湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1322民初2091号
原告阳小玲，女。
委托代理人吴远代，湖南楚梅律师事务所律师。
被告李典润，男。
委托代理人李苛苛，男，系被告李典润的堂兄。
委托代理人伍铁希，新化县天骄法律服务所法律工作者。
原告阳小玲与被告李典润建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告阳小玲请求依法判令：1、请求法院判决确认原告与被告签订的《土地转让协议》合法有效，由李典润依法为其办理土地使用权变更登记；2、判决被告李典润继续履行《土地转让协议》，协助申请人办理建房有关手续。
被告李典润答辩要点：一、请求认定双方于2004年3月21日签订的《土地转让协议》无效。1、被告于2003年8月与朋友游友莲等24人以受让方式取得了规划局周边的商住用地，约定统一规划建房，并已经将该地承包给谢安平同志统筹安排建设工程；2、因处于亲戚关系，被告于2004年3月21日将集体共有的其中129m2土地的使用权转让给原告阳小玲，收取了原告阳小玲128000元的土地转让费。2004年6月16日在原告强烈要求被告承诺如违约或该协议不能履行必须双倍返还。为此，应原告要求，被告在收款收据上补充了“如违约，双倍返还”的特别约定。此后，被告多次按协议内容与相关职能部门交涉，因该宗土地系24人集体购买，终未能完成双方约定的事项，故被告多次向原告解释并表示愿意按照违约责任双倍返还转让款项，但原告一直未对此事进行实质处理，纯属原告本人的过错；3、《土地转让协议》缺乏执行要件不能确认有效。该地系集体共同购买，原、被告未经其他23同意的行为无效，土地使用权的标的物除有宽8m,进深12m外，均无任何指向参照，即没有四抵标向，若法院确认有效，相关职能部门无法执行；4、《土地转让协议》没有法律依据，不能确认有效。《合同法》132条规定：出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定：双方转让的标的物不是被告个人所有，是24人集体共同所有，不具有独立处分权。《合同法》第五十一条规定：“行为人没有处分权而签订的合同，属于效力待定合同，对效力待定的合同，须经权利人追认才有效，权利人拒绝追认，属于无效合同。”第五十二条第三款：“以合法形式掩盖非法的目的”，第五款规定：违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。”第九条规定：“不动产物权的设定变更、转让、和消灭，应当依照法律规定进行登记，发生效力，未经登记不发生效力。”为此，该协议是一份未经登记的协议不具有效力。还有“中华人民共和国国有土地使用权出让和转让《暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转的行为，包括出售、变换和赠与，未按土地使用权出让合同规定的期限和文件资料开发利用土地的，土地使用权不得转让。”第二十条规定：“土地使用权转让时，必须将土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务之转移”。《城市房地产管理法》第三十八条第四款规定：“下列房地产不得转让：四，共有房地产，未经其他共有人书面同意的”；第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产的应当符合下列条件：①按照出让合同约定，已经支付全部土地使用出让金，并取得土地使用证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的完成开发或者其他建设的用地条件”，方可以转让。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，对本案事实无争议，本院确认如下：
1、2003年8月，被告李典润与游友莲等24人共同受让了新化县人民政府出让的位于新化县梅苑南路与白沙洲路交叉路口的2910m2的国有土地使用权。被告李典润在该2910m2的国有土地使用权中有121.3m2的面积，并对该121.3m2的国有土地使用权办理了土地使用权登记手续。土地登记证号为国用（2003）290140135-6，但该证未明确具体的位置，证后所附红线图系24人共同受让的2910m2的国有土地使用权的红线图。故被告李典润在该2910m2的国有土地使用权中享有的121.3m2的面积的土地使用权位置是不明确的。
2、原告阳小玲与被告李典润系亲戚关系，2004年3月21日，原告阳小玲与被告李典润签订《土地转让协议书》，协议内容：“甲方：李典润乙方：阳小玲经甲乙双方协商，甲方愿意将规划局新址（河东开发区）前临街两个门面的土地转让给乙方，现就有关事宜协商如下：一、甲方转让给乙方的土地面积8米×12米（面宽8米，进深12米）与相邻门面进深一样。面宽8米共计面积壹佰贰拾壹平方米。李典润。二、乙方付给甲方土地款壹拾贰万捌仟元整。本协议签字后一次性付清。三、甲方协助乙方办理建房有关手续，费用由乙方负责。甲方：李典润乙方：阳小玲监证人：蔡星球二〇〇四年三月二十一日”签订协议后，原告阳小玲按约向被告李典润支付了土地转让款128000元，同时由被告李典润出具收条：“今收到阳小玲购地款币壹拾贰万捌仟元整。如违约双倍返还。李典润2004.6.16”。此后，被告李典润一直未给原告阳小玲办理土地使用权变更登记，原告阳小玲遂诉至我院。
法律适用争议
本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下二个方面：
（一）本案涉争的《土地转让协议》的性质是什么。原告认为系土地使用权转让合同，被告认为系房地产转让协议。本院认为，建设用地使用权是指公民、法人或者其他组织依法取得的对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权益，本案涉争的土地系被告李典润等24人共同受让的国有土地中的一部分，被告李典润与他人共同受让国有土地使用权后，将其所有的121.3m2的国有土地使用权转让给原告，并与原告签订《土地转让协议》，原、被告签订的《土地转让协议》第1条、第2条分别就转让地块基本情况、转让价格等方面作出约定。从上述条款看，双方之间的法律关系应为建设用地使用权转让合同关系。且本案中所涉及的土地系“净地”，没有建筑物或其他附着物，故本案所涉争的《土地转让协议》定性为建设用地使用权转让合同。
