四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终10733号上诉人（原审原告）：史德东，男，汉族，1979年1月1日出生，住四川省成都市龙泉驿区。被上诉人（原审被告）：伊厦成都国际商贸城股份有限公司。住所地：四川省成都市金牛区聚霞路*号。法定代表人：寿建鸿，董事长。委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。上诉人史德东因与被上诉人伊厦成都国际商贸城股份有限公司（以下简称伊厦商贸城公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人史德东上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持史德东的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由伊厦商贸城公司承担。事实和理由：伊厦商贸城公司制作的通告、特别说明、公告等文件中载明的内容，明确具体，应为要约，伊厦商贸城公司未按照上述文件中载明的内容履行义务，已经构成违约，应当承担违约责任即赔偿损失。特别说明中明确了商位使用费应该按照实际套内面积计费，而且伊厦商贸城公司未按照其承诺的划行归市、分类集聚原则打造市场，因此，商位使用费标准应当按照伊厦商贸城公司的违约行为进行确定。被上诉人伊厦商贸城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。史德东向一审法院起诉请求：1、伊厦商贸城公司按照实际成本收取市场管理费，按照实际套内面积计算市场管理费及商位使用费，取消主合同中综合管理服务费条款；2、按照43.6元/平方米/月计算商位使用费，退还史德东商位使用费92240.16元并支付利息（以应退的商位使用费为计息基数，按照银行同期同类贷款利率从2011年12月5日起计算至付清为止）；3、伊厦商贸城公司向史德东支付违约金及损失共计50000元；4、本案诉讼费由伊厦商贸城公司承担。一审法院认定事实：本案诉争商位位于成都国际商贸城日用品市场一区块，商位号为1-10023，该商位的套内建筑面积合计为8.6平方米。伊厦商贸城公司系成都国际商贸城的开发商，从2009年开始，伊厦商贸城公司通过报刊、杂志、电台、网络等方式对成都国际商贸城项目进行宣传。宣传主要内容：项目位于成都北部新城、绕城高速以北、人民北路北延线展开的商业轴线的南段，总占地面积2090亩，总建筑面积245万平方米，80亿元倾力打造，建成后将拥有商铺6万个，包含17个大类、48个行业、1900多个种类、43万多个商品品种，是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射最强的、综合的现代化商贸平台；项目分四期建设，预计四年全部建成并投入使用；一期为六区块中药材专业市场以及二区块小商品市场及配套，二期为一区块小商品市场及配套，三期为三、四、五区块小商品市场及配套的酒店和商务办公，四期为精品市场等内容。2010年6月22日，伊厦商贸城公司发出“通告”，主要内容：决定于2010年6月23日起开始办理有关商位使用的正式报名手续，报名对象为已在公司办理预申报并通过资格认定的经营主体；商位采用租赁使用形式，租赁期五年，租赁期满后，由公司统一定价，原经营主体享有优先续租权；商位使用费按套内面积计算，五年的商位使用费在签订合同时一次性交纳;办理正式报名手续时，每个商位交纳定金5万元，不计息，在签订商位使用合同时，其中4万元抵交商位使用费，另外1万元作为履约保证金等内容。2010年6月23日，针对经营户反映的情况，伊厦商贸城公司进一步作出“特别说明”，明确：正式报名结束后，公司将根据各个行业的报名情况和行业特性，按“划行归市、分类集聚”的原则进行行业布局；商位使用费按照实际套内面积计算；市场管理费按照成本收取，并按实际套内面积计费，市场管理费包括了公共区域的水费、电费；商位采用分期分批交付使用；交款后打印的正式报名表上有公司盖章和申报人签名，其与正式协议具有同等法律效力。2011年8月8日，伊厦商贸城公司发出“通告”，要求相关商家于2011年8月15日开始分批次到项目所在的大厅一楼参加抽签确定商位号。2011年8月20日，伊厦商贸城公司发出“特别公告”，将原定的6个月试营业期延长至1年，并催促已申报商位的商家在规定时间内到现场抽签定位。