广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第394号
上诉人（原审原告）：王建锋，男，汉族，1966年10月21日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
委托代理人：余静言，广东谨行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市春秋箱包有限公司。住所地：珠海市吉大。
法定代表人：杨卫东。
委托代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。
上诉人王建锋与上诉人珠海市春秋箱包有限公司（以下春秋公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王建锋在原审诉讼中的请求为：一、判令解除王建锋、春秋公司之间签订的《租赁合同》；二、判令春秋公司支付拖欠的房屋租金人民币101，560元（从2014年9月7日到2014年5月16日，每月12659元，计算公式12659＊9=113931，要求计算至春秋公司返还租用房屋之日）；三、判令春秋公司支付迟延支付租金的违约金人民币44440元（按每天所欠租金的3‰从2013年9月7日时暂计至2014年5月16日，要求计算至春秋公司实际履行之日）。以上合计人民币158371元。
原审法院查明，春秋公司与珠海市珠光对外经贸集团有限公司存在租赁关系，春秋公司租赁珠海市香洲区吉大九州大道石花三巷9号楼6层作仓储使用。2013年6月18日，王建锋通过拍卖购得上述房产产权。2013年9月6日，原审法院作出（2012）珠香法执字第2905号之二民事裁定书对该房产的所有权确定为王建锋所有。2013年12月31日，王建锋与春秋公司签订《租赁合同》，合同约定租赁期限从2013年9月7日起算，合同签订之日起三日内交纳押金26000元，春秋公司在每月5号前将本月租金汇入王建锋指定的帐户，否则应以逾期未交足金额的千分之三向王建锋支付违约金；若双方解除租赁合同，春秋公司需按现状返还租用房屋。合同签订后，春秋公司于2014年3月12日支付了定金人民币20000元。春秋公司以王建锋物业的电梯不能能使用、墙体严重损坏为由拒付租金，2014年6月底，春秋公司将租赁房屋腾空，但双方没有办理交接手续，也没有解除租赁合同。王建锋以春秋公司违约为由起诉来原审法院。
原审法院认为，王建锋与春秋公司签订的租赁合同，合法有效，缔约双方均应恪守。春秋公司没有按时支付租金，已构成违约。王建锋起诉与春秋公司解除租赁合同，理据充分，原审法院予以支持。春秋公司自2013年9月7日起拖欠租金，至2014年6月底腾空租赁房屋。王建锋对春秋公司腾空租赁房屋时间已实际知悉，因此计算春秋公司应交租金的期间，应按2014年9月7日起计至2014年6月30日计，合同约定月租金标准为12659元，因此春秋公司欠付租金为123214元，对此春秋公司应予以清偿。春秋公司以租赁物存在使用暇疵为由拒付租金，没有提供相关证据证实，原审法院不予采纳。
春秋公司认为合同约定的每日3%的逾期违约金的标准过高，请求予以调整。春秋公司的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此，原审法院酌情确定以人民银行同期贷款利率标准计算违约金为宜，以赔偿王建锋的实际损失。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、解除王建锋与春秋公司于2013年12月31日签订的《租赁合同》；二、春秋公司于判决生效之日起十日内支付王建锋房屋租赁租金123214元（按每月租金标准12659元，从2014年9月7日起计至2014年6月30日止）；三、春秋公司于判决生效之日起十日内支付王建锋房屋租赁违约金（以123214元为基数，按人民银行同期贷款利率从2014年7月1日起计至付清之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2504元，由春秋公司负担。
上诉人王建锋不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第812号民事判决第二项，改判租金支付至2014年8月1日，计136717元。2.、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第812号民事判决第二项，改判支持上诉人违约金请求62572.68元。（违约金计至2014年8月1日），两项共计：199289.58元。事实和理由：一、一审判令租金的止付时间提前于合同的解除时间没有法律依据。本案乃是王建锋诉请人民法院解除双方间《租赁合同》的变更之诉，而不是春秋公司请求法院确认双方之间的《租赁合同》已于2014年6月30日解除的确认之诉。对此一审判决的第一项也予以了肯定：“解除原告王建锋与被告珠海市春秋箱包有限公司于2013年12月31日签订的《租赁合同》；”，可见，双方的《租赁合同》在该判决生效之前（即2014年8月1日之前）依然有效的。按理说，《租赁合同》依然有效，王建锋也依约并未收回租赁房屋，那春秋公司就应当支付房租。然而，一审判决却认为春秋公司是于2014年6月30日搬出租赁房屋，租金应算至2014年6月30日止，因此该判决的第二项：“被告春秋箱包支付租金计123214元，从2013年9月7日至2014年6月30日止；”然而根据判决的第一项，截止2014年8月1日，该《租赁合同》依然是有效的。