广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民一终字第416号
上诉人（一审原告）：北海动岚健身有限公司。
法定代表人：叶丽，总经理。
委托代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师。
委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：朱贵帅。
委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
上诉人北海动岚健身有限公司（以下简称动岚公司）与上诉人朱贵帅房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北海市海城区人民法院（2011）海民初字第1373号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人动岚公司的委托代理人李满穗、吴裕成，上诉人朱贵帅的委托代理人张弦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年4月10日，被告与北京动岚公司签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于北海市北海大道交北京路北海城市购物广场（大润发）五楼501商铺租赁给北京动岚公司经营健身俱乐部；租赁期限自2009年4月15日至2017年4月15日止；2009年4月15日起至2009年11月15日为装修免租期，租金自2009年11月15日起计收；每月租金总额为38915元（实收38880元），租金每季度按时支每两年递增一次，每次递增6％，租金及其他相关费用每三个月结算一次，北京动岚公司应提前十日将下季度应交纳的款项汇至被告账户；北京动岚公司在合同签定之日起3日内，须向被告支付履约保证金5万元及三个月的房租116640元；如北京动岚公司拖欠租金及费用逾期30日后，被告有权停止供应水电、单方终止合同、没收合同履约金、无条件收回场地、对逾期未清理的滞纳物进行清理；无论由本合同的任何一方作出终止解除合同或双方协商一致终止合同，在终止解除合同的具体行为作出前，均须提前一个月通知对方；该合同还约定了其他相关条款。合同由栾永康代被告签字，北京动岚公司由郭艳容代表签字。2009年4月10日，栾永康代被告收取郭艳容的租赁押金5万元。同日，栾永康收取郭艳容所交的托管费及相关费用72360元。2009年4月15日，张海龙与郭艳容作为股东在上述租赁场地注册成立原告公司，原告公司法定代表人为张海龙。2009年9月25日，原告公司内部发生股权转让，股权转让后原告公司的股东变更为叶丽和张海龙，原告公司法定代表人变更为叶丽。
2010年6月30日，被告向栾永康及包括原告在内的各租户发出《声明》，内容为：未经被告同意和正式委托，任何人不能代替被告更签已与租户签订的合同。其后，原、被告协商重新签订《租赁合同》一份，该合同印刷体条款内容与2009年4月10日被告与北京动岚公司签订《租赁合同》内容一致，原告方由叶丽签字并盖章后，邮寄给被告签字。被告除签名外，还在签字处下方手写“l、所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每二年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起”。该合同双方倒签日期为2009年4月15日。2010年11月1日，栾永康收回2009年4月10日被告与北京动岚公司签订《租赁合同》，栾永康公司文员胡雅娟在该合同复印件北京动岚公司签名处下方写明“与原件相符，原件已收回栾永康处”并签名确认。截至2011年5月12日，原告向被告交纳了2009年11月15日至2011年8月15日期间七个季度的房租，每个季度房租总额均是ll6640元，收款人分别为栾永康与徐丽漫。2011年7月16日，被告向原告发出《终止合同通知》，内容为：根据合同约定，原告应于2011年4月5日起开始交纳递增租金，由于原告对递增部分的租金分文未付，原告的违约行为已满足双方约定终止合同的条件，被告正式通知原告终止双方2009年4月15日所签订的租赁合同。原告于2011年7月21日向被告发函称：原告已缴清至2011年8月15日的房租，关于递增租金，原告将按约定从2011年11月15日后开始递增支付；新合同文本中被告手写增加的内容不是原告的真实意思表示，但不能与被告取得联系，无法商议。2011年8月10日，原告向被告发出《通知收取房租的函》，内容为：请被告于2011年8月15日前到原告处收取2011年8月l6日至2011年11月15日的房租，或提供其银行账号。上述两份函被告均未答复原告。被告称新增两条手写条款内容事先已与原告进行沟通并经被告同意，但原告对此予以否认。对于两条手写条款内容是否经双方协商同意，原、被告对各自主张均未能提供充分证据予以证实。原、被告双方为《租赁合同》中被告手写的两项内容、递增租金的起算时间以及是否应解除合同发生争议，以致涉诉。
