湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民征终字第05232号
上诉人（原审原告）彭建明。
委托代理人闵士铭。
上诉人（原审被告）长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司。
法定代表人王劲峰，董事长。
委托代理人熊文辉，湖南环楚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）长沙凯通置业有限公司。
法定代表人程宏利，董事长。
委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人杨广，湖南森力律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海凯通置业有限公司。
法定代表人程宏利，董事长。
委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人杨广，湖南森力律师事务所律师。
上诉人彭建明、上诉人长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称为芙蓉城建公司）因与被上诉人长沙凯通置业有限公司（以下简称为长沙凯通公司）、被上诉人上海凯通置业有限公司（以下简称为上海凯通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第772号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，芙蓉城建公司与彭建明于2007年7月11日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由芙蓉城建公司采取产权调换的方式拆迁彭建明所有的芙蓉区朝阳二村ＸＸ栋ＸＸ号房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉区朝阳二村改建项目第ＸＸ栋ＸＸ单元ＸＸ号房作为彭建明的安置房；芙蓉城建公司将安置房交付彭建明使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。2010年11月16日，长沙市芙蓉区朝阳二村改造建设指挥部在《长沙晚报》刊登公告，彭建明安置房所在的朝阳二村安置房第ＸＸ栋第ＸＸ层于2010年11月25日交付，安置房过渡费发放到2010年11月30日止。彭建明按公告时间受领了安置房，并交纳了安置房维修基金和增补面积款。但至起诉时，彭建明尚未取得房屋所有权证。
另查明，芙蓉城建公司交付给彭建明的朝阳二村安置房是上海凯通公司与芙蓉城建公司进行项目合作开发建设的房屋，具体开发建设工作由上海凯通公司的关联企业长沙凯通公司实施。芙蓉城建公司与上海凯通公司签订《朝阳二村改造建设项目合作合同书》，就安置房产权手续的办理等事宜约定了双方的权利和义务。
原审法院认为，芙蓉城建公司主张未能按期办理房产证是因为其他个别拆迁户旧房屋产权证未能按期收回所致的理由，既没有充分的证据证实，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使芙蓉城建公司是因为第三人原因造成对彭建明违约，也不影响芙蓉城建公司依法应对彭建明承担违约责任；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所针对的是商品房买卖，本案所涉及的房屋是拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户用房的目的，与以营利为目的商品房买卖有着本质性的差异，作为拆迁安置人的芙蓉城建公司是微利甚至无利经营，所以，本案不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理；在双方合同没有约定违约金，彭建明又未向原审法院提供证据证实其因为延迟办证所造成实际损失额的情况下，基于本案所涉房屋系拆迁安置房的客观事实，原审法院酌情确定由芙蓉区城建公司赔偿彭建明的违约损失1000元。长沙凯通公司、上海凯通公司在本案中均不是《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同当事人，根据合同相对性原理，不应因芙蓉城建公司的行为而在本案中承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司未按双方所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的时间为彭建明办理好房产证构成违约；二、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司赔偿彭建明违约损失1000元，自本判决生效之日起十日内支付给彭建明；三、长沙凯通置业有限公司在本案中不承担民事责任；四、上海凯通置业有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回彭建明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司负担。
