河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第309号
上诉人（原审原告）周云，男。
委托代理人张爱国、王继红，河南咸祐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）辉县市涌金城商贸有限责任公司。
法定代表人杨大宾，总经理。
被上诉人（原审被告）杨瑞池，男。
上诉人周云、上诉人辉县市涌金城商贸有限责任公司（以下简称涌金城商贸公司）与被上诉人杨瑞池租赁合同纠纷一案，上诉人周云于2014年5月9日提起诉讼，要求判令：一、涌金城商贸公司、杨瑞池继续履行2013年9月25日的租赁合同、补充协议及2013年10月31日的承诺书；二、依法双倍返还合同保证金20万元、支付未到期租金约5万元、预期收益100万元、返还营业款33929元、租金及利息等各项经济损失228.3万元，以上合计366.9929万元。2014年7月23日，河南省辉县市人民法院作出（2014）辉民初字第1295号民事判决，周云和涌金城商贸公司均不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2013年9月25日，涌金城商贸公司委托该公司总经理杨瑞池与周云签订涌金商贸城商铺租赁合同及补充协议，涌金城商贸公司将涌金商贸城CD区商场一楼天井向东至通道边租给周云，期限为5年，自2013年10月31日至2018年10月31日止。按照约定，周云于2013年9月25日交给涌金城商贸公司合同保证金10万元，并于2013年10月11日，通过银行转给杨瑞池74万元，交给杨瑞池现金10万元，2013年10月31日，涌金城商贸公司收到周云租金84万元，以上涌金城商贸公司共收取周云一年的租金168万元及保证金10万元。由于双方签过租赁合同后，部分场地无法交予周云经营，涌金城商贸公司于2013年10月31日又给周云出具了承诺书，承诺将编号为1257、1258（2013年12月31日到期）、1199、1200、1227、1226（2014年5月10日到期）的铺位到期后补偿给周云使用。周云履行了合同约定义务后，其委托辉县市中森装饰设计有限公司对租赁场地进行了装修，共支出装修费556800元。随后，周云对租赁场地开展了经营活动，期间涌金城商贸公司共欠周云营业额及借款利息33929元。2014年2月，涌金城商贸公司未按约定履行通知等义务即单方终止了双方的租赁合同。案经调解未果。
原审法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同的解除，出租人应当在合理期限之前通知承租人，否则，应返还据此取得的对方的财产和赔偿对方由此产生的实际损失。关于本案，周云与涌金城商贸公司签订了商铺租赁合同及补充协议，双方之间形成租赁合同承租人和出租人的权利义务关系。作为承租人周云按合同约定履行了缴纳租金等义务，但涌金城商贸公司作为出租人在合理期限之前没有通知周云的情况下即单方解除合同，该行为明显违约，应承担相应的违约责任。故周云要求涌金城商贸公司返还财产和赔偿损失的请求，理由正当，但部分要求过高，予以部分支持。关于周云要求涌金城商贸公司继续履行合同的请求，由于涌金城商贸公司不享有租赁合同约定场地的产权，现产权人已将包括租赁合同约定场地在内的整个场地转租给了他人，致使周云不能实现与涌金城商贸公司所签的合同目的，因此，该合同应予以解除，对周云这一请求不予支持。关于周云要求杨瑞池承担赔偿责任的请求，由于杨瑞池与周云签订合同等一系列行为均属于其在涌金城商贸公司担任总经理期间的业务行为，该行为的法律后果应由涌金城商贸公司承担。因此，对周云这一请求不予支持。关于涌金城商贸公司应返还和赔偿周云的损失，应按下列方式计算，双倍返还保证金20万元，周云预交九个月租金126万元（每个月14万元），周云租赁商铺装修款556800元，周云营业额及借款利息33929元，涌金城商贸公司承诺书中约定由周云使用铺位的租金50000元，以上共计2100729元，由涌金城商贸公司承担返还和赔偿责任。关于周云的其他赔偿项目请求，由于所举证据不够充分和没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除周云与涌金城商贸公司签订的商铺租赁合同；二、涌金城商贸公司于判决生效后十五日内返还和赔偿周云保证金、租赁费、装修款、营业额及借款利息、承诺铺位租金等共计二百一十万零七百二十九元；三、驳回周云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36150元，由涌金城商贸公司承担。诉讼保全费3270元，由周云承担。
