广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7046号
上诉人（原审原告）：邱雄
委托代理人：周广源，广东翰泰律师事务所律师。
委托代理人：孙瑜珊，广东翰泰律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：曹文定
委托代理人：尹莉莉，广东广和（龙岗）律师事务所律师。
委托代理人：黄钢新，广东广和（龙岗）律师事务所实习律师。
上诉人邱雄与上诉人曹文定因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1165号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年5月25日，邱雄作为买方、曹文定作为卖方签订《二手房买卖合同》，约定：买方向卖方购买深圳市龙岗区南岭村阳光翠园x栋xx房，转让成交价为110万元，买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方须将首期款于2015年6月10日之前（含当日）支付银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，买方于2015年6月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起七日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十五条备注约定：1、……4、罚息以银行出具单据，金额买卖双方各承担一半。
2015年5月27日，曹文定向邱雄出具收款收据确认收到邱雄定金5万元。
2015年6月4日，邱雄、曹文定及中国银行股份有限公司深圳平湖支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，当日，邱雄将首期款28万元支付至资金监管帐户。
2015年6月19日，中国银行股份有限公司深圳布吉支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向邱雄贷款77万元。曹文定办理了涉案房产注销抵押登记的手续。
2015年6月23日，邱雄、曹文定及中介前往深圳市产权登记中心龙岗登记科，双方欲办理递件过户手续，但最终没有成功办理。
2015年6月24日，曹文定向邱雄发出《递件过户通知函》，内容为：通知邱雄于2015年6月26日前往深圳市产权登记中心布吉登记科与曹文定共同办理递件过户手续，逾期则视为邱雄放弃购买物业，构成根本违约。
2015年6月25日，邱雄收到《递件过户通知函》。
2015年6月26日，邱雄因工作原因无法请假，没有前往深圳市产权登记中心布吉登记科。当日，曹文定将涉案房产过户至案外人名下。
邱雄认为曹文定违约，遂诉至该院。
另查，涉案的深圳市龙岗区南岭阳光翠园x栋xx房，房地产证号为x**，登记权利人为曹文定。
庭审中，邱雄主张：房产中介在2015年6月23日将邱雄、曹文定双方错带至深圳市产权登记中心龙岗登记科，导致双方无法办理过户手续，后中介方在6月30日、7月10日通知双方办理递件过户预约手续，曹文定拒绝到场。曹文定主张：2015年6月23日，双方未办成递件过户手续的原因是邱雄迟到、中介将双方带错地方、邱雄拒绝支付中介费，2015年6月24日、25日曹文定多次催促邱雄于6月26日办理递件过户手续，但邱雄称无法请求故予以拒绝，2015年6月26日，邱雄未到场办理递件过户手续，曹文定因急需购资格以履行与他人签订的买卖合同，并且曹文定认为其在《递件过户通知函》中明确提出如邱雄未在6月26日履行递件过户手续则视为邱雄放弃购房，故曹文定将房过户至案外人名下。对于合同中约定的银行罚息，邱雄认为应在曹文定交房后再交付给曹文定，曹文定认为费用产生时邱雄应支付该承担的部分。
原审法院认为，邱雄与曹文定签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。邱雄已履行了支付定金5万元的义务，虽邱雄支付定金存在迟延，但曹文定予以接受，并配合办理首期款资金监管手续和按揭贷款手续，可见曹文定同意继续履行合同。邱雄在2015年6月19日取得银行贷款承诺，双方依约应在7日内即2015年6月26日前办理递件过户手续，实际上，双方于2015年6月23日前往相关部门欲办理递件过户手续，虽最终未予完成，但可看出双方均有履约的诚意。后曹文定通知邱雄于2015年6月26日办理递件过户手续，邱雄予以拒绝，曹文定则于6月26日将房屋过户至案外人名下。该院认为，2015年6月26日是双方约定办理递件过户手续的最后期限，邱雄未于该日办理则构成违约；但合同中约定曹文定在邱雄逾期履行超过五日的情况下才享有单方解除合同的权利，故曹文定在2015年6月26日当天要求解除合同并将房产过户至案外人名下，不符合合同约定，并最终导致合同无法继续履行。故该院认定邱雄虽存在逾期履行的违约情形，但并不构成根本性违约，曹文定不能据此要求解除合同，而曹文定在合同未予解除的情况下将房产过户至案外人名下导致合同无法继续履行，构成根本性违约，应承担解除合同的违约责任。因此，该院对于邱雄请求解除双方合同以及要求曹文定返还定金5万元的诉讼请求予以支持。对于邱雄主张的违约金金额，由于邱雄在合同履行过程中存在逾期的情况，曹文定的根本性违约亦起因于此，并且双方约定的违约金标准确实过高，故该院对邱雄要求曹文定支付的违约金酌情调整为11万元（1100000×10%），该院对曹文定的超额诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除邱雄与曹文定签订的《二手房买卖合同》；二、曹文定于该判决生效之日起十日内向邱雄还定金5万元；三、曹文定于该判决生效之日起十日内向邱雄支付违约金11万元；四、驳回邱雄的其他诉讼请求。如曹文定未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2725元，由邱雄负担1362.5元，曹文定负担1362.5元。
