山东省菏泽市中级人民法院民 事 裁 定 书（2012）菏民一终字第631号上诉人（原审被告）：菏泽黎明房地产开发有限公司。法定代表人：李灵立，该公司执行董事。委托代理人：肖彦，山东诚维律师事务所律师。委托代理人：徐月秋。被上诉人(原审原告)：尹军华。上诉人菏泽黎明房地产开发有限公司（以下简称“黎明公司”）因与被上诉人尹军华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2011）菏牡民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告尹军华诉称：2005年原告与被告签订《商品房订购意向书》，并依据该意向书的要求交纳了首期购房款。2008年又签订了《商品房买卖合同》、《景韵苑房屋买卖合同》及《合同补充协议》。根据合同约定，被告应于2009年1月31日前将符合约定的商品房交付。合同签订后，原告已按约定足额交付购房款，但被告至今没有交付符合国家标准和合同约定的商品房。请求判令被告支付合同违约金10000元。原审被告黎明公司答辩称：1、黎明公司开发的商品房实际是牡丹区公安局干警集资建房，只是因与政策不符，才采取以黎明公司开发商品房的名义进行。户型设计、建筑材料、铝合金门窗以及交房时间，都是牡丹区公安局干警建房指挥部指定的。2、原告所诉2008年9月22日双方签订商品房买卖合同，虽然从形式上看是原告个人签订的，但属于原告和牡丹区公安局参建和联建的法律关系，不属于简单的出卖人与买受人之间的商品房买卖关系。约定的交房时间，是806户干警交房的起始时间，并不是与原告单独约定的交房时间。从2009年1月份起，黎明公司按照牡丹区公安局干警建房指挥部的要求，开始办理交房手续，牡丹区公安局干警共计购房806套，不可能在同一天将所有的房屋交付，需要一个过程。3、黎明公司已将806套房屋中的绝大部分交付。由于原告不配合办理交房手续，责任在原告方，原告要求不应支持。原审法院审理查明：2005年，原告与被告签订“商品房订购意向书。”2007年10月27日，被告出示“预收房款活动承诺书”一份，其内容为：“一、本次活动中购房干警预交的房款分别让利为：3万元房款让利3000元；5万元房款让利5000元；10万元房款让利1万元。公司保证兑现，均在交款人房价中抵扣。二、公司计划于2008年5月1日左右干警楼交房。若2008年5月1日公司未能按计划向购房干警交付所购房钥匙，本次活动中所预交的房款（让利部分除外）可按专业银行1年期贷款利息从2008年5月1日起按日计息。”2008年9月22日原、被告签订“商品房买卖合同”一份。该合同约定：原告购买的商品房为第41座2单元103号房，建筑面积共126.51平方米。该商品房单价为每平方米1237元，总金额156493元整。合同约定原告于2008年9月22日一次性付清房款156493元。如未按合同规定的时间付款；逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。被告应在2009年1月31日前，将房屋交付原告。如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内告知原告。被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，被告按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。被告按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付款万分之三的违约金。原、被告双方签订的“商品房买卖合同”还约定了其他条款。2008年9月22日，原、被告就购买储藏室签订《景韵苑房屋买卖合同》，合同约定：原告购买的储藏室建筑面积为34.29平方米。价款为30827元。被告应当在2009年1月31日前将房屋交付原告使用。原告于2005年4月25日交款50000元、2005年10月27日交款24000元，2007年8月8日交款16000元、2008年9月22日交款97320元。故原告已将房款全部付清。被告实际交付房屋时间为2009年3月10日。原告诉至本院，请求判令被告支付合同违约金10000元。2009年3月28日菏泽市房产管理局在报纸上发布公告：《菏泽市区符合预售条件的楼盘公示表》显示：景昀园小区符合预售条件。原审法院认为：2009年3月28日菏泽市房产管理局在报纸上发布公告：《菏泽市区符合预售条件的楼盘公示表》显示：景昀园小区符合预售条件。虽然被告不提供预售许可证等相关证件，但菏泽市房产管理局的公告，说明在2009年3月28日后，被告获得了商品房预售许可。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故原、被告双方签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示，且不违背有关法律规定，应认定为有效合同，原、被告双方理应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定于2008年10月12日前已将房款（包括储藏室）交清，被告理应按照合同约定于2009年元月31日前将房屋交付原告，但被告于2009年3月10日将房屋交付原告。被告的行为构成合同违约，理应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。原告所交购房款187320元，其中包括原告购买贮藏室30827元，因原、被告签订的购买贮藏室的合同中未约定违约责任，故计算违约金时，不应将购买贮藏室款计算在内。违约金的计算按合同约定从2009年2月1日起至实际交付之日即2009年3月10日止，按已交房款156493元，按日万分之三计算。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持，要求过高部分的诉请，原告未提交相关证据证实，原审法院不予以支持。被告虽然提供《景韵苑小区房地产开发建设指挥部决议》等证据，但不能否定《商品房买卖合同》效力和内容，也不是其不承担合同义务的正当理由，其辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条之规定，判决：一、被告菏泽黎明房地产开发有限公司支付原告尹军华违约金1878元（以房款156493元，从2009年2月1日至2009年3月10日止按日万分之三计算）。