广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第87号
上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：珠海市吉大。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：刘静，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨素华，女，回族，1981年10月15日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称“南福公司”）与被上诉人杨素华商品房预售合同纠纷一案，南福公司不服珠海市洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第1749号民事判决，向原审法院提起上诉，原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月27日，杨素华与南福公司签订了《珠海市商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定杨素华向南福公司购买位于珠海市吉大九洲大道中2088号的锦园5幢1单元1701房，房价为2252448元。合同补充协议第四条约定，房款支付方式为：签署合同时，买受人向出卖人支付定金5万元，、2011年3月4日前付首期682448元、余款1570000元在合同签署后7日内办结按揭申请手续。合同补充协议第五条约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。合同第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，杨素华依约向南福公司支付了定金、首期款及按揭贷款，购房款已全部付清。
2012年6月3日，南福公司与杨素华对涉案房屋进行了交接，并由杨素华一直占有、使用至今。
另查明，南福公司只在2012年6月6日取得消防工程验收报告，2012年7月11日取得建设工程竣工验收报告，2012年12月29日取得建设工程竣工验收备案表。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为，杨素华与南福公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，双方当事人都应遵守履行。合同签订后，杨素华依约付清了全部房款，已经履行了合同约定的义务。对南福公司是否逾期交楼，应否承担违约责任的问题，原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中南福公司是在2012年12月29日才取得建设工程竣工验收备案表，故涉案房屋在取得建设工程竣工验收备案表之前是不具备交付条件的。虽然双方在买卖合同约定是以取得建设工程竣工验收报告等为交付条件，但此约定违反了专门法规的强制性规定。因此，即使双方约定的交楼条件已具备且杨素华已与南福公司办理了交楼手续，不能当然认定以双方实际交楼时间作为南福公司交付房屋的时间，南福公司存在逾期交付房屋的违约行为，应当承担违约责任，应向杨素华支付违约金。对于计算违约金的截止时间，原审法院认为，按法规规定，应以取得建设工程竣工验收备案表为交付条件，即南福公司应支付的逾期交楼的违约金应计算至其取得建设工程竣工验收备案表的时间即2012年12月29日止。
对于南福房产公司主张该违约金约定标准过高的问题，原审法院认为，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。因此，南福公司主张按涉案房屋地段租金的1.3倍计算杨素华的经济损失，不足以体现对南福房产公司逾期交房行为的惩罚性。再则，按《珠海市商品房买卖》合同所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，也没有明显过高。因此南福公司该主张，原审法院不予支持。
综上，南福公司应向杨素华支付逾期交房违约金，应从2012年1月1日起计至2012年12月29日，共362天，支付违约金为人民币203846.54元（2252448×0.25‰×362）。杨素华请求南福公司另行支付该逾期违约金利息，理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条之规定，原审法院作出如下判决：一、珠海市南福房产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向杨素华支付逾期交房违约金203846.54元；二、驳回杨素华其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2179元，财产保全费人民币1620元，合计3799元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。
一审判决后，南福公司不服，向本院提出上诉，请求：依法撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第1749号民事判决书，改判南福公司向杨素华支付2012年1月1日起至锦园5栋1单元1701房符合合同约定的交付条件之日即2012年7月11日止的逾期交房违约金（以人民币2252448元为本金，按照每日万分之一的标准计算）。其事实和理由如下：一、一审判决对法律关于违约金性质及违约金调整相关规定的认识错误。1、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。2、与前述指导意见一致的司法价值体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条。根据前述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过份高于实际损失，应予调整，如果合同中未约定逾期交付商品房的损失赔偿标准的，参照同地段同类房产的租金标准计算损失赔偿标准。根据这些法律规定，违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性，前述法律规定与最高院的指导意见一致，体现了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质，而一审判决中认为“违约金具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性”，明显与前述法律规定、指导意见体现的法律价值背道而驰。3、认定违约金是否过高，需要比较合同约定的违约金与守约方的实际损失之间的差距是否符合法律规定的情形，一般情况下合同约定的违约金会比较具体，可以计算，但是对于逾期交房给对方造成的实际损失则通常在合同中没有明确约定，因此，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。南福公司主张参照房屋的租金标准计算杨素华的实际损失从而认为应当将违约金调整至租金标准的1.3倍以内有法律明文规定为依据。南福公司根据该规定提交证据证明杨素华的房产月租金水平在4000元左右，而按合同约定的违约金计算标准，每月的违约金高达16893.36元，是租金水平的4倍以上，当然应当认定为过份高于实际损失。
值得一提的是，2012年6月3日杨素华收房后，杨素华已经实际取得了对商品房占有、使用和收益的利益，也就是说杨素华收房后，“工程竣工验收备案表”是否在2011年12月31日之前取得，完全没有妨害杨素华实现上述利益。所以，杨素华收房后不存在因没有按时占有使用商品房而必须另行租房居住带来的租金损失，即2012年6月3日后杨素华的实际损失为零。因此，杨素华已收房，实际损失为零的情况下还按总房款的每日万分之二点五标准支付违约金对南福公司来说更是高的离谱。
综上，一审判决对于法律规定违约金的性质、违约金调整的相关规定进行了错误的解读，导致了对本案中焦点问题违约金过高，是否应进行调整的错误认定，从而作出了错误的判决，二审法院应予以纠正。
