江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0682民初3649号
原告南通市蓝湾物业有限公司，住所地：如皋市城北街道庆余社区（蓝湾景天10号楼3、4、5商铺）
法定代表人吴玉梅，总经理。
委托代理人吴迂，江苏冠华律师事务所律师，特别授权。
被告金莲花。
原告南通市蓝湾物业有限公司（以下简称蓝湾物业公司）与被告金莲花物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员陈思航独任审判，公开开庭进行了审理。原告�湾物业公司的特别授权委托代理人吴迂、被告金莲花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝湾物业公司诉称：蓝湾景天居住小区是由南通实力房地产有限公司开发建设的，建成后因未能达到建立业主委员会的条件，依法由开发公司聘请了“吉田千祥物业管理（昆山）有限公司南通分公司”（以下简称吉田物业公司）进行物业管理。被告于2008年9月9日与吉田物业公司签订了“蓝湾景天前期物业管理服务协议”。2011年吉田物业公司因故不再提供物业服务，但该小区仍未能建立业主委员会。为了不影响小区的的物业工作，由原告接手吉田物业公司在蓝湾景天的物业管理工作，并将变化的情况在小区张贴公告告知小区居民。但是被告自2011年8月1日起到现在均未向原告缴纳物业费。期间原告会同吉田物业公司向被告发送了物业管理工作变化的告知函及缴费通知书，但被告仍未缴纳。现请求判令被告立即支付欠缴的物业费15997元（2011年8月1日至2016年3月31日）及违约金1612元，并承担本案的诉讼费用。
被告金莲花辩称：欠物业费是事实，但非故意为之，是原告服务不到位。其在五年前就开始协调隔音效果不好、9楼北墙渗水严重、10楼屋顶渗水等问题。车库因为门前堵塞导致无法进出，安装了相关设备又被损坏，调出监控无法确认破坏者。其可以缴纳物业费，但原告应将上述问题解决。
经审理查明：被告金莲花系如皋市城北街道蓝湾景天小区9号楼903室业主。2008年9月9日，吉田物业公司蓝湾景天物业服务中心（作为甲方）与被告金莲花（作为乙方）签订《蓝湾景天前期物业管理服务协议》一份，载明：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的�业管理服务。上述9号楼903室建筑面积238.06平方米，类型为小高层，物业管理费收费标准为每月1.2元/平方米（不包括高层供水泵、电梯运行、楼道照明、门禁对讲等能耗及电梯三检费用，上述费用每月按实像本单元业主分摊），乙方交纳费用时间为一次性预交一年费用，以后每半年第一个月的上旬，每6个月预收一次。如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。合同还就物业服务的其他相关内容进行了约定。
2011年8月1日，吉田物业公司因故不再向该小区提供物业服务。同日，蓝湾景天小区开发商南通实力房地产有限公司（作为甲方）与原告蓝湾物业公司（作为乙方）签订《如皋蓝湾景天前期物业管理服务合同》，合同载明：小高层住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元（不包括电梯、水泵运�费、楼道照明电费，每月按实向本单元业主分摊），业主应于南通实力房地产公司发出入住通知书之日（应为接受物业当日起，未按通知书时间接受的，按南通实力房地产公司发出通知之日起）全额缴纳物业管理费。业主的物业管理服务费按由乙方12个月向业主预收，业主或物业使用人在每期的前15日履行缴纳义务，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。因被告在小区物业服务企业发生变更之后未交纳物业费，原告于2016年4月13日向本院提起诉讼，要求判如所请。
另查，2014年4月18日，如皋市物价局作出《关于报备如皋市蓝湾景天住宅小区前期物业服务收费标准的批复》，载明：根据皋政办发【2010】132号文件有关规定，以及蓝湾物业公司与南通实力房地产有限公司《蓝湾景天物业管理服务合同》的约定，经研究同意蓝湾景天小区前期物业服务收费备案标准为多层每月收0.8元/平方米、小高层（高层）带电梯每月收1.2元/平方米。
原告为证明其已将蓝湾景天小区物业公司变更的事实告知小区业主，提供吉田物业公司出具的通知书及蓝湾物业公司出具的告知函各一份予以证明；为证明其已向被告催缴物业费，提供在门上张贴催缴函的照片两张予以证明。被告金莲花当庭陈述上述告知函及通知书及邮寄凭证属实。
