海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初7029号原告：常冶，女，1946年12月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王延涛，北京市兰台律师事务所律师。被告：三亚鹿回头旅游区开发有限公司，住所地三亚市河东区小东海路6号。法定代表人：陈冬青，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋欣，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡妲琦，该公司职员。原告常冶诉被告三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称：鹿回头公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常冶的委托诉讼代理人王延涛，被告鹿回头公司的委托诉讼代理人蒋欣、蔡妲琦到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告常冶向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订三亚”半山半岛”小区8期1号楼1102房屋的商品房买卖合同，并履行后续的房屋过户义务；2、判令被告承担原告已支付的律师费50000元；3、判令被告承担原告已经支付的差旅费暂计为20000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年2月，原告与被告签订《房屋订购确认单》，确认购买被告所开发的”半山半岛”8期1号楼1102房，其总价为2850000元，同日，原告按照被告的要求向被告支付了250000元的首笔购房款，被告向原告开具了相应的购房款财务收据。2017年2月，原告按照被告的要求支付了第二笔购房款100000元，被告亦向原告开具了相应的购房款财务收据。原告在认购了房屋并且支付了部分购房款之后，曾数次要求被告与之签订房屋买卖合同并明确表示可以支付剩余的全部购房款。但是被告仍长期拖延与原告签订房屋买卖合同，为此，原告以发送催告函的方式明确敦促被告与之签订正式的房屋买卖合同。但自原告认购房屋至此次提起诉讼长达两年多的期间内，被告从未向原告确定签署房屋买卖合同的时间，亦未就房屋买卖合同主要条款及房屋具体状况等事宜与原告进行有效协商。原告认为，在《房屋订购确认单》签订之时，双方即已就购买房屋达成了一致合意。但鉴于《房屋订购确认单》并不具备房屋买卖合同的主要内容，原告无法通过该确认单办理后续房屋购买、过户手续。原告认为，被告在收到原告交付的部分购房后理应与原告签订房屋买卖合同，并提供相应材料以办理房屋后续过户手续。现被告长期且多次拖延签订房屋买卖合同之行为已严重损害原告合法权益，为此，原告特聘请律师提起诉讼，请求判如所请。原告常冶当庭变更其第一项诉讼请求为：请求判令被告返还原告已付房款35万元及利息，并赔偿原告涉案房屋增值部分的30%。被告鹿回头公司辩称，答辩人在与原告签订《房屋订购确认单》的时候是取得了商品房预售许可证的。依据《房屋订购确认单》约定，涉案房屋剩余房款应于2015年3月20日前付清，原告未按约定支付剩余房款，违约方为原告。原告如依约支付剩余房款，当时是具备签订正式的商品房买卖合同的条件，并且可以办理网签，现涉案房屋已于2016年被上海市高级人民法院查封，查封期间无法办理网签和过户。综上，无法继续履行合同的过错方在于原告而非答辩人，故答辩人要求原告支付利息赔偿损失不应予以支持。对于原告所付款项，因《房屋订购确认单》中约定若买方未按照约定日期付款或签订买卖合同的，卖方有权没收定金。所以原告现主张房款，答辩人只同意退还10万元。原告常冶为证明其主张，举证如下：1、房屋订购确认单，用于证明2015年2月21日，原告与被告签订了《房屋订购确认单》，确认购买被告开发的”半山半岛”8期1号楼1102房屋，其总价为285万元。被告相关工作人员以签字方式对此予以确认。2、财务收据，用于证明2015年2月21日，原告按要求向被告支付了25万元的首笔购房款，被告向原告开具了相应的财务收据予以确认。3、财务收据，用于证明2017年2月13日，原告按照被告工作人员的要求支付了第二笔购房款10万元，被告向原告开具了相应的财务收据予以确认。原告就上述三份证据向本院提交证据原件进行核对，因被告对于该上述三份证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院对于上述三组证据的证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均予以采信。4、催告函及微信截图，用于证明原告通过邮寄送达的方式向被告发送催告函，明确敦促被告与之签订正式房屋买卖合同，同时原告之女多次与被告销售人员就签订购房合同等事项进行微信沟通。被告质证称未签收到该催告函，对于该组证据的三性均不予认可，因原告所称的邮寄催告函的邮单中并未显示被告的签收记录，故对于该催告函的真实性、合法性和关联性予以认可，对于其证明目的本院不予采信。对于微信截屏，被告当庭认可蔡彩昕为被告公司员工，对于该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的本院予以采信。5、委托代理协议及律师费发票，用于证明被告长期拖延签署正式房屋买卖合同的行为已损害了原告合法权益，为此，原告聘请律师对被告提起民事诉讼，并支付了50000元的律师费。被告对于该证据的真实性予以认可，对于其关联性不予认可。原告向本院提交证据原件进行核对，本院对于该证据的真实性、合法性和证明目的均予以采信，因原、被告并未就此项费用在确认单中进行约定，故对于该证据的关联性本院不予采信。6、差旅费票据，用于证明本次开庭产生的差旅费约为3400元。被告对于该证据的真实性予以认可，对于其关联性不予认可。