广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2841号
上诉人（原审被告）：李柱成，男，1970年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。
委托代理人：廖鹊鸣，广东海云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市致友贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：刘志均，总经理。
委托代理人：刘浩根，广东董文浩律师事务所律师。
上诉人李柱成因与被上诉人广州市致友贸易有限公司（以下简称致友公司）恢复原状纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街111-119号二楼、57号首层原是广州英华房地产实业有限公司所有的房屋。致友公司、李柱成分别于2010年12月29日、2005年9月20日通过公开竞价方式成交了111-119号二楼商铺、57号首层商铺的房屋产权。广州市国土资源和房屋管理局分别向致友公司、李柱成核发了涉案两套房屋的《房地产权证》。
2013年11月13日，致友公司因认为李柱成拆除公用楼梯向原审法院提起本案诉讼，请求判令李柱成立即停止拆除位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街57号首层商铺里面东南位置的走火公共楼梯的侵害行为，将楼梯恢复原状。原审诉讼中，原审法院曾到广州市规划局、广州市房地产档案馆调查广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街111-119号二楼、57号首层的规划报建及竣工验收情况。据广州市房地产档案馆查询到的涉案房屋所取得的《建设工程规划许可证》编号为穗规建字（1997）第163号。广州市规�局的工作人员表示，当时有关建筑物的平面图即是报建图又是竣工图，根据该档案资料显示该建筑物有关规划已经验收，取得了验收合格证。致友公司对上述调查情况没有异议。李柱成表示对上述法院调查的情况不认可，竣工验收备案表确实是在2004年之后才实施的，但之前广州市是采取的综合验收的制度，规划局的答复是不负责任的。经办法官的取证方式也不是合法的方式，规划局的所谓工作人员的答复李柱成认为是非常不负责任的说法。经办法官在庭上所宣读的工作记录只是口头的答复，没有对方的签字，也不能确定法官是两个人一起去的，法官的这种调查取证严重违法。原审庭审时，致友公司、李柱成均确认英华街57号首层商铺的位置与广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》中“房地产平面附图”所标注的#57的位置一致，李柱成确认57号首层商铺大概位于穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图中所标注的电话亭、书报销售店、储蓄所位置，致友公司认为57号首层商铺位于电话亭和书报销售店4#楼梯位置。致友公司、李柱成均确认，李柱成于2013年10月拆除了位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街57号首层商铺内东南角的楼梯。致友公司表示李柱成拆除的楼梯位于穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图中电话亭后面的4#楼梯间，李柱成对拆除楼梯的位置不予确认，并表示其所拆除的楼梯位置与平面图中4#楼梯的位置不一致。致友公司为证明其主张，还向原审法院提交以下证据：1、由广州市档案馆复印盖章的穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图及广州市规划局《建设工程规划验收合格证》原批文内容证明；2、照片若干张。李柱成质证表示不能确定证据1图纸和本案争议的房屋有关联，这不是规划验收图只是设计图，李柱成所有的房屋是有物权凭证的，房屋确权必须先有建委的验收备案证明，包括各项的专业验收，再拿到房管局确权，李柱成现在已经获得了房管局核发的不动产权属证书，是涉案房屋再转让以后核准发出的新凭证。致友公司提交的图纸应当来自房管局，但是致友公司现在提交的这份证据李柱成认为不能作为证据使用。根据物权法第9条的规定，初始登记已经发生了法律效力，根据物权法第17条的规定，致友公司现在出示的不是法定证据，与致友公司、李柱成双方提供的物权记载是不同的，是非法的证据。该图纸编号为穗规建字（1997）第163号，根据该图纸记载的时间和编号可以看出是一份施工设计图，从图纸上显示的57号首层重合的位置和后来实际建成的经房管局确权发证的位置是不一致的。比较后可以看出，设计图上储�所、书报销售店、电话亭等和实际发证的首层65、63、61、57号的位置是一致的，但实际上分隔及具体面积是完全不一致的。可以确认在竣工的时候已经对设计图纸进行了变更的，这份图纸并不是规划验收的图纸，因此不能作为支持致友公司主张的依据的。对致友公司提交的广州市规划局《建设工程规划验收合格证》原批文内容证明真实性没有异议，规划验收是2001年10月18日作出的，房管局对不动产确权和发出权利凭证，致友公司应当随该规划验收合格证附规划验收的图纸，不应该再提交设计图给法院。李柱成对证据2照片的真实性不予确认。李柱成为证明其主张，也还提交了以下证据：1、房屋面积测量成果报告书，拟证明涉案商铺无公用部分分摊，涉案两套商铺之间不存在公共小楼梯；2、房屋租赁合同复印件，拟证明因一、二楼统一出租给百佳超市的历史原因，造成致友公司所述的消防梯存在，现租赁合同已到期，李柱成收楼涉案商铺，该消防梯无存在的必要，百佳超市按照涉案商铺的产权面积和商业租金标准承租商铺。致友公司质证表示对证据1的真实性没有异议，从致友公司提交的证据显示测绘图纸与原始的规划设计并不一致，没有列明公共楼梯；证据2由于无法明确其真实性，故不予质证，同时也对李柱成陈述的事实不予确认。
