福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第301号
上诉人（原审被告）杨丽萍，女，1988年5月5日出生，汉族。
委托代理人林巧财、罗宏强，福建天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡丹，女，1981年12月23日出生，汉族。
委托代理人蔡明礼，福建合贤律师事务所律师。
原审第三人林小扬，男，1992年6月10日出生，汉族。
上诉人杨丽萍因与被上诉人蔡丹、原审第三人林小扬房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告蔡丹主张通过中介黄和文与被告杨丽萍达成房屋买卖协议，并就房屋买卖合同的签订和履行过程陈述如下：蔡丹通过黄和文的弟弟黄礼认识黄和文，并于讼争房屋内与杨丽萍、黄和文商谈房屋买卖事宜，双方约定购房总价230000元。合同签订当日当面交付定金50000元给杨丽萍，购房款100000元是在祥福市场楼下的中国银行交付给黄和文、杨丽萍，两人在车上一同前往，购房款50000元在大唐世家交付给杨丽萍，另30000元在讼争房屋内交付给杨丽萍，上述款项均以现金形式支付。支付购房款100000元、50000元杨丽萍均有出具收条，最后一次付款完毕后汇总成收款收据，收款收据是蔡丹当面找杨丽萍、黄和文要的，合同签订当日，杨丽萍即将钥匙交付蔡丹，蔡丹入住时房屋已经装修，未再就房屋进行装修，蔡丹入住一年多后，将房屋出租，之前有一个承租人（做漆线雕），之后是吴苹彩，蔡丹并提供《房屋租赁合同书》予以佐证，合同记载蔡丹通过中介方厦门市同安区艺芬兴房屋中介服务部将讼争房屋租赁给吴苹彩，租期自2012年12月1日至2013年11月30日，月租金800元。杨丽萍对蔡丹的陈述均不予认可，并述称：杨丽萍和黄和文是男女朋友关系，双方于2011年3月、4月左右分手。杨丽萍和黄和文当时想和黄和文的父母换一套较大的房子，黄和文怕父母不相信杨丽萍，于是让杨丽萍签具房产买卖协议，杨丽萍在中介公司签订了很多房产买卖协议，并委托中介黄和文办理，目的是将杨丽萍的房子卖给黄和文父母，黄和文父母的房产卖给杨丽萍。2011年夏天黄礼也居住在讼争房屋里，蔡丹与黄和文也认识，与黄礼是什么关系不清楚，杨丽萍居住于讼争房屋至2010年7、8月份，之后杨丽萍生病回家居住，物业费是杨丽萍和黄和文交纳，2011年之后的物业费系黄和文交纳，房屋装修系杨丽萍与黄和文装修，杨丽萍与林小扬签订房产买卖协议时房屋并未有人居住，林小扬对铝合金进行装修，但是房屋里面没有进行装修，因为房屋的钥匙蔡丹已经更换，而在杨丽萍将房屋卖予林小扬前房屋均处于杨丽萍的控制之下。
蔡丹诉至法院，诉请判令：一、确认蔡丹与杨丽萍于2010年2月28日签订的《房产买卖协议》（编号：0900031）有效；二、杨丽萍协助蔡丹办理房屋产权转移登记手续，即将同安区岳东里47号203、204室房产过户至蔡丹名下。
蔡丹为证明自己的主张，举示《房产买卖协议》（编号：0900031）、《购房定金收条》、《收款收据》等予以佐证。《房产买卖协议》（编号：0900031）载明：甲方杨丽萍，乙方蔡丹，中介方黄和文。房产坐落于厦门市同安区岳东里47号203、204室，建筑面积51平方米，其中附属用房送面积15平方米。甲乙双方同意，上述房产成交价为230000元。本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金50000元整。甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，税费由乙方承担。乙方于2010年3月8日向甲方支付100000元。乙方于2010年5月13日向甲方支付50000元。乙方于2010年7月1日向甲方支付30000元。甲乙双方签订协议时，应向丙方支付中介费2000元，甲方支付1000元，乙方支付1000元，同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费甲方支付1000元，乙方支付1000元。