贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0102民初6671号原告：陶宁，女，彝族，1957年4月12日生，住本市南明区。委托诉讼代理人：胡信旭，贵州慧原律师事务所律师（特别代理）。被告：冯大宽，男，汉族，1949年4月23日生，住本市南明区。被告：汪元琴，女，汉族，1949年3月7日生，住本市南明区。被告：冯明金，男，汉族，1984年5月13日生，住本市南明区。原告陶宁与被告冯大宽、汪元琴、冯明金确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶宁及其委托诉讼代理人胡信旭到庭参加诉讼，被告冯大宽、汪元琴、冯明金经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶宁向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告冯大宽、汪元琴于2010年11月25日签订的《房屋抵偿协议》无效；2.判令三被告连带返还原告支付的购房款计人民币428000元，并支付该房款全部返还时止的资金占用利息（该利息按年利率6%计算，从2011年6月25日起暂计至2016年9月24日，已产生利息83460元）；3.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告系贵阳市南明区人，城镇户口。被告冯大宽、汪元琴系夫妻关系，被告冯明金是冯大宽、汪元琴的儿子，三人均系贵阳市南明区小碧乡秦棋村二组村民。2010年10月，原告的家人在报纸上看见三被告发布的卖房公告，考虑到自己无力在市区购房，遂决定到该处去看看。于是原告按公告所载明的地址来到房屋所在地，与三被告认识。在对房屋进行了解的过程中，三被告向原告提供了《集体土地使用权证》及《建筑施工许可证》，原告见三被告出售的房屋为二层砖混结构，手续齐全，就决定购买。经过多次协商，原告与三被告就购房款及购房款的支付达成了一致意见并决定对购房协议进行公证。双方到贵阳市国立公证处办理公证时，公证员告知双方的买卖违反了国家政策的规定，不能办理公证，并建议双方将房屋买卖关系变更为以物抵债关系。为了保证双方的房屋买卖关系顺利完成，原、被告双方采纳了公证员的建议，于2010年11月25日签订了《房屋抵偿协议》，并对该协议进行了公证。同日，被告冯大宽、汪元琴的四名子女冯明华、冯明芳、冯明秀、冯明金均发表声明，表明被告冯大宽、汪元琴出售给原告的房屋是二被告所建，属于二被告的财产，二被告有权利对所建的房屋作出任何处置，四人均无异议，贵阳市国立公证处也对四人的声明予以公证。协议签订后，原告分多次向二被告支付了购房款，二被告每次收到款后，均由被告冯明金以自己名义向原告出具收条。2011年6月25日，原告支付完全部购房款后，被告冯大宽、冯明金收回了以前冯明金出具给原告的全部收条，重新向原告出具总收条一份，注明收到了原告支付的购房款总计为人民币428000元，并将原告所购买的房屋交付给原告，但原告至今未到所购买的房屋内居住。综上所述，原、被告双方为了达到农房买卖的目的，规避禁止城镇居民到农村购买农房的规定，捏造虚假的借款关系，签订了《房屋抵偿协议》，这一切均是以合法形式掩盖非法目的的形式完成的，其行为已严重违反法律规定。为严肃法纪，保护国家法律的威严，特提起诉讼，判令支持前述诉讼请求。三被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，三被告均为贵阳市南明区××乡××村×组村民，冯大宽、汪元琴系夫妻关系，冯明金为冯大宽、汪元琴之子。冯大宽、汪元琴共同修建房屋一套，位于贵阳市××××号，建筑面积约500平方米，占地面积为164.78平方米，《集体土地使用证》载明该地块土地使用权人为冯大宽，土地所有权人为××秦棋村村民委员会。2010年11月15日，冯明金向陶宁出具《收条》一份，载明：“今收到陶宁交来预付购房款肆万捌仟元正。注：因陶宁以房主冯明金协商自愿以肆拾贰万捌仟元购买冯明金位于贵阳市××××幢面积为500平方米的住房，陶宁先付肆万捌仟元订金，尾款等公证后付清。如一方失约付总款两倍的违约金，立此据。”冯明金、陶宁分别在《收条》尾部收款人和付款人处签字捺印予以确认。2010年11月22日，冯明金再次向陶宁出具《收条》一份，载明：“今收到陶宁购房预付款伍万元整。冯明金到此同收陶宁预付款上次一起共玖万捌仟元正。”冯明金、陶宁分别在《收条》尾部今收人和付款人处签字捺印予以确认。2010年11月25日，原告陶宁与被告冯大宽、汪元琴签订《房屋抵偿协议》一份，载明：“甲方冯大宽、汪元琴夫妻与乙方陶宁是多年的熟人、朋友关系。甲方早年分多次向乙方借款，用于修建房屋和其他用途，现本息合计共人民币肆拾贰万捌仟元整。