浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第860号
上诉人（原审被告）楼福仙。
上诉人（原审被告）楼良富。
上列二上诉人之共同委托代理人（特别授权）王婺初。
被上诉人（原审原告）楼国健。
法定代理人傅文珍。
被上诉人（原审原告）傅文珍。
上列二被上诉人之共同委托代理人（特别授权）吴彩虹。
上诉人楼福仙、楼良富因与被上诉人楼国健、傅文珍所有权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人楼福仙、楼良富之共同委托代理人王婺初，被上诉人傅文珍及楼国健与傅文珍之共同委托代理人吴彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告楼国健、傅文珍起诉称，楼国健、傅文珍系夫妻关系。楼国健系楼福仙、楼良富之子。2004年，双方所在的原义乌市寺后盛村进行拆迁改造。楼国健、傅文珍经审批取得建房用地面积108平方米，楼福仙经审批取得建房用地面积36平方米。因亲属关系，双方将房屋建在一起，即原寺后盛村33号，现为福田二区8幢2号。被安排建造在同一幢房屋的拆迁户自东向西分别是陈卫龙户80.43平方米，楼国健户108平方米，楼福仙户36平方米，楼仁瑞户85.88平方米，楼少土户54平方米，楼阿毛户70.09平方米。房屋建成后，因双方之间发生矛盾，楼福仙一方独占了上述全部房屋，并予以出租，租金占为己有。楼国健、傅文珍所建房屋已可申报办理土地使用权登记，但因楼福仙一方的干涉，土地登记管理部门以双方之间房地产权属未清为由不予办理土地使用权登记手续，以致全村唯独楼国健、傅文珍未办理。故提出诉讼，诉讼请求：一、确认座落于义乌市稠城街道福田二区8幢2号四间四层半及地下室房屋中自东往西的三间房屋所有权归楼国健、傅文珍所有；二、判令楼福仙、楼良富协助楼国健、傅文珍办理上述房屋的土地使用权、房屋所有权登记；三、本案诉讼费由楼福仙、楼良富承担。庭审中楼国健、傅文珍补充陈述：一、建造房屋的资金来源于楼国健、傅文珍向金华商业银行贷款了50万元，该贷款交给了楼良富，由楼良富经办房屋建造事宜。包括楼福仙、楼良富的房屋在内，一并承包给建筑公司施工的。50万元贷款是由楼国健、傅文珍借债归还的。二、双方所联建的房屋是四间，四间房屋建造前没有写过协议，哪间是楼福仙、楼良富的，哪间是楼国健、傅文珍的，建造时口头协商过，而且所建造的房屋结构也是按照双方各自所有的结构进行建造的，其中自东往西的三间是套间结构，最西边的一间是单间结构，四间房屋只有一个楼梯，楼梯是建在自东到西第三间与最西一间的中间，楼梯的面积是包含在东面三间的108平方米里面的，当时口头约定单间是楼福仙的，自东往西的三间是楼国健、傅文珍的，楼福仙靠这个楼梯上下的。三、村里其他住户都办了土地使用权的初始登记，楼国健、傅文珍也去申报了，但是办证部门要求相邻指界，而楼福仙不愿意配合指界，致土地管理部门无法办理初始登记，导致本案诉讼。
原审被告楼福仙、楼良富在庭审中辩称，一、对楼国健的身份情况及民事行为能力有异议，楼国健从小就是一个智力低下的傻子，没有生活自理能力，完全由父母进行监护，在最近的五年时间里面，其作为楼国健父母根本就没有看到过楼国健这个人，四处找不到楼国健的下落，对楼国健的生死状况不明，恳求法庭予以查明。二、2003年8月份旧村改造，傅文珍事先了解情况后，骗楼国健于2003年6月底与其登记结婚，由于楼国健根本没有辨别能力，楼良富申请要求确认楼国健、傅文珍婚姻关系无效，但判决书下来以后，过了两个多月才找到，从而丧失了上诉权利，现在楼良富在申诉。三、讼争房屋所涉的144平方米土地使用权是楼福仙、楼良富以旧房面积调换和交纳土地费用的方式审批取得的，楼福仙、楼良富是实际的权利人，整幢房屋由楼福仙、楼良富出资建造、装修。楼福仙、楼良富因建房持有的付款凭据将近130万元，楼国健、傅文珍凭建房审批的依据来主张分割房屋，没有法律依据。四、楼国健、傅文珍的诉状中称楼国健、傅文珍经审批建房占地108平方，楼福仙、楼良富经审批建房占地36平方，与事实不符，以楼国健为户主报批的108平方中有37.82平方米是楼福仙、楼良富以旧房面积调剂给予的，并且有楼良富交纳的土地使用费用56144元。