吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终753号
上诉人（原审原告）：梁艳影，女，1965年5月19日生，汉族，个体，住洮南市。
委托代理人：李维巍，男，1965年6月27日生，汉族，个体，与原告系夫妻关系。
委托代理人：周宏斌，系吉林梓辛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洮南市社会保险事业管理局，地址：吉林省洮南市广昌东路737号，信用代码：12220000668755761E。
法定代表人：吴长恩，系局长。
委托代理人：任国庆，系该局人事教育科科长。
委托代理人：杨润东，系吉林杨润东律师事务所律师。
上诉人洮南市社会保险事业管理局（以下简称洮南社保局）、梁艳影因与被上诉人洮南市社会保险事业管理局、梁艳影房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2017）吉0881民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洮南市社会保险事业管理局委托代理人任国庆、杨润东，上诉人梁艳影委托代理人李维巍、周宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洮南社保局上诉请求：1、要求依法撤销吉林省洮南市人民法院（2017）吉0881民初774号民事判决，并改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、在原审诉讼过程中查明，依据已经生效的洮南市人民法院（2017）吉0881民初1308号民事判决、白城市中级人民法院（2018）吉08民终54号民事判决，被上诉人梁艳影在司法理论上属实对案涉诉争的房屋享有同等条件下的优先购买权。2、前述生效判决确认，案涉签订于2009年11月6日的委托拍卖合同有效，签订于2009年11月24日的拍卖成交确认书无效。既然拍卖成交确认书无效，证明当时整个拍卖过程及拍卖结果均为无效，被拍卖房屋当时的拍卖参考价及拍卖成交确认价当然不再有任何参考价值。由此应该认定被拍卖房屋重新回到待拍卖的状态。3、既然被拍卖房屋在司法理论上应该重新拍卖，在重新拍卖的过程中，对被拍房屋重新价值评估、重新举行拍卖会、想购买者（包括梁艳影）必须参与竞拍均为当然必不可少的程序。生效的白城市中级人民法院（2017）吉08民终48号行政裁定书关于“梁艳影作为承租人是否能够实现优先购买权，应经过相关法律程序确认”的认定，其中的法律程序当然包括前述估价、竞拍等程序。4、在司法理论上，承租人对承租货物享有同等条件下的优先购买权是一种期待权利，而不是既得权利。在案涉房屋拍卖过程中，上诉人理论上可能是竞拍人之一，原审判决上诉人将被拍卖房屋以当年首次拍卖参考价257.53万元人民币卖与被上诉人，超越了有关拍卖的法律规定，是一种越权判决行为。尤其是在以往的诉讼中，被上诉人一直坚持上诉人将被拍卖房屋“高值低卖”、“违背了政府的指导价格及交易价格”的观点，该观点与其诉求自相矛盾，当然没有合理及合法性可言，原审判决对此视而不见有失客观公正。5、值得特别强调的一个问题是，在以往的诉讼中，被上诉人认为上诉人没有取得被拍卖房屋的所有权，当然没有处分权。如若如此，既然上诉人对拍卖房屋没有处分权，以拍卖方式为依托的买卖关系当然不会发生，被上诉人还何谈优先购买？综上所述，被上诉人的诉讼主张没有事实根据及法律依据，原审判决予以支持是错误的，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
梁艳影上诉请求：1、依法撤销吉林省洮南市人民法院（2017）吉0881民初774号民事判决书，并改判被上诉人洮南市社会保险事业管理局以203.45万元的价格将涉案的房屋（原洮南市供销联营商场，包括砖平房一栋，建筑面积287平方米；砖混三层楼一栋建筑面积1820平方米，砖混二层楼一栋建筑面积826平方米）出卖给上诉人梁艳影。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：2007年被上诉人将原洮南供销联营商场出租给上诉人，期限2007年1月1日至2017年5月1日。协议签订后，上诉人全面履行租赁合同义务并按期交付房租。后上诉人得知被上诉人早在2009年11月6日，与白城市恒兴拍卖有限公司签订委托拍卖合同，虚假拍卖涉案房屋，案外人陈玉春以竞买人的身份，与拍卖公司签订拍卖成交确认书，以2034500.00元的价格竟买了涉案房屋，同时办理了没有任何实质意义的交割手续，2011年8月4日，案外人陈玉春依据与拍卖公司签订的拍卖成交确认书，向主管部门办理了房产过户手续。后上诉人作为原告向人民法院提起诉讼，要求确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效，经洮南市人法院（2017）吉0881民初1308号民事判决书判决，确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效。