广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第83号
原告邹革全，男，汉族，1968年5月1日出生。
被告章莺，女，汉族，1979年2月21日出生。
上列原告邹革全诉被告章莺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2014年5月27日公开开庭进行了审理，原告邹革全到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月26日，原告代理人与被告签订鹏益花园小区3栋603房《房屋租赁合同》，租赁期共10个月（自2013年9月1日至2014年6月30日止），月租金1900元，原告为此支付中介佣金500元。双方约定，被告应依据合同约定期限按时交租，被告延期交付租金达10天，或欠交管理费、水电费等达800元的，原告有权解除合同，并追究被告违约责任；若原告解除合同，被告应在原告通知解除合同后2日内搬离，被告拒绝搬离的，原告有权在物业管理人员或警察的协助下收回该房屋并且将原属于被告的物品搬离。2013年12月，被告开始拖欠租金，原告多次催缴，并于当月21日发出书面通知，但被告仍然置之不理，至此原告认为被告已经事实违反合同协议，随后原告代理人为维护权益上门收回物业，但被告拒绝搬离且拒代理人于门外，双方报警后到八卦岭派出所调解，但派出所司法调解员调解无果。此后被告继续非法霸占原告物业，原告为避免不测事件发生，无法通过正常和平途径收回该物业。综上所述，被告行为已严重侵犯了原告的合法权益，目前即使原告通过不可预测后果的强制手段收回该物业，也无法在2014年2月15日前春节萧条的租赁市场中顺利出租该物业，故原告主张被告赔偿两个月半租金4700元，此前在与被告合同签订时存在中介费用500元，在剩余租赁时间5个月的情况下主张被告承担一半即250元费用。据此，请求法院判令：1、解除原告委托代理人与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2、被告按合同约定向原告支付从2013年12月1日至2014年2月15日止两个半月的租金4700元，两个半月的管理费及水费300元，2013年12月至2014年1月的电费及管道煤气费70元，物业公司开锁费200元，原告佣金损失250元，共计5520元；3、被告支付原告维权及诉讼期间误工费及交通费1000元；4、诉讼费用由被告承担。庭审时，因原告已收回涉案租赁房产，故当庭撤回诉讼请求第一项中“被告将承租的房产交还原告”这一部分内容。
被告未作答辩，开庭缺席。
经审理查明，2013年8月26日，原告授权其代理人邹志英（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）通过深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联公司）居间就原告名下的深圳市福田区鹏益花园小区3栋603房（以下简称涉案房产）签订《房产租赁（居间）合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方，登记为住宅用途；租赁期自2013年9月1日起至2014年6月30日止；租金为每月1900元，租金按月支付，第一次租金支付时间为2013年8月26日，以后每月支付时间为每月1日；乙方在2013年8月26日前支付租赁押金3800元，合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方不计利息退还乙方；物业租赁期间产生的物业管理费、水电、燃气、电话、有线电视等相关费用由乙方承担；乙方应依据合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达10天，或欠交管理费、水电费等达800元的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；若甲方解除合同，乙方应在甲方通知解除合同后2日内搬离，乙方拒绝搬离的，甲方有权在物业管理人员或警察的协助下收回该房屋并且将原属于乙方的物品搬离；基于经纪方已为甲乙双方提供居间服务，甲方和乙方应分别向经纪方支付佣金950元。
同日，原告代理人邹志英向中联公司支付了佣金500元，中联公司并开具了相应收款收据。
2013年12月21日，原告在涉案房产门上张贴《房屋租金催收通知》，通知被告：前次所交的租金至本月1日已经届满，根据双方签订的租赁合同约定，被告应按时交清本次租金；超过规定时限，进入滞纳金计数的，应依约交清滞纳金，滞交租金的时间超过合同约定的10天之最后时限的，业主有权依约采取单方面行动，后果被告自负。
