重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终1014号上诉人（原审被告）：重庆市万恒实业有限公司，住所地：重庆市涪陵体育南路龙湾花园龙腾阁3-9号，组织机构代码66356377-9。法定代表人：郑道江，该公司总经理。委托代理人：付辉，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛敏，女，1981年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。原审第三人：中国建设银行股份有限公司武隆支行，住所地：重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路6号1幢，统一社会信用代码915002320086911843。负责人：刘奎云，该支行行长。委托代理人：谭鹏，男，1977年9月7日出生，汉族，该支行业务经理，住重庆市武隆县。委托代理人：莫昌润，男，1968年6月30日出生，汉族，该支行职工，住重庆市铜梁县。上诉人重庆市万恒实业有限公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人薛敏、原审第三人中国建设银行股份有限公司武隆支行（以下简称建行武隆支行）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第01036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人万恒公司的委托代理人付辉、被上诉人薛敏、原审第三人建行武隆支行的委托代理人谭鹏、莫昌润均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：万恒公司（甲方）与薛敏（乙方）于2013年7月18日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，万恒公司将其开发的位于重庆市武隆县巷口镇某某路某某号“万恒某某”Ｘ幢ＸＸ号商品房预售给薛敏。合同约定，房价款为436317元，支付方式为乙方首付款131317元在合同签订当日付清，余款305000元由乙方向建行武隆支行按揭贷款支付给甲方。第七条甲方应当在2014年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，万恒公司于2013年7月20日向薛敏开具首付款131317元的购房款发票。薛敏因购房于2013年7月19日花去查档费60元，2013年8月7日支付契税6544.75元和物业专项维修基金7581.60元。2014年12月1日，建行武隆支行与薛敏签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，薛敏向建行武隆支行借款305000元，支付给万恒公司，同时万恒公司作为保证人在该借款合同上盖章。后建行武隆支行将贷款支付给万恒公司，万恒公司于2015年2月2日向薛敏出具305000元的购房余款发票。此后，因万恒公司未按合同约定的期限向薛敏交付房屋，薛敏及其他购房户向有关部门请求解决未果。2015年4月14日，薛敏向万恒公司送达了解除合同通知，要求解除其与万恒公司签订的《商品房买卖合同》。2015年5月7日，薛敏起诉至法院请求判决：1、由万恒公司立即返还其购房款436317元并按同期同类贷款利率从交款之日起至还款之日的资金利息；2、由万恒公司赔偿其因购房所产生的损失10677.39元并承担违约金4363.17元；3、由万恒公司承担本案的诉讼费用。另查明：万恒公司出售给薛敏的房屋于2015年6月29日竣工验收备案登记。当日，万恒公司向购房户发布《交房通知书》。薛敏诉称：2013年7月18日，我与万恒公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，万恒公司将其开发的位于武隆县巷口镇某某路某某号“万恒某某”Ｘ幢ＸＸ商品房预售给我，房价款为436317元，约定交付房屋的时间为2014年12月30日前。我已按合同约定向万恒公司支付房屋首付款131317元，向建行武隆支行按揭贷款305000元支付剩余房款。同时，万恒公司向我代收物业专项维修基金、契税、查档费等。到期后，万恒公司未依约向我交付房屋。我及其他购房者多次向有关部门请求解决未果。2015年4月14日，我向万恒公司送达了解除合同通知，要求解除与万恒公司签订的《商品房买卖合同》，但万恒公司不予处理。现我起诉至法院请求判决：1、由万恒公司立即返还其购房款436317元并按同期同类贷款利率从交款之日起至还款之日的资金利息；2、由万恒公司赔偿其因购房所产生的损失10677.39元并承担违约金4363.17元；3、由万恒公司承担本案的诉讼费用。万恒公司辩称：我公司与薛敏于2013年7月18日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，我公司迟延交付房屋属实。根据司法解释的规定，薛敏只有在合理催告我公司无果的情况下，才享有法律规定的合同解除权。