阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1767号
原告：叶秀活，男，汉族，户籍地广东省阳西县，经常居住地阳江市江城区，公民身份号码×××0090。
委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：伦燕银，该公司员工。
委托代理人：区敏莹，该公司员工。
原告叶秀活诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶秀活的委托代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托代理人区敏莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶秀活诉称：2013年4月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢1203号商品房，套内建筑面积97.25平方米，按套内建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米5907.37元，购房款共574492元原告已付清。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且《商品房买卖合同》还约定，被告应当自商品房交付之日起90日内为原告办理权属登记，逾期则按已付房价款的1%向原告支付违约金，而被告未能在合同约定期限内履行义务，已构成违约，应支付违约金5744.92元（574492×1%）给原告。此外，被告交付的商品房实测套内建筑面积为96.45平方米，比合同约定的97.25平方米少0.8平方米，面积差异百分比为0.82%［（96.45-97.25）／97.25］，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款4725.90元（5907.37元×0.8）给原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期办证违约金5744.92元给原告；二、被告返还购房款4725.90元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
被告同心房地产公司辩称：一、原、被告已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2013年10月27日向原告交付房屋钥匙，即原告已于2014年1月13日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房屋价款的1%向××支付违约金。”针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年1月14日至2014年4月13日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关，履行了办理产权登记的义务，只是由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告的上述行为不存违约情况，无需承担违约责任。二、涉案商品房产权登记套内建筑面积为96.45平方米，而合同约定计价面积为97.25平方米，两者之间相差0.8平方米，面积差异百分比为0.82%。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条可知：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。针对以上条款，原告认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大少，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比，分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，被告也不会向其主张该范围内的购房款。而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。故涉案商品房面积差异百分比为0.82%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.22%，即0.22乘以房屋单价5907.37元，被告应返还购房款1299.62元予原告。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。
经审理查明：2013年4月6日，原告叶秀活（××）与被告同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013010106），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢1203号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5907.37元，房屋总价款为574492元；签订合同时，被告交付首期款274492元，余款300000元被告通过银行提供按揭方式交付；××应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的；3、××于交楼届满时仍未能依约向××支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的××需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2013年6月30日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之三的违约金；面积确认及面积差异处理约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房；关于产权登记约定：1、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的。2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《＜商品房买卖合同＞补充协议》，其中约定：××以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，××有权按本合同规定追究××逾期付款的违约责任；面积差异处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房；××收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由××按照国家或当地政府规定缴存（按购房款2%）；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税（楼价总额的0.05%）；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应××支付的费用；××未履行上述付款义务的，××有权顺延交楼及办房产证的时间；××如需委托××办理房屋权属证书的，××应在商品房交付使用后、××发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向××提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等；如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；补充协议还约定了合同解除、保修责任等条款。
上述合同及补充协议签订后，原告于2013年4月17日向被告支付了首期款274492元，于2013年12月21日通过银行按揭的方式支付了余款300000元。2016年5月5日，原告以被告逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房于2015年8月12日办理了房地产证登记（房地产证号为：粤房地权证阳字第××号），登记的主要内容为：房地产权属人为原告叶秀活，房屋建筑面积为120.72平方米，套内建筑面积为96.45平方米。诉讼中，原告拟证明被告逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月29日收到申请办理涉案商品房产权登记的资料：登记申请书、商品房买卖合同、购房款发票、权属证明书、测绘图、维修资金收据、委托书、身份证等提交给阳江市住房和城乡规划建设局，备注栏注明：评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，被告认为原告提交收件收据（存根）的时间已过举证期限，不予认可该证据。此外，被告在庭审时主张在2014年1月14日至2014年4月13日期间向阳江市住房和城乡规划建设局提交了涉案商品房办证材料，但没有提供证据予以证实。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、房产证权属证书、房地产权档案查阅答复书、阳江市住房与规划建设局收件收据（存根），被告提供的《＜商品房买卖合同＞补充协议》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、被告的营业执照、组织机构代码证等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。
本案争议焦点有：一、被告是否构成逾期办证违约行为？二、对于商品房面积差异如何处理问题？
关于被告是否构成逾期办证违约行为的问题。原、被告在《商品房买卖合同》约定了××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。涉案房屋经阳江市住房和城乡规划建设局进行验收合格备案的时间是2014年1月13日，故被告办理涉案商品房权属登记的时间应延顺至2014年1月13日起90日内。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月29日收到涉案商品房权属登记资料登记申请书、申请人身份证、商品房买卖合同、购房款发票、权属证明书、维修金专用收据、质保书、测绘图等，主张被告于2015年7月29日向阳江市住房和城乡规划建设局递交涉案商品房的办证材料，已构成逾期办证的违约行为。虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年8月12日的情况，本院认定被告于2015年7月29日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，被告没有依约于交房之日起90日内向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，其行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金5744.92元（574492元×1%），合理有据，本院予以支持。
关于对商品房面积差异如何处理的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“商品房将使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为-0.82%［（96.45平方米-97.25平方米）／97.25平方米×100%］，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还购房款4725.90元（5907.37元／平方米×（97.25平方米-96.45平方米）］；被告主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.82%，本案中应减去双方免责范围0.6%的面积差，剩下0.332%面积差乘以房屋单价5907.37元／平方米即应返还购房款1920.12元给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，且后来原、被告双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》亦明确约定：差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。因此，涉案商品房的面积差异值应按房产证登记的实测面积减去合同约定的买卖面积计算，及涉案商品房的面积差异值为0.8平方米（96.45平方米-97.25平方米）。被告的上述辩解意见理据不足，本院不予采纳。因此，被告应按合同的约定向原告返还购房款4725.90元（5907.37元／平方米×0.8平方米），故原告请求被告返还多收购房款4725.90元，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十八条和《最高人法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5744.92元给原告叶秀活；
二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款4725.90元给原告叶秀活。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29元（原告已预缴），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一六年六月二十四日
书记员 赖童心