上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第850号
原告徐兵。
委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
被告上海龙文教育信息咨询有限公司。
法定代表人罗学军。
委托代理人胡晓山，上海泽玖欣律师事务所律师。
委托代理人谢巍，上海泽玖欣律师事务所律师。
原告徐兵诉被告上海龙文教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫�任审判，并于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚冬兰、被告的委托代理人胡晓山、谢巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月17日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于本市嘉定区安亭镇新源路XXX号二楼房屋（以下简称系争房屋），面积为168平方米，期限自2014年6月19日至2016年6月18日止，租金为第一年人民币（以下币种同）11万元，第二年118800元，第一年的租金应在合同签订后三日内支付给原告。合同第十三条第四款约定，如因诉讼发生的查档费、代理费、诉讼费、占用费等由被告承担。第十三条第六款约定，被告未按约支付租金，每逾期一天按照未支付租金的千分之三支付逾期付款的违约金。同日原、被告与案外人易某某签订了《商铺三方交接协议书》，协议中约定被告应支付原告补偿金5.5万元，该款应于签订协议时予以支付。如有任何一方违约的，违约方承担违约金。违约金计算方式为：除应支付金额外，还需每天支付相应金额的百分之五作为违约金。上述协议签订后，原告即将系争房屋交付被告使用，但约定的租金、补偿金等各项费用被告却未能支付，原告多次催促，但2014年10月间被告向原告明确表示不再承租系争房屋，且对拖欠的各项费用迟迟不付。故起诉要求：一、被告支付自2014年6月19日至2014年10月31日止的租金40340元；二、被告支付物业管理费1344元（2014年6月19日至2014年10月31日，计算整四个月）；三、被告支付补偿金55000元；四、被告支付逾期付款违约金（以96684元为基数，按照日百分之五的标准，自2014年6月21日计算至实际支付之日止）；五、被告支付律师费4000元。
被告辩称，首先，被告无需支付租金和物业管理费，理由如下：原告没有�付被告房屋，被告一天都没有使用系争房屋，并且过错在原告和原承租人，根据合同约定，协议签订后现有的装饰装修归被告所有，被告2014年6月18日从原承租人处拿到钥匙，同年6月19日查验房屋时装饰装修已经拆除，并且房屋存在漏水，不能实现被告租房的用途，后与原告交涉期间，原告拿走了钥匙，并在系争房屋上加锁故意阻碍被告使用房屋。根据合同约定，原告应当交付钥匙并在附属设施设备单上签订，但被告并未签字。其次，关于55000元补偿金，该款项是给原承租人的装饰装修的补偿，但该装饰装修已被拆除，所以被告无需支付，原承租人是债权转让，原告可以向原承租人主张。房屋也没有交付，被告亦未违约，故被告不应当承担该费用。被告有权单方解除合同，合同是2014年7月20日解除，而不是原告所称的10月31日。原告另行将房屋出租给他人，所以也不存�损失。再次，根据上述理由，被告并未违约，无需承担违约责任，商铺三方交接协议书中约定的5%的违约金计算标准针对的是补偿金，不包括租金和其他管理费，该标准与双方租赁合同约定标准存在很大差异。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。
经审理查明，2014年6月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市嘉定区安亭镇新源路XXX号二楼的面积为168平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2014年6月19日起至2016年6月18日止，租金先付后用，第一年110000元，第二年118800元，第一年的租金应在合同签署后三天内付给原告，第二年的租金应在2015年3月19日前付给原告。被告承担使用时候产生的水、电、电话、暖气、物业费等费用，并每月按时交付给原告。该合同第十条第（一）款约定，原告应于2014年6月19日前将房屋按约定条件交付给被告。