天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民特字第9号原告庄连起。委托代理人韩宇祥，天津辨正律师事务所律师。被告张晓莉。委托代理人代绍兴，天津杰森律师事务所律师。第三人王文斌。第三人王立华。第三人王士洪。原告庄连起与被告张晓莉、第三人王文斌、王立华、王士洪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审判，于2015年7月28日、2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告庄连起及其委托代理人韩宇祥、被告张晓莉及其委托代理人代绍兴、第三人王立华、王士洪到庭参加了诉讼，第三人王文斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄连起诉称，2015年6月25日，原告收到宁河县人民法院（2015）宁执异字第5号执行裁定书，裁定驳回原告异议，原告认为法院驳回原告提出的执行异议裁定事项，缺乏事实和法律依据。1、被申请执行的坐落于宁河县经济开发区绿洲宿舍楼1-1-101号房屋是原告所有，而不属于第三人所有，该房屋是原告在2014年5月13日以117万元从第三人手中购买（其中包括第三人王立华用该房屋向银行抵押贷款504000元），双方买卖合同签订后，原告已经向第三人王立华交付购房款67万元，第三人用该房屋向银行的抵押贷款504000元的本息也一直由原告在向银行偿还，双方买卖行为已经完成。原告认为，双方房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原告据此已经取得了绿洲宿舍楼1-1-101号房屋的所有权。2、被告对属于原告所有的房屋申请执行是错误的。原告与第三人的交易是真实的，原告是善意取得，被告无权对该房产申请执行。法院对原告提出的执行异议不予采纳错误，损害了原告对该房产的所有权。综上所述，执行裁定书驳回原告作为案外人执行异议缺乏事实和法律依据，根据民事诉讼法第二百零四条及最高人民法院司法解释的规定，原告在收到执行裁定书15日内向人民法院起诉，请求人民法院依法确认坐落于宁河区经济开发区绿洲宿舍楼1-1-101号房屋所有权归原告，并停止对该房产的执行；诉讼费用由被告承担。原告为此提交如下证据予以证实：1、2014年5月13日，原告与第三人王立华签订的《房屋买卖合同》，证实原告合法取得涉案房产的情况。2、收款条、农业银行金穗借记卡明细对账单、存折、农商行取款凭证，证实原告向第三人王士洪付房款的情况。3、中国银行按揭贷款等额本息还款测算草表，证实原告还涉案房产贷款的情况。4、中国银行新线存款历史交易明细清单、中国银行客户回单，证实原告还贷的情况。5、2013年4月25日租房协议书，证实原告购买涉案房产时该房屋处于出租状态因此才未实际占有的情况。6、产权证复印件，证实现在涉案房产产权登记人为王立华的情况。7、执行异议申请书、（2015）宁执异字第5号《执行裁定书》，证实原告于2015年6月5日向法院提出执行异议被驳回的情况。被告张晓莉辩称，被告在与第三人王文斌、王立华、王士洪借款合同纠纷一案中，申请财产保全，法院依法作出（2014）宁民初字第3457号民事裁定书，依法查封了第三人王立华所有的坐落于宁河经济开发区绿洲宿舍楼1-1-101号房屋，该案件经法院（2014）宁民初字第3457号民事调解书调解结案，正在执行过程中。被告认为法院查封和执行的涉案房产为第三人王立华所有，原告以买卖为由主张已经取得涉案房产的所有权没有法律依据，不能成立。具体理由如下：1、涉案房产在2014年10月16日法院查封时归王立华所有，至今该涉案房产还登记在王立华名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：㈠已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定，涉案房产应依法认定为王立华所有。2、我国《城市房地产转让管理规定》第七条规定“房屋转让，应当按照下列程序办理：㈠房地产转让当事人签订书面转让合同；㈡房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请……㈥房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”，《中华人民共和国物权法》第9条明确规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”，由此可见房地产买卖必须经过房地产管理部门登记才发生物权转让的效力，未经登记的买卖行为并不产生物权变更的法律效力。