广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0605执异400号
异议人（申请执行人）：郑文才，男，汉族，1986年2月9日出生，住福建省永春县。
委托代理人：杨火兰，广东量度律师事务所律师。
被执行人：周华章，男，汉族，1975年4月10日出生，住广东省佛山市南海区。
利害关系人：奉海荣，女，汉族，1985年6月11日出生，住湖南省祁阳县。
委托代理人：林世清，广东正念律师事务所律师。
利害关系人：佛山市深美达经贸有限公司，住所地：佛山市禅城区。
法定代表人：奉海荣。
委托代理人：林世清，广东正念律师事务所律师。
本院在执行（2017）粤0605执恢513号，即申请执行人郑文才与被执行人周华章民间借贷纠纷一案过程中，申请执行人提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人称，请求对佛山市南海区****房（以下简称“1101房”）不带租拍卖（评估）。事实与理由：因郑文才与周华章民间借贷纠纷一案，该案已进入执行拍卖阶段，现对周华章名下的1101房进行“带租拍卖”，异议人认为该房屋不应带租拍卖（评估），理由如下：被执行人周华章提交的房屋租赁合同有极大可能是被执行人为应对如异议人的债务人而制造的，并未存在真实的租赁行为。一、异议人于2014年7月22日对该房屋办理他项权抵押登记之前，从未听被执行人周华章说过1101房已出租，直至收到法院的通知才知道该房屋存在所谓的“租赁合同”。异议人怀疑该房屋租赁合同是特意为本次执行拍卖而制作的，意图恶意降低房屋价值以及霸占该房屋的使用权。二、该房屋租赁合同约定租至2030年止，距离现在长达13年之久，并且一次性收取租金，被执行人出具收据，没有相应的其他证据佐证。在租赁的时间及租金的收取上，显然是不符合交易习惯的，是被执行人串通他人恶意伪造的。三、周华章曾在利害关系人佛山市深美达经贸有限公司（以下简称“深美达公司”）任股东兼监事，现在佛山市路思迈贸易有限公司任监事，而该两家公司的法定代表人及执行董事均为利害关系人奉海荣，表明被执行人周华章与两利害关系人关系密切，相互之间的经济往来频繁，而利害关系人提交的个人活期明细查询流水应为奉海荣与周华章的经济往来款。四、根据与1101房同小区的房屋租赁信息显示，同等面积的房屋租金约为每月4200元，但利害关系人提交的租赁合同约定的租金平均每月约1500元，不符合情理，印证该租赁合同是虚假的。综上，该房屋租赁合同应是被执行人恶意串通他人所签订的，侵害了债权人的合法权益，应为无效。请求法院查清事实，以保护申请执行人的合法权益不受侵害。
被执行人辩称：不同意异议人的异议请求，租赁合同合法有效，异议人的异议请求无依据。
两利害关系人共同辩称：一、异议人以怀疑被执行人周华章是恶意串通他人签订租赁合同，侵害债权人合法权益为由，认为租赁合同无效与事实不符。1.利害关系人与被执行人周华章签订的租赁合同是合法有效的，依法应受到法律保护。2014年6月24日，利害关系人与被执行人周华章签订了一份租赁合同。根据该合同的约定，由被执行人周华章将其名下的1101房出租给利害关系人使用，租期为16年，即从2014年6月24日起至2030年6月24日止，租金共计人民币29万元，租金在签订合同之日起三十日内缴清。合同签订后，利害关系人分别于2014年6月24日、同年7月2日及同年7月7日通过银行转账的方式将上述29万元租金转到被执行人周华章的银行账户上。被执行人周华章则向利害关系人出具了三份收据，确认收到该租金的事实。利害关系人深美达公司是一家依法设立、合法经营的贸易公司，且一直处于正常运作状态，公司股东一致看好公司业绩的增长并对公司的长远未来充满信心。因此，公司为了提升高管的归属感和稳定性，决定为住房需要的高管提供环境优美的住宿条件，同时也要保证租赁房屋的长期稳定，故与被执行人周华章签订了一份长租合同，且该合同租赁期限并没有超过合同法规定的最长租赁期限二十年。同时，为了降低公司运营成本，利害关系人深美达公司与被执行人周华章通过协商后决定由利害关系人深美达公司在三十日内付清所有合同租金。当然，作为对等条件，出租人所收取的租金自然也要低于市场的租金水平。利害关系人深美达公司自租赁该房屋以来，一直有安排公司的高管入住该房屋。且该房屋每月所产生的水费、电费均由深美达公司进行缴纳。执行法官也曾亲自到该房屋进行过调查。深美达公司也可以提供公司高管的居民身份证复印件和联系电话，以方便异议人进行调查核实。2.利害关系人在与被执行人周华章签订租赁合同之前已对该房屋进行过调查了解，在确认该房屋无抵押、无查封、无出租的情况下才与其签订合同。双方均是在真实意思表示的情况下签订租赁合同，并不存在恶意串通、伪造合同的行为。异议人只是怀疑而没有任何证据证明该合同是特意为本次执行拍卖制作的。当然，异议人也可以向法院申请对签订时间等真实性问题进行司法鉴定。二、利害关系人要求继续履行租赁合同并依法享有该房屋的租赁权。由于利害关系人承租在先，且公司决定继续租赁和使用该房屋，故不同意与被执行人周华章解除该租赁合同。另外，根据“买卖不破租赁”原则及合同法第二百二十九条之规定，即使该房屋通过法院以公开拍卖方式变更了所有权人，利害关系人依然有权继续享有该房屋的租赁权。当然，法院应当在拍卖公告中将该房屋存在租赁合同和承租人的相关事实如实告知所有竞拍人。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。
