陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民高终字第00468号
上诉人（原审原告）余华。
委托代理人雷顺勇，陕西法政平安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）西安南沈房地产开发有限公司。住所地陕西省西安市高新区锦业二路中段南院*层。
法定代表人胡玉栋，该公司董事长。
委托代理人陈菲，陕西睿和律师事务所律师。
上诉人余华因与上诉人西安南沈房地产开发有限公司（以下简称南沈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余华之委托代理人雷顺勇及上诉人南沈公司之委托代理人陈菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月7日，余华与南沈公司签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为：Y10060033，约定由余华购买南沈公司开发的西安市高新区锦业二路南院第1幢1单元3层10301号商品房一套，建筑面积为126.92平方米，单价为每平方米5634.64，总价款715149元。合同第八条规定，出卖人应当在2012年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、地辅热管道于2012年4月28日前安装到位，并在交房后第一个采暖季正常供暖。合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方案处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四装饰、设备标准约定，住宅部分的入户门为高级防盗门，户内门为预留洞口，不做门框与门扇；采暖为集中供暖，地辐热采暖，分户控制。合同附件六第十一条约定，双方同意以电话、信函、特快专递、报纸公示等方式进行联络。出卖人发出通知时，采用电话方式的以发出时间视为到达时间，买受人接收到该通知；采用信件通知方式，自信件寄出之日起5日视为送达买受人，买受人接收到该通知；采用报纸公告方式的，自报纸发布之日起视为送达买受人，买受人接收到该通知。合同签订后，余华按期履行付款义务。2012年4月23日，南沈公司向余华交付房屋，交付房屋的防盗门为丙级防盗门，获得盖有“GA”标志的《中国公共安全产品认证证书》。2012年11月的采暖季，南沈公司未按期向余华供暖。2013年2月7日，南沈公司将办理房屋权属初始登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，西安市房屋产权产籍管理中心向南沈公司出具房屋权属登记业务受理单。庭审中，余华提交业主代表与南沈公司签订的《谈判约定》、腾业南院市政供暖举证表、《防盗门产品认证证书》，证明南沈公司在第一个采暖季来临没有对供暖进行安排，在业主强烈要求下南沈公司仍然没有按照约定履行。后经过业主代表与南沈公司进行谈判，之后物业公司才进行供暖方案的征集。南沈公司置业顾问在房屋销售过程中，向200多位业主承诺小区会接入市政集中供暖。此外，南沈公司提供的防盗门为“丙级”，不符合商品房买卖合同附件四“高级防盗门”的约定，构成违约。南沈公司对上述证据的证明目的均不予认可。南沈公司为支持其辩称，提交《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《近期试供暖情况的汇总》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》等证据，证明其已经已经按约履行了合同义务，2012年小区未能正常供暖非南沈公司所致。余华对此组证据真实性认可，证明目的不认可，认为南沈公司未提供集中供暖的设施，才导致小区无法供暖，且征求供暖价格、公示以及供暖调试的时间均晚于采暖期。南沈公司提交《办理房产证的通知》、南院小区22601号房屋房产证复印件、《西安市房屋所有权转移登记申请书》，证明南沈公司已经按照合同约定在交房之日起360日内将其需提供的相关资料报房管局备案，且已及时在小区内公告通知业主前来办理房产证手续。2013年6月19日已经有业主领到了房产证，部分业主没有及时前来办理，导致房产证领取时间滞后，因此南沈公司已经尽到了合同义务。余华对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为初始登记的受理单上仅显示6户，不能说明与余华有关，且2014年1月9日，业主就房产证问题还与南沈公司协商，小区内的通知实际系2014年张贴。