济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天商初字第279号
原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行，住所地济南市天桥区。
代表人房宪华，行长。
委托代理人潘哲，住济南市市中区。
委托代理人张树军，住济南市天桥区。
被告李华忠，住山东省桓台县。
委托代理人王兵舰，山东天矩律师事务所律师。
委托代理人谭娜，山东天矩律师事务所律师。
被告王芹英，住山东省桓台县。
委托代理人王兵舰，山东天矩律师事务所律师。
委托代理人谭娜，山东天矩律师事务所律师。
被告山东鼎达房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市。
法定代表人高琴，董事长。
委托代理人李波，住山东省淄博市张店区。
原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行（以下简称齐鲁银行北坦支行）与被告李华忠、被告王芹英、被告山东鼎达房地产开发有限公司（以下简称鼎达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张树军，被告李华忠、被告王芹英的委托代理人谭娜，被告鼎达房地产公司的委托代理人李波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月6日，被告李华忠向齐鲁银行北坦支行申请个人房屋按揭贷款78万元，当日该行与被告李华忠、被告鼎达房地产公司签订2010年坦个按借字第046号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，借款金额78万元，用于购买济南市市中区的房产，借款期限自2010年7月6日至2025年7月6日。被告李华忠以其所购房产为该笔贷款提供抵押担保，被告李华忠的配偶王芹英同时向原告出具了声明，对本合同项下的借款本息及费用承担共同还款责任，被告鼎达房地产公司为被告李华忠的上述贷款提供保证担保，并在合同中盖章予以确认。合同就贷款利率、利率调整、双方权利义务、违约责任以及争议解决等事项做了约定。原告依约发放了贷款，但被告李华忠自2014年12月21日起至2015年2月21日止，连续已连续3个月未按时还款，而其购买房屋竣工已达8年之久至今未办理房产抵押手续，鼎达房地产公司也未履行保证责任，且鼎达房地产公司已失去联系。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告李华忠签订的《个人房屋按揭借款合同》。2、被告李华忠立即偿还原告借款本金459370.10元，利息1658.35元，及自2015年2月21日起至判决生效之日止的新增利息。3、被告王芹英对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任。4、被告鼎达房地产公司对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任。5、原告对抵押房产享有优先受偿权。6、本案诉讼费及因实现债权而产生的费用由三名被告承担。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、2010年7月6日被告李华忠、被告鼎达房地产公司与原告签订的齐鲁银行个人房屋按揭借款合同1份，证明：被告李华忠因购买房屋向原告借款78万元，借款期限自2010年7月6日至2025年7月6日止，年息4.158%按月结息、还款，并以其购买的房产作为担保。
证据2、2010年7月6日被告王芹英出具的《共同还款承诺函》1份，证明：被告王芹英知悉被告李华忠在齐鲁银行北坦支行办理房屋贷款的事实，贷款金额为78万元，并愿承担连带责任。
证据3、2010年7月6日，被告李华忠在齐鲁银行签订的齐鲁银行借款凭证一份，证明：原告已将借款78万元发放给被告李华忠，月利率3.465‰，年利率4.158%。
证据4、2010年6月9日，被告李华忠与鼎达房地产公司签订的商品房购销合同一份，证明被告李华忠向鼎达房地产公司购买房屋一套。
证据5、个人贷款业务对账单三页，原告扣划被告鼎达房地产公司保证金的还款凭证三份，证明：被告的还款情况。
