广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1966号
上诉人（原审被告）：江婧。
委托代理人：刘红生，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡锦林。
委托代理人：何雅灵，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人江婧因与被上诉人蔡锦林房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第22号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
蔡锦林在原审中的诉讼请求为：1、解除蔡锦林、江婧之间签订的《房屋租赁合同》；2、江婧支付拖欠的2013年2月至2013年12月的租金人民币33万元及逾期支付违约金人民币9.9万元（租金及违约金暂计至2013年12月，江婧需实际支付租金及违约金至蔡锦林、江婧之间租赁合同解除之日止）；3、江婧支付拖欠的2013年1月至2013年10月电费人民币1043元及违约金15.60元，以及2012年9月至2013年12月的未缴付的物业管理费及滞纳金共计10239.88元；4、江婧支付垫付的广告牌钢架及雨棚搭建工程款人民币35.24万元；5、江婧支付垫付的其他租户补偿款6万元；6、江婧承担本案诉讼费。蔡锦林原审当庭增加诉讼请求，增加2014年1月到5月租金共计15万元及违约金4.5万元，诉讼请求总额增加至1047698.48元，但并未就增加的诉讼请求缴纳诉讼费。
江婧在原审中的反诉请求为：1、解除江婧和蔡锦林签订的《房屋租赁合同》；2、蔡锦林退还房屋租赁保证金人民币10万元及租金人民币3万元（合计人民币13万元）；3、蔡锦林一次性赔偿江婧直接损失人民币864532.5元【其中设计费18400元、装修管理费555元、彩印费20元、管理费2000元、商标注册费1500元、电话费600元、网络开户费1800元、聘请员工预付金29200元、筹备组工资30000元、装修工程款716357元（含387040元材料款）、其他费用6160元】；3、蔡锦林承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，某花园F9栋1-A房房屋所有权人为蔡锦林。某花园F9栋205房房屋所有权人为陈某。2012年9月11日陈某与蔡锦林签订房屋租赁合同，载明陈某同意将某花园F9栋205套房出租给蔡锦林经营，租期为陆年，自2012年9月12日起至2018年9月11日止，本合同有效期内，陈某同意蔡锦林整体转租、转让、分租；第三方承包、联办、经营等。陈某、蔡锦林均在房屋租赁合同尾部签名并加盖指印予以确认。某花园F9栋206房房屋所有权人为陈某某、杨某。2012年9月11日陈某某、杨某与蔡锦林签订房屋租赁合同，载明陈某某、杨某同意将某花园F9栋206套房出租给蔡锦林经营，租期为陆年，自2012年9月12日起至2018年9月11日止，本合同有效期内，陈某某、杨某同意蔡锦林整体转租、转让、分租；第三方承包、联办、经营等。陈某某、杨某、蔡锦林均在房屋租赁合同尾部签名并加盖指印予以确认。某花园F9栋207房房屋所有权人为蔡锦林。
2012年9月11日蔡锦林、江婧签订《房屋租赁合同》一份，载明，第一条：租赁房屋地址：位于某花园F9栋1-A的叁间门面及二楼叁个套间。第二条：租赁房屋范围：叁间门面门前公共部分；一二楼楼梯出入口场地改造（以消防验收合格为准方可开业费用由江婧负担），如有违法经营所引起的一切后果都由江婧负责，并赔偿蔡锦林包括但不限于每月租金、代交水电费、管理费等。第四条：本合同项下租赁期为（72个月），自2012年9月12日起至2018年9月10日止，自签订合同之日开始生效，至次年当月的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。