山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运中民再字第33号
上诉人（原审被告）：平陆县安瑞煤业有限责任公司。住所地：平陆县。
法定代表人张成勋，男，该公司董事长。
委托代理人范继东，男，山西南风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢振宗，男，1960年10月7日出生，汉族，住平陆县。
委托代理人王永生，男，山西清泽律师事务所律师。
委托代理人康小平，男，山西清泽律师事务所实习律师。
原审第三人：平陆县春元祥房地产开发公司。住所地：平陆县。
法定代表人梁春元，男，该公司董事长。
委托代理人何明义，男，河南永兴律师事务所律师。
原审第三人：平陆县泰和建筑工程有限公司。住所地：平陆县。
法定代表人郑广林，男，该公司董事长。
上诉人平陆县安瑞煤业有限责任公司（以下简称安瑞公司）因合作开发房地产合同纠纷一案，平陆县人民法院于2012年1月30日作出判决，安瑞公司不服提起上诉。本院于2013年4月28日作出（2013）运中民终字第328号民事裁定。安瑞公司不服该裁定，向本院申请再审。本院于2013年10月17日作出（2013）运中民申字第91号民事裁定书，裁定本案进行再审。本院又于2014年5月20日作出（2014）运中民再字第19号民事裁定，撤销（2013）运中民终字第328号民事裁定，恢复第二审程序。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安瑞公司法定代表人张成勋及其委托代理人范继东，被上诉人谢振宗委托代理人王永生、康小平，原审第三人春元祥房地产开发公司（以下简称春元祥公司）委托代理人何明义到庭参加了诉讼。原审第三人平陆县泰和建筑工程有限公司（以下简称泰和公司），经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：二00三年六月十九日原告与案外人毛某科签订一份合作征地合同，约定从第三人春元祥公司受让23亩建设用地，用于共同开发房地产。同年六月二十三日原告作为甲方和作为乙方的柏崖底煤矿签订一份合作建房协议。协议约定：“甲方同第三者在政府给三门峡梁春元的100亩补偿地中购买23亩，价格每亩18万元（包括土地费、土地出让费、树木和土地的其它赔偿费）。由于甲方资金有限，经甲、乙双方协商，在太阳南路东的23亩中划出约6.5亩的土地，由乙方出资建房，合作意向如下：一、甲方负责办理土地过户（土地使用证、土地建设规划许可证），费用按比例分摊；二、土地款由乙方暂出资，最后按占房比例分摊，合同签订之日起交贰拾万元整，准确亩数确定后，乙方再交剩余款项50％，其余款待过户手续办妥后付清；三、建房工程及建房手续等，均由乙方负责，费用按各自占房比例分摊；四、除门洞左右两间外，其余门面房均属甲方，其费用甲方按成本价（含土地款）支付给乙方；五、在合作建房过程中，双方要互相协作，互相礼让，共同遵守合同条款”。合同签订后，柏崖底煤矿实际占用原告土地5.7亩，转让费为102.6万元。柏崖底煤矿先后支付原告现金125万元（包括手续费5万元）。二00四年十二月一日平陆县城乡建设局给第三人泰和公司颁发建设工程规划许可证。同年十月二十日平陆县土地资源局给第三人泰和公司颁发了土地使用证。泰和公司于二00九年六月十六日向平陆县国土资源局交纳手续费27000元。该土地使用证系直接从第三人春元祥公司过户到第三人泰和公司名下，土地出让金系原告交毛某科后转交给第三人春元祥公司，春元祥公司将款交土地管理部门。二00七年八月十日平陆县房产管理所发出为101、102、103、104、109,110、11l号房屋所有权证书的公告。内容为“一、房屋相关权利人若对本次确权持有异议，请于本公告发布之日起七日内向房产管理所书面提出产权复核申请，七日后，若无人提出异议，我所将核准本次产权登记，向产权人颁发房屋所有权证书；二、房屋所有权证书签发日期为房屋产权取得日期。依法登记并取得权属证书的房屋受法律保护”。二0一0年十二月三日原告申请要求对位于平陆县太阳南路安瑞小区门面房101、102、103、104、109、ll0、111号2006年竣工时的成本价及鉴定时销售价格进行评估。二0一一年，一月二十六日运城市价格认定局作出运城市鉴字[2011]第016号价格鉴定书，鉴定结论为：l、2006年竣工时成本价为：人民币叁拾柒万肆仟捌佰肆拾捌元整（374848元）。2、鉴定时销售价格为：人民币贰佰贰拾伍万玖仟肆佰柒拾柒元整（2259477元）。同时查明二00三年十一月二十日平陆县地方柏崖底煤矿改制为被告平陆县安瑞煤业有限责任公司。二00八年元月份该公司将法定代表人李某科变更登记为张成勋。审理中，被告不同意调解。
