河南省鹿邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹿民初字第1302号
原告（反诉被告）顾全志。
委托代理人王鹤连，河南梓晅律师事务所律师。
被告（反诉原告）张家森。
原告顾全志诉被告张家森房屋租赁合同纠纷一案，被告张家森对本院作出的（2014）鹿民初字第962号民事判决不服，提出上诉，周口市中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）周民终字第1505号民事裁定，撤销鹿邑县人民法院（2014）鹿民初字第962号民事判决，发回鹿邑县人民法院重审。本院于2015年8月3日受理后，依法另行组成合议庭，于2015年8月25日、10月20日公开开庭进行了审理。原告顾全志及其委托代理人王鹤连到庭参加诉讼，被告张家森经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月26日原、被告达成门面房租赁协议，约定被告租用原告所有的位于鹿邑县搬运公司楼下大门西侧的门面房两间，合同期限为十年（自2009年8月1日至2019年7月31日），租金每年随行就市（每年房价以收据为凭），被告应于每年租期届满前20天向原告支付房屋租金，如有延误，原告可中止被告使用此房。等内容。被告支付原告房屋租金至2014年7月31日，此后的房屋租金经原告多次催要，被告未支付。2014年8月3日原告通知被告解除双方的房屋租赁协议，并要求被告搬出所租房屋，将房屋返还给原告，但被告既不支付房屋租金，又不返还所租房屋。请求判令解除原、被告所签的房屋租赁协议，被告搬出房屋，支付2014年7月31日后的房屋租金（租金按每年每间16.5万元计算）至被告返还给原告房屋止，诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）在（2014）鹿民初字第962�卷宗中辩称，原告所诉不成立，应驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）在（2014）鹿民初字第962号卷宗中反诉称，原告提供的房屋是搬运公司的过道是毛坯框架，漏天、漏雨、无门窗，不能使用，原告无能力装修。2009年7月26日，原、被告达成协议，协议注明该楼新装修的部分归被告使用，合同期限为81年（自2009年8月1日至2090年7月31日），被告花348945元装修的添附物成一间半门面，为共同财产，归被告使用。原告在没有法定理由解除协议的情况下，要求解除协议，属于恶意诉讼。请求依法分割被告因花费348945元添附物而成的按份共有的财产，赔偿损失150万元，诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）辩称，被告反诉请求分割的添附物是原告出资所安装的，所有权归原告所有，被告反诉没有事实和法律依据。原告既没违约，也没给被告造成任何损失，�被告要求原告赔偿损失150万元无事实和法律依据。请求驳回被告的反诉请求。
原告向法庭提供如下证据：
一、原告居民身份证复印件（与原件核对无异）一份，用以证明原告具有诉讼主体资格。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对该证据予以认定。
二、2009年7月26日原、被告所签的房屋租赁合同复印件（与原件核对无异）一份，用以证明被告租用原告门面房两间的事实。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
所有权人为顾全志的房屋所有权证复印件（与原件核对无异）一份，用以证明原告对租赁给被告的房屋享有合法的所有权。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
四、2014年5月16日原告催促被告支付房屋�金的通知一份、2014年5月16日原告给被告邮寄单据一份（编号为1048854912701）、编号为1048854912701邮寄单据的查询流程单一份，2014年7月13日原告催促被告支付房屋租金的通知一份、2014年7月13日原告给被告邮寄单据一份（编号为1023060332809）、编号为1023060332809邮寄单据的查询流程单一份，2014年8月3日原告通知被告解除房屋租赁合同的通知一份、2014年8月3日原告给被告邮寄单据一份（编号为1000133155605）、编号为1000133155605邮寄单据的查询流程单一份（上述证据均为复印件，与原件核对无异），用以证明原、被告所签房屋租赁合同约定的支付房屋租金期限到期后，经原告多次催要，被告拒不按租赁合同约定支付房屋租金，致使原告无法实现合同目的。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对原告的证明目的予以采信。
四、2014年9月18日被告所写反诉状复印件（与原件核对无异）一份，用以证明被告在反诉状中已经承认拒不支付房屋租金的事实。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
