江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终776号上诉人(原审原告):叶敬芳。委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏宿兴律师事务所律师。被上诉人(原审被告):王军。委托诉讼代理人：吴从军，宿迁市宿城区三棵树法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告):江苏华辉房地产开发有限公司,住所地宿迁市宿城区中豪国际星城12-1铺。法定代表人：陈祥宇,该公司董事长。原审第三人:周广耀。上诉人叶敬芳因与被上诉人王军、江苏华辉房地产开发有限公司（以下简称“华辉公司”）、原审第三人周广耀确认合同无效纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城开商初字第00287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人叶敬芳的委托诉讼代理人陈鑫峰、被上诉人王军及其委托诉讼代理人吴从军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶敬芳上诉请求：二审法院依法改判。一审法院认为华辉公司和王军之间签订的商品房买卖合同构成为借款担保，叶敬芳对此予以认同。但一审法院认为该商品房买卖合同依法成立且有效，属于法律适用错误，请求二审法院依法改判。具体理由为：1、华辉公司与王军之间的商品房买卖合同违反物权法定原则，该原则要求物权的种类和内容法定。华辉公司与王军签订商品房买卖合同作为双方之间借款合同的担保，是双方意定的非典型担保物权，违反物权法定原则。2、华辉公司与王军之间的商品房买卖合同违反禁止流押规定。《中华人民共和国物权法》第一百六十八条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。在商品房买卖合同担保借款合同这种交易模式下，起担保作用的不是合同债权，而是买卖合同的标的物即商品房。如认定商品房买卖合同有效，则所有的流押契约都可以通过另行签订买卖合同的方式获得合法性，这无疑违背了物权法禁止流押的规定。3、认定华辉公司与王军之间的商品房买卖合同有效，与最高人民法院判例及司法指导文件精神相悖。《人民司法》2014年第16期刊载的最高院做出的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”判决，认定与本案相同性质的商品房买卖合同为无效合同。江苏省高级人民法院2013年出台的《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第3条第3项规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同兵办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。被上诉人王军辩称，一审判决认定的部分事实有误，但适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：第一，王军与华辉公司之间是真实的商品房买卖合同关系，买卖合同并非借款担保，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效。1、如果王军与华辉公司之间签订的商品房买卖合同为借款担保，华辉公司不会开具正式发票，开具正式发票要缴税。2、王军购买涉案房屋时，华辉公司尚欠王军一千多万借款。如果不是购房，王军不可能只同意抵押一百多万元的房子。3、王军曾多次要求华辉公司交房，公司的法定代表人陈祥宇与王军多次协商晚交房。因华辉公司欠王军一千多万元借款，王军希望公司能早些偿还借款，所以没有紧逼公司交房。王军发现房屋被侵占后，数次找到陈祥宇，陈一直答应协调此事。因叶敬芳的的父亲叶志军曾在公司任副总，与陈祥宇关系不错，所以导致事情一拖再拖。第二，叶敬芳与华辉公司之间是借款关系而非商品房买卖合同关系，叶敬芳与华辉公司之间的商品房买卖合同是无效的，其诉讼请求并无事实和法律依据。1、涉案房屋早已经于2008年8月卖给王军，而叶敬芳直到2011年8月才和华辉公司签订买卖合同。