四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民终字第498号
上诉人（原审被告）内江市百年新渔业养殖开发有限公司。住所地：四川省内江市东兴区。
法定代表人刘延华，经理。
委托代理人李谐，内江市东兴区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）廖学忠，男，1965年2月23日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。
委托代理人叶强，四川泰维律师事务所律师。
上诉人内江市百年新渔业养殖开发有限公司（简称百年新渔业公司）因与被上诉人廖学忠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人百年新渔业公司的委托代理人李谐，被上诉人廖学忠及其委托代理人叶强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月24日，内江市国土资源储备中心向百年新渔业公司移交了内江“滨河花苑”的二十余套安置还房。2012年1月1日，百年新渔业公司与廖学忠签订了《够（购）房协议》，约定：百年新渔业公司将滨河花苑的安置还房中的住房一套（门牌号538号6幢1单元28号，面积80.55平方米）卖给乙方，房屋总价为17万元；由百年新渔业公司负责办理一切产权手续；廖学忠一次性支付购房款，百年新渔业公司于2013年12月以前办完一切手续；如任一方违约，应按房价总额的百分之三十赔偿对方损失。百年新渔业公司于当天出具收条一份，载明：今按协议收到廖学忠现金人民币壹拾柒万元整。2013年9月10日，百年新渔业公司的法定代表人刘延华又向廖学忠出具《收条》一份，载明：今收到廖学忠增添购房款捌万元整，加上已交壹拾柒万元，合计共贰拾五万元整，并注明了“兴隆路538-6-1-28”。百年新渔业公司已将协议涉及的房屋交付廖学忠使用，但至今未履行为廖学忠办理产权登记的义务。
原审法院认为：百年新渔业公司与廖学忠均认可双方签订了购房协议，此为本案的基础事实。本案的争议焦点是：一、百年新渔业公司收取的17万元是否应认定为交付的购房款；二、百年新渔业公司出具的8万元的收条的性质应如何认定；三、违约金应如何计算。关于第一个问题，对于百年新渔业公司辩称的购房协议由借贷关系转化而来的主张，其仅仅以购房协议中有证明人曾凡忠的签字作为理由，且无其他证据。购房协议中曾凡忠的签字除签名和时间外，仅有“证明人”三字，而无其他任何文字能证明百年新渔业公司主张的系由借贷转化而来的主张，百年新渔业公司也未在法律和司法解释规定的时间内申请证人出庭作证。相反，廖学忠却提供了双方签字或盖章的购房协议，并且双方均认可该协议真实存在，百年新渔业公司并已实际履行了交付房屋的义务，应认定双方的购房协议合法有效。因而，百年新渔业公司出具收条载明的17万元应认定为廖学忠支付的购房款。关于第二个问题，百年新渔业公司认为该8万元并未实际支付而是双方利息结算的主张，无证据证明系双方结算的利息，而廖学忠出示的百年新渔业公司的法定代表人出具的收条却明确载明了“增添购房款”、“合计贰拾五万元整”、“兴隆路538-6-1-28”等字样，能够认定该款系廖学忠交付的房款。该收条的出具能证明：百年新渔业公司以自己出具收条的行为要求廖学忠增加购房款；廖学忠以自己的交款行为认可增加购房款，应认为双方就合同进行了变更，将购房款总价变更为25万元。关于第三个问题，百年新渔业公司关于违约金过高的主张，其未提供证据证实违约金是否过高。由于廖学忠对支付的8万元款项的性质认识为百年新渔业公司的不当得利行为，未将其纳入总的房款中，前已述及该部分款项应为双方协议变更合同后的房款的一部分，故总房款的基数为25万元。廖学忠对于违约金的计算比例的请求明确为30%，以此比例乘以总房款为违约金并不超出廖学忠的诉讼请求。故违约金应为25万元×30%=75，000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、百年新渔业公司在该判决生效之日起15日内协助廖学忠将内江市兴隆路538号6幢1单元28号的住房产权过给廖学忠；二、百年新渔业公司于该判决生效之日起15日内支付廖学忠违约金75，000元；三、驳回廖学忠的其他诉讼请求。如未按上述期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，816元，减半收取2，908元，财产保全费1，190元，合计4，098元，由百年新渔业公司负担。
宣判后，上诉人百年新渔业公司不服，向本院提起上诉称：本案不是房屋买卖合同，而是用此房屋作抵押担保的借款；刘延华未经股东同意擅自让上诉人百年新渔业公司对此合同进行担保的责任应由其个人承担。故请求将原审法院判决的第一项的房屋买卖协议予以撤销，改判为借款；撤销第二项中的违约金。
