海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终字第707号上诉人（原审被告）海南惠富达实业有限公司。法定代表人张国富，执行董事。委托代理人兰佳，公司员工。被上诉人（原审原告）周燕萍。上诉人海南惠富达实业有限公司（以下简称惠富达公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2015）文民初字第957号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年8月31日，原告周燕萍与被告惠富达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告周燕萍购买被告惠富达公司开发的位于文昌市清澜开发区“清澜别院”第6幢2层204号房。合同约定该房屋建筑面积共61.08平方米，商品房单价为人民币3435.43元/平方米，房屋总价款为人民币209836元。双方对该合同的有效性均予以确认。该合同第五条第2款第（2）约定：“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。”该合同第十五条约定：“产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但买受人原因造成产权证延迟办理的除外。”合同签订后，原告周燕萍于2009年12月11日向被告惠富达公司支付首期购房款89836元；原告周燕萍办理按揭手续后于2010年2月25日向被告惠富达公司支付余下的购房款人民币120000元，原告周燕萍向被告惠富达公司支付购房款共计人民币209836元。2010年7月25日，被告惠富达公司向原告周燕萍交付涉案房屋。2012年7月13日，经文昌市房地产测绘中心测量并制作《房产面积测算报告书》载明涉案房屋的建筑面积为55.33平方米。2013年10月17日，被告惠富达公司取得涉案房屋所在清澜别院6幢楼的共同共有所有权证书（文昌市房权证文房证字第XXX号）。被告惠富达公司2014年2月向原告周燕萍发出《告知函》，告知原告涉案房屋已经具备办理房屋权属证书的条件，原告周燕萍确认于2014年2月15日已收到该函。截止诉前原告周燕萍未向被告惠富达公司提交办理房屋权属证书所需的相关材料，原告周燕萍至今未取得该涉案房屋的所有权证书。原告周燕萍因双倍返还房屋面积误差房价款、办理房屋所有权证书及逾期办证违约金问题多次与被告惠富达公司协商未果，诉至法院。一审法院依职权委托文昌市农村信用合作联社清澜信用社以人民币209836元为本金，按照中国人民银行同期（2011年5月1日至2014年2月15日）的活期存款利率计算的利息为人民币2524.93元。周燕萍以原、被告双方签订的合同合法有效。被告在履行合同过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任为由向文昌市人民法院提起诉讼，请求：1.确认原告周燕萍与被告惠富达公司于2009年8月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-200-XX）合法有效；2.被告惠富达公司向原告周燕萍双倍返还面积误差房价款39507.445元；3.被告惠富达公司向原告周燕萍支付违约金3068元（自2011年4月23日起暂计至2015年6月12日）；4.被告将涉案房屋产权证办理至原告名下；5.本案的诉讼费用被告承担。惠富达公司答辩称，原告周燕萍起诉书中第二、第三、第四、第五项诉讼请求缺乏事实和法律依据。本案涉诉的房产至今未办证，是原告的不作为行为造成的。原告起诉的理由不成立，请求依法驳回原告上述的诉讼请求。一审法院经审理认为，本案的争议焦点是：一、被告惠富达公司是否应当双倍向原告周燕萍返还面积误差房价款；二、被告惠富达公司是否应当为原告周燕萍办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金。一、关于原告周燕萍要求被告惠富达公司双倍返还面积误差房价款问题。原告周燕萍与被告惠富达公司于2009年8月31日签订的合同系双方的真实意思表示，双方对合同的有效性均予以确认，且该合同未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定涉案房屋的建筑面积为61.08平方米，经文昌市房地产测绘中心测量并制作《房产面积测算报告书》记载涉案房屋的建筑面积为55.33平方米。双方在合同明确载明合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，文昌市房地产测绘中心测量并制作的《房产面积测算报告书》是办理房屋权属证书产权登记面积的依据，即该《房产面积测算报告书》测量的面积与房屋权属证书产权登记面积一致。本案涉房产的《房产面积测算报告书》测量面积小于合同约定面积，且原告周燕萍已明确表示要求合同继续履行，即放弃退房权的行使，故双方应按合同约定面积差异的处理方式予以履行。因此被告惠富达公司辩称，办理产权登记后才满足退还面积误差房价款条件的辩解，法院不予采纳。原告周燕萍要求被告惠富达公司返还面积误差房价款的主张，法院予以支持。