由于被告等不服上诉至白城市中级人民法院，白城市中级人民法院下发（2018）吉08民终54号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因经两级人民法院审理已经确认拍卖成交确认书无效，故上诉人作为原告提起诉讼，要求依法保护其作为承租人同等条件的优先购买权，并判令被上诉人以其与陈玉春签订的拍卖成交确认书中约定的203.45万元价款，将诉争房屋出卖给上诉人。吉林省洮南市人民法院下发（2017）吉0881民初774号民事判决，判令被上诉人以2575300.00元的价款出卖给上诉人。上诉人认为原审法院对涉案房屋认定价格不应以评估价格257.53万元认定，应以203.45万元的价格予以认定本案。由于被上诉人的过错，导致涉案房屋在拍卖时未按照法律规定通知原告参加竞买，剥夺了上诉人在同等条件下的优先购买权，案外人陈玉春以203.45万元价格购买，那么在“同等条件”下上诉人的购买价格也应该是203.45万元，而不应该以2575300元的价格予以认定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
梁艳影向一审法院起诉请求：请求人民法院依法保护原告作为承租人同等条件的优先购买权，并判令被告以其与第三人签订的拍卖成交确认书中约定的价款，将诉争的房屋出卖给原告。事实和理由：2007年被告将原洮南供销联营商场出租给原告，期限2007年1月1日至2017年5月1日，租金每年100000.00元，交款期限为每年的5月1日。协议签订后，原告全面履行租赁合同义务并按期交付租金。现得知，被告早在2009年11月6日与白城市恒兴拍卖有限公司签订委托拍卖合同，虚假拍卖涉案房屋，第三人恶意以竞买人的身份，与拍卖公司签订拍卖成交确认书，以2034500.00元的价格竞买了涉案房屋，同时办理了没有任何实质意义的交割手续。2011年8月4日，第三人依据与拍卖公司签订的拍卖成交确认书，向主管部门办理了房产过户手续。根据法律的有关规定，出租人出卖租赁房屋，应提前通知承租人，出租人享有同等条件优先购买的权利。同时被告与第三人恶意串通，假借评估拍卖之名，非法转移财产，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。
一审法院认定事实：在国企并轨时，洮南市供销合作联社因供销系统欠缴社会保险费，为了解决并轨人员的养老保险费问题，将原洮南市供销联营商场（砖平房一栋，建筑面积：287.00㎡；砖混三层楼一栋建筑面积：1820.00㎡；砖混二层楼一栋建筑面积：826.00㎡）整体抵押给被告，用于偿付退休人员养老金和退休人员档案管理费，并于2006年5月18日签订了抵押协议书。2007年被告将洮南市供销联营商场出租给原告，期限2007年1月1日至2017年5月1日，年租金10万元。因供销社系统就欠缴社会保险费确无现金给付能力，被告为了保证供销系统养老金的发放，依据吉林省劳动和社会保障厅吉劳社养字（2005）74号文件第五条第七款规定，经请示市委、市政府相关部门和领导同意，并经洮南市国有资产管理局批准，决定公开拍卖前述资产。2009年11月1日被告委托白城市建设房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价值为257.53元；评估后被告于2009年11月6日与白城市恒兴拍卖有限公司签订拍卖合同，并于2009年11月24日经拍卖，以203.45万元价格将以上租赁房屋拍卖给了另案被告陈玉春。2011年8月4日陈玉春对以上租赁房屋办理了产权过籍登记。2017年5月份涉案房屋租赁期满，在陈玉春向原告提出搬迁租赁房屋时，原告得知租赁的房屋已经被出卖。因此，原告对本案被告及另案的被告陈玉春、白城市恒兴拍卖有限公司提起民事诉讼，要求：1.确认被告与白城市恒兴拍卖有限公司签订的委托拍卖合同无效；2.确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效。为此，本院于2017年12月13日下发（2017）吉0881民初1308号民事判决书，判决：1.确认被告与白城市恒兴拍卖有限公司签订的委托拍卖合同有效；2.确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效。由于被告等不服均提出上诉。白城市中级人民法院审理后，于2018年3月30日下发（2018）吉08民终54号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。据此，现原告请求依法保护其作为承租人同等条件的优先购买权，并判令被告以其与陈玉春签订的拍卖成交确认书中约定的203.45万元价款，将诉争的房屋出卖给原告。对此，被告抗辩称，因拍卖成交确认书被判决无效，证明整个拍卖过程及拍卖结果均为无效，被拍卖资产重新回到待拍卖的状态。在重新拍卖的过程中，对被拍卖物应当根据现在价值重新进行评估。原告对被告的抗辩理由表示反对，认为由于被告的过错，剥夺了原告的优先购买权，导致原告未能参加竞拍。现在又提出以现在的价值，重新进行拍卖，严重侵害了原告的合法权益。
