北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终474号
上诉人（原审被告）赵洞纬，男，1992年7月10日出生。
委托代理人赵近宏，男，1965年3月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区双榆树西里10号2号楼3层338号。
法定代表人胡志伟，总经理。
委托代理人华树林，男，1957年12月20日出生。
委托代理人施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人赵洞纬因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第33028号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）在原审法院诉称：2001年，我公司与北京颐安房地产股份有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。约定我公司负责海淀区北洼西里颐安嘉园小区住宅及别墅的物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为每月每平方米3元，别墅的标准为每月每平方米3.8元。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，我公司可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。2008年8月，赵洞纬入住颐安嘉园＊，成为该物业业主，与我公司形成了事实上的物业管理服务合同关系，但赵洞纬未按时足额向我公司支付物业费。为维护自身合法权益，现诉至法院，要求：赵洞纬立即向我公司支付2009年1月1日至2014年12月31日物业管理服务费37023.68元；2、赵洞纬向我公司支付违约金5000元；3、诉讼费由赵洞纬承担。
赵洞纬在原审法院辩称：我及亲属在该小区共有13套房屋，自2009年至2014年共交了八十二万余元的物业管理服务费。我已就颐安嘉园＊号房屋交纳了2009年至2015年的物业费69735元，我并不拖欠物业费。
原审法院审理查明：瑞尔物业公司系颐安嘉园小区的开发商北京颐安房地产股份有限公司选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务。在北京颐安房地产股份有限公司（甲方、开发建设单位）与瑞尔物业公司（乙方、物业管理单位）签订的《前期物业委托服务合同》中，约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、依据甲方或权利人的委托提供车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为3元／月·平方米，别墅的标准为3.8元／平方米·月。……物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在办理入住手续时交纳第一年度的物业服务费用，此后，上一个物业服务年度期满前30日内向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。逾期达三个月的，乙方有权在物业管理区域公示业主的欠费情况，并有权停止对欠费业主的物业服务。……委托管理开始日期自2001年11月30日起，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”现该小区尚未设立业主委员会。
另查，赵近宏、耿××系夫妻关系，赵洞纬、赵×1、赵×2系赵近宏与耿××之子女。五人在北京市海淀区北洼西里颐安嘉园小区共拥有房产13套，分别为颐安嘉园＊号别墅（建筑平米为454.58平方米）、＊号别墅（建筑平米为454.58平方米）、＊号别墅（建筑平米为551.24平方米）、＊号别墅（建筑平米为628.93平方米）、＊号别墅（建筑平米为628.93平方米）、＊号别墅（建筑平米为387.6平方米）、＊号别墅（建筑平米为418.68平方米）、＊号别墅（建筑平米为413.14）、＊号房屋（建筑平米为276.73平方米）、＊号房屋（建筑平米为191.84平方米）、＊号房屋（建筑平米为204.15平方米）、＊号房屋（建筑平米为157.65平方米）、＊号房屋（建筑面积为159.78平方米）。其中赵×2名下的＊号别墅、赵洞纬名下的＊号别墅系2009年购买，上述其余房屋均为2009年之前购买。赵洞纬与瑞尔物业公司就＊号房屋未签订书面的物业服务合同。自2009年1月1日至2014年12月31日，赵近宏等上述房屋业主每年向瑞尔物业公司交纳物业管理服务费共136800元。2015年3月，瑞尔物业公司曾将耿××、赵近宏诉至本院，要求二人交纳各自名下＊号四套别墅的物业费。在2015年5月13日的询问笔录中，赵近宏与耿××的委托代理人张庆周、陈晓静表示二人每年交纳的136800元是＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费。鉴于此，瑞尔物业公司撤回了上述四个案件的起诉。现瑞尔物业公司表示其认可赵近宏、耿××上一案件的主张，认可赵洞纬、耿××、赵近宏名下的＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费已经交清至2014年12月31日，并将每年剩余的20857.75元按照入住时间每年平均折算至其余＊号别墅、＊号别墅、＊号别墅、＊号房屋、＊号房屋及＊号六套房屋的部分物业服务费。现瑞尔物业公司要求赵洞纬支付其名下的＊号房屋2009年1月1日至2014年12月31日未交清的物业管理服务费37023.68元，并自愿降低违约金标准，要求其支付违约金5000元。
审理中，本案赵洞纬之委托代理人陈晓静、张庆周不认可其之前案件的陈述，表示赵洞纬每年交纳的136800元足以支付＊号房屋的物业费，其不认可瑞尔物业公司的计算方法，亦不同意支付违约金。瑞尔物业公司提交报修任务单，证明其对赵洞纬提供的物业服务。赵洞纬对报修任务单的真实性认可。
原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述、前期物业委托服务合同、进账单、发票、房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、报修任务单等证据在案佐证。
原审法院判决认为：瑞尔物业公司与赵洞纬虽然未签有物业服务合同，但瑞尔物业公司接受小区开发建设单位的委托，作为北京市海淀区北洼西里颐安嘉园小区的物业服务方，实际履行提供物业服务的义务。赵洞纬作为＊号房屋的所有权人，接受了物业服务，并向瑞尔物业公司交纳了部分物业服务费，因此瑞尔物业公司与赵洞纬之间形成了事实上的物业服务合同关系，赵洞纬应按照颐安嘉园小区物业服务收费标准及时向瑞尔物业公司交清物业费用。现赵洞纬及其父母、兄弟姐妹自2009年至2014年向瑞尔物业公司每年支付物业服务费136800元，加之在瑞尔物业公司之前起诉耿××、赵近宏物业服务合同纠纷四案中，同一委托代理人表示赵洞纬及其父母、兄弟姐妹每年交纳的136800元系＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费，故瑞尔物业公司每年自136800元中扣除＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋于2009年1月1日至2014年12月31日应交物业费总额后，将剩余款项折抵至其余6套房屋期间的物业费，并据此要求赵洞纬付清＊号房屋自2009年1月1日至2014年12月31日剩余物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，计算方法合理，本院予以支持。赵洞纬表示其并不拖欠该房屋的物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。鉴于赵洞纬期间向瑞尔物业公司交纳过物业服务费，其并非恶意拖欠，故瑞尔物业公司要求赵洞纬支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、赵洞纬于本判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○○九年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业管理服务费三万七千零二十三元六角八分；二、驳回北京瑞尔物业管理有限责任公司之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
赵洞纬不服原审判决，以已经交纳过诉争房屋物业费为由向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判驳回瑞尔物业公司的全部诉讼请求。
瑞尔物业公司答辩称：同意原审法院判决，不同意赵洞纬的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据原审法院查明的事实，赵洞纬及其父母、兄弟姐妹自2009年至2014年向瑞尔物业公司每年支付物业服务费136800元，根据上一案件赵近宏、耿××之主张，每年交纳的136800元系＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费，现瑞尔物业公司扣除上述房屋物业费后，将其交纳的物业费每年剩余的金额折算到涉案房屋，并据此请求剩余物业费的主张合理合法。赵洞纬主张其交纳了涉案房屋的物业费，但并未提交合法有效的证据予以佐证。因此，上诉人赵洞纬的上诉请求和理由，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百二十五元，由北京瑞尔物业管理有限责任公司负担六十二元（已交纳）；由赵洞纬负担三百六十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七百二十六元，由赵洞纬负担（已交纳四百二十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 陈 伟
代理审判员 王国庆
二〇一六年一月二十二日
法官 助理 刘雅璠
书 记 员 张颖岚