江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00174号
原告上海动听贸易有限公司。
法定代表人商琴，董事长。
委托代理人商文明，该公司职工。
委托代理人熊普军，上海百悦律师事务所律师。
被告太仓港腾投资发展有限公司。
法定代表人杨理雄，董事长。
委托代理人於青，该公司总经理。
委托代理人徐刘伟，江苏众冠律师事务所律师。
原告上海动听贸易有限公司与被告太仓港腾投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员王云超适用简易程序分别于2015年3月18日、2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告上海动�贸易有限公司的委托代理人熊普军、商文明（参加第二次庭审）、被告太仓港腾投资发展有限公司的委托代理人徐刘伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2015年4月29日转为普通程序。本院依法组成合议庭分别于2015年6月2日、2015年6月19日、2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告上海动听贸易有限公司的委托代理人熊普军、商文明，被告太仓港腾投资发展有限公司的委托代理人徐刘伟、於青（参加第四、第五次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海动听贸易有限公司诉称：2013年8月18日，原告上海动听贸易有限公司、被告太仓港腾投资发展有限公司签订商品房买卖合同，被告将位于太仓市新港公路999号的商务综合楼2幢301室和302室出售给原告，原告于同日分别交付购房款人民币360000元和260000元，合计620000元。2014年5月1日，被告以分摊装修款的�义收取原告人民币90000元，2014年7月1日，被告以交接房屋需要提前支付房屋维修基金等费用为理由，向原告收取维修基金等费用合计38861.20元。依据合同约定，被告应于2014年5月1日前交付房屋，如果逾期不超过90天，出卖人每日按已交付房款0.05‰支付违约金；逾期超过150天后，买受人可以解除买卖合同，并可要求出卖人按已付房款的1%支付违约金。涉案房屋系商住两用房，于2014年10月24日才取得竣工备案手续，才符合交付条件，已超出合同约定的150天交房期限。在被告承诺的交房期限内，涉案房屋未达到《建筑法》、《消防法》、《城市房地产管理法》规定的交付条件，也未取得住宅质量保证书、住宅使用说明书，亦未向原告交付钥匙，无法按约向原告交付房屋，按照涉案房屋买卖合同第九条约定，被告存在根本违约情形。为维护原告合法权益，原告基于《中华人民共和国合同法》第九十三条诉至法院请求判令：1.解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2.被告退还原告购房款620000元；3.被告退还原告装修款90000元；4.被告退还原告维修基金、契税等代收费用合计38861.20元；5.被告赔偿违约金即利息损失55800元（以购房款620000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率6%计算，自2013年8月19日起至2015年4月17日止，利息合计以55800元为上限。）
被告太仓港腾投资发展有限公司辩称：1.原、被告之间建立的系两个独立的商品房买卖关系，基于两个买卖合同关系所发生的争议，不能在一个诉讼中处理，故原告提起的诉讼不符合法律规定，请求驳回原告的起诉。2.原告庭审中明确要求解除涉案合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条，根据该法的规定行使解除权属于形成权，在解除条件成就时，原告应�被告作出解除合同的意思表示，再向法院起诉主张权利。现原告主张权利的方式不符合法律规定，请求驳回原告的起诉。3.关于房屋交付条件仅有《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，该条例并非法律，不能作为判断交付是否合法的依据。