杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第2906号
原告：上海汉能薄膜发电有限公司。
法定代表人：刘民，任董事长。
委托代理人：陈志伟，北京市咨资律师事务所上海分所律师。
委托代理人：李庭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
被告：浙江省广利房产开发有限公司。
法定代表人：李国林，董事长兼总经理。
委托代理人：张伟民，任总经理助理。
原告上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称汉能公司）为与被告浙江省广利房产开发有限公司（以下简称广利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法由审判员朱伟英独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，又于2016年5月27日、7月20日公开开庭进行了审理。经双方申请，本院准许本案庭外调解二个月期限。原告汉能公司的委托代理人陈志伟，被告广利公司的委托代理人张伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉能公司起诉称，2015年2月，原、被告双方签署《广利大厦房屋租赁使用合同》（以下简称“租赁合同”）。约定：原告承租被告名下的杭州市庆春路136号广利大厦一层102室及西大厅房屋（以下简称“租赁房屋”），建筑面积为606.62平方米；租赁房屋的平面图示和《验房交接表》作为租赁合同的附件一和附件二；租赁期为4年，自2015年3月1日起至2019年2月28日止，其中3月1日至3月8日为免租装修期；关于租金，在第一个租赁期即2015年3月9日至2017年2月28日期间，月租金为人民币276770元，2015年3月9日至2015年6月30日的租金为1035121.20元，2015年7月1日至2015年10月31日的租金为1107082元；原告向被告支付履约保证金830311元（保证金标准是以年化租金计算的相等于三个月该房屋租金金额）；复原保证金最高不超过4个月租金。另外，租赁合同第9.4条约定：在租赁期内，非本合同规定许可的情况，原告中途提前退租该房屋的，原告应按本合同租赁期最后一个支付期相等于3个月的租金额向被告支付违约金，被告可从租赁和复原保证金中抵扣。租赁合同签署后，被告以上家租客搬离时的状态交付给原告，考虑到租赁房屋不是开发商初始状态的房屋、租赁房屋涉及非法搭建等因素，故双方在交接时未签署《验房交接表》，未确定复原标准，并且，截至起诉之日，被告未按照租赁合同约定向原告提供租赁房屋的房产证复印件、平面图示，另西大厅涉及临时搭建问题，产权等状况混乱，故租赁合同未有附件一和附件二。另外，原告已向被告支付2015年3月9日至2015年10月31日的租金共计2142203.20元、履约保证金830311元及复原保证金1107082元。按照租赁合同约定，2015年9月23日，原告向被告发出《解除通知函》，提前解除了租赁合同，并请被告在收函后5日内收回租赁房屋及协商善后事宜。2015年9月25日，被告收到该《解除通知函》，没有进行书面解除合同签约，原告按照合同约定单方向被告发出《解除通知函》，提前解除了租赁合同，按照相关法律规定，被告应采取适当措施防止损失的扩大，故被告应于2015年9月30日前让原告清场，并且按照租赁合同约定直接从保证金中扣除违约金后，将剩余钱款返还给原告。然而，被告收到《解除通知函》后，以所谓恢复原状的借口故意拖延处理善后事宜，且同时又让保安阻止原告清场，造成损失不断扩大。事实上，因双方未确定复原标准、产权等状况混乱，且原告是在未破坏原有装修的前提下，仅在表面增加部分简单设施而改善了租赁房屋的品质，故租赁房屋实际上没有恢复原状的必要性与可行性。截至起诉之日，为清场、复原等善后事宜，更为避免相关各方不必要的损失，原告已尽最大善意，曾多次积极联系被告，请其先允许并配合原告清场，并且主动提供复原方案，而被告未予认可，不予积极处理。被告迟至12月中旬方提供所谓的复原方案及报价，且所报的方案系依据单方面确定的所谓复原标准，既无依据，相应价格亦未体现被告解决问题的善意。为减少相关各方的损失，原告向被告发《函》且附上租赁房屋内物品清单，恳请被告允许并配合清场，让原告先搬出价值总计为403779.68元的相关物品，其他争议双方可通过正常法律途径提交法院解决，但被告仍未予以配合。至今，被告未采取任何积极措施解决双方之间的争议，亦拒绝返还相应款项，不愿承担相关责任。故为减少相关各方的损失，故原告提起诉讼，请求：1.判令确认《广利大厦房屋租赁使用合同》已解除；2.判令被告立即返还2015年10月份的租金人民币276770元；3.判令被告立即返还复原保证金人民币1107082元；4.判令被告返还原告在租赁房屋内所留物品或赔偿原告人民币403779.68元；5.因本案发生的全部诉讼费用，由被告承担。审理中，因原告已搬出租赁房屋内的物品，故提交申请自愿放弃第4项诉讼请求。
