河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初4821号原告（反诉被告）：陈静，女，1963年10月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：田继文（原告之夫），男，1963年12月13日出生，汉族，河南汇丰合伙税务师事务所会计，住郑州市惠济区。被告（反诉原告）：陈莹，女，1969年12月21日出生，汉族，公司职员，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：范友中，河北燕潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭子新，河北燕潮律师事务所律师。被告：三河市富地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区迎宾路东侧规划路南侧，统一社会信用代码91131082MA07T3UC9H。法定代表人：高宁，经理。委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。原告陈静与被告陈莹、三河市富地房产经纪有限公司（以下简称富地房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，以及反诉原告陈莹与反诉被告陈静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人郭希芳、田继文，被告陈莹及委托诉讼代理人范友中，被告富地房产经纪公司的委托诉讼代理人石晓铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：l、判决解除原告陈静、被告陈莹双方于2017年4月1日签订的《存量房买卖合同》及原告陈静、被告陈莹、富地房产经纪公司三方于2017年4月1日签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2、依法判决被告陈莹向原告陈静返还其所收取的购房首付款人民币1350000元；3、依法判决被告富地房产经纪公司向原告陈静返还其所收取的居间服务费54000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费13500元；4、依法判决被告陈莹、富地房产经纪公司赔偿因其过错给原告陈静造成的购房款1350000元被占用期间的利息损失66000元(按同期一年期贷款利率自2017年4月14日暂计算至起诉之日，此后仍计算至实际返还购房首付款之日)；5、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：经被告富地房产经纪公司提供居间服务，原告陈静与被告陈莹于2017年4月1日签订了《存量房买卖合同》，合同主要约定，由被告陈莹将其所有的坐落于河北省三河市燕郊开发区建筑面积87.09m2的房屋出售给原告，房屋成交总价为2700000元，具体的付款方式及期限的约定见《补充协议》。该合同还约定了房屋产权、房屋的交付、违约责任等相关条款；同日，原告陈静与被告陈莹、富地房产经纪公司三方还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》各一份。《居间服务合同》主要约定：陈静应向被告富地房产经纪公司支付居间代理费54000元，还规定了各方的权利义务及违约责任；《过户、按揭代理合同》主要约定：原告陈静、被告陈莹均委托被告富地房产经纪公司办理交易房屋的权属变更登记(过户手续)及相关事宜、交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，贷款服务费为3000元，过户手续的过户费为3000元等由原告承担；还规定了各方的权利义务及违约责任；《补充协议》主要约定：原告于2017年4月15日前向被告陈莹支付首付款135万元；在被告陈莹取得房屋产权证后30日内办理过户手续。上述合同签订后当天原告向被告富地房产经纪公司支付了中介服务费54000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费13500元等共计73500元。在上述合同签订后，三河市房管局于2017年4月5日颁布房屋限购政策并规定从2017年3月22日执行，作为对购房资格负有审查义务的被告富地房产经纪公司明知合同无法履行，本应及时终止三方合同履行，返还所收取的全部款项和费用并阻止原告向被告陈莹支付购房首付款，然而二被告为了自己的私利，却置政府限购政策于不顾，在原告不符合购房条件的情况下，继续建议和要求原告在2017年4月15日前向被告陈莹支付首付款130万元，致使原告的该130万元资金被被告用于偿还银行贷款，致使原告因此蒙受利息损失，而被告却从中受益。原告还得知被告陈莹占用原告的上述资金用于偿还银行贷款和经营，获取了相关收入和利益，原告损失与二被告违反当地限购政策的过错行为之间具有直接关系。