山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初4213号原告：山东西海建设有限公司，住所地，日照市东港区黄海二路45号，统一社会信用代码：91371100661391061T。法定代表人：时培春，执行董事。委托诉讼代理人：尚君，山东舜铭律师事务所律师。被告：日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村民委员会，住所地，日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村委会。法定代表人：赵世刚，村主任。委托诉讼代理人:王永，山东东方太阳律师事务所律师。被告：日照拍卖行有限责任公司，住所地，日照市东港区海曲东路20号，统一社会信用代码：91371102168369792T。法定代表人：李ＸＸ，经理。原告山东西海建设有限公司（以下简称西海建设公司）与被告日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村民委员会（以下简称西碌碡沟村委）、日照拍卖行有限责任公司（以下简称日照拍卖行）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西海建设公司的委托诉讼代理人尚君，被告西碌碡沟村委的委托诉讼代理人王永到庭参加了诉讼。被告日照拍卖行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西海建设公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院确认《房屋租赁使用权成交确认书》、《商铺租赁合同》无效。2、判令二被告返还原告已支付租金141万元，并按同期人民银行贷款利率支付自原告付款日至该款还清之日的利息损失。3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2017年1月22日，被告日照拍卖行受被告西碌碡沟村委委托，公开拍卖西碌碡沟村委沿街商业房屋租赁使用权，经过公开竞买，原告取得了买受人资格。2017年1月23日，原告与被告日照拍卖行签订《房屋使用权成交确认书》，2017年1月25日，原告与被告西碌碡沟村委签订《商铺租赁合同》，合同签订后，原告发现被告故意隐瞒了涉案房屋尚未竣工验收、未经过消防验收的事实，违反了法律的强制性规定，属无效合同，并给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，现依法向贵院起诉，望支持。被告西碌碡沟村委辩称，1、租赁标的物是否经过消防验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，根据消防法第10条和第11条的规定，对建筑物的消防验收分为两类，一类是消防的强制验收，在该类建筑工程中未经消防验收通过的工程不得投入使用，主要包括商场、医院、学校、机场等人员密集场所，另外一类是消防的抽查验收，在该类建筑工程中未经消防验收可以投入使用，消防管理机关有权随时进行抽查，本案中被告出租的房屋属于第二种情形。二、2016年6月12日被告对涉案工程向日照市公安消防支队东港区大队提报了消防设计备案，2016年11月10日，被告提报了建设工程竣工验收消防备案。综上，被告认为原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。案经送达，被告日照拍卖行未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1、房屋租赁使用权成交确认书。证明原告通过招投标取得了租赁权，涉案房屋位于山东路、枣庄路沿街，系沿街商业房，属于人员密集场所，应按照消防法第11条属于强制验收，而至今未经过消防验收，2、原告与西碌碡沟村委签订的商铺租赁合同。3、西碌碡沟村委给原告出具的141万元收据，其中50万元系先交到日照拍卖行，日照拍卖行又转到了村委,另91万元是原告通过网银转账给西碌碡沟村委，4、山东省高级人民法院的判决书，内容是日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会因为沿街商务楼未通过消防验收而被法院认定为租赁合同无效。经代理人了解，涉案工程不但未通过消防验收，还未经过竣工验收。经被告西碌碡沟村委质证，对证据1真实性没有异议，但认为该证据不能证明涉案工程属于强制验收范畴，该工程是否属于消防强制验收范畴应当征询消防管理部门的意见。对证据2、证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，但该判例并不适用本案，该判例涉案房屋为商务楼，其层高为6层。本案出租标的为3层沿街公建，与判例情况并不相同。西碌碡沟村委向法庭提交证据如下：1、消防设计备案情况登记表，证明对涉案工程依法申请进行了消防设计备案，2、竣工验收消防备案情况登记表，证明涉案工程是消防设计抽查范围。经原告质证，对证据1、证据2的真实性无异议，但认为登记表上的工程是否是涉案工程不能确定，登记表只标注了是被告西碌碡沟村委沿街公建，而本案房屋是山东路、枣庄路西沿街商铺，并不能确定是同一个建筑，该证据也没有显示建筑是否消防合格。登记表的备案审批日期是空白的，并没有填写，说明备案并没有通过消防部门的审批。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日，原告西海建设公司（乙方）与被告日照拍卖行（甲方）签订房屋租赁使用权成交确认书。成交确认书载明：根据相关法律、法规的规定，甲方组织实施被告西碌碡沟村委商业房屋租赁使用权的拍卖活动，经过公开竞买，乙方取得使用权买受人资格，双方签订如下成交确认书：一、成交租赁房屋使用权：位于东港区秦楼街道西碌碡沟村委沿街商业房，山东路以北、枣庄路以西东门南侧（包含小区内三处商业房），建筑面积约3650㎡的房屋租赁使用权。租金成交价款为人民币204.4万元，租金为不含税价格，因租金缴纳所产生的一切税费均由乙方承担。二、乙方应于本《成交确认书》签订后个工作日内，全部交清租金，并与西碌碡沟村委签订房屋租赁合同，四、佣金按照拍卖价款的4%支付，共计81760元，当日应当支付。2017年1月25日，原告（乙方）与被告西碌碡沟村委签订商铺租赁合同。第一条商铺状况，乙方公开拍租甲方位于西碌碡沟村枣庄路西沿街商铺（以下简称“该商铺”）使用，建筑面积约3456平方米，该房屋各项设备及装修均完好，水电齐全。第二条租赁期限及用途，租赁期限为10年，自房屋实际交付之日起计算至第10年后的对应日止（包含3个月装修顺延日）。房屋用途为商业，经营业态不得影响周边居民的正常生活及违反有关法律规定。