福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终1003号上诉人（原审被告）:福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路689号。法定代表人：唐家琪，执行董事。委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄人杰，福建众强律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:卞瑛，女，1984年8月5日出生，汉族，住福建省永安市。委托诉讼代理人：卞解明（系卞瑛父亲），男，1952年2月28日出生，汉族，住福建省永安市。上诉人福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）因与被上诉人卞瑛商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2018）闽0481民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万年公司的委托诉讼代理人吴大亮及被上诉人卞瑛的委托诉讼代理人卞解明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万年公司上诉请求：撤销福建省永安市人民法院（2018)闽0481民初954号民事判决书，改判驳回卞瑛的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院查明永安市燕西高等级沥青路面改造竣工验收日期有误，一审认定事实错误，应当发回重审。—审时万年公司向法庭申请调取永安市燕西高等级沥青路面改造工程的开工、竣工验收日期，一审法院向永安市市政园林管理处调取相关证据，园林处提供了路面改造工程开工报告证实于2012年7月25日开工，但未提供竣工验收报告证实工程具体竣工日期，而是出具证明证实工程于2012年12月31日完工，万年公司的涉案房产就建设在公路旁，清楚地知道路面改造工程于2013年9月26日完工，一审法院应当调取路面改造工程竣工验收报告，以证实竣工日期，而不能以园林处出具证明的方式来证实，更何况园林处提供工程开工报告，明显可以提供工程竣工报告，但园林处未能提供，并且万年公司要求法院继续调取竣工报告，但一审法院并未准许，一审法院认定的事实错误，应当发回重审。二、一审法院判决万年公司继续履行合同约定的交付义务错误。万年公司已于2016年8月3日将涉案房屋交付给卞瑛，卞瑛一审要求万年公司继续履行交房义务的理由与交房无关，属于另一法律关系，应当根据相关合同条款另行处理，万年公司不存在继续交房义务的可能，一审法院的该判决是错误的。三、根据法律规定及合同约定，卞瑛未缴纳交纳住宅专项维修基金、契税，万年公司有权不将涉案房屋交付卞瑛，并且无需承担违约责任，在卞瑛未缴纳住宅专项维修基金、契税时，一审法院认定万年公司应当承担逾期交付的违约责任，判决万年公司支付卞瑛自2016年1月1日至2016年8月3日的逾期交房违约金42878元是错误的，理由如下：1.法律依据。（1)根据《住宅专项维修资金管理办法》第12条:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”、第13条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，卞瑛应当缴纳住宅专项维修资金，如若卞瑛未缴纳住宅专项维修资金，万年公司有权按照该规定不得将涉案房屋交付给卞瑛。（2）根据永安市地方税务局、永安市房产管理局的《永安市地方税务局、永安市房产管理局关于规范增量房契税缴税流程的通告》第1条：“根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，纳税人应当自签订土地、房屋权属转移合同之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报”、第3条：“请纳税人自行到地税驻房管局（四楼）契税征收窗口申报纳税。为方便纳税人办理契税缴纳手续，纳税人也可委托房地产开发公司代缴”的规定，卞瑛应当自行申报纳税或委托万年公司代缴，卞瑛未缴纳契税，万年公司有权不将涉案房屋交付给卞瑛，并且无须承担违约责任。2.合同依据。（1）根据《商品房买卖合同》附件六第3条：“如买受人未按照约定时间支付上述费用（包含专项维修基金、物业管理费、契税等），则按本协议第二条逾期付款承担违约责任，同时出卖人有权不予交房，且不构成任何违约”的规定，卞瑛未按照约定期限缴纳契税，万年公司依据合同该条款约定，有权不将涉案房屋交付卞瑛，并且无需承担违约责任。