于判决生效后十日内履行完毕;二、驳回原告尹军华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告菏泽黎明房地产开发有限公司负担。上诉人黎明公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称，1、原审法院认定“双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违背有关法律规定，应认定为有效合同”以及支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求，并作出判决是错误的；2、主体错误，承担责任的应为监审会即806名购房户推荐的6人组成；3、原判适用法律错误；4、一审判决显失公平。上诉人将面临2000万元的经济损失，严重影响了公司生存。据此，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；一切诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人尹军华答辩称，同意原审法院判决。本院二审审理查明，依据本院作出且业已生效的（2012）菏民一终字第504、531、546、596、610、611号等六案民事判决，本院确认下列法律事实：为解决干警住房问题，2005年菏泽市公安局牡丹区分局（以下简称牡丹分局）党委研究决定：借用房地产开发公司的名义，干警以集资的形式自筹资金启动和建设，组织专门人员直接运作，建设牡丹分局干警宿舍楼。同年4月19日，黎明公司注册成立，法定代表人孟宪丽，股东有孟宪丽、苗发庆、仪有宪三人（均未实际出资），注册资本金1000万元（牡丹分局领导筹借）。4月22日经分局党委研究决定成立筹备集体建房工作委员会。4月27日，由分局党委提名，分局各部门负责人表决通过成立牡丹分局景昀苑小区购房干警监督审查委员会（监审会），职责是“经分局党委指派的全体购房干警推荐的代表”，“负责对景昀苑小区建设全面监督审查，依法维护广大购房干警的合法权益”（由杨建忠、ＸＸ等11人组成），监审会负责对黎明公司的经营、财务、高层变动、合同契约、印鉴使用等全面管理，审核把关。2006年11月9日，公司股东吴珊珊、马洪凯、窦红岩通过股权转让方式进入黎明公司。2007年10月31日，黎明公司在股东扩大会议上决定成立由监审会成员和黎明公司共同组成的开发建设指挥部，领导景昀苑小区建设。同年11月13日黎明公司变更注册资本为2000万元。作为条件交换，牡丹分局让渡部分土地开发权与黎明公司。现黎明公司为股东李灵立一人公司。黎明公司于2008年9月陆续与牡丹分局购房干警签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2009年1月31日前；合同第八条第五项约定交房条件和标准为“该商品房经验收合格（即取得单位工程质量竣工验收记录）”。黎明公司于2009年-2011年期间陆续取得政府主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案证》。在合同约定交房时间2009年1月31日前，黎明公司会同施工单位、验收单位并由监审会成员参与，对竣工楼房进行了分户验收，并制作了《分户验收汇总表》。另查明，张勇案再审期间，黎明公司向山东省高级人民法院出具了一份由杨建忠和ＸＸ签字的《情况说明》，称“为履行和公安局监审会达成的必须于2009年1月31日前交房的协议，经公安局监审会同意，黎明公司已经于2009年1月31日前开始对干警楼业主进行了房屋交接”。在景昀苑小区售楼部通知购房干警领钥匙过程中，张勇等400多名购房干警以所交付房屋不具备合同约定的交房条件和标准为由拒领钥匙，其后陆续向牡丹区人民法院提起民事诉讼，要求黎明公司交付符合合同约定条件标准的商品房，并以黎明公司逾期交房为由主张逾期交房违约金及利息损失的请求权。本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释7号）第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上述解释规定了商品房买卖合同法律关系必须有一个先决条件，即销售房屋必须面向社会不特定的公众。本案中房屋买受人为特定主体（即牡丹分局内部干警），规划统一、价格固定，显然不符合上述司法解释关于商品房买卖合同的法律特征。被上诉人以与上诉人签订的《商品房预售合同》，主张违约金及利息损失的请求权，不属于商品房买卖合同纠纷案件的受案范围。涉案工程建设项目由牡丹分局主导，在工程施工过程中，建房指挥部、监审会参与其中，发挥监督、指导、管理的重要作用。建房资金来源为购房干警集资，由牡丹分局具备相应资格的干警按房屋建设成本分摊建设费用，分房按购房干警综合资格评定；在建设过程中购房干警有知情权，黎明公司对集资款无任意支配权。因此就建房活动本身性质而言，其行为实质上就是单位干警集资以黎明公司名义建房。就本案而言，牡丹分局干警集资后委托监审会成员监督、指导黎明公司开发建房，在黎明公司以市场运作方式建房过程中，在资金监管、购房价格、合同签订等方面均受制于牡丹分局干警委托人监审会。因此，牡丹分局干警与黎明公司就房屋建设、预售分配等方面不属于平等的法律关系主体，不属于民事案件受案范围。综上，被上诉人提起民事诉讼没有程序意义上的诉权，应裁定驳回被上诉人的起诉。原审法院判决适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十条之规定，经本院审判委员会研究，裁定如下：一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2011）菏牡民初字第432号民事判决；二、驳回被上诉人尹军华的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长  路凤娟审 判 员  李冠军代理审判员  于 辉二〇一六年七月二十九日书 记 员  王 婷