甘肃省榆中县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0123民初1306号
原告：榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组，住所地甘肃省兰州市榆中县。
负责人：余富录，系该村民小组组长。
委托诉讼代理人：申芳芳，甘肃同人行律师事务所律师。代理权限为：代为起诉、应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，提起反诉或上诉，代收法律文书等特别授权。
被告金仲宝，男，汉族，1955年5月10日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县，农民。
委托诉讼代理人：黄萍，甘肃栖云律师事务所律师。代理权限为：代为陈述案件事实，提供相关证据，进行质证、辩论，有权承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提起撤诉、上诉或反诉，代收法律文书、代领案款等特别授权。
委托诉讼代理人：金晶，女，汉族，1984年1月15日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县，农民（系金仲宝之女）。代理权限为：代为起诉、应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，提起反诉或上诉，代收法律文书等特别授权。
原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组（以下简称城关四组）与被告金仲宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组组长余富录、委托诉讼代理人申芳芳，被告金仲宝委托诉讼代理人黄萍、金晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告金仲宝自2016年1月起，每月增加租金1700元（达到每月租金2100元标准）；3.依法判令被告金仲宝支付自2016年1月起至2018年5月31日的租金60900元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月1日，当时担任榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组（又叫”四社”）组长的蔡永东在没有组织召开村民会议讨论决定的情况下，就私自与被告金仲宝签订了《房屋租赁合同》，将原告所有的位于榆中县栖云南路32号的商铺一见（面积33.3平方米）出租给被告金仲宝，每年租金仅有4800元，租赁期限却长达十年。2015年初，原告发现蔡永东与被告金仲宝恶意串通出租商铺后，召开数次会议，讨论决定通过法律程序维护集体财产权益。2015年2月，原告向法院起诉，后经榆中县人民法院与兰州市中级人民法院审判确认：蔡永东与金仲宝签订的《房屋租赁合同》租费过低，判决均支持原告可以另行起诉解决，后来原告又开过数次村民会议，一致要求被告金仲宝应按照和其他租户一样的标准支付租金，每月2100元（年租金25200元），但被告金仲宝一直不予理睬，因此原告于2018年4月2日再次召开村民会议，讨论决定起诉被告金仲宝增加租金数额，提高租金标准。为此，原告依照相关法律规定，依法提起诉讼，请求人民法院切实维护原告的合法权益。
被告金仲宝辩称：1.原告与被告在2012年1月1日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，且已生效，该合同租期未届满，原告无权解除合同，被告金仲宝从他人手中转租后才与原告签订《房屋租赁合同》，随即被告又将该商铺转租给女儿金晶使用至今，原告也未提出异议，说明原告同意该商铺转租；2.租金的变更，双方并未形成合意，也没有法院判决确定，原告不得单方变更租金，被告从他人处转租时每月租金300元，2012年签订合同时变更为400元，均是按照当时的市场价，不存在恶意串通、显失公平等可变更情形，被告与原告签订十年的租赁期是为了保证经营和租金的稳定，原告在负责人更换后，便以召开村民会议为由上涨租金，将法律弃之不顾、超越权限作出决议，《房屋租赁合同》适用的是合同法等法律规定，不是村民决议，原告起诉违背诚信原则；3.被告要求原告依照原租赁合同履行，不得变更、解除，对拖欠的租金因原告拒收，被告要求按原数额交付，租金过低、租期过长，并不属于《合同法》规定的合同无效的情形。综上，被告转租商铺并没有损害出租人利益，被告作为承租方经原告同意转让商铺，既未违反法律规定，也未损害原告利益，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：
