山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第881号
上诉人（原审被告）：烟台牟平天创投资开发有限公司，住所地：烟台市牟平区宁海大街639号。
法定代表人：吴光梅，该公司总经理。
委托代理人：周志军，男，1972年2月5日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：刘晓冬，退休工人。
委托代理人：刘晓茹，女，1958年4月11日出生，汉族，系被上诉人的姐姐。
被上诉人（原审被告）：烟台振华量贩超市有限公司，住所地：烟台市芝罘区南大街78号。
法定代表人：王静，该公司经理。
原审被告：烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场，住所地：烟台市牟平区宁海大街635号。
负责人：戚四海，该广场经理。
上诉人烟台牟平天创投资开发有限公司（以下简称天创公司）因与被上诉人刘晓冬、烟台振华量贩超市有限公司（以下简称振华量贩）、原审被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场（以下简称振华广场）租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民一初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于烟台市牟平区宁海大街635号的龙辉商厦系山东园城实业集团有限公司与烟台市牟平龙辉商厦有限公司联合开发的，其中一至三层是商场，共计11110.64平方米（包括商场内部整体商铺为9897.50平方米及一层对外的门市房），统称汇龙湾商场；四至十一层是住宅，共计9381.58平方米。2005年刘晓冬购买了汇龙湾商场的两处商铺，编号为2-D02号，建筑面积为9.63平方米。2005年10月6日，刘晓冬与烟台百联达商业顾问有限公司、天创公司签订了一份商铺委托协议书，委托烟台百联达商业顾问有限公司招商，天创公司做担保，将该商铺对外出租，到2007年10月5日该协议履行完毕。此后，汇龙湾商场处于闲置状态。刘晓冬于2008年3月12日办理了商铺的产权证，于2009年6月2日办理了商铺的土地使用权证，将商铺产权及土地使用权登记在本人名下。
2010年12月27日，天创公司（合同甲方）与振华量贩（合同乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于牟平区宁海大街635号的牟平龙辉商厦一、二、三层总建筑面积9897.50平方米（其中5172.73平方米属于甲方自有产权，4724.77平方米属于甲方以租赁方式取得承租经营权）租赁给乙方使用，以总建筑面积作为双方结算租金的依据，并同意乙方在牟平成立公司后，承租方主体变更为新公司，由新公司继续履行合同；租期为15年，起租日以双方办理交接手续日顺延三个月后第一日开始计算租金；租金按照建筑面积每天每平方米0.75元计算，每三年递增一次，每次递增3%，以此类推直至合同终止；租金每年分两次支付，即起租日之日起十日内支付当年租金的50%，起租日之日起每满六个月后十日内支付另50%的租金；逾期支付，按年租金的万分之四向甲方交纳滞纳金，逾期六十日，甲方催交后乙方仍不执行的，甲方可解除合同。后自2011年开始至刘晓冬起诉前，汇龙湾商场大多数业主陆续与天创公司签订了房屋租赁合同，同意由天创公司承租业主的商铺并享有向第三方转租的权利。合同约定：租期自2011年4月1日至2023年3月31日止；每年租金按照业主总购房款的4.5%计算，即年租金=购房款×4.5%，每三年递增一次，每次按上次的租金递增2%，以此类推直至合同期满；租金每半年支付一次，每次在到期后两周内付清，如遇到节假日顺延；逾期付款，自逾期后第三十一天起，按当期应付租金的同期银行存款利息向业主交纳滞纳金，超过三十日不付租金，业主有权解除合同。截止刘晓冬起诉之日，尚有包括刘晓冬在内的少部分业主未与天创公司签订租赁合同。2011年1月14日，振华广场登记成立，此后作为振华量贩在牟平区成立的新公司实际使用汇龙湾商场。
