浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞民初字第856号
原告黎某某。
委托代理人张甲。
被告戴某某。
原告黎某某为与被告戴某某房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月3日向本院起诉。本院于同日受理后依法由代理审判员余海瑞适用简易程序于2013年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张甲及被告戴某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎某某起诉称：原告于2010年4月10日开始承租被告位于莘塍街道码头南路45号店铺做铝合金加工生意，并于同日签订《租赁协议》一份；双方约定年租金为6700元，时间为一年（到2011年4月10日止）。2011年2月8日即第一份合同即将到期的前两个月，原、被告又续签了一份《房屋租赁合同》，租期为三年（从2011年4月10日至2014年4月10日止），租金在6700元的基础上，按市场价定价。2011年被告要求原告支付8000元／年租金，后经双方协商为7800元／年（已支付）。在2011年12月底，原告因家中有急事需回家处理，于是经被告允许将房屋转租给原告老乡，并经三方当面商定2014年4月10日之后的租金由原告老乡支付。然而，被告在原告和老乡回家过春节时，却以年租金10000元租给一个四川人。当原告找被告理论时，被告却以种种借口拒不归还租金。故原告诉请法院判令：1、被告返还原告4个半月的店面租金2925元，及屋内玻璃门一扇价值800元；2、被告支付原告违约金7800元，以上一、二项共计11525元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告当庭增加一项诉讼请求为解除原、被告之间的租赁关系，并补充陈述：原告诉状上的部分时间系笔误，实际上原告于2012年12月18日回家，三方约定2013年以后的租金由原告老乡支付。另外第二份租赁合同中的2004年也是笔误，应该是2014年。玻璃门是前面租的人留下来，原告已经买过来了，是原告的。
原告黎某某在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据一，原、被告身份证明各一份，以证明原、被告身份情况。
证据二，《房屋租赁合同》及《租赁协议》各一份，以证明原告向被告租房的事实。
证据三，本院依原告申请，准许证人张某出庭作证。证人张某在庭审中陈述：我系原告老乡。我跟原告是通过一起做事的朋友认识的。大概在2012年12月十几号的时候，原告和我说要把店面转租给我，后来我们就去找房东就是被告在他家中谈签合同的事情，被告说等这四个月租完再跟我签合同，说好之后一年租金8000元。我在原告回家前给了原告4个月的租金2300元，当时我们三个人说好的，被告也是同意的。我给了原告租金后因为当时要过年了，想着明年搬进去，没想到后来过了一个多月，大概在2013年农历正月底我发现被告把店面租给别人了。
被告戴某某答辩称：原告诉称的双方于2010年4月10日签订租房合同、2011年2月8日续签合同、双方约定租金等事实无异议，但被告仅收到2010年至2012年的租金。因2013年店面租金涨价，双方约定每年租金7800元。原告当时说没钱，后分两笔支付被告共计6500元，一次2000元，一次4500元。被告考虑到2013年2月份是农历正月，店面容易出租，就与原告谈好将原来租期2013年4月10日改为2013年2月8日，少收了原告两个月租金。原告于2013年1月17日、18日左右搬走，实际上已经终止了店面续租；原告尚欠被告水电费300元，暂不要求在本案中处理。原告没有经过被告同意就擅自将房屋租给他老乡张某；被告曾向原告老乡索要租金；原告老乡说租金已经给了原告。但原告没有把租金给被告。之后原告老乡就没有再搬来，所以并不是被告不履行继续出租的义务。被告没有违约，无需支付违约金。房屋内的玻璃门是以前住户留下的，当450元卖给原告了，可以让原告拆走。原告与其老乡曾经一起到被告处说把房子租给他老乡的事情，当时被告没说，心里想着是不同意的。后来过了三、四天，原告夜里就搬走了。
被告戴某某在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。
