辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第01628号上诉人(原审被告):新风农贸市场（大连）有限公司。法定代表人：于精轩。委托代理人：张雯、陈静，辽宁文柳山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于红艳。委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。原审原告于红艳与原审被告新风农贸市场（大连）有限公司（以下简称新风公司）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年8月7日作出（2015）甘民初字第2953号民事判决，新风公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新风公司的委托代理人张雯和被上诉人于红艳的委托代理人张芝丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）签订合同号为2015026的《租赁合同》。合同约定，被告将位于大连市甘井子新风农贸市场G区2号1个摊位出租给原告使用。为扶持原告经营，特准2014年12月27日至2015年1月26日定为扶持期，此期间原告只需承担水电费、物业费即可。租赁期限为一年，自2015年1月27日至2016年1月26日，租赁期内年租金为26000元。关于保证金，合同约定自本合同签订当日，原告须一次性向被告缴纳市场保证金5000元，合同期满后，原告向被告缴清所有费用且没有违约情况，原告凭被告出具的市场保证金收据，被告须依照合同附件一《经营商户承诺书》之规定，将保证金无息如数退还。合同又约定，被告在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下，可以对市场进行场内布局调整配套等工作。原告单方面停（歇）业超过每月3天或一年超过10天的，即构成严重违约，被告有权立即单方面解除合同，收回摊位且合同保证金、物业费不予退回。原告向被告交付了G2摊位年租金26000元及保证金3000元。此外，原告又向被告交付租赁B14摊位的定金5000元，被告向原告交付摊位钥匙，原告对B14摊位安置竹帘门。事后，原、被告双方并未就B14摊位的出租签订租赁合同，原告也没有交付摊位租金。一审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。原、被告均应依据租赁合同的约定行使权利、履行义务。租赁合同中约定，被告在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下有权进行场内布局调整配套等工作。依据该约定内容，被告作为市场管理方，在对市场进行内部布局调整时，不应影响市场内多数商户的经营活动及其合法经营利益。原告提交的证据能够证明，被告在租赁合同签订后不久，即对市场的内部结构以加装玻璃隔断的形式进行改造。结合原告提交的照片及法院对被告市场改造后经营现状的现场调查，原告与被告签订租赁合同时，被告市场内的布局为通透的大厅，原告的租赁摊位视角很好，凡进入市场内的顾客都能不受妨碍地看到原告的摊位。但被告改变市场内部布局后，将位于中央部分的摊位以玻璃围挡隔断。进入市场的顾客只有在走进原告摊位两三平米的区域内才能看见原告在摊位陈列的商品，被告的前述改造行为在客观上直接影响了包括原告在内的绝大多数商户的正常经营，其改造行为在事实上已经构成违约。因租赁合同中并未对原告在何种条件下可以解除合同作出约定，依据诚实信用的履行原则，原告只有在被告存在严重违约致使合同目的不能实现的情况下才可以向被告主张解除租赁合同。原告在市场改造对其经营产生影响后，未经被告同意即单方面自行停业、退场，并采取堵门不让顾客进入市场，拉条幅宣扬市场已经停业等非理性方式给被告施加压力。原告的前述行为对被告的商业信誉造成了影响，其单方面自行停业退场的行为也违反了租赁合同的相关约定。鉴于双方在租赁合同履行过程中已经产生较为严重的矛盾，租赁合同的缔约目的已经无法实现，双方继续履行租赁合同的事实基础亦不复存在，对原告提出的解除租赁合同的诉讼请求予以支持。原、被告在租赁合同履行过程中均存在违约行为，对租赁合同的解除均存在过错，故租赁合同解除后，双方均应承担相应的违约责任。结合本案原、被告对租赁合同的实际履行状况及双方在租赁合同履行过程中的过错程度，一审法院酌定，租赁合同解除后，被告收取原告的租金、保证金，向原告退还百分之五十，原告应及时将租赁的摊位返还给被告。原告向被告交付了摊位年租金26000元及保证金3000元，故被告应向原告退还摊位租金13000元、保证金1500元，合计14500元。关于原告主张被告返还交付的B14摊位定金，被告出具的收取定金收据，实为定金合同，是对租赁B14摊位的订约定金，均系双方真实意思表示，自原告实际交付定金即发生法律效力，原告给付定金后拒绝订立租赁合同，无权要求返还定金，故不予支持。关于原告主张实际损失赔偿的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（一）》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告于红艳与被告新风农贸市场（大连）有限公司签订的号码为2015026的《租赁合同》。二、原告于红艳于判决生效之日起10日内向被告新风农贸市场（大连）有限公司返还G区2号摊位。三、被告新风农贸市场（大连）有限公司于判决生效之日起10日内退还原告于红艳摊位租金13000元、保证金1500元。