黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石港胜民初字第00194号
原告王锷，个体工商户。
委托代理人罗云飞，湖北人本律师事务所律师。
委托代理人卢倩，湖北人本律师事务所实习律师。
被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市花湖开发区。
法定代表人袁园，董事长。
原告王锷与被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄镔独任审判，公开开庭进行了审理。原告王锷及其委托代理人罗云飞到庭参加了诉讼，被告致远公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告王锷诉称，被告因开发经营房地产需要，于2010年3月25日与原告协商一致，订立了《商品房买卖抵押借款协议》。双方约定：被告以其开发的位于湖北省鄂州市花湖开发区振兴大道特1号的钱柜华园第23幢1号、建筑面积325.94平方米的商品房提供抵押，向原告借款650000元；借款期限12个月，即从2010年3月26日起至2011年3月25日止；借款利率为每月2%，按月付息，到期还本；被告未按期付息的，应按双倍利率支付罚息。累计三个月未付息的，按照双方另行订立的《商品房买卖合同》履行；被告未能按期还本的，应按每日3‰支付违约金，并按双方另行订立的《商品房买卖合同》履行，即被告将抵押的商品房作价650000元出售给原告，并承担办理房产过户的一切费用，且承担原告为实现债权而支付的律师服务费等所有费用。原、被告还口头约定，被告另按借款金额的4‰每月支付手续费。同日，原、被告订立了《商品房买卖合同》，并约定：被告将其开发的钱柜华园（上上坊）第23幢1号、建筑面积325.94平方米的商品房作价650000元出卖给原告，原告按一次性付款方式支付房价款等。上述合同成立后，原告于2010年3月26日向被告出借了650000元借款，被告按约支付了利息和手续费，但未能按照约定还款。2011年3月26日被告出具《抵押借款延期偿还申请》，申请借款延期一年偿还。被告承诺在延期期间内，利息和手续费仍按原约定执行。如被告不能按期还本付息，其无条件将抵押房产过户给原告以抵偿借款，并由被告承担律师服务费等一切费用，原告表示同意。但被告延期后仍不能按时还款，于2012年3月26日再次出具《抵押借款延期偿还申请》，请求延期一年还款，并作出与前次申请相同的承诺，原告表示拒绝，并要求按《商品房买卖合同》履行，被告请求暂缓实行，原告遂对权利予以保留。此后被告支付了截止至2013年9月10日的违约金，但借款至今未还，故原告诉至法院，请求判令：1、被告致远公司向原告交付其开发的位于湖北省鄂州市花湖开发区振兴大道特1号的钱柜华园第23幢1号、建筑面积325.94平方米的商品房并将其所有权转移给原告，且承担因转移房屋所有权应交纳的全部税费；2、如依法不应支持第一项诉讼请求，则请求法院判决被告立即返还借款650000元，并自2013年9月11日起至返还借款之日止按照三至五年期银行贷款利率的四倍支付违约金；3、被告向原告支付律师服务费60000元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，原告明确第一项诉讼请求为：请求法院判令被告致远公司向原告交付其开发的位于湖北省鄂州市花湖开发区振兴大道特1号的钱柜华园第23幢1号、建筑面积325.94平方米的商品房并将其所有权转移给原告，且承担因转移房屋所有权应交纳的全部税费。如因房屋为第三人取得，导致被告履行不能，原告要求被告按照房屋的市场价值进行赔偿。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、1、2010年3月25日原、被告签订的《商品房买卖抵押借款协议》；2、2010年3月25日原、被告签订的《商品房买卖合同》。证明被告于2010年向原告以商品房买卖的形式借款650000元。
证据二、1、2010年3月26日被告出具的0327848号收据；2、2010年3月26日中国建设银行转账凭条复印件。证明原告履行了借款义务，剩余款项为现金支付。
证据三、1、2011年3月26日、2012年3月26日、2013年3月26日被告出具的《抵押借款延期偿还申请》；2、2011年3月26日被告出具的《2011年第五次股东会决议》、2012年3月26日被告出具的《2012年第一次股东会决议》、2013年3月26日被告出具的《股东会决议》。证明被告向原告提出延期还款申请。
证据四、原告与湖北人本律师事务所2014年3月10日签订的（2014）人本民商字第70号委托合同。证明原告为主张债权支出了律师服务费80000元，按原、被告约定应由被告承担。
被告致远公司无正当理由未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。
