广东省深圳市福田区人民法院民事判决书
（2016）粤0304民初14378-14393号
原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人林嘉青，董事长。
委托代理人骆振中，广东金美律师事务所律师。
委托代理人刘付汉文，广东金美律师事务所律师。
被告罗惠玲，女，汉族，住址广东省深圳市。
委托代理人马莉，广东人民时代律师事务所律师。
委托代理人何慧轩，广东人民时代律师事务所律师
原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司（以下简称第一太平物业）诉罗惠玲物业服务合同纠纷十六案，本院于2016年6月20日立案受理后，适用简易程序于2016年8月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人骆振中、刘付汉文、被告委托代理人马莉、何慧轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2004年9月21日成立，原名为深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司，于2010年11月8日变更为深圳市大中华第一太平商业管理有限公司，于2011年5月27日变更名称为现名，是一家从事物业管理服务的企业，从注册到至今，原告一直在为深圳国际交易广场整个项目的所有业主提供物业管理服务。被告于2006年12月26日与深圳国际交易广场的建设单位大中华国际实业（深圳）有限公司（现名为大中华国际集团（中国）有限公司，下称“建设单位”）签订了各《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告向建设单位购买深圳国际交易广场写字楼（下称“涉案物业”、房号见附表一），用途办公，建设单位聘请原告对深圳国际交易广场整个项目（包含涉案物业）进行前期物业管理服务。同时建设单位还应当在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》前向被告明示其与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同和所制定的业主临时公约。该前期物业服务合同和临时公约明确写明包括被告在内的深圳国际交易广场整个项目的业主都应当于当月10号前缴纳包括管理费在内的所有应缴费用，逾期未缴纳的，自逾期之日起每日应支付拖欠款项万分之五的利息（滞纳金），写字楼的管理费收费标准（均不含中央空调费、详见附表一）。自被告2008年12月23日起诉建设单位起，被告与建设单位一直就何时完成交付涉案物业展开诉讼，直至2013年人民法院方做出生效判决书（建设单位于2014年1月14日签收）认定涉案物业于2007年10月23日视为交付。原告认为人民法院于2013年做出发生法律效力的判决书已经认定2007年10月23日视为建设单位向被告交付涉案物业的日期，被告自该日依法应支付涉案物业管理费、专项维修资金，但原告多次催讨被告均以各种理由推诿，被告长期拖欠原告的物业管理费、专项维修资金等已严重影响了原告的正常经营、侵害了原告的合法权益。现诉请判令：1、被告支付原告物业管理费（按每月每平方米建筑面积计算，管理费、建筑面积、管理费收费标准、起算日、暂计日详见附表一），滞纳金（每月滞纳金自当月11日起按日万分之五计算，滞纳金、暂计截止日期详见附表一，之后的滞纳金仍在请求范围内，直至被告支付管理费与滞纳金完毕止）；2、被告支付原告专项维修资金（按每月每平方米建筑面积计算、专项维修资金、建筑面积、专项维修资金收费标准、起算日、暂计日详见附表一），利息（每月利息自当月11日起按同期银行贷款利息计算，利息、暂计截止日期详见附表一，之后的利息仍在请求范围内，直至被告支付专项维修资金与利息完毕止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1、原、被告双方之间没有物业管理合同关系，根据被告在购房时与大中华国际集团深圳公司签署的合同第24条第4款约定，卖方应当在签订本合同前向买方明示前期服务和业主的临时公约，第5款约定买房在签订本合同时应同时签署本房地产项目的业主临时公约，那么从该约定可得知，如果确实本物业有委托原告方来进行物业管理服务的话，那么被告应当在签署买卖合同的时候就与原告签订《业主临时公约》，在本案当中，大中华国际集团既未按合同约定明示前期物业服务合同及业主的临时公约，也没有实际上让被告签署过任何业主临时公约，鉴于此，被告与原告之间是不存在物业管理合同关系；2、本案所涉的16套房屋实际没有交付给被告使用，被告也从未接受原告的任何管理服务，根据原告所提供的证据4的判决书第30页倒数第2行，判决认定又查二审判决尚未执行，涉案房产现仍未交付，那么可以得知，涉案房屋是至今没有交付使用的，而该份判决最终认定视为交付，与实际交付是两个不同的概念，视为交付是法律状态，实际交付是实际状态，在被告未实际接收房屋使用的状态下，意味着被告没有实际获得房屋的控制权及使用权，更加谈不到享受原告方的物业服务；另外，涉案房屋位于深圳国际交易广场十九楼，而十九楼整层未进行分户装修，不存在走廊、房门及上锁的问题，房屋现状已经深圳市中级人民法院查明确认。