上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1710号
上诉人（原审被告）上海兰城房地产开发有限公司。
法定代表人左盛祥。
委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴志明。
委托代理人曹明、计伟中，上海德光律师事务所律师。
上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司）因合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰城公司的委托代理人王建宁、被上诉人吴志明及其委托代理人曹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年1月14日，兰城公司（甲方、拆迁人）、上海闸北动拆迁实业有限公司（代理人、房屋拆迁实施单位）与吴志明（乙方、房屋承租人）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议），载明：乙方承租的房屋坐落于塘沽路XXX号XXX室，房屋类型独，房屋性质公房，建筑面积36.6平方米；乙方选择货币补偿的补偿安置方式；甲方应当支付给乙方货币补偿款计人民币（以下币种均为人民币）154，305.6元；甲方给予乙方搬家补助费500元，设备迁移费1，300元，动迁奖励费9，150元，速迁奖12，000元，电视机2，000元；根据协议约定，甲方应向乙方给付177，255.6元。
《拆迁发放费用凭证》显示，吴志明于2003年1月23日领取了20万元。
2003年1月14日，上海闸北区七浦路87-2地块指挥部（甲方）与吴志明（乙方）签订的《预订“万豪公寓”商品房住宅协议书》（以下简称预订协议）载明，乙方原属闸北区七浦路87-2地块内的动迁户，现乙方经动迁货币化安置后，要求购置原址“万豪公寓”商品住宅，经甲、乙双方认真协商后特制订协议如下：一、甲方同意乙方回购“万豪公寓”商品住宅第02室（14楼至7楼任何一层，从东南起第2套）壹套，图纸建筑面积约106.4平方米，系完全产权房；二、甲乙双方商定，乙方所回购“万豪公寓”14至7楼任何一层02室（从东南起第2套），建筑面积约106.4平方米，每平方米建筑面积为5，200元为闭口价，不论以后正式销售房价多少，本闭口价不变。初定总房价为553，280元（实际面积以签订商品房预售合同或正式测评面积为准，房款按实际建筑面积结算多退少补）；三、本协议签订之日，乙方同意以动迁安置款先预付总房价的50%，计276，640元，由甲方代付给上海万豪置业有限公司（以下简称万豪置业），余款在乙方同“万豪公寓”售楼处签订“万豪公寓”商品房预售合同时用现金或贷款方式由乙方一次付清（付给“万豪公寓”售楼处）。预付款由兰城公司出具临时收据，进户时由万豪置业开具正式发票，供乙方办理产权证；四、甲乙双方商定：乙方所预定的“万豪公寓”商品房住宅第14至7楼任何一层02室，其建筑面积、套内面积、竣工日期、办理入户日期等事宜均以乙方同“万豪公寓”售楼处所签订的“万豪公寓”商品房预售合同为准；五、乙方应将乙方所居住的正确地址及电话留给甲方，如有变更应及时通知甲方，以便可办理商品房预售合同时甲方及时通知乙方；六、乙方在接到甲方可办理“万豪公寓”商品房预售的通知之日起贰个星期内到甲方所指定的地点办理签订“万豪公寓”商品房预售合同，逾期乙方不办理预售合同产生的违约责任及经济损失由乙方承担；七、本协议书签订后即具有法律效力，甲乙双方均严格遵守执行，任何一方违约，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失……九、由于动迁指挥部属临时机构，本协议担保人及甲方属履约责任人均为兰城公司，乙方所交房款由兰城公司代购代付，并落实乙方有关进户手续。兰城公司作为担保责任人在协议尾部盖章确认。
2003年1月24日中国工商银行上海市分行本票显示，吴志明向兰城公司支付76，640元。同日，兰城公司向吴志明出具了收据，载明兰城公司收到吴志明缴纳的276，640元，收款事由为用于购置万豪公寓房款，其中支票一张76，640元、现金20万元。
