广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初10179号
原告郑治成，男，汉族，1976年5月17日出生，身份证住址四川省广安市广安区。
委托代理人胡英杨，广东广锐律师事务所律师。
被告吴晓龙，男，汉族，1988年3月9日出生，身份证住址四川省仁寿县。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所深圳市福田区八卦岭工业区厂房428栋东侧3楼。
法定代表人杜艳花。
委托代理人侯迪，女，系该公司员工。
委托代理人李婕雯，女，系该公司员工。
原告郑治成与被告吴晓龙、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑治成及其委托代理人胡英杨到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年2月25日，经第三人介绍，原、被告及第三人就原告名下位于深圳市宝安区松岗街道中海西岸华府(南区)4栋A单元6A房产(房产证号：50××95，面积53.26平方米，用途为住宅)买卖在第三人处签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》。合同约定：房产成交价为人民币210万元，并由被告承担合同第八条1-27项全部税费，（含担保赎楼费)；合同签订当日，被告需向原告支付交易定金人民币50,000元；付款方式为被告通过银行按揭付款即被告须于2016年3月30日前支付原告除定金之外的首期款人民币630,000元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方同意从定金中预留人民币5,000元的交房保证金交由第三入托管；合同第十二条第2项约定“如买方未按照合同约定期限履行义务逾期超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金”。合同签订后，被告于当日支付定金人民币50,000元给第三入托管，第三人于同日依约预留5,000元的交房保证金后将定金余款45,000元转给原告。然，就在原告根据合同约定配合办理了赎楼等相关公证手续后不久，被告即以深圳市政府出台的3.25新政为由要求单方解除与原告签订的买卖合同并要求原告退还其定金人民币50,000元，原告不同意未果。2016年4月19日，第三人通过快递方式向原告寄交《催告函》，以被告已经违约催促原告发函解除合同。2016年4月24日，原告分别向被告及第三人快递寄发解除合同通知书。综上所述，因被告的违约行为已严重损害原告合法权益，特请求法院判令：一、确认原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已于2016年4月25日解除；二、被告支付原告违约金420,000元；三、第三人退还原告的交房保证金人民币5,000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人未到庭应诉，提交书面情况说明称：一、原、被告基于真实的意思表示签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实、有效、合法。合同约定原告郑治成将位于深圳市宝安区松岗街道中海西岸华府（南区）4栋A单元6A的房产以人民币210万元的价格出售给被告吴晓龙。合同签订后，被告吴晓龙向原告郑治成支付定金人民币5万元，且双方同意将其中五千元作为交房保证金监管在我司；二、合同签订后，原告郑治成于2016年2月26日完成委托公证赎楼手续。我司在与被告吴晓龙沟通办理资金监管手续的过程中得知，被告吴晓龙因“3.25”新政出台后，其社保未满足缴纳3年的条件，失去购房资质。被告吴晓龙表示不继续购买涉案房产。后原、被告双方就解除合同和定金处理事宜无法协商达成一致，现交易进度停滞不前。三、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务，有权要求违约方支付全额佣金。
经审理查明：2016年2月25日，原告作为卖方，被告作为买方，第三人作为居间方，三方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同编号为50333040703。相关约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区松岗街道中海西崖华府(南区)4栋A单元6A，房地产证号码为50××95；2、房产的转让价格为210万元；3、买方在签订合同时向卖方支付定金5万元；4、买方须于2016年3月30日前将除定金之外的赎楼款630,000元付至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；5、该房产处于抵押状态；6、买卖双方同意从定金中预留5,000元作为交房保证金由居间方托管；7、如买方逾期履行义务超过15日，卖方有权解除合同并要求没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金。
2016年2月25日，原告郑治成作为卖方与作为买方的被告吴晓龙签订《资金托管协议》，确认将定金5万元托管于第三人处，其中包括交房保证金5,000元。原告郑治成开具收款收据，确认收到被告吴晓龙定金5万元，其中5,000元预留在第三人处。同日，原、被告签订了《价格确认书》，确认双方交易物业的转让总价款为210万元。
2016年4月19日,第三人深圳市家家顺房产交易有限公司向原告发出《催告函》，催促原告于2016年4月21日前履行因买方违约，配合交催告函解除合同的义务。
2016年4月25日，原告郑治成向被告吴晓龙及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司发出《解除合同通知书》，通知书上载明：原告已根据合同约定配合办理了赎楼等相关公证手续，但被告以深圳市政府出台的3.25新政为由拒绝继续履行合同，被告方已构成根本违约，特向被告发出《解除合同通知书》，即日起解除双方所签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。
另查明，经深圳市房地产权登记中心核准，确认原告郑治成对涉案房产即宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府（南区）4栋A单元6A拥有100%产权，该房产用途为住宅，建筑面积为53.26平方米，登记价为350,462元。
以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、价格确认书、收款收据、解除合同通知书、涉案的房产证、第三人情况说明书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。根据本院查明的事实，原告已根据合同约定配合办理了赎楼等相关公证手续，但被告以深圳市“3.25”新政出台后已无购房资质为由单方终止履行合同义务。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和答辩的权利，相应的不利法律后果应由被告自行承担。本院依法按照原告提交的证据并结合第三人情况说明作为定案的依据，本院认定被告的行为已经构成根本性违约，原告有权要求被告承担违约责任。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。关于涉案合同解除的时间,本院确认上述合同于《解除合同通知书》送达被告之日即2016年4月25日解除。关于违约金，原告要求被告支付违约金42万元，原告作为卖方，在被告已经告知原告不再继续履行合同义务的的情况下，应负有积极止损的义务。本案中，被告未举证证明其损失金额，基于双方对违约金数额的约定、双方的履行程度及原告的损失情况，本院酌情将违约金调整为人民币21万元，即被告应向原告支付违约金21万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。被告已经向原告支付了定金5万元，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，原告应当向被告返还定金人民币5万元，现上述定金人民币5,000元在第三人处托管，第三人应当向原告返还定金人民币5,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告郑治成与被告吴晓龙于2016年2月25日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2016年4月25日解除；
二、被告吴晓龙于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑治成支付违约金人民币21万元；
三、原告郑治成于本判决发生法律效力之日起五日内向被告吴晓龙返还定金人民币5万元（其中，托管于第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处的金额人民币5,000元由第三人深圳市家家顺房产交易有限公司负责返还被告，其余人民币45,000元由原告迳付被告）。
四、驳回原告郑治成的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,838元，由原告负担1,919元，由被告负担1,919元；财产保全费2,620元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一六年十一月十日
书记员 梁 诚
书记员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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