湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终534号
上诉人（原审原告）：李友武，男，1962年10月1日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
委托诉讼代理人：李小平、陈德健，广东信耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：耒阳市深发房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会蔡池路插秧机厂地段第C栋。
法定代表人：刘强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾海霞，湖南丹阳律师事务所律师。
上诉人李友武因与被上诉人耒阳市深发房地产开发有限公司（以下简称深发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2017）湘0481民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案，依法公开开庭进行了审理，上诉人李友武的委托诉讼代理人李小平，被上诉人深发公司的委托诉讼代理人曾海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李友武上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令深发公司继续履行合同，立即向李友武交付符合交房条件的房屋；3.改判深发公司自2012年11月1日起以196318元购房款为基数，按照每天万分之三的标准向李友武支付逾期交房违约金，直至深发公司实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年7月1日，违约金为100298.87元）；4.判令深发公司根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务；5.一、二审诉讼费用由深发公司承担。事实和理由：深发公司未向李友武移交符合法律规定、合同约�的房屋，其交房义务并未完成，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金应为每日按购房款的万分之三计算，不应调整。办理房屋权属证书是深发公司的合同义务之一，该义务是十分明确的。
深发公司辩称：李友武已接受房屋，并装修入住，说明李友武认可合同的变更。违约金是可以根据实际调整的，不违反法律规定。合同没有约定由深发公司为住户办理产权证书。
李友武向一审法院起诉请求：1.深发公司继续履行合同，立即向李友武交付符合合同约定的房屋；2.深发公司自2012年11月1日起以196318元购房款为基数，按照每天万分之三的标准向李友武支付逾期交房违约金，直至深发公司实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年7月1日，违约金为100298.87元）；3.深发公司根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务；4.案件受理费、保全费等诉讼费用由深发公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月1日，李友武与深发公司签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1.买受人（即李友武，下同）购买出卖人（即深发公司，下同）开发的和谐花园xxx室住房一套[预售许可证：耒预许字（2011）第044号]，建筑面积共83.33平方米，总价款196318元。首付款应支付66318元，贷款130000元，逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，�本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；2.出卖人应于2012年10月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；3.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书需由出卖�提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，李友武实际向深发公司支付了全部购房款196318元，深发公司于2014年7月1日向李友武出具了销售不动产统一发票。但被告未在2012年10月31日前向原告交房。2013年10月8日，和谐花苑15栋的买受人代表冯海峰代表李友武在内的买受人与深发公司达成《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，约定：1、出卖人必须在2013年12月31日前将房交付买受人，若超过此期限，出卖人须按购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日止，按已交总房款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；2、出卖人若于2013年12月31日交房，出卖人须按购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日�按日向买受人支付已交总房款万分之二的违约金。涉案房屋至今未通过验收并作验收备案登记，但李友武在协议约定的期限到期之前，接收了深发公司交付的约定房屋，2013年11月19日，李友武向物业管理人耒阳市佳美物业管理有限公司申请装修；2014年1月13日，李友武向湖南有线耒阳网络有限公司为涉案房屋登记安装了宽带、有线电视；2014年2月14日，李友武在《15栋业主领取钥匙、楼宇对讲机等物件签名表》上已签名。经该院2017年9月23日现场勘验，李友武已为和谐花苑15栋706号房屋即涉案房屋装修入住。由于李友武不承认已接收房屋，为此要求深发公司继续承担逾期交付房屋的违约责任，多次向有关部门投诉，从而引起纠纷。2017年3月13日，经湖南丹阳律师事务所委托，耒阳市价格认证中心作出耒价认定（2017）238号价格认定结论书，评定耒阳市和谐花苑15栋商品房中�筑面积在83.33平方米的商业房，2013年度的租金为400元/月。
一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《耒阳市商品房买卖合同》、《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。李友武依据合同已向深发公司支付全部购房款，因�发公司未按商品房买卖合同约定时间交付房屋，逾期交付房屋，酿成纠纷，应当承担违约责任。李友武在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，并接收了未作验收备案登记的涉案房屋，是李友武对其民事权利的合法处分，予以认可。李友武诉称深发公司至今仍未交房，与事实不符，不予采纳。对李友武请求判令深发公司立即交付符合合同约定房屋的诉讼请求，不予支持。关于交房时间，李友武已在2013年11月19日向物业管理人申请了房屋装修，可见李友武此时已有实际管理涉案房屋的能力，因此，应认定李友武已在2013年11月19日接收了涉案房屋，深发公司逾期交房时间为13个月。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”，李友武未提供证据证实因深发公司逾期交房给其造成的损失具体情况，故该院确定李友武的损失为涉案房屋的租金损失，深发公司提供的证据可以证实涉案房屋2013年度所在的地段租金为每月400元，被告提供的证据可以证实涉案房屋2013年度的租金为400元/月，故李友武请求按日万分之三计算的逾期交房违约金1767元/月（196318元×3‱×30天），明显高于每月租金的30%[（1767元-400元）÷400元=341.8%]，应予调整，深发公司共逾期13个月交付房屋（其中2012年2个月、2013年11个月），故本案逾期交房违约金调整为6760元[（400元+400元×30%）×13个月]。李友武要求深发公司支付逾期交房违约金100298.87中的6760元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。李友武请求的深发公司应根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务，因李友武要求深发公司提交的资料内容不明确，故不予支持。深发公司关于已向李友武交付了房屋的主张，与查明的事实相符，予以采纳；关于请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，予以采纳；关于李友武的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十六条、第十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、深发公司向李友武支付逾期交房违约金6760元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回李友武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5750元，减半收取2875元，由李友武负担100元，深发公司负担2775元。李友武已垫付2775元,深发公司应在执行中清偿。
二审中，李友武提交一份营业执照信息，拟证明耒阳市佳美物业管理�限公司于2016年11月30日变更为耒阳市顺发物业管理有限公司，深发公司在一审中提交耒阳市佳美物业管理有限公司在公司名称变更后出具的证明不具备真实性。深发公司对该证据的真实性、合法性提出异议。由于该证据来源于国家企业信用信息公示系统，该系统公示依据为政府信息公开条例、企业信息公示暂行条例等法律法规的规定，本院确认耒阳市佳美物业管理有限公司名称变更的真实性。深发公司提交一份衡阳市公安消防支队的证明，拟证明案涉楼房的消防符合验收标准。李友武对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。本院依法确认该证明内容的真实性。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，李友武对案涉房屋已实际占有，一审根据李友武房屋装修时间、安装宽带和有线电视时间以及一审法院到现场进行勘验等情况，认定李友武于2013年11月19日已接收案涉房屋并无不当。由于深发公司在一审中以约定的逾期交房违约金过高为由请求减少，一审参照耒阳市价格认证中心对同地段同类房屋租金的认定价格确定本案逾期交房违约金亦无不妥。关于李友武要求深发公司履行提交资料、办理房屋权属证书义务的问题，由于房屋权属登记涉及行政机关的具体行政行为，且对登记条件有明确规定，李友武并没有提交案涉房屋已符合权属登记条件的相关证据。综上，李友武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2138元，由李友武负担。
本判决为终审判�。
审判长 周 宏
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一八年五月十五日
书记员 刘婉君