北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第05724号
原告北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。
法定代表人吴山永，该公司总经理。
委托代理人王浩杰，男，1972年8月6日出生，北京日月房地产开发有限公司法务部职员。
委托代理人张新宇，女，1971年5月14日出生，北京日月房地产开发有限公司法务部职员。
被告北京拓植仁和投资管理有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路106号地下一层负104-E2区。
法定代表人耿忠勇，该公司执行董事。
委托代理人李兆翼，北京市中同律师事务所律师。
委托代理人丁钊，北京市中同律师事务所律师。
被告北京仁和拓植餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街23号B2室。
法定代表人耿忠勇，该公司执行董事。
委托代理人李兆翼，北京市中同律师事务所律师。
委托代理人丁钊，北京市中同律师事务所律师。
原告北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月公司）与被告北京拓植仁和投资管理有限公司（以下简称：仁和投资公司）、北京仁和拓植餐饮管理有限公司（以下简称：仁和餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告日月公司之委托代理人王浩杰、张新宇，被告仁和投资公司、仁和餐饮公司之委托代理人李兆翼、丁钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日月公司诉称，2011年5月23日，原告与被告北京仁和拓植餐饮管理有限公司签订了《汇融大厦房屋租赁合同》及《补充协议》，被告租赁原告持有产权的位于莲花池东路106号汇融大厦XXX房屋，租期自2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年。该《租赁合同》约定，该房屋面积2191平方米；租金标准为每平米每天4.3元（含物业费、不含供暖费）；第一年租金支付方式为押三付三；第二年租金支付方式为每半年支付一次，每次支付六个月租金。月租金为人民币286565元。双方约定，具体每一期租金金额及支付期限按房屋租赁合同附件三《租金明细表》履行。2011年11月23日，原告与被告北京仁和拓植餐饮管理有限公司以及被告北京拓植仁和投资管理有限公司签订了《合同主体变更协议》，三方约定《租赁合同》及相关补充协议的各项权利、义务由北京拓植仁和投资管理有限公司承担，北京仁和拓植餐饮管理有限公司同时承担连带责任。合同签订后，被告向原告支付了三个月的押金859695元，以及从2011年10月1日至2011年12月31日的第一期租金859695元。在第一期租期届满前，根据租赁合同约定，在2011年12月20日之日起10日内，被告应支付2012年1月1日至2012年3月31日（三个月）的第二期租金859695元，被告仅支付了租金752485元，余款租金107210元未支付。在第二期租期届满前，根据合同约定，在2012年3月20日之日起10日内，被告应支付2012年4月1日至2012年6月30日（三个月）的第三期租金859695元，但被告未支付相应的租金。2012年4月5日，原告向被告发送了《催款函》，要求被告支付上述期间拖欠的租金。2012年5月11日，被告书面承诺待承租的负一层D区、E（1）区的两家餐饮店取得营业执照后，补齐上述拖欠的房租，但被告未兑现承诺。在第三期租期届满前，根据租赁合同的约定，在2012年6月20日之日起10日内，被告应支付2012年7月1日至2012年9月30日（三个月）的第四期租金859695元，但被告仅支付了租金200000元，尚欠租金659695元未付。2012年7月10日，被告给原告《补充说明》，明确在承租负一层D区、E（1）区的粥道餐饮店及九十九餐饮店办理营业执照审批通过后，被告按合同约定缴纳相应区域的房屋租金，并承诺在七个工作日内将欠缴的负一层A区、B区、C区、F区、G区的租金支付给原告，但被告并未兑现承诺。在第四期租期届满前，根据租赁合同约定，在2012年9月20日之日起10日内，被告应支付2012年10月1日至2013年3月31日（六个月）的第五期租金1719390元，被告在延期数日之后交纳了相应的租金。截止到第五期租期届满前，被告应向原告支付租金共计5158170元，但被告至今仅支付了3531570元，被告实际拖欠原告租金共计1626600元，经原告多次催促，但被告以种种理由一直拒绝支付拖欠的租金。根据合同第十三条第四款的约定，甲方有权单方解除合同。2013年4月7日，原告向被告发送了《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告从2013年4月8日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院判决二被告：1、支付拖欠的房屋租金1626600元；2、支付违反合同的违约金1719390元，上述两项共计3345990元。3、诉讼费由二被告承担。
