上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初2024号
原告杜锦年，男，1950年3月21日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，现住上海市金山区。被告吴芹，女，1970年2月7日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。第三人上海北外滩物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人戴晓联，董事长。委托代理人徐鸣达。原告杜锦年与被告吴芹、第三人上海北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜锦年、被告吴芹、第三人北外滩公司的委托代理人徐鸣达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜锦年诉称：本市商丘路XXX弄XXX号三层阁(以下简称系争房屋)系1966年原告父亲杜永清通过其单位上海市第二印刷厂并用其名下的本市民德路XXX弄XXX号私房交换所得，承租人为杜永清。1979年左右杜永清去世，1982年12月系争房屋承租人变更为原告母亲程月娥。1997年、1998年左右程月娥去世，2008年系争房屋承租人变更为原告弟弟、被告丈夫杜鑫年。原告原居住系争房屋，1970年去安徽插队落户后，系争房屋由父母与兄弟姐妹共同居住，之后，兄弟姐妹也陆续结婚搬离系争房屋。2000年原告回沪后经常居住系争房屋，并于2010年将户籍迁回系争房屋。2010年底原告因与杜鑫年分户不成搬离系争房屋。2012年5月杜鑫年去世，被告及其儿子于2014年8月底入住系争房屋。2015年系争房屋被列入征收范围。2015年11月11日、11月18日，第三人与系争房屋征收单位两次召集原、被告就系争房屋承租权变更事宜进行调解，均未成功。2016年1月19日，第三人指定被告为系争房屋承租人。系争房屋最初承租人为原告父亲杜永清，在虹口区房管局出具给原告的《行政告知书》中也写明系争房屋原承租人为原告父亲杜永清，第三人应根据系争房屋的最初承租人来指定新的承租人，原告是杜永清之子，被告是杜永清之儿媳，原告较被告更符合新的承租人的条件。现原告起诉要求撤销第三人北外滩公司指定被告为系争房屋承租人的决定。被告吴芹辩称：1996年其与杜鑫年结婚后一直居住在系争房屋内，平时被告因打工偶尔借住在宝山区桃浦火车站的房屋内。自2008年起系争房屋的房租都由被告夫妇支付。原告去安徽插队后再未居住系争房屋，并自行购买了商品房，被告他处没有房屋。2015年10月系争房屋被列入征收范围，2016年1月被告与征收单位签订了征收补偿协议，尚未取得征收补偿利益。不同意原告的诉讼请求。第三人北外滩公司述称：系争房屋原承租人杜鑫年于2012年5月去世后，该房屋承租人一直未变更。2015年年底，系争房屋被列入征收范围。根据虹口区房屋征收指挥部要求，需要确定系争房屋的征收协议签约主体，为此，北外滩公司于2015年11月11日、2015年11月18日两次组织原、被告调解，但原、被告未能协商一致。之后，虹口区旧区改造和房屋征收指挥部出具《关于确定公房承租人的通知》，建议北外滩公司确定系争房屋承租人为被告。因此，北外滩公司根据《上海市房屋租赁条例》及相关文件规定，确定被告为系争房屋承租人。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：系争房屋自1966年起由原告父亲杜永清承租。1978年10月杜永清死亡，其妻程月娥于1982年12月经申请变更为系争房屋承租人。1997年1月程月娥死亡，其儿子杜鑫年(即原告之弟、被告丈夫)于2008年3月经申请变更为系争房屋承租人。2012年5月杜鑫年死亡。2015年下半年，系争房屋被列入征收范围。上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司、北外滩公司及居委会就系争房屋承租人的变更事宜于2015年11月11日、11月18日两次召集原、被告调解，均调解不成。2015年12月11日，被告向北外滩公司申请指定其为系争房屋承租人。当日，上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司向北外滩公司出具《关于确定公房承租人的通知》，要求北外滩公司确定系争房屋公房承租人吴芹作为房屋拆迁签约主体。虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部提篮桥社区(街道)分指挥部出具《关于确定商丘路XXX弄XXX号房屋承租人的情况说明》，建议确定吴芹为系争房屋承租人。2016年1月19日，北外滩公司确定系争房屋承租户名变更为被告。另查明：目前系争房屋内有原告、被告、杜盛、杜文钰、杜瀚羽、杜天姿6人户籍。