上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3328号
上诉人（原审原告）余顺超。
委托代理人陆秋明。
被上诉人（原审被告）搜候（上海）投资有限公司。
法定代表人潘石屹。
委托代理人徐雪强。
委托代理人刘子剑。
上诉人余顺超因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人余顺超的委托代理人陆秋明，被上诉人搜候（上海）投资有限公司的委托代理人徐雪强、刘子剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年7月18日，余顺超（乙方）与搜候（上海）投资有限公司（甲方，以下简称搜候公司）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋建筑面积210.19平方米，转让价款9，523，289元，甲方应于2012年8月18日前腾空房屋并通知乙方进行验收交接，双方应于2012年10月31日前办理过户手续。合同附件三约定，乙方于2012年7月18日前支付1，000，000元，2012年8月1日前支付5，523，289元，2012年8月14日前支付3，000，000元。合同补充条款第5.1条约定，如乙方在合同约定交房日期前按照甲方要求完成验收交接手续的，以乙方实际办理完成验收交接手续之日为房屋验收交接日，如乙方未在合同约定日期前按照甲方要求完成验收交接手续或因乙方违约等原因致使无法办理验收交接手续的，则以合同约定日期为房屋验收交接日。第5.2条约定，房产风险责任也自交接日起转移给乙方。第5.3条约定，乙方按照合同约定全额付齐房款之日起5日内，乙方应前往甲方处办理房屋交接手续。第13.1条约定，系争房屋已租赁给安徽某公司。第13.2条约定，乙方一次性付款的，自乙方取得产证所载登记日起，乙方享有收取房屋租金的权利。在乙方与租户完成租赁合同换签手续之日起5日内，由甲方按照租赁合同的相关约定将租金、租赁保证金转移至乙方指定帐户。
同日，双方就系争车位签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争车位建筑面积为58.89平方米，转让价款为350，000元，搜候公司于2012年8月18日前交付，双方于2012年10月31日前办理过户手续，余顺超于2012年7月18日前一次性支付车位款。
上述两份合同附有《上海市房屋租赁合同》一份，系搜候公司（甲方）与安徽某公司（乙方）于2012年6月5日签订，约定乙方承租系争房屋，甲方于2012年6月16日前向乙方交付房屋，租期自2012年9月16日起至2015年9月15日止，租金为每日每平方米6.3元（不含物业费），保证金为三个月租金。
2012年9月4日，余顺超付清系争房屋及车位的购房款。
2012年9月6日，搜候公司与上海兴圣文化传媒有限公司（以下简称上海兴圣公司）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由上海兴圣公司承租系争房屋，租期、租金、保证金与安徽某公司签订的租赁合同一致。合同附件六“特别条文”约定，房屋原承租人为安徽某公司，因安徽某公司和上海兴圣公司需要，由常优【上海兴圣公司（筹）】取代安徽某公司重新签署承租房屋租赁合同，安徽某公司支付的保证金在上海兴圣公司与搜候公司正式签署本合同时转为本合同项下保证金。本租赁合同生效之日前，承租方权利义务由安徽某公司行使和履行。本合同生效之日起，搜候公司与安徽某公司签署的该房屋的租赁合同终止，承租方权利义务由上海兴圣公司行使和履行。在上海兴圣公司完成工商注册手续且在本合同上加盖公章之前，安徽某公司对本合同项下支付义务承担连带付款及连带保证责任。在上海兴圣公司完成工商注册且在本合同上加盖公章之后，由上海兴圣公司继续履行合同承租方的权利义务。
2012年9月17日，系争房屋及车位产权登记至余顺超名下。
