辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）抚中民三终字第00537号
上诉人（原审被告）：孟繁力，男，汉族。
委托代理人：梁智，辽宁容智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵华静，女，汉族。
委托代理人：王英明，辽宁华信律师事务所律师。
上诉人孟繁力因与被上诉人赵华静租赁合同纠纷一案，�服抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00038号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年9月17日依法立案并组成合议庭，于2013年10月22日、2014年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人孟繁力的委托代理人梁智，被上诉人赵华静的委托代理人王英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵华静向一审法院起诉称：2011年9月6日，赵华静与孟繁力签订了《商铺租赁合同》。孟繁力将自己承租的抚顺市新抚区站前街7号的房屋出租给赵华静，自2011年10月10日起自2019年10月9日止，租赁期限8年。2011年9月27日，赵华静按约定向孟繁力支付了一年的租金125万元以及房屋信誉保证金30万元。赵华静对店铺进行装修期间发现该房屋的消防、城管市容审批方面欠缺手续。进入冬季房屋室内温度低于零上10度。2012年8月，赵华静承租的房屋屋顶出现多处漏水现象。以上问题赵华静向孟繁力做出了书面的通告，孟繁力均没有解决。2012年10月初，孟繁力要求赵华静支付第二年的租金，赵华静向孟繁力提出，在付款日到达之前，请孟繁力对消防手续、取暖达标整改、房屋漏水及污损商品给予解决，并应按约定出具第一年房租收款收据，孟繁力对此置之不理。2012年10月9日早晨，当赵华静员工上班时，发现赵华静所承租的房屋门锁已经被换掉，在店铺卷帘门及橱窗上孟繁力贴出了门市出租的告示，导致赵华静无法营业。赵华静交纳租金的时间为次年房租起10日内，即每年的10月10日-10月19日，孟繁力在租金交付日期尚未到达前换锁封店，属于严重违约行为。为了财产安全，赵华静工作人员拨打了110。孟繁力擅自封店另行出租后，拒不同意履行任何合同义务，且在未征得赵华静同意的情况下，将赵华静的装修全部拆除。赵华静要求孟繁力返还赵华静房屋租赁信誉保�金30万元；赔付赵华静违约金31.25万元；向赵华静出具2011年人民币125万元的房租收款收据；孟繁力承担本案的诉讼费。
孟繁力在一审法院答辩意见称：2012年12月17日赵华静撤离，并拖欠孟繁力相应租金，已经表明了赵华静解除合同的真实意思表示，且至2013年1月赵华静一直没有交付租金和提出履行合同要求，孟繁力迫于无奈采取了重新招租经营的措施，以减少损失。装修工程的消防审批和开业验收应由赵华静办理。室内采暖从未出现室内温度不达标的问题。孟繁力得知雨水渗漏后，马上采取了防水措施，该问题当时已经解决。赵华静从未向孟繁力索要过收款收据，孟繁力可以出具租金一半的装修款收据。赵华静已经在诉状中自称，2012年10月10日为最后交纳房屋租金的日期，而在2012年10月10日之前，赵华静属于拒付租金的状态，这证明了赵华静已经决定不再履行租赁�同。赵华静的违约行为导致合同无法履行，故信誉保证金孟繁力不应予返还，且不应承担违约责任。
