昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0114民初653号
原告：赵丽芬，女，汉族，1963年4月4日生，云南省昆明市呈贡区人，居民,家庭住址：昆明市呈贡区。
�告：晋凤全，男，汉族，1961年11月4日生，云南省昆明市呈贡区人，农民，家庭住址。
（赵丽芬、晋凤全系夫妻关系）
共同委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师。特别授权代理。
被告：高继存，男，汉族，1952年5月16日生，云南省昆明市呈贡区人，居民，家庭住址：昆明市呈贡区。
委托诉讼代理人：高迎祥，男，汉族，1992年12月4日生，云南省昆明市呈贡区人，农民，家庭住址。与两被告系父子、母子关系。特别授权代理。
被告：王秀兰，女，汉族，1957年6月10日出生，云南省昆明市呈贡区人，农民，家庭住址。到庭。
委托诉讼代理人：高云霞，女，汉族，1980年12月27日生，云南省昆明市呈贡区人，农民，家庭住址：昆明市呈贡区。与两被告系父女、母女关系。特别授权代理。
（被告高继存、王秀兰系夫妻）
原告赵丽芬、晋凤全与被告高继存、王秀兰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽芬、晋凤全及共同委托诉讼代理人张云春，被告高继存及委托诉讼代理人高迎祥，被告王秀兰及委托诉讼代理人高云霞等人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵丽芬、晋凤全向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行协议协助两原告办理呈贡米兰园小区A12幢1单元401室房屋产权过户手续。2、判令被告向原告支付违约金235，000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2005年9月23日，被告将其名下位于昆明市呈贡县园丁小区A12幢1单元401号期房名额转让给原告（因转让名额时该房尚未建盖），原告与被告协商一致签订了协议，约定由被告高继存、王秀兰向原告赵丽芬转让呈贡县园丁小区（米兰园）A12幢1单元401号期房名额一套（面积160平方米）转让给赵丽芬购买并由原告支付购房款，同时，由原告支付给被告转让费5，000元，但交费收据均为被告的名字，该房屋的所有权属原告所有，被告有义务协助原告办理过户等相关手续。如哪一方违约，需支付对方全部购房款50%的违约金。原告于签约当日就向被告支付了转让费5，000元。政府给予该房屋的福利补助款3，000元在交钥匙时由原告一次性付清给被告。之后，被告反悔并提出要求增加购房转让费，拒不交钥匙给原告。双方再次于2007年7月23日协商达成补充协议，约定在已支付转让费5，600元的基础上再多付25,000元转让费，原告已于签约当日再行向被告支付了转让费22，000元，剩余3，000元由被告从缴纳的购房安装款中予以退取。同时还约定被告必须在协议签字后无条件把所有的购房�续和钥匙交给原告，并协助原告办理房产证等相关手续。若有违约，必须向守约方支付违约金100，000元。因被告违反协议约定，至今拒不协助原告办理房屋过户手续。原告为维护合法权益，起诉请求依法判决。
被告高继存、王秀兰辩称，因为被告方持有的商品房购销合同是复印件，没有法律效力，无法到春融公司领取房产证，也无法过户给原告。另外，根据双方签订的协议约定，本应由原告赵丽芬将政府补助的费用付给被告，当时，被告多次要求原告支付安家费，但原告不愿支付，约定增加的转让费中的3，000元，应由原告到开发商处退取后交给被告，但原告至今未实际支付该笔转让费。因原告违约在先，请驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的原、被告双方共同与昆明春融房地产开发有限公司签订购买呈�园丁小区A12幢1单元401号房屋的商品房买卖合同、所买房屋已实际由两原告交纳全部购房款270，600元并验收居住使用、被告高继存、王秀兰已实际收取购房转让款项27，600元，以及诉争房屋已于2012年7月19日登记核发了昆房权证呈贡字第××号、第××号、第××号房屋所有权证书，其中载明的共同共有人为高继存、赵丽芬、晋凤金（全）等事实，本院予以确认并收录相应证据在卷佐证。本院对原、被告双方争议事实及证据材料认证如下：
