云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普中民终字第165号
上诉人（原审被告）刘建军，男，1944年2月10日生，汉族，湖南省祁东县人，原云南省澜沧拉祜族自治县（以下简称澜沧县）xxx退休工人，现住澜沧县。公民身份号码：×××。
上诉人（原审被告）徐晓聪（曾用名徐小聪，系刘建军之妻），女，1951年12月26日，汉族，云南省澜沧县人，原澜沧县xxx退休工人，现住澜沧县。公民身份号码：×××。
二上诉人共同委托代理人陈永智，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘志海，男，1969年4月2日生，汉族，云南省澜沧县人，教师，现住澜沧县。公民身份号码：×××。
被上诉人（原审原告）王云芳（系刘志海之妻），女，1976年2月8日生，哈尼族，云南省澜沧县人，现住澜沧县。公民身份号码：×××。
上诉人刘建军、徐晓聪因与被上诉人刘志海、王云芳确认合同效力纠纷一案，不服云南省澜沧县人民法院（2013）澜民初字第869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2014年6月26日进行了法庭调查、调解，上诉人刘建军、徐晓聪及其共同委托代理人陈永智，被上诉人刘志海、王云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通过庭审和举证质证，原审确认如下法律事实：
被告刘建军、徐晓聪系夫妻关系，原告刘志海、王云芳系二被告的儿子、儿媳。2008年9月17日，二原告与二被告自愿签订了一份买卖协议，约定二被告将被告刘建军名下的属二被告共有的位于澜沧铅矿对面101.9㎡的国有土地使用权【澜国用（2005）第366号】有偿转让给二原告，价值为90000元，但未约定付款期限及收款人。2008年9月18日，二原告按二被告要求将土地转让款以银行汇款方式汇入其指定的二被告之女刘灵玲账户79000元，剩余11000元二原告至今未给付二被告。2013年3月11日，原、被告为了在办理土地使用权证过户手续时少交税款，以上述转让的土地为标的重新补签订了一份赠与合同，约定被告刘建军将澜国用（2005）第366号土地使用证上的土地赠与原告刘志海，并于2013年3月19日将土地使用权证转到原告刘志海名下，土地使用权证号为澜国用（2013）第129号。之后，二原告在该宗土地上拆除原来旧房，准备重新建盖房屋时，被告刘建军以原办理到原告刘志海名下的土地使用权证程序违法为由，于2013年6月8日向法院提起行政诉讼，要求县土地局撤销澜国用（2013）第129号土地使用证。在行政诉讼过程中，澜沧县土地局于2013年8月2日作出撤销澜国用（2013）第129号国有土地使用证的决定，恢复澜国用（2005）第366号国有土地使用证。2013年9月4日原告以自己合法权益受到严重损害为由诉至一审法院，要求判令确认原告与被告签订的土地转让协议有效。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定履行义务。原、被告2008年9月17日签订的买卖协议，一是双方签订协议时当事人都具有相应的民事权利能力和行为能力；二是当事人签订协议的意思表示真实、一致，不存在欺诈、胁迫或误解；三是订立协议不违反法律或行政法规的强制性规定，并且不损害国家、社会公共利益和其他集体、个人利益，该协议合法有效。现原告要求判令确认其与被告签订的土地转让协议有效，于法有据，原审予以支持。被告主张的2013年3月11日与原告以同一标的物重新签订赠与合同而导致之前双方签订的买卖协议无效，因赠与合同是双方在办理土地使用权证过户时为了少交税款而另外补签的合同，不是双方当事人真实的意思表示，双方真实的意思是有偿转让土地，故被告的该主张原审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：原告刘志海、王云芳与被告刘建军、徐晓聪签订的土地买卖协议有效。案件受理费50元，由被告刘建军、徐晓聪负担。
