宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1060号
原告：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司，住所地：宁波市镇海区招宝山街道南大街66号三楼。
法定代表人：叶卓君，该公司总经理。
委托代理人：王锡伟，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：吴琳琳。
原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（以下简称鼎天公司）诉被告吴琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年9月9日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案转为普通程序审理，本院于2015年12月17日依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告委托代理人王锡伟、被告吴琳琳到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告鼎天公司起诉称：原告受案外人镇海区庄市街道兴庄路社区鑫隆花园二期业主委员会委托，将兴庄路330-334门面房（113平方米）及会所管理用房（82平方米）出租给被告。原、被告曾签订了两份《店面房租赁合同》，租赁期限分别为2012年8月15日至2013年8月14日、2013年8月15日至2014年8月14日，年租金为80000元。原、被告在2014年另签订一份《店面房租赁合同》，期限为2014年8月15日至2019年8月14日。被告在租赁涉案房屋期间，擅自将涉案房屋改变用途，用来经营棋牌室，严重扰乱小区秩序。此外，被告还存在不按合同约定支付租金的情况，按照双方租赁合同的相关约定，原告在被告不按时支付租金时可以解除合同。为此，原告于2015年5月3日向被告寄送了《解除房屋租赁合同通知函》，告知被告租赁合同于该通知送达之日起30日解除，并要求被告在该期限内腾退房屋，恢复原状，但被告并不理会。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的期限为2014年8月15日至2019年8月14日的《店面房租赁合同》自2015年6月5日起解除；2.被告立即腾退涉案房屋；3.被告向原告支付自2015年8月15日起至实际腾退房屋之日止参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费。
被告吴琳琳答辩称：租赁合同是双方均同意的情况下签订的，中间是因为原告向次承租人提出要和原告直接签订租赁合同才导致原、被告发生矛盾，被告才没有按时支付房租。被告租赁涉案房屋已经有十多年，一直都是一年分两次付房租，半年一次，现在原告以被告不按时支付房租为由解除合同不合理。另外，被告在2014年和原告签订为期五年的租赁合同后把涉案房屋又进行了装修，如解除合同，对被告来说损失太大。因此，被告不同意解除租赁合同。
原告向本院提交了如下证据：
1.期限为2012年8月15日至2013年8月14日、2013年8月15日至2014年8月14日的《店面房租赁合同》两份，欲证明原、被告曾签订有房屋租赁合同。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.《解除房屋租赁合同通知函》、快递面单以及快递投递记录各一份，欲证明原告向被告送达解除合同通知的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
3.镇海区庄市街道兴庄路社区和鑫隆二期业主委员会共同出具的联系函一份，欲证明被告私自经营棋牌室，对小区整体环境造成不良的影响，违反了原、被告双方租赁合同中的有关约定。被告对该份联系函真实性无异议，但称棋牌室是一直都在经营的，没有业主反应过扰民的问题，原告的物业管理人员也没有反映过。本院对该份证据真实性予以认定。
被告向本院提交如下证据：
1.期限为2014年8月15日至2019年8月14日的《店面房租赁合同》一份，欲证明原、被告另签订了一份租期五年的租赁合同。原告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。
2.中国工商银行现金存款凭条二份，欲证明被告向原告支付房租的事实。原告对该组证据真实性无异议，但称合同约定的租金是一年一付，先付后用，被告该两次付款均为逾期，且其中一次付款是在原告起诉之后。本院对该组证据真实性予以认定。
3.被告和谢忠健签订的租赁合同一份（其上有原告印章，并注明同意转租），谢忠健和邱建华各自营业执照复印件、手写的书面材料各一份，欲证明原告同意被告转租涉案房屋。原告对被告与谢忠健的租赁合同无异议，但称当时同意转租的期限是2012年8月至2013年8月，之后的转租没有经过原告同意；原告称对被告转租给邱建华是不知情的。原告另称谢忠健和邱建华均未出庭作证，故对营业执照复印件和两份书面材料均不认可。本院对被告和谢忠健的租赁合同的真实性予以认定。谢忠健和邱建华的营业执照复印件以及各自手写的书面材料并不能达到被告的证明目的，故本院不予认定。
为查明本案事实，本院于2015年11月10日对案外人谢忠健、邱建华进行调查，并各制作调查笔录一份。谢忠健在笔录中称其是自2009年8月份从被告吴琳琳处租的房子，一直经营包子铺至今，2015年2月份左右，原告找到其要求其直接和原告签订租赁合同。邱建华在笔录中称其是自2013年4月份从被告处租的房子，一直经营小超市，2015年年初的时候原告找到其要求其再租房直接和原告签订租赁合同。经质证，原告对该两份调查笔录均无异议，并称笔录内容也反映出被告擅自转租涉案房屋以及原告向实际承租人进行交涉的事实。被告对该两份笔录均无异议。本院对该两份笔录予以认定。
