宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第6792号
原告马林涛，男，1977年8月29日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人马正明，宁夏颢振德律师事务所律师。
被告刘桦，女，1980年10月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人高楠，宁夏中宝律师事务所律师。
第三人贺星，男，1980年9月28日出生，汉族，现羁押于宁夏回族自治区灵武市看守所。
原告马林涛诉被告刘桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理，依法由代理审判员贺晶婕适用简易程序于2014年4月28日公开开庭进行了审理，于2014年5月12日作出本院（2014）兴民初字第2044号民事判决书，判决：被告刘桦支付原告马林涛房屋租金49320元及违约金9000元，共计58320元；驳回原告马林涛的其他诉讼请求。被告刘桦不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院经审理后作出（2014）银民终字第756号民事裁定书，以事实不清、处理不当为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2014年11月29日立案后，追加贺星作为本案第三人，并依法组成合议庭于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告马林涛的委托代理人马正明、被告刘桦委托代理人高楠、第三人贺星到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称，2011年11月17日，原、被告签订《营业房租赁及设备转让合同》，约定，原告将其所有的位于银川市兴庆区三处房屋出租给被告用于经营活动；租期自2012年1月1日至2022年1月1日；前三年租金每年20万元，中间三年21万元，后四年22万元；每年1月1日前付清上半年租金，6月1日前付清下半年租金；房屋不得转租他人，否则原告可解除合同并承担违约责任。合同签订后，原告按约定交付房屋，被告未按合同约定在2014年1月1日前支付上半年租金。2014年1月份，原告到出租房屋发现被告已将房屋转租给案外人张某，原告多次要求被告按约定支付租金并收回房屋，但被告一直推诿，原告遂解除合同，并于2014年4月份收回房屋。后原告向被告主张上述欠付房租未果，为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告租金49320元（2014年1月1日至2014年3月31日）及违约金9000元（其中租金计算方式为20万元÷12个月×3个月；违约金为20万元×0.5‰×3个月）及水、暖、电费17109.90元；二、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、《营业用房租赁及设施设备转让合同》一份，证明原、被告之间就涉案房屋签订合法有效的房屋租赁合同，原被告均应按照合同约定履行义务。被告认可该证据的真实性、合法性、关联性，但对证明目的有异议，被告并没有违反合同约定，事实上银川市某某汽车服务会所并未办至被告名下，而是在原告协助下办至第三人贺星名下，该合同已终止履行，原告与贺星之间形成租赁合同关系。第三人称合同属实，对证明目的不予认可，原告知道第三人经营汽车服务会所，每年都是第三人向原告支付租金。
二、宁夏颢振德律师事务所律师函2份、中国邮政快递单2份、中国邮政快递查询记录2份，证明被告未按合同约定支付2014年上半年房屋租金，已构成违约；原告委托律师向被告发送律师函一份，对被告违约事实、支付租金的合理期限及不支付租金可能导致的不利后果予以说明；被告收到原告律师函后仍未在原告要求期限内支付租金，原告遂按合同约定收回房屋。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的有异议，称被告未违约，被告未实际经营汽车服务会所，也不应当向原告支付房屋租金。第三人称其未见过律师函，只是后来发生诉讼后听说过，对快递单无异议。
三、转让协议一份，证明被告违反合同约定，将涉案房屋转租他人，已构成违约，原告有权解除合同，收回房屋。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的有异议，被告与第三人签订的合同是双方真实意思表示，属于有效转让，被告已退出其与原告签订的原转让合同。第三人称证据属实，但对原告的证明目的不予认可，汽车服务会所由第三人经营，第三人可以转让。
