浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第886号
原告（反诉被告）：朱少锋。
委托代理人：王军、金逸凡，浙江天屹律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑家有。
委托代理人：吴文书，淳安县千岛湖法律服务所法律工作者。
被告：淳安千岛湖旅游集团有限公司，住所地淳安县千岛湖镇新安东路189号。
法定代表人：王光贵，董事长。
委托代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告朱少锋与被告郑家有、淳安千岛湖旅游集团有限公司（以下简称“千旅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理，在诉讼中被告郑家有提起反诉，本院依法组成合议庭于2016年3月2日、2016年3月15日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告朱少锋的委托代理人王军、被告郑家有及其委托代理人吴文书、被告千旅公司委托代理人胡爱平到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：2004年11月份原告与被告一签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于千岛湖镇新安北路2号二楼的房屋（建筑面积约2200平方米）出租给原告开办超市，租赁期限自2005年12月20日至2020年12月16日止。2013年12月11日原被告再次确认该租赁合同。同时，原告向被告支付了10万元房屋租赁押金。2014年以来，因租赁房屋位于二楼，但一楼和二楼分属不同的业主，原告开设的超市无法建造消防通道，消防门、疏散楼梯等亦不符合消防要求，消防喷淋等也无法安装，存在严重的安全隐患，上述事项皆因房屋本身结构问题所致。原告通过各种途径进行努力与整改，但仍被消防部门多次查处，致使原告无法正常使用房屋开展经营。另外，由于租赁房屋的楼顶存在难以修复的主体瑕疵，渗漏严重。原告曾多次进行维修，始终无法解决。2015年夏季经原告一再催促，被告二对租赁房屋的屋顶进行了一次修缮，屋顶渗漏并未得到解决，并有加重之势，严重影响原告的超市经营和对租赁场地的正常使用，并给原告造成了重大损失。鉴于租赁房屋的上述严重瑕疵，原告多次联系被告，希望与被告就房屋上述问题进行协商与处理，也曾书面致函被告，告知情况要求被告作出处理。但被告始终推卸责任，置之不理。迫于无奈，原告通知被告于2015年12月19日解除《房屋租赁合同》，并及时清仓贱卖了超市全部货品，变卖处置了超市全部架柜及设施等。原告于2015年12月19日已将租赁场地全部腾退完毕，但被告一既不履行出租方的基本义务，也不受领租赁房屋，放任不理。在经营中，原告发现被告租赁房屋的面积与合同约定的2200平方米严重不实，且被告将部分房屋单独出租给第三方，原告实际租赁的房屋建筑面积不足2000平方米。多年来被告均按2200平方米收取租金，对因面积不实被告多收取的租金应当予以返还。2015年被告一大幅提高租金，却未履行出租方的基本义务，因房屋主体及结构等重大瑕疵，严重影响原告对该房屋的正常使用，应调减租金30％。综上所述，由于被告提供的房屋存在严重的主体及结构问题，二被告拒绝履行租赁物的瑕疵担保责任，导致原告无法继续正常使用租赁房屋经营超市。被告虚增房屋面积，并擅自将部分房屋租给他人谋取不当利益的行为也构成了违约。因此原告根据《合同法》及相关法律的规定，故起诉要求：1、自2015年12月19日解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告一返还原告10万元房屋租赁押金；3、被告一返还因租赁房屋面积不实多收取的租金人民币212949元；4、因租赁房屋严重瑕疵，减少最近一年的房屋租金19.50万元（30％），并判令被告一立即返还原告；5、二被告赔偿原告装修及消防投入等相关损失暂定30万元（待评估鉴定后确定）；6、二被告承担本案所有的诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同及收条1份（复印件，提交原件核对），证明原告与被告一于2005年底签订《房屋租赁合同》，约定被告一将坐落于千岛湖镇新安北路2号二楼的房产出租给原告做超市使用；后原被告于2013年12月11日再次确认该租赁合同，同时，原告向被告一支付了10万元房屋租赁押金。2、租金凭证2份（复印件，提交原件核对），证明原告于2014年12月20日至2015年12月19日一个年度的全年租金人民币65万元，原告履行了合同义务。