江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1079号
上诉人（原审被告）江俊瑶，女，汉族，1991年9月1日生，学生，现居美国。
委托代理人朱军，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人刘云，江苏三法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）江苏省金地华巍房地产开发有限公司。
法定代表人武晓巍，该公司董事长。
委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
上诉人江俊瑶与被上诉人江苏省金地华巍房地产开发有限公司（以下简称金地公司）商品房销售合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2014年5月19日作出（2013）盱民初字第1926号民事判决。上诉人江俊瑶对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人江俊瑶的委托代理人朱军、刘云，被上诉人金地公司的委托代理人李云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的金地•国际城小区第15号楼6单元112-2号房（以下简称112号房），建筑面积为154.7平方米，总价款为108万元，合同第六条付款方式及期限中约定：“买受人自愿采用银行按揭方式支付房款：买受人于2011年3月30日支付首付款人民币54万元，贷款金额人民币54万元，贷款手续应在签订《商品房买卖合同》之日起五日内向指定银行提供办理按揭所需资料并办理按揭手续，逾期不办理，则视为买受人逾期付款，违约责任按本合同第七条执行……”，该合同第七条约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。该份合同签订前，原告与被告江俊瑶母亲张翠莲协商，由张翠莲出具欠条一张，注明：江俊瑶欠到金地公司房屋首付款伍拾肆万元整（小写￥540000），此欠款由江俊瑶法定监护人张翠莲偿还／签名：张翠莲／2010.12.7／批准人：武晓巍／2010.12.7日。2011年5月3日，原告就112号房向被告出具54万元不动产统一发票一张，同日，被告就该房屋缴纳契税32400元。就余款54万元，被告提供了相关资料由原告协助向中国工商银行盱眙支行办理按揭贷款手续，后因江俊瑶收入不够偿还贷款，且作为共同还款人江俊瑶的父母江成玉、张翠莲负债过高，未通过银行系统评级，未能成功办理按揭贷款。截至本案诉讼时止，被告亦未以任何形式支付下欠54万元房款。
2010年7月15日，案外人盛开道向张翠莲借款人民币270万元，约定月息5分，并出具借条一张给张翠莲，该借条上加盖了江苏中淮建设集团有限公司金地国际城项目部资料专用章及江苏中淮建设集团金地国际城项目部章，原告公司法定代表人武晓巍在借条上签署“一般担保人／武晓巍／2010年7月15日”。2012年2月19日，盛开道因涉嫌集资诈骗，被盱眙县公安局监视居住，同年4月2日被逮捕，2013年1月17日，盛开道因犯非法吸收公众存款罪，被判决有期徒刑六年，并处罚金十万元；犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年，决定执行有期徒刑六年六个月，并处罚金人民币十万元，该判决现已发生法律效力，在认定盛开道非法吸收公众存款事实第五项表述：“5、2010年7月10日，被告人盛开道以上述方法，向张翠莲吸收存款人民币270万元……”。
2012年5月8日，原告向张翠莲发出通知：“江俊瑶小姐（张翠莲）女士：您与我公司于2011年3月30日签订的商品房买卖合同，要求购买我公司开发的位于盱眙县工业开发区洪武大道西侧、龙虾城南侧的金地•国际城15号楼6单元112-2号商业用房。按照合同约定，您须在2011年3月30日支付首付款伍拾肆万元，于签订《商品房买卖合同》之日起15日内付清全部购房款。然而至今虽经我公司业务人员催要，但您仍分文未付。您的行为不仅严重损害了我公司的利益，而且没有按约履行合同的诚意，从根本上违反了合同的约定。故我公司根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款之规定解除与您的商品房买卖合同关系。请您务必在三日内即在2012年5月11日前与我公司销售部到盱眙县住建局办理解除商品房买卖合同关系的相关手续。如您怠于办理相关手续，则由此造成的一切损失及相关责任均由您承担／特此通知／通知人：江苏省金地华巍房地产开发有限公司／二○一二年五月八日”。张翠莲收到通知后，向原告发出回复函，针对回复函，原告又发函：“江俊瑶（张翠莲）女士：您于2012年5月12日的回复函本公司已收悉，但您在回复函中所述内容是不真实的。第一，我公司及法定代表人武晓巍并没有要求您把购房款借给盛开道，而您是为了获取高额利润（五分利）而主动借给盛开道的；第二，我公司及法定代表人武晓巍为您提供一般担保，一是在您的一再要求下；二是基于您在本公司挂职任会计，而不得已提供的担保，实非本公司及法定代表人武晓巍的真实意思表示；三是我公司及法定代表人武晓巍不该也不应为您谋取高额利润的借款提供担保，您是谋利而作出的借款行为，应与我公司及法定代表人武晓巍无关。为此，我公司及法定代表人武晓巍不承担担保责任；第三，由于您未按时支付购房款，我公司解除与您的商品房买卖合同关系／特此函复／江苏省金地华巍房地产开发有限公司／二○一二年九月四日”。