另查明，栾永康为被告所有的北海市北海大道交北京路城市购物广场（大润发）501号商铺代管人，管理权限为收取租金，代管期限为2010年1月1日至2011年12月31日。徐丽漫系上述房屋现任代管人。
案件在审理过程中，原告主张递增租金已经由栾永康提前收取了72360元，即栾永康收取郭艳荣的托管费及相关费用。被告明确表示不同意与原告继续履行租赁合同。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》中，印刷体文字的条款内容，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。另在该《租赁合同》中，被告新增了两条手写条款：1、所定租价不含发票税费，乙方（原告）须发票费用自付；2、租金每二年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起。其手写条款的内容并未违反国家法律法规的强制性规定，在诉讼中，被告称新增两条手写条款内容事先已与原告进行沟通并经被告同意，但原告对此予以否认。对于两条手写条款内容是否经双方协商同意，原、被告对各自主张均未能提供充分证据予以证实。但根据合同的履行情况，在被告发函要求与原告终止合同之前，原告对整份合同的履行一直未持异议，且被告手写条款的内容并未违反国家法律法规的强制性规定，其中递增租金的条款也与合同约定相符，据此，对于合同中被告的手写条款，亦为合法有效之条款。被告在合同中添加的手写条款，不符合法律规定可撤销之条件，故原告要求撤销该手写条款的诉讼请求，没有依据，不予支持。按合同约定，本案涉案房屋的租赁期限自2009年4月15日起至2017年4月15日止，故对合同中关于“租金每两年递增一次”的起算时间应从2011年4月15日起计，原告应于2011年4月15日开始交纳递增租金，对此予以确认。原告在履约过程中，一直按期向被告交纳租金，但在交纳2011年4月15日之后的租金时，确实没有交纳租金的递增部分，仍按未递增的租金数额支付款项，被告以此为由作出抗辩，要求与原告解除合同，并就该抗辩主张已另案提起诉讼。结合一审查明的案件事实，原告未交纳租金递增部分的主要原因，是对递增租金的起算时间与被告有不同的理解，被告虽未按期交纳租金的递增部分，但不应认定被告对此有主观恶意违约的故意。另就被告欠交的递增租金部分计算，数额不大，不足以影响租赁合同目的的实现。案件在审理过程中，被告明确表示不同意解除合同，也同意按原告主张的递增日期起计递增租金。故此，合同的继续履行，有利于合同目的的实现，也有利于社会的稳定。因此，原告与被告于2009年4月15日签订的《租赁合同》应继续履行，原告也应及时补足欠交的租金部分。综上，被告要求与原告解除合同的抗辩理由，不予采信。原告要求原、被告双方继续履行《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、原告北海动岚健身有限公司与被告朱贵帅继续履行双方于2009年4月15日签订的《租赁合同》；二、驳回原告北海动岚健身有限公司其他的诉讼请求。案件受理费27950元，由原告承担13975元，被告承担l3975元
动岚公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，依法应予以改判。理由如下：1、《租赁合同》中的手写条款是朱贵帅擅自添加强加于动岚公司的，不是动岚公司的真实意思表示，依法应予以撤销。郭艳荣担任动岚公司的股东期间，以郭艳荣为签字人，于2009年4月10日动岚公司与朱贵帅签订《租赁合同》。2009年9月，动岚公司发生股权转让、法定代表人变更及更换公章等事宜。2010年10月，动岚公司提出在不变更原《租赁合同》任何条款及签订日期的前提下将签字人更改为动岚公司的法定代表人叶丽，双方重新换签租赁合同，朱贵帅表示同意。随后，新《租赁合同》经朱贵帅的委托人栾永康确认新旧合同内容一致无误，由动岚公司的法定代表人叶丽在新《租赁合同》上亲笔签名、加盖公章和骑缝公章后，交由朱贵帅的房屋管理人邮寄给其签字。