史德东通过报名、交纳定金、参加抽签定位后，2011年12月，史德东（乙方）与伊厦商贸城公司（甲方）签订了《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》（以下简称“商位使用协议”），约定主要内容：甲方将成都国际商贸城日用品市场一区块商位号为1-10023的商位有偿提供给乙方使用，用于乙方服装服饰大类服装行业童婴装类商品的经营，不得改作它用；使用期内因市场商品经营状况发生变化，甲方确定对本商位的大类、行业或类别进行调整的，乙方须配合服从，并按甲方确定的时间按时调整搬迁；商位使用期限从2011年9月28日至2017年3月27日（其中2011年9月28日至2012年3月27日为试营业期），商位的套内建筑面积合计为8.6平方米，履约保证金合计为1万元，商位使用费合计为112488元，均由乙方在本协议签订时一次性付清；套内建筑面积为计费面积，若计费面积与实际面积误差在±5%范围内的，甲、乙双方就本协议确定的商位使用费金额互不找补；综合管理服务费以套内建筑面积为准，按25元/平方米/月的标准计算，由乙方每年交纳一次，首次交纳时间为商位使用权起始日前30日内，之后的费用均应在下一付款周期开始前30日内预交(具体交费时间见甲方公告)，综合管理服务费包含公共用水用电、公共区域保洁、绿化以及公共设备维护等费用；甲方不能向乙方提供商位的，应全额退还乙方已交纳的商位使用费并返还履约保证金（甲方的违约责任仅此一项）；本协议履行过程中，发生争议协商不成的，双方有权向协议履行地法院起诉等内容。签订上述协议后，当天，史德东向伊厦商贸城公司付清了上述商位使用费以及履约保证金。后伊厦商贸城公司在使用期限前向史德东交付了诉争商位。一审法院认定上述事实有宣传资料、相关通告、特别说明、特别公告、《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》、收款票据、当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，本案中，史德东与伊厦商贸城公司之间签订的《商位使用协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，其约定的内容对合同（协议）双方均有约束力，合同双方应严格按合同约定行使权利、履行义务。伊厦商贸城公司制作的相关宣传资料以及作出的通告、特别说明、特别公告等文件，其系伊厦商贸城公司单方行为，并非达成一致的文件，针对的是不特定的相对人，其为要约邀请或要约，不构成承诺；其与特定对象签订的相关协议（合同），系签订双方达成一致的文件，协议（合同）内容形成承诺，对签署双方才产生约束力。史德东以伊厦商贸城公司单方制作的宣传资料以及伊厦商贸城公司单方作出的通告、特别说明、特别公告等相关文件为依据，认为伊厦商贸城公司的行为违反约定，其缺乏法律依据，一审法院不予采纳。本案中，《商位使用协议》对商位使用费、综合管理服务费等相关事项作出了明确约定，应以该约定为准，按该约定内容执行；从《商位使用协议》对综合管理服务费约定的内容看，史德东诉称的市场管理费包含在综合管理服务费内。史德东主张“按实际成本收取市场管理费，按照实际套内面积计算市场管理费及商位使用费，取消主合同中综合管理服务费条款，按照43.6元/平方米/月计算商位使用费并退还部分商位使用费及支付相应利息”，其与《商位使用协议》相关约定不符，况且史德东亦无法明确具体的实际套内面积以及相关成本价，该项诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于史德东主张的违约金及损失。一审法院认为，史德东没有证据证明伊厦商贸城公司有违《商位使用协议》之约定，史德东也无证据证明相关损失额，况且按《商位使用协议》之约定，伊厦商贸城公司的违约责任只限于未能提供商位的情形，本案，伊厦商贸城公司已履行提供商位的义务，史德东要求伊厦商贸城公司支付违约金及赔偿损失，其诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回史德东的诉讼请求。一审案件受理费3145元，由史德东承担。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、关于通告、特别说明、公告等文件中载明的内容是否为双方租赁合同内容的问题本院认为，史德东与伊厦商贸城公司就案涉租赁关系签订了商位使用协议，双方当事人应该按照商位使用协议约定行使权利、履行义务。而通告、特别说明、公告等文件形成于案涉商位使用协议前，且系对租赁事宜的说明，双方就租赁关系享有的权利、承担的义务应以案涉商位使用协议为准。同时，史德东并未举出充分证据证明通告、特别说明、公告等文件符合法定或约定情形可成为租赁合同内容。因此，史德东关于通告、特别说明、公告等文件中载明的内容应为双方租赁合同内容的主张，本院依法不予支持。二、关于一审法院确定的商位使用费的计算标准是否正确的问题本院认为，如前所述，史德东与伊厦商贸城公司就案涉租赁关系的权利义务均应按照案涉商位使用协议的约定确定，一审法院依据案涉商位使用协议的约定确定的商位使用费计算标准正确，本院依法予以确认。二、关于伊厦商贸城公司是否应当赔偿损失的问题史德东主张伊厦商贸城公司违反通告、特别说明、公告等文件中载明的内容，属违约应当赔偿损失。对此，本院认为，如前所述，通告、特别说明、公告等文件中载明的内容并非为双方租赁合同内容，因此，伊厦商贸城公司并不存在史德东主张的违约行为，故史德东要求伊厦商贸城公司赔偿损失的主张，本院依法不予支持。综上，史德东的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3145元，由史德东负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  龚 耘审判员  赵 锋二〇一六年十二月二十日书记员  杨大准