天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第2098号
原告李恒源。
被告天津市森岛置业投资有限公司，住所天津市宝坻区大白庄镇锦绣香江花园。
法定代表人翁太玮，总经理。
委托代理人魏志伟，该公司法律顾问。
原告李恒源与被告天津市森岛置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李恒源、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月27日，原、被告签订《天津锦绣香江商品房认购书》，约定原告认购“天津锦绣香江小区”康乃馨园××号商品房，建筑面积为69.08平方米，付款方式为一次性付款。后经双方协定：付款方式改为银行按揭，原告认购商品房变更为康乃馨园××号。截至2010年10月16日，原告依约先后交付被告购房款共计294880元，但被告至今未为原告办理房屋登记，且期间多次更换联系专员，致使原告办理贷款事宜一拖再拖。2011年2月18日，天津市人民政府出台《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》，规定“对无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”因原告户籍地为山东省××市，且工作居住地为北京，无法提供在天津市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明。故原告不具备此政策要求的在天津购房资格。原告因此起诉要求：1、判令解除原、被告之间的商品房预售合同；2、判令被告退还原告已支付购房款及税费共计294880元；3、被告承担本案诉讼费用。
庭审前，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告自2010年10月16日至2014年3月20日已付房款275000元相应的利息61584.63元。
为支持其主张，原告提交证据如下：
天津锦绣香江商品房认购书，证明原、被告于2010年2月27日签订认购书，认购房屋为康乃馨园××号。2、2010年10月16日被告向原告开具的收款收据四张，房款247000元、房款28000元、契税14850元、其他费用80元、维修基金4950元。3、商品房买卖合同补充协议及室内装修标准，证明原、被告商品房买卖合同关系。4、被告楼盘宣传册，证明被告出售商品房的户型及宣传。5、被告工作人员陈文超（销售经理）、沈洁（导购员）相应的名片，证明原、被告商品房买卖合同的真实性。
被告对原告提交的证据1、3、4均无异议。证据2中的维修基金与被告没有关系，被告不予质证，对其余收据没有异议。对证据5的真实性无异议，但与本案无关。
被告辩称，原告原认购商品房为康乃馨园××号，后变更为康乃馨园××号。被告于2010年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的康乃馨园××号商品房，总房款为人民币495000元。合同第四条约定的付款方式为按揭贷款，即原告于2010年10月27日前支付首付款人民币275000元，剩余款项通过银行按揭方式支付。现原告以天津市出台限购政策，不具备购房资格为由要求解除合同，没有法律规定，也不符合合同约定。被告不同意解除合同，退还购房款。原告应当履行按时付款的义务。原告按揭贷款未获得银行批准，依据合同约定，原告应自行变更付款方式或者按照被告要求的方式付款。被告于2011年11月23日书面发函通知原告变更付款方式为一次性并及时付清购房款。原告签收该函件后至今未提出异议，且未履行付款义务，给被告造成了损失。原告无权要求解除合同，请求法院依法驳回原告的诉请，判令原告限期变更付款方式并付清房款。
2011年2月18日，天津市人民政府出台《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》，规定限购政策后，天津市国土局下发文件，称限购政策自2011年3月1日起实施，限购政策执行前已通过房地产管理部门网络系统打印商品房买卖合同的，可以继续办理过户登记。2010年10月27日完成了合同打印，所以原告不在限购范围之内。
为支持其主张，被告提交证据如下：
1、商品房买卖合同四份，证明原、被告商品房交易的真实性，该合同系调换商品房后签署的××号买卖合同，2010年10月27日完成了合同网络打印，付款方式为按揭贷款，合同备案日期为2011年1月4日。2、变更付款方式通知，证明被告于2011年11月23日通过申通快递向原告寄发变更付款方式通知，要求原告一次性付款，回执显示原告于2011年11月26日签收。3、交款人为原告李恒源的契税完税证、维修基金、所有权预告登记费正式票据。证明原告主张的税费系被告代收代付，并已向相关部门进行了交纳。
原告对被告提交的证据3无异议。证据2中的快递没有原告亲自签收且为复印件，故对其真实性不予认可，证据1中，只有三份合同为原告本人签署，另一份合同中第六页不是原告本人签字，其余页面均为原告本人签署。
经审理查明，原告签订认购书认购被告出售的天津锦绣香江康乃馨园××号商品房，付款方式为一次性付款495000元。后经双方协商，原、被告于2010年10月16日签订商品房买卖合同补充协议对认购商品房进行了变更，约定原告购买被告开发的天津锦绣香江花园康乃馨园1-1420号商品房。2010年10月27日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于宝坻区大白庄镇康乃馨园××号楼××住宅，付款方式为原告于2010年10月27日前，一次性存入房屋首付款275000元，其余价款办理贷款。补充合同第2条约定：原告选择贷款支付房款的，应在本合同签订并备案后十五日内办妥贷款手续，即按银行要求交齐办理贷款所需的有关资料并签署贷款合同，如因原告原因逾期办理则按日承担贷款额万分之三的违约金，逾期达十五天则被告有权解除合同，原告贷款申请未获银行批准，应在七天内改换出卖人公布的其他付款方式或出卖人要求的其他付款方式，否则按原告违约处理，被告有权解除合同；合同对其他权利义务进行了约定。2011年1月4日，该合同在天津市宝坻区房地产管理局进行了备案。截至庭审时，被告未将备案后的商品房买卖合同交付给原告。
