长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第1979号
原告（反诉被告）：王淑云，女，住长春市朝阳区。
被告（反诉原告）：陈丽梅，女，住长春市南关区。
第三人：中国银行股份有限公司长春建设街支行，住所：长春市朝阳区建设街1419号。
负责人：张大群，行长。
委托代理人：梁成祥，该行法律事务部职员。
委托代理人：阮宏，该行职员。
原告王淑云诉被告陈丽梅、第三人中国银行股份有限公司长春建设街支行（以下称中行建设街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，于2015年8月11日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑云、被告陈丽梅、第三人中行建设街支行委托代理人梁成祥、阮宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王淑云诉称：2003年9月3日，被告陈丽梅与宇华公司签订了房屋买卖合同，购买了长春市朝阳区住房。2008年4月29日，被告将房屋以原价转让给原告，原告向银行交了第一笔11,000.00元的房屋贷款，以后就重新开了一个新的存折继续交纳按揭款。分几次给了被告现金48,500.00元，原告与被告及张玉香一起到宇华公司办理了购房手续，购房手续也同时交给了原告，原告向宇华公司交了112,570.00元的支票。开发公司给原告办理了入住单，原告去物业办理了业主入住手续，并交纳了物业费。几年后，原告找到被告办理更名过户，被告以各种理由拒绝。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。1.确认买卖关系合法有效，依法确认房屋归原告所有；2.判令被告给原告更名过户；3.判令第三人协助办理相关手续；4.判令被告承担本案诉讼费。
被告陈丽梅辩称：2008年4月与原告口头协商，把房子卖给原告，让原告返还被告所有支付款，已付房产公司款第一笔21,000.00元，第二笔款23,000.00元，第三笔款8,280.00元，已付银行贷款116,000.00元，共计169,280.00元，剩余款由原告支付。在2010年6月以前原告共返还被告50,500.00元，后再未返还任何款，也未再向银行缴纳贷款，之后原告说房子太贵不买了。我跟原告说把房子还给我，扣掉租金，没有达成共识。自2010年11月已拖欠五个月了，银行找我催款，我一直向银行缴纳贷款至今。
第三人中行建设银行述称：由于涉案房屋是第三人依法享有的抵押财产，原、被告之间的房屋买卖关系未经抵押权人同意，不发生物权转让效力，除非在本判决前原告代被告代为清偿全部债务，消灭抵押权，方产生物权转让效力。
被告陈丽梅反诉称：一、2008年4月被告与原告口头协商，将房屋卖给原告，让原告返还给被告已交付分房产款和已缴纳银行的所有贷款，剩余房产款和银行贷款一律由原告继续支付。可原告违背口头协议，在2010年5月说不买这套房子了，说房价太贵。所以原告2010年5月前只给了被告总计48,500.00元整。被告向开发公司缴纳，总计53,280.00元整，之前已向银行缴纳贷款116,500.00元整，总计169,780.00元。二、2015年5月因原告不买房子，原告只给了48,500.00元后，余下的121,280.00元直到起诉之日也没给被告，已达七年之久。所以原告违反口头协商，房屋属被告个人财产。再继续居住属原告侵占被告的个人财产。三、因原告自2010年6月再未向银行交纳贷款，已长达5年时间。四、在原告说不买房子后，被告一直向原告索要房子，并跟原告说居住期间按租房计算，将原告交纳的费用按租房金结算。原告不同意给租金一直纠纷。之后被告一直找原告要房子扣租金，达不成共识。