福建省武夷山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0782执异18号
案外人：卢有赓，男，1992年5月19日出生，汉族，住福州市马尾区。
委托诉讼代理人：林立岗，福建亚嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林宇鹏，福建亚嘉律师事务所实习律师。
申请执行人：福建闽森家具有限公司，住所地福州市晋安区新店镇汤斜村莲花山科技实验场边一座，统一社会信用代码91350100665052497U。
法定代表人：潘祥荣，董事长。
委托诉讼代理人：夏小莉，福建知信衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武楚洁，福建知信衡律师事务所律师。
被执行人：武夷山市兴宇房地产开发有限公司，住所地武夷山市星村镇洋头山碧水山庄斜对面，统一社会信用代码913507827395448313。
法定代表人：骆庆平，总经理。
本院在执行申请执行人福建闽森家具有限公司（以下简称闽森公司）与被执行人武夷山市兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）定作合同纠纷一案中，案外人卢有赓于2017年6月15日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
卢有赓向本院提出异议请求：请求法院立即中止执行，解除查封，并返还异议人卢有赓的财产坐落于武夷山市星村镇（××）C2幢2层147号房地产[房权证号:房权证武夷山字第××号]。事实和理由：异议人与被执行人于2014年3月21日签订合同编号为201400366的《商品房买卖合同》，约定：被执行人将其所有的坐落于武夷山市星村镇（××）C2幢2层147号房地产[房权证号:房权证武夷山字第××号]出售给异议人，商品房建筑面积56.33平方米，每平方米11919.37元，商品房总价款671418元。同日，异议人与被执行人将《商品房买卖合同》向武夷山市房产管理处办理了备案登记手续。异议人于2014年4月间向被执行人付清全部购房款，并按规定向武夷山市地方税务局缴纳契税20142.54元、印花税335.70元，以及向武夷山市建设局缴纳了住宅专项维修资金2253.20元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“之规定，异议人已经支付了全部购房款并实际占有房地产，故法院不得查封。
申请执行人闽森公司称，卢有赓并非涉案房屋的所有权人，未支付购房的所有价款，三年期间不办理涉案房屋过户登记手续，明显不符合常理。法院可以依法查封涉案房屋并予以执行。
本院经书面审查查明，案外人卢有赓提交了《商品房买卖合同》、《房屋所有权证书》、《武夷山市商品房买卖合同备案信息表》；《中国工商银行个人业务凭证》、《中国建设银行客户回单》、《销售不动产同意发票》；《房产/土地使用权权属转移涉税证明》、《福建地税税费缴纳凭证》；《住宅专项维修资金交存通知书》、《中国建设银行转账凭条》；《委托经营合同》、中国建设银行交易流水等证据载明，2014年3月21日案外人卢有赓与被执行人签订了购买坐落武夷山市星村镇（××））C2幢2层147号[房权证号:房权武夷山字第××号]房产的合同，于2014年3月21日通过武夷山房地产管理信息网提交了备案信息表，于2014年3月29日支付了471418元，4月10日支付了200000元，于2017年5月16日支付了契税及印花税共计20478.24元,并支付了2253.20元住宅专项维修资金。卢有赓将该房屋委托武夷山市兴泰酒店管理有限公司进行经营。
2016年7月22日，本院就原告闽森公司与被告兴宇公司定作合同纠纷一案主持调解，双方达成调解协议：一、被告武夷山市兴宇房地产开发有限公司同意支付原告福建闽森家具有限公司家具货款1000000元，该款定于2016年10月22日前支付200000元，2017年1月22日前支付200000元，2017年4月22日前支付600000元。二、若被告夷山市兴宇房地产开发有限公司有一期未按本协议第一条约定履行给付义务，则视为尚未到期的款项全部到期，原告可一并申请强制执行。且被告还应支付自2013年8月26日起以剩余的债务为基数按月利率0.5%支付利息至还清之日止。三、原告福建闽森家具有限公司自愿放弃其他诉讼请求。四、本案受理费17475元，减半收取8737.50元，由被告负担。闽森家具有限公司于2016年10月27日向本院申请强制执行。本院于2016年11月4日立案执行（2016）闽0782执963号案件。
本院于2017年3月29日作出（2016）闽0782执963号之一执行裁定书，查封了被执行人兴宇公司名下坐落武夷山市星村镇（××））[房权证号分别为20××50号、20××54号、20××66号、20××06号、20××09号、20××19号、20××12号、20××68号、20××72号、20××05号、20××75号、20××76号、20××71号、20××08号]的房产。
涉案标的目前登记在被执行人兴宇公司名下，房权证号武夷山字第××号。
兴宇公司于2017年3月6日向本院出具了一份给史闽泽的《情况说明》，内容为：“我公司开发的九曲花街项目铝合金安装工程于2006年7月19日交由南平众诚建设工程有限公司甘德松、史闽泽班组施工。该工程于2010年左右完成竣工决算，我公司应支付班组工程款2155087元，扣除已支付款项，我公司尚欠班组余款86.50万元。经双方协商，我公司将位九曲花街××区××房产抵偿给班组，因班组自行结算，上述房产均归史闽泽所有，我公司并于2011年4月已将房产交付给史闽泽。由于公司经营管理不善，股份出现纠纷，公司无法正常运转，且涉及他人经济犯罪案件，公司账本全交省纪委审查，故几年来虽史闽泽再三要求办理房屋产权登记手续，但始终无法办理，现全部账簿仍在省纪委，公司经营处于瘫痪状态。”
本院认为，根据本案证据表明，案外人卢有赓与兴宇公司之间签订商品房买卖合同,属商品房买卖合同关系，未及时办理过户登记的原因系兴宇公司涉嫌违法被调查，不属于自身的原因，卢有赓作为涉案标的的买受人，具备下列条件：1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.至今未办理过户登记非自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除对涉案标的的执行，对案外人卢有赓的执行异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止本院在（2016）闽0782执963号执行案中对房权证武夷山字第××号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢 晖
审判员 姚志勇
审判员 林典仲
二〇一八年六月二十九日
书记员 陈 燕
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。