天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津高民一终字第0081号
上诉人（一审被告）：天津市永辉工贸有限公司。住所地：天津市华苑产业区竹苑路*号*****室。
法定代表人：孟勇，该公司总经理。
委托代理人：张涛，天津诺信律师事务所律师。
委托代理人：申伟，天津诺信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：天津市纺织工业经销公司。住所地：天津市南开区南大道卫安中里*号楼19门底商。
法定代表人：李欣，该公司总经理。
委托代理人：王炳蔚，天津普捷律师事务所律师。
上诉人天津市永辉工贸有限公司（以下简称永辉公司）与被上诉人天津市纺织工业经销公司（以下简称纺织公司）房屋买卖合同纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2015年6月12日作出（2015）一中民一初字第0010号民事判决。判决后，上诉人永辉公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人永辉公司的委托代理人张涛、申伟，被上诉人纺织公司的委托代理人王炳蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月16日，纺织公司（甲方）与永辉公司（乙方）签订房屋买卖合同［津纺经发字（2008年）16号］，约定永辉公司将自己享有产权坐落在天津市和平区多伦道240号商用住房的一部分（该部分以产权证平面图红线圈划及现场照片为参照依据），建筑面积约为1816.27平方米转让给纺织公司（该房屋具体面积以房管部门核发的产权证为准）。该合同同时约定：房屋价格每平方米19000元人民币，该房屋总价款约为3450.9万元；本合同生效后第2日内，纺织公司向永辉公司支付房屋总价的30%款项作为预付款，以此保证本合同顺利履行，本合同履行完毕该预付款可充抵房屋总价款；纺织公司第二笔付款数额为约定房屋总价的60%，纺织公司应在实际接收所购房屋2日后，依据拆迁款兑现情况分期向永辉公司履行上述付款义务；纺织公司所购房屋余款应在永辉公司办理完毕过户手续后，一次性付清；永辉公司应在收到本合同约定的第二笔房款后，须按照本合同约定为该房屋实际买受人在三个月内办理完毕一切过户手续；永辉公司对转让上述房屋所有权的完整性予以保证，该房屋所有权引起的纠纷永辉公司应承担全部责任；永辉公司迟延办理或不能办理房屋权属变更手续，所产生的一切法律后果应由永辉公司全部承担。该合同违约条款中约定：本协议约定双方应自觉遵守，任何违反上述约定均视为违约，应承担违约责任并赔偿对方的经济损失，双方约定房屋总价款10%为违约责任的违约金；纺织公司无故逾期付款和无故不履行本合同约定义务，致使本次房屋买卖行为不能实现，永辉公司有权单方解除本合同，纺织公司应承担支付房屋总价款10%的违约金义务；永辉公司未按时按量按质交付所购房屋和无故不履行本合同约定义务，致使本次房屋买卖不能实现，永辉公司应立即一次性退还已收全部房款，永辉公司还应承担支付房屋总价款10%的违约金义务，上述违约金尚不能弥补纺织公司经济损失的，永辉公司应赔偿纺织公司的实际损失。
根据双方均予认可的天津市和平区多伦道240号产权证，该产权证“设定他项权利摘要”载明了该房屋他项权利设定情况。双方合同签订时，仅存在期限为2008年4月18日-2009年4月17日的一项他项权利。双方合同签订后，永辉公司又陆续设定四项他项权利，约定期限分别为2009年4月23日至2010年4月22日、2009年8月13日至2012年8月12日、2011年1月25日至2011年5月24日、2012年8月7日至2013年8月7日。上述他项权利类型均为抵押，权利人均为案外人。双方当事人一致认可天津市和平区多伦道240号房屋后拆分为天津市和平区多伦道242、244、246、248、250、252号六套房屋，上述六套房屋亦分别设定了他项权利（抵押），权利人亦为案外人，约定期限均为2013年8月28日-2014年8月28日。永辉公司自认因其未能偿还债权人相应债务，现证载他项权利并未注销，目前房屋仍存在查封和抵押。纺织公司对此亦予认可。