一审法院审理查明的事实：坐落于抚顺市新抚区站前街的房屋一处（建筑面积328.42平方米，房产证号抚房权证新字第1000874**号）系抚顺新恒泰经贸有限公司所有。争议房屋由抚顺新恒泰经贸有限公司租赁给孟繁力，孟繁力系抚顺市财福商场的管理人。孟繁力于2011年9月6日与赵华静签订了《商铺租赁合同》，将争议房屋租赁给赵华静使用。依据合同约定：……租赁期限为8年，自2011年10月10日起至2019年10月9日止；赵华静每年向孟繁力交付125万元租金后，孟繁力须在本年度内向赵华静提供年房租全额二分之一的装修发票；经赵华静、孟繁力双方约定，赵华静须向孟繁力交纳30万元的房屋使用信誉保证金，如赵华静正确履行了合同义务，则孟繁力在合同期满后将商铺信誉保证金返还赵华静。如赵华静擅自提前终止本合同，或存在其他违约行为，则赵华静的商铺信誉保证金不予返还；鉴于乙方商铺与其装修的整体性、不可分割性以及合同终止后装修的不可再利用性，双方约定赵华静商铺的装修其所有权归孟繁力所有。合同终止后，赵华静不得向孟繁力提出任何赔偿或补偿请求，且不得将装修拆除；违约责任1、赵华静须按规定时间、规定金额缴纳租金，交纳时间为：次年房租起10日内。2011年9月27日，赵华静交纳给孟繁力房租款125万元及商铺信誉保证金30万元。2012年10月9日，因孟繁力擅自更换门锁，导致赵华静、孟繁力出现纠纷，赵华静雇佣的店员报警。2012年10月下旬，赵华静自行腾退争议房屋，此后，孟繁力将赵华静对承租房屋的装修拆除。房屋由孟繁力管理至今。另查明，在赵华静租赁期间，有房屋漏水的情况。
一审法院认为：赵�静与孟繁力签订的商铺租赁合同符合法律规定，故该合同合法有效。赵华静、孟繁力履行该合同也是认可的表示，双方应按照该合同内容履行。按照合同约定，赵华静负有在每年10月10日至10月19日向孟繁力交纳租金的义务。孟繁力于2012年10月9日早晨，因向赵华静催缴租金，在房屋租赁期间范围内，擅自将商铺门锁更换，导致赵华静于当日早晨无法正常开门营业，直接影响了赵华静当日的正常经营。因孟繁力封店的目的系催缴租金，其行为并未直接违反争议合同第六条第一项，即孟繁力擅自解除合同，提前收回房屋的情形，故赵华静请求孟繁力支付违约金的诉讼请求法院不予支持。2012年10月中下旬，赵华静从租赁商铺内撤离，此后亦未能积极缴纳房租金。赵华静在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，则孟繁力可解除合同，故孟繁力将赵华静装修拆除并另行处分租赁房屋的行为，不应承担违约责任。因孟繁力在赵华静依法履行合同的前提下，擅自封店，导致赵华静无法正常经营，造成赵华静继续与孟繁力合作的困难，故孟繁力应返还赵华静信誉保证金30万元。对于赵华静要求孟繁力出具租金收据的诉讼请求，因原合同约定的是租金金额一半的装修收据，二者相矛盾，现孟繁力表示可依照合同自动履行，故对赵华静的此项诉讼请求，法院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，孟繁力返还赵华静商铺信誉保证金30万元；二、驳回赵华静的其他诉讼请求。如果孟繁力未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9925元，由赵华静负担4961元，孟繁力负担4964元。
宣判后，孟繁力不服原审判决，上诉至本院。请求依法改判驳回赵华静一审诉讼请求。案件受理费由赵华静负担。
事实与理由：
一、本案根本性违约致合同解除在于赵华静。l、根本性违约即导致合同解除的违约行为是本案的焦点问题。一审判决认定“2012年lO月下旬，赵华静自行腾退争议房屋”。“如赵华静擅自提前终止本合同，则保证金不予返还”。从客观实际情况看，赵华静在应交租金期间单方撤出租赁房屋，解除租赁合同必然造成孟繁力房屋的临时空闲，经济损失是必然的。保证金不予退还是合情、合理、合法的。一审判决返还保证金一项显然是错误的。2、一审判决认定“因孟繁力封店的目的系催缴租金，其行为并未直接违反争议合同第六条第一项，即孟繁力擅自解除合同，提前收回房屋的情形，故赵华静请求违约金不予支持。”这说明：一审将孟繁力的违约行为定性为非根本性违约。即不是导致本案合同解除的原因。本案的焦点问题就有了明确的答案：导致合同解除的根本性违约行为是赵华静所为，其后果是保证金不返还。
