上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第649号
上诉人（原审被告）上海得盼机电设备配套有限公司。
委托代理人黄小珍，该公司职员。
被上诉人（原审原告）上海程昱制冷设备有限公司。
委托代理人周建球，上海丰捷律师事务所律师。
上诉人上海得盼机电设备配套有限公司（以下简称得盼公司）因与被上诉人上海程昱制冷设备有限公司（以下简称程昱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2008年9月13日，得盼公司、程昱公司签订《厂房租赁合同》一份，约定得盼公司向程昱公司承租位于上海市松江区叶榭镇同建村毛家汇路8-9号厂房及辅助设施，具体包括：1号车间416平方米，2号车间99.6平方米，办公室40平方米，宿舍楼156平方米。合同第三条约定：租赁期为5年，自2008年10月1日至2013年9月30日。合同第四条约定租金每年为人民币（下同）75，125.52元。合同第五条约定付款方式为每季度支付一次，先付款后使用。本合同签约，得盼公司即支付定金18，781.38元，合同履行后即自动转为信用保证金。合同第八条约定：……得盼公司承租期满后，如需延长租期，双方达成一致意见以后得盼公司有权优先承租，但必须提前3个月通知程昱公司，并另订续约合同。续订合同租金调整幅度在10%以内。合同另对其它相关事项作了相应约定。
另查明：2005年4月14日，程昱公司与上海市松江区叶榭镇同建村村民委员会（以下简称“同建村委会”）签订《房屋转让合同书》一份，约定同建村委会将原坐落于松江建设喷漆厂内的所有建筑物，包括原毛家汇村委会办公室（证号：18029；证号：18026）以30万元的价格转让给程昱公司。同建村委会同意程昱公司在上述建筑物、办公室所确定的区域内砌围墙，该区域内总面积4875平方米给程昱公司使用，租赁期限为50年。双方还约定，该厂区内土地属集体所有，同建村委会承诺待国家政策允许过户时，同建村委会同意土地使用权过户给程昱公司，土地买卖所涉及费用，双方协商再定。合同另对其它相关事项作了相应约定。合同后另附两张时间均为1990年7月30日，证号分别为18029、18026的勘丈记录表，所载的土地使用者分别为上海市松江县建设机电厂（喷漆车间）、松江县叶榭乡毛家汇村民委员会（办公室）。
程昱公司向原审法院提供一份《上海市房地产权证》（沪房地松字（1998）第001091号），权利人为松江县叶榭镇毛家汇村村民委员会，房地坐落于松江县叶榭镇毛家汇村，总面积为1463平方米，建筑面积为981平方米，房屋类型为厂房。程昱公司表示该份房地产权证上载明的土地及房屋包括在其与同建村委会签订的《房屋转让合同书》项下，而本案讼争的租赁标的物包括在房地产权证及《房屋转让合同书》项下。得盼公司对此无异议。
得盼公司提供调解记录2份、调解申请书1份，以证明双方本均同意续签合同，因程昱公司提出的租金涨幅超出10%以致未能达成一致。
得盼公司支付给程昱公司的租金至2013年6月30日止。
程昱公司诉至原审法院请求判令：1、得盼公司搬离并返还位于上海市松江区叶榭镇同建村毛家汇路8-9号厂房及设施；2、得盼公司支付程昱公司逾期返还租赁标的物的违约金18，781.38元（即没收得盼公司已支付的保证金）；3、得盼公司支付自2013年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天205.82元计算。
原审认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。且承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，双方约定的租赁期间已经届满，得盼公司应当将租赁物返还程昱公司。故原审法院对于程昱公司要求得盼公司搬离并返还讼争厂房的诉讼请求予以支持。因得盼公司在庭审中确认，其支付给程昱公司的租金至2013年6月30日止，故得盼公司还应按合同约定的租金标准支付剩余租期内的租金及实际搬离之前的房屋占有使用费，程昱公司主张每天205.82元符合合同约定，应予支持。
