广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第382号
上诉人（原审原告）：廖冠峰，男，汉族，1975年6月27日出生，住广东省珠海市斗门区。
上诉人（原审原告）：周娇英，女，汉族，1975年11月16日出生，住广东省珠海市斗门区。
两上诉人委托代理人：罗永盛，广东敬业律师事务所律师。
两上诉人委托代理人：周玉燕，广东敬业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市领先房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：彭志闻，董事长。
委托代理人：董庆华，男，汉族，1965年1月14日出生，住安徽省安庆市怀宁县高河镇骑龙居委会张庄组***号，身份证号码：3408221965********。系公司职员。
上诉人廖冠峰、上诉人周娇英与被上诉人珠海市领先房地产开发有限公司（以下简称领先房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
廖冠峰和周娇英在原审诉讼中的请求为：一、判令领先房地产公司在判决生效之日起十天内协助廖冠峰和周娇英办理位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元1603房过户至廖冠峰和周娇英名下的手续；二、判令领先房地产公司支付自2011年2月1日至上述房地产过户至廖冠峰和周娇英名下之日止的逾期办证违约金133860元（暂计至2013年9月30日）；三、判令领先房地产公司将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及右侧违法建造的车库恢复为架空层；四、判令领先房地产公司支付2010年2月1日至2012年9月19日逾期交付房屋的违约金66171元；五、本案诉讼费用全部由领先房地产公司承担。
原审法院查明，领先房地产公司是珠海市香洲“福星豪庭”的开发商。廖冠峰和周娇英、领先房地产公司于2009年12月24日签订一份《商品房买卖合同》约定：廖冠峰、周娇英（买受人）购买领先房地产公司（出卖人）开发的“福星豪庭”2单元1603号房，建筑面积共152.05平方米，套内建筑面积120.15平方米，9076元／平方米，总金额为人民币1380000元。第六条付款方式为，廖冠峰和周娇英于2009年12月25日前付清30%首期款414000元，余款966000元同时办理银行按揭贷款支付。第七条交付期限为，出卖人应在2010年1月31日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、“该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制的客观原因，包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误，受国家、省、市新法规，政府影响而导致延误，因施工中遇到重大技术事件而不能及时解决出现异常困难而导致延误，其他非出卖人所能控制的原因等。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。第十一条交接：……买受人应当按出卖人入伙通知规定的时间与出卖人办理商品房交付手续，否则视为出卖人已按买卖合同第七条规定，将商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意按下列第1.3项处理：3、出卖人应以已付房价款按每日万分之一计算向买受人支付利息，直至买受人取得房产权属证书。
2009年12月24日，廖冠峰和周娇英、领先房地产公司又签订一份《珠海市商品房买卖合同补充协议》，其中第8条约定：合同第十五条所述“出卖人的责任”，是指出卖人没有申请或确权资料不齐全或没有达到确权条件。除次之外，出卖人不承担任何责任。第10条约定：小区内规划的车位及地下室产权出卖人所有，由出卖人以出租或出售的方式优先满足小区业主的需求。
合同签订后，廖冠峰、周娇英于2009年12月25日前共向领先房地产公司支付30%的购房首期款414000元，并于2010年2月8日通过银行贷款按揭方式向领先房地产公司支付购房款966000元。
领先房地产公司于2010年1月31日前（即在合同约定的前一个月左右）将买卖的房屋交付给廖冠峰、周娇英使用，廖冠峰、周娇英陈述当时一并向领先房地产公司交付了1500元的入伙费。领先房地产公司回应收取的是水电通气费5000元。
另查明，位于珠海市香洲区银桦路397号“福星豪庭”于2012年4月20日领取《珠海市建设工程规划验收合格证》，证号是（2012）规验字014号；于2012年9月19日通过珠海市建设工程竣工验收；珠海市房地产登记中心于2013年3月29日向领先房地产公司颁发《商品房地产权权属证明书》。领先房地产公司在2013年5月4日的《珠海特区报》上刊登一侧通知，主要内容是：“福星豪庭”于2013年3月29日已可办理业主产权证书，请购买者尽快到公司办理相关手续，特此通知。此外，领先房地产公司还于2013年4月1日在“福星豪庭”公告栏张贴了上述内容的通知。
