山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终1227号
上诉人（原审被告）：山东青纺联投资置业有限公司，住所地山东省枣庄市台儿庄金光西路2569号。
法定代表人：刘书文，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙涛，山东荆河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏国防，男，1974年7月18日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市台儿庄区。
委托诉讼代理人：贺成柱，山东贺成柱律师事务所律师。
上诉人山东青纺联投资置业有限公司（以�简称青纺联公司）因与被上诉人魏国防房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2017）鲁0405民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青纺联公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回魏国防的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由魏国防负担。事实和理由：一、一审对办证主体及办证程序认定适用法律错误。1.法律规定办证义务主体为买卖双方，并非卖方一方的义务。根据《商品房买卖解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日�90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商和买受人要互相协助、配合才能完成办理买受人的“小证”。办理房屋所有权证书流程为：开发商提交资料，完成初始登记（首次登记）后再通知买受人，买受人提出申请，登记部门进行审查登记，颁发权属证书。根据上述规定，必须由购房者与业主共同配合、协作才能完成办理完毕房屋产权证书，而且买受人是主要义务人，开发商仅是协助义务。向法庭说明转移所有权并非是把产权证书交给买方，而是履行转移所有权的办证义务；另根据第三十三条的规定办证主要义务人为买受人，开发商仅是协助。2.根据法律规定，青纺联公司作为开发商的办证义务是办理完初始登记（首次登记）即完成法定义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条：依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。第三十五条：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，青纺联公司完成首次登记，取得首次登记的证书（大证）后，即完成办证的法定义务。3.必须由购房者进行申请方可取得产权证书。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；第十五条规定：当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。规定登记的基本原则为登记自愿，依申请进行登记。就办证申请而言，存在两个申请，一是开发商办理首次登记的申请，二是办理转移登记的申请，而且根据第十五条的规定，当事人应到场申请登记。在开发商办理完首次登记后，购房者必须申请转�登记，才能最终取得房产所有权证书。4.合同第十七条约定青纺联公司的办证义务：“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。显然合同没有约定为购房者办理证书，将权属证书交付给魏国防。“有约定从约定”是民事活动的基本原则。该办证义务的约定合法有效。合同第十三条第3款第3项约定由买受人自行缴纳契税。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法�当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。申请房屋所有权转移登记应当提供缴纳税费的凭证。进一步说明买受人系办证义务人。一审判决第3页19-23行、第4页第1-4行、第5页第12-14行错误地认定办证义务主体与办证程序，将青纺联公司义务认定将房产证书交付给魏国防，并错误认定未办理房产的行为违反合同约定，也违反了法律的强制性规定。事实上，青纺联公司的义务仅是办理首次登记，并非办理完毕“小证”交付给买受人。二、诉争楼盘已经办理完首次登记，阻却合同履行的情形已经消失，魏国防无解除权。《商品房买卖司法解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同�赔偿损失的，应予支持。此处的“无法办理”要与第十八条规定的“未能取得”结合起来迸行理解。第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第十八条强调由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋所有权证书，是指能办未办。第十九条则强调由于出卖人的原因买受人无法办理房屋权属证书，一个是取得，一个是办理。也就是说本条的重点在于无法办理，办理不能，想办而不能办，该条规定的解除情形是合同己无继续履行的可能，致使当事人合同目的不能实现，属于法定解除权的一种。具体到本案而言，如果因土地手续不合法、违反规划等导致无法办理首次登记，致使无法办理房产证书的，才可适用本条规定解除合同，才符合第十九条的规定。但实际上，本楼盘己办理�次登记，已于2017年5月2日办理完毕综合竣工验收手续，2017年8月23日办理完首次登记，可以办理“小证”，不存在无法办理所有权登记的情形。向法庭说明，与魏国防同一楼盘的其它业主已有取得房产证书。因不符合该条的规定，不具备解除合同的条件。三、逾期办证违约条款约定合法有效。