然而，合同有效，但违约方却不需履行义务。很显然，一审法院的逻辑是“租赁合同有效，但承租人不用支付房租，因承租人已搬离了租赁房屋”，其逻辑类似于“承租人租了房屋却未住就可以不支付房租！”但根据合同法的规定，只要租赁合同未期满、未被依法解除，承租人就应当支付房租。因此，租金应付至租赁合同解除之日，即法院解除合同的判决生效之日。二、一审认定的违约金起算时间和计算标准缺乏事实和法律依据，损害了王建锋的合法权益。（一）一审判决认定违约金的起算时间为2014年7月1日，违背了事实和法律规定。违约金的起算时间为期限届满次日。根据本案中合同约定：“乙方应于每月5号前将当月租金汇入甲方指定的帐户。”即应从每月的6日开始计算违约金。而本案中，即便以双方于2013年12月31日重新签订的租赁合同为依据，因春秋公司从未支付租金，违约金的起算时间也是2014年1月6日。也就是说，违约金的起算时间要么是2013年9月7日，要么是2014年1月6日，绝不可能是2014年7月1日。（二）一审判决将违约金标准从每日千分之三调整为银行同期贷款利率与法律规定不符。根据合同法第一百一十四规定的违约金制度已经确定违约金具有“补偿兼惩罚”双重性质，该条第二款也明确“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求减少。”，对此相关司法解释也明确：“当约定的违约金高于损失的30%”时认定为过高。而本案中因春秋公司的长期违约，王建锋为催讨租金，曾委托一人专司此职，受托人在长达半年的时间内，几十次往返春秋公司处与其协商，电话催讨近百次，后被迫聘请律师出具律师函、起诉。为催讨租金，王建锋支付的受托人工资、交通费及律师费以及银行同期贷款利息已逾两万元。且现因春秋公司原因导致合同提前解除，势必会造成房屋一定时间的空置，即便以两个月为限，该损失就已达25390元，损失合计也达四万多元。而原审判决将违约金调整至银行同期贷款利率，使得本案的违约金不仅失去了惩罚性，也失去了补偿性，因为王建锋的损失远不止利息损失。事实上，每日按逾期付款的千分之三支付违约金的约定原本不高，但因春秋公司从未支付租金，才导致计算基数逐渐增大，使得违约金看似相对偏高。因此，鉴于春秋公司从未支付过一次租金，存在恶意拖延乃至拒绝履约的嫌疑，而且也没有提供任何证据证明日千分之三的违约金属于过高情形，本案违约金原则上不应予以调整，即便调整也应与王建锋损失相近。综上，春秋公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了王建锋的合同权益，而在这种情况下一审法院却脱离双方之间的合同约定，判决春秋公司几乎不用承担任何违约责任，放纵违约方，漠视守约方的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护王建锋的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
春秋公司针对王建锋的上诉答辩称：以我方主要答辩意见以上诉状为准。另外补充如下：一审法院对违约金的调整是没有问题。关于王建锋所称的扩大损失范围，这个方面不属于本案的审理范围，如果王建锋认为有损失则另行起诉。且这些损失，我方希望王建锋拿出相关的证明这方面的损失。
春秋公司亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销（2014）珠香法民三初字第812号民事判决书第二项，改判上诉人向被上诉支付租金81272元。3、一、二审诉讼费由王建锋承担。事实理由：一、春秋公司与王建锋于2013年12月31日签订的租赁合同，对春秋公司显失公平。春秋公司与王建锋于2013年12月31日签订的租赁合同，合同期限是从2013年9月7日至2014年9月7日。属于倒签追认合同，被上诉下应尊重已经签订并且履行合同的事实。合同第4.4条约定，不得将租赁物转租、分租给第三方；春秋公司承租房屋，若因乙方（即春秋公司）的原因造成损坏的，应当恢复原状。若不是乙方原因造成的损坏，则应由甲方（王建锋）负责修复以保租赁物的可用性。而本案王建锋确把这一责任强加给春秋公司。诸如上述约定，在租赁合同随处可见，只有乙方的责任，而没有约定甲方应付的责任……。王建锋利用春秋公司对其信任，恶意加重春秋公司在租赁合同中的责任，该合同显失公平，应予以撤销。二、双方签订的租赁合同于2014年1月10日合同已经解除。租赁合同第8.2条约定，本合同签订后10日内乙方未按约定交纳押金的，合同解除。事实上春秋公司已于上述时间口头通知王建锋双方已经解除合同，并要求给春秋公司一定的搬迁时间，以实际使用时间支付租金，王建锋也同意春秋公司的上述意见。三、春秋公司于2014年3月31日前全部腾空。春秋公司于2013年3月31日将房屋交给了王建锋。为此，上述租赁应当计算到2013年3月31日，即101272无，扣减春秋公司已经支付20000元租金，实付为81272元。综上所述，请求二审法院查清事实的基础上，对春秋公司的请求，依法予以判决。
王建锋针对春秋公司的上诉答辩称：1.合同是在双方平等自愿的情况下签订的不存在显失公平的情况，春秋公司称与珠光公司签订的原租赁合同更加公平但是从未出示过原合同，本案所涉的租赁合同是王建锋直接采用同样拍卖取得产权的5楼业主邱伟能的合同一样的。也存在买卖不破租赁的情况，并无更改。如果合同显示公平春秋公司可以不签，即便签订了可以行使撤销权。但不采取任何法律行动直接不交租金既不合法也不合理。2.我方认为合同的解除权是守约方的权利非义务，另外作为违约方春秋公司也无权以自己违约为由解除合同。3.春秋公司称其全部腾空与事实不符合，我方得知春秋公司将租赁房屋分为几个房屋分别租给两个不同的公司，其中为珠海市中西电子有限公司是在六月底才搬出的。4.不存在扣减租金的情况，因为春秋公司支付的只是押金非租金。