周云上诉称：原审认为案涉租赁合同不能继续履行缺乏依据。周云与涌金城商贸公司的租赁合同已实际履行3个多月，无他人对租赁场地主张过权利，说明涌金城商贸公司有权对外租赁，且租赁场地的所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。辉县市众程房地产开发有限责任公司将租赁场地又租给华隆商贸有限公司，损害了周云的权益，应为无效合同。杨瑞池未按约定履行通知义务，单方终止租赁合同，锁住上诉人租赁商铺的大门，给上诉人造成366.9929万元的损失。涌金城商贸公司对杨瑞池对外招商租赁及收取租金的事实均不认可，杨瑞池也应承担上诉人损失的赔偿责任。案涉合同应当继续履行，请求法院判令撤销原审判决第一项，改判涌金城商贸公司、杨瑞池继续履行合同。
涌金城商贸公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，未针对周云的上诉发表答辩意见。
杨瑞池答辩称：周云的上诉理由与其在一审的起诉状矛盾，且不符合事实。杨瑞池履行的是职务行为，不是个人行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周云的上诉，维持原判。
二审查明：涌金城商贸公司工商档案材料显示，2013年5月1日辉县市众程房产开发有限责任公司出具产权证明称：“辉县市涌金城商贸有限责任公司的经营场所由辉县市众程房产开发有限责任公司无偿提供，地址位于：文昌大道中段路北。使用期自2013年5月1日至2033年4月30日。产权属辉县市众程房产开发有限责任公司所有，因房产证正在办理，房产证暂时不能提供，租赁期间如因房屋产权发生纠纷，其责任由辉县市众程房产开发有限责任公司承担”。2013年5月4日涌金城商贸公司住所地由辉县市文昌大道西段变更至文昌大道中段路北，经营范围增加了珠宝首饰、家用电器销售，摊位租赁及管理、餐饮。2014年5月8日辉县市众程房产开发有限责任公司与辉县市龙隆商贸有限公司签订租赁合同，将包括周云承租场地在内的涌金商贸城C／D城全部出租给辉县市龙隆商贸有限公司，现辉县市龙隆商贸公司正在经营。涌金商贸城提出上诉后，二审期间，本院向涌金城商贸公司邮寄送达了开庭传票，涌金城商贸公司于2014年10月13日收到传票，涌金城商贸公司无故未参加二审庭审。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为：2013年9月25日周云与涌金城商贸公司签订的商铺租赁合同、补充协议及承诺书均系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案所涉租赁合同约定租赁期限为五年，自2013年10月31日起租赁合同履行3个月后，涌金城商贸公司将租赁场所收回，不再交给周云继续承租，涌金城商贸公司已构成违约。周云上诉要求继续履行合同，经查，案涉租赁场地已由案外人正在经营，如果让其搬离，将案涉租赁场地交由周云继续使用，会造成案外人更大的损失，导致利益失衡，履行费用过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项的规定，原审解除合同，由涌金城商贸公司赔偿给周云造成的损失并无不妥，周云要求涌金城商贸公司继续履行租赁合同的上诉请求本院不予支持。涌金城商贸公司与周云签订的商铺租赁合同、补充协议及承诺书，均加盖了涌金城商贸公司的公章，杨瑞池在涌金城商贸公司委托代理人处签名，涌金城商贸公司按合同约定向周云提供了租赁场所，杨瑞池收取了周云的租金及其他款项。以上事实说明杨瑞池履行的是职务行为，代表了涌金城商贸公司，杨瑞池签订合同、收取周云钱款等行为产生的法律后果应由涌金城商贸公司承担。杨瑞池不是本案租赁合同相对方，不应承担因案涉合同产生的法律责任。周云要求杨瑞池继续履行案涉合同无法律依据，不予采纳。涌金城商贸公司不服原审判决，认为在履行其与周云的租赁合同过程中不存在违约行为，不应承担赔偿周云损失的违约责任，向本院提起上诉。二审中，经本院传票传唤，涌金城商贸公司无故未到庭参加二审庭审程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，按涌金城商贸公司撤回上诉处理。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14546元，由周云负担100元，由辉县市涌金城商贸有限责任公司负担14446元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 王 华
二〇一四年十二月十七日
代理书记员 刘 冬