福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1752号
原告（反诉被告）：饶春梅，女，1968年12月23日出生，汉族，居民，住武平县。
委托诉讼代理人：黄东才，福建天梁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武平嘉盛房地产开发有限公司，住所地武平县平川镇平川路08号，组织机构代码69664508-4。
法定代表人：钟伟东，经理。
委托诉讼代理人：张机慧，福建博益律师事务所律师。
原告饶春梅与被告武平嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶春梅的委托诉讼代理人黄东才、被告嘉盛房产公司的委托诉讼代理人张机慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
饶春梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-N00315838）。2、被告返还原告购房款本金407383元及支付该款自交款之日起至返还日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算的利息（其中100000元自2011年1月22日始计息、307383元自2011年2月25日始计息）。事实和理由：2011年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-N00315838），原告向被告定购龙洲商贸城第3幢1002号店面（以下简称1002号店面）。原告共支付被告款项407383元，其中房屋首付款383254元、契税22598元、预告登记费550元、公共维修基金981元。原告支付上述款项后，其余房款选择向银行按揭贷款支付。根据合同的约定，原告一次性向被告提供了完整的按揭贷款资料，并签署了办理按揭贷款的相关手续。2011年10月间，原告发现1002号店房内有一条200mm雨水立管，店面柱子上有四条自来水管。2012年4月间，原告又发现三条店面柱子上各有3个水表，另还有一条柱子上布满天然气管道。如此，一个24.52㎡的店面上的四条柱子上及墙上，布满水表、天然气管道、自来水管，不但影响店面外观，而且严重影响店面的正常使用和店面功能，存在重大的安全隐患。为此，原告于2012年5月1日、2012年10月20日书面向被告致函解决和消除影响，保证店面能正常使用，保证店面的正常功能，彻底排除安全隐患。根据龙洲商贸城（一期）3#楼一层给排水平面图，1002号店面的四条柱子上及墙上并没有布设水表、天燃气管道、自来水管的设计。因此，上述房屋存在质量问题。被告对此有进行整改，但并没有把水表、天燃气管道、自来水管迁移，明确答复原告这些设施不能迁移。而且至今，被告仍未给予原告一个彻底的合理解决方案。根据《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2012年4月30日（但是在本《商品房买卖合同》中误笔写为2010年4月30日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用。但被告没有按时向原告交房，基本的竣工验收和消防验收也没有按时完成。被告建设的龙洲商贸城第3幢商品房，经了解于2013年8月才获得综合验收，严重逾期交房。原告按照《商品房买卖合同》约定，向被告提供了完整的按揭贷款资料，并签署了办理按揭贷款的相关手续，之后在2012年5月4日获得武平工商银行按揭贷款批准。但由于存在上述房屋质量问题，被告为此进行整改期间，被告没有及时通知银行给予原告放贷手续，超过贷款发放期限以至银行自动程序的原因，银行把已经批准的按揭贷款给予取消了，导致当时原告不能支付余下购房款。为此，由于被告的原因，原告实现不了购房进行按揭贷款的合同目的。之后，被告也未安排原银行或其他银行为1002号店面办理按揭贷款，导致原告与被告于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》不能继续履行。综上所述，被告一方面不能解决1002号店面的上述严重影响店面正常使用和店面功能、存在重大安全隐患的问题；另一方面也严重逾期交房，至今也没有交房；同时由于被告的原因，原告实现不了购房进行按揭贷款的合同目的，导致原告与被告于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》不能继续履行。