2012年11月，搜候公司向余顺超寄送《备忘录》一份，甲方为余顺超，乙方为搜候公司，载明甲方有权自2012年9月17日起收取房屋租金，承租人上海兴圣公司已向乙方支付保证金120，832.98元及截至2012年10月15日的租金，现因租户拖欠租金等原因，承租方已无能力继续履行租赁合同。现就如何处理房屋租赁保证金、租金及再次出租中介费的支付等相关事宜，作如下约定：一、自本备忘录签署后，乙方将该房屋的租赁保证金120，832.98元及租金36，735.24元（扣除相关税费）转移至甲方帐户。二、自上述款项转移至甲方上述帐户之日起，乙方不再享有或承担该房屋租赁合同项下一切权利或义务，如发生与该房屋有关的一切纠纷、诉讼等均与乙方无关，乙方对此不承担任何责任，一切均由甲方自行承担。三、乙方可协助甲方将该房屋再次出租，再次出租房屋过程中产生的相关费用包括但不限于中介费、税费等一切费用均完全由甲方承担，乙方概不承担任何费用。……五、甲方同意与承租人解除租赁合同关系，且不可撤销之授权于乙方向承租方送达租赁合同解除函。六、乙方将上述款项转移给甲方，以此作为对价，甲方做如下不可撤销声明和承诺：对于与承租方解除租赁合同一事，甲方保证现在及将来不再追究乙方及乙方任何关联方之任何责任。备忘录自双方盖章或签字之日起生效。余顺超拒绝签署该《备忘录》。
2013年2月，搜候公司再次向余顺超寄出相同内容的《备忘录》，余顺超拒绝签署。
2013年4月至6月，搜候公司多次致函余顺超，要求余顺超尽快签署《备忘录》以便搜候公司将相应租金及保证金转付余顺超，同时要求余顺超尽快自行处置房屋，避免损失扩大。《备忘录》作为附件一并寄交余顺超。
由于双方无法协商一致，余顺超遂于2013年8月27日提起本案诉讼，要求判令：1、搜候公司将系争房屋及系争车位交付给余顺超；2、搜候公司赔偿余顺超损失，每天以每平方米租金6.3元计算，自2012年9月18日起至本判决生效之日止；3、搜候公司支付余顺超违约金987，328.90元；4、本案诉讼费由搜候公司承担。搜候公司辩称，按照合同约定，余顺超应当自行前来办理交房手续，未能前来办理的，视为房屋已经交付，故系争房屋及车位已经交付给余顺超。因安徽某公司申请，要求以该公司在上海注册成立的公司即上海兴圣公司的名义继续承租，搜候公司根据该申请予以了变更。之后上海兴圣公司擅自搬离，并非搜候公司造成，余顺超应当向承租人追讨。搜候公司同意将安徽某公司支付的租金、保证金转付余顺超，而且搜候公司于2012年11月起发通知要求余顺超止损，之后的损失不应当由搜候公司承担。
审理中，经法院现场主持，搜候公司于2013年9月13日将系争房屋钥匙交付给余顺超，同时双方对现场状况进行了确认。余顺超撤回第一、三项诉讼请求，明确诉讼请求为要求搜候公司赔偿损失476，710.92元。
审理中，双方确认系争房屋的租赁保证金为120，832.98元，租金为36，232.02元（税后）由搜候公司收取，双方一致同意在本案中一并处理，搜候公司同意将上述钱款转付余顺超。
原审另查明，安徽某公司与上海兴圣公司法定代表人均为常优，上海兴圣公司注册登记住所为系争房屋，两者经营范围有所区别。
2013年9月24日，长宁区虹桥招商中心出具《情况说明》一份，称该中心在SOHO中山广场设立咨询点，安徽某公司于2012年6月承租系争房屋，经办人为该公司股东之一常优。2012年7月，安徽某公司拟于上海成立一家关联公司，由常优担任法人，公司设立手续由该中心协助办理。根据《公司法》第十九条第五款规定，设立有限责任公司应当具备有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。因此安徽某公司及常优与产权人（搜候公司）签署租赁合同的变更协议，承租方由安徽某公司变更为常优，为设立新公司服务。新公司于2012年8月20日正式成立，公司名称为上海兴圣文化传媒有限公司，法人代表为常优，公司设立后承租方变更为该公司。
