上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第5739号
原告王海龙。
委托代理人路少红，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人许中华，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人龙明辉，董事长。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告王海龙诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2016年2月18日公开开庭进行了审理，原告王海龙及其委托代理人路少红、许中华、被告委托代理人谢锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王海龙诉称：2012年11月26日，原、被告签订商品房预售合同，由原告向被告购买在上海市青浦区1951100060041001地块上建筑面积为173.17平方米的一套复式商品房，价款为人民币（以下币种均为人民币）2，434，859元。合同约定被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。后原告于2012年12月14日按约向被告付清全部购房款，并于2013年7月7日收房。现因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告应按合同条款约定的已支付房价款的日万分之三计算向原告支付违约金，至2015年12月30日的违约金应为527，390元。另，被告在未与原告沟通、未经原告同意的情况下，强行将原告商品房北花园围墙推倒，毁坏花园，作为停车位使用，被告此举违反了合同约定条款第九条，应向原告支付违约金2，435元。为此原告诉至本院请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋产权证书（小产证）；2、判令被告支付因擅自变更小区平面布局违约金2，435元（总房价2，434，859元×0.001）；3、判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金527，390.46元（以总房价2，434，859元之日万分之三自2014年1月7日起算至实际办出之日止，暂算至2015年12月30日）；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告暂时撤回第1项诉请，并将第3项诉请逾期办证违约金暂时主张至2015年12月30日。
被告上海旭博置业有限公司辩称：1、被告愿意在小区车位整改完成后配合原告办理小产证，但目前尚有部分业主不愿意配合整改，整改尚未完成。2、被告是按照原来的设计规划和政府意见进行的整改，且在整改前已多次通知过小区业主，不符合预售合同第9条约定的情形，故被告不应当支付此项变更小区平面布局违约金；3、被告愿意承担逾期违约办证责任，但是对于逾期办证违约金计算的期限和责任比例有不同意见：1）被告在接到整改通知后，积极组织整改但遭到小区业主的阻挠，合同法规定守约方应避免损失的扩大，故对于业主阻扰造成的扩大损失被告不承担责任。按照正常施工被告整改所需时间为15至20天，加上正常的办证时间为2个月左右，总共算下来应当是3个月左右，故被告愿意承担3个月的违约责任期限。2）被告希望法院能够酌情调低违约金的比例。首先，被告主观上希望积极整改且有实际行动，但遭到了小区业主的阻挠，该阻挠行为是业主整体行为无论原告是否参与均造成了损害的后果。其次，原告明知小区正在整改，且只有整改之后房屋才能取得大产证的情况下，仍有意拒绝或阻挠整改行为，故意延长整改期限，从而加重被告的违约责任。最后，原告对于逾期办证造成的实际损失并未进行量化举证，且被告认为逾期办证并未给原告造成实际损失，因为本案房屋已经交付，作为住宅使用已经完全可以居住或利用，原告并没有实际损失，故请求法院调整违约金比例。
经开庭审理查明：2012年11月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区青浦镇清河湾路699弄《旭辉玫瑰苑》9号1层102室（复式房屋）。据甲方暂测该房屋建筑面积为173.17平方米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，435，000元。合同第九条约定：甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意；甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金。合同第十一条约定甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款一中第18条约定：若因政府部门或乙方原因未能办理乙方名下的房屋产权证书（小产证）的，甲方不承担任何责任。若由于甲方原因致使乙方名下的房屋产权证书（小产证）在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，甲方应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日为止。合同另对其他内容进行了约定。
合同签订后，原告按约付清了全部房价款2，434，859元，被告亦开具了发票。原、被告一致确认：双方于2013年7月7日办理系争房屋交接手续。
另查明，2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋区域的《上海市房地产权证》；被告至今未能取得包括系争房屋在内的多层房屋区域的《上海市房地产权证》。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、上海市建设工程竣工规划验收合格证、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为迟延办出小产证的责任在于被告。起因是被告擅自改变规划。被告陈述在整改中遭到业主阻挠，本案原告并未参与阻挠。原告在购买房屋时被告的宣传资料上有小区平面图，该平面图上显示系争房屋是有北花园的，且双方签订的合同附件六中也有小区平面图，现在被告擅自将花园变更为停车位就是对小区平面布局的变更，应当按照合同的约定承担擅自变更小区平面布局的责任。如被告按照合同约定、承诺履行，就不会发生整改，正是由于被告的整改行为，才导致了办证迟延。合同中对于违约金的标准、比例进行了明确的约定，双方均应严格按照合同约定履行，而不是按照实际损失计算，且原告购买房屋至今已有较长时间，期间房价上涨较多，但由于被告的原因不能办出小产证，给原告造成较大损失。关于要求办理产权过户的问题，原告暂不要求在本案中处理，将另行提起诉讼。
被告认为其在销售房屋时并没有向原告提供过小区销售图，合同附件六中的小区平面图也无法显示原告房屋中北花园的位置，该小区平面图就是被告当初的规划图纸。被告将原告房屋的北花园铲除并非是对小区平面布局的变更，而是按照原来小区规划图进行的整改。当时被告为了小区美观，在取得房屋交付使用许可证后未经批准将规划的地面停车位改为绿化。因验收中需要土地核验许可证明，规土部门没有颁发该许可，要求被告整改，所以导致未能办理大产证。2013年3月被告就开始绿地改为车位的施工，但因遭到大部分业主阻挠导致施工人员不能进场施工，后被告曾报警要求公安部门处理。为了避免矛盾进一步扩大，被告只得暂停施工，直至2014年3月高层房屋区域内才完成整改；合同的违约责任应当与造成的实际损失相适应，被告同意自交房后的六个月的次日开始计算三个月违约金，但对于扩大的损失不应当由被告承担，且合同约定日万分之三的标准过高，希望法院综合考虑实际损失、被告整改态度等因素确定违约金比例。
为此被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片，证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安全外包委托协议，证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，证明在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表，所获的回函中大部分业主要求保留绿化的事实。4、《玫瑰湾业主联名信》、玫瑰湾业主QQ聊天群、公安机关询问笔录，进一步证实了业主联名护绿、阻挠施工整改的情况。5、通知函，证明2014年7月21日小区高层房屋取得大产证后，被告在小区显要位置张贴该函件通知多层房屋业主配合整改、协助办理大产证。
原告对上述证据的真实性、关联性均不予确认，且认为上述证据不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行各自义务。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现原告房屋所在复式区域业主至今未能办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。对于原告主张因被告擅自变更小区设计规划造成的损失，合同补充条款一中第3条约定本合同中所指的小区平面图应以交房前规划管理部门最终审核批准的为准，现被告已根据规划进行整改，且原告也未提供充分证据证明其损失的存在，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王海龙逾期办证违约金人民币290，000元；
二、原告王海龙的其余诉请不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，098.20元，减半收取人民币4，549.10元，由原告负担人民币20.90元，由被告负担人民币4，528.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一六年三月二十九日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。