原告汉能公司向本院提供如下证据：
1.《广利大厦房屋租赁使用合同》1份，欲证明租赁房屋位于杭州市庆春路136号广利大厦一层102室及西大厅，建筑面积为606.62平方米；双方约定租赁房屋的平面图示和《验房交接表》作为租赁合同的附件一和附件二，但是因被告以上家租客搬离时的状态交付给原告，考虑到装修情况较差等因素，故双方在交接时未签署《验房交接表》，未确定复原标准，并且截至起诉之日，被告未向原告提供租赁房屋的房产证复印件、平面图示，另西大厅300多平方米涉及非法搭建，临时搭建问题，产权等状况混乱，故实际上租赁合同未有附件一和附件二；租赁合同约定了相应租金、履约保证金、复原保证金支付的标准；租赁合同9.3、9.4包含承租人提前退租的约定，即：在租赁期内，非本合同规定许可的情况，原告中途提前退租该房屋的，原告应按本合同租赁期最后一个支付期相等于3个月的租金额向被告支付违约金，被告可从租金和复原保证金中抵扣。合同4.2关于复原保证金的约定，由被告自行负责复原工程。合同第四页最后两行，约定存在不能恢复的情况，被告可以扣除相关费用，实际上本案无法恢复原状，即使按照被告的说法无法恢复原状，被告也可以扣除保证金，将多余保证金退还原告，并让原告退场；合同第七页10.5，租赁合同需办理登记，因本案涉及非法搭建未办理登记；原告完全履行了合同约定。
2.银行凭证1份，欲证明原告已于2015年3月9日至2015年10月31日支付租金共计2142203.20元、每月租金276770元，履约保证金830311元及复原保证金1107082元。
3.发票及收据各1份，欲证明被告收到租金、履约保证金及复原保证金。
4.《解除通知函》及寄件记录各1份，欲证明按照租赁合同约定，2015年9月23日，原告向被告发出《解除通知函》，提前解除了租赁合同，并请被告在收函后5日内收回租赁房屋及协商善后事宜，同时也留下了相关联系人的联系方式；2015年9月25日，被告收到该《解除通知函》。按照相关法律规定，被告应采取适当措施防止损失的扩大，故被告应于2015年9月30日前让原告清场，并且按照租赁合同约定直接从保证金中扣除违约金后，将剩余钱款返还给原告。
5.《函》及寄件和签收记录1份；
6.报价单1份（通过电子邮件发送给被告）；
证据5、6共同证明：截至起诉之日，为清场、复原等善后事宜，更为避免相关各方不必要的损失，原告已尽最大善意，曾多次积极联系被告，请其先允许并配合原告清场，让原告搬出价值总计403779.68元的相关物品，并且主动提供复原方案，认可被告扣除一定的复原费用，而被告一直故意拖延，不予积极处理，导致损失不断扩大，被告应自行承担该等损失。
7.邮件记录3页，欲证明发函后，原告多次与被告交涉，但是被告有意刁难。2015年10月28日，原告再次向被告代理人张总提出恢复方案以及报价单（复原费用为54874.50元），要求被告将相关费用扣除后将剩余保证金1052207.52元退还原告。2015年11月5日，被告进行了回复。
8.函1份，欲证明原告希望尽快解决善后事宜，尽快腾空房屋，减少损失，但是由于被告的问题，导致损失不断扩大。
9.网上银行电子回单1份，欲证明物业费原告是直接付给被告的。
被告广利公司答辩称，1、原告违约在先，应承担违约责任。原告单方解除合同，未办理任何手续，而且目前实际占用房屋，未做交接。2、租赁合同是双方真实的意思表示，保证金在合同中均有约定。3、目前为止原告仍承租房屋，原告的物品仍锁在该房屋中，钥匙在原告处。因原告内部的问题，造成了合同不能履行。被告多次向原告及其总部发函、电话联系，原告均未回复，目前该合同的相关经办人员均离职，原告也未派他人与被告进行协商。综上，原告违约在先，应承担违约责任。原告单方面解除合同，应按照合同的约定承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告广利公司向本院提交相关证据：
1.房屋租赁合同1份（1-1）、附件1平面图1份（1-2）、房屋交接表1份（1-3）、产权证1份（1-4，原件在银行）、业委会决议1份（1-5复印件），欲证明合同是真实有效的，并且双方也履行了合同，业主委员会也同意将西大厅300多平方米的房屋租赁给原告。
2.交付验收单1份以及验房照片4张（2-1）、装修设备标准1份（复印件，未提供原件核对）及验房照片5张（2-2）、委托书1份（2-3）1份，欲证明合同签订后，交付该房屋使用，当时有验房照片以及签收单凭证，房屋恢复原状是有标准的，签收该验收单的原告工作人员是有原告授权的。
3.催租单以及快递单各1份（3-1）、工程预算单1份（3-2）、清场退租通知1份（3-3，邮件）、欲证明2015年11月30日被告已经向邮寄了催租单，对原告的房租进行了催缴，并多次向原告发送邮件要求原告支付租金或者清退房屋，并提供了工程预算单，原告违约至今。
4.收据1张，欲证明被告收取的原告保证金为复原保证金。
