贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔02民再17号上诉人（原审第三人）六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司，住所地贵州省六盘水市红果经济开发区杜鹃西路金色家园，注册号52022300008917。法定代表人卢双芬，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）何金平，男，1969年6月12日生，汉族，个体工商户，住贵州省盘县，原审被告何厚霖，男，1973年9月9日生，汉族，无固定职业，原住云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市高新区，原审第三人易胜英，女，1973年5月1日生，彝族，系贵阳市乌当区招商局职工，住贵州省贵阳市乌当区，原审原告何金平与原审被告何厚霖房屋租赁合同纠纷一案，贵州省盘县人民法院受理后，于2014年11月4日作出（2014）黔盘民初字第1366号民事判决，判决作出后双方当事人均未提出上诉，该判决为生效判决。原审原告何金平于2015年1月28日申请执行，在执行过程中，案外人易胜英于2015年5月13日提出执行异议，一审法院于2015年6月17日作出（2015）黔盘执字第256号执行裁定，裁定驳回易胜英请求中止执行（2014）黔盘民初字第1366号民事判决书的异议申请，并于2015年9月10日作出黔盘民监字第3号民事裁定书，裁定：一、本案另行组成合议庭再审；二、中止原判决执行。一审法院于2015年9月15日立案后，依法另行组成合议庭，再审审理过程中，依法追加第三人易胜英、第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司参加诉讼，并作出（2015）黔盘民再初字第5号民事判决，六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司上诉请求：撤销贵州省盘县人民法院（2015）黔盘民再初字第5号民事判决第二、三、四项，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定被上诉人何金平具有合法的诉讼主体资格，无任何事实及法律依据。1、被上诉人与赵修华签订的《房屋转让合同》并非2012年5月28日签订，且双方根本不存在房屋买卖的事实。经上诉人了解，被上诉人与赵修华签订上述合同后，双方并无经济往来，被上诉人并未实际履行该合同义务，双方签订该合同目的是赵修华为了逃避上诉人的债务，损害上诉人的合法权益。2、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让认定，转让行为无效。一审判决在查明争议房屋已被所有权人赵修华于2012年3月23日抵押给中国工商银行股份有限公司盘县支行贷款，并办理了预告登记，但未查明抵押人是否告知抵押权人抵押物已被转让的情况。据此，赵修华于2012年5月28日将该房屋出卖给被上诉人的行为无效，双方签订的《房屋转让合同》系无效合同，在该合同无效的情况下，被上诉人何金平无权处分该房屋。一审判决上诉人返还被上诉人争议房屋无事实和法律依据。因被上诉人系无权处分权人，其2012年12月18日与何厚霖签订的《商铺租赁合同》也系无效合同，无需解除。3、虽2012年11月12日，被上诉人何金平出具《收条》一份给易胜英手执，根据上诉人阐述的以上理由，该收条不能正视被上诉人具有房屋所有权、收益权等。综上所述，上诉人认为因被上诉人系无权处分权人，且被上诉人提交的证据均属无效，其不具有合法的诉讼主体资格。一审判决对事实错误认定，导致判决结果显失公平。据此，为维护上诉人的合法权益，请求依法判决撤销原判第二、三、四项。被上诉人何金平、原审被告何厚霖、原审第三人易胜英未答辩。再审审理中，何金平向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原审原告与第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司双方于2012年12月18日签订的《商铺租赁合同》，并判令第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司返还杜鹃西路金色家园2-1、3-1两层商铺；2、依法判决第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司支付原审原告2014年度两层商铺租金共50万元；3、本案诉讼费由第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司承担。一审法院认定事实：2011年12月13日，赵修华向六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司购买了位于红果××××路、编号为（2007）红土字第0029号地块上所建综合楼的2-1号和3-1号商铺，其中2-1号商铺建筑面积608.06平方米，3-1号商铺面积652.54平方米。2012年3月23日，赵修华将所购买的上述房屋在盘县住房和城乡建设局办理了商品房预告登记，商品房预告登记证号为：盘房预盘县字第Y1200481号、第Y1200483号，房屋坐落地点为红果镇杜鹃西路金色家园1幢1单元2层1号、3层1号，预告登记权利人均为赵修华。2012年3月23日、2012年3月29日，赵修华将上述预售房屋用于在中国工商银行股份有限公司盘县支行抵押贷款，抵押人为赵修华，保证人六盘水市红果经济开发区金果房地产开发有限公司，贷款期限10年。2012年5月28日，赵修华、张树坤（系赵修华之妻，房屋共有人）与何金平签订了《房屋转让合同》，合同约定将上述房屋转卖给何金平，2016年12月30日付清房款。2012年8月20日，易胜英作为甲方、何厚霖作为乙方、梁存琨作为丙方、曹文生作为丁方共同投资设立帝兴隆文化娱乐夜总会（公司成立后名称为六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司），并签订《项目合作协议》，协议对设立项目名称、股东及出资入股、经营范围、资金财务管理、转股及退股、协议解除或终止、违约责任等进行了约定。