广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第876号
上诉人（原审被告）：中山市南通房地产有限公司。住所地：广东省中山市�
法定代表人：陈贵娜，系该司董事。
委托代理人：刘开辉，系该司法务经理。
被上诉人（原审原告）：陆美燕，女，1969年1月22日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：陆国良，男，1970年12月23日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市。
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
委托代理人：熊苑东，广东道而胜律师事务所实习律师。
上诉人中山市南通房地产有限公司（以下简称南通公司）因与被上诉人陆美燕、陆国良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月28日，陆美燕、陆国良（买受人）与南通公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定�买受人购买座落于中山市坦洲镇坦洲村骏逸华庭二期XXX号房的商品房；该商品房的建筑面积共107.53平方米，总价款310000元，付款方式为银行按揭；出卖人应当在2007年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备达到交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人免费为买受人重新装饰或更换不合格标准的设备；合同附有住宅质量保证书，约定地基基础和主体结构的保修期为合理使用寿命年限，屋面防水保修期为3年，墙面、窗边、地下室渗漏保修期为1年，厨房、卫生间地面渗漏保修期为1年等；合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，陆美燕、陆国良于2007年5月份办理收楼手续。2009年9月6日及2010年7月13日，陆美燕、�国良两次投诉天花有渗水现象，南通公司进行了处理。此后，陆美燕、陆国良认为漏水问题没有得到根本解决，遂向原审法院起诉，请求判令：一、南通公司对陆美燕、陆国良漏水房屋进行维修；二、南通公司赔偿陆美燕、陆国良装修损失30000元；三、南通公司承担本案的诉讼费用。原审庭审中，陆美燕、陆国良放弃第一项诉讼请求。
原审法院另查：2013年7月19日，陆美燕、陆国良向法院提交申请书，申请鉴定位于中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号内及窗台、天台、露台（楼顶）渗水的原因。2013年11月13日，广州市合正房屋鉴定有限公司作出房屋质量（漏水）鉴定报告一份，对上述房屋进行房屋漏水原因鉴定，该报告载明：主要情况综述：1.东面卫生间西北角及露台排水管与楼板接位处出现渗漏；2.三个房间窗台下方均存在漏水现象；3.西北方北墙窗东侧梁与墙体连接�有渗水现象；4.主人套间西墙有渗水现象。情况分析：1.东面卫生间西北角及露台排水管与楼板接位处出现渗漏，出现渗漏原因为该部位屋面防水层失效，排水管与顶板交接位置密封不严，屋面水从接位处渗漏下；2.目前三个房间窗台下方均存在渗漏现象，出现渗漏原因为该部位外墙防水层失效或防水措施不当，雨水和水汽从外墙渗入；3.西北方北墙东侧梁与墙体连接处有渗水现象，出现渗漏原因为该部位外墙防水层失效或防水措施不当，且东侧梁与墙体连接处有一条裂缝，雨水由通过裂缝渗入；4.主人套间西墙有渗水现象，出现渗漏原因为该墙背面为变形缝，由于屋面变形缝防水失效雨水流入变形缝后渗漏入该墙体。鉴定结论：中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号检查结果表明，房屋东面卫生间西北角及露台排水管与楼板接位处出现渗漏，三个房间窗台下方均存在渗漏�象，西北房北墙窗东侧梁与墙体连接处有渗水现象，主人套间西墙有渗水现象，出现渗漏原因为该部位防水层失效，不能满足防水要求。2014年1月8日，南通公司对上述房屋安全鉴定报告提出如下异议：鉴定报告第七项第2项、第3项、第4项：“……出现渗漏原因为该部位外墙防水层失效……。”鉴定报告第八条“……出现渗漏原因为该部位外墙防水层失效……。”我司认为，鉴定机构有关房屋渗漏原因的上述判断不符合客观事实。根据有关房屋建筑规范，案涉房屋外墙不需要建防水层，只有抹灰层和饰面层，因此不存在防水层失效的问题。2014年2月10日，广州市合正房屋鉴定有限公司对上述异议作出关于“异议书”的复函，回复如下：鉴定报告所提及的防水层，并非指诸如卫生间之类的防水层，而是指对阻隔雨水及水汽透过墙体的外层材料及措施。“异议书”提及的�位的问题，是由于雨水及水汽透过外墙进入室内而造成的。所以，墙体的外层材料及所采取的措施直接影响到防水效果。为此，国家颁布了《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235-2011），规程指出：年降水量大于等于800mm地区的高层建筑外墙宜进行墙面整体防水。中山市的年降水量远大于800mm，所以，外墙的防水措施效果好不好是至关重要的。
