辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民一终字第443号
上诉人（原审被告）：沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：谭卫东，该公司总经理。
委托代理人：金珠，该公司职工。
委托代理人：张宏伟，辽宁凯临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩闯，男，1986年9月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：李丽华，女，1962年9月22日出生，满族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：韩晓春，男，1970年3月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：中国人民解放军沈阳军区联勤部金辉宾馆，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：赵辉，该宾馆总经理。
委托代理人：李岩，该宾馆工作人员。
上诉人沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司（简称盛天公司）与被上诉人韩闯、中国人民解放军沈阳军区联勤部金辉宾馆（简称金辉宾馆）财产损害赔偿纠纷一案，沈阳市铁西区人民法于2010年12月2日作出（2009）沈铁西民一初字第2840号民事判决。盛天公司不服提出上诉，我院于2011年6月1日作出（2011）沈中民一终字第670号民事裁定，撤销原审判决，发回沈阳市铁西区人民法院重审。重审后，沈阳市铁西区人民法院于2013年11月29日作出（2011）沈铁西民一初字第2092号民事判决，盛天公司不服原审法院重审判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日受理此案，依法组成由审判员孙悦担任审判长、代理审判员杜娟（主审）、代理审判员王洋参加的合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
韩闯原审时诉称，韩闯于2006年8月租赁金辉宾馆的房屋经营健身服务，2009年春节期间租赁房屋发生暖气漏水造成健身器材以及室内装修严重损毁，经营无法正常进行，暖气发生漏水还使韩闯无法因消防不合格影响经营而与金辉宾馆终止租赁合同，多支付了一年半的房屋租金及滞纳金。事发后韩闯曾多次要求金辉宾馆赔偿暖气漏水损失，但被以该房屋暖气供暖已挂网给盛天公司为由拒绝赔偿。韩闯又多次找盛天公司要求赔偿损失未果。现请求法院判令盛天公司、金辉宾馆按评估报告确定的数额赔偿因暖气漏水给韩闯造成的健身器材及装修财产损失人民币610，190元、营业损失人民币68万元，盛天公司赔偿韩闯2009年2月至2010年7月31日期间诉争房屋租金人民币30万元及滞纳金人民币17万元；案件受理费、鉴定及评估费由盛天公司、金辉宾馆承担。
金辉宾馆原审时辩称，我方跟盛天公司签有供暖合同，韩闯所租赁房屋供暖及供暖设备维护由盛天公司负责，由于韩闯已停业，我方向盛天公司申请停止供暖，该房屋暖气漏水与我方无关，我方不应承担赔偿责任。韩闯的健身器材属贵重物品，韩闯应在停业期间安排值班人员，发生意外情况应及时与我方和盛天公司联系，如果当时有值班人员漏水损失会减小，漏水的时候韩闯没有营业不存在营业损失，韩闯与我方就房屋租金问题在调解协议中已解决完毕，韩闯不应再行主张租金损失。
盛天公司原审时辩称，2007年3月4日大雪过后韩闯所租赁房屋屋顶就大面积漏水，在屋顶漏水赔偿未解决完毕之前，2009年2月又发生暖气漏水，屋顶漏水后韩闯对房屋未重新修复，因此韩闯不能将设备和装修损失全部归结于我公司暖气漏水造成的，另外韩闯在停业期间没有安排值班人员，以致在发生漏水时没能及时发现并报修导致损失扩大，对扩大部分损失不应由我方承担。对于设备装修损失数额的确定，原审评估报告中存在诸多问题，司法鉴定意见书对跑步机的损坏程度并未明确判定，仅说明可待检修完工后，以验收检验合格为参考来核定，跑步机评估价格过高，且二审法院也提出评估报告确实有问题，故不能作为确定韩闯具体损失数额的依据，因此评估费也不应由我方承担。韩闯用其设备抵顶欠金辉宾馆2007年3月1日至2010年7月31日期间的人民币68万元租金及滞纳金和利息，说明设备损失不大并非没有价值，同时因设备所有权已经发生变化，韩闯已无权主张损失赔偿。韩闯提出的营业损失没有依据不应赔偿，沈阳市中级人民法院已经查清在暖气漏水前韩闯就已经因消防不合格被停业整顿，该房屋在暖气漏水时已停止供暖不能正常使用营业，而且营业执照上的经营截止期限为2009年12月31日。对于租金问题韩闯与金辉宾馆已经解决完毕不应再行主张。