原告在2018年4月底还发现三河市人民政府还曾于2017年6月9日还颁布了更为严格限购政策，二被告却对原告隐瞒至今，没有及时纠正错误，没有及时解除或终止合同的履行，致使原告损失进一步扩大。2018年4月13日，开发商三河市绿都房地产开发有限公司通知业主领取房产证，按照《补充协议》约定：被告陈莹取得房屋产权证后30日内办理过户手续，但是原告没有购房资格，随要求被告协商解除合同并退还首付款135万元，但被告陈莹予以拒绝。被告陈莹在明知原告没有购房资格的情况下仍然强迫原告继续履行合同。原告为维护自己的合法权益特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等的相关法律规定提出上述诉讼请求起诉于人民法院，请依法判决。被告陈莹辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二项和第四项请求，理由是限购政策出台之后作为原告方，没有在第一时间通知被告要求解除合同，反而同意被告在2017年9月15日之前偿还银行剩余贷款。2018年4月份房产本下发之后，原告也多次协商要求减免一部分房款，延期履行合同。双方在对延期履行合同没有谈妥的情况下，原告方到法院起诉要求解除合同，使得被告丧失了最佳的售房时机，给被告方带来了严重的经济损失，所以被告不同意原告的第二项、第四项诉讼请求。被告富地房产经纪公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求解除三方于2017年4月1日签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，同时也不同意返还原告主张的居间服务费54000元和剩余的过户服务费、贷款服务费、评估服务费，也不同意第四项承担赔偿责任。理由如下：1、2017年4月1日，原告与被告陈莹在被告公司的居间下签署了合法有效的《存量房买卖合同》。被告公司已按照三方所签署的居间服务合同第一条的约定，促成了双方签订合同，并且提供了其他的相关服务，根据《居间服务合同》的第一条以及第四条的约定，甲乙双方签订买卖合同时居间行为已经完成，已收的代理费不予退还；第四条违约责任第三项，任何一方违反本合同的约定，导致丙方不能继续履行义务，丙方不承担责任，已收的居间服务费不予退还。由此可见，被告公司已按照合同的约定履行了相关的合同义务。三方所签署的《居间服务合同》已实际履行完毕，没有事实上的解除理由，更不存在任何的解除约定及法定事由，基于此，原告主张的居间服务费要求退还没有事实和法律依据。2、被告公司认可三方所签署的房屋买卖合同能够履行，但是否继续履行由买卖双方决定，根据买卖合同履行的程度，房屋已经交付，而且房款是全款支付，原告已经对涉案房屋实际占有，管理至今，而限购政策虽然出台，但是该限购政策是出台在合同签署以后，其不具有溯及力，而且根据原告方从知晓限购政策以后，一直没有向中介方以及本案的被告陈莹提出解除合同，甚至提出要求继续履行合同，其行为可以看出其是极其愿意购买涉案房屋。被告公司认为法院完全可以通过判决履行的方式变更履行方式，以实现双方的合同目的。但现在买卖双方主张解除，所以被告公司认为已收取的贷款服务费、过户服务费等费用是因为买方原因所致，根据合同的约定，该笔费用也不应予以退还。3、限购政策的出台是在2017年6月2日，在此之前没有相关限购政策的出台，而且限购政策也是众所周知，买卖双方均对政策有所了解，而且被告公司也已告知买方，所以原告称被告公司隐瞒限购政策的事实是完全不存在的，所以其要求被告公司承担赔偿责任没有任何事实基础，而被告公司认为作为居间方，已经履行了居间人应尽的所有义务，包括之后双方的协调工作，都是由被告公司工作人员一直积极促成的，综上，请求法院驳回原告对被告公司的起诉。被告陈莹向本院提出反诉请求：1、请求贵院判令反诉被告赔偿反诉原告可得利益损失50万元。2、请求贵院判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年4月1日反诉原告与反诉被告签订了房屋买卖业务交易签约合订本，包含《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等相关文件；后来双方都依照约定履行了合同，反诉被告向反诉原告支付了定金和首付款共计135万元，反诉原告也于2017年4月14日向反诉被告实际交付了房屋。在合同履行过程中，廊坊市相继出台了针对房地产交易的限购政策，反诉被告也第一时间知晓了相关限购政策，知道自身不具备购房资格，但仍未明确表示要解除房屋买卖合同，并且后来又多次与反诉原告协商如何继续履行。反诉被告分别于2018年5月12日、2018年5月18日拟制了补充协议发送给中介业务经理荣新华，中介业务经理荣新华又将反诉被告拟制的补充协议发送至反诉原告，其中就明确表示因涉案房屋价格大幅度下降，要求反诉原告予以减少房屋出卖价格同时把尾款付款期限延后至2021年。