湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0124民初5978号
原告：彭泽阳，男，1965年1月28日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。
原告：王友良，男，1964年6月9日出生，汉族，居民，住宁乡县。
原告：黄瑛，女，1972年10月9日出生，汉族，居民，住宁乡县。
三原告共同委托诉讼代理人：曾懿，湖南河清律师事务所律师。
三原告共同委托诉讼代理人：何文庭，湖南河清律师事务所律师。
被告：湖南新府房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇二环路（县行政中心正南面）。
法定代表人：钱伟荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张小锋，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
原告彭泽阳、王友良、黄瑛诉被告湖南新府房地产开发有限公司（以下简称新府房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2017年4月5日、2017年9月13日、2018年4月3日三次公开开庭进行审理。在审理过程中，原告申请对本案所涉房屋的面积进行司法鉴定，该案依法移送司法鉴定。2017年11月20日，湖南万源评估咨询有限公司作出了《关于终结宁乡县玉潭镇二环路中央花园第1栋1层104号房屋面积测绘鉴定的函》，该案终结鉴定。第一次开庭原告王友良、彭泽阳及三原告共同委托诉讼代理人曾懿、何文庭、被告委托诉讼代理人张小锋、后两次开庭原告王友良、彭泽阳、黄瑛及三原告共同委托诉讼代理人曾懿、被告委托诉讼代理人张小锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将符合《房屋分户平面图》[座落宁乡县玉潭镇二环路(中央花园)、测量号为中央花园-1、户号为104]规划设计的宁乡县玉潭镇二环路(中央花园-1)第1幢1层104号房屋交付原告；2、判决被告据实结算房款,按10800元/㎡的标准退还原告宁乡县玉潭镇二环路(中央花园-1)第1幢1层104号房屋面积少于合同约定面积的购房款25164元(暂按少于2.33㎡计算,最终以实际面积差异为准),并对退还款项按银行同期贷款利率四倍支付从2014年1月6日起至实际退付之日止的利息(至2016年11月为15400.37元);3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年12月31日,被告作为出卖人,三原告作为买受人签订合同编号为713005859104的《宁乡县商品房买卖合同》,由三原告共同向被告购买宁乡县玉潭镇二环路(中央花园-1)第1幢1层104号房屋。该《宁乡县商品房买卖合同》规定:第二条该商品房所在楼栋主体建筑结构为商剪结构,建筑层数17+1层,其中地上17层,地下1层。买受人购买的商品房(以下简称该商品房)为座落于宁乡县玉潭镇二环路(中央花园-1)第一幢1层104号房屋(地址最终以房屋所有权登记的地址为准,房屋平面图及位置图见附件一、规划用途为商业。该商品房产权登记建筑面积465.04㎡,其中套内建筑面积403.10㎡共用部位与共用房屋分摊建筑面积61.94㎡(面积最终以登记的面积为准。该商品房共用部份及设施具体约定见附件)。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)10800.00元/㎡,总房价伍佰零贰万贰仟肆佰叁拾贰元整(￥5022432.00元)。……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款:1、一次性付款首付款(含定金)伍佰零贰万贰仟肆佰叁拾贰元整(￥5022432.00元整)于本合同签订之日支付。…第八条交付时间及条件(一)出卖人应当在2014年1月20日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列第2项所列条件:2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。……,第十条交接手续(一)该商品房达到第九条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,以媒体公示或书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收时,出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的,不能满足第八条约定的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十一条处理。(二)查验房屋1、买受人应在收到书面通知或电话通知后3日内，办理该商品房的交接手续……(三)查验该商品房后,买受人对出卖人所交付的商品房无异议,双方应当签署商品房交接单。第十一条除不可抗力外,出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种处理方式处理:1、按照逾期时间,分别处理:(1)逾期在90日之内(该时限应当与第七条第1(1)项中的时限相同),自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金(该违约金比率不应小于第七条第1(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日(该时限应当在第七条第1(2)项中的时限相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五(该违约金比率应当不小于第七条1(2)项中的比率的违约金,并于该商品房实际交付起10日内向买受人支付违约金。第十二条销售和使用承诺1、出卖人销售承诺:销售商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受交易限制的情况;不分割折零销售商品住宅;不擅自改变与该商品房有关的共同部位和设施的使用性质、按照规划用途建设、出售商品房和办理房屋登记。商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,视为合同内容。