北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终719号
上诉人（原审原告）韩洪江，女，1969年12月28日出生。
委托代理人项磊，北京市金励律师事务所律师。
委托代理人侯倩妮，女，1987年1月22日出生。
上诉人（原审被告）北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层404室。
法定代表人张晓明，董事长。
委托代理人薛韬，北京市开创律师事务所律师。
上诉人韩洪江、上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第39196号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩洪江在原审法院起诉称：2007年7月20日，韩洪江、正旭晶典公司签订了编号为Y492378的《北京市商品房预售合同》，约定韩洪江以一次性付款3065549元的方式购买正旭晶典公司开发的朝阳区×号房屋（以下称涉案房屋）；正旭晶典公司应于2007年9月30日前向韩洪江交付涉案房屋；房屋交付时，应当已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、市政基础设施和其他设施达到使用条件，正旭晶典公司提供住宅工程使用说明书和住宅质量保证书。之后，韩洪江按照合同约定时间去正旭晶典公司处收房，但正旭晶典公司不仅未提供合同约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的实测面积报告书等文件，还向韩洪江出具了北京鼎春德正测绘中心（以下称鼎春德中心）制作的房屋面积测绘报告，并据此要求韩洪江补缴面积增加2.9%即3.34平方米的差价款88833元。经韩洪江向鼎春德中心核实，证实该测绘中心并未为正旭晶典公司出具过面积实测报告。韩洪江要求正旭晶典公司工程人员对房屋面积进行了实测，发现房屋面积不仅未增加，反而减少了7.96平方米。2008年1月9日，韩洪江与正旭晶典公司签订了一份《补充协议》，正旭晶典公司承诺于2008年3月31日和5月31日前提供交付房屋时所需的文件，否则，从2008年3月31日起按总房款的每日万分之三向韩洪江支付违约金。后韩洪江多次向正旭晶典公司催要上述文件，但正旭晶典公司仍以各种理由拖延至今。此外，根据《北京市商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房合同约定交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。鉴于此案已在朝阳区法院和北京市第三中级法院四次审理，法院已经酌减按照日万分之二的标准计算违约金，故诉至法院，要求正旭晶典公司支付2014年4月11日至2015年7月22日的逾期交付房屋入住合格手续的违约金286935元（3065549＊0.0002＊468天）。
正旭晶典公司在原审法院答辩称：韩洪江已办理了收房入住手续，正旭晶典公司逾期提供房屋入住合格手续等文件的行为并没有给韩洪江造成实际损失。所谓的房屋入住合格手续是指涉案房屋的竣工验收备案表、面积实测报告。我方认为这些手续的提交属于向韩洪江交付房屋的附属义务，正旭晶典公司已经在2008年1月8日完成了涉案房屋的交付，韩洪江也于当日办理了收房手续，并且至今正常使用涉案房屋，因此并没有影响韩洪江对涉案房屋居住属性的实现。韩洪江此前多次诉讼都没有提供实际损失的证据。根据北京高院的相关规定，买受人明知房屋不具备交付条件仍接收房屋的，又以房屋不具备交付条件主张逾期交房违约金的不予支持。韩洪江主张的违约金实际为逾期交房的违约金，根据上述文件精神，韩洪江主张的违约金不应得到支持。
韩洪江此前诉讼生效判决对于违约金确定的计算标准过高，并没有对韩洪江、正旭晶典公司约定的违约金标准进行实质性的调整。韩洪江第一次诉讼的生效判决认为正旭晶典公司超规划建设导致逾期提供测绘报告、竣工验收备案表、逾期办证的违约金应分别按照总房款的日万分之一计算，总计按日万分之三计算。竣工验收备案表、实测报告、楼栋权属证明，互为前置条件，具备因果关系。韩洪江、正旭晶典公司在《补充协议》中约定正旭晶典公司逾期提供上述材料之一的任意一项，按日万分之三支付违约金，当时《补充协议》的本意是指逾期提供上述材料的一项或多项均应按照日万分之三支付，韩洪江第一次起诉的诉讼请求本身也是按照日万分之三的标准主张的违约金，可以印证我方的上述观点。正旭晶典公司逾期提供上述三项材料均系基于超规划建设同一事实，对韩洪江造成的影响是相同且重复的，所以我方认为2009年的判决把逾期提供三项材料的违约金分别按照日万分之一的标准计算，违背双方真实意思，也有违公平原则，故韩洪江第一次起诉的判决不能作为确定违约金标准的依据。
