湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民初字第1937号原告（反诉被告）:冷宁兴，男，土家族，1951年11月17日出生，住湖南省吉首市。原告（反诉被告）:李子芬，女，汉族，1951年12月18日出生，住湖南省吉首市。两原告委托代理人向明礼，男，土家族，1938年11月5日出生，住湖南省吉首市。被告：（反诉原告）王锡鹏，男，土家族，1953年3月25日出生，住湖南省永顺县。被告：王波，男，土家族，1979年10月23日出生，住湖南省吉首市。两被告委托代理人于国军，湖南董艺律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）冷宁兴、原告（反诉被告）李子芬诉被告（反诉原告）王锡鹏、王波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李子芬及两原告委托代理人向明礼、两被告委托代理人于国军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冷宁兴、李子芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原告冷宁兴2005年5月19日和本案被告的房屋买卖的口头协议；2、请求判令被告王锡鹏、王波退还原告州法院院内1-1-401号住房；3、判令被告王锡鹏补付原告11年的房屋出租金79200元；4、判令被告王锡鹏对房屋损坏处进行整修并补偿房屋折旧费。事实与理由：被告王锡鹏、王波以原告家的房屋已卖给他为由，从2005年5月到现在，强占原告房屋11年拒不退还，实属无理。原告依法起诉，请求人民法院判决。一、房屋买卖不成立。2005年上半年原告欠被告王锡鹏1万元钱，一时无钱归还，被告乘二位原告不在家之机，赶走了原来的房屋承租人，他家就住进了原告的房屋，当年五月原告冷宁兴发现后，被告王锡鹏和原告对房屋否经协商议价，更没有签订买卖合同，完全按照被告人自己的意见，仅给原告付49000元（扣欠款1万元实付39000元），就占用原告当时价值13万多元的这套房屋，这是不合法的。依照《房地产管理法》第40条规定，没有签订书面合同，房屋买卖无效。二、卖房未经共有人同意。1-1-401房屋是原告冷宁兴、李子芬共同购买的夫妻共有财产，原告冷宁兴收被告购房款时，没有与李子芬协商同意，特别是冷宁兴用四万多元钱，把房子卖给被告并给被告写了购房款收条的事，李子芬现在都不清楚，依照《房地产管理法》第37条（四）项规定，不经共有人同意，房屋不能买卖转让。三、本案房屋买卖无效。被告王锡鹏、王波和原告买卖房屋不合法，不发生法律效力，现强占原告房屋10多年，直到现在，产权不能过户登记，没有房屋产权证，但他无理强占，拒不退还。为此原告10多年来，每年找相关机关和领导解决，没有结果。两被告答辩及王锡鹏反诉称，一、房屋买卖是双方真实意思表示，且双方已按照协议内容实际履行，根据合同法第八条等相关规定，应依法予以支持。反诉原告王锡鹏一家与两反诉被告都系永顺人，由于反诉原告当时在吉首经商，在州法院租住房屋，反诉被告冷宁兴在州法院工作，二者关系较好，来往较多。2001年，反诉被告因事向反诉原告借款一万元，一直未归还。2005年，反诉原告想在州法院宿舍区购买房子，反诉被告提出自己反正欠反诉原告的钱，想把自己一套老房子（建筑于80年代，70-80平方米）出售给反诉原告。就此，双方达成一致意见，口头约定以四万九千元成交。反诉原告依约支付房款。2005年5月19日，反诉被告向反诉原告出具内容为收到购房款三万九千元收据。反诉原告自2005年购买房屋后一直居住、使用至今。二、反诉被告李子芬虽未在收条上签字，但反诉原告有理由相信房屋出售行为是其夫妻双方共同意思表示，且反诉原告是按照当时市场行情支付房款，反诉原告行为属善意取得，应依法予以保护。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定，夫妻双方非因生活所需对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，虽反诉被告之一未在收条上签字，但出售房屋属处理夫妻共同财产的重要事项，其应当知情。