上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6号原告：上海合安防护科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢世利，总经理。委托诉讼代理人：唐一，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓影，上海申浩律师事务所律师。被告：上海松江出口加工区企业服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆立红，董事长。委托诉讼代理人：黄恬恬，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海企福物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张建军，执行董事。委托诉讼代理人：何国华，男。委托诉讼代理人：黄恬恬，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：中国联合网络通信有限公司上海市分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡全根，总经理。委托诉讼代理人：徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士全，上海市信能仁律师事务所律师。第三人：黄道兴，男，1958年6月12日生，汉族，住浙江省象山县。第三人：凤斌，女，1972年3月3日生，汉族，住上海市闵行区。原告上海合安防护科技有限公司(以下简称“合安公司”)与被告上海松江出口加工区企业服务有限公司(以下简称“出口加工区服务公司”)、第三人中国联合网络通信有限公司上海市分公司(以下简称“联通上海分公司”)其他物权保护纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理；后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理。案件审理过程中，经原告合安公司申请，本院依法追加上海企福物业管理有限公司(以下简称“企福公司”)作为被告，黄道兴、凤斌作为第三人参加诉讼。本案于2017年2月23日、11月3日两次公开开庭进行了审理。原告合安公司委托诉讼代理人唐一，被告出口加工区服务公司委托代理人黄恬恬到庭参加两次庭审；第三人联通上海分公司委托诉讼代理人张士全到庭参加第一次庭审；被告企福公司委托代理人黄恬恬、何国华，第三人联通上海分公司委托诉讼代理人徐枫到庭参加第二次庭审；第三人黄道兴、凤斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告合安公司向本院提出诉讼请求：1、被告出口加工区服务公司、企福公司将出租松江区南乐路XXX弄XXX号四号房屋楼顶从2008年10月1日至2017年9月30日的收益364,000元中的66.18%、计240,895.2元支付给原告；2、被告出口加工区服务公司、企福公司支付原告上述租金收益的资金占用费(自法院受理之日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算)；3、被告出口加工区服务公司、企福公司将出租松江区南乐路XXX弄XXX号四号房屋楼顶从2017年10月1日至2018年9月30日的收益中的66.18%，在收到后10日内支付给原告。事实与理由：2008年9月5日，原告与被告出口加工区服务公司签订《厂房购买协议》，约定原告向被告出口加工区服务公司购买松江区南乐路XXX弄XXX号4幢1-4层，并于2008年10月14日完成产权登记。该幢房屋建筑面积共计5445.12平方米，1-4层建筑面积为3603.8平房米，占66.18%。但被告出口加工区服务公司却未经原告同意，于2008年10月28日与第三人联通上海分公司签订《基站用房租借合同》，第三人联通上海分公司第一年支付租金40,000元，从第二年起每年支付租金40,500元。南乐路XXX弄XXX号后由被告企福公司提供物业服务，租金亦由被告企福公司收取。原告认为，该租金收益应属于四号厂房权利人所有。原告在得知上述情况后，多次与被告协商租金归还事宜，但被告均置之不理。原告故诉至法院，请求判如所请。被告出口加工区服务公司、企福公司辩称：被告出口加工区服务公司收取了前四年租金161,500元，被告企福公司收取了后四年租金162,000元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金，第三人联通上海分公司尚未支付。共有部分的租金收益应属该楼全体业主共有，原告无权单独提出主张。被告为园区提供物业管理服务，收取的物业服务费较低，入不敷出，基站部分出租收益已用于小区的物业公共管理服务。原告早就知晓被告将顶楼出租并有租金收益，但一直未主张，故原告对起诉前两年之前的租金丧失了诉讼时效。故此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人联通上海分公司称：其已经按照合同约定向被告出口加工区服务公司支付了2008年10月1日至2012年9月30日的租金161,500元，向被告企福公司支付了2012年10月1日至2016年9月30日的租金162,000元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金，因原、被告涉讼，其不知该向谁支付，故尚未支付。其尊重法院判决。第三人黄道兴、凤斌未提供意见。经审理查明：2008年9月5日，原告与被告出口加工区服务公司签订《创亿国际企业园厂房购买协议》，向被告购买上海市松江区南乐路XXX弄XXX号四号厂房的1-4层房屋。同年9月17日，原告接收上述房产。同年10月14日，原告取得上述房屋的房地产权证。该幢共计6层。1-4层房屋建筑面积共计3603.8平方米；第5层登记的权利人为第三人黄道兴，建筑面积918.56平方米；第6层登记的权利人为凤斌，建筑面积922.76平方米。