第五条：本合同项下免收租金期为自2012年9月12日起至2012年12月31日。第六条：本合同项下租金第一年为每月叁万元人民币，叁拾陆万元／年。第三年为每月叁万叁千元人民币，叁拾玖万陆千元／年，第五年为每月叁万陆千叁佰元人民币／月，肆拾叁万五千陆佰元人民币／年。第七条：租赁费用按月支付，具体支付时间为每月5日前支付当月租金。第八条：租赁保证金及水电预付费支付时间及方式为：租赁保证金及水电预付费合计为人民币壹拾万元整，既是双方履行合同保证金，合同期满双方如不再续约，江婧结清该交所有发生的税费、卫生费、房屋租赁税、房屋租赁费、物业管理费、水费、排污费、电费、电话网络费等后蔡锦林应无息以现金方式当日退回押金及水电预付费给江婧。第九条：双方在租赁合同期内所发生的包括但不限于的费用都由江婧承担（卫生费、房屋租赁税、房屋租赁费、物业管理费、水费、排污费、电费、电话网络费、江婧所聘请的全体员工工资保险及一切未尽事宜发生等）。第一十条：租赁房屋配有房屋门头、二楼、外立面、门口等广告位。具体位置和尺寸：（以现场实际情况为最终解释）。江婧广告位的制作、报批及日常电费等都由江婧负责。第二十二条：江婧无正当理由迟延交付租金和水电费的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以百分之三为标准向蔡锦林支付迟延履行金。
蔡锦林、江婧均在房屋租赁合同尾部签名并加盖指印予以确认。2012年9月13日蔡锦林出具收据，载明“今收到江婧房屋租赁保证金及用电押金……银行到账为准。金额100000元。”2013年1月9日江婧通过其在中国农业银行所开立之账号向蔡锦林在中国建设银行开立的账号XX转账30000元。
原审庭审中，在回答“2012年9月11日房屋租赁合同第一条某花园F9栋1-的叁间门面及二楼叁个套间，三个套间是哪三个？”这一问题时，蔡锦林称“205、206、207”，江婧称“205、206、207”。在回答“双方什么时候发生争议？”这一问题时，蔡锦林称“2013年2月江婧没有缴纳租金”，江婧称“2012年12月”。在回答“产生争议原因？”这一问题时，蔡锦林称“江婧一直没有缴纳租金”，江婧称“涉案租赁房屋江婧无法再继续进场装修”。在回答“双方的诉讼请求中均载明解除《房屋租赁合同》，双方是否同意解除2012年9月11日所签合同？”这一问题时，蔡锦林称“同意”，江婧称“同意”。在回答“双方同意什么时候解除合同？”这一问题时，蔡锦林称“今天”，江婧称“我们同意在立案之日解除合同”。本案立案时间为2013年12月25日。在回答“1-、205、206、207房屋是空置还是放置东西的？”这一问题时，蔡锦林称“有东西”，江婧称“不清楚”。在回答“物品是谁的？”这一问题时，蔡锦林称“江婧的装修材料，蔡锦林没有东西在里面”，江婧称“二楼没有江婧的东西，一楼有江婧一些建材”。
蔡锦林于原审庭审中提交加盖深圳供电局有限公司收款专用章的收费明细一份，其上载明合同账号、客户名称、电费、违约金、用电地址、缴费日期、凭证类型、收费方式等项目，用电地址为民治街道某花园9栋107号，其中2013年1月2日收取电费13.60元、违约金0.56元。2013年3月25日分两次收取电费、违约金，一次收取电费109.78元、违约金0.33元，一次收取电费2.33元、违约金0.01元。2013年6月9日分两次收取电费、违约金，一次收取电费492.99元、违约金9.37元，一次收取电费10.47元、违约金0.20元。2013年8月5日分两次收取电费、违约金，一次收取电费237.18元、违约金3.56元，一次收取电费5.04元、违约金0.08元。2013年10月10日分两次收取电费、违约金，一次收取电费76.64元、违约金1.00元，一次收取电费1.63元、违约金0.02元。
