河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2439号
上诉人（原审原告）：王曙，男，1964年8月7日出生，汉族，洛阳市人，自由职业。
上诉人（原审原告）：王旭，男，1962年3月18日出生，汉族，洛阳市人，自由职业。
二上诉人共同委托代理人：张英杰、王双印，河南森合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王炎欣，男，1954年1月17日出生，汉族，洛阳市人，洛阳市轴承厂退休职工。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ光，男，1988年4月28日出生，汉族，洛阳市人，学生。
委托代理人：李继伟（被告ＸＸ光之母），1964年3月6日出生，汉族，洛阳市人，洛阳市轴承厂退休职工，。
委托代理人：冯俊岭，河南开物律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：尹桂芳（系王曙、王旭之母），1936年3月8日出生，汉族，无业。
上诉人王曙、王旭因与被上诉人王炎欣、ＸＸ光、尹桂芳返还原物纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王旭及其与王曙的共同委托代理人张英杰、王双印、被上诉人王炎欣、被上诉人ＸＸ光的委托代理人李继伟、冯俊岭到庭参加诉讼。被上诉人尹桂芳经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭。经缺席审理，本案现已审理终结。
原审查明：王中青与石秀珍系王曙、王旭（本案二原告）之祖父母，王中青、石秀珍分别于1979年11月、2005年3月去世，生前婚生子女三人，长子王炎敏、女儿王炎芬、次子王炎欣（本案被告之一），其中王曙、王旭之父王炎敏于2004年3月去世，第三人尹桂芳系王曙、王旭之母。1991年5月3日，洛阳市人民政府字第29269号房屋所有权证载明，石秀珍去世后遗留座落于本市老城区文明街2号房产一处。2008年5月21日，河南省洛阳市老城公证处（2008）洛老证民字第184号公证书载明：洛阳市老城区文明街2号房产幢号2的房产由王炎芬一人继承，幢号1的房产由王炎欣一人继承，幢号3的房产由王旭、王曙二人共同继承。2008年7月26日，尹桂芳向王炎欣出具证明载明：今有老城文明街2号房产，因三继承人王旭、王曙，因自己都有房住，不想再建房，愿将此房增给叔叔王炎欣再建，从此以后双方不能提出任何反悔要求，愿亲情永存。与此同时，王炎欣给付尹桂芳20000元作为对价。尹桂芳出具证明后，2008年8月1日卖方王炎欣（甲方）与买方ＸＸ光（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：根据法律、法规有关规定，甲、乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，甲、乙双方就购买私有住房，达成如下协议：1、甲方将文明街2号王炎欣上房屋二间（7×6m，包括后院空地7×7m），共南北长13米，东西宽7米，从甲方王炎欣出售给乙方ＸＸ光；2、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为73000元（柒万叁仟元）；3、甲乙双方达成一致意见，双方交易税费由甲、乙双方各半负担；4、付款方式：由于现有房屋暂不能过户，由乙方出资（负责全部建设费用）对其房屋改造，待改造完毕后，甲方负责办理过户手续。如建房期间四临若有纠纷，由甲方负责解决，在协议签订后，乙方付给甲方购房款（40000元）肆万元，在房屋改造建成后，乙方再付给甲方购房款（20000元）贰万元，剩余房款待办完过户手续后，一次付清。5、在甲方没有办完过户手续前，所产生的房屋纠纷，由甲方负责解决。2008年8月7日，洛阳市老城区文明街2号房产被洛阳市老城区东南隅办事处批准建房。ＸＸ光及家人花费近二十万元将洛阳市老城区文明街2号幢号3目前的房屋建成。后按照2008年8月1日房屋买卖合同约定，王炎欣陆续收到ＸＸ光及其家人给付的买房款63000元。至2011年年底，ＸＸ光得知房产证一直无法办理的原因是需王曙、王旭一同到场才能办理。为此，2012年4月5日，甲方（卖方）王旭与乙方（买房）李继伟签订《补充协议》，载明：因老城文明街2号，房产幢号3的房子发生纠纷，经甲乙双方共同协商达成如下补充协议：一、2008年10月之前系甲方的老房，以房产证登记为证。二、现在房子系乙方2008年10月投资近20万元新建的，在未达成协议之前归乙方居住或对外出租等，甲方不得干涉。三、待下步居民建房许可证或房产证办下来再共同协商后续问题；同时以上两证只要办妥，甲方须即刻复印交与乙方保管，并不得私自更改该房的任何事项。本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。后双方因房屋纠纷无法协商一致，王曙、王旭具状诉至本院。另查明：王曙、王旭经常与母亲尹桂芳电话联系或回家探望其母。
