广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6162号
上诉人（原审被告）俞庆龙，住所地安徽省寿县堰口镇江。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人高丽丽，广东深大地律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）徐璐，住所地广东省深圳市南山区。
委托代理人颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人曾俊欣，广东诚公律师事务所律师助理。
原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A。
法定代表人杜欣，董事长。
委托代理人郑雨霞，住所地湖北市秭归县，系公司员工。
上诉人俞庆龙因与被上诉人徐璐、原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院做出的(2015)深南法民三初字第978号民事判决书，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区南油大道西、学府路南的中润大厦B座810房，建筑面积为73.54平方米，于2014年1月22日核准登记至俞庆龙名下。2015年5月9日，徐璐（买方）与俞庆龙（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将中润大厦B座810房转让给买方，转让价款为287万元，定金为40万元，签约当日支付5万元，签约5日内补交定金35万元，定金5万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年8月15日前（含当日）预付首期购房款（以银行评估为准）到买方贷款银行作资金托管，并向按揭银行提交按揭贷款的申请资料；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保赎楼，卖方应在签署合同后5日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，及其他内容。同日，俞庆龙出具收据，载明收到徐璐支付的定金5万元。5月12日，俞庆龙出具收据，载明收到徐璐支付的定金35万元。俞庆龙和第三人均确认，俞庆龙收到定金39.5万元，剩余5000元作为交房保证金仍在第三人处。
2015年5月14日，俞庆龙出具委托书委托担保公司等办理赎楼等手续。2015年8月9日，俞庆龙出具《撤销委托通知书》，撤销对担保公司的委托，终止办理赎楼、交易手续。对此，俞庆龙称其担心担保公司违背俞庆龙意志，配合徐璐办理公积金贷款，导致俞庆龙无法按期收到购房款，故收回原件，并未撤销委托，撤销委托公证书系担保公司的格式文本，只要徐璐明确时间，之后可继续赎楼。
徐璐提交了微信、短信、录音文字等材料拟证明徐璐先后5次约俞庆龙办理资金监管，俞庆龙仅第1次和第5次到场，也未配合办理，并要求徐璐承诺一个月内取得贷款承诺函。俞庆龙对上述微信等证据不予认可，但俞庆龙及第三人均认可徐璐先后五次约俞庆龙进行资金监管。徐璐于2015年8月11日向俞庆龙发出律师函，催告其于8月15日配合办理首期款资金监管。2015年8月18日，俞庆龙委托律师向徐璐发出《回复函》，表明可以配合徐璐办理公积金贷款，前提是徐璐必须承诺在首次资金监管手续后30日内取得贷款承诺函。俞庆龙认为合同中关于何时取得贷款承诺函约定不明，且徐璐办理公积金组合贷款耗时较长，而俞庆龙急需资金周转，故要求徐璐明确时间。徐璐认可收到上述函件，但无法承诺30日内取得贷款承诺函。徐璐提交了交通银行客户交易清单，拟证明截止2015年8月6日，徐璐账上余额为47万元。俞庆龙对客户交易清单予以认可。
徐璐在原审中诉请：1、解除徐璐、俞庆龙于2015年5月9日签订的《房产买卖合同》(合同编号NO：2015004079-2)；2、俞庆龙返还徐璐支付的定金40万元；3、俞庆龙向徐璐支付房产转让价百分之二十的违约金57.4万元；以上合计97．4万元；4、俞庆龙承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为，徐璐、俞庆龙签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。徐璐签订上述合同后，依约支付了40万元定金，并在合同约定的时间前备齐首期款47万元，通知俞庆龙办理资金监管。俞庆龙虽对徐璐拟办理公积金和商业组合贷款有异议，但《房产买卖合同》并未约定徐璐不得办理公积金贷款。