2012年11月12日，易胜英向何金平支付了2013年度的房屋租金。何金平向易胜英出具一张收条，收条内容为：“今收到易胜英向何金平租金色家佳园1栋2楼、3楼面积1200㎡，租金人民币伍拾万元整，￥：50000.00元”。2012年12月18日，何金平与何厚霖签订了《商铺租赁合同》，合同约定：第一条：房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：红果经济开发区杜鹃西路金色家园2-1、3-1两层商铺，建筑面积1100平方米。第二条租赁期限。租期五年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止。第三条：租金和租金交纳期限：1、每年租金人民币伍拾万元（￥500000.00元）整。2、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。每年须提前30日缴纳下一年房租，不得无故拖欠租金。第四条租赁期间房屋修缮。甲方将房屋交付给乙方后，由乙方自行进行装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用上述两层商铺后，乙方不得破坏已装修部分（包括灯饰、线路和附属）及房屋架构。第五条：各项费用的缴纳。1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳。2、水电费：由乙方自行缴纳。3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修均由乙方负责。4、上述两层商铺在租赁期间内所产生的所有税收及费用，均由乙方自己承担支付。第六条：出租方与承租方的变更：1、若甲方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2、若甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。3、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先重复甲方同意。第七条：违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金100万元。2、若乙方不承租该商铺应提前3个月告知甲方，否则视为违约，乙方负责赔偿违约金100万元。3、若乙方未经甲方同意擅自将房屋团、转让或转借的，视为违约，乙方负责赔偿违约金100万元，同时，甲方可以单方中止合同上，收回房屋。第八条：争议的解决方式……。合同签订后，何金平将房屋交付给何厚霖。2013年1月4日，六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司用租赁易胜祥向六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司购买所得位于贵州省××水市××经济开发区××路金色花园××号商铺（540平方米），申请公司设立登记。成立日期为2013年1月10日，核准日期为2013年1月23日，营业期限为2013年1月10日至2015年1月9日，法定代表人为卢双芬，职务为执行董事，股东为易胜英、卢双芬，企业类型有限责任公司（自然人投资或控股）。现六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司经营管理使用的商铺包括红果镇杜鹃西路金色家园1幢1单元2层1号、2层2号（商铺系易胜祥向赵修明转让所得）、3层1号。2014年3月28日，何金平以未收到2014年度租金为由向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年11月4日作出（2014）黔盘民初字第1366号民事判决书，双方均未上诉。判决生效后，何金平于2015年1月28日申请执行，在执行过程中，案外人易胜英于2015年5月13日提出执行异议，一审法院于2015年6月17日作出（2015）黔盘执字第256号执行裁定书，裁定：驳回易胜英请求中止执行（2014）黔盘民初字第1366号民事判决书的异议申请。（2015）黔盘执字第256号执行裁定书送达后；案外人易胜英未申请再审或提起诉讼。一审法院认为，本案再审争议的焦点是：1、商铺租赁合同是否有效，如有效是否应当解除？2、2014年度租金由谁支付给原审原告何金平？关于商铺租赁合同是否有效，如有效是否应当解除的问题。本案中，易胜英作为甲方、何厚霖作为乙方、梁存琨作为丙方、曹文生作为丁方签订《项目合作协议》，设立帝兴隆文化娱乐夜总会即成立后的六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司，该协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，即可认定原审被告何厚霖、第三人易胜英等人为公司的发起人之一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。第二款：公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。原审被告何厚霖作为发起人在公司设立前与原审原告何金平所达成的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力，当事人应该按照合同约定履行自己的义务。合同签订前，第三人易胜英作为发起人向原审原告何金平交纳了2013年的房屋租金。合同签订后，原审原告何金平已按合同约定将商铺交付给第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司管理使用，双方已经形成租赁关系，第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司享有合同权利并承担合同义务。