贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初765号原告：杨涛，男，1986年5月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原告委托代理人：李健，贵州道援律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201200510764107）。原告委托代理人：王健，贵州道援律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201110920205）。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201310336984。原告杨涛与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨涛委托诉讼代理人王健，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）的违约金人民币12685.53元（自2016年1月1日起至2016年5月23日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于签订《商品房买卖合同》，约定原告以295699元购买被告开发建设的一鸣宽城国际住宅小区房屋一套，被告于2014年1月30日前向原告交付该商品房。《合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：即买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金”，并在第（四）项约定出卖人代买受人“向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部房款295699元，但被告未按照合同约定履行义务，故原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。审理中，原告增加诉请如下：请求判令被告向原告支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书-车位）的违约金人民币6570元。被告一鸣房开辩称：第一、对于原告主张的违约金起算时间无异议，但截止时间错误。被告已于2016年5月20日在小区公告栏和电梯处张贴了“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”，并于5月23日在《贵阳晚报》刊登了该公告，已经履行了交付义务，因此违约金的截至时间应计算至公告之日即2016年5月23日；第二、本案逾期过错不在于被告。本案建设工程从施工到竣工，再到相关证照的办理等过程，被告均一直在积极履行自己的相应义务，申报、验收每项工程均是第一时间办理。导致最终逾期的真正原因是，被告在2015年6月11日就取得消防验收合格手续的情况下，在办理相关备案申报过程中，部分购房人存在违规装修（如在公共消防通道上违法加装门栏、遮档消防栓等）的行为，被其他已入住业主多次电话举报，致消防部门和城管部门多次要求整改。最终致使消防手续无法及时报备所致。因此，对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书，被告确无任何过错。第三、本案合同约定的按日支付已付房价款万分之三的违约金，明显过高。首先，逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响原告方实际占有、使用该房屋，亦并未给原告造成任何实际的经济损失，且逾期的原因也并非被告过错造成。所以，在原告并未受到任何实际经济损失的前提下，按日计算已付房价款万分之三的违约金比例确实过高。其次，对比周边其他楼盘对于逾期转移登记违约金的计算，均远远低于本案违约金的标准，甚至根本不计算违约金。最后，原告在购买本案商品房时，是以远远低于正常市场价格，甚至低于同期经济适用房的价格取得的，具有明显的福利性质。被告亦是为了响应政府政策，在本商品房买卖中被告是亏本销售，未赚取任何收益。所以，让未赚取收益的被告承担如此高比例的违约金，明显违背公平原则。特请求人民法院对本案违约金的计算标准予以调减。本案车位逾期交付办理产权相关文书的责任不在被告，原告诉请的违约金不应当得到支持。被告在向原告出售涉案车位时，按规定是已经取得了预售许可证，且与原告签订合同后亦及时的办理了备案登记，故被告在出售车位时是符合法律规定的。后因“不动产权”登记工作（两证合一，即土地使用证和房屋所有权证合为不动产权登记证）政策的调整。产权登记机关告知被告，车位暂停办理产权。此后，被告及时以报告的形式向贵阳市政府及经开区管委会汇报并请求办理产权登记，经开区管委会开会研究决定，将被告“车位”事宜以历史遗留问题报市政府审批。与此同时，被告立即将暂停办理的情况及时通知了原告方所在单位工会，即原告团购组织方。后经被告努力，贵阳市国土资源局、贵阳市住房和城乡建设局研究决定，对已办理合同备案或产权证明的，准许办理不动产权。被告在得知上述文件后，又在第一时间办理了车位产权登记，并通知原告等业主领取相关办理产权所需资料。从上述整个过程可以明确，被告在整个产权办理过程中无任何过错，现要由被告来承担因政策调整导致的责任明显不公平不合理。本院经审理认定事实如下：2012年6月27日原告杨涛与被告一鸣房开签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道××一鸣宽城国际住宅小区第5号楼1单元5层1号房屋出售给原告。2013年3月12日，原告杨涛与被告一鸣房开签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道××一鸣宽城国际负1-117号车位出售给原告。商品房买卖合同第八章第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”;……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，由买受人承担”，同时，该合同附件十二补充协议第十一条第5点约定：“出卖人公告通知买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告通知后30日内到房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担出卖人相关的损失”。车位买卖合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告就案涉商品房实际向被告支付了人民币295699元，就案涉车位实际向被告支付了人民币60000元。现原告因被告未能按照上述合同约定的时间交付办理商品房及车位转移登记的有关文书，遂提起诉讼，诉请如前。被告对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的事实不持异议，但认为其不存在过错，出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、贵阳晚报、防雷装置验收合格证、预验收的函、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错；而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续；除此之外，还存在房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等客观及无法预料的情况所致。同时，被告还出示了其于2016年5月20日在小区公告栏和电梯处张贴的“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、及其于5月23日在《贵阳晚报》刊登该通知的公告，主张应以此作为其通知原告交付商品房转移登记文书的依据，并以刊登公告的时间作为计算本案违约金的截止时间。原告还出示了一份被告刊登在《贵阳晚报》的“关于办理车位不动产权证书的通知”，时间为2017年5月10日，并以此作为计算转移登记违约金的截止时间。庭审中，被告提交《关于办理一鸣·宽城国际住宅小区地下室停车场车位事宜的报告》、贵阳市经济技术开发区专题会议纪要（筑经开管专议{2016}89号）《关于研究一鸣宽城项目有关问题专题会议纪要》、《关于一鸣·宽城国际住宅小区车位产权办理事宜的函》、贵阳市人民政府专题会议纪要筑府专议[2016]254号《全市城建口经济运行暨房地产市场形势调度第八次专题会议纪要》、《关于未办理一鸣·宽城国际地下室停车场现房销售证明书的情况说明》、贵阳市国土资源局和贵阳市住房和城乡建设局筑国土资发[2017]278号《关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见（试行）》、商品房销售现房证明书等证据，证明案涉车库未能按期办证系因政府政策原因导致，被告对此无任何主观过错。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、报告、会议纪要等相关证据及庭前调解及证据交换笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前及在2016年6月30日前向原告交付办理商品房及车位转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。针对商品房对于被告辩称其对于逾期备案无任何过错，本院认为，首先，被告主张因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由；其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。针对车位被告提出政府的相关政策调整等并不构成法律规定的不可抗力的免责情形，综上，被告的辩称，无事实依据及法律依据，本院不予采信。关于商品房违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2016年1月1日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之三计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2016年5月23日。本院认为，原、被告双方在合同中已约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在贵阳晚报上刊登公告通知包括原告在内一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2016年5月23日。对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故本院不予支持。针对车位，原告实际交付人民币60000元，原告主张按照合同约定，即从2016年6月30日起至2017年7月30日，按日万分之三计算。本院认为，原、被告双方在合同中已约定被告应当在2016年6月30日前办理商品房转移登记的有关文书，故起算日应为违约之日即2016年7月1日。合同约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在贵阳晚报上刊登公告“关于办理车位不动产权证书的通知”，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2017年5月10日。对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故本院不予支持。综上，本案商品房违约金计算为：2016年1月1日-2016年5月23日（143天）：295699元×0.0003×143天=12685.48元。本案车位违约金计算为：2016年7月1日-2017年5月10日（313天）：60000元×0.0003×313天=5634元。超出部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨涛商品房转移登记违约金人民币12685.48元；二、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨涛车位转移登记违约金人民币5634元；三、驳回原告杨涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币140.7元（已减半收取），原告杨涛负担人民币6.84元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担人民币133.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谢东林二〇一八年四月九日书记员  肖 红