九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民一初字第651号
原告丁玉玲，女，1976年7月20日出生，汉族，无职业，住九江市浔阳区。
委托代理人蔡三忠，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200910197722。
被告曹胜忠，男，1966年4月13日出生，汉族，无固定职业，住所九江市浔阳区。（缺席）
被告姚明霞，女，1965年8月5日，汉族，无固定职业，居住地。
两被告共同委托代理人田玮琅，江西浔阳律师事务所律师（缺席）。
被告九江市安家房地产置业顾问有限公司，地址九江市浔阳区庐峰路7号。
法定代表人汪传煜，总经理。
被告陈玲，女，1969年2月26日出生，汉族，无固定职业，居住九江市浔阳区。
委托代理人叶双湖，江西顺合律师事务所律师，执业证号13604200010360194。
原告丁玉玲与被告曹胜忠、被告姚明霞、被告九江市安家房地产置业顾问有限公司、被告陈玲房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，于2014年4月7日作出（2014）浔民一初字第28号民事判决。被告曹胜忠、姚明霞不服，提出上诉，江西省九江市中级人民法院以（2014）九中民一终字第566号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。期间原告向本院书面申请追加陈玲作为本案被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁玉玲及其委托代理人蔡三忠、被告曹胜忠、姚明霞的共同委托代理人田玮琅、被告陈玲及其委托代理人叶双湖到庭参加诉讼，被告九江市安家房地产置业顾问有限公司（以下简称：安家公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2012年12月25日，原告作为买受人，被告曹胜忠作为出卖人，被告九江市安家房地产置业顾问有限公司（以下简称：安家公司）作为中介方，三方签订了《存量房买卖合同》。原告通过中介服务，以184800元的价格，购买了被告曹胜忠所有的坐落于九江市庐峰南路住宅小区主干道19号的门面房一间，原告同时向被告安家公司支付了居间费2650元。2013年1月5日，该门面房的房产证和土地证办理过户登记至原告名下。被告曹胜忠在本次门面房买卖交易之前，已经将门面出租给了他人做生意。原告在查看门面房时，承租人在房屋内摆设的床铺和做生意的物品遮障了原告对房屋质量的观察，致使原告没能正确地判断房屋的质量状况。原告购买房屋后，因为买卖不破租赁，当时也并没有实际占有使用门面，对该门面的状况不甚了解。2013年3月10日，原承租人的租赁期满将门面移交给了原告，原告在搬空房屋，准备对房屋进行装修时，发现该门面地基有明显的下塌，墙体有较严重的裂缝，于是在2013年3月25日委托九江市房屋安全鉴定办公室对该房屋进行了安全鉴定，经鉴定于2013年5月21日作出房屋安全鉴定报告，认定该门面为局部危房。原告是在对房屋质量认知错误的基础上，对房屋质量有重大误解才签订的，因此要求判决：1、撤销原告和被告曹胜忠、姚明霞、安家公司之间签订的《存量房买卖合同》；2、要求被告曹胜忠、姚明霞返还原告购房款184800元，被告陈玲负连带责任；3、要求被告安家公司返还原告中介佣金2650元；4、要求被告曹胜忠、姚明霞、安家公司共同赔偿原告房屋过户费、土地使用过户税费、契税损失共计30644元，陈玲对上述承担连带责任。
被告曹胜忠、姚明霞辩称：1、被告从未将房屋卖给原告，也未收到过原告支付的购房款。2、被告早在2011年3月11日将房屋卖给了陈玲，而且陈玲已经支付了全部的购房款，房屋已经实际交付。陈玲是该房屋的实际所有人。3、被告委托陈玲本意是将该房屋过户到陈玲的名下，而不是讲房屋卖给他人。4、原告应当将陈玲列为被告，追究陈玲的相关责任。请求法院驳回原告的诉请。
