广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初929号
原告：佛山市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步联桂路荟景豪庭荟星居首层B-30号商铺，注册号440682000088706。
法定代表人:刘宏才。
委托诉讼代理人：黄芝庆，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。
被告：陈韵婷，女，汉族，1990年5月9日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓，广东法岸律师事务所律师（代理期限从2018年3月1日起至2018年3月23日止）。
原告佛山市彩生活物业管理有限公司与被告陈韵婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序于同年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄芝庆及被告的委托诉讼代理人杜宪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费21324.46元；2.被告向原告支付公摊电费151元、公摊水费1118.79元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系位于广东省佛山市南海区丹灶镇祈福路2号名都畔山华庭小区二期（以下简称“案涉小区”）畔山蓝湾11幢的业主（以下简称“案涉房屋”），该房屋住宅面积518.4平方米，花园面积435.16平方米。佛山市南海钜隆物业管理有限公司（原告公司变更前的名称）自2014年1月15日至2015年12月31日为名都畔山华庭小区提供物业管理服务，在物业管理区域内由名都畔山华庭小区业主按如下标准向原告交纳物业管理费：房屋为2.0元/月/平方米、花园为0.5元/月/平方米，物业管理费不包含水电费公摊。截至原告起诉之日，被告共欠缴物业管理费21324.46元（2014年8月至2015年12月）、公摊电费151元（2014年8月至2015年6月）、公摊水费1118.79元（2014年8月至2015年12月）。经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相应物业管理费、公摊水电费。
被告辩称：一、2015年9月份之前的物业管理费和2015年8月份之前的公摊水费、公摊电费及相应的违约金均已过诉讼时效:1.原告诉请的物业管理费、公摊水费、公摊电费均属于定期给付债务，而非分期给付债务，定期产生的物业管理费、公摊水费、公摊电费均为独立债务，每期均应单独计算诉讼时效，不能适用《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》有关同一债务分期履行诉讼时效的规定。原告提交的《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：“物业管理服务费按月收取，每月15号为缴费时间；公共水电分摊费用按月收取，每月发生费用在次月15号前收取”。上述约定显然与定期给付债务的特征完全一致。每月的物业管理费和公摊水、电费的诉讼时效应分别按照上述约定从履行期限届满次日开始计算。2.按照《中华人民共和国民法通则》，原告的起诉已超过诉讼时效。原告诉请的物业管理费和公摊水电费产生于2014-2015年，应适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，原告2018年1月16日才向法院起诉，显然已超过诉讼时效。即使按照“从旧兼从长”的原则确定《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题，也只有2015年10月至12月共三个月的物业管理费及2015年9月至12月共四个月的公摊水费、公摊电费未过诉讼时效。
二、原告无权收取2014年1月1日至15日的物业管理费。
按照原告提交的其与案外人广东中奥物业管理有限公司佛山南海分公司（以下简称“中奥物业公司”）签订的《协议书》，2013年5月1日至2014年1月15日，原告擅自将案涉房屋管理区域内的物业管理责任整体转让给中奥物业公司，该行为并未取得业主的同意，违反了国务院《物业管理条例》第三十九条的禁止性规定及《前期物业管理服务协议》第一条第一款第5项的约定，在原告未提供物业管理服务的情况下，无权收取该阶段的物业管理费。
三、原告未提供证据证明其系案涉房屋管理区域前期物业管理服务提供方、其真实提供了合格的物业管理服务。
