广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5299号
上诉人（原审被告）：广州康创投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：刘炳培，职务：董事长。
委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何彩琼，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：杨慧、郝美林，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审被告：罗志辉，住广东省广州市越秀区。
原审被告：钟达欢，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
上诉人广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）因与被上诉人何彩琼、原审被告罗志辉、钟达欢房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）穗越法民三初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月，康某公司（为出卖人）与何彩琼（为买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号三层3021号铺，该商铺建筑面积共13.3253平方米，其中套内建筑面积6.9090平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.4163平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为343000元；第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭方式付款，2011年2月22日前支付全部房价款的20％（包含定金），计68600元；2011年3月21日前支付全部房价款的30％，计104400元；余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1．买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任：……3．如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任；第四条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1％的标准向出卖人计付违约金；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。该合同附件二为《二层平面图》，注明了3021号铺的位置。第十三条，在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15天的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房款1‰。的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。买受人决定解除合同的，出卖人应当白买受人解除合同通知到之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10％的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。何彩琼于2011年2月14日向康某公司支付了定金20000元，于同年2月22日向康某公司支付首期房款48600元、管理费40元、印花税172元、契税10290元、权证印花5元、房屋登记费550元，同年3月27日支付第二期房款104400元。
2013年2月27日，康某公司以特快专递方式向何彩琼在合同上所写地址寄出《律师函》，称就何彩琼未能按照合同约定付款或办理按揭手续一事函告康某公司，要求何彩琼于收到本函之日起3日内尽快付清购房余款。广东省邮政速递物流有根公司广州市分公司于同年4月7日出具书面意见，证实该邮件于2013年2月28日妥投，由收件人本人签收。
原审另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月4日向钟达欢、罗志辉核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号321，建筑面积12.83平方米，产权由钟达欢、罗志辉共有，钟达欢取得方式为分割，罗志辉取得方式为购买。
2012年8月2日，钟达欢、罗志辉和案外人李某乙、吴某共同签署《委托书》，记明：座落在广州市越秀区东风西路132号321等虽以钟达欢、罗志辉名义登记产权，但依法属钟达欢与李某乙的夫妻财产和罗志辉与吴某的夫妻财产，现我们委托受委托人刘炳培、康某公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第22O397号《公证书》公证。
因本案纠纷，康某公司、钟达欢、罗志辉作为原告于2014年4月10日提起（2014）穗越法民三初字第901号案诉讼，广州市越秀区人民法院于20l4年6月18日作出民事判决书：一、解除广州康创投资有限公司与何彩琼于2011年2月签订的关于广州市东风西路132号三层3021号铺的《商铺买卖合同》。二、驳回钟达欢、罗志辉、广州康某投资有限公司的其他诉讼请求。钟达欢、罗志辉、广州康某投资有限公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）穗中法民五终字第3020号民事判决书，认定何彩琼没有办理涉案房屋的按揭手续而致合同不能继续履行的责任应由康某公司承担，遂判决：驳回上诉，维持原判。
