江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0103民初2967号原告（反诉被告）：吴凌娇，女，1963年10月5日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：程子怡、邹晨，江西撼唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌卓纬置业有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路233号。统一社会信用代码：91360103056445471Y。法定代表人：邹国兰，系该公司董事长。委托代理人：黄志勇，江西东昉律师事务所律师。第三人：罗婷慧，女，1990年7月18日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：周文强，江西红阳光律师事务所律师。第三人：江西银行股份有限公司南昌洪城支行，住所地南昌市西湖区建设西路1013号。统一社会信用代码：91360100664796355P。负责人：曾坚辉，该支行行长。委托代理人：胡迪、李国庆，该�司员工。原告吴凌娇诉被告南昌卓纬置业有限公司（以下简称卓纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）赣0103民初281号民事判决后，原、被告均不服，提出上诉。南昌市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）赣01民终48号民事裁定，将本案发回本院重审。重审中，被告卓纬公司提出反诉，本院依法通知罗婷慧、江西银行股份有限公司南昌洪城支行（以下简称江西银行洪城支行）作为第三人参加诉讼并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴凌娇的委托代理人程子怡，被告卓纬公司的委托代理人黄志勇，第三人罗婷慧的委托代理人周文强，第三人江西银行洪城支行的委托代理人胡迪到庭参加诉讼。本案现已审结。原告诉称：原、被告双方于2014年8月8日签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南昌市西湖区洪城�233号悦铂轩商业114室房屋一套，购房总价款4620700元，同时约定该两套房屋应于2015年6月30日之前交付给原告，若逾期交付，则每天按照购房总价款的万分之三承担逾期交房违约金，原告于签约后依法支付了购房款并配合被告办妥了购房贷款手续，目前正在按揭偿还房贷，截止起诉时，被告未将房屋交付给原告，综上，原告认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》依法成立且合法有效，应当受法律保护，被告逾期交房，应当依约承担逾期交房违约金，请求依法判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金截止至2016年1月31日止暂计算298035.15元，其逾期交房违约金按照购房总价款每天万分之三计算至实际交房之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。原告提交了如下证据：证据一、原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》一份。证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及其条款内容。证据二、被告向原告出具的《江西省地方税务局通用预收款收据》一张。证明原告已经依约向被告履行了支付相应购房款的义务。证据三、2015年7月3日南昌卓纬置业有限公司有关股东帐目的约定一份，证明房屋首付款系公司垫付，公司两个股东对该事实予以确认。该笔垫付款项无需交付，视为已经支付。被告卓纬公司答辩并提出反诉称：反诉人与被反诉人于2014年8月8日签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定被反诉人向卓纬公司购买位于南昌市西湖区洪城路233号悦铂轩商业114室房屋一套，购房总价款4620700元，但被反诉人当时只是通过银行按揭贷款支付了231万元购房款给卓纬公司，购房首付款2310700元并没有实际支付，且至今未付。