江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民再提字第00123号
再审申请人［一审被告（反诉原告）、二审上诉人］：仇明辉。
委托代理人：仇金报。
委托代理人：李刚，江苏永明晖律师事务所律师。
被申请人［一审原告（反诉被告）、二审被上诉人］：陆新芹。
委托代理人：李辉，江苏品维律师事务所律师。
被申请人［一审被告（反诉被告）、二审被上诉人］：刘福安。
再审申请人仇明辉因与被申请人陆新芹、刘福安房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2013）宿中民终字第0557号民事判决，向本院申请再审。本院以（2014）苏审二民申字第0466号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人仇明辉及其委托代理人仇金报、李刚，被申请人陆新芹及其委托代理人李辉，被申请人刘福安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月21日，陆新芹向泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）起诉称，仇明辉和刘福安在陆新芹不知情的情况下，于2011年12月21日签订房屋转让协议，将陆新芹与刘福安夫妻共同财产，位于泗洪县归仁镇归仁街徐宁路东侧砖混结构三间两层楼房，建筑面积150.6㎡，偏房一间两层，建筑面积32.8㎡，以35万元价格卖给仇明辉。该房屋土地所有权归归仁镇富仁路居民委员会集体所有，该房屋转让协议签订时陆新芹并不知情，同时该房屋卖给本集体经济组织成员以外的人员也违反国家的法律、法规，请求确认仇明辉和刘福安所签订的房屋转让协议属无效合同。庭审中陆新芹增加诉讼请求，要求仇明辉返还房屋，刘福安返还实际购房款31万元。
仇明辉提起反诉称，仇明辉和刘福安签订房屋转让协议是真实的，陆新芹称自己不知情与事实不符，卖房时是陆新芹与刘福安商量后卖房的，刘福安将房屋卖给仇明辉没有违反法律规定，合同有效，且房屋已经交付给仇明辉使用。请求判令陆新芹与刘福安履行房屋转让协议，协助办理房产过户手续。
刘福安辩称，对陆新芹的诉讼请求认可，房屋转让协议是刘福安与仇明辉签订的，仇明辉的30万元钱也确实给了刘福安，当时约定余额5万元在房产证办好后再给的，但刘福安妻子陆新芹不愿意把房屋卖了，想把房屋收回，所以，最后没有办理房产证。
泗洪法院一审审理查明：2011年12月21日，经案外人唐某介绍，仇明辉与刘福安签订房屋转让协议，约定刘福安将拥有的房屋转让给仇明辉永久使用；刘福安现有房屋面积东西21米，南北宽10米；房屋位置：徐宁路东侧；四邻：南边刘福安家房屋，西边徐宁路，北边村庄路，东边杨国胜家宅基地；房屋转让价款35万元；协议签订之日一次性付清房款；此协议一式两份，双方各执一份；此协议自双方签字后生效，不得违约。刘福安、仇明辉及证明人唐某在房屋转让协议上签字。
协议签订后，仇明辉按约定支付刘福安卖房款31万元，并口头约定等房屋办理过户手续后再支付剩余的4万元。2012年1月份，刘福安将所售房屋的一把大门钥匙交给仇明辉父亲，仇明辉家按农村习俗邀请亲朋好友，举办酒席后于2012年5、6月份入住该房屋。后陆新芹以其不知情为由，不同意刘福安卖房与仇明辉发生争吵，后向泗洪法院起诉。
一审中，一审法院分别调查归仁镇富仁路居委会书记郑文安、归仁镇陈怀村居委会会计王永杭、诉争房屋周围居民李芳、徐士华、房屋中介人唐某、归仁镇法律服务所廖传江，并制作调查笔录。
