上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2244号
上诉人（原审原告）笠翁投资管理（上海）有限公司。
法定代表人江勇泽。
委托代理人房隐，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海高亢企业管理有限公司。
法定代表人朱学祖。
委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人刘丹竹，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人笠翁投资管理（上海）有限公司（以下简称笠翁公司）因装饰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人笠翁公司的委托代理人房隐，被上诉人上海高亢企业管理有限公司（以下简称高亢公司）的委托代理人周懿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月10日，笠翁公司与高亢公司签订一份《房屋租赁及物业服务协议书》约定：笠翁公司向高亢公司租赁上海市曹安公路XXX号整幢一层（1，623.95平方米）、二层（1，558.04平方米）、三层（1，558.73平方米）、曹安公路XXX号二楼（1896.41平方米）、三楼（1，896.41平方米），合计8，533.54平方米房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期限第一期自2014年2月1日起至2019年12月31日止，鉴于高亢公司接受委托，管理本合同项下商铺的期限截止于2019年12月31日，高亢公司应在第一期租赁开始至2015年1月31日前以优惠条件取得全体商铺产权人继续管理商铺的授权，并与笠翁公司就第二期租赁事宜确定价格，签订补充协议；租金单价第一年每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.3元，以后每年递增6%；装修免租期为2014年2月1日起至同年8月31日止；租赁押金为6个月租金。该协议书第十二条约定，租赁期间任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，或违反本合同约定，视作该方违约，违约方应赔偿守约方相当于当年三个月租金标准的违约金，同时赔偿守约方主张的其他合理损失。第十三条附加条款注明，曹安公路XXX号三层整层及二层部分、加上底层部分房屋共计1，807.59平方米，目前由“上海滩公馆”租赁使用；曹安公路XXX号底层644.99平方米目前由“华拓售楼处”租赁使用；曹安公路XXX号二层部分加上底层部分共计431.36平方米目前由“林家铺子”饭店租赁使用；高亢公司已启动收回房屋的措施，所涉房屋在交付笠翁公司使用后，高亢公司方可按照本合同第四条约定收取租金。双方并将高亢公司经营权属证明包括委托合同、转让协议等作为该份《房屋租赁及物业服务协议书》的附件。上述合同签订后，2014年1月22日，笠翁公司通过银行转账方式向高亢公司支付了押金890，444.32元。此后高亢公司未向笠翁公司交付租赁商铺。同年3月6日，高亢公司将上述押金全额退还笠翁公司。2014年4月22日，笠翁公司向高亢公司发出书面通知要求交付租赁物。
2014年7月，笠翁公司向原审法院起诉称，其为承租涉案房屋与高亢公司签订了《房屋租赁及物业服务协议书》约定，租赁期间任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，或违反本合同约定，视作该方违约，违约方应赔偿守约方相当于当年三个月租金标准的违约金，同时赔偿守约方主张的其他合理损失等。上述协议书签订后，笠翁公司于2014年1月22日向高亢公司支付了押金890，444.32元，而高亢公司却未按约将其收取经营管理的涉案房屋交付给笠翁公司。笠翁公司多次催促，高亢公司却至今仍未交房，故高亢公司的上述行为已构成违约，故笠翁公司请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁及物业服务协议书》；二、被告向笠翁公司立即支付违约金998，424元。
原审审理中，高亢公司辩称，同意解除双方签订的协议书，其未履约事出有因。双方在签订租赁合同时，笠翁公司就已知晓高亢公司是由全体业主委托经营管理涉案租赁房屋的，高亢公司的全部权利来自于全体业主授权。由于部分业主反对高亢公司将房屋出租给笠翁公司，致使高亢公司无法继续履行租赁合同，高亢公司已将上述情况第一时间告知了笠翁公司，并于2014年3月6日将全部押金退还了笠翁公司，此后笠翁公司并未提出过异议，至此双方的租赁合同即告解除。此外，笠翁公司第二项诉请按照全部8，533.54平方米计算月租金，实某双方合同中约定可交付的面某为5，649.6平方米，在扣除曹安公路XXX号三楼1，896.41平方米出租给第三方，笠翁公司实某承租的面某应当只有3，753.19平方米左右，笠翁公司据此支付了6个月的押金890，444.32元。因此，违约金的最大数额不应超过445，222.16元。况且，双方的合同尚未开始履行即告解除，从合同签订至退还押金，前后不足两个月左右，笠翁公司未付过租金，也未对房屋进行任何装修，笠翁公司损失的仅仅是押金利息，并无其他任何经济损失，且高亢公司账上的所有资金并不归属于高亢公司本身，而是全体198户业主过去的租金收益，部分业主反对1.3元的租金标准，致使高亢公司未能继续履行租赁合同，但不能将过错分摊到全体业主。综上，请法庭酌情考虑赔偿标准，依法降低违约金的金额。
