江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄滨民初字第0316号
原告江阴市新国联投资发展有限公司，住所地江阴市香山路158号。
法定代表人包锡龙，该公司董事长。
委托代理人刘海燕，江苏天奕律师事务所律师。
委托代理人周雄伟，该公司法务经理。
被告江苏冠麻科技有限公司，住所地江阴市临港新城滨江西路2号1幢222室。
法定代表人吕硕颖，该公司总经理。
委托代理人王雷，上海福一律师事务所律师。
委托代理人周新建。
原告江阴市新国联投资发展有限公司（以下简称新国联公司）与被告江苏冠麻科技有限公司（以下简称冠麻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法由代理审判员刘谦适用简易程序于2014年3月24日公开开庭进行了审理，于2014年4月21日依法裁定组成合议庭，于2014年5月29日、2014年9月22日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新国联公司的委托代理人刘海燕、周雄伟，被告冠麻公司的法定代表人吕硕颖及其委托代理人王雷、周新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新国联公司诉称：冠麻公司与江阴和嘉投资顾问有限公司（以下简称和嘉公司）于2011年8月18日签订了《房屋租赁经营合同》一份，合同第2.1条约定了租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日。第3.1条约定了2012年9月1日至2013年8月31日租金为10585元／月，2013年9月1日至2014年8月31日租金为11115元／月，2014年9月1日至2015年8月31日租金为11670元／月，2015年9月1日至2016年8月31日租金为12253元／月。合同第3.3条约定租金每三个月为一个支付期，支付时间为上一支付期所对应的租赁期限届满15日前。合同第10.4条约定，每逾期1天，应按应缴款项的0.5%缴纳违约金，逾期超过30日的，出租人有权解除合同并要求承租人支付合同剩余租赁期间应付租金5%的违约金。合同签订后，和嘉公司按约将租赁房屋交付被告使用。2011年11月3日，他公司、冠麻公司及和嘉公司三方签订了补充协议一份，约定房屋租赁经营合同主体变更，和嘉公司的所有权利义务由他公司继受。现冠麻公司自2013年3月1日起一直未按时支付房屋租赁费用，经他公司多次催要未果。故具状诉至法院，请求判令：1、判令解除他公司与冠麻公司之间的《房屋租赁经营合同》；2、判令冠麻公司立即支付拖欠租金119085元及逾期付款违约金；3、判令冠麻公司交还房屋，并支付自2014年2月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费（按租金计算）；4、本案诉讼费用由冠麻公司承担。
被告冠麻公司辩称：他公司与新国联公司签订的房屋租赁日期是自2011年9月1日起至2016年8月31日止；合同约定免租期从2011年9月1日开始起算一年，但实际履行中由于新国联公司未按合同约定安装空调，导致他公司无法施工，经双方协调到2012年4月才安装空调，8月份验收完毕，他公司于2012年9月1日才开始入场装修所租房屋，因此他公司的免租期应从2012年9月1日开始起算一年，交租期应从2013年9月1日开始起算。现他公司已经支付了从2013年9月1日起至2014年2月28日共6个月的租金，因此他公司没有拖欠租金，还提前交付了2个月租金，他公司另支付了三个月的保证金31755元；新国联公司交付的房屋到现在均未通过消防验收，存在火灾隐患，新国联公司先行违约，他公司享有后履行抗辩权；现同意解除合同，返还房屋，但不再支付租金及违约金，另新国联公司应对他公司租赁后的装潢进行适当补偿。
经审理查明：江阴市住房保障和房产管理局产权监理处登记的位于江阴市环城北路258号的房屋所有权人为江阴市新国联投资发展有限公司（澄房权证江阴字第jy10003529-1）。2011年8月18日，和嘉公司与冠麻公司签订《房屋经营租赁合同》（合同编号：jyhc-2011-2-03-015）一份，约定：第一章租赁房屋1.1，和嘉公司将位于江苏省江阴市五星桥堍北门岛（中国裳岛创意产业园区2号楼2层局部）房屋出租给冠麻公司作为商业使用，面积约507平方米，具体以现状交付为准；1.2，交付条件为以毛坯房、现状交付。第二章租赁期限2.1，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止，合计5年，其中2011年9月1日至2012年8月31日为免租期，免租期内免收租金，但冠麻公司因装修施工所发生的实际消耗的水、电、煤气、垃圾清理费、物业管理费及其他实际发生的费用，由冠麻公司承担；2.2，和嘉公司于2011年8月18日将本合同第一章约定之房屋交付给冠麻公司先行装修，冠麻公司装修期为2011年8月18日至2011年12月31日，共135天。