原审法院判决后，彭建明与芙蓉城建公司均不服一审判决，提起上诉。
彭建明上诉称：违约损失费1000元没有计算依据，适用法律错误。一审判决芙蓉城建公司逾期办理房产证违约，但又确认芙蓉城建公司只承担逾期办理房产证的违约损失1000元，缺乏事实依据和法律依据。彭建明涉案房屋被拆迁前属于商品房性质，产权置换后也应属于商品房性质，一审判决认定涉案房屋属于安置房，带有福利和社会保障性质，剥夺了彭建明的合法权益，认定事实错误。原审认定芙蓉城建公司系无利或微利经营错误，本案所涉房屋属于商品房性质，应该适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。综上，芙蓉城建公司已构成违约，应按照相关规定承担违约责任，请求二审法院：一、撤销（2014）芙民初字第772号民事判决书，予以改判；二、确认芙蓉城建公司未按照双方《城市房屋拆迁安置协议》约定期限办理房产证到位，属违约；三、判令芙蓉城建公司依法赔偿违约金26995.20元（从2012年6月1日起至2014年6月30日，暂计760天，至实际办理房屋产权证到位之日止）；四、判令芙蓉城建公司承担本案全部诉讼费用。
芙蓉城建公司上诉称：一、一审法院酌情判决芙蓉城建公司赔偿彭建明违约损失1000元，没有事实和法律依据。1、彭建明的安置房屋产权证没有办下来存在难以预料的客观原因，原审认定芙蓉城建公司主张未能按期办理房产证是因为其他个别拆迁户房屋产权证未能按期收回所致的理由没有充分证据不是事实。长沙凯通公司和上海凯通公司提交的证据《关于闵士铭同志信息公开有关问题的回复》足以证实，部分被拆迁人拒绝配合拆迁导致了彭建明房产证无法顺利办理。2、芙蓉城建公司与彭建明之间签订的协议并未对延期办证进行约定，一审中，彭建明也无法就延期办证给其造成的损失提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。3、芙蓉城建公司与彭建明所产生的争议是房屋拆迁补偿协议纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。原审判决酌情确定由芙蓉城建公司承担1000元的违约责任没有事实和法律依据，且彭建明在收房以后一直实际占有、使用和支配，逾期办证未对其造成实际损失。二、本案应当由被上诉人长沙凯通公司、上海凯通公司承担全部责任。延期办证既存在被拆迁人不配合、办证机构的撤并等原因，长沙凯通公司、上海凯通公司未依约提供办理产权证的相关资料则是最重要原因。上海凯通公司与芙蓉城建公司签订的《合作合同书》约定由芙蓉城建公司办理产权证，但上海凯通公司应提供相关资料。随后，上海凯通公司在长沙设立了长沙凯通公司具体履行合同书中所约定的内容。上海凯通公司、长沙凯通公司未按约定向芙蓉城建公司提供相关资料导致了彭建明的房产证无法办理，上述两公司应承担全部责任。三、一审案件受理费依法不应由上诉人芙蓉城建公司全部承担。原审判决酌情确定由芙蓉城建公司赔偿彭建明1000元，芙蓉城建公司应当只应承担1000元赔偿所对应的案件受理费，其他案件受理费应由彭建明承担。综上，请求二审法院：一、依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第772号民事判决书，依法予以改判；二、由彭建明、上海凯通公司、长沙凯通公司承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人上海凯通公司、长沙凯通公司答辩称：上诉人芙蓉城建公司、彭建明提出的各项上诉请求无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。一、本案争议房屋是性质特殊的安置房，不是普通商品房，芙蓉城建公司和彭建明之间的纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，一审法院认为本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是正确的。芙蓉城建公司与彭建明签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》已将争议房屋明确定性为安置房，非为普通商品房，彭建明称一审法院“对本案名为拆迁安置房实际性质属‘商品房’的事实认识不清”的说法不能成立。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确适用于商品房买卖合同，安置房不能适用该解释。二、长沙凯通公司、上海凯通公司均不是本案《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同相对人，依法不应承担违约赔偿责任。三、一审法院酌情判决由芙蓉城建公司赔偿被拆迁人违约损失1000元合理、恰当。四、本案属于系列案件，与本案相同类型的个案已由芙蓉区人民法院作出一审判决，二审法院长沙市中级人民法院则维持了原判，应参照该同类案件的审理结果处理本案。综上，请求二审法院依法驳回两名上诉人芙蓉城建公司、彭建明的上诉请求。
上诉人彭建明在本院二审过程中，将以下证据材料作为新的证据向本院提交：
证据一：定期储蓄存单，拟证明上诉人因芙蓉城建公司违约造成的损失远远超过一审判决所确定的赔偿数额。
