西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏01民终383号
上诉人（原审原告）：拉萨市水利局，地址拉萨市林廓东路1巷3号。
法定代表人：韩云拴，系该局局长。
委托诉讼代理人：孙文革，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托诉讼代理人：段赛男，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
被上诉人（原审被告）：李庆海，男，汉族，1958年7月19日出生，陕西省汉中市人，现住陕西省汉中市。
被上诉人（原审被告）：西藏顺宏物业管理有限公司，住所地拉萨市巴尔库路西侧德康鑫居7栋3单元2F2号。
法定代表人：张亮，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁金文，西藏博炜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张亮，男，汉族，1978年12月10日出生，拉萨市人，现住拉萨市。
上诉人拉萨市水利局（以下简称市水利局）因与被上诉人李庆海、西藏顺宏物业管理有限公司（以下简称顺宏公司）、张亮土地租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人水利局的委托诉讼代理人段赛男，被上诉人李庆海、顺宏公司的委托诉讼代理人袁金文到庭参加诉讼。张亮经本院依法传唤换票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
市水利局上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初991号民事判决依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定案件事实不清，适用法律错误。原审法院在事实认定部分以58同城网上费用标准得真实性、客观性无法确认为由驳回上诉人的第一项诉讼请求属于事实认定错误，虽然58同城的网上费用标准不是相关部门出具的证明鉴定文书但其能客观反应周围房屋的租金状况，其计算标准应该予以采信。且张亮为顺宏公司的唯一股东实际控制人，并且其顺宏公司是在张亮签署《出租房经营权转让合同》后成立，因此，张亮也应该认定为该土地的实际占用人，应承担向上诉人返还土地的义务。李庆海是与上诉人签署《地皮租赁合同》的承租方，作为合同的相对方，其也应当承担向上诉人支付占用费及返还土地的义务。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。
李庆海答辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经解除而且所欠租金已付清，与被上诉人顺宏公司不存在转让，转让协议中的签名也并非本人，被上诉人顺宏公司亦未支付任何的转让费。
顺宏公司答辩称，上诉人与被上诉人顺宏公司不存在合同关系，案涉土地不存在返还的问题，从修建房屋至今上诉人也未向被上诉人顺宏公司主张过租金，上诉人按照58同城的标准计算占用使用费没有法律依据，不应当支持。
张亮未提交任何答辩意见。
市水利局向一审法院起诉：1.要求三被告支付占有使用费1370676.78元；2.判令三被告限期归还土地及房屋；3.诉讼费由三被告承担。
一审法院认定的事实：2004年11月30日西藏拉萨市水利电力局工会委员会作为出租方（甲方）与作为承租方的（乙方）李涛（李庆海）签订《地皮租赁合同》，合同主要约定，租赁空地位于拉萨市林聚路南端与拉萨河边以北50米处，拉萨市实验幼儿园对面。租赁空地范围东临林聚路边，西至某部队围墙，南至河堤边约50米，北至尼西林卡围墙边，面积1318.68平方米。租赁期限为十年，即2005年1月1日至2015年1月1日止。合同还约定乙方对空地有合法使用权和经营权，依据合同约定取得其应得的合法收入。合同还约定在双方签订合同之日起，乙方在空地上所修建的建筑物，在合同期满后将交付给甲方，归甲方所有。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后水利局依约将案涉土地交付给李庆海使用，李庆海在土地上修建部分建筑物。2004年11月30日李庆海向水利局交纳地皮押金10000元。2012年8月25日水利局向”海源出租房”下发通知，通知主要载明，水利局要求李庆海在宽限期内向原告交付拖欠租金的事实。