浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第912号
上诉人（原审原告）：朱必成。
委托代理人：吴鹏。
被上诉人（原审被告）：蔡桂秀。
委托代理人：吴厚田。
委托代理人：骆艳。
原审被告：赵新华。
原审被告：赵新龙。
原审被告：金祖森。
原审被告：董新军。
原审第三人：吴苏芳。
原审第三人：赵锦。
原审第三人：赵琳。
原审第三人：周瑜梅。
原审第三人：赵珊珊。
原审第三人：龚兰英。
原审第三人：金雅妮。
原审第三人：金俊慧。
法定代理人：龚兰英。
上诉人朱必成为与被上诉人蔡桂秀、原审被告赵新华、赵新龙、金祖森、董新军、原审第三人吴苏芳、赵锦、赵琳、周瑜梅、赵珊珊、龚兰英、金雅妮、金俊慧建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第2401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告朱必成在原审中起诉称：本案五被告均系义乌市稠城街道长春村仓里自然村村民。2001-2002年间，因义乌市中国小商品城福田市场建设需要，义乌市人民政府将原稠城街道长春村仓里自然村集体土地征用，并由中国小商品城福田市场建设指挥部统一安排被征地农户的拆迁安置工作，本案五被告也在此次征地拆迁安置范围之内。2002年11月，原告经人介绍从被告赵新龙处受让安置面积36㎡，从被告董新军处受让安置面积1.75㎡，从被告赵新华处受让安置面积75.57㎡，从被告金祖森、蔡桂秀（两者系母子关系）处受让安置面积102.68㎡，以上共计216㎡。五被告均同意由原告在其受让的安置地基上建造房屋，并协助原告办理其所建造房屋的产权登记及过户手续。2003年12月5日，原告就受让的216㎡安置面积以五被告的名义参加国际商贸城拆迁安置一小区内专业街的公开竞投定位安置，取得了专业街16号楼24-27号（间）安置定位资格。安置定位后，原告即按照中国小商品城福田市场建设指挥部的统一规定，以被告赵新龙的名义缴纳了定位费及配套费。嗣后，原告便筹集资金在专业街16号楼24-27号建起了四间五层半房屋（现地址为：长春六街16幢48-56号），该房屋早已于2005年10月左右竣工验收并由原告使用至今。期间，原告曾数次要求五被告配合办理上述房屋的产权登记及过户手续，但五被告均以各种借口不予配合。为此，原告诉请：1、确认原告与各被告签订的关于拆迁安置面积转让的协议有效；2、要求五被告立即配合原告办理坐落于义乌市国际商贸城拆迁安置一小区专业街16号楼24-27号房屋（现地址为：长春六街16幢48-56号）的产权登记及过户手续。
原审被告赵新华、赵新龙在原审中共同答辩称：2002年11月7日与原告订立协议属实，被告赵新华、赵新龙确实收取了转让款，但双方未订立过受让安置面积的协议，只订立房屋转让协议。2005年投标时四被告共同委托赵新龙投标，而不是原告进行投标，所投的土地使用权法律意义上属于赵新龙。上述转让协议未经共有人同意，本身的效力待定。同时双方订立的转让协议是房屋转让协议，从内容上看是房屋确权权利的转让，而且是可以变换为宅基地使用权的，而宅基地使用权属于村集体所有，法律上不允许转让。原告诉请的是拆迁安置面积的转让协议，这三者是不同的概念。专业街16号24-27号房屋现在的土地性质是行政划拨，根据相关行政管理法的规定不能直接过户，必须经过行政审批并交纳土地出让金，且行政部门可以不办理审批，审批权是行政部门专属的权利，司法部门不能越过行政部门直接作出判决。如果原告不能提供符合行政审批所需的材料，法院应驳回原告的起诉。对于被告蔡桂秀转让面积的情况，被告赵新华、赵新龙不是很知情，但基于蔡桂秀现在的情况，请法院予以综合考虑。
原审被告蔡桂秀在原审中答辩称：原告所诉不实，蔡桂秀没有在合同中签字，未与原告签订房屋转让协议，也未委托他人签订房屋转让协议，更没有收到过任何转让款。转让土地的面积是包括在金祖森与原告签订的合同中的，被告认为上述行为侵犯了蔡桂秀的合法权益，卖平方的事情蔡桂秀并不知道，也不同意卖的，中间人也讲过卖的是金祖森的平方。综上，要求驳回原告的诉请，并要求原告返还蔡桂秀的36平方米土地面积。
