沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初9434号原告：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所地沈阳市沈河区青年大街185号。负责人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张京，男，1970年4月2日出生，汉族，住址沈阳市和平区，该公司员工。被告：沈阳韵致天成体育发展有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路128-1号1-17-7室。法定代表人：朱辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文龙，辽宁泓汇律师事务所律师。被告沈阳韵致天成体育发展有限公司（以下简称韵致天成公司）因与原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司（以下简称茂业金廊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）辽0103民初2284号民事判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提出上诉，该院于2019年5月17日作出（2019）辽01民终6652号民事裁定，撤销本院（2018）辽0103民初2284号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂业金廊公司的委托诉讼代理人张京，被告韵致天成公司委托诉讼代理人周文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂业金廊公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的合同；2、判令被告立即支付所欠租金2492675.33元、促销服务费1075315.16元（暂计算至2019年4月30日）；3、判令被告立即支付所欠电费124308.90元，水费23616.25元（暂计算至2019年4月30日）；4、判令被告支付保证金150000元。吸烟违约金3000元；5、判令被告支付违约金2940985.05元（暂计算至2019年4月30日），请求判令支付至被告实际还清上述欠款之日；6、判令被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原、被告双方于2014年9月30日签订了《配套项目租赁合同》，并签订了《促销服务协议》及《补充协议》，按照合同约定，原告为被告提供租赁场地用于休闲健身娱乐项目，建筑面积为2471平方米，租赁期限自2014年11月1日起至2022年10月31日止，合同签订后3日内，被告需交纳租赁保证金150000元，租赁期间租金为第一、二年每月基本租金为57883元/月，第三、四年每月基本租金为68407元/月，第五、六年每月基本租金为89455元/月，第七、八年每月基本租金为99980元/月，促销服务费26310元/月，被告需于每月25-31日期间向原告交纳下月租金及设施服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。截至2019年4月30日，被告仍拖欠原告租赁保证金150000元，租金2492675.33元，促销服务费1075315.16元，电费124308.90元，水费23616.25元，吸烟违约金3000元。根据该合同第2.2条、第2.9条约定，“乙方（被告）逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方（原告）支付违约金。”因此，截至2019年4月30日，被告需支付违约金,共计2940985.05元。根据该合同第9.1条约定，拖欠租金20日以上（含20日）的,甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方拖欠的费用仍需交纳，甲方并保留进一步向乙方追究法律责任的权利。因此，原告有权解除合同，租赁保证金不予退还，恳请法庭判令双方合同解除。原告曾多次向被告发函催缴租金及其他款项，但被告无任何回复，也未及时缴纳拖欠的租金及费用，无奈之下原告起诉，恳请法院依法维护原告上述合法权益。被告韵致天成公司辩称，1、同意解除双方之间的合同，因为被告在2019年11月末，发现原告已经擅自将被告承租的场地出租给第三方使用并且将被告的装修及设施设备等均已经清除，双方的合同实际不予履行，关于被告的损失，另案诉讼；2、原告所提出租金实际上是双方在2014年1月28日签订的补充协议中约定商场开业率及所在楼层开业率达到70%，但原告经营的商场一直未能达到，且签订合同时原告所承诺的周边美国领事馆及美食城等均未能开业，导致被告在经营中由于客源不足持续亏损，系原告违约在先，故其主张的租金及违约金不同意支付；3、原告所主张的促销服务费，其一直未能够予以履行提供促销服务的义务，因此就没有产生该笔促销服务费也不同意支付；4、关于保证金150000元，因为双方的合同已经无法实际履行，也不存在支付该笔保证金的事实及法律依据，吸烟违约金并存在该项违约事实，综上请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月28日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《配套项目租赁合同》《补充协议》《茂业百货促销服务协议》。