广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4192号
上诉人（原审被告）：黎志清。
委托代理人：何燕芬（系黎志清妻子），女，1970年5月10日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：马丽文。
委托代理人：潘正儒，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：李迎春。
上诉人黎志清因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区大德路51号（新门牌××号）房屋，原登记在邓金章名下，该屋曾由国家经租代管。
2013年6月8日，广州市国土资源和房屋管理局向马丽文发出《撤管发还通知》，内容为：经本局审查核准，大德路51号（新门牌××号）房屋已批准撤管，请到广州市国土房管局越秀区分局办理房屋接收的有关手续；撤管面积全间121.4364平方米；备注，本通知单关于撤销经租，发还产权；上述撤管面积是原产权册记建筑面积，房屋具体使用性质以越秀区分局意见为准等。马丽文于2013年6月19日签收上述通知。
2013年6月20日，广州市越秀区第一土地房屋管理所向马丽文发出《通知》，内容为：大德路51号（新门牌××号），现经上级批准，自2013年7月1日起撤销代管，发还给你自行管业。望接到通知后，于本月底前，携带房地产所有证及本通知到越秀区第一房屋管理所领回产权，并与租户到租赁登记部门办理租赁手续，今后房屋由你自行管业。马丽文签收了上述通知及一份《代管产房屋撤管住户居住情况移交表》。上表中载明，黎志清户居住在上述房屋二楼，面积18.10平方米，使用性质住宅，每月租金59.93元，租金止戳日期2013年6月30日，撤管日期2013年7月1日。同日，广州市越秀区第一土地房屋管理所也向黎志清户发出《撤销“经租产”房屋通知》，告知黎志清上述房屋从2013年7月1日起撤管，由业主自行管理，该所过去发出的住房凭证应缴回注销入册。
2014年4月9日，广州市国土资源和房屋管理局向马丽文核发了上述房屋的房地产权证，建筑面积121.44平方米。
2014年5月6日，广州市民用建筑科研设计院受马丽文委托就上述房屋作出民建院鉴字（2014）0082号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论评定该房屋为一般损坏房，处理建议：鉴于房屋整体比较陈旧，部分存在损坏状况，应对房屋进行修缮处理，特别是对地下室已开裂，下挠支承梁，应立即进行加固处理。
因本案纠纷，马丽文于2014年7月9日向原审法院提起诉讼，请求：1.黎志清及同住人员立即迁出广州市越秀区大德路××号房屋，将该房屋腾空交还给马丽文；2.黎志清支付从2013年7月1日起至实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（每月按照1800元的标准计算，该标准是马丽文向中介机构了解涉讼周边房屋的租金市场价后自行估算得出）。
一审诉讼中，黎志清称：黎志清使用的房屋部位是地下室（5.60平方米）、首层通道（长4米，宽0.58米，通道内没有摆放物品，仅存放了一台冰箱在楼梯底）、首层阁楼部分（约3平方米）和二楼尾房（6平方米左右），合计16.92平方米。首层阁楼只用作居住使用，没有用于经营。黎志清只是在涉讼房屋附近的街道上摆摊档，没有在涉讼房屋经营摊档。房管部门也是按住宅使用性质，面积18.10平方米来向黎志清收取租金。涉讼房屋由黎志清夫妻及儿子黎梓聪共3人居住使用。黎志清及儿子黎梓聪户籍登记在涉讼房屋，妻子的户籍没有登记在涉讼房屋。黎志清没有其他房屋可供居住。
一审中马丽文表示：基于黎志清的陈述，马丽文变更第一项诉讼请求为：黎志清及同住人员立即迁出广州市越秀区大德路××号房屋的使用部位，将该使用部位腾空交还给马丽文。黎志清使用了地下室12.30平方米，首层过道及楼梯底6.50平方米，首层阁楼18.70平方米，二楼18.10平方米。
2014年9月26日，原审法院组织双方当事人到涉讼房屋现场勘验并作笔录。双方均同意以现场勘验的数据来作为计算房屋使用费的依据，同意以住宅性质来计算房屋使用费。经勘验，涉讼房屋地下室面积为3.42米×2.40米=8.208平方米，首层楼梯底通道部分面积为5.40米×0.60米=3.24平方米，首层阁楼部分2.66米×4米=10.64平方米，二楼黎志清使用其中一房间面积为2.75米×2.95米=8.1125平方米；以上合共30.2005平方米。黎志清另称：房管部门原提供给黎志清使用的首层阁楼面积只有2平方米，首层阁楼现其他面积是黎志清自行搭建的，不应计算房屋使用费或租金，房管部门也是按2平方米来计收黎志清租金的。
原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局将经租代管的广州市越秀区大德路××号房屋撤管发还给马丽文后，马丽文作为上述房屋的产权人，对该屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。鉴于马丽文现取回涉讼房屋的管业是基于房管部门落实侨房政策的撤管发还行为，依公平、诚实信用原则，马丽文接管涉讼房屋也应遵守广州市国土资源和房屋管理局、广州市人民政府侨务办公室于2009年11月25日联合发布的穗国房字（2009）1280号《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》有关政策要求。该意见第五条要求“发还纳入社会主义改造的私人出租房屋（经租产）和逾期未登记代管房屋，房屋管理部门只发还房屋产权，产权人取得房屋产权后应与原承租人重新签订租赁协议，两年内不得迫迁”，故涉讼的房屋应由黎志清继续使用满两年为止，期限届满，黎志清应将使用的房屋腾空交还给马丽文。鉴于双方无法协商一致签订租赁合同，黎志清在使用上述房屋期间，应依等价有偿原则，支付相应的房屋使用费给马丽文。
