四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1381民初686号
原告刘某某，女。
委托代理人王某甲。
被告四川省南部县某房地产开发有限公司。
法定代表人吴某，系该公司总经理。
委托代理人梁某、王某乙，二人均系该公司法律事务部职员。
原告刘某某诉被告四川省南部县某房地产开发有限公司（以下简称某房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人王某甲，被告某房产公司的委托代理人梁某、王某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告于2009年11月20日签订了《某.阆南明珠认购书》，认购了被告开发修建的“某.阆南明珠”住宅房一套。由于被告迟迟未动工修建该房屋，双方在政府多个部门的协调下并于2011年4月20日签订了《某.阆南明珠认购书》补充协议，约定双方继续履行合同，由被告承担延期交付房屋的违约责任。2013年12月11日，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。约定由被告在2014年9月30日前向我们交付房屋，若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，由出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。被告至今还未向我们办理所购房屋的物权证书，其行为违反了双方之间的约定，遂向法院起诉并提出如下诉讼请求：1.要求被告从2012年9月1日起至2013年12月11日止以223969元为基数按每天千分之0.5的标准给付赔偿金。2.要求被告从2013年12月11日起至符合房屋交付条件之日止以223969元为基数按每天万分之0.5的标准给付逾期交房的违约金。3.要求被告办理物权证书并从2015年1月1日起至所购房屋物权证书办理完毕之日止以223969元为基数按每天万分之0.1的标准给付逾期办证的违约金。4.要求被告从违约之日起至符合房屋交付条件之日止按每月500元的标准给付租房补贴。
被告辩称，办理房屋物权证书需要由双方配合，因原告未配合导致至今未办理物权证书。原告主张的逾期办证的违约金，应当按照《商品房买卖合同》约定的标准执行。原告主张的2012年9月1日至2013年12月11日这期间的赔偿金和逾期交房的违约金以及租房补贴缺乏依据，其请求不应得到支持。
经审理查明，“某.阆南明珠”商品房是被告某房产公司开发修建。2009年11月20日，原告刘某某与被告某房产公司签订《某.阆南明珠认购书》。原告认购所修商品房x幢x楼x号住宅房一套。认购书签订后，原告向被告交购房款8万元。之后，因未完善该片土地上的拆迁事宜，致被告未动工修建该商品房，后经政府多个部门协调，原、被告于2011年4月20日签订《某.阆南明珠认购书》补充协议，双方约定：1.原签订的《认购书》真实有效。2.被告在2012年2月1日前向原告交付房屋。3.若被告未在2012年2月1日前向原告交付房屋，被告应向原告支付2012年2月1日以前逾期交房的赔偿金，其标准按已交房款的20%计算。4.若在2012年2月1日至2012年8月31日这期间还不能交房，被告应向原告支付该期间的赔偿金，其标准按已交房款以每天千分之0.5的标准计算。5.若被告在2012年8月31日还不能交房，被告应从2012年8月31日起至实际交房之日止按总房价款每天千分之0.5的标准向原告支付赔偿金。5.前述赔偿金结算后在总房价款中予以抵扣。2013年12月11日，原告刘某某又与被告签订正式的《商品房买卖合同》，在该合同中双方约定：1.原告购买被告开发修建的“某.阆南明珠”小区x幢x楼x号住宅房一套，计建筑面积86.81平方米，单价为每平方米2580元。2.2014年9月30日前交付房屋，若逾期30日后交房，被告应向原告支付违约金，按原告已付购房款以每天万分之0.5的标准计算。3.如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，由被告按原告已付购房款以每天万分之0.1的标准计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止。4.原协议相关约定无效，以签订此商品房买卖合同为准。合同签订后，被告已按2011年4月20日签订的补充协议约定的标准向原告结算了2012年8月31日以前的赔偿金共计21000元，此款已作为原告应交的购房款予以结算。原告所购房屋的总价为223969元，原告已向被告交购房款223969元（其中包括已结算的赔偿金21000元在内）。原告所购房屋，被告于2014年11月14日向其交付，因被告至今未向原告办理所购房屋的物权证书，原告遂起诉来院并主张前列请求。
同时查明，阆中市住房和城乡建设局于2013年9月30日已向被告颁发了《某.阆南明珠》商品房的《商品房预售许可证》。
认定上述事实，有认购书、补充协议、谅解备忘录、商品房买卖合同、交购房款凭据以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，被告至今还未向原告办理所售商品房的权属证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。二原告主张由被告及时办理物权证书并给付相应的违约金，其请求合法有据，本院予以支持。原、被告在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签订的《某.阆南明珠认购书》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的内容，相关职能部门已于2013年9月30日亦向被告颁发了《商品房预售许可证》，故该认购书及补充协议合法有效。在未签订《商品房买卖合同》之前，被告未向原告交付房屋而给原告造成的损失，应当按照该补充协议约定的赔偿损失的标准向原告给付赔偿金至《商品房买卖合同》签订之日止。《商品房买卖合同》签订之后，双方就应当按照该合同的约定享有权利并履行相应义务。协议或合同是否有效，不是当事人之间进行约定，而应经过一定的法定程序进行确认。因此，《商品房买卖合同》附件七第五条“原协议相关约定无效”之内容，对原告没有约束力。故被告辩称2012年9月1日至2013年12月11日这期间不应再向原告给付赔偿金的理由不成立，其辩解本院不予采信。2013年12月11日双方签订的《商品房买卖合同》对于交付房屋的期限又进行了重新约定，被告于2014年11月14日才将房屋交付给原告，超过了合同约定的交房时间，故原告主张由被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。原告主张的租房补贴，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告四川省南部县某房地产开发有限公司向原告刘某某给付2012年9月1日起至2013年12月11日止逾期交付房屋的赔偿金，这期间的赔偿金以223969元为基数按每天千分之0.1的标准计算。
二、被告四川省南部县某房地产开发有限公司向原告刘某某给付2015年1月1日起至房屋权属证书办理之日止逾期办证的违约金。该违约金以223969元为基数按每天万分之0.5的标准计算。
三、被告四川省南部县某房地产开发有限公司向原告刘某某给付2014年10月1日起至2014年11月13日止逾期交房的违约金，该违约金以223969元为基数按每天万分之0.5的标准计算。
四、被告四川省南部县某房地产开发有限公司向原告刘某某办理并交付位于阆中市七里新区“某.阆南明珠”小区x幢x楼x号计建筑面积86.81平方米住宅房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。
五、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
上列第一、二、三、四项内容限被告四川省南部县某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十内履行完毕。
若被告四川省南部县某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间向原告刘某某履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，原告刘某某负担300元，被告四川省南部县某房地产开发有限公司负担700元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 罗心仪
二〇一六年四月六日
书记员 王精杰