陕西省榆林市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）陕08行终63号
上诉人（原审被告）榆林市不动产登记局。住所地：陕西省榆林市高新区明珠大道市国土资源局***号。
法定代表人李安雄，局长。
委托代理人曹美霞，系该局法规科工作人员。
委托代理人郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国长城资产管理公司陕西省分公司（以下简称“长城资产公司”，原中国长城资产管理公司西安办事处）。住所地：西安市高新区博文路***号唐南大厦***层。
负责人邢珉，总经理。
委托代理人于宗科，陕西秦鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）寇炳升，曾用名寇秉升，男，汉族，1958年1月17日出生，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，农民。
委托代理人张军，陕西格道律师事务所律师。
委托代理人张买买，陕西格道律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)田保卫，男，1967年9月2日出生，汉族，现住榆林市榆阳区。
委托代理人高东金，陕西天佑律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司榆林高新区支行（以下简称“农行高新区支行”，原中国农业银行股份有限公司榆林分行长城支行，以下简称“农行长城支行”）。住所地：陕西省榆林市高新技术产业园区明珠大道榆神煤炭公司一楼。
负责人马晓峰，支行长。
委托代理人拓云峰，陕西朗恒律师事务所律师。
上诉人榆林市不动产登记局、中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司与被上诉人寇炳升、田保卫以及原审第三人中国农业银行股份有限公司榆林高新区支行房屋行政登记一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802行初29号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于榆林市经济开发区墨金苑小区1室、2室房屋产权及土地使用权均登记为二原告共同所有。房屋所有权证号为“榆林市(2009)字第0051472号”，土地使用权证号为“榆经开国用（2007）第260号”。
2011年6月10日，榆林市房屋产权管理处依据农行长城支行与诚盟公司于2011年6月8日所签订的借款金额为3000万元的借款合同和担保金额为5800万元的最高额抵押合同，办理了房屋抵押登记，并颁发了榆房他证榆林市字第0307**号他项权利证书。该他项权利证书中记载“房屋他项权利人：农行长城支行；房屋所有权人：田保卫、寇炳升；房屋所有权证号：0051472；房屋坐落：经济开发区墨金苑小区1室；他项权利种类：最高额抵押权；债权数额：5800万元；登记时间：2011年6月10日；附记：抵押房屋坐落续经济开发区墨金苑小区2室”。原告寇炳升得知该抵押登记内容后，认为在2011年4月25日，原告田保卫欲借诚盟公司名义向农行长城支行借款，原告寇炳升因李凤梅不同意，未就榆林市(2009)字第0051472号房产给诚盟公司借款提供担保，亦未办理任何抵押登记。原告田保卫得知该抵押登记内容后，认为其借诚盟公司名义于2011年累计借款4800万元，并在未经原告寇炳升妻子李凤梅同意的情况下与农行长城支行签订了《最高额抵押合同》，以其与寇炳升共有的榆林市(2009)字第0051472号房产作为该债权的担保系事实。但其对该借款本息均已还清。农行长城支行于2012年之后累计给诚盟公司放款5800万元，原告田保卫不知情，也未以榆林市(2009)字第0051472号房产给其提供担保和办理任何抵押登记。据此，二原告向本院提起行政诉讼，提出前述诉讼请求。本院受理后，在审理过程中，长城资产公司于2018年4月26日向本院提出申请，要求以第三人身份参加本案诉讼，为了查清案件事实，本院准许长城资产公司作为第三人参加了本案诉讼。
