广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1103民初651号
原告（反诉被告）：袁小霖，男，1955年4月15日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：袁园，男，1981年9月12日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。系原告儿子。
被告（反诉原告）：张雁峰，男，1978年7月13日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
委托诉讼代理人：黄鸣，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。
原告袁小霖诉被告张雁峰租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，被告张雁峰于2018年5月3日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁小霖及其委托诉讼代理人袁园，被告张雁峰的委托诉讼代理人黄鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁小霖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判令被告给付原告违约金120000元；3.判令被告返还私自拆走的物品（详见宾馆清点缺失物品清单）；4、判令被告向原告支付拖欠的电费9779.89元、水费385.01元。事实和理由：原告原在贺州市经营宾馆。2014年10月11日，原告与被告签订了为期五年的《租赁合同》，就被告承包宾馆达成协议。双方约定合同期间，被告不能拖欠房租、水电费、不能私自转包他人，但是被告屡屡违反约定。合同还约定必须在五年承包期满后才能拆走安装好的空调和液晶电视，但被告在承包期内以无力经营为由单方毁约，并未经原告同意，私自拆走空调和液晶电视，致使宾馆停业无法正常经营。被告并以拆走的空调和液晶电视要挟原告退还保证金，并声称如不退还将用搬走的物品折抵违约金。原告坚持按照合同约定，后被告的亲属上门强行搬东西遭原告阻拦后竟要打人，原告报警后才控制事态发展。被告的行为是严重的违法违约行为，应按照合同约定向原告支付双倍租赁保证金数额的违约金，返还拆走的物品，并支付其拖欠的水、电费用。原告为此向本院提出上述请求。
被告张雁峰辩称，被告同意解除合同，被告没有违反合同约定。原、被告就消防整改问题无法达成一致，导致被告从2017年3月30日至搬离宾馆房屋止房屋四楼至六楼无法正常经营，故被告无需赔偿违约金。即使法院认定被告违约，被告在签订合同时已经给付了60000元保证金，现原告再主张违约金则超过其实际损失，应不予支持。原告主张缺失物品应由原告举证证实。原告举证证实2018年5月1日之前的水、电费是案涉宾馆房屋所欠费用，被告则认可并愿意承担相应费用。
被告张雁峰向本院提出反诉诉讼请求：1.解除反诉原告张雁峰与反诉被告袁小霖签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告袁小霖归还反诉原告张雁峰保证金60000元；3.判令反诉被告袁小霖支付反诉原告张雁峰违约金60000元；4.本案诉讼费由反诉被告袁小霖承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年10月11日签订了《租赁合同》，合同约定：反诉被告将位于贺州市明园旅馆供反诉原告有偿使用，租赁期限为伍年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止；反诉原告向反诉被告交纳租房保证金60000元；反诉被告负责提供旅馆业合法有效证照给反诉原告使用，并对每年证照年审予以配合；双方在对方没有违反合同的情况下单方提前解除合约或转租他人，均视为单方违约，违约方将赔偿对方双倍租赁保证金，……等。双方签订租赁合同本意为反诉原告租赁涉案房屋即可经营明园旅馆盈利，反诉被告提供旅馆业合法有效证照保证反诉原告可在承租期内正常经营明园旅馆，但是因涉案房屋为自建房，难以通过消防要求，反诉被告认为达到消防要求成本过高，对消防安全整改不予理会，导致明园旅馆四楼至六楼无法经营。反诉被告违反合同约定，经双方协商无果，反诉原告为此提出上述请求。
