杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第902号
原告：福雷德（杭州）置业发展有限公司。
法定代表人：HONGZHI。
委托代理人：鲁忠堂。
被告：杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人：叶恭发。
委托代理人：陆先玉。
原告福雷德（杭州）置业发展有限公司（以下简称福雷德公司）与被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司（以下简称人间天堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月23日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告福雷德公司的委托代理人鲁忠堂，被告人间天堂公司的委托代理人陆先玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福雷德公司起诉称：福雷德公司与人间天堂公司于2010年5月7日签订了合同编号为2010F3002的《房屋租赁合同》（包括补充条款、附表）。合同签订后，福雷德公司于2010年8月15日将该房屋交付给人间天堂公司使用。后因被告拖欠2年多租金未付，原告起诉至江干区人民法院，该案经江干法院、杭州中院审理后调解结案。被告在前述案件办理过程中，又开始拖欠新的房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用。在前案调解过程中，被告曾允诺在调解达成共识后立即结清新发生的欠款，但调解书生效后，被告又毁约不付。原告多次催讨未果，遂于2013年10月1日，依据《房屋租赁合同》的约定书面通知被告解除了合同。经原告测算，被告尚欠原告租金3442392.50元、推广宣传费167260元、空调费及能耗费2319041元、物业管理费1063470元、水电费300435.19元。基于以上事实，诉至法院请求判令：一、被告人间天堂公司立即支付2012年11月20日至2013年9月30日的租金共计3442392.50元，并支付逾期违约金（暂计算至2013年9月30日的违约金为674222元，要求支付至实际履行之日）；二、被告人间天堂公司立即支付自2012年8月20日至2013年9月30日的宣传推广费167260元、能耗费1374246元、空调费944795元、水电费300435.19元及滞纳金62410元（计算至2013年9月30日）、物业管理费1063470元；三、被告人间天堂公司支付因被告违约导致租赁合同提前解除的违约金1488287.5元；四、被告承担本案全部诉讼费用。在庭审过程中，原告福雷德公司向本院撤回了关于要求被告人间天堂公司支付能耗费1374246元的诉讼请求，本院予以准许。
原告福雷德公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并提交了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充条款、附表一二三、附件一二三、《人间天堂补充内容》，用以证明原告在被告逾期支付租金超过15天以上的情况下可以解除合同并要求支付违约金，同时明确了原告计收各项费用的方法；
2.杭州市江干区人民法院民事判决书、杭州市中级人民法院民事调解书，用以证明法院已经对原、被告双方合同中约定的违约金、推广宣传费、物业管理费的计收方法和时间予以确认，原告收取各项费用的计算方式正确；
3.水电费缴付通知单，用以证明原告已经告知被告需缴付水电费的金额，被告未提出异议但也未按期缴付，付费单上均有被告员工的签字；
4.公证书，用以证明原告依据合同约定寄送解除通知书于被告，告知自2013年10月1日起双方解除原签订的《房屋租赁合同》，原告依约定享有合同解除权，双方的租赁合同约定的权利义务关系已经终止；
5.原告自行制作的清单4份，用以证明被告的能耗费和空调费。
被告人间天堂公司答辩称：首先，原告要求被告支付租金、能耗费、空调费等费用的诉讼请求，事实不清、依据不足，第二期费用何时支付原告诉状上并不明确。由于案涉房屋被法院查封，被告无法使用租赁物，因此，原告请求被告支付租金、能耗费等费用缺乏事实和法律依据。其次，关于违约金，原告选择了解除合同的方式主张权利，则双方合同权利义务关系归于消灭，违约责任承担的前提是双方存在合同关系，因此，本案中原告无权根据合同主张违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告人间天堂公司未向本院提供证据材料。
原告提供的证据1、2、4，被告均无异议，本院予以确认。被告对证据3、5有异议，认为是原告单方制作的，并对关联性也有异议，本院认为，证据3客观、真实且与本案具有关联性，本院予以确认；证据5系原告单方制作，本院不予确认。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2010年5月7日，原告福雷德公司与被告人间天堂公司签订了合同编号为（2010F3002）的房屋租赁合同一份。该合同由房屋租赁合同、《房屋租赁合同》补充条款、附表一、附表二、附表三、附件一、附件二、附件三、人间天堂补充内容、附件五（福雷德广场购物中心商户手册）组成。
房屋租赁合同约定：福雷德公司出租给人间天堂公司的房屋座落在杭州经济技术开发区文泽路99号福雷德广场F3层全部单元（部位），房屋建筑面积为11650平方米（以实际检测为准），房屋用途为娱乐餐饮，房屋类型为商业，结构为框剪。福雷德公司应于2010年5月前向人间天堂公司交付该房屋，房屋租赁期为10年。租金按年支付，首年的租金在本合同签订后3日内支付，后续年度的租金在该年度租期开始的前一个月内支付，逾期支付的，按每日千分之一收取违约金。人间天堂公司应承担租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费及公共能耗费、宣传推广费等费用。合同还约定：人间天堂公司逾期十五天未足额支付租金的，福雷德公司有权单方解除合同，人间天堂公司应按月租金的双倍支付违约金。
