广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终486号
上诉人（一审被告）：曾新华。
委托代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。
委托代理人：黄贤敬，广西汇豪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：贺州市广运汽车贸易有限公司，住所地：贺州市八步区钟山中路21号。
法定代表人：潘永松，总经理。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：赖其君，广西灵丰律师事务所律师。
原审第三人：广西贺州市汽车大修厂，住所地：八步区钟山中路**号。
法定代理人：黎志远，厂长。
上诉人曾新华因与被上诉人贺州市广运贸易有限公司（以下简称“广运公司”）、原审第三人广西贺州市汽车大修厂（以下简称“大修厂”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第2066号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成由代理审判员张依传担任审判长，代理审判员蒙晓华、邓行奇参加的合议庭审理了本案。书记员邓国敏担任法庭记录。上诉人曾新华的委托代理人罗志刚、被上诉人广运公司的委托代理人欧海燕到庭参加诉讼。原审第三人大修厂经本院合法传唤未到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2010年11月2日，曾新华（甲方）与潘军勇（乙方）签订场地租赁合同书，约定：甲方自愿将位于南环路贺州市汽车大修厂（原生产区的鱼塘）土地转租给乙方做为汽车销售、物流、车队管理的办公场所。面积2000平方米。租用期限5年，租期从2010年12月1日起至2015年11月31日止。合同签订之日起至2010年11月30日止为乙方建设场地时间，不收取费用。2010年12月1日后开始收取租金。此块地租第一至第二年月租金2元每平方米，即每月4000元。第三年月租金2.5元每平方米，即每月5000元。第四年月租金3元每平方米，即每月6000元。第五年月租金3.5元每平方米，即每月7000元。第一个月之后的每月租金必须在当月1日前一次性付清。乙方应按约定给付租金，超过十天不按时交付租金给甲方的，甲方有权单方收回此地块并终止合同。合同期间如遇国家征收本土地时，合同中止。土地补偿款与乙方无关。但该土地上面由乙方投资的建筑物及附着物如有国家及政府的政策性补偿归乙方所有。2011年1月10日，被告出具收到潘军勇交来场地租金4000元的收款收据。2011年3月7日，被告出具收到潘军勇交来场地租金4000元的收款收据。2011年6月1日，被告出具收到广运公司交来场地租金4000元的收款收据。2011年11月10日，被告出具收到潘军勇交来场地租金4000元的收款收据。2012年3月5日，被告出具收到广运公司交来场地租金4000元的收款收据。2013年6月1日，被告出具收到广运汽贸公司交来6月份地租5000元的收款收据。2014年3月1日，被告出具收到广运公司交来3月份场地租金6000元的收款收据。2015年4月1日，被告出具收到广运公司4月份场地租金7000元的收据。2015年5月1日，被告出具收到广运公司5月份场地租金7000元的收据。
2015年6月1日，贺州市汽车大修厂、贺州市汽车大修厂停车场对大修厂停车场内各租户发出通知：因市政府依法收回大修厂部分国有土地，用于规划建设市环保局办公大楼。停车场的现租土地在政府收回土地的范围内，根据与各租户签定的租赁合同有关条款，场地租赁合同无条件终止，请在接到通知后20日内（即2015年6月20日止）把租用的场地上自己物品搬走及建筑拆迁，将场地退还给市政府规划使用，并到停车场办公室办理拆迁费用领取和解除合同事宜，逾期不办理后果自负。2015年5月8日，广西汇业资产评估有限公司做出广汇业评报字（2015）第009号广西贺州市汽车大修厂、贺州市项目招储有限公司拟补偿曾新华投资建设在贺州市八步区钟山中路21号的房屋建（构）筑物评估项目资金评估报告书，评估结论为，委托评估的资产在评估基准日2015年4月29日评估价值为1260610元，其中房屋建筑物评估价值835240元，构筑物评估价值425370元。建筑物均为2010年建成，未办证。带装修房屋（路边门面房及餐厅、南北物流公司办公室、客房）为混合结构，建筑面积968平方米，原值693090元，成新率79%，净值547540元，评估价格566元每平方米。未带装修房屋（门卫房、修理工具房）为砖木结构，建筑面积349.3平方米，原值115270元，成新率79%，净值91060元，评估价格261元每平方米。钢架厂棚为简易结构，建筑面积1572.75平方米，原值294100元，成新率66%，净值194110元，评估价格123元每平方米。公厕为砖木结构，建筑面积8平方米，原值3200元，成新率79%，净值2530元，评估价格316元每平方米。构筑物均为2010年建成，包括：1、自动伸缩门1条，长9米，高1.7米，原值7200元，成新率50%，净值3600元。2、广告牌为铁架结构，面积32.08平方米，原值11228元，成新率50%，净值5610元。3、砖围墙高1.2米，长200米，原值28320元，成新率75%，净值21240元。4、铁网围墙高1.7米，长300米，原值15000元，成新率75%，净值11250元。5、380伏电线，400米，原值13726元，成新率75%，净值10290元。6、水井、水塔原值5000元，成新率75%，净值3750元。7、消防池原值10400元，成新率75%，净值7800元。8、排水涵原值20500元，成新率75%，净值15380元。9、化粪池原值40700元，成新率75%，净值30530元。10、场地土方回填原值186120元，成新率75%，净值139590元。11、场地碎石回填原值210500元，成新率75%，净值157880元。12、水泥路原值12600元，成新率75%，净值9450元。13、安装监控费，8个摄像头，原值18000元，成新率50%，净值9000元。
