湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00024号
上诉人（原审被告）安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司。
法定代表人陈益松。
委托代理人卢万均。
被上诉人（原审原告）易玉林。
委托代理人李兴高。
委托代理人周世钧。
原审第三人陈新刚。
上诉人安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司（以下简称鑫罡公司）因与被上诉人易玉林、原审第三人陈新刚房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2012）鄂安陆民初字第01375号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
易玉林原审诉称，2012年5月26日，其与鑫罡公司签订《商品房买卖合同书》，鑫罡公司将其开发的位于安陆市南城毓秀阁小区第7幢中单元6层东户7261号住户，面积137.59平方米，单价1800元／平方米，金额为247662元的房屋出售给易玉林，易玉林依照合同向鑫罡公司一次性支付购房款后，要求鑫罡公司履行合同交付房屋未果，故起诉至法院，要求鑫罡公司履行《商品房买卖合同书》，交付房屋。
易玉林原审提交了如下证据：
证据一：易玉林身份证复印件一份，拟证明易玉林的主体身份；
证据二：《商品房买卖合同书》复印件一份，拟证明易玉林、鑫罡公司双方签订房屋买卖合同的事实；
证据三：《收条》复印件一份，拟证明易玉林已按合同履行义务并支付购房款257568元的事实；
证据四：《聘书》及陈新刚身份证复印件各一份，拟证明陈新刚系鑫罡公司总经理，其对外签订合同收取房款属于履行职务行为。
鑫罡公司原审辩称，易玉林所持有的《房屋买卖合同书》是陈新刚以欺骗的手段骗取空白合同后与之签订的，房款亦是交给了陈新刚，并未交给鑫罡公司。且合同书中第六条特别约定：“房屋销售以公司售房收据为依据。”鑫罡公司没有委托陈新刚对外售房，陈新刚明知鑫罡公司已于2012年3月解除其经理职务而对外签订合同，其责任应由其自己承担。易玉林与陈新刚签订的合同中约定的房屋价格明显高于鑫罡公司同等房屋售价，双方有涉嫌恶意串通行为。故易玉林应向陈新刚主张权利，鑫罡公司无交付房屋之义务，请求法院依法驳回易玉林的诉讼请求。
鑫罡公司原审提交了如下证据：
证据一：《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件各一份，拟证明鑫罡公司合法主体资格；
证据二：易玉林与陈新刚签订的《商品房买卖合同书》复印件一份，拟证明易玉林所购房屋价格1800元／平方米高于所有同类房价；合同中有特别约定事项即房屋销售以公司售房收据为依据；易玉林签订购房合同时陈新刚已被免职；
证据三：《收条》复印件一份，拟证明收条是陈新刚免职后出具的，并非鑫罡公司出具的正式收据；
证据四：《股东会议决议》、《安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司解聘通知书》各一份，拟证明鑫罡公司于2012年3月26日通过股东会决议解聘陈新刚经理职务，并同时通知陈新刚的事实；
证据五：《售房登记表》复印件一份，拟证明鑫罡公司2012年3月至今所售房屋情况，其价格均为1600元／平方米以下；
证据六：《收据》、《安陆市毓秀阁小区售楼表》各一份，拟证明公司对外售房收款收据须加盖公司印章及公司所出具的合法收据样本。
陈新刚原审未提交书面意见，也未提交证据。
原审经审理查明，陈新刚自2011年1月5日起担任鑫罡公司总经理，全面负责公司日常工作。2012年5月26日，易玉林与鑫罡公司代表陈新刚签订了《商品房买卖合同书》，合同约定易玉林购买鑫罡公司开发的位于安陆市南城毓秀阁小区第7幢中单元6层东户7261号住房，面积137.59平方米。该商品房单价1800元／平方米，金额247662元，另有代收契税4953元，维修基金4953元，总金额257568元。付款方式为一次性付清。合同书第六条特别约定：房屋销售以公司售房收据为依据。易玉林、鑫罡公司及陈新刚分别在合同书上签名盖章。2012年5月30日，陈新刚向易玉林出具了内容为：“今收到易玉林购房款贰拾伍万柒仟伍佰陆拾捌元”的收条。易玉林据此诉至本院，要求鑫罡公司履行《商品房买卖合同书》交付房屋之义务。
原审认为，易玉林与鑫罡公司于2012年5月26日签订《商品房买卖合同书》，并分别签名盖章确认，此视为双方的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律的规定，故双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。该合同项下虽有第六条“特别约定：房屋销售以公司售房收据为依据”，但其语意是鑫罡公司工作人员在收取购房者房款时要开出公司的正式发票。陈新刚以鑫罡公司经理的身份在前述合同上签名，以及易玉林持有鑫罡公司法定代表人授权陈新刚为公司总经理的聘书，以上两点事实足以让一个普通的购房者有理由相信，陈新刚是在代表鑫罡公司与易玉林办理购买房屋的相关事宜，陈新刚收取易玉林的购房款并出具收条是其履行职务行为，其法律后果应由鑫罡公司承担，故易玉林的诉讼请求应予支持。鑫罡公司的辩称意见，没有相应证据证明，且也不符合法律规定，不予采信。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十七条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，遂判决：安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向易玉林交付位于安陆市南城毓秀阁小区第7幢中单元6层东户7261号房屋。逾期未履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费500元，由安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司负担。易玉林垫付的案件受理费，执行中由鑫罡公司给付易玉林。
鑫罡公司不服原判上诉称，原判认定事实不清，易玉林所持有的《房屋买卖合同书》是陈新刚以欺骗的手段骗取空白合同后与之签订的，房款亦是交给了陈新刚，并未交给鑫罡公司。易玉林与陈新刚签订的合同中约定的房屋价格明显高于鑫罡公司同等房屋售价，双方恶意串通，损害了鑫罡公司的利益，合同无效，请求撤销原判，驳回易玉林的诉讼请求。
易玉林答辩称，原审认定事实清楚、准确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，鑫罡公司提交《商品房买卖合同书》复印件及收款收据复印件各一份，拟证明诉争房屋已于2011年12月26日出售给龙某。易玉林质证认为，该证据不属新证据，《商品房买卖合同书》应该一式五份，该复印件是伪造的，原审诉讼过程中，鑫罡公司从未提出此房已出售，原审对此房进行诉讼保全时，亦无人提出保全异议，不应采信。本院认为，该证据不属新证据，不予采信。易玉林二审未提交新证据。
经审理查明，原判认定事实属实。
二审争议的焦点：易玉林、鑫罡公司之间房屋买卖合同是否有效。
本院认为，易玉林与持有鑫罡公司法定代表人聘书的鑫罡公司总经理陈新刚签订《商品房买卖合同书》，双方均在合同书签名并加盖鑫罡公司盖章，该合同依法成立、有效。陈新刚收取易玉林的购房款并出具收条，是其履行职务行为。鑫罡公司提出“易玉林与陈新刚双方恶意串通，合同无效”的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由鑫罡公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 夏建红
审判员 汪书力
二〇一三年六月六日
书记员 胡 红
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；