文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初25097号原告冯云川，男，汉族，1966年6月28日，身份证住址深圳市福田区，委托代理人王丽华、覃玉琳，广东博商律师事务所律师。被告和记黄埔地产（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼，统一社会信用代码91440300708408028E。法定代表人周伟淦，该公司董事长。委托代理人王仁端，广东深天正律师事务所律师。上述原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提出管辖权异议，业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回，本案依法由审判员冼晓莉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王丽华、被告委托代理人王仁端到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月29日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区××水库南侧、××路北侧懿花园××层××房，建筑面积为183.85平方米。总价款6480000元；被告应于2016年1月27日前将上述房屋交付原告，如有逾期，被告每日向原告支付房地产总价款万分之一的违约金。2016年1月27日，原告去被告处验收房屋，但房屋存在地下室严重漏水，天台及房屋墙面严重渗水，墙面空鼓等严重影响房屋居住等问题。截至2016年7月26日，被告实际支付上述房屋与原告。原告起诉请求判令：1、被告支付延期交房违约金117288元（从2016年1月28日起计至2016年7月26日止，共计181天）；2、被告支付延期交房的租金损失110922.83元（从2016年1月28日计至2016年7月26日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告起诉理由错误，本案并不属于延期交付房屋的纠纷，本案出现的房屋瑕疵问题属于房屋保修责任的范畴，两者分属不同的法律关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告没有理由拒绝收楼，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定原告购买被告开发的位于龙华新区××水库南侧、××路北侧懿花园××层××号房屋，建筑面积183.85平方米，房屋总价6480000元；卖方应于2016年1月27日前将房屋交付买方，交付前应取法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方应在房地产交付时向买方提供竣工面积测绘报告、竣工验收备案收文回执、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方负担；买方接到《入伙通知书》后，应在接到《交付使用通知书》之日起1日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房地产。合同附件四对合同有关房屋交付时间和办法、交付时的验收等进行了变更和补充约定，具体约定为，买方对卖方所交付的房地产无异议，或买方提出的异议属于“非主体结构的其他质量瑕疵的”，买方应对卖方交付的房地产钥匙出具收条，该收条视为房地产实际交付的凭据，卖方应对买方提出的质量瑕疵履行保修责任；买方收到《交付使用通知书》后，应按《交付使用通知书》的规定期限要求验收并接收房地产，卖方交付本房地产钥匙之日视为房地产交付之日；除房地产不符合约定的交付标准或条件外，买方未能按《交付使用通知书》的规定期限即要求验收房地产，或以其他理由拒绝验收、拒绝签收钥匙的，视为买方无正当理由拒绝收楼并构成买方违约，房地产交付日期为卖方《交付使用通知书》约定的交付期限届满之日；买方在验收时，发现有非主体结构的其他质量瑕疵的，应在约定期限内在《收楼意见书》中一次性提出，卖方从收到买方的质量瑕疵异议之日起15个工作日内应作出书面答复或处理意见，并按买卖合同约定及《住宅质量保证书》约定履行保修责任；买方验收时，如发现房屋主体结构质量不合格，应在约定期限内在《收楼意见书》中提出，并提供检测结果，在此情况下买方有权拒绝接收房地产，并有权解除买卖合同；卖方逾期交付不超过90日的，自买卖合同约定的房产交付日之次日起至卖方的《交付使用通知书》约定的交付之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房款万分之一的违约金，买卖合同继续履行；卖方逾期交付超过90日的，自买卖合同约定房地产交付日起6个月内买方有权书面通知卖方解除合同，若买方未通知解除合同的买卖合同继续履行，自买卖合同约定房地产交付日之次日起至卖方发出《交付使用通知书》之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房款的万分之一的违约金。2015年9月30日，被告向原告开具《发票》，收取原告支付的涉案房屋购房款6480000元。2015年12月28日，涉案房屋经核准登记在原告名下。2016年1月12日，被告向原告出具《付清楼款证明》，确认原告已按约定付清房屋全部购房款6480000元。2016年1月14日，被告向原告发出《交付使用通知书》。原告主张其于2016年1月27日办理收楼验收手续时，因涉案房屋存在质量问题而提出异议；原告提供的《懿花园A3302号房整改方案》显示具体需整改的质量问题为地下室水迹清洁待查看、厨房台面划痕、客厅墙面裂缝、卫生间墙面有空鼓、二楼北房间电箱滴水、南房屋顶面有一洞、三楼楼梯顶面疑似渗水、三楼北面房间踢脚线上部发霉、卫生间厨房五金生锈、大门墙面两侧斑点、后花园石柱上斑点、三楼主卧阳台外墙裂纹、地砖勾缝、栏杆外侧有裂纹、三楼次卧阳台外墙裂纹等，上述整改方案落款签名为“詹志娜”，原告主张“詹志娜”为被告员工；同时主张其于2016年7月26日签署收楼意见书实际收楼；被告对上述主张未予认可。另查明，涉案小区A15栋第1-3层08号房业主徐丽娟向本院起诉被告要求支付违约金案[（2016）粤0306民初11910号]，与本案事实和诉求类似，该案已经两审终审，（2017）粤03民终7435号生效民事判决书查明，“詹志娜”系被告员工，认定徐丽娟提出的地下室漏水等房屋质量问题已经影响徐丽娟正常使用房屋，有权拒绝收楼，并据此判令被告支付迟延交房的违约金。以上事实，有经过庭审举证、质证的《深圳市房地产买卖合同（现售）》、《发票》、《付清楼款证明》等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应恪守承诺按照合同的约定全面履行各自的义务。有关被告交付房屋是否构成履行迟延。结合本案，从双方合同约定内容看，买方在收到《入伙通知书》后，应当对房屋进行验收，如有异议，应当及时提出。逾期不提出的，视为同意收楼。买方提出异议后卖方应及时对异议作出书面答复和处理，否则视为房产未交付。原被告确认原告在收楼时涉案房屋存在地下室漏水等质量问题，被告也对此作出了整改方案，后来原告于2016年7月26日签署收楼意见书实际收楼。可见，涉案房屋却因质量问题推迟了交楼和入伙，被告应当负担迟延交付的违约责任。有关违约金的认定。依照合同约定，被告迟延交房应当自约定交房之次日起按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金。结合本案约定交房时间2016年1月27日，以及原告实际收房时间2016年7月26日，本院核算被告应当支付违约金116640元（6480000元×0.0001/天×180天）。有关租金的处理。至于原告提出被告支付延期交付房屋租金的诉求，鉴于违约金具有惩罚性和补偿性功能，被告向原告支付延期交房违约金，已足以补偿原告因延期交房所造成的损失，故对原告该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告冯云川支付逾期交房违约金116640元；二、驳回原告冯云川其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2362元，由原告负担1155元，被告负担1207元。管辖权异议受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇一七年七月二十六日书记员  李一军书记员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。