嘉盛房产公司辩称，一、本诉部分。1、原、被告于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》第七条、第八条中分别约定买卖双方有权解除合同的情形为“（买受人）逾期超过90天后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。”和“（出卖人）逾期超过90日，买受人有权解除合同。”此外，《商品房买卖合同》没有约定其他解除合同的情形。因此，原告以店铺内有水管为由提出解除《商品房买卖合同》，没有合同依据。原告购买的多层房屋，肯定存在水管，否则楼上用水、排水问题如何解决？因此房屋上、下存在水管是符合常理、常识的，不可能成为解除合同的理由。2、原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告向武平工商银行申请按揭贷款，银行已经批准贷款，并办理了抵押登记。后由于原告通知银行暂缓放款以致银行取消贷款，导致原告至今仍有370000元购房款未付。原告购买的1002号店面在2012年4月30日前已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。根据原、被告于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第2项约定：“在买受人未付清全部购房款或其他约定的应付款项之前，或者在银行按揭手续未办理完毕或按揭贷款未汇入出卖人账户之前，即出卖人未收到全部购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即超过合同约定的交付期限，也不认为出卖人的行为构成违约。”因此，被告不存在违约的情形，且原告以此为由解除合同明显违反合同约定。二、反诉部分。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告向武平工商银行申请按揭贷款，银行已经批准，并办理了抵押登记。后由于原告通知银行暂缓放款以致银行取消贷款，这完全是由于原告的原因造成的。根据原、被告于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第3项约定：“贷款金额以银行最后审批数额为准，其办理按揭贷款过程中所产生的一切税费均由买受人自行承担。如因买受人的原因无法办理银行按揭贷款，则买受人须在收到出卖人的通知之日起15天内一次性付清购房款，若买受人未能在15天内付清房款时，出卖人即视为买受人逾期付款，并承担《商品房买卖合同》第七条约定的逾期付款的违约责任。”因此，被告有权要求原告继续履行合同，并在15日内一次性付清剩余的房价款370000元。综上所述，原告以店房内有下水管道为由要求解除合同既没有合同依据也没有法律依据，且不符合常理，依法应当予以驳回。此外，原告至今仍有购房款370000元未付，被告反诉要求原告支付剩余的房价款370000元。
在本院审理过程中，原、被告提供如下证据：
原告提供：1、《商品房买卖合同》一份，以此证明2011年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-N00315838），合同明确约定付款方式和期限以及房屋交付条件和期限。被告质证认为真实性无异议，同时证明合同约定原告提出解除合同的条件是出卖人逾期交付房屋才能解除合同，但在合同附件六第五条第二项约定出卖人没有收到全部购房款前有权拒绝交付房屋，超过交房期限不构成逾期交房，原告至今还有370000元购房款没有支付，被告没有交付房屋符合合同约定，不构成违约。2、《缴交款项及付款时间说明》（附：房屋首付款发票、契税收款收据、公共维修基金收款收据、预告登记费收款收据），以此证明原告向被告共支付款项407383元，其中房屋首付款383254元、契税22598元、预告登记费550元、公共维修基金981元。原告支付了上述款项后，其余购房款选择向银行按揭贷款支付。被告质证认为无异议。3、《关于要求拆除店面内、外障碍物的报告》、《关于再次要求拆除店面内外障碍物的函》各一份及其寄送的挂号信函收据，以此证明2011年10月间，原告发现1002号店房内有一条200mm雨水立管，店面柱子上有四条自来水管。2012年4月间，原告又发现三条店面柱子上各有3个水表，另还有一条柱子上布满天然气管道。如此一个24.52㎡的店面四条柱子上及墙上，布满了水表、天然气管道、自来水管，不但影响店面外观，而且严重影响店面的正常使用和店面功能，存在重大的安全隐患。为此，原告于2012年5月1日、2012年10月20日书面向被告致函要求解决，保证店面能正常使用和保证店面的正常功能，彻底排除安全隐患；函件寄到被告法定代表人钟伟东及管理层领导罗茂华。被告质证认为，该组证据只能作为原告的陈述，不能作为证据，不能证明侵权事实或者违约事实的存在。4、《龙洲商贸城（一期）3#楼一层给排水平面图》一份，以此证明1002号店面的四条柱子上及墙上没有布设水表、天然气管道、自来水管的设计，涉案房屋存在质量问题。被告质证认为真实性无异议，这是一个整栋楼的给排水平面图，没有办法全方位标出具体给排水的情况。5、当庭播放原告录制的“录像光盘”两碟，以此证明涉案店面柱子上布有水表和天然气管道等，被告经多次整改以后仍然未能排除店面的功能、使用障碍。被告质证认为真实性无异议。
