湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民重字第00380号
原告刘菁。
委托代理人丁伟志。
委托代理人贺用准。
被告湖南汉顺置业有限公司。
法定代表人胡登球。
委托代理人邹晓邦。
委托代理人姚厚君。
原告刘菁与被告湖南汉顺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月29日作出（2013）武民初字第00380号《民事判决书》，常德市中级人民法院于2013年9月29日作出（2013）常民一终字第151号《民事裁定书》，裁定：1、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第00380号民事判决；2、发回湖南省常德市武陵区人民法院重审。本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘菁的委托代理人丁伟志、贺用准，被告湖南汉顺置业有限公司的委托代理人邹晓邦、姚后君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘菁诉称：2009年12月28日，原告通过签订《认购协议》的形式购买了被告开发的尊德天城第11幢-1楼-109号商业门面，并于2011年11月8日双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第八条约定：“出卖人应当于2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用”，另外该合同第九条约定：逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5?的违约金。原告在签订认购协议后履行了全部付款义务，但在2010年10月31日后，被告开发的尊德天城不仅水电均未安装，而且并未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案，更未达到使用要求，进出口道路也不畅通，不具备房屋交付条件。被告已经违反了相关约定，为此原告及各业主均多次找被告交涉，要求早日交付门面，但被告至今也未达到合同约定的交付条件，道路仍不畅通，未将门面交付给原告。请求判令：被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，并支付违约金114815.67元（402862元×570天×5?/日）。并在本案重审时追加了下列诉讼请求：1、判令被告承担原告在一审、二审中产生的缠诉诉讼费用5970元（其中律师代理费费3000元、差旅费270元、三次庭审误工费2700元）；2、双方签订的《商品房买卖合同》继续履行。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、商品房买卖合同（证据1-1）及认购协议（证据1-2），拟证明当事人双方签订了买卖合同及合同约定了双方的权利义务；
2、销售不动产统一发票，拟证明原告按约定支付了全部购房款402862元；
3-5、被告售楼部宣传、摆放的尊德天城沙盘效果图照片（证据4），被告在常德新闻网发布的尊德天城一期图片（证据5），被告于2010年7月31日在红网论坛上发布的宣传资料（证据6）拟证明被告开发的尊德天城步行街一期工程规划、宣传有四条进出口主要干道，但现在仍未畅通致违约的事实；
6、尊德天城步行街进出口道路的照片一组，拟证明至今道路仍不通畅，未通过竣工验收备案，未达到交付条件。
7、武陵区人民法院（2011）武民初字第705号民事判决书，拟证明尊德天城业主所购门面前的通道未开通，达不到门面交付条件的事实；
8、调解协议一份，拟证明经常德市中级人民法院调解，被告违约金按日2.5?，共计380天赔偿各业主的事实；
9、建设部的有关规定，拟证明被告交房违法。
被告湖南汉顺置业有限公司辩称：（1）原告诉称被告违约的时间计算有误，被告开发建设的尊德天城一期的3—14栋已在2011年5月31日前已验收合格，1、2栋也于2012年11月20日前验收合格，因此被告违约的时间只有212天。（2）原告按照每日5?的比例计算违约金过高，被告是有迟延交房的违约事实，但被告开发建设的工程已大部分完工，要求法院依法调整为每日1?。（3）具备交房条件后，被告已通知办证，李辉、苏飞文等业主已收房，部分业主也已公告通知收房或邮寄通知收房，原告迟延收房扩大的损失应当由其自行承担。（4）原告在庭审中追加的要求被告承担缠诉开支的诉讼请求，没有在举证期限内提出，程序上不合法，实体请求不合理，依法应当驳回。（5）同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。
被告湖南汉顺置业有限公司对其辩称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、湖南常德德山经济开发区管理委员会关于尊德天城商居小区项目审批、备案文件，拟证明尊德天城项目的合法性；
2土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等，拟证明尊德天城项目是依法进行施工的；
