广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂08民终178号
上诉人（原审被告）：黄增新，女，1962年10月8日出生，汉族，住贵港市港北区。
上诉人（原审被告）：李俊荣，男，1986年10月21日出生，汉族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：李金兴，男，1956年3月12日出生，汉族,住广西贵港市港北区，系李俊荣父亲。
被上诉人（原审原告）：广西长江物业服务有限公司，住所地贵港市。
法定代表人：潘勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卿前银。
委托诉讼代理人：吴祥鑫。
上诉人黄增新、李俊荣因与被上诉人被上诉人长江物业服务有限公司（以下简称长江公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院作出的（2017）桂0802民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
黄增新、李俊荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人长江公司的诉讼请求。事实与理由：一、长江公司未在时限内发送短信催缴物业费，也未在小区公告栏和上诉人家门口张贴欠费通知。被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。二、上诉人相邻的xx号房屋业主违法装修，多占走廊6平方米，被上诉人不作为，不制止和报告有关部门处理，严重侵害了上诉人的权益。一审法院仅认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，有失公允。
长江公司辩称，被上诉人已通过多种方式向上诉人催收物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被上诉人向上诉人追交物业费，人民法院应予支持。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
长江公司向一审法院起诉请求：判决黄增新、李俊荣向长江公司支付2011年10月1日至2014年11月30日的物业及相关费用7391.3元及违约金（违约金计算方式：以7391.3元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍计至付清之日止，暂计至2017年7月15日为4804元）。
一审法院认定事实：黄增新、李俊荣系贵港市港北区xx国际小区xx幢xx号房屋的业主，房屋建筑面积为171.68㎡。2010年7月1日，贵港市长江物业服务有限公司（后名称变更为长江公司广西长江物业服务有限公司）与黄增新、李俊荣签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由长江公司对贵港市港北区航运枢纽小区提供物业管理服务，黄增新、李俊荣按照合同约定向长江公司缴纳相关物业管理费用。协议第四条约定物业服务费交纳时间为每月5日前交纳当月费用；收取标准为：住宅按建筑面积每月0.7元/㎡收取（不含生活垃圾费和各项公摊费），电梯使用费按每月每户0.2元/㎡（不含电梯运行电费，电费纳入公摊）；协议第九条第四点约定，如黄增新、李俊荣不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，长江公司可以每日加收应当交纳费用的5‰违约金。合同签订后，长江公司依约对小区进行了物业管理。2014年11月30日，长江公司退出小区的物业管理。因黄增新、李俊荣没有缴纳2011年10月至2014年11月期间的物业管理费用以及相关费用，长江公司通过发送短信及在黄增新、李俊荣家门口及小区公告栏张贴欠费通知的方式向黄增新、李俊荣催缴，但黄增新、李俊荣一直拒绝缴纳，长江公司遂诉至一审法院。
一审法院另查明，贵港市物价局、贵港市房产管理局于2011年10月21日发文对联邦国际小区物业服务收费标准作出批复【贵价格[2011]92号】：一、联邦国际商住小区住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅面积每月0.70元为中准价，物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行；二、电梯使用费：按住宅建筑面积每月0.23元/㎡收取；……。
一审法院再查明，黄增新、李俊荣房屋相邻的xx号房屋业主擅自更改其房屋原结构设计，将其门口移出走廊，并封闭墙壁。
一审法院认为，长江公司、黄增新、李俊荣签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。长江公司与黄增新、李俊荣之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。长江公司依约为管理的小区提供了物业管理服务，黄增新、李俊荣亦应当依照合同约定支付相关物业管理费用。贵港市物价局、贵港市房产管理局于2011年10月21日发文对联邦国际小区物业服务收费标准作出批复，明确黄增新、李俊荣所在的联邦国际商住小区住宅物业管理服务费实行政府指导价，故长江公司按照该批复的规定自2013年11月起按照新的标准向黄增新、李俊荣收取物业费及相关费用符合规定。因该小区物业收费标准实行政府指导价，故黄增新、李俊荣辩称长江公司上调物业费收费标准需要与业主重新签字的理由缺乏依据，不予采信。经核算，长江公司在2011年10月至2014年11月期间(共38个月)拖欠物业费4722.9元（0.7元/㎡×171.68㎡×25+0.77元/㎡×171.68㎡×13）、电梯费1371.7元（0.2元/㎡×171.68㎡×25+0.23元/㎡×171.68㎡×13）、生活垃圾费266元（7元/月×38）、公摊电费906.3元（2011.7-2013.10）、二次加压费124.4（2013.11-2014.11），以上合计7391.3元。黄增新、李俊荣抗辩称长江公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据本案查明的事实，长江公司曾通过发送短信及在黄增新、李俊荣家门口及小区公告栏张贴欠费通知的方式向黄增新、李俊荣催缴，而黄增新、李俊荣至今仍居住在该小区中，却称对此不知情，明显不符合常理，故对黄增新、李俊荣的该项辩称意见不予支持。
对于长江公司主张按照双方约定的每5‰计付违约金额的请求，一审法院认为，本案系合同法律关系，长江公司作为提供物业服务一方，亦应当充分尽到物业服务合同约定管理和维护义务，否则构成违约。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”第三项的约定，长江公司有义务确保房屋共用部位、共用设备设施完好，无随意改变用途。本案中，黄增新、李俊荣房屋相邻的xx号房屋业主擅自更改其房屋原结构设计，将其门口移出公共区域，并封闭墙壁，更改消防管道线路，不仅影响了黄增新、李俊荣的出行，也侵犯了相邻业主的权益，长江公司作为负有管理义务的一方，对该行为未进行充分有效的监管和阻止措施，导致黄增新、李俊荣亦以此为由拒交物业费，应对此负有管理不当的责任，即长江公司提供的物业服务存在瑕疵。根据本案的实际情况，一审法院酌情对黄增新、李俊荣欠缴的物业费所产生的违约金予以减免，故对长江公司所请求的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、黄增新、李俊荣于本判决生效之日起十日内向广西长江物业服务有限公司支付物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费、二次加压费共计7391.3元；二、驳回广西长江物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费53元，由黄增新、李俊荣负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审法院认定的上述事实，本院予以认定。
本院认为，长江公司与黄增新、李俊荣签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应严格履行。长江公司向黄增新、李俊荣提供了物业服务，黄增新、李俊荣应当交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费等。黄增新、李俊荣以相邻的xx号房屋业主违法装修，物业公司不履行义务为由，拒绝交费，没有法律依据。黄增新、李俊荣主张xx号房屋业主存在侵权，属另外的法律关系，应另行主张。对长江公司在履行《前期物业管理服务协议》中存在的瑕疵，一审法院已酌情减免了黄增新、李俊荣逾期交费的违约金，黄增新、李俊荣仍主张其不应交纳物业费等费用，理由不能成立，不应予支持。至于诉讼时效问题，由于对xx号房屋业主装修问题发生争议，上诉人以此为由不同意交物业费，且争议至今未能解决，因此，被上诉人诉请上诉人交纳物业费等费用并未超过诉讼时效期限。一审法院判决上诉人向被上诉人交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费等并无不当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人黄增新、李俊荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李志廉
审判员 刘 丽
审判员 黄钰雄
二〇一八年三月二十八日
书记员 雷春扬