江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第02724号上诉人（原审被告）史中彩，徐州矿务局锚杆厂工人。上诉人（原审被告）袁莉，退休。二上诉人共同委托代理人胡雯瑜，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）侯林声，个体。委托代理人刘云龙，江苏以立律师事务所律师。上诉人史中彩、袁莉因与被上诉人侯林声房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第3312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人史中彩、袁莉共同的委托代理人胡雯瑜，被上诉人侯林声及其委托代理人刘云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1998年10月8日，侯林声之父侯先锋与史中彩、袁莉签订《购房协议书》一份，该协议书载明：“徐州市淮海西路延长段雁山东区张双楼所开发的住宅楼共六栋楼。兹有六号楼二单元702室，三室一厅，总建筑面积88.85平方米，史中彩于一九九八年八月购买，于一九九八年十月份转卖给侯先锋，总计房款伍万元人民币，特订此协议。”侯先锋及史中彩、袁莉在该协议书上签字。1999年8月13日，侯先锋以史中彩的名义缴纳了购房款45800元。2001年6月20日，侯先锋与家人入住该房至今。2007年，侯先锋去世。2009年8月25日，该房办理了房屋所有权证及土地使用证，史中彩、袁莉将上述证书交给侯林声。2009年11月5日，侯林声又支付史中彩、袁莉房屋补贴及补差共14000元。双方因办理过户手续协商不成，侯林声遂诉至法院，请求判令史中彩、袁莉协助办理涉案房屋产权过户登记手续，并赔偿其损失20000元。另查明，侯先锋之父侯坤有子女侯先光、侯先知、侯淑兰及侯先锋，侯坤之妻蒋瑞芬多年前已去世。侯先锋生前与妻子倪淑荣离婚，双方育有侯林丽和侯林声二人。侯坤于本案诉讼过程中去世。原审法院认为，本案所涉房屋性质系单位集资建房，国务院于2007年8月7日颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干问题意见》中将单位集资合作建房纳入当地经济适用房，相关要求均按照经济适用房的有关规定执行。但本案中，侯先锋与史中彩、袁莉签订《购房协议书》为1998年10月8日，在该意见颁布之前，且协议签订时集资房屋尚未竣工，当事人就集资房屋转让的约定，属于一种期待利益的资格权利的转让，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。且侯先锋在向史中彩单位缴纳全部购房款后，已在该房实际居住至今十余年，侯先锋虽已去世，但在该房办理了房屋所有权证及土地使用证，史中彩、袁莉亦将上述证书交给侯林声，侯林声亦将房屋补贴及补差支付史中彩、袁莉，即双方已依据协议履行了大部分内容。因此，史中彩、袁莉辩称协议无效的意见明显与民事活动所应遵循诚实信用原则相悖，也不利于交易秩序的稳定，故对史中彩、袁莉的该项辩称意见，法院不予采信。根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，侯先锋作为合同相对人，享有要求史中彩、袁莉履行协议的附随义务即协助办理房屋过户登记手续的权利，该权利属于前述规定的范畴，即在侯先锋去世后，该权利可作为遗产由其继承人继承。倪淑荣、侯林丽均到庭表示将对本案诉争房屋的权利转让给侯林声并表示不参加本案的诉讼，而侯先锋的父亲侯坤在诉讼中去世，其继承人侯先光、侯淑兰到庭，亦均表示将对本案诉争房屋的权利转让给侯林声并表示不参加本案的诉讼，继承人侯先知经法院核实，亦作相同表示。故侯林声作为侯先锋关于该房屋的权利的唯一继承人，其诉讼主体资格并无不当。关于侯林声主张史中彩、袁莉支付迟延过户导致相关费用增加的损失20000元的请求，考虑到本案房屋性质以及侯先锋去世给双方当事人带来的影响，侯林声亦未举证证实在侯先锋去世后即时明确该房权利的继承人并向史中彩、袁莉主张，且该损失也未实际发生，故对侯林声的该项主张，法院不予支持。遂判决：一、本判决生效后三十日内，史中彩、袁莉协助侯林声办理本市淮海西路延长段张双楼矿6#-2-702室房屋的过户登记手续；二、驳回侯林声的其他诉讼请求。