但薛敏并未向我公司行使解除催告权，也未将解除合同通知送达给我公司。我公司虽然迟延交付房屋，但在薛敏同意履行合同的情况下，我公司愿意支付90日内的违约金。故请求法院判决驳回薛敏的诉讼请求。建行武隆支行未作陈述。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。薛敏与万恒公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同约定万恒公司将其开发的房屋预售给薛敏，且万恒公司对出售之房屋已取得商品房预售许可证，故合同合法有效，合同对双方当事人依法具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。薛敏与万恒公司在《商品房买卖合同》中约定，万恒公司在约定交房日届满后90日内未交付房屋的，薛敏享有合同解除权，该约定系当事人的真实意思表示，且不违背法律之规定，对合同双方具有法律效力。就本案而言，薛敏与万恒公司约定的交房时间为2014年12月30日前。薛敏等购房户因万恒公司未按期交房，向有关部门请求解决无果。但万恒公司在薛敏向法院起诉后的2015年6月29日才发出交房通知，故万恒公司交房时间已违背了双方的合同约定，其行为已构成违约。万恒公司违约后，薛敏在2015年4月14日向万恒公司发出解除合同通知，并已送达万恒公司，该解除合同通知依法产生法律效力。故薛敏基于合同的约定和法律的规定，主张解除合同的证据充分，于法有据，依法应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”薛敏与万恒公司在《商品房买卖合同》中明确约定：薛敏要求解除合同的，万恒公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按薛敏已付房价款百分之一向其支付违约金。薛敏因万恒公司违约解除合同产生的损失包括已付房款及其利息、已付税费等。鉴于薛敏在本案中同时主张的违约金、赔偿损失之和未超过一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故万恒公司应当返还薛敏房价款436317元，并应按合同约定支付房价款利息及违约金。薛敏因购房所支出的物业专项维修基金、契税、查档费，合计14186.35元，应由万恒公司偿付给薛敏。但薛敏仅主张赔偿10677.39元，予以支持。万恒公司的辩称理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，不予采纳。在本案一审诉讼中，一审法院已通知建行武隆支行参加诉讼，但建行武隆支行未到庭主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万恒公司在判决生效后十日内返还薛敏房价款436317元及利息（利息计算方式：按中国人民银行同期同类贷款利率，以131317元为基数从2013年7月21日起算至2015年2月2日止；以436317元为基数，从2015年2月3日起算至付清之日止）；二、万恒公司在判决生效后十日内支付薛敏购房所产生的物业专项维修基金、契税、查档费等损失10677.39元；三、万恒公司在判决生效后十日内支付薛敏违约金4363.17元。四、驳回薛敏的其余诉讼请求。如果万恒公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费4264元，由万恒公司负担。万恒公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其理由是：一、一审判决认定事实错误：1、一审判决认定被上诉人将解除合同通知送达给我公司，就推定为我公司已经实际收到，无事实依据；2、我公司迟延交房是因不可抗力的客观原因导致，违约应属一般性违约，一审判决忽视涉案合同在一审开庭前就已具备实际履行条件的事实而认定我公司延迟交房属于根本性违约，并判决解除合同，缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误：1、一审判决违背了民事法律关于保护交易安全、鼓励交易的原则，无视最高人民法院对商品房买卖合同所作的司法解释，而孤立、狭隘地理解《合同法》第九十三条的规定；2、一审判决同时支持被上诉人主张的损失和违约金，违背了《合同法》第一百一十三条的规定。三、一审法院程序违法，本案不属于应适用简易程序审理的案件范围，应当适用普通程序审理。被上诉人薛敏辩称：我的案件是合并审理的，并不是一方当事人众多，一审法院适用简易程序审理是正确的。我与万恒公司签订的合同约定的解除合同条件已经成就，迟延交房属于根本性违约。一审判决维护了交易的信用原则，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人建行武隆支行述称：对上诉人的上诉没有意见。万恒公司在二审中向本院举示了下列证据：1、《边坡挡墙分部（子分部）工程质量验收记录》；2、《工程地质勘察报告》；拟证明该公司延迟交房是因为对涉案房屋所在小区进行边坡挡墙治理，属不可抗力的客观原因，被上诉人不能以此为由解除合同。