河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第539号
原告郑树成，男，住唐山市路南区。
委托代理人袁欣欣。
被告孙继秋，男，住唐山市开平区。
被告杨幼生，女，住址同孙继秋。
二被告委托代理人孙保善，男，住唐山市开平区。
原告郑树成与被告孙继秋、杨幼生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑树成及其委托代理人袁欣欣，二被告的委托代理人孙保善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2000年5月23日签订协议，约定被告将唐山市路南区唐乐路钱营矿生活区8楼2门103号房屋卖给原告所有，被告至今仍未为原告办理房屋所有权证和土地证。经原告多次催要，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害了原告的利益。为此原告特提起诉讼，请求人民法院依法确认2000年5月23日签订的协议有效；判令被告立即协助原告办理房屋所有权证和土地证，支付逾期办理房屋所有权证和土地证的违约金1万元，并由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其主张，提交了（2011）南民初字第851号民事判决书及申请法院调取的该案卷宗、（2011）唐民三终字701号民事判决书，证明2000年5月23日原、被告签订的协议是合法有效的，二被告应当为原告办理房屋所有权证和土地证。
二被告辩称，二被告并未与原告签订所谓的房屋买卖协议，谈不上违约。二被告为支持其抗辩，提交了如下证据材料：证据一、开滦矿务局医院病案，证明孙保庆始终意识不清；证据二、（1997）丰民初字第668号民事调解书，证明孙保庆卖这个房子的时候思想不清，其根本没有房子；证据三、唐山市人民医院CT报告单和入院证、门诊病历本，证明孙保庆精神上有问题；证据四、开滦医疗集团精神病院住院病案，证明孙保庆处于一种神志不清的状态；证据五、开滦钱家营矿工人退休审批表（复印件），证明孙继秋有26年工龄工资；证据六、房屋转让协议书，证明并不是孙继秋、杨幼生与原告签订的这个协议，即使商量过也未造成既定的事实，合同中所提到的工龄优惠2000元，孙继秋本人并未收到。证据七、被告申请法院从丰南区房管局调取的诉争房产的房产档案，证明原告以孙继秋的名义和孙继秋26年工龄工资来做一些欺骗开滦房管部门的事情。
法庭组织质证，被告对原告所举证据的质证意见是：对原告提交的证据真实性无异议。但协议上没有孙继秋的任何签字和按印，从案卷证据中原告的录音里可以看出2011年5月11日下午，其与孙继秋谈话中并未提及孙继秋26年工龄工资，工龄工资为人身属性，应归孙继秋所有，别人是不可以代替的。在2000年的时候，孙继秋并无权处置该房产，孙保庆更无权利处置该房产。原告与孙保庆签订协议的目的并未向孙继秋说明，孙继秋不买房的情况下，企业会返给孙继秋26年工龄优惠工资，其目的就是想欺瞒此项款项。从合同中说是工龄优惠，从贾建清的证言说是好处费，如果是工龄工资的话，购房款在哪，如果是好处费的话，孙继秋的工龄工资又在哪。对（2011）南民初字第851号民事判决书贾建清出庭作证的证言有异议，既然郑树成和贾建清到被告孙继秋家中协商好了房屋买卖的事实，为什么当时不与被告孙继秋、杨幼生签订买卖协议。在（2013）539号庭审中郑树成说把2000元给孙保庆了，贾建清所做的证人证言请法庭判定真伪。
原告对被告所举证据的质证意见是：对证据一、对开滦房屋局医院病案首页与本案没有关系。该证据在原（2011）南民初字第851号提交过，该组证据与本案无关；对证据二、三、四，该组证据与本案没有关系；对证据五，首先，由于被告提交的退休审批表是复印件，无法对该审批表的真实性予以核查，对于该证据的真实性不予认可；其次，该证据无法证实该协议是无效的。该组证据与本案也没有关系；对证据六、对于房屋转让协议书的真实性、合法性、关联性予以认可，同时就2000年5月23日房屋转让协议书在唐山市路南区人民法院（2011）南民初字第851号民事判决书对该协议书的有效性已经予以了确认；对证据七，该组证据恰可以证实孙继秋、杨幼生未履行过户的义务，属于对原告违约。
经审理查明，2000年5月23日，二被告次子孙宝庆带领原告郑树成及见证人贾建清到二被告处就钱家营生活区8楼2门103号房屋买卖事宜与二被告进行协商。之后二被告将办理房屋买卖所需相关证件交与孙宝庆。当日，孙宝庆与被告郑树成签订了房屋转让协议书，见证人贾建清在协议书上签字。协议约定，被告孙继秋将钱家营生活区8楼2门103号房屋转让给原告郑树成。郑树成向开滦矿务局钱家营矿房管部门缴纳购房款18436元，向孙继秋支付工龄折扣现金2000元。郑树成以孙继秋的名义向钱家营矿房管部门缴纳了房款18346元，同时将工龄折扣款2000元交给了孙继秋。后孙宝庆将房屋交付给郑树成，郑树成居住使用至今。2011年，孙继秋、杨幼生起诉郑树成，要求郑树成排除妨害，搬出上述房屋。唐山市路南区人民法院以（2011）南民初字第851号民事判决书，认定孙宝庆的代理行为系表见代理，双方买卖行为有效，依法驳回了孙继秋、杨幼生的诉讼请求。孙继秋、杨幼生对该判决不服，提出上诉。同年，唐山市中级人民法院以（2011）唐民三终字701号民事判决书，驳回二人上诉，维持原判。但原、被告至今未办理涉诉房屋的产权变更登记手续。故郑树成来院起诉，引发本诉讼。
本院认为，原告郑树成在二被告家中商定买房事宜后，与孙宝庆签订了房屋买卖协议书，孙宝庆携带孙继秋、杨幼生出具的相关证件，以孙继秋名义与郑树成签订协议，孙宝庆的代理行为系表见代理，应为有效。二被告对原告占有使用该房十余年未提出异议，该房屋买卖协议系原、被告真实意思表示，合法有效。郑树成在支付购房款后，二被告应完全履行合同义务，协助原告办理房屋产权的变更登记手续。故原告主张二被告协助过户合法有据，本院依法予以支持。二被告不能提供证据证明孙宝庆2000年5月合同签订时患有精神疾病，对其抗辩理由不予采信。原、被告并未约定违约责任，原告亦未提供证据证明二被告违约为其造成的具体损失，故对其违约金的主张依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告郑树成与被告孙继秋、杨幼生于2000年5月23日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
二、被告孙继秋、杨幼生于本判决生效之日起五日内，协助原告郑树成办理唐山市丰南区钱家营矿生活区8楼2门103号的房屋所有权及土地使用权的权属变更登记手续。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2500元，由被告孙继秋、杨幼生共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 刘桂云
审 判 员 郭 杰
助理审判员 毕雪维
二〇一三年六月十七日
书 记 员 王金英
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。