(2)根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六，第2条第6款：“出卖人未收到全部购房款（包括应缴纳的公共维修基金等）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超出了《商品房买卖合同》约定的交付期限，出卖人也不构成违约”的约定，卞瑛未能缴纳公共维修基金，万年公司有权不予交房，并且无需承担违约责任。四、如若万年公司需要承担逾期交房违约责任，双方签订合同附件六第五条约定的情形，可以作为万年公司逾期交房的理由，一审法院对合同中明确约定万年公司可以逾期交房的情形不予认可是错误的。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其中的条款具有法律效力。卞瑛起诉时，并未对合同条款提出具体异议，也未提出撤销请求，合同条款对双方具有约束力。合同附件六第五条对万年公司延期交房的具体情形作出约定，路面改造、特定气候条件、中高考等情形显然可以作为逾期交房的理由，一审法院不是依据合同约定将上述情形认定为逾期交房的理由，而是以“万年公司未在交房前出具相应的证明”，而将合同中约定的逾期交房理由不予采信。五、一审法院判决万年公司支付卞瑛逾期取得房屋权属证书的违约金1895元是错误的。1.根据卞瑛辩称，一、万年公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。万年公司认为一审法院认定燕西沥青路面改造竣工日期错误，是没有事实根据的。1.无论永安市人民法院调取的证据还是万年公司自己一审提供的证据都清楚表明了工程于2012年12月31日完工。2.合同附件六第五条第1点中的第（1)项规定“市政等相关部门原因引起的延误。等情况造成无法正常施工”。这里是分段封闭道路施工，市政施工期间不代表万年公司就无法施工，日出东方进出的道口有四个。法院不调取竣工报告的理由之一是：就算调取了竣工记录只能证明市政道路有施工，而无法证明“造成无法正常施工”。调取该证明无任何证明价值，更何况已有证据证明竣工日期。一审法院不调取无意义的证据是正确的。3.卞瑛和万年公司的合同签于2013年10月份。开工及竣工日期远在合同签订之日以前。道路施工是已发生的事情，万年公司完全可以预见不良后果，签订的合同交房日期是经过充分考虑的，万年公司应承担不良后果，必须依合同承担违约责任。二、万年公司认为卞瑛未缴纳住宅专项维修基金、契税，万年公司有权不将涉案房屋交付答辩人，并且无需承担违约责任。卞瑛认为这是万年公司强词夺理，应予驳回。1.万年公司提到的《住宅专项维修资金管理办法》、《永安市地方税务局、永安市房产管理局关于规范增量房契税缴税流程的通知》，适用的前提是法律意义上的房屋，即指全面通过验收和备案的房屋，而不是事实上还是工地的上诉人所谓的“房屋”，涉案房产于2017年10月23日才验收通过。在这之前只是建筑工地，房屋都不存在，还有缴交房屋专项资金及契税的理由吗？2.对于专项维修基金及房屋契税的缴交，相关部门是要求在“房屋权属转移合同之日起10日内”。房屋权属转移即是指办理房产证在2017年10月23日验收通过前，不能办理产权转移。3.时至今日，卞瑛因万年公司的原因而未取得房屋权属证书。综上所述，万年公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，请求二审法院依法判决。卞瑛向一审法院起诉请求：1.判令万年公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令万年公司向卞瑛支付因逾期交房违约金42,878元（自2016年1月1日起至2016年8月3日止共216天，661700×0.03%×216=42878）；3.判令万年公司向卞瑛支付因逾期取得房屋权属证书的违约金602元（暂计至2017年11月7日，即自2017年8月4日起至2017年11月7日止共95天，661700×0.35%/365×95=602，全部违约金计至房屋权属证书交付卞瑛之日止）；4.本案诉讼费用由万年公司承担。一审法院认定的事实：2013年10月10日，卞瑛与万年公司签订一份并经房管部门备案的《商品房买卖合同》，约定：卞瑛向万年公司购买位于永安城区中山路689号万年·日出东方项目中的第11幢2单元1301室商品房1套，建筑面积87.65平方米，套内建筑面积69.15平方米，公共部位共有分摊建筑面积18.5平方米，计价按建筑面积计算，每平方米房价为7,549.34元，总房价款为661,700元。