五、原告代理人对冯海林的调查笔录及冯海林的居民身份证复印件一份、对张启明的调查笔录及张启明的居民身份证复印件一份、对苏万荣的调查笔录及苏万荣的居民身份证复印件一份（上述证据均为复印件，与原件核对无异），用以证明涉案房屋所在地段2013年至2014年房屋租金市场价为每年每间16.5万元。
为客观、公正了解涉案房屋所处地段房屋租赁价格，应原告申请，本院对孙万德（涉案房屋相邻西边房屋出租人）、代保勇（涉案房屋相邻西边房屋承租人）、邓海涛（涉案房屋对面房屋出租人）、李留（涉案房屋错对面房屋出租人）进行了调查了解，上述被调查人�述了自己出租或租赁涉案房屋周边房屋租赁价格为2015年每间每年15万元。
本院组织原、被告对上述调查笔录进行了质证，原告对上述调查笔录无异议。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。本院经审查认为，应从低认定房屋租金每年每间15万元。
六、建筑装饰装修工程施工合同一份、2009年7月5日收条（写在施工合同内）一份（金额1万元）、2009年7月14日收条一份（金额1万元）（上述证据均为复印件，与原件核对无异），用以证明被告反诉状中所称的添附物是原告与被告签订房屋租赁合同前原告所添附的，所有权应归原告及原告支付添附物价款的事实。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对原告的证明目的予以采信。
七、原告代理人对周树兴的调查笔录复印件一份、周树兴的居民身份证复印件一份、对周树兴的录音�像光碟一张及书面整理材料一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同的期限为10年，被告反诉状中所称添附物系原告添附的事实。被告无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对原告的证明目的予以采信。
被告（反诉原告）在（2014）鹿民初字第962号卷宗中提供的证据如下：
2009年7月26日原、被告所签的房屋租赁合同一份（复写纸复印件），用以证明被告不应支付房屋租金，原告无权单方面解除合同。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告提供的合同到期日期涂改为2090年与原告所持原件不符。经审查，本院对2009年7月26日原、被告签定房屋租赁合同的事实予以认定。
二、2009年9月30日销货清单一份（要货单位为庄驰、产品名称为模特、收银台、衣架、半岛、庄驰字、层板、背板、立柱、侧挂、五珠）、2009年9月3日一帆玻璃经销处订货单一份（订货单位为庄驰、订货内容为烤漆玻璃门、钢化玻璃门头、背影墙、…）、2009年9月18日销货清单一份（收货单位为庄驰店面灯具电料，品名为雷士轨道灯、6寸筒灯、…）、2009年11月9日收到条一份（内容为今收到张家森庄驰装修费127680元）、2009年8月21日收到条一份（内容为今收到张家森水泥中沙垫土地板砖工钱合计29000元）、2009年9月3日销货清单一份（收货单位为庄驰、品名为水管、管件）、2009年9月10日收条一份（内容为今收到张家森卷闸款5800元），用以证明添附物归被告所有。原告认为，上述证据均是内部装修经营所需，与本案没有关联性。经审查，本院对被告租赁原告房屋后，为经营所需进行内部装修并购买经营用品的事实予以认定。
三、2014年3月18日被告与河南的尚服饰有限公司签订的“的尚”品牌代理合同一份、2013年4月1日被告与郑州世贸商城志军服饰商行签订的加盟合同书一份、2014年3月1日被告与浙江庄驰实业有限公司河南办事处签订的庄驰／寒驰羽绒服河南办事处零售商加盟合同一份，上述证据均为复印件，用以证明如果原告违约解除合同，将会给被告造成150万元的损失。原告对上述证据的真实性无异议，但认为，原告没有违约，没有给被告造成任何损失，上述合同虽然签了，但不能证明实际履行。经审查，本院认为原告异议成立。
综合上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：
原告拥有位于鹿邑县西大街东段房屋2幢（1幢房屋3层6间、砖混建筑结构、建筑面积254.15平方米，2幢房屋2层2间、砖混建筑结构、建筑面积45.36平方米），1999年8月13日鹿邑县人民政府为原告颁发了房屋所有权证。
2009年7月5日原告与鹿邑县超凡装潢设计工程有限公司签订建筑装饰装修工程施工合同一份，约定由鹿邑县超凡装潢设计工程有限公司对原告所有的位于搬运公司楼下房屋（即本案涉案房屋）南侧及二楼进行外建钢结构改造、安装及钢化玻璃封窗（二楼）、安装卷闸门等工程，采取包工包料的方式进行施工，签订合同当日和2009年7月14日原告分别支付鹿邑县超凡装潢设计工程有限公司装饰款1万元。
