湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1003民初466号
原告廖小芳，女，1973年8月27日出生，住湖南省郴州市。
委托代理人沈宏绩，男，1973年11月9日出生，住湖南省郴州市，系原告廖小芳丈夫。
被告丁福香，女，1956年9月15日出生，住湖南省郴州市北湖区。
原告廖小芳与被告丁福香民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈宏绩及被告丁福香均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖小芳诉称，被告丁福香以食堂扩建为由，于2015年4月16日与原告签订《抵押借款合同》，向原告借款200000元，借期1年，借款期内利息按月利率3％计算，逾期加收50％逾期利息。双方约定：被告保证在每月的25日前支付上月度利息，如未按期支付利息，视为被告违约，原告有权终止合同，依法处置抵押物。双方还约定：如被告到期不履行义务，原告可直接向郴州市苏仙区人民法院起诉，因原告为实现债权所产生的全部费用由被告承担。被告为保证其债务的履行，以其单独所有的郴州市北湖区XX房屋向原告提供抵押担保，并于2015年4月16日与原告共同在郴州市房产交易与权属登记管理处办理了抵押登记。被告向原告借款后，前期都能按约支付利息，但于2015年8月以后的利息至今未再支付，经原告多次追索，被告迄今仍未向原告支付利息，且现在借款期限已至，仍未还本付息，因此，原告诉至法院请求判令：1、被告偿还原告借款本金200000元；2、支付原告借款利息32000元(利息按月利率2％计算，至被告向原告还清借款之日止，目前暂计算至2016年4月15日)；3、请求判令被告支付原告为实现债权的全部费用；4、请求判决原告对被告丁福香用于抵押的郴州市北湖区XX房屋享有优先受偿权。5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；
被告身份证复印件；
原告房产证复印件；
被告房产证复印件；
原告他项权证复印件；
借条复印件；
借款合同复印件。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1-7均无异议，签字都是其签的。
被告辩称，原告所述全部属实，因为投资失败，导致无法按时支付原告本息。
被告未向本院提交证据。
经核对，原告所举证据与原件一致。本院认为，原告方所举证据真实、合法、与本案具有关联性，且被告均无异议，可作为认定本案事实的依据。
本院根据原告所举有效证据及双方当庭陈述，查明事实如下：
2013年3月，被告为投资郴州市白露塘福香美食广场，以银行转账的方式向原告借款200000元，双方约定利息为月利率3%，至2015年4月16日，被告已将此前的全部利息结清，但借款本金未予偿还，同天被告向原告出具借条一份，内容为：“今借到廖小芳人民币贰拾万元整（200000.00），此据属实，利息3%（每月），借期壹年。借款人：丁福香2015年4月16日”。同时双方还签订了《抵押借款合同》，约定：…一、甲方（被告丁福香）向乙方（原告廖小芳）借款金额为人民币贰拾万元整。二、借款期限，自2015年4月16日起至2016年4月15日止，共计12个月，期限届满之日清偿。三、甲方以位于郴州市北湖区XX房屋做抵押，向乙方提供担保…；五、借款利率，每月3%，逾期加收50%逾期利息，……。同时双方对违约责任、管辖法院等进行了约定。2015年4月17日，双方对被告所有的位于郴州市北湖区XX房屋（证号：**号）进行了抵押登记。此后，被告仅共支付了原告5个月利息合计30000元，借款期限届满后，被告并未如约偿还借款本金及支付借期内剩余利息。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告之间的借款及抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定提供了借款给被告，被告未按约定归还借款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告偿还借款本金200000元，本院予以支持；关于借款利息，双方约定借期内利息为月利率3%，超过了年利率24%，超过部分的利息约定无效；同时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”，现原告主张逾期利率按年利率24%计算，于法不悖，本院予以支持，因此，被告应需支付的借期内利息为28000元（借期12个月，已支付5个月，余7个月未支付，200000元×2%×7），逾期利息从还款之日起（2016年4月16日）按年利率24%支付至本金清偿完毕时止；另，被告自愿以其所有的房屋为借款提供抵押担保，并进行了登记，双方的借款抵押合同自登记之日起生效，现被告未按约定期限偿还借款本息，原告有权以该抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、二百零六条、二百零七条、二百一十条、二百一十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告丁福香偿还原告廖小芳借款本金200000元；
二、被告丁福香支付原告廖小芳借期内利息28000元，逾期利息从2016年4月16日起按年利率24%支付至本金清偿完毕时止；
三、原告廖小芳有权对位于郴州市北湖区XX房屋（证号：**号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
上述一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4780元，财产保全费1770元，合计6550元，由被告丁福香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李浩凌
审 判 员 张菊芝
人民陪审员 张莲英
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陈俊希
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。