广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第123号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王萍，女，汉族，1949年9月10日出生。
委托代理人：雷建娟，广东龙昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘智芬，女，汉族，1958年5月6日出生。
委托代理人：张思光，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：余卓佳，女，汉族，1956年1月13日出生。
上诉人王萍与被上诉人刘智芬、原审第三人余卓佳因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王萍起诉请求法院判令：1、刘智芬继续履行双方于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》，立即将涉案商铺交付给王萍使用；2、刘智芬协助王萍办理房屋租赁合同备案手续；3、余卓佳立即从涉案商铺搬离，停止使用王萍放置在商铺内的物品；4、刘智芬及余卓佳从2012年10月起至余卓佳搬离之日止按每月3000元的标准连带赔偿王萍的装修及家具、电器、物品等被强制占用造成的损失（暂计至起诉之日赔偿数额为8000元，之后继续计算上述损失）；5、刘智芬及余卓佳连带赔偿在涉案商铺内被丢失的部分家具、电器、物品，以及被损坏的装修、设备设施等造成的损失5万元；6、刘智芬从2012年10月起至余卓佳搬离之日止的租金由刘智芬及余卓佳承担；7、刘智芬、余卓佳连带赔偿王萍放置在商铺内的货物损失100000元，以及王萍职工放置在商铺内的物品（包括手机、日常生活用品等）损失3500元；8、刘智芬承担诉讼费。
刘智芬反诉请求法院判令：1、解除王萍与刘智芬于2012年3月18日签订的《房地产租赁合同》；2、王萍向刘智芬支付房屋租金10000元及刘智芬垫付的管理费2075.9元；3、刘智芬不予退还租赁保证金10000元；4、王萍承担诉讼费。
原审法院经审理查明，2009年2月13日，王萍、刘智芬签订深（福）0324300号《深圳市房屋租赁合同书》，约定刘智芬将其所有的位于深圳市福田区景田路西、景田北一街南时尚XXX名苑主楼XX1商铺出租给王萍，建筑面积49.3平方米，月租金5000元，应于每月30日前支付，租赁期限为2009年3月12日至2012年3月11日，租赁用途为商业，承租人负担租赁物业的水电费、物业管理费；租赁保证金10000元，返还租赁保证金的条件是承租人结清承租期内所有水电费及物业管理费，如拖欠租金或拖欠可能导致出租人损失的各项费用的，出租人可不予退还租赁保证金，并可解除合同并要求赔偿损失。
签订上述合同的同时，王萍、刘智芬还签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》在深圳市福田区房屋租赁管理局进行租赁备案登记，该合同除将租金载明为2000元、相应租赁保证金载明为4000元以外，其他条款与上述合同一致。
合同签订后，王萍向刘智芬支付了租赁保证金10000元，刘智芬将涉案商铺交付给王萍使用，王萍对商铺进行了装修并在此经营宠物用品商店。
合同到期后，王萍与刘智芬又于2012年3月28日签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，该合同载明租赁期限为2012年3月28日至2017年3月28日，月租金为2200元，应于每月30日前支付，租赁保证金4400元；双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：出租人为深圳市福田区XX路XX大厦东座X08，承租人为深圳市福田区XX街X号X栋X02房；其他条款与上述合同一直。该合同尚未办理租赁备案登记。
2012年1月，涉案商铺开始间断性停止营业。2012年6月以后，涉案商铺未再营业。
2012年10月15日，涉案商铺所在小区的物业管理处因该商铺拖欠4个月物业管理费、水费，在涉案商铺门口张贴催款通知书。刘智芬接到管理处通知后，垫付了上述费用。