楼福仙、楼良富报批的面积是54平方米，并不是36平方米。起诉状中所称安排在同一幢房屋的拆迁户，自东往西分别是陈卫龙户、楼国健户等顺序，与事实不符。实际上是以楼国健为户主批得的108平米和楼福仙批得的36平米共144平方米是整体安排在8幢建造的，而不是楼国健户、楼福仙户两户的顺序。诉状中称楼福仙、楼良富独占了该房屋、出租收益，与事实不符的，楼福仙、楼良富自行出资建造了整幢房屋，有权合理合法使用，并不是独占，而是楼国健、傅文珍为了争夺财产才会导致本案诉讼。房屋建成之后也不是全部出租，只是出租其中一部分的房屋，租金全部用于偿还建房所欠的债务。五、楼国健、傅文珍要求协助办理初始登记，楼福仙、楼良富没有法定或者约定的义务。六、楼国健、傅文珍所称50万元贷款，由于楼福仙、楼良富年纪大，不能行使贷款权利，就以楼国健的名义去贷款，款贷的利息是由楼福仙、楼良富付的，本金由楼福仙、楼良富分期偿还。发生诉讼后，傅文珍为了表明她有出资，在诉讼期间去还了45万元。
楼国健、傅文珍针对楼福仙、楼良富的答辩意见补充陈述：1、关于楼国健的行为能力及诉讼主张是否其本人意愿问题，傅文珍提供的证据已经证明楼国健是限制民事行为能力人，傅文珍是其妻子，是当然的法定代理人，由法定代理人代为行使诉讼是符合法律规定的，而且法定代理人的代理行为是保护被代理人的合法权益，没有损害被代理人的权益，至于对方提出作为父母四年没有见到自己的儿子，这不是本案审理的范围，正好说明了双方有矛盾和隔阂，所以几年都不相往来，也说明了因楼福仙、楼良富侵害楼国健、傅文珍财产所有权，才导致双方矛盾的产生。2、关于楼国健、傅文珍婚姻效力的问题，已经另案进行了诉讼，义乌市人民法院作出的（2010）金义民初字第2058号民事判决已发生法律效力，楼国健、傅文珍的婚姻效力已经得到生效判决的确认。楼福仙一方在答辩中讲楼国健是傅文珍骗去的结婚登记的，这是完全背离事实，实际上结婚登记是由楼国健的母亲楼福仙陪同傅文珍一起去民政部门办理的。3、楼福仙、楼良富答辩中提出楼国健、傅文珍所拆迁安置的房屋占地平方中包含了楼福仙的旧房面积，楼国健、傅文珍认为这是义乌旧村改造的习惯作法，即使楼国健、傅文珍没有旧房，作为一个家庭户，按照义乌旧村改造实施细则的规定，本来就可以审批108平方，与有否旧房面积没有多大的关系，即使说有楼福仙的旧房面积调剂到了楼国健、傅文珍的审批面积里面，这也应属于楼福仙一方自愿调剂的行为，是一种赠予的行为，不影响楼国健、傅文珍审批建房的土地使用权面积。4、房屋建造的资金来源不影响房屋的所有权，房屋建造过程中楼国健、傅文珍出了自己应出的建房资金，楼国健以自己名义贷款就意味着自己承担了债务，事后贷款是由楼国健、傅文珍自己归还，故应视为楼国健、傅文珍自己出资建房，其中有部分贷款由楼良富经手归还事实，但还款的钱是村里发放给楼国健、傅文珍的分配款71600元。房屋建造的成本用不了50万元，这属于双方对建造房屋出资的清算问题，与房屋所有权的问题无关。对于建造房屋出资清算的债务问题应当另案处理。
原审判决认定，楼国健与傅文珍于2003年6月27日登记结婚，楼国健系楼福仙与楼良富的儿子。2010年9月，楼良富曾以楼国健无婚姻民事行为能力为由提出诉讼，请求义乌市人民法院宣告楼国健与傅文珍婚姻关系无效，该案审理过程中，法院委托浙江省精神病鉴定委员会对楼国健的民事行为能力进行司法鉴定，结论为楼国健属限制民事行为能力人，故该院于2011年8月3日作出（2010）金义民初字第2580号判决：驳回申请人楼良富要求宣告申请人楼国健与傅文珍婚姻无效的申请。2003年，原义乌市稠城街道寺后盛村拆迁改造。7月10日，楼福仙以被拆迁人的身份与拆迁人中国义乌国际商贸城建设指挥部签订房屋拆迁安置补偿协议两份，协议约定楼福仙将两处旧房计面积91.82平方米予以拆迁，对该两处拆迁的房屋以土地补偿方式实行异地安置，补偿标准按被拆房屋占地合法面积拆一还一计算。2003年12月，楼福仙将其旧房面积中的54平方米申请报批新的建房用地，将剩余的37.82平方米旧房面积调剂给楼国健报批建房用地。2004年7月8日，楼福仙户批得建房用地面积54平方米，在册人口为楼福仙、楼良富；楼国健户批得建房用地面积108平方米，在册人口为楼国建、傅文珍。