陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民三终字第00009号
上诉人（原审被告）张乃琴，女，生于1971年10月26日。
被上诉人（原审原告）杨宏斌，男，生于1968年4月29日。
委托代理人赵征祥，陕西扶法律师事务所律师。
杨宏斌与张乃琴房屋租赁合同纠纷一案，扶风县人民法院于2013年11月26日作出（2013）扶民初字第00920号民事判决书，上诉人张乃琴不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月3日，原告杨宏斌与被告张乃琴签订房屋租赁合同，约定原告将位于扶风县新区步行街2号商品楼前楼（从北向南）第二户一至三层租给被告使用，租期五年，自2009年9月1日起至2014年8月30止，租金前两年每年54000元，后三年按市场价重新调整；第二条第二款约定每年交租金一次，首次租金在2009年9月1日前交付，此后租金应在前一年租期结束15天前交付，即每年8月15日前交清，如逾期出租方有权停电停水、并终止合同，保证金不退。在签订合同时，被告向原告交5000元，作为被告履行合同条款的保证金，保证金不计利息，若被告违约，保证金不予退还。合同第三条（保证金及其他费用）第2款规定被告方如欠房租达15天，保证金不做租金计算，视为被告终止合同，甲方收回房屋使用权，被告方店内装修及室内所有物品的所有权自动归原告所有，其一切责任及损失由被告承担；第3款约定，合同终止被告将租用房屋恢复到入住状态，交还原告，非移动资产原告方作“零”保存；水电费、电话费、有线电视费、网络费及物业费由被告承担。合同第六条（终止条款）第一款（a）条约定被告擅自将房屋转租、转让或转借的，原告有权扣收保证金归甲方所有，并收回房屋；被告拖欠租金达1个月或欠缴时间达1个月；租赁期满原告有权收回全部出租房屋，被告应如期完整交还房屋，否则原告有权除扣收保证金外，并承担逾期归还给原告造成的损失。合同签订后，被告交给原告保证金5000元，原告于2009年6月3日将房屋交付给被告，被告便将房屋的墙壁、屋顶等进行了装修并安装了灯具、防护网，对一楼二楼进行木隔断处理。被告便在一楼南两间经营服装。2009年9月1日至2011年8月31日，每年租金为54000元，2011年9月1日至2012年9月1日租金为78000元。2011年10月11日被告张乃琴与苟丽丽签订房屋租赁合同，被告将其经营的服装店（一楼南两间）转让给苟丽丽，时间三年，从2011年9月1日至2014年8月31日，第一年租金为40000元，后两年按市场行情调整，并约定了双方的权利义务。2012年9月份，原告从苟丽丽处收取租赁费40000元，其余40000元由被告张乃琴交给原告，并向苟丽丽收取其两间门面的水电费。2013年2月27日，被告张乃琴将一楼北一间房屋租给樊伟，租期一年，租费20000元。同年3月20日原告从樊伟处收取电费59元，后樊伟由于生意不好，将房屋又以18000元租给醋永涛，在醋永涛搬东西时，原告妻子与被告发生纠纷，樊伟出租未成，7月1日樊伟搬离该房，被告也未在此居住。另查根据被告提交原告的水电费票据，原告收取被告2013年3、4、5三月二楼、三楼的水电费。在庭审中被告称原告于2013年7月9号将水电已停，原告称是8月20日停了二、三楼电。2013年3月21日至4月20日一楼北一间电费为38元，4月21日至5月20日电费为124元，5月21日至6月20日一楼电费为31元、二楼电费为100元、三楼电费为125元，水费12元，6月21日至7月20日北一间电费15元、二楼电费21元、三楼电费99元、水费6元，水电费总计571元。上述事实有原被告当庭陈述、原被告的租赁合同、被告与苟丽丽的房屋租赁合同、被告与樊伟的租赁合同、证人樊伟出庭证言、水电费票据等证据在卷佐证。
原审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同，不违反法律法规强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效。在合同的履行期，被告先后将一楼的南两间和北一间分别租给苟丽丽和樊伟，后原告从苟丽丽处收取2012年9月1日至2013年8月31日的房租40000元，视为原告同意被告与苟丽丽之间签订的转让合同。被告将北一间租给樊伟，是樊伟与被告之间直接商谈，樊伟出庭作证足可证明，事后并未得到原告的认可，尽管原告从樊伟处收取电费，这是原告的损失，原告有权利收取，属于供用电合同，并不能证明原告对转租行为的认可。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，在被告将房屋租给樊伟后，原告在六个月内提出异议，要求解除合同的理由充分，被告将房屋转租给樊伟也违反双方的房屋租赁合同第六条第一款（a）条规定，明显违约。本案在审理中，被告当庭同意解除合同，对此应当予以准许，由于被告违约，原告收取的保证金5000元不予退还，被告装修物已形成附合的残值部分归原告，未形成附合的装饰装修物可由被告拆除，但不能造成房屋毁损。由于诉讼期间被告同意解除合同，致使该租赁合同处于中止状态，且原告依据租赁合同第二条第二款对二楼、三楼停电，因为该合同约定后三年房租依照市场调整，调整是原被告双方共同商定，未约定8月15日前如果未达成协议该如何处理，所以原告因此条对被告停电，显然不公，导致被告也无法使用，所以对2013年9月1日后的房租（二楼、三楼及一楼北一间）不应给付。原告主张的水电费由于樊伟及被告7月份后未再使用，因此以后的费用被告不再承担，但对此前的水电费应予给付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款、第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零七条、第二百二十四条第二款，判决：一、解除原告杨宏斌与被告张乃琴签订的房屋租赁合同；二、被告张乃琴于本判决生效后十日内腾出租赁的房屋（一楼北一间及二楼三楼）；如逾期，被告张乃琴按109.6元／日（40000元／365天）赔付原告杨宏斌损失；三、被告张乃琴装修的固定物（形成附合）归原告杨宏斌所有，未形成附合的由被告张乃琴拆除；四、被告张乃琴交给原告杨宏斌的5000元保证金不予退还；五、被告张乃琴给付原告杨宏斌水电费571元（二楼、三楼及一楼北一间七月份以前）。本案受理费100元，由被告张乃琴负担。
宣判后，上诉人张乃琴不服该民事判决，向本院提出上诉称，原审法院事实认定不清，适用法律不当，故诉请二审法院：依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，当事人对其主张负有举证义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案双方当事人签订的《房屋租赁合同书》第六条（终止条款）第一款（a）条约定：“承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方有权扣收保证金归甲方所有，并收回房屋。”本案上诉人张乃琴虽称，其将本案所涉房屋一楼北一间房屋租给樊伟是经过出租人杨宏斌同意的，但张乃琴并未提供任何证据证明其主张，而杨宏斌从樊伟处收取水电费的事实，并不能证明杨宏斌同意转租，故上诉人该上诉理由不能成立，本案不予支持。关于程序，经二审审查，原审法院程序合法，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于水电费，上诉人虽称除最后一个月外，其余均已结清，但张乃琴并未提供相关票据证明水电费已结的事实，故原审法院对此处理并无不妥，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人张乃琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝会
审 判 员 韩权雁
代理审判员 邱有前
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 杨 敏