湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1878号
上诉人（原审原告）：邹志宝，女，汉族，1976年1月1日出生，住湖北省兴山县。
上诉人（原审原告）：彭家峰，男，汉族，1972年8月22日出生，住湖北省兴山县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：朱华平，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：湖北省华祥投资发展有限公司，住所地宜昌市常浏路。
法定代表人：王东伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭继红，男，该公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：杜橙，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人邹志宝、彭家峰与上诉人湖北省华祥投资发展有限公司（以下简称华祥投资公司）合同纠纷一案，因均不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹志宝、彭家峰的共同委托诉讼代理人朱华平、上诉人华祥投资公司的委托诉讼代理人杜橙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹志宝、彭家峰上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判华祥投资公司按合同约定及书面承诺将有实体隔墙的商铺交付给邹志宝、彭家峰；三、改判由华祥投资公司按合同约定的违约条款支付邹志宝、彭家峰商铺损失费196966.8元（按总房款899392元的日万分之三，�2015年3月1日起，暂计算至2017年3月1日止）；四、改判由华祥投资公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决违背了本案的基本事实及证据，对本案基本事实的认定严重不实。1、邹志宝、彭家峰购买的是有实体隔墙的独立铺，这有双方所签《商品房买卖合同》中的规划设计图纸、华祥投资公司的声明书及宜昌市房管局的回复意见等证据证实。2、《商品房买卖合同》是双方在平等基础上多次协商的结果，双方都没有隐瞒及欺骗的事实存在，均不存在缔约过错。二、一审判决关于邹志宝、彭家峰所购商铺不能修建隔墙，修建隔墙会使商铺的整体价值降低并对其他业主利益造成损害，因此不具备独立的使用价值的认定明显不公平。1、能不能修建隔墙，会不会对其他业主造成损害要以规划设计为准。2、商铺的经营模式有多种，而孰优孰劣，取决于多种因�，更重要的还应尊重业主的意愿。3、在商铺包租三年一直闲置，没产生任何效益的情况下，邹志宝、彭家峰要求将商铺修隔墙后收回自己经营，一审不应驳回这一意愿。三、一审判决适用法律明显错误。1、一审判决将邹志宝、彭家峰所购商铺认定与其他165户商铺形成事实上按份共有关系的认定，明显适用法律错误。2、一审判决关于华祥投资公司应承担缔约过失责任的认定明显适用法律错误。四、既然华祥投资公司在三年包租期届满后不能按约定及承诺按时将有隔断的商铺交付应承担的是违约责任，华祥投资公司理应按合同的约定承担赔偿责任，即按总购房款的日万分之三，从2015年3月1日起计算至实际交付日为止。五、按一审判决，双方所签《商品房买卖合同》应予解除，华祥投资公司应退还邹志宝、彭家峰的总购房款并赔偿损失。
针对邹志宝、彭家峰的上诉，华祥投资公司辩称，答辩意见同上诉理由一致。一、一审判决认定事实错误。我方与邹志宝、彭家峰的第一点观点一致。诉争的商铺是按照规划审批修建的，相应的隔断也是在建造报批的时候就有相应的规划和图纸，是可以按规划和图纸的要求修建隔断，而并非一审判决的不能修建。本案诉争的商铺的物权权能也是完整的，即邹志宝、彭家峰享有占有使用收益处分所有全部物权权能。二、华祥投资公司不应该承担延期交房的损失。华祥投资公司并不承担缔约过失责任，因为商铺买卖合同是双方意思一致的表示，在交付时不修建隔断是经过个人同意的，所以华祥投资公司不存在过失。一审判决我方承担缔约过失责任是明显超出邹志宝、彭家峰的诉请，因为邹志宝、彭家峰并未向华祥投资公司主张缔约过失赔偿。而针对邹志宝、彭家峰的诉请即交付商铺和延期�付的违约责任，华祥投资公司是不承担责任的。针对交付主张，本案涉案商铺不能交付的原因是因为委托经营届满之后，一号楼一二层业主没有对委托经营或者经营模式是否修建隔墙达成一致意见或经业主大会决议。这是导致我方无法修建隔墙的原因。而延期交付正是因为一二楼业主在没有达成一致意见下还聚众上访，给我方施压，给继续招商工作造成严重阻碍。业主的行为导致商铺无法交付的情况，也导致损失扩大。我方因为业主不一致的意见于2015年5月11日向商户以分隔商铺面积的形式向业主交付商铺，是为了减少业主不一致的意见造成的损失。但业主并未采取任何行为来减少损失。所以，延期交付的责任应由业主承担。
