广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1483号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李刚林，男，1958年9月5日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市全南县，现住广东省中山市。
委托代理人：沈健，广东金硕律师事务所律师。
委托代理人：龙景明，广东金硕律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市万联房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：岑兆雄，该公司董事长。
委托代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。
上诉人李刚林因与被上诉人中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月2日，万联公司（甲方、出售方）与李刚林（乙方、认购方）签订时代倾成花园住宅确认书一份，约定：乙方向甲方购买位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园10幢402房物业，房屋总价款为756392元；乙方在签订确认书同时向甲方付清保证金50000元，该保证金将转化为房款；乙方按银行按揭方式付款，并应于签订确认书后三日内与甲方签订商品房买卖合同，首期款236392元（含已支付的保证金）须于2013年5月5日前即签订确认书三日内付清，另楼款520000元由乙方于签订商品房买卖合同当日到甲方指定的银行办好按揭手续。合同还约定了其它内容。万联公司、李刚林在该确认书盖章、签名。
2013年5月4日，万联公司（出卖人）与李刚林（买受人）签订中山市商品房买卖合同一份，约定买受人向出卖人购买位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园10幢402房，房屋价款为756392元，双方并约定：房屋价款的支付方式为在2013年5月5日付款236392元，商业贷款在2013年6月5日付款520000元；房屋交付为出卖人应当在2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人未按合同约定支付房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人向出卖人支付房款总额的20%作为违约金，合同解除后，买受人与出卖人应及时办理合同登记备案撤销等手续，相关费用由买受人承担，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余额无息退回给买受人，附件六-
合同补充协议（一）第二条约定“如买受人选择以银行按揭方式付款给出卖人的，买受人须于签订买卖合同当天前往出卖人指定银行办理按揭申请手续并提交全部所需资料。如买受人仍不能在15天内一次性支付剩余房款，则出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人支付相当于按揭贷款金额的20%的违约金。”。万联公司、李刚林在该合同盖章、签名。同日，李刚林支付房款50000元，尚欠706392元未能按期支付。2013年5月16日，涉案房地产办理备案登记在李刚林名下。因李刚林尚未支付清房款，该房地产万联公司未能交付李刚林使用。此后，万联公司经向李刚林追讨尚欠房款未果，万联公司遂于2014年1月23日诉至原审法院，请求判令：1.解除李刚林与万联公司于2013年5月4日签订的《中山市商品房买卖合同》并向万联公司支付违约金151278.4元（按房款总额的20%计付）；2.本案诉讼费用全部由李刚林承担。在原审诉讼中，万联公司在第1项基础上增加诉讼请求：李刚林注销商品房销售备案登记。
