浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0421民初1025号
原告：李虹梅，女，1980年2月6日出生，汉族，户籍所在地四川省三台县。
委托诉讼代理人：缪丽利，浙江大昭律师事务所律师。
被告：嘉兴都汇置业有限公司，住所地浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路1111号2楼。
法定代表人：周忠兰。
委托诉讼代理人：张广义，男，系公司员工。
原告李虹梅与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人缪丽利和被告委托诉讼代理人张广义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李虹梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告违约金共计45434元（其中逾期交房的违约金自2015年1月1日计算至2017年2月13日为41341元，扣除已经拿过的交房违约金15000元后为26341元；逾期交证的违约金自2016年4月1日起暂计算至2017年3月22日为19093元）；2.判令免除原告四年的物业费；3.请求法院判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年6月12日签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的嘉汇城市广场8幢1单元1503室房屋壹套，房款总计534815元，原告已支付了全部房款。合同约定被告应在2014年12月31日前交付房屋，但被告逾期交付房屋，并已承担了逾期交房部分违约责任；合同约定被告应在2015年12月31日前，取得房屋权证交付买受人，但被告至今未交付房产证，被告上述行为违反合同约定，应依法依约承担违约责任，依照合同约定支付违约金，故原告提起诉讼。
被告都汇公司答辩称：请求驳回原告逾期交证的违约金以及免除4年的物业费的诉请，逾期交房违约金请求按合同约定依法法判决。关于逾期交证的违约金，根据补充协议第8条，若出卖人逾期交房并承担逾期交付违约责任的，则办证的时间相应顺延；免除4年物业费不符合常理，被告在2015年已经支付了15000元违约金，被告已经支付了违约金所以不再免除物业费。
原告李虹梅围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、补充协议（2016年1月21日）、不动产销售发票、个人购房担保借款合同、交房手续传递单、收款收据等证据，被告都汇公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当庭征询双方意见，本院于庭后调取了涉案房屋不动产登记信息。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月12日,原、被告签订了编号为20130600211号的《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告向被告购买嘉汇城市广场8幢1单元1503室房屋，建筑面积89.82平方米，单价5954.3元/平方米，总价534815元。合同第九条第一款约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……4、最终约定以附件八补充协议内容为准”。第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行……”。第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。
双方还就上述《商品房买卖合同》签订了一份《补充协议》（合同附件八），约定：“八、关于房屋预告登记及权属登记的约定：1.若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。
合同签订后，原告按约向被告支付了购房款534815元。原告于2016年1月21日与被告就延期交房签订了《补充协议》，约定至2016年6月30日，甲方（都汇公司）同意补偿乙方（李虹梅）29500元（2015年1月1日至2016年6月30日），其中15000元在2016年5月15日前支付，剩余款项在扣除交房费用后一次性给乙方。上述15000元补偿款已在2016年5月15日支付给原告。
另查明，原告收到被告关于2017年1月23日起交房的通知后，于2017年2月13日办理了收房手续，并交纳了装修保证金2000元、物业维修基金449100元、污水处理费300元、代办费600元、垃圾清运费500元、物业管理费1447元（2017年2月9日至2017年12月31日）。嘉汇城市广场8幢1单元1503室房屋不动产首次登记时间为2017年3月23日。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于逾期交房违约金。原告收到被告发出的交房通知书后于2017年2月13日办理了收房手续，但交房通知确定的可以交付的起始时间为2017年1月23日，故应以2017年1月23日为计算逾期交房违约金的截止日期。本院核定如下：2015年1月1日至2016年6月30日按补充协议约定计29500元，2016年7月1日至2017年1月23日按合同约定以房款534815元为基数按日万分之一计算，即534815×0.0001×206天＝11017元，合计40517元，扣除已付15000元，还需支付25517元。
二、关于逾期办证违约金。1.关于产权证交付时间。根据查明的事实，被告于2017年3月23日完成了涉案房屋的不动产首次登记证书，原告可依此办理相应权证，被告完成产权初始登记日期即视为交付日期。2.关于起始时间。《商品房买卖合同》第十六条中约定出卖人应于2015年12月31日前取得房屋、土地初始登记证书，同时双方在补充协议明确：“八、关于房屋预告登记及权属登记的约定：1.若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。该约定属于原告对自身权利的处分行为，合法有效。被告逾期交房753日，依约交证期限也顺延753日，即2018年1月23日前被告应取得土地、房屋初始登记证书，被告实际于2017年3月23日完成案涉房屋的初始登记，尚未逾期，故无需支付逾期办证违约金，原告要求被告承担逾期违约金的请求本院不予以支持。
三、关于免除四年物业费。原、被告双方于2016年1月21日签订的《补充协议》第二条约定：“自交房之日起甲方（都汇公司）免除乙方（李虹梅）四年物业费”，该条是被告自愿承诺，于法不悖，亦应按约履行。根据《商品房买卖合同》第二十一条以及原告在交房时的收款收据，物业费是由嘉兴都汇物业管理有限公司而非本案被告收取，根据通常理解，《补充协议》中关于免除物业费的约定应该是指由都汇公司代为交纳物业费。但原告只能就履行期限已届满部分提出请求，故本院仅就原告已支付的2017年度1447元判令被告支付，其余部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李虹梅支付逾期交房违约金25517元；
二、被告嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李虹梅支付应当免除的物业费1447元；
三、驳回原告李虹梅其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计468元，由原告李虹梅负担200元，被告嘉兴都汇置业有限公司负担268元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 钱骏
二〇一八年四月二十三日
书记员 沈华
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