福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初620号
原告：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地：福州市台江区八一七南路怡丰花园1号楼，统一社会信用代码913501008544256352。
负责人：陈方兴，行长。
委托代理人：刘鹏飞，福建融成律师事务所律师。
委托代理人：王逢俊，福建融成律师事务所律师。
被告：何建斌，女，1985年6月23日出生，汉族，住福建省永泰县，通讯地址：福州市台江区。
被告：温光明，男，1986年12月7日出生，汉族，住福建省上杭县，通讯地址：福州市台江区。
被告：福建顺华置业发展有限公司，住所地：福州市闽侯县南屿镇南屿镇政府附属楼二层101，统一社会信用代码91350000662808252E。
法定代表人:林厚勇。
原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行诉被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行委托代理人刘鹏飞到庭参加诉讼。被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告何建斌、温光明立即偿还原告借款本金人民币488722.56元及利息、罚息（暂计至2016年12月29日，利息6354.51元、罚息79.76元，之后的利息、罚息按合同约定标准计算至实际还清所有款项之日）；2、判令被告何建斌、温光明偿付原告为实现债权已付的律师费人民币3000元（律师费按第一项诉请金额的3%计算，律师费总额不超过30000元）；3、判令原告有权对抵押物（坐落于福州市闽侯县房产及其占用范围内的土地使用权）折价、或者以拍卖、变卖方式所得价款享有优先受偿权；4、判令被告福建顺华置业发展有限公司对被告何建斌、温光明上述全部债务承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）由三被告共同承担。
事实与理由：2013年4月26日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称建行福建省分行）作为贷款人，被告何建斌、温光明作为借款人、抵押人，被告福建顺华置业发展有限公司作为保证人，各方签订《个人住房借款合同》（编号：2013年建闽房南个房借字6号）。合同约定：借款人向贷款人借款人民币540000元，用于购买地址在福州市闽侯县房产；借款期限240月（即从2013年5月23日起至2033年5月23日）；借款年利率为基准利率上浮0%，借款人同意在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整；借款逾期的，罚息利率为本在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为人民币4042.01元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人及抵押人的担保范围为本合同项下全部债务，包括借款人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；福建顺华置业发展有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行即原告。贷款人对上述合同权利义务转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。《个人住房借款合同》还对其他事项进行约定。
另2013年5月16日，被告何建斌、温光明自愿将购买地址在福州市闽侯县房产抵押给建行福建省分行，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保。
合同签订之后，建行福建省分行依约于2013年5月23日发放贷款人民币540000元整到被告账户。
原告认为，原、被告之间的借款关系合法有效，被告何建斌、温光明作为借款人应依约履行还本付息的义务。自2016年10月起，被告何建斌、温光明开始未能依约按时足额还本付息，已经构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告何建斌、温光明立即偿付所有借款本息及相关费用，并要求被告福建顺华置业发展有限公司承担保证责任。原告故诉至法院，请求判如所请。
被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司未作答辩。
庭审中，原告向法庭提交以下证据：
证据1、结婚证。证明被告何建斌、温光明系夫妻关系；
证据2、2013年建闽房南个房借字6号《个人住房借款合同》；
证据3、侯房预QR字第1305549号《预购商品房抵押权预告登记证》；
证据4、个人贷款支付凭证；
证据5、中国建设银行个人贷款对账单；
证据6、贷款账户基本信息；
证据7、《委托律师代理协议》、律师费发票。
证据2-证据7证明对象原告在诉讼请求及事实与理由中均已阐述。
本案被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，上述证据可以作为本案事实认定的依据，本院予以采纳。
经审理查明，被告何建斌、温光明系夫妻关系。
2013年4月26日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（贷款人，以下简称建行福建省分行）与被告何建斌（借款人、抵押人）、温光明（借款人、抵押人），被告福建顺华置业发展有限公司（保证人）签订编号为2013年建闽房南个房借字6号《个人住房借款合同》，合同约定：借款人向贷款人借款人民币540000元，用于购买坐落于闽侯县房产；借款期限240月（即从2013年5月23日起至2033年5月23日）；借款年利率为基准利率（即6.55%）上浮0%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，同时借款人同意，在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整，并在经贷款人公告后适用于本合同项下的借款，此时本合同利率的调整不受每年只能调整一次的限制；借款逾期的，罚息利率为本在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；本合同项下的借款采用受托支付方式，即贷款人根据借款人支付委托，将贷款资金直接支付给借款人交易对象福建顺华置业发展有限公司在原告处开立银行账户；还款方式采用等额本息还款，每个月归还本息金额为人民币4042.01元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