清远市清城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤1802执异78号
案外人：吴海飞，男，汉族，住清远市清城区，身份证号：2071。
申请执行人：莫桂好，女，汉族，住清远市清城区，身份证号：6943。
委托代理人：张伟聪，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：罗正安，广东平正信诚律师事务所律师。
被执�人：林志锋，男，汉族，住清远市清城区，身份证号：3214。
被执行人：陈卫民，男，汉族，住清远市清城区，身份证号：2051。
本院在执行莫桂好与林志锋、陈卫民买卖合同纠纷一案过程中，查封被执行人陈卫民名下位于清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋（产权证号：号），案外人吴海飞向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人吴海飞称，2010年8月2日，案外人与被执行人陈卫民签订《房屋转让协议》，约定案外人以130000元的价格购买被执行人陈卫民位于清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋。协议签订后，案外人依约支付全部价款，并从2010年8月3日起居住使用上述房屋至今。上述房屋为案外人所有，法院被执行人陈卫民�他人债务而查封上述房屋，损害案外人的合法权益，为此，向法院提出执行异议，要因求解除对上述房屋的查封。
本院查明，申请执行人莫桂好与被执行人陈卫民、林志锋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日作出的（2013）清城法民初字第1044号民事调解书已发生法律效力，根据上述生效调解书确定：被执行人林志锋同意支付申请执行人莫桂好货款2250000元（已减除在2014年1月7日前支付的款项），该款于2014年1月15日前付30万元，余款195万元从2014年2月至12月，每月15日前还款80000元，2015年1月15日前付190000元，2015年2月至2015年12月，每月15日前付80000元；凡逾两期未还款，则申请执行人可要求被执行人林志锋提前清偿剩余货款，并从逾期之日起以所欠款金额按中国人民银行同期贷款利率两倍计算利息，至还清时止；被执行人陈卫民对上述调�第一项欠款本息承担连带保证责任；案件受理费13480元、财产保全费2520元，共16000元，由被执行人林志锋负担。因被执行人没有按生效调解书的约定履行还款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案执行【案号：（2014）清城法执字第2556号】。经查，本院于2013年5月10日诉讼保全查封被执行人陈卫民名下位于清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋（产权证号：号），案件在执行过程中，案外人向本院提出执行异议，认为上述房屋为其购买所得，请求法院解除对上述房屋的查封。
清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋（产权证号：号）的登记权属人为陈卫民。钟水梅为陈卫民妻子，2010年8月2日，钟水梅代理陈卫民与案外人吴海飞签订《房屋转让协议》，约定案外人以13万元的价格购买被执行人陈卫民位于清远市�城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房；因国土部门未办理好上述房屋的国有土地使用手续，暂未能办理产权变更登记，待上述手续完善后，被执行人方应当协助案外人办理产权变更登记手续，相关费用，由案外人负担。协议签订当日，案外人即向被执行人方支付全部购房款，并由钟水梅出具《收款收据》，证实案外人已支付全部购房款13万元。2010年8月3日，钟水梅协助案外人分别到供电、供水部门办理用户变更登记手续，有《用电业务单》、《清远市龙泉供水有限公司用水户申请户名变更表》予以证实，变更登记新的用户名为陈顺兴。上述房屋现由案外人居住使用，有案外人提供的用电发票可以证实。对于房屋买卖的事实，钟水梅出具《辩议书》予以确认，同时还提出，在2012年上述房屋的用地手续已完善，由于案外人资金不足，暂未办理权属变更登记。对此，案外人在听证中认可当时资金不足，但待其筹足资金后，又无法联系上陈卫民，故此未完成产权变更登记。另查明，陈顺兴为案外人吴海飞的母亲。
对于案外人的异议主张，申请执行人与被执行人林志锋均认为不成立，因为钟水梅无陈卫民的授权，其与案外人签订房屋转让协议不成立，只有购房款收据，而无相关转帐依据佐证，无法确认已支付全部价款，房屋实际占有人为陈顺兴，而不是案外人，再者，在2012年已可以办理变更登记，但案外人无办理房屋产权变更登记，存在过错。对于其主张，申请执行人与被执行人林志锋均无提供证据。
本院认为，钟水梅为被执行人陈卫民的妻子，夫妻关系存续期间，钟水梅代理陈卫民与案外人签订房屋转让协议，收取购房款，交付房屋给案外人，至今陈卫民均无异议，应视为夫妻表见代理行为成立，上述房屋转让协议为双方当事人的真实意思表示，为有效协议。协议签订后，案外人已依约支付全部价款，并实际占有使用，买卖双方当事人已按协议实际履行。上述事实有案外人提供的《房屋转让协议》、《收款收据》、《用电业务单》、《清远市龙泉供水有限公司用水户申请户名变更表》、用电发票予以证实，各证据之间相互关联，形成证据链，对于案外人主张其购买清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋的事实，本院予以确认。由于上述房屋原存在用地手续不完善，不能办理权属变更登记的客观情况，而在用地手续完善后，案外人以资金不足为由暂缓办理权属变更登记，从而被法院查封，案外人不存在故意。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人以上述房屋购买所得，要求中止对该房屋的执行，其异议主张，事实清楚，理由充分，本院予以支持，依法应当中止对清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋的执行。申请执行人与被执行人林志锋认为房屋转让协议无效、付款依据不足、实际占有人不是案外人、房屋未办理产权变更登记责任在于案外人为由，请求法院驳回案外人的异议主张，但申请执行人与被执行人�志锋无提供证据证明其主张，而且根据案外人提供的户籍资料显示，陈顺兴为案外人母亲，故此申请执行人与被执行人林志锋的主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对清远市清城区龙塘镇龙国大道南七幢402号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 潘文飞
审判员 冯瑞锋
审判员 梁健球
二〇一六年八月四日
书记员 黄 玮
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。