承诺书签订在涉案合同之前，原、被告协商确定的交房时间以涉案合同为准，根据司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被告在商品房买卖合同签订后，被告以房屋租赁形式于2014年5月1日实际完成了房屋交付义务，于2014年7月1日将涉案房屋腾退给原告并补签物业移交通知，收房结算清单和办理结算事宜，于2014年8月6日要求原告补签剩余的房屋交接表、房屋接收证明书、物业服务协议，被告不存在逾期交房的事实；涉案合同中涉及住宅部分的条款不适用于本案，虽然房屋交付不符合涉案合同约定，但双方的房屋租赁协议对交房约定进行了变更，且2014年10月24日涉案房屋已通过竣工备案；根据涉案合同第八条“被告可延期90天交房”的约定，即使被告存在逾期交房，逾期交房的起算点应该为2014年9月1日。被告不同意解除涉案合同，且原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。若法院认为应该解除合同，装修款属于原、被告双方约定且已全部用于涉案两套房屋的装修，不存在返还；代收部分有无上交相关国家机关不清楚，若已上交相关国家机关，则不存在返还；违约金即利息损失的利率应参照中国人民银行同期同档贷款利率分段计算。
经审理查明：2013年8月18日原告上海动听贸易有限公司（买受人、商文明代理）与被告太仓港腾投资发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为：2013120000019），约定原告�买被告开发的位于太仓港港口开发区新港公路999号的商品房，土地使用权证为太国用（2011）第505003084号，土地规划用途为商业用途，该商品房定名为港城物流科技苑，建设工程规划许可证副本号为太住建副（2012）057号。合同第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为太（2012）预准字第040号。合同第三条约定原告购买的商品房基本情况为：商务综合楼2幢302号房，公安编号为综合楼2号，房地号为932520000304，该商品房的用途为商业营业。该商品房约定的建筑面积共64.87平方米，其中套内建筑面积46.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.39平方米。商品房单价4008.01元／平方米，总金额为260000元整。合同第六条付款方式及期限约定为一次性付款，2013年8月8日支付定金1万元，2013年8月18日支付余款25万元。合同第八条双方关于交付期限约定为：出�人应当在2014年5月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合该商品房取得商品房交付使用备案文件和该商品房交付钥匙条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因（1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.出卖人可延长90天内交付使用的宽限期，在宽限期内出卖人履行交付的，出卖人不作赔偿），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合�通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺除符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第六条规定外的其他与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和配套工程，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件（供电供水、下水、排污、道路，至2014年5月31日达到正常使用条件；电讯、电视线路到户时间为2014年5月31日达到正常使用条件，入户手续由买受人办理）。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建设主体结构、承重结构和用途。合同第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。同日，原告上海动听贸易有限公司（买受人）与被告太仓港腾投资发展有限公司（出卖人）签订合�编号为2013120000020的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的上述地址的商务综合楼2幢301号房，该商品房约定的建筑面积共90.39平方米，其中套内建筑面积64.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.63平方米。商品房单价3982.74元／平方米，总金额为36万元整。合同第六条付款方式及期限约定为一次性付款，2013年8月8日支付定金1万元，2013年8月18日支付余款35万元。其他合同条款与编号为2013120000019的商品房买卖合同条款一致。