韩洪江此前四次诉讼的判决已经确定的违约金数额占总房款的44%，如果本次违约金诉求再得到支持，违约金的数额将超过总房款的53%。在韩洪江没有提供任何实际损失证据的情况下，该违约金金额过高，显失公平。正旭晶典公司已经在按照北京市规委等单位的要求进行整改，正在办理相关的手续，相信很快会结束违约的事实状态。
原审法院经审理查明：2007年7月20日，韩洪江与正旭晶典公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定韩洪江以3065549元的价格购买正旭晶典公司开发的涉案房屋；正旭晶典公司应当在2007年9月30日前向韩洪江交付涉案房屋，房屋交付时正旭晶典公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告书、住宅工程质量分户验收表；正旭晶典公司应当在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则自应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向韩洪江支付全部已付款万分之二的违约金，并于正旭晶典公司实际取得权属证明之日起30日内向韩洪江支付。
2008年1月9日，韩洪江与正旭晶典公司签订了《补充协议》，韩洪江入住了涉案房屋，《补充协议》约定：正旭晶典公司承诺1、于2008年3月31日前向韩洪江提供有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书；2、于2008年5月31日前向韩洪江提供房屋的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；3、于2008年5月31日前向韩洪江提供房屋所在楼栋的房屋权属证明；以上三条中任意一条逾期，以上述约定时间起按每日总房价款的万分之三向韩洪江支付违约金；本协议是原合同的补充，其他条款不变，与原合同具有同等法律效力等内容。后，正旭晶典公司未能按照《补充协议》中承诺的时间向韩洪江提供房屋相关手续，也未能取得房屋所在楼栋的权属证书。
2009年1月，韩洪江以正旭晶典公司未能履行《补充协议》为由起诉，要求正旭晶典公司支付逾期交付房屋入住合格手续违约金，逾期办理房屋产权证违约金等。该案经终审审理认定：正旭晶典公司违反《北京市商品房预售合同》及《补充协议》的约定应承担违约责任，双方在《补充协议》约定了需承担违约责任的三种情况，并约定按每日总房款的万分之三计算违约金，但并未明确在基于同一事实导致三种违约情况均出现时违约金需叠加适用。现正旭晶典公司依法要求降低违约金的数额，综合考虑到韩洪江已经入住涉诉房屋、其提供实际损失的证据并不充分、且《补充协议》并未明确约定违约金需叠加适用的情况，故正旭晶典公司因超规划建设导致逾期提供测绘报告、逾期竣工验收及逾期办证的违约金分别按每日总房款万分之一，总计万分之三的标准计算较为适宜。因双方在预售合同中已明确约定办证违约金于正旭晶典公司实际取得权属证明之日起30日内支付，故办证违约金应按照双方的约定在正旭晶典公司取得产权证后30日内支付。据此该案判决正旭晶典公司以3065549元为基数，按每日万分之二的标准，给付韩洪江自2008年4月1日起至2009年5月11日止的违约金共计248923元。
2010年11月，韩洪江以相同理由起诉，要求正旭晶典公司支付2009年5月12日以后的逾期交付房屋入住合格手续违约金，2008年10月1日以后的逾期办理房屋产权证违约金等。此后，该案终审判决正旭晶典公司以3065549元为基数，按每日万分之二的标准，给付韩洪江自2009年5月12日起至2011年11月11日止的违约金共计559769.25元。
2013年，韩洪江诉至法院要求正旭晶典公司立即办理涉案房屋所有权证，并支付2011年11月12日至2013年1月10日期间的逾期交付房屋入住合格手续的违约金260572元。2013年3月，该院作出（2013）朝民初字第10972号民事判决书，因办理涉案房屋所有权证目前无法实现，驳回了韩洪江的该项请求，而对于韩洪江违约金的请求则予以支持。正旭晶典公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第09447号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年4月，韩洪江诉至法院要求正旭晶典公司支付2013年1月11日至2014年4月10日期间的逾期交付房屋入住合格手续的违约金279578元。2014年7月，该院作出（2014）朝民初字第19108号民事判决书，判决正旭晶典公司支付韩洪江逾期提供交房手续的违约金278964.96元。正旭晶典公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第11685号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
