浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2676号
上诉人（原审被告）：梁惠棠，男，1965年10月17日出生,汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）:韩燕华，浙江鉴湖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：萧丽云，女，1966年10月10日出生,汉族，住广东省东莞市。
两上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：江永乔，广东旗峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白云环境建设有限公司（组织机构代码：70450280X），住所地新昌县南明街道鼓山中路181号。
法定代表人：吕伯安，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：何亚江，浙江新希望律师事务所律师。
原审被告：浙江十里潜溪旅游开发有限公司（组织机构代码：69828529-7），住所地新昌县七星街道十里潜溪风景区新昌县委党校内。
法定代表人：黄坚，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈科繁，女，1983年2月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。系该公司职工。
上诉人梁惠棠、萧丽云与被上诉人白云环境建设有限公司（下称白云公司）、原审被告浙江十里潜溪旅游开发有限公司（下称潜溪公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新昌县人民法院（2017）浙0624民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭并于2017年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人梁惠棠、萧丽云的委托诉讼代理人江永乔、韩燕华；被上诉人白云公司的委托诉讼代理人何亚江；原审被告潜溪公司的委托诉讼代理陈科繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁惠棠、萧丽云上诉请求：一、撤销(2017)浙0624民初1725号民事判决书，依法解除对浙江十里潜溪旅游开发有限公司的御××住宅区××单元××房产的查封。二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与潜溪公司存在真实合法的商品房买卖，上诉人通过银行转账向潜溪公司支付了全部房款，并取得新昌房地产管理局出具的《房屋预告登记证明》，在无相反证据情形下，不应被推翻。故原审判决认定“房价偏低、虚假支付的可能性较大、诉争房产作融资抵押或者以物抵债对债权进行事后救济的可能”如此认定显属错误。2、原审法院认为预告登记不能对抗工程款优先权属适用法律错误，原审判决以“可能”为依据进行裁判违反裁判基本原则。原审判决既然没有撤销仲裁裁决，就应当采信裁决书内容，而不能作出相左的判决。本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人上诉诉请。
被上诉人白云公司答辩：上诉人与原审被告潜溪公司之间并非商品房买卖关系，双方签订的商品房买卖合同不受法律保护。这是原审被告股东梁海潜通过其特殊身份办理的事后救济保护上诉人出借资金所办理的商品房买卖合同及商品房预告登记。刘胜华作为潜溪公司的销售经理在新昌县公安机关所作询问笔录及提供的情况说明，可以证明双方之间不是真实买卖行为。根据商品房买卖交易习惯，购房者的购房款必须打入原审被告基本帐户，然后开具发票给购房者。上诉人的付款方式及原审被告委托其股东收款的行为，进一步说明涉案商品房买卖合同没有实际履行。众所周知，御景湾住宅项目早在2015年初因公司开发资金出现问题停止施工。上诉人于2016年5月19日办理商品房预告登记的目的显而易见，想通过合法形式掩盖非法目的，且商品房预告登记不具有物权登记效力。我方认为原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审依法驳回两上诉人的上诉请求。
原审被告潜溪公司答辩：涉案商品房买卖合同签订及办理预告登记流程都是真实有效的。至于涉案房屋是否属于查封的范畴，由二审法院依法审查决定。
白云公司一审提起诉讼请求：准许执行新昌县人民法院(2016)浙0624民初2986号民事裁定书，查封被告潜溪公司所有的御××住宅区××单元××房产。
