河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民初字第6号
原告：李爽，女，1991年3月3日出生，汉族，住河南省长垣县蒲东区。
委托诉讼代理人：金世贵，男，1970年12月12日出生，汉族，住河南省长垣县蒲东区。
被告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地：新乡市金穗大道（东）688号商会大厦一层。
负责人：潘浩，该行行长。
委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。
被告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地：郑州市西大街216号。
法定代表人：孟玲虎。
委托诉讼代理人：乔改霞、刘雷（实习），河南法本律师事务所律师。
第三人：王旭穗，女，1965年12月30日出生，汉族，住河南省长垣县蒲东区。
原告李爽诉被告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）、中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融河南分公司）、第三人王旭穗案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。李爽的委托诉讼代理人金世贵，交行新乡分行的委托诉讼代理人李振峙、华融河南分公司的委托诉讼代理人乔改霞、第三人王旭穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李爽诉称：2015年1月15日，王旭穗向李爽借款700万元，约定借款期限30天，月利率3%。李爽于2015年1月15日当日转至王旭穗工行银行账户，期满，王旭穗因资金紧张无力偿还借款，2015年10月20日经李爽与王旭穗结算，王旭穗借款本息合计889万元，经协商，双方当天签订房地产买卖合同一份，合同约定，王旭穗将位于长垣县杏坛路，其名下房产证号：房权证浦西区字CY2014070**、房权证蒲西区字CY201408941-1与成培艳共同共有的一处房屋房产的25%和长垣县金银河温泉酒店有限公司（下简称温泉酒店）25%的股权以857.5万的价格抵偿卖给李爽，双方当天对温泉酒店物品及管理进行了盘点、交接，李爽取得了涉案财产。李爽取得房产和股权后，对温泉酒店进行接管经营。因涉案房产共有人成培艳以其房产抵押给银行，致使李爽无法办理手续，约定待银行贷款到期后，由成培艳取出房产证后再办理涉案房产过户手续。由于王旭穗及丈夫王新法与交行新乡分行金融借款合同纠纷一案，新乡市中级人民法院于2015年12月1日做出（2015）新中民金初字第160号裁定书，裁定将涉案房产查封。涉案房产法院查封时间是2015年12月1日，而李爽与王旭穗是2015年10月20日签订房地产买卖合同及对买卖房产进行了交接，同日，李爽取得涉案房产及温泉酒店的股权后与（案外人）成培艳签订合伙经营协议，接受了温泉酒店25%股权，李爽对温泉酒店进行了实际经营。以上事实，长垣县人民法院作出（2016）豫0728民初字第1509号民事判决书，确认了李爽与王旭穗于2015年10月20日签订房地产买卖协议合法有效。李爽因不服新乡市中级人民法院作出（2015）新中民金初字第16裁定裁决书，书面提出案外人执行异议之诉，新乡市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）豫07执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人李爽的异议申请。原告认为，李爽与王旭穗于2015年10月20日签订房产买卖合同后，李爽支付了等价价款，同日，王旭穗将其名下的温泉酒店房产及酒店股权交付给了李爽，李爽取得涉案房产及温泉酒店股权，并进行了有效管理和实际占有。2015年10月李爽接管经营后，管理财务工作，负责缴纳各种管理税费和现金收支，纳税交款皆通过李爽银行卡进行缴纳，有交税凭证为证。李爽与王旭穗签订的房产买卖合同真实、合法、有效，涉案房产虽未办理产权过户手续，其是因共有人成培艳用共有房产贷款办理抵押未到期。李爽无过错，李爽已经实际占有和使用了涉案房产，涉案房产在法院查封前双方已经完成交付。符合相关法律规定，且被长垣县人民法院的生效判决书确认合同有效。另外根据相关法律规定，案外人就执行标的享用足以排除强制执行的民事权益，不得执行该执行标的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第306条的规定，提起诉讼，要求：1、判决撤销新乡市中级人民法院（2016）豫07执异41号民事裁定书；2、判决人民法院不得执行房权证浦西区字CY2014070**、房权证蒲西区字CY201408941-1房屋产权；3、被告承担诉讼费用。
