广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第952号
原告刘涛，男，1976年1月27日生。
委托代理人李得志、ＸＸ燕，广东格衡律师事务所律师。
被告傅杰斌，男，1969年5月13日出生。
第三人深圳市盛联行投资发展有限公司。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人侯楠楠，系该公司法务专员。
原告刘涛与被告傅杰斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加深圳市盛联行投资发展有限公司为第三人，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李得志、被告傅杰斌、第三人的委托代理人侯楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年9月9日经深圳市盛联行投资发展有限公司中介与被告签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（N0.50555004182），合同约定被告将位于宝安区福永街道新城大道东侧的金域豪庭8栋1单元7A房屋（深房地字第××号）以160万元人民币的价格转让给原告。合同签订后原告已经按照合同第五条的约定将定金10万元人民币支付给被告，按照合同第二条的约定，被告应该在签订合同后7日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。因签订合同后，涉案房屋的价格大幅上涨，被告见利忘义拒绝履行合同义务，被告直至今日均未履行还清贷款，办妥注销抵押登记手续的义务，构成根本违约。根据合同的第十三条的约定，任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20％的违约金。因此原告有权解除合同要求被告返还定金10万元并要求被告支付成交价20％的违约金32万元。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告返还定金100000元给原告；3、被告支付违约金320000元给原告；4、被告承担所有诉讼费用。
被告答辩称，合同是真实存在的，被告将涉案房产转让给原告。在签订合同时，原告称首期款不够，希望被告可以在收取10万元定金的情况下，开具15万元的收据，以达到监管资金少5万元的压力，基于看到原告购房的强烈意愿，被告就同意开具15万元的收据给原告。根据合同法的规定，双方口头约定也是协议，亦是合同的一部分，被告没有在约定时间内做公证的原因是因为原告称其相关材料还没有准备好，且原告说钱不够要去借钱，所以干脆就晚一点过户，这也是原告同意的，不清楚原告为何就起诉被告了。原告也没有在合同约定的时间内作资金监管，在房地产交易过程中七天赎楼是困难的，按照房地产交易习惯，这些赎楼的手续要原告配合才能完成，需要原告先作资金监管，但被告不清楚原告为何要终止合约，双方在和解的时候，原告称只要退回定金就好了，当时被告也答应，后来原告咨询完律师后，可能认为合同有漏洞就到法院起诉被告。被告在收到通知后就通知了第三人，并向第三人要了原告的电话，被告一直打电话给原告方，原告也不接听，后来被告就发短信给原告，希望了解情况，但原告没有任何回复，在此情况下，被告只能让第三人去问原告，10月26日原告打电话给被告称收到了被告的短信。被告认为，事实上违约方不是被告，原告没有任何的经济损失。在收到法院起诉状后，双方进行过和解，双方协商只要被告去赎楼，原告就撤诉，双方继续履行合同，原告也同意。之后被告就去南山公证处作了公证，结果在11月27日被告收到原告短信，原告在短信上说不要房子了，还是要坚持起诉。被告认为，原告以被告不了解法律恶意制作和解的假象，以达到其不可告人的目的。原告提供的证据只能证明双方存在买卖房屋的事实，被告承认原告交付定金、签约也是事实，但原告提供的不能证明被告存在违约。被告延缓公证时间并不会影响双方合同的继续履行，也不会导致双方合同目的不能实现。被告从未与原告说过不履行合同，而且原告知晓被告和第三人去做公证，还依然坚持起诉，原告存在恶意诉讼行为。原告一直没有到银行作资金监管，被告认为原告有滥用解除权的行为，被告不应当承担违约金，就算法院判决违约金，原告主张的违约金金额也过高，被告认为，按合同总价5%承担违约金比较公平。只要原告愿意，被告同意继续履行合同。综上，请求法庭作出合理的判决。
第三人答辩称，一、原、被告双方和第三人签订的二手房买卖合同是真实合法有效的。二、第三人在整个交易过程中已经告知了买卖双方的买卖风险，尽到了居间方的义务。
经审理查明：2013年9月9日，原被告及第三人签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金城豪庭8栋1单元7A房转让给原告，登记建筑面积77.3平方米，转让成交价人民币160万元；该房地产处于抵押状态，被告承诺于本合同签订之日起7日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；原告于本合同签订之日时向被告支付定金人民币10万元，剩余房款原告向银行抵押付款，原告须于2013年9月30日前支付除定金之外的首期款人民币50万元至原被告双方约定的银行监管账户，被告须依原告或第三人的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，原告须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；在银行出具贷款承诺函、被告赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起7日内双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如原被告双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。合同备注条款约定：被告必须在2014年2月28日之前搬出此套房，交易期间无论房价涨或跌，都按合同约定价成交办手续，原告在被告搬家之前给被告支付5万元。
