惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初2464号
原告：刘付国翠，男，汉族，1986年10月10日出生，户籍地：广东省化州市，
被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾澳头进港大道63号，统一社会信用代码：91441300749153973W。
法定代表人：苏志团，该公司董事长。
委托代理人：吕立，该公司工作人员。
委托代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。
原告刘付国翠诉被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告刘付国翠、被告委托代理人吕立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于惠州市大亚湾西区石化大道西33号的“时尚岛花园”第14栋2单元1303号房屋，价款370622元。《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付时间，交付时间为2014年12月31日前。签订《商品房买卖合同》后，原告付清了全部楼价款，但被告却至今未能按约通过国家相关部门验收，未能将合格的房屋交付给原告，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期交付房屋赔偿金38192元（以房款370622元为计算基础，依据《商品房买卖合同》约定，按每日万分之一点五的赔偿标准计算，从2015月1月1日起算至被告向原告交付取得竣工验收合格证的房屋之日止，暂计至2016年10月25日）。原告银行账号信息：62×××43刘付国翠，建设银行深圳分行；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交了原告身份证复印件、被告企业信息、商品房买卖合同、发票、契税完税凭证、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书等证据，拟证明其诉称事实。
被告辩称，一、涉案房产已于2015年4月28日具备合同约定的交付条件，被告通知原告收房，原告拒绝，逾期责任不应由被告承担；二、原告计算违约金的截止日期是错误的，违约金截止日期应是2016年12月1日。请求法院依法确认违约金数额。
被告提交了建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯合格证明材料、邮寄凭证等证据，拟证明其辩称事实。
经审理查明，2014年9月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区××大道西××“时尚岛花园”××单元××号商品房，该房建筑面积71.07㎡。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为370622元；双方就付款方式约定为：首期房款111622元于2014年9月6日付清，余款259000元以银行按揭付款（按揭数额以银行审批为准）；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；双方就产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了首期款，并办理了银行按揭贷款手续，于2016年7月6日交清了契税。被告于2014年8月2日向原告出具了金额为111622元的购房发票,于2016年7月6日向原告出具了金额为259000元的购房发票。2016年12月1日，被告向原告发出了入伙通知书。原告认为被告延迟交房已构成违约，便向本院起诉。
另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。
以上事实，根据原告提交的商品房买卖合同及附件、购房款发票及契税完税凭证、被告提交的建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯合格证明资料、入伙通知书快递凭证以及双方当事人的一致陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。
被告是否逾期交房的问题。合同约定交房日期为2014年12月31日前，但涉案房屋在当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。
关于违约金计算的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，即2015年4月28日涉案商品房具备了交付条件，已经超出合同约定的交付时间2014年12月31日，被告存在逾期交房的违约事实。同时，根据商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收楼手续。本案中，被告于2016年12月1日向原告发出入伙通知书，入伙通知书发出之日应当认定为交房之日，故被告的实际交房日期为2016年12月1日，被告逾期交房700天，应承担相应的违约责任。依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，故被告应支付原告违约金38915.31元（370622×0.00015×700）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告刘付国翠支付迟延交房违约金38915.31元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费755元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周 勇
审判员 曾日华
审判员 李海仁
二〇一六年十二月三十日
书记员 黄慧谊