湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00278号
上诉人（原审原告）余立芝，湖北省十堰市东方食品厂退休职工。
委托代理人黄士杰。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
委托代理人汤秀玉，湖北正星律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）张伟，无固定职业。
上诉人余立芝、张伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第00581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长并主审，审判员王广泉、张剑参加评议的合议庭，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人余立芝及其委托代理人黄士杰、汤秀玉，上诉人张伟到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
余立芝一审诉称，2010年4月8日，其与张伟签订了1份房屋租赁合同，约定将其承租的房屋转租给张伟，租期三年，租金每年5万元，半年一交。合同签订时张伟须交押金1万元，交首期租金2.5万元，以后须提前两个月交付下半年租金。合同签订后，张伟先支付了1万元的押金和15000元的租金，尚欠首期租金1万元由张伟出具了欠条1张，承诺5天内支付。但张伟把钥匙拿到手后，就再不提支付所欠首期房租一事，并擅自把房屋内原装修的包间、吊顶、木地板、墙纸等拆除。2010年8月11日向张伟催要房租后，张伟于2010年8月15日无故将店门关闭，拒不露面，所欠房租和水电费拒不交纳。请求人民法院依法判令张伟：1、支付所欠房租费1万元，违约金5000元，单方终止合同应承担的费用25000元，赔偿2个月房租8333.33元。并支付所欠租金的滞纳金300元，合计48633.33元；2、支付其垫付的水电费4617.39元；3、支付因张伟擅自拆除其装修设施造成的损失42489.06元。
一审法院认定，2009年余立芝与湖北省十堰市茅箭区五堰街道办事处东岳社区居委会签订租房协议，约定该居委会将其位于湖北省十堰市茅箭区东岳路龙马酒店旁一楼150平方米的房屋租赁给余立芝经营。并约定余立芝不得擅自改装和私自转让房屋，违者罚款1000元。租赁期限自2009年11月30日至2010年11月30日。
2010年4月8日，余立芝与张伟签订了1份房屋租赁合同，约定余立芝将其租赁东岳社区居委会的150平方米的门面及其自行搭建房屋共计220平方米房屋转租给张伟，约定租期为三年，自2010年4月8日至2013年4月8日止。签订合同时张伟须交房屋押金1万元。租金每年5万元，半年一交。签订合同时交付首期租金25000元，以后交租金须提前两个月交付下半年租金。并约定，张伟在承租期间，不得擅自更改房屋设施，如需改造，在甲方指导下改造。任何一方不能随意终止合同，如果张伟单方终止合同应按终止后租赁费用的20%承担责任，并赔偿2个月的房屋租金。租赁期间张伟没按时交租金，余立芝有权按租金3%收取滞纳金或解除合同。合同签订后任何一方违约，均应向对方赔偿损失，并承担违约责任。赔偿按直接损失计算，违约按违约年度租金10%承担。
在合同签订前，张伟即于2010年4月2日向余立芝交纳了押金1万元及首期房租15000元，并向余立芝出具了10000元欠条1张。当日，张伟进入前述房屋进行装修。2010年4月6日，东岳社区居委会以未经其同意将其房屋转租给张伟为由，将前述房屋锁住。经协调，余立芝于2010年4月8日向东岳社区居委会申请将所租赁房屋转租给张伟做酒店，东岳社区居委会在该申请上批注予以准许。在此之前，余立芝租赁的房屋系从事美容院经营活动。
