湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00353号
上诉人（原审被告）袁照荣，农民。
上诉人（原审被告）王兴国，居民，系袁照荣长子。
上诉人（原审被告）王兴华，农民，系袁照荣次子。
被上诉人（原审原告）宋昌树，农民。
委托代理人（特别授权）万珏，湖北领汇律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）向天泉。
上诉人袁照荣、王兴国、王兴华因与被上诉人宋昌树合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋昌树在一审中诉称：2005年6月15日，宋昌树与袁照荣、王兴国、王兴华签署《协议书》，约定将袁照荣、王兴国、王兴华位于恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村林家店组土木结构房屋一栋及土地、山林承包经营权转让给宋昌树，袁照荣一方协助宋昌树办理户口迁移及土地、山林承包等手续。2005年7月10日，宋昌树支付全部转让费，袁照荣一方将前述标的物及证书交付宋昌树。宋昌树多次找袁照荣一方协商办理变更登记，但袁照荣一方拒不履行协议，不配合宋昌树办理房屋宅基地其他产权登记。现请求判令袁照荣、王兴国、王兴华协助宋昌树办理宅基地《土地使用证》、《农村土地承包经营合同》及《农村土地承包经营权证》变更登记手续，并承担本案诉讼费。
袁照荣、王兴国、王兴华在一审中辩称：一、宋昌树曾经与袁照荣的丈夫王朝贵签订过房屋买卖协议属实，但是袁照荣对此并不知情，签订协议时也不在现场。该房屋系袁照荣与丈夫王朝贵的夫妻共同财产，袁照荣没有同意转让该房屋自己所属的份额，该协议部分无效，故袁照荣没有义务配合宋昌树办理房屋过户手续。二、王兴国、王兴华与宋昌树没有形成房屋买卖法律关系，且袁照荣、王兴国、王兴华与宋昌树也没有签订过土地流转合同或山林流转合同，其共同承包的农村土地应受法律保护，无义务协助宋昌树办理变更登记事项。三、宋昌树应向袁照荣腾退部分房屋，并应自觉退还所占用的袁照荣、王兴国、王兴华承包的土地及山林。综上所述，宋昌树诉求主张袁照荣、王兴国、王兴华协助办理变更登记手续缺乏事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原审查明：宋昌树与袁照荣系同村村民。原恩施自治州建安公司职工王朝贵（非农户口）与袁照荣于1973年结婚，婚后生育二子即王兴国、王兴华。1984年7月24日，王朝贵取得了恩施市人民政府颁发的№000922号《自留山证》，其中载明原恩施市七里区鸭子乡猫儿村5组（现为恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村林家店组）户主王朝贵，家庭人口为三人，划定总面积为2.5亩，地名为“王家槽”。1985年11月10日，恩施市土地管理局（现为恩施市国土资源局）给袁照荣颁发了№167046号《土地使用证》，该证载明土地使用权人为袁照荣，住所地为恩施市七里区鸭子乡猫儿槽村5组，宅基地地址为“三台坡”，宅基地面积为174.6㎡，房屋建筑面积为134.3㎡，土地使用权为“集体”，房屋结构为“土木”。1995年8月4日，恩施市土地管理局工作人员在该《土地使用证》中注明“经复查实有面积184.34㎡，与原证误差9.74㎡，属原测丈误差”。恩施市国土资源局《个人宅基地清理登记卡片》（1985年11月10日）载明该宅基地户主为袁照荣，“总面积174.6㎡”、“人平43.7㎡”，建房时间为1985年9月。
2005年5月24日，袁照荣与恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村经济联合社签订《农村土地承包合同》（合同编号：1150801134），其中载明承包方代表为袁照荣，土地承包经营权共有人为袁照荣及其长子王兴国、次子王兴华，承包方地址为恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村林家店组，承包地总面积为2.85亩，承包期限自1996年1月18日起至2028年12月31日止，地块名称为“阮家坪”、“自家门口”、“门口”。袁照荣取得了恩施市人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》。
