北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8328号
上诉人（原审被告）：吴孔启，男，1968年7月11日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
被上诉人（原审原告）：北京昊远隆基物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨越然，女，该公司办公室主任。
上诉人吴孔启因与被上诉人北京昊远隆基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初5492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴孔启上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回北京昊远隆基物业管理有限公司（下称昊远隆基公司）的诉讼请求。事实和理由：2011年我作为被告的案件中，一审法院判决我支付物业费的同时判决昊�隆基公司维修我的房屋，但是到现在昊远隆基公司也没有给我维修；关于楼宇自动对讲系统，合同明文规定每年72元，但是这个系统已经坏了十几年，导致楼内垃圾小广告很多，我就没有享受到这项服务，所以昊远隆基公司收取这项费用没有道理；我两次拒交物业费都是因为我的房屋裂缝漏雨，2008年我装修了我的北京市房山区良乡北潞芳1号楼1单元401房屋（下称涉案房屋），但是后来裂缝越来越大，但是昊远隆基公司始终不作为；小区绿化较少，一层的业主普遍存在扩充道路占用公共绿地的行为，但昊远隆基公司置之不理。
昊远隆基公司辩称：同意一审法院判决。不同意吴孔启的上诉请求。
昊远隆基公司向一审法院起诉请求：1.吴孔启支付所欠物业费6526.3元；2.吴孔启支付逾期付款违约金2977.6元。
一审法院认定事实：吴孔启系涉案房�的业主，该房屋建筑面积为130.99平方米。昊远隆基公司负责该小区的物业管理。2001年9月24日昊远隆基公司（乙方、受托方）与吴孔启（甲方、委托方）签订《北潞园居住区物业管理委托合同书》（下称《合同书》），约定甲方委托乙方对北潞芳家园实行物业管理，坐落位置为北京市房山区北潞园居住区北潞芳家园1号楼1单元401房间，建筑面积130.99平方米。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。物业管理服务费壹年785.94元，此项收费标准依据京价（房）字【2000】第163号。生活垃圾清运费壹年30元，各项费用统收服务费壹年12元，智能化系统运行维护费壹年72元，垃圾消纳费壹年36元。委托管理期限为壹拾年，自2001年9月24日起至2011年9月23日止。如果国家有关政策调整将按新标准执行。合同到期后，昊远隆基公司继续为吴孔启居住的小区�供物业管理服务至今。现吴孔启未交纳2011年1月至2016年12月的物业服务费。
另查明，北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会于2005年12月19日发出京发改[2005]2662号文件，经济适用住房小区物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米·月。昊远隆基公司原名称为北京北潞园物业管理有限责任公司，于2004年变更为现名称。
一审法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。吴孔启与昊远隆基公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。自2011年9月24日后昊远隆基公司继续为吴孔启居住的小区提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。现昊远隆基公司要求吴孔启支付2011年1月1日至2016年12月31日欠付的物业费，理由正当，予以支持；就物业费的具体数额，因昊远隆基公司要求的数额与其提交的计算明细中所载数额不符，经法院核算，对昊远隆基公司提交的计算明细中所载数额予以采纳，对昊远隆基公司过高的诉讼请求不予支持。对昊远隆基公司要求吴孔启支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。