浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬慈民初字第417号
原告：华润置地（宁波）发展有限公司，住所地：慈溪市坎墩街道羊路头村穿镇路。
法定代表人：谢骥，该公司董事长。
委托代理人：周志芳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被告：熊斌彬，居民。
原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）诉被告熊斌彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理，依法由审判员方苏琴适用简易程序独任审理，并于2013年5月9日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人周志芳到庭参加诉讼，被告熊斌彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告华润公司起诉称：2009年11月15日，原、被告签订商品房买卖合同及相关合同附件一份，被告购买原告开发的橡树湾小区18号楼1203室商品房，双方在合同及附件中约定：被告所购房屋建筑面积278.07平方米，房屋总价款为3732236元。被告在合同签订当日支付房价款的20%，剩余部分款项由被告向银行按揭贷款获得。被告应按照其与银行签订的借款协议按时还本付息，若在原告承担担保责任期间内，因被告逾期归还银行按揭贷款导致原告承担保证责任的，被告逾期付款超过三次，原告有权单方解除购房合同及相关文本，被告应偿还原告代被告偿还的款项（以银行相关凭证记录的原告代还款项金额为准）并支付总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代还款项及违约金。按照合同约定的条件行使解除权的，……，被告应自合同解除之日起15个工作日内配合办理撤销合同备案登记手续，……。合同解除时，若房屋已经交付，被告应在收到解除合同通知书之日起15个日历天数内恢复原状（按交付标准）、返还房屋并自行承担所需费用，……；被告占用房屋期间，按2元／平方米／天支付原告房屋使用费。购房合同及附件另对其他事项进行了约定。购房合同签订后被告支付首期购房款752236元。2009年11月24日，交通银行股份有限公司宁波新城支行（以下简称交通银行新城支行）与被告、原告签订《个人房产抵押贷款合同》，三方在抵押贷款合同中约定：交通银行新城支行向被告提供2980000元的借款，借款期限为240个月，贷款利率为月利率3.465‰，还款方式为等额本金还款；被告授权交通银行将贷款以购房款名义转至原告在交通银行的账户；被告为本合同项下的贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本息、罚息、复利及实现债权的费用等。贷款合同另对其他事项进行了约定。2009年11月25日，交通银行新城支行将贷款2980000元转至原告在交通银行的账户。2011年12月24日，原告将房屋交付通知书寄交被告。2012年6月28日，被告从原告处领取了所购房屋的钥匙，双方办理了房屋交付手续。后因被告未按时足额归还贷款本息，交通银行新城支行于2013年1月30日致函被告，要求被告立即偿还所欠本金及利息（暂计至2013年1月28日）共计2577253.40元。2013年2月7日，交通银行新城支行分别致函被告、原告，以被告连续三期未按期足额还款影响银行债权安全为由，宣布合同提前到期，并于同月21日从原告账户扣划2585231.46元代为偿还被告欠付的本金和利息。原告认为，原、被告签订的购房合同及双方与交通银行新城支行签订的贷款合同合法有效，各方均应全面履行。被告停止支付按揭贷款，致使原告承担了连带保证责任。按购房合同及附件的约定，原告有权解除购房合同，原告可向被告追偿其为被告代偿的贷款本息，被告应当按照约定支付违约金、占用房屋的使用费，前述款项和费用可从被告支付的房款中抵扣。现原告诉至本院，要求：1.解除原、被告签订的编号为200901250118号的商品房买卖合同；2.从被告已支付给原告的房款中抵扣原告为被告代偿的贷款本息2585231.46元；3.从被告已支付给原告的房款中抵扣总房价款15%的违约金，计559835.40元；4.判令被告返还橡树湾二期18号楼1203室房屋，并自2012年6月28日起至被告实际交还房屋时止、按2元／平方米／天支付房屋使用费，该款从被告支付的房款中扣除；5.判令被告自判决生效之日起十五个工作日内配合原告办理撤销橡树湾小区二期18号楼1203室房屋商品房买卖合同备案登记等手续；6.本案诉讼费用由被告承担。
被告熊斌彬在法定期限内未作书面答辩，也未提供任何反驳证据。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：
1.商品房买卖合同一份，证明原、被告于2009年11月15日签订商品房买卖合同，合同对被告逾期支付按揭贷款导致原告承担保证责任时，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告偿还原告代付款项及其他事项进行了约定。
2.个人房产抵押贷款合同，证明原、被告及交通银行新城支行于2009年11月24日签订个人房产抵押贷款合同，被告向银行贷款298万元支付剩余房款，原告为被告的贷款提供连带责任保证；贷款合同另对其他事项进行了约定。
3.银行进帐单一份，证明交通银行新城支行向被告发放贷款298万元。
