江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）睢民初字第00465号
原告戴四川。
原告闫瑶。
二原告共同委托代理人徐学银，江苏元封律师事务所律师。
二原告共同委托代理人沈玉堂，男，1981年9月3日生，汉族。
被告朱贤乐。
被告吕爱芹。
委托代理人朱贤乐。
二被告共同委托代理人朱雪，江苏千秋业律师事务所律师。
第三人徐州新城市贷款担保有限公司，住所地徐州市金山桥东环办事处综合楼1-12室。
法定代表人孙忠，该公司总经理。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
委托代理人刘柏，男，1973年8月10日生，汉族。
原告戴四川、闫瑶与被告吕爱芹、朱贤乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理。第三人徐州新城市贷款担保有限公司以其与本案有利害关系为由，于2014年3月18日申请作为第三人参与本案诉讼，本院依法予以准许。本案由代理审判员郑炜适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，分别于2014年4月24日、2014年5月7日、2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告戴四川于第一次庭审到庭参加诉讼，被告吕爱芹、朱贤乐的共同委托代理人朱雪于最后一次庭审到庭参加诉讼，原告闫瑶及二原告共同委托代理人徐雪银、沈玉堂、被告朱贤乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴四川、闫瑶诉称：2010年5月15日，原告与被告签订了《房屋购销合同协议》（以下简称《协议》），被告朱贤乐、吕爱芹夫妇将位于睢宁县睢城镇天和御景一期3号楼3单元501室转让给原告戴四川、闫瑶夫妇。原告依照合同履行义务，并装修入住。后来在合同履行过程中，双方发生争议，二被告否认《协议》的有效性。2011年4月12日，被告吕爱芹向睢宁县人民法院起诉，主张《协议》无效，经睢宁县人民法院审理，2011年8月15日判决《协议》有效，吕爱芹应当履行合同义务，将诉争房产过户给戴四川、闫瑶。2013年3月28日，二被告向法院起诉，认为《协议》已经解除。睢宁县人民法院审理后于2013年9月23日判决《协议》合法有效，没有解除。二被告向徐州市中级人民法院上诉，二审裁定维持一审判决。现在，诉争房产已经能够办理过户手续，被告必须立即将睢宁县睢城镇天和御景一期3号楼3单元501室房产过户到原告名下。根据《协议》约定，被告承担办理契税及各种证书（房产证、土地证）产生的所有费用，即一切过户税费，如契税、营业税、个税等由被告承担。在被告将本案诉争房产出售给原告以后，被告又盗领了该房产的住房补贴10000余元及2000多元的面积补差价。故请求：1、判令被告协助原告将睢宁县睢城镇天和御景一期3号楼3单元501室房产所有权及国有建设用地使用权过户到原告名下；2、被告退还睢宁县睢城镇天和御景一期3号楼3单元501室面积补差款2000元，住房补贴10000元，被告赔偿原告交通损失2000元，以上共计14000元；3、被告承担过户费用及本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：
1、原、被告双方于2010年5月15日签订的房屋购销合同一份，用以证明原、被告之间的就涉案房屋的买卖合同法律关系，根据合同的约定，被告有义务将房屋的所有权、土地使用权过户到原告的名下。
2、被告于2010年5月25日向原告出具的收据一份，用以证明原告已经根据合同的约定将首付款给付给了原告。
3、睢宁县天和御景物业管理有限公司向原告出具的物业费，公共水电费收据一份，证明原告已经入住涉案房屋。
4、睢宁县人民法院（2011）睢民初字第00739号民事判决书、（2013）睢民初字第0186号民事判决书、徐州市中级人民法院（2013）徐民终字第2055号民事判决书，用以证明原、被告之间的买卖协议是合法有效的，且在原告向被告支付剩余房款的义务与被告协助履行原告办理房屋产权过户手续上有先后之分，即被告应当先过户，原告才有义务支付剩余的房款。