上述两份合同的附件构成为：附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰、设备标准。关于附件四的内容问题，原告向本院提交的合同复印件中显示为合同补充协议（即承诺书：上海动听贸易有限公司所购买的沪太锦苑公寓房2幢301室（90.39平方米）、2幢302室（64.87平方米），购房合同上交房时间定为2014年5月31日之前。经双方协商，现太仓港腾投资发展有限公司承诺上海动听贸易有限公司所购买的上述涉案两套房屋在2014年5月1日前交付购买方。），但原告同时又认为其持有的合同原件与被告提交的合同原件一致，只不过合同后面也有承诺书和装修补充协议，且合同原件上是没有“商住两用”字样；被告向本院提交的合同原件中显示为空白。本院庭审中明确要求原告提供涉案合同原件，但原告未提供。关于承诺书与买卖合同的签订顺序，原告认为被告先作出2014年5月1日交房的口头承诺，在签订合同后原告发现合同内容与口头承诺不符，遂要求被告书面承诺2014年5月1日交房；被告认为先口头承诺，再签订2014年5月1日交房的书面承诺，后被告经核实发现无法于2014年5月1日交房，遂在签订合同时与原告协商确定2014年5月31日交房。
2013�8月18日，原告支付了涉案两套房屋的购房款共计620000元，其中商务综合楼2#301室金额为360000元，商务综合楼2#302室金额为260000元。同日，原、被告双方签订补充协议一份，载明：“上海动听贸易有限公司所购买的沪太锦苑公寓房2幢301室（90.39平方米）、2幢302室（64.87平方米），均为样板房，经双方协商，两套硬件装修费玖万元整（90000），硬件装修包含墙面、吊顶、灯、门、卫生间、厨房、地面等，不包含洗衣机、电视机、沙发、茶几、床、冰箱等。装修费用为玖万元整（90000），于2014年5月1日之前支付给太仓港腾投资发展有限公司。”2014年5月1日，原告向被告交纳了涉案两套房屋（样板房）的装修款合计90000元。
2014年5月1日原告委托代理人商文明与被告签订房屋租赁协议一份，主要内容为：“上海动听贸易有限公司购买的沪太锦苑公寓房2幢301室（90.39平方米）、2幢302室（64.87平方米）两套均为样板房，现租用于2014年5月1日至2014年5月31日止，月租金2套合计人民币5000元整，且太仓港腾投资发展有限公司将于2014年5月31日将两套样板房内洗衣机、电视机、沙发、茶几、床、冰箱、床上用品、工艺品、餐具搬出两套样板房。交房日期以商品房买卖合同日期2014年5月31日交房。”当日，商文明收到样板房租金（一个月）5000元。2014年5月30日，因被告自己样板房未置办好导致无法交出房屋，原、被告遂协商一致将房屋租赁协议再续签一个月，商文明收到被告支付的6月份房租5000元。针对该房租的性质，原告认为该房租系被告逾期交房的违约金，而非被告交付房屋后返租给被告使用的租金，被告交付违约金，原告才同意被告延迟交房，对交房时间这句话当时没多想，现在认为应该是被告支付违约金的情况下原告同意被告延期交房的�间。当时也向被告提出租金的说法不对，但被告说为了财务报账需要，其也就同意签字了，其心里想反正也没到退房期限，先拿了钱再说；被告则认为被告交付房屋后向原告返租，被告已完成了交付房屋的义务，该款项的性质就是房屋租金，交房时间系重申一下涉案合同约定的交房时间，而非原告同意延迟交房的时间。
2014年7月1日，被告通知原告办理收房结算手续，原告至被告处办理上述房屋验收结算手续，并向被告交纳了上述两套房屋的契税、印花税、产权登记费、维修基金等各项（代收）费用共计38861.2元（2幢301室22486.8元、2幢302室16374.4元），后被告将物业移交通知书（涉案两套房屋的房款、维修基金、契税、印花税、办证工本费及代办费已全部交清，现移交物业处办理相关交房验房手续）交给原告，告知原告至物业处办理相关交接手续。该业主收�结算清单中业主签字为商文明。
