吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0821民再14号原审原告：孙晓晶，女，1972年12月2日出生，汉族，无业，现住镇赉县灌区家属楼*号楼*单元***室。原审被告：镇赉县裕东房地产开发有限公司，住所吉林省镇赉县正阳街东民康路南。法定代表人：毕凤杰，该公司经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。原审原告孙晓晶与原审被告镇赉县裕东房地产开发有限公司（以下简称裕东公司）房屋买卖合同纠纷五案，本院(2016)吉0821民初14、111、113、125、139号民事调解已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年12月27日作出（2017）吉0821民监13-17号民事裁定，再审五案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭依法合并审理五案。原审原告孙晓晶、原审被告裕东公司委托诉讼代理人隋星媛到庭参加了诉讼。五案现已审理终结。原审孙晓晶起诉称，要求裕东公司交付镇赉县御翠豪庭5号楼4单元902号、903号、1002号、1003号、1103号住宅。事实与理由：2015年3月23日，孙晓晶与裕东公司签订商品房买卖合同五份，购买其开发的镇赉县御翠豪庭5号楼4单元902号、903号、1002号、1003号、1103号住宅，因裕东公司迟迟未交付房屋，故诉至本院。原审裕东公司辩称，公司因资金周转不畅在孙晓晶处实际借款数额为50万元，并与其签订了房屋买卖合同作为抵押，请求法院调解解决。本院原审双方当事人于2016年4月12日在本院达成如下调解协议：一、裕东公司开发的镇赉县御翠豪庭5幢4单元1002号（面积55.72平方米）、5幢4单元1003号（面积73.49平方米）房屋产权归孙晓晶所有，其余三套楼房（镇赉县御翠豪庭5号楼4单元1103号、5号楼4单元902号、5号楼4单元903号）裕东公司予以收回，孙晓晶给付裕东公司楼房差价款14000元，于2016年4月17日前给付。二、裕东公司待其开发的镇赉县御翠豪庭5幢4单元1002号、1003号房屋竣工验收合格后交付给孙晓晶，并协助办理产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由孙晓晶负担。本院再审过程中，孙晓晶认可2015年3月23日借款50万元给裕东公司，签订5份商品房买卖合同是为借款50万元提供担保。2016年3月23日，孙晓晶在裕东公司找到其法定代表人毕凤杰，毕凤杰说不能交付5套房屋，50万元只能买下两套房屋，以单价3400元购买，5幢4单元1002号，建筑面积55.72平方米，5幢4单元1003号，建筑面积73.49平方米，面积共计129.21平方米，总价款439314元，经法院调解，孙晓晶折返毕凤杰14000元，毕凤杰出具收据一份。即便裕东公司破产也应保护购房人利益。应按照生效的调解书执行。再审裕东公司辩称，孙晓晶与裕东公司之间存在借贷关系，有借款协议为凭。该房屋现虽已竣工，但未通过最终验收合格不具备交付的条件，故认为涉案调解书认定事实不清，违反法律规定，应予撤销并驳回诉求。再审孙晓晶提交证据如下：1.证明一份，证明裕东公司同意交付两套房屋。裕东公司认为毕凤杰未出庭，无法确定署名是否真实，如果是真实的，尊重毕凤杰意见。调解时是毕凤杰自愿调解的，但是后期申请再审是公司存在资不抵债的情况，双方间是借贷关系，调解有可能会侵犯其他债权人的权益。2.收据一份，证明调解当天毕凤杰收取楼房差价款，并出具了收据。裕东公司无异议。3.公布名单一份，证明在公布名单是上赵德才和孙晓晶的情况一样且已交付。裕东公司认为与本案无关。本院认为，裕东公司对证据1真实性有异议，但未提供证据佐证，本院对该份证据真实性予以确认；裕东公司对证据2无异议，本院予以采信；证据3因与本案无关联性，不予评析。再审裕东公司提交证据如下：1.