原审宣判后，原审被告刘建军、徐晓聪不服，以一审判决认定事实不清、适用法律不当为由，共同向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回两被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1、原审判决认定事实严重错误。原审判决关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定履行义务。原、被告2008年9月17日签订的买卖协议，一是双方签订协议时当事人都具有相应的民事权利能力和行为能力；二是当事人签订协议的意思表示真实、一致，不存在欺诈、胁迫或误解；三是订立协议不违反法律或行政法规的强制性规定，并且不损害国家、社会公共利益和其他集体、个人利益，该协议合法有效”的认定是错误的。原审判决虽然归纳了三个方面的前置条件，但是这三个前置条件根本不符合本案客观存在的事实。为此，上诉人就本案的事实上存在的问题向法庭明确。首先，土地的来源。上诉人刘建军、徐晓聪是澜沧县皮革厂的职工，该宗土地所在的位置系原上诉人刘建军、徐晓聪单位修建的简易房，由于二上诉人所在的单位倒闭，该宗土地的使用权单位就划拨给二上诉人使用。所以，该宗土地的使用权在1988年就归二上诉人，同时，二上诉人由于没有经济能力建盖，就一直没有到相关部门办理建房审批手续，仅仅是搭了一个简易棚暂住，也从来没有到相关部门办理过房屋的所有权证书的登记，就该宗土地的情况，上诉人仅仅持有土地使用权证，没有其他任何地上建筑物的合法依据。这是本案的客观事实之一。其次，该土地买卖协议的形成确实存在二被上诉人哄骗的事实，就这一事实原上诉状在事实及理由的部分已经陈述得清楚，不再重复。另，从证据采信上看，原审判决没有考虑证据的合法性，将与我国现行法律、法规禁止性规定冲突的证据确认为合法有效明显是错误的。所以，上诉人认为原审判决没有依法依规的审查证据并作出裁判。2、原审判决适用法律错误。原审法院适用的法律不考虑其合法性，将不应该买卖或转让的土地买卖合同确定为合法有效，严重违反了我国现行法律的规定，并违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条禁止土地买卖（或转让）行为的规定；同时原审判决还违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。综上所述，原审判决不严格审查证据，导致其认定事实错误，适用法律错误。所以，请求二审法院依法撤销一审判决，确认《土地买卖协议》为无效合同，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人刘志海、王云芳书面答辩称：1、对两上诉人之说，“其领取土地证、房屋所有权证是两位上诉人和其他子女共享的产权”的说法不正确，根据国家法规，双职工按工龄划分的土地，单独属于自己，子女完全没有份，两上诉人是可以自由分配和交易变更买卖的。单位已经有人买卖了好多家，公证处与土地局根据法规对该买卖都予以认可。2、对两上诉人其历年家庭贫困一说不符合事实，两位工资及低保每月近5300元左右，且原来每年都还有住房补贴6、7千元，领低保者每年的过年费都由父亲一人领取独享的。3、两上诉人说自己没住房和商铺，那么，既然没有为何还买卖土地？事实是当时上诉人准备卖给本单位的杨小堂（土地改制他们领导小组成员之一），被上诉人还问上诉人要是土地卖了你们住什么地方，上诉人说上山搭个小蓬住不用被上诉人管。被上诉人对上诉人说：“人家父母有土地都留给小孩，哪有卖给自己孩子一说的。”上诉人还说了些伤害被上诉人的话，在被上诉人无奈的情况下才与上诉人签订了买卖协议，按协议约定被上诉人筹备了贷款（至今未还清），在两上诉人再三催促下，两被上诉人按上诉人指定的账户将土地买卖价格相对应的款项汇入二上诉人之女刘灵玲账户（刘灵玲当时资金周转不够）。土地买卖后一直由被上诉人经营着小卖铺，两上诉人也一直住着被上诉人购买的房子，同吃同住，土地升值过程中有人想以十四万来买，上诉人认为赚了，就一直鼓动被上诉人处理。当初买这块地是因媳妇没工作，做卖铺用来经营的，所以根本不想处理。后来旁边盖了许多房子，被上诉人没钱盖，只能与包工头商议以五五分成的方式来盖房。但交易后一直没把“土地使用证”转为被上诉人的名下，一是想一家人转不转也无所谓，直到想盖房子才想必须转过来，并且上诉人随被上诉人到公证处，土地使用证转为被上诉人的名下，谁曾想在土地升值后利益驱使下，在他人的怂恿下，上诉人突然改变主意。4、上诉人称是被上诉人设圈套，哄骗老人，在儿女都不知情的情况下，签订了土地买卖协议，是歪曲事实的。（1）“买卖协议书”是上诉人认同的；（2）钱打到二老指定的刘灵玲（三妹）的账户，原因刘灵玲是完全知情，并一手操作的。当时她缺资金周转做生意，才鼓动父母买卖土地支持她做生意，总计90000元，按约定被上诉人已付清了土地款。原本二老是想去跟她生活的，但去了都不适应，又回来一直住在卖给被上诉人的房子里，直到和包工头商议盖房子。另一女儿刘昕也在当年回来两次，她都知情。试问，这么大的事情说不知情，符合事实吗？5、上诉人认为自己文化低，无能力也无权做签订买卖的协议书或赠予合同，这不符合事实，上诉人原本就是本单位领导，是这块土地改制领导成员之一，长期在单位担任出纳、会计的职务。