重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终467号
上诉人（原审原告）杨青山。
委托代理人雷少晶，重庆兴盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人吴海燕，重庆兴盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）重庆葆成房地产开发有限公司。
法定代表人王全良，职务董事长。
委托代理人肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所�师。
委托代理人杨小林，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人杨青山因与被上诉人重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称葆成房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2015年11月16日作出（2015）九法民初字第13431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年6月27日，杨青山（乙方）与葆成房地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市九龙坡区石坪桥正街119号（保利爱尚里一期）预售商品房；房屋为清水房，套内建筑面积63.08平方米，总成交价款564813元；本项目物业管理用房为1420.63平方米，具体位置为2号楼一层、5号楼一层。合同附件二、三《爱尚里项目一期住宅初装交房标准》约定：卫生间地�：钢筋混凝土结构面，面层作防水处理。合同附件五《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》约定：甲方所建房屋因设计需要，可能会出现室内卫生间未下沉或部分未下沉或高于楼地面等问题，在不违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准的前提下，乙方不得以不舒适或对其有影响或未告知等为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求，若上述情况违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准约定的，甲方应按本合同相关规定和法律规定承担责任；广告及宣传资料、销售手册、样板房、楼盘模型等只作展示和参考用，本合同签订前甲方发布的广告以及宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载明的内容在签订本合同时可能已经作出部分调整或者改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或与本合同内容有抵触或未作约定的，则以实物和双方签订�主合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同时特别注意；本补充协议是商品房买卖合同的有效组成部分，本补充协议与主合同约定不一致的，以本补充协议为准。
2014年11月24日，重庆市九龙坡区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定保利爱尚里一期A组团（1-6、8号楼）建设工程消防验收合格。2、5号楼上层一层为架空绿化、住宅、物业管理用房，上层二层及以上均为住宅。
2014年12月30日，涉案房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
一审庭审中，杨青山与葆成房地产公司双方一致认可如下事实：葆成房地产公司出售房屋时的宣传资料上载明，小区配有游泳池、篮球场等体育配套设施；涉案房屋次卫生间几乎未下沉或下沉很少，低于5公分；涉案房屋所在小区的2号楼和5号楼是两栋单独的楼体，平行相对，未连接在一起，物管用房经过公共区域连接2号楼和5号楼的第一层；双方签订的商品房买卖合同未对卫生间下沉参数、体育配套设施进行明确约定；诉讼请求中的A、B区即保利爱尚里一期、二期，涉案房屋属于保利爱尚里一期；涉案房屋所在小区未成立业主委员会。
杨青山称，葆成房地产公司所交付的涉案房屋卫生间下沉不符合《住宅建筑规范》第3.1.4条和5.1.4条；葆成房地产公司称，杨青山所述的规范并未明确规定卫生间下沉参数，葆成房地产公司交付的房屋未违反规定，参见《民用建筑设计通则》第6.12.3条。
杨青山称，合同对物管用房位置的约定应理解为：2号楼和5号楼内的第一层，不应占用楼外的公用面积，合同是格式条款，应按通常理解，存在争议时，应作出不利于葆成房地产公司的解释；葆成房地产公司称，合同对物管�房位置的约定应理解为：2号楼和5号楼的第一层，不是单指楼体部分，应当是裙楼和栋体对应的基础，包含两栋楼第一层之间的区域。
杨青山称，葆成房地产公司未按宣传资料的记载完善配套体育设施；葆成房地产公司称，宣传资料未明确体育设施具体位置和完善时间，只说明小区会整体设置，葆成房地产公司会后期整体完善上述设施。
杨青山称，其要求拆除物管用房、完善配套体育设施、修建无障碍通道的诉请未征求小区其他业主的同意；起诉的违约损失，是因葆成房地产公司交付的房屋违反了卫生间下沉、体育配套设施、物管用房位置、修建无障碍通道的合同约定，合同未直接约定违约损失，根据公平原则，参照合同有关规划、设计变更未及时通知的违约金约定，葆成房地产公司支付购房款5%的违约损失；葆成房地产公司交付的房屋与�同约定的房屋及配套设施质量不一致，导致杨青山购买的房屋品质明显下降，必然造成直接损失，无法直接通过证据量化，请求法院酌情判决。
