四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广民终字第275号
上诉人（原审被告）王xx。
委托代理人秦xx。
委托代理人解x。
上诉人（原审被告）韩xx。
委托代理人秦xx。
委托代理人解x。
被上诉人（原审原告）胡xx。
委托代理人李xx。
被上诉人（原审原告）黄x。
委托代理人李xx。
上诉人王xx、韩xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2012）广利州民初字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王xx、韩xx及二上诉人共同委托代理人秦xx、解x、被上诉人胡xx、黄x及其委托代理人李xx到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院查明，原、被告均是原广元市纺织厂针织分厂的职工，二原告系夫妻，二被告系夫妻。1993年12月20日，被告向广元市纺织厂针织分厂提出购买公有住房申请，1994年2月24日广元市纺织厂针织分厂同意了被告的购买公有住房的申请，并签署了优惠售房合同书。甲方售房单位：广元市纺织厂针织分厂，乙方购房人：韩xx，其主要内容如下：1、根据广府发（1992）150号文件的规定，签订本合同；2、甲方将在河西针织分厂宿舍一幢3-2号砖混结构住房一套，面积36平方米优惠出售给乙方；3、房屋4墙南与杨元辉相邻共用墙；4．房屋优惠后售价60元每平方米，共计2160元；5、本合同载明之房产属部分产权，乙方出售时，应事先征求甲方意见，按《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定﹥办理。2003年6月22日原被告双方协商一致形成房屋转让协议，内容如下：甲方：王xx韩xx论院13审中均未申请追加，国资委也未申请参加诉讼，性质的规定，而乙方：胡xx黄x根据房改政策，公平交易的原则，现将针织厂宿舍楼三单元二楼一号一室一厅住房卖给胡xx，房价伍仟捌佰元整（5800.00）于2003年6月22日房款一次付清，其后房屋的使用、管理权匀有乙方所有。甲方：王xx韩xx乙方：胡xx黄x2003年6月22日。其中王xx的签字是由韩xx代签的。另查明：广元市人民政府1992年出台的广府发1992年第150号文《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定》第十六条规定：购买者付清房款并领取房屋部分产权证五年后，可按规定出售。
一审法院认为：本案争议的焦点在于被告将自己所有的45%的房屋产权变卖给原告的合同是否有效的问题。被告认为该合同无效的理由有二点，1、该合同的内容�背了国家部委及四川省市的相关规定（广元市政府制定的《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定》的第十六条就规定购买者付清房款并领取房屋部分产权证五年后，可按规定出售。被告未领取房产证，也未到五年就将房产变卖，因此合同违背法律的强制性规定而无效）；2、被告在购买45%的产权时与广元市纺织厂针织分厂签订的合同第六条规定乙方（被告）在出售房屋时应征求甲方（广元市纺织厂针织分厂）的意见，被告没有征求意见，合同无效。原告认为：该合同是当事人的真实意思表示；四川省市的相关规定对本合同而言是管理性规定而非效力性规定，因此该合同有效。本院认为：一、最高人民法院关于合同法的解释（一）第四条规定：法院确认合同无效应该以全国人大及其常委会制定的法律及国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规及行政�章为依据。全国人大及其常委会制定的法律及国务院制定的行政法规没有明确规定禁止职工间相互转让45%产权，因此该合同没有违背法律的强制性规定。2、被告在与产权单位的合同当中第六条规定的是被告在出售时应征求产权单位的意见。本院认为合同中并没有规定不征求意见的违约责任，因此即便被告没有征求产权单位的意见，该行为也不影响合同的效力。仅从45%的交易来说虽然原被告双方的协议与当时地方政府的政策有一些不符，但当时处于改革初期，其政策与现在相比有一定的时代局限性；且原被告间的协议到现在已十余年了，原告在该房屋也居住了十余年了，相关管理部门应知道该情况，且也没有采取相应的措施。加之现行政策对职工间相互转让福利房没有明确禁止，因此从保护交易安全性和政策更新的角度而言，维护合同的稳定性更有积极意义。经本�审判委员会研究决定：本案中原被告之间关于45%房屋产权的买卖合同有效。遂判决：原告胡xx、黄x与被告王xx、韩xx于2003年6月22日签订的关于转让原广元市纺织厂针织分厂宿舍一幢3-2号砖混结构住房一套的45%的产权的合同有效。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人王xx、韩xx上诉认为，原审认定法律关系、适用法律错误。被上诉人明知本案诉争房屋是限制出售，仍与上诉人签订买卖协议，损害了第三人利益，合同应认定为无效。同时本案诉争房屋出售时未经共有产权人针织厂同意，也未经王xx签字同意或追认，违反了《城市房地产管理法》第38条的禁止性规定，也应认定为无效。同时协议约定的是“使用权和管理权由乙方所有”并非出售45%的产权。原判仅从维护合同稳定性角度来认定合同有效是错误的。请求二审法院撤销原判，改判上诉人与被上诉人之间房�买卖合同无效。
被上诉人胡xx、黄x答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人与上诉人不存在有恶意串通的行为。王xx一直知晓房屋买卖情况，从未提出过异议，现已经过多年。《城市房地产管理法》第38条是管理性规范，而非效力性规范，双方的《售房协议》合法有效。请求二审法院驳回上诉维持原判。
二审中上诉人向本院提交了：广元市政府办公室文件处理笺（复印件）、广元市城乡规划建设和住房保障局关于完善原市纺织厂针织分厂职工住房产权处理建议的报告（复印件）、广元市国土资源局关于完善原市纺织厂针织分厂职工住房土地使用手续处理建议的报告（复印件）。以此证明相关行政机关已决定将诉争房屋产权办至上诉人名下。
被上诉人质证认为，三份证据不属于新证据，且系复印件，证据的真实性无法确认，相关部门的处理与上诉人无关，三份证据与本案没有关联性。
本院对证据的认证意见：三份证据均是行政机关内部请示报告，与本案无关联性，且系复印件，对证据的真实性、合法性、关联性本院不予采信。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院另查明，双方签订《售房协议》前，二上诉人一直在本案诉争房屋内共同居住生活，签订《售房协议》收到价款后，二上诉人即搬出该房在新购房屋居住生活，诉争房屋由二被上诉人居住至今。
本院认为，公民在民事活动中应遵循诚实信用原则。上诉人与广元市纺织厂针织分厂签订《广元市优惠售房合同》后享有了本案诉争房屋的部分利益。之后，上诉人与被上诉人通过协商一致，将其享有的房屋部分利益进行了转让，该转让行为系双方真实意思的表示，上诉人按协议履行了交房义务，被上诉人按协议履行了付款义务�针织分厂及之后的权利承继者均未提出过异议，现上诉人提出当年双方恶意串通的损害针织分厂利益应为无效的理由，本院不予支持。上诉人王xx与韩xx系夫妻在出售房屋前二人一直在诉争房屋内共同生活，在收到被上诉人支付的房屋价款后二人即搬出，长达近十年时间里王xx从未提出过异议，现王xx称一直不知房屋已出售的理由，本院不予支持。同时双方《售房协议》明确约定“现将……住房卖给胡xx”，从协议名称和内容均可看出双方真实意愿是将上诉人拥的部分房屋的产权出让，上诉人称仅仅是转让使用权和管理权的理由，明显与双方当时真实意思不符，也与上诉人其他上诉观点相矛盾。根据最高人民法院《关于适用﹤xx人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，上诉人认为协议违反《xx人民共和国合同法》第五十二条的规定，协议无效的理由亦不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《xx人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由二上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向丽君
审 判 员 熊剑洪
代理审判员 贺 斌
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 张 恭