关于被告交租情况，原告陈述：被告依约支付了租赁押金3800元；2013年12月之前被告一直正常交租，2013年12月开始租金未付，一直拖欠租金至今。关于涉案房产的返还，原告陈述：不清楚被告何时搬离涉案房产，也未收到过被告搬离的通知，直至2014年2月6日、7日左右，原告去涉案房屋察看发现无人居住方撬门进入收回房屋；之后原告于2014年2月16日将涉案房产重新出租。
另，涉案房产的物业管理单位深圳市泰源物业管理有限公司鹏益花园管理处出具费用清单显示：涉案房产2013年12月产生管理费89元、水费4.6元、电费0元；2014年1月产生管理费89元、水费和电费均为0元；2014年2月产生管理费89元、水费11.5元、电费0元。此清单能与原告提交的管理费等费用发票金额相互印证，本院予以认可。
上述事实有原告提交的《房产租赁（居间）合同》、房地产证、授权委托书、《房屋租金催收通知》、照片、佣金收款收据、管理费等费用发票、深圳市泰源物业管理有限公司鹏益花园管理处出具的涉案房产物管费用清单以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。原告依约将涉案房产交付被告占有使用后，被告应依约履行支付租金的合同义务，被告对于是否依约支付租金这一事实承担相应的举证责任，在被告未抗辩以及未能举证证明其已依约交租的情况下，本院认定原告自行确认的被告交租情况。被告自2013年12月开始未再交租，已构成违约，原告据此有权依据合同约定要求解除合同。关于合同解除的时间，在原告行使单方解除权的情况下，由于原告未提交证据证明其在起诉前曾通知被告解除合同，合同解除之日应为原告诉状送达至被告之日，但在本案诉状送达被告之前，原告确认已于2014年2月7日前收回涉案房屋，故据此可认定涉案租赁合同已通过被告搬离、原告收回房屋的双方行为于2014年2月7日实际解除。
被告拖欠租金导致合同提前解除，原告有权要求被告承担相应的违约责任。对于合同解除前的租金和物管费用以及因合同提前解除后合理期限内的原告租金损失及产生的物管费用，被告应予以承担，因此，原告有权要求被告承担2013年12月1日至2014年2月15日两个半月的租金、管理费、水费以及2013年12月至2014年1月的电费、管道煤气费。其中，2013年12月1日至2014年2月15日两个半月的租金应为4750元，原告主张4700元，本院予以照准。依照物业管理处出具的费用清单，2013年12月1日至2014年2月15日两个半月涉案房产的管理费和水费应为232.85元（2013年12月（管理费89元＋水费4.6元）＋2014年1月（管理费89元＋水费0元）＋2014年2月（管理费89元＋水费11.5元）÷2】，对原告主张的超出部分，本院不予支持。同样依照物业管理处出具的费用清单，2013年12月至2014年1月的电费为0元，原告也没有举证证明此期间管道煤气费有无实际发生以及发生金额，故对原告主张的2013年12月至2014年1月的电费及管道煤气费70元，本院不予支持。对于原告主张的开锁费损失200元，原告没有举证证明该费用是否实际发生以及发生金额，故对原告该主张，本院不予支持。对于原告主张的佣金损失250元，佣金系原告因中介促成其与被告签订涉案租赁合同而向中介支付的居间报酬，佣金与中介是否促成租赁合同成立相关，而无法确认佣金金额是否与租赁期长短相关，故原告以实际租赁期短于合同约定的租赁期而要求被告承担原告已支付的佣金，依据不足，本院不予支持。对于原告主张其于维权和诉讼期间产生的误工费及交通费共计1000元，原告对此没有举证证明，且交通费属于诉讼成本，故对该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告邹革全与被告章莺于2013年8月26日形成的涉案房屋租赁合同关系于2014年2月7日解除；
二、被告章莺应于本判决生效之日起10日内向原告邹革全支付租金4700元、管理费和水费232.85元；
三、驳回原告邹革全的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担12元、被告负担38元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 吴 宝 荣
人民陪审员 韦 开 丽
二〇一四年六月四日
书 记 员 肖英（代）
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第7页，共8页