吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第196号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长春融通资产管理有限公司。住所：长春市重庆路**号。
法定代表人：王凯，总经理。
委托代理人：王向东，吉林天地泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林国美电器有限公司。住所：长春市朝阳区西安大路****号林晟大厦*楼**楼。
法定代表人：黄秀虹，总经理。
委托代理人：张建国，该公司法律顾问。
委托代理人：毕超，该公司法律顾问。
上诉人长春融通资产管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长春融通资产管理有限公司的委托代理人王向东，被上诉人吉林国美电器有限公司的委托代理人张建国、毕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春融通资产管理有限公司原审诉称：2011年3月28日，吉林国美电器有限公司与长春环贸租赁有限公司签订《房屋租赁合同》，约定吉林国美电器有限公司承租长春市重庆路1234号一至三层局部房屋，用于卖场经营，租期自2011年4月1日至2016年1月17日止。2013年7月16日，双方签订《补充协议》变更吉林国美电器有限公司租赁的楼层位置及面积为一层局部建筑面积4000平方米，使用面积3521平方米，租赁费用变更为每年4，800，000.00元，交纳方式不变。2013年7月17日，长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司及长春环贸租赁有限公司三方签订《合同主体变更协议》，约定长春融通资产管理有限公司成为《房屋租赁合同》及相关补充协议的出租方，承继长春环贸租赁有限公司原有全部合同及补充协议项下权利、义务、责任及收益。按照合同及相关补充协议约定，吉林国美电器有限公司应于2014年7月8日（提前十天）一次性交纳2014年7月18日至2015年1月18日期间的房屋租赁费用2，400，000.00元，另外吉林国美电器有限公司应于2014年4月15日（提前30天）一次性交纳2014年夏季空调制冷电费252，000.00元，并分别提前一个月交纳2014年5、6月份电费，但上述费用吉林国美电器有限公司拒绝交纳，拖欠至今。此外，在以往交纳租赁费用、电费及空调费的过程中，吉林国美电器有限公司多次违反合同约定，不及时交纳、长期拖欠，经长春融通资产管理有限公司多次催告无果，已给长春融通资产管理有限公司造成重大损失。为此长春融通资产管理有限公司分别于2014年8月5、6、7日三次向吉林国美电器有限公司发函，要求吉林国美电器有限公司履行合同义务。时至今日，吉林国美电器有限公司拖欠租赁费用均已超过合同约定的30天期限，按照合同第十三条、“另行约定”第16条、及补充协议第1条约定，吉林国美电器有限公司已经构成合同根本违约，除向长春融通资产管理有限公司足额支付上述费用外，还应支付一年租赁费用4，800，000.00元作为违约金。故长春融通资产管理有限公司提起诉讼，要求吉林国美电器有限公司给付长春融通资产管理有限公司迟延支付租金、违约金共计5，457，800.00元，解约违约金1，200，000.00元；吉林国美电器有限公司给付长春融通资产管理有限公司空调费252，000.00元（2015年5月15日至9月30日期间）并承担迟延交纳利息损失自2014年3月5日起按月利2%计算直至给付为止（至起诉前的损失数额为27，120.00元）；吉林国美电器有限公司给付长春融通资产管理有限公司供暖费216，000.00元（2014至2015年度）并承担利息损失自2014年10月1日起按月利2%至给付完毕为止（至起诉前损失数额为20，304.00元）；吉林国美电器有限公司给付长春融通资产管理有限公司电费95，786.60元（2014年8、9、10月份电费，按最终双方核对电表数字确定所欠电费额）并承担利息损失10，866.84元，分别按每月9日起按月利2%计算至实际给付为止；吉林国美电器有限公司赔偿长春融通资产管理有限公司2号门和3号门损坏损失200，000.00元；诉讼费、保全费由吉林国美电器有限公司承担。
针对长春融通资产管理有限公司的起诉，吉林国美电器有限公司辩称：一、长春融通资产管理有限公司诉吉林国美电器有限公司给付迟延支付违约金无事实和法律依据。根据租赁合同约定，吉林国美电器有限公司并不存在违约情况，依据约定长春融通资产管理有限公司在三次书面函告后，仍未支付租金的，才构成合同内约定的解除条件成就，如长春融通资产管理有限公司所称属实，其在2014年8月5至7日三次书面向吉林国美电器有限公司催要租金，但事实上，吉林国美电器有限公司已经于2014年8月29日实际支付了半年的租赁费用2，400，000.00元，时间上并未超过合同约定的期限，合同内约定的违约解除条件并未成就，更何况依据合同第十五条约定长春融通资产管理有限公司应在收取租赁费用前两个工作日内向吉林国美电器有限公司开具符合合同约定的发票，否则吉林国美电器有限公司有权迟延支付，直至提供发票时止，实际上长春融通资产管理有限公司开具发票的时间为2014年8月2日，吉林国美电器有限公司实际收到发票的时间为