浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）善民一初字第988号
原告：张立军。
委托代理人：季彪，浙江思贤律师事务所律师。
被告：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司，住所地：嘉善县魏塘镇钱家汇路19号。
法定代表人：史东波，该公司执行董事。
委托代理人：颜伟新，浙江金嘉律师事务所律师。
委托代理人：杨琴，浙江海浩律师事务所律师。
原告张立军与被告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称“房屋置换公司”）房屋买卖合同纠纷一案本院于2008年4月17日受理后，依法组成合议庭于2008年5月21日、2009年2月20日二次公开开庭审理了本案。原告张立军及其委托代理人、被告房屋置换公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张立军起诉称：原、被告于2007年5月14日订立亭桥女人街定金协议，原告依约支付定金100000元。原、被告在2007年5月16日订立房产转让协议书。约定被告将魏塘镇亭桥南路258号-2××号，面积为283.75平方米的房屋，以2750000元的价格出让给原告，同日原告支付购房款1770000元（包括定金），余款办理银行按揭。被告交房日为2007年11月30日，原承租人2007年6月-11月租金21000元归原告所有。如甲方违约则赔偿乙方违约金。现被告拒绝向原告交付上述房屋及办理相应过户登记手续。原告认为，被告逾期后拒绝交房，侵犯了原告的合法权益。所以被告的违约行为已造成原告的经济损失。根据协议书约定，应承担违约责任，现原告要求被告承担违约金600000元，依法向法院起诉请求：1、判令被告立即将魏塘镇亭桥南路258-2××号房屋交付给原告，并办理过户登记手续；2、判令被告立即将上述房屋的2007年6月-11月的租金21000元归还原告；3、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金600000元（当庭申请变更违约金由300000元增加到600000元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告房屋置换公司答辩称：原、被告之间没有签订定金协议及房产转让协议书，被告没有向原告开具过收款收据，原告也没有向被告支付过款项，请求驳回原告诉请。
原告为自己的主张在第一次庭审中当庭提交了如下证据：
1、原告身份证、被告工商登记材料复印件各1份，证明：原、被告诉讼主体资格；
经质证，被告无异议。
2、亭桥女人街定金协议1份（原件），证明：原告张立军向被告购买了亭桥南路258-2××号商铺，孙志华购买了262-264号商铺，各付了100000元定金；
经质证，被告代理人认为：被告没有订此合同，也无此合同专用章。
3、房产转让协议1份（原件），证明：被告将其拥有的房屋亭桥南路258-2××号出卖给原告张立军，约定了转让房屋价款为2750000元，违约金为2705000元；
经质证，被告代理人认为：被告没有订此合同，也无此合同专用章，对合同内容不清楚。
4、收款收据1份（原件），证明：原告已向被告支付了1770000元房款（含定金）；
经质证，被告代理人认为：被告开具的收款收据不是这样的，被告没有收到原告支付的定金。
5、产权证复印件1份（加盖被告公章），证明：争议房屋产权现登记被告所有；
经质证，被告代理人无异议。
原告为自己的主张在第二次庭审中当庭提交了如下证据：房产转让协议书复印件1份，证明：孙志华没有房产，他以他女儿孙薇卿的名义买房，两套住房的经办人都是原告，两套住房的部分款项都是原告支付的；
经质证，被告代理人认为：对其真实性无异议，实际签约人没有收到公司的指令，因为孙志华（孙薇卿之父）向被告公司提供了他支付款项的依据，所以银行为其办理全部退费手续，原告不能提供他向被告公司支付钱款的依据，所以被告无法处理此事。
被告为自己的辩解在第一次庭审中当庭提交了如下证据：起诉状副本材料及其附件复印件2份，证明：原告的收款收据、公章与原告今天提交的收款收据、合同章不一致，原告盖的章不是被告公司的章；
经质证，原告认为：公章与合同章在使用的功能上是一样的，合同上盖的是被告的合同章，签字人邵秋晨也是被告公司的经办人。原告提供的收款收据是盖了被告公司内部发票专用章。
被告为自己的辩解在第二次庭审中当庭提交了如下证据：
1、被告公司工商登记、变更登记材料各1份，证明：在合同签订时，成善并不是公司法定代表人，未经被告公司授权，不能代表被告收取钱款，原告向成善个人帐户打入金额不代表他向被告公司打入金额；
