桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初931号
原告：交通银行股份有限公司桂林分行，住所地广西桂林市南环路8号。
负责人黄梅，该行行长。
委托诉讼代理人吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。
委托诉讼代理人陈晶，广西诚云霞律师事务所实习律师。
被告：粟剑英（身份证号：4522291972********），女，汉族，1972年9月1日出生，住广西桂林市叠彩区。
被告：桂林市耀和置业有限公司，住所地广西桂林市秀峰区骝马山路1号1栋。
法定代表人林辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司桂林分行（交行桂林分行）与被告粟剑英、桂林市耀和置业有限公司（以下简称耀和公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月11日公开开庭审理了本案。原告交行桂林分行的委托诉讼代理人吴海云，被告耀和公司的委托诉讼代理人邹倩到庭参加诉讼。被告粟剑英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行桂林分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告粟剑英立即向原告偿还贷款本金人民币390023.61元、利息8688.28元、罚息36.84元，未还利息复利136.42元、未还罚息复利0.35元、提前还款补偿金3900.24元，合计人民币398885.5元。利息和罚息暂计至2016年4月7日，其后利息（罚息）按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止，对于逾期未还利息，被告粟剑英应按合同约定罚息利率支付复利至贷款本息实际清偿完毕之日止；2、被告耀和公司对被告粟剑英的上述债务承担连带清偿责任；3、本案律师费19945元、诉讼费、邮寄费、公告费等费用由二被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与二被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：原告向被告粟剑英发放贷款40万元，贷款期限336个月，年利率为6.5500%，还款方式为按月等额本息还款法，还款期336期。合同第十三条约定：被告粟剑英违反合同约定等情形的，原告有权单方宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告粟剑英立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利）。合同第二十六条第五款约定：原告有权按提前归还的贷款本金1%向被告粟剑英收取前还款补偿金。合同第十四条第一款约定：被告粟剑英未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或者挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；第二款约定：被告粟剑英未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。合同第五条约定：被告耀和公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告为实现债权发生的上述费用。被告粟剑英以所购房屋抵押房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。合同签订之后，原告于2014年1月7日放款，但被告粟剑英未按约还款，截至2016年4月7日，被告粟剑英应还款期数为27期，但实际只还了22期，从2015年12月7日起未还本息逾期数共5期，原告多次催要未果。被告拒不履行还款责任属违约行为，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。原告对其主张在举证期限内提供的证据如下：
1、《商品房买卖合同》，证明被告粟剑英通过银行按揭贷款方式向耀和公司购买商品房的事实；
2、《个人房产抵押贷款合同》、《股东会决议》、《担保函》，证明原告与被告粟剑英之间存在着房产抵押贷款合同关系及被告耀和公司对该贷款承担连带保证责任；
3、借款凭证，证明原告已依据合同约定于2014年1月7日发放了40万元贷款的事实；
4、被告粟剑英的身份证、户口本、声明书、离婚证、耀和公司营业执照，证明二被告的诉讼主体资格；
5、房屋预告登记证，证明被告粟剑英以其所购买房产抵押给原告为其贷款做担保，并在房产局办理了抵押预告登记手续；
6、贷款信息，证明实截止2016年4月7日，被告粟剑英尚欠贷款本金390023.61元、利息8688.28元、罚息36.84元、未还利息复利136.42元、未还罚息复利0.35元、提前还款补偿金3900.24元，合计398885.5元；
7、催收通知书及照片，证明原告已于2016年3月15日在被告该住房张贴催款通知书；
8、委托代理合同及律师费凭证，证明原告为实现债权而支付律师费19945元。
被告粟剑英未到庭、未答辩、未提供证据。
被告耀和公司辩称，原告对被告耀和公司的诉讼请求不成立，罚息复利为重复计算利息损失，依法应不予支持。提前还款补偿金属于补偿性质，罚息已经补偿了原告的损失，无需另行补偿。原告要求被告耀和公司承担连带保证责任，无事实和法律依据。原告已经在房产管理部门办理了房屋抵押的预告登记，被告耀和公司的保证责任已解除。请法院判令先执行抵押物，不足部分再由被告耀和公司承担保证责任。
被告耀和公司对其辩解在举证期内提供证据如下：