2013年3月20日，水利局再次下发责令通知书，主要载明，李庆海系承租人，根据合同约定你已违约，我局依照法律程序终止合同，原拖欠租金限你于2013年3月28日内必须交清。2013年9月20日，李庆海作为甲方与作为乙方的张亮签订《出租房经营权转让合同书》，合同主要约定，土地位于拉萨市林聚南路与拉萨河边以北50米处，土地面积为1318.68平方米。甲方保证通过协议形式把该块地和房屋出租经营权转让给乙方，并确保土地和房屋的用途为商业出租用地。土地转让价为195000元，在甲方办好土地挂牌手续及抵押登记手续办妥后7天内支付，在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有使用证后1个工作日内支付。该项目由乙方独立运作，盈亏自负。该协议落款甲方处有李涛字样，乙方处有张亮签字并加盖私印。双方签订转让合同后，张亮在土地上修建部分房屋。2013年9月30日，水利局作为甲方与作为乙方的李庆海签订《租赁合同纠纷案和解协议》，该协议主要针对李庆海尚欠的租金部分进行协商，并达成一致意见。协议落款甲方处加盖了水利局的印章，乙方处由李涛字样。2013年9月30日李庆海向水利局出具承诺书，主要对其承租期间的各项事务作出明确承诺。2015年水利局与李庆海签订的租赁合同到期后，未再续签任何书面租赁合同。水利局未从李庆海处收取任何租金，案涉土地及房屋亦由顺宏公司实际使用，对该部分事实双方在庭审中均予以认可。2015年2月6日，顺宏物业公司向水利局发出藏顺字【2015】6号文件，主要载明，我公司2014年6月受李涛（李庆海）委托承包管理出租房，再次期间我公司支付了20万元给李涛本人，让他用于偿还拖欠水利局的土地租赁费。后经了解认为水利局退休基地的物业处于瘫痪状态，申请水利局开会研究，解决原物业公司的债务清偿问题，便于顺宏物业公司正常开展工作等内容。2017年5月27日，水利局下发通知，通知载明:”致承租方，因你实际使用我局房屋，我局未收到任何费用，现通知你在七日内搬出房屋（如有合同，合同解除）。搬出房屋及善后事宜，承租人在七日内主动与我局协商，如未在七日内搬出房屋，我局将通过法律途径诉讼解决，并追回租金及相关费用。”另，案涉合同上的李涛及本案被告李庆海系同一人。被告李庆海与张亮在签订转让协议后，张亮作为法定代表人于2014年11月13日成立了西藏顺宏物业管理有限公司。该公司将案涉土地上的房屋租赁给第三方使用。
一审法院认为，本案中原告主张依据其享有的土地使用权要求被告返还案涉土地及房屋，根据相关法律规定无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。因此本案案由并非房屋租赁合同纠纷，应为返还原物纠纷，原审法院予以纠正。本案中原告虽未提交土地使用权证，但依据其提交的建设用地规划许可证、拉萨市水利局防汛物资堆放场用地使用说明、红线图、关于办理《国有土地使用证》的申请、证明、《关于办理拉萨市水利局相关土地使用手续的请示》、土地登记卡上载明的信息，可以证实水利局对案涉土地享有合法使用权，故对顺宏公司及张亮辩解水利局并非案涉土地的使用权人，其主体不适格的辩解意见原审法院不予采信。本案中，水利局与李庆海签订了土地租赁合同，该租赁合同于2015年1月1日到期。该合同到期后双方未再继续签订任何书面租赁合同，水利局未从李庆海处收取任何租金，在租赁期限届满前李庆海将案涉土地以195000元的价格转让给张亮，张亮依据该合同取得了案涉土地的占有使用权，2014年11月13日其作为法定代表人成立了顺宏公司。案涉土地实际由顺宏公司占有使用，双方在庭审中对该部分事实均予以认可。因此水利局与李庆海之间未形成不定期租赁合同关系。虽然李庆海对其与张亮之间签订的转让协议的真实性不予认可，并申请对转让协议上的签字捺印进行司法鉴定，但李庆海多次未在法院指定期限内提交所需样本，鉴定部分已按其自动撤回处理，李庆海对该部分自行承担不利后果。被告李庆海是基于与水利局之间的租赁合同取得了承租人的身份，而非案涉土地的使用权人，而庭审中李庆海与张亮均认可，该转让协议实际为土地使用权转让合同。李庆海作为承租人无权对案涉土地的物权进行处分，该处分行为应属于无效行为，故对其辩解已经从李庆海处购买土地使用权或所有权的意见，原审法院不予采信。在水利局与李庆海之间的租赁合同已到期且顺宏公司、张亮与水利局不存在任何合同关系的情况下，顺宏公司长期占有使用案涉土地的行为应属于无权占有，根据物权法相关法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。