广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民三终字第122号
上诉人（原审被告）：戴健坤。
被上诉人（原审原告）：德庆县佳安物业管理有限公司。
法定代表人：陆珊，公司经理。
委托代理人：阮林山，广东新风律师事务所律师。
上诉人戴健坤因与被上诉人德庆县佳安物业管理有限公司（以下简称佳安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2014）肇德法民三初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月12日，佳安物业公司与戴健坤签订一份《物业管理合约》，该合约第二条规定：物业管理收费规定：1、非电梯楼收费标准，物业管理费按各业主房产证总建筑面积0.40元／平方米的标准每月计收，公共用电的分摊（整个小区公共通道及楼梯照明和地下停车场照明）按5元／户的标准每月计收。2、电梯楼收费标准，物业管理费按各业主房产证总建筑面积0.70元／平方米的标准每月计收（含电梯电费和电梯照明），公共用电的分摊（整个小区公共通道及楼梯照明和地下停车场照明）按5元／户的标准每月计收。3、物业管理费从交楼之日起计收，并按季度缴交，此标准暂定到2009年12月31日，之后每两年调整一次，交楼之后，业主不能以空置房屋为由而拒交物业管理费，如拒交者视违约处理，同样要补交欠费和按每天3%计收违约金。合约还约定了其他相关权利义务。戴健坤在业主（或房屋权属人）签字栏签名。2010年戴健坤入住（该房是非电梯楼房屋），2009年5月6日取得该房屋的房地产权证，戴健坤该房屋建筑面积为119.72平方米，戴健坤并向佳安物业公司交纳了2010年全年的物业管理服务费。但自2011年1月至2012年12月，戴健坤以其已交一年的物业管理费和佳安物业公司的管理服务不符合业主的要求等为由，拒交物业管理费。佳安物业公司遂起诉要求戴健坤支付2011年1月至2012年12月物业管理费1269.60元，并支付逾期违约金2780.42元，合共4050.02元。
另查，位于德庆县的某房，房产证号为粤房地证字第C6483X**号，建筑面积为119.72平方米，户主为戴健坤。经原审法院核实戴健坤应支付2011年1月至2012年12月的物业管理费为1269.60元【（119.72平方米×0.4元／月＋5元／月）×12月×2年】。
2013年12月31日，佳安物业公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、戴健坤在限期内清偿物业服务费1269.60元和违约金2780.42元共4050.02元。2、由戴健坤承担本案诉讼费用。
原审法院认为：佳安物业公司、戴健坤双方签订的《物业管理合约》系双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规规定，为合法有效，应受法律保护。佳安物业公司作为物业服务企业提供了服务管理后，有权依照法律和合同的约定获取物业管理费。故佳安物业公司要求戴健坤支付物业管理费，理据充分，原审法院予以支持，但物业管理费的数额应以原审法院核实的金额为准。戴健坤称其不交纳物业管理费理由是佳安物业公司将公共场地、娱乐场所、绿化带、防火通道在没有经过业主同意的前提下而出租给他人做停车位，房屋周围卫生几年没人清理，楼梯灯经常不亮和戴健坤已交一年物业管理费等问题。对这些问题，因与本案无关，戴健坤若认为佳安物业公司未履行职责可以通过相应途径予以解决。为此，戴健坤以上述答辩意见为理由，拒绝交纳物业管理费的理由不能成立，原审法院不予采纳。对于佳安物业公司在诉讼中要求戴健坤承担每日3％违约金的请求，因《中华人民共和国合同法》中规定的违约金，主要是以补偿损失为认定基础，本案中，戴健坤迟延交纳物业管理费，给佳安物业公司造成的损失是资金占用利息的损失，为此，原审法院对双方约定的违约金条款予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：戴健坤于该判决发生法律效力之日起15日内向佳安物业公司支付2011年1月至2012年12月的物业管理费共计1269.60元及违约金（按戴健坤每季度应交纳的物业管理费为基数，参照银行同期同类贷款利率计算直至上述款项付清之日止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取为25元，由佳安物业公司负担12元，戴健坤负担13元。