至于俞庆龙复函要求徐璐承诺一个月内取得贷款承诺函，原审法院认为，合同中并未约定徐璐取得贷款承诺函的时间，而徐璐贷款申请的审批和承诺函的发放时间，也非徐璐主观可以控制，俞庆龙的要求超越了徐璐的履行能力和合同的约定。而俞庆龙未依约配合徐璐办理首期款资金监管，已构成违约。对于徐璐请求解除《房产买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。涉案的合同于徐璐的诉讼请求送达俞庆龙之日即2015年10月14日解除。合同解除后，俞庆龙收取的定金应予返还，因上述定金尚有5000元托管在链家地产处，故该5000元由链家地产迳行支付给徐璐，俞庆龙应向徐璐返还定金39.5万元。至于徐璐主张的违约金，结合徐璐支付的定金金额以及合同的履行情况，原审法院酌定俞庆龙应向徐璐支付违约金40万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、徐璐与俞庆龙签订的《房产买卖合同》于2015年10月14日解除；二、俞庆龙应于本判决生效之日起十日内向徐璐返还定金39.5万元，深圳市中联地产置业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内迳行向徐璐返还5000元；三、俞庆龙应于本判决生效之日起十日内向徐璐支付违约金40万元；四、驳回徐璐的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6770元，保全费5000元，由徐璐负担2103元，由俞庆龙负担9667元。
上诉人俞庆龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第978号民事判决书，改判驳回被上诉人徐璐的全部原审诉讼请求。
主要的上诉事实和理由：一、原审判决将公积金贷款与按揭贷款混为一谈，偷换概念，属于认定事实不清。根据《住房公积金管理条例》等相关法律法规规定，住房公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。住房公积金贷款和按揭贷款存在如下几点区别：1、公积金贷款与按揭贷款最大的区别就在于利率不同，公积金贷款利率在现行住房贷款利率中属最低，使用公积金贷款买房能帮购房者减少购房成本。2、公积金贷款只有正常汇缴公积金的人员才可以申请，无公积金或汇缴不正常的人员无法申请公积金贷款。3、公积金贷款都有最高限额，全国各地区的限额标准不一样。4、公积金贷款通常都应确定相关抵押担保后，才可放款。5、公积金贷款为委托性贷款，银行一般只是受托代办机构，放贷资金和利息收入并不归银行所有。按揭贷款为银行自行发放的贷款。6、公积金贷款通常应投保相应抵押的房屋保险并办理相应公证手续。按揭住房贷款可免相关手续。7、公积金贷款程序相比较按揭贷款较复杂。在本案中，俞庆龙与徐璐一签订的《房产买卖合同》的第七条明确约定：“房款付款方式：双方同意买方按下列第1款方式支付除购房定金以外的房款：1、买方申请按揭贷款。”按照《房产买卖合同》的约定，俞庆龙与徐璐明确约定的房款付款方式为“按揭贷款”，而不是公积金贷款，徐璐向俞庆龙提出要求进行按揭贷款与公积金贷款组合贷款的要求属于对合同内容的实质性变更，俞庆龙没有义务接受徐璐的要求，徐璐的上述请求属于新的邀约，需要另行得到俞庆龙的同意方可作为双方的合同义务。但是原审法院却偷换概念，将公积金贷款与按揭贷款混为一谈，认为《房产买卖合同》并未约定徐璐不得办理公积金贷款，即俞庆龙必须同意徐璐办理公积金贷款的要求，属于将合同约定以外的义务强加给俞庆龙，属于认定事实错误。
二、原审判决将《房产买卖合同》约定之外的合同义务强加给俞庆龙，并依此认定俞庆龙违约，属于认定事实错误。根据俞庆龙与徐璐签订的《房产买卖合同》的约定，徐璐应当按照《房产买卖合同》第七条的约定向银行申请按揭贷款，但是徐璐不但没有向银行申请按揭贷款，反而向俞庆龙提出要求办理公积金贷款与按揭贷款的组合贷款，属于对双方签订的《房产买卖合同》的实质性变更，在俞庆龙不同意对《房产买卖合同》进行实质性变更的情况下，徐璐没有按照《房产买卖合同》的约定履行向银行申请按揭贷款的合同义务，属于合同违约，是徐璐违约在先，俞庆龙才暂时没有配合徐璐办理资金监管，俞庆龙拒绝徐璐《房产买卖合同》义务以外的要求，属于俞庆龙合理的抗辩权利，但是原审法院却以俞庆龙没有履行《房产买卖合同》约定的义务以外的要求，认定俞庆龙违约，属于认定事实错误。
三、俞庆龙方不存在任何违约行为，反而积极的配合双方办理相关手续，最终未能办成首期款监管的原因在于徐璐。徐璐、俞庆龙双方均确认，俞庆龙曾两次前往买方按揭银行办理首期款监管及银行按揭手续。俞庆龙已经尽到了最大的履行合同的诚意，俞庆龙急需资金周转才出售涉案物业，急切请求徐璐按照合同约定办理商业贷款加快办理流程，但是徐璐却予以拒绝。徐璐自己也十分清楚当时二手房成交活跃，公积金组合贷款会导致审批时间无法预计，导致俞庆龙无法及时收到售楼款。