另查明：1、根据榆林市机构编制委员会于2015年9月25日作出的榆编发〔2015〕18号《关于组建榆林市不动产登记局和榆林市不动产登记服务中心的通知》文件精神，撤销了榆林市房屋产权管理处，并组建成立榆林市不动产登记局，将房屋登记职责划入榆林市不动产登记局。
2、原中国农业银行股份有限公司榆林分行长城支行现更名为中国农业银行股份有限公司榆林高新区支行，原中国长城资产管理公司西安办事处于2016年12月21日变更为中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司。
3、第三人农行长城支行从2011年6月8日起至2012年8月21日止先后向诚盟公司发放六笔贷款，其中2011年6月8日发放1000万元，2011年6月20日发放2000万元，2011年7月25日发放1800万元，2012年2月16日发放1000万元，2012年7月27日发放3000万元，2012年8月21日发放1800万元，共计106000000元。最初发放的三笔借款4800万元于2012年7月25日全部还清。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、二原告起诉是否已超法定起诉期限。2、被告诉讼主体是否适格。3、本案所诉涉案抵押登记行为是否合法。
一、关于二原告起诉是否已超法定起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”。第二款规定“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。本案根据被告提举证据，不能证明二原告向登记机关申请房屋抵押登记，以及登记机关办理该抵押登记时二原告在场的事实，也不能证明登记机关向二原告告知了其作出房屋抵押登记内容及起诉期限的事实。故根据二原告提举证据证明其经查询得知抵押登记内容的事实，以及本案所涉不动产二十年起诉期限的规定，二原告起诉未超过法定起诉期限。
二、关于被告诉讼主体是否适格的问题。虽然涉诉房屋抵押登记原系榆林市房屋产权管理处实施，但该单位已被撤销，其职权移交于被告榆林市不动产登记局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关为被告。故本案被告榆林市不动产登记局的主体资格适格。
三、关于涉诉抵押登记行为是否合法的问题。首先，根据《中华人民共和国担保法》第十四条规定“保证人与债权人可以就单个合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款或者某项商品交易合同订立一个保证合同”。第五十九条规定“本法所称最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定期限内连续发生的债权作担保”。本案系最高额抵押权登记，根据《房屋登记办法》第五十一条规定“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料”。本案被告未能提供登记申请书和在一定期限内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因证明材料，故被告提举证据不能证明受理及办理该抵押登记的材料齐全，符合法律、法规规定的事实。其次，根据《房屋登记办法》第十二条第一款规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”。第十三条规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”。第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致”。根据上述规定，本案涉诉抵押登记行为属于经申请才实施的行政登记行为，且该抵押登记行为的当事人应为二原告与第三人农行高新区支行，登记事项必须是双方当事人的真实意思表示，抵押权人应与产权证书记载权利人相符。但本案中，其一，被告提举办理房屋抵押登记依据的借款合同中没有一定期限内可循环流动资金贷款的约定，且该合同中只约定抵押担保，未约定担保合同编号；最高额抵押合同中只约定以房地产作为抵押物，未约定以何人何处房产作为抵押物担保，亦未约定最高额抵押担保每笔借款的金额及借款合同编号；最高额抵押合同中未附抵押清单。其二，被告辩称“涉诉房屋抵押登记系抵押人和抵押权人口头提出申请，并提供抵押物相关证件及申请人身份证件”。