浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）甬海执异字第49号
案外人：赵士海。
申请执行人：浙商银行股份有限公司宁波海曙支行。
代表人：陈建军。
委托代理人：戴宁。
委托代理人：王锐。
被执行人：吕孝珍。
被执行人：沈金修。
本院在执行申请执行人浙商银行股份有限公司宁波海曙支行（以下简称浙商海曙支行）与被执行人吕孝珍、沈金修金融借款合同纠纷一案过程中，案外人赵士海对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭并组织了听证。申请执行人浙商海曙支行的委托代理人王锐到庭参加了听证。案外人赵士海与被执行人吕孝珍、沈金修经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人赵士海称，其在2011年6月25日与被执行人吕孝珍、沈金修签订了房屋租赁合同，由其承租被执行人吕孝珍、沈金修所有的位于宁波市海曙区青林湾东区xx幢xxxx室房屋，租期从2011年6月25日至2021年6月24日（前三年租金4万元一次性支付房租12万元，第二次付租金为四年每年付5.45万元，共支付21.8万元，第三次租金付三年，每年6万元，共支付18万元）。其承租后一直租住在涉案房屋内并已支付房租至2018年6月24日。为此，请求保障案外人的租赁权及优先购买权。
为证明其主张，案外人赵士海向本院提交了下列证据材料：
房屋租赁合同、宁波银行天水家园社区支行客户账户明细查询单各1份、照片2张，拟证明租赁关系存在的事实。
以上证据均为与原件核对无异的复印件。
申请执行人浙商海曙支行答辩称，案外人涉嫌编造相关事由，假借租赁关系恶意妨碍法院执行，损害申请人合法权益。理由如下：1.房产在办理抵押贷款时并未有任何出租情形，此情形申请执行人在放贷前亦经调查确认，且2013年4月9日被执行人向申请执行人声明涉案抵押房产并未出租同时承诺未经申请执行人书面同意不予出租；该情形与案外人提供的时间显示为2011年6月25日的租赁合同存在明显矛盾；2.案外人提供的租赁合同等文件涉嫌编造虚假事实，第三人并未提供任何关于该租赁合同实际履行情况（包括支付租金及实际占有使用涉案房屋）的证据。综上，请求法院依法不予支持案外人的异议申请，同时追究其虚构事实，阻挠执行的法律责任。
为证明其主张，申请执行人浙商海曙支行向本院提交了下列证据材料：
1.浙商银行个人贷款（经营、消费类）贷款申请调查表，拟证明2013年4月9日抵押人沈金修及其配偶吕孝珍（即借款人）承诺涉案抵押房产并未出租，同时未经浙商银行股份有限公司宁波鼓楼支行书面同意不予出租；
2.公证书、身份证及结婚证，拟证明沈金修和吕孝珍系夫妻关系，涉案房产的权利人沈金修全权委托其配偶吕孝珍办理抵押贷款事宜，签署有关法律文件；
3.录音资料，证明赵士海没有占有使用涉案房屋，不存在租赁关系。
被执行人吕孝珍、沈金修既未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。
经质证，浙商海曙支行对案外人提交的证据材料的质证意见如下：对房屋租赁合同的真实性、关联性、合法性均有异议，认为案外人与被执行人之间不存在租赁关系；对宁波银行天水家园社区支行客户账户明细查询单及公告照片的真实性予以认可，但认为该款项的支付并不能说明就是支付租金；对告示的形式真实性认可，但从照片内容上看，案外人与被执行人有其他经济纠纷，而不存在实际租赁。对于浙商海曙支行提交的证据材料，案外人的质证意见如下：对证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但认为被执行人承诺未出租存有虚假成分，是为了贷款而为；另录音资料并不能证明其未在涉案房屋居住，只是其经常出差家里常没有人居住而已。经审查，本院认为，虽然浙商海曙支行对案外人提交的房屋租赁合同的真实性、关联性、合法性均有异议且提出了异议理由，但因该证据系与原件核对无异，故该证据能够证明案外人与被执行人之间签订过落款时间为2011年6月25日的房屋租赁合同，至于该合同所载明的租赁关系能否对抗涉案抵押权将在后文叙及，因浙商海曙支行对案外人提交的宁波银行天水家园社区支行客户账户明细查询单和2张照片以及案外人对浙商海曙支行提交的证据1、证据2、证据3的真实性并无异议，故本院对其相应证明力予以认定。
经审理，查明：