5、天和御景小区3号楼3单元502室的所有权证和国有土地使用权证和15车库国有土地使用权，用以证明涉案房屋已经具备过户的客观条件。
6、中国邮政EMS快递单据及律师函一份，证明原告已经向第三人寄送律师函，表明原告方愿意代被告偿还其拖欠的第三人的追偿款，以消除本案涉案房屋的抵押权。
被告吕爱芹、朱贤乐辩称：1、我也想积极过户，但是现在房产无法过户，因为该房产有抵押，原告方也知道该情况；2、因不能过户，所以不存在过户费用；3、关于房补，文件第三条规定，原告不能享受补贴；4、关于房屋差价的问题是我和开发商之间的约定，但是我和原告的合同中没有约定此项内容，因此和原告无关；诉讼费和交通费由败诉方支付。5、我方认为第一项诉讼请求为变更之诉，第二项诉讼请求为给付之诉，不属于同一法律关系，不该在同一案件中解决。
被告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：
1、EMS快递单一份及再审申请书一份，证明对于（2013）徐民终字第2055号民事案件，我对于此份判决书已向省高院申请再审；
2、褚红军在2012年5月7日全省商事审判工作会议上的讲话第32页第三行内容，用以说明涉案房屋的合同已经解除。
第三人述称：如果法院支持原告的第一项诉讼请求将会影响到第三人抵押权的实现，因此原告的第一项诉讼请求不应得到法院的支持。申请依法拍卖本案登记被告朱贤乐名下的本案所涉及的房屋以实现抵押权。
第三人为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：
1、住房公积金个人住房委托贷款合同，用以证明本案结果影响到第三人的权利，第三人有参与本案诉讼的主体资格，在合同的第八条约定了权利义务，第三人是涉案房屋的抵押权人；
2、房地产抵押合同，用以证明抵押房产已经抵押登记备案，抵押权人有优先受偿的权利；
3、反担保合同，用以证明内容同证据1；
4、第三人于2011年10月21日、2013年5月28日给被告的通知，用以证明由于被告多次拖欠贷款不还，第三人多次催促被告还款；
5、还款凭证7份，用以证明从2011年10月21日至2014年5月28日止，本案被告曾7次无正当理由拒不履行第三人和被告之间多签订的贷款合同、担保合同、抵押合同，第三人已经代被告向中国建设银行睢宁支行偿还贷款，本息合计181800元；
6、睢宁县人民法院（2013）睢民初字第01682号民事判决书，（2011）睢民初字第00739号民事判决书（均为复印件），用以证明原告知道涉案房屋上存在抵押，并且睢宁县人民法院在判决书的说理部分明确表示，根据法律规定抵押权人对于抵押物享有优先受偿的权利。
上述证据均经庭审质证，对原告提供的证据，被告的质证意见是：被告：对证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，对证据6不认可。第三人的质证意见是：对证据1、2、4、5、6没有异议。对证据3不发表意见被告：对证据4三份判决书的真实性没有异议。抵押权有优先受偿权，第三人不接受原告代偿，第三人要求实现抵押权。对证据6的真实性合法性不持异议，但是不代表第三人同意，从特快专递的日期来看是原告开庭当天寄出的，根据担保法司法解释第67条的规定，原告在取得涉案房屋所有权的前提下才有资格代被告偿还欠款，本案诉讼的房屋所有权依然是被告所有，原告代为偿还于法无据，第三人不接受也不能接受原告代被告偿还，第三人将向法庭主张实现抵押权。
对被告提供的证据，原告的质证意见是：对于证据1的真实性没有异议，但是从快递单的内容可以看出该份快递材料是寄给褚红军个人，从程序上讲不符合民事诉讼法申请再审的程序要求。同时该份证据也无法证明目前省高院已经立案。2、对于证据2的真实性无法确认，因为我们没有见到此份文件，且与本案争议焦点没有关联性。
第三人的质证意见是：对证据1、2的真实性合法性没有异议，但是这两份证据和第三人的权利义务没有影响。
