福建省周宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民初字第834号
原告周宁县农村信用合作联社。
委托代理人黄雁东，男，1968年2月19日生，汉族。
被告汤贤凤，女，1966年12月26日生，汉族。
被告苏辉付，男，1966年2月12日生，汉族。
原告周宁县农村信用合作联社与被告汤贤凤、苏辉付金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员林积平适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告汤贤凤、苏辉付经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周宁县农村信用合作联社诉称，2014年8月25日被告汤贤凤以经营门诊为由，向周宁县农村信用合作联社贷款27.5万元并签订了《最高额抵押借款合同》，贷款期限为十一个月，并由两被告提供房产作为最高额抵押担保。贷款期限届满后，原告多次催讨未果，故依法提起诉讼，请求判令：1.被告汤贤凤、苏辉付立即偿还借款本金264528.84元并支付利息（其中2015年10月26日之前的利息11716.79元，2015年10月26日之后的利息、罚息按合同约定继续计付至本金还清之日止）；2.被告以抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告汤贤凤、苏辉付均未作答辩。
本院在审理过程中，原告周宁县农村信用合作联社为证明其诉讼主张提供以下证据：
证据1：被告汤贤凤、苏辉付的身份证及汤贤凤、苏辉付登记日期为1994年6月1日的结婚证复印件，用以证明被告汤贤凤、苏辉付身份情况及二人系夫妻关系。
证据2：落款时间2014年8月21日的自然人（农户）借款申请表复印件，用以证明借款人汤贤凤申请贷款的情况。
证据3：贷款人周宁县农村信用合作联社、借款人汤贤凤以及抵押人苏辉付、汤贤凤三方于2012年7月17日日签订的《最高额抵押借款合同》复印件、经监证机关周宁县房地产交易管理所登记监证的《房地产抵押合同》复印件以及声明保证人（抵押人）苏辉付、抵押物共有人汤贤凤于2013年8月30日出具的《声明保证》复印件各一份。用以证明2012年7月17日借款人汤贤凤与周宁县农村信用合作联社签订了《最高额抵押借款合同》，其中约定自2012年7月17日至2015年7月16日期间，贷款人向借款人提供可分次发放的、最高余额为29万元、用途范围为门诊的贷款，前述期间即为最高额抵押担保的确定期间，在该期间和最高贷款余额内，不再逐笔办理抵押担保手续；每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准；借款借据作为该合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力；首年月利率是9.9‰、次年利率以借据载明借款利率为准，如果借款人逾期未还贷款，应自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计付利息（逾期贷款罚息利率按合同利率加收50%计算），借款结息日为每季末月的第20日，如未按期支付贷款利息，其所欠付的利息部分应按逾期贷款罚息利率计付利息；该合同的担保方式为最高额抵押担保，抵押人苏辉付、汤贤凤以座落于周宁县的房产作为借款抵押物，担保的债权本金最高余额为29万元，担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。
证据4：农村信用社（农合行、农商行）借款借据复印件，用以证明原告向被告汤贤凤放贷的金额为27.5万元，期间为2014年8月25日至2015年7月16日，月利率是8.55‰，还款方式为按月结息、利随本清等情况。
证据5：周宁县农村信用合作联社贷款还款明细，用以证明被告汤贤凤截止2015年10月26日尚欠原告借款本金264528.84元及利息11716.79元。
证据6：苏辉付于2014年8月21日出具的共同还款承诺书复印件，用以证明苏辉付愿意共同偿还汤贤凤与农村信用社签订的金额为27.5万元的最高额抵押借款合同中的借款。
本院认为，被告汤贤凤、苏辉付本可对原告的上述陈述及原告所提供的证据进行答辩和质证，但由于被告无正当理由拒不到庭参加诉讼而未进行答辩和质证，本院视同五被告放弃相应的诉讼权利。而证据1、2、3、4、5、6属于书证，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
综上所述，本院认定案件事实如下：被告苏辉付与被告汤贤凤于1994年6月1日登记结婚，系合法夫妻关系。2012年7月17日贷款人周宁县农村信用合作联社、借款人汤贤凤以及抵押人苏辉付、汤贤凤三方签订了《最高额抵押借款合同》以及经监证机关周宁县房地产交易管理所登记监证的《房地产抵押合同》，其中约定自2012年7月17日至2015年7月16日期间，贷款人向借款人提供可分次发放的、最高余额为29万元、用途范围为门诊的贷款，前述期间即为最高额抵押担保的确定期间，在该期间和最高贷款余额内，不再逐笔办理抵押担保手续；每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准；借款借据作为该合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力；首年月利率是9.9‰、次年利率以借据载明的借款利率为准，如果借款人逾期未还贷款，应自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计付利息（逾期贷款罚息利率按合同利率加收50%计算），借款结息日为每季末月的第20日，如未按期支付贷款利息，其所欠付的利息部分应按逾期贷款罚息利率计付利息；借款合同的担保方式为最高额抵押担保，抵押人苏辉付、汤贤凤以座落于周宁县的房产作为借款抵押物，担保的债权本金最高余额为29万元，担保范围包括借款合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2014年8月21日汤贤凤及其家人经营的门诊企业因经营不善无法还清到期贷款本息，故汤贤凤向原告申请贷款27.5万元（该借款性质为借新还旧，借款用途为门诊），并由原抵押物作为抵押，汤贤凤承诺该笔贷款用于偿还其本人所欠贷款。原告于2014年8月25日向汤贤凤发放贷款27.5万元，被告汤贤凤在《借款借据》上签名捺手印，约定借款期间为2014年8月25日至2015年7月16日，月利率是8.55‰，还款方式为按月结息、利随本清等情况；被告苏辉付在《共同还款承诺书》上签字，承诺愿与配偶汤贤凤共同承担27.5万元贷款的还款责任；其后被告汤贤凤未依约还本付息，截止2015年10月26日尚欠原告贷款本金264528.84及利息11716.79元。
本院认为，原告周宁县农村信用合作联社（贷款人）与被告汤贤凤（借款人）、苏辉付（抵押人）签订的《最高额抵押借款合同》、《房地产抵押合同》以及原告与被告汤贤凤签订的《借款借据》、被告苏辉付出具的《声明保证》、《共同还款承诺书》，均是当事人的真实意思表示，合法有效。借款人汤贤凤未依约还本付息构成违约，故周宁县农村信用合作联社有权按照合同约定要求汤贤凤返还借款、支付利息、罚息及支付实现债权的费用，并对苏辉付、汤贤凤提供的抵押物享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第二百零三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：
一、被告汤贤凤、苏辉付应于本判决生效之日起十日内连带偿还原告周宁县农村信用合作联社借款本金264528.84元并支付利息（其中2015年10月26日之前的利息11716.79元，2015年10月26日之后的利息、罚息按合同约定继续计付至借款本金还清之日止）。
如果上述当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、原告对汤贤凤、苏辉付所享有的上述债权借款本金及相应的利息、罚息及实现该债权的费用可从汤贤凤、苏辉付提供的抵押物的折价、拍卖或变卖后所得的价款中优先受偿。
本案案件受理费5444元，减半收取2722元，财产保全费1902元，由原告周宁县农村信用合作联社负担财产保全费1902元，由被告汤贤凤、苏辉付共同负担案件受理费2722元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 林积平
二〇一五年十一月二十五日
书记员 陈熠龙
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
附主要适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定的或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。