广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第207号
上诉人（原审原告）：深圳市伙伴房地产经纪有限公司。住所地：广东省深圳市南山区桃园路*号西海明珠大厦*座****室。
法定代表人：余冰，该公司总经理。
委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：翁传学，男。
委托代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。
委托代理人：黄耀安，广东今久律师事务所律师。
上诉人深圳市伙伴房地产经纪有限公司（以下简称伙伴公司）因与被上诉人翁传学居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民二初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
伙伴公司一审诉称：2013年，翁传学为出租其位于东莞市石碣镇某某村原某某塑胶有限公司使用的物业，委托伙伴公司居间介绍租户。2013年8月10日，经伙伴公司介绍的客户李某某与翁传学就上述物业签订了订房协议书。同日，翁传学出具了付款承诺，载明伙伴公司介绍李某某承租上述物业已成交，翁传学承诺向伙伴公司支付居间服务费102000元。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人只要促成委托人与他人之间的合同成立即可收取报酬，该合同是否实际履行、是否提前解除、委托人有无收到他人的合同款项等均不影响居间人收取报酬权利的实现。据此，伙伴公司作为居间人已经促成了翁传学与承租人之间房屋租赁合同的成立，且伙伴公司与翁传学之间已经形成了确定的欠款法律关系，所以翁传学应于2013年8月10日前向伙伴公司支付居间服务费102000元，但翁传学至今未支付该款项。伙伴公司为护自身合法权益，向法院起诉，请求判令：1.翁传学立即向伙伴公司支付居间服务费102000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月11日计至判决确定付款之日止）；2.翁传学承担本案诉讼费。
伙伴公司为支持其诉讼请求，向原审法院提供的证据有订房协议书、付款承诺。
翁传学一审辩称：伙伴公司没有成功介绍案涉厂房成交，订房协议书是翁传学与案外人李某某签订的意向性内容，合同没有成立生效，付款承诺书的付款条件并未成就。翁传学已将案涉厂房租赁给案外人，伙伴公司无权再收取居间服务费。
翁传学为支持其答辩主张，向原审法院提供的证据有厂房租赁合同、收款收据、调查笔录（翁传学代理人给李某某作出）。
原审经审理查明：2013年8月10日，翁传学作为甲方与作为乙方的案外人李某某签订订房协议书，约定李某某向翁传学租赁厂房，合同期限为十一年，厂房租金为每平方8.5元，每5年递增10%，其中订房协议书第八条载明：“以上条件双方认可，乙方交5万元诚意金给甲方。如甲方达不到上述要求，甲方将无条件将5万元诚意金退给乙方。（双方期限约定15天）”。同日，翁传学作出付款承诺，载明：“深圳伙伴地产介绍李某某租翁传学厂房（石碣镇某某村原某某塑胶有限公司）成交。在签合同时翁传学承诺支付深圳伙伴地产一个月房租押金（壹拾万贰仟元整）102000元”。后李某某向翁传学支付了50000元诚意金，但因双方没有协商一致，李某某没有租赁翁传学的案涉厂房，翁传学向李某某退回了50000元诚意金。2013年9月3日，在东莞市顺兴工业地产有限公司的介绍下案外人何芳向翁传学租赁位于东莞市石碣镇原某某厂厂房A1栋二楼厂房及宿舍三楼，东莞市顺兴工业地产有限公司收取了翁传学居间服务费25000元。2013年11月6日，在深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司（以下简称伙伴公司东莞分公司）的介绍下案外人许玉华向翁传学租赁位于东莞市石碣镇原某某厂厂房A1栋一、三楼、铁皮房、宿舍一、五、六楼，伙伴公司东莞分公司收取了翁传学居间服务费70000元。2014年7月2日，伙伴公司以翁传学未支付居间服务费为由，向原审法院提起诉讼。
另查明，一、原审庭审时，翁传学申请了李某某作为本案证人作证，李某某陈述其因为翁传学厂房变压器有问题而没有租赁案涉厂房，之后翁传学将案涉厂房租赁给其他案外人。2013年8月10日，翁传学先签订订房协议书，后签订付款承诺书。订房协议书只是关于诚意金5万元的意向合同，翁传学需要在签订正式的合同后才支付102000元居间服务费。二、伙伴公司陈述先签订付款承诺书，再签订订房协议书；翁传学与李某某陈述先签订订房协议书，再签订付款承诺书。三、翁传学与李某某陈述翁传学租赁给案外人何芳、许玉华的厂房即是翁传学拟向李某某租赁的厂房，而伙伴公司则陈述应该不是同一个厂房。原审法院释明伙伴公司曾就案涉租赁物作出过居间服务，其分公司就许玉华的租赁合同作出过居间服务，伙伴公司如认为不是同一个厂房可以提供相应证据证明，但伙伴公司没有提供相应的证据证明。
以上事实，有订房协议书、付款承诺、厂房租赁合同、收款收据等证据及原审法院庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：本案争议焦点为伙伴公司是否促成了翁传学与李某某的租赁合同成立，翁传学是否应当向伙伴公司支付居间服务费。
