广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第419号
原告深圳市盈科讯投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区春风路。
法定代表人黄文霞。
委托代理人马越，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市麟振科技有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道布吉镇。
法定代表人刘振。
委托代理人杜丽燕，广东红棉律师事务所律师。
第三人郭莹莹，户籍住址山西省洪洞县。
委托代理人冯新、钟纯，广东天汇律师事务所律师。
第三人深圳市南山区吉之堡教育培训中心，住所地广东省深圳市南山区南海大道东学府路。
法定代表人郭莹莹。
委托代理人冯新、钟纯，广东天汇律师事务所律师。
原告深圳市盈科讯投资发展有限公司（以下简称盈科讯公司）诉被告深圳市麟振科技有限公司（以下简称麟振公司）、第三人郭莹莹、深圳市南山区吉之堡教育培训中心（两第三人以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马越，被告的法定代表人刘振及其委托代理人杜丽燕，第三人的委托代理人冯新、钟纯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告深圳市盈科讯投资发展有限公司与被告深圳市吉之堡教育技术开发有限公司（深圳市吉之堡教育技术开发有限公司于2013年10月23日变更企业名称为深圳市麟振科技有限公司，原法定代表人郭莹莹变更为刘振）于2013年3月13日签订《品园商铺租赁合同》（合同编号：20121200130305），双方均在合同加盖公章。《品园商铺租赁合同》约定原告将深圳市南山区学府路与南海大道交汇处东北角厚德品园裙楼品园商场某商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告使用，租赁期限为2013年3月20日至2016年5月27日止。合同约定租金每年递增，2014年3月20日至2015年3月19日租金为每月17536元（人民币，下同）；2015年3月20日至2016年3月19日租金为每月19289元。《品园商铺租赁合同》第14.4条约定，被告拖欠支付租金、管理费或其他费用达到5日的，原告有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还，原告遭受损失的，被告还应予以赔偿，且被告必须无条件配合原告作相应的租赁终止注销，原告有权强制收回该商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施、设备归原告所有，原告无需给予被告任何补偿、赔偿。若被告拖欠原告费用的，原告有权对搬离后的被告的动产行使留置权，原告有权对留置的动产进行变卖或拍卖，所得款项优先支付被告对原告的钱款及动产搬迁与保管费用。仍不足以清偿的，原告仍可向被告追偿。2015年1月14日，被告在租赁期限未满的情况下来函要求单方面要求解除原被告双方签订的《品园商铺租赁合同》。原告盈科讯于2015年1月16日回函明确告知不同意被告无故解除租赁关系，根据租赁合同约定，被告擅自退租将承担以租赁保证金抵扣对原告造成损失的违约责任。被告在2015年1月20日后仍在使用涉案商铺的情况下，拒绝支付2015年1月20日之后的租金及水电管理等费用，一直拖延至今。被告拒不支付租金的行为已经构成违约，对原告造成了损失，且由于被告仍有动产及装修占用涉案商铺，原告无法出租给其他租户，导致损失仍在扩大。综上所述，原告为维护自身合法权益，防止损失扩大，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《品园商铺租赁合同》；2、被告向原告支付涉案商铺2015年2、3月份的租金共计35749元，并赔偿利息损失（自2015年2月20日起暂计至2015年5月6日为4845.18元）；3、被告向原告支付2015年2、3月的电费、水费、燃气燃油加工费、排污费、管理费共计3326.5元，并赔偿利息损失（自2015年2月20日起暂计至2015年5月6日为450.85元）；4、被告向原告支付33036.6元违约金，该违约金已作为租赁保证金由原告收取；5、被告将商铺现状返还给两原告；6、判令被告承担诉讼费。
被告辩称，涉案商铺是深圳市吉之堡教育培训中心登记的住所地，涉案商铺的实际使用人是深圳市吉之堡教育培训中心，本案纠纷是由于深圳市吉之堡教育培训中心拖欠原告涉案商铺租金及水电费、管理费等所产生，与被告无关，被告无需向原告支付租金、管理费及水电费等。深圳市吉之堡教育培训中心与深圳市吉之堡教育技术开发有限公司并非同一法人，深圳市吉之堡教育培训中心是郭莹莹将其持有深圳市吉之堡教育技术开发有限公司的股份转让给刘振后在涉案商铺新成立的民办非企业单位，深圳市吉之堡教育培训中心与被告并无任何法律上的关系。依据1998年10月25日国务院令第251号发布的《民办非企业单位登记管理暂行条例》第八条、第九条规定，民办非企业单位与企业法人一样在登记设立时均需有必要的场所，并需提供场所使用权证明。深圳市吉之堡教育培训中心登记的住所地就是涉案商铺的地址，可见深圳市吉之堡教育培训中心在设立登记时与原告就涉案商铺签署了租赁合同，双方建立了租赁合同关系，深圳市吉之堡教育培训中心对涉案商铺拥有使用权。