2018年5月31日，反诉被告以不符合廊坊市限购政策，径行起诉反诉原告要求解除合同返还定金和首付款的行为，明显违背民法诚实信用原则；同时反诉被告在早已知道限购政策的前提下，为了达到让反诉原告降价出卖房屋的目的，恶意拖延近1年的时间，若合同解除，反诉被告的行为已经给反诉原告造成了巨大的可得利益损失，为维护反诉原告的合法权益，特诉至贵院，判如诉请。反诉被告陈静辩称，1、反诉原告请求反诉被告赔偿其可得利益损失50万元没有事实根据和法律依据，对其该诉讼请求依法不应支持。2、反诉原告称反诉被告“也第一时间知晓了相关限购政策”，这与事实不符。3、反诉被告在2014年4月14日付款之前没有提出解除合同的责任和原因，在于反诉原告和被告富地房产经纪公司。根据原告的起诉和二被告的答辩，反诉原告的反诉和反诉被告的答辩，本案争议焦点有六个：一、原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》应否解除；二、被告陈莹收取原告的购房首付款应否返还；三、二被告是否赔偿原告首付款占用期间的利息损失；四、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》应否解除；五、被告富地房产经纪公司收取的居间费、评估服务费、贷款服务费、过户服务费等费用是否返还；六、反诉被告应否返还反诉原告可得利益的损失。争议焦点一，原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》应否解除。原告称，原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》应当解除。提交《存量房买卖合同》、《补充协议》原件各一份，2017年4月5日三河市住房保障和房产管理局《关于贯彻执行廊坊市房管局等部门的实施细则》一份、三河市人民政府办公室《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》一份、原告的身份证原件、户口薄原件、三河市人力资源和社会保障局的证明原件三份、三河市医疗保险管理服务中心的证明原件一份、三河市地方税务局的证明原件一份，上述证据证明原告与被告陈莹之间存在存量房买卖合同关系，而由于三河市政府部门出台房屋买卖限购政策，而原告不符合购房条件，属于不可抗力，致使合同无法履行，房屋无法过户，根据《合同法》第94条第1款的规定，原告有权解除合同。被告陈莹的质证意见，对原告的身份证和户口薄真实性没有异议。对《存量房买卖合同》、《补充协议》、人力资源和社会保障局、医疗保险管理服务中心、地方税务局出具的证明也没有异议。三河市政府的文件，这个文件不是政府网站上公开的文，根据三河市政府关于贯彻廊坊市政府的文件，本案的房屋是可以过户的，在6月6日之前成立的合同是按照以前的政策执行。被告富地房产经纪公司质证意见，对合同和补充协议的真实性没有异议，但是不认可原告的证明目的。从该合同可以看出，合同签订的时间是在6月2日限购政策之前签署的，而且该合同合法有效，能够继续履行。关于两份文件，该两份文件均没有相关部门的盖章，所以对第一份4月5日文件的真实性不予认可，而事实上的确也没有该政策的实施情况。在6月2日之前甚至在6月2日之后的三个月，外地户口的人员可以在燕郊地区购房。这个实施细则根本没有实际实施。三河市政府的文件的确是有这个限购政策，从时间来看也是在合同签订之后出台，所以不认可原告的证明目的。对户口薄、身份证真实性认可，但是不认可原告的证明目的，因为从户口本户籍的情况随着时间都可以变化，原告还应举出公安机关的户籍证明，证明原告的户口是否还登记在户口本上的地址。关于查询的原告的社保情况的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的。法院可以通过判决履行的方式或原告可以通过继续缴纳社保的方式来履行合同。被告陈莹称，被告同意解除合同，没有证据提交。被告富地房产经纪公司称，被告公司本身不同意解除合同，但因为买卖双方要解除，和被告公司没有关系，尊重买卖双方的意见。争议焦点二，被告陈莹收取原告的购房首付款应否返还。原告称，被告陈莹收取的原告的首付款应当返还。原告与被告陈莹同意解除合同，按照合同法合同解除的规定予以处理。提交业主收款收条两份，一份是50000元购房定金的收条，另一份是1300000元购房款的收条；工商银行转账凭证四份，证明原告陈静向被告陈莹支付定金和首付款。被告陈莹质证意见，对证据均认可。被告富地房产经纪公司质证意见，不发表质证意见，与被告公司没有关系。被告陈莹称，不同意全额返还。因为原告的行为给被告造成了经济损失，应从首付款中扣除相应的经济损失。提交证据一，原告陈静与中介公司荣新华微信聊天记录，记录显示2017年8月31日作为原告方就已经知晓了限购政策。证据二，原告陈静和被告陈莹的微信聊天记录，证明2017年12月24日原告明确表示自己丧失购房资格，能否缓交物业费，2018年4月22日原告陈静才通知被告陈莹不购买房屋了。证据三，原告陈静与中介荣新华的微信记录，2018年4月28日原告在微信中表示如果退了首付款可以购买其他地方的楼盘。证据四，被告陈莹的爱人麦亚苗与中介荣新华的微信记录，证明买卖双方在2018年5月份，还在反复的协商如何履行购房合同，并且初步的形成了一份补充协议。