王军与华辉公司签订的合同中房屋的房型为底一间上两间，双方之间签订的是网上合同，签订时就已经在建设局房管处备案，而叶敬芳与华辉公司签订的合同中的房号并不存在。2、叶敬芳至今也没有交清购房款，其向法院提交的仍然是收据而非正式的购房发票。3、叶敬芳占有涉案房屋并非华辉公司交付的。叶敬芳并未交清房款，利用其作为华辉公司副总的父亲的职权，其才得以侵占涉案房屋。如果是正常的交付，应有交房的相关手续，而叶敬芳一直未能提交。4、叶敬芳向一审法院提交的《西湖上城抵押统计表》是复印件，至今未提交原件。结合一审中丁振元的证人证言，及叶敬芳无法提交原件的情况，该证据为叶敬芳为了本案私自制作。叶敬芳向一审法院起诉请求：确认王军与华辉公司签订的购买西湖·上城15幢1号商铺的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：华辉公司系西湖·上城商品房项目的开发商。华辉公司就西湖·上城第15幢房屋先后与王军、叶敬芳、周广耀签订《商品房买卖合同》，具体情况分述如下。（一）合同签订及购房款支付情况2008年9月9日，华辉公司与王军签订《商品房买卖合同》，约定王军以1436827元购买西湖·上城小区第15幢1号商铺（建筑面积243.53㎡，单价5900元），约定的交房期限为2008年12月31日前。合同约定的付款方式为：签订合同时，支付不低于总价50%的首付款，剩余50%签订合同次日起七日内付清。合同签订当日，华辉公司向王军出具了金额为1436827元的购房款发票。关于付款，王军本人主张其在合同签订前已经支付完毕，一部分现金支付，一部分转账支付，一部分借款债权的抵销，但没有提供支付购房款的直接证据。2011年8月13日，华辉公司分别与叶敬芳、周广耀签订《商品房买卖合同》。合同约定，叶敬芳、周广耀分别购买西湖•上城小区第15幢1号商铺（建筑面积162.4㎡，单价5850元）、2号商铺（建筑面积162.4㎡，单价5850元）。（二）叶敬芳、周广耀、王军与华辉公司的关系叶敬芳父亲为叶志君，曾担任华辉公司副总经理。周广耀系叶志君干儿子。王军与华辉公司之间存在巨额的借贷往来。从2007年起，王军向华辉公司出借款项，并为华辉公司对外借款提供担保。2014年8月20日，双方结算：1.华辉公司向王军借款本金为13250000元、利息6625000元，合计19875000元；2.王军作为华辉公司借款的担保人承担了保证责任，华辉公司应付王军追偿本金2600000元、利息1380000元，本息合计3980000元。两项合计23855000元。（三）房屋交付、占有情况2011年11月，叶敬芳、周广耀占有房屋，并开始对15幢1号、2号商铺进行装修。2012年3月29日，叶敬芳、周广耀将15幢1号、2号商铺出租给他人。截止法庭辩论终结之日，仍在出租状态。（四）房屋竣工验收及登记情况2010年8月5日，西湖•上城15幢楼通过工程竣工综合验收。2010年10月11日，华辉公司向房屋登记部门申请西湖•上城小区第15幢房屋的所有权初始登记，即具备办理房屋所有权证条件。2014年1月17日，华辉公司配合王军向房屋登记部门申请办理西湖·上城小区第15幢1号商铺的房屋所有权登记。同年1月22日，王军取得上述房屋的房屋所有权证。同年2月10日，王军取得上述房屋的国有土地使用权证。（五）房屋用水、用电情况用水情况：西湖·上城小区15幢1号、2号商铺均于2009年6月前已经开通自来水。当年6月至12月没有用水记录。从2009年12月至2015年9月10日，两处商铺轮番产生用水量。用电情况：供电公司开始于2009年11月25日向西湖•上城小区15幢1号、2号商铺送电。从2009年11月起至2012年5月，除了2号商铺在2011年二三月里产生1958度用电量，两间商铺用电量很少或者没有用电量。第15幢1号商铺从2012年5月起，2号商铺从2013年3月起，才开始正常产生用电量。（六）华辉公司因经营向外借款，数额巨大，从2013年初起，被大量债权人诉至法院。一审法院另查明，2014年4月，叶敬芳、周广耀分别将华辉公司诉至一审法院，请求华辉公司协助其办理房屋权属证书。后因涉案房屋已经取得房屋权属证书，二人均撤回起诉并获一审法院准许。在此两案诉讼中，华辉公司提交书面答辩状，表示其与王军之间是真实的房屋买卖合同关系，与叶敬芳、周广耀之间是民间借贷关系。一审法院认为：王军与华辉公司签订的《商品房买卖合同》构成为借款担保，理由如下。第一，购房款支付情况。