重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00473号
上诉人（原审被告）袁顺禄，男，1966年5月4日出生，汉族。
委托代理人张开术，男，1955年4月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆市庆源物业管理有限公司。
法定代表人冯开明，董事长。
委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。
上诉人袁顺禄与被上诉人重庆市庆源物业管理有限公司（以下简称庆源物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2012年11月16日作出（2012）合法民初字第04049号民事判决，上诉人袁顺禄对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月3日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人袁顺禄的委托代理人张开术，被上诉人庆源物管公司的法定代表人冯开明、委托代理人王权到庭参加询问。因本案的审理必须以重庆市名人丽都小区业主委员会（以下简称名人丽都业主委员会）与庆源物管公司、胡邦明、陈远胜、夏雨林、李尚光、庞国华、蒋世林、冯云、张富贵、何昌兴、吴光援、杨建伟、张辉煌、周驭物业管理合同纠纷一案的审理结果为依据，本院于2013年4月25日裁定中止本案诉讼。2014年2月7日，本院以（2013）渝一中法民终字第04302号《民事判决书》审结上述物业管理合同纠纷一案。本院于2014年3月10日恢复本案诉讼。本案现已审理终结。
庆源物管公司在一审中诉称，2005年10月1日前，庆源物管公司受建设单位重庆中东房地产开发有限公司的委托对袁顺禄所在的名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费用标准为0.20元／平方米·月。2005年6月18日，名人丽都小区成立了“合川市名人丽都业主委员会”，并报原合川市国土资源和房屋管理局备案登记。2006年1月4日，庆源物管公司与袁顺禄所在的名人丽都业主委员会签订了《名人丽都小区物业服务合同》，合同约定从2005年10月1日起物业服务费标准为0.37元／平方米·月，同时约定如业主未按时缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向庆源物管公司支付违约金。袁顺禄系庆源物管公司服务的小区业主，庆源物管公司如约为其提供了物业服务，但袁顺禄拒不缴纳物业管理费及楼道路灯费用，已构成违约，故起诉要求袁顺禄支付所欠的物业服务费2339.40元、楼道路灯费84元和违约金4759.85元，共计7183.25元。
袁顺禄在一审中辩称，庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同是无效合同，因庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同，没有小区业主大会的决定，签约代表无签署合同的主体资格。即便合同有效，但按照合同约定合同期限届满后，该合同已经终止而不是继续有效，法院应该按照法律的规定判决案件，而不应按判例来判决案件。2009年4月2日，名人丽都业主委员会以书面征求意见的形式组织召开了名人丽都小区业主大会，作出了要求庆源物管公司退场和授权名人丽都业主委员会选聘新的物业服务企业的决定。2009年5月21日，名人丽都业主委员会与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，并函告庆源物管公司要求其退场并办理移交手续。但庆源物管公司采用非法手段阻止重庆市瑞耳物业管理有限公司进场，致使重庆市瑞耳物业管理有限公司至今未进入名人丽都小区提供物业服务。根据合同法的规定，庆源物管公司为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同已经失效。同时庆源物管公司未按合同约定履行义务，服务质量存在问题，即清洁卫生差，安全无保障，公共设施未维护等。庆源物管公司不按照合同约定向名人丽都业主委员会提交每月每平方米0.02元的费用，且在合同到期后赖在小区不走，强行帮工，不履行职责，损害了小区业主的利益。袁顺禄无违约行为故不应承担违约责任，应驳回庆源物管公司对袁顺禄提起的全部诉讼请求。