2014年8月6日，原告就购买的上述两套房屋物业管理问题与苏州久安物业管理有限公司签订（房屋交接表）前期物业管理服务协议，该协议落款处代表人签字为原告法定代表人商琴。同日，原告在房屋接收证明书上也签字确认接收到涉案房屋，业主处的签字也为原告法定代表人商琴，其中2幢302室业主处原告仅签署半个“商”字，日期亦未签署。原告对此解释说：其当时去办理交房手续，被告拿出一沓材料让其签，其当时没仔细看就稀里糊涂签字，后来一份材料“商”字签了一半，才发现是交房的材料，其觉得不对劲，就要求先看房，去房屋现场一看现场乱七八糟，电、煤气都没通，其就拒绝再签字；被告对此解释根本不存在原告拒签的事情，原告为何没签完其也不清楚。
再查明：1.2014年9月26日，太仓市管道燃气用户使用证2份（沪太锦苑13幢301室、302室-商琴）已办好。2.2014年7月14日，建设单位太仓港腾投资发展有限公司组织了工程竣工验收（但被告未提交该日竣工验收合格的证据）。2014年10月23日，太仓市建设工程质量监督站对港城物流科技苑的建筑工程质量出具了质量监督报告。2014年10月24日太仓市住房和城乡建设局向被告送达2014第121号通过竣工备案通知书，被告开发建设的港城物流科技苑（商务综合楼1号、2号；地下车库、商业用房1号、2号；总部办公A1#-A10#、B1#-B3#、C1#-C2#、D1#-D2#）工程的竣工验收资料已经通过备案。3.2014年10月30日，太仓市住房和城乡建设局向被告送达太现交备（2014）第027号太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，被告开发建设的位于太仓港港口开发区新港公路999号港城物流科技苑（沪太锦苑）项目，已经符合现售及交付使用条件，从即日起可以�行现售与交付。3.2014年10月16日，原告上海动听贸易有限公司起诉被告太仓港腾投资发展有限公司要求解除合同（诉讼请求与本案基本相同），本院于2014年10月20日向被告太仓港腾投资发展有限公司成功送达。4.庭审中，原告陈述在购房合同中签字的委托代理人商文明系原告法定代表人商琴的父亲，关于涉案房屋的购买及办理交接等手续，均是委托其办理，物业管理协议及房屋接收单中商琴的签字均是由商文明代签。
2015年3月20日，太仓市公安局浏家港派出所出具接处警情况说明一份：“2014年5月1日下午16时，我所接商文明报警称：其2013年8月在沪太锦苑购买商品房两套（301室90.39平方、302室64.87平方），该房应于2014年5月1日交付。但现因多种原因，开发商太仓港腾投资发展有限公司无法交付，双方发生纠纷。后我所处警进行调解。特此说明。”
我院调取的2014年5月1日的公安机关执法记录仪视频资料显示：太仓市浏家港派出所110民警处警对原、被告房屋买卖交房事宜进行调解，被告太仓港腾投资发展有限公司售楼处的销售公司负责人与原告上海动听贸易有限公司代理人商文明在场参与。因价款问题，原、被告未达成一致，公安机关处警民警录像结束离开现场，未参与之后的谈判和房屋租赁协议签署过程，下面将部分执法视频内容摘录如下：
16：20：35（销售）正常的交房水电都通才可以，补充协议上5月1日交房意思是我们不用他的样板房，把门锁起来，一种是我们继续租用他的房子，付他租金；一种就是我们不再用他的房子，像其他客户的房子一样把门锁起来。5月1日交房是可以的，但水电是不通的，水电按照正式买卖合同5月31日接通。
16：30：27（销售）我刚才给开发商打了电话，就是说交房可以交给你，但水电我们要等到5月31日统一来通，现在水电是不通的，交房没问题。
16：30：40（民警）我在想你没通，你应该做些补偿吧。
16：31：10（销售）签合同的时候我根本就不在，只不过现在这个地方由我负责。
16：32：14（销售）我现在是代表我个人来处理他这个事情的。补充协议上盖公章的公司不是我公司。
16：33：44（销售）补充协议签了有用的。
16：33：52（销售）比如说我们5月1日交房，正常你把钱交掉，我们把样板房里的电视机、沙发搬掉，我们把钥匙交给你可以的。
16：34：12（民警）这一个月没有水电怎么办，总是要给客户一个说法。
16：34：18（销售）我现在有两种方案，第一种就是正常交付给你（但水电到5月31日开通），第二就是我们现在样板房别的客户还要看，我们把样板房返租过来，我一个月给你租金，他说一个月两间房子5000元，但在我们这个地方也没这么高的行情。
16：34：34（商）我给你讲，这个数字不是我说的，我买房的时候，你们这里的一个小青年说的。
16：37：31（民警）你们既然补充协议承诺5月1日交房，那就交付给他，他不管住与不住那是他的事情，能交的出，那就你签字。
16：37：45（销售）那要开发商签字，我签不了字。这个事情我是处理不了。