王军陈述的支付方式不符合合同约定。合同约定的付款方式是：签订合同时支付50%，剩余签订合同后七日内付清。140多万元的购房款，王军主张于签订合同前已经付清，一部分现金支付，一部分借款债权的抵销，一部分转账支付。但对于现金、转账、借款债权抵销的数额、支付日期，王军表示均“想不起来”，也没有提供关于支付的直接证据。关于购房款发票，由于王军与华辉公司之间存在巨额借贷往来，借贷关系中，王军作为出借人处于优势地位，华辉公司处于劣势地位，故王军没有提供证据证明其如何支付购房款的直接证据的情况下，仅凭借购房款发票不能证明其已经支付了购房款。第二，房屋交付情况。作为购房者，应当非常关心房屋交付的日期。王军在合同约定交付期限届满后六年内，没有要求交付，也从未向房屋的实际占有人主张权利，不符合日常生活经验，令人对王军的购房者身份产生怀疑。第三，对待房屋权利的态度。对于为何在购买房屋六年后才办理了房屋产权证书，王军解释称：其于2012年7月已经得知西湖上城15幢房屋可以办理房屋产权证书，但因投资性购房，购房的目的就是为了再次转让房屋，从中赚取差价，不办房产证，可以不交契税并节省过户费用。但是，王军的解释仍然存在疑问。（一）王军自认其于2012年2月已经得知房屋被叶敬芳、周广耀占有、装修并出租。准备转让的房屋被他人占有使用，必然会影响王军再次转让。但是，王军从得知此情况至本案起诉前没有要求叶敬芳、周广耀返还房屋，也没有要求房屋实际占有人腾空房屋或支付租金。（二）王军承认其已经于2012年7月得知涉案房屋可以办理产权证书。同时，王军也得知叶敬芳、周广耀已经占有了房屋，其应当预料到将会与二人就房屋归属问题产生纠纷，但是王军没有立即要求华辉公司交付房屋，也没有要求华辉公司协助办理产权证书。直到签订购房合同后的第六年，在华辉公司陷入经营困难，产生大量诉讼之后，王军明知涉案房屋被叶敬芳、周广耀占有的情况下，才办理了房屋权属证书。第四，王军主张其于2008年9月与华辉公司签订合同时，华辉公司已经将15幢1号商铺出租给他人。但是，15幢1号商铺于2009年6月才开户送水，于2009年11月开户送电，显然王军陈述并不符合事实。而且，从2011年2月20日起至2012年5月，两间商铺用电量很少或者没有用电，只有2号商铺在2011年二、三月的一段期间内产生大量用电。此后，从2012年5月起，两处商铺才开始正常产生用电。因而，2012年5月之前，两处商铺基本属于闲置状态，王军完全可以要求华辉公司交付房屋，但没有证据显示王军曾经要求华辉公司交付房屋。第五，2014年4月，叶敬芳、周广耀分别将华辉公司诉至一审法院，请求华辉公司协助其办理房屋权属证书。后因涉案房屋被王军办理了权属证书，二人均撤回起诉。在此两案诉讼中，华辉公司提交书面答辩状，表示其与王军之间是真实的房屋买卖合同关系，与叶敬芳、周广耀之间是民间借贷关系。在本次诉讼中，华辉公司既未到庭也未发表答辩意见，其在上述两案中的意见不应作为本案华辉公司的意见。综上，王军在签订合同后长达六年的时间里没有要求交付房屋，也没有办理房屋权属证书，在得知房屋被叶敬芳、周广耀占有并出租的情况下，长达两年的时间里也没有要求华辉公司交付房屋，也没有要求房屋的实际使用人腾空房屋或支付租金，更没有要求叶敬芳及第三人返还房屋。王军上述做法与一般购房人明显不同，也不符合交易习惯，说明王军与华辉公司之间不是正常的房屋买卖合同。结合王军与华辉公司之间存在巨额借贷往来的情况，叶敬芳提交的《西湖上城抵押统计表》的复印件、证人证言，可以认定王军与华辉公司于2008年9月9日签订《商品房买卖合同》系为借款担保。关于争议焦点二，一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。王军与华辉公司签订了商品房买卖合同，并且在房屋管理部门办理了备案登记。合同约定了商品房的具体位置、面积、单价、总价、付款日期、交付日期、违约责任等内容。该合同完全具备了房屋买卖合同的各个要素。买卖标的物是西湖•上城小区15幢1号商铺；价款就是买卖合同为之担保的借款债权。因而双方成立买卖合同。王军与华辉公司签订的《商品房买卖合同》虽然系为借款提供担保，但是华辉公司对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行借款合同具有选择性。无论是履行《商品房买卖合同》，还是履行借款合同，均是双方当事人的真实意思表示。