江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终751号
上诉人（原审被告）：盛红珠，女，1972年1月30日出生，汉族，居民，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：陈爱平，江苏陈爱平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东台市文化广电新闻出版局，住所地江苏省东台市鼓楼路88号。
法定代表人：方星，该局局长。
委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。
原审第三人：东台市鼎鑫娱乐有限公司，住所地江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦六、七层。
法定代表人：储东顺，该公司总经理。
东台市文化广电新闻出版局（以下简称文广新局）诉盛红珠及原审第三人东台市鼎鑫娱乐有限公司（以下简称鼎鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省东台市人民法院于2016年12月19日作出（2016）苏0981民初5858号民事判决。盛红珠不服，向本院提起上诉，本院于2017年5月22日作出（2017）苏09民终1118号民事裁定，撤销（2016）苏0981民初5858号民事判决，发回一审法院重审。一审法院经审理�出（2017）苏0981民初3266号民事判决，盛红珠仍不服向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
盛红珠上诉请求：撤销江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初3266号民事判决，依法予以改判。事实和理由：1.盛红珠在承租房屋时曾交纳10万元房屋押金，应先予抵销差欠的房屋租金，故盛红珠只欠付2015年1月1日至5月31日期间的租金116810元；2.房屋占用使用费本质上属于赔偿损失的范畴，一审法院判决盛红珠承担2015年6月1日至9月30日期间的房屋占用使用费173448元，同时又判决承担该损失的银行利息，系重复计算损失；3.自2015年9月下旬以后，案涉房屋内已无盛红珠以及鼎鑫公司的资产，房屋内遗留的资产是原承租人柯海炜的，且被法院查封，盛红珠无权进行处分，造成房屋闲置损失的责任不在盛红珠，一审判决盛红珠承担2015年10月1日后的房屋闲置损失173448元，没有依据。
文广新局辩称，1.依据《房屋租赁协议》的约定，房租押金应在协议履行结束后返还，虽然协议还约定了文广新局在盛红珠无力交付租金的情况下有权从押金中予以扣减，但这并不是文广新局的义务，而且没有任何证据证明盛红珠无力交纳租金，且盛红珠在一审中并没有提出抵销的意思表示，法院不应当超出当事人的意思表示进行判决；2.盛红珠在2015年6月1日至9月30日期间占用了文广新局的房屋，应当支付房屋使用费，利息损失是因盛红珠没有及时支付房屋使用费而造成的，不存在重复计算损失的问题；3.文广新局的房屋闲置损失达30个月的租金损失，一审法院酌情判决盛红珠承担4个月的闲置损失，已充分保护了其权益。请求驳回上诉，维持原判。
鼎鑫公司二审未应诉，亦未作答辩。
文广新局向一审法院提出的诉讼请求：1.解除文广新局与盛红珠间的《房屋租赁协议》；2.盛红珠给付文广新局2015年1月至2016年7月14日的房屋租金800752元以及至实际交付之日止的房租，暂主张违约滞纳金67535.31元（以2015年房租520344为本金自2014年12月21日起至2016年7月14日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算；加上以2016年1月-7月14日的房租280408为本金自2015年12月21日起至2016年7月14日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）以及2016年7月14日之后至实际交付之日的房租违约滞纳金。
一审法院认定的事实：文广新局（甲方）与盛红珠（乙方）签订了落款时间为2011年12月26日的《房屋租赁协议》一份，协议约定，甲方将其所有的位于东台市鼓楼路步行街88号的文化大厦六、七层出租给乙方使用，建筑面积约2640平方米，并将八楼平顶无偿提供给乙方使用，乙方不得在八楼乱搭乱建。租赁期限为拾年，从2012年元月1日起至2021年12月31日止。其中2012年为第一年度，从实际签订协议的时间起计算租金。租金及付款方式：前五年（2012年-2016年）租金0.54元/平方米/天，每年为520344元。第二个五年（2017年-2021年）租金为每年580000元。每年的12月20日前预缴下年度租金。签订协议时，乙方给付甲方壹拾伍万元定金，壹拾万元房租押金（20个工作日付清房屋租金）。协议定金抵减第一年度房屋租金，房租押金待协议履行结束后无息返还。乙方有下列情形之一的，甲方可立即终止协议，将乙方清理出场，收回房屋使用权及室内外乙方装修的不可移动物品：1、乙方擅自将房屋转租或转借第三方的；2、乙方利用房屋进行非法行动，损害公共利益；3、乙方拖欠房屋租金达贰个月的。违约责任：乙方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，每日须按照逾期金额的百分之二向甲方支付违约滞纳金。如乙方无力缴纳租金，甲方有权从乙方的壹拾万元房租押金中予以扣减，并有权留置乙方的财产优先受偿。双方还对乙方投资的经营范围、房屋的修缮、协议期满装修物、设备的处理、争议的解决方式等进行了约定。2012年2月3日，东台市公证处对双方签订的《房屋租赁房协议》进行了公证。
