湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0302民初75号
原告李亚格。
法定代理人李彪。
被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳中路**号武当国际园*座。
法定代表人朱思爽，该公司董事长。
委托代理人熊瑞波，湖北车城律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，签收法律文书等特别授权。
被告湖北中盛拍卖有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区�谊大道特*号广达大厦****号。
法定代表人叶礼诚，该公司总经理。
委托代理人贺安东，该公司副总经理。代理权限：一般代理。
原告李亚格诉被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司（下称十堰农商银行）、被告湖北中盛拍卖有限公司（下称中盛拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张京郧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亚格的法定代理人李彪，被告十堰农商银行的委托代理人熊瑞波，被告中盛拍卖公司的委托代理人贺安东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚格诉称：2001年11月22日，张湾区人民法院依据（2001）张法执字第236号民事裁定书，将十堰市新宇经贸有限公司位于张湾区红卫街办堰沟社区铁路桥旁面积为515.57平方米的综合楼3楼变卖给十堰农商银行。十堰农商银行委托中盛拍卖公司于2014年5月14日在十堰晚报发出拍卖公告。2014年5月20日，李亚格看到公告后意向竞买，并向贺彦平借款，承诺办完两证后贷款还请本息。2014年5月22日，李亚格通过贺彦平向中盛拍卖公司缴纳30万元竞买保证金，并与之签订《竞买约定》。该约定第六条约定：若竞买成功，买受人必须在7日内付清成交价款，逾期每天按成交价款千分之零点五支付违约金；买受人付清成交价款15日内，由委托人向买受人办理拍卖标的的交割及权属资料移交手续；过户产生的税费按国家规定由委托人、买受人各自承担。2014年5月23日，李亚格竞得上述房屋，并与中盛拍卖公司签订《拍卖成交确认书》。约定买受人付清全部成交价款后，由委托人提供办理标的变更过户的法律文件，变更手续由买受人办理等。2014年5月30日，李亚格通过贺彦平向中盛拍卖公司缴纳了拍卖余款和佣金共计90�元。6月4日，中盛拍卖公司将全部拍卖成交价款付给十堰农商银行。至此，在约定的时间里，委托方已全部收到拍卖款。但李亚格要求提供房屋办理两证需要的权属资料时，十堰农商银行却以各种借口拖延过户，并为自身经济利益在张湾区人民法院更换（2001）张法执字第236号民事裁定书，达到偷税目的，严重损害了买受人的利益。时隔18个月，直到2015年10月，十堰农商银行才将房产证的过户资料提供给李亚格。李亚格办理完房产证后到十堰市土地局办理土地使用证，被告知需补十堰市人民政府对该土地转让过户的批示。李亚格多次向索要，但十堰农商银行拒绝提供土地可以过户的政府申请批示报告。十堰农商银行和中盛拍卖公司违反国家法律规定，在拍卖前未取得划拨土地的转让批示，致使土地使用权至今无法过户，给李亚格造成额外承担巨额占用费。为避免损失继续扩大，请求判决解除拍卖合同，判令十堰农商银行和中盛拍卖公司返还购房款、拍卖佣金、房产过户税费，从李亚格付清购房款15日起至返还之日，按每月24000元承担李亚格购房所借资金占用损失，并承担本案诉讼费。
原告李亚格为支持起诉主张，向本院提供以下证据：
证据一：委托拍卖合同。证明十堰农商银行委托中盛拍卖公司拍卖房屋，合同约定的标的和权属资料移交、违约责任，如果不能移交要赔偿委托方和买受人的损失。
证据二：十堰晚报刊登的拍卖公告。
证据三：竞买约定。证明竞买时约定的权利义务。
证据四：拍卖成交确认书及款项交付凭证。证明李亚格2014年5月23日成功竞拍争议房产，并付清房款。
证据五：借款合同。证明因十堰农商银行和中盛拍卖公司未提交划拨土地转出让批示给�亚格造成的损失。
证据六：说明。证明争议房产的土地是划拨用地性质。
证据七：2009年第八次国土规划联席会议纪要。证明根据法律规定，划拨土地上的房产在拍卖前应报政府土地管理部门批示，没有批示就拍卖属违法。
证据八：税收缴款书、非税收入通用票据、增值税普通发票。证明李亚格因房产过户支付的费用。
被告十堰农商银行辩称：涉案房产的有关争议，李亚格已经起诉并经三级人民法院作出判决或裁定，李亚格再次起诉属重复起诉，应予驳回；即便不属于重复起诉，十堰农商银行已经履行了法定和约定的义务，不存在违约行为，李亚格的诉讼请求应予驳回。