原审法院认定事实：梁惠棠系东莞市莞信小额贷款公司(以下简称莞信小贷)股东，萧丽云为其妻。潜溪公司曾向莞信小贷借款1000万元，逾期未还。2014年11月3日，梁惠棠、萧丽云与潜溪公司签订了编号为Y2014003738的《新昌商品房买卖合同》一份。双方约定：潜溪公司将其开发的位于新昌县七星街道御景湾住宅区的麓雅苑3幢1单元1号房以人民币330.0007万元的价格出售给梁惠棠、萧丽云，建筑面积759.81平方米，单价为每平方米4343.20元，付款方式为签订合同时支付首付款99.0007元万元，房屋交付时付清余款231万元。2014年10月27日，梁惠棠向潜溪公司帐户汇款99.0007万元，2015年11月17日，梁惠棠向潜溪公司确认的梁海潜帐户汇款231万元，梁海潜于当日向袁秀珍帐户汇款231万元，袁秀珍于当日将该款汇入梁惠棠账户。2016年5月19日，梁惠棠、萧丽云与潜溪公司在新昌县房地产管理局就上述房产办理了预告登记。一审法院在审理白云公司诉潜溪公司建设工程施工合同纠纷一案中，经白云公司申请，于2016年8月15日作出（2016）浙0624民初2986号民事裁定书，并查封了上述房产。2016年12月13日，清远仲裁委员会受理了申请人梁惠棠、萧丽云的仲裁申请，并根据梁惠棠、萧丽云与被申请人潜溪公司自愿达成的调解协议，于2017年1月5日作出（2016）清仲字第1018号调解书：一、双方签订的《新昌县商品房买卖合同》（合同编号：Y2014003738）合法有效；二、被申请人同意以房屋交易价格3300007元为基数，按每日万分之三的标准，自2015年11月18日起向申请人支付逾期交房违约金至交房为止；三、被申请人同意以房屋交易价格3300007元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年7月1日起向申请人支付逾期办证违约金直至办证完成为止；四、双方继续履行《新昌县商品房买卖合同》（合同编号：Y2014003738）；五、仲裁费7681元由被申请人承担。2017年2月4日，梁惠棠、萧丽云向该院申请诉讼保全异议，该院于2017年3月21日作出（2017）浙0624执异3号执行裁定书。至本案庭审时，潜溪公司与莞信小贷之间的债权债务关系已经消灭。
原审法院认为，执行异议之诉的审理范围是审查异议人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立，即其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。本案争议的焦点有三：一是梁惠棠、萧丽云与潜溪公司之间是否存在真实的商品房交易行为；二是梁惠棠、萧丽云对御景湾住宅区的麓雅苑3幢1单元1号房产的预告登记是否能够对抗白云公司基于建设工程合同关系而提出的优先受偿权；三是清远仲裁委员会（2016）清仲字第1018号调解书具有什么法律效力。
关于第一点，梁惠棠、萧丽云以已经全额付清房款购买讼争房产并办理预告登记为由，申请撤销该院(2016)浙0624民初2986号民事裁定书，解除对讼争房产的查封，应当就其主张的事实承担举证证明的责任。根据该院调取的梁惠棠及相关帐户资金明细，梁惠棠虽然向梁海潜账户支付过购房款231万元，但梁海潜于付款当日通过第三人袁秀珍将与支付金额相等的231万元汇还给了梁惠棠。对于汇还231万元款项的具体理由，梁惠棠和潜溪公司均未能作出合理解释和说明并举证证明。根据民事证据高度盖然性证明标准，为了让梁惠棠、萧丽云取得讼争房产的所有权，梁惠棠与潜溪公司相互配合制造了虚假支付231万元房款的兴业银行转账汇款记录的可能性较大。同时，为了实现同一目的，同样由梁惠棠与潜溪公司相互配合形成的《新昌商品房买卖合同》、潜溪公司收款帐户确认书一份、收款收据两份，也无法证明梁惠棠与潜溪公司存在真实的商品房交易。另外，该院调取的商品房预告登记能够证明双方交易价格为4344元，明显低于同时期本地同类房产的市场价格。根据刘胜华的询问笔录结合原、被告当庭陈述可以确认，潜溪公司与莞信小贷之间之间因民间借贷行为产生债权债务关系，梁惠棠、萧丽云和潜溪公司签订商品房买卖合同之后该债权债务关系消灭，不排除双方以讼争房产作融资抵押或者以物抵债对债权进行事后救济的可能。因此，梁惠棠、萧丽云提供的证据尚不足以证明梁惠棠、萧丽云与潜溪公司进行了真实的商品房交易行为。
关于第二点，预告登记的目的在于保全登记申请人所享有的以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。纳入预告登记的不动产物权请求权虽然具有排他效力，限制了现实登记权利人违背登记内容的要求而擅自作出处分不动产的行为，但却并不改变请求权本来的法律关系，不会直接导致买受人取得不动产物权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，只有当买受人支付了全部或者大部分房款后，承包人就该商品房所享有的工程价款优先受偿权才不得对抗买受人。本案中，即使梁惠棠、萧丽云与潜溪公司进行了真实的商品房交易，但根据该院审理认定的事实，其中三分之二的房款仅仅只是形式上的流转，实际并未支付。因此，根据最高人民法院相关批复精神，梁惠棠、萧丽云对于本案讼争商品房所作的预告登记不能对抗白云公司基于建设工程合同所享有的工程价款优先受偿权。
