吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终339号
上诉人（原审被告）：马长德，男，1973年3月5日生，蒙古族，白山市中惠电地热膜销售有限公司经理，住吉林省白山市。
委托代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏春岩，女，1976年2月20日生，汉族，无职业，住吉林省白山市。
委托代理人：王丽华，吉林鸿乔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宣军印，男，1975年9月20日生，汉族，白山市军分区后勤部副部长，住吉林省白山市。
委托代理人：王丽华，吉林鸿乔律师事务所律师。
原审第三人：吉林雨润地华置业有限公司。住所：吉林省白山市浑江区启明路西侧（开发区）。
法定代表人吴晓国，总经理。
委托代理人：曲慧刚，吉林雨润地华置业有限公司职员。
委托代理人：赵光明，吉林雨润地华置业有限公司职员。
上诉人马长德因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第1201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
夏春岩、宣军印原审诉称：夏春岩、宣军印于2011年将其所有的位于雨润黄金海岸1期第三幢裙房5号门市房屋租赁给了马长德，租赁合同已于2015年9月30日到期。白山市浑江区人民法院于2015年作出（2015）浑民二初字第333号民事判决书，判决解除了夏春岩、宣军印与吉林雨润地华置业有限公司（以下简称雨润公司）之间的商品房买卖合同。2015年9月初，夏春岩便告知马长德，夏春岩、宣军印与雨润公司之间的房屋买卖关系是否解除正在诉讼，房屋不能续租，夏春岩要求马长德自己找房子，准备腾迁。2015年9月底，夏春岩收到法院判决后，再次告知马长德，夏春岩与雨润公司之间的房屋买卖关系已经解除，要求马长德在10日内腾迁。2015年10月20日左右，夏春岩及其委托代理人再次找到马长德要求马上腾出房屋，否则需要承担相应的赔偿责任，马长德以雨润公司未赔偿其损失为由拒绝腾房。夏春岩、宣军印请求：1、依法解除夏春岩、宣军印与马长德之间的租赁关系；2、依法判令马长德腾出租赁房屋，并将该房屋返还夏春岩、宣军印；3、依法判令马长德给付因马长德未腾迁房屋致使夏春岩、宣军印迟延收到雨润公司返还购房款582900元的利息5787元（利息从2015年10月12日起按照年利率5.5%的标准计算至2015年12月17日）；4、案件受理费由马长德承担。
马长德原审辩称：马长德不同意迁出租赁房屋。2011年8月，经长春中惠公司委派，马长德率员工在白山市设立白山市中惠电地热膜销售有限公司，向夏春岩、宣军印承租房屋。马长德承租后经夏春岩、宣军印同意对房屋进行了装修，将楼梯下部拆除，改建在进门左侧，不用原来的集中供热，而是重新安装了公司销售的中惠电ＸＸ膜。因中惠电地热膜费用高，使用寿命长达50年。马长德提出要求长期租用，夏春岩、宣军印同意长期租用，租赁合同要每年一签，约定年租金为26400元。2013年10月1日，房屋租金增至每年30000元，但双方未签合同。2015年2月5日，双方补签了租赁合同，约定年租金30000元，租赁期限为一年即到2015年9月30日到期。马长德承租夏春岩、宣军印房屋不久，发现房屋严重渗漏。马长德多次找夏春岩、宣军印，并主动与夏春岩、宣军印一起找到雨润公司，但二楼渗漏问题一直没有找到漏点。租赁房屋长期渗漏，不仅给住户造成了生活上和经营上的不便。同时也影响了马长德经营的公司的形象。2014年，马长德去沈阳、深圳考察，筹备新品与现经营配套项目，因漏水问题处理不了至今无法开展，经济上造成了严重影响和损失，所以马长德不同意解除与夏春岩、宣军印的租赁关系。如果夏春岩、宣军印想解除租赁关系，马长德要求夏春岩、宣军印退还已交所有房屋租赁费的一半56400元，并赔偿马长德的装修费86662.15元（其中电热膜损失为29345元，其他装修损失为57628元）。夏春岩、宣军印陈述的其向马长德主张解除合同和腾房的事实不属实，2015年9月初，马长德要求续签租赁合同，夏春岩、宣军印说在外地，一周之后回来。2015年10月3日夏春岩、宣军印还给马长德打电话，要求马长德交纳房租，因为当时马长德不在白山，所以就没有交。2015年10月18日，夏春岩给马长德打电话让马长德立即搬出去。马长德为白山市中惠电地热膜销售有限公司的法定代表人，从夏春岩、宣军印处承租房屋也是用于公司经营所用，马长德与夏春岩签订的租赁合同是代表公司的行为，马长德要求将承租人由马长德变更为白山市中惠电地热膜销售有限公司。
