杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初8139号
原告：董柳春，男，1969年9月10日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：许春华，浙ＸＸ光律师事务所律师。
被告：张国书，男，1954年9月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。
第三人：董再根，男，1952年10月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。
第三人：夏小荷，女，1952年8月28日出生，汉族，住杭州市富阳区。
原告董柳春为与被告张国书、第三人董再根、夏小荷案外人执行异议之诉一案，于2016年10月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告董柳春及其委托代理人许春华到庭参加诉讼，被告张国书、第三人董再根、夏小荷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
董柳春向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于杭州市××区灵桥镇××村新街63号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告对位于杭州市××区灵桥镇××村新街63号房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，第三人董再根与董元妹等12位债权人签订房屋买卖合同一份，约定第三人董再根将位于杭州市××区灵桥镇××村新街63号房屋（以下简称案涉房屋）以1500000元价款转让给董元妹等12位债权人以抵偿该12人的债务，但未办理房屋交付手续。2016年5月19日，原告经与第三人董再根及董元妹等12位对第三人董再根享有借款债权的案外人协商一致后达成协议：董元妹等同意第三人董再根将其所有的案涉房屋以1390000元的价格转让给原告，并由董元妹等向原告收取了100000元购房定金。2016年5月23日，经灵桥镇政府、灵桥村村民委员会同意办理了案涉房屋水表、电表过户给原告的申请手续，口头通知案涉房屋承租人因房屋转让导致出租人变更的事实。2016年5月28日，原告与第三人董再根正式签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、董再根以1375000元的价格（139万元减去房屋出租但未到期部分董再根已收租金30000元的50%计15000元）将该房屋转让给董柳春；2.购房款1375000元按照董再根的要求由买方董柳春打入董元妹的银行账户；3.买方付清全部转让款之日起，案涉房屋及附属设施、装修、家用电器等归买方董柳春所有；4.买方付清购房款之日办理房屋交接手续，卖方应将土地使用证、房屋钥匙、租赁合同原件等交付给买方董柳春。此外合同还载明了案涉房屋已出租部分的处理以及第三人董再根一方配合办理权属登记和董元妹等12人确认同意该项转让等相关事项。《房屋买卖合同》签订后，原告征得该房屋所涉集体土地所有权人灵桥村村委会的书面确认“同意该房屋的转让”的意见。合同签订当日原告即按照约定转账支付了1375000元购房款，并与第三人董再根办理了房屋交接手续。2016年6月1日，原告即入住了该房屋除一楼三间店面外的其他楼层，并与一楼承租户重新以自己的名义就原租赁合同剩余租赁期间签署了租赁合同。因案涉房屋并未办理房屋所有权登记，原告至今尚未能够办理房屋所有权变更登记手续。2016年6月29日，杭州市富阳区人民法院对被告张国书与第三人董再根、夏小荷民间借贷纠纷一案进行执行，在执行过程中根据（2016）浙0111执3175号民事裁定书不顾原告家人的反对和抗议查封了案涉房屋。2016年7月8日原告以在法院裁定查封之前就案涉房屋与原所有权人第三人董再根签订了合法有效的书面《房屋买卖合同》，并按照合同全额支付了购房款，而且实际入住占有该房屋，虽未办理过户登记但并非其自身原因所致，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由向杭州市富阳区人民法院提出执行异议，要求停止对该房屋的强制执行并解除查封。