但原告周燕萍对该房价款的计算方法有误，涉案面积误差比绝对值为9.41%【（61.08平方米-55.33平方米）÷61.08平方米×100%=9.41%】，涉案房屋《房产面积测算报告书》测量面积小于合同约定面积，且面积误差比绝对值已超过3%，因此依照双方合同约定，面积误差比绝对值在3%以内的房屋面积为1.83平方米（3%÷100%×61.08平方米=1.83平方米），房价款为人民币6286.84元（1.83平方米×3435.43元/平方米=6286.84元）；面积误差比绝对值超出3%部分的房屋面积为3.92平方米【（9.41%-3%）÷100%×61.08平方米=3.92平方米】，房价款为人民币13466.89元（3.92平方米×3435.43元/平方米=13466.89元）。因此，被告惠富达公司应向原告周燕萍退还面积误差部分的房价款为人民币33220.62元（6286.84元+13466.89元×2=33220.62元），原告周燕萍主张超出部分不予以支持。二、关于被告惠富达公司是否应当为原告周燕萍办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金问题。按照双方签订合同第十五条：“产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但买受人原因造成产权证延迟办理的除外。”的约定，被告惠富达公司应当于2011年4月30日前为原告周燕萍办理涉案房屋所有权证书，但被告惠富达公司于2013年10月17日才取得涉案房屋所在清澜别院6幢楼的整体产权证书，被告惠富达公司自2011年5月1日至2013年10月17日未具备办理房屋权属证书的条件，被告惠富达公司构成逾期办证违约；2013年10月17日被告惠富达公司取得涉案房屋的整体产权证书后，仍未能及时通知原告周燕萍提供办证所需相关材料，而在2014年2月15日才函告原告周燕萍涉案房屋已具备办理房屋权属证书的条件，故被告惠富达公司自2013年10月18日至2014年2月15日因怠于履行通知义务构成逾期办证违约。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告惠富达公司自2011年5月1日至2014年2月15日应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，即按“出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率”的标准向原告周燕萍支付违约金。被告惠富达公司主张2013年10月17日将涉案整体产权登记在被告名下后曾多次用书面形式通知原告周燕萍，但被告惠富达公司均未能提供证据予以证明，法院不予以采纳。原告周燕萍主张的逾期办证违约金应自2011年5月1计算至2014年2月15日，共计1021天，经法院依职权委托文昌市农村信用合作联社清澜信用以人民币209836元为本金，按照中国人民银行同期（2011年5月1日至2014年2月15日）的活期存款利率计算的利息为人民币2524.93元，故原告周燕萍主张的逾期办证违约金应为人民币2524.93元。2014年2月15日原告周燕萍已经收到被告惠富达公司邮寄的《告知函》，但截止诉前原告周燕萍未向被告惠富达公司提交办理涉案房屋权属证书的，故原告周燕萍主张被告惠富达公司支付自2014年2月16日起至2015年6月12日期间的逾期办证违约金的诉请，不予以支持。原告周燕萍诉称，虽然原告收到被告惠富达公司发出的《告知函》，但被告惠富达公司未告知原告办理房屋权属证书应提供的具体材料。被告惠富达公司已经书面致函告知原告涉案房屋成就办证条件，即已经完成了通知义务，原告周燕萍收到该函后可以自行联系被告咨询或前往被告处进行相关手续的办理，原告周燕萍以此怠于履行自己的义务，对该主张不予以采纳。原告周燕萍于2014年2月15日确认收到被告惠富达公司告知可办理房屋权属证书的《告知函》，但截止诉前原告周燕萍未向被告惠富达公司提供办理房屋权属证书所需的相关材料，没有履行自己的先行义务，导致被告惠富达公司无法为其办理房屋权属证书。故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告周燕萍主张要求被告惠富达公司立即为原告办理房屋权属证书的主张，被告惠富达公司可以行使先履行抗辩权予以拒绝。但基于本案被告惠富达公司已经具备办理房屋权属证书的条件，且原告周燕萍在交齐办证所需材料后，被告惠富达公司仍需继续履行办证义务，故将本诉求一并予以处理，即原告周燕萍应向被告惠富达公司交齐办理房屋权属证书所需的相关材料，被告惠富达公司协助原告周燕萍在其交齐房屋权属证书所需材料之日起的一个月内为原告办理房屋权属证书。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决如下：一、原告周燕萍与被告海南惠富达实业有限公司于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告海南惠富达实业有限公司向原告周燕萍退还清澜别院小区6幢2层204房面积误差房价款人民币33220.62元，在限于本判决生效后五日内一次性付清。三、被告海南惠富达实业有限公司向原告周燕萍支付逾期办证违约金为人民币2524.93元。