原告袁小霖对被告张雁峰的反诉辩称：原告提供给被告的相关经营证照是合法有效的。消防年检未通过是因为2016年11月宾馆发生火灾，消防部门要求整改但被告认为消防整改成本过高，在经营期间不予配合消防整改所致，合同约定谁经营谁负责谁处理，该过错在被告。原告一直按照合同第5条规定恪守承诺，而被告经营期间对特种行业许可证没有及时年检，也没有及时缴纳水、电费，均是违反合同约定的行为，现被告停止营业、撤离宾馆、拆走物品是单方毁约行为，应驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、关于拖欠水费、电费的证据认定。原告举证电费欠费明细表2份、用水清单1份、水费缴费发票1份、电费缴费发票7份，拟证实被告拖欠水、电费及滞纳金合计10164.9元，原告证据相互佐证，被告未能提供相反证据推翻原告的主张，本院对原告该组证据予以认定，对原告主张被告在经营期间拖欠水、电费及滞纳金合计10164.9元予以采信。二、关于宾馆缺失物品的证据认定。原告举证自制宾馆清点缺失物品清单，拟证实被告撤离宾馆时带走了5台空调、22台液晶电视、7台电风扇、12台机顶盒、1台饮水机、1个大型烟柜、2张红木长沙发、1台连接公安网的电脑，但未能提供其他证据佐证，本院对该证据不予认定，对原告上述主张不予采信。被告自认撤离时带走了2台空调，5台电视机，本院予以确认。三、关于照片的认定。原告举证自行拍摄的照片32张，拟证实被告经营期间发生火灾后的现场情况，进而证实消防检查未通过是因为发生火灾所致，是被告的过错。本院认为无其他证据佐证照片的具体拍摄时间、地点及拍摄人员，无法确定其与本案的关联性，故本院对该组照片不做认定，但结合贺州市平桂公安消防大队火灾事故简易调查认定书，本院对被告在经营宾馆期间于2016年11月23日发生火灾事故的事实予以确认。关于原告主张消防检查未通过是被告的过错的意见，本院将在以下判决内容再予以一并分析认定。四、对原告申请本院向贺州市平桂公安消防大队依法调取的消防监督检查记录、责令限期改正通知书、询问笔录等证据材料，系由职权部门在履行责任过程中依法制作，本院予以认定，并对经消防监督检查，案涉宾馆存在：一致六层未设置室内消火栓；灭火器过期、应急照明灯损坏、疏散指示标志不可用；四至六层只有一部疏散楼梯；二层夹层厨房内使用明火，未进行防火分隔等消防安全违法行为和火灾隐患的事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原在贺州市经营贺州市平桂管理区黄田明园宾馆。2014年10月11日，原告儿子袁园代表原告作为甲方，被告作为乙方，双方就由被告租赁原告房屋承包经营原告原经营的宾馆达成协议，签订了《租赁合同》，合同就双方各自的权利义务进行了约定。其中，第二条约定租期为伍年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。第三条约定整栋房月租金为13000元，2016年11月1日起月租金14000元，2018年11月1日起月租金为15000元，合约签订后，乙方须一次性付清租房保证金60000元给甲方，并付清首月租金13000元，以后每月1-5号为当月交租时间，乙方须按时交纳，无故不交或拖欠房租将按违约行为处理，甲方收到乙方保证金后将开收据给乙方留存，合约满后作归还凭证。第五条约定乙方承租甲方场馆期间，甲方负责提供旅馆业合法有效证照给乙方使用，并对每年证照年审予以配合。乙方将自行对在承租期所产生的一切税费、审验费、水电费等以及承租期间使用甲方房屋进行商业活动所产生其它各种税费均由乙方缴纳，任何拖欠租金、税费、水电费行为超过期限遭到相关部门警告、制裁带来的后果将由承租方承担自行负责，甲方将对乙方违约行为除有权收回承租房外，并不退还已交租金和租房保证金，同样甲方交给乙方经营使用的烟草证,如乙方不论什么原因如被政府部门查扣、吊销，甲方将不退还租房保证金。第六条约定甲、乙双方在对方没有违反合同的情况下单方提前解除合约或转租他人，均视为单方违约，违约方将负责赔偿对方双倍租赁保证金，俗称违约金，双方有约在先，不受违约限制，不在此范围。合同补充协议部分约定：经双方多次商量后商定，一致同意在对方现有的部份设施进行适量的更新换代，更换的前提条件是要求承租方必须按原协议规定做足五年期限，这样才能更换设备，也只有做够五年才能将其中（只限液晶电视不含机顶盒和2台空调机）可以拆走，其它任何东西，无论到期以否一律不能拆走等一系列权利义务。签订合同后，原告依约将房屋交由被告使用，并提供了营业执照便于被告经营宾馆。被告在签订合同时未及时给付保证金，合同履行期间，经原告催促，至今未向原告交付保证金。被告承租原告宾馆房屋期间，征得原告同意后，由被告出资对宾馆原有设施进行了部分更新，其中更换了2台空调，31台液晶电视机，并将换下的原有空调和电视机交回了原告。2016年11月23日，因被告管理不当，宾馆顶楼由于风力过大，将锅炉口旁杂物刮倒在炉口，炉口铁皮热传导引燃杂物引发火灾，过火面积10㎡，无人员伤亡。2017年3月10日，贺州市平桂公安消防大队对宾馆进行消防监督抽查，发现宾馆存在：一致六层未设置室内消火栓；灭火器过期、应急照明灯损坏、疏散指示标志不可用；四至六层只有一部疏散楼梯；二层夹层厨房内使用明火，未进行防火分隔等消防安全违法行为和火灾隐患，消防部门制作并向宾馆工作人员送达了《责令限期改正通知书》，要求宾馆于2017年3月16日前予以改正。原、被告就消防整改的问题未协商一致，未按照消防部门的要求进行整改，宾馆四楼至六楼不允许开展经营活动。2018年4月初，被告在双方未协商一致的情况下，停止宾馆营业并从宾馆撤离，带走了2台空调，5台电视机。被告离开宾馆后，原告于2018年5月15日代支付了被告经营期间应交而未交的水、电费共计10164.9元。原、被告就合同履行问题未能协商一致，原、被告为此向本院提出前述请求。
