广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民初字第568号原告董X，19XX年X月XX日生。原告高XX，19XX年9月XX日出生。原告高X（曾用名高Y），19XX年XX月XX日出生。原告高XX、高X的委托代理人董X，女，1984年5月25日生，汉族，住南宁市青秀区XX路**号，现住广西临桂县XX镇XX花园**栋。被告广西XX房地产有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市XX路X号东方园小区X栋XX号。法定代表人刘XX，该公司董事长。委托代理人吴X，广西XX房地产有限公司临桂分公司综合客服部经理。原告董X、高XX、高X与被告广西XX房地产有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月16日受理后，依法组成由审判员谭秋芽担任审判长，审判员韩艳和人民陪审员周道奕参加的合议庭，于2013年7月18日公开开庭审理了本案。书记员郑远来担任记录。原告董X、原告高XX、高X的共同委托代理人董X、被告XX公司的委托代理人吴X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董X、高XX、高X诉称，原告于2009年6月1日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于临桂县临桂镇世纪大道北侧桂林XX小区住宅商品房第XX栋XX号房，房屋建筑面积122.64平方米。套内面积109.91平方米，房屋总价款335814元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定该房屋的交付期限为2009年10月30日前，由被告将符合合同约定的商品房交付给原告使用，同时合同第十五条还明确规定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”“自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”。但是被告按合同规定时间交房后，直至2012年4月19日才将相关办理权属登记资料提供给临桂县房地产管理所，但因被告所提供的销售不动产发票付款方姓名不一致，临桂县房地产管理所于2012年4月24日将办证材料退回，不予以产权登记。2013年5月14日，被告才将正确和完整的资料报临桂县房地产管理所登记备案，实际延迟903天。在其他业主都得到房产证的情况下，因被告工作操作错误导致原告至今未得到房产证。被告的行为已经构成违约，按照双方合同约定被告应当向原告支付违约金，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付合同违约金30324元（335814元×903天×0.0001）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告董X、高XX、高X对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告签订房屋买卖合同及双方约定的详细合同条款；2、销售不动产统一发票，证明原告支付房屋价款；3、完税证明，证明原告缴纳的税款；4、资料证明，证明被告提交办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间。被告XX公司辩称，1、根据双方《商品房买卖合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”显然，本条约定的是房屋实际交付使用360天后，而不是合同约定的房屋交付时间360天后。本案涉案房屋38栋1-6-1号房屋的实际交付时间是2009年11月28日，“房屋实际交付使用360天后”即为2010年11月25日；也就是说，原告主张的“违约情形的开始时间”应当是2010年11月25日。2、合同第十五条约定的出卖人（即被告）的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是为买受人（即本案原告）办好并领取“产权权属证书”，而且所谓“报产权登记机关备案”指的是报房屋产权登记机关，本案中也就是“临桂县房地产管理所”。被告于2011年9月9日办理了包括本案涉案房屋在内的房屋初始登记备案手续；也就是说，原告主张的“违约情形的终止时间”应当是2011年9月9日。3、即使不考虑本案的其他法律情形，原告所主张的所谓“逾期未办理产权证照”的时间依法只有290天。4、本案中，原告主张的违约金“过分高于造成的损失”，依法应当“予以适当减少”。被告XX公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房屋交房验收表，证明业主实际交接房的日期；2、房屋登记询问表，证明被告提交办证材料时间是2011年9月9日。经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2均无异议，表示认可。被告对原告提供的证据1-4真实性均无异议，但是认为证据4与本案无关。本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2009年6月1日，原告董X、高XX、高X（为买受人）与被告XX公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告董X、高XX、高X购买被告XX公司出售的位于临桂镇XX大道X侧桂林·XX小区第XX幢XX号房，该房建筑面积122.64平方米（其中套内建筑面积109.91平方米），按套内建筑面积计算每平方米3055.35元，总房价款为335814元，房屋交付时间为2009年10月30日前。合同的第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2略；3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过270日的，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。4、略。”。上述合同签订后，原告先后向被告XX公司支付了全部的购房款335814元。2009年11月28日，被告XX公司将经有关部门验收合格的房屋交付给原告使用，并由原告董X、高XX、高X在房屋交房验收表上签名确认。2011年9月9日，被告向临桂县房地产管理所提交其开发的XX16区第14幢房屋办理总证的资料。因原告认为被告逾期未为其办理房屋产权证照已构成违约，遂于2013年5月16日诉至本院，请求：1、判令被告支付合同违约金30324元（335814元×903天×0.0001）；2、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告董X、高XX、高X与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，原、被告双方相互履行了付款和交房的主要义务。由于原、被告签订的合同中未对原告何时取得房产证的日期作约定，只约定了被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，即房屋交付使用后的360日内，故本案逾期办证违约金的计算日期应为被告实际交付房屋给原告之日后的360日起计算至被告将办理权属登记资料向房产管理部门备案之日止。本案被告将房屋实际交付给原告使用的时间为2009年11月28日，依上述方法计算，被告则应于2010年11月23日前将办理权属登记需要的资料报送房产管理部门备案。但被告于2011年9月9日才将资料报送房产管理部门备案，超过合同约定期限290天，故被告已构成违约，其应当按合同约定按已付购房款的每日万分之一对此承担违约责任，即由被告向原告支付违约金9738.61元（按335814元×290天×万分之一／日计算应为9738.61元）。因此，原告对逾期办证违约金的诉讼请求部分成立，本院予以支持。至于原告主张的因被告所提供的销售不动产发票付款方姓名不一致，临桂县房地产管理所于2012年4月24日将办证材料退回，不予产权登记，因而要求被告支付从2010年11月25日起至2013年5月14日计算逾期办证违约金，由于办理商品房权属登记所需的资料是根据房地产管理部门的要求来进行，属房地产管理部门规范要求，而开具税票亦是税务部门所负责并行使的，在对于税票如何开具，原、被告均未明确，现造成房地产管理部门对本案涉及的房屋不予登记，本院认为，不能完全归责于被告一方，且显失公平，故原告上述诉请，除本院已支持的部分外，其余诉请部分则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求违约金按30324元计算，与本院查明的计算数额不符，本院对超出的部分不予支持。至于被告主张违约金过高应予适当调整的抗辩，因该违约金是原、被告合同的约定，并不高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，且不属于法定调整的情形，故被告的此项抗辩理由，不能成立，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告广西XX房地产有限公司支付逾期办证违约金9738.61元给原告董X、高XX、高X；驳回原告董X、高XX、高X的其他诉讼请求。案件受理费558元（原告已预付本院），由原告董X、高XX、高X负担380元，被告广西XX房地产有限公司负担178元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费558元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××XX，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  谭秋芽审 判 员  韩 艳人民陪审员  周道奕二〇一三年八月十二日书 记 员  郑远来