云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民二初字第633号
原告栾朝能，云南省马关县人，住文山市。
委托代理人赵影武，云南天信律师事务所律师。
委托代理人张洁。
被告文山州超俊房地产开发有限责任公司，组织机构代码：69569XXXX。
住所地：文山市普阳路延伸线丽水龙庭。
法定代表人黄俊，该公司董事长。
委托代理人刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
原告栾朝能与被告文山州超俊房地产开发有限责任公司（以下简称文山超俊房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告栾朝能及其委托代理人赵影武、张洁，被告文山超俊房地产公司的委托代理人刘光宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告栾朝能诉称，2011年5月30日，原告与被告就原告向被告购买其开发的文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺达成定购协议书，该商铺约定价格为人民币698794元。2011年5月30日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，而后双方签订《返租合同》，约定该商铺由被告返租三年，每年的租金为49000元，租期为2012年2月14日至2015年2月14日，在减除3年租金147000元后，原告共需支付房款人民币551794元。2013年11月25日原告按约定缴纳了房款，并同时向被告支付房屋公共维修基金6493元，土地使用证费300元，契税16553.81元，印花税275.9元，共计23622.71元。被告以用发票更换的名义把原告持有的定购协议书和《返租合同》收走。2014年年底，原告从他人处听说被告擅自改变市场规划，而后原告即到该市场查看，发现被告将市场的规划作了较大的改动，即将前排房屋扩建成餐厅，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计，导致原告购买的房屋完全丧失了经济价值。原告代理人到文山市规划局了解该市场的规划情况，规划局的工作人员称该市场的规划设计并未作过改动。后原告与其代理人同被告就此事进行商谈，被告主动提出退款，并承诺在2015年2月14日退还本金，但不退利息。到期后原告要求被告履行承诺，但被告并未履行，当原告再次追问被告时，被告称无法履行，故原告诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房购销合同》；依法判决被告返还原告购房款551794元及利息（利息按原告在银行所贷款项的银行同期贷款月利率9.21‰计算，从原告支付款项之日起至被告退还房款之日止）。
原告栾朝能针对其主张，提供以下证据：1、《商品房购销合同》一份，证明2011年5月30日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定被告将其他开发的文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺出售给原告，原告支付购房款551794元的事实；2、《云南省地方税务局通用机打发票》（发票号码：00046155）一份，证明原告向被告支付购房款551794元之后，被告用该发票把原告持有的《定购协议书》和《返祖合同》收走的事实；3、《房产分户平面图》复印件一份、《一层平面图1：150》复印件一份、《规划总平面图》复印件一份，证明原告所购买的文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺原规划布局；4、《照片》十一张，证明被告擅自改变市场规划，将前排房屋扩建成餐厅，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计；5、《文山州超俊房地产开发有限责任公司收款收据》（N0.0002471）一份、《云南省住宅专项维修资金专用收据》（N0.00470900）一份、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》二份，证明原告向被告缴纳文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺维修基金、契税、印花税、土地使用证费共计23622.71元；6、《个人借款合同》、《抵押合同》复印件各一份，证明原告用于向被告购买商铺的款项是在马关县农村信用合作联社兴隆分社所贷的款项，利率是按银行同期贷款月利率9.21‰计算。
经质证，被告文山超俊房地产公司对原告提供的第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据恰好证明了原、被告双方约定的房款为551794元；对第2组证据的真实性无异议，但对证明的观点有异议，认为发票不能证明被告将原告的《返租合同》收走；对第3组证据的真实性无异议，但不认可是双方约定的一部分，规划图和分户图不是购销合同的一部分，原告提供的购销合同中也不包含这二份证据；对第4组证据有异议，认为照片无拍摄时间，不能证明被告擅自改变市场规划，只能证明市场现状；对第5组证据认为原告支付契税、印花税和维修基金是为了办理房产证和土地证，被告代办，被告已经向相关部门支付了这些税和基金，让被告返还无依据；对第6组证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的观点，个人借款中载明的借款用途是种植桉树，并不是用于支付房款，原告要求被告据此返还相应利息，被告不予认可。本院认为，原告提交的第1、5组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；原告提交的第2组证据，虽客观、真实，但不能证明被告存在收回原告持有的《定购协议书》、《返租合同》的行为，本院不予采纳；原告提交的第3、4组证据，虽客观、真实，但不能证明被告存在擅自改变双方争议商铺的市场规划布局的行为，本院不予采纳；原告提交的第6组证据，虽客观、真实，但该证据显示的贷款用途是种植桉树，与本案无关，本院不予采纳。
