黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终5600号上诉人(原审原告)：郜希林，男，1963年8月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：褚亚杰，女，1967年8月7日出生，汉族，无固定职业哈尔滨市南岗区*室。被上诉人（原审被告）：赵宇，男，1986年6月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人：关静慧，女，1988年2月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。上诉人郜希林与被上诉人褚亚杰、赵宇执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月22日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人郜希林及其委托诉讼代理人韦良月、被上诉人赵宇的委托诉讼代理人关静慧到庭参加诉讼。被上诉人褚亚杰经本院合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。郜希林上诉请求：请求撤销一审判决，改判为准许对坐落于哈尔滨市南岗区南通大街258号文化家园F栋6单元5楼14室的房产执行。一、二审案件诉讼费由赵宇、褚亚杰承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清。根据原审证据“哈尔滨市存量房交易资金监管协议”足以证实，褚亚杰将房屋实际出售给于鸿，而不是赵宇。赵宇只提供了收条，而没有提供实际付款的证据，也不能足以认定褚亚杰实际受到了250000元。根据中国工商银行个人还款凭证证实，张磊汇给褚亚杰的221194.56元是个人房屋抵押贷款，而非购房款。而且，该款与赵宇没有关系。综合本案全部证据也不能证明赵宇已支付了56万元的全部款项。郜希林认为，赵宇与褚亚杰签订的《房屋买卖协议》是名为买卖实为借贷的协议。同时，南岗区法院执行局于2015年4月1日才查封了该房屋。褚亚杰于2013年1月已全权委托赵宇归还银行或信用社贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、更名过户等，故未办理注销抵押登记以及房屋所有权证书，完全是赵宇的原因造成的。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决认定赵宇所享有的权利能够排除执行是错误的。请求依法撤销一审判决，支持郜希林的上诉请求。赵宇辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、于鸿作为买受人时，房屋的实际出卖人为赵宇而非褚亚杰。二、褚亚杰出具的收条即可证明赵宇已经实际支付购房款。三、不存在2015年5月1日还在偿还银行抵押贷款的情形。四、剩余房款系通过赵宇代褚亚杰偿还房屋抵押贷款的方式支付。五、不存在郜希林所称名为买卖实为借贷的情形。六、关于未及时办理不动产登记不是赵宇原因导致的。综上所述，请求驳回上诉请求，维持原判。褚亚杰未出庭亦未提交书面答辩意见。郜希林向一审法院起诉请求：一、依法判决准许对坐落于哈尔滨市南岗区南通大街258号文化家园F栋6单元5楼14室（建筑面积66.52平方米）的房产执行；二、案件受理费由赵宇、褚亚杰承担。一审法院认定事实：褚亚杰与赵宇于2013年1月23日签订房屋买卖协议书一份，约定褚亚杰将位于南岗区南通大街258号文化家园F栋6单元5层14号住宅（建筑面积为66.52平方米）出售给被告赵宇，房屋价款为560000元。赵宇于当日给付褚亚杰购房款250000元，褚亚杰为赵宇出具了收条一份。2015年3月20日，赵宇通过案外人张磊银行帐号将褚亚杰名下涉案房屋银行贷款全部还清。另案郜希林与褚亚杰借款合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2014年10月11日作出（2014）哈民三商终字第270号民事判决书，该判决已经发生法律效力，生效的判决确定褚亚杰于判决生效后十日内给付郜希林借款人民币132000元及利息。因褚亚杰未履行生效法律文书确定的义务，郜希林在该案执行阶段申请查封褚亚杰名下涉案房产。一审法院于2015年4月2号查封了褚亚杰名下涉案房产的房产档案，后赵宇提出执行异议，一审法院于2016年3月29日作出（2016）黑0103执异8号执行裁定书，裁定中止对褚亚杰名下涉案房产的执行。另查明，2013年1月28日，赵宇（出租人）与案外人王伟波（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定赵宇将涉案房屋租赁给案外人王伟波，租赁期间为2013年1月28日起至2014年1月27日止，房屋租金为20000元/年。2014年1月27日，赵宇（出租人）与案外人王伟波（承租人）续签房屋租赁合同期限至2015年1月26日。2015年1月26日，双方又续签合同至2016年1月25日。2015年10月20日，哈尔滨市南岗区燎原街道办事处文化家园社区出具证明一份，证明案外人王伟波、于鸿（系王伟波妻子）于2015年1月1日在案涉房产居住至2015年10月20日。现郜希林诉至法院，主张准许对涉案房产的执行，因此形成诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵宇于2013年1月23日与褚亚杰签订房屋买卖协议，并已于2015年3月20日将全部购房款支付完毕，一审法院系于2015年4月2号对涉案房产进行查封，虽涉案房产现登记在褚亚杰名下，但赵宇在查封涉案房产前已签订合法、有效的书面合同，已支付全部价款，并已合法占有该房产，赵宇所享有的权利能够排除执行，故郜希林关于准许执行涉案房产的诉讼主张缺少事实及法律依据。判决：驳回郜希林的诉讼请求。案件受理费100元，由郜希林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：褚亚杰、赵宇于2013年1月23日签订的《房屋买卖协议书》第三条约定：“付款方式：乙方（赵宇）于本合同签订时向甲方（褚亚杰）一次性付清房款”。