浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉平民初字第2047号
原告：上海涵大金属材料有限公司。住所地：上海市宝山区蕴川路****弄*号*****室。
法定代表人：张建林，总经理。
委托代理人：马栋梁，上海凯曼律师事务所律师。
被告：嘉兴市凯港化工储运有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇南司弄**号***室。
法定代表人：丁安平，董事长。
委托代理人：许智添、陈夏（实习），浙江子竣律师事务所律师。
原告上海涵大金属材料有限公司为与被告嘉兴市凯港化工储运有限公司租赁合同纠纷一案，于2015年10月22日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，于2015年11月19日及同年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马栋梁，被告的委托代理人许智添、陈夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月10日，原告与杭州湾实业股份有限公司（以下简称杭州湾公司）签订《房地产租赁合同》1份，约定由原告承租杭州湾公司位于嘉兴港区外环路南侧�乍嘉苏航道西侧的房地产（土地面积：23380.50平方米，产权证号：平湖国用（2012）第021-03888），租赁期限自2013年8月1日起至2020年7月31日止。2014年7月13日原告与杭州湾公司签订《补充协议》，确认原告以债权冲抵租金的方式付清了租赁物2017年6月30日之前的租金。2015年7月2日，福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）将该租赁物进行拍卖，被告参加拍卖竞得了租赁物。根据“买卖不破租赁”的原则，即使租赁物产权发生变动，原告仍有权继续承租租赁物，但被告拒绝继续履行租赁合同，并要求原告于2015年10月底前撤离该房地产。故原告请求判令被告返还2015年7月3日至2017年6月30日期间的租金约160万元。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令被告继续履行原告与杭州湾公司签订的房地产租赁合同至2020年7月31日止。
被告辩称，1、原告与杭州�公司签订的房地产租赁合同与被告无关。2、原告与杭州湾公司签订的房地产租赁合同在招商银行股份有限公司福州分行（以下简称福州招商银行）与杭州湾公司签订的抵押贷款合同之后，根据最高额抵押合同9.2条的约定，在合同签订后杭州湾公司不得就抵押的财产对外出租，该财产的所有权受到了限制，没有经过抵押权人的同意不能对外出租、出售及进行质押等，故原告与杭州湾公司的租赁合同应属无效。3、根据物权法相关规定，出租的财产在其出租之前进行了抵押登记的，其出租行为不得对抗抵押行为，故被告认为，在本案中不适用原告提出的“买卖不破租赁”的原则。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、房地产租赁合同1份，证明原告承租涉案房地产的事实，原告有权承租该房地产至2020年7月31日。
2、福州中院网络司法拍卖公告1份（打印件），证明原告在涉案房地产拍卖之前已提出异议，被告明知该土地存在租赁事实。
3、嘉兴市国土资源局港区分局土地信息查询单1份（复印件），证明涉案房地产权利人已变更为被告。
4、函件1份，证明被告妨碍原告使用承租房地产的事实，被告欲解除与原告的租赁合同。
5、房地产租赁合同之补充协议1份，证明争议地块租金的支付方式是以债务抵租金，租金折抵至2017年6月30日。
被告的质证意见：对证据1，合同签订时间在抵押贷款后，根据抵押贷款约定，杭州湾公司是不允许对外出租房地产的，故该房地产租赁合同是不真实的，且在该合同中没有提到租金的实际交付和履行的问题，采用的是债务抵债权和债务担保；对证据2的真实性无异议；对证据3，系复印件，不予质证。对证据4的真实性无异议；证据5，该证据原告是在本案诉讼后补签的，附件中都是有产权证的房地产，与本案争议的土地没有关联，不应作为定案的依所据。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1、最高额抵押合同1份，证明涉案土地由抵押人杭州湾公司抵押给抵押权人福州招商银行股份，并在9.2条约定，未经抵押权人同意，抵押人不得出租抵押物。
2、涉案土地的土地证书和宗地图各1份，证明杭州湾公司已办理了涉案土地的抵押登记。
3、涉案土地他项权证1份，证明抵押权人已取得抵押权利。
4、（2013）榕民初字第1249号民事调解书1份（由福州招商银行盖章的复印件），证明抵押物需拍卖后偿付所担保的债权。
5、福州招商银行出具的说明函1份，证明抵押权人向福州�院说明该土地办理抵押登记之前无对外出租，在办理抵押登记之后不允许对外出租。
6、网络拍卖公告1份（打印件），证明涉案土地由福州中院在网络平台上进行司法拍卖。
7、（2014）榕执行自第140-2号执行裁定书、（2014）榕执行字第140号协助执行通知书各1份（复印件），证明被告经拍卖取得对涉案土地的全部权利。
8、涉案土地的土地证书和宗地图各1份，证明被告合法取得该地并进行了权利人变更登记。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但原告不是合同一方当事人，原告也不知道该合同的相关内容，故该合同与本案无关。对证据2、3的真实性无异议，但与本案无关联性，该证据不能否认本案租赁合同的真实性。对证据4，系复印件，且原告不是调解书的当事人，不予质证。对证据5的真实性无法确认，且与本案无关联性。对证据6，与原告提交拍卖公告不一致，且不是原件，原告不予质证。对证据7中的执行裁定书无异议，协助执行通知书系复印件，故不予质证。对证据8无异议。
