安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02048号
上诉人（原审原告）：陈芳。
委托代理人：李宇，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：司宏斌。
上诉人（原审被告）：安徽光恒投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区定远路与临泉路交口瑶海配送中心综合楼部，组织机构代码78858930-7。
法定代表人：郑博文，总经理。
委托代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。
上诉人陈芳、安徽光恒投资管理有限公司（以下简称光恒投资管理公司）因委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第03218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈芳委托代理人李宇，光恒投资管理公司委托代理人汪竹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月27日，陈芳与光恒投资管理公司签订商铺委托经营管理合同一份，合同约定陈芳将位于合肥市霍邱路87号城隍庙大世界三层394号，建筑面积为14.2平方米商铺的全部经营管理权委托给光恒投资管理公司管理，委托期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。委托方式为陈芳将对该商铺所拥有的全部经营管理权委托给光恒投资管理公司。光恒投资管理公司必须在法律规定的范围内进行合法经营，全面展开专业有效的经营管理，提升该商铺商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。合同还约定在委托经营管理过程中，如遇不可抗力，如：城市建设、开发改造等，工期超过30日以上，造成商户不能正常经营，业主同意让利工程期间的商户同期租金或承包费。但光恒投资管理公司应当配合业主向政府相关部门追要补偿费用。光恒投资管理公司单方面无故解除合同，视为违约，光恒投资管理公司应当承担违约责任，并向陈芳支付该商铺当年应收益20%的违约金。合同第九条规定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、本合同有效期满；3、经双方协商一致同意书面解除本合同。该合同附件中约定年预测经营所得及扣除管理费用的具体执行数据依据为：1、2013年10月1日至2014年9月30日期间，业主应得金额为8807元，2013年9月30日前一次性支付8807元；2、2014年10月1日至2015年9月30日期间，应得金额为9033元，2014年9月30日前一次性支付9033元；3、2015年10月1日至2016年9月30日期间，应得金额为9259元，2015年9月30日前一次性支付9259元。合同签订后，光恒投资管理公司受托进行商铺的经营管理。
2014年5月17日至2014年11月17日，城隍庙升级改造，通往含前述商铺在内的城隍庙大世界部分道路封堵，蒙城路入口封闭施工，城隍庙大世界多名经营户要求光恒投资管理公司减免租金。2014年6月10日，多名经营户采取封堵城隍庙大世界大门等方式表达诉求，经报警，合肥市安庆路派出所出警处理。后光恒投资管理公司、城隍庙社区及安庆路派出所人员与经营户协商，光恒投资管理公司表示争取给予经营户减免优惠，在此期间，该公司以多种方式联系业主要求让利、减免经营户租金。2014年6月4日，光恒投资管理公司以群发短信告知业主经营户的诉求，该公司希望业主让利6个月房租。2014年6月25日，光恒投资管理公司发出通知一份，内容为希望业主减免租金，2014年7月7日，再次发出通知，内容为“各大世界业主，鉴于我公司于2014年6月4日向各业主告知了目前因政府对城隍庙进行升级改造，影响了大世界经营的现实情况，同时也告知了各经营户免除施工期间房租的要求及部分经营户撤场退铺的现状，并根据双方签订的商铺委托经营管理合同约定，提出给予经营户免租的建议，至今未得到你们的明确答复。由此，导致我公司受托经营工作无法正常开展。现我公司根据合同第九条的规定，正式通知你们，贵我双方签订的委托经营合同于本通知发出后第七日正式解除。望贵方接通知后七日内向我公司书面复函或以通知发送的同样方式回复或者直接到我公司办理解除合同的手续。否则，视为同意我公司的解除合同意见。合同解除后，我公司原与各经营户签订的合同中的权利、义务由贵方直接享有和承担。合同解除前的相关费用，将在合同解除后一个月内办理结算，并向办理解除合同手续的业主进行支付”。短信与通知发出后，约150名业主表态不同意解除合同并同意免除3个月租金。城隍庙改造完成后，光恒投资管理公司在与经营户签订的大部分商铺承包合同中给予了2个月免租延长期限。