原审被告金祖森在原审中答辩称：本被告与原告朱必成签订拆迁安置面积转让协议属实，同意配合原告办理房屋产权登记过户手续。在本案中本被告并没有违约，原告为何要起诉。关于蔡桂秀与朱必成之间的拆迁安置面积转让之事，蔡桂秀没有签过字。
原审被告董新军在原审中未作答辩。
原审第三人吴苏芳、赵锦、赵琳、周瑜梅、赵珊珊在原审中述称：原告与被告赵新华、赵新龙签订协议的情况第三人均不知情，收款的情况也不知情。根据补偿协议书及审批表，已经明确在册人口包括被告和第三人，这些材料真实有效，权属明确，被告赵新华、赵新龙在未经共有人同意的情况下无权擅自处分。原告和被告赵新华、赵新龙签订的协议标的物不清，不等于是被告赵新华、赵新龙户共有的拆迁安置面积。故原告与被告赵新华、赵新龙签订的房屋转让协议应系无效。
原审第三人龚兰英、金雅妮、金俊慧在原审中述称：第三人并不知道原告与被告金祖森之间签订的转让协议，也未收到过任何转让款。该协议标的不明确，如果是房屋转让，由于该房屋已经拆迁，标的物已经不存在，如果是房屋的土地转让，则集体土地不允许转让，如果属拆迁权益的转让，则该权益所涉的土地目前是行政划拨土地，在未经行政部门审批同意转让前未发生法律效力。无论标的物是哪类，都未经共有权人第三人的认可，故转让协议无效。要求驳回原告对被告金祖森的诉请。
针对原审被告的答辩及原审第三人述称意见，原审原告朱必成补充陈述：讼争房屋的土地在签订协议时及目前均属行政划拨性质。原告承认蔡桂秀确实未在原告与金祖森签订的协议中签字，但蔡桂秀对其36平方米土地转让给原告是知情同意的，且是授权委托金祖森办理转让手续的。在协议签订后，蔡桂秀按协议内容予以配合履行，体现在两个方面，一方面是作为，在定位投标过程中蔡桂秀亲自到场，且明确所有定位投标的条件或资格等都委托给赵新龙，由赵新龙参与专业街安置定位投标，即履行房屋转让协议；第二方面是不作为，本案讼争标的物定位过程中，蔡桂秀从未向原告或任何人提出过异议，即其36平方米土地为什么与本案其他被告共同参加专业街投标，没有提出过异议。因为根据规定，定位投标人必须有54平方米或是54平方米整数倍以上的人才有资格参加，定位投标的面积要打八折，即36平方米打折后只有28平方米，不足一间。蔡桂秀有子女，为什么要委托赵新龙，这是个疑问。在定位确认后，蔡桂秀并没有参与定位资格确认缴费的手续，她参与了房屋定位投标，但未支付任何配套款项，本案讼争房屋从建造直至竣工完成由原告使用至今，蔡桂秀也未向任何人提出过异议，直到2011年原告要求本案各被告配合办理产权过户登记手续，蔡桂秀才向原告要求加价补偿后才予以配合。本案被告赵新华、赵新龙与原告签订转让协议，是以被告赵新华、赵新龙为户主的全家人的意思表示，不存在被告赵新华、赵新龙无权处分共有财产的情形。被告及第三人除转让给原告的面积外，均在长春小区建有房屋，作为有民事行为能力的权利人，自家能安置几间房多少平方米应该很清楚，故第三人认为不知道转让事宜不符合常理。
原审法院审理查明：被告赵新华与第三人吴苏芳系夫妻关系，第三人赵锦、赵琳系赵新华与吴苏芳之子女。被告赵新龙与第三人周瑜梅系夫妻关系，第三人赵珊珊系赵新龙与周瑜梅之女。被告蔡桂秀与被告金祖森系母子关系，两人户籍单独立户。被告金祖森与第三人龚兰英于2007年9月6日经法院调解离婚，第三人金雅妮、金俊慧系金祖森与龚兰英之女。金祖森现于新疆维吾尔自治区库尔勒监狱服刑。2001-2002年，因建设义乌中国小商品城福田市场需要，义乌市人民政府将五被告及第三人原所在的义乌市稠城街道长春村仓里自然村集体土地征用，并由中国小商品城福田市场建设指挥部统一安排被征地农户的拆迁安置工作。2002年11月7日，经中间人介绍，原告朱必成分别与被告赵新华、赵新龙、董新军签订《房屋转让协议》各一份，约定被告将其所有的坐落于义乌市稠城街道长春村仓里自然村房屋确权权利分别为75.57平方米、36平方米、1.75平方米转让给原告，转让价格每平方米18000元，合计金额分别为1360260元、648000元、31500元。