山东省淄博市临淄区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0305民初3619号
原告：山东齐鲁石化工程有限公司。住所地：淄博市临淄区桓公路***号。
法定代表人：刘士河，董事长。
委托诉讼代理人：牛振海，男，1961年10月10日出生，汉族，淄博临淄闻韶法律服务所法律工作者，现住淄博市临淄区。
被告：淄博齐鲁广厦实业开发有限公司。住所地：临淄区齐园路**号。
法定代表人：刘金彪，董事长。
委托诉讼代理人：袁蕙珍，山东高阳律师事务所律师。
被告：青岛西海岸投资开发有限公司。住所地：青岛市黄岛区灵山卫街道办事处昆仑山南路。
法定代表人：刘金彪，董事长。
委托诉讼代理人：马宏林，山东高阳律师事务所律师。
原告山东齐鲁石化工程有限公司与被告淄博齐鲁广厦实业开发有限公司（以下简称齐鲁广厦公司）、青岛西海岸投资开发有限公司（以下简称青岛西海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山东齐鲁石化工程有限公司的委托诉讼代理人牛振海，被告齐鲁广厦公司的委托诉讼代理人袁蕙珍，被告青岛西海岸公司的委托诉讼代理人马宏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东齐鲁石化工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告齐鲁广厦公司立即为原告办理位于临淄名仕嘉园房产的过户手续。2、请求判令被告齐鲁广厦公司与青岛西海岸公司签订的商品房买卖合同无效。3、请求判令被告齐鲁广厦公司赔偿原告延期办证损失10万元，被告青岛西海岸公司对损失承担连带责任。4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2005年11月25日，原告与被告齐鲁广厦公司就位于临淄区齐园路46号的土地及地上附着物签订了土地使用权及地上附着物转让协议，协议约定：被告齐鲁广厦公司用在位于临淄区齐园路46号的土地上开发的房屋（后命名为名仕嘉园）260平方米折抵原告的土地及地上附着物款。同日，原告与被告齐鲁广厦公司就改制过程中权益及资产分割形成的债权问题达成了还款协议，根据协议，被告齐鲁广厦公司用以上房屋440平方米折抵欠款。涉案房产于2009年初建成，2011年6月，原告接收并占有使用涉案房产，多次要求被告齐鲁广厦公司办理房产过户手续，但其拒绝。被告齐鲁广厦公司于2015年7月将涉案房产处分给被告青岛西海岸公司，并进行了网签，两被告的行为违反法律规定，为此起诉。
被告齐鲁广厦公司辩称，原告与本被告在履行约定过程中，因本被告所有的房产与应当抵顶给原告的房产面积相差比较大，双方一直不能确定抵顶房产的具体位置和具体抵顶的方式，原告与本被告之间实际未履行完毕抵顶房产的约定，原告对该房产当然不享有所有权。原告与本被告对于抵顶房产一事存在争议，并未最终确定解决方案，该房屋抵顶具有不确定性，原告无权要求本被告为其办理房屋权属证书。本被告将自己名下的房产为被告青岛西海岸公司办理房产抵押的行为是合法的，不应当认定无效。
被告青岛西海岸公司辩称，本被告作为善意买受人，与被告齐鲁广厦公司签订的商品房买卖合同合法有效，涉案房屋归本被告所有。原告与被告齐鲁广厦公司签订的相关协议与本被告无关。即使原告与被告齐鲁广厦公司存在房屋买卖合同关系，其仅享有对被告齐鲁广厦公司的债权，不能对抗本被告对被告齐鲁广厦公司的物权请求权，因本被告与被告齐鲁广厦公司签订商品房买卖合同后，依法办理了网签备案手续，预告登记。综上，本被告对涉案房屋依法享有所有权，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。
本院经审理认定事实如下：两被告的法定代表人均为刘金彪。2005年11月25日，原告（甲方）与被告齐鲁广厦公司（乙方）签订还款协议，约定：乙方欠甲方的债务总额为1773663.50元，乙方开发工程大院建成后，以建成后的、经双方协商同意的房屋440平方米抵顶欠甲方的债务。同日，原告（乙方）与被告齐鲁广厦公司（甲方）签订土地使用权及地上附着物转让协议，约定：乙方将位于临淄区齐园路46号的土地一宗及地上附着物转让给甲方，待房屋建成后，甲方以开发建成的房屋为乙方无偿提供260平方米的办公用房，所供房屋须经双方同意，与另一还款协议中的440平方米的房屋按房屋顺序依次分配，并按法律规定各自承担办理有关证件的费用。2011年7月27日，涉案房产办理了房屋权属登记，所有权人为被告齐鲁广厦公司。