首先，订房协议书的第八条载明，如翁传学无法实现以上条件，将无条件向李某某退回已收取的50000元“诚意金”。从该条款可以看出，翁传学是否能实现订房协议书载明的条件尚不能确定，李某某支付的是诚意金，不是租金，说明该订房协议书只是翁传学与李某某为签订正式合同而拟定的意向性合同。其次，从常理上来看，翁传学应当是在签订订房协议书之后才作出付款的承诺。付款承诺书载明在签合同时支付伙伴公司居间服务费，该合同应当为之后签订的正式合同，由此可以看出订房协议书并非正式的合同，翁传学作出的付款承诺应当是在签订正式合同之后才履行。再次，伙伴公司经原审法院释明后没有提供证据证明翁传学租赁给案外人何芳、许玉华的厂房与案涉厂房不是同一个厂房，原审法院采信翁传学的陈述，确认翁传学在东莞市顺兴工业地产有限公司、伙伴公司东莞分公司的居间服务下将案涉厂房租赁给案外人何芳、许玉华。伙伴公司的分公司就案涉租赁物为翁传学提供了居间服务，并收取了居间服务费，视为伙伴公司确认翁传学与李某某不成立租赁关系，由伙伴公司的分公司继续为翁传学就案涉厂房提供居间服务。伙伴公司在其分公司提供居间服务的过程中没有向翁传学主张案涉租赁的居间服务费，现伙伴公司再次提出主张，不符合一般常理。综上所述，原审法院认定伙伴公司没有促成翁传学与李某某的租赁合同成立，伙伴公司要求翁传学支付居间服务费及利息，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回伙伴公司的全部诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1170元，由伙伴公司负担。
上诉人伙伴公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、根据伙伴公司提供的订房协议书和付款承诺可证明，伙伴公司已经促成翁传学与李某某之间租赁合同的成立，翁传学应当向伙伴公司支付居间报酬102000元。（一）根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”，伙伴公司提供的订房协议书符合上述规定，足以认定翁传学与李某某之间的租赁合同成立。（二）在法律上而言，合同并没有所谓的正式与非正式合同之分，一审认为订房协议书为非正式合同是错误的。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定才是界定合同成立的合法标准，符合该标准的合同订立后，就应当认定为合同已经成立，居间人就有权收取居间报酬。（三）付款承诺印证了伙伴公司已促成翁传学与李某某之间租赁合同的成立。二、李某某签署的《委托协议书（出售／出租）》进一步印证了李某某已经租入案涉房产、与翁传学至少成立了事实上租赁合同关系的客观事实。在此情况下，付款承诺与订房协议书签订时间的先后、翁传学与李某某在订房协议书之后究竟有无再签订书面正式合同都已不重要，伙伴公司已促成翁传学与李某某之间租赁合同关系的成立，伙伴公司有权据此收取居间报酬。根据契约自由原则，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的”规定中的“合同成立”并非一定是指书面合同，委托人与交易相对方以行为方式建立的事实合同关系当然也包括在其中。三、退一步而言，即使李某某没有实际租入案涉房产，这也只能证明翁传学与李某某没有实际履行租赁合同或将租赁合同提前解除，但依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条以及2012年3月广东省高级人民法院民二庭《关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一条规定，判决支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行。四、一审判决第5页第一段认定的两个法律关系发生的时间与付款承诺和订房协议书的日期完全不同，前者远远迟于后者。上述认定涉及的两个法律关系所涉的承租方与本案所涉的承租方即李某某完全不同。即使上述认定涉及的两个法律关系属实，也只能证明翁传学与李某某在2013年8月10日成立租赁合同关系后没有实际履行或将租赁合同提前解除，这并不能否定或影响伙伴公司居间报酬的实现。五、退一步而言，即使认定翁传学与李某某没有成立租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条以及2012年3月广东省高级人民法院民二庭《关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一条规定，法院也应酌情判决翁传学支付必要费用。参照现行深圳市中级人民法院《关于审理居间合同（﹤看楼确认书﹥）纠纷案件联席会议纪要》的规定，必要费用金额至少应在约定佣金的50%以上。综上，伙伴公司请求二审法院判令撤销原审判决，改判翁传学向伙伴公司支付102000元以及该款按中国人民银行同期贷款利率从2013年8月11日起计至判决书确定付款日止的利息，翁传学承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人翁传学向本院答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回伙伴公司的上诉请求。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。