湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湘高法民再终字第95号
上诉人（一审原告）：常德市鹏方综合大厦，个人独资企业。
负责人：岳中云，该大厦投资人。
委托代理人：胡仕奎，该大厦法律顾问。
委托代理人：刘清国，湖南万昌律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张爱君，女，1958年9月4日出生，汉族。
委托代理人：阳家道，常德市善德法律服务所法律工作者。
2005年9月8日，常德市鹏方综合大厦（以下简称鹏方大厦）以双方为套取银行贷款而订立虚假《房地产买卖合同》为由起诉张爱君，要求确认《房地产买卖合同》无效，张爱君返还房屋产权。常德市中级人民法院于2006年6月2日作出（2005）常民一初字第23号民事判决，认定合同有效，驳回鹏方大厦的诉讼请求。鹏方大厦提起上诉，二审开庭前又撤回上诉，一审判决即发生法律效力。2008年3月5日，本院指令常德市中级人民法院再审。常德市中级人民法院于2009年6月24日作出（2008）常民再字第21号民事判决维持原判，鹏方大厦提起上诉。本院于2011年6月8日作出（2009）湘高法民再终字第161号民事裁定撤销原判，将案件指定到长沙市中级人民法院审理。2012年8月2日，长沙市中级人民法院作出（2011）长中民再初字第0237号民事判决，认定本案争议的房屋买卖合同有效，驳回鹏方大厦的诉讼请求。鹏方大厦不服，提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理本案，鹏方大厦负责人岳中云、委托代理人胡仕奎、刘清国，张爱君及委托代理人阳家道均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长沙市中级人民法院一审查明：1999年11月10日，鹏方大厦与张爱君签订了一份《房屋租赁合同》，约定：鹏方大厦将座落在武陵大道“鹏方大厦”一楼约150平方米的门面出租给张爱君作快餐店使用，租用期为五年，从1999年11月10日起至2005年11月10日止，每年租金10万元。2001年8月21日，鹏方大厦与丁某又签订一份《房屋租赁合同》，约定：鹏方大厦将座落在武陵大道“鹏方大厦”二楼750平方米面积的房屋出租给张爱君经营酒店，租期为6年，从1999年2月15日至2005年1月30日止，租金为每平方米25元，每月18750元（第一、二年每月1.5万元），于每月15日前交付。
2001年12月20日，常德市中级人民法院在执行（2001）常林经初字第13号民事判决时，决定对鹏方大厦一至三层的房屋进行公开拍卖，委托常德市政源拍卖有限公司两次拍卖均流拍。2002年1月10日，常德市价格事务所建议拍卖保留价为：第一层每平方米7200-7500元，第二层2250-2500元，第三层1500-1800元。
2002年9月23日，鹏方大厦与张爱君签订了《房地产买卖契约》，合同约定：鹏方大厦将座落在武陵区城南路青阳阁居委会的房地产（房屋建筑面积1953.7平方米）出卖给张爱君，成交价格为人民币462万元，分二次付清，房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。合同签订后，鹏方大厦与张爱君到常德市房地产管理局办理了房屋产权过户手续，并领取了房屋产权证和国有土地使用证。鹏方大厦按约定将房地产交付给了张爱君。张爱君为履行《房地产买卖契约》所约定的义务，用所购鹏方大厦的产权作抵押，于2002年9月26日与中国银行常德分行签订了《零售贷款借款合同》、《零售贷款借款抵押合同》。岳中云与中国银行常德分行签订了《贷款担保合同》，为张爱君进行担保，张爱君取得了中国银行常德分行的贷款326万元。张爱君将该326万元按常德市中级人民法院协助执行通知书要求支付给了鹏方大厦。鹏方大厦以该出售房屋款履行了常德市中级人民法院（2001）常林经初字第13号民事判决书所确定的还款义务，偿还了中国农业银行常德江北支行的债务。此后，张爱君按照与中国银行常德分行所签订的按揭贷款合同每月偿还贷款本息35801.32元。
