广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第382号
上诉人（原审原告）：张志强，男，汉族，1973年1月27日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：赖伟光，广东诚迅达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：玉书勤，男，汉族，1962年12月28日出生，住广东省珠海市金湾区。
原审被告：陈伟梅，女，汉族，1966年5月13日出生，住广东省珠海市金湾区。
原审被告：玉珊珊，女，汉族，1990年3月11日出生，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人：陈伟梅，女，汉族，1966年5月13日出生，住广东省珠海市金湾区。
上诉人张志强与被上诉人玉书勤、原审被告陈伟梅、原审被告玉珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张志强在原审诉讼中的请求为：玉书勤双倍返还张志强购房定金10万。
原审法院查明，粤房地权证珠字第01001721**号、粤房地权证珠字第01001721**号房地产权证显示：珠海大道1号169栋2101房（以下简称涉案房屋）属于玉书勤、陈伟梅、玉珊珊所有，其中玉书勤占5%产权份额、陈伟梅占5%产权份额、玉珊珊占90%产权份额。玉书勤、陈伟梅原系夫妻关系，玉珊珊系玉书勤、陈伟梅女儿。2012年7月6日，玉书勤与陈伟梅在珠海市金湾区民政局婚姻登记处登记离婚并签订《离婚协议书》一份。《离婚协议书》约定：涉案房屋90%的产权归玉珊珊，10%的产权归陈伟梅，玉书勤必须随时无条件配合办理更名过户及相关手续……。
2013年2月19日，玉书勤、陈伟梅、玉珊珊为甲方、张志强为乙方签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方将涉案房屋以总价款人民币1032815元转让给乙方；乙方在合同签订后三日内支付定金50000元；本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过房手续，在取得受理回执当天乙方一次性付清房款；双方同意于2013年4月15日前由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币50000元……。张志强在乙方处签名、捺手印，玉书勤在甲方处签名、捺手印并代陈伟梅、玉珊珊签名。张志强提供时间为2013年2月20日的收款收据一份，内容为“兹收到张志强购买珠海大道1号169栋2101房订金50000元”，收款人栏有“玉书勤”签名字样并捺手印。张志强称上述款项在夏湾南湾花园二期22号商铺以现金方式交给玉书勤。玉书勤对“玉书勤”签名字样的真实性不予认可，但未在原审法院指定时间内提交书面鉴定申请。
玉书勤主张本案法律关系为民间借贷并提供光盘和相应的录音文字说明一份予以证实，光盘记录了张志强与玉书勤之间的谈话内容。谈话中，玉书勤一再提及双方是借贷关系，但张志强未作正面回应；其中玉书勤问“那份合同是怎么回事的，我借你5万，你为什么要10万？”张志强答“你准备好钱吧，那是息口（粤语利息的意思）”。张志强解释称谈话内容没有否定是房地产买卖，“息口”是指罚金。玉书勤称借款50000元，但张志强在2012年2月19日珠海市房地产交易中心楼下的蓝牌车上只给了玉书勤现金42500元，预先扣除了一个月的利息7500元；借款除了光盘外，还有在张志强手上的借条和证人。
另查明，2013年7月23日，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，原审法院依法向张志强行使释明权，告知张志强其主张的房屋买卖合同法律关系与原审法院根据案件事实认定的民间借贷法律关系并不一致，并询问张志强是否变更诉讼请求。张志强坚持主张本案是房屋买卖合同法律关系，不变更原诉讼请求。
原审法院认为，双方争议的主要焦点为本案法律关系的性质。张志强与玉书勤之间签订了《珠海市房地产买卖合同》，张志强并提供了购房订金的收款收据，但是在张志强与玉书勤的谈话录音中，张志强明确表示多出的钱为“息口（利息）”，因此原审法院认定张志强、玉书勤之间名为房屋买卖，实为民间借贷。另外，在合同约定的履行期间，张志强既不催促玉书勤办理房屋过户，又不催促玉书勤交付房屋，显然与张志强主张的房屋买卖合同关系不符。张志强、玉书勤之间既属民间借贷合同关系，则无定金存在与适用之余地。同时，收款收据中记载的50000元款项为“订金”也非“定金”，因此原审法院对张志强要求玉书勤双倍返还购房定金100000元的诉讼请求不予支持。由于款项是玉书勤向张志强借贷，无证据显示与陈伟梅、玉珊珊相关，陈伟梅、玉珊珊主张其与本案无关，不是本案适格玉书勤的观点成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回张志强的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1150元，财产保全费人民币1020元，由张志强负担。
