山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第206号
原告王斌斌。
委托代理人张勇。
被告姜桂荣。
委托代理人王明义，男，1963年11月11日生，汉族。系姜桂荣叔叔。
第三人烟台华瑞建筑装饰工程有限公司，住所地烟台经济技术开发区嵩山路29-2-106号，组织机构代码59363582-8。
法定代表人卢永利，经理。
委托代理人周建东，男，1989年12月18日生，汉族。
原告王斌斌诉被告姜桂荣、第三人烟台华瑞建筑装饰工程有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人张勇、被告委托代理人王明义、第三人法定代表人卢永利及委托代理人周建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月15日，原、被告经中介介绍签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于烟台开发区凤台山路7号3号楼2号内52号房屋，价格为625000元，并约定原告交付定金20000元，被告于2014年1月15日前将房屋交付原告。但原告交付定金20000元后，被告拒绝履行合同义务。请求法院判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，被告双倍返还定金20000元，承担违约金62500元，赔偿原告经济损失200元。庭审中，原告将其诉讼请求明确为要求判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，被告返还定金20000元，承担违约金62500元，并撤回了要求被告赔偿经济损失200元的诉讼请求。
被告辩称，1、2013年12月15日被告在第三人处和原告签订房屋买卖合同，被告没有收到任何定金，被告不存在承担违约金一说，被告不存在违约行为。2、签订房屋买卖合同时，是由被告本案代理人王明义具体办理的，林正月是王明义妻子，因为姜桂荣本人不在烟台，不方便来卖这个房子，通过电话让王明义帮被告办理卖房子的具体事宜，但是被告至今也没有给王明义书面授权委托书，没有被告的授权，和原告签的合同属于无效合同。3、在合同签订完以后，被告已经把房产证交给了第三人，以便配合原告申请贷款，后来原告贷款一直没办下来，第三人将房产证返还给被告，因为合同第十条约定如果银行贷款审批未通过，第三人将收取任何一方的款项无息返还，合同自动解除，再加上第三人的工作人员郭玮给被告发短信说2万元定金已退回，所以被告即认为买卖合同终止了。被告现在同意解除合同。
第三人述称，我们收取过被告的房产证，后来又退回了，因为审批贷款的时候要用，用完之后退给他，买房人的贷款没有问题。要求双方继续履行合同，支付我们的佣金。
经审理查明，2013年12月15日，被告（卖方、甲方）委托林正月（系王明义之妻）与原告（买方、乙方）在第三人的居间下，签订房屋买卖合同，载明：一、房屋位置为开发区凤台山路7号3号楼2号内52号，建筑面积为103.49平方米，乙方对所购房屋的产权、土地状况已现场检验，并到房管局、土地局等相关部门进行了了解。二、经双方协商认可，该房屋总房款为625000元。三、洽谈、签订本合同过程中，华瑞房产代甲方收取乙方支付甲方的定金20000元，甲方应主动了解该款项的情况，华瑞房产不必另行通知，同时，甲方向乙方和华瑞房产提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户。四、具体付款时间为过户当日将首付款10万元整打入甲方账号。九、任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款的10%支付违约金。十、甲乙双方保证其身份证号、电话及联系地址准确无误，否则后果自负。该条款还手写约定，如果银行贷款审批未能通过，中介方将收取任何一方的款项无息返还；甲方于2014年1月15日前将房屋交接于乙方；房屋过户于2014年4月20日之后过户；尾款于2014年6月1日前转入甲方；过户产生的费用以及中介费均由双方各自承担。第三人工作人员张晓艳亦在该合同落款的“中介方”处签名。
上述合同签订后当日，原告向第三人交付定金20000元，第三人向原告出具收款收据，载明收到原告购涉案房屋的购房定金20000元，盖有第三人的财务专用章，该收款收据上还注有“同意代收”，并有“林正月”签名。亦在当日，被告将涉案房产的房产证交付给第三人，第三人向被告出具收条，载明收到该房产证。被告称，收款收据不是林正月收的钱，是林正月同意中介代收，被告没有收到任何定金，第三人并未将收取的定金转交给被告。
经查，第三人收取被告的房产证后又退还给了被告，原告支付的20000元定金现仍在第三人处。被告一直未向原告交付涉案房屋的钥匙。
