江西省瑞昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0481民初2296号
原告：胡桂珠，女，1965年10月18日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。
委托代理人：李智，江西泰极律师事务所律师。
被告：瑞昌市景泰房地产开发有限公司，住所地瑞昌市湓城办事处赤乌中路66号，统一社会信用代码：913604817897045140。
法定代表人：谢业林，系该公司经理。
委托代理人：郝华，江西威瑞律师事务所律师。
被告：蔡琳琳，男，1977年5月4日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，
被告：瑞昌市盛元房地产开发有限公司，住所地瑞昌市湓城办事处金铭福邸5-25-602。统一社会信用代码：913604815535268386。
法定代表人：陈敬花，系该公司经理。
委托代理人：田四林，江西启东律师事务所律师。
委托代理人：龚茜，江西启东律师事务所律师。
原告胡桂珠诉被告瑞昌市景泰房地产开发有限公司（以下简称景泰公司）、蔡琳琳、瑞昌市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员简瑞英担任审判长，与人民陪审员周起俊、赵达贵组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡桂珠的委托代理人李智，被告景泰公司法人代表谢业林及其委托代理人郝华、被告蔡琳琳、被告盛元公司的法人代表陈敬花委托代理人田四林，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月20日，原告与被告景泰公司签订房屋拆迁置换协议，由被告景泰公司还173.87㎡面积的房子给原告。2012年8月2日，被告景泰公司又与原告签订房屋置换补偿协议。原告已选定西单元10楼1002-1003室作为置换房屋。2013年9月30日，被告景泰公司与蔡琳琳签订协议，约定由蔡琳琳承担原告的还房责任。同日，蔡琳琳又与被告盛元公司签订合作协议，由被告盛元公司承担还房义务。原告未能拿到还房，遂与被告协商，但双方协商未果，原告遂诉至本院，要求：1、判令被告继续履行协议；2、判决被告支付违约金42900元（算至2017年10月31日），2017年11月1日以后的违约金按每月1100元继续计算至被告还房之时；3、判令被告补偿杂物间损失33000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告景泰公司辩称：1、景泰公司与原告等人签订的协议是景泰公司签订的，但权利义务都已经转让给盛元公司，且经过市政府协商由盛元公司开发该土地并承担相关责任。2、原告等人与景泰公司签订的协议等有一部分是违反法律规定的，应当认定为无效，不予支持。3原告的诉请要求被告支付利息，但是因为被告没有出现违约情况，合同约定是动工之日两年内交付房屋，被告盛元公司已经按照约定由政府部门将24套房屋封存，所以不存在支付利息违约金。5、原告等人诉请关于杂物间补偿问题，原告没有证据证明杂物间是否是合法建筑，按照法律规定，非法建筑不予赔偿。
被告蔡琳琳同景泰公司答辩意见一致。
被告盛元公司辩称：1、本案原告等人和景泰公司签订的协议因为签约主体不适格无效，不受法律保护，2011年国务院的补偿条例中规定房屋征收补偿主体是人民政府，实施者应当是人民政府指定人员，其他人员没有权利参与，法律规定房屋拆迁一切后果由政府承担，景泰公司没有经过政府授权，没有权利与拆迁户签订协议。所以无效。2、景泰公司依法从政府国土部门取得涉案土地使用权，后依法将该土地使用权转让给盛元公司，盛元公司支付了对价取得该土地使用权，而盛元公司和原告之间没有任何合同关系，原告与景泰公司之间的合同对盛元公司没有约束力。3、盛元公司受让涉案土地向景泰公司支付的对价包括2880万元的转让金和按1：1比例承担原拆迁户的还房义务，经此两项，截至起诉之日，盛元公司已经严格按照瑞昌市人民政府要求将24套还房房源备案登记至环保局，盛元公司已经完成了还房对价义务。因此，原告的所有诉请与盛元公司无关，请求法院驳回原告对盛元公司的所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院作如下认定：