第三条租金、保证金、物业管理及交付方式，1、该商铺为乙方通过竞拍方获得承租权，竞拍时按照建筑面积每平方米560元/年，2、乙方租赁商铺面积约3456平方米，第1-3年度租金价格为560元/平方米，即第1-3年度租金为每年1935360元，第4-6年度租金……。第四条双方权利义务，（一）甲方权利义务1、甲方须于本合同签订后3个月内，于2017年4月25日前将该商铺交付使用。2、甲方保证该商铺交付时产权清晰、水电及排水排污线路管道畅通到位，消防、工程验收合格，能满足正常使用。3、因该商铺内部尚需装修，甲方自交房日给付乙方3个月装修期，该装修期内免租金。乙方权利义务……。合同还对变更事宜、商铺维修维护、合同解除及违约责任等作出约定。2017年9月4日，被告西碌碡沟村委给原告西海建设公司出具收款收据，收据载明共收取原告租金141万元，其中50万元由被告日照拍卖行转交，另91万元由原告通过网银转账支付。诉讼过程中，原告自认被告西碌碡沟村委于2017年4月将租赁房屋交付原告。被告西碌碡沟村委提交的建设工程消防设计备案情况登记表载明：建设单位为西碌碡沟村委，工程名称为A、B段，地址为西碌碡沟村，沿街公建A#/B#建筑面积分别为1728平方米，设计备案情况栏载明备案时间为2016年6月12日，是否确定为抽查对象为否。建设工程竣工验收消防备案情况登记表载明的假设单位及名称、地址、构建面积等与上述一致，验收备案时间为2016年11月10日，是否确定为抽查对象为否。诉讼过程中，原告主张涉案房屋尚未竣工验收，亦未通过消防验收，故原、被告之间房屋租赁使用权成交确认书、商铺租赁合同均属无效。要求被告返还租金141万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自原告付款日至该款还清之日的利息损失。被告认为涉案房屋工程并非属于强制验收范围，应属抽查范围。被告对于涉案工程是否已经通过竣工验收或者验收合格，未提交证据证实。本院认为，被告日照拍卖行受被告西碌碡沟村委委托，公开拍卖西碌碡沟村委的沿街商铺，原告西海建设公司以204.4万元竞得，并与日照拍卖行签订房屋租赁使用权成交确认书，与西碌碡沟村委签订房屋租赁合同，原告共计交纳租金141万元。以上事实清楚，且双方均无争议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是涉案房屋工程是否通过竣工验收或者验收合格以及是否通过消防验收，继而双方签订的房屋租赁使用权成交确认书、商铺租赁合同是否无效的问题。西碌碡沟村委对涉案房屋工程是否通过竣工验收或验收合格未提交任何证据，应当承担举证不能的法律后果，视为涉案房屋工程未通过验收或者验收合格，其将房屋出租，违反了《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程……，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定。即使涉案房屋通过了竣工验收或者验收合格，而根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”以及第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，因西碌碡沟村委提交的两份登记表并不能证实涉案房屋已未通过消防验收，亦未提交其他通过消防验收的相关证据，其将未经消防验收的涉案房屋出租给原告，违反了上述法律强制性规定，房屋租赁使用权成交确认书以及商铺租赁合同均应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。成交确认书签订后，日照拍卖行收取原告的50万元已经转交给西碌碡沟村委，原告另外向西碌碡沟村委交付91万元，故原告请求被告西碌碡沟村委返还租金141万元，应予支持；对原告要求日照拍卖行返还租金的诉讼请求，不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿合同对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，西碌碡沟村委将未通过竣工验收合格且未经消防验收的房屋出租给原告，对合同无效存在主要过错；原告通过公开竞拍方式取得涉案房屋租赁权，其在参与竞拍前应充分了解涉案房屋的现状，对涉案房屋是否已竣工验收合格、是否经消防验收合格具有审查义务，对合同无效亦存在一定过错。对原告的损失，本院酌定由西碌碡沟村委承担60%的赔偿责任。原告本案主张的损失为租金利息损失，对于利息的起算时间，因原告只提交了西碌碡沟村委出具收取141万元租金的收据，时间为2017年9月4日，而对于其中交付给日照拍卖行50万元及交付给西碌碡沟村委的91万元的具体时间无证据证实，并且交付给日照拍卖行的50万元是保证金还是其他性质无证据证实，故利息应自2017年9月4日起算，至西碌碡沟村委返还租金之日止；原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，该标准不超出法律及司法解释的规定，本院予以支持。对于原告的上述利息损失，西碌碡沟村委应当按照60%的比例予以承担。被告日照拍卖行经本院合法传唤未到庭，视为放弃本案诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告山东西海建设有限公司与被告日照拍卖行有限责任公司于2017年1月23日签订的《房屋租赁使用权成交确认书》无效。二、原告山东西海建设有限公司与被告日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村村民委员会于2017年1月25日签订的《商铺租赁合同》无效。三、被告日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村村民委员会于本判决生效之日起七日内返还原告山东西海建设有限公司租金141万元。四、被告日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村村民委员会赔偿原告山东西海建设有限公司租金141万元的利息损失[（以141万元为基数，自2017年9月4日起至实际返还租金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）×60%]。五、驳回原告山东西海建设有限公司要求被告日照拍卖行有限责任公司返还租金141万元及利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17490元，减半收取8745元，由被告日照市东港区秦楼街道西碌碡沟村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  常金峰二〇一八年七月十八日书记员  庄晓娜