华祥投资公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审费用由邹志宝、彭家峰承担。事实和理由：原审判决认�事实错误，且判决内容超出本案诉讼请求，适用法律错误，应当予以撤销。一、一审判决称本案诉争商铺系产权、经营权、管理权三权分离，商铺间无法隔断的认定与事实相悖。二、一审判决内容超出了诉讼请求。本案中邹志宝、彭家峰有两项诉请，第一项为华祥投资公司按设计图纸将有实体隔断的独立商铺予以交付；第二项为华祥投资公司支付自2015年3月1日起至返还之日止的商铺损失费。针对第一项诉请，一审判决认定涉案商铺不符合单独交付的条件，那么，一审法院就应依法驳回邹志宝、彭家峰的第一项诉讼请求。但一审法院却据此认定华祥投资公司应承担缔约过失赔偿责任，该认定明显超出了本案诉请，明显错误。三、涉案商铺业主对商铺延期交付应承担主要责任。本案表面是因房屋买卖、委托经营所产生的纠纷，本质上是涉案业主实际投资回报与预期回报不符之间的矛盾。委托经营管理期满后，涉案业主未考虑到客观情况而一再要求高收益，也并未积极成立业主委员会对就统一委托经营管理事项事宜作出讨论、决策，却在继续委托经营事宜不能协商一致的情况下组织近3000名业主多次聚集，给华祥集团施压，给继续招租工作造成阻碍，才造成了延期交付房屋，业主应承担延期交房的主要损失。同时，委托经营期限届满后，涉案商铺并未由华祥投资公司占用、使用，华祥投资公司对涉案商铺无任何收益，也没有占用相关商铺的故意，只是因为双方就交接商铺及委托经营未达成一致造成了僵持局面，若强行要求华祥投资公司承担这期间损失与事实不符，也显失公平。故请二审法院依法改判。
针对华祥投资公司的上诉，邹志宝、彭家峰辩称，华祥投资公司上诉的主要观点有三点，其中有两点与业主的观点完全一�。这二点是，一是关于业主购买的商铺是否是有隔墙，即有独立产权的观点，双方都认为业主购买的商铺是有隔墙有独立产权的商铺，并非所有权、经营权、管理权三权独立的虚拟商铺、面积铺。二是关于双方是否存在缔约过失责任的问题，双方都认为不存在缔约过失责任。因为双方在签订商品房买卖合同及委托经营时，双方都很清楚的对对方说清楚了，没有隐瞒和欺骗，委托经营及经营期满后如何办，双方都有明确约定，所以双方不存在缔约过失问题。三是双方主要争议的是延期交房的问题。华祥投资公司认为延期交房是业主的责任，我方不认可，理由如下：1、业主购买的是独立产权的商铺并非是所有权、经营权、管理权三权分立的虚拟铺，既然如此，业主应该有权独立对购买的商铺享有所有权。公司把业主购买的商铺与其他业主捆绑在一起的理由站不住脚。2、业主现在要求公司将有隔墙的商铺交付业主依据是合同、设计图纸及《声明书》。《声明书》应该视为业主与华祥投资公司之间对交房的特殊约定。《声明书》上明确约定华祥投资公司应将有隔墙的商铺交给业主，但至今华祥投资公司没有将商铺修建隔墙，这才导致商铺不能交付，也是双方争议焦点。3、华祥投资公司明显违反了双方约定，应该承担违约责任，并且约定应该视为对商品房买卖合同的补充。所以，业主有权要求华祥投资公司按照商品房买卖合同关于违约金的约定支付违约金。
邹志宝、彭家峰向一审法院起诉请求：1、华祥投资公司按设计图纸将有实体隔墙的独立商铺交付给邹志宝、彭家峰。2、华祥投资公司支付邹志宝、彭家峰自2015年3月1日起至商铺返还之日止，以899392元为基数，按日万分之三计算的商铺损失。3、由华祥投资公司承担本案�全部诉讼费。
一审法院认定事实：2011年4月19日，邹志宝、彭家峰（乙方）与华祥投资公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于华祥商业中心1号楼二层0001073号商铺(建筑面积45.62平方米，其中：套内建筑面积24.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.26平方米)，乙方选择一次性付款方式付清房款,付款单价13502元；第十条出卖人逾期交房的违约责任第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；附件六：合同补充协议第十二条关于统一经营管理的特别约定为：华祥商业中心已对商业业态进行统一规划，为确保广大业主和合作各方的共同利益，�方同意用三年时间进行市场培育，以便创造更好的经济效益和社会效益。