蔡锦林于2013年1月至2013年12月缴纳某花园9栋107、207号房物管费99×12＋269.70×12=4424.40元、本体基金13.50×12＋13.95×12=329.40元、垃圾费13.86元、滞纳金710.40元、水费190.95元、排污费61.56元。蔡锦林于2014年1月至2014年4月缴纳某花园9栋107、207号房物管费99×3=297元、本体基金13.50×3=40.50元、滞纳金3.20元。
蔡锦林要求赔偿广告牌钢架及雨棚搭建工程款352400元，提交2013年6月27日谢某与深圳市某装饰设计工程有限公司、江某签订的《工程结算协议书》，2013年6月27日江某出具手写收据一份，2013年7月1日蔡锦林与深圳市某广告设计有限公司某分公司签订的《商铺雨棚招牌改造工程合同文件》，2013年8月23日加盖深圳市某广告设计有限公司财务专用章的收据一份以证实。蔡锦林要求垫付的其他租户补偿款60000元，提交补充协议书一份，两张手写收条予以证实。
江婧于反诉状中载明“蔡锦林承诺在签订租赁合同后将立即把商铺门前地带一、二楼进行扩建改造并搭建钢化玻璃雨棚以便适合江婧用于经营茶餐厅，否则，江婧可终止合同。”庭审中，在回答“双方产生巨大争议的走廊搭钢结构、雨棚、招牌在书面协议中有否体现？”这一问题时，蔡锦林称“没有”，江婧称“没有”。在回答“蔡锦林、江婧认为双方当时就走廊搭钢结构、雨棚、招牌如何做的约定？”这一问题时，蔡锦林称“当时江婧说做餐厅做标牌，江婧要求按照他们的装修方案来施工”，江婧称“江婧提出装修的方案，蔡锦林改造后交付给江婧使用”。江婧未能提交充分证据证实其陈述。
庭审中，在回答“至今日江婧有否搬离该房屋？”这一问题时，江婧称“在2013年7月份已经交还给蔡锦林代理人。”原审法院要求江婧于庭审结束之日起三日内向原审法院提交将涉案房屋交付给蔡锦林的有效证据，但江婧至今未提交。
江婧要求赔偿设计费18400元，提交加盖“深圳某银行某支行业务公章”的单位活期对账单一份以证实，在单位活期对账单上载明户名为深圳市宝安区龙华某百货商店，深圳市宝安区龙华某百货商店2012年9月15日向深圳市某装饰工程设计中心转账18400元，备注中载明“设计款”。江婧要求赔偿装修管理费555元，提交加盖“深圳市某物业管理有限公司收款专用章”的收款收据一份以证实，收款收据上载明“今收到9栋商铺交来装修管理费500元，办证费5×11=55元，金额555元。”江婧要求赔偿彩印费20元，但未能提交证据予以证实。原审法院要求江婧于庭审结束之日起三日内向原审法院提交彩印费的有效证据，但江婧至今未提交。江婧要求赔偿管理费2000元，于原审庭审中提交某花园9栋107、207房2012年10、11、12月收费单各一份共6份，载明2012年10、11、12月某花园9栋107、207房物业管理费、本体基金共计为1197.55元。江婧要求赔偿商标注册费1500元，于原审庭审中提交2013年2月4日江婧与深圳市某知识产权代理有限公司签订的商标注册委托代理协议、加盖“某银行股份有限公司深圳某支行办讫”章的某银行个人网银打印件以证实。某银行个人网银打印件中载明2012年12月29日向深圳市某知识产权代理有限公司转账1500元，摘要中载明“某商标注册费”。江婧要求赔偿电话费600元，提交某股份有限公司深圳分公司收款收据一份以证实，收款收据上载明预存费用600元。江婧要求赔偿网络开户费1800元，提交某股份有限公司深圳分公司收款收据一份以证实，收款收据上载明预存费用1800元。江婧要求赔偿聘请员工预付金29200元，提交加盖“某银行股份有限公司深圳某支行办讫”章的某银行个人网银打印件两份，加盖“中国某银行股份有限公司深圳某支行业务办讫章”的银行流水一份以证实。某银行个人网银打印件其中一份载明2013年1月26日向吴某转账支付5000元，摘要中载明“货款”；其中一份载明2013年1月26日向黄某转账支付5000元，摘要中载明“货款”。中国农业银行银行流水中载明2013年2月7日转账支付黄某款1400元，2013年2月7日转账支付吴某款17800元。