韩洪江为证明其损失，出具了（2012）呼北证内字第23046号《具有强制执行效力的债权文书公证书》以及2013年4月9日呼和浩特市新城区人民法院作出的（2013）新执字第263号民事裁定书、执行通知书，执行通知书的内容为：要求韩洪江以及案外人韩宏宇履行上述公证书确定和法律规定的给付申请人案款2840351元、逾期迟延履行期间的加倍债务利息、申请执行费30495元。
正旭晶典公司提交租约复印件，证明韩洪江已经将涉案房屋出租，且租金与同地段房屋租金一致，没有因为手续不全影响租金收入。
就损失问题，韩洪江提出其不仅仅存在融资成本的损失，还存在可得利益损失，2007年房屋价格基本翻倍，如果涉案房屋手续齐全将房屋出售可以获利，正旭晶典公司的行为导致韩洪江可得利益损失。正旭晶典公司提出即使房屋手续齐全进行融资也需要成本；对于可得利益损失，房屋产权证没有办理下来，不代表房屋价值减损，且楼市的价格一直在上涨，涉案项目正旭晶典公司正在积极办理整体竣工验收，涉案房屋很快就能办理权属证明，所以不影响房屋价值，韩洪江只是暂时无法实现。
经询，韩洪江不要求解除《北京市商品房预售合同》，正旭晶典公司表示无法确定取得涉案房屋相关权属证明等手续的具体时间。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、（2014）三中民终字第11685号民事判决书、（2012）呼北证内字第23046号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2013）新执字第263号执行通知书等。
原审法院认为：本案争议的焦点在于韩洪江主张的违约金是否过高。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，就正旭晶典公司的同一违约行为，韩洪江先后四次向本院提起诉讼分段主张违约金，法院虽就违约金的支付标准予以了调整，但基于以下理由，本院认为应对韩洪江主张的违约金予以再调整。
一、韩洪江购买涉案房屋的目的应包括对涉案房屋的使用或出卖房屋以获得升值利益，即实现涉案房屋的使用价值和交换价值，就韩洪江的实际损失也应从上述方面予以考虑。关于使用价值问题，本案中韩洪江已经实际接收涉案房屋，且涉案房屋未能取得相关手续系因为超规划建设，并非因为房屋本身存在严重质量问题而无法使用，故韩洪江已实现对涉案房屋的使用价值。关于交换价值问题，应为无法通过交易获得房屋的升值利益或因房屋价格的降低导致韩洪江不能通过交易获利或获利减少。就本案而言，现不能确定涉案房屋的相关手续是否终局性的不能取得并导致韩洪江无法获得涉案房屋的升值利益，在韩洪江不主张解除合同的情况下，不宜将涉案房屋无法出卖进而无法取得房屋的升值利益作为韩洪江的实际损失，韩洪江的损失应为因房屋价格的降低导致韩洪江不能通过交易获利或获利减少。而自韩洪江签订《北京市商品房预售合同》至今，北京市房屋交易价格总体趋涨，且日后的趋势现也无法判断，如日后涉案房屋取得了相关手续具备上市交易条件，不排除在房价上涨的情况下韩洪江可以通过交易获得更多的利益。
二、就韩洪江所称因涉案房屋不能出卖，导致韩洪江陷入债务问题并被法院执行所导致的损失问题，该损失实际应为韩洪江实际需要支出的迟延履行的加倍债务利息以及申请执行费用或进行融资偿还债务所造成的融资成本损失。就该损失的承担主体为本案韩洪江与案外人韩宏宇，而通过诉讼，法院判决正旭晶典公司支付韩洪江的违约金已高达1348229.21元，正旭晶典公司应支付韩宏宇的违约金也已高达178万余元，故已判决支付给韩洪江的违约金已足以弥补其此部分损失。
三、通常情况下，违约金应为损害赔偿之预先约定，当事人约定违约金的目的在于免除守约方举证损失之困难，以填补违约方给守约方所造成的损失。本案中，正旭晶典公司的同一违约行为持续至今，且正旭晶典公司何时能终止持续违约的状态尚不能确定，如仍以之前判决确定的日万分之二的标准持续计算违约金，将可能导致违约金过分高于韩洪江的实际损失，进而导致韩洪江、正旭晶典公司之间利益的失衡，故就韩洪江主张的违约金有再调整之必要。
考虑到本案违约金持续发生的原因在于正旭晶典公司未能及时制止违约行为，故正旭晶典公司仍应支付韩洪江相应违约金，以促使正旭晶典公司积极制止违约行为，故本院结合韩洪江实际入住的事实、法院已判决正旭晶典公司支付韩洪江违约金的数额以及韩洪江的损失等情况，将违约金的计算标准调整为日万分之一。2015年10月，原审法院判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效后七日内，给付韩洪江自二○一四年四月十一日起至二○一五年七月二十二日止期间的逾期提供约定交房手续的违约金十四万三千四百六十七元六角九分。二、驳回韩洪江的其他诉讼请求。