关于第三点，法院预查封之后，案外人通过仲裁裁决意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。本案所涉清远仲裁委员会（2016）清仲字第1018号调解书，是因梁惠棠、萧丽云与潜溪公司双方要求，根据双方自愿达成的调解协议制作，未对仲裁调解所涉及的商品房交易作全面深入的审查，具有较大局限性。所谓皮之不存，毛将焉附，基于不真实的商品房买卖合同作出的调解书，自身能否成立尚不确定，岂能反过来证明商品房买卖合同的真实性。综上所述，被告梁惠棠、萧丽云就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，原告请求准许执行该院(2016)浙0624民初2986号民事裁定书，查封被告潜溪公司所有的御××住宅区××单元××房产，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决:准许查封浙江十里潜溪旅游开发有限公司所有的御××住宅区××单元××房产。
二审审理期间，上诉人梁惠棠、萧丽云围绕上诉请求提供:
证据1、《最高额借款合同》二份、单位汇款委托书二份，旨证明：2014年11月5日莞信小贷向潜溪公司以及全资子公司浙江景悦东方酒店有限公司借款各500万元，且已支付的事实。
证据2、代收款及结清情况说明一份。旨证明：莞信小贷委托袁秀珍收取潜溪公司还款700万元，双方之间债权债务结清的事实。
被上诉人白云公司未提供新证据，并对上诉人提供上述证据的证明目的不予认可；原审被告潜溪公司对上诉人提供上述证据无异议。
本院对上诉人梁惠棠、萧丽云提供的证据分析认证：上述证据产生在一审庭审前且与本案并无直接关联性，故该证据不认定为二审新证据。
本院经审理查明,原审法院认定“梁惠棠系莞信小贷股东，潜溪公司曾向莞信小贷借款1000万元，至本案庭审时，潜溪公司与莞信小贷之间的债权债务关系已经消灭”该节事实与本案无关联性，不应在本案中认定，予以指正。其余事实与原审判决认定一致。
本院认为，根据查明的事实，本案争议焦点为上诉人梁惠棠、萧丽云是否就涉案房屋享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定的本义，判断上诉人享有的权利能否排除执行，在于是否满足《办理执行异议和复议规定》第28条所列全部要件。就本案而言，核心要件为第三项即是否支付全部价款。分析理由如下：
首先，2014年10月27日，梁惠棠向潜溪公司帐户汇款99.0007万元支付首付款。现上诉人梁惠棠、萧丽云主张余款汇给潜溪公司指定收款人梁海潜个人帐号内即履行付款义务。因该收付款方式既不符合商品房购房款应交到开发商预售资金监管帐户的规定，亦有悖于之前的交易习惯。而《新昌商品房买卖合同》约定：2015年6月30日前交付涉案房屋，房屋交付之前付清余款。经现场勘查，涉案房屋因潜溪公司开发资金出现问题早已停止施工。在上诉人明知潜溪公司不可能完成交房的情形下，却主张于2015年11月17日支付余款231万元的事实，有违常理。
其次，原审法院依职权向金融机构调取2015年11月17日梁惠棠、梁海潜、叶沛华、袁秀珍转帐汇款原始记录显示：2015年11月17日上午10：32至11：06，34分钟内248.5万元资金在上述四人帐号分三次循环使用，进行一个连续转帐行为。第一次梁惠棠向梁海潜帐户汇款231万元，第二次为叶沛华(资金来源于梁惠棠231万元+17.5万元)向梁海潜帐户汇款248.5万元，第三次为叶沛华向梁海潜帐户汇款220.5万元，又通过袁秀珍帐户全额退回梁惠棠。上述转帐行为表明实际没有发生支付行为，仅为形式上的资金走帐。据上，因上诉人不符合已支付全部房屋价款这一法定条件，故其提出为涉案房屋实际权利人并请求排除强制执行的主张，缺乏事实和法律依据。
最后，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”案涉不动产虽已办理了物权预告登记，但因上诉人未全额支付购房款，不具备物权登记条件，故根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条之规定，亦不能支持上诉人的上诉诉请。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人梁惠棠、萧丽云承担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 孙志萍
审判员 王普庆
二〇一七年九月二十五日
书记员 范艳艳