浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第888号
原告：郑小微。
委托代理人：施亦芝，浙江北雁律师事务所律师。
被告：李琼宇。
委托代理人：吴岩银、南仕，浙江合众律师事务所律师、实习律师。
原告郑小微与被告李琼宇合同纠纷一案，于2014年8月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依原告郑小微的申请，对被告李琼宇所有的坐落于乐清市乐成街道阳光大厦2幢2501室的房产进行了财产保全，后依法由审判员林明适用简易程序独任审判，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告郑小微的委托代理人施亦芝、被告李琼宇及其委托代理人吴岩银、南仕到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，于2014年12月19日第二次公开开庭进行审理，原告郑小微及其委托代理人施亦芝、被告李琼宇及其委托代理人吴岩银、被告方申请的证人倪某、郑某甲、郑某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑小微起诉称：原告与被告系经朋友介绍认识，被告自称系乐清市亚通塑钢门窗有限公司（以下简称亚通公司）股东，有位于慎海工业园三套商品房，现因急需资金周转要转让，原告粗粗了解后，基于信任同意受让，双方于2011年3月17日签订了房屋转让协议书，约定原告支付被告房屋建设成本费外，另附被告转让费66万元。合同签订后，原告依约支付给被告李琼宇66万元外，另依约分次支付给被告房屋建设成本费用共计2451090元，其中按照李琼宇要求，于2011年8月22日通过银行转帐方式付给徐海洋（原亚通公司法定代表人）523500元，同样于2012年12月18日依照被告吩咐，通过银行转帐方式付给徐海洋146790元。但至今原告所称的三套商品房仍没动工，且经查询，被告在签订合同时只享有该公司8%股权，不享有亚通公司商住房30%权益，且被告在2013年将所有公司股权转让给第三人，现包括该公司名下所有的商住楼权益均属第三人所有，致使该合同已根本不可能履行，另被告也通知原告，称因公司经营不善，不能还贷，导致商住楼份额将打折抵债给银行，为此原告遂诉至本院，请求判决：1、确认房屋转让协议书无效；2、判令被告李琼宇返还原告购房款3111090元并赔偿利息损失（从2013年3月17日开始以银行同期贷款利率计算到实际返还之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。后经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：解除房屋转让协议书。
被告李琼宇答辩称：1、2011年初，案外人徐海洋、张战泉等63为投资人就涉案的乐清市城东街道新塘村b-13号地块项目即“金海湾花苑项目”同意合作投资开发并签订《投资合作协议书》，其中案外人徐海洋名下涉案项目投资股份为1.359%，后投资人委托浙江万华房地产开发有限公司以其名义参加土地使用权出让并将涉案项目登记在万华公司名下进行开发建设。因案外人徐海洋与郑某乙、倪某、郑某甲及被告李琼宇等人均系亚通公司股东，故徐海洋商议全体股东一起投资1.359%涉案项目股份，并参照各股东在亚通公司持股比例确定对涉案项目股份的投资比例，据此被告李琼宇及案外人郑某乙、倪某、郑某甲分别获得1.359%涉案项目股份的8%、9%、12%、16.5%的投资份额。2011年3月5日，案外人郑某乙、倪某、郑某甲分别将自己持有的9%、75%、6%转让给被告李琼宇，至此被告李琼宇享有1.359%涉案项目股份的30%份额。因此是否持有亚通公司股权与是否享有涉案项目股份权益及享有多少没有必然联系，原告认为“被告李琼宇仅占公司8%股权，根本不享有双住房30%权益，被告已将亚通公司股权转让给第三人致合同不能履行”是混淆了两者的区别，没有事实依据。2、原、被告签订的房屋转让协议书中并未约定具体坐落地址、面积，写明的是30%投资份额的转让，故本案系投资权益转让，非房屋买卖。