由于甲方经济条件有限，无力偿还，经征得乙方同意，甲方决定将现有的房屋抵偿给乙方……”。汪元琴、冯大宽与陶宁分别在协议尾部甲方乙方处签字捺印予以确认，并在贵州省国立公证处进行了公证。同日，冯大宽、汪元琴的四名子女冯明华、冯明芳、冯明秀、冯明金共同签署《声明书》一份，声明：冯大宽名下位于贵阳市××××号的房屋，系冯大宽、汪元琴早年修建，属于冯大宽、汪元琴的共同财产。冯大宽、汪元琴早年因修建房屋和其他用途向陶宁借款，现本息合计共四十二万八千元。由于冯大宽、汪元琴经济条件有限，难以偿还，决定用上述房屋抵偿给陶宁，其四人对此无任何异议。冯明华、冯明芳、冯明秀、冯明金分别在《声明书》尾部声明人处签字确认，并在贵州省国立公证处进行了公证。2010年11月25日，冯明金又向陶宁出具《收条》一份，载明：“今收到陶宁购房款人民币伍万元正。”冯明金、陶宁分别在收条尾部收款人和付款人处签字予以确认。2011年6月25日，冯大宽、冯明金共同向陶宁出具《收条》一份，载明：“今收到陶宁购房款总计人民币肆拾贰万捌仟元整。。（1）收到此款向后位于贵阳市××××号的住房（原为冯大宽）属于陶宁所有，从2011年6月25日后陶宁对该房屋行使一切权力，原房主冯大宽及儿子冯明金无权过问该房屋，特此声明，注明。现房主如须原房主办理房屋的任何事宜，冯大宽及冯明金须协助处理办理。（2）此房因不能过户，如遇国家、厂矿、私人征用，一切经济补偿归现房主陶宁所有，冯大宽及家人无权过问，并极力协助补偿的事宜。”冯大宽、冯明金分别在收条尾部收款人处签字捺印予以确认。2011年6月25日，陶宁与冯明金签订《租房合同》一份，双方约定陶宁将贵阳市××××号住房出租给冯明金，租期为一年（2011年6月25日—2012年6月25日），租金为人民币叁万伍仟元整。冯明金支付陶宁两年租金后，再未支付租金，也未将房屋交还陶宁，陶宁遂诉至本院，提出诉请如前。以上事实，有原告陶宁的陈述、《房屋抵偿协议》及（2010）黔筑国立公民字第5657号《公证书》、《收条》4张、《中国农业银行银行卡取款业务回单》、《中国农业银行银行卡存款业务回单》、《集体土地使用证》、《建筑施工许可证》、《声明书》及（2010）黔筑国立公民字第5659号《声明公证书》、《租房合同》、××村村委会《证明》等为据，并经庭审质证完毕，本院予以认定。本院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，被告冯大宽、汪元琴与原告陶宁虽于2010年11月25日签订了《房屋抵偿协议》并经公证机关公证，但从冯明金、冯大宽向陶宁出具的《收条》全部表述为“购房款”来看，与陶宁的当庭陈述相吻合，足以推翻公证机关公证的《房屋抵偿协议》陈述的内容，故原告主张的其与冯大宽、汪元琴系房屋买卖合同关系的理由，本院予以认可。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋土地所有权人为××村村委会，原告陶宁为南明区城镇户口。据此，陶宁购买该房屋的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，属非法行为，陶宁与冯大宽、汪元琴意图通过《房屋抵偿协议》的形式，实现其房屋买卖的非法目的，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故其所签署的《房屋抵偿协议》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告陶宁基于购买房屋的目的，先后四次向三被告支付的购房款428000元，依法应当予以返还。至于原告主张的资金占用利息，因原告本身明知其无权购买农村房屋，仍进行购买，存在过错，故本院不予支持。三被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证的权利，应自行承担举证不力的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、原告陶宁与被告冯大宽、汪元琴于2010年11月25日签订的《房屋抵偿协议》无效；二、被告冯大宽、汪元琴、冯明金于本判决生效之日起五日内连带返还原告陶宁购房款428000元；三、驳回原告陶宁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8914元、诉讼保全申请费3020元，由原告陶宁负担4608元，由被告冯大宽、汪元琴、冯明金连带负担4608元。（该费已由原告预交，三被告在返还上述款项时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  陈连鹤审判员  刘乙鲜审判员  宋 烨二〇一七年三月二十九日书记员  阮治富