二审另查明：伙伴公司二审提交《委托协议书（出售／出租）》（存根联）、《居间服务确认书（求购／求租）》（黄联），用于证明李某某经伙伴公司介绍确实已成功租入了案涉物业，李某某在一审中所作的证言是虚假的，应对李某某予以罚款或者拘留。翁传学质证后认为，上述两份证据并非是二审才出现的证据，依法不应作为新证据采用，如果法院认为该证据属于新证据并予以采信，翁传学请求法院根据相关法律规定对伙伴公司予以训诫或者罚款；《居间服务确认书（求购／求租）》中甲方签名无法辨识，不能证明是李某某所签，结合伙伴公司提供的《委托协议书（出售／出租）》存根联来看，伙伴公司应提交《居间服务确认书（求购／求租）》存根联用于辨识是否李某某所签；《居间服务确认书（求购／求租）》附件显示的地址不清晰，无法证实和本案有关联；《居间服务确认书（求购／求租）》签署的时间是伙伴公司和李某某签署协议书之前，即使该《居间服务确认书（求购／求租）》为真实，也不能作为伙伴公司完成居间合同义务的证据；不确认《委托协议书（出售／出租）》真实性，《委托协议书（出售／出租）》与《居间服务确认书（求购／求租）》的物业名称和地址不一致，不能证明《委托协议书（出售／出租）》所委托出租的物业就是翁传学的物业；从证据的效力来看，翁传学提交物业租赁合同书（通过伙伴公司东莞分公司介绍向许玉华出租案涉物业的租赁合同书）的证据效力强于伙伴公司提交的上述证据效力。
《委托协议书（出售／出租）》载明：甲方李某某委托伙伴公司东莞分公司出租石碣镇刘屋村某某厂厂房8600平方米、宿舍4000平方米，李某某保证该物业为其自己所有或者有权出租的合法物业，等等。《委托协议书（出售／出租）》载明签约时间为2013年9月3日。二审庭审中，法庭问伙伴公司，伙伴公司东莞分公司在与李某某签订上述《委托协议书（出售／出租）》时，李某某有无提交其实际控制或有权出租该物业的材料给伙伴公司东莞分公司。伙伴公司答李某某提交了订房协议书。
《居间服务书（求购／求租）》载明：甲方李某某确认伙伴公司东莞分公司已介绍附件中所述物业出售或出租给李某某、向李某某报告了订立买卖或租赁合同的机会，李某某已首次从伙伴公司东莞分公司处获得了该物业的房源信息和有关情况，等等。《居间服务书（求购／求租）》载明签约时间为2013年6月3日。伙伴公司二审庭审中表示不能提供《居间服务书（求购／求租）》第一联存根联，其提供该《居间服务书（求购／求租）》（黄联）是用于证明该《居间服务书（求购／求租）》上李某某的签名和李某某在一审笔录以及在《委托协议书（出售／出租）》的签名是一致的，李某某一审的陈述是虚假的。
订房协议书第七条约定：“签同时甲方按现状将固定资产装修交给乙方使用。”
以上另查明的事实，有《委托协议书（出售／出租）》、《居间服务确认书（求购／求租）》、订房协议书以及二审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为居间合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人伙伴公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：翁传学应否向伙伴公司支付居间服务费。
首先，订房协议书第七条约定：“签同时甲方按现状将固定资产装修交给乙方使用。”结合订房协议书全文内容来看，订房协议书第七条约定中“签同时”应当是“签合同时”。此处“签合同时”应是指翁传学与李某某在订房协议书之后签订的正式合同。订房协议书第八条约定，李某某交5万元诚意金给翁传学，如翁传学达不到订房协议书载明的要求，翁传学无条件将5万元诚意金退给李某某。从订房协议书第七条、第八条约定来看，订房协议书仅是翁传学与李某某为签订正式合同而拟定的意向性合同，并非正式合同。其次，付款承诺约定，翁传学在签合同时向伙伴公司支付佣金102000元。显然，该处“签合同时”应是指签订的正式合同时，而订房协议书并非是付款承诺中所指正式合同。最后，关于伙伴公司二审提交的《委托协议书（出售／出租）》、《居间服务书（求购／求租》。《居间服务书（求购／求租》载明的签约时间在订房协议书、付款承诺书之前，且仅能证明伙伴公司东莞分公司向李某某首次介绍了案涉物业。因此，在缺乏其他有效证据予以佐证的情况下，《委托协议书（出售／出租）》不足以证明李某某在签订《委托协议书（出售／出租）》之时已从翁传学处取得案涉物业出租权或李某某已与翁传学就案涉物业形成了租赁合同关系。综合以上情况分析，伙伴公司提交的证据不足以证明其已促成李某某与翁传学签订租赁合同，伙伴公司请求翁传学支付居间服务费条件未成就，伙伴公司要求翁传学支付居间服务费以及利息缺乏事实与法律依据，原审法院对伙伴公司诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人伙伴公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2340元，由上诉人深圳市伙伴房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓婷
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 王 振
二〇一五年三月十三日
书 记 员 谭震聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。