广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1898号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈春梅。
委托代理人方建忠，广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王娟。
委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人潘良，广东深兴律师事务所实习律师。
上诉人陈春梅因与被上诉人王娟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法松民初字第63号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王娟原审诉讼请求：1、解除双方于2013年6月29日签订的《租赁合同书》及《合同附加条款》，责令陈春梅赔偿王娟因陈春梅违约，不履行合同“在20个工作日内将烟道从租赁方二楼外墙做到顶楼、天然气做到租赁方外墙”约定等义务，造成王娟经济损失172946元（其中设计费为117000元、支付员工工资55896元、拍照费50元）；2、陈春梅因其违约应按合同第8条第4项约定赔偿王娟二个月租金损失119720元；3、陈春梅向王娟退还已交纳给陈春梅的租赁保证金、管理费、水电押金与租金共计184580元；4、诉讼费由陈春梅承担。
陈春梅原审反诉请求：1、王娟支付陈春梅租赁物业费或支付租金暂定为419020元（暂计2013年7月1日至2014年1月31日每月59860元，实际金额以实际占用租赁物业的时间为准）；2、王娟支付陈春梅违约金119720元；3、王娟赔偿陈春梅修建烟道和燃气管道花费150000元、打梁施工费3500元；4、诉讼费由王娟承担。
原审法院审理查明，2013年6月29日，王娟（承租方、乙方）与陈春梅（出租方、甲方）签订《租赁合同书》约定，陈春梅将坐落于某大厦一、二楼101、201场地（以下简称涉案场地）出租给王娟使用，场地共计面积1009平方米；王娟使用租赁场地的年限自2013年7月1日起至2023年5月14日止；王娟承租陈春梅的场地用于餐饮或商业，王娟若需转租或改变场地用途需经陈春梅同意，否则陈春梅有权单方终止合同；陈春梅应于2013年7月1日前将出租场地交付王娟使用，并给予王娟装修期免135天，从2013年11月16日起计算租金；自2013年11月16日至2014年6月31日止，王娟每月应付的租金总额为59860元；王娟每月向陈春梅支付管理费，管理费按计租面积每月每平方米3元（3027元），于2014年7月1日起开始缴付；租金二年不变从第三年开始递增15%，管理费合同期内价格不变；在本合同签订之日，王娟需向陈春梅交付2个月租金及管理费119720元作为房屋租赁场地保证金，水电费押金5000元；王娟需缴付一个月的租金及管理费，2013年11月16日至2013年12月15日，约59860元；上述费用共计184580元；王娟每月20日前自行按合同租金数额，将租金用支票或现金缴交，逾期每日按总额5%罚收违约金；本合同在执行期间，若有一方违约合同，则违约方负责赔偿对方两个月的租金损失。同日，双方签订《合同附加条款》约定，合同签订后陈春梅需在20个工作日内将烟道从租赁方二楼外墙做到顶楼，天然气做到租赁方外墙，排污道接通；一楼门口雨棚陈春梅同意王娟拆除，做一楼楼梯；陈春梅同意王娟打一楼侧墙，楼梯做侧墙外面；在租赁期内由于陈春梅原因导致王娟不能正常营业，所产生的一切费用（包括投资费用）由陈春梅承担。2013年6月20日，王娟以现金方式向陈春梅支付了10000元，陈春梅出具了收据。2013年7月1日，王娟以银行转账方式向陈春梅支付了174580元。陈春梅未在约定的20个工作日内完成约定的安装烟道的工作。王娟、陈春梅双方均确认，双方曾就烟道事宜进行协商。陈春梅称双方已协商一致延长免租期三个月，陈春梅提交的《租赁合同书》签字页上有陈春梅手写的文字如下：延免租期三个月，另三天内打梁，并由陈春梅负责打梁及支付费用，此项在双方合同中均有注明。该文字后有陈春梅签名，记载日期为2013年9月16日。王娟否认双方已协商一致，王娟称延长免租期是陈春梅单方提出的，王娟并未同意。王娟提交了租赁房屋外观的照片，照片显示的拍摄日期是2013年9月28日，照片中二楼外墙并无烟道。