江婧要求赔偿筹备组工资30000元，提交2012年12月30日金额为15000元的9月-12月筹备工资收款收据一份，2013年3月30日金额为15000元的1月-3月筹备工资收款收据一份以证实。江婧要求赔偿装修工程款716357元（含387040元材料款），提交2012年10月15日江婧与深圳市某装饰设计工程有限公司签订的装饰工程施工合同、某茶餐厅工程预算、某茶餐厅工程结算、2013年7月5日结算协议书，装饰材料购买票据若干份以证实。江婧要求赔偿其他费用6160元，称此笔款项系给业委会及物业管理处的款项，但对此未能提交任何证据予以证实。
原审法院认为，某花园F9栋1-A房、205房、206房、207房均为拥有合法房地产权的不动产。某花园F9栋1-A房、207房房屋所有权人为蔡锦林。某花园F9栋205房房屋所有权人为陈某。某花园F9栋206房房屋所有权人为陈某某、杨某。2012年9月11日陈某与蔡锦林，陈某某、杨某与蔡锦林分别签订房屋租赁合同，分别载明陈某同意将某花园F9栋205套房，陈某某、杨某同意将某花园F9栋206套房出租给蔡锦林经营，租期自2012年9月12日起至2018年9月11日止，合同有效期内，陈某，陈某某、杨某同意蔡锦林整体转租、转让、分租；第三方承包、联办、经营等。2012年9月11日蔡锦林、江婧签订房屋租赁合同，蔡锦林将某花园F9栋1-A门面及二楼205、206、207三个套间租给江婧。不动产租赁合同合法有效。
（一）关于解除《房屋租赁合同》。
庭审中，在回答“双方的诉讼请求中均载明解除《房屋租赁合同》，双方是否同意解除2012年9月11日所签合同？”这一问题时，蔡锦林称“同意”，江婧称“同意”。在回答“双方同意什么时候解除合同？”这一问题时，蔡锦林称“今天”，江婧称“我们同意在立案之日解除合同”。本案立案时间为2013年12月25日。双方均诉请解除《房屋租赁合同》且在庭审中对解除房屋租赁合同亦达成共识，依据本案的实际情况，原审法院认为，2012年9月11日蔡锦林、江婧签订的房屋租赁合同以从本案立案的2013年12月25日解除为宜。
（二）关于蔡锦林的其他本诉诉讼请求。
1、2013年2月至2013年12月25日的租金。江婧应给付蔡锦林租金计30000×10＋30000÷30×25=300000＋25000=325000元。
2、逾期支付租金的违约金。双方就走廊搭钢结构、雨棚、招牌是哪一方的合同义务，现无法进行搭建是哪一方的过错各执一词，导致双方产生长期矛盾，因而租金未及时交纳。但自双方房屋租赁合同解除的2013年12月25日起，江婧应当向蔡锦林支付逾期支付租金违约金。依据房屋租赁合同第二十二条，逾期支付租金的违约金的计付标准为每日百分之三，依此标准逾期支付租金的违约金每年计算标准为3%×365=1095%，标准明显过高。故江婧应给付蔡锦林逾期支付租金的违约金，违约金的计算，以租金325000元为本金，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2013年12月25日解除双方《房屋租赁合同》之日起计算至判决确定的履行期限止。
3、2013年1月至2013年10月电费及违约金。江婧应给付蔡锦林2013年1月至2013年10月电费及违约金13.60＋0.56＋109.78＋0.33＋2.33＋0.01＋492.99＋9.37＋10.47＋0.20＋237.18＋3.56＋5.04＋0.08＋76.64＋1.00＋1.63＋0.02=964.79元。
4、2013年1月至2013年12月物业管理费及滞纳金。江婧应给付蔡锦林2013年1月至2013年12月物业管理费及滞纳金4424.40＋329.40＋13.86＋710.40＋190.95＋61.56＋297＋40.50＋3.20=6071.27元。
