中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终179号
上诉人（一审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、案外人）：田恒俊，男，1963年11月1日生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人田恒俊、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(2017)渝民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方资产重庆分公司与被上诉人田恒俊到庭参加诉讼，被上诉人中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波经合法传唤未到庭，提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司上诉请求：1.撤销（2017）渝民初142号民事判决；2.发回重审或改判继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元523号房屋；3.本案的一审、二审诉讼费用由田恒俊、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。事实及理由：（一）田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，因此不具有真实性。（二）田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间，关于涉案房屋买卖价款的支付行为亦不具有真实性。1.田恒俊没有提供合法有效的证据证明向中坤锦绣房地产公司支付了涉案房屋全部价款；2.田恒俊明知涉案房屋上有他项权利（抵押权），即使田恒俊曾经向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也不足以证明田恒俊支付的价款系购买涉案房屋的价款，即田恒俊没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付涉案房屋价款。3.田恒俊没有提供合法有效的证据证明涉案房屋在法院查封之前，田恒俊已经持续的实际使用。4.田恒俊与中坤锦绣房地产公司于2013年3月29日签订房屋买卖合同，田恒俊陈述其于2013年2月28日取款30万元（该行为发生在房屋买卖合同签订之前），于2013年3月29日消费153万元，但中坤锦绣房地产公司为田恒俊出具的发票为173万元，该金额与田恒俊的消费金额不一致。因此不能认定田恒俊履行了房屋买卖合同约定的付款义务。且2013年4月23日，田恒俊与中国建设银行北京市分行签订《个人住房借款合同》，借款403万元，该借款金额不能直接证明系购买涉案房屋的价款，即田恒俊没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付涉案房屋价款。
田恒俊辩称，田恒俊与中坤锦绣房地产公司签署的房屋买卖合同真实有效，且已经全部支付购房款，案涉房屋在法院查封之前，田恒俊已经占有使用。东方资产重庆分公司作出同意销售的承诺，田恒俊作为普通购房人已经尽到了注意义务。东方资产重庆分公司主张田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通，应当承担举证责任，否则应承担不利后果。
中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波提交书面答辩意见称，案涉房屋属于田恒俊所有，不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，东方资产重庆分公司无权要求继续执行该房屋。东方资产重庆分公司出具了同意抵押房屋销售的证明，中坤锦绣房地产公司与田恒俊的房屋买卖行为是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，不存在恶意串通企图逃避债务的行为。房屋买卖合同签订的时间，田恒俊支付房屋全部价款的时间以及实际入住房屋的时间，均在法院查封之前。案涉房屋已不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，田恒俊对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。本案诉讼费用由东方资产重庆分公司承担。综上，一审判决驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求正确，请求二审法院依法保护田恒俊作为不动产买受人的物权期待权。
东方资产重庆分公司一审诉讼请求：1.撤销（2017）渝执异23号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元523号房屋；3.案件诉讼费用由田恒俊、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。
一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判令由中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息，中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产重庆分公司对案涉抵押物享有优先受偿权。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年3月11日立案执行。在执行中，一审法院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一执行裁定，继续查封了中坤锦绣房地产公司名下含本案争议的房屋在内的相关财产。田恒俊闻讯后，提出了书面异议，以其系该房屋的实际所有人为由，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院作出（2017）渝执异23号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元523号房屋的执行。
2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。
2013年3月29日，田恒俊与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元523号房屋出售给田恒俊，付款方式为按揭付款，即田恒俊应于2013年5月31日前支付房款173万元；剩余房款403万元以贷款方式在贷款银行支付。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF410094。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2013年3月29日，中坤锦绣房地产公司向田恒俊出具了金额为173万元的购房发票，2016年7月20日，中坤锦绣房地产公司向田恒俊出具了金额为403万元的购房发票。田恒俊举示的“借记卡账户历史明细清单”显示田恒俊于2013年2月28日取款30万元、于2013年3月29日消费153万元。2013年4月23日，田恒俊与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了《个人住房借款合同》，约定田恒俊为购买案涉房屋向中国建设银行股份有限公司北京市分行借款403万元。田恒俊还举示了“五费统收收据”以及支付物业管理费的“发票”等证据，可以证明田恒俊已合法占有使用了案涉房屋。
