广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1142号
上诉人（原审原告）：钟文标，男，1965年4月26日出生，汉族，住肇庆市高要区。
上诉人（原审原告）：陈卫梅，女，1969年10月1日出生，汉族，住肇庆市高要区。
上列上诉人的共同委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地：肇庆市高要区南岸府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中，该公司经理。
委托代理人：赵秀琴，该公司员工。
上诉人钟文标、陈卫梅因与上诉人高要市恒福房产发展有限公司（以下简称“高要恒福房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民三初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年11月6日，钟文标、陈卫梅与高要恒福房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，共同向高要恒福房产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第D1幢3层303号房，套内面积为108.7平方米，单价每平方4780.3元，总款为519619元；双方约定交楼时间为2014年6月30日，逾期交楼不超过30日的按已交房款的万分之二、超过30日的按已交房款的万分之三计付违约金给买受人，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方还在合同中约定了其他内容。
合同签订后，钟文标、陈卫梅向高要恒福房产公司支付了购房款519619元，但高要恒福房产公司一直没有如期交付房屋给钟文标、陈卫梅。高要恒福房产公司于2014年9月1日以通知形式将交楼时间延至2014年10月31日，并承诺免除业主一年的物业管理费作补偿业主。2015年1月29日，钟文标、陈卫梅钟文标在高要恒福房产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋。钟文标、陈卫梅以高要恒福房产公司延期交楼为由，遂诉至该院。
钟文标、陈卫梅起诉请求判令：1、高要恒福房产公司向钟文标、陈卫梅支付逾期交楼违约金74412元（计算标准为每天按已交付房价款万分之三，从2014年7月1日起暂计算至2015年10月20日共477天，之后的违约金计算到商品房竣工验收合格、符合法律规定及合同约定的交楼条件并实际交付使用之日止）；2、高要恒福房产公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理认为：本案系商品房销售合同纠纷。钟文标、陈卫梅与高要恒福房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签章时成立并发生法律效力，受法律保护，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。综合双方当事人诉辩、举证、质证的情况及庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点有二：一是何时及有否交楼，二是应否及如何计付违约金。
关于焦点一：高要恒福房产公司没有按《商品房买卖合同》约定于2014年6月30日前交付房屋给钟文标、陈卫梅，是违约行为。但后来双方同意将交房时间延期至2014年10月31日，应视为对交楼时间的重新约定，符合法律规定，该院予以确认。鉴于高要恒福房产公司的楼房在重新约定的交楼时间2014年10月31日尚未完全具备上述合同约定的交付使用的条件，钟文标、陈卫梅在楼房尚未完全具备使用条件的情况下没有收房的行为符合上述合同约定。但是，钟文标、陈卫梅钟文标于2015年1月29日在高要恒福房产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋，故该院确认钟文标、陈卫梅已于该日收房。
关于焦点二：钟文标、陈卫梅与高要恒福房产公司双方重新约定的交楼时间为2014年10月31日，但由于楼房尚未完备使用条件，致使钟文标、陈卫梅延迟收房，因此高要恒福房产公司的行为构成违约，高要恒福房产公司应从逾期的2014年11月1日开始支付违约金给钟文标、陈卫梅。双方在合同中约定迟延交楼超过30天的以实际交房款以每天万分之三的利率计算违约金的约定不超出法律的规定，高要恒福房产公司应支付从2014年11月1日开始至实际交付房屋给钟文标、陈卫梅时即2015年1月29日止按实际交房款519619元以每天万分之三的标准计付违约金共14030元给钟文标、陈卫梅；对钟文标、陈卫梅相应超出部分，该院不予支持。高要恒福房产公司抗辩认为没有违约、违约金过高应予调整及要求驳回钟文标、陈卫梅全部诉讼请求的意见，不符合事实和合同的约定，该院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、高要市恒福房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十天内支付违约金14030元给钟文标、陈卫梅；二、驳回钟文标、陈卫梅的其他诉讼请求。高要恒福房产公司逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费830元，由钟文标、陈卫梅承担674元，高要市恒福房产发展有限公司承担156元。高要市恒福房产发展有限公司承担的受理费钟文标、陈卫梅已经预交，高要市恒福房产发展有限公司在履行付款义务时迳付给钟文标、陈卫梅。
