陕西省宜川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜川民初字第00055号
原告赵小翠，女，1983年11月12日出生，汉族，大学文化。
被告陕西美地置业有限公司。
法定代表人王建雄，男，系陕西美地置业有限公司经理。
委托代理人乔广才，男，陕西富华律师事务所律师。
原告赵小翠诉被告陕西美地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告赵小翠于2014年3月13日诉于本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月17日9时公开开庭审理了此案。原告赵小翠、被告陕西美地置业有限公司委托代理人乔广才均到庭参加了诉讼，被告陕西美地置业有限公司的法定代表人王建雄未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵小翠诉称：原告赵小翠与被告陕西美地置业有限公司于2011年9月11日签订房屋买卖合同，从被告陕西美地置业有限公司处购得宜川县南关丹凤苑小区46单元501室，并于2011年9月11日交首付款94000元。合同约定：原告赵小翠给被告陕西美地置业有限公司预交首付款后，余款于交房后办理按揭（具体由被告办理），房屋交付日期为2012年7月31日之前，房屋交付使用后365日内被告陕西美地置业有限公司协助原告办理产权证书。时至今日，被告陕西美地置业有限公司拒不给原告交房屋，原告赵小翠多次到宜川县城建局进行了解，了解到，丹凤苑小区的房屋是在集体土地上建起的，按国家土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，也就是说，被告陕西美地置业有限公司向原告赵小翠所售房屋无法办理房产证，更不能办理按揭。被告陕西美地置业有限公司的违约行为，严重侵犯了原告赵小翠的合法权益。原告赵小翠特提起诉讼，请人民法院依法判令：被告陕西美地置业有限公司返还原告赵小翠购房首付款94000元；被告陕西美地置业有限公司赔偿原告赵小翠经济损失30000元；由被告陕西美地置业有限公司承担本案的一切诉讼费用。
被告陕西美地置业有限公司辩称：原告赵小翠出具的2011年和被告陕西美地置业有限公司签订的房屋买卖合同系无效合同。该合同是案外人张卫京私自刻制伪造陕西美地置业有限公司的财务专用章及合同专用章和原告赵小翠签订的，收取的购房首付款也是张卫京个人私自收取的，原告赵小翠将购房款打入了张卫京的私人银行卡内，因此，该合同无效。原告赵小翠诉称的因该房产属于小产权房，所以合同无效等不能成立。本案所涉及的房屋不属于商品房，而是延安联兴公司富县公司和宜川县南街部分村民合作联建的房屋，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同的相关司法解释。被告陕西美地置业有限公司主体资格不适格，原告赵小翠的诉讼请求不能成立。本案所涉及的标的物宜川县丹凤苑小区房屋是联兴公司富县公司和宜川县南街村民合作建设的房屋，其开发建设单位是联兴公司，而非陕西美地置业有限公司，陕西美地置业有限公司根本无权处分该房屋，原告赵小翠和被告陕西美地置业有限公司均是张卫京诈骗的受害者。被告陕西美地置业有限公司并未和原告赵小翠签订购房合同，更未收取原告赵小翠的购房款，因此，被告陕西美地置业有限公司无承担无效合同的后果之义务。本案是由于案外人张卫京私刻被告陕西美地置业有限公司印章售卖房屋的诈骗行为，其行为已构成诈骗罪，被告陕西美地置业有限公司已向宜川县公安局刑警大队报案，现公安机关已受理，案件正在侦查之中。根据先刑事后民事的法制原则，依法应驳回原告赵小翠的诉讼请求或终止审理。至于被告陕西美地置业有限公司原法定代表人王建平出具的延期交房承诺书，只是王建平作为联兴公司富县公司的委托人，向联兴公司富县公司售卖的购房户出具的，原告赵小翠提供的该证据并未注明是给原告赵小翠承诺出具的。原告赵小翠、被告陕西美地置业有限公司之间签订的合同是无效合同，无效的理由并非原告赵小翠主张的无效理由，而是张卫京私刻公司印章，欺诈原告赵小翠售房，属于无权处分，导致合同无效。原、被告均是本案的受害者，被告陕西美地置业有限公司没有合法的、适格的主体资格。原告赵小翠提供的证据之间不能够相互印证，不能形成完整的证据链。请求依法确认原、被告之间于2011年9月11日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；被告陕西美地置业有限公司的主体资格不适格，依法应驳回原告赵小翠的全部诉讼请求或依法中止审理此案。