卓纬公司的前公司股东及法定代表人罗婷慧和被反诉人系亲属关系，在�反诉人没有缴纳购房首付款的情况下，罗婷慧利用其当时实际控制卓纬公司的职权，以卓纬公司的名义给被反诉人出具了虚假的购房首付款预售款收据，并且和另一前任股东钱国保还签订了一份《南昌卓纬置业有限公司有关股东账目的约定》，在该约定中罗婷慧和钱国保约定“股东双方各自在公司贷款购入店面四间，前期首付款由公司垫付，按揭还款由各方自己承担，公司垫付的首付款不用偿还”，该约定是在卓纬公司未进行项目清算，未清偿完毕公司债务的情况下，卓纬公司原股东私下合议的，卓纬公司的原股东之间达成的该约定属典型的抽逃出资行为，侵害了公司债权人以及公司的合法权益，应属无效约定。因被反诉人实际没有支付购房首付款2310700元，并且卓纬公司原股东罗婷慧和钱国保约定免除被反诉人购房首付款的约定内容因违法而无效，被反诉人理应�付该款给卓纬公司，并按购房合同约定支付逾期付款违约金。为此，卓纬公司特提出反诉，请求依法判决1、被反诉人立即向反诉人支付购房款2310700元，并支付逾期付款违约金188万元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。被告提交了如下证据：证据一、南昌市公安局桃花派出所出具的《户籍证明》，证明原告与罗婷慧（身份证号码：）系近亲属关系。证据二、南昌卓纬置业有限公司企业工商登记信息，证明罗婷慧在2013年6月至2014年12月期间担任被告卓纬公司法定代表人，并持有被告卓纬公司49%的股权，是被告卓纬公司的实际控制人。证据三、《南昌卓纬置业有限公司有关股东账目的约定》，证明原告从被告处购买涉案房屋没有支付购房首付款，仍拖欠部分购房款未付的事实；同时证明罗婷慧也是涉案房屋的实际施工方。证据四、南昌盛茂物业管理有限公司出具的《情况证明》，证明涉案房屋自2015年12月11日竣工验收之日起，一直由原告及罗婷慧实际占有使用并对外招商，其中：罗婷慧于2016年1月11日将涉案的114、115号商铺出租给了商户刘宁，熊灵于2016年3月16日将涉案的116、117号商铺出租给了商户洪满霞。证据五、罗婷慧与刘宁签订的《商铺租赁合同》以及刘宁缴纳物业管理费的收据存根联，证明罗婷慧代表原告于2016年1月11日与商户刘宁签订《商铺租赁合同》，将涉案的114、115号商铺对外出租的事实。证据六、熊灵与洪满霞签订的《商铺租赁合同》以及洪满霞缴纳物业管理费的收据存根联，证明熊灵代表原告于2016年3月16日与商户洪满霞签订《商铺租赁合同》，将涉案的116、117号商铺对外出租的事实。证据七、涉案商铺房屋的经营现场照片，证�涉案商铺房屋早已被原告实际对外出租，承租户正在使用涉案房屋经营销售电动车的事实。证据八、南昌盛茂物业管理有限公司与被告南昌卓纬置业有限公司签订的《悦铂轩前期物业服务协议书》，证明涉案房屋的物业管理公司是南昌盛茂物业管理有限公司。证据九、南昌盛茂物业管理有限公司的企业工商登记信息，证明涉案房屋的物业管理公司——南昌盛茂物业管理有限公司具有合法的物业管理资质，并且该物业公司和被告之间不是法律关联公司。该物业公司出具的《情况证明》能够证明。证据十、涉案房屋的《南昌市建设工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2015年12月11日通过相关行政部门竣工验收备案的事实。证据十一、南昌市东湖区法院送达给卓纬公司的举证通知书、应诉通知书、起诉书和上诉状，证明卓纬公�因对外欠款未能偿还，卓纬公司债权人万华昌已经起诉了卓纬公司以及卓纬公司原股东罗婷慧和钱国保，要求卓纬公司偿还借款100万元，并要求罗婷慧和钱国保在抽逃出资范围内对卓纬公司的债务承担连带责任。（本案的涉案房屋即是其二人利用关联人虚假买卖从卓纬公司抽逃的资产）证据十二、卓纬公司与江西银行洪城支行（原南昌银行股份有限公司洪城支行）签订的《项目融资借款合同》和《授信协议》，证明卓纬公司曾在2014年3月从南昌银行洪城支行贷款2590万元，卓纬公司至今仍未偿还该笔贷款。在卓纬公司有大量负债未清偿的情况下，卓纬公司原股东罗婷慧和钱国保私下约定免收涉案房屋的购房首付款（合计金额约1400多万元），属于典型的抽逃公司出资，逃避债务的违法行为。卓纬公司原股东之间的约定因违法而无效，应当认定本案涉案房屋的购买人未向卓纬公司缴纳购房首付款。反诉被告（原告）针对反诉辩称：1、原、被告之间的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护；2、原告已支付全部购房款，被告也已向原告出具相应的收款收据，被告所称第三人罗婷慧抽逃出资的问题与本案无关，该问题属于公司法管辖范畴，被告可依法向第三人罗婷慧追究相应责任，本案属于买卖合同纠纷，是两个法律范畴；3、根据合同约定，被告逾期交付房屋的事实明确，原告主张依据双方合同约定追究被告的违约责任于法有据。