陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00264号
上诉人（原审被告）杜某某。
委托代理人姜某某，陕西文生律师事务所律师。
委托代理人杨某。
被上诉人（原审原告）陕西羊老大服饰股份有限公司。
法定代表人王某。
委托代理人�某某，陕西驼城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）黄某某。
被上诉人（原审第三人）申某某。
被上诉人（原审第三人）马某某。
被上诉人（原审第三人）刘某某。
被上诉人（原审第三人）张某。
被上诉人（原审第三人）王某。
被上诉人（原审第三人）张甲。
被上诉人（原审第三人）高某。
被上诉人（原审第三人）刘某某。
被上诉人（原审第三人）魏某某。
上诉人杜某某因租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2014）榆民初字第00054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的位于榆林市经济开发区羊老大工业园一号一至四层厂房租赁给被告，建筑面积为8360.04平方米，租期从2011年8月20日起至2019�8月19日。租金按年支付，第一年度的租金于合同生效后一周内付清，以后每年度的租金于下年度开始前一周内付清。被告向原告交纳了房产租赁保证金20万元。合同第六条第五款约定：“乙方如逾期未交纳下年度租金，……，甲方有权终止合同，收回房产，扣除合同保证金”。合同第十三条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：一、不支付或者不按照约定支付租金达30天；二、欠缴各项费用时间达30天；三、擅自改变第四条合同约定租用用途的；四、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；五、擅自将该房屋转租第三人的；六、利用该房屋从事违法活动的；七、其他根本违反本合同的”。2011年7月10日，双方又签订了临时建筑租赁合同，合同约定原告将其所有的位于榆林市经济开发区羊老大工业园一号楼厂房楼顶的临时建筑租给�告，租期从2011年7月10日至2019年7月9日。租金每年30000元，第一年度的租金由被告做防水处理，免被告一年的租金，其余租金于2011年6月21日签订合同时支付。合同第六条第三款约定了被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同收回该房屋：一、不支付或者不按照约定支付租金达100天；二、欠缴各项费用时间达15天；三、擅自改变第二条合同约定租用用途的；四、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；五、擅自将该房屋转租第三人的；六、利用该房屋从事违法活动的；七、其他根本违反本合同的。原告依约将楼房交付被告使用后，被告在租赁房内安装了一至四层的扶梯六部、货梯一部。被告交付了第一年度、第二年度的租金及水电费。被告杜某某于2011年11月20日与第三人签订了为期一年的《商铺租赁合同》已履行。被告杜某某以法定代表人的身份于2012年5月8日成立�陕西八方萨索特家居家纺有限责任公司，又以该公司的名义于2012年9月20日与第三人签订了《八方萨索特国际家居商铺租赁合同》，将商铺从2012年11月20日至2013年11月19日分别转租给第三人。被告以第三人拖欠其房租为由在2013年8月前不特定的停过第三人的水电，2013年8月10日，被告将第三人经营的商铺停电，关闭商场。被告未在2013年8月19日前付第三年度的租金3009614元，未付厂房楼顶临时建筑从2012年7月10日起的租赁费，欠2012年年底的取暖费334400元，欠2013年6月至9月份水电费计13760元。由于被告拖欠原告上述费用，原告于2013年7月、8月份向被告通知催要拖欠的费用无果。原告于2013年9月10日将被告租赁楼房的水电切断。2013年9月12日，原告的委托代理人以律师函的形式告知被告，要求被告在2013年9月30日前向原告付清全部欠款，并支付违约金20万元，但被告并未按此履行，�此原告涉诉人民法院，请求：1、依法解除原、被告于2011年6月21日签订的房屋租赁合同；判令被告将租赁房屋交还给原告；2、判令被告支付从2013年8月20日起至交还房屋之日止的房屋租金，并按月利率2%承担利息；3、判令被告支付取暖费334400元，并按月利率2%承担利息；4、判令被告支付违约金601922.8元。5、判令被告支付原告水电费13760元。6、判令被告支付楼顶所附建筑物从2012年7月10日至腾房之日止每天以82元计算的租赁费。7、本案诉讼费由被告承担。审理中，第三人曾述称不同意原告收回所租房屋。但又于2014年5月12日另案提起诉讼要求被告杜某某和合伙人杨某、陕西八方萨索特家居家纺有限责任公司返还所扣押的家具，并承担相关损失。法院亦多次调解让被告尽快交清合同约定所欠费用，以继续履行合同，或早日开门腾交房屋。但被告杜某某至今分文未交，亦不�门腾交房屋。原告于2014年2月20日，向法院提出对被告安装的电梯、货梯进行价值鉴定，法院委托榆林中院进行鉴定，但被告拒绝提供鉴定标的物的相关材料开门配合鉴定。2014年3月17日、5月12日、6月25日、7月4日，法院向被告谈话释明，需对本案涉及的电梯三部、货梯一部的现价值进行评估。同时对被告杜某某租赁房屋内的装饰装修、楼顶临时建筑物，以及第三人铺面装饰装修造价及现价（剔除使用折旧）进行评估。而且榆阳区法院于2014年5月12日再次委托榆林中院进行鉴定，但被告仍然拒绝提供鉴定标的物的相关材料，拒绝开门配合鉴定，直接导致无法鉴定。
