新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）博中民一终字第169号
上诉人（原审原告）：博乐市友好市场开发有限责任公司。住所地博乐市青得里大街**号。
法定代表人：宋永良，该公司董事长。
委托代理人：肖荣，该公司副总经理。
委托代理人：梁正辉，新疆亚桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阳森，男，汉族，1962年5月5日出生，住博乐市。
委托代理人：白新平，新疆振博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘一，男，汉族，1975年3月7日出生，住博乐市。
上诉人博乐市友好市场开发有限责任公司（以下简称友好市场公司）因与被上诉人阳森、刘一用益物权确认纠纷一案，不服博乐市人民法院（2013）博民一初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成由审判员王灵东担任审判长、审判员骆玲、张晖参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年6月1日，原告博乐市友好市场开发有限责任公司与被告刘一签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定，原告将所属的XX商城房屋及其依附土地转让被告刘一，土地证号XXX第XXX号、地号XXX、面积3316.5平方米，其中一楼面积1319.93㎡、二楼面积1588.12㎡、三楼面积1680.05㎡，原告保证其转让的房地产权属清楚无产权纠纷，有权转让，合法有效。转让房地产总价格610万，第一层价格150万、第二层和第三层价格为300万、负一层价格为160万。被告刘一于合同签订后10日内将20万元定金汇入原告博乐市友好市场开发有限责任公司的账户，原告收到定金后10日内配合被告刘一将第一层的房屋产权证过户至被告刘一名下，过户后被告刘一即支付相应房款，20万定金自动转为购买二楼和三楼的定金。转让房屋时，编号XXX号的土地证范围内的土地使用权证及该土地上依附的其他建筑物，设施等所有附着物一并转让，被告不再支付价款。该合同于2007年6月17日经博乐市公证处公证生效。合同签订后，被告刘一于合同签订之日向原告博乐市友好市场开发有限责任公司收到定金后，于2007年6月20日将第一层的房屋产权证过户至被告刘一名下，被告刘一依约支付了150万购房款，20万元定金自动转为购买二楼和三楼的定金。但因二楼房产证无法过户，原告博乐市友好市场开发有限责任公司和被告刘一于2007年10月22日签订《房屋补充协议》一份，约定调整原协定约定的过户程序，原告友好公司承诺于2007年12月1日将XX商城及地下室的房屋产权及编码XXX号土地使用证范围内全部土地使用证及该土地上依附的其他建筑物、设施等所有附着物的产权手续办至被告刘一名下，（除去二楼相对应的房屋、土地手续），被告刘一承担过户费用和税费。同时，对原合同中转让二楼的内容进行了协议解除。XX商城整体及依附于傍楼的附属权利如外墙，楼顶及土地使用权范围的所有权利（包括但不仅限于土地的在开发利用权，广告权等）等，于2007年12月1日转为被告刘一所有，原告许诺该转让权利无任何瑕疵。原协议的其他条款继续有效。
2012年8月3日，被告刘一与被告阳森签订《房产买卖协议书》一份，就被告刘一将其所属的位于博乐市XX商城一楼的房产转给被告阳森达成协议，合同约定被告刘一将其所属位于博乐市青得里大街“XX商城”XXX楼的面积1319.93㎡（注以实际面积为准）房产（房产证号：X**）转让给被告阳森，被告刘一同时将被告刘一买受时的合同所有权利转移给被告阳森，转让价款590万元，被告阳森于该协议签订之日起支付定金100万元，于2012年8月10日之前支付250万元，余款240万元于2012年10月10日前一次性付清。被告刘一收到被告阳森第二笔款项的一切税、费均由被告阳森承担。被告阳森需继续履行在双方签订本协议之前被告刘一与商户签订的租赁合同，被告刘一此前依据租赁合同已收取的租金归被告刘一所有，无须付给被告阳森。被告刘一负责商场管理至2012年12月1日，并承担期间产生的所有费用，被告刘一并承担2012年10月—2013年3月的商场取暖费用。被告刘一2012年12月1日前产生的经营税费由被告刘一承担与被告阳森无关，被告刘一保证上述地产权属清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。若发生于被告刘一的产权纠纷或债权债务，概有被告刘一负责清理，并承担民事诉讼责任。
2004年4月15日，原告博乐市友好市场开发有限责任公司委托博乐市瑞鑫房地产评估有限责任公司对XX商城房屋面积进行测量评估，经瑞鑫公司测算确定，原告房屋坐落XXX区房屋总建筑面积；5993.88㎡。其他商业用房5993.88㎡，其中地下室：1365.78㎡、一层1359.93㎡、二层1588.12㎡、三层1680.05㎡，依据2007年6月17日，原告将XX商城一楼面积为1319.93平方米出售给被告刘一，与现测量面积1359.93㎡，多出40平方米。另原告友好公司诉称被告刘一购买的友好一楼不包括原告改造的83㎡面积及两个门厅和手机专卖店的面积。对此二被告不予认可，认为原告友好公司将XX商城一楼转让于被告刘一，被告刘一又转让给被告阳森，系整体转让，将一楼房屋及其他依附于一楼的附属权利一并转让，原告友好公司、被告刘一、被告阳森的转让行为系合法有效，故不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告博乐市友好市场开发有限责任公司与被告刘一于2007年6月1日签订《房屋买卖合同书》和于2007年10月22日签订《房屋补充协议》，系原、被告在充分协商一致、自愿的基础上所签订，该合同对双方当事人具有法律约束力，且该合同双方已履行完毕。