诉讼中，廖冠峰、周娇英认为应从2012年9月19日验收合格之后才视为房屋交付。庭审中，领先房地产公司同意协助廖冠峰、周娇英办理位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元1603房过户至廖冠峰和周娇英名下的手续。
原审法院认为，领先房地产公司是珠海市香洲“福星豪庭”的开发商，已依法取得商品楼房的预售许可证。因此，廖冠峰和周娇英、领先房地产公司于2009年12月24日签订的《商品房买卖合同》及《珠海市商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。廖冠峰和周娇英、领先房地产公司均应遵守和履行合同的约定。
一、关于廖冠峰、周娇英请求领先房地产公司协助廖冠峰和周娇英办理位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元1603房过户至廖冠峰和周娇英名下的手续问题。珠海市房地产登记中心于2013年3月29日已向领先房地产公司颁发《商品房地产权权属证明书》，即涉案房产已具备办证的条件。领先房地产公司在庭审中亦同意协助办理“福星豪庭”2单元1603房过户至廖冠峰和周娇英名下的手续，因此，廖冠峰、周娇英的此项请求，原审法院予以支持。
二、关于廖冠峰、周娇英请求领先房地产公司支付自2011年2月1日至上述房地产过户至廖冠峰和周娇英名下之日止的逾期办证违约金133860元（暂计至2013年9月30日）问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意按下列第1.3项处理：3、出卖人应以已付房价款按每日万分之一计算向买受人支付利息，直至买受人取得房产权属证书。
本案中，涉案房产实际交付时间虽然是2010年1月31日前，但廖冠峰、周娇英在诉讼中主张应从2012年9月19日验收合格之后才视为房屋交付。而领先房地产公司开发的位于珠海市香洲区银桦路397号“福星豪庭”于2012年4月20日领取《珠海市建设工程规划验收合格证》（即领先房地产公司最早整体符合合同约定—商品房经分期验收合格的交房时间应为2012年4月20日），于2012年9月19日通过珠海市建设工程竣工验收。珠海市房地产登记中心于2013年3月29日向领先房地产公司颁发《商品房地产权权属证明书》，即涉案房产已具备办证的条件。领先房地产公司据此于2013年4月1日在“福星豪庭”公告栏张贴办证通知以及于2013年5月4日的《珠海特区报》上又刊登办证通知。上述通知方式符合合同的约定和通常做法，因此应视领先房地产公司已履行了此项合同义务，廖冠峰、周娇英没有证据证明领先房地产公司故意或拒绝延迟履行办证义务或没有按合同约定的时间履行办证义务，需要说明的是，协助办证是需要合同双方配合的，一方主张另一方不履行义务应予举证证明。因此，廖冠峰、周娇英的此项请求理据不足，原审法院不予支持。
三、关于廖冠峰、周娇英请求领先房地产公司将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及右侧违法建造的车库恢复为架空层问题。
廖冠峰和周娇英、领先房地产公司签订的《珠海市商品房买卖合同补充协议》第10条约定：小区内规划的车位及地下室产权出卖人所有，由出卖人以出租或出售的方式优先满足小区业主的需求。本案中，至目前为止，廖冠峰、周娇英未向原审法院提交足够的证据证明“福星豪庭”2单元一楼左侧及右侧建造的车库为架空层，退一步说，即使是架空层，因该改造行为可能涉及的是整栋楼房业主的权利，本案亦不适宜处理。其次，如果领先房地产公司存在违法建造的情况，依法亦属于政府行政执法部门的处理范围。因此，廖冠峰、周娇英的此项请求理据不足，原审法院不予支持。
四、关于廖冠峰、周娇英请求领先房地产公司支付2010年2月1日至2012年9月19日逾期交付房屋的违约金66171元问题。
涉案房产实际交付时间虽然是2010年1月31日前，但廖冠峰、周娇英在诉讼中主张应从2012年9月19日验收合格之后才视为房屋交付。而领先房地产公司开发的位于珠海市香洲区银桦路397号“福星豪庭”于2012年4月20日领取《珠海市建设工程规划验收合格证》，于2012年9月19日通过珠海市建设工程竣工验收。庭审后，领先房地产公司向原审法院提交《珠海市建筑工程结构验收备案登记表》、《珠海市供水总公司福星豪庭住宅小区二次供水加压泵房验收记录表》、《广东省珠海市供电局福星豪庭客户工程竣工检验报告单》、《珠海市特种设备检验所电梯验收检验报告》等证据主张已按合同约定的条件交付房产。廖冠峰、周娇英对其逾期提交的证据表示已超过举证期限，不予质证。原审法院对此认为，退一步来说，即便领先房地产公司提交的证据被采用，亦不能证明其已符合合同的约定交付房产。因为上述补充证据只能说明该大楼主体工程及电梯水电项目已竣工验收，该验收只是局部验收，不是整体验收。因此不属于合同约定的分期验收。
《商品房买卖合同》第七条交付期限约定：出卖人应在2010年1月31日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、“该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制的客观原因，包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误，受国家、省、市新法规，政府影响而导致延误，因施工中遇到重大技术事件而不能及时解决出现异常困难而导致延误，其他非出卖人所能控制的原因等。”从本案查明的事实可以看出，领先房地产公司已按合同约定的期限交付房产给廖冠峰、周娇英使用，只是领先房地产公司履行合同义务未符合约定而已。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