雨润公司原审辩称：夏春岩、宣军印与马长德之间的纠纷与雨润公司没有直接关系，且雨润公司已就漏水房屋的相关补偿问题与马长德达成了协议，雨润公司已于2015年6月19日向马长德履行完毕，赔偿马长德因漏水导致的室内损失及装修费72000元，免除了马长德2012年1月1日-2015年12月31日之间欠缴的物业管理费13688元。
原审法院审理查明：夏春岩与宣军印系夫妻关系。2010年5月25日，夏春岩、宣军印在雨润公司购买了雨润黄金海岸1期第三幢裙房5号门市房。2011年8月28日，夏春岩、宣军印将该门市房租赁给马长德，夏春岩与马长德就该房屋签订门市房租赁合同。该合同约定：租期为两年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止。年租金为26400元，支付租金的时间为每年的10月1日至7日内。马长德向夏春岩交纳房屋抵押金1000元，待租赁期满，房屋经夏春岩验收无人为破坏，在马长德不拖欠夏春岩各项费用后，抵押金原数返回，双方终止合同，如房屋有损坏按价赔偿。签订合同后，夏春岩、宣军印将该房屋交付马长德，马长德向夏春岩、宣军印交纳房屋抵押金1000元。经夏春岩、宣军印同意，马长德对承租房屋进行装修。马长德于2011年10月19日设立白山市中惠电地热膜销售有限公司，租赁房屋用于公司经营场所。租赁到期后，马长德继续使用房屋，给付租金。2015年2月5日，夏春岩与马长德就该房屋续签门市房租赁合同。该合同约定，租期为一年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止。年租金为30000元，支付租金的时间为每年的10月1日至7日内。承租至今，马长德向夏春岩交纳租金至2015年9月30日。2015年4月，夏春岩、宣军印以该房屋雨后漏水为由诉至白山市浑江区人民法院，要求解除与雨润公司就该房屋签订的房屋买卖协议。经过审理后，白山市浑江区人民法院于2015年9月10日作出（2015）浑民二初字第333号民事判决书，判决解除夏春岩、宣军印与雨润公司签订的商品房买卖合同，夏春岩、宣军印于判决生效之日起十日内将该房屋返还给雨润公司，雨润公司于判决生效之日起十日内向夏春岩、宣军印返还购房款586268元。该判决生效后，夏春岩、宣军印向白山市浑江区人民法院申请强制执行，因马长德不同意倒出房屋，夏春岩、宣军印诉至白山市浑江区人民法院，形成本案。2015年5月23日，马长德及其妻子王丹与雨润公司针对该房屋渗漏问题达成协议，协议约定：1、针对马长德所租的房屋渗漏及消防栓跑水问题，雨润公司一次性向马长德支付消防栓跑水与房屋渗漏造成的室内物品损失及装饰维修费赔偿款等合计人民币柒万贰仟元整（￥72000元整），并免除自2012年1月1日至2015年12月31日期限欠缴的物业费共计人民币壹万叁仟陆佰捌拾捌元整（￥13688元整）。2、以上人民币柒万贰仟元整的支付方式为本合同签订后7日内支付人民币肆万元整，余款人民币叁万贰仟元整于合同签订后30日内支付完毕。3、雨润公司向马长德支付完上述人民币柒万贰仟元整款项后，双方再无任何争议。本协议签订后，上述事件在马长德所承租房屋期间产生的后果及损失均由马长德自行承担，与雨润公司无关。4、本协议中的赔偿为此事件的一次性终了赔偿，本协议签订后，马长德不得再主张任何赔偿事宜及其附加要求，不得以任何形式散播对雨润公司不利的言论，且本协议为保密协议，双方不得对外泄露本协议的相关内容，否则违约方须向对方支付人民币5万元整的违约金。签订协议后，雨润公司分别于2015年5月28日和2015年6月19日向马长德给付40000元和32000元。马长德的妻子王丹为雨润公司分别出具收条两份。
原审法院认为：夏春岩与马长德就租赁房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，应当认定合法有效。现租赁期限届满，租赁合同已经履行完毕，夏春岩、宣军印与马长德之间的租赁合同已经终止，夏春岩、宣军印要求解除与马长德之间的租赁关系的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，夏春岩、宣军印要求马长德返还租赁房屋的请求，予以支持。夏春岩、宣军印主张因马长德迟延交付房屋致使其延迟收到雨润公司返还的购房款582900元，给其造成损失，但马长德未向夏春岩、宣军印交付房屋并非是导致夏春岩、宣军印迟延收到雨润公司返还购房款的直接原因，夏春岩、宣军印要求马长德承担损失5787元的请求没有法律依据，不予支持。马长德在设立公司前以个人名义从夏春岩、宣军印处承租房屋，虽然承租房屋用于其开设的白山市中惠电地热膜销售有限公司的经营场所，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持。”