辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终2439号上诉人（原审被告）：赵林，男，1988年6月4日出生，汉族，辽宁省盖州市人，无业，住盖州市。委托代理人赵玉国（系上诉人父亲），男，1965年2月14日出生，汉族，辽宁省盖州市人，自由职业，住盖州市。委托诉讼代理人：王清波，辽宁昌赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉芳，女，1953年12月10日出生，汉族，辽宁省盖州市人，无业，住盖州市。原审第三人：杨钧立，男，1965年8月8日出生，汉族，辽宁省盖州市人，无业，住盖州市。上诉人赵林因与被上诉人张玉芳、原审第三人杨钧立案外人执行异议之诉一案，不服盖州市人民法院（2017）辽0881民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵林的委托诉讼代理人赵玉国、王清波到庭参加诉讼。被上诉人张玉芳、原审第三人杨钧立经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵林上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，确认诉争房屋所有权归第三人所有；继续执行（2015）盖执字第1489号和（2017）辽0881执异字8号执行裁定书中坐落于盖州市太阳升办事处河南村，房权证号6000558**号面积299．39平方米的房屋。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，一、房屋买卖契约的内容不合情理，被上诉人所述签订地点前后矛盾，真实性无法确认。1、契约中没有写明房屋的具体面积；2、房价217500元，出现零头，不符合交易习惯。3、房屋的四邻不做中间人，而由被上诉人亲属做中间人，不符合常理。4、对房屋入住时间、过户等重要事项未作约定。5、该房屋为村民宅基地性质的农村房屋，房屋买卖没有该经济组织成员参加。6、卖房人杨钧立因涉嫌刑事犯罪被列为网上逃犯，下落不明，其妻马玉梅也未到庭，无法确认卖房人的名字、指纹是否为杨钧立和马玉梅本人所签、所按。7、被上诉人在“案外人执行异议申请书”中陈述：在工商银行签订房屋买卖协议，在起诉状和庭审时又诉称：在卖房人杨钧立家中签订的契约，前后矛盾。二、被上诉人没有充分的证据证明其给付了第三人杨钧立购房款。1、按正常的交易习惯，交付二十几万的购房款，卖房人应出具收条，但本案被上诉人没有提供。2、被上诉人在“案外人执行异议申请书”中陈述：2009年12月15日在工商银行当场付清全部房款217500元，在起诉状和庭审中又诉称：在盖州市农村信用社当场付清全部房款217500元，对给付房款的地点前后陈述不一致。3、被上诉人提供的第三人杨钧立2009年12月15日在盖州市农村信用社的还款，金额为168144元，并非217500元，二者没有关联性，被上诉人没有证据证明该款是由其给付杨钧立的，被上诉人不能提供其取款凭证，也不能提供证人证言证明上述事实。杨钧立偿还银行贷款并不能证明被上诉人给付了房款。三、盖州市人民法院在执行第三人杨钧立房屋过程中，执行人员曾到房屋左右邻居走访了解，该房五年前有人租住过，近五年无人居住，一直闲置，无人看管，盖州市太阳升办事处河南村民委员会于2017年3月1日出具“情况说明”杨钧立在我村建房，房屋一直闲置。但盖州市太阳升办事处河南村民委员会又于2017年8月11日出具证明：杨钧立在河南村的房屋自2009年至2012年8月一直由张玉芳夫妇居住。两份证明前后矛盾，应以盖州市人民法院执行人员于2017年3月1日调取的“情况说明”为准。而且无论是租住还是居住，都不能改变房屋所有权，不能因为居住或租住过房屋，就变成了房屋所有权人。四、本案诉争房屋为村民宅基地性质的农村房屋，虽然由房产部门颁发了房照，但并不能改变农村土地为集体所有的性质，农村宅基地是仅限本村集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用。杨钧立的房屋在地面上的建筑部分受法律保护，但其并未取得农村宅基地的使用权，因为其不能提供“宅基地使用权证或“集体土地使用权证书”，该房屋如果进行交易，必须取得土地所在村委会和镇乡办事处的同意，所以被上诉人和第三人签订的房屋买卖契约是无效的，不受法律保护。五、本案涉案房屋，已进行了评估拍卖，上诉人也交纳了相关费用，并且辽宁省盖州市人民法院己经下达了（2015）盖执字第1489号和（2017）辽0881执异字第8号执行裁定书，将该房屋执行给上诉人。一审判决停止执行该房屋并确权给被上诉人，不仅违背了事实和法律，也将给上诉人造成重大经济损失，请求二审法院实事求是，严格执法，支持上诉人的上诉请求。张玉芳未答辩。杨钧立未陈述意见。张玉芳向一审法院起诉请求：停止赵林申请对被执行人杨钧立名下坐落于太阳升办事处河南村，房权证号为盖房权证字第6000558**号房屋的执行，并判决该房所有权归我所有。一审法院认定事实：我院受理赵林诉杨钧立借贷纠纷一案作出的(2015)盖民东初字第2471号判决书于2015年10月22日发生法律效力，赵林于2015年11月19日向我院申请执行，在执行过程中，因被执行人杨钧立下落不明，没有履行判决，我院于2016年3月7日对登记在被执行人杨钧立名下坐落于太阳升办事处河南村，房权证号为6000558**号，面积299.39平方米的房屋进行评估，评估价为449085.00元，后委托营口鑫利拍卖有限公司进行公开拍卖，经三次拍卖均流拍后(流拍价为309370.00元)，申请人赵林同意按流拍价接收抵顶部分欠款，我院于2016年11月21日下发了裁定书，将登记在杨钧立名下的房权证号为6000558**号房屋以309370.00元的价格顶给申请人赵林。于2017年4月27日公告送达了该裁定书，公告届满日期为2017年6月27日。案外人张玉芳于2017年4月向我院提出执行异议申请，认为将其财产当作被执行人的财产予以执行，请求中止对该财产的执行。盖州市太阳升办事处河南村民委员会向我院出具一份情况说明，内容是杨钧立在我村购买地号建房，尚欠我村地号款2400.00元，房屋一直闲置，我村同意法院拍卖，把欠我村地号款还清，土地可以归买房方使用。现该房仍在闲置中。