上诉人高要恒福房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清、证据不足。理由如下：1、2014年9月1日，高要恒福房产公司与钟文标、陈卫梅在《通知》上共同确认2个月的恶劣天气的不可抗力因素、及高要恒福房产公司增加的2个月工期的天然气工程等对钟文标、陈卫梅有利因素，故高要恒福房产公司延期4个月的交楼即在2014年的10月31日前交楼按《商品房买卖合同》约定不属违约，双方也以该书面方式确认将交楼时间变更为2014年10月31日，故延期至该时间交楼本身不构成合同违约的事实清楚，但一审判决对此没有准确认定。2、高要恒福房产公司与钟文标、陈卫梅在该《通知》上就可能产生的自延期交楼违约金的问题已达成以赠送1年物管费用方式进行了一次性处理，即双方同时变更了原《商品房买卖合同》的延期交楼违约约定、钟文标、陈卫梅并已接受高要恒福房产公司的履行且高要恒福房产公司赠送的一年物管费的金额足以抵偿因违约钟文标、陈卫梅的违约损失，故原《商品房买卖合同》的延期交楼违约金条款因变更不再履行的事实清楚，但一审对此事实没有作出正确认定。3、根据《通知》约定，钟文标、陈卫梅应当于2014年10月31日履行收楼手续，钟文标、陈卫梅拒不履行或怠于收楼义务无权向高要恒福房产公司主张违约责任的事实清楚，但一审没有审查认定。二、一审实体处理及适用法律错误。由于一审认定的部分事实错误，导致在延期交楼的违约金约定变更以后，仍适用原违约条款计算合同违约金等错误的实体处理及适用法律上的错误。请求：1、撤销广东省肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民一初字第330号民事判决，依法驳回钟文标、陈卫梅的诉讼请求（不服部分为14030元）；二、本案一、二审相应的诉讼费用由钟文标、陈卫梅负担。
上诉人高要恒福房产公司除一审提供的证据外，还提供了以下证据：高要市建筑工程竣工验收备案管理组于2014年12月30日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，证实案涉房屋已办理竣工验收备案。
对上述证据钟文标、陈卫梅质证称：因该证据没有原件不予质证，该证据在一审没有提交而在二审提交，违反了相关的证据举证规则，不属于新证据，不应被采纳，但根据钟文标、陈卫梅提交的证据，涉案楼栋属于违章建筑。
上诉人钟文标、陈卫梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清、适用法律错误。理由如下：一、高要恒福房产公司至今未按法定及合同约定，将符合条件的商品房交付给钟文标、陈卫梅，应承担相应的逾期交房违约责任。1、案涉商品房至今仍属违章建筑，尚未取得《竣工验收备案表》。根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”、《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”。钟文标、陈卫梅与高要恒福房产公司在《商品房买卖合同》第八条、第十条约定：“出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计，商品房必须办理了工程竣工验收各案手续才能交付使用”。因此，涉案商品房至今未符合交房条件。2、案涉商品房至今未开通永久用电，不能满足钟文标、陈卫梅基本生活要求。商品房买卖合同第十四条约定，供水、供电在出卖人将该商品房交付买受人时须达到使用条件。《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电个业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。但至今，涉案商品房尚未开通永久用电，而是使用施工临时电，致使电压不稳定，经常出现断电，电梯、电器忽然间停止运转，存在严重安全隐患，且严重影响电器的使用寿命，是不能满足钟文标、陈卫梅基本生活要求的。3、案涉商品房至今未安装有线电视，门前出入道路未实现硬底化，也未开通消防通道。《房地产管理法》第二十七第的规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”，同时案涉《商品房买卖合同》第十四条约定：有线电视必须达到能申请开通使用。