吉林省长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0112民初1295号原告吕丹，住长春市双阳区。委托代理人齐光，吉林良正律师事务所律师。被告长春市兆源商贸有限公司，住所地：长春市双阳区。法定代表人冯彩科，执行董事。委托代理人高颖，吉林屹林律师事务所律师。原告吕丹诉被告长春市兆源商贸有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕丹、被告长春市兆源商贸有限公司的法定代表人冯彩科及委托代理人高颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年8月，原告与被告原法定代表人赵和协商，拟购买由被告开发的兆源商场门市房。由于当时该商场正在筹建中，无法确定门市房的具体位置和面积，没有签订买卖合同，但原告先后四次现金向被告支付购房款共计90万元，其中：2009年8月14日支付购房款30万元；2009年10月14日支付购房款20万元；2009年12月18日支付购房款10万元；2010年4月12日交付购房款30万元。被告分别向原告出具内容为“收吕丹门市房款定金”的盖有公司财务章和法人名章的收据。2011年，被告一期工程竣工后，原告找被告要求交付房屋，被告表示已经建成的门市都已经被售出，并提出被告近期开发二期工程，但是被告的二期工程至今没有开工。期间，2014年4月30日，原告找到被告。经双方协商，当时的法人赵和在收据后面附加违约条款，内容为“此款如门市房不能实现，按月3%给付利息”。2016年4月9日，原告向被告主张权利，被告原法定代表人赵和再次在收据后面签字确认。因被告出具的票据上虽显示是收门市房定金，这只是表象，但实质上原、被告间是民间借贷关系，并且当时双方也没有签订商品房预售合同、房子没有预售许可证，而且也没有建成。所以，原告主张双方间的法律关系是民间借贷法律关系。现原告诉至法院，请求法院解除原、被告之间的商品房预约合同关系；判令被告返还原门市房购房款90万元；判令被告向原告支付30万元购房款利息（自2009年8月14日起至实际返款之日止按照月利3%计算）、20万元购房款利息（自2009年10月14日起至实际返款之日止按照月利3%计算）、10万元购房款利息（自2009年12月18日起至实际返款之日止按照月利3%计算）、30万元购房款利息（自2010年4月12日起至实际返款之日止按照月利3%计算）；判令被告承担诉讼费等相关费用。被告辩称，一、无论是买卖合同还是民间借贷法律关系，被告作为公司法人来讲，与原告并没有订立相关的合同，而且原告所主张的与赵和之间订立的所有合同，因为赵和在2010年9月2日之后才担任公司的法定代表人，2015年5月27日赵和不再担任公司的法人。所以，我们认为原告与被告间没有要约和承诺，双方间不存在合同。二、如果原告的民间借贷行为发生在公民和法人之间，那原告应当向公司履行合同义务，从原告诉状中看，原告并没有向公司履行交付款项的义务。因此，原告主张与长春市兆源商贸有限公司间存在合同关系没有事实依据。三、原告主张交付的是定金，那么借贷合同没有约定定金法则。所以，本案的法律适用方面存在以下障碍，根据担保法的规定，定金不得超过合同标的的20%，90万元商品房的定金是多少不清楚。公民与法人之间的借贷关系属于民间借贷相关司法解释的适用范围，在这个法律生效之前，法人与公民之间的借贷关系是无效的。所以，原告现在主张请求的主体应当是赵和还是被告方，存在主体问题。四、根据民间借贷纠纷的司法解释，年息已经规定为年利率24%，现在原告主张按照月息3%计算即年息36%超过规定。根据定金法则规定，定金仅仅是双倍返还，违约责任方面法律规定违约金不能超过实际损失的30%，如果超过可以申请法庭予以调整，原告要求的不合理。原告在诉状中没有对上述事实和法律依据陈述清楚。综上，我认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、原告的身份证复印件、被告的企业信息档案及证明各一份，证明原、被告双方的主体资格，并证明赵和原为被告处的法人，2015年7月29日，被告处的法人由赵和变更为冯彩科。被告的质证意见：对原告的身份证复印件无异议，被告的企业信息档案不能证明被告的主体资格，原告提供的法人变更信息无异议。证据二、借款收据4枚，证明原告先后4次向被告支付总计90万元，被告在收据上盖有被告公司的财务章和法人章，被告原法人赵和于2014年4月30日在收据后面背书给付原告3分利支付本金及利息，这证明当时是原告不能给付房屋，就同意按照民间借贷给付利息，原、被告双方间没有房屋买卖合同，双方间只有票据，当时，双方对房屋的位置和面积都没有约定，证明原告与被告之间存在的是借贷关系。