广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第669号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周伟花，女，汉族，1974年12月16日出生。
委托代理人：赖挺进，广东扬权律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高勤华，女，汉族，1976年12月26日出生。
委托代理人：陈法长，广东广和律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托代理人：张莲，系该司职员。
上诉人周伟花与上诉人高勤华及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。在本院审理过程中，上诉人周伟花于2014年5月6日向本院申请撤回上诉，本院已另行作出（2014）深中法房终字第669号民事裁定，准许上诉人周伟花撤回上诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、位于深圳市罗湖区沿河路XX花园26栋XXX房的产权人为高勤华。2013年5月16日，周伟花（买方）与高勤华（卖方）签订《房屋转让合同书》。合同约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为208万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金10万元；双方协商同意在定金中预留5000元作为交楼押金交由第三方监管，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；买方须向卖方支付除定金之外的剩余楼款198万元，付款方式为按揭付款，买方须于2013年6月30日之前（含当日）将首期款（不含定金）78万元支付至指定银行监管账号，卖方须配合于买方付款日前两个工作日内到银行办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后两个工作日内付款；除定金、首期款以外的楼款，买方须于2013年6月30日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续；如买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其它付款方式全面、足额履行其付款义务；买方选择按揭付款，则在贷款部门出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起两个工作日内（含当日），买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；交易房产有抵押，买方自愿用所支付的部分楼款50万元替卖方还清所欠款项，并同意将该款直接存入卖方所指定账号办理赎楼手续（合同备注条款第二款约定：买方用部分楼款50万元帮卖方赎楼的约定时间为2013年5月31日前）；在还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内应当将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
二、2013年5月16日，周伟花、高勤华和美联公司签订《资金托管协议》。协议约定：周伟花、高勤华同意将定金10万元（含交楼押金5000元）交由美联公司托管，解除托管时，美联公司不支付利息。签订协议当日，周伟花向高勤华支付了定金10万元，高勤华将该笔定金托管于美联公司处。2013年6月28日，美联公司向高勤华发放了定金9.5万元。截至庭审之日，尚有定金5000元托管于美联公司处。
三、2013年5月29日，周伟花向高勤华支付购房款50万元用于高勤华赎楼。2013年6月26日，周伟花、高勤华与中国农业银行股份有限公司深圳滨海支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，协议约定：周伟花在本协议签订之日起3个工作日内将交易的20万元首期款存入中国农业银行股份有限公司深圳滨海支行的监管账户。签订资金监管协议当日，周伟花按协议约定向银行监管账户内存入首期款20万元。2013年6月27日，涉案房产注销抵押登记，高勤华于当日将涉案房产的房地产证原件交于美联公司托管。
四、2013年7月1日，周伟花向中国农业银行股份有限公司深圳滨海支行提交贷款申请。周伟花系非深圳户籍，根据《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，由于周伟花不能提供1年以上本市社会保险缴纳证明，故未能取得银行贷款承诺。高勤华称，其于2013年7月8日收到银行通知称周伟花的贷款申请未获审批。周伟花称，其于2013年7月10日得知贷款申请未获审批。
五、庭审中，美联公司陈述：2013年7月10日，银行通知美联公司周伟花无法取得银行贷款承诺，美联公司当即就将此事告知了周伟花、高勤华。周伟花当时表示愿意一次性支付剩余购房款，但要求将剩余购房款支付至第三方监管账户，但美联公司将此要求告知高勤华后，高勤华并不同意。2013年7月29日，在美联公司工作人员的参与下，周伟花与高勤华就支付剩余购房款的时间及方式再次进行协商，但双方终未能达成一致意见。庭审中，高勤华亦确认双方于2013年7月29日进行了面谈，但未能达成一致意见。2013年8月3日，高勤华委托律师向周伟花送达《律师函》，函中要求解除双方签订的《房屋转让合同书》，周伟花称未收到该函。
