湖南省中方县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）方民二初字第140号
原告湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人何坚，该公司总经理。
委托代理人蒋自然（特别授权），男，1958年9月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，该公司项目经理。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
被告吴明霞，女，1974年9月18日出生，汉族，住广东省紫金县。
委托代理人（特别授权）刘上平，隆回县荷香桥法律服务所法律工作者。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告吴明霞物业服务合同纠纷一案，于2015年7月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员唐光礼担任审判长，审判员向小英、人民陪审员肖佐茹参加的合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。书记员李波担任记录。原告君天物业公司的委托代理人蒋自然、刘湘华、被告吴明霞及其委托代理人刘上平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君天物业公司诉称：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2011年5月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。请求法院判令被告吴明霞缴纳拖欠原告的物业服务费13940元，违约金4182元，共计18122元。被告承担本案的诉讼费用。
原告君天物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、房地产企业资质证书1份，证明原告具备物业服务企业二级资质；
2、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表2份，证明原告的物业服务收费经过了物价部门的审批；
3、万隆＆维也纳森林前期物业服务合同1份，证明原告经万隆房地产公司选聘对万隆＆维也纳森林项目提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；
4、居民身份证1份，证明被告业主身份；
5、商品房买卖合同1份，证明被告系万隆＆维也纳森林项目的业主，被告购房、交房的时间及房屋面积有关情况；
6、欠费清单1份，证明被告欠费的具体明细；
7、物业管理费缴费通知单及邮寄回执单，证明原告向被告进行物业欠费的书面催缴；
8、结算书1份，证明被告业主与开发商办理的结算手续；
9、土地证1份，证明被告业主的土地证明；房产证1份，证明被告业主的房产证明。
被告吴明霞辩称：1、本案被告主体不符。涉案房屋签订《商品房买卖合同》时是以徐凤华的名义签订，而房产证上的所有人是吴明霞，变更名字后，徐凤华不是本案的适格被告，法院应驳回原告的起诉。2、该涉案房屋至今未交付给被告使用，交付前的物业管理费用应由万隆房地产公司承担，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴明霞为支持其答辩请求，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同1份，证明万隆房地产公司未按约定将所购房屋交付给被告使用，至今未签订房屋交接书；
2、土地使用证、房产证，证明涉案房屋属吴明霞所有；
3、照片7份，证明被告所购房屋存在质量问题至今漏水，无法接交该房屋装修使用。
经庭审举证、质证，被告对原告的证据1、2、3、9没有异议；对证据4有异议，认为徐凤华的身份信息已注销，不是适格被告，被告现名为吴明霞；对证据5的真实性没有异议，但认为该合同没有具体的交房时间；对证据6有异议，认为被告没有接受房屋，其物业费应由万隆房地产公司承担；对证据7有异议，认为没有收到过原告的电话、通知；对证据8有异议，认为该证据只能证明被告与万隆房地产公司结清了房款的事实，不能证明万隆房地产公司将房屋交给了被告，且结算书的签名也不是被告所签。原告对被告的证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为开发商的违约交房与物业服务合同没有关联性；对证据2的三性均没有异议，但对其证明目的有异议，认为徐凤华与吴明霞是同一人；对证据3的三性均有异议，认为该照片不能证明就是被告吴明霞的房屋，且房屋质问题是商品房买卖合同纠纷，本案是物业服务合同纠纷，房屋质量问题不是本案所调整的范围。
经审理，本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9及被告提交的证据1、2，以上证据均来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；对被告提交的证据3不予采信，房屋质量问题系另一法律关系，与本案无关联性。
根据上述确认的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务收费。被告吴明霞原名为徐凤华，2014年1月更名为吴明霞。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止”。合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务。
2009年7月27日，被告吴明霞以原名徐凤华与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。被告购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林V8023号房，面积为258.14平方米；约定交房日期为2010年12月31日前。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2011年3月29日，被告委托徐善良与万隆房地产公司进行了房屋款及有关费用的结算，核准了房屋面积为258.14平方米，物业管理费按每月每平方米1.2元收取，并签字“买卖双方确认，按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”万隆房地产公司分别于2014年6月26日、10月15日为被告办理了房权证及土地使用证。被告购房后一直未入住，也未交纳物业服务费用。原告君天物业公司向被告催收物业服务费用未果，双方形成纠纷。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告吴明霞在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括被告吴明霞在内的小区业主提供了物业服务，被告吴明霞应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。根据万隆房地产公司在该项目中，买卖双方结清购房款即为交付房屋的交易习惯，被告的收房时间应为2011年3月29日，其物业服务费应为房屋交付的次月即2011年5月1日起开始计算。被告吴明霞收房后未入住，根据《湖南省物业服务管理办法》第十九条“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”的规定，被告吴明霞拖欠原告君天物业公司的物业服务费用应为13939.56元（258.14平方米×1.2元／月×50个月（2011年5月至2015年6月）×90%）。根据《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告吴明霞未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。原告君天物业公司提出要求被告吴明霞支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告吴明霞按3‰／月的标准向君天物业公司支付违约金1106.47元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，即2011年5月25日前应交5、6、7月份的物业服务费的违约金为258.14平方米×1.2元／月×90%×3个月×3‰／月×49个月；2011年7月25日前应交8、9、10月份的物业服务费的违约金为258.14平方米×1.2元／月×90%×3个月×3‰／月×47个月……依此类推）。被告吴明霞辩称其已更名，被告主体不适格，且至今未接受涉案房屋的理由欠充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决如下：
一、限被告吴明霞在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费13939.56元；
二、限被告吴明霞在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金1106.47元；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费253元，原告湖南君天物业管理有限公司负担43元，被告吴明霞负担210元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 唐光礼
审 判 员 向小英
人民陪审员 肖佐茹
二〇一五年十月三十日
书 记 员 李 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章﹤http：／／gw.yjbys.com／guizhangzhidu／﹥制度﹤http：／／gw.yjbys.com／zhidu／﹥；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。