浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第644号
上诉人（原审被告）：温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会。
负责人：蔡国龙。
委托代理人：朱海怀。
被上诉人（原审原告）：徐律。
委托代理人：朱捷峰。
原审被告：温州产权交易拍卖行有限公司。
法定代表人：林锦铭。
委托代理人：陈豪。
上诉人温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会因拍卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会的委托代理人朱海怀，被上诉人徐律的委托代理人朱捷峰，原审被告温州产权交易拍卖行有限公司的委托代理人陈豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原告徐律为被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会（以下简称水心村委会）村民。2010年4月15日，被告水心村委会与被告温州产权交易拍卖行有限公司（以下简称产权拍卖行）签订《委托拍卖合同》一份，约定：被告水心村委会委托被告产权拍卖行对温州市鹿城区水心大厦A、B幢部分房屋共计34套进行拍卖，办理买受款结算；被告水心村委会保证对委托拍卖标的物享有所有权，被告产权拍卖行已知晓该拍卖标的物的房产证、土地证目前均尚未申领；拍卖成交后，被告产权拍卖行收取买受人1.2%的佣金；买受人须在20天内缴清全部拍卖成交款，被告产权拍卖行收到款项后2个工作日内将成交款扣除佣金后返回给被告水心村委会；房屋所有权证和土地使用权证先办到被告水心村委会名下，再过户至买受人名下。同年7月13日、7月27日，被告产权拍卖行在温州都市报刊登拍卖公告，公告载明：受水心村委会的委托，定于2010年8月2日在温州新南亚大酒店，对水心公寓共10套房屋进行拍卖，竞买对象为水心村委会村民。同年7月26日，原告向被告产权拍卖行缴纳了拍卖保证金50万元。同年7月30日，被告产权拍卖行与原告签订《拍卖物权属、费用负担及手续办理情况告知书》，载明：拍卖佣金为拍卖成交总额1.2%，由买受人承担；拍卖成交后，买受人须于8月23日前结清全部买收款及拍卖佣金；房屋所有权证、土地使用权证先登记至水心村委会名下，再过户至买受人名下；现拍卖标的物的房产证、土地证均未申领。同年8月2日，原告参与竞拍并拍得坐落温州市鹿城区水心公寓301室（建筑面积157.37平方米）房屋，拍卖成交单价为21800元／平方米，总价为3430666元。同日，原告与被告产权拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。同年8月23日，原告向被告产权拍卖行缴清了拍卖款3430666元和拍卖佣金41167元。被告产权拍卖行在扣除佣金后，将拍卖款支付给被告水心村委会。同年9月1日，被告产权拍卖行将水心公寓301室房屋交付给原告。原告除拍得上述房屋外，还先后从被告产权拍卖行拍得由被告水心村委会委托拍卖的其他5套房屋。2011年3月8日，温州市人民政府颁布了《关于﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》，意见规定：本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品房（含二手房）；违反规定购房的，不予办理房地产登记。2012年9月3日，被告水心村委会取得了坐落温州市鹿城区杏花路39号水心大厦2幢301室（即水心公寓301室，建筑面积156.4平方米）房屋的所有权证，同年9月27日，取得了该房屋的土地使用权证。由于上述房地产限购政策的限制，原告徐律无法办理其拍得的6套房屋的产权过户手续。为此，原告徐律遂向该院起诉。
原判认为，被告产权拍卖行受被告水心村委会委托，对涉案房屋进行拍卖，由原告拍得涉案房产，拍卖程序合法，原告与被告产权拍卖行签订的《拍卖成交确认书》合法有效。原告虽在温州市人民政府颁布的房地产调控政策实施前拍得6套房屋，但被告水心村委会在房地产调控政策实施后才取得涉案房屋所有权证，根据该房地产限购政策的规定，原、被告不能办理涉案房屋的产权过户手续，以致本案合同无法继续履行。原告要求解除《拍卖成交确认书》，于法有据，予以支持。合同解除后，当事人因合同取得的财产，应予返还。原告要求被告水心村委会返还拍卖成交款3430666元，于法有据，予以支持。被告产权拍卖行是受被告水心村委会委托进行拍卖，拍卖程序合法，拍卖已经成交，造成合同不能履行，被告产权拍卖行不存在过错，其代收的拍卖成交款，已经向被告村委会转付，原告要求被告产权拍卖行返还拍卖成交款、佣金及赔偿损失，于法无据，不予支持。