广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第2107号
原告曾美英，女，汉族，1972年7月8日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人谢洁娜，广东华埠律师事务所律师。
委托代理人王轶，广东华埠律师事务所律师。
被告邹晔，女，汉族，1974年10月1日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人徐葛飞，广东华商律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强，执行董事。
上列原告曾美英诉被告邹晔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢洁娜、被告委托代理人徐葛飞到庭参加诉讼。之后，本院依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司作为第三人参加诉讼，又于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢洁娜到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月2日，原告委托深圳市世华房地产投资顾问有限公司（后追加为第三人，以下简称第三人）求购房地产并签订《房地产求购委托书（NO.8002201）》，同日，经第三人居间介绍，原、被告双方经协商签署了《房地产买卖合同》（编号为8200524），合同约定：原告受让被告所有的位于深圳市福田区金田路的皇岗商务中心1号楼601房产，房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为316.60平方米，房产用途为办公，转让成交价为1800万元，付款方式为一次性付款；原告应在签约当日支付10万元定金，签约2日内再支付定金350万元，定金交由居间方代为托管，第二部分房款1440万元应在2015年6月25日前到银行进行资金监管，而被告应于签署本合同之日起90日内（含当日）自行筹款还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并在该期限届满之3日内签署《深圳市二手房买卖合同》和办理递件过户手续。同时，合同还约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其它根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同生效后，除签约当日支付到第三人账户上的10万元定金外，原告在签约次日即2015年4月3日将剩余定金分别付至第三人和被告账上，其中转账给第三人300万元，转账给被告50万元（后被告提出因赎楼需要，要求从第三人托管的定金中再提取90万元），被告向原告出具了收讫定金360万元的收款收据。2015年6月25日，原告依约在深圳农村商业银行办妥了第二部分房款即1440万元的资金监管手续，至此，原告已付清了全部购房款1800万元。但被告却无正当理由不按合同约定期限办理涉案房产的注销抵押登记。为使合同能够继续履行，原、被告双方在2015年6月29日达成了补充协议，协议约定：原告同意宽限被告赎楼日期延长至2015年7月30日，原告资金监管日期也相应延至2015年8月10日，同时，鉴于被告的原因影响了原告租金收益，被告自愿支付12万元作为对原告所遭受损失的经济补偿，并且，如被告仍未能在延长的赎楼期限届满日前将涉案房产赎出，那么，除支付前述12万元经济补偿外，原告还有权解除合同并要求被告承担相应违约责任。然而，令人遗憾的是，被告再次违反约定，仍未在约定期限内注销涉案房产的抵押登记，为督促被告履约，原告于同年7月31日委托律师发函要求被告在收到律师函件后3个工作日内立即履行赎楼义务，但截至起诉日，被告既无任何赎楼的行为，也丝毫不予理会原告的履约催告。而且，据原告事后了解，被告在签约时故意隐瞒了涉案房产并非抵押给按揭贷款银行，而是已实际抵押给案外人以及欠付案外人债务数额高达2000多万元的事实，也因此导致涉案房产迟迟无法办理赎楼并过户到原告名下，被告对此存在严重的过错。至此，被告的行为已严重地违反了双方的合同约定，依约应向原告承担违约赔偿责任。据此，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告支付原告违约金360万元;3、被告退还原告购房定金140万元;4、被告支付原告经济补偿12万元;5、被告承担本案案件受理费和保全费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，第一次庭审时原告明确其诉讼请求为请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金720万元；3、被告赔偿原告经济损失28万元；4、被告承担本案案件受理费和保全费。第一次庭审后，原告申请追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司为第三人，并要求第三人将托管的220万元定金直接返还原告。
被告口头答辩称，1、确认赎楼未进行。2、对于双倍定金，我方希望合同能继续履行，大部分定金为第三人代收，第三人托管的定金应当由第三人退还原告。3、28万元的赔偿款我方希望法院依法裁判。
第三人庭审缺席，庭审后向本院寄送答辩状，答辩称，1、第三人并非本案适格当事人。2、合同约定定金共计360万元，2015年4月2日原告向第三人交定金10万元，2015年4月3日原告向第三人提交定金300万元，同日原告向被告直接支付定金50万元；2015年6月12日，第三人根据原告与被告签署的《提前付定协议》，从托管的310万元定金中支付了90万元给被告。第三人现仍托管有定金220万元，对该笔款项，第三人愿意配合法庭裁决处理。3、合同签订后，原告依约支付了定金，并办理了剩余房款的资金监管，被告一直未依约将涉案房产注销抵押登记，之后原告与被告达成补充协议将赎楼时间延至2015年9月30日，但因交易房产由被告债权人另案查封，导致被告未如约赎楼，交易至此陷入停滞。4、第三人作为涉案房产交易的居间方，全面履行了居间义务，交易陷入停滞并非第三人过错，第三人有权获取相应的居间服务报酬。
