南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第3308号
原告陆鋆。
委托代理人陈政。
委托代理人唐洁。
被告王林。
委托代理人谢炎
被告马露。
委托代理人冯锦浩
第三人王宇飞。
原告陆鋆与被告王林、马露、第三人王宇飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理，于2013年6月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告陆鋆及其诉讼代理人陈政，被告王林的诉讼代理人谢炎，被告马露的诉讼代理人冯锦浩到庭参加诉讼。第三人王宇飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆鋆诉称，2011年3月，原告急需用钱，经朋友黄峰介绍认识胡杰，由胡杰帮忙用原告所有的位于南京市鼓楼区察哈尔路XX号X幢203室房屋向银行抵押办理商业贷款。原告应胡杰的要求向被告王林出具委托书，并办理了公证，由被告王林代理原告办理具体的贷款事项，因委托书是格式文本，委托权限除了代办贷款外，还包含代为出售房屋和代收房款。原告将房产证、土地证交给了被告王林。后原告发现被告王林用原告的房屋为他人抵押办理贷款，原告经交涉注销了此次抵押登记，但是房产证和土地证一直未能要回。2011年5月25日，被告王林在未告知原告亦未获得原告同意的情况下，以原告代理人的身份，将原告的房屋以低于市场价一半的价格出售给了被告马露。原告在房屋内居住至今，从未有人上门看过房或是表示要购买该房屋，也无人要求原告交房，更未收到过任何房款。被告王林超越真实的委托事项，与被告马露恶意串通，以低价形式买卖原告的房屋，严重侵害了原告的合法权益，该行为应属无效。特提起诉讼，请求判令：1、被告王林代理原告陆鋆与被告马露就南京市鼓楼区察哈尔路XX号X幢203室房屋进行的房屋买卖行为无效；2、被告马露将上述房屋产权恢复为原告所有，并不得在该房屋上设置任何他物权；3、两被告连带赔偿原告各项经济损失30000元；4、由两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告放弃第2项诉讼请求。
被告王林辩称，被告王林与被告马露之间就诉争房屋进行的房屋买卖是基于原告的公证授权。原告诉状所陈述的贷款事项与被告王林无关，从原告提交的证据来看，该贷款事宜是原告自己办理的，并非被告王林代为办理。原被告签订的委托书中代为办理房屋解押的权限，与原告陈述的贷款事项无任何关系。2012年3月17日，原告报警称，其2011年2月全权委托被告王林出售房屋，房屋以低价60万元出售，自己只得到18万元，原告报警陈述和诉称不一致，说明原告隐瞒了大量事实情况。原告主张经济损失30000元于法无据。请求驳回原告的诉讼请求。
被告马露辩称，被告马露与被告王林签订房屋买卖合同，购买原告的房屋，是基于原告对被告王林的授权签订的，该授权经房产部门认可，并办理了房屋过户手续，该授权是有效的。房屋售价60万元是双方协商确定的价格，虽低于市场价，但在合理范围内。被告马露与原告之间的房屋买卖行为并不存在法律规定的无效情形。原告主张的经济损失30000元无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人王宇飞未到庭，其在2013年5月20日至本院领取诉讼材料时陈述，他是花费65万元从被告马露手上购买的房屋，是正常的房屋买卖及过户。
经审理查明，2011年3月，原告陆鋆急需用钱，经朋友黄峰介绍认识案外人胡杰，又由胡杰介绍认识被告王林。2011年3月25日，原告陆鋆出具《委托书》一份，载明受托人为王林；委托内容：我个人拥有位于南京市鼓楼区察哈尔路XX号X幢203室的房产，由于我没有时间，故我自愿委托王林作为我的代理人办理上述房产的相关手续；委托权限：1、上述房屋的归还抵押贷款，领取他项权证以及解押手续，注销抵押登记手续，解除房产证密码；2、办理房屋出售、签定房屋买卖合同，办理交易过户，变更产权证和土地证、缴纳相关税费，代收房款（包括领取银行贷款），代收售房个税补贴；受托人无转委托权；受托人在上述权限内所签署的有关文件，我均予以承认；委托期限自2011年3月25日至2012年3月24日。2011年3月28日，南京市白下公证处对该委托书进行了公证，并出具《公证书》。