2005年6月15日，案外人宋彬代理其父宋昌树，王朝贵代理其妻袁照荣、长子王兴国、次子王兴华，双方订立《协议书》，其内容为：“甲方：袁照荣，乙方：宋昌树。经甲乙双方充分协商，达成如下转让协议：一、甲方将所有的土木结构房屋（含屋内电力等全部附属设施）一栋及土地、山林承包经营权自愿转让给乙方。二、房屋位置及面积：恩施市舞阳办事处七里坪村林家店组；面积以土地使用证记载为准。三、转让土地、山林含其附着物（面积以承包经营权证记载为准），转让后，一切权利为乙方所有。四、转让总价格：人民币壹万元整。五、付款方式：乙方于本协议签字生效之日一次性支付清。六、甲方负责协调土地、山林毗邻界址。七、转让后，甲方协助乙方办理户口迁移手续及土地、山林承包手续。八、甲方去世后，由乙方在距房屋20米远外为其提供两块墓地，面积不超过两分地。若需办理手续，由甲方自行负责办理。九、本协议由甲乙双方签字后生效。本协议一式叁份，证人执一份。”该协议甲方落款处由王朝贵代签“王兴华、袁照荣、王朝贵、王兴国”，乙方落款处由宋彬代签“宋昌树”，证明人夏福俊亦在协议中签字。2005年7月10日，王朝贵收到宋彬“房款”10000元并出具收条。此后，《协议书》所涉《土地使用证》（宅基地）、《农村土地承包合同》（合同编号：1150801134）、《农村土地承包经营权证》原件均交给宋昌树持有，房屋、耕地、林地由宋昌树管理使用至今。2009年4月17日，宋昌树取得了恩施市人民政府颁发的恩市政林证字（2009）第087136号《林权证》。自2007年8月起至今，相关财政惠农补贴均由宋昌树凭户名为袁照荣的存折领取。2012年6月3日，王朝贵因病去世。2012年6月5日，恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村民委员会给宋昌树出具证明原件一份，内容为“我村林家店组袁照荣与宋昌树于2005年6月15日达成的土地流转协议属实，同意转让”。
2014年1月3日，宋昌树提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中，袁照荣、王兴国、王兴华向原审法院提交了2014年2月6日《关于宋昌树阻挠本人将丈夫葬于自留墓地的联名证明》（以下简称《联名证明》）原件一份，其内容为：“本人袁照荣，家住舞阳办事处七里村猫儿槽组。我丈夫于二〇一二年六月三日因病逝世。按土家习俗，亡人需落叶归根，我与儿女之前曾多次商议，决定将丈夫葬于我们自己承包的责任田内。由于我同丈夫长期住在丈夫单位
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州建安公司舞阳坝宿舍内。2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种。在我丈夫病重期间，为了后事安排，我们一家人曾多次要求宋昌树归还田地，让出墓地，宋昌树不同意。丈夫死后，我又委托本村德高望（重）之人与宋昌树协商此事。无奈宋昌树与其女婿曹平仍然无理拒绝我将丈夫葬于自己的责任田内。曹平还以其特殊身份及职务，向七里村委会施加压力。七里村委会本着和平处理此事，从中协调解决此事时，宋昌树及其女婿又拒不到场。为了让死者入土为安，我们不得不在翁家湾向杨学毛临时购买了墓地，将丈夫王朝贵安葬。”黄家辉、龙江来作为知情人在《联名证明》中签字。王兴国承认该《联名证明》的内容是“知情人黄家辉写的，当时我们把情况跟他讲了，他说以我母亲（袁照荣）的口吻来写”。
原判决认定：本案所涉房屋系王朝贵（已故）与袁照荣在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产；《农村土地承包合同》及《农村土地承包经营权证》载明农户代表人为袁照荣，土地承包经营权共有人为袁照荣及其长子王兴国、次子王兴华；《自留山证》登记户主为王朝贵。本案的争议焦点为，宋彬（已故）代理其父宋昌树，王朝贵代理其妻袁照荣、长子王兴国、次子王兴华，双方订立《协议书》约定转让上述房屋、耕地及林地，是否合法有效。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”袁照荣、王兴国、王兴华向法院提交的《联名证明》载明“本人袁照荣，……我同丈夫（王朝贵）长期住在丈夫单位
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州建安公司舞阳坝宿舍内。2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种”，王兴国承认该《联名证明》是“知情人黄家辉写的，当时我们把情况跟他讲了，他说以我母亲的口吻来写”。由此可以证明，袁照荣等家庭成员虽未明确表示追认，但属于明知王朝贵卖房而仍然将土地交给宋昌树管理耕种，以其行为表明追认王朝贵的代理行为，应当产生追认的效力。《协议书》所涉《土地使用证》、《农村土地承包合同》、《农村土地承包经营权证》原件均交由宋昌树持有，房屋、耕地、林地均由宋昌树管理使用至今，宋昌树于2009年4月17日取得了恩施市人民政府颁发的恩市政林证字（2009）第087136号《林权证》，并自2007年8月份至今凭户名为袁照荣的存折领取了相关财政惠农补贴，袁照荣、王兴国、王兴华亦未提供充分证据证明其在合理期间内提出异议，系列事实对袁照荣等家庭成员追认王朝贵代理行为的事实加以印证，因此宋昌树完全有理由相信王朝贵有代理权，且已实际履行至今。再者，农户代表人与其他家庭成员是基于血亲或者姻亲等原因构成农户，他们之间存在坚固的信赖基础和共同利益，袁照荣本身即为农户代表人，代表包括王兴国、王兴华等成员在内的整个农户，其对丈夫王朝贵代理行为的追认，理应对王兴国、王兴华具有法律约束力。至于袁照荣、王兴国、王兴华提交的证人夏福俊注明“以上情况属实”的《房屋买卖情况说明》，因其证明内容系利害关系人即王兴国自己书写，且其内容与《联名证明》中“2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种”内容相冲突，不能作为认定事实的依据。