1、景泰公司与原告签订的房屋拆迁置换协议及其补充协议效力如何的问题，盛元公司是否受这两份协议的约束。本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋拆迁是地方政府的职责，瑞昌市政府因景泰公司已取得环保局办公楼土地开发权，为了城市的整体规划，瑞昌市政府授意景泰公司对原环保局宿舍楼进行房屋拆迁，并就房屋拆迁工作制定了还房比例1：1及还房面积的规定。被告景泰公司与原告签订房屋拆迁置换协议约定1：1还房符合瑞昌市政府制定的瑞昌市房屋拆迁安置补偿的相关规定，是合法有效的。宿舍楼在收储拍卖后，被告盛元公司取得该土地使用权，为了城市的整体规划，在政府的协调下，景泰公司将环保局办公楼的土地使用权转让给了被告盛元公司，取得办公楼及宿舍楼地块的开发权。盛元公司在得知景泰公司与原告的置换协议后，也承诺继续履行该协议，按照瑞昌市拆迁安置补偿办法承担景泰公司承诺对原告胡桂珠的1:1的还房责任。故本院依法认定被告景泰公司与原告签订的房屋拆迁置换协议约定的1：1还房义务合法有效，被告盛元公司自愿履行该置换合同1：1还房义务，是其真实意思表示，故盛元公司受房屋拆迁置换协议1：1还房义务约束，应当积极履行1：1还房义务。
对景泰公司与原告签订的房屋置换补充协议，本院认为，该补充协议签订的基础是景泰公司设计的开发图纸，但景泰公司并未实际对该土地进行开发，原告在补充协议中选定的房屋楼号也未实际存在，补充协议的继续履行已成为不可能。宿舍楼土地开发是按照盛元公司设计的图纸，在盛元公司承担开发任务后，原告也未就还房是否具体至某栋某单元某室与盛元公司达成一致意见。故本院依法认定该补充协议无效，盛元公司不受此补充协议的约束。
2、被告蔡琳琳是否应对原告的诉请承担连带责任的问题。本院认为，作为自然人被告蔡琳琳是不能作为土地开发的主体的，且其与景泰公司签订的协议书并未实际履行，也已丧失履行的可能。故被告蔡琳琳不应对原告的诉请承担连带责任。
3、超出部分0.397属于过渡费置换房屋比例，该置换方式是否合法？根据征收补偿的原则，房屋征收时，征收方应支付被征收房屋价值的补偿，也应支付因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。但这种基于拆迁而产生的补偿根据政府拆迁文件显示应当属于货币补偿，在本案中，被告景泰公司私自将造成的搬迁、临时安置的补偿由货币补偿形式转换为房屋置换形式违反政府拆迁文件的精神，该置换方式没有相关法律依据，本院依法认定该置换方式无效。被告盛元公司应当依据政府拆迁文件规定对“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”的被征收对象进行补偿。故本院认为被告盛元公司应当根据政府文件规定按原评估价格向原告支付过渡费，因房屋拆迁时间过长按拆迁时的标准计算对拆迁户是不公平的，根据公平原则过渡费标准按照2017年瑞昌市关于国有土地征收补偿的过渡费的标准进行货币补偿。
