福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第766号上诉人（原审原告、反诉被告）孟令芬，女，1973年12月2日出生，汉族。委托代理人梁瑛、刘欣（实习），福建理海律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）肖瑞娘，女，1967年2月8日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）张灿川，男，1959年8月23日出生，汉族。上列二上诉人共同委托代理人赵东波、黄琳，福建永时律师事务所律师。上诉人孟令芬因与上诉人肖瑞娘、张灿川房屋租赁合同纠纷一案，均不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1828号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟令芬向原审法院提起诉讼，请求判令：1、肖瑞娘、张灿川赔偿因擅自断水、断电给孟令芬造成的各项损失58192元；2、肖瑞娘、�灿川赔付孟令芬装修赔偿款70000元；3、肖瑞娘、张灿川偿还孟令芬垫付的有线电视收视费720元、水费163.6元；4、肖瑞娘、张灿川赔偿因擅自断水、断电给孟令芬造成的预期损失152，155元。肖瑞娘、张灿川向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除肖瑞娘、张灿川与孟令芬签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、孟令芬在判决生效后十日内将讼争房产交还给肖瑞娘、张灿川；3、孟令芬在判决生效后十日内向肖瑞娘、张灿川支付租金5000元（自2013年12月20日暂计至2014年6月19日止，实际应计算至判决确定的交房之日止，按照10000元／年的标准计算）、滞纳金2000元（以10000元为基数，按20%计算）；4、孟令芬在判决生效后十日内支付肖瑞娘、张灿川代垫的水费385.3元；5、孟令芬在判决生效后十日内向肖瑞娘、张灿川支付2009年至2014年间的清洁费12960元。原审判决查明，一�张灿川系讼争房产的权属登记人，肖瑞娘系其配偶。孟令芬与张灿川、肖瑞娘就讼争房产的租赁事宜签订一份《房屋租赁合同书》（合同编号：0845749）及两份《补充协议》，约定：1、孟令芬向肖瑞娘、张灿川承租讼争房产，租赁期限自2009年9月8日至2017年12月19日，其中2009年9月8日至2009年12月8日为免租期，孟令芬无需承担免租期的任何费用（包含租金及物业费等），自2009年12月8日起的水电费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费由孟令芬承担；2、租金为每年10000元，房租应提前七日付清，如孟令芬有特殊情况延误交租时，应提前电话告知肖瑞娘、张灿川，经肖瑞娘、张灿川同意，在最长不超过一个月的时间内必须交齐房租，否则，肖瑞娘、张灿川有权视孟令芬违约，可自行收回该房屋，孟令芬不得有异议；3、孟令芬负责装修该房屋及配备一切设施，肖瑞娘、张�川同意孟令芬将讼争房产转租第三人获利；4、租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达十天的，肖瑞娘、张灿川有权可自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，则视为废物，任肖瑞娘、张灿川处理，孟令芬不得有异议，肖瑞娘、张灿川有权追回所欠的租金及滞纳金。除上述内容外，双方还就其他权利、义务进行约定。《房屋租赁合同书》首页顶端手写有肖瑞娘的银行账号（尾号为8862），载明肖瑞娘的联系方式为尾号0686的手机号码。《房屋租赁合同书》签订后，肖瑞娘、张灿川依约将讼争房产交付孟令芬使用，孟令芬装修完毕后转租给他人收取租金。