重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05015号上诉人（原审被告）：朱兴宏。委托代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田学元（朱兴宏之妻）。委托代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘泽英。委托代理人：余全友，重庆奔程律师事务所律师。上诉人朱兴宏、田学元与被上诉人刘泽英房屋买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年7月1日作出（2015）合法民初字第02082号民事判决。朱兴宏、田学元对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月3日公开对本案进行了询问。朱兴宏、田学元及其共同委托代理人向中海，刘泽英及其委托代理人余全友到庭参加了询问。本案现已审理终结。刘泽英一审诉称：朱兴宏、田学元系夫妻关系。刘泽英与朱兴宏、田学元于2006年10月14日签订了售房协议，该协议确定朱兴宏、田学元将位于重庆市合川区南办处临渡村三社房屋以总价32513.24元（实际售价55000元）出售给刘泽英。刘泽英按照约定当日支付了购房屋的款项55000元。朱兴宏、田学元也于当日将该房屋的房屋产权证书和房屋一并交给刘泽英占有和使用。刘泽英多次催问朱兴宏、田学元协助将房屋过户给刘泽英名下，但朱兴宏、田学元均以各种理由拒不履行协助办理房屋过户手续的义务。现为维护刘泽英的合法权益。故起诉，请求依法判决朱兴宏、田学元协助刘泽英将朱兴宏、田学元名下位于重庆市合川区南办处临渡村三社房屋（产权证号2××房地产2006字第××号）过户到刘泽英名下。朱兴宏、田学元一审辩称：1、刘泽英与朱兴宏、田学元签订的协议，转让标的是房屋，不包括180平方米的宅基地。该协议是田学元一个人签订的，没有征得其他财产共有人的同意或追认；2、本案房屋转让协议如果涉及到宅基地是不能转让的，因朱兴宏、田学元是三峡库区移民，上列宅基地是属于移民迁建用地，根据长江三峡工程建设移民条例是不能转让的；3、本案朱兴宏、田学元除了本案争议的房屋之外，没有其它住房，本案处理结果直接涉及到朱兴宏、田学元一家四个移民的居住权和稳定的问题；4、我方认为刘泽英和田学元签订的转让协议，由于没有其他财产共有人同意，并且违法，应当自始无效；5、由于房屋转让协议无效，朱兴宏、田学元可返还房款，支付同期贷款利息，刘泽英实际居住朱兴宏、田学元房屋应支付租金，本案中刘泽英应付租金抵平朱兴宏、田学元支付的贷款利息。一审法院经审理查明：刘泽英与朱兴宏、田学元系同村村民，朱兴宏、田学元系夫妻关系。朱兴宏、田学元与其长子朱佑明（1981年6月出生）、次子朱建波（1986年6月出生）均系三峡库区开县农村移民。于2006年5月18日取得位于重庆市合川区南办处临渡村三社的房屋并以朱兴宏的名义进行了产权登记，建筑面积102.89平方米，房地产权证号为2××房地证2006字第02××88号，土地使用权类型为划拨。2006年10月14日朱兴宏（甲方）与刘泽英（乙方）签订房屋转让协议，约定，因朱兴宏另有住宅自愿将合川区南办处临渡村三社姚家坝的私房转让给刘泽英，产权证号为2××房地证2006字第02××88号。转让金额，以房产证102.89平方米为准，每平方米316元，计价32513.24元，房子换证由刘泽英经办，并由刘泽英缴纳各种税费。以上协议签字、付款生效，若一方返悔，赔偿违约金30%。田学元持朱兴宏的委托书在该协议甲方栏签名，刘泽英父亲刘洪兴代表刘泽英在乙方栏签名。当日，刘泽英家人将刘泽英应付实际购房款55000元，交付给了田学元，并由田学元向刘泽英出具了收条一份，田学元亦将上列房屋房地产权证和房屋及钥匙交付给了刘泽英家人。后刘泽英及家人一直居住使用至今，期间，经刘泽英催促朱兴宏、田学元办理产权转移手续无果，刘泽英遂起诉至一审法院，诉请如前。另查明，刘泽英购买朱兴宏、田学元房屋时，当地同类房的价格为每平方米326元至336元。刘泽英除购买有上列房屋外，在其农村未有其它房屋。一审法院认为，2××房地证2006字第02××88号房地产权证登记土地使用权类型为划拨，并非集体所有且刘泽英与朱兴宏、田学元系同村村民，因此，刘泽英具有购买该房屋的资格。