江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬商初字第343号
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司。
法定代表人吴顺兆。
委托代理人黄龙。
被告华朋（镇江）工程控制设备有限公司。
法定代表人何纪亮。
被告扬中市中兴宾馆。
负责人何纪亮。
被告何纪亮。系被告华朋（镇江）工程控制设备有限公司的法定代表人和被告扬中市中兴宾馆的经营业主。
第三人郭琴。
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司与被告华朋（镇江）工程控制设备有限公司（以下简称华朋公司）、扬中市中兴宾馆、何纪亮、第三人郭琴金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄龙到庭参加诉讼。被告华朋公司、扬中市中兴宾馆、何纪亮以及第三人郭琴经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司诉称，2013年11月18日、11月19日，原告与被告华朋公司分别签订一份借款合同，分别约定被告华朋公司可在600万元和970万元的限额内向原告借款，同时，被告扬中市中兴宾馆、何纪亮用位于扬中市三茅街道江洲东路20号的房产和国有土地使用权分别为上述借款提供抵押担保。合同签订后，原告向被告华朋公司发放贷款1479万元。但被告华朋公司借款后，未能按期偿还借款利息，截至2015年6月21日，已累计欠息97866.31元，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权提前收回全部贷款本息。故诉至法院，请求判令：1、被告华朋公司偿还原告借款本金1479万元、利息97866.31元（暂算至2015年6月21日，自2015年6月22日起至合同约定的借款到期日止的利息按合同约定的期内利率计算，借款到期后至实际还款之日止的利息按罚息利率即期内利率上浮50%计算），以及原告已支付的律师代理费用744393元；2、对上述款项，原告对被告扬中市中兴宾馆、何纪亮提供抵押担保的房产和土地使用权享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告华朋公司、扬中市中兴宾馆、何纪亮未作答辩，亦未向本院提供证据。
经审理查明，2013年11月18日、11月19日，原告与被告华朋公司分别签订一份流动资金借款合同（合同编号分别为201xxxxx801号和201xxxxx901号），分别约定自2013年10月18日起至2017年11月18日止和自2013年10月19日起至2017年11月18日止，被告华朋公司可以在人民币600万元和970万元的借款本金额度内向原告申请借款。两份借款合同均约定被告华朋公司借款后，如不能按期偿还本息的，原告有权要求提前收回尚未到期的借款本息，包括但不限于本合同项下的借款，尚未到期的借款从违反约定之日起按合同约定的借款利率加付50%的利率计付罚息。被告华朋公司因违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，其应承担原告实现债权的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、保全费、代理费、差旅费等，代理费按诉讼或仲裁标的额的5%计算。
在上述两份借款合同签订当日，原告与被告扬中市中兴宾馆分别签订一份最高额抵押合同，约定由被告扬中市中兴宾馆用位于扬中市三茅街道江洲东路20号的房屋（所有权证号：13xxx4）和国有土地使用权（地号04xxxx6）分别为上述20xxx1801号和20xxx111901号借款合同提供抵押担保。两份抵押合同均约定担保范围包括“主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）”；“主债权到期（包括提前到期）被告华朋公司未予清偿的，原告有权实现抵押权”。在该两份抵押合同的抵押人签章一栏中，除加盖被告扬中市中兴宾馆印章外，被告何纪亮亦签名确认。
在上述两份抵押合同签订当日，原、被告分别在登记机关办理了房屋和国有土地使用权抵押登记，他项权证号分别为扬房他证三茅镇字第1330**号和扬他项（2013）第654号。房屋抵押登记证书和国有土地使用权抵押登记证书上记载的抵押担保债权数额分别为600万元和970万元。
上述借款合同、抵押合同签订后，原告在201xxxx801号借款合同项下于2014年10月30日和2015年2月12日分别向被告华朋公司发放贷款180万元和329万元，贷款到期日分别为2015年10月30日和2016年2月11日，年利率分别为7.8%、和7.28％，结息方式均为每月21日结息。原告在2013111901号借款合同项下于2014年10月10日向被告华朋公司发放贷款970万元，贷款到期日为2015年10月10日，年利率为7.8%，结息方式为每月21日结息
