浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建民初字第525号
原告建德市城兴城防工程建设有限公司。
法定代表人吴小龙。
委托代理人（特别授权）陈建强。
委托代理人（特别授权）吴寅。
被告洪贱昌。
被告储金妹。
第三人章小英。
委托代理人（特别授权）翁平。
原告建德市城兴城防工程建设有限公司（以下简称城兴城防公司）与被告洪贱昌、储金妹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月9日进行了公开开庭审理。后原告申请追加章小英为第三人，本院予以准许，并于2014年6月30日、7月4日再次对本案进行了公开开庭审理。原告的委托代理人陈建强、吴寅，被告洪贱昌均到庭参加诉讼，被告储金妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一、二次庭审，到庭参加了第三次庭审，第三人章小英到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告城兴城防公司诉称：根据建德市人民政府城市规划建设需要，桥东区块开发建设项目由原告实施，建土（2008）第02号《房屋拆迁许可证》显示，两被告所有的坐落于建德市新安江街道桥东路156号房屋为规划范围内的拆迁房屋。2013年10月23日，原告与两被告签订“桥东集（2013）217号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，根据该协议第五条，被告应于2014年2月25日前搬迁完毕，并将被拆迁的房屋移交给原告处置；根据第七条，被告未按本协议第五条规定的期限将被拆迁房屋腾空移交原告的，除不享受任何奖励政策外，每逾期一天应向原告支付违约金人民币50元。原告根据上述协议已向两被告交付排屋两套（新安江街道周坞新村15幢102室，新安江街道溪头新村茅山岗249幢101室）及公寓楼四套（新安江街道碧江花苑38幢104室、40幢104室、52幢102室、54幢303室），位于新安江街道茅山岗259幢102室、261幢102室的两套排屋及宫里路公寓楼一套为期房，原告未交付。两被告现住址为新安江街道周坞新村15幢102室（即其中一套安置房）。由于两被告至今未将上述被拆迁房屋移交原告处置且尚有三套期房未交付，原、被告之间关于被拆迁房屋补偿款及安置房款未结算。原告认为，原、被告双方已达成拆迁补偿安置协议，被告应履行腾空房屋并交付拆除的义务，第三人章小英擅自侵占案涉被拆迁房屋，至今未能腾退，故向法院起诉，请求判令：1、第三人章小英立即腾空坐落于建德市新安江桥东路156号房产（房屋建筑面积911.36平方米，砖混结构），并由两被告将该房移交原告处置；2、两被告支付违约金4500元（自2014年2月26日至2014年5月27日止共计90天，按50元／天计算），2014年5月28日至上述房产实际移交之日的违约金按50元／天另行计算；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、集体土地房屋拆迁补偿安置协议书［桥东集（2013）217号］一份，证明原、被告签订安置协议，约定案涉房屋由两被告于2014年2月25日前腾空交由原告拆迁，并对违约责任作了约定的事实。
2、建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告［建土资拆许字（2008）第【02】号］一份，证明案涉房屋的拆迁面积、补偿金额。
3、周坞新村联建房安置名单（复印件）、安置房交房通知书（复印件）各一份，证明案涉安置房已经交付给被告的事实。
4、建设工程规划许可证、行政处罚决定书各一份，证明案涉房屋具体坐落位置以及该房屋系两被告所有。
5、建国用（2004）第010214号国有土地使用证（复印件）一份、土地登记查询表一份，证明案涉房产土地使用权人登记为被告洪贱昌、房屋权属应系两被告。
被告洪贱昌、储金妹共同辩称：2013年10月23日，与原告签订拆迁补偿安置协议属实，经原告同意，被拆迁房屋延迟至2014年5月6日腾空，被告及其家庭成员均已按期腾空，并于2014年5月18日申请将被拆迁房屋的电停掉，5月21日将自来水也停掉了，停水停电办理人员都是原告公司派人来的，故两被告没有违约行为，不应承担违约责任，不同意支付违约金，有关奖励也应支付。现在住在该房屋中的是两被告的前大儿媳妇即第三人章小英，她于2004年与被告大儿子洪怀忠离婚，并于同年与他人再婚，再婚两三年之后借照顾儿子洪恺需要又回到家里居住，她过来照顾儿子被告也不能干涉，但她与两被告没有任何关系，无法让被告来清理她出户。
