吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第248号
上诉人（原审被告）梁宇洲，男，汉族，住东辽县。
委托代理人钟鑫，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）辽源市中易房地产开发有限公司。
法定代表人钟明，该公司经理。
委托代理人苏胜齐，该公司职员。
委托代理人张雪海，吉林辽东律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司辽源东方红支行。
法定代表人苏大恒，该行行长。
委托代理人卢立新，该行客户经理。
委托代理人于跃进，中国工商银行股份有限公司辽源市分行法律顾问。
上诉人梁宇洲因合同纠纷一案，不服东辽县人民法院（2014）东辽民重初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人梁宇洲及其委托代理人钟鑫、被上诉人辽源市中易房地产开发有限公司（以下简称中易开发公司）委托代理人苏胜齐、张雪海、原审第三人中国工商银行辽源东方红支行（以下简称东方红支行）委托代理人卢立新、于跃进到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院查明，2006年11月27日中易开发公司与梁宇洲同时签订两份房屋买卖合同，合同价格分别为2000元／㎡及2300元／㎡，买卖房屋为白泉镇金府综合楼2号楼117-217号（以下简称小房）。中易开发公司为梁宇洲开具了142360元的红联收据，梁宇洲向中易开发公司出具2273元物业基金款的欠据。2006年11月29日梁宇洲按2000元／㎡的房屋买卖合同缴纳了小房契税7118元并依此合同办理了小房房照。2006年12月13日梁宇洲在东方红支行以小房为抵押物签订抵押贷款合同，贷款11万元用以偿还房款。2007年1月25日中易开发公司与梁宇洲再次同时签订两份房屋买卖合同，买卖房屋为白泉镇金府综合楼2号楼105-205号（以下简称大房）。合同价格也分别为2000元／㎡及2300元／㎡，中易开发公司为梁宇洲开具了202960元的红联收据。2007年2月5日梁宇洲持两份记载换房事实的证明以两房差价到税务部门补交了3030元大房契税。2012年3月8日梁宇洲办理了大房产权登记。
原审法院认为，两份记载换房事实的证明是梁宇洲在东辽县人民法院（2009）东辽民初字第35号民事案件的审理过程中提交法院的，该证据是梁宇洲在办理两房屋差价契税时出具给税务部门证明计税金额使用的。在庭审过程中，梁宇洲对两份证明的真实性亦予以认可。公安机关对郭长军、邵锐男的询问笔录均证实换房事实的存在。虽然邵锐男系中易开发公司的职员，其陈述的证明力较弱，但郭长军系税务机关工作人员，与当事人双方均无利害关系，其陈述具有可信性，可以佐证换房事实的存在。梁宇洲小房缴纳税费7118元，大房应缴纳税费10148元，但实际缴纳3030元，大房缴纳的税费正是两房之间差价应缴纳的部分。梁宇洲在庭审中辩称存在有小房换大房的想法，所以才用小房税费顶大房的税费，后来钱交齐了才不存在换房的事实，故梁宇洲对存在换房的想法承认并依此缴纳了大房税费。2006年11月27日梁宇洲和中易开发公司签订小房买卖合同并开具了发票，而2006年12月13日梁宇洲才在东方红支行处抵押贷款11万元用以偿还小房房款，存在先开发票后付款的情况，梁宇洲对此并不否认，并称大房也是如此，只是后来把大房房款还上了。而中易开发公司否认收到过大房购房款，梁宇洲对偿还大房房款的事实未出具证据予以证明。综合上述证据、大房纳税情况、双方庭审陈述及双方交易习惯，可以形成完整的证据链条，互相印证，足以认定梁宇洲与中易开发公司存在口头换房合同。关于四份购房合同，中易开发公司称梁宇洲按照2300元／㎡的买卖合同给付了17万元小房房款，而梁宇洲称按照2000元／㎡的买卖合同给付了小房房款142360元，根据现有证据无法确认双方合同的具体履行金额，中易开发公司称是为了配合梁宇洲规避税费才做低了房价。中易开发公司作为出售方明知做低房价规避税费的受益方是梁宇洲且自愿签署该买卖合同。梁宇洲在房管部门备案登记及到税务部门缴纳税费均是房价为2000元／㎡房屋买卖合同，该合同价格符合市场价格，并未违反国家法律法规的相关强制性规定，对在房管部门备案登记及到税务部门缴纳税费的2000元／㎡小房买卖合同予以确认。后签署的两份大房买卖合同，因中易开发公司与梁宇洲不存在大房买卖的真实意思表示，对两份大房买卖合同不予确认。因中易开发公司与梁宇洲置换的标的物系房产，且已在第三人处抵押，应订立书面合同并经抵押人同意，但由于中易开发公司作为房屋的置换方已履行了交付房屋的义务，梁宇洲也已接受该房屋并办理了产权登记，并且中易开发公司同意代为清偿梁宇洲的贷款债务以消灭抵押权，符合《中华人民共和国合同法》第三十六条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，故合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，应受到法律保护。双方应当按照合同约定和法律规定，全面、及时履行各自的义务。中易开发公司在庭审时明确诉讼请求为交付房屋，并自愿为梁宇洲向东方红支行代为清偿银行借款。中易开发公司清偿银行贷款后可向梁宇洲另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、三十六条、六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中易开发公司与梁宇洲口头换房合同有效；二、梁宇洲在东辽县白泉镇金府综合楼2号楼117-217号房屋抵押权消灭后立即向中易开发公司交付该房屋。