原告投资的建筑物221.45平方米，评估价格566元每平方米，评估价值为125340.7元。原告投资的化粪池1个，评估价值为2775.45元（30530元÷11）。原告投资的铁网围墙包括路边的30米和里面的90米，共计120米，评估价值为4500元（120米÷300米×15000元×75%）。原告投资的水泥路宽4米、长20米，评估价值4200元（80平方米÷180平方米×12600元×75%）。
2015年5月22日，广西贺州市汽车大修厂（甲方）与曾新华（乙方）签订协议书：甲方支付乙方补偿金126万元。此补偿金为总额包干，甲方履行补偿义务后，乙方保证就甲方收回场地事项不再以任何形式、任何理由向乙方提出任何赔偿费用要求。甲方分两次通过银行转账方式支付乙方补偿126万元。在本协议书签订后5天内，甲方支付80万元给乙方；经双方现场验收，确认乙方已完成所租赁场地内相关设施的拆除工作，甲方便一次性支付剩余款项46万元。贺州市项目招储有限公司作为见证方在协议书上盖章。2015年5月15日，贺州市汽车大修厂向贺州市项目招储有限公司申请拨款。2015年5月22日，贺州市项目招储有限公司已支付贺州市汽车大修厂补偿款80万元。
贺州市广运汽车贸易有限公司成立于2010年8月23日，2012年8月24日办理工商变更登记：股东潘军勇变更为潘永仪，法定代表人潘军勇变更为潘永仪。
一审法院认为，被告从广西贺州市汽车大修厂租赁场地后与原告原法定代表人潘军勇签订转租合同，转出租部分场地。本案争议焦点问题之一是本案的合同主体是原告与被告抑或原告原法定代表人潘军勇与被告。原告注册成立后不到3个月即签订本案合同，原告注册登记的地址在本案租赁场地，原告的实际经营地址一直也在本案租赁场地。合同履行过程中，被告出具的收取租金收条部分注明是潘军勇交费，部分注明是原告交费，特别是潘军勇不再是原告法定代表人后，依然注明由原告交费。潘军勇签订合同时是原告法定代表人，实际履行合同的是原告，潘军勇签订合同的行为应认定为职务行为，而非其个人行为。被告认为签订合同的是潘军勇，潘军勇签订合同的行为是个人行为而非职务行为。被告的上述辩驳主张不成立，该院不予采纳。根据场地租赁合同书第一条第3款约定“合同期间如遇国家征收本土地时，合同中止。土地补偿款与乙方无关。但该土地上面由乙方投资的建筑物及附作物如有国家及政府的政策补偿归乙方所有”，原告应获得相应的地上建筑物与构筑物的补偿款。原告要求被告支付建筑物补偿款125340.7元、化粪池1个的补偿款2775.45元、铁网围墙补偿款4500元、水泥路补偿款4200元，合计136816.15元，该院予以支持。原告陈述本次评估补偿的铁网围墙300米全是其投资没有证据证明。原告投资的卫生间及杂物间17.36平方米、广告牌、排水函、摄像头，原告没有证据证明在本次评估补偿范围内。对原告要求被告支付的其他补偿款，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：被告曾新华应支付原告贺州市广运汽车贸易有限公司补偿款136816.15元。案件受理费4300元（原告已预交），由原告贺州市广运汽车贸易有限公司负担1358元，被告曾新华负担2942元。
上诉人曾新华不服一审判决，上诉称：一、在程序上，一审遗漏必须参加诉讼的当事人。本案所审理的合同为《场地租赁合同书》，签订合同的双方当事人分别为承租人潘军勇及出租人曾新华，本案的争议焦点是合同的主体问题，判决结果直接影响对承租人潘军勇的权利义务。法院应当通知潘军勇作为第三人参加诉讼。二、在法律适用上，一审判决不能通过间接证据认定合同主体。本案的争议焦点主要为：本案所涉的《场地租赁合同书》的主体如何确定。潘军勇与上诉人签订《场地租赁合同书》的行为是职务行为还是个人行为。本案的诉讼参加人之间的法律关系。首先，与此争议焦点相关的事实包括：2010年8月23日成立被上诉人，法定代表人为潘军勇，股东为潘军勇、余波。2010年11月2日，潘军勇与上诉人签订《场地租赁合同书》，合同履行期间，上诉人出具的收据中，部分收据显示交款人是潘军勇，部分收据显示交款人是广运公司。其次，一审判决依据部分交租金的收据中显示交款人为被上诉人以及其法定代表人由变更后仍由被上诉人交款为由，认定《场地租赁合同书》的承租人系被上诉人而非潘军勇，此为适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，在合同约定不明或未约定时，能够通过间接证据或法律规定认定的事实包括：质量、价款或者报酬、履行地点等内容，但不包括合同主体方面的事实。