北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第21183号
原告张宝刚，男，1982年5月2日出生。
被告师杰，男，1968年1月8日出生。
被告师超，女，1969年12月23日出生。
被告北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号房商业。注册号：110105008656550。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人牛洪顺，男。
委托代理人王奔，男。
原告张宝刚与被告师杰、被告师超、被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告张宝刚及被告麦田房地产公司之委托代理人牛洪顺、王奔到庭参加了诉讼。被告师杰、被告师超经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
张宝刚诉称，2012年12月29日，我因买房经麦田房地产公司介绍认识师杰，就师超所有的位于北京市海淀区×苑×号楼×层107室的面积为78.25平方米的房屋，师杰以师超代理人的身份与我在逸成东苑麦田房地产公司会议室签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。在签约之前，师杰和麦田房地产公司共同向我出示了自称师超所签署的授权委托书、身份证原件、出售房屋的房产证原件，师杰并签署了《产权人未到场声明》，我向师杰支付了购房定金3万元，并向麦田房地产公司支付了居间出售服务佣金78300元。合同签订后，师超以种种理由拒绝履行合同义务，麦田房地产公司也未履行居间合同所规定的相应义务，经我多次催告，师超仍未履行合同。后我到法院起诉师超，在2013年3月13日开庭审理过程中，师杰当庭主动否认自己代理销售房屋有效，师超也否认授权代理，声称完全不知情，麦田房地产公司也未能提供有效证明，造成无效代理，致使原合同无效。我认为三被告的行为致使我未能买到原房屋，并错过了其他购房机会，且此过程中房价一直攀升，给我造成了极大的损害。2013年7月15日，师杰返还了定金15000元，并承诺7月底返还全部剩余定金，但至今未予返还。为维护我的合法权益，现起诉至法院要求：1、确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《售房委托书》无效；2、师杰向我返还购房定金15000元；3、师杰向我支付违约金20万元；4、麦田房地产公司向我支付赔偿金20万元；5、本案诉讼费由师杰、师超、麦田房地产公司承担。
师杰在庭前陈述答辩意见称，首先，对张宝刚的第一项诉讼请求，购房合同是麦田房地产公司让我签字，不是房主签字，合同就是无效的，房子现在已经出售了，我和师超都不同意按照合同去履行。第二，麦田房地产公司给了我3万元购房定金，但我没有从张宝刚手中拿到钱，我认为这3万元应该退还给麦田房地产公司，不同意给张宝刚。我已经给过张宝刚15000元，我认为张宝刚应把15000元先退还给我，我再将3万元购房定金退还给麦田房产公司。第三，师超没有签字，麦田房地产公司拿房产证原件私自将房屋进行了网签，师超要求麦田房产公司取消网签，投诉到建委才解决。期间为了解决这个问题花费了4000元到5000元。所以我向麦田房产公司退还3万元定金中应该扣除我妹妹师超在此期间的花销5000元。综上，我同意张宝刚的第一项诉讼请求，不同意张宝刚的第二、第三、第四、第五项诉讼请求。
师超在庭前陈述答辩意见称，同意师杰的答辩意见，同意张宝刚的第一项诉讼请求，不同意张宝刚的第二、第三、第四、第五项诉讼请求。
麦田房地产公司辩称，我公司不同意张宝刚的第一项诉讼请求，我公司认为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效。张宝刚的第二、第三项诉求与我公司无关，我公司不发表意见。我公司不同意张宝刚的第四项诉讼请求，我公司不存在故意隐瞒、恶意串通等行为，因此不应承担相应赔偿金。我公司不同意张宝刚的第五项诉讼请求。
经审理查明，2012年12月31日，师杰以师超（甲方、出卖人）的名义与张宝刚（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定出卖人所售房屋坐落为：北京市海淀区×苑×号楼×层107号（以下简称107号房屋），所有权证号为：京房权证海私字第××号，建筑面积共78.25平方米；房屋成交价格为290万元，买受人在签订本合同时支付定金10万元作为购房款的一部分，乙方于签约当日支付甲方定金3万元整，剩余定金7万元于面签当天支付给甲方；买卖双方应于2013年1月11日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为177万元。出卖人师超，代理人师杰；买受人张宝刚。