辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初19468号
原告：高英霞，女，1974年8月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被告：李淑华，女，1965年3月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被告：朱雨腾，男，1990年3月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王日宏，该公司员工。
原告高英霞与被告李淑华、朱雨腾、沈阳东森房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由本院审判员张莹莹担任审判长并主审，与人民陪审员张玉华，人民陪审员郑秀丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高英霞，被告李淑华，被告朱雨腾，被告沈阳东森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王日宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高英霞向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于沈阳市沈河区市府大路256-1第15幢（座）1-12单元（层）1号房的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告高英霞于2011年3月与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认市府大路256-1第15幢（座）1-12单元（层）1号房归原告所有；3、判决撤销被告朱雨腾关于该房产的登记备案，二被告协助原告办理房屋的备案登记；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实及理由：原告高英霞与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2011年3月签订《商品房买卖合同》，并支付全部购房款939939元；同日沈阳东森房地产开发有限公司将涉案房产交付给原告占有，并为申请人办理了入住手续、收取各项费用。申请人已经搬入所购买的市府大路256-1第15幢（座）1-12单元（层）1号房进行装修使用，并按时根据沈阳东森房地产开发有限公司的物业部门只针对业主出具的物业缴费单据缴纳物业使用费。但沈阳东森房地产开发有限公司始终未对出售的房产进行备案登记，申请人数次找沈阳东森房地产开发有限公司，要求备案登记、办理房产证，但沈阳东森房地产开发有限公司经营出现异动，经查发现申请人购买的房产2013年11月22日登记备案在被告朱雨腾名下。2016年4月6日，辽宁辰升建筑公司与李淑华因民间借贷纠纷一案涉诉，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民三初字第1988号民事判决书，判决被告沈阳东森房地产开发有限公司对辽宁辰升建筑公司所欠被告李淑华的民间借贷负有担保责任。随后，该院于2017年4月27日作出民事裁定书，预查封了备案登记在被告朱雨腾名下沈阳市沈河区市府大路256-1第15幢（座）1-12单元（层）1号房的房产。被告李淑华作为执行申请人向沈河区人民法院提出申请，要求对被查封的上述财产予以强制执行。原告高英霞依法向沈河区人民法院提出书面执行异议。2017年12月7日，沈河区人民法院作出（2017）辽0103执异字486号执行裁定书，裁定驳回原告高英霞的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为：原告高英霞与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2011年3月签订《商品房买卖合同》，并将购房款于购房合同签订日2011年3月26同一天转账给沈阳东森房地产开发有限公司工作人员（会计）李宏亮支付全部购房款939939元，沈阳东森房地产开发有限公司于转账当日为原告开具了盖有该公司财务收款专用章的收款收据。同日沈阳东森房地产开发有限公司将涉案房产交付给原告占有，并为原告办理了入住手续、收取各项费用。原告已经搬入所购买的商品房并对该方进行装修使用，并按时根据沈阳东森房地产开发有限公司的物业部门只针对业主出具的物业缴费单据缴纳物业使用费。根据上述证据链，原告作为普通购房人，在沈阳东森房地产开发有限公司售房场所内，根据其工作人员的要求将房款转账给其指定的账户中，并在同时及事后，该收款行为都被沈阳东森房地产开发有限公司的财务收款部门、法定代表人及房产移交部门以及物业管理部门予以确认。原告根据这些行为的关联性，有充分理由将李宏亮的行为视为沈阳东森房地产开发有限公司对其授权的职务行为。即原告已按照合同约定的房款按时足额支付，取得了该房产的合法权益。同时，原告购买涉案房产后，没有办理产权过户登记，但是这是被告东森房地产有限公司的过错而非原告过错。综上，无论是从法理上还是从民间习俗上，该房产都无可争议的归原告所有。被告朱雨腾在原告已经合法入住两年零八个月后，未进行看房验房的过程下，且无法提供能够支持其购房行为的资金支付情况下，仍与开发商签订购房合同并办理备案登记，并在购房后两年多的时间内从未办理入住手续，并没有交物业管理费，不符合善意正常的购房的行为的常理。原告要求法院保护原告正常的经济行为，撤销被告朱雨腾关于该房产的备案登记。被告李淑华与被告东森房地产有限公司之间存在的借款及担保不应以借款方已经出售的财产作为担保物，被告李淑华已经承认是东森房地产有限公司没有告知该涉案房产的真实状况，该行为不是原告的过错，因此不应执行已经不属于东森房地产有限公司的财产，不应牺牲原告作为合法公民行使合法的经济行为取得的财产。原告恳请法院保护原告的合法财产，拒绝他人通过恶意手段谋取原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求。
被告李淑华辩称，我与辽宁辰升建筑公司签订了借款合同，当时是东森房房产公司提供了担保，担保房产为诉争房产，当时办理了备案登记。我认为对该房产具有合理合法的权利。根据限购的政策，不能备案在我名下，所以备案在我儿子朱雨腾名下。原告房款没有交付给东森房地产有限公司，而交至个人，无法证明是房款。