上诉人史中彩、袁莉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在一审中提供的证据不足以证实其为本案唯一适格主体，其主体不适格，应依法裁定驳回起诉。《民诉意见》第54条、第56条对诉讼主体作了相关规定，本案被上诉人仅为侯林声一人，其诉权因继承权而产生，但是同时取得继承权的还有其父亲的其他继承人，其爷爷侯坤的亲属关系证明不能证实被上诉人父亲侯先锋的法定继承人范围，在该范围无法确定的情况下，若支持其过户请求，将会影响其他继承人的权利。由于其他继承范围未确定，亦未明确表示放弃实体权利，根据民事诉讼法第108条规定和《民诉意见》第139条规定，被上诉人诉讼主体不适格，应依法驳回起诉。2、原审法院认定协助办理房屋过户登记手续的权利及行为属于继承范围，缺乏事实和法律依据。被上诉人基于继承关系提起诉讼，所依据的是被上诉人父亲侯先锋于1998年10月8日和上诉人签订的购房协议书，即使该协议书真实有效，被上诉人亦无权要求上诉人将涉案房屋过户至其名下。首先，根据《民法通则》第九条和《合同法》第一百一十条规定，自然人死亡，其民事权利义务终止，其生前形成的法律关系自然终止，涉案房屋买卖合同法律关系已经终止，事实上上诉人已无法协助侯先锋办理房屋过户登记，被上诉人所继承的是债权债务关系而非合同本身，其无权要求上诉人继续履行该房屋买卖协议；最后，根据《继承法》及相关司法解释对继承范围的规定，被上诉人可继承的财产为侯先锋遗留的个人合法财产，其所享有的继承权是有限继承；再次，根据《物权法》第九条、第十四条的规定，涉案房屋合法所有人为上诉人，非被上诉人父亲侯先锋，该房屋亦不是被上诉人父亲侯先锋遗留的个人合法财产。本案诉讼标的为被上诉人要求上诉人履行协助办理房屋过户登记手续的权利及行为而非财物债权，这不属于其父亲侯先锋的个人合法财产，依法不能继承，仅能继承因该房屋产生的债权债务。3、即使被上诉人提供的购房协议有效，根据约定，被上诉人应向上诉人支付购房款5万元，但上诉人至今未收到该笔款项，在被上诉人未履行付款义务的情况下，被上诉人有权拒绝协助办理产权变更登记手续，原审法院径行判决上诉人协助办理过户手续违背事实和法律规定。4、涉案购房协议应属无效，原审法院认定有效违反法律规定。首先，涉案房屋为史中彩单位的集资建房，并非普通商品房，根据《经济适用住房管理办法》第三十五条规定，上诉人对该房屋享有有限产权；其次，被上诉人父亲侯先锋与上诉人签订的购房协议实际时间为2005年，签订合同时上诉人尚未取得房屋权属证书，即使在2009年8月25日取得全部房屋权属证书，对该房屋的处分亦属无效。根据《经济适用住房管理办法》和《徐州市市区经济适用住房管理办法》的相关规定，涉案房屋权属证书取得时间不满规定年限，依法不得上市交易，涉案房屋在符合相关规定的条件后上诉人才享有完全产权，才能上市转让，因此，涉案房屋不符合上市转让的条件，双方交易行为严重损害了国家和社会公共利益；另外，涉案房屋在上诉人购买后即转让给被上诉人父亲，并且被上诉人父亲侯先锋在明知该房屋为单位集资建房的情况下仍予购买，且价格明显低于市场价格，亦不属于善意相对人，双方的房屋买卖行为，严重侵犯了上诉人所在单位其他职工的合法权益，违反了合同法第五十二条规定，依法应属无效。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院发回重审或依法改判。被上诉人侯林声答辩称：1、被上诉人的原告主体适格。根据被上诉人在一审中提供的户口簿和徐州市公安局丰财派出所出具的户籍证明，可以证明侯先锋的法定继承人共有：侯林声、侯林丽、侯先光、侯先知、侯淑兰五人，其中侯林丽、侯先光、侯淑兰三人在一审中出具了权益转让证明，且到庭明确表示放弃对诉争房产的继承权，不参加本案诉讼，侯先知在国外，经一审法官当庭电话核实，其亦表示对本案诉争房屋权利转让给侯林声，不参加本案诉讼。所以，唯一一位继承人即本案被上诉人侯林声，其提起对诉争房产的诉讼，主体适格。2、一审法院判令被上诉人协助履行房屋过户登记手续的义务属于继承范围，有事实和法律依据。被上诉人之父侯先锋与上诉人之间签订的房屋买卖协议合法有效，侯先锋享有向上诉人主张履行房屋过户登记的权利，由于侯先锋已去世，根据相关法律规定，其向上诉人享有的债权应作为遗产由其继承人合法继承。3、上诉人主张被上诉人未支付购房款，无事实和法律依据。