河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1302民初4455号
原告何玉玲，女，汉族，1981年5月19日出生，住南阳市卧龙区。
委托代理人金翔宇，河南道睿律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告南阳鸿德房地产开发有限公司
法定代表人陈继平，任该公司董事长。
委托代理人马跃辉，任该公司员工，代理权限为特别授权。
被告吴朝冬，男，汉族，1966年11月4日出生，住南阳市建设西路卧龙区。
委托代理人苏亭，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告何玉玲与被告南阳鸿德房地产开发有限公司、吴朝冬商品房买卖合同纠纷一案，本院决定受理后，向二被告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、开庭传票。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何玉玲及其委托代理人金翔宇，被告南阳鸿德房地产开发有限公司委托代理人马跃辉、吴朝冬委托代理人苏亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称2011年3月23日与被告南阳鸿德房地产签订买卖合同，以房款491596元购买其在南阳市××路与××路交叉口××德××小区××楼××单元××室，原告交清房款后，被告南阳鸿德房地产公司为原告交付了房屋钥匙，随即原告对该房屋进行了装修。后原告得知，2014年12月4日，被告南阳鸿德房地产公司为了向被告吴朝东借款，双方签订虚假的备案号为14828872房屋买卖合同和《商品房回购协议书》，将原告所有的房屋登记备案在被告吴朝冬名下为借款设定担保。原告认为，原告方交付了全部购房款、测绘费及车位费等一系列费用，并一直占有该房屋，而二被告没有买卖房屋的合意，为借款担保签订虚假的买卖合同和回购协议，恶意串通，损害原告的合法权益，依据《民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效和《合同法》五十二条的规定，双方签订的买卖合同应为无效合同。其将房屋登记备案在被告吴朝冬名下，违反《物权法》第186条，抵押权人在债务履行届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人的规定，故不产生物权变动的期待效力及抵押效力。特诉诸贵院，请求人民法院判令：1、二被告签订的备案号为14828872房屋买卖合同无效:2、被告南阳鸿德房地产开发有限公司为原告办理房产证、3诉讼费用由被告承担。
被告南阳鸿德房地产开发有限公司答辩称：原告所述房屋买卖情况属实，后来因为公司经营将本案争议房屋抵押给吴朝冬，与吴朝冬之间的房屋买卖合同，名为买卖实为抵押，双方并没有房屋买卖的真实意愿。
被告吴朝冬答辩称：吴朝冬与鸿德公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在《合同法》五十二条规定的情形，原告对本案房屋仅仅享有同吴朝冬同一顺序的权利，原告诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。
原告出示证据：第一组证据原告与鸿德公司的商品房认购协议书一份，被告鸿德公司出具的房款收据、测绘费、低温空调、热水初装费、天然气初装费、有线电视初装费收据、车位费收据、物业费收据。证明原告依据买卖合同履行了合同义务，并占有了该房屋，对二被告签订的房屋买卖合同具有法律上的利害关系。
第二组证据：被告鸿德公司对南阳市公安局仲景派出所出具的《关于何玉玲房屋买卖的问题说明》、二被告之间的借据与《商品房回购协议书》。证明二被告之间并无真实的房屋买卖合意,恶意串通，以买卖房屋的方式为借款提供担保。
第三组证据：房管局出具争议房屋的登记备案信息、鸿德公司《关于罗马帝景售房号与房管局网签备案号不一致的说明》。证明二被告签订备案号为14828872的买卖合同，将原告所购买并占用的房屋，预登记在被告吴朝中名下。
被告南阳鸿德房地产有限公司质证意见：对证据一无异议，对证据二有异议，当时何玉玲在备案过程中，是公司失误造成何玉玲的损失，并非恶意。对证据三无异议。
被告吴朝冬质证意见：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，商品房订购协议上说的是902与所诉房产不一致，对证据二真实性无异议，但是无法证明就本案争议房屋吴朝冬与鸿德公司是抵押借款关系的事实。对证据三无异议。
被告南阳鸿德房地产开发有限公司出示的证据：1、2011年3月23日与何玉玲的《商品房认购协议书》，证明何玉玲和公司是真实购买关系。2、2014年12月3日与吴朝冬《商品房回购协议书》，证明对于房子名为买卖实际是抵押行为，借款标的是950万元
原告的质证意见为：对鸿德公司证据的真实性、证明方向无异议