因东方资产重庆分公司拒绝协助办理过户登记手续，案涉房屋至今仍然登记在中坤锦绣房地产公司名下。
一审法院认为：本案的争议焦点是田恒俊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。东方资产重庆分公司在本案中主张田恒俊不能排除由其对中坤锦绣房地产公司提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于田恒俊能否举证证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。对此，在本案中，田恒俊在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。田恒俊举示的《个人住房借款合同》、“购房发票”、“借记卡账户历史明细清单”、“建行房贷付款凭证”可以证明其已按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了首付款，并通过按揭贷款的方式向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，田恒俊举示的“五费统收收据”以及支付物业管理费的“发票”等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。对于未能办理房产证的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定可知，我国实行“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，同时在如何消灭抵押权上根据抵押权人是否同意而存在区别。即在抵押权人同意转让抵押财产的情况下，不应由受让人代为清偿债务，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而在未经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，除非受让人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押财产不得转让，也即在此种情况下，受让人才应当对债务是否清偿、抵押权能否消灭承担充分的注意义务。本案中，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。中坤锦绣房地产公司将房屋对外出售后，应由中坤锦绣房地产公司将售房款支付给东方资产重庆分公司以清偿债务，东方资产重庆分公司亦应通过设置共管账户等形式对购房款加以监管。田恒俊作为买受人，在购买案涉房屋时中坤锦绣房地产公司向其展示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件，田恒俊并不负有向东方资产重庆分公司代为清偿债务以消灭抵押权的义务。因此，应当认定非因田恒俊自身原因未办理过户登记手续。在此情形下，东方资产重庆分公司只能对田恒俊支付的购房款行使价金代位权，并另行向中坤锦绣房地产公司主张权利。综上可以认定，田恒俊符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。一审法院依照《执行异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，于2017年12月20日作出（2017）渝民初142号民事判决，判令驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。
二审中当事人没有提交新证据，对于一审查明的事实，本院经审查予以确认。
本院认为，二审争议焦点为：田恒俊就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题
首先，本案中田恒俊在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋的抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同附件，田恒俊买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
其次，中坤锦绣房地产公司与田恒俊均认可在一审法院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付田恒俊，由其合法占有。而田恒俊举示的“五费统收收据”以及支付物业管理费的发票等证据，也显示其已实际占有使用该房屋。一审判决认定在人民法院查封之前田恒俊已经合法占有该房屋并无不当。
（二）关于田恒俊是否已经支付价款的问题
本案中，田恒俊与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定本案所涉房屋出售给田恒俊总价款为576万元，付款方式为按揭付款。田恒俊举示的“借记卡账户历史明细清单”、《个人住房借款合同》、“建行房贷付款凭证”可以证明其已按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了首付款，并通过按揭贷款的方式向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。中坤锦绣房地产公司也向田恒俊出具了载明全部房款的发票。一审判决认定田恒俊已经向中坤锦绣房地产公司支付了购房款并无不当。田恒俊并无法定或约定的义务将购房款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于田恒俊没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付购房款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
（三）关于是否非因田恒俊自身原因未办理过户登记的问题
本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于田恒俊名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。田恒俊购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人田恒俊基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因田恒俊自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。
本案中，在一审法院查封本案所涉房屋之前，田恒俊与中坤锦绣房地产公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，田恒俊在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因田恒俊自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，田恒俊就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘勇锋
审 判 员 黄 年
审 判 员 郭载宇
二〇一八年五月二十一日
法官助理 周媛媛
书 记 员 谢 平