浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第74号
原告朱秀彬。
被告王华明。
委托代理人（特别授权代理）何震辉。
原告朱秀彬诉被告王华明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由代理审判员俞颖尔适用简易程序独任审判，于2015年1月23日、3月3日两次公开开庭进行了审理。原告朱秀彬、被告王华明及其委托代理人何震辉两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱秀彬诉称：原、被告于2013年10月28日签订《城北桥当代商贸办公室租房协议》1份，约定由被告向原告租赁坐落于绍兴市越城区环城北路城北桥当代商贸有限公司内二楼带小院办公室，租期自2013年10月28日起至2016年10月27日止，租金为每六个月17000元，每月需缴纳水电费50元，半年总计300元，房租费采用付六押一方式，如承租人要求续租或退租，必须在租赁期满30天通知出租人，转租须经出租人同意。协议还对屋内现有装修及设施等事项作出约定。协议签订后，原告按约将租赁物交给被告使用，被告亦支付第一期的租金17000元，但未按约支付一个月的租房押金2833元和水电费300元。2014年4月27日，被告未按约支付第二期的租金，原告多次催讨，被告先是口头承诺一定会付，后无理拒付。现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付租金17000元，水电费600元，合计17600元，并支付该款从2014年4月28日起至判决履行日止按银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；二、被告继续履行租房协议，支付给原告租房押金2833元；三、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中租金17000元指2014年7月28日至2015年1月27日的租金，水电费600元指2014年7月28日至2014年10月27日的水费、电费、物业费、有线电视费，利息计付起算时间为2014年7月28日；变更第二项诉讼请求为原、被告间的租房合同于2015年1月28日解除，撤回要求被告支付租房押金的诉讼请求。
被告王华明辩称：一、被告与原告签订的《城北桥当代商贸办公室租房协议》，其租期虽约定为三年，自2013年10月28日起租至2016年10月27日，但实际仅租了一年，双方自2014年10月下旬即已终止了租赁合同关系。二、协议只约定了需缴纳50元／月，半年总计300元，电费1.2元／度，没有涉及到物业费、网络费、水费，根据原告明确的事实，其已将半年变更为三个月，即600元变更为300元。三、原告诉称“2014年4月27日，被告未按约支付第二期的租金，原告多次催讨，被告先是口头承诺一定会付，后无理拒付”，则更是无中生有。根据原告明确的事实，被告已支付二期前三个月租金8500元，即便主张利息也应是8500元的利息。原告的证据不足以证明被告未向其支付二期后三个月租金8500元，事实是被告早已在2014年4月中下旬在原告母亲的催促下，在所租房屋内分两次付清了17000元的二期房租。原告钻了被告没有向其索要收据的空子，其实这份收据，应该是由原告主动开具的。四、根据谁主张谁举证的原则，原告应对其诉求主张承担举证责任，而根据常识，本案的直接证据应当是原告开具给的被告第一期及第二期前三个月房租收据后己方所留的存根联、记帐联。原告的房屋租赁行为，其性质为营利性质的商业行为，雇请了自己的母亲作为专职管理人员，而并不是自己的私有房屋出租行为（其用以出租的单身公寓共有二、三两层二十余套）。因此，原告作为经营者，收取租金后，应根据国家规定，向租客出具盖有税务印章的收据，一来作为收款凭证，二来作为纳税凭证。就本案而言，原告至少应该是出具收款收据。这既是原告一方经营管理的方法，更是一种法定义务。但事实证明，原告收取房屋租金时，未向被告交付收款收据，更谈不上开具正规票据，包括向被告收取第一期租金以及其所述的第二期前三个月的租金，均没有开具票据。被告根据《消费者权益保护法》第二十二条以及财政部《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，原告作为经营者，理应向被告出具收款凭证。而根据发票常识，除了记帐联之外，其至少有一份存根。因此，本案应由原告对自己的主张提供证据，即由原告出示证据证明收取过被告的租金，且向被告开具过第一期以及第二期前三个月的收款收据，以存根中没有后三个月的存根联，从而证明自己的主张。反之，也只有原告出具了收款收据，被告才能凭此证据进行举证，以证明自己的抗辩理由。除非该租金是通过银行转帐留有书面票据的，否则被告百口莫辩。综上，法院应当驳回原告诉请。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
1、城北桥当代商贸办公室租房协议1份，证明原、被告签订了租房协议，并就相关权利义务作了约定。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但只能证明2013年10月某日签订了该份租房协议，被告租赁该房屋作为办公用房，双方曾发生过房屋租赁合同关系，但并不能证明被告未支付2014年4月27日至10月27日房租，且被告实际只租赁一年，即2013年10月28日至2014年10月下旬。从租房协议格式分析，原告提供的房屋是单身公寓，其出租房屋并不止原告所租赁的一间办公房，另外还有数十间，这从其第五条第1款“本公寓提供室内每日有偿打扫服务和衣服送洗服务”的内容可以印证。正因为如此，公寓配有专职的服务人员，该人正是原告母亲，只要被告在，原告及其母亲几乎每天可以与被告见面，原告可以天天当面催讨，原告认为被告未付房租，凭日常生活经验分析，证据不足。本院对证据的真实性予以确认。
2、租房合同1份，证明房屋产权人是绍兴市当代商贸有限公司，原告是承租人，房屋产权人同意原告可以转租。经质证，被告认为不能证明原告是帮出租人租赁房屋，原告是营利性的租赁，其应当向税务部门办理登记手续，领取相应证照才能出租收取房租。本院对证据的真实性予以确认。
3、日记总帐1本，证明被告租赁的是8803号办公室，其中2014年3月和5月的记账页记载被告于3月份缴纳过电费80元，5月份缴纳过房租8500元，5月份之后就没有缴费记录。经质证，被告认为其承租的是8808办公室，该证据是原告单方制作，不能作为证据使用，原告应当出具收据联。本院对证据本身的真实性予以确认，但该证据系原告单方制作，不能单独作为定案的依据。