2010年7月27日，东岳社区居委会与余立芝签订补充协议，将房屋租期续租三年，即自2010年12月1日起至2013年11月30日止。
2010年8月11日，余立芝向张伟索要尚欠的房租未果，欲将张伟承租的房屋锁住，双方为此报警。2010年8月16日，余立芝在租赁给张伟的门面房处，在张伟的锁上又加了一把锁，并张帖了一份通知：“张伟，望你速来处理退房事宜并补齐所欠房租，否则我将按租房协议约定解除合同，另行出租”。2010年8月26日，余立芝锯开张伟租赁房屋的门锁。2010年8月29日，余立芝向张伟邮寄了一份“东岳路10号门面房内物品留置通知”，载明：“张伟：你在上半年还欠我的一万元租金，下半年的租金两万五千元你又拒交，依据你我租房协议中的约定，我与你已解除了租房合同。截止目前你已给我造成直接损失54783.33元，应支付违约金5000元，合计欠款59783.33元（见直接损失清单）。现你留置在门店内的桌椅、餐具、厨具等财产，望你见此通知后三日内速来处理。如你不来处理或拒交以上欠款，到期后我将此留置物品处理后抵你所欠租金及损失款，不足部分我将依法继续追索”。2010年8月，张伟曾向余立芝发出律师函，要求余立芝出示与房东所签订的真实租房合同，在确认之前，不会向其支付后续房租。双方协商不成，张伟即诉至湖北省十堰市茅箭区人民法院，要求：1、余立芝返还押金10000元，支付违约金5000元；2、支付水电费2896.92元；3、解除双方签订的租赁合同，返还酒店内物品。湖北省十堰市茅箭区人民法院审理后作出（2010）茅民一初字第1554号民事判决书，判决：1、解除张伟与余立芝之间签订的房屋租赁合同；2、余立芝返还张伟7887.50元（张伟已支付的押金及房屋租金，扣除张伟实际使用房屋期间的租金后的余款）；3、余立芝返还张伟餐馆的各项物品；4、驳回张伟的其他诉讼请求。
后张伟又向湖北省十堰市茅箭区人民法院起诉，余立芝提起反诉，要求判决解除与张伟间的租赁合同，由张伟支付拖欠房租10000元及滞纳金300元，支付违约金5000元，承担单方终止合同应承担的2个月房租8333元，支付拖欠水电费4619.43元，赔偿擅自改装房屋损失42489.06元、店内物品留置保管费用9000元。湖北省十堰市茅箭区人民法院审理后，于2012年5月3日作出（2011）茅民一初字第84号裁定书，裁定驳回了张伟的起诉及余立芝的反诉。
诉讼过程中，余立芝提交了2010年8月31日电费发票1张，金额3121.43元，标明款项性质为2010年8月正常电费。2010年10月27日电费发票1张，金额1132.11元，标明款项性质为2010年10月正常电费。十堰供电公司客户服务中心用电营业部出具证明：该两份电费发票金额4254.39元属于2010年6月8日至2010年8月15日之间所用的电费。余立芝另提交了2010年11月18日水费收据1张，金额：363元，注明：余立芝代张伟交8月份水费。
一审法院认为：余立芝与张伟签订房屋租赁合同，将其自东岳社区居委会处租赁的房屋转租给张伟经营。在双方于2010年4月8日签订正式合同之前，张伟即进入该房屋进行装修，原房主东岳社区居委会发现后锁门予以制止，经协调后又允许张伟继续装修和经营。应视为东岳社区居委会同意余立芝将房屋转租给张伟经营。故余立芝与张伟签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。
一、关于违约责任问题。在双方签订合同之前，张伟即支付了余立芝租房押金10000元及首期房屋租金15000元，并为余立芝出具了10000元首期房屋租金的欠条。余立芝接收了前述欠条，且与张伟签订了正式房屋租赁合同，表明双方对付款方式等条款并无异议，可以视为余立芝同意张伟暂缓支付首期房屋租金，且余立芝此后可以随时向张伟要求支付此款。张伟未能及时支付此款，具有违约行为。
