江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南扬民初字第476号
原告无锡明丽雅针织时装有限公司，住所地无锡市南长区南湖大道。
法定代表人许荣良，该公司董事长。
委托代理人梅锡成，江苏开南律师事务所律师。
委托代理人石珺，该公司员工。
被告无锡市亚昌商贸有限公司，注册地无锡市南长区扬名高新技术产业园B区118号，实际经营地无锡市扬名工业园B区101号，（组织机构代码：××）。
法定代表人高伯杉，该公司总经理。
委托代理人冯骏、金娟，均系江苏冯骏律师事务所律师。
原告无锡明丽雅针织时装有限公司（以下简称明丽雅公司）与被告无锡市亚昌商贸有限公司（以下简称亚昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员汤然担任独任审判，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告明丽雅公司的委托代理人梅锡成、石珺、被告亚昌公司的委托代理人冯骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告明丽雅公司诉称：明丽雅公司将承租的厂房中部分闲置房屋计430.6平方米转给租给亚昌公司，租赁期限至2014年5月31日。2014年3月31日，明丽雅公司即向亚昌公司发出不再续租通知，亚昌公司也已知悉，但一直未搬出租赁房屋。现要求亚昌公司按双倍租金标准支付租赁期限届满之日至2014年8月20日的房屋使用费35967.96元以及水费9.39元、电费371.19元、物业费1416元。
被告亚昌公司辩称：亚昌公司租用的430.6平方米面积中有300平方米仓库，明丽雅公司没有及时通知亚昌公司的情况下于2014年6月26日被产权人违法拆除部分屋顶，6月26日该300平方米的建筑面积已经不具有使用价值，明丽雅公司无权主张该300平方米自6月26日起的任何费用。对于另外亚昌公司租赁的103、104、105室3间办公房以及公摊面积，合计133.4平方米，亚昌公司已于2014年7月5日搬离，事实上已经交还明丽雅公司和产权人，当日亚昌公司曾要拆除3间办公室的空调，明丽雅公司派人制止。3间办公室内尚有部分残留垃圾未清除，但这不影响已经交付。明丽雅公司主张按照双倍租金来主张使用费，已经丧失了商业的诚信原则，其作为转租方明知与亚昌公司商定的租赁期限为4到5年，只是合同每年一签，而且明知亚昌公司为租赁上述厂房和办公室在2012年5月份开始承租时就投入了大量的装潢，按照租赁市场的惯例，承租人进行装潢至少需要5年才能分摊成本，但是双方约定的4到5年租期并没有完成，因此要求明丽雅公司给予合理的装潢补偿，但是明丽雅公司未予积极解决，并且在没有善意通知的情况下放任产权人拆除仓库部分。明丽雅公司主张按照双倍标准支付使用费，费用过高，如果增加部分是作为惩罚性或者违约金来适用的话，法院应该依法予以调整，最多以欠付租金导致利息损失部分来计算。此外，因实际承租面积只有1500多平方米，合同约定的面积是1730平方米，明丽雅公司应当返还在2012年第一份合同期内多收取的180平方米的年租金，金额为33935元，第二期合同多收取90平方米租金共16005元，也应当返还。因此，亚昌公司不欠明丽雅公司任何费用，明丽雅公司应当返还被告至少4万元。
经审理查明：2012年5月8日，明丽雅公司与亚昌公司签订租赁协议1份，约定明丽雅公司将其承租自无锡市科闻纺织有限公司（以下简称科闻公司）厂房中的部分房屋1730.6平方米转租给亚昌公司，租赁期限自协议签订之日起至2013年6月30日止，房屋租金155元／平方米／年（不含税），如需开具租金发票，则租金按188.2元／平方米／年计算；遇以下情况，双方所签本租赁协议终止，明丽雅公司不赔偿亚昌公司装饰装潢和其它任何费用：（1）城市规划拆迁的；（2）明丽雅公司与科闻公司终止合同的；（3）亚昌公司违反协议条款的；（4）双方合同期满不再续租的。
合同签订后，租赁房屋按约交付使用。租期届满前，双方商定将亚昌公司承租的1730.6平方米房屋拆分由亚昌公司和无锡市八州贸易有限公司（以下简称八州公司）分别承租。
2013年5月28日，明丽雅公司与亚昌公司签订租赁协议1份，约定明丽雅公司将科闻公司430.6平方米房屋转租给亚昌公司，租赁期限自2013年6月30日起至2014年5月31日止，租赁期满，本合同即自行解除，明丽雅公司有权收回房屋，亚昌公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30天向明丽雅公司提出续租的要求，经明丽雅公司同意并重新签订租赁合同后方可续租，房屋租金155元／平方米／年（不含税），如需开具租金发票，则租金按188.2元／平方米／年计算；除明丽雅公司同意续租外，亚昌公司应在本合同的租期届满后返还该房屋，未经明丽雅公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，亚昌公司应按原租赁单价的200%向明丽雅公司支付该房屋占用期间的使用费；遇以下情况，双方所签本租赁协议终止，明丽雅公司不赔偿亚昌公司装饰装潢和其它任何费用：（1）城市规划拆迁的；（2）明丽雅公司与科闻公司终止合同的；（3）亚昌公司违反协议条款的；（4）双方合同期满不再续租的。落款处除亚昌公司印章外，还有高丽平在亚昌公司一方签字。协议未说明租赁区域位置。
上述租期届满，亚昌公司未按约返还房屋。
