浙江省永康市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）金永商特字第49-2号
申请人：中国银行股份有限公司永康市支行，住所地：永康市丽州中路28号。
法定代表人：金亚南。
委托代理人：郑红莉，浙江五金律师事务所律师。
被申请人：浙江锐泰工贸有限公司，住所地：永康市经济开发区清源路9号。
法定代表人：黄金土。
被申请人：黄聪。
被申请人：朱灿。
申请人中国银行股份有限公司永康市支行于2015年6月11日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人中国银行股份有限公司永康市支行称：2014年12月5日，第一被申请人与申请人签订《最高额抵押合同》，将其所有的坐落于浙江省永康市经济开发区清源路9号房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证五金园字第00002300
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号、土地使用权证号：永国用（2010）第8345号）抵押给申请人，为申请人与第一被申请人之间自2014年12月5日至2017年12月5日期间在申请人处办理约定的各类业务所形成的债务提供担保，担保的最高本金余额为人民币3303万元，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费用、执行费用等）等，并于当日办理了抵押登记。
2014年7月9日，第二、三被申请人与申请人签订《最高额抵押合同》，将其所有的坐落于浙江省永康市东城中浙阳光都市花园18幢1单元301室的房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证东城字第号、土地使用权证号：永国用（2010）第1531号）抵押给申请人，为申请人与第一被申请人之间自2014年7月9日至2017年7月9日期间在申请人处办理约定的各类业务所形成的债务提供担保，担保的最高本金余额为人民币2517000元，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费用、执行费用等）等，并于当日办理了抵押登记。
2014年12月5日、12月8日，第一被申请人与申请人分别签订了《流动资金借款合同》两份，编号为永康2014年人借字1675号、永康2014年人借字1680号，借款金额分别为1500万元、1000万，总计金额2500万元。两份合同均约定借款期限为8个月，约定年利率均为7.0%，按季结息，每季度末月的21日为付息日。逾期借款罚息利率为基础利率水平上加收50%。出现违约事件时，申请人有权宣布合同项下款项立即到期。2014年12月8日、9日原告依约发放贷款，履行了付款义务。
2015年1月19日，第一被申请人与申请人签订了编号为永康2015年银承字0060号的《商业汇票承兑协议》，承兑金额为550万元；被申请人于汇票到期日前将应付票款交存在申请人开立的结算账户；被申请人在承兑前向申请人交存555000元作为承兑保证金，存于在申请人处开立的专用保证金账户，用于第一被申请人向申请人担保支付汇票款项，本协议为双方签署的编号为永康2014年保质字0111号的《保证金质押合同》项下的主协议。申请人对该账户施行专户管理，如第一被申请人出现本协议规定的违约情形，申请人有权宣布保证金存款提前到期并行使质押权；第一被申请人应按汇票票面金额万分之五承兑手续费，并在承兑时一次付清；如承兑汇票到期之日第一被申请人不能足额交付票款，导致申请人对外垫付款的，申请人对垫付的票款按实际垫款天数，每日按垫款金额的万分之五向第一被申请人计收罚息，自垫款之日起按月计收复利，直至第一被申请人还清垫款为止。如第一被申请人违约，则申请人有权宣布《商业汇票承兑协议》提前到期。2015年1月25日，申请人依约开具了承兑汇票一张，并交付给了第一被申请人。
现被申请人已拖欠利息数月，且涉及重大诉讼，构成合同约定之违约事件，已严重影响申请人债权的实现，申请人据此宣布上述合同提前到期。
为此，申请人请求：1、依法裁定对第一被申请人所有的坐落于浙江省永康市经济开发区清源路9号的房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证五金园字第00002300
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号、土地使用权证号：永国用（2010）第8345号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得价款在借款本金3055万元以及利息、罚息、复利（详见利息清单）、代理费1万元、申请费用等范围内享有优先受偿权。2、依法裁定对第二、三被申请人所有的坐落于浙江省永康市东城中浙阳光都市花园18幢1单元301室的房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证东城字第号、土地使用权证号：永国用（2010）第1531号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得价款在最高额本金余额2517000元及相应利息和实现债权费用范围内享有优先受偿权。
由于商业汇票承兑协议中的555万元款项并未到期，且申请人并未实际垫付，故庭审中，申请人自愿撤回对该555万元及相应罚息的申请，并明确借款本金为2500万元，利息从2014年12月21日按年利率7％计算至2015年6月11日止，扣除已支付的457468.98元，罚息从2015年6月12日起按年利率10.5％计算至实际还款之日止，复利以每季所欠利息为基数，按年利率10.5%计算至实际还款之日止。
本院经审查认为，2014年12月5日，申请人与被申请人浙江锐泰工贸有限公司签订《最高额抵押合同》（编号：永康2014年人抵字9128号），被申请人浙江锐泰工贸有限公司将其所有的坐落于浙江省永康市经济开发区清源路9号房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证五金园字第00002300