被告李华忠、被告王芹英共同辩称，本案应由被告鼎达房地产公司承担全部责任。一、涉案《个人房屋按揭借款合同》系“假按揭”而订立的合同，属于以合法形式掩盖非法目的无效合同。被告鼎达房地产公司为了获取流动资金，以我个人名义通过订立虚假的按揭借款合同的形式从原告处获取流动资金，是贷款的实际使用人。我没有实际占有或获得涉案房屋，也没有支付首付款；分期还款也均是被告鼎达房地产公司先以该公司的银行存款账户直接划转到我在原告处设立的还款账户中的方式予以归还，后原告提出这样做过于明显，而改为由被告公司的财务人员分别到银行柜台向包括我在内的多位顶名借款人的还款账户内存入现金的方式予以还款，直至被告公司无力偿还贷款，才以其在原告处缴纳的保证金支付了最后一次按揭还款。二、原告作为商业银行，对外贷款设有专门放贷部门、具有专业放贷人员、健全的信贷管理规程，十分了解和掌握放贷所应当履行的程序和调查。原告在放贷过程中出现重大的疏漏、未尽审慎的审查义务、未能发现其中明显的重大瑕疵，具有重大过错，从而造成本案发生。1、涉案《个人房屋按揭借款合同》是为借款人购买济南市市中区的房产所设立的抵押按揭贷款合同。根据济发改投资（2005）170号《济南市发展和改革委员会文件》，以及市中国用（2004）度0200209号土地证、（2004）鲁01-02-39建用地规划许可证、编号为20050203建筑工程施工许可证、编号济建开预许字第（2006）007号商品房预售许可证、济南市规划局济规法函（2008）134号《关于济南市房地产开发服务中心申请补办A、B座商住楼项目规划手续的复函》、济南市房产测绘研究院编号20100104-0022-02号房产测绘实测成果报告书等证据，能够完全证实该开发项目的开发单位是济南市房地产开发服务中心，而非鼎达房地产公司，而该公司的开发资质证为“暂定资质”，根据《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第十七条的规定：“省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业”，因此，作为鼎达房地产公司住所地在淄博市，对于涉案开发的美景秀苑项目，完全不具备开发、销售资质，更不具备办理涉案房屋按揭贷款的条件。原告作为贷款人在订立按揭贷款合同时如果进行了相应的审查，就应当能够查明上述事实，从而不予办理个人房屋按揭借款的审批。2、鼎达房地产公司因非法吸收公共存款案被济南市公安局立案侦查，相关财务也被公安机关查封，致使其无法按期归还涉案贷款，从而形成拖欠贷款的局面。如果是个人的真实贷款，则不会因此而统一的四十多户借款人同时不归还借款。3、涉案《个人房屋按揭借款合同》所涉及的商品房销售是现房销售，应当根据《山东省商品房销售管理条例》的规定，经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分户面积图的测绘；销售现房时房地产开发商应当将上述证明文件向房地产开发主管部门备案；并且应当按照规定进行网签备案。但实际情况是，涉案商品房买卖合同并没有进行网签备案，原因很明显，就是涉案房屋的销售根本不符合现房销售的规定和办理银行按揭贷款的条件。在房屋按揭借款合同订立两年后，才由济南市房产测绘研究院制作了房产测绘实测成果报告书。4、在涉案四十多户假按揭案件中，其中一户是西八里洼南社区的回迁房，并不是商品房，也作为商品房销售办理了虚假按揭贷款合同。上述不具备商品房现房销售条件的情况，如原告审查到商品房买卖合同并没有按照规定进行网签，到房产公司的主管机关查询现房销售的备案，或是现场走访、调查商品房的实际情况，或者是对借款人的身份和资质证明（真实工作单位、收入情况）进行调查核实，便也可知悉鼎达房地产公司不具备涉案项目的开发资质证、销售资质和现房销售条件，以及四十多位借款人其实是鼎达房地产公司的职工或者职工的亲属、朋友，没有真实商品房买卖合同。5、《个人房屋按揭借款合同》还明确约定了，在商品房产权登记后，应当办理房屋抵押手续，确保银行贷款安全清收，但2008年7月订立合同至今已经8年时间，如果是原告不知情，则在正常的贷后检查中，很容易检查出商品房并没有实际交付借款人，也未登记到借款人名下，无法办理抵押登记的情况，从而及早采取措施追究借款人、担保人、开发单位的责任。实际情况却是在鼎达房地产公司因经营不善，无力按期归还本息时，才起诉至法院追究责任。6、中国银行业监督管理委员会山东监管局在对李乐夫信访事项进行调查后的回复中，确认原告存在“贷前调查不尽职、贷后检查流于形式、部分贷款档案资料不完整或虚假等问题，不符合《贷款通则》、《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》或各行内部规章等相关规定”，进一步证明原告对于本案放贷存在违规行为，具有重大过错。
综上，根据《民法通则》以及《合同法》第五十二条第（三）项关于合同效力的规定，按揭贷款合同订立是“以合法形式掩盖非法目的”，应当属于无效合同；并且本案贷款完全是鼎达房地产公司为自身利益而占有、使用，应由其承担还款等相关责任。按揭贷款合同不是本人真实意思表示，且未实际参与合同的履行，未获取贷款的使用，未实际占有涉案借款购置的房产，未从中获取非法利益，不应对此承担任何责任。请求人民法院依法驳回对被告李华忠的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告李华忠、被告王芹英举证有：