而且，本案中华辉公司也没有对与王军签订的《商品房买卖合同》提出异议。因此，王军与华辉公司之间的《商品房买卖合同》，不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上，一审法院审判委员会对本案讨论后认为，叶敬芳请求确认王军与华辉公司之间《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，没有法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回叶敬芳的诉讼请求。二审中，除王军对其与华辉公司签订的商品房买卖合同构成借款担保的事实认定有异议外，双方对一审法院审理查明的其他事实无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、王军与华辉公司签订的商品房买卖合同是否为双方之间借款合同的担保；2、王军与华辉公司签订的商品房买卖合同的效力如何认定。本院二审期间，叶敬芳、王军围绕各自的诉辩主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶敬芳提交如下证据：1、公证书两份，分别为华辉公司法定代表人陈祥宇的女儿陈小晴、华辉公司原总经理、顾问魏秀伦的证言公证书。证明涉案的房屋由叶敬芳、周广耀向华辉公司购买，且王军与华辉公司签订的商品房买卖合同实为借款担保。2、《华辉-西湖上城房源清理明细表》一份。证据来源是由华辉公司原总经理、顾问魏秀伦。该明细表第2页载明，15幢1号房面积为243.53平方米，“抵押（人）姓名”王军，“买主姓名”叶志军（叶志叶敬芳父亲）。证明涉案房屋是华辉公司为其向王军借款提供担保的，实际是出售给叶敬芳和周广耀的。3、陈小晴与其母亲的谈话录音一份。在谈话中陈小晴母亲陈述当时的房屋是出售给叶敬芳的。证明陈小晴在公证书中的证人证言是真实的。王军对上述证据的质证意见为：1、认可证据1的公证书是由宿迁市公证处出具的，但是证人证言的内容不真实。陈小晴的证言是叶敬芳母亲花钱买通陈小晴按其意思书写的，对陈小晴关于涉案房屋是华辉公司出售并交付给叶敬芳的陈述不予认可。魏秀伦的证言关于涉案的房屋由华辉公司卖给叶敬芳，并作为王军借款担保的陈述也不真实。2、对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可。证据2注明的涉案房屋抵押给王军是不真实的。根据魏秀伦在证据2上书写的内容，证据2是在2012年12月份制作的，根据一审庭审调查，叶敬芳一方主张其提交的《西湖上城抵押统计表》也是2012年制作的。但同一时间段做的两份表格形式不一致，故证据2是叶敬芳为了本案制作的，并非华辉公司真实统计的结果。叶敬芳对此回应称，证据2与一身中提交的《西湖上城抵押统计表》仅是统计方式、排版形式不一致，内容是一致的。3、对于证据3的真实性不予认可，陈小晴与王军的的一段通话录音中，陈小晴陈述其与母亲的录音被叶敬芳进行了掐头去尾的变动。王军提交如下证据：4、2016年4月18日陈小晴和王军的通话录音两份。第一份录音证明陈小晴在宿迁公证处所作的公证证言是虚假的；第二份录音证明陈小晴与其母亲的录音被叶敬芳一方进行了掐头去尾的变动。5、华辉公司及其法定代表人陈祥宇出具的情况说明两份，载明内容如下：（1）华辉公司与王军之间是真实的商品房买卖合同关系。（2）华辉公司与叶敬芳之间是借款关系，并非真实的商品房买卖合同关系。叶志君利用职权占有了涉案房屋后，王军多次要求华辉公司交付房屋，华辉公司也多次要求叶志君退回房屋，但叶志君以借款未还清为由拖延。（3）华辉公司资金链断裂后，叶敬芳母亲至公司法定代表人陈祥宇家中逼迫陈在周广耀的借条上签字确认，用周广耀的部分债权冲抵叶敬芳的购房款，以造成购房的假象。（4）因叶敬芳母亲用金钱利诱陈小晴提供虚假证据，华辉公司对叶敬芳提交的陈小晴的证言公证书不予认可。6、日期为2013年2月28日的华辉公司记账凭证三份，叶志君于2013年1月21日出具的200000元收条一张，孙建成分别于2012年9月29日、2012年11月6日向宋新喜（叶敬芳母亲）汇款50000元、200000元的银行回单两份。证明华辉公司与叶敬芳之间仅为借款关系，如果双方存在真实的商品房买卖合同关系，在购房款没有交清的情况下，华辉公司不可能偿还叶志君夫妇借款。