湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0923民初867号原告：袁金柏，男，1954年11月2日出生，汉族，中国农业银行云梦县支行退休干部，住云梦县。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：高羽冰，男，1963年8月26日出生，汉族，教师，住云梦县。被告：张连堂，男，1958年10月17日出生，汉族，干部，住云梦县。被告：聂贵平，男，1962年8月21日出生，汉族，云梦县鑫光印刷有限公司经理，住云梦县。上列三被告共同委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。被告：孙元和，男，1964年2月8日出生，汉族，云梦三晴工贸有限公司法定代表人，住云梦县。委托诉讼代理人：杨杰，男，1971年3月20日出生，干部，住云梦县。第三人：江安心，男，1975年11月13日出生，汉族，经商，住云梦县。第三人：袁琼瑶，女，1977年5月16日出生，汉族，中国农业银行云梦县支行员工，住云梦县。系江安心之妻。原告袁金柏诉被告高羽冰、被告张连堂、被告聂贵平、被告孙元和、第三人江安心、第三人袁琼瑶执行异议之诉一案，本院于2015年5月21日立案受理后，于2016年元月7日作出（2015）鄂云梦民初字第00583号民事判决书。宣判后，被告高羽冰、被告张连堂、被告聂贵平、被告孙元和不服判决，依法向孝感市中级人民法院提起上诉。同年6月17日，孝感市中级人民法院作出（2016）鄂09民终278号民事裁定书，认定原审判决事实不清，裁定发回本院重审。本院于同年7月13日立案受理后，依法重新组成由审判员王斌担任审判长，审判员钟守武、人民陪审员杨自华参加的合议庭，于同年9月30日公开开庭进行了审理。原告袁金柏及其委托诉讼代理人王念东，被告高羽冰、张连堂、聂贵平的委托诉讼代理人龚立华，被告孙元和的委托诉讼代理人杨杰及第三人袁琼瑶到庭参加了诉讼；第三人江安心经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁金柏向本院提出诉讼请求：1.认定原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶之间签订的房屋转让协议有效；2.停止对位于云梦县楚王城大道312号房屋（登记所有权人为袁琼瑶，房产所有权证号：鄂云房权证城关字第××号）的执行，并解除查封；3.由被告高羽冰、张连堂、聂贵平、孙元和承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月28日，袁金柏与江安心、袁琼瑶签订了一份房屋转让协议，约定袁金柏以100万元价格回购江安心、袁琼瑶所有的位于云梦县楚王城大道312号的房屋，房屋登记所有人为袁琼瑶，房产证号为鄂云房权证城关字第××号（2001年10月24日，袁金柏为其父亲袁明福在云台投资建设有限公司购买该房屋，后江安心、袁琼瑶将该房屋购买）。当天，袁金柏依约支付了购房款，江安心、袁琼瑶将该房屋产权证、土地证交付给袁金柏，并将该房屋交付袁金柏占有并使用，后双方一直未办理过户手续。由于该房屋土地性质原为划拨用地，袁金柏于2012年6月20日以袁明福、袁小明名义缴纳了土地出让价款61233元，将该房屋土地使用权类型转为出让土地，并办理了土地过户登记，使用权人变更为袁琼瑶（因房屋产权登记所有人原为袁琼瑶，土地登记不能直接过户为袁金柏，故只能过户为袁琼瑶），费用全部系袁金柏委托其外甥沈慧斌缴纳。2012年7月14日，袁金柏用该房屋在银行办理抵押贷款120万元，由于登记户主为袁琼瑶，因此由袁琼瑶办理了相关房屋抵押手续，所借贷款由袁金柏委托沈慧斌办理，由其再将贷款转借给袁金柏使用。2014年7月14日，袁金柏委托沈慧斌通过转款方式将贷款还清，并解除了该房屋设定的抵押。