虽拍卖合同解除不归责与原告与被告水心村委会，但原告支付的拍卖佣金41167元确系原告的实际损失，该金额应由原告与被告水心村委会各半承担。由于涉案房屋已经交付原告使用，原告要求被告水心村委会赔偿利息损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告徐律与被告产权拍卖行于2010年8月2日签订的《拍卖成交确认书》；二、被告水心村委会于该判决生效之日起十日内返还原告徐律拍卖成交款3430666元并赔偿损失20583.5元；三、驳回原告徐律的其他诉讼请求。当事人未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41615元，减半收取20807.5元，由原告徐律负担3602.5元，由被告水心村委会负担17205元。
一审宣判后，水心村委会不服，向本院提起上诉称：第一，本案不具备合同解除的条件。首先，双方并未就房屋过户时间进行约定，上诉人不存在迟延履行债务的事实，也没有其他违约行为。其次，本案也不存在不能实现合同目的的事实。被上诉人出于投资目的，共拍得6套房屋，上诉人已将6套房屋交付给被上诉人，被上诉人可以出租或出卖，如出卖，上诉人也可以采取变通方法直接过户给买家，从而实现被上诉人的投资目的。况且所谓的“限购令”不具有长期性，解禁之后仍可过户，实现双方的合同目的。第二，不能过户的风险应由被上诉人自己承担。告知书第8条明确约定，买受人须自行承担因主体不适格造成所有权无法转移等风险。现被上诉人由于自己持有多套房屋导致不能过户，主体不适格的原因系被上诉人自己造成，上诉人不存在任何过错，不应承担任何风险和责任。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人徐律口头辩称：第一，本案具备合同解除的条件。1、一审中被上诉人的证人证言已证实上诉人曾承诺2010年取得房屋所有权的事实，因上诉人延迟取得所有权导致现在无法过户。2、即便上诉人关于取得所有权时间的承诺无法证明，由于受“限购令”的影响房屋不能办理过户也属不可归责当事人双方的事由，双方合同亦可解除。3、双方签订合同的目的是取得房屋所有权而非使用或投资，因无法办理过户手续也必将导致无法充分使用房屋，投资、转让和出租等都会受到影响。至于上诉人称直接过户给买家的变通手法，是对税收的逃避，也不具备操作性。4、“限购令”是否解禁无法确定，不能以解禁后还可过户作为合同不解除的理由。第二，主体是否适格问题，应以拍卖需知为准。拍卖需知第四点已明确水心村村民可以竞买，被上诉人属于水心村村民，主体是适格的。本案不能办理产权过户的原因不是主体不适格，而是房产政策导致，因房产政策的影响，被上诉人承担了利息损失等风险。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告产权拍卖行发表意见为：一、原审判决认定拍卖合同合法有效，观点正确。原审被告在拍卖过程中所有的拍卖行为均无瑕疵，并将标的物的现状如实告知竞买人。二、根据合同法第四百零二条规定，原审被告受水心村委会委托拍卖，而竞买人明知合同内容，故合同应直接约束委托人和竞买人，与原审被告无关。三、对上诉人的上诉理由和请求，不发表意见。
二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，徐律在竞买成功后，与产权拍卖行签订的拍卖成交确认书合法有效，该拍卖成交确认书对委托人水心村委会、竞买人徐律及拍卖人产权拍卖行均具有法律约束力。在签订拍卖成交确认书后，徐律按照约定全额支付了拍卖成交款，产权拍卖行已将款项转交给水心村委会，并向徐律交付了竞买的房屋。虽然双方已按照约定履行了大部分合同义务，但受此后实施的“限购令”影响，水心村委会与徐律无法办理竞买房屋的产权过户手续，从而导致徐律无法取得竞买房屋的所有权证书。即因不可归责于双方的事由，导致双方的房屋买卖合同客观上无法继续履行，徐律购买房屋的合同目的无法实现，故徐律要求解除合同，原判予以支持并无不当。合同解除后，双方因合同取得的财物应予以返还，水心村委会应返还徐律已支付的拍卖成交款，而徐律则应当返还竞买的房屋。综上，原判认定事实清楚，适用法律基本妥当，水心村委会的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费41615元，由上诉人水心村委会负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡爱玲
审判员 郑明岳
审判员 刘宏杰
二〇一三年六月十九日
书记员 钟志亮