《房屋租赁合同》补充条款约定：人间天堂公司再次明确声明，在签署合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况（列于附件三）充分了解并表示满意。人间天堂公司须按该房屋独立记录表所示，或按福雷德公司向人间天堂公司提供的账单或公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后7日内以福雷德公司指定的付款方式支付所有在该房屋内使用的水、煤气、电及电话费用；倘人间天堂公司向福雷德公司拖欠支付合同规定的包括但不限于租金、公共能耗费、管理费、推广宣传费及其他费用中任一项或多项或全部各项超过14天，在不影响福雷德公司其他权利或补救的前提下，福雷德公司有权要求人间天堂公司支付日息0.3%的滞纳金；滞纳金的计算期自各项费用中任一项或多项或全部各项应付之逾期首日起开始计算，直至人间天堂公司付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。
附表一约定：起租日为2010年5月20日，租赁期为2010年11月17日至2020年11月16日，开业日为2010年9月，具体时间另定，装修期为自起租日开始起计180天。装修期内无须缴付基本租金，另需缴付管理费、公共能耗费（如有）、推广宣传费和应由人间天堂公司缴付的其他费用，人间天堂公司应如期、足额向福雷德公司或福雷德公司指定的第三方或权利人支付前述费用。
人间天堂补充内容确定，补充内容与《房屋租赁合同》条款及附表若不一致，以补充条款及附表的规定为准。其中第2条约定：“本合同租金按季度支付一次租金；首年的租金在本合同签订后7个工作日内支付，后续的每年租赁期的租金在每年租赁期开始的前五天支付，逾期支付的，按每日千分之一收取违约金。”还约定：人间天堂公司同意向福雷德公司支付空调设备补贴金为30万元，在正式开业前支付。人间天堂公司在经营期间，为娱乐场所专设的空调设备的日常管理、保养、维修等均由人间天堂公司负责，费用由人间天堂公司自理，租赁期满后，空调设备所有权归福雷德公司所有。对基本租金做了如下约定：该房屋建筑面积11650平方米，从2010年11月17日起计算租金。第一年每日基本租金为2元，共计6657975元，其中2010年11月17日至2010年12月31日（45天）租金为人民币1.9元，共计996075元，2011年1月1日至2011年8月31日（243天），租金为人民币2元，共计5661900元。第二年每日基本租金为2元，共计8504500元。对物业管理费、公共能耗费、推广宣传费等有如下约定：2012年12月前物业管理费5元每平方米每月，2013年1月起物业费6元每平方米每月；公共能耗费按月缴纳，按实际公共能耗数据缴纳费用；推广宣传费15万元每年。
双方就2010年5月7日签订的房屋租赁合同的租赁期限签订了备忘录两份。其中《关于“人间天堂”起租日的备忘录》确定人间天堂公司的进场装修日为2010年8月5日，将起租日变更为2010年8月5日，计租日从2011年2月1日起至2021年1月31日止。《备忘录》最终约定装修免租期为2010年8月20日至2011年2月20日，计租日从2011年2月20日至2021年2月20日止。双方还于2010年8月24日就租赁区域增加空调设备系统的事宜签订了《备忘录》一份，约定福雷德公司同意向人间天堂公司作一次性购置安装该系统的补贴，金额为1095000元，其中包含人间天堂公司已向福雷德公司支付的空调设备补贴金300000元，该空调设备的产权归人间天堂公司。并约定备忘录中所提到的空调设备系统即为福雷德广场购物中心三楼物业娱乐区域VRV部分所需空调系统的相关设备。还约定福雷德公司不再负责人间天堂公司关于三楼物业娱乐区域VRV系统部分的相关需求，此备忘之内容是福雷德公司对人间天堂公司在租赁期十年中的三楼物业娱乐区域VRV部分所需空调系统方面的全部解决方案。关于1095000元的付款方式，双方约定在签字盖章确认后一周内，福雷德公司一次性向人间天堂公司支付800000元（包含人间天堂公司已支付给福雷德公司的30万元该设备系统的保证金），另295000元在首年第三季度的租金中扣减。
合同签订后，福雷德公司向人间天堂公司交付了案涉房屋，人间天堂公司接收房屋进行装修后对外营业。后因人间天堂公司拖欠房屋租金、物业管理费用等，福雷德公司向江干区人民法院提起诉讼，该案中人间天堂公司提起反诉要求福雷德公司赔偿损失。2013年1月25日，江干区人民法院经审理后，作出如下判决：一、人间天堂公司于判决生效之日起十五日内向福雷德公司支付租金9685450元（截止2012年11月20日的租金）；二、人间天堂公司于判决生效之日起十五日内向福雷德公司支付逾期支付租金的违约金4506568.44元（暂计算至2012年12月31日，此后以人民币9685450元为基数按每日千分之一计算至本判决确定的给付之日）；三、人间天堂公司于判决生效之日起十五日内向福雷德公司支付2010年8月20日至2012年8月19日期间的推广宣传费300000元；四、人间天堂公司于判决生效之日起十五日内向福雷德公司支付逾期支付水电费滞纳金256718.2元；五、人间天堂公司于判决生效之日起十五日内向福雷德公司支付2010年8月20日至2012年5月19日期间的物业管理费1223250元；六、福雷德公司于判决生效之日起十五日内向人间天堂公司赔偿因漏水造成的损失5000元；七、驳回福雷德公司的其他诉请请求；八、驳回人间天堂公司的其他诉请请求。宣判后，人间天堂公司不服提起上诉。该案经杭州中院调解，原、被告达成如下调解协议：一、人间天堂公司向福雷德公司支付租金9685450元；二、人间天堂公司向福雷德公司支付违约金2703941元（暂计算至2012年12月31日，此后以9685450元为基数按每日万分之六计算至实际履行之日止）；三、人间天堂公司向福雷德公司支付其他款项1774968元；四、人间天堂公司于2013年8月20日之前先支付上述款项中的500万元，其余款项在2013年11月19日之前支付完毕；五、双方就本案所涉纠纷无其他争议。