一审法院认为，本案中由于被告的过错，导致涉案房屋在拍卖时未按法律规定通知原告参加竞买，剥夺了原告在同等条件下的优先购买权。白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书虽被确认无效，但原告在陈玉春以203.45万元价格购买的同等条件下，原告对租赁房屋依法享有优先购买权。原告的请求符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定。据此规定，原告是基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人购买租赁物的权利。现被告要求对涉案房屋重新评估及拍卖的主张，由于被告隐瞒事实真相，从拍卖时间看，至今已八年之久，房屋价值等因素发生重大变化。如果按被告主张意见，原告必将受到不应有的损失，并使原告的优先购买权再次受到侵害。因此，被告的主张，本院不予支持。但涉案房屋在拍卖过程中，由于被告未经资产管理部门批准，擅自降低被拍卖房屋价格，损害了国家或集体利益。因此，本案房屋的价值以评估实际价值257.53万元出卖比较合情、合理、合法。既维护了原告的优先购买权，又保护了国家或集体财产免受损失。遂判决：判令被告洮南市社会保险事业管理局以实际评估2575300.00元的价格，将涉案的房屋（原洮南市供销联营商场；包括砖平房一栋，建筑面积：287.00㎡；砖混三层楼一栋建筑面积：1820.00㎡；砖混二层楼一栋建筑面积：826.00㎡）出卖给原告梁艳影。购买房屋价款，原告在本判决生效后十日内支付给被告。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院在二审认定事实与一审基本相同。
本院认为，梁艳影与洮南社保局2007年签订的争议房屋租赁合同合法有效，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，梁艳影依法享有对争议房屋同等条件下优先购买的权利，洮南社保局在本案上诉状中亦予以认可。本院于2018年3月30日下发（2018）吉08民终54号民事判决书，维持了洮南法院（2017）吉0881民初1308号民事判决书，确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效后，本案争议房屋仍归洮南社保局所有，梁艳影享有优先购买的权利。本案的争议焦点为，梁艳影应如何实现对本案争议房屋同等条件下优先购买的权利。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”2009年11月1日洮南社保局委托白城市建设房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价值为257.53万元。洮南社保局依据吉林省劳动和社会保障厅吉劳社养字（2005）74号文件第五条第七款规定，经请示洮南市委、市政府相关部门和领导同意，并经洮南市国有资产管理局批准，决定以评估价格公开拍卖本案争议房屋。洮南社保局下发了公告，系以公告方式作出了以257.35万元出卖争议房屋的意思表示。但没有按照最高院关于房屋租赁合同司法解释的相关规定提前5日内通知梁艳影，致使梁艳影没有在当时参与竞买，剥夺了梁艳影优先购买的权利。白城市恒兴拍卖有限公司以257.35万元价格第一轮拍卖后流拍，无人购买。现梁艳影同意拍卖成交确认书中约定的203.45万元，购买诉争的房屋，应视为其在2009年即作出了购买争议房屋的意思表示。依据公平原则，争议房屋第一轮拍卖期间，梁艳影在评估价格257.35万元无人购买的情况下，能够以此价格实现优先购买权。故应视为梁艳影与洮南社保局在2009年的房屋买卖合同关系依法成立并生效，双方应补签房屋买卖合同。梁艳影以评估价格257.35万元购买争议的房屋比较合理，因该价格经过洮南市国有资产管理部门同意，未损害国家和公共利益。但梁艳影应承担2009年至给付房款之日止的同类同期银行贷款利息，人民银行现公布的一年贷款利率为4.35%，257.35万元一年的贷款利息约为10万余元。考虑洮南社保局在房屋拍卖给陈玉春后，一直以自己的名义向梁艳影每年收取10万元租金，收取的房屋租金与梁艳影应付的房款利息基本相抵。故一审判决基本合理，本院没有改判的必要。综上所述，洮南市社会保险事业管理局、梁艳影的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元梁艳影、洮南社保局各承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 黄学军
审判员 王天立
审判员 杨剑虹
二〇一八年七月二十三日
书记员 姜孟雪