广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3631号
上诉人（原审原告）：陈海明，男，1924年4月1日出生，汉族。
委托代理人：麦沛洪，男，1945年12月28日出生，汉族。
委托代理人：陈念锦，男，1949年11月5日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：邵德华，男，1960年11月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：陈爱莲，女，1964年11月5日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：邵凤仪，女，1991年11月25日出生，汉族。
三被上诉人共同委托代理人：梁炳耀，男，1958年5月14日出生，汉族。
上诉人陈海明因与被上诉人邵德华、陈爱莲、邵凤仪租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第1930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈海明是原广州市洪德路龙珠二巷16号房屋的所有权人，该房屋原由房管部门代管。1997年9月1日，邵德华与广州市海珠区房产公司洪德房管站签订《广州市房地产租赁契约》，向洪德房管站承租上述房屋的地下全部，租期从1997年6月1日至2001年5月31日。1997年12月10日，邵德华（乙方）与广州洪德置业有限公司（甲方，以下简称洪德公司）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除洪德路龙珠二巷16号房屋，乙方是该房屋的使用人；乙方愿意自行解决临时搬迁；甲方应于2003年8月4日前在洪德路原地段回迁楼第十二层南向，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住；乙方安置面积中25.26平方米继续向原房管站承租，超过部分向甲方承租，并按民用公房租金标准交租；等。
1999年7月1日，广州市永兴房地产经营有限公司向陈海明发出《通知》，表示洪德路龙珠二巷16号全间部位，决定自1999年7月起发还给陈海明自行管业。要求陈海明接通知后携带房地产所有证及本通知，会同住户到海珠区房管局房管科申请按私房租金标准调租，并订立租赁关系，不得借故逼迁。今后该房屋由陈海明自行管理等。
2000年2月21日，陈海明（乙方）与洪德公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除洪德路龙珠二巷16号房屋，甲方将自有的座落在海珠区洪德路征地范围内新建回迁楼第A1211、1313、1408的自有房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方调换给乙方的单元，乙方根据有关规定应继续出租给原承租方，乙方应与原承租户重新签订租赁合约；等。
2007年1月25日，邵德华、陈爱莲、邵凤仪回迁入住广州市洪德路保利丰花园水仙阁1314房（现址为广州市海珠区龙珠街5号1314房）。
2007年4月4日，洪德公司出具字据，载明原龙珠二巷16号屋主陈海明，因征地拆迁，现回迁后安排在回迁楼水仙阁1314房，使用面积34.33平方米，水仙阁1511房，使用面积13.99平方米，回迁后继续与原承租人邵德华、冯炎保持租赁关系。
陈海明曾因要求解除与邵德华、陈爱莲、邵凤仪的租赁关系及支付房屋使用费而起诉。原审法院于2008年2月19日作出（2008）海民三初字第415号民事判决，判决邵德华、陈爱莲、邵凤仪在该判决生效之日起10日内支付洪德路保利丰花园水仙阁1314房的房屋使用金给陈海明（从2007年4月5日起至该判决生效之日止，按有资质的评估部门评估的面积及私人住宅标准价租金标准计算），并驳回陈海明要求解除与邵德华、陈爱莲、邵凤仪租赁关系的请求。判后双方均提出上诉，广州市中级人民法院于2009年3月27日以（2008）穗中法民五终字第2635号判决驳回上诉，维持原判。
后邵德华、陈爱莲、邵凤仪邵德华向原审法院起诉请求对洪德路保利丰花园水仙阁1314房的面积进行分割，其按不同的租金标准分别向洪德公司和陈海明交租。原审法院于2009年7月7日作出（2009）海民三初字第1354号民事判决，判决驳回邵德华、陈爱莲、邵凤仪邵德华的诉讼请求。
之后，陈海明又向原审法院起诉要求解除与邵德华、陈爱莲、邵凤仪的房屋租赁关系，并要求邵德华、陈爱莲、邵凤仪腾空交回涉案房屋。原审法院于2009年10月27日作出（2009）海民三初字第2999号民事判决书，判决驳回陈海明的诉讼请求。判后陈海明提出上诉。广州市中级人民法院于2010年1月15日以（2009）穗中法民五终字第4487号判决驳回上诉，维持原判。
陈海明于2010年6月30日提起本案诉讼，起诉请求：1、解除陈海明与邵德华、陈爱莲、邵凤仪的关于洪德路龙珠街5号1314房的房屋使用关系，自本判决生效之日起十天内，邵德华、陈爱莲、邵凤仪应将上述房屋腾空搬出交回陈海明使用；2、邵德华、陈爱莲、邵凤仪从2010年4月5日起至搬出该房屋交回陈海明之日止，按有资质的评估部门评定的上述房屋的私房标准价租金标准（每月234.44元）向陈海明支付房屋使用金；3、本案诉讼费用由邵德华、陈爱莲、邵凤仪承担。原审诉讼中，双方当事人确认：（2008）海民三初字第415号民事判决书生效后，陈海明向原审法院申请执行该案；涉案房屋经原审法院委托有资质的评估部门评定的私人住宅标准价租金标准为234.44元；在执行过程中，双方当事人均同意邵德华、陈爱莲、邵凤仪向陈海明支付三年（从2007年4月5日起至2010年4月4日止）的房屋使用金。