双方合同签订前，纺织公司自2008年11月25日至2008年12月25日，总计支付款项750万元；合同签订后，纺织公司自2009年1月21日至2009年10月9日，总计支付购房款2082.6万元；以上款项合计2832.6万元。
2014年8月，纺织公司向永辉公司发出往来征询函，与永辉公司进行账目核对，该往来征询函中载明的纺织公司付款数额为2832.6万元，纺织公司、永辉公司均在该往来征询函中盖章确认。
2014年8月12日，纺织公司向永辉公司发出告知函，催告永辉公司解除抵押。永辉公司收到此函件后未予回复。
纺织公司自认其目前已实际占用的永辉公司房屋面积约为1100平方米。
原审审理期间，永辉公司表示同意解除双方房屋买卖合同并返还纺织公司已经支付的购房款本金2832.6万元。
原审庭审中，纺织公司主张自2009年10月9日开始应按照银行同期贷款利率计算已付款本金的相应利息，同时因房屋价格上涨，纺织公司购买同样房屋产生差价，上述损失均实际产生，纺织公司主张的违约金数额低于实际损失，永辉公司应当承担。永辉公司抗辩因纺织公司未能支付房屋购房款至90%，纺织公司违约，而且纺织公司主张的上述损失和利息没有发生，故而不同意支付。
原审法院认为，纺织公司与永辉公司在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，并不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应依约全面履行义务。现纺织公司请求解除双方之间的房屋买卖合同［津纺经发字（2008年）16号］，同时由永辉公司返还纺织公司已付购房款2832.6万元，永辉公司表示同意，故予照准。
关于双方争议的违约责任问题。根据双方房屋买卖合同的约定，永辉公司有保证讼争房屋所有权完整性之义务，并承诺全部承担不能办理房屋权属变更手续的一切法律后果。而永辉公司在合同签订后，陆续设定多项他项权利，永辉公司亦自认由于永辉公司未能偿还债权人相应债务，讼争房屋现仍存在抵押及查封，致使合同至今仍无法继续履行。据此，可以认定永辉公司未能履行合同约定之义务，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。现纺织公司诉请永辉公司支付的违约金数额，具有相应的事实和法律依据，永辉公司亦未能提供纺织公司主张的违约金高于损失的证据，故而纺织公司该项诉讼请求，应予支持。另外，永辉公司的违约行为具有持续性，纺织公司的占用情况又现实存在，2014年8月永辉公司与纺织公司又进行了账目核对，现永辉公司亦未能提供证据证明纺织公司相应主张超过了法定诉讼时效期间，故永辉公司该项诉讼时效抗辩，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：“一、解除原、被告2008年12月16日签订的房屋买卖合同［津纺经发字（2008年）16号］；二、本判决生效后十日内，被告返还原告购房款2832.6万元；三、本判决生效后十日内，被告支付原告违约金345.09万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费共计205685元，由被告负担。”
原审判决后，永辉公司不服，向本院提起上诉。
