广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）茂南法民一初字第184号
原告：茂名华达石化物业有限公司，住所地：茂名市红旗中路45号大院。
法定代表人：谢木森，该公司总经理。
委托代理人：陈星、林银汝，广东诚挚律师事务所律师。
被告：阮维霖，男，汉族，吴川市人�1970年6月26日出生，住茂名市茂南区。
原告茂名华达石化物业有限公司诉被告阮维霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理。依法由审判员梁斌适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈星、林银汝及被告阮维霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名华达石化物业有限公司起诉称：被告租用原告位于茂名市官渡路北1栋304房，房屋的建筑面积为87.42平方米。从2006年4月，按照茂名市住房委员会《关于住房货币分配补充规定的通知》（茂房委办（2002）3号），标准面积平均月租金调整为2.24元／平方米，超面积部分的租金为5元／平方米，被告应支付给原告的每月租金共计135.70。被告自租赁原告的房屋起，在原告的多次催促下，未支付2009年4月起至今的租金。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金696元。以上合计6666.8元。为维护原告的合法权益，请求：一、判令被告支付原告房屋租金5970.80元（从2009年5月暂计至2012年12月，从2012年12月后按每月135.70元计至被告支付全部房屋租金止）；二、判令被告支付原告违约金696元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2009年5月起暂计至2012年12月，2012年12月后违约金计至付清之日止）；以上两项诉讼请求合计6666.8元。三、判令被告承担全部的诉讼费用。
被告阮维霖辩称：一、原告诉讼主体不适格。原告租赁茂名石油化工公司公有房屋事实清楚，证据确凿，完全与原告无关。原告就2009年5月至2012年2月的房租收取曾起诉被告，2012年10月15日茂名市中级人民法院作出终审判决【（2012）茂中法民一终字第302号】，因原告拿不出2007年7月至今连续签订的《资产委托管理合同》，终审判决原告诉讼主体不适格。原告在2007年7月前曾有一个�产租赁合同，但已于2007年6月30日到期，之后原告一直未能拿出2007年7月后签订的《资产委托管理合同》，原告诉被告2009年5月-2012年12月的房租收取毫无根据。合同法第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。按合同法规定，茂石化与任何一方签订涉及被告的委托经营合同，必须要经被告同意，否则合同违法、无效。本案中，原告应提交法人或者其他组织资格证明或法定代表人身份证明书或者负责人身份证明书、被告租赁的房屋的产权单位变化关系、被告同意的产权单位与原告签订的委托经营合同的证据，然后出示合法、有效、完整的《资产委托管理合同》及附件，也就是完整的证据链，否则，无法证明其诉讼主体资格。《民事诉讼法》第108条规定，原告必须是于本案有直接利害关系的公民、法人或其他组�。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第1条规定：“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应证据材料。”本案原告为茂名华达石化物业有限公司，该公司与本案是否有直接利害关系？未见其在起诉立案时附上主体资格的证明材料，法院是绝对不能立案受理的，否则，属于严重的违法立案行为，应依法追究有关人员的违法、违纪责任，相关的违法立案责任追究案例已屡见不鲜，本案望能引起法院的高度重视。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”《民事诉讼法》第六十五条规定：“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”因此，无论原告何时补交主体资格的证明材料，都无法掩盖其违法、串谋立案的事实，被告相信，原告的任何理由都是没有说服力的。事实上，被告与原告没有房屋租赁合同关系，只与中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司（前身茂名石油化工公司，以下简称石化公司）有房屋租赁合同关系。被告事实于1999年3月18日起租用茂石化公司位于茂名市茂南区官渡二路49号大院32号304房（茂石化公司编号：官渡北一栋304房屋），房屋的建筑面积87.42平方米，房屋所有权归茂石化公司，现任法定代表人是茂石化经理余夕志。茂石化公司也只曾经（2004年7月1日至2007年6月30日期间）委托过原告代为收取租金，但并不�味着原告可以完全取代委托人的主体地位，因为标的的权利人仍然是委托人。在诉讼中，当事人委托律师参与诉讼，但诉讼主体仍是当事人，即使律师可以代为提出诉讼请求，律师也不可能成为诉讼主体，道理就是如此这般。二、本案已超过诉讼时效。