2013年1月23日、2014年1月17日、2015年1月12日，褚亚杰与赵宇分别签订三份内容一致的公证委托书，载明：“委托人（褚亚杰）特委托赵宇作为代理人，全权负责办理上述房产（诉争房产）的如下事宜，包括：1、查询档案、归还银行或信用社贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证；2、到房地产部门重新办理上述房产新的抵押登记、签订抵押合同、出现场、评估、领取房屋所有权证和他项权利证书；3、解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家相关法律法规政策条件下出售：到房地产管理部门代为申请或放弃资金监管、交易、更名过户、代出现场、代收房款、代缴税费、代为登记、签订转让协议、协助买房人办理房屋所有权和土地使用权证；4、同意买房人以贷款方式买房、办理相关协助以买房人名义贷款手续、代收二手房贷款。受托人在授权范围内签署的相关文件，委托人均予以承认”。褚亚杰名下的账号为62×××62中国工商银行牡丹灵通卡流水（共两页）显示，褚亚杰2014年11月1日至2015年5月18日“贷方算术合计：9201.26元和17400.82元”。2015年3月20日，案外人张磊在其卡号为62×××84的中国工商银行账户取款221694.56元，同日，中国工商银行个人贷款提前归还凭证体现，张磊一次性向褚亚杰贷款账号为350006119898000133671户内还款221694.56元。张磊于2016年7月20日出具其替赵宇偿还褚亚杰银行贷款余额221694.56元证明。2013年1月28日，赵宇与案外人王伟波就诉争房屋签订房屋租赁合同，至2015年5月份不再承租。案外人于鸿与王伟波系夫妻关系。2015年4月1日，褚亚杰与案外人于鸿签订《哈尔滨市存量房交易资金监管协议》，约定褚亚杰将诉争房屋以597000元价格出卖给于鸿，双方签字确认，赵宇在受托人处签字确认。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定系对案外人物权期待权的保护性规定，作为诉争房屋的买受人，赵宇应当提供证据证明其买受该房屋符合上述四种情形，其物权期待权才能够获得保护。具体到本案，诉争房产于2015年4月2日被查封，而赵宇与褚亚杰在此之前于2013年1月13日即签订房屋买卖协议。赵宇举示的房屋租赁合同可以证明其已经实际占有该不动产。故结合上述规定，本案的核心争议焦点是赵宇是否已经支付全部价款，以及是否非因赵宇自身原因未办理过户登记。关于赵宇是否已经支付全部价款的问题。赵宇与褚亚杰合同约定购房款为560000元，交款方式为一次性付清。诉讼中，赵宇称其交纳了首付款现金250000元，并出具了收条。对于剩余31万购房款，由赵宇代褚亚杰缴纳贷款共计91293.12元，由案外人张磊一次性提前代为偿还贷款221694.56元。为证明代褚亚杰偿还银行贷款的事实存在，赵宇举示了张磊出具的证明以及中国工商银行的还贷凭证，证实张磊向褚亚杰贷款账号为350006119898000133671户内还款221694.56元。但对于剩余的9万余元购房款，赵宇未举示充分的证据证明其已经给付完毕。赵宇虽称该笔款项亦系其以代为偿还银行贷款的方式给付，并称其无法调取褚亚杰名下卡号为62×××62的贷款流水，但一审中，赵宇举示了该银行卡2014年11月1日至2015年5月18日的明细两页，该银行卡的持有人虽为褚亚杰，但该卡号与张磊为褚亚杰还款的贷款账号（350006119898000133671）不一致，不能证明该账户系褚亚杰为诉争房产开设的专用还款账户，而且，赵宇亦未举示证据其向该账户转款的佐证，不能证明褚亚杰62×××62账户内的还款系其转入，褚亚杰亦未出证证明其将该银行卡交由赵宇由其代为偿还贷款。综上，本案没有证据证实哪一个账户系褚亚杰为诉争房屋设立的专用还款账户，且赵宇举示的证据不足以证明其已经支付全部购房款，不符合上述规定（三）的条件。此外，一审中，郜希林举示的《哈尔滨市存量房交易资金监管协议》显示，2015年4月1日，褚亚杰尚在委托赵宇将诉争房屋出卖给案外人于鸿，该证据亦可证明此前赵宇与褚亚杰的房屋买卖合同并未实际履行完毕。赵宇虽称其系实际出卖人，褚亚杰只是配合出具相应的手续，但是该主张没有证据支持，赵宇对此应当承担举证不能的不利后果。关于诉争房产未办理更名过户登记的原因问题。褚亚杰于2013年1月23日即为赵宇出具公证委托书，委托权限明确为归还银行贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、更名过户等，而赵宇未积极办理齐备可以更名过户的手续，系其怠于行使权利的原因所致。赵宇以因人民法院查封诉争房屋为由主张其不能办理更名过户没有过错，该主张没有法律依据。执行异议纠纷审查的是法院查封之前未办理更名过户的原因，赵宇不能举示证据证实未办理更名过户系出卖人褚亚杰的原因，或者存在其他客观原因，导致其无法行使变更产权手续行为，无论是赵宇迟延归还银行贷款，还是不积极履行委托事项，因此导致其更名过户不能，均属于因买受人赵宇的主观原因所致。故本案同样不符合上述规定（四）的法定条件。综上，赵宇对诉争房屋不具有物权期待权，其对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人郜希林的执行异议成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，郜希林的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初4982号民事判决；二、准许对坐落于哈尔滨市南岗区南通大街258号文化家园F栋6单元5楼14室（建筑面积66.52平方米）的房产执行。一、二审案件受理费200元，由被上诉人赵宇负担。本判决为终审判决。审判长 赵    晓    波审判员 张        宇审判员 毛保森法官助理王梦薇二〇一七年十一月二十七日书记员 张    春    天