云南省昆明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云01执异175号
异议人（案外人）：云南华侨城实业有限公司，住所地：云南省昆明市阳宗海风景名胜区汤池街道云南华侨城。
法定代表人：倪征。
委托代理人：旃青丽。
委托诉讼代理人：苏聪，李淑芳，云南八谦律师事务所律师。
申请执行人：兰靖。
委托诉讼代理人：王少寒，云南凌云律师事务所律师。
被执行人：郭兰信。
被执行人：云南叁斗家私有限公司，住所地：昆明市官渡区朱家村公路旁。
法定代表人：郭兰信。
被执行人：云南叁斗钢铁物流有限公司，住所地：昆明市晋宁县工业园区青山基地。
法定代表人：郭兰信。
被执行人：云南叁斗工贸有限公司，住所地：昆明市晋宁县工业园区青山基地。
法定代表人：郭兰信。
在本院执行兰靖与郭兰信、郭星星、云南叁斗家私有限公司、云南叁斗钢铁物流有限公司、云南叁斗工贸有限公司民间借贷纠纷[执行依据：（2014）昆民三初字第287号民事判决书，执行案号：（2016）云01执616号]一案中，案外人云南华侨城实业有限公司对本院拍卖被执行人郭星星名下昆明市阳宗海北岸天麓小区的2栋2号房产的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人云南华侨城实业有限公司称，2012年7月10日，郭星星与异议人签订《商品房购销合同》及《云南华侨城天麓一区样板房补充协议》，约定郭星星向异议人购买昆明市阳宗海北岸天麓小区的2栋2号房屋，该房屋为装修后的样板房，房款6254836元，装修费3500000元。合同签订后郭星星向异议人支付了1884836元首付款。2012年7月26日，郭星星、华夏银行股份有限公司昆明高新支行与异议人签订《个人房屋抵押借款合同》，约定郭星星向华夏银行借款4370000元用于购房，所购房屋用于抵押，同时异议人作为该笔借款的连带责任保证人。后因郭星星多次逾期还款，华夏银行向异议人发出催收通知书并扣缴了异议人的保证金，郭星星在华夏银行的借款已由异议人全部代偿。根据异议人与郭星星签订的《商品房购销合同》补充协议约定，郭星星不能履行还款义务逾期超过30天的，异议人有权解除合同，收回房屋。故申请中止对昆明市阳宗海北岸天麓小区2栋2号房屋的拍卖。
申请执行人兰靖答辩称，首先，异议房产并非异议人所有。2012年7月10容，被执行人郭星星与异议人签订《商品房购销合同》后，即购买了本案异议房产，且已实际占有该不动产；涉案房屋已经正规房产交易系统备案、公示为郭星星，之所以没有取得产权证是由于异议人没有履行义务，按照相关规定为购房人郭星星办理产权登记。其次，异议人主张的与被执行人郭星星之间的涉案房屋装修款、偿还银行贷款等债权债务未经过法定途径认定，无法判定真实性。第三，异议人未就其关于异议房产属于其所有，被执行人郭星星欠其717万元款项提供证据，不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，其与郭星星之间的债务，应向郭星星本人主张，与本案的执行没有关系。
被执行人郭星星称，其名下昆明市阳宗海北岸天麓小区的2栋2号房屋的拍卖保留价格未与其协商确定，与该房产的现值差距太大，要求重新委托评估机构进行价格评估。
本案审查期间，针对被执行人郭星星对评估价格不服，要求重新评估的异议，本院函告昆明正信房地产评估有限公司向异议人就评估情况及保留价进行解释说明。后郭星星表示不需要听取解释说明。
同时，异议人云南华侨城实业有限公司向本院提交了云南省宜良县人民法院2017年7月15日作出的（2017）云0125民初695号民事判决书一份。判决：一、解除原告云南华侨实业有限公司于被告郭星星于2012年7月10签订的《商品房购销合同》（合同编号YJG2003，0073）、《合同补充协议》及云南华侨城天麓一区样板房补充协议、赠送地下室使用权补充协议（房屋合同登记备案号：KM2012071133864）；二、被告郭星星于本盘决生效之日支付原告云南华侨城实业有限公司律师费6万元；三、被告郭星星于本判决生效之日偿还原告云南华侨城实业有限公司款项4101892.74元；……