3、消防系统安装合同及365超市报价单1份（复印件，提交原件核对），4、关于《消防系统安装合同》履行事宜的通知函及快递单1份（复印件，提交原件核对），5、告知书1份（复印件，提交原件核对），6、安全整改通知书1份（复印件，提交原件核对），7、责任限期改正通知书1份（复印件，提交原件核对），8、行政处罚决定书1份（复印件，提交原件核对），证明原告于2014年始至今就租赁房屋消防安全隐患不符合相关规定的问题投入了大量的资金与努力；因房屋本身结构问题，上述问题始终未得到有效解决，多次被消防部门查处，且多次被淳安县公安消防大队处罚；该租赁房屋仍存在消防安全隐患，致使原告无法继续使用房屋开展经营。9、照片1份（打印件），证明租赁房屋的主体楼顶存在严重的渗漏问题，原告无法正常使用租赁房屋，超市无法正常经营，原告遭受巨大损失。10、房屋租赁合同1份（复印件），证明租赁房屋实际面积与约定面积不符，且被告一擅自将租赁房屋部分面积出租给第三方，构成违约。11、工程预算表1份（复印件，提交原件核对），结合证据三，共同证明原告因消防安全隐患、房屋漏水问题进行装修投入了大量的资金与成本。12、关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的紧急通知函及快递单1份（复印件，提交原件核对），13、短信聊天记录1份（打印件），证明原告多次联系被告一，要求被告一处理房屋主体结构的瑕疵问题，并于2015年11月4日致函被告一，要求被告一履行作为出租方的基本义务。14、回函1份（复印件，提交原件核对），证明被告一承认将部分租赁房屋出租给第三人，且对于租赁房屋所涉问题完全予以推卸，明确表示不承担作为出租方的法定责任，拒绝履行对租赁物的瑕疵担保责任。15、关于解除《房屋租赁合同》的函及快递单1份（复印件，提交原件核对），16、短信1份（打印件），证明原告于2015年12月5日致函被告一，将于2015年12月19日解除房屋租赁合同；证明原告要求被告一办理房屋交接手续。17、关于处理《房屋租赁合同》相关事宜的通知及快递单1份（复印件，提交原件核对），证明原告于2015年12月11日致函被告二，就原告与被告一的合同解除及善后事宜做出妥善处理。18、房屋租赁合同1份（复印件），19、房屋权属登记查询记录1份（复印件，提交原件核对），证明被告二为租赁房屋的所有权人，租赁房屋的实际面积为2067.66平方米，被告一虚列面积2200平方米出租给原告，合同期内多收取租金人民币212949元应予返还；被告一于2005年租赁该房屋后，通过转租房屋牟取巨大的租金差价收益，却未履行出租方的基本义务；案涉房屋屋顶渗漏为历史性问题，且长期渗漏严重，虽经多次维修，但无法解决渗漏问题。20、整改通知1份（复印件，提交原件核对），21、设计业务联系单1份（复印件），22、淳安县人民政府办公室关于县级重大火灾隐患挂牌单位的通报1份（复印件，提交原件核对），23、公司登记基本信息1份（复印件，提交原件核对），24、建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份（复印件，提交原件核对），25、GB50016-2014建筑设计防火规范（部分）1份（复印件，提交原件核对），26、关于《消防系统安装合同》履行事宜的通知函快递签收记录1份（复印件，提交原件核对），27、行政处罚决定书及通知1份（复印件，提交原件核对）证明原告开办的杭州千岛湖宾佳超市有限公司、淳安千岛湖三六五超市有限公司近两年就租赁房屋消防安全隐患不符合相关规定的事宜，持续进行整改与努力；原告为了能使超市开业经营，在不符合法律规定的情形下，通过其它不当方式且将最终验收面积控制在1500平方米以内的情况下通过了消防检查。但因房屋本身的结构问题，消防安全问题始终未得到有效解决，疏散走道与楼梯、安全出口及设置栅栏、卷帘门、喷淋系统、疏散门等均无法设置，前述消防设施等不符合消防规范与要求，存在重大火灾隐患，被地方政府列为重大火灾隐患挂牌督办单位；因租赁房屋本身的结构问题，专业的消防施工单位无法解决，租赁房屋无法满足消防安全要求，违法《消防法》而多次被消防部门查处和处罚；该租赁房屋仍存在重大消防安全隐患，致使原告无法继续使用房屋开展经营。28、消防通道与消防楼梯现场照片1份（打印件），证明原告为通过超市的消防验收，违规在租赁房屋主体墙面破墙开门，架设消防楼梯和疏散出口，影响第三方对其房屋使用及通行。29、施工合同书1份（复印件，提交原件核对），证明结合证据十一，证明原告因消防安全隐患、房屋漏水问题对租赁房屋进行整体装修，投入了大量的资金与成本，装修投入135万余元。30、房屋渗漏维修费用凭证、通知及公司资质证明各1份（复印件，提交原件核对），证明原告就租赁房屋的渗漏问题雇请专业的防水工程公司、专业防渗漏人员等检查和诊断房屋渗漏问题，并进行防水、防渗漏处理与维修，均无法控制和解决屋顶渗漏。