上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第290号
原告吴志明。
委托代理人曹明，上海德光律师事务所律师。
委托代理人计伟中，上海德光律师事务所律师。
被告上海兰城房地产开发有限公司。
法定代表人左盛祥。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人张弛，上海市光明律师事务所律师。
原告吴志明与被告上海兰城房地产开发有限公司（以下简称为兰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告吴志明及委托代理人曹明，被告兰城公司的委托代理人周韧捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志明诉称，2003年1月14日，原、被告签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《预订万豪公寓商品房住宅协议书》，约定原告经动迁货币化安置，购置原址万豪公寓商品住宅一套，位于14楼至7楼任意一层，建筑面积约106.4平方米，房屋价格为闭口价每平方米建筑面积人民币5，200元（以下币种均为人民币），初定总价为553，280元，原告以动迁安置款先预付总房价的50%。协议签订当日，原告向被告支付了总房价的50%，即276，640元。现万豪公寓已建成，被告至今未履行合同义务向原告交付房屋。原告认为，依法订立的合同，对双方具有约束力。现被告不履行交房义务，已构成违约。为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判令被告履行协议，向原告支付万豪公寓7楼至14楼任意一层02室或者03室（从东南起第二套）建筑面积约106.4平方米的房屋，并将该房屋产权过户至原告名下；若上述给付义务不能履行，要求被告给付原告相当于该房屋当前市场价值的折价款411.1万元；2、判令被告支付原告房屋租赁费69，000元（2012年1月16日至2014年7月原告的房屋租赁费用）。
被告兰城公司辩称，原告要求过户的房屋并非是被告所有的房屋，而是属于案外人上海万豪置业有限公司（以下简称万豪置业），从双方签订的协议来看，是原告与万豪置业签订协议，然后由万豪置业将房屋交付给原告，导致房屋无法交付完全是由于万豪置业的原因，与被告无关，故原告应向万豪置业主张权利，被告不是本案的适格主体。原告在2003年就签订了协议书，直到2013年原告才向法院起诉，因为原告怠于行使权利，导致损失扩大，而且原告的诉讼时效已过。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2003年1月14日，兰城公司（甲方、拆迁人）、上海闸北动拆迁实业有限公司（代理人、房屋拆迁实施单位）与原告（乙方、房屋承租人）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，载明：乙方承租的房屋坐落于塘沽路XXX号XXX室，房屋类型独，房屋性质公房，建筑面积36.6平方米；乙方选择货币补偿的补偿安置方式；甲方应当支付给乙方货币补偿款计154，305.6元；甲方给予乙方搬家补助费500元，设备迁移费1，300元，动迁奖励费9，150元，速迁奖12，000元，电视机2，000元；根据协议约定，甲方应向乙方给付177，255.6元。
《拆迁发放费用凭证》显示，原告于2003年1月23日领取了20万元。
2003年1月14日，上海闸北区七浦路87-2地块指挥部（甲方）与原告（乙方）签订的《预定“万豪公寓”商品房住宅协议书》载明，乙方原属闸北区七浦路87-2地块内的动迁户，现乙方经动迁货币化安置后，要求购置原址“万豪公寓”商品住宅，经甲、乙双方认真协商后特制订协议如下：一、甲方同意乙方回购“万豪公寓”商品住宅第02室（14楼至7楼任何一层，从东南起第2套）壹套，图纸建筑面积约106.4平方米，系完全产权房；二、甲乙双方商定，乙方所回购“万豪公寓”14至7楼任何一层02室（从东南起第2套），建筑面积约106.4平方米，每平方米建筑面积为5，200元为闭口价，不论以后正式销售房价多少，本闭口价不变。初定总房价为553，280元（实际面积以签订商品房预售合同或正式测评面积为准，房款按实际建筑面积结算多退少补）；三、本协议签订之日，乙方同意以动迁安置款先预付总房价的50%，计276，640元，由甲方代付给万豪置业，余款在乙方同“万豪公寓”售楼处签订“万豪公寓”商品房预售合同时用现金或贷款方式由乙方一次付清（付给“万豪公寓”售楼处）。预付款由兰城房产出具临时收据，进户时由万豪置业开具正式发票，供乙方办理产权证；四、甲乙双方商定：乙方所预定的“万豪公寓”商品房住宅地14至7楼任何一层02室，其建筑面积、套内面积、竣工日期、办理入户日期等事宜均以乙方同“万豪公寓”售楼处所签订的“万豪公寓”商品房预售合同为准；五、乙方应将乙方所居住的正确地址及电话留给甲方，如有变更应及时通知甲方，以便可办理商品房预售合同时甲方及时通知乙方；六、乙方在接到甲方可办理“万豪公寓”商品房预售的通知之日起贰个星期内到甲方所指定的地点办理签订“万豪公寓”商品房预售合同，逾期乙方不办理预售合同产生的违约责任及经济损失由乙方承担；七、本协议书签订后即具有法律效力，甲乙双方均严格遵守执行，任何一方违约，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失；……九、由于动迁指挥部属临时机构，本协议担保人及甲方属履约责任人均为上海兰城房地产开发有限公司，乙方所交房款由兰城房地产代购代付，并落实乙方有关进户手续。被告作为担保责任人在协议尾部盖章确认。
2003年1月24日中国工商银行上海市分行本票显示，原告向被告支付76，640元。同日，被告向原告出具了收据，载明被告收到原告缴纳的276，640元，收款事由为用于购置万豪公寓房款，其中支票一张76，640元、现金20万元。
