黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0108民初673号
原告张影，女，1982年6月6日生，汉族，无业，住黑龙江省兰西县。
委托代理人朱东伟，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码912301995780687739（1-1），住所地哈尔滨市平房区新疆大街8号。
法定代表人刘书健，该公司总经理。
委托代理人高乐，该公司员工。
原告张影与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告张影的委托代理人朱东伟、被告绿洋公司的委托代理人高乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张影诉称：张影2013年5月19日与绿洋公司签订《认购协议》，约定张影购买绿洋公司开发的商品房一套，约定金额326363元，签订合同后张影支付首付款65273元，首付比例百分之二十。剩余房款，待张影进户之前开发商具备办理银行按揭及市公积金贷款条件之后交付，房屋约定交付时间为2013年12月30日。协议签订、张影付款后，绿洋公司方工程搁置，约定的交房日期交房无望，2016年12月18日，张影与绿洋公司在此签订《哈尔滨市商品房买卖合同》将张影位于B5栋的商品房调至B9栋。期间，因绿洋公司长期逾期交付房屋，购房业主集体多次与绿洋公司方进行沟通，2014年9月30日，绿洋公司同意与业主重新协商，并出具承诺书；2014年10月18日，绿洋公司公告承诺对业主约定交房日至2015年10月30日期间按已付款每日万分之一赔付，2015年10月30日至实际交房日按已交房款每日万分之三赔偿；2015年7月24日，绿洋公司出具承诺书，明确承诺“2015年10月30日仍未能如期交房，从2015年11月1日起延期违约金按已付房款每日万分之三赔偿”、“如因开发商原因导致2015年10月31日之前开发商仍不具备办理银行按揭及市公积金贷款条件的，从2015年11月1日起未退房业主的违约金按已购房全款的每日万分之三赔偿”。后绿洋公司按照对全体业主的约定向张影支付了逾期交房2015年10月31日前的违约金。至起诉之日绿洋公司仍未向张影支付2015年10月31日至2017年1月24日逾期交付违约金。现诉请：1、绿洋公司向张影支付逾期交房违约金44255元（房屋全款326363元×逾期交房452日×0.0003／日）；2、诉讼费用由被告承担。
被告绿洋公司辩称：一、2015年10月31日前的违约金已经支付完毕，双方无争议。二、违约金计算时间应为2016年12月26日。国际花都一期B区为集中进户，绿洋公司已于2016年12月26日电话通知业主。三、违约金应以首付款为基数计算。张影于2013年5月19日交纳首付款65273元，其余房款分别于2017年交纳，故违约金应以首付款为基数计算。四、绿洋公司与张影于2016年12月18日签订《哈尔滨市商品房买卖合同》，合同约定应于2016年12月31日前交付房屋，绿洋公司已于约定时间交付。对于2015年11月1日至交房前违约金，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因绿洋公司与张影于2016年12月18日签订《哈尔滨市商品房买卖合同》附件五合同补充协议，第十二条其他事项约定：“1、2015年10月31日前的违约赔偿金出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行商议。”该协议系双方就逾期交付房屋事宜最后协商一致条款，之后无另行签订其他协议，无其他条款约束，故双方权利义务应以《哈尔滨市商品房买卖合同》为主准。不应按照日万分之三支付。
经本院审理查明：2013年5月19日，张影与绿洋公司签订《认购协议书》，张影认购位于哈尔滨市平房区开发区南城六路与南城第二大道东北侧局部地段项目名称为绿地世纪城、国际花都B区B5幢1单元2层201号的商品房，建筑面积约为73.25平方米，单价为4455.47元／平方米，总金额约为326363元；约定张影签订认购协议同时缴付房款的20%即首付款65273元。
2013年5月19日，张影交付首付款65273元。
2014年9月30日、2014年10月18日，绿洋公司分别发布《国际花都业主公告》，对于国际花都业主关于逾期交房赔偿的要求，同意按照已经签订协议的交房日期至2015年10月30日或之前的实际交房日，按已交房款每日万分之一乘以逾期天数进行赔偿；对于2015年10月30日仍未达到交房条件的，承诺自2015年10月30日起至实际交房按业主已交房款每日万分之三进行赔偿。
2015年7月24日，绿洋公司发布《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》，其中第三条载明：“若国际花都2015年10月30日仍未能如期交房，从2015年11月1日起延期违约金按已付房款每日万分之三赔偿。”第四条载明：“国际花都二期预售许可证在2015年8月10日之前取得，一期B区预售证2015年8月30日陆续取得；如因开发商原因导致2015年10月31日之前开发商仍不具备办理银行按揭及市公积金贷款条件的，从2015年11月1日期未退房业主的违约金按已购房全款的每日万分之三赔偿；直至实际交房日为止如因客户原因在开发商已具备办理按揭及市公积金贷款条件的情况下（如电话不通、通知后不前来办理、自身不具备贷款条件等）未能及时办理的，违约金则按购房协议相关条款执行即从2015年11月1日期按已付房款的每日万分之三赔偿。”
因逾期交房，绿洋公司按照首付款65273元为基数、以日万分之一为计算标准给付张影2015年10月31日前逾期交房违约金，张影同意接收，对此期间逾期交房违约金张影、绿洋公司在本案中无争议。
