四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第259号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区驻春路237号。
法定代表人杜其星，总经理。
委托代理人沈昌霞，四川助民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭维君，男，生于1976年1月1日。
委托代理人魏顺福，四川果城律师事务所律师。
委托代理人王武江，四川果城律师事务所律师。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人沈昌霞、被上诉人郭维君委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2006年8月25日，郭维君与星宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定，郭维君以1045元/平方米购买星宇.XX家园A幢B单元102号房屋，一次性支付房款87，058元；星宇房地产公司在2006年12月31日前，向郭维君交付经验收合格的商品房。逾期未交房，不超过90日，自约定交付期限第二天，至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人必须在2006年12月31日前到星宇房产公司办理房屋交接手续，逾期未办理的，违约责任由买受人承担。出卖人应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在商品房交付使用后90日内，到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内，取得房地产权属证书的，按“房屋交接后一年内办理”处理。
2006年6月1日，星宇房地产公司向郭维君出具87,058元购房款发票。
2007年1月25日，郭维君与星宇房地产公司签订商品房交接书、房款结算表及有关车位车库等补充协议。
2007年11月15日，星宇房地产公司出具“关于办理土地使用证的补充说明”，内容为：郭维君购买星宇·XX家园A幢B单元102号房，现已办理房屋产权证，因我司开发的星宇·XX家园属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年内）办理，超过期限按购房合同的约定承担违约责任。该“补充说明”郭维君签字。
2007年11月15日，星宇房地产公司向南充市房地产产权产籍监理处出具通知书，告知郭维君办理房屋所有权证。
2011年9月19日，星宇房地产公司向南充市国土资源局出具通知书，告知郭维君办理土地使用权证。
2011年9月28日，郭维君收取星宇房地产公司逾期办理土地使用证违约金4,382元。
2011年10月17日，南充市住房和城乡建设局同意星宇XX家园建设工程的综合验收并备案。
2012年5月2日，郭维君向一审法院提起诉讼，请求判令星宇房地产公司1、支付逾期交房违约金218元；2、支付逾期办证违约金33038元。
一审法院经审理认为，郭维君与星宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。合同约定，星宇房地产公司应当在2006年12月31日前交付商品房，2007年1月25日，星宇房地产公司才将验收合格的房屋交付，违反了合同约定，应当承担违约责任。星宇房地产公司应从2007年1月1日起至2007年1月25日止，每日按已付房款87,058元的万分之一支付违约金。
按照法律规定和合同约定，星宇房地产公司在房屋交接后一年内，协助办理权属证（即2008年1月25日前）。2011年9月19日，星宇房地产公司才向国土部门发通知，履行义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。双方合同未对逾期办理权属登记约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，星宇房地产公司从2008年1月26日起至2011年9月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付郭维君违约金。
星宇房地产公司称郭维君未在2006年12月31日前办理交接手续，责任自负的辩解理由不予支持。称办理土地使用证，双方签订了补充协议，对双方有约束力。“补充说明”不是协议，是需要延期办理土地使用证的说明，不能成为逾期办证的理由。辩称郭维君未在2年内主张权利，已超过诉讼时效。星宇房地产公司在2011年9月19日才履行协助办理土地证的义务，是诉讼时效的中断。超过诉讼时效辩称理由，不予支持。判决：一、由四川星宇房地产开发有限公司从2007年1月1日起至2007年1月25日，每日按已付购房款87,058元万分之一支付郭维君逾期交房违约金；二、由四川星宇房地产开发有限公司从2008年1月26日起至2011年9月19日按照已付购房款总额87,058元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付郭维君违约金。案件受理费631元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
宣判后，星宇房地产公司不服，提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回郭维君诉讼请求。理由：1、双方虽然约定2006年12月31日交房，但同时约定被上诉人必须在2006年12月31前到公司办理房屋交接手续，被上诉人2007年1月25日办理房屋交接，责任自负。同时，被上诉人主张逾期交房违约金请求，已超过诉讼时效；2、双方书面约定土地证在交房后三年内办理，一审判决从交房一年后支付逾期办理违约金错误；3、房款8万余元，一审判决支付超过房款40%违约金，明显不公。
郭维君答辩称，1、我去看房，但不具备交房条件；2、即使补充协议是我们意愿，但办理土地使用证已超过三年。请求维持原判，驳回上诉。
本院二审查明，郭维君与星宇公司使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本，其中，第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。该合同没有对违约责任作出约定。在星宇公司交付《办理房屋所有权证通知书》的同日，星宇公司向购买案涉小区的业主出具由其事先打印好的《关于办理土地使用证的补充说明》，主要内容是：郭维君购买的房屋现已办理房屋产权证，因公司开发的小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年内）办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明。郭维君在“业主签名”后签名。