四、工商登记档案一份，证明第三人未经原告同意，伪造合同骗取工商登记，工商登记档案中的租赁合同不是原告所签，原告对被告与第三人的转让行为并不知情，第三人没有与原告签订租赁合同。被告对该证据不予认可，称被告未参与办理工商登记手续，工商登记事宜是原告派人协助第三人办理的，原告知道第三人经营汽车服务会所。第三人称租赁合同中原告与第三人的名字都是顾某为了方便代为签署的。
五、短信记录一份，证明被告对第三人转让房屋是知情的，手续也是被告办理的，被告与第三人是合伙经营。被告对该证据真实性持保留意见，称被告于2013年9月受第三人委托，代第三人办理转让事宜。第三人称该证据证明不了被告与第三人是合伙经营，只是证明被告帮第三人处理事情。
六、采暖费收据2张，证明被告未交纳2014年采暖费12110元。被告认可该证据的真实性，但认为与被告无关，该费用不应由被告承担。第三人称该收据交纳的是2013年12月至2014年1月期间的采暖费。
七、房屋租赁合同一份、收条一份，证明被告未交房租，原告已解除租赁合同，会所已转让给唐某。被告对该证据有异议，是原告为了应对诉讼单方制作的，二审时法官问过原告能否提交打款凭证，原告说可以，但现在只提交了收条。第三人对该证据不予认可。
被告刘桦辩称，被告已于2011年底将涉案房屋设施设备、汽车服务会所经营权及房屋承租权整体转让给了第三人，之后一直由第三人独自经营，被告再未参与经营，被告已经退出了原告与被告签订的转让合同，因此原告不应再要求被告承担法律责任。况且，原告对被告向第三人转让汽车服务会所及房屋承租权是知情的，承担责任的主体应该是房屋实际经营人张某。
被告为证明其辩称主张向本院提交以下证据：
一、《营业用房租赁及设施设备转让合同》一份，证明2011年11月17日，原告将涉案房屋转让给被告，双方对房屋租期、租金等事项作了明确约定，双方还约定被告有权转让涉案房屋。原告认可该证据的真实性，但对证明目的有异议，被告将该房屋转租第三方后，其与原告之间的法律关系仍存在，被告作为承租方应向原告承担支付租金的义务。第三人对该证据予以认可。
二、被告刘桦与第三人签订的转让协议一份、个体工商户信息查阅单、组织机构代码证及税务登记证各一份、宁夏银行进帐单一份，证明被告于2011年底将汽车服务会所整体转让给第三人，自2012年1月至2013年9月期间，汽车服务会所由第三人经营，并由第三人直接向原告支付房租，故第三人与原告之间直接形成房屋租赁合同关系。被告已退出其与原告形成的转让合同关系，之后产生的纠纷与被告无关。原告对转让协议的真实性有异议，对工商登记信息真实性无异议，对宁夏银行进帐单真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，只能证明第三人通过银行进帐形式向原告支付10万元，不能证明原告知道款是第三人支付的，原告没有义务核实是被告还是第三人付款。第三人对该证据予以认可。
三、转让协议、委托书各一份，证明自2013年10月起第三人将汽车服务会所整体转让给案外人张某，至原告起诉时，该汽车服务会所一直由张某经营，故涉案房屋租金应由张某承担；被告并非本案适格主体，只是受第三人委托代为处理汽车服务会所转让及房租一事。原告对转让协议无异议，证明第三人将汽车服务会所转让给张某，对委托书有异议，认为是虚假的，是被告去办的会所注销手续，同时可以证明壹某某汽车服务中心工商档案中的手续不是原告办理的。第三人对该证据予以认可。
四、手机短信截屏两份、催缴租金告知书一份，证明被告及第三人并未向原告隐瞒汽车服务会所转让给张某一事，且原告主动将其银行帐号转发给张某，表明其对张某受让汽车服务中心并承租房屋一事是明知且同意的。原告对手机截屏短信的真实性无异议，对关联性有异议，只能证明原告给被告发送卡号信息，被告对其转租的事实及法律后果是清楚的，所以才会给第三人发短信；原告对催缴租告知书有异议，与本案无关。第三人称该证据与其无关。
五、调查笔录、个体工商户营业执照及身份证复印件各一份、宁夏某某汽车美容设备销货清单一本，证明自2012年1月至2013年9月，涉案房屋及汽车服务中心由第三人个人经营，被告从未参与；涉案房屋自2013年9月底至今一直由案外人张某使用并经营。原告对调查笔录不予认可，其余证据只能证明第三人实际经营，不能证明其有合法使用权及转让手续。第三人对该证据无异议。
