广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1186号
原告（反诉被告）：孙晋奎，身份证住址山东省枣庄市薛城区。
委托代理人：刘振海、范锦清，均系广东红棉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曾孟红，身份证住址。
第三人：广州市骏凯置业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：池耀铭，该司总经理。
第三人：广州延锋贸易有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：蒋远洋，该司总经理。
委托代理人：胡怡清，该司职员。
第三人：肖美龙，身份证住址湖南省新化县。
原告（反诉被告）孙晋奎与被告（反诉原告）曾孟红，第三人广州市骏凯置业有限公司（下简称骏凯公司）、广州延锋贸易有限公司（下简称延锋公司）、肖美龙租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙晋奎的委托代理人刘振海，被告（反诉原告）曾孟红，第三人延锋公司的委托代理人胡怡清，第三人肖美龙均到庭参加诉讼；第三人骏凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）孙晋奎诉称：原告于2013年2月20日与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将天河区五山路科技东街117号南梯商铺租给原告使用，期限为2013年3月1日至2014年2月29日，交纳押金14400元。该场地之前是被告曾孟红某第三人肖美龙租赁的，期限到2013年12月底。2013年12月9日，场地的一手承租人骏凯公司宣布，将收回场地不再与旧租户续租。之后由物业公司延锋公司到期后收回了所有场地并开始重新装修，原告因此无法正常经营，多次要求被告将押金退还无果。现原告提起诉讼，请求法院判令：一、被告归还押金14400元及利息（从起诉日按银行同期贷款利率计算利息到还清为止），赔偿经营损失10000元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）曾孟红答辩并反诉称：一、天河区五山路科技东街117号南梯商铺是被告从第三人骏凯公司合法租赁从事广告印刷，按照被告与骏凯公司的租赁合同，被告对此商铺享有优先承租权和转租权，被告已连续承租该商铺多年，与骏凯公司一直关系良好。2013年2月，因被告业务关系搬迁到其他地方，被告暂时将上述商铺按市场租金转让给原告经营，也没有收取任何铺面转让费，并且口头告知原告商铺的租赁合同于2013年12月底到期，如无特殊情况骏凯公司会续租给被告，当时被告只同意将转租合同签到2013年12月底，但原告强调农历年底是其食品生意的旺季，要求将转租合同签到2014年2月底，并在转租合同第八条约定“如市政拆迁，则视为合同期满处理”，故被告同意了此转租合同，并要求原告如遇到商铺任何情况及时告知被告。二、2013年12月9日，上述商铺的所有人骏凯公司按区政府创卫和亮化要求改造整个市场，所以向各租户发出通知收回商铺不再续租。2013年12月28日，商铺所在市场的物业公司延锋公司也发出改造通知，原告收到以上两通知后，不但没有按约定告知被告，反而在商铺装修改造后与骏凯公司签订了租赁合同，造成被告无法续签合同，也得不到转让费用，因此原告应赔偿被告铺面装修及转让损失，按同档商铺市场转让费计算共计80800元。三、原告与骏凯公司签订租赁合同后，又以被告违约为由多次到被告经营场所吵闹，影响了被告正常经营，因此原告应赔偿被告经营损失10000元。因此，被告提起反诉，请求法院判令：一、原告赔偿被告铺面装修及转让损失（按同档铺面市场转让费计算）共80800元；二、原告赔偿被告经营损失10000元；三、原告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）孙晋奎对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，被告的反诉没有事实及法律依据。一、被告与原告签订的租赁合同已超过了被告与骏凯公司签订的租赁合同租赁期限2个月，所以超过的2个月期限是无效的，且被告转租并没有经过骏凯公司的同意。被告与骏凯公司的租赁合同到期后，骏凯公司已将租赁保证金退还给被告，所以被告要求原告赔偿商铺的装修及转让费是没有法律及合同依据，请求法院驳回。二、由于被告没有在商铺内经营，所以根本不存在所谓经营损失。综上所述，请求法院驳回被告的反诉请求。
