福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岩民终字第66号上诉人（原审被告）邱尧盛，男，1972年3月9日出生，汉族，龙岩威而特汽车动力部件有限公司工人，住龙岩市新罗区。被上诉人(原审原告)龙岩长安物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区登高中路19号一层，组织机构代码77750481-4。法定代表人廖斯清，执行董事。委托代理人高月，女，1960年12月15日出生，汉族，龙岩长安物业管理有限公司总经理，住龙岩市新罗区。上诉人邱尧盛因与被上诉人龙岩长安物业管理有限公司(以下简称长安物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱尧盛及被上诉人长安物业公司的委托代理人高月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决查明，2007年6月15日，长安物业公司与龙岩市安居住宅建设有限公司签订《西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同》一份，合同约定：龙岩市安居住宅建设有限公司将西城片区经济适用房住宅小区的前期物业委托长安物业公司实行统一管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按每平方米1元计算。合同签订后，长安物业公司依约对西城片区经济适用房住宅小区进行物业管理。邱尧盛是西城片区经济适用房住宅小区B2栋504房业主，该房屋系高层住宅，建筑面积87.81平方米。从2011年1月1日起至2011年12月30日止，邱尧盛拖欠物业服务费1,053.7元（87.81㎡×1元/㎡×12个月）。长安物业公司经催讨未果，遂诉至法院要求邱尧盛支付其物业服务费1,053.7元。原审法院认为，长安物业公司与龙岩市安居住宅建设有限公司签订的西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力。邱尧盛作为西城片区经济适用房住宅小区的业主应依合同约定及法律规定支付物业服务费。邱尧盛拖欠长安物业公司物业服务费，侵害了公司合法权益，应限期清偿。长安物业公司要求邱尧盛给付物业费1,053.7元的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：邱尧盛应于本判决生效之日起十日内给付龙岩长安物业管理有限公司物业服务费1,053.7元。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由邱尧盛负担。宣判后，原审被告邱尧盛不服，向本院提起上诉。邱尧盛上诉称：一、西城片区经济适用房小区前期物业合同第三行明确载明是一份协议合同，而《物业管理条例》第二十四条明确规定要求是招投标合同或协议合同应当具有县级以上房地产行政主管部门批准；同时第五十七条规定，未招投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，并可处10万元以下罚款。很明显长安物业公司与龙岩市安居住宅建设有限公司签订的《西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同》是一份非法合同，一审法院却认定合法有效，令人不解。具有政府性质的国有企业不讲政治，不遵纪守法，而是通过非法协议、不充分告知物业买受人权利、片面强调第三人义务以达到不服务、少服务的方式谋求暴利，侵害物业买受人权益。在业委会成立第一时间被解聘足以证明其服务与价值严重不符。一审没有任何证据证明物业公司进行了充分的、与价值相当的服务，却以非法合同为依据，片面强调合同中第三人义务，不考虑权利义务对等性而支持物业公司的诉求，支持强势群体非法的财富获取方式。二、一审法院以上诉人在一审的反诉请求没有具体金额为由，对上诉人提出的被上诉人的强买强卖行为、职务侵占行为不予审查纠正，致使被上诉人对强盗行为不思悔改。一审法院调解时也要求物业管理费全额支付。现上诉人请求被上诉人返还工人管理费20元、垃圾清运费(2.5-2.2)×87.81=26.3元、预收的代收水费300元、水电公摊费100元及电梯电费300元，上述费用中无代办则请求退还自行办理，经据实结算，要求退还总金额为746.3元，请求法院支持。综上所述，上诉人认为一审判决事实不清、证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法改判：一、撤销原判，改判合同无效并被上诉人清退工人管理费20元、垃圾清运费(2.5-2.2)×87.81=26.3元、预收的代收水费300元、水电公摊费100元及电梯电费300元，合计746.3元；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担；三、依法保障反诉权利。被上诉人长安物业公司答辩称，一、我方签订的是前期物业管理合同，这是根据国务院相关规定，物业管理的整个过程，只有两种形式，一为前期物业服务合同，二为物业服务合同，我们和安居公司签订的是前期物业服务合同，这是合法有效的。二、关于上诉人要求退还几项费用问题。高层的小区用水不能直接供应，需要由地下室的大水池然后统一供应上去，到我公司撤出时，上诉人水费每吨2.1元，他家用水吨位数为141吨，我公司预收了300元，相减下来，还多出3.9元。每户公共用水用电是5元。电梯电费收了300元，主要是装修期间的电费等，清算下来，总共欠我公司1,147.1元。小区换物业了，不能证明我们就做得不好，整个龙岩来说，通常成立业主委员会一般都会换物业管理公司。综上，上诉人上诉无理，请求二审法院予以维持原审判决。经审理查明，对一审判决查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人在二审中未提供新证据。本案的争议焦点为：1、被上诉人长安物业公司是否有权依据其与龙岩市安居住宅建设有限公司签订的《西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同》要求上诉人邱尧盛支付物业管理费？2、上诉人邱尧盛要求被上诉人长安物业公司返还工人管理费、垃圾清运费等费用合计746.3元是否构成反诉？对此，本院予以分析，并作如下认定。本院认为，被上诉人长安物业公司与龙岩市安居住宅建设有限公司签订的《西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同》，系合同各方当事人意思真实表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效。上诉人邱尧盛作为西城片区经济适用房住宅小区业主，虽未直接参与该合同的签订，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供物业管理服务，上诉人也已按《西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同》约定向被上诉人支付了其从交房之日起至2010年12月的物业管理费。上诉人现以《西城片区经济适用房住宅小区前期物业服务合同》为非法合同及未提供与价值相当的物业服务等为由，其不应支付物业管理费，该上诉理由缺乏依据，本院不予支持。上诉人邱尧盛虽在一审答辩期间提出要求被上诉人返还工人管理费、垃圾清运费等请求，但未明确数额，不具备民事诉讼法所规定的诉的构成要件，因此，一审法院不作为反诉审理正确。上诉人在二审中再次请求被上诉人返还，并明确工人管理费20元、垃圾清运费(2.5-2.2)×87.81=26.3元、预收的代收水费300元、水电公摊费100元及电梯电费300元，合计746.3元。针对上诉人的该诉请，本院在当事人自愿的基础上组织双方进行了调解，但调解不成。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百八十四条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，上诉人可另行起诉。综上，上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱尧盛负担；一审案件受理费按原判计收。本判决为终审判决。审 判 长  郑国柱代理审判员  刘彬辉代理审判员  张婷婷二〇一四年二月十九日书 记 员  岳林誉附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。