黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0602民初767号
原告：大庆日月长物业管理有限公司。住所地：大庆市萨�图区。
法定代表人：梁国彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。
被告：郝顺义，女，1967年6月18日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：聂立峰（与被告系夫妻关系），男，1970年7月16日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
原告大庆日月长物业管理有限公司与被告郝顺义物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁国彬及委托诉讼代理人阚留成、被告及委托诉讼代理人聂立峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆日月长物业管理有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即给付物业费1684.32元（1.21元/月/平方米×92.80平方米×15个月）；2.判令被告立即给付跨年度的5%的滞纳金202.12元（1.21元/月/平方米×92.80平方米×3个月×5%×12个月）；3.由被告承担本案的其他诉讼费用。事实与理由：被告系萨尔图区奔二村SJ-1-1-301室的产权人，其应按照物业服务合同中的定价标准和有关滞纳金的约定正常缴纳物业服务费。从2015年10月1日起至2016年12月31日时止，共拖欠物业服务费1684.32元，欠费产生了滞纳金202.12元。原告多次向被告催缴物业服务费，其均以各种理由拖欠不缴，故原告诉至法院。
被告郝顺义辩称，被告并不是恶意拖欠物业费，而是认为SJ小区的物业服务差、收费不合理且过高。有业主到让胡路区九区、北辰小区去考察对比，让胡路九区每平方米9元�北辰小区每平方米7元，而被告的收费是每平方米14.52元。以上两个小区的物业都比被告所在小区物业好、收费低，请法院予以参考。原告服务有以下不合理之处：1.综合管理服务方面，SJ小区无管理处，看不到服务人员进行业务接待，也无物业人员与小区业主进行沟通，物业服务收费不透明；2.公共区域清洁卫生方面，无专门的保洁人员而是由门卫兼职，扶手、栏杆、窗台处有灰尘，楼道、道路、场地打扫不干净、不彻底，经常有烟头、垃圾，很多地方垃圾干脆不管，冬天积雪堆在花坛旁，但现在一直不清理；3.公共区域秩序维护、服务方面，2015年10月至2016年10月期间，门卫经常无人，2016年10月以后门岗也始终是一个人，还兼做保洁，不能轮换值班，如何做到24小时值班看守？无巡逻岗，车辆乱停无人管理；4.公共区域绿化养护、服务方面，SJ小区无草坪、无景观树木�仅有9个花坛，面积共为277平方米左右，SJ小区公共绿化、日常养护服务这项收费应该非常少，另外小区总面积2775平方米左右，绿化率仅为10%左右；5.公共部分、公共设施、日常运行和养护、维修服务方面，小区门口道路不平、下雨积水，SJ号楼单元门冬季无法正常打开、楼顶有零星漏雨，一直不给修好。SJ2号楼外墙脱落、门锁也损坏，至今不修，无消防设施、楼道内照明未使用公共电源。以上都是原告服务达不到标准的地方。按照《中华人民共和国物业管理条例》第41条的规定，物业收费应该遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，不应该收取达不到标准的那部分费用，请法院支持被告的请求，给一个合理、合法的收费价格。另外，SJ小区1-2-402室顶楼房屋业主也是被告，该屋阳面西侧卧室自2016年5月发现一处漏雨（从楼外看为排水管道附近），找到原告维修，其物业人员只是简单处理，仍然漏雨，业主再找到物业梁经理，其说屋顶漏雨不归他们负责，就这样该卧室从2016年5月至10月每次下雨都有不同程度的漏雨，造成卧室内墙部分装修剥落粉化，内墙剥落面积为5.8平方米左右，内墙漏雨处发霉长毛、散发难闻的发霉气味，无法入住。屋顶零星维修应该由物业服务企业负责，导致业主财产受到损失，物业服务企业应该承担相应的法律责任。被告要求原告作到：1.把屋顶漏点修好；2.赔偿漏雨造成室内装修损失1000元，具体包括材料费300元（内墙漆、腻子粉等）、人工费700元（包括抢平剥落处、刮2-3遍腻子、2-3遍漆等）；3.赔偿因漏雨造成该房屋不能正常入住的损失费7000元；4.降低物业收费价格，之后再交物业费。
