广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第159号上诉人（一审被告）：广西龙瑞房地产开发有限公司。委托代理人：黄大川，广西广盟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周某。委托代理人：朱某。委托代理人：张九尚，广西杜坤律师事务所律师。一审第三人：卜某同。委托代理人：梁祖权，博白县法律服务中心法律工作者。一审第三人：程某。一审第三人：李某。一审第三人：李某端。一审第三人：谢某梅。一审第三人程某、李某、李某端、谢某梅的共同委托代理人：周克武，博白县龙潭镇法律服务所法律工作者。上诉人广西龙瑞房地产开发有限公司（以下简称龙瑞公司）因确认合同有效纠纷一案，不服博白县人民法院（2013）博民初字第1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。书记员许泰榕担任记录。上诉人龙瑞公司的委托代理人黄大川，被上诉人周某的委托代理人张九尚、朱某，一审第三人卜某同及其委托代理人梁祖权到庭参加诉讼。一审第三人程某、李某、李某端、谢某梅经本院传票传唤，无理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：涉案土地原系博白县龙潭糖厂使用的国有土地，后来转制过程中转让给广西博白县伟恒糖业有限公司（下称伟恒公司）。因该公司门前的道路与村民多年来发生争执，原先规划为30米的糖厂门前大路一直无法开通，实际通行宽度不到15米，严重影响糖厂的运输。为解决这一问题，龙瑞公司与伟恒公司协商，达成融资开发，即：由龙瑞公司负责疏通解决平息公司与有关村民的土地纠纷，并把原先的道路扩大为22米，22米以外的土地则交由龙瑞公司开发。龙瑞公司就将这些取得开发权的土地进行转让。2011年11月28日原告向龙瑞公司所购买的地块为B23、B24号地，B23号地的界址为：东以B22地块相距50公分为界，南以糖厂路内水沟边为界，西以B24号地相距50公分为界，北以原糖厂石围墙为界，面积84.4平方米，价格共151920元；B24号地的界址为：东以B23地块相距50公分为界，南以糖厂路内水沟边为界，西以B25号地相距50公分为界，北以原糖厂石围墙为界，面积78.6平方米、价格共141480元。对于此两块地，原告已按合同约定70%比例支付购地款205380元，余额在办理产权证书后付清。涉案的B23、B24两宗土地，系原告与被告工作人员卜某同作为代表签订的，未盖有龙瑞公司的公章，由卜某同签字。该合同是龙瑞公司的格式合同，签订合同后，原告支付的价款由卜某同收取后，已交公司及汇入被告法人代表卜某彬的银行卡。2011年11月28日至2012年10月19日止，原告一共向龙瑞公司购买了8块土地，总价款909665元。龙瑞公司也收取了包括本案另外六块在内的八块土地办理建设用地规划许可证、土地证、建设规划许可证等应办证件的费用合计194900元。2013年2月8日、2月18日第三人程某、李某端、谢某梅夫妇签订买卖涉案地块的合同，将涉案的土地再次出卖给程某、李某端和谢某梅夫妇并收取了土地价款。另查明，第三人卜某同在龙瑞公司任董事长助理、副总经理、主管财务并负责销售管理。程某与李某、李某端和谢某梅系夫妻关系。再查明：上述土地系1988年3月19日至3月23日博白县龙潭糖厂分别与龙潭兴华村公所的石丰田、坡心联队等生产队签订了土地征用合同书，该土地经自治区土地管理局桂征（1989）2号文件批准。该土地原系博白县龙潭糖厂使用，改制过程中转给伟恒公司，被告龙瑞公司于2011年6月14日从伟恒公司置换得面积8000平方米土地，置换后，由龙瑞公司办理该宗土地立项、报批等手续。