山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民再字第43号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人(一审原告、二审被上诉人）：刘祥君（曾用名刘祥军），男，1979年1月1日出生，汉族，农民，住临沂市罗庄区。
委托代理人：刘丙超，山东融昂律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：宋克博，男，1970年10月20日出生，汉族，个体工商户，住临沂市兰山区。
委托代理人：李连强，男，1972年9月16日出生，汉族，临沂市兰山区茂园融资有限公司职工，住临沂市兰山区。
被申诉人(一审被告)：王永福，男，1958年出生，汉族，职业不详，住临沂市。
被申诉人(一审被告)：王强，男，1981年出生，汉族，职业不详，住临沂市。
申诉人刘祥君因与被申诉人宋克博、王永福、王强财产权属确认纠纷一案，不服本院(2010)临民一终字第222号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2012年10月8日作出鲁检民抗(2012)193号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院于2013年4月17日作出(2013)鲁民抗字第124号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派山东省临沂市人民检察院检察员神合广、刘娜出庭。申诉人刘祥君及其委托代理人刘丙超，被申诉人宋克博及其委托代理人李连强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年7月3日，一审原告刘祥君起诉至临沂市罗庄区人民法院称，原告在诉王强、王永福民间借贷纠纷一案中申请财产保全，罗庄区人民法院于2007年5月14日查封了王永福在临沂荣军医院的两处房产（3号楼3－402、4－101），并依法向王永福、王强送达了民事裁定书，因当时两处房产没有进行产权登记，法院工作人员在所查封房屋门旁、楼道口、荣军医院大门口张贴了查封公告。荣军医院3号楼4-101室被王永福恶意转让给其亲戚管桂杰后，宋克博明知该房产被查封，仍然从管桂杰手中购买该房产，罗庄法院工作人员2007年8月29日明确告知宋克博该房屋已被查封,但宋克博对此置之不理,继续交易,并到临沂市房产局办理了房屋登记，法院在执行该处房产时，做出中止执行的民事裁定。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条及相关法律规定，现要求许可继续执行临沂市荣军医院家属院3号楼4单元101室房产，诉讼费由被告负担。宋克博辩称，涉案争议房产是答辩人从房地产开发公司处购买所得，刘祥君所诉案件的执行与答辩人无关；答辩人系2007年8月2日购买房屋，并非向王永福购买，房产的开发建设单位及房管部门均没告知房屋曾被法院查封物问题，也未见过查封公告，并不知保全行为；答辩人经与案外人管桂杰协商，由管桂杰作为涉案房屋的购买人与临沂开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）解除了购房合同，又由答辩人与开元公司签订的购房合同，故刘祥君提出王永福恶意转让查封财产的行为与答辩人购买房屋之间没有关联性；答辩人购买房屋并支付了合理价款，进行房屋所有权登记并于2007年10月领取房屋产权证，答辩人系善意取得，应当受法律保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
临沂市罗庄区人民法院一审查明，2007年5月9日，临沂市罗庄区人民法院在审理原告刘祥君与王强、王永福民间借贷纠纷一案中，作出（2007）临罗民一初字第669号民事裁定，查封王永福所有的位于临沂市荣军医院家属院3号楼二单元一楼东户、四楼西户，并于同年5月14日对该两处房产进行了查封和公告，查封期间由王永福、王强保管使用。同年11月12日，临沂市罗庄区人民法院作出了（2007）临罗民一初字第699号民事判决，判决王强、王永福偿还刘祥君借款48万元及利息。王强不服该判决，上诉至山东省临沂市中级人民法院。2008年6月28日，临沂市中级人民法院作出（2008）临民一终字第682号民事判决，认为冉大伟将48万元债权转让给刘祥君的行为有效，维持了（2007）临罗民一初字第699号民事判决。2008年9月19日刘祥君申请执行，2009年3月9日，临沂市罗庄区人民法院对位于临沂市兰山区桃源路1号即临沂市荣军医院（以下简称荣军医院）家属院3号楼4－101室再次进行了查封，同月16日被告宋克博提出执行异议，2009年3月25日临沂市罗庄区人民法院作出（2008）临罗执字第1313－3号民事裁定，裁定中止对该房产的执行。