对第三人提供的证据，原告的质证意见是：对于证据1的真实性没有异议，原告认为第三人应当以无独立请求权的第三人的身份参与诉讼，第三人以实现抵押权为申请事由，要求参加诉讼，其身份已经成为有独立请求权的第三人，根据民事诉讼法的规定，实现抵押权请求的民事诉讼程序属于特别程序，不应当与本案的普通程序合并审理，因此该组证据只能证明第三人是无独立请求权的第三人的身份，而不是有独立请求权第三人的身份。委托贷款合同第10条规定在第三人未按照本合同第八条按时偿还被告朱贤乐所欠借款本息造成累计逾期六个月的，公积金管理中心有权要求第三人提前偿还被告剩余的借款本息。从第三人提供的证据看，第三人最后一次分期偿还公积金管理中心的借款的日期是2013年12月27日，而第三人在2014年3月18日就提前偿还了剩余的全部借款本息，即不足三个月就偿还全部本息，而根据本条规定是超过6个月以后，公积金管理中心才有权要求第三人代为偿还全部剩余本息即第三人根本没有必要提前偿还全部本息，故第三人参与本案的诉讼行为是没有法律及事实依据的，反而有制造事端，恶意串通的嫌疑。对证据2的真实性没有异议，但是抵押权实现的前提是在债权无法实现，而本案中第三人的债权原告已经多次表示愿意代为偿还，因此第三人不可以主张拍卖房屋，实现抵押权。2、对于证据2真实性无异议，抵押权优先权是为了保证债权人的债权能够实现，在本案中原告愿意代偿第三人的债权，即第三人的债权可以得到实现，再谈优先权已经没有任何意义。3、对于证据3真实性没有异议。4、证据4中2011年的通知，因为是复印件，真实性无法确认，2013年的通知虽然是原件，但是第三人有没有实际通知被告，被告有没有收到在该份证据中无法证实。即使这两份通知第三人已经送达给了被告，该两份证明足以证明被告恶意拖欠银行贷款本金及利息，严重违反了与原告之间签订的房屋买卖合同中有关消除抵押权协助原告过户的约定；5、对于证据5的真实性没有异议，我们愿意向第三人代偿该笔款项；6、对于证据6没有异议。被告对上述证据均无异议。
本院对上述证据进行综合分析后认为，原告提供的证据1-6及第三人提供的证据1-6，与本案具有关联性，来源合法，真实有效，能够作为定案的证据使用。被告提供的证据1，与本案无关联性。证据2不是证据，该观点也不适用本案情形。
经对上述有效证据的认定，结合当事人在庭审中无异议的陈述，本院认定如下案件事实：
朱贤乐与吕爱芹、戴四川与闫瑶分别系夫妻关系。
2010年5月15日，被告朱贤乐、吕爱芹将其从江苏世纪天成置业有限公司处购买的位于睢宁县睢城镇天和御景一期三号楼三单元501室房屋（面积140.52㎡）及车库（16㎡）出卖于原告戴四川、闫瑶，双方签订《房屋购销合同协议》一份，约定：1、乙方（原告）首付甲方（被告）人民币20万元整，甲方协助乙方在各职能相关手续办好后办理抵押贷款，贷款到位即还清甲方房款。（还清剩余房款人民币232000元整）；2、甲方房款合计人民币432000元整，含办理契税及各种证书（房产证、土地证）产生的所有费用；3、甲方待乙方交清20万元整后交给乙方钥匙；4、其它未尽事宜协商解决。合同签订后，原告于2010年5月15日即向被告付清了首付款20万元。同年5月25日，被告为原告出具了收款收据。当日，原告向被告出具数额为232000元的欠条一份，内容为“今欠天和御景工程叁号楼叁单元501室房款人民币贰拾叁万贰仟元整（232000.00）戴四川20**.5.25”。被告即将涉案房屋交付原告，原告将房屋装修后，入住至今。因被告至今未协助原告办理涉案房屋的房产证、土地使用权证过户手续，原告亦未支付购房余款232000元。
