中华人民共和国上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初11015号
原告：莫珍素(英文名：SUSANHUANG)，女，1951年8月3日出生，住美国。
委托诉讼代理人：吕钧弢，上海申浩律师事务所律师。
被告：莫素平，女，1956年10月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。
原告莫珍素与被告莫素平所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫珍素及其委托代理人吕钧弢，被告的委托代理人徐嘉妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫珍素向本院提出诉讼请求：确认上海市虹口区华昌路XXX号XXX、XXX室两套房屋(以下简称系争房屋)产权归原告所有,被告将房屋产权过户登记到原告名下。事实和理由：2004年10月，被告受原告委托以被告名义代原告购买了系争房屋。嗣后房屋登记在被告名下，房款已由原告全部承担。原告作为系争房屋的实际产权人，多次要求被告交还房屋并办理变更登记手续，被告却拒不办理。故起诉。
被告莫素平辩称，原告所述不是事实。系争房屋是被告购买的。2005年被告到原告美国的家中，原告当时希望被告将房屋转让给原告，被告于是书写了代原告购买系争房屋的协议。但此后原告没有支付任何房款，所以这件事情就不了了之。系争房屋是2007年办理的房产证，原告未提出异议。2007年至今，原告也并未主张过任何权利。不同意原告诉请。
经审理查明，原、被告系姐妹关系。原告在2004年时已入美国籍。2004年10月30日，被告签订商品房预售合同购买了系争房屋(用途为办公)，其中401室总价人民币425,554元，首付款人民币175,554元，银行贷款人民币25万元；402室总价人民币421,365元，首付款人民币171,365元，银行贷款人民币25万元。被告支付了首付款和交易税费，并以被告名义申请了银行抵押贷款。此后系争房屋于2007年8月登记到被告名下。银行贷款由被告按期归还，并于2014年12月全部还清，于2015年5月注销了抵押登记。系争房屋于2007年交付后，由被告用于出租，收取租金。
2005年2月9日，被告在原告美国的家中向原告出具一张字据，内容为“2004.10.30在上海XX大厦XXX、XXX，原发票名是莫素平，是代为莫珍素购买，真正的户主是莫珍素”。同日，原告书写了一张非规范格式并有涂改的记账稿，记载有“349,705。后加2千。351,705。到05年1－20付总数358,755，素平总付出。两套付现846,830元。汇现2万美金，汇成人民币165,800(1)。04年第二学期有90,000。03年分红余款原欠我35,700。(合计)291,500。(代付三通费)。所欠素平67,255(2)，换美金是8,152。注，莫素平从02/08/05开始代付按期付款。05年1月20号首付出7,050元(3)正。具体每月要根据发票为证。”被告在记账稿下方书写了“收回莫珍素67,255，美金8,152——莫素平”。2007年10月16日，被告出具一张收到原告2,000美金的收条。原告处还保有被告书写的两张非规范格式的记账稿。一张结尾标有“算止2013.7月份。”，记载内容为“贷款2005.1月份开始，250,000%2B250,000＝500,000。2007.10.17收美金2,000×7.45＝14,900。2006.2月份学校分红75,000元，合计89,900；收租金255,200，共计345,100。(下方他人书写：为什么没有2005年分红)按揭共付528,284.06，物业费27,010.08，购家具10,000，办产证30,000，娘12,400，维修基金5,075.52，保险费2,786，闭路电视480，合计616,035.65。2008-2012利息100,000×5×12×0.01＝60,000。计676,035.66－345,100-240,000(2013、2014分红)。90,935.66%2B中介费5,000%2B2,250.84(物业费)＝98,186.50。付油烟机500，热水器800。总计99,486.50。”