在新《租赁合同》文本中，朱贵帅除签名手写外，在签名处新增了两项手写内容：“1、所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每两年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起”。动岚公司在收到该合同后，认为这些手写增加的内容，是2009年4月10日签订的原《租赁合同》条款内容中所没有的，也没有与动岚公司进行协商，不是真实的意思表示，是朱贵帅单方篡改了合同。为此，双方多次磋商，但一直无法就新增手写条款达成合意。因此，动岚公司认为《租赁合同》中的手写条款是朱贵帅擅自添加强加于动岚公司的，不是动岚公司的真实意思表示，依法应予以撤销。2、若朱贵帅手写新增第一项条款被实际履行，不仅对动岚公司显失公平，更将造成国家税收的严重损失，该条款应予撤销。①手写新增第一项条款违反税收法律法规强制性规定，朱贵帅的逃税行为将给国家税收造成严重损失。根据《个人所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》等相关法律法规的规定，出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。那么，朱贵帅作为出租人，应依法缴纳税款。从朱贵帅手写新增的“所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付”条款来看，明显有逃避纳税义务的企图，其违反了税收征管规定。《租赁合同》履行至今，朱贵帅收取租金后从未开具过发票给动岚公司。这一行为，不仅致使动岚公司财务无法进行报账，导致财务混乱，更是违反了国家税收相关法律法规。再有，根据《租赁合同》的约定，租赁房屋每月租金为38880元，租期为8年。按此约定计算，租金总额为3757895.5元，所产生的税费高达759094.89元。如果按朱贵帅手写新增条款“所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付”履行至租赁期满时，必将导致作为纳税义务人的朱贵帅逃税高达759094.89元。朱贵帅的逃税行为不仅违反国家税收法律法规的强制性规定，更是给国家税收造成严重损失。②手写新增第一项条款的履行对动岚公司显失公平。根据《租赁合同》的约定，租赁房屋每月租金为38880元，租期为8年。按此约定计算，租金总额为3460320元，所产生的税费为698984.68元。但事实上，《租赁合同》还约定租金逐年递增，按递增后的租金计算，8年的租金总额应为3757895.5元，所产生的税费则高达759094.89元。朱贵帅在未与动岚公司协商的情况下，单方擅自在《租赁合同》签名处手写添加了第一项条款，显然是企图将其负有的纳税义务转嫁给动岚公司。如果按朱贵帅手写新增条款“所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付”履行至租赁期满时，就意味着租金总额所产生的759094.89元税费全部由动岚公司承担，这对动岚公司是显失公平的。与此同时，动岚公司与北海南森物业服务有限责任公司（以下简称南森公司）也签订有《租赁合同》，合同约定动岚公司租赁南森公司名下的新新力购物广场的商铺，约定的月租金为22100元，而且双方签订的《租赁合同》并没有对发票税费问题进行约定，但是南森公司收取动岚公司的租金后均按国家税收法律法规的规定履行纳税人缴纳税费的义务，向动岚公司出具国家正式发票，而且从2012年8月1日开始，南森公司还按市场租金水平情况把租金由原来的l7元／㎡调为l2元／㎡。而且动岚公司租用该商铺也与租用朱贵帅的商铺一样，是用来做动岚健身的项目的。相比而言，本案朱贵帅收取的月租金高达38880元（不计递增l8元／㎡），其还企图把纳税义务转嫁给动岚公司，是非常的不公平的。而且本案中税费的问题是属于出租商业用房的税费问题，按照国家税收的法律法规规定，纳税人应为出租商业用房的出租人、受益人，那么朱贵帅作为出租人出租房屋由此而产生的税费则应由其进行缴纳，而朱贵帅手写新增条款“所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付”企图转嫁纳税义务给动岚公司，这显然是与国家税收法律法规相冲突的。因此，朱贵帅手写新增第一项条款违反国家税收法律法规的强制性规定，若该条款被实际履行，不仅对动岚公司显示公平，更将造成国家税收的严重损失，请求二审法院：撤销一审判决中第二项，改判为依法撤销被上诉人朱贵帅在其与上诉人动岚公司签订的《租赁合同》签名空白处手写的两项新增条款。
