重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初7914号
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，统一社会信用代码9150010859368390XU。
负责人金梅，总经理。
委托代理人华某某（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托代理人聂某（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被告雍某某，男，1973年2月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“北京金辉锦江重庆分公司”）与被告雍朝凯物业服务纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理，原告北京金辉锦江重庆分公司的委托代理人聂麟、被告雍朝凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京金辉锦江重庆分公司诉称：被告系重庆市南岸区风临路5号花漫庭小区07-01-28-04号房屋的业主，原告（原重庆融侨锦江物业管理有限公司）系为该小区提供物业管理服务的企业。原告为被告提供物业管理服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。但被告却单方面违约不交纳物业服务费，原告多次催收未果，故起诉来院请求人民法院判令：一、被告向原告支付从2015年4月起至2017年2月共计23个月的物业服务费5240.70元；二、被告支付原告违约金（违约金以每月所欠金额为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准从拖欠之日起计算至付清时为止）。
被告雍朝凯辩称：被告系花漫庭小区07-01-28-04号房屋的业主。被告接房前发现房屋主卧室屋顶、厕所及入户花园处厨房落水管处漏水。被告通知开发商进行整改后，仍未妥善解决，接房后继续漏水。被告认为，在原告处接房，原告亦有责任处理。现原告未处理好，故被告不同意缴纳物业服务费及违约金。
经审理查明：2011年4月，重庆融侨锦江物业管理有限公司在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。北京金辉锦江物业服务有限公司出具证明函由原告代其享有与履行原告在重庆市内的各项权利义务，包括但不限于各项实体权利义务、以及当原告实体权利遭受侵害时，全权代表原告负责在重庆市内进行的司法诉讼、仲裁，并行使相应诉讼实体权利义务。
2010年6月9日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司即建设单位作为甲方与重庆融侨锦江物业管理有限公司作为乙方就融侨城一期B2/B3前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为融侨城一期B2/B3，位置坐落于重庆市南岸区铜元局风临路，物业服务费收费标准为住宅物业高层为2.0元/月/平方米（含公摊水、电费、电梯费，不含二次供水加压费）；业主应于开发商书面通知的交付日期届满次日起缴纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；合同期限：本合同期限为三年，自2010年6月9日起至2013年6月8日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同；违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3%0的标准向乙方支付违约金，并承担由此造成的律师费用及诉讼费。该合同签订后，重庆融侨锦江物业管理有限公司为云满庭小区提供了物业服务，重庆融侨锦江物业管理有限公司更名后继续为该小区提供物业服务。上述前期物业服务合同约定的合同期限到期后，因该小区并未成立业主委员会，原告继续为该小区提供物业服务至今。
另查明：被告系位于重庆市南岸区风临路5号7幢28-4号房屋业主之一，该房屋建筑面积为113.95平方米。2014年3月，被告对该房屋办理了房屋交接验收等手续。被告接房后，每月应按约交纳的物业服务费为227.90元（113.95平方米×2.0元/月/平方米）。被告因房屋漏水问题多次找开发商及物管协商处理，整改后，被告称仍未彻底解决漏水问题，故拖欠原告从2015年4月起至2017年2月共计23个月的物业服务费5240.70元。被告当庭表示要求解决漏水赔偿问题后再支付拖欠的费用。原告向被告催收物业服务费未果，原告遂以前述请求诉至本院。
以上事实有，资质证书、名称预先核准通知书、名称变更通知、《前期物业服务合同》、邮政快递、房屋信息查询证明、照片、接房物品移交签收表、装修登记备案表、入住证明等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，重庆融侨锦江物业管理有限公司与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。重庆融侨锦江物业管理有限公司将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，融侨锦江物业公司的权利义务由变更后的北京金辉锦江物业服务有限公司享有与承担。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，亦受该合同的约束。
前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定支付缴款义务。故对原告请求被告支付2015年4月起至2017年2月共计23个月的物业服务费5240.70元，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金。原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照约定向原告交纳物业服务费，被告行为已构成违约。庭审中，被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且被告提出要求开发商先赔偿漏水损失再支付拖欠费用不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。原告请求被告支付每月所欠金额为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准从拖欠之日起计算至付清时为止的违约金，本院认为，《前期物业服务合同》中约定的违约金过高，现原告已主动对违约金的金额进行调整，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《民事诉讼法》第一百六十二条之规定判决如下：
一、限本判决生效之日起十日内由被告雍朝凯支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司从2015年4月起至2017年2月期间的物业服务费共计5240.70元；
二、限本判决生效之日起十日内由被告雍朝凯支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司违约金（违约金以每月所欠金额为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准从拖欠之日起计算至付清时为止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告雍朝凯负担（此款暂由原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，限被告雍朝凯于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 邓小晶
二〇一七年六月十五日
书记员 蒋 姝