第三人述称，刚开始时，被告与第三人计划共同经营汽车服务中心，因为装修问题变为第三人独立经营，这个情况原告知道，也知道合同转让的事实；原告经营期间有个经理叫顾某，原告知道第三人与被告的合作关系，让顾某协助第三人办理工商登记手续，第三人将汽车服务中心转让给张某原告也知道；后来壹某某汽车服务中心的工商登记手续注销了，由张某独立经营，是张某没有支付2014年的租赁费，原告应该向张某主张权利。2013年以前第三人的房租都是交清的。
第三人针对其述称未提交任何证据。
原审中，本院依职权向案外人张某调取询问笔录一份，张某述称：我于2013年10月1日从被告和贺星夫妻二人处租赁涉案房屋，出租时，贺星告诉我房屋是原告的，但原告不知情，叮嘱我若原告问及房屋，让我说是和其二人合伙经营。2013年12月份，被告给我打电话让我给原告交房租，我老公的弟弟和原告联系，原告回复不清楚转租之事，不接受我转租及缴纳房租。2014年2月至4月，原告协商让我搬离租赁房屋，期间被告常打电话让我向原告交房租，我告知被告原告不接受我转租及交房租，被告说和她无关。2014年4月初我搬离租赁房屋，并不再经营洗车行，和原告商量后将贵重物品暂放在出租房屋二楼。我使用房屋期间没有向任何人缴纳过房租。
经审理查明，原告系银川市兴庆区三处营业房所有权人。被告与第三人原系恋爱关系，双方曾协商共同经营银川某某汽车服务会所。2011年11月17日，原、被告签订《营业用房租赁及设施设备转让合同》一份，该合同约定：原告将其所有的位于银川市兴庆区房屋出租给被告用于经营；原告将自己所有的屋内设施设备、房屋装修及银川某某汽车服务会所经营权全部转让给被告，转让价格12万元，被告于合同签订时一次性支付给原告，原告应当向被告提供会所材料，并协助被告将银川某某汽车服务会所办至被告名下；本合同租期自2012年1月1日至2022年1月1日，原告于2011年11月17日将房屋交付给被告，2011年11月17日至2011年12月31日被告不支付租金，前三年租金每年20万元，中间三年租金为每年21万元，后四年租金为每年22万元，第一年租金在2011年11月20日前一次性付清，以后在每年1月1日前付清下一年前半年房租，6月1日前付清下半年租金；租期内，原告将房屋产权转让给第三方时应当提前60日书面告知被告，被告有优先购买权；租期届满后，屋内所有可以移动、拆除的设备、设施归被告所有，但必须保证不影响原告房屋结构及外观；被告未按合同约定支付房租，逾期三个月内按需付租金的日万分之五支付违约金，逾期三个月以上，被告应当按照实际使用日期交清房租和违约金，原告有权收回房屋；租期内，因租赁房屋所产生的水、暖、电、物业费及经营费用由被告承担；被告有权转让此房屋，但不得转租此房屋；被告从事非法经营及违法犯罪活动的或未经原告书面同意将此房屋转租给第三方的，原告有权解除合同并由被告赔偿损失。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房屋，银川某某汽车服务中心（会所）的工商营业执照随之办理至第三人名下。2013年1月21日，第三人向原告支付房屋租金11万元，涉案房屋2013年9月之前的租金均已付清。2013年9月，第三人与张某签订转让协议一份，该转让协议约定：第三人将其独资设立的位于银川市兴庆区涉案房屋银川市壹某某汽车服务中心洗车行转让给张某；车行转让价格54万元，张某于2013年10月24日前付清给第三人；第三人确保该营业房使用年限至2021年，2012年至2014年每年房租20万元，2015年至2014年每年房租21万元，2018年至2021年每年房租22万元，张某保证每年12月1日前付清房租；合同签订之日，第三人将该洗车行交给张某经营，所得收入归张某；该洗车行2013年10月1日之前的债权、债务由第三人负责，2013年10月1日之后的债权、债务由张某负担。2013年10月1日至2014年3月31日期间，三处涉案营业房由案外人张某使用。原告得知被告与第三人转租房屋的情况后，于2014年1月21日向被告发送短信，表示解除合同，并要求被告和张某自解除之日起五日内，主动与原告联系协商解决问题。2014年3月25日、3月28日，原告委托其代理人马正明、牟刚向被告通过快递邮寄律师函2份，邮件分别于2014年3月26日、3月29日签收，所寄律师函载明：“刘桦：……2011年11月17日，你与马林涛签订《营业用房租赁及设施设备转让合同》一份约定，由你承租马林涛所有的位于银川市兴庆区三处营业房用于经营活动。在履行该合同过程中，因你未按合同约定期限支付2014年度租金，并未经马林涛同意将租赁房屋转租他人，已构成违约。望你于收到本律师函之日起三日内支付拖欠租金、违约金并收回租赁房屋……”。2014年4月，原告从张某处收回房屋。后原、被告因租赁合同产生纠纷，故诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称签订合同时被告与第三人一起出面洽谈，由被告签订书面合同，租金转帐支付，原告认为是被告支付的租金。第三人称其当时与被告一起经营汽车服务中心，后来双方不再合作，但未告知原告，被告与第三人之间没有签订合作协议；并称其在2013年11月底委托被告办理汽车服务会所的注销手续时，将转让给张某的情况告知原告。
