湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0303民初1386号原告：十堰圣奇商业管理有限公司。住所地，湖北省十堰市朝阳北路锦绣华庭泰弘电脑城。统一社会信用代码91420300667689053Y。法定代表人柯贤志，该公司总经理。委托代理人熊忠良，该公司员工。委托代理人曾雍波，湖北诚智成律师事务所律师。被告：方封岷，男，汉族，1959年2月28日出生，原十堰市张湾区大唐食客老火锅经营者，现无业，住湖北省十堰市茅箭区。原告十堰圣奇商业管理有限公司（以下简称“圣奇公司”）与被告方封岷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2016年9月19作出（2016）鄂0303民初412号民事判决，被告方封岷不服，上诉至湖北省十堰市中级人民法院，该院于2017年4月6日作出（2017）鄂03民终115号民事裁定，撤销本院（2016）鄂0303民初412号民事判决，发回本院重审。本院于2017年6月9日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告圣奇公司的委托代理人曾雍波、熊忠良，被告方封岷到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。原告圣奇公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁经营合同》；2、被告方封岷支付我公司租赁费、物业管理费、水电费67439.2元（暂计算至2016年3月10日）及违约金6743.92元（67439.2元×10%）；3、判令我公司不予退还被告方封岷保证金30000元；4、判令被告方封岷支付我公司解除合同违约金72306元（三年总租赁费1446120元×5%）；5、判令被告方封岷按每天1339元向我公司支付自2016年3月11日起至房屋交还我公司期间的房屋占用费（按三年租赁期内的平均日租金计算，包括物业管理费）；6、本案诉讼费用由被告方封岷承担。事实和理由：2014年10月1日，我公司与被告方封岷签订《商铺租赁经营合同》，合同约定：我公司将位于十堰市张湾区朝阳北路锦绣华庭天麟泰弘广场A区1层A1-29号铺位租给被告方封岷，用于经营大唐食客火锅店，商铺面积为618㎡，租期3年，年租赁费逐年递增,第一年为每月60元/㎡，且，第二年为每月62元/㎡,第三年为64元/㎡，年物业费为22248元；租赁费及物业费每3个月支付一次，并约定了违约责任。我公司于2014年9月30日向被告方封岷交付A1-29号商铺。被告方封岷仅支付了15个月的商铺租赁费614908元，15个月的物业费27810元。2016年1月24日，被告方封岷关门逃跑且至今未支付后续的租赁费及物业费。截止2016年3月10日，被告方封岷应支付我公司租赁费、物业费共计67439.20元。因被告方封岷的违约行为，已构成合同解除的条件，故此起诉。被告方封岷辩称，原告圣奇公司诉我违约证据不足。我从事经营期间不存在违约的情况。我欠交2016年第一季度的租赁、物业费用约5、6万元，双方经过协商后，我积极凑钱兑现承诺，但是原告圣奇公司却说我要逃跑，因此强行关门，扣押了我店铺的东西，给我造成了很大的损失，事实上我并没有逃跑，对于原告圣奇公司的行为我无法接受，其诉讼请求不应得到法律的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告方封岷认为2016年1月14日向原告圣奇公司出具的承诺书是受胁迫情形下所写，不具有真实性，但被告方封岷对该反驳理由未提交证据证明，故该承诺书是其真实意思的表示，具有约束力。本院经审理认定事实如下：湖北天麟房地产开发有限公司将其位于十堰市张湾区朝阳北路锦绣华庭天麟泰弘广场A区1层A1-29号的铺位，授权原告圣奇公司管理经营，并许可原告圣奇公司以自己名义对外招商、租赁、收取租金、签订各类协议等。自2010年4月20日起，被告方封岷从原告圣奇公司处承租上述铺位，用以经营餐饮。2011年1月22日，被告方封岷支付原告圣奇公司水电费押金5000元。租期届满后，被告方封岷续租。