甲方在签合同后10天把房屋交付给乙方。交付前，该房产所产生的费用包括水、电、物业管理等有关费用甲方负责缴清。房产交付后该房产产生的水电费、物业管理费等各项费用由乙方自行承担。在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续办理过程中，双方应积极配合。甲乙双方约定于2013年2月前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。2010年2月28日。《购房定金收条》记载，杨丽萍收到蔡丹购房定金50000元。定于2013年2月30日之前到房管局签订《房地产买卖合同》并交易，买卖双方均不得借故推迟签约时间，否则以违约论处，如买方中途违约，购房定金作为违约金归卖方所有，如卖方中途违约，卖方除退还卖方所付购房定金外，并赔偿违约金壹拾万元。2010年2月28日。《收款收据》记载，客户蔡丹，时间2010年7月1日，购房款（同安区岳东里47号203室-204室）230000元。法院第一次开庭审理中，杨丽萍对蔡丹提交上述证据的质证意见为：《房产买卖协议》（编号：0900031）真实性有异议，协议上的字迹、签名、手印均并非杨丽萍的；《购房定金收条》真实性有异议，收条上的签名、手印并非杨丽萍的；《收款收据》真实性有异议，收据上的签名、手印并非杨丽萍的。审理中，杨丽萍申请对《房产买卖协议》（编号：0900031）落款部分蔡丹签名笔迹上的指印与落款处杨丽萍签名笔迹上的指印是否同期形成、《购房定金收条》杨丽萍签名、手印的真实性、《收款收据》杨丽萍签名的真实性进行鉴定，法院依法委托福建历思司法鉴定所对上述申请事项进行司法鉴定，2014年5月4日福建历思司法鉴定所出具闽历思司鉴所（2014）文鉴字第44号，鉴定意见为：对《房产买卖协议》（编号：0900031）落款处蔡丹手印与落款处杨丽萍的手印是否同期形成无法判断；《购房定金收条》处杨丽萍的签名是杨丽萍书写，手印并非杨丽萍所留；《收款收据》收款单位处杨丽萍的签名是杨丽萍书写。庭审中，杨丽萍要求重新鉴定，庭后杨丽萍和第三人林小扬共同申请对《房产买卖协议》（编号：0900031）、《购房定金收条》中蔡丹笔迹、捺印形成时间、杨丽萍笔迹、捺印形成时间、黄和文笔迹形成时间，三者的先后顺序及时间差；《收款收据》蔡丹笔迹的形成时间，杨丽萍书写部分笔迹形成时间二者的时间差距及先后顺序，对蔡丹进行测谎，法院认为杨丽萍提起重新鉴定，未能提供需要重新鉴定的证据及理由，杨丽萍和林小扬提出的鉴定申请，因案件基本事实已经清楚，已无鉴定必要，法院不予准许。审理中，蔡丹并举示厦门福中物业管理有限公司的《收款收据》，收据载明的是2010年1月至2011年6月30日，2012年1月至2013年12月的物业费、公维金、水公摊、电公摊，拟证明蔡丹向杨丽萍购置房产后交纳物业管理费等的事实。杨丽萍对《收款收据》的真实性没有异议，并称2010年1月至2011年6月30日的物业费是杨丽萍交纳的，其余的物业是蔡丹强行入住后交纳的物业费，而杨丽萍在第一次庭审中则称物业费是委托黄和文交纳的。
另查明，第三人林小扬举示《房产买卖协议》（编号：0001697、0001698）、《收款收据》（编号：0011164）、转账凭证、代付款说明等拟证明林小扬向杨丽萍购买讼争房产并支付相应款项的事实。《房产买卖协议》（编号：0001697、0001698）载明：甲方杨丽萍，乙方林小扬。甲方同意将座落于同安区岳东里47号203室房产出售乙方，成交总价120000元。交易税费由乙方承担。乙方于签订本合同签订当日向甲方支付26000元，向银行申请商业贷款94000元。甲方同意将座落于同安区岳东里47号204室房产出售乙方，成交总价100000元，合同签订当日支付定金20000元，向银行申请商业贷款80000元。上述房产已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2013年2月15日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便交易过户手续之用。