原审经本院审判委员会讨论决定认为：二00三年六月二十三日原告和柏崖底煤矿签订的合作建房协议，虽未加盖煤矿公章，但原法定代表人李某科认可“签订协议是董事会研究决定的”。故该协议主体合法，且系双方当事人的真实意思表示，该协议对双方在合作建房中的权利义务进行了约定，这些约定并不违反国家法律法规的禁止性规定。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。该宗土地起诉前经平陆县人民政府同意转让到第三人平陆县泰和建筑工程有限公司。因此该合作建房协议是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案双方签订协议约定的门面房已出售于案外人，并办理了相关权属登记。二00六年六月十五日竣工，被告应在房屋竣工后按协议约定将应属原告的门面房交付于原告。但被告至今未交付房屋，给原告造成的损失，被告理应赔偿。原告强提出其将五万元手续费交给毛某科，但其提供的交给毛某科的土地款的收据207万元系11.5亩土地按每亩18万元的土地款，并未提供相应证据证明其确将5万元手续费交给毛某科，难以采信。具体赔偿的数额为2259477元（销售价格）一374848元（成本价）+35000元（鉴定费）一174000元（多付转让费）一5万元（手续费）=1695629元。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：被告平陆县安瑞煤业有限责任公司在本判决生效后赔偿原告谢振宗经济损失一百六十九万五千六百二十九元整。案件受理费二万零五百一十元，由被告承担。
安瑞公司不服该判决，上诉称：一、原审法院审理查明的本金错误，李某科与谢振宗签订了《合作建房协议》，代表的是柏崖底煤矿的职工，而非柏崖底煤矿（后改制成上诉人）的款。关于诉争的5.7亩土地并非上诉人的资产，上诉人不是适格被告。且5.7亩土地是第三人泰和公司实际占有。二、上诉人与谢振宗诉争的《合作建房协议》应是无效协议。上诉人与谢振宗作为《合作建议协议》主体明显违反了国家法律法规的禁止性规定，故应认定本案诉争的《合作建房协议》无效。三、原审判决依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定认定本案诉争的《合作建房协议》有效，明显适用法律错误。四、上诉人不应赔偿被上诉人任何损失。
经二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人谢振宗与柏崖底煤矿签订的合作建房协议，是经柏崖底煤矿法定代表人李某科签字并认可由董事会研究决定后所签订的。故该《合作建议协议》主体合法，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反国家禁止性规定，依法应为有效合同。合同签订后，柏崖底煤矿虽无建房资质，但在事后，将土地交由有房地产开发资质的第三人平陆县泰和建筑工程有限公司进行开发，并在起诉前经平陆县人民法院同意由谢振宗出面协助（见毛某科调查笔录）将土地所有权从梁春元名下，直接转让给了第三人泰和公司。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方约定合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。故柏崖底煤矿理应按照有效的合同约定，全面履行自己的义务，在工程完工后，将与谢振宗《合作建房协议》中约定的门面房交付给谢振宗，并由谢振宗支付成本价。但柏崖底煤矿并未按合同约定履行，而是将门面房出售给了案外人，并办理了权属登记。理应赔偿由此给被上诉人谢振宗造成的损失。
对于上诉人称其主体资格的问题，经查，根据平陆县工商行政管理局的证明，原柏崖底煤矿经过改判名称变更为上诉人安瑞公司，原柏崖底煤矿的债权债务由改判后的上诉人安瑞公司承担。故上诉人安瑞公司主体适格理应承担对谢振宗的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对本案涉门面房依法进行了评估，计算依据合理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20060元，由上诉人平陆县安瑞煤业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 程亚丽
审判员 张保和
审判员 张岱林
二〇一五年十月八日
书记员 贾月茹