北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第20087号
原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司，住所地北京市西城区椿树园小区15号楼夹层。
负责人庞亚平，经理。
委托代理人周瑞军，北京市中闻律师事务所律师。
被告陈来荣，女，1950年9月13日出生。
原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司（以下简称鲁能物业公司椿树分公司）与被告陈来荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由代理审判员郑宇昕担任审判长，与审判员田志鹏、人民陪审员王培发组成合议庭，于2015年12月25日，公开开庭进行了审理。原告鲁能物业公司椿树分公司的委托代理人周瑞军到庭参加了诉讼，被告陈来荣经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告鲁能物业公司椿树分公司诉称：原告从2001年8月开始受北京市宣武区椿树园小区物业管理委员会（以下简称椿树园物管会）委托进行物业服务。被告系xx小区x号楼x单元的业主，临时房产证建筑面积65.33平方米，现在正式房产证登记的建筑面积共计67.63平方米。原告一直为该小区提供物业服务，被告未提出异议，但持续不向原告给付物业服务费及相关费用。从2001年8月至2014年12月，被告拖欠物业费9141.8元和垃圾清运费390元。从2001年8月1日至2003年12月31日按临时房产证面积，每月每平方米1元的标准计算；2004年1月1日至2005年12月31日按正式房产证面积，每月每平方米1元的标准计算；2006年至今按正式房产证面积，每月每平方米0.77元标准计算。原告一直催促被告交付费用，但被告以各种借口拖欠至今，严重影响原告的物业服务工作，损害了原告的合法权益，也损害了包括被告在内的全体业主的合法权益。故诉请法院判令1.判令被告向原告支付拖欠的2001年8月至2014年12月的物业服务费9141.80元；2.判令被告支付拖欠的2002至2014年的生活垃圾清运费390元；3.判令被告支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2015年6月10日）2742.54元；4.案件受理费由被告承担
被告陈来荣既未做出答辩，亦未参加庭审，也未向本院提交证据。
经审理查明：陈来荣系北京市西城区椿树园小区9号楼5单元401室的业主，该房屋建筑面积为67.63平方米。该房屋系陈来荣按照房改售房的价格以危改回迁方式取得。2001年2月5日，经原宣武区居住小区管理办公室批准，陈来荣居住的小区成立了椿树园物管会。2001年5月6日，原宣武区政府就本区危改回迁小区物业管理服务收费标准，向市物价局、市国土资源和房屋管理局请示，要求按照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）的通知》的标准进行收费。2001年6月26日，北京市国土资源和房屋管理局复函，“在收费标准与提供物业服务相一致的前提下，回迁房的物业管理收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字［2001］163号）执行，即多层住宅的公共性物业管理费为0.50元/月·平方米，高层住宅另加电梯、水泵日常运行维护费0.50元/月·平方米，服务内容包括小区公共区域内的保安、保洁、绿化、房屋及小区共用部位设施设备的维修养护及运行费用，小区日常组织管理。回迁小区的物业管理服务水平必须达到《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字［1999］第187号）”。2001年8月3日，北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局复函，“按照房改售房的价格购买回迁住房的居民，物业管理服务收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字［2001］163号）执行。”
2001年7月16日，椿树园物管会与鲁能物业公司椿树分公司签订《物业委托合同》，合同约定：管理期限自2001年7月16日起至2002年7月15日；物业管理服务费用：危改回迁户物业管理服务费按京价（房）字［2000］第163号的通知规定执行。后椿树园物管会与鲁能物业公司椿树分公司陆续续签《椿树园住宅区物业管理委托合同》，将双方共同签订的《椿树园住宅区物业管理委托合同》（2001年7月16日－2002年7月15日）有效期顺延至2005年7月15日，即2002年7月16日至2005年7月15日。鲁能物业公司椿树分公司接管椿树园小区，并实施了物业管理行为至今。鲁能物业公司椿树分公司接受椿树园物管会物业委托后未与陈来荣签订物业管理合同。陈来荣未交纳2001年8月至2014年12月的物业费用及2002年至2014年的垃圾清运费。
另查，鲁能物业公司椿树分公司系北京鲁能物业服务有限责任公司(以下简称鲁能物业公司)的分支机构，2001年7月16日，该分公司与椿树园物管会签署的《椿树园住宅区物业管理委托合同》是鲁能物业公司公司的授权行为。
鲁能物业公司曾起诉椿树园小区业主，要求交纳物业费，对此法院已作出生效判决，认定鲁能物业公司与椿树园小区业主形成事实上的物业服务关系，并判令欠费业主向鲁能物业公司交纳物业费。
上述事实，有到庭当事人陈述意见、鲁能物业公司椿树分公司提交的陈来荣身份证复印件、户口本复印件、《椿树园住宅区物业管理委托合同》、续签协议三份、专业分包合同十份、京价（房）字[2000]163号通知[附《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》]、关于危改回迁小区物业管理收费政策调整的回函、关于（原）宣武区危改回迁小区物业管理服务收费有关问题的函、京发改[2005]2662号通知[附《北京市物业服务收费管理办法（试行）》《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》]、京价（收）字[1999]第253号关于调整垃圾清运费收费标准的通知、椿树园小区物业管理费收费标准、领取正式产权证流转单、发放及回收产权证登记表、催缴通知、原宣武区房屋管理局证明、鲁能物业公司说明等证据材料在案佐证。
本院认为：鲁能物业公司椿树分公司在椿树园小区尚未成立业主委员会的情况下，接受椿树园物管会的委托负责该小区的物业管理工作，自2001年7月至今对该小区事实上实施了物业服务管理行为，虽然双方之间未签订物业委托服务合同，但陈来荣实际上获得了鲁能物业公司椿树分公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，陈来荣应向鲁能物业公司椿树分公司交纳物业服务费用。陈来荣的房屋系通过危改回迁方式取得，房屋性质具有特殊性，经原宣武区人民政府向北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局请示，已获得的复函中明确说明回迁房屋的物业收费标准可以参照《北京市经济适用房住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字［2000］第163号）执行，即多层住宅的公共性物业管理费为0.50元/月·平方米，高层住宅另加电梯、水泵日常运行维护费0.50元/月·平方米。依据京价（收）字[1999]第253号关于调整垃圾清运费收费标准的通知，按照每户每年30元的标准收取生活垃圾清运费。对上述事实物业服务合同关系及收费标准，人民法院亦有针对椿树园小区其他业主的生效判决予以确认。鲁能物业公司椿树分公司诉讼中要求2001年8月1日到2003年12月31日的物业费按其主张的临时房产证登记的面积计算，2004年1月1日至2014年12月31日的物业费按照正式产权证登记的面积计算，且因楼层情况不同，要求陈来荣在2006年1月1日后按照每建筑平方米每月0.77元的标准给付物业服务费，鉴于临时产权证登记的面积未超过正式产权登记的面积，且每建筑平方米每月0.77元的标准未超过每建筑平方米每月1元的标准，故对于鲁能物业公司椿树分公司依据上述计算方式主张的欠费金额，本院予以支持。鲁能物业公司椿树分公司要求违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，陈来荣给付北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司二○○一年八月至二○一四年十二月的物业服务费九千一百四十一元八角；
二、本判决生效之日起七日内，陈来荣给付北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司二○○二年至二○一四年的垃圾清运费三百九十元；
三、驳回北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司的其它诉讼请求。
如果陈来荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百零六元，由陈来荣负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑宇昕
审 判 员 田志鹏
人民陪审员 王培发
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 李晓丛