2014年1月，吴志明向原审法院提起诉讼，称兰城公司与吴志明签订安置协议、预订协议后，至今未履行合同义务向吴志明交房，故请求判令：1、兰城公司履行协议，向吴志明交付万豪公寓7楼至14楼任何一层02室或者03室（从东南起第二套）房屋，并将产权过户至吴志明名下；若上述给付义务不能履行，要求兰城公司给付吴志明相当于该房屋当前市场价值的折价款411.1万元；2、兰城公司支付吴志明房屋租赁费69，000元（自2012年1月16日至2014年7月）。
原审审理中，兰城公司辩称，吴志明要求过户的房屋并非兰城公司所有，而是属于案外人万豪置业。导致房屋无法交付是万豪置业的原因，与兰城公司无关，吴志明应向万豪公司主张权利。安置协议、预订协议在2003年就签订了，吴志明至今才起诉，导致损失扩大，且已过诉讼时效，故不同意吴志明的诉讼请求。
原审法院另查明，2003年12月16日，万豪置业（甲方）与兰城公司（乙方）签订的《参建协议书》（以下简称参建协议）载明，一、乙方自愿出资参建由甲方所开发的房地产项目“凯旋城万豪公寓”8层住宅，参建住宅单元号803室（以下简称系争房屋），参建面积共110㎡；二、参建住宅单价6，500元／㎡（按建筑面积计，单价为闭口价），总价715，000元；三、本参建协议正式签订的同时，乙方支付给甲方参建总价的50%（含订金部分），计300，000元；……五、“凯旋城万豪公寓”的住宅部分取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款部分，计415，000元；并将本协议转换成甲乙双方签订803室单元住宅（按照上海市房地局测绘部门测定的住宅建筑面积为准）正式商品房预售合同，购买单价不变，购买总价以商品房预售合同面积为准，如有按揭部分，在合同中另行约定……。
2009年9月30日，闸北区住房保障和房屋管理局向万豪置业颁发了塘沽路XXX号万豪公寓的《预售许可证》。
根据上海市房地产登记簿的记载，案外人夏甲、夏乙、夏丙于2010年1月19日核准登记为系争房屋的预购权利人。
原审法院再查明，2013年7月25日，万豪置业取得了塘沽路XXX号万豪公寓的上海市新建住宅交付使用许可证。2013年11月14日，万豪置业取得塘沽路XXX号万豪公寓的大产证。系争房屋的建筑面积为111.72㎡。
原审审理中，吴志明申请对系争房屋的市场价值及单价（基准日：2014年3月17日、补充评估时间：2013年10月15日）进行评估。经上海国城土地房地产估价有限公司评估，系争房屋在2014年3月17日的市场价值为411.1万元，单价为36，800元／平方米；2013年10月15日的市场价值为403.3万元，单价为36，100元／平方米。吴志明对于评估报告无异议。兰城公司则认为以2014年3月17日作为评估时间过晚，对2013年10月15日的评估价格，则认为评估单价高于当时房屋的均价。
原审审理中，吴志明表示，兰城公司作为拆迁人、履约担保人、实际履约人，应根据预订合同安置吴志明，履行通知义务，并落实进户手续。2003年动迁至今，吴志明一直在外借房居住。万豪公寓在建期间，经常去现场查看。兰城公司于2013年8月通知可以入住，并将参建合同协议交给吴志明，吴志明持该合同去办理手续，但被万豪置业拒绝。后来经查询系争房屋已被万豪置业另行出售，万豪置业让吴志明去找兰城公司主张权利，故吴志明的请求未过诉讼时效。因吴志明现在只支付了50%的房款，如果兰城公司可以履行交房义务，愿意将余款付清，如兰城公司无法履行交房义务，则应按市场价值扣除协议约定的闭口价余款后向吴志明退款。吴志明承租铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2012年1月18日至今，其中2012年1月18日至2013年1月17日的租金标准为2，100元／月，2013年1月18日至今的租金标准为2，300元／月，房租已付至2014年7月。兰城公司则认为，兰城公司只参建了系争房屋，原址回搬的也只有吴志明。