水利局作为案涉土地的合法使用权人要求无权占有不动产的顺宏公司返还案涉土地及房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。经庭审查明，虽然地上所建房屋未办理任何产权手续，但原告认可地上部分房屋系被告顺宏公司及张亮所建，该部分属于被告实际投入，针对该部分的补偿问题，因被告未在本案中提出反诉，原审法院对房屋补偿问题不进行处理。针对原告要求被告顺宏公司及张亮支付自2015年1月至2017年7月31日之间的占有使用费的诉请，顺宏公司、张亮辩解水利局对其长期占有使用案涉标的物的事实是知晓的却一直未向其主张，因此不应该产生占有使用费。对此原审法院认为，虽然水利局确实未在诉讼前直接向顺宏公司、张亮主张相关费用，但该行为仅是怠于行使相关权利，并不直接导致水利局丧失主张相关费用的权利。鉴于顺宏公司确实一致占有使用案涉标的物，却未向水利局缴纳任何费用。根据相关法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此顺宏公司理应支付其占有使用案涉土地期间产生的费用。但本案中，原告要求以58同城网上费用标准来计算该期间的占有使用费，而网站标注价位的真实性与客观性无法确认，且与本案不存在任何直接的关联性，仅凭该证据无法证实占有使用费的计算依据，原告的该项诉请无事实与法律依据，故对该项诉请原审法院依法不予支持。原告自行承担举证不能的不利后果。对于被告顺宏公司与张亮辩解该部分费用的诉讼时效已过的意见，原审法院认为，本案审理的系返还原物纠纷而非房屋租赁合同纠纷，原告主张的亦不是基于租赁关系产生的租金，而是占有使用费，属于损失范围，应当适用三年诉讼时效，故占有使用费诉讼时效未过，被告的该辩解意见，原审法院不予采信。李庆海、张亮并非案涉土地的实际占有人，对其要求被告李庆海支付占有使用费及返还案涉租赁物的诉请，原审法院依法不予支持。综上，对原告要求被告顺宏公司支付占有使用费1370676.78元的诉请，原审法院不予支持；对原告要求被告李庆海、张亮支付占有使用费1370676.78元的诉请，原审法院不予支持；对原告要求被告顺宏公司返还案涉标的物的诉请，原审法院依法予以支持；对原告要求被告李庆海、张亮返还案涉标的物的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告西藏顺宏物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告拉萨市水利局返还位于拉萨市林聚路南端与拉萨河边以北50米处，拉萨市实验幼儿园对面的案涉土地及地上建筑物；二、驳回原告拉萨市水利局的其他诉讼请求；本诉案件受理费18116.4元（原告已预交），由原告拉萨市水利局自行负担。
二审中双方当事人均未提交证据。上诉人向本院提交评估申请一份，用以证明涉案房屋租金标准。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出，而上诉人于开庭当日提交，且上诉人上诉主张要求按照58同城的租金计算本案占用使用费，现又申请鉴定案涉房屋出租的租金，相互显然存在矛盾，故该份申请本院不予受理。
本院认定事实如下：2001年6月13日，涉案土地取得建设用地规划许可证，编号为2001055，发证机关为拉萨市城市建设规划委员办公室。2005年6月20日，上诉人向拉萨市国土资源规划局申请办理《国有土地使用证》，内容为：”拉萨市国土资源规划局我单位原在林聚路以西，滨河路以北有一块已准于规划用地近1000余平方米，我单位现拟建防汛物资储备仓库，根据有关要求特申请贵局办理土地使用证”。2005年11月1日，上诉人向拉萨市国土资源规划局申请办理《国有土地使用证》，内容为：”拉萨市国土资源规划局我市水利局在拉萨河原老河堤以北，尼西林卡以南，现实验幼儿园以西，某驻军围墙以东的一块空地由我水利局堆放有防汛物资并使用多年。因实际需要我局于2000年向市政府请示申请并经市政府批准后，经你规划局审核，于2001年6月12日，拉萨市城市建设规划委员会办公室对于本案所涉案用地下发一份说明，内容为：”一、按照《拉萨市城市总体规划》（1995-2015）的道路网规划及片区规划要求，现重新核定拉萨市水利局防汛物资堆放场地红线范围内面积922平米。二、该用地作为拉萨市防汛物资堆放场地，对拉萨的防汛工作具有重要意义，不得随意更改用地性质以做他用。如需改变用地性质，必须经有关部门批准，并报规划部门备案。三.红线范围内用地如若与城市规划建设用地相冲突时，局部利益必须服从整体利益，届时请该用地单位予以大力支持。”2001年6月31日发给《中华人民共和国-