原告是涉案商铺的所有权人，如非经其授权，深圳市吉之堡教育培训中心不可能取得涉案商铺的使用权。从原告提交的租金转账记录可见，深圳市吉之堡教育培训中心自2013年11月开始向原告缴交租金、管理费、水电费等，可见双方自2013年11月起已存在租赁合同关系。原告也一直持续收取深圳市吉之堡教育培训中心缴纳的相关费用，说明原告是确认与深圳市南山区吉之堡教育培训中心就涉案商铺所建立的房屋租赁合同关系的。从原告提交的证据中之深圳市吉之堡教育培训中心发出的《关于租期说明函》及原告向深圳市吉之堡教育培训中心回复的《函》可见，原告与深圳市吉之堡教育培训中心双方均确认其之间的租赁合同关系，本案纠纷正是其双方往来函件所争议的事项，拖欠原告租金、管理费、水电费等的主体是深圳市吉之堡教育培训中心，而非被告。综上，可见被告与原告于2013年3月13日所签订的《品园商铺租赁合同》已在深圳市吉之堡教育培训中心登记设立之前解除，本案的纠纷主体是原告与深圳市吉之堡教育培训中心，依据合同相对性原理，原告应就其与深圳市吉之堡教育培训中心订立的租赁合同向深圳市吉之堡教育培训中心主张权利，而非向被告主张。深圳市吉之堡教育技术开发有限公司通过股权转让的变动模式于2013年10月23日变更为深圳市麟振科技有限公司，同时住所亦变更为深圳市龙岗区布吉街道布吉镇京南路京南华庭B栋908室，法定代表人由郭莹莹变更为刘振。变更后，被告与郭莹莹不存在任何法律关系。原告所诉纠纷发生在被告办理变更备案登记之后，与被告无关。被告在2013年10月23日办理变更备案后，从未使用过涉案商铺，更不可能存在拖欠租金、管理费、水电费及腾退商铺等问题。郭莹莹与其举办的深圳市吉之堡教育培训中心作为承租人，涉案商铺在其控制之下，被告对涉案商铺没有实际占有、使用，不存在向原告腾退商铺的可能。因此，本案纠纷与被告无关，纯属原告搞错合同纠纷对象，原告要求被告支付租金、违约金及水电费、管理费、排污费等及腾退商铺没有事实及法律依据，于情于理于法皆不符，请法庭查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。
第三人郭莹莹辩称，郭莹莹与原告不存在法律上的租赁关系，更不存在拖欠原告租金，郭莹莹是第三人的法定代表人，其实施的民事行为都由第三人承担。第三人与原告签署的租赁合同、实施的行为应该由第三人承担。根据《中华人民共和国民法通则》的司法解释，郭莹莹与原告不存在所谓的租赁关系，更不存在所谓的法律责任关系。
第三人深圳市吉之堡教育培训中心辩称，鉴于原告提供的涉案商铺存在重大瑕疵，即涉案商铺未通过严格的消防验收，消防部门曾经要求第三人进行消防整改，第三人也曾向原告就此事提出过多次申请，但是原告都未及时对存在重大瑕疵的涉案商铺的消防问题进行整改，这是第三人与原告终止合同的主要原因。第二个原因是，第三人在经营期间，每逢周末原告都会一直进行装修施工，产生严重噪音，损害第三人培训的青少年的身心健康，对这些事实，由受训青少年家长提供证人证词。根据2015年1月14日第三人向原告发出退租声明，第三人已向原告郑重声明，鉴于以上两个情形，第三人决定于2015年1月14日终止与原告的租赁合同关系。为了妥善解决第三人与原告的纠纷，第三人同意把支付给原告的两个月的租金33036元作为补偿，同时第三人也根据原告的要求结清了2015年1月10日前的相关水电费用。对此，原告在第三人搬离涉案商铺后，接管了涉案商铺。综上，第三人要求本院对原告的无理诉求依法驳回，维护第三人权利。
经审理查明，涉案商铺位于深圳市南山区南海大道东、学府路北厚德品园ABC裙楼108房，房产证号为深房地字第××号，于2012年7月13日登记在郑梓铭名下，产权100%。
2013年1月1日，案外人郑梓铭（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区南海大道东、学府路北厚德品园ABC栋裙楼108出租给乙方使用；及其他条款。
2013年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订的《品园商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于深圳市南山区学府路与南海大道交汇处东北角厚德品园裙楼品园商场某商铺（即涉案商铺）出租给乙方使用，租赁期限为2013年3月20日至2016年5月27日；乙方应向甲方交纳的场地使用费的标准（不包含物业管理费、空调费、维修基金等）自第2013年起逐年递增，分别为第1年（2013年3月20日至2014年3月19日）每月租金15000元、第2年（2014年3月20日至2015年3月19日）每月租金17536元、第3年（2015年3月20日至2016年3月19日）每月租金19289元、第4年（2016年3月20日至2016年5月27日）每月租金21218元；乙方应向甲方缴纳金额相当于2个月租金和2个月管理费的租赁保证金，即33036.6元，该租赁保证金不抵扣租金；管理费为建筑面积乘以每平方米每月10元，合计1518.3元，乙方自租赁之日起向甲方缴纳；乙方在租赁期限内非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足以赔偿的，乙方还应负责赔偿；及其他条款。
2013年10月23日，被告深圳市吉之堡教育技术开发有限公司的公司名称变更为深圳市麟振科技有限公司，并在深圳市市场监督管理局进行了变更备案登记。庭审中，被告法人称其系通过股权转让的方式从第三人处购买该公司。
