吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白民三终字第178号上诉人（原审被告）冷喜军，男，现住镇赉县。委托代理人肖英奎，吉林宇中人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李晓斌，男，现住镇赉县。委托代理人高军，吉林高军律师事务所律师。委托代理人李慧（李晓斌姐姐）。原审被告李俊娟（系冷喜军妻子），女，现住镇赉县。委托代理人冷金广，现住镇赉县。上诉人冷喜军因确认合同效力纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2014）镇民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人冷喜军及其委托代理人肖英奎，被上诉人李晓斌的委托代理人高军、李慧，原审被告李俊娟的委托代理人冷金广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明案件事实如下：原告李晓斌与丛海荣于2000年自建了团结东路1区2段266号商服楼，此楼房为三层，面积356.40平方米。2004年李晓斌与丛海荣离婚，双方协议楼房归李晓斌，现丛海荣对此楼已无所有权。2012年8月3日原告李晓斌与冷喜军妻子李俊娟签订了《房屋转让合同》，因原始所有权证上体现此楼共有人为丛海荣，所以在原、被告办理楼房过户手续时，协助签字。转让合同关于争议楼房位置、面积与用途在合同条款第一项进行了约定，价格为873，200.00元。8月4日，原告李晓斌与被告冷喜军签订了《房屋买卖合同》，合同第三条约定楼房成交价格为人民币700.000.00元，包括李晓斌在银行贷款。付款方式为在合同签订之日冷喜军付给李晓斌现金200，000.00元，在签订合同3日内一次性偿还李晓斌在银行贷款人民币22，4948.81元。被告冷喜军举证可证明2012年8月6日，原告为其出具424948.81元收条一枚。其中200，000.00元写明是“收到现金”，另224，948.81元为冷喜军替李晓斌偿还欠建行的贷款；同一日即8月6日李晓斌为冷喜军出具10，000.00元收条一枚，明细为“卖楼预付款”；同年8月9日出具100，000.00元收卖楼款收据一枚；同年10月22日出具6，000.00元购房款收据一枚；2013年5月22日出具20，000元收据一枚，共计560，948.80元，庭审中被告称已给付房款58万元，原告予以认可。2012年8月8日被告冷喜军、李俊娟在镇赉县地方税务局以计税金额873，180.00元交纳各种税款共计人民币118315.90元，2012年8月9日镇赉公信房地产咨询评估有限公司为房屋转让缴纳税费关于争议楼房估价结果为873，200.00元，二被告当天以此价格在房产部门为办理过户手续支付各种费用17078.70元，也是在同一日镇赉县地方税务局代开的销售不动产发票售楼款为873，180.00元。8月23日被告取得了国有土地使用证，使用权人为李俊娟，同年9月17日取得了争议楼房的房屋所有权证，所有权人为冷喜军。原告起诉后，在诉讼中经原告申请法院委托，2013年12月18日吉天隆司鉴字[2013]019号房地产估价报告对诉争房屋确认估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并已进入市场无障碍的条件下于估价时点2012年8月4日可能实现的市场价值为1354320.00元。原审法院综合评判如下：一、原告李晓斌撤销权的行使符合法律规定《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”该案原告李晓斌与被告冷喜军、李俊娟房屋买卖合同签订时间为2012年8月4日，起诉日即主张行使合同撤销权日期为2013年7月30日，在一年的除斥期间内，故李晓斌撤销权的行使符合法律规定。二、被告冷喜军、李俊娟称与原告李晓斌间所签订的房屋买卖合同与转让合同是双方真实意思表示的主张不成立，合同的签订是李晓斌与冷喜军间存在债权、债务的基础上形成的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款第（一）项规定：“证据包括当事人的陈述。”当事人陈述是在任何一个民事案件审理过程中都存在的一种诉讼材料,其功能之界定及发挥直接影响到事实审理的结果。从证据功能而言是指当事人作为证据方法就其亲历所知向法院陈述有关案件事实，以作为证据资料供法院参考。就事实主张而言,当事人总是从有利于自己的角度来陈述事实,如果当事人主张的事实是虚假的事实,则其陈述中可能存在着自相矛盾的内容。正常情况下,当事人主张的事实不会包含着自相矛盾的内容,但是当事人在主张事实的基础上展开的相关事实和细节事实的陈述就可能包含着自相矛盾的内容。