海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第317号
上诉人（原审被告）：曾小兵。
委托代理人：何文龙，海南宝岛律师事务所律师。
委托代理人：韩均，海南宝岛律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：鲁文静。
委托代理人：陈俊坡，海南外经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩松泰。
被上诉人（原审第三人）：王翔。
被上诉人（原审第三人）：苏冠文。
上诉人曾小兵因与被上诉人鲁文静、韩松泰、王翔、苏冠文租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民二重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月31日受理后，依法组成由审判员李必雄担任审判长，与代理审判员陈铭、周玲参加的合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月8日，鲁文静和案外人王晓军与曾小兵签订了一份《转让协议》，约定：1.曾小兵将位于海口市龙华区大同二里14-2号的铺面带设备转让给鲁文静和案外人王晓军使用，一共三层半，总建筑面积为260平方米左右，转让费为115000元。2.该店铺现有装修、装饰、设备、工具用具、材料、商品等全部动产归鲁文静和案外人王晓军所有。3.原房屋承租方已同意与鲁文静和案外人王晓军重新签订租赁合同，合同期限为5年。鲁文静和案外人王晓军必须按期交纳租金及该合同约定由鲁文静和案外人王晓军交纳的水电等费用。鲁文静于2012年4月1日向曾小兵支付订金5000元，于同年4月10日、12日通过中国工商银行向曾小兵汇款共计110000元。曾小兵于2012年10月9日在海口市公安局龙华分局经侦大队的询问�录中确认收取鲁文静115000元。
2012年4月8日，鲁文静实际接手该铺面。同年4月10日，韩松泰与鲁文静和案外人王晓军签订《转租合同》，约定：1.该铺面租期为5年，自2012年4月10日起至2017年4月9日止；2.该铺面前两年租金为7000元，押金总额为20000元。鲁文静分别于2012年6月16日、7月23日，向韩松泰交付共计21000元。在原审庭审及原告的报案材料中，鲁文静均认可鲁文静交纳给韩松泰的21000元是2012年4月10日至2012年7月10日3个月的租金。
2012年4月24日，鲁文静与案外人王晓军签订退伙协议，约定：案外人王晓军退出合伙，由鲁文静独资经营并退还案外人王晓军投资金66000元和补偿金10000元。同日，鲁文静与第三人王翔针对该铺面签订《商铺租赁协议》，约定：1.租期为2年，从2012年5月6日起至2014年5月5日止；2.租金为月13000元，合同签订时第三人王翔须向鲁文静缴纳26000元作为保证金。鲁文静于2012年5月5日将该商铺交付给王翔。2012年9月3日鲁文静在《询问笔录》中确认2012年8月5日，苏冠文向鲁文静主张铺面所有权，告知鲁文静无权承租该房屋。
王翔在2012年9月28日的《询问笔录》中陈述：其自2012年8月1日起单独向苏冠文支付租金，同年8月16日，其与苏冠文签订了《铺面租赁合同》。
另查，曾小兵在2012年10月9日的《询问笔录》中陈述其自2009年底从被告韩松泰承租该XXX房面，在承租期间共投入18.5万元从事快餐外卖。
案外人符之望在2012年10月10日的《询问笔录》中陈述苏冠文因欠符之望父亲符国鑫的钱，就将该XXX房面交由符之望出租，以租金抵偿欠款。符之望将该铺面租给韩松泰，双方未签订过书面合同，并告知了该铺面存在民事纠纷且韩松泰对该铺面无转租权，符之望不知韩松泰将该铺面转租给曾小兵和鲁文静，经王翔告知才知道该铺面�经被转租。2012年8月23日，符之望与苏冠文达成调解协议，苏冠文一次性偿还欠款，符之望将该XXX房面交还苏冠文。
再查，2009年11月11日，海口市龙华区卫生局颁发了《餐饮服务许可证》，载明：海口龙华三和顺饮食店的业主是韩松泰，地址位于海口市大同二里14号二号铺。2009年11月23日，海口市环境保护局颁发了《排放污染物许可证》，载明：海口龙华三和顺饮食店的法定代表人是韩松泰，地址位于海口市大同二里14号-2。2009年12月3日，海南省海口市工商行政管理局龙华工商所颁发了《个体工商户营业执照》，载明：海口龙华三和顺饮食店的经营者是韩松泰，经营场所位于海南省海口市大同二里14号之二。
