中华人民共和国
福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第521号
上诉人（原审原告）连莎（ShaLin），女，1958年4月27日出生。
上诉人（原审原告）许永顺（WingShunHui），男，1953年3月24日出生。
上列上诉人的共同委托代理人苏秋斌、赵宸一，福建世礼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄立森，男，1979年3月14日出生，汉族。
委托代理人，阮思珠、刘鸿华，福建凯捷律师事务所律师。
原审第三人高月玲，女，1970年10月19日出生，汉族。
上诉人连莎、许永顺与上诉人黄立森、原审第三人高月玲因房屋租赁合同纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第8270号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人连莎、许永顺的共同委托代理人苏秋斌、赵宸一，上诉人黄立森及其委托代理人阮思珠、刘鸿华到庭参加诉讼。原审第三人高月玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，连莎、许永顺系夫妻关系，常年居住于澳大利亚，系厦门市思明区曾厝垵社内（东至许嘉铭庭院、南至公路、西至空地、北至空地）四层房屋、厦门市思明区曾厝垵社235号（东幢）三层房屋、厦门市思明区曾厝垵社235号（西北幢）三层房屋［权证号码分别为：厦集建（96）字第0007号和曾乡房证第0180号、厦国土房证第00617708-1号、厦国土房证第00617709-1号］的所有人，上述房屋结构均为混合。2009年11月6日，连莎、许永顺以连莎的名义通过代理人柯丽真与黄立森签署一份《房屋租赁合同》，约定：连莎把厦门市思明区曾厝垵社235号房屋出租给被告作旅馆使用，建筑面积三栋共计1069平方米，空地面积750平方米；租赁用途为旅馆住宿；租赁期限自2009年11月6日起至2017年11月5日止；每月租金15000元；租金须在每三个月租期之首日以上期形式一次付款，即45000元整，被告每次向连莎缴纳租金以现金方式结算，业主或代理人收到租金应开出白条收据为证；押金为50000元，待合同期满被告结清租赁内所使用的水、电、煤气、电话、保险、物业管理费、工商营业税等费用后，连莎应将押金无息退还被告；租赁期间被告不得私自转租；租赁期间，双方不可借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前三个人通知对方，经双方同意，合同解除后，由提出解除合同一方支付100000元作为违约赔偿金；租赁期内，出租方提供房产，被告应爱惜，如因故意或过失造成租用房屋及其配套损坏，应负责恢复原状，并赔偿由此造成的经济损失；被告认为需要装修该房屋时，须取得出租方同意后方可自行改装，但不得损坏原有的建筑结构，待合同期满，被告因经营需要装修无需恢复原状；在租赁期间若设备损坏，由被告及时修复并自理费用，同时应做好防火、防盗和卫生清洁工作；租赁期间，被告应按国家有关规定自行申请营业执照，自行缴纳有关税赋等。合同签订后，柯丽真将讼争房交给被告。被告对讼争房进行了装修，增加一个消防梯，并将每层楼的一个客厅从中间切墙隔成了两个房间，墙体是12公分砖砌墙体。2010年6月10日被告将消防梯网上备案。
2012年8月27日原告寄两份《通知书》给柯丽真，其中一份给柯丽真的《通知书》内容为：由于黄立森先生违反租赁合同约定，没申请经营执照，从事非法经营活动，原告决定收回曾厝垵社235号、235号东幢、235号西北幢房屋，于2012年12月15日解除柯丽真与黄立森签订的上述房屋租赁合同；且认为黄立森违反合同约定，未征得出租方同意不顾房屋结构承受力，擅自在房屋内隔增加房间等改变房屋原状态，可能会危及到住宿旅客的生命安全，故要求黄立森自接到通知书之日起十五日内拆除上述变更，并恢复原状态，对于因擅自改变，使房屋遭受到破坏给予经营赔偿。原告另出具一份给黄立森的《通知书》，内容为要求解除合同，收回讼争房产，及将房屋恢复原状等。原告要求柯丽真将两份《通知书》交给黄立森签收。但被告称其并未收到该《通知书》。