原审法院经审理查明，韩闯系原沈阳市鑫韩一健身广场业主，韩闯与金辉宾馆于2006年8月1日签订《军队房地产租赁合同》，租赁位于沈阳市铁西区沈辽东路XX号院内西侧南向三层楼的二、三层房屋（简称诉争房屋）经营健身服务。合同约定租赁期限自2006年8月1日至2015年7月31日止，年租金人民币20万元，租金按半年结算，韩闯对房屋进行改造、装修、增扩设备权属归金辉宾馆所有，租赁期满或解除合同时应无偿移交金辉宾馆。2006年7月5日金辉宾馆与盛天公司就包括诉争房屋在内的办公用房及家属住宅楼供暖问题签订“挂网协议”。该协议第五条第3项约定“自本协议签订后金辉宾馆可拆除原锅炉房，盛天公司对挂网房屋采暖及采暖设施维修负全责”。2008年1月7日因诉争房屋消防通道堵塞和3楼消防栓被埋，沈阳市公安局铁西分局责令韩闯限期整改，2008年5月9日沈阳市公安局铁西分局消防科再次责令韩闯限期整改，2008年6月24日因健身广场建筑工程（内部装修）未经消防验收擅自使用，经限期改正时间届满仍未改正、仍在继续使用，沈阳市公安局铁西分局消防科对韩闯作出给予警告并责令停止使用健身广场房屋的行政处罚决定，健身广场因此停止营业，诉争房屋闲置不用。由于诉争房屋闲置，金辉宾馆经通知韩闯后申请2008-2009年度供暖期对诉争房屋停止供暖，2009年1月19日，金辉宾馆与盛天公司签订“取暖费缴费备忘录”，双方在该备忘录中对“2008-2009年度，由于洗浴中心整楼及门前西楼2-3层（即诉争房屋）闲置不用，此采暖期停止供暖，免缴取暖费”的情况予以说明。2009年2月春节期间诉争房屋内二楼和三楼暖气设备发生漏水，由于事发于停业期间，健身广场无人在场，金辉宾馆于同年2月3日发现漏水后通知韩闯到场，暖气漏水造成健身广场三层室内的地面、墙面，二层室内的地面、墙面、顶棚，置放于二层室内的16台跑步机、22台机械健身器械、20台机械单车健身器械等器材设备被水淋泡，因就赔偿问题三方不能达成一致意见，韩闯诉至原审法院。2009年9月24日本院原审受理后，经韩闯申请，原审法院于2010年5月25日委托沈阳产品质量司法鉴定中心对跑步机等器械是否损坏、损坏部位及损坏程度进行分析鉴定，2010年6月20日该中心经现场勘查得出鉴定意见为：房屋内暖气漏水对跑步机等电器设备的冲淋或浸泡，使其损坏，不能正常运行；现场通电试验中，由于跑步机无法响应，跑步机各系统的好坏无法明确判定，因此跑步机的损坏程度也无法明确判定，可待检修完工后，以验收检验合格为参考来核定；水的淋泡使乒乓球台和台球桌存在变形的可能，对其它无电器装置的金属材料制造的健身器械能够产生轻微的影响，韩闯支付鉴定费人民币3000元。原审法院于2010年6月22日另委托辽宁银城资产评估有限公司对韩闯因漏水造成的实物资产和营业损失进行价值评估，2010年7月30日该公司出具资产评估报告，评估结论为：实物资产损失为人民币610，190元，其中跑步机、机械健身器材等设备部分损失人民币466，947元，电路系统、墙面、地面、顶棚等装修部分损失人民币143，243元；经营净收益损失为人民币68万元，韩闯支付评估费人民币1万元。2010年8月18日盛天公司因对该评估结论有异议提出复议申请。2010年9月10日，辽宁银城资产评估有限公司出具资产评估报告复议函。2011年6月16日，辽宁银城资产评估有限公司对沈阳市中级人民法院技术处出具关于沈阳市鑫韩一健身广场损失价值资产评估过程的说明。2013年11月14日，辽宁银城资产评估有限公司为回复我院对其发出的司法建议函，再次提供该说明。
