支付全部房价款，故原审法院认定谢某乾、王某玲违约，应承担相应的违约责任，并支持陈某兰的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于逾期付款违约金是否应予以调整的问题，谢某乾、王某玲主张逾期付款行为未给陈某兰造成任何损失显与事实不符，在谢某乾、王某玲未举证证明合同约定的违约金过高的情况下，其对此提出的上诉意见理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人谢某乾、王某玲的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4704元，由上诉人谢某乾、王某玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 张永亮