2014年8月27日，吉林国美电器有限公司于2014年8月29日支付租赁费用符合合同约定，不存在迟延的情况，所以长春融通资产管理有限公司所诉迟延支付租金、违约金与事实不符，吉林国美电器有限公司并不构成违约，不应承担违约责任；二、长春融通资产管理有限公司在诉请中，主张解约违约金1，200，000.00元，这是合同约定的吉林国美电器有限公司依约解除合同的补偿金额，长春融通资产管理有限公司的主张即视为长春融通资产管理有限公司已认可了合同解除的事实；三、吉林国美电器有限公司认为合同约定的违约金、解除违约金标准均过高，请求法院依法予以降低；四、对于长春融通资产管理有限公司主张的违约金、解约违约金存在重复主张的情况，不应得到法院的支持；五、长春融通资产管理有限公司在诉请中主张给付空调费、供暖费及电费的主张与事实不符，依据合同第二十五条约定，空调电费为14.00元每平米每月，但在2014年长春融通资产管理有限公司并未向吉林国美电器有限公司承租的该房屋提供空调制冷，长春融通资产管理有限公司无相应证据证明，期间为吉林国美电器有限公司提供空调制冷并产生了电费，依据合同约定产生的应该是空调电费，而无论产生电费多少，均包含在了正常电费之内，吉林国美电器有限公司不存在拖欠空调电费的情况，对于供暖费依据合同约定，吉林国美电器有限公司已经于2014年9月1日书面通知长春融通资产管理有限公司解除合同，并于2014年12月5日实际解除了租赁合同，对于长春融通资产管理有限公司主张给付其2014和2015年整个供暖季的费用与事实不符，即使支付也应该以实际使用发生为标准，吉林国美电器有限公司已经于2014年9月1日书面通知长春融通资产管理有限公司解除合同，根据当地供暖期的开始时间，应于每年的10月份开始供暖，吉林国美电器有限公司提前履行了告知义务，长春融通资产管理有限公司依约不应再予以提供供暖。关于电费长春融通资产管理有限公司陈述的与事实不符，吉林国美电器有限公司并不存在拖欠电费的情况，依照此前的操作惯例及长春融通资产管理有限公司之前发函要求的方式，该承租房屋产生的电费，已与长春融通资产管理有限公司所有的另一房屋外立面装修期间，拖欠吉林国美电器有限公司的电费进行了冲抵，所以并不存在吉林国美电器有限公司拖欠电费的情况，长春融通资产管理有限公司主张的空调费、电费、供暖费的利息部分，双方在合同内并无约定，依据约定，不应得到支持；六、长春融通资产管理有限公司在诉请中主张吉林国美电器有限公司赔偿其2、3号门损坏损失，与事实不符合，无法律依据，通过长春融通资产管理有限公司的此项主张，能够证明长春融通资产管理有限公司已经实际接收并控制该房屋，证明了吉林国美电器有限公司之前强调的合同已解除并将房屋返还给长春融通资产管理有限公司的主张。综上，吉林国美电器有限公司认为长春融通资产管理有限公司诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回长春融通资产管理有限公司的诉讼请求。
吉林国美电器有限公司原审反诉称：2011年3月28日，吉林国美电器有限公司与长春环贸租赁有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了位于长春市重庆路1234号1-3层的局部房屋。承租期限自2011年4月1日至2016年1月17日。2013年7月16日，双方就变更承租区域及承租面积等事宜签订了《补充协议》，协议内将租赁费用变更为每年4，800，000.00元。2013年7月17日，吉林国美电器有限公司、长春环贸租赁有限公司及长春融通资产管理有限公司三方签订了《合同主体变更协议》，约定由长春融通资产管理有限公司作为原合同的出租方，承继长春环贸租赁有限公司履行原合同项下的权利、义务、责任及收益。合同履行期间，吉林国美电器有限公司依约履行义务，并向长春融通资产管理有限公司支付了2014年7月18日至2015年1月17日期间的租赁费用2，400，，000.00元。由于长春融通资产管理有限公司屡次对该房屋进行改造装修，导致吉林国美电器有限公司承租的该门店持续经营亏损，吉林国美电器有限公司按照原合同约定向长春融通资产管理有限公司送达了解除原合同的书面通知，告知依约原合同于2014年12月5日解除。吉林国美电器有限公司按照约定要求将房屋空置返还长春融通资产管理有限公司，但在吉林国美电器有限公司办理资产清撤过程中，长春融通资产管理有限公司私自采取了封门、扣押吉林国美电器有限公司全部资产的行为，给吉林国美电器有限公司造成了严重经济损失，故提起反诉，要求确认长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司的租赁合同于2014年12月5日解除；长春融通资产管理有限公司向吉林国美电器有限公司返还已扣押的全部资产；长春融通资产管理有限公司向吉林国美电器有限公司返还已支付未产生的租赁费用565，479.45元。全部诉讼费由长春融通资产管理有限公司负担。
针对吉林国美电器有限公司的反诉，长春融通资产管理有限公司辩称：同意解除合同，但不认可合同解除期限为2014年12月5日。吉林国美电器有限公司违反双方租赁期限的约定，根据双方在合同当中的约定，应当向长春融通资产管理有限公司交纳三个月的租赁费作为补偿金；长春融通资产管理有限公司并没有扣押吉林国美电器有限公司的资产，吉林国美电器有限公司的店面内仍然放置着其原本陈列的各种电器，不存在返还吉林国美电器有限公司被扣押财产的事实；由于吉林国美电器有限公司屡次违约，给长春融通资产管理有限公司造成了各种经济损失，所以其请求的第三项返还租赁费用不应得到支持。
