江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第5128号
上诉人（原审原告）姜文雨，农民，
委托代理人盛浩，江苏茂通律师事务所律师。
上诉人（原审原告）姜军团，农民。
上诉人（原审原告）姜月凤，农民。
上诉人（原审原告）冯仰美，农民。
被上诉人（原审被告）王清尧，医生。
委托代理人王晓山，邳州市道义法律服务所法律工作者。
原审第三人邳州市邹庄镇汉庄村民委员会，住所地邳州市邹庄镇汉庄村。
法定代表人王清冉，该村委会主任。
上诉人姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美因与被上诉人王清尧、原审第三人邳州市邹庄镇汉庄村民委员会排除妨害纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳铁民初字第0774号民事判�，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：姜文雨和冯仰美系夫妻关系。1985年，双方建造土墙瓦顶房屋四间。1994年10月27日，姜文雨在邳州市邹庄镇村镇建设办公室办理了村镇房屋所有权证，该证书上记载：所有权人为姜文雨，共有人为4口（庭审中姜文雨确认4口人即为姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美四人），建筑结构为草木，建筑面积为70平方米，间数为4间等内容。1995年，姜文雨外出打工，冯仰美带其子姜军团（1984年8月29日出生）及其女姜月凤（1987年8月29日出生）在家生活。1996年秋天，冯仰美因独自带子女生活困难，欲回娘家生活，找到时任邹庄镇汉庄村支部书记王清举，提出将上述房屋以1500元价格卖给第三人邳州市邹庄镇汉庄村民委员会。王清举予以同意。同年10月15日，冯�美收取邹庄镇汉庄村1500元购房款，并在卖房收条上按了指印。1997年秋天，第三人邳州市邹庄镇汉庄村民委员会又将上述房屋以2560元卖给王清尧用于开办村卫生室。王清尧购买房屋后重新整修了院墙，后陆续又在老房子西侧接瓦房一间，在东侧增盖瓦房三间。现在上述房屋一直为王清尧占有、使用。
2009年春天，姜文雨找到王清尧索要上述房屋，王清尧以房屋系从村委会购买为由拒绝返还。2014年7月10日，姜文雨向原审法院提起诉讼，请求返还房屋，排除妨害。诉讼过程中，原审法院认为姜军团、姜月凤、冯仰美、邳州市邹庄镇汉庄村民委员会与本案有利害关系，遂追加姜军团、姜月凤、冯仰美为本案共同原告，邳州市邹庄镇汉庄村民委员会为本案第三人。
诉讼过程中，冯仰美称，上述房屋并不是卖，而是因房屋空闲给村里用，并称村里答应等孩子大了就将房屋返还。对于其在卖房收条上按手印的行为解释为自己不识字，是村支书王清举让其在收条上按手印。
庭审中，冯仰美陈述姜文雨1995年打工外出但经常回来，不定时给生活费。在回来期间其告知姜文雨房屋被王清尧占用开诊所。
原审法院认为：夫妻双方在处理日常家事方面互为代理人，其法律后果是夫妻一方代表家庭所为的行为，另一方需要承担由此产生的法律后果。如果丈夫或妻子在处理重大家庭财产特别是不动产等时，未经另一方同意，则可能构成滥用代理权，滥用权利的一方应承担相应法律责任。但他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。具体到本案而言，姜文雨和冯仰美系夫妻关系，涉案房屋系家庭共有财产。1995年姜文雨虽然外出打工，但据冯仰美陈述，姜文雨出去�经常回家，并且不定时给生活费，足以说明姜文雨和冯仰美即便不经常在一起生活但一直保持联系。冯仰美因回娘家生活主动将闲置房屋卖给邳州市邹庄镇汉庄村民委员会，邳州市邹庄镇汉庄村民委员会考虑到冯仰美独自带年幼的子女姜军团、姜月凤生活困难予以同意，出于善意购买该房并实际支付房屋价款1500元，该房屋买卖行为合法有效。后邳州市邹庄镇汉庄村民委员会将涉案房屋又以2560元价格卖给王清尧，该买卖行为亦合法、有效。王清尧占有涉案房屋不违反法律规定。另外，自1996年冯仰美出卖涉案房屋后，姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美直至2009年的十余年间均未向邳州市邹庄镇汉庄村民委员会和王清尧主张权利，也充分说明了姜文雨、姜军团、姜月凤对冯仰美卖房行为是知情和认可的。故姜文雨、姜军团、姜月凤不能再以对冯仰美出售房屋的行为不知�、不知道为由主张返还上述房屋。冯仰美主张涉案房屋系给邳州市邹庄镇汉庄村民委员会使用而并非卖房缺乏充分证据，其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，判决：驳回姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美的诉讼请求。案件受理费100元，由姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美负担。
