浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1896号
原告：嘉善嘉洲物业管理有限公司。
法定代表人：徐复泉。
委托代理人：王强。
委托代理人：唐为群。
被告：顾山中。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司（以下简称嘉洲物业公司）与被告顾山中物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理，依法由代理审判员王霞适用简易程序，于2014年12月3日、2015年1月7日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告嘉洲物业公司的委托代理人唐为群、被告顾山中到庭参加诉讼。第二次庭审原告嘉洲物业公司的委托代理人王强、被告顾山中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉洲物业公司起诉称：2005年11月10日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园39幢417、418室房屋。但其长期拒绝缴纳物业管理费，经统计自2008年6月10日至2014年12月31日止，被告共拖欠原告物业管理费3666元。按照《商品房购销合同》补充合同和2011年11月30日签订的《物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付逾期付款违约金2199.6元。此后，原告多次要求被告支付无果。故诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付物业管理费3666元，逾期付款违约金2199.6元，两项共计5865.6元；二、被告负担本案诉讼费。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、原告企业法人营业执照（副本）复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明原件、被告户籍证明复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同原件二份，证明2005年11月10日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园39幢417、418室房屋的事实。
3、物业管理服务合同原件一份，证明2011年11月30日与业主委员会签订合同的内容及物业管理费收费标准、逾期付款违约金标准的事实。
4、通知打印件六份，证明原告多次在小区门口张贴通知催促业主缴纳物业费。
5、律师函复印件一份、ems邮寄凭证原件二份，证明原告催促被告支付物业管理费无果的事实。
6、2014年8月22日情况说明原件一份，证明物业服务合同的服务期限至2014年12月31日。
7、关于嘉洲阳关花园物业管理企业的请示原件一份，证明经建设局认可由五星物业公司变更为原告对嘉洲阳光花园小区进行物业管理。
被告顾山中答辩称：对原告诉讼的金额不认可。原告起诉的嘉洲阳光花园39幢418室的物业费已交到2010年6月9日，之后确实没交。39幢417室的物业费交到2008年5月9日，由于该房屋漏水漏电，之后水电全部被物业公司拉掉了，所以物业张主任同意我不再交417室的物业费。所以我后来连续两年，都只缴纳418、419室的物业费。嘉洲阳光花园39幢419室我后来卖掉了。所以我认为现在417房屋的物业费我不应当承担，因为当时物业张主任已免去我该房屋的物业费。关于物业2011年签订的协议，我也不认可，我根本不知道。违约金我就更不清楚了，不知道原告是怎么计算的，我也不愿意承担。另外，第二次庭审中，被告顾山中答辩称原告主张物业费的追诉有效期是两年。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、原告出具的发票原件三份，证明被告缴纳物业费的连续性，自2008年5月10日开始，417室就没有缴纳过物业费，这也是物业公司认可的。418室的物业费缴纳至2010年6月9日止。
2、原告出具的收据原件两份，证明417室房屋当时没人住，但水费、电费一直在走，因此物业公司将417室的水表、电表拉掉。自此就不再交纳417室的物业费了，这也是物业公司张主任认可的。
3、嘉善供电局销户情况原件1份、基本信息原件1份，证明417室确实没有电。
上述证据经本院审核认证如下：原、被告所举证据均符合证据的形式要件及实质要件，本院依法予以确认。
