湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂安陆民初字第00981号
原告王仁宽。
委托代理人包世恩，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
被告付大双。
委托代理人齐中东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为出庭参加诉讼。
第三人辛华英，系被告付大双之妻。
委托代理人付新明，男，1954年10月24日出生，汉族，系安陆市府城办事处迎春社区居民委员会推荐为辛华英提供法律帮助。代理权限：代为出庭进行诉讼。
原告王仁宽诉被告付大双、第三人辛华英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由审判员胡柏松适用简易程序于2014年8月14日公开开庭进行了审理。2014年9月1日，本院（2014）鄂安陆民初字第00981-1号民事裁定书裁定将本案转入普通程序并依法通知辛华英以第三人身份参加本案诉讼。本案依法组成由审判员胡柏松担任审判长，审判员熊红莲、人民陪审员彭亚萍参加评议的合议庭，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告王仁宽及其委托代理人包世恩，被告付大双及其委托代理人齐中东，第三人辛华英及其委托代理人付新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王仁宽诉称，2006年5月26日，被告付大双委托其岳父找到魏克明的妻子王树芳称，欲将其位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋出卖，正好原告四处打听想买房，经协商，被告将前三间平房，后三间小屋作价16500元卖给原告，魏克明作为见证人在协议上签字，被告承诺为原告协助办理安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋所有权过户手续。协议签订后，被告将房屋及房产证、土地证、相关水电费发票全部交付给原告，原告居住该房屋至今。期间，原告对房屋进行了修缮，原告的大女儿出嫁，二女儿、小女儿考学均在该房屋酬客。近几年原告条件有所改善，找被告协助办理房屋产权转移手续时，被告以原告当时欺骗其购买该房屋并要求收回房屋，坚决不配合协助。现在房屋年久失修，没有隔热层，一下雨，到处漏水，原告找相应部门时，称必须在房屋产权转移后，才能加隔热层。原告认为，被告将房屋出卖给原告后，原告居住至今，被告未提任何异议，双方买卖合法有效，请求法院判决确认：1、确认原、被告签订的房屋买卖协议有效；2、被告协助原告办理安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋所有权登记手续，被告承担本案诉讼费、律师代理费。
原告王仁宽为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
证据一：原告王仁宽身份证及常住人口登记卡复印件各一份，拟证明原告诉讼主体，原告及家人户籍均在安陆市府城办事处凤凰村2组；
证据二：2006年5月26日房屋买卖协议复印件，内容为：付大双将房屋三间加后小屋三间共120.96平方米卖给王仁宽，双方的钱、屋交清后生效，房屋有什么损失，付大双概不负责，拟证明原、被告买卖房屋的事实；
证据三：2014年5月20日府城办事处凤凰村民委员会证明，拟证明付大双将房屋卖给王仁宽，王仁宽居住该房屋至今的事实；
证据四：房屋所有权、国有土地使用权证、水电费发票，拟证明原、被告房屋买卖关系成立后，被告将房屋的有关证件交给了原告，原告及家人居住至今的事实；
证据五：魏克明、徐新善证人证言，拟证明：1、原、被告房屋买卖事实；2、买房时被告夫妇参加；3、原告购房后对房屋进行了修缮，在该房屋中办理子女出嫁等家庭重大事宜；4、被告曾承诺随时协助原告办理过户手续。
被告付大双辩称，原、被告是租赁关系，不是买卖关系；被告收取原告1万多元是租金，不是房款；签订房屋买卖协议是为了应付被告单位检查，请求驳回原告的诉讼请求。
被告付大双未向本院提交证据。
第三人辛华英述称，其与被告是夫妻关系，本案诉争房屋是夫妻共同财产，被告未经第三人同意出卖房屋属于无权处分；原告采取欺骗手段，诱使被告签订房屋买卖协议，原告不构成善意取得，故请求法院依法认定原、被告签订的房屋买卖协议无效，判决原告无条件归还房屋。
第三人辛华英为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一：迎春社区证明一份，拟证明被告与第三人系夫妻关系；
证据二：2006年5月26日房屋买卖协议复印件，拟证明第三人对该买卖协议不知情；
证据三：证人证言，拟证明内容同证据二。
经庭审质证，原告对第三人提交证据一，被告及第三人对原告提交证据一无异议，本院依法予以采信。
原告对第三人提交证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为签订房屋买卖协议时，第三人在场；原告对第三人提交证据三有异议，认为，证据三中的证人与被告及第三人有利害关系，且证言不是事实。
被告对原告提交证据二真实性无异议，但认为签订协议不是被告的真实意思，且协议未生效；被告对原告提交证据三有异议，认为府城办事处凤凰村民委员会无权出具证明；被告对原告提交证据四真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告是为了原告子女上学方便而将房屋所有权证书交给原告；被告对原告提交证据五有异议，认为证人是在场，但证言不是事实。
第三人对原告提交证据二、三、四、五有异议，认为其不在现场，不知情原、被告签订了买卖协议。
被告对第三人提交的证据均无异议。
针对当事人的质证异议，结合当事人的诉辩理由，本院认为，当事人质证异议的焦点在于：原、被告之间是房屋买卖还是房屋租赁关系；原、被告签订房屋买卖协议时，第三人是否在场知情的问题。对此问题，本院依据证据的特性和当事人提交证据的证明力大小以及证据的公信力问题，作如下判断：