本案中，双方约定的违约金计算是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。根据查明的事实，领先房地产公司未符合约定交房的期间是从2010年2月1日起至2012年4月20日领取《珠海市建设工程规划验收合格证》。相应违约金是1380000元×810×0.00005=55890元。因领先房地产公司的实际交房只是未符合合同约定，并不影响廖冠峰、周娇英实际使用房屋，因此，原审法院考虑领先房地产公司的违约程度和给廖冠峰、周娇英因此造成的实际损失，结合公平原则，酌定支持40%的违约金额为人民币22356元。
关于领先房地产公司认为造成延期交楼是出于无法控制的因素，是领先房地产公司的免责条款问题。从领先房地产公司提交的证据来看，造成延期交楼的原因主要在于领先房地产公司未能如期向市国土部门交纳地价款以及与施工方的争议导致的，不完全符合免责条款的约定，因此，其辩解意见理据不充分，原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、领先房地产公司于判决生效之日起十日内协助廖冠峰、周娇英办理位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元1603房过户至廖冠峰、周娇英名下的手续；二、领先房地产公司于判决生效之日起十日内支付廖冠峰、周娇英逾期（未符合合同约定）交付房屋的违约金人民币22356元；三、驳回廖冠峰、周娇英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9999.14元，由廖冠峰、周娇英负担5999.14元，由珠海市领先房地产开发有限公司负担4000元，于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人廖冠峰、周娇英不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.撤销（2013）珠香民三初字第548号民事判决第三项判决，判令领先房地产公司支付自2011年2月1日至讼争房屋过户至廖冠峰、周娇英名下之日止的逾期办证违约金133860元（暂计至2013年9月30日）；2.撤销（2013）珠香民三初字第548号民事判决第三项判决，判令领先房地产公司将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及右侧违法建造的车库恢复为架空层；3.变更（2013）珠香民三初字第548号民事判决第二项判决，改判领先房地产公司支付自2010年2月1日至2012年9月19日的逾期交付房屋的违约金为66171元；4.一、二审诉讼费全部由领先房地产公司承担。事实与理由：一审判决故意偏袒领先房地产公司，认定的理由毫无法理、法律规定、合同约定可言，具体判决内容令人震惊，廖冠峰、周娇英对一审判决表示强烈不满。具体理由如下：一、一审判决不支持廖冠峰、周娇英提出的逾期办证违约金的理由极其荒唐。（1）一审查明领先房地产公司于2010年1月31日前将讼争房屋交付给廖冠峰、周娇英，珠海市房地产登记中心于2013年3月29日向领先房地产公司颁发《商品房地产权权属证明书》，领先房地产公司于2013年4月1日在小区公告栏上张贴办证通知并于2014年5月4日在《珠海特区报》上刊登办证通知。由此可见，领先房地产公司在2013年3月30日至2013年4月1日期间才领取到《商品房地产权权属证明书》，才具备为廖冠峰、周娇英办理房地产证的前提条件，而办理《商品房地产权权属证明书》是领先房地产公司的当然义务，能否办理的责任完全在于领先房地产公司方，这与廖冠峰、周娇英是没有任何关系的。而根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款赔偿买受人损失；2、......；3、出卖人应以已付房价款按每日万分之壹计算向买受人支付利息，直至买受人取得房产权属证书。据此约定，自2011年2月1日至2013年4月1日前的逾期办证违约金领先房地产公司必须承担，这应该是毫无争议、不可辩驳。（2）至于在2013年4月2日至今的逾期办证违约金亦应由领先房地产公司承担。1、本案在一审第一次开庭时，领先房地产公司法定代表人彭志闻当庭表示不同意为廖冠峰、周娇英办理房地产权证，后来是在主办法官及其代理人的反复劝说下其才没有作声（但却没有表示同意办还是不同意办），这有一审的庭审录像录音为证。2、本案在一审开庭后，廖冠峰、周娇英代理人向法官提出以往案例都是在诉讼过程中先办证再行确定逾期办证违约金的，主办法官此后也向廖冠峰、周娇英代理人询问过办证事宜，但实质上廖冠峰、周娇英三番五次找过领先房地产公司，领先房地产公司均以办证资料不在、办证的人不在等理由推托，而这些均有证人及录音等证据证实。3、从常理推断，廖冠峰、周娇英作为小业主，房地产权证的办理直接影响到其落户、小孩入学等等重要的民生大事，不到万不得已的情况下，廖冠峰、周娇英没有任何理由要通过诉讼方式要求领先房地产公司办证。