安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00408号
上诉人（原审被告）：张德。
委托代理人：胡明，安徽虹途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥宜尔室家物业管理有限公司。
法定代表人：沈晓燕，总经理。
委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人张德因与被上诉人合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院2014年3月11日作出的（2014）包民二初字第00324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪�区（一期）业主委员会（甲方）与宜尔室家物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定甲方委托乙方对碧湖云溪园区（一期）提供物业服务，物业服务费标准为商铺物业费为1.9元／㎡／月。合同的期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。其中合同第二十一条，双方主要约定：物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度头一个月的15日内；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之二交纳滞纳金。
合同签订后，宜尔室家物业公司按约进驻碧湖云溪园区（一期）小区，在该小区从事物业服务工作。2013年5月28日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会出函，对物业进行了评价认为，“自宜尔室家物业公司管理服务以来，他们全心全意为业主服务，他们的工作得到了我业委会的认可，我们充分肯定这样的物业公司”。
原审法院另查明：张德系碧湖云溪园区（一期）小区步行街乙区乙8座（建筑面积331.31平方米）的业主，房屋类型为商铺。自2013年1月1日起，张德未交纳物业管理费，截至2013年12月31日期间，累计拖欠物业管理服务费7553.87元。期间宜尔室家物业公司通过邮政快递方式等进行了催缴。
宜尔室家物业公司诉至原审法院，请求判令：张德向宜尔室家物业公司支付自2013年1月1日至12月31日期间的物业服务管理费7553.88元及滞纳金2749.61元，共计10303.49元。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与宜尔室家物业公司签订《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应为合法有效，对包括张德在内的全体业主均具有约束力，张德应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。
合同履行期间，宜尔室家物业公司依约为包括张德在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，宜尔室家物业公司有权向张德收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。张德作为业主，在接受和享有了宜尔室家物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，张德未向宜尔室家物业公司交纳自2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，宜尔室家物业公司要求其支付物业管理费计7553.87元（331.31㎡×1.9元／㎡×12个月）符合合同约定和法律规定，对此予以支持。
对于张德的辩称意见，原审法院认为：宜尔室家物业公司作为张德所居商铺所属小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定宜尔室家物业公司在持续不断履行物业服务义务。对于宜尔室家物业公司从事物业服务工作的质量，已经业委会出函作出了肯定，因此张德作为业主，如认为宜尔室家物业公司在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与宜尔室家物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交�物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。此外，张德虽然提供了2012年11月27日与合肥银通物业碧湖云溪服务处签订的协议，但无证据证明宜尔室家物业公司对前述物业服务单位的权利义务进行了承继，因此该协议对宜尔室家物业公司没有约束力。故张德认为自己作为业主未能享受到物业公司提供的服务并且出资对自来水工程进行改造且得到承诺免去两年的物业管理费等辩称意见，作为不缴纳物业费用的理由不能成立，对此不予采纳。
本案中，张德已经连续不缴纳物业管理等费用达12个月之久，违反了合同第二十一条的相关约定，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金，但宜尔室家物业公司按照违约一天2‰标准计取损失，明显高于因张德违约给宜尔室家物业公司所造成的损失，根据公平和诚信原则，考虑到张德因违约给�尔室家物业公司造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故对滞纳金数额予以核减，可按银行同期、同类贷款利率计取。按照合同第二十一条缴费时间的约定，张德交纳物业管理服务费的时间应为第一季度在2013年1月15日前，逾期之日相应为自2013年1月16日起，第二季度缴费时间在4月15日前，逾期之日自4月16日起，以此类推。故张德对承担的滞纳金应分段以每期物业费1888.47元（331.31㎡×1.9元／㎡×3个月）为基数，计取至其主张的日期即2013年12月1日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张德于判决生效之日起十日内支付宜尔室家物业公司物业管理费计7553.87元（自2013年1月1日至2013年12月31日期间）及滞纳金（滞纳金计算方式为：分别以1888.47元为基数，自2013年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算至2013年12月1日止）；二、驳回宜尔室家物业公司其他诉讼请求。案件受理费58元，减半收取29元，其他诉讼费100元，合计129元，由张德负担。