第三人骏凯公司未到庭参加诉讼，但提交了书面意见述称：一、我司曾在2013年1月1日与肖美龙签订《租赁合同》，将天河区五山路科技东街117号南梯物业出租给其使用，期限为一年，从2013年1月1日至2013年12月31日止。合同期满后，双方终止了租赁关系，肖美龙取回了保证金，我司将该物业出租给延锋公司。二、我司从未与孙晋奎、曾孟红就上述物业签订过租赁合同，也非孙晋奎与曾孟红之间租赁合同的当事人，我司不清楚原、被告之间的租赁合同关系，与我司也没有任何关系，根据合同相对性原则，我司对两人之间的纠纷不承担任何责任。
第三人延锋公司述称：我司与本案无关，原、被告之间的纠纷是在我司接手商铺所在的整个场地之前所发生的，所以与我司无关。
第三人肖美龙述称：我方意见与被告曾孟红一致。
经审理查明：曾孟红与肖美龙是夫妻关系，两人于1994年10月6日登记结婚。
2013年1月1日，骏凯公司（甲方／出租方）与肖美龙（乙方／承租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市天河区五山路科技东街门外首层之117（南梯）（下简称案涉商铺）出租给乙方使用，租赁期限为一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日；本合同期限届满，乙方如需继续承租租赁物业的，应在期限届满前3个月向甲方提出书面申请，双方在协商一致的情况下另行签订合同；乙方未能在前述时间内向甲方提出书面续租要求的，视为乙方放弃续租；租赁期内，未取得甲方书面同意的，乙方不得将租赁物业分隔或整体进行转租；租赁期内，如乙方将物业转让给第三人的，必须经过甲方书面同意，办理合同转让手续的，乙方应向甲方交纳1000元的手续费；如因石牌村发展需要，需要改造或拆迁租赁物业的，甲乙双方一致同意，自甲方向乙方发出书面通知之日起满十五日，本合同自动终止，乙方除应足额缴纳租金及相关费用外，应无条件将租赁物业交还甲方，甲乙双方因此而造成的损失由各自承担，甲方无须向乙方承担任何赔偿或补偿责任；租赁期届满或合同终止时，乙方如有将租赁物业转租或分组给第三人的，该第三人必须自租赁期届满或合同终止之日自行搬出租赁物业或与甲方协商后重新签订租赁合同，如该第三人既不自行搬出租赁物业也未与甲方重新签订租约的，甲方有权依法收回租赁物业并要求第三人搬离，如因此造成第三人损失的，责任由乙方承担等。《租赁合同》签订后，由曾孟红实际经营使用案涉商铺。
2013年2月19日，孙晋奎向曾孟红支付了案涉商铺的押金14400元，曾孟红开具了相应的《收款收据》。
2013年2月20日，曾孟红（甲方／出租人）与孙晋奎（乙方／承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方作综合用途使用，租赁期限自2013年3月1日至2014年2月29日，月租金为4800元；乙方向甲方交纳14400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；租赁期内乙方不得转让、转租该铺位；如市政拆迁，则视为合同期满处理等。同日，曾孟红将案涉商铺交付孙晋奎使用。
2013年12月9日，骏凯公司发出了《关于按时撤场并交还物业的通知》，内容为骏凯公司与各商户签订的《租赁合同》将于2013年12月31日届满，骏凯公司将在租赁期限届满之日收回各商户经营场所，双方不再续约；骏凯公司要求各商户在2013年12月30日前与其结清租金及相关费用，并自行撤离。
2013年12月28日，延锋公司发出《紧急通知》，内容为延锋公司将从2014年1月1日起对整栋楼进行升级改造，要求各租户将广告牌、卷闸门以及在2楼楼顶存放的物品和违规搭建物在2014年1月1日前自行拆除，逾期将视为租户放弃权利，延锋公司将安排施工人员强行拆除并不承担任何责任。