证据五，2017年9月15日被告陈莹已经将房屋贷款结清。证据六，网上打印的关于现在房产的价格情况，证明涉案房屋已经下跌了78万元。证据七，被告爱人麦亚苗与中介荣新华的2018年6月14日的通话录音，证明也是买卖双方一直在协商补充协议。原告质证意见，对证据一至证据五、证据七真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议。对证据六的真实性和证明目的均不认可，不符合证据的三性。争议焦点三，二被告是否赔偿原告首付款占用期间的利息损失。原告称，二被告应赔偿原告首付款占用期间的利息损失。提交2017年4月5日三河市住房保障和房产管理局《关于贯彻执行廊坊市房管局等部门的实施细则》一份，原告与被告陈莹的微信聊天记录，原告的丈夫田继文与被告富地房产经纪公司主管荣新华的微信聊天记录，原告的丈夫田继文与被告富地房产经纪公司经办人周玲的微信聊天记录，被告与三河市绿都房地产开发有限公司签订的2016年8月16日《商品房买卖合同》一份，2017年11月9日三河市国土资源局对被告陈莹办理的不动产权证书一份，2018年4月13日三河市绿都房地产开发有限公司给被告陈莹领取房产证的通知一份。以上证据证明二被告对原告提出的限购政策以及应不应该付第一笔首付款130万元的问题进行误导，虚假陈述，并迟迟不予答复，造成原告不得不按合同约定向被告陈莹支付了合同约定的房款130万元。4月5日限购政策明确规定从3月22日开始执行，而且明确规定中介负有审查的义务，所以在签订合同之前，被告富地房产经纪公司一定知道了原告是不符合购房条件的，仍然促成原告与被告陈莹签订《存量房买卖合同》、《补充协议》，存在明显的过错和故意。原告与被告陈莹签订的买卖合同，没有房产证。被告陈莹质证意见，对证据的真实性没有意见，但对证明目的有意见。被告富地房产经纪公司质证意见，对限购政策的真实性及原告的证明目的均不予认可，对其他证据的真实性没有异议，但对证明的目的不予认可。即便是政策是真实的，从实施细则的内容上说，并没有任何限制外地人在本地购房的政策条款。而且这个政策也没有具体的实施。被告公司并没有任何的误导原告签署合同的行为并导致其利息损失。被告陈莹称，不同意赔偿原告利息损失，没有证据。被告富地房产经纪公司称，不同意赔偿原告利息损失。被告公司没有过错。被告公司没有实际收到原告支付的任何购房款，实际收款人是本案被告陈莹，所以不存在返还的问题。在签署合同时限购政策并没有实际出台，而且在限购政策出台后，买卖双方也一直愿意继续履行，直到2018年5月双方一直按照合同继续履行的方式予以协商，所以原告主张2017年4月以后的利息没有任何事实依据。提交证据一，2017年廊坊市人民政府办公室于2017年3月21日所出台的27号文件一份，文件中第一条载明了非本地户籍家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房，再结合原告所提供的实施意见，该实施意见与该文件的实施时间是一致的。4月5日的政策就是针对27号文件，所以不存在限购的问题；2017年6月2日廊坊市人民政府办公室出台的61号文件一份，该份文件证明从2017年6月2日出台了限制外地人在廊坊地区购买房屋的限购内容。证据二，被告公司的工作人员荣新华与原告的爱人的2018年4月23日至5月4日之间的微信聊天记录，证明在买卖双方得知限购政策以后，买卖双方仍协商按照合同继续履行的方式履行合同，所以原告主张利息没有事实依据。原告质证意见，对证据真实性没有异议，但不能证明被告富地房产经纪公司的主张。因为根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未取得房产权证的房屋是不得转让的。2017年4月1日被告富地房产经纪公司让原告与被告陈莹签订的房屋是不得转让的房屋，合同本身也无法履行。争议焦点四，《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》应否解除。原告称，《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》应予以解除。《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》因本案的《存量房买卖合同》无法实际履行，是属于违反政府政策的不可抗力因素，并且房屋买卖合同签订的时候违反房地产管理法第38条第1款第6项的规定，是不得转让的房屋。《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》是无效的，也是实际无法履行的。提交《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》原件各一份。被告富地房产经纪公司质证意见，对证据的真实性没有异议。不认可原告的证明目的。被告陈莹质证意见，对证据的真实性没有异议。同意解除《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。