但被告提举证据并不能证明登记机关办理涉诉房屋抵押登记时抵押人及抵押权人在场，并口头提出申请，以及证件系二原告提供的事实。二原告在庭审中不予认可其口头申请办理涉诉房屋抵押登记，以及登记机关办理抵押登记时抵押人在场和涉案房屋证件、二原告的相关身份证件系其提供的事实。第三人农行高新区支行亦未能提供证据证明系其口头申请办理房屋抵押登记，也未明确表明抵押权人在办理抵押登记时在场。而且，即使口头申请的事实客观存在，亦不符办理最高额抵押登记的法定要求。其三，被告所提举的证据抵押登记清单中无抵押人和抵押权人签字、盖章，被告亦未能提举证据证明房屋登记机关在办理涉诉房屋抵押登记时，就二原告是否同意，以及抵押物是否属于抵押人所有等事项征询二原告的意见。其四，被告亦未能提举证据证明登记机关在办理该抵押登记时履行相关审批程序的事实。故被告提举证据不能证明房屋登记机关在办理涉诉房屋抵押登记时，依照法定程序办理的事实和尽到了合理审慎审查职责，即该抵押登记行为合法。
综上，本案房屋登记机关办理涉诉房屋抵押登记时，在申请人不明确，提交材料不符合法律、法规规定，以及未依法履行合理审慎审查义务的情况下，办理涉诉房屋抵押登记，该登记行为缺乏事实依据，亦不符合法定程序。二原告诉讼理由成立，其诉讼请求依法应予支持。被诉抵押登记行为依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项之规定，判决：撤销登记机关于2011年6月10日对原告寇炳升、田保卫位于榆林市经济开发区墨金苑小区“榆林市(2009)字第0051472号”商业房产作出的房屋抵押权登记行为以及发放的“房他证榆林市字第0307**号”《房屋他项权证》。案件受理费五十元，由被告榆林市不动产登记局负担。
上诉人榆林市不动产登记局上诉称：上诉请求：一、依法撤销榆阳区人民法院（2018）陕0802行初29号行政判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决论述被告未能提供登记申请书及被告辩称口头申请不能成立及证据不足，不能成立。本案中，最高额抵押登记确系抵押人寇炳升及其妻子李凤梅和田保卫及其妻子王翠莉以及抵押权人农行长城支行共同申请。登记双方虽为口头申请，上诉人也未举证书面登记申请书，但登记申请书并非强制性条文，必须严格执行。而是属于非强制性条文。上诉人虽然欠缺，仅属于程序瑕疵，而非程序违法。同时上述程序瑕疵对最高额抵押登记事项没有任何影响。本案中，登记机关在申请人在场申请最高额抵押登记，且申请资料齐全、完整和符合规定，并且当时的登记流程也未将申请书作为必备材料的的情况下予以登记。原审判决论述被告未能提供在一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料及借款合同没有约定一定期限内循环流动资金贷款约定，未约定担保合同编号，最高额抵押合同中未约定抵押明细和借款合同编号，未附抵押清单，这一论理前提虚假、事实错误。《房屋登记办法》第五十一条第（五）项规定的一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料，就是指主债权合同，因最高额抵押合同所针对的是一定期限内不特定的一系列主债权合同，故在办理最高额抵押登记时，仅提供第一份主债权合同并办理最高额抵押登记，至于后续不特定的主债权合同，由银行与债务人自行签订，与登记机关无关。《最高额抵押合同》序言部分明确约定为债务人榆林市诚盟工贸有限公司一系列业务合同提供最高额抵押担保。同时约定了最高额抵押数额为5800万元，最高额抵押期间为2011年6月8日至2013年6月8日与债务人办理各类业务所形成的债权。抵押清单并非抵押登记所需材料，同时抵押清单农行长城支行己向一审法庭提交。关于借款合同及最高额抵押合同没有相互合同编号问题，合同编号并非强制要求，而且没有编号对合同没有任何影响；借款合同及抵押合同分别签订，但最高额抵押合同约定了债务人、债务额、债务期限，借款合同约定了抵押担保，相互印证，毫无歧义。同时，寇炳升、田保卫自认也没有任何歧义和误解。原审判决论述抵押登记清单无签字盖章、亦未提供证据证明登记事项征询原告意见，这一论理不能成立。抵押登记清单证明最高额抵押登记经登记机关审查，申请资料齐全、完整和符合规定，故不动产登记机关在审核完毕后，严格按照法律规定予以登记的事实。