陈春梅亦提交了租赁房屋外观的照片，主张已经安装了烟道，照片未显示拍摄日期，照片中二楼外墙已安装烟道。2013年11月26日，广东深兴律师事务所受王娟委托，以邮政特快专递方式向陈春梅发出律师函。律师函称，因陈春梅不按约定做烟道、排污道等，导致租赁合同书无法继续履行，要求陈春梅立即退还王娟的租赁定金、押金和房租，并协调赔偿王娟经济损失。陈春梅不同意王娟解除合同，要求王娟积极履行合同。原审另查，双方约定的租赁房屋并非陈春梅所有，陈春梅称租赁房屋是由案外人深圳市某物业管理有限公司出租与陈春梅。王娟认为陈春梅不具备房屋出租资格，认为双方签订的租赁合同无效。原审法院已要求陈春梅提交租赁房屋的建设工程许可证或房屋权属相关的证明，陈春梅未能提供。
原审法院审理认为，王娟与陈春梅的租赁合同是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。本案王娟对租赁合同的效力提出质疑，陈春梅作为房屋出租方，有义务也有能力证明租赁房屋的具体情况，陈春梅在原审法院明确告知后仍未能提供相关证据，应承担对其不利的后果。原审法院因此认定王娟与陈春梅的租赁合同无效。双方的租赁合同自始无效，双方因此无需继续履行合同。对于因合同无效所发生的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。交易双方均有义务保证交易的合法性，且双方的义务是同等的。王娟在签约时没有审查租赁房屋的具体情况，陈春梅亦未向王娟告知，双方对租赁合同的无效均有过错，且过错程度相同，双方应各自承担自己的损失。王娟要求陈春梅赔偿设计费117000元，原审法院不予支持。陈春梅反诉要求王娟赔偿修建烟道和燃气管道费150000元、打梁费3500元，原审法院亦不予支持。王娟请求陈春梅赔偿员工工资55896元。根据王娟提供的工资签收表，该款是王娟聘请的三名员工2013年7、8、9月的工资。王娟提供的入职记录显示，三名员工均在2013年7月初入职，但此时双方约定的装修免租期刚刚开始，即便合同有效且陈春梅积极安装了烟道，王娟的餐厅在装修免租期内（2013年7月1日至2013年11月15日）也需进行装修，不可能开始正常经营，王娟对此应有合理的预计。王娟在不可能正常经营的情况下高薪招聘员工，不符合常理，其损失并非因合同无效所造成。原审法院对此项请求不予支持。王娟要求陈春梅赔偿拍照费用50元。为证明现场情况，王娟以拍照为手段留存证据是有必要的。但是，根据实践经验，拍照取证并不需要专业技能，王娟聘请照相馆拍照取证，所支付的拍照费用并非必要费用。原审法院对此项请求不予支持。租赁合同约定，如一方违约，违约方赔偿对方两个月的租金损失，王娟因此要求陈春梅赔偿119720元，陈春梅亦反诉要求王娟支付违约金119720元。租赁合同约定的赔偿两个月租金实为因违约而解除合同的解约违约金，在合同无效的情况下，双方关于违约金的约定亦无效。王娟要求陈春梅赔偿119720元，陈春梅要求王娟支付违约金119720元，原审法院均不予支持。陈春梅因租赁合同的约定而取得了王娟支付的保证金119720元、水电费押金5000元，上述款项的用途是保证租赁合同的履行，因租赁合同自始无效，陈春梅已丧失了继续占有上述款项的依据。王娟要求陈春梅返还上述款项，原审法院予以支持。王娟请求退回预付租金，因双方在合同约定的装修免租期内发生争议，王娟并未实际装修亦未实际占用涉案场地，故陈春梅反诉请求涉案场地占有使用费，没有事实依据，原审法院不予支持，王娟请求退回预付的租金59860元，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认王娟与陈春梅于2013年6月29日签订的《租赁合同书》及《合同附加条款》无效；二、陈春梅于本判决生效之日起十日内返还王娟保证金119720元、水电费押金5000元，预付租金59860元；三、驳回王娟、陈春梅双方的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王娟预缴的本诉受理费4229元，由王娟承担2593元，陈春梅承担1636元；陈春梅预缴的反诉受理费5361元，由陈春梅自行负担。
