山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第532号
上诉人（原审原告，反诉被告）青岛明飞食品有限公司。
法定代表人乔素芬，公司董事长。
委托代理人陈吉才，山东天正平律师事务所律师。
委托代理人綦平畅，该公司总经理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）郭玉亮。
委托代理人邵伟东，山东平都律师事务所律师。
上诉人青岛明飞食品有限公司（以下简称明飞食品公司）因与被上诉人郭玉亮租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平商初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人的委托代理人陈吉才、綦平畅，被上诉人郭玉亮及其委托代理人邵伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
明飞食品公司在原审中诉称，2013年7月18日，双方签订《车间租赁合同》，郭玉亮租赁明飞食品公司位于平度市凤台办事处台湾路86号院内的原料库、成品库各一座，洗姜包装车间各一个及办公、宿舍、厨房等用房。合同约定：租赁期限自2013年8月1日至2018年8月1日，年租金10万元，合同签订之日起付第一年租金，于下一年前一个月付下一年租金。根据合同约定，郭玉亮应当在2014年7月1日前付清下一年度租金10万元，但郭玉亮至今未付；郭玉亮尚欠明飞食品公司水电费、机械使用费、输送带款共34819元没有支付。明飞食品公司要求法院判令郭玉亮立即支付明飞食品公司车间租赁费10万元及水电费、机械使用费、输送带款34819元并承担诉讼费用。
郭玉亮在原审中辩称，郭玉亮不同意支付车间租赁费10万元，理由是：1、双方签订租赁合同后，明飞食品公司不能按照合同第五条第一款的规定提供正常供水，而郭玉亮是从事生姜出口业务，对水的需求量要求很严格，不能正常供水，就无法正常生产，也无法实现租赁合同的目的。2、根据租赁合同第八条关于商检的约定，郭玉亮使用明飞食品公司的商检，但在2014年1月至3月期间由于明飞食品公司的商检手续过期，郭玉亮不能够完成出口美国生姜的业务，造成郭玉亮被索赔，造成损失。明飞食品公司不能提供正常的商检手续，也导致郭玉亮签订合同的目的无法实现。3、自2014年5月30日起，明飞食品公司多次未经郭玉亮同意，撬开郭玉亮租赁车间的门锁，使郭玉亮设备处于不安全的状态。4、2014年5月中旬，明飞食品公司又将郭玉亮租赁的洗姜池租赁给他人使用，使用至2014年7月底。基于上述理由，郭玉亮提出要求解除合同，并当庭提出反诉。关于明飞食品公司起诉的水电费、机械使用费、输送带款，2013年8月至10月，明飞食品公司一直在使用库房，电费应由明飞食品公司承担。郭玉亮交付电费押金，电费双方至今未结算。输送带款10000元已经支付。
郭玉亮在原审中反诉称，根据双方之间签订的《车间租赁合同》第五条约定，明飞食品公司保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。第八条约定，明飞食品公司为郭玉亮提供货物出口所必需的商检手续。合同生效后，郭玉亮根据约定支付了租金，明飞食品公司将车间交给郭玉亮使用。但自2014年5月30日开始，明飞食品公司未经郭玉亮同意，多次擅自撬门进入车间，造成车间长期处于不安全状态，严重影响了郭玉亮的正常使用。明飞食品公司不能为郭玉亮提供商检手续，造成租赁车间的目的无法实现，郭玉亮也因此被委托加工方索赔。为维护自身的合法权益，郭玉亮反诉要求法院判令解除明飞食品公司与郭玉亮于2013年7月18日签订的车间租赁合同，并由明飞食品公司赔偿郭玉亮经济损失人民币5万元。
明飞食品公司在原审中书面答辩称，1、郭玉亮称“明飞食品公司未经同意，擅自多次撬门进入车间，造成车间长期处于不安全状态”，纯属无中生有。2、根据合同，明飞食品公司的义务是提供车间、水电等，郭玉亮能够清洗大姜，这才是租赁合同的目的。至于郭玉亮加工的大姜是出口还是内销都与明飞食品公司无关。根据合同第八条约定，郭玉亮需要明飞食品公司的商检手续时，明飞食品公司为其提供帮助，并没有约定明飞食品公司必须为其提供商检手续，郭玉亮一直没有向明飞食品公司提出需要商检手续，郭玉亮的反诉纯属捏造事实。3、郭玉亮应按合同支付租赁费及水电费、机械使用费、输送带款等费用而没有支付，属严重违约，在明飞食品公司没有违约的情况下，不能随便解除合同。明飞食品公司要求驳回郭玉亮的反诉请求。
