山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋03民终311号
上诉人（一审被告）李清娥，女，汉族，平定县人，现住阳泉市城区。
委托代理人袁全锁，山西博乾律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）阳泉市郊区矿业车队，住所地：阳泉市泉中北路。
负责人权铁军，队长。
委托代理人史旭丽，山西众晨律师事务所律师。
上诉人李清娥因与被上诉人阳泉市郊区矿业车队租赁合同纠纷一案，不服山西省阳泉市郊区人民法院（2014）郊商初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人李清娥及其委托代理人袁全锁、被上诉人阳泉市郊区矿业车队的负责人权铁军及委托代理人史旭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年3月18日，原告与阳泉市银河娱乐城签订房屋租赁合同，合同约定：原告所属1-5层楼房、锅炉房、澡堂、后车场、大门两侧两层楼房以及院坝内场地整体出租给阳泉市银河娱乐城，租期20年，从2004年3月18日至2004年10月17日为乙方筹措资金阶段，从2004年10月18日至2005年12月31日为乙方改扩建阶段，从2006年1月1日至2026年1月1日为乙方租赁时间，租金每年20万元，乙方每年1月1日付清当年租金。2004年12月6日，原告被阳泉市工商行政管理局郊区分局以阳工商郊企罚字(2004)1号行政处罚决定书吊销企业营业执照。2006年5月22日，原告以阳泉市郊区矿业车队清算组的名义与阳泉市银河娱乐城签订了房屋租赁合同，合同约定，废除2004年10月18日原告与阳泉市银河娱乐城签订的房屋租赁合同；双方对租赁物、租赁期限、租金及其支付方式、期限等重新进行了约定。合同签订后，被告未按约定交纳租金。2006年8月17日，原告主管单位山西省煤炭运销总公司阳泉分公司郊区公司工会委员会下发阳郊煤销工字(2006)5号文件，同意由权铁军任组长，闫长柏、杨春江、沈桂林任副组长，任会山等人为组员组成矿业车队资产管理组，并由资产管理组代行管理职责。同年10月31日，该资产管理组与阳泉市泉中路银河娱乐城经协商再次签订房屋承租协议，约定：由阳泉市泉中路银河娱乐城代表李清娥租赁原告位于泉中北路原矿业车队经营场所，包括办公大楼2至5层，一楼北厅、锅炉房、一楼北面三间房及原办公大楼前后所有停车场供乙方由被告装修经营使用；承租期为2006年11月1日至2026年10月31日止，租金为2006年11月1日至2011年10月30日每年250000元，2011年11月1日至2016年10月30日每年300000元，2016年11月1日至2026年10月30日每年350000元；租金交纳时间为第一年租金每半年交一次，在2006年11月1日前交纳150000元，2007年5月1日前交纳100000元，之后每年11月1日交纳次年租金；被告逾期支付租金，除如数补交外，应按同期银行贷款利息支付滞纳金，如不按时交纳租金，原告有权解除协议，以前所有口头及所签合同一律废止，以该合同为准。合同签订后，被告于2006年至2007年间共交租金19万元。阳泉市泉中路银河娱乐城为个体工商户，债权、债务由李清娥个人承担。
另查明，因被告欠原告租金，原告根据2006年10月31日以资产管理组的名义与被告签订的房屋承租协议，以资产管理组的名义向一审法院提起诉讼，一审法院于2010年12月15日作出(2010)郊民初字第622号民事判决书，判决被告李清娥支付矿业车队资产管理组2011年前的租金1060000元，双方均未上诉。2012年5月7日，被告以侵权责任纠纷向一审法院起诉，要求资产管理组支付其抵顶租金后的装潢款并赔偿其损失，2013年3月20日，一审法院作出(2012)郊商初字第86号民事判决，判决驳回李清娥诉讼请求。李清娥不服提起上诉，2013年8月19日，阳泉市中级人民法院作出(2013)阳民终字第235号民事裁定，以阳泉市郊区矿业车队资产管理组属未依法成立的组织，且阳泉市郊区矿业车队具有诉讼主体资格为由，撤销(2012)郊商初字第86号民事判决并发回一审法院重审。后李清娥于2013年9月25日申请撤诉。2013年10月31日，原告阳泉市郊区矿业车队向一审法院起诉，要求被告李清娥支付2010年11月至今的租金，2013年11月14日，一审法院作出(2013)郊商初字159号民事裁定，以原告已被吊销营业执照，其执照、印鉴随之作废，并已组建清算组进行清算，仍以阳泉市郊区矿业车队名义起诉，主体不适格为由，裁定驳回原告起诉。(2010)郊民初字第622号民事判决书已经发生法律效力，经一审法院院长提交审委会讨论认为，原告阳泉市郊区矿业车队资产管理组主体不适格，依法应予再审，2014年6月23日，一审法院作出(2014)郊民监字第1号民事裁定书，裁定本案由一审法院另行组成合议庭再审。2014年7月15日，一审法院作出(2014)郊民再字第1号民事裁定书，以原审原告阳泉市郊区矿业车队资产管理组主体不适格，裁定撤销(2010)郊民初字第622号民事判决书，并驳回阳泉市郊区矿业车队资产管理组的起诉。2014年8月7日，原告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。