本院根据确认的有效证据以及原、被告的庭审陈述，查明如下事实：嘉洲物业公司成立于2006年2月28日，经营项目为物业管理。2005年11月10日，被告与嘉善五鑫房地产开发有限公司（以下简称五鑫房产公司）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各两份，分别购买“嘉洲阳光花园”39幢417室、418室房屋。其中417室建筑面积为51.40平方米，418室建筑面积为47.47平方米。在两份《合同补充协议》中约定：五鑫房产公司选聘杭州五星物业管理有限公司（以下简称五星物业公司）对“嘉洲阳光花园”实施前期物业管理，原告所购房屋的前期物业管理服务费为0.55元／月㎡（建筑面积）等。2006年，原告从五星物业公司接收“嘉洲阳光花园”的物业管理工作。2011年11月30日，嘉善县嘉洲阳光花园业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》一份，约定了业主委员会委托原告进行物业管理服务的事项、期限等内容，其中对物业管理费的收取约定为：多层、单身公寓每月每平方米0.55元，交纳时间为每年1-3月预收全年的费用；逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；空置、空关房屋的物业管理公共服务费分别由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米其收费标准的70%向物业公司交纳。购买房屋后，被告即办理入住。就39幢417室的物业费，被告交纳至2008年5月9日止，之后未予交纳。39幢418室的物业费，被告交纳至2010年6月9日止，之后未予交纳。被告庭审提交物业费发票、水电费收据、嘉善县供电公司的销户情况及相应基本信息，用以证明：2008年5月10日之后未交纳417室物业费的原因是该房屋漏水漏电，之后又断水断电，所以物业公司同意其免交该房屋物业费。物业公司对此不予认可。
原告为收取其管理的“嘉洲阳光花园”的物业管理服务费，每年通过张贴通知、温馨提示等形式向业主提示交纳物业费。原告在2014年8月10日，2014年9月1日两次通过律师函的形式函告被告拖欠物业管理费3666元及违约金2199.6元，要求被告在5日内支付。被告庭审确认收到原告上述两份律师函。原告现以被告拖欠2008年6月10日至2014年12月31日止的物业管理费3666元及逾期付款违约金2199.6元为由诉至本院，要求判如诉请。
本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》和《物业管理委托合同》的约定以及原告事实上实施的物业服务管理经营活动，表明原、被告之间已形成物业服务合同关系，双方应各自履行自己的义务。原告已向被告提供了相应的物业管理服务，被告应按约向原告支付物业管理费。通过庭审可认定被告欠交39幢417室、418室物业费的事实存在，理应交纳。根据谁主张谁举证的原则，结合被告庭审提交的证据，在无其他相关证据予以佐证的情况下，不足以证明被告关于“417室断水断电，无人居住，物业公司同意其免交该房屋物业费”，以及“2010年之后即搬出418室”的抗辩意见。关于被告提出“原告对物业费有权追诉期为两年”的意见，实为被告对本案原告诉讼时效的抗辩。依照相关法律法规的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被告提出诉讼时效的抗辩，因原告庭审提交的通知、温馨提示等证据不足以证明原告已通过合理的方式连续向被告进行过明确、有效的催讨，不能证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，被告的诉讼时效抗辩成立。对被告收到律师函之前超出两年诉讼时效的物业费部分，本院不予支持。依此，就原告主张的物业费，39幢417室、418室2012年8月10日至2012年12月31日的物业费计算为254.59元【0.55元／月／平方米×（51.40平方米＋47.72平方米）×4个月又21天】，2013年度、2014年度物业费计算为1308.38元【0.55元／月／平方米×（51.40平方米＋47.72平方米）×24个月】，以上两项合计1562.97元。被告逾期给付上述款项，应当承担相应违约责任，原告诉请的违约金要求按逾期交款数额的年20%来计算，被告庭审不认可原告诉请的违约金，故就原告诉请的违约金，本院酌情调整为可就逾期付款数额按中国人民银行的同期同类贷款利率1.3倍分段计算。其中，2012年逾期交款254.59元的违约金自2012年4月1日起至起诉之日止为50.19元【（30个月又10天÷12个月）×6%×1.3×254.59元】；2013年度逾期交款654.19元的违约金自2013年4月1日起至起诉之日止为77.94元【（18个月又10天÷12个月）×6%×1.3×654.19元】；2014年度逾期交款的654.19元的违约金为自2014年4月1日起至起诉之日止为26.92元【（6个月又10天÷12个月）×6%×1.3×654.19元】，以上合计155.05元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告顾山中于判决生效之日起三日内支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司物业管理费1562.97元；
二、被告顾山中于判决生效之日起三日内支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司逾期交款155.05元；
三、驳回原告嘉善嘉洲物业管理有限公司之其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告预交），由原告嘉善嘉洲物业管理有限公司负担18元。被告顾山中负担7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 王霞
二〇一五年一月七日
书 记 员 马琼
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。