上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第26197号
原告上海英皓经济发展中心。
法定代表人韩敬亭。
委托代理人许郁玲，上海普世律师事务所律师。
被告上海永迅电梯有限公司。
法定代表人完颜永建。
委托代理人完永科。
委托代理人罗惠国。
原告上海英皓经济发展中心（以下简称英皓中心）与被告上海永迅电梯有限公司（以下简称永迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月26日、2013年9月13日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年1月22日再次公开开庭进行了审理。原告英皓中心的委托代理人许郁玲，被告永迅公司的委托代理人完永科、罗惠国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告英皓中心诉称，2013年1月16日，原、被告签订《租房协议书》，约定原告将位于上海市德平路XXX号的房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金先付后用，每月人民币（以下币种相同）3，100元，一年两次付清，每次18，600元；逾期两月原告有权终止租房协议。但自2013年1月16日签订协议书至今，被告一直未支付房租。2013年5月15日，原告向被告发送律师函，要求被告自收到函件之日起三日内付清拖欠租金，逾期不支付的，双方的租房协议将予以解除，但被告仍未予支付。直至原告诉至法院后，被告于2013年5月27日支付了2013年上半年的租金。另外，承租期间，被告还存在未经原告同意，擅自转租的情况。故原告诉请要求：1、确认原、被告间的房屋租赁协议已经于2013年5月21日解除；2、被告立即搬离并返还上海市浦东新区德平路XXX号的房屋；3、被告支付自2013年7月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费，按每月3，100元的标准计算。
被告永迅公司辩称，被告拖欠租金是有原因的。被告在2012年12月装潢的时候，增开了第二个门，原告方不同意并将系争房屋靠南的门面封掉，为此被告向原告递交了装修报告，但多次与原告交涉未果。直至2013年7月份，被告自行将封掉的门面拆除开始经营劳务市场介绍。2013年5月份，原告确实向被告发过律师函，被告收函后于2013年5月17日开具了租金支票给原告，但原告拒收。另外，不存在转租的情况。同时，系争房屋没有产权证，故被告对于本案租赁协议的合法性持有异议。
经审理查明，2013年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方使用；房屋月租金为3，100元；租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金先付后用，一年分两次付清，每次18，600元；乙方如需装修，以书面申请形式先征得甲方同意，方可使用，费用自理，否则产生后果均由乙方负责；乙方在租赁期内，不得私自转租转让或变相转租转让。
2013年5月15日，原告致函给被告，要求被告自收到律师函之日起3日内付清拖欠的房租。该函被告于2013年5月16日收到。2013年5月27日，被告支付了2013年上半年的租金18，600元。
庭审中，原告提供了照片一张，上有佰兴家政及上海浦迅电梯有限公司的招牌，证明系争房屋存在转租的情况。被告表示佰兴家政与被告系合作经营关系，挂其招牌对外营业；上海浦迅电梯有限公司系被告之前的企业名称，后被告于2011年7月14日通过了企业名称变更核准登记变更为永迅公司。原告对于上海浦迅电梯有限公司系被告曾用名一事予以确认。被告提供了2012年12月10日的装修报告一份、系争房屋的门面被封的照片四张及支票两份，用以证明被告拖欠房租系原告擅自封门面所致，且被告在经原告催告后积极履行了付款义务，但原告拒收支票。原告表示，没有收到过装修报告，且与本案的诉求无关。被告的门面确实曾经被封过，但不是原告所为，也不清楚是谁所为，没有收到过被告方2013年5月17日及2013年7月1日开具的付款支票。
另查明，系争房屋没有产权证亦无建设工程规划许可证。原告庭审中提供上海市浦东新区人民政府金杨新村街道办事处的情况说明一份，用以证明系争房屋系该街道建造，委托原告出租管理。被告对该情况说明的真实性不予认可。
关于系争合同的效力问题，原告表示，租赁协议的有效性由法院裁决。经本院释明合同无效的后果，被告要求原告赔偿装修损失。经被告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋的装修现值进行评估。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、对该房屋，房屋装修工程（装饰及安装）重置成本价（双方确认项目）为60，500元。2、对该房屋，房屋装修工程（装饰及安装）重置成本价（双方争议项目）为1，236元。通过查勘现场，综合考虑，建议本工程成新率为70%左右。原告认为，本案的系争房屋租赁期间为2013年1月1日至2013年12月31日，因此鉴定结果应当体现系争房屋在上述租赁期间的装修现值，而不能将系争房屋在2013年1月1日之前的全部装修作为鉴定结果。被告在2013年1月1日之前进行的装修费用已经在之前的租赁期内摊销完毕（即鉴定意见附件1装饰部分中第1-12、18-20项，其余部分无法判断），不应由原告承担，不应列入评估范围。对于被告擅自转租期间的装饰、装修的现值损失，也不应列入评估范围。