补充借款协议书一份，证明2015年3月23日，裕东公司向孙晓晶借款50万元，借款期限为1年，利息月利率5分，裕东公司用调解书中涉案的5套房屋提供的抵押，双方之间签订了补充借款协议书，并于同一天签订了5套商品房买卖合同，实际上是抵押担保并不是真实的商品房买卖关系。孙晓晶对该份证据真实性无异议，但认为在法院调解后这份协议已经作废，没有执行。2.审计报告一份，出具时间为2016年7月10日，证明经延边诚信会计师事务所审计裕东公司资不抵债，该份报告在涉案调解之后形成的，因此2016年4月份调解时将两套楼房调解给孙晓晶有可能会侵害其他债权人的权益。孙晓晶对审计报告的真实性不确定。本院认为，孙晓晶对证据1的真实性无异议，本院对证据1的真实性予以确认；证据2出自延边诚信会计师事务所，能够比较真实的反映裕东公司现有资产、负债状况，本院对该份证据的真实性予以确认。本院再审认定案件事实如下：2015年3月23日，孙晓晶与裕东公司签订补充借款协议书一份，约定裕东公司因资金周转不畅，向孙晓晶借款500000元整，期限自2015年3月23日至2016年3月23日，利息5分，按月付息。裕东公司用自行开发的镇赉县御翠豪庭5号楼4单元902室，面积55.44平方米，5号楼4单元903室，面积76.37平方米，5号楼4单元1002室，面积55.44平方米，5号楼4单元1003室，面积76.37平方米，5号楼4单元1103室，面积76.37平方米五个房屋作为抵押。如果裕东公司在约期内还不清欠款，抵押房屋归孙晓晶所有。如果还清欠款，裕东公司将房屋收回。同日，双方就上述五套房屋签订了五份商品房买卖合同。孙晓晶于2016年1月7日及12日分别起诉至我院，要求裕东公司给付涉案五套房屋，庭审中双方达成调解协议，本院出具了(2016)吉0821民初14、111、113、125、139号民事调解书。另查，裕东公司已给付孙晓晶利息75000元。孙晓晶已向裕东公司法定代表人毕凤杰交付楼房差价款14000元。本院再审认为，孙晓晶与裕东公司之间民间借贷关系明确，双方在借贷关系发生的同时签订商品房买卖合同是对借款提供的担保。双方约定裕东公司以其开发的镇赉县御翠豪庭小区两套房屋抵顶借款实质为以物抵债，属于代物清偿，根据债法的基本原理，并参照最高人民法院相关审判案例的指导精神，以物抵债应认定为实践性合同，除双方当事人意思表示一致以外，尚需交付标的物或者完成其他给付才能成立的合同。以房抵债在尚未办理物权转移手续前，债务人不履行或无法履行抵债协议，若债权人起诉要求继续履行抵债协议或要求确认抵债物所有权的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中孙晓晶与裕东公司虽达成了涉案的以物抵债协议，但尚未办理物权转移手续，在此情况下，孙晓晶要求所抵房屋的所有权归自己，并协助办理产权手续的，应驳回其诉讼请求。且虽双方当事人抵债的意思是真实的，抵债价格相对合理，但债务人裕东公司在明知自己资不抵债的情况下，以有限的财产抵给某一个债权人或部分债权人，导致其他债权人利益受损，扰乱了正常经济秩序，进而影响社会稳定，损害社会公共利益，双方间的以房抵债协议亦因违反法律强制性规定而无效。经本院释明后，孙晓晶不愿意变更诉求，按民间借贷诉讼处理本案，坚持要求裕东公司交付涉案楼房，故本院对孙晓晶的诉讼请求不予支持。裕东公司法定代表人毕凤杰依据涉案以房抵债协议收取孙晓晶交付的14000元楼房差价款属于不当得利，应予返还。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、参照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院(2016)吉0821民初14、111、113、125、139号民事调解书；二、镇赉县裕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还孙晓晶楼房差价款14000元；三、驳回孙晓晶的诉讼请求。五案件受理费合计250元，由孙晓晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长  黄春凤人民陪审员  郑玉杰人民陪审员  张桂侠二〇一八年八月三十日书 记 员  张莹莹