该商品房没有销售给除本人以外的其他人,并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人(如:该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况),详见附件四。如因出卖人隐瞒上述情况,导致买受人不能实现合同目的,不能办理房屋登记或发生权属其他纠纷的,买受人有权要求出卖人支付不低于合同总价款一倍的赔偿金,并有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起10日内,将买受人已付房价款及利息(按第十五条规划变更出银行同期贷款利率计算)退还给买受人。……第十五条规划变更出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。双方签订合同后,涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的,出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人,并应当取得规划行政主管部门的批准。……第十六条经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准,建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人。1、该商品房结构形式户型、空间尺寸、朝向;2、供热、采暖方式;出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受不退房的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。第二十一条面积确认及面积差异处理产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理(按套计价的,不适用本约定)。1、双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人在买受人提出解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人,并按同期银行活期利率付给利息。买受人不解除合同的,产权登记面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由买受人补足;超出3%的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于约定面积时,面积误差比约绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人与买受人协商解决。……第二十四条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可请求消费者协会调解,协商不成的,按照下列第1种方式解决:1、依法向房屋所在地人民法院起诉。
《宁乡县商品房买卖合同》签订后,三原告向被告支付购房款5022432.00元。但待约定的交房日到来时,被告不能向原告交付符合的商品房买卖合同约定的房屋。原告要求被告交付房屋时,发现以下问题:1、未按设计图纸建设房屋,房屋东侧未按规划和竣工验收图纸开设门窗;2、房屋靠东一侧南北走向过道南端消防安全出口处于封闭状态;3、房屋靠东一侧南北走向过道中线向西偏离,与图纸不符,房屋实际面积少于合同约定面积;4、房屋内存有图纸中未标明的下水管道、检修口、消防箱;5、将一楼已作为专有部份卖给他人的房屋作为共用部分纳入原告分摊面积。房屋存在的上述问题严重影响了原告购买房屋的使用功能,原告多次提出异议,要求被告按合同约定交付房屋,被告对解决上述问题作出承诺后迟迟不能兑现,造成房屋至今未交付。
原告认为,原、被告建立的商品房买卖合同关系合法有效,被告应当按约定向原告交付房屋。本案中因被告不能按约定状况交付房屋,被告应承担继续履行及迟延交付的违约责任,由双方按实积面积结算房款,被告应退付少于合同约定面积的房款。后原告将诉讼请求第一项变更为：判决被告将符合《房屋分户平面图》(座落宁乡县玉潭镇二环路(中央花园)、测量号为中央花园-1、户号为104)规划设计的宁乡县玉潭镇二环路(中央花园-1)第1幢1层104号房屋交付原告,并以已付购房款为基数、按日万分之五的标准支付从2014年1月21日至实际交付之日止的违约金(至2016年12月5日为2631754.39元);撤回第二项诉讼请求，第三项诉讼请求不变。
被告辩称，1、被告所售标的房屋为现房，在合同签订时已具备了交付条件，被告已履行了通知交付义务，是原告拒绝办理交付手续。2、原告虽未办理交房手续，却主动领取了产权证并办理了抵押贷款，成为标的房屋的所有权人与实际控制人。原告已经确定了标的房屋的所有权，也就是原告在主观意识上没有解除合同和撤销合同的要求，但根据本案的庭审，原告认为被告所销售的商品房未达到要求的部分，根本是被告能力所不能及的修改部分，法律不可能去违背一个现实情况，也不可能判决被告去侵犯别人的权利。因此，原告至今未收房，被告认为是原告对于被告违约的一种臆想，致使原告自己扩大了这部分损失。3、原告与被告签订《商品房买卖合同》前，标的房屋已是现房，已办理联合竣工验收，被告交付房屋与原告所看到的现房并无出入，原告所指被告未按《房屋分户平面图》交付房屋没有依据。4、原告认为被告违约的事由，有《商品房买卖合同》的约定及相关司法解释的规定，但均不构成原告拒绝办理交房的理由，原告至今未入住标的房屋是自己主观问题。5、原告所诉请从2014年1年21日至实际交付之日止的违约金（至2016年12月5日为2631754.39元），明显过高，如法院判决被告承担违约金，根据相关司法解释应予减少。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提交的销售不动产统一发票两张、税收缴款书复印件、房屋产权证复印件、《关于宁乡绿地中央花园1栋过道面积处理方案的回复函》、《关于绿地﹒中央花园1-104过道问题解决方案》复印件无异议，被告对原告提交的绿地﹒中央花园一期一批产权证领取登记记录表没有异议，本院对前述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原、被告双方提交的合同编号为713005859104《宁乡县商品房买卖合同》，双方对其真实性和合法性均无异议，双方的异议只是对于证明目的和关联性的异议，其异议内容主要为各自对合同条文的理解，其异议不成立，故对该证据本院予以采信；对于房屋分户平面图原告补充提交了原件，可以证明该案件的相关事实，本院予以采信；原告提交的公证书可以证明房屋的现状，但不能证明房屋是否符合交付状态；原告提交的规划图和竣工验收图因没有签章，不能证明出处，对该证据本院不予采信；对于被告提交的宁乡县国土资源局不动产登记信息表，能够证实原告用涉案房屋进行抵押贷款的情况，对该证据本院予以采信；对于双方均提交的《公证书》，能够证明房屋的现状，但不能证明原、被告双方的证明目的，对于该证据本院对其能够证明现状的部分本院予以采信。关于被告提供的证人证言，能够与其他证据相互印证的部分，本院予以采信，无法相互印证的部分本院不予采信。