而被告刘一与被告阳森于2012年8月3日签订《房产买卖协议书》，系在原告友好公司与被告刘一房屋买卖合同基础上的再次转让，该合同也已经实际履行完毕，属合法有效。原告XX商城整体及依附于旁楼的附属权利如外墙，楼顶及土地使用权范围的所有权利（包括但不仅限于土地的在开发利用权，广告权等）等，于2007年12月1日转为被告刘一所有，原告许诺该转让权利无任何瑕疵。既然原告承诺转让合同权利无任何瑕疵，原告友好公司现要求二被告返还侵占XX商城一楼原告的83平方米及两个门厅、东面一间手机专卖店，要求被告刘一赔偿侵占原告房屋损失20.4万元，被告阳森赔偿侵占原告房屋损失4.4万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。且二被告从2007年6月1日签订转让合同至今，原告也未对二被告的转让行为提出异议，现该商城一楼的实际产权所有人为被告阳森，故原告也不享有诉争房屋物权，不具有原告主体资格，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告博乐市友好市场开发有限责任公司的诉讼请求。本案诉讼费5020元，由原告博乐市友好市场开发有限责任公司负担。
宣判后，上诉人友好市场公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、上诉人拥有XX商城一楼83平方米（包括东面一间手机专卖店的面积）及二个门厅、东面一间手机专卖店的完全物权，禁止任何单位和个人侵占。1、上诉人与被上诉人刘一签订的《房屋买卖合同书》明确约定：“上诉人将XX商城一楼面积1319.93㎡房屋及其依附土地转让给被上诉人刘一”，被上诉人刘一仅支付了1319.93㎡的转让费用。2、《房屋买卖合同书》及《房屋补充协议》中均未表述转让的一楼以实际面积为准或包括门厅及东面手机专卖店等超出1319.93㎡的部分一同转让等字样，故对于XX商城一楼超出1319.93㎡部分的物权均为上诉人所有。3、从转让协议签订之日起至今，对于XX商城一楼超出1319.93㎡部分的地税及暖气等各项费用均是由上诉人缴纳，被上诉人刘一均未承担任何费用。但其却实际收取了超出部分的租金利益，这也严重违背了民法的权利义务相对等之原则。故，无论从物权角度讲，还是从合同约定角度讲，亦或是从权利义务对等角度讲，上诉人均完全拥有XX商城一楼超出1319.93㎡部分的83平方米及二个门厅、东面一间手机专卖店的所有权，被上诉人刘一无权占有，更无权转让。二、无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同为有效。如果权利人没有追认或者无权处分人没有取得处分权，该合同为无效。本案中二被上诉人转让合同中约定的“转让XX商城一楼面积1319.93㎡（注以实际面积为准）”的条款，对于超出1319.93㎡的部分因上诉人未追认，被上诉人事后也未取得处分权，故该项约定无效，被上诉人阳森无权占有超出部分面积，更无权收取超出部分的租金。三、物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权），附属权利仅是依附于物权上的其他权利，并不等同于物权，原审法院将独立的物权以附属权利的形式认定为被上诉人所有，实属认定事实错误因而导致其判决结果的严重不公。综上所述，原审法院认定事实错误，判决不公，恳请二审法院依事实为依据，以法律为准绳，判决支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人阳森辩称，一、该案无证据证实上诉人享有XX商城一楼的产权，应当依法驳回；二、被上诉人阳森通过买卖的方式合法善意取得刘一原友好商场一楼及附属设施，对该产权享有物权，并提供过相关的证据；三、被上诉人阳森把这个房屋接收过来后办理了产权登记，房产和土地手续都过户在阳森名下，并且实际占有转移的标的物并经营管理。阳森的取得是合法善意的。不论刘一与上诉人之间有何纠纷，不应影响阳森的合法权益。本案涉案友好商场一楼相关房屋产权在流转过程中属于整体转让，当年友好商场把房子卖给刘一属于整体转让，阳森从刘一那里买过来也属于整体转让，相关证据也向法庭提交了。2012年，刘一把房子转让给阳森。自2007年到2012年，五年间双方无争议，均由刘一经营管理。从2012年开始一直由阳森来管理。在两次转让过程中，都做了相关的变更登记。交易实际上已全部完成，受让人实际占有和经营管理，该交易应当受到法律的保护。上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人友好市场公司诉讼请求能否成立的问题。根据上诉人友好市场公司和被上诉人刘一于2007年10月22日签订的《房屋补充协议》约定，上诉人友好市场公司承诺于2007年12月1日将XX商城及地下室的房屋产权及编码XXX号土地使用证范围内全部土地使用证及该土地上依附的其他建筑物、设施等所有附着物的产权手续办至被上诉人刘一名下，（除去二楼相对应的房屋、土地手续），被上诉人刘一承担过户费用和税费。同时，对原合同中转让二楼的内容进行了协议解除。XX商城整体及依附于傍楼的附属权利如外墙，楼顶及土地使用权范围的所有权利（包括但不仅限于土地的在开发利用权，广告权等）等，于2007年12月1日转为被上诉人刘一所有，友好市场公司许诺该转让权利无任何瑕疵。原协议的其他条款继续有效。原判决根据上诉人友好市场公司和被上诉人刘一于2007年10月22日签订的《房屋补充协议》，驳回上诉人友好市场公司的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予以支持。原判决事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5020元，由上诉人博乐市友好市场开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王灵东
审判员 骆 玲
审判员 张 晖
二〇一五年七月三日
书记员 黄 欢