1.原告第一组证据：2012年1月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，用以证明当时担任榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组组长的蔡永东未经村民小组同意，私自将商铺出租给被告金仲宝，租期10年，年租费4800元的事实。质证时被告对合同内容的真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该合同已经经过法院审理确认是合法有效的，不存在恶意串通的事实。本院认为，原告仅凭合同不能证明原告原组长蔡永东私自签订合同，且原告起诉确认合同效力的诉讼请求没有得到法院支持，不能证明其证明目的。
2.原告第二组证据：榆中县城关镇城关村委会与案外人王敏签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明榆中县城关镇城关村委会在原告不知情的情况下与被告金仲宝相互串通，将涉案房屋转租给案外人王敏经营的事实以及被告已经将涉案房屋转租给案外人王敏的事实。质证时被告对证据的真实性、关联性及证明目的均有异议，认为合同上载明的出租方是原告，与被告金仲宝没有关系。本院认为，该组证据出租人为榆中县城关镇城关村民委员会，其与案外人王敏签订租赁合同将涉案房屋出租给王敏，能够证明该房屋已被转租的事实，不能证明榆中县城关镇城关村民委员会与被告金仲宝相互串通的证明目的。
3.原告第三组证据：产权证明复印件一份，用以证明位于榆中县城关镇栖云南路32号的商铺属原告所有，现由案外人王敏承租经营餐饮业的事实。质证时被告对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。本院认为该组证据能够证明涉案房屋属原告所有。
4.原告第四组证据：会议记录八份，用以证明由于被告承租的原告商铺程序不合法、租金过低，严重损害了原告村民的合法权益，经原告社员大会决议将商铺租金调整为每年25200元的事实。质证时被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为房屋租金不能够依据村民会议私自调整，该证据与房屋租赁合同没有关系，不能对抗双方之间已经形成的租赁关系，且2015年法院一审及二审已经确认了租赁合同合法有效。本院认为，该组证据证明原告组织召开社员会议，但与本案租赁合同缺乏关联性，且房屋租金变更需要双方协商并需有法定事由，并非社员大会决定变更。
5.原告第五组证据：原告与案外人吴宁签订的《房屋租赁合同》复印件一份、原告与案外人高小玲签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明与被告金仲宝承租的原告相同地段、相同面积的铺面，自2016年1月1日、2016年7月1日起就已经按照年租金25200元收取的事实。质证时被告对证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该证据与本案无关。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，不能证明原告增加房屋租金的合法性。
6.原告第六组证据：判决书复印件二份，证明2015年原告向法院起诉被告，经过两级法院确认蔡永东与被告金仲宝签订的《房屋租赁合同》租费过低，两级法院均判决支持原告另行起诉解决的事实。质证时被告对证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为一审判决书提出，如果原告认为租金数额过低，可以另行解决，并未确定租金数额过低，判决书针对原告主张合同无效的诉讼请求，确认合同合法有效，与本案无关。本院认为，该组证据证明了原告曾向法院起诉确认合同效力，被法院驳回的事实，不能证明房屋租金过低，需要起诉解决，不是房屋增加租金的合法理由。
7.原告第七组证据：手机拍摄照片一份，证明涉案商铺由案外人王敏经营餐营业，名称为”榆中鸡咪鸡咪餐饮店”的事实以及被告金仲宝已经将商铺未经原告许可转租给案外人王敏的事实。质证时被告提出异议。本院认为，原告提交的手机拍摄证据，庭后三日内未提交照片打印件，但庭审中被告认可已将房屋转租给王敏经营，故对该项证据证明的事实予以确认。
8.被告金仲宝第一组证据：《房屋租赁合同》一份、2015年民事判决书两份，用以证明原告与被告签订的合同合法有效、租期10年，租期未满，原告应当继续履行合同约定的内容的事实。质证时原告无异议，认为当时签订合同的程序不合法，租金过低、租期过长，损害了原告的合法权益，请求上调租金。本院认为，该组证据证明原告与被告签订《房屋租赁合同》、租期10年的事实及原告曾向本院起诉确认合同效力被驳回的事实。
9.被告第二组证据：营业执照复印件一份、租费收据及汇款收据一份，用以证明被告金仲宝承租原告商铺后又转租给女儿金晶实际经营，原告是知情的，而且也同意被告金仲宝将商铺转租的事实。质证时原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，被告证明涉案商铺经原告同意后转租给金晶实际经营原告不予认可，也并不知情，而该组证据恰好证明在原告不知情的情况下，被告金仲宝自承包开始就已经转租，损害原告合法权益，被告金仲宝将商铺转租给金晶原告未同意，被告金仲宝将商铺转租给案外人王敏，原告也未同意。本院认为，该组证据证明被告金仲宝租赁原告房屋后转租给其女儿金晶经营并已向原告负责人余富录交付了2015年至2018年租金的事实，不能证明被告金仲宝转租给王敏，经原告同意的事实。
