山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终3803号上诉人（原审被告、反诉原告）：王伯山，男，1970年5月26日生，汉族，个体，住潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：王志英，山东广基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩鸿国，男，1955年10月20日生，汉族，个体，住潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：张强强，山东国宗律师事务所律师。上诉人王伯山与被上诉人韩鸿国土地租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2016）鲁0702民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伯山上诉请求：撤销一审民事判决，认定双方签订的土地租赁协议无效，被上诉人返还上诉人租金80000元并承担违约金110000元，一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定双方签订的土地租赁合同有效是错误的。根据土地管理法第十五条、第六十三条之规定，涉案土地的所有权分别属于潍坊市潍城区营子村和小圩河村，被上诉人并非该村村民，其租赁涉案土地未经三分之二以上村民同意，亦未报当地政府批准，被上诉人与潍坊市潍城区营子村和小圩河村签订的土地租赁合同无效。因被上诉人租赁村委土地的行为违反法律规定，且被上诉人隐瞒事实，将涉案农用地出租给上诉人用于工业用途，故上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同无效。二、一审判令上诉人支付93333.33元租赁费没有事实依据，上诉人自2015年1月就已经搬离涉案土地。三、一审判令上诉人承担80000元违约金没有事实和法律依据。双方签订的土地租赁合同系被上诉人提供的格式合同，合同约定违约金按五年总租金的20%计算显失公平。一审时，上诉人对违约金过高提出异议，一审未予审理，违反法律规定。被上诉人主张财产损失52502元，但未提供证据证明，一审以违约金足以满足被上诉人的其他损失为由予以确认，亦违反法律规定。由于双方签订的土地租赁合同系无效合同，该合同中关于违约条款的约定亦无效，上诉人不应承担违约金。四、一审判令上诉人于判决生效后十日内返还承租土地并继续计算租金是错误的。五、被上诉人恶意隐瞒土地用途，导致合同无效，应当返还上诉人所支付的租赁费80000元，并由被上诉人承担违约金110000元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人韩鸿国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩鸿国向一审法院起诉请求：依法判令解除双方签订的土地租赁合同；判令王伯山支付租金137498元，并承担违约金110000元，赔偿财产损失52502元；诉讼费由王伯山负担。一审法院认定事实：2014年4月1日，韩鸿国与王伯山签订土地租赁合同一份，主要内容为：韩鸿国将位于潍坊市潍城区西关街道营子工业园与南小圩河的约26亩土地使用权及地上建筑物，以土地现状租赁给王伯山使用，使用用途为仓储；租赁期限为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日；王伯山承租本宗土地必须进行合法经营，否则韩鸿国有权收回土地使用权，终止合同；王伯山租用期间，不得改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水电等设施，如确需对水电设施进行改造建设，应事先征得韩鸿国书面同意后方可实施，对有关设施进行改动时如需办理相关手续，由王伯山办理，韩鸿国根据实际情况给予协助，所需费用由王伯山承担；若由王伯山建设的房屋及其附属物而引起的法律纠纷、责任（如城管所判定的违规建筑）等由王伯山承担责任，与韩鸿国无关；合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后5日内，王伯山应向韩鸿国办理交接手续；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为110000元，于每年3月31日前交纳给韩鸿国，逾期交纳租金，韩鸿国有权解除合同，王伯山应向韩鸿国支付年租金20%的违约金；该宗土地分为两部分，因原有东南角木板粉碎厂尚未到期（至2015年8月24日止），到期后一并租赁给王伯山使用，故在第一年4月1日至2015年8月该段时间为年租金80000元，此后按年租金110000元执行；在租赁合同期限内任何一方不履行或擅自中止合同即视为违约，违约方应赔偿守约方合同总租赁年限全款20%的违约金。合同签订后，王伯山向韩鸿国交纳第一年租金80000元，韩鸿国向王伯山交付了上述土地。王伯山于2015年1月搬离涉案土地。