根据已经认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：原、被告曾签订两份店面房租赁合同，约定被告从原告处承租位于镇海区庄市街道兴庄路330-334的门面房及会所管理房（涉案房屋属鑫隆花园二期），期限分别为2012年8月15日至2013年8月14日、2013年8月15日至2014年8月14日，租房押金为5000元。2012年9月11日，被告与案外人谢忠健签订租房协议，约定将涉案房屋中的兴庄路334号店面房租给谢忠健，期限为2012年8月30日至2013年8月30日，原告在该份协议上签章，并注明“同意转租，如有业主提意见，合同立即终止”，之后双方未再签订书面租房协议。2013年4月份，被告吴琳琳将涉案房屋的另一部分租给案外人邱建华，双方并未签订书面租房协议。案外人谢忠健、邱建华一直在转租而来的涉案房屋内经营至今。2014年，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋另签订了一份期限为2014年8月15日至2019年8月14日的店面房租赁合同，合同约定年租金为80000元，租金一年一付，先付后用。该合同并未约定租房押金，被告之前的租房押金5000元仍在原告处。该份合同第八条中约定“二十三、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或擅自调换使用；……，（7）拖欠房租累计两个月以上”。被告于2014年9月9日向原告支付租金35000元，于2015年7月28日（原告起诉后）向原告支付租金40000元。2015年3月26日，镇海区庄市街道兴庄路社区和鑫隆花园二期业主委员会共同向原告发出联系函，称被告经营棋牌室，噪音扰民，棋牌室门口长期堆放杂物，电瓶车乱停乱放，严重扰乱小区秩序，并希望原告尽快解除这种秩序和治安隐患，维护小区良好居住环境。2015年5月3日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知函》，以被告存在拖欠房租、私自转租、私自经营棋牌室对小区整体环境造成不良影响为由，要求在通知寄达30日内解除双方之间的租赁合同，并腾退房屋，恢复原状。被告吴琳琳在2015年5月5日签收《解除房屋租赁合同通知函》。现原告以被告拖欠租金、私自转租为由，将被告诉至本院，请求解除双方之间的租赁合同，被告腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的租期为五年的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方在合同中约定了若被告未经原告书面同意私自转租涉案房屋或被告拖欠租金两个月以上，原告可以解除合同，双方均应受该约定的约束。本案中，虽然案外人谢忠健、邱建华早在原、被告签订租期为五年的合同之前就已经实际从被告处转租来涉案房屋，并一直经营至今，但在原、被告签订为期五年的租赁合同后，被告转租的行为并没有得到原告的书面同意，且原告也明确向次承租人提出和被告解除租赁合同，直接与原告签订租赁合同，这表明原告对被告转租的行为持有明确的否定态度。另外，在期限为五年的租赁合同中，原、被告双方约定租金是一年一付，且先付后用，被告应在2014年度支付后一年度的全部租金，而被告却分别在2014年9月9日和2015年7月28日（原告起诉后）支付租金35000元和40000元，被告的行为显然已经违反了合同中有关支付租金的约定。综合以上两点，原告解除双方之间租赁合同的条件已经成就，故原告有权解除合同，且原告已向被告发送解除合同通知，告知被告租赁合同自解除通知寄达后30日内解除，而邮政特快专递查询结果显示被告在2015年5月5日签收，故本院认定原、被告双方的《店面房租赁合同》于2015年6月5日解除。租赁合同解除之后，被告如继续占有涉案房屋即属无权占有，原告可要求被告腾退涉案房屋，且被告至今仍在占用涉案房屋，故原告可要求被告支付相应的占有使用费。由于被告分两次支付给原告租金共75000元，且被告尚有5000元租房押金在原告处，共计80000元，相当于双方合同约定的一年的租金（2014年8月15日至2015年8月14日），故原告要求被告自2015年8月15日起至实际腾退房屋之日止按双方合同约定的租金标准支付占用使用费的诉请，本院予以支持。
关于被告提出的由于原、被告双方因转租问题发生矛盾故而被告未按时支付租金的答辩意见，本院认为显然不能成立，双方因转租发生矛盾后，被告更应积极同原告协商解决，而不能以不按时支付租金的方式进行对抗，使双方矛盾进一步加剧。
关于被告提出的被告租赁涉案房屋已经有十多年，一直都是一年分两次付房租，半年付一次，现原告以被告不按时支付房租为由解除合同不合理的答辩意见，本院认为，双方在签订为期五年的租赁合同之前，确实就涉案房屋存在其他的租赁合同，但之前租赁合同就租金支付如何约定以及实际如何履行，与双方另签订的期限为五年的租赁合同并无关联性，被告该答辩意见不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：
一、原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司与被告吴琳琳就位于镇海区庄市街道兴庄路330-331号门面房及会所管理房签订的租赁期限为2014年8月15日至2019年8月14日之的《店面房租赁合同》于2015年6月5日解除；
二、被告吴琳琳腾退位于镇海区庄市街道兴庄路330-331号门面房及会所管理房；
三、被告吴琳琳向原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司支付自2015年8月15日起至实际腾退房屋之日止以年租金80000元为标准计算的房屋占有使用费；
上述第二、三项中被告吴琳琳应履行的义务均应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费625元，由被告吴琳琳负担，本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 贾毅飞
人民陪审员 王恩龙
人民陪审员 胡赛珍
二〇一五年十二月二十二日
代书 记员 郑罗方