被上诉人廖学忠在二审中辩称：上诉人百年新渔业公司的上诉请求不能成立。第一个上诉请求属于新的诉求，应予驳回；对于违约金原审法院是根据双方的合同约定判决，合法有效。双方当事人的买卖关系是成立的，上诉人百年新渔业公司认为系借款担保并未提供证据证明。故请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方均未向本院提交新的证据。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案所涉款项是购房款还是借款；二、违约金是否应当支持以及金额；三、本案应由谁承担责任。
关于焦点一，上诉人百年新渔业公司与被上诉人廖学忠于2012年1月1日签订了《够（购）房协议》，双方均在协议上签字或盖章，且上诉人百年新渔业公司已将协议涉及的房屋交付被上诉人廖学忠使用。从常理上来说，不是真实的房屋买卖不会将房屋交付使用。虽上诉人百年新渔业公司主张协议上证明人曾凡忠的签字可以证明本案所涉款项系借款而非购房款，但该协议上证明人的签字并不能证明具体事实，且上诉人百年新渔业公司也并未向法院申请证人出庭作证，故本案所涉款项应认定为是购房款，双方签订的协议合法有效。上诉人百年新渔业公司主张此房屋市场价高于协议签订的价格，双方签订《够（购）房协议》约定房屋的价款为17万元，后于2013年9月10日出具收到增添的购房款8万元的《收条》，应视为双方对《够（购）房协议》约定的价格进行了变更，将购房款的总价变更为25万元。该房屋系五星村滨河花苑动迁安置还房，从当时的市场行情来看，该价格并未低于房屋的市场价。故上诉人百年新渔业公司主张房屋市场价高于协议约定的价格的理由不能成立。既然合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。被上诉人廖学忠履行了付款义务，上诉人百年新渔业公司应当履行办理过户登记的义务。另外，被上诉人廖学忠在原审的诉讼请求系房屋买卖合同纠纷，针对的是房屋过户登记与否，原审判决也是对其诉讼请求中房屋产权过户的支持，而上诉人百年新渔业公司作为原审被告，在上诉中请求将本案所涉款项改判为借款，属于超出原审判决的上诉请求，本院依法不予支持。
关于焦点二，上诉人百年新渔业公司未按照合同约定在2013年12月以前办完包括房屋过户登记等一切手续，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定可以看出，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。案涉《够（购）房协议》约定“以上条款任一方违约，按总金额百分之叁拾赔偿对方的经济损失”，上诉人百年新渔业公司主张约定的违约金过高，而被上诉人廖学忠在案件审理过程中并未提交证据证明其实际损失，原审法院按照双方约定直接确定违约金为75，000元不当，本院依法予以调整。结合被上诉人廖学忠履行了合同的义务，上诉人百年新渔业公司未按时办理房屋产权的过户登记手续，其主观上存在过错，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法调整违约金为5万元。
关于焦点三，如前所述，上诉人百年新渔业公司与被上诉人廖学忠签订的《够（购）房协议》系双方真实意思表示，合法有效，本案所涉款项系购房款而非借款，故不存在刘延华擅自以公司名义对外提供担保的问题。刘延华作为上诉人百年新渔业公司的法定代表人，其有权代表公司在协议上签字，且该协议上加盖有公司的印章，故上诉人百年新渔业公司应承担协议约定的义务。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但法律适用部分错误。上诉人百年新渔业公司的上诉主张部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第438号民事判决的第一项、第三项，即：“内江市百年新渔业养殖开发有限公司于本判决生效之日起15日内协助廖学忠将内江市兴隆路538号6幢1单元28号的住房产权过给廖学忠”、“驳回廖学忠的其他诉讼请求”；
二、变更四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第438号民事判决的第二项“内江市百年新渔业养殖开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付廖学忠违约金75，000元”为“内江市百年新渔业养殖开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付廖学忠违约金5万元”。
本案一审案件受理费5，816元，减半收取2，908元，财产保全费1，190元，合计4，098元，由上诉人内江市百年新渔业养殖开发有限公司负担；二审案件受理费5，816元，由上诉人内江市百年新渔业养殖开发有限公司负担5，000元，被上诉人廖学忠负担816元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴敏
审 判 员 李清
代理审判员 王侯
二〇一五年七月七日
书 记 员 李敏