江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安开民初字第0076号
原告顾月江。
原告陈静。
两原告共同委托代理人丁维仁。
两原告共同委托代理人顾开山。
被告姚林凤。
被告顾开旺。
委托代理人唐向东。
原告顾月江、陈静与被告姚林凤、顾开旺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王维申独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾月江、陈静及其委托代理人丁维仁、顾开山，被告姚林凤，被告顾开旺及其委托代理人唐向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾月江、陈静诉称：2000年5月，两被告（当时系夫妻关系）因购买海安县海安镇中坝路22号店面房缺少资金，便将其坐落在海安县海安镇江海西路16排5号（以下简称16排5号）的房屋出让给我们夫妇二人。我们夫妇二人当时按照约定及时将房屋的转让款交给了两被告，两被告也将房屋交给了我们夫妇二人。此后，我们对房屋进行了必要的装修，并且一直将房屋出租给他人居住。近年来房屋一直由我们夫妇居住。碍于原、被告间的特殊关系，我们一直没有催促两被告办理房屋过户手续。现因两被告已解除婚姻关系，加之姚林凤企图将房屋占为已有。为维护我们夫妇二人的合法权益，故向法院提起诉讼。请求法院判决两被告限期到房屋产权交易部门协助办理16排5号房屋的过户手续，将产权变更为我们夫妇二人。
被告姚林凤辩称：案涉的房屋属于我和顾开旺的婚后共同财产，经过一、二审法院判决和调解，16排5号房屋已明确归我所有；两原告说16排5号房屋出售给他们没有证据；原告虽然提供了房屋租赁的证据，但我认为这些证据不足以证明原告的主张。因为依据相关法律，转让房屋应当签订书面协议，及时办理产权变更登记；事实上，出于两原告的特殊身份，我们才让两原告代为管理该处房屋，租金当时也由原告给了顾开旺。另外，两原告未能举证证明，本人参与了16排5号房屋的转让或者对转让行为知情，因此两原告在没有提供证据的情况下，主张16排5号已转让给两原告不能成立。请求依法驳回两原告的诉讼请求。
被告顾开旺辩称：两原告的起诉符合客观事实；涉案房屋实际是我单位分配的，房改时产权办理到我名下；2000年5月，因为我们购买店面房缺少资金，所以将16排5号房屋出让给我们的父母；此后也将房屋实际交付两原告，他们也进行出租和居住，所以我在本案中不应当承担任何责任。
经审理查明：姚林凤与顾开旺于1996年7月25日登记结婚。
1996年8月，顾开旺向其所在单位海安县国税局集资10000元，建筑了16排5号房屋一套。1997年12月，经相关职能部门审批后，顾开旺与所在单位签订了住房买卖协议，顾开旺补缴9134元后获得该房屋的所有权，并于1998年4月2日取得房屋所有权证书。
因两被告在婚姻存续期间夫妻关系出现矛盾，顾开旺分别于2009年10月、2010年3月、2010年6月向本院起诉要求与被告姚林凤离婚未果。2011年6月，顾开旺第四次向本院起诉要求与姚林凤离婚。经审理，本院于2012年5月作出（2011）安开民初字第0673号民事判决，判决准许顾开旺与姚林凤离婚；16排5号房屋归姚林凤所有。本院同时还对顾开旺、姚林凤的其他共同财产、债权债务等一并判决分割。姚林凤不服该判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。2012年7月19日，二审法院组织顾开旺、姚林凤调解，双方自愿达成调解协议，二审法院作出（2012）通中民终字第0895号民事调解书。该调解书第四条约定16排5号房屋所有权归姚林凤所有。因该房屋列入拆迁范围，现姚林凤已作为被拆迁人与拆迁部门签订了拆迁补偿协议。但顾月江夫妇至今仍居住在该房屋内，姚林凤无法将房屋交付拆迁部门。
