重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第01490号
原告：重庆晟唐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路58-1-1-2号，组织机构代码67335319-3。
法定代表人：岳好，执行董事。
委托代理人：吴斌，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人：傅家强，重庆百晟律师事务所律师。
被告：重庆聚金实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区大�沟街73号聚金大厦六楼，组织机构代码20284548-2。
法定代表人：宋春梅，董事长。
委托代理人：罗登梅，女，住重庆市大足县，该司员工。
原告重庆晟唐物业管理有限公司（以下简称晟唐物业公司）与被告重庆聚金实业（集团）有限公司（以下简称聚金公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晟唐物业公司的委托代理人吴斌、傅家强及被告聚金公司的委托代理人罗登梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晟唐物业公司诉称：某花园小区是被告开发建设的经济适用房，2007年住房交付业主后，该小区的车库和商用门面一直由被告实际控制至今。2011年3月10日原告接受江北区观音桥街道建西居委会聘请，开始接管该小区的物业管理。2012年6月2日，聚金小区业�会代表小区业主与原告签订了正式《物业管理服务合同》，约定交纳车库及商用门面的物业管理费标准为3.90元/平方米，每个车位的物管费为70元/月。此合同于2012年7月9日经区房管局备案。备案的物业管理区域面积为14.51万平方米，包括由被告实际控制使用的面积为21868.17平方米的375个经营性车库及商用门面等物业区域。2012年7月原告通过诉讼方式向被告追讨物业服务费。2013年4月3日重庆市江北区人民法院作出（2012）江法民初字第08041号判决书，判决被告向原告支付2011年3月11日—2012年11月期间的物业服务费；2014年8月28日重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第02295号判决书，维持了一审判决。被告自2012年12月起一直未支付物业服务费，截止2014年12月10日，被告未支付的物业服务费为1764646.50元，应承担违约金1905818.22元，违约金部分原告仅要求905818.22元。�原告诉至法院，请求：判令被告支付原告2012年12月至2014年12月期间计25个月的物业服务费1764646.50元、违约金905818.22元。诉讼费由被告承担。
被告聚金公司辩称：聚金小区业主委员会成立前未召开业主大会，其成立程序不合法，原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》应为无效合同。小区车位和门面是被告的所有权，由被告自行和委托其他单位进行了管理，原告实际并未对车位和门面进行物业管理，无权向被告收取物业服务费。原告的物业服务费计算有误，聚金公司的非住宅商铺、商业用房面积为3525.45平方米，而不是原告所主张的11368.17平方米，即使认定物业服务合同有效，面积也应当按3525.45平方米计算。同时，合同既然对被告不生效力，被告并不存在违约行为，也不须支付违约金。如果法院认定被告需要支付违约金，原告主张的违约金也明显过�，被告请求法院进行调整。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：根据（2012）江法民初字第08041号判决书和（2013）渝一中法民终字第02295号判决书，确认如下事实：重庆市江北区观音桥嘉陵六村X号“某花园”小区由被告开发销售。被告系“某花园”小区车库及非住宅商铺、商业用房的产权人。小区车库及非住宅商铺、商业用房的建筑面积共计17700.52平方米，其中车库14175.07平方米，商铺、商业用房3525.45平方米，其中车位有374个，车库内部区域的安保、保洁工作是被告实际负责。
2011年12月7日“某花园”小区的业主委员会成立并经江北区观音桥街道办事处备案。2012年6月2日“某花园”小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》合法有效，该合同主要内容为：甲方以议标方式选聘乙方进行物业管理服务，合同期限为5年，2012年7月1日至2017年6月30日。委托服务事项包括“交通秩序与车辆停放的管理”。合同约定：商业物业的服务费收取标准为3.90元/月·平方米；停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车位70元/个·月标准提取停车管理服务费；业主或物业使用人应在每月1-10日前履行交纳义务，业主未按时交纳物业服务费的，按每日千分之三标准向乙方支付违约金。此《物业管理服务合同》于2012年7月9日在江北区房管局备案。