被告吴朝冬的质证意见为：对《商品房认购协议书》无异议，对《商品房回购协议书》真实性无异议，证明方向有异议，《商品房回购协议书》不能证明吴朝冬和鸿德公司之间是抵押借款关系。该协议书第五条明确约定未回购前，双方原签订《商品房买卖合同》不受任何影响，并且鸿德公司在回购期届满，鸿德公司没有行使回购权，并且根据回购协议书第七条约定继续履行了合同将本案争议房屋网签备案到吴朝冬名下，结合吴朝冬与鸿德公司签订的商品房买卖合同足以说明双方商品房买卖关系成立。
被告吴朝东出示的证据为：吴朝冬购房款收款收据，金额950万元。证明吴朝冬与鸿德公司之间是房屋买卖关系不是借贷关系
原告的质证意见为：对真实性无异议，对证明方向有异议，购房款并没实际交付，应该与二被告之间950万元借条是相对应的。
被告南阳鸿德房地产开发有限公司的质证意见为：收据真实性无异议，与原告质证意见一致。
对双方无争议的证据，本院依法予以确认，对有争议的证据在评析部分，本院综合予以认定。
经过原被告诉辩、举证、质证，现查明案件事实如下：2011年3月23日，原告何玉玲同被告南阳鸿德房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，以491596元认购被告南阳鸿德房地产开发有限公司开发的位于南阳市××路与××路交叉口××德××楼××单元××室。2011年3月31日原告交清了购房款，并且交清大修基金及测绘费等费用，2014年10月29日南阳鸿德房地产开发有限公司向原告交付房屋钥匙后，原告对该房屋进行了装修并实际占有该房屋。后南阳鸿德房地产开发有限公司又将原告所购房屋房号由901室变更为902室。2014年12月3日，被告南阳鸿德房地产开发有限公司向被告吴朝冬等借款950万元，并向被告吴朝冬等出具借条及收条。同日，南阳鸿德房地产开发有限公司同吴朝冬等人签订《商品房回购协议书》，约定在2015年5月3日前以950万元回购被告南阳鸿德房地产开发有限公司多套房屋，并约定南阳鸿德房地产开发有限公司在约定的回购期限届满之日前未行使回购权，南阳鸿德房地产开发有限公司必须与被告吴朝冬签订正式买卖合同并到房管局备案。2014年12月5日，被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告吴朝冬签订了备案号14828872号的买卖合同，以成交415384元将鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室网签给被告吴朝冬。
以上事实，有买卖合同、收款收据、商品房回购协议书、借款借据、房屋登记备案登记信息表等证据予以证实。
本院认为：合法的买卖关系受法律保护。2011年3月23日原告何玉玲与被告南阳鸿德房地产开发有限公司签订商品房认购协议书，并交清了全部房款和相关费用，而且实际占有了争议房屋，应认定原告与被告南阳鸿德房地产公司的购房行为系双方真实意思表示。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定应认定原告与南阳鸿德房地产公司签订的商品房认购协议书为合法有效的商品房买卖合同。
其次，被告南阳鸿德房地产公司于2014年12月3日向被告吴朝冬等人借款950万元，并在同日签订了《商品房回购协议书》，在2014年12月5日双方之间签订备案号为14828872的《买卖合同》，把鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室网签给被告吴朝冬的行为，本院认为，原告与二被告之间的合同行为具有直接的利害关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定，应认定本案二被告之间签订的《商品房回购协议书》实为双方为借款而设定的抵押担保行为，并无买卖房屋的合意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，依此规定二被告依据《商品房回购协议书》而签订备案号为14828872的《买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的强制性规定应认定为无效合同。
第三，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用变更和房屋使用权登记手续的规定，被告南阳鸿德房地产公司应限期为原告办理购买鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室的产权登记手续。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告吴朝冬签订的备案号14808872的房屋买卖合同无效。
二、被告南阳鸿德房地产开发有限公司自判决生效90日内为原告购买其鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室的房产办理房屋登记手续。
案件受理费人民币100元由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长 梁延东
审判员 王 飞
陪审员 钱相云
二〇一八年九月九日
书记员 白 蕾