审理中，根据原告提供的相关证据可以证实：2004年3月22日至2012年10月22日期间，16排5号房屋处于出租状态，其出租人为顾月江。审理中，顾月江除提供了上述期间房屋租赁合同外，还提供了收款人或交款人为顾开旺的部分房租收据和水电费收据（票据及向银行预交水电费中显示交款人均为顾开旺，部分费用从顾开旺的信用卡上代扣）。此外，原告于2012年初住进了16排5号房屋生活至今。顾开旺对以上事实不持异议。姚林凤对上述期间房屋由顾月江夫妇对外出租的事实和交纳相关费用的事实亦不持异议；但其辩解称，涉案房屋起初由其对外出租，后来是委托顾月江夫妇对个出租的，但收益均由顾月江交给了顾开旺。
上述事实，有原、被告陈述、本院（2011）安开民初字第0673号民事判决书、（2012）通中民终字第0895号民事调解书、原告提供的租房合同、水电费收据等在卷佐证。
审理中，两原告为证实两被告将16排5号房屋转让给其的主张，向本院提供了陈华露等人的六份证明材料（证言），上述证人身份为16排5号邻居、姚林凤窗帘店员工等，证言中反映到2000年以来，曾听到顾月江、顾开旺夫妇在对外交谈中说到顾开旺、姚林凤已将16排5号房屋转让给了顾月江。上述证人中，有陈华露、袁平官来到庭。陈华露当庭陈述称：我是顾开旺的舅舅。十几年前，顾开旺有一次到我家说，在江海西路有一处房屋需要卖，问我是否有人买。正好我附近有人想买房，我就介绍去看房，但是顾月江不准卖，不让我介绍。我说不卖就算了。隔了一段时间，我去顾开旺家玩，他们说房屋已经卖给了顾月江、陈静。当时姚林凤也在场。我心想怪不得不让我卖。袁平官当庭陈述称：我1995年-1996年在姚林凤的窗帘店工作。我家属一般在店里工作，但是我不长期在那里工作。我与两位被告是朋友，在2002年左右我离开姚林凤店。大约在1998年，我在姚林凤开的窗帘店里打工期间，听原告说过两被告想把房屋卖给顾月江夫妇。
此外，两原告为证明2000年以来，16排5号房屋的维修均由其操办，并支付维修费用的主张，向本院提供了卢基远、王小林、解金祥证言，证言中记载2000年以来顾月江曾雇佣其对16排5号房屋进行装修。上述证人中，有解金祥、卢基远到庭。解金祥当庭陈述称：顾月江有一处房屋经常找我维修；共去过4-5次，都是在2000年以后的事情，工钱也是顾月江给我的。卢基远当庭陈述称：2001年年底我买江海西路16-4号房屋。我想将天井封起来，就请原房主与顾月江协商，顾月江说同意我封天井。16排5号房屋顾月江没有住，租给别人。顾月江还经常请我们出面见证、代写过一些合同，房屋的水电费都是顾月江出面收取的。我还帮助代收一些水电费票据给顾月江。有一次听顾月江说他的房屋是买的儿子手上的，还说和儿子住在一起是帮他们带孩子。房屋的修理也是顾月江。我见过顾月江的儿子，但是媳妇从来没有见过。
姚林凤对上述证人的证言质证称：证人的身份与原告有特定的关系，都是亲戚和朋友，有一些人我不认识。我根本就没有说过什么卖房子的话。证人说的不是事实，都在说谎。原告没有有力的证据证明我与原告有房屋转让的事实。顾开旺对证人证言没有异议。
审理中，被告顾开旺为支持其父母的主张，就16排5号房屋的转让情况作如下陈述：2000年，我与姚林凤需要买中坝中路22号店面房。因为钱不够，我就想卖这个房屋。经过打听大约可以卖28000元。此后我父亲提出不要卖给别人，要卖就卖给他。当时谈的价格是25000元，是我父母拿的存单交给姚林凤的。原告顾月江夫妇对顾开旺的陈述表示认可。被告姚林凤对此辩称：我从来没有收过这个钱；如果将25000元存单交给了我，那么我一定去银行拿钱，但是原告没有举证我拿了这笔钱。