原审判决论述被告提举证据不能证明办理最高额抵押登记时履行审批程序，不能证明尽到合理、审慎审查职责，这一论理不能成立。被上诉人的起诉，己经超过法定期限，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人长城资产公司上诉称：上诉请求：1、请求依法撤销榆林市榆阳区（2018）陕0802行初29号行政判决；2、对上诉人善意取得的本案抵押权依法予以保护，确认被诉行为违法，不撤销登记行为；3、一审超过诉讼时效，请二审驳回被上诉人（一审原告）寇炳升、田保卫的诉讼请求；4、一、二审诉讼及其他费用由被上诉人寇炳升、田保卫承担。事实及理由：一、一审原、被告故意隐瞒案件事实，涉嫌恶意串通虚假诉讼，侵害上诉人国有金融资产合法权益。根据《房屋登记办法规定》，办理抵押登记有两种方式，申请人办理或委托代理人代办，并规定了不同申请办证需提交材料的具体内容。但是不论是申请人办理还是委托代理人代办，必须先提交房屋的所有权证或房地产权证，办证机构在收取房屋所有权证后，才能审核发放抵押他项权证，并将收取的房屋所有权证存档保管。房屋所有权证为所有权人的重要证件，这样重要的权利证书是被上诉人寇炳升、田保卫自己提交、还是委托办证代理人提交。对此至关重要的办证事实，在一审审理中，被上诉人寇炳升、田保卫及榆林市不动产登记局和原审第三人，均故意隐瞒，拒不如实举证、陈述。本案名为名义借款人贷款，实为被上诉人田保卫借款并实际使用及还贷，存在实际借款人与抵押人身份重合。上诉人善意取得的抵押权应依法保护，二审应改判确认被诉行为违法，不撤销登记行为。被上诉人一审起诉超过法定诉讼时效。
被上诉人寇炳升答辩称：一、寇炳升的起诉并未超出起诉期限，其诉讼不应当予以驳回，理由：（一）寇炳升的起诉期限应当从2018年1月9日起计算，未超出法定的起诉期限。寇炳升未参与抵押登记行为，登记机关也未在起诉前主动告知寇炳升抵押登记内容，因此寇炳升对抵押登记的具体内容并不知晓。2018年1月9曰，寇炳升通过自行查询才得知自己共有的不动产被抵押的情况以及登记机关抵押登记行为的部分内容，榆林市不动产登记局在一审答辩状中，并没有主张寇炳升和田保卫的起诉超出了起诉期限，并就此提出抗辩，也没有提交充分证据证明寇炳升和田保卫的起诉超出了起诉期限。本案所涉的抵押登记行为存在着程序违法的情形，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的撤销条件，本案所涉的抵押登记行为缺乏当事人的申请。本案所涉的抵押登记行为鉴于抵押财产为寇炳升、李凤梅、田保卫、王翠莉的共有财产，因此，根据《房屋登记办法》第十二条第一款、第十三条第一款之规定，本案所涉的抵押登记行为应当由抵押合同的抵押人寇炳升、李凤梅、田保卫、王翠莉和抵押权人长城支行共同申请办理。《最高额抵押合同》的当事人均未申请抵押登记。法庭调查过程中，不动产登记局未提交抵押权人和抵押人的抵押登记申请，登记档案所附的《榆林市房地产抵押清单》上也没有抵押权人和抵押人的签名或者盖章，由此表明，《最高额抵押合同》的抵押人寇炳升、李凤梅、田保卫、王翠莉和抵押权人长城支行均未参与抵押登记手续的办理。抵押登记行为实施时未对抵押登记资料进行询问审核。登记机关未对本案所涉抵押登记资料进行审核并制作询问笔录。因此，本案所涉的抵押登记行为因缺乏当事人申请，且登记机关未进行抵押资料审核询问，违反了《房屋登记办法》第七条规定程序，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的撤销条件。本案所涉的抵押登记行为存在着证据不足的情形，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的撤销条件。本案所涉的抵押登记行为存在着滥用职权的情形，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的撤销条件，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的撤销条件。长城资产公司并非本案适格的当事人。综上，榆阳区人民法院作出的一审判决事实认定清楚、法律适用准确、审理程序合法，二审法院应依法予以维持。