泗洪法院一审认为，夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。陆新芹主张对刘福安与仇明辉签订房屋买卖合同并不知情，直至2012年5、6月份仇明辉搬进房屋后才知道，其主张能够成立。理由如下：（一）作为房屋买卖交易的当事人刘福安陈述卖房子是瞒着陆新芹卖的，陆新芹并不知情，因为房屋之前是中化化肥公司租赁至2012年4月21日到期，所以叫仇明辉一家租期到期之后再搬进来，该陈述与陆新芹主张相印证。（二）两邻居调查笔录和唐某向归仁镇法律服务所法律工作者廖传江咨询刘福安与仇明辉买卖房屋相关情况，也从侧面反映陆新芹对房屋买卖并不知情。（三）中介人唐某在庭审中陈述签协议及交付房款时陆新芹均不在现场，仇明辉也表示陆新芹并不在现场，房屋买卖协议上没有陆新芹的签名，印证陆新芹对房屋买卖并不知情。（四）从房屋现场看，陆新芹家还有跳板、脚手架、推车等建筑用工具堆放在诉争房屋内，按照常理双方在完成房屋买卖交易，仇明辉实际占有房屋，陆新芹如知情同意卖房，应将房屋内自家东西予以搬出。但实际情况并没有搬出，故上述行为不符合交易习惯。（五）刘福安与仇明辉约定等房产证办妥后给余款，刘福安陈述由于陆新芹不知情，后得知反对才不给办理，印证陆新芹对房屋买卖并不知情。（六）陆新芹现在仍保留着诉争房屋的钥匙，印证陆新芹不知情是客观事实，故对陆新芹的主张即仇明辉和刘福安签订的房屋买卖合同并不知情这一事实予以认定。仇明辉虽提供礼单一份，证明刘福安当时出礼，说明陆新芹知情，但刘福安质证认为出礼是其女婿去的，该证据与陆新芹知不知情并不存在关联性；另证人唐某虽陈述陆新芹知道刘福安与仇某，但证人与仇明辉之间存在亲戚关系，证人证言效力较低，该证人证言并不足以证明陆新芹对房屋买卖协议知情，仇明辉应承担举证不能的法律后果。陆新芹与刘福安作为房屋共同权利人，对夫妻共同财产房屋做出重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。仇明辉和刘福安之间签订的房屋买卖合同没有得到房屋共同权利人陆新芹同意，合同效力待定。现陆新芹要求确认合同无效，予以支持。由此产生的后果，由行为人承担责任。一审判决：仇明辉与刘福安于2011年12月21日签订的房屋买卖合同无效；刘福安返还仇明辉购房款31万元，于判决生效后10日内履行完毕；仇明辉于判决生效之日起30日内携所属物品从向刘福安购买的房屋迁出；驳回仇明辉的诉讼请求。
仇明辉不服一审判决，向宿迁中院提起上诉称：（一）唐某是双方购房达成协议的中介人，与陆新芹、刘福安夫妻俩是相处多年的好朋友。唐某一审到庭作证，证明陆新芹当时知道卖房一事，应予采信。一审以唐某与仇明辉系亲戚关系，证言可信度低为由不予采信，是不公正的。仇明辉一家人到陆新芹家看房子时，陆新芹拿着钥匙亲自开门，一直陪在现场，对付款也是知情的。付款后，陆新芹把房屋钥匙交给仇明辉父亲拾掇，同时还把在院子内养的一条狼狗牵回自家，这完全可以反映出陆新芹从一开始就知悉卖房一事的事实。（二）中化化肥公司与刘福安签订的租赁合同于2012年4月21日到期，与陆新芹是否知情并无关联性，租赁期间并不影响房屋买卖。一审法院主动调查陆新芹的邻居和归仁镇法律服务所工作人员廖传江，他们没有到法庭陈述情况，法院作为中立方不应该主动依职权收集不利于任何一方当事人的证据。不能仅仅依据唐某陈述签协议和交付房款时陆新芹不在场，就认为陆新芹对于整个买卖过程不知情。陆新芹一审当庭出示的钥匙未必就是争议房屋的钥匙，退一步讲，即使陆新芹仍然掌握着争议房屋的钥匙，也不能得出陆新芹不知情的结论。（三）仇明辉购得房屋后，举办喜宴，刘福安派其女婿前来贺喜，陆新芹不可能不知道。（四）唐某是中介人，其证言可信度高于陆新芹，应该采信。（五）仇明辉与刘福安从磋商买卖房屋事宜，到成交、入住，直至陆新芹提出反对，前后长达8个月，陆新芹声称不知道是不合常理的。从法律适用上说，房屋交易价格合理，刘福安作为房屋登记的产权人，其行为足以让仇明辉相信陆新芹对此是了解并且同意的，为了维护交易安全，应当认可房屋买卖的效力。