5.函1份，欲证明被告希望原告继续支付房租或者腾空房屋，但是租赁场地仍有原告员工在工作。
针对原告汉能公司提交的证据1至9，被告广利公司对证据1、4、5、6、7、8、9真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据1该合同有附件，原告未提交；证据4、5被告已经收到该通知函，但原告未派人至被告处，被告也发函催促原告；证据7、8被告与原告进行电话沟通，要求原告清退房屋；证据9物业费被告转入物业公司。本院认为，证据1、4、5、6、7、8、9，被告对真实性均无异议，且与本案有关，本院予以确认。证据2、3被告无异议，故予以确认。
针对被告广利公司提交的证据1至5，原告汉能公司质证，其对证据1-1、2-1中的交付验收单、2-3、3-1、3-3、4真实性无异议；证据1-2、1-3有异议，认为未看到原件，证据1-3被告进行了篡改，右上角的“附二”两字是被告添加的，原件上没有这两字；证据1-4、1-5，要求提供原件。证据2-1中的照片、2-2有异议，原告也未确认作为复原标准。证据3-2，系被告单方制作，认为预算的金额66万元多是被告故意刁难，不办理退租手续。证据3-3对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的。证据5，对函所述的内容以及证明对象有异议，原告也表达了善意，愿意腾空房屋，但被告坚持无理要求。本院认为，证据1-1、2-1中的交付验收单、2-3、3-1、3-3、4原告对真实性均无异议，本院予以确认。证据1-2、1-3，系复印件，被告不能提供原件，故不予确认。证据1-4、1-5有异议，认为证据1-4，只涉及有产权的300平方米，未涉及西大厅300平方米的产权。本院认为，证据1-4、1-5，原告虽有异议，但对租赁房屋事实无异议，故该证据与本案有关，予以确认；证据2-1中的照片、2-2、3-2，原告的异议成立，本院不予确认；证据5，原告收到了该函，故予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2015年2月28日，原告汉能公司与被告广利公司签订《广利大厦房屋租赁使用合同》一份，合同约定：被告同意将坐落于杭州市庆春路136号广利大厦一层102室及西大厅，所对应的房屋产权证编号为1-103-15-311-8，建筑面积（含公共分摊面积）共为606.62平方米的房屋（以下简称“该房屋”）出租给原告使用；租赁房屋的平面图示和《验房交接表》作为租赁合同的附件一和附件二；租赁期限为4年，自2015年3月1日起至2019年2月28日止，其中2015年3月1日至同年3月8日为免租装修期；保证金、租金及有关费用的支付：⑴履约保证金，本合同签订后10个工作日内，原告应向被告支付履约保证金830311元（保证金标准是以年化租金计算的相等于三个月该房屋租金额），退还时履约保证金不计利息。⑵复原保证金，原告承租后需要重新装修改造、增加设施的，须经被告同意并在正式施工之前向被告支付复原保证金，复原保证金金额应根据项目工程量，由双方与物业管理公司共同协商约定，复原保证金最高不超过4个月租金。原告装修的复原保证金在本合同租赁期满前，原告按照本合同要求对该房屋复原，经被告验收符合交付初始原状要求后，被告应在6个工作日内将原告装修缴纳的复原保证金（不计息）退还给原告。复原标准应当参照该房屋交付时双方确认的收房清单或者有关书面证明，或者由原告向被告一次性支付复原工程费用，由被告自行负责复原工程。⑶租金：第一个租赁期即2015年3月9日至2017年2月28日期间，月租金为人民币276770元；第二个租赁期即2017年3月1日至2019年2月28日期间，月租金为人民币304447元；先付租金后使用，每四个月为一个租金支付期，每个租金支付期开始的10日前一次性支付下期租金。即，在2015年2月26日前支付自2015年3月9日至2015年6月30日的第一期租金1035121.20元，在2015年6月21日前支付自2015年7月1日至2015年10月31日的第二期租金1107082元；在2015年10月21日前支付自2015年11月1日至2016年2月28日止的第三期租金1107082元，在2016年2月19日前支付自2016年3月1日至2016年6月30日止的第四期租金1107082元；在2016年6月21日和2016年10月21日前分别支付第五期、第六期，每期支付租金均为1107082元。还约定支付方式、物业管理、双方权利义务等。合同的变更和解除约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。合同解除时由原告负责恢复该房屋至交付初始原状，被告应当退还原告履约保证金，但不计算利息。在租赁期内，原告中途提前退租该房屋的，应按本合同租赁期最后一个支付期相等于3个月的租金额支付违约金；支付违约金不足抵付另一方直接损失的，还应赔偿造成的直接损失与违约金的差额部分。