内蒙古自治区开鲁县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内0523民初739号
原告：开鲁县忠达物业有限责任公司，住所地：开鲁县开鲁镇新华街。
法定代表人：宋树民，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：车平原，男，1963年6月29日出生，汉族，住开鲁县开鲁镇体育场街，系该公司总经理。
被告：赵春生，男，1981年10月2日出生，蒙古族，工人，住开鲁县。
委托诉讼代理人：李亚静，女，1980年8月3日出生，蒙古族，工人，住开鲁县。
委托诉讼代理人：孙广侠，女，1954年1月28日出生，蒙古族，退休职工，住开鲁县。
原告开鲁县忠达物业有限责任公司与被告赵春生物业服务合同纠纷一案。本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开鲁县忠达物业有限责任公司的委托诉讼代理人车平原、被告赵春生的委托诉讼代理人李亚静、孙广侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开鲁县忠达物业有限责任公司提出诉讼请求：要求被告支付2013年10月1日至2017年5月20日所欠物业费1222.00元，违约金1106.64元。事实与理由：被告在2013年购买了豪特小区4号楼2单元202室（76.85平米），后将房屋出租给李海兰，在2017年6月将该房屋出售。原告在2010年10月与豪特小区业委会续签《物业委托管理合同》。原告找房客李海兰收取物业费，李海兰辩说，房屋的物业费由房主承担。原告多次找房主索要拖欠的物业费，在2016年8月曾经提起了诉讼。被告一直强调物业费与自己无关。2013年10月至2017年5月，被告拖欠物业费1222.00元。（2013年10月至2016年10月：76.85平方米×0.4元/平方米/月×36个月=1106.64元；2017年2月至2017年5月：76.85平方米×0.5元/平方米/月×3个月=115.27元）。此款经原告催要，被告至今未给付。根据《通辽市住宅小区物业管理办法》第三十七条，被告应缴纳违约金561.74元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2014年8月至2016年10月、2017年2月至2017年5月所欠物业费915.00元，违约金799.64元。
被告赵春生辩称，因被告与房屋承租人李海兰签订有房屋租赁合同，物业费应由房屋承租人李海兰缴纳，被告没有入住房屋，不应承担物业费。而且原告不应在承租人李海兰过世后才主张物业费。在2014年至2017年6月份，我方系开鲁县开鲁镇豪特小区4号楼2单元202室的业主。现在房屋已经出售给别人了，产权也已经过户。对于原告变更诉讼请求无异议。
原告为证明其主张的事实，向本院提交的证据有：1.营业执照、企业资质证书，证明原告系经批准的合法物业服务企业；2.原告与豪特小区业主委员会签订的物业服务合同，证明：原告是受业主委托进驻豪特小区并提供物业服务的；3.两份催费通知书，证明原告书面通知了被告交费。被告对原告提交的证据1无异议，对证据2、证据3的真实性、关联性有异议。
为证明辩称的事实，被告向本院提供以下证据：1.证人张某的证言，证人陈述：我的母亲是豪特小区4号楼2单元202室的承租人，与被告签订了房屋租赁合同。后来，听我母亲说租住期间的物业费都已经缴纳了。2.房屋租赁协议一份，证明被告与房屋承租人李海兰签订有房屋租赁合同，物业费应由房屋承租人李海兰缴纳。原告对证据1质证认为，证人与被告方有利害关系，证人关于租住时间的陈述含糊不清，故不可采信。原告对证据2的真实性有异议，因为合同签订日期是2016年，而租房日期是2014年。
对原、被告双方提供的证据，本院综合认证如下：原告提供的营业执照、企业资质证书来源合法、客观真实，与本案具有关联性，且被告对该证据无异议，本院予以采信。被告对原告提供的证据2、证据3提出的异议，未提供证据加以反驳，故对上述证据的真实性予以认定。对证人张某的证言，其所证明内容与案件无直接关联，故对其证言的关联性本院不予认定。对被告提交的租赁协议的真实性、合法性及关联性予以确认。
通过原、被告的举证、质证、本院认证及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：开鲁县豪特小区位于开鲁县开鲁镇内。2010年10月1日，原告与豪特小区业主委员会签订《物业委托管理合同》，约定原告负责豪特小区的物业管理工作，管理期限为2010年10月1日至2015年10月1日，同时约定了相应的服务事项及收费标准，住宅户按0.40元／月、户、㎡收取物业费。2017年2月22日，原告与豪特小区业主委员会签订《物业委托管理合同》，约定原告负责豪特小区的物业管理工作，服务期限为2017年2月22日至2022年2月21日，同时约定了相应的服务事项及收费标准，住宅户按0.50元／月、户、㎡收取物业费。合同签订后，原告即为豪特小区提供物业服务至今。被告赵春生原系开鲁县开鲁镇豪特小区4号楼2单元202室业主，房屋建筑面积76.85平方米，自2014年8月至2016年10月、2017年2月至2017年5月共计拖欠物业费914.51元。2014年至2017年6月，该房屋出租给李海兰居住使用。此款经原告催要，被告一直未给付，致原告起诉。
本院认为，原告与豪特小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应认定为合法有效。被告赵春生作为该小区内的业主，业主委员会与原告签订的物业服务合同对其具有法律上的约束力。原告依约为豪特小区的业主进行了物业服务，被告作为该小区业主也实际上接受了服务，应履行交纳物业费的义务。被告虽非豪特小区4号楼2单元202室的实际居住使用人，但该房屋出租人与承租人之间关于物业服务费负担的约定不能妨碍原告依法直接向作为业主的被告提出支付物业服务费的主张，因此，被告关于应由房屋承租人缴纳物业费的辩解意见不予采纳。故对原告要求被告赵春生给付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告作为服务型企业，其提供的服务尚未完全达到合同约定的标准，原告请求违约金的请求不予支持，同时应酌情减少被告的物业费，按80%交纳为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵春生于本判决生效十日内给付原告开鲁县忠达物业有限责任公司2014年8月至2016年10月物业费799.24元的80%及2017年2月至2017年5月物业费115.27元的80%，合计731.60元。
二、驳回原告开鲁县忠达物业有限责任公司的其他诉讼求。
案件受理费减半收取25.00元，由被告赵春生负担。
如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费50.00元，上诉于通辽市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李洪刚
二〇一八年三月二十一日
书记员 万 鹏
附注：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。