辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民三终字第64号
上诉人（原审被告）：王培华。
委托代理人：肖静。
委托代理人：姜武，辽宁久智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鞍山世丰物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁西区一道街**号。
法定代表人：苟伟平，该公司总经理。
委托代理人：苟大勇，该公司副经理。
上诉人王�华为与被上诉人鞍山世丰物业管理有限公司（以下简称世丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2014）铁东民三初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人王培华的委托代理人肖静、姜武，被上诉人世丰物业公司的委托代理人苟大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年12月3日，案外人鞍山凯圣置业有限公司与世丰物业公司签订《前期物业服务委托合同》，双方约定：由世丰物业公司为鞍山凯圣·凡尔赛小区提供前期物业服务。该合同第二十一条约定：“高层住宅乙方按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人、使用人收取”；该合同第二十四条约定：“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，可依据国家相关规定，收取滞纳金”。
另查，王培华在案外人鞍山凯圣置业有限公司购买了鞍山凯圣·凡尔赛小区的住宅，面积为101.57平方米。王培华于2010年2月27日办理了收楼手续入住。
再查，2013年1月12日，世丰物业公司与案外人凯圣·凡尔赛小区业主委员会签订《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》双方约定：由世丰物业公司为鞍山凯圣·凡尔赛小区提供物业服务。该合同第六条约定：住宅物业服务费1元／平方米／月；该合同第八条第2项约定：电梯费为每月45元；该合同第十九条约定：业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用0.3%加收违约金；该合同第二十七条约定：本合同自2013年1月1日生效。
又再查，王培华于2013年1月1日起未缴纳物业服务费。2013年1月1日至2014年9月30日，王培华共计拖欠物业服务费2133元；2013�1月1日至2014年9月30日，王培华共计拖欠电梯费为：945元。上述共计3078元。
原审法院审理认为：世丰物业公司与王培华所在小区开发商及业主委员会所签订的《前期物业服务委托合同》及《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《前期物业服务委托合同》及《鞍山凯圣·凡尔赛小区�业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。王培华作为由世丰物业公司提供物业管理服务的凯圣·凡尔赛小区的业主，接受了世丰物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向世丰物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。故对于王培华提出一、世丰物业公司在维保期内存在适用法规不当、质保期虚假、服务拖延、搪塞、不及时、不到位的问题。二、世丰物业公司不守合同不讲诚信存在违规收费问题。三、世丰物业公司前期存在合同欺骗的问题。四、目前世丰物业公司仍然违规收取款项的抗辩理由，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于世丰物业公司要�王培华给付拖欠物业服务费2133元、电梯费945元的诉讼请求，该院予以支持。关于世丰物业公司要求王培华给付滞纳金一节，因《前期物业服务委托合同》、《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》均约定如王培华未交纳物业费应当给付世丰物业公司滞纳金，故对于世丰物业公司的该项诉讼主张，该院予以支持。关于世丰物业公司要求王培华给付滞纳金数额确定一节，因该滞纳金系违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对于王培华提出违约金过高，要求减少的诉讼主张，该院予以支持。关于滞纳金的确定一节，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因世丰物业公司未提供其实际损失的相关证据，故实际损失应为王培华拖欠物业费的利息，计算方式为以被告未缴纳物业费的数额为本金，中国人民银行同期逾期贷款利率为标准，从王培华拖欠物业费之日起（2013年1月1日）计算至判决确认给付之日止。故对于世丰物业公司主张的滞纳金未超过实际损失1.3倍的部份该院予以支持。关于王培华当庭提出反诉的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，因王培华未能在举证期限内向本院提交反诉请求�故对于王培华当庭提出的反诉请求，该院不予支持，王培华可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款、《物业管理条例》第十二条第四款、第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、王培华于判决生效之日起十日内向世丰物业公司支付2013年1月1日至2014年9月30日的物业服务费2133元、电梯费945元，上述共计3087元；二、王培华于判决生效之日起十日内向世丰物业公司支付拖欠物业服务费的滞纳金（滞纳金为实际损失的1.3倍，实际损失的计算方式为：以2133元为本金，中国人民银行同期逾期贷款利率为标准，从2013年1月1日起计算至判决确定给付之日�）。如果王培华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王培华负担。
上诉人王培华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定事实错误。一审法院未依据鞍山市政府100号文件及鞍山市城市住宅区物业管理办法错误，未审查入住时间、计算拖欠物业费时间计算、调整违约金等事实错误；一审适用法律错误。对我方答辩不支持，对反诉不受理，应当适用物业管理条例第五条及消费者权益保护法十六条、合同法第五十二条规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，由世丰物业公司承担诉讼费用。
被上诉人世丰物业公司未作书面答辩，在庭审中辩称：同意一审判决。
本院二审查明的事�与一审查明的事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点是：对于王培华拒绝给付物业费的事实和理由是否成立？首先，世丰物业公司与王培华所在小区签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，世丰物业公司按照物业合同约定向王培华收取物业费，具有法律依据。其次，王培华提出世丰物业公司未尽到门窗的修缮义务，不能给付物业费的上诉理由。因物业服务合同中未约定由物业公司对业主的室内设施进行维修，而且《鞍山市城市住宅区物业管理补充规定》第十一条规定“私有产权房屋进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等自用部位和自用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由产权人自行维修养护”。可以看出，物业公司并非业主室内门窗的维修负责单位，门窗出现质量问题或是维修不到位的问题，与物业公司无关。最后，根据开发商提供给业主的业主入伙手册第六项“鞍山世丰物业管理有限公司接受委托负责保修期内有关质量的来信、来访和投诉处理”的约定，也未明确由世丰物业公司对保修期内的门窗进行维修。另外，世丰物业公司要求王培华给付电梯费，符合物业合同约定。对于王培华提出一审法院认定事实及适用法律错误问题。经查，一审法院认定事实及适用法律并无不当。对王培华上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王培华承担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 许爱军
二〇一五年三月十九日
书记员 高佳辛