建设用地规划许可证》，编号：2001055。现因我局拟在此重新建设项目，为了符合你规划部门的有关要求和规定，现需对此地重新核定的同时，请贵局一并核定并办理有关用地手续。”综上，上诉人所主张的涉案土地未按照规划部门批准的用途使用国有土地，而对外进行出租。
本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人李庆海于2004年11月30日签订的《地皮租赁合同》效力问题；二、上诉人要求被上诉人李庆海、顺宏公司、张亮支付2015年1月至2017年7月31日期间的占用使用费
1370676.78元的诉讼请求是否应当支持的问题。
一、上诉人与被上诉人李庆海于2004年11月30日签订的《地皮租赁合同》效力问题。本院认为，根据上述查明的事实，本案中双方当事人用于租赁的土地用途为防汛物资堆放场地，而上诉人在未获得土地行政主管部门同意的情况下，将案涉土地出租给被上诉人李庆海用于经营出租房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条”建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项”违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，故上诉人与被上诉人李庆海于2004年11月30日签订的《地皮租赁合同》系无效合同。一审法院对《地皮租赁合同》的效力认定错误，本院依法予以纠正。
二、上诉人要求被上诉人李庆海、顺宏公司、张亮支付2015年1月至2017年7月31日期间的占有使用费1370676.78元的诉讼请求是否应当支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被上诉人李庆海基于《地皮租赁合同》取得了案涉土地的出租权，被上诉人李庆海又将该土地及房屋出租经营权转让给被上诉人张亮，被上诉人李庆海与被上诉人张亮在签订转让协议后，被上诉人张亮作为法定代表人于2014年11月13日成立被上诉人顺宏公司。目前案涉土地仍有被上诉人顺宏公司占有使用，因此被上诉人顺鸿公司应承担向上诉人返还案涉土地的义务。对于上诉人主张的占有使用费，虽对于该无效合同上诉人及被上诉人李庆海均存在过错，但不能以此免除支付占有使用费的义务。因被上诉人顺宏公司认可实际占有使用涉案房屋，且其他当事人对2015年1月至2017年7月31日期间由被上诉人顺宏公司实际占有使用涉案房屋的事实均无异议，因此应当由被上诉人顺宏公司承担向上诉人支付占有使用费的义务。本院参照上诉人与被上诉人李庆海签订的《地皮租赁合同》中每月租金4615.38元的约定，计算2015年1月至2017年7月31日期间的占有使用费138461.4元（4615.38元×30个月），对超出部分不予支持。对此一审法院认定事实有误，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初991号民事判决第一项，即”被告西藏顺宏物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告拉萨市水利局返还位于拉萨市林聚路南端与拉萨河边以北50米处，拉萨市实验幼儿园对面的案涉土地及地上建筑物”；
二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初991号民事判决第二项，即”驳回原告拉萨市水利局的其他诉讼请求”；
三、被上诉人西藏顺宏物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人拉萨市水利局支付占用使用费
138461.4元（大写：拾叁万捌仟肆佰陆拾壹元肆角）；
四、驳回上诉人拉萨市水利局的其他上诉请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费17136.09元（上诉人已预交），由上诉人拉萨市水利局负担15405.06元，由被上诉人西藏顺宏物业管理有限公司负担1731.03元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建川
审 判 员 索朗卓嘎
审 判 员 永青措姆
二〇一八年九月三日
法官助理 史 新 辰
书 记 员 张 晓 芸