经审理查明，2015年4月2日，原告委托第三人求购房地产并签订《房地产求购委托书》。同日，经第三人居间，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号为8200524），约定：买方受让卖方所有的位于深圳市福田区金田路的皇岗商务中心1号楼601号房产（以下简称涉案房产），房地产证号为深房地字第××号，房产用途为办公；转让成交价为1800万元；付款方式为一次性付款；买方应在签约当日支付定金10万元，签约2日内再支付定金350万元，定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；第二部分房款1440万元应在2015年6月25日前打入银行进行资金监管；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起90日内（含当日）自行筹款还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并在该期限届满之3日内签署《深圳市二手房买卖合同》和办理递件过户手续；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其它根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
签约当日，原告向第三人刷卡支付了定金10万元。2015年4月3日，原告向第三人转账支付定金300万元；同日，原告分两笔向被告转账定金20万元、30万元，合计50万元。上述定金支付完毕后，第三人向被告转付了定金90万元。各方确认，被告实际收到定金140万元，另外220万元托管在第三人处。
2015年6月25日，原告与被告及深圳农村商业银行衙边支行就涉案房产交易签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定监管资金1440万元，监管期限自原告将监管资金全额划入指定监管账户之日起15天。同日，原告将1440万元存入资金监管账户。
2015年6月29日，原告与被告就涉案房屋买卖合同签订补充协议，约定：双方同意将原合同赎楼时间延长至2015年7月30日前，被告保证在此期限届满前将楼赎出；原告已于2015年6月25日前将全款打入银行进行资金监管，资金监管日期延至2015年8月10日；因被告原因影响原告的租金收益，被告愿意支付12万元给原告作为经济补偿；如被告仍未能在2015年7月30日前将涉案房产赎出，则视为被告违约，被告除支付前述12万元经济补偿外，原告还有权解除合同并要求被告返还定金并支付转让成交价百分之二十的违约金或继续履行合同。
2015年7月9日，原告与被告及深圳农村商业银行衙边支行签订《二手楼交易资金监管补充协议》，约定将资金监管期限延长至2015年8月10日。
2015年7月31日，原告委托律师通过特快专递向被告发出律师催告函，要求被告在接到函件后3个工作日内履行赎楼义务，若被告未能履行赎楼义务，则原告将依法解除合同并追究被告违约责任。被告于2015年8月3日签收了该邮件。
2015年9月23日，原告与被告就涉案方房产买卖合同再次达成补充协议，约定：双方同意将原合同赎楼时间延长至2015年9月30日，被告保证在此期限届满前将楼赎出；因被告原因影响原告的租金收益，被告愿就2015年6月30日至9月30日期间的延误支付28万元给原告作为经济补偿；如被告仍未能在2015年9月30日前将涉案房产赎出，则视为被告违约，除支付前述28万元经济补偿外，原告有权解除合同并要求被告双倍返还原告已支付的定金或支付转让成交价百分之二十的违约金。
至庭审时，被告仍未完成赎楼手续。
本院认为，原告与被告之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。
原告依约支付定金并办理资金监管后，被告一直未能依约履行赎楼义务，其行为构成根本违约，导致合同未能继续履行，原告有权依约要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于解除合同的时间，没有证据显示原告在起诉前曾通知被告明确表示解除合同，因此，本院认为涉案房屋买卖合同解除之日应为原告诉状送达至被告之日即2015年12月11日。依据合同约定，被告违约，原告有权选择要求被告以双倍返还定金的方式承担违约责任，因此，原告有权要求被告返还定金共计720万元；其中定金220万元，因仍在第三人处托管，原告提出请求要求第三人直接返还，第三人亦明确表示愿意配合法庭裁决处理，为便利当事人，本院认定托管在第三人处的定金220万元由第三人直接返还原告，但返还定金属于被告的合同责任，被告应对该220万元定金的返还承担连带责任。此外，依据双方签订的补充协议的约定，除双倍返还定金外，被告还应向原告支付损失赔偿金28万元。综上，原告的诉请成立，本院予以支持。至于第三人提到的佣金请求权，属居间合同法律关系项下权利，第三人可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告曾美英与被告邹晔于2015年4月2日签订的《房地产买卖合同》于2015年12月11日解除；
二、被告邹晔应于本判决生效之日起10日内向原告曾美英返还定金500万元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告曾美英退还定金220万元，被告邹晔对此承担连带责任；
四、被告邹晔应于本判决生效之日起10日内向原告曾美英支付损失赔偿金28万元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费73360元、保全费5000元（均已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 夏文郁
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第1页共6页