2014年9月24日，原告圣奇公司（甲方）与被告方封岷（乙方）再次签订《商铺租赁经营合同》，该合同约定：甲方将位于朝阳北路锦绣华庭天麟泰弘广场A区1层A1-29号铺位（建筑面积618㎡）租赁给乙方从事商业经营活动，仅限于经营火锅，未经甲方书面同意，乙方不得改变铺位之用途，也不得与他人共同经营或将该铺位转让给第三方经营；租期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止；第一年租金为60元/㎡·月，第二年为62元/㎡·月，第三年为64元/㎡·月，物业费为3元/㎡·月，每月物业管理费为1854元，每年物业管理费为22248元，在本合同期限内，如物业费调整，则按新标准收取；租金及物业费按季交纳，第一次交纳时间为签订本合同时一次性付清，以后交纳时间为下一季提前十天一次性交清（节假日顺延）；乙方在签订本合同时需交付保证金30000元，作为履约保证金；如在合同期内由于乙方原因而造成本合同提前解除，乙方交纳的保证金不予退还，并取消其可享受的任何优惠政策；乙方自行承担店铺内的二次装修费用，经营权满或合同终止，不得拆除天、地、墙的固定装修部分，且甲方不予作价和补偿，其它不宜拆除或拆除后价值受损较大的设施设备经双方协商后处理；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，自解除合同通知书送达铺位时合同即行解除，乙方三日内搬迁，三日内乙方不搬迁的，甲方有权清场并收回铺位：1、乙方拖欠甲方铺位租金、物业管理费达七天及以上的；2、乙方拖欠水、电、气等相关费用达七天以上的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同并收回铺位，且乙方应按合同约定支付甲方的总租金及相关费用总额的5%承担违约责任，并赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括但不限于解决争议所需全部费用）：乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的；如因合同期满或其他原因终止，乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出《限期搬迁通知书》，在送达乙方租赁铺位现场之日或甲方向本合同所载明乙方之通讯地址邮寄《限期搬迁通知书》之日起五日内，甲方可对铺位内的财物进行清理并搬迁，因此所产生的损失及费用由乙方承担；乙方逾期支付甲方铺位租金及相关费用和物业管理费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付逾期欠缴总额10%的违约金；乙方逾期交付水、电、气等费用，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付逾期欠缴总额10%的违约金；经营期未满，若因乙方的原因造成本合同解除或提前终止，乙方不得拆走固定装修；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告方封岷在租赁铺位经营“大唐食客”火锅。2014年9月26日，被告方封岷按合同约定支付原告圣奇公司保证金30000元。并支付原告圣奇公司至2015年12月31日的租金及物业管理费，共计642718元。按照合同约定，被告方封岷应提前十天（即2015年12月10日）支付下一季度的租金及物业费，但因其经营困难，逾期未能支付，经双方协商，被告方封岷于2016年1月14日向原告圣奇公司出具承诺书一份，该承诺主要内容为：“本人因经营困难，拖欠十堰圣奇商业投资管理有限公司房屋租金已达24天，现承诺于2016年1月26日前交纳租金40000元，2016年2月20日前交清所有应交租金及相关费用。如未履行以上承诺，本人愿将店内装修装饰、设备设施及物品交给圣奇公司所有，并承担合同约定的违约责任，在此期间，本人店内的所有装修装饰、设备设施均不可搬出店外，否则圣奇公司有权随时收回店铺及店内物品，并追究本人违约责任”。被告方封岷在出具承诺书当天支付原告圣奇公司租金10000元，截止2016年1月14日累计已支付原告圣奇公司租金及物业管理费55000元。2016年1月23日被告方封岷支付原告圣奇公司截止2016年1月15日的水电费共计6646.7元。2016年1月24日凌晨，被告方封岷开车从火锅店内拉铁架和油桶至店铺外，原告圣奇公司怀疑被告方封岷转移财产，遂将出租铺位上锁管控，导致被告方封岷经营的“大唐食客”火锅店停止营业。事后被告方封岷向十堰市公安局东岳路派出所报案，该所以该案属民事侵权，未予立案。2016年3月10日原告圣奇公司以被告方封岷违约为由诉至本院，本案审理过程中，原告圣奇公司于2016年6月3日将上述铺位租赁给他人使用。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。本案争议的焦点为：双方租约是否因被告方封岷的履行行为构成约定解除。有效合同依法约束各方当事人全面按约履行。按约承租人拖欠铺位租金、物业管理费达七天以上，出租人有权解除合同，自解除合同通知书送达铺位时合同即行解除，限承租方三日内搬迁，不搬迁的，有权清场并收回铺位。