湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初8152号
原告（反诉被告）张检升，男，1964年10月15日出生，汉族。
原告（反诉被告）戴绪国，男，1962年10月24日出生，汉族。
原告（反诉被告）戴明远，男，1956年8月12日出生，汉族。
原告（反诉被告）刘梅香，女，1966年3月29日出生，汉族。
原告（反诉被告）张清，男，1965年4月5日出生，汉族。
原告（反诉被告）胡湘成，男，1965年1月12日出生，汉族。
六原告共同委托代理人刘炜，湖南纬地律师事务所律师。
被告（反诉原告）陶智多（曾用名陶智波），男，1985年7月21日出生，汉族。
被告（反诉原告）邱涛磊（曾用名邱磊），男，1984年9月25日出生，汉族。
被告（反诉原告）刘义，男，1965年7月13日出生，汉族。
三被告共同委托代理人于华明，湖南湘卓律师事务所律师。
原告张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成与被告陶智多（曾用名陶智波）、邱涛磊（曾用名邱磊）、刘义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。六原告的委托代理人刘炜、三被告的委托代理人于华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成向本院提出诉讼请求：三被告立即支付六原告租金396640元及逾期付款违约金（以欠付租金数额为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，其中2015年下半年欠付租金42000元从2015年6月1日起算至被告支付日止，2016年上半年的租金114400元从2015年12月1日起算至被告支付日止，2016年下半年的租金114400元从2016年6月1日起算至被告支付日止，2017年上半年的租金从2016年12月1日起算至被告支付日止，上述违约金暂计为33360元）。
被告陶智多、邱涛磊、刘义答辩并反诉称：1、被告已经跟原告协商或者实际解除了房屋租赁合同，被告提供的证人证言证实了被告2015年12月底就将家具搬离了租赁房屋，自此之后就没有实际使用租赁房屋，证人是租赁户，与被告没有厉害关系，因此证人证言可以作为定案的依据，证人证言也证实了2016年年初，原告在一楼放置了三楼的招租广告，之后在同年6月份才将招租广告移到承租人李娟经营的门店上，由此可见，原告知道并且应当知道被告没有再使用出租房屋。被告2015年下半年只欠22000元租金，原告起诉前从没有向被告主张过2015年欠付的租金和2016年的租金，现在原告要求被告支付2015年和2016年上半年的租金，超过了法定期限，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告对三楼的装修实际投入一百多万元，这实际是对原告有利的。被告经营了两年多家具城，一直处于亏损的状态，没有能力支付房租，根据《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同是有依据的，请求法院依法支持被告的反诉请求。
反诉被告张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成辩称，1、被告的反诉所称的事实并不属实，被告至今从未向原告提出解除房屋租赁合同，也未与原告办理任何房屋移交的手续。事实上，被告一直持续经营到2016年下半年，其经营不善并非解除租赁合同的法定理由，因此，请求依法驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2011年9月25日，六原告（甲方）与三被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中第一条（租赁内容）约定：甲方将位于浏阳市北正北路与礼花路交汇处的礼花新城B地块商住楼三层及现状租赁给乙方经营使用，甲方在第一楼提供*号门面及二、三楼现状通道供乙方使用，1-2楼主楼梯公共部分和2楼外墙公共部分由乙方和2楼承租户共同使用。由于2楼承租户已对1-2楼楼梯间和2楼外墙进行了装修，乙方需给予2楼承租户装修进行补偿。第二条（租赁期限）：租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止，门面交付使用的时间为2011年9月26日。第三条（租金）：2012年1月1日至2015年12月31日，每年租金208000元，2016年1月1日至2017年12月31日期间每年租金在前一年租金的基础上递增10%，2018年1月1日以后每年租金甲方按北正路行情随行就市收取。第四条（付款方式）：签订本协议时乙方付甲方半年租金，即104000元，以后每年每次提前一个月交纳下半年租金，否则视为违约，甲方有权收回房屋另租他人。此后，原告将出租房屋交付给被告，被告自行搞好房屋装修后开始经营家具。2015年年底，因三被告经营不佳，遂提出解除合同并将租赁房中所有物品搬出。2016年年初，六原告发出招租公告，内容是：三楼出租（面积1600m2），电话1357415****。另查明，诉讼中，六原告主张三被告拖欠2015年租金42000元，三被告主张拖欠22000元，但是未提供证据。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，对双方均具有约束力，双方均应全面履行合同约定的义务。原告将涉案房屋交付给被告后，已经完成了出租人应当履行的全部合同义务，故被告应按照合同的约定履行。关于合同解除问题。因本案证人与双方没有利害关系，其证言可以完整证明被告已经于2015年12月底搬离所承租的房屋，原告已经于2016年年初就发出了公告另行招租，故双方合同已无履行之可能，该合同实际已经解除。另，根据《合同法》第一百一十条的规定，因被告的违约导致该合同符合不适用于强制履行的情形时，该合同已不具有继续履行的条件，被告有权解除合同，故本院确定双方于2015年12月31日已解除《房屋租赁合同》。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故三被告应支付六原告2015年拖欠的租金42000元。三被告辩称只拖欠22000元，但是诉讼中未提供证据，应承担不利的法律后果，故本院对三被告主张只拖欠2015年租金22000元的主张依法不予支持。因合同解除后，没有履行的应终止履行，故对六原告主张的其余租金本院不予支持。关于本案诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。从本案合同看，六原告将房屋出租给三被告适用的期限至2021年12月31日，每年给付一次出租租金仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，故从该司法解释来看，原告起诉租金并未超过诉讼时效。对于三被告主张本案已经超过诉讼时效的主张，本院不予支持。六原告作为合同的守约方，可以要求违约方即三被告承担违约责任或赔偿相关损失。双方当事人在租房合同中未约定违约金，那么合同解除后，给出租方造成的损失应为出租方的合理寻租期。本院结合房屋位置、面积等实际情况酌情确定2个月的寻租期，该寻租期损失参照房屋租金酌定为40000元，三被告应当支付这期间的寻租期损失以赔偿六原告的损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成与陶智多、邱涛磊、刘义于2011年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日已解除。
二、陶智多、邱涛磊、刘义于本判决生效后5日内支付张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成房屋租金42000元。
三、陶智多、邱涛磊、刘义于本判决生效后5日内支付张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成损失40000元。
四、驳回张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成的其他诉讼请求。
如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7750元，由张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成负担3750元，由陶智多、邱涛磊、刘义负担4000元。反诉费300元，由张检升、戴绪国、戴明远、刘梅香、张清、胡湘成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 戴 琳
人民陪审员 彭继成
人民陪审员 彭晓玉
二〇一七年六月二十日
书 记 员 陈晴旺
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附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。