重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02719号
上诉人（原审原告）冷朝翠，女，1967年12月29日出生，汉族。
委托代理人王国忠，重庆江泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）光大永明人寿保险有限公司重庆分公司，住址重庆市渝中区八一路108号（纽约.纽约大厦）16层。
负责人刘传奇，该公司副总经理。
委托代理人王建军，重庆法缘律师事务所律师。
委托代理人余晓毅，男，1977年6月10日出生，汉族。
上诉人冷朝翠与被上诉人光大永明人寿保险有限公司重庆分公司（以下简称光大永明保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年4月9日作出（2014）中区民初字第00192号民事判决，上诉人冷朝翠对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。冷朝翠的委托代理人王国忠、光大永明保险公司的委托代理人王建军、余晓毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年2月11日，重庆汇正房地产有限公司与光大永明保险公司签订房屋租赁合同，将位于重庆市渝中区××××××××××××××××××部分房屋出租给光大永明保险公司，双方约定了租赁期限、租金以及各自的权利义务。2011年8月12日，冷朝翠与重庆汇正房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于渝中区××××××××××××××××××号房屋，建筑面积147.26平方米。同日，冷朝翠与重庆汇正房地产有限公司签订《带租约写字楼〈商品房买卖合同〉补充协议二》，载明冷朝翠已知晓其购买的房屋已出租给光大永明保险公司等内容。2012年1月16日，冷朝翠与重庆汇正房地产有限公司、光大永明保险公司签订《〈租赁合同〉补充协议》，载明：冷朝翠于2011年12月28日与重庆汇正房地产有限公司办理了交房手续，现三方一致同意自本协议签订之日起，租赁合同的出租人由重庆汇正房地产有限公司变更为冷朝翠，冷朝翠享受租赁合同项下出租人的全部权利和承担全部义务，三方另就租赁期限、租金等事项作出约定。从2012年1月16日起的租金，由光大永明保险公司直接支付给冷朝翠，2012年1月16日至2013年2月14日期间的月租金单价为84.85元／平方米，2013年2月15日至2014年2月14日期间的月租金单价为93.33元／平方米。2013年7月16日，冷朝翠（甲方）与光大永明保险公司（乙方）签订《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》一份，载明：一、双方均同意该合同履行至2013年7月14日止，即提前终止该租赁合同。二、基于乙方构成违约并对甲方造成了一定程度的损失，乙方同意支付以下费用，包括违约金、赔偿损失和租赁物恢复原状、墙体恢复以及因乙方违约给甲方造成的其他所有费用总和：1、甲方收取乙方的履约保证金12495.01元，作为乙方的违约补偿，甲方不再退还乙方；2、乙方同意一次性支付甲方27487.56元作为违约造成损失的赔偿金；3、鉴于乙方在使用该租赁物时，对甲方与相关出租方5层27号房屋之间的墙体和室内进行了部分改造，双方同意以现金形式进行补偿，金额为12000元，乙方不再承担恢复原状的义务。上述2.3二项费用合计39487.56元作为违约补偿金和墙体恢复原状的补偿费用，乙方不再对甲方承担任何违约责任和赔偿责任。上述款项由乙方在签署协议之日起5个工作日内支付到甲方账户……三、乙方就已经使用的租赁物产生的水电费及物业费全部结清至乙方物品全部搬出并交还租赁物钥匙时止。四、本协议签署之日起10日内，乙方将租赁物内所有属于乙方的物品、设备全部搬出并完整退还甲方，甲方负责清点接受完毕。2013年7月19日，光大永明保险公司向冷朝翠支付了协议中约定的赔偿款项。2013年7月29日，光大永明保险公司的合作单位北京中天嘉华信息技术有限公司将涉案房屋内的全部物品搬出。2013年7月30日，涉案房屋所在的创汇首座大厦物业服务中心向光大永明保险公司发函，载明：“近期，贵司已陆续撤离了入住本大厦的渝中营销服务部的电脑、家具等办公设备，现就相关未完善事项作如下提醒：1、请贵司对遗留的大量垃圾杂物进行清理，确保各单元干净、整洁；2、请贵司对单元玻璃门上的张贴物、胶痕进行清除……”。