江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第67号
上诉人（原审原告）胡学群，男，汉族.
委托代理人熊五根，南昌市148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行，住所地：南昌市站前西路86号，机构代码：66978931-4。
负责人：王小荣，系该行行长。
委托代理人熊雯，中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行南京西路支行支行长。
委托代理人王燕琳，江西皆诚律师事务所律师。
上诉人胡学群与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行（以下简称邮政银行市分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡学群及其委托代理人熊五根，被上诉人邮政储蓄银行南昌市分行委托代理人熊雯、王燕琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年8月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落南昌市南京西路552号店面（面积约200m2）出租给乙方使用，租赁期限5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止，月租金24500元。其中：合同第三·（二）·5条约定，合同期满后，如乙方不再与甲方协商续签合同，乙方应提前二个月通知甲方。合同第三·（二）·6条约定，合同期满后，乙方在承租期间装修的门面、水、电设施、消防管道、墙面、地面、吊顶、门窗等室内装修，乙方无权拆除，但乙方的电器、设备、办公用品等可移动物品可以搬出。合同第五·1条约定，自合同签订之日起，乙方擅自违反上述合同约定提前解除合同，应向甲方支付违约金50万元，同时解除合同。”合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对该房屋按邮政银行标准化装修后作为银行经营网点，此后，双方均按约履行合同。当合同履行至即将到期时，被告向原告提出要求继续租赁该房屋，原告于2014年7月18日向被告报出每平方米300元的租赁价格，因原告的报价过分高于市场租赁价格，被告当即表示不同意续租，后原告要求被告出具书面通知，被告于2014年7月29日根据原告的要求出具书面通知，表示不再续租该店面。2014年8月30日，被告向原告返还租赁房屋，原告则以被告未按约提前二个月通知不再续租及破坏了装修为由拒绝接受房屋。2014年9月2日，原告向南昌市豫章公证处申请保全，南昌市豫章公证处公证员来到南京西路552号店面现场，对该店面大门现状及店面内部现状进行了拍照（照片13张），并出具了（2014）赣洪豫证内字第2636号公证书。根据上述照片所示和原、被告的陈述，确认被告在拆除柜员机和吊顶空调时，损坏了部分装修墙面和部分吊顶等装修设施。另外，被告还将其装修的电动感应门拆除。庭审中，被告自认该电动感应门市场价约两三千元。
另查明：2014年10月1日，原告与案外人签订租赁合同，以月租金4万元将该房屋出租给案外人。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律、法规强制性规定，该房屋租赁合同合法有效。原、被告在合同第三·（二）·5条中约定，合同期满后，如被告不再与原告协商续签合同，被告应提前二个月通知原告。按照上述条款约定的文义应解释为合同到期前，如被告不与原告协商续签合同的话，则应提前二个月通知原告，通俗的说就是被告不租该房屋的话，则应提前二个月通知原告，而本案事实是在该合同到期前，被告欲想继续承租该房屋，却因原告的报价过高，被告无法接受原告的报价，致使双方对续租事宜无法达成合意，所以，被告在合同到期前已经与原告协商了续签合同事宜，在续签合同事宜无法达成合意的情况下，被告及时通知了原告，故被告的行为没有违反合同第三·（二）·5条约定的附随义务，原告以此为由要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。另外，原、被告在合同第五·1条中约定，自合同签订之日起，被告擅自违反上述合同约定提前解除合同，应向原告支付违约金50万元，同时解除合同。根据该约定内容属违法解除合同的违约责任条款，不属于概括性违约金条款，而本案的租赁合同已履行届满，不存在提前解除合同的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。另外，原、被告在合同第三·（二）·6条中约定，合同期满后，被告在承租期间装修的门面、水、电设施、消防管道、墙面、地面、吊顶、门窗等室内装修，乙方无权拆除，但乙方的电器、设备、办公用品等可移动物品可以搬出。按照法律规定和合同约定，虽然被告按期向原告返租赁物，但被告返还的租赁物，其部分装修墙面和部分吊顶等装修设施遭到损坏，电动感应门遭到拆除。