宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇执异初字第1号
原告：中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行。
代表人：钱建伟。
委托代理人：张柯。
委托代理人：潘寅。
被告：环球岛（宁波北仑）酒店管理有限公司。
法定代表人：金建文。
委托代理人：胡亚君。
委托代理人：金益民。
被告：高益飞。
委托代理人：石惠强。
被告：胡康红。（现下落不明）
原告中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称农行镇海支行）与被告环球岛（宁波北仑）酒店管理有限公司（以下简称环球岛酒店）、高益飞、第三人胡康红申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年10月23日立案受理。在诉讼过程中，原告农行镇海支行申请撤回对第三人胡康红的起诉，并申请追加胡康红为被告，本院依法予以准许，并依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告农行镇海支行的委托代理人张柯、潘寅，被告环球岛酒店的委托代理人胡亚君、金益民，被告高益飞的委托代理人石惠强到庭参加诉讼。被告胡康红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行镇海支行起诉称：农行镇海支行与高益飞、胡康红系列案件执行过程中，环球岛酒店于2015年7月10日对高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号、B505号、A801-808号、B801-B806号、A906号房产提出执行异议，认为其享有合法的租赁权，要求中止对上述房产的执行程序。宁波市镇海区人民法院于2015年9月18日作出（2015）甬镇执异字第17号执行裁定书，裁定中止对环球岛酒店租赁的高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产的执行。原告农行镇海支行认为，第一，环球岛酒店所提供的证据材料不足以证明其对涉案房产享有合法的租赁权。理由在于，其一，环球岛酒店提供的租赁合同存在事后伪造的嫌疑，不足以采信；其二，即使租赁合同真实，租赁合同中未明确注明所承租的具体房产信息，无法查明是否包括涉案房产；其三，即使租赁合同真实且包括涉案房产，租赁合同显示涉案房产存在先后租赁的情况，环球岛酒店无法证明涉案房产均是在农行镇海支行抵押权设立之前承租；其四，环球岛酒店未提供租金税发票和水电费发票，仅提供宁波北仑天林物业有限公司（以下简称天林物业）出具的水电费收据，无法证明环球岛酒店是否实际占有涉案房产。第二，即使在环球岛酒店所谓的租赁权真实有效且设立时间在抵押之前的情况下，其也并不足以排除强制执行程序。为维护自身的合法权益，原告农行镇海支行向法院起诉，请求判令准许执行被告高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产。
被告环球岛酒店答辩称：1.高益飞委托天林物业与其签订租赁合同，其按时向天林物业支付租金和水电费，租赁关系真实合法有效；2.争议房产B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号的租赁时间早于抵押时间，酒店是一个整体，法院应待2021年10月31日租赁期满后再拍卖。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告高益飞答辩称：1.其与农行镇海支行之间的贷款真实，抵押分多次进行，抵押最早产生于2011年6月13日，最晚产生于2012年8月9日；2.其与环球岛酒店之间的租赁亦真实，其取得涉案房产的所有权之前已经实际掌控了涉案房产，租赁关系最早产生于2011年3月29日，部分租赁关系产生于抵押时间期间；3.租金税和水电费没有直接向税务部门和水电部门缴纳，而是由天林物业代付，属于公司内部行政管理问题，不影响租赁关系的实际发生。故请求法院依法裁决。
被告胡康红未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
原告农行镇海支行向本院提交了下列证据：
1.（2015）甬镇执异字第17号执行裁定书一份，拟证明争议房产B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号被本院裁定中止执行的事实。被告环球岛酒店、高益飞均无异议。本院依法予以认定。
