安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终659号
上诉人（原审原告）：郭苹真，女，1982年9月1日出生，汉族，居民，住广东省汕尾市城区。
委托诉讼代理人：张绍东，安徽卞和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱刚，安徽卞和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周陈，男，1985年2月5日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。
上诉人郭苹真因与被上诉人周陈房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311民初2339号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭苹真及其委托诉讼代理人张绍东、朱刚，被上诉人周陈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
郭苹真上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郭苹真的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决认定涉案《房屋买卖合同》无效是错误的，双方合同系有效合同，应受法律保护。根据《物权法》第15条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，《物权法》第191条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响房屋买卖合同的效力。1、《物权法》第191条规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据。《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”确立了不动产物权变动原因与结果相区分的原则。不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，其生效要件应根据不同的法律规定来认定。买卖合同是债权行为，在认定合同效力时应适用《合同法》；买卖标的物所有权的转移是物权行为，在确认买卖标的物所有权是否转移适用《物权法》。《物权法》第191条规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，而非合同效力的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。2、《物权法》第191条并没有明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同行为无效，在解释和适用该条文时，不应认为抵押人转让抵押财产的合同行为无效。《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款规定的是抵押权人未同意转让的情形，抵押人与受让人之间的转让行为不得使受让人取得无抵押负担的所有权，但受让人亦可在抵押权人向其主张抵押权时代为清偿主债务而涂销抵押物上的担保负担，取得抵押物所有权。抵押权人的同意仅仅是抵押物不受抵押权追及之要件，并不构成对抵押物转让行为效力的独立影响。未经抵押权人同意时，转让行为并不因此而无效。整个法律条文，并无明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同行为无效，从文意理解上讲，也不能得出“转让合同无效”这一结论。3、审判实务中，最高人民法院认定抵押权设立后抵押财产转让合同有效。最高人民法院《2015全国民事审判工作会议纪要》第25条指出“物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。”最高人民法院在“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”的终审判决中指出：根据《物权法》第15条确立的不动产物权变动之原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动的原因行为。因此，双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制性规定，应为有效合同。可见，最高人民法院根据《物权法》第15条确立的物权变动之原因与结果相区分原则，进一步区分了债权形成行为与物权转让行为，并将《物权法》第191条的适用对象严格界定为物权变动行为，而非作为原因行为的债权形成行为。将第191条第2款的“不得转让抵押财产”解释为未经抵押权人同意不发生所有权转让的效力，至于转让抵押物的合同的效力，则适用合同法的有关规定。综上，未经抵押权人同意，转让已经抵押的房屋，不影响该房屋买卖合同的效力。具体到本案中，郭苹真与周陈签订的《房屋买卖合同》亦如此，当属合法有效。二、一审法院关于合同效力的认定与合同效力后果的判决逻辑混乱、自相矛盾。如前所述，一审法院错误地将涉案合同认定为无效合同。那么，按此逻辑，我们知道，无效合同自始无效，除有关解决争议方法的条款之外，均为无效。但是，令人费解的是一审法院竟然按照合同定金条款的约定，判令周陈给付定金40000元，亦即认可了合同中的定金条款的有效性。
周陈答辩称：我不同意继续履行房屋买卖合同，当初卖房子是急需用钱，后来郭苹真说要借给我24万元，让我还银行的贷款，之后郭苹真又不同意借24万了。银行贷款还完，我就能把房产证拿出来办手续了。郭苹真说要全款买房，我从外面借了3分利的24万元还银行贷款。现在郭苹真又不同意全款买房了，要贷款买房。我之前借的是1.5分的利息，现在为了郭苹真全款买房借了3分的。我从售房到双方产生矛盾时只有两个月的时间，房价没有涨多少，所以也不存在郭苹真有损失的情况，如果继续履行合同，我的损失会更大。我不相信郭苹真了，所以不愿意卖房了。我承认有违约，也愿意返还双倍定金4万元。
