福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终1165号上诉人（原审被告）：林秋平，女，1989年9月4日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：陈少东、姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：张建新，男，1960年6月19日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被上诉人（原审原告）：肖爱慕，女，1962年4月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖于勤，福建华忠盛律师事务所执业律师。原审第三人：莆田市国土资源局涵江分局，住所地福建省莆田市涵江区。法定代表人：陈建勋，负责人上诉人林秋平因与被上诉人张建新、肖爱慕及原审第三人莆田市国土资源局涵江分局房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市涵江区人民法院（2017）闽0303民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。林秋平上诉请求：一、撤销莆田市涵江区人民法院作出的（2017）闽0303民初3287号民事判决，依法发回重审或改判驳回张建新、肖爱慕对林秋平的诉讼请求；判令由张建新、肖爱慕承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：一、根据合同相对性原则，林秋平是与肖爱慕签订租赁合同，并未与张建新之间产生租赁合同关系，张建新没有诉讼主体资格，原审法院程序适用错误，请求发回重审。二、原审法院认定事实错误，遗漏审理林秋平与张建新、肖爱慕之间的合同效力，合同解除的基础是在有效合同上，张建新、肖爱慕未经房屋所有权人同意的擅自转租行为在未经权利人追认的情况下，合同的效力是待定的。三、本案系张建新、肖爱慕违约在先，林秋平承租的是店面，是为了开设店铺所用，从正常的逻辑推断，所有的商铺必然需要广告位，这是提供店面必然的附随义务，但本案张建新、肖爱慕却故意隐瞒涉案店面的广告位被他人占用的事实，作为合同版本的提供方，应有义务提醒林秋平店铺的基本事实。最后，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释第十一条的规定，即使是因为双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。张建新、肖爱慕辩称，1、原审判决有事实及法律依据，上诉理由没有事实及法律依据，应予驳回。理由：虽然本案是肖爱幕与上诉人签订合同，但肖爱幕与张建新是夫妻关系，双方签订合同之后，张建新事后予以追认，构成表见代理，原审程序正确，张建新具备诉讼主体资格；虽然目前效力是待定，但第三人是有收取被上诉人的租金，并且以继续收取租金予以追认本案双方的合同。莆田市国土资源局涵江分局未作陈述。张建新、肖爱慕向一审法院起诉请求：1.确认双方解除店面租赁合同；2.林秋平立即搬离张建新、肖爱慕坐落于福建省莆田市涵江区的店面；3.林秋平立即支付拖欠张建新、肖爱慕的该租赁店面2017年7月份、8月份、9月份、10月份、11月份、12月份的租金共计9000元及违约金1500元。一审法院查明，张建新与肖爱慕于2016年8月31日办理结婚登记，系夫妻关系。张建新与莆田市国土资源局涵江分局于2009年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定：张建新承租莆田市国土资源局涵江分局位于莆田市涵江区坎实用面积约68平方米的店面作食杂店使用；租赁期限3年；自2009年5月1日起至2010年4月30日止，租赁押金1000元，月租金500元，租金按月支付，于每月前5日交纳，次年月租金按上一年月租金总额10%逐年递增；若拖欠房租金达十五天，莆田市国土资源局涵江分局有权收回房屋，同时合同自行解除等内容。肖爱慕与林秋平于2016年11月10日签订《店面租赁合同》，约定：林秋平承租肖爱慕位于建筑面积50平方米的店面；租赁期限自2016年11月10日至2021年10月9日；月租金1500元；租金每个月15号前支付；如逾期支付租金，每逾期一天，林秋平需按月租金的1%支付滞纳金，欠交租金超过15天，肖爱慕有权收回店面等内容。上述二份合同租赁的店面系同一店面。自2017年7月起，林秋平未按约支付租金，截至2017年12月，林秋平尚欠租金9000元，张建新、肖爱慕遂诉至法院，提出上述请求。一审法院认为，2016年11月10日，张建新的妻子肖爱慕与林秋平签订《店面租赁合同》，约定由林秋平承租讼争店面，租赁期限自2016年11月10日至2021年10月9日，该租赁合同经张建新追认同意，亦未违反法律、行政法规的相关规定。合同签订后，双方当事人均依约履行。故肖爱慕与林秋平签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《店面租赁合同》约定，林秋平如欠交租金超过15天，肖爱慕有权收回店面，并承担违约责任。而林秋平从2017年7月起至今未支付租金，故肖爱慕请求解除双方之间的《店面租赁合同》并要求腾退租赁店面，符合双方合同约定，应予支持。林秋平主张肖爱慕未提供广告牌位置且未告知讼争店面广告牌位置被他人占用，但双方在合同中并未对租赁广告牌位置作出约定，故对林秋平的上述主张不予支持。林秋平主张讼争店面存在质量问题，但未提供充分证据证实其主张，不予采信。肖爱慕、张建新主张林秋平支付尚欠6个月租金共计9000元，符合法律规定，林秋平应依约支付前述尚欠租金。肖爱慕、张建新要求承担林秋平违约金1500元，林秋平认为违约金过高，请求予以适当减少。对未支付租金的违约金，本院酌定调整为以租金9000元为基数，自2017年12月16日起按月租金的计算。综上所述，张建新、肖爱慕的诉讼请求要求解除合同、归还租赁店面、租金及调整后的违约金，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决：一、解除肖爱慕与林秋平于2016年11月10日签订的《店面租赁合同》；二、林秋平应在本判决生效之日起五日内将上述《店面租赁合同》项下的租赁物店面（建筑面积50平方米的店面）腾空后返还肖爱慕、张建新；三、林秋平应在本判决生效之日起五日内支付肖爱慕、张建新房屋租金9000元，并支付该款自2017年12月16日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金。案件受理费62.5元，由林秋平负担。双方当事人在二审审理期间均未提供新证据。莆田市国土资源局涵江分局在二审审理期间向本院出具《证明》一份，对张建新的转租行为予以追认。张建新、肖爱慕及林秋平对该份证明均没有异议，本院予以确认。双方当事人对于一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，肖爱慕与林秋平签订的《店面租赁合同》，经产权人莆田市国土资源局涵江分局及张建新的追认，合法有效，双方应依约履行合同。现双方均同意解除租赁合同，本院予以确认。林秋平未按照合同约定缴纳租金，肖爱慕请求林秋平支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。双方虽在合同中约定了广告牌，但双方未对广告牌的具体位置进行明确约定，从林秋平提供的照片可以看出，林秋平已在租赁房屋上设置了“佰家缘便利店”的广告牌，且租赁期间林秋平也未对此提出异议，故林秋平主张肖爱慕未告知广告牌位置被他人占用而违约在先的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时林秋平主张讼争店面存在质量问题，也未提供充分证据证实其主张，本院不予采信。综上所述，林秋平的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62.5元，由上诉人林秋平负担。本判决为终审判决。审判长 王 寒审判员 郑飞鹏审判员 柯萍萍二〇一八年五月三十一日书记员 韩美燕附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。