31、购销合同1份（复印件，提交原件核对），32、照片1组（打印件），33、杭州气象局气象证明1份（复印件，提交原件核对），证明杭州千岛湖2015年雨水天数长达半年之久，租赁房屋漏水、渗漏情况十分严重，租赁房屋无法正常使用，原告合同目的无法实现，不得已低价变卖超市相关设施设备，损失巨大，且应减少最近一年的房屋租金，原告多次通知被告一解决房屋主体结构所致屋顶渗漏及消防问题，被告一完全不予理会，原告无奈通知被告一解除合同，低价变卖超市全部货品，通知被告一于12月19日办理房屋交接；至2015年12月19日租赁房屋已全部腾退清空，超市客观上亦无法再继续经营。34、查询记录（郑家有）1份（复印件，提交原件核对），证明结合原告证据十，证明被告一与王华秀身份关系，被告一于2013年擅自将租赁房屋中约50平方米转租给第三方，故被告应相应调减原告租金25568.18元，并返还原告。35、关于要求立即办理租赁房屋交接手续的函及快递签收记录1份（复印件，提交原件核对），证明鉴于超市已全部腾空无法再继续经营，原告于2016年1月28日再次督促被告一立即接收房屋，采取措施防止损失扩大。36、图纸1份（复印件），证明案涉租赁房屋本身结构所限无法满足建筑设计防火规范以及消防法关于消防通道疏散门安全楼梯的强制性规定，经变通在房屋二楼凿墙安装疏散门室外加设钢梯，设计单位在图纸标注须经规划建设部门审批同意，该做法违反了法律法规的规定无法获得审批通过。
被告郑家有答辩称：郑家有认为原告应履行合同，不存在合同约定解除条件和法定解除情形，郑家有不同意解除。原告租期从2004年12月到2020年12月16日，原告一直在正常使用。原告交纳的保证金没有到退还时间。房屋所有权人原系县工商局，2001年12月15日出租给郑家有，面积是2063平方米，2002年7月9日，在同一地址同一楼层，原市场工商所出租给郑家有门内面积249.3平方米，共计2312.3平方米。是工商局出面要求郑家有将该两处场所出租给原告用于开办超市。原告向郑家有承租时，郑家有从工商局承租来的现状出租给原告，且原告从2004年12月14日开始一直使用至今，原告在起诉前从未提出面积的异议。被告认为按常理，郑家有从房屋所有权人处以现状出租给原告，原告对当时的现状是清楚的，不存在多收租金的情况。房屋具有产权证、土地使用证，房屋质量不存在严重瑕疵，如果房顶存在漏水，按合同约定，应由原告承担维修责任。原告诉请第4点没有事实及法律依据不予认可。原告向郑家有承租租赁物后，原告开办超市需要装饰装修及添设消防设施，为实现经营利益的目的而装修，不是郑家有要求装修。消防部门规定添置和布置消防设施等是原告为了正常经营超市的需要，原告诉请5没有事实及法律依据不予认可。原告诉请1-5的理由不能成立，本案诉讼费应由原告承担，请驳回原告的诉讼请求。郑家有提起反诉。
被告郑家有为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同1份（复印件，提交原件核对），证明案涉房屋所有权人将位于新安北路2号2楼面积2063平方米租赁给原告。2、房屋补充协议1份（复印件，提交原件核对），证明案涉房屋所有权人将位于新安北路2号2楼原市场所办公室场所面积313.75平方米租赁给原告。3、补充协议1份（复印件，提交原件核对）、证明1份（复印件，提交原件核对），证明案涉房屋所有权人（××）同意被告将租赁物转租给原告开办超市。房屋所有权人同意租赁期限延期至2014年12月20日。该租赁面积约2300平方米。4、房屋租赁合同1份（复印件，提交原件核对），证明原告向被告承租案涉房屋，约定了租金及租赁期限10年等相关事项。约定房屋、水电设施由原告维修和承担维修费用。5、房屋租赁合同1份（复印件，提交原件核对），证明因原告的恳请，被告与房屋所有权人协商，并重新约定案涉房屋租赁期限延长至2020年12月16日止。6、房屋租赁合同1份（复印件，提交原件核对），证明原告开办超市为达到延长经营场所的租赁期限，与被告重新签订租赁合同，约定案涉场所租赁期限延长至2020年12月16日止。原、被告约定案涉房屋本身、屋顶漏水、水电设施由原告负责维修和承担维修费用的事实。7、消防备案申报表1份（复印件，加盖印章）、消防复查表1份（复印件，加盖印章）、消防备案情况登记表1份（复印件，加盖印章）、消防复查意见书1份（复印件）、照片1组（复印件，加盖印章），证明案涉租赁场所因开办超市改建装修、布局等情况，使用人向消防部门提出消防验收申请，消防部门在2014年7月9日对装修工程建筑类别总平面布局等验收内容验收后，验收合格;案涉租赁物使用人存在部分人为安全隐患，经申请复查，消防部门于2014年9月19日复查确定为合核。8、协议书1份（原件）、照片1份（原件），证明案涉租赁物类两个采光天井，房屋所有权人已硬化封闭，由原告使用;案涉租赁物本身有消防正常的通道和大门，房屋本身不存在消防安全隐患。9、回函1份（原件）、邮件详情单1份（原件），证明被告不认可原告2015年11月4日出具的一份紧急通知函中的部分内容，明确要求原告按房屋租赁合同履行义务，被告不存在违约，也不存在过错。