二、一审判决的错误之处。l、一审判决对孟繁力提交的证据漏列严重。一审中，孟繁力提交了三张2013年10月9日赵华静报警当天下午2点多其营业照片，证明赵华静已经恢复了正常营业状态，一审判决没有作为证据给予列示。提交的财福商场总务、保安证人证言等漏列。2、一审判决认定孟繁力擅自将商铺门锁更换，导致赵华静当日早晨无法正常营业，直接影响其当日的正常经营与实际不符。更换门锁是旧锁换新锁，而且商场三个临街门只更换了西门的锁，与当日经营行为无关联。催缴租金行为影响了当时的经营活动，但绝未封门，也从未有封门的�据。影响了当日早晨经营，并未严重到影响当日经营，孟繁力提供了当日下午2点多的三张经营照片足以说明了这一点。
三、赵华静主观上决定解除合同是明显的。孟繁力的一切行为目的是催缴租金，如果赵华静交了租金足以解决当时的纷争。而赵华静却在租金交纳期间选择了单方撤离，事情是不言自明的。请二审法院依法裁决此案。
被上诉人赵华静答辩意见：1、赵华静不是自行退房，而是在约定的租金交付日期之前，孟繁力更换门锁导致赵华静无法正常营业，在退房之前该门锁钥匙依然控制在孟繁力手中，导致赵华静无法正常营业。2、孟繁力主张封店目的是催交租金的理由不成立。合同约定租金交付期限为2012年10月10日至同月19日，孟繁力在交款期限之前换锁封店是违约行为，因此赵华静报警，公安机关出警后赵华静仍未取得更换的钥匙，无法营业。孟繁力一审提供照片没有证明合法来源，没有时间，无法证明与本案有关联性。3、承租房屋此前曾多次出现漏水、供暖温度不达标、消防隐患等问题，一直未予处理。为了维护自身财产安全，赵华静不得以将货物取回。4、孟繁力主张该房屋闲置，造成损失，但是一审法官现场取证，发现该店铺已经重新装修营业，不存在闲置的情形。公安机关已经撤回原来的出警情况说明。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
在二审指定的举证期内，双方当事人均未提交新的证据。孟繁力申请对其向一审法院提供的赵华静商铺经营照片形成时间进行司法鉴定。2013年经本院技术处委托辽宁大学司法鉴定中心进行了鉴定。2013年12月30日该鉴定中心做出鉴定意见：光盘中的201210091127.jpg、201210091132.jpg、201210091134.jpg文件拍摄时间应在2012年10月9日的14：43：03、14：43：46、14：44：19。孟繁力的质证意见认为，鉴定结论符合法律关于证据的客观性、合法性、关联性，认同该鉴定意见。赵华静的质证意见认为：1、该鉴定结论依据的检材光盘属复制品，光盘中作为检材的三个文件真实性有异议。2、关联性有异议，鉴定结论中未见向法院提供的三张店铺照片，该检材是传来证据，无法认定与本案的关联性。3、关于三张图片的内容显示为夏季服装，本案鉴定时间为2012年10月9日，对其真实性有异议。
本院此次二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。另查明，孟繁力于2011年9月6日与沈阳市沈河区金顺达体育用品商店签订了《商铺租赁合同》，该商店的营业执照登记为个体工商户，经营者系赵华静。《商铺租赁合同》的第九条第1项约定：乙方（赵华静）商铺的装修及其经营附属设施的配置必须符合国家的消防规定及甲方（孟繁力）的消�规定，否则如出现消防事故，由乙方独立承担相关的法律责任。孟繁力曾将涉案房屋临街的三个门中西侧的门锁予以更换。
孟繁力向一审法院提供的李某某证言证明，2012年8月份涉案房屋的入户管道与彩钢板连接处曾出现漏水现象，当天维修解决，材料及人工费共计700元。
赵华静在其一审起诉状中认为按合同约定，交付租金日截至为每年的10月10日。另，赵华静向一审法院提供的孟繁力装修涉案房屋的照片显示时间为2012年11月17日。2013年3月25日，一审法院曾到涉案房屋进行现场调查，该房屋正在进行整体装修，施工队在室内进行施工，外墙已经施工完毕。一审法院认定赵华静从争议房屋腾出后，现房屋一直处于装修状态，并未像孟繁力所称房屋一直闲置。