在举证期限内和庭审过程中，原告大庆日月长物业管理有限公司举证�下：
证据一、物业服务委托合同书复印件一份（与原件核对无异），证明：第一、合同的委托方是大庆市萨尔图区奔腾社区星辰园SJ小区业主委员会、受托方是原告；第二、物业委托的时间是2015年10月1日至2018年9月30日，共计三年时间，收费标准是每月每平方米1.21元；第三、合同中第一条第二项有具体的委托服务事项，对跨年度不交物业费的业主按月收取5%的滞纳金，收费的时间是在当年的9-12月份进行。被告对该证据的真实性有异议：第一、委托方只有业主委员会主任的签字而没有其他成员签字，正常是5-7人，应该把业主的过半的授权委托书或者是业主委员会的过半的授权委托书拿出来；第二、合同签订的日期是2016年10月25日，能否约定2015年的事情；第三、关于滞纳金的问题，被告认为不合法，另外合同中体现绿地面积为1668�方米，被告对这个数据不认可；第四、关于污水的清掏，不应该收取0.06元的这么高的费用；第五、关于消防系统，只有门卫有几个灭火器，被告居住的楼里没有消防设备，故被告认为收费过高；第六、楼道里的灯都是业主自付的电费，所以公共照明收费过高，0.06元比较合理；第七、弱电系统也是收费过高，0.04元比较合理；第八、对增加10%的约定被告并不知情；第九、关于公共区域秩序物业服务，大庆市最高是0.35元，被告是0.3675元，上浮了最高标准，达到5%，就应该有专职的门岗、巡逻岗、车辆的管理人员、监督岗，虽然小区有监控但是被告还是认为不完备。本院对该证据予以确认。
证据二、物业服务合同第六页复印件一份（各单元业主代表签字）、通知复印件二份、摸底调查表复印件一份（11页，通知和摸底调查表均�原件核对无异），证明：第一、书面摸底调查表第69项可以证实被告的委托诉讼代理人聂立峰同意选聘原告为所在小区提供物业服务，有其签字；第二、2015年10月20日，原告就与业主代表签订了物业服务委托合同，实际的服务时间从2015年10月1日就已经开始了，因为摸底调查表同意的业户已经超过了全体业主的三分之二；第三、在摸底调查的时候已经向业主告知了物业收费的标准是14.8644元，且只降不升，小区的业主才签的字；第四、原告在小区承诺了15项改造服务项目。被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议：第一、签字只是同意原告进入小区提供物业服务，并不是同意物业收费标准；第二、价格只能在合同里体现。本院对该证据予以确认。
证据三、关于大庆日月长物业管理有限公司接管萨尔图区星辰园蔬菜小区物业�务情况的说明、证明、关于萨尔图区铁人社区工作站辖区的星辰园蔬菜物业小区服务的情况说明、关于退出萨尔图区星辰园蔬菜小区物业服务项目的说明复印件各一份，证明：第一、2014年11月10日，大庆市星星物业有限公司向大庆市萨尔图区城管局物业办提出退出星辰园蔬菜小区物业服务活动，大庆市萨尔图区城市管理局在关于星辰园小区物业服务说明、铁人社区工作站奔腾居民委员会组织监督指导下，经过摸底调查同意原告对星辰园蔬菜小区进行物业服务管理；第二、2016年1月25日，大庆市萨尔图区铁人社区工作站奔腾居民委员会证实在该日之前星辰园蔬菜物业小区没有成立居民委员会情况属实，因此最早的物业服务合同原告是与业主代表签订的；第三、大庆市萨尔图区铁人社区工作站奔腾居民委员会的情况说明证实大庆市星星物业有限公司于2015年1月10日到期，�于这个小区没有业主委员会，多次要成立业主委员会但没有人愿意干此项工作，在这个情况下，原告在社区居委会指导下，依照物业条例中的规定，该小区部分业主代表和原告按照物业服务承诺的15项内容逐户对小区内所有的业主进行了书面摸底调查和走访，在走访的166户业主中有134户全部签字同意原告的承诺，同意选聘原告进入物业小区为全体业主进行物业服务；第四、截止到2016年1月25日，原告服务承诺的各项已完成90%，特别向物业主管部门进行了说明。被告对该证据的真实性及证明的问题均无异议，同意原告入住小区提供物业服务。本院对该证据予以确认。
证据四、物业服务工作汇报一份，证明：从2015年10月1日至2016年12月末，原告进入星辰园SJ小区以来所做的15项物业服务工作汇报，按期完成了承诺的各项服务改造项目�被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议：原告虽然也做了，但是做的不是很到位。本院对该证据予以确认。
