湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7064号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄宏伟，男，1964年2月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审被告/反诉原告）：陈智，男，1986年3月10日出生，满族，住湖南省长沙市。
上诉人黄宏伟因与被上诉人陈智租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄宏伟上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决，并依法改判黄宏伟不承担停业损失及装修损失，陈智向黄宏伟支付欠付租金11733元及10%转让费26000元；二、本案一、二审诉讼费用由陈智承担。事实和理由：一、黄宏伟并未就合同内容欺骗陈智，根据惯例出租人一般要与承租人签订多年合同，涉案门面系因政策性拆迁，而提前终止；二、品冠公司转让涉案门面，根据约定黄宏伟可以收取10%的转让费26000元，陈智与品冠公司签订合同中约定由陈智代替品冠公司履行原有房屋租赁合同的相关义务，故该笔款项应当由陈智负担；三、陈智拖欠黄宏伟房屋租金11733元，应当支付。
陈智辩称：一、对于欠付黄宏伟租金11733元的事实予以认可，同意返还；二、陈智与品冠公司签订《店铺转让协议》时并不知道真正房东是黄宏伟。黄宏伟请求支付转让费的10%可以另行向品冠公司主张，陈智与黄宏伟签订五年租赁合同，实际只租赁两年，黄宏伟应当赔偿相应损失。
黄宏伟向一审法院起诉请求：一、判令陈智向黄宏伟支付拖欠的租金11733元及转让费10%提成26000元，合计37733元；二、陈智承担本案的诉讼费用。
陈智向一审法院提起反诉请求：一、判令陈智返还押金1000元；二、黄宏伟赔偿陈智的停业损失40320元（计算方式：按照租赁物的价值的0.7%的标准计算，租赁物估价96万元，停业6个月）；三、黄宏伟赔偿陈智装修损失40320元（计算方式：420元/平方米*96平方米）；四、黄宏伟承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：长沙市天心区赤岭路155号房屋系湖南省富安再生资源管理有限公司所有，该房屋由湖南富安物业管理有限公司管理。湖南省富安再生资源管理有限公司将该房屋租赁给黄宏伟多年，每次租期为一年，每年签订租赁合同，2015年度租赁合同截止日期为2015年12月31日。2014年3月6日,黄宏伟与湖南品冠品牌策划有限公司（以下简称品冠公司）签订《门面租赁合同》，该合同约定黄宏伟将长沙市天心区赤岭路155号房屋转租给品冠公司经营咖啡店，经营期限为2013年12月18日至2018年12月17日（因政策性拆迁除外），每月房屋租金7200元，合同签订后第一年起租金年递增10%-15%，租金提前一周按季度交纳（先交租后经营使用）。合同生效之日，品冠公司向黄宏伟缴纳押金1000元（合同终止时退还）。该合同同时约定，品冠公司在合同期内，不得以任何借口，未经黄宏伟同意而将门面及房屋转租转让给其他人。品冠公司因经营困难或其他原因在合同期内需转让门面，黄宏伟原则上每次收取10%的转让费（每次不低于10000元）后允许转让并与新经营户重新签订合同。2014年3月11日,品冠公司与陈智签订《店铺转让协议》，将该房屋转让给陈智经营,陈智代替品冠公司履行原有《门面租赁合同》中规定的条款，店铺转让费260000元，转让后，店铺现有的装修、装饰及其它的所有设施归陈智所有。后品冠公司告知黄宏伟由陈智交纳租金，陈智按月向黄宏伟支付租金7200元。后黄宏伟提出自2014年12月18日起每月租金增至8000元，陈智按月向黄宏伟支付租金8000元。2015年11月20日，陈智向黄宏伟支付租金8000元。2015年11月30日，长沙市天心区赤岭路155号房屋的所有权人湖南省富安再生资源管理有限公司向陈智送达《关于租赁合同到期不再续约的通知》，该通知载明，“我公司与各位承租人2015年度租期到期后将不再续租，租赁合同终止。请各承租人在2015年12月31日前与我公司办理房屋交接手续，将租赁房屋交还我公司，并与我公司办理租赁费用结算手续并结清租金及水电费用。”2015年12月31日，陈智将该房屋钥匙交还给湖南省富安再生资源管理有限公司。陈智找拆迁指挥部协商装修损失及停业损失的事宜，拆迁指挥部答复租赁合同已经到期，租赁关系法律关系已经消灭。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”关于本案租赁合同的效力问题。陈智认为黄宏伟故意隐瞒事实，黄宏伟的租赁期限是1年而向本案陈智出租签订的租赁合同是5年，导致陈智作出错误的投资判断，造成无法弥补的损失。经查，湖南省富安再生资源管理有限公司作为所有权人将该房屋租赁给黄宏伟多年，每次租期为一年，每年签订租赁合同，2015年度租赁合同截止日期为2015年12月31日。黄宏伟将租赁房屋转租他人，湖南省富安再生资源管理有限公司未与黄宏伟终止合同，视为湖南省富安再生资源管理有限公司对黄宏伟转租行为的认可。黄宏伟与品冠公司签订《门面租赁合同》，品冠公司将该房屋转让给陈智经营管理，黄宏伟向陈智收取租金，并协商变更租金，《门面租赁合同》的承租人变更为陈智。但湖南省富安再生资源管理有限公司作为所有权人与黄宏伟的2015年度租赁合同截止日期为2015年12月31日，黄宏伟无权就涉案房屋与陈智签订2015年12月31日以后的租赁合同，故黄宏伟就涉案房屋2016年1月1日至2018年12月17日时间段与陈智签订的《门面租赁合同》的行为为无权处分行为，该部分租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。