永辉公司的上诉请求为：一、依法撤销天津市第一中级人民法院（2015）一中民一初字第0010号民事判决，依法将本案发回重审，或者改判撤销该判决第三项；二、本案上诉费由纺织公司承担。事实和理由为：一、纺织公司提出的永辉公司违约并支付违约金的诉讼请求，因已超过两年法定诉讼时效期间，已丧失胜诉权，依法应予驳回。但一审法院对此不予认定，属于适用法律错误。二、一审法院未能查清纺织公司属于先合同义务人，却未履行先合同义务，至今拖欠巨额购房款尚未支付，纺织公司业已构成根本违约的基本案件事实。三、一审法院在纺织公司未履行先合同义务，至今拖欠巨额购房款项尚未支付的情形下，认定永辉公司应当为其办理房产过户手续。如此认定不仅违背合同项下双方当事人关于纺织公司付清90%款项在先，而后永辉公司才负有办理过户手续义务的真实意思，也违反合同法的规定。四、一审法院未能查清纺织公司明知房屋被抵押，仍然签订房屋买卖合同的事实。故，一审判决关于房屋抵押属于永辉公司违约情形的认定，没有合同和法律依据。五、一审法院未能查清永辉公司将处于抵押状态的全部房屋交付给纺织公司后，纺织公司立即出租并取得租金的事实。
纺织公司提出答辩意见为：一、纺织公司不存在超过诉讼时效的情形。二、纺织公司已经支付了房款的82%，只有在房屋没有权利瑕疵的情况下，永辉公司才能要求纺织公司支付到90%。永辉公司的权利保障义务在先，只有在解除查封后，纺织公司才有义务支付房款到90%。三、诉争房屋被永辉公司反复多次抵押，至今仍存在抵押和查封，使房屋过户的目的无法实现，应当认定永辉公司的根本违约行为。四、永辉公司并未向纺织公司交付合同约定的全部房产，而且房产交付问题与本案纺织公司诉讼请求关系不大。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的主要案件事实清楚，本院予以确认。二审期间，本院赴天津市和平区房地产管理局调查诉争房产抵押和查封情况。经查，诉争房产被拆分为前述六套房产后，永辉公司分别于2013年8月28日和2013年11月21日将上述房产作为抵押物办理了抵押贷款，抵押期限分别为2013年8月28日至2014年8月28日以及2013年11月21日至2014年11月21日，抵押权人为河北银行天津分行。2014年8月29日，永辉公司又以诉争房产为抵押物办理最高额抵押，抵押期限为2014年8月29日至2016年8月29日。最高额抵押办理过程中，诉争房产因另案诉讼于2014年9月30日被本院以（2014）津立保字第0014号民事裁定查封，查封期限为2014年9月30日至2016年9月29日。此外，诉争房产上还存在两条轮候查封记录，查封期限分别为2014年9月30日至2016年9月29日和2015年1月14日至2017年1月14日。双方当事人对本院调查的上述事实均表示认可。
本院认为，本案争议焦点有两个，一是纺织公司主张永辉公司违约及应支付违约金的诉求是否已经超过诉讼时效；二是永辉公司是否违约以及是否应当支付违约金。针对上述争议焦点，本院分述如下：
一、诉讼时效问题
双方签订的房屋买卖合同约定，纺织公司分期向永辉公司支付购房款，待全部购房款支付至90%时，永辉公司应为实际买受人办理诉争房屋的过户登记手续。本案中，纺织公司在合同签订前后陆续向永辉公司支付款项共计2832.6万元，已经达到约定购房款总额的82%。2014年8月，纺织公司向永辉公司先后发出过往来征询函和告知函，分别要求确认已付款金额和催告永辉公司解除诉争房屋上的抵押权以便继续履行合同。根据现有证据，至迟于2010年1月，永辉公司已向纺织公司交付了部分诉争房产，纺织公司将其出租给案外人鑫都宾馆使用至今。综上，直至一审诉讼中双方同意解除房屋买卖合同之前，房屋买卖合同始终处于履行过程中，且双方对履行合同发生争议。故，纺织公司一审起诉永辉公司违约并应承担违约金的诉讼请求，没有超过诉讼时效。永辉公司主张以纺织公司最后一笔付款的2009年10月9日为起点计算诉讼时效，但该付款行为只是双方履行合同义务的中间环节之一，而非合同履行的终点。故，永辉公司提出的此项上诉理由，依据不足，不能成立，本院不予支持。