（二）原、被告双方签订的土地转让协议是否有效。原告认为该协议具备了合同有效的4个条件，合同有效；被告认为该协议违反了法律的强制性规定，合同无效，且合同转让的土地没有明确四抵四至，是一份无法履行的协议。本院认为，1、关于被告李典润是否属于无权处分及侵害了其他共有人的合法权益而无效的情形，本案中被告李典润与游友莲等24人共同受让的国有土地使用权，被告李典润在其中享有121.3m2面积的国有土地使用权，被告李典润与其他共有人对共有使用权在事实上形成按份共有。被告李典润将其享有的121.3m2面积的土地使用权转让给原告阳小玲，被告李典润转让的是其对共有不动产享有的份额，而并非对共有物整体的处分，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有独立的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，因此被告李典润不构成无权处分，被告李典润与原告阳小玲订立《土地转让协议书》转让自己所有的共有份额属于有权处分，虽然该处分权受到按份共有人可能行使优先购买权的限制，但转让合同的效力并不会因此而受到影响；2、是否因未办理登记手续而无效。本院认为，不动产登记是物权发生变动的原因，而非合同生效的前提条件。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中双方虽未办理土地使用权变更登记，但未办理变更登记本身并不影响合同的效力；3、是否因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定而合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”；第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本院认为这两条均系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，并不导致合同无效的法律效果。该两条规定设定的是行政机关审批城市房地产物权变动的限制性条件，不是认定合同效力的强制性规定，不影响当事人所签订的土地转让合同的效力。综上，本院认为原、被告双方签订的土地转让协议有效；4、本案合同是否系未明确四抵四至而无法履行的协议。本院认为，本案合同所涉及的土地使用权系与游友莲等其他人的土地使用权整体受让的，整体受让的土地使用权的位置、面积均系确定的，只是因各共有人尚未对共同物进行分割，各共有人按份额享有的土地使用权的四抵四至相对来说是不确定，本案中被告李典润转让给原告阳小玲的是其享有的份额，转让共有份额的法律后果是原共有人退出共有关系，受转让人取代原共有人成为新的共有人，对共有的财产按照其份额分享权利，分担义务。现原告阳小玲并未要求分割共有物，故未明确四抵四至不影响本案所涉合同的履行，本案所涉合同可以履行。
判决的理由与结果
本院认为，原告阳小玲与被告李典润于2004年3月21日签订的《土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》立法本意，体现当事人意思自治，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，又没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，该协议应认定为有效。故对原告阳小玲请求确认原告与被告签订的《土地转让协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。依法成立的合同，对双方当事人有法律约束力，双方应全面履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告阳小玲要求被告李典润继续履行合同，应予支持，故对原告要求被告李典润为其办理土地使用权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。关于协助办理建房手续，本院认为被告办理变更登记后应由原告自行办理建房手续，建房手续只能由原告阳小玲自己提供，被告李典润无法提供，无法履行协助的义务，原告阳小玲要求被告李典润办理建房手续在事实上属于不能履行的事项，故对原告阳小玲的该项诉讼玲请求予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、九十四条、第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、确认原告阳小玲与被告李典润签订的《土地转让协议》有效，由被告李典润于本判决生效后十日内为原告阳小玲办理土地使用权变更登记。
二、驳回原告阳小玲的其他诉讼请求。
本案受理费2860元，由原告阳小玲负担80元，被告李典润负担2780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 唐满兰
人民陪审员 张自强
人民陪审员 余国初
二〇一七年一月九日
代理书记员 曾 媛
附相关法律条文：
对《中华人民共和国民法通则》的适用
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 对《中华人民共和国物权法》的适用
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
对《中华人民共和国合同法》的适用
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。
对最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）的适用
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的适用
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。