交行新乡分行答辩称：1、交行新乡分行并非本案的适格被告，交行新乡分行与第三人王旭穗丈夫之间与本案有关的债权以及相关权利义务已依法于原告起诉前转让给华融河南分公司，并且在法院及执行局已变更过相关法起诉及申请主体。2、交行新乡分行在申请查封案涉房产时该房产在房管局登记显示的即为第三人王旭穗所有，长垣县人民法院（2016）豫0728民初字第1509号民事判决书仅是确认原告与第三人的合同效力问题，未对案涉房屋确权，更不能产生物权变动效力，原审法院对案涉房屋查封没有任何问题。原告诉请无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
华融河南分公司答辩称：1、原告李爽与王旭穗之间就本案诉争房产系债权纠纷而非权属纠纷，该债权权利不足以排除法院的执行行为；2、原告李爽所谓购买涉案房产的行为不符合《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除法院对涉案房产的执行。综上，李爽的诉讼请求无事实和法律依据，其诉请依法应予驳回。
第三人王旭穗答辩称：原告所述属实，我们结算属实，后来才知房产被查封了，而且这个抵押贷款不是我贷款的，是另外50%股权所有人成培艳抵押贷款的，查封的时候李爽、夏浩已经在实际经营的。这个房产是我个人的，与公司也无关。
根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告李爽的执行异议是否成立。
为支持其诉讼请求，李爽提供以下证据：1、房地产买卖协议一份；2、长垣县人民法院（2016）豫0728民初字第1509号民事判决书一份；3、长垣县人民法院（2016）豫0728民初字第4395号民事判决书一份。
经庭审质证，华融河南分公司认为证据1是复印件，对其真实性、合法性有异议，该证据证明房屋是以物抵债协议，不发生房屋权属变动效力，李爽的债权属于普通债权，其达成此协议损害了其他合法债权人的权益，合同无效。对证据2的真实性予以认可，但双方均知道房屋共有的事实，且没有抵押权人同意转让的证据。长垣县法院确认合同有效错误。该判决书也没有直接确认房屋权属。对证据3，该证据确认了原告转让的房产份额的合同效力，在房屋被查封的情况下，长垣县法院作出确认权属的判决不当，我方拟对证据2、3提起第三人撤销之诉。
交行新乡分行对证据1的真实性请法院核实，原告在购买案涉房屋时对房屋的抵押情况时明知的，对有抵押权的房屋买卖，应取得抵押权人的同意，但无证据证明抵押权人同意买卖。且1509号判决，第二页显示“双方约定待房产解除抵押登记后办理产权手续”，证明双方对房屋抵押是明知的。对证据2的真实性无异议，但该判决时间是2017年2月24日，原告向法院提起异议的时间在该判决之前，该判决第四页显示案涉房产已经被查封，判决认定不当。其余意见同华融河南分公司质证意见。
第三人王旭穗对证据均无异议。
为支持其主张，华融河南分公司提交了以下证据：1、（2015）160号判决书一份，证明华融河南分公司债权合法性；2、债权转让协议1份、报纸公告1份，证明华融河南分公司受让了债权，债权合法有效；3、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>》的理解与适用中的部分内容，证明本案属于以物抵债，不适用第28条。
经庭审质证，李爽对华融河南分公司提交的证据1无异议，对证据2有异议，交行已经提起诉讼了，诉讼以后再签订债权转让协议，不符合法律规定。该债权转让没有通知债权人，债权转让无效。对报纸公告真实性无异议，对债权转让效力有异议，没有公告期限。对证据3，原告适用的不仅是此条款，且包含查封规定第十七条。交行新乡分行、第三人王旭穗对华融河南分公司提交的证据均无异议。
本院认证，对于原告李爽所提交的证据2、3，被告、第三人对真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，对证据1虽然为复印件，但与证据2、3相互印证，能够证明原告李爽与王旭穗之间的房地产买卖协议有效，本院对该证据的真实性予以确认。对于华融河南分公司提交的证据1、3，原告、被告、第三人对真实性均无异议，本院予以确认，对证据2债权转让协议，系二被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其真实性予以确认，对证据2中的公告，原告，被告、第三人对真实性均无异议，本院予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2015年1月15日，王旭穗向李爽借款7000000元，双方约定借款期限为30天，月息3%。当日，李爽向王旭穗工行账户汇款7000000元，借款期限届满后，王旭穗因资金困难未能偿还借款。