1、原告未提交与开发商及全体业主签订的《前期物业管理服务协议》，其提交的证据材料中，物业的名称非常混乱，无法确定其就是案涉房屋管理区域的物管企业。《房屋装修装饰管理规定》写的是“碧琴湾”全体业主；《前期物业管理服务协议》写的是“名都.畔山华庭.畔山蓝湾14幢”，业主临时公约写的是“名都.畔山华庭”、水费单写的是“名都畔山豪庭”、电费单是“名都畔山华庭”，物管企业向业主开具的收费收据还先后用过“名都畔山华庭管理处财务专用章”和“畔山美墅项目收费专用章”。原告并未提供案涉房屋管理区域经政府审批的准确名称，也未提供证据证明上述不同地名均属于同一物业管理区域，对案涉的大部分物业都不能提供物管合同证明其物管主体资格。
2、物业管理服务合同是双务合同，即使能确定原告是涉案物业管理区域的物管企业，原告应先证明其已实际提供了合格的物业管理服务，然后才有权利向业主收取物业管理费。事实上，大批业主之所以未缴纳物业管理费，就是因为原告怠于履行职责，未经业主同意，多次擅自将物业管理责任整体转让他人，致使实际物业管理服务极为低劣，除原告自己提交的与中奥物业公司的转让交接协议外，实际物管企业向业主出具的物管费、装修押金、证件押金收据也五花八门，有盖“畔山美墅项目收费专用章”的，也有盖“名都畔山华庭管理处财务专用章”的。2016年1月，业委会收回物业管理权自行管理后，部分业主要求原告退回装修押金，原告竟然声称装修押金非其收取，要求业主找实际收取人退款，如果原告的陈述属实，则充分说明原告曾经将物业管理责任擅自转让给他方，鉴于以上情况，原告应当提交其已实际履行了保安、公共卫生等方面的管理职责的证据，方可有权要求业主支付物业管理费。
四、原告要求支付公摊水、电费证据不足。
原告提交的水费单上的名称为名都畔山豪庭，与物业所在地址并不一致，无法证明该水费系案涉房屋管理区域产生的公摊水费。原告未提交证据证明电费通知单上记载的电费就是案涉房屋管理区域产生的公摊电费,亦未提交公摊水、电费的分摊依据和分摊标准。原告未提交银行转账单等支付凭证证明其已向供水供电企业实际支付了公摊水电费，尤其是公摊电费，原告只提交了电费通知单，没有提交电费发票，根本无法证明已经实际代业主缴纳。
五、即使参照原告提交的《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的管理服务收费标准：住宅按建筑面积2元/月/平方米、花园按建筑面积0.5元/月/平方米，在原告未提交证据证明案涉房屋的住宅建筑面积和花园面积的情况下，原告诉请支付物业管理费没有事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
1.原告提供的《资质证书》庭后提交了原件进行核对，本院对其真实性予以确认。
2.原告提供的《水费通知单》、《丹灶水务水费通知单》、《广东省国家水务局通用机打发票》、《电费通知单》均为原件，客观反映了案涉房屋的水电费缴纳情况，被告亦未能提供相反证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。
3.原告提供的《水费统计表》、《电费统计表》所记载的用水用电数据中，其与《水费通知单》、《丹灶水务水费通知单》、《广东省国家水务局通用机打发票》、《电费通知单》数据一致部分，本院对其真实性予以确认，对于没有证据予以佐证的公摊水电费部分，本院对此不予确认。对于公摊水电费的计算标准问题，本院已审理的该同一小区的其他业主与原告签订的《前期物业服务协议》中有约定“公共水电费用由全体业主（按户）共同分摊”，结合同一小区物业服务收费标准一致的惯例做法，本院认定本案的公摊水电费亦应按户分摊，故对于原告在该《水费统计表》、《电费统计表》中记录的有证据佐证的被告应分摊的该部分公共水电费数额本院亦予以确认。
4.原告提供的《住户登记表》为原件，但被告虽有异议但不能举出足以反驳的证据，本院对其真实性予以认定。
5.被告提供的《钜隆物业收款收据》、《收款收据》、《收据》虽为原件，但其收款单位所盖印章为“畔山美墅项目收费专用章”、“名都畔山华庭管理处财务专用章”，未有证据显示该收款单位与原告为同一主体，原告对此亦不予确认，本院对上述证据的关联性不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原告企业名称原为佛山市南海钜隆物业管理有限公司，于2015年6月12日变更为现名称，企业类型为有限责任公司（法人独资）；2013年4月22日至2016年4月22日期间，原告物业服务资质等级为二级。