综上所述，宋昌树完全有理由相信王朝贵有代理权，宋彬代理其父宋昌树，王朝贵代理其家庭成员即妻子袁照荣、长子王兴国、次子王兴华，该代理行为有效，况且《联名证明》能够证明袁照荣等家庭成员对王朝贵的代理行为予以追认。据此，《协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当地集体经济组织亦同意转让土地，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”袁照荣与其丈夫王朝贵系房屋共有权人，袁照荣、王兴国、王兴华既是王朝贵的法定继承人，又是农村土地承包经营权的共有人，有义务协助宋昌树办理相关变更登记手续。宋昌树请求判令袁照荣、王兴国、王兴华协助办理宅基地《土地使用证》、《农村土地承包经营合同》及《农村土地承包经营权证》的变更登记手续，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告袁照荣、王兴国、王兴华于本判决生效后十日内协助原告宋昌树办理宅基地《土地使用证》（№167046号）、《农村土地承包合同》（合同编号：1150801134）及《农村土地承包经营权证》的变更登记手续。案件受理费100元，由被告袁照荣、王兴国、王兴华共同负担。
上诉人袁照荣、王兴国、王兴华不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，袁照荣、王兴国、王兴华与王朝贵之间不存在代理行为。王朝贵并非集体经济组织成员，无资格转让山林和土地，且签订协议书时袁照荣、王兴国、王兴华并不在现场，也没在协议书中签字，事后也没有追认协议书的内容，故代理行为不存在。二、袁照荣作为房屋产权人，没有同意王朝贵出售房屋，也没有与宋昌树签订过房屋买卖协议，该房屋买卖协议对袁照荣没有约束力。三、袁照荣、王兴国、王兴华与宋昌树始终没有建立过土地流转或山林流转的法律关系，一审判决没有事实依据。四、一审判决认定事实与判决结果不相符，存在矛盾。一审判决认定协议书对袁照荣、王兴国、王兴华具有约束力，却没有支持协议书中约定的王朝贵有权留出两分地作为墓地使用，因葬在别人土地中的土地补偿费5000元损失，法院不予考虑，显失公平。综上所述，一审判决认定事实错误，判决不公，请求二审法院依法改判。
被上诉人宋昌树没有提交书面答辩意见。
二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以认定。
本院认为：围绕宋彬（代理宋昌树）与王朝贵（代理袁照荣、王兴国、王兴华）就争议房屋、山林、土地签订《协议书》的效力问题，因宋昌树对宋彬的代理行为予以认可，故本案争议焦点为王朝贵代理袁照荣、王兴国、王兴华签订的《协议书》是否合法有效。本案中，袁照荣、王兴国、王兴华在一审中提交的《关于宋昌树阻挠本人将丈夫葬于自留墓地的联合证明》中载明：“…2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种…”，可见，袁照荣、王兴国、王兴华2005年就知道了王朝贵卖房和将土地交给宋昌树管理耕种的事实，同时，《协议书》所涉《土地使用证》、《农村土地承包合同》、《农村土地承包经营权证》原件均交由宋昌树持有，房屋、耕地、林地均由宋昌树管理使用至今，宋昌树也于2009年4月17日取得了恩施市人民政府颁发的恩市政林证字（2009）第087136号《林权证》，并自2007年8月份至今凭户名为袁照荣的存折领取了相关财政惠农补贴，袁照荣、王兴国、王兴华在长达8年的时间里均未对该协议的合法性提出异议。虽然王朝贵并非集体经济组织的成员，但其作为袁照荣之夫，王兴国与王兴华之父，代表其家庭成员与宋昌树签订《协议书》，符合农村一般的交易习惯和社会风俗，因此宋昌树完全有理由相信王朝贵有代理权，且已实际履行至今。因此，王朝贵作为家庭代表与宋昌树签订协议构成表见代理，该《协议书》合法有效，故袁照荣、王兴国、王兴华应按照协议约定协助宋昌树办理相应的变更登记手续。对于袁照荣、王兴国、王兴华上诉主张的5000元土地补偿费问题，与本案审查的合同效力无关。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人袁照荣、王兴国、王兴华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郜帮勇
代理审判员 李 龙
代理审判员 黄薇薇
二〇一四年六月十六日
书 记 员 谭绍丹