本案在审理过程中，原告对被告提供的2004年3月18日的房屋租赁协议的真实性存有异议，并申请对该协议的真伪做司法鉴定，但因其不能提供备案公章，致使鉴定程序不能进行。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、庭审笔录等证据材料在案佐证。
一审法院认为，被告对原告提供的2006年10月31日阳泉市郊区矿业车队资产管理组与其所签订的房屋租赁协议真实性均无异议，一审法院依法予以采信；原告对被告提供的2004年3月18日原告与被告签订的房屋租赁合同的真实性虽持有异议，但未提供相关证据予以证明，故一审法院对该合同予以采信；原告提供的2004年10月18日房屋租赁合同系复印件，且被告不予认可，故该合同一审法院不予采信；被告提供的2004年5月22日原告清算组与被告签订的房屋租赁合同，与本案相关联，真实客观，一审法院依法予以采信。原、被告于2004年3月18日签订房屋租赁协议后，原告于同年12月6日被工商部门吊销营业执照，且吊销营业执照后原告以清算组的名义与被告签订房屋租赁合同该协议终止履行。根据相关法律规定，企业被吊销营业执照后，依法应停止清算之外的经营活动，故原告以资产管理组名义与被告2006年10月31日签订的房屋租赁协议属无效协议。因此，原告诉请判令被告支付租金之请求，一审法院依法不予支持；但被告已占有并使用租赁房屋长达9年，仅支付租金19万元，不符合正常交易习惯，有悖常理，应依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，被告应向原告支付房屋使用金，使用金的标准参照该协议约定的租金标准，原告要求被告交还所占用房屋，一审法院予以支持；被告辩解其因装潢已投入大量资金，如解除合同将给双方造成较大损失，要求继续履行合同的理由，一审法院不予采信。房屋使用金依法确认为231万元(2006年11月1日至2015年12月，核减被告已支付19万元)。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十一条第二项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，判决：一、被告李清娥在判决生效后十日内支付原告房屋使用金231万元。二、被告于判决生效后两个月内交还所占有原告的房屋及场地，并按协议约定的租金标准向原告支付实际履行完毕之前的房屋使用金。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25919元，由原告负担639元，被告负担25280元。
一审判后，李清娥不服，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由为：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人前后签订了三份合同，在第一份合同签订后，因被上诉人的职工静坐、堵门、堆土等多种手段逼迫上诉人与其签订了第二份合同，后又签订了第三份合同，后两份合同租金大涨，但被上诉人的职工仍然干扰导致上诉人无法正常经营，损失惨重。故被上诉人违约在先，一审法院却对此情况没有考虑。2、一审判决适用法律不当，因双方签订的后两份合同均无效，故租金应按照第一份合同的约定履行。一审判决明显偏袒被上诉人，一审法院对有效的第一份租赁合同租金不予采信，却采信了无效的第三份合同的租金就是对被上诉人的偏袒。
经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人李清娥在与被上诉人阳泉市郊区矿业车队签订房屋租赁合同后取得房屋并长期占用至今的事实客观存在。虽一审法院对阳泉市郊区矿业车队以清算组名义与李清娥签订的租赁合同认定无效，但李清娥与阳泉市郊区矿业车队清算组签订租赁合同时约定的租赁期及租金支付数额，应是当时签约双方的真实意思表示，一审法院参照此标准确定李清娥应向阳泉市郊区矿业车队支付房屋使用金231万元，并无不当。李清娥上诉称阳泉市郊区矿业车队拒不交付房屋并因对方职工围堵、干扰导致其娱乐城经营困难损失惨重，但并未提供相应的证据以证明其主张成立，故李清娥要求以此认定阳泉市郊区矿业车队违约在先，本院依法不予采信。
关于李清娥上诉提出应按2004年3月18日双方签订的第一份合同约定的租金标准确定房屋使用费的主张，本院认为，合同双方当事人的诉讼目的，在于趋利避害，追求己方利益最大化，虽然被上诉人阳泉市郊区矿业车队在李清娥承租期间，曾经存在以阳泉市郊区矿业车队清算组名义签订合同的情形，但在实际的合同履行过程中，合同的相对方并未产生实质变化，三份不同内容的合同，客观反映出合同双方对于争讼房屋的租金支付的真实意思表示过程，一审法院依据上述事实，以双方当事人最终约定的租金标准确定房屋使用费，符合客观实际，二审应予维持。
综上，原判认定事实清楚，判决正确，本院二审予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25919元，由上诉人李清娥承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴怡东
审判员 谷守乾
审判员 郝丽琴
二〇一六年七月二十九日
书记员 王俊英