在此情况下,可以运用经验法则,根据当事人展开的陈述直接认定其主张的事实为虚假事实。本案被告冷喜军与李俊娟主张的事实为：“李晓斌所称无钱偿还用楼抵债不是事实，我从未给他抬过钱，也没有强迫他，更没有乘人之危。事实上房屋买卖合同是双方在平等自愿协商一致的基础上形成的。李晓斌的起诉与事实不符，房屋买卖合同合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。”但在围绕主张的事实，被告冷喜军在相关事实与细节事实上陈述存在多处矛盾。首先，在原审（2013）镇民一初字第374号卷宗第9页，二被告在答辩状中称，合同约定房屋成交价为70万元，合同签订之日付给原告李晓斌现金人民币20万元，而在2013年10月9日庭审其举证时关于20万元的举证目的陈述为李晓斌欠他人钱，冷喜军替李晓斌偿还的；2014年7月31日重审第一次庭审时冷喜军又称以现金20万元支付了房款；2014年11月27日重审第二次庭审时冷喜军在辩论阶段称，冷喜军在买李晓斌楼房时不知道李欠钱的事，也不知道欠谁钱，后来楼涨价，在合同形成一年后，李晓斌想要回楼时才知道李欠钱的事。由此可知，冷喜军关于20万元房款的四次陈述是自相矛盾的。2012年8月4日为双方合同签订之日，如冷喜军替李晓斌偿还了李欠他人的借款，当时他即应知李有债务这一事实的存在，而其又称在2013年8月份后才知李有债务显然不能自圆其说。2、原、被告关于房屋买卖及被告冷喜军办理楼房过户手续时违反了正常的交易习惯。《关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款规定：“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”原告李晓斌为证明出卖楼房不是自己真实的意思表示，举房屋转让合同与买卖合同加以证明，故法院在是原告提出主张的前提下进行的审查。正常的房屋买卖，应由买卖双方针对标的物价格进行协商，达成一致后签订房屋买卖合同，而后是在房屋主管部门变更房屋所有权证，此时房屋主管部门需要双方提供房屋转让合同，对交易楼房进行评估，税务机关依纳税人持有的房地产估价结果报告收取销售不动产税、契税等税种。而本案从采信的书证上体现的时间前后顺序即证明原、被告间买卖行为与其他行为违反了正常的交易习惯。首先，2012年8月3日李俊娟与李晓斌、签订了房屋转让合同，价格为人民币873，200.00元，第二天即8月4日才签订的房屋买卖合同，房屋价格又约定为700，000.00元；其次，8月3日转让合同的楼房价格873，200.00与2012年8月9日评估价格相同；再次，2012年8月8日在评估报告未作出的情况下，被告即在税务机关交纳了销售不动产税、契税等。交易习惯是惯行的，当事人自愿遵循的，且不违反公序良俗的习惯做法。原告李晓斌以此证明向二被告出卖楼房不是自己真实意思表示主张符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。中共镇赉县公安局纪委与原告李晓斌关于出卖楼房进行调查是客观存在的事实，该笔录内容亦体现出是其真实意愿，但此行为发生的时间是2013年3月14日，为同年7月30日李晓斌行使诉权要求撤销买卖合同意思表示之前，所以此调查笔录不能作为判断李晓斌是否是真实愿意出卖给二被告楼房的唯一证据。依法撤销合同之后相关问题的处理《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”现原告李晓斌收到二被告以现金或其他方式给付的房款本金为人民币58万元，原告虽主张这其中包括10万元抬款利息，但因无直接有效证据证明，不予支持；双方买卖合同中有关于违约按中国人民银行贷款利率给付利息的约定，故李晓斌在合同被依法撤销后、退还房款时应向二被告按本金58万元支付利息；另二被告办理房屋过户手续支出的税费共计人民币135394.60元亦应由原告承担。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一项、第五十七条、第五十八条，《关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款之规定判决如下：一、撤销原告李晓斌与被告李俊娟、冷喜军于2012年8月3日、8月4日签订的《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》。二、被告冷喜军、李俊娟将坐落于镇赉县新兴街东团结路南1区2段266号房屋（建筑面积356.40平方米）返还给原告李晓斌。