在1999年8月13日签订购房协议时，侯先锋就以上诉人史中彩的名义交纳了45800元购房款。2009年9月22日又以被上诉人史中彩的名义交房屋补差价款911元。2009年11月5日又应被上诉人要求支付其购房补贴14000元，其中前两笔款项是以史中彩的名义直接交给矿务集团公司，以上付款凭证均已向法院提供。上诉人以未直接收到款项为由主张上诉人未履行付款义务，无事实和法律依据。4、涉案购房协议合法有效。上诉人根据《经济适用住房管理办法》及《徐州市市区经济适用住房管理办法》，以本案涉及房屋系单位集资建房，属于经济适用房，未满5年不得上市交易等为由认为涉案购房协议无效，是错误的。以上两个办法分别于2007年11月19日、2009年12月31日颁布，而购房协议于1999年8月13日签订，根据民法通则规定，为了保障经济秩序和民事活动秩序的稳定性，实体法不具有溯及力，并且此协议约定的价格是当时的市场价格，也未侵犯第三人的利益，因此该购房协议合法有效，双方当事人均应遵守和履行。综上，一审法院判令上诉人协助侯林声办理涉案房屋过户登记手续有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人作为原审原告的诉讼主体是否适格。2、被上诉人是否已履行了交纳全部购房款的义务。3、涉案房屋买卖协议是否有效，原审判决由上诉人协助被上诉人办理涉案房屋产权过户手续是否有法律及事实依据。二审期间，被上诉人为证明其主张，向法庭提交：对史中彩的录音证据材料，证明被上诉人已经全额交付购房款及房补。上诉人质证认为，对于该份证据是否是史中彩本人陈述需要进一步核实。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于被上诉人作为原审原告的诉讼主体是否适格问题。被上诉人提供侯先锋之父侯坤、被上诉人之母倪淑荣、被上诉人之姐侯林丽出具的权利转让证明，户口本，徐州市公安局丰财派出所出具的户籍信息证明，侯先光、侯先知、侯淑兰出具的权益转让证明及身份证复印件、侯坤的死亡医学证明书及火化证。倪淑荣、侯林丽、侯先光、侯淑兰到庭，侯先知经由一审法院核实，均表示将对本案诉争房屋的权利转让给被上诉人，并表示不参加本案的诉讼。故被上诉人作为侯先锋关于该房屋权利的唯一继承人，其诉讼主体适格。二、关于被上诉人是否已履行了交纳全部购房款的义务问题。侯先锋先后以史中彩的名义向其单位交纳了购房款45800元、房屋补差价款911元，2009年8月25日房屋取得所有权证及土地使用证后，二上诉人亦将上述证书交与被上诉人，2009年11月5日，被上诉人又支付二上诉人房屋补贴及补差14000元。二上诉人对此并无异议，综合被上诉人向上诉人史中彩单位缴纳的购房款、房屋补差款及向二上诉人支付的房屋补贴及补差款可以认定被上诉人方已经履行了交纳全部房款的义务。上诉人的该条上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于涉案房屋买卖协议是否有效，原审判决由上诉人协助被上诉人办理涉案房屋产权过户手续是否有法律及事实依据问题。1998年10月8日，二上诉人与被上诉人之父侯先锋经充分协商签订《购房协议书》，系双方在平等、自愿的基础上，设立、变更、终止民事权利义务关系而订立的协议。民事行为应遵循诚实信用原则，侯先锋与家人实际居住涉案房屋至今，二上诉人亦将房屋所有权证及土地使用证交与上诉人，足以可见签订协议是双方真实的意思表示，双方亦依据协议履行了大部分内容。《经济适用房管理办法》颁布施行在双方签订《购房协议书》及实际履行之后，不具有法定的溯及力，因此，涉案房屋买卖协议合法有效，应受到法律的保护。根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，侯先锋作为合同相对人，享有要求二上诉人履行协议的附随义务即协助办理房屋过户登记手续的权利，即在侯先锋去世后，该权利可作为遗产由其继承人继承。二上诉人应协助被上诉人办理涉案房屋产权过户手续，以保证协议履行完毕。综上，二上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元由上诉人史中彩、袁莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 建审 判 员  李荣信代理审判员  史善军二〇一四年九月二十八日书 记 员  孙玉娟