陆新芹、刘福安二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）刘福安与仇明辉签订的房屋买卖合同，陆新芹确不知情。1、房屋买卖交易的当事人刘福安在一审庭审中陈述卖房屋是瞒着陆新芹。因为房屋之前是中化化肥有限公司租赁的，到2012年4月21日到期，仇明辉以后才搬进来，从而证明陆新芹的不知情。2、一审法院依职权调取了邻居的相关证言，均证实陆新芹对其房屋买卖不知情。3、中介人唐某在一审庭审中作证予以证实签订房屋买卖协议和交付房款时，陆新芹均不在场。仇明辉对此也予以认可，从而也可以证明陆新芹的不知情。4、从房屋的现场看，屋里堆放着陆新芹家建筑用的板材、脚手架、推车等大量的建筑材料和工具，按照正常的交易习惯，如果该房屋买卖陆新芹知情的话，在房屋买卖时应该将全部东西搬出。5、至今陆新芹仍然保留该房屋的所有钥匙，而仇明辉入住时仅仅只拿到刘福安交付的大门钥匙，更进一步证实了陆新芹的不知情。（二）本案诉争的房屋是刘福安与陆新芹夫妻的共同财产，夫妻之间在处理重大财产时应该协商一致。而刘福安在处理财产时并没有与陆新芹协商好，刘福安无权代理陆新芹进行房屋买卖，所以该房屋买卖是无效的。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，本案争议的房屋产权登记在刘福安名下。
二审中，仇明辉申请蔡某到庭作证。蔡某称其受仇明辉委托对争议的房屋进行装修，仇明辉父亲到陆新芹手中拿钥匙开门。但陆新芹对该证人发问时，蔡某进一步陈述称，当时有两个女的，一个年纪较轻，一个年龄较大，是否是陆新芹，不能肯定。陆新芹据此质证认为，证人证言含糊其辞，不能肯定陆新芹当时在场并将钥匙拿给仇明辉父亲。从而不能证实仇明辉所主张的观点。
宿迁中院二审认为，本案争议的房屋产权虽登记在刘福安名下，但仇明辉应当知道该房屋为刘福安夫妻共有财产或家庭共有财产。仇明辉和刘福安订立房屋买卖合同时，未要求陆新芹签名，而且有过错，不属于善意第三人。一审法院认定房屋买卖合同无效并无不当。从双方当事人一、二审的举证看，并没有直接的证据表明陆新芹在其丈夫刘福安单独买卖房屋的过程中予以同意。仇明辉二审申请到庭的证人蔡某的证言较为模糊，不能肯定交钥匙的是否为陆新芹。根据现有证据，难以支持仇明辉的上诉主张。刘福安与仇明辉签订房屋买卖合同虽已经履行大部分合同义务，但因刘福安无权单独处分该房屋，导致房屋买卖合同无效，刘福安应当承担相应的缔约赔偿责任。仇明辉的上诉主张不能成立，不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，仇明辉再审称：（一）一、二审判决认定涉案房屋为夫妻共同财产没有证据支持。该涉案房屋属于刘福安婚前个人财产，与陆新芹无关。一、二审判决均已确认涉案房屋所有权人为刘福安，且在公示房屋的共有人一栏中并没有记载陆新芹属于共有权人，产权证登记日期为2009年11月5日，而刘福安与陆新芹结婚登记日期为2010年9月1日，故该房产属于刘福安个人婚前财产，刘福安有权自由处分该房产。（二）一、二审法院不让证人出庭作证，不对视听证据进行举证质证。仇明辉申请证人唐某对案件中未查明的事实进一步作证陈述，二审法院却以证人已出庭，有案件事实未陈述查明属于一审未提问为由，当庭拒绝证人出庭作证。二审时，仇明辉申请提供视听资料予以证实在签订房屋转让协议前，陆新芹和唐某属于同事，一同在归仁镇文化中心演出，转让该房产也是由陆新芹主动联系唐某寻找购房者要求出卖该房屋，而一、二审判决却认定陆新芹不知情明显错误。（三）一、二审判决适用法律错误。该案件应当适用《物权法》及《合同法》，判决刘福安履行房屋过户手续，而一审法院却适用《合同法》关于代理权的条款及《婚姻法》解释一中夫妻共同财产的条款，二审法院未对客观事实进行阐述，径行驳回上诉，重复错误判决。（四）仇明辉与刘福安签订的房屋买卖合同合法有效，刘福安应当协助办理房屋过户手续。1、涉案房屋产权证登记所公示的所有权人也为刘福安，仇明辉作为交易的相对人，基于对房屋所有权及法律公信力的信赖与刘福安签订房屋买卖合同，且合同的义务基本履行完毕，交付装修使用至今。2、陆新芹与刘福安结婚登记日期为2010年9月1日，而涉案房屋产权登记日期为2009年11月5日，刘福安取得房屋所有权在婚姻登记之前，涉案房屋属于刘福安个人财产，同时在公示房屋的共有人一栏中并没有记载陆新芹属于共有权人。