朱贵帅对动岚公司的上诉辩称：1、租赁合同手写条款是双方真实意思表示，一审判决认定手写条款没有违反国家法律规定，递增条款也和合同约定相符，所以手写条款也是合法有效的。租赁合同中的手写条款朱贵帅已经和动岚公司沟通并且同意，一审判决认为动岚公司对合同的履行没有异议，是认可的。一审判决在举证部分中有关合同违约内容也证实其他合同有手写条款，其他租户也没有异议。2、租赁合同中手写条款的内容不符合法律规定的撤销条件，手写条款第二项的内容，和合同印刷文本内容不存在冲突，合同是2009年4月19日-2017年4月19日。租金本身是从租赁期限就产生，租金每2年递增一次只能从租赁时间开始计算。一审判决确认该项条款内容是对印刷文本内容的进一步确认。对方认为手写条款第一项违反税收法律法规的强制性规定，是混淆了税收法律关系与民事法律关系，不能成立。作为出租方不否认自己的义务，双方只要达成协议，这就是民事行为，没有违反法律规定。这个条款约定也证明朱贵帅没有逃税。3、动岚公司上诉提出手写条款第一项内容显失公平，没有事实和法律依据，动岚公司依据是租赁期间产生税费过高，但因本案合同仅履行2年多，是因为动岚公司违约，所以朱贵帅发出解除通知。不管是税费或者租金价格都是双方协商产生的，没有违反法律法规强制性规定，属于合法有效条款。4、动岚公司已经过了行使撤销权的期限，签订合同2011年之前对方都支付租金，已经过了撤销权的行使期限。
上诉人朱贵帅不服一审判决，上诉称：1、一审判决自相矛盾，判决双方当事人继续履行合同违背了合同的约定。动岚公司不履行交纳递增租金的理由是，合同中手写体的部分不是其真实意思表示，上诉人朱贵帅私自篡改所致。因此，其向法院提起撤销权诉讼，一是为证明其违约的合法性，第二是为了对抗朱贵帅另案的解除合同之诉，本案一审判决认定了手写体部分是合法有效条款，动岚公司行使撤销权不符合法律规定可撤销之条件，故未予支持。按此逻辑，一审判决认定了动岚公司行为构成了违约，即应尊重合同约定，判令合同解除，但其对双方合同中关于解除权的条款并未提及，仅以动岚公司违约不具有主观恶意为由，否定了合同中关于约定解除权条款的效力，这显然与其之前对租赁合同合法性、真实性、有效性的认定，对动岚公司违约行为的认定及对本案中法律的适用存在太大的矛盾。同时排除对合同约定解除条款的适用更不具有合法性与正当性。2、一审判决以“不应认定被上诉人有主观恶意违约的故意”为由，判令其不承担违约责任无法律依据。我国《合同法》规定了违约责任的承担，也赋予了当事人自行约定违约责任的权利，除不可抗力外，所有违约行为均应依约或依法承担违约责任。目前，没有任何法律将违约区分为善恶，亦无任何判例以“善意”为由，判决违约者不承担违约责任。况且，在动岚公司拖欠递增租金的过程中，对于上诉人的释明和催要行为，动岚公司千方百计找出各种理由拒付租金，无一点诚信可言。对此，上诉人已经向法庭提供了录像资料，而一审判决在既无事实根据又无法律依据的情况下，仅以递增租金数额不大为理由，认定动岚公司违约行为善意实则有失法律的公正性。综上所述，一审判决以动岚公司违约行为无主观恶意为由，判决其不依约定承担解除合同的违约责任无据可依，请求二审法院：1、维持一审判决第二项；2、撤销一审判决第一项，依法改判；3、本案诉讼费用及实际支出费用由被上诉人承担。
动岚公司对朱贵帅的上诉辩称：1、一审判决《租赁合同》继续履行，符合事实，并且有利于合同目的的实现，也有利于社会的稳定。2009年4月10日，朱贵帅与郭艳荣（北海动岚健身有限公司原股东之一）签订《租赁合同》。合同约定：朱贵帅将位于北海市北海大道交北京路城市购物广场（大润发）501号商铺出租给动岚公司作为健身俱乐部，租期从2009年4月l5日至2017年4月15日止共8年，租房押金为5万元。双方还特别约定2009年4月15日起至2009年11月15日为装修免租期，租金从2009年11月15日起计收，每季度结算一次，每季度租金为116640元。租金每两年递增一次，每次递增6％，递增租金从租金交付之日起计算。租赁合同签订后，动岚公司按约履行合同支付了租房押金，及每季度按时支付租金，租金己支付至2011年8月15日。2009年9月，因动岚公司发生股权转让（注：叶丽受让公司60％股权，郭艳荣退出动岚公司）、法定代表人变更及更换公章等事宜。为了方便今后公司证件的办理及审验，2010年10月，动岚公司法定代表人提出将原签订租赁合同的签字人郭艳荣改为新任法定代表人叶丽，按2009年4月10日签订的原《租赁合同》条款内容重新换签租赁合同。无论是郭艳荣担任动岚公司股东期间，还是新任法定代表人叶丽任职期间，动岚公司均一直按约履行合同，每季度按时支付租金，从未拖欠租金，租金已支付至2011年8月15日，朱贵帅的现任委托房屋管理人徐丽漫向动岚公司开具了收款收据。