广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1126号上诉人（原审被告）：广州市同和实业公司，住所地广州市白云区同和北路198号自编。法定代表人：陈文峰，董事长。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超，男，1985年3月7日出生，满族，身份证住址辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明帆，广东君直律师事务所实习律师。上诉人广州市同和实业公司（以下简称同和公司）与被上诉人王超房屋买卖合同纠纷一案，上诉人同和公司不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。同和公司上诉请求：1、撤销广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初9155号民事判决；2、改判驳回王超的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用均由王超承担。事实和理由：一、王超存在逾期办妥按揭手续违约情形。同和公司与王超签署的《商品房买卖合同》，约定为存量房买卖，同和公司需精装修后将房屋交付给王超，王超需在约定期限按照一次性付款或银行按揭付款两种方式支付购房全款；合同第二条约定，如以银行按揭付款方式应在约定日期前办妥按揭申请手续，否则构成违约；合同的第八条(一)约定，王超逾期向同和公司支付房款需承担违约金责任，即在同和公司选择继续履行合同的情况下，要求王超按照逾期应付款每日0.05％的标准向同和公司支付违约金至实际全额支付应付款之日止。在合同签订后，王超逾期办妥按揭手续，按揭贷款770000元本应于2016年4月28日前办妥按揭手续却迟至10月12日办妥，逾期167日。王超的前述行为已构成违约，同和公司已另案起诉，要求王超支付违约金。原审判决未认定王超的重大违约情形及其应承担的违约金责任，擅自认为无因果关系，对同和公司的反诉请求不予受理，属未查明案件事实。二、原审判决未认定案外人施工进度迟延是合同约定第三方原因，进而要求同和公司承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误。案涉合同第八条(二)约定，因第三方原因，导致同和公司未能按照合同约定的交付期限将房屋交付给王超使用，依法依约免除同和公司应承担的违约责任。原审判决认定“被告提交的证据为其单方向第三方发出的材料，不足以证实工程施工进度迟延因第三方导致”，属于认定事实错误。同和公司向案外人发送关于加快精装修施工进度的函件或文件，均已得到案外人签收，并非单方形成的资料。案外人施工进度严重缓慢，导致同和公司不能按期向王超交付房屋，同和公司已及时催促案外人尽快完成施工，案外人亦确认了施工逾期的事实。故同和公司已提供了充分证据，足以证实存在案外人施工进度逾期这一事实，是合同约定的第三方原因。本案中同和公司与王超经协商一致明确约定了“第三人的原因导致同和公司违约，则无需对王超承担违约责任”的条款。根据在私法领域“民事约定优先于法律规定”的原则，原审判决不应适用《合同法》第121条，而应该尊重并采信当事人双方之间的合意及约定，查明本案中确实存在“第三人的原因”，并查明正是由于第三人的原因导致了同和公司逾期交付房屋而违约，进而需判令免除同和公司对王超应承担的违约责任。三、因存在不可抗力，依法依约应免除同和公司对王超的违约责任。原审判决未认定中央环保督查是合同约定的不可抗力事件，进而要求同和公司承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误。案涉合同第八条(二)约定，因不可抗力，导致同和公司未能按照合同约定的交付期限将房屋交付给王超使用，依法依约免除同和公司对王超应承担的违约责任。且合同附件一约定涉案房屋精装修需要使用瓷砖、石材、乳胶漆、玻璃、木地板、水泥、石灰等材料。案外人受托对涉案房屋进行精装修，所需大量瓷砖、石材、乳胶漆、玻璃、木地板、水泥、石灰等装修材料须由上游供应商提供。在涉案房屋装修期间，因为期一个月的中央环保督查，同和公司及案外人进行精装修所需的原材料的上游各类供应商均属于被环保督查的对象，无法按时向案外人提供施工材料，造成交楼前的一个多月期间内处于完全停工状态。同和公司及案外人所面临的中央环保督查，属于大形势下的环保政策，依法属于《中华人民共和国民法总则》第180条第二款规定的“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，原审判决对此未能认定，属于认定事实和适用法律错误。