安徽省潜山县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖0824行初45号
原告：徐英皖，男，1953年5月3日出生，汉族，农村居民，住安徽省潜山县。
委托诉讼代理人：刘俊峰，安徽中辉律师事务所律师。
被告：潜山县源潭镇人民政府，住所地安徽省潜山县源潭镇源潜路18号，统一社会信用代码113408240031284800。
法定代表人：赵伟，镇长。
委托诉讼代理人：刘会正，该镇副镇长。
委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。
第三人：徐基友，男，1963年7月21日出生，汉族，农村居民，住安徽省潜山县。
委托诉讼代理人：徐华德，男，1943年8月8日出生，汉族，农村居民，住安徽省潜山县。
第三人：潜山县大地房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇皖国路100号，统一社会信用代码91340824772814362B。
法定代表人：林平，总经理。
委托诉讼代理人：姜敬学，该公司副总经理。
原告徐英皖与被告潜山县源潭镇人民政府房屋拆迁管理行政协议一案，本院于2017年10月30日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。徐基友同被诉行政行为有利害关系、潜山县大地房地产开发有限公司同案件处理结果有利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条的规定，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭审理了本案。原告徐英皖及委托诉讼代理人刘俊峰、被告潜山县源潭镇人民政府委托诉讼代理人刘会正、邓访民、第三人徐基友委托诉讼代理人徐华德、第三人潜山县大地房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜敬学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐英皖诉称：为实施夏河新村小区建设，2011年6月20日，被告依据安徽省人民政府皖政地[2011]734号批复，征收夏河新村商住楼的农村集体土地，包括原告的宅基地及房屋，变更为城镇建设用地。2013年7月16日，第三人徐基友代表被告和原告签订一份《拆迁房屋置换协议书》，协议约定：1、原告将其宅基地及宅基地上的房屋（位于源潭镇政府旁边）一并转让给被告，由被告自行开发建设；2、被告将开发的商品房置换给原告，置换还房位于原××旧房××位置××现××新村商住楼××单元××、××、××（××室、××室、××室），总还房面积为310平方米（该面积指实用面积，不包换公共面积），若大于或小于按同期市场价格双方互找差价，被告应在2014年12月30日前交付房屋给原告；3、交房时应向原告提供《住宅质量保证书》及办理房产权属证；4、若逾期交房，每月向原告支付3000元违约金。《拆迁房屋置换协议书》签订后，原告按约定腾让房屋及宅基地。2013年12月20日，被告向潜山县土地收储中心出具承诺书，承诺包括夏河新村的土地已于2010年10月与所在村委会（村民组、个人）办理了土地征收手续，签订了土地征收和补偿安置协议。2013年12月25日，被告向第三人徐基友出具法人授权委托书，委托第三人徐基友代理被告签署相关文件，并由被告承担相应的法律责任，授权有效期自签发之日起至拆迁工作结束之日止。2015年2月10日，潜山县土地收储中心与被告签订了《国有土地使用权收购合同》，收购被告征收的夏河新村土地。2015年5月5日，潜山县国土局向第三人潜山县大地房地产开发有限公司颁发了夏河新村的国有土地使用权证[潜国用（2015）第0894号]。2015年6月15日，潜山县住房和城乡建设局向潜山县大地房地产开发有限公司颁发了建设工程规划许可证（建字第3408212015007号），建设项目名称为夏河新村商住楼。2016年8月23日，夏河新村工程已全部竣工。综上，原告认为：1、被告基于征收行为，委托第三人徐基友与原告之间签订的合同为行政合同，被告应承担合同责任；2、被告应按合同约定履行还房义务，至迟××于××新村商住楼竣工后即时交房，但被告至今未还房，严重违反了合同约定，应承担继续交房、办证并承担逾期交房的责任；3、现夏河新村商住楼原位置还房的安置房屋第一单元101室、201室、301室总实用面积289.67平方米，与合同约定的还房面积310平方米少20.33平方米，被告应按市场价对此进行补偿；4、由于被告履行合同行为涉及第三人，第三人应依法尽协助义务。