海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄民初字第216号
原告邰某某，男，汉族。
委托代理人彭诗俊，海南昌宇律师事务所律师。
被告海南富力房地产开发有限公司。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人符德全，男，该公司职员。
委托代理人陈琼珠，女，该公司职员。
原告邰某某诉被告海南富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭诗俊，被告委托代理人符德全、陈琼珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邰某某诉称，2011年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的海南澄迈富力红树湾C-08地块MA型第XXX栋X号房，套内建筑面积为212.60平方米的精装别墅，原告依约一次性向被告支付购房款共计人民币2138559元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。2011年9月30日，原告按照合同约定前去验房，发现被告尚未完成内部装修，且存在许多质量问题，尚不具备交房条件。被告现场工作人员记录后答应整修，但一直未向原告反馈任何信息。2012年9月7日，原告专程到被告项目所在地查验被告迟迟不能交付的房屋，发现室内多处地方正在滴水，多处地方存在被水浸泡的痕迹，且已经发霉，根本不具备交房条件。原告在拍照的同时，粗略的记录了15个质量问题，并提交给富力红树湾物业服务中心现场接待人员，要求被告制定房屋整修方案，报原告审核同意之后再进行整修。但是，虽经原告多次催促，但被告一直采取拖延的方式，拒绝向原告提供房屋整修方案，也未向原告通报房屋整修进展情况。2012年12月，富力红树湾物业服务中心工作人员电话通知原告房子已修好，可以去收房。原告要求被告提供房屋漏水浸水原因、整修方案、整修时间、整修技术、整修质量、整修负责人的书面材料及相关资料，但遭到被告的拒绝。由于该房屋多处渗水、漏水、发霉、存在重大质量问题和安全隐患，且被告无法提供房屋漏水浸水整修方案等相关材料，原告无法确认该房屋是否具备入住条件，无法办理入住手续。并且根据海南省住房和城乡建设厅《海南省住宅工程质量分户验收管理办法》的规定，住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收证明》必须作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主，被告富力公司没有向原告提供《住宅工程质量分户验收证明》，也没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且未出示合同第八条规定的证明文件，原告有权拒绝交接。原告与被告在《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即按照合同附件四《合同补充约定》第十条的约定：“如出卖人逾期交房的，逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……”。鉴于被告逾期交房，依约应承担违约责任。2013年1月4日，原告委托海南昌宇律师事务所向被告送达了《律师函》，要求被告七天内向原告支付逾期交房违约金，但遭到被告拒绝，迫使原告不得不通过诉讼的方式主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条的规定和《商品房买卖合同》的相关约定，原告请求人民法院判令被告给付逾期交房违约金共计人民币558163.90元（截止2013年3月6日，被告逾期交房共计522天，依约应向原告支付逾期交房违约金计算至被告实际交付房屋之日止）。判令被告承担本案的案件受理费。
被告富力公司辩称，一、我司向原告交付的房屋于2011年9月26日已竣工且经相关部门验收合格，并已取得《建筑工程竣工验收备案证》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，完全符合合同约定的交楼条件。原告所提出的问题，均属商品房室内装修质量方面的瑕疵，并不涉及房屋的结构性质量问题，也不严重影响房屋正常使用，并不影响交楼条件。原告拒绝收楼的理由不成立。二、我司已按《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋。我司已于2011年9月30日向原告发出收楼通知书，通知其前来收楼，已经履行了交楼的义务，并不存在逾期交房情况。原告因自身原因未能及时收楼应承担全部责任。三、原告提出的房屋瑕疵不构成拒绝收楼的正当理由。原告提出的问题均属于工程保修范围内的瑕疵问题，该瑕疵问题不是房屋主体结构问题，不影响收楼和居住，是属于通过维修可弥补的房屋瑕疵，故原告不得藉此拒绝收楼。四、原告主张的违约金虚高，每日总房款万分之五的违约金严重超出其实际损失，不符合公平原则，原告有故意延迟收房获取违约金的嫌疑。综上所述，我司已经按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付原告，原告以装修瑕疵问题为由拒绝收楼不能成立。
经审理查明，原告邰某某与被告富力公司于2011年1月12日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。双方约定：“买受人（原告邰某某）购买出卖人（被告富力公司）开发的富力红树湾C08地块第XXX幢X号房，建筑面积为220.47平方米，套内面积为212.6平方米；该商品房按套内面积计算，单价为每平方米10059.07元，总价款2138559元，付款方式为一次性付款”。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《商品房买卖合同》第九条和《合同补充协议》第十条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过六十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按出卖人书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计第十天作为买受人的交接日期”。《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照以同等材料代替的方式处理”。
