海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终85号
上诉人（原审原告）：郑燕。
委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海口市城市建设投资有限公司。
法定代表人：韩东光，董事长。
委托诉讼代理人：黎江，该公司职员。
委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。
上诉人郑燕因与被上诉人海口市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院(2016)琼0105民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人郑燕向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持郑燕的一审全部诉讼请求；2.城投公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对“涉案房屋是否验收合格”的理解存在查明事实错误。一审法院不顾涉案房屋的交付使用涉及公共安全利益、购房人生命财产安全，在涉案房屋并未取得工程质监、消防、规划、环保等部门验收合格的情况下，认定“涉案楼房仅通过竣工验收、就认定已经验收合格、可以交付使用”是错误的。该认定既违反了房屋交付的法律、法规强制性规定，也侵害了购房人的生命、财产权益。（一）在本案中，城投公司提供的海口市建设工程质量安全监督站于2016年1月22日作出的施工质量监督意见的备注栏中明确显示“建设单位必须按照国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续”，即表明验收事项至少还包括规划、消防、环保专业验收，而一审未查明上述备注内容，对“涉案房屋没有通过工程规划、消防、环保验收”的事实不进行查明。（二）郑燕在一审中提交的证据—海口市城乡住建局于2016年3月3日作出的《海口市房管局限期整改通知书》，该证据证实：海口市城乡住建局对“城投公司未取得工程规划、消防、环保验收、即交付房屋给业主”的行为已认定违法违规并通知限期整改。一审法院对此事实不进行查明，明显偏袒城投公司。（三）一审法院对“城投公司于2015年12月25日通知收房、郑燕回函拒绝收房”的事实查明错误。城投公司于2015年12月25日通知收房，在其通知单中陈述涉案房屋已通过竣工验收，具备约定的交付条件。但根据本案的证据显示该通知送达之时涉案房屋并没有通过竣工验收，不具备约定的交付条件。该收房通知是虚假的，属于无效通知，不能视为城投公司履行了通知收房义务。同时，郑燕曾前往涉案地点验房，城投公司未依约出示“房屋达到交付条件的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书”等基本文件，城投公司一审也未举证出示过上述文件。涉案房屋的高额房价是包含小区公共环境、园林绿化等的一个综合价格，在园林、绿化等均不到位且未取得工程规划、消防、环保验收的条件下，郑燕拒绝收房具有合同及法律依据。
二、一审法院仅以房屋竣工验收而不顾工程规划、消防、环保、园林验收就认定房屋可以交付使用是错误的，二审应予以撤销。本案中，双方签订商品房买卖合同后，郑燕已支付全部房款并由城投公司开具了相应收款收据，郑燕已全面履行买受人的付款义务。根据《海口商品房买卖合同》的约定，城投公司应于2015年12月31日前将“经验收合格的商品房”交付给郑燕使用。城投公司认为“经验收合格的商品房”单指“经质量验收合格”是错误的。（一）房屋验收的范围涉及到买受人入住后的人身生命、财产安全，也涉及到公共利益及公共安全，故其验收范围及交付标准应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案质监站的《质量监督意见》中亦明确要求城投公司应通过消防、规划、环保等专业验收事项。根据最高人民法院就“关于安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽省金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案的请示与答复”于2009年9月作出（2009）民监他字第7号函答复：“房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。”根据最高院的上述答复，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响买受人使用的障碍，故房屋验收合格的内容必然包括工程质监、消防、规划、环保等部门的验收事项。另外，根据2012年6月21日海口市政府印发的《海口市人民政府办公厅关于印发海口市三类建设项目联合审批流程实施方案的通知》[海府办（2012）166号文]第六条规定：“建设工程竣工联合验收通过后，开发商组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，建设工程质量监督机构对工程验收的组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督。”由此可见，建设工程竣工联合验收通过后（包括消防、规划等验收项目），开发商才能组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。本案中，城投公司组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收不符合地方政府规范，应被认定为无效。本案中城投公司在约定的交房日前没有取得工程质监、消防、规划、环保等部门的验收，截至目前，城投公司就涉案房屋仍未取得规划、环保、园林等部门的验收，故城投公司构成商品房交付违约。（二）关于规划验收。根据2008年《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”已将验收改名为核实，并变更为强制性规定，所以建设单位在未取得规划验收的情况下、进行竣工验收，本身就是违法的无效的竣工验收行为。（三）关于环境保护设施验收。