浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金兰永商初字第78号
原告邵小龙。
委托代理人徐洪发。
被告吴津。
委托代理人宋衍源，浙江浙中律师事务所律师。
原告邵小龙与被告吴津租赁合同纠纷一案，于2013年4月3日提出起诉，本院于同日受理后，依法由审判员唐飞京独任审判，于2013年4月19日公开开庭进行了审理，原告邵小龙及其委托代理人徐洪发、被告吴津及其委托代理人宋衍源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邵小龙起诉称：2012年9月22日，原被告口头协商约定将被告从农民手上租用田地转租给原告，期限9年，转租费为136000元，被告叫原告预付定金36000元，当天原告就支付了定金36000元；2012年10月1日被告写好一份《场地转让协议》�原告签字，原告一看期限没有9年，就要求适当减少转租费，2012年10月5日被告同意减6000元转租费，原告就支付了剩余的转租费94000元；2012年10月15日原告对该场地进行埋土挖坑，用挖机平整场地，购买水泥、石子、沙、水管等共计21894元。但是，在2012年11月10日该田地业主徐柏林发现此事后，就来阻止并坚决不同意被告的转租，原告无奈，只好与被告协商返还转租费并适当赔偿经济损失，但遭到被告的拒绝，为此，特提出诉讼，请求：1.确认原被告签订的场地转让协议无效；2.要求被告返还田地转租费130000元并赔偿损失21894元。原告向本院提交的证据有：1.场地转让协议一份，拟证明双方的场地转让事实；2.收条二份，拟证明被告收到转让费13万元的事实；3.徐柏林与吴津的租地协议一份，拟证明被告所转租的土地是从徐柏林处租来的事实；4.徐柏林的书面证明一份，拟证明徐柏林不同意吴津将土地转租给邵小龙的事实；5.收据3张及销货清单一张，拟证明因购买砂、石、水泥、管线及人工、挖机费用共造成损失21894元的事实。
被告吴津未作书面答辩，庭审中辩称：一、原被告签订的场地转让协议是双方真实意思表示，是合法有效的，被告转租给原告的土地分别是从郎启南、徐柏林处承租而来，该土地转租给原告后，分别得到了两位原承包人的同意，其中郎启南已经签字确认，而徐柏林则要原告补偿3000元，原告表示了同意，说明徐柏林对转租土地也是认可，虽然事后因原告未支付约定的3000元补偿，徐柏林又改口不同意，但因为徐柏林之前已经表示同意，故被告的转租行为已经得到了两原承包人的认可，故原被告的合同是有效的；就算徐柏林不同意被告转租，原被告的合同也没有违反法律、法规的禁止性规定，不属于无效合同，故就�当认定原被告双方签订的场地转让协议是有效的。二、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，最高院对无权处分情形下合同效力的态度是认为合同有效的，就本案而言，也是如此，原承包人与被告之间、被告与原告之间的两个合同，是效力各定、独立的两个合同，在目前的法律框架下，原承包人（徐柏林）不能以转租未经其同意为由主张合同无效，次承租人（原告）自然也就无法主张。三、既然合同是有效的，原告要求确认合同无效就没有依据，其以合同无效向被告主张返还转租费用13万也是没有依据的，本案中，原告也没有合同解除权，至于徐柏林现场阻止也是没有理由的，也没有权利现场阻拦，当然不能成为原告合同解除权的基础，就算原告具有合同解除权，也没有通知过被告。四、就算因徐柏林的不同意导致合同�力发生变化，也应该将合同一分为二来看待，徐柏林的地块转租协议无效，被告将相关款项退还，而郎启南地块因获得了原承包人同意，该地块转租有效，应继续履行合同，退还的价款根据土地面积来计算，因两地块面积都为200平方米，故退还的款项为6.5万元，但原告也应当支付合同效力被否定前的租金。不仅如此，因原告未经被告同意就将地上建筑物拆除，不管合同效力如何，原告都应将土地上建筑物恢复原状，综上，请法庭驳回原告的诉请。被告向本院提交的证据有：1.照片8张，拟证明土地的现状情况；2.2006年5月2日郎启南与吴津的租地协议一份，拟证明郎启南妻子邵爱萍签字同意转租的事实；3.郎启南与吴津的租地补充协议一份，拟证明郎启南同意土地转租的事实；4.根据被告的申请，证人叶某出庭作证，其证言为：吴津租用了徐柏林、郎启南的各一块地，以及村集体的部分土地，总计面积四、五百平方米，吴津在土地上建有约50平方米的居住房和约一百多平方米的简易棚，居住房为砖墙上盖石棉瓦，简易棚为木结构人字架上盖石棉瓦，价值不高，但恢复原状有难度，容易起纠纷。