证据1、济发改投资（2005）170号文、20050203号建筑工程施工许可证、（2005）鲁01-02-39号建设工程规划许可证、济南市规划局济规法函（2008）134号《关于济南市房地产开发服务中心申请补办A、B座商住楼项目规划手续的复函》、济建开预许字（2006）007号商品房预售许可证、市中国用（2004）第0200209号土地使用权证书各一份（均为复印件），证明：（1）涉案房屋的开发单位、建设单位、销售单位均为济南市房地产开发服务中心，并非被告鼎达房地产公司。被告鼎达房地产公司不具备涉案房屋的开发、销售资质，更不具备办理本案按揭贷款的资格；（2）证明本案系虚假按揭贷款的同时证明，原告作为贷款人在订立按揭贷款合同时，如果进行了相应的审查，就应当能够查明上述事实，从而杜绝本案假按揭的发生，从而证实原告在审核、发放贷款过程中存在严重过错，出现重大的疏漏、未尽审慎的审查义务，未能发现其中的重大瑕疵，具有重大过错。
证据2、《房产测绘实测成果报告书》一份（复印件），证明：根据《山东省商品房销售管理条例》的规定，涉案房屋属现房销售，应当经有资质的测绘单位完成测绘，并将上述文件向主管部门备案，故涉案商品房不具备现房销售条件，原告在此基础上发放贷款从而证实原告在审核、发放贷款过程中存在严重过错，出现重大的疏漏、未尽审慎的审查义务，未能发现其中的重大瑕疵，具有重大过错。
证据3、鼎达房地产公司的营业执照、资质证书正本各一份，证明：根据《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第十七条的规定，从事跨市房地产开发经营业务，必须是三级以上资质的企业，作为鼎达房地产公司系济南市外的房地产公司，且系暂定资质，因此，对于涉案房地产项目，完全不具备跨区域开发、销售等经营行为的相关资质，原告在此基础上发放贷款从而证实原告在审核、发放贷款过程中存在严重过错，出现重大的疏漏、未尽审慎的审查义务，未能发现其中的重大瑕疵，具有重大过错。
证据4、2014年12月25日，鼎达房地产公司员工针对假按揭给银监会的《投诉信》以及2015年4月13日银监会山东银监局对上述《投诉信》的回复各一份（均为复印件），证明：（1）涉案贷款为假按揭的事实；（2）由于本案系假按揭贷款给被告造成不良征信纪录以及严重的生活上的不便的事实；（3）结合以上所有证据证明在本案按揭贷款的发放过程中，原告存在“贷前调查不尽职、贷后检查流于形式、部分贷款档案资料不完整或虚假等问题”，不符合《贷款通则》、《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》及银行内部规章等相关规定；（4）原告对于本案的假按揭存在违规行为，具有重大过错。
被告鼎达房地产公司辩称，一、涉案贷款系我公司为了获取流动资金，以公司四十余位职工或其亲友的名义在原告处通过订立虚假的《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》而获取资金。涉案贷款是由我公司实际占有和使用，并由我公司支付分期还款，是从我公司的银行存款账户中直接划转到原告的还款账户，归还原告借款，后由我公司财务人员分别到银行柜台向顶名借款人的还款账户内存入现金以归还贷款本息。因此，涉案《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》属于以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，属于无效合同。借款人并没有购买涉案商品房，也没有使用银行贷款，没有实际履行合同，没有获取任何利益，故不应承担还款等任何责任。二、我公司是在淄博注册的房地产公司，经营资质是暂定资质，根据规定不能到济南市进行房地产开发、销售等经营行为。我公司不是涉案商品房的开发销售单位，不具有销售主体资格。我公司也未按规定进行网签备案，不具备商品房、现房销售条件，在这种情况下，原告在审核发放贷款时没有进行必要的审查便通过了审批，并且在事后监管过程中未予及时采取相应的处理措施，只是在我公司因非法吸收公共存款而被公安机关侦查后，无力偿还借款本息时，才以金融借款合同纠纷为由起诉至法院。因此，原告存在明显的、严重的过错，应承担相应责任，我公司仅应承担贷款的本金及按照银行贷款利率计算的利息，不应承担其他利息、罚息、违约金等费用。
为证明自己的主张，被告鼎达房地产公司举证有：
暂定资质证书副本一份，证明：该公司不具备开发及销售涉案项目的资质，同时也证明原告审查不严，违规放贷。