郭苹真一审诉讼请求：1、判令周陈双倍返还郭苹真合同定金40000元；2、周陈按房屋买卖合同承担违约金59000元；3、周陈继续履行合同，将涉案房屋过户至郭苹真名下。
一审法院认定事实：郭苹真与周陈于2017年7月17日签订房屋买卖合同，约定：甲方为周陈，乙方为郭苹真，周陈将其名下位于蚌埠市淮上区上河时代花园南区9号楼2单元3层303号住房出售给郭苹真；合同总金额为590000元；付款方式为双方在本合同签订时郭苹真向周陈支付定金20000元，双方约定在不动产权到手60个工作日内办理银行按揭手续及所有权过户手续，一次性支付剩余全部房款；双方在不动产权到手60个工作日内在房动力公司人员陪同下到房地产交易所办理过户手续；银行贷款，放款政策按实时政策执行，周陈承担自己提前还清银行贷款尾款；逾期付款的违约责任，逾期未超过30日内，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日，视为乙方不履行合同，甲方有权单方解除合同，乙方应按照本合同第二条约定的该房价总额的10%向甲方支付违约金，并由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费及中介费；逾期交房的违约责任，逾期未超过30日内，每逾期一日，按照房价的2‰支付违约金，逾期超过30日，即视为甲方不履行合同，乙方有权单独解除合同，甲方应按照本合同第二条约定的该房价总额的10%向乙方支付违约金，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费及中介费；如果由于一方悔约或违约造成合同解除或无法履行，除按本条前款约定承担违约责任外，如果是乙方悔约或违约造成的，其预付的定金和已交中介机构佣金均不予退还，并赔偿甲方支付的中介佣金，如果甲方悔约或违约造成的，甲方应双倍返还乙方预付的定金且应付给中介机构佣金亦由甲方承担，并赔偿乙方支付的中介佣金等。郭苹真与周陈在合同上签名，安徽房动力房地产经济有限公司在鉴证方栏内加盖公章，经办人签名。合同签订后，郭苹真依约向周陈支付了定金20000元。另查明，2013年7月31日周陈与蚌埠市怡嘉置业发展有限公司签订蚌埠市淮上区上河时代花园南区9号楼2单元3层303号商品房买卖合同，按揭付款。
一审法院认为：郭苹真与周陈在《房屋买卖合同》中约定了“银行贷款，放款政策按实时政策执行，周陈承担自己提前还清银行贷款尾款”，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中郭苹真与周陈对该房有抵押登记均是明知的，至法庭辩论终结时，周陈至今未还清银行贷款，郭苹真也未代为清偿，该房抵押登记并未涤除，转让也未经抵押权人同意，故郭苹真与周陈签订的《房屋买卖合同》违反法律、法规强制性规定，履行不能，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。郭苹真诉请双倍返还定金，周陈同意双倍返还定金，本院应予支持；因导致合同无效，双方均有一定责任，对郭苹真要求周陈赔偿违约金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周陈于本判决生效之日起五日内返还原告郭苹真定金40000元；二、驳回郭苹真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10690元，减半收取为5345元，保全费3520元，两项合计8865元，由郭苹真负担7935元，被告周陈负担930元。
二审中，双方均未提交新的证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为：本案中，郭苹真与周陈签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而周陈转让涉案房屋未经按揭贷款银行同意，同时郭苹真与周陈签订的《房屋买卖合同》也约定系采取按揭方式付款，在涉案房屋既存抵押权未能涤除的情况下，郭苹真与周陈签订的《房屋买卖合同》事实上不具备履行条件。周陈明确表示不履行合同的行为虽构成违约，但由于涉案《房屋买卖合同》存在客观履行障碍，依照第《中华人民共和国合同法》一百一十条第一项之规定，本院对郭苹真要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。关于违约责任，因合同不能履行系周陈违约所导致，周陈理应承担全部违约责任。按照《房屋买卖合同》第五条第3项的约定，周陈应向郭苹真支付房价总额10%的违约金即59000元。虽然该条款还约定，周陈应当双倍返还郭苹真预付的定金，但根据合同法的规定，违约金条款与定金条款不能同时适用，故周陈只须返还郭苹真交纳的20000元定金。
综上，郭苹真的上诉理由部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311民初2339号民事判决；
二、周陈于本判决生效后十日内向郭苹真返还定金20000元并支付违约金59000元；
三、驳回郭苹真的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2275元，减半收取1137.5元，保全费3520元，两项合计4657.5元，由郭苹真负担2491元（已交纳），由周陈负担2166.5元（于本判决生效之日起七日内向安徽省怀远县人民法院交纳）；二审案件受理费2275元，由郭苹真负担758元（已交纳），由周陈负担1517元（与本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 张志荣
审 判 员 胡松涛
二〇一八年七月二十七日
法官助理 丁刘女
书 记 员 刘津津
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。