上诉人陈春梅不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求依法发回重审，或撤销原审判决，依法改判支持陈春梅本案一审的反诉请求并驳回王娟一审的诉讼请求；2、诉讼费用由王娟承担。事实与理由：本案原审认定事实错误。原审判决认定王娟没有占有涉案场地是错误的。陈春梅与王娟签订《租赁合同》时，涉案场地是无门无窗的未装修的毛坯，处于没有被任何单位和个人进驻控制的状态。双方签订《租赁合同》后，王娟对涉案场地的占有即是一种法律和事实的状态。双方签订《租赁合同》，王娟交付定金，陈春梅收取了定金，同意于2013年7月1日前将涉案场地交付王娟使用，因涉案场地此时处于毛坯状态，所以，双方也不需要办理验收和交接手续。至此，王娟实质已完成了对涉案场地的占有和利用，其它任何人无权在涉案场地进行任何经营或利用的行为。王娟在装修免租期内，无论是因为其设计的延误、购进装修材料的延误还是经营决心的犹豫，都是其对自身权利的行使，不能因王娟因种种原因疏于对已租赁铺面的利用与使用而否定其的占有。根据原审王娟提供的交设计费的票据显示，王娟在2013年8月16日还在支付设计费。以此可以证明，至少王娟在2013年8月16日时对其对涉案场地的占有利用没有异议。王娟在原审还提供了员工工资发放表，显示2013年8至10月都在给员工发工资。若王娟场地都还没有租到，其不可能会连续3个月给厨师和外勤发工资吗。从以上王娟提供的证据，根据日常生活经验，完全可以得出王娟不否认占有涉案场地的事实。原审法院机械片面的对占有的理解显而易见是错误的。王娟对所谓涉案场地的交付问题从未提出过异议。现代民法上占有的实质是强调对物的利用，在《租赁合同》签订后，在涉案场地处于空闲状态下，只有王娟才有权对涉案场地进行利用，也进一步证明了王娟对涉案场地的占有。针对涉案场地的实际情况，本案原审法院对占有必须要进驻的理解是错误的。原审判决认定双方损失数额是错误的。原审判决认为：双方对租赁合同的无效均有过错，且过错程度相同，双方应各自承担自己的损失。王娟要求陈春梅赔偿设计费117000元，原审法院不予支持。陈春梅反诉要求王娟赔偿修建烟道和燃气管道费150000元、打梁费3500元，原审法院亦不支持。原审判决在对双方损失没有做出判定的情况下，即判定双方要应各自承担自己的损失是武断而没有法律依据的，依据我国法律规定，应判决各自承担相应的责任，如双方过错程度相同，则损失较轻的一方应补充赔偿损失较重一方的损失才是合理合法的判决。王娟的损失设计费117000元不应得到法院认定。王娟提供的证据是《设计合同》及票据和设计图纸，但设计公司没有设计资质，根本不可能完成建筑工程装修施工工程设计，收据也是连号，明显是做假。而所谓设计图纸则是酒店设计通用效果图而不是施工图。在王娟装修设计证据不足的情况下，王娟设计费117000元得到原审认定明显是错误的。本案原审对陈春梅的损失认定不全面。陈春梅最大的损失是涉案场地空置的损失。由于双方签订了《租赁合同》，致使陈春梅丧失了同其他人签约的机会，涉案场地的利用价值被王娟白白浪费掉，而陈春梅却无法得到相应的利益，这是信赖利益的损失，法院应依法对此损失比照租金的约定，按照双方签订租赁合同以来涉案场地空闲的时间来计算和认定，并将该损失计算至陈春梅的损失中，由王娟根据责任来承担相应的部分（在合同无效的前提下）。对双方协商约定延长免租期三个月，另三天内打梁的事实没有认定。原审中，王娟提交了《租赁合同》，但把合同最后一页的打印空白部分撕掉了，即将上面手写的延长免租期三个月，另三天内打梁……这段话撕掉。王娟在证据交换时不承认有该字样被撕掉，后才确认此事，但又辩称是陈春梅单方提出，王娟并未同意。在此，王娟既然同意陈春梅在其所持有的合同空白处书写协商条款，就可以推断出王娟对此约定的认可。由于王娟对《租赁合同》原件进行恶意毁坏，其应对此承担举证不力的后果。另外，协商的内容完全是对王娟有利的，陈春梅也按协商内容实际履行了，也证实了此协商的真实性。法院对此协商过程的真实性应予以认定。王娟的装修行为实际已经存在。王娟为涉案场地安装烟囱、接通燃气管道及打梁的行为都是依约进行的，系因为王娟租赁涉案场地是为开饭馆，陈春梅才依约定做了这些工作。尤其是打梁行为，是双方的特别约定，是应王娟特别要求而订制，其实质是王娟装修工作的组成部分。王娟原审提供的《餐厅装饰设计合同》可以证明，王娟已对涉案场地进行了勘察设计，其自认的装饰设计就是装修工作的一个阶段。本案一审程序错误。