原告在签订合同后已经支付了全额的购房款2138559元。2011年9月23日，被告富力公司通过邮寄收楼通知书、收楼温馨提示的方式通知原告前来收房。2011年9月26日，富力红树湾C-08地块独立住宅二期取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》。
2012年9月7日，原告至讼争房屋处进行验房，与富力红树湾物业服务中心工作人员黄某某进行交涉后签订房屋交接备忘录载明如下14个问题：“1、一楼厨房天花有水印；2、一楼走道墙体有水印；3、一楼客厅墙体有水印；4、二楼中厅墙体有水印；5、二楼主卧、次卧地脚线有水印，四周墙面有水痕；6、二楼中厅墙面未恢复；7、三楼主卧地脚线有水印，室外阳台地漏有堵塞；8、换一楼、二楼的门线框；9、二楼中厅圆弧墙体有小缺口；10、一楼餐厅天花、客厅天花有水印；11、二楼主卧阳台墙体有个小洞；12、一楼、二楼楼梯墙体有水印；13、入户门外墙有裂纹；14、屋顶烟囱处瓦需处理下”。被告富力公司其后针对原告提出的问题对房屋进行了维修，并于2012年12月电话通知原告房屋已维修完毕。原告认为被告未能按约定提供整修方案等相关材料，无法确认该房屋是否具备入住条件，不能接收房屋。
原告于2013年1月4日致函被告富力公司，提出因讼争房屋存在质量问题，未能达到房屋交接条件，依据《商品房买卖合同》约定，要求被告支付逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日止。
2013年1月7日，被告富力公司向澄迈县公证处申请办理证据保全公证，对讼争房屋的外观及内部装修的现场情况进行证据保全，共拍摄48张照片。
另，被告提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但没有落款时间。
以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、律师函、房屋交接备忘录、照片，被告提供的《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号2011［035］）、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、（2013）澄证字第07号公证书及当事人的陈述和庭审笔录等证据材料在卷佐证，经开庭对质，可以认定。
本院认为，本案双方主要的争议焦点为：一、讼争房屋是否符合交付条件；二、被告富力公司是否应承担逾期交房违约责任。
（一）关于讼争房屋是否符合交付条件的问题
2011年1月12日，原告邰某某与被告富力公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同中明确约定了被告交付房屋的时间、交付房屋的条件以及办理交接的具体手续，双方均应全部依约履行。富力红树湾C-08地块独立住宅二期由建设、勘察、设计、施工、监理五家单位对建设工程质量验收合格后，于2011年9月28日取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》，具备了《商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经验收合格”的交房条件。
原告主张在2011年9月30日进行收房时，讼争房屋的室内装修尚未完工，配套设施尚未安装，不符合交房条件。被告对此予以否认，且原告没有证据表明已经按时到场验收房屋且当时出现了上述足以令其拒收房屋的情况，故对原告该主张不予采信。
关于原告依据2012年9月7日的房屋交接备忘录中载明的问题认为讼争房屋不符合交付条件的主张。本院认为，原告提供的房屋交接备忘录中载明的水印、水痕、入户外墙裂缝问题等属房屋质量瑕疵，并不属于房屋主体结构质量不合格问题，这些存在的问题均可通过维修解决，不影响原告合同目的的实现，不构成拒收房屋的理由。至于房屋交接备忘录中载明的门线框、阳台地漏等属于《商品房买卖合同》（附件三）的装饰、设备标准问题，依照合同第十三条的约定，被告对此承担的违约责任是以同等材料替代。并且富力公司也对讼争房屋进行了修复，并在修复后通知了原告，履行了维修责任。从富力公司提交的（2013）澄证字第07号公证书中显示，2013年1月7日讼争房屋的楼房外观及内部装修未有水印、水痕等瑕疵。在庭审中，本院向原告征询是否需要向具有资质的机构提出关于房屋质量的检测申请，原告表示不申请。因此，原告未能提供讼争房屋存在主体结构不合格或不符合居住条件的证据，原告以房屋存在质量问题为由认为讼争房屋不符合交房条件的主张，本院不予采信。
关于原告根据海南省住房和城乡建设厅《海南省住宅工程质量分户验收管理办法》的规定，认为被告未能提供《住宅工程质量分户验收证明》，讼争房屋不符合交付条件的主张。本院认为，关于住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收证明》必须作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主的规定，是房地产行政主管部门对房地产开发企业进行行政管理的规定，不是关于商品房出卖人对买受人承担民事义务的规定。故对原告该主张不予采纳。
关于原告根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，认为讼争房屋不符合交付条件的主张。本院认为，被告在《商品房买卖合同》约定的交房之日前已经取得《建筑工程竣工验收备案证》，并且在庭审中提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告不能证明被告在房屋验收交接时未出示《建筑工程竣工验收备案证》且未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告提供的唯一可证明存在房屋验收交接的备忘录中也没有相关记载和说明。因此，对原告该主张不予采信。
（二）关于被告富力公司是否承担逾期交房违约责任的问题
讼争房屋所在项目已在合同约定的交房之日前取得了《建筑工程竣工验收备案证》，并且富力公司于2011年9月23日邮寄收楼通知书、收楼温馨提示通知原告前来收房，也履行了书面通知买受人办理房屋交付手续的义务。以上情况表明，被告交付的房屋及交付期限均符合合同的约定，原被告双方未完成房屋交接的责任不在被告，根据谁主张谁举证的原则，原告要求被告承担逾期交房的违约责任缺乏证据，对其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告邰某某的全部诉讼请求。
案件受理费人民币9380元，减半收取4690元，由原告邰某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 刘洋
二〇一三年六月五日
书记员 ＸＸ
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。