按余立芝与张伟签订的房屋租赁合同约定，张伟应于2010年8月8日前支付余立芝下半年的房屋租金25000元。但因余立芝与张伟签订的房屋租赁合同期限是3年，于2013年4月8日期满。而余立芝与房主东岳社区居委会签订的房屋租赁合同于2010年11月30日即期限届满，这一事实直接影响到张伟与余立芝签订的租赁合同的履行。故张伟要求余立芝提供其与东岳社区居委会间签订的真实有效的租赁合同进行审查，合情合理合法，其主张在余立芝未提供相应合同之前暂不向余立芝支付所欠租金，是履行法律规定的不安抗辩权，不应视为违约行为。虽然余立芝在诉讼中提供了2010年7月27日与东岳社区居委会签订的补充协议，将其与东岳社区居委会的房屋租赁期限延长至2013年11月30日止，但从张伟当时给余立芝发出律师函要求其提供相应真实有效的房屋租赁合同的情况来看，张伟当时对此情形并不知情。余立芝亦未提供证据证实其在向张伟索要房屋租金前已将该补充协议出示给了张伟。
对于拖欠房屋租金的，出租方可以催告承租方在合理期限内履行。经催告后在合理期限内仍未履行的，出租方可以依法单方解除合同。而本案中余立芝在2010年8月11日向张伟索要房租未果后，即于2010年8月16日在张伟承租的门面房的锁上加锁，于2010年8月26日锯开张伟的门锁强行进入所出租的房屋，同时于2010年8月16日、2010年8月29日两次张贴通知解除与张伟的租赁合同、留置店内物品。从通知的具体内容来看，系余立芝单方解除合同，且明显未给予张伟合理的期限支付租金，所采取的方式亦明显不当。
综合双方争议的全过程来看，张伟虽未按合同约定期限支付部分房租，但可视为余立芝同意其暂缓支付。并且当时余立芝出租给张伟的租赁期限，短于余立芝同房屋所有人东岳社区居委会所签订的房屋租赁期限，具有可能影响张伟租赁经营的客观情形，同时，张伟尚有交付给余立芝的押金10000元以保证租赁合同的履行，其违约行为相对轻微。而余立芝在未向张伟出示其正当要求的相关依据之时，向张伟催要租金后短短几日，便采取强行加锁、锯锁，强行进入出租房屋、强行留置出租房屋内物品的方式，单方解除合同，明显不当，具有较为严重的违约行为。故余立芝要求张伟承担支付违约金5000元，单方终止合同应承担的费用25000元，赔偿2个月房租8333.33元及所欠租金的滞纳金300元等违约责任，不予支持。
二、关于装修损失赔偿问题。余立芝将其从东岳社区居委会处租赁的房屋转租给张伟之前，系从事美容院营业活动，而转租后张伟系从事酒店餐饮业经营。二者对经营场所的要求明显不同，张伟进行改装也应是经营所需。在余立芝与张伟签订合同之前，张伟已实际进入涉诉房屋进行装修，房屋所有人东岳社区居委会曾加以阻止。经余立芝协调后，张伟始得以继续装修并经营半年有余。这客观表明张伟的装修活动系经过了余立芝同意，也符合其与余立芝所签租赁合同的约定。现余立芝亦不能提供其改装前的具体装修情状，也无法进行损失大小的鉴定，其要求张伟赔偿装修损失依据不足，不予支持。
三、关于水电费问题。从余立芝、张伟双方签订的租赁合同来看，余立芝只是保证张伟可以使用水电，但水电费用仍应由张伟负担。余立芝提交的2010年8月电费发票3121.43元，虽在余立芝锁门控制所出租房屋之后于2010年8月31日缴纳，但湖北省十堰供电公司客户服务中心用电营业部证实该电费系在张伟经营期间形成，余立芝要求张伟支付该笔电费的请求予以支持。余立芝提交的2010年10月27日电费发票1132.11元，因该发票已清楚标明为2010年10月的正常电费，湖北省十堰供电公司客户服务中心用电营业部出具证明的内容与该发票载明的内容明显不相符，余立芝要求张伟支付该笔电费，不予持。此外，余立芝提交的2010年11月18日水费收据金额363元，载明了系余立芝代张伟交付的8月份水费，余立芝要求张伟支付此款的请求，予以支持。