3、最高人民法院（2015）民申字第1124号民事裁定书，拟证明被上诉人享有合同解除权后还应经过催告程序才能解除合同，被上诉人未履行催告程序不能行使合同解除权。被上诉人薛敏对上述证据的真实性无异议，但认为边坡挡墙治理属于万恒公司在修建房屋时已知晓且必经的过程，不属于不可抗力的范围，其有权解除合同。建行武隆支行对上述证据无意见。薛敏在二审中向本院举示了贷款清单一份，拟证明其于2015年1月26日取得建行武隆支行的房屋贷款，于2015年2月26日开始归还房屋贷款。万恒公司对该证据的真实性无异议。建行武隆支行对该证据无意见。本院二审补充查明：1、武隆万恒·某某小区《工程地质勘察报告》载明该报告制作时间为2012年7月。2、薛敏于2013年7月18日支付首付款131317元。从2015年2月26日至2016年4月26日，薛敏偿还本案所涉房屋的按揭贷款本息合计27719.25元（其中，2015年2月26日至2015年12月26日每月还款1888.67元，2016年1月26日至2016年4月26日每月还款1735.97元）。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，薛敏与万恒公司在2013年7月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案，薛敏与万恒公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：万恒公司逾期交房超过90日后，薛敏有权解除合同。该项约定属于当事人另有约定的范畴，故本案不适用《解释》第十五条的规定，薛敏无需催告即可行使合同解除权，并有权要求万恒公司承担相应的违约责任。万恒公司主张系因不可抗力导致迟延交房，但该公司举示的证据证明该公司在修建涉案房屋时已知晓要对涉案小区的边坡挡墙进行治理，故该边坡治理工程不属于不可抗力范围，本院对万恒公司的该项主张不予支持。买受人签订商品房买卖合同的主要目的在于取得房屋所有权，薛敏依约履行了支付房款的合同义务，万恒公司超过合同约定的交房期限半年才具备了交房条件，该公司迟延交房行为导致该合同主要目的不能实现，其行为构成违约。故本院对薛敏请求解除双方在2013年7月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》的诉讼主张予以支持，上述合同在本判决生效之日起解除。合同解除后，万恒公司依法应将薛敏因购买本案所涉商品房已支付的款项包括购房款、契税、大修基金、查档费等返还给薛敏，并承担相应的违约责任，包括支付违约金及薛敏已付房款的利息损失。对万恒公司提出违约金与损失不能同时主张的意见，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案，薛敏除可以请求万恒公司因迟延交房约定的违约金外，还可以请求债务不履行所产生的损害赔偿。万恒公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于万恒公司在本案中应退还给薛敏的已付房款金额如何确定的问题。薛敏主张万恒公司应退还全部房价款436317元（包括首付房款131317元及购房贷款305000元）。本院认为，虽然万恒公司实际收取了房款436317元，但该款中除了薛敏首付房款131317元外，其余款项系由薛敏作为抵押人以本案所涉商品房作抵押并由万恒公司对该贷款提供担保，从第三人建行武隆支行贷款支付的。薛敏现仅向建行武隆支行偿付了部分贷款本息，尚余部分贷款本息至今未清偿。本案所涉商品房买卖合同解除后，涉案房屋即为万恒公司的财产，薛敏此时若仍作为该房屋的抵押人将他人的房屋用作抵押贷款，并要求万恒公司将其尚未向银行清偿的购房贷款部分返还给薛敏，于法无据。根据《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分部返还担保权人和买受人”规定的相关精神，一审法院在本案中判决万恒公司将包含未偿付按揭贷款在内的房价款全部返还给薛敏是错误的，应当只判决万恒公司返还给薛敏首付款、税费及合同解除前薛敏实际偿还的按揭款。至于合同解除后，薛敏实际偿还的按揭款及其余购房贷款的返还问题，可由相关权利人依法另行主张，本案中不予审理。鉴于二审审理中，薛敏举示的证据足以证明截止2016年4月26日其已向建行武隆支行偿还贷款本息计27719.25元，则万恒公司应返还给薛敏的房款部分包括首付款131317元和已实际偿还的购房贷款27719.25元。关于利息损失如何计算的问题。