周伟花的一审诉讼请求：1、高勤华继续履行合同并办理相关手续；2、高勤华承担本案全部诉讼费。
高勤华的一审反诉请求：1、解除周伟花、高勤华双方签订的《房屋转让合同书》；2、周伟花向高勤华支付违约金416000元；3、美联公司返还高勤华的《房地产证》及押金5000元；4、周伟花承担案件全部受理费。
原审法院认为：周伟花与高勤华签订的《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。
本案的争议焦点为周伟花是否存在违约行为？原审法院认为，合同约定周伟花以银行按揭贷款方式支付部分购房款，但由于周伟花系非深圳户籍，且不能提供1年以上本市社会保险缴纳证明，故周伟花未能取得银行贷款承诺。另合同约定，如周伟花不能获批银行贷款，则周伟花应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其它付款方式全面、足额履行其付款义务。本案中，周伟花于2013年7月10日得知贷款申请未获审批，根据合同约定，周伟花本应当于2013年7月15日前（含当日）以其它付款方式全面、足额支付剩余购房款128万元，但周伟花并未履行付款义务。对此，周伟花抗辩称，周伟花曾在得知不能取得银行贷款承诺后向高勤华表示过愿意一次性以现金方式支付剩余购房款，因双方未确认是否支付到第三方账户，考虑到资金安全，故周伟花未支付剩余购房款。对此，原审法院认为，虽然合同约定周伟花应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其它付款方式全面、足额履行其付款义务，但合同对于何种付款方式并未作出明确约定，且剩余购房款高达128万元，根据交易习惯，在高勤华未将涉案房产过户至周伟花名下之前，周伟花要求将剩余购房款存入第三方监管账户合情合理。同时，美联公司作为居间方，与双方当事人均无利害关系且全程参与了涉案房产的交易过程，美联公司的陈述能够证明周伟花在得知无法取得银行贷款承诺的情况下，确向高勤华表达过愿意一次性支付剩余购房款的意思，且周伟花按约办理首期款监管并按约向高勤华支付了定金及房款60万元等一系列事实足以证明周伟花具有履行合同的诚意。综上，原审法院认为，虽然周伟花未取得银行贷款承诺，但周伟花有继续履行合同的意愿，而涉案房产买卖合同未能得以继续履行的根本原因在于合同对剩余购房款的付款方式约定不明确，且双方当事人又未就支付剩余购房款的方式达成一致意见，故周伟花基于资金安全考虑未支付剩余购房款并无过错，周伟花并不存在违约行为。
因周伟花、高勤华未就支付剩余购房款的方式达成一致意见导致合同无法继续履行，且高勤华亦不同意继续履行合同，故对于周伟花要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持。由于合同无法继续履行，故对于高勤华要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。承上所述，因周伟花并不存在违约行为，故高勤华要求周伟花支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院予以驳回。合同解除，美联公司应将高勤华托管在其处的涉案房产的房地产证原件返还于高勤华，对于高勤华的该项诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除，美联公司还应将托管于其处的定金5000元返还给周伟花，因周伟花未提出此项诉讼请求，根据“不诉不理”原则，原审法院不作处理，周伟花可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除周伟花与高勤华于2013年5月16日签订的《房屋转让合同书》；二、美联公司应于本判决书生效之日起十日内将位于深圳市罗湖区沿河路XX花园26栋XXX房的房地产证原件返还给高勤华；三、驳回周伟花的诉讼请求；四、驳回高勤华的其他反诉请求。本诉受理费11720元，由周伟花负担；反诉受理费1544元，由周伟花负担144元、高勤华负担1400元；保全费5000元，由周伟花负担。
上诉人高勤华不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院维持原审判决第一、二、三项，撤销原审判决第四项，改判周伟花向高勤华支付违约金416000元，并判决由周伟花承担案件一、二审全部受理费。上诉理由：一审法院认定事实不清，存在以下错误。一、高勤华与周伟花签订《房屋转让合同书》的目的是按照高勤华预定的时间获得购房款，如果不能按照高勤华预定的时间获得购房款，则违背了高勤华出售房屋的目的。依据房地产交易流程及惯例，高勤华于2013年6月27日完成赎楼，注销抵押登记，如果周伟花贷款资料齐全，并符合贷款银行的要求，7月5日左右，周伟花即可获得银行的贷款承诺，买卖双方签订正式二手房交易合同，7月10日左右涉案房地产即可过户至周伟花名下，7月15日左右贷款银行履行完放款手续后，高勤华最晚于7月20日之前即可获得128万余款。即7月20日之前高勤华即可实现本案的合同目的，获得全部购房款。由于周伟花的违约，高勤华无法实现合同目的。二、导致周伟花不能获得银行贷款承诺的根本原因是周伟花系非深圳户籍，不能提供1年以上本市社会保险缴纳证明，不符合《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》的要求，责任在周伟花。