上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1640号
原告（反诉被告）陈盛财。
委托代理人许丽，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）陆仁兴。
委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈盛财与被告（反诉原告）陆仁兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈盛财及其委托代理人许丽、被告（反诉原告）陆仁兴及其委托代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈盛财诉称，2008年1月1日与陆仁兴签订租房协议，约定陆仁兴将上海市宝山区顾村镇沈宅村北陆36号约60平方米的两间房屋出租给陈盛财使用，租期至陈盛财不能自理为止，双方口头约定租金为一年人民币3，000元。2007年底，陈盛财曾出资10万元由陆仁兴在该房屋旁边搭建了一幢两层楼的房屋，还对租赁的两间房屋进行了装修。陈盛财支付租金至2013年年底，但陆仁兴于2013年6月即向陈盛财表示不再出租，要求陈盛财搬出上述房屋，故陈盛财于2014年10月向本院起诉要求解除与陆仁兴的租赁合同，陆仁兴支付对房屋的装修及搭建的补偿款5万元。
陆仁兴反诉并辩称，陈盛财于2008年租赁两间房屋后，未经陆仁兴同意，在该两间房屋周围搭建一幢两层的违法建筑，还破坏了原有房屋，造成房屋渗水、墙体开裂，且自2014年起未付租金，故同意解除双方的租房协议，但不同意支付装修补偿款。陈盛财并未对房屋进行装修，且租赁已达七年之久，即便有装修，装修未征得陆仁兴的同意，现在也已折旧完毕。陆仁兴反诉要求：1、陈盛财搬离上述房屋；2、陈盛财按每月400元的标准支付自2014年1月1日起至实际搬离日止的租金；3、陈盛财将违法建筑拆除，将两间房屋恢复原状。
陈盛财针对反诉辩称，2014年初，陈盛财向陆仁兴提出要支付租金，但陆仁兴要求陈盛财搬离，故未支付2014年起的租金，现同意搬离房屋。双方在租赁时对租金标准并未约定，根据诚实信用原则，陈盛财同意按年租金4，400元的标准支付租金。不同意拆除楼房和恢复原状的诉请，因为口头约定，若陈盛财搬离的话，陆仁兴需要支付楼房和装修的补偿款。
经审理查明，2008年1月1日，陆仁兴（甲方）与陈盛财（乙方）签订租房协议，约定，乙方自2008年1月1日起租住甲方60平方米住房，租期自2008年1月1日至乙方不能自理为止；租住期内支付房租费、水、电费；租住期内，如国家动迁，甲、乙服从，乙方不享受租住房的产权；终止租住，乙方子女无权变动甲方的出租住房；如五年内，国家动迁，甲方给予补偿乙方。
对于租赁房屋情况，陆仁兴提供宝山区农村居民住房建设工程许可证，并表示，于2005年申请建造两间平房，该两间平房即租赁给陈盛财的房屋，之后未再申请过新建或翻建、改建。陈盛财表示陆仁兴确实于2005年申请翻建房屋，但不能确定2005年之后是否还有其他翻建，因为2007年底陈盛财曾出资10万元，由陆仁兴在两间平房旁边建造了上下两层楼房，该楼房的修建手续均由陆仁兴办理，陆仁兴还收取了1，800元的地税钱，就是建造房屋的地税，故楼房应该是合法建筑，但是出资全部是现金，施工队也是陆仁兴请的，没有证据可以证明上述出资情况，也无法调取该楼房的建房手续。陆仁兴表示，陈盛财搬进两间平房后，2008年至2009年左右，趁陆仁兴夫妻不注意就偷偷在平房旁边搭建了上下两层的楼房，陆仁兴发现后即要求陈盛财拆除未果，该房屋并无相应的审批手续，系违章建筑，确实收取了陈盛财的1，800元，出具的收条上写的名称是“地税”，因当时租金较低，这其实是以该形式作为房租的补贴。
对于租金标准，陈盛财表示，2008年年租金为3，000元，自2009年起是一年一付，未约定具体的付款时间，均系陈盛财主动支付，已付清2013年的租金4，400元，因陆仁兴于2013年6月表示不再出租给陈盛财，故未支付2014年1月1日起的租金。陆仁兴表示，陈盛财的陈述不属实，每年的租金金额记不清楚了，一般是先付后用，2013年开始租金应该是每月400元，自2014年年初就要求陈盛财支付租金，但陈盛财拒付。
针对陆仁兴关于恢复原状的请求，陆仁兴表示，因陈盛财所建的楼房系违章建筑，故要求其拆除，且陈盛财在原有的两间平房上开了天窗，还破坏了屋顶，陈盛财应恢复原状。陈盛财表示不可能自己搭建楼房，天窗是陈盛财应陆仁兴的要求做的，不同意恢复原状。
以上事实，有陈盛财提供的租房协议、收条、农村居民建房用地申请表，陆仁兴提供的宝山区农村居民住房建设工程许可证及双方当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，陈盛财与陆仁兴签订的租房协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈盛财在本案中提出解除双方的租房协议，陆仁兴表示同意，本院予以准许。租房协议解除后，陈盛财应搬离租赁的房屋，并支付实际使用期间的租金。因租房协议中对租金标准未作约定，陈盛财表示应按每年4，400元的标准支付，陆仁兴表示应按每月400元即每年4，800元的标准支付，双方均未提供相应的依据，本院酌情确定为按每年4，600元的标准支付。对于陆仁兴关于陈盛财未付租金系违约的主张，本院认为，双方系宅基地房屋的租赁，租房协议中对租金标准及支付时间均未作明确约定，在租赁过程中租金的支付时间也较为灵活，而陆仁兴亦未提供证据证明其曾向陈盛财催讨租金，再加上双方对租赁的争议自2014年10月起即进入法院诉讼，故本院认为陈盛财自2014年1月起未付租金的行为不宜认定为违约。
对于楼房搭建及装修情况，陈盛财表示其曾出资10万元委托陆仁兴建房，未提供相应证据予以证明，本院难以认定该事实，但陆仁兴承认楼房系陈盛财搭建，本院对此予以认定。关于陈盛财要求补偿款以及陆仁兴要求拆除楼房及恢复原状的请求，本院认为，陆仁兴表示曾口头提出异议，但未提供书面证据予以证明，陆仁兴自述陈盛财自2008年至2009年即搭建房屋并使用，陆仁兴亦居住在该宅基地的其他房屋内，至今已将近7年，本院认为陆仁兴对陈盛财搭建房屋和装修系明知且同意的，故双方租房协议解除后，陆仁兴应对陈盛财的楼房搭建及装修添附作出适当的补偿，本院根据本案的实际情况，酌情确定补偿金额为2万元，并对陆仁兴要求陈盛财恢复原状的请求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈盛财与被告（反诉原告）陆仁兴就上海市宝山区顾村镇沈宅村北陆36号房屋签订的租房协议；
二、原告（反诉被告）陈盛财于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区顾村镇沈宅村北陆36号房屋；
三、原告（反诉被告）陈盛财于本判决生效之日起十日内，按每年4，600元的标准计算，支付被告（反诉原告）陆仁兴自2014年1月1日起至实际搬离日止的租金；
四、被告（反诉原告）陆仁兴于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）陈盛财装修及搭建补偿款2万元；
五、原告（反诉被告）陈盛财的其余诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）陆仁兴的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取525元，由原告（反诉被告）陈盛财负担420元，由被告（反诉原告）陆仁兴负担105元；反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）陈盛财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘 姗
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。