5、垫付的广告牌钢架及雨棚搭建工程款352400元，垫付的其他租户补偿款60000元。蔡锦林要求赔偿广告牌钢架及雨棚搭建工程款352400元，仅提交2013年6月27日谢某与深圳市某装饰设计工程有限公司、江某签订的《工程结算协议书》，2013年6月27日江某出具手写收据一份，2013年7月1日蔡锦林与深圳市某广告设计有限公司某分公司签订的《商铺雨棚招牌改造工程合同文件》，2013年8月23日加盖深圳市某广告设计有限公司财务专用章的收据一份以证实。蔡锦林要求垫付的其他租户补偿款60000元，仅提交补充协议书一份，两张手写收条予以证实。蔡锦林以其自身与案外人所签合同及所付款项数额，确定其对江婧所享有债权数额，明显缺乏事实及法律依据，原审法院对蔡锦林此部分诉讼请求不予支持。
（三）关于江婧的其他反诉诉讼请求。
1、退还房屋租赁保证金。依照《房屋租赁合同》第八条之约定，江婧结清该交所有费用后蔡锦林应退回押金及水电预付费给江婧。鉴于本案本诉中已全额计算江婧应付之费用，故蔡锦林应将房屋租赁保证金100000元退还给江婧。
2、退还租金。江婧已付2013年1月租金30000元，故蔡锦林在本诉中并未主张2013年1月份租金。江婧要求退还2013年1月租金30000元缺乏事实及法律依据，原审法院对江婧此项诉讼请求不予支持。
3、设计费。江婧要求赔偿设计费18400元，提交加盖“深圳某银行某支行业务公章”的单位活期对账单一份以证实，在单位活期对账单上载明户名为深圳市宝安区龙华某百货商店，深圳市宝安区龙华某百货商店2012年9月15日向深圳市某装饰工程设计中心转账18400元，备注中载明“设计款”。江婧以他人付款为据要求蔡锦林向其支付款项，明显缺乏依据，原审法院对江婧此项诉讼请求不予支持。
4、商标注册费。江婧要求赔偿商标注册费1500元，但其所注册之商标并非只能用于本案所涉的租赁房屋，其在商标注册完成后，可在其他地点使用。江婧要求蔡锦林支付上述款项缺乏事实及法律依据，原审法院对江婧此项诉讼请求不予支持。
5、装修管理费、管理费、电话费、网络开户费、聘请员工预付金、筹备组工资。依照《房屋租赁合同》第九条之约定，双方在租赁合同期内所发生的物业管理费、电话网络费、江婧所聘请的全体员工工资保险等均由江婧承担。江婧要求蔡锦林支付上述款项缺乏事实及法律依据，原审法院对江婧此部分诉讼请求不予支持。
6、装修工程款（含材料款）。江婧要求赔偿装修工程款716357元（含387040元材料款），提交2012年10月15日江婧与深圳市某装饰设计工程有限公司签订的装饰工程施工合同、某茶餐厅工程预算、某茶餐厅工程结算、2013年7月5日结算协议书，装饰材料购买票据若干份以证实。江婧以其自身与案外人所签合同及所付款项数额，确定其对蔡锦林所享有债权数额，明显缺乏事实及法律依据，原审法院对江婧此部分诉讼请求不予支持。
7、彩印费、其他费用。江婧要求赔偿彩印费20元，其他费用6160元，但对此未能提交任何证据予以证实，原审法院对江婧要求赔偿此部分费用的诉讼请求不予支持。
江婧坚称，蔡锦林承诺在签订租赁合同后将立即把商铺门前地带一、二楼进行扩建改造并搭建钢化玻璃雨棚以便适合江婧用于经营茶餐厅，否则，江婧可终止合同。但，庭审中双方均认可，走廊搭钢结构、雨棚、招牌在书面协议中并无体现。且，双方对走廊搭钢结构、雨棚、招牌这一事项所存在的口头约定各执一词。江婧又未能提交充分证据证实其陈述。故原审法院对江婧的陈述不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、2012年9月11日蔡锦林、江婧签订的房屋租赁合同于2013年12月25日解除；二、江婧于判决生效之日起三日内给付蔡锦林租金325000元；三、江婧于判决生效之日起三日内给付蔡锦林逾期支付租金的违约金（违约金的计算，以325000元为本金，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2013年12月25日起计算至本判决确定的履行期限止）；四、江婧于本判决生效之日起三日内给付蔡锦林2013年1月至2013年10月电费及违约金964.79元；五、江婧于本判决生效之日起三日内给付蔡锦林2013年1月至2013年12月物业管理费及滞纳金6071.27元；六、驳回蔡锦林其他诉讼请求；七、蔡锦林于本判决生效之日起三日内退还江婧房屋租赁保证金100000元；八、驳回江婧其他诉讼请求。本诉案件受理费12327元，由江婧负担4801元，余款由蔡锦林负担。反诉案件受理费6873元，由蔡锦林负担691元，余款由江婧自行负担。