因此涉案房屋并未符合买卖合同约定的交付标准，被告罗惠玲无法使用涉案房屋，且事实上尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。由此可见，原告要求被告支付涉案房屋物业管理费用的请求不能成立，被告无需承担涉案房屋的物业服务管理费用，应由大中华国际集团（深圳）有限公司承担。同时，从被告罗惠玲在庭审中提交的涉案物业的现状图可见，原告方对涉案房屋并没有尽到任何的物业管理义务，涉案房屋内杂物堆放，公共场所包括卫生间、大堂电梯、走廊等区域均没有体现过任何原告的管理，所以综上，被告在没有接受原告任何物业管理的情况下不应承担涉案房屋的物业管理费用；3、原告物业管理费的诉请超过诉讼时效。原告提交的特快专递可根据时间节点分两组，2012年12月2日之前以及之后，节点之前原告是通过特快专递将《工作联系函》邮寄到深圳市南山区鸿瑞花园，该地址是被告罗惠玲与大中华国际实业（深圳）有限公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的通讯地址，与原告无关，且以上快递均未妥投，节点之后，原告通过特快专递将《工作联系函》邮寄到深圳市南山区鸿瑞花园，该地址并非被告所确认的地址，故快递均未妥投，至于原告向法院提交的2012年6月21日特快专递单据签收人一栏是被告罗惠玲签字，但被告罗惠玲与其亲属并未签收过，且该快递至今已超过半年时间，无法到相关部门核查相关快递信息，故请求法院主动与相关部门联系予以核实。加之广东省深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决中第二十六页顺数第三行认定中：“因寄出的材料被退回，罗惠玲事实上没有提出验收楼异议，且法律也没有规定当事人之间“视为送达”的情形，因此不能据此认定罗惠玲已经提出了验收楼宇的异议”，因此，原告的快递送达方式不能作为诉讼时效中断的法定事由。根据《民诉通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外，因此原告方向法院请求支付的2007年10月份至2014年7月31日的物业管理费，超过诉讼时效，请求法院予以驳回。
原告就被告的答辩意见反驳称：被告答辩中称涉案房屋里有无关的杂物，以此理由认为原告没有进行物业服务，这个理由是不成立的，根据双方的物业管理的权利义务内容，被告房产里的垃圾、卫生等安全问题应该由被告业主自行承担，涉案房产于2007年已经交付，从那天开始涉案房产里面的卫生等都是被告业主自己的责任，被告自己没有尽到职责，错误地理解涉案房产的卫生都由物业公司管理得不到认可；有关走廊其他公共区域，刚才被告称有漏水的情况，这些都是不存在的，原告的物业管理服务一向是到位的，没有任何的疏漏，这方面没有收到过其他业主的异议，法庭上被告提出这样的理由进行抗辩也是不能成立的；关于是否已过诉讼时效的问题，原告与被告就涉案的房产交付最终确定的时间，在交付前及交付后都有对被告进行多次、多年、常年催收，处于不间断的催收状态，但是被告不是不签收书面的签收函、快递，就是拒绝电话，就算当面也是拒绝签订文书，就是在被告与原告其他诉讼中提出要交纳管理费及滞纳金的时候，也是完全拒绝，所以诉讼时效经常中断，到今日为止，没有超过诉讼时效；原告2015年起诉过被告，起诉后又撤诉，这是原告在合法行使自己的诉讼权利，与被告在法庭上的主观预测没有关系，况且刚才被告主观推断原告的败诉完全是被告的虚张声势，我方恳请法庭不要被被告的主观意见给误导。
经审理查明，原告成立于2004年9月21日，是一家具有三级物业管理资质的物业服务企业，原名深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司，于2010年11月8日变更名称为深圳市大中华第一太平商业管理有限公司，于2011年5月27日变更名称为现名。
位于深圳市福田区深南大道与金田路交界西南的深圳国际交易广场由案外人{大中华国际集团（中国）有限公司，以下简称大中华公司}开发建设。2006年12月26日，被告（买方）与案外人大中华公司（卖方）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买方向卖方购买深圳国际交易广场写字楼共16套房(房号、面积见附表一)，用途办公。卖方应当于2006年12月31日前将房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方应依照物业管理法规定，以招标方式聘请具有三级资质的物业管理企业大中华第一太平戴维斯管理对本项目进行前期物业管理服务。前期物业管理服务合同期限为2年，物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积16元交纳。买方在签订本合同时，应同时签署本房地产项目的《业主临时公约》。《业主临时公约》第六章第五条第一款约定，业主应于每月第一天预交管理费用。