双方约定：一、自本合同签订之日起至2015年3月1日前，该期间内委托宜昌华祥商业管理有限公司统一经营管理，宜昌华祥商业管理有限公司可以进行经营筹划、招租准备等相关工作（具体以乙方与宜昌华祥商业管理有限公司签订的委托经济管理合同为准）。在该期间内乙方不得解除、撤销或变更与宜昌华祥商业管理有限公司的委托经营合同，否则乙方应赔偿甲方总房款的100%违约金，并且乙方放弃调整违约金的权力。二、乙方同意甲方可以直接向宜昌华祥商业管理有限公司办理合同约定的房屋交付手续等。2011年4月19日，邹志宝、彭家峰与华祥商管公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定邹志宝、彭家峰将该商铺委托华祥商管公司进行管理，委托期限从2012年3月1日至2015年2月28日。同日，邹志宝、彭家峰致华祥投资公司（出卖人）的声明书：“本人同意将该商铺委托宜昌华祥商业管理有限公司统一经营管理叁年，并要求出卖竣工交付上述商铺时不设墙面分割。故出卖人交付该商铺时不需设墙面分割，该项内容不作为出卖人交房瑕疵的理由。在该商铺委托经营期满后，再由出卖人将该商铺做墙面分割交还本人”，邹志宝、彭家峰在该《声明书》上签字认可。后华祥投资公司按照总房款的28%作为华祥商管公司对邹志宝、彭家峰三年经营管理的收入，从购房款中直接扣除，邹志宝、彭家峰实际支付购房款615961元（899392元-283431元）。2012年3月2日，邹志宝、彭家峰向华祥商管公司出具《收楼确认书》，对其购买的房屋表示确认验收。2015年3月1日，三年委托经营管理期满后，华祥商管公司未及时通知邹志宝、彭家峰办理商铺交接，邹志宝、彭家峰等业主向�祥商管公司要求交付商铺。同年5月11日，邹志宝、彭家峰在接到华祥商管公司接收商铺的通知后，现场交接时，认为商铺没有隔墙而拒绝接收。其后双方就是否继续委托经营、以及如何交铺问题未能协商一致，故邹志宝、彭家峰诉至法院。截止目前，邹志宝、彭家峰等人的商铺仍处于闲置状态。本案诉争所涉商铺位于华祥投资公司开发的华祥商业中心项目1号楼，名为“华祥商业中心数码港”，该楼商铺面积共计355442.78平方米，其中，4176.62平方米出售给邹志宝、彭家峰等166名业主，剩余部分由华祥投资公司自持。2015年5月18日，华祥商业中心1号楼数码港部分业主向宜昌市西陵区人民政府反映，其在华祥投资公司购买的商铺没有隔墙、没有门窗、没有建筑物区分所有权的任何特征，与双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定的交付条件相悖，为此要求政府协调华祥�资公司和华祥商管公司按合同向业主交付合格的独立商铺并支付损失。2015年7月1日，宜昌市房产管理局针对以上业主反映的情况回复处理意见为：“……华祥商业中心1号楼业主的房屋登记符合项下法律规定，为了利于整体招商，开发企业取得业主授权，对商场整体规划、重新布局，取消了实体隔墙，但是《商铺委托经营管理合同》现已到期，开发企业理应按照规划设计图纸对商铺进行实体隔墙并交付给业主，若开发企业不予配合，建议通过法律途径维权，我局将继续关注并积极做好相关协调工作。”华祥商业中心1号楼的内部商铺仍未进行实体隔墙，维持原样。本案审理过程中，邹志宝、彭家峰申请撤回对华祥商管公司的起诉，一审法院口头予以准许。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、本案华祥投资公司与邹志宝、彭家峰订立的《商品房买卖合同�中关于邹志宝、彭家峰所购买的商铺是否能按照合同所约定的标准分割后交付，并由邹志宝、彭家峰独立行使物权的问题；二、本案华祥投资公司在订立和履行合同过程中是否有过错或者违约行为。若有，应当承担何种责任及承担责任的方式、金额及期限问题。一、关于本案华祥投资公司与邹志宝、彭家峰双方订立的《商品房买卖合同》中关于邹志宝、彭家峰所购买的商铺是否能按照合同所约定的标准分割后交付，并由邹志宝、彭家峰独立行使物权的问题。一审法院认为，本案邹志宝、彭家峰与华祥投资公司签订的《商品房买卖合同》及邹志宝、彭家峰与华祥商管公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，邹志宝、彭家峰向华祥投资公司所购买的房屋属于产权式商铺。产权式商铺是商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体�商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是商铺的产权、经营权、管理权的三权分离。