10、回函1份（原件）、邮件详情单1份（原件）、发票1份（原件），证明被告对原告在2015年12月4日出具的一份关于解除《房屋租赁合同》的函提出异议，并明确告知原告不同意解除《房屋租赁合同》及要求原告应按约履行合同义务等相关事项。11、短信通话记录1份（打印件），证明被告不同意房屋使用人腾退租赁物也未接收租赁物，明确要求原告按约履行合同，并承担一切后果。原告与汪富敏利用案涉租赁物合伙开超市的事实。12、短信通话记录1份（打印件），证明原告多次请被告帮忙，帮助其解决事情，被告帮忙但不是被告的义务，原告为此多次感谢被告;被告一直要求原告按合同约定履行义务。13、回函1份（原件）、详情单1份（原件）、发票1份（原件），证明原告起诉以后发函给郑家有，郑家有最后回复给原告要求原告继续履行合同并承担违约责任的事实。
被告千旅公司答辩称：千旅公司是继受产权人。涉案房屋原系县工商局后勤服务中心，2012年8月2日把涉案房屋产权划归到千旅公司名下。县工商局后勤服务中心建造涉案房屋是开放形市场的格局，竣工验收的时候消防是通过的。2005年12月16日，原产权单位出租给郑家有，双方签订的为期15年的租赁合同，合同第4条第一项中该房屋符合开办超市的条件。合同第5条第四项约定承租方承担维修及维修费用。2005年12月16日涉案房屋出租给郑家有的时候主体结构、安全性能及消防是具备开办超市条件的。2005年年底经原产权单位同意将涉案房屋转租给原告，双方之间签订房屋租赁合同，合同第7、8条，涉案房屋由原告负责维修，维修费用由原告承担。原告要进行装潢装修必须符合消防条件。原告诉请5是跟千旅公司有关系的，原告的理由是不能成立的，请求驳回对千旅公司的起诉。
被告千旅公司未提交如下证据。
被告郑家有反诉称：2001年12月15日，案涉房屋所有权单位杭州市工商行政管理局淳安分局与反诉人签订一份《房屋租赁合同》，该合同中约定了该房屋建筑面积及四至范围等相关租赁事项，出租方将该租赁物房屋交付给反诉人，并于2002年7月9日签订一份《房屋租赁补充协议》，将原市场办公室313.75平方米场所租赁给反诉人，2014年11月22日，××与反诉人签订一份《补充协议》，××同意反诉人将该租赁物转租给被反诉人朱少锋开办超市，租赁期限延期至2014年12月20日。2004年11月23日，被反诉人与反诉人签订一式五份《房屋租赁合同》，就被反诉人向反诉人承租该房屋的相关事项进行了约定，其中合同第2条约定租期10年，从2004年12月20日起至2014年12月20日为止。期间，被反诉人朱少锋于2013年11月份多次向反诉人求情，恳请反诉人与该房屋的所有权人千旅公司（注：根据上级政府的安排，案涉房屋所有权于2012年9月份由杭州市工商行政管理局淳安分局变更登记至千旅公司名下）协商，请求反诉人与案涉房屋所有权人延长租赁期限，最终达到被反诉人延长租赁期限的目的。基于被反诉人的恳请，反诉人与案涉房屋所有权人多次沟通，取得房屋所有权人同意后重新签订一份《房屋租赁合同》，约定案涉房屋期限自2005年12月17日至2020年12月16日止。基于此，被反诉人于2013年12月11日与反诉人重新签订一份《房屋租赁合同》，约定案涉房屋租赁期限自2005年12月20日起至2020年12月16日止（注：该期限未包括被反诉人2004年12月20日至2005年12月19日的租赁使用期限），被反诉人新的租赁期限是被反诉人根据经营需要自行提出，并恳请反诉人向房屋所有权人争取原租赁期限延长后而达到被反诉人提出的目的。该《房屋租赁合同》就相关租赁事项进行了约定，其中第三条约定了房屋年租金及被反诉人逾期支付房屋租金的违约责任、第七条约定了房屋本身及屋顶漏水、水电设施等均由被反诉人维修和承担维修费用、第十条约定了被反诉人应依法经营和按规定办理各项行政许可和缴纳税费等事项。根据《房屋租赁合同》第三条约定，对2015年12月20日至2016年12月19日这一年期的租金65万元，被反诉人应在2015年12月15日之前付清，该履行期限届满时，被反诉人未按约向反诉人支付该租金，至今分文未付。反诉人认为，被反诉人应当按照约定全面履行自己的义务，其行为已违约，应当依据我国《合同法》第八条、第一百零七条等规定，被反诉人应承担继续履行《房屋租赁合同》的义务和承担违约责任。故反诉人提起反诉请求：1、判令被反诉人朱少锋向反诉人支付2015年12月20日至2016年12月19日一年的房屋租金650000.00元，并支付逾期付款利息221000.00元，合计871000.00（注：反诉人主张逾期付款利息从2015年12月16日起暂算至2016年1月18日，计34天，按合同约定1%每天计算，随着时间的延续，被反诉人按约承担逾期付款利息应至付清房租之日止）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
