广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3310号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毕金枝。
委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：危可阳。
委托代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。
上诉人毕金枝、上诉人危可阳因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年10月13日，危可阳（乙方）与毕金枝（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将田美村10队东南庄101房地下，包括果园空地租给乙方作为饭店使用，租期共五年，自2008年10月7日起至2013年10月7日止。前两年每月租金为4300元，第三年每月租金为4515元，第四年每月租金为4966.5元，第五年每月租金为5463.5元。签订合同时，甲方收取乙方定金5000元、水电费押金4300元，乙方必须每月1日至10日内缴交租金及水费，如逾期未交，视为乙方违约，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任，因终止合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。乙方租赁该屋无正当理由30天不按合同规定用途使用，经甲方通知仍不开展或恢复经营和缴交租金的，甲方有权解除合同……合同期满，甲方须检查房屋设施是否有损坏，如双方没有争议后的前提下方能退回定金……该合同的空白处用手写方式注明：“在合同期内甲方不得收回果园自用，除政府征收（包括生产队收回）外”。
上述合同签订后，危可阳向毕金枝缴纳5000元定金及4300元水电费押金，毕金枝将合同约定的房屋及果园交付给危可阳使用。在原审法院审理的（2012）穗花法民三初字第259号危可阳诉毕金枝租赁合同纠纷一案中，危可阳陈述其承租后委托施工队对果园空地进行了建设和装修。该案中危可阳以2011年4月份，毕金枝以生产队要收回果园空地为借口未经危可阳同意，强行拆毁了危可阳建设在果园空地上的建筑物，拆毁后重新建设了商铺用于出租，且毕金枝多次干扰危可阳经营等理由，要求法院判令毕金枝继续履行合同、赔偿经济损失、降低租金标准及返还多收取的租金。该案判决要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及要求毕金枝于2012年4月至12月期间，按每月3973.2元的标准向危可阳收取租金；于2013年1月至10月期间，按每月4370.5元的标准向危可阳收取租金。该案民事判决已发生法律效力。之后，危可阳按该民事判决书确定的标准向毕金枝支付房屋租金。
另查明，毕金枝居住在涉案房屋楼上，危可阳、毕金枝双方在合同实际履行过程中，经常存在毕金枝拒收租金的情况下，危可阳通过邮政储蓄银行汇款的方式向毕金枝支付租金的情形。在（2012）穗花法民三初字第259号案中，该院认为：虽然从危可阳交租的收据显示有部分月份的租金并不是在合同约定期限内缴纳，但由于毕金枝就居住在涉案商铺楼上，双方一直以来均是通过毕金枝到危可阳店铺或店铺附近收取租金的方式完成租金收缴行为的，且毕金枝在超过合同约定的交租期限后仍向危可阳收取相关租金且未提出异议；另外，危可阳在毕金枝未按时收取租金的情况下，仍通过邮政储蓄银行汇款等方式向毕金枝缴纳租金，故毕金枝认为危可阳逾期交租存在违约没有依据。
危可阳向毕金枝支付租金至2013年3月。2013年4月份的租金，由于毕金枝没有收取，危可阳再次于2013年4月23日通过邮政储蓄银行汇款的方式向毕金枝支付2013年4月份的租金及水电费5470元。该笔汇款由于毕金枝未领取而被银行退还给危可阳，但危可阳认为其应当向毕金枝支付2013年4月份的租金及水电费5470元，因此危可阳对邮政储蓄银行的退款也坚决不予领取。
毕金枝认为危可阳未按时于2013年4月10日前缴纳当月的租金及水电费等存在违约，故毕金枝于2013年4月12日在涉案房屋墙上张贴《通知》要求解除租赁合同，并要求危可阳在收到通知三日之内返还房屋，否则押金不退等。危可阳否认已收到或看到该份通知。