16：38：22（销售）我只是负责销售这一块，至于合同这一块我是不负责的。
16：39：50（商）我让他减掉一点（装修费），大家好商量，你就是多借几个月我也可以。我又不是不好商量的。
16：39：59（销售）我们不是跟你商量的嘛，就是你借给我们呀。
16：40：01（商）借给你们可以呀，5000元呀。
16：40：03（商）你又说太高了。
16：41：26（销售）这个事情我们大家在协商嘛。
16：41：28（商）你协商你怎么协商的，我提出的要求你又不同意。
16：41：34（销售）你这个房子假如我们来租的话，你是要一个月5000元钱。这个要跟开发商谈，我也做不了主。
庭审中，本院向原告释明，若本院未支持其解除合同诉讼请求的话，其是否变更诉讼请求，原告明确不变更诉讼请求。另原告明确若法院解除涉案合同，其已收取的10000元违约金同意在本案诉求违约金中予以扣除。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议书、承诺书、物业移交通知书、销售不动产统一发票、业主收房结算清单、收据、港城物流科技苑工程质量监督报告、消防复查意见书、竣工验收备案表、接处警情况说明等，被告提交的《商品�买卖合同》、房屋租赁协议书、业主收房结算清单、物业移交通知书、房屋接收单、房屋接收证明书、质量监督报告工程及有关单位概况、通过竣工备案通知书、商品房现售前与交付使用备案通知书、太仓市管道燃气用户使用证，本院调取的公安机关接处警录像资料，当事人陈述等予以证实。
本院认为：庭审中被告就本案的是否应当在一案中处理两份商品房买卖合同所生纠纷的程序性问题提出质疑，因法律并未对该问题作出明确性的规定，法院立案环节按照一个案件予以受理并不违反法律规定，相反两份合同的签订、履行和纠纷产生均体现出同一性，一个案件中处理在整体上有利于减轻诉讼成本，故被告的质疑并无合理依据，本院不予采纳。本案双方当事人的争议焦点一是原告是否有权解除2013年8月18日签订的两份《商品房买卖合同》，二是合同解除后返还项目的范围的损失赔偿的计算方法。
关于争议焦点一，本院围绕庭审双方当事人的具体争议，逐项进行分析：1.双方在订立《商品房买卖合同》时的约定事项。（1）关于交房日期。庭审中被告对原告举证的两份《商品房买卖合同》及《承诺书》的内容不持异议。因上述文件在同一天签署，且《承诺书》的内容指向明确（将《商品房买卖合同》上的约定的交房截止日期提前至2014年5月1日），因此无论《承诺书》是否粘贴在《商品房买卖合同》附件4的位置，均不影响双方已通过《承诺书》对《商品房买卖合同》交房日期变更的意思表示之认定。庭审中被告所描述的合同订立事实缺乏相应证据予以印证，本院不予采信；本院认定2013年8月18日订立合同时双方确定的交房截止日期为2014年5月1日。（2）关于交房条件。合同第八条、第十一条的约定表明，被告向原�交付的房屋应当取得商品房交付使用备案文件并在交房时向原告出示，否则原告有权拒绝接收。（3）关于特殊原因下交付期限的延期。如被告所称，合同第八条中确有延期交付的约定，但此处的约定系以“特殊原因”和“据实延期”作为限制条件，所列举的第1项“不可抗力”也反映了此处的延期系客观障碍。从双方添加的第2项内容来看，这项约定实质是对逾期90天内交付不承担违约责任的特别约定，其本应出现在合同第九条的内容框架里。从合同文本第八条和第九条的逻辑框架来看，第九条中的逾期起算日仍是第八条所明确的交付日期进行计算，只有在被告有证据证明符合第八条约定的特殊原因时才可以据实延期，但是在本案中被告并没有任何可以据实延期的相应证据。2.被告向原告完成交房的日期。现有证据表明：在双方合同约定的交房日期（2014年5月1日），�告经办人商文明要求被告按约交房但被告无法交付符合合同约定的房屋，双方为此发生纠纷并报警，后双方自行达成《房屋租赁协议》，约定于2014年5月31日交房，至5月底被告仍无法交房双方将交房日期再推迟一个月；在随后的7月被告通知原告办理了收房结算手续，在8月被告通知原告办理房屋接收证明书的过程中，原告经办人商文明在未完全签完时拒绝签字。庭审中被告主张《房屋租赁协议》签订后已经向原告交付房屋，但被告的主张与双方在《房屋租赁协议》中确定将来交房日期的行为、8月办理房屋接收证明书的行为相矛盾（若5月1日即已完成交房，双方应当在当天即办理房屋接收证明书）；况且《商品房买卖合同》中对房屋交付条件有着明确的约定（房屋应当取得商品房交付使用备案文件），被告并没有明确的证据证明双方对于交房条件进行了相应的变更，�本院对被告所称5月1日已完成交房的主张不予采纳。