2007年3月19日，岳中云向常德市公安局直属分局举报张爱君偷税。岳中云在接受公安机关和检察机关讯问时陈述，张爱君和其进行房屋交易的价格是9311960元，丁某给其打了4655950元的欠条，除开欠条4655950元和已付的326万元之外，张爱君还差他100多万元的购房款，原来讲的三楼出租后让他收租金，收了两年后，张爱君不让他收了，他一共收了55万元租金。检察人员问：“房子既然已卖给张爱君，为什么还要你收取租金”岳中云回答：“因为张爱君差购房款。”检察人员又问：“你们交易之后，为何你在法院又通过民事诉讼说房子是假买卖呢”岳中云供述：“房屋买卖是真的，手续都是真的，但是张爱君讲过如果付不起房款，她会退房给我的，后来她一付不起房款，二又不退房，我才起诉她。”检察人员问：“实际上这么来看，你们双方的买卖是真的，后来你起诉假买卖的事情应该不属实了，是这样吗？”岳中云回答：“是的。”后经常德市武陵区人民检察院审查认定张爱君偷税的证据不足，于2007年11月15日作出不起诉的决定书。
鹏方大厦在原审时提供了签订时间为2002年4月25日、2002年4月29日、2002年5月18日、2002年9月23日的四份《房屋买卖合同》及2002年4月24日签订的终止协议，双方在再审开庭时均陈述只有2002年9月23日的《房屋买卖契约》中的张爱君的签名是张爱君本人亲笔所写。
长沙市中级人民法院一审认为，本案争议的焦点在于鹏方大厦与张爱君之间签订的《房屋买卖契约》是否真实有效。确认合同无效，必须具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形之一。本案中，鹏方大厦与张爱君于2002年9月23日所签订的《房屋买卖契约》，是在常德市中级人民法院执行（2001）常林经初字第13号民事判决时决定变卖鹏方大厦一至三楼期间，经多次协调后达成的，无证据证实该契约的签订违背双方意愿，应认定系双方当事人的真实意思表示。鹏方大厦提出其与张爱君签订的《房屋买卖契约》系虚假的，目的是为了套取银行贷款以偿还银行欠款，但其并未提供足够证据证实其与张爱君恶意串通，且客观上也没有损害国家、集体或第三人利益。同时，其亦未提供证据证实双方所签合同系以合法形式掩盖非法目的。因此，鹏方大厦要求确认双方签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。判决：驳回鹏方大厦的诉讼请求。
鹏方大厦不服一审判决，上诉称：1、原审法院证据采信及事实认定错误。（1）对本案的关键证据《租金结算明细表》未予认定是错误的；（2）证人毛某、覃某已出庭作证，其证言应予认定，陈建成、郭远茂和熊耀颂三位证人因种种考虑未能出庭作证，但其证据的形式要件并不缺乏，其合法性也应当得到确认；（3）原审认定上诉人在办理该笔按揭时具有商业信誉，可以自身名义贷款，与事实不符；（4）原审引用检察机关对岳中云的讯问笔录中所记载的931余万元的买卖是真实的，用来佐证2002年9月23日到房管局办理转移登记的462万元买卖是真实的，其推断是错误的；（5）张爱君申请银行贷款的时间早于取得产权证的时间，常德市中级人民法院和银行参与撮合是不争的事实。2、原判适用法律错误。本案所涉房屋买卖合同属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的法律规定，原审不作无效认定是错误的。
张爱君答辩称：（1）鹏方大厦提交的《租金结算明细表》不具有真实性、合法性和关联性。丁某的行为不构成表见代理；（2）毛某、覃某、郭运茂、熊耀颂的证言应不予采信；（3）原审认定鹏方大厦在办理贷款时具有商业信誉，可以自身名义贷款，符合客观事实；（4）鹏方大厦主张为了获得银行贷款而签订虚假房屋买卖合同的理由不能成立，原判认定房屋买卖合同有效正确；（5）鹏方大厦已丧失合同撤销的请求权，无法主张合同无效；（6）双方之间的房产交易合法有效。双方于2002年9月23日签订的合同，是在常德市中级人民法院全程监督下完成的，房产交易价格合理，双方已实际履行了房屋买卖合同，并已经过户。