被告安家公司在原审庭审中辩称：我公司作为中介机构只对房屋的来源、现状、有无抵押、有无权利限制进行调查。现场勘查情况、租金及到期的时间、税费的估算、约定产权人签订交易合同、注意事项、履行的方式、支付房款的方式等与中介活动无关，中介不能鉴别房屋的质量，我公司在提供中介服务中没有过错。
被告陈玲辩称：一、原告要求解除合同没有事实和法律依据：1、陈玲在签订合同前没有任何隐瞒、欺诈行为，原告签订合同前也不存在重大误解情况，双方签订合同时双方真实意思表示，没有法定撤销的事实和理由。2、原告要求解除合同没有合同依据。合同中明确载明：房屋室内及室外状况以现场勘察为准，原告交付定金视为认可。3、原告要求解除合同没有法律依据。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干规定的解释是针对开发商销售的一手房，本案争议的是存量房，应适用民法通则及合同法的规定。4、原告的房屋仍然可以使用，安全鉴定报告提出了维修和加固的处理意见，事实上原告也实际出租他人使用了。二、陈玲在本次房屋买卖中并没有任何过错，也不存在任何的欺诈、隐瞒行为。请求法院驳回原告的诉请。
当事人向法庭提交的证据情况：
原告向法庭提交的证据：一、《存量房买卖合同》一份，证明：1、本案当事人在2012年12月25日签订了存量房买卖合同，原告通过被告安家公司购买了被告曹胜忠、姚明霞的房屋；2、证明原告向安家公司支付了中介费2650元。二、公证书及委托书。证明：1、被告曹胜忠、姚明霞通过委托公证，委托陈玲代理其出卖房屋的事实；2、本案签订的《存量房买卖合同》主体适格，合法有效。三、房产证及土地证复印件。证明本案的买卖合同已经履行完毕，房屋交易手续已过户到原告的名下。四、收据一张。证明原告向被告曹胜忠、姚明霞支付了购房款184800元的事实。五、发票七张。证明原告因购买该房屋，支付各种税费共计30644元。六、房屋质量合同一份。证明该房屋在买卖期间出租给了他人使用，妨碍了原告全面观察房屋质量的事实。七、房屋安全报告一份。证明：1、原告在2013年3月25日委托九江市房屋安全管理办公室对本案所涉房屋进行了鉴定的事实。2、被告出售的房屋为局部危房的事实。
经原审庭审质证，被告曹胜忠、姚明霞认为：证据一的真实性无异议，但是实际上我们没有卖房子给原告，是陈玲卖的。对证据二的真实性无异议，但是该公证只是为了将房子过户到陈玲名下，而不是委托陈玲卖房。对证据三、五无异议。对证据四的真实性有异议，我们没有收到184800元的房款。对证据六的真实性无异议，该合同证明我们已实际交付房屋给了陈玲。对证据七有异议，因为鉴定人没有出庭接受质询，对鉴定结论不予认可。
被告安家公司认为：证据一、三、四、五无异议。对证据二有异议，在曹胜忠、姚明霞被签订存量房买卖合同时，我并没有看到公证书，在房产局办理过户手续的时候看到了公证书。对证据六有异议，不能证明房屋因出租而妨碍原告全面观察房屋的质量，该门面在交易的时候是18小时正常营业的。对证据七有异议，鉴定房屋的质量问题与我们中介公司无关，我们只能鉴别房屋可以正常买卖，而不能保证房屋的质量问题。
被告陈玲认为：1、对证据一、二、三、四、五均无异议；2、对证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明妨碍原告查看房屋的事实；3、对证据七的真实性无异议，但对合法性及和关联性有异议，因为是原告单方申请鉴定，我方要求重新鉴定，对司法鉴定意见中叙述为建议维修加固，并非不能使用。
被告曹胜忠、姚明霞在原审向本院提交了以下证据：一、2011年3月18日房屋出售合同一份。证明早在2011年3月18日已经将房屋卖给了陈玲。二、农村信用社活期存折一份。证明2011年4月8日陈玲将8万元购房款付给了曹胜忠、姚明霞。三、委托书一份。证明2011年4月8日，曹胜忠、姚明霞委托陈玲办理过户手续，过户到陈玲本人名下。四、房屋租赁合同一份。证明曹胜忠、姚明霞早在2012年3月11日将房屋实际交付给了陈玲。