6、上诉人认为被上诉人想以超低价套取大价值财产的说法不正确，事实上五年前这块地才101.9平方，而交易价差不多每平方是1000元了，而当时包工包料盖房子的全价是每平方750元左右，所以当时算高价买卖了。7、上诉人说没收到被上诉人一分钱，没书面出具收条和委托书收款的说法不符合事实。一是买卖协议有其父母签名、盖章、手印，因当时被上诉人的贷款提不出这么多现金，所以第二天才把这笔钱打入上诉人指定刘灵玲的账户。二是汇款单可说明。三是至于没写收据是因为当时想有协议有汇款单就得了，所以就没提出要收据。四是在买养老保险期间，可去银行调查刘灵玲的钱是如何汇款来的，这笔不小数目的钱说明上诉人的钱是放在她那儿的。五是上诉人反悔，被上诉人只能以电话录音的方式来明确刘灵玲收过这笔钱以及上诉人（我妈）承认打过这笔钱。综上所述，买卖土地协议经土地所有人同意签字，并经公证处公证，因为在房管局办证时，原土地所有人未到场签字，所以土地证办理成后才撤销。现请求二审依法维护被上诉人合法权益，维持一审判决。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院依职权委托原审法院调取了刘建军在澜沧县房地产管理局《产权产籍管理登记情况》的说明，该局证实刘建军在澜沧中心城区《产权产籍管理系统》无记录。
上诉人刘建军、徐晓聪质证无异议。被上诉人刘志海、王云芳质证无异议。
本院认为，澜沧县房地产管理局的说明能够证实刘建军在澜沧中心城区《产权产籍管理系统》无记录的情况，双方当事人均无异议，本院予以确认。
经二审法庭调查，查明的案件事实如下：上诉人徐晓聪的居民身份证上所用名字为徐晓聪，而徐小聪是其曾用名。上诉人刘建军、徐晓聪系夫妻关系，被上诉人刘志海、王云芳系二上诉人的儿子、儿媳。2008年9月17日，二被上诉人与二上诉人自愿签订了一份买卖协议，约定二上诉人将刘建军名下的属二上诉人共有的位于澜沧铅矿对面101.9㎡的国有土地使用权【澜国用（2005）第366号】有偿转让给二被上诉人，价值为90000元。2008年9月18日，二被上诉人将土地转让款以银行汇款方式汇入二上诉人之女刘灵玲的账户79000元，剩余11000元二被上诉人至今未给付二上诉人。2013年3月11日，双方为了在办理土地使用权证过户手续时少交税款，以上述转让的土地为标的重新补签订了一份赠与合同，约定刘建军将澜国用（2005）第366号土地使用证项下的土地赠与刘志海，并于2013年3月19日将土地使用权证转到了刘志海名下，土地使用权证号为澜国用（2013）第129号。之后，二被上诉人在该宗土地上拆除原来旧房，准备重新建盖房屋时，刘建军以原办理到刘志海名下的土地使用权证程序违法为由，于2013年6月8日向原审法院提起行政诉讼，要求县土地局撤销澜国用（2013）第129号土地使用证。在行政诉讼过程中，澜沧县土地局于2013年8月2日作出撤销澜国用（2013）第129号国有土地使用证的决定，恢复了澜国用（2005）第366号国有土地使用证。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》中虽然规定了土地使用权可以依法转让，但本案中双方争议的土地属于国有出让土地，双方之间进行土地使用权转让的行为还应当受到《中华人民共和国城市房地产管理法》的约束。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……。”第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案经二审查实，上诉人刘建军、徐晓聪虽然取得了土地使用权证书，但上诉人与被上诉人签订买卖协议时并不符合上述第三十九条第一款第二项的规定，故该买卖协议，违反了上述法律规定。另，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人刘建军、徐晓聪与被上诉人刘志海、王云芳签订的买卖协议显然违反了法律强制性规定。因此，上诉人刘建军、徐晓聪的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，二审在查明事实的情况下予以改判。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2013）澜民初字第869号民事判决，即：“原告刘志海、王云芳与被告刘建军、徐晓聪签订的土地买卖协议有效。”。
二、驳回被上诉人（原审原告）刘志海、被上诉人（原审原告）王云芳的诉讼请求。
一审案件受理费50.00元，由被上诉人刘志海、被上诉人王云芳负担；二审案件受理费50.00元，由上诉人刘建军、上诉人徐晓聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳 丹
审判员 赵 勇
审判员 李家宇
二〇一四年六月三十日
书记员 姜 莹