浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍民初字第3920号
原告：李能武。
被告：浙江双和置业有限公司。
法定代表人：张文娟。
委托代理人：章志飞。
原告李能武诉被告浙江双和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李能武，被告浙江双和置业有限公司的委托代理人章志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李能武诉称：原、被告于2010年4月7日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于绍兴县兰亭镇谢家坞村鹭鸣山庄一期19幢105室房屋一套，总价2190000元，被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋，如果出卖人逾期交房超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天即2012年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金等。
嗣后，原告依约向被告付清了购房款2190000元，但被告至今未向原告交付房屋，构成违约。据此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，并明确自己的诉讼请求为：一、要求被告向原告交付所购房屋；二、要求被告向原告支付自2012年1月1日起至实际交房之日止按每日1095元标准计算的逾期交房违约金。
被告浙江双和置业有限公司辩称：原、被告就绍兴县兰亭镇谢家坞村鹭鸣山庄一期19幢105室房屋签订商品房买卖合同事实，该房屋在2011年12月31日前已具备交付条件。被告分别于2011年12月26日、2012年1月7日通过中通快递公司向原告送达了交房通知书以及催告函，履行了合同约定的书面交房通知义务。另外，根据合同约定，即使因各种原因导致原告没有在2011年12月31日前收到交房通知书，原告有义务主动与被告联系，届时如房屋具备交付条件的，则原告应当签收交房通知书并进行验收交接，而被告无需要承担其他责任。原告故意拖延交接房屋，故被告不需要承担任何责任。退一步讲，如果被告需要承担逾期交房违约责任，违约金也只需要按同地段同类房屋的租金计付至2012年8月，原告主张的违约金过高，应予调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定以下事实：
2010年4月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告出卖给原告位于绍兴县兰亭镇谢家坞村鹭鸣山庄一期19幢105室房屋一套，建筑面积308.75平方米，单价每平方米7093.117元，总价2190000元；付款方式为买受人于本合同签署的同时支付首付款880000元，剩余购房款1310000元通过商业贷款方式予以支付；出卖人应于2011年12月31日前向原告交付房屋，该房屋需经建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件；出卖人除特殊情况外，如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，应承担违约责任：逾期不超过180天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。本合同规定的最后交付日期，该商品房在该日期前已达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应当在出卖人通知交房时间内办理交接手续。买受人逾期办理交接手续的，即视为买受人原因导致房屋不能按期交付，买受人承担相应的责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理商品房转移登记等。上述合同的补充条款中同时约定：买受人在规定领房时间内应及时办理领房手续；商品房买卖合同中买受人与出卖人提供的联系地址和联系电话视同买受人与出卖人的约定联系方式，如因出卖人或买受人约定联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，则相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担等。
签约以后，原告于2010年4月7日向被告付清首付款880000元，后于2010年5月31日向被告支付银行按揭款1310000元。被告开发的鹭鸣山庄一期19幢建设工程于2011年6月16日通过环保“三同时”验收，2011年8月22日通过规划验收，于2011年9月27日在绍兴县建筑业管理局办理备案手续。2012年1月中旬，被告通过电话通知原告可以领房。原告以未收到书面交房通知以及其了解房屋漏水等事由未前往被告处领房。2012年5月、6月、7月期间，原告前往被告售楼处交涉房屋买卖合同履行事宜，被告仍未向原告发出书面交房通知，原告也未领到房屋钥匙。2012年8月28日，原告向被告发出律师函，以被告逾期交房超过180天构成根本违约为由，要求解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》。该律师函于次日送达至被告。2012年11月，原告诉讼来院，遂酿成本案纠纷。