上诉人江婧不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第八项；二、驳回被上诉人一审第2、3、4、5、6项诉讼请求；三、支持上诉人一审全部反诉请求；四、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对于以下关键事实认定错误，导致判决对上诉人明显不公。1、被上诉人承诺对租赁商铺一、二楼进出口场地进行扩建改建并搭建搭建钢化玻璃雨棚以适合上诉人经营茶餐厅，属于双方租赁合同的约定内容。（l）该内容虽然主要为被上诉人的口头承诺，在书面租赁合同没有作出详细表述，但合同第二条有关“叁间门面门前公共部分：一二楼楼梯出入口场地改造”的表述已包含了被上诉人的承诺之意。（2）被上诉人自行先后委托二家公司进行一二楼钢架结构棚建造的行为，已经充分证明了被上诉人向上诉人作出了前述承诺的事实，一审法院以上诉人“未能提交充分证据证实其陈述”的认定，明显与事实相违。被上诉人先委托深圳市某装饰设计工程有限公司（以下简称“某公司”）于2013年1月8日开始进行一二楼钢架结构棚建造，后因报建手续问题，二次被执法部门拆除。为此，某公司于2013年5月31日退出该工程，并于2013年6月27日签订《工程结算协议书》。被上诉人坚持要将前述工程完成，于2013年7月1日，又与深圳市某广告设计有限公司某分公司（以下简称“某公司”）签订了《钢结构雨棚工程合同》，委托该公司继续一二楼商铺雨棚改造工程。（3）在上诉人提交的证据录音光盘中，被上诉人的代理人谢某也明确表达了继续进行改造工程的事实。综上，虽然被上诉人对于承诺进行上述搭建工程的事实予以否认，但上诉人和被上诉人一审提交的证据已经作出了充分有力的证明。而且，对于已经出租的房产，如果被上诉人没有向上诉人进行过上述的约定和承诺，怎么可能如此竭力进行搭建呢？2、上诉人已经于2013年7月1日退出商铺装修并将涉案商铺交回被上诉人负责完成，对于这一关键事实，一审法院作出了错误认定。（1）上诉人承租涉案商铺后，即于2012年10月15日与深圳市某装饰设计工程有限公司（以下简称“某公司”）签订了《装饰工程施工合同》，委托该公司进行租赁商铺的装修工程。（2）2013年1月8日被上诉人委托某公司进行的一二楼钢结构雨棚建造工程，严重影响了上诉人委托的某公司的商铺装修施工，后又因报建手续问题被反复拆除，某公司退出施工。被上诉人坚持继续建造，并委托某公司继续施工。考虑到被上诉人坚持搭建工程对于上诉人商铺装修的无限期影响及对上诉人因无法预期开业造成的巨大经济损失，2013年7月1日经上诉人、某公司代表江某、被上诉人代表谢某、某公司（及某装饰有限公司）代表刘某四方协商，签订了《协议书》，商定涉案商铺由上诉人交回给被上诉人负责装修，原施工方某公司退出装修，由某装饰有限公司承接继续完成装修。2013年7月5日上诉人与某公司签订了《结算协议书》进行了商铺装修的工程结算。3、一审对于上诉人存在拖欠租金行为的认定错误。对于被上诉人无报建手续进行钢结构雨棚建造行为导致合同无法继续履行而给上诉人造成的损失，一审法院同样没有作出正确认定。（1）上诉人不存在拖欠被上诉人租金的违约行为。上诉人已经支付了被上诉人约定装修期满后第一个月的租金3万元（即2013年1月），此后由于被上诉人为履行承诺进行无报建手续的建造，导致上诉人无法继续装修，并于2013年7月1日将涉案商铺交回给被上诉人装修。