上述借款后，被告华朋公司未能按期偿还借款利息，截至2015年6月21日，180万元借款已欠息12090元，329万元借款已欠息20624.64元，970万元借款已欠息65151.67元，合计欠息97866.31元。
另查明，被告扬中市中兴宾馆于2013年11月6日在镇江市扬中工商行政管理局登记成立，系个体工商户，经营业主系本案被告何纪亮。本案中被告扬中市中兴宾馆提供抵押担保的位于扬中市三茅街道江洲东路20号房屋的所有权证和国有土地的使用权证，系分别办理于2004年7月2日和2004年6月28日，办证机关分别为扬中市房产管理局和扬中市人民政府，上述房屋所有权证和国有土地使用权证上记载的房屋所有权人和土地使用权人均为“扬中市中兴宾馆”。另根据工商登记资料记载，该“扬中市中兴宾馆”系由本案第三人郭琴作为投资人于2004年7月1日在镇江市扬中工商行政管理局登记成立，为个人独资企业（其企业名称于2004年6月25日由镇江市扬中工商行政管理局预先核准）。同年12月10日经镇江市扬中工商行政管理局核准注销登记。
审理中，原告提供一份由第三人郭琴于2015年7月10日向其出具的承诺，内容是：“本人同意江苏扬中农村商业银行股份有限公司、郭成栋作为第一顺序、第二顺序抵押权人与抵押人扬中市中兴宾馆办理的上述房地产（位于扬中市三茅街道江洲东路20号的房屋和土地使用权）抵押担保手续。本人同意郭成栋向江苏扬中农村商业银行股份有限公司所作出的上述承诺，并同意抵押权人处置上述抵押物并优先受偿”。鉴于郭琴与本案审理具有法律上的利害关系，本院遂依法追加其为本案第三人并书面通知其到庭参加诉讼，但其无正当理由未能到庭，对被告扬中市中兴宾馆、何纪亮用位于扬中市三茅街道江洲东路20号的房屋和土地使用权提供抵押担保，其亦未向本院提出异议。
还查明，本案中原告委托江苏民脉律师事务所律师代为诉讼，双方并签订委托代理合同，合同约定“甲（原告）乙（江苏民脉律师事务所）双方根据律师业务收费的规定和案件涉及的财产金额、复杂程度、工作耗时等实际情况，甲方同意向乙方支付律师代理费744393元人民币。以上代理费的具体支付时间是一审终结前”。审理中，原告为证明其已支付代理费用，向本院提供了江苏民脉律师事务所向其开具的金额总计465000元的增值税发票。
审理中，被告华朋公司、扬中市中兴宾馆、何纪亮以及第三人郭琴经本院传票传唤后，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，故本院对其依法进行了缺席审理。
以上事实，有原告提供的流动资金借款合同、最高额抵押合同、借款借据、进账明细、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证、工商登记资料、委托代理合同、增值税发票等证据证明，并有原告的当庭陈述予以佐证。
本院认为，原告与被告华朋公司签订的流动资金借款合同、与被告扬中市中兴宾馆、何纪亮签订的的最高额抵押合同，均系当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以认定。
上述合同签订后，原告按约向被告华朋公司发放贷款1479万元。但被告华朋公司借款后，未能按期偿还借款利息，截至2015年6月21日，已累计欠息97866.31元，其行为已构成违约。根据借款合同及抵押担保合同的约定，原告有权要求被告华朋公司提前偿还借款本息，并要求被告扬中市中兴宾馆、何纪亮承担抵押担保责任。对于2015年6月21日之后借款利息的计算，原告主张自2015年6月22日起至合同约定的借款到期日止的利息按合同约定的期内利率计算，借款到期后至实际还款之日止的利息按罚息利率即期内利率上浮50%计算，符合合同约定和法律规定，本院依法应予支持。
对于被告扬中市中兴宾馆、何纪亮用位扬中市三茅街道江洲东路20号房屋和国有土地的使用权为被告华朋公司借款提供的抵押担保。本院认为，虽然抵押房屋所有权证和国有土地使用权证上记载的房屋所有权人和土地使用权人“扬中市中兴宾馆”，实际并非被告扬中市中兴宾馆，该“扬中市中兴宾馆”已于2004年12月10日注销登记，但从该“扬中市中兴宾馆”投资人郭琴即本案第三人于2015年7月10日向原告出具的承诺函内容来看，其系同意被告扬中市中兴宾馆、何纪亮用上述房屋和国有土地使用权为被告华朋公司借款提供的抵押担保，因此应视为第三人郭琴已对被告扬中市中兴宾馆、何纪亮的抵押担保行为进行了追认。而且在审理中郭琴亦未向本院提出异议，并且上述房屋和国有土地使用权亦已在登记机关办理了抵押登记。因此，本院认定原告抵押权已依法设立。被告华朋公司未能按期偿还借款构成违约后，根据合同约定和法律规定，原告依法有权对被告扬中市中兴宾馆、何纪亮提供抵押担保的上述房屋和国有土地使用权行使抵押权，即有权申请对抵押房屋、国有土地使用权进行拍卖、变卖，并对拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。优先受偿范围应分别以房屋抵押登记证书记载的抵押担保债权数额600万元和土地使用权抵押登记证书记载的抵押担保债权数额970万元为限。
