重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03072号
上诉人（原审原告）：卢帮龙。
委托代理人：唐海宾，重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人：杨黎，重庆钧睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司重庆中山路支行，住所地重庆市渝中区中山三路130号，组织机构代码90283581-6。
负责人：张杰，行长。
委托代理人：周新，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人：黎凯，重庆铭友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司重庆市�行，住所地重庆市渝中区民族路123号，组织机构代码90281973-6。
负责人：余江，行长。
委托代理人：周新，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人：黎凯，重庆铭友律师事务所律师。
原审第三人：重庆外滩实业发展总公司，住所地重庆市渝中区七星岗民安园1号A栋10-1号，组织机构代码20292095-6。
法定代表人：ＸＸＸ，总经理。
委托代理人：刘正华，男，1958年9月23日出生，汉族。
上诉人卢帮龙与被上诉人中国建设银行股份有限公司重庆中山路支行（以下简称建行中山路支行）、中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆市分行）、原审第三人重庆外滩实业发展总公司（以下简称外滩实业公司）抵押合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年4月8日作出（2013）中区民初字第08587号民事判决，卢帮龙对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2000年6月5日，卢帮龙与外滩实业公司签订《重庆市房地产买卖合同》，约定外滩实业公司将渝中区交通街甲D一层，建筑面积为372平方米的房屋出售给卢帮龙，房屋成交价格967200元，卢帮龙需支付首付款290200元，其余677000元通过银行按揭20年贷款。之后，卢帮龙向外滩实业公司支付了首付款和办理产权证、抵押手续等相关费用，外滩实业公司给卢帮龙出具了收据和收条。
2000年8月4日，卢帮龙与建行中山路支行、外滩实业公司签订《个人商业用房借款合同》，约定卢帮龙向建行中山路支行借款677000元；用于购买渝中区交通街4号附1号房屋；借款期限自2000年8月16日至2010年8月16日；对本合同项下的借款全部债务以本合同借款所购商业用房作为抵押物提供担保，并由外滩实业公司作为卢帮龙保证人承�全额连带责任保证，卢帮龙、建行中山路支行、外滩实业公司三方另行签订《抵押合同》；本合同项下的抵押物必须在房地产管理部门办理抵押登记，有关的评估、登记、办证等费用均由卢帮龙承担；卢帮龙应办理抵押物在抵押期间的财产保险，并承担保险费，财产保险的第一受益人为建行中山路支行，保险单证由建行中山路支行代为保管。之后，卢帮龙为抵押物购买了保险，支付了保险费，并按月偿还借款，但卢帮龙借款购买用于抵押担保的渝中区交通街X房屋一直没有办理抵押登记。