2011年12月26日伟恒公司向博白县人民政府请示，龙潭镇人民政府向博白县人民政府报告，请求办理相关置换土地的使用权手续，但被告龙瑞公司尚未办理土地使用权证。2013年8月15日，周某向一审法院起诉，请求：一、认定原告与被告之间签订的合同合法有效，同时判令被告向原告交付双方买卖的土地以及相关用地规划许可证、建设规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证等所有应交付的相关证件；二、认定被告与第三人程某、李某夫妇和李某端、谢某梅夫妇签订的购地合同无效，判令第三人程某、李某夫妇、李某端、谢某梅夫妇停止侵占涉案土地建房，并拆除已建地上建筑物，恢复原状，归还土地给原告。一审法院认为：被告虽经置换取得争议土地的房地产开发权，但尚未办理土地使用证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：下列房地产不得转让：未依法登记领权属证书的。第三十九条第（二）项规定：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发总额的百分之二十五以上的情况下。建设用地使用权人是不能转让房地产的。本案中的被告尚未取得土地使用权证，亦未进行房地产开发，被告就分别与原告周某、第三人程某、李某端、谢某梅分别签订转让的协议违反了法律强制性规定，故该协议是无效的。原告请求判令原告与被告签订的土地转让合同有效，被告应办理土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和建设规划许可证并移交给原告，不予支持，故驳回原告上述诉讼请求。原告请求被告与第三人程某、李某、李某端、谢某梅签订的土地转让协议无效，理由充分，符合法律规定，予以支持。原告请求第三人程某、李某、李某端、谢某梅停止侵害，并拆除已建地上建筑物恢复原状归还土地给原告，因该案审理属合同关系，该请求不属本案审理范围，当事人可另行主张。被告主张原被告不存在合同关系，但原告提的收款收据、办证费用收据，第三人卜某同提供的证据证明其系龙瑞公司副总经理、主管销售，财务主管收取B23、B24土地款后已交公司或已存入卜某彬的银行卡，且在龙瑞公司收取办证费时亦含该二宗土地，形成证据链，证明龙瑞公司已收取土地款及办证费，因此，原被告存在合同关系，被告的主张与事实不符，依法不予采信。合同无效，因该合同取得财产应当予返还，当事人另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第三十九条第（二）项的规定，判决：一、被告广西龙瑞房地产开发有限公司与第三人程某、李某、李某端、谢某梅签订的土地转让协议无效；二、驳回原告周某对广西龙瑞房地产开发有限公司诉讼请求；三、驳回原告周某对第三人程某、李某、李某端、谢某梅的其它诉讼请求。案件受理费100元，由原告周某负担。上诉人龙瑞公司不服一审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人之间没有合同关系，一审认定本案讼争的合同系卜某同代表上诉人与被上诉人签订无事实和法律依据。1、卜某同与被上诉人签订《土地转让意向书》时并非上诉人的工作人员或代理人，其无权代表上诉人，其以上诉人的名义对外签订合同并假冒上诉人法定代表人签名的行为属于无权代理行为，且没有得到上诉人的追认，故卜某同与被上诉人签订合同的行为对上诉人不发生法律效力。