上诉人姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美不服上述民事判决，向本院上诉称：1、涉案房屋系四上诉人合法财产，应当依法受到保护。王清尧辩解是从邳州市邹庄镇汉庄村民委员会处购买，不符合事实也不合法，且未对涉案房屋进行变更登记，根据我国物权法第九条规定：不动产物权的设立变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，涉案房屋应归四上诉人所有。2、原审法院认定上诉人与王清尧、上诉人与邳州市邹庄镇汉庄村民委员会之间房屋买卖合法有效不正确。一是邳州市邹庄镇汉庄村民委员会及王清尧在冯仰美非常困难的情况下，以极不合理的价格购买房屋属“趁人之危”；二是对不动产的买卖不适用表见代理，邳州市邹庄镇汉庄村民委员会及王清尧所谓的“购买”并非是出于善意。综上，原审判决适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人王清尧答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人邳州市邹庄镇汉庄村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
根据各方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：王清尧是否有权在涉案房屋居住，上诉人关于王清尧应返还房屋的原审诉求能否成立。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……”根据上述法律规定，当事人之间订立合同并非全部要求是采取书面形式，同时，我国现行法律、行政法规亦未规定农村房屋买卖合同必须采用书面形式订立，可以口头形式或其他形式订立。本案中，冯仰美与邳州市邹庄镇汉庄村民委员会之间虽然未就涉案房屋签订书面买卖合同，但冯仰美于1996年10月15日给邳州市邹庄镇汉庄村民委员会出具的收条上明确载明“今收到汉庄村付给卖房子款1500元”，并交付了房屋，该种交易方�符合农村房屋买卖交易习惯，上述事实能够认定冯仰美于1996年10月15日将涉案房屋卖与邳州市邹庄镇汉庄村民委员。冯仰美上诉称并非出卖房屋，但其并未提供相反证据推翻该收条内容，其关于不认字没看清内容就在收条上捺手印的说法，与常理不符，不予采信。
第二，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，冯仰美与姜文雨夫妻关系一直存续，姜文雨虽长年在外，但姜文雨原审庭审中�述，“离家出走后，有时还回家”，冯仰美原审庭审陈述，“姜文雨不定时给生活费”，“出去后回来很多次”，“回来后直接去冯庄了（冯仰美娘家）”。根据双方在原审中的陈述可知，姜文雨虽然不在家，但其并未与冯仰美离婚亦未断绝和冯仰美的联系，且姜文雨父母兄长亦都在同一村委会。因此，在冯仰美提出带小孩回娘家生活决定将房子卖给邳州市邹庄镇汉庄村民委员会的时候，经办人王清举有理由相信冯仰美经姜文雨同意有权处分涉案房屋，鉴于姜文雨长年不在家，房屋买受人无法取得姜文雨当面同意在情理之中，其应是善意第三人，双方之间的房屋买卖合同合法有效。被上诉人王清尧系在邳州市邹庄镇汉庄村民委员会处购买涉案房屋，支付房款并占有使用房屋，本身亦无恶意，其房屋买卖合同合法有效，依法应予保护，姜文雨不得以其不知道为由要�王清尧搬出涉案房屋，原审法院判决驳回姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美的原审诉求有事实和法律依据。
综上，上诉人姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姜文雨、姜军团、姜月凤、冯仰美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
审 判 员 赵淑霞
代理审判员 黄传宝
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 薛淑淑