第三章租金及支付方式3.1，双方议定租赁期间各租赁年度的月租金如下：第一年（不含免租期），自2012年9月1日至2013年8月31日止，月租金为10585元；第二年，自2013年9月1日至2014年8月31日止，月租金为11115元；第三年，自2014年9月1日至2015年8月31日止，月租金为11670元；第四年，自2015年9月1日至2016年8月31日止，月租金为12253元；3.3，租金按每3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为31755元，以后冠麻公司必须在距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期房租，和嘉公司在收到租金后开具发票给冠麻公司。第四章保证金4.1，为确保出租房屋及其附属设施安全完好，以及租赁期限内相关费用的如期结算和冠麻公司正常履行合同义务，冠麻公司同意于签订本合同的同时支付和嘉公司相当于第一年3个月租金总额即31755元，作为冠麻公司履行本合同义务的保证金，和嘉公司在收到保证金后应开具收据给冠麻公司；4.2，冠麻公司如有以下情形之一的，和嘉公司有权在保证金中予以直接扣减：4.2.1，冠麻公司如果违反本合同的任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给和嘉公司或任何第三方造成损失，和嘉公司可扣留部分或全部保证金，以抵付和嘉公司或第三方所遭受的经济损失；4.2.2，如冠麻公司未按时交纳租金，和嘉公司有权以保证金抵扣。第八章冠麻公司的权利和义务8.2，冠麻公司应按合同约定，按时足额支付租金及其他应由冠麻公司支付的相关费用。8.5，租赁期满或合同解除后，冠麻公司撤场时，应遵循新国联公司的撤场流程，申请撤场。冠麻公司须于租赁期满或合同解除后的7天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复至房屋交付时原始状态，并如期交还房屋，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常适用，返还时，应经新国联公司验收书面认可。冠麻公司逾期撤场，每逾期一天向新国联公司支付日租金1倍的违约金，超过15天冠麻公司仍不撤离，视为冠麻公司已放弃租赁场地内的所有物品，新国联公司有权自行清场，清场及房屋恢复原状所需费用从冠麻公司缴纳的保证金中扣除。8.6，合同期满或解除后，冠麻公司应在合同期满前向政府主管部门递交营业执照迁址手续申请，并在合同期满后30个工作日内自行办理完毕营业证照的迁址手续，否则，逾期未办理，则每逾期一天应向新国联公司支付原日租金1倍的违约金。第九章合同的变更、解除和终止9.3，因冠麻公司违约而导致合同解除的，在冠麻公司违约情况发生后，新国联公司根据本合同确定的送达地址向冠麻公司发出解约通知书，本合同在解约通知书送达冠麻公司时立即解除，如遇冠麻公司拒收或地址未经通知而变更，则视同该解约通知书送达冠麻公司。第十章违约责任10.4，租赁期内，冠麻公司逾期或不足额支付租金的，每逾期一天，应按应缴纳款额的0.5%缴纳逾期付款违约金。10.4.2，如冠麻公司拒绝或迟延支付租金或违约金达30日，新国联公司除有权采取第10.4.1条中约定的措施外，同时有权提前解除本合同，解除合同通知一经送达立即生效，冠麻公司应在收到解除通知后一周内，向新国联公司支付合同剩余租赁期间应付租金5%的违约金；如新国联公司未行使合同解除权的，冠麻公司则应在收到新国联公司违约通知后一周内，向新国联公司支付当年租金总额10%的违约金，作为对新国联公司经济和其他损失的赔偿。10.6，冠麻公司逾期支付或者不足额支付租金，超过30天的，新国联公司有权选择以下任何措施而不承担任何责任：无条件切断水电等能源供应；没收保证金；单方解除合同，收回房屋另行出租，同时新国联公司不对冠麻公司作任何装修补偿；采取任何手段进入商铺自行迁出租赁商铺内所有物品。第十二章合同生效及其他约定12.1，本合同经缔约双方授权代表签署、加盖公章，并在新国联公司能够收到本合同第4.1条规定的保证金后生效（本合同签订后七日内，冠麻公司未支付保证金的，则新国联公司有权中止本合同，并将房屋另行租赁给第三方）。
2011年11月3日，新国联公司、冠麻公司、和嘉公司签订《合同履行主体变更协议书》一份，约定：1.和嘉公司和冠麻公司于2011年8月18日签订的房屋租赁合同及所有附件（房屋地址：环城北路258号中国裳岛街区2号楼2层局部区域），其中应由和嘉公司履行的一切权利义务及法律责任均由新国联公司全部承接。
