江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申2247号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏荣耀房地产投资有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区汕头路6号香水郡小区2-2号楼。法定代表人陈宽山，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：付万跃。委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。再审申请人江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）因与被申请人付万跃商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08民终68号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。荣耀公司申请再审称，1、案涉房屋的符合约定的交付条件，竣工验收不以《竣工验收备案表》的取得为标志。2、荣耀公司没有违约，付万跃没有交付首期住宅专项维修资金前，荣耀公司有权延迟交付商品房，且不承担逾期交房的违约责任。3、在商品房买卖合同未解除前，荣耀公司无需返还购房款，并承担相应的利息和赔偿还贷利益损失。4、一审判决适用法律不当。5、应对《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第7条第1款的效力进行审查，二审本应中止审理。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回被申请人一审诉讼请求；由被申请人承担再审一、二审诉讼费用。付万跃提交意见称，本案房屋不符合交付条件。即使在合同约定的时间工程竣工验收合格，荣耀公司在2015年5月31日邮寄交房通知书，仍然违反合同约定。付万跃于2015年3月2日邮寄了房屋解除通知书，该合同已经解除。综上，荣耀公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院审查查明，双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人采用按本合同约定的地址发挂号信（以寄信回执为准）或在《淮海晚报》（以当天广告为准）上刊登的方式发出交房通知书，买受人十五日仍未办理验收交接手续的，视为该商品房已经按期合格地交付给买受人。2、买受人不按期接收该商品房的，房屋的风险自通知买受人接收房屋之日起由买受人承担，且该商品房的保修期自本合同约定的交付日期起算，买受人不得以任何理由要求延长该房屋的保修期。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（一）第四条约定：该商品房具备本合同第八条第1种条件即工程经竣工验收合格，即视为具备了房屋交付的条件。本合同第十四条第1-4项约定的“房屋交付时”是指本合同第八条约定的房屋交付期限。淮安市政府《关于加强房地产开发项目综合管理的通知》（淮政发【2016】123号）第四条规定建立房地产开发项目交付使用制度。对所有房地产开发项目实施交付使用制度。原则上交付使用应在规划设计项目全部竣工、建筑工程和配套工程均取得相应的验收合格文件的前提下进行。特别是住宅质量，供水、供电、供热、供气、电信、有线电视、排水等配套设施，住宅小区绿化、休闲等环境建设，以及学校、幼儿园、商业服务网点等配套项目都要作为验收的重点。验收时，应吸收业主代表参加。较大规模的开发项目，特别是较大群体住宅区（片）实行分期开发建设的，其一期工程的交付使用必须达到以下基本条件：办理正式供水手续，住宅用水纳入城市自来水管网；办理正式供电手续，住宅用电纳入城市供电网络；取得住宅雨、污水排放手续，实行分流，分别纳入城乡雨、污水排放系统；住宅有线电视配套设施到位，纳入有线电视网；住宅与外界交通干道之间有直达的道路相连；住宅周边场地清洁，道路平整，具备绿化条件，配备环卫设施，并与施工工地有明显的隔离措施；物业管理企业提前介入，可实施必要的物业管理。未进行全面验收并取得交付使用备案证书的开发项目，不得交付使用。淮安市住房和城乡建设局与淮安市财政局于2013年11月30日下发的《关于明确住宅专项维修资金管理有关问题的通知》第一条规定，新建商品房的购买人应当在办理房屋入住手续前缴存首期维修资金。第四条规定：按照《在建工程预测报告》或《商品房买卖合同》上载明的建筑面积收取的维修资金，当建筑面积与《竣工测量报告》面积出现误差，按照以下方式处理：（一）《在建工程预测报告》或《商品房买卖合同》上载明的建筑面积比《竣工测量报告》面积少2平方米以上的（不含2平方米），按照实测报告面积补交。（二）《在建工程预测报告》或《商品房买卖合同》上载明的建筑面积比《竣工测量报告》面积多的，缴存人可以申请退还多交部分。不申请退还的，计入该套房屋账户，归业主所有。本院另查明，本案工程于2014年12月14日已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格，但因荣耀公司拖欠承包人工程款等原因，一直没有办理备案，没有取得竣工验收备案表。本院经审查认为，本案争议焦点为：1、涉案房屋是否符合约定的交付条件？2、荣耀公司是否存在违约的情形。3、本案商品房买卖合同应否被解除，荣耀公司是否需要返还购房款并承担利息损失。关于第一个争议焦点，涉案房屋是否符合约定的交付条件问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系采用2000年《商品房买卖合同》示范文本格式，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、空白。