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号、土地使用权证号：永国用（2010）第8345号），为申请人与被申请人浙江锐泰工贸有限公司自2014年12月5日至2017年12月5日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同提供最高额抵押担保，最高本金余额为人民币3303万元，并依法办理了抵押登记，该抵押权设立合法，抵押范围为本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等。
2014年7月9日，申请人与被申请人黄聪、朱灿与申请人签订《最高额抵押合同》（编号：永康2014年人个抵字8133号），被申请人黄聪、朱灿将其所有的坐落于浙江省永康市东城中浙阳光都市花园18幢1单元301室的房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证东城字第号、土地使用权证号：永国用（2010）第1531号）为申请人与被申请人浙江锐泰工贸有限公司自2014年7月9日至2017年7月9日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同提供最高额抵押担保，最高本金余额为人民币3303万元，并依法办理了抵押登记，该抵押权设立合法，抵押范围为本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等。
2014年12月5日，申请人与被申请人浙江锐泰工贸有限公司签订了《流动资金借款合同》（编号：永康2014年人借字1675号），约定向借款人浙江锐泰工贸有限公司发放贷款1500万元，年利率均为7%，按季结息，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日，逾期借款罚息利率为基础利率水平上加收50%，对不能按期支付的利息、罚息，按罚息利率计收复利，并约定如借款人未按合同的约定履行支付和清偿义务等出现违约事件时，申请人有权宣布合同项下款项立即到期。同时合同中载明，本合同属于浙江锐泰工贸有限公司与申请人签订的编号为永康2014年人抵字9128号最高额抵押合同的主合同。2014年12月8日，申请人向借款人浙江锐泰工贸有限公司交付借款1500万元。
2014年12月8日，申请人与被申请人浙江锐泰工贸有限公司签订了《流动资金借款合同》（编号：永康2014年人借字1680号），约定向借款人浙江锐泰工贸有限公司发放贷款1000万元，年利率均为7%，按季结息，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日，逾期借款罚息利率为基础利率水平上加收50%，对不能按期支付的利息、罚息，按罚息利率计收复利，并约定如借款人未按合同的约定履行支付和清偿义务等出现违约事件时，申请人有权宣布合同项下款项立即到期。同时合同中载明，本合同属于浙江锐泰工贸有限公司、黄聪、朱灿与申请人签订的编号为永康2014年人抵字9128号、永康2014年人个抵字8133号最高额抵押合同的主合同。12月9日，申请人向浙江锐泰工贸有限公司交付借款1000万元。
借款后，被申请人已支付利息至2014年12月20日，后申请人从借款人账户扣款457468.98元。现借款人未按合同约定支付利息，已构成违约，申请人有权提前宣布借款到期。但申请人并未举证证明已通知被申请人本案借款提前到期，故应认定其向法院起诉之日为借款到期日。借款人至今未还本付息，申请人有权处置抵押物。申请人为实现本案债权花费的代理费10000元。对于其中1000万元的借款，虽然既有借款人所有的财产提供抵押，也有他人的财产提供抵押，但申请人与被申请人在抵押合同中明确约定，抵押权人即申请人有权决定各担保权利的行使顺序。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、对被申请人浙江锐泰工贸有限公司将其所有的坐落于浙江省永康市经济开发区清源路9号房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证五金园字第00002300
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号、土地使用权证号：永国用（2010）第8345号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人中国银行股份有限公司永康市支行对变价后所得价款就借款本金2500万元及相应的利息、逾期利息、复利（利息从2014年12月21日按年利率7％计算至2015年6月11日止，扣除已支付的457468.98元；逾期利息从2015年6月11日起按年利率10.5％计算至按实际还款之日止；复利以每季所欠利息为基数，按年利率10.8%计算至实际还款之日止）及代理费10000元在最高本金余额3303万元的范围内依法优先受偿。
二、对被申请人黄聪、朱灿将其所有的坐落于浙江省永康市东城中浙阳光都市花园18幢1单元301室的房屋及其土地使用权（房屋所有权证号：永康房权证东城字第号、土地使用权证号：永国用（2010）第1531号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人中国银行股份有限公司永康市支行对变价后所得价款就借款本金1000万元及相应的利息、逾期利息、复利（利息从2014年12月21日按年利率7％计算至2015年6月11日止，扣除已支付的457468.98元；逾期利息从2015年6月11日起按年利率10.5％计算至按实际还款之日止；复利以每季所欠利息为基数，按年利率10.8%计算至实际还款之日止）在最高本金余额251.7万元的范围内依法优先受偿。
本案案件申请费99105元，诉讼保全费5000元，合计104105元，由被申请人浙江锐泰工贸有限公司、黄聪、朱灿负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 应志标
代理审判员 章 璐
人民陪审员 夏官庭
二〇一五年七月七日
代书 记员 林祝健