江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1700号
上诉人（原审被告）万润房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）李林晏。
上诉人万润房地产开发有限公司（以下简称万润公司）因与被上诉人李林晏商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月14日，李林晏、万润公司签订怡景苑商品房认购书一份，约定由李林晏认购万润公司开发的怡景苑小区19号楼1单元5室房屋一套，建筑面积53.92平方米，单价20600元，认购房价1110752元，定金222150元。付款方式为商业贷款，李林晏应于2012年6月21日支付房款560752元（含定金），同时与万润公司签订商品房买卖合同，余款550000元在签订商品房买卖合同后3个工作日内办理贷款手续。万润公司在李林晏按上述约定交足定金的情况下将本认购书项下李林晏认购的物业转售他人的，向李林晏双倍返还定金，本认购书自行解除。李林晏如违反约定，未能在上述期限内与被告签订商品房买卖合同，或未依时支付房款，则万润公司无需通知李林晏，有权单方面解除本认购书，并将认购物业另行处置，所收定金不予返还。认购书签订当日，李林晏交纳定金50000元。2012年7月2日，李林晏交纳180000元。同日，万润公司在认购书底部注明：“该商铺按85折销售，单价17510元，总价944139元，公司于2012年9月10日前解除抵押。”但该房屋抵押情形并未在上述期限消除。2013年4月11日，万润公司发出书面通知，房屋于2013年4月10日抵押解除，要求李林晏于2013年4月26日签订正式商品房买卖合同。李林晏于2013年4月12日签收，但以万润公司隐瞒抵押事实，未按约定期限解除抵押为由拒绝签订商品房买卖合同，并诉至本院请求双倍返还定金460000元。
另查明，万润公司于2006年9月6日取得万润怡景苑17、18、19号楼的商品房预售许可证。涉案房屋于2012年2月24日抵押给江苏银行股份有限公司连云港锦云支行。2013年4月10日，万润公司还清贷款抵押情形解除。
上述事实，有李林晏、万润公司的当庭陈述及李林晏举证的商品房认购书、定金收据、付款凭证、谈话录音，万润公司举证的商品房认购书、预售许可证、收据、产权证及他项权证、注销证明、通知函及邮递回执等在案予以证实。
原审法院认为，李林晏、万润公司所签订的怡景苑商品房认购书载明了具体房号、面积、单价、总价、付款方式、定金等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，且李林晏已实际给付了部分购房款，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。上述内容系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。万润公司未按约定于2012年9月10日前解除抵押系违约行为，根据法律规定，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故李林晏要求双倍返还定金的主张应予支持。双方约定的定金不应超出合同标的额的20％，万润公司应返还定金444300元（222150×2）。万润公司在签订认购书后方书面告知李林晏房屋抵押情形，故李林晏仅交纳230000元不宜认定为违约。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万润房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付李林晏双倍定金444300元；二、驳回李林晏其他诉讼请求。案件受理费8200元，由李林晏负担300元，由万润公司负担7900元。
上诉人万润公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一审法院认定事实存在错误，应当按总房价的实际价格即944139元来认定定金，双倍返还的定金也就37万多，比一审认定的444300元少了7万多元；是否及时解除抵押并不影响合同的根本效力，延期解除抵押不构成根本违约，是李林晏拒绝签订正式的商品房买卖合同，在一审的证据中，2013年4月10日在解押的同时发函告知李林晏签订正式的商品房买卖合同，李林晏签收的日期是2013年4月12日。李林晏起诉是2013年4月15日才在一审法院立案，不愿继续履行合同的是李林晏，不应当适用双倍返还双倍定金的条款。李林晏也未按约于2012年6月21日前支付房款560752元构成违约，这在一审判决中没有做出认定，双方在合同履行中都存在过错，应当进行综合认定，均摊过错，对万润公司过错造成的损失万润公司愿意承担，但本案不应当适用双倍返还定金原则。
被上诉人李林晏答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人万润公司与李林晏于2012年6月14日签订了《怡景苑商品房认购书》，该认购合同载明了具体当事人姓名、住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任、定金等内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定受收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案涉案商品房总房款为1110752元，合同约定定金为房款总额的20%，万润公司按照总房款1110752元收取了20%为222150元，李林晏在签订怡景苑商品房认购合同的同时付定金5万元，2012年7月2日李林晏缴纳18万元。李林晏共计缴纳购房款（含定金）23万元。涉案商品房买卖合同内容系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
关于上诉人万润公司上诉提出“不愿继续履行合同的是李林晏，不应当适用双倍返还双倍定金的条款，应当按总房价的实际价格即944139元来认定定金，双倍返还的定金也就37万余元。”的问题，经审查，《怡景苑商品房认购书》约定定金为222150元，且李林晏缴纳先后缴纳购房款（含定金）23万元。万润公司于2012年7月2日在认购书上注明于2012年9月10日解除抵押。但是直至2013年4月11日万润公司才发出通知告知李林晏，涉案房屋已于2013年4月10解除抵押，要求李林晏签订正式商品房买卖合同。万润公司未按合同的约定于2012年9月10日前解除抵押系违约行为，根据法律规定，收受定金一方不履行约定的，应当双倍返还定金。综上，上诉人万润公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8200元（万润公司已预交），由上诉人万润公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 刘 领
二〇一四年一月十三日
书 记 员 陈其庆
附法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；