广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初1495号原告：深圳市大数云房网络科技有限公司，住所地：深圳市南山区大冲商务中心D座8楼。法定代表人：钟岩。委托诉讼代理人：陈慧婷，系公司员工。委托诉讼代理人：江丽红，系广东德纳律师事务所律师。被告：惠州市惠冠商贸有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水桥背排坊（人民三路旁）。法定代表人：王义俊。委托诉讼代理人：冯竞超，系广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原告深圳市大数云房网络科技有限公司诉被告惠州市惠冠商贸有限公司商品房委托销售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序于2018年6月5日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈慧婷和江丽红、被告委托诉讼代理人冯竞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金1619437.88元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（自2017年8月31日起，按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止的标准计）。3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告与被告于2016年4月1日签订了《冠臣御品联动代理合同》，约定原告为被告冠臣御品项目提供分销服务，被告向原告支付佣金及双方的违约责任。合作期间，原告及时履行合同义务，积极推荐该项目，共销售出96套项目并达到结佣条件。但被告仅结算了部分佣金。期间，原告多次就未结佣金与被告沟通，但被告仍迟迟未结算佣金。截止目前，尚有26套成交房屋未结佣，共计1619437.88元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告辩称：1、被告对原告起诉状中事实理由基本认可，数额有异议。其中解莹、武永祥、廖柏生、张继红、李龙光五人的佣金已经支付263119元，另外被告所推介三名客户未成交，即张鹏、王录梅、林浩鹏均未成交应退回现金奖3400元，原告主张的佣金应减去前述款项。2、对原告主张违约金起算时间有异议，应当以原告向被告出票最后一日即2017年11月28日计算。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方与被告作为甲方于2016年4月1日签订了《冠臣御品联动代理合同》（以下简称“合同”），约定被告委托原告销售位于惠州市惠阳区××与××处××花园住宅××期。代理期限自2016年3月17日起至2016年6月16日止。合同第六条约定：乙方的代理服务费：佣金是实收总房款的4%，乙方业务员现金奖励标准5000元/套。成功推介成交后，客户所交付定金支付至甲方对公账户。甲方向客户开具定金/房款收据、发票；甲乙双方每月统计成交量，审核已达到服务代理费条件的进行结算，甲方于结算后5个工作日内将代理服务费付至乙方指定的账户，乙方须提前提供代理服务费发票予甲方；业务员现金奖在房屋成交后10个工作日内，由甲方支付给乙方。如乙方所推介客户缴纳定金后申请退房、退订，视为乙方推介房屋未成交，甲方书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后3个工作日内退回已收取的该物业代理服务费及业务员现金奖励至甲方收款账户。如乙方未在规定期限内退回前述款项，甲方有权直接从应付物业代理服务费中扣除乙方应退款项。”合同第七条约定：“乙方每月15号前和甲方财务核对成交单及已收代理费明细，按套数及应收代理费总和，乙方应出具成交确认核算明细表给甲方确认……甲方付款前，乙方应提交书面付款申请及合法有效的发票予甲方”。2016年6月17日，被告向原告发出《合同延期告知函》，告知原告合作期限延至2016年9月15日。后原被告双方又签订《关于补充协议》（以下简称“补充协议”）约定代理期限一期自2016年3月17日起至2016年10月7日止，二期自2016年10月8日至2017年4月7日。补充协议第三条约定，原合同第六条第6.1款内容变更为：乙方的代理服务费从2016年10月8日起为佣金：实收总房款的4.5%，乙方业务员现金奖励标准：成交房源建筑面积110平方米以内的5000元/套，成交房源建筑面积110平方米及以上的8000元/套。2017年4月1日，被告又向原告发出《合同延期告知函》，告知原告合作期限延至2017年12月31日。2017年7月1日，被告又向原告发出《联动代理合同变更告知函》，告知原告代理期限截止时间变更为2017年8月31日，代理服务费变更为成交房源建筑面积110平方米以内的，甲方给予乙方人民币5万元/套，成交房源建筑面积110平方米以上的，甲方给予乙方人民币6万元/套。原告主张尚有1栋1单元2704号房（客户姓名：赖炎雄/李远霞）应收佣金51815.97元、1栋1单元403房（客户姓名：焦妍）应收佣金43529.99元、1栋1单元2105号房（客户姓名：黄明艳）应收佣金64927.53元、5栋1单元402号房（客户姓名：解莹）应收佣金52899.75元、2栋1单元2101号房（客户姓名：李庆麟）应收佣金63360元、1栋1单元2305号房（客户姓名：程平记）应收佣金65782.04元、1栋1单元401号房（客户姓名：陈福疆）应收佣金57416.94元、5栋1单元401号房（客户姓名：武永祥）应收佣金57215.88元、2栋1单元2104号房（客户姓名：林伟驰）应收佣金81195.84元、1栋1单元505号房（客户姓名：黄庭佳）应收佣金65464.88元、5栋2单元1804号房（客户姓名：莫怀好）应收佣金70267.5元、2栋1单元502号房（客户姓名：吴凤妹/刘美玲）应收佣金62325元、5栋2单元2401号房（客户姓名：黄兵）应收佣金63793.85元、5栋2单元2601号房（客户姓名：李龙光）应收佣金63119.25元、2栋1单元2703号房