另一张结尾标有“2014.12”，记载内容为“贷款2004.11.1，2004.9.26首付款，401，2007.4.30开始租，56*2,200＝123,200；402，2007.7.13，60×2,200=132,000，(合计)255,200。购房日期2004.12.24贷款，付物业费2006.6.24开始，72×187.57＝13,505.04。按揭共支付528,284.06；物业费13,505.04；购电视等10,000；办产证30,000；交房屋维修金5,075.52；娘124,000；中介费5,000；合计604,264.62-255,200＝349,064.62。2004.11.1，2,790.6×2＝5,581.2×2＝11,162.40……共付528,284.06。中间费收35％。”两张记账稿均无任何签名。双方发生争议后，曾在多名亲属陪同下一起到温州当地的派出所调解，但未能达成一致。当时参与调解的多名亲属到庭作证，称原告当时主张被告系代其购买房屋，并拿出2005年字据和记账稿，被告未明确否认。
另查明，2001年起，原、被告与其他亲属一起投资开办温岭市华侨中学，由被告掌管学校财务，负责分红。2003年12月15日，原告向被告出具一张“领款凭证”，记载内容为“从2001年下半年90,000；2002年－2003年360,000；2003年上半年还分45,000；共计495,000元。其中有325,000元经我本人同意，由莫素平经手，交付由莫彦春购土地(投资)325,000到目前投在莫彦春合购土地。以上属实为据。”2005年7月18日，原告向被告出具一张收条，记载“收到妹莫素平82,500人民币正”。本案中，同为学校投资人的莫某某、诸葛某某夫妇到庭作证称，温岭市华侨中学从2001年9月开始分红，都是被告操办。证人的份额较低是每学期人民币6万元，原告份额较高应为每学期人民币9万元，每年数额都一样，分两次拿钱，都是现金，直到2006年上半年只给了人民币5万元，说是效益变差了，之后就没再分红。
本案审理中，原告表示其系因在美国有事无法脱身，才委托被告代为购房。对于房款支付问题，原告陈述称首付款先由被告垫付，此后2005年2月9日在美国家中给付被告现金28,152美元，还给了第一笔还贷款人民币7,050元，也是美金支付，即记账稿上所写的“汇现2万美金”、“所欠素平67,255换美金8,152”和“05年1月20号首付出7,050元(3)正”。另外原告是温岭市华侨中学的股东，学校分红由被告代领取，2003年学校分红人民币35,700元，2004年第二学期学校分红人民币9万元，都是被告保管，用以代原告支付首付，即记账稿上所写的“04年第二学期有90,000。03年分红余款原欠我35,700”。之后原告又用学校2005年分红人民币18万元和2006年分红人民币15万元支付房款。2007年原告又在美国家中给了被告2,000美元。至此钱款结清，此后银行贷款都以房屋租金归还。被告陈述称购房首付均是被告自己的收入支付。原、被告的确有合作办学，但是并未达成协议用学校分红来支付房款。银行贷款由被告归还，并未通过租金。2005年2月9日记账单上写的应该是原、被告合作办校的投资款项，是要给到被告的。被告当天只收到8,152美元，该款项也并非是购房款。
上述事实，有原告提供的房地产登记信息、字据、记账稿、收条、房屋租赁协议、证人证言，被告提供的房产证、商品房预售合同、首付款发票、抵押借款合同、贷款对账单、贷款结算证明，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，不动产权属证书与不动产登记薄的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明，除有证据能证明不动产登记薄的记载确有错误外，以其记载确定权利归属。本案中，被告是不动产权属证书及不动产登记薄所记载的系争房屋所有权人，原告主张房屋归其所有，必须对双方存在借名买房约定，以及购房款为原告出资的事实，承担证明责任。
关于约定，根据被告在2005年2月9日出具的字据内容记载，双方确有借名买房的意思表示，而证人对双方在派出所调解时情况的描述也可对此加以佐证，结合贷款、租赁材料由原告保管，以及被告在2014年12月还书写购房相关费用的记账稿与原告协商的事实，足以认定双方原本确实存在借名买房的约定。被告辩称其写字据的意思是将系争房屋转卖给原告，与所书内容明显不符，本院不予采信。被告还辩称2014年12月记账稿是写给自己看的，带到原告家时与贷款、租赁材料一同被扣留，无证据可以证明，也不合常理，本院不予采信。
