福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1892号
上诉人（原审被告）杨金德，男，1956年8月21日出生，汉族。
上诉人（原审被告）杨茶花，女，1962年12月18日出生，汉族。
上诉人（原审被告）杨内美，女，1965年8月29日出生，汉族。
上诉人（原审被告）杨建雨，男，1969年3月27日出生，汉族。
上诉人（原审被告）杨友知，男，1974年5月24日出生，汉族。
上列上诉人共同委托代理人张善建、谢志祥，福建同翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨金木，男，1954年4月20日出生，汉族。
委托代理人蔡明礼，福建合贤律师事务所律师。
原审被告杨柳河，男，1959年7月22日出生，汉族。
上诉人杨金德、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知（下称杨金德等五人）因与被上诉人杨金木、原审被告杨柳河确认合同有效纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第2883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨金木向原审法院提起诉讼，请求判令：1.杨金木与杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知于2004年3月15日签订的《房屋产权转让书》有效；2.杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知立即办理协助过户手续，将址于祥平街道杜桥村（房屋所有权证号：厦农房证同祥平字第N00038号）的讼争房产过户至杨金木名下。
原审判决查明，2004年3月15日，杨金木与杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知、双方的母亲邵团治，在双方母舅邵清水的见证下，立下《房屋产权转让书》，转让书内容如下：“立房产所有权转让人邵团治，家住厦门市同安区祥平街道杜桥村第一居民小组。本人于公元2001年向土管局申请建房。经批准90平方。现兴建180平方的楼房壹座四层，坐落本村祖厝口，东至陈庆买住宅屋，西至村间路，南至村间路杂地，北至宅基杂地，东西南北四至明白。今本人已是七旬老太，鉴于子女一向和睦相处，五个儿子已有三个成人，各自建家立业，唯有长子杨金木长期在外工作，祖家没有建业。在我本人建房的全部过程中，资金全部由长子杨金木一人出资兴建，今经母舅邵清水主持招集七个子女共商协议，一致同意我的意见就上述楼房全部产权归属长子杨金木所有。唯恐日后子孙争议，特立本《转让书》为据，日后子孙不得非议干涉。本转让书自即日起生效，正本由杨金木收执，付本一式份分交由母舅、母、弟、妹收执存鉴。立房产所有权转让人：（母）邵团治（签名并盖印）。主持本转让见证人：（母舅）邵清水（签名并捺印）。赞同支持（子女）签名：杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知（签名并捺印）。原审另查明，讼争房产所处地块即址于同安区祥平街道杜桥村杜桥的地块（地籍号120022090403）于2007年9月4日取得厦门市集体土地使用权证，使用权证号为厦集土证同祥平字第N00038号，土地使用权人为邵团治。讼争房产于2007年9月4日取得厦门市农村房屋所有权证，所有权证号为厦农房证同祥平字第N00038号，房屋所有权人为邵团治，产权证显示房屋建成于2002年，建筑层数为3层，建筑面积为90平／层，总建筑面积270平。房产实际建造四层，一层198.46平方米，二层218.381平方米，三层218.381平方米，四层218.381平方米，总建筑面积875.29平方米，超建605.29平方米。庭审中，杨金木确认其主张过户的房产仅包含合法登记的产权范围，超建部分不在其诉求范围内。邵团治于2009年5月去世。
原审判决查明认定的上述事实，有厦集土证同祥平第N00038号、厦农房证同祥平字第N00038号、房屋产权转让书、证明等证据以及当事人的当庭陈述笔录予以佐证。
原审判决认为，杨金木与杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知双方、双方的母亲邵团治在母舅邵清水的见证下签订《房屋产权转让书》，双方意思表示清晰、真实，不存在欺诈、胁迫情形，不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效。杨建雨等主张《房屋产权转让书》存在欺诈情形，未见有证据证实，不予采信。《房屋产权转让书》记载讼争房屋系由杨金木一人出资兴建，杨金木与杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知双方以及双方的母亲均同意全部产权归属杨金木所有，因此，《房屋产权转让书》是对讼争房产进行的析产，并非赠予、转让或者继承。杨金木作为讼争房产的实际产权人，有权要求将讼争房产办理过户至自身名下，其诉求仅指向讼争房产合法登记的产权部分，有事实和法律依据，予以支持，杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知应当予以配合。杨建雨、杨友知辩称讼争房产占用土地系其责任田，因该辩称内容与讼争房产产权归属是两个问题，杨金木、杨建雨、杨友知对此可另行通过调解或者诉讼等方式解决。