对于原告主张被告华朋公司应向其支付律师代理费用，该费用并属抵押优先受偿范围的诉讼请求。本院认为，律师代理费用系因被告华朋公司违约后，原告通过诉讼程序向其追索而支出的费用。根据原告与被告华朋公司签订的借款合同，以及与被告扬中市中兴宾馆、何纪亮签订的担保合同中的约定，该笔费用应由被告华朋公司承担，且属抵押担保优先受偿范围。而且原告与江苏民脉律师事务所签订的委托代理合同，以及江苏民脉律师事务所向其开具的代理费发票，亦能证明原告应支出该笔费用。因此原告主张的该项律师代理费用的诉讼请求，依法应予支持。但对原告主张的律师代理费用数额744393元，因根据诉讼标的，其已超出按江苏省物价局、司法厅规定的律师服务收费标准计算的最高限额465000元，因此依法应予调整，原告超出该限额部分的请求，本院不予支持。
被告华朋公司、扬中市中兴宾馆、何纪亮以及第三人郭琴经本院传票传唤后，无正当理由，未能到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，其应承担对己不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告华朋（镇江）工程控制设备有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司下列款项：
1、借款本金180万元、利息12090元及自2015年6月22日起至2015年10月30日止按年利率7.8％计算的利息和自2015年10月31日起至实际还款之日止按年利率11.7％（合同约定的期内年利率7.8％上浮50％）计算的利息；
2、借款本金329万元、利息20624.64元及自2015年6月22日起至2016年2月11日止按年利率7.28％计算的利息和自2016年2月12日起至实际还款之日止按年利率10.92％（合同约定的期内年利率7.28％上浮50％）计算的利息；
3、借款本金970万元、利息65151.67元及自2015年6月22日起至2015年10月10日止按年利率7.8％计算的利息和自2015年10月11日起至实际还款之日止按年利率11.7％（合同约定的期内年利率7.8％上浮50％）计算的利息；
4、律师代理费用465000元；
二、被告华朋（镇江）工程控制设备有限公司如不履行上述第1项、第2项、第4项还款义务，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司有权申请拍卖、变卖被告扬中市中兴宾馆、何纪亮提供抵押担保的位于扬中市三茅街道江洲东路20号的房屋（所有权证号：1360034），对拍卖、变卖该房屋所得的价款，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司在600万元的金额范围内享有优先受偿权；
三、被告华朋（镇江）工程控制设备有限公司如不履行上述第3项、第4项还款义务，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司有权申请拍卖、变卖被告扬中市中兴宾馆、何纪亮提供抵押担保的位于扬中市三茅街道江洲东路20号的国有土地使用权（地号0405166），对拍卖、变卖该土地使用权所得的价款，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司在970万元的金额范围内享有优先受偿权。
被告如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费115594元，财产保全费5000元，合计120594元，由三被告负担（此款原告已垫付，由三被告在还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省镇江市中级人民法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。
审 判 长 王祥远
人民陪审员 于永忠
人民陪审员 朱美玲
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杨海燕
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。