山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兖民初字第1300号
原告：邱延生，兖州区再生资源供销公司职工。
委托代理人：张淑英。
被告：匡安华。
被告：匡林柏。
被告：匡丽华。
被告：匡萌。
被告：匡朋州。
原告邱延生与被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡朋州、匡萌房屋买卖合同纠纷一案，原告邱延生于2014年6月16日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告邱延生的委托代理人张淑英到庭参加了诉讼，被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡朋州、匡萌经本院传票传唤、公告送达未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告邱延生诉称，2000年10月12日，原告邱延生与被告匡林柏的父亲匡某签订房屋买卖协议一份。双方约定匡某将位于兖州建设西路以北新世纪以西长安小区14号楼3单元505室（住宅建筑面积105.71平方米，储藏室建筑面积12.42平方米）出卖给原告，房屋总价款81000元。合同签订时，原告将房款81000元交付给匡某，匡某出具收到条一份。同时，将该房屋及钥匙给付原告。原告一直居住至今。因种种原因未办理房屋过户手续，后匡某去世。被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡朋州、匡萌作为匡某的继承人未能协助原告办理产权过户手续。现在原告欲对该房屋办理过户手续。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：一、依法确认2000年10月12日签订的卖房协议有效。二、判令位于兖州建设西路以北新世纪以西长安小区14号楼3单元505室房屋归原告邱延生所有。三、原告自行办理该房产过户手续。
被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡朋州、匡萌未作答辩。
经审理查明，匡某在原兖州市兖州镇长安居委会分得宅基地建设房屋一处。因城市建设规划改造，建设新世纪路及两侧的房屋进行拆迁安置。匡某欲处置一套房屋。通过中间人孔某、柴某、徐德骧的介绍，2000年10月12日在被告匡林柏的家中，原告邱延生与匡某签订买房协议一份。协议约定：卖方匡某将坐落在建设西路以北、新世纪以西长安小区14号楼3单元505室住宅楼壹套面积：105.71平方、同楼地下2号储藏室面积12.42平方卖给买主邱延生，共计房款捌万壹仟元。双方协议如下，1、买主一次性将捌万壹仟元房款付给卖方。2、卖方配合买方办理房屋确权证、过户手续，过户费用由买方负担。3、本协议付款签字后立即生效，双方各不得反悔，卖主将所有门钥匙付给买主。本协议一式两份，双方各一份。卖主匡某，买主邱延生，中介人柴某、徐德骧均在协议上签名并按捺指纹。同时，在被告匡林柏在场的情况下，原告将房款81000元交付给匡某，匡某出具收到条一份，内容为：今收到长安小区14号楼505室房款捌万壹仟元正。交款人邱延生、收款人匡某均在收到条上签名并按捺指纹。匡某将房屋的钥匙交付给原告。原告购买该房屋时，该房屋尚未办理房屋所有权证。2002年10月24日，原兖州市房地产管理局颁发了兖城字第309641元房权证，被告匡林柏将房权证交付给原告。原告一直居住至今，因种种原因未办理房屋过户手续。2013年5月20日，原告找过被告匡林柏要求协助办理房产过户，被告匡林柏出具了证明一份，内容为：“我们自愿放弃对长安小区14号楼3单元505室的房屋继承权。同意父亲匡某对该房屋的自行处置事宜。特说明。证明人匡林柏”。
另查明，2014年8月6日，证人孔某出具证言，证明其介绍买卖房屋经过。庭审时，证人柴某也到庭作证证明原告购房过程。2014年8月19日，济宁市兖州区鼓楼街道办事处长安社区居民委员会出具证明并加盖公章，内容为：“兹证明匡某、男、1906年11月出生，于2000年12月死亡；徐均1920年12月出生，于2012年7月死亡，二人系夫妻关系。特此证明”。匡某、徐均的父母早已去世。匡某、徐均共生育5名子女，即匡安华、匡林柏、匡丽华、匡新华、匡朋州。匡新华与原配偶张洪霞于1983年5月21日婚生一女孩，取名匡萌。后匡新华与张洪霞离婚。匡新华于2007年1月18日因病死亡。原告先以匡林柏个人为被告提起民事诉讼，审理中发现尚有匡某的其他继承人，本院遂根据原告的申请，追加匡安华、匡丽华、张洪霞、匡萌、匡朋州作为本案共同被告参加诉讼。后查明张洪霞非本案的诉讼主体，原告撤回了对张洪霞的诉讼。
又查明，2014年6月25日、8月27日，本院通过邮寄的方式向被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡萌、匡朋州送成民事诉状、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，被告匡林柏、匡安华拒绝签收，被告匡丽华由其单位门卫代收，其他被告均因多次送达无人签收。本案依法于2014年9月27日在人民法院报刊登公告，依法公告送达民事诉状副本、应诉通知书、风险提示书、举证通知书、审判庭组成人员通知书、传票等诉讼材料，现公告期已满，被告均不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。
上述事实，主要依据原告提供的卖房协议、收到条、兖城字第30××41号房权证、被告匡林柏出具证明、济宁市兖州区鼓楼街道办事处长安社区居民委员会出具证明、证人孔某出具证言、证人柴某到庭作证证人证言、法院调取户籍证明等以及庭审查证的事实予以认定，其材料已附入卷宗。
本院认为，本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：
一、房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。2000年10月12日，原告与匡某签订卖房协议是双方当事人真实意思表示。双方签订的卖房协议的内容是处置争议房屋权属。该房屋已在原兖州市房地产管理局进行产权登记，并且被告亦出具相关证明，认可匡某的处置该房屋权属的行为，现双方约定的办理该房产的产权过户手续的条件已成就。本院认为，原告与匡某之间卖房协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。
二、对原告要求诉争的房屋归其所有是否应予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。原告与匡某虽签订了房屋买卖合同，但未到房屋登记部门进行过户登记故不发生物权转让的效力，原告要求确认诉争房屋归其所有，应由有关部门办理相关手续。在买卖房屋合同履行过程中，双方之间存在债权债务关系，买受人依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按照约定将标的物的所有权转移给买受人。一方不履行义务，只能根据合同要求对方履行。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。
三、原告要求自行办理房产过户手续应否予以支持。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。原告与匡某签订卖房协议时匡某的父母已经去世。徐均虽健在，但是根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告已经居住使用该房十四年之久，徐均及被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡萌、匡朋州作为继承人从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，被告的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是匡某与徐均夫妻共同的意思表示。原告现要求自行办理该房屋的产权过户手续，本院应依法予以支持。被告匡安华、匡林柏、匡丽华、匡萌、匡朋州非卖房协议中的当事人，无法履行协助义务。原告可自行办理该房屋的产权转移过户手续。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邱延生与匡某签订的卖房协议为有效。
二、原告邱延生自行办理坐落于兖州建设西路以北新世纪以西长安小区14号楼3单元505室房屋（住宅建筑面积105.71平方米，储藏室建筑面积12.42平方米，兖城字第309641元房权证）的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告邱延生承担。
案件受理费1825元，由原告邱延生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 田 新
审 判 员 吕 杰
人民陪审员 孟宪亮
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 高会娟