付款方式为一次性付款。卞瑛于2013年9月26日支付了全部购房款661,700元。经永安万家物业有限公司电话通知，卞瑛于2016年8月3日接收了涉案房屋，交纳了自2016年6月1日至2017年5月31日的物业费、装修保证金（物业公司已退还给卞瑛），但未缴纳专项维修基金和契税。2017年11月3日，涉案楼房室外绿化工作未完成，建筑垃圾未清理。本案庭审时万年公司陈述涉案的11幢楼尚未经过有关部门验收。至本案判决前，万年公司未向本院递交有关涉案的11幢楼商品房验收材料，也未办理消防备案手续，未向卞瑛发出《交房通知书》；涉案房产尚未办理房屋权属证书。永安市市政园林管理处于2018年4月19日出具证明，证实永安市城区主干道路面改造工程（三期）中山路路段于2012年7月25日开工，2012年12月31日完工，2013年1月1日正式通车。永安市气象局于2018年4月17日出具天气证明，证明自2012年12月7日至2016年8月3日永安市日降水达60mm以上的有9天，自2012年12月7日至2016年8月3日6级以上大风（极大风速≥10.8m/s）共计100天；自2013年10月10日（签订合同之日）至2015年12月31日（合同约定交房之日）永安市日降水达60mm以上的有5天，自2013年10月10日至2015年12月31日6级以上大风（极大风速≥10.8m/s）共计37天。2017年中国人民银行存款活期年利率为0.35%。《商品房买卖合同》（含附件六“合同补充协议”）在当事人争议较大的房屋交付、违约责任、不可抗力、产权登记、税费交纳等方面有如下约定：合同第八条（交付条件与期限）第一款规定,出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，…；4、购房款应到达出卖人账户；第二款规定，如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；第三款规定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六。合同第十一条（交接）规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件六补充协议处理。合同附件六第五条规定，对本合同第八条补充如下:1、该条所指的“特殊原因”,除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外,还包括如下:（1）市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工；(2)配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等引起的延误(如外事活动交通管制、高考及安全检查期间、文明城市创建活动等)；(3)施工期间遇到降雨超过60mm,或遇到6级以上(含6级)强风或4级以上(含4级)地震的；（4）施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件引起的出入道路受阻，主要设备故障等造成施工受阻，供水、供电、供气部门未能按与出卖人签订的合同及时接通室内外的水、点、气等设施而引起的延误。(5)政府或有关部门要求施工单位暂停施工,如高考期间暂停施工、重大事件期间交通管制的因素(按实际停工天数计算顺延)。(6)买受人逾期支付购房款及相关费用(包括但不限于按揭款、应付违约金、专项维修资金、物业费及相关税费等)的,除依《商品房买卖合同》第七条和本协议规定承担逾期付款的违约责任外,出卖人的交房日期可相应顺延,且无须承担逾期交房的违约责任。商品房交付时,如存在局部瑕疵(指不影响该房屋结构安全的情形),双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续,出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续,则出卖人无需承担延期交房的责任。2、本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见,对其发生及后果不能避免或不能克服的事件。如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道,则出卖人无须承担本合同第八条第二款第一项的告知义务。