广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第943号原告叶天纯，女，汉族，1956年7月22日出生，住浙江省绍兴市。委托代理人周利生，浙江震天律师事务所律师。委托代理人傅强，浙江震天律师事务所律师。被告霍正云，男，1966年3月7日生，汉族，住广西龙胜各族自治县。被告曾智杰，男，1964年9月30日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。原告叶天纯与被告霍正云、曾智杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶天纯及其委托代理人周利生、傅强，被告曾智杰出庭参加了诉讼，被告霍正云经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告叶天纯诉称，2013年3月13日，经桂林市品房房地产咨询有限公司介绍，被告霍正云委托孙旭崑与原告签订《房地产买卖合同》一份，约定，被告霍正云将其名下坐落于桂林市象山区翠竹路15号彰泰鸣翠新都二期33号楼2单元3层1号的房地产转让原告；转让款人民币100万元，签订协议当日原告支付定金3万元，银行撤压后支付33万元，房屋可过户时支付余款64万元；合同还就其他事项作了约定。合同签订后，原告按约分期支付了全部购房款100万元，并于2013年3月下旬实际占有、使用上述房屋，此后，物业费用也开始由原告缴纳。2013年3月26日，原告与霍正云委托的孙旭崑前往桂林市房产管理局办理了上述房屋的过户手续，并缴清了契税及个人所得税。同日，桂林市房产管理局在确认所有材料齐全，有效的情况下受理了该过户申请，并出具收件回执单一份。原告于2013年4月14日接到桂林市房产管理局通知，告知其已受理的原告申请变更登记的位于桂林市象山区翠竹路15号彰泰鸣翠新都二期33号楼2单元3层1号房产被贵院以（2013）象民初字第648号民事裁定书裁定查封。经进一步了解，贵院正立案审理曾智杰诉霍正云房屋买卖纠纷一案。原告认为，原告与被告霍正云之间的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。原告在购房过程中已尽到必要的审查义务，且已全额支付购房款，并实际占有、使用了该房屋，桂林市房产管理局也受理了产权过户登记手续的申请，该房屋应为原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，该房屋已不能再查封，扣押，冻结。现特根据我国《民事诉讼法》第56条第一款的规定，向贵院提起诉讼，要求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，判令被告霍正云履行办理所有权转移登记手续；2、确认桂林市象山区翠竹路15号彰泰鸣翠新都二期33号楼2单元3层1号房屋属于原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。原告叶天纯对其陈述的事实有举证期限内提供的证据有：一、（2013）象民初字第648号民事裁定书及协助执行通知书，拟证实原告所购房屋在办理过户过程中被贵院查封，查封原由为两被告之间的诉讼；二、霍正云与孙旭崑的委托书及公证书，拟证实霍正云将出售房屋的相关事宜及收款等委托给孙旭崑办理；三、房地产买卖合同，拟证实被告霍正云将讼争房屋出卖给原告的事实；四、收据及银行明细、情况说明，拟证实原告支付购房款100万元及1万元中介费的事实；五、交付房屋证明及物业收费凭据，拟证实被告霍正云委托他人将房屋交付原告及原告支付该房屋的物业管理费等费用的事实；六、销售不动产统一发票及税收通用完税证，拟证实讼争房屋税务机构收到相关税款后，已开具了相应发票和完税证；七、房屋所有权证及桂林市房产管理局收件回执单，拟证实讼争房屋的基本情况及房产管理部门已受理买卖过户的事实。被告曾智杰辩称，霍正云在2011年5月20日将本案诉争房屋卖给了我，因当时房产证未办下来，故签订了一份十年的房屋租赁合同，但之后房价上涨后，霍正云就将该房卖给了原告，我不同意原告的诉讼请求，我也主张该房屋的所有权。被告曾智杰对其答辩主张在举证期限内提供的证据有：一、2011年5月20日（2011）桂桂证民字第3638号公证书及委托合同，拟证明霍正云在2011年想出售该房屋并委托曾智杰来卖这套房子，但之后曾智杰愿意出资购买这套房子；二、2012年3月20日房地产买卖契约、2012年3月20日房屋买卖合同，拟证明霍正云与曾智杰签订了买卖契约，霍正云愿意将该房屋卖给原告，曾智杰也愿意购买该房屋；三、桂林市申请房屋登记询问笔录、桂林市房屋所有权（预告）登记申请书，拟证明为智杰要求霍正云帮曾智杰办理过户手续，因该房屋还没有办好证，如果办好证之后曾智杰就可以拿申请书去办理过户手续了；四、2008年3月11日商品房买卖合同、中国农业银行凭条、桂林彰泰实业开发有限公司发票收据、桂林彰泰实业开发有限公司销售不动产统一发票，拟证明该套房屋是归霍正云所有，但尚未办证；五、2012年3月20日收条，拟证明曾智杰支付了31万元购房款给霍正云，霍正云出具了收条交由曾智杰收执；六、2012年3月3日房屋租赁协议，拟证明霍正云在帮原告办理房产证时，同意曾智杰住在该房屋里面。