另查明：平桂区黄田明园宾馆系个体工商户，登记经营者为袁小霖，经营场所为贺州市，该房屋所有权人为谢秀峰、袁小霖。袁小霖与谢秀峰系夫妻关系，袁园系袁小霖与谢秀峰的儿子。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应自觉履行。但合同履行过程中，被告以实际行为表示解除租赁合同，诉讼中原、被告均主张解除合同，故对原、被告要求解除本案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
本诉部分，关于原告主张被告给付拖欠的水电费10164.9元，根据租赁合同第五条“乙方承租甲方场馆期间，……乙方将自行对在承租期所产生的一切税费、审验费、水电费等以及承租期间使用甲方房屋进行商业活动所产生其它各种税费均由乙方缴纳”的约定，原告该主张理据充分，本院予以支持。关于原告主张被告返还缺失物品清单所列物品，依照合同补充协议部分“更换的前提条件是要求承租方必须按原协议规定做足五年期限，这样才能更换设备，也只有做够五年才能将其中（只限液晶电视不含机顶盒和2台空调机）可以拆走，其它任何东西，无论到期以否一律不能拆走……”的约定，本院支持被告归还原告2台空调，5台电视机。原告主张的其余物品因无证据证实，本院不予支持。关于原告主张被告因管理不当发生火灾导致未能通过消防检查，未及时办理特种行业许可证年审，停止营业撤离宾馆是单方违约行为，应给付违约金120000元，本院认为，原告主张火灾之前宾馆能通过消防检查得以经营，不等同于宾馆消防安全符合规范，消防检查针对的是建筑物及内部消防安全管理情况，被告经营宾馆期间，并未改变房屋的主体结构，房屋作为宾馆经营场所的消防隐患自始存在。本案宾馆消防检查未通过系消防部门为了预防火灾和减少火灾危害，严格落实消防安全法规和管理制度，加强消防安全管理和防火监督检查，对宾馆存在的问题督促整改，与被告经营期间发生火灾并无直接因果关系。依据《责令限期改正通知书》的内容，原、被告均有进行整改的义务。其次，旅馆业服务行业实施特种行业许可管理，原告自认特种行业许可证由原告持有保管，因被告对年审情况不了解，2015年、2016年均由原告到公安部门办理年审，年审费用由被告承担，故2017、2018年未进行年审原告自身亦存在过错。本案中，被告签订租赁合同的根本目的是通过租赁原告房屋承包经营宾馆获取收益，现案涉宾馆经营场所不符合消防安全的规定被责令整改，但自消防部门责令整改至被告撤离宾馆长达一年的时间里，原、被告均未就消防整改协商一致，未按要求进行整改，宾馆四楼至六楼依法不允许开展旅馆服务，严重影响被告合同目的实现，被告解除租赁合同，不能完全归责于被告。综上，对原告主张被告单方违约，要求被告给付违约金120000元的诉请，本院不予支持。
反诉部分，关于被告主张原告返还保证金60000元问题，被告主张已向原告交付保证金60000元，原告予以否认，本院认为，基于双方认可在承租初期被告与袁园关系友好，且被告经营宾馆依附于房屋所在，被告对宾馆设施予以更新，投入人力、物力的现实情况，原告陈述被告未交付保证金不违反常理。其次，合同明确约定“甲方收到保证金后将开收据给乙方留存，合约满后作归还凭证”，现双方约定的合同履行期限未满，被告未能提供收据，也未能提供其他支付材料佐证，仅凭租赁合同中的约定条款不足以证实其已给付保证金的事实，故本院对被告主张不予采信，本院确认被告未向原告给付租房保证金的事实。且诉讼中双方已确认原告提供的经营证照合法有效，被告以证照无效为由要求原告退还保证金的主张无事实依据，本院不予支持。关于被告以消防部门责令整改后，原告不予理会、不配合整改，致使宾馆四楼至六楼不能开展旅馆业务，严重影响被告经营的行为构成违约，应给付被告违约金60000元的主张，本院认为，如前所述，原、被告均有整改的义务；其次，被告承租房屋是为了从事旅馆业服务行业，其作为宾馆经营者，应当对经营宾馆所必须的消防等相关政策、法律规定有充分的了解和预见。被告在签订合同时对案涉房屋的现状是明知的，在此情况下被告仍然签订租赁协议，应承担相应的风险。基于合同签订当时的情况，消防检查未通过致经营受限是双方在签订租赁合同时未预见的，故本院综合案件事实及公平原则，对被告该主张亦不予支持。
综上所述，原、被告的诉讼请求部分有理，部分无理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告袁小霖与被告张雁峰于2014年10月11日签订的《租赁合同》；
二、被告张雁峰应于本判决生效之日起十日内给付原告袁小霖经营期间拖欠的水、电费共计10164.9元；
三、被告张雁峰应于本判决生效之日起十日内向原告袁小霖返还拆走的2台空调、5台电视机；
四、驳回原告袁小霖的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告张雁峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2902元，减半收取1451元（原告袁小霖已预交），由原告袁小霖负担1338元，由被告张雁峰负担113元；反诉案件受理费2700元，减半收取1350元（反诉原告张雁峰已预交），由反诉原告张雁峰负担。
权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 员 毛 婧 华
二〇一八年七月九日
法官助理 兼书记员黎洁