内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包青民初字第1275号
原告吴康宁，个体工商户，住包头市。
委托代理人张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。
委托代理人薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。
被告包头市商泰置业发展有限责任公司，住所地包头市青山区。
法定代表人苑智林，该公司董事长。
委托代理人李伟。
委托代理人程龙，内蒙古鹿苑律师事务所律师。
原告吴康宁诉被告包头市商泰置业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴康宁及其委托代理人张剑平、薛文千，被告包头市商泰置业发展有限责任公司的委托代理人李伟、程龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴康宁诉称，2012年7月12日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的包头市青山区富强中路31号燕赵大厦-B1101号房屋。原告按照合同约定支付了4543103元。被告未按照合同约定在2012年12月31日向原告交付房屋，经原告多次向被告交涉无果，故原告诉至人民法院，请求：1、判决被告向原告立即交付包头市青山区富强中路31号燕赵大厦-B1101号房屋；2、判决被告承担迟延交付房屋的违约金，从2013年月4日1起计算至被告实际将房屋交付给原告之日止；3、判决被告承担因延期交付房屋给原告造成的全部损失；4、被告承担本案的诉讼费用和本案产生的相关费用。
被告包头市商泰置业发展有限责任公司辩称，被告出售的房屋在2013年8月3日已经具备交付条件，2013年8月4日以挂号信的方式向原告发出通知，原告因自身原因未到公司办理房屋交接手续。因为原告没有办理房屋交接手续，导致房屋的管道上冻被告进行疏通，因此发生的损失向原告保留诉权。原告需要对损失扩大部分承担责任。
经审理查明，原、被告双方于2012年7月12日签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2012-0006127），该合同约定：原告购买被告青山区富强中路31号燕赵大厦-B1101号房屋，价款为9043103元，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。商品房交付日期为2012年12月31日前。逾期交付商品房超过90日的，合同继续履行，甲方（被告）仅需自第91日起至实际交付之日按照已付房款日十万分之一标准支付利息。原告吴康宁向被告支付购房首付款4543103元，剩余房款以银行贷款方式支付被告。至本案审理终结时，被告未提交燕赵大厦验收合格的证据材料，原告吴康宁未接收房屋。
另查明，原告吴康宁申请对自2013年1月1日起逾期交付青山区富强中路31号燕赵大厦B1101号房屋的租金损失进行鉴定，并支付鉴定费用6145元。2015年12月16日，包头市光大房地产价格评估事务所关于青山区富强中路31号燕赵大厦B1101号商业用途房地产租金损失做出房地产估价报告（包头光大估字（2015）第0379号），评估结果为2013年租金677614.5元，2014年租金648133.84元，2015年1月1日至3月23日共计82天租金132374.42元，每日每平方米1.0693元。评估报告有效期为出具之日起一年。
以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年7月12日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2011-0006127）是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定全部付清购房款9043103元，被告应按照合同约定在2012年12月31日前交付房屋。至本案审理终结时，燕赵大厦未验收合格，原告亦未实际接收房屋，故被告应当在房屋验收合格符合交付条件后向原告交付房屋。
关于原告主张被告承担逾期交房给原告造成全部损失的诉讼请求，原告该项诉讼请求的依据为评估报告确定的租金损失，该评估报告程序合法，内容客观真实，被告应当按照《房地产估价报告》确定的租金损失标准赔偿原告逾期交付房屋的租金损失。即2013年677614.5元，2014年648133.84元，2015年每日1.0693元／平米×1509.7平米×365天=589227.61元，总计2047350.37元。自2016年1月1日起，按照房地产价格评估机构确定的租金标准给付原告吴康宁逾期交付房屋的租金损失至房屋实际交付之日止。
关于原告主张迟延交付房屋违约金的诉讼请求，根据双方签订的《包头市商品房买卖合同》第五条第三款及附件五第七条第二款约定：逾期交付房屋超过90日的违约责任为自第91日起至实际交付之日按照已付房款日十万分之一标准支付利息。原告认为该约定过低，按照已付房款日万分之一标准主张利息。原告在按照评估报告主张了租金损失的同时又主张了违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，可见我国立法对于违约金采取的是补偿实际损失为限。原告同时主张租金损失及违约金，应证明其实际损失不仅仅是租金损失，在赔偿了租金损失后不足部分还需要通过违约金进行弥补，以此才能够实现其诉讼主张，但原告对此未予举证。故在支持原告赔偿租金损失的诉讼请求的情况下，对原告还要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十八条之规定，判决如下：
一、被告包头市商泰置业发展有限责任公司于本判决生效后向原告交付验收合格的青山区富强中路31号燕赵大厦B1101号房屋；
二、被告包头市商泰置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴康宁逾期交付房屋2013年1月1日至2015年12月31日的租金损失2047350.37元；
三、被告包头市商泰置业发展有限责任公司于本判决生效后按照房地产价格评估机构确定的租金标准给付原告吴康宁自2016年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋租金损失；
四、驳回原告吴康宁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31100元，原告吴康宁负担10140元，被告包头市商泰置业发展有限责任公司负担20960元；财产保全费5000元、鉴定费6145元，由被告包头市商泰置业发展有限责任公司负担。被告包头市商泰置业发展有限责任公司负担部分随上述第二项判决款项一并给付原告吴康宁。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 付 洁
审 判 员 赵 伟
人民陪审员 冀未卿
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 李 婧
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。