上海市第二中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）沪02民终2643号
上诉人（原审原告）朱星，男，1974年7月21日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人龙明辉，董事长。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人朱星因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第4146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月27日，朱星与上海旭博置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：朱星向上海旭博置业有限公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋，根据暂测房屋建筑面积，朱星购买该房屋的总房价款（不包含�屋全装修价格）暂定为人民币（以下币种均为人民币）135万元；合同第十一条约定上海旭博置业有限公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给朱星，除不可抗力外。合同第十四条约定在上海旭博置业有限公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或朱星原因未能办理朱星名下的房屋产权证书（小产证）的，上海旭博置业有限公司不承担任何责任。若由于上海旭博置业有限公司原因致使朱星名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，上海�博置业有限公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，上海旭博置业有限公司通知朱星办理交房手续。2012年12月27日朱星、上海旭博置业有限公司办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为1，356，528元。
原审法院另查明，2012年12月14日，上海旭博置业有限公司取得了包括朱星所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。上海旭博置业有限公司至今未能取得系争房屋的《上海市房地产权证》。
原审法院还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴�份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
2015年10月，朱星诉至原审法院要求判令上海旭博置业有限公司向朱星支付因上海旭博置业有限公司原因导致朱星无法取得房屋产权证（小产证），从�产生的逾期未办理产证违约金158，306.82元，以实际支付房屋总房款1，356，528元，每日万分之三的标准，自房屋交付后六个月之日起即2013年6月28日至实际办理出大产证之日即2014年7月22日为止，共计389天。
原审审理中，朱星认为：迟延办理产证的原因是上海旭博置业有限公司原因导致，朱星没有参与上海旭博置业有限公司所称的针对整改的阻扰行为，不应对此承担责任，朱星也不认同阻扰行为是整体行为，应由行为人承担责任；违约金的计算时间点应从实际交房时间后六个月计算，不同意上海旭博置业有限公司提出的约定交房时间起算。
上海旭博置业有限公司认为：上海旭博置业有限公司整改过程中遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，上海旭博置业有限公司暂停施工。为此提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明上海旭博置业有限公司根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明上海旭博置业有限公司为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，上海旭博置业有限公司向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明朱星也参与了阻挠上海旭博置业有限公司的整改。上海旭博置业有限公司认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了上海旭博置业有限公司的整改推迟。6、询问笔录，在上海旭博置业有限公司聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致上海旭博置业有限公司无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。
朱星确认部分证据的真实性，但认为与朱星无关，不能证明朱星存在阻挠上海旭博置业有限公司整改的行为。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。朱星、上海旭博置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款1第18条约定，若由于上海旭博置业有限公司原因致使朱星名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，上海旭博置业有限公司应承担违约责任。现业主未能在约定期限�理小产证，此结果与上海旭博置业有限公司擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，上海旭博置业有限公司对此存在过错。上海旭博置业有限公司在整改过程中，部分业主的意见和行为致上海旭博置业有限公司整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于上海旭博置业有限公司应承担的违约金，法院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、上海旭博置业有限公司过错程度、上海旭博置业有限公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。上海旭博置业有限公司提出其向朱星交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款一第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按朱星实际收房时间计算。法院认为上海旭博置业有限公司在做出补充条款一�18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为上海旭博置业有限公司提前履行交房义务而加重其责任，故对于上海旭博置业有限公司的意见，予以采纳。朱星主张违约金的截止时间，于法无悖，予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱星逾期办证违约金45，900元。
原审法院判决后，上诉人朱星不服，向本院提起上诉称：其与被上诉人签订的合同约定被上诉人于2013年6月30日前交付房屋，被上诉人实际于2012年12月27日交房，符合合同约定。原审法院认为被上诉人交房早于合同约定不成立，原审法院计算违约�的期限不符合合同约定。与上诉人同期交房的其他业主也因违约金提起诉讼，原审法院判决的违约金金额远远高于本案违约金金额。原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人要求撤销原判，改判支持其原审时诉请。
被上诉人上海旭博置业有限公司辩称：本案交房时间比约定的交房时间早，计算违约金时应当根据合同约定的交房日期计算。上诉人所述另案业主的情况，是因为当时存在批量案件，被上诉人在有关部门要求下自愿做了让步。本案原审法院认定事实清楚，判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实，上诉人与被上诉人在合同中约定被上诉人于2013年6月30日前交付房屋，现双方实际于2012年12月27日办理系争房屋的交接手续，被上诉人确实提前履行了交房义务。原审法院认为不能因为被上诉人提前交房而加重其责任故从约定交房日期而非实际交房日期计算违约金期限并无不当。至于违约金金额，原审法院综合考量业主的实际损失、整改期限、被上诉人的过错程度、整改态度、小区整体情况等因素酌情确定尚属合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，466元，由上诉人朱星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬 梅
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 刘 菲
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……