四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终616号
上诉人（原审被告）:李在洋，男，汉族，1980年8月16日出生，住四川省苍溪县。
委托诉讼代理人：罗锐，苍溪县陵江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：四川天姿物业管理有限公司。
法定代表人：杨军祥，董事长。
委托诉讼代理人：翟树清，女，该公司职工。
上诉人李在洋因与被上诉人四川天姿物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2018）川0824民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案受理，于2017年7月13日组成合议庭公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
李在洋上诉请求：上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或者查清事实后改判上诉人不承担被上诉人任何物业管理费与违约金。2、诉讼费由被上诉人承担。理由：一、原判认定基本事实不清，被上诉人并未与上诉人签订任何物业服务合同，上诉人不应承担物管费。上诉人一直不知道被上诉人公司在广明国际花园小区从事物业管理，也不清楚本案被上诉人公司的名称，在2015年2月上诉人与四川山歌物业服务有限公司签订物业服务临时管理规约，而且被上诉人公司也未履行物业服务，上诉人并不清楚披上诉人公司在小区从事物业管理，一审法院偏信一方之词裁判上诉人承担物业费是错误的。二、物业公司对收费项目和使用情况等未进行公示，而且上诉人不清楚被上诉人是什么公司，物业公司管理松散，安保太差未起到作用，致其上诉人门面窗户被小偷撬过。三、被上诉人公司的物管人员多次对上诉人采取横蛮等手段威胁上诉人，对上诉人态度恶劣。四、作为物管企业违背服务宗旨，与业主之间多次发生争执，而且所做一切均不能使业主满意，一审时物业公司并未提出自己在物管服务中做出哪些方面的具体服务，仅仅认为自己是物管企业就理所应当的收取物管费，况且上诉人在一审中提出的自己垫付的维修小区各项维修费用，被上诉人均是采取回避态度，因此，上诉人不应当支付被上诉人任何物业管理费，更不应支付违约金。
四川天姿物业管理有限公司答辩称，上诉人的门被撬，我们是报警了的，因没有实际损失，警察没有立案。至于物业服务的问题，我方在改进和完善，不是对方陈述的严重。上诉人应当支付物业服务费，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
四川天姿物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付原告物业服务费3456元及违约金691.20元；2、案件受理费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年10月30日，原告四川天姿物业管理有限公司与广明国际花园小区的开发商四川广明国际房地产开发有限公司经协商签订《前期物业服务合同》，物业服务的基本内容有：1、根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2、负责建筑物共用部分的维护和管理；3、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7、负责物业服务档案的建立和管；8、装饰装修管理。物业服务费按包干制收取，即高层住宅1.20元/平方米/月，商业用房2.00元平方米/月，业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费。同时约定业主未按时、足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间未付金额20%的违约金。合同的履行期限自2013年10月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同双方还对合同项下的其他事项进行了约定。合同生效后原告四川天姿物业管理有限公司即对广明国际花园小区物业进行管理。
被告李在洋系苍溪县陵江镇广明国际花园第3栋1单元1层10号商铺的业主，房屋面积72平方米。2015年2月17日，被告李在洋接房后向原告交纳2015年2月17至2016年2月16日物业服务费1728元。2016年2月16日后，被告李在洋一直拖欠原告物业服务费不交，2017年9月9日，原告委托四川鉴平律师事务所向被告邮寄送达催收物业服务费的律师函，要求被告交纳2016年2月16日至2018年2月16日的物业服务费3456元及违约金691.20元，被告收悉后仍未交纳。