具体为：⑴原告未征得被告同意改变房屋用途或者从事违法活动的；⑵因原告原因造成房屋主体结构损坏的；⑶原告擅自转租、转让该房屋承租权或者与他人交换各自承租的该房屋的；⑷原告的工商注册证照等有关运营活动的许可证因故被吊销；⑸原告逾期不支付租金累计超过一个月的；⑹被告未履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋损坏，造成原告严重财产损失或者严重人身伤害致使原告无法正常工作的；违约责任，第4点约定原告在租赁期内，非本合同规定许可的情况，中途提前退租该房屋的，原告应按本合同租赁期最后一个支付期相等于3个月的租金额向被告支付违约金。违约金、恢复该房屋至最初交付初始原状费用由原告全额承担，被告可从租赁和复原保证金中抵扣；如保证金不足抵扣违约金、恢复该房屋至交付初始原状费用时，不足部分由原告另行支付，被告有权通过其他方式向原告进行追索。
合同订立后，原告已向被告支付了2015年3月9日至2015年10月31日房屋的租金2142203.20元，交付履约保证金830311元以及复原保证金1107082元。
2015年9月24日，原告向被告邮寄送达解除通知函，函称：我司与贵方于2015年2月28日签署了《房屋租赁合同》。租赁位于杭州市庆春路136号广利大厦一层102室及西大厅的房产。现经过我司内部研究，决定终止租赁上述房产，提前解除上述《房屋租赁合同》。贵方于收到本函后5日内配合我司收回上述房产，并与我司协商善后事宜。被告于2015年9月25日收到该解除房屋租赁合同通知函。后原、被告双方对复原该房屋的标准以及金额分歧较大，被告不予配合清场，故原告无法将在该房屋内的物品搬出，不能退房，双方产生纠纷并成讼。
审理中，经本庭指定，原告于2016年6月7日将在该房屋的物品搬出，双方办理了房屋交接手续。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，该合同对双方均有约束力。原告于2015年9月23日向被告发书面解除通知函，提出解除《房屋租赁合同》，该解除通知函于2015年9月25日到达被告处，被告在庭审中表示同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于被告收到解除通知函时解除。解除后双方对复原房屋的标准以及复原费用发生争议，致使原告在该房屋内的物品未及时搬出，直至审理中才搬出物品清场，客观上该房屋原告仍占用，因此原告要求被告返还2015年10月份已交付的租金276770元请求，本院不予支持。按照双方订立的《房屋租赁合同》约定，一方可书面通知另一方解除本合同，但违反合同的一方应向另一方按本合同租赁期最后一个支付期相等于3个月的租金额支付违约金。因原告单方提出解除租赁合同，已构成违约，故原告应向被告支付违约金，违约金按照合同的约定为在本合同租赁期最后一个支付期相等于3个月的租金额，故违约金为830311元。原告在本合同签订后已经交付该履约保证金830311元，根据合同约定，该履约保证金830311元可抵扣违约金，故被告无需返还。合同解除后，原告应当按租赁合同的约定，负责恢复该房屋至交付时初始原状后归还被告，但双方对该房屋恢复初始原状的标准意见不一，被告提供工程预算清单认为房屋复原费用需要60余万元，原告对该预算清单不予认可，认为该房屋的复原费用依原告估算为5万多元，因交接房屋时双方只在房屋交接表上签字，无相关的证据证明该房屋恢复原状时的标准，故本院根据本案实际情况，结合房屋的面积等，酌情确定房屋复原费用为100000元，该复原费用在原告预交的复原保证金中抵扣，抵扣后多余复原保证金1007082元由被告返还原告，因此原告要求被告返还上述金额的请求，理由成立，本院予以支持。超出部分，不予支持。审理中，原告提交申请自愿放弃第四项诉讼请求，系其自愿行为，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海汉能薄膜发电有限公司与被告浙江省广利房产开发有限公司所签订的《广利大厦房屋租赁使用合同》于2015年9月25日起解除；
二、被告浙江省广利房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海汉能薄膜发电有限公司复原保证金1007082元；
三、驳回原告上海汉能薄膜发电有限公司的其它诉讼请求。
被告若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20889元，由原告上海汉能薄膜发电有限公司负担7026元，被告浙江省广利房产开发有限公司负担13863元（于本判决生效后十日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费20889元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 叶东晓
审 判 员 朱伟英
人民陪审员 郑 义
二〇一六年七月三十日
书 记 员 斯 逸