内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第2号
上诉人（原审原告）李建军，男，1969年9月27日出生，汉族，包钢公司职工，住包头市昆都仑区。
委托代理人刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘玉平，男，1949年1月4日出生，回族，包头市退休职工，住包头市昆都仑区。
上诉人李建军因与被上诉人刘玉平确认合同无效纠纷案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，代理审判员魏晓燕、侯丽参加的合议庭，并于2015年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人李建军的委托代理人刘嘉浦，被上诉人刘玉平到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，2002年11月18日，李建军与刘玉平签订了《售房合同》及《双方合同附带协议》，约定李建军将位于包头市昆都仑区钢铁大街22号街坊l栋1B号房屋出售给刘玉平。《售房合同》中附加条款约定，“如果将来参改不成刘玉平按租房形式交付租金（按200元／月）”。《双方合同附带协议》中第二条约定，“如遇‘合住户任何情况均不得参改’的新规定出台所造成的无法参改时，李建军按每月200元的标准收取刘玉平住房租金，从刘玉平﻿交的贰万元预交款中扣除，剩余款项如数返还刘玉平”。刘玉平向李建军支付购房款20000元。现在诉争房屋由刘玉平出租给他人居住。
另查明，包头钢铁（集团）有限责任公司住房记录卡上诉争房屋的权利人为李建军，共有人为杜迎春。诉争房屋系包钢（集团）有限责任公司未出售公有住房，李建军每月缴纳房屋租金42.1元。
原审法院认为，位于包头市昆都仑区钢铁大街22号街坊l栋1B号房屋属于包钢（集团）有限责任公司未出售的公有住房，该房屋的所有权不属于原告李建军，李建军与包钢（集团）有限责任公司之间属于租赁合同关系。李建军与刘玉平签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》虽系双方真实意思表示，但李建军无权处分该诉争房屋，其出售行为未被包钢（集团）有限责任公司认可且至今未获得所有权，故双方签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》属于效力待定的合同。故对李建军的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：驳回李建军的诉讼请求。案件受理费500元，由李建军负担。
李建军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》无效；2、判决被上诉人立即腾房，并按照每月200元支付从2002年11月18日起至被上诉人腾出房屋为止的租金；3、诉讼费用由被上诉人承担。主要理由有以下几点：
（一）对《售房合同》及《双方合同附带协议》的效力认定是错误的。一审法院既然认定上诉人将房屋出卖于被上诉人的行为系无权处分，且并未得到权利人追认，那么就应当进一步认定合同是无效的，而非效力待定。若这种未被追认的无权处分合同都被认定为效力待定，就是在纵容企业公房在房改之前可以任意私自买卖，这种错误认识，已经违背了《中华人民共和国合同法》的立法原则，且在一定程度上损害了国家和集体利益。
（二）判决驳回李建军的诉讼请求错误。即便一审法院认为合同的效力是待定的，但是在判决中，一审法院却忽略了上诉人对于租金的诉讼请求。这与一审法院在审理查明部分所查明的事实自相矛盾。从查明的事实可知，一审法院对于上诉人提出的租金请求在判决书中只字未提，忽略了上诉人对于租金的请求权，损害了上诉人的合法权益。
被上诉人刘玉平答辩称，1、双方的买卖合同合法有效，上诉人的要求和理由无法成立。双方签订的合同是双方真实意思的结果，不存在法律规定的无效的情形。2、上诉人要求腾房并交付租金的理由无法成立。3、被上诉人不应承担诉讼费。4、上诉人有主观恶意。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本案双当事人争议的焦点问题为：1、双方签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》的效力问题；2、被上诉人是否应当向上诉人支付租金的问题。
关于双方签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”另外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上规定，上诉人李建军与被上诉人刘玉平之间已形成买卖合同法律关系，出卖人李建军在缔约时对标的物虽然没有取得所有权或者处分权，但并不影响双方买卖合同的效力。本案双方当事人签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。上诉人认为其对争议房屋无处分权，也未得到产权人包钢（集团）有限责任公司的追认，且事后其也未取得处分权，故该两份合同无效的上诉主张于法无据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定双方当事人签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》属于效力待定的合同不当，本院予以纠正。
关于被上诉人是否应当向上诉人支付租金的问题。首先，双方签订的《售房合同》及《双方合同附带协议》为有效合同，其次，双方在合同中约定“如果将来参改不成，乙方（刘玉平）按租房形式交付租金”；“如遇‘合住户任何情况均不得参改’的新规定出台所造成的无法参改时，甲方（李建军）按每月200元的标准收取乙方（刘玉平）住房租金……”。据此约定，刘玉平向李建军支付租金的前提条件是争议房屋无法参改。而上诉人在诉讼过程中并未提交争议房屋无法参改的相关证据，双方当事人在庭审中亦均陈述该房屋的产权单位并未出台‘合住户任何情况均不得参改’的新规定。故上诉人要求被上诉人腾房并支付租金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李建军的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但并未影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人李建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 钢
代理审判员 魏晓燕
代理审判员 侯 丽
二〇一五年二月三日
书 记 员 邢海峰
本判决索引法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。