二审期间，王建锋提交如下证据：1、2014年8月5日《移交书》，证明双方在2014年8月5日办理移交手续；2、七张照片，证明春秋公司将房屋内电线全部拆除，导致我方损失。春秋公司对证据一《移交书》予以认可，但是证据二照片不予认可。
春秋公司提交如下证据：1、录音证据，证明我们在今年三月份与王建锋联系，让其来接收商铺，其不予配合；2、2014年8月5日《移交书》，证明双方在2014年8月5日办理移交手续。王建锋对证据一录音资料不予认可，证据二《移交书》予以认可。
本院经审查认为，王建锋提交证据一《移交书》及春秋公司提交两份证据均属于一审判决后新发生证据，属于新证据范畴，本院将结合案件事实予以认定。王建锋提交证据二七张照片无法证实为一审判决后新发生证据，故对此本院不予采纳。
经审理查明，2014年8月5日，珠海市吉大九州大道石花三巷9号6楼（甲方）与春秋公司（乙方）针对涉案租赁物移交签署《移交书》，王建锋在甲方处签字确认，约定内容如下：1、乙方移交厂房钥匙一套（含楼梯口推拉门、电梯口卷闸门、厂房内卷闸门一道、两间办公室防盗门）；2、水、电至2014年8月5日前，产生的所有水电费用，由乙方承担；3、厂房内照明设施及线路无；4、厂房内卫生垃圾均无清理；5、厂房内已无乙方任何物品。春秋公司主张根据2014年8月5日现场移交录音证据，可以证明其在2014年3月31日通知王建锋过来交接涉案房屋。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合双方上诉理由，本案争议焦点问题为：春秋公司欠付支付租金数额以及春秋公司逾期支付租金违约金计算标准及起算时间。双方均确认春秋公司欠付租金起算时间为2013年9月7日，春秋公司主张其在2014年3月31日通知王建锋来交接涉案房屋，但是其提供录音证据内容无法证实王建锋明确拒绝交接涉案房屋，因此对于春秋公司该上诉理由，本院不予支持。根据《交接书》显示双方在2014年8月5日方才办理房屋移交手续，在此之前涉案房屋控制权仍在春秋公司手中，因此其应当支付截至2014年8月5日为止时的房屋租金，王建锋上诉请求要求春秋公司支付2013年9月7日至2014年8月1日止租金，理据充分，根据合同约定租金标准每月12659元，王建锋主张春秋公司应当支付租金136717元，本院予以支持。春秋公司一审陈述其在2014年6月底将物品搬走腾空房屋，对此本院认为所谓房屋交还，理应存在交付主体及交付对象，而非承租人离场即视为交还，因此原审法院确定租金交付至2014年6月30日，属于认定事实错误，本院予以纠正。至于约定的违约金是否过高问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定当约定违约金过分高于造成实际损失的，当事人可以申请人民法院予以减少，依据双方合同约定春秋公司逾期支付租金违约金为日千分之三，将近为中国人民银行同期贷款利率十五倍之多，而王建锋亦没有举证证实其实际损失存在，因此本院认为违约金计算标准确实过分高于春秋公司逾期支付租金的损失数额，应当予以调低。违约金是对违约方一种经济制裁，具有补偿性和惩罚性双重性质，原审法院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率标准亦不能体现违约金惩罚性职能，因此本院调整逾期支付租金违约金为中国人民银行同期同类贷款利率四倍。原审法院确定违约金起算时间在2014年7月1日，对此本院认为不应当统一起算时间，因为春秋公司拖延支付租金每月数额并不一样，故应当从春秋公司应当支付租金之日起开始计算逾期支付租金违约金。
综上所述，王建锋上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求，本院予以驳回。春秋公司上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决查明事实部分错误，适用法律部分有误，本院予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第812号民事判决第一项及一审诉讼费用分担部分；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第812号民事判决第二项为：珠海市春秋箱包有限公司于本判决生效之日起十日内支付王建锋房屋租金136717元；
三、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第812号民事判决第三项：珠海市春秋箱包有限公司于本判决生效之日起十日内支付王建锋房屋租赁违约金（以每月欠交的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，从2013年9月7日起计至付清之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费共计人民币2550元，由珠海市春秋箱包有限公司负担人民币2350元，由王建锋负担人民币200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月九日
书 记 员 程 敏