3、如发生商品房买卖合同第八条及本条前述所列的“特殊原因”导致的延期交付,买受人同意出卖人不另行书面或口头告知,出卖人可凭永安市有关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件,在交房时据实予以延期。合同附件六第六条（关于公共配套、基础设施的约定）规定，按照合同第八条第一款第2、3项约定的公共配套、基础设施未能在出卖人承诺的期限内达到使用条件，双方同意在分清责任后按以下方式处理：1、属于出卖人的原因，出卖人提供临时供水、供电，水电费用按相关部门的正常标准向买受人收取，出卖人敦促相关部门尽快办理。煤气开通费用按照国家规定由出卖人承担；2、不属于出卖人的原因，则出卖人有义务及时告知买受人未能达到使用条件的原因，并尽力配合解决，但不承担相应的经济补偿责任。不属于出卖人的原因，是指出卖人已经与水、电、煤气、有线电视、电信等相关单位签订相应施工合同，并按合同履行了相应的付款义务，但相关单位没有如约履行义务的情况。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过60日后，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之3[该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率]的违约金。合同第十四条（关于产权登记的约定）规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记结构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金。合同附件六第九条规定，合同双方同意将买卖合同第十四条第一款变更为：出卖人应当在商品房交付使用60日内办理房屋所有权初使预登记。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意按买卖合同第十四条第2项处理（即前述“买受人不退房…向买受人支付违约金”）。办理按揭贷款的买受人必须书面委托出卖人代办权属登记，买受人需在交房当日提供相应的资料前缴清相应税费，且买受人须在接到出卖人电话通知或书面通知后3日内到场面签。由于买受人原因造成产权登记无法办理，则出卖人不承担产权办理登记的违约责任。合同附件六第三条规定，本合同的售价仅指合同约定的单价与建筑面积之积。不包含但不限于有线电视、电话、宽带入网费、水电过户费、邮政信报箱费、公证费、预告登记费、抵押权预告登记费、房产抵押手续费、专项维修基金、物业管理费、契税、土地登记费、房屋登记费、印花税、工本费等其他按规定应由买受人缴纳的税费等及其他费用。如有增加或改变的相关税与费按政府规定收取,具体收取时间以出卖人通知为准。如买受人未按照约定时间支付上述费用,则按本协议第二条逾期付款承担违约责任,同时出卖人有权不予交房,且不构成任何违约。若在合同履行过程中因政策的改变所产生新规定的费用,由买卖双方各自承担相关费用。物业专项维修基金的收取、使用、管理的办法按国家相关建设行政主管部门的规定执行。合同附件六第十一条第10项载明，本项目分期建设…。合同附件六第十一条第15项载明，补充协议条款为商品房买卖合同不可分割之组成部分，与合同具有同等法律效力，如购房合同与本补充协议书约定的内容不一致的，以本补充协议的约定内容为准，在签订《商品房买卖合同》前，买受人已对主合同及本补充协议条款认真阅读，出卖人已应买受人要求对主合同及本补充协议进行了充分说明，买受人表示充分理解和无异议，并同意遵守。一审法院认为：卞瑛与万年公司签订的《商品房买卖合同》及其附件六（合同补充协议）是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵守信用，依约履行。本案的争议焦点主要在四个方面。一是卞瑛未缴纳专项维修基金和契税等费用是否成为万年公司延期交房、且不承担违约责任的理由；二是万年公司主张扣除延期交房天数的理由是否成立；三是万年公司是否逾期办理涉案房产的权属证书；四是实际交房时间的认定。对上述争议，评判如下：关于争议一。对格式条款的理解发生争议的，首先应当按照通常理解予以解释，按通常理解仍有争议的，才能作出不利于提供格式条款一方的解释。综合分析合同附件六第三条、第五条第一款第（6）项的规定，合同附件六第三条中“本合同的售价…且不构成任何违约”的内容包含三层意思：1、界定售价的范围，明确有线电视、电话、专项维修基金、物业管理费、契税等按规定应由买受人缴纳的税费及其他费用不属于售价；2、买受人根据原约定或规定应缴纳的税、费名目或数额有增加或改变的，按政府规定收取，这部分税、费的缴纳时间以出卖人的通知为准；3、如买受人未按照约定时间支付上述费用,则按本协议第二条逾期付款承担违约责任,同时出卖人有权不予交房,且不构成任何违约。