浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越执异初字第17号
原告中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行，住所地省绍兴市袍江世纪东街87号。
负责人汤爱萍，系支行行长。
委托代理人（特别授权代理）唐锦祥，男，1979年11月1日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）陈娟，女，1987年6月3日出生，汉族。
被告王芝娥。
被告绍兴市剑利纺织物资有限公司，住所地绍兴袍江越商大厦1401室。
法定代表人徐光明，系公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）章明清，浙江近山律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行（以下称工商银行绍兴袍江支行）与被告王芝娥、绍兴市剑利纺织物资有限公司（以下称绍兴剑利公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年8月29日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告工商银行绍兴袍江支行的委托代理人唐锦祥、被告王芝娥、被告绍兴剑利公司的委托代理人章明清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工商银行绍兴袍江支行诉称，2013年11月30日，原告与被告王芝娥实现担保物权纠纷一案，业经绍兴市越城区人民法院作出（2013)绍越商特字第5号民事裁定书，确认：原告有权对被告王芝娥所有的位于绍兴市袍江越商大厦1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407室房屋经拍卖、变卖后所得款项依法定程序享有优先受偿权。裁定生效后，原告向法院申请强制执行。在执行过程中，异议人绍兴剑利公司向法院提出执行异议，认为其与王芝娥签订《房屋租赁合同》时，房产尚未抵押给银行，要求必须带租拍卖。法院在异议人仅提供单方面租赁合同情况下作出错误裁定，系认定事实不清、审核证据不严。理由：1、原告于2012年8月21日办理了抵押登记并取得房屋他项权证。在办理抵押登记时，被告王芝娥书面承诺其抵押房屋未出租，且原告工作人员现场查看抵押房产时未发现抵押房屋已出租或被实际占有使用等情况，异议人与被执行人未按《城市房地产管理法》第五十四条规定进行备案登记。因此，在王芝娥真实出具承诺书且租赁未经备案的情况下，原告完全有理由相信该租赁协议在抵押之前未实际存在。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，以及《城市房地产抵押管理办法》第四十九条的规定，抵押登记之后，未经抵押权人同意的，租赁行为无效。因此，请求法院除去租赁权后进行拍卖，即要求异议人腾退抵押房屋。2、原告认为绍兴剑利公司提供的2011年6月10日王芝娥与绍兴剑利公司签订的《房屋租赁协议》并非真实存在。该协议约定房租于第三年即2013年起付，而在前两年均未提及租金，装修协议是异议人与被执行人王芝娥丈夫公司签订，该份协议及付款凭证的真实性不予认可，且仅仅提供收款收据，是否真实发生值得商榷。水电费、电话费、物业收费证明均不能证明为异议人交纳，且原告已从物业公司处了解，抵押房屋的物业费并非异议人缴纳，王芝娥的种种行为与《个人借款最高额抵押合同》、《承诺书》互相矛盾。且在办理房屋抵押时，王芝娥作为成年人明知做虚假承诺需承担骗贷刑事责任的前提下真实表达未存在租赁关系，原告完全有理由相信该租赁行为系在原告抵押之后，故该协议不足以对抗《个人借款最高额抵押合同》及《承诺书》，该租赁关系依法不应确认。
综上，(2014)绍越执异字第60号执行裁定书严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求：1、对被执行人王芝娥所有的位于绍兴袍江越商大厦1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407室房产(他项权证编号：绍房他证袍江字第K0000044**，K000004457、K000004458、K000004461、K000004460、K000004462，K000004459号)除去租赁权后许可执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王芝娥辨称，2011年6月15日，其将绍兴市袍江越商大厦1401至1407室的房屋出租给绍兴剑利公司，年租10万，租期20年。因房屋都是由绍兴剑利公司出的装修费，所以前两年租费不交，从第三年即2013年开始付的租金，一次性缴了154万元，其中4万元是水电费押金。2012年7、8月份，其要将房屋抵押给原告时，原告派人来现场拍照片时，其说过房子已经出租给绍兴剑利公司。在声明中签字时，其也说过房屋已经出租的事实，之后就办理了房屋抵押。租金154万元其确实已经收到，其认为应该带租拍卖。
