四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1624号
原告文丽，女，汉族。
委托代理人邓永刚，四川林志律师事务所律师。
委托代理人梁文静，四川林志律师事务所律师。
被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街**号。组织机构代码：20541710-9。
法定代表人邓光林，公司董事长。
委托代理人程益，公司职员。
原告文丽与被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称：“新城房产公司”）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2014年9月16日立案受理，依法由审判员高旭适用简易程序，公开进行了审理。原告文丽的委托代理人邓永刚、梁文静，被告新城房产公司的委托代理人程益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文丽诉称：2013年1月13日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的绵阳市高新区园艺街45号半山蓝湾95幢商品房一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细的约定。原告于2012年1月17日将全部购房款人民币984096元支付于被告，履行了付款义务。根据合同法第十条、第十二条、第十九条约定，该商品房应于2012年7月28日前验收合格并交付使用，在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在双方约定的交付之日其365个工作日内取得该房屋的房屋所有权证书。原告亦多次催促被告履行合同义务，被告均予以各种借口予以拖延，至今未交付该房屋也未办理房屋权属证，被告的上述行为已经构成违约，给原告造成了诸多损失，现起诉至法院，请求：1、请求判决被告将绵阳市高新区园艺街45号半山蓝湾95幢1楼3号的房屋交付原告，并为原告办理该房屋的房屋权属转移登记；2、请求判决被告支付原告逾期交房违约金：自2012年7月29日起至实际交房之日止，按原告全部已付房款万分之0.5按日计算（计算至2014年8月28日为37444.85元），支付原告逾期取得该房屋所在楼栋的权属证明违约金4920.48元，支付原告逾期办理该房屋的房屋所有权证违约金4920.48元，承担原告律师代理费（房屋总价款及违约金的5%）。
被告新城房产公司辩称：原告文丽与被告新城房产公司签订了《商品房买卖合同》是事实，但原、被告之间并不存在商品房买卖关系，被告新城房产公司因在绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司借款1500万元，后因种种原因被告新城房产公司未在约定期限还款，绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司起诉至三台县人民法院，后在诉讼过程中，被告新城房产公司自愿提供此案双方讼争房屋作为担保，绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司要求将此房屋写在原告文丽名下并办理备案登记。为虚构此商品房买卖的事实，绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司通过原告文丽的账号在合同签订后按约将购房款付至被告新城房产公司账上，后被告新城房产公司又将此款退回至绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司董事长杨刚的账上。故原、被告之间并不存在商品房买卖的事实，而是一种借款关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年1月13日，原告文丽与被告新城房产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告文丽在被告新城房产公司处购买半山蓝湾95幢1楼3号住宅商品房一套，建筑面积277.21平方米，价款共计984096元。同月17日，原告文丽通过银行转账支付购房款2030000元。其中转账支付本案房款984096元。转账支付备案号为106108的商品房买卖合同房款1045904元。2013年5月23日，被告新城房产公司向原告文丽送达了延期交房申请书。载明：“……我公司应于2012年7月28日之前将商品房交付于您，因我公司自身原因，导致不能按期给您交房。特请求原谅并向您申请延期至2013年11月28日交付房屋，……。”现原告起诉法院，请求依法支持诉讼请求。
另查明：1、2010年12月28日，邓光华、王剑、熊海军、廖治军分别向绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司（以下简称：聚兴贷款公司）借款，金额累计为1500万元，由被告新城房产公司及邓光林对上述款项的偿还承担保证责任。后因邓光华、王剑、熊海军、廖治军未按约偿还上述款项，2011年12月21日聚兴贷款公司分别将邓光华、王剑、熊海军、廖治军及被告新城房产公司、邓光林、禹世居诉至三台县人民法院。在诉讼过程中，被告新城房产公司于2011年12月27日向聚兴贷款公司出具《承诺书》，内容如下：“……一、我公司承诺将“云嶺60-77栋（81-98）价格表”所列示的15套房屋出售给您指定人员，并在法院解除对我公司房屋查封后，立即将上述房产办理商品房销售备案登记，备案至您指定人员名下。我公司保证不将上述房产再转入给其他任何人。二、“云嶺60-77栋（81-98）价格表”中所列示的房屋售价为我公司对外售价，我公司承诺按照该价格表中所列示单价的50%将房屋出售给您指定人员。三、商品房销售备案登记后的15日内付清邓光华、王剑、廖治军、熊海军在聚兴公司的借款本息。四、我公司承诺向聚兴公司支付原借款1500万元的加收罚息10万元及法院诉讼费用（以法院实际收取为准）。该款于2011年12月28日支付。……”本案讼争的95幢3号建筑面积为277.21㎡住宅商品房，对外售价为1968191元。同月31日，聚兴贷款公司向被告新城房产公司出具《证明书》，要求为包括本案原告文丽在内的5人办理备案登记；
2、2012年1月13日，原告文丽除本案讼争的房屋外，还与被告新城房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告文丽在被告新城房产公司处购买半山蓝湾89幢1楼2号住宅商品房一套，建筑面积244.03平方米，价款共计1049329元。在同月17日，原告文丽转账支付购房款2030000元中含此房款。现此合同关系正在另案诉讼过程中；
3、2012年1月17日，被告新城房产公司向聚兴贷款公司的法定代表人杨刚转账2030000元。
上述事实有商品房买卖合同、收据、三台县人民法院（2012）三民初字第255号民事裁定书、起诉书、保证担保借款合同、承诺书、对公活期存款账户交易明细查询、延期交房申请书、证明书、云嶺60-77栋（81-98）价格表及当事人陈述等证据载卷佐证，且经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是原、被告之间是否存在着真实的商品房买卖合同关系。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故商品房买卖合同的成立需要买受双方具有买卖商品房的真实意思表示，在实际履行中具有出卖与支付价款的行为。因此是否支付了房价是双方是否建立商品房买卖合同关系的关键要素。首先从本案合同订立情况，原、被告签订的商品房买卖合同系基于被告新城房产公司向绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司因借款纠纷处理中所作出的承诺书而来。其中约定购买房屋价格为市场销售价格的50%，明显低于市场价格，不符合房屋买卖的基本规律。其次，关于支付价款的情况。原告文丽共向被告新城公司共签订商品房买卖合同两份，合同约定价格分别为984096元与1049329元，原告文丽除现金支付部分房款外于2012年1月17日通过转账向被告支付价款2030000元（两合同合并付款），仅同日，被告新城公司便将2030000元汇入转账给杨刚。经查，杨刚系聚兴贷款公司的法定代表人，而被告新城房产公司作为邓光华、王剑、熊海军、廖治军在聚兴贷款公司借款1500万元的承担连带责任的保证人，其在该案诉讼过程中自愿提供15套商品房给聚兴贷款公司作为此债务偿还的担保。而本案讼争的房屋也包括在这15套商品房之内，与此同时原告文丽也是聚兴贷款公司指定被告新城房产公司办理商品房备案登记的人员之一。如此短时间的汇款进出，且金额高度一致，明显不符合经济活动的交易常规。
综合上述事实可以确认虽原、被告双方之间签订了商品房买卖合同并办理了商品房买卖合同备案登记，但该买卖合同原系解决被告新城公司与聚兴贷款公司间的担保合同关系。在实际履行中，也无法认定原告文丽已真实支付该房屋的对价款。故对原告文丽现以商品房买卖合同关系为由起诉被告新城房产公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求，本院依法不予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
驳回原告文丽的诉讼请求。
案件受理费490元，由原告文丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 高 旭
二〇一四年十月三十日
书记员 顾鸿飞