《房屋附属设施、设�清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙。该合同第十二条第（四）款约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定逾期拖欠租金超过十日的……。该合同第十三条第（四）款约定，被告有本合同第十二条第（四）款约定的情形之一的，或本合同期满原告不同意续签的，被告未在限定时间内腾空退还房屋的，视为被告仍然违法占用房屋，被告应承担占用期间的使用费，使用费按约定租金的三倍按实际占用期间据实计算，由被告承担。因此涉诉时，因诉讼发生的查档费、代理费、诉讼费、占用费等均由被告承担。该条第（六）款约定，被告未按照约定支付租金且未达到解除合同条件的，被告每逾一天按照未付租金的千分之三支付逾期付款违约金。第（七）款约定，本合同签订后被告未按时支付租金，导致原告受损，被告应按�合同第十三条第四款和第六款承担相应的违约金。
上述合同签订同日，原、被告与案外人易某某（原承租人）签订了《商铺三方交接协议书》（以下简称三方协议），该协议书约定被告应按时支付原告相应的租金和费用，并约定被告应支付给原告补偿金人民币55000元，因易某某欠原告的租金和违约金等费用一直未结清，给原告带来损失，所以被告应付的补偿金，应在签订本协议时付给原告。本协议签订生效后，原告与易某某的租赁期终止，易某某归还原告房屋使用权，被告取得房屋使用权，店铺现有的装修、装饰及营业设备等归被告所有；该协议第九条约定，如有任何一方违约，违约方将承担支付对方的违约金。违约金计算方式为：除应付金额外，还需每天支付相应金额的百分之五作为违约金。
同日，三方就系争房屋进行了交接。但被告并未按约向原告支付租金、物业管理费及补偿金。2014年7月23日，被告用微信向原告发出解除合同告知函，主要内容为：2014年6月27日签订的三方协议由于原告的擅自更改造成与此前协商同意的我公司交给法务审核的原协议不一致，给被告公司财务人员打款带来困难和风险，易某某与被告对三方协议表示不认同；此前被告提出先支付房租便于房屋提前交接使用，后解决转让费支付问题，但原告拒不接受；租赁合同和三方协议签订后，原告随即对房屋上锁，并未与被告进行交接，被告从未使用过该房屋，基于以上原因，正式通知解除房屋租赁合同与三方协议。原告回复不同意。庭审中，被告陈述其于2014年7月20日已向原告送交书面的解除函，但原告表示仅收到微信消息，并未收到书面解除函。
2014年10月25日，原告自行撬锁进入系争房屋，并与案外人上海育禾投资管理有限公司签订了房屋租赁合同，将系争房屋出租给上海育禾投资管理有限公司，租赁期限为2014年11月1日至2016年10月31日。
另查，原告因易某某拖欠租金且在合同到期后未按约将房屋返还原告曾起诉至本院，本院依法追加本案被告作为第三人。并于2014年12月1日就该案做出（2014）嘉民三（民）初字第399号判决，该判决已生效。该案中查明，1、2014年6月17日，原、被告和易某某进行了房屋交接。2、关于房屋漏水问题，原告于2013年6月28日至同年7月10日期间委托案外人对系争房屋的房顶漏水问题进行了维修。3、三方当事人在庭审中对于55000元补偿金系易某某向本案被告转让装修装饰等的转让费用均无异议，且商铺三方交接协议书上对于因易某某拖欠原告租金等费用，被告应将该补偿金直接给付原告也是明确的，根据协议，易某某已将对被告的债权转让给了原告。4、签订了租赁合同和三方协议之后，双�对补偿金（转让费）有争议，被告同意先付租金，但是原告不同意，认为补偿金和租金应当一起支付。5、系争房屋物业管理费为每月336元。
庭审中，被告表示原告强行在系争房屋上加锁阻碍被告正常使用，并提供照片一张，称其于2014年7月3日拍摄。并表示原告在2014年7、8月份的时候取走钥匙没有归还，原告陈述2014年6月底7月初的一天，是被告要求原告去系争房屋查看是否有漏水情况，故原告派人到被告处拿了钥匙进入房屋内部查看，发现没有漏水后，当日便将钥匙交还给了被告。