袁金柏此后欲用该房屋再次到银行办理抵押贷款时却发现该房屋因四被告的申请被查封，本院分别于2014年8月25日、11月10日、2015年1月12日作出了（2014）鄂云梦民初字第00773号民事裁定书、（2014）鄂云梦民初字第01300-01301号民事裁定书、（2015）鄂云梦民初字第00012-2号民事裁定书，轮候查封了该房屋。袁金柏遂于2015年3月10日向本院提出执行异议，本院于2015年4月23日裁定驳回了袁金柏的执行异议申请。根据《中华人民共和国合同法》第130条、第60条及《中华人民共和国物权法》第15条的规定，袁金柏已取得该房屋使用权，没有办理过户登记只是物权未设立，江安心、袁琼瑶应当配合袁金柏办理房屋过户手续，对于袁金柏已占有并使用的房屋，法院对其查封显然错误，故诉至法院。被告高羽冰、被告张连堂、被告聂贵平共同辩称：一、袁金柏与江安心、袁琼瑶之间的房屋买卖行为及签订的协议均为虚假。1、在袁金柏购买房屋的行为发生后，江安心、袁琼瑶前后两次以自己的名义办理了抵押登记，如该房屋确已出售给袁金柏，第三人江安心、袁琼瑶没有理由在袁金柏不知情的情况下自行将房屋为他人办理抵押贷款；2、袁金柏与江安心之间存在其他经济往来，袁金柏提交的付款凭证其实是另外的借款凭证，与购房无关，在本案开庭前，云梦县坤泰贷款公司已在云梦法院就借款合同纠纷起诉了湖北昱明光电公司，而本案袁金柏正是坤泰贷款公司的管理人员，本案第三人江安心正是湖北昱明光电公司的法定代表人，这一事实说明袁金柏与江安心之间存在债务往来，袁金柏正式利用这100万元凭证，虚构了购房事实；3、袁金柏申请出庭的多名证人均与其有经济来往，有上下级从属利害关系，且证人证言缺乏其他证据印证，因此无法证明购房行为的真实性；4、庭审中第三人江安心未到庭，对袁金柏提交的书面购房合同真伪不能辨认，不能确定该合同系第三人书写。二、即使袁金柏诉称的房屋买卖行为存在，那该买卖行为也无效。1、袁金柏所称的购买价格100万元与房屋及土地的现价值严重不符，该房屋正常估值至少为410万元，损害了其他债权人的利益，属于合同法规定的无效情形之一，即恶意串通、损害国家、集体或者第三人的利益；2、袁金柏签订购房合同时，该房屋土地为划拨，依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为合同无效”，故袁金柏购房行为无效；3、诉争房屋系江安心与袁琼瑶共同共有，江安心是否有出售房屋的意思表示不清楚，江安心一直没有出现，不能确定购房合同上的签字系其本人所签，更不能证实该购房合同是否为江安心本人真实意思表示，因此该售房合同无效。三、即使袁金柏诉称的购房行为有效，法院驳回袁金柏的异议裁定完全正确，法院的查封措施符合相关规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中袁金柏不能证明已实际占有房屋，该房屋无论在袁金柏购房前还是后，一直由云梦县坤泰贷款公司占有并使用，江安心、袁琼瑶没有将该房屋交付袁金柏，袁金柏提交的租金证明仅为一年，且袁金柏本身为房屋租赁方的管理人，同时也没有任何租赁合同或其他证据佐证，因此可认定袁金柏从未实际占有诉争房屋。另袁金柏对未办理过户手续存在过错，首先并非江安心、袁琼瑶怠于行使过户登记义务，袁金柏在诉状中自称办证费用过高，双方约定五年后再办理过户手续，因此证明江安心、袁琼瑶在售房后曾配合袁金柏办理过户，袁金柏自称曾找过江安心过户，但江安心下落不明，而事实上，江安心在袁金柏所称其下落不明的时间段内与袁琼瑶同时出现在云梦县公证处，因此袁金柏在捏造事实；其次，在袁金柏诉称的购房时间内，该房屋两证齐全，可以办理过户登记，最后其未办理过户登记是因袁金柏自身过错造成，袁金柏刻意规避政策性规定，以事后修改房屋买卖时间为手段。违法逃避税费，能够在办理房屋过户登记的情况下故意不去办理，显然其自身存在重大过错。综上，请求法院依法驳回袁金柏的全部诉讼请求。被告孙元和辩称：一、袁金柏诉称的事实是虚假的。