1、赵丽芬与高继存、王秀兰等各方当事人签订的协议及补充协议、呈贡米兰园小区A12幢1单元401号商品房购销合同约定内容是什么；各方是否存在违约行为或过错。本院认为，原告赵丽芬、晋凤全提交的房屋购买权转让协议、补充协议及昆明春融房地产开发有限公司收取购房款、代收契税、公共维修基金及配套费等费用出具的发票等证据材料，均具有真实、合法及关联性，可有效证明以下事实：原告赵丽芬、晋凤全与被告高继存、王秀兰于2005年9月23日、2007年7月23日分别协商签订房屋购买权转让协议及补充协议，约定由高继存、王秀兰将呈贡园丁小区A12幢1单元401号房（168.5平方米）的购买权转让给赵丽芬、晋凤全并支付转让费30，600元，由赵丽芬、晋凤全支付购房款，房屋产权归赵丽芬、晋凤全所有；在办理入住手续时由高继存将所有购房手续及钥匙交给赵丽芬，并由高继存在办理房产证时积极尽到协助的责任和义务，为赵丽芬合法拥有该房屋的所有权创造一切必要条件。办理房屋产权产生的一切费用由赵丽芬（含晋凤全在内）负责承担。双方还约定如哪方违约，加处违约金10万元。签约后，赵丽芬、晋凤全向高继存（含王秀兰在内）支付了房屋购买权转让费27，600元，剩余3，000元以到开�商处退取卫生间装修费的方式支付（因房屋居住方是赵丽芬、晋凤全，剩余款项3，000元尚未实际领取支付）。2006年11月25日，高继存、赵丽芬及晋凤全以商品房买受人或共同买受人的名义与昆明春融房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，约定由高继存、赵丽芬及晋凤全购买该房地产公司开发建盖的呈贡园丁小区A12幢1单元401号建筑面积168.5平方米的房屋。签约后，原告赵丽芬、晋凤全按约全额向昆明春融房地产开发有限公司支付了购房款人民币270，600.52元。本院依法对前述事实予以确认。关于高继存、赵丽芬及晋凤全与昆明春融房地产开发有限公司之间的商品房购销合同履行是否存在违约问题，并非本案当事人主张的相应争议事项，房屋出卖人昆明春融房地产开发有限公司也非本案当事人，本院依法对此不予评判。关于房屋购买权转让协议当事人是否存在违约行为或过错问题，原告赵丽芬、晋凤全提交的涉案商品房购买资格转让协议及补充协议，关于转让费支付情况的双方当事人的庭审陈述，以及昆房权证呈贡字第××号、第××号房屋所有权证书等证据材料，具有相应的真实、合法及关联性，可有效证明以下事实：原告赵丽芬（含晋凤全在内）截止双方签订商品房购买资格补充协议的2007年7月23日止，共计支付给被告高继存（含王秀兰在内）购房转让费27，600元，剩余转让费3，000元至今未支付；原告赵丽芬、晋凤全及高继存等人于2012年7月19日到昆明市呈贡区房产登记发证中心办理领取了呈贡米兰园小区A12幢1单元401室房屋的所有权证书（其中的昆房权证呈贡字第××号共有权证的所有权人为高继存、第××号共有权证的所有权人为赵丽芬、第××号共有权证的所有权人为晋凤金-
实际应为“全”）。此外，从当事人实际领取�前述房屋产权凭证看，至今并无证据显示，双方当事人已就针对被告高继存（含王秀兰在内）的昆房权证呈贡字第××号共有权证确认的房屋所有权人（权益）事项办理过变更过户登记手续。本院认为，依据前述双方当事人具体履行房屋转让协议约定义务的情形分析评判，至双方当事人于2012年7月19日到房屋产权登记管理机关办理领取涉案房屋所有权凭证时止，高继存（含王秀兰在内）将其登记户主名称变更以及协助办理过户手续等的条件已经成就，根据公平原则理解，在双方就所负义务具体履行时间期限约定不明确的情形下，原告赵丽芬（含晋凤全在内）按照约定足额支付购房转让费30，600元（实际尚欠3，000元）与被告高继存（含王秀兰在内）积极履行提供办理房屋所有权变更过户登记所需资料的协助义务，均应同时履行。