辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）本民一终字第00541号
上诉人（原审被告）李世君，男，1960年5月30日出生，回族，现住辽宁省本溪市溪湖区。
被上诉人（原审原告）辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。
法定代表人王福顺，该公司董事长。
委托代理人王洪立，该公司工作人员。
委托代理人于洪革，该公司法律顾问。
原审被告杨玉民，男，1963年11月14日出生，回族，现服刑于辽宁省铁岭市监狱。
上诉人李世君因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2015）溪民二初字第00221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2011年5月9日，辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司（以下简称东亿公司）与杨玉民及案外人东亿建筑公司就东亿公司开发的溪湖某某家园工程建设签订《本溪市大堡棚户区改造瑞馨佳园工程建设施工协议》一份。协议约定，杨玉民挂靠东亿建筑公司施工该工程的部分住宅楼，杨玉民向东亿建筑公司交纳工程结算总值10%的管理费。协议还约定了工期、质量、承包范围、安全生产等其他事项。关于工程款的支付，协议约定，杨玉民垫付全额工程款，“待工程竣工验收合格后按结算总值以38号、23号楼部分房屋2100元／平方米和2300元／平方米价格抵顶工程款”。关于其他工程款，协议约定，“按施工进度（统计报表）陆续以38号、23号楼部分房屋2100元／平方米和2300元／平方米价格抵顶工程款，抵顶至工程总额80%为止，剩余20%待市审计部门审计后将余款付清”。该协议还约定了用于抵顶工程款房屋的具体房号，其中包括本案诉争的X号楼X单元X楼X号房产。2013年1月5日，杨玉民在未与东亿公司进行工程结算、东亿公司未给其办理任何用房屋抵顶工程款手续的情况下，与李世君和案外人仇登胜签订了《抹账房屋买卖协议书》，将该房屋以12.5万元的价格出售给李世君。杨玉民收取卖房款11.5万元，现李世君已在该房屋居住。
另查明，2012年11月5日，在本溪市信访局、本溪市劳动监察局、本溪市建设工程造价管理处、东亿公司、东亿建筑公司的参与下，辽宁建安工程造价咨询有限公司对杨玉民在溪湖某某家园的施工工程进行了已完工程结算。其结算报告认定，结算总值为4305109.12元，杨玉民在该结算报告上签了字。
还查明，由于杨玉民在施工期间拖欠农民工工资，导致农民工集体上访。同时，杨玉民因涉嫌合同诈骗犯罪和拒不支付劳动报酬犯罪于2013年1月22日被刑事拘留。2013年11月30日，杨玉民被本溪市溪湖区人民法院以构成合同诈骗罪和拒不支付劳动报酬罪判处有期徒刑八年。
再查明，2014年4月18日，本溪市城乡规划建设委员会的本建（2014）60号《关于大堡棚改部分工程欠薪有关问题的报告》中载明，按照辽宁建安工程造价咨询有限公司的终审结算报告，杨玉民“所发生的工程量产值为430余万元。截止目前，东亿公司已拨付523万元”。
又查明，杨玉民在出售该房屋之前，曾经会同东亿公司办理过用房屋抵顶工程款的手续。杨玉民明知，在办理完用房屋抵顶工程款的手续后，方可向他人转让用作抵顶工程款的房屋。
原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产，不得转让。本案中，杨玉民与东亿公司及东亿建筑公司签订的《本溪市大堡棚户区改造瑞馨佳园工程建设施工协议》中约定，“丙方（杨玉民）垫付全额工程款，待工程竣工验收合格后按结算总值以38号、23号楼部分房屋2100元／平方米和2300元／平方米价格抵顶工程款”。本案中杨玉民在既没有取得该房屋的所有权证书、又没有进行工程结算和办理完抵顶工程款手续的情况下，擅自出售所有权归东亿公司的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定及《本溪市大堡棚户区改造瑞馨佳园工程建设施工协议》中的相关约定，侵害了东亿公司的合法权益。再有，李世君在购买房屋时，理应查明杨玉民是否取得了该房屋的所有权或处分权。李世君在杨玉民没有取得该房屋的所有权或处分权的情形下，与之签订《房屋买卖协议书》，系无效的民事法律行为。