广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终969号
上诉人（原审原告）：深圳市坑梓沙田股份合作公司。
法定代表人：赖雄辉，董事长。
上诉人（原审原告）：深圳市坑梓沙田股份合作公司上廖分公司。
负责人：宋敬东，经理。
上诉人的共同委托代理人：张福军，广东深坪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈双强。
上诉人深圳市坑梓沙田股份合作公司（以下简称沙田公司）、深圳市坑梓沙田股份合作公司上廖分公司（以下简称沙田公司上廖分公司）因与被上诉人陈双强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法梓民初字第198号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，作为甲方的原龙岗坑梓街道沙田上廖经济合作社与作为乙方的陈双强于2005年3月1日签订了《厂房出租合同》，约定：1、由甲方将座落在xxxx路边xxx号门牌厂房一套，面积共有1120平方米租给乙方办厂使用。2、厂房租赁期限十年，即从2005年3月1日起至2015年2月30日止。装修期二个月，2005年5月1日起计租。3、厂房租金为每月6500元。4、合同签订后，乙方应付甲方押金6500元，押金在合同期满后退回给乙方。5、从计租之日起，乙方应每月上交沙田社区居民委员会文明小区管理费250元，由乙方直接缴交。6、在租赁期内，水、电及有关部门收取的一切税费由乙方自行承担。7、租赁期内，甲方提供变压器（80千瓦）及电房配套设施给乙方保管使用，如有损坏，由乙方负责维修。8、如乙方提前终止租赁合同，乙方必须两个月之前书面通知甲方，并要补充甲方一个月厂租作为补偿。9、甲方委派厂长一名，协助厂方搞好工作，乙方必须从2005年3月1日起支付厂长工资，厂长必须按沙田社区居委规定的厂长责任制做好各项工作，工资由乙方支付给甲方，每月1500元，再由甲方支付给厂长。10、乙方向甲方上交的厂租及厂长工资必须在每月十日前交付给甲方，不得拖欠。如拖欠厂租超过一个月，甲方有权派人禁止乙方出货，及有权变卖乙方厂房内机械设备等财产……上述合同签订后，龙岗坑梓街道沙田上廖经济合作社依约将厂房交给陈双强使用。此后，因龙岗坑梓街道沙田上廖经济合作社更名为沙田公司上廖分公司，沙田公司与陈双强于2005年5月30日再次签订《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》，该合同书内容与上述《厂房出租合同》内容大致相同，仅变更如下主要内容：1、出租方由沙田公司上廖分公司变更为沙田公司；2、租金由原来的6500元／月变更为5000元／月；3、厂长工资变更为按照沙田社区规定由乙方支付（厂长从2005年3月1日起开始计算）；4、乙方若拖欠租金，甲方书面通知乙方交纳欠款之日起3日内，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权停止乙方使用租赁房屋内的有关设施，乙方若拖欠租金超过2个月，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，履约保证金不予退还。2005年5月至2014年7月期间，陈双强每月向沙田公司上廖分公司缴纳租金5000元；2005年3月1日至2011年7月期间，陈双强每月向沙田公司上廖分公司缴纳厂长工资1500元；2011年8月至2014年5月，陈双强每月向沙田公司上廖分公司缴纳厂长工资2000元；2014年6、7月份每月向沙田公司上廖分公司缴纳厂长工资3000元，2014年8月至2015年2月底合同到期之时的厂长工资及每月租金，陈双强均未向沙田公司上廖分公司支付。沙田公司上廖分公司经催收无果，遂于2015年5月11日诉至该院。
另查：1、2011年5月13日，陈双强向沙田公司上廖分公司书面申请将厂房转租给他人使用，沙田公司上廖分公司在《申请书》上盖章确认同意转租，并注明“转租方产生一切后果由乙方承担”。2、2011年7月18日，沙田公司发出《通知》，将其辖区企业的厂长工资自2011年8月1日起由每人每月2000元调整为每人每月2500元；2014年5月4日，沙田公司再次发出《通知》，将其辖区企业的厂长工资自2014年6月1日起由每人每月2500元调整为每人每月3000元。3、庭审中，沙田公司上廖分公司和沙田公司陈述其从2005年3月1日起委派宋海燕给陈双强担任厂长，陈双强辩称厂长系未经过其同意而由沙田公司上廖分公司单方面派驻的，刚开始每个月会来两三次，自从2013年开始该厂长就再也没有到过陈双强的工厂，陈双强就该事反映过几次，但沙田公司上廖分公司未予理睬。
