河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0811民初1199号
原告：王琴，女，1973年6月13日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
委托诉讼代理人：曹文江，河南飞龙律师事务所律师。
被告：河南中海房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区塔南路摩登商业街1号楼。
法定代表人：范宝堂，董事长。
委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙旭，金研律师事务所律师。
原告王琴与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琴及其委托诉讼代理人曹文江，被告中海公司的委托诉讼代理人孙旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁物山阳区塔南路摩登商业街6号楼A57号房产腾还给原告；2.被告向原告支付该房产的占有使用费15176元（截止2017年12月底），其余占有使用费按月1084元计算至实际返还之日止；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金6500元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求。明确第二项诉讼请求中15176元的计算方式：2016年11月1日至2017年12月31日（共计14个月），以13000元为基准除以12得出1084元乘以14个月。2018年1月1日至房屋实际交付之日止按照每月1084元计算。事实和理由：2005年8月7日，原、被告达成商品房买卖合同，被告将位于焦作市摩登商业街的6号楼A57号房产出售给原告，为经营需要，被告在出售的同时双方签订了焦作市摩登商业步行街《商铺租赁合同》，将原告购买的房屋又出租给被告整体经营，经营期限为十年，即从2006年10月30日起每年租金为13000元。2007年12月6日，原告为该房屋办理了房屋所有权证书，确立了原告所有权地位。2016年到期后，被告既未与原告续签合同，又不支付租赁费，拒不返还租赁物。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。
被告中海公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求将涉案房屋腾空给原告不具有可履行性。理由如下：1.涉案商铺相对于一般房屋具有自身的特殊性：（1）涉案商铺与其他商铺紧密相连，无明确的物理分割界限，空间上的独立性不强；（2）商铺业主购买商铺的目的在于投资和获取投资收益，大部分业主并不愿意将商铺独立分割出来自己经营，将商铺整体出租更能实现商铺的商业价值，也符合整体业主的利益。2.涉案商铺的特殊性及与其他业主利益的关联性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，应受到比住宅型建筑物区分所有权更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。3.涉案商铺所在的摩登商业街6#楼业主经过多次协商，业主代表于2017年9月13日，形成“关于解决摩登商业街6#楼问题的意见”，决定：1.合同期内的房租仍按原合同标准执行；2.从合同到期日至2017年8月31日止的租金，按照原合同租金的一半支付业主；3.2017年9月1日之后，业主按照房屋实收租金收租。目前有超过90%以上的业主已经认可该决定，并已签署与该决定内容一致的业主确认书。该事实已经（2017）豫0811民初2459号民事判决书及（2017）豫08民终4101号民事判决书予以认定。该业主决定意见是众多商铺业主通过多次协商共同作出的，符合整体业主的利益，至少决定的内容是公正合理的，是得到大多数业主支持的，涉案房屋不适宜单独腾空给原告。二、关于合同到期后房屋使用费应以大部分业主形成的“业主决定意见”为标准。1.原告要求被告按照原租金标准支付租金损害了其他众多业主的利益。原告主张的租金标准明显高于其他业主，在整体租金一定、其他业主按50%标准或房屋实际租金收租的情况下，原告的主张对其他业主而言是不公平的，损害了其他业主的权益。2.目前已经有超过90%的业主达成了一致意见，若原告执意主张购房款10%的租金标准，可能会导致大部分业主已经辛苦达成的决定无法执行，后期整体业主的权益无法得到保障。商铺租赁合同的期限自2006年11月11日至2016年11月11日止，原告只能主张2016年11月12日以后的占有使用费，占有使用费应扣除12%的房屋租赁税。原告主张以每月1084元计算使用费没有依据。三、被告不存在违约行为，被告已经按照双方签订的《焦作市摩登商业步行街商铺租赁合同》支付了合同期内的租金。商铺租赁合同到期后，双方并没有就租赁事宜达成新的协议，对房屋的使用权属于临时占用。原告主张的违约金没有事实及法律依据。综上所述，法院依法驳回原告诉讼请求，或判决合同到期后的租金按照“业主决定意见”确定的标准支付。合同约定的租金起算日应从2006年11月11日起算至2016年11月11日合同到期，原告只能主张2016年11月11日以后的占有使用费，占有使用费应扣除12%的房屋租赁税且按照原合同约定的50%计算为宜，被告已经按照原合同的约定按时支付了租金不存在违约的情形，双方就之后的租赁关系没有形成新的合同，原告主张违约金没有依据。
本院经审理认定事实如下：2005年8月7日，被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的位于山阳区××路××商业步行街××楼××号商品房（房产证号：焦房权证山字第××号）。同年11月4日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订《焦作市摩登商业步行街商铺租赁合同》，约定：“第一条租赁标的：甲方所承购的焦作市摩登商业步行街陆号楼壹层A57号商铺，面积为16.67平方米。……该房产配套、水电按照现状一并交付乙方使用……；第二条租赁期限：1.租赁期限自租金起算日起至第壹拾个经营年度止；……第三条租金：1.甲方将租赁标的出租给乙方作为乙方统一整体规划、招商、经营管理使用。租赁期间，乙方只有经营使用权，商铺的产权仍归甲方；……3.租金自起租日开始计算乙方租金，期限壹拾个经营年度。租金起租日：摩登商业步行街开业第十二个工作日（摩登商业步行街开业时间：2006年10月30日）；租金支付方式：一次支付壹拾贰个经营月度。租金支付日期：摩登商业步行街开业次月最后一个工作日（以后每年按此日期进行支付）；第四条使用租赁物特别约定：1.乙方基于对摩登商业步行街统一整体规划、招商、经营管理有权将本租赁物转租给第三方，重新改动或与摩登商业步行街其他商铺合并装修使用，无需经过甲方同意……第六条违约责任：焦作市摩登商业步行街为统一规划经营，双方不得在签订本合同后单方终止合同，如有违约一方应向他方支付相当于六个月租金的违约金，并应赔偿相对方因违约所造成的一切损失，相对方同时有权要求违约方继续履行本合同”。扣除房产税后，被告每年应向原告支付的租金数额为13000元×88%=11440元。租赁期间自2006年11月11日至2016年11月11日。被告按照约定向原告支付了合同期内的租金，2016年11月11日租赁合同到期后，被告未再向原告支付租赁房屋的租金。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、房产所有权证书、商铺租赁合同及当事人陈述予以证明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告将自己购买的房屋交付被告使用，双方形成房屋租赁关系。被告已按合同约定付清了租期内的租金。租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告要求被告按照之前《商铺租赁合同》约定的租金计算标准支付租金的诉讼请求，本院予以支持，但应自2016年11月12日起计算至本判决确定的履行之日止。之后的租金，原告可另行诉讼主张。原告以其与被告签订的租赁合同第六条约定为由要求被告承担违约金6500元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每年11440元的标准向原告王琴支付自2016年11月12日起至本判决确定的履行之日止的租金；
二、驳回原告王琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费171元，由被告河南中海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 廉玉光
二〇一八年五月八日
书记员 杜荣康