2011年4月14日，案外人李长韬作为借款人与东台市农村信用合作联社签订《最高额个人担保借款合同》，借款金额300万元，该笔借款由原告陆鋆所有的上述房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记，南京市房地产抵押合同确认的抵押房屋价值为182万元。2011年5月24日，该抵押登记被注销。2011年5月25日，被告王林以原告陆鋆的代理人身份与被告马露就上述房屋签订《南京市存量房买卖合同》，将该房以60万元的价格出售给被告马露，并已收到被告马露支付的房屋价款60万元，且办理了房屋所有权转移登记手续。
该买卖合同中甲方（签章）处“陆鋆”两个字系被告王林代为书写。2011年5月31日，被告马露缴纳了房屋买卖契税，
计税金额为993720元。
另查明，被告马露在购房之前，并未到现场看房，购房之后亦未交付房屋。被告王林收取的购房款未交付原告陆鋆。2012年5月7日，被告马露以该房屋抵押向案外人芮红兵借款80万元，双方签订的南京市房地产抵押合同确认抵押房产价值为150万元。2013年2月21日，被告马露又将上述房屋出售给第三人王宇飞，并办理了过户手续。
又查明，原告陆鋆至今仍在上述房屋内居住。除该房外，原告无其他房产。
以上事实，有《委托书》、《公证书》、《最高额个人担保借款合同》、房屋所有权证、《南京市存量房买卖合同》、南京市房屋权属登记申请书、销售不动产统一发票、现金完税证、借款合同、南京市房地产抵押合同二份、房屋登记簿二份及庭审笔录等证据为证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案中，原告陆鋆以被告王林与被告马露恶意串通以低价形式买卖其所有的房屋为由，要求确认两被告就涉案房屋即南京市鼓楼区察哈尔路XX号X幢203室房屋进行的房屋买卖行为无效。被告王林辩称，其与被告马露就涉案房屋进行的房屋买卖是基于原告的授权，但被告王林虽有原告陆鋆关于办
理涉案房屋过户手续的相关授权，其在出售房屋时并未取得原告的同意，且将房屋以过低的价格出售给被告马露，显然侵犯了原告的合法权益。被告王林辩称房屋售价60万元是与原告约定的价格，原告予以否认，被告王林未能提供相应证据以证实其主张，本院对其辩称意见不予采纳。被告马露辩称房屋售价60万元是双方协商确定的价格，虽低于市场价格，但在合理范围内，但其缴纳的房屋买卖契税明确载明涉案房屋计税金额为993720元，其与芮红兵签订的南京市房地产抵押合同确认的涉案房屋价值为150万元，均明显高于其与被告王林签订的南京市存量房买卖合同所约定的售价60万元。且被告马露在购房之前未到现场看房，购买房屋之后一直未要求原告交付房屋，由此可以认定被告马露受让涉案房屋并非出于善意。被告王林作为代理人与被告马露恶意串通，将涉案房屋以60万元的价格出让给被告马露并办理过户的行为，侵犯了房屋原所有权人即原告陆鋆的合法权益。故对原告陆鋆请求确认被告王林以原告陆鋆代理人身份与被告马露就涉案房屋进行的房屋买卖行为无效之诉请，本院依法予以支持。对于原告以其无法对涉案房屋出租、出卖为由要求两被告连带赔偿其经济损失3万元的诉讼请求，因原告一直在涉案房屋内居住，其并无其他房产，且原告就其主张的损失未提供任何证据加以证明，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王林以原告陆鋆代理人身份与被告马露于2011年5月25日就南京市鼓楼区察哈尔路XX号X幢203室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效；
二、驳回原告陆鋆的其他诉讼请求。
案件受理费10100元，保全费3670元，合计13770元，
由原告陆鋆负担480元，被告王林负担6645元，被告马露负担6645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨 丽
人民陪审员 程 路
人民陪审员 王青兰
二〇一三年九月十八日
见习书记员 张 利