二、2009年9月9日，孟令芬通过转账的方式，向肖瑞娘尾号为8862的个人账户中汇入2009年12月20日至2010年12月19日期间的房租10000元；2010年12月13日，孟令芬通过转账的方式，向肖瑞娘尾号为1013的个人账户中汇入2010年12月20日至2011年12月19日期间的房租9300元；2011年11月20日，孟令芬通过转账的方式，向肖瑞娘尾号为1013的个人账户中汇入2011年12月20日至2012年12月19日期间的房租10000元；2012年11月22日，孟令芬通过转账的方式，向肖瑞娘尾号为1013的个人账户中汇入2012年12月20日至2013年12月19日期间的房租10000元；2013年11月28日，孟令芬通过转账的方式，向肖瑞娘尾号为8862的个人账户中汇入2013年12月20日至2014年12月19日期间的房租10000元，因肖瑞娘尾号为8862的个人账户已办理注销手续，该款项于2013年11月29日返回孟令芬的个人账户。三、肖瑞娘尾号为8862的中国邮政储蓄银行账户于2010年11月22日办理销户。《房屋租赁合同书》上载明的肖瑞娘尾号为0686的手机号于2012年9月24日办理销户。四、孟令芬缴纳了讼争房产2005年1月1日至2008年5月31日期间的维护收�费492元，2008年6月1日至2009年12月31日期间的基本收视费228元、2009年6月至2009年12月期间的水费163.6元。肖瑞娘、张灿川于2014年5月7日支付讼争房产2014年2月、4月的水费共计385.3元。五、2014年5月8日，孟令芬因讼争房产的水表被肖瑞娘、张灿川拆除报警；同年5月17日，孟令芬因讼争房产的电表被肖瑞娘、张灿川拆除再次报警。六、2013年8月25日，孟令芬与案外人罗虹签订一份《租赁合同》，约定孟令芬将讼争房产704室之5、6房间出租给罗虹，租赁期限为2014年5月4日至2015年5月3日止，租金为每月800元，罗虹另外向孟令芬交付800元作为租赁保证金，如一方要求提前解除合同，由提出方支付给对方一个月租金作为违约金。合同履行期间，因孟令芬与肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与罗虹经协商于2014年5月31日解除合同，孟令芬向罗虹退还2014年5�16日至2014年5月31日期间的租金432元、押金800元并支付违约金800元。七、2013年2月4日，孟令芬与案外人陈啸签订一份《房屋租赁合同书》，约定孟令芬将讼争房产704室之9房间出租给陈啸，租赁期限为2012年2月8日至2013年2月7日，租金为每月650元，陈啸另外向孟令芬交付650元作为押金，如一方有正当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。后双方经协商合同期限延续至2015年2月7日止。合同履行期间，因孟令芬与肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与陈啸经协商于2014年5月31日解除合同，孟令芬向陈啸退还2014年5月16日至2014年5月31日期间的租金347元、押金650元并支付违约金650元。八、2011年3月13日，孟令芬与案外人陈秋鸿签订一份《房屋租赁合同书》，约定孟令芬将讼争房产704室之8�间出租给陈秋鸿，租赁期限为2011年3月14日至2012年3月13日，租金为每月650元，陈秋鸿另外向孟令芬交付650元作为押金，如一方有正当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。后双方经协商合同期限延续至2015年3月13日止。合同履行期间，因孟令芬与肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与陈秋鸿经协商于2014年5月31日解除合同，孟令芬向陈秋鸿退还2014年5月16日至2014年5月31日期间的租金347元、押金650元并支付违约金650元。九、2013年10月16日，孟令芬与案外人南京国签订一份《租赁合同》，约定孟令芬将讼争房产704室之4房间出租给南京国，租赁期限为2013年10月17日至2014年4月16日，租金为每月550元，南京国另外向孟令芬交付550元作为租赁保证金，如一方有正当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。