广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1330号
上诉人（原审被告）：深圳市百世雄基实业投资发展有限公司。
法定代表人：崔金峰，董事长。
委托代理人：林坚，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：雷云洪。
委托代理人：贺双龙，广东扬权律师事务所律师。
上诉人深圳市百世雄基实业投资发展有限公司（以下简称百世公司）与上诉人雷云洪房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第207号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
雷云洪在一审中的诉讼请求为：1、百世公司向雷云洪返还保证金57600元；2、百世公司向雷云洪返还签订商铺租赁合同时支付的费用100000元；3、百世公司向雷云洪返还多支付的2012年5月8日至2013年3月7日的租金73920元、管理费14400元；4、百世公司向雷云洪赔偿装修费用125900元；5、百世公司向雷云洪赔偿被解除合同的违约金21200元；6、百世公司向雷云洪赔偿经销协议保证金10000元；7、由百世公司承担本案诉讼费。
原审法院审理查明：2012年5月7日，雷云洪、百世公司签订《百世广场商铺租赁合同》，约定百世公司将位于深圳市龙岗区龙平东路XXX号的“百世广场”百汇园XXX号商铺出租给雷云洪从事服装品牌经营，铺位建筑面积为144平方米，第一年月促销费、租金、推广费合计为21220元，月管理费为2880元，租赁期自2012年4月8日2014年4月7日，雷云洪应于本合同签订之日向百世公司交付履约保证金57600元。合同第六条约定，雷云洪如需对承租铺位进行装修及二次装修，应事先将装修方案报给百世公司，附上具体设计、施工方案，并征得百世公司书面审批同意后方可施工……雷云洪不得擅自进行铺位的重新装修或设施变更，否则必须恢复原状，对此造成的损失还须承担赔偿责任。合同第九条约定，在租赁期内，未有合同约定的变更或解除合同的情况出现，雷云洪、百世公司双方均不得擅自变更或解除本合同……未经雷云洪同意，百世公司将出租商铺提前收回作其它用途的，雷云洪有权解除合同，并可要求百世公司支付壹个月租金的违约赔偿金，雷云洪放弃其他损失的追偿。后雷云洪经百世公司同意，变更经营内容为鞋店，于2012年5月12日与浙江大东鞋业有限公司东莞分公司签订《经销加盟合同》，约定雷云洪在涉案商铺经营大东系列产品及配件，经营面积为50平方米，协议有效期为2012年6月1日至2014年6月30日止，雷云洪在签订合同时应缴纳一万元保证金，协议期满后退还，当日雷云洪即缴纳了10000元加盟保证金。合同履行至2013年3月25日，百世公司向包括雷云洪在内的全体商户发出《通知》，告知涉案商场需要升级改造，将在2013年4月开始对商场进行装修升级，请各位商户在2013年4月8日前将所有货品及可拆除装修搬离商场，商场装修完成后通知大家前来选位。后雷云洪认为百世公司单方终止合同，遂诉至原审法院，并提出上列诉讼请求。
关于涉案租赁物的面积问题，百世公司提交《委托书》及《商铺租赁补充协议》，证明雷云洪曾委托案外人一与百世公司签订《商铺租赁补充协议》，双方确认涉案商铺的建筑面积为144平方米，实用面积为72平方米，租金每月为21120元，管理费每月为2880元，百世公司同意给予雷云洪2012年9月、10月租金享受五折优惠。雷云洪对此不予认可，认为其未委托案外人一，并申请对《委托书》落款委托人处“雷云洪”签字是否为雷云洪书写进行司法鉴定。2013年12月30日，广东南天司法鉴定所依照原审法院委托对前述事项鉴定后作出粤南（2013）文鉴字第848号《文书司法鉴定意见书》，认定：《委托书》落款委托人处“雷云洪”签字字迹不是雷云洪书写。百世公司对鉴定结论提出异议，鉴定机构作出回复认为其鉴定程序合法，鉴定依据充分，分析判断科学、客观。雷云洪表示进驻商铺时已经发现面积与合同不符，后经百世公司工作人员确认面积为72平方米，有向百世公司提出异议，但是没有提交证据予以证明。
