福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第194号上诉人（原审被告）福建百宏房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人陈碧玲，该公司总经理。委托代理人吴炳坤，该公司员工。被上诉人（原审原告）王万德，男，1972年10月18日出生，汉族，住福建省安溪县感德镇。委托代理人汪其勇，男，1966年5月17日出生，汉族，住福建省安溪县感德镇。上诉人福建百宏房地产开发有限公司（下称百宏公司）因与被上诉人王万德商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2008年12月23日，原告王万德作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第B幢8单元801号房，总价款为人民币280782元；合同第八条约定，出卖人应于2010年9月8日前，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用；合同第九条约定，出卖人如逾期交房，而买受人要求继续履行合同的，出卖人应在合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第六条约定：房屋移交清楚后，出卖人配合买受人办理产权登记手续，所涉费用由买受人支付，若由于买受人原因没有及时配合，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告依约支付了房价款人民币280782元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为福建百宏房地产开发有限公司。上述“百宏.滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收。2011年4月7日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告向安溪县住建局提交材料，请求办理其开发的“百宏.滨江花苑”建设工程竣工验收备案。该局于2013年3月11日出具了《竣工验收备案证明书》。2014年7月28日，原告向本院提起诉讼，请求依法判令：1.被告支付原告逾期交房违约金，违约金按房屋总价款280782元的每日万分之一的标准自2010年9月9日起至2011年4月7日止，共210天，每天28.0782元，计5896.42元；2.被告协助办理位于安溪县河滨南路1515号“百宏江滨花苑”B幢8单元801号房原告所属的房屋权属证书；3.被告支付原告自2011年7月7日起至实际取得房屋权属证书之日止逾期办理房屋权属证书违约金（违约金按房屋总价款280782元的每日万分之一的标准，暂计算至2014年7月28日止，共1116天，每天28.0782元，计31335.27元）；4.被告承担本案的诉讼费用。以上事实，有原告提供的其本人身份证、《商品房买卖合同》、《房产验收确认书》、《个人一手住房借款合同》和被告提供的《竣工验收备案证明书》、《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》、《合同补充协议》、《人防工程竣工验收表》和《建设项目竣工环境保护验收申请》以及安溪县住建局提供的该局于2013年2月28日出具给被告的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》等证据予以证实。审理中，双方当事人主要就以下问题存在争议：1.原告要求被告支付逾期协助办理房屋权属证书违约金的请求是否超过诉讼时效期间；2.被告应否承担原告未能取得房屋权属证书的民事责任。原审判决认为，原告王万德与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因双方在合同中约定逾期交房、逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别按日单独计算。本案双方约定的交房时间为2010年9月8日，原告可主张逾期交房违约责任的开始时间应为2010年9月9日，即原告主张逾期交房违约责任的诉讼时效期间应为2012年9月9日内。原告于2014年7月28日提起本案诉讼，应认定诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告主张被告支付逾期交房违约金，已超过二年的诉讼时效期间，不应予支持。本案讼争房屋的实际交房时间为2011年4月7日，原告可主张逾期办证违约责任的开始时间应为2011年7月7日，即原告主张逾期办证违约责任的诉讼时效应为2013年7月7日内。原告于2014年7月28日提起本案诉讼，主张被告承担自2012年7月28日起的逾期协助办证的违约责任并未超过诉讼时效期间，应予以支持，但要求被告承担2012年7月28日之前的违约责任，因已超过诉讼时效期间，依法不予支持。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被告向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。被告未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的材料交付给原告，也不能提供证据证明是由于原告没有及时配合造成的，故应承担举证不能的法律后果。被告主张逾期办证的原因是政府行为（“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在该文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于被告应当预见的问题，其提供的安溪县住建局出具的情况说明只能证明被告曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理。而根据安溪县住建局出具的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，可证实被告直至2013年2月28日向安溪县住建局申请办理竣工验收备案时，仍然欠缺应由被告提供的相关材料，而安溪县住建局出具的《竣工验收备案证明书》明确讼争工程是于2013年3月11日通过备案，上述事实足以证明在2013年2月28日之前，讼争工程无法通过竣工验收备案是被告自身原因造成的，被告主张逾期办证的原因是政府行为造成的，证据不足，不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告最迟应当在2011年7月6日前履行协助原告办理取得房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。虽然，自2013年3月13日后，被告已通知原告办理房屋权属证书，原告也上交了有关办证的税收，但原告至今仍未能取得房屋所有权证书。据此，被告逾期协助办证已构成违约，根据合同第十四条的约定，结合本案的具体情况，被告应当自2012年7月28日起至履行完协助办证义务（将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告）时止，按原告已付房价款280782元的日0.01%向原告支付违约金。被告辩称双方签订的《合同补充协议》已确定被告系代为办理房屋产权登记手续，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的义务，所以不存在逾期提供办证材料的事实情况的意见，因与补充协议第六条的约定不符，不予采纳。综上，原告诉讼请求中合法的部分，应予以支持。被告辩解中合法有据的意见，应予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内协助办理址在安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第B幢8单元801号房屋的权属证书。二、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2012年7月28日起按房价款人民币280782元的日0.01%向原告王万德支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）。三、驳回原告王万德的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币730元，减半收取为人民币365元，由原告王万德负担100元，被告百宏房地产公司负担265元。宣判后，被告百宏公司不服，向本院提起上诉。