2012年10月20日，刘智芬称因王萍拖欠租金、物业管理费，又无法电话联系，其在物业管理处工作人员在场的情况下自行开锁，收回商铺。
2012年10月24日，刘智芬将涉案商铺出租给余卓佳使用，双方在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了租赁备案登记，登记租赁期间为2012年10月24日至2015年10月23日，该局向余卓佳出具了《房屋租赁凭证》；余卓佳于2012年10月29日在深圳市市场监督管理局办理了《个体工商户营业执照》，在涉案商铺处开办“深圳市福田区XX日用品商行”。
以上事实经庭审确认为双方已无争议的事实，双方争议事实为：
一、租金的支付情况。王萍对此提交了2012年4月至2012年8月期间7次支付租金共35000元的银行进账单为证，并认为6月份、8月份分别交了两次5000元租金是提前支付，因此租金已经付至10月份。刘智芬对其真实性予以认可，但提出6月份、8月份之所以支付两笔租金是因为王萍此前一直有拖欠，6月份、8月份提前支付的租金是补交此前所拖欠的；对此，刘智芬提交了王萍支付租金的银行账户自2009年9月30日至2012年12月21日期间的流水明细单为证，据此主张自合同签订后，王萍总共支付41个月的租金合计205000元。王萍确认在整个租赁期间其通过转账支付了41个月的租金合计205000元，但认为还有两个月租金（2010年1月、2月）是通过现金支付，对此没有提交证据证明。原审法院认证认为，承租人对支付租金的情况负有举证责任，王萍称有两个月的租金是通过现金方式支付，但未提交证据证明，且根据银行流水明细单显示2009年12月至2010年3月期间，有四笔5000元转入收取租金的账户（其中2009年12月两笔，2010年2月一笔，3月一笔），与王萍所称亦不符。王萍对此需承担举证不能的法律后果，原审法院依法认定在承租期间王萍共支付租金205000元，即41个月；由于租期系自2009年3月12日起，据此核算王萍已付租金至2012年8月11日。
二、刘智芬在2012年9月至10月期间是否无法通过电话联系王萍。刘智芬对此申请原审法院向中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司（以下简称移动通信公司）调查刘智芬向王萍手机号码拨号但无法接通的事实。经调查，移动通信公司只能提供自调查之日起往前三个月的通话记录，本案审理期间已超过可调查范围。刘智芬对此需承担举证不能的法律后果，对该项主张原审法院不予采信。
三、王萍主张遗失的物品。1、家具、电器及一系列宠物用品。王萍对此自行列举了清单，刘智芬、余卓佳称上述物品中大部分仍然在涉案商铺内存放，刘智芬、余卓佳均同意并要求王萍将该部分物品取回。2、其他小件物品，包括戴尔电脑、小按摩器、原子锁、一体机、地毯、圣诞树、三星手机等。王萍提交了购物发票为证，刘智芬、余卓佳对此不予认可，称原属于王萍所有的物品已经存放在商铺阁楼，部分小件物品在收回商铺时已由王萍取回，上述王萍所称物件不属实。经王萍申请，原审法院对涉案商铺内装饰装修现状及物品等进行了现场查看，对于双方确认属于王萍的家具、电器、物品等进行了拍照并记入笔录。但经原审法院释明，王萍明确其诉讼请求并非要求刘智芬或余卓佳返还商铺内属于王萍的家具、电器及其他物品，而是坚持要求返还房屋及赔偿，并拒绝取回屋内家具、电器及其他物品。原审法院认证认为，王萍对其主张的事实负有举证责任，仅凭购物发票无法建立必要的关联性，王萍据此主张丢失、损坏的货物及其他物品，因证据不足依法不予采信；涉案商铺内属于王萍的物品则以原审法院现场调查情况为准。
原审法院认为，王萍、刘智芬之间于2009年2月13日签订的深（福）0324300号《深圳市房屋租赁合同书》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格依约履行。王萍、刘智芬之间签订的租金标准为2000元及2200元的另外两份“阴合同”，虽租金条款并非双方真实意思表示，但其他条款仍应视为合法有效。据此，王萍应按每月5000元的标准支付租金，租赁期限至2017年3月28日，如拖欠租金或其他费用的，刘智芬可解除合同并要求赔偿损失，但应当按照双方约定的通知地址向王萍发出通知。