此期间的租金显然不应当由上诉人支付，系被上诉人自己的搭建行为造成，并导致了上诉人开业无望、损失巨大。因此，一审判决上诉人支付被上诉人所谓拖欠的租金及违约金、电费、物业管理赞等费用明显是错误的。（2）上诉人为租赁商铺投入巨额装修、设计、开业筹备等费用，最终无法开业经营的原因在于被上诉人，在于被上诉人无合法手续的搭建行为。上诉人的损失与被上诉人的行为存在直接的因果关系，一审法院却完全无视上诉人的巨大损失，所作判决损害了上诉人的合法权益。二、一审存在严重程序违法，并直接造成一审对关键事实的认定错误。1、在上诉人已经提交了2013年7月1日上诉人、某公司代表江某、被上诉人代表谢某、某公司（及某装饰有限公司）代表刘某四方签订的《协议书》复印件，并用以证明上诉人于2013年7月1日将涉案商铺交回给被上诉人进行装修的事实的情况下，一审法院没有组织原被告双方对该证据的真实性等进行质证，取而代之以纠问方式进行审理，在上诉人无法提交原件时，完全未听取当事双方的意见，并作出不利于上诉人的认定。第一、虽然上诉人提交的《协议书》为复印件，但该《协议书》被上诉人也作为证据向法院进行提交。在一审审理中，一审法院也没有组织对该证据质证，被上诉人对于该证据的真实性并没有提出异议。第二，因为该《协议书》为手写，原件仅一份，保存在涉案租赁房屋所在的物业管理处（即某管理处），而该管理处表示原件仅在法院调取时才提供。为此，上诉人已经向一审法院提出调查取证申请书，但一审法院并没有依法调取，对该证据所证明的关键事实完全忽视。2、一审在对于其它没有原件而已经提交的证据，同样没有征询双方当事人的质证意见，存在程序违法。综上，请求二审法院依法查明事实并作出公正判决。
被上诉人蔡锦林答辩称，上诉人上诉请求没有任何事实依据和法律依据。1、一审法院根据双方合同约定的书面内容认定的事实并没有错，租赁合同第2条明确约定上诉人可以使用的租赁范围包括门面房以及门面房的公共部分，上诉人将该条款武断的表述上诉人承诺对租赁场地进行扩建、改建并搭建钢化玻璃雨棚，被上诉人从未作出如此承诺，相反，租赁合同中第2条、第10条明确约定租赁房屋的广告位改造以及制作报建全部由承租方自行承担，租赁合同第38条第7项明确约定被上诉人只是协助上诉人装修方案的落实，一切费用由上诉人自行承担，根据合同法相关规定和基本常识也可以判断，承租人租赁房屋经营为达到自己的经营需求进行改建，改造工程以及相关费用当然应当由承租人自己承担，上诉人的主观臆断没有任何合同依据和法律依据。上诉人作为一个商业经营者，在租赁合同签订之前已经实地考察了租赁物的现状，对其是否完全满足自己的经营需要，应当有客观理性的判断，被上诉人交付的租赁物并没有任何使用功能的问题，上诉人自己经营餐厅要进行相关的装修，其应当告知被上诉人，被上诉人出于帮助的目的，已经同意其改建并协助其落实装修方案，现在上诉人反而反咬一口认为相关改建工程和费用要求出租方来承担是没有任何道理的。2、关于上诉人所说的2013年7月1日已经交付租赁物给被上诉人，其所述不是事实，该份协议书是对相关装修事项的约定，并没有涉及解除合同交付租赁物的事实，上诉人在一审中提交的照片也可以看出直至一审开庭审理时上诉人装修餐厅的物料等至今仍杂乱无章的占用着被上诉人的房屋，上诉人也拖欠多月租金及管理费，至今没有结清，在本案未了结的情况下，被上诉人至今也不便擅自动用其物品，上诉人的违约行为给被上诉人造成了严重的经济损失。3、因为上诉人的装修事项，被上诉人在协调沟通的过程中多次帮忙垫付相关费用，上诉人不但不偿还，直至今天还在就没有任何道理的事情进行纠缠，一审判决后，被上诉人为尽快息事宁人，没有上诉，并不代表着被上诉人就否认了其在一审中的主张，垫付的费用被上诉人是为了这个事情尽快了结而不去追究，本案租赁物的装修方案和装修责任都是上诉人，其应当承担相应的费用和违法搭建的后果，责任也应由其自行承担，上诉人在一审中也承认租赁合同的解除时间为原告起诉之日，那请问上诉人所说的在2013年7月1日就已经将涉案房屋交付给被告，那上诉人是什么时候与被上诉人就解除合同达成过相关的意向，有没有办理过相关的交接手续，上诉人至今未提供任何证据予以证明。