另查，2007年3月诉争房屋屋顶在大雪后曾发生漏水。2007年12月18日金辉宾馆因韩闯拖欠2007年3月至12月诉争房屋租金人民币166，680元及滞纳金纠纷向原审法院提起诉讼，而韩闯在该案中对屋顶漏水损失及违反合同约定赔偿对金辉宾馆提出反诉，要求金辉宾馆赔偿跑步机维修费、浴室重新装修改造费、墙体地板顶棚装修损失、营业损失、违约金等共计人民币787，224元。金辉宾馆与韩闯于2010年6月23日自行达成协议，双方解除诉争房屋租赁合同，跑步机等器械设备按现状归金辉宾馆所有，顶抵韩闯拖欠金辉宾馆自2007年3月1日起至2010年7月31日止诉争房屋租金人民币683，333元及滞纳金，韩闯于2010年7月31日前腾空诉争房屋交付给金辉宾馆，原审法院下达（2009）沈铁西民二初字第1095号民事调解书对该协议予以确认，现设备及诉争房屋已交付完毕，金辉宾馆现已将跑步机等器械设备转让他人。
又查，根据盛天公司申请，原审法院于2011年12月9日再次委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司对因暖气漏水造成韩闯经营的沈阳市鑫韩一健身广场内部装修及健身器材受损所涉及的财产损失价值进行鉴定。辽宁中意慧佳资产评估有限公司接受委托，但因健身广场转租他人、事故现场已不复存在、健身器材已被处理，鉴定所需证明材料不足，鉴定评估工作无法进行。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。韩闯原所经营健身广场的财物因发生暖气漏水受损，而该健身广场的供暖及供暖设备维护由盛天公司负责，盛天公司对暖气设备在停止供暖后发生漏水应负有对暖气设备的维护等义务没有完全尽到责任的过错，故应对韩闯因暖气漏水受到的相应损失承担赔偿责任。对于韩闯要求金辉宾馆赔偿暖气漏水损失的请求，因金辉宾馆已将该健身广场供暖挂网给盛天公司，供暖及供暖设备维护由盛天公司负责，且金辉宾馆对暖气设备停止供暖后发生漏水没有过错，故不应对韩闯的损失承担赔偿责任。对于盛天公司关于健身设备损失不完全是该次暖气漏水造成及设备在抵顶租金后所有权已经发生变化，主张韩闯已无权要求其赔偿损失的抗辩，因2007年屋顶漏水后韩闯已对受损跑步机进行修复并用于健身广场营业使用，韩闯与金辉宾馆约定是用设备残值抵顶租金，韩闯保留对设备损失请求赔偿的权利，故对该抗辩不予支持。原审中辽宁银城资产评估有限公司评估结论由漏水造成的实物资产损失和营业损失两部分组成，其中实物资产损失又由跑步机等设备资产损失和装修损失两部分组成。关于韩闯跑步机等设备资产损失具体价值，辽宁银城资产评估有限公司通过市场调查、现场勘查，综合确定成新率，考虑整个损失状况，结合沈阳产品质量司法鉴定中心出具的鉴定分析说明和鉴定意见结论分别确定受损资产的受损率，确定所评估的跑步机等设备资产损失价值为人民币466，947元。本案发回重审后，辽宁银城资产评估有限公司派鉴定人员出庭接受质询，且评估公司以书面形式对健身广场损失价值资产评估过程予以说明，盛天公司未能向原审法院提供足以反驳辽宁银城资产评估有限公司鉴定结论的相反证据，故其关于评估结论不能作为认定设备损失数额依据及不承担鉴定、评估费的抗辩依据不足，不予支持。
对于韩闯关于实物资产中电路系统、墙面、地面、顶棚等装修部分损失人民币143，243元的主张，因在暖气漏水之前除韩闯曾对男女浴室进行过重新装修改造之外，韩闯或金辉宾馆并未对此前因屋顶漏水受损的健身广场墙体、地面、顶棚等部位进行过修复，因此该项装修部分损失并不是完全由本次暖气漏水造成的，故对盛天公司关于装修部分损失不应全部由其承担的抗辩主张成立，予以支持。庭审中韩闯未提供相应证据证明其在暖气漏水后曾对装修受损部位进行修复并支付过维修费用，另租赁合同约定对诉争房屋进行改造、装修、增扩设备的权属归金辉宾馆、在租赁期满后或解除合同时应当无偿移交给金辉宾馆，现韩闯与金辉宾馆已解除租赁合同，诉争房屋是按漏水后的实际状况交还金辉宾馆的，故韩闯要求盛天物业公司赔偿该项财产损失没有事实和法律依据，不予支持。
对于韩闯关于暖气漏水造成经营净收益损失人民币68万元的主张，2009年2月暖气漏水之前，该诉争房屋因消防验收不合格已于2008年6月24日被消防科责令停止使用，健身广场因此停业且在暖气漏水前就一直处于停业状态，因健身广场停业房屋闲置金辉宾馆已向盛天公司申请2008-2009年度供暖期对诉争房屋停止供暖，健身广场已不具备营业条件并未持续正常经营，在审理中韩闯未向原审法院提供经过整改消防验收合格，健身广场可以重新开业使用的证据，消防不合格的状态持续未消除，暖气漏水发生在停业之后，且暖气漏水并不妨碍对消防隐患进行整改，因此暖气漏水不是造成健身广场停业及不能恢复营业的原因，故韩闯因暖气漏水而提出该项经营净收益损失主张事实和法律依据不足，不予支持。