原审诉讼中，李刚林称：签订合同时，万联公司的销售人员向李刚林保证由万联公司负责帮助李刚林按合同要求的金额办理银行按揭。合同签订后，因李刚林的妻子之前办过银行按揭购买过一套住房，不能享受首套自住房的房贷首付比例及税收优惠政策，银行不能按合同约定的金额办理520000元（占房款比例68.75%）的银行按揭，李刚林因此无法履行该购房合同。李刚林要求万联公司退回已预付的50000元购房款未果，故于2014年8月11日提起反诉，请求判令：1.解除李刚林与万联公司于2013年5月4日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.万联公司向李刚林返还购房款本金50000元及利息4220.9元（暂计至2014年8月11日止，余款每日按同期银行贷款利率计至清偿之日止）；3.万联公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院另查明：对于李刚林支付的房款50000元，万联公司同意在李刚林应承担违约金中扣除。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、万联公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为，双方当事人签订的商品房买卖合同效力如何界定；二、如合同有效，李刚林是否存在违约情形；三、如李刚林违约，则其违约责任如何确定。
关于焦点一。李刚林主张万联公司在合同订立过程中采用了欺骗的手段，故涉案商品房买卖合同应属无效。首先，李刚林明知国家政策关于家庭第二套住房贷款政策以及其自身家庭成员购房情况，仍与万联公司签订合同，约定按首套房贷款利率支付购房款、向银行申请办理按揭，自身存在明显过错。其次，李刚林称万联公司在签订合同过程中明知其不符合首套房贷款政策情况，仍向其保证可按首套房货款政策申请按揭，存在欺诈行为。万联公司作为合同一方，固然负有了解李刚林贷款资格信息的义务，但根据常理，在合同签订阶段，万联公司并不负有核查李刚林所提供信息真实性的能力，李刚林亦无提交任何证据证明其已向万联公司明确告知自身不符合相关政策情况，以及万联公司在此情况下仍存在向其保证可按首套房贷款政策申请按揭、要求其办理假离婚等行为，应承担举证不能的不利后果，且不能排除李刚林在合同订立过程中隐瞒信息的可能。最后，即使李刚林所称的万联公司在合同订立过程中存在欺诈的理由成立，该理由亦非合同无效的法律依据，亦与其反诉主张解除合同的诉讼请求相悖。本院对其相应主张不予采纳。在尚无相反证据证明的情况下，原审法院认定万联公司与李刚林于2013年5月4日签订的中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，现无证据证明其存在无效或可撤销情形，故该合同合法有效，双方均应依约履行各自应负的义务。
关于焦点二。李刚林辩称因不可归责于其的原因导致按揭贷款无法办理，进而导致合同自始无法履行，且违约责任条款显失公平，应当无效。首先，根据合同约定，李刚林应当在签订合同后及时支付首期款共计236392元，并以按揭方式支付余款520000元。但李刚林仅支付50000元，未充分履行首期款的支付义务，已构成根本违约，应当按合同约定承担违约责任。其次，根据合同约定，在李刚林未依约履行购房款支付义务时，万联公司有权解除合同，并要求李刚林支付房款总额的20%作为违约金。该条款在合同中用黑体字标明，万联公司已履行其提请注意义务。李刚林称该条款显失公平，但根据法律规定，“显失公平”系合同可撤销而非无效事由，即使该条款存在显失公平情形，亦因李刚林未在法律规定的一年期间内向万联公司主张撤销该合同条款，导致其撤销权归于消灭。李刚林应当按该合同约定承担违约责任。最后，因为李刚林连首期款义务亦未完成，作为违约方，其无权行使合同解除权。另，根据一般交易习惯，购房者需缴清首期款后方才办理按揭申请手续，故本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”情形。李刚林以前述理由以及该规定为据主张解除合同、返还购房款本金及利息的反诉请求明显缺乏理据，原审法院不予支持。
关于焦点三。因李刚林构成根本违约，且以自身行为明确表示不同意继续履行涉案商品房买卖合同，万联公司主张解除合同，符合双方约定，原审法院予以支持。但根据文义解释规则并结合公平原则，合同约定的李刚林支付“房款总额的20%”作为违约金，原审法院认定为应按欠付购房款总额而非全部约定购房款的20%支付。李刚林应支付的违约金为141278.4元［（756392元-50000元）×20%］。万联公司同意李刚林已支付的50000元在违约金中予以扣除，故李刚林应支付的违约金数额为91278.4元（141278.4元-50000元）。因双方签订合同后万联公司已将涉案商品房备案登记至李刚林名下，现万联公司诉请注销该备案登记，于理有据，原审法院予以支持。对万联公司超出部分的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除万联公司与李刚林于2013年5月4日签订的中山市商品房买卖合同并注销该商品房销售登记备案；二、李刚林于原审判决生效之日起七日内向万联公司支付违约金91278.4元；三、驳回万联公司的其他诉讼请求；四、驳回李刚林的全部反诉请求。如果未按原审判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3326元（万联公司已预交3326元），由万联公司负担1319元，李刚林负担2007元并于原审判决生效之日起七日内直接返还万联公司）；反诉受理费525元（李刚林已预交525元），由李刚林负担525元。