关于涉案租赁物的装修问题，雷云洪提交了装修施工合同及收据，证明其委托案外人深圳市景天装饰设计工程有限公司为涉案租赁物进行装修，工程价款为12万元，雷云洪还提交了百世公司出具的收据一份，证明其支付了涉案租赁物玻璃门的费用为5900元。百世公司不确认雷云洪是否进行过装修，认为雷云洪即便有装修也未经过百世公司的同意，并申请对涉案租赁物的装修造价进行鉴定，后雷云洪、百世公司确认涉案租赁物已经由百世公司拆除重新装修，百世公司撤回该申请。雷云洪则认为其装修已经征得百世公司同意，并向其提出了申请，但是没有提交证据予以证明。
关于涉案租赁合同的解除问题，百世公司提交了多份其与其他商户签订的《百世广场商铺改造补充协议》，证明其只是中止原租赁合同履行，百世公司是根据经营状况提出升级改造，且大多数租户表示同意。该系列《百世广场商铺改造补充协议》记载的内容主要包括租户同意百世公司对其承租的商铺进行调整，双方原合同期限相应顺延，百世公司应在新商户抽号选位前通知租户前来选铺。雷云洪认为该补充协议多处未填写关键内容，对原租赁合同的期限及签订补充协议后顺延期限至何时等均未作出明确约定，且整体装修后租户需要重新选定商铺，等于双方需要签订一个新的租赁合同，根本不是对原合同的补充修改。
另查，涉案房产系百世公司从案外人二承租而来，该房产已取得房地产权属证书，登记的所有权人为案外人三。1993年3月31日，案外人三经核准更名为案外人二（实业总公司），后于2001年1月21日变更为案外人二（有限公司）。
庭审中，雷云洪、百世公司双方确认：每月应交的租金金额为21120元，在涉案合同或其它地方曾记载为21220元系笔误，雷云洪承租涉案租赁物时交纳费用100000元的性质为入场费。
原审法院认为，雷云洪、百世公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。百世公司作为商场的经营者，基于提升商场整体竞争力的目的，可以对商场布局进行调整，但应符合合同约定，并不得损害承租人的经营利益，从百世公司向包括雷云洪在内的租户发出的《通知》看出，百世公司要求所有租户搬离商场，待装修完成后再前来选位，在雷云洪、百世公司未协商一致的情况下，擅自拆除雷云洪的商铺进行重新装修，属于单方终止商铺租赁合同，应承担相应的违约责任，结合雷云洪的诉讼请求，综合分析如下：1、履约保证金57600元，因百世公司单方违约，雷云洪请求百世公司返还保证金，原审法院予以支持；2、费用100000元，雷云洪、百世公司均认为系入场费，因百世公司收取该费用没有相关法律和合同依据，且百世公司亦未提交证据证明该费用的用途，百世公司应将该入场费返还雷云洪；3、违约赔偿金21200元，由于百世公司的违约造成雷云洪的预期利益损失，雷云洪参照合同的约定要求百世公司赔偿相当于壹个月租金的违约赔偿金，原审法院予以支持，因雷云洪、百世公司双方确认每月的租金为21120元，原审法院调整违约赔偿金为21120元，对超出部分不予支持；4、装修费用125900元，其中包括委托第三方装修支付的120000元及百世公司收取的玻璃门费用5900元，根据合同约定，雷云洪对商铺进行装修及二次装修，应事先将装修方案报给百世公司，并征得百世公司书面审批同意，雷云洪虽提供了其与第三方签订的装修合同及第三方的收款收据，但没有提交证据证明其系征得百世公司同意进行装饰装修，该费用应由雷云洪自行承担，原审法院对其主张的该部分装修费用不予支持；至于百世公司收取的玻璃门费用5900元，雷云洪提供了百世公司出具的收款收据，应视为经过百世公司的同意，百世公司应赔偿雷云洪该装饰装修残值损失，因涉案商铺已被拆除，无法进行评估或鉴定，根据合同约定，雷云洪的租赁期限为两年，因此该玻璃门的每年折旧为2950元（5900÷2），雷云洪一共经营了10个月，装修的折旧金额为2458.33元（2950÷12×10），因此该玻璃门的装修残值为3441.67元；5、经销加盟合同的保证金10000元，虽雷云洪提交了《经销加盟合同》及收款收据，但雷云洪并未提交证据证明该合同已解除且雷云洪的保证金无法退回，无法证明该损失已实际发生，原审法院对该项请求不予支持。