当日，师杰以师超（甲方、出卖人）的名义与张宝刚（乙方、买受人）、麦田房地产公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：兹有甲、乙双方通过丙方提供的居间服务签订了买卖107号房屋的《房屋买卖合同》，成交价格为290万元整，定金为10万元。现甲、乙、丙三方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下：因签订本合同当日，上述房产的产权人未能到场签字，甲方代理人保证产权人的真实售房意愿，并愿意承担由此产生的全部责任。乙方已了解该情况，并认可甲方代理人的签字效力，愿意签署本合同。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》中师超的签字均为师杰代签。张宝刚于签订合同当日支付购房定金3万元，师杰代师超写有收条。另，师杰在以师超名义签订上述《房屋买卖合同》及《补充协议》时同时出具《售房委托书》及《产权人未到场声明》，其中《售房委托书》记载：委托人师超，受托人师杰，我们欲出售107号房屋，现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托师杰全权代理我们办理该房产的如下事宜：1、代理我们签署上述房产的各类交易合同；2、代理我们收取上述房产交易的购房定金；受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件我们均承认，我们愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止。委托人师超，2012年12月20日。本人保证上述委托内容系业主本人出具，系业主本人真实意愿，如有虚假本人愿承担由此产生的一切法律责任。受托人师杰，2012年12月20日。《产权人未到场声明》记载：兹有师超名下位于海淀区×苑×号楼×层107的房产委托北京麦田房地产经纪有限公司提供居间出售服务。现已成交并与张宝刚于2012年12月31日签订关于出售上述房产的《房产经纪买卖合同》。该合同由本人代表产权人师超的真实意愿签订，若因产权人未到场签字造成了上述合同无效或撤销，本人将向买方承担人民币贰拾万元整的赔偿金，并向麦田公司支付相当于双方在合同有效的情况下应付佣金（人民币柒万捌仟叁佰元整）的同等数额的赔偿。特此立据声明，立据声明人：师杰，2012年12月31日。
另案诉讼中，师超否认曾向师杰出具上述《售房委托书》，主张《售房委托书》上的签名不是其本人所签；不认可师杰的代理行为，主张《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。在该案审理中，师杰作为师超的证人到庭作证，其陈述“房屋买卖合同是无效合同。合同不是师超本人签字。委托授权书不是真实有效。……但是麦田公司说，房屋抵押与否可以去事后核实，并问我有没有房主的委托书。此后，麦田公司去打印了一张售房委托书，让我在打印好的售房委托书上签自己的名字‘师杰’并让我变换一种字体签署‘师超’，签日期并且要将日期提前十天到‘2012.12.20’。因我不懂，所以中介让我签什么协议我就签什么协议。”
张宝刚主张，麦田房地产公司在合同签订和履行过程中存在隐瞒行为，没有尽到审查义务，导致其未能购买房屋，且发生房屋价格上涨损失，因此要求麦田房地产公司承担赔偿责任。就合同签订、履行中，麦田房地产公司是否存在过错，麦田房地产公司主张其公司已经尽到审查义务，不存在过错，主张只能在形式上对委托手续等进行审核，签订《房屋买卖合同》时，师杰提供其本人身份证原件、师超身份证原件、《售房委托书》及房屋产权证书。另案诉讼中，麦田房地产公司的员工许×、李×亦作为证人到庭作证。许×陈述主要内容为：张宝刚是我的客户，我前后四次带张宝刚去看房。最后一次，大约是12月27日。29日约上午10点左右。张宝刚准时到我公司逸城东苑门店。房东没过来，经联系后，房东的哥哥师杰到场。我和张宝刚在一个房间，李×和师杰在另一个房间。谈好之后，双方签订合同。合同是我公司草拟，签合同的过程我一直在场。师杰提供了他和师超的身份证原件、师超房产证原件、委托书原件。就《售房委托书》是否为当场书写，我不清楚。因为我一直和张宝刚在场，李×和师杰在另一个房间。我看到的就是已经写好的委托书。我问过李×有无核实《售房委托书》，李×说都落实过没问题。李×陈述主要内容为：签合同前，师杰让我去清河麦当劳找他。师杰给我们看了师超的身份证、房本、《售房委托书》。《售房委托书》师杰找我的时候就有。那天约10点签合同，师杰没到，说堵车。10：15打电话，师杰让我去清河麦当劳等他。在那里，我见到了房本、身份证、《售房委托书》。商量好之后，我和师杰一起去逸城东苑见到张宝刚，与张宝刚签订了合同。就是否核实《售房委托书》一节，李×称在逸城东苑门店，让师杰与师超电话核实，当时我、郭宋伟、赵彩婷和师杰在场。电话里师杰说了卖房的事，也说了价格。问了房产抵押的事，师超说房子没有抵押。问了《售房委托书》的事，师超说没问题，问房子能不能卖。打完电话，确定没有问题后，因为没见到房主本人，故为了保障安全，我公司对双方进行询问，书写了《产权人未到场声明》。《产权人未到场声明》、《售房委托书》是我公司的文本，但是这套房屋很早就开始出售，我是很早以前就把《售房委托书》给师杰的。在该案审理中，张宝刚对两证人证言均予以认可。师杰对两证人质证意见为：对许×所述内容不清楚，不认可证人李×的证言，称李×所述不属实，《售房委托书》是麦田房地产公司提供给师杰的，在麦当劳是退钱，不是签合同。
