山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任民初字第1806号
原告于小彪。
委托代理人张继锋（特别授权代理），山东恒正律师事务所律师。
被告王东明。
被告褚慧慧。
原告于小彪与被告王东明、褚慧慧房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于小彪及委托代理人张继锋、被告褚慧慧到庭参加诉讼。被告王东明经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告于小彪诉称，2013年11月22日，原告通过中介机构介绍购买了二被告位于济宁市济安桥路东、柳行路北的龙城7090小区第1幢1单元23层2305号房，并签订了房屋买卖居间合同。根据合同约定，原告于合同签订当日支付二被告13万元，被告保证于2013年12月下旬对房屋进行解押，待出证后协助原告办理房屋过户手续。原告支付给二被告首付款及解押款共计17万元后，二被告没有履行合同约定的解押义务，造成原告至今无法办理房产证。被告的行为已经构成违约，现诉至法院，请求依法判令：一、原、被告双方签订的房屋买卖居间合同有效；二、二被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋过户手续；三、二被告支付原告违约金及中介费共计3万元。
被告王东明未作答辩。
被告褚慧慧辩称，王东明与原告第一次签订合同时我不在场，第二次签订合同时我在场，第二次的4万元房款确实给了，打入谁的账户我不知情。当时房屋不能办理房权证，但可以解押，期间原告一直未与我联系，后我与王东明失去了联系，我还偿还了一年的房贷。我一直在履行自己的义务，在房屋具备办理过户条件时，我愿意积极配合并同意为原告办理过户手续，但必须要有王东明的配合。因王东明失去联系，我想办理过户手续也无能为力，我不存在违约行为，不同意支付违约金及损失。
原告于小彪为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、合同编号为20120919029的《济宁市商品房买卖合同》一份、销售不动产发票一张，以证明二被告于2012年9月19日购买了涉案房屋并交付了购房款，且办理了房产登记，已合法取得了涉案房屋的所有权；2、《房屋买卖居间合同》一份，以证明二被告将涉案房屋以48万元的价格转让给了原告、原告于合同签订当日支付首付款13万元、中介费7000元由违约方承担、如被告在房屋具备过户条件不办理过户手续应按日1%支付总房款的违约金、被告承诺于2012年12月底进行房屋解押并办理过户手续；3、收据二张、还款凭证九张，以证明原告依约支付被告购房首付款13万元并归还房贷20400元；4、解押款收据一张，以证明原告已支付被告解押款4万元，被告未履行解押义务构成违约；5、通知二份，以证明涉案房屋已具备办证条件，因被告未办理房产证，导致不能过户，被告的行为构成违约；6、济宁市亿家房地产经纪有限公司出具的收款收据一份，以证明原告已支付的中介费7000元应由被告承担。
经庭审举证质证，被告褚慧慧对以上证据的真实性均无异议，质证意见为：我没具体参与，对房屋的转让价款不知情；原告把房款都给王东明了，不同意支付中介费。
被告褚慧慧为支持自己的抗辩主张，向本院提交了还款凭证十一张，以证明其在与王东明失去联系后偿还银行贷款的事实。经庭审举证质证，原告于小彪对以上证据的真实性均无异议。
本院对原、被告所举以上证据的效力依法予以确认。
经审理本院认定，2012年9月19日，被告褚慧慧、王东明作为买受人，与出卖人济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司签订了合同编号为20120919029的《济宁市商品房买卖合同》，以454896元的价格购买了该公司开发建设的位于济安桥路东、柳行路北的龙城7090小区第1幢01单元23层2305号房屋一套，建筑面积为77.920平方米。合同约定买受人于本合同签订之日将首付款144896元交付给出卖人，余款人民币31万元申请银行贷款。被告王东明支付首付款后，剩余房款以被告褚慧慧的名义办理了房贷手续支付，并以所购房屋为抵押办理了房屋他项权利证书，该房贷现仍在履行期限中。2013年，济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司将上述房屋交付给了被告褚慧慧、王东明，二被告未居住使用该房屋。2014年10月11日，济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司向二被告出具了收款455597元的销售不动产发票。
2013年11月22日，被告王东明作为甲方、褚慧慧作为产权共有人，与作为乙方的原告于小彪通过济宁市亿家房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，将上述房屋以48万元的价格卖于原告于小彪。合同约定：房地产产权状态为有抵押，乙方支付房款解押；乙方于合同签订当日支付甲方13万元（含定金），甲方当日将此房交接给乙方使用，12月下旬，双方约定在解押当日，乙方支付甲方首付款27万元，剩余尾款在过户当日付清；在签订合同时乙方向居间方缴纳中介服务费7000元，甲方将该房产的购房合同交于居间方保管，中介费由违约方承担；甲方及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理产权过户手续时，本人及产权共有人按时到场；甲方出证后，双方积极配合过户，房产证出证后15日内双方过户，如某方违约，则违约方按日1%向守约方支付已付款的违约金；具备办理土地证条件时，甲方积极配合乙方办理。合同还约定了其他事项。合同签订之前，被告王东明于2013年11月7日向原告于小彪出具了收购房定金1万元的收据，并代被告褚慧慧签字。签订合同当日，二被告向原告于小彪出具了收到首付款12万元的收据。2013年11月22日，济宁市亿家房地产经纪有限公司向原告于小彪出具了收到中介费7000元的收款收据。2014年1月10日，被告王东明向原告于小彪出具了收到购房首付解押款4万元的收据。被告褚慧慧认可原告于小彪共支付购房款17万元，称均系被告王东明收取。
