山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文民一初字第453号
原告李全，农民。
委托代理人于泓泱，山东阔海大地律师事务所律师。
被告于海胜，城镇居民。
被告邹爱玲，城镇居民。
二被告委托代理人吕以强，文登小观法律服务所法律工作者。
被告罗福霞，城镇居民。
被告威海建设集团股份有限公司。住所地威海市昆明路**号。
法定代表人李刚，总经理。
委托代理人陈晶，山东胶东律师事务所律师。
被告威海市瑞恒房地产开发有限公司。住所地威海市环翠区统一路***号***室。
法定代表人郑美兴，公司经理。
李全与于海胜、邹爱玲、第三人威海市瑞恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘莉莉独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告李全申请变更第三人威海市瑞恒房地产开发有限公司为本案被告并申请中止审理，被告于海胜申请追加罗福霞、威海建设集团股份有限公司为本案被告参加诉讼。中止事由消失后，本案恢复审理。原告李全之委托代理人于泓泱，被告于海胜及于海胜、邹爱玲之委托代理人吕以强，被告罗福霞，被告威海建设集团股份有限公司之委托代理人陈晶到庭参加诉讼，被告威海市瑞恒房地产开发有限公司经本院传票传唤，其无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李全诉称，2013年5月17日，原告与被告于海胜、威海市瑞恒房地产开发有限公司签订房产转让协议书，约定：被告威海市瑞恒房地产开发有限公司将位于文登环山东路117号楼×室房抵顶给威建五公司，威建五公司将房产转让给于海胜，于海胜将房产转让给原告；因威建五公司不能开具工程款发票，故被告威海市瑞恒房地产开发有限公司在五个月之内将该房产过户至原告名下并办理相关手续。同日，原告与于海胜订立付款协议，约定于海胜在威建公司抵顶该房产计417183元，卖与原告375000元，此款由原告直接付给罗福霞。现原告已支付罗福霞375000元，并向物业公司缴纳了各项费用，但得知该房产被被告威海市瑞恒房地产开发有限公司抵押，原告无法办理房产登记手续。请求解除2013年5月17日原告与被告于海胜及威海市瑞恒房地产开发有限公司签订的房产转让协议书；要求被告于海胜、邹爱玲返还原告购房款375000元并支付原告自交付购房款之日起至被告实际返还购房款之日期间银行同期贷款利息；赔偿原告财产损失3996元。
被告于海胜、邹爱玲答辩称，二被告不认识原告，但欠付罗福霞款额。在三方签订房屋转让协议前，二被告就将房屋以410000元的价格抵顶给了罗福霞，是罗福霞将该房屋以375000元卖给了原告，签订房屋转让协议是为了办理手续。该诉争房屋的来源是，被告威海市瑞恒房地产开发有限公司欠付威海建设集团股份有限公司第五分公司工程款，因此将该房抵顶给了威海建设集团股份有限公司第五分公司，威海建设集团股份有限公司第五分公司又欠付被告一、二的货款，因此，威海五建又将该房屋抵顶给了被告。现该房屋不能办理过户手续过错在瑞恒公司，在其签订房屋转让协议时就将该房抵押给了他人，瑞恒公司存在欺诈行为。被告也属于受害方，原告可以要求瑞恒公司承担双倍返还购房款的责任，而不应向被告主张权利。
被告罗福霞答辩称，威海建设集团股份有限公司第五分公司欠被告于海胜的钱，于海胜又欠我的钱，涉案房屋系于海胜以410000元的价格抵顶给我，我又以375000元的价格卖给原告了，原告付给我375000元属实。为了方便办证，我让原告与于海胜直接签订了协议。我认为本案与我无关。
被告威海建设集团股份有限公司答辩称，从原告的诉讼请求来看，原告解除的协议是2013年5月17日原告与被告于海胜以及瑞恒公司签订的房产转让协议，被告威建公司及第五分公司不是该合同的当事人，与被告威建公司及第五分公司无关。
被告威海市瑞恒房地产开发有限公司未出庭应诉亦未提出书面答辩意见。
