山东省聊城市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鲁15民终1392号
上诉人（原审原告）：聊城市东昌府区古楼街道办事处三里井村民委员会，住所地：山东省聊城市东昌府区古楼街道办事处三里井村。
负责人：高强，党支部书记。
委托诉讼代理人：王立平，男，1945年8月16日出生，汉族，该单位法律顾问，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：刘桂敏，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：聊城发鑫置业有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区柳泉花园小区。
法定代表人：常广泉，经理。
委托诉讼代理人：邱乾祥，男，1979年7月5日出生，汉族，该单位法律顾问，住山东省聊城市东昌府区。
原审第三人：聊城市光明房屋拆迁服务中心，住所地：山东省聊城市东昌府区前许街**号。
法定代表人：石凯，主任。
委托诉讼代理人：李晓京，山东万航律师事务所律师。
上诉人聊城市东昌府区古楼街道办事处三里井村民委员会（以下简称三里井村委会）因与被上诉人聊城发鑫置业有限公司（以下简称发鑫置业）、原审第三人聊城市光明房屋拆迁服务中心（以下简称光明拆迁中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初5074号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
三里井村委会上诉请求：依法撤销一审民事裁定书，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、本案基本事实：2002年经聊城市政府许可，发鑫置业对三里井村实施开发，2003年3月10日被上诉人与聊城市房地产管理局签订《房地产开发项目合同》。在实施拆迁补偿安置中，实行产权调换和货币补偿的方式，产权调换实行三折一，合法宅基地的三分之二为产权调换房屋面积，不愿调换的以3600元/平方米计算补偿价格，全村95%以上选择产权调换方式。产权调换的房屋由发鑫置业提供，货币补偿由发鑫置业支付，发鑫置业是涉案拆迁补偿安置的实际主体。开发的范围里有三里井小学一处（村集体财产），经三里井村委与发鑫置业协商，2002年采用口头形式达成协议，发鑫置业为三里井村委在柳泉花园的西北角盖一所2600平方米的校舍，将三里井小学拆迁，三里井小学的土地，房屋不再计价。2003年8月所谓的三里井新校建成，秋天开学三里井小学的学生迁入，发鑫置业委托拆迁中心将三里井小学旧校舍拆除。随之东昌府区政府派人进驻该校舍，取名聊城站前实验小学（国办），声称：是发鑫置业2003年3月10日签合同时许诺的，形成上诉人的房屋被拆，宅基地被占，没获得任何补偿和安置。在村民不断上访的情况下，三里井村委、发鑫置业、光明拆迁中心，于2011年6月16日补签了《古楼办事处三里井小学拆迁安置方案》，2011年10月29日补签了《房屋拆迁产权调换协议书》两份书面合同。被上诉人至今未履行，现没有履行该合同的可能，故提起本案的诉讼。现原三里井小学已经改造住宅楼，居民都已经入住多年，都依法办理了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，现已经没有返还、恢复的可能。一审法院认为，经审理查明，发鑫置业新建的柳泉小区学校（三里井小学）并未取得建筑许可证等合法建造手续，其占用范围的土地在2002年已被政府征收，该宗土地未办理出让、划拨等手续，原被告亦明知上述情况存在，因此原被告双方转让建筑物的行为无效，三里井村委会与发鑫置业签订的《房屋拆迁产权调换协议》属无效协议。协议无效，自始无效，原被告双方法律关系恢复到合同签订以前状态，即应视为双方没有达成拆迁补偿安置协议。