1、袁金柏与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议系虚假协议。其一、该协议纸张成色很新，不像三年前形成的文件；其二、从内容上看，缺乏房屋买卖合同的基本内容，过于简洁和笼统，对双方的基本情况、房屋情况、价款支付、房屋交付等均未约定；其三、原告与袁琼瑶称协议上的签名是一起签订的，但三人的签字用笔完全不一样，一眼便能看出，在协议上即签字又盖章，说明原告与江安心均为认真的人，与其合同的内简洁相比，不合常理。2、江安心、袁琼瑶没有将房产证和土地证交给袁金柏，并将房屋交由袁金柏占有、使用。其一、若房产证和土地证在2012年5月28日交付袁金柏，在2012年7月，江安心、袁琼瑶是不可能以此房屋进行抵押贷款的；其二、在2012年5月28日，该房屋正在租赁期间，由袁琼瑶租赁给了云梦县坤泰贷款公司经营使用，且一直使用至今，何以交付袁金柏使用；3、将土地证过户在袁琼瑶名下不是袁金柏所能办理的，依据《土地登记办法》第7条规定，应当是由买卖双方共同申请并提供相应资料才能办理，而袁金柏并不是该变更登记的申请人当事方，也未经任何授权，不可能办理变更登记。在土地证办理变更登记后，旧证应当收缴再颁发新证，但在2014年7月14日抵押权消灭后，江安心将该房屋的房产证原件一本和登记系袁明福、袁小明的土地证原件两本一起交给了债权人孙元和，准备做抵押担保，并于2014年9月1日由江安心、袁琼瑶办理了授权公证，授权王新谊办理抵押登记，后因该房屋被查封而未能办理抵押，至今孙元和手中仍持有该房屋的房产证和土地证。二、袁金柏与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议书无效。1、该协议不是双方真实意思的表示。其一、江安心、袁琼瑶只有这一栋房屋，其未表现出要在外另行购置房屋的意思，其两人自愿将仅有的一栋房屋出售不合常理。其二、在2012年4月，江安心、袁琼瑶刚刚借取孙元和现金200万元，在短期内两人没有必要为融资处理房产；其三，2012年5月，江安心、袁琼瑶因投资经营正需要钱，若要卖房筹款也应会按市场价格处理，不会将价值三、四百万的房屋以100万元的价格处理。2、该协议是原告与江安心、袁琼瑶恶意串通，损害其他债权人利益的产物。其一、袁金柏系袁琼瑶亲叔，双方之间的亲戚关系便于配合，在江安心、袁琼瑶发生债务危机的情况下以合法形式转移财产，损害其他债权人的利益；其二、江安心、袁琼瑶在准备以该房屋提供抵押向孙元和借款过程中原告从未提出过任何权利主张，江安心、袁琼瑶也未提示过该房屋已转让的情况，说明该房屋没有转让，袁金柏若系该房屋买受人，不可能对该资产不管，任由他人将财产到处抵押，这也不合常理；其三、2012年5月28日由江安心、袁琼瑶交付给袁金柏的登记为袁明福、袁小明的土地证办理了过户后登记在袁琼瑶、江安心名下，旧土地证应当交由土地管理部门收缴，那么在2014年7月18日江安心、袁琼瑶交付给孙元和的土地证从何而来，说明2012年5月28日江安心、袁琼瑶根本没有交付房产证、土地证，故说明2012年5月28日的房屋买卖行为是虚假，当日没有交付房屋，也没有交付证件，事后也没有办理过户登记；其四，2012年4月，江安心、袁琼瑶借取了孙元和200万元，借期为半年，在该债务未清偿的情况下，若江安心、袁琼瑶以大大低于市场价值的价格处理自己的房产给其叔叔，显然损害了债权人利益，存在恶意行为。综上，袁金柏与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是虚假的，是无效的；即使双方买卖行为成立，袁金柏长期不办理房屋过户手续，自身存在过错，且其并不具备案外人提起执行异议之诉的条件，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人江安心在法定期限内未向本院提交答辩状，也未提交相关证据。