2009年5月5日，朱贤乐、吕爱芹（乙方、借款人）为取得住房公积金贷款，与徐州市住房公积金管理中心睢宁管理部（甲方、委托人）、第三人徐州新城市贷款担保有限公司（丙方、担保人）、中国建设银行股份有限公司（丁方、受托人、贷款银行）签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》、《房地产抵押合同》、《住房公积金个人住房借款反担保合同》各一份，约定：中国建设银行股份有限公司睢宁支行提供给被告住房按揭贷款计人民币21万元，还款期限自2009年5月5日起至2019年5月5日止，并约定作为借款方的朱贤乐如逾期归还借款或怠于清偿第三人徐州新城市贷款担保有限公司的代偿款，给第三人造成损失的，除赔偿第三人损失外，还应承担贷款总额的20%违约金。朱贤乐、吕爱芹将涉案房屋抵押给徐州新城市贷款担保有限公司作履行义务的担保，并经房管部门进行了抵押登记。因被告没有及时偿还按揭贷款，第三人徐州新城市贷款担保有限公司自2011年10月始，替被告代为偿还所欠的贷款本息共计人民币181800.07元，住房公积金贷款已还清。在庭审中，原告要求替被告归还第三人代为偿还所欠的涉案房屋贷款本息共计人民币181800.07元，第三人予以拒绝，坚持对涉案房屋行使抵押权。
另查明，睢宁县人民政府于2009年5月6日发布《睢宁县购房补贴实施细则》，明确享受购房补贴的范围为：2009年2月23日至2010年3月31日期间购买县城区（绕城公路以内区域）144平方米以下首次交易的国有出让土地上普通商品住房享受购房补贴政策。购房补贴标准为：2009年2月23日至2009年8月31日购房的，每平方米补贴90元；2009年9月1日至2009年12月31日购房的，每平方米补贴70元；2010年1月1日至2010年3月31日购房的，每平方米补贴50元。被告朱贤乐、吕爱芹在从江苏世纪天成置业有限公司处购买涉案房屋后，已按上述政策领取了相应的购房补贴。
另外，因涉案房屋实际面积小于购房合同约定的面积，被告朱贤乐从江苏世纪天成置业有限公司处领取了面积补差款2000余元。
再查明，因涉案房屋买卖纠纷，吕爱芹于2011年4月12日诉至本院，要求确认吕爱芹与戴四川之间的房屋买卖合同无效。本院于2011年8月15日作出判决，驳回了吕爱芹的诉讼请求。该判决已生效。2013年6月24日，朱贤乐、吕爱芹于2011年4月12日诉至本院，以其与戴四川、闫瑶之间的房屋买卖合同已解除为由，要求判令戴四川与闫瑶返还涉案房屋并赔偿损失。本院于2013年9月13日作出（2013）睢民初字第01682号民事判决，驳回了朱贤乐、吕爱芹的诉讼请求。朱贤乐、吕爱芹上诉后，徐州市中级人民法院于2014年1月17日作出（2013）徐民终字第2055号民事判决，驳回朱贤乐、吕爱芹的上诉，维持一审判决。现一审判决已生效。
2010年7月31日，被告将涉案房屋登记转移登记在吕爱芹名下，并于2014年3月8日办理了涉案房屋的土地使用权证。原告遂以被告没有按约履行涉案房地产相关产权证过户的义务为由，向本院提起民事诉讼，诉求如前。
原、被告及第三人争议焦点为：1、因涉案房屋设定了抵押权，被告现能否协助原告办理本案所涉房屋房产所有权和土地使用权的过户手续，如果能够办理，被告是否承担过户费用；原告能否代替被告向第三人偿还所欠款项以消灭抵押权。2、被告是否应当将其领取的住房补贴款及面积补差款支付给原告；原告主张的交通费损失是否应当由被告赔偿。原被告在庭审中围绕争议焦点进行了法庭辩论。原告认为：1、根据原、被告买卖合同约定，原告将20万元房款给被告，由被告偿还银行贷款，以消灭抵押权，继而在由原告进行贷款用于尚欠被告购房余款，而被告挪用这20万元用于购买其他房产，所以这完全是被告不履行合同义务导致的，原告的诉讼请求有合法依据，证据确凿，虽然第三人提前偿还全部剩余本息，没有合同依据，但是既然第三人提前偿还，原告愿意代替被告偿还第三人的债务。第三人的债权可以实现；第三人要求主张实现抵押权的请求，原告认为只有在其债权无法实现的情况才可以拍卖房屋，我们申请把这笔款项提存。造成目前涉案房屋仍然存在抵押权是由被告没有按照合同约定偿还银行贷款消除抵押权的违约行为所产生的，如果被告现在自行将涉案房屋上的贷款偿还给第三人，涉案房屋上的抵押权将自动消灭，房屋过户就不存在障碍。被告认为：原告给我的20万元是合同上约定的首付款，并不是给我钱让我还银行贷款，原告买我的房子之后又买房子又买车，却没有支付给我购房款是原告恶意行为造成的。被告无法协助原告办理过户手续：1、因为第三人要求行使优先受偿权，第三人的要求符合法律以及抵押合同的相关规定，应当得到支持。第三人认为：虽然原被告之间的买卖合同经法院确认合法有效，但不代表物权发生变化，本案涉案房屋的所有权依然为被告所有，原告并没有取得涉案房屋的所有权，所以原告主张适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条之规定是不正确的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定第三人有权实现抵押权。
