江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6234号
上诉人（原审被告）孙幼宁，女，1953年11月4日生，汉族。
委托代理人刘畅友，江苏容川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京冠泰物业管理有限公司，住所地南京市建邺区南湖路58号。
法定代表人陶军，该公司总经理。
委托代理人钱扬平，男，1966年10月19日生，汉族，该公司职员。
委托代理人曹元杰，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人孙幼宁因与被上诉人南京冠泰物业管理有限公司（以下简称冠泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙幼宁的委托代理人刘畅友、被上诉人冠泰公司的委托代理人钱扬平和曹元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冠泰物业一审诉称，冠泰公司系南京市秦淮区苜蓿园大街67号金陵御庭园的物业管理公司，为该小区提供物业服务。案外人谭璐系苜蓿园大街67号负一层62号车位（以下简称62号车位）的产权人，因孙幼宁与谭璐就62号车位发生纠纷，孙幼宁将车牌为苏A×××××的车辆停放在62号车位，谭璐以车位被占为由，将自己的车辆在车库内乱停乱放，严重扰乱了小区的车辆管理秩序。冠泰公司多次要求孙幼宁整改，其拒不履行，经业委会、街道、派出所等部门多次协调均未果。为维护小区管理秩序，故冠泰公司诉至法院，请求法院判令：1、孙幼宁将停放在62号车位的车辆腾出，并停止乱停乱放车辆的行为；2、孙幼宁承担本案的诉讼费用。
孙幼宁一审辩称，苏A×××××并非孙幼宁的车辆，冠泰公司应起诉该车辆的车主。另，谭璐取得62号车位产权的程序有瑕疵，因为谭璐购买该车位时，62号车位产权出于法院查封状态，根据法律规定被查封的财产不得做转让买卖等任何处置，谭璐取得62号车位的产权不合法，冠泰公司应起诉不合法取得车位产权的行为，而不应当起诉孙幼宁。孙幼宁曾使用过62号车位，如果该车位要出售，孙幼宁享有优先购买权，谭璐在非法获得车位产权的同时也侵犯了孙幼宁的优先购买权。另，孙幼宁作为小区业主，但在业主大会选举业委会的时候却没有得到通知，剥夺了孙幼宁在业委会中的选举权和被选举权，故孙幼宁对业委会通过的一切决议均不认可。
一审法院经审理查明，2012年8月3日，冠泰公司（乙方）与金陵御庭园业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，甲方将金陵御庭园委托乙方实行物业管理，服务期限自2012年9月1日至2015年8月31日，委托事项包括：交通与车辆停放秩序的管理；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施；交通秩序的物业管理服务质量需达到行车有序，已购、租车位车辆按位停放，无车位车辆不得在区内停放。金陵御庭园业委会还制定《业主管理规约》，业主或物业使用人没有法律依据或合同依据非法占有或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、车库、绿地等共用设施及场所。
一审另查明，孙幼宁系金陵御庭园D-203室业主。2000年1月至2011年6月期间，孙幼宁使用62号车位。2011年6月7日，谭璐取得62号车位产权，该车位原产权人为南京益来实业有限公司。南京市中级人民法院于2011年5月19日查封了62号车位的产权，查封期限自2011年5月19日至2013年5月18日。谭璐于2011年6月中旬要求冠泰公司出面移走停放在62号车位上的车辆，但一直未能解决。2014年7月19日，因孙幼宁与谭璐的车位使用矛盾，月牙湖街道司法所、月牙湖派出所、月牙湖社区、金陵御庭园业委会为二人召开协调会，案外人谭璐的父亲代理谭璐出席，因该次会议的签到簿上无孙幼宁的签字，孙幼宁主张与其无关，对该会议的记录内容亦不予认可。因62号车位的使用问题，月牙湖派出所也曾出警处理。
一审再查明，车牌为苏A×××××的车辆所有人为孙根。孙幼宁名下有车牌为苏A×××××及苏A×××××两辆车。根据冠泰公司提供的照片，车牌为苏A×××××和苏A×××××的车辆分别于2015年3月及2015年5月在62号车位有停放记录。2015年7月13日庭审时，62号车位上停放的是车牌为苏A×××××的车辆。