鲁文静在一审中请求判令：1.确认鲁文静与曾小兵、韩松泰之间的《转让协议》、《转租合同》已解除；2.曾小兵、韩松泰返还鲁文静所付的11.5万元转让款和2.1万元押金，共13.6万元，并承担连带责任；3.本案诉讼费由曾小兵、韩松泰承担。
原审法院认为：鲁文静和案外人王晓军与曾小兵于2012年4月8日签订的《转让协议》及鲁文静和案外人王晓军与韩松泰于2012年4月10日签订的《转租合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律的强制性规定，故均应认定为有效合同。但上述两份合同均无法继续履行，因此，鲁文静主张解除上述两份合同有理，原审法院予以支持。
鲁文静在签订上述合同后，于2012年4月8日实际接手该铺面，并于2012年4月24日将该铺面转租给王翔使用至2012年8月1日，并收取了王翔的租金，且在原审庭审及鲁文静的报案材料中，鲁文静均认可鲁文静交纳给韩松泰的21000元是2012年4月10日至2012年7月10日3个月的租金，因此，鲁文静主张曾小兵、韩松泰返还21000元押金无理，原审法院不予支持。
曾小兵与鲁�静及案外人王晓军于2012年4月8日签订的《转让协议》中，鲁文静承租并受让曾小兵位于海口市龙华区大同二里14-2号的铺面及附带设备（设备所指应包涵铺面的装修、装饰、设备、工具用具、材料、商品等全部动产），转让款为115000元；铺面的租赁则系鲁文静及案外人王晓军与原房屋承租方另行签订租赁合同。曾小兵在2012年10月9日的《询问笔录》中陈述其自2009年底从韩松泰承租该XXX房面，在承租期间共投入18.5万元从事快餐外卖。同时，鲁文静接手铺面后，准备用于服装经营，因此处理了该铺面的设备并收取了处置设备的收入，还破坏了铺面的原有装修，另行对铺面进行了装修和改造。因此，该转让协议已经实际履行。但曾小兵明知该商铺存在民事纠纷，未取得房屋产权人苏冠文的同意擅自转租该铺面，存在过错；鲁文静在明知曾小兵和韩松泰并非本案涉案房屋的�有人的情况下还继续签订《转让协议》及《转租合同》，并将该商铺转租给王翔获利，既处理了该铺面的设备，收取了处置设备的收入，又破坏了铺面的原有装修，另行对铺面进行了装修和改造，亦存在过错。但鉴于《转让协议》及《转租合同》均无法继续履行，因此，根据公平原则，曾小兵应支付鲁文静5.75万元，鲁文静自行承担5.75万元。鲁文静主张韩松泰承担连带责任，没有合同依据和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除鲁文静和案外人王晓军与曾小兵于2012年4月8日签订的《转让协议》及鲁文静和案外人王晓军与被告韩松泰于2012年4月10日签订的《转租合同》；二、限曾小兵于本判决生效之日起十日内支付给鲁文静57500元；三、驳回鲁文静的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3020元，由曾小兵负担1510元，鲁文静负担1510元。
上诉人曾小兵不服原审判决，向本院提起上诉称：曾小兵认为法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人鲁文静与曾小兵之间签订的《转让协议》的合同已经履行完毕，不存在解除的问题，原审法院判决解除被上诉人鲁文静和案外人王晓军与曾小兵于2012年4月8日签订的《转让协议》，并判决曾小兵支付被上诉人57500元，是没有法律依据的。
一、合同已经履行完毕，法院判决解除鲁文静和案外人王晓军与曾小兵于2012年4月8日签订的《转让协议》，缺乏法律依据。
根据曾小兵与被上诉人于2012年4月8日签订的《转让协议》内容（即双方将所签订的合同命名为“转让协议”而非“转租协议”外，并在该协议第二条明确约定了“经协商原房屋承租方已同意与乙方重新签订租赁合同，合同期限为5年……”是指韩松泰已同意与鲁文静重新签订租赁合同。第三条约定：“该店铺现有装修、装饰、设备、工具用具、材料、商品等全部动产归乙方所有”等内容），结合鲁文静在签订该转让协议后又与涉案房屋承租方即本案韩松泰签订《转租合同﹥的事实，可知曾小兵与被上诉人双方之间所签订的《转让协议》并不是房屋租赁合同，而是属于动产转让合同，属于买卖性质的合同。
在本案中，曾小兵与被上诉人签订《转让协议》后，根据合同的约定，曾小兵已将合同约定的装修、装饰、设备、工具用具材料、商品等全部动产交付给被上诉人，合同所约定的转让人的义务曾小兵已经履行完毕。而被上诉人也在接受了曾小兵履行义务后，依照合同的约定履行了自己的付款义务，并将受让的动产进行了处置。至此，该合同已经履行完毕，而原审法院作出将已经履行完毕的合同解除缺乏法律依据。