被告提供：被告于2015年11月18日出具的《有关龙洲商贸城3幢1002号店房能否继续办理按揭贷款的举证说明》一份，被告陈述，涉案房屋办好按揭贷款手续后，由于原告通知武平工商银行停止放贷，错过放贷时机后现已无合作银行能对涉案房屋继续办理按揭贷款。原告质证认为涉案店面房屋现已无合作银行能继续办理按揭贷款是事实，导致本案房屋买卖合同无法继续履行。但原告未通知武平工商银行停止放贷。
本院依职权向武平县住房和城厢规划建设局调取了龙洲商贸城（一期）3#楼一层给排水平面图、建筑平面图，能证明涉案店面的四条柱子上及墙上均无布设水表、自来水管的设计。另外，原设计中涉案店面的东片是砌墙，而被告擅自将涉案店面的东片改为卷闸门，导致原设计中应埋设在涉案店面东片墙体上的雨水立管安装在涉案店面内。原、被告质证认为无异议。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5及本院调取的龙洲商贸城（一期）3#楼一层给排水平面图、建筑平面图，真实性应予认定，被告提供的《有关龙洲商贸城3幢1002号店房能否继续办理按揭贷款的举证说明》中，被告已自认涉案房屋现已无合作银行能继续办理按揭贷款的事实。
经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：
2011年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-N00315838），原告向被告定购龙洲商贸城第3幢1002号商铺。原告共支付被告款项407383元，其中房屋首付款383254元、契税22598元、预告登记费550元、公共维修基金981元。原告支付上述款项后，合同约定其余房款选择向武平工商银行按揭贷款支付。原告依约向被告提供了完整的按揭贷款资料，并签署办理了按揭贷款的全部相关手续。2011年10月间，原告发现涉案商铺内有一条200mm雨水立管，店门柱子上有四条自来水管。2012年4月间，原告又发现三条店门柱子上各有3个水表，另还有一条店门柱子上布有天然气管道。为此，原告于2012年5月1日、2012年10月20日以严重影响商铺正常使用和商铺功能、存在重大安全隐患为由，二次书面向被告致函要求拆除，以保证商铺能正常使用，保证商铺的正常功能，彻底排除安全隐患。之后，被告对此有进行整改，但并没有把水表、天燃气管道、自来水管和店房内的雨水立管迁移。被告擅自改变设计，将自来水管、水表安装在涉案店门柱子上。另外，原设计中涉案店面的东片是砌墙，而被告擅自将涉案店面的东片改为卷闸门，导致原设计中应埋设在涉案店面东片墙体上的雨水立管安装在涉案店面内。为此，双方纠纷至今。正是由于原、被告的涉案房屋纠纷，导致超过涉案房屋按揭贷款发放期限，武平工商银行取消涉案房屋的按揭贷款。涉案房屋现已无合作银行能继续办理按揭贷款。
另查明，被告至今未拆除涉案房屋中争议的水表、天燃气管道、自来水管和商铺内的雨水立管。
综上所述，本院认为，本案涉及的是商品房预售，并非现房买卖。被告擅自改变设计方案，一定程度上影响了涉案店面的外观和使用，构成违约。正是因为被告的违约行为导致本案纠纷，以致已无合作银行能继续办理按揭贷款，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。由此，原告要求解除合同、返还购房款本金及赔偿相应利息损失的诉请，应予支持。被告要求原告继续履行合同的反诉请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除饶春梅与武平嘉盛房地产开发有限公司于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-N00315838）。
二、武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还饶春梅购房款本金407383元及赔偿该款自交款之日起至返还日止按中国人民银行规定的同期同类商业银行贷款利率计算的利息损失（其中100000元自2011年1月22日始计息、307383元自2011年2月25日始计息）。
三、驳回武平嘉盛房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9617元，反诉案件受理费6850元，合计16467元，由武平嘉盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 钟锡添
人民陪审员 谢勇平
人民陪审员 李晓青
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 冯金凤
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。