后双方经协商合同期限延续至2015年4月16日止。合同履行期间，因孟令芬与肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与南京国经协商于2014年5月31日解除合同，孟令芬向南京国退还2014年5月16日至2014年5月31日期间的租金293元、退还押金550元并支付违约金550元。十、2011年2月1日，孟令芬与案外人翁文平签订一份《房屋租赁合同书》，约定孟令芬将讼争房产704室之3房间出租给翁文平，租赁期限为2011年2月1日至2012年1月31日，租金为每月600元，翁文平另外向孟令芬交付600元作为押金，如一方有正当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。后双方经协商合同期限延续至2015年1月31日止。合同履行期间，因孟令芬�肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与翁文平经协商于2014年5月31日解除合同，孟令芬向翁文平退还2014年5月16日至2014年5月31日期间的租金、押金600元并支付违约金600元。十一、2011年10月1日，孟令芬与案外人刘建宇签订一份《租赁合同》，约定孟令芬将讼争房产704室之1房间出租给刘建宇，租赁期限为2011年10月1日至2014年10月7日，租金为每月750元，刘建宇另外向孟令芬交付750元作为租赁保证金，如一方有正当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同履行期间，因孟令芬与肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与刘建宇经协商解除合同，孟令芬向刘建宇退还2014年5月16日至2014年5月31日期间的租金400元、押金750元并支付违约金750元。十二、2014年1月30日，孟令芬与案外人王星星签订一份《租赁合同》，约定孟令芬将讼争房产704室之2房间出租给王星星，租赁期限为2014年2月1日至2015年1月31日，租金为每月700元，王星星另外向孟令芬交付700元作为租赁保证金，如一方有正当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同履行期间，因孟令芬与肖瑞娘、张灿川产生纠纷，讼争房产自2014年5月16日起停电，孟令芬与王星星经协商解除合同，孟令芬向王星星退还2014年5月16日至2014年5月31日期间的租金373元、押金700元并支付违约金700元。十三、2014年3月2日，孟令芬与案外人王建红签订一份《租赁合同》，约定孟令芬将讼争房产704室之7房间出租给王建红，租赁期限为2014年3月5日至2015年3月4日，租金为每月650元，王建红另外向孟令芬交付650元作为租赁保证金，如一方有�当理由要求解除合同时，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同履行期间，因肖瑞娘、张灿川要求租户搬迁，孟令芬、王建红经协商解除合同，孟令芬向王建红退还押金650元。十四、2014年5月17日至5月21日，讼争房产的租户刘建宇、翁文平、王建红、王星星、陈秋鸿入住厦门海沧易佰连锁酒店（易之家旅店），孟令芬因此支出费用2700元。2014年5月22日至5月27日，讼争房产的租户南京国、翁文平、刘建宇、陈秋鸿入住厦门海沧易佰连锁酒店（易之家旅店），孟令芬因此支出费用2592元。原审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孟令芬与肖瑞娘、张灿川所签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。孟令芬虽于2013年11月28日向肖瑞�尾号为8862的个人账户汇入2013年12月20日至2014年12月19日期间的房租10000元，但该笔款项并未支付成功，且于次日退回孟令芬账户，孟令芬在该笔款项退回后，未通过其明知的肖瑞娘的其他账户（尾号为1013）支付租金，其行为已经构成迟延履行，根据租赁合同约定，孟令芬迟延支付租金超过十日，肖瑞娘、张灿川享有单方解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，肖瑞娘、张灿川作为享有单方解除权的合同相对方主张解除租赁合同，应首先通知孟令芬，合同自通知到达对方时方才解除。