天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初2926号
原告：中恒基（天津）物业管理有限公司，地址：天津市河西区环湖中路22号君豪酒店一楼108室。
法定代表人：王永平，职务：董事长。
委托诉讼代理人：高文栋，该公司职工。
被告：马富鹏，男，1990年7月19日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：马金邦（被告之父），1966年1月4日出生，汉族，荣程钢铁集团有限公司的职工，住天津市津南区。
原告中恒基（天津）物业管理有限公司与被告马富鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒基（天津）物业管理有限公司的委托诉讼代理人高文栋、被告马富鹏的委托诉讼代理人马金邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中恒基（天津）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告马富鹏支付2016年9月1日至2018年2月7日的物业费1，303元、违约金725.10元，共计2,028.10元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系天津市津南区双桥河镇祥水馨苑友合园的物业服务企业，2013年，原告与天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：“物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制形式，高层住宅基础服务费收费标准为每月每平方米0.73元”。原告对该小区提供物业管理服务，包括：共用部位和共用设施的维修、养护和管理、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域卫生清扫保洁，绿地树木、绿化、设施的养护管理，物业装饰装修管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用，以及其他委托事项。但被告作为小区的业主，未按照合同向原告缴纳基础物业服务费，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。
被告马富鹏辩称，天津市津南区双桥河镇祥水馨苑友和园18号楼XXX室房屋系其诉讼代理人马金邦所有，但代理人自愿将房屋登记在被告马富鹏名下，建筑面积为103.47平方米，自2016年9月1日却未曾交纳物业费，但请求驳回原告的诉讼请求。事实及理由如下：1、还迁安置房是政府给老百姓的惠民政策，被告还迁只是响应国家号召，还迁政策从未提出物业费的事宜。2、本房屋自2013年8月以来，系政府补贴物业公司，物业公司从未召开业主大会，从未向业主公开过补助补贴。3、被告从未与原告物业公司签订物业合同，不清楚物业公司是怎么和政府交涉的。4、物业公司卫生不到位，小区公共部分环境脏乱差，楼道电梯经常有来及，墙上有脏印、有破损也未能处理。5、车棚里自行车随意摆放，汽车随意停放、占用公共道路，居民出行不便，有紧急情况消防车都不方便通过。6、每栋楼都有密码锁，但是至今未启用，陌生人可以随意进入，发生偷盗事件，给业主带来安全危害。7、小区内公共道路上小商小贩随意摆摊，造成小区堵塞、安全隐患，环境脏乱差，物业公司没有有效治理。8、物业公司至今未成立业委会，故相关的收费标准系物业公司自己拟定的，不具有合法性和合理性。9、物业公司的服务标准是三级，但被告没有实际做到三级服务的标准。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》1份，欲证实原告对小区提供服务、有合同依据的事实。经质证，被告认为该证据没有被告的签字，故不成立。本院经审查认为，上述证据能够证实原告对被告小区进行物业服务、与开发建设单位签订合同就物业费标准等进行约定的事实，且依据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故对该证据的证明效力，本院予以确认。
2、原告提交的催费通知书及照片影印件一份，欲证实原告就物业费进行了催缴的事实。经质证，被告表示未曾见到、不予认可。本院经审查认为，该照片影印件中虽然显示有房号“301”，但不能显示出某小区、某楼号、贴有某特殊标志等其他有效具体信息，故不能证实原告对催缴通知书进行有效送达的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。
3、被告马富鹏提交的照片32张，欲证实原告提供的物业服务存在不到位的事实。经质证，原告对上述照片的真实性予以确认，但认为保洁员提供的是有频次的保洁工作，在工作当中，他们在清理其他楼层时不能同时保证其他楼层的洁清，而对于照片中反映的商贩也有工作人员进行劝阻，也上报了综合执法部门。本院经审查认为，鉴于原告对照片的真实性予以确认，故能够反映出原告提供的物业服务存在瑕疵的事实，故对上述照片的证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告中恒基（天津）物业管理有限公司与天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对祥水馨苑聚合园、友和园、福和园提供物业服务，该合同明确约定：“物业管理服务费实行包干制，高层住宅按照建筑面积每月每平方米0.73元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.07元由甲方（天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司）代为交纳，业主于每年首月15日前按照年应交额一次性交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。”被告马富鹏系天津市津南区双桥河镇祥水馨苑友和园3号楼XXX室房屋登记的安置人，并于2013年8月9日办理入住手续，该房屋建筑面积为103.47平方米，被告未交纳2016年9月1日至2018年2月7日的物业费。本案虽经人民法院调解，但未能达成一致协议。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。
具体到本案，1、《天津市住宅前期物业服务合同》约定：“高层住宅按照建筑面积每月每平方米0.73元由业主交纳，业主于每年首月15日前按照年应交额一次性交纳”，故原告有权按照每月每平方米0.73元收取2016年9月1日至2018年2月27日的物业管理费。2、被告抗辩称自己未与原告签订物业合同、收费标准系物业公司自己制定，但根据原告提交的证据显示，原告与建设单位签订了前期物业合同，依据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告该抗辩理由不成立，不能成为拒交或者减交物业费的理由。被告抗辩入栋楼门的密码锁系统从未启动，该系统应属房屋配套设施，系被告与案外人（开发建设单位或拆迁安置单位）之间的拆迁安置合同纠纷，与本案并非同一法律关系，与原告提供的物业服务无关，被告可另案向有关主体主张权利。被告抗辩未召开业主大会的事宜，实非物业公司职责与事宜，是否召开业主大会或是否成立业主委员会等事宜显然应由全体业主共同做出选择，是业主行使基层自治权利的表现，物业公司无权干涉，但可以提供一定的协助。被告抗辩物业公司应该公开政府补贴物业费的去向，因原告方收取物业费是包干制、并非薪酬制，不负有公开的义务，且被告并非原告公司股东，无权对原告的账目、利润等商业机密事宜进行查看。3、被告反映的小区环境卫生差、小商贩摆摊、车位管理混乱、不符合服务标准等问题，结合被告提交的证据及本院实地考察情况，本院认为原告的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；但原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且在市国土资源局2016年、2017的考评结果中经考评为“三级优秀”，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。
综合考虑后，对原告所主张的2016年9月1日至2018年2月7日的物业费，本院酌情予以支持95%，经核算，103.47平方米×17个月零7天×0.73元×95%=1,237.79元。
对原告主张的违约金，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能交纳物业费存在一定的误解，原告一方也存在未完全尽到义务的事实，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。
同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告马富鹏于本判决生效后六十日内给付原告中恒基（天津）物业管理有限公司2016年9月1日至2018年2月7日的物业管理费计1,237.79元。
二、驳回原告中恒基（天津）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告中恒基（天津）物业管理有限公司承担1.25元，由被告马富鹏承担23.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一八年四月十七日
书 记 员 任增清
附相关法条：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。