黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0203民初1272号原告张璐璐，女，1975年6月15日出生，汉族，齐齐哈尔市邮政局员工，住齐齐哈尔市。委托代理人张双玲（系原告母亲），女，1946年8月22日出生，汉族，住齐齐哈尔市。被告哈尔滨多元房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区透笼街66号。法定代表人江廷科，该公司总经理。委托代理人张新宇，黑龙江中实律师事务所律师。原告张璐璐与被告哈尔滨多元房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张璐璐及其委托代理人张双玲；被告哈尔滨多元房地产开发有限公司的委托代理人张新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张璐璐向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即履行原、被告于2011年11月15日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告支付逾期交付房屋违约金78,760.51元，并支付未按合同给付房屋的违约金利息36,189.35元，合计114,949.86元；3、判令被告立即提供办理房屋产权证的全部手续，按合同约定给付逾期办理产权证所形成的违约金302,044.88元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年11月15日与被告签订商品房买卖合同，购买坐落于齐齐哈尔市建华区游览路北侧曼哈顿水岸公馆三单元403室的商品房，该房屋建筑面积137.85平方米，每平方米售价7080.00元，合计购房款975,978.00元，原告已依约履行了合同义务。该合同约定被告应于2012年12月31日前交付房屋，但被告未能按合同约定交付房屋，直至2013年9月25日方交房，拖延九个月零二十五天。另外，被告至今未向原告提供办理房屋产权证所需的相关手续，导致原告至今无法办理房屋产权证。2015年原告起诉至齐齐哈尔市建华区人民法院。2015年10月15日，被告在小区张贴可以办理房屋产权证的通知，被告逾期时间为316天，原告时至今日尚未办理房屋产权证，违约事件长达925天。原告为此与被告协商，被告以种种理由拒绝提供办理房屋产权证的手续。为了维护原告的合法权益，原告无奈诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告哈尔滨多元房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同约定，由于政府原因，导致延期交房，被告不能承担违约赔偿责任。关于逾期办理产权证，合同中没约定逾期办理房屋产权证违约金的条款，被告公司不承担违约责任。逾期办理产权证的原因是政府审批期限过长，另外原告没有补交购房款，因此请法院驳回原告诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的第2份证据即被告给业主提供的办理产权登记审批表，证明开发公司延迟办理产权证；第3份证据其与被告签的和解协议及收条一份，但原告未同意该调解协议。以上两份证据均无原、被告双方签字，不具有证据的客观性、合法性对此本院不予认可。对被告提供的第1份证据2011年5月18日齐齐哈尔市政府及相关部门的批复，证实政府及有关部门朝令夕改造成延迟交付，被告不应承担违约责任；第2份证据2011年5月25日齐环发（2011）22号文件协议书一份；第3份证据2011年5月26日（2011）24号文件；第4份证据2011年5月30日排水审批表；第5份证据2011年6月1日过道方案；第6份证据降水合同；第7份证据2015年8月27日商品房销售许可证，证明被告自8月27日之后可以为业主办理房屋所有权证手续；第8份证据2015年2月28日齐齐哈尔市住房和城乡建设局建筑管理的验收意见表和会签表，证明被告办理商品房相关许可证时需要政府各个部门签字，需要时间比较长，涉及部门多，导致被告迟迟未能取得商品房销售许可证。以上证据具有证据的客观性、合法性、关联性。本院予以认可。根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院认定以下事实：2011年11月15日，原告张璐璐与被告哈尔滨多元房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于齐齐哈尔市建华区浏览路北侧曼哈顿水岸公馆3单元403室的商品房合同，该房屋建筑面积共137.85平方米，每平方米售价7080.00元，合计购房款975,978.00元，合同约定，被告应于2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告张璐璐使用，如逾期交房超过60日则出卖人按逾期交付房屋第二天起至交付之日止，日支付已交房款万分之三的违约金。据此约定，被告未按双方约定的期限交付标的物，逾期268天，实际交房之日为2013年9月25日。另查明，原、被告双方约定，出卖人应当在商品方交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由于政府政策以及工作原因，可延期办理手续，本案被告实际交房日期为2013年9月25日，至本案开庭时尚未向原告提供办理房屋产权证所需的全部手续，违约773天。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效。被告主张延期交付房屋是政府部门禁止向劳动湖排水导致工程无法施工造成的。因原、被告签约的时间均在政府部门批文时间之后，被告有时间考虑工程拖延的问题，双方仍然约定的2012年12月31日前交付房屋，导致未按时履行交付房屋的义务，被告属明显违约行为，应承担违约责任。本案中被告哈尔滨多元房地产开发公司交房日期为2013年9月25日，逾期交房268日，故违约金计算为975,978.00元×0.0003×268日=78,468.63元，至于原告要去被告支付违约金利息36,189.35元，因违约金是惩罚违约方的违约行为的一种方式，在违约金上附加支付违约金利息不符合《中华人民共和国合同法》关于违约金的性质,且于法无据，本院不予支持。至于原告张璐璐要求的逾期提供办理产权证手续的违约金302,044.88元，本院认为虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定由于政府政策及工作原因，可延期办理手续。但被告辩称所提到的政府原因系双方签订合同之前。同时该合同条款属于格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条的规定，本院认定该条款无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人可以参照《中国人民银行规定的经融机构计收逾期贷款利息的标准》计算违约金。而依据原、被告双方签订的“商品房买卖合同”第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权部门备案。该房屋于2013年9月25日交付使用，即出卖人应于2014年9月24日之前完成上述备案，本案被告直至开庭即2016年10月12日亦未完成上述备案，共计违约773天。原告主张“商品房买卖合同”第十五条规定的“商品房交付使用”应按该合同约定日期计算即2012年12月31日计算违约日期。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人在商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的。”而“商品房买卖合同”第十五条约定的为“商品房交付使用后的356日内。”该商品房交付使用日期为2013年9月25日。其次，原告主张虽然实际交房日期为2013年9月25日，但合同约定的交房日期为2012年12月31日。被告交房本身违约，因此应按合同约定的日期计算延期办理房屋产权证违约金。对此本院认为，本院已经判决被告支付了延期交房违约金，如果延期办理房屋产权证书违约日期继续按照合同约定的2012年12月31日计算，则对于该日期与实际交房日期即2013年9月25日之间的268天，被告既支付了一遍延期交房违约金，又支付了一遍延期办理房屋权属证书违约金。有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平原则，为此本院对原告的主张不予支持。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条之规定，逾期办理房屋产权证书违约金应为975,978.00元×6.5%÷365×773天=134,350.72元。另外庭审过程中双方明确原告的第三项诉讼请求即提供办理产权证所需的全部手续为产权初始登记证并换取正式发票，对此依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司立即履行其与原告张璐璐于2011年11月15日签订的“商品房买卖合同”；二、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张璐璐逾期交付房屋违约金78,468.63元；三、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张璐璐逾期办理房屋权属证书违约金134,350.72元；四、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告提供办理房屋产权证的全部手续即产权初始登记证并换取正式发票；五、驳回原告张璐璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7555.00元,由原告张璐璐负担3702.00元由被告哈尔滨多元房地产开发有限公司负担3853.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  孙祎男人民陪审员  林 彦人民陪审员  王兰英二〇一六年十一月一日书 记 员  倪德奇