肖瑞娘、张灿川未能提交证据证明已向孟令芬发出解除租赁合同的通知，在此情形下，肖瑞娘、张灿川擅自拆除讼争房产中的电表、水表，造成讼争房产无法正常使用，直接导致租赁合同实际终止履行，其行为亦已经构成违约。因此，在租赁合同履行过程中，孟令芬与�瑞娘、张灿川均存在违约行为，应各自承担违约责任。肖瑞娘、张灿川在租赁合同尚未解除的情形下，擅自拆除讼争房产中的电表、水表，造成讼争房产无法正常使用，直接导致租赁合同实际终止履行，肖瑞娘、张灿川应对上述行为给孟令芬造成的损失承担赔偿责任。孟令芬主张肖瑞娘、张灿川的违约行为给其造成的损失有：1、因断水、断电造成孟令芬的实际收益性损失52900元、实际支付的住宿费用5292元；2、装修投入损失70000元；3、预期收入损失152155元。对于孟令芬主张的各项损失，原审法院认为：1、肖瑞娘、张灿川对讼争房产断水、断电的行为，直接导致讼争房产无法正常居住使用，造成孟令芬与讼争房产中的承租户解除租赁合同，给孟令芬造成租金及违约金损失，法院对于孟令芬主张的剩余租赁期限的租金损失及违约金损失予以支持，经核算，孟令芬该部�损失共计52250元，其中因孟令芬未能提交证据证明其向租户王建红支付了违约金，故其主张的向王建红支付违约金应予以剔除。同时，因讼争房产无法正常使用，孟令芬作为出租方，在断水、断电期间为安置实际承租人而支出住宿费用5292元，亦属于孟令芬的损失范围，肖瑞娘、张灿川应当予以赔偿，孟令芬上述实际收益性损失共计57542元；2、肖瑞娘、张灿川在与孟令芬的租赁合同尚未解除之时，擅自拆除讼争房产中的电表、水表，造成讼争房产无法正常使用，直接导致租赁合同实际终止履行，依照双方所签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》，肖瑞娘、张灿川应赔偿孟令芬装修投入损失70000元；3、孟令芬与肖瑞娘、张灿川之间的租赁合同虽系因肖瑞娘、张灿川擅自拆除电表、水表的行为而实际终止履行，但孟令芬未依照双方约定支付租金亦存在过错，同时孟令芬也未提供预期收入损失的证据，故孟令芬主张预期收入损失152155元不予支持。除上述损失外，孟令芬主张肖瑞娘、张灿川支付代垫的有线电视收视费720元及水费163.6元，对此，以双方所签订的《补充协议》及租金实际支付情况可知，双方所约定的免租期实际为2009年9月8日至2009年12月20日，在此期间所的水费系因孟令芬装修而产生，故水费应当由孟令芬进行支付，有线电视费应由肖瑞娘、张灿川支付。肖瑞娘、张灿川虽主张有线电视费已经在租金中进行了抵扣，但并未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。孟令芬已缴纳了2005年1月1日至2008年5月31日期间的CATV收视电视费492元，2008年6月1日至2009年12月31日期间的基本收视费228元，2009年8月至2009年12月期间的水费163.6元，综合考虑孟令芬的缴费期间及双方约定，认定肖瑞娘、张灿川应向孟令芬支付代垫的有线电视费、水费共计740元。孟令芬与肖瑞娘、张灿川之间的租赁合同，已因肖瑞娘、张灿川的断水、断电行为而实际终止履行，肖瑞娘、张灿川主张解除双方所签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》，予以支持。因租赁合同解除，肖瑞娘、张灿川主张孟令芬交还讼争房产，予以支持。孟令芬未依照合同约定向肖瑞娘、张灿川支付2013年12月20日起的租金，其行为已经构成违约，肖瑞娘、张灿川要求孟令芬支付未付租金并支付滞纳金的主张，予以支持，但租金仅限于讼争房产可正常使用期间的未付租金，即孟令芬应按10000元／年的标准向肖瑞娘、张灿川支付2013年12月20日至2014年5月15日期间的租金，共计4027元（10000元／年÷365天×147天）。