湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪湖民初字第00949号
原告（反诉被告）洪湖市兴农房地产开发有限公司，住所地：洪湖市新堤办事处洪林路。
法定代表人罗亦农，该公司董事长。
委托代理人宋先华，湖北兴湖律师事务所律师。
委托代理人余建南，湖北兴湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨丽璇，个体户。
委托代理人张辉龙，湖北典恒律师事务所律师。
第三人陈明元，房地产开发商。
委托代理人文浩，湖北玉沙律师事务所律师。
原告洪湖市兴农房地产开发有限公司与被告杨丽璇、第三人陈明元商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由审判员文东平担任审判长，与人民陪审员王林、谢作志组成合议庭，于2015年12月8日、2016年4月8日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋先华、余建南、被告的委托代理人张辉龙、第三人的委托代理人文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴农公司诉称，2012年2月13日，原被告双方签订了30套房屋的买卖合同，约定将地处洪湖市新堤办事处洪林路洪林华府项目下的30套房屋出售给被告。为便于合同网签备案，合同约定全部购房款在签订合同之日已一次性全部付清，但被告实际未将购房款支付给原告，并于2012年2月14日在洪湖市房地产管理局进行了网签备案（合同编号为hh12000211至hh12000241），30套房屋的总价款为12811072元。合同签订后，原告要求被告按约付款，但被告一直不愿按约定付款，原告也未将30套房屋交付给被告。现原告诉至法院，要求被告按约履行付款义务，以便合同的顺利履行，望法院支持原告的诉求，判决：1、被告支付原告购房款12811072元及逾期利息。2、被告承担全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、预售许可证，证明在2012年2月13日，原告是可出售商品房的。
证据2、营业证、组织机构代码证，证明原告的身份。
证据3、商品房买卖合同，证明2012年2月13日，原被告双方对原告所出售的30套商品房签订了合同。
证据4、洪湖市公安局调取的讯问笔录，证明原、被告签订合同后，被告杨丽璇并没有将购房款支付给原告。
证据5、借款合同，证明被告与第三人签订的借款合同晚于原被告签订的商品房买卖合同至少一个多月，上面约定由兴农公司为陈明元作担保，但其行为并没有发生。
被告杨丽璇辩称，1、原告与答辩人签订商品房买卖合同的真实意思是以房屋买卖为830万元借款提供担保。2012年2月，原告洪林华府一期商品房项目负责人陈明元与答辩人约定：以洪林华府一期商品房买卖合同备案登记作担保，向答辩人借款；原告到期偿还借款，答辩人退还商品房买卖合同及收据；原告到期不能偿还借款，则履行商品房买卖合同交房义务。为此，原告与答辩人于2012年2月13日签订购买52套商品房买卖合同，原告开具三张计21222032元购房收据给答辩人；答辩人于2012年3月21日将借款830万元提供给原告，并在借款合同中约定：“借款人以洪湖市洪林华府4000㎡住宅、2000㎡写字楼作为借款担保”。
2、商品房买卖合同是借款合同的担保合同，原告不享有依从合同主张“支付购房款及逾期利息”的请求权。原告与答辩人先后签定的商品房买卖合同和借款合同并立且有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款合同所借款项提供担保；借款合同中的担保条款是为商品房买卖合同的解除、履行附设的条件，即借款到期借款人偿还借款则解除商品房买卖合同，借款人不能偿还借款则履行商品房买卖合同。最高人民法院负责人在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》新闻发布会答记者问中指出：此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。因此，按主从合同关系，原告享有依借款合同向答辩人主张“提供借款”的请求权，不享有依商品房买卖合同主张“支付购房款及逾期利息”的请求权。