再查明：2015年12月22日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局就原告提出的系争房屋公房部位、面积异议向原告发出《行政告知书》称，系争房屋原承租人为杜永清，系1966年由其单位拨屋与民德路XXX弄XXX号交换进入，根据当时的交换单及房屋使用通知单记载，杜永清使用部位为三层阁，使用面积20平方米，灶间系同时分配同单位职工李小林使用，使用面积6.5平方米。《上海市公房租赁凭证》记载的该房屋三层阁面积16.6平方米，系根据1976年实施的《上海市住房收费暂行标准》规定丈量所得，经查房屋平面图、租金计算表等资料，面积计算无误。2015年12月23日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局就原告反映的系争房屋征收问题向原告发出《告知书》称，系争房屋为公房，承租人杜鑫年已故，人民调解员于2015年11月11日、11月18日就系争房屋承租人变更事宜进行了两次调解，均未达成一致，物业公司将根据《上海市房屋租赁条例》等相关规定确定新的公房承租人。原告提到的征收补偿问题系征收补偿所得分配问题，可通过家庭内部协商或人民调解解决，如无法协商或调解的，建议在承租人与房屋征收部门签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》后通过司法途径解决。审理中，被告申请证人江某某、任某某、季某某到庭作证。证人江某某称其自1970年起居住本市商丘路XXX弄XXX号，被告结婚后一直居住系争房屋，原告插队后从未居住系争房屋。证人任某某称其自1986年5月起居住本市商丘路XXX弄XXX号，被告结婚后一直居住系争房屋，从未看见原告居住系争房屋。证人季某某称其自1992年起居住本市商丘路XXX弄XXX号，被告结婚后一直居住系争房屋，从未看见原告居住系争房屋。上述事实，由《行政告知书》、《告知书》、《公有居住房屋承租户名变更通知》、户籍资料、《关于确定公房承租人的通知》、《关于确定商丘路XXX弄XXX号房屋承租人的情况说明》、公有居住房屋变更租赁户名申请书、房屋使用通知单、更户申请书2份、租赁户名变更调解笔录2份、证人证言及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：根据《上海市房屋租赁条例》、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》、《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的规定，《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上(特殊情况除外)，而且本市无其他住房(指福利性质取得的房屋)或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制；实际居住生活一年以上，应当是指承租人死亡或者变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上，特殊情况除外。公房承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：1、原承租人的配偶；2、原承租人的子女(按他处住房情况、本处居住时间长短)；3、原承租人的父母；4、其他人(按他处住房情况、本处居住时间长短)。本案中，原、被告户籍在系争房屋，但根据证人证言，原告长期不居住系争房屋，被告结婚后一直居住系争房屋。即便如原告所言，原告也已于2010年底搬离系争房屋，故至杜鑫年2012年5月死亡时，原告已有超出一年的时间不居住系争房屋。且原告系原承租人杜鑫年的兄长，被告系杜鑫年的配偶，北外滩公司根据原、被告与原承租人杜鑫年的关系，确定被告为新的承租人，符合上述规定。关于原告诉称系争房屋原承租人是杜永清，原告是杜永清之子，被告是杜永清之儿媳，原告较被告更符合新的承租人条件的意见，因在本次北外滩公司确定承租人之前，系争房屋承租人已由最初的承租人杜永清几经变更为杜鑫年，故应当按照杜鑫年的配偶、子女、父母、其他人的顺序来确定新的承租人，原告的上述意见缺乏依据，本院不予采纳。因此，对原告要求撤销北外滩公司指定被告为系争房屋承租人决定的请求，依法不予支持。依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项、第二款之规定，判决如下：对原告杜锦年要求撤销第三人上海北外滩物业管理有限公司指定被告吴芹为上海市商丘路XXX弄XXX号三层阁承租人决定的诉讼请求，不予支持。本案受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郭 魏
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一六年八月八日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《上海市房屋租赁条例》第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。