云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉红民一初字第910号
原告李某某，男，1970年12月18日生。
委托代理人尹朝辉，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
被告沈某甲，男，1940年9月29日生，汉族。
被告薛某某，女，1945年3月21日生，汉族。
被告沈某乙，女，1972年8月13日生，汉族。
被告沈某丙，男，1966年11月25日生，汉族。
委托代理人陈永福，新兴法律服务所工作人员，特别授权代理。
原告李某某诉被告沈某甲、薛某某、沈某乙、沈某丙确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理。依法适用简易程序于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人尹朝辉，被告沈某甲、薛某某、沈某乙，被告沈某丙及其委托代理人陈永福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：2013年11月15日原、被告协议原告向被告购买位于XX房屋一幢，同时原告支付被告定金10万元。后双方于2014年3月2日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定被告自愿将其建盖的位于XX房屋一幢以106万元的价款出售给原告，原告于协议签订当日支付被告房款40万元，被告待另案法律文书生效签收后交付房屋给原告，交房当天原告支付被告房款56万元，待原告办理加盖3层的批文以及加盖楼层结束后，被告保证协助原告办理该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后原告依约于2014年3月2日和11日分别支付被告房款40万元和53万元，但被告拒绝按约定交付房屋给原告，且在未征得原告同意的情况下将房款93万元汇到原告的账户，并告知原告该房屋不能办理过户手续，不愿继续履行合同义务。因被告的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。故诉至法院要求：一、解除原、被告双方于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》；二、判令四被告返还原告房款10万元及自2014年3月11日至6月11日期间的资金占用费1537.5元；三、判令四被告赔偿原告违约金206000元；四、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经法院释明，原告的诉讼请求变更为：一、确认原、被告双方于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令四被告返还原告房款10万元及自2014年3月11日至6月11日期间的资金占用费1537.5元；三、判令四被告赔偿原告损失费50000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告沈某丙辩称：同意确认双方签订的合同无效，合同无效是原告的过错行为造成，应由原告承担相应的法律责任，现未返还的10万元是定金，因原告违约故定金不应当返还；对于要求支付资金占用费没有事实和法律依据，定金不产生利息；对于要求支付5万元的损失费无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告将房屋交付给原告后，原告为加盖房屋，把房屋的四楼拆除了部分，后又以不能办理过户手续为由拒绝履行合同，原告的行为对被告的房屋造成了损坏，原告应赔偿被告的经济损失为：石棉瓦损失价值3万元，瓷砖损坏价值3000元，房屋其他损坏价值4000元，楼梯盖板损失价值3000元，房租损失（300元／月×16间×3个月）14400元，共计54400元，但上述应由原告赔偿被告的费用不需在本案中处理。
被告沈某乙、沈某甲、薛某某辩称：除同意沈某丙的意见外，还补充答辩意见如下：现未返还原告的10万元钱不是沈某乙、沈某甲、薛某某持有，不应当沈某乙、沈某甲、薛某某返还，同时合同约定：如乙方加盖楼层结束后，甲方无法履行本合同约定协助到产权部门为乙方办理产权过户转移手续。甲乙双方解除合同甲方无条件全额退还乙方购房款，退还加盖楼层资金，退还办理过程中产生的全部费用（贰万元）。沈某乙、沈某甲、薛某某已退还了实收的房款53万元，现合同无效双方相互返还财产，不存在赔偿损失费5万元，诉讼费也不应该由沈某乙、沈某甲、薛某某承担。
本案在审理过程中，原告李某某针对自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据加以证明：
一、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
二、国有土地使用权证原件一份，证明沈某甲于2006年2月21日以划拨方式取得XX城镇单一住宅用地，并建盖房屋3层的事实。
三、民事调解书原件一份，证明被告沈某甲、薛某某于2014年3月31日前应归还原告李某某借款36万元，至今仍未履行还款义务。
四、房屋买卖合同原件一份，证明原、被告于2014年3月2日签订了房屋买卖合同。
五、中国工商银行个人业务凭证原件二份、中国建设银行转帐凭条原件一份、收条原件三份，证明原告分三次将购房款付给沈某丙（赖玉仙系沈某丙之妻）、沈某乙。
六、中国工商银行个人业务凭证原件一份，证明被告沈某丙妻子赖玉仙退还原告房款40万元的事实。
上述证据经被告沈某丙、沈某乙、沈某甲、薛某某质证认为：对第一、二、五、六组证据无异议，土地使用权证上能证明土地的使用性质为划拨。对第三组证据的真实性无异议，原、被告是欺骗法庭，写了假借条在双方同意的情况下请求法院调解，以借款用房子担保的形式进行房屋买卖。对第四组证据无异议，未退还的10万元在合同中明确约定为定金，现在原告违约，定金不应返还。
被告沈某丙、沈某乙、沈某甲、薛某某针对自己的答辩主张，向法庭提交了以下证据加以证明：
一、房屋买卖合同复印件一份，证明1、原、被告双方于2014年3月2日签订了《房屋买卖合同》；2、双方约定房价为106万元；3、现未返还的10万元是定金；4、涉诉房屋的土地使用性质为划拨。