三、导致合同无法履行的根本原因是周伟花不具有购买房地产资格，无法办理过户手续，周伟花存在根本违约情况。由于周伟花系非深圳户籍且不能提供1年以上本市社会保险缴纳证明，因此，周伟花不具有买房资格，是合同无法履行的根本原因。即使周伟花将购房余款支付给高勤华，或办理第三方监管，合同也无法履行，一审法院对此没有查明，判决时也没有认定，反而错误认定周伟花不构成违约。四、美联公司的陈述不仅虚假，且在涉案房地产交易过程中存在过错。美联公司从来就没有向高勤华表达过周伟花愿意以一次性付款的方式支付余款，也没有提出第三方监管。美联公司的徐田超先生在得知周伟花贷款无法办理后，与高勤华仅仅在电话和短信中谈到周伟花要求继续购买，愿意承担3万违约金。周伟花不具备购房资格，美联公司作为专业从事房地产中介方是非常清楚的，不应该促成高勤华与周伟花签订《房屋转让合同》。深圳市政府的限购规定是2010年9月30日施行的，美联公司明知周伟花不具备购房资格，仍然促成双方交易，美联公司存在明显过错。美联公司和周伟花均没有提供任何证据证明周伟花履行支付余款的义务。由于美联公司存在过错，本案中美联公司与周伟花是存在利害关系的，且美联公司的虚假陈述明显对高勤华不利。五、合同早已经解除。周伟花没有获得银行贷款承诺之后，也没有履行支付余款的义务，高勤华为了获得余款，多次要求协商解决，7月29日面谈时，高勤华明确告知周伟花，如果周伟花在7月31日之前将余款128元支付给高勤华，高勤华愿意将房屋继续出售给周伟花，等到周伟花具备购房资格时，再办理过户手续；如果周伟花在7月31日之前不能向高勤华支付余款，则高勤华要求解除双方签订的《房屋转让合同书》，按照合同的要求承担责任。2013年8月3日，高勤华以律师函的形式，正式要求解除合同，律师函是以邮局特快专递方式寄出，由于买卖合同均没有双方地址，送达地址按照双方于银行签订的《二手楼交易资金委托监管协议》中的地址送达，且高勤华提交了邮局盖章的签收回单，应视为周伟花收到解除合同的《律师函》。六、一审法院认定在高勤华未将涉案房产过户至周伟花名下之前，周伟花要求将剩余购房款存入第三方监管帐户合情合理，一审法院认定错误。如果周伟花具备购房资格，在其不能获得银行贷款时，将余款存入监管帐户，此要求可以说是合情合理，因为双方很快可以办理完过户手续，卖方很快就可以拿到购房余款。由于本案周伟花不具备购房资格，买卖双方无法及时办理过户手续，即使周伟花有支付余款的能力（一审庭审时，周伟花也承认没有提供证明其有支付余款128万元的证据）。如果将余款存入监管帐户，高勤华也无法很快拿到购房余款，一切顺利的情况下，高勤华也必须再等5个月左右才能拿到余款，违背了高勤华的卖房目的。一审法院的此种认定，对高勤华是不公平的。七、以资金安全为由，要求将余款支付至监管帐户的辩解不成立。由于本案是不动产交易，不动产的特性决定了高勤华无法轻易处理涉案房屋，涉案房产过户必须到主管机关登记，且高勤华与周伟花之间具有合同约定，如果高勤华收到余款后，不将涉案房屋过户给周伟花，高勤华将承担总房款20%的违约金责任。如果高勤华将涉案房屋转售他人，周伟花可能承担双倍赔偿的责任。且7月29日面谈时，高勤华愿意在收到余款后，房产过户至周伟花之前，可以以抵押的方式保证周伟花的权益，但是，周伟花没有履行的诚意。八、不能以周伟花之前的履行诚意而否认周伟花的违约事实。九、高勤华反诉请求美联公司返还押金5000元，该5000元系高勤华存放于美联公司处，一审应该判决美联公司返还高勤华。但一审却以“不诉不理”原则，不作处理，属于认定错误。
周伟花针对高勤华的上诉答辩称：根据美联公司的表述及代理人提交的证明，且根据高勤华当庭的表示，在2013年7月29日双方协商，周伟花提出过解决方案，周伟花愿意全额支付剩余尾款，但不同意支付到高勤华个人账户，而愿意支付到银行第三方监管账户，这样更有利于合同的履行。
原审第三人美联公司陈述：作为中介没有审查购房资格的权利，美联公司只能在双方购买前告知有购买的政策，美联公司员工在高勤华没有获得贷款承诺时有转告买卖双方各自的意愿。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。根据高勤华的上诉和周伟花的答辩意见，本案二审的争议焦点为周伟花是否构成违约。在合同签订后，因未能获得银行按揭贷款，周伟花提出一次性付款并要求将剩余购房款支付至监管账户，但高勤华坚持要求将剩余购房款直接支付至其个人账户，双方对此无法协商一致，致使合同无法继续履行。本院认为，周伟花在未能获得银行按揭贷款后请求一次性支付剩余购房款，其未获得按揭贷款没有影响到合同的继续履行。考虑到周伟花在合同签订后已经支付了定金10万元和购房款70万元，周伟花要求将剩余购房款支付至监管账户以继续履行合同，该要求合理。在房屋尚未办理过户登记手续的情况下，高勤华要求将购房款支付至其个人账户，该要求不合理。在双方对剩余购房款支付方式协商不成的情况下，合同无法继续履行，原审法院判决合同解除，处理正确。周伟花的行为不构成违约，高勤华要求周伟花支付违约金，缺乏依据。原审法院判决驳回高勤华的该项诉讼请求，处理正确。
综上，上诉人高勤华上诉无理，依法应当驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案高勤华上诉部分对应的二审案件受理费7615元（高勤华已预交），由上诉人高勤华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月九日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。