一审判决送达后，梁宇洲不服向本院提起上诉称：1、本案案由错误，应为物权所有权纠纷而非合同纠纷，不存在换房合同，也不存在换房的事实。因上诉人对购买的两处房屋均交纳了全款，被上诉人也接受并为上诉人出具了交款凭据，这就证明上诉人系从被上诉人手中购买的两处房屋。即便在交款之前双方曾有过房屋换购的想法，但在上诉人交纳全额购房款并被对方接受的那一刻起，双方已经将换购行为变更为购买两处房屋的行为；2、根据《物权法》第九条的规定足以证明上诉人系诉争房屋的唯一合法物权人，被上诉人所举证据无法对抗房屋登记机关的具体行政行为；3、原审法院采信证据违法，两份证明系上诉人在（2009）东辽民初字第35号民事案件中提交，法院的认定违反了《民事诉讼证据的若干规定》第十条；东辽县房地产交易所及中易开发公司不是诉争房屋的所有权人，无权决定是否换房；邵锐男与郭长军在公安机关的询问笔录因公安没有立案且两人没有出庭应为无效证据；4、四份房屋买卖合同是阴阳合同，依据（2011）东辽民初字第421号民事调解书，上诉人已一次性支付了被上诉人的差价款，并由（2012）东辽民初字第722号民事判决确认了上诉人系诉争房屋所有权人；5、一审法院对两份《大房买卖合同》不予确认，违反了《民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项，该《大房买卖合同》已为（2011）东辽民初字第421号民事调解书所确认。故请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求没有事实与法律依据，请求维持原判。
第三人答辩称：上诉人与被上诉人之间的纠纷与我们没有关系，我方不应成为本案的第三人。
二审开庭审理期间，上诉人梁宇洲向法庭提供如下证据：大房的产权档案及2006年11月29日被上诉人中易开发公司用该房办理的抵押贷款合同，欲证明被上诉人因用此房虚假抵押贷款一直不给上诉人办房照。被上诉人中易开发公司质证意见为：这个证据是真实的，是在换房之前发生的抵押行为，与本案没有关联性，没有影响上诉人与被上诉人换房协议的履行。
经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系换房合同纠纷，庭审中中易开发公司称双方的换房合同及两份证明的原件均在梁宇洲手中，但梁宇洲否认该事实，拒绝提供。综合上诉人梁宇洲向税务部门缴税时提供的证明内容为“梁宇洲在中易开发公司处购买的小房更换为大房，小房房照作废”的两份证明、用小房税款抵顶部分大房税款的缴税事实、税务部门工作人员郭长军、中易开发公司职员邵锐男、东辽县房地产交易所所长姚洪武在公安机关询问笔录中的陈述、梁宇洲在（2009）东辽民初字第35号案件中起诉中易开发公司办理大房产权证时又一次向法院提交上述两份证明的事实、在（2011）东辽民初字第421号案件中梁宇洲向中易开发公司给付小房换大房差价款3.5万元的事实、以及中易开发公司已经将大房交付给梁宇洲的事实，上述事实与证据互相印证，可以认定上诉人梁宇洲与被上诉人中易开发公司之间存在换房合同及换房行为，对此本院予以确认。本案中关于小房、大房各两份且售价不同的房屋买卖合同，系上诉人梁宇洲与被上诉人中易开发公司分别在2006年11月27日和2007年1月25日同时签订。梁宇洲承认此系阴阳合同，但又辩称是因为当时对房屋售价有争议，签完2300元／㎡的合同即扔一边，又签2000元／㎡的合同，且税款是以2000元／㎡缴纳的，应以2000元／㎡的合同为准。被上诉人中易开发公司称梁宇洲系房产所工作人员，为配合其少缴税款而为之。从被上诉人出具的关于小房买卖房款红联收据看，梁宇洲交付了6万元房款（其中包括进户费5000元、住房维修费3559元），加之梁宇洲签字确认的物业基金2273元欠据，银行贷款后又给付房款11万元，上述证据计算后可以得出小房系2300元／㎡卖出，而在银行贷款办理之前开具的房款142360元（按2000元／㎡）红联收据并非当事人双方真实的交易价格，故以此价格签订的房屋买卖合同系为规避国家税收而签订的虚假合同。此后，在2007年1月25日又以同样方法签订的大房买卖合同（按2000元／㎡）和依此价格开具的房款202960元红联收据同样系为规避国家税收而为的虚假事实，对此本院不予确认。上诉人梁宇洲的辩解不符合双方的交易习惯和正常的逻辑推理，且没有提供证据加以证明，本院不予采纳。综上所述，上诉人梁宇洲与被上诉人中易开发公司之间存在换房合同及换房行为，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。民事活动应当遵循诚实信用的原则，现中易开发公司已经履行了向梁宇洲交付所换大房的义务，梁宇洲接受并办理了大房产权登记，其应当履行相应的义务将小房交还给中易开发公司。又因该小房正在第三人东方红支行处抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，被上诉人中易开发公司可以代为清偿银行借款，在清偿之后可向上诉人梁宇洲另行主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人梁宇洲的上诉请求无事实与法律根据，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十三条第一款、第七十五条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，邮寄费60元，共计160元由上诉人梁宇洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁晓伟
审 判 员 邵长利
代理审判员 王 岩
二〇一四年九月十七日
代理书记员 宿宏岩