上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2955号
原告马国栋，男，1957年5月11日出生，回族，住所地上海市。
委托代理人李悦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人张圣德，董事长。
委托代理人韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。
委托代理人蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。
原告马国栋诉被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。于2016年1月12日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭�行了审理。原告的委托代理人李悦、被告的委托代理人韦雪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马国栋诉称：其系本市马当路XXX弄XXX号公房的承租人，其委托妻女与被告签订《房屋租赁合同》，约定将本市马当路XXX弄XXX号房屋出租给被告，租赁期自2015年1月15日起至2021年1月31日止，租金每月人民币10，000元，合同对转租、租金支付方式、违约责任等事项均作了约定。合同履行期间，因被告违反合同约定将房屋转租给他人从事餐饮经营且拖欠租金，其行为构成严重违约，故原告委托律师发函通知其解除合同。现要求确认双方合同于被告收到解除通知函之日解除、要求被告支付拖欠的租金及合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋使用费、要求被告每日按月租金千分之二计的逾期付款违约金支付自2015年8月1日起至实际付款之日止、要求被告支付拖欠的燃气费人民币618元、要求被告按原状返还房屋、要求被告偿付违约金人民币50，000元。
被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司辩称：对原告主张解除合同和支付租金及房屋使用费以及欠付的燃气费均无异议，因系争房屋由案外人实际占用，故其无法办理房屋腾退返还；对于原告主张逾期付款违约金和提前解除合同违约金的诉请，因支付的保证金归原告所有，已能弥补其损失，原告仍按合同约定的标准主张已显过高，要求予以调整。
原告提供的证据如下：1、《租用公房凭证》，证明原告是本市马当路XXX弄XXX号房屋的承租人；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方签订合同以及对相关权利义务的约定；3、照片，证明被告违反合同关于房屋不可用作餐饮经营的约定；4、律师函，证明因被告的行为构成严重违约，原告委托律师发函通知被告解除合同；5、燃气费发票，证明拖欠燃气费的情况。
被告未提供证据，其对原告提供的证据真实性均无异议，称合同约定被告有权转租，但未约定转租的房屋禁止用于餐饮经营，故对此被告不构成违约。
经审理查明：原告系本市马当路XXX弄XXX号公房的承租人，2014年12月原告委托妻女与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将系争房屋出租给被告，被告租赁房屋用途为居住、经营、管理（服装、服饰、饮品、咖啡、百货类），租赁期自2015年1月15日起至2021年1月31日止，其中2015年1月15日至同年1月31日为免租期；租金每月人民币10，000元，每三个月一付，被告支付保证金人民币20，000元，在租赁期届满，返还房屋并结清应付费用后三天无息返还，若被告未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，导致合同无法履行的，被告无权请求返还保证金并支付违�金人民币50，000元；被告应按时交付租金，若逾期交付，则每逾期一日，由原告按月租金的千分之二收取逾期付款违约金，拖欠租金达20日时，则视为被告自动放弃承租房屋，构成严重违约，原告即可解除合同并追究违约责任；租赁期内的水电煤等费用均由承租人负担；原告同意被告转租、转让。合同还对其相关事项均作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告也按约支付了保证金和租金。被告承租房屋后，将房屋转租给案外人从事拉面经营，并自2015年8月起未支付租金。原告在获悉被告将房屋转租给案外人从事拉面经营后，即以被告违反合同关于房屋不能用作餐饮经营的约定和拖欠租金，与被告进行交涉，交涉未果，遂于2015年8月25日发出律师函，通知被告解除合同并要求其结清拖欠的各项费用及返还房屋。被告于次日收到律师函，但未按通知要求履�，原告遂于2015年10月21日起诉来院。
另查明：租赁期间，被告欠付燃气费人民币618元。审理中，原告表示因系争房屋现用于餐饮经营，对房屋返还时的状态只要将房屋内所有涉及经营的非固定设备清空即可。
本院认为：原、被告双方在合同中对承租房屋的用途和转租、违约责任等事项均有明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行。被告承租房屋后，将承租房屋转租给案外人从事拉面经营，被告作为承租人未按合同约定使用房屋，被告有过错。因被告在租赁期间拖欠租金等费用，构成违约且已符合合同约定的提前解除条件，故原告依据合同约定行使解除权，应属有效，被告收到原告合同解除通知书之日应确定为双方合同解除之日。合同依约解除后，被告应当结清拖欠的租金等各项应付费用并偿付逾期付款违约金�提前解除合同的违约金并负有返还房屋的义务。现房屋未予返还，被告还应按照租金标准支付房屋使用费。至于被告提出合同约定的逾期付款违约金和提前解约违约金标准过高，要求予以调整的请求，因根据合同约定，被告违约致使合同无法继续履行的，其支付的保证金不予返还，现原告未提供充分的损失依据，不予返还的保证金已能补偿原告部分损失，再按合同约定偿付全部违约金，显属不当，本院酌情予以调整，以三个月租金标准计。对于逾期付款违约金，不存在约定过高情形，故被告要求调整的请求，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告马国栋与被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》，于2015年8月26日解除；
二、被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内以每月人民币10，000元的标准支付原告马国栋自2015年8月1日起实际交还房屋之日止的租金和房屋使用费；
三、被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内以每日按月租金千分之二的标准支付原告马国栋上述第二条款项的逾期付款违约金（其中人民币30，000元自2015年8月1日起计至实际付款之日，人民币30，000元自2015年11月1日起计至实际付款之日，以此类推…，以不超过上述第二条款项的金额为限）；
四、被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告马国栋拖欠的燃气费人民币618元；
五、被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起三十日内将清空非固定经营设备后的房屋返还原告马国栋；
六、被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告马国栋提前解除合同违约金人民币30，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，103元，由原告马国栋负担人民币300元，被告上海永登功霈投资管理咨询有限公司负担人民币803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 石志仁
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零�条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。