本诉部分：为了证明起诉的事实，明飞食品公司在举证期限内向原审法院提交了下列证据：1、2013年7月18日双方签订的车间租赁合同；2、2013年11月15日、12月16日、2014年5月4日抄表数，郭玉亮在2014年1月份付款1万元，2014年12月2日付电费460元，按照电业公司确定的每度电的价格，尚欠电费20319元。郭玉亮对明飞食品公司提交的证据质证后认为，对证据1没有异议。对证据2三份书证中的11月15日的表数予以认可，同意支付，其他两份书证不予认可。郭玉亮有独立的电表，自2013年11月16日郭玉亮不再洗大姜了，不应产生电费，在此之后的电费不应由郭玉亮承担。明飞食品公司主张的输送带款1万元、机械使用费4000元没有证据，不予认可。
为反驳明飞食品公司的诉讼请求，郭玉亮向原审法院提交了明飞食品公司的三份收款收据，证实郭玉亮于2013年8月20日付电费押金1万元，2013年12月2日付电费460元，2014年1月8日付现金10000元。明飞食品公司对郭玉亮提交的证据质证后认为，证据的真实性没有异议，但2014年1月8日收现金1万元不光是郭玉亮交的电费，还有其他欠费。
原审法院结合双方的举证、质证，认证如下：明飞食品公司提供的证据1，郭玉亮没有异议，原审法院予以确认。明飞食品公司提供的证据2，是从郭玉亮电表所抄度数核算出的价款，郭玉亮没有相反证据予以否定，应予以确认。郭玉亮提供的证据，明飞食品公司对真实性没有异议，对2014年1月8日收现金1万元不光是郭玉亮交的电费的抗辩，亦无证据予以否定，结合双方庭审时的陈述，对郭玉亮提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
反诉部分：郭玉亮提交以下证据：1、平度市香店派出所对綦平畅、郭玉亮的询问笔录，证明明飞食品公司多次撬郭玉亮租赁车间的事实。2、赔偿协议书、关于按期履行GN14005号订单的函、海关出口货物报关单、检验检疫出境货物报检单、植物检疫证书等，证明因明飞食品公司不能提供商检手续，导致郭玉亮出口美国三单业务的生姜受到影响，造成损失2万美元，被其他公司索赔人民币5万元。明飞食品公司质证后认为，对证据1没有异议，证据2与明飞食品公司无关。明飞食品公司提供了自己公司的出口食品生产企业备案证明，证实明飞食品公司有出口商检的资格。经郭玉亮质证后认为，明飞食品公司持有的出口商检手续不能出口美国。原审法院结合双方的举证、质证，对双方提交证据的真实性予以确认。
原审查明，2013年7月18日，明飞食品公司作为甲方与郭玉亮作为乙方签订《车间租赁合同》，郭玉亮租赁明飞食品公司位于平度市凤台办事处台湾路86号院内的原料库、成品库各一座，洗姜包装车间各一个及办公、宿舍、厨房等房屋。合同约定：租赁期限自2013年8月1日起至2018年8月1日止，年租金10万元，合同签订之日起付第一年租金，于下一年前一个月付下一年租金。租赁期间，使用该车间所发生的电、电话等通讯的费用由乙方承担，预付保证金1万元人民币，租赁期满返还乙方。合同第五条约定，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。该条第2项约定，有正常用水供生产使用。合同第八条商检约定，乙方用甲方商检，出现任何事情全部责任由乙方承担，并赔偿一切损失。
合同签订后，明飞食品公司按照约定将租赁物交给郭玉亮用于经营大姜加工出口，郭玉亮交付当年租金，在租赁车间安装设备并加装3块电表，预付电费押金1万元。明飞食品公司于2013年11月15号抄郭玉亮租赁车间电表数计款为19968元，12月16日抄表计款为8027元，2014年5月4日抄表计款为2784、4元。2013年12月2日，郭玉亮用姜头顶电费460元，2014年1月8日，郭玉亮交给明飞食品公司人民币1万元。