2015年2月4日，何彩琼向原审法院提起诉讼，请求判令：1、康某公司、罗志辉、钟达欢立即返还何彩琼已付购房款、定金、管理费、印花税、契税、权证印花、房屋登记费等费用共184057元。2、康某公司、罗志辉、钟达欢支付违约金3.43万元。3、受理费由康某公司、罗志辉、钟达欢承担。
原审诉讼中，康某公司、钟达欢、罗志辉提交了落款时间为2012年8月15日和2012年9月11日的《敬告函》复印件两份和落款时间为2012年11月2日的《关于催办理按揭手续的函》以证实其已发函催告何彩琼支付余款。何彩琼否认收到上述函件。
原审法院认为：康某公司与何彩琼签订的《商铺买卖合同》已经由生效的法律文书确认解除，康某公司、钟达欢、罗志辉也同意退还何彩琼已付购房款、定金、管理费、印花税、契税、权证印花、房屋登记费等费用共184057元，双方对此没有争议，对何彩琼的该项诉讼请求，原审法院予以照准。关于违约金的问题，广州市中级人民法院的（2014）穗中法民五终字第3020号民事判决书已经认定，何彩琼没有办理涉案房屋的按揭手续而致合同不能继续履行的责任应由康某公司承担，故何彩琼参照合同第十三条的标准，要求康某公司承担违约责任，原审法院予以支持。因罗志辉、钟达欢是涉案房屋的产权人，是何彩琼与康某公司《商铺买卖合同》项下的权利享有者，对康某公司承担的义务也应负有责任。因此，康某公司、罗志辉、钟达欢应共同向何彩琼返还已收取的购房款、定金、管理费、印花税、契税、权证印花、房屋登记费等费用以及支付违约金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2015年8月20日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起七日内，钟达欢、罗志辉、广州康某投资有限公司向何彩琼返还购房款、定金、管理费、印花税、契税、权证印花、房屋登记费等费用共184057元；二、在本判决发生法律效力之日起七日内，钟达欢、罗志辉、广州康某投资有限公司向何彩琼支付违约金34300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4575元和诉讼保全费1611.79元，由钟达欢、罗志辉、广州康某投资有限公司共同负担。
判后，上诉人康某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，因为本案未能依约办理产权交易过户手续的责任在于何彩琼，故我方无须支付违约金。《商铺买卖合同》明确约定，何彩琼以按揭方式支付购房余款。而根据按揭银行的按揭流程规定，在办理过户手续之前，必须先行或同时办理他项权证。由于何彩琼至今未办妥按揭手续，从而导致我方无法办理银行他项权证和产权过户手续，故我方无须支付本案违约金。综上所述，上诉请求：1、改判我方无须向何彩琼支付违约金34300元；2、本案一、二审诉讼费由何彩琼负担。
被上诉人何彩琼答辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，证据充分，康某公司、罗志辉、钟达欢应当根据商铺买卖合同向我方支付违约金，康某公司的上诉请求没有事实和法律依据，也没有新证据提交，我方请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审被告罗志辉、钟达欢述称：同意康某公司意见。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，由于康某公司对于退还何彩琼所支付的购房款、定金、管理费、印花税、契税、权证印花、房屋登记费等费用共184057元，并无异议，故本案二审争议的焦点问题是康某公司是否应当向何彩琼支付违约金及具体数额。因本院生效的（2014）穗中法民五终字第3020号民事判决书已经认定，何彩琼没有办理涉案房屋的按揭手续而导致合同不能继续履行的责任应由康某公司承担，而康某公司也未能提交证据推翻该判决认定，故康某公司理应向何彩琼支付相应的违约金。而根据《商铺买卖合同》第13条第2款的约定“逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10％的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。”，该条款并未明确出卖人赔付的房款为总房价款还是已付房款，但联系合同前后文，此处应作已付房价款理解为宜，且何彩琼实际上仅支付了部分购房款，按照总房价款的10%计付违约金明显过分高于何彩琼实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及公平合理原则，本院认为该笔违约金应按何彩琼已付房价款的10%计付即17300元为宜。原审法院判令康某公司、罗志辉、钟达欢以总房款的10%向何彩琼支付违约金34300元，处理欠妥，本院予以纠正。至于诉讼费用的具体负担问题，虽然本院已经对违约金数额进行了改判，但鉴于本案纠纷系康某公司违约引发，故本院对一审诉讼费的负担不予调整，二审诉讼费由康某公司负担。
综上所述，原审查明事实清楚，唯部分处理不当，本院予以调整。上诉人康某公司上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第561号民事判决第一项以及诉讼费负担的决定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第561号民事判决第二项为：在本判决送达之日起七日内，钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司向何彩琼支付违约金17300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费232.5元，由上诉人广州康创投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十二月十日
书 记 员 宋德光
邝伟贤