后陈芳与光恒投资管理公司因租金支付、委托经营管理合同解除等事宜产生纠纷，陈芳诉至原审法院，请求判令：光恒投资管理公司支付其租金收益9033元、违约金1806.6元，承担本案全部诉讼费。
原审法院另查明：城隍庙改造期间，光恒投资管理公司在蒙城路等多个通往城隍庙大世界的路口设置“城隍庙改造，大世界喜品城正常营业”的路牌，并于2014年6月5日在合肥晚报以刊登“扫描二维码，即可赢大奖”的方式有奖宣传。2014年6月30日，业主以网络邮件向合肥市12345政府服务直通车咨询城隍庙改造对城隍庙大世界的影响一事，信件载明：“尊敬的庐阳区领导：我们是城隍庙大世界喜品城的业主，对于政府花大力气改造城隍庙，我们非常支持，但对于封闭改造给我们业主和商户带来的不便和损失，恳请市政府领导回复两个问题：1、城隍庙封闭改造造成城隍庙大世界喜品城不能正常营业，政府相关部门对由此给我们业主和商户造成的损失是否应给予一定经济补偿；2、对于城隍庙大世界喜品城的商户如果因为城隍庙封闭改造导致生意萧条想要搬迁是否能享受到城隍庙市场里面的商户同样的搬迁政策？”2014年7月2日，庐阳区政府回复如下：“经庐阳区商务局调查了解，1、城隍庙市场改造是应城市发展和经济发展的要求而进行的，经过科学论证、规划，改造范围和时间以及工程工期等基本确定，改造正在进行中。你反映的城隍庙大世界喜品城不在此次改造范畴，与城隍庙市场改造没有直接关系，所以谈不上什么经济补偿。即使是城隍庙市场的商户本次改造中也不存在有任何经济方面的补偿；2、为鼓励城隍庙市场商户配合改造搬迁，在规定时间内予以一定的搬迁奖励。因城隍庙大世界喜品城不在城隍庙市场整体改造范围，所以经营户不享受搬迁补助”。
原审中，双方表示不解除商铺委托经营合同，认可光恒投资管理公司扣除了3个月租金2258元，已支付陈芳剩余租金收益。
原审法院认为：双方均确认光恒投资管理公司仅扣除租金收益2258元，未支付给陈芳，剩余租金收益已经实际支付。本案争议焦点在于：1、光恒投资管理公司是否应当支付3个月租金收益2258元？2、陈芳主张违约金是否依法予以支持？
1、光恒投资管理公司是否应当支付3个月租金收益2258元？
根据双方签订的商铺委托经营管理合同以及双方所提供的证据材料，认定光恒投资管理公司应当支付陈芳1个月租金收益752.7元，理由在于：（1）在合肥地区，合肥城隍庙具有一定的地域影响力，2014年城隍庙实施整体改造已为多数民众所知晓。涉案商铺所在地位于合肥市霍邱路，处于合肥市城隍庙商圈，虽然不属于改造范围内，但是城隍庙改造必然对其经营造成一定程度的影响。另外，由于通往涉案商铺的重要入口-
蒙城路入口封闭施工，虽然光恒投资管理公司通过在多处路口设置“城隍庙改造，大世界喜品城正常营业”的路牌。另外，在合肥晚报通过有奖宣传的方式为城隍庙大世界的正常经营营造环境。但是，重要入口的封闭施工客观上影响了大世界喜品城的正常经营；（2）在施工改造初期，城隍庙大世界的众多经营户通过多种方式要求光恒投资管理公司给予减免租金，特别是2014年6月10日通过采取封堵大门等过激方式进一步表达诉求，安庆路派出所予以出警处理，由此从客观上反映出城隍庙改造给城隍庙大世界造成了经营困难；（3）光恒投资管理公司在城隍庙改造初期即于2014年6月4日向众多业主发送短信以要求业主减免租金，150户左右业主通过多种途径向光恒投资管理公司明确不同意解除合同，同意减免租金。虽然该150户业主的同意减免不能代表涉案诉讼的业主，但是从客观上反映出城隍庙改造给城隍庙大世界经营户造成的经营困难；（4）陈芳与光恒投资管理公司签订的商铺委托合同中载明：“城市建设、开发改造等，工期超过30日以上，造成商户不能正常经营，业主同意让利工程期间的商户同期租金或承包费”，结合在施工改造后已经对城隍庙大世界经营造成实质影响的情况下光恒投资管理公司与众多经营户签订的城隍庙大世界商铺承包经营合同中给予多数经营户免租延长2个月租赁期限，认定光恒投资管理公司应当支付陈芳1个月租金收益752.7元。
2、陈芳主张违约金是否依法予以支持？
