江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1626号
上诉人（原审原告）徐玉清，男，汉族，1950年1月21日生。
委托代理人常彩坤，江苏金天虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金坛房屋建设开发有限公司。
法定代表人夏金凤，该公司董事长。
委托代理人雷粉红，江苏常金律师事务所律师。
上诉人徐玉清因与被上诉人金坛房屋建设开发有限公司（以下简称开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省金坛市人民法院（2013）坛民初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭进行审理。2014年2月21日，本院组织当事人进行证据交换。上诉人徐玉清本人及其委托代理人常彩坤，被上诉人开发公司委托代理人雷粉红到庭参加证据交换。本案现已审理终结。
徐玉清一审诉称：2002年4月4日，徐玉清、开发公司签订了房屋建设开发协议书1份，该协议约定：徐玉清购买开发公司开发的金海湾6号楼402室房屋1套，建筑面积约125平方米，协议签订前徐玉清就按约定预交了部分房款。2011年11月29日，开发公司对其开发的金海湾6号楼已经取得了商品房预售许可证。徐玉清多次找开发公司，要求开发公司按2002年4月4日签订的购房协议履行而遭到开发公司的拒绝。现起诉要求开发公司履行双方于2002年4月4日签订的购房协议即就金海湾6-402室按照原来的约定与徐玉清签订正式购房合同。
开发公司一审辩称：1、2002年4月4日，徐玉清、开发公司签订的房屋建设开发协议书属于预约合同，非正式的商品房预售合同。2、金海湾地块未能开发而导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，是由于不可归责于双方当事人的事由，开发公司不存在任何过错，双方均不承担违约责任。2003年初，相关部门口头通知被告暂停开发金海湾住宅，原因是要整体规划、整体开发。金坛市人民政府于2004年7月19日在网上将该地块土地整体推介拍卖。政府对金海湾住宅建设规划的调整和缓建，是开发公司无法预见也无法克服的，且开发公司及时通知了徐玉清及所有订房户。3、开发公司已经通知徐玉清解除合同，双方签订的房屋建设开发协议书已经解除。4、双方签订的房屋建设开发协议书的标的物已经不存在。开发公司于2009年8月21日再一次通过公开拍卖的方式取得了包括1999年受让地块的金海湾的土地使用权，现该地段的项目名称为金海湾公馆，并从2011年9月30日起先后取得了商品房预销售许可证。现金海湾公馆房屋的户型、面积、层次等均与徐玉清签订预定协议书时的规划内容不一致（原来是5层楼的多层房屋，现在是高层楼房）。徐玉清预定的房屋户型已经没有了。且双方在预定协议中对徐玉清拟购房屋的单价约定的是预算造价暂按每平方米1816.86元计算，现在金海湾公馆仅土地一项，每平方米的价款就在3007元以上，如果按照预定协议的1816.86元的单价签订商品房买卖合同，对开发公司来说显失公平。意思自治和契约自由是民法和民事活动的基本原则，徐玉清、开发公司签订正式商品房买卖合同的主要条款还需双方通过进一步协商确定，徐玉清不可以凭借预定协议要求开发公司正式签约。请求法院依法驳回徐玉清的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2001年7月3日，徐玉清与金坛市房屋建设开发公司协商预定金海湾住宅事宜，并向该公司缴纳房款10000元。2002年4月4日，金坛市房屋建设开发公司（甲方）与徐玉清（乙方）签订房屋建设开发协议书1份，约定：乙方需购甲方金海湾06楼402室房屋，约125平方米，预算造价暂按每平方米1816.86元计算，合计金额约23万元；此协议为预定金海湾住宅，待正式图纸核准后，签订正式合同，以正式合同为准。
2002年12月，金坛市房屋建设开发公司更名为开发公司。
2010年9月2日，开发公司向徐玉清发出通知1份，主要内容为：由于市政府对金海湾地段的规划调整，我公司原开发金海湾住宅的计划不能实施，为此，我公司曾于2006年10月13日通知你解除合同，并要求你接通知之日起7日内前来我公司领取你交纳的预付款及相应的利息。由于你个人的原因，至今未领取该款，也未向法院起诉。现我公司再次通知你，你与我公司签订的预定金海湾的协议已经解除，请你在接本通知之日起5日内前来我公司领取预付款及利息。2012年2月15日，徐玉清诉至本院，因其诉讼请求具有选择性，且相互矛盾，一审法院就其诉讼请求及风险进行释明后徐玉清撤回起诉。徐玉清于2013年3月4日再次起诉。
一审法院认为：徐玉清与金坛市房屋建设开发公司签订房屋建设开发协议书，并向该公司预交房款10000元，金坛市房屋建设开发公司现已更名为开发公司，该协议书对徐玉清、开发公司均具有约束力。关于该协议书的性质，协议书仅对于房屋的基本状况作了约定，而对于房屋面积、价款均表达为“约125平方米”、“暂按每平方米1816.86元计算”、“约23万元”，未作明确约定，对于房屋交付时间、违约责任等诸多影响双方权利义务的重要条款未作明确约定，且协议书约定：此协议为预定金海湾住宅，待正式图纸核准后，签订正式合同，以正式合同为准，故双方签订的协议书为以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，而非正式商品房买卖合同，合同标的为将来的一种签约行为。由于原、被告双方在协议书中的约定内容比较简单，而商品房买卖合同的复杂性，决定了双方当事人对于各自的权利义务关系需要本着诚信原则进行逐一磋商确定，因此，协议书的合同标的并不适于强制履行。故徐玉清要求判决开发公司就金海湾6-402室按照原来的约定与其签订正式购房合同的诉讼请求缺少法律依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项之规定，一审法院判决：驳回徐玉清的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由徐玉清负担。
