河南省焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0802民初758号
原告(反诉被告)：焦作市隆鼎物业管理有限公司，住所地:焦作市解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单元1号。
法定代表人：方玉华，总经理。
委托诉讼代理人：周群杰，焦作市隆鼎物业管理有限公司单位职工。
委托诉讼代理人：陈广智，焦作市隆鼎物业管理有限公司单位职工。
被告（反诉原告）：赵凯凯，男，1983年1月15日出生，汉族，住焦作市解放区。
原告焦作市隆鼎物业管理有限公司与被告赵凯凯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦作市隆鼎物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈广智、周群杰，被告赵凯凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦作市隆鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3217元；2.判令被告支付违约金8106元。3.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告从2013年10月18日入住龙泽苑?时代雅居小区，该区焦作市新发展房地产开发有限公司与原告签订了前期物业管理服务协议，协议约定被告按每月每平方1.2元交纳物业管理费，被告住宅面积为95.74平方米，每月应交物业费115元。被告拖欠原告2015年9月1日
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2017年12月31日28个月的物业费3217元，违约金日3‰，计8106元。共合计11323元，经原告多次催交，被告无故不交，严重违反《物业管理条例》有关规定，特起诉到贵法院，请求依法判处，维护原告的合法权益不受侵犯。
被告赵凯凯辩称，被告没有和原告签订任何物业服务合同；房地产开发公司因为被告购买的房子存在质量问题，所以同意减免我一定期限的物业费，故此认为不欠原告的物业费。
反诉原告赵凯凯向本院提出的反诉请求为：1.请求判令被反诉人公示与反诉人签订的合同，并公示其物业费用，定价标准及相关部门审批手续；公示本小区2015年一2017年物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；2.请求判令被反诉人将其管理小区公共部分所得的部分公共收益公示或将公共收益提存之法院；3.要求被反诉人返还反诉人装修押金1500元；4.要求被反诉人维修反诉人的房屋；5.请求判令由被反诉人承担本案相关费用。事实和理由：2012年，反诉人购买了焦作市时代雅居3号楼1单元10楼中户。2012年期间因为房屋价格问题及质量问题与开发商协调，开发商以减免十年物业费用来给予补偿。直到被反诉人进驻小区，开始催缴物业费用，且不认同减免物业费。诉人在管理小区期间，反诉人的服务要求并未实施（如电动车三轮车充电问题，小区停车问题），且并未公示物业服务费用收入情况。同时，被反诉人出租物业配套公共用房，出租使用自动售水机,出租电梯广告等。这些经营收入多达几万，甚至十几万，属于小区广大业主所有。被反诉人不仅没有将公共收益进行公示，反而将公共收益私自占有，其行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益等合法权益。本小区业主委员会至今未成立，难以维护整个小区的合法权益。物业公司应依法公开小区公共收益并抵偿物业管理费用。因此，反诉人要求被反诉人返还小区公共收益来抵偿所欠物业费用。因被反诉人对于物业费补偿不予承认，要求被反诉人维修房屋。特请求法院依法判决，维护反诉人的合法权益。
反诉被告焦作市隆鼎物业管理有限公司辩称，反诉人提起的反诉请求及事实理由均不成立，应该依法驳回，理由如下：1.反诉人在反诉状中多次提出原告公司对收支情况以及公共部分的收益等没有公示，其说法不能成立，因为原告从2015年进驻小区以来，每年对小区的财务都做出了公示，2017年的公示现在仍在小区外张贴。2.反诉人对原告的收支情况进行了无形的攻击，说的经营收入多达数万，并公开说原告私自占有，如果反诉人有证据证明原告单位或者原告私自占有的证据，请出具证据。这个已经超出了反诉的范畴。3.第二项的反诉请求，反诉人要求原告将公共收益提取到法院，这个收益怎么使用，归谁所有是物业公司的管理范围。4.关于装修押金1500元返还更不能成立，原告的押金已经交由雅居乐物业管理有限公司，并没有交给我们物业公司。5.要求原告维修房屋理由不能成立，他在反诉状中明确说明在买房的时候就有问题，现在要求原告来处理问题没有理由。反诉人的反诉理由均不符合本案的反诉实际情况，也不符合法律要求，希望法院依法驳回其反诉请求。
原告为支持其主张当庭出示证据如下：1.营业执照一份及法定代表人身份证明一份，证明原告的诉讼主体合法；证据2.原告与焦作市新发展房地产开发有限公司签订的前期的物业合同一份，证明原告是从2015年8月31日进驻本小区进行物业服务，原告向业主征收物业费的标准是1.2元每平米每月，违约金为千分之三；证据3.被告与焦作市雅居乐物业管理公司签订的物业管理合同一份，证明被告接受该房的时间为2013年10月18号，房屋的位置为3号楼1单元10层23号，住宅面积为95.74平米，所交物业费为每平米每月1.2元；4.催缴物业费的书面通知2份，证明原告不仅上门、电话、书面形式催缴物业费，被告一直不交的事实；5.被告所欠物业费以及违约金的计算明细表一份，证明：被告欠费的起止时间2015年9月1号到2017年12月31日止，所欠费用为物业费3217元，违约金为8106元，共计11323元；6.2016年、2017年收支明细表张贴的照片，证明2016-2017年收支明细都有公示。
被告赵凯凯未当庭出示证据。