韩洪江、正旭晶典公司不服判决，均提起上诉。韩洪江上诉请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。上诉理由为原审认定事实虽清楚，但因违约金具有弥补损失和促使违约方停止违约行为的双重功能，故不应再降低违约金；原审亦未认定其因涉案房屋不能出售所导致的预期利益损失，故原审适用法律错误。
针对韩洪江的上诉理由，正旭晶典公司答辩称其已履行合同主要义务，且累计赔偿的违约金已过高，故不同意韩洪江的上诉请求和理由。
正旭晶典公司上诉请求撤销原判，改判驳回韩洪江的诉讼请求。上诉理由为原审认定事实虽清楚，但在其已履行房屋交付义务，仅未提供约定入住手续等相关资料的情形下，买方主张违约金无法律依据；且买方未充分举证证明其实际损失，即使实际损失客观存在，已生效判决确定的违约金累计已超过其实际损失，故不应再承担违约责任，原审适用法律错误。
针对正旭晶典公司的上诉理由，韩洪江答辩称正旭晶典公司的违约行为导致其遭受利息损失和预期利益损失等实际损失，不同意正旭晶典公司的上诉请求和上诉理由。
当事人均认可原审法院查明的事实，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实和证据的效力予以确认。
本院认为：买卖双方在履行房屋买卖合同过程中，因同一违约行为已进行数次诉讼，人民法院业已对该合同违约方、主观过错及责任承担等明确予以界定，属已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因卖方仍未履行义务，违约行为持续，当事人在后续的责任承担问题上发生争议。应指出，违约责任是合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所产生的法律责任，其产生以违约行为存在为前提。本案中，卖方未提供其不应继续承担违约责任的事实和法律依据，卖方违约行为已经生效判决认定，且该违约行为仍处于持续状态，其上诉请求依据不足。
对于当事人争议的应否调整违约金计算标准问题，取决于对违约金是否过高的认定。而违约金是否过高，应当以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，卖方虽已将房屋交付买方，但因买受人未享有涉案房屋所有权，其行使处分权受限，致买受人不能处分房屋且尚须承担因迟延履行其他债务导致的不利益。卖方作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能向买受人履行义务，主观过错明显；而韩洪江作为守约方，已依约履行相应义务，行为无过错。双方经协商，自愿订立《补充协议》，正旭晶典公司作为开发企业，在缔约过程中其本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。且生效判决已综合考虑买受人入住房屋的事实及违约方的违约行为对守约方造成的实际影响等因素，相应调整了双方约定的违约金计算标准。经综合衡量，卖方因同一违约行为累计承担的违约金数额虽已近总房款的二分之一，但尚未达到须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度。上诉人韩洪江的上诉请求于法有据，本院予以支持。
本案纠纷之所以发生，或与正旭晶典公司未严格守约有关，韩洪江在本诉讼中无过错，其不应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现上诉人正旭晶典公司的上诉理由无法律依据，其上诉请求本院依法不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律失妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第39196号民事判决；
二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付韩洪江自二○一四年四月十一日始至二○一五年七月二十二日止的违约金二十八万六千九百三十五元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2802元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5604元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳3169元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 王世洋
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张荣华