审理中，原告自愿放弃2011年8月1日至2011年9月30日期间被告应缴纳的物业费。
以上事实有原、被告的当庭陈述及《蓝湾景天前期物业管理服务协议》、《蓝湾景天物业管理服务合同》、照片、（2015）皋开民初字第0913号民事判决书等证据在卷佐证。
本院认为：房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告金莲花系蓝湾景天9号楼903室业主，其应当履行支付物业服务费用等相关费用的义务。吉田物业公司与被告所签订的《蓝湾景天前期物业管理服务协议》不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，协议双方均应按约履行。后吉田物业公司因故退出蓝湾景天小区的物业管理，而此时蓝湾景天小区尚未成立业主委员会，仍处于前期物业管理的阶段，故由蓝湾景天小区的开发商南通实力房地产有限公司与原告蓝湾物业公司签订的《蓝湾景天物业管理服务合同》在非依法定程序被宣告无效或撤销之前，应当认可其法律效力，且从其合同内容来看，亦与《蓝湾景天前期物业管理服务协议》大体一致，原、被告应予遵守。现被告未能按期交纳物业费，原告要求被告给付拖欠的物业费及承担违约金，本院予以支持。
关于物业费的计算问题。原告主张自2011年8月1日起计算物业费，审理过程中，原告自愿要求从2011年10月1日起计算从2011年8月1日开始的物业费，系对其自身权利的处分，本院无异。故原告主张的物业费（自2011年10月1日至2016年3月31日）应计算为：238.06平方米*1.2元/月/平米*54个月=15426.29元。
关于违约金的计算问题。南通实力房地产有限公司与原告蓝湾物业公司签订的《蓝湾景天物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金，该约定并不违反相关法律的规定，本院予以认可。现原告主张违约金的计算标准为万分之三/日*0.2即0.06‰/日，于法不悖，本院予以支持。
具体计算为：原告主张的2011年8月1日起一年期（2011年10月1日至2012年7月31日）应缴的物业费2856.72元（238.06平方米*1.2元/月/平米*10个月），逾期时间�2011年10月16日至2016年3月31日计1628天，违约金为元279.04（2856.72元*0.06‰/天*1628天）；2012年8月1日起一年期应缴的物业费3428.06（238.06平方米*1.2元/月/平米*12个月）元，逾期时间为2012年8月16日至2016年3月31日计1323天，违约金为272.12元；2013年8月1日起一年期应缴的物业费3428.06元，逾期时间为2013年8月16日至2016年3月31日计958天，违约金为197.04元；2014年8月1日起一年期应缴的物业费3428.06元，逾期时间为2014年8月16日至2016年3月31日计593天，违约金为121.97元；2015年8月1日起一年期应缴的物业费3428.06元，逾期时间为2015年8月16日至2016年3月31日计228天，违约金为46.9元。故被告应承担的违约金总计917.07元。
关于被告金莲花辩称原告管理所存在的问题。本院认为，对被告反映的其房屋质量存在的问题，不在物业服务合同范围内，原告也不是房屋维修的责任主体，被告可依法另案�张，故本案不予理涉。对其反映的车库进出困难的问题，虽不能构成其欠缴物业费的理由，被告金莲花应当按照合同约定缴纳物业服务费及违约金。但可以看出原告蓝湾物业公司存在物业管理服务不到位之处，本院希望原告努力加强并提升自身服务的质量与水平，努力提高小区业主对其服务工作的满意度。
本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。
据此，依照国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告金莲花于本判决生效后立即给付原告南通市蓝湾物业有限公司物业费15426.29元及违约金917.07元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，由原告南通市蓝湾物业有限公司负担10元，由被告金莲花负担100元。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈思航
二〇一六年五月二十五日
见习书记员 姚婷婷