本案中被告方封岷作为承租方，违约逾期交付租金、物业管理费属实，原告圣奇公司没有给被告方封岷发出解除合同通知书，而是采取要求被告方封岷作出承诺的方式完成其催告行为。2016年1月14日被告方封岷作出的《承诺》明确表示，其付清欠款分为二个时间段，2016年1月26日前付40000元，余款2016年2月20日前付清。如果违反履行承诺，原告圣奇公司有权取得装修、装饰、设施设备、物品的所有权。并保证店内的所有装修、装饰、设备设施均不可搬出店外。否则原告圣奇公司有权随时收回店铺及物品。由于该《承诺》是原告圣奇公司提交的证据，由此可判断，原告圣奇公司认可被告方封岷履约的合理期限是2016年1月26日和2016年2月20日。但事实上，被告方封岷于2016年1月24日违反承诺，将店内物品搬出店外，原告圣奇公司将铺位上锁管控，导致被告方封岷停止经营。原告圣奇公司2016年1月24日的行为确有不当，对被告方封岷造成的损失也应予以赔偿（被告方封岷已另案起诉）,但并不影响被告方封岷履行2016年1月26日的付款义务，但被告方封岷在约定的时间，没有履行义务，导致合同解除。故原告圣奇公司与被告方封岷的《商铺租赁经营合同》解除时间应为2016年1月26日，原告圣奇公司于2017年7月10日向本院提交的《情况说明》对这一事实进行了认可。原告圣奇公司无需再次要求解除双方的租赁合同。关于原告圣奇公司主张的租赁、物业、水电费及违约金问题。截止2016年1月26日被告方封岷应支付原告圣奇公司物业费1854元（3元/㎡×618㎡×1个月）、租赁费38316元（62元/㎡×618㎡×1个月），共计40170元，由于此前被告方封岷已支付租赁费及物业管理费55000元，故多出的14830元，应由原告圣奇公司予以返还。其主张2016年1月15日以后的水电费，但未提交相关证据，该项请求证据不足，本院不予支持。其主张违约金，根据《商铺租赁经营合同》第8.5条约定：“乙方逾期支付甲方铺位租金及相关费用和物业管理费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付逾期欠缴总额10%的违约金”，由于原告圣奇公司于2016年1月26日解除了双方的租赁合同，逾期欠缴款项为零，故原告圣奇公司的此项主张本院不予支持。关于退还保证金问题。根据《商铺租赁经营合同》第5.3条约定：“如在合同期内由于乙方原因而造成本合同提前解除，乙方所缴纳保证金不予退还，并取消其可享受的任何优惠政策”被告方封岷因延迟缴纳租金，在其作出承诺后，又未能履行承诺，导致合同提前解除，根据双方的合同约定，保证金不予退还，故原告圣奇公司主张不退还保证金30000元，证据充分，本院予以支持。关于解除合同违约金问题。根据《商铺租赁经营合同》第8.2条约定：“乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的，甲方有权单方解除合同，乙方应按本合同约定支付甲方总租金及相关费用总额的5%承担违约责任。”被告方封岷的违约行为仅为拖欠租金、物业费，没有其他违约行为，而针对于拖欠租金、物业费，该合同第8.1条的违约责任中规定，“甲方有权单方解除合同，自解除合同通知书送达铺位时合同即行解除，乙方三日内搬迁，三日内乙方不搬迁的，甲方有权清场，并收回铺位”。故对原告圣奇投资管理公司诉请被告方封岷支付解除合同违约金72306元的诉讼请求，没有合法的依据，本院不予支持。关于房屋占用费问题。原告圣奇公司自2016年1月24日将被告方封岷经营的“大唐食客”进行管控后，被告方封岷失去了对租赁房屋的使用、管理权利，且按双方合同约定，原告圣奇公司有权清场并收回铺位。虽然原告圣奇公司至2016年6月3日才将该房屋租赁他人使用，但在此期间原告圣奇公司没有证据证明被告方封岷一直占用该房屋，故原告圣奇公司没有理由要求被告方封岷承担自双方解除租赁合同之后的房屋占用费用。其主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、原告十堰圣奇商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告方封岷租金14830元。二、原告十堰圣奇商业管理有限公司不予退还被告方封岷保证金30000元。三、驳回原告十堰圣奇商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3230元，由被告十堰圣奇商业管理有限公司负担3130元，被告方封岷负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  钟晓新审 判 员  杨晓健人民陪审员  张富强二〇一七年十一月二十四日书 记 员  李华倩附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。