广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0783民初1907号
原告：余明淦，男，1975年4月22日出生，汉族，户籍地址：开平市，现住开平市。
原告：周丽媚，女，1978年10月21日出生，汉族，户籍地址：台山市，现住开平市。
委托诉讼代理人：余明淦（是周丽媚的丈夫），男，1975年4月22日出生，现住开平市。
被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7楼南侧。
法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓鸿发，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。
原告余明淦、周丽媚与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月24日公开开庭审理了本案。原告余明淦、周丽媚、被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余明淦、周丽媚向本院提出诉讼请求：1、被告支付补充协议补偿方案一的赔偿金额73000元，除去已经领取第一期补偿款5000元，剩余下68000元补偿款一次性支付给原告；2、被告支付逾期交楼违约金200728.64元给原告（以房屋价款627277元为基数，从2016年4月1日计至2017年12月31日，按每日万分之五计算）；3、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月5日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座402房，价格为627277元，被告需于2014年12月30日前交付经验收合格的房屋。原告于2014年5月5日一次性支付全部购房款给被告，但被告实际于2017年12月31日前无法交付房子。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。
被告富琳房产公司辩称，一、《补充协议》约定的违约金过高，应当予以调整。2014年5月5日，答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座402房，涉案房屋总价款为627277元，答辩人应于2014年12月30日将涉案房屋交付给被答辩人。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金参考答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与被答辩人所购买的房屋属同地段同类房屋租金为每平方米16.60元/月。如上所述，答辩人在2014年12月31日至2016年1月31日期间，逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为30913.35元（16.60元/月/平方米×13个月×143.25平方米），被答辩人要求答辩人支付73000元违约金（包含答辩人已支付的5000元违约金）以及相关利息，显然过分高于被答辩人的实际损失，应予调整。二、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，应予以调整。如上所述，依据答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与被答辩人所购买的商品房属同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元/月。也就是说，答辩人在2016年4月1日至2017年12月31日期间，逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为50650.33元（16.60元/月/平方米×21.30个月×143.25平方米）。而被答辩人要求答辩人支付200728.64元违约金，显然过分高于被答辩人的实际损失，应予以调整。综上所述，答辩人与被答辩人约定的逾期交付房屋违约金过高，答辩人恳请贵院依法对上述过高的违约金进行调整，并依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠区迳头兴南大道6、7、8小区之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第××3号）和开平市三埠迳头兴南路3号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第××9号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为2555.16平方米和1894.92平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013271号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2014年5月5日，富琳房产公司和余明淦、周丽媚签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定余明淦、周丽媚向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座402房（以下简称涉案商品房），建筑面积为143.25平方米，房屋总价款为627277元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，余明淦、周丽媚一次性向富琳房产公司付清了全部购房款627277元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给余明淦、周丽媚使用。
2016年1月29日，富琳房产公司作为甲方，余明淦、周丽媚作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和补偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（一）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：补偿方案（一）：1、购买车位补偿（抵扣30000元）：（1）乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿。（2）甲方承诺所有未售车位的开盘销售价不低于128000元，并给予乙方98000元/个优惠价（已抵扣30000元）购买车位。2、老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅的可获得返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。三、乙方接受甲方的补偿方案，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、甲方如在二期车位及3幢开售后，不能如期履行双方约定的赔付，即车位开售后满3个月，3幢开售后满1年内且不迟于2017年12月31日付清延期赔偿金额余款，则由2016年4月1日起至完全交付赔偿余额止，甲方自愿按业主相对应赔偿未支付金额支付利息，年利率为7.35%。五、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。
签订协议后，富琳房产公司支付了5000元给余明淦、周丽媚，双方确认该5000元包含在补充协议约定的违约补偿73000元内。后补充协议中所约定的二期车位因未能办理合法的预售许可手续，余明淦、周丽媚至今未能购得上述车位，富琳房产公司也没有按照协议约定支付余明淦、周丽媚剩余违约补偿68000元。庭审过程中，余明淦、周丽媚明确表示不再按补充协议约定购买二期车位，要求富琳房产公司直接支付协议中约定的违约补偿。富琳房产公司同意不再履行购买车位的协议内容。
2018年3月14日，富琳房产公司将涉案商品房交付给余明淦、周丽媚，余明淦、周丽媚进行了房屋验收，随后进行装修。今年6月，余明淦、周丽媚提起本案诉讼，要求富琳房产公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为余明淦、周丽媚请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另查明，涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”开发项目于2017年11月9日竣工验收，2018年1月18日经联合验收，2018年6月8日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，余明淦、周丽媚与富琳房产公司于2014年5月5日签订的《广东省商品房买卖合同》和2016年1月29日签订的《补充协议（1、2幢）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对余明淦、周丽媚已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未能按照购房合同和补充协议约定的期限将涉案商品房交付给余明淦、周丽媚使用、余明淦、周丽媚于2018年3月14日接收涉案商品房并装修使用等事实无异议，本院予以认可。富琳房产公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，余明淦、周丽媚请求富琳房产公司承担逾期交房之日起至交付房屋之日止的逾期交房违约责任理据充足，本院予以支持。
本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。一、对于2015年1月1日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。《广东省商品房买卖合同》中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳房产公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约补偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。根据该协议约定，应由富琳房产公司支付违约金73000元给余明淦、周丽媚，其中30000元抵扣购买车位费用，剩余款项43000元于2017年12月31日前付清。经庭审确认，协议中约定的车位因富琳房产公司的原因至今未能合法出售，余明淦、周丽媚亦没有购买车位，其庭审过程中亦明确表示放弃购买，富琳房产公司对此无异议，故余明淦、周丽媚主张由富琳房产公司直接支付违约金合理，本院予以支持。对于富琳房产公司认为该违约金标准过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订该补充协议时，富琳房产公司已出现逾期交房的违约事实，故该补偿协议是富琳房产公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳房产公司请求调低上述期间的违约金73000元不予支持。因富琳房产公司已支付5000元，应予扣减，扣减后仍需支付68000元（73000元－5000元=68000元）。余明淦、周丽媚的请求于法有据，本院予以支持。二、对于2016年4月1日至2017年12月31日（共640天）期间的逾期交房违约金。《补充协议（1、2幢）》约定：“本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。”而富琳房产公司于2018年3月14日才将涉案商品房交付给余明淦、周丽媚使用，故余明淦、周丽媚请求富琳房产公司自2016年4月1日起至2017年12月31日止支付逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。庭审过程中，富琳房产公司主张《广东省商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之五计算违约金的标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”的规定，余明淦、周丽媚在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付余明淦、周丽媚上述期间的逾期交房违约金80291.50元（627277元×640天×2?=80291.50元）。余明淦、周丽媚请求的超出部分，本院不予支持。综上，富琳房产公司共需支付余明淦、周丽媚2015年1月1日至2017年12月31日期间的逾期交付商品房违约金148291.50元（68000元﹢80291.50元=148291.50元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的逾期交付商品房违约金148291.50元给原告余明淦、周丽媚；
二、驳回原告余明淦、周丽媚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5330元，适用简易程序减半收取计2665元，由原告余明淦、周丽媚负担1194元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担1471元。原告已缴纳2665元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 许眉笑
二〇一八年八月十六日
书记员 梁佩琼
伍彩仪