安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第00274号
原告：朱某某，女，住安徽省池州市青阳县。
委托代理人：赵某某，男，住址同上，系原告朱某某丈夫。
委托代理人：刘志强，男，住安徽省池州市青阳县。
被告：青阳县某某开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：汪邦荣，该公司董事长。
委托代理人：杨长根，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。
原告朱某某诉被告青阳县某某开发有限公司（简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员檀丽婷独任审判，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人赵某某、刘志强、被告某某公司的委托代理人杨长根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱某某诉称：2011年5月16日，我与某某公司签订了《商品房买卖合同》，我以每平方米4368元的价格购买某某公司开发的位于青阳县某处11幢604室94.07平方米的房屋，总价款410898元。合同约定某某公司于2012年12月26日将房屋交付给我，另约定某某公司在房屋交付使用后180天内，因出卖人（某某公司）未能提供办理房产证所需资料致使买受人（朱某某）无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付价款的1‰予以赔偿。合同签订后，我依约将购房款全部付清，某某公司于2012年12月26日将房屋交付给我，但直至2013年12月11日才通知我办理房产证所需资料准备齐备，超过约定期限170天。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因某某公司格式合同规定的办理所有权登记期限违反行政法规规定，故无效。某某公司提供我办理房产证所需资料期限应为交房后90天内，即在2013年3月25日前提供。某某公司违约时间应从2013年3月26日开始计算，至2013年12月11日共260天。据此，特具状于法院，要求某某公司应依约赔偿我410898元×1‰×260天=106833.48元。
朱某某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据1、《商品房买卖合同》一份，证明依据双方合同约定，商品房交付使用180天内，因某某公司原因未能提供办理房产证所需材料致使买受人无法办理房产证登记的，某某公司按日支付房价款1‰予以赔偿及由于某某公司开发的房地产没有通过分期综合验收并办理完毕初始登记导致朱某某无法办理房产证的事实；
证据2、商品房销售发票一份，证明朱某某已支付全部购房款的事实；
证据3、查询单一份，证明某某公司于2013年12月11日才通知购房户办理房产证的事实；
证据4、契税发票一份，证明朱某某有两套房屋，符合房屋抵押贷款条件；
证据5、借条一份，证明由于某某公司不能提供朱某某办理房产证证件，导致朱某某高息借款，给朱某某造成损失的事实；
证据6、最高人民法院案例一份，证明法律规定的损失不需要举证。
某某公司辩称：一、我公司与朱某某签订的商品房买卖合同以及约定属实。二、造成本案朱某某购买房屋未能按期办理权属登记的原因是青阳县人民政府无法在规定期限完成拆迁及未在规定期限向我公司交付建设用土地所致，朱某某购买房屋未能按期办理权属登记不能归责我公司与朱某某任何一方，因此朱某某向我公司主张违约金没有事实和法律依据。三、即使造成朱某某不能按期办理房屋权属登记，本案朱某某的绝大部分主张仍不能得到法院支持，理由为：1、双方所订立的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，我公司应在商品房交付后180天内办理房屋登记。该约定合法有效，并不违背我国法律法规的强制性规定。朱某某认为双方所订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定内容违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，属无效条款，由此认定应从商品房交付之日起90天内开始计算违约金，该主张没有法律依据。上述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的系商品房买受人的义务，并没有规定房地产开发企业必须在商品房交付后90天内为买受人办理完毕商品房权属登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房出卖人承担因买受人购买房屋未能按期办理权属登记的违约责任的前提是当事人之间没有特殊约定，而本案我公司与朱某某存在特殊约定，即我公司应在商品房交付后180天内办理房屋权属登记，因此朱某某认为本案应从商品房交付之日起90内开始计算违约金没有法律依据。2、朱某某依据双方合同约定，要求我公司每日按房价款1‰支付违约金没有法律依据。首先，该违约金约定数额过高，我公司依法申请减少违约金。其次，朱某某应当提供因我公司违约造成其损失数额，否则，法院应当依法确定本案违约金数额，即按造成其损失的3０％为标准确定本案违约金数额。依据上述事由，请求法院依法驳回朱某某本案的诉讼请求。
某某公司就其辩解，未向本院提供证据。
经庭审举证、质证，某某公司对朱某某所举证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、4的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但对其证明目的均有异议；对证据5的三性均有异议，该组证据系复印件，无银行流水等证据佐证，不能证明朱某某支付了相关利息，且不能证明该房屋能够贷款；故无法证明朱某某损失存在；证据6不应属于证据，且该两份案例、案由均不同更谈不上其证明目的。
