福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汀民初字第2227号
原告福建天守金仁大酒店有限公司，住所地福建省长汀县大同镇罗坊村，组织机构代码79377902-5。
法定代表人廖金堆，该公司董事长。
委托代理人李旭东，福建矩圆律师事务所律师。
被告曾昭斌，男，1969年3月2日生，汉族，住福建省长汀县，长汀县雷士灯饰行业主。
委托代理人戴求忠，福建先丰律师事务所律师。
第三人胡彬，男，1973年10月2日生，汉族，住福建省长汀县。
原告福建天守金仁大酒店有限公司与被告曾昭斌及第三人胡彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理。于2013年12月18日作出了（2013）汀民初字第2684号民事判决，被告上诉后，龙岩市中级人民法院于2014年6月25日作出了（2014）岩民终字第491号民事裁定，撤销了上述判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李旭东、被告的委托代理人戴求忠到庭参加诉讼。第三人胡彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月15日，原告与被告签订租赁合同一份，原告将位于金仁商业中心一楼共计162平方米，二楼共计778.50平方米出租给被告使用。合同签订后，原告依约将物业交给被告装修后经营长汀县雷士灯饰行。但在履行过程中，被告至2013年8月拖欠原告租金等计327732.54元。被告作为承租人，未依约支付租金、水电费、卫生费己达数月之久，明显违约。为此，请求判决：1、解除2011年6月15日原告与被告签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》，被告承诺物业完好的交还原告，并向原告支付违约金50000元；2、被告支付尚欠原告租金、水电费、卫生费327732.54元，并从2013年9月1日始按月利率2%支付滞纳金；3、自2013年9月1日始按日支付物业占用费，水电费按实计算；4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，长汀县雷士灯饰行于2012年8月16日工商登记设立，并启用印章。该租赁合同系由原告事先打印，由原告员工带到原告办公室直接盖章，合同实际签订应为2012年9月14日，此前的物业由胡彬承租。因此，2012年9月前的租金，不应由被告支付。同时，原告对租金计算方法有误，被告实际使用面积为：一楼150平方米，并不是合同约定的162平方米；二楼620平方米，并不是合同约定的778.50平方米。原告诉称的每月1800元的卫生费、部分电费，也不符合约定和客观实际。虽由于双方对租金、水电费的计算未商妥，卫生费是否支付有分歧，但被告仍按约履行，并于2013年8月16日向原告缴付租金30000元，同年10月17日，缴付上一月份水电费。另外，1、本案应追加胡彬为本案第三人。2012年8月16日前，胡彬是涉讼房屋的实际承租人。2、双方于2014年1月30日双方已实际解除了租赁关系，返还了承租房屋。3、除了一审原审认定交纳的租金外，还于2013年12月21日缴纳租金51000元，2014年1月21日交纳租金30000元，2013年11月25日缴纳水电费1767元，2014年1月4日交纳水电费1432元，为此，按照被告的算法，已不欠原告的租金和水电费，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年4月15日，以原告甲方、胡彬为乙方，签订了《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》一份，约定甲方将位于金仁商业中心一楼三个门面共计162平方米，及二楼778.50平方米出租给乙方使用，承租面积以使用面积计算。该合同第二条约定：“租赁期为六年，自2011年6月15日起至2017年6月14日止。租期起算日和租金起算日为2011年6月15日”。第三条第一款约定：“租金按本物业的建筑面积计算，平均每月每平方米为人民币一楼70元，二楼28元，从第三个租赁年度起按每年每平方5%递增”。第二款约定：“本合同所指租金不包括：物业管理费、公摊费用、乙方使用水、电发生的费用及乙方经营有关的费用。其中物业管理费每月每平方米为人民币1元，公摊水电费根据专设水电表每月读数按承租面积占整栋面积比例分摊”。第十三条第三款约定：累计三个月未交纳租金或合同约定应由乙方缴纳的费用，甲方有权解除合同，收回该物业。同时，第十四条第二款也约定，“在租赁期内，乙方有第十三条第三款的行为之一的，甲方（原告）有权终止合同，收回该物业，乙方应按照合同向甲方支付违约金人民币伍万元整”。合同签订后，胡彬向原告支付了10万元的履约保证金，原告也依约将涉案店房交给胡彬装修并经营。2011年10月11日，胡彬设立了个体工商户“长汀县惠龙金仁灯饰商行”。2012年8月10日，被告与胡彬签订了《协议书》一份，约定胡彬将长汀县惠龙金仁灯饰商行现有的一切财物以124万元的价款转让给被告，2012年8月10日前的债权债务及涉及的一切纠纷全部由胡彬自行处理，与被告无关。
2012年8月16日，经长汀县工商行政管理局核准，设立了个体工商户“长汀县雷士灯饰行”，经营者为被告，经营场所为上述承租店面。
2012年8月16日，以原告为甲方，长汀县雷士灯饰行为乙方，签订了正文内容与上述租赁合同完全一致的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》一份，该合同“签订时间”栏为空白，该合同甲方和乙方栏分别盖有原告和“长汀县雷士灯饰行”公章。此后，被告即以“长汀县雷士灯饰行”为字号经营至2014年1月30日将涉案房屋交还原告。被告在经营期间向原告支付了以下款项：2012年9月14日至2013年8月16日，共支付租金33万元，2013年3月至同年10月，支付水电费11121.82元；2013年12月21日支付租金51000元，2014年1月21日支付租金30000元，2013年11月25日支付水电费1767元，2014年1月4日支付水电费1432元。