原审没有尽到依法释明的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，若原审判决没有实际装修亦未实际占用涉案场地，故陈春梅反诉请求涉案场地占有使用费，没有事实依据是正确的，陈春梅也可以依据《民法通则》及《合同法》去索赔信赖利益损失或其它损失。原审法院不应直接驳回陈春梅要求王娟支付占有使用费的请求。原审法院应按照法律规定，依法对此问题进行释明，并告知陈春梅可以变更诉讼请求。以陈春梅与王娟一致认为合同有效的情况下，原审法院没有对该问题进行释明，以致损害了陈春梅的合法权益。原审对《租赁合同》效力的认定缺乏依据。陈春梅不是涉案场地的业主。涉案场地属某大厦的一部分，是某村村委物业，是陈春梅从深圳市某物业管理有限公司租来的，是建筑面积高达几十万平方米的高层建筑，从表象来看，该物业坐落在宝安大道边，处于松岗街道繁华地段，是高层建筑，大型楼盘，陈春梅有理由相信其是合法建筑，由于其没有门牌号段，陈春梅也无法查找其权属证明。王娟在其《律师函》中也认为《租赁合同》是合法有效。陈春梅在一审审理过程中，向法院书面提出调查取证申请，请求法院依法对涉案场地是否有规划许可证等进行调查，但原审法院未予以回应，亦未进行调查和追加行为。在这种情况下，原审庭审中王娟并没有提出是否合法建筑一事，是否合法建筑是法院主动提出，但其又不依申请或依职权去调查取证，而就机械的以证据规则为依据来判定该建筑是非法建筑，从而认定《租赁合同》无效，显然，这种判定是不负责任的。建筑物是否为合法建筑，其在行政机关都有备案，以程序理由去判定事实状态显然是错误的。法律适用错误。若原审对本案《租赁合同》认定无效是对的，那么双方的责任承担应依据《民法通则》和《合同法》的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在双方损失悬殊的情况下，原审判决各自承担自己的损失没有法律和事实依据的。据私下调查，涉案楼盘某大厦可能是某村开发的“统建楼”，现在深圳市尤其是原关外区域，新开发的楼盘商铺如雨后春笋，大量存在。其中大部分都是原村委（村股份合作公司）开发的无证的统建楼，这些统建楼虽无牌无证，但在特殊政策的许可下，其建设是执法部门默许的，其所出租的商铺也都能取得租赁证，取得营业执照，这是不争的事实。这样的楼盘铺面一般都比较高档，租金也高，装修免租期都比较长，如果承租人在物业长时空闲后，都在装修免租期内宣告合同无效并不用承担铺面空置的赔偿，那么市场不就乱了吗，一个不保护市场健康发展的判决和南京彭宇案判决有什么区别呢？总之，涉案《租赁合同》有效，请法院按有效合同来进行处理；若涉案《租赁合同》无效，则应查明双方的损失数额，依照法律规定，按双方责任划分承担损失的比例。
被上诉人王娟辩称，关于占有问题，王娟从未占有或利用过涉案场地，因为《租赁合同》之“合同附加条款”明确约定：①合同签订后出租方（陈春梅）要在20个工作日内将烟道从租赁方二楼外墙做到楼顶；②拆掉一楼门口雨棚做一楼楼梯，然后打一楼侧墙将楼梯做到侧墙外面；③陈春梅还在2013年6月20日收取王娟定金1万元的收据上（收据号0013522）明确承诺，负责烟道、燃气、水电户外（墙外）。然待双方签订《租赁合同》与“合同附加条款”且王娟将租赁保证金、水电押金与一个月租金交给陈春梅后，陈春梅却以村委不同意为由不仅不依20个工作日之约定将烟道从租赁方二楼外墙做到楼顶（口头答复待其做好村委工作后再让王娟装修），而且也不同意拆掉一楼门口雨棚做一楼楼梯，然后打一楼侧墙将楼梯做到侧墙外面，致使王娟无法进入涉案场地进行实质性的装修。虽然王娟无法进入涉案场地进行实质性装修，但一是为了履行合同义务，二是以为陈春梅真能做通村委工作而不耽误餐厅开业，才委托他人进行餐厅经营与菜式菜样的设计和聘请厨师做餐厅开业的前期准备工作。王娟做上述工作均是为正常履行合同而做的准备工作，然陈春梅最终既未能做通村委工作，也未能提供王娟能进入涉案场地做实质性装修的条件，导致王娟从始至一审诉讼时止也不能进入涉案场地做实质性的装修工作。正因为陈春梅未能依约定在20个工作日内将烟道从租赁方二楼外墙做到楼顶，拆掉一楼门口雨棚做一楼楼梯，然后打一楼侧墙将楼梯做到侧墙外面。王娟在万般无奈之下，才不得已于2013年11月26日向陈春梅发律师函。另外，占有即意味着对某物的控制或支配，陈春梅无证据证明王娟曾控制过涉案场地或对涉案场地享有过支配权。关于损失数额。根据我国《民法通则》第61条和《合同法》第58条的规定来分析，只要是双方都有过错，就应当各自承担相应的责任。