连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第2495号原告连云港港连富华行商业管理有限公司，住所地连云港市连云区墟沟栖霞路5号。法定代表人姚海林，该公司总经理。委托代理人薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。被告解云巧。委托代理人李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。原告连云港港连富华行商业管理有限公司（以下简称富华公司）诉被告解云巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由审判员刘勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富华公司的委托代理人薛尚美，被告解云巧及委托代理人李庆军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富华公司诉称，被告因经营需要而租赁原告经营管理的雅禾悦乐汇的商铺，并于2014年3月31日签订了《房屋租赁合同》及补充协议，合同号为3-312号。按照约定，被告应当支付履约订金、保证金、租金、管理费等费用，同时被告应当按照约定缴纳租金。被告严重违约，损害了原告的利益，被告只是在签订合同时缴纳了部分费用外，至今没有交纳租金，没有缴纳管理费等费用，也没有与原告协商；不仅如此，被告还不认真努力经营自己的正常业务，经常关门不营业，还恶意雇佣社会人员到商场闹事、打砸，打伤原告的员工，损坏原告的财产（价值4000元），其行为严重影响了商场的正常经营秩序，妨碍了其他商户的正常经营活动，给原告造成了很大的经济损失，同时对原告的商誉造成严重伤害。被告的行为不仅已经严重违约，还严重的损坏了原告的财产、损害了原告的商誉等合法权益。被告应当赔偿原告的损失。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、判决解除原被告之间的第3-312号《房屋租赁号》及补充协议，被告将租赁房屋交付给原告；2、判决被告支付原告各项费用49290.8元（租金、管理费从2015年1月至2015年11月，11个月租金28916元、11个月管理费7700元，租金、管理费暂计算至2015年11月，实际按交付门面房时止计算；赔偿财产损失4000元、违约金8674.8元，违约金为每日千分之五过高，故按28916的30%计算）；3、被告承担诉讼费用。被告解云巧辩称：1、同意与原告方解除合同；2、（1）关于租金被告2014年3月份签订合同时已经预交付原告三个月的租金，每个月2400元，共计7200元，另外被告还交付5000元的押金给原告，上述费用原告均没有退还给被告；（2）双方在合同中（补充协议）约定了免租期为6个月，而原告实际交房的日期为2014年11月底，实际起租的日期应当从实际交付日期计算；3、（1）关于管理费（补充协议）因实际交付的日期拖延该费用应当从实际交房之日起算；（2）该费用（管理费）原告要求过高没有经过物价部门的批准，且双方约定该费用同样是免除半年（补充协议中约定）；4、关于赔偿财产损失，原告的要求没有事实及法律依据，被告并未损坏原告的财产；5、关于违约金（1）被告并没有违反双方的约定，实际是原告交房日期一再拖延，违反了合同的关于交房期限（合同第2条及补充协议中优惠政策部分）的约定，对此被告保留向原告索赔违约金的权利，（2）原告在未告知被告的情况下于2015年11月将被告租赁的房屋私自用锁具锁起来，使被告无法使用租赁房屋，现被告还有部分的衣服及其他物品在租赁房屋中无法取出，因被告所作的女装销售，季节性较强，原告的行为给被告造成了很大的损失，同样被告保留对原告索赔的权利，（3）因原告将被告租赁的房屋锁起来致使该房屋实际上是由原告在掌控，在此期间原告无权要求被告给付租金、管理费等费用，由此实际上是原告违反了双方的合同约定，所以原告要求违约金没有依据，且原告主张的违约金的数额过高。经审理查明，2014年3月31日，原告富华公司（出租方，甲方）与被告解云巧（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，该两份合同的主要内容是：1、乙方租赁了甲方位于连云区海棠路西侧雅禾悦乐汇三楼312号商铺，计35平方米。2、租赁期限为3年，从2014年3月31日起至2017年4月30日止，约定首年度租金57488元，合同期租金总计172464元，乙方于签订合同时，应向甲方预付年度租金的20%作为订金，待合同生效之前30日自动转为正式租金。余下租金于合同生效之日前30日内补齐（本合同简称为首付款）。租赁房屋先交租金后使用，租金每季度交纳一期，一次交清。乙方须提前30天缴纳下期（即下年）房租。3、乙方在正式签订本合同的同时，须向甲方支付履约保证金5000元，作为乙方履行合同的保证。履约保证金在合同终止后扣除乙方拖欠的租金、水费、电费、管理费及损坏赔偿后，如无遗留问题，则甲方无息返还。4、甲方应自开业之日起计算乙方相应的管理费用，管理费用按照每月每平方20元的标准交纳。5、乙方在租赁期间必须自觉按期交纳房租、水电费和管理费。不得拒交、迟交、少交，否则视为乙方违约。6、甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，合同租赁期限整体顺延，顺延部分甲方按照免租期对乙方进行补偿。