根据茂石化公司与被告签订的房屋租赁合同末页的租用公房须知第4条的规定：单位和人租用公房，必须在每月15日前缴交房租，否则按逾期天数，每天处以滞纳金百分之二的罚款。有意连续拖欠房屋半年以上者，或闲置公房三个月以上不按规定性质使用者，房管部门除有追收欠租款外有权将房屋收回。按该约定，茂石化公司应该在被告停缴房屋租金半年后追收欠租款，处罚滞纳金，并将房屋收回。茂石化公司多年没有要求被告等职工支付房屋，可能是由于长期未能按照国家的货币分房政策给职工发放住房补贴的原因，故被告等职工一直在默默地享受着这项变通的住房补贴。2011年，茂石化公司已按国家政策统一发放了住房补贴，如果茂石化公司要求被告开始支付房租，那么，被告也完全同意自接到房屋产权单位的正式通知之日起，按该公司制订的标准支付房租金，但被告至今仍未接到中国石化集团茂名石油化工公司的相关通知。被告认为茂石化是弃权行为。根据民法通则第一百三十六条第三款，“延付或者拒付租金的”诉讼时效期间为一年。被告认为有诉讼主体资格的茂石化已超过诉讼时效。另外，原告称多次催促被告缴纳房屋租金毫无根据。原告既没有诉讼主体资格，也已超过诉讼时效。三、原告欺骗法院重复立案、做伪证、敲诈被告。原告欺骗法院重复立案前面已叙述。本案原告是茂名华达石化物业有限公司，证据四所盖公章是茂名华达企业有限公司路北物业服务处，被告对证据四的真实性、合法性和关联性都持怀疑，请求法院组织鉴定核实。证据五涉嫌做假，被告要求原告提供完整的资产委托管理合同。被告是茂石化公司财务处的一名会计，对本公司的资金往来和资产管理情况熟知，如果原告所说有资产管理合同而又多年未见原告将所收房屋租金转交茂石化公司，那么就涉及茂石化国有资产流失，茂石化经理不可能违法这么做。因此被告请求法院依法调取茂石化会计账簿、资产委托管理合同及依法传召茂石化法定代表人余夕志，以鉴定核实证据五的真实性、合法性。在茂名市中级人民法院作出终审判决【（2012）茂中法民一终字第184号】后，到本次诉讼为止，按原告提供的证据，既没有与被告的房屋租赁合同，也没有获得茂石化公司有关房屋租赁的授权委托或经营管理合同等证据。本来就没有约，何来违约金？原告要求被告支付5970.8元房屋租金及696元违约金涉嫌敲诈被告。如果说有约，被告与茂石化公司就有约，被告与茂石化公司的约是租赁证，这是格式合同。根据以上事实及证据，被告请求法庭：1、原告诉讼主体不适格，且已超过诉讼时效，被告请求法庭驳回原告起诉；2、对原告欺骗法院重复立案及做伪证行为依法予以处罚；3、判令原告即时起停止对被告的诈骗及敲诈行为，向被告作出书面道歉并消除不良影响；4、判令原告承担全部的诉讼费用。
经审理查明：1998年5月6日，中国石化集团茂名石油化工公司颁布《关于印发﹤茂名石油化工公司关于深化住房制度改革的实施细则﹥的通知》，通知称为认真贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施意见》及《茂名市深化城镇住房制度改革实施意见实施细则》的文件�神，制定该通知，并规定：十六、关于租金调整的有关问题：1、我公司从1998年6月1日起，按1.48元／m2计算租金。不再发给住房补贴。十八、关于单身职工住房面积标准：1、一般干部、工人，工龄不满十二年（含十二）按使用面积7平方米计算租金。2、副科级（含技术职务享受待遇）以上的干部和工人技师，以及十二年工龄以上的一般干部、工人，按使用面积12平方米计租。3、对以上人员住房超面积部分，按成本租金每平方米5元计租。
2002年2月21日，茂名市住房委员会办公室、茂名市住房公积金管理中心颁发《关于住房货币分配补充规定的通知》，补充规定如下：一、从2000年1月1日起，继续执行每平方米使用面积平均月租金5元的成本租金标准和每平方米使用面积平均月租金7.5元的商品租金标准，如果租住单位公房的职工不领取住房补贴，标准面积内按每平方米使�面积平均月租金2.24元（现行房改租金标准）计租，对超过住房分配控制面积标准部分，按每平方米使用面积平均月租金5元计租。
2011年10月13日，中国石化集团茂名石油化工公司颁布《关于明确非生产性房产租赁价格的通知》，明确公司位于官渡路北区住宅租赁价格为每月5元／㎡，但对未房改的家属房及单身楼租金暂时不作调整。
茂名市官渡路北1栋在茂名市房产管理局登记的地址为“茂名市官渡路北巷32、34、36、38、40号官渡路北1栋”【房产地产权证号为：粤房地证字第C5581972号】，权属人为中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司，房屋建筑面积为981.60平方米，被告居住的茂名市官渡路北1栋304房为其中的一套房屋，房屋建筑面积为87.42平方米。根据以上规定，被告每月应交付租金135.70元，但其一直未支付2009年4月之后的租金。
中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司（甲方）与原告（乙方）于2007年至2012年期间连续签订《资产委托管理合同》、《社区委托管理合同》，其中双方于2012年1月1日签订的《社区委托管理合同》约定，甲方将属其所有的房屋、车棚、单身公寓、土地委托给原告管理，其中包含了被告租用的上述房屋，合同约定委托管理的期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止，原告（乙方）有权按照茂名市物价部门批准、甲方同意认可的价格或标准向租住人员或单位收取房租（含物业管理费）及其他相关费用。