被告洪贱昌、储金妹未向本院提供证据。
第三人章小英辩称：本案所涉房屋是第三人参与建造的。案涉房屋于1994年打墙脚，1995年3、4月份开始建造，下半年建成。1995年1月，第三人与两被告的大儿子洪怀忠登记结婚，登记结婚后两人在老房子住了一年，也在工地上帮忙，大儿子当时有工作的，两人均出过钱，第三人章小英出资了9000元，家里装修电器都是第三人买的。且案涉房屋登记所有权人包含了第三人本人及其丈夫洪怀忠、儿子洪恺。该房屋经第三人与洪怀忠离婚协议约定，洪怀忠名下的房产由第三人持有，故第三人享有案涉拆迁房屋十一分之三的所有权。2004年，第三人就已与两被告另立门户，两被告无权代理第三人协商拆迁事宜，原告未与第三人签署任何拆迁补偿安置协议，无权要求第三人搬出案涉房屋。
第三人为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、结婚登记申请表及离婚证、离婚协议书各一份，证明第三人章小英与洪怀忠于1995年1月3日登记结婚，2004年10月21日登记离婚，离婚协议约定洪怀忠名下房产归第三人及双方儿子洪恺所有。
2、土地使用权登记审批表七页（来源于建德市国土资源局），证明桥东路156号房屋家庭成员有十一人，第三人名下人口三人，第三人拥有十一分之三的产权。
3、户口簿一份，证明第三人及其儿子洪恺、丈夫洪怀忠另外立户，两被告无权代理第三人签订拆迁协议。
针对第三人的意见，被告洪贱昌补充陈述案涉房屋来源：被告的房屋本建造于1986年，1993年因320国道建造建德大桥时被拆迁，交通局按照当时家庭人口八个人安置了案涉房屋宅基地，八人分别是两被告、两被告的大儿子、小儿子、女儿一家三口以及当时还在世的被告洪贱昌的母亲。因是拆迁安置房，故未进行审批。案涉房屋于1994年6月7日开始打墙脚，1995年建造完毕，按照农村风俗，第三人章小英是于1996年1月1日举办婚礼后到被告家里来生活的，所以她没有参与过房屋建造。案涉房屋后来办过土地使用证，没有办房产证，2004年撤村建居变更为国有土地，当时登记家庭人口有十一人，包括两被告以及大儿子三口、小儿子三口、女儿三口，被告洪贱昌母亲已去世。案涉房屋系两被告建造，两个儿子一分钱也没有出过，也没出过力，更不要说儿媳妇了，当时小儿子在做保安，大儿子做点工程，但赚的钱都不够自己用，还要父母倒贴，女儿女婿出了三万多块钱的砖头，其余都是两被告自己出钱出力动手造的，案涉房屋只系两被告所有。
原告所举证据，被告洪贱昌均无异议；第三人章小英对证据1、2、3真实性无异议，对合法性有异议，认为侵害了第三人的合法权益，对证据4没有异议；证据5，两被告及第三人均无异议。本院经审查认为，原告提供的以上证据，均符合证据真实性、合法性、关联性要求，予以认定，第三人对证据1、2、3所提合法性异议非证据本身合法性问题，被告与原告协商签定拆迁安置协议是否侵害第三人合法权益系本案争议焦点，本院在说理部分综合分析。
第三人提供的证据1，原告对结婚登记申请表和离婚证无异议，对离婚协议书真实性没有异议，但认为其内容涉及到房产分割的约定是无效的，首先，离婚协议书中对住房一套的阐述不明确，不是案涉桥东路156号的房屋，其次，案涉被拆迁房屋的所有权人是两被告，未经两被告同意，第三人与洪怀忠私自分割房屋属于无效行为。证据2，原告对证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为审批表上填写的使用权面积和建筑面积均与案涉被拆迁房屋不符。证据3，真实性无异议，但认为分户系按号登记，儿子洪怀忠所在户实际没有住房。被告洪贱昌对第三人所提供的证据真实性无异议，但不同意第三人所主张的证明对象，主张案涉房屋系两被告财产。本院认为，第三人提供的证据均符合证据要件，予以认定。至于能否确认第三人依离婚协议书、土地登记资料拥有案涉房屋权利，乃至影响本案拆迁安置补偿协议的效力，本院在说理部分分析。
