广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1866号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈淑芬，女，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人何志森，广东百健律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年8月25日，陈淑芬（乙方）与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（甲方，以下简称绿庭雅苑公司）签订了一份《商品房买卖合同》【穗（番）房合字No.0546029号】，约定陈淑芬向绿庭雅苑公司购买广州市番禺区南华路2号雍逸华庭XX号房屋，总金额为620986.80元，采取分期付款方式支付房款，于2007年8月25日前支付房款290986.80元，剩余房款330000元通过银行按揭方式于2017年前支付；绿庭雅苑公司应当在2007年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈淑芬使用。在上述合同的附件四即《补充协议》第六条约定“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出办证通知之日起60日内（以寄出邮戳为准）将办理房地产权证的所有资料及费用（含面积差异补偿款）交予甲方并委托甲方统一办理申请房地产权证的有关手续。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证出证之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完前述义务且按揭银行出具《按揭办证转抵押登记申请书》，并将办理房地产权证及他项权证相关办证资料移交甲方之日起算）”。
陈淑芬于2007年9月7日支付了首期购房款290986.80元，于2007年9月1日支付合同印花税186元、住宅契税9314.80元、房产证工本费118元，另于2007年10月9日支付购房款尾款330000元。
2013年5月22日，陈淑芬向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司十五日内协助陈淑芬办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭XX房的产权登记手续，并在代为领取产权证书后五日内交付给陈淑芬；2、绿庭雅苑公司立即支付自2011年4月16日起至房管部门出具房屋的房地产权证之日止的逾期办证违约金，违约金以购房款620986.80元为本金，按每日万分之一的标准计算（暂计至2013年4月17日止的违约金为45456元）；3、案件受理费由绿庭雅苑公司承担。
诉讼中，陈淑芬、绿庭雅苑公司均确认绿庭雅苑公司于2007年12月28日前交付涉讼房屋给陈淑芬使用，并确认绿庭雅苑公司应于2009年12月27日前为陈淑芬办理涉讼房屋的房地产权证。
在庭审中，绿庭雅苑公司确认陈淑芬已向其提交办证资料及相关办证费用，并确认已经逾期办证，并提出其已如期将办证所需要的资料提交给行政部门，因相关部门行政审批手续拖延导致涉讼房屋逾期办证。
原审法院认为：陈淑芬与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈淑芬、绿庭雅苑公司双方对涉讼房屋产权登记的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助陈淑芬办理房屋产权登记手续的义务。对于陈淑芬主张绿庭雅苑公司代为领取产权证书后五日内将房产证交付给陈淑芬的诉请，鉴于绿庭雅苑公司仅是协助办证的义务，不负有代为领取房产证的义务，且绿庭雅苑公司持有房产证不予交付的情况尚未实际发生，因此陈淑芬该诉讼主张缺乏理据，不予支持。
关于绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金的问题。陈淑芬、绿庭雅苑公司均确认，涉讼房屋已于2007年12月28日前交付给陈淑芬使用。故根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应在2009年12月27日前为陈淑芬办妥涉讼房屋的房地产权证。现绿庭雅苑公司未能按约定的期限为陈淑芬办理涉讼房屋的房地产权证，陈淑芬要求绿庭雅苑公司支付逾期办证违约金有理有据。陈淑芬主张部分违约金已超过诉讼时效，并主张从陈淑芬起诉之日起倒推两年计算违约金，符合法律规定，予以采纳。因此，绿庭雅苑公司应支付的违约金应从2011年5月23日起开始计算。从2011年5月23日起至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止的违约金以620986.80元为本金，按每日万分之一的标准计算；逾期办证违约金总额以620986.80元为限。对于绿庭雅苑公司辩称系因相关行政部门未能及时审批而导致逾期办证，绿庭雅苑公司对此未能举证证实，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年10月30日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助陈淑芬办理广州市番禺区南华路2号雍逸华庭XX号房屋的产权登记手续；二、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司向陈淑芬支付从2011年5月23日起至房管部门出具上述房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（从2011年5月23日起至房管部门出具上述房屋的房地产权证之日止的违约金以620986.80元为本金，按每日万分之一的标准计算；在判决发生法律效力之日前的违约金，在判决发生法律效力之日起十日内支付；在判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以620986.80元为限）；三、驳回陈淑芬的其余诉讼请求。案件受理费518元，由陈淑芬负担26元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担492元。
判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原判，向本院上诉称：一、根据绿庭雅苑公司与陈淑芬签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定：如因绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。二、陈淑芬实际上在购买涉案房屋之时其就已经知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但陈淑芬仍愿意购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险。一审法院完全避开了该问题，认定绿庭雅苑公司承担全部的违约责任有失公平。三、退一步而言，即使绿庭雅苑公司需要承担违约责任，向陈淑芬支付逾期办证的违约金，则根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之0.5的标准计算，并非原审法院笼统的认定绿庭雅苑公司支付的违约金标准全部都是按日万分之一来计算，二审应当予以纠正。请求法院判决：l、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第609号民事判决，驳回陈淑芬原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈淑芬承担。
被上诉人陈淑芬答辩称：一审判决程序合法，适用法律正确，判决合理，请求二审维持原判。
上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人陈淑芬对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。原审法院于2013年7月15日开庭审理时，绿庭雅苑公司表示没有证据向法院提交。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人陈淑芬签订的《商品房买卖合同》所约定陈淑芬购买的商品房为预售商品房，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与陈淑芬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定绿庭雅苑公司于2007年12月28日前交楼，在陈淑芬交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，双方于原审诉讼中确认办证的期限为2009年12月27日。而绿庭雅苑公司至陈淑芬提起本案诉讼时仍未办妥涉案房屋的房地产权证，原审法院据此判决绿庭雅苑公司履行办证义务并承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由。绿庭雅苑公司对此主张未提交证据证实，原审法院不予采信该抗辩理由符合证据规则的规定。至于陈淑芬是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故绿庭雅苑公司该抗辩理由不能成立。根据《补充协议》第六条的约定，逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按陈淑芬已付房价款的万分之一计付违约金，合同约定的办证期限为2009年12月27日，即如2010年12月27日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。原审判决绿庭雅苑公司从2011年5月23日按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1036元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