南沈公司针对余华要求将入户门更换为高级防盗门的诉请，提交了《公共安全产品认证证书》，证明南沈公司提供的防盗门合格，取得了公共安全产品认证证书，符合2009年《安全技术防范产品自愿性认证实施规则防盗门安全门产品》的要求。余华认为南沈公司提供的防盗门虽然符合产品要求，但是不符合合同约定的高级防盗门的要求。南沈公司另提交南院小区规划图纸，以证明该小区的规划中包含有锅炉房的规划。余华对此也不予认可。本案在审理过程中，法院依法前往西安市雁塔区质监局、西安市高新区规划局调查了解小区自备锅炉的审批及规划情况。经调查，南沈公司开发的涉案小区规划图纸中虚线部分为地下锅炉。2015年6月17日，法院前往西安高新区社会管理局了解得知，2014年1月9日、2月26日，该局就南院小区业主反映的暖气费、电费、停车费、防盗门、房产证等问题组织小区业主代表、被告代表、物业公司代表召开协调会，并形成会议纪要。在2014年1月9日的会议纪要中记载：八、房产证问题，由开发商跟进落实，及时收取资料为业主办理，并由物业公司通报进展情况。上述事实，有《商品房买卖合同》、《谈判约定》、《腾业南院市政供暖举证表》、防盗门产品认证证书、《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《近期试供暖情况的汇总》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》、《房屋权属登记业务受理单》、《公共安全产品认证证书》、小区规划图等证据及庭审笔录、追记笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
余华于2014年4月诉至原审法院称，其与南沈公司签订《商品房买卖合同》，南沈公司于2012年向其交付房屋。可是其入住后发现，南沈公司提供的房屋多处违反了合同约定。首先，根据合同第14条第4款规定，南沈公司在交房后的第一个采暖季正常供暖。可是南沈公司在交房后的2012年却没有为小区供暖，导致其出外租房居住或空调取暖，给其造成损失。其次，根据合同附件四第五款规定，入户门应为高级防盗门。根据《防盗门安全通用技术条件》规定，防盗门的等级分为四级，即甲、乙、丙、丁。既然商品房买卖合同约定为高级防盗门，至少应是乙级以上级别。但南沈公司提供的防盗门的产品认证证书却为丙级，违反了合同约定。再次，商品房买卖合同附件四第二部分约定采暖为集中供暖、地辐热采暖、分户控制。在签订合同时，南沈公司的置业顾问明确承诺此处的集中供暖为市政集中供暖，让业主放心购买。可是业主入住后，南沈公司向业主交付的采暖公用设施为小区自备锅炉，亦违反合同约定。此外，南沈公司应当按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如违反约定，则承担违约责任。而南沈公司未按期履行该义务，应承担违约责任。综上，南沈公司作为房地产开发公司，向业主提供的房屋及其附属设施违反了合同约定。故其诉至法院，请求判令：1、南沈公司向余华支付第一年没有正常供暖的违约金6151.49元；2、南沈公司按照合同约定为余华更换入户门为高级防盗门；3、南沈公司为余华提供市政集中供暖的公用设施；4、南沈公司向余华支付逾期办理房产证备案的违约金6151.49元；5、由南沈公司承担本案诉讼费。
南沈公司辩称，1、南沈公司已按照合同约定将地辐热管道及小区的供暖设施设备安装到位，并于2012年底进行了试运行、试供暖，小区的采暖设备已具备可正常供暖的使用条件，南沈公司已经按约履行了合同义务。而本小区内的供暖方式为自备锅炉供暖，按照西安市物业管理条例和本小区的临时管理规约等规定，供暖的设施设备属于小区全体业主共有的共用设施设备，供暖时间及价格等问题应由小区全体业主自主协商后共同决定。但在协商供暖价格过程中，大部分业主未前来参与协商，且提供供暖意见的业主中又有部分业主不同意供暖，同意供暖的业主又就供暖价格未达成一致，最终导致2012年小区未能正常供暖，故不能正常供暖的责任并非归于南沈公司。此外，双方签订的合同中无未供暖违约责任的约定，余华也没有提供证据证明其因未供暖遭受的损失大小，且其主张的违约金过高；2、南沈公司已按照合同约定履行了办理产权登记的资料备案义务。2013年2月7日，南沈公司已经将应由其提交的小区办理房屋权属登记手续的资料提交至西安市房屋产权产籍管理中心，该中心出具了《房屋权属登记业务受理单》。按照合同的约定，南沈公司在合同约定的交房后360日内履行了合同义务。