湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘04民终284号上诉人(原审被告)：共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区打线坪68号世纪名城G栋1207、1307。法定代表人：杨文杰，系公司经理。委托诉讼代理人：欧阳龙灿，男，30岁。委托诉讼代理人：戴领，湖南人和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：伍俊英，女，35岁。委托诉讼代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。上诉人共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园）因与被上诉人伍俊英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园的委托诉讼代理人欧阳龙灿、戴领，被上诉人伍俊英及其委托诉讼代理人黄玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1043号民事判决书中的第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，一审判决认为上诉人碧桂园应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》否则买受人有权拒接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担是错误的。事实上，碧桂园已在合同约定的交付时间内通知被上诉人交付房屋，因被上诉人提出房屋交付存在瑕疵不肯接收房屋，故上诉人不应承担逾期交付的违约责任。伍俊英辩称，上诉人碧桂园未按约定的时间和条件、程序向被上诉人伍俊英交付房屋，上诉人应承担相应的责任。伍俊英向一审法院起诉请求：一、请求依法判令碧桂园支付逾期支付房屋的违约金66784元整；二、本案的诉讼费由碧桂园负担。。一审法院认定事实：2014年1月6日，伍俊英、碧桂园双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014000998），约定伍俊英购买碧桂园开发的雁峰区蒸湘南路128号雁峰商业城花园里21栋701室，建筑面积139.37平方米，合同总价款590485元；伍俊英须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的30．56％给出卖人，即180485元，并向贷款银行办理按揭申请手续。合同第八条约定：房屋交付期限为2016年4月15日前，交房条件为：该商品房经综合验收合格。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”双方签订的合同附件四：《补充协议书》第五条第（二）款约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。”合同签订后，双方于2016年4月17日、9月22日、9月30日前后三次均在《房屋验收记录表》上签字确认该房有十处左右需要整改。碧桂园于2017年4月27日向伍俊英发出书面的《期楼收楼通知书》，通知伍俊英办理交付手续，双方于当天签订《衡阳碧桂园物业及资料移交书》将房屋及钥匙移交给伍俊英。一审法院认为，关于碧桂园是否逾期交房并承担相应的违约责任。伍俊英认为碧桂园未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，故要求其支付逾期交房违约金。碧桂园认为根据双方签订的合同第8条、第13条以及补充协议书第5条第二款约定，碧桂园交付房屋的义务已经履行，房屋已经达到交付条件，故碧桂园不应当承担逾期交房的违约责任。该院认为，伍俊英、碧桂园双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，碧桂园应当在2016年4月15日前将房屋交付伍俊英使用，但碧桂园实际上是2017年4月27日才将房屋交付伍俊英使用。虽然根据双方签订的补充协议书第5条第二款的约定，对出卖人应当书面通知买受人办理交付手续进行了变更，但根据合同第十一条的约定，双方进行验收交接时，出卖人仍应当出示该商品房经综合验收合格的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在本案中，碧桂园在2017年4月27日实际交房之前并未向伍俊英出示上述相关证明文件，故应当因逾期交房而承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外”，该院认定违约金计算期限为自2016年4月16日计算至2017年4月27日止。关于违约金标准是否过高的问题。伍俊英认为应根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算违约金，即碧桂园应从2016年4月16日至2017年4月27日止按日向伍俊英支付已交房价款万分之三的违约金。碧桂园认为伍俊英诉请的违约金数额过高，请求法院查明伍俊英实际损失，予以适当减少。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等规定均已经确定违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质。伍俊英、碧桂园签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方签订合同时平等自愿、协商一致，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该院认为双方对违约金的约定并未明显过高，且该《房屋买卖合同》是碧桂园提供的格式合同，根据公平和诚实信用原则，碧桂园应当按照约定支付违约金。本案中，根据合同约定按已交房款590485元每日万分之三的标准计付违约金，自2016年4月16日起计算至2017年4月27日止的违约金为66606．71元。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告伍俊英违约金66606．71元；二、驳回原告伍俊英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1470元，由碧桂园负担。本院二审期间，上诉人碧桂园围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据本院认定如下：因本案涉案商品房已于2016年2月3日完成竣工验收备案，房屋已达到交付条件。原审查明的其他事实清楚，适用法律正确。本院认为，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉案商品房已于2016年2月3日完成竣工验收备案，该房屋已经达到合同约定和法律规定的交付条件，伍俊英以商品房存在质量问题拒绝收楼并拒办交付手续，不应由出卖人碧桂园承担逾期交房的违约责任，故原审认定出卖人碧桂园存在逾期交房，并要求其按照已支付购房款万分之三每日支付违约金没有事实和法律依据。又因伍俊英提供证据证明碧桂园在向伍俊英交房时存在入户门不正、木地板空鼓、石材存在裂隙灯商品房质量问题，碧桂园对该事实予以认可，虽其辩称仅属于装修部分的瑕疵，但因双方约定交房时间为2016年4月15日，因装修瑕疵的存在导致买受人伍俊英于2017年4月27日才实际占有使用该商品房，碧桂园存在实际违约，故应支付违约金，违约金标准以该精装房的房屋占有使用费标准为宜。根据本涉案商品房所处地段及市场行情，本院酌定碧桂园按1600元∕月支付房屋占有费，共计19840元。综上所述，碧桂园的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1043号民事判决；二、共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付伍俊英违约金19840元；三、驳回伍俊英的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费2940元，由共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司负担940元，伍俊英负担2000元。本判决为终审判决。审判长 周 宏审判员 邓 琳审判员 刘丽娅二〇一八年四月二十三日书记员 匡光美