故请求：1、判令被告履行2016年7月16日《拆迁房屋置换协议书》约定，将第三人开发建设的“夏河新村商住楼”第一单元101室、201室、301室安置房屋（实用面积共289.67平方米）交付给原告，并办理安置房屋的不动产登记证书；2、判令被告履行2016年7月16日《拆迁房屋置换协议书》约定，支付原告违约金（2017年10月31日前违约金102000元，并自2017年11月1日开始按每月3000元标准支付至交付安置房屋时止），补偿原告拆迁安置房差价款66377元；3、判令第三人对上述第一项被告履行《拆迁房屋置换协议书》行为承担协助义务；4、被告承担本案诉讼费用。
徐英皖向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告身份信息。2、2010年10月征地协议，证明徐基友受被告委托，对夏河新村实施征收拆迁安置工作（包括代表被告与被拆迁户签订拆迁安置协议），徐基友拆迁安置行为依法由被告承担，被告是夏河小区拆迁安置的实施单位及责任主体；3、2013年7月16日拆迁房屋置换协议书及承诺书，证明徐基友代表被告与原告签订一份《拆迁房屋置换协议书》，协议书约定安置还房面积及位置，并约定交房和办证，还约定了违约责任。4、2013年8月21日房屋拆除合同，证明徐基友代表被告与拆迁公司签订了一份协议，徐基友拆迁安置行为是基于被告委托而形成，拆除了原告家房屋，原告按约定交付了被征收的土地及房屋。5、2013年12月20日承诺书；6、2013年12月25日法人授权委托书；以上证明徐基友受被告委托，负责夏河新村拆迁安置事宜，包括与原告签订拆迁补偿安置协议，徐基友拆迁安置行为由被告承担。7、源政[2016]93号文件，证明被告系夏河新村土地征收的实施主体及责任主体，夏河新村已竣工的事实。8、源潭镇夏河新村拆迁安置一览表，证明被告是拆迁安置的主体，原告拆迁安置房位于夏河新村××楼××单元××、××、××层。9、（2016）皖0824民初3055号民事判决书；10、（2017）皖08民终1138号民事裁定书；以上证明徐基友自认拆迁安置行为是受被告委托，二审生效的裁定也认定了徐基友拆迁安置行为是受被告委托，被告应承担徐基友受托拆迁安置行为的后果，徐基友代表被告与原告及其他拆迁户签订的拆迁补偿置合同属于行政合同，同地段商品房屋价均为3265元。11、照片二份；12、房屋建筑面积计算成果表；以上证明用于原告安置的夏河新村商住房于2016年8月8日竣工，原告安置房一楼属于储藏室，不符合双方合同约定，原告安置房面积实用面积为289.67平方米（一层94.10+二层97.38+三层97.38＝289.67），与合同约定的实用面积310平方米，少20.33平方米。13、证明二份，证明原告房屋被安置地点位于夏河新村商住楼××单元位置。14、皖政地[2011]734号批复；15、成交确认书；16、地字第340824201500014号建设用地规划许可证；17、建字第3408242015007号国有土地使用权证；18、建设工程规划许可证；以上证明第三人潜山县大地房地产开有限公司取得土地及工程建设的事实。
潜山县源潭镇人民政府辩称：1、被告因城镇规划总体要求及乡镇经济发展需求，经安徽省人民政府皖政地[2011]734号批复，需征收原告所在地源潭镇源潭居委会夏河小区土地及旧房拆迁等事项。为此，被告为顺利开展工作，于2013年12月25日正式签发授权委托书，授权委托该居委会居民徐基友负责该征收范围内的旧房拆迁日常管理工作。2013年7月16日，第三人徐基友与原告签订《拆迁房屋置换协议书》，约定徐英皖（乙方）将原旧房屋和宅基地转让给徐基友（甲方）自行开发，甲方将开发的商品房置换给乙方，甲方在旧房原位置所建新房的一、二、三层还房，总还房面积为310平方米（该面积属实用面积，不摊公共面积），如面积大于或小于按同期市场价格双方互找差价。原告诉请要求被告按《拆迁房屋置换协议书》交付夏河新村商住楼第一单元101室、201室、301室安置房屋并无根据，协议约定是一、二、三层还房，并未约定具体的室别房号。因讼涉宗地2015年3月才挂牌出让，后又因城乡规划主管部门根据城镇总体规划建设的需要，对夏河小区的规划设计进行了调整及多层改为高层、两栋楼变更为一栋楼。