2012年2月25日，盛红珠向文广新局出具委托书，载明：本人盛红珠与贵局签订文化大厦六、七层楼房屋租赁合同，现开办鼎鑫公司，经股东会研究决定，聘请储冬顺同志为公司法人代表，行使执行董事长的权利，全权负责经营行为，并且承担一切经营法律�任，后续的房屋租金由盛红珠负责缴纳。
2012年6月14日，文广新局（甲方）与盛红珠（乙方）签订《补充协议》，约定：1、2011年12月26日甲乙双方房屋租赁协议第三条明确的第二个五年租金不再上浮，与第一个五年租金保持不变，即每年为520344元；2、签订房屋协议后，由于东台市人民法院查封文化大厦六、七层，直至2012年1月21日解封，致使乙方一个月内无法进行正常营业状态，造成经济损失，按照协议租金抵减一个月房租43362元，在下一轮缴纳租金时落实。3、八楼平顶的使用遵循原协议，如需新增用途，在依法合规的范围内，甲方提供协助和支持。
合同签订后，文广新局依约将上述房屋交付给盛红珠进行经营，盛红珠为前承租人柯海炜缴纳拖欠的2011年3月-12月租金433620元。盛红珠已给付2012年、2013年租金，2014年的租金200000元。2014年11月4日，文广新局诉至一审法院，要求盛红珠给付拖欠的2014年租金320344元及滞纳金。一审法院于2015年2月11日作出（2014）东民初字第1462号民事判决，判决盛红珠给付租金320344元及滞纳金，该判决已发生法律效力。
2015年5月26日，文广新局向盛红珠发出《关于催促承租方盛红珠履约函》，通知因盛红珠未缴纳2014年度、2015年度房租，文广新局已给予合理期限，再次函告盛红珠，如在本月底前仍未缴纳2014年度和2015年度房租，该局即与盛红珠解除《房屋租赁协议》并采取停止供电、供水等措施，一切后果由盛红珠自负。
2015年6月4日，盛红珠向文广新局复函，主要内容载明：贵局的函已收悉，双方签订的《房屋租赁协议》中所涉及的权利、义务，已在东台法院1642号判决书中明确，其中不含有解除协议等事项，本人系贵局招商引资，不仅没有按政策优惠给予支持，反而隐瞒了重要事项，将本人拖入无休止的诉讼中，导致损失惨重，贵局应以大局为重，不应近期与本人解除房屋租赁协议，如擅自停水、停电，造成损失由贵局承担。
2015年9月底，鼎鑫公司法定代表人将承租房屋钥匙交文广新局工作人员，文广新局以房屋内物品没有清理为由拒绝接受。后钥匙交由曹甫圣保管，曹甫圣当庭认可是柯海炜委托其收钥匙检查水电问题的。文广新局亦提供柯海炜出具的情况反映，柯海炜认可储东顺9月初打电话给其回来处理问题的。
另查明，2012年1月21日，一审法院保全案涉房屋内的装潢和可移动的财产，交由盛红珠保管。重审中，盛红珠明确表示，案涉房屋内已没有其物品，鼎鑫公司亦明确表示案涉房屋中没有其物品。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，应适用双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》以及相关法律、法规的规定。
（一）、关于房屋租赁期限及租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。盛红珠和文广新局签订的《房屋租赁协议》第十一条约定，盛红珠有下列情形之一的，文广新局可立即终止协议，将盛红珠清理出场，收回房屋使用权及室内外盛红珠装修的不可移动物品：……3、盛红珠拖欠房屋租金达贰个月的。根据查明的事实，盛红珠拖欠文广新局2014年、2015年租金，《房屋租赁协议》第十一条约定的解除合同条件成就，文广新局享有单方解除《房屋租赁协议》的权利。文广新局于2015年5月26日发出《关于催促承租方盛红珠履约函》，要求盛红珠于5月底前缴纳2014年度和2015年度房屋租金，否则即与盛红珠解除《房屋租赁协议》，系行使其单方解除合同的权利，盛红珠未按通知交纳租金，亦未在三个月内提出异议，且于2015年9月将房屋钥匙交文广新局，故文广新局于2015年5月26日提出的如5月底前不缴纳2014年和2015年的房屋租金即与盛红珠解除《房屋租赁协议》的催促函，与合同约定的解除条件的意思表示一致，该函视为解除合同的通知，且审理中盛红珠对文广新局提供的催促函质证时明确认可房屋租赁协议已于2015年6月1日解除，故认定双方签订的《房屋租赁协议》已于2015年6月1日解除,无须法院再行判决。
（二）、关于文广新局要求盛红珠给付拖欠的2015年1月1日至实际交房之日止的房屋租金的问题。
