黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终4599号
上诉人（原审被告）：哈尔滨西城建设发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街310号恒运花园商住小区F栋302室。
法定代表人：刘向东，经理。
委托诉讼代理人：韩强，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨美佳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街223号建国仁和小区3单元15层。
法定代表人：许柳,经理。
委托诉讼代理人：张艳波，黑龙江率航律师事务所律师。
原审被告：哈尔滨欣悦物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区哈西大街西典家园小区会所A栋。
法定代表人：刘铸华，经理。
原审被告：黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区阿什河街恒运花园商住小区D栋302室。
法定代表人：赵同生，董事长。
上诉人哈尔滨西城建设发展有限公司(以下简称西城建设公司)因与被上诉人哈尔滨美佳物业管理有限公司（以下简称美佳物业公司）、原审被告哈尔滨欣悦物业管理有限责任公司（以下简称欣悦物业公司）、黑龙江省恒运房地产(集团)股份有限公司（以下简称恒运房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2017)黑0103民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人西城建设公司的委托诉讼代理人韩强，被上诉人美佳物业公司委的托诉讼代理人张艳波到庭参加诉讼。原审被告欣悦物业公司、恒运房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西城建设公司上诉请求：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院(2017)黑0103民初5113号民事判决书第一、二项内容，驳回美佳物业公司的诉讼请求；二、诉讼费由美佳物业公司承担。事实和理由：西城建设公司、欣悦物业公司、恒运房地产公司均没与美佳物业公司签订过《物业服务合同》。一审判决脱离客观事实和基本证据；二、西城建设公司不是案涉房产的产权人(业主)，美佳物业公司与该小区业主委员会之间签订的《物业服务合同》不能约束西城建设公司，西城建设公司与美佳物业公司不存在合同相对性；三、西城建设公司此前从未签收、或收到过美佳物业公司的任何材料，也从没向美佳物业公司交纳过任何物业费用，与美佳物业公司不存在事实上的物业服务合同关系，包括与该小区此前的物业公司也不存在事实上的物业合同关系；四、西城建设公司不是本案涉诉房产内的唯一使用人，且在美佳物业公司申请的与西城建设公司物业费的仲裁案审理过程中，西城建设公司已明确告知过美佳物业公司“西城建设公司早己不在案涉房产内办公”。一审判令西城建设公司承担全部物业费的根据不足；五、西城建设公司并未签收或收到过本案一审起诉材料。综上，西城建设公司请求撤销原审判决第一项、第二项，驳回美佳物业公司的诉讼请求。
美佳物业公司辩称，1.请求维持一审判决，驳回西城建设公司的上诉请求。2.本案的诉讼费用由西城建设公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实清楚，无不当之处。1.美佳物业公司与西城建设公司之间已经形成事实物业服务关系。西城建设公司虽然不是案涉房屋业主，却是该房屋实际使用人，已经实际接受了美佳物业公司的物业服务，形成事实物业服务合同关系。西城建设公司主张的“没有收到、没有签收美佳物业公司的任何材料，也从未向美佳物业公司交纳过任何费用”与客观事实不符，且西城建设公司在《民事上诉状》中自认其不是案涉房屋的唯一使用人，又称早已不在案涉房屋办公自相矛盾，王凯仍然在西城建设公司工作。美佳物业公司与西城建设公司之间形成事实物业服务关系，此期间西城建设公司仍应向美佳物业公司支付相应的物业服务费用；2.美佳物业公司与哈尔滨市恒运大厦小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对西城建设公司具有约束力。2012年11月16日，哈尔滨市恒运大厦小区成立业主业主委员会。2016年5月10日，西城建设公司使用房屋所在的哈尔滨市恒运大厦业主委员会作出决议，同意将哈尔滨建国物业管理有限公司变更为美佳物业公司成为哈尔滨市恒运大厦小区物业管理公司，并由业主委员会与美佳物业公司签订《物业服务合同》。2016年5月13日，美佳物业公司与西城建设公司所在的哈尔滨市恒运大厦业主委员会签订了《物业服务合同》；3.美佳物业公司已经按照《物业服务合同》履行了自己的义务，西城建设公司应按照合同缴纳物业费并支付违约金。美佳物业公司入驻小区系经过业主表决且已进行了公示，并为小区提供服务达一年多，在物业服务合同存续期间，西城建设公司一直未对合同的效力及美佳物业公司提供的服务提出质疑。美佳物业公司数次要求西城建设公司缴纳物业管理费，其均拒绝缴纳。《物业服务合同》中的违约责任条款符合法律相关规定，西城建设公司拒缴物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，应按照合同缴纳物业费并支付违约金；二、西城建设公司没有提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。西城建设公司应承担举证不能的不利后果；三、一审适用法律正确，判决符合法律相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”一审法院据此规定，判决西城建设公司给付物业费及违约金，适用法律正确。
欣悦物业公司、恒运房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