被告文山超俊房地产公司辩称，首先，被告已按照双方签订的《商品房购销合同》及其他相关约定履行其义务，不存在违约行为，原告要求解除《商品房购销合同》，并返还其支付的房款及契税等费用共计人民币722416.71元，没有事实和法律依据，不应得到支持。理由是：2011年5月30日，被告与原告在平等自愿协商一致的基础上签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺，购买价格为551794元。该合同已依法在文山州住房保障与房地产管理局进行了登记备案。原告按照合同约定向被告支付了551794元购房款，在收到原告支付的购房款后，被告也按合同约定履行了交房义务。被告与原告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且约定内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。被告与原告之间从未签订过《返租合同》，不存在以租金抵扣房款的情形。在被告向原告交付该商铺后，为使“七乡农贸市场”能够实现规范化管理及炒热市场，达到买售双方共同赢利、共享利益的目的，经原、被告及文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司协商一致后，三方于2013年12月10日签订《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》，约定原告自愿将其购买的P-48号商铺委托给文山七乡鹏程农特产品贸易有限公司经营管理3年，托管期自2012年2月15日起至2015年2月14日止，托管期3年为免费市场预热期。原告将该房屋交给文山七乡鹏程农特产品贸易有限公司管理经营至今已3年有余。原告将该房屋交给他人管理经营的行为表示原告对该房屋进行了实际的使用和处分，也表明被告已按约向原告交付了房屋。被告认为，根据法律的相关规定，合同一经成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。当事人单方解除必须满足法定条件，即《合同法》第九十四条规定的四种情形。被告认为，被告与原告达成协议后，被告已将商铺交给了原告，被告的义务已经履行完毕，在履行合同的过程中不存在违约行为。因此，原告无权解除《商品房购销合同》，原告要求被告返还原告支付的房款的主张于法无据，不应得到支持。其次，原告称被告将市场的规划做了较大改动，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计，导致原告购买的房屋完全丧失了经济价值与事实不符，不应得到支持。理由是：如前所述，被告已按照《商品房购销合同》的约定，向原告交付了房屋，履行了合同约定的义务，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此，被告在履行其交房义务之后，被告对该房屋无照管之义务，该房屋毁损、灭失的风险应由原告自行承担。近三年多来，被告从未收到任何部门通知，认为被告将市场的规划做了较大改动，违反了相关法律规定，原告已将七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺交付他人管理经营了三年之久，并在市场部分格局被改动之后与文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司签订了《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》，原告对市场部分格局的改动是知晓、认可的。在这三年中使用、管理商铺的是文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司，并非被告，被告将开发后的房屋出售后，并未占有或使用其售出的房屋，也未对市场的规划进行改动。如原告认为文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司对市场部分格局进行改动的行为属于侵权行为或违反了《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》，属于另一种法律关系，并不是本案所涉及的商品房销售合同纠纷，原告应向文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司提出其主张，实际上原告要求退房的直接原因就是当今全国性房地产市场行情下滑，原告在找各种理由要求解除合同。综上所述，原告请求解除《商品房购销合同》并要求被告返还原告支付的房款没有事实、法律依据，不应得到支持，应予驳回。另外，被告没有任何违约行为，本案又是商品房购销合同案件，不同意支付原告要求的利息。
