宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）卫民终字第328号上诉人（原审第三人）中卫市广厦房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人张学文，该公司总经理。委托代理人汪希勇，宁夏宝中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李进平，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人冯艳丽，宁夏君元律师事务所律师。原审被告刘学忠，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人中卫市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）为与被上诉人李进平、原审被告刘学忠房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，上诉人广厦房地产公司的委托代理人汪希勇，被上诉人李进平及其委托代理人冯艳丽到庭参加了诉讼。原审被告刘学忠经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：广厦房地产公司承建某居民小区，期间广厦房地产公司将部分工程分包给刘学忠。2012年11月28日，广厦房地产公司给刘学忠出具《顶账通知单》1份，内容为：“经公司研究决定，将某居民小区42号楼西户，面积167平方米，单价2600元，总价434200元，顶给刘学忠，并与财务部办理有关手续。”同日，广厦房地产公司又与刘学忠签订《房屋买卖协议》1份，协议约定主要内容为：“现顶给出卖人（广厦房地产公司）的42号楼西户房屋出卖给买受人（刘学忠），现就房屋买卖达成如下协议：1.该房屋为42号楼1-2层复式住宅，该房屋为砖混结构住宅房，建筑面积167平方米；2.该房屋单价2600元／平方米，总价款为434200元；3.本协议签订后，买受人按协议总价款于—年—月—日付—元，并于2013年6月30日付清全部房款。”2012年11月29日，李进平与刘学忠签订《房地产买卖契约》1份，刘学忠将某居民小区第42号楼西户1-2室住房转卖给李进平，房屋总价款40万元。该契约的其他事项约定为：“以中卫市广厦房地产开发有限公司的顶账通知单为准，顶账时间为2012年11月28日。”同日，李进平向刘学忠支付10万元，刘学忠给李进平出具10万元借条1份。另外，李进平、刘学忠在签订《房地产买卖契约》之前，李进平从2010年3月4日、2011年2月28日、2011年9月27日、2012年4月29日还分别以借款的形式向刘学忠提供借款共计25万元。2013年3月，李进平多次向刘学忠和广厦房地产公司提出交付购买房屋，广厦房地产公司不同意给李进平交付房屋，也不同意协助李进平办理正式的购房手续。李进平起诉请求：1.刘学忠继续履行与李进平签订的《房地产买卖契约》，广厦房地产公司向李进平办理正式房屋买卖手续，交付位于中卫市城区某居民小区42号楼西户（建筑面积167平方米）房屋，并协助李进平办理房屋产权登记手续；2.案件受理费由刘学忠负担。一审法院认为：李进平、刘学忠签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效，双方应依约全面履行合同。李进平以向刘学忠提供借款的方式向刘学忠支付房款35万元，刘学忠应当向李进平履行交房义务。广厦房地产公司基于刘学忠承建某居民小区工程，将某居民小区第42号楼西户1-2室住房顶给刘学忠用以支付工程款，在广厦房地产公司给刘学忠出具《顶账通知单》及签订《房屋买卖协议》时，广厦房地产公司确实欠付刘学忠工程款，刘学忠以抵顶工程款的方式取得的诉争房屋不是用于本人居住使用，将抵顶取得的房屋出售以筹集资金，因此刘学忠出售房屋的行为合法。广厦房地产公司应协助李进平办理房屋买卖手续。广厦房地产公司认为刘学忠出售房屋属无权处分的抗辩理由，不予采纳。因某居民小区不同于商品房，其现在尚不具备办理房屋产权登记的条件，待涉案房屋具备办理产权登记时，广厦房地产公司可协助李进平办理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘学忠于判决生效后十日内向李进平交付某居民小区第42号楼西户1-2室住房；二、广厦房地产公司协助刘学忠向李进平交付某居民小区第42号楼西户1-2室住房，并给李进平办理相关的房屋交付手续；三、驳回李进平的其他诉讼请求。案件受理费7300元，公告费300元，由刘学忠负担。广厦房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原判结果没有事实和法律依据。广厦房地产公司虽与刘学忠于2012年11月28日签订《房屋买卖协议》，约定将涉案房屋出卖给刘学忠，并出具顶帐通知单，但约定刘学忠于2013年6月30日付清全部房款，广厦房地产公司计划于2013年6月30日前向刘学忠交房，如遇特殊情况可适当延期交房，因该房屋不属商品房，广厦房地产公司不向刘学忠提供售房发票等手续，刘学忠购买后不准倒卖，广厦房地产公司虽向刘学忠出具顶帐通知单，但刘学忠拿到通知单便不知去向，并未与广厦房地产公司财务部门办理有关手续，刘学忠也未向广厦房地产公司支付房款，广厦房地产公司也未划去刘学忠的工程款，广厦房地产公司有权拒绝交付房屋。刘学忠将房屋出售给李进平系无权处分。2.刘学忠与李进平签订的《房屋买卖契约》属无效协议，广厦房地产公司没有向李进平协助交房及办理相关房屋交付手续的义务。广厦房地产公司同刘学忠签订的《房屋买卖契约》系无效协议。协议约定买受人购买后不准倒卖，刘学忠将该房屋倒卖给李进平，应属无效。刘学忠将涉案房屋转让给李进平，广厦房地产公司毫不知情。3.涉案房屋已被第三方善意占有，客观上无法履行。刘学忠承包工程的造价为3237699.52元，广厦房地产公司已支付3465565元，实际欠刘学忠227865.48元。