江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02949号
上诉人（原审被告）张锋。
委托代理人姚红丽。
被上诉人（原审原告）南通王府物业发展有限责任公司，住所地南通市人民东路6号。
法定代表人杜建国，董事长。
委托代理人赵曦童，该公司职员。
上诉人张峰因与被上诉人南通王府物业发展有限责任公司（以下简称王府公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王府公司属三级物业服务企业。2004年12月8日，王府公司与南通开发区爱东房地产有限公司签订了前期物业管理合同，约定由王府公司负责南通××大厦××号楼的前期物业管理。张锋为××大厦××号楼××××室业主，其房屋建筑面积217.37平方米。张锋在办理入住手续时，于2005年8月27日与王府公司订立了物业管理服务合同及物业服务合同补充协议，确定由王府公司为张锋所在的××大厦××号楼提供物业服务，至业主大会和业主委员会成立并与物业管理企业签订新的物业管理服务合同时自动终止。合同约定的物业管理服务事项包括公共区域和场地、公共楼道、环卫设施的清洁管理与服务；安全护卫管理与服务，安全护卫人员统一着装，协助公安部门做好物业区域的安全护卫工作；绿化养护与服务，对绿化带定期修剪、补栽、浇水等，保持花卉长势良好；房屋共用部位及公用设施设备维护；消防管理与服务；交通车辆管理与服务，协助交通管理部门维持物业区域周边交通秩序，确保车辆进出、行驶、停放安全有序。合同规定了王府公司及业主双方的权利义务。合同约定的物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米1.2元，每季度交纳一次，每次交纳的时间为季首的1-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.5‰交纳滞纳金。
合同签订后，王府公司一直在南通市王府大厦提供物业管理服务，张锋付清了2010年12月31日以前的物业管理服务费。张锋自2011年1月1日起未支付物业管理服务费。王府公司于2012年11月1日、2014年1月9日向张锋寄送催缴物业服务费通知书，张锋仍未向王府公司支付物业服务费。王府公司曾于2014年6月16日向本院提起诉讼，要求张锋支付欠交的物业服务费。在该案诉讼中，张锋妻子姚红丽向王府公司出具承诺书1份，承诺于今年（2014年）10月20日付清2014年全年的物业服务费人民币3130.13元，于2014年12月22日交2011年、2012年的物业服务费6262.26元，于2015年3月15日交2013年全年的物业费3130.13元。王府公司因此向法院撤回起诉。2014年9月11日，张锋家自来水管破裂，发生大量漏水，张锋以王府公司未尽管理提示义务为由，拒不支付物业服务费，王府公司再次诉至法院。
原审法院认为，根据国务院物业管理条例的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。王府公司先后与南通开发区爱东房地产有限公司、张锋签订的前期物业服务合同，不违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。王府公司作为××大厦××号楼的前期物业服务企业，一直在该小区提供物业管理服务，业主从未提出异议，张锋作为王府大厦业主，在接受了王府公司提供的物业服务后应依照合同约定支付物业服务费。张锋自2011年1月1日起，欠交物业服务费，虽经王府公司多次催收，张锋的妻子向王府公司出具了付款承诺书，但仍拒不支付，张锋的行为违反了合同约定和法律规定，应承担民事责任，如数支付欠交的物业服务费，并承担逾期付款的违约责任。自2011年1月1日至2015年6月30日，根据张锋的物业建筑面积、按合同约定的价格，张锋应向王府公司支付物业服务费人民币14085.58元（1.2×217.37×54）。王府公司、张锋在物业服务合同中对逾期付款滞纳金的约定应视为对违约金的约定，现王府公司自愿放弃违约金请求，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，法院照准。
分析张锋不付费的抗辩事由，现尚无证据表明门禁卡、可视电话的损坏系王府公司的原因导致，需要动用维修基金维修或更换。王府公司既然已启动该程序，应加快推进工作节奏，满足包括张锋在内的业主需求。张锋提出的自来水管破裂发生漏水造成损失是事实，由于发生在自来水公司实行直供水改造以后，且水管破裂发生在业主户内，不属于王府公司提供的物业管理范围，且王府公司已提供相关证据表明其已尽到提醒业主注意义务，故导致张锋漏水及损失的责任不在于王府公司。张锋以上述理由拒不支付物业服务费不符合法律规定。至于张锋提出的墙壁脱落、维修基金公示等等，王府公司应及时对公共部位检查，发现问题及时维修。对维修基金的收支情况、广告费收入应及时向业主公示。但张锋不能以此作为不付物业费的理由。综上，王府公司不付费的抗辩不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《国务院物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张锋于判决生效后十日内一次性给付王府公司南通市崇川区××大厦××号楼××××室自2011年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币14085.58元。案件受理费人民币266元（已减半），由王府公司负担114元，张锋负担152元（此款已由王府公司预缴，张锋应负担的部分由其在履行判决义务时一并支付）。