（2011年5月1日至2014年2月15日），在限于本判决生效后五日内一次性付清。如果被告海南惠富达实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、原告周燕萍向被告海南惠富达实业有限公司交齐清澜别院小区6幢2层204号房办理房屋权属证书所需的材料，被告海南惠富达实业有限公司协助原告周燕萍在其交齐上述材料之日起的一个月内为原告周燕萍办理房屋权属证书。五、驳回原告周燕萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币864元，由原告周燕萍负担人民币170元，由被告海南惠富达实业有限公司负担人民币694元。案件受理费人民币864元原告周燕萍已经预缴，本判决生效后本院予以退还人民币694元。限本判决生效起五日内，被告海南惠富达实业有限公司向本院缴纳案件受理费人民币694元。惠富达公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审第三项判决，依法改判。事实和理由：惠富达公司不应承担逾期办证违约责任，即一审法院不应该判决惠富达公司承担2524.93元违约金。因为上诉人多次以不同方式告知被上诉人周燕萍依法前来办理相关手续，以邮政快递送达书面告知是其中多次、不同的其中一种形式，被上诉人周燕萍对上诉人多次告知却置之不理。由于被上诉人周燕萍存在合同约定的“退房与退款办证”的两种完全不同的选择权，而被上诉人周燕萍又在本案诉讼前没有按合同约定作出口头或书面的明确选择，本案被上诉人周燕萍的不作为行为，是造成至今未办证的直接原因。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，因买受人原因造成产权证延迟办理的，出卖人不承担违约金，根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》的精神，本案上诉人于2013年10月17日已完成涉案房屋的初始登记，由于被上诉人周燕萍购房人极不配合，致使上诉人办证逾期，被上诉人周燕萍的违约金请求，理应不予支持。周燕萍书面答辩称：一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院经审理认为，根据惠富达公司的上诉请求及周燕萍的答辩，本案二审争议焦点是：惠富达公司是否应承担逾期办证违约责任。本院认为，按照惠富达公司与周燕萍双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但买受人原因造成产权证延迟办理的除外。”的约定，惠富达公司应当于2011年4月30日前为周燕萍办理涉案房屋所有权证书。而惠富达公司在2011年4月30日前并没有为周燕萍办理涉案房屋所有权证书，已构成违约。惠富达公司于2013年10月17日取得涉案房屋所在清澜别院6幢楼的整体产权证书。可见，惠富达公司自2011年5月1日至2013年10月17日未具备办理房屋权属证书的条件，己构成逾期办证违约；2013年10月17日惠富达公司取得涉案房屋的整体产权证书后，未及时通知周燕萍提供办证所需相关材料，而在2014年2月15日才函告周燕萍涉案房屋已具备办理房屋权属证书的条件，可见，惠富达公司自2013年10月18日至2014年2月15日因怠于履行通知义务，也构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定以及涉案合同约定，一审判决认定，惠富达公司自2011年5月1日至2014年2月15日应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任正确，应予维持。惠富达公司上诉主张2013年10月17日将涉案整体产权登记在被告名下后曾多次用书面形式通知周燕萍，但从惠富达公司目前提供的证据不足以证明其事实的主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人应承但不利后果”的规定，惠富达公司应承担不利后果。据此，惠富达公司上诉主张因周燕萍的不作为，造成逾期办证，惠富达公司不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，惠富达公司上诉请求和理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人海南惠富达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林树平审判员  阮慧婷审判员  周传忠二〇一六年六月二十四日                                                                        法官助理林珍                                                                        书记员邱飞丽附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：林树平撰稿：林树平校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月24日印制（共印20份）