浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙湖民终字第525号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：黄某某。
上诉人（本诉被告、反诉原告）：陈某某。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：余某。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：臧甲。
二被上诉人委托代理人：许某某。
上诉人黄某某、陈某某与被上诉人余某、臧甲房屋买卖
合同纠纷一案，长兴县人民法院于2011年10月9日作出（2011
）湖长矿民初字第288号民事判决�上诉人黄某某、陈某某不
服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行
了审理。经阅卷及向有关当事人调查，现已审理终结。
原审法院审理查明：余某、臧甲与黄某某、陈某某于201
0年12月14日签订房屋买卖协议，双方约定：余某、臧甲将其
所有的位于雉城镇长安小区8-3-
502室住房（住宅建筑面积77.88平方米、自行车库6.51平方米
房产证号00××93）出卖给黄某某、陈某某，总价款为480000
元，黄某某、陈某某于协议签订时支付定金20000元，2010年1
2月25日前支付余某、臧甲首付款160000元，余款人民币30000
0元待黄某某、陈某某贷款到位后即支付余某、臧甲，余某、
臧甲于2011年2月18日将房屋交付给黄某某、陈某某。
合同签订后，黄某某、陈�某于2010年12月14日支付余某、臧甲购房定金20000元，2010年12月20日支付余某、臧甲
房款160000元，同时双方办理了房屋过户登记手续。2011年7
月15日黄某某、陈某某向银行的贷款到位，期间余某、臧甲以
未能收到余欠房款300000元，一直实际占有、使用该房屋，而
黄某某、陈某某则以余某、臧甲未按约定交房为由在贷款到位
后一直未支付给余某、臧甲，双方为此纠纷成讼。
为避免双方损失的扩大，在审理过程中，经原审法院协
调，余某、臧甲于2011年9月5日将该房屋实际交付给了黄某某
、陈某某占有、使用；黄某某、陈某某又向余某、臧甲支付了
房款280000元。
原审法院审理认为：余某、臧甲与黄某某、陈某某协商
一致所签订的房屋协议，权利义务明确，内容不违反法律禁止
性规定，为有效合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律
约束力，因此购房合同中尚未履行的部分双方当事人应继续履
行，由于本案在审理过程中，余某、臧甲于2011年9月5日将该
房屋实际交付给了黄某某、陈某某占有、使用，黄某某、陈某
某又向余某、臧甲支付了房款280000元，故对黄某某、陈某某
要求余某、臧甲交付房屋的反诉请求已经实现，而黄某某、陈
某某还应给付余某、臧甲房款20000元。
对于黄某某、陈某某提出的由余某、臧甲支付给其违约
金40000元及从违约金支付日至今的相应利息损失1400元，并
赔偿其2011年2月18日至今的房租损失8400元的诉讼请求，原
审法院认为，根据合同的约定，余某、臧甲应于2011年2月18
日向黄�某、陈某某交付房屋，虽在此之前余某、臧甲已协助黄某某、陈某某办理了房屋过户手续，即房屋所有权发生了转
移，但黄某某、陈某某并未实际占有使用该房屋，因此应理解
为其对该房屋虽已享有了所有权，但未实际控制该房产，故余
某、臧甲交付房屋的义务未能完全履行，构成违约，应赔偿黄
某某、陈某某自2011年2月18日至2011年9月5日止的租房损失
，具体损失，原审法院根据当地租房行情酌情确定为800元／
月，即人民币5280元。由于余某、臧甲履行交房义务的违约，
只是延迟性违约，并未导致该合同的无法履行，即不是根本性
违约，不能适用定金罚则进行违约处理，故黄某某、陈某某反
诉主张的双倍偿还定金40000元及相应利息的请求，原审法院
不予支持。对于黄某某、陈某某提出的要求余某、臧甲赔偿未
按期交房给其造成的其他损失10000元的反诉请求，因未提交
该项损失的相关证据，无事实依据，原审法院不予支持。而余
某、臧甲对此提出的已办理了房屋过户手续，应视为已履行了
交房义务及对方未能付清全部房款其有权不实际交付房屋的相
关理由，与上述分析不符，原审法院不予采纳。
对于黄某某、陈某某提出的由余某、臧甲赔偿贷款增加
的成本17250元的反诉请求，原审法院认为，余某、臧甲已按
约定办理了房屋过户登记手续，黄某某、陈某某以已登记在自
己名下的的房屋向银行贷款的条件已成就，其向银行贷款，目
的是履行支付房款的义务，因此贷款费用的支付与余某、臧甲
履行交房义务无关联，故�项请求原审法院不予支持。对于黄
某某、陈某某提出的要求余某、臧甲赔偿房屋违章建筑12.12
平方米相应的房款27673元的反诉请求，由于双方的购房合同中所载的购房面积与房产证所载房屋面积一致，不存在余某、
臧甲将违章面积为12.12平方米的住房出售给黄某某、陈某某
的情况，故该项反诉请求，理由不能成立，应予驳回。据此，
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一
百一十五条之规定，判决如下：一、黄某某、陈某某给付余某
、臧乙购房款20000元；二、余某、臧乙赔偿黄某某、陈某某
延期交房损失5280元。上述一、二两项相抵，黄某某、陈某某
还应给付余某、臧乙人民币14720元，限于判决生效后十日内
付清。三、驳回余某、臧乙及黄某某�陈某某的其他诉讼请求
。本案本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费
2070元，合计4970元，由黄某某、陈某某与黄某某、陈某某各
承担2485元；反诉案件受理费1197元，由黄某某、陈某某承担
1000元，余某、臧乙承担197元。
宣判后，黄某某、陈某某不服原审法院上述民事判决，
向本院提起上诉称：一、原审法院受理本案不符合法某某。房
