云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一初字第233号原告冯石根，男汉族，浙江省台州市人，现住昆明市。委托代理人吴云、吴凯，云南民启律师事务所律师。特别授权代理。被告禄劝银河大酒店有限公司。住所地：云南省禄劝屏山镇咪油村委会。法定代表人李胜江。委托代理人张云涛，女，汉族，系该公司股东，身份证登记住址：沈阳市和平区海口街3号3-6-3。身份证号码：。特别授权代理。原告冯石根诉被告禄劝银河大酒店有限公司（以下简称“银河大酒店”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法组成合议庭于2016年1月7日组织各方当事人进行证据交换，并公开开庭进行了审理。原告冯石根的诉讼代理人吴云、吴凯，被告银河大酒店的诉讼代理人张云涛到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告冯石根起诉称：2013年7月18日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（以下简称合同），约定原告向被告购买位于禄劝县昆禄公路南侧原某大酒店、编号XXX地块上的名称为银河首座·精英公寓银河商务酒店A座（地上22层，地下l层，参考套内建筑面积为15052.62平方米）商品房（以下简称房屋）。合同第七条约定，被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，第九条第一款约定了被告逾期交房的违约责任。合同在禄劝彝族苗族自治县房产交易管理中心办理了登记备案手续，登记号为禄房交（商）X号。同日，原、被告双方又签订一份《补充协议》（以下简称协议），第一条约定房屋价款变更为人民币6000万元；第二条约定被告需向原告归还的借款本金人民币6000万元直接抵作原告需向被告支付的购房款，被告无权再以任何事由向原告主张购房款；第三条约定被告保证按《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定履行房屋过户手续和移交手续，否则应当按上述合同约定承担违约责任和其他法律责任。上述文件签署后，被告未能在合同约定的时间内交付房屋，原告多次到禄劝要求被告履行对房屋组织验收交付房屋的义务，并向产权登记机关申请办理产权登记手续，被告均以种种理由拖延至今。被告怠于履行对房屋组织验收是导致其无法向原告交付房屋，无法办理房屋权属证书的重要原因，被告对此具有重大过错，被告应当向原告支付逾期交房违约金。考虑到被告目前经营困难且已经处于严重的财务危机之中，同时为节约诉讼成本，原告经慎重考虑，决定对2014年1月1日至2015年10月31日期间的逾期交房违约金按房屋价款的20%主张即人民币1200万元，自愿放弃对该时间段内超出部分的违约金即人民币2628.09万元的权利。原告认为，双方签订的合同及协议系双方真实意思的表示，依法成立并生效，原告以牺牲索回借款的权利为代价，以债务抵销的方式向被告履行了支付购房款的义务，被告未能在合同约定的时间内交付房屋，且怠于履行对房屋组织验收已构成违约，侵犯了原告的合法权利。故诉至法院，诉讼请求：一、判令被告向原告支付从2014年1月1日起至向原告交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2015年10月31日为人民币1200万元）；二、判令被告履行对位于禄劝县昆禄公路南侧原某大酒店、编号XXX地块上名称为某商务酒店A座的组织验收义务；三、判令被告履行向原告交付位于禄劝县昆禄公路南侧原某大酒店、编号XXX地块上名称为某商务酒店A座的义务；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告昆禄大酒店答辩称：1、对于原告主张的1200万元违约金，因为被告公司目前未能正常经营、无收入来源，请求原告给予减免。2、对于组织验收，被告方可以召集涉及验收的相关单位配合验收，但资金可能需原告配合。3、对于移交，现尚未达到交房条件、手续尚未完善，在消防等手续完善后愿意向原告移交。4、对于装修工程款的费用，请求原告考虑被告方的经营现状由原告承担。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据予以证实：第一组：商品房购销合同及合同补充协议。第二组：证据一、补充协议一份；证据二：借条一份；证据三：台州银行转账凭证三份。对原告提交的以上证据，被告质证意见是：认可原告所提交上述证据的真实性、合法性，其中的公章确实是被告公司加盖的。被告方没有提交证据。对原告提交的证据及证明目的，因被告无异议，且有银行转帐凭证等原件予以核对，本院予以确认。根据当事人双方无争议的事实和庭审双方的举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2013年4月1日，被告禄劝银河大酒店有限公司从原告冯石根处借款6000万元。2013年7月18日，原、被告双方签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于禄劝县昆禄公路南侧原某大酒店、编号XXX地块上的名称为某商务酒店A座的房产，购房款由被告需归还原告的借款6000万直接冲抵，被告交房的时间为2013年12月31日前。合同还对违约责任的承担等其他双方的权利义务进行了约定。合同签订后，因被告未按合同约定履行交房义务，原告诉至本院，请求被告支付违约金1200万元及履行组织验收并交付所购房屋的义务。本案的审理中，第三人昆明德厚高级屋业装饰有限责任公司书面申请参加本案的诉讼，后又书面申请撤回参加诉讼申请。原告冯石根也在本案庭审结束后，向本院书面申请撤回要求被告履行对涉案房屋组织验收及交付涉案房屋的诉请。对第三人及原告的撤回申请，经审查，本院认为系当事人对自己民事诉讼实体权利的处置，并无违反法律法规强制性规定的情形，因此本院予以准许。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告要求被告支付购房违约金1200万元的请求是否应予支持？本院认为：《中华人民共和合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应按约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护”；第一百一十四条第一、二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原、被告之间签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，在原告按约履行了支付购房款义务的情况下，被告应当按合同约定的时间，即在2013年12月31日前将经验收合格的涉案商品房交付原告，但至约定的时间，被告并未依约定履行交房义务，已构成违约，并且被告逾期交房已两年多，至今涉案商品房还未通过验收，何时交付尚不能确定，违约情形属比较严重，依法应按双方的约定向原告支付违约金。而按双方《商品房购销合同》第九条违约责任的约定，在被告逾期30日交房的情况下，被告需每日按已付购房款6000万元的0.1%向原告方支付违约金，即被告承担的违约金每天为60万元，在原告没有提供其具体损失的情况下，本案双方违约金的约定明显过高，故被告要求调整的请求，本院予以支持。本院根据双方合同的履行情况、被告的违约情节、违约给原告带来的可能损失，本着既体现违约金的补偿性，也体现违约金的惩罚性的原则，按双方合同标的即6000万元购房款的15%，即900万元酌减支持原告的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：由被告禄劝银河大酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告冯石根支付人民币900万元的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币401800元，由被告禄劝银河大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘昕光审 判 员  陆有林人民陪审员  夏书萍二〇一六年二月十七日书 记 员  仝倩华