第三人罗婷慧述称：同意本诉原告的答辩意见，本案的买卖合同与被告所陈述的抽逃资金无关。第三人罗婷慧未向法庭提交证据。第三人江西银行洪城支行述称：银行对上述事实不清楚，与银行无关，不发表意见。第三人江西银行洪城支行提交了如下证据：个人借款借据一份，贷款发放凭证一份，个人房产借款抵押合同一份，证明银行方向原告就诉争房产发放了房屋按揭贷款231万元的事实。经审理查明：2014年8月8日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于南昌市西湖区洪城路233号悦铂轩商业114室房屋一套，购房总价款4620700元。合同约定原告方于签订合同当日付清首付款2310700元，逾期十日按日万分之十支付违约金，同时约定房屋应于2015年6月30日之前交付给原告，若逾期交付，则按照购房总价款的日万分之三承担逾期交房违约金。2014年8月12日,被告出具收取原告吴凌娇支付房屋首付款2310700元预售款收据。2014年9月2日，原告与第三人江西银行（原南昌银行）洪城支行签订《个人房产借款及抵押合同》一份，第三人依约定发放借款231万元并支付至被告账户。上述房屋的交付时间，庭审中原告认可是2016年1月1日，被告认为是2015年12月11日，但未提交相关证据。2015年1月7日，时任被告法定代表人的罗婷慧（占股比例49%）欲退出公司经营，将名下股权转让给第三方。与被告另一股东钱国宝（占股比例51%）达成卓纬公司有关股东账目的约定，该约定载明“股东双方约定各自在公司贷款购入店面四间，前期首付款由公司垫付，按揭还款由各方自己承担，公司垫付的首付款不用偿还”。现原告以被告拖延交房，应按合同支付违约金为由诉至本院。重审中，被告提出反诉，要求反诉被告（原告）支付购房首付款及逾期付款违约金。上述事实，由当事人的陈述及提交的证据等证实。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双�应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方的分歧在于涉案房屋的交付时间如何确认，原告主张购房首付款已支付的事实是否予以认定。关于房屋交付的时间，双方主张不同。根据证据规则，对交付时间的事实证明应由房屋出卖人即被告承担举证责任，被告未能提交证据证明交付的具体时间，应将原告认可的时间即2016年1月1日确认为本案涉案房屋的交付时间。据此，对比双方约定的交付时间2015年6月30日，被告延期交付天数为184日。原告要求被告支付违约金的请求予以支持。被告依约应承担违约金为255062.6元（4620700元/天×184天×0.03%）。关于原告主张已支付购房首付款的事实，原告认为是通过“有关股东账目的约定”约定由公司垫付且不用偿还的方式支付，且被告亦出具正式的收据；被告认为在卓纬公司有大量负债未清偿的情况下，卓纬公司原股东罗婷慧和钱国保私下约定由公司垫付，属于典型的抽逃公司出资、逃避债务的违法行为。卓纬公司原股东之间的约定因违法而无效，应当认定原告未缴纳购房首付款。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司成立后，股东不得抽回资金。公司注册资本，非因特殊原因并经法定程序变更不得减少。本案中在未对公司财务审计的情形下，且原股东的“有关股东账目的约定”仅为公司的部分账目，被告以此认定股东抽逃出资缺乏事实和法律依据。故对原告主张已支付购房首付款的事实予以确认。被告提出反诉要求原告支付购房款2310700元，并支付逾期付款违约金188万元的诉请，缺乏事实依据，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第十二条的规定，判决如下：一、被告南昌卓纬置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告吴凌娇购房违约金255062.6元。二、驳回原告吴凌娇其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南昌卓纬置业有限公司的反诉请求。案件受理费5770元，案件保全费2170元，反诉费20165元，合计28105元，由原告吴凌娇承担640元，被告南昌卓纬置业有限公司承担27465元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 昤人民陪审员 黄 英人民陪审员 王小林二〇一八年七月三十日书 记 员 岳 磊