吴孔启以设施维修、卫生、私搭乱建等为由，不同意交纳物业费，依据不足，法院不予支持，但昊远隆基公司作为该小区的物业管理企业，应当针对业主提出的建议加以改进提高，同时加强与业主的沟通，取得业主对物业管理服务工作的理解。吴孔启所辩房屋漏水和裂缝问题，可另行解决。据此，一审法院于2018年6月21日判决：一、吴孔启于判决生效后七日内给付北京昊远隆基物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一六年十二月三十一日的物业费共计六千五百二十六元二角；二、驳回北京昊远隆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴孔启提交照片一张，用以证明现在楼宇对讲系统依然是坏的。昊远隆基公司质证意见为：照片的真实性认可，但是因为现在有一个零件跟厂家沟通，所以还没有维修完毕。同时，昊远隆基公司提交：1、照片三张，用以证明其公司对楼宇对讲系统进行过维修；2、维修派工单，用以证明2018年7月14日，吴孔启向昊远隆基公司报修其房屋漏水，昊远隆基公司于2018年7月21日为涉案房屋做了防水，此后吴孔启拒绝在维修派工单上签字确认。吴孔启的质证意见为：证据1的真实性、证明目的均不予认可；证据2的真实性不予认可，吴孔启没有于2018年7月14日向昊远隆基公司报修过，在此之前，向昊远隆基公司报修过。经本院询问，昊远隆基公司不认可吴孔启在此之前报修过，吴孔启不能就其主张在此之前报修过的事实提交相应证据予以证明。
另，关于吴孔启主张的一层业主占用绿地问题，昊远隆基公司认可小区内有部分业主占用绿地，但主张其公司已经向有关部门提交了相应材料，对占用绿地的业主进行处理。
本院补充查明，2012年，昊远隆基公司以吴孔启拖欠2005年1月至2010年12月物业费为由，将吴孔启起诉至一审法院，经一审法院审理后认为：昊远隆基公司为吴孔启房屋所在的小区提供了物业服务，吴孔启作为业主应当按照合同约定的标准支付物业费，吴孔启对拖欠物业费的数额没有异议，现昊远隆基公司要求吴孔启给付2010年12月份以前的物业费，法院予以支持；吴孔启居住顶层，所称房顶漏水的情况，昊远隆基公司核实后应予以维修，所称卧室出现裂纹的等问题可以通过正当渠道处理，以此为理由拒绝支付物业费明显不妥，据此，一审法院于2012年5月14日判决：吴孔启于判决生效之日起十日内给付北京昊远隆基物业管理有限公司（2005年至2010年期间）物业费六千三百七十四元四角九分。该判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。
本院认为，本案中，吴孔启与昊远隆基公司签订的《合同书》到期后，双方虽未续签合同，但昊远隆基公司继续为吴孔启所有的涉案房屋所在小区提供物业服务，吴孔启亦实际享受了该服务，故吴孔启与昊远隆基公司已形成事实上的物业服务合同关系，吴孔启亦应履行交纳物业费的�务。因吴孔启未交纳2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，故对昊远隆基公司要求吴孔启交纳上述欠付期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。
关于吴孔启主张其涉案房屋漏水问题，首先2012年吴孔启与昊远隆基公司物业服务合同纠纷中，一审法院并未判决昊远隆基公司对涉案房屋进行维修，其次昊远隆基公司在二审审理中提交了其维修涉案房屋的维修单，虽吴孔启对此证据不予认可，但在昊远隆基公司不认可吴孔启在2018年7月14日此之前报修过的情况下，吴孔启不能就其主张报修过的事实提交相应证据予以证明，故吴孔启以此作为拒交物业费的抗辩，缺乏依据，本院不予支持，吴孔启主张其涉案房屋漏水问题，可另行予以解决。
关于吴孔启称楼宇对讲系统已经坏了十几年的问题，首先吴孔启不能提交证据证明楼宇对讲系统已经损坏十几年的�实，其次，即使昊远隆基公司认可楼宇对讲系统目前损坏，但该事实尚不足以构成减免物业费的充足理由，故对吴孔启的此项抗辩理由，本院不予支持。
关于吴孔启称小区部分业主占用公共绿地的问题，经询，昊远隆基公司认可小区内有部分业主占用绿地，但主张其公司已经向有关部门提交了相应材料，对占用绿地的业主进行处理，故昊远隆基公司已尽基本管理职能，吴孔启的此项抗辩理由，依据不足，本院亦不予支持。
综上所述，吴孔启的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴孔启负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年八月十六日
书记员 耿 玉