“上述费用”应当包含有线电视、电话、专项维修基金、物业管理费、契税等按规定应由买受人缴纳的税费及其他费用。同时，合同附件六第十一条第15项也对补充协议的效力作了规定，并明确卞瑛对合同、补充协议条款无异议。合同及合同附件不仅对卞瑛缴纳税费有规定，还规定了万年公司交房的期限和条件。万年公司首先应当具备合同约定的交付条件，在此基础上，卞瑛如果未按规定时间缴纳相关税费，且必然会影响商品房的交付，万年公司才可以相应免责，否则对买受人卞瑛明显不公。然而，万年公司并不具备上述免责条件，主要理由：1、合同第八条第一款规定万年公司应在2015年12月31日前，将同时符合4项条件（最核心的条件是涉案商品房必须经相关单位组织竣工验收合格和消防验收合格）的商品房交付买受人使用，但万年公司未依约履行；2、合同附件六第五条第一款第（6）项、合同附件六第六条虽然对交付时，商品房存在局部瑕疵以及公共配套、基础设施未能在出卖人承诺的期限内达到使用条件时如何处理作了重新规定，但并未改变合同第八条第一款第1项规定的交付条件；3、万年公司未按合同第十一条的规定出示有关文件、文书。综上，对万年公司在自身不具备交房条件下，以卞瑛未缴纳专项维修基金和契税等费用为由，不承担延期交房违约责任的主张，不予支持。关于争议二。根据合同第八条第三款及合同附件六第五条第一款的规定，“特殊原因”由包括火灾、水灾等自然灾害在内的不可抗力和合同附件六第五条第一款项下5项内容构成，即“特殊原因”并非仅指不可抗力部分。卞瑛与万年公司在合同附件六第五条第一款项下明确约定因市政建设、非出卖人的原因引起的出入道路受阻、高考、天气状况等影响施工的期形属于“特殊原因”(不在不可抗力之列)。但是，合同第八条第三款与合同附件六第五条第三款在遇“特殊原因”，出卖人可据实予以延期方面规定的条件不同，根据合同附件六第十一条第15项的规定，应当按照合同附件六第五条第三款的规定履行，即万年公司如遇“特殊原因”，可以不必履行告知义务，但应当持有永安市有关主管部门、单位、与项目有关的专业机构等出具的证明文件，才可在交房时据实予以延期。而且，万年公司出具证明文件的时间应当在交房前，否则不可能做到“在交房时据实予以延期”，然而，万年公司并未依约履行。因此，合同双方虽然约定了“特殊原因”的范畴，但万年公司没有满足遇“特殊原因”可以延期交房的前置条件，故对万年公司扣减延期交房天数的请求不予支持。关于争议三。双方签订的合同第十四条、合同附件六第九条、合同附件六第十一条第15项等约定了产权登记的内容。卞瑛已全部付清购房款，可以自行办证，也可书面委托出卖人代办权属登记，如委托，则需在提供资料前缴清相应税费。办理权属证书虽然要缴清相应税费，但最基本的前提是涉案房产需通过相应验收。而涉案房产至本案判决之日止尚未经验收，可以认定系万年公司的原因而未取得房屋权属证书，万年公司应承担合同约定的违约责任。卞瑛要求万年公司支付因逾期取得房屋权属证书的违约金的诉讼请求符合合同约定，予以支持，但违约金计算应截至本案判决之日止，违约金为1,859元(自2017年8月4日起至2018年5月23日止共293天，661,700元×0.35%/365天×293天=1,859元)。办理房屋权属证书需要买卖双方的配合，本案判决之后若未及时办理房屋权属证书，其原因现不清楚，卞瑛要求继续支付（本案判决之后）因逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求没有依据，不予支持。关于争议四。合同第八条第一款规定，万年公司应当在2015年12月31日前，将符合约定条件的涉案商品房交付给卞瑛。合同附件六第五条第一款第（6）项、合同附件六第六条在商品房交付时存在局部瑕疵、以及公共配套、基础设施未能在出卖人承诺的期限内达到使用条件时如何处理方面，对合同第八条第一款第2、3项重新作了规定（合同附件第十一条第15项已确定合同附件的效力），修改后的内容性质上已不属于出卖人交房时应具备的条件，合同第八条第一款规定的交付条件仅为该款第1、4项。合同第十一条约定“出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。因此，虽然卞瑛于2016年8月3日从物业公司处取得该商品房钥匙，缴纳物业费，进行房屋装修，但此时该商品房尚未通过竣工验收备案，不具备合同约定的交房条件，万年公司还应继续履行合同约定的交房义务，包括完成对该商品房的勘察、设计、施工、监理等竣工合格验收和消防合格验收及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。