宣判后，上诉人李刚林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案合同是由万联公司提供的格式合同，其中关于违约责任的条款加重了李刚林的责任，免除了万联公司的违约责任，属于法定无效的条款。根据涉案合同第七条及第九条的规定，李刚林违约，万联公司解除合同的，李刚林须支付房款总额的20%的违约金。而万联公司违约，李刚林解除合同的，万联公司却无需支付违约金。上述条款属于合同法第四十条规定的免除万联公司的违约责任，加重李刚林的责任的条款，显失公平，应属无效条款。因此，李刚林无需向万联公司支付违约金。退一步来说，本案违约金的计算基数是购房款的总价，购房者的违约责任过高。对于无法凑足房款又不能按揭贷款的当事人执行如此之高的违约金，免除了卖方的责任，况且尚未造成万联公司的实际损失，该条款违反了公平原则。李刚林请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，减少本案的违约金。在本案中，李刚林支付的50000元是双方签订认购书时支付的定金，而发票是万联公司所开具，因此即使该发票中注明该款项为购房款，也不影响该50000元为定金的属性。在定金与违约金并存的情况下，没收李刚林交纳的50000元定金更符合双方平等原则。二、李刚林并无详细获知关于限购的贷款比例通知的渠道。万联公司也未告知李刚林关于限购的贷款比例的情况，导致李刚林无法按揭贷款，涉案合同自始至终无法继续履行。万联公司作为房地产开发商，对房产交易方面应具有专业知识。万联公司在与购房者签订房屋买卖合同时应严格审查买房者的身份、经济能力。对于李刚林而言，购房系人生大事，其必须慎重对待，李刚林也将自身的婚姻状况及已购买一套房屋的情况告知万联公司的员工。但万联公司为了自己的业务，声称李刚林可以代办假离婚来享受首套自住房的房贷首付比例及税收优惠政策，诱使李刚林签订合同。万联公司的员工在签订涉案合同过程中存在重大过错。李刚林在签订涉案合同后，向银行咨询按揭贷款事宜，得知无法按照合同约定的比例贷款。涉案合同因国家的限购政策，李刚林无法办理按揭贷款，最终致使合同自始无法履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，万联公司应当将收受的购房款50000元及其利息返还李刚林。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第二、第四项；2.万联公司向李刚林返还购房款本金50000元及其利息787.9元（暂计至2014年8月7日止，余款每日按同期银行贷款利率计至万联公司实际清偿之日）；3.本案一、二审诉讼费由万联公司承担。
被上诉人万联公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方应严格遵守。二、涉案合同第七条并没有加重李刚林的责任，且该条款已在合同中用黑体字标明，万联公司已经履行了提醒注意义务，李刚林称该条款属于法定无效条款没有事实和法律依据。三、李刚林逾期支付购房款长达三年之久，严重损害了万联公司的合法权益，原审法院判决李刚林按照欠付的购房款的20%支付违约金，公平合理。李刚林认为双方约定的违约金过高，应承担举证责任。本案中，李刚林仅支付了不足10%的购房款，由于涉案合同已在网上备案，万联公司无法将涉案房屋向他人出售，李刚林的行为给万联公司造成严重损失，其应承担合同解除的责任。李刚林支付的保证金50000元已在双方签订涉案合同时转化为购房款。本案不存在定金与违约金并存的情况。而即使要选择适用违约金或者定金条款，其选择权也在万联公司，而非李刚林。四、李刚林在对办理银行按揭政策具有清晰了解和预期的情况下与万联公司签订《商品房买卖合同》，故未能办妥银行按揭手续的根本原因在于李刚林，合同不能履行并非由于不可归责于双方当事人的原因所致。万联公司已对李刚林尽到善意、合理的告知义务。万联公司并不负有审查李刚林所提供的信息的真实性的能力，李刚林也没有提供证据证明万联公司诱使其签订合同。故李刚林未按约定支付购房款，已构成根本违约。双方在合同补充协议一中已明确约定李刚林不能以按揭贷款的方式付款时可以选择一次性支付房款，但李刚林未按照此约定一次性支付购房款，李刚林应承担由此带来的不利后果。综上，原审判决认定事实正确，适用法律恰当，涉案合同合法有效，双方应共同遵守。李刚林的行为已构成违约，万联公司有权按照合同约定解除合同并要求李刚林承担违约责任。