二、一审法院以取得竣工验收备案表为交付使用标准没有法律依据和合同依据，应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定即2012年7月11日为标准。（一）、双方签订合同的时间为2011年3月27日，一审法院以《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”认定取得竣工验收备案表为法定的房屋交付使用条件是对法律的错误理解。1、《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定了建设工程经验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》，并未规定房屋的交付使用条件为取得竣工验收备案表。2、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》只是建设部的一个部门规章，而《建设工程质量管理条例》是国务院的行政法规，行政法规的效力等级优于部门规章。3、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅是一个管理性规范而非一个效力性规范，该办法第四条并不能否定合同约定的的交房条件，且合同约定未违反《建设工程质量管理条例》有关交付使用的标准。（二）商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案后才交付，合同签订时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，一审判决计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，应予纠正。
三、取得竣工验收备案表前收楼的杨素华应与拒绝在取得竣工验收备案表前收楼的业主区别对待。（一）、“收楼”的杨素华因实际占有、居住使用房屋的法律事实获得了用益物权相对应的利益而没有损失，但“拒绝收楼”的业主没有获得这样的使用利益。（二）、相比“拒绝收楼”的业主，“收楼”的业主因为实际占有、使用的法律事实已经与南福公司在“交付与接受”商品房上形成了合意，达成了意思表示的一致。相反，“拒绝收楼”的业主就会以明确的“拒绝收楼”的行为来表明其不接受南福公司“交楼”的意思表示，因而无法形成“交付与接受”的意思表示一致。（三）、如果本案法律不对取得竣工验收备案表前“收楼”的业主和“拒绝收楼”的业主予以区别对待，那么就会损害法律应当具有的指引当事人行为规范的功能，客观上不仅使“拒绝收楼”的业主感觉不到法律的公正，更使得其他已收楼的业主在已占有房屋实际获利的情况下，为了获取更多的利益去诉讼而引发道德风险。因此，一审法院将取得竣工验收备案表前已收楼的杨素华和拒绝收楼的其他业主采同一个承担逾期交房违约责任的标准有违公平原则，应加以区别对待。
综上所述，南福公司认为一审判决基于对法律规定的错误理解及对本案事实的错误认定，请二审法院依法明察，纠正一审判决，维护南福公司的合法权益。
被上诉人杨素华答辩称：1、南福公司要求调整违约金的支付比例没有依据，根据双方的条款，违约金的标准是双方一样的，南福公司逾期交房与杨素华逾期付款的违约金支付比例一致，但现在是杨素华按时付款，但南福公司逾期交房。且合同的条款主导方是南福公司，双方签订合同时，南福公司应当充分预见交房的现实可行性，但是南福公司作为房产开发商对其可主导的房屋交房时间都没能按时交房，责任在南福公司。在各方违约惩罚标准一样的情况下，南福公司单方要求调低违约金没有依据。2、关于违约金支付时间，一审法院的认定是正确的，符合法律规定。取得竣工验收备案表前房屋是不合格的，不具备法定的交楼条件。杨素华提前收楼不代表南福公司交了合格居住条件的房屋。一审判决有事实和法律依据，请求二审法院予以维持。
在二审期间，南福公司向本院提出租金评估的申请。本院认为，南福公司的申请已经超出举证期限，且该申请与本案案件处理并无直接利害关系，故本院对南福公司的申请不予支持。
双方对原审法院查明的事实没有异议，本院对原审查明事实予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、涉案房屋交房标准问题；二、南福公司自何日始交付了符合约定条件的房屋；三、双方合同约定的违约金比例是否过高。
一、关于涉案房屋交房标准问题。本院认为，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，未包括规划等验收，低于法律规定的验收合格条件，因此涉案合同约定的交房条件有违法律规定，本院对该约定的效力不予确认。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条等相关规定，结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
二、南福公司自何日始交付了符合约定条件的房屋。本院认为，在本案中，虽然南福公司已经将涉案房屋交给了杨素华，但南福公司是在交房后的2012年12月29日才取得了竣工验收备案表，故原审法院将涉案违约金计算终点时间确定为2012年12月29日并无不当，本院予以维持。
三、《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。南福公司主张上述约定的违约金标准过高，应予调整。对此本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定了合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整。但上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，即参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用参照租金标准。在合同已经约定违约金计算标准的情况下，且南福公司提供的证据不足以证明双方约定的违约金远远高于实际损失的情况下，南福公司提出的调整违约金的主张没有合法依据，本院不予支持，涉案房屋买卖违约金计算标准应以《商品房买卖合同》的约定为依据。虽然原审法院认为“违约金主要体现为惩罚性”确有不当，但其对违约金标准的确定并无不当，本院予以维持。
至于南福公司提出的应当区别对待“拒绝收楼”和已“收楼”业主的主张。本院认为，由于涉案房屋在交给杨素华时并不符合合同约定和法律规定的交房条件，南福公司交付的房屋不符合合同约定和法律规定的交房标准，南福公司应当承担相应的违约金。而在南福公司并未提供证据证明南福公司在交付房屋时已经告知杨素华涉案房屋并未取得竣工验收备案表尚不符合合同约定的交房标准或者杨素华在接收涉案房屋时已经知晓涉案房屋不符合交楼条件的情况下，本院认为，此时南福公司交付的是不符合合同约定和法律规定的交房条件房屋，而杨素华在接收该房屋时希望得到的是符合合同约定和法律规定交付条件的房屋，双方之间意思表示并未达成一致，南福公司主张双方已经就“交付和接受”问题形成合意的主张没有依据，本院不予支持。至于南福公司提出的原审法院的处理会导致“业主在占有房屋实际获利的情况下为了获得更多的利益去诉讼而引发道德风险”的主张，本院认为，南福公司作为出卖人，在面对众多业主时，不按照合同约定和法律规定交付符合条件的房屋，而将不符合合同约定的房屋交给业主的行为本身就存在不当之处，而且只要作为出卖人的南福公司严格按照合同约定和法律规定，向买受人交付符合交房标准的房屋，就不存在南福公司所谓的“道德风险”。故对于南福公司的这一主张，本院不予支持。
综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回珠海市南福房产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4358元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈 颖