河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民初83号原告(执行案外人)孙洪贵，住河北省承德市。被告（申请执行人）河北汇通典当有限责任公司。法定代表人刘晓伶，董事长。委托代理人于平，河北德汇律师事务所律师。委托代理人孙立群，河北德汇律师事务所律师。被告（被执行人）围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司。法定代表人刘文锋，董事长。委托代理人苏铁钢，公司法务。被告（被执行人）围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司。负责人刘文锋，董事长。委托代理人苏铁钢，公司法务。原告孙洪贵与被告河北汇通典当有限责任公司（以下简称汇通典当公司）、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司（以下简称永盛房分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。本案当事人原告孙洪贵、被告汇通典当公司委托代理人于平、永盛公司、永盛分公司委托代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙洪贵向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销对永盛现代城A4号楼2单元20层2006室的查封，并确认该房屋归原告所有；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月17日，贵院作出（2016）冀08财保17号民事裁定书，对被告永盛公司、被告永盛分公司名下200万元现金或同等价值财产予以冻结查封，并于2016年9月30日，在承德晚报发布查封公告，对原告所有的永盛现代城A4号楼2单元20层2006室进行查封。原告于2017年8月14日向贵院提出执行异议申请，贵院做出（2017）冀08执异51号执行裁定书，驳回了原告的诉讼请求。原告认为，本案所涉房屋依法应归原告所有，首先原告已与被告永盛分公司签订了书面合同，该合同中明确了原告购买的房屋即本案所涉房屋永盛现代城A4号楼2单元20层2006室，该合同合法有效。其次，原告已向被告支付了全部购房款。在2013年12月25日，被告永盛分公司向原告出具的收据中，明确写明了”今收到孙洪贵交来人民币513123.00元”。虽然购房款是用工程款抵顶，但是该结果和原告向被告支付购房款的结果是一样的，相当于原告给付被告现金人民币513123元，故依法应视为原告已经向被告支付了全部购房款。再次，贵院在审理异议过程中，也查明了原告无用于居住的房屋登记。综上，原告的条件完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告汇通公司辩称，原告向永盛公司付款的证据不充分，仅凭所谓的收据不能证明购房款实际的支付，原告与永盛之间没有签订承德市商品房网上签约备案相关规定的商品房买卖合同，没有进行网上签约和合同备案，不享有合法的物权期待权利。没有证据能够证明原告与永盛之间存在真实合法有效的施工合同关系，按照建筑法的规定自然人没有合法施工资质，不能作为承包合同的施工主体。原告自称是2014年就已经入住争议房屋，没有证据能够证明上述争议房屋已经经过合法验收，符合建筑法和建筑施工条例商品房销售管理办法所规定的合法交付方式。因此即使其实际占有房屋，也属于非法占有，不能对抗人民法院查封。被告永盛公司、永盛分公司辩称，我们认为原告与永盛地产之间存在施工关系，施工完毕后因为永盛地产没有能力支付工程款，故此永盛以其持有的房屋进行抵顶工程款，双方签订了相应的协议，永盛地产为其出具了相应的票据，同时永盛地产将所有的房屋交付使用，原告对其房屋进行了实际占有和使用，原告对该房屋的所有权具有排他性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为了证明自己的主张提交证据如下：1、认购协议书一份是2013年12月5日签订的，证明我购买了争议的房产。2、收据1份，证明抵顶房款51万余元。3、收据四份、取暖费、维修基金、水电卫生费、物业费。证明我已实际入住该房屋。被告汇通公司质证认为：1、对认购协议书，真实性没有异议，但是不能达到原告的证明目的，在签订认购协议时永盛公司没有取得商品房预售许可证不具备预售条件。不能进行网上签约和合同备案，他不享有物权期待权。2、收据不能等同于收到工程款，他没有相应施工合同，他不能证明欠付工程款的真实性。3、维修基金和物业费不具有真实性，按照相关规定只要在小区经过验收后才能提供服务，而且维修基金应该交给筑建部门，所以我们不认可。对于2014年8月1日海龙物业收取的取暖费我们也不认可，按照承德市供暖规定，取暖费是直接交给供暖公司的。水电卫生费也应当交自来水公司和供电公司，不应交给物业公司，这三份证据可以证明，该小区没有进行综合的验收，供电、供暖、质检都没经过验收，所以是非法入住。虽然双方签订了施工合同，但是不能证明实际履行，再此情形下所谓的抵债不能作为依据。被告永盛公司、永盛分公司对原告提供的上述证据没有异议。被告汇通公司为证明自己的主张提交证据如下：1、河北省高级人民法院（2017）冀民终374号民事裁定书。2、承德市中级人民法院（2016）冀08民初79号民事判决书。证明被告与永盛公司之间存在合法有效的债权债务关系，被告请求人民法院查封登记在永盛名下的争议的房屋有合法的依据。被告永盛公司、永盛分公司质证认为，1、原告与永盛之间用房屋抵顶工程款是双方的真实意思表示，该行为并没有违反法律的强制性规定，因此对于原告因此行为得到的房屋应当得到法律的认可和保护。2、虽然原告对所得房屋没有到房产部门办理正式备案手续，但是并不能否定原告对该房屋的占有、使用、收益、处分等所有权。该所有权具有绝对的权利，该权利具有排他性。被告永盛公司、永盛分公司没有证据提交。原告、永盛公司、永盛分公司对被告汇通公司提交证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年12月5日，原告与被告永盛分公司签订了《承德现代城商品房认购协议》，双方商定以513123元的价格将坐落于承德市双桥区现代城A4号楼2单元2006室房屋出售给原告，付款方式为用工程款抵顶房款，永盛公司并于签订认购协议当天出具了收据，收据也标明用工程款抵顶购房款，2014年8月原告缴纳了维修基金、取暖费、物业费、水、电、卫生等费用，于2014年底入住，但因永盛公司所开发的现代城小区不具备验收条件，至今没有验收而不能办理房产转移手续。2016年9月30日承德市中级人民法院依据（2016）冀08财保17号民事裁定书对该争议的房产进行了查封，为此原告向向承德市中级人民法院提出执行异议，本院于2017年8月18日做出的（2017）冀08执异51号《执行裁定书》驳回了原告的异议申请，因此原告又提起执行异议之诉，请求撤销该裁定，并解除查封措施。另查，原告孙洪贵在承德市不动产登记中心没有其他用于居住的房产登记。本院认为，原告于2013年12月5日就与被告永盛分公司签订了《承德现代城商品房认购协议》，并于签订协议的当天永盛公司就向原告出具了购房收据，且原告已于2014年底实际占有使用该争议房产，因此原告系在法院查封该房产之前完成了其购买行为，未进行预告登记系因为被告永盛房地产公司的房产未进行验收等原因导致，原告在此次购房过程中没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告符合以上三个能够排除执行的条件，另外：一、原告系善意取得；二、并已实际入住多年；三、因第三人的过错导致不能办理房产过户手续而让原告承担失去所购房产的后果显示公平。综上所述，原告购买承德市双桥区牛圈子沟现代城A4号楼2单元2006室房屋无过错，没有理由用原告购买的房产替他人偿还债务。因此依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位于承德市双桥区牛圈子沟现代城A4号楼2单元2006号房屋。案件受理费8931.23元，由被告河北汇通典当有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。本院（2017）冀08执异51号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。审 判 长  王晓青审 判 员  袁宝山人民陪审员  刘承英二〇一七年十一月十五日书 记 员  郭浩楠