安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0828民初382号
原告：岳西县双峰寨高山蔬菜专业合作社，住所地岳西县响肠镇响肠村王墩组。
法定代表人：吴青苗。
委托代理人：张爱东，安徽明一律师事务所律师。
被告：吴长富。
被告：方干。
二被告共同委托代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。
第三人：吴青苗。
第三人：方木根。
原告岳西县双峰寨高山蔬菜专业合作社（以下简称双峰寨蔬菜合作社）诉被告吴长富、方干、第三人吴青苗、方木根确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年3月1日公开开庭进行了审理，原告双峰寨蔬菜合作社的委托代理人张爱东，被告吴长富、方干及其共同委托代理人时永丰，第三人吴青苗、方木根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双峰寨蔬菜合作社诉称：2014年下半年因自身生产经营所需，申请在岳西县响肠镇响肠村王墩组用地460平方米建设高山蔬菜配送及检测中心，用地已由相关部门审批，其高山蔬菜配送及检测中心工程于2014年12月动工建设。施工过程中，两被告与第三人吴青苗、方木根于2015年1月11日签订《共同建房协议》，分割了原告在建房产。原告出资将房屋建成后，两被告又于2015年12月11日再次与两第三人分别签订《关于购买门面房的补充协议及结算记录》各一份，再次约定分割原告已建成房屋两套。期间，两第三人收取两被告购房款共计捌万元，两被告收取两第三人租金共计捌仟元。双方因协商交付房屋未果，原告具状诉至本院，请求判令：1、确认两第三人与两被告于2015年1月11日所签订的《共同建房协议》，两第三人与两被告于2015年12月11日分别签订的《关于购买门面房的补充协议及结算记录》无效；2、判令两被告赔偿原告损失10000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
吴长富、方干辩称：1、两被告没有与原告签订任何合同，原告对诉争的房屋及土地均不享有任何权利，不具备原告资格，无权提起诉讼。2、尽管原告提出了用地申请，但是本案原告建房的行政许可事项没有全部完成，没有取得土地使用权，并且未办理建房规划许可，是违法建筑。3、本案两被告与两第三人存在合伙建房关系，被告是占地所在村民组成员，有权使用两第三人取得的土地作为宅基地合伙建房。4、房地产的审批手续是两第三人挂合作社之名，采用合法形式取得的，应属无效。
第三人吴青苗、方木根辩称：认可其与两被告签订合同买卖原告已建房屋的事实，但辩称其是在受两被告胁迫时所签，签订合同之前未取得合作社其他成员同意，第三人现同意原告的主张。
经审理查明：2014年10月22日，第三人吴青苗、方木根等人发起设立岳西县双峰寨高山蔬菜专业合作社。2014年12月25日岳西县发展和改革委员会准予原告“新建高山蔬菜配送中心项目”备案，其报备项目内容第1条列举项目名称为：“新建高山蔬菜中心”，第2条列举建设地点为“响肠镇响肠村王墩组”，第3条列举项目建设用地规模为460平方米。2014年9月、11月，原告与岳西县响肠镇响肠村王墩居民组签订用地补偿《协议》及《补充协议》，该《协议》约定甲方王墩村民组将坐落于响肠镇红十字医院对面的吴劲松家老屋基地转给乙方岳西县双峰寨高山蔬菜专业合作社建房，地块面积长26.6米，宽11.7米，计面积311平方米，按每亩3万元计价14000元。《补充协议》约定增补149平方米，总用地面积460平方米，增补补偿款7355元，王墩村民组于2014年11月20日收取补偿款14000元，2014年12月21日收取补偿款7355元，共计21355元，该组已将该补偿款分配给本组村民。2015年1月5日至3月25日，原告依次向响肠镇人民政府建设办、国土资源所、响肠镇人民政府、岳西县国土资源局、岳西县人民政府层报用地申请，最终获准用地460平方米。2015年1月11日以第三人方木根、吴青苗为甲方，被告吴长富、方干为乙方签订《共同建房协议》一份，该协议第一条约定：共同建成落脚八间四层，共计约1500平方米，造价约90万元。乙方出资16万元整，其余的由甲方出资，建成后从靠近响肠信用社开始五、六间的第一层归乙方，其余全部归甲方。该协议第五条及补充条款约定第一层完工后，乙方（指被告）可以使用从靠近响肠信用社开始五、六间的第一层；第一层屋面浇好后十五天就属乙方，但甲方承租两年，每年每间租金4000元。该协议第六条约定：如果建成后从靠近响肠信用社开始的五、六间中的第一层门面房，（乙方）按实际测量面积1800元／平方米出资。2015年12月11日，一份以第三人吴青苗为甲方，吴长富为乙方，一份以第三人方木根为甲方，被告方干为乙方又签订《关于购买门面房的补充协议及结算记录》两份，该两份协议第一条分别约定：自响肠信用社向上第五间门面房（吴长富），面积订为49平方米，总价为88280元，自响肠信用社向上第六间门面房（方干），面积订为47.5平方米，总价为85800元；第二条约定所有售房款乙方（指被告吴长富、方干）一次性付清，总价扣一万元为工程质量保证金，一年后无质量问题一次性付清。2015年2月10日，第三人方木根收取方干人民币40000元，方木根出具收条并注明该款项为售房款，同日，第三人吴青苗收取吴长富人民币40000元，吴青苗出具收条并注明该款为建房款。2015年3月8日，第三人吴青苗向被告吴长富支付人民币4000元，被告吴长富出具收条并注明该款为“自2015年2月25日到2016年2月24日一年，从响肠农商银行起第5间，吴长富的门面租金”，同日，第三人方木根向被告方干支付人民币4000元，被告方干出具收条一份并注明该款为“自2015年2月25日到2016年2月24日一年，从响肠农商银行起第6间，方干的门面租金”。