第三人袁琼瑶述称：房子是袁金柏买的，当时江安心因做生意需要钱，就与袁金柏谈卖房子的事，谈好后我就在合同上签了字；袁金柏是袁琼瑶二叔，房子卖了后听江安心说已将房产证、土地证交给了袁金柏，沈慧斌在信用社以房产作抵押贷款，袁琼瑶和江安心到场签了字的，谁将房产证和土地证拿去的不清楚；土地证过户的事是江安心经手办理的，房产卖给袁金柏后，袁金柏找过我们去房管局办理过户，因江安心在外没回，所以过户手续一直没办，江安心自2013外出后就没回过。所欠各被告的借款均属实，相关案件经法院已作判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告袁金柏提交的证据二中转让协议有转让人及购买人签名，且有第三人袁琼瑶出具的收条及原告向江安心转账的回单佐证，另第三人袁琼瑶及原告当庭已予以认可，且各被告均未提交相关证据证明上述证据系虚假证据，对该证据本院依法予以采信。原告提交的房产证经房产管理部门审查系其单位出具，本院予以采信；原告提交的土地证真实性双方均无意见，本院予以采信。原告提交的证据四系办理土地变更登记缴费单据，不能证明该费用系原告交纳。原告袁金柏提交的证据五中云梦县坤泰贷款公司出具的证明与证人陈某、聂某当庭陈述的证言及50000元转帐单印证，证明了袁金柏买房屋后将房屋继续租赁的情况，并收取了租金的事实，故对该证据本院予以采信。原告提交的证据六中倒店信用社的相关资料均来源于该单位，证据的来源合法，内容真实，本院予以采信，该资料的内容均系沈慧斌向倒店信用社申请贷款的手续，与原告无关联；其他银行转款交易记录、交易业务回单等均只能证明各当事人之间经济往来情况，不能证明原告委托沈慧斌借款，后向其转款的事实，故对前述证据不予采信。原告袁金柏提交的证据七系云梦县住房保障和房屋管理局工作人员熊芝兰的说明，证人应按照法律规定出庭作证，因其说明的情况与第三人袁琼瑶当庭陈述的事实一致，对双方能相互佐证的内容，本院予以采信。原告提交的沈慧斌证言、陈某证言、聂某证言中与原告袁金柏提交的本院已采信的证据及本院依法调取的证据中能相互佐证的部分，本院予以采信。原告提交的陈红春的证言及张丽珍的证言与本案无关联，本院不予采信。原告袁金柏提交的证据十四，因该证据形成于本案诉讼期间，并不能达到袁金柏的证明目的，本院不予采信。被告孙元和提交的证据二来源于本院审理孙元和诉江安心、袁琼瑶民间借贷案中的证据，本院依法予以采信。其提交的证据四中的房产证原件经本院交由房产管理部门审查，被认定非云梦县房管局签办的，系虚假证件，且与原告提交的真实房产证相悖，本院不予采信；其提交的土地证经本院交由土地管理部门审查，虽是真实，但该证载明的土地使用权已进行变更登记，且已核发新证，该证依法应予以收回并注销，故对该证据本院不予采信。其提交的证据五，第三人袁琼瑶当庭否认合同上签名是其所签，且原、被告均不否认该事实，故对该证据本院不予采信。本院依法调取的证据六及证据九系云梦县住房保障和房屋管理局工作人员对原告提交的房产证及被告孙元和提交的房产证进行审查分析的说明，根据说明本院认定原告提交的房产证系房管局颁发的住建部统一印制的证件，具有真实性，被告孙元和提交的房产证非统一印制的证件，不具有真实性。证据七均来源于云梦县国土资源局，该单位经审查认定袁明福、袁小明在办理土地变更时提交的原土地证不真实，此问题系该单位内部管理的范围，原告提交的已变更后新颁发的土地证双方均无异议，本院予以采信。证据八来源于农业银行云梦支行，印证了原告提交的两份银行回单具有真实性，本院予以采信。证据十袁琼瑶陈述系其当庭辩称的内容，对其与原告提交的本院已采信的证据及本院依法调取的其他证据中能相互佐证的部分，本院予以采信。证据十二沈慧斌的陈述与原告提交的本院已采信的证据及本院依法调取的其他证据中能相互佐证的部分，本院予以采信。依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2001年10月24日，袁金柏之父袁明福以28万元的价款购买了云台投资建设有限公司开发的三层房屋一栋，随后袁明福将该房屋以赠与的形式转让给其孙女袁琼瑶。