原告赵小翠为支持其诉讼主张，向本院提供了以下五组证据：
第一组证据是原、被告于2011年9月11日签订的合同编号为006号的《房屋买卖合同》复印件一份（经与原件核对无异），证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，同时证明该合同为无效合同。
第二组证据是被告于2011年9月11日为原告出具的购房首付款收款收据复印件一份（经与原件核对无异），证明原告购买的宜川县南关丹凤苑小区46单元501号房总房价为234000元，原告已交购房首付款的事实和交付时间，原告已交购房首付款数为94000元整。
第三组证据是被告原法定代表人王建平于2012年10月4日亲笔签署的《关于去年销售房屋延期交房处理意见》复印件一份（经与原件核对无异），证明原、被告房屋买卖事实属实，并证明被告曾经承诺给原告因延期交房造成的损失进行补偿。
第四组证据是被告陕西美地置业有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件各一份，证明王建平确系该公司法人代表。
第五组证据是原告赵小翠户口本复印件一份（经与原件核对无异），证明原告为城市居民，进而证明原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同。
被告陕西美地置业有限公司对原告赵小翠当庭提供的第一组证据的真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的均有异议，认为，房屋买卖合同是张卫京私自伪造陕西美地置业有限公司公章签订的，收款也是张卫京个人私自收取的，所以该合同系违法签订的，和被告没有法律上的因果关系。对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为，收款收据上的财务章系张卫京私自伪造的，所收款项与陕西美地置业有限公司无因果关系。对第三组证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为，原、被告争议的丹凤苑小区是延安联兴建筑有限公司富县公司和宜川县南街村村民合作联建的，签署延期交房处理意见时是王建平作为延安联兴建筑有限公司富县公司的代理人对富县公司售出的房屋未及时交房做出的承诺，王建平的承诺不代表陕西美地置业有限公司。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为，陕西美地置业有限公司的法定代表人现在已由原来的王建平变更为王建雄，有效期自2012年12月10日至2016年12月10日止。对第五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为，原告的有效身份证件并不能直接证明合同的效力。
对原告提供的以上5组证据，因被告对第一组证据、第三组证据的真实性无异议，对第四组证据、第五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，经合议庭评议，对原告提供的第一组证据、第三组证据的真实性及第四组证据、第五组证据的真实性、合法性、关联性当庭予以认证，作为定案依据。虽然被告对原告提供的第一组证据的合法性、关联性、证明目的及第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，对第三组证据的关联性及证明目的有异议，对第四组证据、第五组证据的证明目的有异议，但是本院工作人员依职权于2014年4月16日同胡媛媛制作了调查笔录一份，胡媛媛证明，其自2011年6月至2012年1月份在被告陕西美地置业有限公司工作，担任置业顾问，负责介绍、推销房屋，签订购房合同，原、被告于2011年9月11日签订的合同编号为006号的《房屋买卖合同》是其负责签订的，合同内容均属实，合同书上陕西美地置业有限公司的盖章属实；被告陕西美地置业有限公司于2011年9月11日为原告出具的购房首付款收款收据上的交款内容属实；被告陕西美地置业有限公司原法定代表人王建平于2012年10月4日亲笔签署的《关于去年销售房屋延期交房处理意见》确系王建平亲笔所签，内容属实。经合议庭评议，对原告提供的第一组证据、第二组证据、第三组证据的关联性、证明目的及第二组证据的真实性依法亦予以认证，作为定案依据。
