湖南省冷水江市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）冷民特字第19号
申请人中国农业银行股份有限公司冷水江市支行，住所地冷水江市金竹西路23号。
负责人杨某某，该行行长。
委托代理人李某某，女，1987年12月14日出生，汉族，系申请人单位员工。
被申请人谢某某，女，1984年10月15日出生，汉族。
被申请人李某甲，女，1967年5月28日出生，汉族。
申请人中国农业银行股份有限公司冷水江市支行（以下简称农行冷水江支行）于2015年6月16日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由代理审判员邓双飞进行了审查，并于2015年6月30日进行了听证，书记员刘凌娴担任听证记录。申请人农行冷水江支行的委托代理人李某某到庭参加听证，被申请人谢某某、李某甲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席听证。本案现已审查终结。
申请人农行冷水江支行申请称：被申请人谢某某于2015年1月30日在申请人处办理了农村个人生产经营贷款74万元整，期限一年，到期日为2016年1月29日，还款方式为按月还息，到期还本。被申请人以其所有的一套住房（房产证号：冷房权证冷办字第7120069**号）及其母亲李某甲所有的4个门面（冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号）为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记（房屋他项权证号：冷房他证冷办字第5140000**号）。现被申请人谢某某借款主体冷水江市农家旺柴火饭店已倒闭，且未按照合同约定履行还款义务，截止2015年6月4日，被申请人谢某某欠申请人借款本金74万元、利息和罚息10604.54元。被申请人谢某某未按合同约定履行还款义务已经构成违约。为了维护申请人的合法权益，请求法院依法裁定拍卖或者变卖被申请人的抵押房产（冷房权证冷办字第7120069**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号），所得价款优先清偿申请人的借款本金74万元及利息、罚息和诉讼费用。被申请人谢某某、李某甲对申请人的申请未提出异议。
本院经审查认为：2014年1月21日，申请人与被申请人谢某某、李某甲就申请人与谢某某（即借款人）所形成的一系列债权签订的《最高额抵押合同》合法有效，合同约定：被申请人谢某某、李某甲自愿为申请人与谢某某形成的债权提供担保，被担保的债权最高额为182.5万元，申请人自2014年1月21日起至2017年1月20日止，与谢某某办理约定的各类业务所形成的债权，该期间为最高额担保债权的确定期间；在合同约定的期间和最高余额内，申请人发放合同约定的贷款或者提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续，在合同约定的期间和最高余额内发生的业务，币种不限，被申请人谢某某、李某甲按原币种承担保证责任。被申请人谢某某、李某甲违反合同项下义务时，申请人有权行使抵押权。2014年1月23日，被申请人谢某某将其所有的（房产证号：冷房权证冷办字第7120069**号）、李某甲所有的（房产证号：冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号）抵押给申请人的房产在冷水江市房地产管理局统一办理了抵押登记（房屋他项权证号：冷房他证冷办字第5140000**号）。
此后，被申请人（借款人）谢某某因经营需要向申请人农行冷水江支行借款，双方于2015年1月30日签订了《农户贷款借款合同》。该合同约定：被申请人谢某某向申请人借款人民币柒拾伍万元；借款用途为购农产品；借款期限120个月，并约定实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；还款方式为按月结息，到期还本；还款日为每月的20日；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮50%；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；被申请人谢某某（借款人）以其所有的房产（房产证号：冷房权证冷办字第7120069**号）、李某甲以其所有的房产（房产证号：冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号）向申请人（贷款人）为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息等及实现债权和担保权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保物权。2015年1月30日，借款人（被申请人）谢某某向贷款人（申请人）农行冷水江支行出具借款凭证实际借款74万元，借款实际到期日为2016年1月29日，执行利率为年利率8.4%，逾期利率为年利率12.6%，还款方式为到期一次性还本按月还息。借款后，被申请人谢某某按月偿还至2015年3月20日，之后再未支付利息，也未偿还本金。
根据《农户贷款借款合同》、《最高额抵押合同》的约定，申请人农行冷水江支行依法取得了被申请人谢某某所有的一处房产（房产证号：冷房权证冷办字第7120069**号）、李某甲所有的四处房产（房产证号：冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号）的抵押权。被申请人（即借款人）谢某某未按合同约定按期足额偿还借款，申请人农行冷水江支行要求实现担保物权的申请符合合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。抵押权人即申请人农行冷水江支行依法可以以拍卖或者变卖抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于未偿还的抵押登记的债权数额即借款本金74万元及利息和罚息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
将被申请人谢某某所有的抵押房产（房产证号：冷房权证冷办字第7120069**号，房屋他项权证号：冷房他证冷办字第5140000**号）、李某甲所有的抵押房产（房产证号：冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号、冷房权证字第000697**号，房屋他项权证号：冷房他证冷办字第5140000**号）予以拍卖或者变卖，所得价款优先清偿申请人中国农业银行股份有限公司冷水江市支行的借款本金74万元及利息、罚息（利息按年利率以央行基准利率上浮50%计算，罚息按贷款年利率的基础上加收50%计算，利息、罚息自2015年3月21日起计算至偿清之日止）。
本案案件申请费3769元，由被申请人谢某某、李某甲承担。
如对本裁定有异议，当事人可以在收到裁定书之日起十五日内向本院书面提出。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 邓双飞
二〇一五年七月九日
书 记 员 刘凌娴
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。