原审认为：双方的争议焦点在于：一、搜候公司在交付房屋之前变更承租人是否构成违约。余顺超认为，余顺超已经全额付清房款，搜候公司擅自变更承租人构成违约。搜候公司认为，余顺超未能按时办理交接手续，按照合同约定，应当视为已经交房；搜候公司是按照原承租人的要求进行变更的，承租人违约行为与搜候公司无关。法院认为，双方签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。首先，搜候公司作为出卖方，负有按约向余顺超交付系争房屋及车位的义务；买卖合同补充条款约定，余顺超付齐房款后5日内前往搜候公司处办理交房手续。余顺超于2012年9月4日全额付清房款，搜候公司予以接受并开具发票，应当认为房屋及车位的交付条件已具备。其次，合同约定，系争房屋带有租约，租金及租赁保证金的转付以租约的换签为前提。因此，搜候公司的交付义务不仅包括产权的交付，还应包括租约及租约项下钱款的交接。租约及钱款的交接应当以合同约定的状况及附属租赁合同为准，即以安徽某公司为承租人的租约。搜候公司与上海兴圣公司重新签订租赁合同的时间为2012年9月6日，意味着搜候公司无法按照买卖合同约定的状态交付房屋。即使上海兴圣公司与安徽某公司之间存在一定联系，从法律主体上也是两个独立的公司法人，且经营范围不尽相同，搜候公司应在变更承租人之前告知余顺超并征得余顺超同意。搜候公司向余顺超发送的《备忘录》，内容上对租金及保证金的转付设置了前提条件，即需余顺超确认租赁合同承租人的变更，承诺不追究搜候公司的任何法律责任，余顺超在签署《备忘录》后，搜候公司才能将租金及保证金转付余顺超。租金及保证金的转付，是房屋交付的内容之一。《备忘录》的内容系对原买卖合同约定的交付条件的变更，在双方无法达成一致的情况下，搜候公司仍应向余顺超转付租金及保证金。综上，搜候公司未经余顺超同意处理租赁合同的变更事宜，构成违约。搜候公司有关视为交付的约定，是双方就房屋验收手续进行的约定，本案系双方因承租人变更导致未能办理验收手续，且实际交房的条件发生变化，不适用该条约定。
二、搜候公司应当承担的违约责任范围。余顺超取得产权登记的日期是2012年9月17日，双方实际办理房屋交接手续的日期是2013年9月13日。搜候公司已经收取的租赁保证金120，832.98元、租金36，232.02元（税后）应转付余顺超。本案中，搜候公司未能取得房屋出租收益的主要原因在于承租人，搜候公司办理承租人变更亦出于承租人的要求，故余顺超要求搜候公司全额承担空置损失，与事实不符。考虑到搜候公司的过错程度以及余顺超未能采取积极措施防止损失扩大，法院酌定由搜候公司承担损失120，000元。
原审法院审理后于二○一三年十月十二日作出判决：一、被告搜候（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余顺超转付租赁保证金人民币120，832.98元、租金人民币36，232.02元（税后）；二、被告搜候（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余顺超赔偿房屋损失人民币120，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8，450.70元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币4，225.35元，由原告余顺超负担人民币1，769.35元，由被告搜候（上海）投资有限公司负担人民币2，456元。
判决后，余顺超不服，上诉于本院，诉称：上诉人对原审认定的被上诉人构成违约并无异议，但让上诉人承担近半年的租金损失是没有依据的，相反被上诉人承担的违约责任却比上诉人要少的多，显属不公平。上诉人自取得系争房屋产证后屡次要求被上诉人交付房屋，但被上诉人设置的条件是要求上诉人签订不平等的协议，致双方最终未能达成一致意见，因此不能认定上诉人造成了扩大损失。请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的原审全部诉请。