原审法院审理查明：一、2011年3月28日，长春环贸租赁有限公司与吉林国美电器有限公司签订租赁合同，长春环贸租赁有限公司为甲方，吉林国美电器有限公司为乙方，约定：甲方将位于长春市朝阳区重庆路1234号一层局部、二层局部、三层局部建筑面积7000平方米的房屋出租给乙方用于商用；租赁期限自2011年4月1日起至2016年1月17日止；租赁费用按半年支付，前一期租赁费用期满前十日内支付下一期半年足额租赁费用；水电费、空调电费、供暖费由乙方承担；租赁场地交付时间为2011年4月1日；合同期内，甲乙双方任何一方发生变更，变更后的主体仍应继续履行合同项下的全部权利和义务；乙方无正当理由迟延交付水电费的，迟延一天应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金；甲方按照长春市朝阳区重庆路1088号、乙方按照长春市朝阳区安达街1200号的地址交付本合同约定的各种文书、票据或发送通知，一方指定其他地址或地址变更，须及时书面通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。第七十二条约定：甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将该物业交还给长春融通资产管理有限公司，该15日不计算租金。合同另行约定：甲方在收取租赁费用前2个工作日向乙方提供正规的租赁费发票及设备使用费发票，否则乙方有权延期支付租赁费用，直至甲方提供正式租赁发票时止；乙方未按规定应缴纳租赁费用的最后日期迟延交付租金，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之一为标准（即2600元）向甲方支付迟延履行金；甲方三次书面通知后，乙方延迟超过30天的属乙方违约，乙方承担全部责任，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付一年租赁费用作为违约金赔偿全部损失；乙方以该租赁物业开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并补偿甲方三个月的租金，如果不提前通知应赔偿甲方一年租赁费用及全部损失；甲乙双方根据本合同发出的任何通知，在信函寄出两个工作日后视为送达，信函发出后对方拒收或改变通信地址等退回信函视为送达。二、2013年7月16日，长春环贸租赁有限公司与吉林国美电器有限公司签订补充协议，长春环贸租赁有限公司为甲方，吉林国美电器有限公司为乙方，约定：自2013年7月18日起，将原建筑面积7000平方米、计租面积4781平方米的租赁区域调整为一层局部建筑面积4000平方米、使用面积3521平方米，租赁费用调整为480万元／年，出租期间无递增，支付方式按原合同履行；本协议未作约定的部分，仍按照主合同约定履行。三、2013年7月17日，长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司与长春环贸租赁有限公司签订合同主体变更协议，长春环贸租赁有限公司为甲方，吉林国美电器有限公司为乙方，长春融通资产管理有限公司为丙方，约定：自本变更协议生效之日起至租赁合同期满，丙方取代甲方成为租赁合同的出租方，丙方取代甲方承担租赁合同项下的全部权利、义务、责任及收益，由丙方继续与乙方履行租赁合同，甲方在本协议变更日之后不再承担租赁合同项下的任何责任和义务；承租期间，丙方确定长春市朝阳区重庆路1088号为各种文书、票据、来往函件的接收地址。四、2014年1月8日，长春融通资产管理有限公司按照合同约定向吉林国美电器有限公司开具了2014年1月至7月的租金2，400，000.00元的发票，并于2014年2月20日、3月17日、3月19日书面通知吉林国美电器有限公司交纳2014年1月至7月的租金2，400，000.00元。2014年5月22日吉林国美电器有限公司向长春融通资产管理有限公司缴纳了2014年1月至7月的租金2，400，000.00元。五、2014年8月29日，吉林国美电器有限公司向长春融通资产管理有限公司支付了2014年7月18日至2015年1月17日期间的租金。五、在合同履行过程中，吉林国美电器有限公司尚欠长春融通资产管理有限公司2014年5月15日至9月30日的空调费252，000.00元、2014年8、9、10月份电费95，786.60元。六、吉林国美电器有限公司对未给付长春融通资产管理有限公司2014至2015年度供暖费的事实没有异议。七、2014年9月1日，吉林国美电器有限公司根据合同主体变更协议约定的地址通过邮政特快专递向长春融通资产管理有限公司邮寄了解约函，以公司已连续三个月以上亏损为由，要求于2014年12月5日与长春融通资产管理有限公司解除租赁合同并在撤场后按约定向长春融通资产管理有限公司支付补偿款。对于该邮政特快专递长春融通资产管理有限公司拒收。八、2014年12月24日，中鹏会计师事务所有限公司为吉林国美电器有限公司出具专项审计报告。结论为：吉林国美电器有限公司所属的吉林国美电器有限公司融通分公司2014年6月、7月、8月的经营成果分别是亏损337，554.34元、109，872.77元、229，796.45。九、本案在审理过程中，长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司均同意解除租赁合同。2015年2月11日吉林国美电器有限公司在将自有的全部财产搬出所承租的房屋后，将及所承租的房屋钥匙返还长春融通资产管理有限公司。