原审法院认为，笠翁公司与高亢公司之间签订的《房屋租赁及物业服务协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。现由于高亢公司不能按照合同约定交付租赁商铺，违反合同根本目的，笠翁公司提出解除合同，高亢公司在庭审中对此也无异议，故原审法院确认上述租赁协议书自庭审当日即2014年9月9日解除。对于高亢公司认为双方合同在其退还押金时即告解除的意见，由于退还押金并不能等同于解除合同，且高亢公司并不具备相应的解除权，其也未能提供退还押金当时笠翁公司同意解除合同的证据，故对其此项意见，不予采纳。由于高亢公司违约导致合同解除，故按约应承担相应的违约责任。对此，双方的第一项争议是应当按照合同约定的总面某还是实某交付面某计算违约金？原审法院认为，根据合同约定双方开始履行租赁合同时实某应当交付的面某远小于合同约定面某，且笠翁公司也按照可以交付面某来支付押金、准备租金、筹备装修、招商等事宜，故高亢公司主张按照实某交付面某来计算违约金合情合理，原审法院予以认同。虽然合同第十三条附加条款注明不能交付的面某合计2，883.94平方米，但笠翁公司给付的相当于六个月租金的押金金额不能与此相对应，对此笠翁公司也未能做出合理解释，而根据高亢公司陈述实某还应扣除曹安公路XXX号三楼1，896.41平方米出租给案外人面某，据此得出的押金金额与笠翁公司支付的金额接近，结合合同关于笠翁公司应付押金应当等于六个月租金的约定，原审法院认为应当根据笠翁公司支付的押金金额推算双方开始履行租赁合同时的月租金。对于高亢公司提出笠翁公司主张的违约金过高的抗辩意见，由于笠翁公司尚未装修入驻，其支付的押金也在一个多月后即被高亢公司退回，故其损失应当低于房屋装修后正常入驻履行的状态，故原审法院酌情调整违约金为相当于两个月租金的金额，即296，815元。
原审法院据此判决：一、确认笠翁公司与高亢公司于2014年1月10日签订的《房屋租赁及物业服务协议书》于2014年9月9日解除；二、高亢公司应于判决生效之日起十日内偿付笠翁公司违约金296，815元。
原审法院判决后，笠翁公司不服，向本院提起上诉称：高亢公司未能交付涉案房屋是因为委托其管理涉案房屋的部分业主认为其与笠翁公司约定的租金标准过低等原因而不配合交付，故高亢公司的行为属于恶意违约，原审法院认定高亢公司系不能按约交付房屋显属错误。双方在合同中明确约定高亢公司对签订合同时由案外人实某承租的部分房屋已经启动了收回措施，再结合合同中交房期限的约定，上述出租给案外人的房屋理应属于交付之列，且笠翁公司从未以任何形式同意高亢公司在约定的交房日期到来时可以不交付上述房屋。原审法院以笠翁公司交付的押金金额推断实某交付的面某，并以此计算违约金是错误的。事实上，笠翁公司并未参照合同约定的标准而只是按照高亢公司的要求支付押金，因高亢公司之后从未提出过异议，故双方以事实行为变更了有关押金的约定。故无论从约定还是笠翁公司遭受的实某损失的角度出发，高亢公司支付的违约金计算标准应以合同约定的全部租赁面某计算。另，双方在合同中约定的违约金标准并非过分高于实某损失的情况，原审法院调整违约金显属不当。笠翁公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人高亢公司答辩称，双方在签订租赁合同时对于确定的可租赁面某是知晓的，笠翁公司因此交付的押金也是以可交付面某作为依据计算得出的，所以，涉案违约金计算标准应以此为依据。原审法院对于违约金的调整是合理的，因涉案租赁合同约定的免租期是6个月，高亢公司在免租期内就提出要求解除合同并退还押金，此时，笠翁公司并未进场也未进行招租。笠翁公司在原审中提出了100多万元实某损失，但直至二审庭审中仍未能就此提供证据证实且明显有违事实，故高亢公司不同意笠翁公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，高亢公司应就其违约行为承担违约责任毋庸置疑，违约金的计算标准是本案的主要争议焦点。笠翁公司主张应按合同约定的全部租赁面某计算相当于3个月租金的违约金，而高亢公司则主张按实某可交付面某计算相应的违约金。鉴于涉案房屋租赁协议附加条款注明涉案部分房屋当时仍由案外人实某租赁使用，虽附加条款记载高亢公司已启动收回房屋的措施，但同时又约定高亢公司只有在将所涉房屋交付笠翁公司使用的情况下方可按照约定收取租金，故双方对涉案部分房屋可能无法在约定的起租日进行交付是知晓的，结合租赁协议中对笠翁公司应付相当于6个月租金的押金的约定及笠翁公司之后实某交付的押金情况，原审法院以笠翁公司交付的押金数额计算相对应的房屋面某并以此作为计算违约金的依据符合约定，亦不违背公平原则。高亢公司在原审中以违约金过高为由请求调低违约金，虽笠翁公司主张因高亢公司的违约行为导致其较大损失，但直至二审审理中，笠翁公司并未就其损失提供切实有效的证据，故原审法院结合双方履行租赁协议的实某状况酌情调整违约金尚属合理。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对笠翁公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，784元，由上诉人笠翁投资管理（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一五年三月十八日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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