事实上，上诉人从2012年9月起才开始聘用卜某同作为经理助理并下发有关文件，在此之前，卜某同仅是经常介绍客户向上诉人买地，甚至2012年4月13日卜某同以被上诉人代理人的身份向上诉人购买A5、A6号地并签订土地转让意向书，说明被上诉人知道或应当知道卜某同并非上诉人的销售负责人，不能代表上诉人对外签订合同，被上诉人并非善意第三人，其损失应自行承担，与上诉人无关；2、即使卜某同是上诉人的工作人员，其在没有得到上诉人特别授权的情况下，也不能代表上诉人对外签订合同，而且上诉人既没有在《土地转让意向书》上盖章，也没有法定代表人签名，因此如果上诉人是该合同的主体，则合同并未依法成立，更没有生效；3、一审认定《土地转让意向书》是格式合同不符合合同法的规定，由此推定上诉人是合同主体错误；4、被上诉人从未向上诉人直接支付任何合同款项，一审判决认定上诉人向被上诉人收取了8宗地的办证费无依据。卜某同收取了被上诉人的款项之后是否支付给上诉人是另一法律关系，不能以此主张上诉人与被上诉人之间形成合同关系；5、被上诉人持有的194900元办证费收据是针对B45号地的，权利人是朱懋谦，而且从《土地转让意向书》和卜某同出具的《收据》来看，被上诉人支付给卜某同的款项中已经包括了办证费，其不可能再为B23、B24两地块另行支付办证费。二、一审仅凭卜某同出具的收据并没有金融机构提现或转账凭证，就认定被上诉人向卜某同支付了8宗地的土地款563193元证据不足，也不符合常理，且被上诉人与卜某同是同学关系，二人在本案利益一致，仅凭他们在付款问题上一致陈述及收据不足以证明付款事实。三、卜某同虽然曾向上诉人的法定代表人转账汇款，但并非是B23、B24号地的购地款，而是卜某同收取其他客户的款项。即使按照卜某同所主张的将被上诉人交付的土地款存入上诉人法定代表人账户的款项为422000元，该款也不足以支付上诉人已经实际交付给被上诉人及其亲属购买的A5、A6、A11和B45号地的首付款。四、一审判决确认上诉人与第三人签订的《转让意向书》无效违反法定程序。1、一审法院同时受理被上诉人的两项诉讼请求并作出判决违反了民事诉讼一案一诉的原则；2、被上诉人与该《转让意向书》无直接利害关系，被上诉人不具备原告主体资格，无权诉请确认该《转让意向书》无效，法院在受理后应当驳回起诉。上诉请求：撤销博白县人民法院（2013）博民初字第1933号民事判决，驳回被上诉人的起诉。被上诉人周某答辩称：一、答辩人认为与上诉人之间存在合同关系，卜某同是上诉人公司的工作人员，他的有关行为属代表上诉人的行为；二、双方在签订合同后，答辩人按照合同约定支付款项包括办证费用。上诉人在上诉中提出其没有收到办证费是没有依据的，办证费发票上上诉人还盖有公章；三、上诉人与我方签订合同后，又与四位一审第三人签订同一标的的买卖合同，这是无效的。综上，上诉人与被上诉人存在买卖合同，并收取我方的土地款及办证费用，一审判决认定上诉人与一审第三人所签订的买卖合同无效是正确的，请求二审维持一审判决。答辩人对一审判决有异议的是答辩人与上诉人签订的合同应是有效的，此有博白相关部门批准文件为准。一审第三人卜某同陈述称：一、卜某同是上诉人公司员工，且负责公司相应的工作，有证据可以证明；二、卜某同与被上诉人签订的《土地转让意向书》是合法有效的，依法应得到法律保护；三、卜某同签订的合同是履行公司职务行为，所产生的责任由上诉人承担。综上，一审判决是依据本案事实与相关法律作出的，请求二审维持一审判决。一审第三人程某、李某、李某端、谢某梅不到庭亦无书面陈述意见。综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是否存在买卖土地的合同关系，如存在，该合同是否合法有效；2、上诉人与一审第三人程某、李某、李某端、谢某梅所签订的合同是否合法有效；3、一审是否违反法定程序。