故余华要求南沈公司承担逾期备案的违约责任，缺乏事实依据，不应得到支持；3、余华要求南沈公司为其更换高级防盗门，没有任何事实依据和法律依据。质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会发布的《防盗安全通用技术条件》（GB17565-2007）中对于防盗安全门的分类、代号、材质及技术要求等均有规定，而南沈公司交付给余华的入户门是具有国家专业机构认证的具备丙级防盗证书的防盗安全门，完全符合上述规定的技术标准。余华认为“高级”对应的是“甲级”标准或者“乙级”标准，没有任何事实依据和法律依据；4、南沈公司已按照合同约定履行了提供集中供暖的义务。根据双方合同约定，本小区采取集中供暖方式，而小区自备锅炉供暖依照相关规定属于集中供暖的方式之一。现南沈公司以自备锅炉为热源为小区供暖，并未违反合同约定。因此，余华要求南沈公司提供市政集中供暖的公用设施，没有任何事实依据和法律依据。综上，请求法院依法驳回余华的诉讼请求。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，余华与南沈公司双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现余华作为买受人已经履行自己的义务，南沈公司应按照约定履行自己的义务。本案中，南沈公司于2012年4月向余华交付房屋，按照合同约定，南沈公司应在交房后第一个采暖季即2012年11月向余华供暖，但南沈公司到期后未供暖，虽造成此情况并非南沈公司单方原因所致，但根据合同约定南沈公司行为已经构成违约，南沈公司理应承担未按期供暖的违约责任。但是，本案双方的合同并未约定逾期供暖违约行为的违约责任，余华也未提交逾期供暖行为给其造成损失的相关证据，故余华主张南沈公司按照逾期办证违约金的标准支付未正常供暖违约金6151.49元，既无合同依据也无事实依据，不予支持。关于余华请求南沈公司应提供市政集中供暖的公用设施之诉请，因双方签订的商品房买卖合同约定的取暖方式为集中供暖、地辐热采暖、分户控制，而集中供暖是指以热水或蒸汽作为热媒，热源和散热设备分别设置，由一个或多个热源通过热网向城市、镇或其中某些区域热用户供应热能的方式，热源主要包括热电站和区域锅炉房（工业区域锅炉房一般采用蒸汽锅炉，民用区域锅炉房一般采用热水锅炉），以煤、重油或天然气为燃料。因此，从热源供应方式可以分为市政热电站为热源的集中供暖和区域锅炉房为热源的集中供暖。此外，根据《西安市城市集中供热管理条例》的第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定也可以看出，区域锅炉房亦属于集中供热的形式之一。加之，从南沈公司提交的规划图纸及法院调查的情况来看，南沈公司开发的涉案小区在规划之初就为小区自备锅炉供暖，故南沈公司现为涉案小区提供的小区自备锅炉供暖方式符合合同约定，余华请求南沈公司提供市政集中供暖的公用设施的诉请并无合同依据，不予支持。根据合同第十五条的约定，南沈公司作为商品房的开发商和出卖人，负有在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。涉案房屋实际交付时间为2012年4月23日，故南沈公司应于2013年4月18日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。虽南沈公司通过《房屋权属登记业务受理单》来证明其已于2013年2月7日向产权登记机关提交了办理涉案小区初始登记的资料，但合同约定的南沈公司将需由其提供办理权属登记的资料报备的义务并非仅指办理初始登记，还包括之后通知业主提交资料、填写转移登记申请表并将双方资料一并提交等义务。本案南沈公司仅向本院提交书面通知以证明其将通知在小区内张贴，履行了通知义务，但并无其他证据佐证该通知的确在小区内进行了张贴，且小区内张贴通知的方式不属于合同约定的通知方式，故南沈公司辩称其已经尽到其合理通知义务，依法不予采信。此外，南沈公司也无证据证明还存在其他非出卖人的原因造成余华未按照合同约定时间取得房产权属证书的情形。因此，由于南沈公司的原因导致余华未按照合同约定时间取得房产权属证书，其行为已经构成违约，南沈公司应按照合同约定的已付房价款的1%向余华承担迟延办理房产证备案的违约金7151.49元。而余华仅主张6151.49元，系余华自行处分其权利的行为，予以准许。