广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法民二初字第197号
原告：江门新会农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：肖耀进，该行董事长。
委托代理人：彭绍雄、林红妹，该行职员。
被告：梁醒年，男，汉族，1955年出生。
被告：聂银英，女，汉族，1954年出生。
两被告的委托代理人：苏万良，广东天高律师事务所律师。
原告江门新会农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告梁醒年、聂银英金融借款合�纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员李福明独任审判，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭绍雄、林红妹，两被告的委托代理人苏万良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农商行诉称：梁醒年因购买司前镇新河路司前步行街C1-C20商铺，资金不足向我行申请借款，我行遂与被告于2002年4月30日签订（2002）新信个抵借字第1号《个人购房抵押借款合同》，约定：我行向被告提供3900000元的贷款，作为梁醒年向新会市协和建筑工程公司房地产开发部（以下简称协和开发部）购买司前镇新河路司前步行街C1-C20商铺部分购房款；借款期限从2002年4月30日起至2012年4月30日止；贷款月利率为4.8‰（贷款利率在合同期内若遇中国人民银行调整，则按其规定进行调整）；梁醒年应从2002年5月开始于每月20日向我行分期等额归还借款本息42829.80元；上述贷款由抵押人梁醒年、聂银英自愿提供司前镇新河路司前步行街C1-C20商铺作抵押担保；如被告违约，我行有权解除合同，并依法处置该房产。合同订立后，我行依约于2002年4月30日向梁醒年发放了贷款3900000元，梁醒年至2005年6月均能按时偿还借款本息，从2005年7月开始拖欠我行贷款本息，截至2014年5月20日止，被告尚欠我行借款本金3068244.02元和利息3566968.36元（含罚息、复利），合计6635212.38元。我行多次向梁醒年、聂银英追讨未果，其行为已构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”和《担保法》中关于抵押担保的相关规定，请求判令：一、梁醒年、聂银英共同向农商行偿还借款本金3068244.02元及利息（暂计至2014年5月20日的利息为3566968.36元，另从2014年5月21日起按合同约定及中国人民银行相关利息计算规定支付利息至全部清偿欠款之日止；二、若梁醒年、聂银英无力偿还以上债务，则拍卖、变卖其所有的抵押给农商行的司前镇新河路司前步行街C1-C20商铺，所得价款由农商行优先受偿；三、本案的诉讼费由梁醒年、聂银英负担。
农商行为其主张在举证期限内向本院提供如下的证据：
1、农商行的营业执照、组织机构代码证、《关于江门市新会区农村信用合作联社开业的批复》、《关于江门新会农村商业银行股份有限公司开业的批复》复印件各一份。证明农商行名称、经营范围等情况。
2、梁醒年、聂银英的身份证、户口簿、结婚证复印件各一份。证明梁醒年、聂银英的户籍基本情况、婚姻状况。
3、借款申请表、自然人情况调查表、转让（销售）房地产收入发票、《商品房购销合同》、《个人购房抵押借款合同》、《房地产抵押物清单》、《预购商品房抵押权属证书》各一份、首期收款收据五份（复印件）。证明梁醒年、聂银英用自有房产抵押向农商行借款，双方签订《个人购房抵押借款合同》，约定借款担保的事项，借款金额、利率，借款期限，还款方式等具体事项。
4、借款借据一份。证明农商行依约履行合同。
5、个人供楼贷款支付凭证一份。证明梁醒年委托农商行将贷款金额转到房地产商的账户用作支付房款。
6、债权催收公告一份。证明农商行对梁醒年进行公告催收。
7、梁醒年贷款欠本息明细表一份。证明梁醒年拖欠本息情况。
8、《公司年检报告书》（复印件）、证明各一份。证明梁醒年办理贷款时有一定的经济实力，不存在虚假合同�是真实意思表示。
9、查询答复函一份。证明梁醒年提供的抵押物是有效的。
10、照片五份。证明梁醒年抵押的房产是真实存在的。
梁醒年、聂银英口头答辩称：梁醒年与当时的协和开发部所签的《商品房购销合同》实际是虚假的购房合同，当时协和开发部资金紧张，可能不符合银行的贷款政策，江门市新会区农村信用合作社联合社（以下简称农信社）的工作人员与协和开发部的人员想出办法，以供楼的形式贷款。由于梁醒年是协和开发部的朋友，协和开发部以抵押物作为担保，该抵押物的价值足够额还贷，所以梁醒年就按协和开发部的要求签名，实际上一切都是农信社与协和开发部操作的，农信社贷出的款项全部由协和开发部使用。梁醒年没有使用贷款购买铺位，所谓购买司前镇的铺位实际由协和开发部拥有和使用，铺位也没有过户。如果是梁醒年购买的，�可能不催对方办理过户手续，从农商行提供的证据看出，全部贷款划入协和开发部的账户，之前偿还给农信社的几十万元实际也是由协和开发部偿还的，因此相关的合同不是梁醒年与农信社的真实意思表示，并且以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，按照《民法通则》和《合同法》的规定，购房合同是无效的。由于购房合同无效，《个人购房抵押借款合同》失去法律的基础，故此本案的事实不是购房抵押借款，而是商业借款。真正的借款人是协和开发部，抵押物也是协和开发部的，从农商行提供的证据看，协和开发部也是借款的担保人，协和开发部借款和提供抵押担保才是各方的真实意思表示。按照《合同法》第四百零二条规定，梁醒年只是协和开发部的代理人，依法应由协和开发部还款。农商行诉请的利息重复计算，没有法律依据，从其提供的证据看出，应收利息为823751.42元，但罚息超过200万元，复息30多万元，按照中国人民银行的规定，过期还款罚息最多可以在正常利率水平加收百分之三十或五十。参照省高院的意见，如果没有明确约定复息，不能计算复息，银行按照正常利息收取及按照总行的罚息计算的利润已相当可观。