诉讼中，王伯山主张韩鸿国改变土地用途，隐瞒了土地用途为农业用地的事实，将该土地出租用于工业用途（仓储）。涉案土地系韩鸿国自潍坊市潍城区西关街道营子村民委员会（以下称营子村委）及南小圩河村民委员会（以下称南小圩河村委）承包而来，系相邻的两宗土地，韩鸿国提供其与营子村委于2007年9月1日签订的土地承包合同、与南小圩河村委于2013年7月1日签订的土地租赁合同。另，韩鸿国提供营子村委于2016年5月13日出具的证明一份，内容为：“我村与韩鸿国所签订的土地承包合同，该宗土地为工业生产用。租赁方根据生产使用时可自行安排建设。租赁户在使用期间可根据自己使用情况，转租、转让使用”；提供南小圩河村委于2016年5月16日出具的证明一份，内容为：“村委同意韩鸿国将租赁南小圩河村委的土地租赁给第三方作为仓储或工业用地使用”。韩鸿国依据上述证据证明其自村委分别承包、租赁了涉案土地，合法享有涉案土地的使用权，土地性质为工业用地，并非农业用地，村委同意转租用于工业用途。王伯山主张其在2015年1月搬离涉案土地时，双方已口头约定解除租赁合同，韩鸿国对此不予认可，并主张：王伯山搬离时，因其放在租赁场地上的是塔吊等设备，王伯山说工地上要用，用完后还拉回来，根本未说过要解除合同。王伯山主张：韩鸿国口头承诺可以建设临时性宿舍、卫生间和传达室，但不能建设；租赁场地用于存储大型塔吊、建筑用的钢管等工具设备，但场地外的道路不是韩鸿国所修，路是西邻自己修的，不让承租人走；门口拐弯处有三棵大树，大货车进不去，韩鸿国曾承诺给解决但一直没有解决；韩鸿国存在欺诈、隐瞒情形，而且按照合同总金额计付违约金不合理。韩鸿国则主张：签订合同时，明确约定以土地现状租给王伯山使用，王伯山对土地进行了充分了解，土地用途方面不存在隐瞒；对王伯山的其他主张均不予认可，且与事实不符，合同没有具体的约定应由出租人负责，出租人也没有向王伯山承诺过其陈述的内容，王伯山的主张无法律和事实依据。韩鸿国主张，在签订合同前，其为履行合同清除部分建筑物，造成损失52502元，但未举证证明。2016年4月12日，韩鸿国诉至法院，要求判令解除双方签订的土地租赁合同，王伯山支付租金137498元，支付违约金110000元，赔偿财产损失52502元。上述事实，有当事人陈述、土地租赁合同、土地承包合同、村委证明及庭审笔录等在案为证。一审法院认为，韩鸿国提供的证据证明其对从营子村委及南小圩河村委承包而来的相邻两宗土地享有合法使用权并有权对外出租，且证明了其对涉案土地可向王伯山出租并用于工业用途（仓储），涉案土地及地上建筑物系以当时的现状出租，不存在韩鸿国向王伯山隐瞒事实或存在欺诈行为的情形，故双方当事人签订的土地租赁合同合法有效。王伯山主张其在2015年1月搬离该土地时，已与韩鸿国口头约定解除了双方签订的土地租赁合同，韩鸿国不予认可，王伯山未举证证明，在此情况下，王伯山既未按合同约定与韩鸿国办理交接，亦未向韩鸿国交纳租金，构成违约，应按合同约定承担违约责任。因王伯山未与韩鸿国解除租赁合同且不履行交纳租金的义务，韩鸿国要求解除双方签订的土地租赁合同理由正当，应予支持。王伯山未与韩鸿国解除合同，双方未办理交接，涉案土地仍系王伯山使用，在王伯山将土地实际返还韩鸿国之前的租金，王伯山仍应支付。涉案土地中，尚有东南角木板粉碎厂的土地未交付王伯山，双方对此约定了租金为80000元，故应据此确定未支付租金及违约金的计算标准。2015年4月至2016年5月，王伯山未支付的租金为93333.33元，其后至交付之日，仍应按照租金80000元/年标准计付。合同解除应经双方合意并同意，王伯山于2015年1月搬离涉案土地，不再履行合同义务，在其无证据证明双方已合意解除合同的情况下，王伯山的行为构成违约，应按照合同约定的租金总额的20%向韩鸿国支付违约金。非因韩鸿国原因导致不能向王伯山交付东南角木板粉碎厂的土地，合同租金总额应按照王伯山实际使用土地的租金确定，应支付的违约金数额为80000元。韩鸿国未举证证明其他损失，且王伯山应支付的违约金足以满足韩鸿国的其他损失，韩鸿国要求王伯山赔偿损失52502元理由不当，不予支持。王伯山的主张及反诉请求，证据不足，理由不当，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除韩鸿国与王伯山于2014年4月1日签订的土地租赁合同；二、王伯山返还韩鸿国位于潍坊市潍城区西关街道营子工业园与南小圩河的约26亩土地及地上建筑物，于判决生效之日起十日内履行；三、王伯山支付韩鸿国租金93333.33元（截至2016年5月，其后至交付之日的租金，仍按照租金80000元/年标准计付），于判决生效之日起十日付清；四、王伯山支付韩鸿国违约金80000元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回韩鸿国的其他诉讼请求；六、驳回王伯山的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费2020元，反诉案件受理费2050元，由韩鸿国负担2066元，王伯山负担4904元。本院二审期间，上诉人提供加盖潍坊市国土资源局潍城分局公章的政府信息公开告知书及网上答复（系打印件）各一份，证明涉案土地未经国土部门批准用作工业用地，涉案土地系农业用地。