2016年9月19日杭州市富阳区人民法院作出（2016）浙0111执异23号执行裁定书，以案涉房屋所在土地归灵桥村所有，用途为宅基地，除该集体组织成员间外不得流转，而原告并非该集体土地所在的灵桥村村民为由，依照《中华人民共和国土地管理法》[以下简称《土地管理法》]第四十三条和《中华人民共和国合同法》[以下简称《合同法》]第五十二条规定，认定第三人董再根与原告间《房屋买卖合同》无效，原告的异议理由不成立，裁定驳回原告的异议。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”原告认为该条款所调整和规范的对象是“建设用地的申请”而不是已经作为建设用地的案涉宅基地的流转问题，是法律对建设用地申请作出限制性规定的管理性规范，而不是效力性规范。依据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性规定，所以（2016）浙0111执异23号执行裁定书以《土地管理法》第四十三条和《合同法》第五十二条规定确认原告和第三人董再根、夏小荷签署的《房屋买卖合同》无效属于适用法律错误，导致裁定错误。因而原告不服该裁定提起本案执行异议之诉。原告提出前述诉请除了前述在执行异议过程中已经陈述到的事实理由之外还有以下几点事实和理由向法庭补充说明：第一、案涉房屋土地使用权已经经过合法的行政审查完成确认登记，有土地使用权证为据。虽然登记的土地使用权人董再根并不是所涉土地所在集体组织的成员，但依据《中华人民共和国物权法》关于物权登记效力的规定，第三人董再根合法享有案涉宅基地使用权的事实在该土地使用权证被依法撤销之前是毋庸置疑的。所以，案涉的宅基地使用权人与该土地所有权人不一致的状况在2004年完成宅基地使用权登记时已经是一个既定的事实，原告和第三人签署的《房屋买卖合同》并没有导致该土地使用权从土地所在集体经济组织流出，并不侵害我国土地管理相关法规对宅基地的使用申请及流转作出限制规定所要保护的农民集体经济组织对集体土地所有权及相应集体组织成员的权益，不具有违法性。第二、案涉房屋的土地使用权证登记的权利人第三人董再根并非该集体土地所在集体组织的成员，与《土地管理法》第四十三条规定的“村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地”存在不一致情形，但这并不能成为禁止案涉房屋在属于同一集体经济组织的原告和第三人董再根间进行转让的理由。首先，《土地管理法》第四十三条规定是针对建设用地申请及批准环节的管理进行规范，而宅基地土地使用权登记是在农用地完成转用申请并批准为农民住宅建设用地房屋建成之后才对该土地权进行确权登记的，所以土地使用权登记在土地所属集体组织之外的情形并不说明该建设用地申请过程存在违反了《土地管理法》第四十三条规定；其次，第十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》后，我国正扎实推进社会主义新农村建设，国家和地方政府出台了一系列的促进新农村建设的与农村宅基地管理相关的政策、规章、地方法规，2007年4月18日杭政办〔2007〕23号《杭州市人民政府办公厅关于鼓励开展农村宅基地整理促进新农村建设的意见》，第二条基本原则第（三）项内容明确：鼓励“农民跨村建宅”。2014年4月29日杭政函2014（76）号《杭州市人民政府关于进一步加强农村宅基地管理切实维护农民权益的意见》第五条创新宅基地使用机制第三项内容明确：“允许住房困难户到本乡镇（街道）范围内其他村调剂、购置旧房。”2016年9月19日《杭州市国土资源局农村宅基地使用权确切登记工作问答》明确：非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。从这些规定来看都是在“严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求”的基础上为“切实保护耕地”“节约集约用地”、“整合优化农房资源”，鼓励“农民跨村建宅”、允许“住房困难户到本乡镇（街道）范围内其他村调剂、购置旧房”、支持“以农民自愿为前提，经村集体经济组织同意，通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导宅基地有序规范退出。”