原审被告何厚霖、第三人易胜英不是本案的适格主体，不承担民事责任。原审判决由原审被告何厚霖承担合同义务不当，再审予以纠正。第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司未依约定向原审原告何金平交纳2014年度的商铺租金，其行为已违反了合同约定，足以表明其不履行合同义务。因此，双方所签订的商铺租赁合同的目的已无法实现，原审原告何金平主张解除合同的请求，理由成立，予以支持。合同解除后，第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司无权再占有该房屋，故对原审原告何金平主张返还房屋的请求，予以支持。对第三人易胜英、第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司辩解原审原被告签订的合同是原审被告的个人行为，不能代表公司，六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司使用的房屋是赵修明、林凯、易胜英合伙开发，房屋所有权人是赵修华，原审原告与赵修华签订的合同无效，不同意支付租金，因第三人未提供证据证明其辩解，且与庭审查明的事实不符，故其辩解理由不能成立，不予支持。关于2014年度租金由谁支付给原审原告何金平的问题。因第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司享有商铺租赁合同合同的权利并承担合同义务，未交纳2014年度的商铺租金，其行为已违反了合同约定，应履行交纳2014年度租金的合同义务。故原审原告何金平再审中主张由第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司支付2014年度的房屋租金50万元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百条第（八）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条第二款的规定，判决：一、撤销（2014）黔盘民初字第1366号民事判决；二、解除原审原告何金平与原审被告何厚霖于2012年12月18日签订的商铺租赁合同；三、由第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司于判决生效之日起十日内返还原审原告何金平坐落于红果镇杜鹃西路金色家园1幢1单元2层1号、3层1号房屋；四、由第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司于判决生效之日起十日内一次性向原审原告何金平支付2014年度房屋租金50万元。原审案件受理费8800元，由第三人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司负担。本院二审中，上诉人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司申请：1、抵押权人中国工商银行盘县支行出庭作证；2、房屋买卖协议当事人赵修华、张树坤出庭作证；3、调取六盘水红果经济开发区金果房地产有限责任公司金色家园项目账本中项目合作协议书和取得土地使用权的付款凭证，拟证明房屋是易胜英、赵修明、林凯共同投资开发。因上诉人的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十八条、第四十一条第（二）项之规定，不予准许。二审期间各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对上诉人主张“被上诉人何金平与案外人赵修华签订的《房屋转让合同》并非在2012年5月28日当日签订，双方根本不存在房屋买卖关系，合同签订的目的是为了逃避上诉人的债务”的理由，因其未能提供证据证实，该理由无事实和法律依据，本院不予采信。对上诉人主张的“被上诉人何金平与案外人赵修华签订的《房屋转让合同》因违反《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款‘抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效’的规定出卖房屋的行为无效，双方签订的合同系无效合同，被上诉人何金平无权处分房屋”的理由，本案中，案外人赵修华与被上诉人何金平签订《房屋转让合同》将案涉房屋转让给何金平，双方虽未办理房屋过户手续，但何金平实际控制了案涉房屋，是房屋的实际管理人，何金平在本院二审中承诺案涉房屋上设置的债权如若不能清偿，其愿意用案涉房屋实现抵押权，故案涉房屋虽存在抵押权，但借贷义务人能够按时还贷，在债权不能清偿时亦可以通过抵押物实现清偿，抵押权人的权益并未受到损害。何金平作为案涉房屋的实际管理人可以将房屋出租进行收益，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。原审第三人易胜英作为上诉人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司股东已经向被上诉人何金平交纳了2013年的涉案房屋租金以及上诉人公司成立以后实际使用本案租赁合同标的物的行为均表明上诉人认可被上诉人何金平对案涉房屋享有权利，租赁协议已经实际履行，故原审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定判决上诉人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司享有租赁合同权利并承担义务并无不当。综上所述，上诉人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人六盘水市红果君临天下文化娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋景伟审判员  张 嘉审判员  何与芹二〇一八年一月三十日书记员  张春梅