该不可抗力因素导致案外人施工停工及逾期，进而导致同和公司对王超逾期交楼，为合同约定的“不可抗力”情形，应免除同和公司对王超的违约责任。王超答辩称：一、王超严格按照双方合同约定支付购房款及按时办妥按揭申请手续，不存在逾期付款和逾期办妥按揭手续等违约情形。原审法院不予受理同和公司的反诉请求正确。王超是否逾期付款并非同和公司未按期交付房屋的直接原因，反诉与本诉无因果关系。王超已在涉案房屋约定交付的时间前向同和公司付清的全部房款及税费。根据涉案合同约定，王超逾期付款超过30日，同和公司有权选择解除合同或要求继续履行合同，并要求王超承担违约责任。现同和公司既未按约定通知王超是否继续履行合同，也未在本案受理前向王超提出要求其承担逾期付款的违约责任的主张，在之前，王超对于是否负有对同和公司房前支付逾期付款的违约金的义务并不清楚，双方对此仍有争议。另外涉案房屋在约定的交付期间未达到交付条件，王超是否逾期付款并非同和公司未按期交付房屋的直接原因。二、同和公司主张是第三方原因导致其逾期交付房屋而免除其违约责任。该种情形不是合同约定的同和公司可免除的违约责任。根据合同相对性，该抗辩应属同和公司与案外人金中天建设集团有限公司的纠纷的主张。三、本案不存在不可抗力的情形，同和公司以此主张免除违约责任根本不能成立。根据民法总则的相关规定，同和公司抗辩的中央环保督查为政府行政行为，不属于不可抗力的因素。综上，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持一审判决。王超向一审法院起诉请求:1、同和公司向王超支付逾期交房的违约金62464.04元；2、同和公司承担本案的诉讼费，同意由同和公司直接支付予王超。一审法院经审理查明：2016年4月28日，王超（乙方、买方）与同和公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》（以下称涉案合同），约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区同和路328号3栋1103房；二、房款及付款方式，（一）该房屋按套进行计价，总金额（人民币）1561601元；（二）乙方采用以下方式支付房款余额：银行按揭付款，1、房价款之10%（即156961元）须于2016年4月7日前付清（含定金）；2、房价款之20%（即312320元）须于2016年5月31日前付清（含定金）；3、房价款之20%（即312320元）须于2016年7月31日前付清（含定金）；4、其余房款人民币柒拾捌万元，由乙方向中国工商银行办理按揭手续。银行按揭条款约定（选择银行按揭付款方式者适用）（1）乙方应在2016年4月28日前办妥按揭申请手续，否则视为违约，乙方须按每日总房款0.05%的标准承担违约责任，逾期超过10天的，卖方有权解除合同；（2）乙方选用银行按揭方式付款的，须与银行签订借款合同，并须严格遵守借款合同的有关规定履行合同，并于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（个人商业贷款）/30个工作日（公司贷款）内获得银行按揭贷款批准，保证甲方于办妥银行按揭手续之日起的合理期限内收到按揭款；三、相关税、费，乙方应承担房屋契税、交易印花税、交易手续费、房屋登记费、产权证工本费、权证印花税、物业专项维修资金等；六、房屋交付，（一）该房屋的交付条件：1、乙方按照本合同第二、三条的约定向甲方交清该房屋之全部房款；2、乙方付清应缴交的全部税、费；3、如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；本条所列款项，均以款项到达甲方账户视为收讫。除非双方另有约定，乙方付清所有相应款项前，甲方均无义务先向乙方交付房屋；（二）交付时间：2016年12月31日交付使用；1、在收到甲方的《交付通知书》后乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付义务，风险转移至乙方；3、房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋的交付与验收标准；八、违约责任，（一）如乙方不能按本合同第二、三条的规定按期向甲方支付房款及税、费，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，甲方有权选择单方解除合同或要求乙方继续履行合同。