2012年3月20日，被告与第三人签订《天泉客栈承包合同》，将天泉客栈经营业务（含住宿）承包给第三人，承包期自2012年4月5日至2016年4月4日，承包金每个月80000元，2013年1月1日前房租按每三个月付一次，2013年1月1日后房租按每六月付一次，第三人须支付给被告300000元作为承包押金，合同期满无条件退还；第三人有权依照法律及合同，自主经营天泉客栈，自行添加特种经营所需所有设备并自负盈亏，第三人在经营过程中发生的所有债权债务与被告无涉，因第三人原因导致被告对外承担债务，被告可在承担该债务后向第三人追偿；政府有关部门因第三人经营涉及或处罚的费用由第三人承担并交纳，承包期内所有发生的卫生、消防、治安、安全及影响周边居民正常生活等事项均由第三人自行解决；因国家、政府拆迁或不可抗力因素，致本合同无法履行的，本合同终止，承包费按第三人实际承包时间计算，多退少补，最后一期承包金按第三人实际承包时间计算，多退少补等。
2013年3月13日，第三人出具一份“确认书”：本人高月玲从2012年4月6日起从房东黄立森手上取得厦门市思明区曾厝垵235号（天泉客栈）的房屋使用权，届满时间至2016年4月6日。
原告委托代理人叶青于2013年3月20日发函给被告，因被告在接收三幢房屋之后，未经原告同意擅自改变房屋的建筑结构，导致房屋存在极其严重的安全隐患，且告知被告《房屋租赁合同》自其签收函件之日起解除，并要求被告在签收函件之日起十个日历日内，将三幢房屋恢复原状并返还给原告。原告将该函协同上述《通知书》通过邮递形式送达被告，并将邮寄的内容和单据进行了公证保全。被告于2013年3月21日签收该函件。该函声明原告已终止与柯丽真之间的委托代理关系。2013年6月5日原告委托代理人叶青向被告邮寄发出了《关于解除房屋租赁合同的补充说明函》：原告2013年3月20日发出的解除函件，被告已于3月21日签收；现再次告知被告，在被告签收上述函件之日起三个月后（即2013年6月21日），租赁合同将视为解除；请被告做好腾空房屋的准备。原告将邮寄的内容和单据进行了公证保全。被告于2013年6月7日签收该函件。柯丽真自2009年12月6日到2013年3月20日之间住在曾厝垵。
2013年7月3日，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2009年11月6日签署的《房屋租赁合同》已于2013年3月21日解除；2、被告及第三人立即将位于厦门市思明区曾厝垵社235号的三幢房屋［权证号码分别为：厦集建（96）字第0007号和曾乡房证第0180号、厦国土房证第00617708-1号、厦国土房证第00617709-1号］腾空、恢复原状并返还给原告；3、被告立即向原告赔偿经济损失150000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
本案审理中，被告提供了柯丽真出具的收据及银行转账清单，拟证明被告向原告代理人交付房租、押金、管理费，且实际支付的租金为20000元／月（包含支付给原告代理人柯丽真的管理费5000元）。原告对收取的租赁押金50000元没有异议，但对管理费15000元的收据有异议，这是案外人与被告签订补充合同的收取的费用，这些证据和本案无关。
被告提供天泉客栈承包合同、天泉客栈财产移交清单、营业执照及税务登记证、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、现场勘查意见书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等，拟证明被告仅将讼争的235号部分承包给高月玲经营。原告认为被告与第三人签订的合同名称是承包合同，实际上是转租关系，被告的证据不能证明其主张。
