江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1229号
上诉人（原审被告）江苏美麟房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市赣榆区青口镇宁海路17号。
法定代表人武海波，该公司董事长。
委托代理人季伟，江苏田湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨杰。
委托代理人杨贵成。
委托代理人张桂香。
上诉人江苏美麟房地产开发有限公司（以下简称美麟公司）因与被上诉人杨杰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人美麟公司的委托代理人季伟，被上诉人杨杰的委托代理人杨贵成、张桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨杰一审诉称：杨杰于2012年8月27日购美麟公司开发的商品房一套，订立商品房买卖合同(合同编号:LYGSPF2012208052)，商品房位于东海县××××北路东侧，美麟水岸名城第27号楼1单元1101室，该商品房用途为住宅，户型为四室二厅二卫，属框架结构，层高为2.9米，建筑面积共156.82平方米，单价为每平方米4914元，总金额770613元整。首付231613元，按揭539000元，2012年11月27日开始按揭，2013年1月4日，双方进行验收交接。在交接房过程中，物业公司（美麟公司成立的美丰物业服务有限公司）朱师傅到1101号房间，每室察看，发现有很多很长贯穿性裂缝，并做了登记，本人发现整个房屋的地面楼板，墙壁，天花板均有很多明显的裂缝。当时，业主就找物业公司，物业公司领导安排把钥匙交给物业值班的服务人员，以后安排施工等有关单位处理，在交接过程中也没有出示本合同第八条规定的证明文件，只签署房屋交接单，且注明有多条裂缝，不符合本合同第十一条交接的规定，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
美麟公司没有按照合同要求交给业主真正质量合格的房屋，而是交给业主存在严重质量瑕疵，经返工，把室内所有内墙全部换掉的房屋，现在，整个有贯彻性裂缝的墙壁换墙结束，地面裂缝用防水涂料处理，经开发商于2015年1月22日组织设计、监理、施工甲方、质检站、业主验收，因地面裂缝只用防水涂料涂抹，不符合国家、行业标准，没有通过验收，在验收会议上设计单位要求开发商按国家、行业标准进行维修，开发商于2015年春节前后对楼房地面又进行维修，于2015年1月30日完工，业主要求开发商按GB50300，2014年6月1日实施《建筑工程施工质量验收统一标准》的标准进行重新验收，其中5.0.6当建筑工程质量不符合要求时，应按下列规定进行处理：经返工重做或更换器具、设备的应重新进行验收。经东海县质检站多次与开发商协调，开发商故意拖延，拒不验收，致使业主对所购楼房在心理上没有安全感，不能装修入住，遭受重大的经济损失。要求开发商按国家标准，对该楼房重新进行验收并赔偿业主的经济损失。请求判令：1、美麟公司按合同支付违约金165527.67元；2、杨杰支付的物业费用809元、公用电费150元、电梯电费144元、垃圾费314元，装修材料损失腻子粉2700元及运费200元，共计4317元由美麟公司赔偿；3、诉讼费用由美麟公司承担。
美麟公司一审辩称：杨杰主张违约金没有事实和法律依据。杨杰与答辩人于2012年8月27日签订商品房买卖合同，由杨杰购买美麟公司开发的美麟水岸名城27号楼1单元1101室现房一套。约定杨杰付清房款后随时可以收房。杨杰于2013年1月4日到答辩人处接受房屋，双方办理了房屋交接手续，答辩人已履行完毕房屋交付义务，杨杰实际接收房屋，杨杰要求支付违约金没有事实和法律依据。杨杰称房屋裂缝属于房屋质量问题，答辩人已经根据双方的合同约定积极履行保修责任，杨杰以房屋裂缝为由要求答辩人支付延期交房违约金没有事实和法律依据。杨杰所称的物业费、公用电费、垃圾费、装修材料损失、运费等与答辩人无关，要求答辩人赔偿没有事实和法律依据。
原审法院经审理查明：杨杰、美麟公司于2012年8月27日签订商品房买卖合同，由杨杰购买美麟公司开发的美麟水岸名城27号楼1单元1101室房屋一套，合同书上写明的总价款为770613元，杨杰实际支付价款674326元，美麟公司称这样做系杨杰为了多贷款。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，不解除的，出卖人按照每日已付房款的万分之二支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
