辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终1682号
上诉人（原审原告）：李雪，女，1987年12月21日出生，现住抚顺高湾经济开发区。
委托诉讼代理人：从培礼，男，1955年3月15日出生，现住抚顺高湾经济开发区。
被上诉人（原审被告）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺市抚顺经济开发区。
法定代表人：郁慕明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王莺歌，该公司员工。
上诉人李雪因与被上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李雪的委托诉讼代理人从培礼、被上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司委托诉讼代理人王莺歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李雪上诉请求：请求改判一审判决第一项，增加违约金2546.35元；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担已付房款的日万分之0.5的违约金。”本条款规定的是上诉人必须取得证书才是被上诉人义务的终止，而不是上诉人取得房地产权属作为被上诉人义务的终止。本条款应理解为：只要证书没有交到上诉人手中，被上诉人的义务就没有履行完毕，应该承担违约责任。二、即使该条款出现两种以上解释，也应当依据《合同法》第四十一条规定：“格式条款出现两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”《商品房买卖合同》条款是被上诉人提供的格式合同，应当作出不利于被上诉人一方的解释。三、我小区内同一案情经抚顺市中级人民法院已判决多例，生效判决均认定“从被上诉人违约之日起至买受人取得房产证之日”计算违约金，只有一例与本案一审判决相同，但当事人已提起再审。综上，请求二审改判被上诉人承担违约责任从2015年7月28日起至上诉人取得房产证的2017年10月19日止，以交付房款为基数，按日万分之0.5计算违约金，共计26028.17元。
抚顺乐活房地产开发有限公司辩称，一、产权证的发放直接关系到延迟发放所产生的违约金核算与赔偿，我司本着诚信和不浪费行政司法资源的原则，在经济欠佳的情况下仍尽力按时间依序办理，努力与所有权人协商物业欠费抵偿违约金事宜，绝无故意不发放产权证的事实；二、上诉人李雪欠我司物业费8654.69元和逾期违约金28456.62元。如上诉人同意，可以将违约金与物业费互相冲抵；三、上诉人产权证下发后，被上诉人曾打电话通知李雪及时取证，但其未能及时取证，因李雪拖延取证造成增加的违约金不能支持。综上，一审按照房产证登记时间计算违约金正确。
李雪向一审法院起诉请求，2014年9月10日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告商品房一套，建筑面积133.56平方米，房款641088元，原告已于合同期限内全部交清。合同约定，房屋产权证由被告负责办理，如果因被告原因在交房后270天内原告不能取得房屋产权证，被告应赔偿原告已交房款的日万分之0.5的违约金。2014年10月28日，原、被告双方办理了房屋交接手续，但房屋产权证书却逾期未予交付，经原告多次催要，被告均称未办理完毕。原告于2017年8月前往抚顺开发区房产局查询得知，该房产证已于2017年7月28日签发，被被告领走，于是原告向被告催要，被告称房产证确实办理完毕，但原告欠物业公司的物业费和滞纳金要从延期交证违约金中扣除，剩余的延期交证违约金要预交以后几年的物业费。原告不同意，被告拒绝交付房产证。直至2017年10月19日，因本小区部分业主的共同诉讼胜诉后，被告才将房产证交付原告，但拒绝支付违约金。故诉至法院，请求法院判令被告支付延期交证违约金26028.17元；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2014年9月10日，原告李雪与被告抚顺乐活房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，李雪以总价641088元的价格购买抚顺乐活房地产开发有限公司开发的坐落于抚顺经济开发区扬帆路568庄园37-107号1单元201号，建筑面积为133.56平方米的房屋一处。出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之零点五的违约金，但买受人原因造成无法办理的除外。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款，被告抚顺乐活房地产开发有限公司于2014年9月25日向原告出具了购房发票，并于2014年10月28日将房屋交付给原告使用。该房屋所有权登记时间为2017年7月28日。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中原、被告双方签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律，应当认定有效。合同签订后原告已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付延迟办理产权证的违约金26028.17元一节，根据合同约定，被告应在房屋交付使用后180日内履行报备办理产权证书所需材料的义务，如上述期限内未办理完结，仍需被告继续办理，超过90日仍无法办理导致买受人在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人即本案被告承担已付房款的日万分之零点五的违约金，故被告应从实际交房之日即2014年10月28日后的270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现双方均认可自2015年7月28日起算违约金，本院予以确认。因原告的产权证所记载的登记日期为2017年7月28日，故违约金计算的截止日期应为2017年7月28日，逾期天数共计732天。违约金以总房款641088元为基数按日万分之零点五计算，应为23463.82元（641088元*0.00005*732天）；关于原告主张其系于2017年10月19日从被告处实际取得房产证，违约金计算截止日应为2017年10月19日一节，因双方约定由被告代替原告办理房屋产权，双方形成委托合同关系，被告办理完房屋产权证未及时给付原告与本案并非同一法律关系，故对原告的该项主张本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李雪延迟办理房屋权属证书违约金23463.82元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李雪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取225元，由原告李雪承担22元，被告抚顺乐活房地产开发有限公司承担203元，随上述款项一并给付原告李雪。
二审中，双方未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题是：被上诉人未能如约向业主交付房屋产权证的违约终止时间应如何认定？
一、二审庭审中，双方当事人均认可被上诉人违约的起始时间是2015年7月28日；案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之零点五的违约金，但买受人原因造成无法办理的除外。”本案中，上诉人李雪房屋产权证登记时间是2017年7月28日，但上诉人从被上诉人处实际以得房屋产权证时间是2017年10月19日，对于从2017年7月28日后被上诉人为何没能及时向上诉人李雪交付房屋产权证的原因，被上诉人辩称其已打电话通知李雪尽快取走房屋产权证，但李雪无理由不及时取走产权证，因李雪拖延取证造成违约金增多；上诉人李雪否认被上诉人曾电话通知其尽快取走房屋产权证，诉称其曾向被上诉人催要房屋产权证，但被上诉人主张要将违约金和物业费抵扣，因上诉人不同意二者互相抵扣导致被上诉人拒绝交付房产证。本院认为，当事人对其主张的事实应提交证据证明，举证不利的当事人，应承担败诉责任。本案客观事实是上诉人李雪一直到2017年10月19日才实际取得房屋产权证，一、二审期间被上诉人均未能提交证据证明其曾电话通知李雪及时取证的事实，故本院对其辩称理由不予采纳。被上诉人虽主张物业费和案涉违约金互相冲抵，但因李雪不同意，且双方的物业费纠纷问题已由另案处理，故本案不再予以处理。还应注意的是，本院对关联案件作出的系列生效判决，主流意见均认为被上诉人违约终止时间应按照被上诉人实际向业主交付房屋产权证的时间予以确定。综上，根据本案事实和证据，本院认定被上诉人应按其实际向李雪交付房屋产权证时间作为其承担违约责任的终止时间，一审认定以房屋产权证登记时间作为被上诉人违约终止时间不当，二审予以纠正。
综上所述，李雪的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初1417号民事判决第二项；
二、变更抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初1417号民事判决第一项为：于本判决生效后十日内，被上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司给付上诉人李雪延迟办理房屋权属证书的违约金26028.17元（计算公式为：641088元×0.00005×812天＝26028.17元）。
一审案件受理费225元，二审案件受理费50元，均由被上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年九月五日
书记员 张 崇