广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇宁法民二初字第132号
原告广宁百盈花园物业服务有限公司。
法定代表人梁燮凡，总经理。
委托代理人陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告陈灶强，男，1993年12月出生，住广宁县南街镇。
委托代理人陈明基，男，1966年11月出生，住广宁县南街镇，是被告陈灶强父亲。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司诉被告陈灶强物业服务合同一案，本院于2014年8月29日受理后，依法由审判员刘家南独任审判，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈国盛、被告陈灶强的委托代理人陈明基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2012年11月24日向广东百盈花园房地产开发有限公司购买了座落在百盈花园百盈观园路43号别墅，于同日被告与原告签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定：被告所购的别墅从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交其使用之日起按受原告的物业管理服务，并约定了相关的缴费标准、缴费期限和逾期缴费的违约金计算标准。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月13日向被告发出入伙通知，同时告知被告从2013年9月1日起应按约定缴交物业管理费。但被告至今未交物管费，从2013年9月起至2014年5月共欠物业管理费8419元（9个月×935.48元／月）；依约定其应支违约金3788.69元，上述欠款经多次催收，被告仍不履约。请求：1、被告立即支付欠缴的物业管理费8419.32元、逾期缴费违约金3788.69元（计至2014年5月止），合共12208.01元；2、由被告负担本案的诉讼费用。
被告陈灶强辩称：1、我还未收楼，因此不需缴纳物管费；2、原告建的43号别墅不合格，该楼房比前面那幢楼矮了16公分，按风俗后面的楼应比前面那幢楼高的。
经审理查明，2012年11月24日，被告陈灶强与广东百盈花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，同时签订了一份《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：陈灶强购买座落在百盈花园百盈观园路43号别墅，建筑面积为374.19平方米，每平方米为8360.78元，共房价款为312.8522万元；广东百盈花园房地产开发有限公司交楼期限为2013年6月28日；同时还约定了延期交楼违约金等相关条款。《合同补充协议》约定了双方收楼的交接手续、商品房的风险转移、商品房的质量瑕疵的办理方法以及收楼等相关通知的送达方式等内容。
同日，被告陈灶强（甲方）与原告广宁百盈花园物业服务有限公司（乙方）还签订了一份《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》。该协议第四条约定：1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业套内建筑面积为374.19平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按935.48元／月向乙方交纳物业服务费（本物业服务费标准不含各类公共分摊）。第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业，均按约定的方式及标准交纳物业服务费。第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应付物业服务费的千分之五交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。
上述商品房竣工后，经相关部门于2013年5月20日验收合格。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月13日向被告陈灶强发出《入伙通知书》，该入伙通知要求被告于2013年6月26日至2013年7月2日办理收楼手续，并告知物业管理费从2013年9月1日起计收。因被告无按指定期限办理收楼手续，原告于2014年3月7日向被告发出《收楼催促通知书》，并告知被告至2014年3月6日拖欠物业管理费6548.33元；但被告仍未办理收楼手续和交纳物业服务费，原告的律师于2014年4月17日向被告发出《律师函》。函告被告于2014年5月7日前缴纳物业服务费。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》、入伙通知书、收楼催促通知书、律师函、邮件回执、庭审笔录等证实。
本院认为，被告陈灶强与广东百盈花园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》和与原告广宁百盈花园物业服务有限公司签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，无违反法律、法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按合同的约定履行权利义务。被告陈灶强与广东百盈花园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋交楼时间为2013年6月28日前，广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月13日按合同补充协议约定的通知方式向被告陈灶强发出《入伙通知书》，要求被告于2013年6月26日至2013年7月2日办理收楼手续，并告知物业管理费从2013年9月1日起计收；且房屋亦于2013年5月20日经验收合格。由此可见广东百盈花园房地产开发有限公司已按合同的约定履行了交楼义务，被告陈灶强无按收楼通知指定期限办理收楼手续，并不影响其收楼的成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，被告陈灶强应依约从2013年9月1日起交纳物业服务费。对原告请求被告依约交纳从2013年9月起至2014年5月的物业管理费8419元（9个月×935.48元／月），本院予以支持；但原告请求从逾期之日起按每日千分之五计付违约金过高，本院不予采纳，违约金可参照银行同期同类贷款利率计算。被告陈灶强提出因其楼房比前面那幢楼矮而未收楼，不同意交纳物业管理费的辩解，因合同并无约定前后楼的高度，其楼房比前楼矮并不影响合同的成立，因此，其该辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告陈灶强欠原告广宁百盈花园物业服务有限公司从2013年9月起至2014年5月止的物业服务费8419元，应在本判决生效后10日内支付完结。
二、被告陈灶强在支付上述款项的同时，应按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给原告。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费105元，减半收取为53元（原告已预付），由被告陈灶强负担，应在本判决发生法律效力之日起10日内径付给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 刘 家 南
二〇一四年十一月十日
书记员 邝伟婷（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。