本院结合庭审查明事实，对原告所举证据做如下认定：
对原告所举证据一、证据二中的1、证据三、证据四因符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。而证据二中2虽为复印件，但其记载内容与其他证据能够相互印证，故本院亦予以采信。
经审理查明，2010年3月26日，因被告资金周转需要，原、被告签订《商品房买卖抵押借款协议》及《商品房买卖合同》，双方在《商品房买卖抵押借款协议》中约定被告以鄂州市花湖振兴大道特1号钱柜华园第23幢1号商品房为抵押，向原告借款650000元；借款期限为12个月，即从2010年3月26日至2011年3月25日止；双方还约定月利率为2%，即每月支付利息13000元，被告需按月付息，到期一次性还本；如被告未能按照约定支付利息则按双倍罚息，如累计三个月未支付利息，则按照《商品房买卖合同》履行；如果被告未能按时一次性偿还借款本金，则按每日3‰向原告支付滞纳金。如被告无力偿还借款本金及利息时，由被告将抵押房产按借款金额过户给原告，并由被告承担办理房产过户的所有费用，同时被告还应承担原告为实现债权而支出的诉讼费、律师费、保全费、执行费等全部费用。协议签订后，原告于2010年3月26日通过转账及支付现金的方式向被告出借650000元借款。借款到期后，被告按约支付利息，但未能偿还本金，2011年3月26日，被告向原告出具了《抵押借款延期偿还申请》，请求延期还款，原告表示同意。此后被告依然按照约定付息，但未能按期偿还本金。2012年3月26日，被告再次出具《抵押借款延期偿还申请》，请求延期还款，但被原告拒绝，并要求按照双方订立《商品房买卖合同》履行，被告请求暂缓实行，原告同意保留权利。此后被告按约支付利息，但未能偿还本金。2013年3月26日，被告第三次出具《抵押借款延期偿还申请》，原告表示拒绝。被告从2013年9月11日起不再支付利息并未能偿还本金，双方因此成诉。
另查明，2014年3月10日，原告为向被告催要借款及诉讼需要，与湖北人本律师事务所订立委托合同，约定原告对律师的授权范围为代理一审、可能的二审和执行程序诉讼法律事务；律师服务费80000元。
本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖抵押借款协议》实为抵押借款协议，而签订《商品房买卖合同》则是为了以房抵债、担保债权实现的需要，并非是原、被告双方成立商品房买卖关系的意思表示。原、被告双方在协议中对于借款利息、借款期限等方面的其他约定符合法律的规定，对双方当事人具有约束力。但因双方约定在被告未能还款时将抵押房产直接过户给原告的条款违反了担保法司法解释关于“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的效力性条款，故本院认为双方在抵押借款合同中关于以房屋所有权直接抵偿债务或按房屋价值赔偿原告经济损失的约定无效，对于原告主张以房直接抵债的诉讼请求不予支持。被告致远公司未能依照约定到期还款并支付利息，其行为已构成违约，且原告主张违约金的比例在合理范围内，故本院对原告要求被告立即偿还借款650000元，并从2013年9月11日起至清偿借款之日止按三至五年期银行贷款利率的四倍支付违约金的诉讼请求予以支持。对原告主张由被告支付原告为本案支出的60000元律师服务费的诉讼请求，因双方在借款抵押协议中已进行约定，但原告与律师事务所约定80000元律师服务费内容为一审及可能发生的二审诉讼、执行阶段，其中二审及执行阶段服务费仅为可能发生费用，原告可待实际发生后再另行主张，故本院依据原告主张的借款本息数额，参照湖北省律师收费分段计算的标准，对一审阶段律师服务费46000元予以支持，超出的数额不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：
一、被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告王锷借款本金650000元，并以借款本金650000元为基数按中国人民银行三至五年期贷款利率的四倍支付从2013年9月11日起至借款本金清偿时止的违约金；
二、被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王锷为本案支出的律师服务费46000元；
三、驳回原告王锷的其他诉讼请求。
如果被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5995元（已减半），由被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费10900元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 黄 镔
二〇一四年十一月十三日
书记员 ＸＸ元