广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0422民初1396号原告魏德浩，男，1973年9月13日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。原告熊素莲，女，1977年5月6日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。委托诉讼代理人：梁光文，广东量度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨火兰，广东量度律师事务所律师。被告：广西藤县威林房地产开发有限公司，住所地广西藤县藤州镇安泰新城藤县粮油产品批发中心第一层25号铺。法定代表人：李威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁辉党，广西飞中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林汉光，广西飞中律师事务所律师。原告魏德浩、熊素莲与被告广西藤县威林房地产开发有限公司（以下简称威林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，当事人争议较大，于同年9月12日转为普通程序，并于同年12月19日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人梁光文、杨火兰，被告威林公司的委托诉讼代理人梁辉党、林汉光到庭参加诉讼。两原告的共同委托代理人梁光文经本院通知，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏德浩、熊素莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金42,568.3元(从逾期交房即2015年1月1日起至实际交房日止按每日万分之二的标准计算，计至2016年6月l7日为42,568.3元)；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于广西藤县恒威时代豪庭1号楼1单元的505号商品房，建筑面积136.5平方米，房价每平方米2920元，房款共398,580元；被告应当在2014年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用；被告逾期交房不超过90日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款的万分之一点五违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按原告累计己付款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约付清购房款，但被告至今仍未能将验收合格的商品房交付给原告使用，被告的行为已严重违约，应承担违约责任。因双方签订的《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，根据该合同的第九条第二款第（2）项约定，被告不管是逾期90日还是逾期70年，只需向原告支付70多元违约金，相当于免除被告的违约责任，被告违约责任与原告违约责任不对等，违反公平原则，故该格式条款无效。被告应根据本合同中对其逾期交房不超过90日的违约金约定及原告逾期付款的违约金约定来确定其逾期交房超过90日的违约金计算方式，即被告应按原告已付房款每日万分之二支付违约金更合理。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告威林公司辩称：一、原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》，是双方在自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同内容并无违法或不当之处，合同合法有效，对双方发生法律约束力。双方签订的合同并非格式合同，双方就违约责任已作了明确约定，原告对合同全部内容是知悉的，对违约责任方式的选择亦是自愿的。二、被告应当严格依照《藤县商品房买卖合同》第九条第2项第（2）目的约定承担违约责任。原告与被告签订的合同是合法有效的，且合同生效后双方未签订过有关的补充协议，也未就合同有关条款进行过变更或撤销。双方应按合同第九条第2项第（2）目约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计已付款的万分之二支付违约金。”因卖方威林公司已经逾期交房超过90日，依照该约定，如买受人要求继续履行合同，则可以要求被告按买受人累计已付款398,580元的万分之二即79.72元支付违约金。三、被告于2016年5月16日将涉案的商品房交付给原告使用，被告逾期交房日期应截止2016年5月15日。且原告最迟一笔购房款12万元迟交了74天，依约应当将交房日期也相应顺延74天，还应当向被告支付1332元的违约金。综上，原告请求不合理，被告同意支付违约金79.72元给原告，并请求人民法院依法驳回原告的其余诉讼请求。原告提交的证据有：1.原告身份证，证明原告的主体资格；2.商品房买卖合同，证明该合同为被告提供的格式合同，合同第九条第二款第（2）项约定的违约责任与原告违约责任不对等，该格式条款无效。3.发票，证明原告按约定付清房款398,580元；4.《租赁合同》，证明同地段同类型房屋租金为每月2000元，被告逾期交房违约金应按已付款每日万分之二计算合理。被告提交的证据有：1.营业执照，法定代表人身份证明，证明被告的法人资格等；2.《交房清单》、《入户声明》、《温馨提示》，证明被告于2016年5月16日已将讼争的商品房交付给原告使用，原告请求支付违约金不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1、证据2、证据3及被告提供的证据1、证据2，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据是原告提供的证据4，本院认为，该证据与本案无关，本院不采信。根据当事人陈述的和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，原告魏德浩、熊素莲与被告威林公司签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定魏德浩、熊素莲以398,580元向威林公司购买位于广西藤县，双方对所购商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积误差处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（该商品房经综合验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同第九条第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，按合同约定1.(1)条款执行，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金。”合同订立后，原告按照约定向被告支付了购房款398,580元。被告于2016年5月16日将讼争的商品房交给原告，但被告还没有向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。讼争商品房至今还没有经过有关部门的综合验收。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、被告威林公司应否承担违约责任；2、违约金如何确定。关于被告威林公司应否承担违约责任的问题。原告魏德浩、熊素莲与被告威林公司签订的《藤县商品房购销合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。本案中，原告已按约定支付了全部购房款，但被告威林公司没有按约定的交房日期即于2014年12月31日前交付讼争商品房给原告，其于2016年5月16日才将该讼争房屋交付给原告，被告存在逾期交房给原告的事实。综上，被告威林公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任。关于违约金如何确定问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中2.（2）约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金，且该条款对违约责任的内容作了区别于其他条款的标识提示，该条款中关于违约金的约定应视为明确和具体的，对于原告要求按照每日万分之二的标准计算违约金的主张，本院不予支持。合同当事人签订合同中有关违约金的约定是为了敦促当事人积极履行合同义务，兼具补偿和惩罚的功能，应以补偿为主，惩罚为辅。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。由于本案原告未能提供证据证明其实际损失，考虑到被告逾期交房确实影响了原告的居住利益等，根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定精神，根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。故为缓解原、被告之间的矛盾、公平解决违约责任问题，根据被告迟延履行的期限，兼顾合同中约定的其他违约事项的违约金标准，酌情确定由被告威林公司向原告支付违约金5460元（398580元×90天×0.00015﹢398580元×0.0002=5460元）为宜。另外，被告认为原告逾期74天交付购房款12万元应赔偿违约金1350元的主张，本院认为属另一个法律关系，本案不予处理，被告应另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告广西藤县威林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告魏德浩、熊素莲违约金5460元。案件受理费864元，由原告魏德浩、熊素莲共同负担753元，被告广西藤县威林房地产开发有限公司负担111元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审判长 何 玲审判员 黄炳友审判员 李环梅二〇一六年十二月二十八日书记员 陈秋妮