二审期间李刚林、万联公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点主要有二，一是涉案合同无法继续履行是否是可归责于李刚林的原因所致；二是原审法院认定李刚林按欠付购房款总额的20%支付违约金是否妥当。
关于争议焦点一，即涉案合同无法继续履行是否是可归责于李刚林的原因所致的问题。李刚林虽然主张双方签订的涉案合同中关于违约责任承担的约定属于无效条款，但即使该条款无效，因该条款独立于合同的其他内容，并不影响涉案合同其他内容的合法性，李刚林仍应按双方的约定如期足额向万联公司支付购房款。根据双方的约定，李刚林通过分期付款的方式向万联公司支付全部购房款，其中首付款236392元于合同签订的次日支付，余款520000元于2013年6月5日支付。现李刚林仅向万联公司支付了50000元，尚欠706392元未能按期支付。虽然李刚林辩称，万联公司在双方签订涉案合同时曾向其承诺保证帮助其按双方合同约定金额办理银行按揭，后因李刚林妻子此前曾通过银行按揭购买过住房，根据国家政策李刚林未能享受首套住房的房贷首付比例及税收优惠政策，故李刚林未能按约定向万联公司支付购房款。但李刚林作为购房者，其应当了解及知晓我国关于商品房限购、限贷的相关政策。李刚林明知其妻子此前已通过按揭贷款的方式购买过一套住房，其再通过银行按揭方式购买住房已不可能再享受首套房贷款的优惠政策，却仍然选择通过银行贷款的方式向万联公司购买涉案房产，并按首套房的贷款比例约定了首付款及余款的支付时间及支付金额，其自身具有明显过错。此外，虽然李刚林主张万联公司曾向其承诺按首套房的贷款比例为其办妥相关银行贷款事宜，但万联公司对此并不确认，李刚林亦未提供相应的证据进行佐证。同时，李刚林仅向万联公司支付了购房款50000元，即其连双方合同约定的首付款都未支付完毕。故即使万联公司曾向李刚林承诺按首套房的贷款比例帮其办妥银行贷款事宜，李刚林亦应先行足额支付首付款。因此，因李刚林未按双方约定按时足额支付购房款，其行为已构成违约。原审法院据此认定涉案合同无法继续履行是可归责于李刚林的原因所致，并无不妥，本院予以确认。
关于争议焦点二，即原审法院认定李刚林按欠付购房款总额的20%支付违约金是否妥当的问题。李刚林认为，双方约定的违约条款仅明确李刚林逾期付款时需按房款总额的20%向万联公司支付违约金，但却未约定万联公司逾期交房时应承担的违约金，上述约定免除了万联公司的责任，加重了李刚林的责任，排除了李刚林的主要权利，应属无效条款。但涉案合同中关于逾期付款及逾期交房违约金的条款属于独立的两个条款，对于两个条款的效力应分别独立审查。因本院已认定李刚林逾期付款的行为已构成违约，而根据双方的约定，李刚林付清房款后，万联公司再向其交付涉案房产，故即使万联公司未向李刚林交付涉案房产，其行为亦不构成违约。而涉案合同中关于买受人逾期付款所应承担违约责任的条款，并未免除万联公司的责任，加重李刚林的责任或排除李刚林的主要权利，应为有效条款。李刚林虽然主张原审法院按照未付房款的20%支付的违约金明显高于万联公司的损失，但其并未提供相应的证据进行佐证。原审法院根据双方合同的约定及李刚林履行合同的情况，结合公平原则，确定李刚林应按欠付购房款的20%向万联公司支付违约金，并无不妥，本院予以确认。李刚林所称其交纳的50000元为定金，本案应适用定金罚则而不应再判令李刚林支付违约金的说法，万联公司并不确认，且李刚林亦未提供相应的证据证实其交纳的50000元为定金，故本院对其该主张亦不予支持。
综上，李刚林的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3141元（上诉人李刚林已预交），由上诉人李刚林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 易嘉璇
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