另查明，案外人管桂杰与开元公司签订购房合同后，又将该位于临沂市兰山区桃源路1号即临沂市荣军医院家属院3号楼4-101房屋卖给了被告宋克博,并于2007年8月2日到临沂市房产管理局变更了商品房买卖合同。2007年8月9日，临沂市罗庄区人民法院工作人员在调查中，被告宋克博承认以24万元的价格购买了管桂杰的房屋，并已支付10万元，下余14万元未付，本院工作人员遂明确告知被告宋克博该房产已被法院依法查封。2007年10月，被告宋克博办理了房屋产权证书。
还查明，2008年11月24日，王强在临沂市公安局兰山分局讯问中供述承认，“我和我父亲王永福原先在荣军小区的那两套住房（我住了3号楼3单元302室，王永福当时住在了3号楼4单元101室）是和管桂杰、李连峰两个人事先商量好的再转卖到他们身上的。因为我们欠管桂杰和李连峰一部分钱，我们又都是亲戚，为了房子不让冉大伟弄去，我父亲就和管桂杰、李连峰就商量将房子卖给他们。管桂杰和李连峰事后也给我说过，‘如果房子被别人弄去的话，你们就彻底完蛋了，没有翻本的资本了……’这样的话。”另外，原告刘祥君申请撤回对被告王强、王永福的起诉，依法予以准许。
临沂市罗庄区人民法院一审认为，位于临沂市兰山区桃源路1号即临沂市荣军医院家属院3号楼4－101室已分别于2007年5月9日和2009年3月9日被临沂市罗庄区人民法院依法裁定查封和公告，该事实清楚、证据确凿，予以确认。从王强在临沂市公安局兰山分局的供述中可以看出，案外人管桂杰和王永福之间存在恶意串通行为，损害了原告的合法利益，且王强、王永福将该已被法院查封的房屋转让给案外人管桂杰的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定，故该转让行为无效。被告宋克博虽系和开元公司签订购房合同，但实际上被宋克博是和案外人管桂杰达成了买卖协议，在被告宋克博承认付清房款的情形下，本院工作人员已明确告知被告宋克博该房屋已被法院查封，即被告宋克博已明知该房屋被查封却仍然继续交易并办理了房屋登记，故被告辩称该房产系善意取得不符合相关法律规定，不予支持。被告宋克博不能依据与王永福、管桂杰对查封房屋的擅自处分行为成为该房屋的合法所有权人。原告要求许可继续执行该房产的主张，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，予以支持。临沂市罗庄区人民法院作出（2009）临罗民一初字第1427号民事判决：许可继续执行位于临沂市兰山区桃源路1号即临沂市荣军医院家属院3号楼4－101室房产。案件受理费100元，由被告宋克博负担。
宋克博不服一审判决，向本院提起上诉称，其与房产开发企业之间的合同真实合法有效且已完成，原审查封措施有瑕庛且就恶意串通问题未依法核实为由，请求改判驳回刘祥君的诉讼请求。刘祥君辩称，原审进行查封时，原审被告王永福、王强都认可，查封时也调取了材料，进行了公告，上诉人与其都是亲属，且是从王强等的名下变更过来的。为此，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院在二审审理期间根据案情，到临沂市房产局查询了涉案房产的档案资料，在相关材料中，有宋克博与房产开发公司签订的商品房买卖合同，有宋克博的房屋产权证书，证书编号为：临房权证兰山区字第××号。同时该档案材料中没有原审法院2007年5月9日的保全查封手续，仅有原审法院2009年3月9日的查封保全手续。根据该查询结果，本院又对房产开发公司的相关资料进行了查询，没有查出原审被告王强、王永福与该公司签订的商品房购买合同。再根据原审卷宗，刘祥君亦未向原审法院提交王强、王永福的购房合同。其他事实与原审认定一致。