邱雄上诉称，一、原判遗漏对曹文定欺诈事实的认定。邱雄与曹文定签订房屋买卖协议后，邱雄已经履行合同主要义务；当合同的履行进行到需曹文定履行义务，应协助邱雄办理房屋登记过户以实现双方合同目的的重要时刻，曹文定却在合同履行期限内抛弃交易对方，一房两卖，将涉案房屋出卖过户给案外人，对邱雄一再欺诈，造成邱雄重大损失。二、原判以邱雄履约逾期和双方违约金约定过高为由降低违约金数额法理情理不容，因为：1、双方合同签订后，邱雄一直依约履行。2、双方在合同签订时对违约金数额已经慎重考虑，法院不应当调低违约金。请求：1、撤销原审判决第四项，改判曹文定向邱雄增加支付违约金11万元；2、曹文定承担所有诉讼费用。
曹文定辩称，曹文定需要购房资格，故将涉案房产过户给亲戚，由其代持。曹文定从未隐瞒中介和邱雄。
曹文定上诉称，一、邱雄屡次违约、失信乃至根本违约的事实清楚、明确，且最终导致曹文定的合同目的无法实现，已构成“根本违约”。因此，原审法院对邱雄不构成“根本违约”的认定存在错误。1、邱雄屡次违约、失信乃至根本违约，具体表现为未按合同约定时间支付定金、未依约支付罚息、拒不按约办理递件过户手续。2、邱雄在6月26日的失约行为，导致曹文定无法实现合同目的。曹文定在缔约之初即已明确向中介和邱雄表示出售涉案房产的目的是为了腾出购房名额，筹资换房款，以求两个小孩在龙岗中心城有更好的成长、学习环境，希望能够尽快过户。因此，在合同签订后-
直积极主动的配合办理各项手续以求最快速度过户，甚至不惜通过高利借贷现金赎楼以及承担还款罚息等方式积极主动的推进合同的履行。3、曹文定无法实现涉案合同目的，被迫行使单方解除合同的权利。曹文定在2015年5月25日签订本案《二手房买卖合同》后，便与案外人叶俏珍在2015年6月8日签订《二手房买卖合同》购置房屋(约定2015年7月6日为递件过户最后期限)。如果邱雄诚信履约，在2015年6月26日配合递件过户，则曹文定可以在2015年7月2日左右腾出购房名额。但是，在邱雄失约的情况下，曹文定如果不行使单方解除权，则曹文定无法在2015年7月6日前取得购房资格。4、邱雄多次违约，实因其悔约、心存恶意。在合同履行过程中，邱雄对房价持观望的态度，恶意拖怠履行合同。邱雄拒不配合递件过户，实因其悔约与恶意的表现，乃至最终根本违约。二、邱雄在6月26日失约行为，必然导致邱雄的逾期履行超过五日，因此，曹文定依法依约享有单方解除合同的权利。曹文定不论在6月26日，还是在7月1日行使单方解除权，最终的结果必然相同，曹文定只是基于履约（与叶俏珍之约）和避免更大损失而将单方解约权从7月1日提前至6月26日行使而已。三、原审法院认定邱雄的行为构成违约，却判令曹文定承担违约责任的司法态度，有损诚信社会、法治社会，不利于社会契约精神的建设，应当予以纠正。综上，请求：1、撤销原审判决，判决驳回邱雄的全部诉讼请求；2、邱雄承担一、二审全部诉讼费用。
邱雄辩称，曹文定从未提供任何证据证明其陈述的“过户代持”，且邱雄从产权登记中心打印出来的资料显示涉案房产系因买卖关系过户给他人。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，邱雄与曹文定于2015年5月25日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同的约定履行义务。在涉案合同签订之后，双方依约且相互配合完成了支付定金、办理首期款监管、申请银行贷款等程序，双方还共同于2015年6月23日到产权登记中心办理递件过户手续（因故未能办妥），表明双方都在积极履行涉案合同。2015年6月26日，即双方约定的办理过户手续的最后一天，邱雄称因工作原因无法请假，不能前往产权登记中心办理过户手续，该行为违反了双方合同的约定。曹文定在当天将涉案房产过户给他人，导致涉案合同无法继续履行。邱雄的行为虽然构成违约，但依照双方合同的约定，在买方逾期履行义务超过五日的情况下，卖方才有权解除合同。因此，曹文定上诉称其系单方行使解除合同的权利缺乏依据，本院不予支持。曹文定称在邱雄违约的情况下，其因购买其他房产需要购房资格而被迫将涉案房产过户给其弟弟的公司（深圳文广科技有限公司），结合曹文定之前积极履行合同的行为，本院认定其该解释符合常理，本院予以采信。综合考虑邱雄的损失、合同的履行程度、双方的过错等因素，原审酌定将违约金调整为涉案房产转让成交价的10%，比较合理，本院予以维持。
综上，邱雄和曹文定的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由上诉人邱雄负担2500元，由上诉人曹文定负担3500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。