江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2015）东执异字第00016号异议申请人（申请执行人）上海浦东发展银行股份有限公司南通分行，住所地南通市桃坞路1号。法定代表人李建宏，行长。委托代理人李娟，上海浦东发展银行股份有限公司南通分行职员。被申请人（被执行人）顾珺。被申请人（被执行人）葛剑军，男，1979年1月8日生，居民身份证号码320623197901080014，汉族，住如东县掘港镇宾南巷58号。因刑事犯罪，现于如东县看守所服刑。被申请人（被执行人）南通天成拍卖有限公司，住所地如东县掘港镇黄海路9幢3号。法定代表人桑芝林。被申请人（被执行人）如东东盛包装有限公司，住所地如东县掘港镇外环东路6号。法定代表人顾珺。被申请人（被执行人）葛锦富。被申请人（被执行人）陆秀琴。被申请人江奎。被申请人如东沙宣理念理发店，住所地如东县掘港镇黄海路9幢3号楼底层。负责人江奎。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司南通分行（以下简称浦发银行南通分行）与顾珺、葛剑军、南通天成拍卖有限公司、如东东盛包装有限公司、葛锦富、陆秀琴金融借款合同纠纷一案中，对被执行人南通天成拍卖有限公司名下的位于如东县掘港镇黄海路9幢3号房地产进行评估，拟进行拍卖，申请执行人浦发银行南通分行向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行书面审查，本案现已审查终结。异议申请人浦发银行南通分行异议称，2014年2月21日，被申请人顾珺、葛剑军在浦发银行南通分行申请个人贷款人民币290万元整，以南通天成拍卖有限公司名下房地产抵押担保，并于2014年4月3日对该贷款进行公证。2015年2月21日，该笔贷款到期后，顾珺、葛建军未履行到期义务，浦发银行南通分行依据生效公证文书向本院申请执行，因抵押物在被申请人江奎、如东沙宣理念理发店的占有使用之中，异议申请人浦发银行南通分行申请涤除江奎、如东沙宣理念理发店的租赁权。被申请人江奎、如东沙宣理念理发店辩称，江奎于2007年底承租位于如东县掘港镇黄海路9幢3号房产，开设如东沙宣理念理发店，从业将近十年，并于近期对该房产重新进行装修。2015年10月5日，南通天成拍卖有限公司与江奎、如东沙宣理念理发店签订《补充协议》，约定江奎、如东沙宣理念理发店承租南通天成拍卖有限公司名下的位于掘港镇黄海路9幢3号1-2楼全部房产，租期到2024年4月30日结束，并于2015年10月5日前付清2020年4月30日之前的全部租金，希望法院认可其租赁权。为证明其主张，被申请人江奎、如东沙宣理念理发店向本院提交以下证据：1、落款时间为2010年6月20日的《房屋租赁合同》一份（复印件）；2、落款时间为2015年10月5日的《补充协议》一份（复印件）。本院查明以下事实，1、2014年2月21日，被申请人顾珺、葛剑军在浦发银行南通分行申请个人贷款人民币290万元整，被申请人南通天成拍卖有限公司、如东东盛包装有限公司、葛锦富、陆秀琴提供连带保证责任，南通天成拍卖公司以其名下位于如东县掘港镇黄海路9幢3号楼房地产进行抵押，并于2014年2月20日办理抵押登记，其中，房产他项权证号为如东房他证掘港字第140323号，国有土地使用权他项权证号为东他项（2014）第133号。2014年4月3日，浦发银行南通分行与顾珺、葛剑军、葛锦富、陆秀琴、南通天成拍卖有限公司、如东东盛包装有限公司对该债权债务进行公证，江苏省南通市崇川区公证处作出（2014）通崇证经内字第978号具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年2月21日，该笔贷款到期后，顾珺、葛剑军未履行到期义务，浦发银行南通分行依据已生效的公证文书向本院申请执行，本院于2015年6月2日立（2015）东执字第01275号执行案件，执行过程中查明各被执行人无金钱履行能力，本院于2015年7月7日查封被申请人南通天成拍卖有限公司名下的位于如东县掘港镇黄海路9幢3号的房地产，并于2015年8月31日至2015年10月20日组织对该房地产进行评估，启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司作出评估报告。2、被申请人顾珺、葛剑军系夫妻关系，被申请人葛锦富、陆秀琴系葛剑军之父母。葛剑军因涉嫌犯非法经营罪，于2014年9月13日被如东县公安局刑事拘留，因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，于2014年10月20日被逮捕，于2015年12月16日被本院一审判决犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年。3、南通天成拍卖有限公司名下的位于如东县掘港镇黄海路9幢3号营业用房现处于如东沙宣理念理发店占有使用之中，该沙宣理念理发店于2009年5月27日领取营业执照，注册号320623600450159，系个人经营，经营者姓名江奎。4、执行阶段及异议审查阶段，本院对被申请人江奎释明法律，并发放举证通知书，告知其在举证期限内提供关于租赁权的相关证据，被申请人江奎向本院提交落款时间为2010年6月20日的《房屋租赁合同》一份及落款时间为2015年10月5日的《补充协议》一份。《房屋租赁合同》约定的租期为2011年1月1日至2013年12月31日，承租范围为涉案房产的底楼。《补充协议》约定租期的截止时间系2024年4月30日结束，约定年租金11.8万人民币,承租人应于2015年10月5日前付清2020年4月30日之前的全部租金。异议审查中，经本院调查询问，被申请人江奎、如东沙宣理念理发店拒绝向本院陈述关于租金的履行方式及具体数额，未向本院提供相关证据。上述事实，有相关的法律文书、本院调查笔录等证据予以证实。本院认为，该案系在强制执行被执行人房屋产权过程中牵涉到租赁问题而提起的执行异议，本案的争议焦点在于执行中是否认可《补充协议》的效力。本院在执行中不予认可该《补充协议》的效力，具体理由如下：1、《补充协议》中约定承租人应于2015年10月5日前付清2020年4月30日之前的全部租金，异议审查中，经本院本院合法通知并释明相关法律规定，被申请人江奎、如东沙宣理念理发店拒绝向本院说明租金的履行方式及数额，亦未向本院提交相关证据，据此，本院有理由推定承租方并未按照该《补充协议》的约定实质履行；2、被执行人葛剑军因涉嫌犯非法经营罪，于2014年9月13日被如东县公安局刑事拘留，因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，于2014年10月20日被逮捕，在出租方家庭经历巨大变故期间，若承租方仍依《补充协议》之约定，一次性支付合计约人民币50余万元的租金，不符合普通人之理性；3、涉案房产已于2014年2月20日抵押给浦发银行南通分行，承租方不顾这一事实，仍签订长达十年的租赁合同，有悖常理；4、本院于2015年6月2日立（2015）东执字第01275号执行案件，并于2015年8月31日对涉案房产启动评估程序，从时间结点看，《补充协议》的落款时间发生在执行程序期间，符合《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条第三款对规避执行行为之认定。因此，本院对《补充协议》的真实性存疑，故在执行过程中对其效力不予认可。综上所述，异议申请人浦发银行南通分行申请涤除江奎、如东沙宣理念理发店对南通天成拍卖有限公司名下的位于如东县掘港镇黄海路9幢3号的房产的租赁权，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：涤除江奎、如东沙宣理念理发店对南通天成拍卖有限公司名下的位于如东县掘港镇黄海路9幢3号房产的租赁权。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。审 判 长  柳小进代理审判员  丁海平代理审判员  高亚雷二〇一五年十二月二十四日书 记 员  贾明华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审批监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上对在先的担保物权或者其他优先受偿权有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。