广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉区法民初字第2620号
原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司，地址：玉林市玉州区路168号大世界商住大夏B栋四楼。
法定代表人：林卫明。
委托代理人周开瑜，广西三益律师事务所律师（特别授权）。
被告李伟。
原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司（以下简称祥苑物业公司）诉被告李伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成了由审判员苏东良、代理审判员黄双、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。书记员禤干担任法庭记录。原告祥苑物业公司的委托代理人周开瑜，被告李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥苑物业公司诉称，被告李伟于2005年12月9日与原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》以下简称《物业服务合同书》。原、被告双方约定：被告将其所有的位于玉林市城站路29号凤凰苑住宅小区7幢2单元5A房（住宅建筑面积140.48平方米，车库14.77平方米）委托给原告进行物业管理。物业管理费的收费日期从2006年4月1日起算。合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延；合同约定物业管理费的收缴标准、范围和收取方法：住宅按建筑面积每月每平方米0.35元，被告按以上收费标准向原告交纳物业管理费（不包括房屋共同部位及小区业主共有物业维修费用，这些费用将按实际发生额按住户所占建筑面积予以分摊分担），在签订本合同同时被告须先预交三个月的物业管理费，以后每个月的12-16日为下个月物业管理费的交费时间。逾期不交的，原告将按日加收被告1%的滞纳金。被告入住至起诉时止未按照双方签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》的约定将自2006年10月截至2014年6月的物业管理费6279.7元支付给原告，同时按照《物业服务合同书》的约定，被告逾期不交物业管理费的，原告将按日加收被告的1%滞纳金。依次计算，被告应该支付给原告的滞纳金为1450元，以上两项合计4566.8元。原告认为，原、被告双方签订《物业服务合同书》，被告将其房屋物业管理委托给原告管理。按照合同书的约定，原告为被告提供了物业管理服务，被告有义务按照合同书的约定向原告支付物业管理费，如逾期不支付还应承担违约责任。根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，被告未按合同约定向原告支付物业管理费，依法应当按照合同书约定支付物业管理费的同时承担向原告支付滞纳金的违约责任。为此，原告多次向被告追索物业管理费及滞纳金，但被告拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求：1、判令被告支付自2006年10月截至2014年6月的物业管理费及滞纳金合计6279.7元（其中物业费4829.7元，滞纳金1450元）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、法人营业执照，用于证明原告诉讼主体适格；
2、法定代表人身份证明；
3、身份证，以上2、3项均用于证明原告法定代表人身份；
4、物业服务企业资质证书，用于证明原告具有从事物业服务资格；
5、玉林市物价局、玉林市房地产管理局玉市价（2006）44号文件，用于证明原告对玉林市凤凰苑住宅小区物业管理收费及收费标准经过有关行政部门的许可；
6、玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书，用于证明原、被告签订物业服务合同，被告将房屋物业委托原告管理，原告按照合同约定收取物业管理费，被告逾期不交物业管理费用的，按合同约定承担滞纳金的违约责任；
7、欠交物业费业主明细表，用于证明被告欠原告物业管理费及滞纳金的数目。
被告李伟辩称，其承认没有交物业费，不交物业费是有原因的。一、为什么其他住户可以不交物业费用，对物业费用过高，其有异议。物业公司也有工作人员住在本小区，但他们从来不交物业费。要求物业公司对每户的收费进行公开化。二、其住的那栋小区的楼梯铁门以及对讲器坏了。其到物业公司反映，物业不理其，没有对铁门及对讲器进行维护，然后业主自己出钱，换了楼梯的防盗门。其交了相应的物业费却得不到相应物业服务。三、物业公司的管理有问题，对住户欠费，物业公司没有对住户进行沟通及协商。其认为住户不交费，物业公司也存在过错的，不能全部由业主承担责任。
被告对其辩称事实在开庭时提供的证据有：
1、两份催费单，用于证明有两户业主不交物业费。
经质证，被告对原告提供的证据1-6没有异议，对证据7有异议，其提交两份其他住户的催款单，两户不交物业费。物业公司也有人住在本小区，他们不交物业费。明细单上序号31号、39号住户的拖欠月份比被告还多，但是他们的物业费比其还少。物业公司提供明细有问题，要求法院查清事实，对被告等业主不公平。
经质证，原告对被告提供的证据质证意见是：对业主陆岸催款通知书，被告提供证据超过举证期限不予质证，该份证据与本案没有关系。被告提供的通知单不能成为拒绝物业费的理由。小区有六十几户业主没有交物业费，原告方对部分业主进行起诉，另外没有起诉，原告方也将会继续起诉业主交物业费。对721B通知书被告举证期限已超，不予质证。被告提供的收款单足以证明被告欠交物业费的事实。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对对方提出异议的证据，因各自无相关证据予以否定，但该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告李伟系玉林市凤凰苑住宅小区7幢2单元5A房的业主。2006年3月10日，原告祥苑物业公司（乙方）与被告李伟（甲方）签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》，合同书的主要内容为：“第一章总则二、甲方住宅位置及基本情况：玉林市城站路29号凤凰苑住宅小区7幢2单元5A房，住宅建筑面积140.48平方米，车库14.77平方米，杂物房（空格）平方米。三、物业管理服务项目：1、治安管理（详见第二章第二条）；2、清洁卫生；3、绿化护理（指一般性护理，如淋水、剪枝、施肥、杀虫；不含改造、更新和完善其设施等）；4、车辆管理（不含车辆保管）；5、房屋、构筑物的维修、维护，公共设施、设备的维修、维护，但费用由甲方承担；6、消防管理（指宣传防火知识、法律法规，参加灭火救灾）；7、房屋基本情况的管理（如建筑形式、产权情况、完成程度、使用情况等）；8、房屋装修管理；9、搞好小区的精神文明建设；10、其他有偿服务。