江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第404号
上诉人（原审原告）伏爱军，男，1970年6月4日生，汉族，个体工商户。
委托代理人吴以森，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周钦岭，男，1967年1月7日生，汉族，新沂市文化广播电视新闻与体育局干部。
委托代理人巩艳芳（系周钦岭的配偶），女，1970年9月14日生，汉族，个体工商户。
委托代理人谭卫民，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）顾凤芹（又名顾萍），女，1967年12月5日生，汉族，工人。
委托代理人杨流涌，男，1967年2月21日生，汉族，公司员工。
上诉人伏爱军与被上诉人周钦岭、顾凤芹确认合同无效纠纷一案，江苏省新沂市人民法院曾作出（2012）新民初字第0139号民事判决，周钦岭不服该判决提出上诉，本院于2013年1月10日作出（2012）徐民终字第1846号民事裁定，以原判决认定事实不清为由，撤销原判、发回重审。江苏省新沂市人民法院重审后作出（2013）新民初字第1611号民事判决，上诉人伏爱军不服该民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人伏爱军及其委托代理人吴以森，被上诉人周钦岭的委托代理人巩艳芳、谭卫民，被上诉人顾凤芹及其委托代理人杨流涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年，伏爱军与顾凤芹相识、恋爱，1997年年底双方以夫妻名义同居生活。同居生活期间，伏爱军与顾凤芹一起经营顾凤芹原单独开办的电瓶门市。1999年8月4日，伏爱军与顾凤芹办理了结婚登记手续。
1999年5月19日，经中介人介绍，伏爱军与顾凤芹商定以6万元的价格，购买案外人汤胜利位于新沂市新安镇轻工路南十巷18号的涉案房屋一套。当日，伏爱军与汤胜利签订《转让宅基地契约》，伏爱军、汤胜利及中介人在协议上签名，顾凤芹当场向汤胜利付清购房款。2000年8月7日，伏爱军以汤胜利的名义虚构了另外一份《转让协议书》，以自己的名义申请办理了涉案房屋的所有权证。
2000年10月，伏爱军与顾凤芹发生矛盾，顾凤芹离家出走，出走时将涉案房屋的所有权证带走。2001年1月3日，伏爱军在原新沂市报上刊登丢失声明，主要内容为：涉案房屋的房产证丢失，声明作废。
2001年3月21日，经“新沂市明辉中介所”孙明辉介绍，周钦岭与顾凤芹签订《售房协议书》一份，约定顾凤芹以5.9万元的价格将涉案房屋出售给周钦岭，周钦岭、顾凤芹及中介人均在协议上签名，顾凤芹同时安排他人冒充伏爱军，以伏爱军的名义在协议上书写伏爱军的姓名。签订协议的当日，周钦岭向顾凤芹支付购房款5.4万元，顾凤芹将涉案房屋的所有权证及钥匙交付给周钦岭。之后不久，周钦岭即搬入涉案房屋居住至今。
2001年4月10日，伏爱军起诉要求与顾凤芹离婚。2001年8月15日，法院作出（2001）新民初字第921号民事判决，准予伏爱军与顾凤芹离婚，该判决于2001年10月28日生效。
2001年4月，伏爱军发现周钦岭占用涉案房屋后，要求周钦岭退出涉案房屋未果，双方遂多次发生诉讼。其中几次诉讼，因伏爱军撤诉、未缴纳公告费用等，被裁定准许撤诉或按撤诉处理。2011年5月19日，原审法院以顾凤芹涉嫌犯诈骗罪为由，裁定驳回伏爱军起诉，将案件移送公安机关侦查。2011年8月31日，新沂市公安局以顾凤芹即便构成诈骗罪，也已超过追诉时效为由，将案件退回法院。
另查明，1、购买汤胜利房屋的部分款项由顾凤芹从自己名下的存折内提取；2、对于在《售房协议书》上签署伏爱军的人并非伏爱军本人，周钦岭对此并不知情；3、周钦岭在购房前，其配偶巩艳芳就涉案房屋所有权证的真伪以及是否存在抵押情况，到原新沂市房产管理局进行了核实；4、由于顾凤芹未向周钦岭交付涉案房屋的土地使用权证，下余购房款5000元周钦岭至今未付；5、伏爱军在起诉离婚的诉状中陈述了房产证已被顾凤芹带走、房屋被顾凤芹出售的事实，在庭审中述称“我们没有财产争执、财产不要求法院处理”，“与被告没有财产纠纷，对于诉状上提及的财产我也不追究，我只要求离婚”。
伏爱军认为，周钦岭与顾凤芹之间签订的协议是无效协议，周钦岭不能依此取得房屋所有权，周钦岭占用伏爱军所有的房屋属侵权行为，请求确认周钦岭与顾凤芹于2001年3月21日签订的房屋买卖协议无效，周钦岭将涉案房屋返还给伏爱军。周钦岭以本案涉嫌犯罪，法院不应管辖；涉案房屋属伏爱军与顾凤芹共有财产，周钦岭在交易过程中尽到了善意人的注意义务等事由进行抗辩，请求驳回伏爱军的诉讼请求。顾凤芹以涉案房屋为其所有，房屋交易合法有效进行抗辩。
原审法院认为，伏爱军与顾凤芹自1997年即以夫妻名义同居生活，同居生活期间共同经营电瓶门市，共同商定购买涉案房屋，顾凤芹从自己名下的存单中提取相应存款并亲手支付购房款，之后双方办理了结婚登记手续，伏爱军于婚姻关系存续期间办理了房屋所有权证。《转让宅基地契约》虽系伏爱军签订并以伏爱军单方名义申请办理了房屋所有权证，但从双方同居生活的事实、购买房屋的共同意愿、购房款的支付、房屋所有权证的办理等环节考察，该房屋应属于伏爱军与顾凤芹的共有财产。故伏爱军关于涉案房屋属于其个人财产的主张与事实不符，不能成立。在伏爱军与顾凤芹的离婚诉讼中，伏爱军虽然作出不要求法院处理财产、也不追究财产的陈述，但并未明确表示放弃涉案房屋的财产权利，且在提起离婚诉讼的当月即以房屋系其所有为由对周钦岭提起诉讼，要求周钦岭搬出涉案房屋，之后多年起诉不断，故其在离婚诉讼时所作的陈述不能认定为对房屋权利的放弃。对周钦岭及顾凤芹关于伏爱军在离婚诉讼中已经明确放弃房产等财产权利的主张，法院不予支持。