被告绍兴剑利公司辨称，原告起诉的事实和理由不成立，请求驳回原告的诉请。1、本案第一被告在银行办理房屋抵押手续时，其虽声明房屋未出租给第三人，但在当时已向工作人员说明房屋已经出租，原告的工作人员对被告王芝娥说：“我当作没听见”。2、原告的工作人员拍摄的照片中表明，该楼已经装修好且是办公用房，而第一被告本人未开公司，故原告明知房屋已经出租。3、关于原告提出的房屋未出租的事实，我们也不认可的。我们签订合同是2011年6月15日，租赁时间到2031年6月14日，于2013年交清了20年的租金。我们在租了房子后办理了公司的工商登记，住所地就是本案诉争房屋。4、从2011年开始我们进行了装修，且有相关的发票可以证明。5、我们之所以于2013年才交房租，是因为由绍兴剑利公司承担了房屋的装修费，故在合同中约定，前2年的房租不交，抵装修费，我们实际花费了50多万的装修费。第一被告丈夫虽然是经营装修的，但原告并没有证据来证明其对装修事实的怀疑。原告对我们缴纳水电费有异议，但没有证据证明，我们的缴费发票都是国家统一发票开具的。原告提出租赁合同发生在抵押合同之后无证据予以证实，相反有相关证据证明租赁关系发生在2011年6月的事实，原告的诉请无事实和法律依据，希望依法驳回原告的诉讼请求。
原告工商银行绍兴袍江支行向本院提交以下证据及本院的认证：
证据1、（2013）绍越袍商特字第5号民事裁定书一份、最高额抵押合同一份、他项权证七份（均系复印件），要求证明原告对被告王芝娥所有的本案讼争房屋享有抵押权和优先受偿权的事实。被告王芝娥、绍兴剑利公司对该证据无异议，本院予以认定。
证据2、王芝娥权利声明一份，要求证明讼争房产在抵押前未出租的事实。被告王芝娥质证认为，声明上的字是其签的，但当时已经和陈娟说明房屋已经出租。被告绍兴剑利公司对证据的真实性无异议，但认为原告在抵押时知道房屋已出租。本院认证认为，原、被告对证据的真实性均无异议，故对证据的真实性予以认定，对证明目的在判决理由中予以阐述。
提供3、绍兴市广居物业管理有限公司记帐联一份，要求证明从2013年4月30日到2014年4月30日，讼争房屋的物业费不是由绍兴剑利公司缴纳的事实。被告王芝娥质证认为，对绍兴市织帛纺织品有限公司交费的情况认可，因为该公司向绍兴剑利公司承租了房屋，故物业费用现由该公司来支付。被告绍兴剑利公司质证认为，该证据的开票日期是2014年3月22日，绍兴市织帛纺织品有限公司于2014年向绍兴剑利公司租了一年的房屋，故2014年及前欠的物业费是该公司租赁后交付的。两被告对该证据均无异议，本院予以认定。
证据4、（2014）绍越执异字第60号执行裁定书一份（复印件），要求证明原告不服该裁定及提起本诉的依据。被告王芝娥及绍兴剑利公司均无异议，本院予以认定。
被告王芝娥未向本院提交证据。
被告绍兴剑利公司向本院提交的证据及本院的认证：
证据1、房屋租赁合同一份及154万元的银行支付凭证四份（其中支付凭证复印件一份），要求证明绍兴剑利纺织公司于2011年6月15日向王芝娥租赁本案讼争房屋20年并于2013年一次性支付租金150万元及押金4万元的事实。原告对证据真实性无异议，但认为租金一次性支付不符合交易常理。被告王芝娥对证据无异议。本院认为原告及被告王芝娥对证据的真实性均无异议，本院对真实性予以认定。该租赁合同系双方签订，租金的支付从银行转帐并注明系租赁款，可以证明两被告之间有房屋租赁关系及支付租金的事实。
证据2、绍兴剑利公司与绍兴市家和装饰设计有限公司于2011年7月8日签订的办公场所设计、施工协议一份、装修费收款凭证五份，要求证明绍兴剑利公司对承租房屋在抵押前已经进行装修的事实。原告对收款收据有异议，其他证据无异议。被告王芝娥无异议。本院认为，原、被告对设计施工协议无异议，结合租赁合同中讼争房屋系毛坯房，并约定由绍兴剑利公司自行负责装修的情况，可以证明绍兴剑利公司于2011年7月10日对讼争房屋进行装修的事实。
证据3、发票联六张、收据联二张、证明一份、天翼领航A6、A8套餐业务登记表二份、交易记录信息二份，要求证明绍兴剑利公司已支付讼争房产2011年5月1日至2012年4月30日的物业费15570元、2012年6月28日缴付水费681.5元、电费2290.23元、于2011年11月30日办理讼争房屋住所地固定电话费套餐及缴付通信费的事实。原告及被告王芝娥对证据均无异议，本院对该组证据予以认定。