本院二审查明：鹏方大厦系岳中云于2002年6月成立的个人独资企业。鹏方大厦建成后部分房屋用于自己经营酒店、宾馆，部分房屋用于出租。其中，一楼三个门面于1999年11月10日租给匡艳红经营快餐店，二楼750㎡房屋租给邓智华经营皇后不夜城。
2001年下半年，张爱君为开办舒乐大酒店，从匡艳红和邓智华处转租了鹏方大厦的一楼150㎡三间门面房和二楼750㎡房屋，张爱君与鹏方大厦重新签订了租赁合同。其中，转租一楼门面房的租赁合同上“张爱君”的签名系他人代签，合同签订时间倒签为“1999年11月10日”，转租二楼房屋的租赁合同系丁某（张爱君的前夫，1994年9月29日离婚，在舒乐大酒店工作）与鹏方大厦签订，合同签订时间为2001年8月21日。此外，舒乐大酒店还租赁了鹏方大厦二、三楼510㎡的房屋。
2001年8月，常德市中级人民法院立案执行鹏方大厦拖欠中国农业银行常德分行贷款案，对鹏方大厦一至三层2271.1㎡房屋（评估价11516780元，包括张爱君租用的全部房屋，其中部分房屋在中国建设银行常德分行进行了抵押贷款，经执行法院做工作，抵押权人同意将抵押房产纳入拍卖，从拍卖款中优先偿还抵押贷款）进行公开拍卖还债，三次拍卖均流拍。最后一次拍卖保留低价为：第一层每平方米7200-7500元，第二层2250-2500元，第三层1500-1800元。岳中云为避免其房屋被低价变卖还债，征得执行法院同意，自行出售房屋，买房所得由法院控制还债。岳中云将鹏方大厦一楼部分门面出售给了刘飞权、杨淑云、吴有成、吴有俊等四人（刘飞权购门面一间54㎡，实际成交价65万元）。因大部分房屋未能出售，岳中云意图通过银行贷款还债来履行法院的生效判决。但因岳中云在多家银行贷款未能如期偿还，其本人和鹏方大厦已无法从银行贷款。中国银行信贷人员提议岳中云以他人名义贷款，用房子作抵押。岳中云便找张爱君帮忙，商议将房屋过户到张爱君名下，再以张爱君的名义从银行贷款，以张爱君应交付的租金来偿还银行的贷款。
2002年4月24日，鹏方大厦（甲方）与张艾（爱）君（乙方）签订协议，约定：双方于2002年4月22日签订的房产买卖合同（该合同双方均未在诉讼中提供）从协议签字之日起终止，合同标的房屋所有权仍属甲方，双方的权利与义务，继续执行原房屋租赁协议；甲方向乙方开具的一切购房款收据均系无效（因未实际发生款项支付行为）；因原房屋买卖合同产生的银行按揭信用贷款的债务，由甲方实际履行还款义务，乙方只作名义上的债务人。同日，“张艾君”出具欠条，欠鹏方大厦岳中云购房首期款4655780元。
2002年4月25日，鹏方大厦（甲方）与舒乐大酒店（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方同意将底层三间约230m2，二、三层约1960m2房屋出售给乙方，售价底层9800元／m2，2层4322元／m2，3层2880元／m2，共计9311960元；协议签字生效当日，乙方付总房款的50%即4655980元，甲方为乙方办妥房产过户手续后，由乙方向中行常德分行申请按揭贷款50%，甲方直接从中行常德分行获取；办理房产过户手续，按揭贷款所需费用，按有关规定各自承担。合同上加盖了舒乐大酒店的印章，并有“张艾君”的签名。
2002年4月29日，甲方鹏方大厦又与乙方张爱君（舒乐大酒店）签订《房屋买卖契约》（房产部门提供的范本合同），约定：甲方自愿将座落在武陵大道城南路城西小西门房产（2190m2）出售给乙方，成交价9311960元，乙方在2002年5月30日前二次付清；协议签字生效当日乙方付总房款50%即4655980元，甲方为乙方办妥房产过户手续后，由乙方向中行常德分行申请按揭贷款50%，甲方直接从银行获取；双方同意于2002年5月12日由甲方将上述房产交付乙方，同时，土地使用权一并转移给乙方。契约上加盖有舒乐大酒店的印章，并有“张爱君”的签名。
