江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6974号
上诉人（原审原告）刘克，男，1982年6月20日生，汉族，个体户。
委托代理人谢庆奎，江苏首开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张国珍，女，1962年1月15日生，汉族，退休职工。
被上诉人（原审被告）李东生，男，1952年12月18日生。
上述两被上诉人的共同委托代理人林贵宝，江苏天地仁和律师事务所律师。
上诉人刘克因与被上诉人张国珍、李东生房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘克原审诉称，张国珍与李东生系夫妻关系。2007年4月9日，刘克、张国珍、李东生签订关于雨花台区春江新城J某幢（韩府坊某幢304室）房屋买卖协议一份，张国珍自愿将该房屋出售刘克，价格237000元。刘克已给付张国珍200000元，并于2011年3月1日支付张国珍4000元用于办理房产证、土地证，现两证已办齐。刘克自合同签订后即入住至今。刘克多次要求张国珍协助办理过户手续，张国珍拒绝。为维护刘克合法权益，提起诉讼，请求判令张国珍、李东生协助办理过户手续，继续履行合同。
张国珍、李东生原审辩称，刘克、张国珍、李东生的合同房屋没有满五年，违反法律，合同无效；张国珍、李东生没有第二套经济适用房，不符合过户条件。建议双方协商调解，如果调解不成请求驳回起诉。
原审法院经审理查明，2004年7月25日，张国珍因位于南京市建邺区棉花堤大街22号的房屋拆迁与聂昌杰共同申请购买经济适用住房，李东生为同住家庭成员，系张国珍丈夫，聂昌杰系张国珍母亲。2004年8月4日，张国珍与南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司签订意向性购房协议书，购买位于南京市雨花台区铁心桥街道经济适用房J某幢304室，价格1800元／平方米（建筑面积75平方米），预收购房款（房票）135000元，约定于2005年12月31日前交付房屋。2007年4月9日，刘克与张国珍签订房屋买卖协议，约定：张国珍自愿将座落于春江新城J某幢（韩府坊某幢304室75平方米）房屋出售给刘克，作价237000元；刘克已支付200000元，余款37000元待房产证、土地证过户到刘克名下时一次性付清；自张国珍取得房屋之日起五年内过户。同日，刘克支付张国珍200000元，形成收条一份。合同签订当日，刘克实际入住至今。2009年11月19日，张国珍与南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司签订经济适用住房买卖契约，约定：张国珍购买春江新城韩府坊某幢2单元304室房屋，建筑面积72.86平方米，房款131148元；房屋于2007年12月31日前交付。2011年3月1日，刘克支付张国珍4000元，用于办理房产证、土地证。同年5月，张国珍交纳契税，办理了房屋所有权证、国有土地使用证。房屋登记在张国珍一人名下。
上述事实有婚姻关系证明、南京市征地房屋拆迁户购买经济适用住房申请表、意向性购房协议书、房屋买卖协议、收条、南京市经济适用住房买卖契约、完税证、房屋所有权证、国有土地使用证及当事人当庭陈述等证据证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，刘克与张国珍、李东生间的房屋买卖合同，属于规避管理行为，违反了合同法第五十二条的规定，是无效的。刘克请求被告张国珍、李东生协助办理过户手续，不符合有关法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，原审法院判决：驳回刘克的诉讼请求。原审案件受理费4855元，由刘克负担。
刘克不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决对于双方房屋买卖合同的签订及房屋交付情况基本查清，但判决理由明显不当。对于房屋买卖合同的签订以及房屋的交付，双方都是自愿进行的，不存在欺诈、胁迫，更不存在恶意串通损害他方利益的行为，也不存在违反法律、行政法规的强制性规定。原审法院认定双方的房屋买卖合同属于规避管理行为，违反合同法第52条规定，是无效的，系适用法律错误。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法确认双方的房屋买卖合同合法有效，判令被上诉人继续履行合同，配合上诉人办理房屋产权过户登记手续；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人张国珍、李东生答辩称，原审判决书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人明知。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，被上诉人因拆迁需要安置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案被上诉人的被拆房屋进行评估后，被上诉人选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定，对此，在被上诉人取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、适用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，采取规避当时违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双方当事人签订的买卖房屋协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。
关于本案的处理问题，本院认为，合同无效自始无效，并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。据此，本案中，上诉人基于合同有效而诉请被上诉人协助其办理涉案房屋过户手续，因涉案协议无效，其请求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因造成合同无效的原因和责任是相当明确的，但由于当事人在诉讼中未提出与合同无效相关的解决纠纷的请求，故本院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4855元，由上诉人刘克负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月四日
书 记 员 闫宇虹