屋买卖协议中明确约定：“本合同在履行过程中发生的争议，
由甲乙双方协商解决，也可由当地工商行政管理部门调解，协
商和调解不成，按第一款（即提交湖州仲裁委员会仲裁）解决
”。可见原审法院解决此纠纷的做法是错误的。二、原审判决
在已明确判定对方违约的情况下，只判决对方赔偿房租损失52
80元，不符合《房屋买卖协议》中违约责任的相关条款。三、
原审判决对于某某提出的要求余某、臧甲赔偿未按期交房给其
造成的其他损失10000元的反诉请求，原审法院因本人未提交
该项损失的相关证据，无事实依据，不予支持，明显不当。因为余某、臧甲未按期交房给本人造成的其他损失是显而易见的
，本人不必就该反诉请求举证。四、原审判决对于某某提出的
要求余某、臧甲支某某余某、臧甲的原因以致贷款成本增加的
17250元以及余某、臧甲所售违章建筑（12.12平方米）款项27
673元的请求不予支持，明显不当。五、原审法院对于案件受
理费和财产保全费的判决明显不当。请求二审法院依法撤销浙
江省长兴县人民法院（2011）湖长矿民初字第288号民事判决
，在查明事实的基础上依法改判，并由余某、臧甲承担本案的
全部诉讼费用。
余某、臧乙答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律
正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，双方均未向本院提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原
审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、原审法院
受理本案是否合法；二、余某、臧甲延期交付房屋使用权的违
约行为是否适用定金罚；三、余某、臧甲应否承担因未按期交
房给黄某某、陈某某造成的其他损失；四、原审判决对案件受
理费、财产保全费的承担比例是否正确。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国仲裁法》第�
十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉声明有仲
裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议
的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方
在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，黄某某、陈某某
在首次开庭前并未对人民法院受理该案提出异议，认可了原审
法院对本案的管辖，故应视为放弃仲裁协议，原审法院受理本
案符合法某某。关于争议焦点二，定金作为一种保障合同债权
实现的担保方式，对债权的保障功能主要体现为给付定金一方
不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金一方不履行债务
的，应当双倍返还定金。由于一方违约导致合同的无法履行，
即构成根本性违约，则适用定金罚则。本案中，余某、臧甲履
行交房义务的违约，只是延迟性违约，并未导致该合同的无法
履行。且在原审法院审理过程中，余某、臧甲也已向黄某某、
陈某某实际交付了房屋，由于余某、臧甲并未构成合同无法履
行的根本性违约，故原审法院不适用定金罚则进行违约处理并
无不当。关于争议焦点三，余某、臧甲虽已协助黄某某、陈某
某办理了房屋过户手续，即房屋所有权发生了转移，但黄某某
、陈某某并未实际占有使用该房屋，其对该房屋虽已享有了所
有权，但未实际控制该房产，故余某、臧甲交付房屋的义务未
能完全履行，构成违约，原审法院判决余某、臧甲赔偿黄某某
、陈某某自2011年2月18日至2011年9月5日�的租房损失，并
根据当地租房行情酌情确定为800元／月，共计人民币5280元
，并无不当。对于黄某某、陈某某提出的要求余某、臧甲赔偿
未按期交房给其造成的其他损失10000元的请求，因其未提交
该项损失的相关证据，原审法院对此不予支持属正确，对于黄
某某、陈某某提出的由余某、臧甲赔偿贷款增加的成本17250
元的请求，因余某、臧甲已按约定办理了房屋过户登记手续，黄某某、陈某某已具备以已登记在自己名下的的房屋向银行贷
款的条件，因此贷款费用的支付与余某、臧甲履行交房义务无
关联；对于黄某某、陈某某提出的要求余某、臧甲赔偿房屋违
章建筑12.12平方米相应的房款27673元的请求，由于双方的购
房合同中所载的购房面积与房产证所载房屋面积一致�不存在
余某、臧甲将违章面积为12.12平方米的住房出售给黄某某、
陈某某的情况。故原审法院对黄某某、陈某某的上述主张不予
支持并无不当。关于争议焦点四，原审法院根据国务院《诉讼
费用交纳办法》“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件
的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的相关规定
，根据本案的具体情况，决定本诉案件受理费5800元，减半收
取2900元，财产保全费2070元，合计4970元，由黄某某、陈某
某与黄某某、陈某某各承担2485元；反诉案件受理费1197元，
由黄某某、陈某某承担1000元，余某、臧乙承担197元并无不
当。
综上，黄某某、陈某某的上诉理由缺乏事实依据和法律
依据，本院不予支持。原审判决认定事实清�，适用法律正确
，审判程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下
：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2286元，由上诉人黄某某、陈某某负担
。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
审 判 员 邱金海
代理审判员 朱 莹
二〇一二年二月十六日
书 记 员 沈 飞