2002年5月14日，购房按揭贷款所需资料递交到中行常德分行。其中，张爱君本人签名的《个人商业用房贷款申请书》记载：“现签约购买鹏方综合大厦开发的商品房一套，面积2190m2，单价4252元，购买总价9311960元，本人首期付款4811960元，现向贵行申请贷款450万元。”丁某签名的《配偶申明》写明两人系合法夫妻关系，户籍证记载丁某系户主张爱君之夫，首期付款凭证为两张盖有鹏方大厦印章的2002年5月13日的收款收据复印件，金额分别为155980元、4655980元，并开立了以“张爱君”为户名的个人活期普通存折，作为偿还银行贷款帐户。
2002年5月18日，鹏方大厦（甲方）又与“张爱君”（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方鹏方大厦房屋作价462万元卖给乙方，乙方自协议签订之日，一次性付清买房款，从乙方付清买房款之日起，乙方拥有房产权，甲方应积极协助乙方办理有关房产转让手续，一切费用乙方承担。协议没有约定房屋面积和位置。协议上签有“张爱君”的名字。
2002年9月23日，鹏方大厦（甲方）与张爱君（乙方）签订《房地产买卖契约》（房产部门提供的范本合同），约定：甲方将座落在武陵区城南路青阳阁房产（建筑面积1953.70m2）出售给乙方，价格为462万元，乙方于2002年5月12日前二次付清给甲方；双方同意于2002年5月12日由甲方将房产交付给乙方，办理过户手续所需缴纳的税费由双方按规定各自承担。该契约除房屋价款外其他条款与2002年4月29日房屋买卖契约完全相同。张爱君在该契约上签了名。次日，岳中云将鹏方大厦1－3层共1952.9m2房屋过户登记到张爱君名下。9月25日，该部分房屋的土地使用证登记过户到张爱君名下。但以上产权证没有交付给张爱君，而由执行法院直接提供给中行常德分行作担保。9月26日，张爱君与中行常德分行签订了（2002）年借字第商62号《零售贷款借款合同》（格式合同），约定张爱君向中行常德分行借款326万元，期限10年，月利率为4.8‰，张爱君从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息35801.32元。同时，张爱君还与中行常德分行签订了《零售贷款抵押合同》（格式合同），张爱君以过户到她名下的鹏方大厦房产作价653万元为326万元贷款进行抵押担保。上述贷款合同和抵押合同原件及借款借据均由岳中云持有，房屋过户及贷款有关手续主要是岳中云办理，岳中云交纳或申请减免了有关契税和费用，其中交纳契税61960元，手续费6520元，他项权证费用1630元，申请减免房产交易税费15万元。银行按揭贷款的326万元由法院执行给了鹏方大厦债权人，偿还了农业银行常德分行、中行常德分行等几家银行的贷款。2002年10月11日，鹏方大厦与中行常德分行签订《零售贷款担保合同》（格式合同），为中行常德分行向张爱君发放的326万元贷款本息及违约、赔偿金等提供保证担保。2002年9月贷款发放后，岳中云偿还了第一期贷款。此后，银行按月从张爱君用于还贷的个人存折帐户上扣划还款，但在2002年非典期间由岳中云还贷六期，岳中云总计还贷七期共250607元。
2003年4月19日，岳中云以常德市武陵区华岳宾馆名义与熊耀颂签订了《承包经营合同》，将鹏方大厦三楼已过户到张爱君名下的780m2房屋承包给熊耀颂开办歌舞厅，承包期5年，每年交承包金25万元。岳中云共收取了熊耀颂租金55万元。常德市中级人民法院一审判决（2006年6月）后，张爱君找熊耀颂提出房屋已卖给她，熊耀颂不能将房租交给岳中云，熊耀颂遂搬出了承租的房屋。
