北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04413号
上诉人（原审被告）孙国旗，男，1972年10月9日出生。
委托代理人马亚兵，女，1972年1月10出生。
委托代理人孙俊杰，男，1970年7月22日出生。
被上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人马莉，女，1975年2月12日出生。
委托代理人连桂花，女，1964年2月6日出生。
上诉人孙国旗因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙国旗之委托代理人马亚兵、孙俊杰，被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）之委托代理人马莉、连桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，均豪物业公司起诉至原审法院称：我公司于2009年至2013年12月31日与润千秋佳苑小区业主委员会签订�物业服务合同》，对小区进行物业服务管理工作，合同约定物业费每月每平方米2元，我公司按年度预先收取物业费，如果违反约定，未按合同约定时间交纳有关费用，我公司有权要求业主按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。孙国旗系北京市海淀区＊室的业主，其房屋建筑面积为223.92平方米，我公司严格按照服务合同的约定提供了良好的物业服务，孙国旗自2007年9月30日至2013年12月31日期间拒不交纳物业服务费，经我公司多次催收无果，孙国旗的违约行为严重侵犯了我公司的合法权益，故根据相关法律规定诉至法院，请求判令孙国旗支付我公司2007年9月30日至2013年12月31日的物业费34978.18元、代收垃圾清运费180元，并支付我公司违约金34978.18元，以上共计70136.36元。本案诉讼费由孙国旗承担。
孙国旗在原审法院辩称：我之所以没有交纳2007年9月30日之后的物业费是因为均豪物业公司至今没能履行其应尽的职责，物业服务不到位。2010年时，均豪物业公司提供的物业服务还被业主委员会否决过。其主张的垃圾清运费超出了物业合同范围，属于乱收费，其已经收取我的装修管理费和垃圾清运费均未提前说明，也属于乱收费。诉争房屋的电梯经常发生开关门故障，2014年春节期间，我发现电梯无法正常开关门，我还进行过报修，但电梯的值班人员不在，我下午去看时，电梯还没有修好，我到均豪物业公司办公场地找电梯工，但找不到，第二天早上我发现电梯还是没有修好，后来是我们楼的多个业主联合一起找到均豪物业公司，才解决了问题，诉争房屋所在单元的所有住户都反映了电梯存在问题一事。电梯费占物业费的80%，但均豪物业公司对电梯没有尽到维修和保养的义务。就我方针对均豪物业公司提交的电梯相关证据指出的问�，均豪物业公司代理人表示不知情，这也表明均豪物业公司没有尽到对电梯维修和保养的义务。另外，诉争房屋存在严重的质量问题，我认为其中有物业公司的责任。根据开发商与均豪物业公司签订的前期物业合同，开发商将房屋共用部位包括房顶的维修委托给均豪物业公司，但均豪物业公司没有尽到相关维修义务，我的房屋漏水严重，影响了我的居住，我不得已在外租房居住，所以均豪物业公司对诉争房屋漏水的问题有责任。存在质量问题的业主曾集体就房屋质量问题向均豪物业公司发函，也曾找到物业公司和开发商，开发商已经下拨了款项用于问题房屋的修缮，但物业公司收到钱后，依然没有对问题房屋进行维修，故我认为均豪物业公司存在严重的不作为。根据相关规定，所有的设施设备检测报告应提交业主委员会，但经我向业委会核实，均豪物业公司从未向业委会提交过相关的报告。均豪物业公司没有就物业费的具体构成提交相应证据。另外，我认为诉争房屋供暖不达标是因为房屋的窗户不合格，均豪物业公司对此负有责任，且均豪物业公司对诉争小区供暖锅炉负有管理义务，小区的供暖公司是均豪物业公司的下属单位，均豪物业公司当然负有管理义务。诉争小区之前也找过其他供暖单位进行供暖，但因为均豪物业公司的阻挠，没有成功。我不同意交纳违约金，因为在我之前与均豪物业公司协商的过程中，均豪物业公司还主动提出给我欠缴的物业费打折，给我修缮房屋，并不主张收取我的违约金，且我提交的证据能够证明均豪物业公司没有按照物业合同约定的标准进行服务，所以我有权不按照物业合同的标准交纳物业费。综上，我不同意均豪物业公司的诉讼请求，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明，孙国旗�北京市海淀区＊室的业主，其于2006年9月30日办理入住手续，该房屋建筑面积为223.92平方米，房屋性质为住宅。2005年4月18日，润千秋佳苑小区的开发企业华岳原林投资（北京）有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司（2011年10月28日更名为北京市均豪物业管理股份有限公司）就该小区签订《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》及《东北旺工具厂住宅小区前期物业补充协议》，其委托均豪物业公司为该小区提供前期物业管理服务，双方约定物业服务期限为3年，自2005年起至2008年止，物业服务费价格为住宅每月每平方米2.35元，底商每月每平方米3.8元，上述物业服务费由均豪物业公司按年向业主收取，除均豪物业公司与业主另有约定外，其不得向业主收取任何其他费用，业主逾期交纳物业服务费的，均豪物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三�，双方还约定了相关物业服务内容及物业服务质量要求。上述协议签订后，均豪物业公司开始对该小区进行物业管理。