张德不服上述判决，向本院上诉称：1、自2011年至2012年间，由于碧湖云溪（一期）西街商业门面房的用水因设计、建设原因存在巨大的水耗损失，导致合肥银通物业管理有限责任公司（以下简称银通物业公司）每月承担巨额的水损。后西街商业门面房九家用户在银通物业公司、供水集团协调下自行筹集资金进行供水改造，工程共花费169128元，加上各户承担水损约7000元，平均每户因自来水改造及水耗总损失在26000元左右。2012年11月27日，银通物业公司与九家业主签订了《协议》一份，并约定，银通物业公司同意给予包括张德等出资进行水改的九户业主两年物业管理费，自2012年11月27日至2014年11月26日。之后宜尔室家物业公司进驻小区管理。根据《物业管理条例》第三十九条及《安徽省物业管理条例》第五十六条的规定，宜尔室家物业公司应当与其前手物业公司办理好物业管理交接工作，银通物业公司作为宜尔室家物业公司的前手物业公司在物业合同期满前作出的免除包括张德在内的九户业主两年的物业服务费用的承诺合法有效，宜尔室家物业公司理应予以认可。宜尔室家物业公司一方面在与银通物业公司交接，进驻后又拒不承认银通物业公司与包括张德在内的九户签订的免除物业管理费的协�，违反了《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》的相关规定。张德没有缴纳物业费系基于与银通物业公司签订的《协议》而免除，宜尔室家物业公司应继续履行约定，免除张德2012年11月27日至2014年11月26日期间物业管理费的缴费义务。原审法院判决张德需缴纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费及滞纳金没有事实依据。2、宜尔室家物业公司没有按《物业管理服务合同》的约定，向包括张德在内的商业街门面业主提供符合约定的物业服务，宜尔室家物业公司存在重大违约行为，原审法院在证据不充分的情况下判决张德缴纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费及滞纳金适用法律错误。宜尔室家物业公司进驻小区后与包括张德在内的数十家商业街门面业主对缴纳物业费问题产生纠纷，宜尔室家物业公司拒绝为包括张德在内的商业街门面业主提供服务，商业�门面的清洁、管理等均由各商户、业主自行承担。宜尔室家物业公司提交的2013年5月由业委会出具的《服务评价》的形成未经业主大会讨论、通过，其程序不符合相应法规规定，且也仅能证明其在2013年5月以前提供了相应物业服务。但原审法院在宜尔室家物业公司举证不利的情况下判决张德缴纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费及滞纳金适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回宜尔室家物业公司的诉讼请求。
宜尔室家物业公司答辩称：1、宜尔室家物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务协议》合法有效，对全体业主均具有约束力。前后两个物业公司不存在先后承继关系。张德与前期物业之间的协议不能对案外第三人产生约束力，且协议内容并非物业管理服务范围。《物业管理条例》第三十九条及《安徽省物业管理条例》第五十六条的规定的本意是业主委员会与原物业公司之间的交接，即使物业公司之间存在交接，也应是业主委员会主导下的物业公司的交接，新选聘的物业公司无权利与义务要求原物业公司进行交接，交接范围包括物业服务区域内的公共区域的共用设备设施资料财物的交接、物业服务区域内的与公共事务有关的费用及资料。上述规定仅属于行政管理性规定，不能产生物业公司之间的权利与义务。2、宜尔室家物业公司在入驻该小区的合同期限内，对小区的卫生、秩序改善作出巨大贡献，得到小区业主代表的业主委员会的认可与肯定，足以说明宜尔室家物业公司尽到合同约定的义务。根据《物业服务协议》约定，业主应在每服务季度前十五日缴纳物业管理服务费用，但张德在宜尔室家物业公司已经履行合同义务和多次对其催缴的情形下，拒绝承担物业服务费用。张德无证据证明宜尔室家物业公司的服务不符合合同约定。3、业主委员会对物业服务企业作出的服务评价具有合法性。宜尔室家物业公司的物业服务质量经全体小区业主的认可，至今仍在服务。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，张德向本院提交以下证据：
1、两份判决书（复印件）。证明：包括张德在内的其他业主都不认可宜尔室家物业公司提供了合同约定的物业服务。
2、庭审笔录一份（复印件）。证明：银通物业公司撤离经过业主委员会的同意，有交接手续，张德与银通物业公司签订的合同对宜尔室家物业公司有约束力。
宜尔室家物业公司质证认为：1、对判决书的真实性无异议，但恰恰相反，证明我公司履行了合同约定的义务，张德与判决书列明的业主均是与银通物业公司签订合同的相对方，与本案有利害关系。2、庭审笔录的真实性有异议，宜尔室家物业公司未参与庭审，对真实性无法核实。且本案涉及的物业费并非物业公司与业主委员会交接范围，业主委员会也未向我公司进行物业费的交接。
二审期间，宜尔室家物业公司未向本院提交新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2012年11月27日，合肥银通物业碧湖云溪服务处与包括张德在内的小区九位业主签订一份协议，约定九位业主因自筹资金解决自来水损问题所花的费用相抵两年的物业管理费，自2012年11月27日至2014年11月26日。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，宜尔室家物业公司与碧湖云溪园区（一期）业主委员会签订《物业管理服务合同》，并进驻小区提供物业服务，对包括张德在内的全体业主具有约束力，业主应当�照合同约定履行交纳物业费的义务。
张德提交的其与合肥银通物业碧湖云溪服务处签订的协议，属于张德与合肥银通物业碧湖云溪服务处之间的权利义务的约定，在其双方之间产生法律效力，不属于国务院《物业管理条例》规定的关于物业服务企业应当办理交接工作的移交范围，且张德亦未提交证据证明宜尔室家物业公司进驻小区时，对合肥银通物业碧湖云溪服务处作出的同意张德免交两年物业费的承诺明确表示认可并自愿承继该项义务，不能证明该份协议对宜尔室家物业公司产生法律效力。张德的该点上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于宜尔室家物业公司的物业服务质量问题。张德并无证据证明宜尔室家物业公司在2013年1月1日至2013年12月31日期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。此外，若宜尔室�物业公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，张德可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求宜尔室家物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故张德以该点理由上诉认为其不应交纳物业费，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
综上，张德的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张德负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月十二日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。