。最后，杭州市国土资源局正在大力开展的“农村宅基地使用权确权登记”工作中，杭州市国土资源局也明确“非本农民集体的农民，经本农民集体同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记”。所以案涉房屋的土地使用权证登记的权利人第三人董再根并非该集体土地所在集体组织的成员，不影响该土地使用权证记载物权的法律效力，是符合相关政府部门一贯的政策的，第三人董再根有权对该土地上案涉房屋之所有权以买卖合同等形式进行处分。第三、原告与第三人董再根、夏小荷都是灵桥镇江丰村农民，属于同一集体组织内的成员，而且原告户下目前并无其他农村房屋，是灵桥村江丰村（原徐婆桥村合并）住房困难户，其出资购买案涉房屋不违反“一户一基（或宅）”的原则，对于受让案涉房屋主体适格。我国的法律不仅没有明确禁止宅基地上房屋在同一集体组织成员内部进行买卖，相反在《土地管理法》第六十二条第四款还明确规定了发生宅基地之上房屋买卖导致出卖人不能再次申请宅基地的法律后果，所以原告在主体适格与第三人董再根有权处分的情况下签订的《房屋买卖合同》合法有效。第四、本案为执行异议之诉，是由于案涉房屋经法院裁定作为董再根的被执行财产才引发的纠纷。假设该房屋因其集体土地性质或者宅基地使用权存在违法性而受相关法律规定被禁止流转，那么法院就可以通过强制执行手段以公开拍卖的方式突破相关法律规定吗？显然这是不可能成立的，所以即使（2016）浙0111执异23号执行裁定书确认原告和第三人董再根间《房屋买卖合同》无效的理由成立，该房屋也将因此而不能继续执行，执行异议中原告要求停止对该房屋强制执行的异议请求也应当予以支持。综上所述，2016年5月28日原告和第三人董再根间签署的《房屋买卖合同》并没有违反我国任何强制性的效力性法律规定，也没有侵害我国现行的宅基地申请、审批和流转的管理制度，而且经过了灵桥村集体组织的同意，也没有侵害案涉房屋所属土地所有权人灵桥村集体组织及成员的任何利益，是符合现行国家政策导向的，不存在损害社会公共利益的情形；同时该合同也体现双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。而且基于该合同双方办理了房屋交付手续，原告已经实际占有和使用该房屋，也已经全额支付了购房款，唯一还没有履行完毕的合同内容是过户登记，但该房屋所有权至今未办理初始登记，原告对此没有任何过错。所以，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，举重以明轻，应当支持原告方提出的停止对该房屋强制执行的诉请。鉴于案涉《房屋买卖合同》双方当事人已经基本履行完毕，仅该房屋现尚未办理过初始确权双方无法依据合同办理所有权变更登记，而目前政府部门正在大力开展不动产统一登记，也包括农村宅基地上房屋的产权统一登记，故原告依据相关法律规定一并提出确权的诉请，望依法予以支持。
张国书向本院提交书面答辩状辩称，被告与董元妹系“干亲”，董元妹与第三人董再根系亲戚关系。因第三人董再根无法归还债务，2016年初，董元妹等曾提出债权人共同接管案涉房屋，共分租金。因周期需要几十年，被告未同意，故向法院提起诉讼要求第三人董再根归还借款。此后，董元妹等人瞒着被告，先是商量用案涉房屋抵偿对12人（其中多数并非第三人董再根债权人，而系第三人董再根儿子董孝敏的债权人）的债务1500000元，后又选定原告作为买受人。原告系案涉房屋旁边的承租商户，此前就有意购买，知晓也理应知晓案涉房屋有关债务纠纷。但由于案涉房屋进行了降价，原告贪图便宜，心急火燎赶在法院查封之前进行交易。但是，签订合同与付款时间均发生在被告起诉第三人董再根案件立案执行之后。合同并没有经过灵桥村村民委员会同意，“尊重甲方及债权人（见证人）意见，同意该买卖合同”系事后添加。个人签名并不能代表村民委员会集体意见，应以公章为准。被告认为：1、根据《物权法》规定，不动产依登记确认产权。案涉房屋属于不动产，且登记在第三人董再根名下。被告有申请法院执行该财产的权利，法院采取查封措施的行为属于履行法定职责的行为，并无不当。2、原告并非案涉房屋所在集体经济组织成员，转让行为因违反《土地管理法》规定无效。