另查明：2008年10月28日，被告出口加工区服务公司与第三人联通上海分公司签订《基站用房租借合同》，被告出口加工区服务公司向第三人联通上海分公司出租松江区南乐路XXX弄XXX号四号厂房楼顶房间使用面积约25平方米房间作为移动电话项目基站用房，另提供大楼楼顶安装无线设备、走线架和传输设备及空调室外机；合同期10年，从2008年10月1日至2018年9月30日；房屋使用费用为每年度35,500元，楼顶使用费用为每年度4,500元。2009年4月28日，被告出口加工区服务公司与第三人联通上海分公司签订《创亿基站用房租借合同补充协议》，约定被告出口加工区服务公司同意增加一根天线，使用费每年增加500元。2012年10月，被告出口加工区服务公司、企福公司共同向第三人联通上海分公司出具《情况说明》一份，称出口加工区服务公司因公司发展需要，新成立企福公司，之前凡是和移动公司之间的业务合同抬头“出口加工区服务公司”全部替换成“企福公司”，涉及的所有事项全部由企福公司全权负责。2008年10月1日至2012年9月30日的租金计161,500元，由被告出口加工区服务公司收取；2012年10月1日至2016年9月30日的租金计162,000元，由被告企福公司收取。2016年10月1日至2017年9月30日的租金，被告企福公司称已经向第三人联通上海分公司出具发票，但第三人联通上海分公司尚未支付。2016年9月27日，原告向被告出口加工区服务公司发出《律师函》一份，称原告有权享有南乐路XXX弄XXX号四号厂房共有收益的部分权益，要求出口加工区服务公司积极协商处理顶楼出租获益的事宜。庭审中，两被告还提供了：《园区物业收支情况》、《物业公司劳动合同》、《电梯维修保养合同》、《消防设施维护保养合同》、《生活垃圾处理服务协议》、《绿化养护合作协议书》，以证明被告对园区提供物业管理服务，收取的物业费较低，包括系争租金在内的公共收益已经用于物业管理支出。原告对该证据不予认可，认为如果物业管理费过低，可以通过提高物业收费标准的方式予以解决。庭审中，原告称，其直到2014年底2015年初才知晓被告将楼顶出租给第三人联通上海分公司并收取租金之事；被告则称原告早在2008年就知晓，但没有将租赁合同提供给原告的记录。以上事实，由《厂房购买协议》、房地产权证、房地产登记簿、《基站用房租借合同》及补充协议、律师函以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。故此，本案第三人联通上海分公司承租使用的松江区南乐路XXX弄XXX号四号厂房屋顶部分，应认定为该四号厂房业主的共有部分，使用该共有部分产生的收益即本案涉及到的租金，应属四号厂房业主共同共有。《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中，四号厂房无单独的维修基金账户，且四号厂房业主人数仅为三人，原告享有的专有部分建筑面积占到了四号厂房总建筑面积的66.18%，故原告要求被告将应应属其享有的租金直接支付给原告，相对于将该笔租金留存在被告处，更为合理。而且，被告辩称已将出租收益用于小区物业支出，这种操作方式本身已经违背了相关法律规定。故原告要求将应由其享有的租金，按照其享有的专有部分面积占四号厂房总建筑比例直接析出，并由被告支付给其的诉请，合法有据，本院予以支持。被告还辩称，原告起诉前两年之前的租金已经超过诉讼时效。对此本院认为，一则，原告曾在2016年9月27日向被告出口加工区服务公司发出《律师函》，主张相关权利；二则，被告虽然称原告早就已经知晓，但未提供相关证据加以证明，尤其是未提供证据证明其于何时向原告出示了《基站用房租借合同》。故对于被告的该项辩称意见，本院不予采纳。至于被告提出的物业管理入不敷出的问题，可通过其他途径解决。综上，被告出口加工区服务公司应将原告取得产权证之后至2012年9月30日的租金，按照66.18%的比例支付给原告，为105,777.7元；被告企福公司应将其收取租金，按照66.18%的比例支付给原告，为107,211.6元。原告同时要求被告支付上述租金收益自法院受理之日起自实际支付之日止、按银行同期贷款利率计算的占有使用费的诉请，亦合法有据，本院予以支持。2016年10月1日之后的租金，因被告尚未实际获取，自然无法支付给原告，双方可在被告实际收到后再行解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海合安防护科技有限公司2008年10月1日至2012年9月30日的租金收益105,777.7元及相应的资金占用费(自2017年1月3日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算)；二、被告上海企福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海合安防护科技有限公司2012年10月1日至2016年9月30日的租金收益107,211.6元及相应的资金占用费(自2017年1月3日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算)；三、驳回原告上海合安防护科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,913元、财产保全费1,724元，合计诉讼费6,637元，由原告上海合安防护科技有限公司负担769元(已付)，由被告上海松江出口加工区企业服务有限公司、上海企福物业管理有限公司各负担2,934元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王燕华代理审判员  吕荣珍人民陪审员  袁国敬二〇一七年十一月十七日书 记 员  周 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……二、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。三、《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。四、《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。