再次，从以下事实看，也应当认定潘军勇为合同主体：l、《场地租赁合同书》中首部显示乙方为潘军勇，尾部乙方是由潘军勇签名；2、合同签订日之前，被上诉人已经成立；3、合同的内容并无任何内容显示潘军勇系被上诉人的法定代表人，也无任何内容该合同是为被上诉人所订立。最后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，”之规定，《场地租赁合同书》仍然在曾新华与潘军勇之间有效，只有潘军勇才能依据《场地租赁合同书》向曾新华主张合同权利，而被上诉人作为转承租人只能依据其与潘军勇之间的转租协议向潘军能主张权利。综上所述，上诉人认为，上诉人曾新华与潘军勇系《场地租赁合同书》的合同双方当事人，只有潘军勇才有权依据《场地租赁合同书》主张合同权利。一审判决仅仅依据部分间接证据，忽视书面《场地租赁合同书》，特别是在合同签订一方潘军勇未参加诉讼发表意见的情况下，就轻易地认定合同外的一方为合同的主体，导致曾新华无法主张对潘军勇的抗辩，也剥夺了潘军勇依据《场地租赁合同书》向曾新华主张权利以及潘军勇依据转租协议向被上诉人抗辩的权利，更有可能在其后潘军勇与曾新华之间的纠纷或诉讼中出现法院判决的冲突。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广运公司答辩称：一、潘军勇从2010年8月23日起至2012年8月24日担任答辩人的法定代表人，而涉案的租赁合同的签订时间为2010年ll月2日，即涉案租赁合同签订时，潘军勇系答辩人的法定代表人。二、答辩人自成立时（2010年8月23日）至2015年7月31日期间，经营场地一直在本案所涉租赁合同约定的场地内，且答辩人注册登记的住所亦为本案所涉的租赁场地。三、答辩人的许可经营范围包括：重型卡车、五金、文具、建材销售等，而本案所涉《场地租赁合同书》第一条约定的租赁土地用途为汽车销售、物流、车队管理的办公场所，即答辩人的经营范围与涉案租赁场地约定的用途相一致。四、虽然在潘军勇担任答辩人法定代表人期间，上诉人出具的收取租金收条部分注明是潘军勇交费，但是该款项实际上是答辩人支付，而在此期间大部分收取租金收条所注明的是答辩人交费。况且，在潘军勇不担任答辩人法定代表人之后，租金仍由答辩人支付，收取租金收条亦注明是答辩人交纳，且答辩人所支付的租金金额与《场地租赁合同书》约定的租金金额完全一致。五、涉案合同签订后，系答辩人根据合同的约定在租赁的场地内进行投资建设，建成后亦是答辩人管理和使用。可见，虽然涉案的《场地租赁合同书》是以潘军勇的个人名义签订，但是实际履行该合同的是答辩人。即，潘军勇签订该合同的行为实质是答辩人的经营行为，为职务行为。因此，根据《民法通则》第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，相应的权利义务应当由答辩人享有和承担。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
原审第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相关权利。
被上诉人提交两份证据：1、《领款单》2份。2、《收条》1份。证明涉案《场地租赁合同书》签订后，贺州市广运汽车贸易有限公司根据合同的约定在租赁的场地内进行投资建设的事实。《领款单》里有潘军勇的签字，是原件，《收条》是复印件。
上诉人二审期间未向法院提交由符合规定的新证据。
本院依职权调取对潘军勇的询问笔录一份，证明潘军勇与曾新华签订合同时是代表广运公司，同时认可补偿款应当补偿给广运公司。
上诉人对被上诉人提交的证据质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，关联性有异议，只能证明潘军勇与广运公司内部的关系，不能证明上诉人与广运公司有合同关系。对本院依职权调取潘军勇的笔录不予认可，认为潘军勇的陈述是虚假的。
被上诉人对本院依职权调取潘军勇的笔录的合法性、关联性、真实性均无异议。
本院对证据的分析与认定：本院认为，被上诉人提交的证据与本院依职权调取潘军勇的笔录以及一审原告提供的证据能相互印证，本院予以确认。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是本案潘军勇与上诉人曾新华签订的合同是其个人行为还是职务行为。本案中，根据本院依职权调取对潘军勇的询问笔录，潘军勇明确与曾新华签订合同时是代表广运公司，同时认可补偿款应当补偿给广运公司。所以一审法院结合合同的履行、租金的缴纳、场地的建设、广运公司的登记地址、经营范围等认定潘军勇签订合同的行为属于职务行为并无不当。上诉人主张本案潘军勇与曾新华签订合同属个人行为的理由不能成立。本院不予采信。同时，因本案是潘军勇签订合同的行为是代表公司，广运公司作为原告提起诉讼符合法律的规定，潘军勇不是必须参加诉讼的当事人。综上，上诉人主张一审遗漏必须参加诉讼的当事人的上诉理由不能成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，上诉人的上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3036元（上诉人曾新华已预交），由上诉人曾新华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张依传
代理审判员 蒙晓华
代理审判员 邓行奇
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 邓国敏