河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫16民终279号
上诉人（原审被告、反诉原告）商水紫金置业有限公司。住所地：商水县产业集聚区。
法定代表人吕红光，该公司董事长。
委托代理人冉麦礼，河南睿东律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王玉点。
委托代理人李俊杰，河南陈州律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人商水紫金置业有限公司（以下简称商水紫金公司）因与被上诉人王玉点合同纠纷一案，不服商水县人民法院（2015）商民初字第1223号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人商水紫金公司的委托代理人冉麦礼、被上诉人王玉点及其委托代理人李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年年初，商水紫金公司在周商路高速路口对面开发了周口国际汽配城，为了扩大影响，吸引商家进驻投资，商水紫金公司销售人员顾帝和销售广告均对外承诺“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”。王玉点为此在“周口国际汽配城”购买17#B08号商铺一间，同时与商水紫金公司签订了商品房买卖合同一份，该合同书上无签订日期，交房日期为2013年11月30日。商水紫金公司的广告宣传内容也未写入合同。2013年8月29日王玉点作为甲方、商水紫金公司作为乙方又签订委托经营管理协议，委托期限为2013年11月30日至2016年11月30日。协议主要内容为：一、协议标注的：为方便乙方对项目整体进行统一招商、统一运营、统一管理，甲方将其购买的17#B08商铺（建筑面积73.8平方米）委托给乙方。二、委托期限及乙方租权：委托期限自2013年11月30日起至2016年11月30日止，租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、资金及支付方式：年租金支付额度计算：乙方依据甲方委托期限支付给甲方为期3年的租金，金额61200元；付款方式：租金每年一次性支付给甲方，即第一年租金在乙方办理完所有交房手续并接收房屋之日起15个工作日内通过转账或支票方式一次性支付给甲方，第二年级第三年租金按第一年支付甲方租金日期为准。四、违约责任：1、乙方违约责任：乙方如逾期支付租金，逾期部分按月息5‰计算；逾期不得超过六个月，若超过三个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。2、甲方违约责任：甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同；给乙方或市场经营方造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。……。同时查明：王玉点为自营户，2014年商水紫金公司在王玉点未交付所买房屋的情况下给付了第一年返租费20400元，王玉点要求给付第二年房租时，商水紫金公司以王玉点未按双方委托协议将其房屋交付为由拒付，并反诉王玉点要求解除所签订的《委托经营协议》，退回第一年房租20400元。
原审法院认为，王玉点、商水紫金公司所签的商品房买卖合同及委托经营管理协议是双方在平等、自愿、合法的基础上签订的，是双方真实意思表示合法有效，双方都应依约行事。但这两份合同均是商水紫金公司提供的格式合同，在王玉点购买房屋前商水紫金公司的售房人员及广告宣传已承诺“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”，也即是买房就可以享受返还三年房租的待遇。售房人员顾帝在为商水紫金公司做售房宣传行为系职务行为，足以能让王玉点相信该承诺的真实性，该承诺对双方买卖房屋的订立有着重大的影响，应视为要约，即便该内容未载入房屋买卖合同，亦应视为合同内容，虽然双方又签订了一份委托经营管理协议，但该协议是在主合同的基础上签订的，系格式合同，协议中让王玉点将所买房屋交付商水紫金公司经营管理后才享有返还三年房租权利，加重了王玉点的责任，该条款无效。王玉点要求商水紫金公司返还第二年的房租20400元于法有据，予以支持。商水紫金公司辩称其广告宣传页上“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”的理解应为：王玉点将其所购房屋交给商水紫金公司租赁三年，商水紫金公司返还三年房租，因双方所签的商品房买卖合同是商水紫金公司提供的格式合同，对合同签订有重大影响的广告宣传亦应视为合同内容，宣传内容的理解发生争议，解释有两种以上的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，故对商水紫金公司的辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：1、商水紫金公司返还王玉点第二年房租20400元，于判决生效后10日内付清；2、驳回商水紫金公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、反诉费150元，共计450元由商水紫金公司负担。
商水紫金公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原判，改判驳回王玉点的诉讼请求，一二审诉讼费用由王玉点承担。
商水紫金公司的上诉理由为：1、原审认定事实错误。“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”是一个大标题，广告内容还有购买旺铺返租三年，三年后每年租金递增10%等内容，原审法院隐去广告的注解内容属认定事实错误。委托管理协议内容与上述广告内容一致，双方签字认可，该条款不应认定为无效。业务员顾帝原审未出庭作证，其录音没有当庭播放，作为业务员无权对公司的销售政策作出解释和承诺，其证言不应采信；2、原审适用法律错误。双方合同不存在合同法规定的无效情形，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释也没有关于对合同签订有重大影响的广告应视为合同内容、宣传内容理解发生争议应作出不利于提供格式条款解释的法律规定；3、原审程序严重违法。对于商水紫金公司的反诉，原审法院没有阐述反诉证据及各方意见，没有进行法理评判即驳回反诉属程序严重违法；4、王玉点已经得到第一年租金，但未依约把商铺交给商水紫金公司经营管理，其已构成违约，应承担违约责任，商水紫金公司请求返还第一年租金和解除委托经营管理协议的诉讼请求应予支持。
王玉点答辩称：1、原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当。王玉点听信三年返租承诺和解释后才决定购买商水紫金公司的房屋，无论自营还是投资均应享受返租三年的权利。商水紫金公司的反诉请求没有相应证据支持；2、商水紫金公司上诉缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明王玉点购买的商品房一直自用。
本院认为：2013年初，商水紫金公司为促销房屋，在广告宣传中承诺购房者可以享受返租三年的福利。在该广告宣传和其后与王玉点签订的商品房买卖合同中，对于如何返还租金，双方没有做出明确约定。随后，商水紫金公司又与王玉点签订了一份周口国际汽配城委托经营管理协议，约定将王玉点购买的17#B08商铺委托给商水紫金公司经营管理，商水紫金公司自2013年11月30日至2016年11月30日向王玉点支付3年租金61200元，每年支付一次。该委托经营管理协议是双方对返租三年的具体约定，应为有效约定。王玉点一直没有将房屋交给商水紫金公司经营管理，因此其请求返还第二年租金的诉讼请求，本院不予支持。已向王玉点支付的20400元是商水紫金公司为促进合同履行的自愿行为，对其返还该款的诉讼请求，本院亦不予支持。原审判决认定事实错误，判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销商水县人民法院（2015）商民初字第1223号民事判决；
二、驳回王玉点的诉讼请求；
三、驳回商水紫金置业有限公司的反诉请求。
一二审案件受理费合计900元，由商水紫金置业有限公司承担600元，王玉点承担300元。
本判决为终审判决。
审判长 朱新章
审判员 沈华秋
审判员 金 薇
二〇一六年三月二十四日
书记员 王永波