双方虽未明确约定已付房款的利息损失的起算时间，但该损失从实际付款之日起至还清时均客观存在，故薛敏已付房价款的利息损失应从实际付款之日起至还清时按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于一审法院程序是否违法的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条、第二百五十七条的规定，本案案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，不属于不适用简易程序案件的情形，一审法院按照简易程序审理本案并无不当，万恒公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，万恒公司在本案中应承担的违约责任如下：1、返还给薛敏购房首付款131317元、已偿付的银行按揭款27719.25元，并支付从相应款项实际支付日起至付清之日的资金利息（利息计算标准：以本金131317元从2013年7月18日起计算至2015年2月25日，以本金133205.67元从2015年2月26日起计算至2015年3月25日，以本金135094.34元从2015年3月26日起计算至2015年4月25日，以本金136983.01元从2015年4月26日起计算至2015年5月25日，以本金138871.68元从2015年5月26日起计算至2015年6月25日，以本金140760.35元从2015年6月26日起计算至2015年7月25日，以本金142649.02元从2015年7月26日起计算至2015年8月25日，以本金144537.69元从2015年8月26日起计算至2015年9月25日，以本金146426.36元从2015年9月26日起计算至2015年10月25日，以本金148315.03元从2015年10月26日起计算至2015年11月25日，以本金150203.70元从2015年11月26日起计算至2015年12月25日，以本金152092.37元从2015年12月26日起计算至2016年1月25日，以本金153828.34元从2016年1月26日起计算至2016年2月25日，以本金155564.31元从2016年2月26日起计算至2016年3月25日，以本金157300.28元从2016年3月26日起计算至2016年4月25日，以本金159036.25元从2016年4月26日起计算至付清之日止，上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、返还薛敏因购房所产生的物业专项维修基金7581.60元、查档费60元、契税6544.75元，共计14186.35元，因薛敏仅主张10677.39元，系对自己权利的合法处分，且不违反法律规定，本院予以确认；3、向薛敏支付违约金1590.36元（159036.25元×1%）。综上，因本案二审中出现新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，应予改判。万恒公司的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第01036号民事判决第二项；二、撤销重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第01036号民事判决第一、三、四项；三、重庆市万恒实业有限公司在本判决生效后十日内返还给薛敏首付款131317元、银行按揭款27719.25元，并支付薛敏违约金1590.36元和资金利息（利息包括：以本金131317元从2013年7月18日起计算至2015年2月25日，以本金133205.67元从2015年2月26日起计算至2015年3月25日，以本金135094.34元从2015年3月26日起计算至2015年4月25日，以本金136983.01元从2015年4月26日起计算至2015年5月25日，以本金138871.68元从2015年5月26日起计算至2015年6月25日，以本金140760.35元从2015年6月26日起计算至2015年7月25日，以本金142649.02元从2015年7月26日起计算至2015年8月25日，以本金144537.69元从2015年8月26日起计算至2015年9月25日，以本金146426.36元从2015年9月26日起计算至2015年10月25日，以本金148315.03元从2015年10月26日起计算至2015年11月25日，以本金150203.70元从2015年11月26日起计算至2015年12月25日，以本金152092.37元从2015年12月26日起计算至2016年1月25日，以本金153828.34元从2016年1月26日起计算至2016年2月25日，以本金155564.31元从2016年2月26日起计算至2016年3月25日，以本金157300.28元从2016年3月26日起计算至2016年4月25日，以本金159036.25元从2016年4月26日起计算至付清之日止，上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回薛敏的其他诉讼请求。如果重庆市万恒实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费8070元，减半收取4035元，由上诉人重庆市万恒实业有限公司负担1285元，薛敏负担2750元。二审案件受理费8070元，由上诉人重庆市万恒实业有限公司负担2570元，薛敏负担5500元。本判决为终审判决。审 判 长  李川代理审判员  吴聪代理审判员  冯超二〇一六年八月八日书 记 员  李泓