原审法院认为：根据广州市城市建设档案馆出具的穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图显示，在该图纸中所标注的电话亭的背面有一4#楼梯位置。现李柱成确认57号首层商铺大概位于该平面图中所标注的电话亭、书报销售店、储蓄所位置，并对广州市国土资源和房屋管理局核发的57号首层商铺的《房地产权证》中房地产平面附图所标注的#57的位置予以确认。经比对上述平面图与57号�层商铺的《房地产权证》中房地产平面附图后，对致友公司主张该平面图中的4#楼梯位置现包括在57号首层商铺的范围内应当予以确认。现致友公司、李柱成均确认李柱成已经拆除了位于57号首层商铺范围内东南角位置的楼梯，故对于致友公司主张李柱成所拆除的楼梯即是穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图显示的电话亭背面的#4号楼梯，原审法院依法予以采信。李柱成对案涉楼梯的位置不予确认，但没有提交相应的证据材料对案涉楼梯的位置予以证实，应承担相应的举证责任。据广州市规划局的工作人员说明，该涉案商铺所在建筑物的平面图即是报建图又是竣工图，故对于该图纸中所记载的建筑物属性，未经相关部门的批准，李柱成无权擅自变更。李柱成认为其所持有的《房地产权证》中的“房地产平面附图”中未显示涉案楼梯，故57号首层商铺内没有分摊楼梯面积而认为其商铺产权面积内不存在任何楼梯的理由不能成立，原审法院不予采纳。致友公司要求李柱成恢复拆除的位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街57号首层商铺东南角位置的楼梯，合法合理，原审法院予以支持。李柱成以111-119号二楼商铺仍有其他消防通道为由拒绝恢复楼梯理据不足，本案不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，于2014年5月13日作出如下判决：李柱成在本判决生效之日起十日内，协助广州市致友贸易有限公司按穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图恢复位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街57号首层商铺内东南角的楼梯原状。一审案件诉讼费100元，由李柱成负担。上述费用已由致友公司预交，致友公司同意�李柱成在履行判决时将其应支付的诉讼费部分一并支付给致友公司。
上诉人李柱成不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。理由：一、原审判决对本案争议的法律关系判断不准确，导致其查明事实及适用法律均发生错误。1、被上诉人以上诉人侵害“全体产权人的共有权益”为由提起诉讼，本案案由按照最高院《关于民事案件案由规定》的划分应属于“建筑物区分所有权纠纷”中的“共有权纠纷”，而并非一审法院确定的“物权保护纠纷”中的“恢复原状纠纷”。本案的争议焦点也应该是“案涉楼梯是否属于公共设施“及”上诉人拆除案涉楼梯的行为是否损害了其他业主的合法权益”，但一审法院对本案纠纷的法律关系判断有误，导致一审庭审始终围绕“上诉人拆除的楼梯是不是开发商规划报建图上的楼梯”展开，却没有查明案涉楼梯是否属于公共设施及拆除该楼梯对业主公共权益是否造成损害等关键事实。2、被上诉人的诉请以保护业主共有权益为由主张将案涉楼梯恢复原状，其法律依据是《物权法》第72、73条及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定。鉴于上诉人拆除的楼梯位于上诉人享有完全所有权的专有部分内，被上诉人引用的法律依据根本无法成立。3、一审法院将《民法通则》第八十三条作为裁判的法律依据更加不能成立。首先，被上诉人是以上诉人拆除“公共消防楼梯”损害业主共有权益、给其他业主带来安全隐患为由提起诉讼，并未主张被上诉人拆除案涉楼梯妨碍其相邻方通行、通风、采光等权益，被上诉人也没有提供相关证据证明上诉人的行为“给相邻方造成妨碍或者损失”，因此，被上诉人并非主张相邻权纠�，原审判决适用法律错误。其次，如果一审法院对本案法律关系的认识与被上诉人不一致，应行使释明权。但一审法院既没有行使释明权，也没有在“本院认为”部分论及本案涉及相邻权受损，却直接使用《民法通则》第八十三条作为裁判的法律依据，无疑是非常不妥当的。再次，事实上，现时涉案物业二楼全层由被上诉人出租给广州百佳超级市场有限公司（“百佳超市”）经营使用，上诉人拆除楼梯后百佳超市重新报建二次装修，至今未妨碍其经营。案涉二楼物业与一楼之间存在超过六部以上的电梯或楼梯供其通行，而且，被上诉人在涉案建筑物首层也拥有超过1000平方米的物业，被上诉人完全可以在其一楼物业的其他位置另辟通道。