《环境保护法》明确规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”《建设项目环境保护管理条例》规定，建设项目竣工后，建设单位应当申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收；建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用的，由环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以处10万元以下的罚款，故环保验收亦为强制性规定。（四）关于园林验收。涉案房屋的高额房价不应仅仅是毛坯房的价格、还包含了小区公共环境、园林绿化等的综合价格，在园林、绿化等均不到位的情况下，没有取得工程规划、消防、环保验收的条件下，郑燕拒绝收房具有合同及法律依据。（五）一审判决认为双方选定的商品房交付条件为“该商品房（毛坯房）经验收合格”，但一审判决将“经验收合格”等同于“质量验收合格”，完全忽视前述法律法规关于商品房交付必须经过消防、规划、环保等验收合格的强制性规定，属于曲解事实，且没有任何法律依据。另一方面，既然双方当事人对商品房交付条件有不同的理解，因双方签订的《商品房买卖合同》系城投公司事先提供且合同内容也是城投公司设定的，城投公司也没有针对商品房交付条件对买受人进行详解与任何提示。根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，本案中，商品房交付条件应当理解为除需经质量验收合格以外，还应按照法律规定经过消防、规划、环保等验收合格。
三、一审判决认可《商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第3项约定：“（1）逾期不超过30日，不属于出卖人违约…”是错误的。本案中逾期交房违约金计算的起点应为约定交房日的第二天，即2016年1月1日。由于城投公司逾期交房，已经实际影响到买受人的基本权益，故城投公司应当从约定交房日的次日即2016年1月1日开始支付违约金。《商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第3项约定：“（1）逾期不超过30日，不属于出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”该约定属于城投公司事先设定的格式条款，若与合同第六条“买受人逾期付款的违约责任”之约定作对比（买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，要求买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金），该条款明显减轻城投公司作为开发商逾期交房的责任。上述格式条款属于《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条关于格式条款的规定，城投公司提供格式条款故意加重买受人逾期付款的责任，免除城投公司30天内逾期交房的责任，应当认定无效。本案中，逾期交房违约金计算的起点应为约定交房日的第二天，即2016年1月1日。一审判决免除城投公司30天逾期交房的违约责任是错误的。
综上，根据《消防法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律规定及最高院的批复，涉案房屋不符合法律和合同的约定，尚不具备商品房交付条件，城投公司逾期交房，已构成违约，一审法院认定城投公司不存在交房违约是错误的。
被上诉人城投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《海口市商品房买卖合同》中第八条约定的“该商品房经验收合格”并非“该商品房已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”为交付条件。郑燕对房屋交付条件理解错误，其上诉请求没有事实和法律依据。具体理由如下：根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条的约定，城投公司应于2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付给郑燕；同时，该合同第十一条第3项明确约定：“逾期不超过30日，不属出卖人违约。”故城投公司在2016年1月30日前通知郑燕交付房屋，均符合合同约定。而根据城投公司提交的证据显示，其已于2016年1月13日组织设计、监理和施工等单位组成验收组，对涉案的房屋进行了验收，认定上述工程符合施工质量验收规范标准的结论。有建设单位、施工单位、设计单位和监理单位出具的《单位（子单位）工程质量验收报告》和《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》等证据为证。另外，海口市建设工程质量安全监督站于2016年1月22日出具的《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》，已经明确认定“该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。”即认可城投公司交付的房屋经验收合格。本案中城投公司的交房时间和交房行为均符合合同的约定和法律规定。郑燕错误地将“房屋经验收合格”等同于“房屋经综合验收合格”，即将双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条中第3项交付标准等同于第1项交付标准，认为房屋交付必须取得建筑工程竣工验收备案证明文件，要通过消防、规划、环保等部门的验收文件，并以此为理由拒绝交接房屋。这是郑燕对交付条件错误的理解，不应由城投公司承担责任。根据工程竣工验收的有关法律规定，《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3条规定，建筑工程施工质量验收是指建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复检，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认。