黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1590号
上诉人（原审被告）张诚，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人郭立伟，黑龙江威翔律师事务所律师。
委托代理人张金生，黑龙江张金生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晶，住哈尔滨市道外区。
委托代理人路�，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区哈药路22号1层。
法定代表人李希凡，总经理。
上诉人张诚因与被上诉人李晶、哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司（以下简称佰强公司）房屋买卖居间合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南西民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理此案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
李晶在一审诉称：2014年8月14日，李晶与佰强公司、张诚签订《房屋买卖居间服务合同》约定：李晶以420万元的价格购买张诚所有的位于哈尔滨市南岗区哈西大街万达小区B1栋1613、1614号两套房屋，买卖双方均同意由卖方委托居�方代收房款。居间服务费5000元，更名费15万元。卖方先解除抵押，后交易，买方或居间方为卖方解除抵押垫付资金后，如卖方不履行合同，三日内返还买方或居间方为其垫付的还贷金额。逾期后卖方需每天支付垫款方总房价款千分之三的违约金。合同补充条款约定：此房为三联单购房合同，买方对此房充分了解并认可，成交价420万元含两套，卖方有贷款，买方同意为卖方解贷，自合同签订之日起10个工作日确定能否办理，如办理不了，合同解除三方无责，买方所交定金全部退还；如能办理，买方替卖方解贷，解贷后买方将更名费用交付给居间方，由居间方协助办理更名手续。合同签订之日，李晶交纳了购房定金20万元。此后，佰强公司承诺如期可办理三联单更名等相关手续，李晶于2014年8月26日、27日分三次通过网上银行向佰强公司交纳更名费、居间服务费15.5万元及�款400万元，合计415.5万元。佰强公司于2014年8月28日给张诚偿还房屋贷款83万元。2014年9月29日，在佰强公司仍承诺买卖双方可办理三联单更名等相关手续的前提下，三方又签订了一份《补充协议》，原合同中约定条款不变，但补充条款约定：“2014年10月10日确定更名是否能办理。2014年10月15日居间方与买方共同做资金监管。2014年10月25日给卖方房款，如不能办理三联单更名由居间方付给卖方全额房款，更名可延后办理。张诚全力配合办理所有手续，卖方不负责更名所产生的费用。买方不承担资金监管所产生的费用。监管日期截止到2014年10月25日自动划拨到买方名下，资金监管的金额435.5万元。2014年10月25日卖方收不到房款，卖方不返还解贷款，（居间方）返还卖方所有手续，卖方另行出售出租此房”。补充协议签订后，佰强公司严重违反本协议的约定，不仅未办理更名�续、未将资金监管，也未按照协议的约定将全部的房款（除83万元以外的其他购房款）给付张诚，致使合同无法履行。佰强公司未按照约定于2014年10月25日将本应监管的435.5万元返还给李晶。经三方多次确认，协议已终止，不再继续履行。李晶多次与佰强公司协商，佰强公司将352.5万元陆续返还，剩余83万元至今未返还。三方所签协议合法有效，三方均应按照合同约定履行义务，张诚及佰强公司不按约定履行义务系违约行为，应当赔偿因违约而给李晶造成的损失。故起诉要求法院判令张诚、佰强公司返还购房款83万元及实际损失17万元，诉讼费用由张诚、佰强公司承担。
佰强公司在一审辩称：一、李晶起诉状中主张“佰强公司严重违反本协议的约定，不仅未办理更名手续，也未按照协议的约定将全部房款给付张诚，致使合同无法履行。佰强公司未按约定于2014�10月25日将4，355，000元返还李晶”与事实不符。依据李晶、佰强公司、张诚共同签订的《居间协议》第五条第二款、第六条第五款、第十四条补充条款之规定，佰强公司作为中介机构无权单方办理更名手续，只是协助配合李晶及张诚办理房屋过户手续，现三联单房屋买卖更名手续因行政政策变化无法办理，佰强公司并无过错，不存在违约的事实。二、佰强公司依据三方签订的《居间协议》第三条第七款、第十四条补充条款之规定，并经李晶指示于2014年8月28日将83万元支付给张诚用于偿还房屋贷款，佰强公司严格依据合同约定办理，并无过错，不存在违约的事实。三、李晶主张佰强公司未按照协议约定将全部房款给付张诚，致使合同无法履行，且佰强公司未按约定于2014年10月25日将435.5元返还李晶，与事实不符。合同无法履行的根本原因是三联单房屋买卖因行政政策�化无法办理，而非佰强公司未将购房款支付给张诚，佰强公司恰恰是为保护李晶的财产利益，在房屋未更名，后续三方协议解除合同的情况下，将购房款及居间费352.5元返还李晶，因83万元依李晶指示已交付给张诚用于房屋还贷，该款返还主体是张诚与佰强公司无关。基于以上事实，李晶主张佰强公司返还购房款没有事实及法律依据。四、李晶没有证据证明发生实际损失17万元的事实。佰强公司依约履行协议，无违约行为，现《居间合同》已协议解除，佰强公司已返还代收的购房款337万元及居间费更名费15.5万元，李晶诉讼请求没有事实及法律依据。