七、照片原件25张，拟证明霍正云已经将该房屋交予曾智杰使用，曾智杰已经实际占有该房屋；八、个人住房抵押贷款合同，拟证明在房屋买卖合同中约定了由曾智杰负责帮被告还这25万元贷款，但之后霍正云自己去还了。房子之后霍正云又以100万元的价格将该房屋卖给了其他人，钱是谁还的不清楚，反正是还完了。被告霍正云未答辩未举证。经开庭质证，被告曾智杰对原告提供的证据的真实性均无异议；原告对被告曾智杰提供的证据一真实性无异议，对证据二真实性有异议，认为无法核实，且本案诉争房屋房产证取得时间系2011年10月25日，而双方签订的合同称房产证待办，与事实不符；对证据二有异议，认为该证据内容均是空白的，正好证明双方买卖是虚假的；对证据四真实性无异议，但认为与本案无关；对证据五真实性有异议，认为无法核实，且没有相关支付凭证；对证据六真实性有异议，认为无法核实，且该房有贷款是不允许出租的；对证据七真实性有异议，认为系曾智杰在原告装修该房的过程的强行闯入并将房门锁换掉；对证据八真实性无异议，但认为与本案无关。综合全案证据，本院确认以下法律事实：本案诉争房屋桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋（建筑面积：140.94㎡）所有权人系被告霍正云，该房于2011年10月25日取得房屋所有权证，房产证号为：桂林市房权证象山区字第303423**号。2012年3月11日，被告霍正云与案外人孙旭崑签订委托书，霍正云委托孙旭崑全权办理桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋的相关事项，包括：代为房屋买卖合同的签定，房屋买卖的定价及收取房款；代为到房产管理部门办理上述房屋的产权证过户手续；代为到有关部门办理各项税金及各种费用；代为办理与上述房屋有关的一切相关手续等。委托期限至办完上述委托事项为此。2013年3月11日，霍正云至桂林市公证处对该份委托书进行了公证。2013年3月13日，孙旭崑作为霍正云的代理人与原告叶天纯签订《房地产买卖合同》，合同约定，霍正云自愿将桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋出售给叶天纯；房屋总价100万，该款为三期付清，本合同签订当日支付购房定金3万元，银行撤销抵押时支付房款33万，余款64万元于房屋办理过户时支付；该房过户的费用及税费由叶天纯支付。为购买该房，原告叶天纯于2013年3月2日支付该房购房定金3万元，于2013年3月20日通过案外人陈鹤珍的银行帐户转帐支付了该房房款30万元，于2013年3月26日通过案外人陈鹤珍的银行帐户转帐支付了该房剩余房款67万元，并分别于2013年3月26日与2013年4月2日交纳了该房相关税费共计33860元。2013年3月26日，原告叶天纯至桂林市房产管理局申请该房过户登记，桂林市房产管理局于当日出具了收件回执给原告。但2013年4月17日，桂林市房产管理局给原告叶天纯作出退件通知书，该通知书内容为，我中心于2013年3月26日受理了你坐落于象山区翠竹路15号鸣翠新都二期33#2-3-1号房屋的私房买卖过户登记申请，现根据桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第648号协助执行通知书，决定终止对该房屋登记的审核，并将原所收的申请材料退给你。后原告因无法办理该房的所有权转移登记，遂于2013年6月14日诉至本院提出前之诉请。另查明，2011年5月20日，霍正云与曾智杰签订委托合同，该合同约定，霍正云委托曾智杰为全权代理人，代为办理桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋的还款、解押、领证、出售事项。双方于当日就该份委托合同办理了公证。2012年3月20日，霍正云与曾智杰签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，霍正云自愿将位于桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋（房权证待办）卖给曾智杰；房屋总价为90万元，曾智杰于2012年3月20日支付购房款31万元，该房在交通银行桂花支行贷款的25万元由曾智杰负责还清，该房过户的费用及税费约5万元由曾智杰支付；霍正云承诺于2012年7月20日前配合曾智杰到房产局办理过户手续，房产过户至曾智杰名下后，曾智杰将余款29万元付清给霍正云。合同签订当日，曾智杰支付霍正云购房款31万元。之后，双方并未至房产局办理该房所有权转移登记，曾智杰亦未依约归还该房25万元银行贷款及支付剩余房款。庭审过程中，曾智杰称，因合同签订时，该房并未取得房屋所有权证，故双方协商待该房所有权证办得后再行办理过户手续。