湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0116民初2366号
原告（反诉被告）：王林，男，1993年6月22日出生，汉族，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：余浪、吴焕，湖北精图治律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：陈火堂，男，1962年9月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
被告（反诉原告）：杨波玉，女，1961年3月2日出生，汉族，住湖北省洪湖市万全镇河咀村****号。公民身份号码：4210831961********。
上述两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：李常优，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。特别授权。
第三人：武汉合煌房地产经纪有限公司。住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村、刘古塘村巢上城（三组团）第4幢1层商7号房。
法定代表人：陈金丹，该公司负责人。
委托诉讼代理人：卢兵，男，1993年4月28日出生，汉族，住湖北省京山县。系公司员工。一般授权。
原告（反诉被告）王林与被告（反诉原告）陈火堂、被告（反诉原告）杨波玉及第三人武汉合煌房地产经纪有限公司（以下简称合煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王林及委托诉讼代理人吴焕，被告（反诉原告）陈火堂、被告（反诉原告）杨波玉的委托诉讼代理人李常优及第三人合煌公司的委托诉讼代理人卢兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王林向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告向原告返还定金3万元；3、被告支付原告违约金19万元；4、被告向原告支付律师费7000元；5、被告承担原告因办理贷款支出的评估费、担保费等费用13340元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2018年1月23日，原告与被告签订《存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定原告以95万元的价格、以首付款和按揭贷款共同支付的方式购买被告位于武汉市黄陂盘龙城经济开发区名流·人和天地沁和园××栋×单元×层×室的房屋。合同签订后，原告向被告支付了定金3万元。之后，被告单方提高房屋交易价格、拒绝协助办理房屋过户手续。2018年4月17日，原告向被告发出催告函，被告明确表示要求解除合同，拒绝过户。为此成诉。
陈火堂、杨波玉答辩并反诉称：1、原告的诉称与事实不符，案涉合同的重要条款（即合同签订后七十日内办理房屋过户手续）未经双方协商，系第三人随意增加，被告出售房屋是因为急需资金帮女儿还高息借款，第三人也承诺2018年2月14日前可以收到全款，被告在签订合同后积极配合办理贷款手续；2、原告提供虚假贷款资料骗取贷款、原告至今未向被告支付3万元购房定金，构成根本违约；3、即便如此，被告仍于2018年4月3日前往不动产登记机关等待原告及第三人办理房屋过户手续，是原告和第三人置之不理；4、原告的行为构成根本违约，律师费应自行承担；5、原告所主张的定金、违约金及其他费用没有事实依据，如果法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求予以调整。综上所述，请求判决：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《存量房居间（买卖）合同》已解除；2、反诉原告没收定金3万元（第三人处）；3、反诉被告支付反诉原告因维权产生的律师费8000元；4、本案的全部诉讼费由反诉被告承担。
合煌公司陈述：原告诉称属实，原告的诉讼请求应得到支持；被告的辩称及反诉没有事实和法律依据。
王林对陈火堂、杨波玉的反诉辨称：反诉原告诉称第三人承诺2018年2月14日前付清全部购房款不属实；合同约定的过户时间是双方的真实意思表示；王林向银行贷款是王林与银行之间的贷款合同关系，与本案房屋买卖是否有效无关；反诉原告提出的不安抗辩没有事实和法律依据；反诉原告称2018年4月3日到不动产登记机关等待反诉被告办理房屋过户手续不实。综上所述，其反诉请求应予驳回。