原审另查明，被告江俊瑶身份系为学生，2009年9月至2011年8月前就读于南京信息工程大学，2011年9月前往美国读书至今。
原审原告金地公司诉称，2010年9月1日、2011年3月30日，原、被告双方就被告购买原告开发建设的位于盱眙县工业开发区洪武大道西侧、龙虾城南侧金地国际城小区第15号楼7单元113号、6单元112-2号商业用房签订了两份《商品房买卖合同》，双方在合同中不仅约定了付款方式即113号房总价款270.6万元，被告应在2010年9月1日前支付首付款135.6万元，余款135万元办理按揭；112-2房总价款108万元，被告应在2011年3月30日前支付首付款54万元，余款54万元办理按揭。而且合同中明确逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，被告按未付金额0.2%支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定履行付款义务，其中112-2号房分文未付，经原告多次催要，被告都置若罔闻。为维护原告的合法权益，请求法院判决解除原、被告于2010年9月1日、2011年3月30日签订的《商品房买卖合同》，并承担违约金4872元，本案诉讼费由被告承担。嗣后，原告撤回解除原、被告于2010年9月1日签订《商品房买卖合同》及违约金4872元的诉讼请求。
原审被告江俊瑶辩称：1、被告已经支付了金地国际城小区15号楼6单元112-2室首付款54万元。根据《江苏省高级人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的讨论纪要》第十七条：“债务加入是指第三人与债权人、债务人达成的三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式”。2010年12月7日，原告与江俊瑶母亲张翠莲以欠条形式约定“江俊瑶欠到房屋首付款54万元，由张翠莲偿还”，故张翠莲构成了对江俊瑶未付购房款的债务加入。2011年5月3日，原告出具首付款发票确认冲抵54万元担保款的事实。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”。2010年7月15日，张翠莲向江苏中淮建设集团有限公司（以下简称中淮公司）出借270万元时，原告及武晓巍均系担保人。原告本身对张翠莲负有还款担保义务，在张翠莲和江俊瑶欠付购房款的情况下开具发票的行为，在原告无相反证据的情况下，应当视为张翠莲支付了首付款，其支付方式就是原告向张翠莲履行了担保义务，法院应当认定原告已经收到江俊瑶购房首付款的事实。对于余下未付款项，被告拟通过贷款支付，并已于2011年下半年协助原告向中国工商银行盱眙支行提交贷款资料，该行为证明原告仍接受被告的履行行为，应当视为对解除权的一种放弃。2、原告已经丧失解除权行使的条件。原告提交的2012年5月8日《邮政特快专递详情单》显示，该函件仅是送达张翠莲，商品房合同相对人江俊瑶至今未收到解除通知，张翠莲仅是首付款的债务加入人，其身份仍然是合同以外的第三人，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达时解除，故2012年5月8日的通知送达对象错误，对江俊瑶并不产生法律效力。诉争房屋首付款支付时间为2011年3月30日，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。即使被告未支付首付款，原告的解除权发生之日是2011年5月30日。原告于2013年11月1日才通过诉讼行使解除权，该解除权早已消灭。3、原告提出的借款合同无效，担保合同也无效的观点不成立。（2012）盱刑初字第0586号刑事判决书认定盛开道构成非法吸收公众存款罪，但并不因此免除借款人应承担的民事责任。单笔借款行为仅仅是引起民间借贷民事法律关系事实，并不构成非法吸收公众存款的刑事法律事实，因为非法吸收公众存款的刑事法律事实是数个“向不特定人借款”行为的总和，从而从量变到质变。上述借款行为并不符合合同法合同无效的情形。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审认为，针对诉争合同是否符合约定或法定的解除条件，原审认为，双方所订立的《商品房买卖合同》中明确了以首付款加按揭贷款的方式支付购房款108万元，双方对于首付款是否支付存有争议，而对于余款54万元未能成功办理银行按揭原因亦各执一词，经调查核实，实际系因被告单方原因未能办理按揭，即使其依约支付了首付款，在得知不能办理余款按揭后的长达三年时间里，怠于履行付款义务，致使合同目的无法实现，满足了合同解除的条件。