原审认为：2008年5月21日河南省洛阳市老城公证处作出的（2008）洛老证民字第184号公证书合法有效，被继承人石秀珍去世后，原告王曙、王旭为洛阳市老城区文明街2号幢号3房产的合法继承人，即原告王曙、王旭由此取得了洛阳市老城区文明街2号幢号3房产的所有权。鉴于原告王曙、王旭与第三人尹桂芳经常电话联系或回家探望，被告王炎欣有理由相信第三人尹桂芳有代理权，即有权以其两子原告王曙、王旭的名义处理洛阳市老城区文明街2号幢号3的房产，因此2008年7月26日第三人尹桂芳向被告王炎欣出具证明，同时被告王炎欣支付房款20000元作为对价，实际是第三人尹桂芳作为其两子代理人，将洛阳市老城区文明街2号幢号3房产以20000元的价格卖给被告王炎欣，且当日已履行完毕，第三人尹桂芳与被告王炎欣之间的房屋买卖行为合法有效。第三人尹桂芳提出该20000元是被告王炎欣归还其曾经资助过王炎欣财物折价的主张，其并未提供证据予以证明，被告王炎欣对此予以否认，故本院不予采信。被告ＸＸ光对洛阳市人民政府字第29269号房屋所有权证及第三人尹桂芳出具证明的行为形成合理信赖，其有理由相信第三人尹桂芳有权以其两子原告王曙、王旭的名义将洛阳市老城区文明街2号幢号3房产卖给被告王炎欣，便于2008年8月1日与被告王炎欣签订《房屋买卖合同》。被告ＸＸ光作为善意第三人，基于诚实信用原则，按照《房屋买卖合同》约定已支付房款63000元，且花费近二十万元将洛阳市老城区文明街2号幢号3目前的房屋建成，并已实际在此居住、使用。因此2008年8月1日，被告王炎欣与被告ＸＸ光签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同，故原告王曙、王旭的诉讼请求，本院不予支持，原告王曙、王旭可以向第三人尹桂芳追偿因代理行为而遭受的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、四十九条之规定，判决如下：驳回原告王曙、王旭的诉讼请求。本案受理费3600元，由原告王曙、王旭全部负担。
王曙、王旭上诉称：1、王曙、王旭与尹桂芳之间不存在代理关系，原审认定尹桂芳代理王曙、王旭卖房，事实错误；2、原审认定ＸＸ光为善意第三人认定错误，ＸＸ光在买房时未审查房屋所有权人，存在重大过失；3、ＸＸ光应将案涉宅院返还给二上诉人，ＸＸ光的相关损失可另案起诉，相关责任由王炎欣、尹桂芳承担。请求：1、撤销原判，依法改判王炎欣、ＸＸ光所签《房屋买卖合同》无效，判决ＸＸ光返还位于老城区文明街2号，房产幢号3宅院；3、诉讼费由三被上诉人承担。
王炎欣辩称：房子当时是旧房改造，我不同意上诉意见，上诉没有道理。要求法院驳回上诉。
ＸＸ光辩称：二上诉人到目前为止不是房屋所有人，只是相对继承认，房屋所权人还是石秀珍。买卖过程及纠纷发生分二段。王炎欣把房产证让ＸＸ光看，尹桂芳把二份赠与书交给了ＸＸ光的母亲。王曙也把建房协议交给了ＸＸ光的母亲，后来又交给了1万，在办房产证时需要王旭二人签字，这时要拆迁，当时上诉要求加钱，上诉人也同意加钱，但价格没有谈成，到2012年4月5日，王曙作为卖方，第三人ＸＸ光作为买方，这买卖是二个家族的，对方也认可，请求法院驳回上诉。
本院二审经审理，查明的事实与原审一致。
本院认为：经过一、二审审理已查明，2008年7月26日，尹桂芳向王炎欣出具证明载明：今有老城文明街2号房产，因三继承人王旭、王曙，因自己都有房住，不想再建房，愿将此房增给叔叔王炎欣再建，从此以后双方不能提出任何反悔要求，愿亲情永存。与此同时，王炎欣给付尹桂芳20000元作为对价；2008年8月1日，王炎欣与ＸＸ光签订《房屋买卖合同》，之后，ＸＸ光及家人花费近二十万元将洛阳市老城区文明街2号幢号3目前的房屋建成。之后王旭与李继伟于2012年4月5日，签订《补充协议》，以上协议的签订过程及协议内容的约定，充分说明王旭对尹桂芳与王炎欣之间、王旭与李继伟（ＸＸ光之母）之间的房屋买卖的过程是明知的，对“现在房子系乙方2008年10月投资近20万元新建”的事实也是明知的，根据以上签约过程及协议内容的约定，ＸＸ光对洛阳市人民政府字第29269号房屋所有权证及王曙、王旭之母尹桂芳出具证明的行为形成合理信赖，其有理由相信尹桂芳有权以其两子王曙、王旭的名义将洛阳市老城区文明街2号幢号3房产出卖给了王炎欣，王炎欣与ＸＸ光签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，系有效合同，双方当事人应本着诚实信用的原则，严格履行该合同。现王曙、王旭又要求依法确认王炎欣、ＸＸ光所签《房屋买卖合同》无效，要求判决ＸＸ光返还位于老城区文明街2号，房产幢号3宅院，该请求违反了我国民事法律中应当遵循的自愿公平、诚实信用的原则，本院不予支持。综上，王曙、王旭的上诉请求与事实不符，对其上诉理由，本院不予采信，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3600元，由王曙、王旭共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李太山
审判员 裴文娟
审判员 赵国欣
二〇一三年十二月十日
书记员 陈秋红