本院查明，本院于2015年1月8日立案受理原告郑文才与被告周华章民间借贷纠纷一案，本院经审理于2015年3月2日作出（2015）佛南法里民一初字第17号民事判决，判决：一、被告周华章应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款180万元、利息118800元及以180万元为本金从2014年10月3日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息予原告郑文才；二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
因被告未按时履行生效判决所确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院经审查于2015年4月27日立案执行，案号：（2015）佛南法里执字第401号。在执行过程中，本院于2015年11月13日作出（2015）佛南法里执字第401-5号执行裁定，裁定本院（2015）佛南法里执字第401号案终结本次执行。后郑文才向本院申请恢复执行，本院经审查予以恢复执行，案号：（2016）粤0605执恢455号。在执行过程中，本院于2016年11月28日作出（2016）粤0605执恢455号执行裁定，裁定本院（2016）粤0605执恢455号案终结本次执行。郑文才向本院申请恢复执行，本院于2017年3月14日予以恢复执行，案号：（2017）粤0605执恢513号。在执行过程中，佛山市禅城区人民法院于2017年6月8日向本院发函，主要内容为：考虑到1101房系你院（2017）粤0605执恢513号案申请执行人抵押物，由你院统一处置较为合适，同时经咨询我院执行案件申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的意见，同意将查封的周华章名下的1101房移送你院处置。后本院作出（2017）粤0605执恢513号公告，主要内容为：本院拟于近期对1101房采取评估、拍卖等处置措施，为保障相关权利人在上述房地产处置过程中的合法权益，如有案外人主张对上述房地产享有产权或其他足以排除本院对上述房地产强制执行的民事权益的，或主张对上述房地产享有租赁权，请求租赁权在房产处置后继续存放于房地产上的，以及主张对上述房产享有优先购买权的，请于2017年7月31日前向本院书面提出，并对自己主张的民事权益附相应的证据材料证明等。
后被执行人周华章向本院提出申请，称上述房屋已出租给深美达公司使用，并收取了十六年的租金。深美达公司亦向本院提出申请，请求继续享有上述房屋租赁权和优先购买权。本院于2017年8月9日传申请执行人的委托代理人杨火兰到庭，向其出示情况说明、情况申请及相关材料，并明确告知其在5个工作日内提出书面意见，逾期，本院将现有的材料提交评估、拍卖。申请执行人对此不服，遂提起本案执行异议，要求不带租约拍卖（评估）1101房。
另查明，1101房已办理房地产权证，产权证号为粤房地权证佛字第××号，登记权属人为周华章，登记时间为2014年6月26日，建筑面积为184.4平方米。2014年7月22日，该房屋办理抵押权登记，抵押权人为郑文才，他项权证为粤房地他项权证字第****号。
利害关系人手持如下证据材料：1.合同首部打印字体为出租人周华章与承租人奉海荣（该承租人信息部分上有深美达公司印章）的一份租赁合同（落款时间为2014年6月24日），约定出租房屋为1101房，租期为16年，从2014年6月24日至2030年6月24日，租金为人民币29万元，租金分三次缴清，承租方须在合同签订之日起三十日支付全部租金。物业管理、水电费、维修费等费用，由乙方自行缴纳等等，落款处出租方处有“周华章”字样，承租方处有“奉海荣”字样及深美达公司印章。2.个人活期明细查询一份，显示奉海荣账户于2014年6月24日、同年7月2日、同年7月7日分别转账18万元、2万元、9万元到账号80×××26的账户内。3.周华章在2014年6月24日、同年7月2日、同年7月7日出具的收据各一张，分别载明收到1101房租金18万元、2万元、9万元。4.身份证复印件四张，拟证明深美达公司有四人在1101房居住。5.“水费账单”打印件六张，分别显示2016/07-2016/09、2016/09-2016/11、2016/11-2016/12、2016/12-2017/03、2017/03-2017/05、2017/05-2017/06、户号为1****5、用户名为*华章，用水地址****的水费明细；发票号码为****5广东省佛山市国家税务局通用机打发票一张，显示计费时段为2016-1-4至2016-3-4，户号为****、用户名为周华章，用水地址****1101房，备注为现金。