7、在租赁期内，乙方逾期交纳租金、水、电或管理费满30日的，甲方有权立即以书面通知乙方的方式单方面解除本合同，没收履约保证金，收回该房屋并可另行对外招租，由此造成的损失，乙方应予以赔偿。8、在租赁期内，乙方须提前30天缴纳下期房租。如乙方逾期交纳租金，甲方有权按每逾期一日收取乙方应缴租金5‰的违约金。9、乙方的租金交纳方式为：第一年：2014年3月31日至2015年4月30日交租金36116元；第二年2015年5月1日至2016年4月30日交租金47906元；第三年2016年5月1日至2017年4月30日交租金52697元。优惠部分为免租期6个月，首年租金额外优惠7000元，物业费为8400元，首年免半年为4200元。被告解云巧在2014年3月31日向富华公司交5000元，解云巧认为该5000元为押金，富华公司认为系合同中约定的履约保证金，结合双方签订的《房屋租赁合同》，本院认定因该5000元具有特定性，应认定为合同中描述的履约保证金。被告解云巧在2014年3月31日向原告交纳订金7200元，在合同签订后解云巧总计支付给原告富华公司5000+7200=12200元。其中第一年租期约定为13个月，该13个月包含装修期1个月和经营期12个月。2014年11月，原告收到涉案的商铺，原告认为被告开业时间是2014年12月27日，被告认为开业时间是2015年1月3日，双方对开业时间均不能举证。原告承认在2015年11月中旬其将被告的商铺上锁具，被告认为其商铺在2015年11月中下旬被被告方上锁导致无法继续经营。综上，本院认定，原告在涉案商铺实际经营期间为10个半月。另原告在本案中放弃赔偿财产损失4000元的主张。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》以及原被告的陈述等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告富华公司与被告解云巧签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》均合法有效，解云巧未按约定履行给付租金、管理费的义务，应当立即给付欠付的租金、管理费。对原告主张的解除原被告之间的第3-312号《房屋租赁号》及补充协议，被告将租赁房屋交付给原告的诉讼请求。涉案的商铺被原告上锁，原告实际控制涉案商铺，被告在庭审时同意与原告解除合同。故对原告要求解除双方之间合同的诉讼请求，本院予以支持，因原告控制涉案商铺，驳回其要求被告将租赁房屋交付给原告的诉讼请求。原被告虽然对涉案商铺的开业时间存在争议，但双方都确认2014年11月被告就收到涉案的商铺，故对原告主张从2015年1月开始计算租金、管理费应予支持。原被告双方虽然约定商铺租赁优惠部分为：免租期6个月，但没有明确免租的6个月是具体哪6个月，但根据双方确定的三年租金的情况以及首年租金再额外优惠7000元的约定，首年租金：36116=57488/12*（12-X）-7000；第二年租金：47906=57488/12*（12-Y）；第三年租金:52697=57488/12*(12-Z)，可以推导出X=3，Y=2，Z=1；又根据甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，合同租赁期限整体顺延，顺延部分甲方按照免租期对乙方进行补偿。则自2015年1月至2015年11月中旬，被告需支付原告租金为36116/12*10.5-7200=31598元，扣除被告在2014年3月31日已支付的订金7200元，订金冲抵租金后，被告需支付原告10个半月租金31598-7200=24938元。原告主张被告支付2015年1月至11月管理费，按每月20元/㎡计算收取管理费符合双方约定，但被告实际经营10个半月，故被告应支付原告管理费35*20*10.5=7350元，又因双方约定管理费首年免半年，现双方合同履行未满一年，本院酌定被告应给付原告管理费7350/2=3675元。对原告主张的违约金，因原被告在合同中约定了履约保证金和违约金，在本案合同中双方所确定的履约保证金5000元具有惩罚性和补偿性的双重特点，可以视为违约金，被告的违约行为为未按期交付租金和管理费，原告也已经将将涉案商铺加上锁具，商铺的性质、用途、结构等并未发生改变。故对原告所诉求违约金，本院酌定为5000元，以被告2014年3月31日交给原告的5000元冲抵，被告无须另行给付原告违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告连云港港连富华行商业管理有限公司与被告解云巧之间的第3-312号《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。二、被告解云巧于本判决生效后十日内给付原告连云港港连富华行商业管理有限公司租金24938元。三、被告解云巧于本判决生效后十日内给付原告连云港港连富华行商业管理有限公司管理费3675元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，原告已预交，由被告解云巧负担599元，于给付上述款项时一并付给原告，被告ＸＸ承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1032元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 刘 勇二〇一六年二月二十四日书记员 蒋汶轩法律条文及上诉须知附录一、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。