安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00010号
上诉人（原审被告）：吴国祥，住安徽省泾县。
委托代理人：沈新星，安徽桃潭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队，住所地江苏省南京市。
法定代表人：翟小忠，该大队大队长。
委托代理人：朱峰，该大队助理员。
委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
上诉人吴国祥因与被上诉人中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队（以下均简称“南京军区防化大队”）租赁合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2012）泾民二初字第00489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人吴国祥及其委托代理人沈新星、被上诉人南京军区防化大队的委托代理人朱峰和曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：自2003年开始，吴国祥与南京军区防化大队签订租赁协议，约定南京军区防化大队将其坐落在安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院的场地出租给吴国祥经营使用。吴国祥在租赁合同签订后，便在租赁的场地建造了4、5间简易房进行经营，一直到2010年12月27日。期间，在2008年下大雪，吴国祥建造的简易房屋遭到毁损，经南京军区防化大队同意，吴国祥在原屋基上重新建造了砖木结构房屋，用于冻库经营，截止2010年12月27日双方签订合同时，吴国祥共在泾县泾川镇迎宾路4号南京军区防化大队后勤部大院内建有占地面积为178.2平方米的自建房屋。2010年12月27日，南京军区防化大队与吴国祥签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：租赁用途为经营，租赁期限为2011年1月1日至2011年6月30日止，半年租金为1600元。该合同第八条第（四）项约定：“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（南京军区防化大队）提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”。该合同第九条第（一）项约定：“甲方（南京军区防化大队）因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产部门核实并出具书面意见，乙方（吴国祥）应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”。另合同第十七条约定：“1、甲方（南京军区防化大队）提供场地，乙方（吴国祥）自建简易房；2、合同期满后，在相同条件下，乙方具有优先承租权，如继续承租，乙方自建简易房在十五日内迁离营区”。合同到期后，双方未续签合同。因南京军区防化大队接上级通知及部队建设需要，需收回场地，遂多次要求吴国祥搬离、返还承租物，并张贴公告，公告内容为“尊敬的各位租赁户：根据上级通知及部队建设需要，同时鉴于合同已到期，我部迎宾路4号院从即日起停止对外租赁，请各位租赁户于本月底前清空物品上交钥匙，请给予配合为感。特此通知。2012年4月4日（印章）”。但吴国祥逾期未按公告履行。
2012年8月30日，南京军区防化大队提起诉讼，请求判令：1、解除双方的租赁合同关系；2、吴国祥立即腾空拆除其所承租的位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内简易房，并按空地原状向其返还；3、吴国祥支付其自2012年1月1日起至实际返还之日的房屋占有使用费（按每月267元计算）；4、诉讼费用由吴国祥负担。其后，南京军区防化大队将其上述第2项诉讼请求具体明确为：判令吴国祥立即腾空并拆除其位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为178.2平方米的自建房屋，按空地原状向南京军区防化大队返还。
原审法院审理认为：案涉的《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的订立不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形，亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效，对南京军区防化大队和吴国祥均具有法律约束力。该合同第十三条虽约定经双方签字盖章后，经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，但在合同签订后，南京军区防化大队将租赁标的物交付给吴国祥使用，吴国祥按合同约定交纳租金，且双方已形成连续多年的租赁关系，该合同已实际履行，故该条约定非合同生效的必要要件，不影响该合同效力。因此，南京军区防化大队与吴国祥之间签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。南京军区防化大队与吴国祥双方于2010年12月27日签订的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限为2011年1月1日至2011年6月30日。合同到期后，南京军区防化大队与吴国祥双方未继续签订租赁合同，吴国祥仍继续使用租赁物，并交纳租赁费用，南京军区防化大队亦未提出异议。因此，南京军区防化大队与吴国祥双方形成不定期租赁合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。2012年4月4日，南京军区防化大队向吴国祥公告通知其所承租的房屋、空地停止对外租赁，并要求在4月底前统一收回所有租赁房屋及空地，要求各租赁户做好搬迁准备。尽管南京军区防化大队已公告通知，因其未明确表示解除双方之间的不定期租赁合同，只是表示停止对外租赁，且其没有直接向吴国祥书面通知，其公告行为并没有解除双方之间的不定期租赁合同。故南京军区防化大队起诉要求解除其与吴国祥之间的房屋租赁合同，并要求吴国祥立即腾空拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为178.2平方米自建房屋，按空地原状向南京军区防化大队返还的诉讼请求符合法律规定。