原审庭审中，双方争议的焦点是天创公司是否有权将汇龙湾商场对外整体出租，天创公司与振华量贩签订的租赁合同是否有效。刘晓冬主张其对商铺享有产权，天创公司未经其许可便与振华量贩签订租赁合同，将包含刘晓冬商铺在内的汇龙湾商场整体出租给振华量贩，该租赁合同无效。天创公司辩称其根据汇龙湾商场业主委员会制定的议事规则，已取得三分之二以上业主同意，并与业主签订承租合同，取得对汇龙湾商场对外出租经营的权利，故其与振华量贩签订的租赁合同有效。为此，天创公司提交以下证据：1、汇龙湾商厦业主大会筹备组第一次会议记录（时间：2009年8月17日，会议拟定了《汇龙湾商厦业主大会议事规则（草案）》、《汇龙湾商厦管理规约（草案）》、业主委员会候选人名单，并决定于2009年8月20日至8月23日以书面征求意见的形式召开汇龙湾商厦第一次业主大会会议，对两个草案进行表决，并选举业主委员会成员）；2、汇龙湾商厦业主委员会第一次会议记录（时间：2009年8月24日，会议选举产生业主委员会主任、副主任）；3、汇龙湾商厦业主委员会委员名单（除主任、副主任外有刘晓冬等共计九人）；4、汇龙湾业主委员会筹备组向汇龙湾商厦各位业主发布的公告（时间：2009年8月24日，内容为：在社区居委会的统一指导下，汇龙湾商厦第一次业主大会已于2009年8月23日召开。应到业主462人，实到388人。经过现场投票、唱票，现场产生9名业主委员会成员：沙永乐、曲红、刘晓冬、刘晓冬、林广庆、张春杰、王万亮、姜元新、于德权）；5、业主委员会章程；6、牟平汇龙湾商场业主委员会议事规则（该规则是2009年10月23日形成的，内容包括“对商场的租赁、收益分配及其相关问题的决议，必须经业主代表三分之二以上表决权的业主代表通过”刘晓冬等七名业主委员会会员在该议事规则上签字同意）；7、天创公司与业主签订的250余份租赁合同。刘晓冬对该250余份租赁合同的真实性没有异议，对其他证据均不认可，称汇龙湾商场根本不存在业主委员会以及议事规则，即使业主委员会成立，其成立的合法性及形成的议事规则都存在问题，刘晓冬对其商铺拥有所有权，不能通过所谓的议事规则对刘晓冬的商铺进行处分，且2011年5月27日，由牟平区政府主持了一次全体业主大会，就业主是否同意将汇龙湾商场整体出租给振华量贩进行表决，未有超过三分之二的业主表示同意，并提交录制的视频资料加以证实。天创公司辩称视频资料只能反映当时的情况，实际汇龙湾商场298位业主中已有超过三分之二以上业主与其签订了租赁合同。
振华广场隶属于烟台牟平区振华商厦有限公司，振华量贩与振华广场只存在业务上的指导关系。
刘晓冬于2014年1月9日诉至原审法院，请求：一、确认天创公司与振华量贩签订的房屋租赁合同涉及刘晓冬所有商铺部分无效；二、天创公司、振华量贩和振华广场将3-D02号商铺返还给刘晓冬；三、天创公司、振华量贩按照每天每平方米0.75元的标准支付刘晓冬自2010年12月27日至判决生效之日止的商铺占有使用费。
原审法院依据刘晓冬提交的房产证、土地使用权证、视频资料，天创公司提交的房产证、租赁合同以及庭审陈述笔录等认定以上事实。
原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘晓冬购买的牟平汇龙湾商场的商铺已经进行产权登记，刘晓冬对其商铺享有所有权，任何单位和个人不得侵犯。天创公司在未征得刘晓冬同意的情况下与振华量贩签订租赁合同，该租赁合同明确约定租赁房产为汇龙湾商场一、二、三层，并以三层总建筑面积作为双方结算租金的依据，故天创公司将包含刘晓冬商铺在内的牟平汇龙湾商场整体出租给振华量贩的行为侵犯了刘晓冬的合法权益，该房屋租赁合同涉及到刘晓冬商铺部分无效。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但对于业主的专有部分不能以大部分业主同意为由进行处分。故天创公司以牟平汇龙湾商场系整体商铺，根据业主委员会制定的议事规则，在取得三分之二以上业主同意的情况下将牟平汇龙湾商场对外出租为由进行抗辩，理由不当，法院不予采纳。振华量贩对天创公司对外出租汇龙湾商场的权限未尽到完全审查义务，其与天创公司签订租赁合同并将汇龙湾商场交付给振华广场经营使用，其行为亦存在过错，故天创公司、振华量贩应对刘晓冬的经济损失承担连带赔偿责任。