经审理查明，2013年5月17日，被告威海市瑞恒房地产开发有限公司与被告于海胜及原告签订“房产转让协议书”一份，其主要内容为：瑞恒公司将位于文登市环山路117号楼×室房产抵顶给威建五公司，总价417183元，威建五公司将该房产转让给于海胜，于海胜将房产转让给原告；因威建五公司不能开具工程款发票，所以瑞恒公司在五个月内将该房产权过户至原告名下并办理相关手续。当日，原告与被告于海胜、罗福霞签订“付款协议”一份，约定：于海胜在威建公司抵顶的房屋价格417183元，卖与原告价款375000元，此款直接付给罗福霞，此款按410000元作为于海胜付给罗福霞厂房款，以实到账为准。协议签订后，原告于2013年5月19日通过银行汇款的方式将购房款375000元付给被告罗福霞。原告向威海市瑞恒房地产开发有限公司支付涉案房屋碰头费2800元，向威海市万创物业服务有限公司文登分公司支付物业费612元、电梯费584元，合计3996元，之后原告领取了该房屋的钥匙（关于谁交付的钥匙原告与被告于海胜说法不一，原告称是于海胜交付的，于海胜称是瑞恒公司交付的），但并未入住。后原告得知，涉案房屋已由被告威海市瑞恒房地产开发有限公司出售给他人。
根据原告的申请，本院依法到威海市文登区房地产管理部门调查证实，涉案房屋已于2009年4月29日进行了预告登记，预告登记权利人为他人。
以上事实，有双方当事人的陈述，相关协议书、收款收据、证明等在案为凭。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。房地产转让，应当订立书面转让合同。本案涉讼房产已被他人进行了预告登记，致使原告与被告于海胜及被告威海市瑞恒房地产开发有限公司之间签订的“房产转让协议书”无法履行，原告要求解除该协议，理由正当，本院予以支持。原告的物权无法实现，其已支付的购房款及因此产生的损失应得到返还和赔偿。被告威海市瑞恒房地产开发有限公司虽然在“房产转让协议书”上签字盖章，但该公司与被告于海胜及原告之间并未签订书面房产买卖合同，亦不存在直接的债权债务关系，协议书上约定的只是协助办理相关手续。被告于海胜承认在三方订立房产转让协议前即将涉讼房屋抵顶给了被告罗福霞，但被告于海胜至今并未取得该房屋的所有权，依据法律规定，被告于海胜无权处分该房产。被告于海胜将无权处分的房产转让给原告，并以原告支付的购房款抵顶其所欠被告罗福霞的债务。被告罗福霞善意取得该购房款，以抵消了其与被告于海胜之间的债权债务。原告因购房不成致使财产受损，被告于海胜应承担返还及赔偿责任。被告邹爱玲与被告于海胜系夫妻关系，被告邹爱玲无证据证实该债务系被告于海胜个人债务，故夫妻关系存续期间的债务理应共同偿还。被告威海建设集团股份有限公司与原告之间不发生物权、债权关系，故被告威海建设集团股份有限公司无需承担法律责任。原告关于要求被告于海胜、邹爱玲返还购房款及自付款之日起支付利息、赔偿经济损失之诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告于海胜之辩，与法相悖，本院不予采纳。被告威海市瑞恒房地产开发有限公司拒不到庭，视为放弃答辩及质证的权利，亦不影响本院第本案的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告李全与被告于海胜、被告威海市瑞恒房地产开发有限公司于2013年5月17日签订的“房产转让协议书”，于本判决生效之日起解除。
二、被告于海胜、邹爱玲于本判决生效后十日内，返还原告李全购房款375000元，赔偿原告李全经济损失3996元（碰头费2800元，物业费612元、电梯费584元）。
三、被告威海市瑞恒房地产开发有限公司不承担支付或赔偿责任。
四、被告罗福霞不承担支付或赔偿责任。
五、被告威海建设集团股份有限公司不承担支付或赔偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3492元，由被告于海胜、邹爱玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 刘莉莉
二〇一五年十二月十日
书记员 王雅梅