但至今，涉案商品房还未办理有线电视的安装，门前出入道路未实现硬底化。案涉商品房也未开通消防通道，消防车不能进入小区内花园平台，存在严重消防安全隐患。二、钟文标、陈卫梅签领钥匙的行为，不能认为是对房屋交付条件的变更。案涉《商品房买卖合同》是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外”，因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。但本案钟文标、陈卫梅接收商品房钥匙的行为，并不能视为双方对房屋交付条件进行了变更。因为钟文标、陈卫梅选择接收，其并没有放弃追究高要恒福房产公司履行不符合合同约定的违约责任。而且根据《合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但本案钟文标、陈卫梅并未作出变更房屋交付条件的意思表示。因此，双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。所以，钟文标、陈卫梅接收商品房钥匙的行为，并不能视为双方对房屋交付条件进行变更。另外，案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示木合同第八条规定的证明文件，并签房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和（（住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但高要恒福房产公司至今也未按照合同约定与钟文标、陈卫梅办理房屋交付手续。因此，一审认为“己经交付了房屋，双方已经完成了房屋的交接手续，与案涉商品楼是否符合交楼条件无关”是错误的。三、本案逾期交楼违约金应按合同约定的每天万分之三的利率计算到商品房符合法律规定及合同约定的交楼条件之日止。根据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，钟文标、陈卫梅与高要恒福房产公司在《商品房买卖合同》第八条明确约定，高要恒福房产公司应于2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。从该条约定看，验收合格、办理竣工验收备案手续、符合法律规定及合同约定、实际交付使用这几个条件是衡量高要恒福房产公司是否已经履行了交房义务的标准，但商品房至今不符合以上条件，应属高要恒福房产公司违约。根据《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”，《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”，本案中，高要恒福房产公司应按照合同约定承担违约责任，一审判决按万分之二计算是错误的。请求：1、撤销一审判决，改判高要恒福房产公司向钟文标、陈卫梅支付从2014年11月1日至商品房符合法定及合同约定的交楼条件之日止以已交的购房款519619元按合同约定的每天万分之三的利率计算逾期交楼违约金给钟文标、陈卫梅；2、一、二审全部诉讼费用由高要恒福房产公司承担。
上诉人钟文标、陈卫梅除一审提供的证据外，还提供了以下证据：肇庆市高要区住房和城乡建设局于2016年1月27日出具的《恒福新城业主投诉相关问题的协处情况的回复》，证明案涉商品房至今未具备交楼条件。
对上述证据高要恒福房产公司质证称：对该证据的真实性有异议、合法性没有异议，但该证据不能证明高要恒福房产公司至今尚未具备交楼条件，案涉商品楼已经在2014年办理了竣工验收备案表，具备交楼条件。
上诉人高要恒福房产公司对钟文标、陈卫梅的上诉辩称：高要恒福房产公司不同意钟文标、陈卫梅的上诉请求，其它意见以高要恒福房产公司一审的答辩和上诉状为准。
上诉人钟文标、陈卫梅对高要恒福房产公司的上诉辩称：高要恒福房产公司的上诉没有事实和法律依据，具体意见钟文标、陈卫梅的上诉状为准。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审中，高要恒福房产公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，经本院释名并责令高要恒福房产公司限时提交该备案表原件；二审调查结束后，高要恒福房产公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，经核对该备案表原件与复印件一致，该备案表显示案涉商品房于2014年12月30日办理了竣工验收备案。案涉《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第二条第三款约定：“买卖合同第九条约定‘出卖人逾期交房的违约责任’是指除买卖合同第八条规定的特殊情况外，如出卖人超过本合同规定的期限且如出卖人因其他原因在经书面告知买受人的延长交楼期届满前仍未将达到买卖合同第八条约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合双方的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：1、案涉商品房交付时间和条件如何确定的问题；2、原审认定的违约金是否恰当的问题。