庭审中，张飞雄、马福军作为原告的证人出庭作证，当庭接受了原、被告的质询和法庭的询问。证人张飞雄证明其与原告赵小翠于2011年9月份在被告陕西美地置业有限公司处各购买了一套单元房，原告赵小翠和被告陕西美地置业有限公司签订的《房屋买卖合同》内容属实，被告陕西美地置业有限公司至今未按购房合同的要求给原告赵小翠交房，被告陕西美地置业有限公司收取原告赵小翠94000元房款属实，签订合同时，被告陕西美地置业有限公司承诺给原告赵小翠办理按揭，并且承诺给原告赵小翠办理房产证，但现在按揭至今未办，因为原告赵小翠是城镇居民，被告陕西美地置业有限公司所建楼房属小产权房，按有关政策规定，房产证以后不可能办下来。证人马福军证明其与原告赵小翠于2011年9月11日在被告陕西美地置业有限公司处各购买了一套单元房，原告赵小翠和被告陕西美地置业有限公司签订的《房屋买卖合同》内容属实，原、被告签订合同时马福军也在场，交房款时也是在被告陕西美地置业有限公司财务人员车红带领下，马福军同原告赵小翠去银行一块交的，被告陕西美地置业有限公司至今未按购房合同的要求给原告赵小翠交房，被告陕西美地置业有限公司收取原告94000元房款属实，签订合同时，被告陕西美地置业有限公司承诺给原告赵小翠办理按揭，并且承诺给原告赵小翠办理房产证，但现在按揭至今未办，因为原告赵小翠是城镇居民，被告陕西美地置业有限公司所建楼房属小产权房，按有关政策规定，房产证以后不可能办下来。
原告赵小翠对证人张飞雄、马福军当庭所作的证言没有异议，被告陕西美地置业有限公司当庭提出异议，认为，证人张飞雄、马福军与案件审理结果有利害关系，其证言不能作为定案依据。由于证人张飞雄、马福军当庭所作的证言与本院工作人员依职权于2014年4月16日同胡媛媛所作的调查笔录内容并无矛盾之处，经合议庭评议，对证人张飞雄、马福军当庭所陈述的证言的真实性、合法性、关联性及证明力依法予以认证，作为定案依据。
被告陕西美地置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供了以下两组证据：
第一组证据是2011年5月6日王营军、王建军与延安联兴建筑工程有限公司富县公司签订的合作建房协议原件一份，证明宜川县丹凤苑小区是延安联兴建筑工程有限公司富县公司和宜川县南街村村民合作联建的，并不是陕西美地置业有限公司开发建设的，陕西美地置业有限公司无销售该小区房产的权利。
第二组证据是2014年3月20日被告陕西美地置业有限公司向宜川县公安局经侦大队报案说明原件一份，证明张卫京私自刻制陕西美地置业有限公司的财务专用章及合同专用章，并以该公章去销售房屋的行为已构成诈骗罪和伪造公文印章罪，被告已向宜川县公安局刑警大队报案，宜川县公安局刑警大队已受理，正在查处中。
原告赵小翠对被告陕西美地置业有限公司提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，表示其对第一组证据的来龙去脉均不知情，当时原告购房时，被告陕西美地置业有限公司原法定代表人王建平并没有给原告说明其与延安联兴建筑工程有限公司富县公司和宜川县南街村村民合作联建房屋的事情，原告只是和陕西美地置业有限公司签订的购房合同，原告持有的合同和收款收据上均盖有被告的印章。对第二组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为，如果张卫京跟原告签订的合同是假的，王建平为什么还要向原告出具延期交房处理意见，原告买房时签订合同和缴款的情况，当时被告陕西美地置业有限公司售楼部工作人员胡媛媛可以证明，原告所买房屋是从陕西美地置业有限公司购买的，合同专用章和收款收据上的财务专用章都是真实的，王建平和张卫京是雇佣关系，报案说明只是被告陕西美地置业有限公司自己的报案材料，并不能证明张卫京构成诈骗与伪造公文的事实。
对被告陕西美地置业有限公司提供的以上两组证据，由于原告赵小翠对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，且第一组证据甲方王营军、王建军与乙方延安联兴建筑工程有限公司富县公司有关人员未到庭作证，第二组证据仅为被告陕西美地置业有限公司向宜川县公安局经侦大队的报案说明，该两组证据均无其它证据印证，经合议庭评议，对被告陕西美地置业有限公司提供的以上两组证据与本案的关联性及证明目的依法不予认证。