7、2013年4月25日宿迁经济技术开发区党政办公室《关于华辉广场项目问题的会议纪要》一份，2013年5月27日宿迁经济技术开发区管委会向市政府提交的《宿迁经济技术开发区管理委员会关于华辉新城而其规费缓交的请示》一份，旨在证明，2013年上半年华辉公司出现经营危机，叶志君夫妇认为要回借款很困难，便逼迫陈祥宇在周广耀的借条上写上同意抵购房款。如果叶敬芳与华辉公司之间为真实的商品房买卖合同关系，房款应该早就付清了。8、从华辉公司系统中提取的潘建华、卢凯、张敏与华辉公司签订的商品房买卖合同三份。9、2012年9月27日王军与华辉公司签订的西湖·上城20号楼一层01-07号商铺商品房买卖合同合同各一份，2012年9月28日王军、陈迅、任尔平与华辉公司签订的西湖上城20号楼2层201号房的商品房买卖合同一份。10、宿迁市诚信房地产测绘有限公司盖章确认的房屋建筑面积计算成果表[竣工]复印件一份，该表载明西湖上城20号楼三层房号08-22、四层房号为23-37，三、四层总计30间房屋。证据8、9、10旨在证明，张敏曾与华辉公司签订西湖上城房号为合133801的商品房买卖合同，具体房号为1-4（1-2层）。2012年9月27日，华辉公司将西湖上城20号楼一层7间商铺卖给了王军，2012年9月28日，华辉公司将西湖上城20号楼二层卖给了王军、陈迅、任尔平，华辉公司与张敏的商品房买卖合同已经解除。潘建华的合同中共有16间房，分布在20号楼三、四层，卢凯的合同中共有17间，其中20号楼三、四层14间，即20号楼三、四间共计30间房已经全部与潘建华、卢凯签订合同。叶敬芳提供的证据2第三页下方载明“四层20-401张敏（押）”显然与事实不符，因为四层并无房屋售于张敏。由此可以证明证据2为魏秀伦与叶志君为侵害王军的利益制作的假证据。叶敬芳对上述证据的质证意见为：1、对证据4的真实性不予认可，证据3陈小晴与其母亲的通话录音可以证明陈小晴在公证书中的证人证言是真实的。2、证据5两份情况说明不具有证据资格，对证据5所述内容的真实性不予认可。华辉公司不享有向哪一方履行商品房买卖合同的选择权。3、对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性。本案所涉房屋为西湖·上城小区，而凭证上所载款项是西湖大厦建设所需。该款项是华辉公司偿还崔树侠借款及利息，因为崔树侠是通过宋新喜向华辉公司出借款项，所以华辉公司还款时通过宋新喜偿还。4、对证据7的真实无异议，但与本案无关。华辉公司之所以同意用欠周广耀借款抵扣叶敬芳的部分房款，是经三方协商一致后办理的，叶敬芳一方对华辉公司并无任何强迫。5、对证据8、9、10的真实性不予认可，证据7、8的的合同没有房屋买受人的签字。证据9没有法定机关的盖章确认，且与事实不符。即使证据8、9、10是真实的，也不能证明王军的主张，因为叶敬芳提供的证据2《华辉-西湖上城房源清理明细表》是华辉公司制作的，该表在制作时是根据预测结果进行统计，表中房号等信息会在工程验收实测后进行调整，表中所载购房人会在后期对房号、面积进行重新选择。针对叶敬芳、王军提供的上述证据，本院的认证意见为：1、证据1中陈小晴的证言公证书、证据3陈小晴与其母亲的谈话录音与证据4陈小晴与王军的通话录音内容相矛盾。证据4的录音中，陈小晴陈述其对于证言公证书中陈述的事实并不了解，所作公证并非其真实意思表示。因陈小晴否认其所作证言公证书中陈述事实的真实性，证据3中陈小晴与其母亲的谈话录音内容也并不完整，故本院对证据1陈小晴的证言公证书、证据3不予采信。2、叶敬芳一审中提交的《西湖上城抵押统计表》与证据2《华辉-西湖上城房源清理明细表》在形式上不同，但《西湖上城抵押统计表》中的人员姓名、抵押房号与证据2中“抵押姓名”“房号”栏的记载内容一致，结合一审中王春香、丁宁的证人证言，可以认定《西湖上城抵押统计表》及证据2的真实性。王军主张证据2第3页下方载明的“四层20-401张敏（押）”与事实不符，并提供证据8、9、10进行证明。本院认为，证据8的三份合同中并无买卖双方的签字盖章，真实性无法认定。即使王军提交的证据8、9、10真实，且可以证明华辉公司并未就西湖上城20号楼四层与张敏签订经过备案的商品房买卖合同，也不能排除华辉公司曾就20号楼401与张敏签订过未备案的合同。此外，证据2的表格中载明的“张敏20层合133801”与王军提供的张敏与华辉公司签订的商品房买卖合同一致。王军提交的证据8、9、10不足以否定证据2的真实性。