湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂02民终519号上诉人（一审被告）：湖北德馨地产开发有限公司，住所地：黄石市黄石港区天津路2号。法定代表人：陆小燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：余俊，湖北风劲律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：夏国平，男，1957年8月31日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：侯兵，湖北申远律师事务所律师。上诉人湖北德馨地产开发有限公司与被上诉人夏国平合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北德馨地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项并改判，由夏国平承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定其违约交房应承担162784.60元违约金缺乏事实依据和法律依据，临时安置补偿是对夏国平的房屋进行拆迁后，解决夏国平临时过渡的租金补偿，约定36个月过渡期的补偿款已一次性结算，对超过36个月的安置补偿予以加倍计算，该条实际上对逾期交房的违约责任作出了明确约定。逾期交房，即增加给付临时安置补偿费。虽然双方在补充协议中约定了逾期交房、逾期办证的违约责任，但该约定于《房屋产权调换协议》第四条逾期交房加倍支付临时安置补偿相冲突，系重复设定违约责任，两者不能兼得。一审法院在逾期交房上既通过增加支付安置补偿费的方式承担违约金，又按日万分之三计算逾期交房违约金，系重复评价计算，且大大超过夏国平的实际损失，应予调减。二、一审判决认定其违约办证并承担违约金完全没有事实依据和法律依据，应予纠正。根据双方的约定，在房屋竣工交付夏国平后，尚有十八个月的办证宽限期，2017年1月10日，还建工程取得备案证，办证期限应延至2018年9月10日止。夏国平在2017年7月4日通过其取得房屋产权转移证明书，即可自行办证。不存在其逾期办理不动产证书的违约情形。一审判决错误支持违约金，请求改判。夏国平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。夏国平向一审法院起诉请求：1、湖北德馨地产开发有限公司支付安置补偿费36157.10元。2、湖北德馨地产开发有限公司支付迟延交房违约金162784.60元。3、湖北德馨地产开发有限公司支付迟延办证违约金65113.84元。4、夏国平不予向湖北德馨地产开发有限公司支付楼层调节费6357元。5、本案诉讼费用由湖北德馨地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2012年5月1日，夏国平与湖北德馨地产开发有限公司签订房屋产权调换协议书一份，约定将夏国平位于武汉路3栋32号房改房（实际建筑面积73.79平方米）就地还建调换。自夏国平签约腾空房屋之日，过渡期限为36个月（该36个月的过渡费26564.40元夏国平已收），还约定湖北德馨地产开发有限公司超过36至48个月未交房给夏国平，该公司按每月20元/平方米标准给予临时安置补偿，超过48个月以上未能交付房屋，按每月30元/平方米标准给予临时安置补偿。还建房建成交付后，该公司应当在18个月内办理房屋产权证、土地使用证并交付夏国平，逾期交付，按每日万分之三承担违约金。2012年5月3日，双方签订补充协议一份，约定原合同规定湖北德馨地产开发有限公司的交房、交产权证、土地证的时间不得逾期，否则按还建房市场价值每日万分之三承担违约金。还约定若湖北德馨地产开发有限公司不能满足夏国平选13层作为还建房的要求，则无论夏国平选哪一层，该公司均不得收取楼层调节费。2014年1月23日，双方签订还建户选房确认单，夏国平选择确认还建房为1号楼20层01室。还建房面积结算单写明房屋市场价格7758元/平方米。本案所涉及的还建房项目工程于2017年1月10日办理竣工验收备案，湖北德馨地产开发有限公司取得备案证。2017年7月4日，该公司向夏国平交付房屋产权转移证明。一审法院认为，夏国平与湖北德馨地产开发有限公司先后签订的房屋产权调换协议书及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效并成立，对双方具有法律约束力。协议中对还建房的交付、办证等作了明确的约定，现湖北德馨地产开发有限公司逾期履行交房、办证义务，其行为构成违约，应当按协议约定承担违约责任。对于湖北德馨地产开发有限公司抗辩2015年12月22日通过竣工验收，并发出交房通知的理由，因所涉工程湖北德馨地产开发有限公司于2017年1月10日才取得竣工验收备案证，此时才符合交付条件，该公司的该抗辩理由不予支持。对于夏国平主张的临时安置补偿费36157.10元。2015年4月30日前的补偿费夏国平已经领取。2015年5月1日至2016年4月30日按20元/平方米的标准为17709.60元，2016年5月1日至2017年1月10日按30元/平方米的标准为18447.50元，共计36157.10元，予以支持。对于夏国平主张的迟延交房违约金162784.60元及迟延办证违约金65113.84元。该违约金合计227898.44元数额计算正确，但鉴于夏国平未能举证其实际损失，同时夏国平在本案中主张了多项违约责任，同时安置补偿费也是在湖北德馨地产开发有限公司违约的情况下对夏国平的货币补偿，结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，该违约金酌情支持二分一部分约113949.22元，超过部分不予支持。对于夏国平认为不应交纳的楼层调节费6357元。湖北德馨地产开发有限公司并未提出实际诉求，依据不诉不理的原则，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、湖北德馨地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付夏国平临时安置补偿费36157.1元、违约金113949.22元，合计150106.32元；二、驳回夏国平的其它诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为湖北德馨地产开发有限公司逾期交房违约金是否属于重复计算，以及该公司是否存在逾期办证的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。湖北德馨地产开发有限公司与夏国平约定调换房屋，夏国平自行解决过渡房，过渡期为36个月，湖北德馨地产开发有限公司补偿交房之前的临时安置补偿费、搬迁费、装修费等，并约定了过渡期超过36个月的，按每月20元/㎡标准给予临时安置费补偿，超过48个月的，按每月30元/㎡标准给予临时安置费补偿，并另行约定了逾期交房的违约金。违约金和安置费，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应承担的违约责任的具体形式，双方在合同中已明确约定了安置费和逾期交房违约金，应当按照约定履行。至于湖北德馨地产开发有限公司主张安置费与违约金重复计算的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。关于湖北德馨地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为。夏国平认为办理证件的时间应为过渡期36月后的18个月内；湖北德馨地产开发有限公司认为应以实际交付之日起算18个月。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于办理证件的时间，合同约定：还建房建成交付夏国平后，湖北德馨地产开发有限公司应当在18个月内办理房屋产权证……。该词句的意思明确，18个月的起算时间应为湖北德馨地产开发有限公司建成房屋交付给夏国平，本案所涉及的还建房项目工程于2017年1月10日办理竣工验收备案，湖北德馨地产开发有限公司取得备案证，2017年7月4日，该公司向夏国平交付房屋产权转移证明。湖北德馨地产开发有限公司不存在逾期办证的违约行为。湖北德馨地产开发有限公司的该项上诉理由，本院予以支持。虽夏国平主张的逾期办证违约金不应予以支持，但一审判决将违约金总额酌减为113949.22元，该金额总体未过分高于夏国平所受损失，比双方约定的逾期交房违约金还低5万余元，本院对该结果予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元，由湖北德馨地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二○二○一八年七月九日法官助理周希书记员孟华飞