另曾智杰与霍正云曾于2012年3月3日签订《房屋租赁协议》，协议约定，霍正云将桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋出租给曾智杰使用，租赁期间自2012年3月13日至2022年3月13日，租金为每月1000元。该租赁合同签订之后，曾智杰并未依约给付霍正云租金，亦未实际租住。庭审过程中，曾智杰辩称签订该租赁合同的目的是为防止霍正云“一房二卖”而非租赁。2013年4月，曾智杰得知霍正云将该房卖给叶天纯的情况后遂于当月14日向本院起诉霍正云，并申请查封霍正云名下的位于桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋，依该申请，本院于当日作出（2013）象民初字第648号民事裁定书与（2013）象民初字第648号协助执行通知书，依法对霍正云名下的位于桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋采取了诉讼保全措施，在该案审理过程中，曾智杰将其诉讼请求变更为：1、判决2012年3月20日霍正云与曾智杰的房屋买卖合同有效，责令霍正云协助曾智杰办理桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋过户手续；2、判决桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋的所有权归曾智杰所有；3、本案所有的诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，本院依法对本案诉争桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋进行了现场勘验。经查实，原告叶天纯2013年3月与霍正云签订房屋买卖合同后于当月办理了该房的入住手续，亦交纳了该房的物业管理费，并于次月开始对该房进行装修。在原告对该房进行装修的过程中，曾智杰于2013年8月搬入该房中，并将该房门锁更换。双方为此发生争执，并向相关公安机关报案，公安机关以双方存在民事纠纷为由未进行处理。再查明，本案审理过程中，依原告叶天纯的申请，本院依法对霍正云名下的位于桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋进行了诉讼保全措施。本院认为，被告霍正云就同一处房产与原告叶天纯和被告曾智杰分别签订了房屋买卖合同，属典型的'一房二卖'，无论是第一买受人曾智杰还是第二买受人叶天纯，其基于买卖合同取得的权利都是债权，即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权，债权之间既无排他性也无优先性，是互相平等的，所以买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人合同的效力，故无论原告叶天纯签订的房屋买卖合同还是被告曾智杰签订的房屋买卖合同在先或在后，均不影响对方合同的效力。因此，本案两份合同从现有证据看均是合同双方自愿达成，形式内容均未违反法律法规的强制性规定，应当均为合法有效合同。但合同的有效，并不等于合同的履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，叶天纯与曾智杰均要求霍正云履行合同，即均就同一处房屋标的要求霍正云办理所有权转移登记手续，因同一个房屋所有权只能登记在一个买受人的名下，因此，叶天纯与曾智杰要求霍正云履行合同的要求在事实上不能同时实现，其中仅一份合同可实际履行，而合同未能实际履行的一方，可另行主张权利。因此，本案的争议焦点为：在原告叶天纯和被告曾智杰都要求霍正云实际履行的前提下，履行哪一份合同较为合法合理及更大程度的维护当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。本案中，买卖的标的系房屋，但房屋与土地性质上均属不动产，二者存在诸多共性，故本案亦可参照上述解释之精神，综合考虑双方是否办理房屋所有权转移登记、是否实际合法占有房屋，买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素，结合本案实际情况公平合理地予以确定。据此，根据本案查明的事实，综合比较叶天纯与曾智杰在本案诉争房屋买卖中的各种因素，本院认为，履行原告叶天纯与霍正云之间的房屋买卖合同更为公平合理。具体理由如下：第一，原告叶天纯签订房屋买卖合同后已全部付清了房屋款项100万元，并已交缴纳了该房屋的相关税费，表明其已履行了全部合同义务，并产生了诸多积极的合同效果，而曾智杰至今只支付了31万元购房款，亦未缴纳相关税费，因此，叶天纯合同履行程度明显高于曾智杰，从维护已完成的正常交易及减少合同履行成本的角度考虑，履行叶天纯的房屋买卖合同较为适宜；第二，从本案查明的事实看，原告叶天纯2013年3月与霍正云签订房屋买卖合同后于当月即办理了该房的入住手续，亦交纳了该房的物业管理费，并于次月开始对该房进行装修。可见，叶天纯于2013年3月已合法占有了该房，而曾智杰是2013年8月在原告装修的过程中才搬进该房，并将该房门锁更换。