山东省潍坊市奎文区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）奎行初字第21号
原告乔爱刚。
委托代理人尹传亮，山东英拓律师事务所律师。
委托代理人王凌筱，山东英拓律师事务所律师。
被告潍坊市住房和城乡建设局（原潍坊市房产管理局的职责已纳入其中），驻潍坊市高新技术产业开发区。
法定代表人李广东，局长。
出庭负责人卢波，潍坊市住房和城乡建设局党委成员、总工程师。
委托代理人孙红兵，潍坊市住房和城乡建设局房产交易中心工作人员。
委托代理人宋玉臻，山东鸢都英合律师事务所律师。
第三人乔贤民。
原告乔爱刚诉被告潍坊市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，本院于2014年10月22日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因乔贤民与原告所诉行政行为存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。因原告需通过民事诉讼确认房屋买卖合同的效力，本案于2014年12月4日依法中止审理。后本案恢复审理，本院依法组成合议庭，于2016年3月9日再次公开开庭审理了本案，原告乔爱刚及委托代理人尹传亮，被告潍坊市住房和城乡建设局出庭负责人卢波及委托代理人孙红兵、宋玉臻，第三人乔贤民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告潍坊市住房和城乡建设局于2007年7月3日收到第三人乔贤民及其父乔凌元的申请，要求将出卖人乔凌元名下位于奎文区××××楼2-101号，房产证号为潍房权证市属改字第××号的房屋产权转移登记至买受人乔贤民名下。经审查，被告于2007年7月13日为第三人颁发了潍房权证市属字第××号房屋所有权证。
原告乔爱刚诉称，位于奎文区××××楼2-101号房屋系原告及第三人之父母乔凌元和谭允芬的夫妻共同财产，二人分别于2004年2月23日和2004年11月5日通过公证的形式订立遗嘱，确认将上述房产中各自拥有的份额分别由原告和第三人继承。后原告之父母先后去世，原告要求继承涉案房屋中的相应份额，遭到第三人拒绝，遂于2013年向法院提起民事诉讼，要求依法继承涉案房屋的相应份额。在该诉讼过程当中，原告得知，该房屋已于2007年登记至第三人名下。原告认为，被告在房屋转移登记过程中，没有严格履行审查职责，作出了错误的转移登记，侵害了原告的合法权益，依法应予撤销。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1、谭允芬、乔凌元所立的公证遗嘱各一份，证明涉案房屋系乔凌元、谭允芬的夫妻共同财产，二人分别确定将其拥有的份额由第三人乔贤民继承。2、谭允芬所立的公证遗嘱一份，证明谭允芬于2004年11月5日变更原公证遗嘱，将其所有的涉案房产的份额即房产的一半由原告乔爱刚继承。3、乔凌元、谭允芬的户籍证明复印件各一份，证明原告与第三人之母谭允芬于2006年1月19日死亡，父亲乔凌元于2013年4月23日死亡。在2006年1月19日起继承开始，涉案房屋由原告与乔凌元共有。4、潍坊市奎文区人民法院（2015）奎民一初字第204号民事判决书和潍坊市中级人民法院（2015）潍民一终字第1276号民事判决书各一份，证明被告作出房屋登记的房地产契约和房屋买卖协议被确认为部分无效。
被告潍坊市住房和城乡建设局辩称，被告依据《城市房地产权属登记管理办法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，为第三人乔贤民及其父乔凌元作出的房屋转移登记，认定事实清楚，程序合法，符合法律法规的相关规定。同时，原告乔爱刚应先行解决房屋买卖合同效力的民事纠纷才能最终确定本案所涉行政行为的合法性。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内向本院提交了作出被诉行政行为的证据和规范性文件依据:1、2007年7月3日申请人乔凌元、乔贤民向被告递交的房屋转移登记申请书一份，证明房产登记行为经当事人申请而启动。2、申请人乔凌元、乔贤民身份证复印件各一份，证明房屋登记申请人的身份情况。3、2007年6月25日乔凌元、乔贤民双方签订的房屋买卖契约一份，证明涉案房屋存在房屋买卖行为。4、2007年7月3日乔凌元、乔贤民签订的房屋买卖协议一份，证明涉案房屋存在房屋买卖行为。5、潍房权证市属改字第××号房屋所有权证一份，证明交易房屋归卖方乔凌元所有。6、2007年6月25日潍坊德诚房地产价格评估咨询有限公司出具的住宅估价报告一份，证明该公司受乔凌元的委托，对涉案交易房屋进行评估。