昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初715号
原告：吴谦，男，汉族，1969年7月2日出生，无业，住云南省昆明市。
委托代理人：刘家勇、卯粉瑶，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南万通房地产开发有限公司。
住所：云南省昆明市高新区昌源北路****号。
法定代表人：王磊鑫，总经理。
委托代理人：熊瑶，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：乔小炜，云南万通房地产开发有限公司员工，特别授权代理。
原告吴谦诉被告云南万通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告吴谦及其委托代理人刘家勇、卯粉瑶，被告云南万通房地产开发有限公司的委托代理人熊瑶、乔小炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴谦诉称：2010年9月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购置被告位于昆明市高新开发区昌源北路与科新路交叉路口磊鑫花园12幢1-1号房，总价款990000元。合同签订后，原告向被告支付了所有购房款。根据《商品房购销合同》，被告应当在商品房竣工交付使用后90个工作日内向产权登记机关办理产权登记手续。2010年10月28日，被告向原告交付了房屋，原告向被告交讫了维修基金、契税、配套费、房屋产权代办费及其产权办证费、授权委托书等产权登记所需的所有材料。但是被告至今未向产权登记机关办理产权登记，原告至今没有取得产权证。原告按约全面履行了自己的义务，但被告不按合同的约定期限办理产权登记，拒绝履行办理产权证的合同义务，该行为已经严重的违反了合同约定，给原告造成了巨大的损失。特请求：1、判令被告按《商品房购销合同》第十二条的约定履行为原告办理房屋产权登记义务；2、判令被告支付原告从2011年3月3日至2016年1月3日期间的违约金：58个月×4950元/月=287100元（合同总价：990000元，2010年银行贷款年利率为6.0%，即月利率0.5%，违约金4950元/月，共58个月）；3、诉讼费由被告承担。
被告云南万通房地产开发有限公司辩称：1、被告逾期办理房屋产权登记是因为昆明市土地政策调整，发布公告后操作性不强导致我公司不能办理产权证，2011年6月10日才有了具体的操作程序，才逐步恢复产权办理，这段时间就导致我方停下来，并不是我方我不积极办理；2、我方的设计规划中有个装饰性阳台的建设，该规划也通过了，后来又有政策规定不能建设装饰性阳台，导致我方要重新调整规划并重新办理规划许可证，根据相关法律规定，我方是因为相关政策才逾期办理产权证，并不是我方不积极办理；3、本案诉争的产权逾期我方认为没有对原告造成太大损失，我们如约交付了房屋，原告的实质生活也没有遭到损害，我方认为原告主张的违约金过高，请求法院适当降低；4、本案中原被告双方签订的合同十二条并没有规定被告违约办证的责任形式；5、双方在合同中十二条约定办理产权证的条件一是竣工，一是交付，我方认为是竣工交付后才是办理产权证的起算点，原告要求在我方尚未竣工时就办理产权证，是不符合约定的，我方认为违约金应该是从2013年6月20日竣工时间为起算日。
原告吴谦针对其主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：1、原告身份证。证明原告主体资格适格；2、被告工商登记卡片。证明被告主体资格适格。
第二组证据：《商品房购销合同》、《合同补充协议》。证明：1、原告与被告于2010年9月28日签订《商品房购销合同》，原告支付990000元从被告处购买合同项下房屋一套；2、《商品房购销合同》第十二条约定被告应当在商品房竣工交付使用后90个工作日内向产权登记机关办理产权登记手续。
第三组证据：1、交付首期房款发票；2、借款借据、消费信贷转账传票。证明原告依约向被告支付了全部购房款。3、契税、维修基金、配套费收据；4、产权代办费、产权办证费。证明2010年10月28日，被告将房屋交付原告使用，原告向被告交了房契税、维修基金、配套费、房屋产权代办费及其产权办证费、授权委托书等所有办理产权登记应当由原告承担的费用和材料。
经质证，被告云南万通房地产开发有限公司对原告吴谦提交的所有证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可。
被告云南万通房地产开发有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、《关于完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》。证明昆明市土地政策出现大规模调整、变化，被告所开发的“磊鑫花园”项目受到影响。
2、《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法》。证明昆明市土地政策调整所规定的补缴程序、范围于2010年年底方才出台，正式开展补缴工作。
3、《建设工程竣工验收备案表》。证明被告所开发的“磊鑫花园”于2013年6月20日方才竣工验收。
4、《商品房购销合同》及《商品房买卖合同登记备案表》。证明被告与原告所签署的合同第12条未约定以支付违约金作为承担违约责任的形式。
5、《建设工程规划许可证》。证明“磊鑫花园”项目是得到审批的合法规划项目。
6、高新区管委会《关于“磊鑫花园”项目相关问题审查处理意见结果的函》。证明未满足消防等需求，“磊鑫花园”项目规划受此变更，并因此受到处罚。