①甲方选择单方解除合同时，自书面解除通知到达乙方之日起合同解除，乙方应按本合同总价的20%向甲方支付违约金；②甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款项届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%的违约金；（二）除因不可抗力以及第三方原因外，如甲方未能按本合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权在7日内提出解除本合同或者要求甲方继续履行合同。①乙方选择单方解除合同的，自书面解除通知到达甲方之日起合同解除，甲方按乙方已付房价款的20%向乙方支付违约金；②乙方要求继续履行合同或在7日内并未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。王超于2016年7月31日前向同和公司支付了前期50%房价款，同和公司对此无异议。2016年10月12日，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行向王超发放贷款770000元，并由同和公司收取了该款项。王超主张同和公司实际交付涉案房屋的时间为2017年3月21日，并提交了同和公司于2017年3月21日向王超发出的《君立国际公寓交付通知书》予以证实。同和公司对该证据真实性无异议，但系因涉案房屋需要精装修，因不可抗力及第三人原因导致迟延发出通知书。为证实涉案房屋迟延交付王超系因第三人原因及不可抗力因素导致，同和公司提交了以下证据予以证实：1、商品房买卖合同，该证据拟证实合同附件一约定，涉案房屋精装修需要使用瓷砖、石材、乳胶漆、玻璃、木地板、水泥、石灰等材料；2、2016年4月8日，同和公司与金中天集团建设有限公司签订的《南湖空港生态企业园二期项目3号楼室内装修施工工程施工合同》，约定施工期限为4个月；3、开工通知单；4、3栋装修交楼明细（2016年10月30日前）；5、金中天建设集团有限公司的工商登记信息及名称变更说明；以上证据2至5拟证实同和公司委托案外人金中天建设集团有限公司对3栋楼进行室内精装修，规定开工日期为2016年7月25日、施工期限为4个月及违约责任等内容。6、2016年11月17日，同和公司向金中天建设集团有限公司发出《关于施工进度严重拖延的问题》及于2016年12月1日发出的《关于催促3号楼室内装修工程加快施工进度的函》；7、工程业务联系单；8、文件签收单；以上证据6至8拟证实案外人施工进度严重缓慢，导致同和公司未能按期向王超交付涉案房屋，同和公司已及时催促案外人完成工程。9、付款记录，该证据拟证实因案外人施工逾期，同和公司支付了部分款项，余款未进行结算；10、广东省环境保护厅网站截图，该证据拟证实因广东省为期一个月（2016年12月1日至2016年12月31日）的中央环保督查导致涉案房屋精装修所需原材料的上游各类供应商均被进行环保督查，无法按时向案外人提供施工材料，属于政策等不可抗力因素导致案外人施工逾期，进而导致同和公司逾期交楼，依法应属免除责任的情形；11、签收表，该证据拟证实同和公司依约为王超办理房产证，依约履行了办证义务，且王超提前领取了房产证等文件，同和公司不存在逾期交房的主观恶意。王超对上述证据1至11均认为已超过举证期限，不予质证。另，庭审中，同和公司提起反诉要求王超承担逾期付款的违约责任。庭审中，王超认为涉案房屋银行贷款的按揭手续应当由同和公司协助办理，同和公司把银行发放贷款的日期计算为王超支付房款的日期没有依据，逾期付款的责任不在王超。同和公司认为涉案合同并未约定由同和公司办理银行按揭手续，即使同和公司有协助义务，但未能按约定时间发放贷款的责任主要在王超，王超逾期付款给同和公司造成巨大损失。同和公司确认在2016年12月时，涉案项目处于停工的状态，尚未完工，但同和公司在2016年12月31日前已为王超办妥了房地产权证，涉案房屋尚未达到居住条件，至2017年3月通过电话通知王超收楼。以上事实，有商品房买卖合同、银行业务凭证、银行贷款发放凭证、刷卡记录、发票、交付通知书、工程施工合同、开工通知单、4、3栋装修交楼明细（2016年10月30日前）、金中天建设集团有限公司的工商登记信息及名称变更说明、《关于施工进度严重拖延的问题》、2016年12月1日发出的《关于催促3号楼室内装修工程加快施工进度的函》、工程业务联系单、文件签收单、付款记录、广东省环境保护厅网站截图、签收表及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：王超、同和公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。现双方争议的焦点为：一、若王超未按合同约定期限支付房款，同和公司能否享有不交楼的后履行抗辩权；二、同和公司抗辩案外人金中天建设集团有限公司装修进度的迟延是否符合因第三人因素导致同和公司逾期交楼，故能免除违约责任；三、中央环保督查事项是否属不可抗力事件，并能免除同和公司逾期交楼的违约责任。