济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1194号
原告济南华府置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张新民，董事长。
委托代理人杨海燕，女，1985年2月18日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省济阳县，现住济南市。
委托代理人张东园，女，1990年8月27日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地住济南市，现住现住济南市。
被告孙登杰，男，1974年5月18日出生，汉族，住济南市。
原告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）与被告孙登杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告华府置业公司委托代理人杨海燕到庭参加诉讼。被告孙登杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华府置业公司诉称：2014年11月26日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告6-2201室房屋，房屋总价款1718367元。被告需于2014年10月1日前支付首期款518367元，余款120万元由被告办理银行按揭贷款的形式支付给原告，故被告需在2014年10月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告支付部分首期款105960元后至今已逾期240天仍未办理银行按揭贷款手续。根据合同附件五第二条第一款第（一）项、第三款之规定，被告需在合同约定期限内办理完毕按揭申请手续，否则期满之日起5日内自行付清剩余款项，否则，视为逾期付款，逾期超过180日的，原告有权解除合同，被告应按合同总价款的30%向原告支付违约金，合同解除后，该房屋归原告所有，被告须协同原告到政府相关部门办理有关解除合同的手续。被告未能按时办理完毕贷款申请手续，也未能付清余款，且逾期已经超过180日。诉请：一、判令解除原告与被告签订的《济南市商品房买卖合同》及附件；二、判令被告于合同解除后3日内到房管部门和建委等部门协助配合原告办理撤销合同网签手续和注销合同备案手续；三、被告支付违约金515510元。
被告孙登杰提交书面答辩状，辩称：原告所诉与事实不符。被告购买房屋时，将审贷资料提交原告售房人员进行咨询，在得到能够贷款的答复后才签约购房。因此，不能获得贷款不是被告的意愿，原告将责任全部归于被告与事实不符，以此为由要求解除合同对双方均不利。解除合同也不符合原告的商业利益。原告所主张的违约金过高，其违约损失最多应以被告欠交房款数额的贷款利息计算，请求依法降低。
经审理查明，原告华府置业公司已经取得6号楼的《商品房预售许可证》。
2014年9月29日，原告华府置业公司与被告孙登杰签订《认购书》，约定：被告孙登杰认购6号楼2201室，总金额为1718367元；被告孙登杰签署认购书时支付2万元作为定金，在签定《商品房买卖合同》后自动转入房款；被告孙登杰于2014年10月1日前支付首期498367元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款120万元由银行提供按揭贷款，被告孙登杰需在2014年10月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。
2014年10月14日，原告华府置业公司给被告孙登杰出具收据1份，载明：购房款105960元，其中含定金2万元，POS85960元。
2014年11月26日，原告华府置业公司与被告孙登杰签订《济南市商品房买卖合同》，约定：被告孙登杰购买原告华府置业公司开发建设的6号楼1单元2201号房屋一处，建筑面积200.95平方米，价款1718367元。其中第六条付款方式及期限约定：被告孙登杰于2014年10月1日前支付首期房款518367元，其余120万元，被告孙登杰需在2014年10月1日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。第七条买受人（即被告孙登杰）逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过180日后，出卖人（即原告华府置业公司）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……。合同并就交房时间、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等事项进行了约定。
同日，原告华府置业公司（甲方）与被告孙登杰（乙方）签订《济南市商品房买卖合同》附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示。附件五：合同补充协议。该补充协议约定：……。二、双方同意本合同第六条、第七条修改或补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定。1.买受人必须在本合同第六条约定的期限内办理完毕银行按揭申请手续，否则买受人应在第六条约定的办理完毕银行按揭申请手续期限届满之日起5日内自行付清剩余房款，否则，视为逾期付款。逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付累计应付款万分之一的违约金。本合同第七条的约定不适用于本条。2.……3.如因包括但不限于买受人或国家、地方政府、银行相关政策调整等原因致使买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在出卖人通知银行审批终了之日起5日内自行付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则视为逾期付款。……逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付累计应付款万分之一的违约金。银行是否审批通过以出卖人通知为准。本合同第七条的约定不适用于本条。4.……（二）关于分期付款、一次性付款的约定。买受人应按本合同约定期限支付购房款，否则视为逾期付款。……逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本合同第七条的约定不适用于本条。……（三）合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。如买受人承担违约责任后尚有剩余款项，需要退还给买受人的，在办理完毕上述取消交易手续后，方可办理退款手续。该合同补充协议并就交房时间、办证日期等事项进行了约定。
