上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初8468号
原告：桑顺发。
委托诉讼代理人：刘亦，上海淳元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马海容，上海淳元律师事务所律师。
被告：汪小梅。
原告桑顺发与被告汪小梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘亦，被告汪小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桑顺发向本院提出诉讼请求：被告向原告支付因延迟审税及过户后获得免税利益人民币53,500元(以下币种均为人民币)。
事实和理由：原、被告双方在2013年8月5日签订《上海市房地产买卖合同》，约定在2014年10月30日过户，但到了约定的过户时间后，被告要求延迟过户时间。经协商，被告同意延迟过户，为此原、被告重新在2014年10月30日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定在2014年12月10日过户。但到了新合同约定的过户时间后，被告又拒绝进行过户。在2014年11月20日，经房产中介召集，原、被告双方至交易中心办理审税及过户，但被告当场要求延迟审税及过户时间，并向原告承诺支付因延迟过户而免除的税费的一半作为补偿。因此，原告同意延迟过户时间，但双方未明确约定具体的过户时间。此后，在2015年3月13日中介及原、被告到了交易中心办理了审税手续，原、被告双方表示将另行约定过户时间。到了2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。被告因此获得了免征5%营业税的利益，约为107,000元，应支付给原告53,500元，但被告拒绝按约定向原告支付补偿。2015年4月，被告反倒向法院起诉，要求原告赔偿延迟过户的违约金。原告认为，被告为了自己获取利益，一再违背合同约定，在获取利益之后，无视之前的承诺，给原告带来一系列损失，故向法院提起诉讼。
被告答辩称：不同意原告诉请。原告诉请违反合同约定，审税的时候没有减免税费的发生，被告没有答应过原告减免税费的事情。房屋买卖合同的第7页第5条约定所有税费都由被告承担，且合同上明确规定税款的增加和减少都由被告全部负担，与原告无关。合同有好几个版本，最终履行的合同是第3版。
本院经审理后查明事实如下：坐落于上海市闵行区双柏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)于2012年12月27日被核准登记至原告一人名下。
2013年5月5日，被告为购买涉案房屋向原告支付了购房定金20,000元。
2013年6月21日，原告桑顺发(卖出方、甲方)与被告汪小梅(买入方、乙方)签订《房屋待转让协议》一份，约定：乙方向甲方购买涉案房屋。转让总价款为1,730,000元，此房价包含该房屋相关进户费用、维修基金、煤气、有线开通费。此房价为甲方净到手价，乙方承担交易过户中所有税费。若遇国家政策税费及个人所得税调整一切由乙方承担。乙方于2013年5月5日之前支付定金20,000元给甲方；乙方于2013年6月21日支付房款310,000元，甲方于当日交付涉案房屋产权证原件、密码、房屋钥匙和相关进户资料给乙方；甲、乙双方约定于2013年8月31日前支付房款1,250,000元、于2014年10月30日前支付尾款150,000元。该合同还对其他内容作了约定。
前述协议签订后，被告向原告支付房款310,000元。
2013年8月5日，原告桑顺发(卖售人、甲方)与被告汪小梅(买受人、乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海正宇房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，转让价款1,730,000元。甲方于2013年9月25日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接。2014年10月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)约定，房价款不包含就转让涉案房屋按国家法律法规等规定原甲方应支付的交易税费，交易税费均由乙方另行按国家规定承担并支付；双方应于2014年10月30日前备妥交易资料至上海市闵行区房地产交易中心办理转让过户手续(在具备可交易过户情况下)，在共同办理产权过户手续中，甲、乙双方应各自提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费，若因任何一方资料不全或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任；交易过程中产生的各种税费及中介费，均由乙方依照国家及本市有关国家法律、法规承担，若遇国家政策或税费调整，乙方应依照调整后的税费执行，由此而产生的损益均由乙方承担或享有，不得损害任何另一方、第三人的利益；在履行合同过程中，甲、乙任意一方若未按照合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)，若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按照合同约定总房价的50%计算或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。合同附件三约定，在签署本合同之前乙方已支付甲方定金20,000元，该笔款项自甲、乙双方签订合同之日起自行转为乙方支付给甲方的房价款；乙方应于2013年6月21日前支付甲方首期房价款310,000元、于2013年9月25日前支付甲方第二期房价款1,250,000元、于过户当日支付甲方尾款150,000元。
2013年9月13日，原告将涉案房屋交付给了被告，双方办理房屋交接手续并签署《房地产买卖交接书》。
2013年9月14日，被告向原告支付房款1,250,000元。
2014年10月30日，被告向原告提出要求延迟过户时间。当日，经协商，原、被告双方重新签订《上海市房地产买卖合同》，将腾房时间变更为2014年10月31日前、办理转让过户手续的日期变更为2014年12月10日前，其余内容未变更，亦未对尾款支付时间作更改。
2014年11月20日，原、被告至上海市闵行区房地产交易中心欲办理涉案房屋的审税手续。但被告表示因税收新政即将出台故要求延迟审税及过户时间。当日，双方未能办理审税手续。
