四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终900号
上诉人（原审被告）：周玉洪，男，1976年12月出生，汉族，住四川省宜宾县。
委托诉讼代理人：彭强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地四川省宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号。
法定代表人：陈瑞光，总经理。
委托诉讼代理人：袁俊才，男，该公司员工。
上诉人周玉洪因与被上诉人宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周玉洪上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5327号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人案涉房屋只锁门1个月属于基本事实认定不清，被上诉人自2015年8月起长期锁住上诉人承租房屋的行为，表明其已经解除了双方之间的租赁合同，周玉洪从2015年8月起就不能使用案涉房屋，不应支付租金及物管费用。2.一审判决认定案涉房屋经过消防验收属于事实认定错误。周玉洪承租的是4号楼，被上诉人提供消防验收资料不包括4号楼，且被上诉人提供的是新建工程的消防验收意见，不是大型的人员密集场所、公众聚集场所在装修完毕后、投入使用前应当进行营业前的消防验收，而市场内的大多数商家均在2014年8、9月才进行装修。因此，一审判决以新建建设工程竣工验收时的消防验收意见认定案涉房屋所在大楼经过了营业前的消防验收属于基本事实认定错误。被上诉人违反消防法及相关法律法规的禁止性规定，将未经消防验收的房屋投入使用，租赁合同及延期协议均无效。3.一审判决关于案涉房屋的租赁期限、免租期及租赁起始时间计算错误。2013年7月25日签订了《商业物业租赁合同》后于2014年3月21日签订了《商铺租赁延期协议》，延期协议已经变更了租赁合同关于租期、免租期及租赁起始日的计算方式，约定租期延长2个月后为38个月，免租期为26个月，租赁起始日应从案涉房屋装修完毕投入经营且连续经营3个月后才起算租赁期限。一审判决已经查明了被上诉人于2014年9月28日对案涉房屋进行了装修验收，并退还了上诉人的装修保证金3500元，被上诉人对案涉房屋进行装修验收并退还上诉人装修保证金的行为，表明被上诉人认可了上诉人的装修时间，案涉房屋的租赁期限、免租期及租赁起始日应以延期协议的约定为准。综上，案涉房屋自2015年8月起就一直被锁住，上诉人从2015年8月起就不能使用案涉房屋，一审判决在被上诉人锁门导致上诉人无法使用案涉房屋的情况下判决上诉人支付租金和物管费明显不公平，请求二审法院查明事实后予以改判。
港亿物业公司辩称，1.被上诉人锁门的原因是上诉人拒交租金和物业费，上诉人在解锁后又进行了经营，2017年5月16日我们双方办理了对案涉房屋进行了退还、退铺的手续；2.被上诉人在一审提交了证据，证明消防验收合格，房屋符合使用条件；3.免租期是按照双方合同约定进行的计算。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
港亿物业公司一审诉讼请求：1.请求判令周玉洪支付港亿物业公司租金、物管费等共计129167元；2.判令周玉洪立即退还租赁物，并依据合同约定的租金、物管费标准支付自合同期满之日起至返还租赁物之日止的租赁物占有使用期间的使用费、物管费43055元；3.本案诉讼费由周玉洪承担。诉讼中，港亿物业公司撤回第二项诉请，法院审核后予以同意。
一审法院审理查明，案涉商铺位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”4幢122号商铺，属徐小雅所有；同幢123号商铺，属黄德润、殷建平所有；同幢124号商铺，属许萍、赵北虹所有；同幢125号商铺，属张尧军、郑自华所有；同幢126号、127号、128号商铺，属李建强、杨明芳所有。后徐小雅、黄德润和殷建平、许萍和赵北虹、张尧军和郑自华、李建强和杨明芳分别与港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托港亿物业公司对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；委托人不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，委托人对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。
