辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第132号
上诉人（原审原告）：赵志华，男，1954年2月14日出生，汉族，中国科学院沈阳应用生态研究所工作人员，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：马洁（赵志华妻子），女，1954年2月11日出生，汉族，无职业。
委托代理人：蔡殿奎，男，1947年5月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：辽宁恒生房地产开发有限公司，住所地：沈阳市辉山农业高新技术开发区聚农路36号。
法定代表人：陆长春，系该公司总经理。
委托代理人：蒋强，辽宁名望律师事务所律师。
上诉人赵志华与被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2012）北新民初字第5264号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员白丽萍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵志华及委托代理人马洁、蔡殿奎，被上诉人委托代理人蒋强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告赵志华与被告辽宁恒生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买被告开发的位于沈北新区辉山经济开发区人和街107-4号第4幢3-5单元1号房商品房一处，建筑面积86.46平方米，总价款268，026元，付款方式为首付款为188，026元，贷款80，000元。《合同》第八条写明房屋交付期限为2008年7月30日前，约定交付条件为通水、通电、具备装修条件。《合同》第九条第一款约定逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；第二款约定出卖人逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。《合同》第十四条规定煤气在小区入住后，按煤气公司规定交付使用。《合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人继续协助办理产权手续。被告于2008年8月14日邮寄通知原告办理入住并办理了公证手续。原告认为该交付房屋小区水电均是临时，且没有供暖和煤气，不符合入住条件，直至2010年9月28日办理了入住手续。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，被告应按双方约定的日期将符合交房条件的房屋交付给原告。本案中，根据原、被告的当庭陈述及向原审法院提供的证据，被告于2008年8月14日以公证邮寄形式通知原告入住时已经逾期15天交付房屋，应该承担逾期交房违约责任。按照《合同》约定逾期交房违约金为原告已付房款的日万分之十，过分高于被告所造成的损失应予调整，因原告未能向原审法院提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，故参照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2011）68号）的相关规定并结合本案实际情况，该房屋租金价格酌定为10元／平方米／月，期间不足月按一个月计算，故被告应支付原告逾期交房违约金计算为864.6元（10元／平方米／月×86.46平方米×1个月）。关于原告提出被告应立即为其办理房屋产权证书的主张，被告辩称已经向房产登记部门提交了相应手续，但并未提供证据证明该房屋已完成相关初始登记，故被告应当继续按照合同约定履行协助办理产权手续的义务；关于原告提出要求被告支付逾期办理房屋权属登记赔偿金的主张，因涉案房屋一直未完成初始权属登记，现也无法预测被告能够完成房屋初始登记的时间，为便于根据被告总体违约的程度确定支付违约金数额，原告可待房产权属登记完成后另行主张权利，本案不宜一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、被告辽宁恒生房地产开发有限公司给付原告赵志华逾期交房违约金864.6元；上述款项应于判决发生法律效力后十五日内付清。如逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费4，440元，减半收取2，220元，由原告赵志华承担220元，由被告辽宁恒生房地产开发有限公司承担2，000元。
宣判后，上诉人赵志华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.判令被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司实数支付给上诉人赵志华逾期交房的违约金211，741元；2.判令被上诉人向上诉人支付逾期办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案138，733元；3.判决被上诉人承担全部诉讼费用。主要理由：一、原判认定事实错误。原判认定《商品房买卖合同》合法有效。事实上被告辽宁恒生房地产开发有限公司未能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程验收合格证书》，房屋至今也不能算交接。上诉人提供了2010年9月28日交物业费的收据，应据此认定交房时间。二、原判适用法律错误。在原审判决书中未提及被告以约定违约金过高为由请求减少，同时《商品房屋买卖合同》第九条明确约定逾期交房违约金的计算方法，原判不该认定“违约金过分高于被告所造成损失应予调整”，适用沈价发（2011）68号文件计算逾期交房违约金。三、上诉主张的依据。1.逾期交房违约金应为211，741元（268，026元×10／10，000×790日）；2.逾期备案违约金为138，733元（268，026元×5.76%×2×1640日／365日）；3.违约金合计350，474元。
被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司答辩称：一、被上诉人履行交付房屋时间并不存在违约。根据双方签订的合同约定的入住条件，被上诉人通知了上诉人。因此被上诉人不存在违约的情况。上诉人也有义务向被上诉人在合同规定期限内主张交房。二、在商品房买卖合同中关于房屋权属登记一节，合同双方并未约定违约金，仅约定了被上诉人继续履行办理房证的义务。因此排除金钱赔偿的义务。三、上诉人的一审诉讼请求在二审又增加了，请求不予支持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、准住通知书、公证书等证据经原审庭审质证及法院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当在2008年7月30日前将符合合同约定的商品房交付上诉人使用，现被上诉人未在合同约定的时限内交付涉案房屋，应当承担赔偿逾期交房违约金的责任。
关于上诉人提出逾期交房违约金计算至实际入住的问题，因被上诉人已经按双方合同签订时上诉人所留地址邮寄了准住通知单，并对此进行了公证，尽管上诉人辩称其未收到准住通知单，但并未对被上诉人邮寄地址提出异议，故可以认定被上诉人已尽到通知义务，原审认定逾期交房违约责任计算至公证邮寄准住通知之时为止并无不当，上诉人仅以未收到准住通知而要求被上诉人承担逾期交房违约责任的上诉理由不充分，本院不予支持。
关于上诉人提出赔偿租金损失的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。双方合同中约定的逾期交房违约金为已付房款的日万分之十，高于上诉人因迟延入住的实际损失，故被上诉人请求减少违约金符合法律规定，应予支持。依据《解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原审法院参照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2011）68号）的相关规定并结合本案实际情况，酌定该房屋租金价格为10元／平方米／月，期间不足月按一个月计算逾期交房违约金的处理方法并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，440元，由上诉人赵志华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
审 判 员 白丽萍
代理审判员 相 蒙
二〇一四年二月十七日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；