2013年7月31日，光大永明保险公司与物业服务中心确认了水电底数。光大永明保险公司于2013年8月15日与重庆市瑞峰制冷设备有限公司签订空调维修合同，约定对其承租的创汇首座4-5楼房屋的天花机空调系统进行维修保养，维修期限为5天，从2013年8月16日至2013年8月20日。2013年8月31日，重庆市瑞峰制冷设备有限公司出具维修费确认单，载明已修复存在问题的空调。2013年10月17日，光大永明保险公司将涉案房屋钥匙交予创汇首座租赁中心。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。冷朝翠与光大永明保险公司之间的租赁关系已通过双方协议解除，其签订的《提前终止房屋租赁合同协议书》对违约方的赔偿责任以及双方的权利义务作出了约定，双方应当按照该协议书履行各自义务。协议中约定光大永明保险公司应在签订协议之日起十日内将房屋完整退还冷朝翠，但从物业服务中心向光大永明保险公司发出的函件可知，光大永明保险公司虽陆续搬离了电脑、家具等物品，但截至2013年7月30日，仍不符合完整退房的条件。且光大永明保险公司于2013年8月还对承租的××××××××楼进行了空调检修。虽然最终的维修确认单中无冷朝翠房屋的空调维修记录，但光大永明保险公司在维修期间应系对全部承租房屋均处于占有控制状态。空调系统于2013年8月31日修理完毕后，光大永明保险公司应当及时通知出租人清点验收房屋，但光大永明保险公司并未举示充分证据证明其通知了出租人，仅凭其举示的通话记录尚不足以证明通话内容就是通知清点验收房屋。直至2013年10月17日，光大永明保险公司将其持有的全部房屋钥匙交至所在物业的租赁中心，该中心可对业主的房屋进行对外招租，故冷朝翠应当知晓该房屋不再由光大永明保险公司占有控制，此时其应当及时对房屋进行清点接收。现冷朝翠亦未证明该房屋不符合退房条件，故一审法院确认光大永明保险公司退还租赁房屋的时间为2013年10月17日，此后冷朝翠的房屋空置损失不应再由光大永明保险公司承担。因光大永明保险公司未按约定期限退还房屋，应向冷朝翠赔偿房屋占用损失，可按原租金标准计算至2013年10月17日。关于冷朝翠请求的水电费和物业费，因无相关证据证明冷朝翠已交纳上述费用和产生的具体数额，故一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、光大永明人寿保险有限公司重庆分公司于本判决生效之日立即赔偿冷朝翠房屋占用损失39398.8元；二、驳回冷朝翠的其他诉讼请求。本案受理费减半收取691元，由光大永明人寿保险有限公司重庆分公司负担393元，由冷朝翠负担298元。
冷朝翠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院确认被上诉人于2013年10月17日就将租赁房屋退还给上诉人没有事实依据，上诉人与被上诉人签订的《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》对租赁房屋交还时间有明确约定，但被上诉人并没有在约定的时间内交还房屋；而且《提前终止协议书》对租赁房屋交付对象也有明确约定，即退还给一审原告而不是其他人或单位。上诉人将房屋钥匙交给租赁中心不符合协议约定，既没有通知上诉人，更没有经过上诉人同意，导致上诉人在一审开庭时才知道这一情况。上诉人至今也没有实际接收和占有房屋，房屋空置的损失理应由被上诉人承担。一审法院不支持上诉人请求的水电费和物业费没有法律依据。租赁合同约定水电费和物业费由被上诉人承担，一审法院也认定被上诉人有不按约定交还房屋的事实存在，故水电费和物业费应属上诉人的损失。
光大永明保险公司答辩称：被上诉人对所谓的租金损失不应承担任何赔偿责任，请求驳回上诉、维持原判。根据“终止协议”第二条、第四条的约定，以及一审判决查明的事实，在2013年7月底被上诉人已将其所有的物品、设备搬出，被上诉人已经履行了“终止协议”约定的义务，房屋已经符合退房条件。在2013年7月至9月，被上诉人都主动与业主联系接房，但上诉人一直消极地拒不接收，一审中被上诉人也提供了与业主的通话记录。依据“终止协议”第四条的约定，房屋的交接是一个双务行为，一方交、另一方接，双方配合才能完成。本案中上诉人负有清点接收的义务，被上诉人腾空房屋后上诉人理应清点接收房屋，但上诉人迟迟不予履行清点接收义务，也不积极主动与被上诉人联系，对其房屋不理不睬，致使被上诉人无法及时交还房屋，上诉人存在过错，由此造成的房屋空置损失应当由上诉人自负。本案中被上诉人统一租赁的十几套不同产权人的房屋，而不像普通房屋租赁只涉及一个产权人；产权式写字楼与普通房屋租赁不同，前者是由物管或者租售中心进行统一出租管理的。创汇首座租赁中心是专门负责整个写字楼租赁事务的机构，其为业主发布出租信息、掌管业主钥匙、负责接洽有承租意向者等一系列行为都是在业主委托下进行的。事实上，从2013年8月起，上诉人就实际开始控制涉案租赁房屋，通过所在大厦的出租中心在《重庆CBD》2013年第三期、第四期上对外发布涉案房屋的招租信息。至于水电费和物管费，因上诉人无证据证明该费用已实际发生且为被上诉人的行为造成，故该费用不应由被上诉人承担。