3、原告未按借款合同约定偿还答辩人借款，应按担保条款约定承担履行商品房买卖合同责任，现在原告未按借款合同约定履行还款义务，答辩人依借款合同享有的债权即转为商品房买卖合同中购房款，原告应按担保条款约定承担履行商品房买卖合同责任，不得再行向答辩人主张支付购房款；答辩人按借款合同约定履行提供借款义务，依商品房买卖合同“于2012年2月13日已付清该房房款”的约定义务履行完毕，不再承担支付购房款责任。对此，答辩人提起反诉，请求人民法院合并审理。
综上，原告既没履行借款合同义务，又没履行商品房买卖合同义务，向答辩人主张支付购房款及逾期利息，违背了公平、诚实信用的合同原则。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条之规定，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告杨丽璇反诉称，2012年2月，被反诉人的洪林华府一期商品房项目负责人陈明元与反诉人商定：以洪林华府一期商品房买卖合同备案登记作借款担保，若到期不能偿还债款本息，则交付备案登记商品房。2012年2月13日，被反诉人与反诉人签订52套商品房买卖合同（编号：hh12000211—hh12000263），被反诉人开具21222032元购房款收据交反诉人，将52套商品房买卖合同送洪湖市房地产开发管理办公室备案登记。2012年3月21日被反诉人与反诉人以书面借款合同约定：被反诉人以洪林华府4000㎡住宅房、2000㎡写字楼作为借款担保向反诉人借款人民币830万元；借款期限六个月；借款利息为月息3%；当日，反诉人将借款本金人民币830万元交被反诉人。借款到期后，被反诉人既未偿还借款本息，也未将备案登记商品房交付反诉人，且向洪湖市人民法院提起诉讼，请求反诉人支付购房款。为此，根据《中华人民共和国合同法》第205条、第206条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条、《中华人民共和国民事诉讼法》第140条之规定，特提出反诉，请求人民法院判令被反诉人偿还借款本金人民币830万元及利息，利息以本金830万元为基数、年息24%为标准从2012年3月21日计算至本息还清之日。
被告杨丽璇为支持其答辩及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据1、洪湖市兴农房地产开发有限公司营业执照，证明洪湖市兴农房地产开发有限公司经工商登记设立，具备民事诉讼主体资格。
证据2、股权转让协议，证明：1、陈小珍、陈素平于2011年9月18日转让股权给罗亦龙、朱国友后，对兴农公司洪林华府一期商品房项目仍有权以兴农公司名义完成；2、兴农公司有义务支持、协助陈小珍、陈素平完成洪林华府一期商品房项目；3、兴农公司提供合同章、财务章给陈小珍、陈素平的代理人陈明元用于洪林华府一期商品房项目的销售及担保。
证据3、湖北省高级人民法院（2014）民二终字第00057号民事判决书，证明终审判决确认陈小珍、陈素平与罗亦龙、朱国友签订的股权转让协议中对“洪林华府一期商品房项目所有者权益归属及后续经营”的约定，属“兴农公司与陈小珍、陈素平之间以兴农公司名义合作经营洪林华府一期商品房项目，陈小珍、陈素平享有该项目的投资者权益”的约定，对兴农公司有约束力。
证据4、委托书，证明陈小珍、陈素平以洪林华府一期商品房项目投资权益享有者，委托兴农公司办理洪林华府一期商品房备案抵押手续，具体委托执行人为陈明元。
证据5、洪湖市公安局关于陈明元一案的立案说明，证明：1、兴农公司以“陈明元利用兴农公司职务便利，处理兴农公司洪林华府一期商品房项目，隐瞒销售收入”为由向洪湖市公安局报案，兴农公司自身认可陈明元在兴农公司有职务、有职权可以处理洪林华府一期商品房项目；2、洪湖市公安局认定陈明元“现任兴农公司一期房地产项目洪林华府负责人”。
