吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终685号上诉人（原审原告）：米建中，男，1964年1月18日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：陈显平，吉林济川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市目标商贸有限公司，住所地为长春市南关区解民小区1-8号302室。法定代表人：吴文英，总经理。被上诉人（原审被告）：于洪杰，男，1964年1月19日生，汉族，住长春市南关区铁东街4-7号委托诉讼代理人：张少一，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓亮，男，1974年9月3日生，住长春市南关区。上诉人米建中因与被上诉人于洪杰、邓亮、长春市目标商贸有限公司（以下简称目标公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。米建中上诉请求：撤销长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初936号民事判决第二项，改判于洪杰赔偿米建中损失205000元。理由如下：1.原审法院将米建中诉讼请求“判令于洪杰赔偿损失205000元及利息”在判决中表述为“”于洪杰支付2015年1月9日至2017年1月9日房屋租金205000元及利息”有误，损害米建中合法权益；2.于洪杰采取欺诈手段，恶意以米建中的房屋为标的物与邓亮签订房屋租赁合同，侵犯米建中合法权益，邓亮与于洪杰的房屋租赁合同无效。于洪杰一手操作了该房屋租赁合同，并收取了当年10万元租金，其并没有向米建中交付房屋租金，致使米建中的合法权益受到侵害，造成重大经济损失。案涉房屋的所有人系米建中，于洪杰属于无处分权人，于洪杰采用欺诈手段签订房屋租赁合同，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条及《民法通则》第七十一条、第一百一十七条规定，应判令于洪杰赔偿米建中损失205000元。于洪杰针对上诉请求辩称：原审法院认定事实清楚，应予维持。邓亮针对上诉请求辩称同意米建中上诉意见。目标公司未提交答辩意见。米建中原审提出诉讼请求：1.确认目标公司与邓亮于2015年1月9日签订的房屋租赁合同无效；2.邓亮立即返还原告滨河东区107栋门市及102栋101室、102室房屋；3.于洪杰支付房屋租金损失20.5万元及利息。原审法院经审理查明：包括争议房屋在内的位于长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303八套房产1992年11月由原洛阳轴承厂出资购买，之后原洛阳轴承厂改制为洛阳轴承集团有限公司，争议房产一直由原洛阳轴承厂、现洛阳轴承集团有限公司实际占有、使用，上述房产产权虽未办理在洛阳集团名下，但一直为原洛阳轴承厂（现洛轴集团）实际占有。2015年4月15日，经公开拍卖，名为米建中的买受人以290万元的最高价成为上述房产的买受人。2012年5月22日，洛阳轴承集团有限公司破产管理人与案外人李玉峰签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（洛阳轴承集团有限公司破产管理人）出租给乙方（李玉峰）的房屋位于吉林省长春市二道区通安街，门牌号为17号，出租房屋面积共157平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止每月租金为4166.6元，租金总额为10万元，乙方应以现金方式一次性支付24月的房租。洛阳轴承集团有限公司破产管理人2016年6月6日出具证明证实，租赁期满后，洛阳轴承集团有限公司破产管理人就二道区通安街17号（滨河新村东一小区107栋一层，面积157平方米）房产未再签署其他租赁合同直至2015年4月经公开拍卖后成交。2015年1月9日目标公司（授权代表于洪杰）与邓亮签订《房屋租赁合同》，约定：甲方(目标公司)将位于长春市通安街363号租赁物出租给乙方（邓亮）使用，租赁期限为5年，自2015年1月9日起至2020年2月10日止，抵押金为2000元整，每年租金10万元整，每年一次性付清，每年提前2个月支付。庭审中各方均认可长春市通安街363号即通安街17号且2015年1月9日目标公司（授权代表于洪杰）与邓亮签订《房屋租赁合同》租赁标的物为107栋门室及102栋101、102室。合同签订当日，邓亮交纳了押金2000元及2015年1月9日至2016年2月10日租金10万元，并由目标公司出具收据。于洪杰庭审中自称2013年3月至2015年3月在目标公司工作。原审法院经审理后认为：关于米建中与本案是否有直接利害关系。河南省洛阳市中级人民法院（2006）洛民五破字第7-26号《民事裁定书》确认：“确认申请人洛阳轴承集团有限公司破产管理人委托拍卖位于长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303房产八套的程序合法，结果真实有效”，即2015年4月15日，经公开拍卖，名为米建中的买受人以290万元的最高价成为上述房产的买受人，该拍卖程序合法，结果真实有效。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，因此，自河南省洛阳市中级人民法院（2006）洛民五破字第7-26号民事裁定书生效时，米建中即取得争议房屋权属。因此，米建中与本案有直接利害关系。关于目标公司与邓亮签订《房屋租赁合同》的效力。