江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宁执异字第74号
案外人徐良柱，男，汉族，1954年11月22日生，江苏良雅投资发展有限责任公司董事长。
委托代理人沈华，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托代理人杭婷婷，女，汉族，1985年9月17日生，江苏良雅投资发展有限责任公司员工。
申请执行人南京电声股份有限公司，住所地南京市江宁区胜利路19号。
法定代表人马智，该公司董事长。
委托代理人曹骏、周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
被执行人南京达美房地产开发有限公司，住所地南京市秦淮区宰牛巷13号。
法定代表人陈炜，该公司总经理。
委托代理人谈春生，江苏天正衡律师事务所律师。
本院在执行申请执行人南京电声股份有限公司（以下简称电声公司）与被执行人南京达美房地产开发有限公司（以下简称达美公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人徐良柱对执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。徐良柱的委托代理人沈华、杭婷婷、电声公司的委托代理人周宝涛、达美公司的委托代理人谈春生到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人徐良柱异议称：1、执行法院查封的位于南京市秦淮区公园路119号04幢101-701室房屋（以下简称119号04幢房屋），徐良柱早在2003年9月11日与达美公司签订《南京市商品房买卖契约》并经南京市房地产管理局鉴证备案，徐良柱已经以工程款抵付了大部分购房款。2、2004年6月8日，达美公司将119号04幢房屋交付徐良柱占有、使用至今。3、多份生效法律文书确认，徐良柱对涉案房屋的合法权益应受到保护。因此，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的精神，119号04幢房屋应认定为徐良柱的合法财产，请求执行法院解除对119号04幢房屋的查封。
案外人徐良柱为证明其主张的事实，提交了下列证据：1、徐良柱于2003年9月11日与达美公司签订的《南京市商品房买卖契约》复印件共7份（119号04幢房屋101-701室共7室，每室1份）；2、徐良柱于2004年6月8日与达美公司签订的《房屋交接单》复印件1张；3、（2005）白民一初字第96、97、102号民事调解书、（2005）白民一初字第98、99、100、101号民事裁定书复印件共7份；4、徐良柱于2011年10月19日与达美公司签订的《调解协议》复印件1份；5、（2006）白执监字第12号民事裁定书、（2007）苏执监字第187号通知书、（2008）宁执监字第88号民事裁定书复印件共3份。
申请执行人电声公司答辩称：不同意解封119号04幢房屋。1、江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2014）苏民再终字第10号民事判决书（以下简称10号终审判决）认定，徐良柱已经办理了南京市秦淮区公园路145号05幢一层南半边部分（以下简称145号05幢一层南房屋）的房屋产权证，表明其已经选择履行南京市秦淮区公园路145号05幢房屋（以下简称145号05幢房屋）的买卖契约，所以徐良柱再要求履行置换协议以及119号04幢房屋没有事实和法律依据，同时徐良柱应当退还119号04幢房屋，电声公司也可以申请对119号04幢房屋强制执行。2、徐良柱陈述的事实不完整，对其不利的事实没有陈述。2000年1月份，徐良柱与达美公司就145号05幢房屋签订了买卖契约，同年8月份，双方签订了《房屋置换协议》，用119号04幢房屋置换145号05幢房屋，只能选其一。在2015年5月份，有10号终审判决这个事实，其也没有陈述。徐良柱所称其对119号04幢房屋主张的权利已经多份生效法律文书确认，我们认为当时没有徐良柱于2013年办理145号05幢一层南房屋过户登记手续的情况，也不存在2015年5月有10号终审判决的事实。现在前后事实发生变化，徐良柱也就没有了依据。综上，徐良柱的异议不能成立，应予驳回。
被执行人达美公司答辩称，同意徐良柱的意见，请求支持其异议。
经审查查明，电声公司与达美公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2008年7月28日作出（2007）宁民四初字第153号民事判决书，判决：达美公司于判决生效之日起三十日内向电声公司支付补偿费用7018771.51元。宣判后，双方均未提出上诉，该判决发生法律效力。后案外人徐良柱认为本院（2007）宁民四初字第153号民事判决损害了其合法权益，向本院申请再审，本院于2013年6月4日作出（2012）宁民监字第21号民事裁定，由本院另行组成合议庭再审。
案外人徐良柱申请再审称：南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2007）宁民四初字第153号合资、合作开发房地产合同纠纷一案的判决中，将应为徐良柱所有的145号05幢一层南房屋错误认定在达美公司以房代款形式的补偿款中，侵害了徐良柱的利益，故应撤销南京中院（2007）宁民四初字第153号民事判决，在扣除属于徐良柱所有的145号05幢一层南房屋后，作出新判决。
2014年5月29日，本院作出（2013）宁民再初字第2号民事判决书，判决：变更本院（2007）宁民四初字第153号民事判决为：原审被告达美公司于本判决生效之日起三十日内向原审原告电声公司支付补偿费用8636062.51元。本院再审改判的主要理由在本院认为部分：在达美公司与徐良柱就145号05幢一层南房屋所签的《商品房买卖契约》尚未解除、且145号05幢一层南房屋在房产管理部门鉴证未注销的情况下，达美公司无权处分该房屋。故在本院（2007）宁民四初字第153号民事案件审理中，根据当时原、被告双方当事人的一致意见，将达美公司开发的145号05幢一层南房屋认定为达美公司以房抵电声公司的联建补偿款有误，侵犯了案外人徐良柱的权益，应予纠正。电声公司对该判决不服，向江苏高院提起上诉。