证据6、洪湖市公安局2013年11月9日讯问笔录，证明：1、兴农公司负责人陈明元与杨丽璇约定，备案在杨丽璇名下的洪林华府一期商品房是抵押，不是出售房屋；2、陈明元安排销售部员工恽丽办理与杨丽璇商品房买卖合同备案登记，抵押给杨丽璇办公楼3100㎡，住宅29套4000㎡；3、陈明元2012年2月23日通过文炳强操作，收到杨丽璇借款800万元，并出具800万元借条给文炳强；4、陈明元所借的800万元现金，用于支付工程款。
证据7、洪湖市公安局2014年11月14日讯问笔录，证明：1、2012年2月13日陈明元安排售楼部员工吴晓芳开具三张共计2000多万元收据给杨丽璇；2、签订销售合同到房产局办理预售登记的目的是找杨丽璇借了1000万港币（折换成人民币830万元）；3、陈明元使用的印章是陈明元与兴农公司法人代表罗亦农协商，由兴农公司提供，用于处理洪林华府的后续事情；4、陈明元2012年10月12日与杨丽璇的借款合同是后来补办的手续。
证据8、商品房买卖合同（52份），证明：1、2012年2月13日，兴农公司与杨丽璇在洪林华府售楼部签定52套商品房买卖合同；2、商品房买卖合同约定买受人杨丽璇于2012年2月13日已付清购房款；3、商品房买卖合同上加盖了“洪湖市房产管理局商品房销预售备案专用章”。
证据9、收据三张，证明兴农公司于2012年2月13日收杨丽璇洪林华府购房款21222032元。
证据10、洪湖市房地产开发管理办公室洪林华府备案清单，证明兴农公司将与杨丽璇签定的52套商品房买卖合同送洪湖市房地产开发管理办公室备案登记。
证据11、借款合同，证明：1、兴农公司负责人陈明元与杨丽璇约定借款金额人民币830万元，杨丽璇以现金交付方式给兴农公司项目负责人陈明元人民币830万元；2、借款期限为2012年3月21日至2012年10月31日，借款利息为月息3%；3、借款合同约定以洪湖市“洪林华府”4000㎡住宅、2000㎡写字楼作为借款担保。
原告对被告的反诉辩称，1、原被告之间没有借贷关系；2、原告并没有对被告与第三人之间的借贷关系进行担保；3、原告与被告、第三人之间的1000万元港币的借款也是不真实的，因为是在签订合同后出具的借条。
第三人陈明元述称，本案第三人与被告杨丽璇在2012年3月确实存在借款关系，当时是由被告杨丽璇的朋友以现金的方式交付1000万元港币（830万元人民币）给第三人，借款资金一直未偿还，双方对此有约定。本案被告杨丽璇为了保证借款能收回，要求陈明元以房屋买卖承担担保。2012年2月，在洪湖市房地产开发管理局开具了52套商品房买卖合同，2012年3月23日交付借款，第三人陈明元当时是洪林华府一期项目的投资人。综上，请求人民法院依法判决。
第三人为支持其陈述意见提交了股权转让协议及补充协议、湖北省高院（2014）00057号判决书、陈小珍、陈素平的三份授权委托书、两份说明，证明洪林华府一期项目的注册投资人是陈素平、陈小珍，实际投资人是陈明元，且注册投资人陈小珍、陈素平对实际投资人陈明元的一期项目的经营行为予以授权和追认。
以上证据经庭审质证，被告及第三人对原告证据无异议，本院予以采信。原告及第三人对被告证据1、3、8、10无异议，本院予以采信。
对被告证据2，第三人无异议。原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、湖北省高院的判决书已经确认陈小珍、陈素平只是对洪林华府一期商品房项目享有投资者的权益；2、兴农公司根据合同提供合同章、财务章给陈小珍、陈素平的代理人陈明元仅仅是用于商品房销售。本院认为，该证据对本案具有证明作用予以采纳，但仅对各方均认可的兴农公司根据合同提供合同章、财务章给陈小珍、陈素平的代理人陈明元是用于商品房销售的事实予以认定。对被告证据4，第三人无异议。原告对该证据有异议，认为：1、原告没有收到过委托书；2、委托书的授权不明，原告曾经收到过陈小珍为覃平章办理的抵押手续，这个事也经过武汉市江汉区人民法院予以确认；3、委托书上没有注明时间，不知道是什么时间发出的委托书。本院认为，原告作为委托书上载明的受委托人，否认该委托书，没有其他证据佐证，对该证据不予采信。对被告证据5，第三人无异议。