张诚在一审辩称：一、根据三方合同约定，到2014年10月25日如甲方收不到房款，甲方不返还解贷金，李晶对此约定是签字认可，李晶向张诚主张返还购房款及损失，根据合同约定，李晶应向佰强公司主张。二、张诚不存在违约的情况，李晶所主张的17万元的实际损失，没有证据支持与法律依据，张诚并未收到李晶支付的购房款，张诚在签订合同后，一直在按合同约定履行。三、李晶所主张的83万元购房款已按合同约定交付给银行用于解贷，该笔款项现并不在张诚处。故请求依法驳回李晶对张诚的诉讼请求。
原审判决认定：2014年8月14日，李晶与佰强公司、张诚签订房屋买卖居间服务合同一份，合同约定：李晶购买张诚所有的位于哈尔滨市南岗区哈西大街万达小区B1栋16层1613号、1614号两套房屋，房屋成交价款420万元。卖方先解押，后交易，买方或居间方为卖方解押垫付资金后，如卖方不履行合同，须在三日内返还买方或居间方为其垫付的还贷金额。逾期后卖方须每天支付垫款方总房价款千分之三的违约金，垫款方有权抵押该房屋冲抵贷款。居间方有义务代为转付购房款项，以确保双方房屋产权变更安全顺利有序的进行。在收到买卖双方委托后，居间方有义务协助双方办理房屋产权更名、过户及房屋贷款所属事项中的全程业务工作。合同签订当日，买方须交付购房定金42万元。其中包括居间服务费、居间担保费、信息咨询费5，000元。全额房款或首付款必须在2014年8月24日前交付居间方。买卖双方均同意委托居间方代为收取，居间方的代收行为具有法律效力。三联单更名手续由买方及居间方办理，时间为9月24日前完成。合同补充条款约定：此房为三联单购房合同，买方对此充分了解并认可。两套住宅成交价420万元。卖方有贷款，买方同意为卖方解贷，自合同签订之日起10个工作日确定能否办理，如办理不了，合同解除，三方无责，买方所交定金全部退还。如能够办理，买方替卖方解贷，解贷后买方将更名费用交付给居间方，由居间�协助办理更名手续。合同签订当日，李晶向佰强公司交纳购房订金20万元。2014年8月26日、8月27日，李晶又通过网上银行向佰强公司交纳其余购房款400万元及更名费、居间费15.5万元。2014年8月28日，佰强公司向招商银行股份有限公司哈尔滨开发区支行张诚帐户汇款83万元，用于偿还案涉房屋贷款。张诚于当日为佰强公司出具收据一份。2014年9月29日，李晶与佰强公司、张诚签订补充协议一份约定：三联单更名手续由买方及居间方办理，时间为2014年10月25日前完成。2014年10月10日确定更名是否能办理。2014年10月15日居间方与买方共同做资金监管。2014年10月25日给卖方房款。如不能办理三联单更名由居间方付给卖方全额房款，更名可延后办理。张诚全力配合办理所有手续。买方不承担资金监管所产生的费用。监管日期截止到2014年10月25日自动划拨到买方名下，资金监管金额435.5万元。2014年10月25日卖方收不到房款，卖方不返还解贷款，居间方返还卖方所有手续，卖方另行出售出租此房。2014年10月24日，案涉房屋未能办理三联单更名，佰强公司于当日返还李晶70万元。2014年10月31日，佰强公司返还李晶200万元。2014年11月10日，佰强公司返还李晶82.5万元，共计返还李晶购房款及更名费、居间服务费352.5万元。因佰强公司已将其余购房款83万元给付张诚用于偿还案涉房屋贷款，故至今未能返还李晶。
原审判决认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。据此，案涉房屋尚未取得房屋所有权证，属于法律禁止转让的房屋。李晶、张诚、佰强公司签订的房屋买卖居间服务合同，违反了法律强制性规定，依法应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规�，因无效合同取得的财产，应当予以返还。李晶将购房款交给佰强公司，佰强公司将其中83万元汇入张诚账户，用来偿还了张诚所有的案涉房屋的银行贷款，该款张诚应予返还。关于李晶要求张诚、佰强公司赔偿损失的诉讼请求，买卖双方及居间方均明知案涉房屋无权属证书仍签订房屋买卖及居间合同，对合同无效均负有缔约过失责任，且李晶未就其损失提供相关证据，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决：一、李晶与佰强公司、张诚于2014年8月14日签订的《房屋买卖居间服务合同》及2014年9月29日签订的补充协议为无效合同；二、张诚于判决生效后七日内返还李晶购房款83万元；三、李晶其他诉讼请求不予支持。案件受理费13，800元、保全费5，000元，均由张诚负担。
张诚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以三方签订《房屋买卖居间服务合同》及补充协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定及《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规”的强制性规定而认定无效，属适用法律错误。房地产管理法属于行政管理性规定，而非效力禁止性规定，故三方签订合同应为有效合同。二、三方签订《房屋买卖居间服务合同》及补充协议合法有效。根据补充协议约定，在2014年10月25日前，居间方与买房如不能办理三联单更名，应由居间方付给卖方全额房款。如2014年10月25日卖方收不到房款，卖方不返还解贷款。居间方应将买方全部房款435.5万元自动支付给买方。因此，居间方负有给付83万元购房款的义务，张诚没有返还83万元的义务，一审法院判决张诚返还83万元无事实和法律依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
