重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第04021号
原告夏宇，男，1979年6月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告娄渝，女，1982年11月16日出生，汉族，居民，住住重庆市南川区。
委托代理人唐双川，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
被告重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区金佛居委（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，重庆泽京房地产开发有限公司总经理。
委托代理人石文静，女，重庆泽京房地产开发有限公司员工，住重庆市渝北区宝圣大道301号。
原告夏宇、娄渝与被告重庆泽京房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏宇、娄渝委托代理人唐双川、被告重庆泽京房地产开发有限公司委托代理人石文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏宇、娄渝诉称，2011年10月31日，原被告签订《重庆商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于南川区XX小区X幢X单元X-
X房屋一套，总价409403元。合同第十三条第4款2项明确规定，被告应在交付房屋后60日内办理房屋登记受理单，超过60日的如继续履行，被告按房款的万分之一每日支付违约金到取得房屋登记受理单时止。据此，原告特起诉请求判令被告立即支付逾期办理房地产权证的违约金14943元。
被告重庆泽京房地产开发有限公司辩称，一、原告要求被告承担逾期办证的违约责任，应在《商品房买卖合同》中约定的交房时间起二年内向人民法院起诉，但原告于2015年8月13日起诉，距约定的交房时间2013年5月30日已超过诉讼时效二年。二、（一）房地产权证采用原告委托被告的方式办理，但原告并未依约向被告提供委托书、房屋权属登记申请书等申办材料。对于原告逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，被告并无催告提交的义务。（二）因涉诉房屋的房地产权证为委托办理，故办理房地产权证的起算时间点应从原告向被告提交授权委托书的时间开始计算。从原告委托被告办理房地产权证之日起开始起算，被告享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要被告在原告委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，被告就不应该承担任何违约责任。三、被告认为其在本案中未违约，故不应承担违约责任，但若法院判定被告存在违约且应承担违约责任，被告亦认为产权证办理时间的早晚对原告实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，且被告不存在逾期办理房地产权证的情况，原告的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发商。原、被告于2011年11月31日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：乙方（原告）购买了甲方（被告）开发的重庆市南川区XX小区X幢X单元X-
X预售商品房；房屋总成交金额为409403元；付款方式为按揭付款：乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；交房时间为2013年5月30日；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房在产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第十条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”该条第四款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”
另查明，合同签订后，原告按照合同约定付清房屋总价款。被告于2013年9月15日将房屋交付原告使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年10月10日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。
审理中，被告提出由于原告向被告出具办证委托书的时间过晚，导致被告未能及时向重庆市南川区国土资源和房屋管理局提交房屋办证资料，并举示了《授权委托书》（载明委托时间为：2014年8月17日）以证明其主张。原告提出被告举示的《授权委托书》系本人在签订合同时出具，当时没有填委托时间，委托时间是被告事后填写。
上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、房屋交接验收确认表、业主入住资料／物品领用签收表、重庆市南川区国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《授权委托书》等证据及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，一、关于被告是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”补充协议第十一条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理；不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开放商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知原告到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，被告并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时被告亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要原、被告同时到场提交办证所需资料以及被告对原告已履行了必须到场的通知义务。故，本院对被告提出的系原告出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此足以认定，被告对原告的办证迟延存在违约行为，应承担相应的办证迟延违约责任，故，本院对原告要求被告支付办证延迟违约金的诉讼请求依法予以支持。
二、关于违约金的计算问题。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”后补充协议约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”由此可知，被告应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60日提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，原告免除被告的违约责任，超过90日的，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由被告提交房地产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理通知的60天期满后，还有90天的免责期限。被告于2013年9月15日将房屋交付原告使用，土地房屋登记机构于2014年10月10日出具《业务受理通知书》，故，本案被告应承担办证迟延违约责任的期限为241天。按照合同约定，原告房屋的购房总价为409403元，被告应向原告支付的逾期办证违约金为9866.61元（409403元×241天×0.0001）。由于被告提出办证延迟对原告未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法降低违约金，加之原告亦未举示证据证明其具体损失。故，本院酌定将上述违约金依法调整为4933.31元。
三、关于诉讼时效的问题。从《商品房买卖合同》和补充协议来看，被告应当在商品房交付后的150日（60天办证申请期和90天免责期）内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告将商品房交付给原告使用时间为2013年9月15日，其向土地房屋登记机构提交办证申请、取得登记受理单的最后期限应当为2014年2月11日。但被告实际取得登记受理单的时间为2014年10月10日，超过了合同约定的期限已构成违约，该违约按照合同约定违约金按日以已付房款的万分之一计算，也即违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，原告所享有的违约金请求权的内容和范围就受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化。换言之，对于购房者来说，延期办证的违约金是一项无法分割的整体性债权，其诉讼时效的起算点应当为违约行为实施终了之日即从购房者知道或应当知道开发商履行办证义务之日。本案中，被告于2014年10月10日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”之规定，原告主张被告支付逾期办证的违约金的诉讼时效期间应从2014年10月10日起计算两年，原告于2015年8月13日提起诉讼，没有超过诉讼时效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告夏宇、娄渝支付办证延迟违约金4933.31元。
二、驳回原告夏宇、娄渝其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费174元（原告已交纳），减半交纳87元，由被告重庆泽京房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费174元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 韦云华
二〇一五年九月二十五日
书记员 王 娟