针对如符合解除条件，解除权的行使期限是否已过，原审认为，合同约定是在商品房买卖合同签订之日起五日内向指定银行办理按揭所需的资料，而被告自认是于2011年下半年提供按揭资料，在被告未催告是否解除合同的前提下，原告曾于2012年5月8日向被告母亲张翠莲发出解除合同通知，在法定的解除权行使期限内。对于被告提出的解除通知是发给张翠莲而非江俊瑶的抗辩，原审认为，首先，在原告发出通知的抬头注明：“江俊瑶（张翠莲女士）”，清楚表明了通知对象；其次，江俊瑶系江成玉、张翠莲唯一子女，而截至本案诉讼时江俊瑶身份仍为学生，并无固定经济来源，本案所涉房产为大额资产，结合社会现实，其购房行为主要为其父母主导，被告本人彼时既无能力购房，亦无可能与武晓巍商谈其提出的担保款冲抵首付款等问题，而张翠莲作为本案所涉债务的共同还款人，原告向张翠莲发出解除通知合情合理，该通知行为对江俊瑶产生法律效力。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决：解除原告金地公司与被告江俊瑶于2011年3月30日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费14520元，由被告江俊瑶负担。
上诉人江俊瑶不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人至今未接到银行通知，未达到合同约定的“全款付清”的条件，被上诉人金地公司的解除权不成立；被上诉人金地公司于2012年5月8日的发函解约与2013年11月21日提起诉讼行为缺乏事实根据，故被上诉人金地公司已丧失合同约定和法律规定行使解除权的权利。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人金地公司的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人金地公司辩称，上诉人江俊瑶的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案争议焦点为：被上诉人金地公司与上诉人江俊瑶签订的商品房买卖合同应否解除，原审法院适用法律是否正确。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人江俊瑶与被上诉人金地公司于2011年3月30日签订的商品房买卖合同中明确约定，以首付款54万元加按揭贷款54万元的方式支付全额购房款108万元。逾期不付，按该合同第七条执行，即买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。上诉人江俊瑶以其母亲张翠莲出具欠条54万元的形式支付了首付款，而对于余款54万元未能成功办理银行按揭贷款，其原因是上诉人江俊瑶收入不够偿还贷款，父母江成玉、张翠莲负债过高，未通过银行系统评级，截至目前，上诉人江俊瑶亦未以任何形式支付下欠54万元房款，属于买受人单方原因所致。即使其依约支付了首付款，在得知不能办理余款按揭贷款后的长达三年时间里，上诉人江俊瑶怠于履行付款义务，致使合同目的无法实现，满足了合同解除的条件。根据双方合同约定，在商品房买卖合同签订之日起五日内向指定银行办理按揭所需的资料，上诉人江俊瑶自认是2011年下半年提供按揭资料，被上诉人金地公司于2012年5月8日向上诉人江俊瑶母亲张翠莲发出解除合同通知，在法定的解除权行使期限内。对于上诉人江俊瑶提出，解除通知是发给张翠莲而非江俊瑶，本院认为，被上诉人金地公司发出通知的抬头注明：“江俊瑶（张翠莲女士）”，清楚表明了通知对象，而上诉人江俊瑶系张翠莲的唯一子女，目前还在读书，并无固定经济来源，主要依靠父母生活，本案所涉房产为大额资产，其购房行为主要为其父母主导，且张翠莲系本案所涉债务的共同还款人，故被上诉人金地公司发出的解除购房合同通知对上诉人江俊瑶产生法律效力。被上诉人金地公司在上诉人江俊瑶怠于履行合同的情况下，向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年11月21日立案受理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，符合法律规定。综上，上诉人江俊瑶的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费14520元，由上诉人江俊瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙宪腾
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 刘玉娟
二〇一四年八月十一日
书 记 员 丁 然