原审法院认为：关于长春融通资产管理有限公司的本诉部分：一、长春环贸租赁有限公司与吉林国美电器有限公司签订的租赁合同、补充协议，长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司与长春环贸租赁有限公司签订的合同主体变更协议均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司均有权依据租赁合同、补充协议以及合同主体变更协议，向对方主张权利。二、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿违约金4，800，000.00元即一年的租赁费用的诉讼请求，因吉林国美电器有限公司确有在收到长春融通资产管理有限公司三次书面通知后，延迟超过30日给付租金，存在违约的行为，根据合同的约定应承担违约金，但吉林国美电器有限公司提出的违约金过高应予酌减的主张亦应予以支持。故吉林国美电器有限公司应承担未给付租金2，400，000.00元自2014年1月8日（吉林国美电器有限公司收到长春融通资产管理有限公司开具发票的时间）起至2014年5月22日（吉林国美电器有限公司给付租金的时间）止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金。三、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2011年7月7日至2011年9月13日的违约金171，600.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故对于长春融通资产管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。四、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2012年1月5日至2012年2月9日的违约金91，000.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故对于长春融通资产管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。五、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2012年7月13日至2012年8月3日的违约金57，200.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故对于长春融通资产管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。六、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2013年1月14日至2013年3月1日的违约金122，200.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故对于长春融通资产管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。七、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2013年8月1日至2013年9月24日的违约金143，000.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故对于长春融通资产管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。八、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2014年8月2日至2014年8月29日的违约金72，800.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故对于长春融通资产管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。九、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司支付解约违约金1，200，000.00元的诉讼请求，根据租赁合同“乙方（指吉林国美电器有限公司）以该租赁物业开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方（指长春融通资产管理有限公司），并补偿甲方三个月的租金”的约定，在吉林国美电器有限公司出现连续三个月经营亏损的情形后，吉林国美电器有限公司于2014年9月1日向长春融通资产管理有限公司邮寄送达了解约函，长春融通资产管理有限公司拒收，根据租赁合同的约定，应视为解约函已经送达。