2013年7月25日，港亿物业公司就上述7间商铺与周玉洪签订《商业物业租赁合同》，合同约定：周玉洪（乙方、承租房）向港亿物业公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”4幢122-128号共7间商铺，面积307.54㎡；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁物起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；租金按照33元/㎡/月，合同期内租金共计365358元，免租赁自2013年12月1日起至2015年11月30日止，经免租优惠后，实际应缴租金为121786元；乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金121786元；乙方应在2013年7月26日前向甲方一次性缴纳经营保证金35000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为3元/㎡/月，乙方共租赁307.54㎡，合计1845元/季度；乙方应按年度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过10日，甲方有权终止合同；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金3075元（10元/㎡×租赁面积307.54㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方；乙方在租赁期内可将该物业部分或全部转租给他人，在转租时必须通过甲方办理过户手续，并向甲方缴纳合同期内应缴纳租金总额的5%的过户费，否则转让无效，甲方有权按乙方单方面中途退场处理；乙方逾期未交租赁费用或市场物业服务费超过5日的，甲方有权提前解除合同。后双方于2014年3月21日签订了《商铺租赁延期协议》，协议约定：合同租赁期自2013年12月1日起至2017年1月31日止，免租期自2013年12月1日起至2015年11月30日止（经3个月考核达标后正式起算该租期）；经免租、延期等优惠后，周玉洪应于2015年9月1日前一次性缴纳合同期应缴租金121786元；注，其他费用一律按正本合同执行；经甲方相关部门核实后，3个月后的第一周内到甲方招商部办理商铺租赁延期各项手续；经甲方3个月的考核，3个月考核期内乙方须连续开门营业，……如未说明情况或擅自关门歇业的，甲方将按双方签订的《中国西南轻工博览城商业物业租赁合同》条款10款、第十条2款的第3条例、第十条3款执行，同时不享受该政策。
上述合同及协议签订后，港亿物业公司将商铺交付周玉洪经营，2013年7月26日周玉洪向港亿公司交付了经营保证金35000元。2013年10月21日，周玉洪向港亿公司递交了装修申请表和装修保证金3500元。2014年9月28日，港亿公司对该装修进行了装修竣工验收后退还了周玉洪装修保证金3500元。2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼。在合同约定的交租期到期后，经港亿物业公司多次催收，周玉洪一直未按合同约定缴纳租金及物业服务费。
诉讼中，港亿物业公司认可周玉洪缴纳的经营保证金35000元，可在周玉洪应缴纳的费用中抵扣；证人李某（周玉洪曾雇请的员工）到庭作证，证明2015年7月底8月初的时候，本案所涉商铺被锁，听说是港亿物业公司所为，之后的情况不清楚，周玉洪陈述门被锁后曾找过港亿物业公司协商过两、三次，无果后遂没有再管过本案所涉商铺事宜，港亿物业公司陈述因周玉洪不交纳物管费，锁过本案所涉商铺1个月左右，之后未再锁过商铺,且同意对此愿意再减免周玉洪1个月的租金10148.82元和物业费用615.08元，共计10763.9元。
2014年1月11日，宜宾市公安消防支队临港开发区大队向宜宾亿联置业投资有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定中国西南轻工博览城1#、2#卖场及3#、8#、25#、30#商务办公楼新建工程，经资料审查，现场拍样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。
一审法院审理认为，案涉7间商铺的业主（所有权人）已委托港亿物业公司对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由港亿物业公司行使和处置，故港亿物业公司以出租人身份就案涉7间商铺与周玉洪签订租赁合同，主体适格。本案所涉房屋宜宾市公安消防支队临港开发区大队已消防验收合格，因此对于周玉洪辩称的未经消防安全检查验收，不能投入使用和营业的意见，不予采纳。港亿物业公司与周玉洪就上述7间商铺所签订的《商业物业租赁合同》、《商铺租赁延期协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。现港亿物业公司已按约将7间商铺交付周玉洪经营，周玉洪也应按合同约定于2015年9月1日前向港亿物业公司缴纳经免租优惠后的租金121786元，现周玉洪未向港亿物业公司支付租金，故港亿物业公司请求周玉洪支付租期内拖欠的租金，符合合同约定，法院予以支持。在周玉洪租赁经营期间，双方因租金、物业费等发生纠纷后，本应协商解决，港亿物业公司却因此擅自将周玉洪所经营的商铺锁住1个月的行为，不利于双方问题的解决，庭审中，港亿物业公司自愿为此减免周玉洪租金10148.82元，法院对此予以确认，因此周玉洪还应支付港亿物业公司的租金为111637.18元（121786元-10148.82元）。