对于韩闯请求盛天公司赔偿因暖气漏水造成额外多支付的2009年2月至2010年7月31日期间诉争房屋房租损失人民币30万元的主张，暖气漏水导致诉争房屋租赁合同不能通过协商及时解除，诉争房屋不能及时交还金辉宾馆，造成韩闯仍然要按照合同约定继续支付诉争房屋在暖气漏水后至房屋租赁合同解除前的租金，韩闯为此以跑步机等器械设备按照房屋租赁合同约定的租金数额抵顶拖欠被告金辉宾馆的房屋租金人民币68万元，其中2009年2月3日暖气漏水后至2010年7月31日房屋租赁合同解除前的租金数额为人民币30万元（20万元÷12个月×18个月），对该期间租金的支付给韩闯造成了额外的财产损失，盛天公司应对此承担赔偿责任。对韩闯关于延迟支付租金所产生的人民币17万元滞纳金应由盛天公司承担的主张，因暖气漏水不是由金辉宾馆的原因造成的，韩闯以暖气漏水为由拒绝向金辉宾馆支付租金的理由不能成立，在租赁合同被依法解除前，韩闯仍应按合同约定履行按时足额支付租金的义务，因此韩闯该主张依据不足，不予支持。对于金辉宾馆、盛天公司关于韩闯在停业期间未安排值班人员导致未能及时发现处理漏水扩大了损失，对扩大的损失不应由其承担的抗辩，其主张韩闯在停业期间应安排值班人员没有法律依据，故不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，判决如下：一、被告沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司赔偿原告韩闯跑步机、机械健身器材等设备财产损失人民币466，947元；二、被告沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司赔偿原告韩闯2009年2月3日至2010年7月31日期间诉争房屋的租金损失人民币人民币30万元；以上给付项目于判决发生法律效力后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回韩闯、沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司、中国人民解放军沈阳军区联勤部金辉宾馆其它诉讼请求。案件受理费人民币20，642元由原告韩闯承担人民币9173元、被告沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司承担人民币11，469元，鉴定费人民币3000元、评估费人民币1万元由被告沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司承担（案件受理费人民币11，469元、鉴定费人民币3000元、评估费人民币1万元韩闯已预交，由被告沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司直接给付韩闯）。
宣判后，上诉人盛天公司不服原审判决，提出上诉称：1、原审判决采信“资产评估报告”中实物损失鉴定数据，判决我公司赔偿韩闯跑步机、机械健身器材等设备财产损失466，974元，实属不当；2、原审判决我公司承担韩闯租金损失，违反法定程序，适用法律错误，韩闯关于房屋租金损失的诉讼请求是在开庭时提出的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条，韩闯增加诉讼请求应在举证期限内提出，且韩闯因消防不合格健身房才一直处于停业状态，故我公司亦不应承担房屋租金损失；3、我公司在资产评估报告出来后以及在二审法院否定资产评估报告后，多次要求重新鉴定损失，并递交重新鉴定申请书，但韩闯在本案未发生法律效力前，将涉案跑步机等设备抵顶给金辉宾馆致使不能重新鉴定，应承担过错责任。请求二审法院撤销原审判决，依法驳回韩闯的诉讼请求，本案诉讼费用、鉴定费用由韩闯承担。
韩闯答辩称：原审法院判决正确，请求维持原判。
金辉宾馆答辩称：同意一审判决。