参建协议已经明确，系争房屋应由万豪置业交付给吴志明，余款由吴志明向万豪置业售楼处付清。到目前为止吴志明连预售合同都没有签订，兰城公司也无法为其落实入户手续。兰城公司曾经口头通知吴志明前去交房，已经按照协议履行了义务，预售合同没有签订的过错在于吴志明。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴志明与兰城公司签订的预订协议合法有效，应按约履行。根据预订协议的记载，协议担保人及履约责任人均为兰城公司，并由兰城公司落实吴志明有关进户手续，而参建协议的签订主体系兰城公司与万豪置业，故兰城公司认为其不是本案适格主体的抗辩意见依据不足，不予采纳。鉴于系争房屋现已由万豪置业对外出售，兰城公司应按照系争房屋的市场价值先行赔偿吴志明损失，再依据与万豪置业的约定，另行向其主张权利。赔偿的金额应为吴志明起诉之日系争房屋的市场价值。因吴志明只支付了50%房款，即276，640元，剩余的50%房款应先予以扣除。对于实测面积超过协议约定的面积，吴志明同意按照评估的单价计算后，在兰城公司支付的折价款中予以扣除，予以认同。对于吴志明主张的租金损失，原审法院认为，系争房屋的新建住宅交付使用许可证于2013年7月25日颁发，吴志明亦认可兰城公司于2013年8月通知其去办理入住手续，参照万豪公寓其余房屋的交付时间，确定1个月为系争房屋交付的合理期间，故从2013年8月25日至2014年7月吴志明在外借房的租金损失应由兰城公司赔偿，赔偿数额酌定为22，000元。
原审法院据此作出判决：一、兰城公司应于判决生效之日起十五日内支付吴志明房屋折价款3，564，308元；二、兰城公司应于判决生效之日起十五日内赔偿吴志明房屋租赁费用22，000元。
原审判决后，上诉人兰城公司不服，向本院提起上诉称：兰城公司与吴志明签订的预订协议的性质是预约合同，作为商品房预售合同的本约合同并未签订。违反预约合同依法应承担的是缔约过失责任，即吴志明所支付的一半房款的资金占用的合理成本损失，而非房屋市场价值增值的可得利益损失，也不包括租金损失。且对于未签订作为本约的预售合同，责任在于吴志明与万豪置业，而不在兰城公司。退一步讲，即使兰城公司有赔偿责任，原审法院的计算方式也有误。据此请求撤销原审法院的判决，改判驳回吴志明原审时的诉讼请求。
被上诉人吴志明答辩称：不同意兰城公司的上诉，请求维持原审法院的判决。吴志明与兰城公司之间的协议均是有效的，约定了明确的单价、付款义务、合同相对方等，并非兰城公司所述的预约合同。吴志明与兰城公司签约缘于吴志明的房屋被拆迁，兰城公司有义务安置吴志明。吴志明与万豪置业没有任何关系，即使万豪置业有过错，吴志明也无权向万豪置业提出主张。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。兰城公司与吴志明签订的安置协议、预订协议，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人有约束力。根据签订于同一天的安置协议、预订协议的约定，兰城公司有义务在拆迁吴志明房屋后，对吴志明进行安置，安置的具体方式为兰城公司为吴志明落实购置原址“万豪公寓”的商品住宅，双方并对购置“万豪公寓”房屋的指向、房屋单价及付款方式进行了约定，故兰城公司与吴志明之间的预订协议并非通常的房屋买卖，而是基于动拆迁而产生的拆迁回搬。上述预订协议也并非一般的商品房预售的预约合同，而是对回搬事宜的相关约定。据此，兰城公司的上诉理由，不能成立。原审法院基于查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。对兰城公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47，983元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十月十六日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……