一审法院经审理查明，名人丽都小区由重庆中东房地产开发公司开发建设，庆源物管公司系受重庆中东房地产开发公司的委托对名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费每月0.20元／㎡。2005年6月18日名人丽都小区成立了业主委员会，于2005年7月18日报合川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。袁顺禄为名人丽都小区业主。2005年10月11日和2006年1月4日，名人丽都业主委员会（甲方）与庆源物管公司（乙方）签订了《名人丽都小区物业服务合同》，两份合同除签订时间不同外其余内容完全一致。合同第一条约定了甲方委托乙方的物业管理服务区域为名人街58号（占地面积6.4万㎡，建筑面积16.08万㎡）；第五条约定物业服务费用，根据本物业区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按季收取，其收取的标准：住宅按建筑面积计算0.37元／月.㎡（其中业主委员会每㎡提取0.02元／月）；业主按季度向庆源物管公司（乙方）交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为二年（2005年10月1日至2007年9月30日），在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，庆源物管公司从2005年10月1日起至今为袁顺禄居住的小区提供了物业服务，楼道路灯费由庆源物管公司垫付后各户分担。袁顺禄入住名人丽都小区后，成为该物业管理服务区内的业主，其住宅建筑面积为150.61㎡。从2009年1月1日起，袁顺禄未交物业服务费，经庆源物管公司催收未果。从2009年1月1日起至2012年6月30日止，袁顺禄共欠庆源物管公司物业服务费2339.40元，按合同约定应缴纳的违约金4759.85元，楼道路灯费84元，合计7183.25元。2012年8月6日，庆源物管公司起诉至一审法院要求袁顺禄支付物业服务费、楼道路灯费和违约金。案经一审审理中调解未果。
一审法院另查明，重庆市北碚区人民法院于2007年9月19日作出（2007）碚法民初字第2571号民事判决书（现已发生法律效力），确认庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》具有法律效力，名人丽都小区的业主应当受该合同的约束。2011年11月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2011）渝一中法民再终字第00047号民事判决书（现已发生法律效力）确认庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》到期后至合同约定的条件未成就时继续有效，小区内的业主应当向庆源物管公司支付合同到期后庆源物管公司提供物业服务期间的物业服务费及按合同约定的逾期缴纳违约金。
2009年5月21日，名人丽都业主委员会与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》。名人丽都业主委员会据此于2009年5月21日，向庆源物管公司发出了《关于办理交接手续、及时退场并支付相关费用的函》，要求庆源物管公司退出名人丽都小区并办理交接手续。名人丽都业主委员会于2009年6月2日向小区全体业主发出公告，要求小区业主按与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》的约定向重庆市瑞耳物业管理有限公司缴纳物业服务费。但名人丽都业主委员会与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》并未实际履行，重庆市瑞耳物业管理有限公司也未对名人丽都小区实际提供物业服务，该小区的物业服务一直都由庆源物管公司在提供物业服务。
一审法院认为，本案的争议焦点为：
一、关于涉案物业服务合同的效力以及该合同是否已到期终止的问题。
名人丽都业主委员会（甲方）于2005年10月11日和2006年1月4日两次与庆源物管公司（乙方）签订了《名人丽都小区物业服务合同》，两次签订的合同除时间不同外其余内容完全一致，该合同已经生效的法律文书确认为有效合同，对名人丽都小区的业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。袁顺禄辩称该合同的签订无小区业主大会的决定，违反了法律的强制性规定以及陈远胜无资格在合同上签字，故合同应为无效的意见，在袁顺禄未提供证据并经法定程序撤销生效的法律文书前，一审法院确认庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》有效，袁顺禄的该辩称意见一审法院不予采纳。
根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”据此，物业服务合同并不当然到期终止，因涉案小区业主大会并未在本案袁顺禄欠费期间作出选聘或续聘决定，庆源物管公司自愿按原合同约定继续提供了物业服务，在此期间，原物业合同自动延续。且生效的法律文书已经确认庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》到期后至合同约定的终止条件未成就时继续有效，小区内的业主应当向庆源物管公司支付合同到期后庆源物管公司提供物业服务期间的物业服务费及按合同约定的逾期缴纳违约金。袁顺禄辩称该物业服务合同因到期而终止的意见与法规规定不符，一审法院不予采纳。
二、关于名人丽都业主委员会与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订物业服务合同后，庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同约定的终止条件是否成就的问题。
庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同第十七条约定合同期限为二年（2005年10月1日至2007年9月30日），但同时又约定“在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”之规定，解聘或选聘物业服务企业，涉及全体业主的共同利益，业主委员会非经业主大会决定，无权决定解除物业服务合同和选聘新的物业服务企业。本案中，名人丽都业主委员会在没有业主大会作出解聘或选聘物业企业的决定的情况下，与其他物业公司签订了物业服务合同，并不必然产生终止庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同的效果。袁顺禄举示的业主表决表，也只是名人丽都小区业主的个人意愿，并未最终形成业主大会决定，故名人丽都业主委员会与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订物业服务合同后，庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同约定的终止条件并未成就。
三、关于是否应由袁顺禄支付给重庆市庆源物业管理有限公司物业服务合同到期后的物业服务费、楼道路灯费和合同约定的违约金的问题。
因涉案小区业主大会并未在本案袁顺禄欠费期间作出选聘或续聘决定，庆源物管公司自愿按原合同约定继续提供了物业服务，在此期间，原物业合同自动延续。且生效的法律文书已经确认庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》到期后至合同约定的终止条件未成就时继续有效，小区内的业主应当向庆源物管公司支付合同到期后庆源物管公司提供物业服务期间的物业服务费及按合同约定的违约金。
综上，袁顺禄为名人丽都小区业主，庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》经生效法律文书确认为有效合同，双方约定的物业管理服务收费标准及违约责任等，对名人丽都小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。合同到期后，庆源物管公司至今都在为名人丽都小区提供物业服务，名人丽都小区业主大会至今也未作出续聘或选聘的决定，生效的法律文书已经确定庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》继续有效，故庆源物管公司要求袁顺禄按约定支付物业服务费、楼道路灯费及违约金的诉求理由正当，一审法院依法予以支持。袁顺禄所购名人丽都小区的房屋在产权登记资料中的房屋建筑面积为150.61㎡，但庆源物管公司只要求按150.54㎡计算，一审法院予以尊重。袁顺禄称庆源物管公司的服务存在质量问题，但未举示证据予以证实，一审法院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和国务院《物业管理条例》第十五条、第四十一条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
由袁顺禄在一审判决生效后五日内支付给庆源物管公司2009年1月1日至2012年6月30日的物业服务费2339.40元、楼道路灯费84.00元、按合同约定计算的违约金4759.85元，合计7183.25元。
如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费50元，减半缴纳25元，由袁顺禄负担25元。
袁顺禄不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2012）合法民初字第04049号民事判决并依法改判。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）名人丽都业主委员会在没有2／3以上业主同意和授权的情况下与庆源物管公司签订《名人丽都小区物业服务合同》，违背了《合同法》和《物管条例》的规定，是无效合同。《名人丽都小区物业服务合同》的签订程序亦不合法，2005年10月25日业主代表大会才作出决议、2006年1月5日陈远胜才当选业主委员会主任，因此将2005年10月11日的合同时间改为了2006年1月4日，只是为了掩盖合同签订程序的违法，2005年10月11日和2006年1月4日的两份合同实际是一份合同。（2）2009年5月21日，名人丽都业委会与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，但庆源物管公司采用非法手段阻止重庆市瑞耳物业管理有限公司进场，致使重庆市瑞耳物业管理有限公司至今未进入名人丽都小区提供物业服务。根据《合同法》第四十五条的规定，庆源物管公司为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，《名人丽都小区物业服务合同》本无效，更不存在合同延续的问题。（3）庆源物管公司是未经名人丽都小区2／3以上业主选聘的物业公司，不符合《物管条例》第十二条的规定，其提供的服务只能认定为强行帮工。加之，其管理混乱，消防设施、管网设施、门禁设施都出了多次事故，违章多收费也长达八年。因此，袁顺禄拒交物业费及违约金是合法的。2、一审判决适用法律错误。一审法院以有争议的（2007）碚法民初字第2571号民事判决为依据，属于适用法律错误，2012年11月28日，重庆市检察院一分院已对（2007）碚法民初字第2571号民事判决提起了抗诉。