3、1.359%涉案项目股份的30%权益原系被告投资在徐海洋名下，故被告李琼宇与徐海洋之间原存在投资权利义务关系。2011年3月17日，被告将涉案投资权益转让给原告后，原被告与徐海洋之间的投资权利义务关系完全由原告取代，即权利义务关系的主体由“被告与徐海洋”变为“原告与徐海洋”，投资利益与风险也归原告承担，但原、被告之间并不存在投资权利义务关系。《房屋转让协议书》也明确约定“建房成本及各项费用及投资款由原告承担”，建房成本款也是直接投入到涉案项目，并非由被告收取或占有，其提供的证据是显示的转让费66万元也仅支付60万元，尚欠6万元未付，建房成本也仅投入1961090元，二项共计2561090元，并非3111090元，故被告并非涉案项目股份的投资权利义务关系的主体，原告无权要求被告返还款项。4、协议不能履行的前提是合同合法有效，后果也仅是解除合同，原告以合同不能履行为由要求确认协议无效前后矛盾。涉案项目早已动工，不存在原告诉称的被告不享有30%权益的情形，更不存在原告所谓的“公司经营不善、不能还贷、导致该商住楼份额将打折抵债给银行”的情况。综上，请求驳回原告诉请。
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
证据1、身份证、户籍证明一份，以证明原、被告的主体资格。
证据2、房屋转让协议书一份，以证明无效协议的存在。
证据3、领款收据二份、转账凭证六份，以证明原告依约履行付款义务及要求被告返还房款的事实。
证据4、公司基本情况及变更情况一份，证明被告存在欺诈的事实。
证据5、金海湾股东大会会议报告以及第五期融资通知书复印件一份，以证明被告所出让的房产不享有任何权益。
证据6、原告郑小微以及金海湾开发有限公司副董事王光球录音复印件一份，以证明本案所涉标的房产投资权益属于公司所有。
被告对证据1无异议，本院予以确认。被告对证据2认为不能证明转让的标的是房屋，也没有转让标的的坐落具体位置，这份协议所确定的转让标的并非是房子，而是李琼宇徐海洋名下投资股份为1.359%中的30%转让给郑小薇，不能证明原告的待证事实，本院认为该份协议虽然名称为“房屋转让协议书”，但协议的内容却是转让“商住房30%权益”，且30%权益所指向的房产并没有具体位置、面积等房屋买卖合同中必备的条款，故该份协议不属于房屋买卖，至于协议的效力问题将在下文进行分析。被告对证据3中的660000转让费原告支付了60万，剩余60000至今未付第一笔建房款1113000元无异议，被告已经交到金海湾项目部；第二笔建房款667800元无异议，被告已经转账给徐海洋；2011年8月22日523500元，2012年12月18日146790元两笔汇款是由原告直接汇到徐海洋名下，被告没有经手，被告没有占有投资款；被告将建房权益转让给原告之后，原告按照投资权利义务履行交纳投资款，徐海洋也清楚股份转让给了原告，原告支付的总额是2948090元，不是3111090元；本院认为双方对建房款的交纳情况是没有争议的，予以确认；对转让费660000元是否已全额支付存在争议，被告认为仅支付600000元，尚欠60000元，本院认为因被告已出具660000元的收据，结合原告的多次汇款情况，本院确认被告已收取原告660000元转让费。被告对证据4真实性无异议，亚通公司股权仅仅是作为确定投资涉案股份比例的参照，与享有涉案项目股份权益没有必然联系，不能证明原告的待证事实，本院认为该份证据只能证明被告原先在亚通公司有8%股权份额，2013年转让给徐权洋。被告对证据5认为会议纪要的内容真实性无法确认，上面没有任何参会人员的签字，也没有会议时间和地点，不具备证据法律要件，不能证明原告的证明对象，本院认为该证据系打印件，没有印章，没有签名，对该证据不予采纳。被告对证据6认为录音很短，录音里面到目前为止原告没有提供录音的文字转换资料（原告当庭提供录音文字转换资料），真实性无法核实是不是王光球本人，在录音里面王光球明确了只能以个人名义参与投资，可以肯定的是徐海洋享有这个权利的，而不是以企业的名义投资，本院认为该证据能证明金海湾项目的商品房权益是依据公司的田亩书来确定份额，以公司法定代表人的名义进行投资。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据1、投资合作协议书、投资人（股东）《股份比例确认表》、投资签署表复印件一份，证明涉案项目即“金海湾花苑项目”由徐海洋、张战泉等63位投资人共同合作开发，其中案外人徐海洋名下项目股份为1.359%。