对上述证据，被上诉人质证称：对政府信息公开告知书的真实性没有异议，但该告知书的内容没有表明公开土地的位置及图纸情况，上诉人申请公开的信息具有不确定性，不能确定与本案有关，不能证明上诉人的主张；对网上答复的真实性有异议，没有证明力。二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，涉案土地性质系农村集体土地，根据法律规定，集体土地属于农民集体所有，由本村村民委员会进行管理。本案中，根据韩鸿国与营子村委签订的土地承包合同、与南小圩河村委签订的土地租赁合同、营子村委出具的证明、南小圩河村委出具的证明等证据，能够证明韩鸿国自营子村委、南小圩河村委以租赁方式合法取得了涉案土地使用权、涉案土地并非农用地、营子村委与南小圩河村委对韩鸿国对外出租涉案土地没有异议等事实，本院对上述事实予以确认。韩鸿国与王伯山签订的土地租赁合同约定用途为仓储，且明确约定租赁期间不得改变土地状况及地上建筑物、构筑物、附着物、水电等设施，新建房屋及附属物引起的责任或纠纷由王伯山承担，上述约定内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，能够证明双方在签订租赁合同时对土地现状、用途及合同履行过程中可能存在的风险或法律后果达成了一致意思表示，在土地所有权人没有提出任何异议的情况下，应认定双方签订的土地租赁合同合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。王伯山关于涉案土地租赁合同无效、已支付的租赁费应予返还的主张不能成立，本院不予支持。涉案土地租赁合同签订后，韩鸿国向王伯山交付了土地，王伯山主张其于2015年1月搬离涉案土地时双方口头约定解除了租赁合同，韩鸿国不予认可，王伯山未提供证据证明其曾与韩鸿国达成了解除合同的合意并实际已向韩鸿国返还了涉案土地，亦未提供证据证明韩鸿国自2015年1月之后即已实际占有控制使用涉案土地，且未提供证据证明韩鸿国存在违反租赁合同约定义务的情况下，王伯山应按合同约定向韩鸿国支付租金。一审认定王伯山自2015年1月之后仍应向韩鸿国支付租金并无不当，本院予以支持。关于租金计算的截止日期问题，韩鸿国于2016年4月向法院提起诉讼，要求解除涉案租赁合同，综合本案事实，从公平原则考虑，涉案租金应计算至2016年4月份，即王伯山还应向韩鸿国支付的租金数额为80000元。一审认定租金计算至实际交付之日并不妥当，本院予以纠正。合同有效，当事人即应按合同约定履行义务，违约方应承担违约责任。本案中，王伯山并未提供证据证明韩鸿国存在违约行为，亦未提供证据证明存在合同目的无法实现的情形，其不履行合同并欠付租金的行为构成违约，应向韩鸿国承担违约责任。王伯山要求韩鸿国承担违约金110000元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金的认定问题，根据相关法律规定，确定违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，根据查明的事实，韩鸿国系以租赁方式有偿取得涉案土地的使用权，其亦需向土地所有权人支付租赁费；同时，韩鸿国为提供符合合同约定用途的土地而平整场地，客观上需要支出相关费用；再者，涉案合同如果继续履行，韩鸿国亦存在预期收益。基于上述事实，在王伯山构成违约的情况下，一审结合合同约定判令王伯山承担违约金80000元符合法律规定，亦符合公平原则和诚实信用原则，本院予以支持。综上所述，一审对合同效力、违约事实及违约金的认定并无不当，本院予以支持。一审对租金截止日期的认定并不妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：一、维持山东省潍坊市潍城区人民法院（2016）鲁0702民初938号民事判决第一、二、四、五、六项，即“一、解除韩鸿国与王伯山于2014年4月1日签订的土地租赁合同；二、王伯山返还韩鸿国位于潍坊市潍城区西关街道营子工业园与南小圩河的约26亩土地及地上建筑物，于判决生效之日起十日内履行；四、王伯山支付韩鸿国违约金80000元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回韩鸿国的其他诉讼请求；六、驳回王伯山的反诉请求”；二、变更山东省潍坊市潍城区人民法院（2016）鲁0702民初938号民事判决第三项，即“三、王伯山支付韩鸿国租金93333.33元（截至2016年5月，其后至交付之日的租金，仍按照租金8000元/年标准计付），于判决生效之日起十日付清”为：王伯山支付韩鸿国租金80000元（计算至2016年4月止），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费2020元，反诉案件受理费2050元，由韩鸿国负担2066元，王伯山负担4904元。二审案件受理费2050元，由上诉人王伯山负担1500元，由被上诉人韩鸿国负担550元。本判决为终审判决。审 判 长 尹 义代理审判员 张 敏代理审判员 李丹华二〇一六年十二月二十一日书 记 员 田 然