桂林市预（销）商品房买卖合同登记备案证明，证明被告粟剑英与被告耀和公司签订的商品房买卖合同已经在房产管理部门备案。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人提出异议的证据，将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性，作为本案定案的参考依据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告粟剑英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年8月31日，被告粟剑英购买了被告耀和公司开发的位于桂林市秀峰区翠竹路77号耀和·荣裕25#1-4-2号房，该房总价值为1050270元，被告粟剑英支付了首付款650270元后，余款40万元向原告申请贷款，经原告审核后于2013年12月25日与二被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告粟剑英向原告贷款金额为40万元，贷款期限336个月（2013年12月至2041年12月），贷款年利率为6.5500%，采取等额本息还款法，被告粟剑英每月还款金额为2600.98元，被告粟剑英如有违约，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款全部提前到期，可以要求被告粟剑英立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利），原告有权按提前归还的贷款本金1%收取提前还款补偿金，原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用应由违约方承担等。被告粟剑英同意以所购位于桂林市秀峰区翠竹路77号耀和·荣裕25#1-4-2号房抵押给原告作为贷款的担保。合同第五条约定：被告耀和公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告为实现债权发生的上述费用。原告于2013年12月31日办理了上述房屋抵押权预告登记（桂林市房预秀峰区字第00027897号），并取得了该房屋的商品房抵押预告登记正本。合同签订之后，原告于2014年1月7日放款40万元给被告粟剑英，但被告粟剑英未按约还款，截至2016年4月7日，被告粟剑英应还款期数为27期，但实际只还了22期，从2015年12月7日起未还本息逾期数共5期，截止2016年4月7日，被告粟剑英欠原告贷款本金390023.61元、利息8688.28元、罚息36.84元、未还利息复利136.42元、未还罚息复利0.35元、提前还款补偿金3900.24元，合计398885.5元。原告多次催要未果，故诉至法院。原告为实现债权支付广西诚云霞律师事务所律师代理费19945元。
2009年9月24日，被告耀和公司形成《股东会决议》，载明：被告耀和公司根据担保函向银行承担的担保责任在下列条件满足时解除：购房人取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为银行贷款设定抵押担保、银行取得抵押登记证明文件正本。同日，被告耀和公司向原告出具《担保函》，载明被告耀和公司同意为购买该公司所开发楼盘“耀和·荣裕”的购房人向原告申请贷款提供连带责任担保。担保函在下列条件满足时失效：购房人取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为原告贷款设定抵押担保、原告取得现房抵押登记证明文件正本。
被告粟剑英在起诉之前未获得所购房屋的房屋所有权证。
本院认为，原告与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方经平等协商后自愿签订，且未违反法律强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。在合同签订后，原告已全面履行其义务，但被告粟剑英未按照合同的约定履行还款义务，经原告催告后，其仍未归还原告借款，故原告要求被告粟剑英按照合同约定一次性归还本金390023.61元、利息8688.28元、罚息36.84元、未还利息复利136.42元、未还罚息复利0.35元、提前还款补偿金3900.24元，合计398885.5元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告粟剑英支付律师代理费19945元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中对此已有约定，且原告为实现债权已支付了律师代理费19945元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于被告耀和公司的辩解，本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》第五条关于应按照《个人房产抵押贷款合同》的约定对上述被告耀和公司为本合同贷款提供连带责任保证；被告粟剑英取得第二十二条约定房的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告耀和公司的保证责任解除。由此可见，免除被告耀和公司保证责任的前提条件是：原告取得房屋他项权证及被告粟剑英取得房地产权证。本案中，虽然涉案房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但涉案房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，涉案房屋的产权尚未设立，将来其是否能够取得仍处于不确定的状态，本案中涉案房屋还未办理房地产权证，根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，被告耀和公司要求免除其连带保证责任的辩称，本院不予采纳。现原告要求被告耀和公司对被告粟剑英的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另对于被告耀和公司提出其应在物的担保范围之外承担担保责任的抗辩理由，不符合合同约定，本院不予采纳。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告粟剑英偿还原告交通银行股份有限公司桂林分行贷款本金390023.61元、利息8688.28元、罚息36.84元、未还利息复利136.42元、未还罚息复利0.35元、提前还款补偿金3900.24元，合计398885.5元（以上的利息和罚息暂计至2016年4月7日，其后利息和罚息按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止，对于逾期未还利息，按合同约定罚息利率支付复利至贷款本息实际清偿完毕之日止）；
二、被告粟剑英支付原告交通银行股份有限公司桂林分行为实现债权支付的律师代理费19945元；
三、被告桂林市耀和置业有限公司对第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任。
本案案件受理费7582元（原告已预交），由二被告负担，公告费700元（原告已预交），由被告粟剑英负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7582元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 钱 越
人民陪审员 陈春燕
人民陪审员 钱宇萍
二〇一六年十月十三日
代书 记员 蒋莉秦