合同第十七条约定买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该约定系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。逾期办证违约责任和逾期交房违约责任不同。逾期交房会使购房者产生直接损失比如房屋租金损失。《商品房买卖司法解释》第十七条第3款规定，逾期交房没有约定违约金的可按照同地段、同类房屋租金的标准赔偿损失。但逾期办证不影响购房者的占有、使用、收益、处分的权能，不影响购房者作为所有权人行使权利，对购房�而言，没有任何损失。在对逾期办证违约金约定合法有效的前提下，买受人没有其它实际损失的情况下应当按照该条款认定青纺联公司的违约责任。四、假设诉争楼盘至今未办理首次登记导致不能办理小证，魏国防请求也超过除此期间，合同仍然不能解除。《商品房买卖司法解释》第十五条规定的除斥期间同样适用于第十九条逾期办证的规定。因解除权系形成权，可单方行使，如无期间限制，则交易状态、权利义务关系会一直处于不稳定状态。为督促权利人行使权利，尽快结束权利义务关系不确定状态，所以在第十五条规定了解除权的行使期间最长为一年。本案中，房屋自2013年9月19日交房，青纺联公司应在2013年12月19日前办理完毕首次登记，逾期超过一年，自2014年12月19日魏国防享有解除权，最长应在2015年12月19日前行使。综上，一审认定事实、适用法律错误，请�二审查明事实，正确适用法律，撤销一审判决，改判驳回魏国防的诉讼请求。
魏国防未答辩。
魏国防向一审法院起诉请求：1.判令解除魏国防、青纺联公司双方于2012年1月14日签订的商品房买卖合同；2.青纺联公司返还魏国防购房款共计416032元；3.判令青纺联公司赔偿魏国防装修损失共计60000元；4.判令青纺联公司赔偿魏国防购房款利息130000元。5.诉讼费用由青纺联公司承担。后在庭审中增加诉讼请求，要求青纺联公司赔付房产增值产生的差价损失，并要求给予青纺联公司惩罚性赔偿以及承担魏国防的信贷损失。
一审法院认定事实：一、魏国防提交2012年1月30日双方间签订的买卖合同一份。证明双方存在商品房买卖关系，约定的标的物为15号楼2单元601室及房屋的价款、付款方式，以及应当办理房产登记。合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.因买受人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证上的一切责任由买受人承担。魏国防认为该合同第十七条虽然约定了办理房产登记的条件，但该条的约定违反了《城市房地产开发管理条例》第二十三条的规定，合同上的约定只是办理手续的登记时间，而《城市房地产开发管理条例》第二十三条的规定是交房之日起90日之内办理完毕房产登记手续，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，期限届满超出一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理产权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此在合同起草时，青纺联公司偷换了概念。且合同上虽然约定赔偿损失的计算方式，但该计算方式明显不足以弥补购房人即魏国防的损失，根据《合同法》第一百一十四条及最高院合同法解释（二）的规定，由法庭对该约定损失数额进行调整。调整的依据应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，合同法解释（二）第二十八条、第二十九条的规定，以按中国人民银行同期同类存款基准利率计算为宜。
二、提交房产评估报告书一份，报告载明该住宅房地产总价51.11万元，装饰、装潢2.95万元，该房地产总价为54.06万元，青纺联公司辩解认为该报告书的各项评估过高，并申请法院另行指定鉴定机构重新评估。因该鉴定评估报告系双方当事人共同选取的鉴定机构，由一审法院依法对外委托作出，青纺联公司无证据予以推翻，其辩解不符合法律规定，依法不予采纳。
三、青纺联公司提交房地产开发项目竣工综合验收备案证一份，证明涉案房屋所在小区至2017年5月12日已通过竣工综合验收，涉案房屋可以办理房屋产权登记，魏国防据以解除合同的事由不复存在。魏国防认为该证据是综合验收备案证，而不是为各个业主办理的房产证，所以该证件不能代替房产证。根据双方的举证及质证，对该组证据不予认可。
四、对于青纺联公司辩称该案已超出诉讼时效期限，魏国防认为合同中约定的仅是去办理房产证的时间，而没有约定办出房产证的时间，违反法律规定，且魏国防�2016年8月才知道法律规定的是应当办理出房产证的时间，青纺联公司存在违约，所以从魏国防知道自己的权益受损害至起诉时，没有超出一年，因此青纺联公司所称的诉讼时效问题不能成立，依法不予采信。
一审法院认为，2012年1月14日魏国防、青纺联公司双方签订商品房买卖合同，约定魏国防购买青纺联公司开发的位于台儿庄区金光西路青纺联水岸丽都住房一套及储藏室一间，房屋总价款416032元。合同签订后魏国防按照约定支付了购房款，但青纺联公司开发的房产自交房之日起至今已三年有余，青纺联公司未能按约定给魏国防所购买房屋办理房产证，违反合同约定，也违反了法律强制性规定，未办理房产证的行为，满足解除合同条件。且商品房买卖合同中约定的违约金明显不足以赔偿魏国防的各项损失，违约金的计算，应按照合同法解释（二）第二十八�、第二十九条规定进行计算，计算魏国防的实际损失即以购房款416032为本金，按照中国人民银行逾期贷款基准利率计算从2012年1月14日至今的利息。魏国防的诉求的各项数额根据山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的评估测绘报告书进行确定。同时根据公平原则，魏国防应支付青纺联公司使用房屋的费用，但因青纺联公司未对该费用申请评估，且双方在庭审中未对该费用达成合意，故对该费用由青纺联公司保留诉权另行诉讼。