原被告之间没有达成拆迁补偿协议，本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围。二、认定事实错误。首先上诉人对被上诉人未取得建筑许可证，未办理出让、划拨等手续的情况一概不知，也没有人告知上诉人，也不是上诉人职责的范围，所以一审法院认定上诉人明知上述情况存在是错误的。其次，上诉人与被上诉人没有转让建筑物这一事实，之间是房屋拆迁产权调换行为，故一审法院认为双方转让建筑物的说法不成立。三、适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，原被告实施的产权调换行为，符合民事法律行为的有效要件。符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”的规定，所以原被告实施房屋产权调换行为合法有效，一审法院认为无效没有法律依据。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换协议》，其订立形式，内容符合《中华人民共和国合同法》第9条、10条、11条、44条规定，不具有《合同法》第52条规定的“合同无效的法定情形”，该协议是一个合法有效的合同。一审法院认为无效，未列明符合法律规定的哪一种无效情形，其认为没有法律依据。2、一审法院以原被告订立的协议无效，认为不属于人民法院民事诉讼受理范围，这种说法不能成立。《中华人民共和国合同法》第58条，合同无效或被撤销的法律后果，是应当返还或者赔偿，也就是说即使合同无效，人民法院也应作出相应的处理，属于人民法院的受理范围。且《中华人民共和国民事诉讼法》人民法院受理范围，没有规定无效合同属于人民法院不受理的范围，显然一审法院这一认为没有法律依据。四、一审法院认定部分事实不清。1、认定：“2008年8月21日，光明拆迁中心对拆迁公告范围内三里井村实施拆迁补偿安置工作，拆迁补偿款由发鑫置业进行补偿（5页）。”这里漏掉一事实，房屋拆迁调换的房屋也是由发鑫置业提供，发鑫置业是三里井村拆迁补偿安置的主体。2、认定：“2002年8月21日未达成协议，……后经协商，由发鑫置业按照规划要求为三里井村在柳泉花园的西北角盖一所2600平方米的校舍，将三里井小学拆迁，三里井小学的土地、房屋不再计价（5页）、2003年8月20日新校舍建设完毕，三里井小学的学生老师迁入新校舍。2003年11月左右，发鑫置业委托拆迁中心将三里井小学拆除（6页）。”这里漏掉，该校舍未办理合法产权手续，未履行正式交接手续。3、认定：“2003年3月10日，聊城市房地产管理局作为（甲方）与发鑫置业作为（乙方）签订《房地产开发项目合同》，乙方建设此项目过程中必须按已审定的规划为市政府无偿提供约11.322亩的小学用地，……根据山东省聊城市柳泉花园修建性详细规划平台定为图显示西北角有小学一处（6页）。”这里未说明该小学位置与承诺三里井小学是同一位置。漏掉2003年秋政府以此为由进驻该校舍至今，起名聊城站前实验小学（国办）。4、认定：“光明拆迁中心于2015年8月24日，山东省聊城市鲁西公证处于2015年9月1日分别作出情况说明：发鑫置业公司在签订三方协议中，故意隐瞒对市政府约定的重大事实，故发鑫置业、三里井村委、光明拆迁中心三方签订的《古楼办事处三里井小学拆迁安置方案》及公证书应视为无效合同协议、公证书（9页）。”这一认定与事实不符，公证处未作出这样的说明，这个说明是光明拆迁中心的说明。
被上诉人发鑫置业辩称：一审裁定书认定事实基本清楚，适用法律正确。事实上正如一审法院所查明双方口头约定发鑫置业为三里井村委会建造一所2600平方米的校舍。将三里井小学拆迁，这一承诺发鑫置业已不折不扣地履行完毕，为三里井村委会建一所校舍，是一种纯建设的行为，是一种出工出力出料的劳务活动。发鑫置业也在约定的时间之内建成，没有逾期。在开学时全部师生没有耽误上课，且原校舍面积为600平方，现校舍面积为2600平方，因此发鑫置业已完全完毕自己的义务。还有两点需要说明的是：第一，原被拆迁的校舍也没有合法手续。第二，现小学所占用的土地发鑫置业已按照每亩32500元的价格做了补偿，因此原审认定事实基本清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原裁决。
