浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3046号
原告绍兴市越城区蕺山街道日晖桥社区居民委员会。
负责人陈宝珠。
委托代理人（特别授权代理）高峰。
被告蒋云根。
原告绍兴市越城区蕺山街道日晖桥社区居民委员会（以下简称日晖桥社区居委会）与被告蒋云根物权保护纠纷一案，于2014年7月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员田晖独任审判，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告日晖桥社区居委会委托代理人高峰、被告蒋云根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日晖桥社区居委会诉称：2012年5月3日，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司受绍兴市越城区唐皇苑小区委托，于与被告签订《临时房屋租赁合同》一份，将位于唐皇苑小区3幢109室的营业用房出租给被告使用。双方约定租金每年3240元，租赁期限自2012年4月22日至2013年4月21日止，合同还约定，被告应在租赁期限届满时将租赁房屋还给绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司，如需继续承租上述房屋，应提前一个月与绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司协商，经其同意后，双方续签合同。如遇拆迁、改造等国家建设需要合同终止，被告应无条件搬迁，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司不作补偿。合同到期后，被告未续签合同，但继续占用上述房屋，从2013年4月22日起被告未支付租金至今。现上述房屋已移交给原告经营管理，原告多次要求被告交纳房屋占用费，并腾退房屋，但被告均未履行。现原告诉至法院，请求判令：被告腾退位于绍兴市越城区唐皇苑北区3幢109室营业用房；按每月550元支付2013年4月22日起至房屋腾退之日止的租金及房屋占用费；本案诉讼费用由被告承担。
被告蒋云根辩称：被告与原告在租赁问题上不存在利害关
系，原告主体不适格，依法应驳回原告的诉请。本案事实经过如下：2010年4月被告经房屋中介所介绍，向绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司租赁车库一个，约三十平方米左右，即唐皇苑北区3幢109室。后由绍兴市蕺山房地产管理所、绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司、唐皇苑住宅小区业主管理委员会、原告共同出具证明，为被告申请领取营业执照。第一年租赁合同自2010年4月22日至2011年4月21日，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司开具发票给被告，年租金5400元，同时向被告承诺，合同一年签订一次，租金一次性付清，未遇拆迁，可长期租用。合同履行三年，至第四年，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司拒绝与被告签订租赁合同，2013年6月20日，被告收到其关于水、电自行缴付的通知，并告知可以退还水、电押金。去年春节过完，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司钱水根带领原告来被告处收租金，并告知被告该车库管理已移交给原告，并已办理好相关手续，被告同意支付租金，但告知原告具备以下条件其可支付租金：一是确认使用权；二是签订车库租赁合同；三是开具有效发票。原告表示同意，但因原告无法开具发票而与被告纠缠不休至今。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、临时房屋租赁合同复印件1份、服务合同复印件1份，
证明绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司与被告签订了临
时房屋租赁合同及约定租赁时间的事实。被告质证认为，对真实
性无异议，但认为这是其和绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司之间的合同，与原告无关。
2、物业小区移交协议书1份，证明绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司已将诉争的房屋移交给原告管理及处分的事实，并且约定了移交的内容及相关事项的处理。被告质证认为，需要主管单位和建设单位和街道办事处的盖章并备案才有效的，所以认为证据是无效的。
3、民事判决书1份，证明2013年蒋云根和案外人余文仙进行租赁合同的起诉，证明租赁房屋的合法性。被告质证认为该证据与本案无关。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、四个单位证明1份，证明唐皇苑北区3幢109室产权属
于物业经营用房，由唐皇苑小区全体业主所有，该房屋系合法建筑，尚未取得房产证，上述房屋现可以作为经营场所，从事经营活动。原告质证认为，对真实性无异议，从证明中可以看出诉争房屋系经营用，该房屋合法，但是该房屋在出具证明时由绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司管理，后来移交给原告。
2、企业变更情况1份，证明绍兴市越城区旭光太阳能物资经营部的企业负责人系蒋云根的事实；原告质证认为对真实性无异议。