关于案涉商品房交付时间和条件如何确定的问题。首先，双方签订《商品房买卖合同》约定于2014年6月30日前交付商品房，但高要恒福房产公司向钟文标、陈卫梅发出因天气原因而将交楼时间顺延至2014年10月31日前的书面《通知》，钟文标、陈卫梅亦在该《通知》上明确表示同意签名，故应视为双方对交楼时间的重新约定，即高要恒福房产公司应于2014年10月31日前交付商品房给钟文标、陈卫梅。其次，从《通知》的文义上看，双方的真实意思表示应为业主同意交楼时间由2014年6月30日前顺延至2014年10月31日前，而高要恒福房产公司则对同意顺延交楼时间的业主免除一年物业管理费补为补偿，故高要恒福房产公司免除物业管理费应视为对业主同意顺延至2014年10月31日前交楼的补偿，并非是对2014年10月31日后逾期交楼的违约责任的处理。再次，案涉《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第二条第三款约定：“买卖合同第九条约定‘出卖人逾期交房的违约责任’是指除买卖合同第八条规定的特殊情况外，如出卖人超过本合同规定的期限且如出卖人因其他原因在经书面告知买受人的延长交楼期届满前仍未将达到买卖合同第八条约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”，高要恒福房产公司发出《通知》顺延至2014年10月31日前交楼，但交楼条件仍需要符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。综上，原审认定交楼时间顺延至2014年10月31日前、高要恒福房产公司于2014年10月31日后仍未达到合同约定的交付条件，并无不当，本院予以维持。高要恒福房产公司主张延期违约金已抵扣物业费处理以及交楼违约金条款已作变更，理据不足，本院不予支持。
关于原审认定的违约金是否当的问题。第一，二审中，高要恒福房产公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实案涉商品房于2014年12月30日办理了竣工验收备案，故钟文标、陈卫梅主张案涉商品房尚未办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，理据不足，本院不予支持。第二，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，案涉商品房于2014年12月30日备案并具备了交付条件，但高要恒福房产公司在案涉房屋达到交付使用条件后并未书面通知钟文标、陈卫梅办理交付手续，因此，案涉商品房的实际交付以双方实际办理交接手续时为准。本案中，钟文标、陈卫梅认为案涉商品房不符合交付条件，但在办理交接手续时没有拒收房屋，根据案涉合同第十一条的约定，应视为钟文标、陈卫梅认可房屋具备交付条件。鉴于涉案房屋于2014年12月30日备案并具备了交付条件且钟文标、陈卫梅已接收案涉商品房，钟文标、陈卫梅接受房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张接收涉案商品房后的逾期违约金，理据不足，本院不予支持。第三，如上所述，案涉《通知》顺延至2014年10月31日前将案涉商品房交付给钟文标、陈卫梅使用，而钟文标、陈卫梅于2015年1月29日收楼，高要恒福房产公司实际逾期交楼的时间超过30天，故根据双方合同约定逾期交楼超过30天按万分之三计算违约金。综上，原审认定高要恒福房产公司应支付从2014年11月1日起至2015年1月29日以钟文标、陈卫梅已交的购房款日万分之三的利率计算违约金给钟文标、陈卫梅，并无不当，本院予以维持。
至于钟文标、陈卫梅主张案涉商品房属于违章建筑、出入道路尚未实理硬底化、尚未开通消防通道等问题，因钟文标、陈卫梅在一审中的起诉请求是要求高要恒福房产公司承担逾期交楼的违约责任，上述主张不属于本案审查和处理范围，故本院不予以审查和处理，钟文标、陈卫梅可另循法律途径解决。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人高要恒福房产公司、钟文标、陈卫梅的上诉请求均理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费981元，由上诉人高要市恒福房产发展有限公司负担151元，上诉人钟文标、陈卫梅负担830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
代理审判员 覃争义
代理审判员 黄国涛
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 赵崇轩