庭审中，本院当庭宣读了本院工作人员依职权于2014年4月16日同胡媛媛、闫俊玉所制作的调查笔录各一份，胡媛媛证明，其自2011年6月至2012年1月份在被告陕西美地置业有限公司工作，担任置业顾问，负责介绍、推销房屋、签订购房合同，原、被告于2011年9月11日签订的合同编号为006号的《房屋买卖合同》是其负责签订的，合同内容均属实，合同书上陕西美地置业有限公司的盖章属实；被告陕西美地置业有限公司于2011年9月11日为原告出具的购房首付款收款收据上的交款内容属实；被告陕西美地置业有限公司原法定代表人王建平于2012年10月4日亲笔签署的《关于去年销售房屋延期交房处理意见》确系王建平亲笔所签，内容属实。闫俊玉证明，其以自然人身份从王建平处承包了宜川县丹凤苑小区4、5、7、9栋商住楼共12个单元的工程，其所建商住楼里包含原告赵小翠所购单元房，原告赵小翠是从王建平处签订的购房合同，其不掌控原告赵小翠所购单元房，该单元房是王建平掌控着，王建平准备把原告赵小翠所购单元房出售给别人，其建议王建平不要出售，因为存在纠纷。原告赵小翠对当庭宣读的本院工作人员依职权于2014年4月16日同胡媛媛、闫俊玉所作的调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，被告陕西美地置业有限公司对胡媛媛调查笔录中胡媛媛所说的合同上的公章是陕西美地置业有限公司的、张卫京是王建平指定的调查内容有异议，对本院同胡媛媛调查笔录中胡媛媛所说的其它证言均无异议；对本院同闫俊玉所作的调查笔录内容的真实性无异议。由于原告赵小翠对当庭宣读的本院工作人员依职权于2014年4月16日同胡媛媛、闫俊玉所作的调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，被告陕西美地置业有限公司对本院工作人员同闫俊玉所作的调查笔录内容的真实性无异议。经合议庭评议，对本院工作人员同闫俊玉调查笔录的真实性、合法性、关联性当庭予以认证，作为定案依据。被告陕西美地置业有限公司对胡媛媛调查笔录中胡媛媛所说的合同上的公章是陕西美地置业有限公司的、张卫京是王建平指定的调查内容虽有异议，但是胡媛媛自2011年6月至2012年1月份在被告陕西美地置业有限公司工作，担任置业顾问，负责介绍、推销房屋、签订购房合同业务，胡媛媛与本案原告赵小翠无亲属关系，其证言能够客观公正地反映本案的基本事实。经合议庭评议，对本院工作人员依职权于2014年4月16日同胡媛媛所作的调查笔录内容的真实性、合法性、关联性及证明力依法予以认证，作为定案依据。
本院根据确认的证据及当事人的陈述，查明如下事实：
2011年9月11日原告赵小翠与被告陕西美地置业有限公司签订了合同编号为006号的房屋买卖合同，该合同约定，原告赵小翠购买的宜川县南街村改造项目丹凤苑小区46单元5层501号房建筑面积为109.68平方米，该房屋单价为每平方米2133元，房价总金额为234000元。该合同同时约定，原告赵小翠于2011年9月11日交购房首付40%房款94000元整，剩余60%房款140000元整转住房公积金贷款；原告赵小翠（买受方）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告赵小翠（买受方）按日向被告陕西美地置业有限公司（出卖方）支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，原告赵小翠（买受方）逾期超过30天之后，被告陕西美地置业有限公司（出卖方）有权解除合同，被告陕西美地置业有限公司（出卖方）解除合同的，原告赵小翠（买受方）按累计应付款的1%向被告陕西美地置业有限公司（出卖方）支付违约金，原告赵小翠（买受方）愿意继续履行合同的，经被告陕西美地置业有限公司（出卖方）同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告赵小翠（买受方）按日向被告陕西美地置业有限公司（出卖方）支付逾期应付款的万分之十的违约金。被告陕西美地置业有限公司作为出卖人，应当在2012年7月31日之前，依照地方人民政府的有关规定验收后，将符合本合同约定的房屋交付给买受人赵小翠使用；被告陕西美地置业有限公司应当在房屋交付使用后365日内办理权属登记，被告陕西美地置业有限公司协助原告赵小翠在规定期限内取得产权证书。