山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0481民初418号
原告：曹德永，男，1965年9月3日出生，汉族，住滕州市。
委托诉讼代理人：崔凯、刘晴晴，山东赞国律师事务所律师。
被告：王昌具，男，1978年2月1日出生，汉族，现住滕州市大同天下罗纳香颂******室，户籍地滕州市。
委托诉讼代理人：井克民，滕州市荆河法律服务所法律工作者。
原告曹德永与被告王昌具房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹德永及其委托诉讼代理人崔凯、刘晴晴，被告的委托诉讼代理人井克民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹德永向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2014年8月达成的房屋买卖协议；二、双倍返还原告购房定金231084元（以总房款577710元的百分之二十计算定金）；三、返还原告购房款414458元并支付已交付房款53万元的占用利息（以交付的房款53万元为基数自付款之日至起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、赔偿原告可得利益损失264124.4元（以第一次庭审中被告王昌具提供的证据二中认可的2017年10月房屋市场价值841834.4元与原、被告约定的房屋总价577710之间的差价计算）。事实和理由：2014年8月，原、被告双方约定被告王昌具将其位于滕州市大同天下B区×号楼×单元×室的房屋出售给原告，房屋总面积为131平方米，单价为4410元/㎡，被告向原告出具了大同天下B区房号确认单，对房屋上述情况作出了确认。自2014年8月25日原告分五次向被告支付了房款共计53万元，被告向原告出具了定金收款条，付款期间原告多次要求被告交付房屋并协助办理过户，但被告均未履行，特诉至本院。
被告王昌具辩称，原、被告之间的房屋买卖合同已于2017年12月2日通过滕州市大坞镇两水泉村委会调解，协议解除买卖合同、被告返还原告购房款40万元并自2017年12月2日起按年息1分的标准支付利息，故原告的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，且双方没有对定金及违约金进行具体约定，定金和违约金依据法律规定不能同时并用，只能选择其一适用。即便是既约定了违约金又约定定金的情形下，二者也不能同时并用。如果非要追究违约责任也是原告没有依据约定一次性支付全部购房款违约。综上所述，被告无违约情形，原告的主张不但重复甚至都已超过约定的实际数额，更无法律和事实依据，依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年8月，原、被告达成房屋买卖协议，约定被告王昌具将其位于滕州市大同天下的房屋出售给原告曹德永。2014年9月2日，原告曹德永在大同天下·B区（竹香苑）选房，房号确认单载明房屋为×号楼×单元×室，面积131平方米，单价4410元/㎡，储藏室：-2，面积：待定。被告王昌具分别于2014年8月25日、2014年9月23日、2016年3月9日、2016年3月22日、2017年1月16日书写定金收到条，分别收到定金8万元、18万元、3万元、1万元、10万元，并于2017年11月1日将收到条汇总，原告又支付被告房款13万元，被告重新向原告出具“购大同天下B区×#楼×号房定金伍拾叁万元整收款人：王昌具”的收到条一份。后原、被告因该房交付问题产生纠纷，诉至本院。
审理中，被告辩称当时是约定一次性付清，是原告违约未付清房款，2017年10月19日的房价上涨到841384.44元，协商对涨价部分各负担一半，被告多承担一万元，继续履行合同。之后经人调解，被告退给原告10万元房款、给原告出具了63万元的收条，于2017年12月2日解除了合同。原告对被告的辩解意见不予认可，认为5次付款情况也证明了不是一次性，约定的是上房时才付清，当时协调过，但未收到10万元及63万元的收条，也没有解除合同。
被告申请证人出庭作证，证人段某证实当时参与了调解，被告说房子涨价了，被告想让原告再多拿点，原告想再少拿点钱，调解不成就没再问这个事了。证人龙某证实:“我与被告从小学到初中都是同学。……问:这10万元如何处理的？龙：我听说都交给原告了。问：为什么交给原告这10万元？龙：不清楚……我在饭店房间门口听到打了63万元的条，谁给谁打条我不清楚。”对证人证言，原告认为证人不能证明解除合同及收取10万元的情形，并认为证言前后矛盾，且证人与被告有利害关系，不能采信。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺，当事人均应认真履行各自的合同义务。本案中，原告履行了交纳定金和支付购房款义务。被告也明确表示不履行与原告的房屋买卖合同，现原告主张解除房屋买卖合同，理由正当，应予支持。被告不履行合同，构成违约，应依法承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的约定一方向对方给付定金作为债权的担保……。”本案中，被告在接收款项时写明为收购房定金，故该款项应认定为定金。被告收到原告交付的定金后，未按约履行合同约定的交房义务，构成违约，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，依法应当双倍返还，但鉴于定金额已超过合同标的额的20%，超出法律规定范围，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定。
被告王昌具应对合同标的的20%部分即115542元（4410元/㎡×131㎡×20%）予以双倍返还，为231084元，其余414458元（530000-115542）予以全额返还。
被告辩称当时是约定一次性付清，原告违约未付清房款。原告不予认可，被告亦未提交相关证据予以证实，对该辩解意见，本院不予采纳。被告还辩称已退给原告10万元房款并给原告出具了63万元的收条，于2017年12月2日解除了合同。原告不予认可，且被告提供的证人证言不足以证实其辩解意见的真实性，又无其他证据予以佐证，故对该辩解意见，本院亦不予采纳。
本案中，原告提供的证据能够证明被告违约行为给其造成损失即包括合同履行后的可得利益损失，原告错失了以同等价格购房的机会，该房屋的市场价与合同价的差额即为原告的可得利益损失，被告理应予赔偿；考虑到双方有购房定金的约定，该损失适用定金罚则后已能够弥补。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，采用定金罚则能够弥补一方违约造成的损失时，不再并处违约方承担可得利益损失的赔偿责任。原告诉请可得利益损失，本院依法不予支持。
原告诉请被告赔偿占用53万元房款期间的利息损失，以交付的房款53万元为基数自付款之日至起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计算，于法有据，予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条，第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告曹德永与被告王昌具于2014年8月达成的房屋买卖协议;
二、被告王昌具返还原告曹德永购房款530000元及定金损失115542元，共计645542元；
三、被告王昌具赔偿原告曹德永占用房款期间的利息损失（以80000元为基数，自2014年8月25日至2017年10月30日止；以180000元为基数，自2014年9月23日至2017年10月30日止；以30000元为基数，自2016年3月9日至2017年10月30日止；以10000元为基数，自2016年3月22日至2017年10月30日止；以100000元为基数，自2017年1月16日至2017年10月30日止；以530000元为基数，自2017年11月1日至2018年1月11日起诉之日止。以上均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
四、驳回原告曹德永的其他诉讼请求。
上述二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9500元减半收取4750元，由被告王昌具负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 刘永
二〇一八年四月二十日
书记员 陈琛