重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01112号
上诉人（原审被告）彭为民，无业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人周安清，无业。
上诉人（原审被告）彭映嘉，学生，住重庆市沙坪坝区。
法定代理人彭为民，男，无业，住重庆市沙坪坝区凤天大道***号附*号5-1，公民身份号码5102021970********。
委托代理人周安清，无业。
被上诉人（原审原告）重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号。
法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司总经理。
委托代理人吴志军，重庆宏州律师事务所律师。
上诉人彭为民、彭映嘉与被上诉人重庆宏睿物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月7日作出（2012）沙法民初字第10278号民事判决。彭为民、彭映嘉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月11日和2013年4月12日分别对本案进行了审理。上诉人彭为民及其代理人周安清、上诉人彭映嘉的法定代理人及其代理人周安清，被上诉人重庆宏睿物业管理有限公司的代理人吴志军到庭参加了本案审理。本案现已审理终结。
重庆宏睿物业管理有限公司诉称，彭为民、彭映嘉系沙坪坝区凤天大道华彩俊豪小区业主，其住房面积131.60平方米，重庆宏睿物业管理有限公司与彭为民、彭映嘉于2007年11月10日签订《物业服务公共协议》，重庆宏睿物业管理有限公司按约定为彭为民、彭映嘉所在的小区从事物业管理服务，且实际按每平方米1.00元向彭为民、彭映嘉收取物业管理服务费。但彭为民、彭映嘉却拖欠原告2008年9月至2012年9月期间的物业管理服务费6448.40元，2008年8月至2012年8月期间的水电公摊费287.40元，合计6735.80元。重庆宏睿物业管理有限公司每年多次催收，彭为民、彭映嘉均以各种理由拒付。现重庆宏睿物业管理有限公司提起诉讼，要求彭为民、彭映嘉支付2008年9月至2012年9月期间的物业管理服务费6448.40元，2008年8月至2012年8月期间的水电公摊费287.40元，合计6735.80元。
彭为民、彭映嘉辩称，彭为民、彭映嘉是重庆市沙坪坝区凤天大道132号附1号5-1豪景园的业主，接房时与重庆宏睿物业管理有限公司签订了物业服务公共协议，合同约定期限3年，现在合同已经到期。到期之后，双方没有续签合同，但还是由重庆宏睿物业管理有限公司在进行物业管理，重庆宏睿物业管理有限公司收取物业管理费。小区业主违规搭棚，重庆宏睿物业管理有限公司制止不理，彭为民、彭映嘉所在房间外的电梯底部横梁上到处都是垃圾，重庆宏睿物业管理有限公司不打扫，致使彭为民、彭映嘉多年不敢打开窗户换气，消防通道上摩托车占用致使业主无法通过，小区的天燃气总表箱下停放摩托车存在安全隐患，彭为民、彭映嘉所在房屋的每个房间都可以看出小区内乱搭乱建的建筑，小区的1单元门道污水常流，小区的18楼业主的空调不按规定位置安装，造成了业主进出不安全，由于以上原因，彭为民、彭映嘉从2008年9月起至今未交纳物管费6448.40元。重庆宏睿物业管理有限公司每月没有公布公摊水电费，并且重庆宏睿物业管理有限公司利用电梯口安装视频打广告，非业主人员上电梯所产生的费用彭为民、彭映嘉也不应承担。重庆宏睿物业管理有限公司起诉的2010年9月30日之前的物管费、公摊水电费超过了诉讼时效，并且重庆宏睿物业管理有限公司起诉的物管费也没有经过书面催收。请求驳回重庆宏睿物业管理有限公司的诉讼请求。
一审审理查明，彭为民、彭映嘉是重庆市沙坪坝区凤天大道132号附1号5-1房屋业主，房屋建筑面积131.61平方米。2007年5月30日，重庆市物价局向重庆宏睿物业管理有限公司发出《关于确定沙坪坝区华彩.俊豪物业服务收费试行标准的通知》，载明：重庆宏睿物业管理有限公司受重庆市君和实业有限公司委托对华彩·俊豪施行物业管理服务，并明确华彩·俊豪豪景园高层住宅物业服务费每平方米每月0.55元、公共设备设施日常维护费每平方米每月0.30元；华彩·俊豪俊华园高层住宅物业服务费每平方米每月0.55元、公共设备设施日常维护费每平方米每月0.25元。电梯费收取方式可实行月票和次票，并由物管公司根据实际情况选择一种收费方式。2007年11月10日，重庆宏睿物业管理有限公司与彭为民、彭映嘉签订《物业服务公共协议》，同意依法由开发商委托重庆宏睿物业管理有限公司进行为期3年的前期物业服务，同意由重庆宏睿物业管理有限公司对该物业进行统一的物业管理。双方还对物业服务内容、专项委托事项及收费、双方的权利义务等进行了约定，其中约定纯居住物管费按每月每平方米1.00元标准收取（含电梯费）。合同签订后，重庆宏睿物业管理有限公司对彭为民、彭映嘉所在的华彩·俊豪小区进行物业管理服务，彭为民、彭映嘉每月向重庆宏睿物业管理有限公司交纳物业管理服务费131.60。