2016年12月18日，张影与绿洋公司正式签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号为16110895715）及《附件五：合同补充协议》。该合同第八条约定，绿洋公司应当在2016年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人张影使用。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人绿洋公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人张影使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
《附件五：合同补充协议》第十二条其他事项约定：“1.2015年10月31日前的违约金出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约金，买卖双方另行商议。”
2016年12月7日，张影支付购房款133703元；2017年1月17日，张影支付购房款270000元。至此，张影按照合同约定将购房款全部支付完毕。绿洋公司分别于2016年12月18日、2017年4月22日出具金额为198976元、270000元的黑龙江增值税普通发票。2017年1月24日张影办理了进户及交房手续。
上述事实，有《认购协议书》、《国际花都业主公告》、《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》、《哈尔滨市商品房买卖合同书》、《合同补充协议》、黑龙江省增值税通用发票及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人依法、自愿订立商品房买卖合同等，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同等约定全面履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因绿洋公司逾期交房产生的自《认购协议书》约定的交房日至2015年10月31日期间的违约金，已由绿洋公司支付完毕，双方并无无争议。双方在2016年12月18日签订的《商品房买卖合同》中约定绿洋公司应于2016年12月31日前交付房屋，应视为双方对于交房日期的重新约定，即2016年12月18日至2016年12月31日间为双方约定的新的交房日期的宽限期，不存在逾期交房的违约问题。绿洋公司辩称已于2016年12月26日电话通知张影具备进户条件，但未提供证据证明，本院不予采纳。基于双方对于张影办理入户手续的日期为2017年1月24日无争议，故绿洋公司按2016年12月18日签订的《商品房买卖合同》之约定逾期交房期间为2016年12月31日（不含31日）至2017年1月24日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定即出卖人逾期交房的违约责任，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，张影主张按照《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》中关于逾期交房违约金的承诺计算违约金，因该承诺时间在先，双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《附件五：合同补充协议》时间在后，应视为双方在后签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《附件五：合同补充协议》中已经对绿洋公司在先承诺的违约金计算标准予以变更，故张影主张按照《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》中按已购房全款的每日万分之三计算违约金的理由不成立，本院不予支持。张影2016年12月31日（不含31日）至2017年1月24日期间的逾期交房违约金应为693.54元{[（65273元＋133703元）×24天＋270000×8天）]×0.0001}。关于2015年11月1日至2016年12月18日期间的违约金，《哈尔滨市商品房买卖合同书》主合同条文并未予以约定，但双方签订的《附件五：合同补充协议》第十二条其他事项约定：“2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行协商。”该补充协议与《哈尔滨市商品房买卖合同书》同时签订于《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》之后，与《哈尔滨市商品房买卖合同书》具有同等法律效力，此约定充分体现双方均有变更违约金计算标准的意愿。经庭审示明，张影、绿洋公司对于违约金无法达成一致，综合考虑绿洋公司按照已付房款日万分之一支付第一部分违约金，张影同意领取额，双方就此无争议的实际情况，对于2015年11月1日至2016年12月18日期间的违约金，仍按照已付房款的日万分之一为标准计算违约金为宜，即2856.22元[（65273元×413天＋133703元×12天）×0.0001]。综上，绿洋公司应向张影支付逾期交房的违约金应为3549.76元（693.54元＋2856.22元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张影逾期交房违约金合计3549.76元（2015年11月1日至2016年12月18日期间逾期交房违约金2856.22元、2016年12月31日至2017年1月24日逾期交房违约金693.54元）；
二、驳回原告张影的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费906元（原告张影已预交），由原告张影负担856元，被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担50元，此款于本判决生效之日起十日内给付原告张影。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 肖继顺
审 判 员 蒋丹凤
人民陪审员 赵 丹
二〇一八年九月三日
书 记 员 李 波