天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0199号
原告东方证券股份有限公司天津西康路证券营业部（反诉被告），住所地天津市和平区西康路42号2-3层。
负责人张伟华，总经理。
委托代理人张猛，天津允公律师事务所律师。
委托代理人孙佳，该营业部合规风控主管。
被告天津市地天泰建筑装饰工程有限公司（反诉原告），住所地天津市南开区长江道众望大厦-1-905。
法定代表人王春艳，总经理。
委托代理人马建铎，天津泰达律师事务所律师。
委托代理人高艾宁，该公司经理。
原告东方证券股份有限公司天津西康路证券营业部（反诉被告，以下简称原告东方证券西康路营业部）与被告天津市地天泰建筑装饰工程有限公司（反诉原告，以下直称地天泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法由代理审判员殷红方适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙佳、张猛，被告委托代理人马建铎、高艾宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方证券西康路营业部诉称，天津市和平区西康路42号系天津市染料化学公司所有，实际由天津市华康大饭店进行管理。经权利人同意，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将天津市和平区西康路42号四、五两层转租给被告使用，期限自2013年10月1日至2017年9月30日，其中2013年10月1日至2013年11月30日为装修免租期。被告依约交纳了押金及第一季度租金，原告于2013年8月依约“现状交房”。后原告依据承诺对涉案房屋进行修整，并更换了电梯，并于2014年4月取得合格证。但被告以电梯在更换期间无法正常使用为由拒付之后的全部租金，且未支付2013-2014年度、2014-2015年度的供热费。发生纠纷后，经多次协商未果。故起诉法院，当庭明确诉讼请求如下：1.判令被告支付原告欠缴的房屋租金，自2014年3月1日至判决生效之日的租金，标准按年租金599914元主张。后明确该请求为要求被告支付自2014年3月1日至2015年5月6日的房屋租金749893元；2.判令被告支付原告2013-2014年、2014-2015年两个年度的供热费共计93920元。3.判令被告支付因拖欠租金产生的利息损失24343.25元；4.本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，向本院提交如下证据材料：
1.《天津市房地产权证》、产权人向管理人出具的委托书，东方证券与华康大饭店的租赁合同、东方证券给原告出具的授权书，华康大饭店出具的同意转租的情况说明，以上证据证明原告有权将涉案房屋出租给被告；
2、原、被告间的租赁合同。证明租赁合同的权利义务；
3、供热费票据，证明被告欠付供热费数额；
4.房屋装修保证书及水电费收据，证明2013年9月被告已经进行了装修并产生水电费用；
5.特种设备监督检验报告及特种设备注册登记表，证明电梯在2014年2月10日已经投入使用；
6.电梯设备安装合同及产品订货合同，证明原告原计划在起租期前将电梯安装完毕，因质监局原因，安装完毕时间延期；
7.催款函，证明原告催缴拖欠的房屋租金，另证明是原告发出催款函后被告才于2014年10月29日回函向原告主张违约责任。
8.电梯庭照片，证明电梯庭独立使用的含义是指可以将该部分空间封堵防止外人通过消防楼梯进入。
9.电梯安装公司的委托代理人郭亚伟证人证言，证明电梯投入使用的时间。
被告对原告的证据材料的真实性均无异议，但主张特种设备注册登记表上的投用日期为原告单方填写，证人证言不能证明具体投入日期，应以检验合格的2014年4月18日为准。2015年5月4日本院到质检部门调查，电梯属于特种设备，检验合格后方可投入使用。对于原告证据材料5、6、9本院不予采信，应以调查事实为准。对原告的其他证据材料，本院予以确认。
被告地天泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.2013年10月中旬电梯频繁出现故障导致无法使用，原告对电梯重新更换，直至2014年4月底才正常使用，从而导致我们无法正常装修，进而无法使用该房屋。2.安装电梯期间，原告对自有房屋进行装修，将垃圾堆放在院内，导致被告装修无法进入涉案房屋院内。3.签订合同时原告承诺将一楼两个散租户清除，但原告一直没有履行，直到2014年5月才将其清走，期间导致被告无法正常使用房屋。4.楼梯间被原告装修和搬家的垃圾和杂物堵住，直到2014年4月底才清除。5.由于原告的行为，2014年5月才开始正常使用房屋，且四层因迟延交付导致对原告无使用价值，被告也未使用四层房屋，故不同意支付四层的房屋租金及供热费。对于供热费现只同意支付五层2014-2015年一个年度间的费用。6.不同意支付利息损失。
为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1.交租发票及收据，证明交纳租金情况；2.照片24张，证明2014年4月中下旬涉案房屋院内及楼道内的现场情况。原告对被告提交的证据材料真实性无异议，但提出照片系2014年4月，不能反映是持续的状态，另不能证明垃圾是原告产生。对于被告提交的证据，本院予以确认。