梁醒年、聂银英在诉讼期间向本院提供如下的证据：
1、《法律意见书》复印件一份。证明农信社送达《法律意见书》给协和开发部，再将信息转达给梁醒年。
2企业机读档案登记资料二份。证明协和开发部后改为销售分公司，是抵押房屋的开发商。
经过庭审质证，梁醒年、聂银英对农商行所举证据的质证意见：农商行提供的证据中有原件的、有梁醒年、聂银英签名的部分予以确认，其他的部分不清楚。农商行对梁醒年、聂银英所举的证据表示没有意见。
经审理查明：2002年4月30日，梁醒�因购买江门市新会区司前镇新河路司前步行街C1-C20商铺，向农信社申请借款，以农信社为甲方、梁醒年为乙方签订（2002）新信个抵借字第1号《新会市农村信用合作社个人购房抵押借款合同》，合同约定：乙方以上述所列房屋《商品房购销合同》的全部权益抵押给农信社，并赋予甲方为第一优先受偿权，作为本合同项下的借款保证；甲方向乙方提供贷款金额3900000元，用于购买协和开发部的新河路司前步行街C1-C15、C16-C20面积1812.91平方米的房屋，乙方购房款包括其贷款，由乙方委托甲方以购房款的名义，用转账方式划入售房企业在农信社开立的结算账户；借款期限为10年，从2002年4月30日起至2012年4月30日止；贷款利息按月计付，目前月利率为4.8‰，借款利率在合同期限内如遇中国人民银行调整，则按规定调整；乙方借款后，从次月开始还款，还款日期定为每月20日，每月等额归还本息42829.80元；若乙方因账户存款余额不足，未能在规定还本付息日还款时，按违约数额和逾期天数以日利率万分之三计收利息；乙方自愿以所购买的上述房屋的《商品房购销合同》全部权益抵押给甲方（包括房产在建期间的权益或交付使用后的房产抵押），在房屋移交后30日内，由甲方协助乙方持《商品房购销合同》及乙方身份证明等资料向新会市房管部门办理房地产权属登记和抵押登记手续；合同还约定了违约处分等条款。农信社在合同及房地产抵押物清单的甲方（贷款人）签章处盖章，梁醒年、聂银英（夫妻关系）在合同的乙方（借款人）签章处和房地产抵押物清单的抵押人签章处签名。合同签订后向新会市房地产交易所办理了梁醒年购买上述房屋的《预购商品房抵押权属证书》。同日，农信社依约将贷款3900000元转到协和开发部账户支付房款，梁�年在“借款借据”及“贷款支付凭证”上签名确认。借款后，梁醒年在2004年12月份之前能依期偿还本息，截至2004年12月21日止，梁醒年已偿还借款本金831755.98元、利息538786.51元，合计1370542.49元。之后，梁醒年只是于2005年1月21日偿还了当月的部分利息1811.91元，余下的本金3068244.02元和截至2012年4月20日的应付利息791353.78元，以及至今的逾期利息没有偿还。
2013年12月5日，《羊城晚报》刊登了农商行发出的“债权催收公告”，载明2011年12月12日，农商行正式挂牌开业，原农信社的债权由农商行承接，现农商行对借款人的债权借款本金3068244.02元及相应利息进行公告催收，通知借款人梁醒年自公告之日起尽快履行相应合同约定的还款义务。
因两被告至今没有清偿借款本息，故农商行向本院提起诉讼。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。农信社与梁醒年签订的购房抵押借�合同，是双方自愿签订，合法有效，均应依约履行。农信社已依约放贷给梁醒年用于购房，但梁醒年没有依约偿还借款本息，实属违约，应承担违约责任。本案的借款是在梁醒年与聂银英婚姻关系存续期间发生的，该债务应当按夫妻共同债务处理。农信社的债权已转为农商行的债权，现农商行诉请梁醒年、聂银英共同偿还尚欠的借款本息，并对梁醒年用以抵押的铺房享有优先受偿权，理由充分，本院予以支持。梁醒年、聂银英辩称借款人是协和开发部，抵押担保也是协和开发部，但未有证据能支持其主张，故此，本院不予采纳。对于欠款本金和借款期限内的利息，双方均无争议，本院予以确认。至于逾期利息的计算，双方在合同中约定逾期利息按违约数额和逾期天数以日利率万分之三计算，故此，本案的逾期利息，在2005年1月至2012年4月的借款期限内应以每月应还款的数额为基数，按每期逾期的天数以每日万分之三计算，经查核计至2012年4月20日止的逾期利息为1529909.75元；在借款期限届满后的2012年4月21日起至本判决规定还款之日止应按供楼欠款总数额3859597.80元（包括本金3068244.02元、约定的供楼期间应付而未付的利息791353.78元）为基数，以每日万分之三计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条和《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、梁醒年、聂银英应自本判决发生法律效力之日起十的日内向江门新会农村商业银行股份有限公司偿还借款本金3068244.02元和借款期限内的利息791353.78元，以及相应的逾期利息（暂计至2012年4月20日止为1529909.75元；2012年4月21日起至本判决规定还款之日止以3859597.80元为基数，按每日万分之三计算）。
二、如梁醒年、聂银英不依期履行上述第一项债务，江门新会农村商业银行股份有限公司有权在依法拍卖、变卖梁醒年、聂银英用以抵押的江门市新会区司前镇新河路司前步行街C1—C20铺房所得价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66682元减半收取33341元，由梁醒年、聂银英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 李 福 明
二〇一四年九月二十八日
书记员 �楚童