对当事人无异议的证据和事实，本院予以认定并有相关证据在卷佐证。对当事人持异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于证据部分。原告提供的证据四，两被告持异议，认为收据上只有陈火堂一人签字，两被告未收到定金，原告构成违约，第三人对收据不持异议；该证据有被告陈火堂签名和第三人合煌公司经手人的见证，能达到证明目的，本院予以采信。原告提供的证据五，两被告对其真实性不持异议，但不认可其证明目的，认为催告函与事实不符；该证据能达到证明目的，本院予以采信。原告提供的证据六，两被告对真实性不持异议，但不认可证明目的，认为是原告和第三人拒绝办理房屋过户手续而非被告；该证据能达到证明目的，本院予以采信。原告提供的证据八，两被告持异议，认为该证据上没有注明系交易房屋所产生的费用，也没有第三人公司公章；该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。原告提供的证据九，两被告持异议，认为系原告单方制作；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。原告提供的证据十，两被告持异议，认为该证据上没有银行公章，也不能证明银行可以正常发放贷款，第三人对该证据不持异议；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。两被告提供的证据四，原告对其真实性无异议，但不认可其证明目的，认为该证据不能证明被告向他人借高利贷的事实，第三人对该证据持异议，认为被告卖房是因为家里需要钱；该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。两被告提供的证据五，原告对其真实性不持异议，但认为合同约定首付款是根据银行下发的实际贷款额度为准，不足部分由原告补齐，不存在违反政策的情形，第三人不认可该证据的证明目的；该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。两被告提供的证据六，原告对其持异议，认为照片只能证明两被告当天去了国土规划部门，具体去干什么不清楚，第三人对该证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的，认为两被告事先未通知第三人；该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。两被告提供的证据七，原告对真实性不持异议，但不认可证明目的，认为回函只能证明被告拒绝办理房屋过户手续，第三人对回函持异议，认为回函的内容不真实；该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。两被告提供的证据八，原告对其持异议，认为系被告单方出具，第三人对该证据不持异议；该证据能够证明两被告为本案诉讼支出的律师费用，本院予以采信。两被告提供的证据九、证据十、证据十一、证据十二，原告对真实性无异议，但不认可证明目的，认为上述证据只能证明原告向银行申请购房贷款，贷款是否得到批准由银行决定，第三人对证据十的真实性无异议，该材料是由原告提供、第三人转交银行，对证据九、证据十一、证据十二的情况不清楚；上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。第三人提供的证据二，原告不持异议，两被告持异议，认为第三人与被告之间并没有签订资金托管协议，第三人无权收取定金；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。第三人提供的证据三，原告不持异议，两被告持异议，认为不能确定聊天双方的身份，即使证据真实，第三人也承诺过2018年2月14日前两被告可以收到售房全款；该证据能够佐证被告不同意出售案涉房屋的事实，本院予以采信。第三人提供的证据四，原告不持异议，两被告持异议，认为该证据系复印件且无陈火堂签字及第三人的公章；该证据不能达到证明目的，本院不予采信。第三人提供的证据五，原告不持异议，两被告持异议，认为不能确定通话者的身份；该证据不能达到证明目的，本院不予采信。二、关于本案的事实。2018年1月23日，原告（乙方、买方）与被告陈火堂、杨波玉（甲方、卖方）及第三人（丙方、居间方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份。