沙田公司、沙田公司上廖分公司的诉讼请求：1、陈双强支付租金35000元（2014年8月-2015年2月）及利息（按同期银行贷款利率计算，自2015年3月起至清偿之日止）；2、陈双强支付委派厂长工资共计38000元。3、诉讼费由陈双强承担。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，沙田公司上廖分公司和沙田公司并未提交证据证实涉案厂房有房产证或取得了建设工程规划许可证，故此，沙田公司与陈双强签订的《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》无效。又，沙田公司是《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》签订主体，根据合同相对性原则，其具有诉讼主体资格；因合同的签订主体已经发生变更，沙田公司上廖分公司作为沙田公司设立的分公司已不再具有诉讼主体资格。关于沙田公司要求陈双强支付2014年8月至2015年2月的租金35000元及利息的主张，前述司法解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》，陈双强需于每月10日前支付租金5000元／月，陈双强亦当庭确认2014年8月至2015年2月期间的租金未支付，因此，陈双强应当向沙田公司支付前述期间的涉案厂房占有使用费35000元（5000元／月×7个月），沙田公司诉请陈双强支付款项35000元，予以支持；至于沙田公司的利息请求，因涉案合同无效，其主张从2015年3月1日起计算无法律依据，应当从其起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至该判决确定的履行期限届满之日止。沙田公司诉请超出部分，不予支持。关于沙田公司要求陈双强支付委派厂长工资38000元的主张。陈双强辩称其2005年3、4月份每月缴纳厂长工资1500元，2005年5月至2008年12月期间每月缴纳厂长工资1600元，2009年1月至2014年5月期间每月缴纳厂长工资2000元，而根据双方签订的《厂房出租合同》，厂长工资为1500元每月，故沙田公司应当退还多缴纳的厂长工资36800元；沙田公司则称《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》明确约定了厂长工资是按照社区居民的规定执行并提交了两份《通知》证实厂长工资自2011年8月1日起由每人每月2000元调整为每人每月2500元、自2014年6月1日起由每人每月2500元调整为每人每月3000元，据此要求陈双强补缴厂长工资。该院认为，首先，涉案合同虽然无效，但参照前述司法解释第五条的规定，沙田公司仍可以主张陈双强支付委派厂长的工资。其次，从双方提交的《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》、《厂房出租合同》来看，《厂房出租合同》签订在先，《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》签订在后，应视为双方协商一致对合同主体及内容进行了变更。《厂房出租合同》中有关厂长工资的条款内容为“甲方委派厂长一名，协助厂方搞好工作，乙方必须从2005年3月1日其支付厂长工资，厂长必须按沙田社区居委规定的厂长责任制作好各项工作，工资由乙方支付给甲方，每月1500元，再由甲方支付给厂长”。《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》中将有关厂长工资的条款变更为“甲方要派任厂长一名，负责为一方协调与当地相关部门工作，工资按沙田社区规定由乙方支付。”《中华人民共和国合同法》第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。据此，由于后签订合同中有关厂长工资数额的条款约定不明确，应推定为未变更，即厂长工资数额仍按照1500元／月计算。再次，沙田公司主张其先后发出了两份《通知》变更了厂长工资，但其未提交证据证实已向陈双强送达了该两份《通知》，沙田公司应当承担举证不能的不利后果。关于陈双强因厂长连续三年未上班不同意支付厂长工资及其2005年5月至2008年12月期间每月支付厂长工资1600元的主张，因无相关证据予以证明，沙田公司亦不予认可，故该院不予采纳。最后，沙田公司上廖分公司、沙田公司确认陈双强2011年8月至2014年5月期间每月支付的厂长工资2000元，2014年6、7月份每月支付的厂长工资3000元，则沙田公司上廖分公司、沙田公司应向陈双强返还多收取的厂长工资数额为：500元×33个月＋1500元×2个月=19500元，又，陈双强确认其2014年8月至2015年2月期间的厂长工资未付，故该期间其应向沙田公司缴纳厂长工资10500元（1500元×7个月）。扣减后，沙田公司应当向陈双强返还厂长工资9000元（19500元-10500元），故对沙田公司该项诉请，该院不予支持。