杨柳河经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，且未提出答辩意见，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨金木和杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知双方于2004年3月15日签订的《房屋产权转让书》有效；二、杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知应于判决生效之日起三十日内配合杨金木将讼争房产（房屋所有权证号：厦农房证同祥平字第N00038号）过户至杨金木名下。案件受理费100元，由杨金德、杨柳河、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知负担。
宣判后，杨金德等五人不服，向本院提起上诉。
上诉人杨金德等五人上诉请求：撤销原审判决，改判为驳回杨金木原审全部诉讼请求。主要理由：一、一审判决认定事实错误。（一）《房屋产权转让书》记载的房屋为“180平方的楼房壹座四层”，“上述楼房全部产权归属长子杨金木所有”。而讼争房屋总建筑面积875.29平方米，比180平方多出695.29平方，超建605.29平方米。多建、超建部分并没有证据证明是杨金木出资兴建设抑或邵团治出资兴建。一审判决认定“《房屋产权转让书》记载讼争房屋系由杨金木一人出资兴建，双方以及双方的母亲均同意全部产权归属杨金木所有”、“《房屋产权转让书》是对讼争房产进行的析产，并非赠予、转让或者继承”、“杨金木作为讼争房产的实际产权人，有权要求将讼争房产办理过户至自身名下……”均属认定事实错误。（二）宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋转让必然涉及宅基地转让，而宅基地转让是我国法律、法规所禁止的。杨金木并非杜桥村集体经济组织成员，根据《土地管理法》等法律规定，其无权取得或变相取得农村宅基地使用权，其即使通过父母、兄弟姐妹名义出资兴建房屋，依法也无权取得集体土地上房屋所有权。本案《房屋转让协议书》内容即使系各方当事人的真实意思表示，但由于违反了法律的禁止性规定，依法应认定无效。二、一审判决适用法律严重错误。《中华人民共和国物权法》第146条、第147条的规定，确立了我国“地随房走”、“房随地走”的“房地一体”原则。本案讼争房屋占用范围内的责任地为杨建雨、杨友知，宅基地使用权登记为邵团治，杨金木非杜桥村集体经济组织成员，依法无权取得讼争房屋占用范围内宅基地使用权，也无权取得农村房屋所有权。一审判决《房屋转让协议书》合法有效并判决杨金德等五人协助办理过户手续，无异于以判决形式确认非农村集体经济组织成员依法可以取得农村宅基地使用权和房屋所有权，违反土地管理法等法律禁止性规定，也违背物权法规定的“房地一体”原则。
被上诉人杨金木答辩称：第一、一审判决认定事实清楚。房屋产权转让书记载的180平方，一座四层，180平方是占地面积而不是整栋楼的面积。杨金德等五人在房屋产权转让书进行签名确认是各方的真实意思表示，如今情况发生变化产生反悔心理是不诚信的行为。第二、一审适用法律正确。杨金木通过分家析产得到农村的房屋没有违背法律规定，并非是通过其他买卖方式取得讼争房产。以杨金德等五人的逻辑，所有父母是农村的，在外地工作都将面临无法得到父母遗留的财产，此观点不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告杨柳河未作陈述。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明认定的事实，除杨金德等五人对上诉状中列明的事实存有异议以外，其他事实没有异议，杨柳河未提出异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，各方当事人均为完全民事行为能力人，应当承担其自身行为所引致的法律后果。从杨金木提交的《房屋产权转让书》载明“……在我本人建房的全部过程中，资金全部由长子杨金木一人出资兴建，今经母舅邵清水主持招集七个子女共商协议，一致同意我的意见就上述楼房全部产权归属长子杨金木所有”，各方当事人及其母亲邵团治、母舅邵清水均在上述《房屋产权转让书》上签名确认。结合厦农房证同祥平字第38号《厦门市农村房屋所有权证》、厦集土证同祥平字第38号《厦门市集体土地使用权证》均载明讼争房屋所有权人为邵团治的事实分析，《房屋产权转让书》是对讼争房产进行析产，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杨金木于原审中亦确认其主张过户的房产仅包含合法登记的产权范围，其根据《房屋产权转让书》的约定，要求将讼争房产办理过户至自身名下具有法律依据，原审支持其诉求并无不当。杨金德等五人上诉主张杨金木并非集体经济组织成员，无权取得讼争房屋所有权的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨金德等五人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人杨金德、杨茶花、杨内美、杨建雨、杨友知负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年六月二十八日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。