为证明其主张，上诉人在二审中提交了以下证据：一、照片六张，拟证明涉诉房屋内并未清理干净，留有杂物，墙上和玻璃门上还有光大永明保险公司的字样，上诉人解释称该组照片是于2014年5月4日拍摄的；二、第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司重庆分公司创汇首座大厦物业服务中心（以下简称创汇首座物业服务中心）付款通知书，其中载明2013年8月1日至2014年4月30日欠物管费，每月每平方米物管费单价为11元，526号房屋面积147.26平方米。
针对该组证据，被上诉人提出无法确认照片的真实性，而付款通知书不是实际交款凭证，该物管费用不应由被上诉人承担。
为查明案件事实，本院于2014年6月23日到涉诉房屋进行了实地查看及调查。524号房目前仍为空置状态，房间内基本已腾空，无大件物品。据负责该楼宇招租事宜的重庆全策和悦房地产顾问有限公司创汇首座项目部招商主任许昌群陈述，该租赁中心在于2013年10月17日收到光大永明保险公司交付的4-1、5-24、5-25、5-26、5-27、5-28、5-30号房屋钥匙后，与部分业主取得了联系，告知了相关情况，另一部分业主因无准确联系方式所以未联系上，现该批房屋钥匙仍由租赁中心保管；《重庆CBD》投资信息上所发布的涉诉房屋招租信息，是房屋业主在与光大永明保险公司协商解除租赁合同时就让我们对外发布的，说房子今后可以对外出租。
对于本院的调查记录，上诉人提出对许昌群的陈述有异议，认为系传来证据，上诉人并没有通过租赁中心发布招租信息，租赁中心接受房屋钥匙的行为无效，不符合协议约定；上诉人对现场查看的工作笔录内容无异议。
被上诉人对本院的调查记录、现场查看的工作笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，认为租赁中心工作人员的陈述已说明其是受业主委托发布的招租信息，并且租赁中心也已告知业主房屋钥匙由其保管，被上诉人已经履行了腾空房屋的义务。
经本院审理查明：重庆汇正房地产有限公司与光大永明保险公司签订的房屋租赁合同第五部分“租金及其他费用”第5条约定，光大永明保险公司需缴纳的物管费标准为11元／平方米／月。按照冷朝翠与光大永明保险公司签订的《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》中第三条载明：光大永明保险公司就已使用的租赁物所产生的水电费及物业费用全部结清至光大永明保险公司物品全部搬出并交还租赁物钥匙时止。从2013年8月1日至2013年10月17日期间的物管费金额为4211.64元。一审法院于2014年3月13日向创汇首座物业服务中心所作调查时，该中心工作人员陈述，光大永明保险公司已将2013年7月31日之前的水电费结清，之后光大永明保险公司进行了空调维修，又产生了一定的水电费，光大永明保险公司对该部分费用也结清了。在2013年上诉人与光大永明保险公司协商提前终止租赁合同时，上诉人曾让重庆全策和悦房地产顾问有限公司创汇首座租赁中心对外发布涉案房屋可对外租赁的信息。被上诉人在2013年8月至2013年9月期间，曾多次与上诉人本人直接电话联系。涉诉房屋内基本已腾空，无大件物品。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：关于上诉人诉称被上诉人未向其交付房屋钥匙，涉诉房屋并未由上诉人接收和占有，房屋空置的损失应由被上诉人承担的问题，因上诉人早在与被上诉人协商提前终止租赁合同时，就已让重庆全策和悦房地产顾问有限公司创汇首座租赁中心对外发布涉案房屋可对外租赁的信息，而该租赁中心也已实际将房屋的招租信息提供至重庆解放碑中央商务区管理委员会与重庆市渝中区商业委员会主办的《重庆CBD》投资信息2013年第三期、第四期上发布；在被上诉人于2013年8月底将房屋腾空、完成空调维修等义务后，实际上本案房屋就已经基本具备接收条件；而其后被上诉人又与上诉人进行了多次联系，上诉人理应知道该房屋当时已具备接收及对外出租的条件。在双方磋商无果的情况下，被上诉人于2013年10月17日将该房屋钥匙交至重庆全策和悦房地产顾问有限公司创汇首座租赁中心，虽不完全符合协议文字约定，但其效果实际有利于上诉人的下一步对外招租，并未对上诉人造成损失。
