北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第01417号
上诉人（原审原告）宋彦明，男，1965年5月6日出生。
被上诉人（原审被告）陈正坤，男，1952年12月28日出生。
被上诉人（原审被告）苏桐，男，1982年12月23日出生。
上诉人宋彦明因与被上诉人陈正坤、苏桐案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第14813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由法官程慧平担任审判长，法官李丽、赵婧雪参加的合议庭，于2015年1月22日进行了询问，并于2015年1月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人宋彦明，被上诉人陈正坤，被上诉人苏桐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋彦明在一审中起诉称：2003年11月17日，宋彦明与陈正坤签订《协议书》约定：“甲方（陈正坤）协助乙方（宋彦明）购买角门崇文分局宿舍楼4号楼2单元1001室（现北京市丰台区马家堡路198号院4号楼2单元1001室），购买时先写陈正坤的名字，在可以过户时必须过户到宋彦明名下，所有购房的款项由宋彦明负责。每次交钱由乙方交给甲方代理交纳，每次写收条。另甲方协助乙方办理公基金代（贷）款叁拾万整。乙方负责每月还贷。如有争议协商解决，协商不成可以起诉。”合同成立后，宋彦明向陈正坤交了购房款，按时持陈正坤银行存折交付银行按揭。2005年宋彦明收房后，对房屋作了精心装修入住，与妻儿在此房屋居住至今，实际占有使用十年。宋彦明经常催促陈正坤办理过户手续，但陈正坤以各种理由推三阻四，致房屋过户登记手续一直没能办理。2013年，宋彦明接到北京市丰台区人民法院（以下简称丰台区法院）执行庭通知，告知陈正坤与苏桐在2012年3月27日签订《借款合同》和《抵押合同》，陈正坤将涉案房屋抵押给苏桐。因陈正坤未按时偿还借款，苏桐向丰台区法院申请执行，丰台区法院查封了涉案房屋。2014年5月22日，宋彦明提起执行异议申请。2014年8月13日，丰台区法院作出（2014）丰执异字第00148号执行裁定书，以宋彦明与陈正坤所签协议，实为借名买房行为，对于房屋未过户到宋彦明名下一事，无法认定宋彦明没有过错，宋彦明提交的房屋按揭还款证明中还款人均为陈正坤，无法证明该房屋借款实际由宋彦明偿还。故裁定驳回案外人宋彦明提出的异议。宋彦明认为：1、宋彦明已经支付了购房的全部价款，宋彦明与陈正坤之间不存在购房款支付的纠纷；2、宋彦明实际占有涉案房屋；3、涉案房屋未办理产权过户的过错责任在于陈正坤。现宋彦明请求判决停止对北京市丰台区马家堡路198号院4号楼2单元1001室房屋的执行。
陈正坤在一审中答辩称：不同意宋彦明的诉讼请求。诉争房屋是陈正坤的单位北京市公安局崇文分局（以下简称崇文分局）的集资建房。先交定金7万元，然后签订的购房协议。最早没改为经济适用房之前，单位说不许房屋买卖。两年以后，大伙认为不能上市不合适，就改为经济适用房，又补交了钱。10万元是与单位签购房协议时向宋彦明借的。陈正坤和宋彦明说，房一直可以由宋彦明住，还贷需要宋彦明还。陈正坤用房也得到退休。
苏桐在一审中答辩称，宋彦明与陈正坤之前的事情苏桐不清楚。房屋是经过合法的手续取得的。执行过程中苏桐知道宋彦明与陈正坤的事情，真假不清楚。
一审法院审理查明，2003年12月1日，崇文分局（甲方）与陈正坤（乙方）签订《崇文分局民警集资建房买卖协议书》，约定：1、甲方将坐落在丰台区南苑乡公益庄村民警住宅楼4号楼2单元1001号居室住房，建筑面积197.24平方米，按照每平米2500元（暂定）出售给乙方，乙方应交纳人民币493100元认购此房。2、甲方负责联系购房贷款的有关事宜，乙方自愿选择以下其中一种方式交付购房款。部分贷款金额30万。……5、乙方已购集资住房，原则上不得进行交易。但因特殊原因却需要出售所购住房的，需经甲方同意后方可出售，甲方并有优先购买权。
2004年8月19日，崇文分局向陈正坤出具7万元购房款收据。后崇文分局又分别于2003年12月13日和2004年12月21日，向陈正坤出具123100元和132992.9元的购房款收据。另，陈正坤为购买涉案房屋向交通银行北京天坛支行贷款30万元。陈正坤称因房屋性质变更为经济适用房，2004年补交了13万多元的购房款。
