江西省吉安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）吉中民三终字第145号 上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地吉安市吉州区跃进路46号，组织机构代码74851797-4。 法定代表人：汪传坚，董事长。 委托代理人：洪慧，江西白鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭良栋，男，1963年3月7日出生，汉族，住吉安市泰和县。 委托代理人：刘小云，江西共创律师事务所律师。 上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司因与被上诉人郭良栋商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年7月5日，原告郭良栋与被告吉安市六合盛置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告郭良栋购买被告开发的位于吉安市沿江路168号13幢1-1703房一套，房屋面积为90.44平方米，单价为5334元/平方米，房屋总价为482407元。合同第六条约定，原告在2012年7月5日支付首付款202407元，余款280000元由原告向被告指定银行申请按揭贷款。合同第八条约定，被告应在2014年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按照合同约定交清了购房款。2014年4月28日，被告取得了建设工程消防验收意见书。2014年7月18日，被告取得工程质量监督报告，但该房至今未办理建设工程竣工验收备案，原告至今未收房。在诉讼中，被告认为双方约定的违约金过高，向法院申请司法鉴定，要求对原告所购买房屋租金进行鉴定。经吉安鹭洲司法鉴定中心鉴定，原告购买的该房月租金为800元。 原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同合法有效。原告按合同约定支付了购房款，被告应在2014年1月31日前向原告交付房屋，但此时房屋未办理建设工程竣工验收备案，不具备交付条件，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告辩称合同约定的违约金过高缺乏事实及法律依据，对该辩解不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告郭良栋逾期交房违约金，截至2014年7月31日的逾期交房违约金为43657.2元，自2014年8月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金每日按241.2元计算，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元，减半收取，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。 上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：2014年1月20日，上诉人已取得竣工验收报告，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定可交付使用，至今未完成交付的原因是被上诉人拒收房屋所至，逾期交付的责任应由被上诉人承担。即使是上诉人违约，双方所约定的“按日支付已交房款万分之五”的违约金过高，请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，比照同地段周边房屋的租金标准，以超过租金30%的标准适当核减。 被上诉人郭良栋答辩称：上诉人所谓的竣工验收只是取得了《工程质量监督报告》，而依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，必须组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或者单位进行验收，但验收是否合格，最终有审查权和监督权的是建设行政主管部门，经验收合格由建设主管部门出具《竣工验收备案表》，上诉人仅以验收环节中的“工程质量监督”一项来替代工程竣工验收合格，应认定不具备交付条件。违约金的认定应以合同约定为准，逾期交房的过错完全在上诉人，合同约定万分之五的违约金，并未过高，上诉人应当遵守诚实信用原则履行承诺。请求二审法院维持原判。 根据上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司的上诉理由和被上诉人郭良栋的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.逾期交房的责任由哪方承担？2.违约金的约定是否过高？ 二审诉讼中，上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司提供了吉安市规划建设局出具的《吉安市建设工程竣工验收备案登记表》，以证实本案所涉商品房已经于2015年4月17日进行了竣工验收备案登记。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，并认可上诉人于2015年4月17日工程已经验收合格，但认为被上诉人于2015年5月27日收到收房通知，而该证据是上诉人在2015年6月3日二审询问时才出示给被上诉人的，根据当事人双方所签《商品房买卖合同》第十一条的约定，上诉人的违约金应计算至2015年6月3日止。本院认为，由于被上诉人对上诉人所提交证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院对该证据予以确认。 二审经审理查明：上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中第九条约定，出卖人交房“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行”。2015年4月17日，经上诉人申请，包括上诉人建设的包括涉案商品房在内的古南蓝湾部分工程获得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等的批准，通过了竣工验收备案登记。一审鉴定费为500元。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：本案商品房买卖合同系双方当事人在平等自愿的基础上达成的，合同合法有效，双方当事人应当依约履行合同义务。根据双方的合同约定，上诉人交付给被上诉人的商品房，必须具备依照国家和地方人民政府有关规定“验收合格”的条件。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程竣工应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。上诉人称2014年1月20日已取得竣工验收报告，但未提供相关的证据证实，上诉人于2014年7月18日取得工程质量监督报告和提交2014年4月28日的建设工程消防意见书，仅能证实工程通过了质量监督与消防验收，不能证实通过了综合验收。依照双方当事人的约定，本案诉争商品房尚不具备合同约定的交付条件，被上诉人拒收房屋理由正当，作为出售方的上诉人应当承担逾期交付的违约责任。 上诉人要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实被上诉人因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，因此，并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，上诉人的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院不予支持。 最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付（每日违约金241.2元）标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖。以此标准，仅按一审判决的6个月时间计算，违约金就达4万余元，至二审时逾期交房时间16个月，违约金达10万余元。由于本案工程涉及较多的购房户，过高标准的违约金判决对社会经济发展影响较大，根据本案情况，应对双方所约定的日万分之五的违约金计算标准予以适当调低。兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金标准由原来的逾期超过90日后的日万分之五的计付标准酌情调低至双方合同约定的逾期交房90日内的标准即日万分之三，该标准亦未超过中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍。 本案所涉商品房于2015年4月17日进行了竣工验收备案登记，上诉人随后向被上诉人发出了收房通知，但上诉人于2015年6月3日在二审诉讼中才将竣工验收备案登记资料出示给被上诉人看。依照《商品房买卖合同》第十一条的约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，故上诉人以此为由要求逾期交房的违约金计算至2015年6月3日，本院予以支持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审法院判决逾期交房按日万分之五计付违约金过高，依法应予适当调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第596号民事判决； 二、上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司应自2014年2月1日起至2015年6月3日止，按日支付被上诉人郭良栋已交付房款482407元的万分之三的违约金，此款限上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司于本判决生效后5日内付清； 三、驳回被上诉人郭良栋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费891元减半收取445.5元，二审案件受理费2330元，合计2775.5元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担1665.3元，由被上诉人郭良栋负担1110.2元。鉴定费500元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄小红 代理审判员  肖永兰 代理审判员  郭 琴 二〇一五年七月十六日 书 记 员  张志坚