关于出资，首先确定的事实是房款首付及贷款本息都是由被告直接支付的，原告称其通过直接给付美金、学校分红抵扣和租金抵扣已经支付了全部费用，却仅能提供三张格式混乱(且其中两张都没有任何签名)的记账稿作为书面凭证，对大多数款项都缺乏直接证据予以证明。而双方当某某在庭审中对出资(尤其是分红抵扣一节)的陈述也都相当混乱。对此，本院只能根据现有证据，结合证人证言和当某某陈述，通过心证予以认定。2005年2月9日的记账稿系原告自行书写，格式混乱且有涂改，被告仅在书写收到美金8,152元的内容后签字，故除该款可认定被告收到外，其余内容更像是原告自订的付款计划安排。对其中记载的“汇现2万美金”，字面理解应为汇款，而原告并未能提供汇款凭证；“05年1月20号首付出7,050元(3)正”的记载，也无法证明该款已由原告支付给被告。原告声称上述两笔款也是当场现金交付给被告的，无法解释为何被告仅记明收到8,152美金，又为何要与同为现场交付的钱款分开列明，故本院无法采信。2007年10月16日的2,000美金收条，被告称是到美国借用的日常花费，并非抵扣房款，但其自行书写的记账稿中却含有该款，故应当认定为房款。至于原告所主张的学校分红抵扣，仅有2006年上半年的人民币75,000元与被告所书记账稿印证。根据原告在2003年12月所写的领款凭证，2003年之前的分红已经结算完毕；根据原告在2005年7月出具的收条，2005年上半年的分红其也已经收取。原告称2005年的收条是指以分红抵扣房款，无依据可以证明，本院不予采信。2004年上半年的分红原告自身在陈述中就并无主张。2004年下半年和2005年下半年的分红，被告并无证据证明已经给付原告，则可推定已协议抵扣房款。其数额虽无证据确定，但结合证人证言与其他已知的分红情况，可大致推定在每学期人民币9万元左右。原告主张的2006年下半年分红，未提供任何证据，而证人证言也称2006年下半年并未分红，与被告所书记账稿印证，故该款无法认定。至于2007年之后，原告陈述中未提及此后再有以分红抵扣房款的约定，证人也作证称未再领取过分红，故应认为此后不再有分红抵扣的情况。当某某对2010年以后的分红有争议的，属于另一法律关系，本案中无法处理，可另循法律途径解决。关于系争房屋出租的租金，结合记账稿以及租赁合同，扣除物业费、中介费等成本后，有证据支持的收益大致不超过25万元。且因租金收益属于系争房屋本身的孳息，在原告未能付清其他房款的情况下，也不能直接认定属于原告出资。由此可见，原告主张系争房屋的购房款全部由其出资，证据不足，本院无法完全采纳。
综上所述，原、被告双方确曾有过借名买房的约定，但购房款先由被告支付，贷款本息也由被告归还，而原告此后仅归还了部分房款，并未充分履行当时的约定。鉴于当前市场房价距离买房之时已经远远大幅上涨，若原告仅需按当年价格向被告补足房款，无疑对被告不公，也会导致双方利益失衡。故从公平原则出发，宜认为原、被告双方对系争房屋的购买均有出资，可对房屋按份共有。本院根据庭审查明的购房成本、双方出资贡献、租金收益抵扣等因素为基础，酌情确定原告份额为50％，被告份额为50％。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第二条之规定，判决如下：
一、上海市虹口区华昌路XXX号XXX、XXX室两套房屋均归原告莫珍素和被告莫素平按份共有，由原告莫珍素占50％份额，被告莫素平占50％份额；
二、被告莫素平应于本判决生效之日起10日内协助办理上述房屋的过户登记手续，将房屋产权变更登记为原、被告按份共有；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费21,000元，由原告负担10,500元，被告负担10,500元。
如不服本判决，在中华人民共和国领域内没有住所的当某某可在判决书送达之日起30日内，其他当某某可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高 行 玮
代理审判员 张 廷 奎
人民陪审员 毛 济 平
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 赖弈萱、顾逸
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。