同时查明，2018年2月8日，原告向一审法院作出书面说明：被告李在洋处的排水管道经常堵塞的原因是排水管道直径小，生活垃圾堵塞，原告方已多次疏通修复。2018年3月19日下午，一审法院通知原、被告对下水道改造现场进行查勘，下水管道已更换，开挖面尚未回填。
一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的。原告四川天姿物业管理有限公司虽未与被告李在洋签订书面物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人抗辩的，人民法院不予支持”。故原告与广明国际花园小区的开发商四川广明国际房地产开发有限公司经协商签订《前期物业服务合同》对被告李在洋具有约束力，被告李在洋事实上接受了原告四川天姿物业管理有限公司提供的物业服务，就应按照实际发生的服务价格向物业公司缴纳相应的物业管理费用。原告要求被告支付物业管理费的诉请，予以支持。被告李在洋认为原告主体不适格的观点与法律规定相悖，不予采信。被告李在洋的房屋面积为72平方米，且同一小区的商业用房按2.00元/月/平方米交纳物业费，被告现下欠原告2016年2月16日至2018年2月16日的物业服共计24个月，为3456元。《前期物业服务合同》约定业主未按时、足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额20%的违约金，被告拖欠原告物业服务费24个月，经书面催收后，被告仍未交纳，其行为已构成违约，因此原告要求被告支持违约金的主张，予以支持。被告李在洋称因原告停电致其营业损失300元，其未能提出证据证实、其真实性不能确定；从电表入户的电线损坏，该部分电线系被告私有，其维修费用应由被告自行承担；对于被告要求对下水管道改造支出应由原告承担，该下水道系公共共用设施，公共共用设施设备的改造维修不属本案审理范畴，故被告李在洋要求以垫支的维修改造费用及营业损失减扣物业服务费的主张，本案不予处理。为有利于物业服务市场的健康发展，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,判决:被告李在洋在本判决书生效后立即支付原告四川天姿物业管理有限公司2016年2月16日至2018年2月16日的物业管理费3456元，违约金691.20元，合计4147.20元。
本院审理期间，李在洋提交了1、部分业主签字的第一组《情况说明》，拟证明所有业主都不满意被上诉人的服务质量。2、因小区内管道堵水，物管没有及时整改，上诉人在一审开庭后花钱维护下水道的花费4037元（包括材料费1097元、人工费2640元和脚手架300元），发票可以佐证。3、物业收费高，门面的物业费2元/㎡，高于物价部门核准的价格。
被上诉人四川天姿物业管理有限公司质证认为，上述证据均不是新证据，调查表不具有真实性和合法性，证据二、三与本案不具有关联性。被上诉人收取服务费是按照合同约定。关于下水道修理的费用，没有法律依据。从程序上讲，若二审调解不成，也应由上诉人另行起诉。
本院认为，关于被上诉人收取上诉人物业服务费的资格问题。虽上诉人是与他人签订的服务合同，但被上诉人自2013年起接收小区的物业管理，上诉人也一直向被上诉人交纳服务费，双方虽未签订书面合同，但已形成事实上的物业服务关系，上诉人质疑被上诉人的资格明显不妥。
上诉人交纳物业服务费是其应承担的合同义务，虽其门面曾被撬但因未造成实际损失，该事件的发生尚不构成上诉人减少和拒付服务费的理由。
作为物业服务企业，对发现或业主反映涉及物业使用过程中的问题应当及时解决，不属自身能解决的问题，比如本案涉及的下水管道经常被堵的问题，被上诉人应当及时协调开发商解决，需要动用维修基金的，应及时向业主委员会反映解决。在一审诉讼前，因小区排水管道直径小，生活垃圾堵塞，被上诉人虽多次疏通但均有反复，给上诉人的经营环境造成一定影响，后上诉人自行组织人员对排水管道进行了更换。因被上诉人协调处理不到位，由此上诉人自行处理排水管道而垫付的费用应由被上诉人负责解决。综合双方在履行物业服务合同过程中的过错程度，基于公平原则，上诉人支付改造管道的费用抵其欠付被上诉人2016年2月至2018年2月的服务费及相应的违约责任。
综上，一审法院认定事实清楚，但因二审诉讼中上诉人提交了新证据，一审判决结果应予调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、撤销四川省苍溪县人民法院（2018）川0824民初304号民事判决；
二、驳回被上诉人四川天姿物业管理有限公司要求上诉人李在洋支付其2016年2月16日至2018年2月16日的物业管理费及违约金的诉讼请求。
一审案件受理费的负担，按一审法院确认的执行；二审案件受理费50元，由上诉人李在洋及被上诉人四川天姿物业管理有限公司各负担25元。根据双方负担受理费的金额和双方预交情况，不再退还当事人预交的受理费。
本判决为终审判决。
审判长 夏茂中
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一八年七月十八日
书记员 黄 琴