本院二审认为，不动产物权的产生、变更和消灭，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践中，对不动产特别是房屋所有权的确定原则是以登记为准，这种做法有利于维护所有者的权益，也有利于国家对不动产的管理。依据不动产物权理论，认定房产所有权的原则，一是取得房产证，二是虽未取得房产证，但在房产管理机关必须进行备案和登记。本案中，在房产管理机关涉案房屋的档案材料中，没有原审被告王强、王永福的购房合同，在开发公司的销售资料中，亦没有原审被告王强、王永福的购房合同。相反，在房产开发公司和房产管理部门的档案材料中，均显示涉案房屋由上诉人宋克博购买。被上诉人刘祥君因另案于2007年5月份对涉案房产申请查封保全时，在不能确定该房产归原审被告王强、王永福所有的情况下，仅凭原审被告王强在公安机关的陈述，就认为涉案房产归王强或王永福所有，并申请对该房产进行查封保全，其申请行为不符合现行相关法律法规的规定。原审法院虽然于2007年5月9日采取了保全措施，但在房产管理机关的该套房产档案材料中没有本次查封保全手续，该房产不具备促使查封措施生效所需要的登记、备案条件，相关查封措施既不能约束房产开发公司对该房产的买卖，亦不能制约房产管理机关对该房产的登记、办证行为。涉案房屋经签约、备案、登记、颁证，已完成全部交易过程，上诉人宋克博已经取得涉案房产的所有权，事实清楚，证据充分，原审法院不应再对涉案房产继续强制执行。上诉人宋克博的上诉理由成立，本院予以采纳。原审法院认定事实部分有误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定判决：一、撤销临沂市罗庄区人民法院（2009）临罗民一初字第1427号民事判决;二、驳回被上诉人刘祥君的诉讼请求;三、位于临沂市兰山区桃源路1号即临沂市荣军医院家属院3号楼4－101房屋（房产证号：临房权证兰山区字第××号）归上诉人宋克博所有。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人刘祥君负担。
山东省人民检察院抗诉认为，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，本案有新的证据足以推翻原判决。一是终审判决认定刘祥君因另案于2007年5月对涉案房产申请查封保全时，不能确定房产归王强、王永福所有错误，涉案房产系荣军医院委托开元公司开发建设，荣军医院在2007年3月7日向开元公司提供的购房人名单中载明的涉案房产购房人即为王永福，开元公司与王永福就此签订的编号200400059号购房合同于同月15日在临沂市房产局进行了合同备案，尽管涉案房产尚未办理房产证，但是能够认定涉案房产属王永福所有，虽然上述房产后又被出售给管桂杰，且上述购房合同被注销，但在上述合同备案期间2007年3月15日至同年7月3日期间，刘祥君于同年5月申请保全以及受理诉讼法院据此作出的裁定符合法律规定。二是终审判决认为相关查封措施不能约束开元公司对该房产的买卖，宋克博已经取得涉案房产的所有权并判决归其所有错误，如前所述，本案有证据证明刘祥君对涉案房产申请查封保全时房产系归王永福所有，在受理刘祥君诉讼的法院于2007年5月9日对涉案房产作出查封裁定，并于同月14日进行了查封公告的情况下，该房产依法不得转让，而案外人管桂杰取得涉案房产就是在涉案房产被查封期间，该房产转让行为本身即因违反相关法律规定而无效，从宋克博受让该房产的情况看，其虽系与开元公司签订买卖合同，但实际上是与管桂杰发生的房产买卖关系，而此时管桂杰对该房产系无权处分，宋克博取得涉案房产亦非善意，刘祥君有权要求许可继续执行涉案房产。综上，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
本院再审过程中，刘祥君称，通过检察机关审查发现的证据，即临沂市房产局2011年8月10日出具的说明及次日开元公司出具的说明，证实王永福购买涉案房产的编号为200400059号合同于2007年3月15日已在房管部门办理了合同备案，充分证明王永福系涉案房产的所有权人，宋克博不能依据与王永福对查封房屋的擅自处分行为成为该房屋的所有人。故原二审判决认定的事实不清，适用法律错误，请求依法支持申诉人的再审请求。宋克博答辩称，原二审法院认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，对本案的抗诉没有任何事实与法律依据，请求驳回抗诉。
本院再审查明的事实除与原一、二审查明事实一致外，还查明，荣军医院在2007年3月7日向开元公司提供的购房人名单中载明的涉案房产购房人为王永福，开元公司与王永福就涉案房产签订了编号200400059号商品房买卖合同，并于同月15日在临沂市房产局进行了合同备案。同年6月29日，荣军医院向开元公司出具证明，要求开元公司将涉案房产变更为案外人管桂杰，上述王永福所签并备案的高商品买卖合同于同年7月3日被注销，之后管桂杰则与开元公司签订编号200700011号商品房买卖合同并办理了备案登记。同年8月2日，案外人管桂杰向开元公司出具材料声明将其备案合同项下的涉案房产购买人变更为宋克博，同月6日开元公司与宋克博签订了编号200700012号商品房买卖合同并办理了合同备案登记手续。2007年10月份，宋克博申请办理房屋权属登记，并领取了临房权证兰山区字第××号房产证。
