云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终650号
上诉人（原审原告）：冠嘉名城小区业主委员会，住所地景洪市勐海路100号10栋1楼。
负责人：李俊成，男，1972年11月10日出生，汉族，系冠嘉名城小区业主委员会主任，住景洪市冠嘉名城小区1幢1407号，公民身份号码5125321972********。
被上诉人（原审被告）：西双版纳冠嘉名城房地产开发有限公司，住所地景洪市勐泐大道53号。
组织机构代码：67089717-9。
法定代表人：陈信芳，董事长。
委托诉讼代理人：赵龙，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：郭春，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人冠嘉名城小区业主委员会与被上诉人西双版纳冠嘉名城房地产开发有限公司（以下简称冠嘉名城房地产）建筑物区分所有权纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民一初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
冠嘉名城小区业主委员会上诉请求：请求撤销一审判决，支持上诉人的起诉请求。事实与理由：上诉人冠嘉名城小区业主委员会的业主分别买房时与被上诉人冠嘉名城房地产签购房合同中的补充协议第五条、物业管理用房、架空层泛会所（图纸为架空层绿化）、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等所有权没有按照中华人民共和国《物业管理条例》和《物权法》以及建设部《房屋登记办法》和最高人民法院的司法解释，以及云南省委省人民政府、省住房和城乡建设厅等各级主管部门的相关规定，相关部门并早已明确了小区物业用房按总建筑面积的千分之三修建，由开发建设单位无偿提供，不纳入分摊范围，归全体业主共有。被上诉人违反《中华人民共和国合同法》第二条第（三）项以合法形式掩盖非法目的，损害小区业主的共有权益。被上诉人没有按照相关法律法规进行签约，巳经侵害了业主的合法权益。一审对如此明确，清楚的事实不予认定实属错误，有失公允，现上诉人申请二审到州住房和城乡建设部门实地查证，即时维护业主的合法权益，为了维护小区业主的切身合法权益不受损失，现提出上诉，请二审支持上诉请求。
冠嘉名城房地产辩称：该案涉及的物业用房、管理用房等并没有分摊到业主购买的产权面积公摊范围内，业主没有进行过出资。涉案的房屋实际上是由小区物业管理在使用，并没有改变房屋的用途。
冠嘉名城小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的商品房购销合同补充协议第五条无效；2、冠嘉名城房地产将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房所有权归还业主。
一审法院认定事实：冠嘉名城小区始建于2009年，于2010年12月开始交付使用。2012年10月份小区开始筹备成立业主委员会，小区由西双版纳聚福物业服务有限公司实行专业化物业管理。经过层层报批，2013年12月18日景洪市人民政府批复同意成立冠嘉名城小区业主委员会。业主在购买房屋时都与冠嘉名城房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及《补充协议》。其中，在《补充协议》第五条中约定：“本项目的架空层泛会所、露天停车位物业所有权属为甲方；会所、设备用房、管理用房的物业所有权属为甲方所有，为全体业主服务。”现冠嘉名城小区业主委员会向一审法院主张双方签订的《补充协议》第五条无效，要求冠嘉名城房地产将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等所有权归还业主，故诉至原审法院。另查明，冠嘉名城房地产在销售房屋时并未将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等的面积纳入业主购买的产权面积公摊范围内，该部分房屋的产权属于开发商所有。一审法院认为：根据《中国人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该案中冠嘉名城小区业主委员会主张《补充协议》无效的法定条件并不具备，冠嘉名城小区业主委员会的这一主张原审法院不予支持。根据《中国人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该案中已查明冠嘉名城房地产开发有限公司在销售房屋时并未将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等的面积纳入业主购买的产权面积公摊范围内，且一直由小区物业管理，供所有业主使用，冠嘉名城小区业主委员会诉请将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等所有权归还业主无事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、《中国人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回冠嘉名城小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由冠嘉名城小区业主委员会负担。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
对一审认定的事实，上诉人对“小区由西双版纳聚福物业服务有限公司实行专业化物业管理”有异议。小区成立业主委员会是业主自己召集起来，由相关部门主持的，并不是物业公司主持的。对于“本项目的架空层泛会所、露天停车位物业所有权属为冠嘉名城房地产”有异议，所有权应归业主。架空层泛会所和实际图纸不一致，露天停车位、会所设备用房、管理用房与图纸也不一致。
冠嘉名城房地产对一审认定的事实无异议。
对双方当事人无异议的事实本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1、双方签订的商品房购房合同补充协议第五条是否无效？2、被上诉人是否应将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房所有权归还业主？
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
关于双方签订的商品房购房合同补充协议第五条是否无效的问题。本院认为，根据《中国人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，小区业主和房地产开发商是可以约定车位、车库的归属，故冠嘉名城房地产通过约定方式取得露天停车位的所有权属并无不当。对于架空层泛会所、会所的所有权属，首先，会所与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，符合专有部分的构成要件；其次，冠嘉名城房地产在销售房屋时并未将架空层泛会所、会所的面积纳入业主购买的产权面积公摊范围内，双方通过《补充协议》约定“架空层泛会所、会所的所有权属为甲方”并不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分条款有效。对于设备用房、管理用房的所有权属，根据《中国人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分”的规定，物业管理用房和设备用房归全体业主共有，冠嘉名城小区业主与冠嘉名城房地产签订的补充协议第五条属格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，补充协议第五条中“设备用房、管理用房的物业所有权属为甲方所有”的这部分约定违反了法律、行政法规的规定，排除了冠嘉名城小区业主对物业管理用房和设备用房享有共有的权利，应属无效。
关于被上诉人是否应将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房所有权归还业主的问题。本院认为，双方已约定架空层泛会所、露天停车位、会所的所有权属为冠嘉名城房地产，该部分约定有效，对上诉人要求将架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所归还业主的主张，本院不予支持。对于设备用房、管理用房是否归还业主，根据《中国人民共和国物权法》第七十条“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十六条第一款：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，有关冠嘉名城小区的共有和共同管理的事项应由业主共同决定，现小区内的物业管理用房、设备用房等共有部分一直由小区物业管理，为全体业主服务，上诉人冠嘉名城小区业主委员会要求将管理用房、设备用房归还业主，应提交证据证实该主张经过业主共同决定，但上诉人并没有证据证实“将设备用房、管理用房等所有权归还业主”是由业主共同决定的，故对上诉人提出将物业管理用房、设备用房所有权归还业主的主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。冠嘉名城小区业主委员会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、《中国人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销景洪市人民法院（2015）景民一初字第1150号民事判决即“驳回冠嘉名城小区业主委员会的诉讼请求。”；
二、确认冠嘉名城小区业主与西双版纳冠嘉名城房地产开发有限公司签订的《合同补充协议》第五条中“设备用房、管理用房的物业所有权属为甲方所有”的部分约定无效；
三、驳回冠嘉名城小区业主委员会的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人冠嘉名城小区业主委员会负担。一审案件受理费照一审判决收取。
本判决为终审判决。
审判长 杨兴胜
审判员 陈 芳
审判员 吕 勇
二〇一六年十二月十四日
书记员 王新超