广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第325号
原告广州市番禺区某音响有限公司，住所。
法定代表人梁某。
委托代理人邓。
被告广州某服装有限公司，住所。
法定代表人。
原告广州市番禺区某音响有限公司诉被告广州某服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区某音响有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼。被告广州某服装有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺区某音响有限公司诉称：2013年11月1日我司与被告签订续约《租赁合同》。依照双方约定：我司将位于广州市番禺区某街某村工业之三层的1037平方米厂房及其公摊出租给被告；每月租金包括厂房租金每月23851元、厂房公摊租金每月1037元，共24888元；另外，每月支付垃圾处理费500元、电梯维护费400元、公共路灯及用水电费50元；签约后被告先后支付了74664元作保证金；被告先后交付了2个月的租金。但从2014年1月起被告因为自身原因而拒付租金至本案立案日止达4个月之久，合计拖欠租金99552元；并从2013年12月起拒付水电费2162.3元、2014年1月1623.4元、2月1173.1元、3月1103.1元（包括电梯维护费400元、垃圾处理费500元、路灯费50元、公摊水费14元、公摊电费62.4元、公摊电梯电费76.7元）至今。合计拖欠水电费7165元。我司反复追讨未果。为了维护企业的合法权益，根据相关法律法规的规定，特对被告提起诉讼，请求法院判令如下：1、解除被告与原告于2013年11月1日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付厂房租金，按照租赁合同约定的标准每月支付24888元，从2014年1月1日起至被告将厂房交回原告止，暂计至2014年4月止，扣除已付保证金74664元外，暂应支付24888元；3、被告向原告支付2013年12月至被告将厂房交回原告止的水电费，暂计至2014年3月止共计7165元；4、被告向原告支付违约金74664元；以上合计106717元。5、被告将承租的厂房按现状完好无损交还给原告；6、被告承担本案诉讼费用。
被告广州某服装有限公司无答辩。
经审理查明，原、被告于2013年11月1日续行签订了《租赁合同》，双方在上述合同中约定：1、原告将位于广州市番禺区某街某村工业区某路232号之第三层出租给被告作工业用途；2、租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止；3、租金每月24888元按月结算，每月5日前被告交纳当月租金，签定合同之日需要向原告支付74664元保证金；4、被告另需交纳垃圾处理费每月500元、电梯维护费每月400元、公共路灯及用水电费每月50元，自用水电费按实结算；5、被告需要按时向原告交付租金、水电费及其他属被告方应交的全部费用，被告如不依时交付月租金或水电费，超过约定的期限后，除须补交外，每逾期一日，每日按所欠租金或水电费的2%向原告交纳滞纳金，逾期超过15日的，除继续向原告交纳滞纳金外，视作被告违约，应向原告支付违约金额为3个月租金，原告并有权解除本合同，由此所造成原告方其他损失的，被告还应向原告方赔偿损失；6、租赁期满，除活动的设备及器具被告可自行搬走外，所有入墙入地的固定装修均无偿归属原告所有，被告如有损坏的负维修及赔偿责任。上述《租赁合同》还对其他事项进行了相关约定。
上述合同签订后，原、被告均依约履行了相关合同义务，被告向原告交纳租金至2013年12月底，水电管理费则交纳至2013年11月底。自2014年1月起，被告没有依约定向原告支付厂房租金等相关费用，经原告催收，被告于2014年4月11日向原告补交了租赁保证金74664元，但仍未交纳拖欠的租金和水电管理费用。原告因催收未果，遂于2014年4月17日将被告诉至本院。
在本案庭审中，原告表示同意将被告已交租赁保证金74664元抵扣部分欠缴租金，原告并表示从2014年4月起水电管理费按每月950元的基本标准计算。
本院受理本案后，根据原告提供的被告住所地址向被告邮寄送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票、原告起诉状及证据材料副本等相关诉讼材料。本院于2014年5月23日组织开庭审理时，未见被告到庭应当诉，被告也未向本院提交书面答辩状。
本院认为，原、被告是在平等自愿的基础下签署的《租赁合同》，该合同不违反法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因被告自2014年1月1日起欠交租金，即便扣除被告已付保证金，被告仍然欠交租金远超过合同约定的15天期限，被告显然违反了合同的约定。被告经原告催告后仍未向原告缴清拖欠的租金等相关费用，根据合同的约定，原告作为解除权人有权要求解除原、被告双方所签订的租赁合同。上述合同解除后，被告广州某服装有限公司即应当将承租的厂房（广州市番禺区某街某村工业区某路＊＊＊号之第三层）交给原告广州市番禺区某音响有限公司管业。原、被告双方在合同中对租金、水电费、垃圾处理费、违约金等均有相关的约定，故被告应当按约定支付在合同解除前所拖欠的厂房租金、水电费、垃圾处费及上述《租赁合同》解除之后至被告将承租的厂房交回原告时止的场地使用费、水电管理费等。由于本案系被告违约未及时缴清租金等费用而致使提前解除合同，故按合同的约定被告应当支付金额为3个月租金计74664元的违约金给原告。被告拒交租金后，原告主张将被告已交付的保证金抵扣部分租金，是原告真实意思的表示，也符合公平原则，本院应予认可。
综上所述，驳回原告广州市番禺区某音响有限公司的其他诉讼请求。被告广州某服装有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、原告广州市番禺区某音响有限公司与被告广州某服装有限公司于2013年11月1日签订的《租赁合同》于本判决生效之日予以解除；
二、被告广州某服装有限公司应当自本判决生效之日起十日内按每月24888元的标准向原告广州市番禺区某音响有限公司支付自2014年1月1日起至被告广州某服装有限公司将承租的厂房交回原告广州市番禺区某音响有限公司时止的租金或场地使用费（从2014年1月1日起至上述《租赁合同》解除之日的租金及上述《租赁合同》解除之后至被告广州某服装有限公司将承租的厂房交回原告广州市番禺区某音响有限公司时止的场地使用费均按每月24888元标准计算，并应扣除被告广州某服装有限公司已付租赁保证金74664元）；
三、被告广州某服装有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区某音响有限公司支付水电管理费（水电管理费按月分别计算：2013年12月2162.30元、2014年1月1623.40元、2月1173.10元、3月1103.10元，2014年4月以后按每月950元标准计付至被告广州某服装有限公司将承租的厂房交回原告广州市番禺区某音响有限公司时止）；
四、被告广州某服装有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区某音响有限公司支付违约金74664元；
五、被告广州某服装有限公司应当自本判决生效之日起十日内将承租的厂房（广州市番禺区某街某村工业区某路＊＊＊号之第三层）交给原告广州市番禺区某音响有限公司管业；
六、驳回原告广州市番禺区某音响有限公司的其他诉讼请求。
如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用1267元，由被告广州某服装有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审判员 胡 林
二〇一四年五月二十九日
书记员 黄泽兴