本院再审认为，预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规对外销售的尚未建成的商品房，房屋买受人应根据购房合同约定支付价款，房产开发企业应于房屋建成后转移所有权于买受人。而在商品房尚未建成以及房屋权属转移至买受人名下之前，商品房的权属应归房地产开发企业。尽管涉案房产系荣军医院委托开元公司开发建设，但在实际建设过程中仍然是按商品房开发建设及销售的手续办理。从本案纠纷看，虽然王永福就涉案争议房产与开元公司签订了编号200400059号的商品房买卖合同，并于2007年3月15日在临沂市房产局进行了合同备案登记，但约定的房产权属尚未转移至王永福名下，王永福在临沂市罗庄区人民法院于同年5月9日对涉案房产裁定查封时并未取得涉案房产的所有权，检察机关抗诉提出上述房产查封时王永福已是涉案房产的所有权人，明显与事实不符，本院不予采信。
根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”、第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”及第十八条中“预查封的效力等同于正式查封。”的规定精神分析，人民法院对于被申请人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的商品房可以办理预查封，预查封期间商品房确权登记在被申请人名下的，则预查封登记自动转为查封登记，而对于未能登记在被申请人名下的，人民法院则可以要求房地产开发企业将被申请人支付的房款用于偿付债务，即此类预查封房产的执行对象应是被申请人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。从原二审审理期间到房产管理部门查明的情况看，尽管临沂市罗庄区人民法院于同年5月9日对涉案房产进行查封符合上述通知的规定，但并未按上述通知的要求到房地产管理部门办理预查封登记及送达协助执行通知书，亦未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的规定，通知房地产开发企业协助执行，根据上述《规定》第一条“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”的规定，前述查封措施对房产管理部门及房地产开发企业即开元公司不发生法律效力，检察机关抗诉提出原二审判决认定涉案争议的查封措施对开元公司不具有法律约束力错误的抗诉意见不成立，本院不予支持。
在开元公司与王永福签订商品房买卖合同后的履行过程中，双方又自愿于2007年7月3日协议解除了编号200400050号商品房买卖合同，并一同到房产管理部门办理了注销手续，王永福并未通过履行合同最终取得涉案争议房产，开元公司之后将涉案争议房产另行先后出售给案外人管桂杰、宋克博，并先后签订编号为200700011号和200700012号商品房买卖合同，亦办理了合同备案登记手续，宋克博作为开元公司最后备案登记的商品房买卖合同确定的购房人于2007年10月份申请办理房屋权属登记，并领取了临房权证兰山区字第××号房产证，宋克博据此主张涉案房产系其合法购买而应归其所有的辩解理由正当，应予支持。申诉人刘祥君主张王永福将法院查封的房产转让给案外人管桂杰及宋克博违反相关法律规定应为无效的理由，既与上述房产买卖事实不符，亦无相应有效的证据证实，据此要求继续执行涉案房产的申诉理由，于法无据，本院不予支持。
综上，检察机关提出的抗诉意见及申诉人刘祥君提出的申诉理由不成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
维持本院(2010)临民一终字第222号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉环
审 判 员 陈 忠
代理审判员 路宝怀
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 侯 丽