双方在《房屋租赁合同书》中约定的滞纳金标准及肖瑞娘、张灿川主张的滞纳金金额均过高，法院酌情以孟令芬拖欠租金总额的30%认定滞纳金金�，即1208.1元。肖瑞娘、张灿川支付了2014年2月、4月的水费385.3元，上述期间的水费应由孟令芬支付，因此，孟令芬应向肖瑞娘、张灿川支付水费385.3元。肖瑞娘、张灿川主张孟令芬支付2009年至2014年期间的清洁费12960元，但该笔费用尚未实际产生，肖瑞娘、张灿川亦确认该笔款项尚未实际支出，故肖瑞娘、张灿川主张孟令芬支付清洁费12960元，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、肖瑞娘、张灿川赔偿孟令芬损失57542元；二、肖瑞娘、张灿川赔偿孟令芬装修损失70000元；三、肖瑞娘、张灿川支付孟令芬有线电视费、水费740元；四、解除肖瑞娘、张灿川与孟令芬签订的《房屋租赁合同书》（编号：0845749）及两份《补充协议》；五、孟令芬于判决生效之日起十日内将坐落于厦门市海沧区沧翔路293号704、804室房产交还肖瑞娘、张灿川；六、孟令芬支付肖瑞娘、张灿川租金4027元、滞纳金1208.1元；七、孟令芬支付肖瑞娘、张灿川水费385.3元；八、上述第一、二、三、六、七条款项相抵后，肖瑞娘、张灿川应于判决生效之日起十日内支付孟令芬122661.6元；九、驳回孟令芬的其余诉讼请求；十、驳回肖瑞娘、张灿川的其余反诉请求。宣判后，孟令芬、肖瑞娘及张灿川均不服，分别向本院提起上诉。孟令芬上诉请求：1、撤销原审判决第六项，改判为孟令芬支付肖瑞娘及张灿川租金4027元、滞纳金604元。2、撤销原审判决第九项，改判为：肖瑞娘、张灿川共同赔偿因其擅自断水、断电给孟令芬造成的预期可得利益损失共计152，155元。本案一审、二审的诉讼费用由肖瑞娘、张灿�承担。主要事实与理由：一、肖瑞娘、张灿川擅自停用书面约定的唯一联系电话，对租金交付不及时存在过错，应承担相应过错责任。肖瑞娘擅自停用登载联系电话且至今未向孟令芬告知联系方式，导致孟令芬在缴交租金出现异常时无法联络肖瑞娘，其对于租金延期缴纳存在过错，应承担相应的过错责任。二、原审法院不予认定孟令芬的预期收入损失事实认定不清，适用法律不当。1、讼争合同已约定出租方违约时应按市场价格赔偿承租方实际收益性损失。2、因肖瑞娘、张灿川的违约导致合同解除提前收回房产，孟令芬讼争租赁合同剩余期限内的经营性利润理应获得支持，否则将导致肖瑞娘、张灿川提前享有装修利益，违约受益严重显失公平。肖瑞娘、张灿川答辩称，孟令芬的上诉请求没有事实和法律依据，孟令芬在合同履行过程中，构成根本违约，拖欠租金达140�天，因此造成的损失应当由其自行承担。肖瑞娘、张灿川上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、八、十项；2、改判第六项为：孟令芬向肖瑞娘、张灿川支付租金5000元（自2013年12月20日暂计至2014年6月19日止，实际应计算至判决书确定的交房之日止，按照10000元／年的标准计算）、滞纳金2000元；3、判令孟令芬向肖瑞娘、张灿川支付2009年至2014年间的清洁费人民币12960元。本案一、二审诉讼费全部由孟令芬承担。主要事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定肖瑞娘、张灿川没有向孟令芬在2014年5月16日之前发出解除合同通知系错误认定。肖瑞娘与朋友肖某多次到涉案诉争房屋，在诉争房屋内找到次承租人，请求次承租人通知被上诉人“及时交付租金否则立即解除租赁合同”。2、原审法院认定：“肖瑞娘、张灿川擅自拆除诉争房产中的电表，水表造成诉争房产无法正常使用，直接导致租赁合同实际终止履行，其行为亦已经构成违约。”系错误认定。《房屋租赁合同书》明确约定，孟令芬拖欠租金拾天以上，肖瑞娘、张灿川有权自行提前解除合同，收回房屋，孟令芬不得有异议。该约定排除了《合同法》第九十六条关于解除合同应通知对方的法律适用。肖瑞娘、张灿川即使没有向孟令芬发出解除合同的通知，依据《房屋租赁合同书》第六条直接通过停水停电的方式自行提前解除合同，收回房屋也没有违反法律的强制性规定，也不构成违约。3、原审法院认定孟令芬损失57542元错误。