江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）袁民一初字第1882号
原告（反诉被告）：宜春迎宾馆酒店有限公司，住所地：宜春市袁州区泸州北路669号，组织机构代码：55602045-3。
法定代表人：林敏，董事长。
委托代理人：李坚，江西鸿韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宜春市丰灏休闲服务有限公司，住所地：宜春市袁州区泸州北路669号，组织机构代码：05881886-8。
法定代表人：陆薪同，总经理。
委托代理人：蓝锦池，广东淳锋律师事务所律师。
原告宜春迎宾馆酒店有限公司（以下简称原告）为与被告宜春市丰灏休闲服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月3日向本院提起诉讼，被告于2015年8月24日对原告提起反诉。本院立案受理后，依法组成由审判员张圣来担任审判长，代理审判员易飞、陈凤组成的合议庭，书记员刘强安担任记录，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告宜春迎宾馆酒店有限公司的委托代理人李坚，被告宜春市丰灏休闲服务有限公司的委托代理人蓝锦池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年1月18日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将宜春市泸州北路669号宜春迎宾馆娱乐楼负1层、1层、2层部分房屋出租给被告使用，租期为十年（自2014年11月1日起至2024年10月30日止）；月租金138875元，原告对被告在2016年9月30日前的月租暂按60%收取，后在约定期限支付剩余款项。合同签订后，被告未按约定按季支付租金，每个月仅支付当月租金。2015年4月起，被告开始拖欠水、电费，并自同年6月起未再缴纳租金，并已停止经营。经原告多次催讨，被告均未支付租金等费用。综上，被告严重违反合同规定，拖欠其应缴的租金和水、电费等各项费用，给原告造成了较大的经济损失和负面影响。为维护原告的合法权益、维护正常的经济秩序，特起诉至法院，请求判令1、终止原、被告于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》，由被告向原告交还租赁房屋；2、由被告向原告支付房屋租金、水电费及相关违约金合计797234.6元,并支付房屋租金、违约金等直至被告返还房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：对终止房屋租赁合同，被告无异议，但不是因为被告违约而终止合同，而是因为合同自始无效。原因如下：1、签订合同时，原告未能提供房屋产权证明，不能证明原告具有诉争房屋的所有权。2、租赁合同被原告恶意篡改，对被告造成欺诈。3、篡改的租赁合同显失公平，未能保障被告的合法权益。综上，因为合同无效，原告要求被告支付房屋租金及水电费的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：被告于2012年5月15日租用原告迎宾馆娱乐楼负1层、1层、2层经营高档皇室水汇用，面积约5555平方米。之前，是由自然人吴红玲与原告签订租赁合同，后原告要求以被告名义重新签订租赁合同，并且在被告先在合同上签字盖章的情况下（合同不是同时面签），利用被告的信任，恶意篡改合同内容，设定了不公平条款，多收水电费。不仅如此，原告在明知被告是租用房屋经营水汇的前提下，在被告租赁的同一栋楼、同一楼层的隔壁装修成桑拿会所，承包给他人经营色情场，严重影响了被告所经营水汇的声誉，使被告生意一落千丈，无法继续经营，最终被迫关门停业。被告认为，正是由于原告的种种恶意欺诈行为，导致被告严重亏损并最终停业，原告应负全部责任。请求判决原、被告签订的租赁合同无效；判令原告向被告返还押金180000元及多收的水电费1700000元；反诉费由原告承担。
原告反诉答辩称：原、被告签订的租赁合同合法有效。原告系接受房屋产权人委托代为签订房屋租赁合同事宜，原告主体适格。原、被告签订租赁合同是经过双方协商的，不存在我方篡改合同的情况。无论是所谓的篡改合同还是显失公平都不是合同法规定的合同无效的法定理由。被告的反诉请求不符合法律规定，请求依法驳回被告的反诉请求。
综合原告的诉称、被告的答辩、被告的反诉及原告的反诉答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1、原、被告于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》是因无效而解除还是因终止而解除。2、原、被告在本案中应如何承担民事责任。3、原告是否存在向被告多收水电费的情形，如有多收，应返还多少。
庭审中，双方当事人举证、质证如下：
原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、房屋产权证、委托书各一份，用以证明原告具备本案诉讼主体资格；（二）《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告于2015年1月18日签订租赁合同，被告承租5555平方米的房屋，租赁期限为十年，月租金138875元，前两年暂按60%标准按季支付房屋租金；（三）催款函两份，用以证明被告拖欠原告房屋租金及水电费，已构成违约，租赁合同依法应终止；（四）房租、水电费统计表及银行转账凭证，用以证明被告自2015年4月起拖欠水电费、6月起拖欠房屋租金。
对原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，但委托书只能证明委托关系，不能证明原告对租赁房屋拥有产权。对证据（二）的真实性、合法性提出异议。该合同经过原告的篡改，经篡改的合同条款对被告不合理、不公平，不符合商业交易惯例，所以该合同是无效的。对证据（三）的真实性、关联性提出异议，没有被告方签收的证据。对证据（四）的真实性无异议，但被告向原告缴纳水电费，并不当然代表被告认可原告收取水电费的金额是合理的，在租赁关系中我方处于弱势地位，水电费的约定对我方不合理。
被告为证明自己的辩称及反诉的事实，提供的证据有：(一)《房屋租赁合同》一份，用以证明合同纸质不一，原、被告虽然签订了租赁合同，但合同内容经过了原告的篡改；(二)房租、水电费收据，用以证明原告从2014年8月到2015年4月通过霸王条款不按规定向被告收取水电费；(三)宜春正源联合会计师事务所《宜春市丰灏休闲服务有限公司专项审计报告》一份，用以证明原告向被告多收取了水电费。
