安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初537号
原告：交通银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市北京西路交行大楼，组织机构代码14939690-4。
负责人：王大坤，行长。
委托代理人：彭述贵，安徽国屏律师事务所律师。
被告：项革萍，男，1970年3月30日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：何军，男，1966年4月20日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：周德丽，女，1970年3月29日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
以上三被告共同委托代理人：黄震，男，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：黄震，男，1964年5月25日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：缪宜萍，女，1962年4月15日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖县芜湖机械工业园，组织机构代码78491737-7。
法定代表人：翟厚圣，董事长。
破产管理人：安徽深蓝律师事务所。
委托代理人：范大平，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：陶莎，安徽深蓝律师事务所实习律师。
原告交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称交行芜湖分行）与被告项革萍、何军、周德丽、黄震、缪宜萍、芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，由代理审判员丁曲梅适用简易程序独任审判。因首创房地产公司已进入破产程序但尚未确定资产管理人，本案于2016年4月6日中止审理，并于2016年6月28日中止事由消除后恢复审理、于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告交行芜湖分行的委托代理人彭述贵，被告项革萍、何军、周德丽共同委托代理人黄震，被告黄震，被告首创房地产公司委托代理人范大平、陶莎到庭参加诉讼，被告缪宜萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行芜湖分行诉称：2012年8月2日，原告与被告项革萍、首创房地产公司签订《个人住房抵押贷款合同》一份，贷款金额1300万元，贷款期限120个月，还款方式等额本息还款。首创房地产公司作为该贷款合同保证人为上述借款提供了连带责任保证担保。为保证还款，被告何军、周德丽、黄震、缪宜萍为该笔借款提供连带责任保证担保，并签署了《保证合同》。合同签订后，原告如约发放了贷款，但被告项革萍未能按照合同约定履行还款义务。截至2015年11月21日，积欠贷款本金7630186.88元、利息1034467.82元。原告多次催收，被告未能还款。原告为维护自身合法权益，诉请判令：1、被告项革萍立即偿还原告贷款本金7630186.88元，利息1034467.82元（计算至2015年11月21日，含罚息、复利）及按照借款合同约定利率计算的利息、罚息及复利至实际付款之日；2、被告项革萍承担律师费15万元及本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）；3、被告何军、周德丽、黄震、缪宜萍、芜湖首创房地产开发有限公司对上述1、2项债务承担连带清偿责任；4、原告对抵押物位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋折价款在上述1、2项债务范围内优先受偿。
被告项革萍、何军、周德丽、黄震共同辩称：借款及担保均是事实；贷款已经还到了2014年7、8月份，具体数额需要进一步核实。
被告首创房地产公司辩称：原告主张优先受偿权没有法律依据，本案只办理了抵押权预告登记而未办理正式登记，预告登记不能享有优先受偿权，且预告登记已经失效。首创房地产公司提供的是阶段性担保责任，且担保责任已经免除。
被告项革萍、何军、周德丽、黄震、首创房地产公司均未向本院提交证据。
被告缪宜萍未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2009年2月25日，项革萍与交行芜湖分行签订了《个人住房抵押贷款合同》一份，约定：项革萍因购买阳光半岛房产向交行芜湖分行贷款1300万元；贷款期限为120个月；贷款利率系中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%，确定为年利率6.534%，如遇调整，自次年1月1日起随之调整；等额本息还款；借款人违约，贷款人有权停止发放贷款，并单方面宣布已发放的贷款全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；罚息利率在贷款利率基础上上浮50%；贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用由借款人承担。项革萍、黄震、何军以共有的位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续；首创房地产公司为合同项下贷款提供连带责任保证担保，该保证责任在交行芜湖分行取得抵押物的他项权证或抵押权设立的其他文件正本后解除。同日，黄震、何军分别与交行芜湖分行签订《保证合同》，为项革萍债务提供连带责任保证担保，保证期间为债务履行期限届满之日起两年；缪宜萍、周德丽声明同意以夫妻共同财产承担担保责任。保证人同意：主合同同时受债务人或第三人提供规定抵押担保的，债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。抵押和保证担保范围均为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。合同签订后，交行芜湖分行依约于2012年8月13日发放了贷款1300万元，但项革萍未能按约还款，截至2015年11月21日，积欠贷款本金7630186.88元，利息1034467.82元（含罚息、复利）。
另查明：交行芜湖分行为实现债权支付了律师费140000元。
上述事实，由交行芜湖分行及首创房地产公司提交的借款合同、借款凭证、抵押登记证明、保证合同、欠款明细表、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷证明，本院予以认可。
本院认为：交行芜湖分行与项革萍签订的《个人住房抵押贷款合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，本院予以确认。合同签订后，交行芜湖分行依约发放了贷款，项革萍未能如约偿还借款，依法应当承担偿还贷款及逾期还款的违约责任，故本院对于交行芜湖分行要求项革萍偿还借款本金、利息、罚息、复利并赔偿其实现债权支出的律师代理费用的的诉讼请求依法予以支持。但交行芜湖分行主张的实现债权费用过高，本院结合本市生活水平、本案案情酌定为45000元。
项革萍、何军、黄震以共有房产为上述借款提供了抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，但未办理正式登记手续。其原因在于该房产为预售房屋，尚未领取房屋产权证，且所涉整体工程目前已处于停工状态，而首创房地产公司已进入破产清算程序，办理正式登记手续客观上已无可能。该状况的发生系开发商所致，并非交行芜湖分行的过错，亦非其主观意愿。根据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，在已办理预告抵押登记的情况下，除非债权消灭或者能够进行登记而不登记外，预告登记的效力始终存在，其指向的结果为抵押权的设立。抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应可在一定条件下赋予权利人享有优先受偿权。综合考虑预告登记制度设立的目的和作用，维护合法的金融债权及正常的金融秩序。本院对于交行芜湖分行要求就抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉请予以支持。
黄震和缪宜萍、何军和周德丽为借款提供连带责任保证担保，应对项革萍债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。首创房地产公司为借款提供阶段性保证担保责任，根据合同约定，其保证责任在交行芜湖分行取得抵押物的他项权证或抵押权设立的其他文件正本后方能解除，但本案中办理抵押权正式登记手续已客观不能，且交行芜湖分行已经取得对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，故首创房地产公司的担保责任理应免除，故本院对交行芜湖分行要求首创房地产公司承担连带清偿责任的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告项革萍于本判决生效后十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司芜湖分行借款本金7630186.88元，利息1034467.82元（含罚息、复利）及自2015年11月22日起至实际清偿之日止以所欠借款本息为基数按罚息利率计算的罚息和复利；
二、被告项革萍于本判决生效后十日内一次性支付原告交通银行股份有限公司芜湖分行实现债权费用45000元；
三、原告交通银行股份有限公司芜湖分行有权对抵押物【位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房产】折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告何军、周德丽、黄震、缪宜萍对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向被告项革萍追偿
五、驳回原告交通银行股份有限公司芜湖分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取36802元，由被告项革萍、何军、周德丽、黄震、缪宜萍、芜湖首创房地产开发有限公司负担（因原告已预付，被告于判决生效后十日内给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 丁曲梅
二〇一六年七月三十日
书 记 员 刘淑芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。