该商品房未经验收，尚不具备交房条件，卞瑛于2016年8月3日取得该商品房钥匙，主ＸＸＸ公司支付从2016年1月1日至2016年8月3日止的逾期交房违约金42,878元（自2016年1月1日起至2016年8月3日止共216天,661700元×0.03%/天×216天=42878元），予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、福建万年房地产有限责任公司继续履行合同约定的交房义务；二、福建万年房地产有限责任公司应于判决生效后十日内向卞瑛支付逾期交房的违约金42,878元（自2016年1月1日至2016年8月3日）；三、福建万年房地产有限责任公司应于判决生效后十日内向卞瑛支付因逾期取得房屋权属证书的违约金1,859元(自2017年8月4日至2018年5月23日)；四、驳回卞瑛其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，减半收取443.5元，由福建万年房地产有限责任公司负担。二审中，当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院认为，卞瑛已经按合同约定付清了全部购房款，万年公司应当按合同约定的2015年12月31日之前，将符合约定条件的商品房交付卞瑛。但万年公司直至2016年8月3日才与卞瑛办理房屋交接手续，且涉案房屋直至本案二审审理期间，万年公司未向本院递交有关涉案的11幢楼商品房验收材料，也未办理消防备案手续。万年公司在本案履行合同过程中存在明显的违约行为。本案涉案房屋至今未通过各项竣工验收并备案，万年公司并不具备合同约定的交房条件，况且，卞瑛缴纳相关税费的情况，并不必然会影响万年公司交付商品房的时间，在万年公司不具备交房条件前，万年公司以卞瑛未缴纳住宅专项维修基金及契税为由主张不承担延期交房的违约责任，不符合合同的约定，亦不符合法律的规定，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第五条第三款及第十五条的规定，如发生商品房买卖合同第八条及本条前述所列的“特殊原因”导致的延期交付，买受人同意出卖人不另行书面或口头告知，出卖人可凭永安市有关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，在交房时据实予以延期。因此，若发生上述“特殊原因”，万年公司也必须在交房前出具相应的证明，才能达到在交房时据实予以延期的条件。显然，在本案中，万年公司的行为并未达到上述约定的条件。况且，双方《商品房买卖合同》签订于2013年10月10日，而本案涉及的永安市城区主干道路面改造工程（三期）中山路路段于2012年7月25日就已经开工，万年公司在与对方签订合同时应预见到路面施工以及每年中、高考的情况，万年公司与对方约定交房时间时应当考虑到上述必然发生的事由。故万年公司关于出现路面改造、特定气候条件及中高考等“特殊原因”可以作为逾期交房的理由，无合同及法律依据，其理由不能成立，其上诉主张，本院亦不予支持。卞瑛虽于2016年8月3日从物业公司处取得该商品房钥匙，缴纳物业费，进行房屋装修，但此时该商品房尚未通过竣工验收备案，不具备合同约定的交房条件，万年公司还应继续履行合同约定的交房义务，包括完成对该商品房的勘察、设计、施工、监理等竣工合格验收和消防合格验收及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。一审判决万年公司继续履行合同约定的交房义务，并无不当。办理房屋权属证书最基本的前提是涉案房产需通过相应验收。本案中，由于万年公司的原因，涉案房产至今未经验收，未取得房屋权属证书系万年公司的原因所致，万年公司应承担合同约定的逾期办证的违约责任。卞瑛要求万年公司支付逾期取得房屋权属证书违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。一审判决万年公司支付卞瑛自2017年8月4日起至一审判决之日止的违约金1859元，卞瑛未提起上诉，本院予以认定。综上所述，万年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费887元，由福建万年房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽伟审判员  吴树辉审判员  林炬火二〇一八年八月二十日书记员  罗楚君附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-19-