陕西省子长县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）子长民初字第00590号
原告南国平，男，汉族。
被告薛荣安，男，汉族。
原告南国平诉被告薛荣安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南国平、被告薛荣安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南国平诉称：2013年6月上旬，经口头商定，被告薛荣安愿将其位于子长县瓦窑堡镇陈家洼村的三间平房卖给原告。平房原来的门向外开，在院子大门之外，被告说原告走平房原来的门出入会占了邻居的出路，同时原告要求人、水出路和院子双方各占一半，经协商后将平房原来向外开的门改至向院子内开，平房外墙以内属于原告，院子大门属于双方共有，该房屋有房屋所有权证，水、电齐全，房价244000元，原告向被告支付押金50000元。2013年6月25日，原告外出打工，被告问原告之妻购房款是否准备好，原告之妻说还差几万元，被告让先把合同签了，剩余房款随后再付。于是原告之妻在执笔人周建兴事先写好的合同上原告的名字上按了手印，付给被告100000元。原告回家后发现合同中未写明院子有原告一半、大门双方共有，原告当即向被告提出签订补充协议写明上述内容，被告表示同意。于是原告装修了房子，并将拉回的煤炭放在应属原告的半边院子里。原告装修完房子搬入时，被告向原告索要剩余房款，原告付款50000元。原告入住后20天左右，被告向原告索要剩余44000元，原告要求被告签订补充协议，但被告称其未答应此事，故原告未向被告支付剩余44000元。后被告将其垃圾桶等物放在原告门前，半个月后又停了原告的电，原告被迫搬出并租房居住至今。现原告得知被告的房屋属于小产权房，将来无法办理过户登记，且合同是原告妻子签的字，房产范围未写清楚，产生了重大误解，也显失公平，被告卖房不给原告院子和人、水出路也不符合交易习惯，故诉请判令：1、原、被告签订的《卖房文约》无效；2、被告返还原告支付的购房款200000元并承担从付款之日至判决执行之日按月利率1.5%计算的利息；3、被告赔偿原告装修房屋的费用28000元；4、由被告承担诉讼费用。
被告薛荣安辩称：（一）原、被告之间的交易是经过原告再三求情、托人求被告出卖房屋的，是原告反复观察了解后才决定购买的，而且原告担心被告毁约，请中间人、说合人、执笔人等多人促成了该笔交易。因此双方签订的房屋买卖合同是双方真实、自愿的意思表示，也是公平、公证的交易，符合合同法的规定和民间交易习惯，被告已经履行了合同的全部义务，原告应支付拖欠的房款。现原告提起毁约诉讼，目的是为了便宜买房，其背弃诚信的行为，被告不能接受。（二）为了保证协议的顺利履行，被告改门换窗，虽给原告造成了额外的开支，但避免了可能与邻居发生的出路纠纷。被告是诚信之人，已履行了全部合同义务，原告提出反悔，应承担迟延支付房款的违约责任。（三）原、被告交易的房屋是被告1983年经审批修建的，子长县人民政府在1986年才成立了房管所，不能约束1983年的建房行为。被告1987年向房管所申领了房屋所有权证，后经过三次更换发证，因此原、被告交易的房屋是有房屋所有权证的合法房产，不是小产权房。（四）原、被告之间没有关于口头承诺和补充协议的事实，如果双方在买卖标的物上有重大分歧，原告也不可能交付200000元购房款，更不可能对房子进行装修，被告也不会改门换窗。（五）原告诉称的停电，是供电所的人私自断电、拆卸被告电表的侵权行为造成的，被告正通过有关部门追究其责任，并非被告停了原告的电。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告南国平为支持其主张，向法院提供了以下证据：
《卖房文约》一份，欲证明合同对买卖房屋的四界约定不明确，未明确属于原告的院子的面积大小；被告也无法按约定给原告办理房屋产权过户手续，故该合同无效。
被告薛荣安经质证对《卖房文约》的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，被告卖给原告的三间平房是独立的，左右没有紧挨的邻居，合同中写的以墙面为界是指以三间平房的四面边墙为界，没有院子；原告没有向被告提出产权过户的要求，并非被告不配合。
被告薛荣安向为支持其主张，向法院提供了以下证据：
1、《卖房文约》一份，欲证明被告按照合同约定将三间平房卖给了原告。
2、房屋所有权证（子房权证2000字第20**号）一本，欲证明被告卖给原告的三间平房有房屋所有权证，不是原告诉称的小产权房。
3、李峰的证明一份，欲证明被告把房屋卖给原告，但没有把水、电户卖给原告。