7、《昆明市规划局建设工程规划核实意见书》。证明“磊鑫花园”小区竣工验收时间为2013年6月。
经质证，原告吴谦对被告云南万通房地产开发有限公司提交的证据2、3、4、5、6、7的真实性予以认可，对证据1的真实性不予认可。
本院认为，原告吴谦提交的所有证据，被告云南万通房地产开发有限公司对其真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院依法予以采纳。被告云南万通房地产开发有限公司提交的证据3、4、5、6、7，原告吴谦对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。被告云南万通房地产开发有限公司提交的证据1、2，经审查与本案所争议的案件事实无关，故在本案中不作为证据予以采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2010年9月28日原告与被告签订一份《商品房购销合同》以及一份《商铺合同补充协议》，约定原告向被告购买磊鑫花园12幢第一层1号房商铺,商品房建筑面积为87.19平方米，每平方米11354.5元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为990000元整。对关于产权登记还约定原被告双方在该商品房交接手续办理完成后，原告应达到以下条件：1、原告支付全部房款，配套费、维修基金、契税及其他各项税费。2、原告向被告出具书面委托书。3、原告向被告提供完善的符合产权登记部门要求的资料（产权人及共同购买人身份复印件，购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料。）被告在商品房竣工交付使用且原告完成上述义务后，90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。如原告不能按时完成上述义务，被告有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移等内容。合同签订当日，原告支付首付款600000元，契税29700元，配套费1000元；10月27日贷款支付了390000元。2010年10月28日被告向原告交房后，原告向被告交付维修基金19800元、产权代办费100元、产权办证费550元。2010年10月20日被告对原告购买的磊鑫花园12幢第1层1号商铺进行了登记备案。另查明，由被告建设的磊鑫花园于2013年6月24日进行了竣工验收备案。还查明，根据昆明高新技术产业开发区管理委员会于2012年12月3日向昆明市国土资源局出具的《关于“磊鑫花园”项目相关问题审查处理意见结果的函》中载明，根据昆明市城市管理综合行政执法局和昆明高新区城市管理综合行政执法局的处罚决定，处罚被告罚金2479915.2元及整改其超建部分，被告已按时全额缴纳了该笔处罚金，并按照处罚决定进行了整改；根据昆明市规划局高新分局的审查认定“磊鑫花园”项目地上建筑面积超建面积部分是为了满足消防要求、优化住户阳台使用增加了装饰性阳台。项目建筑的轴线与规划审批的方案一致，建筑物的间距及退让为发生改变，同时已对《建设项目规划设计条件》进行变更；根据昆明高新区住建局的检查核实，被告在销售时的面积小于《商品房预售许可证》申报的面积，超出面积没有进行销售。2013年6月7日经昆明市规划局全面核实，被告的磊鑫花园小区建设工程可以按基本建设程序组织竣工验收。
本院认为，原被告于2010年9月28日签订的《商品房购销合同》、《商铺合同补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应善意履行各自的义务。按照合同约定原告交付房款、契税、办证费，并向被告出具书面委托书，提供完整的符合产权登记部门要求的资料后，被告应在90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审中被告主张因前期土地以及规划政策调整的延误，以及税务政策的调整导致其至今没有办理产权登记手续，应当从2013年6月20日工程竣工验收后开始计算违约金。审查本案全部证据，被告并未向法庭提交确实充分的证据证明其主张，故本院对其主张不予采信。依据庭审查明的事实，原告已于2010年10月28日接房，至2011年3月9日已满90个工作日，被告至今未办理该房屋的产权登记应当承担违约责任，故对原告要求被告办理诉争房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，庭审中被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整，且违约金应当从2013年6月20日竣工验收后开始起算。本案中虽然被告未按期为原告办理产权登记手续，但并未影响原告使用，结合合同的履行情况、被告的违约行为以及合同的约定，故对原告诉请的逾期办理产权登记手续的违约金酌情按购房总价款990000元的10%计算为99000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告吴谦办理磊鑫花园12幢第1层1号商铺的产权登记手续。
二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告吴谦违约金人民币99000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5607元，减半收取人民币2803.5元，由原告吴谦承担人民币934.5元，被告云南万通房地产开发有限公司承担人民币1869元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 徐 嘉
二〇一六年四月二十六日
书记员 常弘敏