另认定，鹭鸣山庄一期的房屋建成后存在漏水质量问题，被告与部分业主于2012年4月达成维修方案，被告同意支付相关业主每户40000元赔偿款。被告后于2012年7月完成鹭鸣山庄一期房屋的维修工作。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、发票、银行单据、个人购房抵押（保证）借款合同、律师函、快件回执，被告提供的竣工验收备案表、绍环验（2011）68号文件、建设工程竣工规划验收确认书以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：涉案《商品房买卖合同》系原、被告就绍兴县兰亭镇谢家坞村鹭鸣山庄一期19幢105室商品房签订的房屋买卖合同。该合同内容与形式均未违反国家相关法律规定，应属有效，合同依法成立，即具有法律效力，双方当事人均应严格遵守，并按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩情况，本院对于本案的以下焦点问题作评判认定。
（一）、关于原告要求交房的问题。本院认为，商品房买卖合同是典型的双务合同，原告作为买受人，其合同的主要债权是请求被告交付约定的房屋，其合同的主要债务是向被告交付房款。原告明确诉求要求继续履行房屋买卖合同，并要求被告履行交房义务，被告对此不持异议，且房屋已通过验收备案，应具备交付条件，故本院对原告的该项诉求依法予以支持。
（二）、关于原告要求被告承担逾期交房违约责任的问题。根据双方合同约定，被告应当于2011年12月31日前履行房屋交付义务，在原告所购房屋达到交付使用的条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。然而本案事实表明，涉案房屋在竣工验收备案以后，其房屋质量出现瑕疵。被告为此对鹭鸣山庄一期房屋展开修复工作，直至2012年7月完成。被告至今仍掌握原告所购房屋的钥匙，表明其未履行交付房屋的合同义务，显然构成违约，应承担违约责任。被告辩称其通过中通快递已向原告发出书面交房通知，且多次与原告电话联系交房，故不应承担逾期交房违约责任。经本院审查，被告为证实其邮寄送达书面交房通知的事实，向本院提供快递回执复印件佐证，但该证据不能单独证明被告所主张的事实且原告加以否认，故本院对此不予采信。被告称其电话通知原告领房的事实虽然属实，但2012年1月至8月期间原告几次前往被告售楼处交涉房屋事宜过程中，被告仍未向原告交付房屋，以致原告于2012年8月下旬向被告发出要求解除合同的律师函，故被告未按合同约定方式交房的违约事实成立，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。
（三）、关于原告要求支付逾期交房违约金数额的问题。根据双方合同约定，被告如果未按合同规定的期限将该涉案房屋交付原告使用的，应承担违约责任，其违约金的计算方式为自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，原告据此提出其主张的违约金诉求。本院认为，根据前述分析，被告应承担逾期交房违约责任，关于违约金的计算期间，根据合同约定，其起算日应为双方合同中约定的交房日期的次日，止算日应为实际交付之日。但根据查明的事实，原告已于2012年8月29日向被告送达了解除合同书面通知，其理由基于被告逾期交付已超过180天，原告据此认为被告构成根本违约，其有权选择解除合同并赔偿损失。而被告也未在法定期间内就合同解除提出异议之诉。在本案审理期间，原告又表示不再主张解除合同，重新选择继续履行合同，被告对此亦予同意，从鼓励交易的角度出发，本院双方继续履行合同的意见予以尊重与支持。但原告已于2012年8月选择解除合同在先，也意味着其不选择接收房屋，被告在原告行使合同解除权后不交付房屋的行为不再构成违约，故可以解除被告此后的逾期交房违约责任。据此，本院采纳被告的意见，将其承担逾期交房屋违约金的止算时间确定为2012年8月28日。关于违约金的计算标准问题，根据双方合同约定为已付房款2190000元的日万分之五标准计付，该标准换算年息为18%左右，导致违约金数额过高，不符合违约金抑制违约的本意，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考量被告的违约程度、违约金的起讫期间及原告遭受损失的情况，从双方利益平衡出发，本院依据我国合同法第一百一十四条的规定，酌情将违约金标准降低至已付房款的日万分之二计付。据此，被告应向原告支付逾期交房违约金105558元（438元／天×241天）。
综上，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告浙江双和置业有限公司应于本判决生效后五日内向原告李能武交付绍兴县兰亭镇谢家坞村鹭鸣山庄一期19幢105室房屋；
二、被告浙江双和置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告李能武支付逾期交房违约金105558元；
三、驳回原告李能武的其他诉讼请求。
案件受理费7229元，由原告李能武负担4499元，被告浙江双和置业有限公司负担2730元，款限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7229元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一三年三月十日
书 记 员 茹亮良