经质证，原告对证据真实性无异议，但对被告要证明的内容有异议，认为：在合同签订时，成善担任被告公司监事，而且是公司的出资股东。
2、被告公司有关材料移交清单1份，证明：成善向被告移交了被告公司公章、财务专用章等，并申明未刻制合同专用章和发票专用章，故本案所涉合同并不真实；
经质证，原告认为：这是被告公司自制的一份清单，无法证明其真实性。
3、被告公司对账单、进帐凭证、银行日记账、现金日记帐1组，证明：被告公司收到的3000000元为孙志华打入，并没有收到原告的钱款；
经质证，原告认为：这是被告公司自制的，无法证明其真实性。
4、（2008）善民一初字第1079号民事裁定书1份，证明：因为本案被告与案外人的争议，争议房产被查封，被查封的原因不是被告本身的原因，原告所提违约责任与被告无关。
经质证，原告认为：与原告无关，被告自身造成的责任应由其自己承担。
本案在审理过程中，因原告向本院提出申请，要求本院向嘉善农业银行、建设银行、中国银行调取相关的原告给付款的往来情况，为此本院调取了相关证据，并在第二次庭审中予以出示进行质证：
1、存款日期为2007年5月14日中国农业银行中山路分理处存入成善帐号200000元帐单、存款明细各1份，证明：2007年5月14日原告向成善中国农业银行的帐户存入200000元；
经质证，原告无异议。被告代理人认为：对其真实性无异议，但只能证明原告将相关金额存入成善帐户，不能证明被告收到该笔款项。
2、中国建设银行嘉善支行对账单1份，证明：2007年5月16、5月17日左右在被告中国建设银行嘉善支行的帐户上存入四笔总额度为3000000元的存款款项，该笔金额确实于被告要求的日期存入被告帐户，因为银行系统的原因查不出具体存款人姓名。
经质证，原告无异议。被告认为：被告确实于2007年5月16、5月17日收到金额为3000000元的存款，但被告单位的帐单上显示的这笔金额不是原告打入的，而是其他人，而且公司与此人的买卖业务已经全部结清，上述款项已退回打入人。
3、中国银行嘉善支行对帐单1份，证明：原告或孙志华存入成善在中国银行帐户1320000元的金额。
经质证，原告无异议。被告认为：只能证明1320000元打入成善帐户，不能证明被告单位收到了该笔金额。
经庭审，对原告在第一次庭审中所举的证据1、5及第二次庭审中所举的证据，被告对其真实性均无异议，依法予以确认；对被告在第二次庭审中所举的证据1、4，原告对其真实性均无异议，依法予以确认；对本院依法调取的在第二次庭审中予以出示进行质证的证据，原、被告均对其真实性无异议，依法予以确认。对原告在第一次庭审中所举的证据2、3、4，签约的人或出具收据人系被告的公司工作人员，尽管被告一再声明所盖的相关印章均非其公司的公章，但此并不影响房屋转让及被告收到原告相关购房款项之基本事实，故对上述证据予以采信；对被告在第二次庭审中所举的证据2、3均其公司内部所作，且又系复印件，原告也予以否认，故对其真实性无法予以确认。
为此，结合原、被告双方当事人在法庭上的陈述，本院依法予以确认的事实如下：
被告房屋置换公司系从事房地产中介服务的由自然人投资的有限责任公司，2007年5月17日被告取得了魏塘镇亭桥南路258-2××号房产所有权证。2007年5月14日，由原告张立军与被告房屋置换公司签订了《亭桥女人街定金协议书》一份（被告方代理人为：邵秋晨），约定：“卖方为被告房屋置换公司，买方为原告张立军，位置系亭桥路258-2××号、262-264号商铺，面积共567.5平方米，总价5500000元，付款方式按揭，付款时间：2007年5月14日付定金200000元，2007年5月26日之前付房款3250000元，余款2050000元同时办理按揭10年。其他条款：买方只支付契税和银行按揭、办证费用，其它费用由卖方承担（买方支付三证费用）。卖方交房时间为2007年9月30日，如逾期交房卖方算违约。买方不按规定时间付款，已付房款归卖方所有，卖方可将商铺另行处理。”2007年5月16日，由原告张立军以购房方（受让方）与产权人（出让方）被告房屋置换公司签订了一份《房屋转让协议书》，该协议约定：被告将其现有的座落于魏塘镇亭桥南路258-2××号，建筑面积283.75平方米房屋转让给原告，房屋转让价格人民币2750000元，其中房产营业税由被告方承担，由原告承担契税三证费用和银行按揭办证费用。被告同时承诺房产产权清楚。协议对付款方式约定：按揭，原告2007年5月14日付人民币100000元，2007年5月16日付款1670000元，余款980000元办理按揭10年。房屋交付日期、方式及租金归属约定：按出租房屋原有租期到期后交给原告方，租期2007年11月30日止，交房日2007年11月30日，租期租金6月至11月21000元归原告所有。对违约责任的约定：如原告方违约，赔偿2705000元，作为被告方损失费；如被告方违约，则赔偿原告方违约金2705000元。另注：如被告方在2007年9月30日交房，租金21000元归被告方。协议签订后，原告方依合同的约定付款1770000元，被告在签约的同日出具收款收据一张（盖有被告公司发票专用章）。