原审第三人光明拆迁中心述称：请求二审法院根据查清的事实依法裁判。
三里井村委会向一审法院起诉请求：1、判令被告发鑫置业赔偿损失10400000元，庭审中变更为16890900元，参照2015年三里井拆迁补偿安置的说明房屋3600元/平方、搬迁奖励为总补偿款的10%、搬迁补助费15元/平方米计算；2、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2001年聊城市房地产管理局作为（甲方）与天津市发鑫置业发展有限公司作为（乙方）签订《关于柳泉小区开发建设项目合同书》，约定该项目由发鑫置业开发，同时约定甲方协助乙方快速办理各项开发基建手续，由甲方责成拆迁单位，受开发商委托负责房屋拆迁工作，乙方与其所委托的拆迁机构签订《委托拆迁合同书》，拆迁补偿执行“聊政发（2000）94号”文件；该合同还对开工、完工时间等内容进行约定。按照规划，政府拟在三里井村的西北角建设一所学校。发鑫置业开发的范围包括三里井小学所属土地及新校舍所属土地。合同签订后，2002年5月13日，天津市发鑫置业发展有限公司聊城分公司作为（甲方）与聊城市城建拆迁办公室作为（乙方）签订了《房屋委托拆迁协议》。2002年7月1日，聊城市城建拆迁办公室因政策要求行政与管理分离，成立了光明拆迁中心负责拆迁工作，成立聊城市房屋征收管理办公室负责行政管理。天津市发鑫置业发展有限公司聊城分公司更名为聊城发鑫置业有限公司。2002年8月21日，光明拆迁中心对拆迁公告范围内三里井村实施拆迁补偿安置工作，拆迁补偿款由发鑫置业进行补偿，拆迁范围涉及三里井小学一处，占地南北60.5米、东西长35米，面积2117.5平方米，地上校舍三排，房屋面积687.5平方米，位于三里井村西部，该学校包括三里井村、白庄、聂庄、老柳头村四个村的学生，学生共计290余名。学校教师的工资由教育局发放。在拆迁过程中，发鑫置业与三里井村委会对三里井小学的拆迁补偿事宜，双方未达成一致意见，后双方又口头协商：“由发鑫置业按照规划要求为三里井村委在柳泉花园的西北角盖一所2600平方米的校舍，将三里井小学拆迁，三里井小学的土地、房屋不再计价，发鑫置业于学生开学前将新校舍建设完毕。”此时，新校舍所属土地已被政府征收。2003年5月份，发鑫置业在未办理相关建设许可证等手续的情况下开始在规划范围内（位于三里井村的西北角）投资建设新校舍。2003年8月20日，新校舍建设完毕。同日，三里井小学的学生及教师全部迁入新校舍。不久，三里井村委会因办公室被拆也随即搬至新校舍进行办公。2003年11月份左右，发鑫置业委托拆迁中心将三里井小学拆除。2003年3月10日，聊城市房地产管理局作为（甲方）与发鑫置业作为（乙方）签订《房地产开发项目合同》，合同约定，开发项目为聊城鑫苑花园（柳泉花园），项目位置为聊城市城区西部，东临湖西路、西至站前路，北临光明路，南到兴华路（具体范围详见规划红线图），规划总占地总面积约363.9亩，其中合同第六条约定“乙方在建设此项目过程中必须按已审定的规划为市政府无偿提供约11.322亩的小学用地和约40亩的城市道路用地”同时，合同对开工期限、建设进度、双方的权利义务等事项进行了约定。根据山东省聊城市柳泉花园修建性详细规划平面定位图显示西北角有小学一处。新校舍建设完毕后不久，三里井村附近的学生及教师也相继入驻该校。现新校舍取名为“聊城站前实验小学”。新校舍所属土地于2002年被征收，发鑫置业对该宗土地对三里井村进行了货币补偿（按32500元/亩计算）。目前该宗土地属于国有，属征而未供。