庆源物管公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。事实和理由：庆源物管公司履行的是2006年1月4日签订的合同，而非袁顺禄提交的2005年10月11日合同。
二审审理中，袁顺禄向本院举示了下列证据：1、重庆市检察院一分院作出的（2012）第48号抗诉书，证明（2007）碚法民初字第2571号民事判决是错误的，一审法院不应以此作为本案《名人丽都小区物业服务合同》有效的依据。2、4幢1单元4号房公用烟道被改照片；3、整改建议书；4、调查笔录；5、证明；6、刑事发案摘抄；7、小区环境脏乱差情况照片；8、名人丽都小区乱搭建情况照片；9、小区设备、设施、绿化受损情况照片；10、收费停车的票据及证明；11、停车和用于经营的公共部分情况照片；12、《物业管理公共性服务内容及服务标准》；13、2013年4月2日照的小区的9张照片。证据2-13证明庆源物管公司管理混乱、刑事案件高发。
庆源物管公司质证后认为，对证据1的真实性无异议，但民事抗诉书无法否定（2007）碚法民初字第2571号民事判决。对证据2-12认为不是二审新证据，不同意质证，且对除停车费收据以外的证据的真实性不予认可。对证据13不能确认照片形成时间，不同意作为二审新证据质证，且照片与本案无关。
本院认证如下：对证据1的真实性予以确认；证据2-12不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。证据13无法确定照片拍摄时间和地点，本院不予采信。
本院经审理查明，名人丽都业主委员会起诉庆源物管公司、胡邦明、陈远胜、夏雨林、李尚光、庞国华、蒋世林、冯云、张富贵、何昌兴、吴光援、杨建伟、张辉煌、周驭物业管理合同纠纷一案，其诉讼请求为要求确认2006年1月4日庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》无效，重庆市北碚区人民法院以（2007）碚法民初字第2571号民事判决驳回了名人丽都业主委员会的诉讼请求。名人丽都业主委员会不服重庆市北碚区人民法院（2007）碚法民初字第2571号民事判决，向检查机关申诉。重庆市检察院第一分院于2012年11月28日作出渝检一分院民抗（2012）48号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2013年1月30日作出（2013）渝一中法民抗字第00001号民事裁定书，指令一审法院再审本案。重庆市北碚区人民法院经再审后于2013年8月14日作出（2013）碚法民再初字第00002号民事判决，维持该院（2007）碚法民初字第2571号民事判决。名人丽都业主委员会不服该一审再审判决，向本院提起上诉。本院受理后于2014年2月7日作出（2013）渝一中法民终字第04302号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点：一是涉案物业服务合同是否合法有效的问题；二是涉案物业服务合同是否应自动延续的问题；三是袁顺禄是否可以拒交物业费及违约金的问题。
（一）关于涉案物业服务合同是否合法有效的问题。庆源物管公司与名人丽都业主委员会于2006年1月4日签订的《名人丽都小区物业服务合同》已经本院（2013）渝一中法民终字第04302号终审民事判决书确认为有效。业主代表大会作出决议的时间及陈远胜当选业主委员会主任的时间并不影响2006年1月4日签订的《名人丽都小区物业服务合同》的效力。
（二）关于涉案物业服务合同是否应自动延续的问题。根据涉案物业服务合同的约定及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，名人丽都业主委员会在没有业主大会作出解聘或选聘物业企业的决定的情况下，与重庆市瑞耳物业管理有限公司签订了物业服务合同，并不必然产生终止庆源物管公司与名人丽都业主委员会签订的物业服务合同的效果。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，涉案物业服务合同自动延续。
（三）关于袁顺禄是否可以拒交物业费及违约金的问题。涉案物业服务合同合法有效并依法自动延续，庆源物管公司仍在为名人丽都小区业主提供物业服务，业主应该交纳物管费及相应的违约金。如果庆源物管公司没有完全履行物业服务合同约定的义务，业主应依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求物业管理公司承担违约责任，而非拒交物业费及违约金。
综上，上诉人袁顺禄的上诉理由不能成立，本院对袁顺禄的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁顺禄负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一四年四月三日
书记员 程 容