证据2、协议书、补充协议、土地登记档案查询记录复印件一份，证明案外人徐海洋、张战泉等63位投资人就涉案项目委托浙江万华房地产开发有限公司（以下简称“万华公司”）参加土地使用权出让手续并将项目挂靠登记在万华公司名下的事实。
证据3、建房股权转让书复印件一份，证明郑某乙、倪某、郑某甲分别将自己持有的1.359%涉案项目股份中的9%、7%、6%于2011年3月5日转让给被告李琼宇的事实。
证据4、建房股权确认书复印件一份，证明被告李琼宇原享有案外人徐海洋名下“1.359%涉案项目股份中的30%”权益的事实。
证据5、亚通公司工商变更登记情况复印件一份，证明郑某乙、倪某、郑某甲、徐海洋曾系或仍系亚通公司股东的事实，及徐海洋曾担任该公司法定代表人（董事长）的事实。
证据6、收款收据复印件一份，证明被告李琼宇将原告涉案建房成本等投资款投入涉案项目的事实。
证据7、照片复印件一份，证明涉案项目情况。
证据8、录音文件3份（光盘3片）、录音内容文字材料复印件一份，证明被告李琼宇将投资在徐海洋名下的“1.359%涉案项目股份中的30%”转让给原告郑小微已经徐海洋、亚通公司的同意；股份受让后，原告郑小微继续以徐海洋的名义向涉案项目进行投资，且徐海洋的投资款均已到位。
证据9、证人郑某乙、倪某、郑某甲的证言：证人在金海湾项目中享有的权益份额是按照证人在亚通公司的股权进行分配的，证人的权益份额已经转让给被告，份额转让与亚通公司股权转让相互独立，以证明被告曾持有金海湾项目的权益份额1.359%中的30%及份额是按照股权份额进行分配的事实。
原告对证据1合法性、真实性有异议，63家企业投资共同合作开发涉案项目，这块地是没有取得竞标权和使用权，徐海洋的项目股份是亚通公司的，本院认为该份证据能够证明金海湾项目系自然人投资，权益份额由每个公司的田亩数决定，徐海洋因亚通公司的田亩数而享有1.359%的权益。原告对证据2合法性有异议，63位投资人不具备竞标资格，所以挂了万华公司的牌子，本案被告是没有转让权益的，而是浙江万华房地产开发有限公司有转让权益，本院认为该证据能证明63为投资人委托浙江万华房地产开发有限公司参加竞拍，由63为投资人实际出资，所有权益属63为投资人享有。原告对证据3真实性、合法性有异议，这个是属于公司所有的商住楼，按照股东的股权享有商住楼，待证事实有异议，份额转让是不合法的，股东的权益转让需要通过股东会，本院认为该组证据与被告申请的证人郑某乙、倪某、郑某甲的证言相印证，也能与证据4相印证，能证明被告享有徐海洋名下在金海湾项目1.359%中30%的权益。原告对证据4真实性有异议，认为有公司盖章说明是公司行为，可见被告与证人之间转让的都是公司权益，只能确认被告有8%权益，本院认为该证据能与证据3及证人证言相印证，能证明被告享有徐海洋名下在金海湾项目1.359%中30%的权益。原告对证据5证明对象有异议，正是因为徐海洋是法定代表人，所以把钱打给徐海洋，本院认为该证据能够证明亚通公司股东按照股权份额享有金海湾项目的权益，但该权益与亚通公司股权可以各自独立转让。原告对证据6真实性无异议，本院对该证据予以确认，能够证明被告收取了原告建房款1113000元后交付给金海湾项目部。原告对证据7真实性无法确定，本院经实地查看后对该证据予以确认。原告对证据8的录音真实性没有异议，本院予以确认。原告对证据9的证人证言，认为能证明证人在金海湾项目中享有的权益份额是按照证人在亚通公司的股权进行分配的，但证人转让给被告时未经过公司股东决议，本院认为证人证言能够与证据3、4相印证，能证明证人在金海湾项目中享有的权益份额是按照证人在亚通公司的股权进行分配，被告通过从其他股东处受让，享有了金海湾项目1.359%中30%的权益，该权益的转让与亚通公司股权的转让相互独立。