二审中，上诉人龙瑞公司向本院提交如下证据：2011年10月至2012年1月期间卜某同出具给买受人的11份收据复印件，共322000元，欲证实卜某同在2011年1月7日存给上诉人法定代表人卜某彬银行账户的27万元，并不包含被上诉人本案讼争的款项。被上诉人周某对上诉人龙瑞公司提交的证据，经质证认为：上述证据是复印件，要与原件核对才能作为本案证据使用，并且该证据与本案无关，不能作为认定上诉人与被上诉人之间不存在土地买卖合同的证据。一审第三人卜某同对上诉人龙瑞公司提交的证据，经质证认为：上述证据不是原件，如果真是本人开具的，也应以原件为准。上述证据与买地没有关系，与本案无关。被上诉人周某向本院提交如下证据：第一组：龙瑞公司内部管理人员分工安排决定、收据2份（№5010603、№5010635）、工资结算单2份、分让土地协议书、2011年11月8日收据1份、委托书1份、2011年9月22日收条1份、补回地差价说明、2011年11月8日收据、收据1份、2011年12月19日收据证明，欲证实（1）卜某同系龙瑞公司的管理人员，其职责是负责销售工作；（2）涉案的合同系双方真实意思表示，合法有效。第二组：办证收款收据、结数单、《买地情况表》、存款凭条；第三组：土地转让意向收及委托书存款明细查询单。第二、三组证据不属于新的证据，欲证实的内容除了第一组证据证实的两项之外，还证明龙瑞公司收取周某及朱某购买的土地款及办证费。第四组：经侦大队立案通知书、自列表格1份，欲证实龙瑞公司一地多卖，进行诈骗。第五组：信访件，欲证实朱某等人向龙潭镇政府等部门提出信访。上诉人龙瑞公司对被上诉人周某提交的证据经质证认为：对第一组证据的真实性没有异议，但不能证明卜某同是上诉人公司的工作人员。卜某同与卜某彬是亲属关系，当时上诉人租用卜某同的房屋进行办公，无证据证明卜某同在2012年6月以前就是上诉人公司的工作人员；对第四组证据的经侦立案通知书真实性无异议，但公安机关立案不能证明一地二卖是成立的。对表格的真实性有异议，也不能证明上诉人一地二卖；对第五组证据，认为是被上诉人母亲行使的权利，与本案无关。一审第三人卜某同对被上诉人周某提交的证据，经质证认为：对真实性无异议，能证明卜某同是上诉人公司工作人员。一审第三人卜某同提交如下证据：1、收据1份，欲证实其是上诉人公司工作人员，否则公司印章、财务章等不可能交到其手上保管。2、银行存款凭证及业务回单，上加盖信用社公章，补强一审证据，不作为二审新的证据。上诉人龙瑞公司对一审第三人卜某同提交的证据，经质证认为：对证据1的真实性无异议，但卜某同与卜某彬是亲属关系，当时卜某彬又租用卜某同的房屋进行办公，不能证明卜某同在2011年11月8日期间就是上诉人公司的工作人员，上诉人从未与卜某同签订有劳动合同。对证据2的真实性无异议，但不能证明所列款项就是本案讼争的购房款。被上诉人周某对一审第三人卜某同提交的证据，经质证认为是客观真实的。一审第三人程某、李某、李某端、谢某梅没有向本院提交证据。庭审后，上诉人周某提交其从博白县国土资源局复印的伟恒公司在博白县龙潭镇龙中路120号土地登记材料［博国用（2006）第330909号］。本院于2015年8月7日向博白县国土资源局调取伟恒公司在博白县龙潭镇龙中路120号土地登记材料［博国用（2006）第330909号］。该登记材料记载：原属博白县龙潭糖厂的位于龙潭镇龙中路的49.29亩国有土地［土地证书号为：博国用（2006）字第330909号］转让给伟恒公司作工业建设用地。并附宗地图。宗地四至：东1-3接龙潭糖厂，围墙为界；南接伟恒公司，围墙为界；西接伟恒公司，围墙为界；北接四级公路，围墙为界。经质证，上诉人龙瑞公司对该证据无异议。经质证，被上诉人周某认为应以事实为准。