案涉的《军队房地产租赁合同》第九条第一款中约定，南京军区防化大队按实际使用时间计收租金。因南京军区防化大队与吴国祥之间形成不定期租赁合同关系，吴国祥继续使用南京军区防化大队所有的租赁标的物，故吴国祥负有向南京军区防化大队支付租金的义务。在解除双方不定期租赁合同关系之前，吴国祥应按原租赁合同约定房租金额支付租金；在解除双方不定期租赁合同关系后，吴国祥没有腾空搬迁，则应向南京军区防化大队支付房屋实际占用使用费，该占用使用费可以参照原租赁合同约定租金计算。因吴国祥仅支付租金至2011年12月30日，故南京军区防化大队要求吴国祥按每月267元支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋租金及房屋占用使用费的诉讼请求符合法律规定。
该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队与被告吴国祥之间的房地产租赁合同；二、被告吴国祥于判决生效后三十日内腾空并拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为178.2平方米的自建房屋，按空地原状向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队返还；三、被告吴国祥于判决生效之日起三十日内向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队支付按每月267元计算自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋租金及房屋占用使用费；四、驳回原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告吴国祥负担。
吴国祥不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案不是合同纠纷，而是腾让土地纠纷，其中涉及土地使用权问题，不属人民法院审理范围；2、原审法院认定吴国祥与南京军区防化大队之间签订的《军队房地产租赁合同》合法有效系属错误。该合同是南京军区防化大队提供的格式合同，且违反了法律、法规的强制性规定，应属于无效合同；3、案涉的租赁合同关系与一般的房屋、土地租赁合同关系不同，案涉的租赁关系并非单纯的租赁关系，本案是吴国祥在南京军区防化大队的土地上经南京军区防化大队同意自建房屋后形成的租赁合同关系，且吴国祥已在此居住生活多年，而原审法院对南京军区防化大队的过错只字未提，属于事实不清；4、南京军区防化大队要求吴国祥腾空搬离，应对吴国祥进行经济赔偿。请求二审法院撤销原判，改判驳回南京军区防化大队的诉讼请求。
南京军区防化大队辩称：1、案涉纠纷应属人民法院审理范围，已有宣城市中级人民法院民事裁定书作为依据；2、案涉租赁合同已实际履行，且不违反法律法规有关效力性强制规定，故案涉合同合法有效；3、吴国祥上诉称案涉的租赁关系并不是单纯的租赁关系，此上诉理由已经表明吴国祥对双方之间存在租赁关系是认可的，且事实上双方确实存在租赁关系，故南京军区防化大队依据双方之间签订的租赁合同而向吴国祥收回租赁标的物有事实根据和法律依据；4、如果承租人在承租期间因自建房屋造成损失，承租人即吴国祥可以在举证期限内提起反诉或另行主张权利。本案是租赁合同纠纷，无需认定双方过错问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审期间，南京军区防化大队为证明其主张，提交的证据有：
1、《军队单位对外有偿服务许可证》及《证明》各1份，证明南京军区防化大队单位名称及有权就军队房地产进行出租的事实。
2、《房地产权证》、《土地使用权证》各1份，证明南京军区防化大队对出租标的物依法享有权利的事实。
3、《军队房地产租赁合同》1份，证明南京军区防化大队与吴国祥双方依法签订合同，合同已经于2011年6月30日到期，吴国祥应无条件搬出的事实。
4、照片2张、谈话记录1份，证明南京军区防化大队依法提前通知吴国祥搬迁，同时谈话记录反映吴国祥于2003年与南京军区防化大队签订租赁合同，简易房于当年建筑，2008年大雪压塌后重新建房屋的事实。
5、泾县天衡测量评估有限公司测绘报告书1份，证明诉争的范围，经双方确认，吴国祥自建房面积总计178.2平方米。
一审期间，吴国祥为支持其抗辩理由，提交的证据有：
1、《军队房地产租赁许可证》1份，证明规范的军队租赁许可证的样式。
2、发票6张，证明吴国祥以交房租的形式交纳了土地使用费的事实。
上述证据，一审法院均已随案移送本院。二审期间，双方当事人质证意见与一审相同。一审法院对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审期间，本院于2014年2月27日察看了现场。本院查明的事实与原审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。
案经调解未果。
本案二审争议焦点为：1、本案是否属于人民法院的管辖范围；2、吴国祥与南京军区防化大队之间是否形成了房地产租赁关系，若形成租赁关系，该租赁关系是否合法有效；3、南京防化大队在一审期间主张解除租赁合同，并要求吴国祥返还房地产及支付房屋占有使用费有无事实根据和法律依据。
本院认为：关于争议焦点1。南京军区防化大队将场地出租给吴国祥，吴国祥虽在该场地上建房，但根据双方签订的租赁合同约定，房屋产权归南京军区防化大队所有，南京军区防化大队向吴国祥收取租金，吴国祥亦交纳租金，且双方已签订《军队房地产租赁合同》，故南京军区防化大队与吴国祥之间形成了房地产租赁关系。本案纠纷系平等民事主体之间因租赁合同引发的民事纠纷，故属于人民法院受理民事诉讼的范围。