另外，将已经履行完毕的合同解除，需要达到相应的条件才能解除。在曾小兵与被上诉人签订了《转让协议》之后，双方都按照该合同约定的装修、装饰、设备、工具用具、材料、商品等全部动产交付给被上诉人，被上诉人在受让了曾小兵的前述动产后，也按照合同的约定履行了付款义务，并将受让的动产进行了处置。首先，对于该《转让协议》，曾小兵与被上诉人并没有协商解除该合同；其次，该合同也不存在法定解除的事由（即《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前……）。另外被上诉人诉请法院解除已经履行完毕的《转让协议》也是应该在具有单方解除权的情况下才能行使此权利，原审法院在被上诉人没有单方解除权的情况下判决解除被上诉人鲁文静和案外人王晓军与曾小兵于2012年4月8日签订的《转让协议》缺乏法律依据。
二、合同有效，法院判决解除合同并判决曾小兵支付被上诉人57500元，缺乏事实依据和法律依据。
如前所述，双方所签订的《转让协议》已经履行完毕，且被上诉人支付合理对价后已将所受让的财产另行处置，原审法院认为曾小兵在明知该商铺存在民事纠纷，未取得房屋产权人苏冠文的同意擅自转租该铺面，存在过错，该认定属于认定事实错误，曾小兵与被上诉人签订的《转让协议》属于买卖性质的合同，而不是租赁合同。《转租协议》是被上诉人与该案中的另一被上诉人韩松泰签订的，至于被上诉人所受的损失也是由于被上诉�擅自将该房屋租赁给第三人王翔，从中赚取高额差价造成的。因此，曾小兵在《转让协议》中已经按照合同的约定履行了自己的义务，已经不存在过错，因此不应当支付被上诉人57500元。原审法院判决曾小兵支付被上诉人57500元是没有事实依据和法律依据的。
原审法院根据公平原则判决曾小兵支付被上诉人鲁文静57500元是不合理的。公平原则是指在民事活动中利益均衡作为价值判断标准，在民事主体之间发生利益关系的摩擦时，以权利和义务是否均衡来平衡双方的利益。在本案中，应当适用诚实信用原则更加合理，所谓诚实信用，其本意是要求按照市场制度的互惠性行事，在缔约时，诚实并不欺不诈；在缔约后，守信用并自觉履行。在曾小兵与被上诉人都按照合同的约定履行完毕自己的义务时，原审法院判决解除合同并判决曾小兵支付被上诉人57500元是有违诚实信�原则的。而且在本案中适用公平原则除了对曾小兵不公外，对社会也将会造成适用法律不公的现象。
另被上诉人在与被上诉人韩松泰签订了《转租合同》之后，擅自将涉案房屋转租给第三人王翔，以赚取高额差价。被上诉人鲁文静在进行转租的过程中应当考虑到会有相应的商业风险存在，而事实证明，被上诉人鲁文静在将涉案房产转租给第三人王翔时受到了损失，该损失是其擅自转租涉案房产以赚取高额差价应当承担的商业风险．原审法院判决曾小兵支付被上诉人57500元没有任何的法律依据。
综上所述，原审法院认定《转让协议》有效并将其解除缺乏事实依据和法律依据，《转让协议》属于买卖性质的合同，曾小兵与被上诉人已经按照合同的约定履行完毕，在这种情况下，判决解除合同并且支付被上诉人57500元，违反了诚实信用和维护交易安全的基本原则。被上诉人之所以受到损失，也是由于自己擅自将房屋转租给第三人王翔，以赚取高额差价造成的，该损失应该由其个人自行承担。曾小兵的合法权益受到了严重侵害，望二审法院在查明事实真相的基础上支持曾小兵的诉求，以维护曾小兵的合法民事权益，维护法律的公平正义。
曾小兵上诉请求：一、撤销（2014）龙民二重字2号民事判决，依法改判。二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人鲁文静针对曾小兵的上诉，答辩称：一、曾小兵称其与鲁文静的协议为买卖合同，并称已履行完毕毫无事实和法律根据。首先，转让协议第一条约定，“甲方同意将自己位于大同二里14-2的店铺带设备转让乙方使用，一共三层半，建筑面积为260平方米，转让费为11.5万，甲方承诺给乙方两个月的装修时间，”根据以上合同内容可以看出甲乙双方的法律关系是转租关系，“店铺带设备”就是转让店铺的意思，若为买卖合同，还需要约定建筑物面积、甲方给乙方两个月装修时间吗？既然曾小兵称系买卖合同，那么双方为何没有物品清单，买卖合同的标的物为何物。其次，从交易习惯来看，没有人愿意花十几万元去购买店铺的装修材料等物品，更何况一审中证人占某某、李某某，第三人王翔都可证实，鲁文静在处理上述物品时，只买了四千多元，曾小兵也在场，不管鲁文静接手该店铺是为了经营酒店、还是服装店，或者为了转租，显然不可能仅是为了购买上述物品，而是为了曾小兵承诺店铺五年的租赁权。