四、物业管理服务费的收缴标准、范围和收取办法：1、住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.35元，甲方按以上收费标准向乙方交纳物业费（不包含房屋共同部分及小区业主共有物业维修费用，这些费用将按实际发生额按住户所占建筑面积予以分摊负担），在签订本合同时甲方须先预交三个月的物业管理费，以后每月的12-16日为下一个月物业管理费的交费时间。逾期不交的，乙方将按日加收甲方1%的滞纳金。2、甲方尚未入住、屋内不存放物品的物业管理费也按标准收取。3、甲方出租或出借房屋的，物业管理服务费仍由甲方负责缴交。4、物业管理费的收费日期从2006年4月1日起算。五、合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业管理公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延。第三章法律责任（一）甲方不按规定及时缴交物业管理服务费、维修基金及其他应交费用的，每逾期一日，按日加收1%的滞纳金，连续二个月不交上述费用的，乙方可向法院提起诉讼。”2006年3月10日，玉林市物价局、玉林市房产管理局作出玉市价（2006）44号文件《玉林市物价局、玉林市房产管理局关于凤凰苑住宅小区物业服务收费标准的批复》，该批复的主要内容为：“市祥苑物业管理有限责任公司：一、同意凤凰苑住宅小区物业服务收费基准价为按建筑面积0.38元／月·平方米，允许你公司在上述规定的收费基准价基础上上下浮动不超过15%，具体收费标准由你公司与业主根据规定收费基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。以上收费标准自2006年三月一日起执行，试行一年，试行期满后重新申报。”原告祥苑物业公司为玉林市凤凰苑住宅小区的业主（包含被告李伟）提供了物业服务，2008年12月31日《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》约定的三年合同期届满后，原告祥苑物业公司未与业主重新签订物业服务合同，但继续为该小区的业主提供物业服务，直至提起本案纠纷之时。原告祥苑物业公司认为被告李伟自2006年10月起至2014年6月欠缴物业管理费及滞纳金6279.7元，被告李伟则认为原告未按约履行义务，且未与原告续签合同，拒绝支付。经多次催收未果后原告于2014年9月24日诉至本院。
另查明，目前玉林市凤凰苑住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会。
本院认为，物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主都是均等的，否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对物业企业的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，对于房屋存在质量问题，业主可另案向相关责任人主张权利。本案中，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，祥苑物业公司与李伟签订的《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》是原、被告双方达成合意、具有法律约束力的合同。上述合同中约定：“合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业管理公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延。”2009年起，祥苑物业公司虽未与业主签订新的物业服务合同，但仍继续为凤凰苑住宅小区的业主提供物业管理服务，故双方之间形成事实物业服务合同关系。李伟作为小区业主，自2006年起享受了物业服务内容，应当支付物业管理服务费给祥苑物业公司。
关于李伟应支付多少物业管理服务费的问题，《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》中载明“物业管理服务费的收缴标准、范围和收取办法：1、住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.35元”，原告主张“2006-2009年物业费按建筑面积的0.35元每平方”，符合上述合同约定，且不违反《玉林市物价局、玉林市房产管理局关于凤凰苑住宅小区物业服务收费标准的批复》内容，本院予以支持。原告还主张“2010-2014年物业费按建筑面积的0.4元每平方”，对此李伟等业主明确表示不知情，系原告单方面提价，不予认可。本院认为，原告方庭审时自认未与李伟等业主签订新的合同，协商变更物业管理服务费收取标准为0.4元／平方米／月，原告也未提供证据证明其在小区公告栏等显著位置张贴告知书或以其他方式通知业主变更物业管理服务费收取标准，故对于原告上述主张本院不予支持，2010年至2014年物业管理服务费的收费标准仍应当为0.35元／平方米／月。另外，原告方在庭审中自认“按面积140.48平方米计算，我方不坚持车库面积了”。综上，本院确认本案物业管理服务费的计算标准为：住宅建筑面积（不含车库及杂物房面积）×0.35元／平方米／月。被告的住宅建筑面积为140.48平方米，按照上述标准计算，被告应当向原告支付2006年10月至2014年6月的物业管理服务费为4572.6元（140.48平方米×0.35元／平方米／月×93个月=4572.6元）。
关于原告主张被告逾期未交纳物业管理服务费而产生滞纳金的问题，被告辩称原告违约在先，原告确实存在怠于履行部分合同义务的事实，被告逾期未交纳物业管理服务费是行使不安抗辩权的行为，故不适用《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》第三章第一款对被告进行追责。对于原告的上述主张本院依法不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条，《物业服务收费管理办法》第七条、第十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告李伟向原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司支付自2006年10月起至2014年6月的物业管理服务费4572.6元；
二、驳回原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司负担10元，被告李伟负担40元。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏东良
代理审判员 黄 双
人民陪审员 钟范林
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 禤 干