3、对于证据5华辉公司与陈祥宇出具的情况说明内容的真实性不予认可，因为华辉公司与王军之间存在巨额借款关系，华辉公司亦协助王军办理了涉案房屋的房产证，双方之间存在一定程度上的利害关系，且华辉公司对其主张的事实亦未提供相应的证据，其出具的情况说明不足以采信。4、关于证据6。叶敬芳与华辉公司于2011年8月13日签订商品房买卖合同后，于2011年11月占有涉案房屋，对于房款交付，叶敬芳亦提交了初步证据。王军与华辉公司签订商品房买卖合同，并办理房产证的行为与叶敬芳有法律上的利害关系，叶敬芳可以提起本案诉讼。但叶敬芳与华辉公司之间是否存在借款关系，与本案争议焦点无关，对于证据6本院不予认定。5、证据7可以证明2013年上半年华辉公司经营出现危机，但不能证明叶志君夫妇逼迫陈祥宇以周广耀部分债权抵扣房款的事实。本院认为，关于第一争议焦点，应认定王军与华辉公司签订的商品房买卖合同为双方之间借款合同的担保。理由如下：1、购房款交付情况。王军一审中陈述，其在签订涉案房屋买卖合同之前已经陆续付清了房款，部分通过转账，部分给付现金，部分用借款抵扣，但王军对于其房款交付的数额、方式、日期均表示记不清，也未提交任何证据。鉴于王军与华辉公司存在巨额借款合同关系，华辉公司处于劣势地位，仅凭华辉公司出具的购房款发票不能证明王军已经交付了购房款。2、王军对待房屋交付及办理产权证的态度。王军与华辉公司于2008年9月9日签订商品房买卖合同，合同约定交房时间为2008年12月31日。王军主张其与华辉公司签订合同时，涉案房屋已被华辉公司出租。但2012年5月之前，涉案两处商铺基本处于闲置状态，王军完全可以在此之前要求华辉公司交付涉案房屋。根据一审查明的事实，王军自认其于2012年2月得知涉案房屋被叶敬芳、周广耀占有，2012年7月得知涉案房屋可以办理房产证。面对房屋被他人占有、使用的情况，如果王军与华辉公司之间为真实的买卖合同关系，为保护自身权益，王军理应要求华辉公司尽快交付房屋、办理房产证，要求叶敬芳、周广耀尽快搬离涉案房屋。王军主张其曾多次要求华辉公司交房，但并未提供相应的证据。王军在约定的交房时间之后的近6年内并未要求华辉公司交房，且在其得知房屋被叶敬芳、周广耀占有近两年之后的2014年1月22日才为涉案房屋办理房产证，有悖常理，其行为与一般购房户明显不同。3、叶敬芳提供的相关证据。叶敬芳一审中提交的《西湖上城抵押统计表》载明“王军西湖上城15#1A付商品房抵押利息”，《华辉-西湖上城房源清理明细表》载明“15幢1号房抵押姓名王军”，表明涉案房屋被“抵押”给王军。结合王军与华辉公司自2007年以来就存在巨额借款关系的事实，购房款交付情况及王军对待房屋交付及办理产权证的态度，可以认定王军与华辉公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，双方之间签订的商品房买卖合同实为借款合同的担保。关于第二争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百六十八条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。王军与华辉公司签订商品房买卖合同的真实目的是为借款提供担保，双方真实的意思表示在于民间借贷，商品房买卖合同的履行只是实现债权担保的方式。王军与华辉公司签订的商品房买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，该合同符合流质契约的要件，应依法认定为无效合同。综上，叶敬芳的上诉理由成立，其上诉主张应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第一百六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城开商初字第00287号民事判决；二、改判：确认王军与江苏华辉房地产开发有限公司签订的西湖·上城15幢1号商铺的商品房买卖合同无效。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人江苏华辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁 震代理审判员  徐金鸽代理审判员  葛 娜二〇一六年九月十八日法官 助理  钱 钥书 记 员  许小璇第19页/共19页