当日，原告向被告支付了定金人民币10万元。
2013年10月24日，原告向被告发出通知，称合同签订后原告已经按约定支付了定金人民币10万元，被告应当在签订合同后7日内还清欠款、办妥注销抵押登记手续，但被告至今仍未履行该义务，因此原告根据合同约定通知被告解除合同，被告将10万元定金返还给原告并支付违约金人民币32万元。当日，被告收到了该通知。
2013年11月8日，原告出具委托书，就其所有的深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金城豪庭8栋1单元7A房，委托深圳市融安融资担保有限公司、胡娟等人为代理人，自2013年11月8日至2014年11月7日期间以其名义办理赎楼贷款、办理提前结清贷款、注销抵押登记、转卖上述房产等手续。
被告在庭审中提交了一份《和解协议》和一份《主体变更通知书》的复印件，被告在上述文件上签名，原告没有签名。其中《和解协议》中约定被告确认在本次和解前的违约行为已经构成根本违约，原告有权单方解除合同并要求被告赔偿20%违约金，被告愿意配合原告、第三人办理资金监管、房屋过户等手续。
庭审中，对于合同无法履行的原因，第三人称合同签订后第三人与被告沟通作担保事宜，但沟通无效，被告表示没有时间，拖着不去做公证，经过最后一次沟通，被告同意去公证，但由于原告不再信任被告，到约定的时间原告就起诉了被告，被告打电话给原告，原告没有接听，直到被告同意2013年11月8日去做了公证。
上述事实，有原被告、第三人当庭陈述及原告提供的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、房地产证、收款收据、银行转账单、客户缴费回单、通知、同城速递业务详情单、收据、手机短信；被告提交的和解协议、主体变更确认书、公证书、QQ短信记录等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告、第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告已经根据合同约定向被告支付了定金人民币10万元，但被告没有于本合同签订之日起7日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，导致合同目的不能实现，被告已经构成根本性违约，此时原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告已经于2013年10月24日向被告发出通知，要求解除合同，因此《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于被告签收原告发出的通知时解除。合同解除后，被告应当将其收取的定金人民币10万元返还给原告。
关于违约责任，原被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中约定如被告逾期履行义务超过15日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或承担定金罚则，在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权选择要求被告承担违约责任的方式，故原告有权要求被告支付转让成交价20%的违约金，但综合考虑本案案情，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，本院酌情调低为违约金人民币160000元。
被告辩称原被告双方协商一致同意推迟赎楼时间，被告不存在违约行为。本院认为，被告主张原被告双方口头约定推迟赎楼时间，但原告对此不予认可，被告应当承担举证不能的责任，且被告自己提交的《和解协议》复印件中已经说明被告存在违约行为已经构成根本违约，与第三人的当庭关于被告拒绝办理赎楼手续的陈述能够相互印证，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告刘涛和被告傅杰斌于2013年9月9日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已经于2013年10月24日解除；
二、被告傅杰斌于本判决生效之日起十日内向原告刘涛返还定金人民币100000元；
三、被告傅杰斌于本判决生效之日起十日内向原告刘涛支付违约金人民币160000元；
四、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3800元、保全费人民币2620元，由原告负担人民币2446元，由被告负担人民币3974元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一三年十二月十二日
书记员 张 敏
书记员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。