2014年4月9日，陆美燕、陆国良向法院提交申请书，申请鉴定评估位于中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号住房修复方案。2014年6月28日，佛山市顺正特种工程建设有限公司作出中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号房屋补强修缮工程修复方案。
2014年4月9日，陆美燕、陆国良向法院提交申请书，申请鉴定评估位于中山市坦洲镇俊逸华庭骏逸华庭二期XXX号住房内受损情况，为修复这些受损部分共需多少费用。2014年9月23日，中山市捷高建设工�事务所有限公司作出中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号房屋补强修缮工程纠纷工程报告书，该报告书确定修复费用合计为29982.73元。
原审法院又查：原审庭审中，法庭向双方出示鉴定、评估的两张发票及一张缴费通知书，双方对其真实性予以确认，并确认三次费用均为陆美燕、陆国良缴纳。2013年12月17日，广州市合正房屋鉴定有限公司出具的发票载明：房屋鉴定费4000元。2014年6月30日，佛山市顺正特种工程建设有限公司中山分公司出具的发票载明：编制方案费6000元。2014年7月22日，广东省中山市第一人民法院出具的评估缴费通知书载明：评估费为2000元。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陆美燕、陆国良与南通公司签订中山市商品房买卖合同的内容，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点为：一、南通公司是否构成违约；二、若构成违约，陆美燕、陆国良主张的损失应当如何计算。
关于焦点一。陆美燕、陆国良与南通公司签订中山市商品房买卖合同附有住宅质量保证书，约定地基基础和主体结构的保修期为合理使用寿命年限，屋面防水保修期为3年，墙面、窗边、地下室渗漏保修期为1年。涉案房屋于2007年5月份交付给陆美燕、陆国良使用，陆美燕、陆国良已于2009年9月6日第一次提出房屋漏水问题，该时间没有超过屋面防水3年的保修期。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
根据广州市合正房屋鉴定有限公司于2013年11月13日作出房屋质量（漏水）鉴定报告及2014年2月10日作出的关于“异议书”的复函认定，造成涉案房屋漏水的原因为漏水部位防水层失效，不能满足防水要求；根据国家颁布了《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235-2011），年降水量大于等于800mm地区的刚层建筑外墙宜进行墙面整体防水。中山市的年降水量远大于800mm，所以，外墙的防水措施效果好不好是至关重要的。鉴定机构、鉴定人员拥有鉴定资格，鉴定程序符合法律规定，故原审法院对广州市合正房屋鉴定有限公司作出的房屋质量（漏水）鉴定报告予以认定。由此，原审法院认为导致涉案房屋漏水的原因主要为漏水部位防水层失效，不能满足防水要求，在房屋交付后出现由于防水层失效致使房屋多处漏水，南通公司应当承担修复责任，并赔偿因为漏水导致陆美燕、陆国良房屋内的装修损失。南通公司已于2009年9月6日及2010年7月13日两次进行维修，但两次维修均没有修复漏水问题，陆美燕、陆国良有权自行委托他人维修。故陆美燕、陆国良主张自行修复并由南通公司承担修复费用的诉讼请求原审法院予以支持，修复费用及装修损失应当以评估报告的结论为准。
关于焦点二。根据佛山市顺正特种工程建设有限公司作出的中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号房屋补强修缮工程修复方案及中山市捷高建设工程事务所有限公司作出的中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号房屋补强修缮工程纠纷工程报告书的结论，涉案房屋的修复费用合计为29982.73元。上述鉴定机构、鉴定人员拥有鉴定资格，鉴定程序符合法律规定，原审法院予以认定。故南通公司应当向陆美燕�陆国良赔偿修复费用及装修损失29982.73元。
陆美燕、陆国良已预交鉴定费4000元、编制方案费6000元及评估费2000元，三次鉴定评估均为查清案件事实所必须，且最终确认漏水原因为南通公司交付的房产存在质量问题，故原审法院认为南通公司应当承担所有的鉴定评估费用，合计12000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定，判决：一、南通公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向陆美燕、陆国良赔偿损失29982.73元；二、驳回陆美燕、陆国良的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由南通公司负担。鉴定费4000元、编制方案费6000元、评估费2000元，上述费用合计12000元，由南通公司负担，南通公司于原审判决生效之日起七日内支付给陆美燕、陆国良。