2014年5月份，因郭玉亮停产关门，明飞食品公司需维修设备，多次自行撬开郭玉亮租赁车间的门锁，为此郭玉亮曾向平度市香店派出所报警。因明飞食品公司的出口商检资质用于出口美国受限，2014年6月26日，郭玉亮与青岛大北行食品有限公司签署赔偿协议书一份，“郭玉亮因未能完成GN14005号订单的生姜加工出口业务，导致青岛大北行食品有限公司被客户索赔2万美元，青岛大北行食品有限公司决定由郭玉亮承担经济损失人民币5万元。”
2014年8月18日，明飞食品公司向原审法院起诉要求郭玉亮支付第二年度租赁费10万元。郭玉亮于2014年9月19日提出反诉，要求解除双方之间签订的《车间租赁合同》，原审法院将反诉状即时送达明飞食品公司。
原审法院认为，明飞食品公司、郭玉亮之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。本案本诉争议的焦点是电费的数额问题。本案反诉争议的焦点是上述合同应否解除以及合同解除责任如何承担的问题。
第一，本诉争议焦点，明飞食品公司提供的郭玉亮所用电表用电度数核算的电价为30779元，减去郭玉亮预付的押金1万元及于2013年12月2日支付的460元，明飞食品公司要求郭玉亮再支付水电费20319元。但明飞食品公司于2014年1月8日收取郭玉亮现金1万元，并未约定用途，明飞食品公司不能证明该款的用途，郭玉亮主张该款是电费并应从所欠电费中扣除的意见，原审法院予以支持，即郭玉亮应再付给明飞食品公司电费10319元。郭玉亮对2013年11月15日以后的电费不予认可，因该电费是其租赁车间电表记载的数额，其不能举证证明他人从中用电，应据电表记载的度数如实结算。明飞食品公司要求郭玉亮支付机械使用费、输送带款的诉讼请求，因明飞食品公司未提供证据，郭玉亮也不认可，原审法院不予支持。双方当事人均应承担举证不能的法律后果。
第二，本案反诉关于合同解除及责任如何承担的问题。合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。郭玉亮辩解明飞食品公司提供的车间供水不足，不能满足其正常洗姜需求，未提供证据予以证实，且其已租赁使用一年，对此意见原审法院不予采纳。关于用明飞食品公司商检资质不能出口美国的意见，因合同只约定乙方用甲方商检，并未对该商检手续能否出口美国作出约定，在整个租赁合同中也没约定郭玉亮加工大姜用于出口美国，因此，此抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。明飞食品公司虽多次撬开郭玉亮租赁车间的门锁，但其目的是为维修设备，也未对郭玉亮租赁的车间造成损坏或损失。郭玉亮以上三点辩解理由不能认定明飞食品公司违约，不符合单方行使解除权的条件。郭玉亮虽提供证据证明因未能完成GN14005号订单的生姜加工出口业务被索赔人民币5万元，但该证据与本案没有关联性，故对郭玉亮反诉要求明飞食品公司赔偿经济损失5万元的请求，不予支持。
郭玉亮超过交费期限不缴纳租赁费，以自己的行为表明不再履行合同，并提出反诉要求解除合同，但经原审法院释明，明飞食品公司坚持不解除，考虑到郭玉亮不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，该合同应予解除，郭玉亮应当承担拒绝履行合同违约给明飞食品公司造成的损失。明飞食品公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务，应另行对外招租。根据合同剩余租期、房屋是否易于再行租赁及郭玉亮的过错程度等因素，原审法院酌定以合同约定的三个月租金标准为宜。
关于合同的解除之日，因郭玉亮提出反诉要求解除合同，该时间应于反诉状送达之日起确定。郭玉亮提出解除合同之前所欠的租赁费应该交纳。