依法成立的合同，自成立时生效。2001年3月21日，经“新沂市明辉中介所”孙明辉介绍，周钦岭与顾凤芹自愿签订《售房协议书》，约定顾凤芹将涉案房屋出售给周钦岭，签订该合同时周钦岭与顾凤芹均具备民事行为能力，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《售房协议书》为合法有效合同。故法院对伏爱军要求确认周钦岭与顾凤芹签订的《售房协议书》为无效合同的诉讼请求不予支持。
伏爱军与顾凤芹作为涉案房屋的共有人，对涉案房屋享有共同的权利，承担共同的义务。顾凤芹在出售涉案房屋给周钦岭时，擅自找他人冒充伏爱军在协议上签名，该协议对伏爱军不具有拘束力，但周钦岭系经中介机构介绍购买涉案房屋，在购买房屋前到新沂市房产管理局核实了房屋所有权证的真伪以及是否存在抵押等情形，在《售房协议书》签订后按约定支付了购房款，顾凤芹交付了房屋所有权证及钥匙，周钦岭实际占有涉案房屋至今，周钦岭是善意、有偿取得涉案房屋，应当保护周钦岭作为善意购买人的合法权益。故伏爱军要求周钦岭返还涉案房屋的诉讼请求亦不能成立。
顾凤芹在未征得伏爱军同意的情况下处分共有财产，侵害了伏爱军作为共有人的合法权益，对于因此造成的损失，伏爱军可依法向顾凤芹主张赔偿。
综上，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回伏爱军要求确认周钦岭与顾凤芹签订的《售房协议书》无效、周钦岭返还涉案房屋的诉讼请求。
上诉人伏爱军不服上述民事判决向本院上诉称：涉案房屋为伏爱军个人财产，非其与顾凤芹的共有财产。顾凤芹未经伏爱军的同意，处分伏爱军的财产，该行为不具法律效力。伏爱军曾于周钦岭买房前在当地报刊上刊登涉案房屋权证丢失作废的声明，周钦岭在应当知晓的情况下仍签订涉案房屋的买卖合同，不能构成主观上的善意。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人周钦岭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，伏爱军的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人顾凤芹的答辩意见同被上诉人周钦岭的答辩意见。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案房屋在本案合同签订前是否属于伏爱军与顾凤萍共有财产；2、周钦岭是否是涉案合同的善意相对人。
本案当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于涉案房屋在周钦岭占有前是否为伏爱军与顾凤萍的共有财产。伏爱军以涉案房屋的权属证书、办理权属登记的房屋买卖合同以及其有关购房款交付的单方陈述来证明涉案房屋原为其个人财产，但伏爱军在一审庭审中曾陈述从汤胜利处购买涉案房屋时是顾凤芹交付的房款，汤胜利在一审出庭时亦证明房款由顾凤芹交付，虽然伏爱军与顾凤芹对购房款的来源各执一辞，伏爱军主张购房款系出售原个人住房所得房款，并将上述房款以现金的形式保留在身边，而顾凤芹主张购房款部分从银行支取，部分从营业店面支取，相对二人的陈述，顾凤芹的陈述更具合理性。由于顾凤芹主张支付给汤胜利的购房款为共有财产，结合该购房款支付时间在伏爱军与顾凤芹同居期间，本院认定该购房款为双方共有财产，在双方未明确约定所购房屋为单方所有的情况下，本院认定伏爱军与顾凤芹购买的涉案房屋为双方共同财产。
二、关于周钦岭是否是涉案合同的善意相对人。周钦岭购买涉案房屋之前系在中介机构发现该交易机会，在交易之前并不认识顾凤芹，在交易过程中审查了房屋交易所需的文件材料，包括权属证书、婚姻证明，并实地查看了涉案房屋的现状，且到房产管理部门核实了权属证书的真伪，其尽到了房屋买受人合理的注意义务，虽然顾凤芹在交易的过程中刻意隐瞒了一些事实，并找人代替伏爱军在房屋买卖合同上签字，但顾凤芹的上述行为足以让周钦岭认为是与房屋的权利人进行交易，故顾凤芹的上述行为，包括他人冒名签字的行为，足以构成《合同法》规定的表见代理，故本院认定周钦岭与顾凤芹签订的《售房协议书》合法有效。对于伏爱军刊登的房屋权利证书丢失作废的公告，因伏爱军以权证丢失为由进行公告，而事实表明系伏爱军与顾凤芹产生纠纷，房屋权利证书被顾凤芹带走，故伏爱军虚构事实发布公告的行为不应受到法律保护。伏爱军主张周钦岭应属明知顾凤芹持有的房屋权属证书无效的主张，本院不予采纳。周钦岭基于有效的房屋交易合同并占有交易的房屋，伏爱军要求周钦岭迁出的请求本院不予支持。
综上，上诉人伏爱军的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人伏爱军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年三月十九日
书 记 员 许 丽