嗣后，被告支付了2012年11月20日至2013年2月19日的租金2126125元，以及2013年2月20日至2013年5月19日的部分租金2050000元。2013年9月29日，因被告又拖欠租金，原告向被告寄送了《解除商业租赁合同通知书》，载明截止2013年9月28日，被告拖欠租金已超过180天，原告多次催讨后，被告仍未支付房租及其他相关费用。基于被告的行为，原告决定解除双方于2010年5月7日签订的《房屋租赁合同》，并收回该承租区的全部商铺。2013年10月1日，被告签收了上述通知书。嗣后，原告收回了案涉房屋，但被告一直未支付拖欠的租金、推广宣传费等费用。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告拒不履行支付租金的义务，经原告催告后在合理期限内仍不履行，原告依约享有解除合同的权利，故案涉合同在被告收到原告发送的终止合同通知书时（即2013年10月1日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于原告主张的租金及逾期支付租金违约金的问题。根据双方签订的合同、补充协议等约定，案涉房屋建筑面积为11650平方米，第二年的每日基本租金为2元每平方米，第三年的每日基本租金为2.1元每平方米，故第二年第四季度租金为2012年11月20日至2013年2月19日期间计2126125元。第三年第一季度租金为2013年2月20日至2013年5月19日期间计2232431.25元。第三年第二季度租金为2013年5月20日至2013年8月19日期间计2232431.25元。2013年8月20日至2013年9月30日期间的租金计1027530元。综上，被告应向原告支付的2012年11月20日至2013年9月30日的租金共计为7618517.50元，扣除已支付的4176125元，被告还应支付租金3442392.50元。根据合同约定，除首年的租金外，其余季度租金应在每个租赁期开始的前五天支付，因此，上述租金的支付时间分别为2012年11月15日、2013年2月15日、2013年5月15日和2013年8月15日。现支付租金的期限早已届满，故原告主张根据合同约定按照每日千分之一计算违约金，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。经计算截止2013年9月30日，逾期支付租金的违约金为674222元。
关于原告主张的宣传推广费和物业管理费的问题。根据合同约定推广宣传费为每年150000元，2012年12月前物业管理费每月每平方米5元、2013年1月起物业管理费每月每平方米6元。经计算，2012年8月20日至2013年9月30日被告应支付的推广宣传费为167260元；2012年5月20日至2013年9月30日被告应支付的物业管理费为1063470元。
关于原告主张的水电费及滞纳金、空调费等问题。现有证据表明，被告尚欠原告水电费294930.91元。根据合同约定，原告可以要求被告支付日息0.3%的滞纳金，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。经计算，逾期支付水电费所产生的违约金计算到2013年9月30日为57173.67元。关于原告主张的空调费，因合同中约定空调费按实结算，现原告未提供有效证据证实被告尚欠原告空调费的具体数额，故该部分诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的因被告违约导致租赁合同提前解除的违约金问题。涉案租赁合同因被告违约而提前解除，根据合同约定被告还应承担违约责任。现因合同中约定的违约金计算标准（即二个月的租金）未过分高于原告的实际损失，故原告要求被告支付违约金1488287.50元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付租金3442392.50元及逾期支付租金的违约金674222元（暂计算至2013年9月30日，此后以3442392.50元为基数按每日千分之一计算至本判决确定的给付之日）；
二、被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付推广宣传费167260元；
三、被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付物业管理费1063470元；
四、被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付水电费294930.91元及逾期支付水电费滞纳金57173.67元；
五、被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付违约金1488287.50元；
六、驳回原告福雷德（杭州）置业发展有限公司的其他诉请请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费68803元，由原告福雷德（杭州）置业发展有限公司负担8073元，被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司负担60730元。原告福雷德（杭州）置业发展有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费68803元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
审 判 长 陈慧军
审 判 员 肖振华
人民陪审员 林祥宽
二〇一四年七月一日
书 记 员 昂玉洁