2010合同到期时，小区业主委员会与重庆宏睿物业管理有限公司签订了为期三个月的临时服务合同。临时服务合同到期后，未续签合同，但重庆宏睿物业管理有限公司仍对彭为民、彭映嘉所在的小区进行物业管理服务。从2008年9月至今，彭为民、彭映嘉以以小区消防通道被占用、摩托车随意停放、小区乱搭乱建、垃圾处处可见等为由，认为重庆宏睿物业管理有限公司未尽到物业管理职责，拒交物业服务费。2011年9月28日，重庆宏睿物业管理有限公司提起诉讼，要求彭为民、彭映嘉给付从2008年9月至2011年7月期间的物业管理服务费4606元、公摊水电费198元。后重庆宏睿物业管理有限公司于同年11月16日撤回起诉。2012年7月4日，重庆宏睿物业管理有限公司以特快专递的方式向彭为民、彭映嘉寄送催款通知，要求彭为民、彭映嘉每月按1.00元计算支付从欠费之日起至2012年5月之间的费用。但彭为民、彭映嘉仍未交纳相关费用。现重庆宏睿物业管理有限公司再次提起诉讼，要求判如所请。审理中，重庆宏睿物业管理有限公司对其主张的公推水电费未举证明。彭为民、彭映嘉对其抗辩的事实举示了照片予以证明，重庆宏睿物业管理有限公司对其证据的真实性不予认可。彭为民、彭映嘉认为重庆宏睿物业管理有限公司起诉的2010年9月之前的物业服务费和公推水电费已过诉讼时效，彭为民、彭映嘉不应再支付。由于双方分歧较大，调解未成。
一审法院认为，重庆宏睿物业管理有限公司对华彩·俊豪小区施行前期物业管理服务，其与彭为民、彭映嘉华签订的《物业服务公共协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。在物业服务合同期限届满后，重庆宏睿物业管理有限公司事实上实施了物业服务，彭为民、彭映嘉接受了重庆宏睿物业管理有限公司的服务，根据等价有偿，诚实信用的原则，彭为民、彭映嘉应交纳相应的物业服务费，因此，重庆宏睿物业管理有限公司要求彭为民、彭映嘉按每月每平方米1.00元交纳物管费，予以支持。彭为民、彭映嘉认为重庆宏睿物业管理有限公司未尽到管理职责，并以此为由拒不交纳物业管理服务费的抗辩理由，因彭为民、彭映嘉提交的照片不能单独作为认定案件事实的依据，不能足以证明其事实的成立，尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，不予支持。重庆宏睿物业管理有限公司未举示其已交纳公摊水电费的事实依据，其要求彭为民、彭映嘉予以分摊，证据不足，不予支持。重庆宏睿物业管理有限公司曾于2011年9月28日向法院起诉主张权利，导致诉讼时效中断，诉讼时效应从此开始重新计算二年。但2008年9月至2009年8月期间的物管费已过诉讼时效，依法不受法律保护。重庆宏睿物业管理有限公司于2012年7月4日向彭为民、彭映嘉书面催收2012年5月之前的物管费，2012年6月之后的物管费重庆宏睿物业管理有限公司未经书面催收即向法院起诉，不符合法律规定，不予处理。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、被告彭为民、彭映嘉于本判决发生法律效力后立即按每月131.60元计算，支付原告重庆宏睿物业管理有限公司从2009年9月至2012年5月期间的物业管理服务费。二、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告彭为民、彭映嘉负担，此款限被告彭为民、彭映嘉于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆宏睿物业管理有限公司。
宣判后，原审被告彭为民、彭映嘉不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉主要理由：被上诉人未尽到物业管理职责，业主反映后不整改。
被上诉人重庆宏睿物业管理有限公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：上诉人彭为民、彭映嘉主张免除给付物业费的理由是否成立。
1、关于上诉人彭为民、彭映嘉主张免除给付物业费的理由是否成立。
彭为民、彭映嘉认为重庆宏睿物业管理有限公司未尽到管理职责，并以此为由拒不交纳物业管理服务费的理由。彭为民、彭映嘉提交的照片作为直观的表现形式有其优取之处，但亦有其局限，比如有瞬时性，局域性，表面直观，而物业服务亦具有及时性、变化性，对此证明形式不足以证明上诉人所主张的事实。因此，上诉人彭为民、彭映嘉主张免除给付物业费的理由不能成立。至于彭为民、彭映嘉反映的小区业主有乱搭乱建的问题，因重庆宏睿物业管理有限公司不具有行政执法权，其无权对小区内乱搭乱建的问题进行排除，且其已履行了其作为物业公司应尽的反映义务。因此，上诉人彭为民、彭映嘉该项理由也不能成立。
综上，上诉人彭为民、彭映嘉的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人彭为民、彭映嘉负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年五月二十七日
书记员 韩 微