具体到本案中，邹志宝、彭家峰从华祥投资公司购买的本案诉争的产权式商铺与普通商铺相比，具有一定的特殊性，虽然邹志宝、彭家峰的产权证上载明了其商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上邹志宝、彭家峰等166名业主所购买的商铺存在于一个整体空间，无法隔断作为明确的界限。只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值。如果单个业主独立使用其所属物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，虽然邹志宝、彭家峰等166名业主对各自购买的商铺享有所有权，但无法完全的行使所有权能，只能按照各自投入的资金享有收益权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。本案邹志宝、彭家峰等166名业主向华祥投资公司所购买的166个商铺，分布于华祥商业中心1号楼一楼和二楼的各个部分，经一审法院对该建筑规划图纸研判和现场踏勘，认为该166个商铺不具有构造上独立性和利用上独立性，各业主无法排他使用。虽然邹志宝、彭家峰等业主的商铺已登记取得产权，但因不符合建筑物区分所有权的构成要件，邹志宝、彭家峰等业主无法享有建筑物区分所有权。正因为本案所涉的166个产权式商铺不具备构造上独立性、利用上独立性的构成要件，所以，邹志宝、彭家峰等166名业主所购买的166个商铺均无法分割，亦无法单独交付。纵观华祥投资公司与邹志宝、彭家峰等业主的合同订立和履行整个过程，双方约定采取的是售后包租经营模式，该模式可分为三个阶段：一、华祥投资公司向邹志宝、彭家峰等业主出售商铺；二、邹志宝、彭家峰等业主委托华祥商管公司包租经营；三、华祥商管公司承租期满后返还商铺。售后包租不同于一般的商品房买卖合同，业主不实际占有使用商铺，而是直接由开发商或指定的经营公司进行包租经营，开发商与业主之间并不存在实质意义上的交房过程。包租期满后，因产权式商铺属于无实体墙分割的大开间房屋，只能是统一经营，不能够单独经营。所以华祥投资�司不可能对某一买受人进行单独实体交付，即使向全体业主同时交付，也只能是经营权的交付。故应认为，邹志宝、彭家峰等166名业主对其向华祥投资公司购买的4176.62平方米商业物业形成了事实上的按份共有关系。虽然邹志宝、彭家峰等人所购已经办理产权登记，在规划图中也有具体的方位和面积，但也仅属于商铺的面积分割概念，并不具有独立产权商铺特征，故邹志宝、彭家峰所购买的商铺本身不可独立使用，其物权的行使必然受到其他业主权利的限制，若分隔使用必然会影响到其他商铺所有人的利益，在实践中也无法进行分隔。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定分割后交付，但因邹志宝、彭家峰购买的商铺不具有独立产权的限制条件而无法实现，所以对于邹志宝、彭家峰要求对商铺进行分隔后单独交付的诉讼请求，应不予支持。二、关于本案华祥投资公�在订立和履行合同过程中是否有过错或者违约行为，若有，应当承担何种责任及承担责任的方式、金额及期限问题。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。本案中，华祥投资公司违反《商品房销售管理办法》的相关规定，采取变相返本销售的方式，向邹志宝、彭家峰等166名业主销售华祥商业中心1号楼商铺，存在缔约过失。华祥投资公司为了避免承担责任，成立华祥商业经营公司与邹志宝、彭家峰等业主签订包租协议，一方面规避了不允许开发商包租销售的规定，另一方面试图规避其承担包租责任，导致邹志宝、彭家峰等业主只能对本案华祥投资公司主张按合同约定交房及承担延期交房损失。邹志宝、彭家峰等业主在华祥投资公�的高额回报的吸引下，签定了《商品房买卖合同》并支付了款项，而忽视了对商铺的实地考察，对高额回报是否符合市场经济规律的预判，对其中可能存在的法律风险的分析。更有甚者是或知晓其中可能存在一定风险，但仍然为之，缺乏足够的风险防范意识，自身亦有疏忽大意的过失。2015年2月28日邹志宝、彭家峰与华祥商管公司约定的租赁期满，华祥商管公司虽然于同年5月11日通知邹志宝、彭家峰等业主接收商铺，但其通知交付的商铺与华祥投资公司与邹志宝、彭家峰的合同约定不符，合同目的无法实现，故华祥投资公司关于其已经将商铺按照合同约定交付的抗辩亦不能成立。同时，双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人（华祥投资公司）如果逾期超过60日交房的，邹志宝、彭家峰（买受人）要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万�之三的违约金。