而根据淮安市政府《关于加强房地产开发项目综合管理的通知》的规定，未进行全面验收并取得交付使用备案证书的开发项目，不得交付使用。至此，当事人选择了第1种条件即商品房经验收合格的，是否仍然需要符合地方人民政府的规定？实践中存在两种观点：第一种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除符合商品房经验收合格外，还需符合地方政府的规定。第二种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除非明确将地方政府规定订入合同，否则应遵从合同的约定。本院同意第二种观点，双方当事人对于交付标准有特别约定的，遵从该特别约定，没有特别约定，依据相关法律规定。理由是：1、《商品房买卖合同》格式合同中给当事人留有空白条款，当事人完全可以将地方政府规定的交付标准订入合同，如果没有特别约定，不应作为合同内容。2、约定商品房经验收合格不违反法律规定。法律对于商品房的交付标准没有特别规定，《建筑法》第61条规定了建设工程应竣工验收合格后交付。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定了工程竣工验收的条件，因此，商品房买卖合同中约定的第1种条件不违反法律规定。3、地方政府规定属于行政审判事项，与双方签订的民事合同没有必然关系。4、从合同约定看，当事人选择的格式合同中都有“依照国家和地方人民政府的有关规定”的字样，并不是将地方政府规定明确约定进入合同内容，否则，这种选择就变得没有意义。而且地方政府完全可以修改示范文本，其允许当事人备案即表明认可双方签订合同的效力。对于当事人而言，其对地方政府的规定并不一定明知，因此并不能认为地方政府的规定已经进入了合同内容。因此，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付条件的，以该约定为准，地方政府对此有特殊规定的，不影响双方合同约定，除非双方将地方政府的规定明确订入合同内容。就本案而言，双方当事人在商品房买卖合同中选择第1个条件，即商品房经验收合格。根据附件四合同补充协议（一）第四条约定：该商品房具备本合同第八条第1种条件即工程经竣工验收合格，即视为具备了房屋交付的条件。因此，在2014年12月14日四方验收合格时，涉案商品房已经符合约定的交付条件。关于第二个争议焦点，荣耀公司是否存在违约的情形。双方在《商品房买卖合同》中明确约定，若买受人未能付清本合同项下款项的全部价款（包括但不限于面积误差结算款项、逾期付款违约金等）及公共维修资金等法律、法规规定应缴纳的各项费用，则本合同约定的交付期限相应顺延，出卖人有权延迟交付该商品房，且不承担逾期交房的违约责任。建设部和财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》第12条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户。第13条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。第36条规定：开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付给买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。因此，业主是住宅维修资金的缴纳义务人，在业主未缴纳住宅维修资金前，开发商不能交付房屋，开发商享有先履行抗辩权。《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期维修资金存入维修资金业主分账户。维修资金首期交存可以由建设单位代收代交，也可以约定由业主自行交存。江苏省建设厅和江苏省财政厅《关于转发的通知》第1条规定：商品房住宅及相关联的非住宅的业主办理房屋入住手续及交存维修资金时点的确定。根据法律、法规和房屋买卖合同的约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，购房人将专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。因此，业主交纳住宅维修资金的前提是开发商通知业主交房，虽然合同约定业主未交纳维修资金的开发商有权顺延交房期限，但不能免除开发商通知交房的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。荣耀公司没有证据证明其已经书面通知买受人办理交付手续，因此，其主张业主没有交纳维修资金因而相应顺延交付期限也没有依据。关于第三个争议焦点，本案商品房买卖合同应否被解除，荣耀公司是否需要返还购房款并承担利息损失。本院认为，本案荣耀公司没有证据证明其通知付万跃交房，也没有证据证明通知付万跃交付维修资金，因此，荣耀公司构成逾期交房。根据商品房买卖合同第9条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人适用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中，荣耀公司在合同约定的交付期限届满后超过30日未能交房，付万跃有权解除合同，荣耀公司应当返还购房款并承担利息损失。至于荣耀公司提出的对《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第7条第1款的效力进行审查，不属于本案民事案件审理范围，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回江苏荣耀房地产投资有限公司的再审申请。审 判 长  潘军锋代理审判员  周 艳代理审判员  周杨明二〇一六年十一月二十三日书 记 员  周亚冠