暂且抛开原告主张房屋买卖是否真实、合法不谈，但从物权归属上分析，原告与第三人的房屋买卖行为因未办理登记而不发生物权转让的效力和结果，原告不能依据该买卖取得涉案房产的所有权。3、涉案房产早在2013年3月21日就已经全部抵押给了中国银行股份有限公司天津南开支行，原告主张在2014年5月13日购买该房屋时仍在抵押期间，对此双方是明知的，但均未通知和征得抵押权人的同意。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让……㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人……抵押人未通知抵押权人……的，转让无效”我国《城市房地产抵押管理办法》第49条“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效”之规定，原告与第三人签订的买卖合同无效，原告不能依据该无效的买卖合同主张涉案房产的所有权。4、原告并未依据《城市房地产转让管理规定》第7条规定的房屋买卖程序办理，其所提已交付部分房款等证据的真实性、关联性无法认定，故其房屋买卖真实性不能成立。同时，原告也未交付全部房款，更未依法占有该涉案房产，其主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，故原告对涉案房产不享有排除被告申请强制执行的民事权益，其诉讼主张不能成立。综上所述，被告认为原告起诉主张既无事实基础，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证实其主张，提交以下证据予以证实：1、（2014）宁民初字第3457号立案通知书、民事裁定书、协助执行通知书、民事调解书、房地产登记薄查询证明，证实2014年10月16日法院查封涉案房产时，房屋所有权人是王立华的情况。2、送达回证、说明各一份，证实在2014年10月30日，第三人王士洪夫妇知道被告查封了涉案房产，但未提出该房已经出卖的情况。3、协议、欠条各一份，证实第三人王士洪夫妇与被告就涉案房产作价抵债达成协议，但未提出该涉案房产已经出卖的情况。4、租房协议书、收条各一份，证实涉案房产始终由案外人占有使用，原告在法院查封时未实际占有涉案房产的情况。5、2015年1月23日，被告申请执行立案通知书，证实被告已经依据（2014）宁民初字第3457号民事调解书申请强制执行的情况。第三人王立华述称，第三人王立华于2014年5月13日将涉案房产卖给原告，签有房屋买卖合同，房款为117万元，然后第三人王立华签字，第三人王文斌、王士洪参与交付房款，当时涉案房产还有银行贷款，约定由原告负责偿还，每月4000多元房贷直接还给银行。第三人王士洪述称，第三人王士洪于2013年4月份找承租人刘凤娟订立出租合同，合同期届满至2014年4月份。2014年5月份，第三人王士洪想卖房，并找到刘凤娟，刘凤娟不准备买房，于是第三人王士洪将涉案房产卖给了原告，原告先交了20万元定金，后来通过农商行转账20万元、15万元，后来又给现金10万和2万元，第三人王士洪都给原告打收款条了，还有银行50万元贷款共计117万元，由原告向银行还贷款。当时因为买卖房屋的事通知银行，银行表态说不管，只要按时还款即可，第三人王士洪的以上行为第三人王立华认可。为了查清案件事实本院依职权调取了如下证据：1、2015年10月27日，农商行查询单回执，证实2014年5月13日、2014年5月20日杨凤军银行卡（账号90XX02）分别转入200000元和150000元两笔款的情况。2、中国银行股份有限公司天津红桥支行查询单回执，证实账号2705是王立华偿还银行贷款的账户的情况。3、个人贷款扣款通知书、贷款明细，证实王立华账户贷款及还款情况。4、中国银行股份有限公司天津红桥支行身份证明、2015年10月26日本院工作人员对庄连起、王立华、曹卉、王圆的询问笔录，证实原告与第三人王立华就房屋买卖事宜已经通知中国银行股份有限公司天津红桥支行的情况。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性有异议，认为不能证实原告享有涉案房产的所有权，因为不动产物权转让以登记为准；对原告提交的证据5无异议，证实了原告未占有涉案房产的事实；对原告证据6、7无异议，但对原告的证明目的有异议。