同日，被告赵新华、赵新龙、董新军分别出具上述金额的收条一份给原告。2002年11月28日，原告朱必成与被告金祖森签订《房屋转让协议》一份，约定金祖森将其所有的坐落于义乌市稠城街道长春村仓里自然村房屋确权权利102.68平方米转让给原告，转让价格每平方米18000元，合计金额1848240元。同日，金祖森出具上述款项的收条一份给原告。2003年11月7日，被告赵新华户以赵新华、吴苏芳、赵锦、赵琳四人名义报批取得291.57平方米建房用地；被告赵新龙户以赵新龙、周瑜梅、赵珊珊三人名义报批取得104平方米建房用地；被告金祖森户以金祖森、龚兰英、金雅妮、金俊慧四人名义报批取得174.68平方米建房用地；被告蔡桂秀一人报批取得36平方米建房用地。2003年12月，依据2003年11月29日赵新华、金祖森、蔡桂秀、董新军的地块竞投委托书，赵新龙受托参加义乌国际商贸城长春村拆迁安置街区地块的竞投工作，并以建筑占地每平方米18800元的价格中标取得16号楼24-27号地块的安置资格，共计建筑占地175.23平方米，应抵扣安置面积216平方米，总计价款3294324元。2003年12月12日，经义乌市公证处公证，中国义乌国际商贸城建设指挥部（甲方）与赵新龙、金祖森、蔡桂秀、董新军、赵新华（乙方）签订上述内容的长春拆迁安置区街区地块竞投定位协议书一份，赵新龙在协议书上签名盖指印。同日，原告朱必成以被告赵新龙名义交纳选位费3294324元及配套费120000元。根据长春拆迁户街区房屋安置一览表载明，16号楼24-27号地块的安置面积构成为赵新龙36平方米、金祖森66.68平方米、蔡桂秀36平方米、董新军1.75平方米、赵新华75.57平方米。后原告朱必成在该地块上出资建造房屋，现房屋门牌号为长春六街16幢48-56号。被告金祖森户除转让给原告朱必成的安置面积66.68平方米外，余108平方米安置面积在长春五街87、89号自行建造房屋。后金祖森将该房出卖给案外人方嵘，方嵘已取得该房的房屋所有权证。因蔡桂秀居住于长春五街87、89号的房屋内，故2010年11月方嵘曾向本院起诉蔡桂秀，要求蔡桂秀腾退占用的房屋。2007年9月6日，金祖森与龚兰英经本院调解离婚，对夫妻共同财产与共同债权债务未有约定。被告赵新华户、赵新龙户除转让给原告的房屋安置面积外，亦在长春小区另行建造房屋居住生活。另外，2001年9月6日，蔡桂秀与儿子金祖森、儿媳龚兰英、女儿黄荷美、黄荷碧、黄瑛签订《家庭协议》一份，对仓里村旧村改造引起的一些家庭事宜订立如下协议：1、祖新（森）户按村规改造所欠的建房面积54㎡由母亲处无条件划出。2、划出后母亲的36㎡拼入祖新户建房一间，其它多余面积在打折后按实际平方出售。3、母亲一间房屋的土地等证做给她本人所有。4、多余面积出售后，母亲本人留足捌万元备用金，以防晚年的身体变化。此款除母亲本人自用外，其他兄弟姐妹都不得随意动用。5、母亲以后的生活问题一切由祖新承担。母亲年老后，其一间房屋留给祖新继承。母亲提留的捌万元备用金在其年老后多余部分归祖新所有。6、母亲在世之日，如祖新不能尽到抚养之责的，母亲有权变卖其一间房屋。7、多余面积出售后，祖新应付给黄瑛人民币壹拾万元正，应付给黄荷美人民币贰万伍仟元正。8、有关继父黄云秀留下的债务由祖新承担还清。债务有：杭州姑姑2500元，龙星4000元，雪英5000元，草塘沿姑姑1300元，荷碧12500元。9、以上协议由全家成年人签字后生效。2004年12月，经浙江省人民政府审批，五被告及第三人原所在村的集体土地征用手续完成，拆迁安置的涉案房屋的土地性质转为行政划拨。本案审理过程中，经原告申请，原审法院委托金华精诚司法鉴定所对2003年11月29日蔡桂秀的《中国义乌国际商贸城长春村拆迁安置街区地块竞投委托书》上签名是否蔡桂秀本人所写，指印是否蔡桂秀本人所捺印进行鉴定。2012年11月8日，该所出具精诚（2012）文鉴字第219号、痕鉴字第219号司法鉴定意见书，鉴定意见：落款时间为“2003年11月29日”的《中国义乌国际商贸城长春村拆迁安置街区地块竞投委托书》中委托人部位“蔡桂秀”签名字迹是否蔡桂秀本人所写不能作出鉴定意见；“蔡桂秀”签名字迹处红色指印不是蔡桂秀本人所捺印。原告交纳鉴定费用5000元。