合同约定：乙方租赁场地位于甲方6F602，建筑面积2471平方米，乙方租赁经营期限自2014年9月1日起至2022年8月31日，合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金150000元同时约定了租金数额及给付方式、场地交付与装修工程、营业管理、合同解除等内容。甲方允许乙方会员三小时停车，并承诺，整体开业率达到70%，所在楼层开业率达70%。乙方从2014年5月1日起至2022年4月30日止，参加甲方组织的统一促销活动，并同意向甲方支付促销服务费26310元|每月，从收租金开始收取。合同签订后，被告未向原告缴纳租赁保证金150000元，亦未接收场地及装修。2014年9月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，再次签订了《配套项目租赁合同》《补充协议》《茂业百货促销服务协议》。合同约定：乙方租赁场地位于甲方6F602，建筑面积2471平方米，乙方租赁经营期限自2014年11月1日起至2022年10月31日，合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金150000元。乙方应以每月基本租金或每月销售额提成方式支付租金，两者中以高者为准，其中：第一、二年每月基本租金为57883元/月；第三、四年每月基本租金为68407元/月；第五、六年每月基本租金为89455元/月；第七、八年每月基本租金为99980元/月，除首月租金外，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下月租金及设施服务费。若由甲方代为收银的，租金由甲方直接从乙方当月销售额中扣除，若当月销售总额不足扣除的，乙方应在次月15日内以现金形式补交差额部分。乙方未及时补交的，甲方可从乙方以后各月销售总额中扣除直至足额。乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金。乙方应该遵守甲方商场管理规定，甲方对经营进行调整时由双方协商解决。甲方给予乙方四个月的装修免租期，五个月的经营免租期。约定“经营期限自2014年11月1日起至2022年10月31日”条款为双方约定的临时日期，以乙方实际装修期满日期为准，开始进入经营免租期。同日，双方又签订《茂业百货促销服务协议》，约定：乙方同意积极参加甲方组织的统一促销活动，并同意向甲方支付促销服务费26310/月，从收租金开始收取。本补充协议有效期自2014年11月1日起，至2022年10月31日止。同日，双方再签订《补充协议》，约定：乙方计划于2014年12月1日开业，甲方应全力支持乙方的工程进度，并保证留给乙方至少四个月的免租期。2015年1月30日，双方针对2014年9月30日签订的《租赁合同》签订《补充协议》，约定：甲方给予乙方增加一个月的免租期，即免除乙方2016年10月份的租金，其他内容仍按原约定履行。被告于2015年3月26日进场，2015年7月5日正式营业，未缴纳租赁保证金150000元。因被告经营情况不良，被告向原告提出继续减免租金的申请，2016年4月5日，原告向被告发出公函，同意将租金减免到2016年5月30日，从6月1日起开始收取租金。但被告从租赁之日起，既未缴纳租赁费用，原告于2019年2月初向被告发出《解除合同通知书》，通知书载明：具体解除合同时间为2019年2月28日并要求被告于2019年4月19日前交清所有费用、交还场地，通知被告将于2019年3月19日起对被告所租赁场地停止供应水、电、空调。2019年11月原告收回租赁场地并租赁给他人。另查明，2015年7月9日，因被告员工在租赁场地吸烟，原告于2015年7月22日向被告发出沟通函，要求被告在2015年7月25日缴纳罚款1000元，逾期将以三倍形式在保证金中扣除。2016年1月13日，被告向原告致公函，内容为：申请原告茂业金廊公司在美国领事馆与亚惠美食广场投入营业前给予被告租金方面减免。2016年4月5日，原告致被告公函，内容为：租金减免到5月30日，所以，租金从6月1日正式起租，设施服务费不予以减免（从2015年12月份到2016年2月份，被告的设施服务费应交款金额为75535.16元）。2016年8月24日，被告再次致函原告，提出继续免租的申请，免租日自2016年6月1日起至2017年2月28日止。免租项目包括租金及促销服务费。2018年1月30日，原告委托北京金诚同达律师事务所沈阳分所向被告致律师函，向被告催缴截至发函日欠款2046817.08元。2018年2月14日，原告向被告致《关于美领馆进驻咨询函回函》，内容为：1、美领馆已于2017年10月初进场施工；2、美领馆预计在2019年年初正式办公。