至于余华要求南沈公司为其更换入户门为高级防盗门的诉请，根据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局及中国国家标准化管理委员会发布《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007第4.1规定，防盗门的安全级别共分为4级，分别为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”，并无高级防盗门的分级名称，而本案中，双方签订的合同约定涉案房屋的入户门却为高级防盗门，因此双方就防盗门的质量标准约定不够明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”之规定，现南沈公司向余华交付的防盗门为丙级防盗门，已经通过中国公共安全产品认证，亦符合防盗安全门的国家行业标准，可以认定南沈公司提供的丙级防盗门并未违反约定，故余华要求南沈公司更换入户门为高级防盗门的诉请，不符合事实和法律规定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告西安南沈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余华支付逾期办理房产证备案的违约金6151.49元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，由原告承担150元，被告西安南沈房地产开发有限公司承担150元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。
宣判后，余华和南沈公司不服，均向本院提起上诉。
余华上诉称，应当判决南沈公司承担第一年没有供暖的违约责任；按照对格式合同的解释规则，本案系争合同中的“集中供暖”应解释为“市政集中供暖”；合同中的“高级防盗门”安全级别起码应为“乙级”以上。上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，发回重审或改判支持余华的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由南沈公司承担。
南沈公司针对余华的上诉理由和请求辩称，1、一审认定正确，其公司已经将供暖设备安装到位，从其公司的职责范围内已经达到供暖条件，2012年没有及时供暖的原因是在于小区业主就是否供暖、供暖价格、供暖时间未协商一致。其公司多次组织召集协调物业公司和业主尽快就上述问题能够达成统一的意见，但是通过其公司挨个对业主进行上门征求意见、电话征求意见、调查，大部分业主在2012年不同意供暖，同意供暖的小部分业主又因为供暖价格和时间无法达成一致意见，由于政府部门下文要求小区自备锅炉供暖的价格必须在业主意见统一后进行备案公示，再由物业公司开启运转锅炉供热。因此由于小区业主价格备案的问题，导致2012年没有及时供暖。而业主也没有就无法供暖所产生的违约责任或者损失提供相应的证据证明。因此，其公司不应承担2012年供暖不及时所产生的后果和责任。2、关于集中供暖的问题，业主已经在签订合同时知道并认可本小区的供暖方式是自备锅炉供暖。小区从规划、设计均为小区自备锅炉，并不是市政供暖。根据相关法律规定，以及规划设计标准，小区采取自备锅炉属于集中供暖方式。其公司并未违反合同约定。对于集中供暖的解释不存在不同解释，相关的定义是明确的。3、关于高级防盗门的认定问题，其公司提供的防盗门符合国家行业标准，取得了安全生产许可认证，根据合同法第61条规定，其公司没有违反法律规定和合同约定。而“高级”一词是一种修饰语言，业主认为高级的安全级别起码是乙级以上，属于其个人理解，并没有法律规定或合同约定作为依据。因此该观点不能成立。
南沈公司上诉称，一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。其公司已经完成合同约定的备案义务，并已经采取合理方式通知业主办理相关手续。一审判决适用举证规则错误，因余华迟延提交办证资料以及政府和贷款银行流转程序冗长所造成的后果不应由其公司承担。上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回余华的诉请请求，2、本案的上诉费用由余华承担。