《合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定明确城投公司是组织竣工验收和确认工程合格与否的主体，也明确了验收的依据和标准。《国务院建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，商品房买卖合同所涉及的工程验收合格是指建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务，准备交付给建设单位投入或交付使用时，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位等依照有关规定，对该工程是否符合设计要求和工程质量标准所进行的检查和考核工作。同时，建设工程质量安全监督站对工程施工质量进行监督，并向规划局报告监督意见，体现了政府行政监管行为，本案中质监站的监督意见已经明确认定城投公司的房屋达到交付的条件。因此，城投公司交付的房屋完全符合双方合同的约定，故不应承担任何违约责任。综上，城投公司在本案中通知买受人收房时，涉案房屋已经属于合同约定和法律规定的“经验收合格”的房屋，城投公司无需承担任何违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑燕的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回其上诉请求。
郑燕向一审法院起诉请求，判令：1.城投公司限期向郑燕支付从2015年12月31日起至城投公司完成商品房验收、取得《工程竣工验收备案证》并实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计为63900.82元（违约金以郑燕已付购房款为本金，按照每日万分之三的标准计算，暂计至2016年6月13日，违约金计算为63900.82元）；2.城投公司负担本案诉讼费。
一审法院审理查明，2014年7月27日，郑燕与城投公司签订了《海口市商品房买卖合同》，郑燕购买城投公司开发建设的蓝城一号南区5号楼（听海轩）（幢）18层XXX房，房屋总价款1283149元。《海口商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房（毛坯房）经验收合格。合同第十一条第3项约定，出卖人逾期交房的违约责任按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，郑燕向城投公司支付了全部购房款，城投公司开具了相应收款收据。2016年1月13日，建设单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收。2016年1月22日,海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字（2016）14号《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》，验收结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2015年12月25日，城投公司书面通知郑燕于2016年1月30日起办理收房事宜，郑燕向城投公司回函，认为该房未经消防、规划、环保等部门对该商品房验收合格，不符合交房条件，故拒绝收房。2016年3月3日，海口市住房和城乡建设局向城投公司发出《房地产市场限期改正通知书》：经检查，发现你单位的蓝城一号南区项目，在开发、建设、销售和交付等环节中，存在涉嫌未取得相关验收手续即交付使用的违法违规行为。…责令你单位在6月3日前改正违法违规行为，并将整改结果书面报送我局房地产市场处，逾期未完成整改的，予以曝光，暂停网上签约，记入诚信档案；拒不整改的，依法从严处罚。2016年5月6日，海口市公安消防支队作出海公消验字（2016）第0050号《建设工程消防验收意见书》，认定蓝城一号南区建设工程消防验收合格。2016年6月20日，郑燕以城投公司逾期交房构成违约为由，向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：一、关于合同效力。郑燕与城投公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事人均具有法律约束力。二、关于城投公司是否存在逾期交房的情形。郑燕、城投公司签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，城投公司应于2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付给郑燕，双方选择商品房（毛坯房）经验收合格为交付条件，2016年1月13日，建设单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，2016年1月22日,海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字（2016）14号《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》。根据工程竣工验收的有关法律法规规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2016年1月22日海口市建设工程质量安全监督站出具的工程施工质量监督意见，表明该楼已经验收合格，可以交付使用。该工程质量竣工验收时间为2016年1月22日，与郑燕、城投公司约定的交房时间逾期22天，应认定城投公司逾期交房。三、关于城投公司是否承担逾期交房的违约责任。郑燕与城投公司在《商品房买卖合同》第十一条第3项约定，“出卖人逾期交房的违约责任按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”根据上述约定，城投公司逾期交房22天，属双方约定的城投公司不承担违约责任的期限内。郑燕称该工程未通过工程质监、消防、规划、环保等部门的验收，未能提供及出示经消防、规划、环保等部门对该商品房验收合格的认可文件以及其他相关证明文件,亦未取得《工程竣工验收备案证》,故请求判令城投公司支付竣工验收备案并实际交房之日止的违约金。