湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终724号
上诉人(原审被告)：衡阳市华盛房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区光明街苗圃里31号。
法定代表人：李衡德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周明，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘湘萍，女，1962年10月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市。
被上诉人(原审原告)：李爱平，男，1967年6月15日出生，汉族，住湖南省衡东县。
共同委托诉讼代理人：郭建国，湖南业达律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：王斌，湖南业达律师事务所律师。
上诉人衡阳市华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）因与被上诉人刘湘萍、李爱平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠民一初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华盛公司的委托诉讼代理人周明，被上诉人刘湘萍及其与被上诉人李爱平的共同委托诉讼代理人郭建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华盛公司上诉请求：1.撤销原判，改判华盛公司退还刘湘萍、李爱平购房款223440元；2.本案诉讼费用由刘湘萍、李爱平负担。事实和理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。1.案涉合同虽经订立生效，但其后未能继续履行系因遇不可抗力（政府规划变更）而导致，华盛公司没有过错，不应承担违约责任。2.在遭遇不可抗力之后，华盛公司已及时通知刘湘萍、李爱平，并积极为减轻刘湘萍、李爱平的损失而多次协商。3.刘湘萍、李爱平对华盛公司的积极合理补救措施不予理会，恶意扩大了案涉合同不能履行的损失和影响；二、案涉房屋的房价评估报告明显与市场正常价格不符，依法应不予采信；三、退一步讲，即使不考虑评估房价的因素，原审法院也不能行使法定解除权的同时，在完全未厘清双方违约责任的基础上，将全部责任归于华盛公司。
刘湘萍、李爱平辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘湘萍、李爱平向一审法院起诉请求：1.华盛公司交付衡阳市珠晖区光明街11-1号楼105号商业用房给刘湘萍、李爱平；2.华盛公司按照现行房屋临街门面的市场价格1130101元、门面租金按照评估价格430720．5元赔偿给刘湘萍、李爱平；3.本案诉讼费用由华盛公司承担。
一审法院认定以下无争议事实：2004年2月15日，李爱平、刘湘萍（甲方）与华盛公司（乙方）签订《购房合同书》（由购房意向书更改过来），约定：乙方购买甲方位于衡阳市珠晖区光明街11-1号商业用房，面积暂定为66.5平方米，最终以房地局测绘队测量面积为准，办理产权并计价。若因特殊情况使乙方意向所购房屋被取消，则甲方退还全部购房款，并按照银行同期存款利率支付利息给乙方（指市规划调整，其他情况不属此范畴）。该房屋计价为3360元／平方米，乙方同意在签订购房意向书之日起10天之内将购房款计223440元一次性付清给甲方。该房拟定在2005年3月底交付。同时，华盛公司向李爱平、刘湘萍出具了该房所在楼栋的一层平面图，并将房屋在平面图中标识出来。2004年2月17日，李爱平、刘湘萍两次向华盛公司支付购房款90000元，合计180000元，华盛公司在其中一张收款收据上备注：属一次性付款下欠40000元整于3月底之前交清。2004年4月16日，李爱平、刘湘萍向华盛公司支付购房款35440元，华盛公司向李爱平、刘湘萍出具了收款收据，并在该收据上备注：属一次性付款，下欠8000元于4月19日交清。2004年4月18日，李爱平、刘湘萍向华盛公司支付购房款8000元。另查明，案涉房屋位于光明街改造工程11号楼，该项目由华盛公司承建。2003年4月，华盛公司取得该楼栋的建设用地规划许可证。2004年4月，华盛公司取得该地块国土使用证。2004年10月，华盛公司取得该楼栋的建设工程规划许可证。但由于拆迁未能如期完成，该工程没有按时施工。2006年，衡阳市对城市规划进行了调整，该建设项目的11号楼正好压在新的规划红线上，因此华盛公司根据新的城区规划设计相应的对建设规划图进行了调整，案涉房屋所在位置由于相邻公路拓宽而没有再建。2011年4月29日，华盛公司取得该楼栋的建筑工程施工许可证。衡阳市珠晖区光明街11号楼于2011年开始动工，2013年6月竣工完成，迄今未能取得预售许可证或者销售许可证。李爱平、刘湘萍在签订购房合同书时，对该房屋尚未取得预售许可证等情况知情。在该房屋建设过程中，李爱平、刘湘萍多次到华盛公司处咨询工程进度，对规划变更和房屋建设进度知情，且与华盛公司口头协议变更交付房屋的位置，但具体置换的房屋位置双方未能达成一致意见。在本案审理过程中，李爱平、刘湘萍申请对衡阳市珠晖区光明街11栋1号楼一楼门面的市场单价及市场租赁单价进行评估，该院经湖南省衡阳市中级人民法院依法委托了湖南德立房地产土地评估有限公司进行评估，湖南德立房地产土地评估有限公司于2016年8月17日做出湘德立评字（2016）第0271号房地产评估报告，认定2016年8月4日起一年内衡阳市珠晖区光明街11栋1号楼一楼门面最可能实现的市场单价为16994元／平方米，市场租赁单价为51元／平方米。一审法院认定以下争议事实：一、双方签订的案涉合同属于商品房预售合同还是认购合同。认购合同属于预约合同，它是为将来当事人建立本约合同而签订的，它的目的是双方当事人将来能建立本约合同，它指向的是能否签订本约合同而形成的权利义务关系，因此它并不发生房屋买卖合同的实体性权利义务。商品房预售合同属于本约合同，是约定双方实质性权利义务的合同。在本案中，华盛公司签订的《购房意向书》中对于案涉房屋的位置、面积、价款、交房时间等均作出了明确约定，以上约定已涉及到华盛公司关于房屋买卖的实体性权利，虽然在合同中使用了“暂定”、“拟定”等文字，但其目的并不是为了日后当事人进行砌商建立新的合同，而是预防房屋在建设过程中可能出现误差。