4.李进平与刘学忠签订《房屋买卖契约》时，存在重大过失，应承担相应的法律责任。综上，请求：1.撤销原判第（二）项，改判广厦房地产公司不承担协助刘学忠向李进平交付某居民小区第42号楼西户1-2室住房并给李进平办理相关房屋交付手续的义务；2.二审上诉费用由李进平承担。被上诉人李进平答辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，判决结果公平公正。1.2012年11月28日，广厦房地产公司法定代表人张某某向刘学忠出具《顶账通知单》，同日，广厦房地产公司与刘学忠签订了《房屋买卖协议》，约定将涉案房屋出卖给刘学忠。《顶账通知单》明确是在顶付刘学忠工程款，因房屋尚未交工，故约定在2013年6月交付。广厦房地产公司陈述的购房款项未下刘学忠工程款的上诉理由不能成立。2.李进平在刘学忠转售涉案房屋后，曾专门在刘学忠弟弟刘某某的带领下亲自找到广厦房地产公司法定代表人张某某核实房屋是否顶付给刘学忠，房屋手续有没有问题，房子可不可以买。在获得张某某的肯定答复后，李进平才与刘学忠签订了《房地产买卖契约》，并向其交付了剩余款项。广厦房地产公司提出刘学忠未履行完合同义务，以及李进平明知房屋不能转卖还购买该房屋的行为属于重大过失的上诉理由不能成立。3.广厦房地产公司陈述将房屋顶付给第三方不属实。李进平于2013年3月20日向一审法院申请对该房屋进行保全，同月25日向一审法院提起诉讼，本案第一次开庭时间为2013年6月24日，开庭时，广厦房地产公司从未提出过已将房屋转让给刘学忠以外的任何第三方，在一审判决作出前长达两年的时间，广厦房地产公司也从未提出过将涉案房屋转让给了第三人。广厦房地产公司陈述将房屋转售第三人的理由不能成立。4.广厦房地产公司将房屋顶付给刘学忠时已经确定欠付刘学忠工程款，也明知刘学忠以顶付工程款取得涉案房屋不是用于本人居住，而是为了将房屋出售之后筹措资金，便于继续施工。刘学忠将房屋出售给李进平的行为合法，广厦房地产公司理应协助李进平交付房屋的及办理手续。被上诉人刘学忠经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二审期间，上诉人广厦房地产公司提供的证据有：1.工程停工结算申请，公告，工程造价咨询报告书各1份（均为复印件），证明经宁夏某公司审核确认刘学忠施工的某居民小区小区28#，39#，42#住宅楼工程造价为3237699.52元的事实；2.付款凭据9份，证明广厦房地产公司向刘学忠支付工程款2415830元的事实；3.工资表17份，证明广厦房地产公司向刘学忠支付工资176913元的事实；4.收条3份，证明广厦房地产公司向刘学忠提供价值161200元水泥的事实；5.收条1份，证明广厦房地产公司向刘学忠提供价值112632元钢材的事实；6.工程预（结）算书一份，证明广厦房地产公司因刘学忠使用孟某某商砼向孟某某支付款项598990元的事实；7.顶账通知单、顶账协议、收据、收条各1份（均为复印件），证明广厦房地产公司已将涉案房屋用顶账方式给张某某的事实。被上诉人李进平的质证意见为：证据1是复印件，其真实性无法核实；对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，这些证据均是以发票的形式表示，没有刘学忠的签字，不能证实付款的真实性，也与本案没有关联性；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，上面没有刘学忠的签字，也不是针对刘学忠施工的工程做出的预（结）算书，而是对商砼的供应做出的预（结）算书，与本案没有关联性；证据7系复印件，对真实性无法核实，该份证据系伪造。对于上诉人广厦房地产公司提供的证据，本院认为：证据1、7系复印件，对真实性无法核实，对其证明效力不予确认；证据2、3、4、5与本案抵顶的房屋无关，不能达到其证明目的，对其证明效力不予确认；证据6之中没有刘学忠的签字，并非针对刘学忠施工的工程做出的预（结）算书，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。被上诉人李进平、原审被告刘学忠均未提交新的证据。本院除确认一审法院查明的事实外，另查明：一审时，李进平申请出庭证人刘某某（刘学忠弟弟）、姜某某（刘某某妻子）证言证明，李进平和证人刘某某持广厦房地产公司出具的《顶账通知单》和广厦房地产公司与刘学忠签订的《房屋买卖协议》，向广厦房地产公司法定代表人张某某核实后，在证人刘某某家中李进平与刘学忠签订了《房地产买卖契约》。本院认为：依据本案查明的事实，广厦房地产公司将其承建的某居民小区部分工程分包给刘学忠施工，广厦房地产公司通过向刘学忠出具《顶账通知单》和刘学忠签订《房屋买卖协议》的方式，以案涉房屋抵顶其应支付刘学忠的工程款。广厦房地产以抵顶刘学忠工程款的方式实际收取了案涉房屋的房款。李进平持广厦房地产公司给刘学忠出具《顶账通知单》和刘学忠签订的《房屋买卖协议》，向广厦房地产公司的法定代表人张某某核实后，与刘学忠签订了《房地产买卖契约》，李进平也已向刘学忠以借款的方式支付了购房款。广厦房地产公司明知和认可刘学忠以又将案涉房屋出售给李进平的方式回收工程款。由此，广厦房地产公司应协助刘学忠向李进平交付案涉房屋，并办理相关交付手续。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人广厦房地产公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，公告费600元，由上诉人中卫市广厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛鹏飞审 判 员  孟佳鹏代理审判员  吕广飞二〇一五年十一月五日书 记 员  张 津附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。