因此，叶天纯合法占有在先。且曾智杰在叶天纯对该房尚进行装修的过程中即在叶天纯已合法占有该房的情况下强行搬入该房，其对该房的占有并不构成合法的先予占有。因此，从合法占有在先角度考虑，优先履行叶天纯的房屋买卖合同较为符合相关法律规定。第三，曾智杰在签订房屋买卖合同后至今未至房产局办理所有权转移登记，其称未办理的原因系签订合同时，该房并未取得所有权证，但从本案查明的事实可知，该房所有权证取得时间系2011年10月25日，而曾智杰签订房屋买卖合同时间系2012年3月20日，明显曾智杰签订该房买卖合同时，该房早已取得房产证，可见曾智杰上述陈述与事实不符，亦与其合同约定不符，由此亦表明其在与霍正云签订房屋买卖合同时，对本案诉争房屋的真实情况疏于核实，从2012年3月20日其与霍正云签订房屋买卖合同时起至其2013年4月11日起诉至本院止在长达一年多的时间亦未对该情况加以核实；且其与霍正云签订房屋买卖合同后，仅支付该房第一期房款31万元，之后并未按合同约定履行归还该房25万元银行贷款的义务，而该付款义务履行时间按其合同约定应在办理该房所有权转移登记之前，但在被告霍正云未为其办理该房所有权转移登记的情况下，其亦未与霍正云就该房买卖合同的继续履行问题进行过协商；另在本院受理的曾智杰起诉霍正云、陆玉玫房屋买卖合同一案中，其原诉讼请求并未要求被告霍正云履行协助办理本案诉争房屋的所有权转移登记手续，之后才予以变更。而原告叶天纯在购房过程中已尽到必要的审查义务，且其签订房屋买卖合同后为办理该房过户已做好了前期的准备工作，并已向房产部门申请办理了该房的所有权转移登记，房产部门亦受理了其申请，因此，从这方面考虑优先履行叶天纯的房屋买卖合同亦较为公平。第四，虽曾智杰先于叶天纯与霍正云签订房屋买卖合同并签订了《房屋租赁协议》，但对于该份租赁合同，首先，从本案查明的事实看，该份租赁合同签订于2012年3月3日，之后霍正云未将该房交付曾智杰，曾智杰亦未给付霍正云租金，因此该份租赁合同实际并未履行。且在该份租赁合同签订之后的当月20日，曾智杰与霍正云即签订了该房的房屋买卖合同，可见，该租赁合同系曾智杰在与霍正云暂不对本案诉争房屋办理所有权转移登记的情况下，为防止霍正云“一房二卖”所签订的，其真实目的并不是房屋租赁；其次，原告叶天纯的房屋买卖合同的总房款为100万元，而曾智杰的房屋买卖合同总房款为90万元，二人购买本案诉争房屋条件并非同等，故在本案中，曾智杰不能基于该份房屋租赁合同主张该房的优先购买权从而主张该房的所有权；而对于曾智杰基于该份租赁合同主张其对本案诉争房屋已构成合法占有的问题，本院认为，如前所述，虽曾智杰持有该房的租赁合同，但从本案查明的事实看，曾智杰签订该份租赁合同后并未实际租住该房，而是于2013年8月叶天纯对该房进行装修的过程中才搬入，故其对该房的占有并不构成合法的先予占有，因此，对于曾智杰该项主张，本院不予采纳。综合以上因素，本院认为，优先履行原告叶天纯与霍正云的房屋买卖合同更为公平合理及更大程度的维护当事人的合法权益。因此，对于原告叶天纯要求确认其与被告霍正云签订的房屋买卖合同合法有效，并要求被告霍正云履行办理桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋的所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。对于其要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，因原告叶天纯基于其与被告霍正云签订的房屋买卖合同对该房屋享有的系债权，而非物权，故对于原告该项确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。本案处理结果与被告曾智杰存在利害关系，但其在本案中并未提出明确的诉讼主张，而是另案起诉，故本院对其诉讼请求在另案中予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告叶天纯与被告霍正云签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告霍正云应履行其与原告叶天纯签订的房屋买卖合同的合同义务，于本判决生效之日起三十日内协助原告叶天纯办理桂林市象山区翠竹路15号彰泰·鸣翠新都二期33#楼2-3-1号房屋（房产证号：桂林市房权证象山区字第303423**号）的所有权转移登记；三、驳回原告叶天纯其他诉讼请求。本案案件受理费14000元（原告已预交），由被告霍正云承担。上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费14000元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20216301040001416。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。审  判  长 石小娟代理 审 判员 苏 敏人民 陪 审员 苏 坚二〇一四年七月十四日（代）书记员 朱 薇