经质证，一审第三人卜某同认为应以事实为准。本院认为：龙瑞公司提交的证据虽是复印件，且被上诉人及一审第三人卜某同均不认可，但结合双方当事人一审诉讼中提供的证据材料、上诉人上诉状的陈述，表明卜某同至少早在2011年11月26日时便代表龙瑞公司收取转让土地的款项，此证据可以作为本案认定事实的依据；龙瑞公司、卜某同对周某提交的证据，对真实性无异议的部分，可以作为本案认定事实的依据；对表格及信访件，因属个人意见，不作为本案认定事实的依据；龙瑞公司、周某对卜某同提交的证据真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据。上诉人周某提交的及本院向博白县国土资源局调取的土地登记材料，经各方当事人在宗地图上指认，该材料记载的土地范围不包括本案讼争的土地，所以与本案无关联，不作为本案认定事实的依据。经审理查明：2011年11月28日以龙瑞公司为甲方与以周某为乙方签订《土地转让意向书》两份，内容为甲方同意将其位于博白县龙潭糖厂（即伟恒公司）大门口路边的宅基地转让给乙方，乙方购买的地块为B23、B24号地，B23号地的界址为：东以B22地块相距50公分为界，南以糖厂路内水沟边为界，西以B24号地相距50公分为界，北以原糖厂石围墙为界，面积84.4平方米，价格共151920元；B24号地的界址为：东以B23地块相距50公分为界，南以糖厂路内水沟边为界，西以B25号地相距50公分为界，北以原糖厂石围墙为界，面积78.6平方米、价格共141480元。落款中甲方签字为卜某彬、卜某同，乙方签字为周某，各人名字上捺有指印。上述两份《土地转让意向书》没有加盖龙瑞公司公章。后经广西公明司法鉴定中心检验鉴定文书（桂公明司鉴痕字（2014）第064号、桂公明司鉴文字（2014）第185号）确认，上述两份《土地转让意向书》落款中卜某彬签名及红色捺印均不是卜某彬本人所签、所留。卜某同承认上述两份《土地转让意向书》卜某彬签名及捺印是其代签、代捺。对于此两块地，周某已按合同约定70%比例支付购地款205380元，卜某同出具收据，该收据上未加盖龙瑞公司的公章。卜某同收取款项后，已汇入龙瑞公司法定代表人卜某彬的银行账户。2011年11月28日至2012年10月19日止，周某及其亲属一共向龙瑞公司购买了8块土地，总价款909665元。龙瑞公司收取了朱某（系周某之母）交来办城市规划许可证费用194900元并出具收款收据，加盖龙瑞公司财务专用章。2013年2月18日龙瑞公司与李某端、谢某梅签订《转让意向书》，将涉案土地B23转让并收取了价款，同日龙瑞公司与程某签订《转让意向书》，将涉案土地B24转让并收取价款。另查明：原龙潭糖厂是1988年兴建的自治区重点建设工程项目，按照当时轻工部南宁设计院的设计方案，经地、县人民政府批准由厂区通向交接20122省道的公路，宽度为30米。1988年3月19日至3月23日原龙潭糖厂分别与龙潭兴华村公所的石牛田、坡心联队等生产队签订了土地征用合同书征用土地，该地经自治区土地管理局桂征（1989）2号文件批准。2005年5月10日原龙潭糖厂受让给伟恒公司。经博白县人民政府常务会议对《关于伟恒糖业有限公司入司大道归属问题的报告》进行讨论（会议纪要2008年2月16日十四届第29期），决定：②按原来规划状况入厂30米大道的权属属于博白县伟恒糖业有限公司，由该公司进行硬化、绿化，管理使用。为解决入厂道路问题，2011年6月14日伟恒公司（甲方）与龙瑞公司（乙方）签订《土地置换合同书》约定：甲方无偿将其大门口叉路至龙潭镇大岭开发区新街硬化的水泥路口，以东左右两边（原龙潭糖厂已征用）除中间22米宽，以外的土地置换给乙方使用。