被告认为房租每月5,000.00元，一年6万元，七年多的时间，足以与被告交纳的费用抵消，如原告不搬出，按侵占被告的个人财产。在被告态度强烈的情况下，原告才起诉。五、被告一直向原告要房子，扣租金，2013年末原告偶尔向银行交了几笔贷款，被告说你交吧，按租金结算，跟被告没关系。被告的这套房子。已向房产公司购买十二年了，原告只交了两年贷款。之前的没交，之后的长达五年之余也未交银行贷款。六、由于原告不买房子，没有交付余款，而一直是口头协商，口头协商不具备法律效力。七、如果原告现在要再买这套房子按现市售价，每平米一万元价格卖给原告。原告违反了口头协商。房屋属于被告的个人财产。为此向法院提起反诉，请求判令：1.房屋属于被告的个人财产，原告无权干涉；2.原告对房屋的支付款与租房费用抵消；3.原告立即从房屋中搬出；4.所有的诉讼和反诉费由原告承担。
王淑云针对陈丽梅的反诉辩称：原告是从被告处购买的房屋，双方不是租赁关系，不同意被告的反诉请求。
第三人中行建设街支行对陈丽梅的反诉述称：无论原、被告之间是买卖还是租赁只要抵押权能够实现，我行没有意见。
经审理查明：2003年9月3日，陈丽梅与长春市宇华房地产开发建设有限责任公司（以下称宇华公司）签订《商品房买卖合同》，约定陈丽梅购买宇华公司开发的位于朝阳区房屋，建筑面积142.57平方米，每平方米单价3,871.78元，合计房款552,000.00元。陈丽梅通过向中行建设街支行按揭贷款440,000.00元，并与该行签订《住房抵押贷款合同》，贷款期限15年，每月采用等额本息还款方式，该房屋办理了抵押登记。合同签订后，陈丽梅向宇华公司支付房款45,000.00元，税款8,280.00元。后因陈丽梅拖欠房屋首付款及逾期贷款，在不能还款的情况下,于2008年4月向王淑云（双方经他人介绍相识）提出将该房屋转让给王淑云。王淑云向宇华公司支付112,570.00元，又分三次交给陈丽梅48,500.00元（含借款10,000.00元）。陈丽梅将《商品房买卖合同》及存折交给了王淑云，并与王淑云一同到宇华公司办理了房屋入住手续，王淑云替陈丽梅补交20%的采暖费合计2,224.00元。王淑云对房屋进行了装修并居住至今。从2008年5月起，王淑云开始以陈丽梅名义向中行建设街支行交纳按揭贷款，交到2010年5月。后其以出国探望女儿为由，没有连续交纳贷款。此间，陈丽梅交纳房屋贷款。后王淑云又接续向中行建设街支行交纳了贷款。涉诉前，陈丽梅向王淑云提出不同意将房屋卖给王淑云，致使王淑云向本院提起诉讼。
本案在审理过程中，双方对账，截至2015年10月，王淑云和陈丽梅向中行建设街支行交纳贷款本金及利息是：王淑云共交纳267,682.00元，陈丽梅交纳280,300.00元。
本院认为：（一）房屋买卖系重大交易事项，买卖双方应签订书面合同予以确认。本案王淑云与陈丽梅就双方是否签订书面买卖合同，各执一词。王淑云主张双方曾签订过书面合同，因其不慎将合同丢失，故无法提供合同原件。陈丽梅主张双方没有签订过书面合同，仅口头协商将讼争房屋卖给王淑云，由王淑云返还陈丽梅已交付部分房款及交纳银行的贷款，剩余房款及贷款由王淑云继续交纳。但从2010年5月后王淑云已不再向银行交纳贷款，提出不买房屋，为此双方之间已不是买卖关系。就双方之间的法律关系，本院从以下几点予以判断：首先，王淑云占有、使用讼争房屋至今，持有该房屋入住的相关手续；其次，王淑云持有针对讼争房屋订立的《商品房买卖合同》原件，并有宇华公司工作人员王宇提供的证言一份；再次，陈丽梅没有就王淑云自2010年5月后提出不购买诉争房屋这一事实提供证据；最后一点，从2008年4月起，王淑云与陈丽梅商定购买房屋到装修入住直至到法院提起诉讼，七年间陈丽梅从未就诉争房屋向有关部门或人民法院主张权利。由此可以认定，双方之间系房屋买卖关系。