故吉林国美电器有限公司应当按照租赁合同的约定，给予长春融通资产管理有限公司补偿款即三个月的租金1，200，000.00元。十、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司给付2014年5月15日至2014年9月30日的空调费252，000.00元及利息的诉讼请求，因吉林国美电器有限公司自认没有给付，故吉林国美电器有限公司应给付长春融通资产管理有限公司空调费252，000.00元。关于利息，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明吉林国美电器有限公司何时收到长春融通资产管理有限公司开具的发票，故利息自吉林国美电器有限公司自认的2014年6月23日起算至吉林国美电器有限公司给付空调费本金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。十一、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司给付2014年至2015年度的供暖费216，000.00元及利息的诉讼请求，因吉林国美电器有限公司于2015年2月11日将自有的全部财产搬出所承租的房屋，故供暖费应自2014年10月25日计算至2015年2月11日，按照每日1，293.00元（216，000.00元÷167天）计算，为140，937.00元（1，293.00元X109天）。关于利息应自吉林国美电器有限公司收到供暖费发票之日，即2014年9月25日起算至吉林国美电器有限公司付清供暖费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。十二、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司给付2014年8、9、10月份电费95，786.60元及利息的诉讼请求，因吉林国美电器有限公司自认没有给付，故吉林国美电器有限公司应给付长春融通资产管理有限公司2014年8、9、10月份电费95，786.60元。关于利息，应自吉林国美电器有限公司收到电费发票之日即33，437.30元自2014年9月25日、32，646.90元自2014年11月4日、29，702.40元自2014年11月18日起分段计算至吉林国美电器有限公司付清电费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。吉林国美电器有限公司关于双方以往存在以红旗街店的电费与本案王府井店的电费进行互相抵顶的交易习惯的抗辩，与长春融通资产管理有限公司的本次诉讼无关，故对于吉林国美电器有限公司的抗辩不予支持。十三、关于长春融通资产管理有限公司要求吉林国美电器有限公司赔偿2号门和3号门损坏损失200，000.00元的诉讼请求，因长春融通资产管理有限公司没有提供证据证明其主张，故本院不予支持。十四、关于长春融通资产管理有限公司要求的空调费、供暖费、2014年8、9、10月份电费的利息按照月利2%计算的主张，于法无据，本院不予支持。关于吉林国美电器有限公司的反诉：一、吉林国美电器有限公司于2014年9月1日向长春融通资产管理有限公司邮寄送达了解约函，长春融通资产管理有限公司拒收，根据租赁合同的约定，应视为解约函已经送达。故长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司签订的租赁合同应于2014年12月5日解除。二、吉林国美电器有限公司关于要求长春融通资产管理有限公司返还已扣押的全部资产的反诉请求，因吉林国美电器有限公司已于2015年2月11日将自有的全部财产搬出所承租的房屋，故对于吉林国美电器有限公司的该项反诉请求不予支持。三、长春融通资产管理有限公司、吉林国美电器有限公司签订的租赁合同虽于2014年12月5日解除，但吉林国美电器有限公司实际离开承租房屋的时间为2015年2月11日，因吉林国美电器有限公司缴纳的租金至2015年1月17日，故对于吉林国美电器有限公司要求长春融通资产管理有限公司返还未产生的租赁费用565，479.45元的反诉请求不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长春融通资产管理有限公司作为变更后的出租方与吉林国美电器有限公司履行的于2011年3月28日签订的租赁合同于2014年12月5日解除。二、吉林国美电器有限公司于本判决生效后立即给付长春融通资产管理有限公司违约金（以2，400，000.00元为基数，自2014年1月8日起至2014年5月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。三、吉林国美电器有限公司于本判决生效后立即给付长春融通资产管理有限公司补偿款1，200，000.00元。四、吉林国美电器有限公司于本判决生效后立即给付长春融通资产管理有限公司空调费252，000.00元及利息（自2014年6月23日起算至吉林国美电器有限公司给付空调费本金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。五、吉林国美电器有限公司于本判决生效后立即给付长春融通资产管理有限公司供暖费140，937.00元及利息（自2014年9月25日起算至吉林国美电器有限公司付清供暖费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。