4、原告申请的证人袁某证言1份，证明原告收取租金情况。经质证，被告认为证人即原告母亲讲3500元租金是在门外交付的，且有写白条子收据，这与被告申请的证人陈述不同，也可以说收钱后原告及其母亲是知道应当出具收据的，但在明知的情况下没有出具收据。本院认为证人系原告母亲，证人的陈述虽与证据3记载的房租一致，但证据3系证人制作，故不能单独作为定案的依据。
5、原告申请的证人张某证言1份，证明证人曾经打电话给被告催讨租金，被告当时陈述其在外面，过几天回来后支付所欠租金。经质证，被告认为证人的证言不能证明其所要证明的事实，该证人证言是孤证，根据证人陈述电话是绍兴市人民医院邢杨波医生打的，应由邢杨波出庭证明其用自己的手机打了被告的电话，打电话那天证人确实在其办公室；同时证人陈述其不清楚接电话的是谁，以及具体是哪里的房租，原告进行了诱导性发问，故该证人证言不能作为证据使用。本院认为对证人曾电话催讨过房租的事实予以确认。
被告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
6、被告申请的证人赵某、梁某、冯某、谢某证言各1份，证明被告已经将全额房租支付给原告，同时到2014年10月双方已经解除房屋租赁合同。经质证，原告对四位证人的陈述均有异议，四位证人均表示与被告关系比较好的，且经常出入被告办公室，故认为四位证人与被告关系好且有利害关系，不能出庭作证。原告有出具收条给被告，要求被告提供。四位证人对于原告母亲的指认有明显的漏洞，四位证人根本不认识原告或原告母亲，但四位证人陈述出奇的相似，都提到了原告母亲的口音问题，这可能是被告及律师事前有教唆证人。本院认为四位证人中三位证人未能明确具体金额，且四位证人均系被告朋友，被告仅提供了证人证言，无其他证据予以佐证，对其证明目的不予认可。
根据原、被告的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2013年10月下旬，原、被告签订《城北桥当代商贸办公室租房协议》一份，约定被告承租位于绍兴市环城北路当代商贸有限公司内二楼带小院办公室；租赁期限为36个月，自2013年10月28日至2016年10月27日止；租金为每六个月17000元，采用付六押一的方式；每月需缴纳50元／月，半年总计300元，电费1.2元／度，根据实际使用度数另计；被告如要求续租或退租，则必须在租赁期满30天之前通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同续缴房租或退租。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。双方协商后，被告未缴纳押金。后原告因被告欠付房租，诉至本院，请求解决。
另认定：绍兴市当代商贸有限公司曾与原告签订《租房合同》一份，约定将坐落于绍兴市越城区环城北路406号当代商贸有限公司二楼17间房间和转角处大办公室一间租给原告做单身公寓用；租赁期限自2012年6月31日起一年，如无特殊不可抗力原因，一年租满后，原告享有继续租赁权，如一直合作，此合同一直有效；绍兴市当代商贸有限公司同意原告对此些房屋对外转租赚取差价。合同还对其他事项进行了约定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，被告辩称其已于2014年10月下旬搬离所租赁房屋，双方的租赁合同已于2014年10月下旬解除的意见。本院认为根据合同约定，被告如需退租，应提前通知并经原告同意，本案被告未能举证证明其已通知原告要求解除合同，并与原告就解除租赁合同事宜达成一致或已对租赁房屋进行交接，故合同未解除前仍合法有效，被告搬离所租赁房屋系对其所租赁房屋使用权的处分，不能视为合同的解除，对被告的辩称意见不予采信。本案中，原告要求双方签订的租房合同于2015年1月28日解除的主张，本院认为被告在诉讼中表达了不继续租赁，及双方合同解除的意愿，原告据此变更诉讼请求为解除合同，于法有据，本院予以支持。关于租金问题，原、被告一致确认2013年10月28日至2014年4月27日房租已经支付，本院对此予以确认。被告辩称其已支付2014年4月28日至2014年10月27日房租17000元的意见，本院认为被告仅提供了四位证人证言，未提供其他证据予以佐证，对其辩称意见不予采信。原告自认被告2014年4月28日至2014年7月27日已支付了8500元，本院对此予以确认。原告要求被告支付2014年7月28日至2015年1月27日的租金17000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2014年7月28日至2014年10月27日相关费用即水费、电费、物业费、有线电视费共计600元的主张，本院认为根据合同约定，被告每月需支付的相关费用为50元，原告未举证证明被告实际使用电费情况，其主张的电费依据不足，不予支持，故被告2014年7月28日至2014年10月27日期间需支付的相关费用为300元。原告要求被告支付欠付租金及相关费用自2014年7月28日至判决确定履行日止按银行同期同档次贷款基准利率计算利息的主张，本院认为原、被告间的合同中未约定支付时间，故利息起算时间调整为2015年1月28日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告王华明应支付给原告朱秀彬自2014年7月28日至2015年1月27日的房屋租金17000元和2014年7月28日至2014年10月27日相关费用300元，及上述款项自2015年1月28日至判决确定履行日止的逾期利息（按中国人民银行公告的同期同类贷款基准利率为标准计算），于本判决生效之日起三十日内付清；
二、原告朱秀彬与被告王华明签订的房屋租赁合同于2015年1月28日解除；
三、驳回原告朱秀彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取120元，由原告朱秀彬负担2元，被告王华明负担118元，被告负担部分，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 俞颖尔
二〇一五年三月十六日
书 记 员 李 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
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