后楼福仙将批得的54平方米中的18平方米出售，剩余36平方米。2005年，楼福仙以楼国健的名义交纳70.18平方米建房用地的报批款56144元。2006年至2007年，双方将上述安置的建房用地计面积144平方米在同一地块联建，建成涉案房屋四间即现福田二区8幢2号。四间房屋建成后，一直由楼福仙、楼良富管理使用，至今未办理土地使用权登记和房屋所有权登记。案涉的四间房屋共用一条楼梯上下，该楼梯位于自东向西第三间房屋，紧靠第四间。建房期间，以楼国健名义向金华市商业银行贷款50万元。该笔资金由楼良富经手用于建房，该贷款账户中楼良富存入92600元用于偿还利息，后傅文珍存入45万元用于归还本息。楼福仙、楼良富支付给施工单位的建房款为656592元，三通一平设施费为71680元。审理过程中，一审法院委托浙ＸＸ耀建设咨询有限公司对案涉的房屋工程、装修工程造价进行鉴定，结论为：1、按照单价为每平方米702元，工程款656592元是建筑工程（包括水电安装）的造价考虑计算；义乌市稠城街道福田二区8幢2号四间五层及地下室的房屋工程造价1194692元，其中建筑工程造价为656594.64元（含水电安装）、装饰工程造价为538097.36元（含水电装饰、三通一平等）；2、按照施工图纸，按2007年国家相关建设工程造价政策规定套用浙江省2003版定额计算；义乌市稠城街道福田二区8幢2号四间五层及地下室的房屋工程造价1401800元，其中建筑工程土建部分工程造价820333元、建筑工程水电安装部分工程造价为52230元、装饰工程造价为490436（含三通一平等）、装饰水电工程造价为38801元。另，该鉴定报告中附有鉴定说明，其中第5项记载：“据说该工程施工前签订过补充协议，补充协议中单价为每平方米702元，按此单价计算，造价为656592元，但鉴定从开始到出具报告止，双方一直没有提供补充协议，从现有的资料中找不到书面依据说明单价每平方米702元、工程款656592元是否已包含水电安装、装修工程等造价。鉴定意见中按两种计算方法出具两个鉴定意见。”鉴定费25000元，由楼良富、楼福仙支付给鉴定单位。
原审法院认为，因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。楼国健、傅文珍夫妻系一个单独家庭户，经国土部门审批取得建房用地108平方米，虽然该108平方米中有37.82平方米是从楼福仙拆掉的旧房面积中调剂所得，但这种调剂是基于旧村改造的政策中规定形成。以楼国健名义向金华市商业银行贷款50万元由楼良富实际经手用于建造涉案房屋，但其中45万元由傅文珍偿还，说明楼国健、傅文珍履行了建房出资义务，虽然45万元不足以建成楼国健、傅文珍审批的108平方米土地上的房屋及支付相关的装修费用，该108平方米上房屋建造及装修费用中由楼福仙、楼良富垫付的部分，系楼福仙、楼良富对楼国健、傅文珍享有的债权，可向楼国健、傅文珍主张权利，因楼福仙、楼良富在本案中未对此提出主张，故不予处理。从方便生活原则出发，按照双方审批取得的建房用地情况，结合楼梯所在的位置，确定涉案的四间房屋中自东向西三间及楼梯归楼国健、傅文珍所有，西侧一间归楼福仙、楼良富所有，楼福仙、楼良富对楼梯享有使用权。楼国健、傅文珍在办理归其所有的房屋使用权证及土地使用权证登记时，楼福仙、楼良富应予协助。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条的规定，判决：一、确认座落于义乌市稠城街道福田二区8幢2号四间四层半及地下室房屋中自东向西的三间及楼梯归楼国健、傅文珍所有；二、楼福仙、楼良富于判决生效后十日内协助楼国健、傅文珍办理上述房屋的土地使用权及房屋所有权的登记手续。案件受理费8800元，由楼福仙、楼良富负担；鉴定费25000元，由楼福仙、楼良富负担。