本院经审理，认定事实如下：
1.被告金仲宝系原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组村民。2012年1月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：”甲方（原告）将属于自己所有的榆中县城关镇栖云南路32号房屋（面积29.9平方米的商铺）出租给乙方（被告金仲宝）；每年租金4800元；租期为2012年1月1日至2022年12月30日；乙方应按时交纳租金，超过约定日期，甲方将视为放弃租赁，甲方有权解除合同，收回房屋或加收10%租金，乙方租赁期满时，必须如期按原状归还甲方；租赁期满，甲方继续出租时，在同等条件下乙方享有优先权，已续签合同，如乙方在未满合同期限时解除合同，应提前一个月通知甲方”。被告金仲宝签订租赁合同后将房屋转租给女儿金晶经营”榆中宝贝服饰店”（注册日期：2011年6月11日，经营场所：甘肃省兰州市榆中县城关镇栖云南路32号），期间金晶一直以被告金仲宝的名义按期向原告缴纳房屋租金，原告负责人余富录收取2015年的铺面租费4800元，2016年至2018年房租14400元，被告金仲宝通过银行汇款转账支付原告负责人余富录。
2.2018年4月10日被告金仲宝之女金晶未经原告城关镇城关村民委员会第四村民小组同意，将房屋转租案外人王敏经营”榆中鸡咪鸡咪餐饮店”，每年租费25000元。
3.2015年2月2日，原告与被告金仲宝、第三人蔡永东确认合同效力纠纷一案，本院于2015年6月4日作出（2015）榆民二初字第57号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，原告不服，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2015年10月13日作出（2015）兰民三终字第600号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。被告金仲宝租赁原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组的房屋，双方签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，属合法有效合同，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告城关镇城关村民委员会第四村民小组以被告金仲宝未经其同意擅自转租给案外人王敏为由，主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，视为原告对被告2018年4月10日将房屋转租给王敏的行为提出异议，虽然被告金仲宝第一次将房屋转租于女儿金晶，并一直以被告金仲宝的名义向原告支付租金，视为原告认可被告金仲宝将房屋转租给金晶的行为，但对被告转租给王敏的行为在6个月内提出异议，且被告金仲宝在庭审中承认已于2018年4月10日再次将房屋转租给案外人王敏经营，被告金仲宝再次转租的行为未经原告同意，原告提出解除合同，于法有据，本院予以支持。被告金仲宝的辩解理由，经查明，与事实不符，不予采信。
原告城关镇城关村民委员会第四村民小组以其原负责人蔡永东与被告金仲宝私自签订合同，且租期过长、租金过低为由，主张被告金仲宝自2016年1月起，每月增加租金1700元（达到每月租金2100元标准），并支付自2016年1月起至2018年5月31日的租金60900元，因双方没有约定房屋租金变更事由，且无事实及法律依据，故对其该项诉讼请求不予支持。被告金仲宝的辩解，于法有据，本院予以采信。
综上所述，对原告城关镇城关村民委员会第四村民小组解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张增加租金并支付租金的诉讼请求，本院不予支持。为了维护社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组与被告金仲宝于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、驳回原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组其他诉讼请求。
案件受理费减半收取（已按减半收取）845元，由原告榆中县城关镇城关村民委员会第四村民小组负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 陆建民
二〇一八年七月十日
书记员 米馨豌
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