庭审中，被告称，合同签订时间是2013年12月25日，被告的房子是在2014年4月20日才满五年，如果不满五年过户有很大一笔费用，所以合同约定房屋在2014年4月20日之后过户。合同签订后原告付了2万元定金交在了中介（即第三人），被告应该在2014年1月15日向原告交付房屋，由于当时房屋正在对外出租，处在租赁期内，为了使房屋买卖顺利进行，被告主动协调房屋租户尽早腾房，并向租户赔偿损失3600元和300元的搬家费，共3900元，表示被告对卖房很有诚意。租户腾房之后将钥匙交还给被告后，被告和原告联系要求原告在拿钥匙之前将2万元定金交到被告处，合同没有明确约定原告必须将2万元交给被告，但被告认为为了卖房提前让租户腾房并且赔偿了租户3900元的损失，将价值63万元的房子卖给了原告，将钥匙交给原告后被告却一分钱还没拿到，这不合理，双方签订的房屋买卖合同明显有失公平，被告认为原告应当缴纳一部分款项，把给中介的两万元转给被告也好或者另外再交纳一部分款项也好，使被告先拿到一部分钱，原告没有同意，于是两人因此产生了纠纷，所以被告也没把房屋钥匙交到原告手里，原告也没有把钱交到被告手里。此时已超过了合同约定的交钥匙的日期，原、被告以及第三人又通过各种联系也没有达成一致意见，第三人的工作人员郭玮在2014年1月25日给被告发了一条短信说把钱退给了原告，被告就认为合同终止了。此后，各方就再也没有联系，直到原告提起本案诉讼。
被告另提交短信照片复印件1份，载明发送短信的手机号码为137××××2337，短信内容为“姐我退钱给他了哈”。被告称，该短信系第三人工作人员郭玮发给被告的，证明合同已经解除，钱已经退给原告。经质证，原告称，对短信复印件的真实性不予认可，该短信当中所显示的电话号码无法与第三人建立必然联系；短信内容也无法指明是谁，退了多少钱也无从证实，无法起到证明作用。第三人称，郭玮与被告发的短信只是我们中介的一种工作方式，其短信的语气并不是说已经把钱退给原告了，而是要表达再不交钥匙的话就给原告退钱，但是退钱的前提是卖方同意，在卖方没有同意的情况下我们中介没有权利退这2万元定金，被告也没有回复说同不同意退。
原告称，1、原告从未与被告协商、变更合同内容或解除合同，一直是在不间断的要求被告履行合同交付房屋。2、第三人收取原告的定金是经被告的委托代理人林正月的同意，第三人收取原告的定金就相当于被告方已经收到了原告的定金。3、第三人在原、被告的合同履行过程当中只有促成合同成立的义务，没有代替原告或者被告任何一方变更合同、解除合同的权利，除非有授权，因此，被告方讲的关于第三人的工作人员告诉他合同已经解除是不成立的。4、原告在与被告签订买卖合同之后，在审批贷款时是通过的，原告办理贷款的所有手续都没有问题，只要被告交付房屋，原告就可以将贷款办好，不存在原告无法办理贷款的问题。5、在本案诉讼过程当中，根据原、被告提交的证据，包括被告的房产证在委托代理人林正月以及王明义手中这些表现，均能够明确的证实王明义以及林正月在签订合同时是有代理权的，合同是有效的。
原告另提交其与被告的电话录音1份。录音中，原被告双方就涉案房屋买卖合同的履行事宜进行了沟通，且被告未对委托林正月出售房屋提出异议，并称因第三人告诉被告说已经退钱给原告、原告不买房子了，即认为此事已经了结。经质证，被告称，录音中确实是被告，但原告断章取义，没有真正把整个通话的内容融会贯通，没有突出通话的真正含义，从录音中可以看出中介方已把两万元钱退还给原告，并且有短信为证，证明合同已经解除，按照合同规定，我方在1月15日已将房屋钥匙准备交于原告，因为原告没有付被告首付及任何定金，所以造成最后终止了合同，证明原告违约在先。
案件审理过程中，经本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向被告释明后，被告主张违约金过高、应当予以调整。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、房产证复印件、定金收款收据、第三人出具的证明、电话录音，被告提供的短信复印件、房产证收条、郭玮出具的说明、电信通话记录清单及本院询问笔录和双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，涉案房屋买卖合同虽然是林正月在未取得被告书面授权的情况下代被告与原告签订的，但是其在合同签订当日交付了涉案房屋的房产证，且在原告与被告本人的电话录音中，被告亦未对委托林正月出售房屋表示异议，并继续就该合同履行中的问题与原告进行了沟通，这均足以说明被告认可由林正月代其签订涉案房屋买卖合同，可以认定林正月有代理权，且上述情形也使得原告有理由相信林正月有权代理被告签订涉案合同，因此，被告以未取得其书面授权为由主张该合同无效，于法无据，本院不予支持。该合同约定的标的物清楚明确，并且约定了合理的对价，是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行义务。