本院对本案证据认定如下：被告对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5的真实性及证明指向均没有异议，本院对以上证据的真实性及证明指向予以采信。对证据3的真实性没有异议，但是被告认为该协议系其在胁迫下签订的，其理由不能成立，被告作为完全民事行为能力人在协议上签字，应视为其真实意思表示，如认为协议签订时受到胁迫，违背其意愿，可在法定期限内提起撤销权之诉，其既没有提起诉讼，而主张受到胁迫，本院不予采信其辩解意见。对证据6的真实性被告没有异议，但提出对公示内容有异议，认为公共部分的收益没有计算在内，原告当庭对此予以解释，提出该收益已经列在收支公示的第二项的其他收入中，对此被告未再提出异议，故对证据6的真实性及证明指向本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对本案事实确认如下：被告赵凯凯系龙泽苑?时代雅居小区3号楼1单元10层23号业主,该房建筑面积为95.74平方米。2015年8月31日，原告与焦作市新发展开发有限公司签订《前期物业服合同》，由原告对龙泽苑小区提供前期物业管理。该协议第六条第一款约定：物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.2/月/平方米……，第三十五条约定：本合同期限自2015年9月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年11月19日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第二款约定的收费标准为高层每月每平方米1.2元。第七条违约责任第四款约定：乙方违反协议，未按规定交纳物业服务费用，甲方可以在本建筑区划内公布物业服务费用的收缴情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；仍不交纳的，甲方从逾期之日起按每天加收应付金额的3‰。被告从2015年9月1日开始未交纳物业费，2016年8月22日、2017年8月16日，原告向被告两次送达催缴物业费通知，截止至2017年12月31日，被告拖欠物业费共计3217元。
另查明：原告已于2016年、2017年对时代雅居各项收支进行了张榜公示。龙泽苑?时代雅居小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。2015年11月19日，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，其拖欠物业费不付，已侵害了原告的合法权益，故应承担相应的民事责任。原告主张被告应支付2015年9月1日
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2017年12月31日，共计28个月的物业费3217元的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告赵凯凯辩称因为焦作市新发展开发有限公司答应给其减免一定期限的物业费，故自己应不欠物业费的辩解不能成立，如被告认为和焦作市新发展开发有限公司就商品房买卖过程中存在纠纷，可以另案向焦作市新发展开发有限公司主张其权利，而不能以此理由来抗辩原告关于主张其应交纳的物业费的请求。关于被告主张其和原告之间签订的《前期物业管理服务协议》是在受到胁迫下所签，被告作为完全民事行为能力人在协议上签字，应视为其真实意思表示，如认为协议签订时受到胁迫，违背其意愿，可在法定期限内提起撤销权之诉，其既没有提起诉讼，而主张受到胁迫，故其辩解理由本院不予采信。
关于原告主张被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金的请求，被告虽未明确抗辩违约金过高，但其抗辩内容中认为其不应当支付物业费，其抗辩的效力及于应当支付的物业费及其违约金，故本院对原告主张的违约金做适当调整，其主张过高部分本院不予支持，其主张违约金的计算标准应以每年欠付的物业费为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于被告提出的反诉请求第1条，因原告当庭已出示了原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，故原告无需再公示，该项反诉请求本院不予支持；被告提出的反诉请求第2条，原告当庭已提交了关于对2016年、2017年的《时代雅居收支公示表》予以张贴公示的证据，故原告无需公示，被告要求将公共部分所得收益予以提存至法院的请求，没有相关的法律依据，原告对公共收益的支出已做了合理的解释，该项反诉请求本院不予支持；关于被告提出的反诉请求的第3条，因被告并未向原告交纳过装修押金，原告和前期从事物业服务的焦作市雅居乐物业服务有限公司并不存在债权债务关系，故被告可以向收取过其装修押金的单位主张权利，该项反诉请求本院不予支持；关于被告提出的反诉请求第4条，如认为其购买房屋存在质量问题，需要维修，也应当向和其签订房屋买卖合同的房产公司主张，该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告赵凯凯应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市隆鼎物业管理有限公司自2015年9月1日至2017年12月31日止物业服务费共计3217元及违约金（违约金计算方式：2015年的欠付数额为460元，2016年、2017年的欠付数额均为1378.5元，从2015年至2017年的违约金以每年度欠付物业费的数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的支付之日止）；
二、驳回原告焦作市隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告赵凯凯（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42元，反诉费20元，由被告赵凯凯负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。
审判员 宋秀梅
二〇一八年三月二十九日
书记员 庞召召
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。