甲方确保全部置换的土地权属归乙方所得，甲方负责协调办理该宗土地的立项、报批等手续，协助乙方参与该土地招标等事务。2011年7月22日伟恒公司向龙潭镇人民政府请示，请求将该公司入厂30米道路调整规划为22米，22米规划道路外的土地无偿转给龙瑞公司，由龙瑞公司负责出资修建入厂道路。2011年11月22日龙潭镇人民政府文件（龙政请（2011）7号）同意伟恒公司的请求，并提出详细方案报博白县政府决定。博白县国土资源局答复为无意见。2011年12月26日伟恒公司向博白县人民政府请示批准办理规划22米道路外的约8000多平方米土地使用权证书，目前为止，因未缴清土地出让金，伟恒公司未获得博白县政府批复，龙瑞公司亦未取得上述土地使用权证。再查明：程某与李某、李某端和谢某梅系夫妻关系。卜某同与卜某彬系亲属关系，龙瑞公司未成立及成立初期曾租赁卜某同房屋办公。2012年9月11日卜某彬签发任命卜某同为龙瑞公司经理助理、负责管理销售部。但在此之前，卜某同已经代表龙瑞公司收取过转让龙潭糖厂门口土地的定金。2014年5月间，因朱某向公安机关报案称龙瑞公司的卜某彬以签订土地转让意向书为名收取朱某的土地转让定金方式进行诈骗，并一地二卖，博白县公安局已经以合同诈骗案对卜某彬立案侦查，2014年7月5日博白县公安局已将卜某彬列为刑拘在逃人员。本院认为：龙瑞公司与当事人签订的协议，虽名为土地转让意向书，但从协议内容来看，实质上是转让土地使用权的合同。讼争土地原是划拨土地，后受让给伟恒公司，伟恒公司又与龙瑞公司进行置换，但未办理清楚土地出让手续，龙瑞公司更未取得涉案土地使用权证书，未获得有批准权的人民政府同意转让，在此情况下，龙瑞公司便将涉案土地使用权转让给周某、程某、李某端、谢某梅，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，应当认定龙瑞公司与周某、程某、李某端、谢某梅签订的合同无效。一审判决正确，本院予以维持。对于龙瑞公司上诉主张与被上诉人之间不存在合同关系，卜某同不是龙瑞公司工作人员，其无权代表龙瑞公司的问题，虽然2012年9月11日卜某彬才签发任命卜某同为龙瑞公司经理助理、负责管理销售部，但在此之前，卜某同已经代表龙瑞公司收取转让龙潭糖厂门口土地的定金；以及周某所签两份《土地转让意向书》上虽不是卜某彬本人签名、捺印，也未盖有龙瑞公司的公章，但卜某同收取了周某的购地款项后已转入卜某彬银行账户，后来龙瑞公司又收取了朱某交来的办证费用，以上事实及证据形成链条，可以证实龙瑞公司与周某之间存在合同关系。至于龙瑞公司主张卜某同所交给卜某彬款项中不包含周某所交本案涉案土地的款项，而是卜某同所收取其他人的款项，由于货币是种类物，上诉人对其主张无其他证据佐证，结合龙瑞公司收取了朱某办证费194900元，龙瑞公司在一审提交证据欲证实此笔办证费只是朱懋谦一块地的办证费用，二审则主张是另外六块地的办证费用，但没有提供其向有关部门缴费的发票，不能证实是为哪一块地办证及办证费是多少的情况，龙瑞公司说法前后矛盾，不符合常理，本院依法不予采信。对于一审程序问题，由于龙瑞公司与周某签订的合同（以下简称前两份合同），龙瑞公司分别与程某、李某端、谢某梅签订的合同（以下简称后两份合同）所涉地块一致，周某作为利害关系人有权诉请确认前两份合同有效而后两份合同无效，其主体是适格的，一审法院亦未违反一案一诉原则，程序正当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人广西龙瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈敦文审判员吕海欢代理审判员郑燕冰二〇一五年八月十七日书记员许泰榕