同时，李爱平、刘湘萍也按照该合同全部履行了支付房款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订的认购协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应该认定为房屋预售合同。二、双方签订房屋预售合同是否合法有效。在本案中，签订房屋预售合同是华盛公司双方的真实意思表示，华盛公司对此不持异议。到李爱平、刘湘萍起诉前，华盛公司已经具备了商品房销售的条件，因此双方签订的房屋预售合同应认定为有效合同。三、李爱平、刘湘萍的诉讼请求是否超过了诉讼时效。华盛公司认可在案涉房屋建设过程中，李爱平、刘湘萍多次到华盛公司处咨询工程进度，对规划变更和房屋建设进度知情，在规划变更后李爱平、刘湘萍还与华盛公司口头协议变更交付房屋的位置，由此可以看出，华盛公司无论在规划变更前还是变更后都同意交付房屋给李爱平、刘湘萍，因此本案的诉讼时效因李爱平、刘湘萍向华盛公司主张权利以及华盛公司同意履行义务而中断，没有超过诉讼时效。一审法院认为，案涉合同合法有效。李爱平、刘湘萍主张权利没有超过诉讼时效，案涉房屋由于规划调整没有再建，李爱平、刘湘萍请求华盛公司交付房屋造成事实上的履行不能，该院不予支持。经多次协商，华盛公司对变更交付的房屋均未能达成一致意见，因此李爱平、刘湘萍请求解除案涉合同，按照现行价格赔偿其所购房屋及租金损失，该院予以支持。关于案涉房屋的现行价值及租金损失，湖南德立房地产土地评估有限公司依法对上述项目进行了评估，其于2016年8月17日做出湘德立评字（2016）第0271号房地产评估报告，认定2016年8月4日起一年内衡阳市珠晖区光明街11栋1号楼一楼门面最可能实现的市场单价为16994元／平方米，市场租赁单价为51元／平方米。虽然该份评估报告已经届满一年，但李爱平、刘湘萍同意按照该份评估报告进行价格认定，华盛公司虽不同意该份评估报告，但其不愿意申请重新评估或提交新的评估报告以判断房屋现行价值，故案涉房屋的现行价格为1130101元（66.5平方米×16994元／平方米）。华盛公司未能向李爱平、刘湘萍交付房屋，故应按照评估价格支付李爱平、刘湘萍的购房款1130101元。关于房屋租金损失，案涉房屋于2013年6月竣工，李爱平、刘湘萍对此情况知情并接受，因此该房屋的租金损失应从房屋竣工交付时起算，另考虑到上述评估报告针对的是2016年的房屋租赁价格及市场价格变化情况，且华盛公司无法交付房屋系城市规划变更造成，并非恶意欺诈，李爱平、刘湘萍在签订房屋预售合同时明知华盛公司没有取得预售许可证的事实仍与华盛公司签订房屋买卖合同，未尽到合理注意义务等因素，该院酌定华盛公司赔偿李爱平、刘湘萍租金损失120000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，判决：一、华盛公司在本判决生效之日起十五日内赔偿刘湘萍、李爱平购房损失1130101元，租金损失120000元；二、驳回刘湘萍、李爱平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18847元、财产评估费13550元，合计32397元，由华盛公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。湖南德立房地产土地评估有限公司向本院提交了关于湘德立评字（2016）第0271号房地产评估报告的回复函。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华盛公司提交的证据不能达到证明目的，不予采信。经审理查明，华盛公司对于案涉房屋的现有价值提出异议，经本院释明后，仍不同意申请重新评估。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于李爱平、刘湘萍与华盛公司于2004年2月15日签订的《购房合同书》的性质和效力问题。从双方签订案涉合同的内容及背景看，案涉合同已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华盛公司已经按照约定收受了刘湘萍、李爱平的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉合同应认定为商品房买卖合同。该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。华盛公司主张案涉合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于案涉合同不能继续履行造成刘湘萍、李爱平的实际损失问题。案涉房屋虽因政府规划变更等因素在建成后的位置、面积等发生变化，但并不必然导致案涉房屋不能交付，案涉合同不能继续履行非因刘湘萍、李爱平的过错造成，由此造成刘湘萍、李爱平的实际损失，华盛公司应承担相应的赔偿责任。综合考虑到刘湘萍、李爱平的实际损失，兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，原审采信湘德立评字（2016）第0271号房地产评估报告的市场单价作为认定刘湘萍、李爱平实际损失的依据，已充分保护了双方当事人的合法权益。原审在此基础上再酌定华盛公司赔偿租金损失120000元，明显超出了刘湘萍、李爱平的实际损失，本院予以纠正。华盛公司主张，原审房地产评估报告的市场单价过高，明显与市场价格不符，其提交的证据不能达到证明目的，且经一、二审法院释明后华盛公司又不同意申请重新评估，应承担举证不能的法律后果。
综上所述，华盛公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠民一初字第593号民事判决；
衡阳市华盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿刘湘萍、李爱平购房损失1130101元；
驳回刘湘萍、李爱平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18847元、财产评估费13550元，二审案件受理费16051元，合计48448元，由上诉人衡阳市华盛房地产开发有限公司负担35078元，被上诉人刘湘萍、李爱平负担13370元。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽萍
审判员 何闰英
审判员 许建中
二〇一八年六月二十二日
书记员 陈 浅