昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第289号原告周妍妍，女，汉族，1979年12月15日出生，住北京市海淀区。委托代理人普波三，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被告云南丰联房地产经纪有限公司。住所地：昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城****。法定代表人朱柯锦，该公司总经理。委托代理人魏鸿翔，男，汉族，1972年7月16日出生，住，住云南省昆明市官渡区该公司法律顾问，特别授权代理。被告云南建展房地产开发有限公司。住所地：昆明市盘龙区北京路延长线世纪俊园********/div>法定代表人王伟，该公司董事长。委托代理人谢寅，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告周妍妍诉被告云南丰联房地产经纪有限公司（以下简称丰联公司）、云南建展房地产开发有限公司（以下简称建展公司）不当得利纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告周妍妍的委托代理人普波三、被告丰联公司的委托代理人魏鸿翔、被告建展公司的委托代理人谢寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年3月15日，原告与被告建展公司签订《商品房购销合同》，原告以人民币469342元的价格向被告建展公司购买溪畔丽景小区9幢42层4202号房屋。当日，原告向被告建展公司交纳了购房款469342元，被告建展公司向原告出具了收据；同日，原告向被告丰联公司交纳了购房订金25658元，被告丰联公司向原告出具了收据。原告认为，根据原告与被告建展公司签订的《商品房购销合同》，原告所购买的房屋总价款为469342元，被告丰联公司无事实和法律依据向原告多收取了购房款25658元。原告遂诉至法院，请求判令：1、两被告退还原告购房款人民币25658元；2、本案诉讼费由两被告承担。被告丰联公司答辩称：25658元这部分是销售佣金，购房时已经和原告谈好，购房款和佣金是分离的，因为我方是以优惠价格向原告出售房屋，所以原告才会同意以工程款的名义向我方支付25658元。被告建展公司答辩称：首先，建展公司是按照合同约定价款收取购房款，除此之外没有收取其他费用；其次，丰联公司以其自己的名义向原告收取工程款的行为未获得建展公司授权，建展公司不知道此事，丰联公司也没有向建展公司交付该款项。原告提交了以下证据：1、原告与被告建展公司签订的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》，用于证明原告与被告建展公司约定的购房总价款为人民币469342元；2、丰联公司出具的《收据》1张、建展公司出具的《收据》1张，用于证明原告向建展公司支付了购房款469342元，丰联公司无任何事实和法律依据向原告多收取了购房款25658元；被告丰联公司对原告提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对原告的证明目的不认可，认为收取的销售佣金和房价是分离的，签约时已经和原告谈好。被告建展公司对原告提交的证据1无异议，认为建展公司是严格按照合同约定收取的购房款，对证据2中丰联公司出具的收据认为与建展公司无关。被告丰联公司提交了以下证据：1、授权委托书，用于证明建展公司授权丰联公司销售商品房范围及授权范围约定；2、收据，用于证明丰联公司收到原告周妍妍支付的25658元佣金。原告对丰联公司提交的证据1真实性不认可，认为该授权委托书系两被告之间的协议，与原告无关；对证据2真实性认可，证明目的不认可，认为丰联公司没有收费依据。建展公司对丰联公司提交的证据1真实性无异议；对证据2，建展公司认为丰联公司给自己的报价都是按照基准价格进行销售，不知道丰联公司超过基准价格进行销售。被告建展公司提交了以下证据：1、销售代理合同及其附件，用于证明丰联公司与建展公司共同对销售价格及优惠幅度进行确认，丰联公司可以在双方确认的销售价格之内向客户销售商品房，丰联公司与客户确立购房意向后，由建展公司与客户签订《商品房购销合同》，并由客户向建展公司交付购房款；2、《溪畔丽景》签约表明细；3、《商品房购销合同》及其补充协议；4、商品房买卖合同登记备案表；5、房款收据。以上证据共同用于证明经原告、丰联公司与建展公司三方进行确认，原告同意以469342元的价格购买溪畔丽景小区9幢42层4202号房屋，原告与建展公司签订了《商品房购销合同》并进行了商品房买卖合同备案登记，原告向建展公司一次性交纳了购房款469342元，建展公司向原告出具了收款收据，此外，建展公司未收取过原告的任何款项。原告对建展公司提交的证据1真实性不认可，认为即使该合同有效，原告也没有义务向丰联公司支付佣金，对其余证据的真实性都认可。被告丰联公司对建展公司提交的证据真实性无异议，认为建展公司和丰联公司都是在同一地点收取费用，房屋最后的成交价格是高于合同约定的价格的，房价和佣金是分离的，由于丰联公司与建展公司之间有一些争议，所以相关费用没有交付给建展公司。本院认为原告、被告丰联公司、被告建展公司提交的证据符合证据客观性、合法性和关联性的特征，本院予以采信。本院确认以下案件事实：2013年3月8日，被告建展公司与被告丰联公司签订《销售代理合同》及《授权委托书》，约定建展公司委托丰联公司销售溪畔丽景小区住宅89套，建展公司确定房源的销售基准价格，并按照销售基准价格的1%支付丰联公司销售佣金，最终成交价格不低于销售基准价格；丰联公司根据市场情况自行调整对外销售价格，超过销售基准价格部分为丰联公司的销售佣金。2013年3月15日，原告与被告丰联公司、建展公司签订《签约表明细》，三方确认原告以总价款469342元的价格购买溪畔丽景小区9幢4202号房屋。当日，原告与被告建展公司签订《商品房购销合同》及补充协议，进行了商品房买卖合同登记备案，原告并按照《商品房购销合同》的约定一次性向被告建展公司支付购房款469342元，被告建展公司向原告出具了收据，原告另以补交工程款的名义向被告丰联公司交纳了款项25658元，被告丰联公司向原告出具了收据。后原告认为被告无事实与法律依据向自己多收取了25658元，遂诉至法院。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据上述法律规定，构成不当得利的前提条件为“没有合法依据”。本案中，在《签约表明细》中，三方确认原告以总价款469342元购买溪畔丽景小区9幢4202号房屋，同时《商品房购销合同》及备案也明确该价格，原告按该价格支付了全部房款给建展公司。但在同日，原告向被告丰联公司交纳了25658元款项，并注明是补工程款。由于该笔款项丰联公司不能证明是原告支付给其的佣金，且建展公司也未对收取原告佣金的行为追认，丰联公司占有该笔款项就没有合法依据，依法应当返还。因建展公司没有收取过该款项，依法不承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告云南丰联房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周妍妍人民币25658元；二、驳回原告周妍妍对被告云南建展房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币441元由被告云南丰联房地产经纪有限公司承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  邓新萍人民陪审员  龙昆英人民陪审员  林立平二〇一五年六月二十九日书 记 员  张 欣