原审法院认为，原、被告双方争议焦点：1、被告是否存在转租及擅自变动房屋建筑主体和承重结构问题的行为？2、原、被告之间的租赁合同是否已经解除？3、原告要求被告及第三人腾空恢复原状的诉求以及赔偿损失是否合理？
原审法院认为，1、关于转租：根据被告与第三人签订《天泉客栈承包合同》，双方在合同中既有承包金也有租金的表述，合同系承包或租赁性质应依合同内容予以确定；根据双方对第三人经营期间承担责任的方式作出的约定：第三人在经营过程中发生的所有债权债务与被告无涉，因第三人原因导致被告对外承担债务，被告可在承担该债务后向第三人追偿，从上述约定上看，第三人的“承包经营”方式是完全独立的经营，自负盈亏，对外的债权债务实际也由第三人承受，除“承包金”的约定外，被告对企业的利润、分成、盈亏、经营方式等涉及经营内容均不参与，该约定不符合承包的经营模式及承担责任方式，而与房屋租赁合同中出租人将租赁物交付承租人使用、收益，而对其经营管理均不负责任，承租人支付租金的方式一致。双方对合同提前终止的责任承担方式的约定：“承包费按第三人实际承包时间计算，多退少补”，该约定也证明双方的“承包经营合同”与经营无关，终止合同时也仅依使用租赁物的时间支付相应的对价即租金，被告与第三人签订的《天泉客栈承包合同》，名为承包实为房屋租赁，即被告将其承租的房屋部分转租给第三人经营使用，由第三人支付给被告租金。2、关于是否擅自变动房屋建筑主体和承重结构：被告在庭审中承认对讼争房进行了装修，增加一个消防梯，并将每层楼的一个客厅从中间切墙隔成了两个房间，墙体是12公分砖砌墙体。法院认为，讼争房为砖混结构，增加隔墙，势必增加楼板的承重，进而影响到墙体，被告的行为必然对房屋造成一定的损害，但是否影响到房屋建筑主体和承重结构，因原告未申请相关部分鉴定，故原告该项主张暂不予采信。3、关于合同是否已经解除：合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。解除权属于形成权，不需对方当事人的同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。根据合同法及相关司法解释的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以行使合同解除权，原告在知晓被告违反相关规定后通知被告解除双方之间签订的房屋租赁合同，该行为符合法律规定，被告在收到解除合同通知后未在合理期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，法院对被告提出的原告“单方向被告发函要求解除合同的行为并不能成为合同解除的事由”的主张不予采信，原告要求确认原、被告于2009年11月6日签订的《房屋租赁合同》已于其通知到达被告之日的2013年3月21日解除可予准许。4、关于原告要求被告及第三人立即将讼争房腾空、恢复原状并返还给原告：原、被告签订的《房屋租赁合同》既已解除，原告要求现讼争房的实际使用人被告及第三人将讼争房腾空及返还给原告可予准许，但《房屋租赁合同》的相对方是原告和被告，原告要求被告将房屋恢复原状可予准许，但要求第三人将讼争房恢复原状没有依据，不予支持。5、关于赔偿经济损失150000元：原告称被告严重损坏了房屋原有面貌和植被环境，导致原告入住时要进行大范围的修缮，故要求被告赔偿150000元的经济损失，但并未提供任何证据予以证明其损失及要求赔偿150000元的依据，故法院对原告该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告连莎、许永顺与被告黄立森于2009年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2013年3月21日解除；二、被告黄立森及第三人高月玲应于判决生效之日起十日内将其承租的厦门市思明区曾厝垵社235号的房屋［权证号分别为：厦集建（96）字第0007号和曾乡房证第0180号、厦国土房证第00617708-1号、厦国土房证第00617709-1号］腾空返还给原告，被告黄立森并应当在返还前将上述租赁物恢复原状；三、驳回原告连莎、许永顺其他的诉讼请求。