关于同和公司能否享有不交楼的后履行抗辩权的问题。涉案合同第六条房屋交付必须符合以下条件：王超需付清全部房款；王超付清应缴交的全部税、费及如王超违约，应按合同的约定向同和公司交清违约金，否则在王超付清所有相应款项前，同和公司均无义务先向王超交付房屋。现王超已在涉案房屋约定交付时间前向同和公司付清了全部房款及税、费。在本案同和公司提起反诉前，王超对于其是否负有在同和公司交房前支付逾期付款违约金的义务并不知悉，且至今王超、同和公司双方对此仍存在争议。另外，涉案房屋在约定的交付期限内亦未达到交付的条件，王超是否逾期付款并非同和公司未按期交付房屋的直接原因，故同和公司认为因王超逾期付款而免除其逾期交楼的违约责任理据不足，一审法院不予采纳。根据涉案合同第八条约定，除因不可抗力及第三方原因外，同和公司未能按期交房的应承担违约责任。关于第三方原因的问题。同和公司主张系因第三方金中天建设集团有限公司工程进度迟延导致未能按期交付房屋，该问题属同和公司与金中天建设集团有限公司的纠纷，双方也就此约定违约责任，不能据此免除同和公司的责任。另外，同和公司提交的证据为其单方向第三方发出的材料，不足以证实工程进度迟延系因第三方导致，故同和公司据此要求免除其逾期交房违约责任的理据不足，一审法院不予采纳。关于不可抗力原因导致迟延交房的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，同和公司抗辩的中央环保督查为政府行政行为不属不可抗力因素，且同和公司建房所采用的材料本应符合相关标准。即使因原材料问题导致工程进度缓慢，同和公司也并非不能克服。行政行为与房屋迟延交付不存在直接的因果关系。该行政行为所导致的迟延不属于同和公司不能避免且不能克服的情况。综上，同和公司抗辩其无需承担逾期交楼违约责任的理据不足。现王超未提出要求解除合同，故同和公司应按约定以已付房价款1561601元为本金，从合同约定交楼届满之日（2017年1月1日）起至实际交楼之日（2017年3月21日）止，按每日0.05%计付违约金为62464.04元。对于同和公司提出主张逾期付款违约金的反诉请求，虽与王超起诉的诉讼请求基于同一法律关系，但无因果关系，故一审法院不予受理，同时不再另行制作裁定书。同和公司可就王超是否应承担逾期付款的违约责任另行诉讼。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款之规定，于2017年10月9日作出如下判决：在本判决生效之日起三日内，广州市同和实业公司向王超支付逾期交楼违约金62464.04元。本案受理费680.8元（王超已预交），由广州市同和实业公司负担，并于本判决生效之日起三日内直接向王超支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：同和公司在逾期交楼的情况下是否存在可以免除承担相应的违约责任的事由。关于同和公司主张由于业主逾期付款，其不应承担逾期交楼违约责任的问题。涉案合同约定如王超逾期付款超过30日，同和公司有权选择解除合同或要求继续履行合同并要求王超承担违约责任。由于同和公司并未主张解除合同而是在另案中向原审法院提起诉讼，要求王超承担逾期付款违约责任，王超已在涉案房屋约定交付时间前向同和公司付清了全部房款及税、费，而涉案房屋在涉案合同所约定的交付期限内亦未达到合同约定的交付条件，故王超承担逾期付款违约责任并不影响同和公司因逾期交楼而承担相应的违约责任。同和公司主张其之所以逾期交楼是因为第三方金中天建设集团有限公司工程进度迟延，而根据涉案合同第八条其不应承担逾期交楼违约责任。但该合同条款只是约定了除因不可抗力及第三方原因外，同和公司未能按期交房的应承担违约责任，并未明确约定因第三方原因导致其逾期交楼其不用承担违约责任，且同和公司提交的证据为其单方作出的材料，并不足以证实工程进度迟延系因第三方导致，故同和公司据此要求免除其逾期交房违约责任的理据不足。关于同和公司主张涉案楼盘因为中央环保督察导致迟延交房系不可抗力原因的问题。中央环保督查属于政府行政行为，并非不可预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素，且涉案楼盘施工本应符合相关环保标准，环保督察行政行为与房屋迟延交付并不存在直接因果关系。综上所述，原审法院支持业主的诉请并判令同和公司承担相应的逾期交楼违约责任并无不当，本院予以维持。同和公司的上诉主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1362元，由上诉人广州市同和实业公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年三月二十八日书记员 毕晓蕾吴桐