被告仁和投资公司辩称，原告陈述的签订合同及补充协议的事实无异议，拖欠的租金数额无异议。被告答辩意见如下：1、原告作为出租方，不能保证被告按照合同约定的用途使用房屋，导致合同目的不能实现。签订合同时，房屋明确的用途是餐饮用地。合同签订后，被告在原告同意的情况下转租给其他公司。办理环保审核的时候，因为根据相关的法规居民住宅楼的底层不能用于餐饮用途，被告承租的部分是不能作为餐饮经营的。得知此情况后，被告向原告发函要求符合餐饮用途，并给予免租期办理执照。根据合同法第216条，原告有义务在合同租赁期保证房屋符合餐饮用途，原告无法保证。2、原告交付的房屋不符合用途，是原告违约在先，被告延迟缴纳租金的行为只是行使抗辩权。直到执照办下来，我们全额缴纳了第五期的房屋租金。3、原告擅自解除合同并强制收回房屋，原告的诉讼请求不应得到支持。根据合同第2条和第7条的规定，原告没有按照合同的约定将适用于餐饮用途的房屋交给被告，这是违约行为。根据合同第13条、第15条的规定，如果房屋不符合合同的约定，在2011年7月起直至房屋办理营业执照期间，均应视为甲方违约，按日扣除违约金。按实际计算，原告的违约金早已经超过被告的租金。根据合同第3条的规定，应当提前30日书面通知被告，原告擅自解除合同并收回房屋，违约责任在原告。4、被告认为双方的租赁合同还没有解除，被告并没有接到任何甲方提出解除合同的通知，只是被告的次承租人向被告反映产权人告知合同已经解除了，向次承租人收房租，是原告的违约行为。
被告仁和餐饮公司辩称，原告陈述签订合同及补充协议的事实无异议。根据原告所述最后的欠款是2012年7月份应当缴纳的，根据担保法第2条的规定，对方没有在六个月内，至2013年1月份要求保证人承担责任，但原告没有在保证期间内向餐饮公司主张责任，保证责任应该免除。
经审理查明：2011年5月23日，甲方（出租方）日月公司、乙方（承租方）仁和餐饮公司及丙方（物业公司）北京天宇恒业物业管理有限公司签订《汇融大厦房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市莲花池东路106号汇融大厦XXX房屋出租给乙方，双方商定的实际租赁面积为2191平方米，乙方在租赁期内使用该房屋作为餐饮用地。房屋租赁期自2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年。自起租之日起，乙方享有122日的免租期，自2011年6月1日至2011年9月30日止。租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租通知，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。甲乙双方同意该房屋，第一年至第二年的租金标准为4.3元／天／平方米×2191建筑平方米，月租金总价款为人民币286565元。第四年起，租金在上一期租金支付标准上，每两年递增5%。第一年租金支付方式为：押叁付叁。第二年其租金为每半年支付一次，每次支付六个月租金。即签订合同时，乙方向甲方交纳三个整月的租金作为押金，具体金额为人民币859695元。乙方应在合同签订后，2011年9月30日前支付自2011年10月1日起至2011年12月31日的房屋租金人民币859695元，此后付款金额及支付期限详见合同附件《租金明细表》。乙方应于2011年5月30日前以支票、汇款、刷卡、现金等方式向甲方支付859695元作为租赁押金。同日，三方签订了《补充协议》，就合同未尽事宜进行了约定。上述合同签订后，日月公司与仁和餐饮公司按约履行。日月公司将房屋交付给仁和餐饮公司，仁和餐饮公司支付了第一期租金859695元，押金859695元。
2011年11月23日，甲方（出租人）日月公司、乙方（原承租人）仁和餐饮公司与丙方（新承租人）仁和投资公司签订《合同主体变更协议》，约定因乙方于2011年11月7日以北京市西城区莲花池东路106号（汇融大厦）地下一层负104-E2区为工商注册地，注册丙方公司，故乙方向甲方提出申请，要求变更《汇融大厦房屋租赁合同》及相关补充协议合同主体为丙方，并承诺在本租赁期内乙方和丙方共同承担法律责任。三方经协商一致，同意将甲、乙双方签订的《租赁合同》及相关补充协议中承租人变更为丙方；《租赁合同》及相关补充协议的全部权利和义务由丙方继续承租，乙方承担连带责任；《租赁合同》及相关补充协议约定的各项权利、义务继续适用至租赁期满。
该合同签订后，仁和投资公司的租金交纳情况如下：第二期租金（2012年1月1日至2012年3月31日），仁和投资公司实际支付752485元，尚欠107210元未付。第三期租金（2012年4月1日至2012年6月30日）全部未付。第四期租金（2012年7月1日至2012年9月30日）实际支付20万元，尚欠659695元。第五期租金（2012年10月1日至2013年3月31日）全部支付完毕。
履行合同过程中，仁和投资公司将房屋划分为A、B、C、D、E、F、G共7个区域，并经日月公司同意后将房屋进行转租。自第五期租金开始，日月公司开始向次承租人（7家商户）收取房屋租金，并直接与次承租人签订了租赁合同。