上诉人百宏公司上诉称，一、被上诉人起诉主张逾期协助办证违约金已超过法定的2年诉讼时效期间，因为合同约定在2010年9月8日交房，但被上诉人直至2014年7月28日才提起诉讼，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。二、商品房房屋所有权初始登记和权属证书在2013年3月13日之前没有办理，并不是上诉人主观故意或过失造成，上诉人不应承担任何责任。上诉人在开发建设百宏·滨江花苑小区楼盘时，按当时福建省建设厅的文件规定，对商品房工程质量抽检试块的检测机构可以异地检测，达到检测合格后才能办理竣工验收备案证明书和相关房产权属证件手续。但当上述工程竣工后，上诉人将异地检测合格材料和其他工程相关材料送交安溪县住房和城乡规划建设局用以办理竣工验收备案证明书时，却被告知要求商品房工程质量抽检试块的检测机构必须选择在安溪本县的检测机构。由此，延长商品房房屋所有权初始预登记和房屋权属证书的办理时间的原因是福建省建设厅的文件临时更改造成的，并不是上诉人的违约责任造成。故原判认定无法通过竣工验收备案系上诉人自身原因造成是错误的。三、上诉人提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》以及《关于百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》证实了上诉人在2011年3月起陆续交付商品房给业主至8月份基本完成交房时，于2011年8月份就向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权初始登记手续，因政府文件执行问题而延误，直至2013年3月13日才取得竣工备案证明书，因欠缺竣工备案证明书，导致未能办理房屋所有权初始登记，故上诉人在2011年8月至2013年3月期间不存在任何过错。原审判决认定上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交材料办理竣工验收备案手续，系认定事实错误。本案不存在上诉人承担提供权属登记所需材料给被上诉人办理房屋所有权登记的责任和义务，双方的《合同补充协议》及事实行为确认上诉人是代为办理房屋所有权初始登记和权属证书的责任和义务，并非协助办证。关于告知单中所体现的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请，上诉人早在2011年4月12日和2011年7月6日已经完成并具备，不可能在2013年2月28日仍然欠缺。三、上诉人在原审提供的“（2014）安民初字第987号”民事判决书内容，系同在安溪县区城内开发的房地产楼盘，因同样在申请办理工程竣工验收备案时，出现同样的政府执行文件无法达成统一意见而产生无法取得竣工验收备案证明书。但判决书内容却采纳该政府行为的搁置时间应予扣除，并顺延办理的判决内容，对此上诉人认为该判决内容所查询的事实与本案是具有高度关联性，不能以同样的事实作出不同的采纳意见。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人王成德答辩称，根据答辩人和上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人作为房地产开发有限公司不能提供规定的资料而导致未能依照约定让答辩人如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人二审的主要争议为：1.上诉人逾期办证的行为是否构成违约，应否承担相应的违约责任；2.被上诉人请求上诉人支付逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效期间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。二审期间，被上诉人向本院明确表示其原审中关于协助办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求指的是办理房屋所有权证的相关事宜。另经本院依职权调查，安溪县住房与城乡规划建设局向本院提供《泉州市房屋权属登记查档》一份，该份材料记载王成德址在安溪县凤城镇河滨南路1515号百宏滨江花苑B幢801房的房产，已于2014年11月10日办理商品房分户登记，房屋所有权证号为“安房权证凤城镇字第2014057**号”。上诉人与被上诉人对该份证据均无异议，本院对此予以确认。本院认为，上诉人百宏公司以原泉州百宏房地产开发有限公司的名义与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人在一、二审中均未能提供充分证据证明其已依约向房产登记部门提交所有办证材料完成了初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的材料交付给被上诉人，应承担举证不能的法律后果。《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。根据安溪县住建局出具的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》的记载，上诉人在2013年2月28日向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案时仍然欠缺办证所需的7项重要文件，原审据此认定在2013年2月28日之前诉争工程无法通过竣工验收备案是上诉人自身原因造成的，并无不当。本案涉讼房屋实际交房时间为2011年4月7日，根据《商品房买卖合同》第十四条之规定，上诉人应当在2011年7月7日之前履行协助被上诉人办理房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别按日单独计算。被上诉人于2014年7月28日提起本案诉讼，故原审认定上诉人应自2012年7月28日起计算逾期协助办证的违约金是正确的，应予维持。上诉人代为申请办理分户登记由房屋权属机构受理应视为上诉人已经依约履行协助办证义务。根据二审查明的事实，涉讼房屋已于2014年11月10日由安溪县住建局办理了分户登记。基于此，上诉人承担的逾期办证违约金应计算至涉讼房屋办理分户登记时止，即上诉人应当自2012年7月28日起至2014年11月10日止按被上诉人已付房价款280782元的日0.01%向被上诉人支付违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但根据二审中的新证据，部分判决内容应予以相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4511号民事判决第三项即“驳回原告王万德的其他诉讼请求。”二、撤销福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4511号民事判决第一项即“被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内协助办理址在安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第B幢8单元801号房屋的权属证书。”三、变更福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第4509号民事判决第二项即“二、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2012年7月28日起按房价款人民币280782元的日0.01%向原告王万德支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）。”为上诉人福建百宏房地产开发有限公司应自2012年7月24日起至2014年11月10日止按房价款人民币280782的日0.01%向被上诉人王万德支付逾期协助办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币730元，减半收取为人民币365元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担265元，被上诉人王成坤负担100元；二审案件受理费730元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧阳波审 判 员  王一平代理审判员  陈 琼二〇一五年三月二十三日书 记 员  吴悦明注：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。