2015年5月4日，江苏高院作出10号终审判决，驳回电声公司上诉，维持本院（2013）宁民再初字第2号民事判决。该判决认定：鉴于徐良柱已经办理了145号05幢一层南房屋的产权证，表明其已选择履行145号05幢一层南房屋的《商品房买契约》，故其再要求履行《房屋置换协议》及占有119号04幢房屋则没有事实和法律依据，徐良柱应退还119号04幢房屋，电声公司也可申请对该房屋强制执行，使其债权得以实现，此亦不损害电声公司的权益。该判决生效后，电声公司向本院申请执行，本院于2015年5月22日立案受理，案号为（2015）宁执字第215号。
执行中，根据电声公司的申请，本院于2015年6月5日对119号04幢房屋进行了查封。2015年6月11日，本院作出（2015）宁执字第215-1号执行裁定，将案件指定南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）执行。
2015年6月23日，案外人徐良柱向本院提出异议，请求撤销对119号04幢房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条明确，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。根据上述规定，徐良柱的异议应由本院进行审查。
另查明，2000年1月25日，达美公司与徐良柱分别签订145号05幢房屋1层—4层共四层的商品房买卖契约，约定购房款以徐良柱为达美公司的打桩工程款冲抵，签约当日，双方办理登记。2000年8月18日，达美公司与徐良柱签订《房屋置换协议》，达美公司以新开发建设的119号04幢房屋置换徐良柱145号05幢房屋1层—4层；并约定在签订该协议后一周内，徐良柱先将145号05幢房屋1层交还达美公司，待119号04幢房屋可以办理销售契约时，双方再办理契约置换手续；在119号04幢房屋竣工交付时，徐良柱将公园路145号05幢房屋2—3层交还达美公司；在达美公司支付40万元装潢费3个月之后，徐良柱再将145号05幢房屋4层交还达美公司。
2003年9月11日，达美公司在房管部门领取了119号04幢房屋的商品房销售许可证。同日，达美公司与徐良柱签订了119号04幢房屋1层—7层的商品房买卖契约并办理了登记，约定以徐良柱垫资的全部工程款冲抵购房款。2004年6月8日，达美公司向徐良柱交接了119号04幢房屋。
2005年8月15日，在达美公司因上述买房契约履行诉徐良柱房屋买卖合同纠纷7案中，秦淮法院分别作出（2005）白民一初字第98、99、100、101号民事裁定书和（2005）白民一初字第96、97、102号民事调解书，确认徐良柱已经向达美公司付清了119号04幢房屋1－4层的购房款，并对徐良柱欠付5－7层房款的给付方式进行明确。
2006年12月，根据本院（2002）宁民四初字第34号民事判决，在上海市住安建设发展股份有限公司与达美公司建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，秦淮法院将145号05幢房屋2－4层强制变卖给上海市住安建设发展股份有限公司指定的购买人，徐良柱主动交出145号05幢房屋2－4层的《商品房买卖契约》，配合法院执行。
2006年4月10日，因另案权利人中国石化集团扬子石油化工有限责任公司申请执行达美公司房屋买卖合同纠纷一案，秦淮法院查封了119号04幢房屋，徐良柱提出异议，就119号04幢房屋主张权利，请求解除查封。此后，生效的秦淮法院（2006）白执监字第12号民事裁定书、江苏高院（2007）苏执监字第187号通知书、本院（2008）宁执监字第88号民事裁定书均支持了徐良柱的异议。
2011年10月19日，徐良柱与达美公司签订《调解协议》，就徐良柱欠付前述119号04幢房屋5－7层房款给付情况再次明确。
（2007）宁民四初字第153号一案再审期间［即（2013）宁民再初字第2号一案审理期间］，徐良柱向达美公司交纳了145号05幢一层南房屋的购房款120万元，双方到房产部门办理了过户手续，目前145号05幢一层南房屋登记在徐良柱名下。
再查明，2003年1月28日，达美公司与中国工商银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称工商银行玄武支行）签订《国有出让土地使用权抵押合同》，约定达美公司向工商银行玄武支行抵押其名下位于南京市秦淮区公园路119号的国有土地使用权，作为达美公司向工商银行玄武支行借款2000万元的担保。因达美公司无资金对该块土地进行解押，故徐良柱所购119号04幢房屋至今未能办理房产证及国有土地使用权证。
以上事实，有《南京市商品房买卖契约》、《房屋交接单》及相关法律文书等证据予以证明。
本院认为：首先，本院查封119号04幢房屋之前，徐良柱已与达美公司就购买119号04幢房屋签订了商品房买卖契约，并经南京市房地产管理局鉴证备案。其次，就徐良柱与达美公司之间关于119号04幢房屋买卖契约的履行，秦淮法院（2005）白民一初字第98、99、100、101号民事裁定书及（2005）白民一初字第96、97、102号民事调解书确认徐良柱已支付了大部分购房款，徐良柱亦于2004年6月占有、使用119号04幢房屋至今。再次，徐良柱对119号04幢房屋的权利主张，已经生效的秦淮法院（2006）白执监字第12号民事裁定书、江苏高院（2007）苏执监字第187号通知书、本院（2008）宁执监字第88号民事裁定书确认。
综上所述，徐良柱主张对119号04幢房屋享有权利，证据充分，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对南京市秦淮区公园路119号04幢101-701室房屋的执行。
如对本裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 沈 通
审 判 员 于静明
代理审判员 金 鑫
二〇一五年八月二十九日
见习书记员 李 好