安徽省合肥市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖01执复36号
申请复议人（被执行人）：合肥神马电工股份有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路2号，组织机构代码14897420-7。
法定代表人：陈刚，该公司董事长。
委托代理人：宋晓梦，安徽华皖律师事务所律师。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司宁波分行，住所地浙江省宁波市江东区百丈东路1050号、福明路828号，组织机构代码71339890-1。
负责人：杨明，该行行长。
委托代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。
被执行人：浙江五洲控股集团有限公司，住所地浙江省上虞市百官街道解放街119号，组织机构代码75116410-2。
法定代表人：陈樟桥，该公司董事长。
申请复议人合肥神马电工股份有限公司（以下简称神马公司）不服合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异2号执行裁定书，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
申请复议人神马公司复议称：1、庐阳区人民法院执行异议裁定认为神马公司于2012年1月17日将其抵押的十一处房产及土地使用权进行他项权抵押登记，其中土地使用权设定的他项权利范围为合国用（2008）第363号土地证项下34863.3平方米出让土地使用权。该裁定表述有误，本案土地使用权抵押的范围只是11处房产对应的土地抵押，而不是整个土地证项下34863.3平方米土地抵押。2、房地产估价报告和司法拍卖公告未将十一处房产占有土地以外的土地进行估价有充分事实依据。房地产估价报告列明了十一处房产价值，未见34863.3平方米土地使用权价值，即未将十一处房产占有土地以外的土地进行估价。司法拍卖公告中拍卖标的情况详见房地产估价报告，因此，司法拍卖公告也未将十一处房产占有土地以外的土地纳入拍卖标的的范围。3、买受人祥源房地产公司如取得34863.3平方米土地使用权，将造成申请复议人其他房产失去土地使用权，且买受人构成不当得利。综上，合肥市庐阳区人民法院执行裁定书，侵害了申请复议人的合法权益，请求依法撤销合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异2号执行裁定，裁定合肥市濉溪路2号的十一处房产所占用土地范围外的土地使用权不归买受人祥源房地产集团有限公司享有。
庐阳区人民法院查明：光大银行宁波分行和神马公司、五洲公司借款担保合同一案，经一、二审人民法院审理，宁波市中级人民法院于2014年8月20日作出判决：一、五洲公司于本判决生效之日起十日内归还光大银行宁波分行借款本金44720931.13元，支付利息、罚息、复利1839622.02元，并支付自2013年10月29日起至本判决确定的履行日止按《流动资金贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、五洲公司于本判决生效之日起十日内支付光大银行宁波分行为实现债权而支出的律师费用498000元；三、如五洲公司未按期履行上述第一、二项付款义务，光大银行宁波分行有权以神马公司名下的位于合肥市濉溪路2号房地产（房产证号：房地权合产字第号、第号、第002714号、第号、第073781号、第号、第073783号、第号、第073787号、第号、第073789号；土地证号：合国用（2008）第3**号）折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；神马公司承担担保责任后，有权向五洲公司追偿。该案法律文书生效后，宁波市江东区人民法院委托庐阳区人民法院院执行。
2015年6月4日，庐阳区人民法院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对神马公司名下的位于合肥市濉溪路2号的十一处房产和土地使用权（房产证号分别为：合产字第号、第号、第002714号、第号、第073781号、第号、第073783号、第号、第073787号、第号、第073789号；土地使用权证号：合国用（2008）第363号）进行价格评估。2015年6月25日，评估公司出具皖天源【2015】房估字第S0107号房地产估价报告，评估结果为：估价对象评估总价为8328.62万元。
2015年8月6日，该院作出（2014）庐执委字第00017-3号执行裁定：拍卖被执行人神马公司名下的位于合肥市濉溪路2号的十一处房产和土地使用权（房产证号分别为：合产字第号、第号、第002714号、第号、第073781号、第号、第073783号、第号、第073787号、第号、第073789号；土地使用权证号：合国用（2008）第363号）。2015年9月16日，该院委托安徽九华拍卖有限公司对上述十一处房产和土地使用权进行拍卖。拍卖公司于2015年11月9日9时30分在安徽省人民法院涉诉资产交易中心网以“网络电子竞价”方式对合肥市濉溪路2号十一处房产和合国用（2008）第363号面积为34863.3㎡的土地使用权进行公开拍卖。经过网络公开竞价，最终由竞买人祥源房地产公司竞得，竞得价格为83291200元。2015年12月11日，该院作出（2014）庐执委字第00017-4号执行裁定，即：一、合肥市濉溪路2号的十一处房产（房产证号分别为：合产字第号、第号、第002714号、第号、第073781号、第号、第073783号、第号、第073787号、第号、第073789号）的所有权和合肥市濉溪路2号的一宗土地（证号：合国用（2008）第363号）的使用权及相应的其他权利归买受人祥源房地产公司所有。上述房产和土地的财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人祥源房地产公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。被执行人神马公司遂向该院提出执行异议申请。
庐阳区人民法院认为：宁波市中级人民法院判决光大银行宁波分行有权以神马公司名下的涉案十一处房产及合国用（2008）第363号土地使用权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。根据该生效判决，该院委托评估机构对涉案的十一处房产及合国用（2008）第363号土地使用权进行价格评估后依法委托拍卖机构拍卖，并裁定拍卖的上述财产归买受人所有，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定。神马公司关于涉案土地他项权证书列明的土地抵押范围仅限于十一处抵押房产对应的土地，以及房地产估价报告和司法拍卖公告未将十一处房产占有土地以外的土地进行估价的观点与事实不符，其提出的执行异议依法不能成立，遂裁定驳回合肥神马电工股份有限公司的执行异议申请。
在复议审查过程中，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具情况说明，证明皖天源［2015］房估字第S0107号评估报告的估价结果总价8328.62万元，其中建筑物总价值为6648.21万元，土地使用权总价值为1680.41万元。
本院认为：根据申请复议人神马公司的复议请求，本案争议焦点应为本案土地使用权抵押的范围和执行法院在评估、拍卖被执行人神马公司的财产时，是否包含合国用（2008）第363号土地证项下34863.3平方米出让土地使用权的价值。本案执行依据明确判定申请执行人光大银行宁波分行有权以被执行人神马公司的涉案十一处房产和合国用（2008）第363号项下的土地（34863.3平方米）折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，神马公司复议称本案土地使用权抵押的范围只是十一处房产对应的土地，而不是整个土地证项下34863.3平方米土地，没有事实依据，也与本案执行依据相悖。根据安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具的皖天源［2015］房估字第S0107号报告，房地产估价总价为8328.62万元，其中，待估宗地剩余40年地价为482元／㎡，土地使用权总价34863.3㎡482元㎡=1680.41万元。因此，评估报告的估价总价包含了合国用（2008）第363号土地证项下34863.3平方米出让土地使用权的价值。执行法院依据评估报告的估价总价作为拍卖价格，当然也包含了该宗土地使用权的总价。申请复议人神马公司认为评估报告和拍卖价格未将十一处房产占有土地以外的土地进行估价，显然与上述评估报告的内容不符。综上，执行法院在评估、拍卖神马公司的房地产时，包含了合国用（2008）第363号土地证项下34863.3平方米出让土地使用权的价值。庐阳区人民法院的执行异议裁定认定事实清楚，适用法律适当，应予维持，申请复议人神马公司的复议理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回合肥神马电工股份有限公司的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 杨曙华
审判员 胡剑锋
审判员 王 丽
二〇一六年六月十六日
书记员 黄圣全
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正，理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。