重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第02818号
原告重庆山泰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣小区D区5-4号，组织机构代码76590762-4。
法定代表人游建华，重庆山泰物业管理有限公司总经理。
委托代理人罗洪，重庆易坤律师事务所律师。
委托代理人魏婷婷，女，重庆山泰物业管理有限公司职员，住重庆市九龙坡区。
被告李同炯，女，1978年7月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆山泰物业管理有限公司与被告李同炯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告重庆山泰物业管理有限公司的委托代理人罗洪，被告李同炯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆山泰物业管理有限公司诉称，被告是某某小区的业主。前期物业服务由重庆光福物业有限公司物业管理分公司实施。由于小区未成立业主委员会，根据国家倡导房地产开发与物业服务相分离的原则，重庆光福物业管理有限公司将小区物业服务移交原告实施，并在小区内张贴公示，在业主未提出异议的情形下，2006年1月1日，原告正式接管某某小区进行物业服务。自2007年9月至2012年10月，被告拖欠原告物业服务费5431.20元，现要求被告立即给付原告物业服务费5431.20元，并以欠付的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准从欠付之日起至付清之日止向原告支付违约金。
被告李同炯辩称，1、重庆光福物业有限公司欠被告逾期交房、逾期办证违约金，重庆光福物业有限公司撤场后由原告来提供物业服务，三方口头约定由重庆光福物业有限公司欠付的逾期交房、逾期办证违约金来冲抵被告应当交纳的物业服务费；2、原告从2012年4月开始就没有提供物业服务了，原告主张的2012年4月之后的物业服务费没有法律依据；3、原告为被告小区提供物业服务没有经过正当的选举、决定的程序，且原告提供的物业服务质量差；4、原告的主张部分已经超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告李同炯系某某小区的业主。重庆光福物业有限公司系该小区的开发商。该小区的前期物业服务由重庆光福物业有限公司物业管理分公司实施。小区未成立业主委员会。2005年10月20日，重庆光福物业有限公司张贴公示，其内容为：“某某小区2、4、6、8号楼全体业主：由重庆光福物业有限公司委托重庆光福物业有限公司物业管理分公司签订的前期物业管理服务合同三年期已满，现公司将本物业整体服务管理承包给重庆山泰物业管理有限公司进行管理。管理期限到本物业成立业主委员会时止，物业管理服务费和业主应缴纳的费用仍执行原收费标准。现将此情况公示于大家，征求大家的意见。请广大业主在公示之日起30日之内提出意见，如30日之后无异议，将由重庆山泰物业管理有限公司管理该小区。”2005年12月1日，重庆山泰物业管理有限公司张贴公示，其内容为：“某某小区2、4、6、8号楼全体业主：重庆光福物业有限公司于2005年10月20日公示的将整体物业承包给重庆山泰物业管理有限公司进行管理的公示，公示期已满业主并未提出反对意见，只是对管理工作上存在问题提出了宝贵的意见。为此重庆山泰物业管理有限公司将从2006年元月1日起对小区实行物业管理。”
2006年1月1日，原告与重庆光福物业有限公司订立物业管理服务合同，约定由原告为某某房屋提供物业服务。电梯房管理费按建筑面积每月0.80元／平方米向业主收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。随后，原告进场对该小区实施物业服务。原告系叁级物业服务企业。
2012年11月23日，原告将被告所居住的某某小区除车库（负一层）以外的所有物业交给重庆市沙坪坝区覃家岗街道新鸣社区居民委员会接手，原告不再对该小区提供物业管理服务。
2013年5月27日，原告委托重庆易坤律师事务所向被告发律师函催收被告所欠2012年10月31日前的物业服务费。
另查明，某某房屋的所有权人系被告李同炯，被告与重庆光福物业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为109.56平方米，房屋产权登记建筑面积为109.98平方米。
上述事实，有原告提供的《物业管理服务合同》、关于某某小区物业管理交接协议、物业服务企业资质证书、公示、律师函及邮政特快专递详情单等书证，原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，对其证据效力予以确认。
本院认为，重庆光福物业有限公司作为建设单位未与物业服务企业订立前期物业合同，而是由其物业管理分公司对重庆市沙坪坝区某某商贸小区提供事实物业服务。重庆光福物业有限公司物业管理分公司终止对某某商贸小区前期物业服务后，因该小区未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，那么作为建设单位的重庆光福物业有限公司将物业服务委托给原告并与之订立的合同，从性质上应当还是属于前期物业服务合同。原告具有物业管理企业资质，其收费也符合重庆市物业管理服务收费标准，故双方订立的物业服务合同对作为小区业主的被告具有约束力。现被告抗辩原告为其所在的小区提供物业服务没有经过正当的选举、决定的程序没有法律与事实依据，本院不予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告于2013年5月27日书面通知被告交纳所欠2012年10月31日前的物业服务费，故本院对原告要求被告给付2011年5月至2012年10月期间的物业服务费予以支持。被告房屋产权登记房屋建筑面积为109.98平方米，被告每月应支付的物业服务费为87.98元（109.98平方米＊0.8元／月／平方米），2011年5月至2012年10月共计18个月1583.64元（87.98元／月＊18个月），原告同意按照被告与重庆光福物业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为109.56平方米计算物业服务费，要求被告每月支付物业服务费87.60元，系对自身民事权益的处分，本院对此予以确认，因此，被告应当支付原告2011年5月至2012年10月期间的物业服务费共计1576.80元。对于原告主张的2011年5月之前的物业服务费的诉求请求已超过诉讼时效，且原告也不能提供时效中止、中断的证据，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。
合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起按应交费用每日千分之三加收滞纳金。物业服务合同约定的滞纳金，实际是对违约金的约定。被告未按约定交纳物业服务费，原告有权要求被告承担给付违约金的违约责任。原告要求被告支付违约金，该违约金以欠付物业服务费用为基数，按每日千分之三的标准从欠付之日起计算至付清之日止，本院予以支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告关于原告物业服务质量差、由重庆光福物业有限公司欠付的逾期交房、逾期办证违约金来冲抵被告应当交纳的物业服务费的抗辩，未在庭审中提供充分证据加以证明。现被告以此作为拒绝给付物业服务费的理由缺乏事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李同炯于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆山泰物业管理有限公司2011年5月至2012年10月期间的物业服务费共计1576.80元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以欠付物业服务费为基数，按每日千分之三的标准从欠付之日起计算至付清之日止。
二、驳回原告重庆山泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李同炯负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向容
二〇一四年六月五日
书 记 员 肖庆