二、收条原件二份、交通银行私人业务受理书、交通银行个人汇总往账回单各一份，证明2014年4月16日沈某乙返还李某某购房款53万元，4月22日沈某丙返还李某某购房款40万元，共计93万元。
三、民事调解书复印件一份，证明调解借款36万元，放弃连带担保责任。
四、照片16张，证明原告接受了房屋并进行加层改造，现在原告损坏房屋程度情况。
上述证据经原告李某某质证认为：对第一组证据无异议，合同无效，应当返还购房款10万元。对第二组证据无异议。对第三组证据无异议，但不能推翻双方存在借贷关系的事实。对第四组证据不认可，被告没有交付房屋给原告，也不能证明房屋就是原告损坏的。
本院认为：对原告提交的第一、二、四、五、六组证据和被告提交的第一、二组证据双方当事人无异议，本院予以认定；对原告提交的第三组证据和被告提交的第三组证据是同一证据，虽是法院生效法律文书，但与本案无关联性，本院在本案中对该证据不作评判；对被告提交的第四组证据与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不作评判。
综上所述，本院认定本案事实如下：四被告系父母子女关系，2013年11月15日原、被告协议原告向被告购买位于XX房屋一幢（土地使用权证上土地使用人登记为沈某甲，尚未取得房屋所有权证），同时原告支付被告沈某丙定金10万元。后双方于2014年3月2日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定被告自愿将位于XX房屋一幢以106万元的价款出售给原告，付款方式为：本协议签字生效之后，原告应于2014年3月2日支付房款40万元，被告待另案法律文书下达后，被告交房当日，原告一次性支付尾款56万元，被告保证该房屋配套设施完好无损并结清该房屋至交房日内所产生的水电，有线电视等相关费用。……（略）被告保证出售房产经全家家庭成员深思熟虑，父母授权、兄弟姊妹一致商量决定对该房产自愿出售，价格无异议。并保证原告加盖楼层结束后到产权部门为原告办理产权过户转移手续和办理产权登记手续，并有责任提供所需的证明文件。被告协助原告办理合法拥有取得产权部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，发生的费用由原告承担。如果原告加盖楼层结束后，被告无法履行本合同约定协助到产权部门为原告办理产权转移手续和办理产权登记手续，原、被告双方解除合同被告无条件全额退还原告购房款，退还加盖楼层资金，退还办理过程中产生的全部费用（人民币2万元）。合同签订后原告于2014年3月2日和11日分别支付被告沈某丙房款40万元（支付到赖玉仙的帐户内）和被告沈某乙53万元。后双方协商解除合同，被告沈某乙于2014年4月16日返还原告李某某房款53万元，2014年4月22日被告沈某丙返还原告李某某40万元，还有10万元房款未返还。2014年6月17日原告李某某诉至法院要求：一、解除原、被告双方于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》；二、判令四被告返还原告房款10万元及自2014年3月11日至6月11日期间的资金占用费1537.5元；三、判令四被告赔偿原告违约金206000元；四、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经本院释明，原告的诉讼请求变更为：一、确认原、被告双方于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令四被告返还原告房款10万元及自2014年3月11日至6月11日期间的资金占用费1537.5元；三、判令四被告赔偿原告损失费50000元；四、本案诉讼费由被告承担。另查明原告李某某属城镇居民。位于玉溪市红塔区葫芦社区七组民强街31号房屋的土地使用权证原件现由原告李某某持有，该房屋现由被告沈某甲、薛某某管理使用。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院办公厅1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体的土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告系城镇居民，被告系农村集体经济组织成员，原、被告双方约定买卖的房屋属被告自己所有的农村私有住房，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，城镇居民不得享有。故原、被告双方于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》中被告方在处分房屋的同时也处分了宅基地使用权，损害了农村集体经济组织的权益，违反了相关国家政策法律规定，应为无效合同。在签订合同时原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。对于原告提出要求被告返还房款10万的主张，本院予以支持；对于原告提出要求被告返还资金占用费1537.5元，因双方未约定返还房款的时间，故对原告的该项诉讼主张，本院不予支持；对于原告提出要求被告赔偿损失费50000元的主张依据不足，本院不予支持；因10万元属订约定金，后双方签订了合同就转换为购房款，且合同无效不适用定金法则，故对被告提出因原告违约10万元定金不应返还的主张，本院不予支持；对于被告沈某乙、沈某甲、薛某某提出10万房款没有由其三人持有，不应其三人返还的主张不成立，本院不予支持；对于被告提出的要求原告赔偿四楼石棉瓦损失3万元，瓷砖损坏3000元，房屋其他损坏4000元，楼梯盖板损失3000元，房租损失14400元，共计54400元，在庭审中被告提出不需在本案中处理，且与本案不属同一法律关系，本案不予处理。根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、由被告沈某丙、沈某甲、薛某某、沈某乙于判决生效之日起十日内连带返还原告李某某房款10万元；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
案件受理3330费，减半收取1665元，由原告李某某负担832.5元，被告沈某丙、沈某甲、薛某某、沈某乙负担832.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判员 李美珍
二〇一四年八月十二日
书记员 周薇薇