2015年1月14日，深圳市南山区吉之堡教育培训中心向品园商场物业管理处发《关于租期说明函》，内容为：由于无法继续承担费用，申请合约在2015年1月20日停止，请财务结算费用。
2015年1月16日，原告向深圳市吉之堡教育培训中心发函，内容为：根据双方签订的租赁合同内第13.3和13.4条约定，乙方（被告）中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方（原告）。造成甲方的损失，乙方应负责赔偿。如乙方中途退租将会给甲方造成损失，甲方并不同意，若乙方执意退租，将构成违约，将按合同约定承担违约责任、赔偿损失。
2015年2月7日，深圳市吉之堡教育培训中心向原告发《关于退租事宜的申明》，要求原告配合其搬离物品、进行相关费用结算。庭审中，原告表示未收到该申明。
原告提交的租金收取明细表显示，自2013年11月7日至2015年2月2日，被告一直按合同约定足额缴纳租金，截止2015年3月，被告拖欠原告租金共计35749元。
庭审中，原告确认被告已交纳的租赁保证金33036.6元现在原告处，且原告确认被告已付清2015年2月份之前的全部租金及相关费用。
另查，涉案商铺深圳市南山区学府路与南海大道交汇处东北角厚德品园裙楼品园商场某商铺是深圳市南山区南海大道东、学府路北厚德品园ABC栋裙楼108的一部分。
另，被告于2015年9月21日签收本案的相关应诉材料。
以上事实，有《品园商铺租赁合同》、《关于租期说明函》、《函》、管理处收费通知单、银行来账业务回单、银行账单、《通知》、《变更（备案）通知书》、银行流水等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本案争议的焦点在于合同的当事人是何方。本院认为，根据合同相对性，《品园商铺租赁合同》的出租人为原告，承租人原为深圳市吉之堡教育技术开发有限公司，2013年10月23日深圳市吉之堡教育技术开发有限公司的公司名称变更为被告，同时法定代表人由郭莹莹变更为刘振，故被告应对其名称变更前的权利义务概括承受，也就是说被告应对公司以原名称深圳市吉之堡教育技术开发有限公司对外签订的《品园商铺租赁合同》履行义务，至于被告的现任股东与原股东之间的股权转让所产生的纠纷应另案处理，而本案第三人深圳市吉之堡教育培训中心系涉案商铺的实际使用人。故原、被告双方签订的《品园商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
根据双方签订《品园商铺租赁合同》的约定以及查明的事实，原告单方解除合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告诉至本院要求解除合同的起诉材料于2015年9月21日向被告送达，故本院确认原告与被告签订的《品园商铺租赁合同》于2015年9月21日解除。根据《品园商铺租赁合同》的第14条即14.4.5条约定，原告有权没收被告已交纳的租赁保证金33036.6元，及要求被告将涉案商铺现状返还原告，故对于原告的该两项诉求，本院均予以支持。本案中，第三人吉之堡教育培训中心在2015年1月14日向原告发函要求解除涉案合同，但原告并不同意，虽然第三人吉之堡教育培训中心自称已于2015年1月20日搬离，但原告与第三人吉之堡教育培训中心并未办理相应的交接手续，且原、被告之间也未就涉案合同解除等事宜进行磋商或办理搬离交接手续。故原告诉求按照合同约定要求被告支付2015年2月和3月的租金35749元有事实和合同依据，鉴于本案原告提交了相关证据证明被告仅支付了2015年2月份之前的租金及原告代被告支付了水电等相关费用，而被告及第三人吉之堡教育培训中心均未向法庭提交其已支付2015年2-3月份租金及支付水电费等的相关证据，故本院依法采信原告的主张，被告应向原告支付2015年2-3月的租金共计35749元及2015年2-3月的电费、水费、燃气燃油加工费、排污费、管理费共计3326.5元。原告主张的利息，无合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、确认原告深圳市盈科讯投资发展有限公司与被告深圳市麟振科技有限公司2013年3月13日签订的《品园商铺租赁合同》于2015年9月21日解除；
二、被告深圳市麟振科技有限公司应于本院判决生效后十日内向原告深圳市盈科讯投资发展有限公司返还深圳市南山区学府路与南海大道交汇处东北角厚德品园裙楼品园商场某商铺；
三、原告深圳市盈科讯投资发展有限公司有权没收被告深圳市麟振科技有限公司已交纳的租赁保证金33036.6元；
四、被告深圳市麟振科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈科讯投资发展有限公司支付2015年2月和3月的租金共计35749元；
五、被告深圳市麟振科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈科讯投资发展有限公司支付2015年2月和3月的电费、水费、燃气燃油加工费、排污费、管理费共计3326.5元；
六、驳回原告深圳市盈科讯投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1736元，原告负担193元，被告负担1543元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 湘
人民陪审员 王 欣
人民陪审员 黄日丽
二〇一六年四月五日
书 记 员 沈 蕊