重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0243民初1863号原告：彭水县园全物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园），统一社会信用代码915002437091925917。法定代表人：胡云全，该公司经理。委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。被告：重庆市两江能源开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街金山广场四楼，统一社会信用代码91500243676128629C。法定代表人：杨青松，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。第三人：重庆市君合物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北大街（金山广场B栋第三层商业1号），统一社会信用代码91500243MA5U52QQ43。法定代表人：龙腾，该总经理。委托诉讼代理人：龙兴顺，男，1956年1月3日出生，住重庆市渝北区。第三人：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市尧舜房地产开发有限公司，统一社会信用代码915002437562303596。法定代表人：龙兴顺，系该公司董事长。原告彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称园全公司）诉被告重庆市两江能源开发有限公司（以下简称两江公司）及第三人重庆市君合物业管理有限公司（以下简称君合公司）、重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告园全公司的委托诉讼代理人周华美，被告两江公司的委托诉讼代理人王军，第三人君合公司的委托诉讼代理人暨第三人尧舜公司的法定代表人龙兴顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告园全公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告物业服务费8936元。本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2007年8月1日，原告园全公司与第三人尧舜公司签订了《金山广场A幢前期物业服务合同》，双方约定了合同的权利义务，业主每月按商业用房面积1元/㎡向原告缴纳物业服务费，被告缴纳了物业服务费至2017年12月31日止。原告对金山广场A幢小区进行了物业服务，履行了合同义务，但从2018年1月起，被告已拒缴物业服务费，至2018年4月已欠费8936元，经原告书面催收，被告仍拒绝缴纳。因此，原告提起本案之诉，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告两江公司辩称，1.被告所在小区的业主委员会已经与第三人君合公司签订了新的物业服务合同，因此原告与第三人尧舜公司的前期物业服务合同已自然终止；2.从2018年1月1日起，被告所在小区的物业一直是君合公司在服务，原告根本没有提供过服务；3.被告已经向君合公司缴纳了2018年1-4月的物业服务费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人尧舜公司、君合公司共同述称，与被告的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：尧舜公司系金山广场A/B/C幢的开发商。2007年8月1日，尧舜公司作为甲方，与作为乙方的园全公司签订了一份《金山广场A/B幢前期物业服务合同》，合同约定尧舜公司将金山广场A/B幢委托给园全公司进行物业管理，物业服务费缴费标准为：高层住宅0.6元/月/㎡，写字楼1.5元/月/㎡，商业用房1.5元/月/㎡。该合同第二十三条约定：“委托服务期自2008年3月30日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业新签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。”第二十六条约定：“乙方违反本合同第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。”合同签订后，园全公司、两江公司另行签订了一份合同，约定了物业服务费的标准为1.0元/月/㎡。按此标准计算，两江公司每月应缴纳的物业服务费为2234元。2015年10月26日，彭水县汉葭街道办事处作出汉葭街办发[2015]62号文件，同意金山广场C栋成立业主委员会，名称为金山广场（C栋）业主委员会。2016年1月7日，彭水县汉葭街道办事处作出汉葭街办发[2016]2号文件，文件主要内容为金山广场一个小区只能有一个业主委员会，同意金山广场B栋选举出的5位业主委员会成员增补进业主委员会中，金山广场B栋业主委员会成员的办公地点与C栋一致，统一使用金山广场（C栋）业主委员会的公章。2017年9月14日，尧舜公司向园全公司作出了《解除前期物业管理服务函》，以园全公司物业服务不到位为由，单方宣布解除前期物业服务合同。2017年12月18日，彭水县国土资源和房屋管理局作出彭国土房管发[2017]325号文件，标题为“彭水县国土资源和房屋管理局关于处理金山广场物业管理有关问题的通知”，主要内容为：“现就金山广场物业服务企业，在金山广场A、B、C栋商住楼未按程序重新选聘出物业公司之前特提出如下要求，请认真落实。