贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初85号
原告周杰，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。
委托代理人谢辰月，贵州舸林律师事务所律师。
委托代理人李德剑，贵州舸林律师事务所律师。
被告遵义金宏置业有限公司。住址：遵义市汇川区香港路盛邦帝标A区**层。组织机构代码证号：78015011-3。
法定代表人赵炳森，该公司董事长。
委托代理人刘文胜，贵州名城律师事务所律师。
委托代理人黎涛，贵州名城律师事务所律师。
原告周杰与被告遵义金宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员任晓珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周杰的委托代理人谢辰月、被告遵义金宏置业有限公司的委托代理人刘文胜、黎涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周杰诉称：2014年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于遵义市汇川区董公寺镇“遵义汇川国际温泉旅游城一期2、3号楼”第3号楼1单元11层1-11-5号房屋。合同约定交房时间为2014年12月31日前，逾期交房超过90日后，买受人有权退房，出卖人自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并支付3%的违约金。合同签订后，原告即支付了全部房款447888元（首付款137888元、银行按揭贷款310000元）、维修基金11197元、预告登记费100元、抵押登记费100元，并向银行支付了19个月的利息39755.41元。现被告逾期交房超过90日，故原告诉至人民法院，请求：一、解除原、被告于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告因购房已支付的全部款项，其中购房款447888.00元、预告登记费100.00元、抵押登记费100.00元、维修基金11197.00元、银行贷款利息39755.41元（暂计算自2014年5月22日起至2015年11月22日止的利息）、违约金15384.56元，共计514424.97元，并支付自起诉之日起至付清全部已付款之日止的银行贷款利息；三、本案诉讼费由被告承担。
被告遵义金宏置业有限公司辩称：一、被告不同意解除合同，房屋上设有抵押权，该房屋的预告登记房主为原告，债的转移要经过银行的同意；二、双方签订的补充协议（二）未违反法律法规的强制性规定；三、被告已按补充协议（二）的约定履行了通知交房义务，从通知之日2015年5月14日至今，原告不来办理交房手续，责任在原告；四、原告主张的违约金过高，请法院予以调整，应当以原告的实际损失即首付款13万余元的利息予以计算，而原告所主张的违约金已包含了银行按揭贷款31万元，在原告已主张银行贷款利息的情况下，不应再主张这31万元的损失。
经审理查明：2014年3月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于遵义市汇川区董公寺镇“遵义汇川国际温泉旅游城一期2、3号楼”第3号楼1单元11层1-11-5号房屋，建筑面积为133.30㎡，总价款为447888元，付款方式为首付款137888元加银行按揭贷款310000元。被告应当在2014年12月31日前交付房屋，如逾期交房超过90日，买受人有权退房，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了支付全部房款的义务，2014年3月5日，原、被告签订《补充协议（二）》，该协议第二条约定：双方一致同意《合同》“第十四条交接手续”的“书面通知”系指：出卖人在该商品房符合《合同》约定的交付条件后，在《遵义晚报》上刊登的“交房通知”，该“交房通知”的刊登之日即视为“书面通知”送达受送达人之日，出卖人履行完毕交房的通知义务。合同签订后，原告依约按首付款加银行按揭贷款的方式付清全部购房款，并支付预告登记费100元、抵押登记费100元、房屋维修基金11197元，并按约向银行还款付息。2015年5月14日，被告在遵义晚报上刊登交房通知，明确“交房时间：2015年5月15日起办理交房手续”；原告至今未接房。
上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告购买被告开发修建的房屋并以银行按揭贷款的方式支付了购房款后，被告理应在合同约定的交房期限内（即2014年12月31日前）向原告交付符合合同约定条件的房屋，但被告至2015年5月14日刊登交房通知，已逾期交房超过90日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告的违约行为达到了原、被告之间的合同约定的解除条件，故原告主张解除合同的诉讼请求，符合双方当事人的约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告退还购房款447888元、预告登记费100元、房屋维修基金11197元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告的该项主张，符合法律的规定，本院予以支持。对于抵押登记费、银行贷款利息，虽系购买涉案房屋产生的费用，但原告购买房屋原应支付全部购房款，现自行选择贷款方式支付购房款，系原告与银行之间的协议履行过程中产生的费用，故原告要求被告支付该费用的主张于法无据，本院不予支持。原告主张被告支付违约金，双方合同约定按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告已向被告支付购房款447888元、预告登记费100元、房屋维修基金11197元，3%即13775.55元。被告辩解房屋上设有抵押权，该房屋的预告登记房主为原告，债的转移要经过银行的同意，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”之规定，担保权人可以就商品房担保贷款合同另行主张，故本院现仅审理商品房买卖合同纠纷并无不妥，对被告的该项辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告周杰与被告遵义金宏置业有限公司于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告遵义金宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周杰购房款447888元、预告登记费100元、房屋维修基金11197元，并支付原告周杰违约金13775.55元。
三、驳回原告周杰其他诉讼请求。
案件受理费4470元（已依法减半收取），由被告遵义金宏置业有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 任晓珊
二〇一六年二月四日
书记员 袁俊斓