即使保留上诉人57号商铺内的楼梯，上诉人如将自己的商铺上锁，该楼梯也根本无法实现通行的目的。按照《民法通则》的相关规定，“不动产的相邻各应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神”处理相邻关系，另依据最高院《关于贯彻执行<；民法通则>；若干问题的意见》第101条，上诉人拆除的楼梯既不是被上诉人的必经通道，同时上诉人也有条件另开通道，在此情况下，要求上诉人在自有物业的专有部分内为被上诉人保留楼梯无疑有违方便生产生活、公平合理地处理相邻关系的法律原则，也严重损害了上诉人的合法产权。二、原审判决所认定事实缺乏足够的证据支持。原审判决认定上诉人拆除的楼梯即“穗规建字（1997）第163号晓港湾商住楼e栋一层平面图显示的电话亭背面的#4号楼梯”，这一认定缺乏证据支持。1、案涉大楼设计报建是商住性质物业，广东英华房地产实业有限公司（“英华公司”）基于对裙楼商业物业统一经营的考虑，在首层与二层之间设计了多条楼梯�但在建筑施工过程中，开发商对裙楼物业的规划用途进行了调整，实际建成后大楼一、二楼物业各部位的使用功能都与原设计有所差异。根据一审庭审查明的事实，规划设计图上所载的空调机房、厕所、楼梯、电话亭、书报销售点、储蓄所等均已不存在；而房管局在核发案涉首、二层物业的初始产权证时是按照当时的现状测绘并登记，因此，案涉首层57号房屋初始登记的产权证附图显示当时并不存在楼梯，也说明上诉人物业内的楼梯并非原设计图上的公共楼梯。2、一审法院根据“广州市规划局的工作人员说明”认定“该涉案商铺所在建筑物的平面图既是报建图又是竣工图”，是非常不负责任的。首先，一审法院采信“广州市规划局的工作人员说明”的取证程序违法。一审法院既未通过发函的形式向规划局正式咨询，也未对规划局的工作人员作调查笔录，有违法院依职权取证的法定程序。其次，规划局及国土房管局档案中复制的文件己明确显示出案涉整栋建筑物竣工时首层物业的状态已与规划报建图不一致，在此情况下认定报建图就是竣工图很明显是自欺欺人。3、上诉人提交的案涉57号商铺的初始登记产权证附图、现有产权证附图都显示原规划设计图上的4#楼梯并不存在与57号商铺内，原审法院无视上诉人的证据，认定上诉人应承担举证不能的不利后果，无疑是错误的。三、要求在上诉人物业内按照原规划设计图复建楼梯事实上无法实现，也严重损害了上诉人的合法产权。l、根据己查明的事实可知，案涉建筑物首层规划设计图上原有房屋及公共设施的位置都已发生改变，现在一审法院应被上诉人的要求判令上诉人按照原设计图复建4#楼梯，那么，被上诉人或其他业主就同样有可能要求上诉人按照原设计图恢复公共厕所、空调机房等设施，而事实上现在根本不可能按照原设计图进行复建。2、首层57号房屋是上诉人通过法院委托拍卖而合法购得的财产，且上诉人参与竞拍时，57房屋产权之上未设置任何限制性第三方权利，因此，上诉人对57号房屋拥有完全的、不可侵犯的财产权利。而初始登记之前的房屋位置及规划用途变更远在上诉人购得57号房屋之前，上诉人作为善意取得人，不应对于初始登记及之前的规划设计变更承担任何法律责任。3、如被上诉人认为国土房管局在核发上诉人的房地产权证过程中存在错误，法院应告知其另循异议登记程序或行政诉讼程序提出主张，而不应在本案中直接判令上诉人在自己物业的专有部分内建设一条楼梯与被上诉人的物业相连通，这无疑将严重侵害上诉人物权的完整性。四、如一审法院认为本案涉及相邻权纠纷，应追加案涉二层物业的实际使用人参加本案诉讼。被上诉人从购入案涉二层物业后就一直将该物业出租给百佳超市使用，如法院将本案作为相邻权纠纷处理，依法应追加百佳超市参加诉讼。综上，请二审法院依据事实和法律，支持上诉人的上诉主张，判如所请。
被上诉人广州市致友贸易有限公司辩称：一、上诉人拆除涉案楼梯在原审庭审已经确认。二、涉案楼梯是否属于公共通道，我方到房管部门查询过，法院也核实过涉案楼梯属于消防共用通道，充分说明上诉人拆除的楼梯属于公共楼梯，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。基于我方享有的共有权，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人拆除的楼梯是否属于公用楼梯？拆除行为是否侵犯被上诉人的合法权利。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书�权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。原审法院查明上诉人拆除的楼梯是公用楼梯，依据是规划局的答复和相关规划文件。虽然上诉人质疑规划的公用楼梯不是其拆除的楼梯，但是没有提供充分的证据。原审判决认定上诉人拆除的楼梯是公用楼梯，本院予以确认。规划审批的房屋使用功能，依法不能随意变更。故上诉人领取的57号首层商铺的权属凭证记载与规划批准功能不符的部分，法院以规划文件为审查依据。上诉人拆除公用楼梯，影响被上诉人等其他业主的合法权利，构成侵权。被上诉人作为共有物权人，有权主张停止侵权，恢复原状。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李柱成负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十二月二十五日
书记员 阮志雄