这是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，根据《合同法》第一百一十七条的规定，该行为属于不可抗力，被告依法不应当承担责任违约责任。目前夏河小区已根据规划建成，被告只能依据已建成的夏河小区，在协议约定的同等面积或根据实际面积互找差价后履行上述协议约定的置换房屋，但按约履行的置换房屋因规划的改变有可能位置不能做到协议约定的一一对应。被告只能在已建成的夏河小区房屋范围内按约履行置换房屋的合同义务。2、对于原告主张的违约金及给付计算时间，被告认为金额标准过高时间过长。第三人潜山县大地房地产开发有限公司取得规划许可证后，在准备开发期间，因该宗地内被拆迁房屋所属土地权属纠纷引起诉讼导致整体建设工程不能按时施工建设。据此，原告主张的违约金计算时间应从该宗地部分土地权属纠纷结束之日起计算。关于违约金标准，被告认为应按潜山县城乡规划区内集体土地征收补偿安置过程中同类问题的解决方式，按被拆迁房屋单位平方面积的最高标准额12元予以补偿。3、原告诉请被告补偿原告拆迁安置房差价款66377元无事实根据，因置换房屋尚未交付，还房的实际面积也未确定，差价款尚不能确定的情况下，故原告的诉请依法不能成立。综上，被告可在现有的履行能力范围内继续履行置换房屋的合同义务。
被告在法定期限内向本院提交以下证据：1、统一社会信用代码证、法定代表人身份证明，证明被诉主体资格；2、省政府批复、授权委托书，证明被告依法征收土地的依据，为征收土地从而授权徐基友负责夏河小区旧房拆迁日常管理工作及代理权限和期限；3、房屋拆除合同、拆迁房屋置换协议书，证明第三人徐基友个人签订相关合同协议的具体事实，协议约定内容为置换房屋；4、潜土出告字（2015）5号潜山县国有建设用地使用权公开出让公告、成交确认书、建设工程规划许可证、施工许可证，证明该守地出让时间、施工时间以及根据城镇整体规划需要设计方案的调整等一系列行政审批程序非合同当事人双方意思表示所能决定的法定程序；5、竣工与验收记录，证明夏河小区已根据规划完成施工建设并予验收；6、（2015）潜民一初字第02288号民事调解书、（2017）皖0824行初39号行政调解书，证明涉案房屋所在地宗地内因部分土地权属纠纷而导致整体工程建设延期。
徐基友述称：1、原告没有按照拆迁房屋协议约定时间腾让房屋，延误了拆迁房屋的时间，致使整个房屋不能按期施工，其对此负有责任。2、原告房屋征收拆迁时未经夏墩组全体村民的同意，争议面积为109.8平方米，第三人对该面积土地另行支付了几万元征地款，其对此应承担责任。3、第三人在原告拆迁时已经安排了夏墩组村民的房屋给原告居住，并支付了租金，此款应予扣除。徐基友向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明第三人身份信息；2、建字第3408242015007号建设工程规划许可证；3、3408241508190101号－SX－001建设工程施工许可证；4、地字第340824201500014号建设用地规划许可证；5、潜国用（2015）第0984号国有土地使用权证；6、潜山县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书；以上证明第三人参与的夏河新村商住楼系合法建设。7、申请书，证明原告被征收房屋外的空闲地为夏墩村民组所有，而其一并计入个人的征收补偿安置范围，以致引起诉讼。8、拆迁房屋置换协议书，证明第三人与原告签订房屋置换协议。9、证明一份，证明第三人自2013年至2017年为原告租房一处，年租金6000元。10、原告还迁房屋位置、面积及补偿单，证明对第三人的安置情况。
潜山县大地房地产开发有限公司述称：夏河新村地块是本公司于2015年3月依法取得该宗地，与原告所说的2013年相差2年；本公司合规、合理、合法开发该土地，前期因规划、设计变更，一直影响施工工期，到目前为止，还没有正式接收已建成房屋，消防验收也没有通过，按规定不能交付使用。潜山县大地房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1、潜山县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书；2、地字第340824201500014号建设用地规划许可证；3、潜国用（2015）第0984号国有土地使用权证；4、建字第3408242015007号建设工程规划许可证；以上证明第三人合法开发建设夏河新村商住楼。
经庭审质证，本院确认各方当事人提交的证据均可证明讼涉相关事实过程。