另查明：2014年11月份与王墩村民组签订《协议》及《补充协议》之乙方四人均为原告合作社成员，王墩村民组根据该协议所供地块、用地审批机关允许原告用地地块与本案争议房屋所占地块为同一宗地。两第三人与被告签订《共同建房协议》和《关于购买门面房的补充协议及结算记录》时，未出具原告的委托书，协议文本中亦无原告印章，但吴青苗为原告的法定代表人，方木根为原告合作社成员之一。
上述事实有当事人提交的营业执照、组织机构代码证、高山蔬菜配送中心建设项目备案通知、规划许可原告用地的批复文件、原告与供地单位响肠村王墩村民组的协议书以及该村民组收款收条、村民分配补偿款分配表、2015年1月11日、12月11日两第三人与两被告所签订的协议三份、吴青苗、方木根出具的收条、房租收条两份、吴长富、方干身份证复印件以及双方当事人当庭陈述在卷予以佐证，本院予以认定。
本院认为：双峰寨蔬菜合作社由吴青苗、方木根等发起设立，依法登记获取营业执照后即具备法人资格，是具备相应权利能力和行为能力的独立民事主体，其新建“高山蔬菜配送中心”项目，已报经岳西县发展和改革委员会备案，该机关认为原告所建项目符合国家产业政策和有关要求且准予备案。两第三人在双峰寨蔬菜合作社设立前即在响肠镇响肠村王墩组协商用地，在合作社成立后，项目备案后，用地审批前先期支付占地补偿款并不违反法律强制性规定且符合一般交易习惯，其所选地块与原告其后申报拟用地位置及面积均一致，可以认定两第三人此协商用地行为系代理原告而实施的代理行为，其法律后果归之于原告。在用地批复文件中，响肠镇建设办、岳西县国土资源局、岳西县人民政府已明确批复“同意（原告）占用园地460㎡建设配送中心”，“同意（原告）办理规划许可证”。据此，可以认定原告有权依法定程序进行后续的用地和建房行为，但原告未取得建设工程施工许可证就已经将房屋建成，违反了建设行政管理的相关规定，应予纠正，但其继续依法使用土地和建房的权利并不因此当然丧失，即在其前述用地批复文件未被撤销前，原告继续合法用地的权利仍然存在。两第三人与两被告之间签订在该宗地块上所建第一层五、六两间门面房转让合同，该合同履行时，必然妨碍原告对该案土地及其上房屋的使用，显然与原告有直接利害关系，即便两第三人签订上述协议是个人行为，该利害关系仍然存在，两第三人（其中一人是法定代表人）在未取得原告授权情况下擅自处分原告的权利，其签订的合同当然无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，可以认定原告有权提起本案诉讼。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让……（六）未依法登记取得权属证书的”本案诉争房屋虽已建成，但并未取得房屋所有权证，法律禁止转让，所签协议应属无效。两被告若取得诉争两套房屋亦应随之获取占地土地使用权，用地批复文件已明确拟供地为工业用途，而两被告受让房屋后其土地用途将为综合用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管理制度……但用地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。若诉争土地用途未经批准机关批准变更为综合用地，则必违反该条法律强制性规定，所签合同亦不能生效。综上，原告诉称两第三人与两被告所签订的诉争合同无效于法有据，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的……合同自始没有法律约束力”，第十八条“合同无效……因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，原告通过两第三人收取两被告各4万元建房资金应予返还，被告收取原告通过第三人交付的共计8000元“租金”亦应予返还，原告诉请被告赔偿10000元损失，但未提供证据证明，该项诉讼请求本院不予支持。案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认第三人吴青苗、方木根与被告吴长富、方干于2015年1月11日签订的《共同建房协议》，第三人吴青苗与被告吴长富、第三人方木根与被告方干于2015年12月11日分别签订的两份《关于购买门面房的补充协议及结算记录》无效；
二、原告岳西县双峰寨专业合作社于本判决书生效之日起十日内返还被告吴长富人民币36000元（此款为被告吴长富交吴青苗所收40000元建房资金扣除其已收吴青苗代付4000元“租金”后的余额），返还被告方干人民币36000元（此款为被告方干交方木根所收40000元建房资金扣除其已收方木根代付4000元“租金”后的余额）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由被告吴长富、方干负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 储亚宏
二〇一六年三月三十一日
书记员 王 敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。