审理中，亚昌公司确认结欠明丽雅公司水费9.39元、电费371.19元、物业费1416元。关于双方租赁房屋的位置，明丽雅公司认为亚昌公司承租的是科闻公司4层办公楼的1楼除食堂外的6间办公室及大厅、走廊等；亚昌公司则认为其仅承租了3间即103、104、105办公室，其余承租的部位是在八州公司承租仓库内隔出的1间。
又查明，2014年7月2日，亚昌公司和八州公司均以科闻公司、明丽雅公司为被告分别诉讼来院，认为科闻公司、明丽雅公司于2014年6月26日强行拆除其承租的仓库屋顶，导致亚昌公司和八州公司存放在仓库中的物品受损，要求赔偿损失。该案中，本院查明：
1、2014年3月31日，明丽雅公司向亚昌公司、八州公司发出通知1份，明确双方租赁合同至2014年5月31日到期后将不再续租。
此后，亚昌公司、八州公司向明丽雅公司发出告知书，明确关于房屋租赁合同终止不再续租之事业已获悉，在离开之前请明丽雅公司解决以下问题：一、搬迁补偿问题；二、房屋租金发票开具比较混乱，存在代开虚开的事实，请更正并作出相应说明。
2、2014年6月4日至19日，科闻公司、明丽雅公司数次通知亚昌公司、八州公司租赁期限已满，要求搬迁，并分别给予10天和7天的搬迁期，并在6月19日告知1周后会安排拆房公司前来拆房并停电停水，由此造成的物品损坏及其他经济损失由亚昌公司和八州公司自行承担。6月19日上午，亚昌公司、八州公司、明丽雅公司、科闻公司还在扬名派出所就租赁事宜进行协商，亚昌公司、八州公司认为合同虽然到期，但是相关搬迁费用、赔偿补助费用未说妥，不能搬走，要求给予一定赔偿或补助；科闻公司认为既然合同到期，必须按约搬走，并表示若在相关时间内没有搬走（1周），将采取维护自己合法权益的行为。
3、2014年6月25日13时09分许，扬名派出所接到报警，有人在科闻公司门口闹事，经民警到现场了解，科闻公司称自己将公司仓库出租给高丽平，现出租到期，高丽平不走，科闻公司员工就堵在门口，不让高丽平往仓库内卸货。
4、2014年6月26日上午，科闻公司拆除了仓库部分屋顶，亚昌公司、八州公司报警称物品受潮。
5、审理中，针对科闻公司、明丽雅公司和亚昌公司争议的亚昌公司承租房屋具体位置问题，本院与亚昌公司、八州公司、科闻公司、明丽雅公司的代理人于2014年9月3日共同前往该办公楼1楼，亚昌公司、八州公司的共同代理人冯骏指认1楼西侧106、107、108房间均系八州公司承租，中间部分的103、104、105房间是亚昌公司承租。随后，曾被亚昌公司和八州公司的共同代理人冯骏明确为八州公司会计而非亚昌公司会计的沈英智持钥匙打开108房门，在该房间中发现了亚昌公司业务单据以及与亚昌公司法定代表人高伯杉有关的经营文件，未发现任何八州公司使用的痕迹；107室内未发现带有公司名称的物品。而同时，沈英智确认其系亚昌公司和八州公司共同的会计，并表示其没有106室钥匙，无法打开房门。明丽雅公司代理人石珺则反映105、106室系亚昌公司高丽平的办公室。
同日，科闻公司委托代理人徐亦寒、明丽雅公司委托代理人梅锡成、亚昌公司和八州公司的共同委托代理人冯骏签订交接备忘录1份，明确将6间办公室现场移交，除6台空调外其余室内物品均不需要保留，现场移交办公室钥匙2把；同意亚昌公司、八州公司拆除6台空调，但应按实支付欠付的水电费。
上述事实，有租赁协议、交接备忘录、科闻公司厂区示意图及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：1、关于亚昌公司是否承租仓库的问题：根据亚昌公司在本案中的陈述，结合本院与双方至现场勘察情况，亚昌公司实际使用的办公室范围与其陈述的范围不一致，而上述租赁协议及现场勘察情况与明丽雅公司的陈述相印证，可以认定亚昌公司承租的部位系科闻公司办公楼1楼，而非仓库。
2、关于亚昌公司提出明丽雅公司多收租金的问题：亚昌公司一方面述称其承租办公房133.4平方米、承租仓库300平方米，另一方面又主张明丽雅公司多收90平方米租金，相互矛盾，且对此也未能提供充分证据，故对此意见不予采信。
3、明丽雅公司与亚昌公司之间的转租合同合法有效，亚昌公司在租赁期限届满后应当按约返还房屋，现亚昌公司违反约定，应承当相应的民事责任。亚昌公司提出双方约定租期4至5年，因无证据，本院不予采信；亚昌公司提出其已于2014年7月5日搬离，但房屋一直未交还明丽雅公司，故明丽雅公司要求亚昌公司支付至2014年8月20日的房屋使用费，依法应予支持。对于亚昌公司提出按照合同约定的双倍租金标准计算房屋使用费是对违约金主张过高、要求调整的意见，综合亚昌公司与明丽雅公司之间的合同约定、租赁期限届满前后双方行为以及因此而引起的一系列诉讼中亚昌公司的不实陈述，其系故意违约，租赁期满后恶意占有租赁房屋，故对其要求调整违约金的请求，本院不予支持。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
亚昌公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付明丽雅公司房屋使用费35967.96元、水费9.39元、电费371.19元、物业费1416元，合计37764.54元。
本案诉讼费减半收取后为372元（已由明丽雅公司预交），由亚昌公司负担，亚昌公司于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给明丽雅公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐号：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 汤然
二〇一四年十月二十日
书记员 姜敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。