针对本诉，被告认为因原告交付的电梯无法使用，导致被告另行租赁富玛特大厦房屋产生的租金和装修损失，因为房屋无法使用迟延交付，导致被告没有必要再租用四层房屋，被告已经提出退租，但装修四层产生的装修费用应由原告负担。故向本院提出反诉，要求原告赔偿以下损失：1.另行租用天津市和平区南京路131号A座24层（以下简称富玛特大厦房屋）半年租金差额款224402元（374380.5元-1499978.5元）；2.一年起租导致的损失额149978.5元；3.富玛特大厦房屋装修款267109元（其中材料费171109元、人工费96000元）；4.涉案房屋四层装修款203100元（材料费85100元、人工费118000元）。
为支持其反诉主张，向本院提交如下证据材料：1.富玛特大厦房屋租赁合同及租金支付发票，劳务施工承包合同及支付材料费和人工费的发票，证明另行租赁富玛特大厦房屋产生的租金及装修费损失；2.涉案房屋四层劳务施工承包合同及支付材料费和人工费发票。
原告对反诉证据的真实性均予以认可，但与本案无关。被告为从事装修的公司，会产生相应的账目往来及发票费用，不能证明原告主张的装修的事实。对于被告反诉证据，与本案事实有关，可以作为证据使用。
针对被告反诉，原告东方证券西康路营业部辩称，不同意被告的反诉请求。1.合同约定被告租赁房屋为四、五两层，被告对涉案房屋四层的装修是其自主经营行为，与原告无关，要求原告承担装修费用没有法律和事实依据；2.被告租赁富玛特大厦房屋的真实性不予认可。
为证明其反诉抗辩主张，原告向本院提交如下证据材料：1.照片2张，证明被告所称租赁的富玛特大厦房屋实际由上海久进资产管理有限公司天津分公司（以下简称久进公司）使用；2.久进公司宣传单，上面所留地址为被告主张租赁的富玛特大厦房屋；3.企业信息查询单，证明久进公司注册地址在被告主张的富玛特大厦房屋内；4.企业信息查询单，证明天津富玛特物业管理有限公司（以下简称富玛特物业公司）实际成立于2014年3月24日。被告提供的租赁合同是在2013年12月，此时该公司尚未成立。
被告对原告的反诉答辩证据真实性无异议，但不能达到原告的抗辩目的。合同倒签不能证明合同虚假，另外久进公司成立日期为2014年12月，此时被告已经撤离该房屋。
对于原告的反诉证据，与本案事实有关，可以作为证据使用。
经审理查明，涉案房屋位于天津市和平区西康路42号四、五层，房屋所有权人天津市染料化学公司授权天津市华康大饭店进行管理。后天津市华康大饭店将涉案房屋出租给原告使用，经天津市华康大饭店同意后，原告将涉案房屋进行转租。并于2013年6月14日与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁涉案房屋，租赁期限自2013年10月1日至2017年9月30日，其中2013年10月1日至2013年11月30日为装修免租期。租金每年599914元，按季度结算，被告应在每期租期届满前7个工作日前向原告支付下一期租金。合同同时约定租赁期间，使用该房屋发生的水电、通讯、供热费、电梯费用等费用，均由被告自行承担。
合同约定原告对房屋附属院落进行修整（包含后院楼道入口、电梯及电梯厅），保证4-6层楼电梯厅的独立使用。原告将租赁房屋现状交房，同时原告承诺除值班室外院落内无居住、经营的其它业态。
2013年9月9日被告向原告出具房屋装修保证书，向原告声明自行对涉案房屋进行施工，并遵守服从管理、委托有资质的施工单位进行装修等。
原告提交水电收据，上面载明被告交纳费用明细如下：2013年11月13日交纳2013年9月16日至10月15日水电费541.65元，2013年12月12日交纳10月15日至11月15日水电费1368.85元，2013年12月31日交纳11月15日至12月15日水电费1419.3元，2014年1月23日交纳2013年12月15日至2014年1月15日水电费1267.5元，2014年2月24日交纳2014年1月15日至2月15日的水电费645.75元，2014年4月8日交纳2014年2月15日至3月15日的水电费906.75元，2014年4月30日交纳2014年3月15日至4月15日的水电费850.05元。
2013年11月原告开始拆除并更换电梯，2014年4月18日检验合格并投入使用。
被告当庭表示2014年2月四层装修已经完毕，就剩下铺地板，因不再使用故通知原告不再租赁该层房屋。2014年11月原告催缴租金时再次提出不再租赁四层房屋，原告对第一次通知不再使用四层的时间不予认可，认可是2014年11月催租时被告明确提出不再租赁四层房屋，并表示在缴纳拖欠的全部租金后可以考虑退租四层事宜。被告未就2014年2月提出退租四层房屋向本院提交证据。
被告提交租赁合同，显示与富玛特物业公司签订房屋租赁合同，约定被告租赁天津市和平区南京路131号A座24层房屋，租赁期限12个月，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金748761元，签订日期为空白。被告于2014年4月25日、6月4日分别向该公司支付租赁费374380.5元。
被告实际交纳原告2013年12月1日至2014年2月28日期间的租金149979元，并于2014年11月20日支付五楼房屋租金74989.5元。
涉案房屋建筑面积两层共计1174平米，供热收费每平米40元，2013-2014、2014-2015两年度共产生供热费93920元。被告当庭表示同意支付2014-2015年度五层楼的供热费23480元。
