四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射洪民初字第857号
原告及反诉被告李代荣，男，汉族，四川省射洪县人。
原告及反诉被告甘崇润，系李代荣之妻，女，汉族，四川省射洪县人。
上列二原告委托代理人ＸＸＸ，系遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。
被告及反诉原告陈小鹏，男，汉族，四川省射洪县人。
特别授权委托代理人宋代清，系遂宁市射洪县城北法律服务所法律工作者。
原告李代荣、甘崇润为被告陈小鹏合同纠纷一案，于2015年3月26日向本院起诉，本院受理后，依法组织合议庭，分别于2015年5月5日、10月12日公开开庭审理了本案。原告李代荣、甘崇润及其委托代理人ＸＸＸ、被告陈小鹏及特别授权委托代理人宋代清到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告及反诉被告李代荣、甘崇润诉称，被告为了房地产商业利益，于2010年11月16日与户主李代荣签订《房屋联建协议书》，2011年3月20日重新与张萃珍（已殁）、李代荣、甘崇润签订《危房拆除合建协议书》，被告保证两月内拆旧建新，如超出两月，被告按市价向甲方（原告）支付租金，协议签订后，原告把门面房客退租，退还租房人马××租金4000元。近年来，由于商品房行情一路下滑，被告没有按约定履行，至今未动过一砖瓦。2015年3月原告要求被告返还当年交其的房屋产权证书、土地使用证书及相关收据证件，被告竟然张口叫原告付其2.5万元费用才能返还。被告因自身原因不能履约，造成原告退还房租损失几千元，被告根本没有任何损失。请求判令被告返还原告家庭所有权人李万洪柳树下街房屋产权证、土地使用证各一份，李代荣、甘崇润、李建春、李建华四人身份证、户口复印件一份，5.12地震通知书原件一份，柳树镇政府国土办收款据（600元）原件一份，赔偿原告房屋租金损失4000元，本案诉讼费由被告承担。
被告及反诉原告陈小鹏辩称及反诉称，答辩人与被答辩人于2010年11月16日签订了《危房拆除合建协议书》，该合同明确约定：联建方式、房屋补偿、利益风险及其他事项，答辩人按约定补偿了1000元搬迁安置费，并及时开展了场地测绘、申报建设许可证等前期工作，为此投入了大量的资金，就在拆除工作进行时被答辩人却反悔，拒不配合拆除旧房，经当地村委会和村民代表多次做工作，可被答辩人仍一意孤行，导致拆迁工作延期，给答辩人带来了巨大的经济损失，请依法驳回被答辩人的诉讼请求，判决被反诉人因违约给反诉人造成的损失费30000元，本案反诉费由被反诉人承担。
原告及反诉被告李代荣、甘崇润为证明自己主张，向本院提交了下列证据质证：
1.原告及反诉被告李代荣、甘崇润的身份证和被告及反诉原告陈小鹏的身份信息，以证明其诉讼主体资格。
2.《房屋联建协议书》，以证明联建情况。
3.保证书、收条，以证明被告及反诉原告陈小鹏保证不参与张萃珍房屋买卖和收到房产证情况。
4.《危房拆除合建协议书》，以证明原、被告签订了无效和违反法律协议书情况。
5.李光兵证明，以证明被告及反诉原告陈小鹏保证两月拆房，如超出两月，按市价向原告及反诉被告李代荣、甘崇润支付租金。
6.马良中收条，以证明原告及反诉被告李代荣、甘崇润退租金4000元情况。
上述证据经被告及反诉原告陈小鹏质证认为，对第1组证据无异议，对第2、3、4、5组证据的真实性无异议，对证明观点有异议，这几组证据是双方真实意思表示，原告同意拆房，对第6组证据认为证人应当出庭接受质证。