1.案外人赵士海与被执行人沈金修、吕孝珍之间签订了一份落款时间为2011年6月25日的房屋租赁合同，载明：由赵士海承租宁波市海曙区青林湾东区84幢1单元1301室房产，租赁期限十年，即2011年6月25日至2021年6月24日止；租金每年4万元，前3年一次性付款12万元，付款时间为2011年6月25日，同时出租方将钥匙交给承租方；第二次付租金为四年一付，每年4.5万元，付款时间为2014年6月25日，支付21.8万元整，第三次付租金为三年一付，每年6万元，付款时间为2018年6月25日，支付18万元整，到期后动产归承租方所有；租房押金2.5万元，到期结算后归还；租房期间，有关水、电、气、电话及物业管理费等由承租方负担；等等。2014年6月25日，胡宾通过银行转账方式支付给吕孝珍21.8万元。
2.2013年4月9日，吕孝珍、沈金修向浙商海曙支行书面承诺截至2013年4月9日，宁波市海曙区青林湾东区84幢1单元1301室抵押物尚未出租，且本人承诺，未经贵行书面同意，不予出租。2013年5月15日，双方就前述房产办理了抵押登记手续。2015年1月6日，本院依法受理了原告浙商银行股份有限公司宁波鼓楼支行与被告吕孝珍、被告沈金修金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）甬海商初字第102号。同月20日，本院依原告申请对被告沈金修名下的位于宁波市海曙区青林湾东区84幢1单元1301室等6套房产采取了财产保全措施。经审理，本院依法于2015年2月6日作出（2015）甬海商初字第102号民事判决，判决主要内容如下：一、被告吕孝珍、被告沈金修共同归还原告浙商银行股份有限公司宁波鼓楼支行借款本金4200000元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2015年1月13日的利息、复利为50682.87元，之后的罚息、复利按照合同约定计至款项实际履清之日止）及原告为实现债权支出的律师代理费损失186031元。上述款项被告吕孝珍、被告沈金修于本判决生效后五日内履清；二、原告浙商银行股份有限公司宁波鼓楼支行有权对被告沈金修名下的位于宁波市海曙区青林湾东区84幢1单元1301室房地产［房屋产权证号：甬房权证海曙字第××号；国有土地使用证号：甬国用（2008）第xxx号］在抵押担保范围内，以该财产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。2015年3月26日，浙商海曙支行向本院申请强制执行，本院审查后依法予以立案，案号为（2015）甬海执民字第408号。执行过程中，拟对上述房产予以司法拍卖。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，租赁权若要对抗抵押权，租赁权必须设定在抵押权设立之前且承租人在抵押权设立之前已经占有使用租赁物。本案中，案外人所提供的房屋租赁合同及宁波银行天水家园社区支行客户账户明细查询单虽能证明其与被执行人就涉案房屋签订过落款时间为2011年6月25日的书面租赁合同以及其曾于2014年6月25日委托胡宾向吕孝珍支付21.8万元，但案外人所谓的租赁权并不能对抗涉案抵押权，理由如下：其一、被执行人吕孝珍、沈金修于2013年4月9日向浙商海曙支行所作“截至2013年4月9日，宁波市海曙区青林湾东区84幢1单元1301室抵押物尚未出租，且本人承诺，未经贵行书面同意，不予出租”的书面承诺，能够证明涉案房屋在办理抵押登记时未予出租的使用状况；其二、案外人未能举证证明其在涉案抵押权设定之前已经占有使用涉案房屋；其三、案外人未能举证证明其在合同签订当日已向被执行人支付了第一期租金12万元，也未能举证证明其于2014年6月25日委托胡宾支付给吕孝珍的21.8万元即为涉案房屋之第二期租金。综上，案外人提供的上述证据不能形成有效的证据链，无法证明其在被执行人与浙商海曙支行设立抵押权前就对涉案房屋占有并享有租赁权，故案外人要求拍卖过程中保留其承租权的异议主张，于法无据，本院对其不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人赵士海的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 张 磊
代理审判员 张 习
二〇一五年十一月五日
代书 记员 林 静