2013年4月7日，日月公司通过快递方式向仁和投资公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，认为仁和投资公司拖欠租金及相关费用，要求于2013年4月8日单方解除合同，并要求仁和投资公司支付违约金。仁和投资公司表示未收到该通知书，认为合同仍在履行。日月公司无法提交快递回执。
现日月公司诉至本院，认为仁和投资公司长期拖欠房租，其有权解除合同，要求仁和餐饮公司与仁和投资公司支付拖欠的房屋租金1626600元及违约金1719390元。仁和餐饮公司与仁和投资公司以其答辩意见，不同意日月公司的诉讼请求。
庭审中，仁和投资公司表示日月公司交付的房屋不符合合同约定，无法办理营业执照进行餐饮经营，属于违约在先，其迟延交纳租金属于行使抗辩权。为此，日月公司认为其尽到了协助办理的义务，向本院提交了7家商户的工商登记注册信息，该信息显示：B区和C区2家商户于2011年11月注册成立，F区和G区2家商户于2011年12月注册成立，A区1家商户于2012年1月注册成立，E区1家商户于2012年8月注册成立，D区1家商户于2013年7月注册成立。仁和投资公司对于证据的真实性无异议。同时，根据双方提交的证据，日月公司于2012年4月5日向仁和投资公司发送催款函，2012年5月11日，仁和投资公司作出承诺书，载明需要日月公司协助办理D区和E区两家餐饮的工商营业执照，并表示日月公司提供协助一个月后，同意支付A、B、C、F、G区所欠租金，待D区和E区取得营业执照后补齐房租。2012年7月10日，仁和投资公司作出补充说明，表示同意交纳正在经营的5家商户拖欠的租金，如D区和E区办理营业执照审批通过，同意按期缴纳租金。
本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人的陈述、《汇融大厦房屋租赁合同》及《补充协议》、《合同主体变更协议》、催款函、票据、补充说明、《解除房屋租赁合同通知书》、快递单、工商登记注册信息、房屋所有权证书、回复函、文件、行政诉讼案件材料、合同等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，日月公司与仁和餐饮公司签订的《汇融大厦房屋租赁合同》及《补充协议》，以及日月公司、仁和餐饮公司与仁和投资公司签订的《合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合同有效，各方应按约履行。根据本院查明的事实和当事人的举证情况，可以确认合同履行期间，仁和投资公司确实存在拖欠交纳房屋租金的情况，现日月公司主张仁和投资公司支付拖欠房屋租金1626600元，理由正当，本院予以支持。关于仁和餐饮公司是否承担连带责任的问题，根据各方在《合同主体变更协议》中的约定，仁和餐饮公司承担连带责任，但未约定保证期间，根据相关法律规定，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，日月公司未在主债务履行期届满之日起六个月内要求仁和餐饮公司承担保证责任，仁和餐饮公司免除保证责任。关于违约金，日月公司按约将房屋交付给仁和投资公司后，还需协助仁和投资公司办理商户的营业执照，根据双方的举证情况，确有商户在日月公司通知解除合同前尚未办理营业执照，且仁和投资公司多次就租金交纳事宜向日月公司作出承诺，可见，仁和投资公司迟延交纳租金的行为并非故意违约，由此，日月公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于合同解除的问题，日月公司提交的证据无法证明仁和投资公司收到其于2013年4月7日快递的《解除房屋租赁合同通知书》，故日月公司主张单方解除合同的意见无法成立，鉴于日月公司已与次承租人签订租赁合同并收取租金，日月公司与仁和投资公司之间的房屋租赁合同已无法实际继续履行完成，故可以认定自第五期租金交纳开始，日月公司与仁和投资公司之间签订的《汇融大厦房屋租赁合同》及《补充协议》已实际解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十八条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京拓植仁和投资管理有限公司向原告北京日月房地产开发有限公司交纳拖欠的租金共计人民币一百六十二万元六千六百元。
二、驳回原告北京日月房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告北京拓植仁和投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万三千五百六十八元，由原告北京日月房地产开发有限公司负担一万七千一百二十元，已交纳一万六千七百八十四元，余款于本判决生效后七日内交纳；由被告北京拓植仁和投资管理有限公司负担一万六千四百四十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董丽娜
人民陪审员 王培发
人民陪审员 来丽春
二〇一四年十二月九日
书 记 员 郑新骏