一、金山广场AB栋物业管理仍由原园全公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。二、金山广场C栋物业管理仍由原君合公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。三、建议：汉葭街道办事处立即组织召开联席会议，确定金山广场ABC栋物业管理区域，并按规定重新选举产生业主委员会，其业主大会按程序公平、公正选聘出物业公司。请园全公司、君合公司，以及尧舜公司务必严格执行，不得无序竞争。”2017年12月29日，两江公司与君合公司签订了一份《物业管理服务合同书》和《水电费代收代缴协议》，约定由君合公司对两江公司位于金山广场AB栋四楼办公用房共计2234.4㎡提供物业服务，从2018年1月1日起至2020年12月31日止，标准为1元/月/㎡。2018年1月6日，金山广场AB栋业主委员会作为甲方，与作为甲方，与作为乙方的君合公司签订了一份《物业管理服务合同书》，约定由甲方将金山广场AB栋交由乙方进行物业服务，合同期限为三年，从2018年1月1日起至2020年12月30日止，该合同甲方落款的盖章为金山广场（C栋）业主委员会。从2018年1月1日起，被告两江公司即未再向园全物业支付物业服务费。2018年2月8日，园全公司就2018年1、2月份的物业服务费向两江公司作了书面催收，催收金额为4468元。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷，焦点在于：一、前期物业服务合同是否已被尧舜公司单方解除？二、金山广场AB栋业主委员会与君合公司签订的物业服务合同是否有效？三、园全公司是否有权向被告收取物业服务费？对此，本院分别分析如下：关于第一个焦点，即前期物业服务合同是否已被尧舜公司单方解除的问题。从2008年3月30日起，园全公司通过前期物业服务合同取得了对金山广场AB栋进行物业服务的权利。尧舜公司虽称前期物业服务合同已于2017年9月14日单方解除，但园全公司予以否认，且尧舜公司并未举示证据证明园全公司物业服务不到位，故单方解除合同的前提条件不成就。同时，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中园全公司提供物业服务的区域中并非只有尧舜公司一个业主，故尧舜公司单方解除合同的行为，势必会影响到其他业主的合法权益，其单方解除行为不符合法律规定。因此，本院认为该前期物业服务合同未被单方解除，仍属有效合同，对园全公司及金山广场AB栋全体业主均具有约束力，合同的终止时间为业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业新签订的物业服务合同生效时。关于第二个焦点，即金山广场AB栋业主委员会与君合公司签订的物业服务合同是否有效的问题。如前所述，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对此，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条均有规定。本案中，君合公司称其收取2018年1月之后物业服务费的依据在于其与业主委员会签订的物业服务合同，但从现有证据来看，并无证据证明该物业服务合同的签订经过了法定的程序，即，金山广场AB栋选举君合公司作为物业服务企业，未通过召开业主大会得到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，本院认定2018年1月6日君合公司与金山广场AB栋业主委员会签订的物业服务合同不具有法律效力，君合公司不能依据该合同取得对金山广场AB栋进行物业服务的权利。关于第三个焦点，即园全公司是否有权向被告收取物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因尧舜公司与园全公司签订的前期物业服务合同至今仍有效，因此，该前期物业服务合同对两江公司具有约束力，两江公司不能以其与君合公司于2017年12月29日签订的物业服务合同来对抗前期物业服务合同，两江公司应向园全公司支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，园全公司向两江公司催收了2018年1月、2月的物业服务费，金额为4468元，两江公司至今未缴纳，因此，对原告要求被告两江公司支付2018年1月、2月物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于2018年3月、4月的物业服务费，因原告园全公司未书面催收，故本院不予支持。因此，本院认定的物业服务费金额为4468元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告重庆市两江能源开发有限公司在本判决生效后五日内向原告彭水县园全物业管理有限责任公司支付2018年1月、2月的物业服务费4468元；二、驳回原告彭水县园全物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告彭水县园全物业管理有限责任公司已预交25元），减半收取为25元，由被告重庆市两江能源开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈栋良二〇一八年六月十四日书记员  严 怡