所以，被告返还的租赁物不符合合同约定的状态，属违约行为，故被告应承担违约责任。对该违约行为的赔偿金额问题，由于原告在其诉讼请求中，并未提供证据支持其主张的赔偿金额，只是提供了按3000元／m2（新装修标准单价）乘以租赁面积200m2再计算得出60万元赔偿金额的计算方法。所以，原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，证据不足。鉴于被告在庭审中自认电动感应门市场价约两三千元，再结合部分吊顶、墙面等损坏的范围和恢复原状的费用及原告出租他人后仍需拆除的实际情况，故原审法院酌定被告赔偿原告部分装修损失1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第六十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行在本判决生效之日起十日内赔偿原告胡学群装饰装修损失1万元；二、驳回原告胡学群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告胡学群预交案件受理费17850元，由原告胡学群承担17800元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司承担50元。
胡学群不服一审判决，向本院提起上诉。
胡学群上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项判决；2、依法判令支持上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、一审法院对被上诉人毁灭性拆除了上诉人的商铺，使上诉人的商铺成为废墟，造成上诉人的商铺出租给案外人时，除掉6个月的装饰时间给案外承租人，而一审法院认定2014年10月1日就与案外人签订了租赁合同与事实不符；2、被上诉人承租的商铺应在2014年8月30日到期后应返还承租店面，按照合同约定，不承租商铺应提前二个月通知上诉人，二被上诉人在2014年7月29日才正式下达通知对上诉人不承租商铺，一审法院认定被上诉人及时通知了上诉人违反事实，由此判决被上诉人没有违反合同约定错误；3、被上诉人毁灭性拆除上诉人商铺，本来商铺可以按市场价每平米300元一个月对外出租，因为被上诉人行为导致上诉人以200元每平米一个月出租给案外人。被上诉人的行为直接造成上诉人30万元的租金损失，应当予以赔偿；4、一审法院不采信南昌市公证处对被上诉人拆除商铺现场照片，却认定装修损坏的证据不足不予赔偿错误；5、被上诉人违反合同约定，依法应向上诉人支付违约金50万元；6、被上诉人应承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人邮政银行市分行辩称，一审判决是在查明事实的基础上，尊重了双方的合同约定，兼顾法理情所做的判决，上诉人的上诉理由缺少事实依据和合同依据，同时上诉人就房屋租金损失部分的诉讼理由，脱离了一审的判决，属于新的诉请。
胡学群在二审提交了以下证据：证据一，房屋租赁合同，证明被上诉人邮政银行市分行违反租赁合同第二款第6条约定，合同期满后毁灭性拆除租赁上诉人胡学群的商铺装修，造成接受租赁的江西永惠典当有限公司承租该店面，要延长6个月装修房租免收，被上诉人南昌邮政分行的违约行为，直接给上诉人胡学群造成了商铺租赁损失（见租赁合同第七条约定，本损失应由被上诉人邮政银行承担）；证据二，装饰工程计算表，证明被上诉人中国邮政银行南昌分行在2009年租赁上诉人胡学群商铺时，要求上诉人胡学群装修该商铺，即上诉人胡学群按照江西省所有邮政银行的统一装修风格，和被上诉人邮政银行的要求请江西中鹏建设有新责任公司编制了本案商铺的装饰工程计算表，后因被上诉人南昌邮政银行内部意见分之，此任务被上诉人另行分包，但被上诉人邮政银行市分行承租期间内的装修是按本风格及造成装修的，所以被上诉人毁灭性拆除本案装饰的商铺，造价即为本装饰工程计算表的价格。所以上诉人胡学群请求法院按此装饰工程造价表进行赔偿，或法院按照本装饰工程造价表和江西省任何一家邮政银行营业场所，按被上诉人邮政银行市分行承租上诉人胡学群的商铺面积205平方米，委托司法鉴定机构对被上诉人南昌邮政银行毁灭性拆除承租上诉人胡学群的已装修商铺造价进行鉴定。
邮政银行南昌市分行质证认为，对上诉人提交的证据一、二的真实性、合法性和关联性均有异议。
本院认为，对胡学群提交的证据一邮政银行市分行持有异议，但没有提交相关证明，本院对胡学群将诉争房屋租赁给江西永惠典当有限公司的事实予以确认。胡学群提交的证据二不能证明邮政银行市分行对其造成的装修损失，不予确认。
