上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13154号
原告上海嘉泰皮革养护有限公司。
法定代表人：陈英武，董事。
委托诉讼代理人：马利明，北京市万博律师事务所律师。
被告：上海振福运输有限公司。
法定代表人：沈银峰，经理。
委托诉讼代理人：朱肇宏，男，上海振福运输有限公司工作。
委托诉讼代理人：高曙，男，上海振福运输有限公司工作。
原告上海嘉泰皮革养护有限公司与被告上海振福运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告上海嘉泰皮革养护有限公司的委托代理人马利明、被告上海振福运输有限公司的委托代理人朱肇宏、高曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海嘉泰皮革养护有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同无效；2.要求被告返还原告租赁押金10,000元（人民币，下同）；3.要求被告赔偿装修款35,000元。事实和理由：原告为经营需要租赁厂房，自广告中获知被告对外招租，遂与被告恰谈承租上海市厂房。洽谈期间，被告明确表示该厂房手续齐全不会拆迁，原告听信被告承诺承租该厂房。2015年10月19日，原告与被告订立了《租赁合同》，合同约定：原告租赁被告550平方米厂房用于仓库及办公，租赁期间为三年，自2015年11月10日起至2018年11月10日止，押金为10,000元，租金每三个月25,000元。合同订立后，原告支付被告押金10,000元。2015年10月22日，原告就该厂房的装修事宜与案外人耿某某装修施工队订立了《厂房装修协议》，约定：原告将上海市厂房仓库装修工程委托给耿某某装修队施工，委托方式为包工包料，工程总价款为115,000元。《厂房装修协议》订立后，原告向耿某某预付装修款35,000元，该装修队于10月24日进场施工。2015年11月3日，原告听闻该厂房所在地村委会口头通知：该厂房为违章建筑，将于2015年底前被拆除，同时所有住户须自行搬迁。同日，原告的装修工程被迫终止。2015年11月15日，上述厂房以及该厂房内的已完成装修项目包括水电管线、塑钢隔断、门窗、配件、其他固定设施等全部被拆除毁损。另，租赁厂房无建筑工程规划许可证。原告向被告主张赔偿未果。
诉讼中，原告认可已经收取返还的押金10,000元，故撤回了要求被告返还原告租赁押金10,000元的诉讼请求，其余诉讼请求不变。
被告上海振福运输有限公司辩称，愿意在合理的范围内给予原告相应的补偿，但要求驳回原告不合理的诉请。对于诉请1无异议，涉案厂房系违章建筑，故双方之间的房屋租赁合同无效；诉请2，租赁押金已经由大房东返还原告法定代表人，我公司系二房东；诉请3，装修损失同意支付5,000元，高于该金额，我们不同意支付。租赁厂房已于2015年11月底拆除，原告施工仅三五天，仅打了轻钢龙骨的骨架，故被告愿意承当轻钢龙骨骨架的5,000元。原告在承租时明知厂房系违章建筑，若是有产权证的房屋，原告应当在签订合同时查验房屋产权证，因此本案的纠纷原告也有相应的责任。
本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，原告上海嘉泰皮革养护有限公司（承租人、乙方）与被告上海振福运输有限公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于上海市闵行区房屋用于办公，有关证件由乙方自选办理；租赁期限三年为止，（若遇有关部门规划需要，合同自行终止）从2015年11月10日起至2018年11月10日止，租赁期限乙方需续租，应在合同期满提前三个月通知甲方，提出书面意见后，双方重新协商价格签订协议，否则视为乙方不再续租该房屋。年租金100,000元，甲方应交给乙方收款收据。支付方式：先付后用，租金每三个月25,000元，租赁押金10,000元，乙方支付租金租赁日起每三个月前，现金方式支付，乙方不能按合同约定支付租金，由乙方按日加付租金的2%滞纳金，超过一个月未交付，合同自动终止，甲方有权采取措施，后果由乙方负责。……
合同签订后，原告向被告支付了租赁押金10,000元，该款原告已于2015年11月21日收回。
合同签订后，原告组织施工队进场施工。
另查明，2015年10月29日，上海市闵行区许浦村拆违和环境专项综合整治工作办公室向该建筑内的各承租人发出《告知书》，告知各租户该单位将对上海市闵行区违法建筑依法予拆除，请各租户于2015年11月30日前自行搬离所租赁的违法建筑，对不予配合的租赁单位和人员将依法强制清退。2015年11月5日，上海市闵行区许浦村村民委员会拆违和环境专项综合整治小组向各承租人发出《告知单》，告知本案所涉的租赁场所未取得合法手续，属于违法建筑，依法应予拆除，出租人与承租人签订的租赁合同属于无效合同，所有租户应于2015年11月15日之前完成清退和人员清理，如不清退，该小组将强制代为清退。
上述事实由原告提供的《租赁合同》、民事判决书、中国农业银行转帐凭证、收条，及当事人陈述予以证实。
审理中，原告申请证人耿某某出庭作证，并结合厂房装修协议、装修款凭证、收条、询问笔录、录像、图片以证明原告承租房屋后进行装修并花费装修费用35,000元。然证人系与原告存在利害关系，且被告对厂房装修协议、装修款凭证、收条、询问笔录、录像、图片均不予认可，在无其他书面佐证的情况下，本院对该节事实不予采信。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。未经合法批准建造的房屋作为租赁标的，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。本案中租赁合同项下房屋系未经合法批准建造的房屋，涉案租赁合同当属无效，原告要求确认原、被告就上海市闵行区房屋签订的《租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。原告在审理中明确已经收到租赁押金10,000元，故撤回要求被告返还租赁押金10,000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告向原告出租的涉案房屋无房产证或建设工程规划许可证，存在过错。原告在承租涉案房屋时未尽到必要的注意义务，了解该房屋是否为合法建筑，亦存在过错。综合双方的过错程度，本院酌定被告对给原告造成的损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。然原告主张35,000元的装修损失没有依据，本院不予采信。被告确认原告装修损失在5,000元至8,000元，并愿意承担原告最高不超过5,600元损失的赔偿，被告该表述不损害原告利益，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定判决如下：
一、确认原告上海嘉泰皮革养护有限公司与被告上海振福运输有限公司之间就上海市闵行区房屋签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉泰皮革养护有限公司装修赔偿款5,600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，减半收取计462.50元，由原告上海嘉泰皮革养护有限公司负担437.50元，被告上海振福运输有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一六年九月二日
书记员 张金连
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。