3、2010年、2011年、2012年租赁合同与发票复印件各1份，证明被告与绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司签订租赁合同；原告质证无异议，认为能证明租赁的期限及相关约定，发票也能证明租赁合同的履行情况。
4、物业公司水电自行缴付的通知1份，证明绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司要求被告自付水电费的事实。
5、日晖桥社区通知1份，证明日晖桥社区居委会强制要求被告在2014年5月25日前自行腾空房屋。
对证据4、5原告质证认为，可以看出原告于2013年6月13日已经通知该房屋已经移交给日晖桥社区居委会，并且通知在5月9日要求被告将拖欠的房租一次性交清，并要求在5月25日前腾空，与原告多次要求被告腾空房屋的陈述相符。
6、给区纪检委的举报信1份，证明被告要求查明日晖桥社区的收支项目。原告质证认为与本案无关，且所陈述内容不是事实。
本院对上述证据认证如下：原告提供的全部证据及被告提供的证据1-6经对方质证，对真实性均无异议，依法予以确认。被告提供的证据6因与本案缺乏关联性，不予确认。
经审理查明：自2010年4月22日起，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司受绍兴市越城区唐皇苑小区委托，与被告发生房屋租赁关系，约定将位于唐皇苑小区3幢109室的营业用房出租给被告使用。2012年5月3日，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司与被告签订《临时房屋租赁合同》一份，双方约定租金每月270元，每年3240元，租赁期限自2012年4月22日至2013年4月21日止，合同还约定，被告应在租赁期限届满时将租赁房屋还给绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司，如需继续承租上述房屋，应提前一个月与绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司协商，经其同意后，双方续签合同。如遇拆迁、改造等国家建设需要合同终止，被告应无条件搬迁，绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司不作补偿。同日，双方还签订服务合同一份，双方约定由绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司为被告提供服务，服务期自2012年4月22日至2013年4月21日，每月服务费180元，合计每年2160元。租赁合同及服务合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用租赁房屋，从2013年4月22日起被告未支付租金及房屋使用费至今。
2013年12月24日，原告与绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司签订《物业小区移交协议书》一份，约定绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司已退出原告属地管理范围内的物业小区，在市、区两级人民政府物业主管部门和蕺山街道办事处的关心和现场指导下，诉争房屋移交给原告经营管理。后原告要求被告向其交纳租金及房屋占用费，并腾退房屋，但被告均未履行，遂致本案争议发生。
本院认为，原告提供的证据已足以证明其系诉争房屋的合法管理人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，原告的合法权益受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。被告与绍兴市房地产物业管理有限公司蕺山分公司之间的房屋租赁合同已于2013年4月21日届满，届满后，双方未续签租赁合同，但诉争租赁房屋仍由被告使用，根据法律规定，双方之间存在不定期租赁关系，不定期租赁关系中出租方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2013年12月24日，原告已实际接管诉争房屋，原告作为诉争租赁房屋的管理人，已向被告提出要求其搬离，该行为于法有据，故对原告要求被告腾退租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。被告至今仍占有使用诉争租赁房屋，并拖欠原告自2013年4月22日至今的租金及房屋使用费，故对原告要求被告支付此期间的租金及房屋使用费的诉请本院依法亦予以支持。但原告的诉请中包含每月180元的服务费，而原告提供的服务合同期限已于2013年4月21日届满，原告并未提供其期限届满仍为被告提供服务的相应依据，故对原告要求被告支付此部分费用的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六之规定，判决如下：
一、被告蒋云根应于本判决生效后三十日内腾退座落于绍兴市越城区唐皇苑北区3幢109室房屋给原告绍兴市越城区蕺山街道日晖桥社区居民委员会；
二、被告蒋云根应于本判决生效后三十日内支付原告绍兴市越城区蕺山街道日晖桥社区居民委员会自2013年4月22日起至实际腾退日止的租金及房屋使用费（按每月270元标准计算）；
三、驳回原告绍兴市越城区蕺山街道日晖桥社区居民委员会的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取65元，由被告蒋云根负担，于本判决生效后三十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 田晖
二〇一四年十月十三日
书记员 王珏
附引用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。