戴健坤不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）佳安物业公司把E幢二梯傍边的人行消防通道已经作为车位出卖了一次，以后是否还会作为车位出卖？E幢二梯所有业主为了维护自己的合法权益，要求佳安物业公司恢复人行消防通道，佳安物业公司不但没有恢复，反而将人行消防通道出卖。经业主维权，才基本维持原状，但戴健坤本人要求佳安物业公司作出书面承诺，永远保持原状，不再出卖车位。佳安物业公司为了公司利益，未征求业主的意见，将休闲场所和绿化带等改作车位出租，破坏绿化，清洁卫生管理跟不上，门卫人员年龄偏大，责任心不强，小区经常发生财物被盗。（二）审判程序存在问题。判决审查证据不全面。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，人民法院应当全面客观地审查核实证据。人们常说：“没有调查就没有发言权”，原审法院审理本案的法官没有到现场勘查，在佳安物业公司违反物业管理合同的情况下，就作出判决，这样对业主很不公平。据此，戴健坤请求二审法院：1、撤销原判。2、将本案发回复审或依法改判，驳回佳安物业公司的诉讼请求，并要求其将小区公共场地出租或卖给他人作为车位及其他所有的费用和去向小区业主公示。二审诉讼期间，戴健坤补充上诉请求：一是消防通道不合格，二是绿化带改作车位，三是第二期房屋业主已经解除佳安物业公司的物业管理。
佳安物业公司答辩称：（一）戴健坤在上诉状中所列的事实和理由根本不成立，其不能成为戴健坤拒缴物业服务费的抗辩依据。根据双方签订的《物业管理合约》第一条的约定，它明确佳安物业公司的主要服务项目，即维护小区的环境卫生，小区24小时安全保卫，小区绿化管理及小区公共设施的维护和管理。佳安物业公司已按要求为小区全体业主提供了物业服务，小区大部分业主也按规定缴交了物业管理费，只有包括戴健坤等少数业主以各种理由拒缴物业服务费。戴健坤上诉状中所列的事实大部分与事实不符，其提及的公共场地部分被划作停车场，实在是不得已而为之，原因在于小区业主拥有的小汽车越来越多，为解决停车难问题，才将部分公共场所划作停车场，以规范业主的停车。（二）法院判决的程序合法。一审判决按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法送达法律文书给当事人，依法公开开庭进行审理，庭审过程当事人充分行使了自己的诉权，戴健坤的诉讼权利亦得到了保障。因此，根本不存在戴健坤在上诉状中所讲的审判程序存在违法的问题。综上所述，佳安物业公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，戴健坤的上诉请求缺乏事实和理由，故请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审诉讼期间，双方当事人均没有新的证据提交。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原审法院对此定性准确，应予确认。本案中，佳安物业公司与戴健坤签订的《物业管理合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性和效力性规定，应认定有效。两年的合约期满后，双方虽没有重新签订物业服务合同，但佳安物业公司仍对戴健坤居住的小区提供物业服务，戴健坤亦接受佳安物业公司提供的物业服务，故双方的权利和义务应参照原《物业管理合约》的内容继续履行。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）佳安物业公司是否有权收取物业服务费。（二）戴健坤的上诉理由是否成立。
关于佳安物业公司是否有权收取物业服务费的问题。如上所述，双方签订的《物业管理合约》服务期限届满后，双方仍一直依《物业管理合约》的约定享受权利和履行义务，而根据《物业管理合约》的约定，佳安物业公司有权向接受其物业管理服务的小区业主戴健坤收取物业服务费。原审法院据以查明的事实和根据《物业管理合约》的约定，判决由戴健坤支付其已享受物业管理服务的管理费并无不当，应予维持。戴健坤上诉请求撤销原判并改判或发回重审，没有事实根据，应不予支持。
关于戴健坤的上诉理由是否成立的问题。由于本案审理的法律关系是物业服务合同，而戴健坤上诉主张的理由则是佳安物业公司将小区公共场所或绿化带改作停车场出售或出租，损害小区业主的合法权益。戴健坤该上诉请求属民事侵权行为，因与本案审理的物业服务合同法律关系性质不同，在本案中不予审查，戴健坤可另遁其他途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，实体处理正确，应予维持。戴健坤的上诉请求，缺乏事实，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由戴健坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐俭玲
审判员 李升文
审判员 梁新敏
二〇一四年六月十二日
书记员 陈唐玲