另查，因被告顾开旺在本院处理其与姚林凤离婚纠纷过程中，将与被告姚林凤存在争议的共同经营的店铺经营权让与其女儿、女婿、顾开山（本案的原告委托代理人之一）夫妇，此案正在本院审理过程中。
本院认为：表面上看，原告主张由被告协助办理产权过户手续，但实质上双方争议的焦点是所谓的买卖讼争房屋的合同是否成立。
依照我国民事诉讼证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；主张合同成立的一方当事人须举证证明合同成立的事实。据此，顾月江夫妇应当对本案的争议焦点提供证据加以证明。
涉及不动产买卖或转让，如果任由当事人口头转让，不但扰乱了不动产买卖的秩序，而且一旦发生争议难以判定合同真伪，不利于纠纷的解决。这就要求从制度层面加以规范以避免上述情况的出现。依照我国现行相关法律规定，涉及房地产类不动产转让合同应当是要式合同，即以签订书面转让合同为原则。根据本案查明的事实，双方并未签订书面转让合同，故双方之间是否存在转让行为显然不可能通过出示房屋转让合同的方式证明。
审理中，原告在没有能提供书面房屋转让协议的情况下，从两个方面，以证人证言的形式证明其主张：
一是两原告为证明顾开旺、姚林凤已将讼争房屋转让给其夫妇二人，提供了六份证明材料（证言），但从证言的内容分析，证人陈述顾开旺夫妇将讼争房屋转让顾月江夫妇这种说法的来源，均一致指向来源两被告的陈述。一方面，这些证人证言属于言辞证据，本身客观性存疑；与其他法定证据的证明力比较，其证明力本身较低。另一方面，上述证言也属于传来证据，其来源被告姚林凤予以否认，其真实性及合法性亦存疑；故上述证言的证明效力本院难以确认。
二是两原告为证明其多年来一直以顾开旺的名义交纳讼争房屋的水电费用；原告多年来一直对讼争房屋实施了维修，并支付了相关费用；原告多年来一直以自己名义将讼争房屋对外进行了出租。对此，本院认为，鉴于当时原、被告间特定人身关系，原告夫妇的上述行为符合亲情关系，但对讼争房屋出租、代交水电费、代为维修，均不以必须为房屋产权人身份为前提，不能得出讼争房屋已归原告夫妇所有的结论。此外，原告夫妇主张曾交给姚林凤25000元房屋转让款（存单一份），未能得到姚林凤确认，原告夫妇对此亦不能举证。
顾开旺与姚林凤的离婚诉讼历经三年，两被告争议明确。对两被告历经三年离婚的事实，两原告是明知的，而且顾开旺的其他亲属或多或少地参与了两被告间财产纠纷，有些纠纷至今尚在法院处理过程中。在两被告婚姻可能存在重大变故、如房屋类的大件财产经法院分割的归属非此即彼的前提下，两原告对本属于自己的财产不闻不问，任由两被告先后四次诉讼并最终分割，不论从何角度，其理由均显苍白，难以服众。本院将讼争房屋最终判归姚林凤所有后，顾开旺并未对判决不服；此后，两被告又通过二审法院调解，顾开旺再次确认讼争房屋归姚林凤所有；故尽管被告顾开旺的陈述对原告有利，但其陈述的可信度较低，本院不予确认其证明效力。
本院综合以上事实与理由，认定原告夫妇的诉讼请求缺乏事实依据，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告顾月江、陈静的诉讼请求。
案件受理费9700元减半收取4850元，由原告顾月江、陈静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9700元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 员 王维申
二〇一三年三月十五日
见习书记员 何培妮
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。