青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂民二初字第316号
原告青岛海悦东林物业管理有限公司。
法定代表人张志刚，董事长。
委托代理人姜其湖，男，1958年3月28日生，汉族。
委托代理人杜福源，系山东良捷律师事务所律师。
被告青岛国美电器有限公司。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人毕超，男，1977年1月10日生。
原告青岛海悦东林物业管理有限公司与被告青岛国美电器有限公司（以下简称青岛国美电器）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜其湖、杜福源，被告委托代理人毕超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告管理金领世家，其网点业主青岛国美电器自2010年8月1日至2013年9月30日一直拖欠原告物业费，累计达196192.5元，期间多次与青岛国美电器协调并呈送催费通知单，但青岛国美电器一直以各种理由拒付。为维护原告合法权益，请求依法判令：被告一次性交清所欠原告费用196192.5元，并承担诉讼费。
被告辩称，原告诉请已过二年诉讼时效，依法丧失胜诉权。原被告之间没有签订书面的物业合同，原告应向房屋产权人及业主主张权利。原告没有为被告承租使用的房屋提供过物业服务，依法不应收取物业费。对原告方的前期服务公司的资格不认可，根据相关法律规定，前期物业公司服务不应超过二年的期限，超出部分不应收取费用，请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，原告与青岛颐正置业有限公司（以下简称颐正置业公司）签订前期物业服务合同，主要内容为：物业名称金岭世纪花园（金领世家）二期，物业类型高层住宅，座落位置仙霞岭路17号，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.8元收取；物业服务主要内容物业公共区域清洁卫生，公共区域秩序维护，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、养护……；合同期限自2008年1月1日起至2008年／月／日为前期物业服务顾问期限；自200／年／月／日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效止，为前期物业服务协议期限……。
2010年1月31日，被告青岛国美电器（乙方）与颐正置业公司（甲方）签订房屋租赁合同书，主要内容为：“租赁房屋地址为青岛市仙霞岭路17号。本合同项下租赁期限自2010年5月1日起至2020年4月30日止。本合同项下承租房产的建筑面积为3535平方米，计租面积为3535平方米，计租面积指租赁房屋内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算，房屋内立柱、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、公共部位、层高在2.5米以下的面积不计租赁费用。租赁费中含有物业管理费的，甲乙双方应就物业服务内容签订物业管理合同，物业管理合同不再另收费用。甲方指定其他物业公司提供物业服务的，甲方应就该物业公司提供的物业服务承担连带责任，同时由甲方向该物业公司支付物业管理费用。”后原被告双方“另行约定”中对合同有关物业管理费内容作了如下修改：“租赁费用中不含有物业管理费，甲乙双方应就物业服务内容签订物业管理合同，物业管理合同另收取费用。甲方指定其他物业公司提供物业服务的，甲方应就该物业公司提供的物业服务承担连带责任。甲方确认，除本合同约定外乙方无须再向甲方或物业管理公司支付任何费用，否则视为甲方违约。（乙方应缴纳的物业管理费等费用除外）”。同年9月10日，青岛颐正置业有限公司出具入住通知单，主要内容为：“兹有客户青岛国美电器有限公司租赁青岛市仙霞岭路17号2010年11月1日至2020年10月31日（2010年11月1日入住，2011年2月1日收取物业费），请给予办理相关入住手续。”
被告为证明原告未尽到服务义务提供如下证据：证据1、青岛千祥物业与原告整合的通知，证明原告从2011年7月1日开始同被告建立物业服务关系；证据2、保洁服务合同书两份，该合同载明：“保洁范围为办公区／商场内的所有门厅、走廊、地面、楼梯、门窗、员工休息间及卫生间等甲方（被告）指定的保洁区域”，证明原告没有为被告提供保洁服务；证据3、装饰装修合同、预算单、申请报告、付款证明，证明被告在2012年经崂山消防部门检查后查处消防喷淋管道无水、自动报警系统失灵，为此被告方对消防系统进行改造和维修，花费金额35800元，原告提供物业服务不到位。原告质证称，对整合通知不认可，2011年7月1日是接收“府都”，与原告没有关系。对保洁服务合同不认可，该证据是有关被告内部服务，原告是提供公共部位的服务。
另查明，2011年2月1日-2013年10月31日被告未交纳物业费，该物业费为161028.5元（3253.1平方米×1.5元×33月=161028.5元）。
上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、租赁合同、入住通知单，被告提交的整合通知书、保洁服务合同、装饰装修合同及当事人陈述在案为凭，业经开庭审理，可以采信。
本院认为，原、被告之间虽未签订书面的物业管理服务合同，但被告所租赁的青岛市崂山区仙霞岭路17号商品房出租方颐正置业公司与原告签订前期物业服务合同。被告与颐正置业公司签订的租赁合同中约定被告所缴纳的租赁费中不包含物业服务费用，物业管理合同需另行收取费用。原告已经实际从事了物业服务，被告亦接受了原告的服务，应认定原、被告之间已形成了物业服务合同法律关系。被告作为物业承租人应受该合同的约束，应当履行合同约定的交纳物业服务费的义务。关于原告前期物业服务协议期限已过，再未签订物业服务合同的抗辩，本院认为，被告从入住以来，原告一直持续为被告服务，并未间断，故被告该抗辩不能成立，本院不予采纳。关于被告主张原告自2011年7月提供服务，但原告提供的证据显示2011年7月1日服务于“府都”大厦的青岛千祥物业管理有限公司府都项目部并入青岛海悦东林物业管理有限公司（原告）继续运营，无法证明原告自2011年7月才开始为被告所在小区提供服务，故被告欠付物业费的金额应为161028.5元（3253.1平方米×1.5元×33月=161028.5元）。至于被告辩称保洁服务、消防系统的维修及改造均系其自行提供，欲证明原告未尽到服务义务，本院认为，物业服务内容为“综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，物业公共区域绿化日常养护服务，物业共用部位，共用设施设备日常运行、养护服务……”，由于被告提供的保洁服务合同显示保洁范围为办公区／商场内的所有门厅、走廊、地面、楼梯、门窗、员工休息间及卫生间等甲方（被告）指定的保洁区域，亦未提交充分的证据证明消防系统系属于原告服务的共用设施，故该抗辩本院无法采信。
关于被告抗辩时效问题，因被告未缴纳物业费的行为一直处于持续过程中，故对被告所提原告起诉已过诉讼时效的主张本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛国美电器有限公司支付原告青岛海悦东林物业管理有限公司物业服务费161028.5元。
二、驳回原告青岛海悦东林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述付款义务限被告在本判决生效后10日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4224元，由原告承担758元，被告承担3466元（该款项因原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
代理审判员 代丛蔚
人民陪审员 沙恒金
二〇一四年五月五日
书 记 员 王清洁