杨青山向一审法院诉称，2013年，杨青山与葆成房地产公司签订商品房买卖合同，对房屋的价格、位置及其他相关事项进行了约定。2015年初，葆成房地产公司通知杨青山接房，杨青山在接房过程中发现，房屋卫生间几乎没有下沉，严重影响房屋的正常使用。葆成房地产公司违反合同约定将物业管理用房修建在2号楼和5号楼之间的业主公用部分上，挡住了入户通道大门一半以上，并占用消防通道。葆成房地产公司在出售房屋时向杨青山宣传小区的配套设施，但未按承诺修建。为此，杨青山诉请判决：1、葆成房地产公司立即对杨青山所购房屋的卫生间下沉进行整改并达到国家规定的合理标准；2、葆成房地产公司立即拆�违规建造的物管用房；3、葆成房地产公司按约定时间和地点立即完善小区内楼盘配套设施（包括羽毛球场、三人制篮球场、游泳池、室外综合健身场等十项）；4、葆成房地产公司在保利爱尚里小区A、B区之间修建无障碍通道；5、葆成房地产公司支付违约损失28241元；6、本案诉讼费由葆成房地产公司承担。
重庆葆成房地产开发有限公司在一审中辩称，卫生间的设计和施工均符合规范，且竣工验收合格。物管用房位置设置符合规划，没有占用消防通道，不存在安全隐患。小区配套体育设施已按规划要求进行配置，葆成房地产公司未违反约定。葆成房地产公司无权在小区A、B区之间的市政道路上修建无障碍通道。葆成房地产公司不存在违约行为，杨青山请求的违约损失没有事实和法律依据。请求驳回杨青山的诉讼请求。
一审法院认为，杨青山与葆成房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。本案双方对涉案房屋的质量及配套环境主要存在如下争议：卫生间未下沉是否违反合同约定或法规规定；物管用房位置是否符合合同约定；体育配套设施是否符合合同约定；未修建通道是否符合合同约定。一审法院分别评述如下：
对于卫生间未下沉问题。合同未约定需要下沉或下沉参数，补充协议明确约定了因设计需要，可能会出现卫生间未下沉情况，次卫生间的现状并不违反合同约定，不构成违约。涉案房屋已通过建设行政主管部门竣工验收备案登记，表明房屋各项参数符合国家建筑规范要求。建筑行业无卫生间必须下沉的强制性规范，本案房屋次卫生间的现状�不违反国家建筑设计规范。因此，对杨青山要求葆成房地产公司对房屋卫生间进行整改的诉讼请求，因无合同依据和法律依据，不予支持。
对于物管用房位置问题。双方对合同条款的理解存在争议，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。“2号楼一层、5号楼一层”通常应理解为2号楼和5号楼内的第一层，不应延伸到楼外的公共区域。本案房屋所在的物管用房的位置违反了合同约定，构成违约。
对于配套设施问题。合同补充协议约定，合同签订前的宣传资料及楼盘模型只作展示和参考用，以合同约定的内容为准。该约定表明宣传资料及楼盘模型不属于合同内容，对双方当事人没有约束力。双方签订的合同并未对体育配套设施进行明确约�，涉案小区配套设施的现状不违反合同约定，不构成违约。
对于修建无障碍通道问题。合同并未约定葆成房地产公司应当修建一期与二期的无障碍通道，葆成房地产公司未予以修建，不构成违约。
对于拆除物管用房、完善配套设施、修建通道的诉讼请求，改建、重建建筑物及其附属设施，属于小区公共部分的权利，应由小区业主共同决定，业主个人无权主张。杨青山不具备起诉资格，本案不予处理。
对于违约损失的诉讼请求，合同并未对物管用房位置不符合约定的违约损失进行直接约定，杨青山也未提供证据证明因物管用房位置不符约定造成了实际损失，因此，对杨青山要求葆成房地产公司支付违约损失的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二�五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告杨青山的全部诉讼请求。案件受理费253元，由原告杨青山负担。
宣判后，杨青山不服一审判决，向本院上诉称：沙盘图和宣传资料是合同的组成部分之一；被上诉人应当对自身的违约行为承担相应的违约责任，应当赔偿上诉人违约损失。请求本院依法改判被上诉人赔偿上诉人违约损失11296元。
重庆葆成房地产开发有限公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。合同补充协议明确约定，合同签订前的宣传资料及楼盘模型只作展示和参考用，以合同约定的内容为准。该约定表明宣传资料及楼盘模型不属于合同内容，对双方当事人没有约束力。故上诉人称沙盘图和宣传资料是合同的组成部分之一与双方的约定不符，对该上诉意见，本院不予采纳。上诉人还提出，被上诉人应当对自身的违约行为承担相应的违约责任，应当赔偿上诉人违约损失。本案房屋所在物管用房的位置违反了合同“2号楼一层、5号楼一层”的约定，已构成违约。鉴于合同并未对物管用房位置不符合约定的违约损失进行直接约定，上诉人也未提供证据证明因物管用房位置不符合同约定造成了实际损失，故对上诉人要求被上诉人支付违约损失11296元的上诉意见，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费82元，由上诉人杨青山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
代理审判员 周媛媛
二〇一六年四月五日
书 记 员 宋彦君