2014年11月25日，被告向原告支付尾款15万元。
此后，双方未能于2014年12月10日前办理涉案房屋产权的过户手续。
2015年3月13日，经证人刘某召集，原、被告办理了涉案房屋的审税手续。
2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定：……个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
后因双方对过户事宜协商未果，被告于2015年4月起诉至本院，要求判令：1、桑顺发协助汪小梅将涉案房屋的产权过户登记至汪小梅一人名下，相关税费、手续费均由汪小梅负担；2、桑顺发向汪小梅支付逾期过户违约金(每日865元、计算自2015年4月3日起至桑顺发实际履行办理过户手续之日止)。
上述案件审理过程中，应桑顺发的申请，法院传唤证人刘某到庭作证。刘某陈述，其系上海正宇房地产经纪有限公司的业务员，负责涉案房屋的买卖居间服务。汪小梅、桑顺发就涉案房屋买卖事宜于2013年8月5日签订一份买卖合同，但因涉案房屋为动迁房，故双方约定于2014年10月30日过户。但至2014年10月30日，汪小梅要求延迟过户时间，经协商，桑顺发同意延迟过户，但要求汪小梅变更尾款支付时间，汪小梅亦口头承诺于第二天支付尾款150,000元。故汪小梅、桑顺发于当日重新签订了买卖合同，变更了过户时间为2014年12月10日。然新合同签订后，汪小梅并未按约将尾款支付给桑顺发。至2014年11月20日左右，其召集买卖双方至交易中心办理审税手续，但汪小梅当场表示需延迟审税、过户时间，并向桑顺发承诺节省的税费将分一半给桑顺发作为补偿，桑顺发表示不相信汪小梅的信用，要求汪小梅先支付尾款再说并表示若再超过合同约定的过户时间，桑顺发就不再将涉案房屋出售给汪小梅。当日双方未能办理审税手续。2015年过年后，其也积极与双方联系，并于2015年3月13日组织双方至交易中心办理了审税手续。交易中心表示2015年4月3日之后可办理过户手续，买卖双方表示另行约定过户时间。至2015年3月底，其电联双方提醒可办理过户手续，汪小梅表示没问题，但桑顺发向汪小梅主张省去的一半税费利益方配合过户。对于证人证言，汪小梅表示有异议，认为证人做伪证；桑顺发表示无异议。
2015年10月23日，本院经审理后作出判决：一、桑顺发于判决生效之日起十日内协助汪小梅办理将上海市闵行区双柏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至汪小梅一人名下的手续，相关税费、手续费均由汪小梅负担；二、驳回汪小梅的其他诉讼请求。
因汪小梅对上述案件一审判决结果不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年5月11日作出(2016)沪01民终2245号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
因税费利益分配问题，原告于2016年02月16日向本院提起诉讼，后又申请撤诉。
以上事实由原告提供的《房屋待转让协议》，《房地产买卖交接书》、《上海市房地产买卖合同》，(2015)闵民五(民)初字第1044号民事判决书、庭审笔录、证人质证笔录，(2016)沪0112民初5078号民事裁定书，契税缴款书、交易中心内档资料、房地产登记申请书；本院自行调取的(2016)沪01民终2245号民事判决书等证据及当事人陈述所证实。
本案争议焦点在于，原、被告是否就房屋买卖税费利益分配问题达成约定以及该约定是否符合法律要求？
对此本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺；承诺期限届满，受要约人未作出承诺的，要约失效。本案具体的交易经过，另案已经查明，根据证人刘某在(2015)闵民五(民)初字第1044号案件中所作“11月20日左右，我又召集三方去交易中心进行审税，汪小梅当场又提出要延迟过户，并向桑顺发承诺，节省的税费将分一半给桑顺发作为补偿，桑顺发称不太相信汪小梅的信用，先让汪小梅支付尾款再说。双方又未能进行审税。……3月底左右，我再次电话提醒双方可以过户，汪小梅称没有问题可以过户，桑顺发坚称需要汪小梅实现口头承诺，将省去的一半税费给桑顺发。”之证人证言，被告于2014年11月20日左右提出将节省的一半税费给原告的表述属于要约，而原告未即时对该要约进行承诺，该要约失效。此后，原告要求被告支付省去的一半税费利益属于对税费利益分配的新要约，被告亦未对此作出承诺。因此，双方直至诉讼均未能就税费利益分配达成约定、成立合同。
此外，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同”之规定，房屋买卖合同应为要式合同，所有约定均应以书面方式作出。本案中，原、被告双方就房屋买卖税费利益分配进行的约定，变更了原《上海市房地产买卖合同》的约定，属于房屋买卖合同的组成部分，亦应以书面方式作出，原、被告对税费利益分配问题并无任何书面约定，即便双方存在口头约定亦不符合法律规定的合同形式。因此，双方就税费利益之分配仍应以《上海市房地产买卖合同》之约定为准。综上，原告诉请无事实及法律依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第十三条、第二十条第(三)项、第二十三条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：
驳回原告桑顺发的诉讼请求。
案件受理费人民币1,137.5元，由原告桑顺发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 徐秀芳
二〇一八年四月十六日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第十条第二款法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第二十条有下列情形之一的，要约失效：
（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；
……
第二十三条第二款要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：
（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；
（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。