2012年11月19日，杨杰的全部购房款均到美麟公司账户，2013年1月4日美麟公司将房屋交付给杨杰，杨杰遂购买相关装修材料欲进行装修。此时发现房屋存在严重质量问题，现浇板及墙体有大量的裂缝等问题，杨杰向美麟公司及相关部门交涉、投诉。2013年1月24日，施工、监理、设计、建设四部门联合出具了《水岸名城小区27号楼1101室现浇板及墙体裂缝处理方案》，杨杰对该维修方案并不满意；后又经交涉，美麟公司将有严重裂缝的几堵墙推到，重新砌墙。2014年底维修完工，杨杰、美麟公司及质检站到现场查验，杨杰对美麟公司对地平的维修不满意。2015年春节后，美麟公司对地平维修完毕，杨杰购买相关书籍并查阅了相关规定认为依照规定美麟公司必须重新进行验收；美麟公司认为无需进行验收。杨杰又向相关部门反映，2015年3月东海县住建局质检站将案件移送至住建局稽查大队，案件移送单中载明移送的原因为“根据建设部80号令，该公司违反第八、十一、十四条，未对维修过的房屋进行验收”，但美麟公司一直未对维修后的房屋进行验收。
原审法院另查明：杨杰举证的物业公司出具的维修产生的水电费情况如下：2015年5月21日前产生水费205.9元、电费31.35元，共计237.25元，从工程保修款中扣除，上述费用中的水费业主交给物业130元，加上电费31.35元，已由物业先行垫付给业主。
一审审理过程中，杨杰举证其购买腻子粉2700元、运费及装修费200元，因美麟公司维修房屋，没能装修，腻子粉已不能使用，请求赔偿该损失。一审庭审中，杨杰明确其诉讼请求中的违约金从2012年8月27日主张到2015年8月17日。
原审法院认为：杨杰、美麟公司签订合同后，杨杰将首付缴纳及按揭贷款到美麟公司账户后，美麟公司将房屋交给杨杰，但美麟公司交付的房屋存在严重的质量问题，需对室内墙推倒重建及现浇板进行相关处理，根据相关规定还必须重新组织竣工验收，但美麟公司一直未重新组织竣工验收。该房屋质量存在的严重问题与房屋交付后存在的一般瑕疵有根本的区别，杨杰无法进行正常的装修入住，美麟公司的行为系对合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，通知交接房屋，……”的严重违反，存在严重违约，不构成有效的交付，应承担相应的违约责任。按照合同第九条的约定2012年11月19日全部款项支付给美麟公司至杨杰主张的2015年8月17日止，违约金计算为：135000.07元（购房款674326元×万分之二/日×1001天）。
关于杨杰主张的腻子粉及运费等损失，因维修事宜，没有能够进行装修，杨杰应当及时处理，但其却未予处理，腻子粉不能使用属于扩大损失的范围，由其自行承担。关于水电费等已与物业协商解决，杨杰再行主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决：一、美麟公司于判决生效后10日内支付给杨杰违约金135000.07元；二、驳回杨杰其他诉讼请求。一审案件受理费3697元，由杨杰负担697元、由美麟公司负担3000元。
上诉人美麟公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人已经将具备交付条件的房屋交付被上诉人，被上诉人也已经接收，一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金没有事实及法律依据。涉案房屋于2011年4月28日经验收合格，并于2011年11月17日经竣工验收备案，具备合同第八条约定的交付条件。被上诉人与上诉人约定被上诉人付清房款后随时可以收房。被上诉人于2012年11月19日付清房款，直到2013年1月4日来上诉人处接收房屋并签署了房屋验收交接表，上面清楚载明：“本人已对上述项目验收完毕，除第项外，均为合格，至此全部验收。”被上诉人领取了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，双方办理了房屋交接手续。上诉人已经履行完毕房屋交付义务，被诉人已经实际接收房屋。二、一审法院认定涉案房屋存在严重质量问题，属认定事实不清、证据不足。被上诉人在收房时已经发现涉案房屋墙体有裂缝且在房屋验收交接表上注明了裂缝的位置，一审法院认定被上诉人购买相关装修材料欲进行装修时发现房屋存在严重质量问题属认定事实错误。上诉人得知房屋墙体有裂缝后，即组织现场查看，设计及其他单位一致认定：“因涉案房屋位于最东端及顶楼，温度应力较大，楼板及墙体裂缝主要是温度变化引起砼及墙体收缩造成的，该裂缝只影响房屋室内的美观，不会影响房屋的安全性”，并由设计单位提出了具体的维修处理方案。经多次交涉，上诉人维修完成，但被上诉人又找出各种理由不满意维修结果，到处上访、投诉，上诉人为了息事宁人，不得不按照被上诉人的要求再次修复。2015年初，维修已经全部完成。维修完成后，验收是被上诉人的事情，一审法院认定上诉人未对维修后的房屋进行验收没有依据。涉案房屋裂缝的墙体，只是填充墙，不是承重墙，并不存在严重的质量问题，属于保修责任范围。上诉人承担的只是保修责任，且已经根据双方合同约定积极履行了房屋保修责任。三、一审法院混淆“房屋交付”和“房屋质量保修”的法律概念，以房屋质量问题要求上诉人承担逾期交房违约责任，没有事实和法律依据。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”被上诉人于2013年1月4日签署房屋验收交接表，接收了房屋。上诉人不存在房屋未交付的问题，一审法院要求上诉人按合同第九条约定承担直至被上诉人诉讼主张之日逾期交房违约责任没有事实和法律依据。房屋交付后存在质量问题，上诉人承担修复责任，而不是逾期交房的责任。即使在房屋主体结构质量经核验不合格的情况下，被上诉人也只有请求赔偿损失的权利，而不应当是一审法院认定的“不构成有效的交付，应承担相应违约责任”的问题。四、一审法院适用法律错误。上诉人已经履行完毕房屋交付义务，不应当承担逾期交房责任。按照被上诉人的诉请，本案是因房屋质量问题而引起的财产损害赔偿纠纷，一审法院确定案由错误，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院予以撤销，并驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。