原告向本院提交证据原件进行核对，本院对于该证据的真实性、合法性和证明目的予以采信，因原被告并未就此项损失在确认单中进行约定，故对于该证据的关联性本院不予采信。7、催告函，用于证明鹿回头公司于2017年2月1日向原告催要剩余房款的事实。被告对于该证据的真实性予以认可，但称原告未在要求的期限内付清款项。本院对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的予以采信。被告鹿回头公司举证如下：商品房预售许可证，用于证明原被告签订《房屋订购确认单》时，被告已取得商品房预售许可证，具备合法的商品房预售资格。原告对于该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。被告向本院提交证据原件进行核对，故对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年2月21日，原告常冶与被告鹿回头公司签订《房屋定购确认单》，确认购买被告鹿回头公司开发的”半山半岛”8期1号楼1102房屋，该房建筑面积为116平方米，总房价为2850000元（含30万家具、家电等费用），确认单载明本次缴款金额为25万元，下次缴款约定日期为2015年3月20日，金额为260万元。该确认单中违约约定一栏载明：1、买方如未能于前述各项约定日期之前交足各项应付款项或签订房屋买卖合同的，即属违约。卖方不需催告买方，即可自行处理本户房屋，买方不得异议。2、若买方未按照约定日期付款或签订买卖合同的，卖方有权没收定金。3、本确认单不作为房屋买卖的正式凭证。待买方凭此单向卖方缴款并领取政府规定的房屋买卖的收据或发票时，买卖合同方可生效。4、买卖双方的权利义务应以正式合同中书面记载的为准。买方与本项目业务代表如私下有超出合同内容约定的，未经卖方书面签认的，卖方不负其责任。5、除配偶及直系亲属外，本确认单中的定户（买方）名与买卖合同中买方必须完全相同，不得变更。确认单中其他约定事项一栏载明：该房原价308万元，93折抹零285万，于2015年3月20日前付清余款，逾期不保留折扣，不退不换。原告于该确认单签订当日依约向被告支付了房款25万元，被告向原告出具财务收据予以确认。因原告并未在约定期限内付清剩余房款，2017年2月1日被告向原告送达《催告函》，称：您购买的半山半岛八期1号楼1102房屋预期将在2017年2月28日前（含当日）由我公司协助完成网签，请您于2017年2月9日前缴清剩余房款。如您逾期付款，我公司将对该房屋做另行出售，退还您已交款项；如您按期足额交付款项，因我公司原因未能如期网签，您主张退房退款的，我公司将退还已付款项并向您支付逾期签约违约金人民币10万元。原告收到上述催告函后于2017年2月13日向被告缴纳购房款10万元，被告于当日向原告出具财务收据。其后原告要求被告先与其签订正式的商品房买卖合同后再支付剩余款项，而被告要求原告先支付完剩余款项后再签订正式商品房买卖合同，双方就此未达成一致意见，原告至今未向原告付清全部购房款，双方亦未签订正式商品房买卖合同。另查，2015年1月16日三亚市规划局作出三规建工审[2015]7号关于鹿回头半岛B13-1地块居住项目1#、2#住宅楼的工程审批意见，同意原告鹿回头公司在自用地范围内[三土房（2010）字第13207号、三土房（2011）字第01491号]新建居住小区项目，同年2月17日，原告取得上述土地上房屋的《商品房预售许可证》（证号：三房预许字[2015]12号），原告常冶购买的8期1号楼1102号房屋位于三土房（2011）字第01491号自用地范围内，上述土地及地上建筑物于2015年11月6日已被上海市高级人民法院查封，查封期限为三年，随后北京市朝阳区人民法院于2017年6月15日作出（2017）京0105民初44413号民事裁定书，查封原告位于三亚市吉阳区鹿回头半岛三土房（2010）字第13207号、三土房（2011）字第01491号项下及地上建筑物，查封期为三年。本院认为，原告常冶与被告鹿回头公司就涉案房屋签订的《房屋订购确认单》具备预约合同的性质，该确认单系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行各自义务。因《房屋订购确认单》中并未对原告已交的首付款25万元的性质进行约定，同时原告已交的25万元首付款已超出总房款的20%，故该首付款项应当认定为预付款，被告关于该款项属定金的抗辩理由，本院不予采纳。因双方并未最终签订正式的商品房买卖合同，故被告已收原告款项应予以退还。原告现主张被告退还已付款项35万元，本院予以支持。对于原告主张的利息及增值部分的赔偿，因双方在《房屋订购确认单》中明确约定了剩余款项的支付时间，原告对此予以确认，事后在被告向原告发出催款函后，原告依然未按约定履行付款的义务，其行为已构成违约，故原告现主张被告承担违约责任向其支付利息及赔偿款，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告三亚鹿回头旅游区开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告常冶退还购房款35万元；二、驳回原告常冶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30160元，由原告常冶负担26545元，由被告三亚鹿回头旅游区开发有限公司负担3615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  陈孟灿人民陪审员  王定明人民陪审员  徐雪波二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈俊谨附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国担保法第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。