经庭审质证，被告戴某某对原告黎某某提供的证据一、二、三均无异议，但认为原告与证人张某到被告处与其商量店铺转租的事情，被告没说，心里想着是不同意的；本院认为，原告提供的上述证据来源合法、客观真实，具有一定的证明力，故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。另，对于2012年4月10日至2013年4月10日租金支付情况及店面是否转租的问题，结合本地房屋出租预先收取租金的惯例及原告与证人曾一起到被告处商量转租事宜，之后证人将四个月租金2300元交给原告等事实，可认定原告应已经全额支付2012年至2013年期间的租金7800元、被告同意原告及证人张某达成的口头店铺转租协议。即使被告自认对原告及证人来被告处征询其店面转租意见表示“没说”，即被告未作明确的肯定或否定表示，也应视为其默认上述转租合意。被告辩称其实际仅收取租金6500元、原店面租期截止2013年4月10日已由原、被告商定改为2013年2月10日及其不同意原告及证人之间的转租合意依据不足，本院不予采纳。
经审理查明：被告戴某某自2010年4月10日开始将坐落于瑞安市莘塍街道码头南路145号店铺出租给原告黎某某做铝合金加工生意，并于同日签订《租赁协议》一份；双方约定租期为一年，租金为6700元。2011年2月8日，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定：1、租期为三年，从2011年4月10日至2014年4月10日止；2、租金为一年6700元，付款方式为一年一次付清，不得拖欠，同时使用期内，出租方不得以任何理由迫使承租方提前终止使用权；3、使用期内，该店铺水电费由承租方支付。2012年，因店铺租金涨价，原、被告商定2012年4月10日至2013年4月10日期间的租金为7800元，并已由原告支付被告。2012年12月中旬，原告与张某到被告处商谈店铺转租事宜；被告同意原告将店铺转租给张某，租期至2013年4月10日止，之后的店铺租赁合同直接由被告与张某直接签订。嗣后，张某支付原告租金2300元。2013年农历正月底，张某欲搬进上述店铺时发现被告已将上述店铺出租给他人。被告自认于2013年2月25日将上述店铺出租给他人。庭审中，原、被告一致陈述玻璃门由原告之前的承租户卖给原告，属原告所有；被告同意让原告拆走。
另查明：2013年农历正月底为2013年3月11日。
本院认为，原告黎某某以个人盈利为目的而与被告戴某某之间签订的《房屋租赁合同》，并不违反国家有关禁止性法律规定，应受法律保护。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。现原告经被告同意将其承租的店铺转租给张某；三方约定租期至2013年4月10日止，上述租期后的店铺租赁合同直接由被告与张某签订。之后，因张某将租金2300元交付原告，原告与张某之间的转租行为已生效；而原、被告之间的租赁合同继续有效。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现因被告在原告承租期限内将店铺转租他人，已明确以自己的行为表明不继续将上述店铺出租给原告，原告主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，依法应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告自认于2013年2月25日将上述店铺转租他人，而原告未提供相应证据证实被告转租时间，结合证人张某于2013年3月11日左右发现上述店铺已被被告转租的事实，本院对被告于2013年2月25日将本案讼争店铺转租的事实予以认定。原告要求被告返还其租金2925元，部分予以支持，应自2013年2月25日计算至2013年4月10日止；经计算，上述期限内的租金为940.3元，被告应予以返还。原告要求被告支付其违约金7800元，但双方在合同中未约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，且经本院释明后，原告也未提出变更相应诉请，故本院对其违约金的诉请不予支持；原告可另案主张损失赔偿。原告要求被告返还玻璃门，被告也表示同意，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告黎某某与被告戴某某签订的《房屋租赁合同》。
二、被告戴某某于本判决生效之日起十日内返还原告黎某某940.3元；款交本院（汇至中国农业银行瑞安市支行万松营业部瑞安市人民法院账户，账号24×××28）。
三、被告戴某某于本判决生效之日起十日内返还原告黎某某原租赁店铺内的一扇玻璃门。
四、驳回原告黎某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，上述判决第二项中的数额应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，减半收取44元，由原告黎某某负担40元，由被告戴某某负担4元（定于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 余海瑞
二〇一三年六月十四日
代书 记员 黄怡宁