浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1610号
上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司，住所地：浙江省温州市火车站站南商贸城E幢M层。
法定代表人：陈颖汉，公司董事长。
委托代理人：陈丽霞，系公司员工。
委托代理人：丛丽娜，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：吴加奖。
原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区高田路**号。
法定代表人：吴绿妹，公司总经理。
上诉人温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实已经核对清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）开发温州火车站站南商城小区后，委托天乙公司对该小区提供前期物业服务，天乙公司接受委托后，按1.5元／平方米·月向该小区非住宅业主收取物业服务费。2008年1月24日，该小区业主大会决议，解除与天乙公司间的前期物业服务关系。2008年4月17日，该小区业主委员会与温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中公司）签订《物业服务合同》，约定由惠中公司为该小区提供物业服务，服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。该期限届满后，经双方协商，由惠中公司继续服务至2015年4月份。2008年11月24日，因涉案小区业主委员会与庆丰公司及天乙公司间的一系列矛盾激化，经瓯海区相关部门协调成立站南商贸城纠纷协调小组，并由该小组制定会议纪要。该会议纪要形成的初步处理意见包括：在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商业部分由天乙公司管理。其中第四条关于商住分离问题的内容如下：（一）小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由庆丰公司负责；（二）小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责；（三）小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理，商业部分的卫生清理由商业业主自行负责。另查明，2002年7月30日，天乙公司与吴加奖签订《物业管理公约》，约定由天乙公司对涉案小区提供物业服务，吴加奖应按期照章交纳各种管理服务费，天乙公司有权催收物业服务费及滞纳金。同日，吴加奖出具位于温州火车站站南商城C幢03-2号房屋验收合格的用户验收表。该房屋面积为20.87平方米，用途为非居住。天乙公司对该房屋的物业服务费已收取至2005年12月份。
原判认为，案件的争议焦点为吴加奖是否应向天乙公司交纳物业服务费及计费时段。分析如下：小区业主负有交纳物业服务费的义务，同时也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，不能代表业主行使上述权利。2008年1月24日，涉案小区业主大会通过决议解除与天乙公司间前期物业服务关系，并于同年4月17日通过业主委员会选聘惠中公司从同年4月25日起为小区提供物业服务，也没有决定继续选聘天乙公司为小区非住宅部分提供物业服务。因此，天乙公司为涉案小区提供的前期物业服务关系于2008年4月24日终止。此前，吴加奖余欠的物业服务费870.28元［即20.87×1.5元×（27＋24／30）］，应依法向天乙公司交纳。吴加奖现经天乙公司起诉催告后仍未及时缴纳上述物业服务费，已经构成违约，天乙公司要求从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，予以支持。天乙公司主张根据行政主管部门制定的会议纪要，要求吴加奖继续向其交纳2008年4月24日以后的物业服务费，其理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴加奖应于本判决生效之日起十日内偿付天乙公司物业服务费870.28元及违约金（按每日万分之二点一，从2015年6月29日起计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回天乙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由天乙公司负担38元，由吴加奖负担12元。公告费640元（已由天乙公司垫付），由吴加奖负担。
一审宣判后，天乙公司不服，提起上诉称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立了业主委员会，并于2008年4月24日聘请惠中公司为该小区业主提供物业服务，后业主委员会成员强行侵占天乙公司办公室引发双方纠纷。事发后，瓯海区政府从中协调，庆丰公司及商业业主代表钟松和、站南商贸城业主委员会成员及业主代表于2008年11月24日签订了《站南商贸城纠纷协调会议纪要》，该会议纪要第四条第二款、第三款明确规定，站南商贸城物业服务实行商住分离，并确定站南商贸城的住宅用房部分由惠中公司提供物业服务，商业用房部分由钟松和及其聘请的天乙公司提供物业服务。吴加奖的用房明显不属于住宅用房部分，依据会议纪要的规定，天乙公司对吴加奖享有物业管理的权利和义务。天乙公司亦是按该纪要的内容履行物业服务的义务。至今为止，凡涉及该小区商业部分的物业工作，相关行政部门也均确认天乙公司的物业服务职责。综上，请求撤销原判依法改判。
被上诉人吴加奖未到庭，亦未提供书面答辩意见。
原审第三人惠中公司辩称：一、天乙公司与吴加奖之间的前期物业服务合同关系已于2008年4月终止。2008年4月17日，温州市鹿城区梧田街道站南小区业主委员会与惠中公司签订的物业服务合同合法有效，对所有业主均具有约束力。该合同生效后，天乙公司与吴加奖的前期物业服务关系已依法终止。二、根据物业管理条例第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实行物业管理。因此，一个小区只能由一个物业公司统一实施物业管理，不得对小区的物业管理进行分割。且事实上从2008年4月起系由惠中公司为站南小区全体业主提供所有物业服务。三、站南商贸城纠纷协调会议纪要没有也无权对小区进行物业区域管理分割，该会议纪要对惠中公司及所有站南小区业主均无约束力。小区物业服务公司只能由业主大会选聘并由业主委员会代表业主与物业公司签订书面的物业服务合同。该会议纪要未经业主大会表决通过，业主委员会无权决定对小区实施商住分离的物业管理模式，也没有证据证实业主委员会同意小区实行商住分离物业管理模式的事实。天乙公司在一审诉讼前从未对小区物业管理提出任何异议，也未向业主主张任何物业管理费。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了各方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，关于《站南商贸城纠纷协调会议纪要》能否作为天乙公司主张其对站南商贸城商业用房部分享有物业管理权利的依据。该会议纪要虽有涉及商住分离问题，但并未明确由天乙公司负责站南商贸城商业部分的物业管理，且在该会议纪要第四部分第（三）条明确规定商业部分的卫生清理由商业业主自行负责。故天乙公司仅凭会议纪要主张其对站南商贸城的商业用房享有物业管理权，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2008年1月24日站南商贸城小区业主委员会决议解除与天乙公司的前期物业服务关系，并于2008年4月17日与惠中公司签订期限为2008年4月25日至2013年4月24日的《物业服务合同》，约定由惠中公司为小区业主提供物业服务，合同的效力及于全体业主。该物业服务合同分别约定了住宅与商业部分的收费办法，根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。故惠中公司在合同期限内享有站南商贸城小区物业管理的权利，天乙物业公司诉请吴加奖支付2008年4月24日之后的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，天乙公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 郭阳平
代理审判员 钟志亮
二〇一六年五月十一日
代书 记员 章亦诗