2010年11月，原告与名都畔山华庭小区部分业主冯丽叶签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米2.0元收取，花园按建筑面积每月每平方米0.50元；公共水电费用由全体业主（按户）共同分摊；业主当月物业服务费用及上月公共维修分摊、水电费的缴交时间为每月15号前。
2012年3月2日，案涉房屋在佛山市南海区国土城建和水务局进行了抵押登记，登记信息显示购买人为被告，案涉房屋建筑面积为518.4平方米。
2014年1月15日，原告与案外人广东中奥物业管理有限公司佛山南海分公司（以下简称“中奥物业公司”）签订一份《协议书》，约定：中奥物业公司于2013年5月1日开展碧翠苑、畔山别墅物业管理服务，中奥物业公司于2014年1月15日12点前将上述两项目的物业管理服务移交给原告，原告承接两项目物业管理服务。自2013年5月1日至2014年1月15日期间两项目所有应收的物业管理费、水电费、公共能耗费等费用属于中奥物业公司，中奥物业公司在经营期间（2013年5月1日至2014年1月15日）尚未收取两项目的所有费用委托原告代收。其中合同附件中载明被告陈韵婷所购买的案涉房屋住宅面积为518.4平方米，花园面积为435.16平方米。
其后2014年1月15日至2015年12月31日期间，原告为名都畔山华庭小区二期全体业主提供物业服务。名都畔山华庭小区二期共有48户。2015年12月,案涉小区业主委员会成立。2015年12月31日，原告撤出案涉小区。
2015年9月、10月、12月期间，被告应分摊的公摊水费分别为80.74元、59.75元、51.56元，合计192.05元。被告至今未支付上述款项及2014年1月至2015年12月的物业管理费。
另查明，2016年7月26日，原告以案外人熊文旭欠付名都畔山华庭小区物业管理费及公摊水电费为由向本院提起诉讼，致（2017）粤0605民初11140号案。本院在该案中查明原告与该小区部分业主如陈某瑞、黄某茵、熊某娣、刘某权等签订有《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用住宅按建筑面积每月每平方米2.0元，花园按建筑面积每月每平方米0.50元；公共水电费用由全体业主（按户）共同分摊；业主当月缴交物业服务费用及上月公共维修分摊、水电费时间亦为每月15号前。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：一、2014年1月15日至2015年12月31日期间原告是否为案涉小区提供了合格的物业服务；二、本案是否已超过诉讼时效。三、被告所享有使用权的花园面积应如何确定。
关于2014年1月15日至2015年12月31日期间原告是否为案涉小区提供了合格的物业服务问题。首先，原告在本案中提供的《前期物业管理服务协议》及在其他案件中提供的《前期物业管理服务协议》均可证明案涉小区中至少有部分业主从2010年11月起即开始接受原告的物业服务。一般来说，一个住宅小区即为一个物业管理区域是较为常见的现象，而依《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务；其次，原告提交的《电费通知单》载明的用电地址为名都畔山华庭监控室、名都畔山华庭路灯箱（包括园建用电），可证明2014年1月至2015年6月期间畔山华庭小区公共部分的保安、消防、照明等设施由原告使用管理，而原告使用这些设施的目的较大可能则是为案涉小区业主提供安防、公共区域照明等物业服务；再结合《水费通知单》、《协议书》等证据，原告主张其自2014年1月15日至2015年12月31日期间为名都畔山华庭小区二期全体业主提供物业服务理据充分，本院予以确认。原告作为畔山华庭小区二期的物业服务企业，虽然未能举证证明其与被告或者畔山华庭小区业主委员会签订书面物业服务合同，也未能举证证明其与畔山华庭小区建设单位签订书面前期物业服务协议，但被告作为案涉房屋的所有权人即业主，事实上已经接受了原告的物业服务，被告应向支付原告相应的物业管理费。被告主张原告未提供合格的物业服务但未能提供充分有效的证据予以反驳，本院对其意见不予采纳。
关于本案诉讼时效问题。首先，关于本案物业管理费支付标准及支付方式问题。如前所述，被告作为案涉小区业主事实上已接受了原告的物业服务，已与原告形成事实上的物业服务合同关系，其包括物业服务标的、物业服务管理费的支付标准、支付时间等合同要件应以予确定。虽然原告并未与被告签订《前期物业管理服务协议》，但原告在本案中举证了其与案外人冯丽叶签订的《前期物业管理服务协议》作为其应收取的物业管理费及公摊水电费的支付标准证据，同时又根据本院在（2017）粤0605民初11140号案查明的原告与同一小区的其他业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理费及公摊水电费的支付标准及支付方式与原告所举证据一致的事实，再结合当地同一小区的物业管理费及公摊水电费支付标准及支付方式均统一的惯例做法，本院认定原、被告之间的物业服务合同亦应遵从上述《前期物业管理服务协议》关于物业管理费及公摊水电费的支付标准及支付方式的约定。
