广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛南法执异字第152号
异议人（被执行人）：梁柱，男，汉族，1952年2月7日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：王进，系广东至高律师事务所律师。
申请执行人：黄桂添，男，1954年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：黄燕柳，系广东京兆律师事务所律师。
本院在执行申请执行人黄桂添与被执行人梁柱民间借贷纠纷一案［案号：（2012）佛南法沥执字第244号］的过程中，被执行人梁柱提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请法院终止对异议人使用的佛山市南海区大沥镇太平广佛公路冲表路段土名“松柏望”的土地及其上盖建筑物的执行拍卖程序。事实与理由：一、依照法律规定案涉建筑物所有权和使用权均不能转让。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出中请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”。第四款规定：“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”。然而，案涉建筑物自筹建至今从未办理过建设规划许可证和用地审批手续。又根据«中华人民共和国建筑法»第六十一条规定：“交竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。但案涉建筑物也从未进行过竣工验收，更未取得验收。因此，案涉建筑物未依法办理报建及验收手续，其所有权和使用权均不能依法转让。否则，转让将因违反上述法律强制性规定而无效。实际上，南海法院在黄桂添诉异议人排除妨害纠纷一案［案号：（2013）佛南法沥民三初字第115号］民事判决中（见判决书第5页第二段）就对此有明确结论。
二、案涉土地和建筑物评估机构的选定程序不合法。按照现有评估机构的选定流程，执行法院应该通知双方当事人共同确定评估机构，若双方不能达成一致，才由法院在通知双方出席的前提下，通过摇珠的方式选定鉴定评估机构。但在本案执行过程中，异议人从未收到执行法院的相关通知，从未出席摇珠过程，故异议人认为评估机构的选定程序违法。
三、评估机构超越法院委托评估要求，致使案涉土地和建筑物的评估价格明显偏低。佛山市中毅土地房地产评估有限公司在评定地价及上盖建筑物的时候均超越委托评估要求擅自引入短期变现系数（系数为0.8），致使评估价值直接降低20%。另外，案涉建筑物内部均有较高档次的装修，但是评估机构井未将该装修价值纳入评估范围，也导致评估价值不能客观反应其实际价值。
综上所述，法院对案涉土地和建筑物的执行行为违反法律规定，且评估机构的评估价值远低于实际价值。故异议人依法申请终止对案涉土地和建筑物的拍卖执行程序。
异议人向本院提交一份（2013）佛南法沥民三初字第115号民事判决书用以证明其异议主张。
经审查查明，本院于2012年10月30日立案执行申请执行人黄桂添与被执行人梁柱民间借贷纠纷一案，案号为（2012）佛南法沥执字第244号，执行依据为本院作出的（2012）佛南法民一初字第3759号民事判决。
在执行过程中，本院决定拍卖被执行人所有的位于佛山市南海区广佛公路冲表路段土名“松柏望”土地一块上（以下简称“松柏望土地”）的地上建筑物（以下简称“松柏望建筑物”）进行拍卖。该建筑物附着土地为集体用地。该建筑物未办理房产证。因此，本院委托佛山市南海区房地产测绘中心对该建筑物进行测绘。2014年2月15日，佛山市南海区房地产测绘中心作出《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》，确认测绘成果为：1、广佛公路冲表路段土名“松柏望”土地上的附着建筑物A1的面积为113平方米；2、广佛公路冲表路段土名“松柏望”土地上的附着建筑物A2的建筑面积为2072.73平方米。
经本院委托评估，佛山市中毅土地房地产评估有限公司于2015年3月21日作出顺中评报字（2014）L04007号房地估计报告，确认在估计时点（2015年3月17日）的评估总价值为2930000元。其中，土地评估结果为690000元（案集体土地出租进行评估）；A1建筑物评估结果为18000元；A2建筑物评估结果为2222000元。
另查明，本院于2013年5月21日受理黄桂添诉梁柱排除妨害纠纷一案，经审理，本院作出（2013）佛南法沥民三初字115号民事判决。该判决确认在（2012）佛南法沥执字第244号的执行过程中，黄桂添与梁柱于2013年1月25日达成协议，约定梁柱在2013年3月5日未付清欠款的，则应将松柏望土地承包权及松柏望建筑物作价300万转让给黄桂添。因梁柱未按期偿还债务，故双方于2013年3月8日签订《债务偿还协议书》，约定梁柱将松柏望土地承包权及松柏望建筑物作价300万转让给黄桂添。2013年5月1日，双方与土地发包方佛山市南海区大沥镇太平村冲表股份合作社三方共同签订了《转让土地有偿承包协议书》，发包方同意自2013年5月1日，梁柱将松柏望土地承包权转包给黄桂添。该判决认为松柏望建筑物未依法办理报建及验收手续，其所有权和使用权均不能依法转让，黄桂添不能依约取得松柏望建筑物的所有权或使用权，故该判决驳回了黄桂添提出的要求梁柱迁出并交付松柏望建筑物及支付占有使用费的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”以及上述规定的第十条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”，松柏望建筑物有一定价值，并不是无价值的废品，而且，松柏望建筑物属被执行人梁柱所有，至目前为止，并无争议。在被执行人梁柱拒不履行生效法律文书确定的付款义务时，本院处理被执行人的财产，有法律依据。（2013）佛南法沥民三初字115号民事判决在审理的时候，涉及对双方当事人签订协议的合法性的认定，与本案执行情形并不完全雷同，异议人以该判决的判决结果来主张停止对松柏望建筑物的执行，无法律依据。
其次，本院可委托评估或拍卖的机构名册，为佛山市中级人民法院审核、广东省高级人民法院核准并公布后予以编制，适用于全市人民法院。本院已定于每月定期公开摇珠选定中介机构，该公开摇珠为本院司法辅助办公室在本院纪检部门的监督下完成，摇珠选定的规则是唯一的，即在中介机构名册中抽签，若非存在回避等情形，即以该抽签结果为准。摇珠选定的过程中不存在需要当事人、执法机构或中介机构协商的情况。因此，在中介机构的选定程序合法的情况下，双方当事人未到场不能作为否则评估报告结果的当然理由。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许”，本案中，未出现双方当事人协商一致选定了评估机构需要本院审查确定的情况，本院迳行按程序委托评估机构进行评估，未违反法律禁止性规定。
再次，对动产、不动产的评估，属于专业中介机构作出的事项，不属于本院作出的具体执行行为。因此，对评估报告的异议的审查亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行异议审查范围。
综上，异议人提出的异议请求，无法律依据，本院对其不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人梁柱的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 梁健辉
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一五年六月十七日
书记员 李有泓