被上诉人杨杰答辩称：一、上诉人交付的房屋不具备交付条件。上诉人未出示该房屋住宅工程质量分户验收合格证，涉案1101室根本没有进行分户验收，也没有《住宅工程质量分户验收合格证》。依据《商品房买卖合同》第11条的约定，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上诉人交付的房屋内墙均有贯通性裂缝并且裂缝很长很宽，都透光的裂缝房屋。合同载明的楼房高度为2.9米，所交楼房南面房高度为3.4米，北面房高度为2.9米。外墙壁二个卫生间的窗边、书房的窗边、厨房的排气管道均渗水。长4.51米内走廊大小头，两头相差18.1厘米，并且走廊的上端与下端的宽度还不一样。开发商直至现在还没有验收，一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金是正确的。二、被上诉人认为，业主要求开发商按照编号为GB50300，2014年6月1日实施的《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.6条和《江苏省住宅工程质量分户验收规则》第15.0.2条的规定，维修完成后要求重新验收，有法可依，有据可查。因1101室没有《住宅工程质量分户验收合格证》就向业主销售，被上诉人上访到国家住建部，住建部发函到江苏省住建厅，江苏省住建厅又××函××东海县住建局，明确要求涉案房屋要重新验收，并诉讼到当地人民法院。三、上诉人称一审法院混淆“房屋交付”和“房屋质量保修”的法律概念，以房屋质量问题要求上诉人承担交付违约责任，该上诉理由没有事实和法律根据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》所指的房屋，是指住宅建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认并且质量真正合格的房屋。也就是按国家标准取得必须的合格证，而实体的房屋质量也要真正合格，而不是上诉人销售的所有内墙换墙，没有《住宅工程质量分户验收合格证》的房屋。上诉人作为开发商存在欺诈，应对涉案房屋重新验收，否则该房屋在法律上不是真正的有效交付。没有合格证，就不能交付。四、关于腻子粉及运费的损失，被上诉人因上诉人交付的房屋无合格证及存在各种严重质量问题，无法预知上诉人何时能够“想业主所想，急业主所急”，不知何时能够进行验收，致使腻子粉过期，给业主造成损失，理应由上诉人承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，客观公正，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的所有请求，并判决被上诉人承担欺诈责任。
二审期间，上诉人美麟公司向本院提交下列证据：
1、单位工程竣工验收证明，证明涉案房屋经验收合格，满足交付使用条件；
2、连美麟司[2009]第22号文件及水岸名城楼宇编号总平面图，证明涉案的27号楼就是单位工程竣工验收证明书上的6号楼；
3、物业交付流程单、业主登记表、涉案房屋装修押金收据、房屋装饰装修管理服务协议，证明上诉人已经完成房屋的交付，被上诉人也已经完成房屋的接收，并进行装修，不存在房屋尚未交付的情形；
4、涉案房屋权属登记情况及被上诉人名下房屋登记情况，证明涉案房屋已于2012年11月26日变更登记至被上诉人杨杰名下，被上诉人并不存在购房经验不足，对于房屋交付出现误解的情形；
5、东海县住房和城乡建设局案件移送单、调查询问笔录三份、案件查处回复单，证明涉案房屋问题在住宅质量保证书的保修范围内，上诉人已经对于涉案房屋进行维修、东海县住建局稽查大队给质安站的案件查处回复单也已表明未违反80号令，涉案房屋问题不属于80号令所说的质量缺陷，无需进行验收。
经质证，被上诉人杨杰的质证意见为：证据1，交房时该文件没有出示，对其真实性存在怀疑，在东海住建局也未查到，即使证明书是真实的，验收合格证也是1001室，张贴的也是1001室的，没有1101室的；证据2，交房时未出具，与本案无关；证据3，一审法院已查明，虽然杨杰接收了房屋，但杨杰接收的房屋质量不合格；证据4，房屋已经过户到杨杰名下，但存在严重质量问题；证据5，2014年6月1日实行了新的规定，原来的80号令已经失效了。