若双方协商委托担保公司办理按揭及房产过户登记手续，则双方应于2013年5月10日前到担保公司签署相关合同。双方于2013年10月1日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续。若于2013年10月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起30日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款。甲方应于签订本合同当日将房产交付给乙方使用。林小扬并述称：林小扬通过做中介的朋友吴佳荣介绍向杨丽萍购买房屋，吴佳荣经营鑫天琪房产中介公司，合同签订当日支付款项46000元，讼争房产尚有抵押贷款需要还贷160000余元，林小扬通过担保公司办理解押手续，担保公司员工冀建莉将购房余款174000元转账支付至杨丽萍的按揭贷款账户，其中的160000余元支付给银行解除抵押，余款属于杨丽萍，担保公司员工冀建莉并出具说明确认2013年3月21日转账支付至杨丽萍卡上的174000元系代林小扬支付给杨丽萍的款项。林小扬接收房屋后对房屋的铝合金部分进行装修，装修过程中发现房屋钥匙遭到更换，无法进一步装修。厦国土房证第00740684号、厦国土房证第00741706号（即同安区岳东里47号203室、204室）显示同安区岳东里47号203室、204室抵押权登记已经注销，注销日期为2013年3月25日。
审理中，原告蔡丹向法院提出诉讼财产保全申请，请求查封被告杨丽萍址于厦门市同安区岳东里47号203室、204室房产，查封金额以230000元为限，蔡丹并提供诉讼保全担保；法院于2013年4月1日作出（2013）同民初字第1204号民事裁定，裁定对杨丽萍的址于厦门市同安区岳东里47号203室、204室的房产予以查封，金额以230000元为限，并实际对讼争房产予以查封。第三人林小扬与杨丽萍就同安区岳东里47号203室、204室于2013年3月28日签订两份《存量房买卖合同》，并于2013年3月29日向厦门市房地产交易权籍登记中心申请坐落于同安区岳东里47号203室、204室的土地房屋买卖，厦门市房地产交易权籍中心于2013年4月10日告知房产已被查封，不予登记。2014年5月29日，林小扬认为对案件讼争标的享有独立请求权，请求作为独立第三人参加诉讼，并提出诉求，诉请判令：确认林小扬与杨丽萍就同安区岳东里203室、204室房屋签订的《房产买卖协议》（编号：0001697、0001698）合法有效并继续履行。法院依法一并审理。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原告蔡丹与被告杨丽萍签订的房屋买卖合同、第三人林小扬与杨丽萍签订的房屋买卖合同真实性如何认定，是否合法有效；二、在房屋买卖合同合法有效的前提下，两份房屋买卖合同哪份应当优先履行。关于第一个争议焦点：蔡丹与杨丽萍签订《房产买卖协议》（编号：0900031），房产买卖协议上的签名和手印均是杨丽萍的，蔡丹并举示《购房定金收条》和《收款收据》（编号：0027398）用于证明协议签订后购房款的支付情况，收条和收据上的签字亦均是杨丽萍书写，杨丽萍第一次庭审中以不认识蔡丹并未签具《房产买卖协议》（编号：0900031）、《购房定金收条》、《收款收据》（编号：0027398）进行抗辩，经法院委托司法鉴定出具意见为《购房定金收条》、《收款收据》（编号：0027398）与杨丽萍书写笔迹具有同一性，杨丽萍第二次庭审中以签具上述协议、收条、收据给黄和文，目的是为了和黄和文的父母通过房屋买卖的形式置换房屋为由进行抗辩，杨丽萍虽委托黄和文处理这个事情，但是未委托黄和文出卖房屋；法院认为，杨丽萍的辩称前后并不一致，且杨丽萍辩称向黄和文出具其签字的协议、收条、收据的经过和目的亦与生活常理不相符，亦未提供相关证据予以支持，法院不予采信；蔡丹举示了买卖协议、定金收条、收款收据，并对房屋买卖合同签订和履行的过程进行陈述，足以证明蔡丹与杨丽萍之间房屋买卖的真实性，并在房屋买卖协议签订过后支付相应购房款的事实，也举示物业公司出具的收款收据证明蔡丹已经接收入住房屋的事实，杨丽萍虽否认将房屋交付给蔡丹，并在将房屋出卖给林小扬前一直处于自身的控制之下，该辩称与蔡丹举示的物业公司的收款收据亦相矛盾，杨丽萍的辩称法院不予采信，故蔡丹与杨丽萍签订的《房产买卖协议》（编号：0900031）系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。