湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民一终字321号
上诉人（原审原告）曾国栋，男，1944年10月22日出生，汉族。
委托代理人赵义厚，常德市法学会法律工作者。
被上诉人（原审被告）王冬初，男，1961年12月8日出生，汉族。
委托代理人赵晓明，湖南洞庭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）罗建群，曾用名罗建生，男，1957年2月21日出生，汉族。
委托代理人曾凡林，湖南告成律师务所律师。
上诉人曾国栋因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第01474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾国栋及其委托代理人赵义厚、被上诉人王冬初的委托代理人赵晓明、被上诉人罗建群的委托代理人曾凡林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2004年5月5日，罗建群（系当时房产中介机构常德市大众信息服务中心老板）作为房产中介方，代替王冬初签字，与曾国栋签订了一份售房协议，售房协议约定王冬初自愿将座落于武陵区城东红卫居委会，建筑面积55.96平方米�房产证号00091843的住宅（以下简称00091843号房屋）卖给曾国栋，曾国栋一次性付清房款45000元。协议签订之后，曾国栋保留了王冬初的身份证原件，并一直行使00091843号房屋的用益物权至今。现00091843号房屋的权属登记仍在王冬初名下，曾国栋提起诉讼，请求确认双方签订的买卖合同有效，王冬初和罗建群配合其办理房屋产权过户手续。
原审法院认为，曾国栋未提供证据证明王冬初授权给罗建群出售00091843号房屋，也无充分证据证明曾国栋有理由相信罗建群对00091843号房屋买卖具有处理权限。因此，罗建群以王冬初名义签订合同出售王冬初名下房屋属无权处分，故对曾国栋的诉讼请求，本院不予支持，罗建群、王冬初的辩解理由成立。据此判决如下：驳回曾国栋的诉讼请求。本案诉讼费925元，减半收取470元，由曾国栋负担。
宣判后，曾国栋不服上诉判决提起上诉，请求撤销原判，改判确认罗建群为王冬初销售房屋的行为有权代理，王冬初将产权证为00091843号的房屋出卖给曾国栋的行为有效，王冬初、罗建群协助曾国栋办理产权过户手续。所持的事实与理由为：一、原审判决认定事实错误：双方签订的房屋买卖合同即《销售协议》是罗建群以王冬初的名义和曾国栋签订的，是中介公司的格式合同。合同签订时，王冬初在收到曾国栋的全部房款后，将自己的身份证原件、房产证复印件、门钥匙和房屋交由罗建群转交给曾国栋，曾国栋在该房屋居住9年多王冬初未提异议。二、原审法院适用法律错误：从本案的客观事实可以看出，根据《合同法》第四十九条的规定，曾国栋有正当理由相信罗建群有代理权，该代理行为有效。
本院二审期间，曾国栋向本院提交了本案诉争房屋的门钥匙1串、照片4张、证人张玉清的证言1份，拟证明王冬�已实际履行《售房协议》义务，本案诉争房屋已交曾国栋居住至今。
王冬初答辩请求驳回上诉，维持原判。所持的事实与理由为：王冬初从未授权罗建群销售房屋，王冬初也没有收取卖房款，收取的“保证金”已退还。
罗建群答辩请求驳回上诉，维持原判。所持的事实与理由为：双方签订的房屋买卖合同上王冬初三个字不是罗建群所签，没有证据证明罗建群对本案诉争房屋有处分权，罗建群没有收受曾国栋的4.5万元。
王冬初、罗建群在本院二审期间，未向本院提交新的证据材料。
对于曾国栋向本院提交的新的证据材料，王冬初的质证意见为对证据材料1中我钥匙的客观性予以认可，但关联性有异议，对照片的客观性、关联性、合法性均不予认可，对证人证言的客观性予以认可。罗建群的质证意见为对于房屋为曾国栋所占有不予否认，但对其三份证据的客观性、关联性、合法性均不予认可。
对曾国栋向本院提交的新的证据材料审核后，本院认为，曾国栋的3份证据材料结合当事人陈述，可以证实本案诉争房屋在双方签订房屋买卖合同后，一直为曾国栋所占有。
本院经审理查明，曾国栋与王冬初互不认识。2004年5月5日双方签订的售房协议，由罗建群提供，协议提供给曾国签字时，签字时王冬初没有到场，但“甲方”签字处已签有“王冬初”三字并按了指纹，“中介方”有“罗建生”的签名并加盖有“常德市大众信息服务中心”圆形印章。一、二审中，王冬初均辩称房屋已抵押给他人，但在一、二审中，均未提交证据材料加以证实。
本院查明的其他事实与原审判决认定的其他事实一致。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为本案所涉房屋买卖合同是否有效，王冬初、罗建群是否有义务协助王冬初办理房屋产权�户登记手续。
本案中，曾国栋为购买房屋，通过中介市场获得了王冬初有房屋销售的信息，随后其通过提供房屋销售信息的罗建群提出购买王冬初房屋的要求，据此可以认定曾国栋有买房的真实意见表示，并依法做出了买房的要约。2004年5月5日双方签订的售房协议，由罗建群提供，上有“王冬初”和“常德市大众信息服务中心”签章，虽然王冬初没有到场，但协议签订后，曾国栋即取得了王冬初的身份证原件、房产证复印件、门钥匙，并顺利的搬进房屋，据此可以认定，曾国栋完全有理由相信王冬初有卖房的真实意思，罗建群对房屋买卖有代理权。王冬初的卖房承诺依法有效，房屋销售协议依法成立。该房屋销售协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不能证明该协议损害了第三方或社会公共利益，截止曾国栋起诉时止，该协议已实际履行了九年多的时间，王冬初一直未提出异议。因此，该协议应当认定合法有效，对双方有法律约束力。故对曾国栋提出的要求王冬初配合其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。王冬初提出的从未授权罗建群销售房屋的主张及罗建群提出的自己系无权处分行为的主张均与现有证据证明的事实不符，故对王冬初与罗建群提出的王冬初与曾国栋之间未成立生效的房屋买卖合同的理由，本院不予采信。罗建群在本案中系代理人，其代理事务即签订买房协议的后果，依法应当由被代理人王冬初承担，对曾国栋要求罗建群配合其办理产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实不清，实体处理不当，本院依法纠正；曾国栋的上诉理由部分成立，对其成立的部分，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第01474号民事判决；
二、王冬初于本判决生效之日起十五日内协助曾国栋办理本案诉争房屋土地使用权及房屋所有权过户登记手续。
三、驳回曾国栋要求罗建群协助其办理房屋土地使用权及房屋所有权过户登记手续的诉讼请求。
本案一审案件受理费925元，减半收取462.50元，二审案件受理925元，合计1387.50元，由曾国栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宇学
审 判 员 贺德全
审 判 员 张 利
二〇一四年八月二十二日
代理书记员 赵芸嘉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准�登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。