上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第457号
原告沈海英。
被告姜可荣。
原告沈海英与被告姜可荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈海英、被告姜可荣到庭参加诉讼。
原告沈海英诉称，2007年9月20日，原告将上海市闵行区北翟支路XX号一间17平方米左右的门面房出租于被告用于销售自行车，双方为此签订一年期的房屋租赁合同，租金人民币（币种下同）500元／月。原告付了押金500元。合同期满，被告续租，原、被告又签订一年期的合同，月租金调整为550元／月。合同期满后，被告继续使用，原、被告再次签订一年期的合同，月租金调整为600元／月。前述合同期满后，被告继续使用房屋，原、被告为此于2010年签订《房屋租赁合同》，约定租期自2010年9月20日至2012年9月19日，月租金800元。该合同到期后，被告要求续租，因物价和环境影响，原告拟将租金上调至1，000元，被告不愿支付，只肯按原合同的800元支付，因考虑到被告是长期租户，原告即认可了800元租金，但当时双方谈妥，至2013年9月20日到期后，原告将不再续租。因当时被告不愿签订合同，故仅口头约定。2013年9月20日，租约到期后，原告请被告搬离，被告以种种理由不肯搬离，原告无奈，将租金上调至每月1，200元，并要求签订一年期合同，被告不愿接受且要求签订三年期合同，对此原告无法接受，故双方一直未签订合同。直至2013年10月上旬，被告才按每月1，200元的标准将三个月的租金给付给原告，但被告依然不肯签订合同。2013年12月20日，被告缴纳的租金到期后，经原告多次催讨，被告以各种理由拒付租金，并要求原告将租金减至每月1，000元，原告无法接受。原告在与被告数次交涉无果后，请被告限期搬离，然被告却无理要求原告收购其库存的自行车，还说如果不买下她的车，她何时将车卖完何时搬走。对被告的无理言行，原告于2014年1月6日请求辖区的居委会、外来人口管理办及派出所的社区民警到场进行协调，但原、被告依然无法达成协议。对于被告支付的保证金，原告愿意退还。故原告诉至法院，请求判令：1、被告搬离上海市闵行区北翟支路XX号；2、被告按每月1，200元的标准向原告支付自2013年12月21日起至实际搬离涉案房屋之日止的租金；3、被告向原告支付水费42元、电费302元。
本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告按每月800元的标准向原告支付自2013年12月21日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费。同时，原告撤回第三项诉讼请求。
被告姜可荣辩称，2007年9月20日，其向原告承租了上海市闵行区北翟支路XX号的一间房屋用于做自行车生意，但该房屋是在弄堂里，面积16、17平方米左右。该房屋是原告自行搭建的，是否有产证，其不清楚，但其去办营业执照，工商局不给办。租赁合同约定的租赁期限至2012年9月19日到期，之后双方未签过租赁合同。2012年9月20日，其向原告支付了三个月租金（2012年9月20日到2012年12月20日，每月800元），但2012年10月，因原告突然要造房子，故原告叫其暂时搬离，其遂关门离开，当时被告已缴纳的租金中有2个月租金未使用。2013年4月15日，其搬回来，原告说从2013年4月20日开始起算房租，房租为800元／月，因之前其交付的租金中留有2个月房租未使用故抵扣两个月房租。2013年6月20日，其又付了三个月房租。2013年9月20日，其要交后三个月房租时，原告说要涨房租，每月1，200元。因其在承租房内做自行车生意，车子没地方搬，故其无奈之下于2012年9月底按照原告所要求的每月1，200元的租金标准缴纳了三个月房租，该租金计算至2013年12月20日。2013年12月21日起的租金，被告确实未付。2013年12月，原告说不租了，双方发生争吵。原告和别人说按照每月1，000元的标准出租，但却按1，200元的标准向被告收取租金。双方也协商过合同，原告老公的姑姑也做了工作，一开始在他姑姑那里拿出的合同是1，000元，但后来原告拿的合同是1，200元，故双方没签成合同。至于是否是2013年12月起欠付水电费，被告不清楚，因为被告之前从未拖欠过水电费，被告也曾向原告老公支付水电费，但原告老公不要。原、被告双方一般于每月1号、2号结算上个月水电费，其承租的房屋内确有独立水电表。对于原告提出的诉讼请求，若原告能接收被告的自行车，被告则同意搬离并且支付使用期间的水电费，对于租金，被告愿意按每月1，000元的标准支付；但是若原告不接收被告的自行车，被告则不同意搬离，水电费也不同意支付。
经审理查明，坐落于上海市闵行区北翟支路XX号（即上海市闵行区华漕镇XX村X街生产队XX号）房屋的权利人为张某户。案外人张某与原告沈海英系夫妻关系。
2010年，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市闵行区北翟支路XX号房屋出租给被告使用，租赁房屋仅作为门面使用，租赁期自2010年9月20日起至2012年9月19日止；租赁期满后，原告有权收回该房屋，被告应如期归还，被告如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向原告提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；月租金为800元，租金按三月为一期支付，被告应于每期的十天前支付予原告；原、被告双方同意合同的保证金为500元，租赁期满后，被告点清，交还房屋及设施，并付清应付费用后，经原告确认后应立即将保证金无息退还被告；被告在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有限电视、通讯等费用应由被告自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由被告承担。合同还对其他内容作了约定。
前述合同签订后，被告按约支付租金并使用涉案房屋。前述合同期满后，被告继续使用涉案房屋，并于2013年10月缴纳了2013年9月20日至2013年12月20日的租金3，600元。2013年12月21日起，被告未再向原告支付过租金。涉案房屋现一直由被告使用。
另查明，2007年9月20日，被告即向原告承租了涉案房屋，并向原告支付了保证金500元，双方为此签订了租期自2007年9月20日至2008年9月19日的房屋租赁合同一份、租期自2008年9月20日至2009年9月19日的房屋租赁合同一份、租期自2009年9月20日至2010年9月19日的房屋租赁合同一份。前述租赁合同已履行完毕。
庭审中，原、被告确认，涉案合同所涉及的租赁标的为上海市闵行区北翟支路XX号内由原告搭建的16-17平方米的房屋，该房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证。此外，被告在承租期间，还使用了上海市闵行区北翟支路XX号内由原告自行搭建的厨房间。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、结婚证、租金收据等证据及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，因涉案房屋无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故涉案合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，依据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原告要求被告搬离上海市闵行区北翟支路XX号房屋，于法有据，本院予以支持。虽然原、被告之间的租赁关系无效，但被告作为承租人，仍应支付其实际占用期间的房屋使用费，现原告要求被告按800元每月的标准支付使用费，于法有据，本院予以支持。对于被告支付的500元押金，原告应当予以返还。对于水电费，原告已撤回该项诉请，并表示保留诉权，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告沈海英与被告姜可荣就上海市闵行区北翟支路XX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告姜可荣于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区北翟支路XX号房屋；
三、被告姜可荣于本判决生效之日起十日内按每月800元的标准向原告沈海英支付自2013年12月21日起至被告姜可荣搬离上海市闵行区北翟支路XX号房屋之日止的房屋使用费；
四、原告沈海英于本判决生效之日起十日内向被告姜可荣返还保证金500元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告姜可荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。