现邵德华、陈爱莲、邵凤仪是涉案房屋的实际使用人，邵德华、陈爱莲、邵凤仪在使用该房屋期间没有增加固定设施。邵德华、陈爱莲、邵凤仪在诉讼过程中表示同意按每月234.44元的标准向陈海明支付从2010年4月5日起的房屋使用金。
陈海明为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、2007年3月22日的《国内挂号函件收据》及陈海明发给邵德华的《通告》，主要内容：拆迁单位洪德公司于2007年2月27日将保利丰花园水仙阁A1314、A1511房屋作为原洪德路龙珠二巷16号的产权补偿安置给业主陈海明自行管理；现因本人年老多病，需要收回居住，不再继续租赁；望您收函后，即与本人协商，以便处理租赁事宜；若在本通告三个月内，不能协商，则依法无条件解除租赁关系。该《通告》的落款日期为2007年3月18日。2、陈海明于2010年4月12日向邵德华发出的通知，主要内容：您交来的房屋使用费交至2010年4月4日止，现因本人年老多病，行走不便，特决定收回水仙阁1314号房屋自行使用，并依法向您发函通知，望你5月4日前搬出腾空，将房屋交还本人居住使用，请速联系为盼。3、陈海明于2009年8月28日发给邵德华的《通告》，主要内容：洪德公司于2007年2月27日将洪德路龙珠街5号1314房作为拆迁原洪德路龙珠二巷16号房屋的产权补偿安置给业主陈海明自行管业，并已通知与您安置后即与业主签订租赁关系，但您置之不理；后在2008年3月，海珠区人民法院作出（2008）海民三初字第415号判决，要求您应与原业主重新订立租赁关系和合约；但现已过壹年多，您仍未要求继续签订租赁合约，现再次通告您速在2009年9月15日前与业主协商租赁事宜，签订租赁合约，逾期依法作您自动放弃租赁关系，无条件解除租赁关系，追讨拖欠的房屋使用金；望速电话联系。邵德华对上述证据的真实性均没有异议，但表示没有收到证据1中的《通告》，而是有人冒用邵德华的名义签收，但陈海明也有将该《通告》贴在涉案房屋门口，由于当时正在装修，故其在2007年4月才看到，之后有电话联系陈海明协商，但陈海明只是上门收屋，并没有与其谈及签订租赁合同的问题，也没有谈及收租金的问题；其已经收到证据2的通知；证据3的《通告》也是贴在门口的，其看到后已经及时电话联系陈海明来收租，但陈海明只是要求收屋，并且同时向法院提起搬迁的请求，而没有与其协商签订租赁合同的问题。陈海明则表示邵德华没有向其提出签订租赁合同的要求，但确认邵德华曾在2010年4月电话联系其前去收租金，其已在2010年4月12日发函给邵德华表明要收回房屋，所以其也不同意向邵德华收取房屋使用费。
另外，原审法院在诉讼期间曾组织双方当事人进行调解，但因双方对租赁期限、租金标准等问题不能达成一致意见而未能签订租赁合同。
原审法院认为，邵德华、陈爱莲、邵凤仪是原广州市洪德路龙珠二巷16号房屋经租期间的拆迁户，该房屋发还陈海明自行管业后，因该房屋拆迁，拆迁单位将洪德路保利丰花园水仙阁1314房给陈海明作为产权调换。根据合同签订时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条的规定，拆除出租房屋，实行房屋产权调换的，维持原租赁关系。而陈海明与拆迁单位签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》也约定，拆迁单位调换给陈海明的单元，陈海明根据有关规定应继续出租给原承租户，陈海明应与原承租户重新签订租赁合约。鉴此，陈海明应当与邵德华、陈爱莲、邵凤仪继续签订租赁合同。陈海明在法院判决驳回其解除租赁关系的请求后，曾通知邵德华、陈爱莲、邵凤仪与其协商租赁事宜。邵德华、陈爱莲、邵凤仪表示已通过电话方式联系陈海明协商该事宜，并要求陈海明前去收租，但陈海明因要求收回房屋而拒绝收租。由此可见，双方因对租赁期限、租金标准等问题不能达成一致意见而未能继续签订租赁合同。陈海明不能提交证据证明未能签订租赁合同的过错在于邵德华、陈爱莲、邵凤仪，故陈海明要求解除与邵德华、陈爱莲、邵凤仪的房屋使用关系并收回房屋的请求，因理据不足，原审法院不予支持。诉讼中，双方当事人确认有资质的评估部门评定涉案房屋的私人住宅标准价租金标准为234.44元。现陈海明要求邵德华、陈爱莲、邵凤仪按该标准支付从2010年4月5日起的房屋使用金，邵德华、陈爱莲、邵凤仪表示同意，故原审法院对陈海明该请求应予支持，但房屋使用金以计至本判决生效之日止为宜。鉴于邵德华、陈爱莲、邵凤仪已通知陈海明前去收取房屋使用金，但陈海明不同意收取，故本案受理费应由陈海明承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，原审法院于2010年8月31日作出如下判决：一、邵德华、陈爱莲、邵凤仪在本判决生效之日起十日内，支付从2010年4月5日起至本判决生效之日止的房屋使用金（按每月234.44元的标准计算）给陈海明；二、驳回陈海明的其他诉讼请求。一审案件受理费75元，由陈海明负担。