2012年11月9日，中国石化集团资产经营管理有限公司出具《证明》一份，证实该公司根据从2009年4月至今与茂名华达石化物业有限公司连续签订的《资产委托管理合同》约定，将该公司名下在用得老旧整幢楼房、房改选剩未售的家属套房、首层车棚等委托给原告经营管理，并由其�外出租、收取租金以及对欠租租户进行催收、提起诉讼。
另查明，原告曾于2012年向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告房屋租金4613.8元（从2009年5月暂计至2012年2月，从2012年2月后按每月135.70元计至被告支付全部房屋租金止）；判令被告支付原告违约金382.2元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2009年5月暂计至2012年2月，从2012年2月后违约金计至付清之日止）。本院作出（2012）茂南法民初字第494号民事判决书，判决如下：限被告阮维霖于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4613.8元（按每月135.70元计算，自2009年5月计至2012年2月）给原告茂名华达石化物业有限公司；驳回原告茂名华达石化物业有限公司的其他诉讼请求。被告不服该判决，上诉至广东省茂名市中级人民法院，广东省茂名市中级人民法院于2012年10月30日作出（2012）茂中法民一终字第302号民事判�书，判决：撤销本院（2012）茂南法民初字第494号民事判决；驳回原告的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。
以上事实有职工家属住房卡、房租收款结算单、《关于印发﹤茂名石油化工公司关于深化住房制度改革的实施细则﹥的通知》、《关于住房货币分配补充规定的通知》、《关于明确非生产性房产租赁价格的通知》、《证明》、《关于催收拖欠房屋费的通知》、《社区委托管理合同》、房产地产权证、（2012）茂中法民一终字第302号民事判决书及庭审笔录等证据证明。
本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告承租中国石化集团资产经营管理有限公司的房屋，依法应交付租金。原告自2007年7月起即接受中国石化集团资产经营管理有限公司的委托对该房屋进行管理，有权收取租金，双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但存在事实的房屋租赁合同关系，故原告的诉讼主体适格，被告认为原告诉讼主体不适格，理由不成立，本院不予采纳。
关于原告的起诉是否重复立案、违背“一事不再理”原则的问题。原告请求被告支付2009年5月至2012年12月的房租共5970.80元，而原告曾在2012年向本院起诉被告要求其支付2009年5月至2012年2月的房租，本院一审判决后，又经广东省茂名市中级人民法院二审审理并作出终审生效判决，故原告本次起诉要求被告支付2009年5月至2012年2月的房租，违背“一事不再理”原则，本院不予支持，原告可另循法律途径解决。根据《关于印发﹤茂名石油化工公司关于深化住房制度改革的实施细则﹥的通知》等规定和被告承租房屋的面积，被告应向原告每月交付的租金为每月135.70。被告尚欠原告2012年3月至2012年12月的租金共计135.70／月×10个月=1357元，故原告请求被告支付2012年3月至2012年12月的租金，理由充分，本院予以支持。
关于本案诉讼时效的问题。原告请求被告支付2012年3月至2012年12月的租金，至其起诉时未满一年，故原告的起诉，在诉讼时效期间内。被告认为超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告未能按时支付租金，造成原告一定损失，被告应承担赔偿损失的违约责任，原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，理由成立，本院予以支持，但原告请求从2009年5月起计算没有依据，应从原告起诉之日起即2013年1月23日起计算至被告付清租金之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：
一、限被告阮维霖于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1357元（自2012年3月计至2012年12月，按每月135.70计算）给原告茂名华达石化物业有限公司。
二、限被告阮维霖于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1357元的违约金（自2013年1月23日起计至付清第一项款项时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告茂名华达石化物业有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告阮维霖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东�茂名市中级人民法院。
审判员 梁 斌
二〇一三年四月十六日
书记员 吴嘉怡