根据以上查明的事实，王萍支付租金至2012年8月，支付物业管理费、水费至2012年6月，截至2012年10月，已欠两个月租金、四个月物业管理费、水费未付，构成违约，刘智芬因此有权依约解除合同，但应当向双方在合同中明确的地址发出通知；其未依约通知即自行收回商铺，亦构成违约。至此，双方因涉案合同纠纷导致的包括装修残值在内的所有损失，应由双方根据各自过错承担相应责任。同时，即使刘智芬未在本案中诉请解除合同，由于涉案商铺已由余卓佳依据合同取得使用权并办理了租赁备案登记、工商登记等，王萍要求返还房屋、继续履行合同亦因将导致各方损失进一步扩大而不适于强制履行。对此，原审法院已向王萍释明，告知其可变更诉讼请求并申请装修价值鉴定；但王萍坚持原诉讼请求，要求余卓佳搬离；并坚持要求刘智芬、余卓佳赔偿目前仍存放于涉案商铺内的王萍物品价值，明确其诉请并非要求取回任何物品。因此，原审法院据以上理由对王萍在本案中的本诉请求及刘智芬的反诉请求作出处理。由于双方约定的解除合同的条件已经成就，刘智芬诉请解除合同，原审法院予以支持；相应地，王萍要求继续履行、办理租赁备案、返还房屋并要求余卓佳搬离的诉请，依法不予支持。王萍关于要求余卓佳“停止使用”王萍物品的诉请并非法定的侵权责任承担方式，原审法院已向其释明可变更为返还财产，但王萍拒绝变更，该诉请因缺乏法律依据，不予支持。王萍诉请的要求刘智芬、余卓佳连带赔偿装修、家具、电器、物品等被占有、使用造成的每月3000元的损失，因没有具有客观公信力的使用价值标准，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。王萍诉请的要求刘智芬、余卓佳连带赔偿涉案商铺内被丢失以及被损坏家具、电器、物品、装修、设施设备损失50000元，由于无法证明原有家具、电器、物品、装修、设施设备与现有相应情况的差距，缺乏事实依据，依法不予支持。王萍要求自2012年10月起至余卓佳搬离之日止的租金由刘智芬及余卓佳承担的诉请由于本判决不予支持继续履行合同的诉请，无需进行处理。王萍关于要求刘智芬、余卓佳连带赔偿商铺内货物损失100000元及日常生活用品损失3500元的诉请，由于没有证据证明货物数量、价值、遗失情况，无法明确2012年10月20日前与现有状况之间的差距，因而缺乏事实依据，依法不予支持。关于刘智芬的其他反诉请求，由于起租日是2009年3月12日，双方原约定的每月30日应付租金所针对租赁期间是当月12日至次月11日，即最后一笔租金系针对2012年7月12日至8月11日，刘智芬收回商铺是在2012年10月20日，因此刘智芬要求王萍支付两个月租金10000元未超过其实际使用的期间，依法予以支持。至于刘智芬垫付的涉案商铺2012年7月至10月期间物业管理费、水费合计2075.9元，依约应由王萍支付，该项诉请依法予以支持。关于没收租赁保证金，其性质属于合同法规定的定金罚则，适用于严格守约方对根本违约方的主张，但本案系双方违约，不宜适用该条款，刘智芬该项诉请，依法不予支持。综上，在解除合同的情形下，本应对合同无法继续履行所造成的各方损失作全面清理，但由于王萍在本案中，经原审法院释明后，仍然坚持原诉讼请求，根据“不告不理”原则，本案仅对王萍依约应对刘智芬承担的责任进行了明确和清理，而无法对装修价值中刘智芬应负的过错责任进行清理，也无法对相关物品的返还作出处理，王萍对此可另循法律途径解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、解除王萍与刘智芬于2012年3月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；二、王萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘智芬支付租金10000元；三、王萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘智芬支付物业管理费、水费合计2075.9元；四、驳回王萍的诉讼请求；五、驳回刘智芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3620元（已由王萍预交），由王萍负担；反诉案件受理费177.2元（已由刘智芬预交），由王萍负担98元，刘智芬负担79.2元。