2011年8月16日，云梦县坤泰小额贷款有限责任公司在成立时为办理工商登记的需要，公司副经理聂某以袁琼瑶的名义与公司签订了一份房屋租赁合同，袁琼瑶与公司并未签订任何租赁合同，公司也未向袁琼瑶支付过租金。2012年5月28日，袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订房屋转让协议一份，约定袁金柏以100万元回购袁明福赠与其孙女袁琼瑶的三间三层房屋一栋，该房屋位于云梦县城关镇楚王城大道312号，房屋登记所有权人为袁琼瑶，房产证号为鄂云房权证城关字第××号。袁金柏于当日通过银行转账方式支付第三人江安心100万元。江安心、袁琼瑶即向其交付了房屋产权证。其后，云梦县坤泰小额贷款有限责任公司与袁金柏达成了前述房屋租赁的口头协议，约定每年由公司支付房屋租金25000元。2014年9月1日，云梦县坤泰贷款公司支付袁金柏妻子方焕兰两年房租50000元。2012年6月4日，袁明福、袁小明授权沈慧斌办理土地号为云国用（2001）字第12139-1、12139-2土地的出让、变更事项。2012年6月12日，袁明福、袁小明与袁琼瑶、江安心签订一份国有土地使用权转让合同，云梦县国土资源局在收取以袁明福、袁小明名义交纳的土地出让款61233元、税款4041.19元，以江安心、袁琼瑶名义交纳的契税2449.20元、查询费200元、服务费100元、工本费及测量费445元后，于2012年6月27日办理了土地变更登记，颁发字号为云国用（2012）第1000200160-1号土地证使用权人为江安心，字号为云国用（2012）第1000200160-2号土地证使用权人为袁琼瑶的土地使用权证，原土地使用权人为袁明福（土地号为云国用（2001）字第12139-1号）、袁小明（土地号为云国用（2001）字第2139-2号）的土地使用权证云梦县国土资源局并未依法收回并办理注销。2012年7月4日，沈慧斌因其所承接的云梦县民政局社会福利中心建设工程需周转资金，遂向云梦县倒店信用社申请贷款320万元，并用其自己所有的房产及张青枝、张慧清、袁琼瑶名下的房产作抵押担保，第三人江安心、袁琼瑶作为抵押担保人于2012年7月16日将袁琼瑶所有的房产证号为鄂云房权证城关字第××号房屋办理了他项权证，为沈慧斌贷款提供抵押担保。2012年7月17日，经核定后倒店信用社为沈慧斌办理贷款290万元。2014年7月18日，沈慧斌还清所借贷款后将袁琼瑶抵押的房产证、土地证取出交给了袁金柏。随后，袁金柏与第三人袁琼瑶到云梦县住房保障和房屋管理局提出办理房屋过户登记，因第三人江安心外出而搁置。2014年8月27日，本院依据聂贵平于2014年8月22日提出的财产保全申请，作出（2014）鄂云梦民初字第00773号民事裁定书查封了袁琼瑶名下位于云梦县城关镇楚王城大道（房屋所有权证号为A061602）的房屋。2014年11月10日，本院依据高羽冰、张连堂于2014年10月28日提出的财产保全申请，作出（2014）鄂云梦民初字第01300-01301号民事裁定书，轮候查封了袁琼瑶上述涉诉房屋；2015年元月12日，本院依据孙元和于当日提出的财产保全申请，作出（2015）鄂云梦民初字第00012-1号民事裁定书，再次轮候查封了袁琼瑶的该房屋。原告袁金柏知晓袁琼瑶所有的产权证号为A061602房屋被本院查封后，分别于2015年3月10日、2015年3月23日向本院提出异议，以其已购买该房产为由请求解除对该房屋的查封。本院对原告袁金柏提出的异议进行听证后，于2015年4月8日作出（2015）鄂云梦执异字第00003-00006号执行裁定书，裁定驳回了原告袁金柏的异议。2015年5月8日，原告袁金柏遂向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年10月28日，本院受理了原告高羽冰、原告张连堂诉被告江安心、被告袁琼瑶民间借贷纠纷一案。