被告十堰农商银行为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一：（2014）鄂茅箭民一初字第02460号民事判决书、（2015）鄂十堰中民�终字第00026号民事判决书、（2015）鄂民申字第02094号民事裁定书。证明该案李亚格已经起诉并且经人民法院判决、裁定，李亚格再次起诉属重复起诉。
证据二：竞买须知。证明双方约定委托人未取得房产使用权的拍卖成交后，土地使用权由买受人自行解决；李亚格在竞买该房产时已经知道房产没有两证，并且也应该知道土地使用权自行解决仍然购买，应由其自行解决。
被告中盛拍卖公司辩称：根据物权法的规定，人民法院的法律文书可以作为物权变动的依据，依照人民法院的裁定书，十堰农商银行已经是争议房产的所有权人，十堰农商银行有权将房产委托中盛拍卖公司拍卖。中盛拍卖公司在接受委托后进行了公告，履行了瑕疵告知等程序。拍卖的程序是依法合规的，李亚格有权解除合同不具备法律规定的条件。
被告中盛拍卖公司未向本院提交证据。
经审理查明：2014年5月8日，十堰农商银行与中盛拍卖公司签订委托拍卖合同，委托中盛拍卖公司拍卖十堰市新宇经贸公司的抵债资产（系涉案十堰市红卫街办燕沟社区铁路桥旁综合楼三楼房产）等相关房产。同时拍卖标的清单的瑕疵说明中明确涉案房屋“无两证”。2014年5月14日，中盛拍卖公司发出拍卖公告，明确拍卖标的十堰市红卫街办燕沟社区铁路桥旁综合楼三楼房产、建筑面积约515.57平方米、商业用房、有法院裁定。2014年5月20日，中盛拍卖公司发出的《竞买须知》中明确涉案房屋拍卖的依据是十堰市张湾区人民法院（2001）张法执字第236号民事裁定书及十堰市茅箭区人民法院（2001）茅执字第187号协助执行通知书。2014年5月22日，李亚格的法定代理人李彪与中盛拍卖公司签订《竞买约定》。约定：拍卖人知道或应当知道的本拍卖标的物瑕疵已向竞买人告知，竞买人已知晓本拍卖标的物的全部情况包括瑕疵，并已查验拍卖标的物的现状及咨询并查阅标的物的相关材料，同意委托人和拍卖人对拍卖标的物不承担瑕疵担保责任；买受人付清成交价款15日内，由委托人向买受人办理拍卖标的交割及权属资料移交手续。李亚格当日交付竞买保证金30万元。2014年5月23日，李亚格竞买成功，与当日和中盛拍卖公司签署拍卖成交确认书，确认李亚格以115万元的成交价成为拍卖标的十堰市红卫街办燕沟社区铁路桥旁综合楼三楼房产的法定买受人。该确认书约定：买受人付清全部成交价款后，由委托人提供办理标的变更过户的法律文件，标的物权属变更的手续由买受人负责办理；标的过户费用及相关税费由委托人、买受人按国家法律规定各自承担。2014年5月30日，李亚格依约向中盛拍卖公司支付拍卖成交价款90万元，付�了全部成交价款（含佣金5万元）。2014年6月10日，中盛拍卖公司、十堰农商银行与李亚格的法定代理人李彪对拍卖标的进行了现场移交，同时将恢复执行申请书、（2001）张法执字第236号民事裁定书、（2001）茅执字第187号协助执行通知书及房屋租赁合同等相关资料交付给李彪。同日，十堰农商银行书面通知拍卖标的的承租人，告知承租的房产已经拍卖归李亚格所有，租房事宜与李亚格联系。
此后，李亚格因办理房产过户手续未果，向本院起诉，请求判令十堰农商银行向李亚格提交上述房产权属变更的相关文件，并承担国家规定的相应税费，赔偿延迟过户造成的3个月利息损失72000元，按每月5万元支付延迟过户造成的违约金损失至房产过户到李亚格名下止，支付李亚格租金2万元。本院2015年3月13日作出（2014）鄂茅箭民一初字第02460号民事判决，判令十堰农商银行向李亚格支付已经收取的涉案房产2个月的租金5000元，驳回了李亚格的其他诉讼请求。李亚格不服该判决，提出上诉。2015年7月2日，十堰市中级人民法院于2015年7月2日作出（2015）鄂十堰中民少终字第00026号民事判决，驳回李亚格的上诉，维持原判。李亚格不服，向湖北省高级人民法院提出申诉。湖北省高级人民法院于2015年10月21日作出（2015）鄂民申字第02094号民事裁定，驳回了李亚格的再审申请。前述案件审理过程中，十堰市张湾区人民法院于2015年3月10日作出（2015）鄂张湾执恢字第00046号执行裁定，撤销了该院（2001）张法执字第236号民事裁定的第一项，裁定被执行人十堰市新宇经贸有限公司综合楼3楼房屋的所有权及相关的其他权利归买受人李亚格所有。2015年4月13日，十堰市张湾区人民法院向十堰市房屋产权监理处发出了（2015）鄂张湾执恢字第00046号协助执行通�书。此后，上述房产被登记至李亚格名下，李亚格由此支付契税、印花税、手续费共计49833.59元。李亚格在办理土地使用权变更登记手续时，被告知上述房屋占用的土地属十堰市新宇经贸有限公司以划拨方式取得的国有土地使用权，因未经市政府批准，李亚格要求变更土地使用权的申请未得到准许，李亚格支付土地登记代理服务费300元。李亚格遂向本院起诉，请求判令被告按合同约定限时给李亚格提供该房产所属土地可以过户的合法权属资料，确认被告没按合同约定提供土地过户合法的权属资料违约，赔偿因此造成的损失及费用至土地过户到李亚格名下为止，引起诉讼。在审理过程中，李亚格变更为前述诉讼请求。