新校舍的房产没有相关房产登记手续。后三里井村村民多次上访。2011年6月16日，发鑫置业与三里井村委、光明拆迁中心签订《古楼办事处三里井村小学拆迁安置方案》一份，内容：聊城发鑫置业有限公司于2002年起实施对聊城市东昌府区古楼办事处三里井村的拆迁开发改造，其中涉及三里井村小学一处，经聊城发鑫置业有限公司与古楼办事处三里井村委协商确定安置方案如下：（一）聊城发鑫置业有限公司在三里井村拆迁建设的柳泉花园西北角，按政府规划新建“三里井小学”一处，面积2600平方米(已建成)，安置原小学教职工及学生，同时协助三里井村委办理房屋产权登记事宜，原三里井小学拆除后不再另行补偿。（二）本次拆迁安置的产权调换协议不再另计差价。（三）本方案需委托拆迁方聊城市光明房屋拆迁服务中心见证并协助办理相关安置手续。（四）本方案由三方签字盖章生效。2011年10月29日，发鑫置业作为拆迁人（甲方），光明拆迁中心作为委托代理人（乙方）、三里井村委会作为被拆迁人（丙方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，内容：“丙方产权人姓名：三里井村委会，被拆迁房屋建筑面积：600平方米。丙方自愿选柳泉花园小区学校（三里井小学），建筑面积2600平方米。丙方在规定时间交验合格空房，根据发鑫置业承诺，不计差价等其他内容。”附：房屋拆迁补偿结算表：被拆迁房屋建筑面积：600平方米。选购房屋：三里井小学，应购面积：2600平方米。被拆迁附属物等一栏空白，临时安置费一栏空白，被拆迁房屋补偿额一栏空白。2011年11月3日，三方向聊城市鲁西公证处申请对签订的《房屋拆迁产权调换协议》进行公证。2011年11月7日，聊城市鲁西公证处出具公证书，证明三方签订的《房屋拆迁产权调换协议》内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上甲乙丙三方的签字、盖章均属实。2015年7月，三里井村村民多次向区政府等部门反映，以三里井小学拆迁未进行补偿为由，要求新建设的聊城站前实验小学给付租金并签订租赁合同或将该校归还三里井村。后区政府成立了调查小组。2015年10月，聊城站前实验小学房产产权归属情况调查组出具《关于聊城站前实验小学房产产权归属情况调查报告》，内容：“2015年7月份，根据东昌府区委、区政府安排，东昌府区纪委牵头成立调查组，对聊城站前实验小学房产产权归属情况进行调查，现汇报如下：依据聊建房字××号《关于鑫苑小区开发建设方案的情示》和聊政字200258号《聊城市人民政府关于聊城鑫苑花园开发建设的批复》，发鑫置业于2002年起实施对三里井村的拆迁开发改造，其中涉及三里井小学（聊城站前实验小学前身，以下称三里井小学）。当时，三里井小学占地南北60.5米、东西长35米，面积2117.5平方米。地上校舍三间房屋面积687.5平方米。因发鑫置业与三里井村委主动达成自行协商拆除，光明拆迁中心提供丈量数据，未列入安置补偿范围。2003年3月10日，发鑫置业与聊城市房地产管理局签订《房地产开发项目合同》，合同第六条第二款约定：乙方在建设此项目过程中必须按已审定的规划为市政府无偿提供约11.322亩的小学用地和约40亩的城市道路用地。2003年，发鑫置业投资建设了三里井小学新校。2011年6月16日，发鑫置业、三里井村委会、光明拆迁中心三方签订了《古楼办事处三里井小学拆迁安置方案》，由山东省聊城市鲁西公证处进行了公证。在调查中，光明拆迁中心于2015年8月24日，山东省聊城市鲁西公证处于2015年9月1日分别作出情况说明：发鑫置业公司在签订三方协议中，故意隐瞒对市政府约定的重大事实，故发鑫置业、三里井村委、光明拆迁中心三方签订的《古楼办事处三里井小学拆迁安置方案》及公证书应为无效合同协议、公证书，拆迁人发鑫置业应履行对被拆迁人三里井村委会所属集体资产三里井小学的拆迁补偿安置义务。