上述事实，有当事人的当庭陈述及相关证据佐证，另有本院调取材料为证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，经房屋管理人同意，原告有权将涉案房屋转租。原告与被告就涉案房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。
被告抗辩因原告实际更换电梯导致原告无法正常装修，进而无法使用房屋，从而影响租赁合同无法履行。第一，从常理分析，涉案房屋为四、五层，原告租赁房屋用于办公，相对于此高度的楼层，电梯提供的是便利性服务，即使没有电梯，亦不必然导致房屋装修的无法进行，即使存在必须通过电梯完成装修的情形，被告作为抗辩一方，亦应承担相应的举证证明的责任。第二，通过装修保证书及水电费交纳的时间，可以说明至少2013年9月中旬即已经将涉案房屋交付被告使用，且自2013年9月15日之后被告一直产生水电费，特别是2013年10月15日至11月15日水电费1368.85元，11月15日至12月15日水电费1419.3元，2013年12月15日至2014年1月15日水电费1267.5元，可以佐证被告一直在使用涉案房屋，与被告自述的无法进行装修进而无法使用房屋的事实相矛盾。第三，如果因为电梯的更换导致被告装修成本增加或时间延长，乃至对房屋使用产生实质性影响的，可以基于租赁合同要求原告承担相应的违约责任，直至行使合同解除权。但被告在没有证据证明已经就电梯及租金减少或租期延长问题与原告进行充分协商的情况下，即与案外人签订房屋租赁合同，且租期一年，租金也超出租赁涉案房屋的租金价格。即使租赁合同及租金支付为真实，亦不能作为本案抗辩的理由。综合以上理由，被告的该抗辩理由，本院不予采信。相应被告以此为由，反诉要求原告承担其与案外人就富玛特大厦房屋的租金损失及装修损失的主张亦不能成立，本院不予支持。
被告抗辩原告未按约定将院落内租户进行清理，影响其房屋的正常使用。在合同中原告确实承诺除值班室外院落内无居住、经营的其它业态。被告主张已经对其使用房屋构成影响，首先，被告应当对院落内存在的租户情况及对其产生的具体影响进行举证证明；其次，即使被告抗辩属实，原告存在违反该约定的情况，亦不构成被告拒交全部租金的事由，被告的抗辩，本院亦不予采信。
对于垃圾未及时清运对被告房屋使用产生影响，被告的照片显示日期为2014年4月，首先不能证明该情况系原告造成，也不能证明垃圾堆放处于持续存在的状态，其次即使原告未及时清运，被告亦有权为减少自己的损失，自行清运后向原告主张相关的费用，现被告主张因原告垃圾导致其无法正常使用房屋的抗辩本院不予支持。
对于四层房屋的装修系被告其于其经营使用行为而进行，且2014年2月即已装修接近完毕，直至2014年11月才退出退租要求，装修损失与原告电梯安装无必然联系，对此被告应自行承担。
被告租赁合同约定其租赁房屋为四、五两层，现双方尚未就退租问题达成一致意见，被告要求按一层面积交纳租金及供热费无事实和法律依据，本院不予支持。
综合以上理由，被告的抗辩及反诉均不能成立，本院不予采信。基于原告更换电梯确实对原告使用房屋的便利性产生影响，原告认可按70%的标准收取2013年12月1日至2014年2月10日期间的租金并无不当，本院予以准许，另考虑电梯实际自2014年4月18日实际检验合格可以正式投入使用，本院酌定此日之前的租金均按70%由被告进行交纳。自2013年12月1日至2014年4月18日共139天，被告应支付原告租金数额为159922.28元（599914元／365天＊139天＊70%），扣除已经实际支付的149979元，被告需要再支付原告2014年3月1日至2014年4月18日的租金为9943.28元。自2014年4月19日至2015年5月6日共计383天，被告应支付原告租金数额为629498.8元（599914元／365天＊383天），减去已经实际支付的74989.5元，还应再支付554509.3元。
对于供热费的请求，依据合同约定，被告实际使用房屋期间的费用应由被告负担，现原告要求被告支付2013-2014年度及2014-2015年度的供热费用共计93920元并无不当，本院予以支持。
对于利息损失，被告逾期交纳租金确实已经违反合同约定，但考虑原告更换电梯确实给被告造成一定影响，故对原告主张的利息损失，本案不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，被告给付原告2014年3月1日至2014年4月18日期间的租金9943.28元；
二、本判决生效之日起五日内，被告支付原告2014年4月19日至2015年5月6日期间的租金554509.3元；
三、本判决生效之日起五日内，被告支付原告2013-2014年度、2014-2015年度的供热费共计93920元；
四、驳回原告其他诉讼请求；
五、驳回被告全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9489元，减半收取4744.5元，全部由被告负担（于本判决生效之日起五日内直接给付原告），反诉受理费6123元，全部由被告自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 殷红方
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘 义
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十八条国家根据需要下达指令性任务或者国家订货任务的，有关法人、其他组织之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。