于2014年12月15日作出（2014）鄂云梦民初字第01300号、（2014）鄂云梦民初字第01301民事判决书，分别判决被告江安心、袁琼瑶自判决生效之日起三日内共同归还原告高羽冰借款本金76万元及利息319834元；自判决生效之日起三日内共同归还原告张连堂借款本金30万元及利息119900元；该两案判决生效后，两原告于2015年1月13日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2012年3月，江安心、袁琼瑶因投资湖北昱明光电设备有限公司缺乏资金，遂向孙元和借款200万元，孙元和预扣利息8万元后，先后支付借款192万元。2013年7月，江安心偿还部分借款后便失去联系。2014年9月1日，袁琼瑶将江安心从外地找云梦县，与孙元和协商将袁琼瑶名下的位于316国道旁的房产抵押给孙元和，并将一本房产证（房屋登记所有人为袁琼瑶，房产证号为鄂云房权证城关字第××号，后被云梦县住房保障和房屋管理局认定为假证）及二本土地使用权证（土地使用权人分别为袁小明、袁明福，该两本土地使用权证在变更登记后，未予收回并注销）交给孙元和，江安心、袁琼瑶授权委托王新谊（双方在云梦县公证处办理了委托公证）办理房产抵押登记手续未果。2014年12月22日，本院受理了原告孙元和诉被告江安心、袁琼瑶、王新谊、聂红军民间借贷纠纷一案，于2015年4月30日作出（2015）鄂云梦民初字第00012号民事判决书，判决被告江安心、袁琼瑶共同偿还原告孙元和借款本金1575545元，并支付利息。2014年6月25日，本院受理了原告聂贵平诉被告江安心、袁琼瑶、邓静、杨四平、聂凌云追偿权纠纷一案，于2014年12月10日作出（2014）鄂云梦民初字第00773号民事判决书，判决被告江安心、袁琼瑶于本判决生效之日起十日内给付原告聂贵平代偿的贷款本金138330元及利息。本院认为，本案系案外人袁金柏对本院作出的执行异议裁定不服提起的执行异议之诉。本案当事人争议的主要焦点为：1.关于本案的诉讼主体是否适格的问题；2.关于袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是否真实有效的问题；3.关于袁金柏是否全部支付了购房价款及该价款是否合理的问题；4.关于转让房屋是否实际交付袁金柏占有的问题；5.关于该房屋未办理过户登记手续袁金柏是否有过错的问题。关于本案的诉讼主体是否适格的问题。依据《民事诉讼法》第二百二十四条“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三条“人民法院审理民事、行政案件中作出的财产保全和先予执行裁定，由审理案件的审判庭负责执行”的规定，认为财产保全裁定作出后即发生法律效力，属于发生法律效力的民事裁定，系执行程序中执行的范畴，故案外人在保全裁定执行中，可依据民诉法第二百二十七条规定，对执行的标的提出书面异议，故本案袁金柏认为因四被告申请财产保全的执行行为违反法律规定，且损害了案外人袁金柏的合法权益，故享有提出执行异议的权利，本院审查后依法裁定驳回了袁金柏的执行异议申请。袁金柏不服，依法提起执行异议之诉，本院经审查，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条的规定，已立案受理。再依最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的。可以列被执行人为第三人”，故本案当事人均符合法律的规定。关于原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是否真实有效的问题。袁金柏提交的房屋转让协议有转让人及购买人签名和盖章，且有第三人袁琼瑶出具的收条及原告向江安心转账的回单佐证，另第三人袁琼瑶及原告当庭已予以认可，四被告也不否认第三人江安心在协议上签名和盖章的事实，已足以认定双方达成了房屋买卖的合意和形成买卖房屋的事实。