被告郑家有为支持其反诉主张，向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同1份（复印件），证明被反诉人开办超市为达到延长经营场所的租赁期限，与反诉人重新签订租赁合同，约定案涉场所租赁期限延长至2020年12月16日止。反诉人、被反诉人约定案涉房屋本身、屋顶漏水、水电设施由被反诉人负责维修和承担维修费用的事实。被反诉人应依法经营，并接受有关部门的监督检查和管理，以及承担税费的事实。被反诉人应按约向反诉人支付租金，并应承担逾期付款的违约责任。2、消防备案申报表、消防复查表、消防备案情况登记表、照片各1份（复印件），证明案涉租赁物本身符合消防要求，且被反诉人开办超市改建装修、布局等情况经消防部门验收为合格，租赁物不存在消防安全瑕疵。3、回函1份（复印件）、详情单1份（复印件）、发票1份（复印件），证明反诉人不认可被反诉人提出的意思，反诉人要求被反诉人继续履行合同并承担违约责任的事实。
原告朱少锋就反诉答辩称：2013年11月份反诉人与被反诉人续签合同，将租期时间延长至2020年12月16日。双方重新签订房屋租赁合同，租期涵盖了第一期的租赁合同的期限和条款。到2014年被反诉人以前租赁的是一、二楼两层，二楼是反诉人，一楼是其他人。2014年年底第一期合同到期以后，一楼不再出租，被反诉人只能用二层开办超市。原先一二楼一体化消防设施是符合消防的要求。一楼没有租赁成功以后，二楼下到一楼的消防出口无法解决，消防验收无法通过。经反诉人的协助，双方采用不正当的方式将二楼消防验收的面积控制在1500平方米以内，并加设了临时不符合消防法、规划法及市政管理法规的安全通道，加设了不合规的钢梯，超市勉强开业，但是2014-2015年，超市前后七八次被地方政府、消防部门对消防问题进行行政处罚，消防安全隐患挂牌督办单位。被反诉人穷尽了努力，相关消防的设置单位施工单位都因房屋主体结构原因无法实现消防合规。消防验收1400平方米之外的700平方米也不能正常使用，根本原因主要是缺乏消防通道和安全出口，不能满足消防法的强制性规定。案涉租赁房屋屋面质量问题加上地基的沉降，2013年左右政府对该片房屋进行整治，外墙也被整治并挂了石材，加上房屋老化等原因，屋顶渗漏严重，到2014、2015年房屋的渗漏点由原先的10个不到逐渐增加到30多个，其中严重的渗漏点有19处，下雨天房屋无法正常使用，超市无法经营，那么这些问题被反诉人自行进行几十次维修，雇请民间专业防水人士多次进行维修，均不能解决问题，被反诉人到杭州、上海，咨询专业做防水的施工单位，有几家单位现场查看以后都无法解决房屋渗漏问题，不承诺能够维修好。2015年夏季，经被反诉人一再要求，被告千旅公司委托专业施工单位对屋面漏水进行维修，之后屋面漏水进一步加重，导致被反诉人对房屋的使用和超市的经营不能正常进行，被反诉人一次次联系反诉人，反诉人置之不理，2015年11月，被反诉人书面联系反诉人，要求帮助解决房屋渗水及消防问题、消防设施所涉及的房屋主体问题，反诉人完全不予理睬。被反诉人书面通知解决租赁合同。因此，被反诉人认为反诉人没有提供符合开办超市这一用途的房屋的基本状态和性能。经一再通知，也拒不履行出租方基本的义务和责任，严重威胁超市顾客和承租方人身安全，存在重大的消防安全隐患。被反诉人无法实现合同目的。根据相关司法解释规定，租赁合同已经解除。反诉人没有对被反诉人提出解除合同提起相关的起诉。没有支付租金的前提，不存在支付逾期利息的可能。每天百分之一的利息既不合法也不合理。被答辩人无权要求支付租金和利息损失，请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。
原告朱少锋提供的本诉证据均作为反诉证据，另补充反诉证据37、（1）、被告二与一楼业主签订的协议书1份（复印件），证明丫字形的通道以及其他的设施被告二与一楼业主是有协议，并不是被反诉人私自封闭的事实，最终证明有一个安全通道是现在可以使用，另一个归一楼业主使用；（2）、照片5张（打印件），证明消防通道是严重不合规及屋面漏水严重的事实。38、房屋租赁合同1份（复印件，提交原件核对），证明签订了协议书以后，丫字形的左右通道都是归一楼业主所有，为了解决二楼的通道问题，原告向被告二另行租赁一间10平方米的店铺加设了通往二楼的楼梯。
