上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17146号
原告彭峰。
原告康芳萍。
委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人方叶，上海市天华律师事务所律师。
被告王平。
被告王溢才。
被告黄小枝。
被告王淇。
法定代理人王平。
原告彭峰、康芳萍诉被告王平、王溢才、黄小枝、王淇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日受理后，依法适用普通程序，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告彭峰、康芳萍的委托代理人方叶，被告王平（亦即被告王淇的法定代理人）到庭参加诉讼。被告王溢才、黄小枝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭峰、康芳萍诉称，2012年11月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将位于上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋出卖给原告，房屋面积107.74平方米，总价为人民币（以下币种相同）170万元。签约当日，原告向被告支付定金及房款共计55万元，又于2012年11月26日支付房款10万元。因被告迟迟未能交付房屋，故原、被告约定余款暂缓支付，并签订了补充协议。但被告仍未能履约，并在2014年2月15日向原告发出《调价通知书》，单方面要求涨房价。被告的行为损害了原告的合法利益，故原告起诉，要求：1、判令被告继续履行上海市房地产买卖合同（办理房屋交付及过户手续）；2、判令被告承担逾期交房的违约金暂计13万元（以65万为本金，按合同约定的每日万分之五，自2013年1月12日起暂算400日，以被告实际交房之日为违约金最终结算日）。
被告王平、王淇辩称，双方约定的房屋买卖价格是195万元，合同上只写了170万元。原约定先支付65万元，过2个月支付35万元，过年时再支付20万元，其余的以贷款支付，但至今原告仅支付了65万元，没有履行合同约定，且现房屋已由被告出租给案外人居住使用，无法交房，故不同意过户及交付房屋，同意退还房款65万元并支付违约金13万元。
被告王溢才、黄小枝未作答辩。
经审理查明：2012年11月10日，两原告与四被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定四被告将位于上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋出卖给原告，房屋面积107.74平方米，转让价款为170万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方（指四被告）于2012年11月30日前腾出该房屋并通知乙方（指两原告）进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定：甲乙双方确认，在2014年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（二）款内容处理。……（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（二）款内容处理。……（二）甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。合同附件三付款协议约定：3、付款方式：2012年11月10日前，乙方应通过上海宝阳房地产经纪事务所公司转付给甲方购房定金34万元整，并开具定金收款凭证，由双方共同签字确认。同时，乙方应通过上海宝阳房地产经纪事务所公司一并转付给甲方首期房价款21万元整，由甲方出具收款凭证，并将房屋钥匙一并交付乙方。待本合同签订生效后依法支付的定金自动转为收取房价款。2012年11月30日前乙方应通过上海宝阳房地产经纪事务所公司转付给甲方购房款10万元，由甲方向乙方开具收款凭证，并将其房屋产权证原件、房屋住宅质量保证书和住宅使用说明书等相关材料一并交付乙方。4、甲方同意乙方通过向银行贷款申请贷款用于支付剩余房价款，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后，甲乙双方应最晚于2014年5月31日前共同赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应向甲方支付剩余房款，该期房款应于乙方与银行签署的借款抵押合同等相关协议约定之期限内由贷款银行代为支付。