宣判后，连莎、许永顺及黄立森均不服，分别向本院提起上诉。
连莎、许永顺上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人在一审起诉时提起的第三项诉讼请求即被上诉人赔偿上诉人的经济损失150000元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的根本违约行为已导致上诉人的巨额经济损失，被上诉人应当予以赔偿。因被上诉人擅自将诉争房屋转租，构成根本违约行为，故一审法院果断确认诉争房屋租赁合同已解除，判令被上诉人和原审第三人腾空诉争房屋返还给原告，并判令被上诉人在返还诉争房屋前应将诉争租赁房屋恢复原状，这无疑是维护法律尊严的做法。但是，略显不足的是，除上诉人因被上诉人的根本违约行为导致无法获得租金预期利益之外，上诉人在将诉争房屋交付给被上诉人使用时，诉争房屋周围有着丰富的植被、泳池以及假山、亭台等装饰，这些装饰与诉争房屋是相互不可分割的。即使未来被上诉人真的能将诉争房屋恢复原状后返还给上诉人，也已不可能还原原来的植被、泳池以及假山、亭台等装饰，诉争房屋的历史价值无疑将被毁损，上诉人出国之前对诉争房屋的美好记忆永远只能停留在有限的几张照片之中。这些都已构成上诉人既定的经济损失，被上诉人应当在本案中直接予以赔偿。否则，上诉人未能可能不得不另案起诉，浪费有限的司法资源。二、一审判决在诉讼费分担上存在明显失当。本案诉争的首要焦点是诉争租赁合同能否解除，继而是上诉人在本案中的损失问题。然而，一审判决在分配上诉人预交的3300元诉讼费承担时，存在根本违约行为的被上诉人却仅仅承担其中的100元，显然是极其不合理的，二审应当予以重新调整。
黄立森答辩称，一、我方没有违约，这在我方上诉请求、上诉理由里面有陈述，不再展开。二、上诉人所说的损失根本没有事实和法律依据。从现场来看，反而增加了很多的植被，并没有减少。三、关于诉讼费的问题，由法院依法判决。
黄立森上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，即判令上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，驳回被上诉人在一审中所提出的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误，对讼争《房屋租赁合同》、两份公证书的效力未进行认定及释明。首先，上诉人与被上诉人的代理人柯丽真于2009年11月6日签订《房屋租赁合同》，该份合同从表面形式上看，只有柯丽真与上诉人黄立森及公证人曾水火的签名，而无两被上诉人的签名。两被上诉人在一审中也未举证授权与柯丽真的相关文件。上诉人租赁期间，均是向柯丽真按时足额的缴交租金，而作为本案核心人物的柯丽真明确知悉本案纠纷的来龙去脉，没有到庭说明情况，也无提供相应证据佐证两被上诉人的主张。两被上诉人是外籍人士，其授权给柯丽真的手续是否齐备？以及只有柯丽真签字的《房屋租赁合同》是否合法有效？效力是否及于上诉人？一审法院均未对这些问题进行认定及释明。其次，双方签订《房屋租赁合同》时，已在合同第一条就明确约定租赁用途系“旅馆住宿”，事实上，被上诉人及代理人明明知晓讼争房屋地处位置无法办理旅馆业的经营执照登记，却又隐瞒该情况，将讼争房屋租赁给上诉人做旅馆住宿之用，后又以上诉人“一直未向有关部门办理相应的经营执照及许可”为由主张解除租赁合同。被上诉人的做法违反了诚实信用原则。第三，被上诉人提交的两份公证书，申请人均系叶青，未见两被上诉人的授权委托书，而公证处仅是对叶青提供的《通知书》、《通知书》、《关于解除房屋租赁合同的函》以及第二次公证的《关于解除房屋租赁合同的补充说明函》等函件进行现场封存后邮寄。公证处仅证明该上述文件已邮寄，但无法证明，上述文件系由两被上诉人所出具，无法证明三份函件系两被上诉人亲笔签字确认。从一审两被上诉人提交的该部分证据看，两人的签字系同一笔迹。综上，讼争《房屋租赁合同》是否合法有效？公证书能否证明双方合同已解除？都有待商榷，一审法院却未对上述核心问题进行认定和释明，影响了判决的客观公正。