四、驳回原告于红艳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，其他诉讼费50元，共计740元，由原告于红艳、被告新风农贸市场（大连）有限公司各负担一半。新风公司上诉的理由及请求是：1、原判认定“上诉人的改造行为在客观上直接影响了绝大多数商户的正常经营，在事实上已经构成违约”属主观臆断，没有事实依据。租赁物交付被上诉人后至今还一直符合合同约定的租赁用途，且在上诉人提供的《租赁合同》及《经营商户承诺书》中双方均明确约定了上诉人作为市场经营者和管理者有权对市场进行改造及布局调整，原判认定上诉人的改造行为构成违约与前述两份书证中的约定相悖；上诉人的改造行为是为了吸引客流，促进市场稳定良性发展，也是为业主的利益充分考虑的；被上诉人虽主张上诉人改变市场内部结构的行为严重影响其经营，但被上诉人并未举证证明，其应承担举证不能的不利后果；且上诉人经营的市场共2000多平，分两个大厅，前后左右共五个门可以进出，阻挡视线不能成为解除合同的法定事由；2、被上诉人擅自停业、退场，并采取堵门等方式扰乱市场经营，违反了合同约定，其作为违约方无权解除合同，其提出解约无事实及法律依据；3、原判已双方存在矛盾为由认定“租赁合同的缔约目的无法实现，双方继续履行租赁合同的事实基础不复存在”无事实依据，违反合同法鼓励交易的原则，也与法律规定相悖。上诉人作为出租人已经履行了交付租赁物及保持租赁物符合约定用途的全部义务，承租人也已交付了租金，其被上诉人至今仍占用上诉人的摊位，双方合同不存在继续履行的障碍，合同缔约目的完全可以实现，被上诉人提出解约系其单方主观故意不想继续履行合同；4、至今被上诉人还占用着其承租的摊位，租赁期也未届满，原判酌定上诉人返还年租金及保证金的一半没有法律依据；5、本案中上诉人才是真正的损失最大的受害者，不能因为业主是自然人就想当然将其列为弱势地位，原判有失公允。故请求撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或发回重审。于红艳二审答辩意见是：不同意上诉人的上诉请求，认为:1、上诉人对市场内部结构的改造是对双方之间租赁合同约定的租赁物的使用条件进行了重大改变，因为租赁物是用于经营行为，地理位置、视角对于租赁物经营行为都会产生巨大影响，上诉人的改造行为对被上诉人的租赁物的视角产生巨大不利影响，由原来一进入市场门口即可见到租赁物的条件，改变成了必须穿过整个市场走到租赁物前1米左右方可见，故上诉人的改造行为对租赁物的使用有着巨大的不利影响，严重影响了被上诉人的正常经营行为，原判判决解除合同有事实及法律依据；2、被上诉人并未事实堵门闹事等有碍于市场正常经营的行为，也未对上诉人的正常经营产生不利影响。本院经审理查明:一审判决认定基本事实属实。本院补充查明：二审中，被上诉人主张其于2015年3月末就把案涉摊位空置出来不再经营，但装修还未拆除；上诉人对被上诉人主张的该节事实无异议，但主张被上诉人摊位虽空置，但并未与上诉人进行交接，被上诉人的物品、装修仍占用着摊位。本院确认上述事实有双方陈述及庭审笔录在案为凭，经本院审查，予以采信。本院认为：上诉人与被上诉人签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且双方对上诉人向被上诉人交付了案涉摊位以及被上诉人已给付上诉人年租金26000元及保证金3000元的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审焦点在于对原审法院判决解除案涉案涉租赁合同并判决上诉人按50%的比例退还被上诉人已付租金及保证金是否有据、是否妥当的认定。首先，因案涉《租赁合同》约定“上诉人在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下进行场内布局调整配套等工作”，则原审法院结合被上诉人提供的照片及原审法院对上诉人市场改造后经营状况的现场调查，以“双方签订案涉租赁合同时，上诉人市场内的布局为通透的大厅，被上诉人的租赁摊位视角很好，凡进入市场内的顾客都能不受妨碍地看到被上诉人的摊位。但上诉人改变市场内部布局后，将位于中央部分的摊位以玻璃围挡隔断。进入市场的顾客只有在走进被上诉人摊位两三平米的区域内才能看见被上诉人在摊位陈列的商品”为由认定上诉人的前述改造行为在客观上直接影响了包括被上诉人在内的绝大多数商户的正常经营，其改造行为在事实上已经构成违约为由并无不妥；且因被上诉人在市场改造对其经营产生影响后即采取单方面自行停业、退场、堵门不让顾客进入市场、拉条幅宣扬市场已经停业等非理性方式给上诉人施加压力势必对上诉人的商业信誉造成了影响，被上诉人单方面自行停业退场的行为亦违反了租赁合同的相关约定，原判对此认定亦无不当。鉴于被上诉人自2015年3月底即不再继续经营，且双方在租赁合同履行过程中已经产生较为严重的矛盾，双方继续履行租赁合同的事实基础不复存在，则原审法院以租赁合同的缔约目的已经无法实现为由并依据《合同法》第九十四条的规定对原告提出的解除租赁合同的诉讼请求予以支持有事实及法律依据，并无不当。另，因双方对租赁合同的解除均存在过错，结合本案案情、租赁合同的实际履行状况及双方在租赁合同履行过程中的过错程度，原审法院酌定上诉人按照已收取被上诉人租金及保证金的50%的比例退还相关费用并无不妥，本院不予调整。综上，上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元（上诉人已预交），由上诉人新风农贸市场（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王丽明审判员  王慧莹审判员  宁 宁二〇一五年十二月二十八日书记员  李 波