一、原告提交证据证明的事实。原告提交证据二、三、四、五共同证明：2006年5月26日，被告付大双委托其岳父找到魏克明的妻子王树芳，称其欲将位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋出卖，正好原告四处打听想买房，经协商，被告将前三间平房，后三间小屋作价16500元卖给原告，魏克明作为见证人在协议上签字，被告承诺为原告协助办理安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋所有权过户手续。签订协议时，第三人辛华英在场。协议签订后，被告将房屋及房产证、土地证、相关水电费发票全部交付给原告，原告居住该房屋至今。
二、被告诉讼中自认的事实。1、2006年5月26日房屋买卖协议是其与原告签订的，合同是被告自己拟定后再由原、被告签名；2、在场人魏克明在协议上签字见证；3、协议签订后收取原告给付的现金，并将房屋及房屋所有权证件交给了原告；4、原告入住房屋后，房屋的损坏与被告无关；4、2006年5月26日之前，房屋由被告岳父居住，之后将房屋交付给了原告，被告岳父就搬走了。
由上述一、二可以看出，被告实际上认可了原告提交证据中的魏克明证人证言，该证人表明原、被告是为买卖房屋而签订的协议，签订协议时第三人在场并知情；被告将房屋及房屋所有权证书及相应发票交付给原告这一事实也可以看出，被告是在履行房屋买卖协议项下义务，而租赁关系根本不需要履行这一义务；被告具有完全民事行为能力，应承担签订房屋买卖合同的法律后果。因此，原、被告之间是一种房屋买卖关系，而非租赁关系，第三人在房屋买卖协议签订时在场并知情房屋买卖事实。由此，原告提交证据二、三、四、五证明力大于第三人提交的证据，本院对原告提交证据二、三、四、五予以采信，对第三人提交证据三不予采信。
经审理查明，2006年5月26日，原、被告签订房屋买卖协议约定，被告将其位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号120.96平方米房屋出卖给原告，房价16500元，房款和房屋交付后生效，房屋如有损失，被告概不负责，案外人魏克明作为见证人在协议上签名，第三人辛华英在场，但未签名。合同签订时，原告付清了房款，被告将房屋及房屋所有权证、土地使用权证及水、电费发票交付给了原告，原告在该房屋居住至今。因一直未能过户，导致原告诉至本院，请求本院判决：1、原、被告签订的房屋买卖协议有效；2、被告协助原告办理安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋所有权登记手续。
另查明，位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号120.96平方米房屋未抵押登记，未有查封记录。
本案的焦点是，被告协助原告办理房屋过户手续是否符合法律规定。
本院认为，原、被告签订房屋买卖协议时间是2006年5月26日，当事人为该协议效力发生争议，该争议应采行为时法律裁判，即适用民法通则等法律规定予以评判。本案诉争房屋系被告与第三人婚姻存续期间的共同财产，被告将本案诉争房屋出卖给原告时，第三人在场知情并未表示反对，且原告是在被告和第三人在场的情况下与被告签订房屋买卖合同，原告有充分理由相信被告与第三人有真正处分本案诉争房屋的真实意思表示。同时，原告以约定的价款支付了对价并占有了该房屋，被告亦将房屋和房屋所有权证书及相关证件交给了原告，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，原告系善意、有偿取得本案诉争房屋，依据前述法律规定，原告取得本案诉争房屋的权益应依法予以维护。再者，原、被告签订的房屋买卖协议内容不违反法律强制性规定，被告亦未举证证明其意思表示不真实，该协议应为合法有效，本院予以认定，故本院对原告请求确认原、被告于2006年5月26日签订房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。买卖合同的法律特征是出卖人将标的物所有权交付买受人，买受人支付价款，出卖人交付了所有权才是完全履行了合同义务。原告购买本案诉争房屋后，被告只是将房屋及房屋所有权证书交付原告，未进行所有权变更登记，物权没有发生变动，故被告未履行房屋买卖合同交付所有权给原告的义务，应承担违约责任，故本院对原告要求被告协助办理本案诉争房屋过户变更登记手续的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付律师费的请求无法律依据，本院不予支持。被告辩称本案是房屋租赁关系与事实不符，本院不予采纳；第三人述称的理由不符合法律规定，本院亦不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告王仁宽与被告付大双于2006年5月26日签订的房屋买卖协议书有效；
二、被告付大双于本判决生效后15日内协助原告王仁宽将位于安陆市府城办事处凤凰村2组51号房屋（房产证号106**号）产权变更登记为原告王仁宽；
三、驳回原告王仁宽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费500元，由被告付大双负担。原告预交的案件受理费，在执行中由被告给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理费500元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡柏松
审 判 员 熊红莲
人民陪审员 彭亚萍
二〇一四年十月十五日
书 记 员 伍满云
附录
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条
第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百三十六条
第一百三十六条【有关单证和资料的交付】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。