米建中庭审中称其于2014年11月末将争议房屋借予案外人冷惠作为仓库短期使用、不得转租转借，条件是由冷惠交纳取暖费，并由冷惠交纳2万元押金，且庭审中提供押金收据予以证实，并由证人李某某、张某某出庭作证。于洪杰庭审中称其通过招租广告认识米建中，口头约定租赁争议房屋107栋门市及101、102室作为目标公司办公室用，租期五年、上打租，并已向米建中交纳了6万元租金，且称其将房屋转租给邓亮已经过米建中同意。庭审中，米建中对于洪杰所述不予认可，且于洪杰对其主张的上述事实均未提交证据予以证明，故原审法院对于洪杰的主张不予支持。目标公司、于洪杰均非争议房屋的处分权人。但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”以及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，目标公司、于洪杰虽系无权处分，但目标公司与邓亮签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于邓亮对争议房屋的占有是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定:“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”、第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中,于洪杰以目标公司授权代表身份与邓亮签订《房屋租赁合同》，邓亮庭审中自认签订《房屋租赁合同》时其询问于洪杰目标公司与吉林省洛轴轴承销售有限公司关系，于洪杰称目标公司是吉林省洛轴轴承销售有限公司的下属公司，为了转账方便，以目标公司名义与其签订合同，且称于洪杰当时持有争议房屋钥匙，并称其查看了涉案房屋的销售合同。但庭审中于洪杰提交的《房屋销售合同》系案外人洛阳轴承厂与案外长春市滨河新村商品房销售服务中心签订的，与目标公司无关，且邓亮对于洛阳轴承厂与目标公司的关系、争议房产的权属信息均未予调查。邓亮在尽到一般人通常情况下起码的注意义务即可得知目标公司及于洪杰对争议房屋是否具有处分权，但其却因消极注意而不知晓，因此，可认定，邓亮承租争议房屋时存在重大过失。也即，于洪杰以目标公司授权代表名义与邓亮签订《房屋租赁合同》时，相关情况足已引起邓亮对目标公司及于洪杰处分权的合理怀疑，邓亮应当谨慎交易、进一步调查或要求对方提供更多的证据如争议房屋的权属证明、目标公司对争议房屋的承租合同、洛阳轴承厂与目标公司的关系、发票等相关文件资料。但邓亮对此置之不理，径行交易，因此，可以认定其存在重大过失。因此，邓亮对争议房屋系无权占有，且不构成善意取得。目标公司与邓亮于2015年1月9日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，因此，对于米建中要求确认目标公司与邓亮于2015年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求本院不予支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。米建中通过拍卖程序取得争议房屋所有权，现争议房屋由邓亮占有、使用，鉴于米建中不同意邓亮继续占有、使用诉争房屋，邓亮无权继续占用房屋，应当返还。故米建中要求邓亮返还诉争房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。米建中要求于洪杰支付2015年1月9日至2017年1月9日的房屋租金20.5万元及利息，但庭审中未提交证据证明于洪杰收取租金20.5万元及利息占为己有的事实。因此，对米建中该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，米建中要求邓亮返还争议房产的诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百七十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条、第十六条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、邓亮于本判决生效后十日内将争议房屋长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102号房产返还米建中；二、驳回米建中其他诉讼请求。案件受理费3300元，由米建中负担2800元，由邓亮负担500元。本院二审查明的案件事实与一审法院查明一致。本院认为：目标公司与邓亮签订《房屋租赁合同》，邓亮向目标公司账户转入租金，目标公司开具收据，目标公司与邓亮之间形成房屋租赁关系，虽然目标公司对其出租的房屋并不享有处分权，但并不影响该《房屋租赁合同》的效力。米建中主张于洪杰以目标公司名义用欺诈手段签订的该合同无效，因其主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之情形，本院对其主张不予支持。关于米建中主张于洪杰承担赔偿其租金损失205000元责任，因其未提供充分证据证实于洪杰与目标公司存在同一性，本院对其此主张亦不予支持，其可向目标公司主张权利。至于米建中主张原审法院对其诉请表述有误侵犯其权益问题，因原审法院并不存在遗漏诉请审理问题，故侵犯其权益主张不成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375元，由上诉人米建中负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  贺银婷代理审判员  徐 锐二〇一七年四月十二日书 记 员  张维峰