对于李世君占用的该房屋，应交还给东亿公司。对于杨玉民的辩解意见，由于其与事实不符或不属本案审理范围，不予采信。对于李世君关于“东亿公司已经把该房屋抵顶工程款给了杨玉民并已经履行，杨玉民对该房屋已经享有物权”、“我是从杨玉民手里购买的该房屋，与东亿公司无关”、“杨玉民有权处分诉争房产”的辩解意见，因其与事实不符和上列辩解意见违反法律规定，不予支持。对于李世君辩称“原告的起诉超过了诉讼时效，东亿公司与我没有合同关系，我不是本案的被告”一节，李世君在杨玉民没有取得该房屋的所有权或处分权的情形下，买卖所有权归东亿公司的房产，加之对该房产的占用，侵害了东亿公司的所有权即物权。对于物权，不适用诉讼时效。此外，东亿公司从未停止过主张权利，因此李世君称东亿公司的起诉超过了诉讼时效与事实不符、于法无据。综上，对于东亿公司要求确认杨玉民与李世君签订的关于买卖该房产的合同无效、判令李世君立即从该房产中搬出并将该房产交还给东亿公司的诉讼请求，依法予以支持。据此，原审法院判决：1、杨玉民与李世君关于买卖溪湖某某家园X号楼X单元X楼X号房屋签订的《抹账房屋买卖协议书》无效；2、李世君将溪湖某某家园X号楼X单元X楼X号房屋倒出并交还给东亿公司，于判决生效后30日内执行。案件受理费1000元，由杨玉民、李世君各负担500元。
上诉人李世君的上诉请求：要求撤销原审判决，依法改判驳回东亿公司诉讼请求。全部诉讼费用由东亿公司承担。其依据的事实及理由：一、李世君是从安吉房产中介公司购买的房屋，与东亿公司不存在任何买卖关系；二、因东亿公司正常收取电费，为宋福荣装修提供物业服务，所以东亿公司对李世君入住涉案房屋是明知并默认的，同时东亿公司与杨玉民签订的协议中已将包括涉案房产在内的十套房屋抵顶给杨玉民；三、李世君通过安吉房产中介公司买的东亿公司抹账给杨玉民的房屋，杨玉民出具的《本溪大堡棚户区改造瑞鑫馨佳园工程建设施工协议》，李世君付出的11.5万元购房款用于东亿公司的建筑材料上，适用于合法取得。
被上诉人东亿公司提出答辩：一审判决正确，应予维持。
原审被告杨玉民未答辩。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，杨玉民与东亿公司之间签订的《本溪大堡棚户区改造瑞馨佳园工程建设施工协议》中虽然约定将涉案房屋抵顶杨玉民垫付的工程款，协议签订后杨玉民并未取得涉案房屋的所有权，即未将抵顶的房屋进行物权登记，杨玉民在未取得涉案房屋所有权的情况下，将涉案房屋出售给李世君，作为涉案房屋所有权人的东亿公司有权要求李世君返还涉案房屋。故一审判决正确，应予维持。同时，因李世君受让案涉房屋后，并未依法进行登记，因此并不符合上述法律规定的受让人取得不动产所有权的情形，故李世君提出的其是通过安吉房产中介公司买的房屋，其付出的11.5万元购房款用于东亿公司的建筑材料上，适用于合法取得的上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人李世君提出东亿公司与其不存在任何买卖关系的上诉意见，虽然李世君与东亿公司之间无买卖合同关系，但杨玉民在未取得房屋权属证书的情况下将涉案房屋卖给李世君侵犯了东亿公司的房屋所有权，东亿公司向李世君主张权利符合法律规定，故对上诉人李世君提出的此项上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人李世君提出因东亿公司正常收取电费，为李世君装修提供物业服务，所以东亿公司对李世君入住涉案房屋是明知并默认，同时东亿公司与杨玉民签订的协议中已将包括涉案房产在内的十套房屋抵顶给杨玉民的上诉意见，李世君提出的上述内容并不符合法律关于产生物权变动的规定，李世君与杨玉民之间的纠纷可与杨玉民另行解决，故对于上诉人李世君提出的此项上诉意见，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五百元，由上诉人李世君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高广明
审 判 员 潘秀菊
审 判 员 朱 飞
审 判 员 郑 红
审 判 员 孙 源
审 判 员 高 伟
代理审判员 于 璇
二〇一六年二月十九日
书 记 员 回 娜
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。