2013年4月26日，危可阳在涉案房屋墙体上张贴《履行合同通知函》，认为毕金枝多次通过断水断电等方式逼迫危可阳退出租赁的商铺，造成危可阳严重损失，要求毕金枝在收到该通知函之日起3日内恢复商铺的水电并尽快到危可阳处收取租金，否则危可阳将解除合同。危可阳陈述其张贴上述通知函后，于当天又通过邮政特快专递方式向毕金枝寄送该通知函。毕金枝确认危可阳张贴上述通知函的事实，但否认有收到危可阳以特快专递方式寄送的通知函。
2013年6月31日，危可阳向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除双方的租赁合同关系；2.毕金枝双倍返还其支付给毕金枝的定金5000元、水电费押金4300元，合计14300元；3.毕金枝赔偿其搬运费3000元；4.毕金枝赔付其已支付给其餐厅员工的工资36200元；5.诉讼费用由毕金枝承担。毕金枝遂向原审法院提起反诉，请求法院判令：1.确认双方于2008年10月13日签订的《租赁合同》于2013年4月12日解除；2.危可阳支付2013年4月的租金及2013年3月、4月水电费合计4810.5元；3.诉讼费用由危可阳承担。
由于双方就履行《房屋租赁合同》中产生的矛盾无法协调，危可阳于2013年4月底搬出涉案商铺。危可阳撤场后，毕金枝将涉案房屋进行了拆除。诉讼中，危可阳提供其与广州市花都区新华新都货物装卸服务部签订的《搬运协议》拟证明其撤场搬运物品时支付了搬运费3000元。关于危可阳第4项诉讼请求的员工工资，危可阳提供了龙眼园餐厅与危可阳本人、何紫霞、危海怡等人签订的《聘用合同》八份拟证明危可阳向上述人员支付了2013年4、5月份的工资总额为36200元。毕金枝对此不予确认，且认为危海怡是危可阳的女儿，其他人员也多数与危可阳属于亲戚关系，双方的聘用关系并不真实。
原审法院认为：一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。由于毕金枝所述其于2013年4月12日张贴《通知》要求解除合同的事实危可阳不予确认，毕金枝对此又无法进一步举证证明其于2013年4月12日当天已通知危可阳解除合同；且在双方实际履行合同过程中，也多次出现在毕金枝未收取租金的情况下，危可阳通过汇款方式支付租金的情形，故毕金枝以危可阳未按时缴纳租金为由，请求确认《房屋租赁合同》已于2013年4月12日解除证据不足。同样，危可阳于2013年4月26日张贴的《履行合同通知函》亦无法充分证明毕金枝存在违约行为，但结合毕金枝自述毕金枝已于2013年4月12日要求解除合同的意见，可以认定双方均有解除合同的意思表示，故该院确认《房屋租赁合同》于2013年4月29日解除。
二、关于定金、水电费押金。由于《房屋租赁合同》已经解除，毕金枝也没有证据证明其有权扣留危可阳所缴纳的定金、水电费押金，故毕金枝应向危可阳退还定金5000元及水电费押金4300元。危可阳所提供的证据也无法充分证明毕金枝存在违约行为，且合同仅约定合同期满时定金的退还条件，并未约定其他情况下关于定金的处理方式，故危可阳要求毕金枝双倍返还定金没有事实依据，不予支持。
三、关于搬运费。危可阳所提供的证据并无法充分证明其已实际支付该款项，且双方签订的《房屋租赁合同》对此亦没有进行约定，故危可阳请求毕金枝支付搬运费没有依据，不予支持。
四、关于员工工资。危可阳提供的《聘用合同》受聘人员中有危可阳本人，该系列合同也无法充分证明危可阳已实际支付了员工工资，危可阳、毕金枝双方签订的《房屋租赁合同》对此也没有约定，故危可阳要求毕金枝赔付危可阳员工工资36200元证据不足，不予支持。