2000年6月1日，外滩实业公司与建行中山路支行签订了《借款合同》，约定外滩实业公司向建行中山路支行借款2850万元，用于国家安居工程竹园小区建设，借款期限自2000年6月1日至2002年6月1日。同日，外滩实业公司与建行中山路支行签订了《抵押合同》，约定抵押期限为两年，抵押�至2002年6月1日。抵押物为甲A幢1-2层商业用房1900㎡，甲B幢1-2层、3-18层商业用房1900㎡和住宅12262㎡，甲C幢52套住宅2942㎡，甲AB幢负一层至负六层住宅2185㎡和车库及农贸市场6626㎡。该《抵押合同》明确约定“凭银行还清贷款本息证明解除抵押”。抵押合同签订后双方办理了抵押登记。2000年7月12日，外滩实业公司与建行中山路支行签订了抵押合同变更协议书，将抵押物变更为甲A幢第1-2层商业用房1900㎡，甲B幢第1-2层、3-18层商业用房1900㎡和住宅12262㎡，甲C幢47套住宅2662.24㎡，甲AB幢负一层至负六层住宅2185㎡和车库及农贸市场6254㎡；另注明解除了甲AB幢负一层372㎡非住宅和甲C幢15-11、15-12、15-8、5-11、10-11共五套住宅的抵押。2006年6月22日，外滩实业公司和建行中山路支行向重庆市房地产交易所申请变更抵押合同登记。2006年6月26日，建行中山路支行向重庆市房地产交易所出�了《关于解除抵押登记的证明》，内容为：“兹有抵押人以渝中区菜袁路交通街甲A幢第1-2层，甲B幢1-2层、3-18层，甲C幢52套，甲AB幢负一层至负六层房地产作为抵押担保，在你所办理了抵押登记，领有渝房2000抵押第0101号登记号附4号抵押合同。现对交通街甲A幢1-2层解除抵押面积1177.84㎡，其余部分继续作抵押。”2006年7月26日，外滩实业公司与建行中山路支行签订了抵押合同变更协议书，将抵押物变更为甲A栋1-2层商业用房722.16㎡，甲B幢1-2层和3-18层商业用房1522㎡和住宅9720.07㎡，甲AB幢负一层至负六层住宅2035㎡和车库及农贸市场6254㎡。
渝中区交通街甲D一层即渝中区交通街4号附1号后更改为渝中区菜袁路109号-1、-2、-3、-4号。2000年7月11日重庆市土地房屋权属登记中心给外滩实业公司核发有渝中区菜袁路109号房屋所有权证，属于大证、呆证。渝中区交通街甲D一层或渝中区菜袁路109号-1、-2、-3、-4号房屋均无权属登记。
另查明，2012年7月，卢邦龙还清了按揭贷款及利息。
在一审法院审理过程中，卢邦龙提交了101字第09××89号房权证、101字第09××90号房权证、（2000）0101附1号房地产抵押合同变更协议书、房屋建筑面积汇总表、2002渝一中民初字第506号民事判决书、房地产交易合同登记表（2006年6月22日）、解除抵押登记证明（2006年6月26日）、2006年7月31日的抵押合同变更协议书，拟证明建行中山路支行与外滩实业公司之间存在卖出一套房屋解除一套抵押的约定，且二者曾于2000年7月12日协议解除甲AB栋负一层372平方非住宅的抵押，而涉案房屋所在的竹园小区并不存在甲D栋，卢邦龙认为其购房合同上的甲D栋一层就是甲AB栋负一层，是因为笔误的原因写成了甲D一层，因此涉案房屋的抵押已于2000年7月12日解除。另，建行中山路支行于2006年6月26日曾解除了涉案房屋所属整栋楼的抵押，其行为已经表明其放弃了整栋楼和本案诉争房屋的抵押权。因此，2006年7月26日建行中山路支行与外滩实业公司对涉案房屋再次设立抵押的行为是在处分卢邦龙的财产，该抵押行为应属无效。
建行中山路支行对卢邦龙提交的上述证据的真实性、合法性无异议。卢邦龙与外滩实业公司签订的买卖合同已注明其购买的房屋为甲D一层，其提交的证据不能直接证明甲AB栋负一层就是卢帮龙购买的甲D一层。而且建行中山路支行2006年6月26日解除抵押的行为，并不表明其放弃了抵押权。本案中，建行中山路支行对卢邦龙并不负有解除抵押的义务。
