湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民一初字第1277号
原告株洲市华光物业服务有限公司，公司住所地株洲市芦淞区港口街二号。
法定代表人刘光华，系该公司董事长。
委托代理人徐欢，湖南东盛律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代签法律文书等。
委托代理人谭敏，男，1978年3月23日出生，汉族，系该公司职员。委托权限为一般代理。
被告言秋莲，女，1954年7月7日出生，汉族。
委托代理人余忠，株洲市法学会法律服务部法律执业者。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。
原告株洲市华光物业服务有限公司诉被告言秋莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员张青独任审理。2015年8月25日，本院公开开庭对本案进行审理。原告株洲市华光物业服务有限公司的委托代理人徐欢、谭敏，被告言秋莲及其委托代理人余忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告株洲市华光物业服务有限公司诉称，被告是位于株洲市芦淞区阳光新城＊＊＊栋＊＊＊号房屋的买受人，是阳光新城的业主。原告是与株洲市阳光新城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》的物业公司，合同期限从2013年1月12日至2016年1月16日止，负责管理阳光新城小区商住楼。根据合同约定，原告有权就住宅按0.6元／月每平方米收取物业管理服务费。被告从2013年1月12日起至2015年6月16日拖欠物业管理服务费1643元。原告多次向被告催收，但被告一直不履行，按照合同约定，被告逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起应按每天千分之三交纳滞纳金。为此，原告特向法院起诉，请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费1643元及滞纳金1643元，共计3286元；2、被告承担本案诉讼费。
原告株洲市华光物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证，拟证明原告主体资格；
2、被告身份证复印件，拟证明被告主体资格；
3、城市房屋拆迁补偿安置协议书，拟证明被告是阳光新城＊＊＊栋＊＊＊号房屋的业主；
4、阳光新城小区物业管理服务委托合同两份，拟证明原告为被告提供物业服务，有权就住宅按0.6元每月每平方米收取物业管理服务费，逾期缴纳的按照日千分之三收取滞纳金，合同期限为2013年1月12日至2016年1月31日；
5、照片两张，拟证明原告就被告所欠物业费向其多次书面催收；
6、华光物业阳光新城业主欠费明细表，拟证明被告所欠物业费明细。
被告言秋莲辩称，被告与原告之间并没有达成委托合同关系，原告是与业主委员会签订的合同，其程序上不合法。原告入驻阳光新城小区并没有提供物业管理服务。由于阳光小区业主委员会并没有经过全体业主投票选举产生，其不能代表小区全体业主，小区业委会在行使权利的过程中，不得超过业主所授与的权利。综上，被告与原告并没有达成委托关系，对原告入驻阳光新城小区不予认可。请求根据本案的事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交一份证据：照片四十九张，拟证明小区没有物业公司提供服务。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、2、3无异议；证据4真实性无异议，关联性、合法性有异议，因为没有选举，业主委员会的成立不合法；证据5真实性、合法性、关联性均有异议；证据6与本案无关。
原告对被告提交的证据质证认为：对于照片中呈现的状态，不能辨别其拍摄地点，原告不予认可；且就算能够辨别，该组照片拍摄的时间均为2015年8月份，正好是物业公司在两个月前发出通知，决定于2015年8月撤离该小区时拍摄的；照片中显示的泥土和施工垃圾，是开发商对地下停车场进行施工产生的，由施工方进行清理；照片中垃圾箱旁边的建筑垃圾，是因为变电器发生了故障进行维修产生的，经协商由社区进行清理和拖运；照片中保安亭没有人的状态，只能证明当时没有人，但不能证明物业公司没有提供物业服务，该证据不能达到被告的证明目的。
本院对原告提供的证据的认证意见为：证据1、2、3，被告对其无异议，具有真实性、合法性、关联性，能够证明待证事实，本院予以采信；证据4被告对其真实性无异议，但认为业主委员会的成立程序不合法。经核查，该合同上有作为委托方的株洲市阳光新城业主委员会加盖公章，且有业主委员会代表的签名，能够证明原告依据合同为被告提供物业服务并且有权收取物业服务费的事实；证据5、6，具有真实性、合法性、关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。
本院对被告提交的证据的认证意见为：对该证据的真实性予以采信，但该组照片均系2015年8月拍摄，不能证明2013年1月12日至2015年6月16日期间原告未为被告所在小区提供物业管理服务。
经审理查明：原告株洲市华光物业服务有限公司（乙方）分别于2013年1月12日、2015年1月16日与株洲市阳光新城小区业主委员会（甲方）签订了两份《阳光新城小区物业管理服务委托合同》（以下简称委托合同），合同约定：甲方选聘乙方为阳光新城小区提供物业管理服务；委托管理期限自2013年1月12日起至2016年1月30日止；物业服务内容包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序等；乙方向业主收取的物业服务费收费标准为住宅每月每平方米0.60元；业主和物业使用人无正当理由逾期不交物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金（实为违约金）。该两份委托合同签订后，原告即开始对阳光新城小区实施物业管理，并按每月每平方米0.60元收取住宅物业管理费。
另查明，株洲市阳光新城小区为“红港大桥”（湘江五桥）建设项目的安置小区。2009年10月8日，被告言秋莲（乙方）与株洲市芦淞区湘江五桥征地拆迁建设指挥部（甲方）签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》（产权调换补偿安置），约定：乙方自愿选择拆迁人——株洲市城市建设投资经营有限公司建设的本项目安置小区“阳光新城”4栋6F号房屋安置，建设面积为97.79平方米（最终面积以办证部门测量核定为准）。被告言秋莲作为为该小区＊＊＊栋＊＊＊号的业主，自2013年1月12日起至2015年6月16日未交物业管理费。经原告催收后，被告仍未向原告交纳，原告遂向本院起诉。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为被告是否应当向原告支付物业管理费及违约金。现分析如下：
一、被告是否应当向原告支付物业管理费问题。原告与株洲市阳光新城小区业主委员会签订的《阳光新城小区物业管理服务委托合同》真实有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此对被告提出的小区没有成立业主委员会、原告与被告并没有达成委托关系等抗辩主张，本院不予支持。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告言秋莲作为小区业主应主动及时交纳物业管理费。但至目前为止，仍未向原告交纳2013年1月12日起至2015年6月16日的物业管理费用1643元，故原告要求被告支付2013年1月12日至2015年6月16日期间的物业管理费1643元的诉讼请求，本院予以支持。
二、被告是否应当向原告支付违约金问题。该两份委托合同约定，业主和物业使用人无正当理由逾期不交物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。根据规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。本院结合原告实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将本案违约金酌情确定为492.9元（1643元×30%=492.9元）。因此对于原告提出的要求被告支付违约金1643元的诉讼请求，本院予以部分支持，即被告应向原告支付违约金492.9元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告言秋莲于本判决生效之日起十日内给付原告株洲市华光物业服务有限公司自2013年1月12日起至2015年6月16日止的物业管理费人民币1643元，违约金人民币492.9元，共计人民币2135.9元；
二、驳回原告株洲市华光物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告言秋莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 张青
二〇一五年八月二十五日
书记员 喻露
附判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。