现孙晋奎以曾孟红未将租赁押金14400元返还为由提起本案诉讼，曾孟红提起反诉。
诉讼过程中，曾孟红确认其与孙晋奎签订《广州市房屋租赁合同》前并未出示其丈夫肖美龙与骏凯公司签订的《租赁合同》，但认为其当时已口头告知孙晋奎案涉商铺是由其丈夫肖美龙与骏凯公司签订合同的，租赁期限至2013年12月31日。肖美龙确认上述事实，并表示案涉商铺由曾孟红实际经营使用，其对曾孟红与孙晋奎签订、履行《广州市房屋租赁合同》并无异议。孙晋奎则称在签订《广州市房屋租赁合同》前，曾孟红称其与丈夫肖美龙承租案涉商铺，但曾孟红并未出示相关的租赁合同，亦未告知其租赁期限，孙晋奎是基于曾孟红在实际使用案涉商铺才与曾孟红签订《广州市房屋租赁合同》。
孙晋奎、曾孟红确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》未经骏凯公司同意。
关于孙晋奎要求曾孟红赔偿经济损失10000元的问题，各方陈述如下：一、孙晋奎称骏凯公司在2014年1月1日起就对天河科技街进行整体升级改造并进行围闭施工，工期将近1个月，其在该工期过程中无法进行经营，造成其经营损失，故要求曾孟红赔偿10000元。另，孙晋奎确认2013年12月31日期满后，其将案涉商铺关门没有进行经营，但并没有把商铺交还给曾孟红或骏凯公司或任何其他人；其后孙晋奎与延锋公司签订新的租赁合同，孙晋奎也一直在使用涉案商铺至今。二、曾孟红则称2014年1月1日起骏凯公司对科技街进行升级改造是避开孙晋奎经营餐饮的高峰时期，根本不影响孙晋奎的经营，孙晋奎当时一直在实际经营使用案涉商铺，不存在其所称的经营损失；孙晋奎在2014年1月6日已经与延锋公司签订了新的租赁合同，所以不存在其所称经营损失。三、延锋公司称2014年1月1日至2014年1月12日左右是天河科技街整体围闭装修，孙晋奎在此期间没有开门经营，但延锋公司上述装修期间是避开餐饮经营的早餐、午餐高峰期，所以确实如曾孟红所称孙晋奎也可以进行经营，但孙晋奎为何实际上没有经营，延锋公司并不清楚；2014年1月13日及之后，由于天河科技街围闭装修已完成，所以孙晋奎是可以正常进行经营的，但其有无进行实际经营，延锋公司不清楚。
关于重新签订案涉商铺的租赁合同过程，延锋公司称2014年1月1日起，包括案涉商铺在内的属于骏凯公司的物业均由骏凯公司与延锋公司签订整体的租赁合同，再由延锋公司分租出去；延锋公司在2013年12月31日前向《租赁合同》所留的肖美龙手机号码发出信息，要求肖美龙在2014年1月5日前与延锋公司优先签订案涉商铺的租赁合同；肖美龙收到信息后，在2014年1月1日至5日期间都有与延锋公司联系，最初肖美龙表示其由于另外购买了房屋，所以没有钱马上支付进场费约4万元，要求先与延锋公司签订租赁合同，在2014年1月底再支付进场费，延锋公司表示不同意；之后肖美龙每次与延锋公司协商时都称如果签订新的租赁合同，3300元的租金太贵，所以一直没有与延锋公司签订新的租赁合同；直到2014年1月5日下午6时延锋公司下班时间，曾孟红某肖美龙也没有与延锋公司签订新的租赁合同；由于肖美龙在1月5日前没有与延锋公司签订新的租赁合同，其放弃了延锋公司给予的优先签订租赁合同的权利，所以在2014年1月6日下午应孙晋奎的要求，延锋公司与孙晋奎签订新的租赁合同。
孙晋奎称骏凯公司与肖美龙之间的租赁合同快到期前，曾孟红曾问过孙晋奎有无兴趣续租，孙晋奎曾表示要考虑，所以孙晋奎认为曾孟红是基于其资金紧张而没有与延锋公司签订新的租赁合同。
对于要求孙晋奎赔偿铺面装修及转让损失80800元的依据，曾孟红没有证据证明。
曾孟红确认孙晋奎并未拖欠2013年3月1日至2013年12月31日期间的租金。
孙晋奎表示虽然案涉商铺实际上是肖美龙与骏凯公司签订《租赁合同》，但由于孙晋奎是与曾孟红签订《广州市房屋租赁合同》的，而且其所交付的租赁押金、租金均是交给曾孟红，故其要求曾孟红承担责任。
