广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0321民初922号
原告：桂林阳朔城中城房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇叠翠路城中城商业城。统一社会信用代码：914503217565288760。
法定代表人：梁锡安，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙英，北京盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张美玲，北京盈科（广州）律师事务所律师。
被告：唐本娣，男，1967年4月19日生，汉族，居民，户籍地广西壮族自治区全州县，现住广西壮族自治区阳朔县。
委托诉讼代理人：李利军，广西中纬律师事务所律师。
被告：谢忠辉，女，1967年5月8日生，汉族，居民，户籍地广西壮族自治区全州县，现住广西壮族自治区阳朔县。
被告：阳朔县九九自选商场，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇叠翠路“城中城”*层B107、B108商铺、负一层101号铺。统一社会信用代码：92450321MA5L0WWN4Y。
经营者：唐绕，男，1993年6月22日生，汉族，个体工商户，户籍地广西壮族自治区全州县。现住广西壮族自治区阳朔县。
原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司与被告唐本娣、谢忠辉、阳朔县九九自选商场租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司委托诉讼代理人龙英、被告唐本娣委托诉讼代理人李利军到庭参加诉讼，被告谢忠辉、阳朔县九九自选商场经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付拖欠的租金及违约金，直至付清为止，暂计从2017年5月到8月拖欠的租金总额220851元，违约金暂计至2017年3月到9月15日为241328.04元，计算至被告付清所欠房屋租金之日止；两项总计462179.04元；2、要求三被告承担财产保全费用；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2005年9月8日，原告与被告唐本娣签订《租赁合同》，原告将租赁位置出租给唐本娣作自选商场，租期从2005年12月29日至2020年12月28日，2017年每月租金标准为66517元（已扣除B107铺房租，2015年12月原告已将B107出售给他人）。从2005年9月8日起被告唐本娣、谢忠辉夫妇在租赁位置经营“阳朔县九九自选超市”，2011年5月9日注销该企业；2011年5月11日，被告唐本娣在租赁位置注册登记“阳朔县九九自选商场”，2015年12月18日注销该企业。同日，被告阳朔县九九自选商场在相同位置注册登记“阳朔县九九自选商场”。合同履行期间，被告谢忠辉负责向原告缴纳房租。2017年3至7月，三被告应交房租合计332585元（只计B108、负一层地101号铺），原告多次口头催缴，并于3月27日向被告唐本娣、阳朔县九九自选商场书面催缴，被告谢忠辉签收该《催交房租通知书》后，谢忠辉只缴纳了其中的178251元，现仍拖欠154334元，为此，7月10日原告向被告唐本娣、阳朔县九九自选商场邮寄送达了《催交租金通知书》，上述二被告拒收《催交租金通知书》，至今仍未缴交拖欠的房租。根据《租赁合同》第六条第1款的约定，以及被告谢忠辉缴交房租时间和金额，计算三被告未按时缴交房租的违约金为200752.67元。原告认为三被告拖欠巨额房租，依约应向原告支付拖欠房租的违约金，为维护自身合法权益，特依法起诉，请求法院依法支持原告诉请。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告的营业执照，拟证实原告具有合格的诉讼主体资格；
2、《租赁合同》，拟证实2005年9月8日原告和唐本娣签订合同，合同约定的租赁位置、合同期及被告应当支付的因拖欠房租而产生的违约金；
3、《通知》，拟证实2017年被告须支付的租金为每月66517元；
4、电脑咨询单三份，拟证实被告阳朔县九九自选商场的实际经营者及诉讼主体资格；
5、建行活期存款明细账，拟证实2017年3-5月被告实际支付房租178251元，之后再没有支付任何租金；
6、《催交房租通知书》，拟证实原告于2017年3月27日向被告以书面形式催缴房租，被告谢忠辉已经签收；
7、《催交房租通知书》，拟证实2017年7月10日原告再次通过EMS邮寄给被告催缴房租，但被告拒绝签收。
被告唐本娣辩称：1、被告欠原告3月至6月份的房租是客观事实，造成房租拖欠的原因是2016年被告方遭受水灾，被告遭受损失开业困难，被告暂时无法支付，但在之后被告履行了一部分房租170000多元，2017年7月2日后被告没有缴纳房租是因为被告的商场再一次遭受水灾，这一次水灾比2016年的水灾更大，被告的商场位于地下室，路面有水，地下已经全部被淹，在不到两年的时间内，两次遭受水灾，我们认为原告出租的地下商场是不符合做商场的使用用途的，只要阳朔下大暴雨就会遭受水灾，在被告经营的过程中实际上已经遭受了三次水灾，这其实是一种不可抗力，作为被告来说，没有能力预见或者克服这种困难，原告在之前的交涉中说有天气预报，各地都会通知，但是天气预报只是预报会下雨，不会告知涨水涨到哪里，被告不可能一下雨就将商品搬走，被告是由于不可抗力导致无法及时缴纳房租，我们请求法院判决7月份之后的房租及违约金不予缴纳，因为这是不可抗力造成的，才导致被告无法履行，被告之前已经履行10多年的房租，现如今无法缴纳，是因为被告确实无力承担,此外，原告请求的违约金过高，请求法院依法判决免除或减少。
