湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民一初字第310号
原告彭铁兵。
被告王文清。
第三人刘迎秋。
原告彭铁兵诉被告王文清房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员胡康宁担任审判长，人民陪审员张天文、赵德钰参加的合议庭于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告彭铁兵、被告王文清、第三人刘迎秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭铁兵诉称：原告于1998年在茶恩寺镇茶恩村林家组进行城镇开发建设，第三人刘迎秋购买原告开发的房屋（湘潭县房权证茶恩寺镇字第000＊＊＊**号），2006年第三人将房屋转让给被告，没有办理过户手续，三方之间形成纠纷。2014年11月21日，原、被告及第三人在茶恩寺镇司法所主持下达成调解协议：“一、被告购第三人房屋买卖合同有效，房屋产权归被告；二、被告应付原告4.8万元购房款，农历2014年12月24日前付清……”。
原告多次催收，被告推诿不支付。特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：被告支付原告购房款48000元，并负担本案诉讼费用。
被告王文清辩称：原告所诉不完全属实。被告向原告彭铁兵购买茶恩寺镇房屋，原产权人为第三人刘迎秋，登记号湘潭县茶恩寺镇字第000＊＊＊＊2号，没有办理过户手续，三方一直存在纠纷，后经茶恩寺镇司法所调解达成协议。被告购买刘迎秋房屋买卖合同有效，房屋产权归被告所有。房屋产权归被告所有就必须过户，被告与彭铁兵签订购房协议就有“原产权过户，手续由彭铁兵负责办理，王文清凭发票付过户费给彭铁兵，王文清交满壹拾万元后，彭铁兵负责办理过户手续，其余欠款在过户后一年内付清，房屋以前有关事项归彭铁兵负责处理。”被告要求原告办理过户手续，原告一直拖延不办理，还说被告无理拒付房款。请人民法院依法判决。
第三人刘迎秋述称：第三人刘迎秋向原告彭铁兵购买茶恩寺镇房屋，办理了产权过户手续，产权人为刘迎秋。2014年11月21日，经湘潭县茶恩寺镇司法所调解达成协议，刘迎秋表示认可。如果原告与被告均不履行协议，那么第三人要求被告退还房屋，第三人退还被告购房款13万元。
原告为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1、原、被告及第三人身份证及常住人口信息，证明原、被告及第三人诉讼主体资格。2、人民调解协议书，证明2014年11月21日原、被告及第三人在湘潭县茶恩寺镇司法所达成的调解情况。3、欠条，证明被告尚欠原告的购房款48000元。4、茶恩寺镇司法所证明一份，证明调解情况及被告欠原告的购房款48000元。5、协议复印件两份，证明原告与第三人之间对房屋的协议情况，第三人委托原告销售房屋。
被告对原告提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、2、3、4均无异议，对证据5，与被告没有关系。
第三人对原告提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、5均没有异议，证据属实。
被告为支持其主张向本院提供证据如下：1、购房协议，证明2007年3月9日被告向原告购房的事实。2、人民调解协议书，证明房屋产权归被告所有，原告应当为被告办理产权证。3、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，证明房屋的产权所有人为第三人刘迎秋。
原告对被告提交的证据质证后，发表质证意见如下：对被告提交的证据内容没有异议，对证明目的有异议。原、被告之间的房屋买卖合同经过了多方的调解一直没有解决，被告坚持过户，但是集体土地农村的房屋不能过户，故双方没有履行调解协议。
第三人对被告提交的证据质证后，发表质证意见如下：没有异议。
第三人没有向本院提交证据。
本院结合原、被告提交的证据和质证意见，认证如下：1、原告提交的证据1、2、3、4，被告提交的证据2、3，来源合法，客观真实，原告、被告、第三人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。2、原告证据5，第三人无异议，本院予以采信。3、被告证据1，对证据内容原告无异议，该证据与其他证据无矛盾，本院予以采信。