美佳物业公司向一审法院起诉请求：西城建设公司给付美佳物业公司拖欠的2016年5月13日至2017年5月12日物业管理费6384元，违约金2342.30元（自2017年1月1日起计算至2017年5月7日，之后违约金按千分之三计算），共计8816.30元；2.欣悦物业公司、西城建设公司、恒运房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：恒运房地产公司是哈尔滨市花园街304号花园商住小区（恒运大厦）D栋3层2号（建筑面积177.32平方米）的开发商，先期由欣悦物业公司进行物业管理，西城建设公司系该房屋实际使用人。2016年5月13日，美佳物业公司与哈尔滨市恒运大厦业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同期为五年，服务期限为2016年5月13日起至2021年5月12日，其中，合同第三条约定“住宅物业管理费为3元每平方米每月”、第八条约定“业主未按时缴纳物业费的，按日千分之三缴纳滞纳金”。2016年8月10日，美佳物业公司与该小区业主委员会签订《补充协议》，将交费期限变更为2016年5月13日至2016年12月31日。西城建设公司未缴纳2016年5月13日至2017年5月12日的物业服务费。一审法院认为，美佳物业公司与哈尔滨市恒运大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行相应义务。美佳物业公司对恒运大厦进行了物业管理服务，西城建设公司作为房屋实际使用人，应当缴纳物业费用，故对美佳物业公司请求西城建设公司缴纳物业费用及滞纳金的诉讼请求，予以支持。物业费为6384元（建筑面积177.32平方米×3元每平方米每月×12月）、滞纳金自2017年1月1日起至实际履行之日止，按日3‰计算。关于美佳物业公司请求欣悦物业公司承担责任，因欣悦物业公司作为之前的物业管理公司，与本案并无实际债务关系，其该请求不予支持。关于美佳物业公司请求恒运房地产公司承担责任，因恒运房地产公司是恒运大厦的开发商，但并未实际使用该房屋，故该项请求亦不予支持。判决：一、被告哈尔滨西城建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨美佳物业管理有限公司物业费6384元；二、被告哈尔滨西城建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨美佳物业管理有限公司滞纳金（以6384元为基数，自2017年1月1日起至实际履行之日止，按日3‰计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告哈尔滨西城建设发展有限公司负担。
本院二审期间，西城建设公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：西城建设公司举示的哈尔滨仲裁委员会《庭审笔录》中，西城建设公司陈述其公司于2017年4月搬离案涉房产，美佳物业公司对此未予认可。另案中对于同一事实的辩解在本案中无证明力，本院不予采信。西城建设公司举示的恒运房地产公司企业信用信息记载2014年7月7日恒运房地产公司的法定代表人变更为王宝龙，该证据无法证明“签收催交物业费材料的并非王凯，实为王宝龙签收”的拟证事实，本院不予采信。西城建设公司举示的案涉房产公共部分照片，无法证明照片拍摄地点及拍摄时间，本院不予采信。西城建设公司举示的哈尔滨市[2017]哈仲决字第0158号《决定书》，拟证明本案不应由人民法院管辖。因西城建设公司在一审开庭前未对人民法院受理本案提出异议，人民法院应当继续审理，西城建设公司的管辖权异议不成立，本院对该证据不予采信。另认定，经在国家企业信用信息公示系统（黑龙江）查询，2016年4月1日，哈尔滨建国物业管理有限公司名称变更为哈尔滨美佳物业管理有限公司。2016年5月26日，哈尔滨市荣市街道办事处向哈尔滨市物业办公室报告《关于恒运大厦业主大会选聘物业公司的情况报告》中记载“…哈尔滨市恒运大厦业主大会于2016年5月7日召开了业主大会会议。恒运大厦共有居民518户，其中参加大会301户，占大厦总户数的58%。大厦总面积61629.76平方米，参加投票户数总面积37519.38平方米,占大厦总面积的61%。面积、户数双过半。业主大会决定：同意哈尔滨建国物业管理有限公司为恒运大厦(的)物业管理公司”。2016年5月13日，美佳物业公司以哈尔滨建国物业管理有限公司的名义与恒运大厦业主委员会签订了《物业服务合同》。诉讼中，西城建设公司与美佳物业公司均承认恒运房地产公司是哈尔滨市花园街304号花园商住小区的业主。本院对一审查明的除以上事实以外的其他事实予以确认。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，故交纳物业费的义务人为业主，物业使用人仅在与业主有约定的情况下承担缴纳物业费的义务，且业主对此需承担连带责任。诉讼中，西城建设公司与美佳物业公司均承认“恒运房地产公司系案涉房屋的开发商，目前仍为案涉房屋业主，西城建设公司为案涉房屋的实际使用人，不是恒运大厦业主”的事实，故在哈尔滨市恒运大厦业主委员会签订《物业服务合同》前的议定程序符合《物业管理条例》第十二条第三款关于“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定的情况下，该业主大会的决定，对业主具有约束力，同理，哈尔滨市恒运大厦业主委员会与美佳物业公司(变更该名称前的名称为哈尔滨建国物业管理有限公司)签订的《物业服务合同》对同是该小区业主的恒运房地产公司亦具有约束力。一审中，美佳物业公司举示的物业费收据仅能证明西城建设公司曾代恒运房地产公司交纳过物业费的事实，不能证明西城建设公司与恒运房地产公司约定物业费由西城建设公司承担的事实，故案涉房屋的物业费应由业主恒运房地产公司承担。原审判令房屋使用人西城建设公司给付美佳物业公司物业费及滞纳金不当，本院予以纠正。
综上所述，西城建设公司的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第十二条第三款、第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院(2017)黑0103民初5113号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，原审被告黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司给付被上诉人哈尔滨美佳物业管理有限公司物业费6384元；
三、本判决生效之日起十日内，原审被告黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司给付被上诉人哈尔滨美佳物业管理有限公司物业费滞纳金，以6384元为基数，按日3‰计算，自2017年1月1日起至实际履行之日止；
四、驳回被上诉人哈尔滨美佳物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计100元，由原审被告黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
审 判 员 刘 春
二〇一八年七月十一日
法官助理 刘向坤
书 记 员 张春天