审理中，本院向本市国土地资源局调取案涉房屋土地登记资料，当事人均无异议，与原告、第三人提供的证据也相印证，本院对该证据予以确认。根据该组证据，原告认为登记土地使用权人为被告洪贱昌，房屋权属系两被告；被告洪贱昌、储金妹认为该土地登记系补办，1993年原始获得该宅基地时与第三人章小英无关；第三人认为前后两份土地登记资料中均登记有第三人及其前夫和儿子，证明了第三人有相应权利份额，本院对双方分歧意见在说理部分予以综合分析。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：因建德市政府城市规划建设需要，根据建土（2008）02号《房屋拆迁许可证》，原告负责实施建德市新安江桥东区块的房屋征收拆迁项目。户主为被告洪贱昌的坐落于建德市新安江街道桥东路156号的房屋在拆迁范围内。该房屋系一排六间三层砖混结构农村自建房，原居住人口为：两被告，两被告的大儿子洪怀忠及其前妻即第三人章小英、双方儿子洪恺一家，小儿子洪伟生及其妻子唐芳、双方儿子洪晨昱一家，女儿洪慧英及其丈夫周忠良、双方儿子周鑫一家。2013年10月23日，原告与两被告签订“桥东集（2013）217号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，就该房屋拆迁安置进行了约定。根据该协议第五条，被告在2014年2月25日前搬迁完毕，并将被拆迁的房屋移交给原告处置；第七条，被告未按本协议第五条规定的期限将被拆迁房屋腾空移交原告的，除不享受任何奖励政策外，每逾期一天被告应向原告交付违约金50元。同日，原告与两被告及两被告家庭成员洪怀忠、洪伟忠、洪慧英、周忠良签订另一份安置协议，内容相同，对所得安置房进行了家庭成员内部分配。经原告同意，案涉房屋延迟至2014年5月6日腾空，两被告及其家庭成员现已按期搬离，入住分配的安置房。第三人章小英以其系案涉被拆迁房屋所有权人之一，原告未与其签订拆迁安置补偿协议为由，而继续居住于案涉房屋中拒绝腾空。
另查明，建德市新安江街道桥东路156号房屋系拆迁安置地基，于1994年开始建造，1995年下半年完工。案涉房屋未进行建房审批，未办理房屋所有权登记，2000年补办土地使用权登记，2004年“撤村建居”由集体土地变更为国有土地，土地使用权均登记于被告洪贱昌名下，登记家庭成员随其时人口变化而不同。第三人章小英与两被告的大儿子洪怀忠于1995年1月3日登记结婚，于1996年1月举行婚礼，2004年10月21日登记离婚，离婚协议约定：男女双方住房归第三人及双方儿子洪恺所有，房子现由男方（洪怀忠）居住，一直居住到房子拆迁为止；房子拆迁所赔偿的安置费用归男方（洪怀忠）所有。
本院认为，本案争议焦点为原告与两被告或与两被告及其家庭成员签订的房屋拆迁补偿安置协议是否有效。原告对位于建德市新安江街道桥东路156号的案涉房屋进行拆迁，应与该房屋所有权人协商拆迁安置补偿事宜并签订拆迁安置补偿协议。因案涉房屋系农村自建房，并无房屋所有权登记，土地使用权登记于户主被告洪贱昌一人名下，相关建设工程规划许可证及行政处罚决定书对此予以佐证，故原告有理由信赖被告洪贱昌或被告洪贱昌及其家庭成员为案涉房屋所有权人，与两被告及两被告家庭成员签订案涉房屋拆迁安置补偿协议，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。两被告应按约定如期腾空案涉房屋，现未按期腾空交付拆迁，构成违约，应承担相应违约责任。因双方协商确定腾空期限延迟至2014年5月6日，故逾期腾空违约金应从次日起计算。第三人章小英应配合两被告腾空案涉房屋，其是否系案涉被拆迁房屋共有权人，是否应获得拆迁利益，可与两被告及其家庭成员另行解决。故对原告的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、第三人章小英于本判决生效后十日内腾空坐落于建德市新安江桥东路156号的房产，被告洪贱昌、储金妹在该房产腾空后十日内将该房产移交原告建德市城兴城防工程建设有限公司；
二、被告洪贱昌、储金妹于本判决生效后十日内支付原告建德市城兴城防工程建设有限公司违约金人民币1050元（自2014年5月7日至2014年5月27日止共计21天，按50元／天计算），2014年5月28日至上述房产实际移交之日的违约金按50元／天另行计算；
三、驳回原告建德市城兴城防工程建设有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告洪贱昌、储金妹负担。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 方雪莲
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 刘爱萍