经审理查明，2010年7月6日，原告作为贷款人（乙方）与借款人被告李华忠（甲方）、保证人被告鼎达房地产公司（丙方）签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》一份，合同约定，贷款金额78万元，贷款用于借款人购买济南市市中区房产，并以该房产作为抵押物，借款期限180个月，预计从2010年7月6日起至2025年7月6日止。合同执行期限贷款利率，在基准利率基础上下浮30%，即4.158%，贷款发放后如遇法定利率调整，则在调整后的同档次基准利率基础上同比率浮动。以等额本金方式偿还借款本息，直至还清全部借款本息为止。保证人为本合同项下的借款提供连带责任保证，保证期间为阶段性保证：自贷款发放之日起至本合同项下所抵押的房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付乙方（即原告）收妥为止。关于违约责任及救济措施，甲方未按合同约定用途使用贷款即被视为挪用贷款，乙方将自挪用之日起按本合同载明的贷款利率加收100%的罚息，至违约事件消除之日止；对挪用期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；甲方挪用贷款的，乙方可提前收回贷款本息，并依法处分抵押物。甲方未按合同约定的还款计划清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同载明的贷款利率加收50%的罚息，至违约事件消除之日止，对逾期期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。甲方不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项，未按合同约定用途使用贷款，构成违约，乙方有权宣布全部贷款提前到期，要求甲方立即全部清偿。
同日被告李华忠的配偶王芹英向原告出具《共同还款承诺函》并签字捺印，承诺对该笔贷款本息及其相关费用承担连带责任。
2010年7月6日，原告向被告李华忠指定账户发放贷款78万元，借款起始日为2010年7月6日，借款到期日2025年7月6日，借款月利率3.465‰，年利率4.158%，截止到2015年2月21日，该笔借款尚欠原告借款本金459370.10元，利息1658.35元。
另，原告提交2010年6月9日被告李华忠（乙方）与被告鼎达房地产公司（甲方）签订的商品房购销合同一份，约定“被告李华忠购买被告鼎达房地产公司销售的位于济南市市中区房，房屋价款合计1490739元，乙方签订合同后，2010年6月14日前，支付购房款710739元，剩余房款在甲方协助下，与齐鲁银行北坦支行办理按揭贷款手续。”。
2014年12月25日，案外人李乐夫等人以原鼎达房地产公司员工名义，向中国银监会投诉，该公司以其名义在齐鲁银行办理假按揭贷款，后因未按期还款，造成其个人征信不良记录。2015年4月13日，中国银监会山东监管局回复，齐鲁银行天桥支行和英雄山支行、中国银行天桥支行、民生银行济南分行营业部在向“美景秀苑”B座楼盘发放多笔贷款的过程中存在贷前调查不尽职、贷后检查流于形式、部分贷款档案资料不完整或虚假等问题，不符合《贷款通则》、《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》或各行内部规章等相关规定。该局已责成相关银行机构依据调查结果追究相关人员的责任，责成相关银行机构主动与投诉人沟通，妥善处理纠纷。
被告鼎达房地产公司自认，其不具备跨区域房地产开发资质，为获取流动资金，而以其公司员工或亲友名义签订购房合同，并与原告签订按揭借款合同，贷款发放后，该公司实际使用贷款，并每月按时以被告李华忠的名义向原告还款。
关于办理贷款所提交材料，被告李华忠、王芹英称，除签名为其本人书写，相关内容包括住址、工作单位及职务等情况都是被告鼎达房地产公司的人员编造填写；被告鼎达房地产公司自认所有材料均由其制作，借款人并未参与。
关于贷款的审查，原告称借款人提出申请到我行或者由我行到鼎达房地产公司和借款人签订借款合同，我行审查借款人的身份证原件，核对无误后，收集所有的贷款材料（借款人身份证、户口本、结婚证、收入证明、购房合同、首付款证明），根据收入证明进行核实，符合条件的进行放款，偿还能力主要看其收入证明。被告李华忠、被告王芹英认为原告所陈述审查程序没有向借款人本人进行核实，不符合相关规定，缺少相应的贷前审查，证明原告在涉及本案的假按揭中存在重大瑕疵。被告鼎达房地产公司认为，原告审核发放贷款时没有进行必要的审查便通过了审批，并且在事后监管过程中未予及时采取相应的处理措施，存在过错。
关于还款情况，根据原告提交的还款清单显示，客户名称为王利珍，被告李华忠称从未偿还过银行贷款，其仅是在借款合同上签字，其他事项均是由被告鼎达房地产公司操作，其非贷款实际使用人；被告鼎达房地产公司自认，原告发放的贷款是打到该公司以借款人名义开办的账户里，由该公司转移至其名下账户，该公司实际使用贷款，还款时以被告李华忠的名义向原告还款，起初自公司账户打款至指定还款账户，后由公司财务人员存现金至指定账户。原告称对此并不知情，贷款清偿均是自被告李华忠名下的账户中扣划。
关于涉案房产，被告李华忠称其非真实的商品房买卖合同关系，亦未实际参与购买房产、办理贷款、偿还贷款等事宜，且其未实际占有涉案房产；被告鼎达房地产公司自认该购房合同系其为取得银行贷款用于流动资金所签订的虚假合同，并未实际履行，因此，借款人也不可能占有涉案房产。原告称，涉案房产开发所需的资料已由齐鲁银行英雄山支行审查，上报审批通过，总行批准其经办，也到涉案楼盘进行过实地勘察，但自认尚未取得抵押房产的《房地产权证》及《他项权利证》。