原告所述《杭州市人民政府关于进一步加强农村宅基地管理切实维护农民权益的意见》第五条“允许住房困难户到本乡镇（街道）范围内其他村调剂、购置旧房”有明确前提“经县级人民政府批准”、“一户一宅”、“法定面积”、“接受村村集体经济组织或村民委员会同意”。显然，原告不完全具备以上条件。3、原告主张案涉房屋原来就不符合《土地管理法》规定但也取得产权证，是既成事实，因此现在也不具有违法性。这是一种将错就错的逻辑，在法律上和生活中都是十分有害的。近年来，依法行政已经取得长足进步，如果在没有明确法律规定的情况下作出将错就错的司法判断，就是法治的悲哀。4、原告提供的证据，恰恰证明案涉房屋为第三人董再根所有的事实。其所收租金作为案涉房屋的孳息应一并予以执行。对住房情况证明，盖章者并非住房情况的法定证明单位，且也仅仅表述为暂未能安排，并非放弃安排，不完全符合“一户一宅”要求。综上，被告在自身合法权益受到侵害之后，经协商不成向法院起诉请求法律保护，一直以来相信法院能高效处理被告的债务纠纷。要求驳回原告的诉讼请求。
董再根、夏小荷向本院书面陈述称，第三人是执行案件的被执行人，最关注已经诉讼的债务和未诉讼的债务。案涉房屋是第三人经合法审批出资建造，政府部门向第三人颁发了土地证，宅基地的土地证是在案涉房屋按照正轨的批建手续建造之后，由政府部门审查建成的房屋完全符合审批手续之后颁发，案涉财产属于第三人合法财产是毋庸置疑的。第三人以出卖合法财产用于清偿债务天经地义。所以第三人赞同原告提出执行异议，第三人认为现在案涉房屋应该归原告所有，不能作为第三人的财产进行执行。按照法律规定，民事行为遵从当事人的真实意思表示为首要原则，第三人对自己拥有的合法产权的房屋进行处分，只要不违反法律禁止性规定就可以。第三人将案涉房屋出卖给原告，原告也已经支付了全部购房款，案涉房屋已经交付原告使用，第三人以出卖案涉房屋的款项清偿债务，本案已与第三人无关。法院裁定第三人将自己的房屋出卖给原告是违法、无效的，还要继续将案涉房屋作为第三人的财产执行，拍卖后清偿第三人的债务，第三人必须表达自己的意见：国家什么法律规定农民的房屋自己不能卖一定要法院做主去卖才合法？第三人认为肯定没有。第三人出卖案涉房屋给原告所得款项也是清偿债务的，如果无效那么第三人已经清偿的债务也不能算，债权人又要起诉第三人。第三人出卖案涉房屋清偿了1500000元的债务，如果重新起诉，第三人要承担诉讼费、执行费、拍卖费，还能剩余多少钱用于清偿债务？这不仅损害了第三人的利益同时也损害了原告在内的全部债权人的利益。要求法院依法判决。
董柳春围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张国书、第三人董再根、夏小荷未到庭质证。对证据和事实，本院认定如下：
1.证据的认定：
1、（2016）浙0111执异23号执行裁定书、集体土地使用证、杭州市国土资源局富阳分局档案资料，以证明2016年6月29日杭州市富阳区人民法院以（2016）浙0111执3175号民事裁定书在执行过程中查封了第三人董再根案涉房屋一幢，后原告提起执行异议被驳回的事实；案涉房屋宅基地是灵桥镇灵桥村集体土地，登记使用权人为第三人董再根，第三人董再根有权对案涉房屋进行转让处分的事实；国土部门登记档案资料与土地使用证登记内容一致的事实。本院对证据1的三性予以认定。2、定金收条、《房屋买卖合同》、收条、转账凭证，以证明2016年5月19日董元妹等按照当时三方口头约定收取原告购房定金100000元的事实；2016年5月28日原告与当事人董再根签订《房屋买卖合同》，双方约定相关内容，合同经董元妹等12位债权人见证并确认同意，经灵桥镇灵桥村村民委员会同意的事实；原告通过王荣财转账代付给董元妹1375000元，已按约定支付全部购房款的事实；原告在法院查封之前已经与第三人董再根签订合法有效的《房屋买卖合同》，并支付全部购房款的事实。本院对证据2的真实性予以认定。