以上证据经原审庭审质证，原告认为：对证据一的合法性、关联性有异议，与原告出示的存量房买卖合同是矛盾的，房屋是曹胜忠、姚明霞在2012年出售给原告的，房屋买卖合同需经过过户登记才具有法律效力。对证据二的关联性有异议，与原告出示的存量房买卖合同是矛盾的。对证据三的证明目的有异议，只是委托陈玲卖房，并非将房屋过户给陈玲。对证据四的关联性有异议，只能证明陈玲对房屋进行了处分，不能证明曹胜忠、姚明霞将房屋转移给了陈玲。
被告安家公司认为：对上述证据不发表意见。
被告安家公司在原审中向法庭提交了存量房买卖合同一份，证明房屋买卖是原告和曹胜忠、姚明霞的真实意愿，原告也多次看房，我们没有隐瞒房屋的质量问题。
原告及其它被告对该证据的真实性均无异议。
被告陈玲在重审庭审中向法庭提交了以下证据：一、《存量房买卖合同》复印件一份，证明1、原、被告双方房屋买卖合同的标的物是二手房，不是一手房；2、《存量房买卖合同》第九条第2项规定，房屋室内及室外状况以现场勘察为准，乙方（指原告）交付定金，视为认可，甲方（指被告）将不承担今后该部分的争议责任；3、合同双方签订履行完毕，原告已收房；二、九江市住宅专项维修资金专用交存通知单复印件，证明1、陈玲以曹胜忠的名义交纳了房屋维修资金；2、原告可申请维修专项基金对房屋进行维修加固；三、照片8张，证明1、被告对该房屋现状未作任何掩饰，原告对房屋现状是明知的，不存在重大误解；2、原告买房后，将房屋先后两次承租给他人经营，不存在不能正常使用问题；四、九江新闻网－浔阳晚报材料复印件一份，证人证言一份，证明该二手房交易之前，原告对房屋已经勘察，对房屋现状是明知的，不存在重大误解。
原告对上述证据认为：1、对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能因为二手房就不适用商品房买卖合同司法解释；缴纳定金不能认为我方完全知晓该标的的质量状况，对该合同部分条款有异议，及合同第9条第2项完全免去责任的约定不合法。2、对证据二真实性无异议，但关联性有异议，仅是证明要求被告缴纳维修基金而非被告已经缴纳的事实，原告是否能够申请维修基金维修房屋并不能证明原告是否知晓房屋质量问题。3、对证据三的三性均有异议，不清楚拍摄地点及时间，房屋的能否使用证明房屋质量是否有问题。4、对证据四中的新闻材料三性均有异议，察看房屋并不能证明房屋质量有问题被告就能免责，对证人证言合法性有异议，若出庭作证需按照法律程序进行，对证言的真实性有异议，因为证言是打印件，且证言中有不符合客观性。
其它被告对上述证据均未到庭发表质证意见。
被告陈玲在庭审中到庭提出要求对该房屋是否属危房进行司法鉴定，休庭后，本院委托江西求实司法鉴定中心对该房屋做司法鉴定后，因被告陈玲认为鉴定费用太高，逾期不预交鉴定费用，故本院撤回了司法鉴定的委托。
经审理查明：2011年3月18日，曹胜忠与陈玲签订一份《房屋出售合同》，合同约定的主要条款：1、曹胜忠自愿将位于庐峰南路住宅小区主道19号、面积26.14平方米的门面出售给陈玲，总售价11万元；2、陈玲首付1万元；3、过户费由陈玲承担，曹胜忠协助陈玲办理过户手续（提供一切相关证件）。合同签订后，陈玲向曹胜忠支付了1万元，至2011年4月8日，曹胜忠及其配偶姚明霞和陈玲到九江市浔阳区公证处办理了一份公证委托书，内容为：曹胜忠夫妇全权委托陈玲代为办理：1、代为办理位于庐峰南住宅小区主道19号房屋的买卖事宜，签订相关的买卖合同，办理过户手续以及其他相关的事宜；2、代为办理上述房屋土地使用证转让、过户等相关事宜；3、代为办理上述房屋的水、电、天然气、有线电视的过户手续；4、代为收取售房款。当日陈玲将剩余购房款支付给了曹胜忠。