另查明，原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》后，二被告即将涉案房屋交付给原告于小彪居住使用至今。被告褚慧慧称2013年年底与被告王东明失去联系。2014年9月，济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司发出通知，告知购买龙城7090小区1-3#楼住宅的业主，该公司已将办理权属登记的相关资料报至产权登记机关备案，要求业主携带购房合同、收据、本人身份证到公司领取办理房产证的资料。2015年3月9日，山东九巨龙物业管理有限公司龙某7090物业服务处发出通知，告知购房业主到物业服务处领取龙城7090小区的土地分割证。原告于小彪因在2014年办理房屋过户手续时找不到被告王东明，未能办理房屋解押手续。在与被告王东明失去联系后，被告褚慧慧从2013年8月至2014年10月期间继续偿还了涉案房屋的贷款，原告于小彪从2015年1月至9月偿还了涉案房屋的贷款共计20400元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二被告与济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司就涉案房屋签订《济宁市商品房买卖合同》后，交纳了合同约定的购房款，且涉案房屋已经交付，并以涉案房屋抵押贷款并办理了他项权利证书，已经取得了涉案房屋的所有权。由于被告王东明的原因，至今未取得权属证书，但并不影响二被告系房产所有权人的事实。原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应依法认定为有效。原告于小彪依约向二被告支付了17万元的购房款，并实际接受了涉案房屋，且在与被告王东明失去联系后代为偿还部分银行贷款，能够认定原告于小彪已以自己的行为履行了合同约定，二被告亦应履行合同义务，在涉案房屋符合办证条件时积极协助原告于小彪办理房屋过户手续。被告褚慧慧在与王东明失去联系后继续偿还了部分贷款，并同意积极协助原告办理涉案房屋的过户手续，可以认定其希望并且愿意履行合同约定，但因涉案房产系其与王东明共同共有，因被告王东明之故，导致涉案房产不能办理权属证书及后续的房屋过户手续，故被告褚慧慧并未违约，不应承担违约责任，应由被告王东明承担违约责任。双方签订的《房屋买卖居间合同》虽然约定了违约金的计算方式，但约定过高，且在办理房屋产权过户手续中存在不确定因素，本院认为应按同期银行贷款利率计算较为适宜，从起诉之日计算至判决履行之日止，按原告于小彪已经支付的购房款17万元为基础进行计算，故被告王东明应按以上所述支付原告于小彪违约金。《房屋买卖居间合同》中亦约定了中介费由违约方承担，本案中系被告王东明违约，故其应承担中介费，由于原告于小彪已经向居间方交纳了中介服务费7000元，故该费用应由被告王东明向原告于小彪偿还。因二被告尚未取得涉案房产权属证书，在原、被告设立房屋买卖合同之前还办理了他项权利证书，且以此抵押的房贷并未清偿完毕，原、被告之间的交易行为不能违反相关法律法规的规定及损害第三人的利益，故二被告只有在办理了涉案房屋的权属证书且无权利瑕疵的情形下，方能为原告于小彪办理房屋产权的过户手续。因此，本院对原告于小彪要求二被告继续履行合同义务的诉讼请求依法予以支持，要求二被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求因条件不具备，在本案中不予支持，但应为原告于小彪保留涉案房屋具备过户条件后要求二被告办理房屋产权过户手续的诉权。被告王东明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其自动放弃诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告于小彪与被告王东明、褚慧慧就位于济安桥路东、柳行路北的龙城7090小区第1幢01单元23层2305号的房屋于2013年11月22日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。
二、被告王东明、褚慧慧继续履行与原告于小彪签订的《房屋买卖居间合同》。
三、被告王东明于本判决效后五日内偿还原告于小彪中介服务费7000元，并从2015年3月11日起至判决履行之日止按同期银行贷款利率支付原告于小彪已付17万元购房款的违约金。
四、驳回原告于小彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6425元，被告王东明负担6325元，被告褚慧慧负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 祝士业
人民陪审员 刘进华
人民陪审员 肖传莉
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 卫莉娜