1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。2015年6月1日解除合同前，文广新局和盛红珠的租赁协议在履行，盛红珠应当按协议约定给付租金。文广新局、盛红珠签订的《房屋租赁协议》中约定，2012年为第一年度，从实际签订协议的时间起计算租金，前五年（2012年-2016年）租金为0.54元/平方米/天，每年为520344元，每年的12月20日前预缴下年度租金。根据该协议，2015年1月1日至2015年5月31日间的租金应于2014年12月20日前给付，故盛红珠应给付此期间租金216810元（520344元/12个月×5个月）。关于盛红珠辩称柯海炜给付的433620元租金应予返还或从房租中扣除的意见。该租金是盛�珠代柯海炜支付的柯海炜租赁期间的租金，是盛红珠与柯海炜之间的约定，且在双方的转让费2200000元中已予以扣除，柯海炜与盛红珠之间的转让协议纠纷，应由盛红珠与柯海炜进行结算，故盛红珠要求文广新局返还或抵算其承租期间的租金理由，一审法院不予采纳。
2、2015年6月1日至2015年9月30日的房屋租金问题。房屋租赁合同解除后，出租人可以要求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。此间双方合同已经解除，盛红珠实际占用房屋应给付房屋占用期间的费用，房屋使用费的标准可参照原租赁合同租金的标准计算，盛红珠委派人员于2015年9月底才向文广新局交付租赁房屋钥匙，则盛红珠应给付期间的使用费为173448元（520344元/12个月×4个月）。
3、2015年10月起至实际交房之日止的租金问题。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋的闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案因承租人违约导致合同解除，文广新局可以主张解除合同后的闲置租金损失，一审法院酌情考虑4个月，标准仍按原租金标准计算173448元（520344/12个月×4个月）。
文广新局主张的至实际交房的租金损失问题。因盛红珠已明确表示案涉房屋内没有其物品，鼎鑫公司亦明确没有物品，虽然柯海炜与盛红珠转让协议撤销后，双方纠纷没有进行最终处理，但生效的判决书已经明确撤销双方的协议，金色大地内柯海炜的财产恢复到原始状态，盛红珠只进行保管、使用，但其没有处置权，故文广新局的后续闲置租金损失费用的责任不能完全归结于盛红珠。
（三）、关于文广新局要求盛红珠给付滞纳金的问题。
1、2015年1月1日至2015年5月31日216810元租金的滞纳金问题。双方签订的租赁合同约定的滞纳金实际为违约金，2015年1月1日至2015年5月31日间租金应于2014年12月20日前给付，盛红珠未按期给付，文广新局主张此期间租金的逾期滞纳金（以216810元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%，自2014年12月21日起至实际给付之日止），符合法律规定，予以支持。
2、2015年6月1日至2015年9月30日173448元房屋使用费的利息损失问题。双方租赁合同虽然解除，但盛红珠仍使用租赁房屋，应于2015年9月30日给付房屋使用费，因其未给付，可按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息损失，故盛红珠应给付173448元房屋使用费的利息损失（以173448元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2015年10月1日起至实际给付之日止）。
3、2015年10月1日之后损失费用的滞纳金问题。2015年10月1日后盛红珠应承担房屋闲置的损失，文广新局主张此费用滞纳金依法无据，不予支持。
（四）、关于盛红珠辩称租金主张超过诉讼时效的问题。一审法院认为2015年6月1日双方合同解除，但盛红珠仍占有房屋，缴纳租金与给付使用费是一个持续的行为，2015年9月底盛红珠交钥匙的行为系明确表示不租赁使用房屋，此时双方应当结清租金和使用费，故2016年9月20日文广新局主张权利，不超过诉讼时效。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、盛红珠于本判决生效之日起30日内给付文广新局自2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金216810元及滞纳金（以216810元为基数，自2014年12月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算）；二、盛红珠于本判决生效之日起30日内给付文广新局自2015年6月1日至2015年9月30日期间的占用房屋使用费173448元及利息损失（以173448元为基数，自2015年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、盛红珠于本判决生效之日起30日内支付文广新局房屋闲置损失173448元；四、驳回文广新�的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36641元，由文广新局负担25900元，由盛红珠负担10741元。