2010年10月16日，原告向被告交纳购房款共计275000元，被告代收原告契税14850元、所有权预告登记费80元，案外人广州锦绣香江物业管理有限公司天津分公司（以下简称锦绣香江天津分公司）代收原告维修基金4950元。2011年1月4日，被告及案外人锦绣香江天津分公司向相关部门交纳了以上税费。
诉讼中，被告称，没有办理贷款手续，是因为原告征信没有通过，银行不受理原告的贷款申请。法院可以调取原告2010年12月31日之前的征信记录。原告亦可自行调取。原告称，银行是否受理房屋按揭贷款申请评定标准包括申请人的支付能力、资产状况、首付款比例、房屋总价值及申请人征信记录，不能仅因此一项就否定原告的贷款资格。
被告称，依据惯例，贷款银行不出具申请人不能办理贷款的原因的书面材料。根据买卖合同及法律规定，付款是原告的义务，付款方式是原告自行选择的，贷款主体为原告，被告只是协助义务，如不能办理按揭贷款，应由原告举证并承担责任。原告称，付款方式为按揭贷款是双方共同约定的，被告有义务配合原告尽快办理贷款。相关手续一直由被告保管，被告迟迟未选定贷款银行，且被告未就相关情况及时告知原告，导致原告不能贷款。原告属于限贷范围，无法履行合同约定的付款义务。
诉讼中，被告称，根据限贷政策的规定，贷款购房需要提供当地累计一年的纳税证明或者社会保险缴纳记录，所以现原告不能申请购房贷款了。
另查，2010年4月17日国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内容包括：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年10月13日天津市人民政府发出《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏关调控精神促进我市房地产市场持续健康发展的通知》，其内容包括：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年2月18日，天津市人民政府出台《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》，规定对无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
被告天津市森岛置业投资有限公司经营范围：房地产开发；商品房销售。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不得违反国家法律、政策或社会公德以及不得损害社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用原则及公平原则。本案原、被告之间确立的商品房买卖合同关系以及签订的商品房买卖合同、补充合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
关于不能办理按揭贷款的责任承担一节。被告作为专业的商品房开发及销售机构，对政府关于房地产调控政策的了解掌握程度应高于其他市场主体。原告作为商品房购买方，选择按揭贷款方式支付房款系根据其自身经济实力做出的决定，即不违反法律法规，亦不违背社会道德准则。原告户籍地为山东省青州市，工作地为北京市，如果要求其知悉天津市近期出台的房地产调控政策，显然超出了对原告的一般义务要求。2010年10月13日天津市人民政府出台限贷政策，2010年10月27日原、被告签订商品房买卖合同，约定以按揭贷款方式支付房款。即商品房买卖合同签订时，约定的付款方式已不能实现。被告作为专业机构，有义务向原告告知当地的限贷政策，庭审中，被告并未提交证据证明在合同签订前向原告就相应的天津市限贷政策进行明确告知。
原、被告签订的商品房买卖合同的补充合同第2条虽然约定：原告贷款申请未获银行批准，应在七天内改换出卖人公布的其他付款方式或出卖人要求的其他付款方式，否则按原告违约处理。但该格式性约定，应以原告存在过错为前提。即因原告过错导致贷款申请未获银行批准。庭审中，虽然被告主张不能办理按揭贷款是因为原告征信存在问题，但根据天津市限贷政策，无论原告征信是否存在问题，均不能申请购房贷款。故被告未履行自己明确告知义务，系原告无法依约支付房款的原因。原告在签订商品房买卖合同时选择贷款方式支付购房款，变更为其他付款方式显然超出了原告订立合同时的预期以及对自身支付能力的评判，继续履行合同明显于原告不公且或许为以后埋下其他纠纷，故此原、被告所签合同应予解除。原告要求被告返还已付房款的请求应予支持。原告已交纳的契税14850元、所有权预告登记费80元、维修基金4950元，被告应配合原告到相关部门办理退费手续，以上款项如不能办理退还手续，则相应的损失由被告承担。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。故对原告要求被告参照中国人民银行同期贷款利率，支付自2010年10月16日至2014年3月20日已付房款275000元相应的利息的主张，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李恒源与被告天津市森岛置业投资有限公司于2010年10月27日签订的编号为××的商品房买卖合同及补充合同。
二、被告于判决生效后五日内返还原告已付房款275000元及自2010年10月16日至2014年3月20日止的利息（以中国人民银行同期贷款基准利率为准）。
三、被告配合原告到相关部门办理房屋契税14850元、所有权预告登记费80元、住宅维修基金4950元的退费手续。以上款项如不能办理退还手续，则由被告承担。
如被告未按本判决指定期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3323元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担，于判决生效后五日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 黄 欢
二〇一四年七月九日
书 记 员 刘宏海
一、附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、上诉须知：
上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院。