海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2018）琼0271民初4172号原告：王明花，女，1970年1月28日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住杭州市下城区。原告：李水虎，男，1963年7月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住杭州市下城区。上述二原告共同委托诉讼代理人：李爱民，海南惠海律师事务所律师。被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。第三人：三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司，住所地：三亚市大东海瑞海豪庭A栋裙楼。法定代表人：杜刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：周治年，海南琼亚律师事务所律师。原告王明花、李水虎诉被告海南东兰投资有限公司（以下简称：东兰公司）、第三人三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司（以下简称：金岛嘉宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王明花、李水虎的共同委托诉讼代理人李爱民，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人金岛嘉宁公司的委托诉讼代理人周治年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王明花、李水虎共同向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2013年3月30日就新浪国际公馆1-1701号商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、确认被告与第三人之间就三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1701号商品房签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告与第三人协助办理之前就三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1701号商品房签订的《商品房买卖合同》预售备案登记的撤销手续；4、判令被告于本案判决生效之日起，立即提交办理三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1701号商品房土地房屋产权至原告名下的不动产权证书需由出卖方提交的资料至三亚市不动产登记中心，协助办理该房产权过户至原告名下的手续。5、判令本案案件受理费等诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：原告王明花与李水虎是夫妻关系。2013年3月10日，二原告与被告签订《新浪国际公馆认购书》，约定二原告以人民币240万元的价格购买被告开发的位于三亚市外贸路“新浪国际公馆”西塔楼第1-1701号商品房（该房基本情况：建筑面积100.41平方米，套内建筑面积79.36平方米，单价23902元/平方米，总价人民币2400000元）。认购书签订当日，二原告依约向被告支付了定金50万元，随后又于2013年3月15日和3月25日向被告分别支付了购房款130万元和60万元，就上述款项被告已向二原告出具收据进行确认。2013年3月30日，二原告就涉案房屋与被告签了正式的《商品房买卖合同》。并于同年8月9日将涉案房屋向二原告进行了交付。二原告接收该房屋占有、使用至今。事后，二原告得知被告以借取高利借款为目的，已以签订《商品房买卖合同》备案登记的方式，将涉案房屋“抵押”给了第三人金岛嘉宁公司。二原告认为被告和第三人金岛嘉宁公司之间属于借贷担保关系，属于违法的虚假商品房买卖合同关系。该《商品房买卖合同》应属无效合同。被告和第三人以欺骗的方式获得三亚市合同备案登记部门的《商品房买卖合同》预售备案登记，亦属于违法行为，应予以撤销。被告东兰公司作为二原告购买的以上商品房的出卖方，其有义务提交资料协助办理产权过户至原告名下的产权登记手续。据此，特诉至贵院，请求判如所请。被告东兰公司辩称，对于原告的诉求没有异议。第三人金岛嘉宁公司陈述称，对于原告的第一、二项诉求，第三人认可与被告之间存在借贷关系，但二原告现要求确认第三人与被告之间的商品房买卖合同无效，应当提供证据证明。对二原告的第三项诉求，在二原告与被告之间的商品房买卖合同有效的前提下，我们可以协助办理撤销预售备案的手续。二原告的第四项诉求，涉案的新浪国际公馆整个项目现尚未办理大的产权证，根据城市房地产管理法第38条规定，即本案涉案的房屋办理过户的条件尚未成就。因此，对于二原告的该项诉求不应予以支持。原告王明花、李水虎为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《新浪国际公馆认购书》，用于证明2013年3月10日原告与被告东兰公司就涉案的1-1701房签订了认购书，原、被告双方建立了合法有效的商品房买卖合同关系。2、收据（NO9104665），3、收据（NO9104668），4、工行汇款凭证（002170），5、工行汇款凭证（000281），上述2至5组证据用于证明原告已于2013年3月10日向被告支付了50万元定金，其后于2013年3月15日和3月25日分两次共向被告支付购房款190万元，被告收到上述款项后已向原告出具收据进行了确认。6、《商品房买卖合同》，用于证明2013年3月30日原告与被告补签了正式书面商品房买卖合同。7、前期物业服务管理协议、物业费收缴协议等入住文件，8、部分物业、水、电费、室内装修、物品费用票据，上述7.8组证据用于证明原告已于2013年8月9日接收占有使用新浪国际公馆西塔楼1-1701房并居住使用至今的事实。9、《商品房买卖合同》，用于证明被告与第三人于2011年6月15日就1-1701房签订了商品房买卖合同并进行了备案登记。原告当庭提交一组证据：（2016）琼0271民初4684号民事判决书、（2013）城民一初字第2586号民事判决书，用于证明被告与第三人之间为借贷关系就涉案房屋所签订的合同为无效合同。被告东兰公司质证称，对于原告所举证据的三性和证明目的均予以认可。第三人金岛嘉宁公司质证称，对于证据1、2、3、4、5的三项均无异议，涉案房屋总购房款为240万元，原告提供的汇款凭证只有190万元。对于证据6、7、8、9的三性均无异议，对于原告当庭提交的证据的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议。对于原告所举证据的三性本院均予以采信，应当作为认定本案事实的依据。被告东兰公司未提交证据。