还查明，本院还受理了本案原告诉被告于杰等自然人及被告鼎达房地产公司金融借款合同纠纷等四十六案，该批案件中，到庭自然人的抗辩理由均为涉案《个人房屋按揭借款合同》系“假按揭”而订立的合同，属于以合法形式掩盖非法目的无效合同。被告鼎达房地产公司也自认系为获取流动资金，订立虚假房屋买卖合同，并无房产的实际交付，所得贷款由其使用，并由其偿还贷款本息。本院另受理了原告中国银行股份有限公司济南天桥支行诉被告李海方、李乐夫等自然人及被告鼎达房地产公司、被告济南市房地产开发服务中心金融借款合同纠纷等八案，该批案件中到庭自然人抗辩涉案借款合同仅本人签名真实对内容不知情，未实际购买涉案房产，也未实际使用贷款，均由被告鼎达房地产公司实际操作使用贷款，被告鼎达房地产公司的书面答辩意见亦相同，均自认涉案房产未交付借款人占有使用。
再查明，上述两批案件涉案借款人逾期还款均发生在2015年1月，即被告鼎达房地产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间。原告主张的实现债权的费用包括诉讼费、保全费、公告费，但未提交公告费发票予以证明。
以上事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，被告李华忠认可其在按揭借款合同中的签名是其亲笔书写，原告与被告鼎达房地产公司的盖章均是真实的，虽然根据中国银监会山东监管局回复，原告在审查发放贷款过程中存在一定过错，但没有证据证明，原告与两被告签订借款合同时，对鼎达房地产公司利用虚假商品房买卖，套取银行贷款知情，故涉案借款合同合法有效。在借款合同签订、履行过程中，被告鼎达房地产公司以使用贷款为目的，假借被告李华忠的名义贷款，在原告发放贷款后，被告鼎达房地产公司实际收取贷款并使用，被告鼎达房地产公司实为贷款的实际使用人。本院受理的涉案房产项目的借款人逾期还款均发生在2015年1月，即被告鼎达房地产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间，进一步证实了被告鼎达房地产公司是该笔借款的实际使用人。被告鼎达房地产公司亦自认以李华忠的名义履行合同义务，即应按时依约偿还贷款本息，但被告鼎达房地产公司未按约及时足额偿还借款，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权解除合同，提前收回贷款本息。根据合同约定未按合同约定使用贷款，原告有权按合同载明的贷款利率加收100%的罚息，因中国银监会山东监管局认定原告在发放贷款过程中确有过错，本院认为应按合同约定计收利息、在执行利率基础上上浮50%计收罚息及复息。被告李华忠未实际参与合同履行，未获取贷款使用，未实际占有涉案借款购置的房产，未从中获取非法利益，因此，被告李华忠无须承担向原告还款付息的义务，被告王芹英亦不应承担还款付息的责任，该责任应由借款实际使用人被告鼎达房地产公司承担。
对于抵押房产，因被告并未就抵押房产在房产部门进行抵押登记，因此原告主张就抵押房产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
原告主张被告承担公告费，但未提交证据予以证明，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行与被告李华忠、被告山东鼎达房地产开发有限公司签订的编号为2010年坦个按借字第046号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，于本判决生效之日起解除。
二、被告山东鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行截至2015年2月21日的借款本金459370.10元，利息1658.35元。
三、被告山东鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行自2015年2月22日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复息，按编号为2010年坦个按借字第046号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》的约定计取（罚息及复息按照执行利率基础上上浮50%计收）。
。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8320元，诉讼保全费2870元，共计11190元，由原告负担100元，被告山东鼎达房地产开发有限公司负担11090元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 林常云
人民陪审员 白恩玉
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙安修