六、吉林国美电器有限公司于本判决生效后立即给付长春融通资产管理有限公司2014年8、9、10月份电费95，786.60元及利息（其中33，437.30元自2014年9月25日起、32，646.90元自2014年11月4日起、29，702.40元自2014年11月18日起分段计算至吉林国美电器有限公司付清电费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。七、驳回长春融通资产管理有限公司其他诉讼请求。八、驳回吉林国美电器有限公司其他反诉请求。案件受理费73，201.00元由吉林国美电器有限公司负担19，998.51，由长春融通资产管理有限公司负担53，202.49元；反诉费89，393.00元由长春融通资产管理有限公司负担79，638.21元，由吉林国美电器有限公司负担9，754.79元；保全费5，000.00元由吉林国美电器有限公司负担。
宣判后，长春融通资产管理有限公司不服向本院提起上诉，理由：1、被上诉人一直占用房屋，且双方对于租赁合同解除日期存在争议，一审判决未保护自2015年1月17日至本判决终审判决生效之日止期间的租金错误。2、一审未保护480万根本违约金错误，一审法院的调整错误。3、是否收到发票的举证责任在于被上诉人，不在于上诉人，一审法院以上诉人无法证明被上诉人收到发票时间为由驳回上诉人租金迟延履行金的请求错误。4、上诉人缴纳了年度采暖费，被上诉人解除合同是主动放弃享受供暖待遇，但不应因此损害上诉人的利益，应当将该年度采暖费给付上诉人。请求：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1982号民事判决第一、二、五、七项。二、改判被上诉人给付上诉人自2015年1月17日至本案终审判决生效之日止期间租金并另外赔偿上诉人120万元补偿金。三、改判被上诉人赔偿上诉人根本违约金480万元、租金迟延履行金657800元。四、被上诉人给付上诉人2014年采暖费21.6万元。五、一、二审诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。
吉林国美电器有限公司二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：1、被上诉人依据双方租赁合同行使解除权于法有据，双方租赁合同已经于2014年12月5日予以解除，且被上诉人已将涉诉房屋钥匙返还上诉人，上诉人要求被上诉人继续支付租金无事实根据，本院不予支持。2、一审法院对于根本违约金的调整符合法律规定，本院予以维持。3、关于租金迟延履行金，上诉人主张被上诉人迟延支付租金，但未能提供其将发票交付被上诉人的确切时间，且在合同履行期间，被上诉人虽有部分迟延但如数支付了租金，上诉人一直予以收取且在收取租金后并未提出异议，应当视为双方对于租金支付日期的认可，故上诉人关于租金迟延履行金的主张，本院不予支持。4、采暖费问题。合同解除系因为被上诉人单方行为，且依据租赁合同被上诉人应支付上诉人三个月租金予以补偿，此期间应系双方对解除合同房屋空置期的约定，在合同解除前上诉人已预交全年采暖费用，被上诉人无证据证明采暖期内涉诉房屋得到其他利用，被上诉人应该承担全部采暖费用，故上诉人要求被上诉人支付全年采暖费的上诉请求，本院予以支持。5、关于上诉人主张的另外增加120万补偿金问题。上诉人在原审起诉中并未主张该笔补偿金，二审中主张该笔补偿金系新增诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，庭审中，合议庭向各方当事人进行了释明，被上诉人表示不同意调解，故关于该笔补偿金本院不予审理，上诉人可另行告诉。
综上，原判决适用法律错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1982号民事判决第一、二、三、四、六、八项。
二、撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1982号民事判决第五、七项。
三、被上诉人吉林国美电器有限公司于本判决生效后立即给付上诉人长春融通资产管理有限公司供暖费216，000.00元及利息（自2014年9月25日起算至吉林国美电器有限公司付清供暖费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
四、驳回上诉人长春融通资产管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费73，201.00元由上诉人长春融通资产管理有限公司负担53，201.00元，由被上诉人吉林国美电器有限公司负担20，000.00元；反诉费89，393.00元由上诉人长春融通资产管理有限公司负担79，000.00元，由被上诉人吉林国美电器有限公司负担10，393.00元；保全费5，000.00元由被上诉人吉林国美电器有限公司负担。二审案件受理费58，930.00元由上诉人长春融通资产管理有限公司负担57，044.00元，由被上诉人吉林国美电器有限公司负担1886.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 米志娜