法律既没有明确过错程度相当的情形才判定各自承担相应的责任，也没有明确若过错程度相当时，损失较轻的一方要补偿或补充损失较重一方的损失。更何况陈春梅即使有损失，也是其自身原因所导致，并非他人原因所致，故有损失也只能自担。依本案事实而言，陈春梅的过错显然要高于王娟。因为陈春梅从王娟起诉至开庭之日止，也没能提交任何证据能证明陈春梅有权利出租或转租涉案场地的证据。既然陈春梅无权转租却要强行转租，证明陈春梅本身就无视法律的存在，且不顾其是否有权转租这个客观事实转租于王娟，其过错显然要比王娟在签订合同时未尽严格审查之责要大得多。综上分析，不论陈春梅的损失是否合理合法或有理有据，本案合同无效的主要责任在陈春梅。既然陈春梅存在主要过错，则原审判决双方应各自承担自己的损失没有错。其实，原审判决认为双方对租赁合同的无效均有过错，且过错程度相当，双方应各自承担自己的损失，王娟本身不服，因为陈春梅的过错是显而易见的，甚至可以说是故意的，而王娟的过错只是未严格审查合同的疏忽大意过错，过错显然要小于陈春梅。王娟不上诉是为了息事宁人。关于延免租期三个月，另三天内打梁……未认定一事。王娟已经明确说明，该事实根本不存在。虽然王娟《租赁合同》最后一页下半部被撕掉，那是因为当时协商的内容是：陈春梅承诺10天内做好烟道与天燃气做到外墙并接通排污管，然后由陈春梅在《租赁合同》上注明并签名确认。然陈春梅在王娟的《租赁合同》上书写时，却写成“延免租期三个月，另三天打梁……”，从而引起王娟不满而当场撕毁。再说，从陈春梅在其《租赁合同》上书写“延免租期三个月，另三天打梁……”等内容来看，证明陈春梅没有依“合同附加条款”之约定履行合同义务，从而也证明陈春梅早就违约，因为陈春梅书写此内容的2013年9月16日早已超过同年6月29日“合同附加条款”约定的20个工作日。陈春梅称王娟的装修行为实际已经存在完全无根据，陈春梅的证据并不能足以证明该主张成立。王娟在一审中提供的《餐厅装饰设计合同》都是王娟为餐厅开业所作的前期准备工作，并不是王娟对涉案场地进行的装修工作。关于释明问题。陈春梅称一审程序错误，理由是一审没有行使释明权。然陈春梅认为一审程序错误就是占有的认定问题。而无论王娟是否占有或曾占有过涉案场地，都不涉及到法律关系性质与民事行为效力。由此，陈春梅上诉称一审没有行使释明权而违反法定程序既无事实根据也无法律依据。原审庭审中，王娟的代理人得知陈春梅既不是涉案场地的所有人，也没有提交享有转租权的依据时，明确表明双方签订的《租赁合同》为无效合同。陈春梅在上诉状中称王娟与陈春梅一致认为合同有效，属无中生有。关于租赁合同效力认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2001）33号）第2条明确规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈春梅对其诉求负有举证责任，若举证不能只能承担不利后果。《租赁合同》有效与否本身就是陈春梅应尽的举证责任，然陈春梅至一审庭审时止也无此证据证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第2条的规定，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院就应当认定租赁合同无效。陈春梅在一审庭审辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院认定合同无效没有错。原审庭审中，在王娟代理人的强烈要求下，陈春梅曾向法庭出示过一份承租合同（复印件，无原件），但该承租合同也没有赋予陈春梅转租房屋的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，人民法院调查收集证据的前提条件有：①当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据时；②人民法院认为审理案件需要时。然陈春梅申请法院调查取证根本就不具备上述前提条件。涉案场地是否有合法出租手续，本身就是承租人陈春梅需要核实的义务，要求出租方出示合法出租手续或材料并不属于因客观原因不能自行收集证据的情形。至于人民法院认为审理案件需要之条件，这是人民法院视情况而定的，不是陈春梅能左右的。