被告未经原告同意，为自己的经营目的、超出双方租赁目的而进行的装饰、装修的现值损失，构成强迫得利，亦不应列入评估范围。被告在系争房屋内未形成附合的装饰装修物（即鉴定意见附件1装饰部分中第30-35项广告招牌和美术字），原告不同意利用，应由被告拆除，不应列入评估范围，如因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。此外，系争房屋内的装修时间久远，其新旧程度大大低于70%的成新率。同时，系争房屋内的一处“壁橱”不属于被告的装修内容，不应计算在评估范围内。对此，鉴定单位认为其接受的委托内容为“德平路XXX号房屋的装修现值”，根据委托内容其到现场对系争房屋的装修实物进行了实测，并根据城乡建设环境保护部的文件规定计算装修现值，对装修具体是在哪一时间段内完成的不属于委托的鉴定范围。关于鉴定意见附件1装饰部分中第30-35项广告招牌和美术字，其属于房屋装修的一部分且是不可移动或拆除后无法利用的装修。关于70%的成新率是由鉴定单位依据现场查勘情况综合考虑予以确定的。对于系争房屋内的一处“壁橱”，因原、被告双方各执己见，鉴定单位无法确定是由何人进行的装修，故将其费用作为双方争议项目的费用在鉴定意见中予以单列，如何取舍，由法院裁决。被告对鉴定意见书无异议。另外，鉴定单位表示，重置成本价中的工料机单价是按照上海市建筑建材业市场管理总站颁布的2013年11月市场信息价及市场价确定，在此之前施工的人工费偏低，材料费则有些偏高有些偏低。因被告多次装修，无法判断各部分的装修施工时间，故其在确定成新率时没有考虑合同约定的租赁期限，且根据现场查勘情况无法区分2013年1月1日之前与之后的装修内容。被告表示其1994年承租房屋后多次进行了装修，包括2010、2011、2012、2013年均曾进行过装修。双方确认被告承租房屋多年，合同每年一签。
以上事实，由原告提供的租房协议、照片、律师函、司法鉴定意见书等以及原、被告当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的房屋租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，被告再行使用原告房屋失去了合同依据，应迁出并返还系争房屋。被告实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租赁费用标准予以计算。被告要求原告赔偿合同无效情况下的装修损失，根据有关司法解释规定，未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担；经出租人同意的装饰装修，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本案应在考虑装修是否经过原告同意，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于系争房屋内装修现值损失的数额，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，原告对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。现对于鉴定意见书中双方争议项目（即壁橱）因原、被告双方均未提供证据证明系由何人进行的装修，但鉴于壁橱属于系争房屋内装修的一部分，且被告承租房屋多年，本院予以认定为被告的装修。原告出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错，被告疏于对房屋合法性审查，对合同无效亦有责任。其次，双方租赁关系存续多年，原告对被告在2012年12月之前进行的装修并未提出异议，应视为默认，而据被告所称2012年12月原告已明确反对装修，故之后所进行的装修应认定为未经原告同意，目前已无法具体区分上述前后装修的具体内容，由本院酌情确认损失范围。再次，承租人应在考虑租期、用途的情况下合理装修，但被告在每年租期均为一年随时可能不再续约的情况下，频繁、过度装修，具有一定的过错。故本院综合考虑上述因素以及工料机单价的取价时间、租赁合同所约定的租赁期限已届满等因素，扣除折旧后，结合双方对合同无效的过错责任酌情确定原告应当赔偿被告的装修损失的数额。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
原告上海英皓经济发展中心与被告上海永迅电梯有限公司于2013年1月16日签订的《租房协议书》无效；
被告上海永迅电梯有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区德平路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告上海英皓经济发展中心；
被告上海永迅电梯有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海英皓经济发展中心房屋占有使用费，按每月3，100元的标准，自2013年7月1日起支付至被告实际迁出房屋之日止；
原告上海英皓经济发展中心应于本判决生效之日起十五日内向被告上海永迅电梯有限公司支付装修损失18，000元；
驳回原告上海英皓经济发展中心的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162元，鉴定费1，800元，合计1，962元，由原告上海英皓经济发展中心与被告上海永迅电梯有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 周国莲
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。