一审法院认为，根据我国相关法律法规规定，建设工程经验收合格方可交付使用。郑燕、城投公司在合同中选择商品房（毛坯房）经验收合格为交付条件，合同双方应严格按约定履行。工程验收备案证是工程竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为的结果，竣工验收备案在工程竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案双方在商品房买卖合同中对商品房交付条件提供了三个选项，双方一致同意选择以“3.该商品房（毛坯房）经验收合格”的选项作为双方合同的约定，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定。本案双方未选择“该商品房已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”为交付条件，郑燕以城投公司未通过工程质监、消防、规划、环保等部门的验收，未取得建筑工程竣工验收备案证明文件为由主张城投公司承担逾期交房的违约责任，不符合法律规定和合同约定。综上所述，郑燕的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回郑燕的诉讼请求。本案受理费698元，由郑燕承担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明：2016年1月22日,海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字（2016）14号《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》，验收结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。另外注明：建设单位必须按照国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于郑燕与城投公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”的第3款第（1）项约定是否有效的问题。郑燕上诉以该条款属于格式条款，且免除了城投公司逾期交房的违约责任为由，主张该条款无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中郑燕与城投公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第3款约定：“出卖人逾期交房的违约责任按照以下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属于出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）......”。该条款虽然属于格式条款，但该条款的内容已经用下划线的方式提醒买受人注意，且“逾期不超过30日，不属于出卖人违约”的内容理解上并不存在争议，该条款实质是给予出卖人30天的交房宽限期，但并没有免除出卖人的交房义务。该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，该条款合法有效。郑燕上诉主张该条款无效的理由不成立，本院不予支持。一审法院认定双方签订的《海口商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。
二、关于城投公司是否逾期交房，是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方签订的《海口商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房（毛坯房）经验收合格。本案城投公司于2015年12月25日通知郑燕于2016年1月30日起办理收房事宜。郑燕则以2016年1月30日时涉案房屋没有经过消防、规划、环保等部门的验收为由，主张涉案商品房不符合交房条件并拒绝收房。本院认为，商品房必须经过消防、规划、环保等各种验收才能交付属于双方合同交房条款第1条约定的交付条件，而非第3条约定的交付条件。2016年1月22日，海口市建设工程质量安全监督站对蓝城一号南区商住楼进行验收，验收结论为：该工程的施工质量合格。根据《建设工程质量管理条例规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本院认定2016年1月22日时，涉案商品房已经符合合同约定的“商品房（毛坯房）经验收合格”的交付条件。2016年5月6日，涉案房屋经过了消防验收，其他各项专项验收也在进行当中，本案并无证据证明涉案房屋在规划、消防以及环境保护方面存在影响使用的障碍，因此，在双方明确约定以商品房验收合格作为作为房屋交付的条件，并以此时间点作为认定城投公司是否逾期交房，是否应支付违约金的情况下，郑燕以商品房没有进行工程规划、消防、环保等验收手续为由，要求城投公司承担逾期交房的违约责任不符合双方合同约定，一审法院不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，郑燕的上诉请求理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1396元，由上诉人郑燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 玲
审 判 员 陈杰林
审 判 员 谭晓梅
二〇一七年三月七日
法官助理 汪 伟
书 记 员 周 娟
速 录 员 黄晓霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
风险提示
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2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给
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