广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4107号
上诉人（原审原告）：戴桂娇，住广州市越秀区。
委托代理人：何永锦，住址同上。
委托代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区法政路50号。
法定代表人：姚明球，总经理。
委托代理人：李松涛，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：何瑞怡，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州康达房地开发有限公司，住所地广州市越秀区法政路50号。
法定代表人：王兆生。
上诉人戴桂娇因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月2日，戴桂娇向原审法院起诉，请求判令：1.广州市第二建筑工程有限公司（以下简称“市二建”）、广州康达房地开发有限公司（以下简称“康达公司”）在广州市越秀区海珠北路云路街xx号提供一套不低于同地址xxx房面积的房屋给戴桂娇居住并免交一年租金，之后租金按公房租金标准交纳；2.市二建、康达公司赔偿戴桂娇的损失，其中诉讼费1438元，自按私房缴纳租金起至实际提供回迁房给戴桂娇之日为止的差价595.82元／月，暂计算到起诉日止为7149.90元。
原审法院查明：戴桂娇原居住在海珠北路云路街一横巷xx号。1998年8月15日，戴桂娇（为乙方）与市二建（为甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（97延）房拆许字025号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠北路一横巷xx号的房屋。乙方是该屋的使用人，有正式户口的实际居住人口3人。乙方同意1999年元月30日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房。甲方应于2000年12月31日前，在海珠北路云路街第xx号梯幢第xx层xxx房，产权属于侨租的，房厅面积15平方米，独立厨厕4平方米，阳台按规划安置给乙方回迁居住。甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住住户签订新的租赁合约。其他事项：何国燊、何国钊、戴桂娇是同一租簿的住户，本应安置同一套间，现按住户要求，分为三个套间，愿意将其回迁房定于九楼。
2000年11月15日，康达公司与市二建云路街拆迁办向戴桂娇发出回迁通知：定于2000年12月30日办理回迁安置入住手续。
2003年2月25日，戴桂娇与康达公司就涉案房屋在广州市越秀区房地产租赁管理所办理了房屋租赁备案登记。2003年3月1日，戴桂娇（为乙方）与康达公司（为甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区海珠北路云路街xx号xxx房出租给乙方作住宅使用，使用面积19.79平方米；租赁期限自2003年1月1日至2005年1月1日，月租金额为86.40元。戴桂娇向康达公司交纳租金至2005年12月31日。
另查明，2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局向何国燊、何永锦发出穗国房群字（2013）827号《信访事项告知函》，内容为：海珠北路云路街一横巷xx号属我局代管华侨房屋。2000年9月16日，我局与康达公司签订《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》，约定拆除我局代管的海珠北路云路街一横巷xx号，并由康达公司回迁安置海珠北路云路街xx号xxx房，我局于2003年2月接管。你们反映的越秀区海珠北路云路街xx号xxx房、xxx房、xxx房的产权人为康达公司。2005年1月，康达公司申请办理越秀区海珠北路云路街xx号xxx房、xxx房、xxx房的转移登记，买受人为王心唐。经核，上述房屋办理转移登记的产权清晰、资料齐全，以王心唐名义核发了房地产权证。