合同签订后，和嘉公司向冠麻公司交付了出租房屋，冠麻公司支付了保证金31755元。冠麻公司接受房屋后，对房屋进行了装饰装修，并添置了取暖器7个、沙发4张、玻璃面方桌2张、小立柜5顶、小圆桌2张、长桌1张、挂架6个、缝纫机1台、柜子5顶、玻璃面长桌1张、藤条沙发6张、玻璃面藤条茶几2张、写字桌8张、办公椅8张、会议桌1张、会议桌椅子8张、老板桌1张、老板转椅1张、三人皮沙发1张、单人皮沙发2张、长茶几1张、方形茶几1张、大立柜1顶、投影仪1个、交换机1个等办公设备。履行中，冠麻公司以10585元／月为标准支付了自2012年9月1日至2013年2月28日的6个月租金63510元，2013年3月1日之后的租金冠麻公司未再支付。2013年11月5日，冠麻公司向新国联公司出具关于裳岛办公楼的租赁方案一份，载明：关于冠麻公司对于中国裳岛2号楼3号楼租赁事宜，由于冠麻公司在经营中遇到实际困难逾期支付房租，现向新国联公司协商解决租房事宜，目前公司业务逐渐向良性方向发展，资金压力有所缓解，为避免重大经济损失，冠麻公司同意支付实际租金欠款70000余元，并于2013年12月31日前一次性付清全年房租费用，望新国联公司给予理解及支持等内容。
后新国联公司因认为冠麻公司拖欠租金不付具状诉讼来院，要求解除双方间的租赁合同等。冠麻公司于2014年1月27日签收本案的诉状等应诉材料。
2013年1月7日，江阴市公安消防大队向新国联公司出具关于新国联公司中国裳岛会议及展览中心建设工程消防设计备案抽查合格的意见书。2014年4月21日，江苏明泽消防科技有限公司向新国联公司出具关于江阴市裳岛2号办公楼装修工程建筑消防设施检测意见汇总，明确2层西面夹层钢结构（冠麻公司）内无自动消防设施，建议按照设计图纸进行改造并完善。2014年4月26日，江苏外建建设咨询监理有限公司等单位明确因冠麻公司原因裳岛2号楼二层因冠麻公司原因一直无法进行消防改造等。
审理中，新国联公司明确租金计算至2014年1月26日计117063元、逾期支付租金的违约金计算起始期限均自2013年11月16日起计算、2014年1月27日起冠麻公司占用租赁房屋期间的费用以2013年9月1日至2014年8月31日的租金11115元／月计算。冠麻公司在租赁房屋内的装饰装修他公司不同意利用，冠麻公司均应自行拆除。
上述事实，有新国联公司提供的房屋租赁经营合同、补充协议、江阴市环城北路258号的房屋产权证、关于裳岛办公楼的租赁方案、江阴市公安消防大队建设工程消防设计备案意见书、江阴裳岛2号办公楼装修工程建筑消防设施检测意见书及检测单位资质证书、施工单位通用报审表及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：冠麻公司认为新国联公司未按合同约定安装空调，导致他公司无法施工，他公司于2012年9月1日才开始入场装修所租房屋，因此免租期应顺延一年，即租金应自2013年9月1日起算的抗辩，因双方签订的租赁合同对房屋交付时的状况、交付时间、装修时间、租金起算时间都进行了明确约定，冠麻公司对其抗辩未提供相应的证据证明，故对该抗辩不予采信。租金起算时间应按合同约定的免租期满后的2012年9月1日起计算。
关于冠麻公司抗辩的其租赁房屋至今未通过消防验收，首先，现有证据证明冠麻公司租赁的房屋的装修是由冠麻公司负责，而由于冠麻公司的装修不符合验收的规定，导致该房屋一直未通过消防验收；其次，即使租赁房屋因未通过消防验收存在安全隐患，可能危及承租人人身、财产安全的，承租人可以解除合同，在合同解除前，其占用房屋期间的费用仍应按约定支付，故冠麻公司无理由延付或不付租金。
本案中，冠麻公司租金支付至2013年3月1日后就未按规定支付租金，构成违约，按合同的约定，新国联公司在冠麻公司逾期支付租金违约后有权行使合同约定的解除权。合同法规定，当事人要求解除合同的，应通知对方当事人，通知自到达对方时生效。本案中，新国联公司虽未证明起诉前曾向冠麻公司发出解除合同的通知书，但本院在2014年1月22日受理本案后，于2014年1月27日向冠麻公司送达了新国联公司要求解除租赁合同的诉状等应诉材料，新国联公司以起诉的形式履行了通知的义务，该通知于冠麻公司签收应诉材料时生效。双方签订的租赁合同自冠麻公司于2014年1月27日签收诉状等应诉材料时解除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的视履行情况恢复原状，当事人可以要求赔偿损失。至2014年1月27日合同解除时，冠麻公司结欠新国联公司租金117603元未付（2013年3月1日至2013年8月31日六个月租金63510元（10585元／月×6个月），2013年9月1日至2014年1月26日租金54093元（11115元／月×4个月＋26天×370.5元／天）】。新国联司要求冠麻公司支付至合同解除之日止冠麻公司结欠的租金117603元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。