三、原告李晓斌返还被告冷喜军、李俊娟购房款本金人民币58万元，并按中国人民银行同期贷款利率给付利息，自2012年8月4日至本金58万元付清之日止；同时向二被告支付办理该房屋过户手续时交纳的税费人民币135394.60元（其中交纳税款118315.90元，交纳各种费用并17078.70元），并按中国人民银行同期贷款利率给付利息，自2013年7月31日至135394.60元付清之日止。以上判项于判决生效后立即执行。四、原告李晓斌再次办理与二被告争议房屋土地使用证与房屋所有权证时支付的税、费由原告自行承担。案件受理费100元，原告与二被告各承担50元。宣判后，冷喜军不服提起上诉，请求撤销重审判决，并依法改判。其主要理由为：一、原审重审认定被上诉人行使撤销权符合法律规定是错误的。合同当事人一方行使撤销权的法定条件是有撤销事由的客观存在。本案不存在行使撤销权的法定事由。二、原审重审认定上诉人冷喜军、原审被告李俊娟与被上诉人李晓斌签订的房屋买卖合同与转让合同是双方真实意思表示的主张不成立，合同签订时李晓斌与冷喜军间存在债权债务关系的基础上形成的，这一认定缺乏有效证据支持，是错误的。三、原审重审认定房屋买卖及上诉人冷喜军办理楼房过户手续时违反了正常的交易习惯。这一认定于法无据，是错误的。四、原审法院委托房屋价格鉴定程序违法，鉴定结论不能作为定案依据。五、本案诉争楼房所有权已经发生转移，上诉人对该楼房享有完全所有权。被上诉人李晓斌答辩称，1、一审法院在事实认定和法律适用上是正确的，请求维持。原被告在买卖前形成了债权债务关系，一审提供了录音及证人。冷喜军在一审中前后矛盾，在债的基础上形成买卖关系是真实的；2、该楼房的买卖违反了正常的交易，违反了法定的办理程序。这些事实和证据均可以反映出买卖合同不是出于原告的真实意思表示形成的，是在欠款的基础上因原告不能偿还借款，原告处于危难之际，处于劣势，从而形成了不公平不对等的合同，70万的楼房，后来评估为231万，通过镇赉县法院评估之后，是135万，显现了不公平的买卖合同。根据显失公平和乘人之危的法律规定，我方在一年内行驶了撤销权，是符合法律规定的，应当得到支持。原审被告李俊娟答辩称没有意见。根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的两个房屋买卖合同是否是双方的真实意思表示，其合同内容是否违反了法律法规的强制性规定？2、被上诉人与上诉人签订的合同是否存在撤销权的法定事由，是否存在乘人之危，显失公平。被上诉人的此项请求应否受到法律保护？3、2013年11月19日李晓斌申请法院通过鉴定部门作出的鉴定是否违反法定程序，应否作为本案的定案依据？上诉人、被上诉人及原审被告对本庭归纳的争议焦点无异议和补充。上诉人出示新证据2013年6月29日《房屋买卖协议》一份，证明上诉人与被上诉人买卖楼房完全是出于双方的自愿，被上诉人李晓斌自愿于2013年6月29日将出售的楼房交付给上诉人冷喜军。被上诉人质证称，这份合同不具有法律效力，也不是新证据，一审没有提供，买卖房屋的行为不是真实意思表示。本院认为，该证据不是新证据，李晓斌又未到庭，无法确认李晓斌的签字是否是本人所签，因此，本院不予确认。二审查明的基本事实与原审重审相同。另查明，被上诉人主张上诉人购买房屋是在双方存在债权债务关系的基础上形成的房屋买卖关系，但在一、二审诉讼中，被上诉人均未向法庭提供借款的书证加以证明，同时，在重审判决中，原审法院已确认被上诉人主张给付的58万房款中包含10万元的抬款利息的事实，无直接有效的证据证明。被上诉人对此确认在二审中未提出异议。根据上诉人的上诉请求、被上诉人的答辩，围绕本案的争议焦点，本院综合评判如下：一、关于冷喜军与李晓斌签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让合同》是否是双方当事人的真实意思表示的问题。经查，李晓斌与丛海荣于2000年自建了团结东路1区2段266号商服楼，此楼房为三层，面积356.40平方米。2004年李晓斌与丛海荣离婚，双方协议楼房归李晓斌，现丛海荣对此楼已无所有权。2012年8月3日李晓斌与冷喜军妻子李俊娟签订了《房屋转让合同》，因原始所有权证上体现此楼共有人为丛海荣，所以在李晓斌、冷喜军办理楼房过户手续时，协助签字。转让合同关于争议楼房位置、面积与用途在合同条款第一项进行了约定，价格为873，200.00元。同年8月4日，李晓斌与冷喜军签订了《房屋买卖合同》，合同第三条约定楼房成交价格为人民币700，000.00元，合同第六条约定“甲方在房屋过户到乙方名下后，于2013年8月1日前将房屋交付给乙方。”2012年8月6日、2012年8月9日、2012年10月22日、2013年2月5日、2013年5月22日冷喜军以给付现金和银行汇款等形式先后给付李晓斌购房款580，000.00元，双方约定剩余120，000.00元楼房交付后给付。