广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终124号
上诉人（一审原告）：何梦，男，1975年12月14日出生，汉族，住广西博白县。
上诉人（一审原告）：李友琳，女，1978年11月5日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托代理人：何伟忠，广西科豪律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：金旺角实业发展集团有限公司，住所地南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层6号，组织机构代码782118854。
法定代表人：冼光伟。
委托代理人：施彦，广西鼎峰律师事务所律师。
上诉人何梦、李友琳与上诉人金旺角实业发展集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
原告何梦、李友琳向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《玉林市商品房买卖合同》，被告退还原告已付的购房款135737元及支付利息（利息从2016年7月1日起按年利率6.%计算）；2．判令被告支付因违约无法交付房屋致使原告的溢价损失126063元给原告；3．判令被告支付违约金271474元给原告（庭审中变更减少为135737元）；4．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2015年7月27日，原告何梦、李友琳与被告金旺角实业发展集团有限公司签订《玉林市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“天湖．御林湾”住宅小区12幢2单元3301号房屋，总价款为451737元，合同签订当天，原告交付了30%首付款135737元给被告。上述合同第八条约定：“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2016年6月23日，玉林市住房和城乡规划建设委员会函复被告金旺角实业发展集团有限公司，内容为“你公司《关于调整天湖御林湾二期11#、12#、13#、15#、16#楼规划楼层的申请》及材料收悉，现复函如下：经研究，考虑你公司经营需要，我委原则上同意11#、12#、13#、15#、16#楼由原34层变更为32层，请你公司按程序办理相关规划设计变更手续。”2016年7月21日，被告金旺角实业发展集团有限公司将上述复函内容在《玉林日报》刊登公告。公告刊登后，原告2016年8月收到被告的电话通知可以前来协商换房或退款。原告对协商过程在庭审中表述称：协商中被告只提供同一幢、同朝向31层的房进行替换，因该房楼层比原定的矮，而被告却不补差价，而且该房的设计等不符合原告的要求，双方没有达成换房的一致协议；双方协商退房，被告也不说什么时候退，也不说逾期不退应负的责任，也没有与被告达成退房协议。对此，被告庭审中称，与原告同样情况的20-30户都换了房，而原告迟迟不来，因此可选择的替换房就少，但也给了多个选择，楼层差价被告也同意补偿，不存在原告所称的不补的情况；退房问题因双方未协商决定，所以不可能就决定逾期不退的责任。原告对被告换房但不补偿差价的主张未提供相关证据证实。2016年11月15日，被告用快递发函给原告，通知原告于当月22日之前来办理退房手续，函中称“如未能在规定期限内来我司办理退房手续的，由此产生的法律责任由您自行承担”。此后，双方仍未就退房达成一致协商。被告在此后至今，并未将房款提荐。
一审法院认为，原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告因自身原告变更房屋楼层设计，致使不能交付原合同约定的房屋，在约定交房日期之前，采取了通知原告换房、退房的补救措施。但因故双方不能达成换房、退房协议。因被告采取了换房的补救措施，而且提供了相同朝向面积，比原约定33层只低两层，原告称被告虽提供房屋替换但不补偿差价，但没有提供相关证据证实，应视被告采取了必要的补救措施是能交付与原合同约定基本相同的房屋的，只是原告不接受。因此，原告要求被告赔偿因违约无法交付房屋致使原告要购买相同地域同类型房屋的溢价损失，理由不成立，该院不予支持。