原告对其真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为：材料已经明确说明陈明元是兴农公司原股东陈小珍、陈素平的委托人，而不是兴农公司的聘请人员，因此他不是利用了委托职务之便，而是利用了委托人的身份。本院认为，该证据对本案具有证明作用，予以采纳，但该证据不能证明第一个目的，仅能证明第二个目的。对被告证据6，原告对其真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为该材料仅仅是陈明元的个人陈述。第三人对其有异议，认为陈明元不是兴农公司的负责人，是兴农公司洪林华府一期商品房项目的实际投资人，他所借的款项是用于偿还洪林华府一期商品房项目的工程款项。本院认为，该证据真实合法，对本案具有证明作用，结合本案相关证据，对关于备案在杨丽璇名下的洪林华府一期商品房是抵押，不是出售房屋的事实予以确认，对其他证明目的缺乏证据佐证，不予采信。对被告证据7，第三人无异议。原告对证据的真实性、合法性无异议，对第二个证明目的有异议，认为办理预售登记的目的是为了将房屋卖给被告，公章已于2012年3月20日收回；对第三个证明目的有异议，认为陈明元手上的公章是兴农公司在2010年9月30日之前使用的旧公章，该公章于2012年3月20日前被销毁。本院认为，根据原告及第三人的质证意见，对各方均无异议的第一个和第四个证明目的予以采信。对被告证据9，原告对证据的真实性无异议，认为并没有收到被告杨丽璇21222032元，出具收据是需要收杨丽璇21222032元。第三人认为没有收到收据上的购房款项，只收到830万元的借款。该证据对本案具有证明作用，予以采纳，但该证据不能足以证明款已给付。对被告证据11，第三人无异议。原告对借款合同的真实性有异议，认为该借款合同按照被告杨丽璇所说是在2012年10月兴农公司与陈明元补签的，但兴农公司并没有委托陈明元签订合同，合同上也没有兴农公司的印章，在2012年10月，陈明元手上并不持有兴农公司的任何公章。本院认为，该证据对本案具有证明作用，予以采纳，但该证据不能足以证明款已给付。对第三人证据，被告无异议。原告对股权转让协议、补充协议及湖北省高院（2014）00057号判决书的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为在以前法院审查过程中，陈小珍、陈素平及唐家墩置业有限公司从没提过陈明元是实际投资人。原告对三份授权委托书的真实性有异议，认为其并没有收到委托书，陈小珍、陈素平无权代表兴农公司代为委托，三份委托书发生的时间都是在商品房买卖合同和借款合同签订的时间之后。原告对两份说明的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该说明材料并不能够证明陈明元是兴农公司的原始股东。本院认为，股权转让协议及补充协议、湖北省高院（2014）00057号判决书对本案具有证明作用，予以采纳，但该证据不能证明第三人的证明目的，授权委托书的受托人没有出庭作证，证据真伪不明，不予采信，说明不能证明第三人的目的，不予采信。
经审理查明，原告兴农公司原股东武汉市唐家墩物业发展有限公司、陈素平、陈小珍与现股东罗亦农、朱国友，分别于2011年9月18日和2011年9月25日签订了《股权转让协议》和《〈股权转让协议〉补充协议》。根据上述协议，陈素平、陈小珍在原告洪林华府一期商品房项目的权益和义务均由陈素平、陈小珍享有和承担。后原告根据上述协议提供其合同章、财务章给陈小珍、陈素平的代理人陈明元进行一期商品房销售。2012年2月13日，原告与被告杨丽璇在“洪林华府”售楼部签订了52份《商品房买卖合同》，合同约定原告共出售位于洪湖市新堤办事处洪林大道“洪林华府”一期商品房52套房屋给被告及被告已于2012年2月13日付清了购房款，52套房屋包括22套办公楼和30套住宅。同日，原告向被告开具三张收据，收据金额共计21222032元，合同还约定原告在本案中主张的30套房屋的房款为12811072元。上述房屋及购房款并未实际交付。2012年2月14日，上述52套房屋的销售在洪湖市房地产管理局进行了预售备案登记。2012年3月，被告与时为“洪林华府”一期商品房的所有者权益享有者的代理人，亦即“洪林华府”一期商品房销售的实际负责人第三人陈明元约定，第三人作为借款人向被告借款。2012年10月12日，被告与第三人签订《借款合同》，合同约定：借款人为陈明元，借款金额830万元，借款期限自2012年3月21日至2012年10月31日，月利率3%，借款人以“洪林华府”4000㎡住宅和2000㎡写字楼作为担保。