（客户姓名：廖柏生）应收佣金80753.63元、5栋2单元2604号房（客户姓名：周苹/周诗佳）应收佣金69301.26元、5栋2单元503号房（客户姓名：郝英杰）应收佣金64892.3元、5栋2单元403号房（客户姓名：邹小玲）应收佣金66736.8元、5栋2单元404号房（客户姓名：李俊）应收佣金70969.14元、2栋1单元201号房（客户姓名：于萍/蒋亚兵）应收佣金66034.58元、5栋2单元2203号房（客户姓名：杨满）应收佣金66535.79元、5栋2单元704号房（客户姓名：张继红）应收佣金71100元、1栋1单元1204号房（客户姓名：谭显春）定佣50000元、5栋1单元2203号房（客户姓名：李锐珍）定佣50000元、1栋1单元2304号房（客户姓名：周亚东）定佣50000元、2栋1单元1501号房（客户姓名：蔡东建）定佣50000元、5栋1单元2603号房（客户姓名：田馨怡）应收佣金42335.78元、1栋1单元1104号房（客户姓名：袁文惠/金玲/王海力）应收佣金51377.85元、1栋1单元2504号房（客户姓名：谢意清）应收佣金51696.41元、2栋1单元2001号房（客户姓名：杨晓易）应收佣金61785.45元、1栋1单元1101号房（客户姓名：张冬莲）应收佣金56571.48元，以上应收佣金（包括定佣）共计1883204.84元，实收佣金为325088.63元，被告实际未付佣金是1558116.21元。上述房屋成交确认时间最迟是2017年7月7日。被告认可上述房屋对应的佣金数额，但认为客户姓名为田馨怡、袁文惠/金玲/王海力、谢意清、杨晓易、张冬莲五套房产的佣金与本案无关，不应属于本案的审理范畴，如原告坚持需增加该项诉讼请求，被告相应的请求增加30天的举证期限。另查明，原告共向本院提交31套房屋的成交确认表及认购协议书作为证据，该31套房屋包括田馨怡、袁文惠（金玲、王海力）、谢意清、杨晓易和张冬莲五套房屋。被告于2017年8月1日向原告转账支付20万元、于2017年11月10日分两次各向其转账支付61969.63元和63119元，以上转账款项共计325088.63元。被告主张上述款项是用于支付客户姓名为解莹、武永祥、廖柏生、张继红和李龙光五套房屋的佣金。原告认可收到上述款项，但主张上述款项应先用于抵扣田馨怡、袁文惠（金玲、王海力）、谢意清、杨晓易和张冬莲五套房屋的佣金。再查明，被告主张客户姓名为张鹏、王录梅、林浩鹏三套房屋未成交，原告应退还的现金奖10000元、12000元和12000元共计34000元，原告不予认可。还查明，原告从2017年2月14日至2017年8月17日共开具11张价税分别为133983元、411385元、110115.63元、151854元、334489元、63119元、11547元、367033元、116737元、65465元、65782元共计1831509.23元（含税收103669.94元）的代理费发票给被告。本院认为，本案为商品房委托销售合同纠纷。原被告于2016年4月1日签订的《冠臣御品联动代理合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应受法律保护。原被告双方应按合同约定履行己方的义务。原告主张涉案31套房屋的总佣金为1883204.84元、被告已支付佣金325088.63元、未支付佣金1558116.21元，被告认可上述金额，本院予以确认。原告将被告转账支付的325088.63元直接用作抵扣客户姓名为解莹、武永祥、廖柏生、张继红和李龙光五套房屋的销售佣金，被告认为其转账款项是用于支付客户姓名为田馨怡、袁文惠/金玲/王海力、谢意清、杨晓易、张冬莲五套房产的佣金，本院认为，原被告双方对于转账支付的款项先用于支付哪些房屋佣金并未作约定，而被告转账支付上述款项时，涉案31套房屋均已符合支付佣金条件，故被告支付的款项先用于抵扣哪几套房屋的佣金，并不影响被告应向原告支付债务的金额，不影响本案的审理结果。故对于该问题，本院无需作出认定。原告提交的证据已包括客户姓名为田馨怡、袁文惠/金玲/王海力、谢意清、杨晓易、张冬莲的五套房产，故被告主张上述五套房屋佣金与本案无关，不应属于本案审理范畴，与案件事实不符，本院不予采纳。合同第六条约定：“……甲方于结算后5个工作日内将代理服务费付至乙方指定的账户，乙方须提前提供代理服务费发票予甲方……”，涉案31套房屋最迟成交确认时间是2017年7月7日，根据上述约定，被告应在结算后5个工作日即2017年7月14日前（含当天）向原告支付佣金，逾期被告未支付佣金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告应承担赔偿原告损失的违约责任。原告请求被告于2017年8月31日起按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金至判决生效之日止，参照《最高人民法院》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”，原告上述请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、参照《最高人民法院》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付售房佣金1558116.21元。二、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算：以未付佣金1558116.21元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年8月31日起算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19796元减半收取即9898元由原告深圳市大数云房网络科技有限公司负担600元，被告惠州市惠冠商贸有限公司负担9298元，保全费5000元由被告惠州市惠冠商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 张少琼二〇一八年七月二十七日法官助理 李 幸书 记 员 徐 甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。