本院认证意见：一、对于原告提供的证据：对于证据1、5，系原告与杭州湾公司所签订，合同及协议有二单位的盖章，被告虽对真实性有异议，但未提供有效证据证实，故本院对证据的真实性予以认定；对证据2、4的真实性被告无异议，本院对证据的真实性予以认定；证据3系复印件，本院不予认定。二、对于被告提供的证据：对证据1、2、3、5的真实性本院予以认定；证据4，系复印件，本院不予认定；证据6，与原告所提供的证据2一致，本院对其真实性予以认定；证据7，其中的执行裁定书系原件，且原告无异议，对其真实性本院予以认定；其中的协助执行通知书系复印件，且无原件供核对，本�不予认定；对证据8，原告无异议，经审核，内容真实合法，本院予以认定。
经审理，本院认定的事实如下：坐落于嘉兴港区外环路南侧、乍嘉苏航道西侧［证号：平湖国用（2012）第021-03888，面积：23380.50平方米］的土地使用权，原为杭州湾公司所有。
2012年12月29日，杭州湾公司与福州招商银行签订最高额抵押合同1份，约定杭州湾公司为上海求业钢铁有限公司（以下简称求业公司）在《授信协议》项下欠福州招商银行的所有债务提供财产抵押担保，杭州湾公司用于抵押的抵押物为：嘉兴港区××南侧、乍××航道西侧，面积为23380.50平方米的土地使用权，抵押期限为一年；本项抵押为最高额抵押，抵押担保范围为贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为1800万元）及利息、实现抵押权的费用等其他相关费用；并约定未经福州招商银行书面同意，杭�湾公司不得转移、出租、抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物等。合同签订后，上述土地在浙江省平湖市国土资源局办理了抵押登记，抵押权人为福州招商银行，抵押金额为1800万元，抵押期限为2013年1月5日至2013年12月28日止。
2013年7月10日，原告与杭州湾公司签订房地产租赁合同1份，约定，因张诗儒欠原告借款962万元及利息，杭州湾公司对上述债务承担连带担保责任，杭州湾公司结欠原告400万元借款及利息，故杭州湾公司将上述证号为平湖国用（2012）第021-03888项下23380.50平方米范围内房地产出租给原告，原告以债权冲抵租金；双方约定杭州湾公司于2013年7月31日前向原告交付该房地产，租赁期限从2013年8月1日起至2020年7月31日，每年租金为1280082元，租金从原告对杭州湾公司享有的担保债权及借款债权中扣减，上述债权抵销完毕后，原告�现金方式向杭州湾公司支付租金等。
2014年7月13日，原告与杭州湾公司签订补充协议，约定杭州湾公司租赁给原告的房地产范围作变更，其中租赁范围包括平湖国用（2012）第021-03888项下23380.50平方米的土地使用权及其他土地、房屋等，并对双方于2013年7月10日所签订的租赁合同第一年的租金调整为693281.50元；从2014年7月10日起根据租赁标的重新计算年租金；并约定以原告对杭州湾公司享有的担保债权及借款债权折抵租金，视为原告已付2017年6月30日之前的租金等。
因求业公司不能归还福州招商银行《授信协议》项下的到期债务，福州招商银行诉至福州中院，福州中院作出了（2013）榕民初字第1249号民事调解书，被执行人未能按生效法律文书履行还款义务，故福州中院于2015年三次对证号为平湖国用2012第021-03888项下的土地使用权在淘宝网司法拍卖网络�台上进行公开拍卖，公告中需要披露的事项涉及原告与杭州湾公司之间签订的《房地产租赁合同》，但对该合同是否真实有效，福州中院未予确认。被告在第三次拍卖中通过竞价取得了上述土地的使用权，并于2015年10月14日对上述土地办理了产权过户登记，土地使用权证号为：平湖国用（2015）第021-01738号，土地使用人为被告，使用权面积为23380.50平方米，终止日期为2058的年1月30日。
又查，在上述土地进行拍卖前，福州招商银行向福州中院说明：求业公司与福州招商银行签订的《授信协议》，以杭州湾公司的平湖国用（2012）第021-03888项下23380.50平方米的土地使用权作抵押担保并办理了抵押登记手续，在土地办理抵押登记前，土地无对外出租，在抵押期间，求业公司在授信项下的抵押物不允许对外出租，若抵押人杭州湾公司在抵押期间进行出租，则租赁合同无效。
被告取得上述土地后，多次通知原告，要求原告拆除在上述土地上的设施，腾退土地。现原告仍在使用争议土地。
本院认为，原告与杭州湾公司所签订的房地产租赁合同及补充协议的标的物均涉及嘉兴港区外环路南侧、乍嘉苏航道西侧［证号：平湖国用（2012）第021-03888，面积：23380.50平方米］的土地，该土地的使用权人在签订租赁合同时虽登记为杭州湾公司，但在双方签订租赁合同前，该标的物已由杭州湾公司与福州招商银行签订了最高额抵押合同，抵押给了福州招商银行，并且约定了在抵押期间未经福州招商银行同意，不得对抵押物进行转移、出租等。之后，福州招商银行为实现抵押权，通过福州中院对上述抵押物进行了拍卖，并由被告竞得了争议抵押物的土地使用权。故原告与杭州湾公司之间的租赁合同在最高额抵押合同签订之后的抵押期内形成，该情形并不适用“买卖不破租赁”原则，根据担保法的相关规定及最高额抵押合同的约定，杭州湾公司将已抵押的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让抵押物的被告不具有约束力。综上所述，对于原告要求被告继续履行原告与杭州湾公司签订的房地产租赁合同至2020年7月31日止的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告上海涵大金属材料有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告上海涵大金属材料有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 张 慧
二〇一五年十二月十五日
书记员 陆丽燕