经审理查明：1998年，原告彭铁兵在茶恩寺镇茶恩村林家组进行城镇开发建设，第三人刘迎秋购买了原告所建的房屋，2000年1月18日，原告为第三人（登记名字为刘宁秋）在湘潭县国土管理局办理集体土地建设使用权证，证号为潭集建（2002）字第B＊＊＊＊1号。2000年4月12日，原告为第三人（登记名字为刘宁秋）在湘潭县房地产管理局办理了房屋所有权证，证号为湘潭县房权证茶恩寺镇字第000＊＊＊**号，房屋总层数3层，建筑面积216.O平方米，设计用途商住）。2005年8月26日，第三人向原告出具书面意见，内容为“茶恩寺派出所前坪两项门面一至三层出价壹拾叁万元，由彭铁兵同志销售。”2006年8月5日，第三人与原告签订协议书，内容为：关于刘宁秋在茶恩寺派出所前坪所建房屋门面二空一至三层双方协商作价处理，由彭铁兵销售，但是刘宁秋在茶恩寺信用社所贷款本金35000元其中利息41800元左右，由彭铁兵负责归完（还）。2007年3月9日，原告与被告签订购房协议，内容为：现有茶恩寺派出所前坪的商住楼门面二项，前至107国道，后至黄益庭禾坪边，左靠黄益庭围墙，右与胡正根共墙，设施齐全，以上四至清楚，产权明确，一至三层总面积为254.7平方米，将整栋楼卖给王文清，有关事项如下：一、总购房价壹拾肆万捌仟元整（小写：148000元）（原产权证如过户，手续由彭铁斌负责办理，王文清凭发票付过户费给彭铁斌）。二、付款方式：本协议签字后王文清先付伍万元，彭铁斌将房屋交王文清，王文清交满壹拾万元后彭铁斌负责办理过户手续，其余欠款在过户后一年内付清，如有拖欠，按银行贷款利率计息直至偿清日止。房屋以前的有关事项，归彭铁斌负责处理。三、以上条款双方协商同意，共同遵守。四、未尽事宜，依照国家有关法律法规办理，各负其责。五、以上合同一式二份，各执一份，签字生效。原、被告均在上述协议上签名，第三人未在协议上签名。协议签订后，被告陆续支付原告房屋款项合计10万元，但因房屋过户手续问题，原告、被告、第三人之间存在纠纷。王文清因房屋产权过户手续问题，对彭铁兵、刘迎秋提起民事诉讼，要求彭铁兵、刘迎秋协助办理房屋产权过户手续，2012年2月16日，王文清向本院申请撤诉，本院对王文清诉彭铁兵、刘迎秋房屋买卖合同纠纷一案作出（2011）潭民一初字第1005号民事裁定书，裁定如下：准许王文清撤回起诉。
王文清撤回起诉后，原告、被告、第三人就该房屋买卖问题进行协商未果。2014年11月21日，在湘潭县茶恩寺镇人民调解委员会主持下，原告、被告、第三人自愿达成调解协议，内容为：一、王文清购刘迎秋房屋买卖合同有效，房屋产权归王文清所有。二、王文清应付彭铁兵人民币4.8万元购房款，在农历2014年12月24日前付清。三、王文清同意一次性补偿刘迎秋人民币8000元，签字当日付清。四、未尽事宜，共同协商解决。五、本协议签字即产生法律效力，各方不得反悔。协议签订后，被告按约定一次性支付第三人补偿款8000元；被告向原告出具欠条一张，内容为“王文清欠房屋款48000元（大写肆万捌仟元）.王文清2014.11.21”，但被告未按协议约定期限支付原告购房款，原告多次催讨未果。在诉讼过程中，经本院调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：（一）关于购房协议效力。被告辩称提出原告应按购房协议办理房屋产权登记变更手续。经庭审查明，被告举出集体土地建设使用权证、房屋所有权证等证据，能够证实该房屋的所有权属于第三人，原、被告对该房屋没有所有权。原告将所建的房屋以13万元出售给第三人，第三人办理了房屋产权登记手续，2005年8月26日，第三人向原告出具书面意见委托原告代为销售该房屋，2006年8月5日，第三人与原告签订协议书对该房屋款项进行结算，约定房屋由原告销售。2007年3月9日，原告与被告签订购房协议，原告将第三人房屋以14.8万元转让给被告，被告支付原告10万元房屋款后，实际使用该房屋。但原、被告约定由原告办理房屋产权登记变更手续，因有义务协助办理该房屋产权登记变更手续的是第三人而不是原告，且被告因曾就此纠纷提起诉讼后申请撤回起诉，在本案中，被告虽然对原告诉讼请求提出了抗辩，但没有对原告诉讼请求提出反诉，故对涉及房屋产权登记变更手续，应另行处理。
（二）关于人民调解协议书的效力问题。原告、被告、第三人之间于2014年11月21日在湘潭县茶恩寺镇人民调解委员会主持下签订的人民调解协议书是双方自愿协商签订的。第三人认可与被告房屋买卖合同有效，是对2007年3月9日原告与被告签订购房协议的追认，并不违反法律规定，可以视为房屋已由第三人出售给被告，且被告按协议补偿第三人8000元，系确认履行购房协议的行为，被告实际使用和占有该房屋。因原告与第三人对该房屋的出售和相关事项已经结算，第三人委托原告代为销售房屋，被告应支付销售房屋的款项。故人民调解协议书真实、合法、有效，对原告、被告、第三人均有约束力。
（三）关于购房款性质。2014年11月21日，被告立据欠原告购房款48000元，并约定支付期限，被告将欠条交原告，均系原、被告双方的真实意思表示。原告举出主持调解的湘潭县茶恩寺镇司法所出具证明，能够证明该款系被告欠原告的购房款，故原告与被告之间形成新的债权债务关系，被告未按约定期限支付原告的欠款，应承担清偿的民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：
被告王文清在本判决生效后十日内支付原告彭铁兵欠款48000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，由被告王文清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 胡康宁
人民陪审员 赵德钰
人民陪审员 张天文
二〇一五年五月二十四日
代理书记员 刘泽臣
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。