2007年5月29日，陈正坤取得北京丰台区马家堡路198号4号楼4幢2单元1001号的房屋产权证（京房权证丰私字第1803**号），登记房屋建筑面积214.19平方米，房屋性质为按经济适用住房产权管理。
宋彦明主张其与陈正坤曾就上述房屋交易达成协议，双方到崇文分局选房后交钱签的协议，并提交《协议》予以证明。该协议记载：“甲方：陈正坤乙方：宋彦明甲方（陈正坤）协助乙方（宋彦明）购买角门崇文分局宿舍楼4号楼2单元1001室，购买时先写陈正坤的名字，在可以过户时必须过户到宋彦明名下，所有购房的款项由宋彦明负责。每次交钱由乙方交给甲方代理交纳，每次写收条。另甲方协助乙方办理公基金代（贷）款叁拾万整。乙方负责每月还贷。如有争议协商解决，协商不成可以起诉。甲方：陈正坤乙方：宋彦明2003年11月17日”陈正坤辩称，认可协议上的签名。但不认可协议的真实性，此协议签订时间早于单位购房协议签订时间2013年12月1日。选房和交钱宋彦明没有去。此外，陈正坤称其和宋彦明哥哥是朋友，宋彦明刑满释放后没地方住，就让他先住过去。宋彦明替其还房贷以折抵房租，并在其退休的时候归还房屋。
2003年11月17日，陈正坤向宋彦明出具10万元收条。该收条记载：“今收到宋彦明拾万元购房款。”宋彦明主张此款是用于购买涉案房屋。陈正坤辩称此款是因购房所借宋彦明的。
宋彦明主张双方协商房价为493100元，另外给陈正坤20万元相当于中介费。并主张已付购房款共计30多万元，包括首付款193100元，以及因房屋变更为经济适用房而增加的13万多元。同时，房屋按揭贷款30万元由其偿还。另外，陈正坤回迁需要买房给了他不到20万元。宋彦明称，10万元购房款陈正坤打了收条。剩余的房款有的是以现金形式给陈正坤，有的是其本人直接交给崇文分局。上述付款有录音为证，没有收条和转账凭证。陈正坤仅认可2003年11月17日向宋彦明借了10万元，其余款项均不认可。
在宋彦明提交的其与陈正坤的谈话录音中，宋彦明称其对涉案房屋投资80万。在庭审中，宋彦明主张80万元含购房款、已还贷款、物业费等各项花费。并称“投资”是其说话习惯，现状是在此居住，不是投资。陈正坤则称双方谈过补偿80万元的事情，包括买房时借的10万元，还有对已还贷款、装修和其他费用的补偿。
另，陈正坤认可涉案房屋于2004年底交房后，宋彦明即入住房屋，并对房屋做了装修。房屋贷款、物业费、停车费、垃圾费均由宋彦明交纳。
2012年3月26日，苏桐与陈正坤签订《借款抵押合同》，约定陈正坤向苏桐借款320万元，并以北京丰台区马家堡路198号4号楼4幢2单元1001号作抵押。2012年3月27日，苏桐与陈正坤在北京市方正公证处（以下简称方正公证处）签订了《借款合同》，约定陈正坤向苏桐借款320万元。方正公证处依据《借款合同》作出（2012）京方正内民证字第04386号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，苏桐与陈正坤在北京市丰台区房屋管理局办理了房屋抵押事宜。方正公证处于2013年1月16日作出的（2013）京方正执字13号执行证书确定：申请执行人苏桐，被申请执行人陈正坤，执行标的为本金人民币三百二十万元、违约金及利息（截止到执行之日止），实现债权的费用（包括但不限于公证费）。2013年1月24日，苏桐向本院申请强制执行，要求陈正坤履行给付义务。2013年2月17日，本院依法查封了产权登记为陈正坤的位于北京市丰台区马家堡路198号院4号楼2单元1001号房屋。后宋彦明向本院提出执行异议。在本院审查异议期间，陈正坤向本院陈述认可案外人宋彦明的异议请求。该房屋确实是其卖给宋彦明的，宋彦明也确实一直居住在该房屋内。
2014年8月13日，本院作出（2014）丰执异字第00148号执行裁定，认为案外人宋彦明与陈正坤所签协议，实为借名买房行为，对于房屋未过户到宋彦明名下一事，无法认定宋彦明没有过错。宋彦明提交的房屋按揭还款证明中还款人均为陈正坤，无法证明该房屋贷款实际由宋彦明偿还。因此，由于被执行人陈正坤不履行生效法律文书确定的义务，本院查封登记在被执行人陈正坤名下财产的行为符合法律规定，程序合法。案外人宋彦明对本案执行标的提出的执行异议申请不能成立，本院不予支持。裁定驳回宋彦明提出的异议。
一审法院判决认定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋仍登记在陈正坤名下，未发生权属转移。其次，宋彦明主张已经向陈正坤支付了全部购房款，但依据现有证据，仅能证明宋彦明于2013年11月17日向陈正坤支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还。对于其他付款事实，宋彦明未能提交相应的证据证明，且陈正坤不予认可，故不能认定宋彦明已向陈正坤支付全部购房款。综上所述，本院查封登记在陈正坤名下财产的行为符合法律规定，程序合法。宋彦明提出的执行异议申请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回宋彦明的诉讼请求。
