上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初6603号
原告(反诉被告)陶剑英，男，1968年1月23日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托代理人陈进峰，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)刘昭年，男，1978年1月14日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市。被告(反诉原告)叶细妹，女，1978年7月26日出生，汉族，户籍所在地同上。两被告委托代理人孟琪瑛，上海翊鸿律师事务所律师。原告陶剑英诉被告刘昭年(以下简称第一被告)、被告叶细妹(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，两被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年8月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈进峰，第一被告刘昭年及其两被告共同委托代理人孟琪瑛到庭参加诉讼。本案于2016年9月28日第二次公开开庭进行了审理，原告陶剑英及其委托代理人陈进峰、第一被告刘昭年及其两被告共同委托代理人孟琪瑛到庭参加诉讼。本案于2016年10月28日第三次公开开庭进行了审理，原告陶剑英及其委托代理人陈进峰、第一被告刘昭年及其两被告共同委托代理人孟琪瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶剑英诉称：原告与被告于2016年1月31日签订房地产买卖合同和补充协议，约定原告将位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给被告。双方约定房屋总价为人民币160万元，被告首期支付房款42万元，补充协议约定的20万元被告另行支付，第二期房款97万元由被告向银行申请贷款。合同同时约定若被告贷款申请未能审核通过或审核通过的额度不足，则被告应在双方申请办理产权过户当日补足房款支付给原告。合同约定了原、被告申请办理转让过户的最后期限是2016年4月30日。合同还约定被告逾期超过十五日后仍未付款的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告支付十五日的违约金。被告仅支付首付款计62万元，第二期房款97万元直至合同约定的申请办理过户的最后期限仍未能支付，被告逾期未付款超过十五日，被告行为已构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约损失。为此，原告诉至法院请求：1、判令依法解除原被告签订的房地产买卖合同；2、判令被告支付逾期未付款违约金6,975元(以93万元的日万分之五计算15天)；3、本案受理费用由被告承担。被告刘昭年、叶细妹辩称：不同意原告的诉讼请求。被告按照合同支付首付款42万元。被告又支付了20万元，被告共支付62万元房款，原告未按照合同附件三补充条款一的约定，就拖不办理登记，2016年4月27日办理备案登记，被告至房地产交易中心开具不动产销售发票，并支付了税款，被告向原告又支付了4万元房款，2016年4月27日到住房公积金办理手续，未办成，双方约定另定日期，被告贷款93万元，公积金贷款已审批通过。后原告不接电话不回短信，房产中介发了一份告知书，要求原告继续履行合同。被告超额支付房屋价款，被告要求继续履行合同。同时，被告刘昭年、叶细妹反诉称：2016年1月31日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》。双方约定原告将位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给被告。房屋总价为人民币140万元；2016年4月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告于2016年5月10日前腾出上述房屋并通知被告进行验收交接。合同签订后，被告按约定超额支付购房款62万元。虽然约定97万元由被告向银行贷款，但被告已超额支付购房款，已超额履行合同付款义务，不存在违约情况。原告违反合同约定，不仅未于2016年4月30日与被告共同办理过户手续，也未于2016年5月10日前腾出上述房屋，其诉求没有事实和法律依据。被告反诉请求判令：1、判令原告继续履行原被告于2016年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，履行过户、交房义务；2、原告支付被告自2016年5月10日起至实际交付日止延期交房违约金128,800元，按总房价款160万元的日万分之五计算，共计161天；3、本案本诉及反诉费用由原告承担。针对反诉，原告辩称：不同意被告的诉讼请求。本案因被告的违约，原告有权解除合同，原告不认可支付违约金的反诉请求，根据合同与事实，被告逾期未支付购房款已构成违约，因被告的违约原告无法继续履行合同。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积87.20平方米，类型为公寓，目前登记在原告名下。2016年1月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价款共计140万元；乙方的付款方式和付款期限由甲，乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲方于2016年5月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。在2016年4月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。如乙方不买，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。甲方未按合同约定的期限将上述房地产支付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。如甲方不卖，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议：1、乙方应于甲、乙双方签订合同并申请办理合同之公证手续(若需)后当日内支付甲方部分首期房价款计42万元整。2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项产证、注销抵押申请手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币97万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订合同并申请办理合同公证手续(若需)后向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述当日将其补足并支付给甲方。4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后五个工作日内，甲、乙双方亲自或者委托上海立志房地产经纪事务所赴上海市青浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海立志房地产经纪事务所收执收件收据。待上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后7个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付，放款时间以银行为准。