2008年12月23日，罗惠玲诉至本院，请求大中华公司交付约定的深圳国际交易广场房及支付延期交房违约金等。经审理，本院做出（2009）深福法民三初字第684-699号民事判决书，认为大中华公司抗辩其已履行了发出入伙通知书和交房的义务，缺乏证据证明，不予采信，判令大中华公司支付延期交房违约金。
上述判决送达后，罗惠玲与大中华公司不服，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院于2011年11月22日做出（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书，认定涉案房产于2007年10月23日视为交付。该判决已经发生法律效力。该判决做出后，罗惠玲与大中华公司均提请再审。经审理，深圳市中级人民法院做出(2013)深中法房再字第68-83号终审判决，判决维持（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决。
2010年8月5日，本案原告诉至本院，要求本案被告支付涉案1902号房自2007年4月12日起至2010年4月11日止的物业管理费。本院做出(2011)深福法民三初字第539号判决书，以（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书确认的交付时间2007年10月23日为物业管理费的起算时间，判决被告支付暂计至2010年4月11日期间的物业管理费。两位当事人不服，均提起上诉，深圳市中级人民法院于2013年7月20日做出（2012）深中法房终字第2383号民事判决书，判决维持原判。该判决于2015年2月2日由原告向本院申请执行，案号2015年深福法执字第2819号。
2014年7月28日，原告向本院提起针对被告16套房产的物业管理费纠纷，本院于同年11月13日做出(2014)深福法民三初字第906-921号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。
讼争深圳国际交易广场由原告进行物业管理。深圳国际交易广场尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业。
以上事实有物业管理资质证书、深圳市房地产买卖合同（预售）、房地产权抵押登记查询表、（2009）深福法民三初字第684-699号民事判决书、（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书、(2011)深福法民三初字第539号判决书、（2012）深中法房终字第2383号民事判决书、(2014)深福法民三初字第906-921号民事裁定书、受案通知书、庭审笔录等证据证实。
本院认为，本系列案争议的焦点有三，一是原、被告之间是否存在物业管理服务合同；二是涉案房屋是否交付；三是原告的请求是否超过诉讼时效保护期间。
一、关于原、被告之间是否存在物业管理服务合同。本院认为，根据有关物业管理法律的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有法律约束力，业主应按照前期物业服务合同的规定承担入住后的物业服务费，业主入住前的物业服务费由建设单位承担。入住是指房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有实现书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。本案中，被告罗惠玲与案外人大中华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：卖方依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有三级资质的物业管理企业大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积16元交纳。该约定经被告罗惠玲承诺后，对其具有法律约束力。同时，被告也未举证证明，深圳国际交易广场并非由原告进行物业管理。虽然买卖合同中约定前期物业管理服务合同期限为2年，但期满后深圳国际交易广场尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而是继续由原告进行物业管理至今。因此，本院确认原、被告之间存在物业管理服务合同关系。被告虽抗辩，原告的物业管理不到位，但未提交充分的证据证明，本院不予采信。如原告的物业管理确实存在不到位的方面，被告罗惠玲可以另寻法律途径向原告主张权利。