假设房屋租赁合同无效，上诉人有权提起反诉要求退还租金。二、一审判决关于“转租”的认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在依法查明事实的基础上，依法改判。首先，上诉人将天泉客栈承包给第三人，并非转租，而是分包的行为，充其量算是分租。讼争房屋的绝大部分，仍是由上诉人继续承租。而“转租、分租”也并不必然导致被上诉人享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定，本案中，上诉人与柯丽真签订的《房租租赁合同》第十三条约定“其补充合同与本合同具有同等法律效力”。因此，上诉人与曾水火于2009年11月6日签订的《补充合同》，对两被上诉人有约束力，《补充合同》中约定“乙方聘请甲方协助理顺曾厝垵社235号房屋租赁事宜，协助管理、理顺周边关系，乙方每个月支付给甲方五千元工资及管理费，甲方每日至少应到现场一次，本补充合同一式三份，双方各执一份，房屋代管人一份”。据此，房屋租赁合同的公证人曾水火每日至少到讼争房屋处一次监督、协助讼争房屋的使用和管理，对于上诉人将天泉客栈分包或者分租给第三人这一事宜，是在2012年3月30日分包或者分租之日起就明确知晓的。但被上诉人的代理人，公证人，均未提出异议，仍然继续收取上诉人的租金。现今，被上诉人再以此为由要求解除合同，已经超过了6个月期限的限制，该诉求不应得到支持；其次，双方在《房屋租赁合同》中第五条第一款约定“租赁期间，乙方不得私自转租”，第二款约定“租赁期间，双方均不可借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前三个月，通知对方，经双方同意，合同解除后，由提出解除合同的乙方支付壹拾万元作为违约赔偿金”。据此，乙方私下分租，不必然导致被上诉人享有合同解除权。根据双方的约定，当出现正当理由要求解除合同时，需提前三个月，通知对方，经双方同意，方可解除合同。即，即便分租系正当的理由，被上诉人需解除合同，也应当遵循合同约定的提前三个月通知上诉人，并需经上诉人同意后，合同方可解除。本案中，上诉人不愿意解除合同。原审法院仅凭被上诉人的邮寄通知就解除双方的合同，违反了意思自治原则，且没有事实、法律依据。应当予以改判。第三，上诉人将讼争房屋分包或者分租给第三人没有给上诉人造成任何的损失。且即便到现在，也全部都是由上诉人在按时支付相应的租金，即便是合同被被上诉人所谓的“解除”后，被上诉人依然按期如数收取上诉人缴交的房租，既然租金依然在收取，何谓“合同已经解除”？到目前为止，被上诉人也用实际行动说明双方仍然在履行《房屋租赁合同》的权利义务。讼争的《房屋租赁合同》并未解除。三、一审判决关于“恢复原状”的认定事实错误，请求二审法院在依法查明事实的基础上，依法改判。《房屋租赁合同》第八条第一款约定“乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不得损坏原有的建筑结构，待合同期满。乙方因经营需要装修无需恢复原状”。据此，双方签订合同时，明确约定了租赁的用途为“旅馆住宿”，上诉人因经营需要装修的隔墙，根据合同约定，无需恢复原状，且，被上诉人的公证人每日必到讼争房屋协助管理，对上诉人进行的装修从未提出异议，因此，原审法院判决上诉人要恢复原状是错误的，恳请二审法院查明予以改判。
连莎、许永顺答辩称，一、针对第一点上诉意见。1、关于柯丽真的授权问题，连莎、许永顺先后两次在思明法院起诉时，黄立森均认可房屋租赁合同的效力，现又质疑该合同效力，违反诚信原则；况且，如果认为柯丽真无权处分，则最终的法律后果仍然是黄立森应将房屋返还给连莎、许永顺，然后黄立森再自行向柯丽真追究其无权处分的法律责任。2、关于旅馆住宿的经营行为，能否办证应当是经营者在承租房屋时自己需衡量的因素，与出租人无关。3、连莎、许永顺起诉时，提交相关的由叶青办理的通知书等文件，证明连莎、许永顺本身也认可叶青行为的法律效力，黄立森在本案中纠缠叶青有无授权的问题纯属无理取闹，偏离了本案的审理重点，如果叶青没有授权，对方为什么还要往叶青的帐户付款。