2014年9月26日，原告（甲方）与被告齐鲁广厦公司（乙方）签订协议书，约定：乙方于2015年3月底前将位于临淄区齐园路46-12B，证号为淄博市房权证临淄区字第××号的名仕国际房产变更到甲方名下；乙方协助提交相关材料，相关税费根据法律、法规规定各自承担。2015年7月7日，两被告签订买卖合同，并到房管局办理了网上备案手续。同日，双方签订确认函，确认：两被告在买卖合同中约定由被告青岛西海岸公司抵押受让的名仕嘉园2号商住楼第2栋2单元020401号房与位于临淄区齐园路的46-1××号房为同一房产。涉案房产的建筑面积为829.82平方米，备案人为被告青岛西海岸公司。被告齐鲁广厦公司以涉案房产与抵顶给原告的房产面积相差比较大，未最终确定解决方案，不应为原告办理权属证书为由进行抗辩，双方为此形成诉讼。上述事实，有转让协议、还款协议、协议书、企业信息、房屋所有权证、确认函等及原、被告陈述为证，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，原告要求被告齐鲁广厦公司为其办理房产过户手续，实为办理房产转移登记手续。本案原、被告争议的焦点问题是：一、被告齐鲁广厦公司是否应为原告办理涉案房产的转移登记手续；两被告所签订的房屋买卖合同的效力如何。二、被告齐鲁广厦公司是否应赔偿原告延期办证损失；被告青岛西海岸公司对该损失是否承担连带责任。
关于焦点一、原告与被告齐鲁广厦公司先后签订了转让协议，还款协议及协议书，上述协议，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。原、被告在转让协议与还款协议中约定被告齐鲁广厦公司为原告提供700平米的办公用房，被告齐鲁广厦公司在明知涉案房产的建筑面积为829.82平方米的情况下，于2014年9月26日与原告签订协议书，同意将涉案房产转移至原告名下，故对原告以涉案房产与抵顶给原告的房产存在面积差，未最终确定解决方案，不应为原告办理转移手续的抗辩理由，本院不予采信。后两被告于2015年7月7日签订了商品房买卖合同并办理了网上备案手续，将涉案房产备案到了被告青岛西海岸公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房产虽备案到了被告青岛西海岸公司名下，但并未办理预告登记，该备案登记属于行政主管机关对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，不具有物权的效力、不具有排他性和对抗性，而预告登记是行政主管机关确认物权的行为，物权确认后即具有排他性和对抗效力。故两被告虽签订了商品房买卖合同并办理了网上备案，但没有办理不动产转移登记，从不动产权属转移的角度判断，涉案房产的房屋所有权人仍为被告齐鲁广厦公司，被告青岛西海岸公司不能依据商品房买卖合同网上备案登记而取得涉案房屋的所有权。在涉案房产的所有权并未转移的情况下，被告齐鲁广厦公司应依与原告的约定为原告办理涉案房产的转移登记手续。关于两被告签订商品房买卖合同的效力，两被告签订的商品房买卖合同，内容并未违反法律、法规的强制性规定，并不符合合同法规定的无效合同的情形，故两被告签订的商品房买卖合同为有效合同，对原告要求确认两被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点二，原告与被告齐鲁广厦公司在协议书中未约定违约金，原告亦未实际缴纳购房款，其主张的延期办证损失并未提供相应证据证实，故对原告要求被告齐鲁广厦公司赔偿延期办证损失，并要求被告青岛西海岸公司对损失承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告淄博齐鲁广厦实业开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告山东齐鲁石化工程有限公司将临淄区齐园路46-1××号房产（证号：淄博市房产证临淄区字第××号）转移登记至原告名下。
二、驳回原告山东齐鲁石化工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1150元，由原告山东齐鲁石化工程有限公司负担1050元，被告淄博齐鲁广厦实业开发有限公司负担100元；诉讼保全费5000元，由被告淄博齐鲁广厦实业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 员 张凌燕
二〇一六年十二月十二日
代理书记员 霍 静