湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第690号
上诉人（原审原告）戴助四。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨发明。
上诉人戴助四因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2554号民事判决，于2015年11月20日向本院提起上诉。本院于2015年12月8日收到上诉案卷后，当日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李振湘担任审判长，审判员郑冬平、李飞参加审判，于2016年1月7日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人戴助四及委托代理人邹卫忠，被上诉人杨发明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2006年3月27日，原告将自有的位于永州市冷水滩区凤凰园金晖大夏加油站南侧101#门面出租给被告使用，双方签订了《门面出租合同》。合同到期后，被告续租，双方于2014年4月1日，另行签订了《门面出租合同》，合同约定：一、租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月30日止；二、年租金10，000元在签订合同时一次性付清，被告向原告交纳门面押金500元；三、合同期满，被告必须清理好室内的一切杂物，干净整洁的如实交给原告验收同意后才能退押金，否则押金不退。合同签订后，被告向原告交纳了2014年4月1日起至2015年3月30止的租金10，000元及门面押金500元。合同到期后，被告不按合同约定将门面返还给原告，经原告多次催促，被告以种种理由拒绝返还，因而酿成纠纷。另查，本案在审理过程中，被告于2015年10月15日将门面钥匙及门面返还给原告，但未将门面里的垃圾清扫干净。
原审认为，本案系租赁合同，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告将自有的门面租赁给被告使用，原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的规定，依法予以保护。合同签订后，原告按协议约定履行了义务，租赁期间届满，被告应当按合同约定返还租赁物，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付原告逾期交付门面的租金损失的诉请，原审法院依法予以部分支持。原告要求被告赔偿因不当使用损坏原告门面所造成的经济损失，因原告提交证据不足，原审法院依法不予支持。被告未按合同约定将门面卫生搞干净，构成违约，应承担违约责任，但原告未提交搞卫生实际发生的费用，故原告收取被告门面租金500元应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告杨发明本判决生效后三日内支付原告戴助四2015年4月1日起至2015年10月15日止的租金5，416.7元；二、限原告戴助四在本判生效后三日内返还被告杨发明押金500元；三、上述一、二项相抵，被告杨发明应给付原告戴助四租金4，916.7元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告戴助四其他诉讼请求。本案受理费842元，减半收取421元，由原告戴助四负担371元，被告杨发明负担50元。
宣判后，上诉人戴助四不服，向本院提出上诉。
上诉人戴助四上诉称：1、一审对本案定性错误，将被上诉人侵权行为定性为合同纠纷，导致判决错误；2、一审对上诉人提出的鉴定申请没有书面回复，没有查明本案全部事实，判决不公；要求二审发回重审或依法改判。
被上诉人杨发明答辩称，没有人为损坏上诉人的门面财物，卷闸门是正常使用，由于使用时间较长，属于自然损耗。要求二审维持原判。
双方当事人在二审均未提出新的证据，
经审理查明，二审查明的事实与原审审理查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人戴助四将自己的房屋门面出租给被上诉人杨发明，双方签订了《门面出租合同》，约定了合同双方的权利和义务，该合同是双方的真实意思表示且不违反法律规定，系有效合同，上诉人戴助四和被上诉人杨发明均应依照合同的约定全面履行合同义务。租赁期满后，被上诉人杨发明未在合同约定的期限内返还门面，应当按照合同约定的租金价格交付逾期占用门面的租金。上诉人戴助四与被上诉人杨发明因双方的租赁合同发生纠纷，原审以房屋租赁合同纠纷定性本案并按合同纠纷处理，符合法律规定。上诉人戴助四上诉提出“一审对本案定性错误，将被上诉人的侵权行为定性为合同纠纷，导致判决错误”的理由不能成立。上诉人戴助四没有充分证据证实被上诉人杨发明在租赁房屋门面期间损坏了门面的卷闸门等物品，原审已查明了双方租赁合同的租赁时间、租金价款、押金、租赁期满返还门面的条件及被上诉人杨发明租赁期满后占用门面的时间等合同内容和案件事实，原审认为上诉人戴助四提出门面损失鉴定对审理和处理本案没有必要，故未同意上诉人戴助四的鉴定申请。因此，上诉人戴助四上诉提出“一审对上诉人提出的鉴定申请没有书面回复，没有查明本案全部事实”的理由不能成立。按照双方签订的《门面租赁合同》第四条约定：合同期满，乙方（杨发明）必须清理好室内的一切杂物，干净整洁的如实交给甲方（戴助四）验收同意后才能退押金给乙方，否则押金不退。本案被上诉人杨发明在交付门面给上诉人戴助四时，没有按照合同约定将门面里的垃圾清扫干净，被上诉人杨发明在庭审中也认可此事实。按照合同第四条的约定，被上诉人杨发明没有干净整洁地交付门面，上诉人戴助四可以不予退还押金。原审判决上诉人戴助四退还被上诉人杨发明的押金500元不当，本院予以撤销。上诉人戴助四上诉提出“原审判决不公”的理由，本院部分予以采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，确定法律关系正确，但处理欠当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2554号民事判决的第一项、第四项；
二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2554号民事判决的第二项、第三项；
三、原审判决第一项款项，限被上诉人杨发明在接到本判决书后三日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计1，263元，由上诉人戴助四负担1，000元，被上诉人杨发明负担263元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 郑冬平
审 判 员 李 飞
二〇一六年一月十八日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。