陈芳依据其与光恒投资管理公司签订的委托经营合同第八项第2条载明的：“乙方单方面无故解除合同，视为违约，乙方应当承担违约责任，并向甲方支付该商铺当年应收益20%的违约金”向光恒投资管理公司主张违约金。光恒投资管理公司虽然于2014年7月7日向业主发出通知。但是陈芳与光恒投资管理公司签订的委托经营合同中关于合同的解除约定为：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、本合同有效期满；3、经双方协商一致同意书面解除本合同。因光恒投资管理公司与陈芳在本院诉讼过程中均明确不同意解除合同，由此认定双方之间的委托经营管理合同系继续履行状态。双方签订的委托经营管理合同中关于20%违约金得以支持的前提是双方合同已经实际解除。因本院认定双方委托管理合同系继续履行状态，故对于陈芳提出的违约金主张，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第三百九十六条之规定，判决：一、安徽光恒投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付陈芳租金收益752.7元；二、驳回陈芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为35元。由陈芳负担15元，安徽光恒投资管理有限公司负担20元。
陈芳上诉称：光恒投资管理公司分别与陈芳、实际经营户签订了商铺委托经营管理合同及商铺承包经营合同，该公司兼具投资者和物业管理者身份，应对可能的商业经营风险承担责任，不应向陈芳转嫁风险。
合肥市庐阳区商务局已回复案涉商铺不在城隍庙改造范围。商铺委托经营管理合同系光恒投资管理公司提供的标准格式合同，合同解释亦作不利该公司的解释，其他业主同意减免租金不代表陈芳的意思，合同中载明的“同意让利”系不可抗力条款，不是本案据以裁判的理由，原判以光恒投资管理公司给予实际经营户两个月免租延长期限为由扣减陈芳两个月的租金收益，显属不当。
光恒投资管理公司向陈芳发出书面通知及短信，系单方解除合同行为，应承担合同约定的违约责任，即支付违约金，违约责任的承担无须以合同解除为前提条件。
综上，原判认定事实部分不清，适用法律不当，请求二审法院改判支持陈芳原审的全部诉讼请求。
光恒投资管理公司二审答辩并上诉称：其公司与陈芳签订的合同约定如遇道路改造等原因达到30天以上，可以减免租金。城隍庙改造工程达到6个月，满足了扣付租金条件。陈芳为商铺所有人，享受收益并承担风险，其公司将让利压缩到三个月，为陈芳减少了经济损失。商铺虽不处于改造范围，但经营客观受到影响，陈芳亦明确知晓影响和损失。双方签订的合同不属于格式条款，亦无分歧条款。城市改造虽不属于不可抗力，但情形持续一定时间，陈芳亦应让利租金或承包金。原判符合双方意思自治，其公司未有违约行为，不应承担违约责任。
此外，占总商铺出租面积95%的业主同意让利三个月租金，即代表了绝大多数业主的意思表示，其公司无权对业主区别对待，执行的亦是绝大多数业主的决定。
综上，请求二审法院查明事实，驳回陈芳的全部诉讼请求。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：陈芳作为案涉商铺所有权人，其与光恒投资管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，将商铺经营管理权委托该公司行使，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应被全面、诚信得遵守及履行。在委托经营管理期间，因城隍庙市场封闭改造，尤其商铺所在城隍庙大世界重要入口-
蒙城路入口封闭施工，商铺的正常营业受影响，众多商铺租赁人、经营者以封堵大门方式表达减免租金的诉求，在此情形下，光恒投资管理公司以设置导购路牌、在媒体做宣传的方式试图将消极影响降低，将经营者的诉求向包含陈芳在内的商铺所有人反映，与经营者协商等，该公司已尽到善意管理人的合同责任，陈芳上诉称光恒投资管理公司应对该公司与经营户签订的商铺承包经营合同自担风险，该上诉意见违背委托合同的法理及诚信原则，不予采信。因《商铺委托经营管理合同》载明“委托经营管理过程中，如遇不可抗力，如城市建设、开发改造等，工期超过30日以上，造成商户不能正常经营，委托方同意让利工程期间的商户同期租金或承包费”，结合光恒投资管理公司未能证明其给予经营户减免租金的行为征得了陈芳的同意，原审判令该公司向陈芳支付1个月租金收益，符合公平、诚信的司法原则，本院予以认同。对陈芳及光恒投资管理公司的相应上诉理据，本院不予采纳。
陈芳依据《商铺委托经营管理合同》中受托人单方解除合同应承担的违约责任条款向光恒投资管理公司主张违约金，因双方在诉讼中均表示不予解除合同，故该主张无事实与法律依据，原判不予支持，本院亦予认同。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由陈芳、安徽光恒投资管理有限公司各承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年六月二日
书 记 员 胡梦云
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。