中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终226号
上诉人（一审原告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地，重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，案外人）：雒艺涵，女，1997年8月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：雒美云（系雒艺涵之母），住北京市海淀区。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地，北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人雒艺涵、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2017）渝民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理并询问了当事人，本案现已审理终结。
2017年8月10日，东方资产重庆分公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.撤销（2017）渝执异57号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层018车位；3.本案诉讼费用由雒艺涵、中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波共同承担。
重庆市高级人民法院一审查明：东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。雒艺涵以其系该车位的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉车位的查封。重庆市高级人民法院于2017年6月19日作出（2017）渝执异57号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层018车位的执行。
2014年6月30日，雒艺涵与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层018车位出售给雒艺涵，合同总价款为49万元；付款方式为一次性付款。并约定买受人应于2013年6月30日前支付房款49万元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF494643。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2013年6月30日，雒美云通过其工商银行卡和建设银行卡分别向中坤锦绣公司转账33万元和16万元。中坤锦绣公司于2013年6月30日向雒艺涵出具了全款收据。
诉讼中，雒艺涵提交户口复印件和北京市求是公证处出具的（2013）京求是内民证字第3505号公证书，证明雒美云系其母亲，为其法定监护人之一。
雒艺涵在北京市××高粱桥××街××院××楼××单元购有房屋一套，房号601。中坤锦绣公司于2013年8月将本案争议车位交付雒艺涵使用。
中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层018车位至今登记在中坤锦绣公司名下。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议车位包含在内。该车位于2014年10月29日被重庆市高级人民法院司法查封。
以上事实，有判决书、商品房现房买卖合同、银行转账凭证、购房收据、停车场管理费发票等证据在卷佐证，足以认定。
重庆市高级人民法院认为，本案的争议焦点是：雒艺涵是否就中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层018车位享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定雒艺涵对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层018车位享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，雒艺涵在本院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。雒艺涵举示的购房收据、银行转账凭证等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣公司支付了全部购房款。其在本案争议车位所在小区购有房屋的事实也证明了其购买车位的合理性。此外，其举示的停车场管理费发票，可以证明其已实际占有使用案涉车位。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押物且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对本案争议车位不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将本案争议车位对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在雒艺涵与中坤锦绣公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。雒艺涵作为买受人，在购买案涉车位过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因雒艺涵自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
东方资产重庆分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初124号民事判决；2、发回重审或改判继续执行被执行人位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层的018车位；3、本案的一审、二审诉讼费用由五被上诉人共同承担。理由是：现有证据不足以证明雒艺涵与中坤锦绣公司存在车位买卖行为和是否具有真实付款行为。1、雒艺涵与中坤锦绣公司之间的车位买卖行为系恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性。2、雒艺涵与中坤锦绣公司之间关于涉案车位买卖价款的支付行为亦不具有真实性。（1）雒艺涵没有提供合法有效的证据证明其向中坤锦绣公司支付了涉案车位的全部价款，亦不能证明该款项进入了东方资产重庆分公司指定的银行账号；（2）雒艺涵明知涉案车位上有他项权利（抵押权），即使其曾向中坤锦绣公司支付过款项，也不足以证明该价款系购买涉案车位的价款。3、雒艺涵没有提供合法有效的证据证明涉案车位在法院查封之前，其已经持续实际使用该车位。
雒艺涵提交书面答辩意见称，其为案涉车位的所有权人，该车位不应成为执行标的。雒艺涵与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签、备案手续，已付清全部价款并一直对该车位使用至今。东方资产重庆分公司已出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司销售该车位，其抵押权不得追及善意受让人，抵押权的效力仅及于车位的转让价款。东方资产重庆分公司认为雒艺涵与中坤锦绣公司恶意串通，没有事实依据。上诉人的理由没有事实及法律依据，应予驳回。
中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波未提交答辩意见。
二审审理期间，当事人没有提交新的证据，对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：雒艺涵就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题
首先，雒艺涵在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同的附件，雒艺涵买受该车位不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明雒艺涵与中坤锦绣公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于雒艺涵与中坤锦绣公司恶意串通，欲通过转移抵押房产逃避债务的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。
其次，雒艺涵在车位所在小区购有房屋，在一审法院2014年10月29日查封案涉车位之前，其与中坤锦绣公司签订了关于本案车位的《北京市商品房现房买卖合同》并已支付全部价款，雒艺涵实际使用案涉车位的行为亦有停车场管理费发票佐证。一审法院综合以上证据认定在司法查封之前雒艺涵已经实际占有案涉车位并无不当。
二、关于雒艺涵是否已经支付价款的问题
本案中，雒艺涵与中坤锦绣公司签订有《北京市商品房现房买卖合同》，案涉车位出售给雒艺涵的价款为49万元，付款方式为2013年6月30日前一次性支付。雒艺涵之母雒美云在2013年6月30日以其银行卡向中坤锦绣公司共转账49万元，中坤锦绣公司于同日向雒艺涵出具了全款收据。一审法院认定雒艺涵已经按照约定向中坤锦绣公司支付了全部合同价款并无不当。雒艺涵并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于雒艺涵没有向指定的资金监管账户中支付案涉车位价款、价款支付行为不真实的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
三、关于是否非因雒艺涵自身原因未办理过户登记的问题
案涉车位登记于中坤锦绣公司名下且设定有抵押权。但在该车位销售之前，东方资产重庆分公司已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将其开发并抵押给东方资产重庆分公司的案涉在建工程和现房全部进行销售，本案争议的车位亦包含在内。该证明系雒艺涵与中坤锦绣公司之间买卖合同的附件，雒艺涵基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房地产的行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审认定非因雒艺涵自身原因不能办理案涉车位的过户登记手续并无不当。
本案中，在一审法院查封之前，雒艺涵与中坤锦绣公司已就该车位签订了合法有效的买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，雒艺涵在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉车位，未办理过户登记也并非因雒艺涵自身的原因。根据《执行异议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，雒艺涵就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，东方资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨兴业
审 判 员 张 纯
审 判 员 李延忱
二〇一八年六月四日
法官助理 吴学文
书 记 员 方晓玲