审理中，张宝刚还提供了如下证据：1、某房屋买卖中介的内网信息及他与链家房地产公司成府路店经理冯志龙的谈话录音。证明麦田房地产公司没有采取有效措施保证以前签订的房屋买卖合同有效，导致涉案房屋转卖他人，侵犯了他的权利。2、张宝刚与师杰的短信纪录。3、同小区相似房源成交合同。证据2、3证明他多次催促，师杰不归还定金，涉嫌诈骗、故意侵犯他人财产，师杰的欺诈行为以及麦田房地产公司的工作不利导致其购房不成，在此过程中房价攀升，他的利益受到极大的损失。麦田房地产公司对上述证据质证意见为：证据1的真实性、关联性、证明目的不认可。我公司提供的是居间服务，法定及约定义务是促成双方签订买卖合同成立。根据张宝刚提供的证据，我公司已经完成法定及约定居间服务。合同是否履行，师超是否将房屋一房二卖不是他们的法定、约定义务，我公司也不应承担任何责任。证据2真实性不认可，不是与我公司工作人员的联系。即使属实，也只是张宝刚与师杰就退还定金的沟通，不能证明我公司存在违约及侵权情形。证据3真实性不认可，与本案无关。导致买房不成不是我公司原因造成，如果张宝刚认为是我公司导致买卖合同无法履行，应承担举证责任。另查，麦田房地产公司已将张宝刚交纳的居间服务费78300元全数退还张宝刚。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《售房委托书》、《产权人未到场声明》、收据、开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告师杰、被告师超经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本案依据查明的事实作出裁判。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，师杰明知其无权代理师超出售师超所有的107号房屋，其仍擅自以师超名义出售该房屋，并与张宝刚签订《房屋买卖合同》、与张宝刚、麦田房地产公司签订《补充协议》，由于师超对师杰的代理行为不予认可，且事后拒绝予以追认，故师杰的代理行为应认定为无权代理。师杰基于该无权代理行为而与张宝刚签订的《房屋买卖合同》、与师超、麦田房地产公司签订的《补充协议》亦应认定为无效。现张宝刚要求确认其与师超签订的《房屋买卖合同》、确认其与师超、麦田房地产公司签订的《补充协议》无效，具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于《房屋买卖合同》无效，因该无效合同取得的财产应当予以返还，现张宝刚要求师杰返还购房定金15000元于法有据，本院予以支持。师杰的无权代理行为是导致《房屋买卖合同》及《补充协议》无效的原因，师杰应自行承担合同无效的后果，向张宝刚承担赔偿责任。依据师杰书写《产权人未到场声明》，表示在合同无效的情况下自愿承担赔偿金20万元，故现张宝刚依据《产权人未到场声明》，要求师杰给付其20万元，具有事实及法律依据，本院予以支持。麦田房地产公司系促成张宝刚与师杰订立《房屋买卖合同》的居间方，根据现有证据不能证明麦田房地产公司在合同签订、履行过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，且庭审中张宝刚亦认可麦田房地产公司已退还其居间服务费78300元，故张宝刚要求麦田房地产公司赔偿其20万元依据不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。另，张宝刚主张确认《售房委托书》无效，但该《售房委托书》记载显示系师超向师杰出具，张宝刚并非《售房委托书》显示的相对人，其要求确认《售房委托书》无效缺乏依据，故本院对张宝刚的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认张宝刚与师超于二Ｏ一二年十二月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，确认张宝刚、师超与北京麦田房产经纪有限公司于二Ｏ一二年十二月三十一日签订的《补充协议》无效；
二、师杰于本判决生效后七日内向张宝刚返还购房定金人民币一万五千元；
三、师杰于本判决生效后七日内向张宝刚支付赔偿金人民币二十万元；
四、驳回张宝刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千八百七十五元，由张宝刚负担一千六百一十三元，已交纳；由师杰负担二千二百六十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娜
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 沙乃金