2012年12月，陈玲将该房屋委托被告安家公司对外寻找买家，通过安家公司中介，原告有意购买该房屋，陈玲带原告看过该房屋后，双方于2012年12月25日签订一份《存量房买卖合同》，合同卖方（甲方）为：曹胜忠、陈玲，买方（乙方）为：原告丁玉玲，中介方（丙方）为：安家公司。合同明确房屋所有权人为：曹胜忠。合同约定房屋买卖成交价为：184800元，另约定房屋所有的产权过户费用和土地使用证过户费用均由丁玉玲承担。陈玲在合同甲方处签名，丁玉玲在合同乙方签名，陈盛进在合同丙方处签名并加盖了安家公司和中广场分公司的公章。合同签订后，丁玉玲向安家公司支付了定金1万元，支付了安家公司佣金、代办费共计2650元。次日，原告丁玉玲向陈玲支付完全部的购房款184800元后，陈玲向丁玉玲出具了收条一张，陈玲除在收款人处签名另代签了“曹胜忠”的名字。2013年1月4日，原告丁玉玲缴纳了房屋过户的相关契税后将该房屋产权过户到了其名下，同年1月8日，原告丁玉玲缴纳了土地使用权过户的相关费用后将该房屋的土地使用证过户到了其名下，两项契税费用共计30644元。同年3月，原告丁玉玲发现该房屋墙体开裂、地面下沉，于是同年3月25日委托九江市房屋安全鉴定办公室对该房屋安全进行鉴定，同年5月21日，九江市房屋安全鉴定办公室作出鉴定结论：该房屋危险等级为C级，即该房屋的部分主体承重结构承载力已不能满足正常使用要求，构成局部危房。原告丁玉玲认为因为原告对房屋质量认知错误，对房屋质量有重大误解才签订的买卖合同，经双方多次协商退房未达成协议，故诉至法院。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。陈玲与曹胜忠于2011年签订《房屋出售合同》后，陈玲于2011年4月8日按合同约定的价款（11万元）交清了所有的购房款，曹胜忠也将该房屋交付给了陈玲，曹胜忠与陈玲的房屋买卖行为已经实际完成，因此曹胜忠与陈玲签订的房屋出售合同时合法有效的。2011年4月8日，双方在九江市浔阳区公证处办理公证委托书应该是曹胜忠夫妇委托陈玲就该次房屋买卖成交后的相关房产权证及土地使用权证的过户事宜委托陈玲办理，曹胜忠夫妇办理该委托书本意是委托陈玲办理该项买卖关系完成后的房屋产权证和土地使用证的过户。所以，陈玲凭该委托书，假借曹胜忠、姚明霞的名义对外出售该房屋属于无权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故被告陈玲与原告签订的《存量房买卖合同》的法律后果应当由陈玲承担。原告购买的房屋经九江市房屋安全鉴定办公室作出的安全鉴定，认定属局部危房。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此原告要求解除该买卖合同的诉请，本院应当予以支持。陈玲出售的房屋存在质量问题并非事先清楚，原告在购买时也存在失误，故原告购房后为办理房产证和土地使用证过户所花费的税费双方均应承担；作为房屋中介的安家公司，对陈玲出售房屋的权利未尽到审查义务，故被告安家公司应将该房屋买卖收取的中介费返还给原告丁玉玲。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、解除2012年12月25日原告与陈玲、安家公司签订的《存量房买卖合同》。
被告陈玲在本判决后十日内返还原告丁玉玲购房款184800元。原告收到房款后十五日内将九江市庐峰南路住宅小区主干道19号的门面返还给被告陈玲。
三、原告因办理该房屋产权证过户和土地使用证所缴纳的税费30644元，由原告丁玉玲和被告陈玲各承担一半，即15322元。
四、被告九江市安家房地产置业顾问有限公司返还原告丁玉玲中介费2650元。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4671元，由原告负担100元，被告陈玲负担4571元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 侯 宁
审 判 员 周 培
人民陪审员 张珍秀
二〇一六年九月三十日
书 记 员 王佳明
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