该合同约定：甲方自愿将位于武汉市黄陂盘龙城经济开发区名流·人和天地沁和园××栋×单元×层×室建筑面积89.32平方米的房屋（不动产权证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0××1号）出售给乙方；房屋成交价95万元；付款方式为签订本合同时，乙方向甲方支付定金3万元，到房产局办理房产过户时定金自动抵扣为购房首付款或购房余款，乙方采取银行按揭方式付款，银行贷款到房产管理部门办理房产过户手续时，乙方向甲方支付购房首付款20万元（拟定贷款金额为72万元，若银行实际批准贷款少于上述期望贷款额，在银行发放批贷通知书后三日内，乙方应补足期望贷款额与实际贷款的差额，首期支付的金额以最终批贷银行批准的为准），购房尾款银行审批通过之贷款金额由贷款银行按约定时间支付到甲方银行账户；双方应在本合同签订后柒拾日内到房产管理部门办理房产过户手续；甲方在签订本合同时，向丙方支付1万元作为交房保证金；乙方未按合同约定支付房款的，甲方可以要求乙方支付剩余房款百分之二十的违约金，甲方未按合同履行义务的，乙方可以要求甲方支付本合同房屋转让价格百分之二十的违约金；如贷款审批的金额低于70万元，双方解除本协议，退回定金（买方）3万元（购房定金2万元、交房保证金1万元），如买方贷款未批准通过，和平解约，丙方不收取任何费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付购房定金3万元，被告陈火堂向原告出具收据。购房定金3万元存放于第三人处，其中1万元为交房保证金、2万元为托管定金。2018年2月13日，原告在接到贷款银行通知其贷款审批通过后与银行签订借款合同，借款金额71万元。2018年3月7日，第三人与被告杨波玉联系，告知原告的贷款已审批通过，如果杨波玉想让原告加价，那是不可能的并说明了第三人托管定金是因为被告出售的房屋在签订合同时房屋的产权证压在案外债权人处，否则定金是可以给被告的，以及如被告不协助过户就构成违约，杨波玉回复，不卖房子的原因是年前急需钱用，过年后就不是这个价了。2018年4月17日，原告致函两被告：收到函件三日内与原告共同到黄陂房产交易中心办理房屋过户手续，否则追究其违约责任。同日，两被告回函原告称：原告所述情况与事实不符，被告并未违约，是原告方违约，被告已于2018年4月3日前往黄陂国土规划局盘龙分局等待原告前去办理房屋过户手续并提前告知第三人和原告，但一直等到下午未见到原告及第三人，此外原告提供虚假资料骗取贷款，违规操作，被告也未收到定金，合同约定的七十天过户系第三人擅自填写，鉴于原告方构成根本违约，被告依法行使解除权，要求解除合同并要求原告支付违约金19万元。为此成诉。
本院认为，原告与两被告及第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定履行合同义务。原告在签订合同时依约交付了购房定金3万元，并依合同约定申请贷款；在银行贷款被批准后，两被告应根据合同约定在房屋买卖合同签订后七十天内协助原告办理案涉房屋的过户手续，其拒绝协助办理案涉房屋过户手续的行为，构成违约，属于以自己的行为表明不履行主要债务。原告主张解除与两被告之间签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院予以支持。两被告辩称其已于2018年4月3日前去行政机关办理案涉房屋过户手续、原告未按约定支付被告购房定金以及第三人擅自填写原、被告双方办理房屋过户手续的期限等意见，没有事实依据，本院不予采纳，两被告的反诉请求，本院不予支持。因原告交付的3万元购房定金存放于第三人处，第三人应将该款返还给原告，故原告主张返还定金3万元的诉讼请求之合理部分，本院予以支持。原告主张两被告承担因办理贷款而产生的评估、担保等费用13340元，因其未提供相关证据且在诉讼中主张了违约金，该项诉讼请求本院不予支持。如前所述，因两被告的行为构成违约，根据合同约定应承担违约责任；诉讼中，两被告认为案涉合同约定的违约金过高，请求予以调整；本院综合原告方的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为8万元，故原告主张两被告支付违约金的诉讼请求之合理部分，本院予以支持。原告主张两被告支付律师费的诉讼请求，因本案中原告主张了违约金，该项诉讼请求本院不予支持。关于第三人主张由案涉合同的违约方给付居间服务费的请求一节，因为其请求系在本案辩论结束后才主张，故第三人的该项请求不宜在本案中一并处理，其可另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王林与被告陈火堂、杨波玉及第三人武汉合煌房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；
二、被告陈火堂、杨波玉支付原告王林违约金80000元；
三、第三人武汉合煌房地产经纪有限公司返还原告王林购房定金30000元；
四、驳回原告王林的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈火堂、杨波玉的反诉请求。
上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15243元，反诉费375元，合计15618元，由原告王林负担2900元，被告陈火堂、杨波玉负担12718元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 罗守俊
人民陪审员 张耀国
人民陪审员 韩 建
二〇一八年八月三十日
书 记 员 梅 琳