2.房地产抵押清单三份，拟证明争议房产B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号抵押时是未出租的状态。被告环球岛酒店对该证据的真实性无异议，但认为其在抵押之前已经承租了争议房产。被告高益飞质证称该证据为复写件，不是原件，且是其按照银行要求签的。本院认为该清单为高益飞单方面承诺无出租，没有环球岛酒店确认，仅凭该证据无法确定抵押时是否存在出租，且抵押清单涉及的房产除B1607外，其余房产均非本案争议房产，故本院对该证据的关联性不予认定。
3.承租人出租人承诺书二份，拟证明高益飞和环球岛酒店均承诺在农行镇海支行通知之日时提前终止租赁。被告环球岛酒店对该证据的真实性有异议，认为承诺书上加盖的环球岛酒店公章并非其公章。被告高益飞承认其签字是真实的，称当时农行镇海支行为了转贷需要叫高益飞办理手续，高益飞就叫专职驾驶员“阿七”到环球岛酒店处盖章，后来“阿七”就把承诺书拿回来，高益飞就把承诺书交给农行镇海支行。本院认为根据环球岛酒店提供的印章治安管理信息系统打印页和农行镇海支行提供的年检报告书，承诺书上加盖的环球岛酒店公章与其在公安机关和工商部门备案的公章以及其现在使用的公章明显不同，农行镇海支行未能举证证明环球岛酒店存在和承诺书上印章相同的公章，且承诺书上涉及的房产并非本案争议房产，故本院对承诺书不予认定。
4.环球岛酒店2011年和2012年年检报告书各一份，拟证明环球岛酒店公章的使用及变更情况，承诺书上环球岛酒店的公章是2011年的公章；2012年年检报告书第9页损益表载明，环球岛酒店向工商局陈述2011年无经营活动收入的原因是“酒店为2012年新成立酒店，2012年3月试营业运行”，说明实际上环球岛酒店是在抵押之后才经营的。被告环球岛酒店、高益飞对该证据的真实性均无异议，对证明内容均有异议。被告环球岛酒店还认为即使其公章曾变更，2011年年检报告书上的印章与承诺书上的印章也有明显区别；其于2012年3月试营业运行属实，原因是其装修时间很长。本院对该证据的真实性予以认定，但认为两份年检报告书上的印章均与承诺书上的印章不一样，对该证据的关联性不予认定。
5.房地产转让合同一份，拟证明涉案房产中的A801-808号、B801-806号的所有权是高益飞于2011年6月2日才取得的事实。被告环球岛酒店无异议。被告高益飞对该证据的真实性无异议，但质证称涉案房产早就在胡康红、高益飞控制下，只是正式转让手续在2011年6月2日才办理。本院对该证据的真实性予以认定。
6.房屋他项权证五份，拟证明涉案房产的抵押登记时间以及分开抵押的情况。被告环球岛酒店、高益飞均无异议。本院依法予以认定。
7.工商登记基本信息及外商投资企业名称预先核准申请书复印件各一份，拟证明被告环球岛酒店成立时间及名称预先核准申请时间。被告环球岛酒店、高益飞均无异议；被告高益飞还认为环球岛酒店2011年7月29日成立之前要进行准备工作，2011年3月29日签订租赁合同完全正常。本院对该证据予以认定。
8.企业信用查询记录复印件二份，拟证明被告高益飞曾是天林物业的股东，被告胡康红是天林物业的股东及法定代表人的事实。被告环球岛酒店、高益飞均无异议；被告高益飞还认为天林物业的所有股东都是明珠商厦的所有权人，天林物业有权签订租赁合同。本院对该证据予以认定。
被告环球岛酒店向本院提交了下列证据：
1.天林物业与环球岛酒店签订的落款日期为2011年10月25日的东方贸易城明珠商厦房屋租赁合同一份，拟证明租赁关系真实有效。原告农行镇海支行对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份租赁合同与环球岛酒店之前向法院提供的证据副本不一致，环球岛酒店租赁同一个单位签订多份租赁合同于常理不符，租赁合同可能是后补的。被告高益飞对该证据无异议，称为了配合银行转贷故签订了多份租赁合同。本院认为该租赁合同与环球岛酒店之前向法院提供的证据副本内容一致，且真实合法，故予以认定。
2.农业银行电子银行交易回单复印件三份、农业银行进账单复印件四份、付款凭证复印件五份，拟证明租赁关系真实有效。原告农行镇海支行对银行转账凭证的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明环球岛酒店支付给天林物业的款项就是本案争议房产的租金；对付款凭证有异议，认为付款凭证是环球岛酒店自己填写，虽载明支付租金，但落款时间却是2011年9月6日、9月20日、10月13日，早于租赁合同签订时间2011年10月25日，于常理不符。被告高益飞对该组证据无异议。本院认为上述证据真实合法，故予以认定。
3.印章治安管理信息系统打印页二页，拟证明农行镇海支行提供的承诺书上的印章不是环球岛酒店的印章。原告农行镇海支行对该证据的真实性无异议，但质证称环球岛酒店的印章曾更换过。被告高益飞对该证据无异议。本院认为该证据真实合法，故予以认定。
