广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2441号
上诉人（原审被告）：封松筠，男，汉族，户籍所在地湖南省衡南县，现住广东省中山市，公民身份号码×××2118。
委托代理人：吴志东，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖浩成，男，香港特别行政区居民，现住广东省中山市，香港永久性居民身份证号码×××9894（A）。
上诉人封松筠因与被上诉人廖浩成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月28日，廖浩成（甲方即出租方）与封松筠（乙方即承租方）签订了租约合同一份，约定甲方将位于中山市沙溪镇工业大道厚山路段房屋租赁给乙方用于经营使用，租金每月9280元，由乙方在该月的6日缴纳，不得拖欠，逾期7天，则甲方有权终止本约另租他人，且不退按金；租期3年，从2013年12月7日至2016年12月6日，租赁期满，乙方将房屋归还甲方自用，租约期满，乙方需要继续承租的，需于2个月前通知甲方，续租要另立新约方生效力，乙方不得分租或转租他人；签约时，乙方须交按金23200元，再交首月租金，甲方收按金后交收条给乙方，期满后甲方无息将按金交还乙方（凭按金收据），倘若乙方在租金或其他一切什费未付清时，甲方得在该按金内扣除，租金须逐月付清，租期未满，乙方提前退租，甲方有权不退按金，乙方不得异议；该房屋的水电费、电话费、门前三包及地方租赁税、营业税、管理费等各项费用由乙方支付，房屋自租出之日起，乙方须守法经营，清缴税费及一切费用，否则，甲方有权收回房屋；合同还约定了其他事项。另廖浩成在合同上手写注明“首年租金9280月，第二年起11600元月，第三年是11600元月租金，2014年12月6日起是11600元月租金，按金不能当租金”，“使用货梯运货每月基本维修费200元月，电费由使用单位分摊，走廊灯电费由使用单位分摊，水电费以单计含附加费、电梯维护费每月200元”等字样。合同签订后，廖浩成将上述房屋交给封松筠使用，封松筠也依约交纳租金及费用至2015年6月。廖浩成称封松筠尚欠2015年6月的租金及费用2020元，但付清了2015年7月、8月份租金及费用，并拖欠2015年9月、10月租金及费用未付，2015年10月底封松筠自行搬离，对此，廖浩成提交了其自行制作的收据2份，显示5楼2015年6月欠2020元，加2015年9月、10月租金及费用共欠34843元。上述款项廖浩成经催收未果，遂具状诉至原审法院，请求判令：1.封松筠向廖浩成支付所欠租金23200元、电费8391元、什费840元、水费392元、2015年6月欠款2020元，合共34843元，并从2015年12月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2.诉讼费由封松筠承担。
原审庭审中，封松筠对上述收据不予确认，其认为已付清了至2015年8月的租金及费用，但确认其于2015年10月底自行搬离租赁房屋。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。封松筠确认租赁了廖浩成的房屋，且廖浩成与封松筠签订的租约合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。廖浩成已按合同的约定将所租房屋交付给封松筠使用，封松筠也应按合同的约定按时支付租金及相关费用。由于双方均确认封松筠于2015年10月底搬离租赁房屋，故合同已于封松筠搬离时实际解除。本案争议焦点是：封松筠是否拖欠租金及费用、拖欠金额是多少。对此，原审法院分析如下：
关于封松筠是否拖欠租金及费用问题，庭审中，封松筠称其实际交租金至2015年8月，不欠2015年6月的租金及费用。由此可见，封松筠没有支付2015年9月及10月的租金及费用。至于封松筠辩称其于2015年6月底与廖浩成协商，希望廖浩成降低租金，但廖浩成未回复，其认为廖浩成已经默认，且2015年9月其以租赁房屋面积太大为由不想继续租赁，而廖浩成不予同意，并把房屋门锁给拆掉，因封松筠未提供证据证明其陈述的事实，也无证据证明廖浩成已同意降低租金及解除合同，且庭审中廖浩成对封松筠的辩解不予确认，故对于封松筠的上述辩解，原审法院不予采纳。原审法院认为，封松筠有拖欠租金及费用的事实。
关于封松筠拖欠租金及费用的金额问题，合同约定，从2014年起每月租金11600元，封松筠于签约时缴纳按金23200元（两个月租金）。虽然封松筠对合同手写字体不予确认，但其无相反证据予以反驳，且根据租赁合同缴纳按金（或押金）惯例，原审法院认为，从2014年起的租金应为每月11600元。封松筠拖欠2015年9月、10月租金未付，拖欠租金金额应为23200元，故封松筠应向廖浩成支付租金23200元及利息。另从廖浩成自行制作的收据可以看出，2015年9月发生费用合计为200＋180＋40＋161＋5585=6166元；2015年10月发生费用合计为200＋180＋40＋231＋2806元=3457元。虽然合同约定租赁期间的水电费由封松筠支付，并由廖浩成手写“电梯维护费每月200元”，但由于封松筠对手写字体不予确认，且廖浩成无证据证明实际发生费用的金额及其已代封松筠垫付上述费用，故廖浩成主张封松筠向其支付费用的请求，证据不足，原审法院不予支持。