北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第19805号
原告袁巧玲，女，1961年9月12日出生。
委托代理人赵国宏（原告之夫），男，1959年10月17日出生。
被告周伟，男，1985年11月6日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，地址本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生。
原告袁巧玲与被告周伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理。依法由代理审判员王晓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵国宏，被告周伟，第三人之委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订房屋租赁合同，原告将东城区民旺园×楼×号房屋出租给被告，约定每月租金3800元，租期从2014年11月18日至2015年11月17日。合同签订后原告依约将房屋交付被告。2015年11月9日，因被告人为原因，造成下水道堵塞，致使原告房屋被污水侵泡，事发后，被告也不通知原告。原告的房屋是刚装修的新房，损坏十分严重。现起诉要求：1、被告赔偿原告装修损失5万元、物品损失5000元、在外租房损失4000元，诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告租用涉案房屋后不久即发现卫生间地漏有反水情况，并向原告反映过此事，原告让被告找物业进行维修。周六（2015年11月7日）早上，被告发现卫生间地漏又出现反水，被告去找物业并借来铁丝自行对地漏进行疏通，感觉没有问题了，被告即离开涉案房屋。周日（2015年11月8日），被告回到涉案房屋一趟亦未发现有任何问题，被告于当日又离开涉案房屋。周一（2015年11月9日），被告回到涉案房屋后，发现卫生间地漏反水，都是粪水污物，房屋已被泡。为避免损失扩大，被告自行对房屋污水进行清理，没有来得及通知原告，是原告邻居通知的原告。被告认为，涉案房屋位于一层，属于老楼，下水管道设计不合理，使用老化，出现反水与被告无关。另外，原告收取被告的押金3800元尚未退还。不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：涉案房屋发生泡水一节属实，但原因不详，听从法院判决。
经审理查明：北京市东城区民旺园×楼×号房屋登记在原告名下。2014年11月16日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）及第三人（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租与乙方，租赁用途为居住，租赁期限自2014年11月18日至2015年11月17日，月租金3800元，押一付三；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后七日内进行修复，逾期不修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
2015年11月7日早上，被告发现涉案房屋卫生间地漏有反水情况，被告从物业管理人员处借来工具自行进行疏通后离开涉案房屋。被告称其曾于8日回过涉案房屋一次，但未发现继续反水。被告认可2015年11月7日晚及8日晚其均未在涉案房屋内居住，房内无人。2015年11月9日早上，被告返回涉案房屋后，发现卫生间地漏反水，已导致房屋除厨房外全部被泡，污物为粪水。被告自行清理房屋过程中，原告接到邻居通知赶到现场，并由原告找保洁人员对房屋次卧进行清理。被告认可自7日早上至9日早上整个过程中，其均未就房屋地漏反水一事通知原告。
诉讼中，原告称，在将房屋租与被告时即进行提醒，房屋为老楼房，使用时要注意，使用不当会反水；被告认可原告对其进行过提醒，但否认原告说过会有反水情况发生。庭审中，物业管理人员到庭作证称，涉案房屋反水应是该一楼下水管道堵塞所致。
现原告起诉要求被告赔偿装修损失5万元，包括房屋被泡前的装修3万元及被泡后重新装修2万元。对此，原告提交了装修收据两张，其中标载日期为2013年12月5日的收据显示金额为22824元，标载日期为2015年11月18日的收据显示金额为11215元。另原告要求被告赔偿物品损失5000元，并提供了其新购置沙发、柜子、茶几、床等家具的票据四张，金额分别为7200元、1000元、1000元、1780元。此外，原告因房屋被泡并重新进行装修，在外租房居住，要求被告赔偿租房损失4000元，并提供了租赁合同，被告对其真实性予以认可。另，原告收取被告押金3800元尚未退还。被告称因房屋被泡，租期内最后9天无法居住，存在损失，但被告认可其于租期内最后一天才将涉案房屋钥匙留置在房屋内。
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证，房屋租赁合同，票据，照片，证人证言等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，相关约定对双方均具有法律约束力。因涉案房屋系老旧房屋，原、被告亦均认可在原告将房屋租与被告时即提醒被告在使用时应加以注意。被告在11月7日早上即发现房屋卫生间地漏出现反水，此后两个夜晚未归，直至11月9日早上返回房屋发现反水导致房屋被泡，整个过程被告均未通知原告。因涉案房屋在被告租用过程中发生地漏反水导致房屋被泡，结合物业管理人员的证言，被告虽否认系其使用不当造成，但并未进行举证，且被告亦违反了双方合同中约定的通知义务，故被告应对房屋被泡给原告造成的损失承担赔偿责任。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张的装修损失5万元，包括房屋被泡之前的装修3万元及之后的装修2万元，但原告提供的票据显示前后金额分别为22824元及11215元，且原告同时主张两次装修损失属于重复主张，考虑两次装修存在差价及原装修的折旧因素，以及重新装修实为对受损部分进行修复，故本院仅支持原告11215元的装修损失。关于原告主张的物品损失，根据双方认可的房屋被泡状况及现场照片，相关物品无法再继续利用，结合原告提供的购置家具票据及所载金额，现原告要求被告赔偿物品损失5000元并不为过，本院予以支持。因房屋被泡进行重新装修，原告主张租房损失4000元，亦属原告合理损失，本院亦予以支持。因原告收取被告押金3800元未退还，故在被告赔偿原告上述损失时，应先用押金进行抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告周伟于本判决生效后七日内赔偿原告袁巧玲房屋装修损失一万一千二百一十五元、物品损失五千元、租房损失四千元，共计二万零二百一十五元，抵扣押金三千八百元后应赔偿金额为一万六千四百一十五元（于本判决生效后七日内履行完毕）；
二、驳回原告袁巧玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费575元，由原告负担275元，被告负担300元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王晓峰
二〇一六年三月四日
书 记 员 刘 勃