福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初504号
原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾志福，男，1977年10月31日出生，汉族。
原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心诉被告（反诉原告）曾志福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许华望适用简易程序，公开�庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人林ＸＸ；被告（反诉原告）曾志福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州市保障性住房管理中心诉称，被告系原告租户，其向原告承租芗城区xx幢xx号店面，双方签订房屋租赁合同，根据合同约定房屋用途为商业，月租金3800元，并约定违约责任。然在合同履行期间被告未依合同约定按期支付租金，被告之行为已构成违约，应承担相应违约责任。故请求判令被告立即支付租金（从2015年8月13日起至实际交付之日止，按每月3800元计算）及违约金按拖欠租金的30%计算。
被告曾志福辩称，其确实从2015年8月13日尚欠原告租金，但双方约定的违约金过高，要求法院依法予以调整。
反诉原告曾志福反诉称，反诉原、被告双方于2013年8月12日签订租赁合同，合同约定，反诉原告向反诉被告承租本�区xx幢xx号店面，合同约定租金为每月3800元。租赁期限为2013年8月12日至2018年8月11日。现由于双方约定的租金实在过高，反诉原告无力支付租金，故请求解除反诉原、被告之间的租赁合同。
反诉被告漳州市保障性住房管理中心反诉答辩称，要求继续履行双方签订的租赁合同。
经审理查明，2013年7月12日，原、被告双方签订《漳州市直管公房营业性用房租赁合同》，合同约定原告将芗城区xx幢xx号店面出租给被告，月租金3800元，合同期限五年，从2013年8月12日至2018年8月11日止。合同约定，本合同签订之日，被告须支付第一个半年度租金，即22800元整，之后每半年需提前一个月缴纳下个半年租金。如有拖欠不交者，按欠款总金额30%加收取滞纳金。合同签订后，原告依约将上述房产交付被告曾志福使用。被告曾志福租金仅交纳至2015年8月12日。
另查明，反诉原告承租的上述店面已关门停业。
上述事实，有原告漳州市保障性住房管理中心提供的《漳州市直管公房营业性用房租赁合同》以及当事人庭审陈述在案为据。
本院认为，原、被告双方于2013年7月12日签订的关于芗城区xx幢xx号店面的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。现被告拖欠从2015年8月13日起至今的租金事实清楚，证据充分，原告主张被告支付从2015年8月13日起至实际腾房之日止按每月3800元计算的租金，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为合同约定逾期未交租金按欠款总金额的30%加收取滞纳金，该违约金的约定明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定应予以调整。违约金应以被告未缴部�按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于反诉原告曾志福主张解除双方签订的租赁合同问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。该租赁店面已关门停业，原告已实际无能力继续经营该店面，强制原告继续履行合同，则势必造成该店面空置，却不断产生租金损失。而产生的租金损失，使原告进一步处于困窘的境地，亦不利于被告实现租金收益，不利于实现合同的经济效益及资源的优化配置。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在合同履行期限届满前，原告已无能力继续承租经营该店面，原告停业关门且未支付后续租金，被告如不采取适当的措施如解除合同、收回房屋、另行出租等防止损失的扩大，有违减损规则和诚实信用原则。综上，本案租赁合同继续履行困难，强制原告继续履行该合同，不利于实现资源的优化配置，有违公平原则、诚实信用原则。故反诉原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，反诉原告应当按照合同的约定将店面交付给反诉被告，反诉被告亦负有协助接收租赁物的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告曾志福与反诉被告漳州市保障性住房管理中心于2013年7月12日签订的合同编号为漳房租赁合同【xxxx】第xxxxxx号的漳州市直管公房营业性用房租赁合同；
二、被告曾志福应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州市保障性住房管理中心拖欠的租金（从2015年8月13日起至实际腾房之日止按每月3800元计算）及违约金（从2015年8月13日起以所拖欠的租金作为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费541元，适用简易程序减半收取270.5元，由被告曾志福负担；本案反诉费270元，由反诉被告漳州市保障性住房管理中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 �许华望
二〇一六年三月二十日
书记员 陈 益 龙
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行�间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。