重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第02177号
上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司,住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，总经理。
委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。
被上诉人（原审原告）谢尚云，男，1962年12月15日出生，汉族，重庆市南川区。
委托代理人胡建健、鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。
上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人谢尚云商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月19日作出(2015)南川法民初字第04339号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然，谢尚云的委托代理人胡建健、鲜维浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明:重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发商。谢尚云与重庆泽京房地产开发有限公司于2011年4月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：乙方（谢尚云）购买了甲方（重庆泽京房地产开发有限公司）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区9幢2单元15-1预售商品房；房屋总成交金额为437084元；付款方式为按揭付款：乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；交房时间为2013年1月31日之前；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房在产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第十条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”该条第四款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”
一审法院另查明，合同签订后，谢尚云按照合同约定付清房屋总价款。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年1月23日将房屋交付谢尚云使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2013年12月31日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了谢尚云所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。
一审审理中，谢尚云提出补充协议中关于延长办证时限的约定系重庆泽京房地产开发有限公司为免除或减轻自身责任，排除业主主要权利的格式条款，亦违反了提请业主注意的义务，认为该补充协议为无效协议；重庆泽京房地产开发有限公司提出补充协议是系双方当事人签字确认系合法有效。同时，重庆泽京房地产开发有限公司还提出，由于谢尚云向重庆泽京房地产开发有限公司出具办证委托书的时间过晚，导致重庆泽京房地产开发有限公司未能及时向重庆市南川区国土资源和房屋管理局提交房屋办证资料，并举示了《授权委托书》（载明委托时间为：2013年9月1日）以证明其主张。谢尚云提出重庆泽京房地产开发有限公司举示的《授权委托书》系本人在签订合同时出具，当时没有填委托时间，委托时间是重庆泽京房地产开发有限公司事后填写。
谢尚云在一审诉称：2011年4月15日，我与重庆泽京房地产开发有限公司签订《重庆商品房买卖合同》，我购买重庆泽京房地产开发有限公司开发位于南川区泽京香格里拉西苑9幢2单元15-1房屋一套，总价437084元。房屋交付日期为2013年1月22日。付款方式为按揭付款，合同签订后，我按约定支付了房款，重庆泽京房地产开发有限公司出具了正式发票。双方另约定，由我委托重庆泽京房地产开发有限公司办理本商品房产权登记手续。2013年1月22日，我办理了接房手续。但自该房交付使用后，重庆泽京房地产开发有限公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证的申请》、提交相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现诉至法院，请求人民法院判令重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办理房产证的违约金12195元，本案诉讼费由重庆泽京房地产开发有限公司承担。
重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：一、谢尚云要求我公司承担逾期办证的违约责任，应在《商品房买卖合同》中约定的交房时间届满60日起算二年内向人民法院起诉，我公司于2013年1月通知谢尚云接房，现谢尚云的起诉已超过二年的诉讼时效。二、（一）房地产权证采用委托方式办理，但谢尚云并未按照约定的时间向我公司提交办理房地产权证所需的材料。对于谢尚云逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务；（二）因涉诉房屋的房地产权证为委托办理，故办理房地产权证的起算时间点应从谢尚云向我公司提交授权委托书的时间开始计算。从谢尚云委托我公司办理房地产权证之日起开始起算，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在谢尚云委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。三、我公司认为其是于谢尚云出具委托、办理资料后150日内就取得了业务受理通知书，不存在逾期办证的情况，在本案中未违约，故不应承担违约责任。但若法院判定我公司存在违约且应承担违约责任，我公司亦认为产权证办理时间的早晚对谢尚云实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，谢尚云的诉讼请求已超过法定诉讼时效，且重庆泽京房地产开发有限公司不存在逾期办理房地产权证的情况，谢尚云的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回谢尚云的全部诉讼请求。
一审法院认为，一、关于补充协议的效力问题。谢尚云提出补充协议中关于延长办证时限的约定系重庆泽京房地产开发有限公司为免除或减轻自身责任，排除业主主要权利的格式条款，亦违反了提请业主注意的义务，认为该补充协议为无效协议；重庆泽京房地产开发有限公司提出补充协议是系双方当事人签字确认，系合法有效。由于补充协议系双方当事人在原合同基础上对双方具体权利义务进行的补充、变更，并经由双方当事人签名捺印，且谢尚云作为一个完全民事行为能力人，在签署涉及其自身重大利益的协议时，应当是在全面阅读该协议并充分理解该协议的基础上方才签字。故一审法院对谢尚云提出补充协议为无效协议的意见未予采信，双方签订的补充协议为有效协议。
二、关于是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”补充协议第十一条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理；不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开放商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知谢尚云到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要谢尚云与重庆泽京房地产开发有限公司同时到场提交办证所需资料以及重庆泽京房地产开发有限公司对谢尚云已履行了必须到场的通知义务。故一审法院对重庆泽京房地产开发有限公司提出的系谢尚云出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。一审法院亦由此认定，重庆泽京房地产开发有限公司对谢尚云的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任，故一审法院对谢尚云要求重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。
