云南省泸西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民二初字第369号
原告李x，男，1962年2月25日生，汉族，教师，住泸西县旧城镇矿厂村委会马槽冲中寨。
委托代理人毛俊刚，云南兴春律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人黄葱丽，云南兴春律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。
被告冯xx，男，1979年2月16日生，汉族，农民，住泸西县旧城镇矿厂村委会马槽冲下寨。
原告李x诉被告冯xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员丁桂香适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告李x及其委托代理人毛俊刚、黄葱丽、被告冯xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李x诉称，2013年8月1日，原、被告自愿订立《房屋租赁协议》，约定：原告李x将其位于旧城镇马槽冲岔路口石泸公路旁的房屋及小卖部出租给被告冯xx经营餐饮及百货店；租期为15年，自2013年10月1日至2028年9月30日；租金每年26000元，每年10月1日前付清当年租金，合计39万元人民币；违约方应支付守约方房屋租金的80%作为违约金。合同签订后，被告冯xx于2013年8月1日向原告李x付款6000元，由于被告冯xx在2014年6月借用原告李x的贷记卡消费4300元，扣除该消费金额4300元后，被告冯xx实际支付原告李x房屋租金1700元。合同生效后，被告冯xx接手房屋开始挂牌经营餐饮及百货店，但被告冯xx未按《房屋租赁协议》的约定履行支付租金的义务。被告冯xx已于2015年4月30日、5月26日两次搬走了出租房屋内的东西。为此，现依法提起诉讼，请求人民法院判决：一、被告冯xx支付原告李x自2013年10月1日至2015年6月30日的房屋租金43800元（26000元／年÷12个月×21个月-1700元）及违约金13140元（43800元×30%），合计56940元；二、解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；三、由被告承担本案诉讼费。
被告冯xx辩称，2013年农历八、九月间，原告李x跟被告冯xx说他家路边的馆子不开了，要出租。经原、被告双方协商约定：被告冯xx租用原告李x的房屋；租金每年26000元，被告冯xx先付订金6000元；租期15年，租期按农历算，从2014年正月开始计算租期；租金年头支付，一年一付，扣除被告冯xx预先支付的订金6000元，2014年春节，被告冯xx还应再支付原告李x租金20000元。2013年农历十月初，被告冯xx接手房屋进行装修，农历十月十六日馆子开张营业。后由于被告冯xx没有钱支付租金，原、被告双方协商2014年的租金支付时间延迟到2014年7月，2015年的租金支付时间提前到2014年7月，两年的租金一次性付清。由于被告冯xx馆子经营状况不好，2014年7月，被告冯xx与原告李x协商借钱来支付租金。后以原告李x的名义向陶xx、尹xx借款5万元，原、被告双方口头约定该借款本金及利息由被告冯xx年底一次性付清，该款以抵交被告冯xx应支付原告李x的房屋租金。2014年底，被告冯xx未赔还原告李x向陶xx、尹xx所借欠款本息，陶xx、尹xx向原告李x催要借款本息，原告李x的媳妇对用原告李x的名义借款付租金有意见，就在2015年农历三月初七提出不继续租房给被告冯xx使用，2014年5月被告冯xx就搬离该出租房屋。被告冯xx借用原告李x的贷记卡消费4300元是事实，但原告李x向陶xx、尹xx借款50000元，该款应支付的租金是46000元，应还的贷记卡是4300元，不足的300元冲抵原告李x媳妇向被告冯xx借过的钱。现在，原告李x提出解除双方签订的《房屋租赁协议》，被告冯xx同意；被告冯xx同意再支付原告李x租金20000元，但原告李x向陶xx、尹xx所借欠款本息由原告李x自行承担。
综合原、被告的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：被告冯xx是否应当支付原告李x房屋租金43800元及违约金13140元，合计56940元。
原告李x为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：
1.原告的身份证复印件一份，欲证明原告的身份情况；
2.《房屋租赁协议》复印件一份，欲证明原、被告双方签订了书面租赁合同，对租期、租金、租金支付方式及改扩建、违约责任等进行了约定；