一审判决《租赁合同》继续履行，符合事实，有利于合同目的的实现，也有利于社会的稳定，并无不当之处。2、一审判决中第二项“驳回原告北海动岚健身有限公司其他的诉讼请求”的判决，属于认定事实错误，依法应予以改判。动岚公司已就依法撤销朱贵帅在其与动岚公司签订的《租赁合同》签名空白处手写的两项新增条款的问题，提起上诉。3、一审判决租赁合同继续履行符合事实，有利于社会稳定和实现合同目的。从2009年4月10日签订合同开始，动岚公司一直按约履行合同，并且每月按时支付租金到2011年8月15日，2009年因为动岚公示股权转让，发生变更后重新和朱贵帅签订了租赁合同，倒签日期，和2009年签订的合同是一致的。朱贵帅手写新增条款没有经过动岚公司同意，一审判决租赁合同继续履行，动岚公司没有异议。对于第二项判决，动岚公司认为错误，应该予以改判。请求二审法院作出公正判决。
二审期间，上诉人动岚公司提供证据如下：
证据1、《租赁合同》；
证据2、发票；
证据3、出租商业用房应交税费。
动岚公司以证据1证明其与新新力购物广场存在租赁合同关系，合同约定月租金22100元的事实，从而证明朱贵帅出租大润发501号商铺给动岚公司，每月租金高达38880元，相比其他同类铺位的租金要高，动岚公司支付高额租金后，朱贵帅还企图转嫁纳税义务给动岚公司支付高额税费，对动岚公司来说是不公平的；以证据2证明动岚公司与北海南森物业服务有限责任公司虽然在合同中没有约定税费问题，但该公司收取动岚公司的租金后均按国家税收法律法规的规定履行纳税人的义务，向动岚公司出具国家正式发票，证实发票税费应由出租人、受益人支付的事实，从而证明朱贵帅篡改合同，手写新增条款“所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付”企图转嫁纳税义务给动岚公司，对动岚公司来说是显失公平的，也是与国家税收法律法规相冲突的；以证据3证明如果按朱贵帅手写新增条款“所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付”履行至租赁期限届满时，必将导致作为纳税义务人的朱贵帅逃税高达759094.89元的事实。上诉人朱贵帅认为上述证据与本案无关联性。本院认为，证据1、2涉及动岚公司与其他公司之间租赁关系，不是本案审理范围，与本案无关联性，不作为证据采信，证据3是动岚公司单方制作且缴纳税款及数额应由税务部门认定，故对该证据不予采信。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、双方签订的租赁合同手书条款是否为上诉人动岚公司的真实意思表示；2、租赁合同手书第二项，是否违反法律规定或显失公平，应否撤销。
关于双方签订的租赁合同手书条款是否为上诉人动岚公司的真实意思表示的问题，本院认为：上诉人动岚公司与朱贵帅协议按原北京动岚公司与朱贵帅的租赁合同另行订立租赁合同，手书条款部分虽由朱贵帅自行添加，但上诉人动岚公司在收到添加有手书条款的合同后，没有及时提出异议，而是将原合同交回朱贵帅处，并按订立的合同履行交纳租金的义务，应视为双方已按租赁合同实际履行，动岚公司认为手书条款部分不是其真实意思表示，没有事实依据，本本院不予支持。
关于租赁合同手书第二项，是否违反法律规定或显失公平，应否撤销的问题，本院认为，税费的缴纳由税务机关认定，但法律并不禁止当事人之间约定税费由谁负担，故租赁合同手书第二项关于发票税费由动岚公司负担的约定不违反法律规定；显失公平是指双务合同的双方权利义务明显不对等，本案中，《租赁合同》约定，动岚公司以交付租金为对价，获得朱贵帅房屋的使用权，因此双方的权利义务是基本对等的，税费虽由动岚公司承担，并致其经营成本增加，属于合理的市场风险，但并不构成显失公平，因此动岚公司关于显失公平的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人朱贵帅要求驳回动岚公司继续履行合同的诉讼请求，因另案已认定双方继续履行合同，故其上诉请求不能成立。
综上所述，上诉人动岚公司及朱贵帅的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27950元，由上诉人动岚公司及朱贵帅各自负担13975元（动岚公司、朱贵帅已分别预交27950元，超出部分由本院分别退回）
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 魏 岚
审判员 李雪燕
二〇一三年六月十九日
书记员 陈永辉
附适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”