宣判后，原审被告楼福仙、楼良富向本院提起上诉称，一、一审未查明楼国健的诉讼主体资格，楼国健的真实诉讼意思存疑。二、部分事实认定错误。涉诉房屋由其出资建造，而不是二户联建。一审未查明建房期间向金华市商业银行贷款50万元的实际贷款人，傅文珍存入45万元不能认定为履行出资，也不能据此获得占地108平方米建筑的物权；楼国健、傅文珍虽单独立户，但无经济来源，双方共同生活，实为同一家庭。根据其调剂37.82平方米给楼国健、傅文珍，及以楼国健名义交纳70.18平方米建房用地报批款的事实，应认定其为涉诉108平方米的实际权利人。一审认定楼国健、傅文珍享有物权，违反物权法规定。三、一审适用《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条规定判令协助办理权属登记手续错误。综上，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回楼国健、傅文珍的一审诉讼请求。
被上诉人楼国健、傅文珍辩称，一、一审已查明楼国健系限制民事行为能力人，妻子傅文珍作为法定监护人诉讼，符合法律规定。二、上诉人楼福仙、楼良富认为一审认定部分事实错误，均不能成立。涉案的144平方米土地系被上诉人审批的108平方米与上诉人一方审批的转让后所剩36平方米联建的面积总和；建房期间商业银行的借款人为楼国健、傅文珍，楼良富也曾提起诉讼。一审已查明贷款用途为建房，且50万元借款中剩余的45万元本息均由被上诉人归还，故一审认定被上诉人已出资，符合事实；被上诉人获批的108平方米面积包含从楼福仙处调济的37.82平方米，系因义乌市旧村改造拆迁政策所致；上诉人监管、建造被上诉人的108平方米房屋后，双方并未结算费用，一审认定实际建造、装修费用只是一种债权，于法有据。三、一审适用《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条规定裁判合法。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，2008年12月9日，楼良富曾以其为楼国建、傅文珍代付50万元建房贷款利息为由，向浙江省义乌市人民法院起诉要求楼国建、傅文珍归还代付的银行利息。
本院认为，一、浙江省义乌市人民法院审理（2010）金义民初字第2580号民事案件中，委托浙江省精神病鉴定委员会进行司法鉴定，结论为楼国健属限制民事行为能力人。故妻子傅文珍为了被监护人楼国健的利益，作为法定代理人行使相应的诉讼权利，符合法律规定。楼福仙、楼良富质疑楼国健的诉讼主体资格，无事实和法律根据，本院不予采信。二、在卷证据表明，经国土部门审批，楼国建、傅文珍作为一个单独家庭户于2004年取得建房用地108平方米，其中，37.82平方米基于当地旧村改造政策规定从楼福仙拆掉的旧房面积中调剂；楼福仙、楼良富作为另一家庭户批得建房用地54平方米。而后，楼福仙户将安置的建房用地转让18平方米后，以剩余的36平方米与楼国健户108平方米共计面积144平方米在同一地块联建房屋，部分建房资金来源于以楼国健名义向金华市商业银行贷款的50万元。根据傅文珍偿还45万元贷款本金和利息，以及楼良富于2008年12月起诉要求楼国建、傅文珍归还垫付的贷款利息等事实，足以认定楼国建、傅文珍已履行出资义务。因双方未结算，108平方米建房用地上的房屋建造、装修等费用中楼福仙、楼良富已垫付部分，及楼福仙代缴70.18平方米建房用地的报批款等，楼福仙、楼良富可另行向楼国建、傅文珍主张权利。综上，楼福仙、楼良富提出其系涉诉的楼国建、傅文珍合法取得的108平方米建房用地上房屋的实际权利人之主张，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。三、因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。一审从方便生活原则出发，根据双方审批取得的建房用地面积及房屋建造等具体情况，适用《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条规定作出判决正确。另，一审考虑楼梯所在位置等，明确楼福仙、楼良富作为西侧一间房屋的所有人对楼国建、傅文珍所有的楼梯享有使用权，亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人楼福仙、楼良富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一三年八月二十日
代书 记员 何晓慧