上诉人陈海明不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院支持我方提出解除房屋使用关系的请求，被上诉人交还房屋给我方。理由：一、一审法院认定事实不清，有法不依，缺乏法律依据，望二审法院予以依法改判。上诉人是讼争房屋的产权人。与被上诉人没有订立租赁合同，这一事实三被上诉人在诉讼期间在答辩状第2页第12至15行中已确认为保利花园水仙阁A1314房（即龙珠街5号1314房）的权属问题争议告上法院，被上诉人与我方在权属问题争议期间没有发生任何租赁关系。而被上诉人多次与我方协商及第一次告上法院都同意交还我方应有产权部分，被上诉人不存在与我方有租赁关系。这是被上诉人的真实意思表示的事实，但一审法院未能审理该事实，作出错误认定。上诉人为讼争房屋的产权人依法对该房屋享有、占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方对房屋使用（租赁）期限没有约定，上诉人依法有权随时主张解除双方的租赁关系，可随时要求收回房屋使用。一审判决以《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条为依据，驳回上诉人的诉求，确实适用法律有误。应以《合同法》第二百一十五条和第二百三十二条之规定为法律依据较为适法。二、一审判决以有资质的评估部门评定涉案房屋的私人住宅标准价租金租金标准，每月租金234.44元，平均每平方租金为8.03元是不公平、不公正的判决。该房屋的租金标准以房屋租赁所依据2001年的租赁标准是不合情理的，计租使用面积为29.19平方米，每月租金234.44元，平均租金8.03平方米。而同楼宇水仙阁1511房，同样经法院摇珠委托中誉评估有限公司评估结果，面积17.94平方米，每月租金602.8元，平均每平方米租金为33.6元；另开发商广州洪德置业有限公司，依照市政府2008年的指导租金标准为30元平方米。上述分析，房屋租赁所依2001年的指导租金标准进行评估，远低于同期市政府指导价标准，实为欠妥。三、如果调解，同意继续签订租赁合同。
被上诉人邵德华、陈爱莲、邵凤仪辩称：一、上诉人陈海明一直没有履行广州市海珠区人民法院（2008）海民三初字第415号判决和广州市中级人民法院（2008）穗中法民五终字第2636号民事终审判决及广州市永兴房地产经营有限公司发给业主通知，要求与原承租人订立租赁关系，不得借故逼迁。也没有履行广州洪德置业有限公司调房通知，要求与原承租人保持租赁关系的义务。因此上诉人陈海明完全是违反约定行为，及借年老为由多次想法院起诉实行逼迁，严重影响被上诉人正常生活及工作。二、被上诉人邵德华、陈爱莲、邵凤仪要求法院判令上诉人履行订立租赁关系的义务，履行广州市海珠区房屋评估租金标准。三、上诉人陈海明对本案起诉完全是违反约定行为，上诉人承担本案的一切诉讼费用。以上请求，请法院依法判决。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人接收房屋后应当与被上诉人继续保持租赁关系，是其接收房屋时作出的承诺。自被上诉人入住回迁房屋后，上诉人一直要求收回房屋，原审法院认定双方不能签订租赁合同的过错不在被上诉人方，并无不当。但被上诉人与原出租人广州市海珠区房产公司洪德房管站签订《广州市房地产租赁契约》，租赁期限为四年，扣除被上诉人临迁自行解决住房期间，被上诉人租赁涉案房屋的期限已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同内容须经过出租人与承租人协商一致确定，没有法律可以强制出租人按承租人提出的条件出租房屋。因此，在被上诉人租赁期限届满的前提下，上诉人要求收回房屋自住，符合法律对物权人的保护，应予支持。上诉人年事已高，其收回房屋的愿望应当尽早满足。而被上诉人也需要时间另觅住所，根据本案双方当事人的实际情况，给予被上诉人一年时间搬迁为宜，在该期间内，被上诉人应当按照上诉人的请求按每月234.44元支付房屋使用费。综上所述，原审法院查明事实清楚，但适用法律有误。二审予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、邵德华、陈爱莲、邵凤仪应于本判决送达之日起一年内迁出洪德路龙珠街5号1314房，将上述房屋腾空搬出交回陈海明使用；
二、变更广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第1930号民事判决第一项为：邵德华、陈爱莲、邵凤仪在本判决生效之日起十日内，支付从2010年4月5日起至搬出该房屋交回给陈海明之日止的房屋使用金（按每月234.44元的标准计算）给陈海明；
三、撤销广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第1930号民事判决第二项。
一审案件受理费75元、二审案件受理费150元，由被上诉人邵德华、陈爱莲、邵凤仪共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
代理审判员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年一月二十八日
书 记 员 阮志雄