二审中当事人均未提交新证据。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，案外人钱立云、韩志辉曾对柯海炜、盛红珠提起债权人撤销权诉讼，要求撤销柯海炜与盛红珠签订的落款时间2011年12月13日转让价款为220万元的资产转让协议，一审法院经审理作出（2014）东商初字第0183号民事判决，撤销了该协议。盛红珠不服提出上诉，本院作出（2015）盐商终字第0100号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决查明“柯海炜与盛红珠签订了协议一份（落款时间2011年12月13日），将东台市金色大帝夜总会内的装潢、装饰、营业用设备、电器、厨具等全部资产整体转让给盛红珠，盛红珠自愿承担柯海炜经济补偿款220万元。签订该协议时，盛红珠知道柯海炜债务较多，帮助柯海炜偿还了部分债务；柯海炜为筹集资金缴纳房租，将东台市金色大帝夜总会内的全部资产以220万元的价格转让给盛红珠。转让协议签订后，双方签订了《原金色大帝（KTV）设施的移交清单》，柯海炜移交给盛红珠的财产包括了底层门厅、六、七层的装饰、装潢、外墙LG霓虹灯以及八层所有办公室设施，临时构建物装饰、装潢内容的全部。现该财产已由盛红珠实际占有”。
本院认为，1.案涉房屋租赁协议和补充协议系文广新局与盛红珠的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，盛红珠作为承租人应当按约交纳租金，但其未交纳，故文广新局有权主张，且有权依据合同的约定行使解除权。文广新局已于2015年5月26日发出《关于催促承租方盛红珠履约函》，通知盛红珠在2015年5月底前若不交纳欠付的租金即与盛红珠解除房屋租赁合同，该函与双方合同约定的解除条件的意思表示一致，一审审理中盛红珠亦认可房屋租赁合同已于2015年6月1日解除。
2.关于2015年6月1日房屋租赁合同解除前的房屋租金及滞纳金问题。《房屋租赁协议》中约定，2012年为第一年度，从实际签订协议的时间起计算租金，前五年（2012年-2016年）租金为0.54元/平方米/天，每年为520344元，每年的12月20日前预缴下年度租金。根据该协议，2015年1月1日至2015�5月31日间的租金应于2014年12月20日前给付，故盛红珠应给付此期间的租金216810元（520344元/12个月×5个月）。《房屋租赁协议》中还约定，如盛红珠逾期交付租金应按逾期金额的2%/日承担违约滞纳金，该约定的滞纳金实际为违约金，因盛红珠未按期给付租金，一审法院判决盛红珠承担此期间租金的滞纳金（以216810元为基数，自2014年12月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算），符合法律规定和合同约定。盛红珠上诉认为，在承租房屋时曾交纳10万元房屋押金，应先予抵算差欠的房屋租金。对此，《房屋租赁协议》中约定“如乙方无力缴纳租金，甲方有权从乙方的壹拾万元房租押金中予以扣减”，该约定赋予了文广新局在盛红珠欠付租金的情况下可以盛红珠已交纳的房租押金抵扣其欠付的租金的权利，但合同履行中以及合同解除时文广新局未行使该权利，盛红珠在一审审理中也未提出抵销的要求，故双方对此可另行处理。
3.关于2015年6月1日至2015年9月30日期间的房屋占用费及利息损失问题。案涉房屋租赁合同已于2015年6月1日解除，但盛红珠于2015年9月底才委派人员向文广新局交付租赁房屋的钥匙，故其仍应给付在该实际占用期间的房屋占用费，标准可参照原租赁合同的租金标准计算，即盛红珠应给付2015年6月1日至2015年9月30日期间的使用费173448元（520344元/12个月×4个月）。因其未及时给付，另造成文广新局的利息损失，一审法院按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算该利息损失（以173448元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2015年10月1日起至实际给付之日止），并无不当。
4.关于从2015年10月起至实际交房之日止的房屋闲置期间的租金损失问题。虽然柯海炜与盛红珠间的转让协议撤销后，双方纠纷没有进行最终处理，但生效判决已经明确撤销双方的协议，案涉房屋内柯海炜的财产恢复到原始状态，盛红珠只进行保管，无处置权，且盛红珠已明确表示案涉房屋内没有其物品，鼎鑫公司亦明确没有物品，故造成案涉房屋闲置期间的租金损失的责任不能完全归结于盛红珠。但案涉房屋租赁合同的解除系因盛红珠未按约给付租金而导致，故一审法院按原租金标准酌情判决盛红珠承担4个月闲置期的房屋租金损失173448元（520344/12个月×4个月），符合相关规定。
综上所述，盛红珠的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36641元，由上诉人盛红珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一八年四月十六日
书记员 成以琴