2015年10月20日，经王旭穗与李爽结算，借款本息合计8890000元，当日王旭穗与李爽协达成房地产买卖协议，根据该协议，王旭穗将其名下位于长垣县杏坛路与成培艳共有的温泉酒店房屋产权（房权证浦西区字CY2014070**、房权证蒲西区字CY201408941-1）的25%和温泉酒店25%的份额以8575000元的价格转让给李爽,王旭穗与李爽并办理了物品及管理交接手续。因温泉酒店的共有人成培艳向银行贷款，将案涉房产抵押给银行，导致李爽不能对案涉房产办理过户手续。2015年12月1日，因交行新乡分行与奔宇电机集团有限公司、王旭穗及其丈夫王新法等人金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月1日作出（2015）新中民金初字第160号裁决书，将案涉房产予以查封。本院在执行交行新乡分行申请执行奔宇电机集团有限公司、王新法、王旭穗等人金融借款合同纠纷一案中，李爽提起案外人异议，要求本院撤销（2015）新中民金字第160号裁定书。本院于2016年11月15日作出（2016）豫07执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人李爽的异议申请。2016年12月5日，李爽向本院提起案外人执行异议之诉，要求1、判决撤销新乡市中级人民法院（2016）豫07执异41号民事裁定书；2、判决人民法院不得执行房权证浦西区字CY2014070**、房权证蒲西区字CY201408941-1房屋产权；3、被告承担诉讼费用。
另查明，房权证浦西区字CY2014070**、房权证蒲西区CY201408941-1显示成培艳、王旭穗均系房屋共同共有人，2015年10月20日王旭穗将其所有的50%房产折抵给李爽25%，李爽分得25%的房屋产权份额。长垣县人民法院于2016年6月16日作出（2016）豫0728民初字第1509号民事判决书，判决确认李爽与王旭穗于2015年10月20日签订的房地产买卖协议合法有效，于2017年2月24日作出（2016）豫0728民初字第4395号民事判决书，判决王旭穗名下由长垣县金银河温泉酒店有限公司经营的，房权证蒲西区字CY2014070**、房权证蒲西区字××号房屋所有权25%份额归李爽所有。
再查明，2015年12月16日，交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南分行）与被告华融河南分公司签订不良资产批量转让协议，将交行河南分行拥有的对河南地区34户借款人的不良贷款以61500000元转让给华融河南分公司，并于2016年1月18日在报纸上予以公告。协议约定的34笔借款包括本院于2015年12月1日作出（2015）新中民金初字第160号判决书中确认的交行新乡支行与奔宇电机集团有限公司、王新法、王旭穗等人的债权。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案即是李爽作为交行新乡分行与奔宇电机集团有限公司、王旭穗、王新法等人金融借款合同纠纷一案的案外人，对交行新乡分行在申请执行债务人王旭穗的案涉房产时提出的停止执行异议之诉，李爽的诉请与据以执行的实体判决无关，该诉的提起符合法律规定。
《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案所查明的事实，李爽与王旭穗于2015年7月31日签订《房地产买卖协议书》，取得案涉房屋25%的产权及温泉酒店25%的股权，并于当日对温泉酒店进行管理和控制。虽然李爽与王旭穗签订的《房地产买卖协议书》系以房抵债协议，但该协议是真实有效的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经由李爽实际占有房屋，具备准物权的性质，其权利应当受到法律保护。关于李爽未办理房屋过户手续，是否非因其自身原因。本院认为，案涉房屋未办理过户登记，系案涉房屋共同共有人成培艳将房屋抵押给银行，李爽在与王旭穗签订协议时，并不明知该房屋抵押给银行，系在2015年9月1日办理过户登记时才发现该情况，属于非因买受人李爽的原因未办理过户登记的情形。故李爽要求对涉案房屋不予执行符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市中级人民法院于2015年12月1日作出的（2016）豫07执异41号民事裁定书；
二、停止对位于长垣县杏坛路房权证浦西区字CY2014070**、房权证蒲西区字CY201408941-1房屋的执行措施。
案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司、王旭穗共同负担。
如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 赵明宪
审判员 王大鹏
审判员 陈 洁
二〇一七年八月三日
书记员 曹靖华