证据4、房屋租赁协议书一份，要求证明绍兴剑利公司将讼争房屋租赁给绍兴市织帛纺织品有限公司，租期是1年，2014年5月1日至2015年4月30日，并缴纳了11万元房租费的事实。原告及被告王芝娥对证据均无异议，本院对房屋租赁协议书予以认定。
证据5、绍兴剑利公司企业法人营业执照一份、工商部门出具的企业变更登记情况一份，要求证明在抵押前诉争房屋已经注册为绍兴剑利公司住所地的事实。原告及被告王芝娥对证据均无异议，本院予以认定。
证据6、中国平安财产保险股份有限公司财产综合险保单明细表、发票联、中国工商银行进帐单各一份（均系复印件），证明绍兴剑利公司于2012年7月24日以其名义缴纳了讼争房屋的保险费，说明在房屋抵押时，房屋已经出租的事实。原告及被告王芝娥对证据均无异议，本院予以认定。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：本案讼争房屋座落于绍兴袍江越商大厦1401-1407室（房权证号：F0000000097－F0000000099、F0××00、F0000000103－F0000000105），房产系被告王芝娥所有。该房产于2012年8月21日办理抵押登记，抵押权人为原告工商银行袍江支行（他项权证号为：绍房他证袍江字第K0000044**号－K000004463号）。2013年11月21日，本院依法受理申请人工商银行绍兴袍江支行与被申请人王芝娥实现担保物权的申请，并于2013年11月30日作出（2013）绍越袍商特字第5号民事裁定书，确认对被申请人王芝娥的上述他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行对变价后所得款项在500万的范围内优先受偿。案件进入执行程序后，本院（2014）绍越执民字第3697号执行案在依法拟处置被执行人王芝娥名下的本案讼争房产用于清偿债务时，案外人绍兴剑利公司以讼争房产已由其租赁为由提出执行异议，要求带租拍卖。2014年8月13日，本院（2014）绍越执异字第60号执行裁定书作出案外人绍兴市剑利纺织物资有限公司的执行异议成立，对位于绍兴袍江越商大厦1401-1407室房产可租赁至2031年6月14日止的裁定。原告不服，提起本诉。
同时查明，2011年6月10日，被告王芝娥与绍兴剑利公司签订房屋租赁合同一份，载明由王芝娥将座落绍兴袍江越商大厦1401-1407室毛坯房出租给绍兴剑利公司作为办公写字楼。租赁期限为20年，自2011年6月15日起至2031年6月14日止，每年租金10万元，共计200万元，水电押金4万元。由绍兴剑利公司自行装修，装修费用折抵部分房租，房屋租金在第三年一次性支付154万元等。合同签订后，绍兴剑利公司于2011年6月16日在工商部门将公司经营住所地变更登记为本案讼争房产所在地，于同年7月10日至10月20日对上述房产进行装修后使用，于2013年4月17日、5月7日、5月15日、6月9日通过网上银行转帐向王芝娥支付租金及水电押金共计154万元，款项用途均列明为房租费。还查明，被告绍兴剑利公司在房产办理抵押登记之前已发生缴付物业费、水电费、固定电话费、房屋财产综合险的事实。
另查明，被告绍兴剑利公司现将讼争房屋全部租赁给绍兴市织帛纺织品有限公司使用，租期一年，即2014年5月1日至2015年4月30日止。其中讼争房产中的1406号房屋仍由被告剑利公司使用。
本院认为，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被告王芝娥与绍兴剑利公司之间签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，并依约履行了合同的义务，原告对真实性也无争议，故合同的真实性可予确认。该租赁合同不仅在抵押之前设立，同时将涉案房屋所在地注册为绍兴剑利公司住所地，并缴纳了水电、物业、通信等费用。在原告处的存档材料里也有反映绍兴剑利公司在房屋抵押前缴纳全部讼争房产保险费的资料，综上可以认定绍兴剑利公司在抵押前已占有使用租赁物和享有租赁权，故对在后的抵押权有约束力。现讼争房屋虽转租他人使用，但系经出租人同意，且次承租人租期较短，绍兴剑利公司对此后的租期仍有直接占有的控制权，故不影响其租赁权的行使。原告诉称抵押时讼争房屋未出租的意见，与实际不符，其要求对讼争房屋涤除租赁权后许可执行的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行的诉讼请求。
本案案件受理费38880元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
代理审判员 韩咪竹
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 赵 飞
附相关法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。