北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第04291号
原告王淑华，女，1944年4月13日出生，身份号码：×××。
委托代理人张海峰（王淑华之子），1974年2月21日出生。
被告陈东，男，1978年4月6日出生，身份号码：×××。
委托代理人陈广江（陈东之父），1951年10月1日出生。
委托代理人朱忠平，男，1951年5月17日出生，北京市朝阳区酒仙桥接到法律服务所法律工作者。
原告王淑华与被告陈东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王淑华之委托代理人张海峰，被告陈东之委托代理人朱忠平、陈广江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑华诉称：2008年11月15日原、被告双方达成协议：原告将位于顺义区×镇×村的自住院落租给被告，租期2009年1月1日至2013年12月31日；租金标准为每年壹万元，租金合计五万元；租金支付时间为提前一个月缴纳下一年的租金；被告需提前退租的，应提前30日通知原告，并按租金的10%支付违约金。2012被告在未通知原告的情况下将房屋内暖气设施拆走，于2012年12月下旬被告通知原告不再履行合同。原告要求被告共同到现场进行交接，但遭到拒绝。被告将钥匙挂在院内墙上搬离了涉诉宅院。原告在单方接收房屋的过程中发现，被告在未通知原告的情况下擅自对房屋的房顶、供电线路、门窗等进行了装饰装修，并将原有东厢房改造成了一间厕所和一间厨房。此外，原告发现被告交还的钥匙无法打开锁；被告擅自将原有暖气设施拆除；将厕所门拆除；将村委会发给原告的沼气灶带走并使用了259.9立方米沼气未支付使用费；擅自改造供电线路使部分供电线路裸露；未给自来水回水导致自来水管道被冻坏；在院内增设了污水池和化粪池，池子盖板是用院内堆积的普通地板瓷砖覆盖存在安全隐患。后原告就暖气设施恢复等事宜多与被告协商，被告均拒绝履行义务。为了保证房屋正常使用，消除安全隐患，原告只能自行修复院内被被告损坏的设施。同时因被告未及时告知不再租赁事宜，使房屋未能及时出租，造成原告租金损失2000元。根据合同约定及相关法规，被告应赔偿相关损失，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付合同违约金5000元，房屋出租损失2000元；二、被告支付原告暖气设施和门锁恢复费用人民币9740元，自来水设施修复费用700元，化粪池、污水池完善费用1200元，厕所门购置安装费600元，供电线路及插座修复费用40元，购置沼气灶费用800元及沼气使用费675.74元。
被告陈东辩称：根据双方签订的房屋租赁合同第五条第二款，原告允许被告对该房屋进行装修、装饰和添置新物，所以被告自承租该房屋后，对房屋进行了装修，改造了所有的水电，新建了厨房、厕所、上下水道、防盗门、层顶、窗户、暖气设施等，总共花费6万多元。但是原告却于2012年7月份通知被告要求在合同期限内于2013年起涨房租，从1万涨到2万以上，被告不同意。原告于2012年10月打电话通知被告坚持涨房屋租赁价格，不同意涨的话就要求被告搬走另租房屋，被告无奈于2012年10月初就搬出了承租的房屋，但被告多支出的3个月的租金原告至今未返还。另外，原告还收了被告2000元的保证金至今未返还。被告入住该房屋时是空房一个，没有任何设施，脏、乱、差。经过被告装修花费6万多元，如今原告以3万元高价出租他人，但被告的装修及设备，原告并没有返还被告。原告违反合同约定，在租赁期内强制涨租金，违反了法律和双方的约定，首先构成违约，应当承担违约责任。同时原告篡改租赁合同，应当依法追究法律责任。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
王淑华在北京市顺义区×镇×村内有宅院一处，院内有正房七间、西厢房三间。2008年11月15日，王淑华作为出租方（甲方）与承租方陈东（乙方）就以上房屋的租赁事宜达成协议，并签订了《北京市房屋租赁合同》。双方在合同中约定：房屋租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日，共计5年整；租金标准为每年壹万元，租金合计五万元；租金支付时间为提前一个月缴纳下一年的租金；甲方应于2009年1月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为乙方放弃收回，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但乙方在装修、装饰或添置新物前应就具体的改善部位及方式等征得甲方同意，双方也可另行书面约定。此外，双方还约定租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按租金的10%支付违约金。合同签订后，双方均按约履行。2012年10月陈东自涉案房屋内搬离，双方未进行交接，后双方因交接问题产生争议。
上述事实，有租赁合同及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，王淑华与陈东签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。2012年10月陈东自涉案房屋内搬离，双方签订的租赁合同因此而解除，双方均表示认可，对此本院不持异议。陈东主张因王淑华提出涨租金，其才从涉诉房屋内搬离且其口头告知了王淑华，对此陈东并未提交证据予以证明，且王淑华并不认可。陈东在租赁期限未届满之时搬离涉诉宅院，属于合同约定的提前退租行为，故其应当按照约定向王淑华支付违约金。故此对王淑华要求陈东支付违约金5000元的诉讼请求本院予以支持。关于王淑华主张的因陈东未及时告知不再承租，使房屋未能及时出租，造成其租金损失2000元的诉讼请求，与陈东的行为没有关联性，故对其该项请求本院不予支持。陈东在承租期间对王淑华之房屋内原有暖气设施进行改造，将原有暖气设施拆除，在其搬离涉诉房屋时，将其自行安装的暖气设施拆除移走，未将原有暖气设施恢复。王淑华因此要求陈东支付暖气设施修复费用，王淑华的该项请求合法有据，本院予以支持，但对其所主张的暖气设施的修复费用，本院予以酌定。此外，陈东在搬离涉诉房屋时并未和王淑华进行交接，也未将房门钥匙交与王淑华。王淑华对房门锁进行修复，就此产生的费用应当由陈东负担，就该项费用的具体数额本院予以酌定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现王淑华要求陈东对承租房屋内的自来水设施、供电线路及插座、沼气灶修复费用承担责任，但其并未提供充分证据证明上述设施的损坏系陈东造成的，故对王淑华要求陈东向其支付自来水设施修复费用700元，供电线路及插座修复费用40元，沼气灶购置费用800元的诉讼请求，本院不予支持。此外，王淑华也未提交证据证明沼气被陈东实际使用，故对王淑华要求陈东支付沼气使用费675.74元的诉讼请求本院亦不予支持。双方在租赁合同中约定，租赁期满或合同解除后，陈东添置的新物可由其自行收回，而对于装饰、装修部分，具体处理方法为陈东放弃收回。化粪池、污水池及厕所系陈东租赁房屋期间所进行的改造和增设，王淑华收回房屋后对该设施进行了相应的修复完善，现王淑华要求陈东向其支付化粪池、污水池完善费用1200元，厕所门购置安装费600元。王淑华的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条判决如下：
一、被告陈东于本判决生效之日起七日内向原告王淑华支付违约金五千元；
二、被告陈东于本判决生效之日起七日内向原告王淑华支付暖气设施以及门锁修复费用二千元；
三、驳回原告王淑华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百一十九元，由原告王淑华负担二百六十九元（已交纳），由被告陈东负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张鹏飞
人民陪审员 刘德帮
人民陪审员 王景合
二〇一五年六月十八日
书 记 员 王俊姬