经庭审质证，针对原告提交的本诉证据，被告郑家有对证据1真实性无异议，对部分证明对象有异议，原告从2004年12月24日承租该租赁物，后原告再三请求租赁物承租期限。证据2真实性无异议，已收到该年度租金，恰恰证明涉案租赁物是原告承租并正常使用的。证据3、4真实性不清楚，若证据3、4是真实的，也是原告为达到正常经营超市的目的进行的常规消防投入，其施工项目恰恰可以证明原告对经营场所进行消防添置，而不是房屋本身需要消防添置。证据5、6、7、8的真实性无异议，但不能证明原告想证明的对象，原告规避了该组证据的真实意思，恰恰证明了是原告人为原因导致的消防问题，造成消防部门在抽查时要求原告进行整改，该组证据未体现房屋本身存在安全隐患。证据9，真实性有异议，不清楚照片来源及时间，不能证明原告想证明的对象，如果房顶部分漏水，应由原告承担维修。证据10真实性无异议，原被告后面重新签订合同时2013年12月11日，而被告一将其中40-50平方米经原告同意后出租给第三人是2013年的5月1日。原告是清楚和同意的。原被告签订的合同面积是2200平方米。证据11的真实性有异议，其他质证意见与证据3、4一致。证据12真实性无异议，但被告一已回函明确告知原告不同意原告拟要表达的意思，因此该证据不能证明原告想证明的对象。证据13真实性无异议，其他质证意见与证据12一致。证据14真实性无异议，不能证明原告想证明的对象，被告一已回函要求原告履行合同义务是被告一基本和法定权利。证据15、16真实性无异议，不能证明原告想证明的对象，未有约定解除情形及法定解除情形，被告一有权要求原告履行合同义务且被告一已回函明确表示不同意解除合同。证据17真实性不清楚。证据18、19真实性无异议，不能证明原告想证明的对象，原产权人出租给被告一的面积是2312.3平方米，原告对现状也是清楚的。如果房顶部分漏水，应由原告承担维修。证据20真实性无异议，但该整改通知书出具时场所是由原告在使用，整改要求是原告方人为造成而非租赁物本身造成。证据21-25的真实性无异议，对证据26真实性有异议，不能证明原告想证明的对象。证据21、24，恰恰可以证明租赁物所有权人与设计单位沟通，设计变更后，消防部分对房屋本身的结构验收是合格的；消防部分对原告进行行政处罚，是因为原告的个人行为。证据27真实性无异议，不能证明原告想证明的对象，该处罚是原告电线线路不符合规定造成的；通知书的时间及内容恰恰可以证明原告在2015年12月22日还进行消防整改想继续使用。证据28因是复印件，部分照片不清楚，该组照片的真实性有异议，不能证明原告想证明的对象。证据29的真实性及合同内容均有异议，与本案没有关联，不能证明原告想证明的对象，若证据真实，维修房屋漏水按约是原告的义务。证据30真实性有异议，与本案没有关联，不能证明原告想证明的对象。证据31、32的真实性有异议，与本案没有关联，不能证明原告想证明的对象。证据33真实性无异议，与本案没有关联，不能证明原告想证明的对象。证据34真实性无异议，不能证明原告想证明的对象；原被告重新签订合同之前已经将50平方米的角落出租给第三人，原告是知情的。证据35真实性无异议，不能证明原告想证明的对象。原告租赁的房屋原告决定怎么使用是原告的权利，被告无权干涉；同时被告在收到该函以后及时回函要求原告按合同继续履行。证据36本身的真实性无异议，但是原告本身委托设计部门设计的，结合原告向消防部门备案申报的材料原告自认为是合格的，且对安全疏散这一重要消防要素，消防验收是合格的；原告建设钢梯是经各有关部门许可的或同意的；原告改变设计在先，而验收合格在后。被告千旅公司对证据6、7、8本身的真实性无异议，恰恰可以证明经营场所2014年9月份经过消防部门验收是符合消防安全要求的；原告是在场所消防安全通过以后因一些人为的原因导致被消防部门处罚，不能以此作为依据要求解除合同。证据9真实性三性均有异议。证据17，被告千旅公司收到了函件，但是不能证明原告想证明的对象。其他证据的质证意见与被告郑家有的质证意见一致。
被告郑家有提交的本诉证据，原告对证据1、2、3真实性不清楚，不予确认，关联性有异议，证明对象与事实不符。证据4、5三性无异议，对其证明目的中与合同不符的部分不予认可。证据6的三性无异议。证据7形式真实性无异议，对其合法性有异议，该份材料是原告与被告一为了获得消防验收能获得许可采取的不正当的方式，以面积不超过1500平方米范围获得的消防验收；对证明目的不予认可，涉案租赁物实质上是不符合消防要求的。证据8形式真实性无异议，实质的真实性不予认可，对其合法性有异议。2014年之前上下两层是由原告承租的，2014年之后被告一与一楼的业主进行了房屋结构改造，改变结构以后且一二楼不能通用以后，能实质使用的消防通口只有一个，消防要求是有四个消防通道。证据9、10的形式真实性无异议，不能证明被告想证明的对象，出租方一直推卸责任。证据11的真实性无异议。证据12第1、2页真实性予以确认，对3、4页的三性均不予认可，无关联，对最后一页的真实性予以确认，对其证明目的不予认可。证据13的真实性无异议，质证意见与证据9、10的意见一致。被告千旅公司对证据的三性均无异议，对其证明对象予以认可。
针对被告郑家有提交的反诉证据，原告朱少锋对证据1真实性无异议，双方权利义务合同中有明确约定，房屋维修责任由承租方承担，维修责任和出租方的瑕疵担保责任是不一样的。消防通道一个都不合格，实际上是一楼业主不让被反诉人做消防通道，2014年5月27日千旅公司和一楼业主签订了协议，丫字形的消防通道封闭不是被反诉人封闭的，是千旅公司和一楼业主协议约定的，左侧是一楼业主使用，右侧归被反诉人使用。对证据2所有的材料不合法不符合现场情况，验收面积不到1500平方米，被反诉人承租的是2000多平方米，其他部分不符合消防要求。对证据3真实性无异议，与本诉意见一致。