第三人王立华、王士洪对原告提交的证据无异议。原告对被告提交证据1无异议；证据2送达回证上王立华签字的真实性有异议；证据3属于违法协议，对其真实性、合法性、关联性均有异议；证据4真实性无异议，证明目的有异议；证据5无异议。第三人王立华对被告提交的证据1、2、3不认可，送达回证上不是其本人签字对说明不认可，对其他法院的手续无异议。第三人王士洪对被告提交证据在第一次开庭时的质证意见是，是其签字但是未经王立华同意，第二次开庭时的质证意见是不认可，因为是张晓莉胁迫第三人王士洪夫妇签字，并非第三人王士洪的真实意思表示。对本院调取的证据原告、第三人王立华、王士洪均无异议，被告的质证意见是，与本案无关，只能证实王立华还贷，不能证明是原告还贷，更不能证明是原告享有涉案房产所有权。对上述证据的证明力本院将结合案情综合评定后予以确认。经审理查明，2014年10月16日，被告张晓莉诉王文斌、王立华、王士洪民间借贷纠纷一案立案，在本院审理过程中于2014年10月16日依法查封王立华所有的坐落于芦台镇经济开发区绿洲宿舍楼一套（房号1-1-101），查封期限2年（2014.10.16.至2016.10.15.），2014年10月30日，第三人王士洪出具说明，其清楚王文斌欠张晓莉1650000元，已经无力偿还，法院查封绿洲宿舍楼的情况。2014年11月7日，本院以（2014）宁民初字第3457号民事调解书对此案调解结案，调解书内容为：一、被告王文斌、王立华于2014年11月30日前给付原告张晓莉借款本金1650000元；二、被告王士洪对上述给付之债承担连带清偿责任；三、其他无争议；案件受理费减半收取9825元，诉讼保全费5000元，合计14825元，由三被告承担。还款期限届满后，第三人王文斌、王立华、王士洪均未履行调解书中规定的义务。2015年1月23日被告张晓莉申请本院强制执行，在执行过程中，原告庄连起于2015年6月5日，以原告与第三人王立华于2014年5月13日签订房屋买卖合同，已经购得涉案房产，对涉案房产享有所有权为由，向本院提出执行异议申请，本院于2015年6月23日以（2015）宁执异字第5号执行裁定书裁定驳回原告的申请。2015年6月6日，第三人王士洪与被告张晓莉签订协议，同意将绿洲宿舍楼房产过户到张晓莉名下。2015年6月29日，原告庄连起以原告享有涉案房产所有权为由向本院提起案外人执行异议之诉。以上有到庭当事人的当庭陈述、本院（2014）宁民初字第3457号《民事裁定书》、《民事调解书》、（2015）宁执字第457号《立案通知书》、（2015）宁执异字第5号《执行裁定书》、2014年10月30日第三人王士洪夫妇书写《说明》、2015年6月6日第三人王士洪夫妇与被告张晓莉签订《协议》等证据材料在卷证实。本院认为，（2014）宁民初字第3457号民事调解书，已经发生法律效力，具备执行力。在执行过程中，本院依法对2014年10月16日本院依（2014）宁民初字第3457号民事裁定书，裁定查封的被执行人王立华所有的涉案房产采取强制执行措施。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”，第十六条规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，涉案房产的登记所有权人是第三人王立华，原告以其与第三人王立华签订房屋买卖合同，且交付房款为由，主张其享有涉案房产所有权，而《中华人民共和国物权法》的规定房地产买卖必须经过房地产管理部门登记才发生物权转让的效力，未经登记的买卖行为并不产生物权变更的法律效力，第三人王立华仍是涉案房产的所有权人，被告依法申请本院对被执行人王立华名下财产采取强制执行措施合法有据，原告对涉案房产不享有排除被告申请强制执行的合法权益，因此原告起诉排除被告对涉案房产采取强制执行措施无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告庄连起的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘焕勇审 判 员  甄如辉人民陪审员  金晓娟二〇一六年三月十五日书 记 员  范冬梅相关法律条款《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。