关于雷云洪另外主张的涉案商铺存在面积差，双方约定的面积为144平方米，而实际面积只有72平方米，要求百世公司退回其多支付的租金及管理费，百世公司辩称合同约定的建筑面积是144平方米，而实用面积根本不可能与建筑面积相等，原审法院认为，首先涉案合同约定采取整体计租的方式，并未按建筑面积计算租金，其次雷云洪已使用涉案商铺多月，其应知悉涉案商铺的实用面积偏低的事实，其没有提交证据证明其对该面积差提出异议，因此，原审法院对其主张的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、百世公司须于本判决生效之日起十日内返还雷云洪履约保证金57600元；二、百世公司须于本判决生效之日起十日内返还雷云洪费用100000元；三、百世公司须于本判决生效之日起十日内向雷云洪支付装饰装修损失3441.67元；四、百世公司须于本判决生效之日起十日内向雷云洪支付违约赔偿金21120元；五、驳回雷云洪的其他诉讼请求。上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费7344元，鉴定费7040元，合计14384元，由雷云洪承担7883元，百世公司承担6501元。
上诉人雷云洪及上诉人百世公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
雷云洪上诉请求：1、改判百世公司向雷云洪返还多支付的租金73920元，管理费14400元（2012年5月8日至2013年3月7日）；2、改判百世公司向雷云洪赔偿装修费用125900元；3、改判百世公司向雷云洪赔偿经销协议保证金10000元；4、鉴定费7040元及一、二审诉讼费用由百世公司承担。事实与理由：一、多支付的租金73920元，管理费14400元。就涉案商铺的租金及管理费，直接由商铺的面积大小决定，商铺实际使用面积为72平方米，仅为合同约定面积144平方米的一半，就该问题雷云洪及其他商户对此均多次反应，更曾信访，百世公司均没有合理的解释。实际使用面积为约定面积的一半，按约定面积支出的租金和管理费即多支付了一倍，多支付的部分百世公司应向雷云洪返还。二、装修费用损失。一审已经明确百世公司应承担装修费用损失，但就雷云洪委托第三人装修支付的120000元没有支持，认为雷云洪未提供证据证明装修争得百世公司同意。事实上，雷云洪对商铺的装修已取得百世公司的同意，如没有取得百世公司的同意，在百世公司所控制的商场内完成装修是不可能实现的，仅从装修已完成的事实来看，就完全能得出装修是经过百世公司同意的结论。三、履约保证金损失。根据雷云洪与第三人签订的《经销加盟合同》，在雷云洪按合同履行的情况下，该保证金10000元合同期满后退回，因百世公司解除了租赁合同，雷云洪已无法再同步的履行经销加盟合同，直接产生的后果是该保证金不能返回，该损失是由于百世公司的过错造成的，应该由百世公司承担。四、鉴定费7040元。该鉴定费7040元，是由于百世公司提交的授权书所发生，经鉴定，授权书上签名处“雷云洪”三字非雷云洪所签，也就是说百世公司提交的该授权书为虚假，那么该鉴定费用应由提供授权书的百世公司承担，而不应与诉讼费用一样按比例承担。