本案在原审过程中，2014年1月24日，本院对胡彬进行了问话。胡彬陈述其与被告转让的事实原告知道，但不清楚具体内容，也没告诉被告原欠费问题，结至2012年8月30日，欠原告租金18万元左右。
另查明，原告每月均有制作《水电抄表记录》和《承租户水、电空调费用分摊签收一览表》一份交由各承租户签字确认。
审理中，原、被告的主要争执为：
一、2011年6月15日至2012年8月16日胡彬经营期间的合同义务应否由被告承担。
原告认为，原告与胡彬、长汀县雷士灯饰行就同一物业签订有两份租赁合同并不矛盾，是三方达成对胡彬债务的转移或被告对胡彬拖欠费用的追认。
被告认为，原告没有证据证明胡彬经营期间有拖欠费用，即使有拖欠费用也不应由被告承担。被告签订的合同不应当视为债务转移，签订合同时原告没有告诉被告胡彬有拖欠费用。
二、被告是否还应向原告支付租金等各项费用。
原告认为，2011年9月至2014年1月30日，涉案店铺的水电费为88839.3元、租金为1057048.75元、卫生费为55800元，已收到802050.36元（含胡彬的10万保证金），尚欠399637.69元。
被告认为，胡彬经营期间的费用无法确定是否尚欠，卫生费不应当收取，租金计算不合理。
三、被告应否支付违约金。
原告认为，被告拖欠租金达数月之久，违反了合同约定，应当按照合同约定支付违约金和滞纳金。
被告认为，虽双方对租金、水电费的计算未能商妥，卫生费是否支付有分歧，但被告仍能按约履行合同，反而原告常无故对被告采取断电、断水，影响被告的正常经营，给被告造成损失。即使被告违约，违约金也过高，请求法庭进行调整。如果胡彬拖欠水电租金事实存在，被告与原告一签订就属违约，显然不合理。
上述事实，有原告提供的以下证据：1、《法定代表人身份证明书》一张、福建天守金仁大酒店《组织机构代码证》及《营业执照》复印件各一份，2、福建天守金仁大酒店汀国用（2007）第0382号《国有土地使用证》、汀建房权证城字第201200796《房屋所有权证》，3、长汀县雷士灯饰行《个体工商户登记基本信息》复印件一张，4、《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》复印件一份，5、《雷士照明结算款》一份，6、《承租户水、电空调费用分摊签收一览表》32份和《每月水、电抄表数登记情况》30张；被告提供的以下证据：1、长汀县雷士灯饰行《个体工商户登记基本信息》、长汀县惠龙金仁灯饰商行《个体工商户登记基本信息》复印件各一张，2、《收款收据》复印件6页16份，3、本院的《问话笔录》一份，4、胡彬与原告签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》复印件一份，5、被告与胡彬的《协议书》一份，6、《经营场所》证明一份，与起诉状、答辩状、庭审笔录在案互相印证，可以认定。上述证据均经庭审举证质证，其来源合法，内容明确，与本案确有关联，可以作为认定本案相关事实的依据。
本院认为，一、原、被告间的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》虽签订于2012年8月16日，但约定的合同租期起算日和租金起计日为2011年6月15日，也就是说，不管2012年8月16日之前由谁经营，被告均应自2011年6月15日起算租期与租金，被告以之前非其经营为由，不承担支付之前租金的抗辩，与合同约定不符，本院不予采纳。原告要求被告支付胡彬所欠租金的诉讼请求，本院予以支持。二、因水电费均有每月由原告出具数据被告方或原胡彬方的工作人员签字确认，原告提供的《雷士（惠龙灯饰）结算款》虽由其单方制作，但其水电费的计算结果每月双方确认，租金和卫生费来源于固定计算，且已扣除了已交付的费用，被告也未提出反证证明其已交清或原告未扣除其已交纳的金额，所以，原告计算被告尚欠租金、水电费共计343837.69元，本院予以确认。至于租金的计算方式问题，合同中虽约定以使用面积计，但被告未证明其使用面积与承租面积不符，也未提交相关部门出具的使用面积的具体数据，被告要求以其自认的面积计付租金的主张，本院不予支持。关于卫生费问题，因合同中未约定被告应向原告支付此项费用，原告的该项诉请，本院不予支持。三、合同应否解除及违约金、滞纳金应否支付问题。鉴于在本案原审过程中，被告已将承租店房交还原告，本案所涉合同可以认定已协议解除，原告要求解除合同的诉讼请求，本案不再处理。原、被告间的合同第十四条第2项是合同解除时的责任，第3项是迟延履行但合同继续履行的责任。现原告要求解除合同，就不再适用第3项，应直接适用第2项的规定。根据被告的拖欠金额，原告主张的5万元违约金并不过高，被告要求调整的请求，本院不予支持。
综上所述，原、被告间的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》合法有效，被告未依约如期如数支付租金及其他约定款项，已构成违约，原告要求被告支付拖欠款项支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告曾昭斌应于本判决生效之日起五日内向原告福建天守金仁大酒店有限公司支付结至2014年1月30日尚欠的租金、水电费343837.69元。
二、被告曾昭斌于本判决生效之日起五日内向原告福建天守金仁大酒店有限公司支付违约金50000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8044元，由原告福建天守金仁大酒店有限公司负担998元，被告曾昭斌负担7046元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 范球生
审 判 员 魏国才
人民陪审员 傅志文
二〇一五年七月二十日
代理书记员 吴紫晔
附注：本案所引用的主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。