证据二：房屋产权情况，拟证明凯通国际城第2栋的业主于2012年已经办好了产权证，属于私有房产，依法享有物权，可以上市，抵押。
证据三：湖南省物业专项维修资金专用收据，证明我们的房屋是商品房。这个证据是在一审中也已提交，可以不作为新证据，但是证据二、三共同证明我们的房屋房产证办理之后就是私有商品房，可以上市，进行买卖。
证据四：政府信息公开回复，拟证明上诉人的利益损失。
本院认为，作为定案证据应当真实、合法并与本案具有关联性。经审查，彭建明提交的四份证据均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释中关于民事二审程序中新的证据的规定。其所提供的证据1与本案争议没有关联性，证据2与证据4形成时间均早于本案一审庭审之前，证据3在一审中已经提交，故其所提供四份证据材料均不符合相关法律及司法解释关于新的证据的规定，本院均不予采纳。
各方当事人在一审中提交的证据均已随案移送本院。经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，第一，芙蓉城建公司与彭建明所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当切实履行协议所约定的义务。
第二，涉案协议补充条款第三条约定：甲方将安置房交付乙方使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。本案中，芙蓉城建公司未在约定期限内办理好房屋产权证，该迟延办证行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。芙蓉城建公司主张迟延办证系由于他人原因导致房屋产权证不能如期办理，但其不能提供确凿的证据予以佐证，且该抗辩理由既不符合不可抗力的法定构成要件，又与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”之规定相抵触，原审法院对此未予采信是正确的，本院亦予确认。
第三，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法院解释》）的规定。根据《最高法院解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业，而芙蓉城建公司显然不是房地产开发企业，芙蓉城建公司与彭建明所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》无论从协议主体还是标的物的性质来看，均不符合《最高法院解释》规定的适用范围。本案纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，因此，原审法院认为本案的情形不能直接适用《最高法院解释》是充分有据的，本院对此予以认定。上诉人彭建明主张本案纠纷应适用《最高法院解释》第七条和第十八条是上诉理由显然不能成立，本案纠纷应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条等关于违约责任的相关规定。经审查，芙蓉城建公司与彭建明在协议中并未约定迟延办证的违约金数额和计算方法，彭建明亦不能提供确凿证据证明因违约给其造成的具体损失，在此情形下，依照前述相关法律条文之规定，本应判决驳回彭建明的诉讼请求，但原审法院基于所涉房屋系拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户居住条件的目的等因素的综合考量，且考虑到芙蓉城建公司迟延办证的行为确实构成违约，故酌情确定1000元的违约损失是正确、适度行使自由裁量权的体现，是对彭建明客观上因此遭受了一定损失而给予的适当补偿，并无不当，亦未损害当事人的合法权益，本院对此不予变更。
第四，芙蓉城建公司与上海凯通公司签订的《朝阳二村改造建设项目合作合同书》是双方针对朝阳二村改造建设项目具体操作所进行的约定，与本案所争议的芙蓉城建公司是否对彭建明构成违约不具有关联性。协议双方若对合作合同书的履行存在争议，可以通过其他诉讼途径予以解决。同时，长沙凯通公司作为上海凯通公司在长沙所设立的项目公司，也与本案争议不具有关联性。
第五，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，虽原审法院酌情支持了彭建明的部分诉讼请求，但本案纷争起源于芙蓉城建公司未按协议约定办理房屋产权证，故原审法院判决芙蓉城建公司承担一审全部诉讼费用并无不妥。
综上所述，上诉人彭建明和上诉人芙蓉城建公司提出的各项上诉理由因缺乏充分的事实和法律依据予以佐证，本院均不予以采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费280元，由彭建明承担140元，芙蓉城建公司承担140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺元芳
审 判 员 陈蔚宇
代理审判员 谢 岚
二〇一四年十月十四日
书 记 员 杨城玉
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。