广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初5892号
原告：广州城建开发物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杜凤君。
委托诉讼代理人：裴健源，该公司职员。
委托诉讼代理人：李晓靖，该公司职员。
被告：潘学君，住广州市番禺区。
原告广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）与被告潘学君物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案，本案依法由代理审判员王璇，适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行审理。原告城建物业公司的委托诉讼代理人裴健源、李晓靖，被告潘学君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年2月至2016年6月期间物业管理费10653.44元；2.被告向原告支付物业费逾期缴纳违约金，按日3‰的标准从2014年11月1日至实际付清之日止，暂计至2016年6月8日为12967.07元；3.被告向原告支付2013年11月至2016年3月期间拖欠的水费及电费公摊共1199.3元，以上1至3项合计24819.81元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，城建物业公司变更诉讼请求第2、3项为：2.被告向原告支付物业费逾期缴纳违约金，按日3‰的标准从2014年3月1日至实际付清之日止，暂计至2016年6月8日为12967.07元；3.被告向原告支付2013年11月至2016年3月期间拖欠的水费638.13元及公摊电费561.17元，共1199.3元。其他诉讼请求不变。事实和理由：2013年11月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告所在的逸泉韵翠二街4号202房进行物业管理，每月管理费367.36元（不包含水电公摊费用）。然而，自2014年2月至起诉日，被告连续拖欠物业管理费10653.44元，对应的逾期缴纳违约金12967.07元，虽经原告一再催缴，被告仍未清偿。在此期间，原告一直履行物业管理义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，侵犯了原告的合法权益。
被告潘学君辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院予以驳回。我是从2014年2月份至今没有交物管费，因为收楼时房子有质量问题，如房间地板和洗手间墙均存在空鼓等问题，我要求物业帮我修好，物业答应我1个月内维修好，但是直到我搬进去后也没有修好。我收楼时已经预交了水费200元，电费200元，之后我自家的电费我自己交了，但是水费没有交过，物业公司将业主的水费和公摊的水费捆绑在一起，我们根本不知道公摊水费是多少，而且自家的水费我可以自己缴纳，公摊的水电费物业都没有公开发票。
经审理查明：城建物业公司是具有一级物业管理资质的物业服务公司。2011年5月，城建物业公司与逸泉韵翠花园的开发商广州祥荷房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定城建物业公司对逸泉韵翠花园提供前期物业管理服务，至业主大会成立后业主委员会作出选聘物业管理企业决定为止，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月于当月五日前交纳，高层住宅收费标准为2.2元/月/平方米。合同签订后，原告对涉案小区进行物业管理，提供物业服务。
2013年11月12日，潘学君（甲方）与城建物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由城建物业公司为潘学君购买的逸泉韵翠二街4号24栋202房提供前期物业管理服务。协议约定乙方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化景观、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、服务与管理，并达到相应服务质量标准。物业服务资金约定：物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.2元/平方米·月的收费标准收取，除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。物业服务资金以1个自然月为缴纳周期，业主或物业使用人于每月5日前向乙方缴纳，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。违约责任约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
潘学君确认其是涉案房屋的权属人，房屋建筑面积166.98平方米，每月物业管理费367.36元。2013年11月12日,潘学君办理了涉案房屋的收楼手续。
潘学君确认拖欠2014年2月之后的物业管理费，2013年11月之后的水费以及2013年11月13日之后的公摊电费，其主张将收楼时预交的200元水费和200元电费抵扣其拖欠的水费和公摊电费，城建物业公司表示同意抵扣。城建物业公司提交催缴通知书和律师函各一份，拟证明其于2014年11月13日、2015年6月16日向潘学君催收相关费用的情况，潘学君确认收到了上述文件。根据城建物业公司提供的由供电部门和自来水厂盖章出具的电费和水费代缴凭证、水费抄表记录、公共电费分摊办法以及分摊户数说明，城建物业公司代缴的涉案房屋2013年11月至2016年3月的水费为638.13元，分摊电费为561.17元，潘学君对此予以确认。另外，潘学君抗辩认为协议约定的违约金标准过高，要求法院依法调整。
本院认为，城建物业公司与潘学君于2013年11月12日签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。城建物业公司依约为潘学君位于广州市花都区花东镇杨和村逸泉韵翠二街4号24栋202房提供了物业管理服务，潘学君应按协议约定交纳物业管理费。房屋质量问题属于潘学君与开发商之间的法律关系，潘学君以房屋存在质量问题，拒付物业管理费没有依据，本院不予采纳。城建物业公司要求潘学君支付2014年2月至2016年6月的物业管理费10653.44元（367.36元/月×29个月）合法有据，本院予以支持。
因潘学君迟延向城建物业公司支付物业管理费，根据前期物业管理服务协议的约定，潘学君应向城建物业公司支付滞纳金。根据协议约定，在下月首日以后缴纳的均视为逾期交纳，每逾期一日，按欠费总额的千分之三支付违约金，潘学君抗辩违约金过高，要求依法予以调整，因逾期支付物业管理费主要是利息损失，本院酌情调整违约金为从下月首日起以每月拖欠金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。
关于水费，城建物业公司提交了抄表记录以及向自来水厂代缴水费的凭证，潘学君对此予以确认，故城建物业公司要求潘学君支付其代缴的水费638.13元合理合法，双方均同意将潘学君预交的200元水费抵扣拖欠水费，故潘学君还应向城建物业公司支付水费438.13元。
关于分摊电费，根据协议第三条第1款约定，共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费不包含在物业管理费中，由全体业主按政府规定另行分摊。潘学君确认从2013年11月开始的分摊电费未支付，根据城建物业公司提供的公摊电费代缴凭证及公共电费分摊计算办法，潘学君应承担上述期间的分摊电费为561.17元。因双方均同意将潘学君预交的200元电费抵扣该部分费用，故潘学君应向城建物业公司支付的公摊电费为361.17元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告潘学君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州城建开发物业有限公司支付2014年2月至2016年6月的物业管理费10653.44元；
二、被告潘学君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州城建开发物业有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期的下月首日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，滞纳金以本金为限；
三、被告潘学君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州城建开发物业有限公司支付2013年11月至2016年3月期间其代缴的水费438.13元；
四、被告潘学君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州城建开发物业有限公司支付2013年11月至2016年3月期间的公摊电费361.17元；
五、驳回原告广州城建开发物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，由原告广州城建开发物业有限公司负担113元，被告潘学君负担97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 王 璇
二〇一六年九月××日
书 记 员 邓国靖