综上，明飞食品公司的本诉请求和郭玉亮的反诉请求均部分成立，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条、《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、郭玉亮于判决生效后十日内付给明飞食品公司电费10319元；二、郭玉亮于判决生效后十日内付给明飞食品公司自2014年8月1日至9月19日的租赁费13698元（10万元÷365天×50天）；三、郭玉亮与明飞食品公司签订的《车间租赁合同》自2014年9月19日起解除；四、郭玉亮赔偿明飞食品公司违约金25000元（10万元÷12个月×3个月）；五、驳回明飞食品公司的其他诉讼请求；六、驳回郭玉亮的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费2996元，减半收取1498元，反诉案件受理费525元，减半收取262.5元，共计1760.5元由明飞食品公司负担760.5元，由郭玉亮负担1000元。因明飞食品公司已预交2996元，郭玉亮已预交525元，限郭玉亮于判决生效后10日内支付给明飞食品公司诉讼费用737.5元。
宣判后，上诉人明飞食品公司不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人未及时交纳租金，构成违约。原审判决判令解除合同，适用法律错误，应当予以撤销，并判令被上诉人继续履行合同。上诉人上诉请求：1、撤销山东省平度市人民法院（2014）平商初字第2815号民事判决书第二项，改判被上诉人支付上诉人租金10万元；2、撤销山东省平度市人民法院（2014）平商初字第2815号民事判决书第三项，改判驳回被上诉人的反诉请求，判令双方继续履行合同；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人郭玉亮答辩称，由于上诉人的车间地下水供水不足，不能满足正常的洗姜要求，由于上诉人提供的商检资格不能出口美国使用，由于上诉人未经被上诉人允许，撬开了被上诉人的门锁，导致被上诉人认为签订租赁合同的目的已经无法实现。因为签订租赁合同的目的是进行经营，现在因为商检手续问题被上诉人无法进行经营，所以合同应该解除，上诉人上诉所主张的理由不成立。被上诉人请求维持原审判决。
本院二审查明，上诉人与被上诉人2013年7月18日签订的《车间租赁合同》第六条车间归还约定，租赁期满后，该车间归还时，应符合正常使用状态，乙方（被上诉人）新增设备不可带走的归甲方（上诉人）所有。涉案租赁的房屋与上诉人的其他房屋同在一个院内，由上诉人门卫统一看守院落。上诉人称根据双方租赁合同第六条的约定，涉案房屋中的设备应当归上诉人所有，故其一直拒绝被上诉人将其拉出。二审中，上诉人明确表示不同意被上诉人拉走涉案房屋中的洗姜机，其他纸箱、筐等物品同意被上诉人取走；被上诉人则表示全部设备、周转箱、叉车等物品都归其所有，关于返还事宜，被上诉人另行处理，不在本案中一并处理。本院二审查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致。
本院认为，关于双方当事人间租赁合同是否应予解除的问题，上诉人认为应当强制被上诉人继续履行，责令其交付次年的租金10万余元。但是，根据本案的现实情况，被上诉人早于2014年5月份即已经停产关门，涉案厂房处于闲置状态，被上诉人亦以实际行动和诉讼行为明确表示其不欲继续使用涉案房屋，若强令被上诉人继续履行租赁合同、交付租金，则会导致涉案厂房闲置浪费，不符合法律关于物尽其用和经济的原则，原审判决解除双方间的租赁合同并无不当。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对解除本案租赁合同后相应的法律后果，应当于本案中一并解决。因涉案房屋在上诉人的院落之内，并且上诉人亦曾多次撬开房门进入厂房，即涉案房屋已经为上诉人所实际控制，故双方在租赁合同解除后，无需再就涉案房屋进行返还。关于被上诉人在涉案房屋中的设备、物品，鉴于双方对其归属存在争议，被上诉人亦表示其欲另行处理，不与本案一并处理，本院对此不予处理。对解除合同给上诉人造成的损失，原审法院判令被上诉人支付3个月的租金，是对涉案租赁合同解除的法律后果的一并处理，属于自由裁量的范围，符合公平原则，亦减少了诉累，该项处理并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4026元，由上诉人青岛明飞食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 安太欣
代理审判员 孙 琦
二〇一五年四月七日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英