另外，原告要求被告赔偿与首付款数额相同的违约金135737元，没有合同约定也无法律规定，首付款也不等同于定金，因此，该院不予支持。被告未能交付原合同约定的房屋，提供替换房屋原告不接受，应及时退款给原告，如原告不接受应进行提存。被告至今未退款也未提存，占用了原告的资金，而且在原告起诉后，无理提出管辖异议，并在该院驳回后，提起上诉，再被二审法院驳回，其目的是拖延审理期限，有想长期占用原告的资金的意图，应赔偿相应的占用资金利息损失给原告，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，该院确定被告从收到原告首付款之日起至本案生效判决确定的履行期限最后之日止按中国人民银行规定的同期同类短期贷款利率的130%计算利息损失给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告金旺角实业发展集团有限公司退还原告何梦、李友琳首付款135737元；二、被告金旺角实业发展集团有限公司赔偿利息损失给原告何梦、李友琳（利息损失以135737元为基数，从2015年7月27日起至本案生效判决确定的履行期限最后之日止按中国人民银行规定的同期同类短期贷款利率的130%计算）；三、驳回原告何梦、李友琳的其他诉讼请求。案件受理费9214元，减半收取计4607元，财产保全申请费3520元，共计8127元，由原告何梦、李友琳承担5569元，由被告金旺角实业发展集团有限公司负担2558元。上述诉讼费用，原告何梦、李友琳已预交12734元，应退回7165元给原告。
上诉人何梦、李友琳不服一审判决，上诉称：一、一审判决认为金旺角实业发展集团有限公司已经采取必要的补救措施，交付与原合同约定基本相同的房屋，因此对于上诉人何梦、李友琳要求赔偿的请求不支持，属于认定事实错误，上诉人购买房屋用于居住，考虑楼房的朝向、采光、空气扬尘等原因，即使金旺角实业发展集团有限公司作为开发商，也将不同楼层定价不同。金旺角实业发展集团有限公司擅自违约后所采取的不同补救措施，均不符合上诉人订立合同的目的，对于开发商违约行为，法院不应予以保护，金旺角实业发展集团有限公司应当支付何梦、李友琳溢价损失和根据总房款20%计算的违约金。二、一审判决程序存在瑕疵。为了明确争议房屋的的现实价值，上诉人曾申请法院选定专业的评估机构对房屋价值予以评估，但一审法院对上诉人的申请未予以答复，亦未给予相关理由，剥夺了上诉人的诉讼权利。综上，请求判令：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初104号民事判决第二项、第三项，改判被上诉人支付因违约无法交付房屋致使上诉人的溢价损失126036元（具体以评估价值为准，当庭申请做当前市场上同地段、同楼层、同户型的、同朝向房屋的价格鉴定）；2、请求判令被上诉人支付违约金135737元。
上诉人金旺角实业发展集团有限公司答辩称，该公司多次告知上诉人何梦、李友琳可以换购与所购买房屋等值的房屋，但并没有明确答复退房或换房，合同并未约定相应别的违约金，何梦、李友琳要求支付违约金没有事实和法律依据。
上诉人金旺角实业发展集团有限公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院违反不告不理原则，判决超出被上诉人请求范围，上诉人何梦、李友琳仅主张从2016年7月1日起计算利息，一审法院擅自判决从2015年7月27日计算利息。上诉人何梦、李友琳主张按同期贷款利率计算利息，并未主张按同期贷款利率的130%计算，一审法院在没有合同约定的情况下，擅自提高利率家中上诉人的负担。二、一审法院认定事实错误，错误认定上诉人金旺角实业发展集团有限公司恶意长期占用资金，该公司已经多次通知何梦、李友琳退房或者换房，但是对方并未明确表示是采取何种方式，上诉人金旺角实业发展集团有限公司均积极履行合同义务，不存在需要提存房款的情况，一审法院由此认定上诉人有占用资金的目的，明显违反公平正义原则，给上诉人造成不良影响。三、一审法院驳回解除合同的情况下，判决返还首付款，适用法律错误，错误认定上诉人违约，加重上诉人的责任。忽略上诉人积极承担继续履行、采取补救措施的事实，忽略被上诉人的不作为的事实，加重上诉人的利息责任。综上，一审判决存在认定事实和适用法律错误，从而作出错误判决，侵害了上诉人的权益，请求：1、对玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初104号民事判决第一项进行补充，判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《玉林市商品房买卖合同》，退还被上诉人首付款135737元。2、撤销判决书中的第二项判决，依法改判，上诉人无需支付被上诉人利息损失。