二、永辉公司是否违约以及是否应当支付违约金的问题
永辉公司认为己方未违约，主要理由有三项，其一，纺织公司签订房屋买卖合同时即已知晓诉争房屋已被抵押，故不能以诉争房屋被抵押而认定永辉公司违约；其二，纺织公司未能依约支付购房款至总额的90%，故己方不负有办理诉争房产过户登记的义务；其三，永辉公司已经将买卖标的全部交付给纺织公司，纺织公司对其所购房屋行使权利未受影响，且还获得租金收益。
本院认为，第一，永辉公司主张纺织公司订立合同时即已知晓诉争房产上存有抵押权，但仍然订立房屋买卖合同，故不能以诉争房产上存在抵押权为由认定永辉公司违约。双方签订房屋买卖合同的时间是2008年12月16日，而诉争房产于此时仅存在抵押期限为2008年4月18日至2009年4月17日的抵押权。纺织公司主张其在签订房屋买卖合同时并不知晓房屋被抵押，没有依据，本院不予认可。房屋买卖合同第六条第2款约定，永辉公司对转让的诉争房屋所有权的完整性予以保证。第六条第4款约定永辉公司迟延办理或不能办理房屋权属变更手续，所产生的一切法律后果由永辉公司承担。在诉争房屋所有权上设定抵押权，构成了对所有权的限制和负担。纺织公司因在签订房屋买卖合同时即应知晓诉争房屋存在抵押期限为2008年4月18日至2009年4月17日的抵押权，故诉争房产在上述期间内存在的抵押权不构成永辉公司对保证所有权完整性义务的违反。但在上述期间之外存在因永辉公司原因而导致的抵押或者查封的，永辉公司则违反了保证诉争房产所有权完整性条款的约定。上述抵押期限到期后，诉争房产又被永辉公司多次设定抵押权。二审期间，诉争房产上仍存在抵押和查封，且抵押及查封原因均系永辉公司作为债务人未能清偿相关债权人债务。故，永辉公司已经违反了合同约定的保证诉争房产所有权完整性的义务。由于诉争房产仍然存在抵押和查封，导致房屋买卖合同无法继续履行。故，永辉公司应当承担违约责任。
第二，永辉公司主张由于纺织公司付款只达到总房款的82%，未达到合同约定的可以办理房产过户登记所需的90%，所以纺织公司无权要求永辉公司办理房产过户登记手续，纺织公司在此问题上存在违约。本院认为，永辉公司依约负有保证诉争房产所有权完整性的义务，但是在双方订立合同之后，永辉公司数次、不间断地将诉争房产反复设定抵押权，并因无法清偿相应债务，导致诉争房产被法院查封。永辉公司已经违反了保证诉争房产所有权完整性的义务，违约在先。纺织公司已经支付的购房款金额达到总房款的82%，完成了绝大部分付款义务，在永辉公司不断抵押诉争房产的情况下，纺织公司暂停付款，并催告永辉公司解除抵押，属于行使抗辩权的行为，不应认定纺织公司违约。故，永辉公司此项上诉理由不能成立。
第三，永辉公司主张其于2008年12月合同签订后即将全部诉争房产交付纺织公司使用，但其未能提供充分证据予以证实。纺织公司只认可收到永辉公司交付的1100平米房产，对永辉公司主张的交付日期不予认可。基此，永辉公司的此项主张缺乏证据证明，难以成立。而且，导致合同不能履行的根本原因并非房产交付使用问题，而是诉争房产存在抵押、查封等限制所有权权能，导致无法办理过户登记的问题。故，永辉公司以此作为其上诉的理由，不能成立。
由于永辉公司的行为已经构成违约，根据双方合同约定，永辉公司应当向纺织公司支付合同总价款10%的违约金。纺织公司依据合同约定向永辉公司主张违约金，永辉公司并未提供证据证明该违约金数额过分高于纺织公司的实际损失，故一审法院对此问题的处理并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费34407元，由上诉人天津市永辉工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 宇
代理审判员 方 哲
代理审判员 吴 彬
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 张雪男