4.交房通知书邮执回证及房屋交接单各一份，证明原告于2011年12月24日通知被告接受房屋，被告于同年6月28日办理了房屋交接手续。
5.催款函及邮政回执各一份，证明交通银行新城支行于2013年1月30日致函被告，要求被告即时偿还所欠贷款本金并结清利息。
6.通知书二份，证明交通银行新城支行于2013年2月7日分别致函被告与原告，以被告连续三期未按时足额还款严重影响银行债权安全为由宣布贷款提前到期。
7.催款函及邮政回执各一份，证明原告于2013年2月18日致函被告，要求被告向银行支付贷款本息。
8.工作联系函及记账回执各一份，证明交通银行新城支行于2013年2月21日从原告账户划扣2585231.46元以归还被告的贷款本息。
被告熊斌彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的质证权利。经核对，原告提供的上述证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以认定。根据本院认定的有效证据，结合原告在庭审中的陈述，本院认定原告诉称的事实成立。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。被告未按约归还按揭贷款，致贷款银行宣布贷款提前到期并从原告账户划扣被告欠付的贷款本息，被告的行为已构成违约。原告根据合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，并从被告支付的购房款中抵扣其为被告代偿的贷款本息，该诉请于法有据，本院予以支持。原、被告在合同中约定合同解除后，被告应当自合同解除之日起15个工作日内配合办理撤销合同备案登记手续并返还已交付的房屋，故原告要求被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案登记手续、返还房屋的诉请符合法律规定，本院亦予支持。
至于原告主张的违约金及房屋使用费问题，本院认为，当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款属格式条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告签订的合同附件八及补充协议二等附件系原告为了重复使用而预先拟定，未与被告协商，应认定为格式条款。前述附件中设定的购房合同解除时被告按总房款的15%支付违约金以及被告按照2元／平方米／天支付房屋占用期间的使用费，可认定为被告因其违约行为应承担的违约责任。当事人在订立合同时应当以违约行为造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、非违约方的可预期利益等综合因素，遵循公平原则和诚实信用原则合理确定违约方的违约责任。本院认为，原告设定的违约金计算方法系对原告因被告的违约行为遭受的损失的预先设定，涵盖了原告的违约损失。而原告在附件中除设定合同解除时的违约金计算方法外，又另行设定了房屋使用费，房屋使用费的设定明显加重了对方责任，应认定无效。退一步讲，即便原告设定的合同解除时的违约金计算方法低于原告因被告违约行为遭受的实际损失，原告也可以要求增加违约金，而原告并未举证证明其因被告的违约行为产生的实际损失低于其设定的违约金，也未要求增加违约金。此外，被告受领房屋，表明房屋使用权已转移，被告享有该房屋的使用权，故被告一旦违约即须向原告支付房屋使用费，于理不合、于法无据。而且该房屋至今仍处于空置状态，被告亦未因此而受益。因此，本院对原告要求被告支付购房款15%的违约金的诉请予以支持；原告主张的房屋使用费不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告华润置地（宁波）发展有限公司与被告熊斌彬就慈溪市橡树湾小区18号楼1203室房屋签订的商品房买卖合同（合同编号为200901250118号）；
二、被告熊斌彬支付原告华润置地（宁波）发展有限公司为其代偿的贷款本息2585231.46元、违约金559835.40元，款项从被告已支付给原告的购房款中抵扣；
三、被告熊斌彬应于本判决生效之日起十五个工作日将慈溪市橡树湾小区18号楼1203室房屋返还给原告华润置地（宁波）发展有限公司，并配合原告办理撤销该房屋的商品房买卖合同备案登记手续；
四、驳回原告华润置地（宁波）发展有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费31960元，减半收取15980元，由原告华润置地（宁波）发展有限公司负担1540元，由被告熊斌彬负担29040元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 员 方苏琴
二〇一三年六月十三日
代书记员 张 严
附：一、本判决所适用的相关法律及司法解释条文：
1.《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
2.《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
4.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
5.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
6.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
7.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。