原审法院判决认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《临时建筑租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容亦不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告依约履�了义务，被告在履行合同过程中，未依约支付原告水电费、取暖费、租赁费，经原告在合理的期限内催要和法院在审理中调解，被告仍拒绝支付拖欠原告的相关费用，从根本上构成违约，故原告要求与被告解除合同的诉讼请求依法予以支持。原告因此要求被告支付拖欠取暖费334400元，水电费13760元之请求，依法予以支持，但利息请求不予支持。原告要求被告支付所租赁房屋从2013年8月20日起，厂房楼顶临时建筑从2012年7月10日起分别至腾房之日止的租赁费之请求，从行为看，被告于2013年8月10日即将第三人的商铺停电，商场关闭，说明被告已暂停营业，而原告于2013年9月10日因被告不履行交费义务才停水、停电。同月12日，律师致函督促再次交费，到诉讼中法院亦让交清费用继续履行合同，或开门腾房解除合同履行，但被告至今不交费，不腾房。所以其请求亦应予支持，但利息请求不予支持。原告要求被告支付违约金之请求，因法院已解除合同并对租赁费等予以支持，故不再支持。第三人述称其与被告有租赁合同关系，不同意腾房之理由，第一、因陕西八方萨索特家居家纺有限责任公司与第三人签订的商铺租赁合同已于2013年11月19日到期。第二、因被告的违约行为致使原、被告签订的合同已解除。所以第三人述称之理由不能成立，依法不予支持。由于被告对其安装的电梯、货梯和租赁房屋内的装饰装修、楼顶临时建筑物，拒绝提供相关资料并开门配合鉴定，又在法院限定的时间内未缴纳鉴定费，从而直接导致鉴定不能。但被告在合同解除后，亦可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第三项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关�民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告陕西羊老大服饰股份有限公司与被告杜某某于2011年6月21日签订的《房屋租赁合同》、2011年7月10日签订的《临时建筑租赁合同》有效，予以解除。二、本判决生效后十日内，被告杜某某、第三人黄某某、申某某、马某某、刘某某、张某、王某、张甲、高某、刘某某、魏某某将其所占原告陕西羊老大服饰股份有限公司位于榆林市经济开发区羊老大工业园一号楼一至四层厂房及楼顶的临时建筑腾交原告。三、本判决生效后十日内，被告杜某某一次性支付原告陕西羊老大服饰股份有限公司一号楼一至四层从2013年8月20日起至腾房之日止按年租金3009614元计算的租赁费，及楼顶临时建筑从2012年7月10日起至腾房之日止按年租金30000元计算的租赁费。四、本判决生效后十日内，被告杜某某一次性支付拖欠原告陕西羊老大服�股份有限公司的取暖费334400元，水电费13760元，共计348160元。五、驳回原告陕西羊老大服饰股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17550元，由原告陕西羊老大服饰股份有限公司负担2550元，被告杜某某负担15000元。
宣判后，杜某某上诉认为：一、一审实体判决错误，按照陕西羊老大服饰股份有限公司的一审诉状，主张解除的合同是2011年6月21日签订的《房屋租赁合同》，并不主张解除《临时建筑租赁合同》。一审法院判非所请。本案纠纷的关键原因系上诉人在合法经营期间，被上诉人采取停水断电的非法手段，造成上诉人及原审第三人无法正常经营的后果。一审期间，上诉人和原审第三人均表示愿意继续履行合同�追究被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司的侵权责任，但原审法院却作出责令腾房属于保护违约方，制裁守约方的判决。另由于被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司采取停水断电行为，对于租赁费的计算只能计算到2014年8月10日止。二、一审判决认定事实错误，对于上诉人于2013年8月10日将原审第三人的商铺停电、关闭的事实无任何证据支持。仅以被上诉人单方出具的催收水电、暖气费单据认定上诉人的欠费数额，亦属认定事实错误。三、一审判决程序违法，归责错误。被上诉人陕西羊老大申请鉴定，其应当是鉴定费的缴纳者，而上诉人并没有缴纳鉴定费的义务。最后鉴定不能的根本原因是法官告知的鉴定费用33万元，严重违反鉴定费收费标准。一审判决多次将谈话笔录作为定案依据，没有任何法律依据。本案的真正违约人应为被上诉人陕西羊老大服饰有限公司�应由其承担违约责任。综上，一审法院刻意偏袒被上诉人，判决有误，请二审法院依法撤销原判，裁定发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司承担。
被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司辩称，上诉人所述均不属实，因为上诉人不缴纳水、电费，被上诉人于2013年9月10日停水停电的，而上诉人在2013年8月10日就已经关门了，故被上诉人之后的停水停电行为没有给上诉人造成任何损失。对于水电、暖气费的数额均有充分证据予以证明。对于鉴定的问题，因为上诉人拒不配合，故无法鉴定。为了避免损失扩大，其与上诉人也曾多次协商，但均未果。综上，上诉人杜某某的上诉理由不成立，二审应当驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄某某、马某某、刘某某、王某辩称，2013年8月10日，由于上诉人杜某某停水断电，后将他们的货物锁了一年，给�们造成了很大的损失，请求二审法院尽快判决。