6.“生活缴费”打印件五张，其中四张显示姓名为*华章、用户编号为****于2017年1月24日、同年3月20日、同年5月24日、同年7月14日向广东电网公司的缴费情况、一张显示姓名为***深美达经贸有限公司、用户编号为****于2016年5月18日向广东电网公司的缴费情况；“广东电网”打印件四张，显示用户周华章****、地址南海****1101房、计算时段2017-01-01至2017-03-01，2017-05-10至2017-07-01的电网账单。证据5、6拟证明1101房的水电费由深美达公司的工作人员梁少芳分别通过到营业网点现金缴纳以及通过本人手机号码136××××6060分别使用微信×××“南海供水”、“生活缴费”进行缴纳。7.佛山市南海区****管理有限公司在2017年9月7日出具的专用收据、开票日期为2017年9月7日的广东增值税发票四张，收据分别载明于2017年9月7日收到深美达公司于2016年11月至2017年4月、2017年5-6月的公共电费、2017年2月-7月、2017年8-9月期间的管理费，拟证明深美达公司的工作人员到小区物业现金缴纳物业管理费及公摊电费。
听证中，被执行人奉海荣与两利害关系人均主张该租赁合同的承租方为深美达公司，深美达公司主张自2014年6月24日起实际占有使用1101房。
本院认为，本案的争议焦点为被执行人周华章名下的1101房是否应当负担租赁权予以拍卖。对此，本院分析如下：1.利害关系人深美达公司提供用以证明其与周华章之间形成房屋租赁合同关系的租赁合同约定租期为16年，自2014年6月24日起至2030年6月24日止，租金29万元在合同签订之日起三十日内分三次缴清，无任何关于租金随物价上涨而上浮的约定，不合常理。2.利害关系人深美达公司提供个人活期明细查询及周华章出具的三张收据，拟证明其向周华章分三次支付29万元租金的情况，但个人活期明细中转账信息仅有对方账户、卡号等信息，未能显示对方账户持有人的身份信息，不能证明该三笔款项的性质及转款的对象。3.利害关系人深美达公司主张自2014年6月24日起实际占有1101房，但并未提交1101房交接书或其他入住手续证明等。至于利害关系人深美达公司提交的身份证复印件四份，拟证明其员工居住在1101房，但仅凭该身份证复印件无法显示与利害关系人主张租赁权的关联性。至于利害关系人深美达公司提交的“水费账单”打印件六张及发票号码为****5广东省佛山市国家税务局通用机打发票一张，其中机打发票，仅能反映1101房缴纳水费的情况，不能证明利害关系人深美达公司实际占用1101房；而“水费账单”为打印件，无其他证据印证的情况，本院不予确认。即使其为真实的，且其与前述机打发票上所载的户号一致，可印证“水费账户”上所载用户名为*华章、用水地址****为涉案1101房，亦不能反映缴费人的身份情况，不能证明利害关系人深美达公司实际占用1101房。至于利害关系人提交的“生活缴费”五张与“广东电网”四张均为打印件，无其他证据印证，且四张“生活缴费”显示用户信息为*华章、用户编号为****、一张“生活缴费”显示用户信息为***深美达经贸有限公司、用户编号为****，无法显示与1101房的关联性，本院不予确认。至于利害关系人深美达公司提交的佛山市南海区****管理有限公司在2017年9月7日出具的专用收据、以及对应的开票日期为2017年9月7日的广东增值税发票四张，虽专用收据载明为2016年11月至2017年6月的公共电费、2017年2月至2017年9月期间的管理费，但其出具时间均为2017年9月7日，即利害关系人深美达公司在本案听证后向相关物业公司缴纳，在无其他证据印证的情况下，尚不足以证明利害关系人深美达公司在前述计费时段实际占有1101房。退一步讲，即使确实存在利害关系人深美达公司主张上述证据反映的水、电由其缴纳的事实，以及上述物业费和公共电费由其实际占有使用产生的事实，根据前述证据中水、电费、物业费和公共电费的计费时段，均晚于1101房抵押权设立的时间即2014年7月22日，不能证明利害关系人在1101房的抵押权设立之前已实际占有1101房。而利害关系人深美达公司主张2016年6月之前的水费由其员工梁少芳到营业网点以现金方式缴纳，但其并未提交现金支付的证据，亦未提交支付1101房在此之前的电费、管理费及公共电费等银行转账凭证和现金支付的其他证据。综上分析，本院对利害关系人主张其已于2014年6月24日通过签订租赁合同取得1101房16年承租权的意见不予采信，异议人请求不带租约拍卖（评估）的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下:
异议人郑文才的异议请求成立，不带租约拍卖登记在被执行人名下位于佛山市南海区****房（权利证号：粤房地权证佛字第××号）。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 冯少宽
人民陪审员 李为民
二〇一七年九月十三日
书 记 员 许碧桃