徐玉清不服一审判决向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人于2002年4月4日签订的“房屋建设开发协议书”是双方的真实意思表示，且合法有效，应对双方具有约束力，虽然双方在前述协议书中对建筑面积表述为“约为125平方米”，但是建筑法允许建筑面积存在一定幅度的误差，一审法院判决驳回徐玉清的诉讼请求是错误的。2、一审法院判决自相矛盾，一审法院一方面认定涉案协议书对双方当事人均具有约束力，另一方面又以涉案协议书对买卖标的面积等表述为“约”为由，推翻当事人的真实意思表示。3、上诉人的上诉请求有法可依，上诉人依据我国合同法第61条、第62条、第130条、132条的规定提起本案诉讼是正当的、合法的。
上诉人徐玉清的上诉请求为：1、请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人履行上诉人与被上诉人于2002年4月4日签订的房屋建设开发协议书项下的合同义务，即签订正式的购房合同。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
开发公司二审答辩称：1、原审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。2、上诉人与被上诉人签订的涉案开发协议书的目的是为了将来双方签订购买金海湾地块商品房的正式合同。上诉人一方面认可涉案的开发协议书是预定合同，且上诉人在一审中的诉讼请求为“要求双方签订正式的购房合同”，但是二审中，上诉人的上诉请求却又表述为“判令被上诉人履行双方签订的购房协议”，不知上诉人究竟是何意思表示。3、上诉人与被上诉人之间签订的涉案开发协议书已经解除。从2003年开始，被上诉人就金海湾项目不能开发的事实分别以口头、电话、上门告知等方式告知了预定房屋的有关人员，大多数预定人员均在2003年从被上诉人处领取了预交款，解除了房屋建设开发协议书，只有包括上诉人在内的5户预订户没有退款。被上诉人分别在2006年10月13日、2010年9月2日两次书面通知了上诉人解除涉案房屋建设开发协议书，并要求上诉人前来领取预交房款。其他四户均承认收到前述两份通知，该事实在常州市中级人民法院（2013）常民终字第1014、1015、1016、1017号民事判决中均已确认，上诉人却对此极力否认。被上诉人认为，涉案房屋建设开发协议书已解除，上诉人没有理由再要求被上诉人按照房屋建设开发协议书签订正式的商品房买卖合同。4、上诉人与被上诉人签订的涉案房屋建设开发协议书项下的标的物已经不存在。被上诉人于2009年8月21日再一次通过公开拍卖的方式取得了金海湾原地块的使用权，该地段项目名称为金海湾公馆，并从2011年9月30日起先后取得了商品房预售许可证。现金海湾公馆的户型、面积、层次等均与上诉人签订预定协议时的规划内容不一致，原来上诉人预定的是6层楼的多层房屋，现在是18层的高层楼房。上诉人预定的房屋户型已经没有了，402室也不止一套，且房屋建设面积均在150平米以上。根据我国法律的有关规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何人不得非法干预，因此，上诉人不得要求被上诉人履行已解除的房屋建设开发协议书。
二审中，上诉人未提交任何证据。被上诉人提交了（2013）常民终字第1015号民事判决，证明其他四户均认可收到了被上诉人邮寄的解约通知。上诉人对被上诉人提交的前述证据的真实性没有异议，但认为其与本案没有关联性。
二审中，被上诉人陈述其分别两次向上诉人发出书面通知解除涉案房屋建设开发协议书，具体情况如下：第一次发出书面解除通知的时间为2006年10月13日，解除原因为根据市政府的通知，被上诉人取得的第一块金海湾地块不能单独开发，而金海湾第二块地块尚未公开拍卖，且被上诉人不确定第二块能否拍卖成功，故向预定房屋的客户发出了解约通知。当时是通过EMS快递方式邮寄解约通知的，后来因办公室人员调整，此次邮寄单据没有保存下来，所以在2010年9月2日通过EMS快递方式（邮件编号为EH017528794CS）第二次邮寄解约通知给上诉人，且该邮件已由上诉人亲自签收。二审中，上诉人明确其确实签收了邮件编号为EH017528794CS的邮件，但上诉人不知道前述邮件的具体内容，且上诉人不同意前述邮件的内容，但前述邮件内容并未提及如不同意邮件内容该如何处理。二审中，上诉人与被上诉人均确认被上诉人系在2011年11月方取得涉案房产的预售许可证。
一审查明的事实有充分的证据予以支持，本院对一审查明的有关事实予以确认。
本院认为：
上诉人与被上诉人于2002年4月4日签订的房屋建设开发协议书尾部载明“此协议为预定金海湾住宅，待正式图纸核准后，签订正式合同，以正式合同为准”，据此，本院认为，涉案房屋建设开发协议书是约定上诉人与被上诉人将来订立正式的房屋买卖合同的预约合同，其并非法律意义上的商品房预售合同，该预约合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，且其内容不违反我国法律强制性的规定，故应合法有效，上诉人与被上诉人均应受涉案房屋建设开发协议书的约束。本案中，被上诉人在2010年9月2日便通过邮寄方式书面通知上诉人解除涉案房屋建设开发协议书，且上诉人确已收到了前述解约通知。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同的通知自到达对方时解除。本案中，上诉人已收悉被上诉人邮寄的解约通知，故应认定自上诉人收到涉案解约通知之日起，涉案房屋建设开发协议书已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。现上诉人依据已经解除的涉案房屋建设开发协议书要求被上诉人履行前述协议书项下的有关合同义务没有法律依据，本院对此不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由徐玉清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李连求
代理审判员 张丛卓
代理审判员 陈 倩
二〇一四年三月三日
书 记 员 戴铭慧