庭审中，被告举示渝价【2008】232号函、渝价【2009】294号函拟证明：合同收费标准高于物价局的标准，合同对被告不发生法律效力。原告质证称：认可两份函件的真实性，但是不认可其证明目的。原告认为渝价【2008】232号函规定的是合同签订前的标准，合同签订后应当以合同标准为准；渝价【2009】294号函规定的高层住宅的收费，不适用本案的商业物业。本院认为：原、被告均认可函件的真实性，对两份函件的真实性，本院予以确认；两份函件通知对象并不包含原告，且两份函件系合同签订前的指导标准，对合同并无约束力。被告还举示某花园业主签到表（复印件），借以证明：业委会成立前未召开业主大会，其成立程序不合法。原告对复印件的真实性不予认可。本院认为：签到表系复印件，被告也不予认可真实性，其真实性无法核实，故本院对签到表的真实性不予认可。
上述事实，有物业管理服务合同及合同备案证明、民事判决书、渝价【2008】232号函、渝价【2009】294号函、某花园业主签到表、房地产权证、房产面积测算报告书、劳动合同、保洁承包合同、化粪池清掏维护合同及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：2011年12月7日“某花园”小区业主委员会经业主选举产生，并报江北区观音桥街道办事处备案。2012年6月2日“某花园”小区业委会与原告签订《物业管理服务合同》，双方均系具有缔约能力的民事主体，合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
被告是“某花园”小区车库及非住宅商铺、商业用房的产权人。被告作为业主，负有向提供了物业管理服务事宜的企业交纳物业服务费用的义务。根据查明的事实，被告名下非住宅商铺、商业用房的建筑面积为3525.45平方米，按上述《物业管理服务合同》对商业物业的服务费收取标准（3.90元/月·平方米）约定，被告每月应当交纳非住宅部分的物业服务费为13749元（3525.45平方米×3.90元）。
《物业管理服务合同》明确了原告服务事项包括对“交通秩序与车辆停放的管理”，�车管理服务费按车位70元/个·月标准提取。即原告应当在实施了车辆停放管理服务的情况下，才应获得相应服务费。本案讼争的车库为被告所有，作为建筑物专有部分的专有权人，依法对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明事实，车库内部区域的安保、保洁工作是被告实际负责。而小区车库的使用功能，表明其具有“公共性”，在原告没有对车库实施公共性车辆停放管理服务的情况下，原告要求按《物业管理服务合同》约定的每月每个车位70元标准计收物业管理服务费，依据不充分。但被告作为小区共用部分的共有权人和业主，依然负有交纳公共物业服务费用的义务。根据本案实际情况，本院酌情按每个车位每月35元的标准予以主张。被告每月应交纳的车位物业服务费为13090元（35元×374个车位）。
综上，被告每月应当交纳的物业服务费计26839元（13749元＋13090元）。原告在本案中主张的2012年12月至2014年12月期间共计25个月的物业服务费应为670975元。故对原告要求被告支付物业服务费670975元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。
关于被告是否应向原告支付违约金的问题。本院认为，被告被告拒绝缴纳物业服务费的理由主要是合同不合法和原告未提供物业服务等，而如前所述，被告的这些理由并不成立，被告并无不交纳物业服务费的正当理由，根据合同的约定，被告应就此向原告支付违约金。至于违约金的金额问题，被告提出违约金过高，而经本院审查，原告按车位70元/个·月计收物业服务费与其提供车辆停放管理的实际服务情况存在差距，而且原告计收物业服务费的基数远超实际情况，故本院参照中国人民银行同期贷款利率标准酌情将违约金予以下调，下调至70000元。�对原告要求被告支付违约金70000元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、被告重庆聚金实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆晟唐物业管理有限公司2012年12月至2014年12月期间共计25个月的物业服务费670975元。
二、被告重庆聚金实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆晟唐物业管理有限公司违约金70000元。
三、驳回原告重庆晟唐物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取14081元，由原告重庆晟唐物业管理有限公司负担10174元，被告重庆聚金实业（集团）有限公司负担3907元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一五年十二月七日
书 记 员 蒋 红