2011年9月11日，原告赵小翠给被告陕西美地置业有限公司交购房首付款94000元整，006号房屋买卖合同签订后，被告陕西美地置业有限公司无法按期交房履行合同，经被告陕西美地置业有限公司原法定代表人王建平与原告赵小翠协商，王建平于2012年10月4日亲笔签署了关于去年销售房屋延期交房处理意见书，该意见书承诺，延期交房按实际延期时间予以适当补偿（房租）；房屋价格按交付时该小区市场价予以结算；其它优惠条件按原合同条款执行。被告陕西美地置业有限公司法定代表人现为王建雄，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围为房地产的开发、物业管理、房屋销售，注册资本为二千万元，有效期自2012年12月10日至2016年12月10日。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护；当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国民法通则》第五十九条第二款规定，显失公平的民事行为，一方有权请求人民法院予以变更或者撤销，被撤销的民事行为从行为开始起无效；《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应该返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失；《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项规定，承担民事责任的方式为赔偿损失。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平；该意见第73条规定，对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销；《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告赵小翠、被告陕西美地置业有限公司于2011年9月11日签订的合同编号为006号的房屋买卖合同系格式条款，该合同仅对原告赵小翠逾期交付房款约定了违约责任，无一条制约被告陕西美地置业有限公司的条款，原告赵小翠、被告陕西美地置业有限公司所签合同属显失公平合同；被告陕西美地置业有限公司未按该合同约定的房屋交付期限给原告赵小翠交房，虽然被告陕西美地置业有限公司原法定代表人王建平曾于2012年10月4日为原告赵小翠出具了去年销售房屋延期交房的处理意见，但至今被告陕西美地置业有限公司未向原告赵小翠交房，被告陕西美地置业有限公司的行为构成了根本违约，原告赵小翠要求被告陕西美地置业有限公司返还原告赵小翠购房首付款94000元，于法有据，本院予以支持；原告赵小翠要求被告陕西美地置业有限公司赔偿其经济损失30000元的请求，因无法律依据，本院不予支持。原告赵小翠因购房给被告陕西美地置业有限公司交购房首付款94000元后，由于被告陕西美地置业有限公司至今未按照合同约定给原告赵小翠履行交付所购房屋之法定义务，被告陕西美地置业有限公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率给原告赵小翠支付该94000元购房首付款的利息。被告陕西美地置业有限公司辩称其并未和原告赵小翠签订购房合同，更未收取原告赵小翠的购房款，被告陕西美地置业有限公司从未给原告出售过房屋，不存在给原告赵小翠交房的问题，被告陕西美地置业有限公司已向宜川县公安局报案，建议中止审理或者驳回原告的诉讼请求。因被告陕西美地置业有限公司并未提供有效证据印证其辩驳主张，被告陕西美地置业有限公司应承担举证不能的不利法律后果。故，对于被告陕西美地置业有限公司的辩驳意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告陕西美地置业有限公司于本判决生效之日起15日内一次性向原告赵小翠退还购房首付款94000元整，并赔偿该94000元自2011年9月11日至实际履行之日的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
二、驳回原告赵小翠的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2780元，由被告陕西美地置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 ：贺延龙
代理审判员 ：张晓菊
人民陪审员 ：王新民
二〇一四年六月三日
书 记 员 ： 曹 攀