7、2007年6月26日奎文区地税局出具的房屋交易应纳税额认定书两份，证明涉案交易房屋过户前已向税务部门纳税。8、2007年7月4日潍坊市房产交易中心出具的收件收据一份，证明该房产登记经过被告登记受理程序。9、2007年7月4日至5日潍坊市房产交易中心出具的房屋转移登记审批书一份，证明该房产登记被告履行了审核手续。10、2007年7月13日被告出具的潍房权证市属字第××号房屋所有权证存根一份，证明被告为第三人乔贤民颁发的房产所有权证存根。11、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章“房地产交易”，证明被告办理的法律依据。12、建设部1997年10月27日颁发的《城市房屋权属登记管理办法》，证明被告办理的法律依据。13、涉案房屋他项权证存根（潍房市属他证字第032954号）一份，证明涉案房屋处于抵押状态，请求法院在裁判时予以考量。
第三人乔贤民述称，2007年我父亲乔凌元将他名下房屋出售给我，并和我一起去房管局办理的过户手续，房屋是我出钱购买的，走的正规手续。
第三人为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1、2004年2月23日乔凌元、谭允芬公证书原件各一份，与原告持有的复印件一致，证明这两份遗嘱是真实的，和我购买房屋是两回事。2、房屋过户时产生的一些证据共10份，证明我是合法购买父亲乔凌元的房屋。
针对原告主张、被告答辩及第三人的陈述，合议庭归纳本案的争议焦点为：被告向第三人颁发潍房权证市属字第××号房屋所有权证的行为是否合法。审理重点为：1、被告向第三人颁发涉案房屋所有权证的行为认定事实是否清楚，证据是否确凿；2、处理程序是否合法；3、适用法律法规是否正确。
针对以上争议焦点和审理重点，合议庭引导双方当事人及第三人进行了充分的举证、质证和辩论。
关于被告提交的13份证据，原告质证认为：对1号证据真实性有异议，乔凌元的签字并非其本人所写；涉案房产属于乔凌元与谭允芬的夫妻共同财产，在谭允芬去世后，涉案房产属于原告与乔凌元共有，共有的房产转移登记需由共有人共同申请，而该申请系由乔凌元单方申请，不符合法律规定。对2号证据真实性无异议，但不能证明乔凌元的身份证系其本人提交。对3-4号证据真实性有异议，乔凌元签字系乔贤民代为书写，但未提供代签的授权；涉案的房产系乔凌元与乔爱刚的共有财产，乔凌元无权单方处分。对5号证据真实性无异议，但不能证明该房产属于乔凌元个人所有。对7号证据中乔凌元签字的认定书真实性有异议，并非乔凌元本人书写，而且该认定书并非已纳税的凭证。对9号证据有异议，该审批表中的调查和审批意见均为打印，也就是在受理调查意见时审批意见即已形成；在审批阶段已经对该套房屋分配了房产证号，不符合法定程序；审批书中具体经办人均未签字，受理调查意见一栏中负责人也未加盖个人印章；被告在既未审核乔凌元有无房屋共有人，也未要求乔凌元就房屋是否为单独所有提出证据或作出说明的情况下，即同意转移登记，事实不清，程序违法。对11-12号证据真实性无异议，但被告错误的适用了该法律法规。对13号证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关；本案审理的是被告为第三人办理房屋转移登记的行为是否合法的问题，从原告提交的证据来看，被告依据无效的房屋买卖合同为第三人颁证的行为违法，应当依法予以撤销，而依据错误的房屋登记行为作出的房屋他项权利登记应该是无效的。对6号、8号、10号证据均没有异议。
第三人质证认为：对被告提供的1-13号证据均无异议，在办理房产证过程中，凡是我父亲乔凌元签字的地方都是我代签的，我父亲摁的手印。
关于原告提交的4份证据，被告质证认为：对1-2号证据被告不知道，也没有能力辨别遗嘱的真伪；假如遗嘱真实存在，也不能以遗嘱确认涉案房产为夫妻共同财产，因遗嘱是生前订的，死亡后生效，订立时并不生效。对3号、4号证据均没有异议。
第三人质证认为：对2号证据真实性要到公证处了解情况后再予确认，这份变更遗嘱原来我不知道，后来原告起诉遗产继承的时候我才知道，我不认可这份变更遗嘱。对1号、3号、4号证据均无异议。
关于第三人提交的2份证据，原告质证认为：对1-2号证据的真实性无异议，但对于1号证据中谭允芬的公证遗嘱已被谭允芬后来作出的遗嘱所变更，该份公证遗嘱已失去法律效力，对乔凌元的遗嘱无异议；对于2号证据只能证明第三人为办理转移登记交付的费用，不能证明被告的房屋登记行为合法。
被告质证认为：对1号证据不予质证，其原因一是该证据与原告手持的遗嘱相冲突，真实性无法判定；二是当事人乔凌元、乔贤民于2007年7月3日到被告处申请办理的房屋转移登记，被告办理此类登记并不需要遗嘱，该遗嘱和被诉行政行为无关。对2号证据无异议。