第三人金岛嘉宁公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间为2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2013年3月10日，原告王明花、李水虎与被告东兰公司签订《新浪国际公馆认购书》，认购了新浪国际公馆1-1701号房，认购价为240万元。认购书签订当日二原告依约向被告支付了50万元定金，其后又于同年3月15日和3月25日分两次共向被告汇款190万元，被告收到上述款项后，向二原告分别出具了两份收据进行确认。2013年3月30日，二原告与被告签订正式的《商品房买卖合同》，约定：王明花、李水虎购买东兰公司开发的新浪国际公馆1-1701房，建筑面积100.41㎡，套内建筑面积79.36㎡，总价240万元。合同签订后，被告于当年的8月9日已将涉案房屋向二原告进行了交付，并由二原告居住至今。另查，2011年6月15日东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义向金岛嘉宁公司借款3000万元，金岛嘉宁公司实际转账2460万元，借款期为6个月。双方于2011年6月15日签订了包含涉案房屋1-1701号房在内的15套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》作为该2460万元借款的担保，并于2011年6月22日将该15份合同办理了备案登记，该15份合同上载明的房屋总价款共计59711119元。庭审中，金岛嘉宁公司提供了一份由东兰公司法定代表人魏泽诚于2016年8月5日签名的《情况说明》，载明：“1、本人已代表东兰公司收取了金岛嘉宁公司出借给东兰公司的人民币24600000元。2、东兰公司已将名下的位于三亚市××区新浪国际公馆的15套房（具体房号：1-1701、1-1702、1-2002、1-2101、1-1701、2-2501、2-2502、2-2601、2-2701、2-2702、2-2901、2-2902、2-3001、2-3002、2-3003）出售给金岛嘉宁公司，双方已签订正式的《商品房买卖合同》并办理了预登记。3、因东兰公司未能按期归还金岛嘉宁公司的24600000元借款，本人代表东兰公司和金岛嘉宁公司达成口头协议，以东兰公司所出售给金岛嘉宁公司15套房抵顶24600000元借款。从此，两公司之间不再存在任何债权债务。”金岛嘉宁公司据此主张其与东兰公司之间已经约定从借贷关系转为商品房买卖合同关系。魏泽诚对该份情况说明予以认可。另，案外人徐某于2013年9月11日将东兰公司列为被告、金岛嘉宁公司列为第三人向本院提起诉讼，本院作出（2013）城民一初字第2586号民事判决书，经生效判决确认被告与第三人就包含本案房屋在内的15套房屋所签订的商品房买卖合同，实际是作为双方借款关系的担保，双方的真实意思是借款合同关系，不存在商品房买卖的真实意思表示。本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。因此，王明花、李水虎与东兰公司就涉案1-1701房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，双方均应恪守履行合同义务。原告关于要求确认其与被告就1-1701房签订的《商品房买卖合同》合法有效的主张，于法有据，本院予以支持。关于金岛嘉宁公司与东兰公司就涉案房屋所签订商品房买卖合同效力问题。首先，金岛嘉宁公司与东兰公司之间实际是借款关系，双方之间是以《商品房买卖合同》作为借款的担保，不存在真实的商品房买卖的意思表示。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种“准担保物权”有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”相违背。对于2016年8月5日魏泽诚出具的《情况说明》即便认可了其与金岛嘉宁公司已经由借款关系转为买卖合同关系，双方应当就债务到期情形下的以房抵债签订新的协议，而不应当成为确认双方2011年6月22日所签订的作为担保性质备案的15套《商品房买卖合同》为有效的理由，因为一旦确认《情况说明》存在这种追溯效力，那么金岛嘉宁公司与东兰公司之间有效的是已经备案的商品房买卖合同，备案具有预登记性质，应当优先于个人买房者未备案的商品房买卖合同，这种行为也会使得“禁止流押（质）”规定被轻易规避，且该15份合同上载明的房屋总价款共计59711119元，用于冲抵的债权仅有2460万元，对价明显不对等，这实际损害了个人买房者的利益。综上，金岛嘉宁公司与东兰公司为担保借款就本案1-1701房所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。金岛嘉宁公司应当协助办理其与东兰公司就本案新浪国际公馆1-1701房的《商品房买卖合同》预售备案登记的撤销手续。关于涉案房屋的过户登记。涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，因此，王明花、李水虎现诉求东兰公司协助将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，王明花、李水虎可以在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。关于王明花、李水虎与东兰公司所签订的《商品房买卖合同》办理备案登记的问题，金岛嘉宁公司与东兰公司就本案1-1701房所签订的无效《商品房买卖合同》的备案登记是该房以后办证至王明花、李水虎名下的阻碍，因此应当予以撤销。但将王明花、李水虎与东兰公司签订的《商品房买卖合同》办理预售备案登记是为办理涉案房产产权登记的行政管理前置手续，并非履行《商品房买卖合同》中出卖人负有的一项独立义务，即该事项已经包括在王明花、李水虎要求办理房屋产权过户的诉求中，因此本院对该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，判决如下：一、确认原告王明花、李水虎与被告海南东兰投资有限公司于2013年3月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、确认被告海南东兰投资有限公司与第三人三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司之间就1-1701房所签订的《商品房买卖合同》无效；三、判令第三人三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司协助办理其与海南东兰投资有限公司就本案新浪国际公馆1-1701房的《商品房买卖合同》预售备案登记的撤销手续；四、驳回原告王明花、李水虎的其他诉讼请求。案件受理费26000元（原告王明花、李水虎已预交），由被告海南东兰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  陈孟灿人民陪审员  杨清球人民陪审员  黄景清二〇一八年七月二日书 记 员  陈俊瑾附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。中华人民共和国物权法第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。