被上诉人搜候公司辩称：租赁合同换签及租金与租赁保证金的转移不是房屋交付的内容之一，不影响房屋交付。与上海兴圣公司签订租赁合同时被上诉人为系争房屋的产权人，被上诉人有权变更，变更租赁合同也更有利于租赁合同的履行，且安徽某公司与上海兴圣公司是关联公司，承租方支付的租金和保证金也足以覆盖至2013年2月15日的租金。而在此之前，被上诉人及时多次口头与书面告知上诉人租赁情况，但上诉人未予理睬，系上诉人未及时减损造成损失扩大，应由上诉人自行承担责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议焦点在于上诉人余顺超与被上诉人搜候公司在2012年7月18日就系争房屋及车位签订两份《上海市房地产买卖合同》后，双方对租户原因造成余顺超租金损失应如何合理分担的问题。首先，余顺超在上述两份涉及转让价款高达9，873，289元的《上海市房地产买卖合同》签订后，即于2012年9月4日付清了全部款项，完全履行了自己的义务。其次，上述两份《上海市房地产买卖合同》均附有搜候公司与安徽某公司于2012年6月6日签订的《上海市房屋租赁合同》，而其中的租期系自2012年9月16日起至2015年9月15日止，租金为每日每平方米6.3元（不含物业费）。此后，搜候公司于2012年9月6日又与上海兴圣公司签订《上海市房屋租赁合同》，由上海兴圣公司继续履行安徽某公司的权利义务。但由于安徽某公司的租约系作为系争房屋买卖合同的附件，其变更应当征询余顺超一方的同意，但现并无证据证明搜候公司就更换承租人并签订新的租赁合同事宜曾通知并征得了余顺超的同意，故搜候公司未经余顺超同意单方变更租赁合同，已构成违约。再次，2012年11月搜候公司即以《备忘录》的形式告知余顺超相关承租户变更以及拖欠租金的情况，并以余顺超不再追究搜候公司解除租赁合同责任为转付租金及保证金的对价，使得余顺超获得租金收益的权利受到了限制。最后，系争房屋原附有三年租期的房屋租赁合同，余顺超对三年稳固、高额租金回报的期待利益，是其签订买卖合同的原因之一。现由于余顺超丧失了该预期利益，导致其实现合同目的存有一定瑕疵，因此，余顺超在收到搜候公司上述备忘录后未及时回复并与搜候公司进一步沟通、洽谈，系有一定的合理性。综上，搜候公司未按照合同约定全面履行自己的义务，事实清楚，显已构成违约，故应当承担相应的违约责任。
关于搜候公司应当承担的违约责任的范围，余顺超认为应由搜候公司承担应当获得租金收益之日即产证登记之日至双方实际办理系争房屋交接手续期间的租金损失。本院认为，除搜候公司应当将已经收取的租赁保证金120，832.98元及租金36，232.02元（税后）转付余顺超外，搜候公司未通知余顺超并征得其同意就与上海兴圣公司签订租赁合同的违约行为以及上海兴圣公司在承租房屋一个月后即撤出系争房屋，从而使余顺超丧失三年稳固、高额租金回报的预期利益，不应成为系争房屋租赁的商业风险直接转嫁于余顺超的理由。原审酌定搜候公司应该承担的损失，少于余顺超实际承担的空置损失，则既起不到惩罚搜候公司违约行为的作用，也达不到弥补余顺超损失的作用，明显偏低，不符合公平原则。但考虑到搜候公司就租赁事宜多次通知余顺超，但作为系争房屋产权人的余顺超仍未能采取积极态度与搜候公司沟通，由此扩大的损失，判由搜候公司全部承担，亦属不公平。综上，结合搜候公司的违约情况、过错程度以及余顺超对交房、止损的态度等因素，本院酌定由搜候公司承担损失200，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1868号民事判决第一项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1868号民事判决第二项；
三、搜候（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向余顺超赔偿损失人民币200，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4，225.35元，由余顺超负担人民币1，060.35元，由搜候（上海）投资有限公司承担人民币3，165元；二审案件受理费人民币8，450.70元，由余顺超负担人民币2，120.70元，由搜候（上海）投资有限公司承担人民币6，330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 王 盈
代理审判员 翟从海
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……