王心唐于2013年向原审法院提起诉讼，要求戴桂娇户立即腾退越秀区海珠北路云路街xx号xxx房以及支付房屋使用金。原审法院于2013年9月作出（2013）穗越法民三初字第400号民事判决，判决：一、自判决发生法律效力之日起，戴桂娇户在越秀区海珠北路云路街xx号xxx房暂住两年。二、自判决发生法律效力之日起十日内，戴桂娇应向王心唐一次性支付自2011年5月22日起至判决发生法律效力之日止的租金（按86.40元／月的标准计付）；自判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还房屋之日止的租金由戴桂娇参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定标准逐月支付予王心唐。三、驳回王心唐的其余诉讼请求。受理费1438元由戴桂娇负担。该案一审判决后，戴桂娇不服，提起上诉，称“康达公司与我方之间的租赁关系并非普通的租赁关系，是受安置协议约束的”，并要求撤销原审判决，驳回王心唐的全部诉讼请求。2014年4月29日，本院作出（2014）穗中法民五终字第817号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审受理费1438元由戴桂娇负担。
再查明，海珠北路云路街xx-
xx号地段的用地单位原为市二建，1999年7月经批准变更为项目公司即康达公司。随后康达公司领取该地块的《建设用地批准书》、《建设工程施工许可证》及涉案大楼的《广州市房地产权属证明书》。
庭审中，戴桂娇称康达公司出售房屋给王心唐前并没有告知其出售事宜。
原审法院认为：戴桂娇与市二建签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。戴桂娇是基于其认为市二建未能按约履行回迁安置义务而主张市二建提供回迁房屋以及免收一年租金的，但从双方的实际履行情况来看，康达公司与市二建云路街拆迁办向戴桂娇发出回迁通知后，戴桂娇已实际回迁入住越秀区海珠北路云路街xx号xxx房，并与康达公司签订《广州市房地产租赁合同》及交租至2005年12月，可见，戴桂娇已实际回迁入住涉案房屋并办理了回迁安置手续，市二建对戴桂娇的拆迁安置义务已履行完毕。其次，戴桂娇就（2013）穗越法民三初字第400号案提起上诉时所称的“康达公司与我方之间的租赁关系并非普通的租赁关系，是受安置协议约束的”明确表明了戴桂娇已认可涉案房屋是用作回迁安置的房屋，且戴桂娇在入住涉案房屋后，并未就涉案房屋的性质提出过异议。综上，在市二建已履行拆迁安置义务的情况下，戴桂娇现以房屋并非属于合同约定的“侨租”性质为由，要求市二建、康达公司在广州市越秀区海珠北路云路街xx号提供一套不低于同地址xxx房面积的房屋给戴桂娇居住并免交一年租金，之后租金按公房租金标准交纳的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
关于戴桂娇主张的损失赔偿问题，因没有证据证明康达公司在出售涉案房屋给王心唐前曾告知戴桂娇出售事宜，致使戴桂娇须依照生效判决向王心唐承担私房标准租金及相应受理费，康达公司理应承担因其未尽告知义务而导致戴桂娇的租金差额损失和受理费损失，戴桂娇现要求康达公司承担租金差额损失和受理费损失合法有理，法院予以支持。因涉案房屋出售时，涉案地块用地人已变更为康达公司，且王心唐是直接向康达公司购买涉案房屋，故戴桂娇要求市二建承担赔偿责任缺乏依据，法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条的规定，于2015年4月30日作出如下判决：一、广州康达房地开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向戴桂娇赔偿自2014年4月30日起至本判决发生法律效力之日止的租金差额损失（每月按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定标准减去86.40元结算计得）和受理费损失1438元；二、驳回戴桂娇的其他诉讼请求。一审受理费150元，由戴桂娇负担50元，广州康达房地开发有限公司负担100元。
判后，上诉人戴桂娇不服，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实有误。戴桂娇与市二建签订的《房屋拆迁安置协议》约定市二建应当将产权性质为“侨租”的房屋安置给戴桂娇回迁，但市二建违反该安置协议的约定，将不是“侨租”性质的房屋安置给戴桂娇回迁。原审法院并无查明上述违约事实，认定戴桂娇已实际回迁入住涉案房屋并办理了回迁安置手续及市二建对戴桂娇安置义务已履行完毕，属认定事实错误。（二）原判适用法律错误。1.市二建与戴桂娇签订了《房屋拆迁安置协议》，市二建对戴桂娇负有安置义务。康达公司是以市二建为股东组建的项目公司，市二建将合同中的安置义务自行转移给康达公司，并未跟戴桂娇达成新的安置协议及免除其安置义务，因此，无论是市二建还是康达公司，均负有按合同安置戴桂娇的义务。本案中，因市二建和康达公司提供的安置房不符合合同约定的“侨租”性质，康达公司才能将涉案房屋卖给王心唐，致使戴桂娇无法居住。所以，市二建和康达公司提供“侨租”性质的安置房给戴桂娇的义务至今尚未完成。由于康达公司在回迁时没有告知回迁房不是“侨租”性质，所以戴桂娇当时并无提出异议。