涉案房屋从2013年10月18日至今空置的根本原因，并非上诉人所谓的房屋钥匙未直接向其交付、其对房屋未实际占有、控制等，而是由于受当前该地区商务写字楼租赁市场行情等因素影响，未能以上诉人所期望的价格出租所致。在上诉人与被上诉人达成提前解除租赁合同，被上诉人按协议履行主要义务之后，上诉人就应当配合对房屋进行清点、接收，以促进协议的全面尽快履行。而上诉人以不到场对房屋进行清点、接收的方式，将交房时间无限期向后拖延，其实际目的就是要将房屋自双方协议提前解除后至再次成功出租时止的空置损失完全让被上诉人即该房屋的原承租人承担。上诉人的此种行为有违诚信原则，若准许其要求，对被上诉人而言也显失公平。被上诉人虽有未将房屋完全清扫干净的轻微履行瑕疵，但其程度并不影响房屋再次对外出租，一审法院让被上诉人承担至10月17日的房屋空置损失，实际已是对被上诉人未按期交还房屋等违约行为的惩戒以及对上诉人的抚慰，适当地体现了司法的衡平功能。若允许上诉人再以此种理由、籍口拖延接房，将会造成协议一直不能完全履行的僵局，并不符合民事交易的效益原则。被上诉人虽有未按协议约定时间交还房屋的违约行为，但该行为并非造成房屋持续空置的真正原因。上诉人完全有能力和条件通过所在楼宇物业公司或租赁中心接收房屋，而其怠于采取任何措施；即便在被上诉人将房屋钥匙交至租赁中心后，上诉人也一直未到场对房屋进行清点，或通过物业公司及租赁中心了解房屋状况，显示其主观上对于房屋空置持一种漠不关心的放任心态。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，被上诉人因未采取适当措施防止损失扩大，故不得对扩大损失要求被上诉人给予赔偿。因此本院对上诉人要求赔偿2013年10月17日之后房屋空置损失的上诉请求不予支持。
至于上诉人所请求的延迟交还房屋期间的物管费，因二审中上诉人提交了创汇首座物业服务中心付款通知书，证明了物管费的缴纳标准及金额，该标准与重庆汇正房地产有限公司和被上诉人签订的房屋租赁合同中所约定的物管费标准一致，故本院对此予以采信。依据上诉人与被上诉人签订的《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》中对物管费承担的相关约定，在被上诉人交还房屋钥匙之前所产生的物管费应由被上诉人承担，故上诉人请求被上诉人支付此期间内的物管费符合当事人协议约定，应予支持；但上诉人所请求2013年10月17日之后的物管费，因系上诉人自身原因所造成的扩大损失，加之房屋及钥匙实际也不再由被上诉人占有、使用，故不应再由被上诉人承担，对于上诉人的其他上诉请求本院不予主张。
对于上诉人所请求的水电费，依据创汇首座物业服务中心工作人员的陈述，被上诉人已交清2013年7月31日之前的水电费以及2013年8月维修空调所产生的水电费，而上诉人并未举示任何证据证明在延迟交还房期间因被上诉人的使用还产生了其他水电费用以及具体数额，故应由上诉人对此承担举证不能的后果，对于上诉人的此点上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但由于二审中出现新证据，证明应由被上诉人所承担的物管费金额，故对于相关判决内容应据实予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院（2014）中区民初字第00192号民事判决第二项；
二、变更重庆市渝中区人民法院（2014）中区民初字第00192号民事判决第一项为：光大永明人寿保险有限公司重庆分公司于本判决生效之日立即赔偿冷朝翠房屋占用及物管费损失43610.44元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费691元由冷朝翠负担298元，由光大永明人寿保险有限公司重庆分公司负担393元；二审案件受理费1382元由冷朝翠负担691元，由光大永明人寿保险有限公司重庆分公司负担691元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周海燕
审 判 员 苏致礼
代理审判员 陈 华
二〇一四年八月十九日
书 记 员 冯子婷