的规定，夏春岩、宣军印要求马长德承担责任，应予以支持。马长德成立白山市中惠电地热膜销售有限公司后，仍然以其个人名义与夏春岩、宣军印签订租赁合同，且夏春岩、宣军印不同意变更白山市中惠电地热膜销售有限公司为本案被告，马长德要求变更白山市中惠电地热膜销售有限公司为本案被告的请求，不予准许。马长德以租赁房屋长期出现渗漏为由不同意搬出该房屋，并要求夏春岩、宣军印返还已经交纳的承租期间租金的一半即56400元，因马长德与雨润公司已于2015年5月份针对房屋渗漏给马长德造成的损失达成了协议，雨润公司已经向马长德履行了该协议，且马长德在租赁期内已实际使用该房屋，现租期已经届满，马长德该项主张没有法律依据，不予支持。马长德要求夏春岩、宣军印赔偿其装修费86662.15元并于2015年12月25日提交书面的装修费用鉴定申请但未提起反诉，对马长德该项请求，夏春岩、宣军印主张不同意赔偿和利用。马长德对承租房屋的装饰装修得到了夏春岩、宣军印的同意，但就合同解除后租赁房屋的装饰装修物如何处分双方没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，马长德要求夏春岩、宣军印赔偿装修费用的请求，不予支持，因此，马长德申请对装修费用申请鉴定并无意义，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。”的规定，对马长德提交的装修费用鉴定申请不予准许。马长德主张夏春岩、宣军印于2015年10月3日还要求其交纳房屋租金，对此夏春岩、宣军印表示否认，马长德也未能提供相关证据予以证实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，马长德的该项主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：“一、解除原告夏春岩、宣军印与被告马长德签订的房屋租赁协议；二、被告马长德于本判决生效之日起10日内腾出租赁房屋（雨润黄金海岸1期第三幢裙房5号门市房屋），并将该房屋交付原告夏春岩、宣军印；三、原告夏春岩、宣军印于本判决生效之日起10日内向被告返还房屋抵押金1000元；四、驳回原告夏春岩、宣军印其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由被告马长德承担。”
马长德的上诉理由为：原审法院认定事实错误，适用法律不当。夏春岩、宣军印出租的房屋漏水影响了马长德正常使用房屋，且解除租赁合同会造成马长德的装修损失，夏春岩、宣军印应予以赔偿。因马长德与雨润公司达成的协议是房屋渗漏造成马长德财产损失与维修费用，并没有包括影响使用房屋造成租金的损失，且雨润公司只提供了协议，并没有提供形成该协议所依据的明细，影响房屋使用的损失并没有包括在内，马长德是在作出重大让步的情况下，签订了该协议。夏春岩、宣军印与马长德双方口头约定长期租赁，只是合同每年一签，所以马长德装修投资费用很大，这也是夏春岩、宣军印认可的，在租赁过程中因为漏水夏春岩、宣军印与雨润公司解除房屋买卖合同，导致马长德不能继续使用房屋，造成装修投入损失，法院应当根据马长德申请，对装修部分进行鉴定，夏春岩、宣军印应对未使用期间的装修剩余价值承担赔偿责任。故恳请二审法院予以改判。
夏春岩、宣军印答辩称：原审法院判决正确，望二审法院依法维持原审判决。
二审查明事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：夏春岩与马长德于2015年2月5日签订的《门市房租赁合同》中约定，租赁期间为2014年10月1日起至2015年9月30日止，夏春岩、宣军印在合同履行期限届满后要求马长德将租赁房屋交还符合法律规定，马长德上诉主张与夏春岩口头约定长期租赁没有依据。且马长德已于2015年5月23日针对房屋渗漏造成的损失与实际侵权人雨润公司达成了协议并已履行完毕，故马长德就此事由再向夏春岩、宣军印要求退还租金56400元没有依据，本院不予支持。因夏春岩与马长德签订的合同中并没有对租赁期限届满后，租赁房屋的装饰装修物如何处分进行约定，且马长德并未提供证据予以证实其与夏春岩、宣军印之间有关于租赁房屋的装饰装修物如何处分的约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，马长德主张由夏春岩、宣军印赔偿租赁房屋装修剩余价值的上诉请求没有依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马长德承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 毕克强
代理审判员 郭惠靖
二〇一六年五月二十八日
书 记 员 李 勇