综上所述，俞庆龙认为原审法院认定事实错误，将双方签订的《房产买卖合同》中约定的合同义务进行扩大解释，将不属于《房产买卖合同》的义务强加给俞庆龙，并依此来认定俞庆龙违约，属于认定事实错误。
被上诉人徐璐答辩称，一、双方约定2015年5月9日签订房产买卖合同后5日内，卖方作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户等。合同并约定卖方于2015年8月15日前办理按揭，但是俞庆龙于2015年8月9日向担保公司出具了撤销委托通知书，撤销对担保公司的委托，终止办理赎楼交易手续。俞庆龙合同约定的赎楼义务在先，而未到双方约定的首期款监管期限前，俞庆龙擅自撤销了对担保公司及中介公司的委托，俞庆龙违约在先。二、徐璐已经开通了公积金账户，并缴纳了公积金，涉案房产是俞庆龙购买的唯一一套房产，徐璐缴纳公积金是为在购房时可使用，徐璐没有理由在购房时明明有公积金而不予使用，并且在双方签订买卖合同之时，中介公司作为专业的机构，已经询问了是否使用公积金账户，故俞庆龙在签订合同之时就明知徐璐要使用公积金账户，且在中介公司签订的二手房买卖合同所有的格式都与本案的买卖合同一致，所有可使用公积金账户的付款方式也都是直接约定买方申请按揭贷款，无需特意注明使用公积金，该付款方式并没有排斥公积金组合贷。三、一审庭审中，俞庆龙的代理人当庭回答原审法官提问时明确双方合同并没有约定不能使用公积金贷款，因此，俞庆龙从签订合同到进入诉讼阶段，都明知并且同意徐璐使用公积金贷款。四、双方在履行合同期间，徐璐五次约定俞庆龙前往银行办理首期款监管手续，而第一次8月6日，俞庆龙到交通银行后拒绝使用组合贷，其后便不予配合，只有8月14日，俞庆龙到建设银行后，仍不同意做公积金组合贷，最后俞庆龙向徐璐发出了两份律师函，根据合同约定，俞庆龙意识到如果拒绝组合贷则面临违约，为规避违约责任，同意徐璐使用公积金组合贷，但是要求徐璐承诺一个月内可取得贷款承诺函。该增设条款属于第三方贷款银行及公积金中心的行为，徐璐无法承诺，因此，俞庆龙改变原合同约定，增设条款的行为，也构成违约。五、上诉状称合同约定的按揭贷款为商业贷款，不包括组合贷，而目前公积金组合贷的使用方式是由买受人直接向银行申请贷款，银行和公积金批准贷款后，由公积金中心提前把公积金存入商业银行，每个月从商业银行扣除一笔按揭贷款，因此，按揭贷款是包括公积金组合贷的，并没有排斥公积金。俞庆龙称按揭贷款仅包括商业贷款与事实不符。综上，一审认定事实和判决是正确的，请求二审法院予以维持。
原审第三人链家地产答辩称，我方的答辩意见与原审答辩意见一致。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方的确定问题。
首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案合同明确约定徐璐支付购房款的方式为按揭贷款，该支付方式并未明确仅为商业贷款，亦未排斥使用公积金贷款或组合贷款；且无论徐璐采取何种按揭贷款方式支付购房款，并不影响俞庆龙作为出卖人依约收取购房款、实现其房产买卖合同目的。据此，俞庆龙上诉主张徐璐使用公积金贷款或组合贷款方式支付购房款系实质性变更合同约定、构成违约，理据不足，本院对此不予采纳。其次，依据涉案合同的约定，徐璐应取得银行贷款承诺函的时间并不明确，故在合同双方对此未能协商一致的基础上，俞庆龙依法应当给予徐璐必要的准备时间在合理期限内履行该合同义务。现俞庆龙要求徐璐必须承诺在首次资金监管手续后30日内取得贷款承诺函，缺乏合同依据亦于法无据，本院对此不予支持。再次，根据本案已查明的事实，徐璐在合同约定的支付首期款的期限前已备齐首期款项47万元，且多次通知俞庆龙配合办理资金监管。由此可见，涉案合同履行过程中，徐璐具备依约履行合同的能力，亦有积极履行合同的意愿。基于上述三点，本院认为，徐璐在支付涉案房款的过程中未有违约行为；俞庆龙以徐璐意欲使用公积金贷款、未予承诺取得银行贷款承诺函时间为由终止赎楼且拒绝配合办理资金监管手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原审的认定和处理正确，本院予以维持。
综上，俞庆龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13540元（俞庆龙已预交），由上诉人俞庆龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 戴 斌
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。