湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00570号
上诉人（原审原告）李红良，男。
委托代理人马拥军，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等特别授权代理。
被上诉人（原审被告）中国人民财产保险股份有限公司襄阳市樊城支公司（以下简称人保财险樊城公司）。住所地：襄阳市樊城区长征路**号。
负责人水冰，该公司经理。
委托代理人杜鹏，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审被告）人保投资控股有限公司（以下简称人保投资公司）。住所地：北京市西城区武定侯街*号。
法定代表人傅助，该公司董事长。
委托代理人伍辉，男，人保投资控股有限公司武汉专员办事处职员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等特别授权代理。
原审第三人姚维国，男。
上诉人李红良因与被上诉人人保财险樊城公司、人保投资公司及原审第三人姚维国确认合同效力纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年8月17日作出的（2015）鄂樊城民三初字第00324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长，审判员张耀明、刘雯莉参加评议的合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人李红良委托代理人马拥军，被上诉人人保财险樊城公司委托代理人杜鹏，被上诉人人保投资公司委托代理人伍辉，原审第三人姚维国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李红良一审诉讼请求为：请求确认被告与第三人签订的樊城区太平镇保险站房屋转让合同的行为无效，确认原告对樊城区太平镇保险站房屋在同等条件下有优先购买权，本案的诉讼费用及律师代理费1万元由被告承担。
原审判决认定：2006年3月10日，案外人郭公胜以原中国人民保险公司樊城支公司太平办事处（以下简称人保樊城公司太平办事处）的名义与原告李红良签订房屋租赁合同。合同主要约定，李红良租用人保樊城公司太平办事处房屋，年租金为1500元，期限为2006年3月10日至2007年3月9日止，若无其它特殊情况，续签时李红良优先，租用房屋及场地不能私自转租他人，水电费自理。合同还对其他事项进行了约定。约定的租赁期限届满后，双方于2007年3月至2013年3月又陆续签订租赁合同。2011年8月6日，被告人保投资公司下属的武汉专员办事处与第三人姚维国签订房屋转让合同。合同约定，人保投资公司将坐落于襄阳市樊城区太平店镇昌盛大道152号、主楼三层砖混结构、建筑面积约600平方米房屋（即人保樊城公司太平保险站房屋）转让给第三人姚维国，该房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证，土地面积、性质、用途、四至界线等以襄阳市樊城区国土资源局认定的为准，转让价格为人民币260000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后第三人向被告人保投资公司支付了260000元购房款。2014年4月，原告李红良找到郭公胜要求续签租赁合同时，方知其租赁的房屋于2011年期间已被人保投资公司下属的武汉专员办事处转让给第三人姚维国。原告李红良多次与被告人保财险樊城公司协商无果，遂诉至法院。
原审法院另查明，2003年3月19日，原中国人民保险公司进行股份制改革时，作出人保股改（2003）9号《关于资产剥离中若干重要事项的通知》，决定将截止2003年3月22日产权不完善的房产等进行资产剥离，同时，中国人民保险公司将所有商业保险业务及相关资产、负债和权益作为出资，发起设立中国人民财产保险股份有限公司。同年，中国人民保险公司更名为中国人民保险控股公司。2007年5月23日中国人民保险控股公司变更名称为中国人民保险集团公司。2007年10月24日，中国人民保险集团公司作出人保集团发（2007）72号《关于向人保投资控股有限公司注入集团公司总部管理资产的通知》，将包括樊城区太平镇保险站在内的固定资产划转至被告人保投资公司。2008年7月16日，财政部作出财金函（2008）116号《财政部关于中国人民保险集团公司划转存资产的批复》，同意原中国人民保险集团公司将2003年改制后留存的固定资产划转至被告人保投资公司。
原审法院认为：被告人保投资公司与第三人姚维国之间签订的房屋转让合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。原告李红良主张与被告人保财险樊城公司签订的租赁合同成立，但其提供的证据不足以证实同其签订合同的郭公胜属被告人保财险樊城公司委托的工作人员，郭公胜也未将租金上交至人保财险樊城公司，故其基于租赁关系主张对租赁物的优先购买权没有事实依据；即使租赁关系成立，其要求确认被告人保投资公司与第三人姚维国之间签订的房屋转让合同无效的请求亦与法不符，不予支持。被告人保财险樊城公司辩称原告李红良主张的优先购买权不能成立的理由合法，予以支持。被告人保投资公司辩称与第三人姚维国签订的转让合同合法有效、原告李红良对诉争房屋不享有优先购买权的理由成立，予以支持。第三人姚维国辩称原告李红良诉请的优先购买权不能成立及请求的律师代理费也无任何依据的理由成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李红良的诉讼请求。案件受理费250元，由原告李红良负担。
上诉人李红良不服原审上述判决，向本院提出上诉称：上诉人自2005年起一直租用被上诉人人保财险樊城公司办公楼及院内场地从事金属回收至今，一审法院已查明郭公胜是以人保财险樊城公司的名义与上诉人签订的租赁合同，一审中人保财险樊城公司也认可郭公胜是其工作人员，但一审法院却认为上诉人提供的证据不足以证实与其签订合同的郭公胜系受人保财险樊城公司委托的工作人员，属认定事实错误。至于郭公胜是否将租金交给人保财险樊城公司，则是其内部管理问题。综上，上诉人认为一审判决事实不清、适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或者发回重审。二审中，上诉人李红良明确其上诉请求为确认其对樊城区太平镇保险站房屋在同等条件下有优先购买权，放弃其在原审中请求确认被告与第三人签订的樊城区太平镇保险站房屋转让合同无效的诉讼请求。
被上诉人人保财险樊城公司答辩称：答辩人未委托郭公胜与李红良签订租赁合同，郭公胜与答辩人单位无劳动合同关系；本案诉争房产属人保投资公司资产，答辩人无处分权；李红良起诉超过法定的除斥期间。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二法院维持原判。
被上诉人人保投资公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人姚维国答辩称：请求二审法院维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，租赁合同中的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案上诉人李红良主张其对诉争房屋享有优先购买权，应以其与诉争房屋出卖人之间存在租赁合同关系为前提。上诉人李红良虽主张其从2005年即开始租赁使用诉争房屋，但因诉争房屋的所有权人几次变更，上诉人李红良既不能证实郭公胜系受人保财险樊城公司的委托与其签订租赁合同，也不能提供其向人保财险樊城公司交纳房屋租金的证据，其主张与人保财险樊城公司存在租赁合同关系与法院查明的事实不符；并且原审第三人姚维国在2011年购买本案诉争房屋时，该房屋属人保投资公司的资产，出卖人系人保投资公司，上诉人李红良与人保投资公司之间也不存在租赁合同关系。基于上述事实，上诉人李红良在与被上诉人人保财险樊城公司、人保投资公司均不存在租赁合同关系的情况下，主张对诉争房屋享有优先购买权无事实和法律依据。综上，上诉人李红良的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李红良负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑青
审判员 张耀明
审判员 刘雯莉
二〇一五年十二月七日
书记员 吴晓丽