中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2018）最高法民终178号上诉人（一审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。负责人：潘晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：李百安，男，1964年12月1日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被上诉人（一审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日生，汉族，住北京市海淀区。上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人李百安、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(2017)渝民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方资产重庆分公司与被上诉人李百安到庭参加诉讼，被上诉人中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波经合法传唤未到庭，提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。东方资产重庆分公司上诉请求：1.撤销（2017）渝民初143号民事判决；2.发回重审或改判继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库负2层039号车位；3.本案的一审、二审诉讼费用由李百安、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。事实及理由：（一）李百安与中坤锦绣房地产公司之间的车位买卖行为系李百安与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，因此不具有真实性。（二）李百安与中坤锦绣房地产公司之间，关于涉案车位买卖价款的支付行为亦不具有真实性。1.李百安没有提供合法有效的证据证明向中坤锦绣房地产公司支付了涉案车位全部价款，亦不能证明该款项系支付进入东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户；2.李百安明知涉案车位上有他项权利（抵押权），即使李百安曾经向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也不足以证明李百安支付的价款系购买涉案车位的价款，即李百安没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付涉案车位价款。3.李百安没有提供合法有效的证据证明涉案车位在法院查封之前，李百安已经持续的实际使用。4.李百安与中坤锦绣房地产公司签署买卖合同时间为2013年7月，但是付款时间为2013年5月，因此，不能认定付款行为与车位买卖合同之间是相同的法律关系，有可能存在恶意串通行为。李百安辩称，李百安与中坤锦绣房地产公司签署的房屋买卖合同真实有效，且已经全部支付购房款，案涉车位在法院查封之前，李百安已经占有使用。东方资产重庆分公司作出同意销售的承诺，李百安作为普通购房人已经尽到了注意义务。东方资产重庆分公司主张李百安与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通，应当承担举证责任，否则应承担不利后果。中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波提交书面答辩意见称，案涉车位属于李百安所有，不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，东方资产重庆分公司无权要求继续执行该车位。东方资产重庆分公司出具了同意抵押房屋销售的证明，中坤锦绣房地产公司与李百安的房屋买卖行为是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，不存在恶意串通企图逃避债务的行为。房屋买卖合同签订的时间，李百安支付房屋全部价款的时间以及实际入住房屋的时间，均在法院查封之前。案涉房屋已不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，李百安对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。本案诉讼费用由东方资产重庆分公司承担。综上，一审判决驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求正确，请求二审法院依法保护李百安作为不动产买受人的物权期待权。东方资产重庆分公司一审诉讼请求：1.撤销（2017）渝执异22号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库负2层039号车位；3.本案诉讼费用由李百安、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判令由中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息，中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产重庆分公司对案涉抵押物享有优先受偿权。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年3月11日立案执行。在执行中，一审法院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一执行裁定，继续查封了中坤锦绣房地产公司名下含本案争议的车位在内的相关财产。李百安闻讯后，提出了书面异议，以其系该车位的实际所有人为由，请求解除对案涉车位的查封。一审法院作出（2017）渝执异22号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库负2层039号车位的执行。2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议车位包含在内。2013年7月17日，李百安与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库负2层039号车位出售给李百安，合同价款为49万元，付款方式为一次性付款，即在2013年6月30日前一次性支付49万元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401829。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2013年5月24日，李百安通过其妻张华刷卡的方式向中坤锦绣房地产公司支付了购房款49万元。2014年10月27日，中坤锦绣房地产公司向李百安出具了金额为49万元的购房发票。李百安举示的照片彩印件显示编号为039的车位上停靠了一辆车牌号为京Ｎ×××××的汽车。因东方资产重庆分公司拒绝协助办理过户登记手续，案涉车位至今仍然登记在中坤锦绣房地产公司名下。一审法院认为：本案的争议焦点是李百安对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。东方资产重庆分公司在本案中主张李百安不能排除由其对中坤锦绣房地产公司提起的关于案涉车位的强制执行，核心问题便在于李百安能否举证证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。对此，在本案中，李百安在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。李百安举示的“购房发票”、“借记卡账户历史明细清单”、“中国银行POS单”等证据可以证明其已通过其妻张华向中坤锦绣房地产公司支付了全部价款49万元。此外，李百安举示的照片彩印件显示编号为039的车位上停靠了一辆车牌号为京Ｎ×××××的汽车，该编号与李百安所购车位编号相同，且东方资产重庆分公司对其真实性未提出异议，可以证明李百安已实际占有使用案涉车位。对于未能办理房产证的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定可知，我国实行“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，同时在如何消灭抵押权上根据抵押权人是否同意而存在区别。即在抵押权人同意转让抵押财产的情况下，不应由受让人代为清偿债务，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而在未经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，除非受让人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押财产不得转让，也即在此种情况下，受让人才应当对债务是否清偿、抵押权能否消灭承担充分的注意义务。本案中，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉车位对外进行销售。中坤锦绣房地产公司将房屋对外出售后，应由中坤锦绣房地产公司将售房款支付给东方资产重庆分公司以清偿债务，东方资产重庆分公司亦应通过设置共管账户等形式对购房款加以监管。李百安作为买受人，在购买案涉车位时中坤锦绣房地产公司向其展示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉车位的证明，并将该证明作为合同附件，李百安并不负有向东方资产重庆分公司代为清偿债务以消灭抵押权的义务。因此，应当认定非因李百安自身原因未办理过户登记手续。在此情形下，东方资产重庆分公司只能对李百安支付的购房款行使价金代位权，并另行向中坤锦绣房地产公司主张权利。综上可以认定，李百安符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的条件，其对案涉车位享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。一审法院依照《执行异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，于2017年12月20日作出（2017）渝民初143号民事判决，判令驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。二审中当事人没有提交新证据，对于一审查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，二审争议焦点为：李百安就本案所涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题首先，本案中李百安在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉车位的抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同附件，李百安买受该车位不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明李百安与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于李百安与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系李百安与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，中坤锦绣房地产公司与李百安均认可在一审法院查封案涉车位之前，该车位已经交付李百安，由其合法占有。而李百安举示的照片彩印件也显示其已实际占有使用该车位。一审判决认定在人民法院查封之前李百安已经合法占有该车位并无不当。（二）关于李百安是否已经支付价款的问题本案中，李百安与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定本案所涉车位出售给李百安总价款为49万元，付款方式为一次性付款，在2013年5月24日前支付。李百安通过其妻张华刷卡的方式于2013年5月24日向中坤锦绣房地产公司支付了价款49万元，中坤锦绣房地产公司也向李百安出具了金额为49万元的发票。一审判决认定李百安已经向中坤锦绣房地产公司支付了全部价款并无不当。李百安并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于李百安没有向指定的资金监管账户中支付案涉车位价款就没有支付价款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。（三）关于是否非因李百安自身原因未办理过户登记的问题本案所涉车位登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于李百安名下。虽然本案所涉车位上存在抵押权，但该车位销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉车位对外进行销售。李百安购买该车位时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉车位的证明，并将该证明作为合同附件。买受人李百安基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因李百安自身原因不能办理本案所涉车位过户登记手续并无不当。本案中，在一审法院查封本案所涉车位之前，李百安与中坤锦绣房地产公司就该车位签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，李百安在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉车位，未办理过户登记也并非因李百安自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李百安就本案所涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘勇锋审 判 员 黄 年审 判 员 郭载宇二〇一八年五月二十一日法官助理 周媛媛书 记 员 谢 平