对被告的上述举证，原告经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的提出异议，不能说合同的纸质不同就说明合同内容经过篡改，被告说合同经过原告篡改应提供证据予以证实。对证据（二）的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的提出异议，原告收取水电费是严格按照双方合同约定收取的。对证据（三）的真实性、合法性、关联性均提出异议，这份报告是被告单方面委托审计作出的，且是因被告内部股权转让而进行的审计。该审计报告的内容不能影响原、被告间所签租赁合同的效力。
综上，本院对本案证据综合认证如下：
对原告提供的证据（一）的真实性被告无异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据（二），被告对其真实性、合法性提出异议，认为合同内容经过原告篡改，但未能提供任何证据予以证明，故本院对其该质证意见不予采信，对该份证据的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据（三）、（四）的真实性，被告未提出异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。
对被告提供证据（一）、（二）的真实性，原告未提出异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据（三），原告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，本院认为，该审计报告系被告内部股东因股权转让事宜而委托所做出，与本案原、被告间签订租赁合同无关联，故本院对该份证据的证据效力不予确认。
综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：
2012年5月，原告与案外人“吴红玲”签订房屋租赁合同，原告将坐落于宜春市泸州北路669号宜春迎宾馆娱乐楼负1层、1层、2层部分建筑面积约5555平方米的房屋发租给吴红玲用于经营宜春市丰灏休闲服务有限公司。2014年9月，宜春市丰灏休闲服务有限公司股东股权发生改变，法定代表人及投资人均予以变更，被告继续延用原告与“吴红玲”所签订租赁合同使用诉争房屋。2015年1月18日，因吴红玲要求及其他缘由，以原告为甲方、被告为乙方，双方就租赁事宜重新签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所拥有坐落在宜春市泸州北路669号宜春迎宾馆娱乐楼负1层、1层、2层部分房租出租给乙方使用，该房屋负1层约2272平方米、1层约1282平方米、2层约2001平方米，建筑面积约5555平方米；该商铺租赁期共10年，自2014年11月1日起至2024年10月30日止；月租赁费用为138875原。由于乙方自身经营原因，乙方向甲方提出请求并取得甲方谅解，乙方自2014年10月1日至2016年9月30日，暂时按月租金标准的60%（捌万叁仟叁佰贰拾伍元）按季度支付该房屋租金，期限为两年，两年内剩余所欠40%的租金壹佰叁拾叁万叁仟贰佰元整必须在2016年9月1日至9月30日一个月内一次性予以全部付清；乙方在租赁期内，使用的水、电及网络等计算费用，按国家相关规定，逐月按市场价支付给甲方：电费1.1元/度、水费2.6元/吨、卫生费600元/月，水电费由甲方出具相关发票复印件，开具收款收据代收代缴；租赁金每季度支付一次，第一次租赁费用必须在合同签订时一次性付清，以后每季度的租赁金均应提前15天支付，甲方收款后应向乙方提供收款收据；乙方未按合同规定的时间支付月租的，每逾期一天乙方偿付月租金的1%的滞纳金；在租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应予以赔偿：拖欠租金30天；合同并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告继续使用诉争房屋，并按合同约定的前两年暂缴60%房租租金的标准缴纳房租至2015年5月，同年6月起，被告未再缴纳房屋租金，另尚欠2015年4月、5月两个月水电费共计80639.6元未付清，原告遂诉至法院。
另，原告向被告收取了房租押金100000元、水电费押金80000元，合计人民币180000元。
本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告答辩及反诉称合同经原告篡改、合同内容对被告显失公平、应属无效合同，但未提供充分证据予以证实，本院不予采信。现被告自2015年6月1日起未再缴纳房屋租金，依合同约定原告有权解除合同并要求被告交还房屋、支付尚欠房租、水电费并要求被告支付房屋租金至其向原告归还诉争房屋之日止。综合庭审查明之事实，截至2015年8月1日，被告共应向原告支付747239.6元[其中2014年11月1日至2015年5月31日7期房屋租金的40%差额388850元（138875元/月*40&*7个月）、2015年6月1日至2015年7月31日的房屋租金277750元（138875元/月*2个月）、2015年4月1日至2015年5月31日水电费80639.6元]。庭审中，对被告已缴纳的房租租金及水电费租金共计180000元，原告同意在房租中予以抵扣，本院予以准许。被告反诉称原告向其多收取水电费1700000元，因原告向被告缴纳水电费均系按照双方合同约定，被告亦未提供证据证明该收取方式违背法律法规强制性规定，本院对其不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告宜春迎宾馆酒店有限公司与被告宜春市丰灏休闲服务有限公司于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》。
二、由被告宜春市丰灏休闲服务有限公司向原告宜春迎宾馆酒店有限公司支付尚欠房屋租金、水电费共计747239.6元，扣除已缴纳押金180000元，剩余567239.6元，限于本判决生效后10日内付清。
三、限被告宜春市丰灏休闲服务有限公司于本判决生效后10日内搬离宜春市泸州北路669号宜春迎宾馆娱乐楼负1层、1层、2层部分房屋，并自2015年8月1日起至其搬离之日止按每月138875元标准向原告宜春迎宾馆酒店有限公司支付房屋租金。
四、驳回被告宜春市丰灏休闲服务有限公司的反诉诉讼请求。
案件受理费11772元、反诉费10860元，合计人民币22632元，由被告宜春市丰灏休闲服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费22632元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：02×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 张圣来
代理审判员 易 飞
代理审判员 陈 凤
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘强安