3、租房协议（2015年12月30日）、租房协议（2015年10月21日）、租房协议（2015年9月30日）、租赁合同（2016年6月1日3份）、案涉房屋水电表更名手续、水电费缴费证明、住房情况证明，以证明第三人董再根已按照《房屋买卖合同》约定将案涉房屋一楼三件店面原租赁合同原件交给原告，2016年6月1日原告以出租人身份就原租赁合同剩余租期与承租人重新签订租赁合同的事实；2016年5月23日镇、村两级集体组织同意因案涉房屋发生转让办理水、电表户主变更手续的事实；2016年6月案涉房屋的水、电费由原告缴纳的事实；原告在法院查封前已经按照《房屋买卖合同》的约定实际占有、使用案涉房屋，行使房屋所有权人权利的事实；原告目前除案涉房屋外无房产的事实。本院对租房协议的三性予以认定，租赁合同的真实性予以认定。4、杭州市人民政府办公厅关于鼓励开展农村宅基地整理促进新农村建设的意见（节录），以证明政策鼓励农民跨村建房、政策允许住房困难户到本乡镇（街道）范围内其他村调剂、购置旧房；政策明确可对非本农村集体农民，因新农村建设等集中迁建，经有权机关批准异地建房，可按规定确权登记发证的事实。本院认为证据4不符合证据要件，不予认定。
2.对事实的认定：
董柳春、董再根、夏小荷均系杭州市富阳区灵桥镇江丰村徐婆桥自然村村民。2003年3月31日，董再根以王桂法名义经审批取得浙江省建设用地许可证，在杭州市××区灵桥镇××村新建住宅一幢。2004年2月25日，富阳市国土资源局向董再根核发了集体土地使用证。
因董再根欠董元妹等12位债权人款项1980000元，2016年4月27日，董再根、夏小荷与董元妹等12位债权人签订房屋买卖合同一份，约定董再根、夏小荷将案涉房屋以1500000元的价格转让给董元妹等12位债权人以抵偿其对该12位债权人的债务。2016年5月19日，董柳春与董再根及董元妹等12位债权人协商达成协议，董元妹等同意董再根将案涉房屋以1375000元价格转让给董柳春，并由董元妹等向董柳春收取了100000元购房定金。2016年5月23日，董柳春办理了案涉房屋水、电表过户申请手续，并通知案涉房屋承租人因房屋转让导致出租人变更事宜。2016年5月28日，董再根、夏小荷与董柳春签订《房屋买卖合同》一份，将案涉房屋及附属设施、装修、家用电器等以1375000元价格转让给董柳春，董柳春在办理好电表、水表、有线电视过户手续之日起2日内一次性付清1375000元购房款，打入董元妹银行卡；房屋转让款付清之日办理房屋交接手续；合同还约定其他相关条款。同日，王荣财代董柳春汇款1375000元给董元妹，董再根、夏小荷向董柳春出具收到购房款1375000元的收条。2016年6月1日，董柳春与梁家才等3位承租人签订租赁合同，将案涉房屋店面续租给上述承租人。
2016年6月29日，本院在执行（2016）浙0111执3175号张国书与董再根、夏小荷民间借贷纠纷一案中，查封了案涉房屋。
2016年7月8日，董柳春向本院提出执行异议，要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封。2016年9月19日，本院作出（2016）浙0111执异23号执行裁定书，驳回董柳春的执行异议。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效（五）违反法律、行政法规的强制性规定。董再根、夏小荷、董柳春系灵桥镇江丰村村民，案涉房屋所属土地为灵桥镇灵桥村集体土地，在房地一体的格局下，董再根、夏小荷向董柳春出售案涉房屋，将使未经法定程序批准农村村民住宅用地的董柳春实际上取得了灵桥镇灵桥村农村村民住宅用地，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述规定，董柳春与董再根、夏小荷签订的《房屋买卖合同》，因违反法律强制性规定而无效。因此，董柳春对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，董柳春的诉请，没有法律依据，本院不予支持。
张国书经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回董柳春的诉讼请求。
案件受理费80元，由董柳春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 高开封
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 钟胜宜
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 李 明