经庭审质证，合议庭对被告提交的上述证据作如下认定：1-10号证据系被告为第三人办理房屋转移登记时认定的事实情况和遵循的程序情况，具备证据的真实性、合法性、关联性，确认为有效证据。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》系被告于当时办理房屋转移登记时所适用的法律和部门规章，适用于本案。13号证据与本案关联性不强，确认为无效证据。
经庭审质证，合议庭对原告提交的上述证据作如下认定：1-2号证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，能够证明原告及第三人之父母对涉案房产的遗嘱分配情况，确认为有效证据。3号证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，能够证明原告及第三人之父母的死亡先后顺序，进而证明遗嘱的生效情况及涉案房产的继承情况，确认为有效证据。4号证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，能够证明第三人及其父亲办理房产转移登记时，处分原告涉案房产份额的部分无效，确认为有效证据。
经庭审质证，合议庭对第三人提交的上述证据作如下认定：1号证据即原告提交的1号证据中的一部分，该证据具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明第三人之父母对涉案房产的初次遗嘱分配情况，确认为有效证据。2号证据系第三人及其父亲办理涉案房产转移登记时的相关手续，与被告提交的证据相互印证，具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明第三人及其父亲办理涉案房产转移登记时的相关情况，确认为有效证据。
经审理查明，原告乔爱刚与第三人乔贤民系同胞姐弟，其二人的父母乔凌元和谭允芬（均已过世）生前有夫妻共有房屋一套，位于潍坊市奎文区××××楼2-101号，房屋所有权证号为潍房权证市属改字第××号。2004年2月23日，乔凌元和谭允芬通过公证的形式分别订立遗嘱，确定其二人共有的房屋由第三人乔贤民继承。2004年11月5日，谭允芬再次通过公证的形式订立遗嘱，确定将其在夫妻共有房屋中所占的份额（即房屋的一半）由原告乔爱刚继承。2006年1月19日，谭允芬去世，其于2004年11月5日订立的遗嘱发生效力。2007年，第三人乔贤民与乔凌元签订房屋买卖协议，从乔凌元手中购得涉案房产，并到被告潍坊市住房和城乡建设局办理了房屋转移登记手续，涉案房产转移至第三人乔贤民名下，新的房屋所有权证号为潍房权证市属字第××号。2013年4月23日，乔凌元去世。2015年3月12日，原告乔爱刚因要求确认第三人乔贤民与乔凌元的房屋买卖合同无效诉至法院，经一审、二审确认，第三人乔贤民与乔凌元所签订的房屋买卖协议中处分谭允芬遗产（即应由原告乔爱刚继承）的部分无效，其余部分有效。
本院认为：一、根据建设部《房屋登记办法》第四条：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”之规定，被告潍坊市住房和城乡建设局负有办理辖区内房屋登记事项的法定职责。而从被告办理本案涉案房产转移登记时所认定的事实、处理程序和法律法规适用来看，在当时条件下，被告尽到了审慎的审查义务，无明显瑕疵。
二、在原告乔爱刚与第三人乔贤民确认涉案房屋买卖协议无效民事纠纷一案中，法院生效判决已经确认，第三人乔贤民与乔凌元所签订的房屋买卖协议中处分谭允芬遗产（即应由原告乔爱刚继承）的部分无效。该生效法律文书确认的事实，致使被告在办理房屋转移登记时所依据的事实缺乏合法合理的依据。根据建设部《房屋登记办法》第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”之规定，乔凌元与谭允芬系夫妻，其对于谭允芬变更遗嘱的情形应当知晓，在明知有相应遗嘱的情况下，乔凌元与乔贤民通过隐瞒真实情况，损害他人利益而获得的房屋转移登记证书依法应当予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告潍坊市住房和城乡建设局颁发给第三人乔贤民的潍房权证市属字第××号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 柴象坤
人民陪审员 许晓红
人民陪审员 马学耀
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 马晓丽