经审查，本院对上诉人美麟公司所举上述证据的真实性予以确认。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：杨杰与美麟公司签订的涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2012年11月26日，杨杰取得涉案房屋所有权证。2013年1月4日，杨杰的父亲杨贵成在查看涉案房屋后签署物业验收交接表，并在该表备注栏中对该房屋有裂缝的部分进行了注明。2013年1月4日，杨杰的父亲杨贵成签署装修申请表。
又查明：针对杨杰反映购买的涉案房屋存在重大质量问题、要求赔偿损失的信访，东海县建设工程质量安全监督站于2013年10月7日出具的信访事项处理意见书的处理结论为：1、建设单位承诺填充墙有贯穿裂缝，墙体推到重新砌筑，表面裂缝按维修方案进行修理；2、如外墙有裂缝和渗水问题，建设单位承诺按有关规定维修；3、部分墙体抹灰砂浆强度不够，建设单位承诺按国家有关标准进行整改；4、地面裂缝问题建设单位承诺按其出具的维修方案进行维修；5、餐厅洞口问题，建设单位解释：原购房业主要买10层和11层两套住宅，要求预留洞口，后购房业主因经济原因无力购买，施工单位按设计要求进行了洞口封堵；6、无1101房《住宅工程质量分户验收合格证》建设单位解释：是因为当时1001号房和1101号房是同一个业主购买，后忽略了此问题；7、精神损失赔偿问题，因建设单位和业主对赔偿金额数量相差太大，虽经多次协调，无法达成一致，建议通过司法途径解决。
再查明，2015年3月30日，杨贵成向东海县建设工程质量安全监督站投诉美麟公司违反建设部80号令、未对维修过的涉案房屋进行验收的问题。2015年4月20日，东海县住房和城乡建设局稽查大队回复称：经大队调查核实，未违反《房屋建筑质量保修办法》建设部令第80号令条款。
本案二审争议焦点：1、被上诉人杨杰所主张的质量问题是否影响房屋交付；2、上诉人美麟公司在2013年1月4日是否已经完成涉案房屋的交付。
本院认为：杨杰与美麟公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同内容合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。
关于第一个争议焦点。杨杰认为涉案房屋存在严重质量问题，美麟公司认为杨杰所称质量问题属于保修范围。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋虽存在裂缝等质量问题，但东海县建设工程质量安全监督站并未认定该质量问题属于房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，而是作出建设单位进行维修的结论，故依据上述司法解释，杨杰主张的涉案房屋的质量问题并不影响交付，且杨杰在明知房屋存在上述质量问题的情况下，仍签署物业验收交接表并申请装修，表明其已知晓涉案房屋的交付现状并已实际接收了该房屋。但美麟公司对该质量问题在保修期内应承担修复责任。现美麟公司已履行修复责任，且东海县住房和城乡建设局稽查大队已认定美麟公司未对维修过的涉案房屋进行验收未违反《房屋建筑质量保修办法》建设部令第80号令条款，故杨杰关于涉案房屋即使经过维修但未经验收合格不能交付的观点无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。本院认为，美麟公司应按照双方合同约定的条件交付房屋，即涉案房屋取得商品房住宅交付使用批准文件，并在交接时出示上述证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，杨杰已取得涉案房屋所有权证，故涉案房屋已取得商品房住宅交付使用批准文件。杨杰辩称美麟公司在交接房屋时，未出示商品房住宅交付使用批准文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉案房屋无《住宅工程质量分户验收合格证》，美麟公司未完成交付义务。对此，本院认为，涉案房屋已取得商品房住宅交付使用批准文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，美麟公司对涉案房屋无《住宅工程质量分户验收合格证》的问题也予以了说明，且杨杰在物业验收交接表中未注明上述事项且已签署交接表，表明其对美麟公司的交付现状并无异议，故本院对杨杰的该辩称不予采纳。美麟公司于2013年1月4日向杨杰交付的房屋符合双方交付的约定，美麟公司未逾期交房，杨杰要求美麟公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于被上诉人杨杰答辩中关于腻子粉及运费的损失赔偿问题，因杨杰并未对原审法院判决驳回其该部分诉讼请求提起上诉，故本院二审期间对该损失不予审理。
综上，上诉人美麟公司的上诉请求和理由成立，本院依法予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01830号民事判决；
二、驳回杨杰的诉讼请求。
一审案件受理费3697元，二审案件受理费3697元，均由被上诉人杨杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。