原审法院审理认为：本案原告朱必成与被告赵新华、赵新龙、金祖森、董新军分别达成的名为房屋转让的协议实为拆迁安置土地权益转让的协议，该协议系双方的真实意思表示。虽然该房屋确权的土地性质原为集体所有，但拆迁安置的土地经政府办理土地征用手续后已转为行政划拨，故本案合同标的物的买卖并不违反法律法规的禁止性规定。本案五被告及第三人对相应的涉案安置土地共有或所有的事实清楚，依据充分，应予认定。争议的焦点问题在于被告赵新华、赵新龙、金祖森处分共有标的物的行为对各自相应的第三人是否构成表见代理，以及被告金祖森处分蔡桂秀36平方米拆迁安置土地权益的行为是否构成表见代理。被告赵新华与第三人吴苏芳、赵锦、赵琳系夫妻子女关系，被告赵新龙与第三人周瑜梅、赵珊珊系夫妻子女关系，被告金祖森与第三人龚兰英、金雅妮、金俊慧原系夫妻子女关系，直至2007年9月6日金祖森与龚兰英才经法院调解离婚。对于房屋拆迁安置这一家庭重大事项，作为共同生活的家庭成员应当知道本户获批的拆迁安置土地面积总额，而且在涉案房产的长春小区同一区块，上述被告及第三人也另行建造房屋共同居住生活数年，故各第三人应当知道被告出卖本户部分拆迁安置土地的事实，原告有理由相信被告有权利处分其家庭共有财产，且原告也支付了相应的合理对价，故原告主观上应系善意、无过失。被告赵新华、赵新龙的转让行为及金祖森转让66.68平方米拆迁安置土地权益的行为应构成表见代理，被告赵新华、赵新龙于2002年11月7日分别与原告签订的转让协议合法有效，被告金祖森于2002年11月28日转让其家庭共有的66.68平方米拆迁安置土地权益的行为亦系有效。出卖人协助买受人办理房屋产权登记及过户手续是合同履行的附随义务，故上述被告应当协助原告办理涉案房屋的产权登记及过户手续。被告蔡桂秀与金祖森虽系母子关系，但两人户籍单独立户，而且原告明知金祖森出让的102.68平方米安置土地权益中包含有蔡桂秀单独审批的36平方米，在金祖森未出示蔡桂秀的授权委托书或提供其他足以相信金祖森有代理权的材料的情况下，原告即与金祖森签订合同存有过失，金祖森出卖蔡桂秀36平方米安置土地权益的行为不构成表见代理，应系无权处分。蔡桂秀系文盲，根据原审法院确认证明力的精诚（2012）文鉴字第219号、痕鉴字第219号司法鉴定结论，2003年11月29日的《中国义乌国际商贸城长春村拆迁安置街区地块竞投委托书》中委托人“蔡桂秀”签名字迹处红色指印不是蔡桂秀本人所捺印，故可以认定蔡桂秀对地块投标事宜并未参与。而且根据蔡桂秀与子女签订的家庭协议，蔡桂秀有理由相信其36平方米安置土地与金祖森户一起建造在长春五街87、89号，事实上至方嵘起诉时蔡桂秀确居住于此，况金祖森也未将受让款交付给蔡桂秀，故认定蔡桂秀对转让一事知情并事后予以追认依据不足，由此金祖森于2002年11月28日转让蔡桂秀所有的36平方米拆迁安置土地权益的行为系无效。因无效导致的法律后果当事人可另行主张权利。被告董新军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和抗辩等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱必成于2002年11月7日分别与被告赵新华、赵新龙、董新军签订的转让协议有效；原告朱必成于2002年11月28日与被告金祖森签订的转让协议中转让属金祖森户所有的拆迁安置土地权益66.68平方米的部分有效。二、被告赵新华、赵新龙、金祖森、董新军于本判决生效之日起十日内协助原告朱必成办理坐落于义乌市国际商贸城拆迁安置一小区专业街16号楼24-27号房屋（现地址为：长春六街16幢48-56号）的产权登记及过户手续。三、驳回原告朱必成的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由原告朱必成负担6467元，由被告赵新华负担13574元，由被告赵新龙负担6467元，由被告金祖森负担11978元，由被告董新军负担314元。鉴定费用5000元，由原告朱必成负担。
