广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0521民初1096号原告：合浦嘉联物业服务有限责任公司，住所地：广西合浦县廉州镇隆鑫商业广场3幢305号。统一社会信用代码：91450521097345653K。法定代表人：卓伟鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴元，广西先导联合律师所律师。被告：黄振球，男，1973年4月22日出生，汉族，住合浦县。原告合浦嘉联物业服务有限责任公司（以下简称嘉联物业）与被告黄振球物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案，依法适用小额诉讼程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兴元、被告黄振球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉联物业向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付拖欠原告2015年11月—2018年4月的物业费2637元、公摊水电费723元、电梯维修费1050元、二次用水加压费300元，逾期付款违约金4689.6元，合计9399.6元。事实与理由与原告提交的民事起诉状一致。被告黄振球辩称:同意缴纳物业费、电梯维修费、二次用水加压费；对原告请求的公摊水电费723元有异议，因为原告从来都没有公布过公摊水电费的来源及去处，只要原告及时改正，其支付合理的公摊水电费；其不同意向原告支付违约金，因为原告管理不到位，小区卫生不够好，到处都贴小广告，并且清洁工作做的也不好，所以不同意支付违约金。综合本案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2015年6月12日，被告黄振球与原告嘉联物业签订了《前期物业服务管理协议》，同意嘉联物业对合浦县廉州镇隆鑫商业广场实行物业管理服务，服务管理期限为：从2014年12月31日起至业主委员会成立与新的物业公司签订新的物业管理委托合同生效时止。协议约定：物业服务费每月每平方米0.7元标准缴纳，公共维修基金按每月每平方米0.2元收取；公共水、电费按实际发生额由业主公摊（包括损耗）；电梯维护费35元/月/户，电梯电费最终按照实际电费分摊。协议还约定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。协议还对其他条款进行约定。原告嘉联物业即向被告收取物业管理费等1633.1元，诉讼中，原告主张该笔费用已包含2015年5月至2015年10月的物业管理费，但被告主张其2015年6月12日才收房，半年物业管理费应从签收协议当月起算。物业服务协议签订后，原告为合浦县廉州镇隆鑫商业广场提供物业管理服务。被告依照协议从2015年6月履行至2015年11月，被告交纳六个月物业管理费1633.1元，此后被告以原告未能提供符合协议、业主手册约定的要求、小区安全存在问题等为由拒绝向原告交纳物业管理服务费，原告为此提起本案诉讼。另查明，被告黄振球作为买受人与合浦隆鑫房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买合浦县廉州镇隆鑫商业广场3号楼2001号房屋，该套房屋建筑面积为125.64平方米。以上事实，有原告提供《房屋买卖合同》、《前期物业服务管理协议》、北价格字【2008】68号文件、收据；被告提供收据等在卷为证。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。黄振球与嘉联物业签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，嘉联物业已提供了主要物业服务的义务，被告作为业主，理应按照协议约定履行交纳相应的物业服务费、电梯维护费。原告主张公共水电费按每月每户25元收取，与双方协议约定公共水、电费按实际发生额由业主公摊不符，原告在本案中没有提交证据证明该费用实际发生额为多少，被告作为小区业主享有知情权和监督权，故原告主张公共水电费无事实依据，本院不予支持，原告可根据公共水电实际费用分摊后，另行起诉。二次加压用水费每月每户10元虽无约定，但参照各小区对该费收取标准，原告主张二次用水加压费每月每户10元，合情合理，被告也予以认可，本院予以支持。关于违约金的问题。本院同期审理该小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，被告及部分业主集中反映原告在服务期间就安保、管理、卫生等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述，可以认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，且原告没有证据证实公摊水电费按实际支出额来分摊，对此被告未按时交纳物业管理费，原告也有一定的责任，故原告主张被告支付违约金，理由不充分，本院不予支持。鉴于原告于签订协议即向被告收取6个月的物业管理费，原告没有证据证实被告于2015年5月接收房屋，而原、被告签订协议的时间以及缴纳物业费的时间为2015年6月12日，故原告已收取物业费应从2015年6月起至2015年11月止，被告尚未交纳的物业管理费时间为2015年12月至2018年4月共29个月，物业费125.64m2×0.7元×29个月=2550.5元、电梯维护费35元×29个月=1015元、二次用水加压费10元×29个月=290元，合计3855.5元。原告请求被告缴纳物业费、电梯维护费、二次用水加压费，合法合理，本院予以支持，但应从2015年12月起计算。为有利于小区的安定团结和环境建设，嘉联物业对业主提出的服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，如造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向物业公司主张权利。综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告黄振球支付给原告合浦嘉联物业服务有限责任公司2015年12月至2018年4月的物业服务费2550.5元、电梯维护费1015元、二次用水加压费290元，合计人民币3855.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告负担。上述受理费原告已预交，由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审 判 员 王文旭二〇一八年七月二十五日法官助理 ＸＸＸ代书记员 马祖莉附：本判决书引用的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。