依照合同法第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，只要袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；另外，法律、行政法规对公民之间的房屋买卖合同的成立和生效并无特别的规定，故该房屋转让协议应认定合法有效。四被告均辩称袁金柏与江安心、袁琼瑶恶意串通，在江安心、袁琼瑶发生债务危机的情况下以签订房屋转让协议的形式合法转移财产，损害其他债权人利益及该转让协议即使成立也是无效等抗辩理由，依据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承当不利后果”的规定，四被告庭审中未提供证据对该房屋转让协议予以反驳,对自已的其他抗辩理由均未提交相关证据予以证明，故对四被告的上述抗辩理由均不予采纳。关于袁金柏是否全部支付了购房价款及该价款是否合理的问题。1.袁金柏是否全部支付了购房价款的问题。袁金柏提交的房屋转让协议、第三人袁琼瑶出具的购房收条及袁金柏向江安心转账100万的银行回单及本院调取的该银行转账记录等证据已形成完整的证据链，足以证实袁金柏已全部支付了购房价款100万元的事实。四被告均辩称袁金柏与江安心之间存在其他经济往来，袁金柏提交的付款凭证其实是另外的借款凭证，与购房无关等理由，均系四被告的分析，推测和判断，无任何事实依据，本院不予采信。2.袁金柏支付的购房价款是否合理的问题。分析判断袁金柏支付的购房价款是否合理的问题，应结合本案的实际情况综合予以考量：首先，该房屋系袁金柏之父袁明福以28万元的价格从云台投资建设有限公司购得，后赠与第三人袁琼瑶，再于2012年5月28日以100万元的价格转售给袁金柏，袁琼瑶与袁金柏之间系亲叔侄女关系，他们之间的房屋转让应有别于常人之间的房屋交易，其售房价格只要不属明显不合理，且损害第三者的利益，应均在合理的考量范围之内。其次，本院原审（2015）鄂云梦民初字第00583号民事判决书依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确定。转让价格达不到交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”之规定，以该房屋于2012年7月16日抵押登记评估价为1389900元，其70%价格为972930元，双方转让的价格并未低于评估价格的70%，故不能认定双方转让的价格属于明显不合理低价的裁判理由并无不当。该房屋抵押登记评估价，是银行发放贷款，设定贷款抵押的内部参考依据，虽不具有房屋价值法定的认定依据，但也具一定的参考价值；另外，四被告主张该房屋价值三、四百万，但并未提供任何证据予以证明，且庭审中双方均未提供该房屋价值的其他参考依据，四被告也未书面提出对该房屋价值进行司法鉴定的申请，故对其主张该房屋以明显不合理的低价转让，损害第三者利益的理由本院不予采信。综上，本院综合考量该房屋初始购买价格，赠与的事实，后在叔侄女之间的转让，以及同期该房屋抵押登记评估价等因素，认定该房屋以略低于评估价格转让并非显失公平，系当事人对自身权利的处分，不属以明显不合理的低价转让房屋。关于转让房屋是否实际交付袁金柏占有的问题。袁琼瑶在取得该房屋所有权后，云梦县坤泰公司在成立时为登记的需要，其副经理聂某于2011年8月16日以袁琼瑶的名义与公司签订了一份房屋租赁合同，公司一直并未向袁琼瑶支付过租金。该房屋于2012年5月28日转让给袁金柏后，云梦县坤泰公司也一直租赁使用该房屋，并于2014年9月1日向原告之妻方焕兰给付租金50000元，依据合同法第二百一十五条规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，云梦县坤泰贷款公司与袁金柏虽未签订租赁合同，但并不违反法律规定，且双方均已认可租赁的事实并已实际履行租赁合同，证明袁金柏以其家庭名义对该租赁物在行使收益权，同时，收益权是财产所有权的一项重要权能，能证明财产占有和使用的状况，故应认定该房屋已交付袁金柏占有使用。