上诉人朱必成不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定上诉人朱必成于2002年11月28日与原审被告金祖森签订的转让协议中转让属于被上诉人蔡桂秀所有的拆迁安置土地权益36平方米的部分无效，属认定事实错误。理由如下：一、被上诉人蔡桂秀与原审被告金祖森系母子关系，两人户籍虽单独立户，但蔡桂秀系丧偶，金祖森又系其独子，事实上蔡桂秀与金祖森在农村始终维系着同属一个家庭的状态。而且，蔡桂秀年事已高，金祖森实际上就是这个家庭的一家之主，有权决定并代理家里的所有大小事务。2002年11月28日，上诉人朱必成与金祖森签订包括转让属蔡桂秀所有的拆迁安置土地权益36平方米的转让协议，完全是基于其对金祖森拥有家事代理权的信任。在签订转让协议之日，金祖森表示其母亲蔡桂秀正因病入院治疗中，不方便前来签订协议，遂委托其全权处理，其还特别强调有关转让协议中出卖方的义务及其母亲蔡桂秀一定会予以配合的。事实上，就蔡桂秀因病入院治疗的情况，在当时上诉人也早已经介绍人赵锡苏的介绍而有所了解，因此，上诉人对于蔡桂秀系因病入院治疗而委托其子金祖森签订转让协议一事深信不疑。其在此等情况下与金祖森个人签订协议而未要求其出示蔡桂秀的授权委托书，系人之常情，不存在任何过失。由此，上诉人认为，原审法院认定金祖森出卖蔡桂秀36平方米安置土地权益的行为不构成表见代理而应系无权处分，是错误的。二、2003年12月，依据2003年11月29日赵新华、金祖森、蔡桂秀、董新军的地块竞投委托书，赵新龙受托参加义乌国际商贸城长春拆迁安置街区地块的竞投工作。由此可看出，包括蔡桂秀在内的各安置土地权益出卖人均是在以积极作为的形式履行与上诉人签订的转让协议。即使金祖森出卖蔡桂秀36平方米安置土地权益的行为系无权处分，蔡桂秀已经以委托赵新龙投标的默示作为方式对金祖森的处分行为予以追认。原审法院以《地块竞投委托书》中委托人“蔡桂秀”签名字迹处红色指印不是蔡桂秀本人所捺印，认定蔡桂秀对地块投标事宜未参与，是错误的。该份《地块竞投委托书》，系经上诉人申请后由原审法院向义乌国际商贸城建设指挥部调查取证而来的，至于委托人“蔡桂秀”签名字迹处红色指印是不是蔡桂秀本人所捺印，对于上诉人来说是无法左右的。但上诉人完全有理由相信，授权赵新龙参加地块竞投系蔡桂秀本人的真实意思表示，因为该份《地块竞投委托书》是在义乌市公证处、义乌国际商贸城建设指挥部两个部门严格把关之下形成的，并且义乌市公证处（2003）浙义证民字第8413号公正书中又对赵新龙的委托代理人地位作了进一步的确认。所以，在地块竞投结束后，上诉人也正是基于对政府部门的公信力以及公证书的证明力的内心确信，才交纳了选位费、配套费，嗣后又在该地块上出资建房。因此，上诉人取得蔡桂秀所属的36平方米安置土地权益，完全是善意的、合法的。三、原审法院根据蔡桂秀与子女签订的家庭协议，即认定蔡桂秀有理由相信其36平方米安置土地与金祖森户一起建造在长春五街87、89号，系错误的。该份家庭协议形成于上诉人与金祖森签订转让协议之前，在未排除在后转让协议系对之前家庭协议内容的变更的合理推断之下，原审法院即作出如此先入为主的认定，显然有失公允。实际上，在金祖森、蔡桂秀将102.68平方米安置面积转让给上诉人后，金祖森用余下的108平方米安置面积在长春五街87、89号自行建造了房屋，蔡桂秀与金祖森在该房屋共同居住数年。蔡桂秀作为一个完全民事行为能力人，其完全有能力而且有义务分辨其所属的36平方米安置土地的坐落。综上，上诉人请求二审法院依法改判：一、撤销义乌市人民法院作出的（2011）金义民初字第2401号民事判决第三项，改判为：（一）确认上诉人朱必成于2002年11月28日与原审被告金祖森签订的转让协议中转让属被上诉人蔡桂秀所有的拆迁安置土地权益36平方米的部分有效；（二）被上诉人蔡桂秀立即协助上诉人朱必成办理坐落于义乌市国际商贸城拆迁安置一小区专业街16号楼24-27号房屋（现地址为：长春六街16幢48-56号）的产权登记及过户手续。二、由被上诉人承担本案一、二审与其相关的诉讼请求部分的诉讼费用。
