山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初9号
原告：李国信，男，汉族，住胶州市.
委托代理人潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所实习律师。
被告：隋胜男，女，汉族，住即墨市。
第三人：青岛华东房地产开发有限公司，住所地青岛市胶州市。
法定代表人匡兆东，董事长。
委托代理人刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。
第三人：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市。
负责人耿烨，行长。
原告李国信与被告隋胜男、第三人青岛华东房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司胶州支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国信委托代理人潘永业、张传昌、被告隋胜男、第三人青岛华东房地产开发有限公司（以下简称华东房地产公司）到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称中国银行胶州支行）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房产认购合同》，协助原告办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；2、判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失3万元；3、判令第三人协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续。事实和理由：2012年12月18日，原告经胶州市乐当家房产介绍，与被告签订房产认购合同，约定以34万元价格购买被告所有的位于胶州市胶州东路495号东都花园小区1号楼3单元3层202户房屋，该房产系由第三人华东房地产公司开发并预售给被告，原被告签订的《房产认购合同》约定：原告于签订合同之日付定金1万元，于2012年12月22日付14万元，于办理过户手续之日付5万元，余款14万元过户后由原告办理贷款并直接支付给被告。合同签订后原告按照约定支付了前二笔共计15万元房款，被告受到款后将房屋交付给原告，由原告占有和使用至今。但由于被告一直没有办理解除抵押手续，导致该房屋无法过户。现原告同意全额偿还被告所欠第三人中国银行胶州支行的借款，请求法院判如所请。
被告隋胜男辩称，1、虽然涉案房屋在其名下，但其并不是房屋实际所有人，付款买房的人是王合利，其只是顶名；2、其从来没有见过原告，亦未与原告签订房屋买卖合同。
第三人华东房地产公司辩称，原告所诉与第三人无关，第三人不应承担任何责任。
第三人中国银行胶州支行未口头答辩，亦未提交书面答辩状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并经本院审查后存卷佐证。现对相关证据分析如下：
一、原告提交《青岛市商品房预售合同》、《中国银行个人一手住房贷款合同》及《销售不动产收据发票》一份。载明被告隋胜男从第三人中国银行胶州支行处贷款19万元用于支付购房款，并从第三人青岛华东房地产开发有限公司处购买位于胶州市胶州东路495号东都花园小区1号楼3单元3层202户房产。
二、原告提交被告隋胜男出具的授权书及声明一份。授权书载明“隋胜男今授权王合利办理东都花园1号楼3单元202户房屋出售手续及一切该房屋的相关手续全程代理”；声明载明“今隋胜男同意将东都花园1号楼3单元202户的发票放乐当家保管，如发票丢失，开发商不能替隋胜男补办，特此声明”。
三、《房屋认购合同》、《房屋认购合同补充协议》、《补充协议》《定金收据》各一份。内容载明：王合利以隋胜男代理人的名义于2012年12月18日与原告在胶州市乐当家房产信息服务部杭州路店签订《房产认购合同》，约定将胶州市胶州东路东都花园小区1号楼3单元202户房屋作价34万元出售给原告，其中2012年12月22日付定金15万并交接房屋、过户之日付剩余首付款5万元、余款14万元为银行贷款。后双方就房屋配套费达成协议，由双方各自负担一半，即原告再付被告43000元。2012年12月22日，王合利向原告出具定金收据，认可收到原告支付的定金15万元。
四、原告申请胶州市乐当家房产信息部杭州路店的职工马某出庭作证。证人陈述称，其是该笔房屋买卖业务的介绍人。当时房子挂在网上出售，房主联系电话系一男一女两个人，其拨打其中一个电话，对方女士称让与其哥哥王合利联系。其给另一个号码打电话，王合利到其公司谈了房屋买卖的事宜并与李国信见面。待双方准备签合同时发现购房合同上的房主不是王合利本人，王合利称房子系用其表妹顶名，后王合利当场给被告打电话，约定三天后的上午在中介处办理相关手续。第三天上午王合利称其是实际出资人，所以手续不用被告办了，让被告出具一份授权书就行。被告隋胜男在中介处当着原被告及中介工作人员的面当场出具授权书，并当场复印了被告的身份证、户口本及单身证明，之后的合同都是王合利与原告签订的。原告在定房的时候向王合利交付了1万元定金，待隋胜男办理了委托、王合利与原告签订好合同后又向王合利交付了14万元房款，后原告向第三人华东房地产公司交了配套费14270元。合同签订后，王合利多次给中介打电话询问涉案房屋什么时候办理房产证等事宜，但是到2015年9月份房子可以办理房产证的时候王合利就联系不上了。原告李国信交齐首付和物业费后就搬进涉案房屋中居住至今。