被告质证意见：这些收据的真实性我们有异议，财务章的来源有异议。它与被告长春市兆源商贸有限公司间的关联性有异议，按照民间借贷的举证要件，原告不仅要提供借据，还要提供相关的转账凭证，证明这笔钱是实际交付到对方手里。我们公司从来没有收到过原告的一分钱，也不曾给原告的收据盖过财务章。从收据的法律性质上看，收据并不等于民间借贷合同，也不等于借据，而且由财务加盖公章的收据必须由财务收款后才能出具票据。假如原告没有证据证明将钱交到了公司财务，原、被告间就不存在金钱往来关系。另外，赵和在2009年的时候还不是公司的法人，2010年9月2日之后赵和才成为了公司法人，这个法人章有问题，赵和在2009年的时候还没有个人名章。所以，不能代表我们公司。财务章是假的，是否申请鉴定我庭后向法庭提交书面申请。证据三、证人吕刚、吕薇、张福清的证人证言，证明赵和管理公司，有权订立借款合同和借款事实的真实性。被告的质证意见：我方解释一下张福清所说土地钱的过程：2009年7月13日前，通过冯彩科和秋玉实以付款的方式交到土地局702.5万元，赵和在桦甸市的朱波处借款100万交给了土地局。我们买土地的钱总计802.5万元，其他手续大概花了3、5万元都是我冯彩科支付的。前期的开发手续都是我去办的。赵和拿吉林省瑞芳投资公司的2000万元作为大厦的投资，后来他也没还上，现在法院正在执行。吕刚和吕薇的证言只能证明他俩给原告拿过钱，不能证明这个钱是借给谁了，尤其不能证明这个钱是借给公司，因为原告当时提到的都是借给原告的朋友个人。另外，这两个证人与原告有利害关系，不能证明本案的待证事实。证人张福清证明的主要内容都是听赵和的谎言。因为实际上赵和在借钱的时候是长春市绿安房地产开发公司的法定代表人，也是在赵和的私人场所收受的钱，至于钱的支配，证人根本不知道。因此，张福清的证言不能证明原告是和被告长春市兆源商贸有限公司间有民间借贷法律关系，而且原告的钱也没交给被告，更没在被告的财务室交钱并且入账，由财务人员出具盖有财务章的凭据。因此，张福清的证言仍然不能证明本案的待证事实。被告为反驳原告的主张，向法庭提交如下证据：证据一、长春市兆源商贸有限公司的核准变更登记通知书及企业法人营业执照各一份，证明2010年9月2日前，公司的法定代表人叫秋玉实，不是赵和。因此，原告的借款与公司无关。建设用地批准书、测绘合同各一份，证明长春市兆源商贸有限公司开始筹建的时间为2009年10月30日，开始取得了用地批准书，测绘也是同时。因此，在2009年10月30日前，原告借给被告的欠款属于赵和个人的借款，与公司无关。另外，测绘合同上的委托人处签字是冯彩科，法人的签字及委托代理人处的签字都不是赵和。原告主张当时是赵和负责公司的基建，才向原告主张借款事实不属实。即使赵和向原告实际说了这些话，也是虚构事实。原告的质证意见：对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。我们认为只要公司盖有公章和财务章，公司就应当承担责任。批准书跟本案借款关系的成立没有关系。证据二、与原告提供的财务专用章编号相同的印鉴一份，证明我公司的财务专用章与原告方收据上加盖的财务专用章能够明显看出不是同一枚印章，原告收据上加盖的财务专用章是赵和伪造的印章。2009年4月22日-2010年8月22日，我们公司根本没有使用过这个财务章，编号跟原告提交的根本不一致。2010年8月22日后，我们才使用我们向法庭提交的这个公章，才有这个编码，这个公章在工商、银行都有备案。原告质证意见：我收据上的财务专用章都是当时盖的，收据上的印章是真实的。本院经审查后认为，原告提供第一组证据、被告提供的第一组证据的证据来源和形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信。原告向本院提交的第二组证据即4枚收据含收据背面的字迹，因该收据背面有赵和在担任法人期间对4枚收据的背书确认，足以证明被告处原股东赵和代表被告收取原告门市房款定金共计90万元的事实，故本院对原告提交的第二组证据予以采信。就原告申请出庭作证的三位证人的证言，本院认为，证人吕刚、吕薇的证言能够证明原告交付给赵和的钱款来源，证人张福清的证人证言能够证明赵和筹建公司和原告交付赵和钱款的过程，故本院对三位证人的证言予以采信。被告提交的与原告提供的财务专用章编号相同的印鉴，因无法证明其主张的待证事实，本院对该证据不予采信。