反诉原告在与反诉被告之一商议出售房屋事宜时，足以有理由相信出售房屋是其双方共同意思表示，且最终房屋价格符合当时的市场行情。反诉原告购买房屋行为构成善意取得，根据上述法律规定，从合同法确定意思自治、维护交易的原则出发，理应支持反诉原告的诉求。三、反诉被告在合同履行十余年期间未主张任何权利，现以双方不构成房屋买卖、反诉原告侵权为由起诉反诉原告，已过法律规定的诉讼时效，对其诉请应依法予以驳回。反诉被告诉求理由是以双方不构成房屋买卖，继而得出反诉原告侵占房屋、支付租金结论。故本案争议焦点是，双方是否存在真实、合法有效的房屋买卖的关系。上述分析得出，双方房屋买卖于2005年就已经成立，且实际履行。那么，在事隔十余年后，反诉被告已买卖合同不成立为由提起诉讼，明显超民法通则第一百三十五条关于请求权应从知道或应当知道二年内提出的规定。综上，涉案房屋是反诉原告花钱购买，反诉原告一家在涉案房屋居住使用10余年，居住期间所有费用均是反诉原告承担。为此，答辩人请求法院查明案件事实，请求依法确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同合法有效，争议房屋归反诉原告所有；依法判决反诉被告协助反诉原告办理争议房屋的物权过户登记手续。原告冷宁兴、李子芬针对被告王锡鹏的反诉辩称，反诉原告提出：依法确认“买卖房屋合同”有效，并判决答辩人协助办理产权登记过户，完全是没有道理，请求法庭驳回反诉人无理请求。房屋出卖不是答辩人真实意思表，示因答辩人欠反诉人1万元钱，无钱归还，反诉人趁机占原告房屋后并作价49000元，答辩人冷宁兴无奈收了他房款（扣欠款1万，实收39000元），这不是答辩人真实意思表示，更没有签订房屋买卖合同。其房屋买卖不成立。反诉人占用我们房屋后，又逼冷宁兴卖房时，共有人李子芬在百里之外的永顺老家，反诉人有什么理由、有什么依据说卖房是共有人的意思表示。答辩人房子在2005年5月被反诉人强占，答辩人发现后就要求反诉人让出被占房屋，反诉人拒不让房，答辩人就每年都找州、市法院领导解决未果，2015年底向法院提出起诉后，见了被答辩人提供的购房款收据，共有人才看见房屋被卖的条子，所以李子芬诉讼时效没有过期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的王连海、ＸＸ玉的证人证言。拟证明该争议房屋是属于两原告所有；房屋长期被王锡鹏居住，李子芬多次要求退房无果。被告的质证意见为，证人没有出庭且无身份信息，对真实性无法确认；证人与原告系同事关系，与本案有直接的利害关系；恰恰证明该争议房屋归被告王锡鹏所有。本院审查认为，原告提交的王连海、ＸＸ玉的证言并未附证人的身份信息、且证人未出庭作证，本院对该证据不予采信。2、原告方证人胡某,4出庭作证，证明卖房子没有经过李子芬的同意。自己是在5、6年前听李子芬在公共场合中说过。被告质证意见为，从证人陈述说明原、被告之间存在房屋买卖合同；从房屋买卖之日到5、6年前，李子芬对房屋买卖是默认默许的；证人胡某,4与原告冷宁兴系科长跟副科长的关系，该证言未必能全面反映相关事实。3、原告方证人杨某,4出庭作证，证明该争议房屋李子芬的，她一直没有说要卖。冷宁兴卖了，但李子芬不知情。被告质证意见为，杨某,4与原告李子芬系同事关系，该证言未必能全面反映相关事实。本院审查认为，证人胡某,4的证词结论来源于5、6年前原告李子芬的陈述，对该证据本院不予采信，证人杨某,4未向本院作出说明自己是如何得知李子芬不同意出卖房屋的。同时该证言为孤证，无其他证据加以证实，本院不予采信。4、被告王波及反诉原告王锡鹏提交的王承平证明，拟证明王锡鹏购买反诉被告房屋并持续居住的事实。原告质证意见为，冷宁兴的名字写错了，证人没有签名，没有出具证明的时间，只按了一个手印，证据纰漏较多，证明事实不清楚，不能作为证据提交。