在审理过程中，由于双方所签订的《济南市商品房买卖合同》约定的付款日期及办理完毕贷款申请手续的日期为2014年10月1日，而合同签订日期为2014年11月26日，原告华府置业公司诉称：在签订认购书的时候已经交付了定金，认购书中约定2014年10月1日支付购房款并办理贷款手续。由于被告孙登杰自身原因一直拖到2014年11月26日才签订买卖合同，所以合同中约定的付款日期及办理贷款日期仍为2014年10月1日，只是原告华府置业公司免除了2014年10月1日至2014年11月26日之间的违约金。
被告孙登杰应支付的房款为1718367元，已支付房款为105960元，欠交的房款为1612407元。
上述事实，有原告华府置业公司提供的《认购书》、《济南市商品房买卖合同》及附件、收据及其当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，原告华府置业公司与被告孙登杰于2014年11月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均系有效，双方均应按照合同约定履行义务。在合同及附件签订后，被告孙登杰未按照合同约定向原告华府置业公司支付购房款并办理按揭贷款申请手续。根据原告华府置业公司与被告孙登杰所签订的《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中第二条中：“买受人必须在本合同第六条约定的期限内办理完毕银行按揭申请手续，否则买受人应在第六条约定的办理完毕银行按揭申请手续期限届满之日起5日内自行付清剩余房款，否则，视为逾期付款。逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金”、“关于分期付款、一次性付款的约定。买受人应按本合同约定期限支付购房款，否则视为逾期付款。逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金”的约定，该内容实际上是原告华府置业公司与被告孙登杰就《商品房买卖合同》解除约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。就本案而言，至原告华府置业公司于2015年5月29日提起诉讼，被告孙登杰未按照合同约定向原告华府置业公司支付款项，亦未办理完毕贷款申请手续，已超过180天，在此情形下，原告华府置业公司要求解除与被告孙登杰签订的《商品房买卖合同》已符合双方在附件五补充协议中约定的合同解除条件。因此，原告华府置业公司要求解除与被告孙登杰签订的《济南市商品房买卖合同》合法有据，予以支持。在该《济南市商品房买卖合同》解除的情形下，相关附件作为合同的一部分亦应同时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，原告华府置业公司于2015年5月29日提起诉讼，被告孙登杰于2015年6月4日收到起诉状副本及应诉手续，应视为通知到达对方，故双方解除《济南市商品房买卖合同》及附件的时间为2015年6月4日。
原告华府置业公司要求被告孙登杰于合同解除后3日内配合办理撤销合同网签手续和注销合同备案手续。经审查，原告华府置业公司与被告孙登杰所签订的《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中约定“合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。如买受人承担违约责任后尚有剩余款项，需要退还给买受人的，在办理完毕上述取消交易手续后，方可办理退款手续”，故原告华府置业公司该请求合法有据，予以支持。但配合办理相关手续的时间为本判决生效之日起10日内为宜。
原告华府置业公司要求被告孙登杰支付违约金515510元，被告孙登杰提出异议，认为违约金过高，要求降低，原告华府置业公司不同意降低。经审查，原告华府置业公司因被告孙登杰的违约行为所造成的损失为被告孙登杰未按期办理贷款手续或按期支付房款给原告华府置业公司造成的损失，在原告华府置业公司未提供证据证明其存在具体损失的情形下，其要求被告孙登杰按总房款30%承担的违约金过高，依法予以调整，应以被告孙登杰欠交的房款1612407元为基数，自被告孙登杰应付款日期2014年11月27日起至2015年6月4日解除合同之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍计算。原告华府置业公司主张中超出的部分，不予支持。另因被告孙登杰已向原告华府置业公司支付了部分购房款105960元，在双方合同解除后，原告华府置业公司应向被告孙登杰退还相关款项。同时因本院认定被告孙登杰存在违约行为、应当向原告华府置业公司支付相应违约金。为减少讼累，被告孙登杰向原告华府置业公司支付的违约金可从其交纳的购房款中抵扣，如抵扣后尚有余款，则原告华府置业公司应向被告孙登杰退还；如被告孙登杰已支付购房款不足以支付违约金，则其应当另行支付。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告济南华府置业有限公司与被告孙登杰于2014年11月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件于2015年6月4日解除；
二、被告孙登杰自本判决生效之日起十日内配合原告济南华府置业有限公司到相关部门办理《济南市商品房买卖合同》及附件撤销网签及注销备案的手续；
三、被告孙登杰自本判决生效之日起十日内支付原告济南华府置业有限公司逾期付款的违约金（以1612407元为基数，自2014年11月27日计算至2015年6月4日，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍计算）；
四、被告孙登杰在履行完毕上列第二、三项义务后，如其向原告济南华府置业有限公司交纳的购房款中尚有剩余，则原告济南华府置业有限公司应于十日内向被告孙登杰返还；
五、驳回原告济南华府置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8955元，原告济南华府置业有限公司负担455元，被告孙登杰负担8500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 王孝勤
人民陪审员 姜丽丽
二〇一五年九月十八日
书 记 员 裴立红