成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5364号原告：成都高投建设开发有限公司。住所地：成都市高新区天府一街****号。法定代表人：任正，系公司董事长。委托代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人：王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。被告：梁卫东，男，汉族，1986年9月15日出生，住四川省古蔺县。委托代理人：李星雨，四川蓉信律师事务所律师。一般授权代理人。原告成都高投建设开发有限公司（以下简称高投公司）诉被告梁卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员何进独任审判，于2016年6月22日、9月21日公开开庭进行了审理。原告高投公司的委托代理人李彦瑶，被告梁卫东的委托代理人李星雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高投公司诉称：2015年6月，原、被告签订了《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告阳光地带3#地块B31房屋，租赁面积125.49平方米。房屋租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止。根据《租赁合同》约定，租金单价为17.00元/平方米/月。合同约定租金支付方式为：“租金一次性付清，并遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期到期前10日内支付下一支付周期的租金”。并且，“租赁期满，乙方应按期将所承租房屋及其设施、设备完好无损地（正常损耗除外）交还甲方”。但是，截至2015年12月31日，被告仍实际占用租赁房屋，与原告形成事实租赁关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年1月20日前腾退房屋，并与原告完成2015年4月1日至2015年10月31日期间房屋租赁合同的签订，同时向原告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间所拖欠的租金人民币19199.97元。然而，截至本案起诉之日，被告仍未予理会。故诉至人民法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间租金，共计欠租金额为19199.97元；2、被告立即与原告完成2015年4月1日至2015年12月31事实租赁期间书面租赁合同的签订；3、确认双方事实租赁关系已于2016年1月1日起正式解除，被告立即腾退并返还租赁房屋；4、被告承担逾期付款违约金，自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日为14975.97元；5、本案诉讼费由被告承担。被告梁卫东答辩称：1、被告自2009年起即长期租赁原告诉称商铺，合同一年一签，2012年开始被告宣称准备对外销售前述商铺，2014年底正式开始对外出售，明确不再对外出租，被告明确表示愿意购买，2015年4月园区内剩余店主向原告高层管理递交了《减租申请》，但原告未予答复，由于商铺要出售的原因，双方未签订2015年度租赁合同，只于2015年6月补签了第一季度的合同，因为被告有购买商铺的意愿，原告默许被告一直占有并使用该商铺，从6月开始，商铺所在道路进行封闭施工，被告关闭了商铺不再经营，但原告一直默许被告继续占有商铺。2015年11月，由于商铺售价超出市场价，被告未办理购买商铺手续；2、合同期满被告继续占有商铺是双方原因造成的，原告明知被告未缴纳房租，却不要求被告办理腾退，同时原告对被告表示会减租，并会尽快办理购房手续，才导致被告长期占有该商铺未经营，因此租金应适当减少；3、被告占有使用商铺期间，租赁店铺发生重大情势变更，从2015年6月天润路道路施工，严重影响商铺经营，请求对租金进行减免一个季度；4、被告主张逾期违约金没有事实依据，原告于2015年12月31日才要求被告缴纳租金，客观上不存在逾期违约的事实。经审理查明：被告梁卫东长期租赁原告位于成都高新区阳光地带3号地块B31号建筑面积为125.49平方米的商铺。2015年6月，原告高投公司与被告梁卫东、案外人成都高投资产经营管理有限公司补签《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，合同内容包括:1、原告同意将其位于成都高新区阳光地带3号地块B31号商铺租赁给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止，租金单价17元/m2/月，月度租金2133.33元，季度租金6399.99元，首期租金6399.99元于合同签订之日起5日内支付；2、被告应于租赁期满后或因其他原因终止后，将本物业及其附属设施、设备交还案外人成都高投资产经营管理有限公司，被告应在本合同终止或解除十日内将该房屋按约交还给案外人成都高投资产经营管理有限公司，逾期十五日，被告仍未将房屋按约交还给的，案外人成都高投资产经营管理有限公司、物业管理公司有权强行收回该房屋，未经案外人成都高投资产经营管理有限公司同意被告不得留存任何物品，否则，视为被告同意放弃该房屋内物品的所有权，案外人成都高投资产经营管理有限公司有权处置，一切后果均由被告承担。前述合同签订后，被告梁卫东一直使用涉争B31号商铺直至2016年4月被告单方停止经营，但未与原告办理房屋移交手续。2015年12月31日，案外人成都高投资产经营管理有限公司出具《催告函》，称受原告委托向被告梁卫东告知因涉争商铺销售需要，该公司代表原告正式通知被告与其终止不定期租赁关系，对该商铺予以收回，不定期租赁关系于2015年12月31日终止，要求被告梁卫东在催告函到达之日起二十日内按原租赁合同约定腾退该商铺，并办理租金结算手续，按照约定租金标准向原告交纳实际占用使用该房屋期间的租金，同时出具的《阳光地带缴费通知单》载明涉争商铺B31号2015年4月1日至2015年12月31日共计8个月的租金为19199.97元，物业管理费5647.05元。