余华针对南沈公司的上诉理由和请求辩称，1、合同虽然约定是备案义务，开发商应该将业主资料交到房管局，但是实际上不仅仅是备案义务，应该是办理房产证的义务。2、开发商必须向业主通知办理房产证需要的资料，小区张贴通知的方式不是合同约定的通知方式，不能视为开发商已经有效地通知了业主。其次一审中南沈公司也未提供有效证据证明其以在小区张贴通知的方式通知了业主。3、由于商品房买卖合同属于格式合同，对方作为合同提供方，合同履行中应尽到更多的注意义务，包括房产证办理期限的问题。不能以贷款银行、房管局核查时间冗长为理由抵消其逾期办理房产证的责任。4、关于逾期办理房产证的问题，原因不是业主怠于向南沈公司交纳办理房产证的资料，事实是南沈公司违法代收房屋专项维修资金未交纳给相关部门造成的。综上，一审认定南沈公司承担逾期办理房产证的责任是正确的，请求驳回南沈公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，二审庭审中，双方当事人当庭表示对此无异议。双方均未向本院提供新的证据。
本院经审理认为，余华与南沈公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定享有权利、承担义务。关于南沈公司是否应向余华支付逾期办理房产证备案的违约金问题。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，南沈公司负有在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。一审中，虽然南沈公司提交《房屋权属登记业务受理单》证明其已于2013年2月7日向房屋产权登记机关提交了办理小区初始登记的资料，但是《商品房买卖合同》第十五条约定的是办理房屋产权登记，而非初始登记。南沈公司称其在小区张贴通知，履行了告知提交业主个人资料义务，但其并未提供证据予以证明，且在小区张贴通知也不符合双方当事人在合同中约定的方式。同时，南沈公司亦未提供证据证明存在其他非出卖人的原因造成余华未按照合同约定的时间取得房屋权属证书的情形，因此，一审法院未认定南沈公司所称已尽到合理告知义务的理由是正确的。从而，一审法院按照双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的违约责任，判令南沈公司按照已付房款的1%向余华支付违约金于法于理有据。故，南沈公司的上诉理由和请求不能成立。关于第一年没有供暖的违约金问题。按照双方合同约定，南沈公司应在交房后第一个采暖季向余华供暖，而实际上到期后并未供暖。按照合同约定，南沈公司已经构成违约。但是，双方当事人在合同中并未约定未按期供暖的违约责任，且余华也未提供因逾期供暖给其造成损失的证据，所以余华请求按照逾期办证的违约金责任标准计算未正常供暖的违约金6151.49元无合同及事实依据，理由不充分，本院不予支持。关于余华上诉认为合同中约定的集中供暖应解释为市政集中供暖、南沈公司应提供市政供暖设备一节。城市供暖的热源主要包括热电站和区域锅炉房，从热源的供应方式可分为市政热电站为热源的集中供暖和区域锅炉房为热源的集中供暖。本案中，双方在合同中仅约定供暖方式为集中供暖，并未明确约定是市政集中供暖或区域锅炉房集中供暖。南沈公司在规划之初就为本案涉及小区自备锅炉取暖，该取暖方式符合国家相关规定，余华也未提供证据证明该取暖方式不符合双方合同约定，故，余华请求南沈公司提供市政集中供暖设施，无合同事实依据，余华的该项上诉理由亦不能成立。关于余华上诉请求南沈公司为其更换高级防盗门一节。中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局及中国国家标准化管理委员会发布的《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007第4.1规定，防盗门的安全级别共分为4级，分别为甲、乙、丙、丁。从上述规定可见，并无高级防盗门的分级名称。故，本案双方合同约定的入户门为高级防盗门质量标准约定不够明确。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”，现南沈公司向余华交付的防盗门为丙级防盗门，该防盗门已经通过中国公共安全产品认证，亦符合防盗安全门的国家行业标准。故余华要求南沈公司为其更换入户门为质量标准约定不明的“高级防盗门”之诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，南沈公司和余华的上诉理由和请求均不能成立，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由余华负担50元，由西安南沈房地产开发有限公司负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
代理审判员 任 蕾
代理审判员 姬 钊
二〇一六年一月六日
书 记 员 周 燕