上诉人张志强不服上述判决，提起上诉，上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一、一审判决将张志强与玉书勤的房屋买卖合同关系认定为借贷关系，认定事实错误。2013年2月19日，玉书勤与张志强签订《房地产买卖合同》，将位于珠海大道1号169栋2101房屋一套转让给张志强，并代表原审两被告签名。次日，张志强支付5万元给玉书勤，玉书勤出具收款收据一份。以上事实，有张志强提供的原始书证证明，一审判决书在查明的事实中也对此确认。依据上述证据，应认定双方的法律关系为房屋买卖关系。玉书勤提供的电话录音，形成于本案诉讼之后。对于张志强诉讼主张的10万元，张志强已在诉状上作了明确的阐述，张志强在电话录音中所说的“息口”，结合张志强的诉状内容，指的是罚金或违约金。在该电话录音中，张志强已否认存在借据及借贷关系，“息口”两字不构成民事诉讼证据规则所规定的“自认”。一审判决断章取义地以“息口”两字，认定张志强自认借贷关系，明显歪曲张志强的意思表示，与本案事实及录音内容不符。张志强与玉书勤签订合同并支付定金后，在履行过户期限届满前、后曾多次电话联系玉书勤要求办理过户手续，但玉书勤以其老婆、女儿未同意卖房拖延，后来则拒听张志强电话，张志强见房屋过户无望才提起诉讼。玉书勤未履行过户手续本是违约行为，一审判决以卖方违约为由否定双方的房屋买卖合同关系，不能成立。二、张志强与玉书勤签订的房屋买卖合同合法有效，玉书勤应返还所收5万元并支付违约金5万元。玉书勤与张志强签订房屋买卖合同，意思表示真实，不具有法律规定的无效情形，合同应合法有效。即使房屋共有人陈伟梅、王珊珊未授权玉书勤售房且事后不予追认，合同也仅是对陈伟梅、王珊珊无约束力，但不影响张志强与玉书勤之间的房屋买卖合同效力。房地产管理法第三十八条“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让之规定，属于管理性强制规定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，故不能以违反房地产管理法第三十八条规定确认合同无效。玉书勤出具的收款收据虽记载50000元款项为“订金”，但该款系依据双方所签《房地产买卖合同》第二条第二款定金内容支付，合同已约定了定金性质，应对该款适用定金罚则。本案不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定情形。综上，一审判决认定事实、适用法律有误，张志强请求二审法院撤销一审判决。玉书勤收取张志强买房定金后藏匿，既不办过户手续又不退款，纯属无赖行径，一审对其作出偏袒判决，令人匪夷所思。张志强恳请二审法院改判支持张志强的诉讼请求。
原审被告陈伟梅、玉珊珊在二审中答辩称：一、一审认定张志强与玉书勤之间的纠纷为借贷关系是正确的。1.张志强与玉书勤签订的《房地产买卖合同》无效，该合同上没有陈伟梅、玉珊珊的签名，陈伟梅、玉珊珊也没有对此合同进行追认，张志强在法定期间亦没有向法院对“陈伟梅、玉珊珊”的签名申请笔迹鉴定，故应承担举证不能的不利后果；2.玉书勤在原审中提交证据证明只是向张志强“借款50000元（实收现金42500元）”，张志强是以所谓合法的“房屋买卖”手段掩盖非法的借贷的关系，且借钱的事实得到原审法院的查明及认定。二、原审法院查明和认定的事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判；三、其他答辩意见与一审一致。
被上诉人玉书勤未提交答辩意见。
二审期间，陈伟梅提交如下证据：1、中国建设银行股份有限公司珠海市分行出具《同意房产产权变更通知书》；2、《民事调解书》，两份证据共同证明涉案房屋产权属于陈伟梅和玉珊珊，不属于玉书勤，玉书勤5%的份额已经变更到陈伟梅的名下。张自强对陈伟梅提交上述证据发表如下质证意见：1、由于证据一无原件，真实性不予确认；2、对证据二真实性予以认可，但不认可关联性。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：张志强与玉书勤签订的《房地产买卖合同》是否为双方真实意思表示。关于本案的基础法律事实，应当综合双方当事人的陈述及相关证据予以判断。虽然张志强与玉书勤签订的《房地产买卖合同》，约定玉书勤将登记在其与陈伟梅、玉珊珊名下的珠海大道1号169栋2101房出售给张志强，并且出具了购房订金的收款收据，但是在其后双方谈话录音中，张志强明确陈述5万本金之外的款项为“息口（利息）”，而且谈话录音中注重强调让玉书勤准备钱还款，双方并未涉及购房事宜，据此本院认为该谈话录音确实可以反映双方之间并非房屋买卖的真实意思表示，双方真实的意思表示实际是借贷关系，原审法院对此认定正确，本院予以维持。张志强上诉认为原审法院对谈话录音断章取义，其对于借据及借贷关系予以否认，对此本院认为，如果双方之间真实法律关系为房屋买卖，那么谈话录音中则必然不会出现“息口”字样，因此张志强该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。张志强与玉书勤签订的《房地产买卖合同》的真实意思并非是进行房屋买卖，而是由张志强提供借款给玉书勤，玉书勤提供涉案的房屋作为担保，以保证张志强在期满后收回借款和利息，双方是借用“房屋买卖”之表象，其真实目的是以房屋作为借款之担保，因此张志强与玉书勤的真实意思并非是该合同的书面意思。原审法院向张志强进行释明后，其仍坚持其房屋买卖合同关系的诉讼主张，原审法院据此驳回张志强诉讼请求，完全正确，本院予以维持。张志强与玉书勤之间的借款关系，张志强可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人张志强上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币2300元，由上诉人张志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月九日
书 记 员 程 敏