被上诉人田保卫答辩称：首先对不动产登记局进行答辩：1、最高额抵押合同的效力与本案抵押权登记的行政行为没有关系；2、抵押登记的行政行为应予撤销，理由与被上诉人寇炳升的答辩意见一致。对长城资产管理公司进行答辩：1、二被上诉人所有的诉讼都是合法进行的；2、其上诉称一审原、被告故意隐瞒案件事实涉嫌恶意串通虚假诉讼，是没有事实根据的污蔑。3、上诉人长城资产管理公司不是适格的第三人，理由同被上诉人寇炳升的代理人的答辩意见。4、被上诉人田保卫的起诉没有超过法定起诉期限。2013年在榆林市中级人民法院申请执行的是公证债权文书，其申请人是第三人农业银行，并没有就本案是否存在抵押权，及抵押权设立的证据进行公示，因此被上诉人田保卫并不知道本案所涉抵押权的存在；2015年6月，上诉人长城资产管理公司在榆林市中级人民法院起诉的民事案件所有的自然人被告都是公告送达，缺席开庭，因此被上诉人田保卫并不知道抵押权进行登记的事实。因此上诉人长城资产管理公司称田保卫在该时间点已经知道抵押登记不能成立。田保卫是在被上诉人寇炳升起诉后才得知涉案的抵押登记的事实。因此，被上诉人田保卫的起诉没有超过起诉期限；上诉人长城资产管理公司对抵押权是否善意取得并非本案审查范围。
原审第三人农行高新支行陈述：首先对二上诉人的上诉予以认可。对一审判决谈几点意见：一审遗漏了重要的事实，本案所涉的抵押权项下的土地证、房产证的原件一直在不动产局抵押的事实。当初办理抵押时，抵押人以及共有人的身份证都在不动产局进行扫描的事实，可以确认事实，抵押人以及共有人亲自去不动产局办理了抵押登记；一审认为不动产登记局的证据不能证明被上诉人在抵押时在场，以上已经陈述了理由。一审判决认定登记机关未告知起诉的期限，所以适用的是二十年的起诉期限，根据行政诉讼法司法解释第六十四条的规定，应适用的是一年的期限，而不是二十年的期限。一审法院认为没有提供申请书及连续贷款的合同，事实上当时抵押时是口头约定的，与最高额抵押借款合同，能够证明当事人到过抵押现场。一审判决中认定被告提举办理房屋抵押登记依据的借款合同中没有一定期限内可循环流动资金贷款的约定，事实上不需要可循环流动资金贷款的约定，因为有最高额抵押贷款合同。一审核实被上诉人办理抵押时是否在场的问题，经原审第三人核实情况，被上诉人确实到不动产局现场办理过抵押。当时与长城资产管理公司签订了债权转让协议后，一并将所有证据材料一并移交给长城资产管理公司。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案中关于二上诉人均提出二被上诉人寇炳升、田保卫的起诉超过了起诉期限的问题，其应负有举证责任，上诉人榆林市不动产登记局、中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司在一、二审期间均未提供二被上诉人知晓被诉抵押行政行为的证据，故二上诉人提出的该上诉理由不能成立，依法予以驳回。
关于二上诉人上诉称被诉抵押行政登记行为是否合法的问题。根据《房屋登记办法》第五十一条规定：“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。”本案中，首先上诉人不动产登记局在一、二审中均未提供登记申请书，并称当时系当事人口头提出，其所称的登记申请书系口头提出不符合以上法律规定；其次，身份证明及房屋所有权证书、房地产权证书究竟如何出现在不动产登记局，上诉人不动产登记局在一、二审均未提出合理的解释和相关证据予以佐证，也不能证明其在办理抵押登记时，各方当事人均在场；再次，上诉人不动产登记局也无法提供一定期间内将要连续发生的债权的合同材料，其涉案中出现的最高额抵押合同与借款合同有不一致的地方，其中在最高额抵押合同对具体的抵押物约定不明确、且借款合同中没有约定可循环流动资金贷款，故上诉人不动产登记局在办理抵押登记时未尽到审慎审查义务。一审根据房屋登记机关办理涉诉房屋抵押登记时，以事实不清，程序不符合法定程序为由予以撤销其抵押登记并无不当，应予维持。据此，二上诉人的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人榆林市不动产登记局、中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 马玉荣
审判员 王 静
审判员 吴 琼
二〇一八年七月二十日
书记员 寇艳艳