第三，该合同没有履行完毕。转让协议签订后，鲁文静依约向韩松泰支付了租金，向曾小兵支付了转让款，她已经实际履行了自己的义务，但由于真正房东的出现，导致该合同无法继续履行合同，她及时向曾小兵、韩�泰提出解除合同，要求返还所支付的店铺租金和转让款合理合法，以上事实在一审中已经十分明确，所以不存在鲁文静向曾小兵、韩松泰超过合理期限提出合同解除的情形。原审法院判决解除转让协议适用法律正确。二、关于原审法院判决曾小兵向鲁文静支付5.75万元，该项判决不符合法律规定的。公平原则适用的前提是双方都没有过错的情况下，确定合同双方当事人的权利和义务，而本案双方签订合同时都是存在过错的，过错原则的适用只能针对双方造成的损失部分，根据过错程度来划定双方应承担的比例。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于本案应依据该条规定判定双方相互返还，即判决曾小兵返还转让款11.5�，鲁文静返还处理店铺费用4200元，至于本案双方的损失原审判决没有审查判定，所以原审法院的判决适用法律错误。三、曾小兵提出应适用诚实信用原则，解决本案纠纷，并称鲁文静所属十几万元的损失是擅自转租给王翔而应承担的商业风险，其上诉理由也不成立。
韩松泰、王翔、苏冠文均未作答辩。
本院二审中，曾小兵出示两份“执行和解协议”，均为苏冠文与符国鑫签订。第一，证明涉案房屋是苏冠文拖欠了符之望父亲的欠款，将房屋抵押给符之望父亲进行承租来抵偿欠款。第二，证明韩松泰对涉案房屋享有转租权利，涉案房屋不存在任何民事纠纷，上诉人曾小兵的转让装修设备的时候不存在已知道存在民事纠纷。第三，证明苏冠文在2012年8月23日与符之望签订的调解协议证实了所支付的资金来自王翔，苏冠文在该时间才收回房屋承租经营权，不存在�小兵、韩松泰无权转租和转让设备的事实，鲁文静未能继续承租使用，属于正常的商业风险和不可抗力。
鲁文静质证认为，该证据与本案没有关联性，曾小兵、韩松泰与苏冠文之间没有书面合同，只有口头合同，说明是不定期的合同，苏冠文随时可以解除合同，曾小兵和韩松泰都应明白这个道理，曾小兵没有权利把铺面转租，转租是欺诈行为。
本院审查认为，曾小兵出示的两份“执行和解协议”，未能证明曾小兵、韩松泰有权将涉案房屋转租的事实。
本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：关于曾小兵与鲁文静和案外人王晓军签订的《转让协议》的性质问题。涉案房屋先是因苏冠文负有债务而抵债给韩松泰使用，接着韩松泰又将该铺面转租给曾小兵。而曾小兵又与鲁文静和王晓军签订的《转让协议》，将铺面带设备转让给鲁文静和王晓军使用。根据该内容，双方所签订的转让（实为转租）既包括铺面，也包含设备，是以转租铺面为主，附带转让设备的合同，因此，曾小兵与鲁文静和王晓军签订的《转让协议》，系房屋转租、设备转让合同。之后，鲁文静和王晓军根据该《转让协议》约定的相关内容，与原承租人韩松泰签订了《转租合同》。
关于曾小兵应否支付给鲁文静57500元的问题。鲁文静、王晓军在先后与曾小兵和韩松泰签订《转让协议》和《转租合同》后，已向曾小兵支付了115000元铺面转租的“转让费”，王晓军已从其与鲁文静的合作中退出，原合伙所承租的涉案铺面由鲁文静独自经营使用。尔后，鲁文静又与王翔签订《商铺租赁协议》，约定将该涉案铺面转租给王翔，王翔虽接管了铺面，但因苏冠文的干涉，该协议未完全履行，在此情况下，王翔直接与苏冠文签订了《商铺租赁协�》，并履行该租赁协议。因此，鲁文静与王翔签订《商铺租赁协议》已无法继续履行。同理，此前鲁文静、王晓军先后与曾小兵和韩松泰签订《转让协议》和《转租合同》，均约定合同期限为5年，截止于2017年间，由于所签订的《转让协议》和《转租合同》，未征得当时的使用权人符之望或苏冠文的同意，而在王翔与苏冠文签订《商铺租赁协议》后，上述协议或合同也均无法继续履行。同时，也造成了鲁文静支付给曾小兵115000元铺面转租的“转让费”损失。考虑到曾小兵不具有转租涉案铺面的权利，对造成鲁文静115000元的损失存在过错，原判认为应由曾小兵承担57500元并无不当。故曾小兵所提的该上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3020元，由曾小兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李必雄
代理审判员 陈 铭
代理审判员 周 玲
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 韦佳艺