二、针对第二点上诉意见。1、原审判决认定黄立森与高月玲之间名为承包实为转租法律关系是正确的，并且，即使是“转租”、“分租”也同样违反房屋租赁合同关于禁止转租的约定，连莎、许永顺享有合同解除权。2、对于黄立森与曾水火之间订立的《补充合同》，黄立森在一审时未提交作为证据，并且该补充合同是黄立森与曾水火之间另行订立的合同，也非连莎、许永顺的授权行为，与本案无关。对于黄立森的转租行为，连莎、许永顺是在2013年3月13日方才从高月玲的确认书中意识到，立即按照司法解释规定的时间内提出异议，故享有合同解除权。3、连莎、许永顺已履行提前三个月通知的程序义务。本案是黄立森违约在先，如若还要违约方同意才能解除合同的话，岂不是让违约者享有更大的权利？这显然是不妥当的，本案租赁合同的解除无需再经黄立森的同意。4、违约转租并不以是否造成当事人损失为前提条件，故黄立森以未造成损失为由进行抗辩没有法律依据。并且，按照法律、司法解释的规定，由于黄立森至今仍占用房屋，其也应该支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费，故连莎、许永顺收取该房屋占有使用费有合法依据。况且，在收取该等费用时，连莎、许永顺也明确告知黄立森，房屋租赁合同已经解除，相关费用属于房屋占有使用费性质。三、针对第三点上诉意见。由于黄立森违反房屋租赁合同的约定，属于过错方，故应将房屋恢复原状后返还给连莎、许永顺。综上，请求二审法院驳回黄立森的上诉请求。
原审第三人高月玲未陈述意见。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，连莎、许永顺与黄立森双方当事人均无异议，原审第三人高月玲未上诉，亦未陈述意见视为认可，故本院予以确认。
二审期间，连莎、许永顺提交一份短信截屏，来源是叶青的手机。拟证明连莎、许永顺在收取黄立森支付的相关款项时，已明确表示该款项的性质属于房屋占有使用费。黄立森经质证对该份证据的真实性、合法性、关联性都有异议，主张黄立森没有收到这样的信息。
黄立森提交如下证据：1、《有限责任公司变更登记申请书》、《准予变更登记通知书》，说明黄立森于2010年6月23日将其投资设立的厦门裕豪帝景酒店管理有限公司的住所地变更为曾厝垵235号，经厦门工商行政管理局准予变更并备案。拟证明讼争房屋的承租人系黄立森，承租后用于厦门裕豪帝景酒店管理有限公司的办公场所，无违反租赁合同约定的行为。2、《网络服务合同》、《酒店预订合作协议书》、《2011年12月至2014年1月期间天泉客栈旅馆住宿收益发票》，拟证明天泉客栈是厦门裕豪帝景酒店管理有限公司的一部分，始终是厦门裕豪帝景酒店管理有限公司在管理经营，包括纳税、开具发票、对外签订合同的主体均是黄立森所有的厦门裕豪帝景酒店管理有限公司。黄立森始终承租并使用讼争房屋，并无转租的情形。黄立森与高月玲是部分承包关系，对外经营始终以厦门裕豪帝景酒店管理有限公司的名义进行。3、《建设银行转账凭证》，拟证明截止2013年12月，黄立森均依约支付租金，连莎、许永顺亦接收租金，双方仍按租赁合同在履行权利义务。连莎、许永顺经质证认为，对于第一组证据真实性予以确认，但证明内容与本案无关，从这份证据可以看出，裕豪帝景公司在迁移到讼争地址之前，就已经存在，恰恰证明，这家公司不是为专门承租房屋才设立，或者说，并不是为了所谓经营天泉客栈的活动才进行的。对于第二组证据，没有看到原件，真实性无法确认，对关联性也不予认可。网络服务合同上面签约方写的是裕豪帝景公司，联系人写的是高月玲，但是，又写着天泉客栈，结合黄立森一审提交的承包经营合同，法律关系非常混乱，黄立森试图证明是承包经营合同，但是，从高月玲的陈述、承包费用的收取，都无法证实承包经营合同的真实性。对于发票的真实性予以认可，但是，与本案无关联，恰恰是这家公司在之前就已经设立，有无其他的经营活动不得而知，即使是为本案经营所开具的发票，也与转租的事实没有任何关联。对于建设银行转账凭证真实性予以认可，虽然黄立森对我方提交的短信真实性不予认可，但并不妨碍法律依法认定这个款项的性质。这个款项根据司法解释的规定，房屋租赁合同解除后，就属于占用费，既然黄立森确认现在还未将房屋返还连莎、许永顺，那么连莎、许永顺收取占用费是合理合法的。