林小扬和杨丽萍签订房屋买卖合同，并于当日支付定金46000元，后通过担保公司员工支付余款174000元，该事实有林小扬举示的房产买卖协议、收款收据、客户回单、说明予以佐证，并经林小扬和杨丽萍确认，法院予以采信，对林小扬和杨丽萍之间签订的房屋买卖合同真实性予以确认，林小扬与杨丽萍签订的《房产买卖协议》（编号：0001697、0001698）合法有效。关于本案的第二个争议焦点：蔡丹与杨丽萍于2010年签订房屋协议后，除支付完毕全部购房款外，并已实际接收房屋并入住及对外出租；而林小扬与杨丽萍于2012年签订房屋买卖协议后，除支付完毕全部购房款外，尚未入住；法院认为，在蔡丹与杨丽萍、林小扬与杨丽萍签订的房屋买卖协议均合法有效的情况下，综合双方合同签订的时间先后顺序、价款支付的先后顺序、房屋转移占有使用等履行情况，蔡丹与杨丽萍签订的房屋买卖协议应当优先得到履行。蔡丹与杨丽萍签订房屋买卖协议后，已经支付完毕全部购房款，依照合同约定，杨丽萍应于2013年2月前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易手续，故蔡丹诉求杨丽萍办理房屋过户手续，有合同和法律依据，法院予以支持。在多重买卖情况下，本案中林小扬已经不能要求杨丽萍继续履行合同并转移房屋的所有权，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条规定：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持；林小扬可以向杨丽萍主张解除合同并提起损害赔偿或者其他救济方式，向人民法院另行起诉。林小扬要求杨丽萍继续履行合同，因蔡丹与杨丽萍的房屋买卖协议应当优先履行，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告蔡丹与被告杨丽萍于2010年2月28日签订的《房产买卖协议》（编号：0900031）有效；二、被告杨丽萍应于判决生效之日起十五日内协助原告蔡丹将讼争房屋（厦门市同安区岳东里47号203室、204室）产权转移登记至原告蔡丹名下；三、确认第三人林小扬与被告杨丽萍于2012年11月1日签订的《房产买卖协议》（编号：0001697、0001698）有效；四、驳回第三人林小扬的其他诉讼请求。
宣判后，杨丽萍不服，向本院提起上诉。
上诉人杨丽萍上诉称，一、原审判决遗漏合同主体及必要的诉讼参与人黄和文。根据蔡丹据以起诉的《房产买卖协议》载明，合同主体除双方还有黄和文，且蔡丹陈述是通过黄和文居间才签订讼争合同，且黄和文又参与所谓的款项收取之事宜。鉴于黄和文是讼争合同当事人之一，又鉴于双方当事人纠纷系根据该协议所产生、双方对本案基础事实存在重大争议，故黄和文应作为必要的诉讼参与人参加诉讼，以便于查明本案的全部事实。原审法院未予以追加程序违法。二、杨丽萍自始至终未予任何形式作出与蔡丹进行房屋买卖的意思表示，蔡丹所出具的《房产买卖协议》等相关文件无效。首先，杨丽萍并不具备出售讼争房产之动机。讼争房产系杨丽萍与黄和文因谈婚论嫁之需，于2009年12月购得准备坐婚房之用。于2010年1月15日由中介代为领取权属证书，于2010年1月17日取得权属证书，于2010年1月26日办理完毕相应按揭贷款。从杨丽萍购得讼争房产目的、时间以及后续办理按揭手续之事宜来看，杨丽萍并不具备出售讼争房产之动机。其次，《房产买卖协议》等相关文件是蔡丹与黄和文恶意串通的产物。在取得讼争房产后，因杨丽萍与黄和文为与黄和文父母换一套较大的房子，但因双方尚未领取结婚证书，在此前提下，杨丽萍根据黄和文建议，黄和文出具签字的空白房产买卖协议。