（二）就房屋价款问题，陈丽梅与王淑云约定的房屋价款应为陈丽梅与宇华公司约定的价款，即房屋价款552,000.00元。陈丽梅做为最初的购房者，要向宇华公司支付房款112,000.00元，剩余440,000.00元以银行贷款方式支付。宇华公司另收取办产权费用22,940.00元（含契税8,280.00元），陈丽梅要向宇华公司一共支付134,940.00元。王淑云如取代陈丽梅，也要向宇华公司支付134,940.00元。现王淑云已向宇华公司支付112,570.00元，应退给陈丽梅22,370.00元，但又有王淑云交付给陈丽梅38,500.00元及借给陈丽梅10,000.00元以及替陈丽梅补交采暖费2,224.00元，合计50,724.00元。两者相减，陈丽梅要退还给王淑云28,354.00元，此款可从陈丽梅偿还银行贷款中折抵。（三）陈丽梅在转让讼争房屋时未征得抵押权人中行建设街支行同意，是否导致合同无效问题，本院认为，法律规定要求抵押人在转让已经抵押的财产时，应当通知抵押权人和告知受让人，否则该转让行为无效。但该法律规定的目的是为了保障抵押权人和受让人的利益，赋予的是抵押权人或受让人在抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人情况发生时，由抵押权人或者受让人主张合同无效的权利。本案抵押权人中行建设街支行和作为受让人的王淑云均未主张合同无效，中行建设街支行表示在实现债权的前提下对双方之间的房屋买卖没有意见，王淑云又表示愿意继续偿还银行贷款，故本院认定双方之间房屋买卖有效。王淑云对房屋的占有具有合法性、正当性，其提出的确认合同有效的诉讼请求，应予支持。对其提出房屋归其所有的请求，应将陈丽梅所交付的房款（贷款）退还后，其请求能予以支持。王淑云要求陈丽梅协助其办理房屋更名及中行建设街支行予以配合的请求，王淑云只有在对讼争房屋所欠贷款予以全部结清并消灭抵押权的前提下，才能实现该项请求。（四）陈丽梅提出了三项反诉请求，第一项提出诉争房屋属其个人财产，因讼争房屋已转让给王淑云，再主张该房屋属其个人财产已没有依据。第二项反诉请求，要求将王淑云交付的款项与其占有房屋期间产生的租金相抵，因王淑云系基于房屋买卖而取得讼争房屋，没有足够事实证明王淑云占有诉争房屋是基于租赁或借用方式取得，故其该项反诉请求及随后要求王淑云立即搬出的第三项反诉请求均无事实根据，不予支持。综上，为彻底解决双方之间矛盾与纠纷，结合本案实际情况，王淑云应将陈丽梅履行还贷部分退还给其本人。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九一条之规定，判决如下：
一、原告王淑云与被告陈丽梅订立的房屋买卖合同有效；
二、原告王淑云于本判决生效后三日内退还给被告陈丽梅房款（含贷款本息）251,946.00元；
三、原告王淑云履行上述判决第二项后，坐落于朝阳区归王淑云所有；
四、原告王淑云于本判决生效后代替被告陈丽梅向第三人中国银行股份有限公司长春建设街支行偿还贷款本息，待贷款本息全部还清后，由第三人中国银行股份有限公司长春建设街支行出具贷款结清手续后二十日内，被告陈丽梅协助原告王淑云办理房屋产权过户手续，将房屋产权过户至原告王淑云名下；
五、驳回原告王淑云其他诉讼请求；
六、驳回被告陈丽梅的反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9,320.00元，原告王淑云负担4,660.00元；被告陈丽梅负担4,660.00元。反诉费4,660.00元，由被告陈丽梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 许 斌
代理审判员 乔 木
人民陪审员 张连喜
二〇一五年十二月三日
书 记 员 苏春梅