广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法民二担字第44号
申请人中信银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市南城区，营业执照注册号：441900000532773。
负责人彭周福，行长。
委托代理人曹雪云，广东闻彰律师事务所律师。
委托代理人胡吉萍，广东闻彰律师事务所律师。
被申请人陈建神。
申请人中信银行股份有限公司东莞分行（以下简称为中信银行东莞分行）于2015年8月28日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员莫然进行了审查。
申请人中信银行东莞分行称，2009年9月9日，申请人与被申请人签订了编号为（2009）莞银房贷字第097761号《中信银行个人购房借款合同》，该合同约定申请人向被申请人提供501000元的购房贷款，贷款用于购买位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405房产，贷款期限自2009年9月9日起至2029年9月9日，贷款月利率为3.465‰，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为240期，每期还款本息为3077.83元；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；作为抵押物的房屋位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405房产，购房合同编号为20090826B269D5334995；担保范围为本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权所发生的各项费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。此外双方还就其他权利义务进行了具体约定。上述合同签订后，申请人依约向被申请人发放了相应贷款，并对位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405房产办理了抵押登记，但被申请人未能依约按期偿还相应贷款，经申请人多次催促，被申请人至今分文未还，申请人就此事与被申请人协商无果。申请人的借款行为以及被申请人的抵押担保行为是其真实意思表示，双方的借款合同关系、抵押合同关系已经成立，借款合同具有法律效力，各方应严格遵守。被申请人拒不履行合同义务的行为违背了双方的约定，严重损害了申请人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百九十七条的规定，申请人向本院提出实现担保物权的申请：一、对位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405、他项权证明书号为200909091E8E77338301的房屋，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对其债权本金403198.17元以及利息、罚息、复利（利息以借款本金为基数，按贷款合同约定贷款利率计收，逾期贷款罚息利率按合同利率150%计收，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，利息、罚息、复利计至全部借款本息清偿之日止，暂计至2015年8月21日为5396.52元），在上述拍卖、变卖抵押物的所的价款中优先受偿；二、裁定申请人对实现抵押权的费用，包括但不限于律师费13200元、受理费、评估费、拍卖费等，在上述拍卖、变卖抵押物的所得款价款中优先受偿。
被申请人陈建神经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2009年9月9日，陈建神（即借款人、抵押人、甲方）与中信银行东莞分行（即贷款人、抵押权人、乙方）签订了一份编号为（2009）莞银房贷字第097761号的《中信银行个人购房借款合同》，贷款金额为501000元，期限为2009年9月9日起到2029年9月9日止。合同第6.1.2条约定，等额本息还款法，及贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，计算公式为：每月还款额=。合同第6.3条约定，甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息（逾期贷款罚息利率详见第21.5条）；对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同第9.3月约定，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权所发生的各项费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。合同第10.4条约定，出现下列情形之一，乙方可以行使抵押权：甲方不按照本合同的规定偿还到期应付贷款和/或其他应付款项；甲方违反本合同的约定，乙方宣布提前收回贷款，乙方未受清偿或未受完全清偿的。合同第10.5条约定，乙方可选择下列方式之一实现抵押权：与甲方协议以抵押物折价受偿；拍卖受偿；变卖受偿；法律允许的其他方式。合同第16.1.2条约定，甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约。合同第16.2条约定，发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：按中国人民银行的规定计收罚息和复利；停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息……合同第21.2条第（1）款约定，贷款利率为浮动利率，按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%，及月利率为3.465‰执行。合同第21.5条约定，甲方选择的还款方式为等额本息还款法；还款日为每月20日，还款总期数为240期；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。合同第21.7条约定，抵押物为位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405，购房合同编号为20090826B269D5334995。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，中信银行东莞分行于2009年9月9日出具501000元的借款借据，被申请人在借据上签名捺印。2013年3月12日，案涉抵押物位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405的房产办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（他项权证号为粤房地他项权证莞字第0200220484号）。
2009年8月26日，陈建神与东莞东泰花园建造有限公司签订了一份编号为20090826B269D5334995的《商品房买卖合同》，约定陈建神购买的商品房为莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405号房。
2015年8月21日，中信银行东莞分行与广东闻彰律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所接受甲方委托，指派曹雪云、胡吉萍律师担任中信银行东莞分行与陈建神之间实现担保物权纠纷一案的诉讼代理人。2015年9月14日，广东闻彰律师事务所开具了律师费价税金额共计为13200元的发票。
另查，陈建神自2015年5月20日出现逾期还款情形，陈建神已还款本金为97801.83元。
在听证中，申请人中信银行东莞分行明确其申请请求为对陈建神所有的房产[位于东莞市东城区长泰路556号中信·德方斯花园卢浮楼405的房产（房地产他项权证号为0200220484）]，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中信银行股份有限公司东莞分行对变价后所得款项在其债权本金403198.17元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以403198.17元为本金，按照（2009）莞银房贷字第097761号的《中信银行个人购房借款合同》相关约定计算利息、罚息、复利至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费13200元）范围内优先受偿。其中罚息未计算复利。
以上事实，有中信银行东莞分行提交的合同编号为（2009）莞银房贷字第097761号《中信银行个人购房借款合同》、借款借据、商品房买卖合同、商品房合同备案登记证明书、房地产他项权证、民事委托代理合同、律师费发票、房产登记信息查询结果、欠款清单、罚息复利区分表以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2009年9月9日，中信银行东莞分行与陈建神签订编号为（2009）莞银房贷字第097761号的《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定由贷款人中信银行东莞分行向借款人陈建神提供贷款501000元，陈建神以其购买的东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405的房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了房地产他项权证。据此，本院认为中信银行东莞分行就上述抵押物[位于东莞市东城区长泰路556号中信•德方斯花园卢浮楼405的房产（房地产他项权证号为0200220484）]所享有的抵押权依法设立。陈建神自2015年5月20日开始出现逾期，至今没有证据显示其已经按照约定足额还款，按照案涉合同约定，借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息，中信银行东莞分行有权宣布提前收回贷款并有权处置该抵押房产。中信银行东莞分行有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故中信银行东莞分行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见陈建神有按约定向贷款人清偿贷款及利息的事实。故中信银行东莞分行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金403198.17元；二、利息、罚息、复利部分，应以403198.17元为本金，按照编号为（2009）莞银房贷字第097761号的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；三、中信银行东莞分行为实现债权已经支出的律师费13200元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对陈建神所有的房产[位于东莞市东城区长泰路556号中信·德方斯花园卢浮楼405的房产（房地产他项权证号为0200220484）]，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中信银行股份有限公司东莞分行对变价后所得款项在其债权本金403198.17元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以403198.17元为本金，按照（2009）莞银房贷字第097761号的《中信银行个人购房借款合同》相关约定计算利息、罚息、复利至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费13200元）范围内优先受偿。
本案受理费3813.46元，由被申请人陈建神负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 莫 然
二〇一五年九月二十四日
书记员 杨晓君
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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