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决：�、解除原告魏国防与被告山东青纺联投资置业有限公司于2012年1月14日签定的《商品房买卖合同》；二、被告山东青纺联投资置业有限公司于判决发生法律效力之日十日内返还原告魏国防购房款及房屋差价款（包括储藏室及装修款29500元）共计54.06万元；三、被告山东青纺联投资置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内以416032元为本金，按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准支付原告存款利息（从2012年1月14日起计算至判决生效之日止）;四、评估费6000元由被告山东青纺联投资置业有限公司承担;五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8874元，减半收取4437元，保全费3570元，合计8007元由被告山东青纺联投资置�有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。
青纺联公司提交了以下证据：1.青纺联公司向魏国防交付房屋的交付手续三份。包括房屋交付验收单、交付流转单、房屋钥匙的交接确认单各一份，时间为2013年9月19日，均由魏国防签字确认。证明目的：证明房屋交付的准确时间，一审对此没有查明。2.2017年8月23日枣庄市不动产登记中心台儿庄分中心对诉争的15号楼颁发的首次登记证书，证明2017年8月23日青纺联公司就完成了初始登记的义务，魏国防可以办理房产证书，向法庭说明，因不动产登记中心的失误，将权利人的名字记载为山东青纺联投资置业一期，名称错误，后来又重新办理了首次登记。3.2018年5月15日，枣庄市不动产登记中心台儿庄分中心对诉争的15号楼颁发的首次登记证书，上述两份不动产登记证书均为复印件，均加盖了不动产登记中心的印章。4.2018年7月24日枣庄市不动产登记中心台儿庄分中心出具的不动产登记信息查询证明一份，证明魏国防所在的15号楼共计36套房屋已办理转移登记19套，即与魏国防一样的业主有19个已经办理房屋所有权证书。进一步证明诉争房屋已具备所有权证书的所有条件。魏国防请求解除合同的理由不能成立。办理权属证书不能的原因已经消失，魏国防没有解除合同的权利。
魏国防未予质证。
本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案的商品房买卖合同应否解除；二、魏国防的损失应当如何确定。
关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”青纺联公司与魏国防于2012年1月14日签订的商品房买卖合同第十七条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”青纺联公司将涉案房屋于2013年9月19日交付魏国防，而青纺联公司并未在约定的期限内：即2013年12月19日之前将办理权属登记需由其提供的资料报不动产登记机关备案。因此，根据解释第十九条的规定，魏国防诉请解除合同，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。
关于焦点问题二，关于房屋装饰、装潢损失的认定。魏国防在2013年12月19日之后就明知青纺联公司已经构成违约，其已享有合同解除权，故魏国防在此情况下仍然对房屋进行装修，人为的扩大了损失，由此产生的装饰、装潢费用应由其自行承担。并且一审法院委托鉴定涉案房屋装饰、装潢价值也明显存在不当之处，作为装饰、装潢损失的认定应以装修残值予以认定，故一审中对房屋装饰、装潢价值的估价报告亦不能作为装饰、装潢损失认定的依据。
因双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应确认为有效合同。魏国防按照合同约定支付了购房款，青纺联公司按照合同约定交付了房屋，双方在合同履行期间不存在互负债务情形，亦不存在因合同履行而产生任何损失，故魏国防要求合同解除前的利息损失的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
根据双方签订的商品房买卖合同第十七条的约定：“……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”上述合同内容对双方当事人具有法律约束力。魏国防主张解除合同，应依约按照上述约定第1项的规定计算。依据双方对损失赔偿的约定，青纺联公司应承担损失赔偿额为416032元×0.05%＝208.02元。
综上所述，一审判决对于魏国防损失的认定和赔偿有误，判决结果欠当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2017）鲁0405民初531号民事判决主文第一项内容；
二、变更山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2017）鲁0405民初531号民事判决主文第二项内容为“上诉人山东青纺联投资置业有限公司返还被上诉人魏国防购房款416032元”；
三、变更山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2017）鲁0405民初531号民事判决主文第三项内容为“上诉人山东青纺联投资置业有限公司赔偿被上诉人魏国防损失208.02元”；
四、驳回被上诉人魏国防的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8874元，减半收取4437元，保全费3570元，合计8007元，由上诉人山东青纺联投资置业有限公司负担4003.5元，被上诉人魏国防负担4003.5元；
二审案件受理费8874元，由上诉人山东青纺联�资置业有限公司负担4437元，被上诉人魏国防负担4437元。
本判决为终审判决。
审判长 韩茂森
审判员 李政远
审判员 李 帅
二〇一八年八月十五日
书记员 张 鑫