浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第290号
原告吴霞骏。
被告梁铭。
委托代理人乔ＸＸ，浙江泽大律师事务所律师。
原告吴霞骏为与被告梁铭房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月27日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年3月6日、4月11日公开开庭进行了审理。原告吴霞骏、被告梁铭的委托代理人乔ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴霞骏诉称，原、被告于2009年10月5日签订租房协议，约定被告以每月1500元的价格将其位于杭州市江干区杨公新村锦江半岛XX幢X单元XXX室的房子出租给原告使用。按照租房协议的约定，原告于签约日将第一期的一年租金连同押金2000元一起预付给了被告。其后，每年都预付租金，直到租赁期满。2012年10月19日，租房协议到期，原告履行完所有义务后，将门钥匙退还给被告，被告收到钥匙后，却以装修不满意为由，拒绝退还原告押金。原告出具装修合同，但被告拒绝回应。原告多次电话联系被告及被告妻子，均无回应，后通过邮寄方式联系被告要求退还押金无果，为此原告消耗了大量时间精力成本，现诉至法院，请求判令：一、被告退还原告房屋押金2000元；二、被告赔偿原告误工费1000元、通讯费100元、汽油费500元。
被告梁铭辩称，一、被告出租给原告的系毛坯房，合同约定原告负责对房屋进行不低于2万元的装修，租赁期满后装修归被告所有。合同到期后，被告多次要求原告搬离，但原告拒不腾退房屋。后，被告于2013年6月13日在中介公司陪同下，委托开锁公司开门，发现屋内装修已被强行拆除。关于装修被破坏的损失，被告将另行起诉要求原告赔偿。二、原告在合同到期后继续占有案涉房屋至2013年6月13日。合同到期后租金是按每月2000元收取，原告只支付了11500元，尚有租金未足额支付，原告支付的押金应当抵扣该部分租金。三、原告主张的误工费、通讯费、汽油费没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告吴霞骏为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、租房协议1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同的事实
2、装修合同1份，拟证明原告按约对房屋进行了装修。
3、物业费、水电费、燃气费收据1组，拟证明原告按时支付了合同到期后的物业费、水电费等费用。
4、银行汇款凭证1组，拟证明原告按时足额支付了租金的事实。
5、证人陈某出庭作证，拟证明原告搬离后委托证人保管钥匙，被告曾要求原告交回钥匙，但证人赶到物业办公室时被告已经离开的事实。
经庭审质证，被告对证据1无异议，本院予以确认。被告对证据2有异议，认为真实性无法确认。本院认为，该合同系由原告与案外人就装修事项签订的合同，本院对真实性予以确认。被告对证据3的真实性无异议，但认为缴纳物业费、水电费等不等于缴纳了房屋租金。本院仅对该组证据的真实性予以确认。被告对证据4无异议，本院予以确认。被告对证据5的证人证言有异议，认为该证人与原告系同乡，证明效力有限。本院认为，证人对其知晓的事实进行了陈述，但对接到原告电话委托其将钥匙交给被告的时间无法确认，且在庭审中原告陈述其仍需与被告协商物品折价事宜，说明此时原告将案涉房屋返还给被告的意思表示并不明确，故本院认为证人证言无法证明被告拒绝接收房屋的事实，不予确认。
被告梁铭为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、租房协议1份，拟证明原、被告约定物业费等由原告承担，原告对该房屋的装璜装修不低于2万元，租赁期满装修无偿归被告所有的事实。
2、房源钥匙收件证明1份，拟证明租房协议到期后原告拒不交付房屋，该房屋一直由原告占有、使用和实际控制至2013年6月13日的事实。
3、房屋现状照片1组，拟证明已归被告所有的房屋装修被原告拆除，客厅窗户未关导致房屋进水的事实。
4、销售不动产统一发票、浙江省契税专用缴款书各1份，拟证明被告有权出租案涉房屋的事实。
5、声明书、身份证及房产证复印件各1份，拟证明原告在搬离房屋时破坏了装修，违反房屋租赁合同约定的事实。