2007年5月16日，由原告张立军还代购房人孙薇卿与被告房屋置换公司签订了一份《房产转让协议书》，并已于同日被告房屋置换公司出具收款收据一张（盖有被告公司发票专用章），证明收到交款人孙薇卿房款2750000元。
另经本院调查取得：中国农业银行嘉善县支行银行卡存款凭条及帐户交易明细各一份，载明原告张立军在2007年5月14日存入“成善”银行卡200000元；中国银行嘉善支行历史交易清单一份，载有2007年5月16日转帐入“成善”帐号45×××27款项1320000元一笔；中国建设银行股份有限公司嘉善支公司对帐单一份，载有2007年5月17日通过330003100D050009785帐户汇入被告公司帐户33×××08款项有1000000元一笔，据原告所述，该笔款项其中750000元系孙志华（系孙薇卿父亲）为孙薇卿向被告购置房屋置换公司购置房产所支付。
2008年4月17日原告以“被告拒绝向原告交付上述房产及办理相应过户登记手续，被告逾期后仍拒绝交付房屋，侵犯了原告的合法权益”为由诉至本院。2008年5月30日因施端与嘉善苏嘉房地产开发有限公司承租人优先购买权纠纷一案向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，而该案的审理结果与本案有直接关系，故本案依法中止审理。现上述优先购买权一案已结案，且已生效。
本院认为：坐落在嘉善县魏塘镇亭桥南路的258-2××号房产系登记在被告名下的房产。原告通过与被告方签订定金协议及转让协议而转让了上述房产，尽管在庭审中被告提出其公司根本没有所盖的“嘉善亭桥女人房屋置换有限公司合同专用章”，但被告无确切的证据予以证明其辩解，况在定金协议上有被告公司人员签字确认，事后原告也依约支付相关的购房款项，双方的意思表示真实，协议内容为转让法律允许买卖的财产，且双方对转让房产所作出的约定，没有损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。至于被告提出的收款收据非其公司所出具，上面所盖的“嘉善亭桥女人房屋置换有限公司发票专用章”系伪造等，被告也无相关的确切证据予以证明其辩解，况有本院调取的银行往来款项凭证印证了原告确实通过三银行支付了相关购房款项，故对被告就此提出的辩解不予采信。为此，双方当事人应当依照法律的规定，按照协议的约定继续履行，被告未协助原告办理相关过户等转让手续，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，为此被告应当承担相应的违约责任，但原告要求被告支付违约金人民币600000元明显过高，以支付原告已付房款1770000元的25%计442500元为妥，至于原告要求的房屋租金请求可在取得房产后另行向承租人主张。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉善女人房屋置换有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张立军支付违约金442500元；
上述原、被告给付款项如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告嘉善女人房屋置换有限公司于本判决生效之日起十五日内将其名下的位于嘉善县魏塘镇亭桥南路258-2××号过户给原告张立军所有，其中所产生的契税、印花税、房产证工本费由原告承担。被告嘉善女人房屋置换有限公司协助原告张立军向有关银行办理相关的按揭手续，按揭所需费用由原告张立军承担，按揭贷款所得的款项980000元直接支付被告嘉善女人房屋置换有限公司作为支付清尚余房款；若逾期未办妥，违约方需向对方则以每日万分之二点一（以2750000元为基数）支付罚息，至办妥之日止；
三、驳回原告张立军的其他诉讼请求。
本案受理费33768元、保全费5000元，合计诉讼费38768元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担37768元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
人民陪审员 孙利荣
人民陪审员 陈金元
二〇〇九年三月三日
书 记 员 赵玲莉
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。