本案原告赵丽芬（含晋凤全在内）存在至今尚欠购房转让费3，000元的违约行为；导致被告高继存（含王秀兰在内）至今没有依照约定协助并办理户主更名过户手续的合同义务。鉴于此，本院依法确认原告赵丽芬（含晋凤全在内）与被告高继存（含王秀兰在内）同时存在不履行或者未完整履行合同义务的行为，均应依法承担相应过错责任。2、原告的诉讼请求有无事实和法律依据，应否支持。依据前述事实认证情况，本院依法确认原告赵丽芬、晋凤全请求判令由被告高继存、王秀兰履行房屋购买资格转让协议将争议房屋所有权人高继存变更过户登记为原告的诉请，有相应的事实依据，并且符合相应法律的规定，本院予以确认及支持。被告高继存、王秀兰虽提出要求原告赵丽芬、晋凤全按政府规定的补助方案支付补助金等抗辩观点，但双方签订的涉案商品房购买资格转让协议及补充协议等证据材料，虽具备证�的真实、合法及关联属性，但不能有效证明被告主张的事实存在。本院依法对被告高继存、王秀兰的前述抗辩主张不予采信及支持。关于原告赵丽芬、晋凤全要求被告支付违约金235，000元的第二项诉讼请求是否有事实法律依据问题，鉴于原、被告双方均存在不履行或者未完整履行购房资格转让合同义务的行为，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”、第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，应依法由原、被告双方承担同等的违约过错责任。故本院依法确认原告赵丽芬、晋凤全要求被告高继存、王秀兰支付违约金235，000元的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信及支持。综前所述，本院依法确认以下事实：
原告赵丽芬、晋凤全与被告高继存、王秀兰于2005年9月23日、2007年7月23日分别协商签订房屋购买权转让协议及补充协议，约定由高继存、王秀兰将呈贡园丁小区A12幢1单元401号房屋（168.5平方米）的购买权转让给赵丽芬、晋凤全并支付转让费30，600元，由赵丽芬、晋凤全支付购房款，房屋产权归赵丽芬、晋凤全所有；在办理入住手续时由高继存将所有购房手续及钥匙交给赵丽芬，并由高继存在办理房产证时积极尽到协助的责任和义务，为赵丽芬合法拥有该房屋的所有权创造一切必要条件。办理房屋产权产生的一切费用由赵丽芬（含晋凤全在内）负责承担。双方还约定如哪方违约，加处违约金10万元。签约后，赵丽芬、晋凤全向高继存（含王秀兰在内）支付了房屋购买权转让费27，600元，剩余3，000�以到开发商处退取卫生间装修费的方式支付（因房屋居住方是赵丽芬、晋凤全，剩余款项3，000元尚未实际领取支付）。2006年11月25日，高继存、赵丽芬及晋凤全以商品房买受人或共同买受人的名义与昆明春融房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，约定由高继存、赵丽芬及晋凤全购买该房地产公司开发建盖的呈贡园丁小区A12幢1单元401号建筑面积168.5平方米的房屋。签约后，原告赵丽芬、晋凤全按约全额向昆明春融房地产开发有限公司支付了购房款人民币270，600.52元。2012年7月19日，原告赵丽芬、晋凤全及高继存等人到昆明市呈贡区房产登记发证中心办理领取了呈贡米兰园小区A12幢1单元401室房屋的所有权证书，其中的昆房权证呈贡字第××号共有权证的所有权人为高继存、第××号共有权证的所有权人为赵丽芬、第××号共有权证的所有权人为晋凤金（全）。原告赵�芬、晋凤全与被告高继存、王秀兰因购买房屋转让费支付以及办理户主更名、过户等产权变更登记手续引发权属纠纷，原告赵丽芬、晋凤全诉诸来院。