针对雷云洪的上诉，百世公司答辩称：1、按照百世公司上诉状中陈述的理由，百世公司根据合同的约定和情势变更的原则变更双方之间的合同履行不构成违约，也未实际解除双方之间的租赁合同关系，因此，雷云洪的上诉请求是不成立的。2、在一审认定合同已解除的情况下，一审判决已对雷云洪本次上诉诉请的相关事项陈述了相关的判决理由，百世公司表示赞同。
百世公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判涉案房屋租赁合同继续履行；2、本案诉讼费用由雷云洪承担。事实与理由：百世公司认为，百世公司要求所有租户搬离商场、待装修完成后再前来选位，是根据双方约定对涉案商场进行的管理，也符合情势变更的规定，不是单方终止租赁合同的行为。一审认定百世公司单方终止租赁合同，存在以下错误。一、百世公司向包括雷云洪在内的租户发出的《通知》，没有终止租赁合同的意思表示，而是提出了中止合同进行装修、装修期内不计租金、装修完成后继续履行合同的管理要求。百世公司之所以提出以上管理要求，主要原因是涉案商场的商户（包括雷云洪）经营状况不佳，不但不盈利，反而亏损，对雷云洪等商户极为不利，百世公司在只需收租的情况下，决定加大投入，提升商场形象和定位，改善雷云洪等商户的经营状况，是有利于雷云洪的。而且百世公司在装修整改期间，不收取雷云洪等商户的租金，延长承租期，对百世公司是不利的，百世公司仍需对业主承付租金。因此，百世公司的决定得到了绝大多数商户的支持。百世公司提交的证据8商户签协议名单可以反映，39产商户服从百世公司的管理，10户商户因无法盈利且预期不佳而主动撤场，仅有雷云洪既不服从管理，又不愿意主动撒场。从雷云洪的诉讼请求看，其没有提出任何经营利润损失的索赔，说明在其实际经营期内是没有盈利的，客观上也证明了百世公司作出以上管理决定的背景是真实的。二、百世公司提出中止合同进行装修、装修期内不计租金、装修完成后继续履行合同的管理要求，符合合同法情势变更的要求。50户涉案商户中49户都认为按照原租赁合同继续履行没有任何意义，商户继续支付租金但继续亏损，不能实现合同目的，也对商户而言明显不公平。这种整体亏损情况的发生，是所有商户和百世公司在签约前都无法预见的，也不属于单个商户的商业风险，更不属于不可抗力，因此，百世公司提出变更合同的管理要求，完全符合情势变更的规定，应得到法律的支持。三、百世公司提出中止合同进行装修、装修期内不计租金、装修完成后继续履行合同的管理要求，符合双方的约定。涉案商铺租赁合同附件经营管理公约第七条（第4页）第2项约定，雷云洪对管理公约内容如持有异议，应“先遵守，后建议”，第1项约定，百世公司有权根据实际情况调整修改经营管理公约，公约前言部分确认，百世公司负责解释、修改、监督执行本公约。百世公司提出的上述管理要求，是对双方确认的经营管理公约的修改调整，且符合实际经营状况，绝大多数商户拥护，因此，雷云洪应当遵守、执行。四、雷云洪在无法盈利、又无权解除涉案商铺租赁合同的情况下，拒不服从约定和管理，并利用百世公司整体改造涉案商场的机会，诬告百世公司违约单方解除合同，是不诚信的，不应得到支持。从百世公司的角度而言，继续按照原合同条件是盈利的。百世公司完全可以继续保持原有状况，收取商户租金盈利。百世公司提交的百世公司与业主签订的租赁合同附表一可看出，百世公司整体承租的每月租金不超过30万元，而以50户商户每户以涉案租赁合同的标准计算百世公司每月收取租金超过100万元。雷云洪若不堪亏损，必须自行提出解约，其支付的租赁保证金等费用无法请求返还。雷云洪起诉时，也不具备合同约定的单方解除合同条件，没有也无法提出解除合同的主张，只能诬告百世公司违约单方解除合同，乘此机会不再履行合同、不再继续交租而承担亏损。因此，雷云洪的诉求，反映了其极度不诚信的主观心态和履约动机，其1个人不接受商场升级也不撒场，也与其余49户商户接受升级或者撤场的行为形成了鲜明的对比。此种不诚信的行为，不应给予法律支持。综上，一审判决认定百世公司单方解除涉案商铺租赁合同是错误的，应予以纠正，恳请依法改判双方继续履行涉案商铺租赁合同。