但无论戴桂娇是否提出异议，市二建和康达公司都应当全面履行合同，提供“侨租”性质的安置房。虽然戴桂娇没有提出异议，但不能免除市二建和康达公司按合同履行安置的义务。2.本案因市二建和康达公司没有按合同履行义务的违约行为给戴桂娇造成了损失，因此，市二建和康达公司应当承担连带违约责任，而非只有康达公司承担没有履行告知义务的责任。3.原审判决康达公司应在一审判决发生法律效力起10日之内，向戴桂娇赔偿自2014年4月30日起至一审判决发生法律效力止的租金差额是错误的。若在判决生效后，市二建没有给戴桂娇提供安置房，那么戴桂娇仍需按私房标准交纳租金，市二建给戴桂娇造成的租金差额损失依然继续存在。因此市二建和康达公司赔偿租金差额损失应至其提供安置房给戴桂娇之日为止。据此，请求撤销原审判决，改判市二建在广州市越秀区云路街xx号内提供不低于同址xxx房面积“侨租”性质的回迁房安置戴桂娇回迁，戴桂娇按原公房租金标准承租，并免交一年租金；市二建和康达公司向戴桂娇赔偿租金差额损失至市二建提供安置房之日，并由市二建和康达公司承担连带责任；本案诉讼费由市二建和康达公司承担。
被上诉人市二建答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。（一）戴桂娇认为拆迁协议未履行，缺乏事实依据。原审法院查明的事实以及已生效的（2013）穗越法民三初字第400号判决非常清楚地确认拆迁安置协议已经履行完毕，康达公司和市二建、拆迁办共同在2000年11月15日向戴桂娇发出回迁通知，双方也已于2000年12月30日办理了回迁手续。（二）2000年回迁后，戴桂娇于2003年2月25日和康达公司签订了《广州市房地产租赁合同》，明确约定涉案房屋给戴桂娇作为住宅使用，戴桂娇也很清楚自己对回迁房的权利义务。（三）戴桂娇认为原审没有查明市二建和康达公司的关系，是不符合事实的。本案涉案的原拆迁地块就是市二建负责拆迁，然后由康达公司开发建设。我国房地产开发初期就是国有土地使用性质和外商成立项目公司进行合作，都是以项目公司进行开发。（四）我国房地产开发涉及到解放后国家代管的华侨房屋，俗称侨租房，对产权暂时由房管局予以代管的房屋，遇到国家拆迁时，分两套安置，一套归还华侨，另一套对原来的租户另行安置。这种安置是租赁关系，不是永久的。戴桂娇一直纠缠“侨租”性质，但是在租赁合同上根本没有“侨租”这个字眼。综上，不同意戴桂娇的上诉意见，请求驳回上诉。
被上诉人康达公司没有答辩。
原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。
本院认为：根据1998年8月15日戴桂娇与市二建签订的《广州市房屋拆迁安置协议》，市二建在2000年11月15日已通知戴桂娇于2000年12月30日办理回迁安置入住手续，至此，市二建已按照《房屋拆迁安置协议》的约定履行了回迁安置义务。其后，对涉案房屋的居住使用问题，戴桂娇与康达公司于2003年3月1日订立了租期从2003年1月1日至2005年1月1日的《广州市房地产租赁合同》，期间康达公司于2005年1月将涉案房屋出售给王心唐并转移登记于案外人王心唐名下。鉴此，戴桂娇居住使用涉案房屋的性质已经逐渐发生了变化。随后，王心唐与戴桂娇因涉案房屋的居住使用问题产生纠纷，本院于2014年作出（2014）穗中法民五终字第817号民事判决，上述生效判决已确定了戴桂娇与涉案房屋所有权人王心唐的权利义务关系，并确定了戴桂娇从2011年5月起参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向王心唐支付租金的法律事实。据此，戴桂娇与市二建签订的《广州市房屋拆迁安置协议》因其与康达公司就《广州市房地产租赁合同》的订立与期满、涉案房屋产权的变更以及法院生效判决等后续事实的发生而不再具有约束力。戴桂娇以康达公司单方将涉案房屋另行出售为由，主张仍应按照《广州市房屋拆迁安置协议》履行并安排同地段同面积的侨租性质的回迁房，并按公房租金标准承租及免交一年租金，理据不足，原审法院不予采纳并无不当，本院予以维持。同理，戴桂娇以市二建和康达公司未履行回迁安置义务而造成其实际损失为由请求两公司承担连带赔偿责任，理由不成立，本院不予支持。原审法院认为康达公司出售涉案房屋时未尽告知义务而需向戴桂娇承担赔偿责任，超出了本案为房屋拆迁安置补偿合同法律关系争议的审理范围，但因康达公司对原审法院判决其承担相关的赔偿责任未提出上诉，故本院对相关判项予以维持。
综上所述，戴桂娇的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元由上诉人戴桂娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 钟淑敏
审判员 苗玉红
二〇一五年十一月十九日
书记员 邱穗珠
何芷君