此后黄和文并未继续办理该事宜，加之2010年7-8月份，杨丽萍因健康问题，回到漳州市区居住，后与黄和文于2011年3-4月份分手，该材料亦未取回，此事就不了了之。同时黄和文并不是房地产交易经纪人，且当时是杨丽萍未婚夫，故其作为中介人员促成双方签订讼争合同与常理相悖。最后，蔡丹出具的《房产买卖协议》等相关文件存在严重瑕疵，可以反证前述分析，原审判决在程序上亦存在严重瑕疵。1、蔡丹出具的《房产买卖协议》上双方当事人签名的字迹上的指印是否同时形成，该事实对本案审理具有重大影响，不能以基本事实已经清楚拒绝重新鉴定。同时，若是该协议系由双方真实签订，就不可能在产权证号或购房合同号处留空白，从该细节可以看出该协议是事后炮制的。2、蔡丹所出具的《购房定金收条》中，杨丽萍签名是真实的，但手印非其所留，据此职能推断出该证据明显存在变造的情形下，并且不是三方当事人面签。3、蔡丹所出具《收款收据》中，仅为杨丽萍签名是真实的，其他内容均为蔡丹于后续自行填写，并不能证明蔡丹实际付款，该证据亦为蔡丹与黄和文恶意串通共同炮制。综上，杨丽萍请求二审法院撤销原审判决，改判驳回蔡丹的诉讼请求、支持林小杨的诉讼请求。
被上诉人蔡丹答辩称，一、双方签订的买卖协议真实有效。而且杨丽萍收取房款并实际交付房屋，蔡丹长期一直在使用、收益该房产，因此杨丽萍应当履行该协议。二、经过鉴定，定金收据上存在指纹瑕疵并不影响基本事实的认定，在主要的事实方面，三份重要的书面材料均是杨丽萍亲笔签名，足以说明整个买卖的基本事实。三、从买卖协议签订至今，讼争房产水电费、物业费都是蔡丹在缴纳，吕丽萍从未向蔡丹提出异议，也足以说明买卖协议的真实履行。四、杨丽萍认为原审判决遗漏诉讼参与人黄和文，黄和文并非买卖协议主体，仅是中介，杨丽萍与黄和文纠葛不应牵扯到蔡丹，黄和文并非必须追加的诉讼参与人。五、关于重新鉴定问题。本案经过原审法院委托鉴定，主要的基本事实可以查清。杨丽萍故意消极应对：一方面长期对法院的送达持以回避态度。另一方面对于鉴定也是消极应付，对于笔迹取样多次通知不到位，在法院取样后又不缴纳鉴定费导致被退回。第二次委托代理人后又申请鉴定，原审法院已经给予杨丽萍充分权利，事实上杨丽萍在第一次鉴定时不缴费就约定视为放弃。蔡丹请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审第三人林小杨未作陈述。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《房产买卖协议》载明黄和文仅是中介方，其并非讼争房产交易一方，本案案件处理结果与其并无法律上的利害关系，故杨丽萍关于黄和文应当作为本案必要的诉讼参与人参加诉讼的上诉主张缺乏法律依据，本院不予采信。关于杨丽萍与蔡丹关于讼争房产买卖是否真实问题，对此蔡丹提交杨丽萍签字确认的《房产买卖协议》、《购房定金收条》、《收款收据》予以证明其主张，杨丽萍虽予以否认，但经原审法院依法委托司法鉴定，鉴定意见为杨丽萍签名系其本人书写。同时如杨丽萍陈述，其因与黄和文结婚需要换房，故才根据黄和文建议出具经签字的空白房产买卖协议。杨丽萍作为完全民事行为能力人，其完全明白出具签字确认的空白合同和收据的法律后果，但杨丽萍在与黄和文分手之后却未向其收回如此重要的文件显然有悖常理。且蔡丹在原审阶段提供证据证明讼争房产实际为其管理使用，故原审法院综合上述事实认定杨丽萍与蔡丹签订的《房产买卖协议》有效是正确的，其据此不准予杨丽萍、林小杨重新鉴定申请亦无不当。杨丽萍以履行购房、办证、贷款等正常手续来推定其无售房动机缺乏依据，其以黄和文不具有中介资质及文本瑕疵推定《房产买卖协议》系黄和文、蔡丹恶意串通炮制的上诉主张依据不足，本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4750元，由上诉人杨丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年六月十八日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。