二、关于涉案房屋是否交付问题。本院认为，根据民事判决的既判力原则，人民法院作出的终局判决一旦生效，当事人和人民法院都应当受该判决内容的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，人民法院也不得在以后的诉中主张与该判决相冲突的判断。本案中，已经发生法律效力的（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书认定，2007年10月23日视为案外人大中华公司向被告罗惠玲交付深圳国际交易广场写字楼房的日期。该认定具有既判力，本院不能做出与之相反的认定。因此，本院确认涉案16套房产于2007年10月23日交付被告。
三、关于是原告的请求是否超过诉讼时效保护期间问题。该请求分两部分，本体维修金及物业管理费。关于本体维修基金问题，本院认为，诉讼时效期间针对的是债权，而缴纳本体维修基金是业主的法定义务，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区全体业主的切身利益密切相关，原告仅系代为行使追索权，故本体维修基金的请求权不属于债权范畴，不应适用诉讼时效规则，对本体维修基金的时效抗辩，本院不予支持。
关于物业管理费问题又分两部分，一是房产，二是房产。根据法律规定，诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。只有确认交付时间，原告才能知道其收取管理费的权利何时被侵害，由于被告与案外人大中华公司就涉案房产的交付时间进行了一系列的诉讼，因此，该纠纷终审判决做出之日即2011年11月22日为诉讼时效起算时间。针对房产而言，经过2年，期间无中断事由发生，诉讼时效期间届满。2014年7月28日，原告提起(2014)深福法民三初字第906-921号诉讼，时效中断，本院做出撤诉裁定之日(2014年10月13日)时效从新起算。原告于2016年6月20日提起本系列案诉讼，处于诉讼时效保护期间。因此，房产受保护的时效期间自2014年7月28日始。
针对1902号房产而言，诉讼时效起算时，原告提起的(2011)深福法民三初字第539号物业管理费纠纷处于诉讼过程中，至2015年2月2日原告向本院申请执行，时效处于中断状态。至原告提起本系列案诉讼，一直处于诉讼时效保护期间。
综上所述，被告应按照签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的建筑面积每平方米16元的标准，向原告支付、房产自2014年7月28日起暂计至2016年5月31日期间的物业管理费。对原告请求被告支付自该日起的物业管理费，本院予以支持，超过时效部分不予支持；被告应按照建筑面积每平方米16元的标准，向原告支付房产自2010年4月12日[(2011)深福法民三初字第539号判决书确认的物业管理费截止日的次日]起暂计至2016年5月31日期间的物业管理费。因被告未签署《业主临时公约》，因此，日万分之五的滞纳金标准不适用于被告，被告应承担的滞纳金应以欠费金额为基数，自应付款当月2日(参照《业主临时公约》应付款之次日)起按人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。
原告主张按照每月每平方米0.25元收取本体维修金，符合相关规定，本院予以确认。本体维修金自房产交付之日(2007年10月23日)起计算，逾期利息按中国人民银同期贷款利率自应付款当月2日起计算至实际履行之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第(四)、（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、判决如下：
一、被告罗惠玲应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司支付深圳国际交易广场写字楼房产自2010年4月12日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费及滞纳金；
二、被告罗惠玲应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司支付深圳国际交易广场写字楼房产自2014年7月28日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费及滞纳金；
三、被告罗惠玲应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司支付深圳国际交易广场写字楼房产自2007年10月23日暂计至2016年5月31日期间的本体维修金及利息。
以上的滞纳金及利息均按中国人民银同期贷款利率自应付款当月2日起计算至实际履行之日止（各案物业管理费及本体维修金详见判决书附表二）；
四、驳回原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
十六案案件受理费（已由原告预交、详见判决书附表一），按规定减半收取，原被告各自负担相应费用（详见判决书附表二）。
#
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
本页无正文。
审判员 李 立
二〇一六年九月十二日
书记员 陈玲（代）