关于房屋使用费方面。经现场勘验，黎志清使用的涉讼房屋部位面积共30.2005平方米。虽然黎志清称房管部门原提供给其使用的首层阁楼面积只有2平方米，首层阁楼其他面积是其自行搭建的，不应计算房屋使用费，但黎志清无提供证据予以证明。而且，首层阁楼的全部产权均登记在马丽文名下，属马丽文所有，黎志清使用了马丽文所有的首层阁楼部分，应向马丽文支付相应的房屋使用费。另因马丽文、黎志清双方对房屋使用费计算标准无法协商一致，依公平原则，可参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七十一条之规定，于2014年9月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，黎志清户继续使用广州市越秀区大德路××号房屋（使用部位为地下室、首层楼梯底通道、首层阁楼部分、二楼一间房，面积共30.2005平方米）至2015年6月30日止。使用期间，黎志清逐月按房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋使用费给马丽文。使用期限届满，黎志清户将上述房屋腾空交还给马丽文。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，黎志清向马丽文支付从2013年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋的使用费（以面积30.2005平方米，参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价计算）。三、驳回马丽文的其他诉讼请求。本案一审受理费75元，由马丽文负担40元，黎志清负担35元。
判后，黎志清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于黎志清户腾空案涉房屋问题。案涉房屋是黎志清户唯一住处，世居此地，无其他居住去向，且户籍登记也一直是该房屋，故请求二审法院改判黎志清户待有其他居住去向再腾空案涉房屋。二、关于案涉房屋部位面积问题。1.一审中，马丽文的诉讼请求并没有关于案涉房屋部位面积争议一项，不同意马丽文变更诉讼请求；2.涉案房屋部位的面积应以我方提供了越秀区第一土地房屋管理所核准的面积证据为18.1平方米，不应由法院现场测量面积（30.2005平方米）作为判决依据，马丽文提出55.6平方米没有依据。我方申请二审法院应向越秀区第二土地房屋管理所调取50年代原始档案，按照当时记载的面积作为涉讼房屋部位面积或者将房地产管理部门作为被告另案起诉房屋部位面积的争议；3.关于房屋使用费问题。马丽文一直向黎志清主张高价租金，希望法院能够判令一个公正的价格。综上，上诉请求：依法撤销原审判决，改判黎志清户待有其他居住去向才能腾空涉讼房屋；将涉讼房屋部位面积部位共30.2005平方米改判为18.1平方米，诉讼费用改判为全部由马丽文承担。
被上诉人马丽文答辩称：1.自案涉房屋被撤管发还之日起，我方便享有案涉房屋的产权，有权收回该房屋；2.关于案涉房屋面积问题。我方也不认可一审法官测量的案涉房屋面积，该面积应以房地产部门核准的面积为依据，即包括首层楼梯底、地下室、首层阁楼、二楼阁楼四部分面积共55.6平方米。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，黎志清陈述其主张阁楼面积只有2平方米，但无提交证据证明，对于阁楼有部分是其搭建的事实也没有证据证明，对于其主张应按照18.1平方米计算使用费的依据是黎志清与越秀区第一土地管理所于2013年2月7日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》。
二审另查明：1.上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》第一条约定：甲方同意将坐落在越秀区大德路××号二楼部位的房地产出租给乙方（黎志清），作为住宅用途，其中使用面积18.1平方米；2.2014年8月11日的开庭笔录中，黎志清陈述同意马丽文变更诉讼请求。
本院认为：本案争议的焦点问题有二：一是关于涉案房屋应否交还；二是关于房屋使用费计算的面积标准。
首先，关于涉案房屋应否交还的问题。根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”的规定，广州市国土资源和房屋管理局于2013年7月1日将经租代管的涉案房屋撤管发还给马丽文，故马丽文于撤管发还之日起享有要求黎志清交回涉案房屋的权利。现原审法院根据《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》，在双方无法协商一致的情况下，判令黎志清使用两年后再交还涉案房屋，上述处理并无不当，本院予以维持。至于黎志清提出其无房搬迁的问题，其应当另寻其他途径解决，该理由不成立。
其次，关于房屋使用费计算的面积标准问题。其一，对于黎志清提出不同意马丽文一审变更诉讼请求的问题。本院认为马丽文对于涉案房屋面积陈述只是进一步明确其诉讼请求，而且一审中黎志清对于马丽文变更诉讼请求也表示同意，故黎志清该主张不成立。其二，在一审勘验笔录中双方均同意以现场勘验的数据作为计算房屋使用费的依据，且双方均到现场进行了确认。因此，一审法院以现场勘验的面积作为本案使用费的计算依据并无不妥。虽然黎志清主张首层阁楼只有2平方米，其他面积是其自行搭建，但是并无证据证明。对于黎志清提出应依据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的面积作为使用费计算依据，该合同约定18.1平方米为使用面积，且租赁部位为二楼，该面积并非建筑面积且租赁部位与实际情况并不相符，故黎志清主张以上述面积计算使用费，缺乏依据，本院不予采纳。至于黎志清提出调取50年代涉案房屋原始档案的申请，现涉案房屋已经核发了房产证，并附有测绘图纸，对涉案房屋面积已有记录，故原始档案的记录与本案处理并无关联，故该申请本院不予采纳，同理，黎志清提出面积争议问题应另案诉讼也没有依据。另马丽文二审抗辩称应按照房产证核准的面积55.6平方米作为计算使用费依据，但是马丽文一审已经同意按照现场勘验的数据作为计算使用费依据，故该抗辩理由不成立。其三，黎志清主张马丽文要求租金过高的问题。现一审法院判令黎志清按照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋使用费，符合公平原则，故黎志清上诉主张不成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黎志清的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费484元，由黎志清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 张辉
李杨