原告南国平经质证对上述证据发表了以下质证意见：对证据1《卖房文约》无异议；对证据2房屋所有权证的真实性无异议，但只能证明原告买了被告的房屋，房屋所有权证没有过户到原告名下；对证据3证明的真实性和证明目的均有异议，水表本身在原告的房屋内，电表是原告安装的分表。
本院对原、被告提供证据的认证：原、被告双方提供的《卖房文约》经核对内容一致，双方对真实性均无异议，认定为有效证据；被告提供的房屋所有权证，原告对真实性无异议，认定为有效证据；被告提供的李峰的证明，因原告对真实性有异议，李峰也未出庭作证、接受双方当事人的质询，故对其真实性无法确定，不予采信。
根据本案有效证据及当事人相一致的陈述，本院确认如下案件事实：
被告薛荣安在子长县瓦窑堡镇陈家洼村修建有坐北朝南三孔窑洞，窑洞对面修建有坐南朝北相对的三间平房。2013年6月上旬，经原、被告口头协商，被告薛荣安愿将其中三间平房卖给原告南国平，价款244000元，当时原告南国平向被告薛荣安预付50000元。2013年6月25日，原告南国平外出不在家，被告薛荣安与原告之妻签订了《卖房文约》，主要内容为：“薛荣安将其院外房子卖给南国平，人洋贰拾肆万肆仟元整。房产范围以墙面为界。房产证未能办理过户之前由薛荣安所管，南国平那天过户手续，由薛荣安全权配合，一切费用由南国平承担。南国平管理房权之后如有纠纷，薛荣安自愿拆除大门，改门换窗，维护南国平终身利益。”该文约执笔人为周建兴，说合人李平、中间人为南国平之兄南向如。原告之妻在原告南国平的名字上按了手印，并付给被告薛荣安100000元。后原告南国平在入住时给被告薛荣安付款50000元。至此，原告南国平向被告薛荣安支付购房款共计200000元。此后双方产生纠纷，原告南国平搬离该房屋。薛荣安于2013年9月23日将南国平诉至本院，要求南国平支付剩余购房款44000元，后又撤回起诉。现原告南国平以买卖房屋系小产权房、无法办理产权过户，其妻与被告签订《卖房文约》时有重大误解等为由诉请确认该《卖房文约》无效，被告返还原告购房款200000元并按月利率1.5%承担利息、赔偿装修费28000元，形成诉讼。
另查，经本院向子长县房产管理局核实被告薛荣安的子房权证2000字第20**号房屋所有权证，该局出具书面说明称：“经查阅薛荣安房屋登记档案，产权人薛荣安瓦镇七村（即瓦窑堡镇陈家洼村）子房权证2000字第20**号房产，因原登记时无土地审批手续，故后需办理过户，必须要有国土部门出具的国有土地使用权证，土地性质为国有出让，还需办理相关税费，当事人签字等手续方可过户。”
本院认为，本案的争议焦点有二：一是原、被告签订的房屋买卖合同即《买房文约》是否有效；二是原告关于返还已付购房款200000元并按月利率1.5%计算利息、赔偿装修费28000元的诉讼请求是否于法有据。
（一）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原、被告买卖的房屋是被告薛荣安在子长县瓦窑堡镇陈家洼村修建的，该房屋所占用的土地使用权属于农民集体所有的土地使用权。虽然薛荣安持有房屋所有权证，但并无任何土地审批手续，更没有国有土地使用权证。因此，原、被告签订的房屋买卖合同即《卖房文约》因违反上述法律规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，属无效合同。故原告诉请确认双方签订的《卖房文约》无效，于法有据，应予支持。
（二）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告薛荣安应当返还原告南国平已付购房款200000元，原告南国平则应返还所购房屋。故原告诉请被告返还其购房款200000元，于法有据，应予支持。原告要求被告承担该款从付款之日至判决执行之日按月利率1.5%计算的利息，于法无据，不予支持。原告诉请被告赔偿装修费28000元，因未举证证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担举证不能的不利后果。故对该项诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告南国平与被告薛荣安于2013年6月25日签订的《买房文约》为无效合同；
二、被告薛荣安于本判决生效之日起十日内返还原告南国平已付购房款200000元，原告南国平在被告薛荣安返还此款时向被告薛荣安返还所购房屋；
三、驳回原告南国平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4700元，由原告南国平和被告薛荣安各负担2350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 李卫鹏
代理审判员 徐坤森
人民陪审员 杨平安
二〇一四年六月十九日
书 记 员 霍晓莉
附：《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。