3、唐某虽然与仇明辉母亲是表姊妹关系，但是唐某和陆新芹同属于归仁镇文化中心一起演出的同事，作为房屋转让协议的中介人及证明人，唐某对房屋买卖的客观性阐述均是真实的，应当得到认可，证明效力应当得到确认。4、涉案房屋与陆新芹、刘福安一直居住的房屋是紧挨着的邻居，陆新芹、刘福安请要好且信得过的唐某帮忙卖房，唐某联系仇明辉，双方多次磋商，陆新芹一直是参与的，并且看房开门到简单装修开门也是陆新芹拿钥匙的，到后来仇明辉家搬进去住，在涉案房屋门口放鞭炮、贴对子、收礼金、迎客送客，这一切就在涉案房屋处发生，而这涉案的房屋和陆新芹、刘福安所居住的房屋就一墙之隔，门口连篱笆都没有。陆新芹拒绝承认这所发生的一切，悖于常理。5、纵观整个房屋买卖及商谈付款过程，陆新芹对于房屋买卖是积极主动联系，现反悔不应得到支持。购房当日即支付30万元购房款，后来又支付1万元，这么大笔的钱进来，家中夫妻之间必然会知晓，而陆新芹称不知情，谁能相信？请求判决刘福安、陆新芹协助仇明辉办理房屋过户手续。
再审另查明：2009年4月30日，刘斯权与其侄儿刘福安签订房屋转让协议约定，刘斯权将拥有的房屋转让给刘福安永久使用，刘斯权现有房屋面积东西21米，南北宽10米；房屋位置：徐宁路东侧；四邻：南边刘福安家房屋，西边徐宁路，北边村庄路，东边杨国胜家宅基地；房屋转让价款8.7万元一次性付清，附收款收据，自双方签字后生效。协议签订后，刘斯权收取了房款。同年10月26日，刘福安申请办理上述村镇房屋所有权证，泗洪县村镇房屋所有权申请、发证审批表上反映陆兴勤（陆新芹曾用名）为产权共有人。同年11月15日，刘福安领取上述村镇房屋所有权证，该所有权证共有人栏内为空白。2010年9月1日，刘福安与陆新芹登记结婚。
本院认为：仇明辉与刘福安于2011年12月21日签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。陆新芹称其于1984年与刘福安结婚，认为涉案房屋系夫妻共同财产，刘福安转让时，陆新芹未在该转让协议上签字，且对转让并不知情，该转让协议应为无效。但是，刘福安于2009年4月30日受让涉案房屋，同年11月15日领取的涉案房屋所有权证，该所有权证的共有人栏内为空白，证明陆新芹并非涉案房屋的产权共有人。刘福安与陆新芹于2010年9月1日才登记领取结婚证。陆新芹称刘福安与陆新芹于1984年结婚，与事实不符。故涉案房屋系刘福安婚前个人财产，而非夫妻共同财产，刘福安转让涉案房屋，陆新芹即便不知情，未在转让协议上签字，均不影响上述转让协议的效力，一、二审法院认定涉案房屋系刘福安、陆新芹夫妻共同财产，以陆新芹对涉案房屋转让不知情而认定上述转让协议无效，明显有误，应予纠正。仇明辉与刘福安协议签订后，仇明辉按约向刘福安支付房屋转让款31万元时，双方口头约定等房屋办理过户手续后再支付剩余4万元。刘福安于2012年1月将涉案房屋交付给仇明辉，仇明辉亦于2012年5、6月入住涉案房屋，上述事实证明双方的转让协议已大部分履行完毕，刘福安应当按约协助仇明辉将涉案房屋所有权证变更登记到仇明辉名下，仇明辉亦应将剩余的涉案房屋转让价款4万元支付给刘福安。一、二审法院驳回仇明辉的诉讼请求，明显不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民终字第0557号民事判决和泗洪县人民法院（2012）洪金民初字第0345号民事判决。
二、再审申请人仇明辉与被申请人刘福安于2011年12月21日签订的房屋转让协议合法有效。
三、再审申请人仇明辉与被申请人刘福安继续履行涉案房屋转让协议，刘福安于本判决生效后十日内协助仇明辉将涉案房屋所有权证变更登记到仇明辉名下；仇明辉于本判决生效后十日内将剩余的涉案房屋转让价款4万元支付给刘福安。
四、驳回被申请人陆新芹的诉讼请求。
一审案件受理费5950元、反诉费160元、二审案件受理费160元，均由被申请人陆新芹、刘福安负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勤
审判员 刘嗣寰
审判员 薛山中
二〇一五年六月二十九日
书记员 徐阳阳