本院认为：肖美龙与骏凯公司签订的《租赁合同》约定案涉商铺的租赁期限至2013年12月31日，该合同签订后由曾孟红实际经营使用案涉商铺。其后，在肖美龙同意的情况下，曾孟红与孙晋奎签订了《广州市房屋租赁合同》。但《广州市房屋租赁合同》约定案涉商铺的租赁期限直至2014年2月29日，依照法律规定，《广州市房屋租赁合同》中超过2013年12月31日的部分的约定无效。而关于该约定无效的法律责任问题，作为出租人的曾孟红应告知承租人孙晋奎原租赁合同的租赁期限、而作为承租人的孙晋奎亦应对该问题有审慎了解的义务，因此，在双方都未提供证据的情况下，本院认为对上述《广州市房屋租赁合同》中超过《租赁合同》租赁期限的部分的约定无效应由曾孟红某孙晋奎承担同等责任。《租赁合同》约定的租赁期限期满前，骏凯公司已明确表示因为案涉商铺所在市场整体改造而不再续租，《广州市房屋租赁合同》于2013年12月31日后期满终止，在孙晋奎并未拖欠曾孟红租金的情况下，其要求曾孟红返还租赁押金14400元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。由于曾孟红拒绝返还该租赁押金14400元，给孙晋奎造成利息损失，现孙晋奎要求曾孟红支付自本案起诉之日即2014年3月17日起的迟延返还租赁押金14400元的利息，该诉讼请求合法有理，本院予以支持。
由于孙晋奎需对《广州市房屋租赁合同》超过《租赁合同》约定租赁期限的部分的约定无效承担同等责任，其亦未举证证明案涉商铺所在市场进行整体围闭施工给其造成的损失；而根据延锋公司的陈述，上述施工实际上并未影响孙晋奎的正常经营，其后在2014年1月6日孙晋奎亦另行与延锋公司签订案涉商铺的租赁合同。综上，孙晋奎要求曾孟红赔偿损失10000元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
《租赁合同》于2013年12月31日期满，而骏凯公司亦在期满前通知由于案涉商铺在内的市场整体改造而不再续租，根据骏凯公司的陈述，其已将保证金退还肖美龙，至于其后骏凯公司或延锋公司是否与肖美龙续租，属于双方之间的另一法律关系。而本案中，曾孟红以孙晋奎未将骏凯公司、延锋公司所发出的两份通知告知曾孟红为由，要求孙晋奎承担其未能与延锋公司签订案涉商铺新的租赁合同的损失，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，曾孟红亦未举证证明其对案涉商铺的装修损失及转让损失。综上，曾孟红要求孙晋奎赔偿80800元的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
曾孟红称孙晋奎在其经营场所吵闹造成其经营损失10000元，但未提供证据予以证明，该反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
骏凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曾孟红自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）孙晋奎租赁押金14400元及利息（以14400元为本金，自2014年3月17日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；
二、驳回原告（反诉被告）孙晋奎的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）曾孟红的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费410元，由原告（反诉被告）孙晋奎负担160元、被告（反诉原告）曾孟红负担250元；反诉受理费935元，由被告（反诉原告）曾孟红负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）孙晋奎、被告（反诉原告）曾孟红可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 王 青
人民陪审员 刘亚丽
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 陈秋滢
何靖文