针对原告朱少锋提交的反诉证据，被告郑家有对证据37中协议书的真实性无异议，但朱少锋为了达到二楼经营场所面积的扩大与一楼进行相关协商，同时2014年5月27日在签订协议时朱少锋应该知道采取该行为消防是能通过的，否则朱少锋不应该签订这份协议，另外该丫字形通道目前还存在，至于朱少锋和一楼业主内部协商由谁使用，仅仅是使用问题，不能影响到相邻各方作为消防通道的使用。对照片不能证明原告想要证明的对象，消防钢梯是经设计部门依规定变更设计，并经消防部门验收合格，是朱少锋人为拆除的，消防钢梯占用的空间不是合和乐小吃店的门口，另外两张照片不能证明房屋严重漏水的情形；对证据38真实性无异议，但合同第一条约定原告向千旅公司承租该场所是经营该条商业街特色业态的项目而不是租赁该场所建造楼梯到二楼。原来丫形楼梯，郑家有对该协议的理解是一楼业主可以共同使用而不是指一楼单独使用，同时，原告作为二楼的承租人为达到扩大场所面积，对一二楼之间的天井进行封闭增加了二楼的面积，原告由此获得了相应利益。其他证据质证意见与本诉质证意见一致。
经庭审质证，本院认证如下：原告提交的本诉证据1、2、5、6、7、8、10、12、13、14、15、16、18、19、20、21、22、23、24、25、27、33、34、35、36，二被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4、26，形式真实且相互印证，对真实性予以确认；证据9，无法确认真实性及关联性，不予采信；证据11，仅凭该证据无法确认真实性，不予采信；证据17，被告千旅公司确认已收到该证据，予以采信；证据28（1）的照片无法确认真实性，不予采信，证据28（2）的照片，经本院现场核实，予以采信；证据29、30、31、32，无法确认真实性，即使真实，亦无法证明其证明对象，不予采信。
被告郑家有提交的本诉证据，原告对证据4、5、6、7、8、9、10、11、13的真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据1、2、3形式真实，且与证据4、5、6相印证，予以采信；证据12，原告对第1、2、5页真实性无异议，本院予以确认，对第3、4页，原告对三性不予认可，本院无法确认真实性与关联性，不予采信。
被告郑家有提交的反诉证据与本诉证据重复，本院认证意见与本诉证据一致。
原告提交的反诉证据1-36与本诉证据一致，本院认证意见与本诉证据一致，证据37、38被告郑家有对真实性均无异议，对真实性予以确认。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2001年12月15日，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心与郑家有签订《房屋租赁合同》一份，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心自愿将坐落在千岛湖镇新安北路2号二楼的房屋出租给郑家有，在市场工商所搬迁前作为服装市场，搬迁以后作为经营超市的场所，租期为2001年12月17日至2011年12月16日止。2004年11月22日，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心与郑家有签订《补充协议》一份，同意郑家有将前述房屋转租给朱少锋开办超市，租赁期限延期至2014年12月20日。2004年11月23日，郑家有与朱少锋签订《房屋租赁合同》一份，约定郑家有将前述房屋（建筑面积约2200平方米）出租给朱少锋使用，用途限定为开办超市，租赁期限十年，自2004年12月20日起至2014年12月20日止。2005年12月16日，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心与郑家有签订《房屋租赁合同》一份，约定杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心将前述房屋（建筑面积2300平方米）出租给郑家有作经营使用，用途限定为开办超市或其他合法经营项目。租赁期限为十五年，自2005年12月17日至2020年12月16日止。2013年12月11日，郑家有与朱少锋签订《房屋租赁合同》一份，约定郑家有将前述房屋（建筑面积约2200平方米）出租给朱少锋使用，用途限定为开办超市，租赁期限自2005年12月20日起至2020年12月16日止。