同的担保方式为抵押加阶段性保证；抵押人被告何建斌、温光明将所购坐落于福州市闽侯县房产（房屋预告登记证明：侯房预YR字第XXXXX号）为本合同项下贷款提供抵押担保；借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；抵押担保范围为本合同项下借款本金540000元、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证人被告福建顺华置业发展有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围为本合同项下借款本金540000元、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在本合同项下的责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行即原告，贷款人对上述合同权利义务转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。合同还约定了其他条款。
2013年5月16日，闽侯县房地产管理所向原告出具编号为侯房预QR字第1305549号预购房屋抵押权预告登记证明，为原告就预告登记义务人为被告何建斌、温光明坐落于闽侯县房产（房屋预告登记证明：侯房预YR字第XXXXXX号）办理预购商品房抵押权预告登记。
2013年5月23日，建行福建省分行通过被告何建斌账户向被告何建斌、温光明指定交易对象福建顺华置业发展有限公司在原告处开立银行账户发放贷款人民币540000元，并出具中国建设银行个人贷款支付凭证，载明：借款人何建斌，借款金额人民币540000元。
贷款期限内，被告何建斌、温光明未能按约足额还本付息，截至2016年12月29日，尚欠建行福建省分行借款本金人民币488722.56元、利息人民币6354.51元、罚息人民币79.76元；本案诉讼期间，被告何建斌于2017年2月11日偿还贷款本金人民币4500元，尚余贷款本金人民币484222.56元及相应利息未还。
另2016年12月30日，原告与福建融成师事务所签订编号为（2017）建榕南诉律代字第1号《委托律师代理协议》，协议约定就本案原告委托该律师事务所代理，律师费为实际回收不良贷款金额的3%，总额不超过人民币30000元，分期支付，首付为人民币3000元。2017年1月10日，福建融成师事务所出具增值税发票，载明律师代理费人民币3000元。
本院认为，建行福建省分行与被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司签订的《个人住房借款合同》是各方当事人真实意思的表示，合同依法有效，各方均应按约履行，建行福建省分行依约向被告何建斌、温光明委托支付交易对象银行账户发放款项，履行放贷义务，被告何建斌、温光明均未能按约还本付息，其行为已经构成违约，应承担违约责任。本案尽管个人贷款支付凭证载明的借款人系何建斌，但鉴于该贷款系由被告何建斌、温光明婚姻存续期间，共同向建行福建省分行申请贷出用于购买房产，故被告何建斌、温光明应共同对本案贷款本息承担偿还责任，现被告何建斌、温光明未能按约足额偿还贷款本息，根据上述合同约定，建行福建省分行有权就合同项下贷款提前收贷，要求被告何建斌、温光明提前偿还贷款本息。同时，由于上述《个人住房借款合同》借贷双方明确约定，贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行，即原告，贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为，据此，原告诉请要求被告何建斌、温光明共同提前偿还贷款本金人民币484222.56元，并支付相应的利息、罚息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
原告委托福建融成师事务所代理本案诉讼，并主张要求被告何建斌、温光明支付律师代理费3000元，事实清楚，被告何建斌、温光明应按照合同约定向原告赔偿该律师代理费损失。
被告何建斌、温光明以本合同项下贷款所购坐落于闽侯县单元房产为上述债务提供抵押担保，并业经有权部门办理抵押权预告登记，抵押权自预告登记时设立，现被告何建斌、温光明未能按约足额偿还贷款本息，履行还款义务，原告有权对该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，但原告超出此范围诉请本院不予支持。
被告福建顺华置业发展有限公司为本合同项下借款提供连带责任保证担保，连带责任担保法律关系成立，被告福建顺华置业发展有限公司应对被告何建斌、温光明上述偿还原告贷款本息，以及原告实现债权费用承担连带清偿责任。
本案被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司经公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何建斌、温光明于本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行偿还借款本金人民币484222.56元，并支付利息人民币6354.51元、罚息人民币79.76元（暂计至2016年12月29日止，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际还清欠款之日止）；
二、被告何建斌、温光明于本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行支付律师代理费人民币3000元；
三、原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行有权对被告何建斌、温光明抵押的坐落于闽侯县房产（预购房屋抵押权预告登记证明：侯房预QR字第1305549号）以折价或拍卖、变卖所得价款对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；
四、被告福建顺华置业发展有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8727元、财产保全费2995.78元、公告费560元全部由被告何建斌、温光明、福建顺华置业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 庄秋霞
人民陪审员 伍 缄
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年七月六日
书 记 员 林鹤麟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。