本院认为，房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告戴四川、闫瑶与被告朱贤乐、吕爱芹于2010年5月15日签订的《房屋购销合同》，是双方真实意思表示，系合法有效，双方应按照合同约定的权利和义务履行。关于争议焦点1，涉案房屋已经设定了抵押权，被告应否履行过户义务问题，该房屋已经设定抵押权，第三人徐州新城市贷款担保有限公司作为已经登记的抵押权人，有权行使抵押权。但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款即“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，赋予了物权受让人对抵押权的涤除权。在本案中，原告愿意替被告清偿其所欠第三人的全部债务，以使抵押权消灭，该意思表示真实，且并不损害第三人的合法权益。第三人坚持对涉案房产行使抵押权，显系对权利的滥用，本院不予支持。原、被告双方在抵押权消灭后应当按照合同约定履行各自的义务。关于过户费用，原、被告在房屋买卖合同中已有约定，应按照双方的约定。关于争议焦点2即被告是否应当将其领取的住房补贴款及面积补差款支付给原告；原告主张的交通费损失是否应当由被告赔偿问题，本院认为：本案被告根据睢宁县人民政府颁布的《睢宁县购房补贴实施细则》享受的购房补贴，是基于其在规定期间，规定的范围内交易行为，政府给予的奖励措施，与原、被告之间的房屋交易行为无关；被告从开发商处领取的面积补差款亦与原、被告之间的房屋交易行为无关；故原告要求被告将其领取的住房补贴款及面积补差款支付给原告的诉讼主张，无事实和法律依据本院不予支持。原告还关于被告赔偿其交通费2000元的诉讼主张，没有提供相应的证据证明是由合同纠纷而导致的侵权所致费用，本院亦不予支持。原告主张被告承担过户费用，鉴于过户费用尚未实际发生，原告可待过户费用实际发生后再行主张。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告戴四川、闫瑶于本判决生效后十五日内代被告吕爱芹、朱贤乐按照《住房公积金个人住房借款反担保合同》约定向第三人徐州新城市贷款担保有限公司履行义务（如履行合同义务不是232000元，其剩余部分支付给被告朱贤乐、吕爱芹，如超过232000元，超过部分，原告可向被告朱贤乐、吕爱芹另行主张），如第三人拒绝履行，原告可将购房款232000元提存；待原告履行完上述义务后，该房屋的抵押权消灭；
二、被告吕爱芹、朱贤乐在涉案房屋抵押权消灭后的三十日内，协助原告将睢宁县睢城镇天和御景一期3号楼3单元501室的房产证及土地使用证过户到原告戴四川、闫瑶名下；
三．驳回原告戴四川、闫瑶的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7990元，由原告戴四川、闫瑶负担4150元，由被告吕爱芹、朱贤乐负担3840元（鉴于原告已预交，被告吕爱芹、朱贤乐承担部分于履行过户义务时一并给付原告），诉讼保全费2680元原告戴四川、闫瑶自愿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
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审 判 长 金传会
代理审判员 郑 炜
人民陪审员 陆裕林
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 刘海媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。