广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1799号原告李蔚楠，住所地广州市荔湾区。委托代理人张凤霞，联系地址广州市。被告一涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告李蔚楠诉被告一涂国钧、被告二广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张凤霞，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心2层184号铺。原告依约向被告支付全部房款266638元及税费8956元、律师费1300元、委托公证费350元。但至今被告未按合同约定交铺和过户，故起诉请求判令：1、立即解除原、被告签订的《商铺买卖合同》，被告退还商铺价款266638元，并按已付商铺房价款10%的标准支付违约金26663.8元；2、被告向原告退还契税及律师费共计10256元、委托公证费350元，赔偿精神损失费5000元；3、商铺交付使用违约金按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任，按每日违约金266元计。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：一、被告二并非本案的适格主体，不应当承担违约赔偿责任。被告一通过公证委托授权被告二出售其名下商铺，被告二仅仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法履行代理职责，商铺买卖合同中明显显示产权人是被告一，合同签字处有原告的签名，原告是在清楚代理关系的情况下才购买涉案商铺并签订合同，被告一应当对被告二的代理行为承担民事责任，被告二不应承担连带责任。二、被告已向广州市海珠区房地产交易登记所递交了申请及产权过户的相关文件材料，因此原告无权要求被告退还代其递交材料而向公证机关支付的费用。涉案律师费用是由华某所收取，原告没有权利向被告主张。三、本案是房屋买卖合同纠纷，原告主张精神损失费没有事实及法律依据。四、原告以解除商铺买卖合同为由，既向被告主张逾期过户的违约金，又要求被告支付逾期交付商铺的违约金，被告认为解除合同的理由只有一种，只能适用一种违约金条款，因此原告解除买卖合同的理由及适用的违约金条款不明，于法无据。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2010年12月19日，原告与被告二签订《万城小商品交易中心认购书》，向其购买位于广州市海珠区南珠路的万城小商品交易中心二层184号物业。2011年1月19日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层184号铺（第二条）；该商铺属现房，房价款总金额为266638元（第三条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；等。2012年3月22日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议书》；等。被告二于2010年12月19日开具收据给原告，载明收到涉案商铺定金50000元，于2010年12月24日开具两份收据给原告，分别载明收到原告购涉案商铺首期款86638元、税费8956元，于2012年3月11日开具收据给原告，载明收到委托公证费350元，于2012年4月14日开具收据给原告，载明收到涉案商铺余款130000元。两被告确认被告二已将上述房款和税费转交给被告一，委托公证费已在向房管局递交办证文件时使用。广东华某律师事务所于2011年1月27日出具发票给原告，载明收到律师费1300元；等。庭审中，双方当事人均确认涉案房屋现址为海珠区南珠路2号2184，现登记在被告一名下。经本院释明法律，原告明确其第一项诉讼请求为依据《商铺买卖合同》第九条约定，要求被告按已付房价款266638元的10%的标准向其支付违约金共26663.8元，并撤回第三项诉讼请求。本院认为，被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告二承担本案民事责任的请求，依据不足，本院不予支持。合同签订后，原告依约支付了全部房款266638元及税费8956元。根据合同约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。因此，被告一至今未将涉案商铺交付给原告使用，其行为已构成违约。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告一返还已付购房款266638元、税费8956元及支付违约金26663.8元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于委托公证费，根据收据所载，确为被告二收取，被告称其已在递交过户时使用，但其未提交证据证明，且该公证费的用处不明，故原告要求被告一返还该款项有理，本院予以支持。被告一的相关抗辩意见无理，本院不予采纳。关于律师费，实际收取人为广东华某律师事务所，现原告要求被告一返还该律师费没有依据，故本院予以驳回。关于精神损失费，原告未提交证据证明其有受到精神损失且其精神损失与被告一的相关行为存在因果关系，故原告要求被告一支付精神损失费5000元没有依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除被告二广州市万城商业经营管理有限公司代被告一涂国钧与原告李蔚楠签订的《商铺买卖合同》；二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款266638元、税费8956元、委托公证费350元给原告；三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金26663.8元给原告；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3017元，由原告负担47元，被告涂国钧负担2970元。上述受理费已由原告预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  钟琴二〇一四年十二月三十日书 记 员  杨曼许珊珊