2003年8月24日，岳中云与丁某为房租结账，形成了一份《租金结算明细表》，明确舒乐大酒店应支付2002年8月24日至2003年8月24日二、三楼510m2房屋租金15.3万元，配电房（一楼厨房）一年的租金1万元；二楼750m2和一楼门面自2002年12月24日至2003年8月24日的租金20万元，合计36.3万元，减去签单12.24万元、存折款18.01万元、欠款6万元，舒乐大酒店应付500元，舒乐所有房租已结至2003年8月24日止。该结账表上岳中云、丁某签了字。丁某当日将张爱君2002年5月14日开户的存折交给岳中云。
2005年初，岳中云找张爱君结算租金时，张爱君以自己已购买了房屋为由拒绝结算，双方发生纠纷。2005年9月8日鹏方大厦诉讼到法院，请求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，张爱君返还《房屋买卖合同》项下的房屋产权。
2006年6月2日，常德市中级人民法院一审判决双方《房屋买卖合同》有效，驳回鹏方大厦的诉讼请求。判决生效后，岳中云于2006年7月13日主动向常德市公安局投案，称其与张爱君合谋采取签订虚假低价合同偷税。8月1日，常德市公安局以张爱君涉嫌偷税为由而予以立案。在公安机关侦查和检察机关审查起诉期间，岳中云多次陈述，双方签订了931万元房屋买卖合同，合同是真的，为了少交税另签了一份426万元的假合同。张爱君陈述：“房屋买卖交易常德中院毛某和中行常德分行的黄甫、覃某等都清楚，双方签订了二套房屋买卖合同，一套是9311960元的合同，提供银行办按揭，合同上是丁某签的字，另一套是462万元的合同办房产过户手续。交易税都是岳中云办理并交纳的，我没有交过税，岳中云还申请减免了15万元税款”、“我没有告诉岳中云（已与丁某离婚）”、“银行不知道我们离婚了”、“是岳中云交的（第一个月按揭款），因为每个月的按揭款是三万多，用我所交岳中云的租金来还，还款当月的租金已经交给了岳，不可能再交这个月的租金来还贷”、“我们之间的租赁合同还没解除，一直以我每个月的租金来还银行按揭款”、“三楼是岳中云租出去的，我没有收他的钱”、“2006年6月左右我碰到承租三楼的老板，我告诉她房租费不要交给岳中云了，房子是我的了，之前是交给岳中云的”、“购房时岳中云没有为我出过任何票据”、“具体手续是岳中云办的，为了向银行贷到326万元，将交易金额人为搞高了几百万，具体搞高了多少我不清楚。”证人丁某在公安机关询问时陈述：“1995年左右离婚，但现在我们住在一起，共同经营舒乐大酒店和德辉宾馆”、“我们虽然离了婚，但我还在舒乐酒店搞事，经常和岳中云打交道，都是代表舒乐酒店，所以我代张爱君签字，岳中云也就同意了，岳可能以为我们是夫妻，我们也没告诉他离婚的事”、“她不大会写字，我就经常代她签，这成了惯例，我签她的字她都认同”。建设银行常德分行帮“张爱君”办理按揭贷款的工作人员覃某在接受公安机关调查和在本案诉讼过程中出庭作证时陈述：“当时鹏方大厦上了黑名单，贷不到款”、“在整个贷款过程中主要是岳中云跑的手续，张爱君只是在需要签字时就来，这和一般的贷款不同”、“因我行不批准以900多万元交易为其贷款400多万，因为贷款额最高只能是交易和评估价的50%，后来得知评估价为600多万元，最后为其贷款300多万”、“第一个月的按揭款3万多元，是岳中云到我行交的。因为张爱君是以每个月租岳中云的房租来还按揭，在按揭的第一个月房租张爱君已经交了，不愿意再次交这月的租金抵按揭，所以我清楚是岳中云交的”、“张爱君明确对我表示过，是帮岳一个忙”、“帮忙的意思就是以张的名义贷款，他们两人当着法院和我的面亲自讲过以张的名义贷款。”法院执行工作人员毛某在接受公安机关调查和在本案诉讼过程中出庭作证时陈述：“当时大家都知道这是个虚假买卖。张当时也没有提出任何异议”、“协议是假的，当时为了执行完案子，银行提出以其他人的名字贷款。”