3、德山开发区建设工程竣工结算审定备案表，拟证明尊德天城一期3—14号楼已于2011年4月11日通过竣工审定验收；
4、尊德天城一期11号楼工程竣工验收备案表，拟证明该工程资料齐备，已于2011年5月31日验收备案；
5、分项验收合格表，拟证明验收备案后，各单项验收合格；
6、房屋分层分户面积测绘对照表，拟证明经测绘已在房产局备案；
7、接房通知，拟证明被告于2011年6月14日通过邮寄方式，通知原告于2011年6月20日前办理接收手续收房的事实；
8、办证登记公告，拟证明被告已于2011年10月10日在常德晚报刊登房产证办理公告，通知尊德天城一期业主办证；
9、武陵区人民法院（2011）武民初字第702号、第743号民事判决书，拟证明同期业主另案起诉后，法院判决认定符合交房条件，道路畅通条件约定不明及酌定违约金标准按照每日1?计算。
经庭审质证，各方当事人的质证意见如下：（1）被告湖南汉顺置业有限公司对原告刘菁提交的证据1-3无异议；对证据4-6的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为尊德天城一期工程的道路已开通，仅一、二期共用的一条通道没有开通；对证据7、8的真实性无异议，但认为在另案原告撤回上诉后，一审判决就生效了；对证据9的真实性无异议，但认为其是政策规定，不是证据。（2）原告刘菁对被告湖南汉顺置业有限公司提交的证据1-3、6无异议；对证据4的真实性无异议，但认为该证据当中未包含环保部门的验收许可证明，尚不具备验收合格的条件；对证据5的真实性无异议，但对其与本案的关联性有异议，认为该验收只是分项验收，不符合商品房整体验收的条件；对证据7的真实性有异议，认为：一方面原告没有收到收房通知，该证据不真实；另一方面，按照常德市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场监管，促进房地产业平稳健康发展的意见》第二十二条的规定，必须通水、通电才具备交付条件，即使该证据是真实的，因被告开发的一期工程路不通、水也不完全通，其交付行为也不具备市政府公布的交房条件，同时原告也未违规不收房；对证据8的合法性、关联性有异议，认为被告以公告的方式通知原告收房不合法，原告未收到该通知，该证据与本案无关联性；对证据9的合法性、关联性有异议，认为该判决因当事人上诉而未生效，且二审法院虽以撤诉方式结案，但是当事人案外调解达成协议后上诉人才撤诉，该证据与本案无关联性。
合议庭经评议后认定下列证据合法有效，可作为定案的依据：（1）原告所举证据1-8；（2）被告所举证据1-6；（3）被告所举证据7、8，原告对证据7的真实性以及对证据8合法性虽有异议，但该证据证明的事实与原告所举证据7确认的案件事实相一致，而且原告未提交被告用公告的方式通知业主办证违法的依据，证据7、8符合证据有效的条件；（4）被告所举证据9，原告对该证据的合法性、关联性提出异议，但其与原告在本案中所举证据7系同一系列案，并且与原告证据7、8能够相互映证，符合证据有效的条件。合议庭还认为，原告所举证据9是建设部的部门规章，不是本案证据。
根据采信的证据和各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：
1、2009年12月28日，原告刘菁与被告湖南汉顺置业有限公司签订了购买被告开发建设的尊德天城第11幢负1楼-109号商业门面的《认购协议》。2011年11月8日，双方签订了购买该门面的《商品房买卖合同》，合同约定出让房屋建筑面积49.89平方米，房屋价款为402862元，原告于同日按约定向被告缴纳了全额购房款，被告向原告出具了收取该款的销售不动产统一发票。
2、前述《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当于2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……”（其中格式条件4条，约定条件1条），但双方对该格式合同所列交房条件的细项没有进行选项和约定。另外该合同第九条约定：如出让人逾期交房，则按照逾期的不同时间分别处理。其中，对逾期交房超过15日的处理为：买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5?（该比率应不低于3?的比率）的违约金。但合同签订后，被告未按合同约定的期限向原告交付出让的门面。直至2011年6月14日，被告才以挂号信件的形式，通知原告以及尊德天城一期的其他业主收房，并于2011年10月10日在《常德晚报》上刊登了《尊德天城一期房产证办理公告》，通知包括原告在内的一期业主办证。