针对百世公司的上诉，雷云洪答辩称：一审判决认定百世公司是单方终止租赁合同属于认定事实正确。1、从时间上看，百世公司对商场进行装修是从2013年2月开始，直至最近才完成，任何商户均不可能在如此长时间内进行等待，只能另行寻找别的商机。2、从百世公司与雷云洪以及其他商户就租赁合同的处理来看，据百世公司陈述，有十户是撤场，还有若干户是签订协议，可看出撤场其实就是原租赁合同的解除，属于终止，然后从百世公司提交的所谓与其他商户的协议来看，协议就租赁的面积、租金、以及期限全部是空白，而这些是租赁合同的关键要素，从所谓的续签合同来看，其实根本不是真正的租赁合同，而是新的合同签订的意向，也就是原租赁合同的终止。3、公司提出适用情势变更原则，但本案中并没有适用情势变更的余地，关键在于并没有发生订立合同时无法预见非不可抗力造成的属于商业风险的重大变化，而且就司法解释关于情势变更原则适用的规定来看，也应由继续履行明显感觉不公平的一方提出，而且也是由人民法院来变更或解除。4、百世公司在上诉状中主张说没有营利，其中一个理由是雷云洪在起诉时没有主张经营损失，而这一点我们在起诉的时候有一个违约金的请求，在诉状中明确这属于经营利润的损失。5、关于百世公司所主张的经营管理公约，认为雷云洪应该遵守管理，但是经营管理公约是租赁合同在履行时所涉及的问题，而本案中，百世公司实质上是单方终止了租赁合同，这直接与双方之间的租赁合同是相违背的，根本不是管理的问题。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定双方签订的租赁合同是双方真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。百世公司未提供证据证明合同履行过程中存在双方订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化且继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，其未与雷云洪协商同意而提前终止合同构成违约，原审法院对此认定正确，本院予以确认。百世公司主张涉案合同履行存在情势变更证据不足，本院不予采纳。根据合同约定，雷云洪对涉案商铺进行装修，应事先征得百世公司的同意，由于雷云洪未提供证据证明其主张的装修装饰征得百世公司的同意，原审法院对其主张的装修费用损失赔偿请求未予支持并无不当。至于雷云洪主张其与案外人之间经销加盟合同的履约保证金10000元问题，由于雷云洪没有提供证据证明该损失实际已发生且与百世公司的违约行为存在关联性，原审法院对该部分请求未予支持亦并无不当。关于雷云洪是否存在多交租金及管理费的问题，合同约定的建筑面积为144平方米，雷云洪主张涉案商铺的实际面积为72平方米，但雷云洪对此未提供证据证明，而且雷云洪一直按照合同约定的租金标准缴纳租金，也未提供证据证明其对该租金标准提出过异议，雷云洪请求退回多支付的租金及管理费缺乏证据支持，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。鉴定费用属于诉讼费用，雷云洪的诉求部分胜诉、部分败诉，原审法院根据案件的具体情况决定双方各自负担一定数额符合法律规定，本院予以确认。
综上，雷云洪与百世公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8712元，由上诉人雷云洪与上诉人百世公司按各自预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十一月十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。