安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1302民初7807号
原告：王亚伦，男，1962年11月26日出生，汉族，山东省菏泽市人，住宿州市埇桥区。
被告：宿州鑫诚投资管理有限公司。住所地：宿州市埇桥区汴河东路**号。
法定代表人：郭建东，总经理。
委托诉讼代理人：马传贝，安徽皖光大律师事务所律师。
原告王亚伦诉被告宿州鑫诚投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王亚伦、被告宿州鑫诚投资管理有限公司的法定代表人郭建东及其委托诉讼代理人马传贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王亚伦向本院提出诉讼请求：2011年1月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同签订后，原告按合同价款支付了购房款。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，其第一项第二款约定：逾期超过30日后买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人按累计已付款的0.2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告为了少承担违约金，在不具备交房条件的情况下实施了交房，交房时，原告要求被告提供商品房经验收合格等相关手续，但被告迟迟不能提供，由于被告的原因未能按合同约定交房。2015年12月4日，被告发出通知，并承诺用违约金作为税费，分批为业主办理分户房地产权证多退少补，但至今未能为原告办理房地产权证。原被告签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付，买受人使用。1、该商品房经验收合格。”被告对原告实施了侵权行为，办理商品房验收合格等相关手续都是被告所为，按我国法律规定的证据举证原则，应为举证责任倒置应由被告提供，如不能提供，可视为至今未验收合格。原告只是听说消防验收合格大致在2014年7、8月份，故计算至此，实际应从2012年7月1日至房屋消防验收合格日为准。原告认为，原被告之间签订的商品房买卖合同真实有效，过错方就应该按合同约定履行过错责任。为此原告提起诉讼，请求法院判令被告支付原告的违约金，并判令被告及时为其办理房地产权证。
原告为支持其诉讼请求，向法庭当庭出示以下证据材料：
1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。
2、商品房购买合同，证明双方签订的合同和履约内容。
3、销售不动产统一发票，证明原告一次性缴付的房款。
4、商品房购买合同登记备案表，证明其购房合法进行了登记备案。
5、商品房验收合格标准，按城市房地产管理办法26条的规定，证明只有消防等验收合格后，才能达到交付条件。
6、通知的照片。证明被告通知其分户办理，房产证的时间。
7、东方大厦房屋交接验收表，证明2013年2月20日，被告委托欣欣物业公司分户验收，原告于2013年2月20日才就房屋进行验收。
8、商品房住宅使用说明书，该说明书只是建设方和施工方对工程使用材料做的说明，所有的维修记录等原告未签字。
被告宿州鑫诚投资管理有限公司发表质证意见为：对证据1、2、3、4、6无异议，证据5不是证据。证据7、8与本案无关联性，原告起诉的是要求被告支付违约金，在合同中已明确约定。
被告辩称：原被告签订的买卖合同交房条件是验收合格，我方承认逾期交房。我方通知上房时间为2013年元月31日，时间不是2014年7月1日，原告以消防验收作为违约金的计算，缺乏法律依据。
被告宿州鑫诚投资管理有限公司提供以下证据：
1、工程竣工验收报告，证明涉案工程竣工验收时间是2012年12月29日，有设计单位、建设单位、监理单位等单位盖章。
2、原告签的提房单证明，原告在2013年1月31日已经接收房屋。
3、被告向原告等业主发的交房通知，在2013年1月1日至2013年1月31日期间办理交房手续。
4、宿州市建设工程质量监督站验收合格后在大楼上设的铭牌，证明大楼验收合格时间。
5、消防验收手续、专业部门验收意见，证明本案计算逾期交房的时间应以2012年12月29日为准，不能以2014年7月30日作为计算期限。
原告发表质证意见为：对证据1无异议，只是建设单位组织的验收，用于确认各单位已完成各单位工作的内容，对此之外的个人和单位并无效力。建筑工程是否验收合格应以建设主管部门认定合格后，才能是开发商达到交房的条件。对证据2真实性无异议，对被告证明目的有异议，只是原告同意开始办理收房手续。至今被告未按照通知规定办理验房交房手续，在缺乏三书一证一表的情况下，让原告办理收房手续是无效的。对证据3真实性无异议，能证明三方办理验房交房手续，至今未办理。对证据4真实性无异议，但只能证明宿州市建设工程质量监督站是东方大厦的指导和评价部门，不能达到证明目的。对证据5，应根据相关法律规定的交付条件，原告认为最终验收合格时间为2014年7月30日，没有通过其他部门验收，不能证明验收合格。
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8，该证据来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认。对于证据5，不符合证据的形式要件，本院不予认定。（二）被告宿州鑫诚投资管理有限公司提供的证据1、2、3、4、5，该证据来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：原被告双方签订商品房买卖合同。该合同第八条关于交付期限的约定为，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同的第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限，将该商品房交付买受人使用，按照第一种方式处理：1、按逾期时间,分别处理,(不做累加),(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另查明，涉案工程宿州市东方大厦1号楼的竣工日期为2012年12月29日。直至2014年7月30日，被告才取得规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门的认可性验收意见。
本院认为:商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告宿州鑫诚投资管理有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定付清房款，被告宿州鑫诚投资管理有限公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。被告在2013年1月1日发出通知，通知业主在2013年1月1日起至2013年1月30日间办理交房等手续。原告未在上述时间内办理，应承担相应责任。故被告宿州鑫诚投资管理有限公司承担合同约定的最后交付期限的第二天(2012年7月1日）起至交房通知的最后一日（2013年1月30日）的违约金。
对于原告主张的只有消防等验收合格后，才能达到交付条件，并计算违约金的问题。本院认为，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位，进行工程竣工验收，并出具验收合格的意见，作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。出卖人交付房屋不符合上述交房交付条件的，买受人接收了房屋以后，以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验验收报告》，对买受人的诉讼请求应不予支持。本案中，被告宿州鑫诚投资管理有限公司在2014年7月30日前，已经取得公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构的书面认可性验收意见。故对原告上述诉讼请求不予认可。
对于原告认为被告在不具备“三书一证一表”的情况下，就让原告开始办理收房手续，不符合国家强制性规定的意见，本院认为，房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时，需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时，未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后，又以出卖人未能依约提供上述文件为由，主张逾期交房违约责任的，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告宿州鑫诚投资管理有限公司于判决生效后十日内支付原告王亚伦逾期交房违约金。(以原告已交购房款378532元为基数，按每日的万分之二的比率，自2012年7月1日起计算至2013年1月31日）。
二、被告宿州鑫诚投资管理有限公司于本判决生效后30日内协助原告王亚伦办理宿州市埇桥区东方大厦1幢0910室的房地产权证书。
三、驳回原告王亚伦的其他诉讼请求。
如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1293元，原告王亚伦负担893元，被告宿州鑫诚投资管理有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75-608。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 贵
人民陪审员 杜 军
二〇一七年一月五日
书 记 员 曹子恒
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。