卢帮龙一审诉称，其与外滩实业公司2000年6月5日签订《重庆市房地产买卖合同》，合同约定卢帮龙以967200元购买渝中区交通街附4#附1号房屋。为购买上述房屋，卢帮龙与建行中山路支行（当时名称为“中国建设银行重庆中山路支行”）于2000年8月4日签订了《建设银行重庆市分行个人商业用房借款合同》及《房屋抵押合同》，合同约定卢帮龙向建行中山路支行借款67.7万元，卢帮龙以上述房屋作为担保，借款期限为2000年8月16日至2010年8月16日。合同签订后，卢帮龙按照合同约定向银行提交办理抵押所需的各种材料和完善了购买保险等手续，建行中山路支行履行了放款义务，卢帮龙于2012年7月还清了所有贷款及利息。但建行中山路支行至今未解除所购房产的抵押手续。卢帮龙于2010年8月向渝中区人民法院起诉，要求建行中山路支行办理抵押。后庭审查明，上述房屋所在的楼盘交通街4#（现门牌号为菜袁路4号）作为在建工程已经抵押给了建行中山路支行，抵押期限至2002年6月1日届满，且建行中山路支行没办理延长抵押期限或重新办理抵押手续。因此，建行中山路支行应当在抵押期到后解除抵押手续。抵押合同变更协议记载的内容也显示建行中山路支行与外滩实业公司之间存在卖出一套房屋解除一套抵押的约定。因此，卢帮龙作为房屋的买受人应该享受房屋的所有权，建行中山路支行有义务对卢帮龙购买的交通街4#附1号进行解押，排除卢帮龙享受房屋所有权的障碍，但建行中山路支行未对上述房屋进行解押，导致卢帮龙无法办理房屋产权证，严重侵害了卢帮龙的合法权利。建行中山路支行是建行重庆市分行的分支机构，根据民事诉讼法之规定，卢帮龙可以将建行重庆市分行作为共同被告。现诉至法院请求判令：1、建行中山路支行、建行重庆市分行解除对渝中区交通街4#附1号（现门牌号变更为渝中区菜袁路4-4号）房屋抵押手续；2、本案诉讼费用由建行中山路支行、建行重庆市分行承担。
建行中山路支行一审答辩称，建行中山路支行与卢帮龙签订的《抵押合同》并未办理抵押登记，建行中山路支行没有义务解除涉案房屋的抵押登记手续，卢帮龙要求建行中山路支行解除涉案房屋抵押登记手续缺乏相应的事实依据和法律依据。涉案房屋现在设定的抵押登记是基于建行中山路支行与第三人重庆外滩公司签订的《借款合同》及《抵押合同》所办理，抵押人是外滩实业公司，抵押权人是建行中山路支行。要解除该抵押登记手续，只有抵押人外滩实业公司清偿抵押权人建行中山路支行的债务后，抵押人可申请抵押权人解除该抵押登记。卢帮龙混淆了其与建行中山路支行以及外滩实业公司与建行中山路支行之间的法律关系，依据合同相对性原则，卢帮龙无权要求建行中山路支行解除抵押登记。另，卢帮龙与建行中山路支行签订《借款合同》用于购买涉案房屋，建行中山路支行仅负有按约放款的义务�并不负有协助卢帮龙办理房屋权证的义务。涉案房屋存在其他抵押登记无法办证，并非建行中山路支行的过错导致的，卢帮龙以排除妨害为由诉请建行中山路支行解除抵押登记理由不成立。卢帮龙提出的建行中山路支行与外滩实业公司曾达成“卖一套房屋解押一套房屋”的协议，其并未提供证据予以证实，建行中山路支行不予认可。即使存在上述协议，也不属于本案审理范围。
建行重庆市分行一审答辩称，建行重庆市分行不是借款合同、抵押合同的当事人。建行中山路支行是依法成立的分支机构，具有相应的组织机构和财产，具备民事诉讼主体资格，应依法驳回卢帮龙对建行重庆市分行的起诉。
外滩实业公司一审陈述称，对双方陈述的基本事实没有意见。外滩实业公司与建行中山路支行之间曾有约定，即在建房屋卖出所得房款支付给建行中山路支行作为归还的�款，建行中山路支行对已卖出的房屋解除抵押。卢帮龙已将购房首付款支付给了外滩实业公司，且卢邦龙向建行中山路支行申请的按揭贷款也已还清，但建行中山路支行至今未解除抵押，原因不清楚。外滩实业公司并无责任。
原审法院认为：物权法规定不动产物权的设立经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。卢帮龙虽与建行中山路支行、外滩实业公司签订了《抵押合同》，但并未办理抵押登记，抵押权并未设立。涉案房屋现在设定的抵押登记是基于建行中山路支行与外滩实业公司签订的《借款合同》及《抵押合同》所办理，抵押人是外滩实业公司，抵押权人是建行中山路支行。建行中山路支行与外滩实业公司的《抵押合同》明确约定“凭银行还清贷款本息证明解除抵押”。因此要解除该抵押登记手续，只有抵押人外滩实业公司清偿抵押权人建行中山路支行的债务后，抵押人外滩实业公司方可申请抵押权人建行中山路支行解除该抵押登记。卢邦龙无权要求建行中山路支行解除抵押。对于卢邦龙提出的其购买的甲D一层实际上是甲AB栋负一层的推论，因其提供的证据不充分，原审法院不予认可。另，建行中山路支行在2006年6月26日向重庆市房地产交易所出具的《关于解除抵押登记的证明》中并未涉及卢邦龙所购买的甲D一层房屋，对于卢邦龙提出的，建行中山路支行已于2006年6月26日放弃了对涉案房屋的抵押权的意见，原审法院亦不予认可。本案中，建行重庆市分行与卢邦龙并未建立抵押合同关系，因此对卢邦龙不负有解除抵押登记的义务。