宣判后，张锋不服，向本院提起上诉称，1、原审法院明知上诉人所居住小区没有成立业主大会，在审理中却不依照《南通市市区物业服务收费管理实施细则》审查被上诉人是否有法律规定的收费依据和相应的服务标准，而是仅仅按照不能作为审理依据的合同判决上诉人付费。2、被上诉人收费必须以保质保量完成服务为前提。原审法院对被上诉人提供服务的内容与质量不予审查，违背了权利义务相一致的必然要求。法院应当建议有关部门对被上诉人的收费标准进行评估，根据被上诉人实际提供的服务内容和质量，参照相关规定核定上诉人的付费标准。王府公司在灭鼠、自来水管爆裂、住宅改商用、收支费用不公开、门卫安全管理、及时修缮公用部位、卫生保洁、门禁智能系统的恢复等方面均存在各种问题，管理明显不到位。3、原审判决存在程序错误，从独任审判转合议庭审理没有发裁定；按照民诉法的精神以及南通地区法院的一贯规则，业主只需要说明物业公司存在哪些问题，举证责任应当倒置给物业公司，由物业公司证明其是否尽职责。但原审几乎将全部举证责任加诸上诉人，不符合法律规定。综上，原审法院审理程序违法，认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王府公司答辩称，上诉人在一审中未能举证证明被上诉人物业服务不符合相关标准，请求驳回上诉、维持原则。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人提交了五组证据材料：1、落款为陈明炎的证明一份，证明上诉人家中因老鼠导致的财产损失应当在物业费中抵销；2、今年拍摄的两组照片，证明被上诉人的物业服务不到位；3、绝色摄影公司的广告宣传单，证明小区的住宅物业被用作商业办公场所；4、部分业主签字的××大厦××号楼电梯失控说明，证明电梯屡屡失控，1号楼的2号、3号电梯都已过检验有效期；5、两份测评意见，证明被上诉人服务存在瑕疵，达不到三级标准。被上诉人认为，上诉人未在举证期限提交证据，且不属于二审中的新证据，故不予质证；上述证据亦不能证明被上诉人的物业服务不到位，请求法院不予采纳。
本院审查后认为，陈明炎本人未到庭作证，其仅提供书面证明，不符合证人证言的形式要求；两组照片可以看出王府公司在公共区域保洁、对房屋公用部分及公用设施设备维护存在不到位的地方；广告宣传单能够说明小区的住宅物业被用作商业办公场所，物业公司未能提供证据表明其向相关部门进行了举报，给小区业主带来了安全隐患及外来干扰，存在放任不管的过错；业主签字的电梯失控说明，表明电梯曾发生过故障，但不能证明电梯已过检验有效期、物业公司违规运行电梯；两份测评意见系个别业主单方面的评价，不能直接证明王府公司物业服务不到位。
另查明，双方当事人在2005年5月29日签订的《物业管理服务合同》中约定：第四条、清洁管理与服务1、公共区域和场地：每天清扫两次，保持物业区域无暴露垃圾、杂物，路面清洁干净。2、公共楼道：每周打扫2次，用干布抹清扶手。保持楼道和扶梯无垃圾、浮尘、杂物、无乱贴乱划、无乱堆乱放杂物、楼梯间无明显蜘蛛网，外墙窗玻璃屋无明显灰尘。3、环卫设施：每月清洗二次，保持外观清洁，目视无明显杂物污迹。
再查明，2013年王府大厦的业主宋志明曾与王府公司因物业服务合同纠纷诉至原审法院，本院终审判决宋志明按照双方合同约定给付物业费，同时要求王府公司加强工作人员责任心的培养、岗位技能培训，畅通与业主沟通的渠道，完善对公用设施的维护服务及公共区域的秩序维护。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王府公司与案涉小区开发商南通开发区爱东房地产有限公司于2004年12月8日签订了前期物业管理合同，案涉小区一直未能选举产生业主委员会。王府公司与张锋于2005年5月29日签订了物业管理服务合同，该合同系双方当事人真实意思的表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务、行使权利。王府公司作为小区的物业服务企业，应当按照双方的合同约定及我国法律的规定提供服务。张峰为主张王府公司提供的服务不到位，在二审中提交了相关证据材料，能够说明王府公司未能保持楼道和扶梯无垃圾、浮尘、杂物、无乱贴乱划、无乱堆乱放杂物、楼梯间无明显蜘蛛网，外墙窗玻璃屋无明显灰尘，故王府公司在卫生保洁方面的服务并不到位。因王府大厦属于半开放型的小区，这就要求物业公司承担更加谨慎管理的安保义务，但是自2013年另案业主宋志明提出小区门禁系统、可视电话系统损坏以后，物业公司至今仍未能对此予以修理或者更换，该行为已经不能用一时的工作滞后或局部的管理疏忽予以免责。另外，小区的部分住宅物业被私自用作商业办公场所，王府公司未能提供证据证明其向相关部门进行了举报，反而为该种行为提供便利，王府公司的放任不管给小区业主带来了安全隐患及外来干扰，故王府公司在小区安保方面明显存在不作为的过错。张锋在本案中提出王府公司未能公示维修基金、广告收入、车库收入后，王府公司亦未能积极举证证明其履行了该项义务。鉴于王府公司未能提供完全符合合同要求以及法律规定的物业服务，本院酌情将本案的物业服务费收费标准调整为每月每平方米1元，张锋应向王府公司支付自2011年11月1日至2015年6月30日期间物业服务费人民币11737.98元（1×217.37×54）。至于该小区中已经缴付该时间段物业费的业主，应视为其已认可王府公司的物业服务，自愿履行了合同义务，本院不再做出调整。王府公司今后应当着力提升物业服务的整体水平，以优质的服务赢得业主的认可，促使该小区的物业服务与物业收费步入良性循环的轨道。
经查原审卷宗，原审法院于2015年7月7日作出了（2015）崇民初字第00947号民事裁定，将该案转换为普通程序审理，并向张锋公告了合议庭组成人员，程序合法。张锋主张原审法院从独任审判转合议庭审理没有发裁定与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，原审判决审理程序合法，但认定事实有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00947号判决。
二、张锋于本判决生效后十日内一次性给付王府公司南通市崇川区××大厦××号楼××××室自2011年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币11737.98元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费266元，由王府公司负担173元，张峰负担93元；二审案件受理费152元，由张峰负担93元，王府公司负担59元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一六年六月八日
书 记 员 王 婧