宋彦明不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院判决认定事实错误，混淆了买卖合同与行纪合同的法律关系。按照宋彦明与陈正坤签订的《协议书》的约定，涉案房屋所有购房款均由宋彦明负责，每次交钱由宋彦明交给陈正坤代理交纳，每次写收条。宋彦明不仅交纳了首付款，后每次交纳购房款时，均是交给陈正坤转交给崇文分局，且一直按月偿还贷款。宋彦明与陈正坤签订的《协议书》，约定交易的标的物不是房屋，而是陈正坤的集资建房资格。双方之间是行纪代理法律关系。宋彦明已支付全部价款并实际占有涉案房屋，陈正坤只是宋彦明的行纪人。陈正坤将登记在其名下实为宋彦明的房屋，抵押给苏桐，侵犯了宋彦明的财产权。陈正坤称涉案房屋系借给宋彦明居住，完全是谎言。综上，宋彦明请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判支持宋彦明一审的诉讼请求，并由陈正坤、苏桐承担一、二审诉讼费用。
陈正坤服从一审法院上述民事判决，其未提交书面答辩状，但其在本院庭审中口头答辩称：涉案房屋是陈正坤单位崇文分局的集资房，是陈正坤自己交房款所购买的。涉案房屋是陈正坤借给宋彦明居住的。陈正坤确实收过宋彦明10万元，是借款，并非购房款。涉案房屋的贷款确实由宋彦明在偿还。宋彦明所述均不属实，陈正坤不同意宋彦明的上诉请求，请求二审法院维持原判。
苏桐服从一审法院上述民事判决，其未提交书面答辩状，但其在本院庭审中口头答辩称：陈正坤将登记在其名下的涉案房屋抵押给苏桐了，向苏桐借款，亦办理了抵押登记。苏桐没有过错，有权优先受偿。苏桐不同意宋彦明的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《崇文区民警集资建房买卖协议书》、《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《协议》、收条、房权证、房屋他项权利证、（2012）京方正内民证字第04386号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2013）京方正执字13号执行证书、（2014）丰执异字第00148号执行裁定及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：本案系宋彦明（案外人）不服一审法院做出的驳回其异议的执行裁定不服提起的执行异议之诉，宋彦明与陈正坤之间并非行纪代理法律关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，第三人应当在人民法院对执行标的物采取强制执行措施前完成支付全部价款的行为并处于实际占有的状态，且“第三人对此没有过错”。本案中，宋彦明虽主张其已向陈正坤支付了全部购房款并对房屋处于实际占有状态，但依据宋彦明提交的证据，仅能证明宋彦明于2013年11月17日向陈正坤支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还，不足以证明其向陈正坤支付了全部购房款，且陈正坤对此不予认可，故不能认定宋彦明已向陈正坤支付全部购房款。尽管宋彦明确实对涉案房屋处于实际占有的状态，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”之情形。综上，宋彦明的上诉理由不能成立，故本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决驳回宋彦明要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，处理并无不当之处，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由宋彦明负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由宋彦明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程慧平
审 判 员 李 丽
代理审判员 赵婧雪
二〇一五年四月十三日
书 记 员 朱 迪