重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2014）碚法民初字第01568号原告北碚区××业主委员会，住所地重庆市北碚区。负责人周建强，该业主委员会主任。委托代理人喻友碧，女，汉族，1950年7月5日出生，户籍地重庆市北碚区，住重庆市北碚区。委托代理人陶化北，男，汉族，1953年5月26日出生，户籍地重庆市北碚区，住重庆市北碚区。被告吴家惠，女，汉族，1943年10月10日出生，住重庆市北碚区。委托代理人黄斌，重庆雷力律师事务所律师。原告北碚区××业主委员会诉被告吴家惠建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审判，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告北碚区××业主委员会的委托代理人喻友碧、陶化北，被告吴家惠的委托代理人黄斌到庭参加诉讼。之后本案依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告北碚区××业主委员会的负责人周建强及其委托代理人喻友碧、陶化北，被告吴家惠的委托代理人黄斌到庭参加诉讼。双方当事人申请了八个半月的期限进行和解，逾期未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告北碚区××业主委员会诉称，被告购得位于重庆市北碚区××村×号附×号物业，但其却一直末按相关法律法规的要求如数按期交纳该物业的物业专项维修资金，其行为已经严重损害了小区其他已经按规定交纳该项费用业主的合法权益。原告向重庆市住房资金管理中心北碚分中心查询，被告没有交纳物业专项维修资金。原告已将没有交纳物业专项维修资金的情况在小区内进行公示，被告仍未缴纳。要求被告交纳物业专项维修资金3000元／平方米×31.7平方米×0.02=1902元给重庆市住房资金管理中心北碚分中心。被告吴家惠辩称，被告于2006年10月20日购买重庆市北碚区××村×号附×号房屋。原告已向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳了物业专项维修资金。从诉讼主体来看，不应该由原告来起诉。当时应该适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，而该办法并未授权业主委员会起诉，因此原告主体不适格。原告现在起诉其诉讼请求超过了诉讼时效。原告没有提供其诉讼请求的计算标准的相应的法律依据。根据物权法的规定没有此请求权。应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年10月20日，重庆海屋恒业房地产开发有限公司（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的××商品房项目中座落于重庆市北碚区××村×号附×号的门面（建筑面积为31.7平方米，套内建筑面积30.46平方米）以总成交价63400元卖给乙方。该合同第十七条约定：乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。2007年4月，被告取得座落于重庆市北碚区××村×号附×号的门面的房地产权证，该产权证载明：权利人吴家惠，土地用途商业，房屋建筑面积31.7平方米，套内建筑面积31.46平方米。涉案小区的物业专项维修资金现由重庆市住房资金管理中心北碚分中心管理。座落于重庆市北碚区××村×号附×号的门面未交纳物业专项维修资金。原告未在银行开设账户。本院在审理中向重庆市住房资金管理中心北碚分中心发函询问关于物业专项维修资金及其利息如何计算、交纳，该分中心向本院的复函载明：涉案物业应交纳的物业专项维修资金为1902元（3000元／平方米×31.7平方米×2%）上述事实，有书证等证据和原、被告在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否有诉讼主体资格。2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。3、被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额。本院分别评判如下：关于原告是否有诉讼主体资格的问题。根据《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金……”。第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项……”。因此，专项维修资金（俗称大修基金），即物业专项维修资金，亦即住宅共用部位、共用设施设备维修基金，属于业主所有，对其筹集、使用、续筹等权利均由业主大会享有和履行。原告作为业主大会的执行机构，现该小区业主大会依法专项授权原告代表该小区业主采取法律手段追收欠交的物业专项维修资金，因此，原告具有民事诉讼主体资格。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”交纳物业专项维修资金是法律、法规规定的业主的法定义务，并非业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。关于被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额的问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第四条规定：“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称‘维修基金’）。”第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。”《重庆市物业专项维修资金管理办法》第五十三条规定：“本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中。逾期未交的，其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行负责。”被告作为从开发商处购买房屋的业主，依法应交纳首期物业专项维修资金。该应交纳物业专项维修资金的金额为1902元。被告辩称其已向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳了物业专项维修资金，但其并未举示证据证明。对其该辩称意见，本院不予采纳。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条规定：“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管。”第十条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并未授予业主大会及其业主委员会管理物业专项维修资金的权利。并且原告作为业主大会的执行机构，代表的物业专项维修资金的全体权利人，其要求被告将物业专项维修资金1902元交纳给重庆市住房资金管理中心北碚分中心是其对权利的管理行为，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告吴家惠在本判决生效之日起十日内向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金1902元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴家惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  李 军代理审判员  闫平平人民陪审员  赖远模二Î一五年四月二十日书 记 员  林 佳