贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初888号原告何剑，男，1974年1月17日出生，彝族，住贵州省大方县。委托代理人（特别授权）刘德超，贵州大方县马场法律服务所法律服务工作者。被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。法定代表人黄宗均，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司董事长。委托代理人（特别授权）周登瑜，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司办公室主任。原告何剑与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法适用简易程序于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告何剑及其委托代理人刘德超，被告鑫盛黔公司委托代理人周登瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何剑诉称：2012年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告修建的位于大方县大方镇奢香大道中段西侧第3号楼2单元3层3号楼房的商品房一套，建筑面积136.72平方米，总价款为300784.00元，房款已根据被告的要求全部付清。根据合同第十一条第一款规定，被告必须于2013年10月30日前交房，但被告并没有按期交房，直到2013年12月30日才通知原告接房。根据合同第十三条规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之八的违约金共计14437.63元（即从2013年10月31日至2013年12月30日共计60天，60天×房屋总价款300784.00元×0.0008=14437.63元），但被告至今仍未支付；根据合同第二十二条规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房的初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未交付。根据合同第二十二条的有关规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款300784.00元的万分之一的违约金，直至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。从2013年10月31日至2016年3月13日起诉之日共计871天，被告共计应向原告支付违约金26198.28元，（即（871天×房屋总价款300784.00元×0.0001=26198.28元），但被告至今未支付；根据合同第十八条及附件六的规定，被告必须于2013年10月30日前交付商品房时安装好电梯，电梯为：速度2.5米／秒，载重量为1，000千克，品牌名称为“通力”牌。2014年1月10日被告交房时，安装的电梯品牌为“博林特”，该电梯一直不能正常使用，直到2014年4月底才勉强可以使用，但经常坏，给原告搬运装修材料以及无法回家在外住宿等增加了额外的费用，因被告电梯不能正常使用影响了原告出行和孩子的上学，导致原告增加费用共计5000.00元。综上，特请求人民法院依法判决：1、被告支付原告逾期交房违约金14437.63元；2、被告从2013年10月31日支付起每日按照购房款300784.00元的万分之一计算违约金至交付房屋产权权属证书之日止；被告鑫盛黔公司辩称：针对原告的要求被告支付违约金的诉讼请求，被告已经于2013年10月30日按期交房，并电话通知了业主，因此，不存在违约；针对原告要求被告支付逾期办理房产证所产生的违约金的诉讼请求，请求依法判决；针对原告要求被告安装、更换电梯以及支付因电梯工作不正常所导致损失5000.00元的诉讼请求，被告认为，合同约定的两部电梯，第一部已安装，第二部下个月开始使用，因此请求法院驳回原告的该项诉讼请求。经审理，本院查明：2012年1月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧鑫盛黔·盛景国际广场第3号楼2单元3层3号房，总价款为300784.00元，约定交房时间为2013年10月30日前，逾期交房起过三十日的，买受人有权退房，或者要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自双方约定的房屋交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2014年10月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定的日期起三十日后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，而买受人不同意退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。办理产权登记所应缴纳的各项税费，由买受人承担。双方签订合同的当日，原告向被告支付了购房款200784.00元，2012年4月6日，原告通过中国建设银行大方支行向被告支付剩余房款100000.00元。之后，2013年12月30日原告按约定支付了被告办理产权登记手续应缴纳的契税4511.76元，并于同日交纳了265.00元的有线电视初装费。而被告至今未按约定交付办理商品房转移登记的权属证书给原告，亦未按照约定支付原告迟延交房以及迟延交付办理商品房转移登记权属证书的违约金。原告在起诉时除请求判决被告支付逾期交房的违约金以及判决被告支付逾期办理房产证的违约金外，还请求判决被告安装《商品房买卖合同》约定的尚未安装的“通力”牌电梯，并将现在使用的“博林特”牌电梯更换成“通力”牌电梯，并由被告赔偿原告因电梯不能正常运行所造成的原告误工损失及因违约所造成的损失5000元，庭审中，原告自愿放弃该项诉讼请求。本案争议的焦点是，一、被告逾期交房的时间是2013年10月30日，还是2013年12月30日；二、逾期交房的违约金每日按已付房款的万分之八计算违约金是否过高。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在合同中约定的交房时间是2013年10月30日，原告主张被告交房的交房时间是2013年12月30日，并提供了向被告交纳的契税、有限电视初装费的收据予以证明，被告主张交房时间为2013年10月30日，但其并未向本院提供证据予以证明，故对被告的该项抗辩意见，不予采信，对原告主张被告逾期交房时间为2013年12月30日的主张予以认定。从2013年10月30日起至2013年12月30日，被告逾期交房的时间共计60天，双方约定的逾期交房每日按万分之八计算支付违约金，相当于年利率28.8%，而中国人民银行公布的2012年至2014年11月22日前6个月至1年期原贷款年利率为6%，每日万分之八的违约金超过银行同期贷款利率的4倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，每日万分之八的违约金过高的抗辩理由成立，被告同意按每日万分之五向原告支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持。故被告应向原告支付的违约金为60天×房屋总价款300784.00×0.0005=9023.52元，原告主张被告按购房款的万分之一计算违约金至交付房屋产权权属证书之日止，有事实依据和法律依据，本院予以支持，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间是2014年10月30日前，因此，被告违约交付商品房转移登记有关文书的时间应从2014年10月31日起计算，原告主张从2013年10月31日计算的意见没有事实依据，本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告贵州鑫盛黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告何剑逾期交房的违约金人民币9023.52元，并从2014年10月31日起每日按照购房款人民币300784.00元的万分之一计算违约金至向原告何剑交付房屋产权权属证书之日止。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告何剑减半交纳的案件受理费人民币508.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 ?杨昌齐二〇一六年四月二十九日书记员 ?张卫红