根据合同约定，周玉洪应于2015年9月1日前向港亿物业公司缴纳第一季度物业服务费，以后的市场物业服务费按季度收取，于每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费。现周玉洪的租期内，且未向港亿物业公司缴纳过任何物业服务费，现港亿物业公司请求周玉洪支付12个月的物业服务费7380.96元（307.54㎡×2元/㎡/月×12个月），符合合同约定及法律规定，法院予以支持。品迭港亿物业公司同意减免的1个月物业费用615.08元后，周玉洪还应支付的物业费为6765.88元（7380.96元-615.08元）。港亿物业公司认可周玉洪缴纳的经营保证金35000元可抵扣应缴纳的租金等，法院予以确认。因此，品迭周玉洪已支付的经营保证金35000元后，周玉洪还应支付港亿物业公司租赁期间的租金和物业服务费共计83403.06元（111637.18元+6765.88元-35000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决周玉洪于本判决生效后30日内支付宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的租金和物业服务费共计83403.06元；驳回宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元,由周玉洪承担。
二审中，被上诉人港亿物业公司提交了宜宾市公安消防支队临港开发区大队出具的《建设工程消防验收意见书》以及《竣工验收备案书》、《竣工验收报告》拟证明案涉租赁房屋消防验收合格。上诉人周玉洪质证认为证据三性无异议，但被上诉人提交的证据超过举证期限，不应采纳。本院审查认为，被上诉人港亿物业公司提交的证据符合证据客观形式要件，且与案件事实有关联，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2013年7月25日，周玉洪与港亿物业公司签订的《商业物业租赁合同》第三条中约定“为降低乙方的经营成本，共同培育市场，甲方免收乙方2年市场物业服务费。第三年与第四年的市场物业服务费根据前款约定按季度收取。”。2014年3月21日，周玉洪与港亿物业公司签订的《商铺租赁延期协议》约定“该物业最终租赁期限为38个月，合同租赁期自2013年12月1日起至2017年1月31日止（经3个月考核达标后，正式计算该租期）。经免租、延期等优惠后，乙方在合同期内实际应缴租金为121786元；其他费用一律按正本合同执行。”
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：周玉洪是否应当承担违约责任及周玉洪应当支付的租金具体应当为多少。
根据本案查明的事实，周玉洪与港亿物业公司签订的《商业物业租赁合同》及《商铺租赁延期协议》的约定，港亿物业公司免收周玉洪2年的物业服务费，至港亿物业公司锁门之时，周玉洪租赁的铺面尚处于免收物业服务费期间，港亿物业公司以周玉洪未缴纳物业服务费为由锁门既不符合合同约定，也不符合法律规定，一审法院认定周玉洪违约错误，本院予以纠正。
本案一审中，港亿物业公司明确认可于2015年7月底8月初将案涉租赁铺面锁门。现港亿物业公司陈述只锁门一个月，上诉人周玉洪对此不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，港亿物业公司未能提供证据证明自己的主张，应当承担不利的法律后果。故本院对周玉洪上诉认为自2015年8月起不再使用房屋的理由予以采信。
因案涉房屋合同已经解除，针对周玉洪应当支付的租赁费用，本院评析如下：周玉洪与港亿物业公司签订的《商业物业租赁合同》及《商铺租赁延期协议》中约定了租赁期限以实际装修投入使用开始计算，并约定经免租、延期等优惠后，周玉洪在合同期内实际应缴租金为121786元。2014年9月25日，港亿物业公司对周玉洪承租的铺面进行了装修验收，本院确认双方租赁合同期限应当为2014年9月25日至2017年1月31日。因周玉洪实际使用房屋至2015年7月，故周玉洪应当缴纳的房屋租金应当为合同期内租金总额平均到每个月的月租金乘以周玉洪实际使用的时间即121786元÷28月×10月=43495元，因双方签订的免除物业服务费的前提是周玉洪承租至2017年1月31日，现因双方的租赁关系提前解除，周玉洪应当向港亿物业公司支付实际使用期间的物业服务费6150.8元（307.54㎡×2元/㎡/月×10个月），品迭周玉洪已支付的经营保证金35000元后，周玉洪还应支付港亿物业公司14645.8元。
因港亿物业公司提交了《建设工程消防验收意见书》，周玉洪上诉认为港亿物业公司提供的房屋未经消防验收的理由，与查明事实不符。本院对周玉洪的该项上诉请求，不予支持。
综上，上诉人周玉洪的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5327号民事判决；
二、周玉洪于本判决生效之日起十日内支付宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的租金和物业服务费共计14645.8元；
三、驳回宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2380元,二审案件受理费2380元，共计4760元，由周玉洪负担1760元，宜宾市港亿物业管理有限公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 雨
审判员 彭晓烽
审判员 张力骁
二〇一八年七月十日
书记员 黄相中