安徽省蒙城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1622民初1346号
原告：张霞，女，1966年12月1日出生，汉族，住蒙城县。
委托诉讼代理人：郭晓东，安徽东屹漆园律师事务所律师。
被告：张四义，男，1959年12月26日出生，汉族，住蒙城县。
委托诉讼代理人：刘景标，安徽皖大律师事务所律师。
被告：王士侠，女，1962年4月5日出生，汉族，住蒙城县。
委托诉讼代理人：刘景标，安徽皖大律师事务所律师。
原告张霞与被告张四义、王士侠确认合同有效纠纷一案，于2016年3月24日诉讼到院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日、2017年2月4日两次公开开庭审理本案。原告张霞及其委托诉讼代理人郭晓东、被告张四义及被告张四义、王士侠的委托诉讼代理人刘景标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张霞诉称：原、被告于2016年1月10日经商定后，签订房屋买卖协议书一份，该协议约定被告把其坐落在蒙城县漆园办事处唐集南北街西侧的房屋一处出售给原告，房产证号为：房地权蒙字第××号，登记号为：18515-8083，房款共计人民,500000元整，因被告把该房屋抵押给他人，双方约定在被告解决抵押行为之前，原告先付房款200000元，被告把房屋交付给原告，并由原告对房产予以改造，待被告解决抵押贷款为原告办理过户手续时余款300000元由原告一次性付清，过户相关费用由原告承担；房屋过户时如发现有房产证抵押贷款行为不能办理过户手续时，被告应付全部经济责任，如同违约。此协议一式三份。协议签订后，原告按照约定先支付了购房款200000元，被告已把房屋交付给原告，原告已经对该房屋进行了改建。现在原告要求办理过户登记，被告一直予以拖延不予协助办理，被告的行为违反了双方的协议约定，侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求贵院查明事实后依法判令支持原告的诉讼请求。请求依法确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；请求判令被告协助原告办理房屋所有权过户登记手续；诉讼费用全部由被告承担。
原告为证明自己的主张举证如下：
1、张霞的身份证复印件。证明张霞的身份及主体资格；
2、张霞的户口本复印件。证明张霞的户籍地是蒙城县漆园办事处唐集村东西街17号；
3、被告的房产证复印件。证明位于漆园唐集南北街西侧、权属证书编号为房地权蒙字第××号的房产属被告所有；该房屋的坐落、结构、四至及面积；
4、房屋买卖合同书及收条。证明房屋买卖合同签订时间为2016年1月10日；购房款为500000元整；合同签订时支付购房款20万元，余款待被告解决售前抵押贷款，为乙方办妥过户手续时余款30万元一次性支付；其他约定。30万元在办理过户手续时支付。
5、王宗强的书面证明一份。证明2016年1月10日下午原被告签订房屋买卖合同是在场，被告的妻子小王也在场，张霞当场支付20万元购房款，合同约定余款。
6、被告房地产他项权证。证明被告该房屋已经于2008年12月4日抵押给他人至今没有解除抵押的事实。
7、曹小兰的情况说明。证明：被告张四义欠曹小兰借款本息合计145142.14元，诉讼费（保全费）、执行费合计13462元，邮件收费发票100元，上述款项合计158704.14元由原告张霞代付，应从原告购房款中扣除。
8、还款凭证。诉讼费（保全费）、执行费收据、邮件收费发票（共六张）。证明原告代其垫付上述费用158704.14元；应从原告购房款中扣除。
9、蒙城县人民法院裁定书。证明原、被告买卖的房屋被蒙城县人民法院查封，原告代其垫付该款是为了尽快解除对该房屋的查封，现该房屋已经解除了查封；
原告证人王宗强出庭证明。原被告都是本街上的人，签订协议时我在场，张霞、王某、张四义、王士侠、还有张四义大儿子大磊，找我作为签协议的见证人，双方签字时我在场。签订协议时王士侠同意卖房子，因为都在场，没有说反对意见。现金20万元交给张四义的。余额30万没听说啥时给，签过协议我就不知道了，谈怎么买卖房屋我也不知道，我只是他们签订协议见证人而已，协议书是张霞准备好的。我说你们该怎么办就怎么办，手续一起去办理，被告说余额30万放在我这儿，但是我没同意把钱放我这儿。原告证人王某出庭作证，证明房屋买卖合同系事先准备好的，签订合同时王士侠在场同意卖房。
被告张四义、王士侠辩称：该合同的主要内容、条款前后相互矛盾，无法执行。该合同几乎全部条款系打印，属格式条款；但该合同最后手写的补充说明即对前面实质性条款的全面否定。依据《合同法》的有关解释，该手写部分具有法律约束力。如果说违约应该是被答辩人违约。该合同所涉及的房地产并非张四义一人所有，然而，该合同中并没有王士侠的签字，没有王士侠的签字你告她干啥呢？签合同时没想起她，告状的时候想起她了。该合同缺乏共同所有人的协商一致，缺乏合同的有效要件。王士侠对其合同有异议，该合同能有效吗？目前，被答辩人违约，并拆除了答辩人的部分房屋、砍伐并卖掉了答辩人所有的11棵大杨树及答辩人用于建筑的6万块砖头。己给答辩人造成经济损失。依据《合同法》的无效合同的有关规定，相互返还后，被答辩人还应承担相应的赔偿责任。
两被告为证明自己的主张举证如下：
（2010）亳民一终字第00388号民事判决书。证明被告张四义与曹小兰没有经济纠纷，中级法院已经驳回了曹小兰的诉讼请求，原告擅自提议提被告张四义还曹小兰借款我方不同意。
经庭审质证：被告对原告举证证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议；对证据5证人证言待证人出庭再质证；对证据6无异议。对证据7-9与本案无关，不是一个法律关系；被告张四义不知情，系原告个人行为；被告张四义并不欠曹小兰的钱。对原告证人王宗强的证言无异议，对证人王某的证言有异议，不属实。与原告是以前的夫妻关系。原告对被告举证证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告向法庭提交的（2012）蒙执字第198-1号、（2012）蒙执字第198-2号裁定书能够证明被告张四义欠曹小兰的借款。