二审庭审中，对于讼争合同效力问题，双方当事人均明确讼争合同合法有效。
本院认为，本案讼争合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反相关法律规定，原审法院认定讼争合同合法有效并据此作出相关认定并无不当，双方当事人亦对讼争合同合法有效不持异议。同时，对于叶青系连莎、许永顺委托代理人身份的事实，黄立森在原审阶段并未提出异议，且其在双方产生诉讼之后仍在向叶青支付讼争房屋相应费用，叶青向黄立森通知解除合同的行为亦是连莎、许永顺据以起诉理由之一，故黄立森关于原审法院未对讼争合同是否合法有效及公证书真实性存疑能否证明双方合同已经解除进行认定和释明影响判决客观公正的上诉主张本院不予采信。
关于连莎、许永顺解除本案讼争合同是否具有正当理由问题。各方当事人对于由讼争房屋改造的天泉客栈实际经营人为高月玲的事实均无异议，而高月玲得以实际经营天泉客栈的依据系其与黄立森所签订的《天泉客栈承包合同》，该合同虽名为承包合同，但合同既涉及到“租期、房租、免租期”的约定，又约定高月玲的“承包经营”方式是完全独立的经营，自负盈亏，终止合同时也仅依使用租赁物的时间支付相应的对价即租金，结合高月玲出具的确认书载明的其从房东黄立森手上取得天泉客栈房屋使用权的内容，原审法院认定黄立森与高月玲签订的《天泉客栈承包合同》，名为承包实为房屋租赁，即黄立森将其承租的房屋部分转租给高月玲经营使用，由高月玲支付给黄立森租金并无不当，本院予以维持。黄立森二审提交的证据不足以证明其主张，且证明对象也与《天泉客栈承包合同》体现的租赁关系不符，本院不予采纳。故连莎、许永顺依据租赁合同关于“租赁期间，乙方不得私自转租”的约定主张解除讼争合同有事实和法律依据，依法应予支持。基于此，黄立森对于讼争房屋改造装修行为是否损坏原有建筑结构并导致讼争合同可以解除本院不再分析、阐述，黄立森二审期间申请对讼争房产现场勘查及鉴定既超过举证期限，也无必要，本院不予准许。退一步讲，即使黄立森上诉认为连莎、许永顺无正当理由不得无故解除合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，黄立森于2013年3月21日收到连莎、许永顺关于解除房屋租赁合同之通知后，未在三个月内起诉，连莎、许永顺因此请求确认合同解除，收回讼争房屋的请求可以成立，故原审确认合同解除正确，应予维持。由于黄立森对讼争房屋进行改造装修，并无证据证明其改造装修行为系征得连莎、许永顺的同意，故黄立森在因其违约行为导致讼争合同解除后应当将讼争房屋恢复原状后归还连莎、许永顺，黄立森关于其因经营需要装修无需恢复原状的上诉主张，本院不予采信。
至于连莎、许永顺上诉请求判令黄立森赔偿其150000元经济损失，因其未能提供证据证明其主张，也未提交经济损失具体构成项目及金额，故其该上诉主张本院亦不予采信，原审判决依据当事人诉求标的额作出的诉讼费负担决定并无不当，本院予以维持。
综上，连莎、许永顺和黄立森的上诉均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。原审第三人高月玲无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人连莎、许永顺和上诉人黄立森的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3300元，由连莎、许永顺负担3200元，黄立森负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
代理审判员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一四年三月十八日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。