根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
被告新府房产公司系位于绿地﹒中央花园项目的开发商，涉案房屋竣工日期为2012年6月7日。三原告在多次考察现房后，于2013年12月31日与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定三原告共同购买被告开发的位于宁乡县玉潭镇二环路（中央花园）第1幢1层104号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一）。合同第二条约定该商品房产权登记建筑面积465.04㎡，其中套内建筑面积403.10㎡，共用部位与共同房屋分摊建筑面积61.94平方米（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及实施具体约定见附件二）。第五条出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为10800元/㎡，总房价伍佰零贰万贰仟肆佰叁拾贰元整（￥5022432.00元）。第六条买受人按一次性付款方式按期付款首付款伍佰零贰万贰仟肆佰叁拾贰元整（￥5022432.00元）。第八条(一)出卖人应当在2014年1月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、供水：2014年1月19日达到接通条件；2、供电：2014年1月19日达到接通条件；3、燃气：买受人自行办理；4、电话通信：买受人自行办理；5、有线电视：买受人自信办理；6、宽带网络：买受人自行办理。以上第1、2、3、4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为总房价的0.1%。……第十条交接手续（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，以媒体公示或书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知或电话通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房至次日起7日内负责修理，并承担修理费用，修理完成后再行交付。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起7日内负责维修，并承担修理费用；若由此产生逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部付款，并按照利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品交接单。由于买受人的原因，未能按照交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按总房款的0.1%向出卖人支付违约金。第十一条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率的）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，设计该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期利率给付利息。第十六条设计变更的约定（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更。（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期利率付给利息。第二十一条面积确认及面积差异处理产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理(按套计价的,不适用本约定)。1、双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人在买受人提出解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人,并按同期银行活期利率付给利息。买受人不解除合同的,产权登记面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由买受人补足;超出3%的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于约定面积时,面积误差比约绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人与买受人协商解决。……附件9补充协议…11、出卖人、买受人双方均同意，双方合意的内容须以书面形式经双方签署确认后，才能成为本合同的有效附件。任何口头或通讯、通话或单方面文件均不能作为本合同的有效附件。合同还对房屋质量、房屋保修、产权登记、面积确认及面积差异处理、争议解决方式等进行约定。
合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告依照约定通知原告收房。2014年1月26日，原告彭泽阳在被告处领取了涉案房产证（房权证玉潭字第××号），该房产证载明房屋所有权人为黄瑛，所有情况为按份共有，共有人：彭泽阳占有份额33.3，王友良占有份额33.3；建筑面积465.04㎡，套内建筑面积403.10㎡，其中分摊面积为61.94平方米。同日，三原告用涉案房屋为案外人湖南沩山湘茗茶叶有限公司办理抵押贷款600万元，该笔抵押于2016年11月11日注销；2016年11月25日，三原告又用该涉案房屋为案外人长沙加农生态农业科技有限公司办理抵押贷款700万元，该笔抵押贷款结束时间为2019年11月25日。