又，陈双强需向沙田公司支付厂房占有使用费35000元，抵扣上述厂长工资后，陈双强最终应向沙田公司支付厂房占有使用费26000元（35000-9000）。因沙田公司上廖分公司已不具有诉讼主体资格，故其本案诉请均应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈双强于该判决生效之日起三日内向沙田公司支付房屋占有使用费26000元及利息（以26000元为基数，从2015年5月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回沙田公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，由沙田公司上廖分公司、沙田公司负担800元，陈双强负担825元。
沙田公司、沙田公司上廖分公司上诉称，在合同中双方已明确约定厂长工资按沙田社区规定由陈双强支付，而不再适用原《厂房出租合同》1500元／月的标准。随着社会主义市场经济的发展，沙田社区的厂长工资标准也随之调整。沙田公司通过发出《通知》的形式送达给陈双强，陈双强在知晓调整数额后按照双方约定支付工资。上述情形表明双方已就厂长工资达成了协议，并已实际履行，不应适用1500元／月的标准。请求：1、变更原审判决第一项为：陈双强支付租金35000元及利息（以35000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月起计至实际清偿之日止）；2、变更原审判决第二项为：陈双强支付委派厂长工资38000元；3、诉讼费用由陈双强承担。
陈双强辩称，合同约定10年之内厂长每个月工资是1500元。2005年3月至2005年4月实际收取1500元／月，2005年5月至2008年12月实际收取1600元／月，2009年1至2014年5月实际收取2000元／月，2014年6月至2014年8月实际收取3000元／月，沙田公司共多收厂长工资39300元。
本院查明，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。沙田公司、沙田公司上廖分公司在二审中提交了三份银行电子回单，用以证明上廖村其他公司的厂长工资也是3000元／月。陈双强的质证意见为：其他公司支付厂长工资情况与本案无关。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，沙田公司与陈双强签订的《厂房（宿舍）租赁合同书（xx路xxx号）》中涉及的厂房没有建设工程规划许可证，依照上述规定，该租赁合同应当认定为无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”沙田公司与陈双强均确认，在2014年8月至2015年2月期间，陈双强没有支付租金。根据上述规定以及参照双方合同约定，陈双强应当向沙田公司支付房屋占有使用费35000元（5000元／月×7个月），利息自起诉之日起按同期银行贷款利率计算。上述合同第五条约定：“甲方要派任厂长一名，负责为乙方协调与当地相关部门工作，工资按沙田社区规定由乙方支付（厂长从2005年3月1日起开始计）。”该约定表明，陈双强向沙田公司支付厂长工资的前提是沙田公司委派厂长并为陈双强提供协调工作，沙田公司对此未提交充分的证据，故本院对其主张的2014年8月至2015年2月期间的厂长工资不予支持。
虽然陈双强将租金及厂长工资交纳给沙田公司上廖分公司，但陈双强系与沙田公司签订租赁合同，沙田公司上廖分公司的收款行为只能认定为代沙田公司收款，故本院对沙田公司上廖公司的上诉请求不予支持。
另外，陈双强主张其向沙田公司交纳了6500元押金并要求退还，沙田公司在二审中表示同意退还，因此，本院判令沙田公司应向陈双强退还6500元押金。
综上，沙田公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法梓民初字第198号民事判决；
二、陈双强应在本判决生效之日起十日内向深圳市坑梓沙田股份合作公司支付房屋占有使用费35000元及利息（以35000元为基数，从2015年5月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、深圳市坑梓沙田股份合作公司应在本判决生效之日起十日内退还陈双强押金6500元；
四、驳回深圳市坑梓沙田股份合作公司的其他诉讼请求；
五、驳回深圳市坑梓沙田股份合作公司上廖分公司的全部诉讼请求。
如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1625元、二审案件受理费1625元，由深圳市坑梓沙田股份合作公司、深圳市坑梓沙田股份合作公司上廖分公司负担1692元，由陈双强负担1558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。