被上诉人蔡桂秀答辩称：一、上诉人上诉状中提到蔡桂秀有独子，蔡桂秀还有三个女儿。二、从1992年蔡桂秀再婚后，就与王允秀、王英（瑛）共同生活，双方还共同育有一个女儿，蔡桂秀与金祖森不属于一个家庭，双方是各自生活。三、上诉人上诉状中提及蔡桂秀因病入院治疗，没有这回事。四、上诉人提到授权赵新龙投标系蔡桂秀真实意思表示，事实是蔡桂秀没有允许任何人转让其所有的36个平方米的土地，更没有参与过竞投。五、早在2001年，蔡桂秀、金祖森以及家庭的其他成员就签订了家庭协议，对蔡桂秀所有的36个平方米的土地使用权，作出明确约定（归她自己所有），房屋产权证要作她名下，所以根本不存在蔡桂秀转让36个平方米的土地使用权的事实，蔡桂秀也没有同意过转让，也没有取得过转让款。
原审被告赵新华、赵新龙、金祖森、董新军、原审第三人吴苏芳、赵锦、赵琳、周瑜梅、赵珊珊、龚兰英、金雅妮、金俊慧未作答辩。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理，对原审认定的事实予以确认。
本院认为：蔡桂秀作为一名1939年出生的老人，对世事的关注程度、辨识能力相对较弱；蔡桂秀虽与金祖森系母子关系但分开居住；蔡桂秀与金祖森、儿媳龚兰英、女儿黄荷美、黄荷碧、黄瑛曾签订过《家庭协议》，约定蔡桂秀本人的36平方米拼入金祖森户；蔡桂秀多年来居住在金祖森用108平方米安置面积在长春五街87、89号建造的房屋；朱必成应知涉诉的36平方米的权利人为蔡桂秀，在其签订合同时既没有要求金祖森出具委托证明材料，也未经蔡桂秀本人认可；综合以上事实，朱必成上诉称金祖森与朱必成签订合同转让蔡桂秀36平方米土地安置权益的行为构成表见代理的请求依据不足，原审法院将该行为认定为无权处分符合法律规定。金祖森在其与朱必成缔约处分蔡桂秀涉诉的36平方米安置面积时，对该安置面积没有处分权，但并不影响作为原因行为的转让协议的效力，双方签订的协议处分该安置面积的部分仍然有效。关于朱必成上诉要求蔡桂秀协助其办理相应房屋的产权登记及过户手续的请求，金祖森与朱必成缔约转让蔡桂秀涉诉的36平方米安置面积的行为能否发生权利转移的物权变动效果，则取决于金祖森嗣后能否取得相应处分权。本案中的金华精诚司法鉴定所作出的精诚（2012）文鉴字第219号、痕鉴字第219号司法鉴定意见书，不能确定2003年11月29日的《中国义乌国际商贸城长春村拆迁安置街区地块竞投委托书》系经蔡桂秀本人确认，进而不能认定蔡桂秀参与了对涉诉地块投标的相关事宜，这意味着，金祖森始终没有取得蔡桂秀名下36平方米安置面积的处分权，故本院不支持朱必成上诉要求蔡桂秀协助其办理相应房屋的产权登记及过户手续的请求。综上，朱必成上诉请求中合理的部分，本院予以支持，依据不足的部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第2401号民事判决第一项、第二项及案件受理费和鉴定费负担部分；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第2401号民事判决第三项；
三、确认朱必成于2002年11月28日与金祖森签订的转让协议中转让属于蔡桂秀所有的拆迁安置土地权益36平方米的部分有效；
四、驳回朱必成的其他诉讼请求。
二审案件受理费6467元，由上诉人朱必成和被上诉人蔡桂秀各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年八月六日
代书 记员 朱 丽 敏