土地权属问题：根据鲁政土字（2003）676号《山东省人民政府关于聊城市2003年第四批次城市建设用地的批复》中，三里井小学所属土地被征用。聊政字（2003）447号《聊城市人民政府关于将国有土地使用权出让给聊城发鑫置业有限公司批复》中，所划拨土地范围不包含三里井小学所属土地。东昌府区国土局答复：三里井村小学所属土地为国有，属于征而未供。关于施工许可问题。调查组在市住建局调阅了发鑫置业开发柳泉花园办理的《建筑施工许可证》、《建筑工程竣工验收备案证书》、《建设用地规划许可证》等相关资料，未发现聊城站前实验小学的施工许可手续。关于房产登记问题：调查组在市房产局开发科、信息中心、档案室均未发现聊城站前实验小学的房产登记手续。综上所述，三里井小学所属土地为国有，属于征而未供。发鑫置业在未履行对原三里井小学拆迁补偿安置义务、未办理任何手续情况下投资建设了三里井小学新校。”2017年2月8日，东昌府区古楼街道办事处聂庄村委会、白庄村委会、老柳头村委会分别出具证明，内容:“三里井小学建于七十年代，当时三里井村、老柳头村、白庄村、聂庄村四个自然村为一个大队，归属老柳头大队。大约1993年该四个村分别成立村民委员会，三里井小学房屋及项下的土地划分给三里井村委员会所有，属集体财产。四个村的土地及房屋均未颁发房产证及土地产权证。”庭审中，原告明确对其损失不申请鉴定。
一审法院认为：三里井村委会与发鑫置业签订的《拆迁安置方案》、《房屋拆迁产权调换协议》均明确三里井村委会自愿选取新建的柳泉花园小区学校（三里井小学）作为拆迁补偿，并约定由发鑫置业协助办理产权变更手续。经审理查明，发鑫置业新建的柳泉花园小区学校（三里井小学）并未取得建筑许可证等合法建造手续，其占用范围的土地在2002年已被政府征收，该宗土地也未办理出让、划拨等手续，原、被告亦明知上述情况的存在，因此原、被告双方转让该建筑物的行为无效，三里井村委会与发鑫置业签订的《房屋拆迁产权调换协议》属无效协议。协议无效，自始无效，原、被告双方法律关系恢复到合同签订以前状态，即应视为双方没有达成拆迁补偿安置协议。原、被告之间没有达成拆迁补偿协议，本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款之规定，裁定如下：驳回原告聊城市东昌府区古楼街道办事处三里井村民委员会的起诉。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人三里井村委会与被上诉人发鑫置业签订的《拆迁安置方案》、《房屋拆迁产权调换协议》均明确三里井村委会自愿选取新建的柳泉花园小区学校（三里井小学）作为拆迁补偿，并约定由发鑫置业协助办理产权变更手续。经审理查明，发鑫置业新建的柳泉花园小区学校（三里井小学）并未取得建筑许可证等合法建造手续，其占用范围的土地在2002年已被政府征收，该宗土地也未办理出让、划拨等手续，三里井村委会与发鑫置业亦明知上述情况的存在，因此三里井村委会与发鑫置业双方转让该建筑物的行为无效，三里井村委会与发鑫置业签订的《房屋拆迁产权调换协议》属无效协议。协议无效，自始无效，应视为双方没有达成拆迁补偿安置协议。对于拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁协议的房屋拆迁纠纷，一方当事人以另一方当事人为被告提起民事诉讼，要求对方当事人按照当地政府颁布的拆迁政策规定的标准履行拆迁安置义务的，不属于民事案件的受理范围。本案中，三里井村委会与发鑫置业之间没有达成拆迁补偿协议，故本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围，一审法院裁定驳回三里井村委会的起诉并无不当。
综上所述，上诉人三里井村委会的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 孔繁奎
审 判 员 郭召勇
二〇一八年七月二十日
法官助理 李昭鹏
书 记 员 郭 静