本院审查认为，该证据证人没有签名，仅仅按了一个手印，也没有出具证明的时间，原告对证人是否无法签名未作出合理说明，本院无法确定证明内容是否为王承平本人真实意思表示，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冷宁兴于2001年7月14日向被告王锡鹏借款10000元，2005年5月，冷宁兴与王锡鹏达成口头协议，冷宁兴将石家冲办事处团结西路22号1-1-404号房屋（自治州中级人民法院院内）以49000元出售给王锡鹏，王锡鹏于同年5月19日付款39000元，剩下10000元购房款冲抵冷宁兴欠向王锡鹏借款10000元。同日，冷宁兴给王锡鹏出具了内容为“今收到王波购房款计叁万元整。收款人冷宁兴”。后王锡鹏将房子进行了装修，并入住，该房屋实际是王锡鹏购买。本院认为，本案的争议焦点有：1、原告冷宁兴、李子芬要求撤销与王锡鹏的房屋买卖协议是否超过了一年的除斥期间？原告的其他诉请是否应当得到支持？2、被告的反诉请求是否成立？关于焦点1，原告冷宁兴与被告王锡鹏房屋买卖行为发生在2005年，并已实际履行，故对此买卖行为本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”即使是作为原告之一的李子芬在卖房时不知情，但其向本院陈述在2006年就知道房屋被冷宁兴出售给王锡鹏，直至2015年12月两原告才向法院提起诉讼，故两原告行使撤销权已超过法律规定的一年除斥期间，该撤销权消灭，对两原告请求撤销房屋买卖协议的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告退还1-1-401号住房、补偿11年的房屋租金79200元及对房屋损坏处进行整修并补偿房屋折旧费的诉请没有事实和法律依据，因为冷宁兴与被告王锡鹏之间的房屋买卖口头协议，已实际履行完毕，被告支付了房屋价款，并实际占有了争议房屋达十余年，即使冷宁兴与被告之间的房屋买卖口头协议存在可撤销的情形，但双方撤销权已经消灭，房屋买卖协议依法被撤销前，仍然是有效的，被告依据双方签订的房屋买卖协议在支付了相应对价的情况下占有争议房屋，是属于合法占有，故原告的上述请求本院不予支持。关于焦点2，原、被告双方房屋买卖口头协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。反诉原告支付了全部购房款，反诉被告也将房屋交付给了反诉原告，反诉原告在涉案房屋内居住已达十多年，该协议已实际履行完毕。反诉被告冷宁兴在处置房产时，不论其是否告知李子芬，作为家庭的重大事项，反诉原告王锡鹏均完全有理由相信冷宁兴已同李子芬协商一致，冷宁兴处分属于夫妻共同共有部分财产的行为，已构成表见代理。争议房屋自2005年交付给被告王锡鹏使用，至今十多年中，该房屋一直是王锡鹏占有使用，李子芬称其对卖房事宜不知情，也不同意出卖房屋有悖常理，同时，李子芬也未在一年内行使撤销权，对李子芬的辩解理由本院不予采信，反诉原告、反诉被告之间的房屋买卖行为有效，反诉原告要求确认房屋买卖合同合法有效、争议房屋归反诉原告所有的诉请本院予以支持。虽然双方在该房屋买卖时对相关房屋过户事项没有约定，但办理房屋过户手续系涉案房屋买卖合同的附随义务，反诉被告冷宁兴、李子芬理应协助反诉原告办理房屋产权变更登记，对反诉原告要求反诉被告协助办理过户手续的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条，第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告冷宁兴、李子芬的诉讼请求。二、反诉原告王锡鹏与反诉被告之间的房屋买卖口头协合法有效，自治州人民法院院内（石家冲办事处团结西路22号）1-1-401号住房归反诉原告王锡鹏所有；三、反诉被告冷宁兴、李子芬在本判决生效后10日内协助原告办理争议房屋的产权过户手续。本诉案件受理费1690元、反诉案件受理费50元，由原告冷宁兴、李子芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  李 洪人民陪审员  杨国平人民陪审员  刘琳琅二〇一六年十一月二十日代理书记员  陈 雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。