同时，2014年10月16日原告已经提起诉讼要求解除房屋买卖合同，在没有其他证据的情形下，应当认为，截至本案诉讼时被告仍未向原告交付涉案房屋。3.2014年5月1日的《房屋租赁协议》是否对房屋买卖合同相关书面文件约定的交房日期进行了变更。双方争议集中在对该协议中“交房日期以商品房买卖合同日期2014年5月31号交房”的理解上。本院认为，该条文字应当结合协议签订的背景和协议上下文内容来理解。被告是在该房屋尚被占用且水电未通无法按照合同约定交房、处于被动状态的情形下，与原告协商后原告同意推迟收房，但同时被告须通过支付原告样板房租金的形式以弥补原告晚收到房屋的相应损失，并且答应在5月31日腾空室内物品向原告交房；该《房屋租赁协议》由被告起草，若双方存在变更原房屋买卖书面文件所约定的交房日期（2014年5月1日）的意思的话，被告完全有条件在协议中予以明确载明，在目前协议内容并未明确包含该变更意思的情形下，此处的交房日期只能作为履行日期来理解。因此，本院对被告提出的《房屋租赁协议》已对合同约定的交房日期作出变更的意见不予采纳。综合上述3点分析，被告未能按照双方合同约定的2014年5月1日之前交房，且被告直至2014年10月30日才取得了合同约定的作为商品房交付条件的商品房交付使用备案，客观上被告也一直未能与原告办理完成完整的房屋交付手续。因此，被告已逾期交付房屋超过150日，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，原告有权要求解除合同；原告通过诉讼方式向被告提出解除合同的要求，司法实践中并不否定此种通知效力；本院对原告要求解除两份《商品房买卖合同》的诉讼请求依法予以支持，并以�2014）太浏民初字第00583号民事诉状（该民事诉状已明确向被告主张要求解除合同）的送达日期2014年10月20日确定为双方商品房买卖合同的解除日期。
关于争议焦点二，原告主张返还的费用包括购房款、装修款、代收费用三项，被告对退还购房款不持异议，本院对此予以确认。关于被告提出异议的装修款和代收费用，合同解除后应当以恢复到合同订立前的状态为原则，原告要求返还因购买涉案房屋而随同购房款支付的装修款、代收费用并无不当，况且装修款所体现的价值因房屋不再买卖已归属于被告，相关代收费用因为房屋不再买卖自然不再需要支付相关机构、被告若不予返还则构成不当得利；因此，本院对原告提出的返还上述三项款项的诉讼请求均依法予以支持。另原告以合同第九条约定的退房违约金过低为由主张按照中国人民银行同期同类贷款利率6%计算利息损失55800元（以620000元为基数，自2013年8月19日起至2015年4月17日止，利息合计以55800元为上限），被告对于按照利息损失进行赔偿并无异议但提出应参照中国人民银行同期同档贷款利率分段计算。本院按照被告意见采用可变利率分段予以核算，核算利息总额明显高于原告主张金额55800元；原告仅主张55800元系其对自己权利的处分，本院依法予以支持。诉讼中，原告同意在所主张的违约损失中直接抵扣原告已收取租金10000元，故本院确定被告实际还需赔偿原告违约金即利息损失45800元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告上海动听贸易有限公司与被告太仓港腾投资发展有限公司签订的编号为2013120000019、2013120000020的《商品房买卖合同》于2014年10月20日解除。
二、被告太仓港腾投资发展有限公司返还原告上海动听贸易有限公司购房款合计620000元。
三、被告太仓港腾投资发展有限公司返还原告上海动听贸易有限公司装修款合计90000元。
四、被告太仓港腾投资发展有限公司返还原告上海动听贸易有限公司维修基金、契税等代收费用合计38861.20元。
五、被告太仓港腾投资发展有限公司赔偿原告上海动听贸易有限公司违约金即利息损失55800元（扣除被告已支付原告的租金10000元，被告实际仍应支付原告45800元）。
以上二、三、四、五项均由被告于本判决生效之日起10日内履行。
上述款项直接给付原告上海动听贸�有限公司或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11846元，由被告太仓港腾投资发展有限公司负担。（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判�长王晓
审 判 员 王云超
人民陪审员 陆 强
二〇一五年八月七日
书 记 员 浦晶煜