被告朱雨腾辩称，李淑华是我母亲，同意李淑华意见。
被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，原告及被告李淑华、朱雨腾所述属实，给原告办理房证目前不具备该条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告沈阳东森房地产开发有限公司与原告高英霞签订《商品房买卖合同》。原告购买沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号，建筑面积119.07平方米房屋，单价为每平方米7894元，总金额939939元。2011年3月26日，原告向被告沈阳东森房地产开发有限公司指定的账户转款50万元及44万元，共计94万元。同日，被告沈阳东森房地产开发有限公司为原告出具购房款939939元的收款收据，并为原告办理了入住手续，原告交纳了相关物业费等费用。
2015年10月，被告李淑华曾在我院起诉辽宁辰升建筑工程有限公司、沈阳东森房地产开发有限公司、刘辉民间借贷纠纷一案，我院于2016年4月6日作出（2015）沈河民三初字第1988号民事判决书，该判决认定的事实为2013年11月22日,李淑华作为贷款人（甲方），与辽宁辰升建筑工程有限公司（原名辽宁东盟鸿业建筑工程有限公司）作为借款人（乙方）、刘辉作为担保人（丙方）签订借款合同一份，约定：辽宁东盟鸿业建筑工程有限公司向李淑华申请借款，借款金额人民币230万元，借款期限为一个月……。同日，被告沈阳东森房地产开发有限公司分别与原告李淑华的朋友赵清、吴迪及原告李淑华的儿子朱雨腾签订四份商品房买卖合同，分别约定……将沈河区市府大路256-1号1-12-1（建筑面积119.07平方米）以总价714420元的价格出售给朱雨腾。上述合同均办理了商品房买卖合同的备案手续，买受方均未支付购房款……。该判决书判决辽宁辰升建筑工程有限公司偿还李淑华借款本金人民币2156480元及利息，沈阳东森房地产开发有限公司对上述给付义务承担连带给付责任。
因辽宁辰升建筑工程有限公司、刘辉、沈阳东森房地产开发有限公司未按期履行判决书义务，李淑华向本院申请强制执行。本院作出（2016）辽0103执2657号民事裁定书，预查封了备案登记在朱雨腾名下位于沈阳市沈河区（建筑面积119.07平方米）的房屋。高英霞对此提出异议。我院于2017年12月8日作出（2017）辽0103执异486号执行裁定书驳回高英霞的异议。高英霞不服向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，关于原告要求解除对位于沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号，建筑面积119.07平方米房屋的查封,并对该房产不予执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2011年3月，沈阳东森房地产开发有限公司与原告高英霞签订《商品房买卖合同》。原告购买沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号，建筑面积119.07平方米房屋。2011年3月26日，原告向被告沈阳东森房地产开发有限公司指定的账户转款50万元及44万元，即交付了全部房款939939元。且诉争房屋已交付原告使用。虽未办理过户登记，但责任并不在于原告，故根据上述规定，原告就诉争房屋享有足以排除执行的民事权益，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。李淑华抗辩原告房款没有交付被告沈阳东森房地产开发有限公司，而是交至个人，无法证明是房款的问题，沈阳东森房地产开发有限公司已于转款当日为原告出具购房款939939元的收款收据，并为原告办理了入住手续，且当庭确认原告转款的账户系其所指定，故对该抗辩本院不予采信。
关于原告要求判决撤销被告朱雨腾关于诉争房产的登记备案的问题，辽宁辰升建筑工程有限公司向李淑华借款，沈阳东森房地产开发有限公司实质是用买卖合同登记备案的方式来担保上述借款，故双方签订的《商品房买卖合同》并非真实的买卖关系。故沈阳东森房地产开发有限公司与朱雨腾签订的《商品房买卖合同》的备案应予撤销。
关于原告要求确认其与沈阳东森房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，要求确认市府大路256-1第15幢（座）1-12单元（层）1号房屋归其所有，并要求被告协助原告办理房屋的备案登记的问题，沈阳东森房地产开发有限公司与原告高英霞签订的关于沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号，建筑面积119.07平方米房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，被告沈阳东森房地产开发有限公司、朱雨腾应协助原告办理商品房买卖合同备案。关于原告主张所有权的问题，不动产物权以登记为准，原告未提供证据证明涉案房屋已经具备办理不动产权属登记证的条件，故本院对该项诉讼请求不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号（建筑面积119.07平方米）房屋；
二、撤销朱雨腾对沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号（建筑面积119.07平方米房屋）与沈阳东森房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的备案登记；
三、原告高英霞与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号（建筑面积119.07平方米）房屋的《商品房买卖合同》合法有效；
四、被告沈阳东森房地产开发有限公司、朱雨腾协助原告高英霞办理沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢1-12-1号（建筑面积119.07平方米）房屋的《商品房买卖合同》的备案登记；
五、驳回原告高英霞的其他诉讼请求。
案件受理费13200元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张莹莹
人民陪审员 张玉华
人民陪审员 郑秀丽
二〇一八年七月五日
书 记 员 吴秀娟