但本案所涉商铺包租期满后，华祥投资公司无法将商铺单独交付邹志宝、彭家峰，其行为并非违约，邹志宝、彭家峰依合同约定，向华祥投资公司主张延期交房的违约责任与本案查明和认定的事实不符，应不予采纳。邹志宝、彭家峰等166名业主所购买的166个商铺均无法分割，亦无法单独交付的主要责任在于华祥投资公司一方，华祥投资公司应按照《合同法》第四十二条的规定，向邹志宝、彭家峰承担缔约过失赔偿责任。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，本案所涉邹志宝、彭家峰等166人的产权式商铺的处分，在没有特别约定的情况下，应当经份额占三分之二以上的共有人及面积占三分之二以上的共有人表决同意。故本案邹志宝、彭家峰等166名业主，应按照《物权法》的相关规定，迅速组建成立华祥商业中心1号楼业主委员会，通过业主委员会来表达全体业主的集体意志和诉求。即经持有华祥商业中心1号楼商铺三分之二面积和人数（含三分之二）以上有表决权的业主同意，可形成涉及166名全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的华祥商业中心1号楼业主通过的决议，本案邹志宝、彭家峰其他全体业主均应当遵守执行。对于华祥投资公司而言，在向华祥商业中心1号楼未向全体业主或者业主委员会正式、有效交付商铺经营权之前，应持续向邹志宝、彭家峰等166名业主承担缔约过失责任。另一方面，华祥投资公司要积极实现华祥商业中心1号楼商铺对外出租，既减小自身损失，又能够实现华祥商业中心1号楼的市场价值，避免资产闲置，造成社会资源浪费。华祥投资公司在与邹志宝、彭家峰等人签订《宜昌市商品房买卖合同》时，未明确告知华祥商业中心1号楼商铺系不具备独立的产权要件，存在缔约过错，不能按合同约定条件交付，应承担因缔约过失而产生的赔偿责任。因双方未约定缔约过失责任的承担标准，应依法酌定华祥投资公司的赔偿责任应以中国人民银行同期一年期基准贷款利率计算，直至包含本案邹志宝、彭家峰在内的所有商铺业主成立业主委员会整体接收管理或者华祥投资公司整体交付全体业主（业主委员会）之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十一条、第八十三条、第九十七条之规定，判决：一、湖北省华祥投资发展有限公司以邹志宝、彭家峰购房总款899392元为基数，按中国人民银行银行同期一年期贷款基准利率，从2015年3月1日起，向邹志宝、彭家峰支付商铺收益赔偿，至邹志宝、彭家峰等全体业主或华祥商业中心1号楼业主委员会整体接收管理或者华祥投资公司整体交付邹志宝、彭家峰等全体业主或华祥商业中心1号楼业主委员会之日止。二、驳回邹志宝、彭家峰的其他诉讼请求。一审案件受理费10526元，由邹志宝、彭家峰和湖北省华祥投资发展有限公司各负担5263元。湖北省华祥投资发展有限公司负担的费用应在履行上述判决内容时给付邹志宝、彭家峰。
二审中，当事人未提交新证据。
二审经审理查明，一审法院认定的“2011年4月19日，邹志宝、彭家峰（乙方）与华祥投资公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于华祥商业中心1号楼二层0001073号商铺”,以及“2011年4月19日，邹志宝、彭家峰与华祥商管公司签订了《商铺委托经营管理合同》”不实，根据审查邹志宝、彭家峰与华祥投资公司签订的《商品房买卖合同》以及邹志宝、彭家峰与宜昌华祥商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》显示，应为“2011年6月24日，邹志宝、彭家峰（乙方）与华祥投资公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于华祥商业中心1号楼一层0001073号商铺”，以及“2011年6月24日，邹志宝、彭家峰与宜昌华祥商业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于案涉商铺的产权定性问题。首先，根据案涉商铺的规划设计图纸和竣工验收图纸、华祥投资公司与邹志宝和彭家峰签订的《商品房买卖合同》，均明确了邹志宝、彭家峰等人购买的是拥有独立产权的商铺；其次，邹志宝、彭家峰等业主现已取得案涉商铺的不动产权属证书，且该产权证书上载明了商铺的具体位置、面积，此系行政机关对案涉商铺的性质及权属的行政确认行为，本案民事案件不宜作出与有效的行政确认行为不一致的认定。