五、关于2013年4月份的租金及3、4月份水费。虽然危可阳已通过汇款方式拟向毕金枝支付2013年4月份租金及水电费，但该款在毕金枝未领取的情况下已退还给危可阳，危可阳应领取该款减少损失。危可阳汇款的行为仅起到避免其承担逾期交租违约责任的作用，但在无证据证明毕金枝因自身原因故意不领取款项的情况下，危可阳仍应承担向毕金枝支付2013年4月份租金等费用的义务。危可阳自认应向毕金枝缴纳2013年4月份租金、水电费共5470元，现毕金枝请求危可阳支付租金、水电费共4810.5元，予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月10日作出如下判决：一、确认危可阳与毕金枝于2008年10月13日签订的《房屋租赁合同》于2013年4月29日解除；二、毕金枝于本判决发生法律效力之日起十日内，向危可阳返还定金5000元、水电费押金4300元；三、危可阳于本判决发生法律效力之日起十日内，向毕金枝支付2013年4月份的租金及3、4月份水费共4810.5元；四、驳回危可阳的其他诉讼请求；五、驳回毕金枝的其他诉讼请求。一审案件受理费569元，由危可阳负担470元，毕金枝负担99元；反诉案件受理费25元，由危可阳负担。
判后，上诉人危可阳、上诉人毕金枝均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其中危可阳上诉认为：因毕金枝违约导致案涉合同解除，故毕金枝应承担相应的违约责任。毕金枝违反合同约定强行收回场地，且在合同履行过程中经常以停电停水的方式阻挠危可阳生产经营，危可阳有多次报警记录，最终因无法继续经营而被迫搬离案涉房屋，因此，毕金枝的行为已经构成的根本性违约。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决，支持危可阳一审的诉讼请求；2.毕金枝承担本案的全部诉讼费用。
毕金枝答辩称不同意危可阳的上诉理由及请求，并提起上诉认为：2013年4月，危可阳不缴纳租金并以此为由要求降低租金，直至2013年4月12日，毕金枝以张贴通知的方式要求危可阳缴纳租金。以上事实均有照片为证。危可阳所提供的去邮局的汇款单已经远远超过本月应支付的租金，因此，因危可阳违约故毕金枝无需向其返还定金5000元。危可阳搬走后4月的电费是240.2元，该费用毕金枝已经代付，应在水电费押金中扣除。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决第二项，改判毕金枝向危可阳返还水电费押金4300元；2.危可阳承担本案的诉讼费用。
双方当事人对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，危可阳表示：1.同意原审判决第一、二、五项；2.2014年4月的租金有口头通知毕金枝来收取，但对方不收取。
二审中，毕金枝表示：不同意原审判决第一项中合同解除时间的认定，应认定为2013年4月12日；同意原审判决第二项中返还押金，不同意返还定金；同意原审判决第三、四项。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）案涉合同解除的时间确认；（二）合同解除的法律后果。
关于案涉合同解除的时间认定。《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现毕金枝上诉主张应认定合同解除的时间为2013年4月12日，其主要依据是于该日张贴了解除合同的通知，但就该解除通知是否到达危可阳无法举证证明，而危可阳对此不予认可。因此，毕金枝上诉主张应以2013年4月12日作为案涉合同解除时间，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，根据案件查明事实，在案涉合同的履行过程中，毕金枝经常存有拒收租金的行为，而危可阳确实存有逾期支付租金的行为，因此，双方当事人对于案涉合同的解除均负有过错责任。据此，原审法院判令危可阳向毕金枝支付实际欠付的费用，并判令毕金枝向危可阳返还定金及水电押金，上述处理并无不当，本院予以维持。危可阳上诉主张应双倍返还定金，缺乏法律依据，本院亦不予采信。至于危可阳主张的搬运费、员工工资属于损失范畴，理应自行承担。原审法院驳回该部分诉求正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人危可阳、上诉人毕金枝的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费520元，由危可阳负担470元，毕金枝负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 张辉