由此证明，陈春梅认为一审对租赁合同效力的认定缺乏依据既没有事实根据，也没有法律依据。关于法律适用。陈春梅虽然称一审适用法律错误，但却未明确错在哪里。陈春梅上诉理由存在自相矛盾之处。陈春梅为否认王娟的损失在上诉状中称王娟的损失设计费117000元不应得到法院认定。其理由是：①设计公司没有资质（其实有资质）；②收据连号明显做假；③设计图纸不是施工图。然为证明王娟进行了实质装修，又在上诉状中将王娟的《餐厅装饰设计合同》作为有效与合法证据使用，明显矛盾。陈春梅在上诉状中称陈春梅有理由相信其是合法建筑。这证明陈春梅不明白或不清楚《租赁合同》是否有效。然陈春梅又在上诉状中称深圳市存在大量违建统建楼，且有特殊政策的许可和执法部门的默许，故涉案《租赁合同》合法，并在上诉状最后作出涉案《租赁合同》有效的结论，同样相互矛盾。综上所述，陈春梅的上诉请求和理由没有事实根据与法律依据，请予驳回。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，本案二审法庭调查时，陈春梅确认：烟道是在2013年10月5日完工，装设烟道没有向相关行政主管部门报批；涉案场地现处于空置状态，由上一手出租人在控制。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据相关法律规定，陈春梅作为出租人，负有保证租赁物合法性及适租性的义务，即证明涉案场地合法性的举证责任在于陈春梅。陈春梅在本案未能提交涉案场地取得了权属证书或建设工程规划许可证等可证明涉案场地为合法建筑物的证据，应承担举证不能的不利后果。原审判决认定涉案《租赁合同书》及《合同附加条款》无效，认定正确，本院予以维持。当事人诉争的合同是否有效，属人民法院主动审查的范围，且合同效力的认定，并不受当事人对合同效力的态度及该种情形是否普遍存在等因素的影响，同时，如前所述，证明涉案场地合法性的举证责任在于陈春梅，涉案场地的建设及权属情况不属于人民法院调查取证的范畴。陈春梅提出本案双方当事人均认为涉案租赁合同有效、原审法院未接受陈春梅申请对涉案场地是否合法建筑进行调查、深圳原关外区域大量存在无牌无证出租房屋现象的否定原审判决对涉案租赁合同效力认定的理由，均不能对抗法律明确的强制性规定。陈春梅要求按合同有效处理本案的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。
涉案《租赁合同书》及《合同附加条款》无效，即合同条款对合同当事人均不具有法律约束力。陈春梅要求王娟按合同约定支付违约金的上诉请求，本院予以驳回，同时，原审判决陈春梅将依据合同收取的保证金、水电押金返还给王娟，符合合同无效处理原则，本院予以维持。
陈春梅作为出租人，负有将涉案场地交付给王娟的交付义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，陈春梅对其已履行交付场地义务负有举证责任。陈春梅在本案未能举证证明已将涉案场地交付王娟，涉案场地无门无锁，亦不是陈春梅无需履行交付义务的正当理由。陈春梅以涉案场地是开放式场地，租赁合同签订后，王娟即可立即进驻，双方无需办理交接手续为由，主张其已交付涉案场地，有悖法律规定，本院不予支持。原审判决认定王娟未实际占用涉案场地，支持王娟要求返还预付租金的诉讼请求，并驳回陈春梅要求王娟支付占有使用费的反诉请求，处理得当，本院予以维持。
根据涉案《合同附加条款》约定及陈春梅的自认，烟道及燃气管道的修建由陈春梅负责，打梁的费用亦系由陈春梅负责，且上述修建的设施均附着在涉案场地内，至今尚未拆除，王娟亦并未占有或取走，不属于因合同无效所造成的损失，陈春梅要求王娟赔偿修建费用，缺乏法律依据，本院不予支持。
虽原审法院对涉案租赁合同效力未进行释明，但并未损害当事人的实体民事权利，且若本案当事人认为因涉案租赁合同无效，其尚有其他损失未在本案主张，完全可通过另诉途径解决，亦不影响当事人民事诉讼权利的行使。陈春梅以原审法院未对合同效力进行释明以便当事人变更诉讼请求为由，主张原审法院审理程序错误，本院不予支持。
综上，上诉人陈春梅的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6997元，由上诉人陈春梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一五年三月四日
书记员（兼） 刘尹琳