被上诉人申某某、张某、张甲、高某、刘某某、魏某某未到庭答辩。
二审期间，上诉人杜某某向法庭提供以下证据，2013年8月10日至2013年9月10日间的保安记录和物品出门证7张，证明2013年8月10日后，该商场还有物品进出。
经庭审质证，被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司对该证据的真实性及证明目的均不认可，证据可能系伪造，且出货柜台是上诉人自己经营的，即使部分货物被拉出，也无法证明商场正常营业。被上诉人黄某某、马某某、刘某某、王某对证据的真实性和证明目的均不认可，因为他们多次欲将自己的货物拉出，但上诉人不允许拉出，为此双方还发生过打架事件。
本院对上述证据作如下认定：因该证据中保安记录系上诉人雇佣人员出具，与上诉人具有一定利害关系，而出门证仅能证明少量货物曾被拉出，无法证明上诉人的上诉理由，故本院依法不予采纳。
二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人杜某某与被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司于2011年6月22日签订的《房屋租赁合同》的真实有效，双方均应按约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，上诉人不支付或者不按照约定支付租金达30天，欠缴各项费用时间达30天，被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司则有权单方解除合同。在合同履行期内，上诉人杜某某拖欠水电费、暖气费、租赁费至今，经被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司催要后仍拒绝给付，故原审法院判决解除合同，由上诉人杜某某支付拖欠租金及相关费用正确。上诉人杜某某与被上诉人签订的《临时建筑租赁合同》，因上诉人拖欠租赁费亦达到100天以上，符合双方约定的合同解�条件，且因主体房屋租赁合同已经解除，临时租赁合同无法继续正常履行，故原审法院判决上诉人及原审第三人腾房，并无不当，本院予以支持。对于上诉人杜某某认为应由被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司承担违约责任，租赁费不予支持的主张，因在被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司采取停水断电行为前，上诉人杜某某已对被上诉人黄某某、马某某、刘某某等人经营的商场停电，并关闭商场，一审期间，原审法院多次组织双方调解，上诉人杜某某既不缴纳拖欠费用，亦不开门腾交房屋，导致商场无法正常经营，被上诉人马某某、刘某某等人的货物无法搬出，故在此期间的租赁费用应由上诉人杜某某承担，该上诉主张，本院不予支持。对于被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司主张的水电费、暖气费，因有供用热合同、结算票据、收缴通知等予以佐证，故原审法院判决由上诉人杜某某承担相应欠缴费用正确。另从榆林市中级人民法院2014年3月17日出具的榆法技字（2014）34号函的内容可知，对于上诉人安装的电梯、货梯及装饰装修部分未予鉴定的原因系上诉人杜某某不配合提供鉴定标的物所致，上诉人认为一审鉴定不能的责任归属错误，本院不予支持。对于被上诉人黄某某、马某某、刘某某等人与陕西八方萨索特家居家纺有限责任公司签订的商铺租赁合同已于2013年11月9日到期，且上诉人与被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司之间的租赁合同已经解除，故被上诉人黄某某、马某某、刘某某等人应当履行腾房的义务。最后，上诉人杜某某认为被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司未主张解除双方于2011年7月10日签订的《临时建筑租赁合同》，一审法院判非所请，从一审民事诉状、庭审笔录等卷宗材料可知，被上诉人陕�羊老大服饰股份有限公司提出判令上诉人将租赁房屋交还原告，但并未提出解除2011年7月10日的《临时建筑租赁合同》的诉讼请求，故原审法院判决解除该临时租赁合同错误，本院应予纠正。综上，上诉人所持部分上诉理由有相应法律依据，原审法院判决认定事实清楚，但对于《临时建筑租赁合同》的解除超出诉讼请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第
（一）、（二）项之规定，判决如下：
1、维持榆阳区人民法院（2014）榆民初字第00054号民事
判决第二、三、四、五项。
二、变更榆阳区人民法院（2014）榆民初字第00054号民事
判决第一项为：原告陕西羊老大服饰股份有限公司与被告杜某某于2011年6月21日签订的《房屋租赁合同》有效，予以解除。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费15000元，由上诉人杜某某承担14000元，由被上诉人陕西羊老大服饰股份有限公司承担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一四年十二月五日
书 记 员 张羽苗