星宇公司于2007年1月25日向郭维君交付房屋，郭维君于2007年11月15日取得《房屋所有权证》、2011年9月21日取得《国有土地使用证》。
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代·御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
二审庭审中，郭维君及星宇房地产公司均认可郭维君未领取逾期办理土地使用证违约金4,382元。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，星宇房地产公司与郭维君签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
一、关于逾期交房违约责任问题。根据双方合同约定，星宇房地产公司于2007年1月1日交付房屋，而星宇房地产公司于2007年1月25日，向郭维君交房，已构成违约，应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案，郭维君于2012年5月向人民法院提起诉讼，主张权利。期间没有诉讼时效中止、中断的情形，因此，郭维君的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，依法不予保护。星宇房地产公司关于超过诉讼时效的抗辩理由成立，郭维君主张逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
二、关于迟延办理权属证书的责任问题
案涉房屋迟延办理土地使用证的事实存在，双方当事人均无异议。星宇公司提出迟延的原因不在于自己，应该免责，应由其承担举证责任。星宇公司提出的围墙及分期开发问题均不影响土地使用证的办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任。
三、关于约定办理房地产权属证书的问题
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。
本案中，郭维君与星宇公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”，是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方当事人对此亦无异议。由于约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
四、《关于办理土地使用证的补充说明》性质问题
2007年11月15日，星宇公司向房屋买受人郭维君出具《关于办理土地使用证的补充说明》，补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，被上诉人应该知道上诉人让其签字是希望得到谅解并给予其三年的宽展期间，不仅仅是送达，故被上诉人一旦在该说明上签字，即达成新的合意，对双方具有约束力，该时间为由星宇公司将办理土地使用证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。
星宇公司对郭维君所购房屋应于交房后三年内，即2010年1月25日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件，而星宇公司向郭维君提供能够办理土地使用证通知书的时间为2011年9月19日，超过约定的期限，应承担违约责任。
五、关于如何承担违约责任问题
《关于办理土地使用证的补充说明》约定，“超过期限我司按购房合同的约定承担违约责任”的理解问题，因星宇公司与郭维君已经对迟延办证给予三年宽展期，从履行情况看，整个小区绝大部分业主都从三年宽展期满自逾期之日起算领取了违约金，故该项补充说明是双方内心真实意思的通常理解，应是三年宽展期满按合同约定的违约金标准承担违约责任，而不是指办理土地使用证的期限。
案涉《商品房买卖合同》没有对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司承担违约责任。但星宇公司承担违约金的金额不得超过郭维君一审诉讼请求的金额，即33,038元。
综上，双方当事人通过“补充说明”的方式就土地使用证的办理时间达成协议，即房屋交付后三年内。由于星宇公司的原因致使房屋买受人郭维君迟延取得土地使用证，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任，星宇公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，支付违约金，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（基准利率上浮30%）计算。同时，郭维君主张逾期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效期间，依法不予保护。一审判决部分事实认定及法律适用不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第558号民事判决第一项，即“由四川星宇房地产开发有限公司从2007年1月1日起至2007年1月25日每日按已付房款87,058元万分之一支付给郭维君逾期交房的违约金”；
二、撤销南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第558号民事判决第二项，即“由四川星宇房地产开发有限公司从2008年1月26日起至2011年9月19日按照已付购房款总额87,058元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付郭维君违约金”；
三、由四川星宇房地产开发有限公司在判决生效后一个月内，向郭维君支付从2010年1月26日起至2011年9月19日逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金按照郭维君已付购房款87,058元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30%的标准计付，但不得超过郭维君主张逾期办证违约金33,038元；
四、驳回郭维君逾期交房违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费631元，由四川星宇房地产开发有限公司负担600元，由郭维君负担31元。一审案件受理费比照二审收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐 晓 兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月十九日
书 记 员 彭宣（代）