被告富地房产经纪公司称，不同意解除《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。因《居间服务合同》已经履行完毕。提交证据一，《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》各一份，该组证据证明被告公司已经促成买卖双方签订了合法有效的合同，其中房源信息清晰，买卖双方在签订合同时具备签署合同的主体资格，而且买卖双方也按照合同的内容履行了合同的部分内容。被告公司已完成居间服务合同的居间服务内容。证据二，被告公司的销售人员荣新华与原告的丈夫及本案的被告陈莹于2018年4月至6月份之间的微信聊天记录，证明被告公司在居间服务合同之外提供了其他的服务内容，即协商买卖双方的纠纷，还证明合同本身能够继续履行，由于原告方考虑利益的问题而拒绝履行合同的行为。原告质证意见，对证据的真实性没有异议，但对证明目的不认可。原告与被告陈莹的合同的签订及房源信息的提供是原告的亲戚杜翔伟与被告之间联系介绍协商的，不是被告富地房产经纪公司提供的房源信息。被告陈莹质证意见，对证据的真实性没有异议，但对证明目的有意见。争议焦点五，被告富地房产经纪公司收取的居间费、过户服务费、贷款服务费、评估服务费等费用是否返还。原告称，原告认为被告富地房产经纪公司收取的居间费、贷款服务费、评估服务费、过户服务费应当予以返还。因为被告富地房产经纪公司帮助签订合同的房屋，签订合同时没有产权证书，属不得转让的房屋，这个房屋在房产权证书上明确记载处于抵押状态，抵押的房屋必须经抵押人同意还可以转让和处分。所以中介公司作出的服务都是非法的、无效的，也是无法实现合同目的的。提交收据原件四份（居间服务费54000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费13500元），POSS机的签购单、转账凭证原件一份，证明原告向被告富地房产经纪公司支付了四项费用共计73500元。提交原告陈静的结婚登记证明一份、原告与被告富地房产经纪公司荣新华、周玲的微信聊天记录，证明被告富地房产经纪公司在本案的服务过程中没有尽到职责和义务，一是误导，二是拖延。对于原告提出的问题不予答复和解决。被告富地房产经纪公司质证意见，对收款收据以及POSS机的签购单的真实性没有异议，原告的确向被告公司支付了上述款项，但是从该证据显示的时间来看，以及收款的内容来看，被告公司正是由于促成双方签订了合法有效的房屋买卖合同，原告方才基于此向被告公司支付了上述款项。对微信聊天记录的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，从内容来看被告公司并不存在任何误导原告的行为，的确在2017年4月廊坊地区并没有出台任何的限购政策，所以被告公司的政策并不明朗而且也在变动符合事实。对结婚证真实性没有异议。被告陈莹质证意见，对票据的真实性没有异议。对聊天记录的真实性没有异议，但对证明目的不认可。被告富地房产经纪公司称，被告公司不同意退还原告所主张的各项费用。双方签订的合同合法有效，虽然原告方多次提到涉案房屋没有产权证书，所签署的合同无效，这明显不符合法律规定，根据合同法第52条以及最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第14条均规定，确认合同效力的规定是指效力性的强制性规定，而房地产管理法是行政管理性规定，所以原告以此主张合同无效没有法律依据。被告公司已经按照居间服务合同履行合同内容，居间服务合同没有解除的事实依据。过户按揭合同虽然没有实际履行，但是没有实际履行的原因是因为原告方拒绝继续履行，从被告公司所提供的微信聊天记录可以看出，合同能够继续履行，但原告拒绝购买。证据同本案争议焦点四中所举的证据，不再重复举证。被告陈莹称，和被告没有利害关系，不再发表质证意见。争议焦点六，反诉被告应否返还反诉原告可得利益的损失。反诉原告称，反诉被告应当赔偿反诉原告可得利益的损失。反诉证据与本诉证据一致。特别说明：证据五，中国建设银行个人贷款结清证明，是反诉原告于2017年9月15日向银行偿还尾款，在结清之前是通过与中介沟通，反诉被告同意才交的钱。由此可证明，作为反诉被告一直没有明确提出解除合同。根据存量房买卖合同第11条规定，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30内向另一方当事人提供证明，约定条款与合同法定规定的不可抗力条款是一致的。所以作为反诉被告在本案中负有通知义务，正因为没有通知及时解除合同，导致房屋一再下跌，给反诉原告造成一定的经济损失。反诉被告称，反诉被告不应赔偿反诉原告可得利益损失。提交证据一，反诉被告陈静与反诉原告陈莹的微信聊天记录。证据二，反诉被告陈静丈夫田继文与富地房产经纪公司工作人员荣新华微信聊天记录。证据三，反诉被告陈静丈夫田继文与富地房产经纪公司工作人员周玲的微信聊天记录。证据四，反诉原告陈莹与三河市绿都房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》。