关于该房屋未办理过户登记手续袁金柏是否有过错的问题。分析认定袁金柏在该房屋未办理过户登记手续中是否存在过错，应以是否归责于袁金柏的故意或过失造成该房屋未办理过户登记手续来评判。结合本案具体案情分析：首先，袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶于2012年5月28日签订房屋转让协议后，该房屋的土地使用权证于同年6月27日才由袁明福、袁小明名下变更登记为江安心、袁琼瑶名下（颁发字号为云国用（2012）第1000200160-1号土地证使用权人为江安心，字号为云国用（2012）第1000200160-2号土地证使用权人为袁琼瑶的土地使用权证），袁金柏的外甥沈慧斌于同年7月4日因承包工程急需贷款，遂找袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶要求以登记于袁琼瑶名下的上述房屋为其贷款提供担保，江安心、袁琼瑶作为抵押担保人于同年7月16日将袁琼瑶所有的上述房屋办理了他项权证。2014年7月18日，沈慧斌归还贷款后将房产证、土地证取出交付给袁金柏。上述事实中，沈慧斌作为与袁金柏、江安心、袁琼瑶均为亲属的身份，要求其帮助办理贷款抵押事宜，袁金柏以其已购买的房屋予以协助，符合常情，难以认定袁金柏存在故意或过失未办理房屋过户的情形，故不应苛责于袁金柏在协助办理贷款抵押而造成房屋不能过户中存在过错。其次，本院已生效（2015）鄂云梦民初字第00012号民事判决书中认定：2013年7月，江安心偿还部分借款后便失去联系。2014年9月1日，袁琼瑶将江安心从外地找云梦县，与孙元和协商将袁琼瑶名下的位于316国道旁的房产抵押给孙元和，后因本院于2014年8月27日依据聂贵平提出的财产保全申请查封了上述房屋而未能办理抵押手续。综合上述案件事实分析，先因该讼争房屋设定抵押而造成自转让至2014年7月18日客观不能办理过户手续，后因江安心自2013年7月失去联系。2014年9月1日，袁琼瑶才将江安心从外地找云梦县，其间袁金柏与袁琼瑶均陈述曾到云梦房管部门申请办理过户事宜，因江安心未回而致使过户事宜搁置。在此前同年8月27日，本院已首次对该房屋进行了查封，故袁金柏办理过户登记的条件一直不能成就。袁金柏非因本人的故意或过失而造成一直不能办理房产过户登记，其自身并无过错。综上，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第三人江安心、袁琼瑶将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给袁金柏，袁金柏已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但袁金柏对此没有过错，故本院不得查封上述诉争的房屋。袁金柏请求确认与第三人江安心、袁琼瑶之间签订的房屋买卖合同合法有效及停止对位于云梦县楚王城大道312号（登记所有权人为袁琼瑶，房产所有权证号为鄂云房权证城关字第××号）房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶之间签订的房屋买卖合同合法有效。二、停止对位于云梦县楚王城大道312号（登记所有权人为袁琼瑶，房屋所有权证号为鄂云房权证城关字第××号）房屋的执行，并解除查封。案件受理费100元，由被告高羽冰、张连堂、孙元和、聂贵平共同负担，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。当事人上诉时应预交上诉案件诉讼费，当事人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 斌审 判 员  钟守武人民陪审员  杨自华二〇一六年十二月二十日书 记 员  杨雅怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。