被告隋胜男质证称，对证据一没有异议；对证据二不予认可，授权书的内容不是其本人书写，其也没有出具过所谓的声明，仅在中介处手写过一份材料以证明涉案房屋实际归王合利所有；对证据三，各项合同及收据中的签名均不是被告本人所签，对合同的内容也概不知情。后经法庭审查和释明，被告认可证据二的授权书中“隋胜男”的签字是其本人所签。
第三人青岛华东房地产公司质证称，对证据一真实性没有异议，但开发公司是与被告隋胜男签订的购房合同，履行过程中也是与隋胜男履行的，与原告无关；对证据二、三均不知情。
综上，本院认定的事实如下：被告隋胜男作为涉案房屋的登记所有人，在房产中介处委托王合利办理房屋出售事宜并出具委托书，后王合利与原告就涉案房屋签订《房产认购合同》、《房产认购合同补充协议》、《补充协议》，并向原告出具《定金收据》，认可收到原告支付的15万元定金，同日，王合利、原告与中介一起到第三人华东房地产处领走发票、到东都花园物业处结算了物业费，并办理了房屋交接手续。
另查明，涉案房屋在第三人中国银行胶州支行处办理了抵押贷款，因贷款未能及时偿还，第三人就贷款事宜已在我院另案起诉，案号为（2015）胶商初字第2398号，该案判令本案被告隋胜男偿还借款本息，现已生效。经询问，原告李国信同意替被告隋胜男偿还该房屋名下的银行贷款作为支付剩余房款，如案款部分超过19万，则其保留向隋胜男或王合利追偿的权利，如不足19万，则愿意将余款支付给隋胜男或王合利。
本院认为，本案的争议焦点为：一、王合利与原告签订的《房产认购合同》效力如何认定；二、第三人是否应协助原被告办理房屋解押与所有权变更登记手续；三、因被告违约给原告造成的损失如何认定。
关于焦点一，本院认为，庭审中隋胜男认可其曾到胶州市乐当家房产信息部杭州路店向王合利出具了委托，虽然隋胜男主张委托书的主文内容不是其本人出具，但是其也承认在中介处向王合利出具过大致内容为“东都花园小区1号楼3单元302户的实际房主市王合利，我只是替他顶名”的证明，被告隋胜男到胶州市乐当家房产信息部杭州路店向王合利出具证明的行为，表明其已经明确知道涉案房屋正在出售或即将被出售的事实，且未对此提出任何异议，而根据证人马某的陈述以及合同中“胶州市乐当家房产信息部杭州路店”加盖的公章，可以证实《房产认购合同》是王合利本人与原告签订。故无论实际房主是被告隋胜男还是案外人王合利，王合利作为受委托人或者实际权力人均有权对涉案房屋进行处分，其以自己的名义或受委托人的名义与原告签订的《房产认购合同》应认定为系房屋所有人的真实意思表示，且根据原告提交的定金收据及马某的证言显示，原告已经支付了定金及部分购房款，并已实际占有和使用了涉案房屋。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与王合利签订的《房产认购合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应全面、正确履行合同。原告诉请被告隋胜男作为房屋登记所有权人继续履行《房产认购合同》，于法有据，本院予以支持。
关于焦点二，原告李国信同意全额支付涉案房屋的贷款，第三人中国银行胶州支行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障。故被告隋胜男作为房屋登记所有权人应当继续履行合同，办理房屋过户登记及解除抵押，第三人中国银行胶州支行应在原告还清涉案房屋的贷款本息后配合原被告办理解除抵押手续。第三人华东房地产公司亦应按照《青岛市商品房预售合同》的约定，在其义务范围内配合原被告办理房屋所有权变更登记手续。涉及本案房产的税收问题，由相关行政部门根据税收政策处理。原告支付的贷款超出剩余房款的部分，可另案主张。
关于焦点三，虽然《房产认购合同补充协议》第一条约定，被告负责办理房产证，如未在限定日期内办理完毕并过户给原告，则每逾期1日，按照购房总价的千分之二支付违约金，但双方未约定房产证的办理期限，且原告尚未履行全部合同义务，综合本案实际情况，对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定规定，判决如下：
一、原告李国信于本判决生效后十日内代被告隋胜男偿还第三人中国银行股份有限公司胶州支行涉案房屋的按揭贷款。
二、被告隋胜男继续履行《房产认购合同》约定的合同义务，配合原告办理房屋的解除抵押手续及所有权变更登记手续。
三、第三人中国银行股份有限公司胶州支行、青岛华东房地产开发有限公司在原告履行上述一项后，协助办理房屋解除抵押手续及所有权变更登记手续。
四、驳回原告李国信的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由被告隋胜男承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青年市中级人民法院。
审 判 长 匡德富
审 判 员 周 妍
人民陪审员 杜运飞
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 况君仪