据此，我院作出（2017）辽0881执异字8号执行裁定书，认为：根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，对异议人所提异议，因本院所处置的财产登记在被执行人名下，属被执行人的财产，并且有村委会证实，该房屋一直闲置，人民法院有权处置。异议人虽向本院提出该房屋系其所买，但其提供买卖契约中并没有该经济组织成员参与，其又非该经济组织成员，对该房屋过户、倒房均未规定，亦没有充分证据证明其实际占有使用，又未办理过户登记手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件。故对张玉芳的异议理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)执行程序若于问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定：驳回案外人张玉芳的异议请求。张玉芳不服该执行裁定，诉至我院。经查，2009年12月15日，杨钧立与张玉芳签订契约，约定杨钧立将其坐落于太阳升办事处河南村，房权证号为6000558**号（房权证填发单位为盖州市房产管理局），面积299.39平方米的二层住宅出卖给张玉芳。房屋价款217500.00元，笔下交足，分文不欠。杨钧立与张玉芳在契约上签字，并有中间人赵旭荣、张德春、匡洪秋、弥尚林及执笔人陈吉林在契约上签字。协议签订后，张玉芳在盖州市农村信用合作联社付给杨钧立全部房款217500.00元，杨钧立当即用该款偿还了其在盖州市农村信用合作联社的房屋抵押贷款本息共计168144.00元，并在盖州市农村信用合作联社将房照取出交给张玉芳，此后将房屋交付给张玉芳。张玉芳对该房进行了装修、购买家具一直居住到2012年8月。2012年8月，因发洪水，该房屋地势低被淹，张玉芳无法居住，搬去其大女儿家居住，但每年都不定期回去维护、管理该房屋。张玉芳称，购买此房屋时，双方口头约定，杨钧立协助张玉芳过户，过户费用3000.00元以里由张玉芳承担，超出部分由杨钧立承担。在去房产局办理过户时需要过户费3万元，因费用过高，杨钧立说没有那么多钱没有马上协助过户。后杨钧立下落不明，导致张玉芳无法办理过户。上述事实，有当事人陈述，证人证言，书证在卷为凭，可以采信。一审法院认为，张玉芳与杨钧立于2009年12月15日签订的房屋买卖协议，约定杨钧立将其坐落于太阳升办事处河南村的面积为299.39平方米的二层住宅出卖给张玉芳，因该房是按照城镇房产颁发的房屋产权证书，属于城镇房产的范畴，应当允许交易，双方签订的协议内容没有违反法律效力性禁止性规定，合同合法有效。张玉芳购买房屋后向出卖人杨钧立交付了房屋全部价款，杨钧立将房屋产权证书交给张玉芳，张玉芳占有使用该房多年，买卖合同已实际履行。虽然张玉芳没有办理房屋产权过户手续，但系因与杨钧立在过户费用承担上产生问题，且后期杨钧立下落不明，非因张玉芳的主观原因拖延办理过户登记，张玉芳对此无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，张玉芳已取得了涉案房屋的所有权。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国法合同法》第133条、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第312条规定，判决如下：一、不得执行坐落于太阳升办事处河南村，房权证号为6000558**号，面积299.39平方米的房屋。本院（2017）辽0881执异字8号执行裁定于本判决生效时自动失效。二、确认坐落于太阳升办事处河南村，房权证号为6000558**号，面积299.39平方米的房屋归原告张玉芳所有。案件受理费100.00元，由被告赵林负担。二审审理过程中，赵林提供证据如下：盖州市人民政府出具的涉案房屋农村居民房产执照（编号：房执字河南569号）、河南村村委会的介绍信2张，证明本案诉争房屋为农村集体所有的土地为宅基地。张玉芳、杨钧立未发表质证意见。本院对赵林所提供证据的真实性予以确认，该房屋坐落于集体土地之上。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明：案涉房屋的房产执照为农村居民房产执照，坐落于集体土地之上。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张玉芳在本案中主张其对赵林与杨钧立之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据张玉芳在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与杨钧立签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。本案中，案涉房屋执照为农村居民房产，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》关于“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，张玉芳为城镇户口，且非案涉房屋所在的经济组织成员，张玉芳与杨钧立签订的契约是一种集体土地上的房屋买卖合同，该契约违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，属无效合同，因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故对于张玉芳的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，赵林的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下：一、撤销盖州市人民法院（2017）辽0881民初3426号民事判决；二、驳回张玉芳的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，共计200元，由张玉芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 耿丽审 判 员 杨健审 判 员 李亮二〇一八年八月二十九日法官助理 贾琳书 记 员 陈婷