3.电费收据、电费发票各1张，收据欲证明被告租赁期限内2014年4月2日至6月5日期间的费233元是原告支付的，发票欲证明被告搬走后2015年5月6日至6月3日期间的电费原告支付了33.77元。
上述证据，经被告冯xx质证，对原告李x提交的1—3号证据无异议。
被告冯xx对其辩称主张未向本院提供证据。
在当事人举证、质证的基础上，本院认证如下：原告李x提供的1—3号证据，被告冯xx质证无异议，本院予以采信。
根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案事实如下：
2013年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定：原告李x将其位于旧城镇马槽冲岔路口石泸公路旁靠北边的卷帘门房屋四间、石棉瓦房一排及小卖部两间出租给被告冯xx经营餐饮及百货；租期为15年，自2013年10月1日起至2028年9月30日止；租金每年26000元人民币，合计390000元；租金付款方式，第一年租金在2013年8月1日前付20000元，2014年春节前付6000元，从2014年10月1日起，在当年10月1日前一次性付清当年租金；……；违约责任，租赁期内双方不得单方毁约，若哪方违约应支付守约方应付房屋租金的80%作为违约金。合同签订后，被告冯xx于2013年8月1日向原告李x支付租金6000元。2013年农历十月初，被告冯xx接手房屋进行装修，农历十月十六日开张营业。后因被告冯xx没钱支付租金，原、被告双方协商2014年的租金支付时间延迟到2014年7月，2015年的租金支付时间提前到2014年7月，两年的租金一次性付清。后由于被告冯xx馆子经营状况不好，2014年7月，被告冯xx与原告李x协商借钱来支付租金。后以原告李x的名义向陶xx、尹xx借款5万元，原、被告双方口头约定该借款本金及利息由被告冯xx年底一次性付清，该款以抵交被告冯xx应支付原告李x的房屋租金46000元、应还原告李x的贷记卡4000元，另外应还的300元贷记卡冲抵原告李x媳妇向被告冯xx的借款。2014年底，被告冯xx未赔还原告李x向陶xx、尹xx所借欠款本息，陶xx、尹xx向原告李x催要借款本息，双方为此事产生矛盾。后被告冯xx于2015年4月30日、5月26日两次搬走在原告李x出租房屋内的东西，腾空房屋交还原告李x。为此，原告李x向本院提起诉讼，请求判决：一、被告冯xx支付原告李x自2013年10月1日至2015年6月30日的房屋租金43800元（26000元／年÷12个月×21个月-1700元）及违约金13140元（43800元×30%），合计56940元；二、解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；三、由被告承担本案诉讼费。
庭审中，被告冯xx同意解除原、被告双方于2013年8月1日签订的《房屋租赁协议》。
本院认为，原告李x与被告冯xx于2013年8月1日签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。现被告冯xx已搬走在原告李x出租房屋内的东西，腾空房屋交还原告李x，双方继续履行合同已不可能，现原告李x提出解除双方于2013年8月1日签订的《房屋租赁协议》，被告冯xx同意解除，本院予以准许。被告冯xx租用原告李x的房屋期限从2013年10月至2015年5月应为20个月，应支付租金43333（26000元／年÷12个月×20个月），扣减已付租金6000元，被告冯xx还应支付原告李x房屋租金37333元。对原告李x要求被告冯xx支付违约金的诉讼请求，因被告冯xx未按合同约定按时支付租金，构成违约，故对原告李x要求被告冯xx支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，被告冯xx应支付原告李x违约金11200元（37333元×30%）。被告冯xx借用原告李x的贷记卡消费4300元属另外的法律关系，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李x与被告冯xx于2013年8月1日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告冯xx于本判决生效后30日内支付原告李x房屋租金37333元、违约金11200元，合计48533元。
案件受理费1220元，减半收取610元，由原告李x承担100元，被告冯xx承担510元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 丁桂香
二〇一五年九月十五日
书记员 陈 琳