上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1199号
原告沈勤星。
委托代理人沈剑波，上海叶城律师事务所律师。
委托代理人赵俊，上海叶城律师事务所律师。
被告上海轩成物流有限公司。
法定代表人周明昌。
被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司。
法定代表人魏仁礼。
上列两被告共同委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人赵轶凡，上海市捷华律师事务所律师。
原告沈勤星与被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告沈勤星的委托代理人沈剑波、被告上海轩成物流有限公司（以下简称轩成公司）、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称江阳公司）的共同委托代理人蒋尉菁、赵轶凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈勤星诉称，原被告于2013年1月21日签订租赁合同一份，约定，被告将位于宝山区泰和路XXX号N1-13、N1-15号铺位租赁给原告，租期从2013年7月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，原告向被告支付了租金12万元。但因被告未进行消防设施的审核和验收，造成消防部门禁止该市场投入使用，造成原告无法正常使用该租赁房屋，给原告造成经济损失。同时，因被告所出租的商铺均为简易的屋棚，未取得合法权证，未经过行政审批手续，故租赁合同应为无效。且，根据双方合同约定，若签约商户不足招商总数80%的，被告应将收取的全部款项退还给原告，事实上，签约商户根本不满上述比例。据此，原告起诉要求确认与被告的租赁合同无效，要求被告将收取的12万元租金返还给原告。
被告轩成公司、被告江阳公司共同辩称，轩成公司系泰和路XXX号房屋的房地产权利人，并取得了合法的经营资质，江阳公司系具体负责经营管理的公司。两被告与原告就系争摊位签订的租赁合同合法有效，整个江阳市场已通过消防验收，仅存在局部需要整改的地方。且消防安全检查是规范性规定，并非判定合同效力的强制性规定。系争商铺已经按约交付，原告实际控制并使用了商铺，支付相应的水电费用。同时，在原被告签订合同之前，原告已满足了招商率超过80%的标准，故此条规定在双方的合同中已被划去。综上，系争租赁合同合法有效，被告也完成交付义务，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年1月21日，轩成公司和江阳公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，其中明确，江阳公司受市场业主的委托，全权经营管理上海江阳水产品批发市场（干货经营区），第一条为市场营业用房租赁席位面积、价格和用途，甲方将泰和路XXX号上海江阳水产品批发市场内一间席位，建筑面积28平方米，出租给乙方进场经营。席位编号为N1-13、N1-15，年租金为12万元。席位用途限于食品等批发零售，经营范围为牛羊肉。租赁期限自2013年7月1日起至2014年12月31日止，租金总额12万元。甲乙双方约定租金和管理费采用一次性支付方式，乙方应于2013年1月21日前，向甲方一次性付清所有应付的租金和管理费共计12万元。租赁期间，上述席位内所发生的水电等费用由乙方承担。甲方根据有关部门颁布的收费标准，结合市场实际使用差额，制定合理的收费标准，按乙方实际使用量按月计收。燃气、通讯等费用由乙方向有关部门自行申请、缴纳。甲方的权利义务包括，督促乙方遵纪守法、执行市场的规章制度，文明经商；具有租赁营业用房的（席位）的经营范围，为乙方提供经营场所，核验乙方的营业执照、税务登记证和各类经营、许可证等。乙方的权利义务包括，依法在工商行政管理部门核准的经营范围内自主经营；按合同约定使用租赁的席位，因甲方违反合同约定造成乙方损失的，有权要求甲方承担违约责任；应当在进场三十天内向行政管理部门申请办理工商营业执照、税务登记及其他经营许可，在承租席位的显著位置亮证经营；未经甲方同意，乙方不得擅自转让或者转租席位等。其他约定事项包括，乙方若以公司名义经营的，应自行办妥工商登记等相关证照，并在七日内凭核准的工商营业执照变更本合同的乙方名称；甲方根据抄表数按月向乙方计收水费、电费等，甲方于每月规定的日期内完成上期水、电的抄表工作，乙方应自觉于每月规定的日期内向甲方缴纳水、电费，逾期不付的，甲方有权切断水电供应；甲方作为房屋出租人，不负有市场兴市与否的任何责任，乙方应独立承担一切经营风险。第九条为违约责任，其中约定，甲、乙双方约定，截止2012年＿月＿日，若所有签约商户不足本次招商总席位的80%，则甲方将已收取的租金、管理费和保证金，在一个月内全部退还给乙方，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方约定，干活经营区暂定于2013年4月28日开张（以甲方书面通知或公告为准），若乙方在市场开张后没有进场经营，或没有持续经营，或乙方单方面提前解除合同，则视为乙方违约，甲方有权收回席位另行安排。乙方缴纳的租金、管理费和押金，甲方均不予退还。同日，轩成公司开具收据，载明收到原告缴纳的席位租金12万元，2013年7月1日起至2014年12月31日止。还是同日，被告向原告交付了系争商铺的三把钥匙，被告予以签收。