被告梁卫东于2016年1月5日签收了前述《催告函》、1月6日签署了《阳光地带缴费通知单》。另查明，2015年6月2日起到2015年12月1日止，共计180天，案涉商铺东侧的高新区天润路（IT大道——西区大道）进行了道路改造工程。改造期间为半幅封闭施工，半幅9米，机动车单向两车道通行，行人、非机动车借人行道通行。天润路旁企业商家有其他出入口，且在施工期间，施工单位必须保障车辆、行人通行安全。以上事实有《阳光地带3号地块商铺租赁合同》、《催告函》、《阳光地带缴费通知单》、《成都关于高新西区天润路道路改造工程临时交通组织的通告》以及原被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告及案外人成都高投资产经营管理有限公司续签的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。现对双方当事人的争议作如下评述：一、关于双方是否建立事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，《阳光地带3号地块商铺租赁合同》期限届满后，原告未收回案涉商铺，被告亦一直在使用涉争商铺，故虽然双方未签订书面合同，原告与被告之间亦形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于原告主张的请求被告立即与原告签订被告实际占用涉争商铺期间的书面租赁合同的请求，本院认为，原告与被告之间已经形成不定期租赁合同关系，也即原告在本案中所称事实租赁关系，而书面形式仅仅是合同成立的一种形式，原告在被告使用涉争房屋期间并未就双方是否磋商订立书面合同提出异议，今以此为诉讼请求并无事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。二、关于双方不定期租赁合同的解除问题。原被告双方在2015年3月31日租赁合同期限届满后形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。由于被告一直未退还钥匙，也未办理腾退手续，原告提出其于2015年12月31日向原告提出了解除合同的通知，而被告主张其已经于2015年11月搬离了涉争商铺，认为其时已经解除了事实占用关系，故原告与被告之间就双方解除不定期租赁合同并无异议，被告作为租赁合同承租方，在租赁期满后依照合同有返还租赁物的义务，而被告并未提供其已经于2015年11月将涉争商铺交付原告的证据，故被告应当承担举证不能的后果，本院对原告主张的于2016年1月1日解除双方不定期事实租赁合同关系的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方租赁合同解除后，被告应当腾退案涉房屋，被告梁卫东主张其已经于2015年11月搬离了涉争商铺，但未提供相应证据，而被告作为承租方在租赁期满后有腾退租赁房屋的义务，故被告梁卫东应当承担举证不能的后果，本院对原告请求被告梁卫东腾退涉争租赁商铺的请求予以支持。三、关于被告支付租金的问题。由于原被告双方形成了不定期的租赁关系，原租赁合同继续有效，故被告使用租赁物，理应支付原告租金。租金仍应按《阳光地带3号地块商铺租赁合同》约定标准计算，被告应当支付自2015年4月1日起至2016年1月1日原告所主张的合同解除之日期间的租金，故对原告请求被告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间的租金19199.97元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张的其长期使用涉争商铺系因原告有将涉争商铺出售给租赁人的意图，并且使用商铺期间由于市政道路修建导致租赁物无法使用，应当减免一季度租金的意见，本院认为，被告所述商铺出售事宜双方并未达成一致意见，商铺出售与否并不影响本案法律关系，而市政道路施工虽然会对商铺的使用造成一定妨碍，但并不构成合同变更事由，而且作为不定期租赁合同的当事人享有随时解除合同的权利，被告并未行使该权利应当视为其愿意继续履行原合同，故本院对被告的前述抗辩意见不予支持。四、关于逾期付款违约金问题。原被告双方形成不定期租赁合同关系，则原租赁合同继续有效。但原合同有效并非指原合同的所有条款直接适用于其后的不定期租赁期间，而是指合同的主要条款租赁标的、租赁价格等条款继续有效，而对于违约金条款系合同双方对特定违约情形的损失赔偿约定和惩戒，其仅在满足具体违约情形的情况下才能适用。原告主张按照双方签订的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》中第4.2条约定“租金的支付方式为于合同签订之日起5日内一次性付清”和第9.2.3.1条约定“乙方在承租期间应依照本合同的约定按时交付租金。乙方如逾二十日仍未能足额缴付租金的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三缴纳滞纳金”来请求逾期付款违约金，但从合同文义来看，原租赁合同规定的具体的租金金额以及缴纳时限，但对于不定期租赁期间租金的缴纳期限并未明确约定，因此，本院认为原合同违约金条款并不能适用于其后的不定期租赁之中，故本院对于原告主张的逾期支付租金违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告成都高投建设开发有限公司与被告梁卫东之间的事实租赁关系于2016年1月1日解除；二、被告梁卫东于本判决生效之日起十日内向原告成都高投建设开发有限公司支付租金19199.97元；三、被告梁卫东于本判决生效之日起十日内将位于成都高新区阳光地带3号地块B31号商铺腾退给原告成都高投建设开发有限公司；四、驳回原告成都高投建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取140元，由被告梁卫东承担（该款项原告已预交，被告在履行前述给付义务时一并向原告支付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  何进二〇一六年九月二十一日书 记 员  杨佳