经审理查明：因城镇建设和区域经济社会发展的需要，经呈报申请，安徽省人民政府于2011年6月以皖政地[2011]734号文件批复潜山县2011年第4批次城镇建设用地23.6943公顷，其中征收农民集体建设用地21.7787公顷，位于潜山县源潭镇源潭居委会夏墩村民组的徐英皖住宅所在地涵括其中。2013年7月16日，徐基友（甲方）与徐英皖（乙方）签订《拆迁房屋置换协议书》，约定：乙方将原旧房屋和宅基地转让给甲方，由甲方自行开发，甲方将开发的商品房置换给乙方；乙方要求在旧房原位置所建新房的一、二、三层还房，总还房面积310平方米（该面积属实用面积，不摊公共面积，其中有10平方米是乙方停业一年六个月损失的补偿），如果面积大于或小于310平方米按同期市场价格相互找差价，双方交房后一次性付清房款差价；由甲方负责办理房地产两证相关手续给乙方，其费用由甲方自付，工程竣工后二年内交付两证；甲方在2014年12月30日前交付房屋给乙方并提供商品房《住宅质量保证书》，如因自然灾害或非甲方造成的外界客观因素而引起的工期延长，交房日期顺延；乙方在该协议生效之日起30天内将原房屋腾空，由甲方拆除，拆除过程中的安全由甲方自行承担，与乙方无关，在改建期内乙方住房由甲方提供，乙方不承担任何责任和尽任何义务；若乙方逾期，须每月支付3000元违约金。双方还约定了其他相关事项。《拆迁房屋置换协议书》签订后，徐英皖按约定腾让出房屋及宅基地，徐基友为其租赁房屋居住至今。2013年8月21日，徐基友与靖江市东升拆房挖掘有限公司签订《房屋拆除合同》，约定限期拆除徐英皖户在征收的集体土地上房屋，潜山县源潭镇人民政府盖章予以确认。2013年12月20日，潜山县源潭镇人民政府向潜山县土地收购储备中心出具《承诺书》，提请予以公开出让。该《承诺书》第一条明确：“该宗地已于2010年10月与所在村委会（村民组、个人）办理了土地征收手续，签订了土地征收和补偿安置协议。依法兑付了土地补偿等有关费用。”2013年12月25日，潜山县源潭镇人民政府向徐基友出具法人授权委托书，委托徐基友全权代表其负责夏河小区旧房拆迁日常管理工作，签署相关文件，并承担相应的法律责任；注明有效期为此授权书签发之日起至拆迁工作结束。2015年4月17日，潜山县大地房地产开发有限公司与潜山县国土资源局签订《潜山县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》，受让讼涉安置房区域2525平方米的国有土地；2015年4～6月间，潜山县大地房地产开发有限公司分别持得该宗地的潜国用[2015]第0984号《国有土地使用权证》及地字第340824201500014号《建设用地规划许可证》、建字第3408242015007号《建设工程规划许可证》；2015年9月，潜山县大地房地产开发有限公司持得编号3408241508190101-SX-001《建筑工程施工许可证》；嗣后开发建设夏河新村商住楼，徐基友参与建设施工。潜山县大地房地产开发有限公司开发的夏河新村商住楼一期竣工后，徐英皖要求交付讼涉安置房，因逾期交房违约金的计付及面积的计算等问题与徐基友不能达成一致意见未果。致讼始。
另查：潜山县城市建设项目管理有限公司在318国道改线（县城南外环）建设过程中，严格依照土地法律法规及《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《潜山县城规划区内集体土地征收补偿安置暂行办法》的规定进行，制订了征地拆迁补偿安置方案并报潜山县人民政府予以批复[潜政秘（2013）101号]。在工作实践中，协议产权调换的拆迁户的安置房交付力争在约定的时间内如期交付，如因各种因素的影响逾期交付的，住宅按被拆迁房屋面积的单位平方租金额予以补偿，商业以单位间按一定租金标准予以补偿。执行标准以合法登记的三家中介公司提供的平均价。具体为：住宅
--逾期18个月内的按3.50元/㎡计付，18个月以上36个月以内的按7元/㎡计付，36个月以上的按12元/㎡计付；商业--
逾期12个月内的每间按3300元/年、4800元/年、5000元/年（面积、位置、装饰等因素）计付，24个月内按前述标准的120%计付，24个月以上的以第一年和第二年租金之和的两倍计付。安置房的产权登记由拆迁主体负责办理，针对被拆迁房屋的产权状况区别负担相关费用：如被拆迁房屋产权手续齐全，则安置房的产权登记币拆迁主体负担；如被拆迁房屋产权手续不完整，则安置房的产权登记费用中对应的完备项由拆迁主体负担，不完备项由被拆迁户负担；如被拆迁房屋没有产权登记手续，则安置房的产权登记费用均由被拆迁户负担。拆迁主体应保障安置房的水、电、路畅通。