针对异议人提交的民事判决书，申请执行人兰靖补充答辩称，该份判决书存在明显错误，系郭星星与案外人恶意串通，拟通过该判决转移已被冻结的财产，最终达到逃避债务的目的，申请执行人决定向本院申请启动再审程序，请求本院中止对本执行异议案件的审理。
本院经审查查明，2012年7月10日，被执行人郭星星与异议人云南华侨城实业有限公司签订《商品房购销合同》及《云南华侨城天麓一区样板房补充协议》，约定郭星星向异议人购买昆明市阳宗海北岸天麓小区的2栋2号房产，该房产为装修后的样板房，房款及样板房装修费共计人民币9754836元，交房时间为2012年12月31日。合同签订后郭星星向异议人支付了1884836元首付款及700000元装修费。2012年7月11日双方就房屋进行了商品房买卖合同登记备案，合同登记号KM2012071133864，买受人为郭星星，但至今未取得房屋产权证书。2012年7月26日，郭星星、华夏银行股份有限公司昆明高新支行与异议人签订《个人房屋抵押借款合同》，约定郭星星向华夏银行借款4370000元用于购房，所购房屋用于抵押，同时异议人作为该笔借款的连带责任保证人，贷款发放给云南华侨城实业有限公司。后因郭星星不按期履行还款义务，华夏银行扣划了连带保证责任人担保人云南华侨城实业有限公司保证金，云南华侨实业有限公司先后为郭星星偿还贷款本息4101892.74元。截止2015年8月20日，该房屋贷款本息已全部归还。
另查明，本院在兰靖与郭兰信、云南叁斗家私有限公司、云南叁斗钢铁物流有限公司、云南叁斗工贸有限公司、郭星星、杨雅涵民间借贷纠纷一案审理期间，即采取查封措施对郭星星名下的阳宗海北岸天麓小区的2栋2号房产予以保全。2015年7月1日，本院依据发生法律效力的（2014）昆民三初字第287号民事判决书向昆明市房屋交易产权管理处发出协助执行通知书，查封了该房屋。后依据申请执行人兰靖的申请，委托昆明正信房地产评估有限公司对该房产进行评估。昆明正信房地产评估有限公司2016年9月9日向我院出具昆明正信评字2016第（ZX251）号《房地产估价报告》。本院依申请执行人申请于2017年2月27日委托云南捷利拍卖有限公司对该房屋进行拍卖。
再查明，2017年3月31日，云南华侨城实业有限公司就与郭星星间的买卖合同纠纷向宜良法院提起诉讼。宜良法院于2017年7月15日作出上述（2017）云0125民初695号民事判决书，该判决现已生效。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干问题规定》）第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，异议人云南华侨实业有限公司与被执行人郭星星签订的《商品房购销合同》及该份合同的备案登记表均显示涉案房屋买受人为郭星星。虽然双方签订的《商品房购销合同》补充协议约定，郭星星不能履行还款义务逾期超过30天的，异议人有权解除合同，收回房屋，但异议人在最后一次为郭星星偿还完全部贷款的2015年8月20日之后的较长时间内，均未行使该权利。直至本院依法对该房屋进行公开拍卖，异议人才于2017年3月31日向云南省宜良县人民法院提起诉讼。《若干问题规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。异议人据以抗辩的云南省宜良县人民法院（2017）云0125民初695号生效民事判决书系于本院对涉案房产查封后作出并生效。综上，异议人的异议请求没有依据，与法律规定相悖，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十六第二款规定，裁定如下：
驳回案外人云南华侨城实业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 冯丽萍
人民陪审员 吴素萍
人民陪审员 杨丽华
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 杨 茜