本院认为，原告赵丽芬、晋凤全诉请要求被告高继存、王秀兰履行房产购买权转让协议及补充协议，将诉争房屋中登记为高继存的产权（所有权）变更登记为两原告所有的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，并不违反法律规定，本院依法予以支持。首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，原、被告双方签订的房屋购买权转让协议及补充协议属于合法有效的合同，双方当事人均应信守合同约定，完整履行所负合同义务。其次，双方签订的房屋购买权转让协议已明确约定由原告赵丽芬、晋凤全支付购房款并享有房屋产权（所有权），在原告已实际全额支付购房款的情形下，该房屋的所有权归原告赵丽芬、晋凤全所有。法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案诉争房屋实际支付买受价款的买受人是赵丽芬、晋凤全，依法应是前述房屋的所有权人。第三，被告高继存、王秀兰针对本案诉争房屋享有的特定购买资格（本区域教师）指向的房屋购买权已经协议作价转让给原告赵丽芬、晋凤全享有；该房屋购买权与法律规定的所有权不属同一概念，法律性质截然不同。因被告高继存、王秀兰并未按照商品房买卖合同约定向房屋出卖人昆明春融房地产开发有限公司支付过购买价款，因此不可能实际取得诉争房屋的所有权，其房屋购买权（认购资格）在未支付对价购买价款的前提下，不可能依法取得对前述房屋的所有权。鉴于此，被告高继存（含王秀兰在内）在昆明春融房地产开发有限公司出售的诉争商品房的昆房权证呈贡字第××号共有权证及其他材料中登记的所谓“户主”或“所有权人”的登记资格，均来源于原告赵丽芬、晋凤全实际支付对价购房价款的基础法律事实，在原告要求被告协助履行变更户主、办理过户等合同义务的前提下，被告高继存、王秀兰应依法办理相应户主变更及过户的义务。第四，因本案原告赵丽芬、晋凤全与被告高继存、王秀兰均存在违约行为并应承担相应过错责任，本院对原告要求被告及时协助办理呈贡园丁小区A12幢1单元401号房屋的昆房权证呈贡字第××号共有权证记载的“所有权人高继存”的变更过户登记手续的诉请予以支持。同时，本院对原告要求被告支付违约金235，000元的诉请依法不予支持。虽然前述房屋的昆房权证呈贡字第××号共有权证记载的所有权人为高继存，但被告高继存在实际接受房屋时已将房门钥匙及房屋交付给原告赵丽芬、晋凤全居住使用，并未以前述房产权属登记为由实际妨害原告对该房屋的占有、使用、收益及处分的所有权的行使。因此，原告拒付剩余转让费与被告拒绝配合协助办理部分房屋产权登记内容变更的违约行为的性质相当，原告要求被告承担前述违约金的诉讼请求，既缺乏充分的事实法律依据，也显失公平合理。本院认为，应依法由原告、被告双方当事人承担同时履行相应合同义务的法律责任。具体而言，应由原告继续履行支付被告剩余房�购买转让费3，000元，同时，由被告及时协助原告办理涉案房屋的昆房权证呈贡字第××号、第××号、第××号共有权证记载的“所有权人高继存”的变更过户登记手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百二十条；法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条等规定，判决如下：
一、由原告赵丽芬、晋凤全在判决生效之日起继续履行双方所订房屋购买权转让协议及补充协议，及时支付剩余购房转让费人民币3，000元给被告高继存、王秀兰。
二、由被告高继存、王秀兰在判决生效之日起同时履行双方所订房屋购买权转让协议及补充协议，及时协助原告赵丽芬、晋凤全办理呈贡米兰园小区A12幢1单元401号房屋昆房权证呈贡字第××号、第××号、第××号房屋所有权证中所有权人为高继存的登记内容的变更过户手续，并将所有权人变更登记为赵丽芬、晋凤全。
案件受理费4，825元，减半收取2，412.5元，由原告赵丽芬、晋凤全共同付担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 邓宗斌
二〇一八年五月十六日
书记员 马立艳