但程昱公司主张以没收保证金的形式要求得盼公司支付违约金，缺乏合同依据，法院难以支持。得盼公司已支付的保证金，因程昱公司同意在本案中一并处理，故法院在得盼公司应支付的租金及房屋占有使用费中进行抵扣。对于程昱公司提出的装饰装修问题，对于未形成附合的装饰装修物，得盼公司可在不造成房屋毁损的情况下拆除。对于已形成附合的装饰装修物，因其价值已在合同履行期限内折损完毕，程昱公司无需作出补偿。至于得盼公司、程昱公司未能协商一致续签合同的问题，与本案租赁合同的履行无关。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二一四年一月二十八日判决：一、上海得盼机电设备配套有限公司于判决生效之日起十五日内搬离并返还上海程昱制冷设备有限公司位于上海市松江区叶榭镇同建村毛家汇路8-9号房屋；二、上海得盼机电设备配套有限公司于判决生效之日起十五日支付上海程昱制冷设备有限公司自2013年7月1日起至实际搬离上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按照每天205.82元计算（上海得盼机电设备配套有限公司已支付的保证金18，781.38元可在其应支付的租金、房屋占有使用费中予以抵扣）；三、驳回上海程昱制冷设备有限公司的其余诉讼请求。案件受理费270元，减半收取135元，由上海得盼机电设备配套有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，得盼公司不服，上诉称，原审查明事实有误，其提供了投资设备、设施的详细说明及87万元账面会计资料，原审仅认定“装饰装修”，显然错误；原审认定错误，本案焦点应为续租涨价纠纷，租约已经明确规定了涨价条件，程昱公司拒不遵守致续约未成，本系违约。故上诉请求撤销原判，改判驳回程昱公司原审诉讼请求或发回重审。
程昱公司辩称，原审查明事实、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，租赁合同履行期间，2013年2月开始，经双方当事人协商确定，得盼公司实际搬离并归还了程昱公司承租的办公室（40平方米）。本案审理中，经双方确认：该部租金（使用费）为每日11.2元，即原审判决第二项房屋占有使用费应扣减该费用，实际按每日194.62元计算。
原审其余查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人得盼公司与被上诉人程昱公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同法律关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。查本案租约期限至2013年9月30日届至，得盼公司作为承租人继续占有、使用租赁房屋已失去法律依据，原审据此判决上诉人迁出并归还租赁标的房屋等符合法律规定。本案上诉人主张被上诉人存在违约涨价等等，必须指出，此部行为仅涉及续约问题，即使程昱公司续约磋商中存在得盼公司所主张的行为，也并不影响本案租约之到期，在双方未实际签订新的租赁合同条件下，上诉人依法应按原审裁判承担返还租赁物等租约项下义务。关于续租责任，考虑到得盼公司原审未提出反诉主张，依法其可另行处分、主张。
关于拖欠租金及房屋使用费，审理中经双方确认，实际履行中租赁面积有所缩减，根据租约，扣减已归还租赁房屋面积，原审判决第二条双方自2013年7月1日起至实际搬离的租金及房屋占有使用费应为194.62元。本院对该等双方共同确认的事实及债权金额予以确认，相应判决主文予以更正。
关于上诉人主张的租赁期间投入财产，上诉人始终未能证明其主张事实的合法成立，该等财产本身亦与房屋租赁并无法律上的利害关系，其迁出租赁房屋，应有义务清理并交付租赁房屋与被上诉人，原审于此已详尽阐述，本院不再赘述。
原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，本院就租金及实际使用费的金额根据上诉人、被上诉人的确认予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2953号民事判决第一、三项；
二、变更上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2953号民事判决第二项为：上诉人上海得盼机电设备配套有限公司应于本判决生效之日起十五日支付被上诉人上海程昱制冷设备有限公司自2013年7月1日起至实际搬离上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费（按照每天194.62元计算；上海得盼机电设备配套有限公司已支付的保证金18，781.38元可在上述应支付的租金、房屋占有使用费中抵扣）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费用按原判执行，二审案件受理费人民币270元由上诉人上海得盼机电设备配套有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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