2005年12月20日起至2010年12月19日止年租金26.5万元，2010年12月20日起至2014年12月19日止年租金28.5万元，2014年12月20日起至2020年12月16日止年租金65万元，每年的租金在上一年的12月15日前付清。如发生拖欠租金，每拖欠一天，按拖欠金额的1%/天向郑家有支付逾期付款利息，直至付清时止。在租赁期内，房屋本身及屋顶漏水、水电设施由朱少锋负责保管、管理、使用和维修，维修费用由朱少锋负责。合同签订之日，由朱少锋支付郑家有定金10万元，合同期满，在朱少锋将租赁物按要求完整移交给郑家有时，郑家有将定金返还（不计利息）给朱少锋。任何一方中途无故终止本合同的，违约方支付另一方违约金10万元。在租赁期内，如果郑家有中途擅自将租赁物收回的，除承担朱少锋违约金10万元外，还应承担朱少锋对装潢、固定资产的投入损失，以及按朱少锋进价接受超市物品，如果朱少锋无故提前终止合同，除承担郑家有违约金10万元外，朱少锋装潢和添置的固定财产无偿归郑家有所有，如造成郑家有损失的，朱少锋还应承担赔偿责任。双方均采用书面的联系方式商量履行合同有关事宜。
另朱少锋租用一楼房屋与涉案房屋作为一体开办杭州千岛湖宾佳超市有限公司，经营至2014年，朱少锋因未能续租一楼房屋，便于2014年年初对涉案房屋进行重新装修并添置相应的消防设备。2014年4月30日，经审批成立淳安千岛湖三六五超市有限公司，杭州千岛湖宾佳超市有限公司于2014年5月26日注销。2014年9月19日，经杭州市公安消防局（淳安）备案审批，淳安千岛湖三六五超市有限公司内部装修1487平方米验收合格。2015年2月3日，淳安千岛湖三六五超市有限公司因拆除疏散钢梯，导致缺少一处安全出口，被淳安县公安消防大队予以处罚。2015年11月4日，朱少锋发函郑家有，要求解决租赁房屋存在的消防安全隐患、漏水、面积不实问题，否则将于2015年12月19日解除《房屋租赁合同》。同年12月4日，朱少锋发函郑家有，于2015年12月19日解除《房屋租赁合同》，并于当日15时在涉案房屋现场办理交接。2015年12月11日，朱少锋发函千旅公司告知解除《房屋租赁合同》等事宜。期间，郑家有多次回函不同意朱少锋解除《房屋租赁合同》，要求其继续履行。
另查明，涉案房屋已于2015年12月19日腾空。房屋租金支付至2015年12月19日止，2013年12月11日，朱少锋支付郑家有房屋租赁押金10万元。涉案房屋登记建筑面积为2067.66平方米。2013年5月1日，郑家有将涉案房屋中约50平方米左右的办公室租赁给第三方使用。千旅公司自2012年9月14日登记成为涉案房屋的权利人。
本院认为：朱少锋与郑家有自愿签订《房屋租赁合同》，且千旅公司同意转租给朱少锋开办超市，对朱少锋的续租行为亦未提出异议，该合同应属合法有效。关于房屋漏水问题，依据双方合同约定，房屋漏水应由承租人朱少锋负责维修，朱少锋未能提供充分证据证明该问题系房屋主体结构导致且无法修复，故对该主张本院不予采纳；关于消防验收无法通过的问题，涉案超市自2004年起一直持续经营至2014年，后因一楼房屋未能续租，朱少锋对涉案房屋进行重新装修、重新审批，但因消防通道出口个数等原因无法满足相关规定故而未能获得验收通过。本院认为，该情况系因朱少锋未能续租一楼房屋导致超市结构发生变化所致，现朱少锋以此为由主张解除合同，没有依据，不予支持。关于房屋面积问题，朱少锋自2004年起至2015年底一直使用涉案房屋且多次签订续租协议，一直未就面积问题提出异议，对该主张不予支持。综上，朱少锋的诉讼请求，不予支持。反之，郑家有要求朱少锋履行协议支付租金的反诉请求，于法有据，予以支持；关于逾期付款利息，双方约定计算标准过高，本院调整为按年利率24%计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告朱少锋的诉讼请求；
二、原告朱少锋于本判决生效之日起十五日内支付被告郑家有2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金650000元并支付该款自2015年12月16日起至判决确定履行之日止按年利率24%计算的逾期利息；
三、驳回被告郑家有的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11880元，由原告朱少锋负担。反诉案件受理费6255元，由原告朱少锋负担5262元，被告郑家有负担993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交本诉案件受理费11880元、反诉案件受理费6255元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。
审 判 长 孙 婷
代理审判员 李 霞
人民陪审员 汪自新
二〇一六年九月二日
代书 记员 徐 苗
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。