上诉人王萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深福法民三初字第71号民事判决；2、判令刘智芬继续履行于2012年3月28日与王萍签订的《房屋租赁合同》，立即将福田区景田路西、景田北一街南时尚XXX名苑主楼XX1商铺（以下简称“涉案商铺”）交付给王萍使用；3、刘智芬协助王萍办理房屋租赁合同备案手续；4、余卓佳立即从涉案商铺搬离，停止使用王萍放置在涉案商铺内的物品。5、刘智芬及余卓佳从2012年10月起至余卓佳搬离之日止按每月3000元标准连带赔偿王萍的装修及家具、电器、物品等被强制占用造成的损失（暂计至起诉之日贴偿数额为人民币8000元，之后继续计算上述损失）。6、刘智芬及余卓佳连带赔偿在涉案商铺内被丢失的部分家具、电器、物品，以及被损坏的装修、设备设施等造成的损失人民币5万元。7、刘智芬从2012年10月起至余卓佳止搬离之日的租金由刘智芬及余卓佳承担。8、余卓佳、刘智芬连带赔偿王萍放置在涉案商铺内货物损失10万元及王萍职工放置在涉案商铺内的物品（包括手机、日常生活用品等）损失3500元。9、一、二审诉讼费用均由刘智芬承担。其上诉的事实和理由：
一、王萍不存在拖欠租金的情形。1、王萍从未拖欠租金，在签订2012年3月28日《深圳市房屋租赁合同书》之前，双方已结清2009年2月签订《房屋租赁合同》的租金事宜，从2009年3月至2012年3月，刘智芬从未对之前租金交付事宜提出任何异议。否则，刘智芬不会与王萍续签租赁合同。2、王萍承租涉案商铺涉及两个租赁期，第一个租赁期是从2009年3月12日至2012年3月11日，共36个月。在该租赁期间，王萍以银行转账方式支付刘智芬租金共计170000元，以现金支付了刘智芬2个月的租金10000元。由于刘智芬和余卓佳采取破门侵权方式强行占用涉案商铺，导致王萍用现金支付租金的凭证丢失，该举证不能的责任不应由王萍承担，应由刘智芬承担。第二个租赁期是从2012年3月28日至2017年3月28日。在该租赁期内，王萍共向刘智芬支付租金（包括提前预付）共计35000元，按照每月租金5000月的标准已足够支付2012年10月28日之前的租金。
二、王萍与刘智芬之间的租赁合同至今仍合法有效，刘智芬无权请求解除租赁合同。1、2012年8月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》第17条规定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致。而在合同期限内，未发生上述任何情形，故刘智芬无权解除合同。2、退一步讲，即使由王萍承担因用现金支付2个月租金而无法提供凭证的举证责任，王萍亦仅拖欠了刘智芬1个月的租金，即2012年9月的租金，不拖欠2012年10月的租金。因为双方约定每月30日之前支付当月租金。刘智芬不能仅因王萍1个月未交租金，就在未通知王萍补交租金且王萍不在场的情况下，擅自破门而入，并于2012年10月20日将涉案商铺出租给了余卓佳。其行为明显已违约，严重侵害了王萍的合法权益。3、《合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，现刘智芬从未通知王萍在合理期限内给付租金，亦未通知王萍解除双方的租赁关系。故双方合同仍然有效。4、即使按照刘智芬所称无法联系上王萍，但《深圳市房屋租赁合同书》第25条明确约定王萍和刘智芬的送达地址。刘智芬完全可以向王萍提供的送达地址邮寄要求王萍在合理期限内支付租金的通知。现刘智芬趁王萍外出期间，就将涉案商铺出租给余卓佳，其行为己构成违约，应承担相应的违约责任。5、据了解，刘智芬强行撬锁入门将涉案商铺出租给余卓佳的主要原因是余卓佳支付的租金（7000元）高于王萍支付的租金（5000元），其行为完全违背了诚实信用原则，法院绝不能纵容这类行为，应对其予以严惩。
