四川省泸县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泸泸民初字第360号
原告章华清，男，1963年5月3日生，汉族，住泸县。
委托代理人梁雄伟，泸县太伏法律服务所法律工作者。
被告张志华，男，1972年8月13日生，汉族，住泸县。
被告董志忠，男，1955年12月23日生，汉族，住泸州市龙马潭区。
被告诸帮良，男，1952年10月12日生，汉族，住泸县。
被告董志忠、诸邦良委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。
原告章华清与被告张志华、董志忠、诸邦良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员邱宗祥适用简易程序于2014年1月24公开开庭进行审理。原告章华清及其一般授权委托代理人梁雄伟，被告张志华、被告董志忠及其一般授权委托代理人李菊红、游丕兴、被告诸邦良及其特别授权委托代理人诸仁泽、一般授权委托代理人游丕兴到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告董志忠向本院申请对被告张志华与原告章华清签订的《筹款改建旧房分配协议书》、《协议》以及张志华出具收条的形成时间进行鉴定，本院审查同意后，于2014年1月24日中止审理，并依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心以送检时未提供符合比对条件的字迹样本，不能满足所委托项目的鉴定条件为由，不予受理鉴定，作退案处理。因案情复杂，本案于2014年1月24日由简易程序转为普通程序，依法由审判员苏薇担任审判长，与审判员邱宗祥、人民陪审员ＸＸ组成合议庭于2014年11月20日公开开庭进行审理。原告章华清及其一般授权委托代理人梁雄伟，被告董志忠、诸邦良的特别授权委托代理人左卫刚到庭参加诉讼，被告张志华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月19日，原告与被告张志华签订购买门市协议，协议中被告承诺在约定期交门市和产权证、国有土地证给原告并约定了违约金。原告按约付清了购房款，而三被告不按约定办理房屋产权证和土地使用权证，原告要求三被告交付房屋所有权证和土地使用权证、支付违约金72000元并返还门市租金7000元。
被告张志华辩称：原告的诉讼属实，没有给原告办理两证的原因系三被告间对合伙的账目未清，同意为原告办理房屋所有权证和土地使用证。
被告董志忠、诸邦良辩称：与张志华共同合伙在白云街村联建房是事实。房屋修建完毕后，已于2012年11月22日将剩下的门市、房屋办理过户给了董志忠，其中包括原告购买的门市。至此，合伙建房行为已经全部终结。并未委托张志华出售门市，也未收过原告的购房款，张志华出售门市的处分行为是无效的，原告起诉二被告的诉讼主体不符，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：三被告于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，合伙开发原泸县白云粮站。2012年11月18日被告张志华于与原告章华清签订了《筹款改建旧房分配协议书》。建房人（甲方）张志华，出资人（乙方）章华清，约定：“一、房屋地址：原白云粮站二期工程（邻粮站原住宿辜科权建房对面，往老街走5#、6#门市）门牌号待定。二、户型面积：住宅面积100平方米。三、房屋单价：住宅用房每平方米3600元，计人民币360000.00元。四、付款方式：首付叁拾万元正（小写：300000元），余款在两证完善之日一次性付清。”
原告章华清于2012年11月19日支付被告张志华购房款187600元，于2013年2月7日支付被告张志华购房款112400元。2013年9月30日被告张志华向原告章华清出具收条一份，载明：今收到章华清购四川泸县太伏镇原白云粮站内二期工程（邻粮站原住宿辜科权建房对面，往老街走的5#、6#门市）门牌号待定。面积100平方米，总价360000.00元，大写叁拾陆万元的尾款60000.00元，大写陆万元正。半月内交房，两月内办好房产证交给章华清，违约金总购房款的百分之五十。
另查明：三被告至今未将诉争房屋交付给原告章华清，也未将房屋所有权、国有土地使用权过户给原告章华清。被告董志忠于2012年11月22日已将本案讼争的房屋（产权证号：泸房权证泸县字第X号、房屋坐落：X镇X街X号、建筑面积：110.3㎡；国有土地使用权证号：泸县国用2013第X号）登记在了被告董志忠名下。
上述事实，有三被告合伙开发白云粮站的《联合购地建房协议书》、《筹款改建旧房分配协议书》，被告张志华收原告章华清购房款，向原告出具的收条及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
