浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初7803号原告：柳兴良，男，1952年8月9日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：姚银华，浙江阳明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所实习律师。被告：陈招莲，女，1957年6月2日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：吕天平，浙江四德律师事务所律师。被告：刘仲兴，男，1951年5月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告柳兴良诉被告陈招莲、刘仲兴合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理，依法适用简易程序进行审理。期间，原告申请查封位于余姚市城区凤山新村55幢206室的房屋，经审查，本院依法准许并作出保全裁定。本院于2016年10月18日公开开庭进行了审理，原告柳兴良及其委托诉讼代理人姚银华，被告陈招莲的委托诉讼代理人吕天平到庭参加诉讼，被告刘仲兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳兴良向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告刘仲兴签订的房屋抵债协议有效；2.被告陈招莲在本案判决生效之日起十日内协助被告刘仲兴将余姚市城区凤山新村55幢206室（房屋所有权证号：余房权证城区字第××号、国有土地使用权证号：余国用（2012）第09733号）房屋的产权过户登记至被告刘仲兴名下；3.被告刘仲兴在上述第二项履行完后十日内协助原告将余姚市城区凤山新村55幢206室房屋的产权过户登记至原告名下；4.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：1994年1月25日被告陈招莲将其所有的余姚市城区凤山新村55幢206室（房屋所有权证号：余房权证城区字第××号、国有土地使用权证号余国用第09733号）的房屋出卖给被告刘仲兴，双方签订了房屋转卖协议，并于同日将房屋交付给了被告刘仲兴。被告刘仲兴因需曾向原告借款100000元，仅还了60000元，余下40000元未能归还。1994年3月20日原告与被告刘仲兴签订了房屋抵债协议，约定被告刘仲兴将所购余姚市城区凤山新村55幢206室房屋及彩电一台用于抵销欠原告余下的40000元，并于同日履行完毕。原告自1994年6月居住至今，现二被告拒绝将房屋过户给原告。为依法维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特提起民事诉讼。被告陈招莲辩称：原告有两部分诉讼请求，基础法律关系不同，不能放在一起诉讼。抵债合同跟被告陈招莲没有任何法律关系，原告只能针对刘仲兴提出具体诉请，不能针对第三方提出。至于买卖关系，由于房屋买卖物权上的效力是根据登记产生的，因此原告没有产生物权上的效力。被告刘仲兴书面答辩称：本案案件材料均已收到，原告柳兴良诉状中所述都是事实，诉讼请求合理合法。被告陈招莲卖房给本答辩人和本答辩人用房屋抵债给原告柳兴良都是有效的，都是不可改变的，房屋属于原告柳兴良所有。原告柳兴良提交的证据：房屋所有权材料、房屋转卖协议、房屋抵债协议是真实有效的。1994年1月陈招莲将凤山新村55幢206室的房屋卖给本答辩人，签有房屋转卖协议，本答辩人付清了房款，房屋交付给了本答辩人。本答辩人因为欠原告柳兴良款，1994年3月签订房屋抵债协议，将余姚市凤山新村55幢206室房屋及彩电抵债，并已履行，该房屋一直由原告柳兴良长期居住。本答辩人因身体不好，不再出庭，本答辩人保证以上所述均全部真实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了下列证据：1.房屋所有权证存根（复印件）、房屋所有权登记报批表（复印件）、余姚市公有住房出售收据（复印件）、涉案房屋土地证（复印件）、所有权证（复印件）各1份。2.房屋转卖协议（复印件）、民事裁定书（复印件）、罚款决定书各1份。3.房屋抵债协议1份。被告陈招莲提供了下列证据：1.房产证、土地证各1份。2.民事裁定书、余姚市人民法院《通知》、余姚市人民法院收据各1份。被告刘仲兴未提交证据。对双方当事人无异议的证据：原告提交的证据2，被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交证据1，拟证明涉案房屋系被告所有的事实。被告陈招莲认为原告提交的系复印件，真实性无从考证，但认可涉案房屋属陈招莲所有。被告刘仲兴无异议。