反倒是领先房地产公司明知自己严重违反《商品房买卖合同》的约定，为达到免除其违约责任就以拖延办理房地产权证为要挟，企图逼迫廖冠峰、周娇英就范。二、关于要求将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及右侧违法建造的车库恢复为架空层的问题。廖冠峰、周娇英提出要求领先房地产公司将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及右侧违法建造的车库恢复为架空层，是合法合理的诉求，根据《商品房买卖合同》第十条的约定：规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。但一审判决竟以廖冠峰、周娇英没有足够的证据证明2单元一楼左侧及右侧违法建造的车库恢复为架空层。对此，领先房地产公司没有提供任何的证据证明现已建成的车库属于合法建筑物，而这个举证责任，领先房地产公司作为车库所在的整个小区的开发商有义务有责任举证证明车库属于合法建筑物。至于一审判决还退一步说到车库即使原来是架空层，由于涉及到所在整栋业主利益不宜处理，同时又说到违法建筑应属行政执法部门处理，不属法院的处理范围。此理由极度荒唐，只要是影响到业主权益的小区内的违法建筑，任何一个业主均有权要求政府行政执法部门、法院等机构进行维权，只是选择的方式及途径不同罢了，如果说不属于法院处理的范围，则成了让人贻笑大方的笑话了。三、一审判决部分支持廖冠峰、周娇英提出的逾期交房违约金的理由完全不能成立。（1）《商品房买卖合同》第七条约定：领先房地产公司应当在2010年1月31日前，将经过分期综合验收合格的商品房交付给廖冠峰、周娇英。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第七条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：……；（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.6%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。以上均是白纸黑字的约定！（3）本案一审庭审中，廖冠峰、周娇英陈述（凭记忆）讼争房屋是在2010年1月31前交付（领先房地产公司至今没有按合同约定向法院提供交房交接单），但领先房地产公司法定代表人彭志闻当庭确认并反复强调其是在2012年9月19日后（讼争房屋验收合格之日）才将房屋交付给廖冠峰、周娇英的（但一审判决对此只字未提）。（4）领先房地产公司于2012年9月19日才取得珠海市建设工程竣工验收备案办公室出具的同意竣工验收备案证明，即领先房地产公司转让给廖冠峰、周娇英的讼争房屋于2012年9月19日才经合法程序竣工验收，故应视为领先房地产公司合法交付房屋的日期应为2012年9月19日。领先房地产公司属于逾期向廖冠峰、周娇英交付房屋，其依法应承担支付逾期交付房屋的违约金66171元（138万元＊959天＊0.00005／天）综合以上三点，一审判决竟然说房已交付，只不过是不符合合同约定而已，就因为是不符合合同约定才应当按合同约定承担违约责任，难道只在发生了因为房屋出现了没合法竣工手续并导致重大伤害或损失的情况下才来支持廖冠峰、周娇英的诉求吗。综上所述，一审判决是在颠倒是非黑白，把歪理说成正理，造成抑善扬恶的法律后果，让故意违约者继续逍遥法外，社会影响只能用恶劣来形容。如一审判决得不到改判，公平正义就如纸上谈兵！为此，谨请二审法院纠正一审的错误判决，支持廖冠峰、周娇英的上诉请求。
被上诉人领先房产公司在二审中答辩称：一审法院认定的事实基本正确，使用法律比较准确，希望二审法院维持原判，驳回谢伟聪、韩雨纯的上诉请求。
二审期间，廖冠峰、周娇英提交以下证据：1.核准商品房转移登记所需提交材料单。证明：该材料单是由珠海市房地产登记中心提供的便民办证指南资料，证明廖冠峰、周娇英要领先房地产公司提交相关办证材料并给予协助才能办妥房地产权证。2.技术经济指标表及一层、二层平面图。证明福星豪庭的1单元及2单元的一层、二层均为架空层，但现在却是领先房地产公司建成的违法建筑。3.2013年5月10日、2013年6月7日、2013年6月14日、2014年4月19日四份录音证据，证明廖冠峰、周娇英在本案诉讼前及诉讼期间前往领先房地产公司办公室要求其协助办理房地产权证，但领先房地产公司仍拒绝协助办证的事实。领先房地产公司对上述证据发表如下意见：除了2014年4月19日录音以外都不属于新证据，不符合证据规则，不予质证。对2014年4月19日录音证据真实性认可，但是关联性不予认可。领先房地产公司提交涉案房屋平面户型图，证明涉案房屋因为房屋的阳台被封，导致无法办理房产登记。廖冠峰、周娇英对上述证据的三性均不予认可。经审查，双方二审提交证据除2014年4月19日谈话录音，其余证据均超过举证期限，不属于新证据范畴，本院不予采纳。