本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：关于因暖气漏水造成额外多支付的2009年2月至2010年7月31日的租金问题。韩闯因此次暖气漏水受到损失，又因与盛天公司就赔偿事宜一直未达成一致意见，故而未能及时与金辉宾馆解除房屋租赁合同，在此期间产生了房屋租金方面的实际损失，该损失系因此次暖气漏水所导致，应由责任方盛天公司予以赔偿。关于盛天公司主张韩闯提出该项请求违反法律程序的问题。韩闯在原审法院重审开庭时提出该项请求，盛天公司在庭审时亦对该项请求进行实体答辩，且就租金问题另案处理也会增加当事人的诉累。综上，从节约诉讼成本及减轻当事人诉累的角度考虑，原审法院判决盛天公司赔偿韩闯2009年2月3日至2010年7月31日期间诉争房屋的租金损失30万元并无不当。
本案中，韩闯在法院尚未作出最终判决时，即将本案涉及的健身器材残值抵顶给金辉宾馆，使得重新鉴定无法进行，对此其本身存在一定过错，且金辉宾馆在一审时出证证明其对韩闯的健身器材进行了维修保养，共计花费4920元，与辽宁银城资产评估有限公司的评估损失相差甚远，综上，本院认为对韩闯跑步机、机械健身器材等设备损失一项应予调整。但金辉宾馆所提供的该批健身器材维修保养的证据并非正规的收款发票，且盛天公司系金辉宾馆的供暖管理单位，二者存在一定的利害关系，故本院认为对于韩闯的健身器材损失不能仅赁金辉宾馆的证明加以确定，但鉴于该批健身器材已被处理，无法进行再次鉴定，本院综合考虑本案案情及相关证据，酌情判决盛天公司按评估价格的70%承担赔偿责任，即由盛天公司赔偿韩闯跑步机、机械健身器材等设备财产损失人民币326，862.90元（466，947元×70%=326，862.90元）。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2011）沈铁西民一初字第2092号民事判决第二项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2011）沈铁西民一初字第2092号民事判决第三项；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2011）沈铁西民一初字第2092号民事判决第一项即“沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司赔偿韩闯跑步机、机械健身器材等设备财产损失人民币466，947元”，为“被告沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司赔偿原告韩闯跑步机、机械健身器材等设备财产损失人民币326，862.90元”；
四、驳回沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司、韩闯、中国人民解放军沈阳军区联勤部金辉宾馆其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币20，642元由韩闯承担人民币9173元、沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司承担人民币11，469元，鉴定费人民币3000元、评估费人民币1万元由沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司承担（案件受理费人民币11，469元、鉴定费人民币3000元、评估费人民币1万元韩闯已预交，由沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司直接给付韩闯）；二审案件受理费20，642元，由沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司承担14，449.4元，由韩闯承担6192.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
代理审判员 王 洋
代理审判员 杜 娟
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 王星丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。