云南省石屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第48号
原告郑万林。
原告易桂荣。
委托代理人郑xx，开远市法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。
被告石屏汇富房地产开发有限公司。
委托代理人杨x，云南金东方律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告郑万林、易桂荣与被告石屏汇富房地产开发有限公司（以下简称汇富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理。依法由审判员卢晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑万林、易桂荣及其委托代理人郑xx，被告汇富公司的委托代理人杨x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑万林、易桂荣诉称，原告向被告购买其开发建设的位于石屏县湖畔晟景小区x幢的商品房一套，双方签订了商品房购销合同，原告按合同约定已全额支付了购房款，履行了合同义务，但被告直至2014年11月18日17点02分才短信告知原告交房。根据合同约定，被告应于2014年8月30日前交付房屋，而被告交房已逾期81天，按合同约定，被告应支付原告违约金74624.40元（100元×30天＋51天×1404400元×0.1%）。原告就违约金的问题多次与被告协商，被告虽认可违约，但不愿意按合同约定支付违约金。为此，原告向法院提起诉讼，要求判令被告向原告支付违约金74624.40元，并由被告承担诉讼费。在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求：1、被告向原告支付违约金113756.40元（81天×0.1%×1404400元）；2、请求判令从2014年11月18日起至被告工程竣工验收备案之日的逾期交房违约金84264元（60天×0.1%×1404400元）；3、由被告承担诉讼费用。
被告汇富公司口头辩称，交房确实存在逾期的情况，是因一些不可抗力的因素造成的，由被告承担全部责任有失公平。原告要求的违约金过高，应以其实际损失为基础，要求调整违约金为1万元。
综合原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点是双方约定的违约金是否过高应予适当减少的问题。
原告郑万林、易桂荣为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告郑万林、易桂荣的身份证复印件各一份，欲证明原告的身份情况。
2、商品房购销合同复印件一份，欲证明原告购房的事实及对违约责任的约定。
3、手机短信抄录件一份，欲证明被告通知交房的时间。
4、收据复印件一份，欲证明原告已支付房款。
5、入住须知、业主临时管理规约、物业管理收费收据复印件各一份，欲证明被告没有向原告提供质量保证书、商品房使用说明书，质量合格登记书，应向原告支付逾期交房的违约金。
经质证，被告汇富公司对原告郑万林、易桂荣提交的证据1、2的真实性及证明目的无异议；对证据3的真实性无意见，但认为发出短信的时间是2014年11月13日；对证据4的真实性无意见，但收款人是红河州大地锦德房地产开发有限公司。对证据5的真实性无意见，但认为与本案无关。
被告汇富公司未向本院提�证据。
本院认为，原告郑万林、易桂荣提交的证据1，该组证据证明原告郑万林、易桂荣的身份情况，本院对其真实性及证明力予以认可。证据2，系原、被告双方自愿签订的购房合同，原、被告双方也无异议，本院对其真实性及证明力予以认可。证据3，系被告通知交房的情况，本院对其真实性及证明力予以认可。证据4，可证明原告支付房款的情况，且被告对原告已付清房款的事实予以认可，对该证据的真实性及证明力，本院予以认可。证据5与本案无关，本院不予审查。
根据庭审和质证，本院依法确认以下法律事实：
2013年11月3日，原告郑万林、易桂荣与被告汇富公司签订了一份《商品房购销合同》，约定：原告郑万林、易桂荣购买被告汇富公司开发的位于石屏县异龙镇湖畔晟景小区第x幢x号房一套，参考总建筑面积306.44平方米，总价款为1404400元。原告郑万林、易桂荣应在合同签订当日向被告汇富公司一次性支付房价款1404400元；逾期付款的，应按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告汇富公司有权单方解除合同，并向原告郑万林、易桂荣收取总房价款10%的违约金，被告汇富公司向原告郑万林、易桂荣退还已付款，已发生的交易相关税费由原告郑万林、易桂荣承担。被告汇富公司应于2014年8月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告郑万林、易桂荣使用；若被告汇富公司逾期交房，被告汇富公司按原告郑万林、易桂荣已付款的0.1%乘以逾期天数向原告郑万林、易桂荣支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，原告郑万林、易桂荣向被告汇富公司一次性支付了商品房总价款1404400元。2014年11月18日，原告易桂荣收到被告汇富公司以短信息形式发出的交�通知，该短消息载明：尊敬的业主，湖畔晟景已竣工验收，现定于2014年11月15日起正式交房。届时请带上您的身份证、商品房购销合同，并准备相关费用前往湖畔晟景营销中心接房。
另查明，石屏县异龙镇湖畔晟景小区竣工验收合格日期为2014年11月21日，竣工验收备案登记日期为2015年1月19日。
本院认为，原告郑万林、易桂荣与被告汇富公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告也应按合同约定在2014年8月30日前向原告履行相应的交付房屋义务，但被告未在合同约定的时间内将验收合格的房屋交付给原告使用，被告显属违约，应承担相应的违约责任。关于被告交房时间及逾期交房期间的确定。根据庭审查明事实，石屏县异龙镇湖畔晟景小区竣工验收合格日期为2014年11月21日，竣工验收备案登记日期为2015年1月19日，此时被告才具备交付房屋的条件。被告虽在2014年11月18日以短信息形式通知原告交付房屋，但此时竣工验收尚未备案通过，不能视为被告在2014年11月18日履行了交付房屋的义务；被告应承担自2014年8月31日至2015年1月19日止逾期交房违约金。原告主张按照141天计算违约金，不违反法律的规定，本院予以支持。
关于双方约定的违约金是否过高应予适当减少的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根�违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为�请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，违约金的计算应以实际损失为基础，因原告未能举证其实际损失，综合考虑本案情况，造成的损失以商品房总价款同期商业银行贷款利率计算，违约金调整为参照中国农业银行股份有限公司石屏县支行同期商业贷款利率8.5%（年利率）的130%计算，诉争房屋的逾期交房违约金为人民币60764元（1404000元×8.5%÷360天×141天×130%）。
综上所述，依照《�华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告石屏汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑万林、易桂荣违约金人民币60764元。
案件受理费4260元，减半收取2130元，由被告石屏汇富房地产开发有限公司承担。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行生效的本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满�两年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 卢 晶
二〇一五年三月二十日
书记员 方鱼东