又查：2015年11月13日，本院受理夏为民等与潜山县大地房地产开发有限公司、徐斌宅基地有偿转让合同纠纷一案；2016年4月29日，当事人之间经调解达成协议，本院（2015）潜民一初字第02288号民事调解书予以确认。2016年11月11日，讼涉集体土地上的另一被拆迁户江跃进，因房屋拆迁安置补偿合同纠纷向本院提起民事诉讼；2017年9月1日，安庆市中级人民法院就该案作出的（2017）皖08民终1138号与中裁定书中认定，讼涉安置房商业价格为3265元/㎡。
本院认为，本案争议的焦点有三：一是《拆迁房屋置换协议书》性质的认定问题；二是《拆迁房屋置换协议书》有关内容的认定问题；三是其他相关问题的处理。
一、关于《拆迁房屋置换协议书》性质的认定。依据土地管理法律法规的相关规定，征收土地由被征收土地所在地的市、县人民政府及市、县人民政府土地行政管理部门组织实施。潜山县人民政府发布的《潜山县县城规划区内集体土地征收补偿安置暂行办法》（潜政[2013]39号）第六条第三款规定：“相关乡镇为本辖区内集体土地征收工作的具体实施单位，负责征收补偿安置的具体实施，并建立征收补偿安置档案”。故潜山县源潭镇人民政府为讼涉集体土地征收补偿安置的实施单位。徐英皖与徐基友于2013年7月16日签订的《拆迁房屋置换协议书》上虽无潜山县源潭镇人民政府盖章、工作人员签名确认，但该机关于2013年12月20日向潜山县土地收购储备中心出具的《承诺书》中明确“签订了土地征收和补偿安置协议”，而针对徐英皖（户）并无其他补偿安置协议提交，且该机关于2013年12月25日向徐基友出具有《法人授权委托书》，故前述协议依法应当认定为该机关就讼涉集体土地征收过程中与住户徐英皖所签订的土地房屋征收补偿行政协议。
二、关于《拆迁房屋置换协议书》有关内容的认定。1、安置房面积。协议书约定安置房总面积为310平方米，其中10平方米为补偿徐英皖停业一年六个月的损失，并注明“该面积属实用面积，不摊公共面积”。依住建部门房屋建筑面积计算规范的要求，房屋建筑面积应当包含分摊面积，该处系特殊约定，对此约定的背景和依据各方均未提交相关证据（如徐英皖被拆迁房屋的状况及面积等）予以证明，本院依据《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》第二条第10款的规定，从充分保护被征用者的合法权益出发，对此约定予以确认。2、安置房交房时间。讼涉协议书第五条约定，安置房应于2014年12月30日前交付于徐英皖，如因自然灾害或者非徐基友造成的外界客观因素而引起的工期延长，交房日期顺延。而因规划调整相关客观因素的影响，潜山县大地房地产开发有限公司于2015年4月17日才竞得讼涉宗地，2015年9月30日持得建筑工程施工许可证，2016年12月28日包括安置房在内的建设工程才竣工验收；此间，又因讼涉宗地权属纠纷，相关权利人于2015年11月13日向本院提起诉讼，至2016年4月29日调解结案；以上情形均非徐基友、潜山县大地房地产开发有限公司及潜山县源潭镇人民政府所能克服的外界客观因素。故讼涉安置房交房时间确定为本院（2015）潜民一初字第02288号民事调解书生效之月，即2016年5月。因徐英皖被拆迁房屋的一部分曾用于商业经营（猪仔销售），安置房中的10平方米面积用于2014年12月30日前的商业损失的补偿，该部分面积可视为商业面积，而2014年12月30日后又未有其他补偿措施，故其交房时间应确定为2014年12月30日前。3、逾期交房违约金标准。由于潜山县源潭镇人民政府在讼涉集体土地征收补偿安置过程中未制订统一的安置方案，徐基友与讼涉土地上的各被拆迁户签订的安置补偿协议约定的逾期交房补偿标准高低不一，本案所涉属较低标准，本院宜参照同时期318国道改线（潜山县城南外环）建设过程中制订并由潜山县人民政府批复的集体土地征收拆迁补偿安置方案规定的逾期交房补偿标准中的最高标准予以确定。因徐英皖户被拆迁房屋面积未有证据予以确定，宜以安置房屋面积为补偿计算单元。即：自2016年5月始至交付之月止，300平方米房屋面积以每平方米每月12元计算；10平方米商业补偿面积可认定为半间门面房，自2015年1月始至交房之月止按每间5000元/平的标准计付，具体为2015年1月至2017年12月30日16500元[5000元/2+5000元/2×120%+（5000元/2+5000元/2×120%×2）]。2018年1月至交房之月按年11000元（5000元/2+5000元/2×120%×2）标准支付。