因该房屋系三峡库区移民迁建房，朱兴宏、田学元与其长子朱佑明、次子朱建波均系三峡库区开县农村移民，因此，该房虽登记在朱兴宏名下，但实为朱兴宏、田学元与其长子朱佑明、次子朱建波共同共有。刘泽英与朱兴宏在平等自愿的基础上达成的房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违背法律、行政法规的强制性规定，对刘泽英和朱兴宏有效。田学元受朱兴宏的委托在该协议上签名，其应当知道该房屋出售的实事，因此，对田学元亦有效。朱兴宏作为房屋权登记人，朱佑明、朱建波的父亲，田学元作为朱佑明、朱建波的母亲，在出售共同共有房屋时，刘泽英有理由相信，具有代理权，代表朱佑明、朱建波同意出售共同共有房屋，且刘泽英支付了相应的合理价款55000元，因此，刘泽英所购房应当为刘泽英所有。刘泽英与朱兴宏签订的房屋转让协议，虽未约定由朱兴宏、田学元协助办理产权转移登记义务，但由于我国现行对房地产权的取得实行法定登记制度，经有权部门登记后即取得所有权，因此，上列房产应登记为刘泽英所有，但现上列房产仍是以朱兴宏名义进行登记的，故刘泽英可随时要求朱兴宏、田学元履行协助办理产权转移登记的附属义务，现刘泽英要求朱兴宏、田学元协助刘泽英将朱兴宏名下位于合川区南办处临渡村三社房屋（产权证号2××房地产2006字第××号）过户到刘泽英名下的诉讼请求，其理由正当，予以主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：朱兴宏、田学元在本判决生效后十日协助刘泽英将位于合川区南办处临渡村三社房屋（房地产权证号为：2××房地产2006字第××号、建筑面积102.89平方米）转移登记为刘泽英。一审案件受理费80元，减半收取40元，由朱兴宏、田学元负担。朱兴宏、田学元不服一审判决，向本院提起上诉。请求：改判朱兴宏、田学元无须协助将朱兴宏名下涉案房屋过户到刘泽英名下，驳回刘泽英的诉讼请求。主要事实和理由：一、划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一转换，未补办土地使用权手续不得转让。本案房屋买卖没有经相关部门批准，是违法且自始无效的。二、田学元在协议书上的签名不能代表其取得了朱兴宏及其他财产共有人的同意，也没有得到财产共有人的追认，是无效的。涉案房屋系移民安置房，具有人身依附属性，属于朱兴宏一家四口专有，不能对外转让。三、朱兴宏没有在转让协议上签字，并多此找刘泽英及临渡村委会要求退房款收回房屋。涉案房屋所在范围宅基地属于移民迁用地，不当转让，不当用于非移民项目。四、本案转让协议并没有约定朱兴宏、田学元有协助刘泽英办理过户手续的义务。刘泽英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，作为同村村民，刘泽英购买朱兴宏、田学元所有的土地使用权类型为划拨用地的房屋，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方所签方面买卖合同依法应为有效合同。朱兴宏、田学元认为双方房屋买卖合同未经有关部门批准，合同违法且无效的主张不能成立。田学元受朱兴宏委托在房屋买卖协议上签名，表明朱兴宏认可房屋买卖协议。田学元在签字时持有朱兴宏的委托书，且房屋买卖协议签订后，田学元将房屋实际交付给刘泽英，朱兴宏对此一直未提异议，表明朱兴宏认可田学元代理其出售涉案房屋的事实。朱兴宏上诉认为房屋买卖协议没有经过其追认，其上诉理由不能成立。由于涉案房屋登记在朱兴宏名下，且系经田学元代理办理有关事项，故虽然房屋属于朱兴宏、田学元和其子朱佑明、朱建波共有，刘泽英在签订合同时也有充分理由相信朱兴宏出售房屋的行为是经过其房屋共有人同意了的。此外，也没有证据表明朱佑明、朱建波对房屋买卖提出异议。在房屋买房合同法律关系中，向买受人交付房屋是出卖人的主合同义务，协助办理相应的产权过户手续系其履行主合同义务的附随义务，因此尽管双方在买卖合同中没有明确约定朱兴宏、田学元协助刘泽英办理房屋过户，朱兴宏、田学元的此项义务亦不能因此而被免除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人朱兴宏、田学元的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由朱兴宏、田学元负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  赖生友代理审判员  闫信良二〇一五年十一月二十八日书 记 员  董昫顗