综上，卢帮龙要求建行中山路支行、建行重庆市分行解除抵押登记的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十�条之规定，判决：驳回卢帮龙的诉讼请求。案件受理费80元，由卢邦龙承担。
上诉人卢帮龙不服原审判决，向本院提起上诉，要求依法改判或发回重审，其理由为：建行中山路支行已于2006年6月26日将本案诉争房屋解除抵押，2006年7月建行中山路支行再次将房屋进行抵押。2006年7月的抵押是建行中山路支行与外滩实业公司恶意串通，损害卢帮龙的利益，应认定为无效。建行中山路支行与外滩实业公司确实存在卖一套解一套的交易习惯，卢帮龙已实际缴完房款，建行中山路支行应按照诚信原则解除抵押。
被上诉人建行中山路支行和建行重庆市分行二审共同答辩称，本案诉争房屋抵押登记依法设立，只有外滩实业公司清偿了债务，建行中山路支行才能解除抵押。卢帮龙与建行中山路支行从未建立抵押关系，建行中山路支行没有为卢帮龙解除抵押登记的义务。
原审第三�外滩实业公司二审未答辩。
本院二审另查明，2000年6月外滩实业公司和建行中山路支行签订《借款合同》和《抵押合同》，以及其后办理抵押登记时，卢帮龙购买房屋即交通街甲D幢1层建面372㎡非住宅实际并入甲B幢1-2层建面1900㎡非住宅中，由外滩实业公司抵押给建行中山路支行。
本院二审查明的其他案件事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：根据查明的案件事实，卢帮龙购买的交通街甲D幢1层建面372㎡非住宅实际并入甲B幢1-2层建面1900㎡非住宅中，于2000年6月由外滩实业公司抵押给建行中山路支行，并办理了抵押登记手续。卢帮龙上诉称2006年6月26日，外滩实业公司和建行中山路支行曾对争议房屋进行了解押。但从现有证据看，2006年6月26日外滩实业公司与建行中山路支行解除抵押的房屋仅限于甲A幢，并不涉及甲B幢。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”卢帮龙关于争议房屋曾于2006年6月被解除抵押，后于2006年7月重新办理抵押登记的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。卢帮龙与外滩实业公司、建行中山路支行签订《借款合同》和《抵押合同》时，该房屋已被设定抵押且从未被解除，致使卢帮龙与建行中山路支行并未办理抵押登记手续，卢帮龙与建行中山路支行之间的抵押关系并未设立。卢帮龙以未设立的抵押权起诉要求建行中山路支行解除抵押登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，卢帮龙未提交充足的证据证明建行中山路支行与外滩实业公司之间存在“卖一套解一套”的交易习惯，加之建行中山路支行对此予以否认。卢帮龙要求建行中山路支行按照诚信原则以及交易习惯解除抵押，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费负担维持不变。二审案件受理费80元，由卢帮龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀良
代理审判员 夏东鹏
代理审判员 王丽丹
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 陈黎黎