三、其他相关问题的处理。1、潜山县国土资源局潜土出告字（2015）5号《潜山县国有建设用地使用权公开出让公告》特别说明中明确：“（讼涉宗地）竞得人须承担源潭镇安置房建设任务，安置面积1512.07平方米，回购面积1128.00平方米，回购价2270元/平方米，超回购面积部分由安置户按市场价购买”。按公平对等原则，被拆迁户安置房面积少于约定安置面积部分，应由潜山县源潭镇人民政府按市场价予以补偿，市场价格可按安庆市中级人民法院（2017）皖08民终1138号民事裁定书中确认的3265元/平方米执行。拟安置徐英皖的安置房分别是为夏河小区第一期第一栋底层东头第一、二间及第一单元201室、301室，竣工验收时专业测算的建筑面积分别为97.51平方米（因安装有消防设施，已扣除1.69平方米）、116.38平方米、115.16平方米，合计329.05平方米；扣除分摊面积后分别为94.91平方米、97.38平方米、96.36平方米，合计288.65平方米。安置房面积少于约定安置面积21.35平方米（310-288.65），该部分面积潜山县源潭镇人民政府应按3265元/平方米的价格对徐英皖予以补偿；分摊面积40.40平方米（329.05-288.65）部分潜山县源潭镇人民政府应按2270元/平方米的价格对徐基友、潜山县大地房地产开发有限公司予以补偿。2、徐基友经手为徐英皖租赁房屋居住，集体土地征收过程中对暂无房居住的被拆迁户的一种临时安置措施，应为征收补偿安置实施单位的法定职责，其已支付的租金应由潜山县源潭镇人民政府负担。徐基友认为该租金应从徐英皖安置补偿款中予以扣除的意见，本院不予采信。3、对讼涉《拆迁房屋置换协议书》中其他无争议事项，本院予以确认。
综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项、第七十八条的规定，判决如下：
一、潜山县源潭镇人民政府于本判决生效之日起十日内将位于潜山县源潭镇夏河小区第一期第一栋底层东头第一、二间及第一单元201室、301室交付于徐英皖，徐基友与潜山县大地房地产开发有限公司予以协助。
二、潜山县源潭镇人民政府于本判决生效之日起十日内以21.35平方米为基数按3265元/平方米的价格支付徐英皖对安置房不足面积部分的补偿款69707.75元。
三、潜山县源潭镇人民政府自2016年5月始至交房之日止以300平方米为基数按每平方米每月12元标准支付徐英皖延期交房补偿金；自2015年元月至2017年12月30日支付徐英皖商业补偿金16500元[5000元/2+5000元/2×120%+（5000元/2+5000元/2×120%）×2]，自2018年1月至交房之月按每年11000元标准支付延期交房补偿金；以上补偿金潜山县源潭镇人民政府于本判决生效之日起十日内付清。
四、前列第一条确认的安置房的产权证及水、电开户由潜山县源潭镇人民政府负责办理，徐英皖、徐基友、潜山县大地房地产开发有限公司予以协助，相关费用由徐英皖负担。
案件受理费50元，由潜山县源潭镇人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 聂小宁
审 判 员 储昭著
人民陪审员 余 迅
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 徐淑娴
附：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第十二条人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：
……
（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；
……
第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。
《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》
二、准确把握、严格执行产权保护的司法政策
10.依法公正审理财产征收征用案件，维护被征收征用者的合法权益。准确把握立法精神，合理把握征收征用适用的公共利益范围，坚决防止公共利益扩大化。遵循及时合理补偿原则，对土地征收和房屋拆迁补偿标准明显偏低的，要综合运用多种方式进行公平合理补偿，充分保护被征收征用者的合法权益。