以上事实，有《物业管理委托合同》、《业主管理规约》、证明、产权证、（2008）宁执字第361-6号民事裁定书及协助执行通知书、签到簿及会议纪要、接处警记录、照片及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现孙幼宁称其在业主大会选举业委会的时候没有得到通知，故孙幼宁对业委会通过的一切决议均不认可，但未能提供证据予以证实，故冠泰公司与金陵御庭园签订的《物业管理委托合同》对孙幼宁具有约束力。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业可以请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任。本案中，根据冠泰公司提供的照片，孙幼宁所有的车牌为苏A×××××的车辆于2014年在62号车位上有停放记录，孙幼宁代理人虽抗辩根据照片无法判断照片显示的位置即为争议的62号车位，但孙幼宁作为金陵御庭园业主，使用62号车位上长达十余年，应对于62号车位足够熟悉，但孙幼宁本人经一审法院合法传唤不到庭接受一审法院有关事实的询问，亦未在一审法院限定的期限内陈述其未到庭事由，故一审法院对于孙幼宁的该项抗辩意见不予采信。对于冠泰公司提供的因62号车位使用问题而召开的多方协调会的会议纪要，孙幼宁代理人以没有孙幼宁本人签名而对其内容不予认可，一审法院认为孙幼宁是否参与了该会议，作为当事人应能明确表述，但孙幼宁本人经一审法院合法传唤不到庭接受法院询问，亦未在一审法院限定的期限内陈述其未到庭事由，且此次会议参加人员涵盖了街道、社区、派出所等机构的工作人员，孙幼宁代理人仅以孙幼宁本人未签字而不予认可该会议内容的抗辩理由不能成立，故一审法院对于冠泰公司提供的会议纪要的内容予以采信。综上，一审法院认定，孙幼宁在案外人谭璐取得62号车位产权之后，存在依然将其车辆停放在62号车位上的情形。62号车位产权的取得手续是否合法，不属于本案的审理范围，孙幼宁如认为案外人谭璐的行为侵害了其合法权益，可另行主张权利。在现有证据情况下，案外人谭璐系62号车位的产权人，孙幼宁亦未租赁62号车位，孙幼宁使用62号车位无合法依据，其将车辆停放在该车位上违反了物业服务合同约定的停车管理秩序及小区管理规约。但由于2015年7月13日庭审时，停放在62号车位上的车辆车牌号为苏A×××××，该车辆所有人并非孙幼宁，冠泰公司亦未能举证证明该车辆为孙幼宁实际控制，故一审法院对于冠泰公司要求孙幼宁将停放在62号车位上的车辆腾出的诉讼请求不予支持。鉴于在本案审理过程中，车牌苏A×××××的车辆在62号车位上有停放记录，一审法院对于冠泰公司要求孙幼宁停止乱停乱放的诉讼请求依法予以支持。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》之第一百一十条第一款规定，判决：孙幼宁停止在南京市秦淮区苜蓿园大街67号负一层62号车位上乱停乱放的行为。驳回南京冠泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京冠泰物业管理有限公司负担40元，孙幼宁负担40元。
孙幼宁不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院仅凭冠泰公司提供的一张黑暗模糊的照片，并没有实地勘查核实就认定孙幼宁将车辆乱停乱放，属于一审判决认定事实不清。2、一审判决认定孙幼宁未到庭故不采信孙幼宁代理人的陈述，如此以当事人是否到庭决定案件事实，是错误的认定事实，是对孙幼宁代理人的亵渎。3、一审法院已查明案外人谭璐取得62号车位产权系南京市中级人民法院查封期间取得，却以“不属于本案的审理范围”为由视而不见。综上，请求撤销一审法院判决，依法发回重审或依法改判支持孙幼宁的答辩意见。
被上诉人冠泰公司答辩称，一审认定事实正确，上诉人的上诉请求不成立，被上诉人之前在一审中提交的证据不仅仅包括现场照片，还有会议纪要、报警记录，上诉人孙幼宁提交了情况说明，上述证据都可以证明涉案62号车位处于孙幼宁控制之下，孙幼宁一直在违规使用涉案车位。关于上诉人提到的法院是否应当对涉案车位产权进行处理，一审已经说明了不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围，应当由上诉人另行主张权利。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。争议的62号已由他人取得产权，上诉人在没有合法依据的情况下使用62号车位，被上诉人作为该小区的物业服务单位，有权要求其承担停止侵害、排除妨碍等民事责任。一审法院根据被上诉人提供的照片及被上诉人提供的因62号车位使用问题而召开的多方协调会的会议纪要综合认定孙幼宁存在乱停乱放的行为，并无不当，本院予以确认。上诉人如对案外人谭璐取得62号车位的合法性有异议，应另行主张，该车位产权的取得手续是否合法不属于本案的审理范围。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙幼宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 俞梦霏