另查明：李亚格的法定代理人李彪于2014年5月20日向贺彦平借款130万元，其中120万元用于支付涉案房屋拍卖款及佣金，根据李彪与贺彦平签订的�款合同，李彪须按约支付每月2%的利息。因十堰农商银行收取了拍卖标的2014年7月31日前的租金，原判决由十堰农商银行支付李亚格2个月的租金5000元（每月2500元）。2014年8月1日起，前述房屋的租金提高到每月1万元（该房屋被用作经营幼儿园），出租至2016年1月下旬。
本院认为：李亚格在此前的起诉是主张十堰农商银行提交权属变更资料，以及赔偿延迟过户造成的损失等，本次诉讼是主张解除合同，并赔偿因履行合同造成的损失，两个诉讼的起诉理由不同、诉讼请求不同，不属于重复起诉。本案中的拍卖合同是由十堰农商银行与中盛拍卖公司签订的委托拍卖合同、中盛拍卖公司与李亚格的法定代理人李彪签订的竞买约定、拍卖成交确认书等组成，其中十堰农商银行与中盛拍卖公司是委托合同关系，李亚格与中盛拍卖公司订立合同时知道委托人是十堰农�银行，合同直接约束十堰农商银行和李亚格，李亚格主张中盛拍卖公司承担责任不应支持。
不动产物权的变更应当依照法律规定登记，涉案标的物是房屋，属不动产，在转让时不仅涉及到房屋产权的变更登记，还包括房屋占用土地的使用权变更登记。不动产物权即便是根据人民法院的法律文书进行变更，仍然需依法办理变更登记，否则，该物权的行使不能得到充分保障，如抵押、转让等。本案中拍卖标的物占用的土地属划拨方式取得的国有土地使用权，根据法律规定，在转让房地产时，应当按照法律规定报有批准权的人民政府审批。如果得到批准，则前述合同可以履行，如未得到批准，则前述合同不能全面履行，即土地使用权不能变更。由此，即便双方在合同中未明确，但申请人民政府准予土地使用权转让也是房地产出让方的义务。涉案房地产的转让在拟转让前未得到批准机关的准许，拍卖成交后在相当长的时间内也未得到批准机关的批准，该情形属十堰农商银行违反前述义务。李亚格以高于银行贷款利息的借款购买房屋，通过经营房地产获得的收益显然不能抵消购房付出的利息成本，李亚格关于竞买后在取得房屋产权后通过金融机构贷款以偿还借款的陈述应予采信。因十堰农商银行上述未履行义务行为，致使李亚格不能办理土地使用权变更登记，李亚格要求解除合同应予准许。
因本案解除权事由是十堰农商银行存在未履行义务行为，十堰农商银行应赔偿李亚格的损失，除因办理房产变更登记支付的税费外，李亚格借款成本与收益之间的差额也属于损失，李亚格主张从付清购房款15日起由十堰农商银行赔偿应予支持。即从2014年6月15日起按每月24000元（成交款115万元加佣金5万元，按每月2%计算）计算�将成交款和佣金返还之日止，减去前两个月的每月2500元，此后至2016年1月的每月1万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，判决如下：
一、解除原告李亚格与被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司、被告湖北中盛拍卖有限公司之间的拍卖合同。
二、被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司返还原告李亚格成交款1150000元，原告李亚格返还被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司位于十堰市红卫街办燕沟社区铁路桥旁综合楼三楼的房产。
三、被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司赔偿原告李亚格因竞买支付的佣金50000元及办理产权变更产生的费用50133.59元。
四、被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司赔偿原告李亚格利息损失283000元（按成交款1150000元及佣金50000元共计1200000万元计算该项损失，2016年2月1日后的损失按每月24000元另行计算）。
五、驳回原告李亚格对被告湖北中盛拍卖有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。
案件受理费8026元，由被告湖北十堰农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张京郧
二〇一六年三月七日
书记员 彭 苗