上述事实，有原告向法庭提交的《营业用房租赁及设施设备转让合同》、宁夏颢振德律师事务所律师函、中国邮政快递单、第三人与张某签订的转让协议、工商登记档案、手机短信、采暖费收据，被告提交的《营业用房租赁及设施设备转让合同》、第三人与张某签订的转让协议、个体工商户查询单、银行进帐单、手机短信截屏、催缴告知书、个体工商户信息、身份证复印件及原、被告当庭陈述在案为凭，经本院开庭组织质证并审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是原告与被告签订的《营业用房租赁及设施设备转让合同》中关于“被告有权转让此房屋，但不得转租此房屋”和“被告未经原告书面同意将此房屋转租给第三方的，原告有权解除合同并由被告赔偿损失”两项条款如何理解？被告是否构成违约？原、被告签订的《营业用房租赁及设施设备转让合同》包含了汽车服务中心设施设备转让、经营权转移与房屋租赁合同三个不同的法律关系，合同约定转让设施设备、装修、经营权的价款为12万元，并与房屋租金分别进行约定。因被告并非房屋所有权人，故被告有权转让房屋不能理解为转让房屋所有权，但如果理解为转租，又和后面不得转租此房屋相矛盾，结合转租须经原告书面同意及租金单独约定的条款，可以认定该合同条款的真实意思是：在原告书面同意的情况下，被告可以转租房屋。本案汽车服务中心所使用的房屋转租时未取得原告书面同意，被告构成违约。
第二个争议焦点是被告与第三人之间是否构成合同权利义务转让关系。被告与第三人称二人签订转让协议，由被告将汽车服务中心整体转让给第三人实际经营，原告对此不予认可；因被告与第三人曾是恋爱关系，该转让协议的真实性需要被告进一步举证证明，被告未继续举证，本院对该转让协议不予采信。退一步讲，即使二人之间确实存在转让关系，该转让属于债权债务概括转移，其中包含原告房屋租赁利益，被告在转让时应告知原告，并取得原告书面同意，未经原告同意，该转让对原告不产生法律效力。被告与第三人称营业执照办至第三人名下、第三人支付房租，故原告应当知情并认可；因我国法律并未规定房屋承租人与在该房屋内从事个体经营的业主必须具有同一性，被告可以指定他人付款，也可以将某某汽车服务会所的营业执照办至他人名下，故被告的辩称与第三人的述称依法不能成立。
综上，租赁合同由被告签订，被告应当按照合同约定对欠付原告的租金及采暖费承担给付义务。被告逾期支付租金及相关费用，原告可以按照双方的约定解除合同并要求被告承担损失及违约责任。原告以短信形式通知被告解除合同，原、被告之间的房屋租赁合同已解除。对于原告主张被告向其支付自2014年1月1日至2014年3月31日的租金49320元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告主张的违约金9000元，因原告已于2014年4月收回房屋，按照合同约定违约金应为4500元（上半年应交租金100000元×0.5‰／天×90天）。对于原告主张采暖费12110元，因原告已提交证据予以证实，故应当予以支持。其余水电费因原告未提交证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘桦于本判决生效之日起七日内向原告马林涛支付房屋租金49320元、采暖费12110元及违约金4500元，共计65930元；
二、驳回原告马林涛的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1686元，由原告负担219元，由被告刘桦负担1467元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 赵晓颖
人民陪审员 马丽宁
人民陪审员 杜红霞
二〇一五年五月四日
书 记 员 徐敏超
附：适用法律法规
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。