证据五、温馨提示一份，证明：第一、原告对小区各项物业服务做到了随叫随到，同时把24小时客服热线、管理处经理手机号码、总公司服务热线、萨尔图区物业主管部门举报电话、大庆市城管局物业主管部门举报电话和相关的七个单位的服务电话都交给了全体业主，原告物业服务全面，保证业主随时对原告的服务进行监督；第二、一个物业服务小区只能设一个物业管理处，原告把这个管理处设在星辰园，电话做到随叫随到；第三、全体业主的满意是原告的永恒追求。被告对该证据的真实性无异议，但主张：第一、电话号码确实是有，但是能否接通不能保证；第二、即使不设管理处也应该有相应的管理人员进行走访。本院对该证据予以确认。
证据六、配备消防系统的证明复印件一份、照片彩印件十一份（四十二张），证明：第一、原告在星辰园设有管理处，各项规章制度健全；第二、星辰园管理处配备灭火器4支、SJ小区门卫配备灭火器2支；第三、由专职保安进行按点巡更，配备了巡更器、对讲机，达到了随时报警，小区配备摄像头共11个（星辰园7个、SJ小区4个）；第四、星辰园、SJ小区是一个整体的小区，星辰园小区住宅楼和商服各业户室内都配备了消防系统，原告进驻以后对星辰园八个楼道消防系统、32套消防栓全部检查、保养、配齐，达到正常的运行状态，同时为小区保安室配备灭火器6支，业主委员会出具了该证明；第五、原告给星辰园小区加盖了自行车棚24平方米，保证全体业主自行车停放和部分物件的存放，给SJ小区空房加门，建了一间自行车棚；第六、原告给SJ小区添了6套健身器材、给星辰园加补了4套健身器材，同时对星辰园6套老旧体育健身器材进行了翻新、修复；第七、原告给星辰园小区安庭院灯杆4处、SJ小区安装3处灯杆，解决了小区晚间照明问题，同时给SJ小区5个单元门雨搭灯进行了修复，确保晚间业主开门亮化照明，另外给一楼楼道里安装了楼道灯，按照规定原告的服务是三灯，即庭院灯、楼道灯、节日灯，没有雨搭灯，是为了补充楼道上层没有灯；第八、将星辰园八个楼道、SJ小区5个楼道的楼宇门进行了全部打磨、翻新、修复，达到开关灵活，对SJ小区楼宇门的呼叫系统进行了全面修复，达到好用、随时损坏随时有专项的维修工进行修复；第九、原告的全体员工为星辰园小区全部出动进行冬季除雪的壮观场面；第十、原告接管星辰园、SJ小区后在2016年2月至4月对小区的房盖和有一、二楼商服的雨搭房盖进行了全面防水处理，保证了雨季不漏雨，要是完全不漏雨这是不可能的，根据物业服务项目的规定，房盖、墙面零星维修一平方米以下的属于物业的服务范围，原告对星辰园小区7单元603室的王秀玲家的房盖130平方米全部都进行了防水、对SJ小区2号楼2单元502室的裴监义家140平方米全部进行了防水、对SJ小区1号楼顶层4层房盖做了四次防水，2016年三次、2017年4月一次，对聂立峰家所在的1号楼2单元402室和401室的房盖原告的法定代表人梁国彬亲自做防水处理，同时也对房盖上的杂物、杂质进行了清除，保证了星辰园、SJ小区的房盖干净、无杂质、无石子。被告对业主委员会出具的证明的真实性无异议，对证明的问题有异议：SJ小区和星辰园小区是分开的两个小区，SJ小区并没有消防设备，只有几个灭火器，不应该收取消防系统的费用。被告对�片的真实性无异议，对证明的问题有异议：第一、没有看到巡逻岗，只有一个门卫岗，而且还负责保洁，晚上门卫岗谁来负责；第二、一平方米的防水界定是由谁来确定的，同样是业主，享受的待遇却不同；第三、冬天下雪时清雪不利，防水做的效果也不好，庭院灯不能保证正常使用。本院对该证据予以确认。
在举证期限内和庭审过程中，被告郝顺义举证如下：
证据一、房屋所有权证复印件一份，证明：被告系大庆市萨尔图区西宾路SJ-1-1-301室房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为92平方米。原告对该证据无异议。本院对该证据予以确认。
证据二、照片二十九张、SJ小区手绘平面图一份，证明：第一、SJ小区卫生不合格、达不到标准；第二、被告所有的SJ小区1�楼2单元402室房屋漏雨，没有维修好，也给被告造成了损失。原告对该证据的真实性无异议，但对证实的问题有异议：第一、门开不开主要原因是冬季地面冻结后膨胀高起所致；第二、关于地面的照片是真实的，但是地面的地板砖有个别的断裂了，还有个别的粉碎了，已部分进行了修复，物业没有这个能力大面积的更换，而且此也不在物业服务范围之内；第三、花坛存的积雪是很正常的，冬季在院子里扫出来的雪扔到花坛里，现在已经清理完毕；第四、关于室内墙壁发黑的照片是真实的，但是导致这种情况是长时间积累的，是原来造成的，而且被告也没向原告反映过这些问题，直到收费的时候才提起；第五、关于围墙问题，是历史遗留问题，是怕倒塌了才用板子支起来的。本院对该证据予以确认。