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院判令肖瑞娘、张灿川赔偿孟令芬损失57542元，没有法律依据及事实依据。本案中，孟令芬自2013年12月20日起至2014年5月16日拆除电表时止，拖欠租金达一百四十余天，是涉案房产租赁合同提前解除�根本原因、直接原因、唯一原因。2、原审法院判令肖瑞娘、张灿川赔偿孟令芬装修损失70000元，没有法律依据及事实依据。《补充协议》中违约责任条款约定：“甲方违约赔偿乙方最高不超过70000元的装修赔偿款。”，肖瑞娘、张灿川没有违约，根本不适用该违约条款。3、法院判令肖瑞娘、张灿川赔偿孟令芬损失57542元，装修损失70000元，也不符合公平原则。仅仅因为肖瑞娘、张灿川采取停水停电的错误方式解除合同，没有通过通知解除合同，就要承担127542元的赔偿责任，显然违反民法及合同法的基本原则
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公平原则。4、即使孟令芬没有拖欠租金，涉案房产租赁合同自2011年2月1日起因违反《商品房屋租赁管理办法》，依法也应当予以解除，肖瑞娘、张灿川无须赔偿孟令芬70000元装修损失。孟令芬答辩称，一、原审法院对双方在讼争租赁房屋《租赁合同》履行过程中�存在过错的认定公平合理，双方应在各自的过错范围内承担违约责任。二、原审法院认定孟令芬的损失包括损失70000元及实际收益性损失57542元符合讼争租赁合同约定，法律适用正确。三、肖瑞娘、张灿川无权要求孟令芬向其支付清洁费。原审法院以该笔费用尚未实际发生为由驳回肖瑞娘、张灿川的反诉请求完全正确。四、肖瑞娘、张灿川引用《商品房屋租赁管理办法》认为讼争租赁合同自该管理办法施行之日即2011年2月1日解除于法无据。综上，请求驳回肖瑞娘、张灿川的上诉请求。经审理查明，对原审判决查明的事实，孟令芬提出“其中2009年9月8日至2009年12月8日为免租期。自2009年12月8日起的水电费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费由孟令芬承担”，这部分内容的2009年12月8日系笔误，应为2009年12月20日，对其他事实没有异议。肖瑞娘、张灿川认可应为2009年12月20日。另，肖瑞娘、张灿川提出“2009年9月9日，孟令芬通过转账的方式，向肖瑞娘尾号为8862的个人账户中汇入2009年12月20日至2010年12月19日期间的房租10000元”，这部分内容中款项并非孟令芬本人汇入的，而是孟令芬通过案外人詹某汇入的，对其他事实没有异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。另查明，肖瑞娘、张灿川拆除讼争房屋中的水表导致停水后，水务集团对讼争房屋恢复了供水，讼争房屋目前处于通水、断电状态，由孟令芬使用、管理。二审审理过程中，肖瑞娘、张灿川当庭提交两组证据：1、水务集团公司出具的水费查询单，拟证明孟令芬拖欠水费及讼争房屋有人居住的事实；2、朱保林、张俊秀、林巧、陈顺红证人证言，拟证明肖瑞娘、张灿川通过他人通知孟令芬解除租赁合同的事实。孟令芬质证认为，对真实性均有异议，证人未出庭作证，�能作为证人证言使用，不能作为定案依据。肖瑞娘、张灿川当庭申请证人詹某、肖某出庭作证，拟证明肖瑞娘、张灿川有通知孟令芬解除合同，不存在违约。孟令芬质证认为，肖瑞娘、张灿川未在一审诉讼中申请证人出庭作证，超过举证期限，不同意证人出庭作证，不同意对证人证言进行质证。退一步说，证人陈述肖瑞娘到讼争房屋找出租户的行为不是法律上的通知解除合同的行为。孟令芬未提交新的证据。本院认为，首先，孟令芬与肖瑞娘、张灿川签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照诚实信用的原则履行合同。在房屋租赁合同中，出租方的主要义务为将租赁房屋交付承租人使用、收益，相应地，承租方的主要义务为及时足额支付租金。根据双方合同约定�孟令芬应提前7日向肖瑞娘、张灿川交付2013年12月20日至2014年12月19日期间的房租。