经庭审举证、质证，对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；对证据3，被告对真实性无异议，但称，被告所转租的土地不仅有徐柏林的土地，还有从郎启南处租来的土地，以及村集体的土地；本院对吴津与徐柏林之间有约200平方米土地的租赁事实予以确认；对证据4，被告对真实性有异议，认为不能确定是否为徐柏林本人出具，也不能证明原被告的转租协议无效，本院认为证人应当出庭作证，故对该证据不予采信，但对于徐柏林现不同意转租的情况被告也是认可的，故对该事实应予认定；对证据5，被告对真实性、关联性有异议，认为不能证明所购材料和用工的实际使用情况，其中水泥砂石还在场地上，也不能算作损失，本院认为，原告为整改场地而购买了砂石管线等进行施工，可以认定上述费用已实际支出。对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以确认；对证据2、3，原告有异议，认为是最近补写的，因为郎启南妻子曾表示过不同意转租，本院认为，对吴津与郎启南有约120平方米土地的租赁事实，以及郎启南现同意吴津转租的事实可予认定；对证据4，原被告均无异议，本院予以采信。
根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下法律事实：吴津承租了兰溪市游埠镇游埠村郎启南户约120平方米土地、徐柏林户约200平方米土地，并使用了部分村集体土地，经营废品收购，根据其相应的租地协议，承租期限分别为2006年5月2日至2021年5月2日和2006年9月10日至2021年9月10日，租金则分�为每年200元和每年300元。2012年9月，因吴津经营变化欲转让场地，而邵小龙则经营汽车修理需寻找新的经营场所，双方经口头协商达成租赁期限9年、转让费136000元的转让意向，同月22日，邵小龙支付了36000元转让定金，之后双方签订了场地转让协议，协议约定，吴津将游埠农业银行对面一块从农民手上租用田地转租给邵小龙，使用年限2012年10月1日至2021年5月2日，转让费一次性136000元。因使用年限不足9年，邵小龙提出适当减少转租费，经双方口头协商变更为130000元，同年10月5日，邵小龙支付了剩余的场地转让费94000元。同月，双方移交完毕后，邵小龙进场施工改造，拆除了吴津还留在场地内的约50平方米的简易居住房和部分简易大棚，并进行排水和地面改造，铺设了砂石等，共化材料费及用工费等21894元。在此过程中，郎启南、徐柏林户得知了转租情况，并前来阻止和要求增加租金等，在协调过程中，对是否同意转租、增加多少租金以及租金由谁承担等问题各方意见不能完全统一，邵小龙也不能继续进行场地施工改造；之后，邵小龙另外寻找了汽车修理经营场所，并要求吴津返还转租费130000元并赔偿经济损失，吴津则认为转让行为是可以完成的，是邵小龙自身的原因造成现在的结果，而吴津本人也有相关联的损失等，双方分歧较大，经本院多次做调解工作，终因意见对立而调解未成。
本院认为：被告吴津与郎启南、徐柏林的租地协议，是以出租方式进行农村土地承包经营权流转的租赁合同关系，而原被告的场地转让协议，从其内容来看，是被告吴津将租用来的农村土地转租给原告邵小龙，也是属于以出租方式进行再流转的租赁合同关系，但事先原被告都并未就场地转让情况告知该农村土地的原承包方郎启南、徐柏林，事后经�商，虽然郎启南户在增加租金的情况下同意由被告吴津转租，但最终并未能取得承包方徐柏林的同意。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定，受让方将承包方以出租方式流转的土地实行再流转的，应当取得原承包方的同意。原被告的场地转让协议违反了上述强制性规定，故该协议无效。虽然被告辩称徐柏林曾表示同意转租，郎启南户现已书面同意转租，场地转让协议是有效的或部分有效，但作为一个场地的整体租赁关系，并不能以原承包方曾有意愿同意或部分同意而成立，故该辩称意见本院不予采纳。由于双方订立的合同违反法律法规的强制性规定，双方都存在过错，因此所受的损失，各自承担相应的责任，故对原告诉请的损失赔偿不予支持。综上，依照《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条、第三十五条第五款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告邵小龙与被告吴津签订的《场地转让协议》无效；
二、被告吴津于本判决生效后十日内返还原告邵小龙场地转让费130000元；
三、驳回原告邵小龙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费174元（已减半收取），由原告邵小龙负担87元，被告吴津负担87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费347元，款汇开户银行中国农业银行金华市分行，户名金华市财政局，帐号19×××37，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审判员 唐飞京
二〇一三年六月十二日
书记员 朱晓兰