另查明，2003年12月16日，万豪置业（甲方）与被告（乙方）签订的《参建协议书》载明，一、乙方自愿出资参建由甲方所开发的房地产项目“凯旋城万豪公寓”8层住宅，参建住宅单元号803室（以下简称系争房屋），参建面积共110㎡；二、参建住宅单价6，500元／㎡（按建筑面积计，单价为闭口价），总价715，000元；三、本参建协议正式签订的同时，乙方支付给甲方参建总价的50%（含订金部分），计300，000元；……五、“凯旋城万豪公寓”的住宅部分取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款部分，计415，000元；并将本协议转换成甲乙双方签订803室单元住宅（按照上海市房地局测绘部门测定的住宅建筑面积为准）正式商品房预售合同，购买单价不变，购买总价以商品房预售合同面积为准，如有按揭部分，在合同中另行约定；……
2009年9月30日，闸北区住房保障和房屋管理局向万豪置业颁发了塘沽路XXX号万豪公寓的《预售许可证》。
根据上海市房地产登记簿的记载，案外人夏甲、夏乙、夏丙于2010年1月19日核准登记为系争房屋的预购权利人。
再查明，2013年7月25日，万豪置业取得了塘沽路XXX号万豪公寓的上海市新建住宅交付使用许可证。2013年11月14日，万豪置业取得塘沽路XXX号万豪公寓的大产证。系争房屋的建筑面积为111.72㎡。
2014年3月10日，原告申请对系争房屋的市场价值及单价（基准日：2014年3月17日、补充评估时间：2013年10月15日）进行评估。经上海国城土地房地产估价有限公司评估，系争房屋在2014年3月17日的市场价值为411.1万元，单价为36，800元／平方米；2013年10月15日的市场价值为403.3万元，单价为36，100元／平方米。原告对于评估报告无异议。被告则认为以2014年3月17日作为评估时间过晚，对2013年10月15日的评估价格，则认为评估单价高于当时房屋的均价。
审理中，原告表示，被告作为拆迁人、履约担保人、实际履约人，应该根据预定合同安置原告，履行通知义务，并落实进户手续。2003年动迁至今，原告一直在外借房居住。万豪公寓在建造期间，原告经常去现场查看。被告于2013年8月通知原告可以入住，并将参建合同交给原告，原告持该合同去办理手续，但被万豪置业拒绝。后来经过查询系争房屋已被万豪置业另行出售，万豪置业让原告去找被告主张权利，故原告的请求未过诉讼时效。因原告现在只支付了50%的房款，如果被告可以履行交房义务，原告愿意将余款付清，如被告无法履行交房义务，则应按市场价值扣除协议约定的闭口价余款后向原告退款。对于实测面积超过协议约定的面积，原告同意按照评估的单价进行计算后，在被告的退款中予以扣除。原告提供的租赁协议及收条载明，其承租案外人孙天如所有的普陀区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2012年1月18日至今，其中2012年1月18日至2013年1月17日的租金标准为2，100元／月，2013年1月18日至今的租金标准为2，300元／月，房租已付至2014年7月。被告则认为，被告只参建了系争房屋，原址回搬的也只有原告。《参建协议书》中已经明确，系争房屋应由万豪置业交付给原告，余款由原告向万豪置业售楼处付清。到目前为止原告连预售合同都没有签订，被告也无法为其落实入户手续。被告曾经口头通知过原告前去交房。被告已经按照协议履行了义务，预售合同没有签订的过错在于原告，对于扩大的损失应由原告承担。
以上事实，由原告提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《预定“万豪公寓”商品房住宅协议书》、《参建协议书》、通知及费用发放凭证、租赁合同及付款凭证、上海市房地产登记簿、预售许可证，被告提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《参建协议书》以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《预定“万豪公寓”商品房住宅协议书》合法有效，应按约履行。根据《预定“万豪公寓”商品房住宅协议书》的记载，协议担保人及履约责任人均为被告，并由被告落实原告有关进户手续，而《参建协议书》的签订主体系被告与万豪置业，故被告认为其不是本案适格主体的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。鉴于系争房屋现在已由万豪置业对外出售，被告应按照系争房屋的市场价值先行赔偿原告损失，再依据与万豪置业的约定，另行向其主张权利。赔偿的金额应为原告起诉之日系争房屋的市场价值。因原告只支付了50%房款，即276，640元，剩余的50%房款应先予以扣除。对于实测面积超过协议约定的面积，原告同意按照评估的单价计算后，在被告支付的折价款中予以扣除，本院予以认同。对于原告主张的租金损失，本院认为，系争房屋的新建住宅交付使用许可证于2013年7月25日颁发，原告亦认可被告于2013年8月通知其去办理入住手续，参照万豪公寓其余房屋的交付时间，本院确定1个月为系争房屋交付的合理期间，故从2013年8月25日至2014年7月原告在外借房的租金损失应由被告赔偿，赔偿数额本院酌定为22，000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告吴志明房屋折价款3，564，308元；
二、被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴志明房屋租赁费用22，000元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47，983元（原告吴志明已预缴），由原告吴志明负担12，492.5元，被告上海兰城房地产开发有限公司负担35，490.5元；评估费11，500元（原告吴志明已预缴），由被告上海兰城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 董 锟
人民陪审员 马慧林
二〇一四年七月十八日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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