本院认为：根据本案双方的诉辩意见，主要有两个争议焦点。第一个争议焦点是《商铺租赁合同》终止的原因。赵华静与孟繁力经自愿协商签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，该合同合法有效。因为双方没有协商一致解除合同，也没有证据证明双方曾做出明确的解除合同的意思表示，实际上是违约行为导致双方的合同终止。2012年10月9日，孟繁力的工作人员通过赵华静的员工向其催要房屋租金。虽然双方理解交纳房屋租金的截至时间为每年的10月10日，但是《商铺租赁合同》明确约定的交纳时间为次年房租起10日内。即2012年的租金交纳期限为10月10日至19日。孟繁力在租金交纳期限前催要租金并导致双方发生矛盾，还将临街的一个门锁更换，影响了赵华静当日早晨的正常经营，对此，孟繁力应负有责任。孟繁力提供的三张赵华静商铺经营照片，其形成时间经司法鉴定为2012年10月9日的下午，三张照片内容及拍摄时间证明了赵华静在当日下午的营业情形。所以，一审法院认定孟繁力换锁行为导致赵华静无法正常经营，并进而将其认定为擅自封店的行为证据尚不充分。赵华静在2012年10月下旬自行腾退涉案房屋，此前，赵华静占有并实际使用涉案房屋，根据合同约定，负有交纳房屋租金的合同义务，其未交纳租金并搬走经营物品，其行为表明自己不再履行租赁合同义务。同时，赵华静能够自行搬走经营物品的事实与其主张孟繁力封店的事实也相互矛盾。所以，赵华静没有交纳房租并腾退房屋的行为系违约行为，应承担违约责任。
一审法院的论述中，既认定孟繁力有法律规定的合同解除权，又认定孟繁力擅自封店的行为导致赵华静无法正常经营实现合同目的；既认定赵华静在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，又认定赵华静无法正常经营是孟繁力擅自封店所致。前后论述对孟繁力和赵华静的合同责任判断存在矛盾，对�本院予以纠正。
第二个争议焦点是信誉保证金30万应否返还。双方在《商铺租赁合同》约定：赵华静须向孟繁力交纳30万元的房屋使用信誉保证金，如赵华静正确履行了合同义务，则孟繁力在合同期满后将商铺信誉保证金返还赵华静。如赵华静擅自提前终止本合同，或存在其他违约行为，则赵华静的商铺信誉保证金不予返还。该约定实为违约条款，信誉保证金的作用既是促使义务方信守合同，也是对合同相对人经济损失的补偿。现赵华静自行腾退房屋，主张全部返还信誉保证金没有事实和法律依据，依法应当承担相应的责任。赵华静在2012年10月下旬自行腾退涉案房屋后，孟繁力在2012年11月17日已经开始对涉案房屋重新进行装修，至2013年3月25日一审法院进行现场调查时尚未施工完毕进而实际使用收益，其租金损失是客观存在的，但是孟繁力进行装修的行为实际已经开始对房屋的再次商业利用，故应合理认定其房屋租金损失的时间至2012年11月17日。
孟繁力催要租金的行为其实质是行使合同权利，督促相对方履行合同义务，其提前催要并引发矛盾的行为虽然不当，但不足以导致合同无法继续履行，现有证据不能证明孟繁力有封店的行为。所以，赵华静应当赔偿孟繁力的租金损失，并承担违约金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的信誉保证金30万元过高，以不超过实际损失的百分之三十承担违约金为宜，合计173630元，信誉保证金余款126370元应予返还。一审判令孟繁力返还赵华静全部信誉保证金30万元没有事实和法律依据，本院予以纠正。
综上，原判认定事实不清，证据不足，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百�七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00038号民事判决；
二、孟繁力在本判决发生法律效力之日起十日内返还赵华静商铺信誉保证金126370万元；
三、驳回赵华静的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9925元，由孟繁力负担1620元，赵华静负担8305元。二审案件受理费5800元，由孟繁力负担1933元，赵华静负担3867元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
审 判 员 谢 鑫
代理审判员 梁馨月
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 耿雪峰