上述事实，有房屋租赁合同、商铺三方交接协议书、（2014）嘉民三（民）初字第399号判决书及其庭审笔录、原告与案外人的租赁合同、物业管理费缴费单、聘请律师合同及发票、照片、合同解除函、微信消息以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告间的《房屋租赁合同》及原、被告与案外人易某某签订的《商铺三方交接协议书》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，原、被告均应遵照履行。在上述合同的履行中，原、被告及易某某已于签订三方协议当日即2014年6月17日对系争房屋进行了交接。被告理应按约支付租金、物业管理费及补偿金。原告在2013年6月底已对系争房屋的漏水问题进行了修理，被告也未提供证据证明签订租赁合同之后，房屋仍然存在漏水问题，且并未要求原告修复。被告在发出解除合同通知函时也未曾提及房屋漏水问题，故其以房屋仍然存在漏水无法正常使用为由拒付租金依据不足，本院不予支持。被告辩称签订合同后不久，原告便对房屋加锁阻碍被告使用，但被告仅提供一张局部加锁照片，无法证明是原告对系争房屋进行了加锁，且原告不予认�。被告称原告7、8月份取走钥匙并未归还，该陈述与被告称签订合同后不久便对房屋加锁的陈述存在矛盾，且被告在很长时间以来也从未向原告提及归还钥匙的问题，故被告以上述理由拒付租金的意见本院无法采纳。被告称双方租赁合同已于2014年7月20日解除，但并无证据证明已于该日送达解除合同告知函，该解除函中提及的解除理由亦不成立，同时双方也并未达成解除合同的合意，并且被告也未将系争房屋返还给原告。因原告于2014年10月25日自行撬锁进入系争房屋，并与案外人上海育禾投资管理有限公司签订了房屋租赁合同，将系争房屋出租给上海育禾投资管理有限公司，表明该日原告已收回系争房屋，故本院核算租金和物业管理费至2014年10月25日。原告主张物业管理费计算整四个月，本院予以支持。关于补偿金，三方已经明确约定由被告直接支付给原告，生效判�亦对此做出了认定，被告应当按约支付给原告。被告主张装饰装修已被原承租人易某某拆除，但并未提供相应依据，且在房屋交接和前案庭审中也并未提及，本院无法认可。
关于违约金，原告主张违约金的基数为拖欠的租金、物业管理费和补偿金。签订合同之后，被告同意先付租金，但是原告不同意，认为补偿金和租金应当一起支付，因此，拖延租金的责任不应归于被告。物业管理费，合同并未详细约定具体交纳时间，原告也并未提供已经代为缴纳的相关凭据，故拖欠租金和物业管理费的违约金，本院不予支持；补偿金，被告未能按约支付，原告主张2014年6月21日起至实际支付之日逾期付款的违约金，本院予以支持。至于违约金的计算标准，被告辩称三方协议约定的5%的计算标准太高，本院综合本案实际情况酌情予以调整。
关于律师费，原告引用租赁合同第十三�第四款作为依据，租赁合同第十三条第（四）款约定，被告有本合同第十二条第（四）款约定的情形之一的，被告未在限定时间内腾空退还房屋的，视为被告仍然违法占用房屋，因此涉诉时，因诉讼发生的查档费、代理费、诉讼费、占用费等均由被告承担。该条款是对逾期腾退房屋涉诉情况下代理费等的约定，本案对此并未涉及逾期腾退房屋问题，故原告主张律师费并无法律和事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海龙文教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐兵自2014年6月19日至2014年10月25日期间的租金人民币38575元；
二、被告上海龙文教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付�告徐兵自2014年6月19日至2015年10月25日期间的物业管理费人民币1344元；
三、被告上海龙文教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐兵补偿金人民币55000元；
四、被告上海龙文教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内以55000为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付原告徐兵自2014年6月21日至实际付款之日止的逾期付款违约金；
五、驳回原告徐兵的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2313元，减半收取1156.50元，财产保全费1023元，合计诉讼费2179.50元，由原告徐兵负担124.79元，被告上海龙文教育信息咨询有限公司负担2054.71元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年九月十五日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。