5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方帐户且上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款(若有)1万元。6、若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。同日，原、被告双方又签订《房地产买卖补充合同》，约定：1、甲、乙双方约定的关于该房地产转让的成交总价为160万元整在现有政策下甲方为净到手价。交易税费及双方中介费等由乙方承担。其中买卖合同中约定的价款140万元付款方式以买卖合同中附件三为准，差额部分为补偿标的。2、甲、乙双方同意补偿标的作价20万元，支付方式(1)甲、乙双方在签订买卖合同当日乙方支付甲方补偿标的20万元(含已付定金2万元)。合同另对其他内容进行了约定。被告依约向原告支付房款共计66万元。2016年4月7日，被告支付了房产契税。2016年4月27日，原、被告双方到上海市青浦区公积金管理中心，因故未申请到，后双方约定于2016年5月5日至上海市青浦区公积金管理中心办理公积金贷款手续。2016年4月30日前，原、被告双方均共同至上海市青浦区房地产交易中心，因故双方未进行交易。2016年5月5日，原、被告至上海市青浦区公积金管理中心申请上海市住房公积金个人住房抵押借款(纯公积金贷款)，被告为借款人，贷款银行为上海农商银行青浦支行。2016年5月26日审核通过，公积金借款金额93万元，借款期限20年(240月)，即从2016年5月5日至2036年5月5日。2016年5月31日，被告向原告发出《告知书》，言明“本人刘昭年、叶细妹通过立志地产购买陶剑英位于上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋，买卖合同过户时间为2016年4月30日已经到期，早该前往青浦区房产交易中心办理过户事宜，本人多次催促，中间方多次告知，但是业主陶剑英多次找理由拖延过户时间，并且还无条件不按照合同履行过户事项，要求下家刘昭年给三十万过户费，方可过户。本次告知由刘昭年、叶细妹，起最后一次书面合理告知，如果上家在2016年6月5日之前仍然不履行合同正常过户，下家将要向法院提起诉讼。”2016年7月29日，原告办理了该房产抵押登记注销。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同补充合同、房地产登记信息、收条、税收缴款书、签购单、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表、住房公积金个人住房抵押借款合同、告知书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告认为：双方自签订合同至合同约定的期间，被告应该申请贷款并且通过贷款审核，但事实是被告直至2016年5月5日才申请贷款，被告逾期行为违背了合同法诚实信用的原则。原告经被告要求协助办理贷款的行为，这并不构成对原合同的变更，原告没有放弃追究被告违约责任的事实，也并不意味着原告解除合同的权利丧失。原告对证人身份无异议，对证人陈述的认为证人在具体日期上记忆不清，中介服务专业度不够。证人的陈述混乱，不能采信。被告认为：原告注销抵押是先行义务，原告违约在先，是原告拖延的原因导致贷款晚。被告一直在催促履行合同义务，即使时间变动也是原告造成的。附件三约定余款是通过抵押贷款，需要原告的配合，抵押贷款超过时间是因为原告不配合。借款合同与申请表证明双方约定贷款时间的变更。房屋贷款需原告配合，原告有先行履行的义务，但原告以各种借口推脱，后原告以其行为认可推迟履行期限。原告根本违约，应承担继续履行责任。为此，被告申请上海立志房产经纪事务所赵林攀出庭作证，证人表示：原告到中介挂牌出售，具体业务有我办理的，约了好几次房东审税，房东推脱好几次。房东拖延时间不配合。交契税开发票是原被告双方一起去的。整个过程中原告不是很配合。审税时间拖延了，做贷款时原告也很推脱，导致贷款办理往后拖。这些都要双方一起办理。银行抵押贷款必须还掉才能过户。如果配合的话，这些应该在合同约定期限内办好的。原告曾表明要求提高房价，要求再付30万元。曾经联系原告，发短信打电话均不理睬。2016年5月3日，当时在中介外面，开始是我们经理和原被告谈，后来我才出去的，原告说要加30万元才过户，那天被告陈述被告提出愿意现金支付给原告，4号去过户，我在场的。原告报的警。警察来了，也没结果就散了。根据庭审确认的事实，本院认为：双方签署的上海市房地产买卖合同及补充合同，除房价款条款并非双方的真实意思表示应属无效外，其他条款均系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。系争房屋原告因向兴业银行武宁支行借款时设定抵押，只有在抵押权消灭后，系争房屋才能进行权利过户；合同实际履行过程中，双方按合同约定共同至交易中心办理过户，因故而未进行交易，后双方又约定至公积金管理中心办理贷款手续，原告亦予配合，原告在案件审理过程中才注销了系争房屋抵押登记，现原告却以被告逾期付款违约为由行使单方解除权，无相应的证据证实，本院不予支持。双方买卖合同应当继续履行，现合同约定的过户期限及交房期限等均已届满，被告要求原告配合办理系争房屋的过户手续和交付房屋的请求，本院予以准许。双方在房屋买卖交易过程中，原、被告的实际履行行为致付款期限顺延，双方未能就继续交易的日期协商一致，被告房款尚未付清，交房日期也应顺延，原、被告均要求按合同约定要求对方承担违约责任，于双方而言，均不甚合理，也有违合同之本意，故对原、被告双方要求各支付逾期付款违约金及逾期交房违约金的诉请，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陶剑英要求解除与被告刘昭年、叶细妹于2016年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)诉讼请求不予支持；二、原告陶剑英要求被告刘昭年、叶细妹支付逾期付款违约金人民币6,975元的诉讼请求不予支持；三、反诉原告刘昭年、叶细妹与反诉被告陶剑英于2016年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)继续履行，反诉被告陶剑英应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告刘昭年、叶细妹办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋权利登记至反诉原告刘昭年、叶细妹名下(过户税费及相关费用由反诉原告承担)；反诉原告刘昭年、叶细妹在取得他项权利证书后十个工作日之内，将贷款人民币93万元支付给反诉被告陶剑英(贷款不足部分，由反诉原告刘昭年、叶细妹在交易过户当日以现金方式补足给反诉被告陶剑英)；四、反诉被告陶剑英应在反诉原告刘昭年、叶细妹取得他项权证后二十个工作日内将上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给反诉原告刘昭年、叶细妹；五、反诉原告刘昭年、叶细妹应于反诉被告陶剑英交付上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋当日支付反诉被告陶剑英房款人民币1万元；六、驳回反诉原告刘昭年、叶细妹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告陶剑英负担；本案反诉费人民币2,876元，减半收取计人民币1,438元，反诉原告刘昭年、叶细妹负担人民币1,398元，反诉被告陶剑英负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一六年十一月八日
书记员 沙袁媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。