湖南省临澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一初字第258号
原告中国农业银行股份有限公司临澧县支行，住所地临澧县安福镇迎宾路。
代表人郑天杰，该支行行长。
委托代理人吴传军，男，该支行员工，住临澧县安福镇。
被告苏宏爱，男。
原告中国农业银行股份有限公司临澧县支行（以下简称临澧农行）与被告苏宏爱返还原物纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告临澧农行委托代理人吴传军及被告苏宏爱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临澧农行诉称：2010年1月25日，原告与案外人临澧县太和商贸有限责任公司（以下简称太和公司）签订《房屋租赁合同》1份，将原告所有的2间房屋出租给太和公司使用，租赁期限为一年，年租金14000元。租赁期满后，该公司未告知原告即将所租赁房屋转让给被告经营，而被告至今也未与原告签订或口头商定房屋租赁事宜，现要求被告立即搬出所占有的房屋，并支付从2012年元月起至搬出之日止的房租（按每月6000元计算）及所欠的水、电费，承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告临澧农行在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、组织机构代码证、营业执照复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格；
2、工商登记资料1份，用以证明案外人太和公司的基本情况；
3、房屋租赁合同1份，用以证明其与太和公司所签合同的基本内容；
4、终止房屋租赁合同通知书1份，用以证明其于2011年8月23日曾通知被告，要求被告于当年12月31日前搬出所占有房屋，被告苏宏爱签收的事实；
5、通知书1份，用以证明2012年2月28日通知被告，要求其于当年3月5日搬出所占有房屋的事实；
6、证明1份，用以证明2012年3月1日原告曾邀请临澧县新安镇人民政府司法所工作人员李坤一同向被告送达收回门面通知书的事实；
7、国有土地使用证复印件1份，拟证明被告所占有房屋所有权属原告所有的事实。
被告苏宏爱辩称：原告与太和公司签订《房屋租赁合同》属实，但后来太和公司已将所租赁房屋转让给被告使用，该转让行为原告临澧农行新安营业所知晓并同意，被告为此对房屋装修、花费较大，现要求继续使用该房屋以减少损失。
为支持其辩解主张，第三人苏宏爱在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、身份证复印件1份，拟证明被告的基本情况；
2、会议记录（复印件）1份，用以证明2012年3月30日下午常德市农业银行、原告、临澧县新安镇人民政府均派员与包括被告在内的其他承租户协商所租原告房屋的搬出事宜的事实；
3、证明1份，以证明2011年6月25日太和公司将所租房屋转给被告，原告临澧农行新安营业所同意的事实；
4、收条9页，拟证明被告接手门面后花费的事实；
5、证明7份，拟证明被告接手门面前告知原告，后原告认可的事实（证明人苏宏爱、于敏等9人）；
6、转让协议1份，拟证明被告经营门面系太和公司转让的事实。
本案在开庭审理中，原告临澧农行及被告苏宏爱分别对对方提交的证据逐一进行了质证。原告提交的所有证据，第三人苏宏爱均无异议，仅认为证据3中的有关内容系霸王条款，未考虑承租户利益；被告苏宏爱提交的证据，原告质证后对证据1无异议，对证据2、3、4、5、6的真实性、合法性及关联性均有异议。
本院对上述证据审核后认为：原告提交的所有证据被告无异议，故本院对原告提交的证据的证明力予以认定；被告苏宏爱提交的证据1，原告无异议，其证明力本院予以认定。证据2、3、4、5、6原告对其真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为：证据2系被告单方记载，无相关部门签字盖章认可，证据3、5不能证明原告同意转让门面的事实，无原告负责人签名，证据4无法核实，且与本案无关联，证据6不具合法性，与本案无关联，故本院对其证明效力不予认定。同时，本院对原、被告在开庭审理中一致陈述的证明力亦予以认定。
根据以上认定的证据，结合双方当事人在庭审中的一致陈述，本院确认以下事实为本案案件事实：
2010年1月25日，原告与太和公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的二间门面房出租给太和公司经营，租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日，到期后出租方无条件收回房屋，并实行合同一年一订，如需续租，在房租同等条件下，承租方享有优先续租权，如需转租，须经出租方同意，否则转租无效；年租金14000元，在签订合同时一次性交清；水、电费的收取，按水、电部门的收费标准执行，在每月20日前缴清，由出租方代收；租赁期限期间如需装修，须经出租方同意后方可施工，不能改变房屋主体结构，不能破坏水、电设施；对到期房屋收回时，不论承租方的装修标准有多高，投资有多少，出租方概不负责。至2010年底止，原、被告双方均按房屋租赁合同的约定履行了义务。2011年，原告以其上级行政部门规定门面房屋不再对外出租、需收回自用为由，未与太和公司续签合同，但太和公司仍继续经营，原告当年度收取了太和公司租金20000元。2011年6月25日，太和公司未告知原告即将其所租赁房屋转让给被告苏宏爱经营，被告苏宏爱未主动与原告重新签订房屋租赁合同，亦未与原告就房屋租赁期限、租金等内容进行口头约定，更未向原告缴纳房屋占用费。2012年8月23日，原告书面通知被告，要求被告于当年12月31日前搬出所占用的原告房屋，被告苏宏爱签收了该通知，但未在通知确定的期限内搬出。2012年2月28日，原告再次派员会同临澧县新安镇人民政府司法所工作人员李坤向被告苏宏爱送达书面通知，要求被告于当年3月5日前搬出所占有的原告房屋，但被告苏宏爱至今仍未搬出，亦未缴纳所欠原告房屋占用费和水、电费用，双方为此酿成纠纷。
本院认为：原告与案外人太和公司签订的2010年度《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，未损害他人利益，合同依法成立并生效。2011年双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但太和公司在双方签订的2010年度房屋租赁合同约定的租赁期限届满后继续使用租赁物，原告向其收取了相应租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方应按2010年度房屋租赁合同的约定享受权利、履行义务，但租赁期限为不定期。2011年，原告收取了太和公司当年租金20000元，太和公司未提出异议，应视为双方对2010年度合同约定的租金数额的变更。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中，太和公司租赁原告房屋后未告知原告即将所租赁的原告房屋转让给被告继续经营，违反了其与原告所订合同中关于转租的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，且被告苏宏爱在经营期间既未与原告就房屋使用期限和使用费等进行约定，又未主动缴纳房屋占用费和水、电费用，其与太和公司的房屋转租行为无效，但其应向原告缴纳从2012年1月1日起至搬出之日止的房屋占用费以及水、电费用。诉讼中原告要求其按每月6000元即每年72000元的标准支付租金，因无事实和法律依据，本院不予支持，其房屋占用费应参照2011年度的标准（每年20000元）计算。原告要求被告支付拖欠的水、电费，因未提交相关证据，本院不予支持。被告苏宏爱要求继续租赁经营以减少损失，其辩解主张无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：
一、被告苏宏爱于本判决生效之日起5日内返还所占用的原告中国农业银行股份有限公司临澧县支行门面房屋二间；
二、被告苏宏爱按每年20000元的标准，支付从2012年1月1日起至交房之日止的房屋占用费给中国农业银行股份有限公司临澧县支行；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司临澧县支行的其他请求。
本案诉讼费1000元，由原告中国农业股份有限公司临澧县支行负担200元，被告苏宏爱负担800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
本案权利人申请执行的期限为二年，即权利人应当在生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。
审判员 刘伟
二〇一四年四月九日
书记员 汪晨
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。