宣判后，南通公司不服原审判决，上诉称：一、原审法院认定导致涉案房屋漏水的原因主要是防水层失效，南通公司应当承担修复责任，并赔偿陆美燕、陆国良的装修损失错误。1.涉案房屋已过保修保质期。涉案房屋交付后经过相关政府部门审批验收合格，且同一小区的相关房屋并没有出现类似的质量问题；2.涉案房屋客厅天花受损是由于陆美燕、陆国良装修不当所致，房屋安全鉴定报告也明确客厅天花未见漏水痕迹；3.卫生间内墙空臌不属于房屋建筑质量问题，是陆美燕、陆国良装修质量问题，不应该由南通公司承担此项损失。二、原审法院认定全部鉴�费用12000元由南通公司承担不合理，在《房屋安全鉴定报告书》、《工程报告书》、《修复方案》并非针对全部房屋建筑质量问题，其中包括房屋装修如天花受损、空臌等与南通公司无关的质量问题。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，南通公司无须支付中山市坦洲镇骏逸华庭二期XXX号房屋修复费用及装修损失29982.73元、评估鉴定费12000元；2.本案一、二审诉讼费用由陆美燕、陆国良承担。
被上诉人陆美燕、陆国良答辩称：一、南通公司于2007年5月30日将涉案房屋交付陆美燕、陆国良使用，陆美燕、陆国良于2008年4月入住，陆美燕、陆国良于2009年9月6日首次向南通公司提出房屋漏水问题，该时间没有超过屋面防水3年的保修期。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年，根据该规定，�面等防水的最低保修期应为5年。二、原审法院严格按照程序进行，首先对房屋质量进行鉴定，然后修复方案是根据房屋安全鉴定报告作出的，评估报告又是根据修复方案制定的修缮费用，三者之间存在逻辑因果关系。三、本案鉴定费、编制方案费、评估费均是法院委托具备相关资质的第三方机构完成的，产生这些费用完全是因为南通公司没有履行保修义务造成的，因此该费用应当由其承担。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，在交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝承担修复或合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。五、原审法院判决南通公司承担的损失仅是陆美燕、陆国良的基础损失，�此之外，还有质量投诉的误工费、交通费、诉讼律师费、维修房屋期间不能使用的损失，维修房屋造成的贬值的损失等等。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、涉案房屋的保修期是否已过，南通公司应否向陆美燕、陆国良赔偿装修损失；二、原审法院认定全部鉴定费用12000元由南通公司承担是否合理。
关于焦点一：陆美燕、陆国良与南通公司签订中山市商品房买卖合同附有住宅质量保证书，约定屋面防水保修期为3年，南通公司于2007年5月份将涉案房屋交付给陆美燕、陆国良使用，陆美燕、陆国良第一次向南通公司提出房屋存在漏水问题是在2009年9月6日，该时间没有超过双方约定的屋面防水3年的保修期。另根据广州市合正房屋鉴定有限公司作出《房屋质量（漏水）鉴定报告》及《关于“异议书”的复函》可以证实造成涉案房屋漏水的原因为该部位防水层失效，不能满足防水要求所致，上述鉴定报告的鉴定程序符合法律规定，故原审法院对该鉴定报告予以认定。虽然南通公司对涉案房屋的漏水问题进行了两次维修，但仍未能修复漏水的问题，已经严重影响了陆美燕、陆国良对涉案房屋的居住和使用，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判令南通公司以评估报告的修复费用结论为准，赔偿陆美燕、陆国良因为漏水造成的房屋装修损失并无不当，本院予以维持。
关于焦点二：本案的鉴定费、编制方案费、评估费均是原审法院依据当事人的申请委托具备资质的第三方机构完成的，上�鉴定结论报告、制作修复方案和评估费均是为了查明本案争议的涉案房屋漏水问题而产生，根据鉴定结论，涉案房屋渗漏的原因是房屋的防水层失效所致，即南通公司支付的涉案房屋存在质量问题，事后南通公司又不履行其应尽的维修义务，致引发本案纠纷，因此南通公司应当承担上述费用，其上诉意见理据不足，本院不予支持。
综上，上诉人南通公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，法律适用正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人中山市南通房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二○一五年六�十九日
书 记 员 罗海欣