3、被告湖南汉顺置业有限公司开发建设的尊德天城一期工程经验收合格，2011年5月31日，在常德市住房和城乡建设局进行了建筑工程竣工验收备案。原告刘菁认为，按照被告开发建设尊德天城一期、二期建设工程的规划，所购门面旁边的小山丘应当挖掉并开辟为一条进出通道，但该山丘上有一建筑物至今未拆迁，导致该通道不能开通，被告尚不具备交房条件；原告刘菁还认为被告开发建设的尊德天城一期在2010年10月31日后，不仅水电未安装，而且未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案，更未达到使用要求，与被告的各种宣传、承诺不一致，未达到合同约定的交付条件，也未将门面交付给原告，侵犯了原告的合法权益，遂诉至本院，请求判令被告承担违约责任，并支付原告违约金114815.67元（402862元×5?/天×570天）。本院受理该案后，经审理于2013年5月29日作出（2013）武民初字第00380号民事判决书，判决被告湖南汉顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘菁支付违约金23291.34元。原告刘菁、被告湖南汉顺置业公司对该判决不服，分别向常德市中级人民法院提起上诉，2013年9月29日，该院作出（2013）常民一终字第151号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本案在重审中，原告刘菁向本院追加了前述诉讼请求。
另查明，原告刘菁、所举本院（2011）武民初字第705号《民事判决书》以及被告湖南汉顺置业有限公司所举本院（2011）武民初字第702号、第743号《民事判决书》所涉案件为尊德天城一期业主分别起诉的系列案件（共15案），该系列案的一审判决均确认被告湖南汉顺置业有限公司出让给各原告的门面已达到约定的交付条件。该系列案件在二审中，经常德市中级人民法院主持调解，双方当事人达成了被告按所收购房款的金额和每日2.5?的比例，赔偿原告380天违约金的协议。2012年4月27日，该院分别作出相应民事裁定书，准许各原告撤回上诉。
本院认为：本案的性质为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为被告是否具备了交房条件，如何确认违约金的计算比例，原告在重审中增加的诉讼请求是否应当支持等方面。
（一）关于被告是否具备了交房条件？原告刘菁认为，被告湖南汉顺置业有限公司未开通规划开通的通道，不具备建筑物全面验收的条件和门面交付条件，违反了按期交房的约定，应当按照570天的违约期限承担违约责任。被告湖南汉顺置业有限公司认为，被告公司迟延交房属实，但被告公司自2011年5月31日起，已对开发建设的尊德天城一期11号楼进行验收备案，并已通知原告与6月20日收房，还于同年10月10日通知一期业主办证，违约时间只有212天。本院认为，被告修建的尊德天城一期第11栋经验收备案，已具备交付的条件。原、被告在合同中对门面交付条件约定不明是双方产生该分歧的主要原因，因本案所涉合同文本系被告提供的格式合同，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，对被告关于迟延交付门面的时间只有212天的主张，本院不予采信；原告要求被告按照违约570天的期限赔偿违约金的主张，与本院查明的事实不符，本院亦不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（五）项、第一百二十五条第一款的规定，本院采信被告向常德天城一期其他业主进行赔偿的逾期天数，并据此确认被告迟延交付门面的期限为380天。原告刘菁超过该期限后产生的经济损失，应自行承担。
（二）关于如何确定本案违约金比例？原告刘菁主张按照《商品房买卖合同》约定的每日5?计算。被告湖南汉顺置业有限公司主张按照系列案一审判决确认的每日1?计算。本院认为，原告刘菁主张的违约金比例过高，被告湖南汉顺置业有限公司要求调低违约金比例的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以采信，但其比例应当以原、被告在所签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金比例不低于每日3?的特别约定为准，故对原告超过该约定的诉请本院不予支持，对被告符合该约定的抗辩意见，本院予以支持。
（三）关于对原告在本案中增加的诉讼请求是否应当支持？原告刘菁在重审举证期限内，要求本院判令双方所订《商品房买卖合同》继续履行，被告湖南汉顺置业有限公司对该诉请无异议，本院予以许可；原告刘菁在本案开庭时当庭增加要求被告湖南汉顺置业有限公司赔偿其在一审、二审期间因缠诉而产生的经济损失5970元，因无证据佐证，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、一百一十四条第二款、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘菁与被告湖南汉顺置业有限公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；
二、被告湖南汉顺置业有限公司在本判决生效后十日内，向原告刘菁支付违约金45926.27元（402862元×3?/日×380日）；
三驳回原告刘菁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2700元，由原告刘菁负担1000元，被告湖南汉顺置业有限公司负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 宋卫民
审 判 员 沈凌溶
审 判 员 王秀峰
二〇一四年二月十七日
代理书记员 吴宁辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。