被告及反诉原告陈小鹏为证明自己主张，向本院提交了下列证据质证：
1.被告身份证复印件，从证明其身份情况。
2.2010年11月16日和2011年1月8日原、被告双方签订的房屋开发合同和房屋拆除议定书，以证明房屋的折除是双方的真实意思表示。
3.射洪县沱牌镇五显楼村村民委员会调解记录、射洪县城乡规划局集体土地建设审批表、乡镇农村宅基地转移审批表，以证明签订协议后被告做了大量工作，已拿到审批手续。
4.收据，以证明支出情况。
上述证据经原告质证认为，对第1组证据无异议，对第2组证据的真实性无异议，认为没有合法性，对第3组证据认为没有关连性，对第4组证据认为无合法性和合理性。
本院经审查认为，对原告的质证意见予以采信。
经审理查明，原告及反诉被告李代荣的父亲李万洪（已故）自有座落于射洪县沱牌镇五显楼村即沱牌镇柳树下街房屋，原告及反诉被告李代荣、甘崇润与被告及反诉原告陈小鹏于2010年11月16日与户主李代荣、甘崇润签订《房屋联建协议书》、《房屋开发合同书》，2011年3月20日重新与张萃珍（李代荣继母，已病故）、李代荣、甘崇润签订《危房拆除合建协议书》，载明：“一、联建方式；1.甲方（张萃珍、原告及反诉被告李代荣、甘崇润和李代荣、甘崇润之子李建春和李建华）提供住房面积292.27平方米，宅基地面积303.3平方米给乙方（被告及反诉原告陈小鹏）拆除重建，乙方到有关部门办理重建手续，同时承担拆建中的建筑设计、资金、安全、邻里关系、银企关系、部门关系处置中的全部责任。二、房屋补偿：1.乙方在新建设的房屋中无偿补偿甲方三间门面（各间进深9米，宽3.3米）登记一个在张萃珍（二楼住房一套，80平方米，门面一间），李代荣二楼住房100平方米、李建华三楼住房100平方米。一并安装好卷帘门，而且将门面后的小二楼和梯间建好，留有后门，窗子1.2米，门面座东向西，并建小型公厕一个，甲方水井要保留。2.乙方无偿补偿甲方二楼大小各一套，必须水、电、气上户，由乙方承担安装，三楼、七楼大户型各一套，由甲方自己负责，电、气由乙方负责上户（小户型80正负5平方米、大户型100正负5平方米），甲方超出面积由甲方向乙方按每平方米造价补差，不足的约定面积，乙方向甲方按销售价补差。3.房屋修建好后，乙方完全负责办理房产证、土地使用证，4.行道梯间下面由甲方使用。三、利益风险：1.补偿后的全部房地产由乙方处置，甲方不得干涉利益和风险，2.乙方一次性补给甲方壹仟元的临时搬迁和安置费。3.甲方不承担建设过程中的债务、安全、滞销等一切责任。4.乙方在甲方搬走后一年内向甲方交付补偿房，到期不交付乙方按市场价给付甲方租金。四、其它事项：1.甲方提供房地产证书给乙方办理拆建手续，并提供其它法律资质证书。2.乙方向有关部门申报建设许可证，甲方同时协助。3.甲方配合乙方处理好村和相邻关系。4.本协议一式4份，各方保存，并呈报有关部门。5.协议签订并获得建设许可后生效。6.未尽事宜，双方协商或依法解决。7.此协议是最终议定，以前所签协议一律无效。甲方签章：张萃珍、李代荣、甘祟润，乙方签章：陈小鹏，2011年3月20日”。同时，被告及反诉原告陈小鹏在该《危房拆除合建协议书》第2页背面书写“证明：经甲乙双方达成协议，乙方拆除甲方现有房屋面积490平方米，情况属实，面积按约定协议超出部份甲方不补差。乙方保证两月内拆房，如超出两月，乙方按市价向甲方支付租金。陈小鹏，2011年3月20日，证明人，李光兵。”。