另查，2014年7月14日，原告向洪湖市公安局报案称：兴农公司原股东陈小珍、陈素平的委托代理人陈明元在处理兴农公司一期房地产项目“洪林华府”期间，利用职务便利，隐瞒销售收入，涉嫌挪用资金。洪湖市公安局于2014年10月22日将第三人陈明元作为原告一期房地产项目“洪林华府”负责人，以其涉嫌合同诈骗予以刑事拘留，2014年12月2日执行逮捕。2015年2月2日，洪湖市公安局对第三人作出《起诉意见书》，《起诉意见书》载明：“…2012年2月13日，嫌疑人陈明元经香港人文炳强介绍用洪林华府4000平米住宅、2000平米办公楼（b栋11层、12层）作为所谓的抵押销售向杨丽璇借款830万元人民币供个人使用。…嫌疑人陈明元将公司资产出售和抵押，所得资金35799577.03元挪为己用，其行为已触犯中华人民共和国刑法第271条，涉嫌挪用资金罪，且数额巨大。案发后嫌疑人陈明元拒不退赃…”2015年7月14日，第三人因事实不清，证据不足被取保候审。2016年3月11日，洪湖市公安局作出撤销案件决定书，对其办理的第三人的刑事案件予以撤销。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：一、原被告之间的《商品房买卖合同》与被告和第三人之间的《借款合同》是什么关系？被告以原告为借款人所主张的借贷关系是否成立生效？二、原告的诉讼请求应否支持？被告的反诉请求应否支持？
首先关于争议焦点一。原被告订立的《商品房买卖合同》虽然约定原告出售给被告“洪林华府”一期商品房22套办公楼和30套住宅，被告已于2012年2月13日付清了购房款，但房屋及购房款并未实际交付；被告与第三人订立的《借款合同》约定第三人以“洪林华府”4000㎡住宅和2000㎡写字楼作为担保；第三人为“洪林华府”一期商品房的所有者权益享有者的代理人，亦即“洪林华府”一期商品房销售的实际负责人；第三人承认以房屋买卖为其向被告借款担保。从以上事实足以认定原被告订立《商品房买卖合同》系对被告与第三人订立《借款合同》的担保。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案被告主张其已经给付借款，应承担举证责任。被告虽然提供了其与第三人签订的830万元的借款合同，第三人亦承认收到了借款，但因借款数额巨大，依常理款项的给付应通过金融机构转账，而被告至今未能提供转款凭证，且该借款是否给付的认定，对原告的合法权益有直接影响。故，被告主张其已经向第三人给付借款，证据不足，应不予认定，被告所主张的借贷关系并未成立生效。
其次，关于争议焦点二。原被告之间并没有买卖房屋的真实意思表示，原被告之间的商品房买卖合同既不可能履行也无必要履行，原告起诉要求被告给付购房款及利息的诉讼请求依法应予驳回。被告以原告为借款人所主张的借贷关系并未成立生效，被告应承担举证不能的法律后果，对其反诉请求依法亦应予驳回。
据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、驳回原告洪湖市兴农房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告杨丽璇的反诉请求。
本案本诉受理费98666元，由原告洪湖市兴农房地产开发有限公司负担，反诉费34950元，由被告杨丽璇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费133616元，款汇湖北省荆州市中级人民法院，账号17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 文东平
人民陪审员 王 林
人民陪审员 谢作志
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 张 婷