被告高益飞向本院提交了下列证据：
1.天林物业与环球岛酒店签订的落款日期为2011年10月25日的北仑明珠大厦租赁合同一份，拟证明B1501号、B1607号房产的租赁时间早于抵押时间。原告农行镇海支行对该证据的真实性有异议，认为租赁合同载明租赁范围为“9-16楼区域面积为6374.76平方的商务用房”，该租赁合同无法证明就是争议的B1501号、B1607号房产的租赁合同。被告环球岛酒店对该证据无异议。本院认为该证据真实合法，故予以认定。
2.收款收据、宁波银行通存通兑电子补充凭证各一份，拟证明2011年3月29日签订租赁合同之后被告环球岛酒店于2011年4月6日向天林物业支付了200000元定金。原告农行镇海支行对收款收据的真实性有异议，对银行凭证的真实性无异议，对二份证据的关联性均有异议，认为不能证明金建文向天林物业支付的200000元就是争议房产的定金。被告环球岛酒店对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定，对该证据的关联性不予认定。
被告胡康红未到庭应诉，也未向本院提供证据，视为放弃对上述证据质证的权利。
本院依职权调取了下列证据：本院（2014）甬镇商初字第556-1号、第541-1号、第522-1号民事裁定书各一份，协助执行通知书稿三份，送达回证三份；（2015）甬镇执民字第158-1号、（2014）甬镇执民字第2530-1号、第2623-1号执行裁定书各一份；明珠大厦B座二层、十五层、十六层平面图复印件各一张，现场调查照片二十五张。原告农行镇海支行、被告环球岛酒店、被告高益飞对上述证据均无异议；原告农行镇海支行还认为现场调查照片只能说明法院现场勘查的现状，争议房产B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号是抵押给原告之后才承租给环球岛酒店的。本院对上述证据依法予以认定。
经审理，本院查明事实如下：高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B1607号房产于2011年12月9日抵押给农行镇海支行，B204号、B205号、B206号房产于2012年7月23日抵押给农行镇海支行，B1501号房产于2012年8月9日抵押给农行镇海支行。本院在审理农行镇海支行与胡康红、高益飞金融借款合同纠纷系列案件过程中，于2014年4月18日查封了B1607号房产，于2014年4月28日查封了B1501号房产，于2014年4月30日查封了B204号、B205号、B206号房产。本院在执行上述系列案件过程中，于2015年1月19日裁定拍卖上述房产。案外人环球岛酒店提出执行异议。本院于2015年9月18日作出（2015）甬镇执异字第17号执行裁定书，裁定中止对环球岛酒店租赁的高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产的执行。农行镇海支行不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明：香港环球岛投资管理有限公司于2011年6月27日向宁波市工商局申请对“环球岛（宁波北仑）酒店管理有限公司”这一名称预先核准。2011年7月29日，环球岛酒店正式登记注册。后环球岛酒店于2011年10月25日与天林物业签订租赁合同，租用高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、9-16楼区域的房产；合同签订后，环球岛酒店一直租赁上述房产用于酒店经营，并按约交纳租金、物业费和水电费至今。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据法律规定，如果租赁合同真实，合同签订于争议房产抵押、查封前，且承租人在抵押、查封前已依据合同合法占有使用争议房产的，法院应当在执行中保护承租人的租赁权。对于本案争议的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产，本院认为合法有效的书面租赁合同签订时间在抵押权设立之前，且承租人环球岛酒店一直合法占有使用上述房产，故法院应保护环球岛酒店对上述房产的租赁权。原告农行镇海支行对上述房产的执行异议请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行的诉讼请求。
本案案件受理费人民币16458元，由原告中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 万利容
审 判 员 倪 黎
审 判 员 刘明奎
二〇一六年二月二十四日
代书记员 方晓颖