本院认证认为，朱某某提供的证据5系孤证，无相关证据佐证，不能证明朱某某贷款及支付利息的相关情况，本院不予认定；证明6与本案无关联性，不能达到朱某某关于法律规定的损失应该不需要举证的证明目的，则不予认定；其他证据对方对其三性均无异议，且与本案件事实有关联，应予以认定。
基于双方当事人陈述一致的内容及举证、质证、本院认证情况，本院查明的事实为：2011年5月11日，朱某某与某某公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定：朱某某购买某某公司开发的位于青阳县某处11幢604室，建筑面积为94.07平方米，购房总价款为410898元，由朱某某一次性支付，某某公司于2012年12月26日前将商品房交付朱某某使用。该《商品房买卖合同》第十五条对商品房产权登记进行了约定：“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第3项处理：见附件四第3条”。附件四第3条约定：“交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付房价款的1‰予以赔偿”。合同签订后，朱某某依约支付全部购房款410898元，并依法缴纳了房屋买卖相关契税，某某公司也依约于2012年12月26日将朱某某购买的商品房交付与朱某某使用。但某某公司直至2013年12月11日才通知朱某某办理房产证所需资料准备齐备，其提供办理房产证所需资料时，已超过约定期限170天。依据上述事由，现朱某某依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，认为某某公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限为260天，遂提起本案诉讼，请求判令某某公司赔偿其经济损失106833.48元（410898元×1‰×260天）。
本院认为：朱某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。合同履行中，朱某某依约支付全部购房款410898元，并依法缴纳了房屋买卖相关契税，但某某公司未能依约在2012年12月26日将商品房交付朱某某使用后180天内提供办理房产证所需资料，致使买受人朱某某无法办理房屋产权登记的，其行为显属违约，应当依法承担赔偿朱某某经济损失的违约责任。某某公司抗辩造成本案朱某某购买房屋未能按期办理权属登记的原因是青阳县人民政府无法在规定期限完成拆迁及未在规定期限向其公司交付建设用土地所致，因而不能归责其公司与朱某某任何一方，该辩解缺乏事实依据及法律规定，本院不予采纳。关于某某公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限认定问题，依据双方合同约定，某某公司应在2012年12月26日将商品房交付朱某某使用后180天内提供办理房产证号所需资料，即在2013年6月24日前提供办理房产证权属所需资料，但某某公司实际提供上述所需资料时间为2013年12月11日，故逾期时间应认定为170天。朱某某认为依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，某某公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限应认定260天。但上述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的系商品房买受人的义务，并没有规定房地产开发企业必须在商品房交付后90天内为买受人办理完毕商品房权属登记，而本案某某公司与朱某某约定商品房交付后180天内办理房屋权属登记，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故朱某某关于水房地产公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限应认定260天的主张，本院不予支持。关于本案朱某某诉求的损失认定问题，朱某某与某某公司签订《商品房买卖合同》时约定：在商品房交付使用180天内，因某某公司原因未能提供办理房产证所需材料致使受人无法办理房产证登记的，某某公司按日支付房价款1‰予以赔偿，该约定系双方预先确定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，属合同法规定的支付违约金情形。参照中国人民银行同期贷款基准年利率5.6%的标准计算，上述双方约定的日1‰的比例高出同期银行利率六余倍。现某某公司认为双方约定的违约金过高，要求予以减少，且朱某某、某某公司均未举证证明守约方朱某某因违约所造成的实际损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，本院参照中国人民银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）的1.8倍对朱某某与某某公司约定违约金予以调整。根据朱某某已付购房款总额及某某公司逾期提供办理房产证权属所需资料的时间，确定某某公司应支付朱某某违约损失数额为19558.74元（410898元×170天×（5.6%÷12÷30）×1.8］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告青阳县某某开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱某某经济损失19558.74元；
二、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2436元，减半收取1218元，由青阳县某某开发有限公司负担852元，朱某某负担366元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 檀丽婷
二〇一四年八月二十九日
书记员 吴 川
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。