依据上述证据及庭审中双方当事�的陈述，可确认本案法律事实如下：
原告大庆日月长物业管理有限公司系大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区的物业服务企业，被告郝顺义系大庆市萨尔图区西宾路SJ-1-1-301室房屋的所有权人。2016年10月25日，原告与大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区业主委员会签定了《物业服务委托合同书》。在合同书中约定：物业类型为商服、住宅物业管理；坐落位置为大庆市让胡路区西杨路北侧，四置为东至沁园春、西至菜库路、南至西宾路、北至辐射中心；住户166户，包括商服46户、住宅120户；委托服务事项为房屋建筑本体公共部位的零星维修和维修面积小于1平方米的维修、房屋建筑本体公共设施设备、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用室外的平时养护和维修及管理、公共卫生的清洁卫生和垃圾的收集及清运服务；协助�地公安机关进行小区安全监控和治安巡视等工作、社区文化娱乐活动、物业及物业服务管理档案和小区资料、物业的日常服务与管理、健全物业档案、法规和政策规定及业主授权物业服务管理的其他事项；小区住宅物业服务费为每月每平方米1.21元，收缴时间一般在每年9-12月进行；委托时间从2015年10月1日至2018年9月30日，时间为三年；依法向法院起诉的，对跨年度不交物业费的业主按月收取百分之五的滞纳金。现原告以多次向被告催要拖欠的物业费未果为由诉至本院，要求被告缴纳2015年10月1日时起至2016年12月31日时止的物业费1684.32元、给付2016年1月1日时起至2016年12月31日时止的滞纳金202.12元，共计1886.44元并承担本案的诉讼费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆日月长物业管理有限公司与被告郝顺义居住的大庆市萨尔�区奔腾居委会星辰园SJ小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》并就物业管理类型、委托服务事项、委托服务形式、物业费收费标准、住宅及商服部位共用设施、设备维修基金的使用、物业服务委托时间、不可抗力的处理、双方的权利和义务、争议的解决及滞纳金的收取等事项所作的约定是双方真实意思表示，该合同书不仅对原告及业主委员会有约束力，其效力也及于包括被告在内的该小区的全体业主。原告对被告所在小区已基本履行其物业管理和服务职责，被告在接受原告的物业管理、服务后就应承担相应的民事义务。在庭审中，被告认可其未交纳2015年10月1日至2016年12月31日共15个月的物业服务费属实，但萨尔图区字第NA345324号房屋所有权证记载被告所有的大庆市萨尔图区西宾路SJ-1-1-301室房屋的建筑面积92平方米，即被告应缴纳的物业服务费应为1669.80元（1.21元/月/平方米×92平方米×15个月），故本院对原告要求被告缴纳物业服务费1684.32元的诉讼请求予以部分支持；因《物业服务委托合同书》中已约定对跨年度不交物业服务费的业主可按月收取5%的滞纳金，即被告应给付自2016年1月1日时起至2016年12月31日时止的滞纳金200.38元（1.21元/月/平方米×92平方米×3个月×5%×12个月），故本院对原告要求被告给付滞纳金202.12元的诉讼请求予以部分支持。综上，被告应缴纳物业服务费1669.80元、给付滞纳金200.38元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十二条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告郝顺义于本判决书生效后立即给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业服务费1669.80元、滞纳金200.38元，共计1870.18元；
二、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告郝顺义负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 徐 彦 侠
人民陪审员 卢�妍
人民陪审员 乔 丽
二〇一七年五月五日
书 记 员 葛 亮