山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初4305号原告：陈立强，男，1992年3月21日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：陈成国（系原告陈立强之父），住山东省济南市。被告：山东华氏天成实业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈志杰，该公司总经理。原告陈立强与被告山东华氏天成实业有限公司（以下简称“山东华氏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈立强的委托诉讼代理人陈成国到庭参加诉讼。被告山东华氏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立强向本院提出诉讼请求：1.判令其与山东华氏公司于2009年10月21日签订的关于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村天成·国际花园xxxx区xxxx号楼xxxx单元xxxx层xxxx室的《房屋买卖合同》无效；2.判令山东华氏公司返还其购房款xxxx元并支付逾期利息（以xxxx元为基数，按照同期银行贷款利率，自2009年10月21日起计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由山东华氏公司承担。事实和理由：2009年10月21日，陈立强与济南华氏天成实业有限公司（以下简称“济南华氏公司”）签订《房屋买卖合同》，约定：陈立强购买位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村天成·国际花园西区xxxx号楼xxxx单元xxxx层xxxx室的房屋，购房价款为xxxx元。合同签订后，陈立强才知道济南华氏公司就涉案房产并未办理商品房预售许可证。山东华氏公司的行为严重侵犯了陈立强的合法权益，为维护陈立强的合法权益，故诉至人民法院。被告山东华氏公司未作答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月21日，济南华氏公司作为甲方、陈立强作为乙方，签订《房屋买卖合同》【编号为：Tcx0910xxxx】一份，约定：第一条乙方所购买房屋面积1.乙方所购房屋位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村，为天成·国际花园xxxx区xxxx号楼xxxx单元xxxx层xxxx室。2.该房屋建筑面积共76.57平方米……。第二条价格与费用1.该房屋单位售价为每平方米2200元，总金额为xxxx元整……。此外，合同还对实际面积与暂测面积差异的处理、付款方式及期限、房屋交付期限、双方当事人违约责任的承担、产权登记、物业管理等事项进行了约定。甲方盖章处加盖有济南华氏公司的合同专用章，乙方盖章处载有陈立强的签字，陈成国在乙方代理人处签字并按捺指印。同日，陈立强以现金方式向济南华氏公司支付购房款xxxx元，济南华氏公司向陈立强出具《收据》【编号为：NO.050xxxx】，并加盖了其公司的财务专业章，《收据》上载明的收款事由为“天成国际花园xxxx区购房款xxxx”，另载有涉案《房屋买卖合同》的编号“Tcx0910xxxx”，经办人处载有“孙”字样。2009年12月25日，陈立强以现金方式向济南华氏公司支付购房款35000元，济南华氏公司向陈立强出具《收据》【编号为：NO.010xxxx】，并加盖了其公司的财务专业章，《收据》上载明的收款事由为“天成国际花园xxxx区购房款xxxx”，另载有涉案《房屋买卖合同》的编号“Tcx0910xxxx”及“二次20%”字样，经办人处载有“孙”字样。2010年2月24日，陈立强以现金方式向济南华氏公司支付购房款30000元，济南华氏公司向陈立强出具《收据》【编号为：NO.001xxxx】，并加盖了其公司的财务专业章，《收据》上载明的收款事由为“天成国际花园xxxx区购房款xxxx”，经办人处载有“孙”字样。另查明，在本院审理的原告李新锋与被告山东华氏公司房屋买卖合同纠纷一案【案号为：（2014）市民初字第xxxx号】中，原告李新锋向本院提交的山东省工商行政管理局于2010年7月23日出具的《企业名称预先核准通知书》载明：核准“济南华氏天成实业有限公司”更名为“山东华氏天成实业有限公司”；提交的济南市城乡建设委员会于2014年1月10日向周莹等同志出具的《信访事项告知书》载明：经查实，该公司无房地产开发企业资质，不具备房地产开发条件，其开发建设的天成国际花园项目未在我委办理商品房预售手续。本院在该案中据此认定：“济南华氏公司于2010年7月23日更名为山东华氏公司。山东华氏公司至今未取得上述房屋的商品房预售许可证明，也未向李新锋交付涉案房屋。”该判决经山东省济南市中级人民二审维持，现已生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项关于“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无须当事人举证证明”的规定，本院对（2014）市民初字第2730号案件中认定的上述事实依法予以确认。再查明，陈立强在本案中提交其与济南华氏公司于2010年12月21日签订的《原xxxx区2#楼补充协议》及《西区2#楼施工进度》，据此证明：其在签订《房屋买卖合同》时对涉案房产五证不全的事实并不知情，得知该事实后，其连同其它购房人到济南市市中区信访局、陡沟办事处及涉案楼盘售楼处多次交涉维权，要求济南华氏公司或退款或补证开工建设。在此背景下，2010年12月21日济南华氏公司与部分购房人签订了该协议及进度表，承诺如不能按期交房，购房款双倍返还，但最终亦未兑现。本院经审查认为，因该协议及进度表签订于2010年12月21日，此时济南华氏公司已更名为山东华氏公司，在此情况下，协议及进度表中仍加盖济南华氏公司的合同专用章与常理不符，在山东华氏公司未出庭应诉的情况下，该事实尚不能查清，故本院对陈立强提交的该份证据及主张的相应事实均不予确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、涉案《房屋买卖合同》的效力如何认定；二、陈立强诉请山东华氏公司返还购房款本金xxxx元及相应利息是否具有事实及法律依据。关于第一个焦点问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，山东华氏公司与陈立强签订《房屋买卖合同》后，至今尚未取得上述房屋的商品房预售许可证，故双方当事人所签订的《房屋买卖合同》应当依法认定为无效。关于第二个焦点问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”山东华氏公司因涉案《房屋买卖合同》所取得的购房款xxxx元，应当返还给陈立强。因上述购房款被山东华氏公司占有，故陈立强所遭受的损失主要表现为利息损失，即资金被占用的成本，因此本院对陈立强要求山东华氏公司按照同期银行贷款利率向其支付已付购房款利息的主张予以支持。因该合同无效的原因系山东华氏公司未能取得商品房预售许可证明，山东华氏公司对此具有过错；该合同未载明涉案房产的土地使用权证及相应建设审批手续，陈立强在签订该合同时亦未尽到相应的审查及注意义务，综合双方的过错程度，本院酌定山东华氏公司赔偿陈立强已付购房款80%的利息损失。因涉案购房款系陈立强分三次向山东华氏公司支付，故已付购房款利息的起算时间亦应分段计算，其中：70000元自2009年10月21日起计算、35000元自2009年12月25日起计算、30000元自2010年2月24日起计算。陈立强关于以xxxx元为基数、自2009年10月21日起整体计算利息的主张，与本案事实不符，本院不予支持。综上所述，陈立强的诉讼请求部分成立，本院对于成立部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、山东华氏天成实业有限公司与陈立强于2009年10月21日签订的关于天成·国际花园西区2号楼4单元1层102室的《房屋买卖合同》无效；二、山东华氏天成实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立强返还购房款xxxx元；三、山东华氏天成实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立强支付已付购房款利息（其中：以70000元为基数，自2009年10月21日起至实际给付之日止；以35000元为基数，自2009年12月25日起计算至实际给付之日止；以30000元为基数，自2010年2月24日起计算至实际给付之日止，均按同期银行贷款利率的80%计算）；四、驳回陈立强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告陈立强负担50元，由被告山东华氏天成实业有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇一八年七月二日书记员 周华炜