被告唐本娣为其辩解提供的证据有：2017年7月1日、2日所摄照片，拟证实：（1）2017年7月商场涨水的现场情况；（2）所有的水都是从原告的停车场涌入自选商场的；（3）拍摄照片时阳朔街上的水深有0.6-0.7米。
被告阳朔县九九自选商场、谢忠辉未到庭亦未作出答辩，在举证期限内未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告唐本娣对原告提交的证据1、2、3、4均予以认可，但被告唐本娣认为自己不是恶意拖欠租金，只是由于遭受了水灾，因此延期缴纳；对原告提交的证据5、6、7真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，这不能说明被告是恶意拖欠租金，只是延期缴纳；原告对被告唐本娣提交的证据，认为：（1）照片无法看出所有的水都是从原告的停车场涌入自选商场的；（2）据我方了解，西街被淹没的不仅是所有的地下房屋，包括一楼的商铺都已经淹没，老西街的一楼商铺已经淹没至屋顶。本院认为，原、被告提供的证据，能证明本案的基本事实，内容真实，本院予以认定，作为认定本案事实的依据。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐本娣与谢忠辉系夫妻关系，被告阳朔县九九自选商场经营者唐绕与被告唐本娣、谢忠辉系父子、母子关系。原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司与被告唐本娣、阳朔县九九自选商场于2005年9月8日签订《租赁合同》，合同约定：甲方（原告）桂林阳朔城中城房地产开发有限公司将阳朔县叠翠路城中城一层B107、B108商铺、负一层101号商铺出租给乙方（被告）唐本娣作自选商场使用，租期15年（自2005年12月29日至2020年12月28日）。第六条第一项约定：“1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%（小于3%）向甲方支付违约金”。合同签订后，被告经原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司同意将B107号商铺转租他人用于经营花店。2015年12月25日，原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司向被告唐本娣发出通知，告知其“城中城”B107商铺的产权已转移到张国辉名下，自2016年1月起将B107商铺月租金7187元从合同租金中分割出来，直接存入张国辉的建行阳朔支行账户中,该租金自2016年10月起以被告谢忠辉名义按时转入张国辉尾号为6198的中国建设银行个人账户内。被告所承租的桂林阳朔城中城房地产开发有限公司一层商铺使用面积93.86平方米，租金为每月人民币120元/㎡，每月租金11263元整，负一层商铺使用面积1410㎡，租金为每月人民币33元/㎡，每月租金46530元，两项共计57793元整，上述两项租金每2年以租金的5%递增，据此计算到2017年，B107号商铺、B108商铺、负一层101号商铺租金为73758元/月，其中B107号商铺的租金为7187元/月,B108商铺7185.61元/月,负一层101号商铺租金为59385.39元/月。被告自2017年3月至8月分别拖欠原告租金，其中：（1）3月15日应交租金66571元，被告于3月28日缴纳16517元，拖欠13天；余款50054元，3月29日缴纳27000元，拖欠1天；余款23054元，4月12日缴纳23000元，拖欠14天，余款54元。（2）4月15日应交租金66571元，4月28日缴纳7700元，其中余款54元，拖欠16天，66571元，拖欠13天；余款58925元，5月3日缴纳21300元，拖欠5天；余款37625元。（3）5月15日应交租金66571元，5月23日缴纳26000元，其中余款37625元，拖欠20天，66571元，拖欠8天；余款78196元，5月27日缴纳49034元（11517元、16517元、21000元），拖欠4天；余款29162元。（4）6月15日应交租金66571元，6月17日缴纳22000元，其中余款29162元，拖欠21天，66571元，拖欠2天；余款73733元，6月23日缴纳7000元，拖欠6天；余款66733元；（5）7月15日应交租金7185.61元（合同应交租金66571元，扣除本院（2017）桂0321民初1073号民事判决书判决免除被告2017年7月应交原告负一层101号铺租金59385.39元），其中余款66733元，拖欠22天，余款73918.61元，至8月15日拖欠31天。8月15日应交租金66571元，尚欠余款73918.61元，合计140489.61元，至9月15日拖欠31天。2017年7月2日阳朔县再次出现大暴雨天气，被告经营的阳朔县九九自选商场在2008年6月13日、2016年5月8日遭受洪涝灾害造成重大经济损失后再次遭受水灾，虽经被告尽力抢救，损失仍然惨重，仅保险公司赔付给被告的损失就达2534676.42元。被告于2017年7月11日向原告桂林城中城房地产开发有限公司致函请求解除租赁合同，原告于7月25日复函要求被告尽快缴纳拖欠房租并继续履行合同，否则需按照合同约定支付房屋租赁期间内房租总额50%的违约金。如被告书面保证履约至租赁合同期满，在被告清理商场场地和重新装修期间（7月10日至9月30日），原告在房租标准上给予适当照顾，具体方案双方可进行协商。水灾发生后，被告因损失惨重，停止支付原告桂林城中城房地产开发有限公B108、负一层101号商铺2017年7、8、9月份房租，上述欠款经原告多次口头催缴及书面催缴均无果。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。