经庭审质证，原告对证据1无异议，本院予以确认。原告对证据2有异议，认为其享有优先续租的权利，合同到期后原告通过电话与被告联系，双方约定租金由1500元加到1800元由原告继续续租，原告按约定支付了租金，钥匙现仍在原告手中，案涉房屋内还有原告的财物，被告撬开房锁没有通知原告。本院认为，根据被告提供的证据及原告的陈述，本院对原告未将钥匙交还给被告，被告于2013年6月13日自行开锁收回案涉房屋的事实予以确认。原告对证据3有异议，认为拍摄时间不可信，原告搬离案涉房屋时未破坏相应的装修。本院认为，被告认可该组证据拍摄的时间为2014年3月4日，仅凭该证据无法证明2013年6月13日其收回房屋时的状况，故本院仅对该证据的真实性予以确认。原告对证据4无异议，本院予以确认。原告对证据5中声明书有异议，对身份证及房产证无异议。本院认为，声明书为证人证言性质，证人未出庭接受询问，证明力不足，故本院对该组证据不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2009年10月5日，原、被告签订了租房协议一份，约定，被告将锦江半岛XX幢X单元XXX室房屋（建筑面积130平方米）出租给原告使用；租赁期限为2009年10月20日起至2012年10月19日止；每月租金1500元，签订合同时原告支付押金2000元，原告预付一年租金，此后每年提前一个月支付；物业费、水电费、有线电视及管煤费由原告承担；租赁期满后，原告如续租或退房应提前一个月通知被告，另行商定租金事项；原告装修房屋的金额应不低于2万元，租赁期满后，装修无偿归被告所有；被告安排安装窗户的防盗窗、开通管煤；租赁期满后，原告在市场价格下有优先续租权；等等。
合同签订后，原告依约支付了相应的租金和押金2000元，被告将案涉房屋交给原告使用。合同约定的租赁期满后，原告继续占有、使用案涉房屋，于2012年10月2日支付了租金6000元，于2013年1月8日支付了租金5500元。原告未将案涉房屋钥匙交还给被告，被告于2013年6月13日自行将房屋门锁打开。庭审中，原告陈述合同到期后双方约定租金涨至每月1800元；被告则认为合同到期后的租金为每月2000元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。因租房押金的作用在于担保房屋租金等相关费用的及时付清及担保房屋的完整归还。故在原、被告未对押金退还问题予以明确约定的情况下，本院认为，被告收取的押金，应在原告返还租赁物并结清所有应付款项后，予以退还；若被告在租赁期间内造成租赁物损坏的，被告还有权在押金中扣除相应的损失。因此，对于原告诉请退还押金，在被告辩称租金未付清的情况下，应当确认原告是否已足额支付了租赁期限内的租金。本案的争议焦点即在于原告承租案涉房屋的期限及租金的金额有无发生变更。
关于原告承租案涉房屋的期限问题。本案中，合同约定的租赁期间届满后，原告继续占有、使用案涉房屋，被告收取了原告支付的租金，被告的行为应视为其未对原告继续使用案涉房屋提出异议，原、被告间形成事实租赁关系，但租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同。在房屋租赁合同关系中，钥匙是否返还应作为合同是否解除、租赁物有无返还的重要表征。庭审中，原告认可钥匙至今保管在其手中，因此本院认为应以被告自行将案涉房屋门锁打开之日，即2013年6月13日为准确认双方租赁合同解除的时间。原告主张其已于2013年4月23日搬离，未提供证据予以证明，本院不予采信。关于租赁期间届满后租金的金额有无变更的问题。被告辩称租金已变更为每月2000元，但未提供证据予以证明。因此本院以原告自认的每月1800元为准确认租赁期间届满后的租金金额。经计算，2012年10月20日至2013年6月13日期间的租金应为14100元，故原告支付的租金11500元尚不足以全额支付该期间租金。庭审中，被告同意以押金抵扣租金，综合考虑租房押金的作用，本院予以确认，经计算，被告无需向原告返还押金。至于抵扣押金后原告尚欠的租金部分，被告可另案诉讼解决。原告诉请被告支付其误工费、通讯费和汽油费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
驳回原告吴霞骏的诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由原告吴霞骏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一四年四月十七日
代书 记员 徐媛媛