三、关于违约金的计算问题。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”后补充协议约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”由此可知，重庆泽京房地产开发有限公司应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60日提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，谢尚云免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向谢尚云支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由重庆泽京房地产开发有限公司提交房地产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理通知的60天期满后，还有90天的免责期限。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年1月23日将房屋交付谢尚云使用，土地房屋登记机构于2013年12月31日出具《业务受理通知书》，故，本案重庆泽京房地产开发有限公司应承担办证迟延违约责任的期限为193天。按照合同约定，谢尚云房屋的购房总价为437084元，重庆泽京房地产开发有限公司应向谢尚云支付的逾期办证违约金为8435.72元[437084元0.0001193天]。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证延迟对谢尚云未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法降低违约金，加之谢尚云亦未举示证据证明其具体损失。故一审法院酌定将上述违约金依法调整为4217.86元。
四、关于诉讼时效的问题。从《商品房买卖合同》和补充协议来看，重庆泽京房地产开发有限公司应当在商品房交付后的150日（60天办证申请期和90天免责期）内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。重庆泽京房地产开发有限公司将商品房交付给谢尚云使用时间为2013年1月23日，其向土地房屋登记机构提交办证申请、取得登记受理单的最后期限应当为2013年6月21日。但重庆泽京房地产开发有限公司实际取得登记受理单的时间为2013年12月31日，超过了合同约定的期限已构成违约，该违约按照合同约定违约金按日以已付房款的万分之一计算，也即违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，谢尚云所享有的违约金请求权的内容和范围就受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化。换言之，对于购房者来说，延期办证的违约金是一项无法分割的整体性债权，其诉讼时效的起算点应当为侵权行为实施终了之日即从购房者知道或应当知道开发商履行办证义务之日。本案中，重庆泽京房地产开发有限公司于2013年12月31日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”之规定，谢尚云主张重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金的诉讼时效期间应从2013年12月31日起计算两年，谢尚云于2015年9月2日提起诉讼，没有超过诉讼时效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向谢尚云支付办证延迟违约金4217.86元二、驳回谢尚云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（谢尚云已交纳），减半交纳50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是:1、一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是谢尚云向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，谢尚云实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。2、原审判决认定谢尚云主张逾期办证违约金的诉讼时效起算点从侵权行为实施终了之日起算是不当的。谢尚云主张我公司存在逾期履行办理房屋房地产权证的违约行为，并要求我公司承担违约金责任，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。针对该种债权请求权，应当适用《民法通则》及《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，即诉讼时效为二年，从谢尚云知道或者应当知道权利被侵害时计算。《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办理房地产权证的期限，因此，谢尚云要求我公司承担逾期办证违约责任的，应在《商品房买卖合同》约定的交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉。而本案中谢尚云起诉的时间已超过二年的诉讼时效，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回谢尚云的诉讼请求，一、二审诉讼费用由谢尚云承担。
谢尚云答辩称:重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证是事实，其提交的《授权委托书》落款时间是后面加上去的。我们在签订合同时就提交了该《授权委托书》，在其余时间未再交过委托书。一审判决已经对违约金进行大幅减少，我们也是综合考虑，接受了一审判决。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为；二、谢尚云的主张是否超过诉讼时效。分别评述如下：
一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为问题。谢尚云与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。
重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与谢尚云自身有一定的关联，谢尚云迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知谢尚云提供办证所需资料。根据合同的约定，谢尚云应当在签订合同之日起7日内，即2011年4月22日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果谢尚云未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知谢尚云提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间2013年12月30日与签订合同约定的提交委托书的时间2011年4月22日前相差两年多，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定谢尚云所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。
二、谢尚云的主张是否超过诉讼时效。
双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均明确约定“并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。重庆泽京房地产开发有限公司实际取得登记受理单的时间为2013年12月31日，该公司应当在前述时间后30日内支付违约金，即在2013年1月30日前该公司才应当向谢尚云支付违约金。谢尚云于2015年8月10日提起诉讼，谢尚云起诉尚未超过诉讼时效。重庆泽京房地产开发有限公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项江陵
代理审判员 张东一
代理审判员 李银波
代理审判员 王梓言
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘馨凌