沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00033号
原告：沈阳恒逸房地产开发有限公司。
法定代表人：温介邦，系该公司总经理。
委托代理人：石家麒，系北京大成律师事务所律师。
被告：邓研，女，满族。
委托代理人：王铁楠，系辽宁金阳律师事务所律师。
原告沈阳恒逸房地产开发有限公司（以下简称恒逸公司）与被告邓研商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐佳独任审判，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告恒逸公司委托代理人石家麒、被告邓研到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告恒逸公司诉称：2013年11月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及《关于支付首付款分期支付的特点补充约定》（以下简称《补充约定》），约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区兴岛路XXX号1-22-2房屋。在《补充约定》第一条约定：“乙方确认：其应当支付的首付款为477219元。现逐笔分期支付：1.1于2013年11月30日之前，买受人缴纳房款人民币72722元；1.2于2013年12月31日之前，买受人缴纳房款人民币36360；1.3于2014年4月30日之前，买受人缴纳房款人民币368137”。《补充约定》第四条约定：“如乙方违背第一条约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），甲方有权单方面解除原合同，且收取乙方总房款20%的惩罚性违约金。”被告于2013年11月30日支付了72722元的房款，但余款654497元至今未向原告支付。原告于2014年5月8日向被告发出敦促函，要求被告尽快《补充约定》下的对应款项，并告知被告如果继续违约，原告有权解除合同并收取违约金。2014年7月15日，原告向被告发出解约函，要求解除购房合同并请被告支付违约金。遗憾的是，时至今日，对方始终没有给出回应，故原告诉至法院。诉讼请求：1、确认双方商品房买卖合同解除；2、判令被告支付原告违约金145443.8元；3、判令被告配合原告办理撤销商品房备案手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告邓研辩称：同意解除合同，解除合同日期为2014年7月15日，补充约定和商品房买卖合同系原告事先拟定，在订立合同时未与被告协商条款，签订日期为2013年11月30日，属于格式条款，其中，补充约定第四条明显加重了被告的责任，依据合同法第四十条应属无效条款，即使条款有效原告主张的违约金过高，应当予以减少，本案所述房屋并未备案，不存在被告配合问题，本案的诉讼费应由原被告合理分担。
经审理查明，2013年11月30日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告购买方原告开发建设的位于沈阳市和平区ＸＸＸ号1-22-2，建筑面积92.55平方米的房屋。合同第四条第1款约定的房屋总价款为727219元；第六条约定的付款方式为“买受人于签订本合同当日付清本合同第四条第1款规定的全部房价款的65%，计477219元，按揭贷款余额250000元，应于签订本合同之日起一个月之内到达出卖人指定账户。”。第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”。该商品房买卖合同并未办理备案手续。同日，原、被告签订关于首付款分期支付的特别补充约定一份，约定被告于2013年11月30日前支付购房款72722元，于2013年12月31日前支付购房款36360元，于2014年4月30日前支付购房款368137元。合同签订后，被告向原告交纳了首笔购房款72722元，剩余654497元房款被告至今未向原告交纳。
另查，2014年7月15日，原告向被告发出解约函一份，上载“尊敬的邓研女士：您好！您于2013年11月30日签署了《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）购买我司开发建设的龙湖唐宁O**项目SYTNGC-01-02-1-2202号商品房。根据购房合同约定，您应于2013年12月31日前向我司支付购房合同款项人民币36360元；于2014年4月30日前向我司支付购房合同款项人民币368137元；于2014年5月30日前向我司支付购房合同款项人民币250000元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，我司现根据购房合同条款第七条买受人逾期付款的违约责任的约定解除与您的购房合同，并按首付分期补充约定收取您累计应付款的20%作为违约金，金额合计145443.8元。SYTNGC-01-02-1-2202号房屋将另行出售，不再做任何形式的告知。特此告知！”。庭审中被告自认收到该解约函。
上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、关于首付款分期支付的特别补充约定、发票、解约函及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及关于首付款分期支付的特别补充约定，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。但被告至今未向原告按照合同约定支付剩余款项654497元，已构成违约。依照合同约定，原告向被告发函告知其解除合同，被告亦自认收到该解约函，故该合同已解除，对原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。如上所述，被告应当依照合同约定承担违约责任，但被告庭审中表示违约金过高，应当予以减少，故本院根据原告的实际损失情况，酌定参照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，从合同约定被告应当支付完毕购房款之日，即原告在解约函中主张的2014年5月30日起开始计算。关于原告要求被告配合撤销备案手续，因该合同并未办理备案，故本院对此项诉讼请求不予支持。同时合同解除后，原告应向被告返还已交纳的购房款72722元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告沈阳恒逸房地产开发有限公司与被告邓研于2013年11月30日签订的位于沈阳市和平区兴岛路XXX号1-22-2号房屋的商品房买卖合同于2014年7月15日解除；
二、本判决生效之日起十日内，原告沈阳恒逸房地产开发有限公司返还被告邓研购房款72722元；
三、本判决生效之日起十日内，被告邓研支付原告沈阳恒逸房地产开发有限公司违约金，以654497元为本金，从2014年5月30日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3308元（原告已预交），减半收取1654元，由被告邓研负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐 佳
人民陪审员 韩皓宇
人民陪审员 董秀坤
二〇一五年四月十三日
书 记 员 宫 傲
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。