针对上述事实，原告曾于2018年3月27起诉来院，本院于2019年3月11日作出（2018）辽0103民初2284号民事判决，被告韵致天成公司不服向辽宁省沈阳市中级人民法院提出上诉，该院于2019年5月17日作出（2019）辽01民终6652号民事裁定，撤销本院（2018）辽0103民初2284号民事判决，发回本院重审。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告双方于2014年9月30日签订了《配套项目租赁合同》《补充协议》《茂业百货促销服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，原告按照合同约定行了义务。被告虽未按合同约定缴纳保证金及给付租金，但实际使用了租赁物，应视为上述合同有效，本院予以确认。因原告已收回租赁场地，合同已实际解除，租赁保证金的作用系保证合同的正常履行，因合同已实际解除，亦无需再行缴纳保证金，故对原告要求解除双方签订的租赁合同及要求被告缴纳150000元保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告给付拖欠租金的诉讼请求，本院认为，根据双方当事人签订的《租赁合同》及原告于2016年4月5日向被告出具的《公函》意思表示为租金从2016年6月1日起租，且免去2016年10月的租金，所欠租金实际金额为1946972元（其中2016年6月1日至2019年2月28日期间租金为57883元*23月=1331309元，2018年6月1日至2019年2月28日租金为68407元/月*9个月=615663元）。关于原告主张要求被告给付拖欠促销服务费的诉讼请求，本院认为，根据双方当事人签订《茂业百货促销服务协议》，原告每个月收取被告26310元促销服务费，收取该费用的目的系原告通过各种方式为被告的经营进行宣传，双方应按双方的约定履行，因原告履行了合同义务，故对原告该项诉讼请求予以支持。但因被告进场经营时间与合同约定不一致，收取该费用的起止时间与租金的收取一致为宜，即2016年6月1日至2019年2月28日，共33个月，原告同意免去2016年10月份1个月的租金，该月的服务费亦应一并免去。故促销服务费应为26310元×32=841920元。关于原告主张要求被告给付违约金的诉讼请求，根据合同约定，被告不履行交纳租金义务时适用违约金条款，但原告主张的违约金过高，且双方一直在协商中，应调整为未交纳租金的10%较为适宜。关于原告主张要求被告给付拖欠水费、电费的诉讼请求，因被告对原告的该项主张未在规定的时间提出异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张要求被告缴纳吸烟违约金的诉讼请求，虽然原告提供的照片及沟通函可以证明被告员工确实存在吸烟的事实，尽管该行为确实存在安全隐患，但原告就该行为所采取的付款的管理措施是否符合法律规定，所罚款的数额是否合理，未提供有效证据进行证明，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告主张原告违反2014年1月28日签订的《补充协议》，商场开业率及所在楼层开业率均未达到70%的约定，应驳回原告各项诉讼请求的抗辩。本院认为，2014年1月28日，原、被告、签订的《配套项目租赁合同》《补充协议》《茂业百货促销服务协议》虽有上述内容的约定，但双方当事人均未履行合同义务。双方当事人于2014年9月30日签订的《配套项目租赁合同》《促销服务协议》及《补充协议》，并不是对2014年1月28日签订合同的变更和补充，而是重新签订。在合同履行过程中，双方当事人的文件往来，补充协议的内容也充分说明双方当事人在实际履行2014年9月30日签订的《配套项目租赁合同》《促销服务协议》及《补充协议》，上述合同没有关于商场开业率及所在楼层开业率均未达到70%的约定。另外原告也根据被告的不良经营状况作出了减免租赁费的决定，故对被告的该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金1946972元；二、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司违约金194697.2元；三、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司销服务费841920元。四、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司电费124308.90元，水费23616.25元；五、驳回原告其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33195元，由被告沈阳韵致天成体育发展有限公司负担20000元，原告辽宁茂业置业有限公司金廊分公司负担13195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  王永连人民陪审员  张 敏二〇一九年十二月三十日法官 助理  姚佳林书 记 员  刘 薇相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。