经二审审理查明，2009年8月17日，胡学群（甲方）与邮政银行市分行（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落南昌市南京西路552号店面（面积约200m2）出租给乙方使用，租赁期限5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止，月租金24500元。其中：合同第三·（二）·5条约定，合同期满后，如乙方不再与甲方协商续签合同，乙方应提前二个月通知甲方。合同第三·（二）·6条约定，合同期满后，乙方在承租期间装修的门面、水、电设施、消防管道、墙面、地面、吊顶、门窗等室内装修，乙方无权拆除，但乙方的电器、设备、办公用品等可移动物品可以搬出。合同第五·1条约定，自合同签订之日起，乙方擅自违反上述合同约定提前解除合同，应向甲方支付违约金50万元，同时解除合同。”合同签订后，胡学群向邮政银行市分行交付了房屋，邮政银行市分行对该房屋按邮政银行标准化装修后作为银行经营网点，此后，双方均按约履行合同。当合同履行至即将到期前两个月，邮政银行南昌市分行向胡学群提出要求继续租赁该房屋，但胡学群当时在外地且因为胡学群提高了房屋租金，造成租金一直未达成一致。后因胡学群的报价高于市场租赁价格，邮政银行市分行于2014年7月29日根据胡学群的要求出具书面通知，表示不再续租该店面。2014年8月30日，邮政银行市分行向胡学群返还租赁房屋，胡学群则以邮政银行市分行未按约提前二个月通知不再续租及破坏了装修为由拒绝接受房屋。2014年9月2日，胡学群向南昌市豫章公证处申请保全，南昌市豫章公证处公证员来到南京西路552号店面现场，对该店面大门现状及店面内部现状进行了拍照（照片13张），并出具了（2014）赣洪豫证内字第2636号公证书。根据上述照片所示和胡学群和邮政银行市分行各自的陈述，可以确认邮政银行市分行在拆除柜员机和吊顶空调时，损坏了部分装修墙面和整个吊顶等装修设施。另外，邮政银行市分行还将其装修的电动感应门拆除。一审庭审中，邮政银行市分行自认该电动感应门市场价约两三千元。
另查明：2014年10月1日，胡学群与江西永惠典当有限公司签订房屋租赁合同，双方约定涉案房屋租金每月40000元。
本院认为，胡学群与邮政银行市分行签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。《租赁合同》约定邮政银行市分行在合同期满后，如邮政银行市分行不再与胡学群协商续签订合同，应当提前2个月通知胡学群，邮政银行虽然提前两个月与胡学群电话商量续签事宜，但明确书面表示不续签租赁合同是在合同期满前一个月，该行为违反了合同约定，未给予胡学群寻找下家租赁的合理期限，导致胡学群损失了一个月的租金24500元，邮政银行市分行应当予以赔偿。《租赁合同》还约定“合同期满后，邮政银行在承租期间装修的门面、水、电、设施、消防管道、墙面、地面、吊顶、门窗等室内装修，邮政银行市分行无权拆除，邮政银行市分行在搬出诉争租赁房屋时将整个房屋吊顶和部分装修墙面以及电动感应门予以拆除，拆除装备后也未清扫房屋，地面余留很多拆除后的垃圾，上述拆装行为违反了合同约定，邮政银行应当承担违约责任。关于该违约责任如何承担，胡学群认为其商铺重新装修需60万元，但其与新的租赁户签订《租赁合同》约定是新的租赁户将原装修全部拆除重新进行装修，并免六个月装修期的房租，从该约定可以看出新的租赁户需要按自己的店面要求进行装修而不承接原有的装修，因此胡学群要求邮政银行承担60万元装修损失没有事实依据，不予支持。根据本案邮政银行毁损装修的具体情况结合有些墙面毁损是合理性毁损因素，本院酌定邮政银行市分行承担毁损部分的装修损失2万元。胡学群上诉认为邮政银行违反了合同约定，应按合同约定承担50万元违约金，租赁合同对违约责任的约定为“自合同签订之日起，邮政银行市分行擅自违反上述合同约定提前解除合同，应向胡学群支付违约金50万元，同时解除合同”，本案中邮政银行市分行是到期不续签租赁合同而非解除合同，故对胡学群该项上诉请求不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，对损失处理欠妥，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1608号民事判决第二项；
变更南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1608号民事判决第一项为中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行在本判决生效之日起十日内赔偿胡学群损失44500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17850元，由胡学群承担14450元，中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行承担3400元。二审案件受理费17850元，由胡学群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴重芳
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一五年六月五日
书 记 员 王 倩