原告主张原、被告之间没有明确约定物业服务费的支付方式，故本案诉讼时效应当从原告提起本次诉讼之日起算。对此本院认为，原告既将其与他人签订的《前期物业管理服务协议》作为应收取的物业管理费及公摊水电费的支付标准的证据，又以没有约定支付时间为由否认该份协议中关于物业管理费及公摊水电费的支付时间的约定，对此选择性适用上述协议的条款明显不符合法律逻辑及日常经验法则，本院不予采纳，并认定本案亦参照上述《前期物业管理服务协议》的约定确定本案的物业管理费、公摊水电费的支付标准及支付方式，即物业管理服务费按房屋2.0元/月/平方米、花园按0.5元/月/平方米收取，每月15号前缴交当月的物业服务费用及上月公摊水电费。
又由于本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同属于继续性合同，物业管理费、公摊水费、公摊电费均属于定期给付债务，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但是有可分性，均为独立债务，故诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之时分别单独计算。本院已认定本案物业管理费的支付时间为每月15号前缴交当月的物业服务费用及上月公摊水电费，故每一期的物业服务费及公摊水电费均应按此独立计算诉讼时效。
同时《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，应按照“从旧兼从长”的原则确定《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题，即：1.《中华人民共和国民法总则》实施时旧法诉讼时效已届满，无溯及力；2.《中华人民共和国民法总则》实施时旧法诉讼时效未届满，有溯及力。具体到本案，原告诉请的物业管理费和公摊水电费产生于2014-2015年，原告于2018年1月16日提起本案诉讼，原告的权利保护范围为从2015年10月1日起至原告起诉之日止所产生债权，故原告主张中2015年10月至12月共三个月的物业管理费及2015年9月至12月共四个月的公摊水费按《中华人民共和国民法总则》的规定尚未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。其余的物业管理费及公摊水电费已超过诉讼时效，其已丧失胜诉权，本院对此不予支持。但原告未能提供证据证明2015年11月的公摊水费已实际产生并由原告垫付，故原告的该部分主张本院不予支持。被告关于诉讼时效的抗辩合理，本院予以采纳。
关于花园面积如何确定问题。双方虽未提供《商品房购买合同》或《补充协议》证明被告实际取得的案涉小区花园的使用权面积，但原告提供的其与案外人中奥物业公司签订的《协议书》附件中载明了被告所使用的花园面积，被告对该证据的真实性并不持异议，故本院认定被告在案涉小区取得使用权的花园面积为435.16平方米。
综上，被告应向原告支付2015年10月至12月的住宅物业管理费为3110.4元（2.0元/月/平方米×518.4平方米×3个月）、花园物业管理费为652.74元（0.5元/月/平方米×435.16平方米×3个月），上述合计3763.14元。被告同时应向原告支付2015年9月、10月、12月共四个月的公摊水费192.05元。原告诉请在本院核定范围的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈韵婷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理服务费3763.14元予原告佛山市彩生活物业管理有限公司；
二、被告陈韵婷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊水费192.05元予原告佛山市彩生活物业管理有限公司；
三、驳回原告佛山市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计为182.43元（原告已预交），由原告佛山市彩生活物业管理有限公司负担157.43元，由被告陈韵婷负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一八年四月十三日
书记员 林倩君