四、关于是否重复起诉及诉讼时效等问题。本案诉讼系余立芝起诉要求张伟支付租金、承担违约责任、赔偿损失等，而湖北省十堰市茅箭区人民法院（2010）茅民一初字第1554号案件系针对张伟提起的相关诉讼请求进行的审理和裁判。湖北省十堰市茅箭区人民法院（2011）茅民一初字第84号案件中，余立芝虽在张伟提起的诉讼过程中，以与本案基本相同的诉讼请求提出了反诉，但被湖北省十堰市茅箭区人民法院（2011）茅民一初字第84号民事裁定书，以不符合反诉的相关规定为由而裁定驳回起诉。故余立芝的起诉并非重复起诉。张伟的相应抗辩理由不能成立。余立芝在湖北省十堰市茅箭区人民法院（2011）茅民一初字第84号案件中向张伟主张了本案提出的权利，应发生诉讼时效中断的法律效力，故张伟认为余立芝的诉讼请求超过了诉讼时效的理由亦不能成立。但余立芝要求张伟支付尚欠的首期租金10000元，因在湖北省十堰市茅箭区人民法院（2010）茅民一初字第1554号案件中，已经判决由张伟以所交付的押金抵扣了张伟实际经营期间所欠的全部房屋租金，所剩余额已判决返还给了张伟，余立芝再行要求张伟支付租金，已没有事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、张伟给付余立芝垫付的水电费3484.43元；二、驳回余立芝的其他诉讼请求。上列应付款项，限于判决生效之日起十日内给付清结。如果未按判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由余立芝负担1394元，张伟负担800元。
宣判后，余立芝不服一审判决，向本院上诉称，一审法院已认定张伟在本案中有违约行为，但未判决其承担违约责任不当；张伟未经允许擅自将承租房屋内的装修设施拆除，应恢复房屋原状或承担相应的赔偿责任；2010年6-8月的电费1132.11元，应由张伟负担。
余立芝二审没有新的证据提交。
张伟上诉称，其房屋租赁合同尚未到期时，余立芝就将其承租房屋锁住，影响其正常经营，余立芝应当承担相应的违约责任并赔偿损失；一审判决的3121.43元电费不只是其一家产生，应由同电表的各租户共同承担。
张伟二审没有新的证据提交。
二审查明的事实和证据与原判认定的相同。
本院认为，一、关于本案承租房屋改造和装修造成的损失。本案已查明在双方当事人于2010年4月8日签订正式合同之前，张伟即进入该房屋进行装修，房屋所有权人东岳社区居委会发现后予以制止，经余立芝协调后该社区居委会又允许张伟继续装修和经营，上述事实应当视为余立芝和东岳社区居委会同意张伟对承租房屋的改造和再装修，故余立芝上诉提出张伟应赔偿拆除其承租房屋原有设施的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于余立芝、张伟是否均有违约行为，是否应当承担相应违约责任。因湖北省十堰市茅箭区人民法院（2010）茅民一初字第1554号民事判决书认定双方当事人对该房屋租赁合同的解约均存在过错，实际上已对各方的违约责任进行了认定和处理，且该判决现已发生法律效力，故余立芝、张伟上诉提出对方存在违约行为，应当承担相应违约责任的理由，本院不再予以审理。三、关于本案承租房屋在租赁合同期内产生的电费负担。张伟上诉提出3123.43元电费不是其一家产生，应由各租户共同承担的理由，因其未提供相应证据支持其主张，故张伟的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。余立芝上诉提出2010年6-8月的电费1132.11元，应由张伟负担的理由，因其提供的电费发票载明该费用产生于2010年10月，而张伟在此期间已未在本案承租房屋内经营，且余立芝提供的十堰供电公司客户服务中心用电营业部出具的证明与该营业部出具的电费发票上载明的内容不符，故该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2156元，由上诉人余立芝负担2106元，张伟负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 罗云飞
审判员 王广泉
审判员 张 剑
二〇一四年七月十六日
书记员 刘亚琼
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。