本院认为，原告虽提交的系复印件，但被告陈招莲认可涉案房屋属被告陈招莲所有，且和被告陈招莲提交的证据相印证，故本院对该证据予以采信。原告提交证据3，拟证明该房屋由被告刘仲兴转让给原告的事实。被告陈招莲认为与被告陈招莲没有任何关联，被告陈招莲没有参与，也无法质证。被告刘仲兴无异议。本院认为，对原告提交的抵债协议，协议双方无异议，结合原告提交的证据2，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年1月25日，二被告签订《关于房屋转让协议》一份，协议约定出卖者陈招莲出售余姚市棉纺化纤厂厂编55-206室（即余姚市城区凤山新村55幢206室）住宅壹套，合计人民币（估价）为38200元。房产产权证定为签约购买契日起二年内办理过户手续，完善产权证手续由责任方出卖方负责办理办妥。以上协议，双方签字生效。附：过户按国家买卖房产税率由购买方承担。协议签订后，被告陈招莲收取了房款交付了涉案房屋，被告刘仲兴交付了房款收取了房屋。1994年1月23日被告刘仲兴向原告柳兴良借款100000元，期限二个月。后被告刘仲兴仅归还了60000元，尚余40000元未还。1994年3月20日，原告柳兴良与被告刘仲兴签订《关于刘仲兴房屋抵债协议》一份，刘仲兴将所购的房屋壹套（地址凤山新村55幢206室）、所购彩电壹台，二者折价肆万元正作为抵债款归还柳兴良，一切手续均移交柳兴良，至此，房屋所有权归柳兴良，双方债权债务二清。此协议双方签字后即履行生效。余姚市黄家埠镇人民政府起诉被告刘仲兴并提出财产保全的申请，要求查封被告刘仲兴的财产。1994年6月21日本院作出民事裁定书，依法查封了上述涉案房屋。同时，本院通知被告陈招莲，因房屋产权尚未转移，如房屋买卖不成立，应将房款38200元交付余姚市人民法院临山法庭，不得交付刘仲兴，2013年8月27日被告陈招莲向本院交纳了房款38200元，但无证据证明房屋买卖不成立。因原告柳兴良在未向本院递交任何证据的情况下于1994年7月9日擅自撕毁封条后入住涉案房屋至今。本院于1994年9月21日作出罚款决定书，对原告柳兴良罚款500元。余姚市黄家埠镇人民政府未对原告入住涉案房屋的行为提出异议。2012年11月，被告陈招莲取得房屋使用权证（余房权证城区字第××号）及国有土地使用证（余国用第09733号）。另，原告承诺承担所有的房屋过户转移手续的费用。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，被告陈招莲将其所有的房屋出卖给被告刘仲兴，房屋买卖合同双方的主要权利义务为一方交付房屋收取卖房款，另一方支付买房款接受房屋，并依法办理相应的转移登记手续。陈招莲、刘仲兴各自履行了交房、交款的义务，被告陈招莲在符合约定条件时有协助被告刘仲兴办理房屋转移登记手续的义务。此后，被告刘仲兴因向原告借款未能按约归还，将购买的房屋抵债给原告柳兴良，并将涉案房屋交房给原告，双方债权债务两清。故被告刘仲兴与原告柳兴良之间的房屋抵债协议实为房屋买卖转让协议，是当事人真实意思表示，合法有效。被告刘仲兴有协助原告柳兴良办理房屋转移登记手续的义务。现本案原告不能办理房屋转移登记手续的原因，是涉案房屋仍登记在被告陈招莲名下，而被告陈招莲不予办理。合同具有相对性，对合同双方具有拘束力，但法律同时规定，债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债权人的债权。本案中，被告刘仲兴有在符合约定条件时要求被告陈招莲协助办理房屋转移登记手续的权利，而被告刘仲兴怠于行使，给原告造成损害，原告有权代位行使。故原告诉请理由正当，本院予以支持。原告自愿承担相关费用，是当事人对自身权利的行使，不违反法律规定，本院予以确认。被告陈招莲辩称本案原告诉请系两个法律关系，由于物权上的效力是根据登记产生的，因此原告没有物权上的效力。因本案原告并非诉请物权保护，且原告未享有物权，就是因被告陈招莲不予办理产权登记转移手续所致，故被告辩解理由不当，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告柳兴良与被告刘仲兴于1994年3月20日签订《关于刘仲兴房屋抵债协议》合法有效；二、被告陈招莲在本判决书生效之日起十日内协助被告刘仲兴将余姚市凤山新村55幢206室房屋的房屋所有权人及土地使用权人过户登记在被告刘仲兴名下，所需费用由原告柳兴良负担；三、被告刘仲兴在本判决第二项履行完毕后十日内协助原告柳兴良将余姚市凤山新村55幢206室房屋的房屋所有权人及土地使用权人过户登记在原告柳兴良名下，所需费用由原告柳兴良负担；本案案件受理费80元，减半收取40元，保全费520元，合计560元，由被告陈招莲、刘仲兴各负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  杨全军二〇一六年十月二十六日书记员  郑璐璐