三、余卓佳在明知刘智芬未与原承租方即王萍解除租赁合同关系的情况下，仍与刘智芬签订《房屋租赁合同》，其主观上是恶意的，其行为严重侵害了王萍的合法权益，故该合同应是无效的。（一）余卓佳明知涉案商铺正在出租中，刘智芬未与原承租户解除房屋租赁合同关系。1、按照正常人的逻辑来说，租房子首先得看房。就涉案商铺来说，王萍将其用于经营宠物用品及相关配套服务，王萍在涉案商铺内放置了大量宠物用品、经营柜台及家用家电等物品，一看就知道肯定有人在涉案商铺经营，且商铺内的东西这么齐全，完全可以推测出业主与原承租人未解除租赁关系。2、根据王萍提供的证据记载“XX1铺清理旧物品”并有刘智芬和管理处见证的人于2012年10月20日签字的笔记本，在一审庭审过程中，余卓佳主张该笔记本是她本人的，这足以说明余卓佳参加了2012年10月20日刘智芬对涉案商铺进行强行撬锁的事情，并与刘智芬一起对涉案商铺的大件的家具家电进行了清点记录，并请物业进行了见证。3、另根据刘智芬提供的证据，有关涉案商铺内物品的照片，从这些照片中可以看出涉案商铺内放置了大量的家电家具、货物架及货物等物品。（二）刘智芬与余卓佳恶意串通签订《房屋租赁合同》，其行为侵害了王萍的合法权益，故该合同应是无效的。1、余卓佳在明知刘智芬与王萍未解除租赁合同的情况下，仍与刘智芬签订《房屋租赁合同》，并强行占用涉案商铺，且未经王萍同意私自使用、毁坏、丢弃王萍放置在涉案商铺内的物品，故其主观上是恶意的，其行为已侵害了王萍的合法权益。根据《合同法》第62条（二）之规定，该租赁合同应属无效合同。2、一审法院仅凭余卓佳办理了租赁备案登记、工商登记等就判决解除合同，该判决明显不公，仅顾及了余卓佳的利益，而任凭王萍的合法权益被侵害。
四、假使刘智芬与余卓佳签订的《房屋租赁合同书》是合法有效，王萍属于第一顺位合同承租人，应优先承租涉案商铺。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”2、王萍与刘智芬于2009年2月13日签订《深圳市房屋租赁合同书》，王萍从2009年3月起就已合法占有涉案商铺。3、刘智芬与余卓佳于2012年10月签订《深圳市房屋租赁合同书》，且趁王萍外出期间，与刘智芬一起强行撬锁占用涉案商铺，其行为已明显侵权，是一种非法占有。
五、一审法院认定“由于双方约定的解除合同的条件已经成就，刘智芬诉诸解除合同，本院予以支持”，该认定明显错误。2012年3月28日签订的《深圳市房屋租赁合同》第17、18、19条约定了可以解除合同的条件，可第18条并没有对“乙方拖欠租金达多少天，甲方有权向乙方提出变更合同条款或解除合同”进行约定，且合同约定的其他各种解除情形均未出现，条件根本未成就，故一审法院判决解除双方的租赁合同明显错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判如王萍所请。
被上诉人刘智芬口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人余卓佳经依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，王萍与刘智芬就涉案商铺所签订的租赁合同书系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
租赁合同约定，承租人如拖欠租金或拖欠可能导致出租人损失的各项费用的，出租人可不予退还租赁保证金并可解除合同并要求赔偿损失。而截止2012年10月15日，承租人王萍已拖欠4个月物业管理费及水费，以致物业管理处在涉案商铺门口张贴催款通知书。合同约定的解除条件已经成就，刘智芬有权解除租赁合同。在承租人长期不出现、涉案商铺闭门停业4个月的情况下，刘智芬在物管见证的情况下收回涉案商铺，系以所有权人行使物权的方式来解除涉案合同。但刘智芬未按照合同约定向承租人地址发出书面通知，亦构成违约，故原审判决其不得没收承租人王萍的租赁保证金，本院予以确认。
原审法院已应王萍要求对涉案商铺内双方确认属于王萍的家具、电器及物品进行了拍照并记入笔录。王萍未能举证证明其他损失的存在。经原审法院释明，王萍拒绝取回上述物品并拒不变更其诉讼请求，故原审法院未对相关物品返还作出处理，本院予以确认。王萍可另循法律途径解决。
综上，上诉人王萍的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3871元由上诉人王萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十二月九日
书记员（兼） 刘司元