4、房屋面积如何确定的问题。原、被告就房屋拆迁面积争议较大，原告认为房屋拆迁应当按照房屋测绘面积确定，三被告均认为房屋属于不动产，其权属应以房产局登记为准。本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房屋拆迁补偿价值应当以授权的房地产价格评估机构出具的房屋征收评估报告为准，瑞昌市政府授意被告景泰公司进行拆迁，景泰公司便委托瑞昌市诚信房地产价格评估有限责任公司（以下简称：诚信评估公司）对环保局宿舍楼进行价值评估，且第43次市长办公会议纪要明确“由市国土局对原环保局后面职工宿舍宗地进行收储，收储后，对宗地范围内的房屋实行1：1还房补偿或者按照评估价格进行货币补偿”，因此，本院认为，按照瑞昌市政府文件精神，涉案土地上的房屋面积依据房地产价格评估报告中诚信评估公司显示的房屋测绘面积应当为本案拆迁补偿面积。
5、被告是否应支付违约金的问题。根据原告与景泰公司签订的置换协议，若未能在动工之日起2年内交付房屋给原告，则构成违约。本院认为，原告的房屋拆迁是政府授意景泰公司进行的，从拆迁之日至入住新房期间均属于拆迁安置过渡期，应支付拆迁安置过渡费，不存在支付违约金的问题。
6、原告诉请的杂物间是否应支持的问题。本院认为，原告虽主张了杂物间的损失，但未提供任何证据证实原告有杂物间，故对该诉请不予支持。
本院确认事实如下：瑞昌市政府组织拍卖环保局办公楼土地及土地附着物，2011年7月2日景泰公司通过竞拍以2880万元取得该办公楼土地的开发使用权。后原环保局职工宿舍楼住户向瑞昌市政府反映，由于仙池乐园项目地基比该楼栋高，基本没有采光，为了居住环境，希望市政府能够将宿舍楼一并拆迁。宿舍楼有房改房、有集资房。2012年1月12日由瑞昌市环境保护局以瑞环文【2012】6号向瑞昌市政府报告申请宿舍楼拆迁所占土地进行收储，瑞昌市政府同意将该宿舍楼一并拆迁。为了城市的整体规划，便授意办公楼竞拍得主景泰公司按照1:1的还房比例对拆迁户进行拆迁安置，故景泰公司与原告签订房屋拆迁置换协议，协议约定景泰公司对原告所有的房屋进行拆迁，拆迁房屋补偿安置经双方同意按照以房换房的形式进行。为了尽快拆除并考虑到房屋拆迁过渡费的问题，景泰公司与拆迁户签订的还房比例为1:1.397。2012年8月2日，被告景泰公司与原告签订房屋置换补充协议，根据景泰公司设计的图纸，原告已自行选定还房房屋为西单元10楼1002-1003室。瑞昌市政府把宿舍楼土地收储后，进行拍卖。宿舍楼的竞拍得主是盛元公司。为了市区统一规划，瑞昌市政府要求景泰公司和盛元公司所拍的地要合并开发，在政府主持之下进行协商，景泰公司将其拍得的环保局办公楼地块以28800000元转让给盛元公司，由盛元公司合并开发，并承担还房义务。2013年10月23日，景泰公司与盛元公司签订土地转让协议书，由景泰公司将其名下瑞国2011-9号宗地土地开发使用权转让给盛元房地产公司。同日，盛元公司出具承诺书，承诺在景泰公司办理完所有交接手续之后，承担景泰公司应履行的原环保局27户拆迁户的还房责任，还房比例为1:1。盛元公司房屋建成后，在取得房屋预售许可前，在市政府组织下，随机抽签，由政府领导选了24套房子封存，不予出售，并将房源备案登记至瑞昌市环境保护局名下。将拆迁还房保留后，余下的房屋便出售给第三人，并已办理网签手续。原告对还房比例及还房的具体房源不满，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查：原告拆迁房屋面积经瑞昌市诚信房地产价格评估有限责任公司出具的评估报告显示为124.89㎡。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告瑞昌市盛元房地产开发有限公司按照1:1的比例承担原
告胡桂珠面积为124.89㎡的还房责任，房屋面积差按置换协议履行，并支付原告胡桂珠的拆迁过渡费（按照2017年瑞昌市拆迁安置过渡费的标准以货币方式支付）。
驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1889元，由被告瑞昌市盛元房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 简瑞英
人民陪审员 周起俊
人民陪审员 赵达贵
二〇一八年六月十二日
书 记 员 曾灿婷