2012年8月9日经镇赉公信房地产咨询评估有限公司估价价格为873，200.00元。在办理房屋过户手续时缴纳了各种税费135，394.60元。镇赉县地方税务局代开的销售不动产发票售楼款为873，180.00元。8月23日冷喜军和李俊娟取得了国有土地使用证，使用权人为李俊娟，同年9月17日取得了争议楼房的房屋所有权证，所有权人为冷喜军。上述事实双方在一、二审庭审中均无异议。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让合同》具备签订合同的主要条款，符合《合同法》第十二条的规定，没有违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，双方均按照合同约定的条款予以履行。同时，李晓斌在镇赉县公安局的调查笔录中陈述：“是我联系的冷喜军，让他帮忙帮我联系卖楼的事，后来我还劝他买的我的楼”“当时我卖楼时要价80万元钱，冷喜军要买，找我来谈价，最后，我们谈到70万元时签的买卖合同”“我认为价格很合理，按照楼房的地段及各项条件我认为合理”“一切买卖都是正常的”。李晓斌明确表示出卖房屋的价格合理，楼房买卖是正常的。因此房屋的买卖是双方的真实意思表示。原审重审认定双方签订的合同不是双方的真实意思表示没有事实和法律依据，应予纠正。二、关于李晓斌和冷喜军签订的合同是否存在乘人之危，显失公平的问题。经查，李晓斌虽主张双方签订的买卖合同实为顶账，是在双方存在债权债务的基础上形成的，但其在一、二审庭审中，没有出示证据证明双方债权债务关系的存在。并且在李晓斌出具的给付购房款的收据中，也没有载明给付款项中包含借款，且原审重审判决中认定李晓斌主张收到给付的58万元房款中，有10万元抬款利息，亦无直接有效证据证明。李晓斌在镇赉县公安局的笔录中明确表示与冷喜军没有借贷行为。因此，无法认定双方签订的合同是在债权债务关系的基础上形成的，不存在乘人之危，在违背真实意思表示的情况下订立合同的情形。根据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十二条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”该楼房评估的价格为873，200.00。双方虽约定的价款为700，000.00元，但是约定交房的时间为2013年8月1日。当时该楼房出租给了红月亮歌厅，因此，约定一年之后交付房屋。冷喜军在被上诉人李晓斌没有交付房屋的情况下，已向其支付房款580，000.00元，办理了产权过户，并支付了税费135，394.60元。李晓斌在镇赉县公安局的笔录中表示认为价格合理，按照楼房的地段和各项条件价格合理，因此，不存在显失公平的情形。原审重审判决认定双方签订的合同存在乘人之危、显失公平的情形没有事实和法律依据，应予纠正。三、关于2013年11月19日李晓斌申请法院通过鉴定部门做出的鉴定是否违反法定程序，应否作为本案的定案依据的问题。经查，一审法院于2013年10月9日对李晓斌和冷喜军确认合同效力一案开庭进行了审理，2013年11月19日李晓斌申请法院通过鉴定部门做出的鉴定系在举证期限届满后提出的申请，一审法院启动了鉴定程序，同年12月18日吉林省天隆房地产土地估价有限责任公司做出鉴定结论。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。”的规定，该鉴定程序违法，鉴定结论不能作为定案依据。综上，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让合同》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人并按合同约定已部分履行。该合同的签订及履行符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同签订没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”纵观全案，上述五种法定撤销事由均没有出现和客观存在，故不存在可撤销合同的法定事由。原审重审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。上诉人提出的上诉理由应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销（2014）镇民重字第13号民事判决；二、驳回李晓斌的诉讼请求。一、二审案件受理费200.00元，由李晓斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 洁审 判 员  姜文林代理审判员  苏 波二〇一五年十二月十五日书 记 员  赵惠子