证据五，三河市国土资源局给反诉原告颁发的不动产权证书。证据六，三河市绿都房地产开发有限公司通知反诉原告陈莹领取房产证的通知一份。证明在2017年4月5日得知三河市出台限购政策后，就与反诉原告、被告富地房产经纪公司进行了交涉、沟通，但被告富地房产经纪公司说限购政策没执行，反诉被告说下周就付款了怎么办，被告富地房产经纪公司说给反诉原告沟通后给予回复，但始终对付款之事和限购政策之事不予回复。还证明反诉原告在2016年8月16日购买的房屋没有产权证。2017年11月9日三河市国土局还核发不动产权证书，而三河市绿都房地产开发公司领取不动产证书后，在2018年4月13日才通知反诉原告陈莹去领取房产证。在这之前没有产权证书，是属于不得转让的房地产。2017年11月9日不动产权证书上记载房屋办理有抵押登记，这个抵押登记到现在仍没有解除，也属于无权处分和转让买卖的房产。反诉原告的反诉请求不能成立。反诉原告质证意见，对证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院查明认定事实如下：2017年4月1日，原告与被告陈莹签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》，原告与被告陈莹在被告富地房产经纪公司居间服务下，原告购买了被告陈莹名下的座落于三河市燕郊开发区房屋。涉讼房屋购房总价为2700000元，购房方式为贷款购房。原告与被告陈莹在签订房屋买卖合同时，涉讼房屋的房产证开发商还没有下发。合同签订后，原告依约向被告陈莹支付购房款共计1350000元（含定金50000元）。2017年4月1日，原告、被告陈莹与被告富地房产经纪公司还签订了《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》。《居间服务合同》以被告陈莹为甲方、原告为乙方、被告富地房产经纪公司为丙方。该合同第一条约定：“（一）甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋信息和签约机会；2、实地看房；3、促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。（二）甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。”《居间服务合同》约定，居间代理费为54000元，由乙方承担。《过户、按揭代理合同》仍以被告为甲方、原告为乙方、被告富地房产经纪公司为丙方三方签订。该合同第二条约定：“服务费1、丙方代为办理商业贷款或公积金贷款的贷款服务费为3000元。；2、丙方代为办理过户手续的过户服务费为3000元。；3、甲乙双方同意，本合同委托事项的服务费共计6000元。乙方承担6000元。应于本合同签署当日向丙方支付。4、除上述服务费外，申请购房贷款的一方还应于本合同签署之日向丙方支付因申请贷款产生的评估费。评估费由丙方代收并向评估机构缴纳。”原告在签订合同当日依约向被告富地房产经纪公司支付了居间服务费54000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费13500元，共计73500元。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该意见第二条，从严调整住房限购措施：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区。三河市。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。已经拥有1套以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买房屋，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。”原告属于上述《意见》规定的限购对象，对此，原告和被告陈莹没有异议。涉讼房屋的《不动产权证书》据原告提交的证据复印件显示，登记时间为2017年11月9日；领取的时间三河市绿都房地产开发有限公司于2018年4月13日通知业主：2018年4月14日和2018年4月15日为集中领取房产证的时间。关于涉讼房屋是否已经交付原告、涉讼房屋房产证在何处，原告与二被告各执一词。本院认为：关于争议焦点一，原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》应否解除的问题。原告诉请被告解除房屋买卖合同，依据的是房屋限购政策。本院根据廊坊市人民政府办公室发布的房屋限购政策，通过法庭查明的原告身份有关情况，证实原告属三河市本地房屋限购对象。此点，原告和被告陈莹均认可。原告要求解除与被告之间的《存量房买卖合同》、《补充协议》，被告陈莹同意，本院照准。被告富地房产经纪公司不同意解除上述该合同，认为法院可以通过判决履行的方式或原告可以通过继续缴纳社保的方式来履行合同。