综合原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告支付拖欠的房租以及违约金是否有事实和法律依据？2、被告是否存在违约的行为？是否应当承担违约责任？
本院认为，关于争议焦点1，原告要求被告支付拖欠的房
租以及违约金是否有事实和法律依据？原告要求被告支付从2017年5月到8月拖欠的租金总额220851元，按照2005年9月8日，原告与被告签订的《租赁合同》约定，被告每月应该支付给原告房屋租金73758元，合同履行过程中，原告将一层B107铺卖给张国辉、刘雅静夫妇，按照原告与张国辉、刘雅静夫妇的约定，张国辉、刘雅静夫妇享有该《租赁合同》房屋租金每月7187元，该租金已由被告直接支付给张国辉、刘雅静夫妇，因此，被告每月在扣除支付张国辉、刘雅静夫妇的租金后，实际每月应该支付给原告的租金为66571元，2017年5月至8月，被告应交原告房屋租金为266284元，被告自2017年3月28日至6月23日已交给原告房屋租金共计199551元，而被告2017年3月至8月，按照合同约定应交租金399426元（每月应交租金66571元，3月至8月共6个月），其中应扣除本院（2017）桂0321民初1073号民事判决书判决免除被告2017年7月应交原告负一层101号铺租金59385.39元，再扣除被告2017年3月至6月已交租金199551元，至2017年8月止，被告尚欠原告房屋租金应为140489.61元；关于违约金问题，被告逾期缴纳原告房屋租金，依据2005年9月8日原告与被告签订的《租赁合同》约定，被告逾期缴纳房屋租金已经构成违约，应当承担违约责任，但原告请求的违约金明显过高，被告要求免除或者减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证实被告拖欠房屋租金给其造成损失，根据以上法律规定，本院认为，违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为宜。此外，原告要求被告谢忠辉共同承担责任，被告谢忠辉虽然是被告唐本娣的家属并以其名义支付租金，但其并非本案合同的当事人，亦不是被告阳朔县九九自选商场的经营者，因此，原告要求被告谢忠辉承担责任缺乏事实依据和法律依据，其该项请求本院不予支持；
关于争议焦点2，被告是否存在违约的行为？是否应当承担违约责任？被告在2016年洪涝灾害过后的2017年3月之前的房屋租金均按照合同约定时间向原告缴纳，但在2017年3月至2017年洪涝灾害之前及之后的房屋租金未按照合同约定时间向原告缴纳，按照2005年9月8日，原告与被告签订的《租赁合同》约定，被告的行为已经构成违约，根据中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告依法应当承担违约责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告唐本娣、阳朔县九九自选商场支付原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司2017年5至8月B108、负一层地101号铺房屋租金140489.61元及违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2017年9月16日起计算至被告付清所欠房屋租金之日止；
二、被告唐本娣、阳朔县九九自选商场支付原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司2017年3月至8月B108、负一层地101号铺拖欠房租违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，其中66571元、50054元、23054元、54元、58925元、37625元、78196元、29162元、73733元、66733元、73918.61元、140489.61元，自2017年3月15日起至2017年9月15日止分别按36天、1天、14天、16天、5天、20天、4天、21天、6天、22天、31天、31天计算违约金。
三、驳回原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费6626元，申请保全费2295元，合计8921元，由被告唐本娣、阳朔县九九自选商场负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6626元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 莫孟林
审 判 员 黎承仁
人民陪审员 李艳云
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 何顺钦