另查明，2006年9月，上海经济委员会发布沪经食（2006）381号“关于同意开设上海江阳水产品批发交易市场的批复”，其中载明，根据相关规定，经研究，同意在宝山区泰和路XXX号开设上海江阳水产品批发交易市场。2008年5月22日，轩成公司经核准取得沪房地宝字（2008）第017669号《上海市房地产产权证》，登记为泰和路XXX号的房地产权利人。
审理中，原告表示，原告取得商铺后，一直等待商铺整体开张的通知，但被告迟迟未能通知开张；且交付的商铺为临时的简易大棚，未能通过消防验收，不具备消防设施，原告无法使用。为此原告提供照片若干，证明交付的商铺均为简易大棚，现均为空置状态。被告表示，被告已向原告交付商铺，原告也在实际使用并支付了相关费用，故原告是正常经营的，关于开张通知，被告曾于2013年7月在市场内张贴过开张公告，原告对此不予认可。被告为证明自己的主张，提供：1、水电费收费确认单，证明原告已根据被告计算得出的金额缴纳过水、电等费用；2、上海市宝山区公安消防支队于2014年3月7日出具的责令限期改正通知书，其中载明，该支队于2014年3月6日对江阳公司（场所）进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为，包括不履行《中华人民共和国消防法》第十六条、未FAS联网，具体问题为未进行消防设施年检。故责令江阳公司于2014年3月26日前改正；3、2013年7月5日《杨行镇暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》，申请注册地址为泰和路XXX号（N区），上海市宝山区杨行镇人民政府和上海市宝山区规划和土地管理局杨行管理所加盖公章，备注中注明此件仅作为暂无房产证楼宇企业办理工商登记时使用，不作他用。该表格所附送材料中包括一份《关于上海江阳水产市场内N区经营房产权的说明》，载明，上海江阳水产市场于2008年9月2日试开张营业，原市场内经营用房位于G区、E区、F区，经营摊位692个，经营面积为33，471平方米，现由于梅陇镇南北干货市场将于年内整体动迁，曹安市场整体拆迁，经闵行区、宝山区有关部门的积极引荐和协商，希望在江阳市场内设置南北干货交易市场，因此市场将进行改扩建，增加经营N区用房，摊位215个，面积6，020平方米，用于从事农产品批发交易，产权证正在办理中，暂无房产权证。此说明仅限用于工商税务的登记办理。原告质证称，水、电费的单据均为被告自行制作，原告未正常使用过商铺，亦未缴纳过水、电费用；消防责令限期改正通知书没有原件，真实性无法确认；《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》仅仅证明用于工商登记所用，无法证明相关商铺已经规划许可并具备合法性。
本案审理期间，原告于2014年12月12日向被告给付系争商铺的钥匙一组，被告表示，鉴于双方租赁合同合法有效，尚在履行期内，租赁期限截止于2014年12月31日，综上，不同意接收钥匙。故被告将钥匙交由法院代管。
以上事实，有原告提供的租赁合同、收据、被告提供的房地产权证、摊位交接签收单、批复、暂无产证楼宇企业办理工商登记核定表，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，被告所出租的商铺至今未经过相关行政审批手续，未取得合法权证，故其就此与原告订立的租赁合同，应依法认定为无效。被告辩称出租的标的是摊位，显然违反双方租赁合同所约定的租赁标的为市场营业用房的真实意思，于法无据，本院不予采信。合同被确认无效，但出租方履行交付义务，其仍然有权参照租金标准向承租人收取占有使用费用。本案中，原被告双方一致确认在签订合同当日，被告即向原告给付了商铺钥匙，故被告已完成了交付出租标的物的合同义务，原告应支付接收商铺后的占有使用费用。原告主张相关消防部门禁止该市场投入使用，但对此未能提供证据佐证，本院难以采信。原告又以市场尚未开张为由，主张未实际使用系争商铺，也缺乏事实和法律依据，本院亦难以采信。综上分析，鉴于系争租赁合同为无效，故当事人应各自返还因合同取得的财产，审理中，原告于2014年12月12日向被告交付钥匙，该行为表示其自愿履行返还义务，故本院认定其应承担的使用费截止于该日。被告拒绝受领，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，判决如下：
一、原告沈勤星与被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于2013年1月21日签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告沈勤星房屋使用费4，222元；
三、原告沈勤星的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费2，700元，由被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年一月八日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。