陈智应交纳租金至2015年12月31日，欠付一个月租金8000元属实，故一审法院对黄宏伟要求陈智支付拖欠的一个月租金8000元予以支持。黄宏伟要求陈智支付转让费10%提成26000元，经查，黄宏伟与品冠公司签订的《门面租赁合同》中约定，品冠公司因经营困难或其他原因在合同期内需转让门面，黄宏伟原则上每次收取10%的转让费（每次不低于10000元）后允许转让并与新经营户重新签订合同。故黄宏伟的该项诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄宏伟明知与湖南省富安再生资源管理有限公司2015年度租赁合同截止日期为2015年12月31日，仍然与陈智就该房屋签订2016年1月1日至2018年12月17日时间段租赁合同，存在过错，陈智作为承租人在与黄宏伟签订租赁合同时，未尽到谨慎义务，亦存在过错。结合本案实际情况，根据双方的过错程度，一审法院认定黄宏伟承担70%责任；陈智承担30%责任。陈智要求黄宏伟返还押金1000元，经查，品冠公司向黄宏伟缴纳违约金1000元，该款应在合同终止时退还，该款名为违约金实为押金。根据陈智与品冠公司的合同约定，现租赁合同实际终止，陈智有权要求黄宏伟退还1000元押金，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。陈智要求黄宏伟赔偿停业损失40320元，计算方式为按照租赁物的价值的0.7%的标准计算，租赁物估价96万元，停业6个月，经查，因黄宏伟的过错，导致陈智原定五年的租赁经营期，实际只经营二年左右，还有三年的经营无法实现，现提前搬离，造成损失，本院酌情支持4个月停业损失，损失参照月租金计算，共计32000元，黄宏伟承担22400元；陈智承担9600元。陈智有权要求黄宏伟赔偿装修损失40320元，计算方式为420元/平方米×96平方米，经查，品冠公司与陈智签订《店铺转让协议》，该协议约定将该房屋转让给陈智经营,陈智代替品冠品牌公司履行原有《门面租赁合同》中规定的条款，店铺转让费260000元，转让后，店铺现有的装修、装饰及其它的所有设施归陈智所有。现因黄宏伟的过错原因致2016年1月1日至2018年12月17日时间段租赁合同实际无法履行，造成装修损失，一审法院酌情支持20000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、陈智于本判决生效后十日内向黄宏伟支付租金8000元；二、黄宏伟于本判决生效后十日内向陈智返还押金1000元；三、黄宏伟于本判决生效后十日内赔偿陈智停业损失22400元；四、黄宏伟于本判决生效后十日内赔偿陈智装修损失20000元；五、驳回黄宏伟的其他诉讼请求。六、驳回陈智的其他反诉请求。本案一审案件受理费450元，减半收取225元，反诉费920元，合计1145元，由黄宏伟承担801元，陈智承担344元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：一、关于陈智欠付黄宏伟门面租金数额的问题。黄宏伟主张陈智欠付其二个月租金共计11733元，因本案二审诉讼过程中，陈智对欠付租金数额11733元予以认可，因双方均无异议，故本院将一审判决认定的陈智应向黄宏伟支付的租金数额由8000元变更为11733元。二、关于陈智是否应向黄宏伟支付10%转让费26000元的问题。黄宏伟与品冠公司签订的《门面租赁合同》第五条约定，品冠公司因经营困难或其它原因在合同期内需转让门面，黄宏伟原则上每次收取10%的转让费（不低于人民币壹万元/次）后允许转让并与新经营户重新签订合同。但该合同条款仅对合同相对人黄宏伟和品冠公司产生约束力，且根据一般交易规则，品冠公司将涉案门面转让给陈智后，陈智已经向品冠公司全额支付了转让款260000元，不应再承担支付10%转让费的义务，黄宏伟的该项诉讼请求并无事实及法律依据，本院不予支持。三、黄宏伟是否应当承担停业损失和装修损失的问题。黄宏伟超出其对涉案门面租赁期限将其转租给陈智，涉案门面所有权人并未对超期转租行为予以追认，导致合同超期部分无效，黄宏伟存在过错，应当向陈智赔偿相应损失。但考虑到涉案门面确实存在政府拆迁行为导致门面无法于2015年12月31日之后续租，且黄宏伟与品冠公司签订的《门面租赁合同》中约定了经营期限但注明了因政策性拆迁除外，陈智在这份合同上签字时也应当知晓该条款，陈智签订合同时未能尽到审慎义务，亦存在相应过错。故本院酌情减少黄宏伟应当承担的赔偿责任，将一审判决黄宏伟向陈智承担停业损失22400元调减至70%，即为15680元，将装修损失20000元调减为70%，即14000元。
综上所述，黄宏伟的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决第二项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决第五项、第六项；
三、变更长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决第一项为“陈智于本判决生效后十日内向黄宏伟支付租金11733元。”；
四、变更长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决第三项为“黄宏伟于本判决生效后十日内赔偿陈智停业损失15680元；
五、变更长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1953号民事判决第四项为“黄宏伟于本判决生效后十日内赔偿陈智装修损失14000元；
六、驳回黄宏伟的其他诉讼请求；
七、驳回陈智的其他反诉请求。
本案一审案件受理费450元，减半收取225元，反诉费920元，合计1145元，由黄宏伟负担687元，由陈智负担458元。二审案件受理费1370元，由黄宏伟负担822元，由负担承担548元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。