孟令芬未通过其明知的肖瑞娘的帐户（尾号为1013）按期交付租金，且在2014年5月份肖瑞娘、张灿川拆除讼争房产中的电表、水表之后，孟令芬仍未履行支付租金的义务，其行为已经违反合同约定的主要义务，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。孟令芬关于肖瑞娘、张灿川对其租金交付不及时存在过错及应赔偿其预期可得利益损失的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据租赁合同约定，孟令芬迟延支付租金超过10日，肖瑞娘、张灿川享有单方解除权。肖瑞娘、张灿川应当根据相关法律规定通知孟令芬，合同自通知到达孟令芬时解除。本案中肖瑞娘、张灿川主张向孟令芬发出过解除租赁合同的通知，�在二审庭审中当庭提交的证人证言及申请证人出庭作证均不是一审庭审结束后新发现的证据，孟令芬对此亦不予认可，本院对肖瑞娘、张灿川提供的证据不予采纳，肖瑞娘、张灿川该项主张不能成立。肖瑞娘、张灿川在合同没有解除就拆除讼争房屋中的电表、水表，造成讼争房屋无法正常使用，其行为存在过错，应承担相应的过错责任。原审判决肖瑞娘、张灿川应赔偿孟令芬实际收益性损失共计57542元并无不当。再次，本案中，孟令芬与肖瑞娘、张灿川签订的房屋租赁合同履行期限尚未届满，孟令芬对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装修价值并未完全享用。鉴于双方当事人均存在过错，根据房屋租赁合同约定的租赁期限平均分摊装修费用较为合理。根据双方约定，租赁期限自2009年9月8日至2017年12月19日，装修款最高不超过70000元。故肖瑞娘、张灿川应赔偿孟令芬附合于房屋的装修价值21875元（70000元÷8年×（8-5.5）年］。又次，孟令芬在二审庭审中确认有线电视费、水费共740元已在租金中进行了抵扣，故肖瑞娘、张灿川无需向孟令芬支付上述款项。原审法院按10000元／年的标准计算孟令芬应支付2013年12月20日至2014年5月15日期间的租金4027元，并酌情以孟令芬拖欠租金总额的30%确定滞纳金金额为1208.1元属自由裁量范围，在适用法律上并无不当。讼争房屋处在通水、断电状态，对孟令芬使用房屋造成一定不便，但尚未根本影响孟令芬使用，本院综合考虑双方过错程度及房屋实际状况，酌情认定2014年5月16日起租金按5000元／年的标准较为适宜，计算至孟令芬实际交付讼争房屋之日止。肖瑞娘、张灿川关于孟令芬应支付清洁费12960元的主张因缺乏相关证据证明，本院不予支持。综上，孟令芬的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不�支持，肖瑞娘、张灿川的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、维持厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1828号民事判决第一、四、五、六、七、九项；二、撤销厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1828号民事判决第三、八、十项；三、变更厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1828号民事判决第二项为：肖瑞娘、张灿川应于本判决生效之日起十日内赔偿孟令芬装修损失21875元；四、上诉人孟令芬应按5000元／年的标准支付上诉人肖瑞娘、张灿川租金（自2014年5月16日起计至实际交付房屋之日止）；五、驳回上诉人孟令芬的上诉请求；六、驳回上诉人肖瑞娘、张灿川原审的其他�讼请求；七、驳回上诉人肖瑞娘、张灿川的其他上诉请求。本案一审案件本诉受理费5518元，由孟令芬负担3733元，肖瑞娘、张灿川负担1785元。一审案件反诉受理费308元，由孟令芬负担84元，肖瑞娘、张灿川负担224元。二审案件受理费6403元，由上诉人孟令芬负担4294元，上诉人肖瑞娘、张灿川负担2109元。本判决为终审判决。审判长李向阳审判员柯艳雪审判员胡林蓉二〇一五年六月二十日代书记员陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。