常德市公安局在侦查期间对4月24日欠条和4月25日、29日两份合同上的舒乐大酒店印章、“张艾君”的签名真伪进行了鉴定，其结论为欠条上的舒乐大酒店印章与两份合同的舒乐大酒店印章系同一印章所盖，欠条和4月25日合同上“张艾君”的签名与送检的丁某字迹系同一人所写。2007年3月19日，常德市公安局以偷税罪分别对岳中云、张爱君进行刑事拘留。岳中云交纳保证金后，常德市公安局对其予以取保候审。4月24日，常德市武陵区人民检察院对张爱君以涉嫌偷税罪批准逮捕，对岳中云以能主动报案为由不予批准逮捕。丁某在张爱君的刑事拘留和逮捕通知书中以张爱君家属身份签收法律文书。2007年6月4日，常德市公安局直属分局向常德武陵区人民检察院递交起诉意见书，认为2002年9月29日，张爱君与岳中云串通采取虚假申报的方式将房屋买卖合同总价款9311960元降到462万元，从而少缴房屋交易税、房产税等税费，涉嫌偷税罪。武陵区人民检察院两次退侦后于2007年11月15日以证据不足，不符合起诉条件为由，作出不起诉决定。
本案争议的焦点是双方房屋买卖是真实的还是虚假的。综合全案的证据，本院认为双方的房屋买卖关系应是虚假的。
第一，证人毛某、覃学某出庭作证证实双方买卖是虚假的，因岳中云已上银行黑名单，银行不同意岳本人贷款，提出可以用他人的名义以房屋抵押按揭贷款。后经协商，同意以张爱君的名义给岳中云办理贷款，以张爱君应交的租金还贷，所贷款项偿还岳中云欠各银行的贷款。按此操作，当时张爱君没交一分钱，手续都是岳中云去办的。张爱君只是给岳中云帮忙，并不是真正的房屋买主。
第二，9月23日备案合同之前，丁某以张爱君的名义与鹏方大厦在4月22日、25日、29日、5月18日签订了4份房屋买卖合同，诉讼中岳中云提供了后三份，其中4月25日、29日的两份合同约定的价格为9311960元，5月18日合同的价格为462万元。在诉讼中岳中云还提供了4月24日双方签订的一份协议书，约定双方于4月22日签订的房产买卖合同终止（但双方均未提供2002年4月22日买卖合同），房屋所有权仍属鹏方大厦，双方继续执行原房屋租赁协议；张爱君出具的一切购房款收据均系无效（因未实际发生款项支付行为）；因原房屋买卖合同产生的银行按揭信用贷款的债务，由鹏方大厦实际履行还款义务，张爱君只作名义上的债务人。同日，丁某以张爱君的名义出具欠条欠鹏方大厦岳中云购房首期款4655780元。这些证据与毛某、覃某、丁某等人的证言相印证。
第三，从房屋价格看，462万元价格明显偏低。执行法院在执行拍卖鹏方大厦房屋时评估价为1100多万元，拍卖最低保留价为600多万元，房屋过户到张爱君名下后办理按揭贷款的评估价也为650多万元。备案合同462万元卖价比法院拍卖最低底价和银行按揭评估价还低将近200万元，这与鹏方大厦不愿低价处置房产的初衷不相符。
第四，从办理房屋过户和按揭贷款的情况看，存在明显不合常理和作假的情况。如张爱君所述房屋买卖是真实的，则有关办理房屋过户手续、契税、贷款、抵押手续按常理应由张爱君亲自经办，但这些手续实际上却是岳中云亲自办的，张爱君只是在有关协议上签个字，房屋过户契税、抵押它项权登记等费用都是岳中云缴纳的，岳中云还以“张爱君”等购房户的名义申请减免了15万元税费，而张爱君没有交过分文税费。
第五，2002年9月房屋办理过户和银行按揭后，张爱君自己陈述，覃某也证实双方未解除原租赁合同，张爱君是以房屋租金偿还按揭贷款的。在张爱君未支付分文首付款的情况下，鹏方大厦或岳中云不仅为张爱君的按揭提供担保，还为“张爱君”偿还了第一个月的按揭和2003年“非典”期间的六期按揭。2003年4月19日，岳中云将争议房屋中的三楼780m2租赁给熊耀颂收租金55万元，张爱君一直未提出异议，直至2006年6月本案一审判决后，张爱君才依据判决向熊耀颂主张房屋权利。2003年8月24日，为舒乐大酒店签订房屋租赁合同、为张爱君签订供申请贷款用房屋买卖合同的丁某不仅与鹏方大厦进行了租金结算，形成一份租金结算明细表，确定“舒乐所有房租已结至2003年8月24日止”，而且还将户名为“张爱君”的存折交给岳中云用于还按揭。这些客观事实显然无法证明双方是一个真实的房屋买卖关系。
第六，岳中云虽然在公安机关和检察机关供述双方房屋买卖是真实的，但这一供述是在其举报张爱君偷税的情况下所作，不仅与其举报前在本案原一审庭审中所作的陈述相矛盾，而且与张爱君所作供述在合同价格等细节上存在诸多不一致，与证人覃某、毛某等人的证言也相矛盾，没有其他证据相印证，其客观真实性不足以认定。