关于争议焦点2。双方就案涉房地产已建立租赁关系，最后一份书面租赁协议《军队房地产租赁合同》约定租赁期至2011年6月30日。租赁期满后，南京军区防化大队与吴国祥虽未继续签订书面租赁协议，但吴国祥仍继续使用案涉房地产，并交纳租金至2011年12月30日，南京军区防化大队对此亦未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，南京军区防化大队与吴国祥之间形成不定期租赁合同关系。至于吴国祥上诉称双方之间不是单纯的租赁合同关系，还存在其他关系。因南京军区防化大队系依据租赁合同主张权利，故吴国祥与南京军区防化大队之间是否存在其他关系，不属于本案审理范围，本案中不予审理。
吴国祥上诉称租赁合同无效的理由有两点。理由一，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的相关规定，出租划拨土地使用权，必须经过市、县人民政府土地管理部门批准，未经批准的，不得出租。吴国祥认为南京军区防化大队与其签订租赁协议出租场地的行为未经市、县人民政府土地管理部门批准，故属无效。对此理由经审查认为，合同无效的情形是合同违反法律、行政法规的强制性规定，且该强制性规定应为效力性强制规定，而非管理性强制规定，《划拨土地使用权管理暂行办法》系部门规章，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系行政法规，该行政法规第四十四条、第四十五条的规定又均为管理性强制规定。南京军区防化大队出租场地虽不符合上述部门规章和行政法规有关管理性强制规定，但不当然导致合同无效，故吴国祥主张合同无效的该理由不能成立。理由二，合同未经军队房地产管理部门审批并盖章。经审查，吴国祥与南京军区防化大队签订的《军队房地产租赁合同》确无军队房地产管理部门盖章，但该合同签订后，双方均已实际履行合同约定的义务。合同未经军队房地产管理部门审批并盖章并不属于法律法规规定的无效情形，故吴国祥此项上诉理由亦不能成立。
关于争议焦点3。由于吴国祥在与南京军区防化大队的租赁合同到期后继续租赁并交纳租金，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人有权解除合同，故南京军区防化大队起诉解除合同，并不违反法律规定，其诉请依法应予支持。
合同解除后，吴国祥与南京军区防化大队之间的权利义务终止，吴国祥应当返还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。但由于吴国祥最初租赁的是场地，其在租赁期间在场地内建设了占地面积为178.2平方米的自建房屋。因双方租赁合同已解除，故对南京军区防化大队要求吴国祥腾空搬出房屋的诉请，予以支持。因双方在合同中已明确约定吴国祥在该租赁场地上的自建房产权归南京军区防化大队所有，同时未明确约定合同到期或者解除后吴国祥应当拆除房屋以空地原状返还，故吴国祥无自行拆除其自建房屋的义务，且要求吴国祥拆除房屋按空地原状返还事实上难以履行。因此，对南京军区防化大队请求判令吴国祥立即拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为178.2平方米自建房屋按空地原状向南京军区防化大队返还的诉讼请求，因无事实根据，本院不予支持，一审法院对此判决不当，二审予以变更。由于吴国祥自2012年1月1日后未交纳租金且至今仍在案涉房屋内居住，故一审法院参照合同约定的租金数额判决吴国祥按每月267元支付南京军区防化大队自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋占用使用费，并无不当。
至于吴国祥上诉称，南京军区防化大队在与吴国祥之间的房地产租赁关系中有过错，应向吴国祥承担过错赔偿责任。因本案系南京军区防化大队依据租赁合同向吴国祥主张权利，而吴国祥又未在本案中提起反诉，故本案中对此不予审理。
案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省泾县人民法院（2012）泾民二初字第00489号民事判决第一、三、四项，即“解除原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队与被告吴国祥之间的房地产租赁合同”、“被告吴国祥于判决生效之日起三十日内向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队支付按每月267元计算自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋租金及房屋占用使用费”、“驳回原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队其他诉讼请求”。
二、变更安徽省泾县人民法院（2012）泾民二初字第00489号民事判决第二项“被告吴国祥于判决生效后三十日内腾空并拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为178.2平方米的自建房屋，按空地原状向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队返还”为：“上诉人吴国祥于本判决书送达之日起三十日内腾空其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为178.2平方米的自建房屋，按现状交还给被上诉人中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费130元，由上诉人吴国祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 环
代理审判员 魏牟莉
代理审判员 包 娟
二〇一四年四月四日
书 记 员 卢艳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……