根据合同约定，原告应当首先支付定金20000元，并在房屋过户当日支付首付款10万元，而合同亦约定房屋于2014年4月20日之后过户，被告于2014年1月15日前就应将房屋交付原告；故在2014年4月20日之前，原告除支付20000元定金外，并无其他付款义务，而被告则应当在2014年1月15日前履行交付房屋的义务。因合同约定由第三人代被告收取原告支付给被告的定金20000元，原告将该20000元定金支付给了第三人，且被告卖房时的代理人林正月亦在收款收据上签名确认“同意代收”，可以认定原告按合同的约定履行了支付定金的义务，至于第三人再如何将该20000元定金转交给被告，是第三人与被告之间的关系，与原告无关。在房屋买卖过程中，法律并未规定在出卖人向买受人交付房屋给之前，买受人必须先向出卖人支付部分款项，涉案合同亦明确约定了合理的对价及支付期限，如果原告未按约支付对价，被告有权向原告主张权利，其利益有合同及法律的保障渠道，公平合理，故被告认为其未得到任何房款却交付房屋有失公平、并主张原告应当先支付部分款项才交付房屋，被告该理由及主张无法律及合同依据，本院不予支持。被告实际上已收到了原告20000元定金，却未履行交付房屋的义务，构成了违约，应当承担违约责任。
本院认为，涉案房屋买卖合同的合同相对人是原、被告，第三人作为居间人，只是为原、被告双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，至于合同签订后如何履行以及是否解除，应当由原、被告之间进行沟通协商，与第三人无关，仅凭第三人对被告的陈述及向被告发送的短信，无法证实原告同意解除合同，不能得出合同已经解除的结论；且涉案房屋买卖合同第十条并未约定在银行贷款审批未能通过的情况下合同自动解除，因此，被告主张合同已经解除，无事实依据，本院不予支持。被告违反合同约定不向原告交付涉案房屋，已经以自己的行为表明不履行合同义务，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持，涉案房屋买卖合同应予解除。合同解除后，原告已支付的20000元定金，被告应予返还，由于该定金现在第三人处，根据减少当事人诉累的原则，可由第三人直接返还给原告。
原告主张被告支付违约金62500元，系适用了涉案房屋买卖合同第九条的违约金条款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”之规定，原告主张适用违约金条款，应予支持。同时，该司法解释第二十七条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”本案中，原告以被告违约为由主张支付违约金，被告辩称合同无效且被告不构成违约，但未主张调整违约金，经本院依据该条规定对被告进行释明后，被告主张违约金过高、应当予以调整。本院认为，原告并未提供证据证明其损失的有无及多寡，且原告曾要求被告赔偿经济损失200元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，能够综合认定涉案房屋买卖合同所约定的违约金过分高于给原告造成的损失，且被告亦主张违约金过高，故本院对合同约定的违约金进行适当减少。综合涉案房屋的总价款、被告的过错程度、原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为本案违约金应减少为10000元为宜。
本案所涉法律关系为原、被告之间的买卖合同关系，第三人对原、被告双方的诉讼标的没有独立请求权，故第三人主张双方应继续履行涉案房屋买卖合同，本院不予支持；第三人主张支付居间报酬亦与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理，第三人对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、解除原告王斌斌与被告姜桂荣于2013年12月15日签订的房屋买卖合同。
二、被告姜桂荣自本判决生效之日起十日内支付原告王斌斌违约金10000元。
三、第三人烟台华瑞建筑装饰工程有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告王斌斌定金20000元。
四、驳回原告王斌斌的其他诉讼请求。
如果被告姜桂荣、第三人烟台华瑞建筑装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2012元，由原告王斌斌负担1280元，由被告姜桂荣负担732元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张 鲁
人民 陪 审员 李子林
人民 陪 审员 张有岚
二〇一四年十二月十五日
书记员（代） 赵 冉