上述一系列事实和证据已形成有效的证据链，足以证明鹏方大厦与张爱君之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了从银行套取贷款而实施的虚假买卖。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（二）意思表示真实。”鹏方大厦与张爱君签订的四份房屋买卖合同与其内心真实意思不一致，且双方当事人明知并故意造成这种不一致。鹏方大厦与张爱君故意签订不具备真实意思的房屋买卖合同，不具备法律行为的实质要件，故涉案四份房屋买卖合同均为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方依无效合同取得的财产应予返还，即张爱君应将已过户至其名下的本案诉争房产返还鹏方大厦，鹏方大厦应返还张爱君已支付的银行贷款。本案张爱君已付房款系银行按揭贷款，且2007年10月以前，张爱君是以其应付鹏方大厦的房屋租金偿还按揭贷款，对该部分已还按揭贷款鹏方大厦可不再返还。2007年10月舒乐酒店停业未再租赁鹏方大厦后至2009年6月张爱君用自有资金偿还的银行贷款82.3万元，鹏方大厦应予返还，并按银行同期贷款月利率0.63%承担利息，2009年6月以后，张爱君所欠银行按揭贷款的还款资金，应由鹏方大厦全额承担。此外，双方当事人对纠纷的发生均有过错，应各自承担相应的责任。2007年10月舒乐酒店停业关闭后，鹏方大厦房屋空置虽有一定租金损失，但其通过本案虚假房屋买卖避免其房产被强制执行还债而获得了近千万元的房屋增值利益。另鹏方大厦系虚假房屋买卖合同的始作俑者，且发生纠纷后未采取正当方法解决，并导致张爱君开办的舒乐大酒店停业关闭，造成张爱君较大的投资和经营损失，应承担主要过错责任。张爱君明知鹏方大厦企图以虚假房屋买卖套取银行贷款而积极配合，事后又意图以假当真，也应承担一定的过错责任。根据公平、利益平衡和损益相抵原则，综合全案各方因素，为彻底了断双方围绕鹏方大厦租赁、消费、买卖所可能发生的一切经济纠纷，本院酌情判定鹏方大厦赔偿张爱君的经济损失350万元。
综上所述，原判认定事实部分错误，适用法律不当，应予纠正。鹏方大厦的上诉理由成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销长沙市中级人民法院（2011）长中民再初字第0237号民事判决；
二、常德市鹏方综合大厦与张爱君就本案诉争房屋于2002年4月25日、4月29日、5月18日、9月23日签订的四份房屋买卖合同均无效；
三、常德市鹏方综合大厦于本判决生效之日起10日内返还张爱君已偿还的银行贷款82.3万元，并从2009年7月1日至返还之日止按月利率0.63%计息；
四、张爱君所欠中国银行常德分行（2002）年借字第商62号《零售贷款借款合同》项下按揭贷款未偿还余额（含贷款本金、利息、罚息），由常德市鹏方综合大厦于本判决生效之日起10日内如数交付给张爱君用以偿还；
五、常德市鹏方综合大厦于本判决生效之日起10日内赔偿张爱君的经济损失350万元；
六、张爱君在本判决生效之日起15日内返还本案合同约定的武陵区城南青阳阁鹏方大厦1栋一、二、三层建筑面积1952.90m2的房屋给鹏方大厦，并协助常德市鹏方综合大厦将该房屋产权证及国有土地使用证恢复至常德市鹏方综合大厦名下。
以上给付款项，逾期未支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各56570元，共计113140元，由张爱君承担33942元，常德市鹏方大厦承担79198元。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱莲
审判员 谢丽华
审判员 彭春玲
二〇一四年三月二十八日
书记员 刘 柳