对于本案原、被告争议的几个问题，本院作如下分析和评议：
一、关于被告董志忠、诸邦良是不是本案的适格被告。
原告认为：原告购买的房屋是三被告合伙开发的，原告已按照约定支付了购房款，但三被告相互推诿，不办理产权过户登记，已侵犯了自己的合法权益，三被告不能以其合伙内部的账务问题拒绝履行标的物所有权转移的义务。被告董志忠、诸邦良认为：三被告合伙开发的房屋早已销售完毕，且本案诉争房屋已登记在被告董志忠名下，原告章华清并未与自己签订售房协议，也未收到原告的购房款，原告章华清与被告张志华签订的协议书与自己无关，故不是本案的适格被告。被告张志华认为：自己与原告章华清签订协议书所卖的房屋，是三被告合伙开发的房屋，是合伙期间的共有财产，应当为原告办理产权过户手续。本院认为：三被告于2009年1月4日签订了《联合购地建房协议书》，对三被告合伙开发的白云粮站的权利、义务进行了全面的约定。房屋建成后，虽然被告董志忠在2012年11月22日将三被告开发的白云粮站未出售的房屋登记在了自己名下，但该房屋系三被告共同开发，属于三被告的共有财产，因三被告对合伙开发的白云粮站项目未进行清算，对共有财产的权属尚未明确，故不能证明该房屋的所有权人就是被告董志忠，且原告不可能知道三被告之间的内部约定，足以相信被告张志华有权代表三被告与原告签订购房协议。故被告董志忠、诸邦良辩解不是本案适格被告的理由不成立，本院不予采信。原告已按照约定付清了购房款，三被告有义务将房屋所有权证和土地使用权证过户给原告章华清。
二、被告是否应当赔偿原告损失及违约金。
原告章华清与被告张志华签订《筹款改建旧房分配协议书》，原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务，原告章华清已按照约定付清了购房款，但被告至今仍未办理房屋所有权证和土地使用权证给原告，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，赔偿给原告造成的损失，根据双方的约定及原告的主张，本院认为：违约金为72000元符合法律规定，本院予以支持。由于被告张志华未按约定的时间为原告办理产权过户手续，违约责任应由被告张志华承担。
三、被告是否应当支付原告租金。
原告认为：三被告将自己已经购买的房屋出租给第三人，应当将房屋租金返还给自己。本院认为：原告主张按总房款的20%计算违约金，该违约金作为赔偿金已经足以弥补原告因被告违约所造成的损失，再支付租金损失显然超出了因违约所造成的损失，故原告要求被告支付房屋租金的请求本院不予支持。
综上所述：原告章华清与被告张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规、也未损害社会公共利益，原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告章华清购买的房屋系三被告共同联建，属于三被告的共有财产，原告章华清已按约付清了购房款360000元，三被告应按照约定为原告办理产权过户登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张志华、董志忠、诸邦良在本判决发生法律效力之日起30日内将原告章华清购买的房屋所有权、国有土地使用权过户给原告章华清；
二、被告张志华在本判决生效之日起30日内给付原告章华清违约金72000元；
三、驳回原告章华清的其他诉讼请求。
案件受理费3720元，由被告张志华、董志忠、诸邦良负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于泸州市中级人民法院。
审 判 长 苏 薇
审 判 员 邱宗祥
人民陪审员 叶 飞
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 王 琴
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四川省泸县人民法院
民事裁定书
（2014）泸泸民初字第360-1号
本院于2014年11月25日对原告章华清与被告张志华、董志忠、诸邦良纠纷一案作出的（2014）泸泸民初字第360号民事判决书中，第一页第九行“诸帮良”、第六页倒数第三行“案件受理费3720元”存在笔误，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条一款“裁定适用于下列范围（七）补正判决书中笔误”之规定，现裁定如下：
一、将“诸帮良”更正为“诸邦良”；
二、将“案件受理费3720元”更正为“案件受理费7885元”。
审判长苏薇
审判员邱宗祥
人民陪审员ＸＸ
二〇一四年十二月十八日
书记员王琴