浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第2898号
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行。
负责人吴招程。
委托代理人（特别授权）何茂才、饶卫红。
被告谢思思。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特权授权）陈继峰、林浩毅。
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建设银行）与被告谢思思、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴晓初于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何茂才、饶卫红及被告天瑞公司的委托代理人林浩毅到庭参加诉讼；被告谢思思经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行起诉称：2010年4月11日，原告与被告谢思思、天瑞公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为330026127-011-2010000371号），约定：1、原告向被告谢思思发放个人购房借款160万元；2、借款期限为360个月，即从2010年4月29日至2040年4月29日；3、贷款利率为在基准利率水平上下调30%；4、借款逾期的罚息利率为在合同执行的贷款利率上上浮50%；5、借款人采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额为7785.10元；6、若借款人未按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；7、本合同项下的担保方式为抵押和保证，抵押物为被告谢思思购置的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢2单元2501A室的房产；保证人为被告天瑞公司，保证方式为连带保证。尔后，双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
2010年5月24日，原告按约发放了借款，但被告于2013年11月24日开始违约。
综上所述，被告谢思思违反诚信原则，无故拖欠本息的行为，已经构成违约；被告天瑞公司作为保证人，应承担连带清偿责任。原告有权要求各被告立即承担诉讼请求所列之法律责任；故原告请求判令：1、合同编号为330026127-011-2010000371号《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务立即全部提前到期；2、被告谢思思偿还原告借款本金1507932.54元、利息32454.33元、本金罚息187.12元、利息罚息444.24元（暂算至2014年4月14日）以及从2014年4月14日起至判决确定履行之日止按月利率5.73125‰计算的各种利息（包括罚息和复息）；3、原告有权就被告谢思思所有的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢2单元2501A室房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；4、被告天瑞公司对被告谢思思的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告补充陈述：被告谢思思于2014年4月18日偿还本金12217.51元、利息7316.93元、罚息465.56元；被告天瑞公司替被告谢思思于2014年6月30日偿还本金7443.11元、利息38443.75元、罚息617.85元，2014年6月30日偿还罚息53.31元。原告当庭明确第一项诉请中的提前到期日为本案立案之日即2014年8月2日，并变更第二项诉请为被告谢思思偿还借款本金1488271.92元、利息13252.42元、利息罚息57.66元、本金罚息25.33元及从2014年9月4日之后的各种利息。
原告建设银行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件及负责人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二，被告谢思思的身份证明、被告天瑞公司的营业执照复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，编号为330026127-011-2010000371号《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款转存凭证（借款借据）、结清试算、个人贷款对账单件各一份，证明被告谢思思向原告借款、被告天瑞公司提供担保及被告拖欠本息的事实；
证据四，《商品房销售贷款合作协议书》一份，以证明被告天瑞公司承担保证责任的事实；
证据五，预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证各一份，证明被告谢思思最高额连带抵押担保的事实；
证据六，承诺书一份，以证明被告谢思思同意抵押房产的处置；
证据七，过期催款通知书、国内挂号信函收据各一份，以证明原告向被告谢思思催款的事实。
被告天瑞公司答辩称：对担保事实无异议；被告天瑞公司于2014年6月30日替被告谢思思偿还46558.02元；该案已经设定抵押，按照法律规定，应该对物的抵押先实现担保债权，不足部分再由被告天瑞公司承担偿还责任；期外罚息即2014年8月2日之后的罚息不应予以支持。
被告天瑞公司在本院指定的举证期限内未提供任何证据。
被告谢思思未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，上述证据来源合法、内容真实；被告天瑞公司无异议；被告谢思思未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证、对上述证据无异议并承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。
经审理本院认定的事实和原告建设银行的诉称及补充陈述一致。另查明：1、《个人住房（商业用房）借款合同》约定：对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款利率为浮动利率，如遇基准利率调整，根据人民银行规定，于每年的1月1日调整；约定还款日为借款期限起始日在每月的对应日；无论债权人对本合同项下的债务是否拥有其他担保，债权人均可直接要求保证人在合同约定的保证范围内承担保证责任；2、2010年1月10日，原告与被告天瑞公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：原告对符合贷款条件的购房人购买被告天瑞公司开发建设的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区的商品房的个人住房贷款；被告天瑞公司在原告承诺贷款额度内对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及原告为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减；3、2012年7月6日，中国人民银行公布的五年以上期基准利率为年利率6.55%，涉案借款2013年度执行的年利率为4.585%，逾期还款执行的月利率为5.73125‰。
本院认为，原告建设银行与被告谢思思、天瑞公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与被告天瑞公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》均依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告谢思思应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，但由于宣布合同提前到期的通知未合法送达给被告谢思思，因此本院将宣布合同提前到期的时间确定为法庭辩论终结的2014年9月4日。被告谢思思除应向原告返还借款本金1488271.92元外，还应向原告支付拖欠的利息13252.42元、本金罚息25.33元、利息罚息57.66元。虽原、被告双方约定贷款利率为浮动利率，但原告仅诉请以固定的月利率5.73125‰计算各种利息，故本院认定2014年9月5日之后的利息、罚息以被告谢思思所欠的1501607.33元为基数按月利率5.73125‰计算。因被告谢思思未履行义务，原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对抵押房屋享有优先受偿权。原告与保证人天瑞公司在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定无论债权人对本合同项下的债务是否拥有其他担保，债权人均可直接要求保证人在合同约定的保证范围内承担保证责任，应当从其约定；故被告天瑞公司提出应先执行借款人的抵押财产，后履行保证责任的抗辩意见不能成立。被告天瑞公司（已替被告谢思思还款46558.02元）承担保证责任后，有权向被告谢思思追偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下：
一、被告谢思思于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行借款本金1488271.92元、利息13252.42元、本金罚息25.33元、利息罚息57.66元，以及2014年9月5日之后的罚息（以欠款总额1501607.33元为基数自2014年9月5日起按月利率5.73125‰计算至实际履行之日止）；
二、被告谢思思不履行本判决第一项义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告谢思思名下的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢2单元2501A室房屋（产权证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价款、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告谢思思追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18314元，减半收取9157元，由被告谢思思负担，被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司承担连带责任（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费18314元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 吴晓初
二〇一四年九月五日
书记员 周敏捷