陈小鹏在2010年11月16日《房屋联建协议书》第2页背面书写：我保证不参与张萃珍户头的房屋买卖和今收到李万洪房产证是实。2015年3月9日原告及反诉被告李代荣、甘崇润向本院提起诉讼，请求判令被告返还原告家庭所有权人李万洪柳树下街39号房屋产权证、土地使用证各一份，李代荣、甘崇润、李建春、李建华四人身份证、户口复印件一份，5.12地震通知书原件一份，柳树镇政府国土办收款据（600元）原件一份，赔偿原告房屋租金损失4000元，本案诉讼费由被告承担。被告陈小鹏提起反诉，请依法驳回被答辩人的诉讼请求，判决被反诉人因违约给反诉人造成的损失费30000元，本案反诉费由被反诉人承担。诉讼中被告及反诉原告陈小鹏称未收到原告及反诉被告李代荣、甘崇润提供的土地使用权证。
本院认为，原告及反诉被告李代荣、甘崇润与被告及反诉原告陈小鹏于2011年3月20日与张萃珍、原告及反诉被告李代荣、甘崇润签订的《危房拆除合建协议书》中约定获得建设许可后生效，但至今未取得建设许可，即该协议书至今未生效。原告及反诉被告李代荣与张萃珍继承李万洪的财产宅基地属集体经济组织批准使用，仅限于有使用权，原告及反诉被告李代荣、甘崇润以宅基地及其该宅基地的建筑物在未取得有关部门批准情况下作为出资与被告及反诉原告陈小鹏联合建房，其行为应属无效。原告及反诉被告李代荣、甘崇润要求被告及反诉原告陈小鹏返还所有权人李万洪柳树下街房屋产权证、土地使用证各一份，李代荣、甘崇润、李建春、李建华四人身份证、户口复印件一份，5.12地震通知书原件一份，柳树镇政府国土办收款据（600元）原件一份，赔偿原告房屋租金损失4000元，本案诉讼费由被告承担，诉讼中，原告及反诉被告李代荣、甘崇润放弃要求被告及反诉原告陈小鹏返还李代荣、甘崇润、李建春、李建华四人身份证、户口复印件一份，5.12地震通知书原件一份，柳树镇政府国土办收款据（600元）原件一份的诉讼请求。被告及反诉原告陈小鹏否认收到土地使用证，原告及反诉被告李代荣、甘崇润未能提供证据证实交付过土地使用证与被告及反诉原告陈小鹏。双方当事人在未取得相关部门批准而签订的《危房拆除合建协议书》，其协议书无效。被告及反诉原告陈小鹏知明知原告及反诉被告李代荣、甘崇润提供的土地是集体土地而非国有而与之签订协议书，应承担相应责任。被告及反诉原告陈小鹏在庭审中明确不再履行合同；原告及反诉被告李代荣、甘崇润在签订该协议时明知其宅基地属于集体所有自己只有使用权而与被告及反诉原告陈小鹏签订协议书，诉讼中亦主张协议无效，应承担一定责任。被告及反诉原告陈小鹏应当返还原告及反诉被告李代荣、甘崇润交付的相关证件，签订《危房拆除合建协议书》双方均有过错，为此造成的损失双方应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决如下：
一、由被告及反诉原告陈小鹏退还原告及反诉被告李代荣、甘崇润登记所有权人为李万洪的柳树下街房屋产权证原件一份。限判决生效后十日内交付。
二、驳回原告及反诉被告李代荣、甘崇润要求被告及反诉原告陈小鹏赔偿其房屋租金损失4000元的诉讼请求。
三、驳回被告及反诉原告陈小鹏要求原告及反诉被告李代荣、甘崇润赔偿其损失费30000元的反诉请求。
本案收案件受理费100元、反诉费275元，合计375元，由原告及反诉被告李代荣、甘崇润承担100元、被告及反诉原告陈小鹏承担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 何立标
审 判 员 张 扬
人民陪审员 谌若冰
二〇一五年十月十二日
书 记 员 ＸＸＸ