本院经审理查明：郑某乙、倪某、郑某甲与被告李琼宇原系亚通公司股东，四人分别按在亚通公司的股权份额享有亚通公司在慎海工业园区9%、12%、16.5%、8%的建房权益，徐海洋原系亚通公司法定代表人。2011年3月5日郑某乙、倪某、郑某甲分别向被告李琼宇转让9%、7%、6%的建房权益。2011年3月8日徐海洋出具建房股权确认书，确认被告李琼宇享有亚通公司在慎海工业园区30%建房股权，被告李琼宇有权转让该建房股权，公司及法人均予同样承认。2011年3月17日被告李琼宇与原告郑小微签订房屋转让协议书，约定：被告李琼宇将位于乐清市慎海工业园区内属于亚通公司的商住房30%权益转让给原告郑小微，转让费为660000元，其它涉及该房的所有成本及各项费用均由原告郑小微承担，转让费于合同生效后2天内一次性付清，现暂按每160平方米收取建房成本，款项以被告通知的日期前交付（一期分三次支付：2011年3月18日前每套付371000元，5月18日前每套付222600元，8月18日前每套付148400元，二期支付日期另行通知），原告郑小微不得逾期，否则视为放弃合同权益，前期所支付给被告李琼宇的全部款项视为自动放弃（除非被告李琼宇同意外），房屋目前暂定3-5年交付，但被告李琼宇不予保证交房日期……。2011年3月18日，被告李琼宇向原告郑小微出具二张领款收据，一张载明为慎海商住楼转让费660000元，另一张载明为慎海商住楼一期款1113000元。同日被告李琼宇将1113000元交到亚通公司。2011年5月18日、19日原告郑小微向被告李琼宇分别汇款490000元、177800元，共计667800元。被告李琼宇于2011年5月18日、19日分别向徐海洋汇款440400元、220200元，共计660600元。2013年8月22日原告郑小微向徐海洋汇款523500元。2012年12月18日原告郑小微向徐海洋汇款146790元。2013年11月4日被告李琼宇将其在亚通公司8%的股权转让给徐权洋。
另查明：徐海洋等63位投资人委托浙江万华房地产开发有限公司成功竞买乐清市慎海工业园区b-13地块（即涉案的金海湾项目）。2011年6月11日徐海洋等63位投资人召开投资合作大会，确认各自份额，其中徐海洋为1.359%。2013年徐海洋以温州维真印务有限公司为借款人以登记在浙江万华房地产开发有限公司名下的b-13地块土地使用权为抵押，向平安银行柳市支行贷款，该笔贷款应专用于金海湾项目开发工程建设使用，但徐海洋未按约定将款汇至指定账户。后金海湾项目部与徐海洋约定将投资款8142082元以60%折价为4885249元转让给金海湾项目部。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》中约定的是“商住房30%权益”，且没有具体的房屋位置、面积、单价，故该协议不属于房屋买卖合同，应属股权转让。该协议所指向的商住房地块已经由政府供地，成立了项目部，并进行了初步的打桩建设，且该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，故应属有效。被告虽然在亚通公司享有8%股权，后又转让给他人，但该公司股权的转让与协议约定的30%权益相互独立，即公司股权的转让不影响原告对30%建房权益的持有。现虽该30%建房权益的实现因案外人徐海洋的行为受到影响，但原告以此要求解除该协议不符合合同法关于合同解除的条件，且该协议已经履行完毕，原告亦已经接替被告参与到该项目中，建房权益转让本身就具有一定的风险性，该建房项目现在的状态即为该风险的体现，故原告要求解除合同、返还房款及赔偿损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同的相对性原则，被告要求追加徐海洋为本案第三人的申请本院不予准许。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告郑小微的诉讼请求。
本案受理费31689元，财产保全费5000元，由原告郑小微承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 林 明
人民陪审员 郑秋秋
人民陪审员 吴玲娟
二〇一五年二月十五日
代书 记员 胡晓文