根据原、被告的陈述及有效证据，本院认定如下事实：2009年8月，原告吕丹与被告长春市兆源商贸有限公司负责筹建的股东赵和协商，拟购买由被告开发的长春市兆源商贸有限公司门市房，并先后分四次向赵和现金支付门市房款定金共计90万元，其中：2009年8月14日收吕丹门市房款定金30万元；2009年10月14日收吕丹门市房款定金20万元；2009年12月18日收吕丹门市房款定金10万元；2010年4月12日收吕丹门市房款定金30万元。赵和给原告出具4枚收据，并加盖被告的财务专用章和赵和的名章。2010年9月末，被告处的商品房建成，并于2010年3月中旬左右开始出售商品房。经原告多次催要，被告未向原告交付商品房，亦未返还其交付的商品房定金。2014年4月30日，原告找到已担任该公司法人的赵和。经双方协商，赵和在收据后书写“此款如门市不能实现，按照月0.3%给付利息”的内容。2016年4月9日，原告再次找到赵和，赵和在收据后面将月利部分的约定由“0.3%”涂抹改为“3%”，并签字确认。另查明，被告长春市兆源商贸有限公司于2009年4月24日成立，赵和系出资股东，占有30%的股份；2010年9月2日，被告长春市兆源商贸有限公司处的法定代表人由秋玉实变更为赵和，占有70%的股份，并由赵和担任该公司的法定代表人至2015年7月29日。本院认为，被告长春市兆源商贸有限公司于2009年4月24日成立之后，赵和作为股东，以公司名义分四次向原告吕丹收取该公司所承建的门市房定金，并加盖了公司的财务专用章和名章。在赵和担任该公司法人期间，又在给原告出具的收据上背书写明“此款如门市不能实现，按照月0.3%给付利息”的内容。这与证人吕刚、吕薇、张福清的证言相佐证，已形成完整的证据链条，能够证明原、被告双方间形成了事实上的合同关系。现被告处的商品房已经售完，该合同目的已经无法实现，故本院对原告请求解除双方商品房预售合同关系并返还购房款的主张予以支持。关于原告提出的其与被告间的法律关系表象上是房屋买卖关系，实际是民间借贷法律关系的主张。本院认为，虽然原、被告双方未签订购房合同，又未对门市房的具体位置及面积等作具体约定，但原告提供的书证能够充分证明被告收取原告的钱款性质为门市房购房款，并不是借款，故原告的该项主张不能成立。关于原告提出的按照月利3%给付利息的主张，因4枚收据中并未约定利息。2014年4月30日双方又约定的“此款如门市不能实现，按照月0.3%给付利息”，且0.3%已被涂抹。2016年双方又约定利息为3%，此时赵和已经不是法人，被告对该利息约定也不予认可。原告又未提供实际损失的证据，故对原告的利息部分损失按照中国人民银行同期贷款基准利率进行计算。关于被告辩称该笔款项是赵和个人行为，财务章与法人名字是假的，公司并未收到此款，与公司无关的抗辩主张，因其未能向法庭提供赵和给原告出具收据时该公司同期的公司财务章的使用情况，也未提出对该公章的真伪进行鉴定，且在赵和担任法人期间在收据背书中对此款予以确认，故本院对该抗辩主张不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告吕丹与被告长春市兆源商贸有限公司间的商品房预约合同；被告长春市兆源商贸有限公司于本判决生效后立即返还原告吕丹的门市房购房款共计90万元并给付利息损失（其中30万元购房款的利息损失：以30万元为基数，自2009年8月14日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止；20万元购房款的利息损失：以20万元为基数，自2009年10月14日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止；10万元购房款的利息损失：以10万元为基数，自2009年12月18日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止；30万元购房款的利息损失：以30万元为基数，自2010年4月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止）；三、驳回原告吕丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息诉讼费12800.00元退给原告吕丹6400.00元后，剩余的诉讼费6400.00元由被告长春市兆源商贸有限公司承担，于本判决生效后立即给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  封贵科二〇一六年十一月十日书记员  刘晓丹