2012年12月19日，四被告作为甲方与乙方两原告签订房屋买卖补充协议一份，约定：基于购房合同的约定，甲方应于2012年11月10日前将房屋产权证、房屋钥匙、房屋使用权转交给乙方，但截至2012年12月20日甲方仍未将位于永宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋钥匙和该房屋的产权证交给乙方，致使乙方无法按时对该房屋进行装修，造成乙方入住该房屋的时间延后。鉴于甲方并未故意拖延房屋的交接，也在积极处理该房屋与他人的纠纷，故甲乙双方经协商后，达成如下协议：1、甲方承诺，将不迟于2013年1月12日之前将房屋交接给乙方，并将房屋内的杂物，装修垃圾等清理干净后连同房屋钥匙、房屋产权证一并交给乙方，双方签订房屋交接确认函。2、甲方在将房屋使用权转交给乙方后，在未得到乙方同意下，甲方及任何第三方不得改变房屋内任何结构和设施，若因此造成损失，则由甲方承担。3、乙方在获得房屋的使用权后，有权对该房屋进行装修，装修期间，因甲方的原因，致使第三方人员对装修进行阻拦和破坏，所造成的一切损失由甲方承担。4、甲方同意，乙方原定于2012年12月31日支付给甲方的第二笔房价款35万元延迟至2013年2月28日之前支付。甲方落款处由被告王平签名，乙方落款处由彭峰签名。
之后，四被告作为甲方与乙方两原告又签订房屋买卖补充协议一份，约定：因甲方未依约交房，自约定交接日之次日起，每逾期一日，由甲方向乙方支付乙方已付的全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行，且乙方有权直接从未付款中扣除该等违约金，若逾期超过60日后甲方仍未将房屋产权证、房屋钥匙、房屋使用权交接给乙方，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，甲方承担违约责任。
2012年11月10日，被告王平收取原告支付的购房定金34万元及购房款21万元，同月26日，王平又收取原告的房款10万元。
2014年2月15日，被告王平向原告发送调价通知书一份，言明因自身资金周转问题，决定将系争房屋总价上涨60万元，要求原告将该60万元在2014年2月28日前支付至被告账户。如原告不同意上调房价，将解除合同，不再履行合同相关义务。
2013年1月29日，案外人王学敏起诉要求被告王平、王溢才、黄小枝、王淇返还房款118，500元并支付其垫付的个人所得税款19，800元，并要求支付延期返还房款的违约金2，592.50元，2013年6月，本院判令被告王平、王溢才、黄小枝、王淇应返还王学敏房款118，500元，支付王学敏代付的税费19，800元，驳回王学敏其余诉讼请求。该判决现已生效。
审理中查明，系争房屋因另案被司法查封，故原告放弃办理过户的诉请，仅要求被告交房，并按补充协议的约定，以已付款65万元为本金，按日万分之五自2013年1月12日起计算至实际交房之日止的违约金。庭审中，原告出具被告王溢才、黄小枝、王淇出具委托书一份，内容为被告王溢才、黄小枝、王淇委托被告王平代为到房地产交易管理部门办理系争房屋产权转移、过户扥相关事宜、交接手续、收取售房款、代为签署该房屋买卖有关的买卖补充协议等。该委托书无落款时间。原告称系双方刚开始协商买卖房屋时由被告出具，被告称已记不清时间，且委托人均由其签名。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、房屋买卖补充协议、委托书、收据、通知书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋的买卖签订的买卖合同，是双方真实意思表示，应属有效。现原告作为购买方已行按约支付了部分的房款，被告理应协助办理过户及交房手续。但系争房屋因四被告与他人的债务纠纷导致被司法查封，四被告在查封期间不得对房屋进行处分，致使房屋过户及交付之事在目前属客观上履行不能，现原告虽自愿放弃过户的诉请，仅要求四被告交付房屋，但房屋实物交付亦属对房屋的处分，故本院亦难支持，原告可待系争房屋权利限制消除后再行诉讼或依据实际情况另行提出主张。另外，原告要求四被告按补充协议的约定承担违约金，符合双方合同约定，本院依法予以支持。但鉴于房屋能否最终交付目前尚不确定，故本院仅支持至判决作出之日。王溢才、黄小枝经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，属其对抗辩等诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王平、王溢才、黄小枝、王淇于本判决生效之日起十五日内支付原告彭峰、康芳萍逾期交房的违约金（该款以65万元为本金，以日万分之五计算，自2013年1月13日至本判决作出之日止）；
二、驳回原告彭峰、康芳萍其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币21，270元，保全费5，000元，由被告王平、王溢才、黄小枝、王淇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 梁爱萍
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。