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，要求上诉人向被上诉人支付相关的租金、管理费以及滞纳金。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，2013年7月1日，江婧与蔡锦林的代理人谢某及原施工方、新施工方代表四方签署《协议书》，称涉案商铺由某装饰工程设计工程有限公司承接施工，由于业主方、承租方原因，无法再施工。经双方协商，同意某装饰设计工程有限公司退出本工程项目，之后不再负任何工程责任，先由某装饰工程有限公司继续完成接下施工工程项目。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。江婧在原审庭审中表示同意涉案房屋租赁合同于立案之日即2013年12月25日解除，原审法院认定涉案合同于该日解除，蔡锦林对此未提出上诉，本院对原审法院该认定予以确认。结合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是涉案房屋租赁合同无法继续履行的责任在哪一方及损失如何分担。双方对门前公共部分搭建钢化玻璃雨棚是哪一方的义务及因无法搭建导致合同无法继续履行是哪一方的过错各执一词，江婧主张蔡锦林承诺对租赁商铺一、二楼进出口场地进行扩建改建并搭建搭建钢化玻璃雨棚以适合其经营茶餐厅，蔡锦林对此不予认可，江婧对该主张未提供充分的证据证明，原审法院对该主张未予采信并无不当，本院予以确认。鉴于双方在2013年7月1日签订的《协议书》中确认“由于业主方、承租方原因，无法再施工”，且双方在本案中均未能提供充分证据证明合同无法继续履行的原因完全在于对方，本院根据双方在《协议书》确认的情况认定涉案合同无法继续履行的过错在于双方，酌情确定双方对合同解除前的租金损失各承担一半的责任，即2013年2月至2013年12月25日期间的租金损失325000元，由江婧负担162500元，蔡锦林自担162500元损失；蔡锦林已收取的2013年1月份租金30000元，应退一半（15000元）给江婧，故江婧应向蔡锦林支付租金损失合计147500元。至于因合同无法履行导致的广告牌钢架及雨棚搭建工程款、装修工程款等双方各自主张的其他损失，因双方对合同无法继续履行均有责任，本院酌情确定该部分损失由双方各自承担，双方就此提出的请求均不予支持。
综上，江婧的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第22号民事判决第一、七项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第22号民事判决第三、四、五、六、八项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第22号民事判决第二项：上诉人江婧应于本判决生效之日起三日内向被上诉人蔡锦林支付租金147500元；
四、驳回被上诉人蔡锦林的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人江婧的其他反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费12327元、反诉案件受理费6873元，合计19200元，由上诉人江婧和被上诉人蔡锦林各负担9600元；二审案件受理费15840元，由上诉人江婧和被上诉人蔡锦林各负担7920元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 邓 媛
代理 审 判员 吴思罕
二〇一五年二月九日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。