2009年7月26日，原告与被告由中间人周树（富）兴执笔，达成房屋租赁合同，内容为：甲方（房主）顾全志、乙方（租房户）张家森，以下简称甲乙双方，甲方原有商品房贰间（位于搬运公司楼下）愿意出租，乙方愿意使用，经甲乙双方友好协商达成合同如下：一、甲方租赁给乙方的房子暂定期限壹拾年整。二、房屋租赁费每年随行就市，（每年房价以收据为凭）。三、乙方在不破坏甲方房屋主体的情况下，可自行装修，但费用乙方自理，房屋到期后，甲方不收留乙方所剩的一切货物，甲方不负责任何经济和法律责任。四、乙方在房屋每年到期前，提前20天把房屋租赁费交到甲方手中，如有延误甲方可中止乙方使用此房。五、乙方在合同期内所有经营引起的各种税费都由乙方自行承担（房产税除外）。房屋到期后，在甲方不使用的情况下，乙方可优先续租。六、在合同期内如遇政府规划或房屋改造或不可抗拒力除外，合同正常执行。（注：楼新装修的部分归乙方使用，乙方在经营期间不得以任何借口将此间房转让、抵押、典卖，否则无效），未尽事宜，经甲乙双方再作商议。本合同自2009年公历8月1日到2019年7月31日止。甲方（房主）顾全志、乙方（租房户）张家森，中间人周富兴，2009年7月26日。
本案涉案房屋位于鹿邑县原西大街东段，原搬运公司楼下，系原告拥有房屋所有权的2间门面房，东�搬运公司过道、南邻紫气大道、西邻孙万德、北邻闫付珍。
2014年5月16日原告使用编号为1048854912701的国内标准快递给被告邮寄催促被告支付房屋租金的通知一份，2014年7月13日原告使用编号为1023060332809的国内标准快递给被告邮寄催促被告支付房屋租金的通知一份，2014年8月3日原告使用编号为1000133155605的国内标准快递给被告邮寄通知被告解除房屋租赁合同的通知一份，原告通过上述三次书面通知，催促被告履行合同义务后，被告没有履行合同义务。被告支付原告房屋租金至2014年7月31日，目前涉案房屋被告仍在使用中。
另查明，原告将涉案房屋南侧及二楼进行外建钢结构改造、安装及钢化玻璃封窗（二楼）、安装卷闸门等工程施工后，按照房屋租赁合同的约定将出租的房屋两间交给被告租赁经营使用。被告在使用该两间门面房期间，因经营所需，对该门面房屋内进行了装饰装潢，购买了经营服装所需的吧台、模特等用品。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金。2009年7月26日原告顾全志与被告张家森签订的房屋租赁合同合法有效，被告应当按照约定的期限及时支付原告租金。
根据法律规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告分别于2014年5月16日、7月13日通知被告支付房屋租金，被告没有履行支付租金义务。2014年8月3日原告通知被告解除房屋租赁合同，被告仍未履行约定义务。现原告起诉要求解除与被告于2009年7月26日签订的房屋�赁合同，于法有据。结合原、被告房屋租赁合同第四条，“乙方在房屋每年到期前，提前20天把房屋租赁费交到甲方手中，如有延误甲方可中止乙方使用此房”。故原告的该项诉请应予支持。被告应当返还原告所出租的涉案房屋。
根据原、被告房屋租赁合同第二条，“房屋租赁费每年随行就市，每年房价以收据为凭”。庭审中原告提供了原告代理人对冯海林、张启明、苏万荣的调查笔录，用以证明涉案房屋所在地段2013年至2014年房屋租金市场价为每年每间16.5万元。为客观、公正了解涉案房屋所处地段房屋租赁价格，应原告申请，本院对孙万德（涉案房屋相邻西边房屋出租人）、代保勇（涉案房屋相邻西边房屋承租人）、邓海涛（涉案房屋对面房屋出租人）、李留（涉案房屋错对面房屋出租人）进行了调查了解，上述被调查人陈述了自己出租或租赁涉案房屋周边房屋租赁价格为2015年每间每年15万元。本院结合其他证据认为，应从低认定房屋租金每年每间15万元。
根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。结合原、被告房屋租赁合同第三条，“乙方在不破坏甲方房屋主体的情况下，可自行装修，但费用乙方自理，房屋到期后，甲方不收留乙方所剩的一切货物，甲方不负责任何经济和法律责任”。综合分析被告在（2014）鹿民初字第962号卷宗中提供的相关证据，被告所提供的证据仅能证明被告为经营所需进行内部装修并购买经营用品的事实，但无法证实被告反诉所称的事实。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告顾全志与被告张家森于2009年7月26日签订的房屋租赁合同；
二、被告张家森于判决生效之日起十日内返还原告顾全志所有的位于鹿邑县原西大街东段，原搬运公司楼下过道西侧的门面房两间（包括南侧增加部分）（东临搬运公司过道、南邻紫气大道、西邻孙万德、北邻闫付珍）；
三、被告张家森于判决生效之日起十日内支付原告顾全志房屋租金30万元（2014年7月31日至2015年7月31日，以后房屋租金另计至交付房屋时止）；
四、驳回原告顾全志的其他诉讼请求；
五、驳回被告张家森的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，反诉费10720元，共计16970元，由被告张家森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 杨国建
审 判 员 汲留杰
人民陪审员 何 健
二〇一五年十月二十日
书 记 员 巴艳杰