合同解除后，至冠麻公司返还租赁物期间的占有费用，冠麻公司仍应支付，本案中，合同对租金的标准每个年度约定不一，2013年9月1日至2014年8月31日的租金为11115元／月，2014年9月1日至2015年8月31日为11670元／月，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为12253元／月，新国联公司要求冠麻公司按11115元／月支付占有租赁物期间费用的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。按双方的合同约定，2013年3月1日至2013年5月31日的租金冠麻公司应于2013年2月13日前支付，2013年6月1日至2013年8月31日的租金冠麻公司应于2013年5月16日前支付，2013年9月1日至2013年11月30日的租金冠麻公司应于2013年8月16日前支付，2013年12月1日至2014年1月26日的租金冠麻公司应于2013年11月16日前支付，冠麻公司均未按期支付，分别构成逾期支付租金的违约，应承担各逾期之日起计算的逾期支付租金的违约金，现新国联公司主张违约金均自2013年11月16日起计算，系其权利的处分，本院予以尊重。但新国联公司要求冠麻公司支付违约金的标准过高，本院酌情予以调整为以同期银行贷款利率的2倍计算。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原装，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如合同因承租人违约解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修物残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方签订的合同中约定：租赁期满或合同解除后，冠麻公司须于租赁期满或合同解除后的7天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复至房屋交付时原始状态，并如期交还房屋，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常适用，返还时，应经新国联公司验收书面认可；冠麻公司逾期支付或者不足额支付租金，超过30天的，新国联公司有权选择以下任何措施而不承担任何责任：无条件切断水电等能源供应；没收保证金；单方解除合同，收回房屋另行出租，同时新国联公司不对冠麻公司作任何装修补偿；采取任何手段进入商铺自行迁出租赁商铺内所有物品。按前述司法解释的规定、合同的约定及新国联公司不同意利用装饰装修物的意思表示，租赁房屋内的装饰装修物应由冠麻公司自行拆除，并不得因拆除而损毁房屋。冠麻公司添置的办公桌等动产，由冠麻公司自本判决生效后自行搬移。
综上，新国联公司的诉讼请求部分合法有据，本院部分予以支持。冠麻公司的抗辩无合法根据，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、江阴市新国联投资发展有限公司与江苏冠麻科技有限公司于2011年11月3日签订的合同编号：jyhc-2011-2-03-015《房屋租赁经营合同》于2014年1月27日予以解除。
二、江苏冠麻科技有限公司应于本判决生效之日起10日内返还给江阴市新国联投资发展有限公司所租赁的房屋，该房屋内的装饰、装修及添置的办公设备（后附清单）等由江苏冠麻科技有限公司自行拆除、搬移，拆除、搬移费用由江苏冠麻科技有限公司负担。江苏冠麻科技有限公司在拆除装饰装修物时，不得损毁租赁房屋。
三、江苏冠麻科技有限公司结欠江阴市新国联投资发展有限公司租金117603元，扣除江苏冠麻科技有限公司缴纳的保证金31755元，尚结欠85848元，江苏冠麻科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日支付；同时支付该款自2013年11月16日起至本判决确定应给付之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率2倍计算的违约金；同时支付自2013年11月16日起至实际返还租赁房屋之日止按11115元／月计算的占用房屋期间的费用。
四、驳回江阴市新国联投资发展有限公司在本案中的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2460元（江阴市新国联投资发展有限公司已预交），由江苏冠麻科技有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接给付江阴市新国联投资发展有限公司。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 唐宇英
人民陪审员 陈丽萍
人民陪审员 李 瑾
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 薛春燕
援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。