二、关于双方签订的案涉《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，首先，邹志宝、彭家峰与华祥投资公司均认�案涉《商品房买卖合同》系双方自愿签订，并无欺诈、胁迫等影响合同效力的情形。其次，华祥投资公司采取变相返本销售的方式销售商品房的行为，虽然违反了《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，但《商品房销售管理办法》系中华人民共和国建设部于2001年6月1日发布施行的部门规章，并非法律、行政法规的强制性规定，因此不能以此否定案涉《商品房买卖合同》的效力。由此，在案涉《商品房买卖合同》成立并生效的前提下，对于邹志宝、彭家峰要求华祥投资公司修建案涉商铺隔墙并承担违约损失的请求，本院分述如下：
1、关于案涉商铺是否应修建隔墙的问题。首先，华祥投资公司与邹志宝、彭家峰在二审中均一致认可案涉商铺应该并可以修建隔墙；其次，在双方签订的《商品房买卖合同》、规划设计图纸中也有邹志宝、彭家峰所购商铺具有隔墙的明确规划；再次，在双方均认可的《声明书》中也再次明确了“在该商铺委托经营期满后，再由出卖人将该商铺做墙面分割并交还本人”。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，华祥投资公司应按照双方签订的商品房买卖合同中的约定在合理期限内对案涉商铺修建隔墙。
2、关于华祥投资公司是否应承担违约责任及如何承担的问题。首先，邹志宝、彭家峰及华祥投资公司通过案涉《商品房买卖合同》及《声明书�确认“在该商铺委托经营期满（2015年2月28日）后，再由出卖人将该商铺做墙面分割并交还本人”，即2015年2月28日后，华祥投资公司应对案涉商铺做墙面分割，并及时向邹志宝、彭家峰等业主交付已完成墙面分割的商铺。但由于华祥投资公司至今未完成对案涉商铺的墙面分割工程，因此导致邹志宝、彭家峰等业主拒收案涉商铺，此系华祥投资公司未按合同约定履行义务而邹志宝、彭家峰等业主行使先履行抗辩权的行为，应由华祥投资公司承担违约责任。关于华祥投资公司抗辩所称，“涉案商铺业主对商铺延期交付应承担主要责任，且委托经营期限届满后，涉案商铺并未由华祥投资公司占用、使用”等主张，由于华祥投资公司并未提供相应证据予以证明，本院对其此项抗辩理由不予采纳。其次，邹志宝、彭家峰上诉主张“华祥投资公司应依照合同约定支付延期交房的违约金，标准为按总房款的日万分之三，从2015年3月1日起计算至将有实体隔墙的商铺交付之日”。但由于在双方约定的商铺委托经营期满后，华祥投资公司做商铺墙面分割需要一定的时间，因此本院酌定给予华祥投资公司做商铺墙面分割的合理期限为三个月。故华祥投资公司承担违约责任的时间应从2015年6月1日起计算。华祥投资公司认为其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。但由于本案中双方约定的违约金计算标准过高，本院依法予以调整，具体调整为：以总房款为基数，从2015年6月1日起至案涉商铺交付之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算迟延交付商铺的违约金，以弥补业主损失。
综上所述，邹志宝、彭家峰的上诉请求部分成立，应予支持；华祥投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》�八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1403号民事判决；
二、湖北省华祥投资发展有限公司于本判决生效之日起三个月内按竣工验收图纸对华祥商业中心1号楼一层0001073号商铺修建隔墙后向邹志宝、彭家峰交付；
三、湖北省华祥投资发展有限公司于本判决生效之日立即向邹志宝、彭家峰支付延期交房违约金，计算标准为：以邹志宝、彭家峰购房总价款899392元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期一年期贷款基准利率，从2015年6月1日起至将修建隔墙的商铺交付之日止；
四、驳回邹志宝、彭家峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费10526元，二审案件受理费21052元，共计31578元；由邹志宝、彭家峰负担6316元，由湖北省华祥投资发展有限公司负担25262元，在履行上述给付义务时一并执行。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年九月十日
书记员 张 萍