因被告富地房产经纪公司并非原告与被告陈莹房屋买卖合同当事人，其主张又于法无据，本院对被告富地房产经纪公司在该节的主张不予采纳。关于争议焦点二，被告陈莹收取原告的购房首付款应否返还的问题。根据本案的合同性质，合同解除具有溯及力，合同双方因合同取得的财产在合同解除后，应当予以返还，故原告要求被告陈莹返还已经支付的购房款的诉讼请求，本院予以维护。被告陈莹抗辩，原告的行为给自己造成了经济损失，应从首付款中扣除相应的经济损失，不同意全额返还。其抗辩主张于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点三，二被告是否赔偿原告首付款占用期间的利息损失问题。购房款利息是否赔偿，原告与二被告双方各执一词。原告要求二被告赔偿购房款利息损失，其事实依据是二被告在原告交付被告陈莹购房首付款时都具有过错，应承担相应赔偿责任。原告的该项诉讼请求所依据的事实没有法律规定作为支撑，本院不予维护。关于争议焦点四，《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》应否解除的问题。原告、被告陈莹与被告富地房产经纪公司签订的《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，存在两个法律关系：一是居间合同法律关系，二是委托代理法律关系，应当适用不同的法律进行调整。《居间服务合同》是居间法律关系，按照合同的约定，被告富地房产经纪公司已经履行了合同约定的义务，所以，该合同本院不予解除。《过户、按揭代理合同》系原告、被告陈莹和被告富地房产经纪公司三方成立的委托代理关系，在本案原告与被告陈莹房屋买卖合同解除后，因代理事项已经不复存在，该合同应予解除。关于争议焦点五，被告富地房产经纪公司收取的居间费、过户服务费、贷款服务费、评估服务费等费用是否返还的问题。被告富地房产经纪公司已经履行了《居间服务合同》的义务，本院又未判决解除该合同，原告要求被告富地房产经纪公司返还居间费，本院不予支持。《过户、按揭代理合同》解除后，被告富地房产经纪公司应当全额返还尚未发生的，原告支付的贷款服务费、过户费服务费、代收的评估费。原告该三项诉讼请求，本院予以维护。被告富地房产经纪公司的抗辩主张本院不予全部采纳。争议焦点六，反诉被告应否返还反诉原告可得利益的损失的问题。反诉原告诉讼请求所依据的事实和理由是，房屋限购政策属于不可抗力，反诉被告在不可抗力出现之后，长时间没有通知反诉原告解除合同，由于房价下跌，给反诉原告造成了重大的经济损失，反诉被告应予赔偿。对房屋限购政策属于不可抗力，反诉被告不持异议。但是，因为限购政策导致被告和反诉原告不能履行房屋买卖合同，不符合不可抗力构成要件，不属于不可抗力，应当属于“不可归责于双方当事人的事由”，对此，反诉被告和反诉原告均无过错，所以，房屋买卖合同的解除反诉被告和反诉原告应互不承担违约责任。我国《合同法》将违约责任规定在第七章，其中第一百一十三条规定了可得利益的损失，“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”这说明，可得利益的损失必须以承担违约责任作为基础。既然本院前述已经认定，因限购政策导致的合同不能履行，反诉被告和反诉原告互不承担违约责任，所以，反诉原告要求反诉被告赔偿可得利益的损失于法无据，其该项请求本院不予支持。因为涉讼房屋是否交付、房产证现在何处，原告与二被告说法不一，本院不予附带处理，双方如因此发生争议可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第四百零五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈静与被告陈莹签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告陈莹返还原告陈静支付的购房款1350000元（含定金50000元）；三、解除原告、被告陈莹与被告三河市富地房产经纪有限公司签订的《过户、按揭代理合同》；四、被告三河市富地房产经纪有限公司返还原告陈静支付的贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费13500元，共计19500元；五、驳回原告陈静的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈莹的反诉请求。以上判决二、四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费18206元，减半收取计9103元，财产保全费5000元，共计14103元，由原告陈静负担7051.5元，被告陈莹负担7051.5元；反诉案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告陈莹负担（本诉案件受理费和财产保全费原告已预交，反诉案件受理费被告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  冯海峰二〇一八年七月十日书记员  高海霞