经审理查明，周娇英于2014年4月19日找领先房产公司人员提出办理房地产权证要求。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：1、领先房地产公司是否向廖冠峰、周娇英支付逾期办证违约金133860元的问题。2、领先房地产公司是否应将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及由侧违法建造车库恢复为架空层问题。3、领先房地产公司逾期交付房屋按每日万分之零点五支付违约金是否过高应予以调整的问题。
一、关于领先房地产公司是否向廖冠峰、周娇英支付逾期办证违约金133860元的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权”，此处约定“商品房交付使用”意指房屋符合合同约定的交付使用时间，根据本案查明事实应为2012年9月19日，并非廖冠峰、周娇英所主张实际交付日期2010年1月31日之前。根据合同约定，领先房地产公司应当在2012年9月19日后365日内申请确权，领先房地产公司已经在2013年3月29日取得《商品房地产产权权属证明书》，并且在2013年5月4日在《珠海特区报》刊登办证通知，上述行为均符合合同约定，因此领先房地产公司并无违约行为。至于廖冠峰、周娇英要求领先房地产公司为其办理个人房地产权证，该行为需要购房者与开发商双方予以配合，廖冠峰、周娇英虽然曾经向领先房地产公司提出办理房地产权证的要求，但是其并未提交证据证明其向领先房地产公司提交过办证资料、领先房地产公司拒绝接收其办证资料、其为办理房地产权证交纳契税等配合义务，因此其应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张逾期办证违约金133860元不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
二、关于领先房地产公司是否应将位于珠海市香洲区银桦路397号（福星豪庭）2单元一楼左侧及由侧违法建造车库恢复为架空层问题。迄今为止，廖冠峰、周娇英无法提交证据证实“福星豪庭”2单元一楼左侧及右侧现在建造的车库原规划设计为架空层，因此其提出要求领先房产公司将此恢复为架空层，理据不足，本院不予采纳。根据双方签订合同约定小区内规划车位属于领先房地产公司所有，因此在廖冠峰、周娇英无法证实2单元一楼左侧及右侧车库属于违反规划建造的情况下，领先房地产公司可以对此使用所有权。至于一楼左侧及右侧现在建造的车库是否违法建造，应属于行政执法部分处理，并不属于本案处理范畴，本院对此不予审处。
三、关于领先房地产公司逾期交付房屋按每日万分之零点五支付违约金约定是否过高应予以调整的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中领先房地产公司于2012年9月19日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时房屋才符合合同约定交付条件，因此领先房地产公司存在逾期交付房屋的违约行为，应当承担违约责任。依据双方房地产买卖合同约定应当在2010年1月31日之前交付涉案房屋，因此领先房地产公司逾期交付房屋期间为2010年2月1日至2012年9月19日，共计959天。
根据领先房地产公司与廖冠峰、周娇英于2009年12月24日所签订的《珠海市商品房买卖合同》第九条之约定，领先房地产公司存在逾期交房违约行为时，其应当承担向廖冠峰、周娇英支付违约金之责任，计算标准为以本金人民币1380000元为基准，每日万分之零点五计付，现领先房地产公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。对违约金约定是否过高问题，本院认为，违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，双方在合同中予以约定后，应当予以恪守。违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性双重作用，而原审法院以涉案房屋已经交付，不影响廖冠峰、周娇英实际使用房屋为由，仅只是考虑廖冠峰、周娇英实际损失，并未兼顾违约金惩罚性作用，将违约金调整为40%，确有不妥，本院予以纠正。领先房地产公司应当向廖冠峰、周娇英支付逾期交付房屋违约金1380000元×959×0.00005=66171元。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律有误，本院予以改判。上诉人廖冠峰、周娇英针对逾期交房违约金调低的上诉理据充分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第548号民事判决第一、三项；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第548号民事判决第二项为：珠海市领先房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向廖冠峰、周娇英支付逾期交房违约金人民币66171元。
一审案件受理费人民币9999.14元，由廖冠峰、周娇英负担人民币6691.14元，由领先房地产公司负担人民币3308元，二审案件受理费人民币4400.46元，由廖冠峰、周娇英负担人民币2944.46元，由领先房地产公司负担人民币1456元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月九日
书 记 员 程 敏