关于廖浩成主张封松筠尚欠2015年6月的租金及费用2020元，因封松筠不予确认，结合封松筠已付清2015年7月、8月租金及费用，原审法院认为即使存在该2020元未付，也应属于2015年6月份的相关费用未付，廖浩成也无证据证明其代封松筠垫付了该费用，故对于廖浩成主张的该2020元，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、封松筠于原审判决发生法律效力之日起七日内向廖浩成支付2015年9月、10月的租金23200元及利息（以23200元基数，从2015年12月29日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回廖浩成的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取为336元（廖浩成已预交），由廖浩成负担146元，封松筠负担190元（封松筠负担部分于原审判决生效之日起七日内直接返还廖浩成）。
宣判后，封松筠不服原审判决，向本院提起上诉称：封松筠在2015年6月底就提出解除合同，廖浩成不同意，8月底又提出解除合同，并且以押金抵房租，廖浩成还是不同意，9月5日就没有交9月份的房租，廖浩成就在9月13日把厂房锁了，造成无法开工。多次协商无果，工人要求发工资，发不了就要变卖机器设备，并向劳动部门投诉。但廖浩成不同意工人搬走机器设备，并称愿意给工人发部分工资也不让工人搬走机器设备。于是在10月25号工人和封松筠一起强行搬走了部分的机器设备，当时有劳动部门和公安人员在场。封松筠已提前一个月提出解除租赁合同，但廖浩成无合法的理由不同意，并且以事实行为终止了合同的履行，其要求封松筠支付其租金没有法律依据。请求撤销原审判决第一项，改判封松筠不支付租金23200元，并由廖浩成承担本案诉讼费用。
被上诉人廖浩成答辩称：封松筠在2015年9月、10月仍产生水电费，且还有工人在租赁物工作，印证了廖浩成没有把涉案厂房的门锁上。2015年9月24日，封松筠的妻子电话告知廖浩成其要搬走，但廖浩成不同意，因为封松筠还拖欠租金。2015年10月底廖浩成到涉案厂房，封松筠的小姨将厂房门拉闸上的铁拉上，而不是如封松筠所称是廖浩成将涉案厂房的门锁上。
二审期间，上诉人封松筠向本院提交廖浩成手写的另案民事起诉状一份，认为廖浩成在该诉状中所写的“被告（封松筠）自己拆开卷闸门”可以反映是廖浩成锁了门，否则无需由封松筠自己拆开卷闸门。廖浩成对该民事诉状的真实性确认，但称门并不是其锁上的。此外，封松筠还提交了一个视频光盘，并称该光盘载有双方争执的视频，该视频反映封松筠问廖浩成为何要锁门，但廖浩成没有回应，也没有承认系其锁门。封松筠认为虽然该视频没有直接反映由廖浩成锁门，但可以看出涉案厂房的门被锁上。在本院调查期间，上述光盘无法当庭播放。本院要求封松筠于庭后三天内提交可以播放的视频光盘，但封松筠没有在本院指定的期间内提交。
被上诉人廖浩成二审期间没有提交新证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确定。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的二审争议焦点是封松筠是否应向廖浩成支付2015年9月、10月的租金。本案中，廖浩成与封松筠签订的租约合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。因双方均确认封松筠于2015年10月底才搬离涉案房屋，故廖浩成要求封松筠支付2015年9月、10月两个月的租金依法有据，应予支持。封松筠虽称廖浩成已于2015年9月13日将涉案房屋的门锁上，但其对此未提供充分的证据予以证明。封松筠于二审期间提交的另案民事起诉状不足以证明其该主张，其提交的视频光盘无法播放，其亦未在本院指定的时间提交可以播放的视频光盘，应承担相应的法律后果，而且，即便根据封松筠陈述的该视频内容，也无法反映廖浩成有把涉案房屋的门锁上，因此，上述证据均不能证明廖浩成有锁门的事实。至于封松筠提出的其已于2015年6月底向廖浩成提出解除合同的问题，双方在租约合同中并没有约定封松筠有任意单方解除合同的权利，故即便封松筠有向廖浩成提出解除合同，在不符合约定解除或法定解除的情况下，廖浩成有权不同意其解除合同的要求，故封松筠以此作为不支付租金的理由缺乏依据，本院不予支持。因封松筠拖欠廖浩成两个月租金未付，故原审判决封松筠向廖浩成支付租金23200元及利息，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人封松筠的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费672元（封松筠已预交），由上诉人封松筠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 赵伟光
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 钱绮丽
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