后海淀区润千秋佳苑业主委员会成立，其继续委托均豪物业公司作为小区的物业服务企业，2009年1月1日至2013年12月31日期间，双方均签订有《北京市物业服务合同》（其中合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日的合同系由均豪物业公司下属的北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司与业主委员会签订，该分公司不具有法人资格）。双方物业服务合同约定：物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2元／平方米／月，商业物业为3.8元／平方米／月；除合同期限为2012年1月1日至2012年12月31日的合同约定一年为一个交费期外，其余合同均约定半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物�费，也可以与均豪物业公司协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业服务费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。此外，双方还就物业服务内容、物业服务标准、物业服务考评及考核细则等进行了约定。现孙国旗尚未交纳2007年9月30日至2013年12月31日期间的物业费。本案审理中，孙国旗就其所述均豪物业公司存在物业服务不合格、乱收费、未尽到电梯维修和保养义务等物业服务质量问题的主张，未提供充分证据予以证明。另查，孙国旗曾向均豪物业公司反应过诉争房屋存在漏水问题，均豪物业公司称其已就此函告开发商，现上述问题仍未解决。
再查，根据北京市相关政府规定，润千秋佳苑小区的居民生活垃圾清运费系由均豪物业公司按每户每年30元的标准代收代缴。现孙国旗尚未交纳2007年9月30日至2013年12月31日期间的垃�清运费180元。均豪物业公司称其主张的垃圾清运费系按6年计算的。孙国旗对该收费标准无异议，但其称垃圾清运费超出了物业合同范围，属于乱收费，故不同意交纳。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，海淀区润千秋佳苑业主委员会成立前，均豪物业公司作为开发企业委托的物业服务企业，依约为小区提供了物业服务，孙国旗作为小区业主，理应交纳相应物业费。小区业主委员会成立后，其与均豪物业公司签订的《北京市物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力，在均豪物业公司提供物业管理服务的情况下，孙国旗亦应按照物业服务合同约定的标准交纳物业费。因孙国旗系于2006年9月30日办理入住手续，而均豪物业公司与业主委员会签订的物业服务合同约定一年或半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业�，故孙国旗现应支付均豪物业公司2007年9月30日至2013年9月29日的物业费，物业费标准法院根据均豪物业公司与开发企业及业主委员会所签的物业服务合同予以确定，具体数额，以法院计算的为准。对于均豪物业公司主张的2013年9月30日至2013年12月31日期间的物业费，因未届履行期，本案不予支持。庭审中，孙国旗虽主张均豪物业公司存在物业服务不合格、乱收费、未尽到电梯维修和保养义务等物业服务质量问题，但未提供充分证据予以证明，法院对此不予采信。孙国旗所述房屋存在质量问题及供暖不达标的抗辩亦不构成其拒交物业费的合法理由，其可另行解决。因根据相关政府规定，小区的居民生活垃圾清运费由均豪物业公司代收代缴，故法院对均豪物业公司的该项诉讼请求予以支持，均豪物业公司称其仅按6年计算垃圾清运费，法院对此不持异议。考虑到孙国旗未按时交纳物业费系因对均豪物业公司的物业服务不满所致，不存在恶意，故对均豪物业公司要求孙国旗支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：一、孙国旗于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○七年九月三十日至二○一三年九月二十九日的物业费人民币三万三千四百二十二元六角七分。二、孙国旗于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○七年九月三十日至二○一三年十二月三十一日的垃圾清运费人民币一百八十元。三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果孙国旗未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孙国旗不服原审法院判决，向本院提出上诉。其认为原审法院判决认定事实有误，判决不公。均豪物业公司未按照合同约定履行义务，服务不到位，乱收费，严重不作为不履行维修义务，致使孙国旗不能交纳物业费用。要求二审法院在查明事实的基础上撤销原判予以改判。均豪物业公司同意原审法院判决。
本院所查明的事实与原审法院查明事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》、《东北旺工具厂住宅小区前期物业补充协议》、《北京市物业服务合同》、分公司设立登记申请书、名称变更通知、关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知、房屋所有权证、照片、服务工作单等证据在案佐证。
本院认为，海淀区润千秋佳苑业主委员会成立前，均豪物业公司作为开发企业委托的物业服务企业，依约为小区提供了物业服务，孙国旗作为小区业主，理应交纳相应物业费。小区业主委员会成立后，其与均豪物业公司签订的《北京市物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力，孙国旗亦应按照合同约定的标准交纳物业费。孙国旗欠缴2007年9月30日至2013年9月29日的物业费，现均豪物业公司诉至法院要求孙国旗交纳上述期间的物业费，理由正当，应予支持；原审法院根据均豪物业公司与开发企业及业主委员会所签订的物业服务合同对物业费标准予以确定，并计算出具体的物业费数额并无不当，本院予以维持。
孙国旗上诉称均豪物业公司存在未按照合同约定履行义务，服务不到位，乱收费，严重不作为，对小区消防属于管理，不履行电梯维修和保养义务等物业服务质量问题，但未提交充分的证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故孙国旗应承担举证不能之法律后果。孙国旗上诉称均豪物业公司不应当收取其装修管理费及装修垃圾清运费以及其住房存在房屋质量问题而均豪物业公司不履行维修义务，但其所述内容均不构成其拒交物业费的合法理由。
原审法院判决并无不当，本院予以维持。孙国旗的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百七十七元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担四百零�元（已交纳）；由孙国旗负担三百七十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件审理费一千五百五十四元，由孙国旗负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 王玲芳
代理审判员 白 云
二〇一四年六月二十日
书 记 员 赵倬希