刘晓冬的经济损失主要是其商铺对外出租应得的租金，而天创公司对外整体出租汇龙湾商场的租金价格为每平方米每天0.75元，刘晓冬主张按照该租金标准支付其占有使用费，理由正当，法院予以支持。因天创公司、振华量贩签订合同的时间为2010年12月27日，且未有证据证实振华广场使用汇龙湾广场的具体时间，法院认定合同签订之日为天创公司、振华量贩侵犯刘晓冬权利之日。故天创公司、振华量贩应按7.22元／天（0.75元／天×9.63平方米）支付刘晓冬自2010年12月27日起至判决生效之日止的租金损失。因天创公司与振华量贩签订房屋租赁合同，由振华量贩承租汇龙湾商场一至三层，该合同涉及到刘晓冬商铺部分无效，天创公司、振华量贩对该房屋租赁合同部分无效均应承担过错责任，而商铺的实际使用者是振华广场，故天创公司、振华量贩和振华广场均负有向刘晓冬返还其商铺的责任。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年3月26日判决：一、天创公司与振华量贩签订的房屋租赁合同涉及刘晓冬商铺（烟台市牟平区宁海大街635号汇龙湾商场2-D02号）部分无效。二、天创公司、振华量贩、振华广场于判决生效后十日内将2-D02号商铺返还给刘晓冬。三、天创公司、振华量贩于判决生效后十日内按7.22元／天向刘晓冬支付自2010年12月27日至判决生效之日止的经济损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1452元，由天创公司、振华量贩各交纳726元。
宣判后，上诉人天创公司不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。刘晓冬购买商铺所在的牟平汇龙湾商场已成立业主委员会，并设立了业主委员会议事规则。天创公司根据该议事规则，在取得三分之二以上业主同意的情况下与振华量贩签订租赁合同，对汇龙湾商场进行租赁是合法的。二、原审认定刘晓冬的经济损失计算错误。根据上诉人与振华量贩签订的房屋租赁合同及上诉人与牟平汇龙湾商场业主签订的房屋租赁合同，足以认定振华广场使用汇龙湾商场的开始时间是2011年4月1日，而非原审认定的2010年12月27日。上诉人与振华量贩只应向刘晓冬支付自2011年4月1日至其起诉之日止的商铺占有使用费。综上，请求撤销原判，依法改判上诉人与振华量贩签订的房屋租赁合同有效，上诉人与振华量贩无需向刘晓冬返还商铺，房屋租赁合同应继续履行，上诉人与振华量贩向刘晓冬支付自2011年4月1日起至其起诉之日止的商铺占有使用费。
被上诉人刘晓冬辩称，上诉人的上诉理由不成立。原判正确，请求维持。
被上诉人振华量贩、原审被告振华广场均未予答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，被上诉人刘晓冬已经办理了涉案商铺的产权证，其对涉案商铺依法享有所有权。上诉人天创公司与被上诉人振华量贩就包含涉案商铺在内的汇龙湾商场签订房屋租赁合同，并未征得被上诉人刘晓冬的同意，该行为侵犯了被上诉人刘晓冬的合法权益，原审认定房屋租赁合同涉及涉案商铺部分无效正确。上诉人天创公司以汇龙湾业主委员会已同意其与被上诉人振华量贩签订租赁合同为由，认为其将涉案商铺出租给被上诉人振华量贩合法有效的主张，没有法律依据，本院不予采纳。上诉人天创公司应当向被上诉人刘晓冬返还涉案商铺。上诉人天创公司上诉主张振华广场开始使用汇龙湾商场的时间是2011年4月1日，但未提交证据证实。原审认定上诉人天创公司与被上诉人振华量贩签订房屋租赁合同之日为侵犯被上诉人刘晓冬权利之日并无不当，上诉人天创公司应自2010年12月27日起支付涉案商铺的占有使用费。综上所述，上诉人的上诉不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1452元，由上诉人烟台牟平天创投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 李 安
二〇一四年九月十二日
书 记 员 付微微