经合议庭评议：对原告举证1-3、6被告无异议，予以认证。对举证4具有真实性、合法性、关联性予以认证。对举证5王宗强的证明，被告对王宗强出庭证言无异议，予以认证。对举证7-9具有真实性、合法性、关联性予以认证。对被告举证判决书不能证明被告与曹小兰之间不存在债权债务，不予认证。
经审理查明：2016年1月10日张霞与张四义签订书面协议，张四义将其位于蒙城县漆园办事处唐集南北街西侧（房产证号12××82号，登记号18515-8083号）的房产作价50万元售予张霞，并在合同中载明：第三条付款方式1、张四义抵押行为解决前，张霞先付20万元，张四义收款时为张霞出具首条，并将合同所列房产一次性交于张霞，并由张霞所对资产予以改造。2、待张四义解决其售前抵押贷款，为张霞办妥过户手续时余款30万元一次性付清。第四条、特别约定1、该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要有关部门审批的手续问题，张四义应当积极全力配合张霞一起妥善解决。若因此引发相应纠纷，由张四义负责处理并承担违约责任。2、如张霞所购房屋办理房产证过户时，张四义应予以积极配合，但相关费用由张霞自行负担。3、房屋过户时如发现有房产证抵押贷款行为不能办理过户手续时，张四义应付全部经济责任，如同违约，要退回房总金额及银行利息，张四义应支付总金额20%的违约金，并应按改建后评估的市场价返还房款。第五条：该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给张霞。第六条：今后如果国家征用土地赔偿及住房面积赔偿为张霞所有，张四义应积极配合。同时协议另添加条款载明交付房地产只给现在所有的空地，其余付清款过户，在农历正月底付清（为2016年3月8日）。协议签订当天，张霞将购房款20万元交于张四义，张四义将协议载明的房地产交付张霞，张霞在收到交付房地产后，对房屋进行改造并使用至今。
另查明：因张四义拖欠案外人曹小兰债务，在双方的借贷案件经本院作出（2012）蒙民一初字第00049号生效判决后，曹小兰向本院申请执行。本院于2012年4月4日作出（2012）蒙执字第198号执行裁定查封本案争议的房屋，2016年12月22日张霞代张四义偿还曹小兰借款本息、诉讼费、执行费共计158544.14元。2016年12月27日本院作出（2012）蒙执字第198-1号执行裁定，解除对本案争议房屋的查封。并于2016年12月27日同时作出（2012）蒙执字第198-2号执行裁定，终结（2012）蒙民一初字第00049号民事判决书判决内容的执行。同日原告存入法院账户余下购房款141455.86元。庭审后，张霞书面表示同意支付张四义余下30万元购房款的逾期利息。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张四义与张霞签订关于张四义将其位于蒙城县漆园办事处唐集南北街西侧（房产证号12××82号，登记号18515-8083号）的房产买卖合同，合同中仅对被告违约，原告可提出解除合同进行约定，未对张霞逾期给付购房款被告即可解除合同进行约定。张四义要求解除合同不符合约定解除合同及法定解除合同的条件，故张四义以张霞逾期支付购房款为由，要求解除合同不予采信。庭审中两被告均对原告证人王宗强证言中关于两被告均同意卖房无异议，故王士侠以未在买卖协议中签字为由认为合同无效，不予采信。原告请求依法确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；请求判令被告协助原告办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。原告自愿承担30万元购房款的逾期支付利息，系当事人对自己权利的处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，对逾期付款未约定违约金给付方式，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故张霞同意支付给两被告30万元购房款逾期利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算从2016年3月9日起计算至2016年12月21日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、2016年1月10日原告张霞与被告张四义签订的位于蒙城县漆园办事处唐集南北街西侧（房产证号12××82号，登记号18515-8083号）的房产买卖合同合法有效。
二、原告张霞于本判决生效后五日内给付被告张四义、王士侠购房款30万元及逾期付款利息（张霞代张四义偿还曹小兰借款本息、诉讼费、执行费共计158544.14元从30万元中扣除。利息按本金30万元计算，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准从2016年3月9日起计算至2016年12月21日止。）
三、被告张四义、王士侠于收到上述款项的同时协助原告张霞办理位于蒙城县漆园办事处唐集南北街西侧（房产证号12××82号，登记号18515-8083号）的房产的过户登记手续。
案件受理费100元，财产保全费3020元，由被告张四义、王士侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院
审 判 长 王雪艳
审 判 员 刘素云
人民陪审员 刘士林
二〇一七年二月十三日
书 记 员 贾桃桃
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。