被告超俊房地产公司针对其辩称，提供以下证据：1、《商品房购销合同》复印件（与原件核对无异）一份，证明原告与被告签订的《商品房购销合同》，明确约定原告购买被告开发的文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺的价格为551794元，并非是698794元，原告实际向被告支付的房款也是551794元；2、《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》复印件（与原件核对无异）一份，证明原、被告及文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司签订了《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》，约定原告自愿将其购买的P-48号商铺委托给文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司经营管理3年，托管期自2012年2月15日起至2015年2月14日止，还证明了原告将该商铺交给文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司管理经营至今已3年有余，原告将该房屋交给他人管理经营的行为表明原告对该房屋进行了实际的使用和处分，也表明被告已按约向原告交付了房屋；3、《房产证领取确认表》复印件（与原价核对无异）一份，证明被告为原告代办房产证后，原告配偶高天英于2014年11月17日向被告领取了该商铺的房产证，被告已将验收合格、符合合同约定及法律规定的房屋交付给原告，被告不存在变更规划，对市场进行改造的行为，否则无法通过政府部门组织的验收，也无法为原告办理房产证。
经质证，原告对被告文山超俊房地产公司提供的第1组证据的真实性无异议，但不认可被告的证明观点，认为原告购买的房款是551794元不是事实，三年的款项是以租金折抵房款，房款总价是690000元多，原告购买的商铺用于商业经营，备案和实际不一致，被告已经改变规划，被告的违约行为是充分的；对第2组证据的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为栾朝能的签字不是原告栾朝能所签，手印也不是原告栾朝能所按，且该证据证明房屋不是原告交付给被告所说的那家公司，2012年至2015年房屋不在原告的控制下，也能证明用三年房租冲抵房款；对第3组证据的真实性无异议，但认为被告对市场规划进行了改变，不论是谁改变的，但承诺是被告所作出的。本院认为，被告提交的第1、3组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；被告提交的第2组证据，因原告不认可其真实性，且被告用该证据欲证明的事实，与本案原告起诉的商品房销售合同法律关系无关，本院不予采信。
根据庭审举证和质证，本院查明的法律事实如下：
2011年5月30日，原、被告双方签订《商品房购销合同》（合同编号：七乡（2011）第120号），约定由被告将其开发的位于文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号的商铺销售给原告，该商铺总价款为人民币551794元，付款方式为一次性付款，并约定了交房时间等相关商品房销售合同的权利义务内容。合同签订后，原告于2013年11月25日支付被告购房款人民币551793.68元，被告并向原告出具一份《云南省地方税务局通用机打发票》（发票号码：00046155）；原告又于2014年4月16日支付文山市地方税务局购买该商铺的税费人民币16829.71元（16553.81元＋275.9元=16829.71元），并由文山市地方税务局向原告出具二份《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》；另外，原告又分别于2014年5月13日和2014年11月17日支付被告该商铺的维修基金人民币6493元和土地使用证费人民币300元，被告并向原告出具了一份《云南省住宅专项维修资金专用收据》（N0.00470900）和一份《文山州超俊房地产开发有限责任公司收款收据》（N0.0002471）；原告于2014年11月17日向被告领取了该商铺的产权证书（产权证号：0320**）。
另查明：文山州住房保障与房地产管理局于2011年11月25日对原告向被告购买的文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺进行了登记备案。
本院认为，商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2011年5月30日签订《商品房购销合同》的行为，代表了双方的真实意思表示，该合同属合法有效的商品房销售合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，原、被告双方未对该合同约定的房屋质量、房屋面积误差、支付购房款、交付房屋、产权证书的办理发生争议，且原、被告双方已实际履行完毕该合同。关于原告以2014年年底，原告从他人处听说被告擅自改变市场规划，而后原告即到该市场查看，发现被告将市场的规划作了较大的改动，即将前排房屋扩建成餐厅，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计，导致原告向被告购买的文山市七乡农贸市场B幢1单元P-48号商铺完全丧失了经济价值为由，要求与被告解除2011年5月30日签订的《商品房购销合同》，并要求被告返还原告购房款551794元及利息（利息按原告在银行所贷款项的银行同期贷款月利率9.21‰计算，从原告支付款项之日起至被告退还房款之日止）的诉讼请求，因原、被告双方对2011年5月30日签订的《商品房购销合同》已实际履行完毕，而原告未能提交合法有效的证据予以证实原、被告双方在该合同中约定原告所购买商铺的使用功能和该商铺与经济价值有关的其他配套功能，且原告也未能提交合法有效的证据予以证实被告存在限制原告使用该商铺商业功能的行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告栾朝能的诉讼请求。
案件受理费11020元，减半收取5510元，由原告栾朝能负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 吴国欣
二〇一五年八月三十一日
书记员 何秋杰