三原告在领到房产证后，发现房产证上所附图纸与房屋的实际情况不符，多次找被告交涉，2014年1月28日，被告在向原告出具的房屋分户平面图上载明“104商铺以此图纸执行，如有疑议，在2月28日前处理好。”2014年4月30日，被告书面回复三原告，承诺积极寻求解决方案，但与案外人湖南颐而康保健连锁股份有限公司（以下简称颐而康公司）一直协商未果。三原告就此问题与被告多次协商未果，故引发纠纷。
另查明：涉案房屋未发生设计变更或图纸变更。原、被告均认可房屋现状与房屋分户平面图不同的主要原因系涉案房屋的过道被案外人颐而康公司占用。
本案审理过程中，经原告申请，本院委托湖南万源评估有限公司就涉案房屋的面积进行司法测量，确定该房屋实际面积与合同约定面积的差异。2017年11月20日，湖南万源评估有限公司作出了终结宁乡县玉潭镇二环路中央花园第1栋1层104号房屋面积测绘鉴定的函，载明“申请人对房屋面积的异议在共有公摊面积和过道的面积占用104号房屋的面积，而我公司无法对共有分摊面积的组成作出详细的说明。”本院在依法送达该终结鉴定函后，于2018年1月9日就三原告是否要求将诉讼请求的“预期交房违约金”变更为按合同中约定第十二条或第十六条主张权利征求三原告意见，三原告均坚决主张不变更诉讼请求，坚持要求被告按照《分户平面图》交房并承担预期交房的违约责任。
本院认为：原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。
本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否达到合同约定的交付条件？二、被告是否应当向原告支付逾期交房的违约金？
关于焦点一、根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条、第九条之规定，涉案房屋的交付必须达到如下条件：1、房屋已经竣工验收备案；2、合同第九条中载明的相关设施、设备已达到交付条件；3、被告提供《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》。根据庭审查明的事实，原、被告签订合同时，涉案房屋为现房，已经竣工验收备案，相关设施设备已达交付条件。加之，原告验房时，房屋并不存在严重的质量瑕疵。因此，涉案房屋已达合同约定的交付条件。
关于焦点二、收房一般是指房屋竣工后，业主与开发商办理房屋交接手续的行为，交接手续包括验房、领钥匙、与物业公司签署物业协议、办理产权证等事宜。本案中，虽然原告与被告的交接手续并不完善，但是原、被告签订合同之前，原告已现场查看涉案房屋。双方签订房屋买卖合同后，被告依照约定将涉案房屋登记至原告名下，原告于2014年1月26日从被告处领取了房屋产权证，并使用该权利证书为案外人办理抵押贷款，对涉案房屋行使了部分处分权利，应认为原告对被告交付的房屋无异议，原告已经收房，因此，原告向被告主张逾期交房违约金无事实依据，故对原告的该诉讼请求不予支持。
关于原告主张因被告交付的房屋现状与房屋分户平面图不一致，故原告一直未收房的意见。庭审中，原、被告均认可，涉案房屋现状与房屋分户平面图不一致的部位主要为过道。造成房屋现状与房屋分户平面图不一致的原因系案外人颐而康公司因为经营需要将过道进行了改建。原告认为案外人颐而康公司占用过道的行为发生在原告购房之前，故原告认为被告交付的房屋与房屋分户平面图不符，从而拒绝对房屋占有使用。本院认为，涉案房屋与房屋分户平面图不符系公摊面积的争议，在原告已实际行使涉案房屋的所有权的情况下，原告就此可通过《中华人民共和国物权法》的相关规定向案外人颐而康公司主张权利。原告拒绝对房屋的占有使用所造成的损失，不能适用合同约定的逾期交房违约金条款向被告主张权利。
关于三原告主张2014年1月28日被告盖章的房屋分户平面图和2014年4月30日的《关于宁乡绿地中央花园1栋过道面积处理方案的回复函》是双方买卖合同的补充的意见，本院认为根据双方签订的附件九补充协议中“11、出卖人、买受人双方均同意，双方合意的内容须以书面形式经双方签署确认后，才能成为本合同的有效附件。任何口头或通讯、通话或单方面文件均不能作为本合同的有效附件”的约定，补充协议应是双方合意的结果，在形式上至少应当由双方的签字确认，但在被告出具的两份材料中，均只是被告的单方行为，双方没有进行最后的签字确认，不符合补充协议的形式构成要件。其次，该两份材料上载明的内容并没有约定双方的具体权利和义务。其中，2014年1月28日被告盖章的房屋分户平面图上载明“104号商铺以此图纸执行，如有疑议，在2月28日前处理好”。而后一份材料对此问题进行了回复“我公司向贵业主承诺于2014年2月28日前要求颐而康将一楼过道整改恢复至产权证图纸状况。我公司当即与颐而康宁乡负责人李智女士协商解决此事，由于各种原因，一直未能得到有效解决。……”故两份材料仅为被告单方面的一种承诺，其承诺的内容仅涉及与案外人颐而康公司协调处理该问题。被告作为开发商，将涉案房屋及相邻的房屋已经出售给三原告及案外人颐而康公司，其已非涉案房屋的所有权人，无权强制要求案外人颐而康公司按照平面分户图进行整改，仅能就此事与案外人颐而康公司进行协调。因此，对三原告的该意见不予采纳。
关于三原告主张的涉案房屋现状系被告一房二卖所导致的意见，因原告并未提供证据加以证明，且未据此提出相关请求，不属于本案的审查范围。
庭审中，本院向三原告释明就涉案房屋公摊面积问题三原告是否变更诉讼请求为要求被告承担交付的房屋不符合双方约定的违约责任或者就本案所涉房产证的分摊面积过多而提起行政诉讼。三原告不同意变更本案诉讼请求，并认定被告的交房不符合交付条件从而要求被告承担逾期交房的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告彭泽阳、王友良、黄瑛的全部诉讼请求。
案件受理费28668元，由原告彭泽阳、王友良、黄瑛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李慧芳
人民陪审员 周华军
人民陪审员 赵新江
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 王 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。