上诉人何梦、李友琳对此答辩称，金旺角实业发展集团有限公司没有按照合同约定交付房屋，行为构成了违约，双方并没有订立新的合同，违约状态一直持续，应当承担违约责任。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人何梦、李友琳与上诉人金旺角实业发展集团有限公司于2015年7月27日签订的《玉林市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。但在实际履行过程中，金旺角实业发展集团有限公司由于自身原因申请变更规划，合同约定的房屋因为规划的原因已经不存在，合同根本目的不能实现，金旺角实业发展集团有限公司对其违约行为表示可以换房或者退房，但是何梦、李友琳未同意，在此情况下，双方均表示同意解除合同，本院依法上诉人金旺角实业发展集团有限公司主张解除合同的请求予以支持。合同目的无法实现的目的在于金旺角实业发展集团有限公司，其主张已经采取了换房或者退房等补救措施，属于积极履行合同，并无违约行为，本院认为，双方当事人在合同中约定明确房屋的朝向与楼层，何梦、李友琳对于房屋的选择具有符合其自身需要的要求，在双方无法对合同进行变更的情况下，金旺角实业发展集团有限公司未能交付房屋的行为属于根本违约行为，合同解除的过错在于金旺角实业发展集团有限公司，所声称采取的补救行为换房或者退房，又不能就赔偿问题达成一致，在此情况下，金旺角实业发展集团有限公司又不将交付的首付款提存以避免损失的扩大，因此一审法院认为金旺角实业发展集团有限公司占用利息，按照利息的130%支付违约金给上诉人何梦、李友琳并无不当，本院予以支持。上诉人金旺角实业发展集团有限公司又主张该判项超过当事人的诉讼请求，本院认为，何梦、李友琳的诉讼请求包括了利息损失、溢价损失和违约金，一审判决从金旺角实业发展集团有限公司占用首付款当天开始计算利息，由此认为属于何梦、李友琳的实际损失，且数额在何梦、李友琳的诉讼请求数额范围内，不属于判非所诉，对上诉人金旺角实业发展集团有限公司不予支持。金旺角实业发展集团有限公司与何梦、李友琳签订合同在先，变更规划登记在后，且不属于因为客观不可抗力原因而变更规划设计，导致双方签订合同目的不能实现，金旺角实业发展集团有限公司的行为不仅仅是违约，而且是不诚信的，双方在合同中并未预料到此种情况的发生，因此并未约定违约金，何梦、李友琳作为买受人为了合同的缔结以及合同的签订以及履行合同的整个过程，花费了大量的时间和精力，但是由于金旺角实业发展集团有限公司的不诚信行为根本违约行为而导致何梦、李友琳的目的落空，不仅对生活造成了实际影响，对于房屋的可期待利益也无法实现，的确造成何梦、李友琳的损失，又未能实际以具体的数额体现，根据诚实信用以及公平原则，本院认为金旺角实业发展集团有限公司除了支付占用资金的赔偿外还需要补偿何梦、李友琳的损失，酌情认为赔偿金额为20000元较为适宜，对于上诉人何梦、李友琳所主张的违约金数额以及溢价损失，由于均没有约定，也无法提供确切的证据证明损失数额，本院对其所主张的赔偿数额不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初104号民事判决第二、三项；
二、变更玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初104号民事判决第一项为：解除上诉人何梦、李友琳与上诉人金旺角实业发展集团有限公司于2015年7月27日签订的《玉林市商品房买卖合同》，上诉人金旺角实业发展集团有限公司退还上诉人何梦、李友琳首付款135737元；
三、；上诉人金旺角实业发展集团有限公司赔偿损失20000元给上诉人何梦、李友琳；
四、驳回上诉人何梦、李友琳的其他上诉请求；
五、驳回上诉人金旺角实业发展集团有限公司的其他上诉请求；
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 谭泉清
审判员 李小莉
二〇一八年二月二十四日
书记员 黄宝莹