湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第1498号
原告伍建湘，男，1972年11月7日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省。
委托代理人黄光洪，湖南金鸥律师事务所律师。
被告XX公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人张雪海，系该公司总经理。
原告伍建湘与被告XX公司（以下简称XX公司）不动产登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍建湘及其委托代理人黄光洪、被告XX公司的法定代表人张雪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍建湘诉称，2015年9月7日原告因想在郴州购置房产，在被告处看房时，被告的工作人员对原告介绍说他们开发的XXXX马上就要封顶了，现在他们公司在搞团购促销，客户现在认购新房价格很优惠，单价2900元／平方米。原告于是和被告签订《XXXX商品房认购书》，并向被告缴纳15000元定金，团购服务费5000元，双方确定认购XXXX1单元2408室，单价为2900元／平方米。认购书签订后，原告回家后在网上查询该楼盘的情况时发现，该楼盘问题多多，很多人都在投诉该楼盘本应该在2013年交房，可是到如今该楼盘都没能封顶。第二天，原告要求被告说明该楼盘2013年到现在至今都不能交房是什么原因，被告的法人代表张雪海解释说：XXXX是由被告从另外一个老板接转过来开发和承建并予以销售的，现在他们自己在搞，该楼盘没有任何问题，你认购的1单元2408室也没有任何问题，原告还是不放心，到郴州市房产局查询，结果原告所认购的XXXX1单元2408室早已卖给第三人，涉嫌一房二卖，原告多次要求被告解除合同并退还定金和团购服务费，被告拒绝解除合同和返还定金及服务费。原告认为被告隐瞒事实，一房二卖，以欺诈的手段诱使原告签订商品房认购书，致使原告在经济上和精神上都受到较大的损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、原、被告双方签订的认购书无效；二、被告返还原告30000元定金；三、被告返还原告5000元服务费；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告伍建湘为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、认购书，拟证明原告与被告约定以15000元定金订购XXXX1单元2408室房屋。
2、定金收据，拟证明原告已交被告15000定金。
3、团购服务费，拟证明原告已交被告5000元。
4、转账单，拟证明定金15000元和团购费5000元是通过网上银行转账给被告。
5、企业注册登记，拟证明被告主体资格。
6、2016年1月13日在郴州市房产局查询结果，拟证明原、被告签订的XXXX1单元2408室已经登记在他人名下，该房涉嫌一房二卖。
被告XX公司辩称，原告在我方项目楼盘购置的XXXX1栋2408房产，2016年1月20日北湖区政府出示证明XXXX1栋2408房可以正常交易。被告要求原告撤回起诉，继续进行房产交易。
被告XX公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1、《关于XXXX一单元2408房有关情况说明》，拟证明政府出示证明XXXX1单元2408房不属一房二卖。该证明是北湖区维稳办出示的证明。
2、商品房预售许可证，拟证明此楼盘可对外销售。
经庭审组织质证，被告XX公司对原告伍建湘提交的1-5号证据，无异议。对6号证据，不认可。
原告伍建湘对被告XX公司提交的1号证据，证明方向不认可，XXXX1单元2408房本身存在问题，在购房时被告并未告知我方当事人，需把XXXX1单元2408房的权属问题解决。对2号证据，被告不能提供原件，该商品房预售许可证即使是真实的也不能否认被告一房二卖的事实。
根据原、被告举证、质证及本院认证，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
2015年9月7日，原告伍建湘在被告XX公司了解购房信息时，经被告XX公司工作人员介绍，双方签订了《XXXX商品房认购书》，认购书载明：卖方：XX公司，认购方：伍建湘，认购地点：XXXX1单元2408室，建筑面积138.98平方米，单价2900元，总价403042元，优惠折扣9.9折，折后单价2878元，折后总价400000元，定金15000元，付款方式：一次性付款，付款日期：2015年9月7日付定金15000元，2015年10月10日一次性付清尾款385000元。并约定：1、认购方对住宅相关情况已全部知悉认可，自愿购买上述住宅。2、认购方必须在签署本认购书后1月内（即2015年10月10日前），签署《郴州市商品房买卖合同》并缴交首期付款，所缴交定金款项移至本房款之首付款内。如认购方未按约定日签署《郴州市商品房买卖合同》和交齐首付款，则视为放弃认购，原认购房号不予保留，所缴之定金不予退还。3、认购方所定住宅的价格按签订《认购书》当天的价格表计算，在认购期内不受日后价格调整的影响。4、认购方所定住宅的面积，最终以具有测绘资质的单位提供的测绘面积为准，在办理产权证时可以多退少补。5、此认购协议不可以对外转让。6、其他约定无。7、本认购书一式三份，卖方执两份，认购方执一份，由卖方代表盖章签字，认购方签字后生效。原告伍建湘在认购书上签字，被告XX公司在认购书上加盖了合同专用章。认购书签订当日，原告伍建湘向被告XX公司支付了购房定金15000元，团购服务费5000元，被告XX公司向原告伍建湘出具了正式收据。之后，原告伍建湘到郴州市房产局查询，其购买的XXXX1单元2408号房已登记在他人名下。为此，原告伍建湘要求与被告XX公司解除合同，并退还购房定金及服务费，被告XX公司则要求原告伍建湘继续履行合同，交清购房款。因双方协商未果，故酿成纠纷。
本院认为，本案立案案由为不动产登记纠纷，经审理本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争执的焦点是：原、被告双方签订的《XXXX商品房认购书》是否合法有效。本案中，原、被告所签订的《XXXX商品房认购书》中的卖方为XX公司，而实际签订合同的卖方系本案被告，被告既不是XXXX1单元2408号房屋的所有权人，亦未提交证据证明其得到出卖方XX公司的授权代理，至今被告与原告签订的《XXXX商品房认购书》也未经权利人追认。原、被告所签订的《XXXX商品房认购书》应为无效。因原、被告所签订的《XXXX商品房认购书》无效，被告因该合同取得的房屋定金15000元及服务费5000元应当返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告伍建湘与被告XX公司于2015年9月7日签订的《XXXX商品房认购书》无效。
二、被告XX公司在本判决生效后十日内返还原告伍建湘购房定金15000元及服务费5000元，合计20000元。
三、驳回原告伍建湘的其他诉讼请求。
如果被告XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费300元，由被告XX公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 肖 文
人民陪审员 李翠玉
人民陪审员 任 萍
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 何 玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。