李晶辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
佰强公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，张诚举示如下证据：哈尔滨市商品房预售许可证及哈尔滨市商品房销售许可证。拟证明：张诚与李晶、佰强公司所签房屋买卖合同中的房屋具有销售许可证是可以上市交易的商品房。
李晶对张诚举证的证据质证认为：对证据真实性无异议，但不应视为二审新证据。
佰强公司对张诚举示的证据质证认为：对证据真实性无异议，该证据只能证明哈尔滨哈西万达广场有限公司可以对外销售房屋，不能证明买受�张诚可以再次进行销售。
李晶及佰强公司未提交证据。
本院确认：该份证据证明哈尔滨哈西万达广场有限公司具备销售涉案房屋许可，向张诚销售房屋行为合法有效，张诚取得案涉房屋所有权，同时享有处分权，故本院对此份证据予以采信。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：本案争议的焦点问题为，一、张诚、李晶及佰强公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是否有效。二、李晶给付张诚83万元房屋解贷款应否返还。
关于李晶、张诚及佰强公司签订的《房屋买卖居间服务合同》效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产发展中存在房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事法律关系。该法第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不能转让”规定的目的是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益损失，减少纠纷，而不是禁止交易和限制合同自由。该项规定属于管理性规范，而非效力性规范。因此，原审判决据此认定李晶、张诚及佰强公司签订的《房屋买卖居间服务合同》无效，适用法律不当，本院予以纠正；《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响�同效力。”依据上述法律规定，结合本案事实，李晶、张诚及佰强公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是三方的真实意思表示，该协议书涉及的内容不违反法律、行政法规的效力性规定，故双方签订的《房屋买卖居间服务合同》有效。张诚该项上诉理由成立，本院予以确认。
关于李晶给付张诚的房屋解贷款应否返还的问题。截止到双方产生纠纷时，李晶表示不再购买房屋。佰强公司亦将收取李晶的购房款及中介费用已返回给李晶，将张诚房屋手续返还给张诚，张诚已将案涉房屋另行出租。三方的行为均已表明不再继续履行《房屋买卖居间服务合同》，合同目的无法实现，因此，《房屋买卖居间服务合同》应予解除。因李晶给付张诚的83万元解贷款属于购房款，合同解除后，因房屋及手续已返给张诚，张诚应将购房款返还给李晶。在三方签订的《房屋买�居间服务合同》补充条款中约定：2014年10月25日张诚收不到房款，张诚不返还解贷款，佰强公司返还所有手续，张诚另行出售此房屋（解贷款按票据为主）。此条款系三方关于在合同履行过程中，李晶一方违约时，其应承担违约责任约定。三方签订合同目的未能最终实现并非是因李晶未给付购房款的违约行为导致。三方在签订房屋买卖合同时，明知办理房屋三联单更名过户手续违反法律规定，存在交易风险，因此，张诚、李晶、佰强公司对《房屋买卖居间服务合同》无法履行，均负有一定责任，原审法院判令张诚返还李晶83万元房款并无不当，本院予以维持。关于张诚主张佰强公司应返还83万元解贷款的问题。佰强公司系合同居间人，其仅仅为双方当事人提供媒介服务，在未促成合同成立的情况下，其无权要求支付报酬，且佰强公司已经将收取的居间服务费返还给�晶，83万元解贷款也并非佰强公司占有，张诚主张应由佰强公司返还83万元解贷款的主张，无事实和法律依据，张诚继续占有83万元解贷款亦无合同及法律依据，对张诚上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南西民初字第152号民事判决第二项、第三项；
二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南西民初字第152号民事判决第一项；
三、解除上诉人张诚与被上诉人李晶、哈尔滨佰强地产经纪咨询有限公司于2014年8月14日签订的《房屋买卖居间服务合同》及2014年9月29日签订的补充协议。
一审案件受理费13800元、保全费5000元（李晶已预�18800元），二审案件受理费12100元（张诚预交13800元，退还1700元），均由上诉人张诚负担，于本判决生效后与上述款项一并给付被上诉人李晶。
本判决为终审判决。
审 判 长 郎晓侠
审 判 员 柳 红
代理审判员 孟长战
二〇一五年十二月十日
书 记 员 赵春莹
史万强