中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4926号
上诉人（原审被告）：司徒汝德。
委托代理人：司徒美芬。
上诉人（原审被告）：司徒美莲。
上诉人（原审被告）：司徒美兰。
上诉人（原审被告）：司徒美芬。
上诉人（原审被告）：司徒泽堃。
委托代理人：司徒美芬，身份情况如上。
委托代理人：司徒汝德，身份情况如上。
被上诉人（原审原告）司徒元鼎，现住新西兰。
被上诉人（原审原告）司徒元勲，现住美国。
上述两被上诉人的共同委托代理人尹香桂、陈向荣。
上诉人司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：司徒元鼎、司徒元勲于2012年3月12日通过继承取得广州市海珠区德祥里xx号房屋的产权，房产证记载该房屋结构为砖木结构，层数为2层，建筑面积为117.15平方米。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃的父母在1950年向上述房屋原业主承租了该房屋首层部分。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃表示司徒汝德从1950年开始在涉案房屋居住，司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃均是在涉案房屋出生并居住至今。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃未支付从1992年6月起的房屋使用费。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃对此表示因司徒元鼎、司徒元勲没有来收取租金，故从1992年6月起无法交租；司徒元鼎、司徒元勲则表示双方在1992年时对于租金标准已无法达成一致。另外，双方确认在1992年司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃已缴纳租金的标准为14.75元／月。
司徒元鼎、司徒元勲于2014年4月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃将位于广州市海珠区德祥里xx号首层交付给司徒元鼎、司徒元勲使用；2、司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃向司徒元鼎、司徒元勲支付所拖欠以上房屋从2012年3月12日起至实际交还房屋之日止的使用费（按30元／平方米／月×59.44平方米计算）；3、司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃对所拖欠的房屋使用费承担连带清偿责任；4、案件受理费由司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃承担。
2014年7月28日，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃向司徒元鼎、司徒元勲交还了上述房屋。之后，司徒元鼎、司徒元勲撤回了要求司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃交还房屋的诉讼请求。
原审法院认为：司徒元鼎、司徒元勲作为广州市海珠区德祥里xx号房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃与司徒元鼎、司徒元勲并未签订租赁合同，但司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃实际居住使用了涉案房屋首层，并曾向司徒元鼎、司徒元勲支付租金，双方形成了事实上的租赁关系，故司徒元鼎、司徒元勲要求司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃共同支付从2012年3月12日起至实际交还房屋之日止（2014年7月28日）的房屋使用费且互负连带责任的请求，合法合理，予以支持。鉴于司徒元鼎、司徒元勲与司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃并未签订租赁合同约定房屋使用费的标准，故房屋使用费应按照有资质的评估机构评定的广州市海珠区德祥里11号首层房屋私房住宅参考价租金标准计算，但不得超过司徒元鼎、司徒元勲起诉主张的按30元／平方米／月×59.44平方米计算的标准。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃已在诉讼中交回房屋，司徒元鼎、司徒元勲要求撤回要求司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃交回房屋的诉讼请求，对此予以准许。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，于2014年10月29日作出判决：司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃在判决生效之日起10日内，共同向司徒元鼎、司徒元勲支付2012年3月12日至2014年7月28日的房屋使用费（按照有资质的评估机构评定的广州市海珠区德祥里xx号首层房屋私房住宅参考价租金标准计算，但不得超过司徒元鼎、司徒元勲起诉主张的按30元／平方米／月×59.44平方米计算的标准）；司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃对上述房屋使用费的支付互负连带责任。案件受理费1015元，由司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃共同负担。
判后，上诉人司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对事实责任认定不清，适用法律有误。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃双亲自1950年向原业主梁某租住涉案房屋。1992年9月21日司徒元鼎收租后办好续租协议，但没有到房管部门办理好租薄，之后长期失联。长期以来司徒元鼎、司徒元勲不履行业主的责任，对房屋不管不理，直到2014年3月6日才出现。从1993年起到2013年底，不断有人声称为业主要求收屋，在此期间，为了维护原业主利益，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃一直代司徒元鼎、司徒元勲看管房屋，并主动代其缴交1993年至1998年该房屋的房产税金，两次配合房管部门进行危房抢修，并代垫付部分维修费用等。司徒元鼎、司徒元勲于2014年3月6日称其为新业主，提出收屋和收租（无收租时间和收租金额）。司徒元鼎、司徒元勲2014年3月14日称：收屋收租一事，委托律师处理；2014年4月14日其律师到涉案房屋，但双方未达成一致意见。从1992年9月21日至一审起诉之前司徒元鼎、司徒元勲自动放弃一切权益，没有承担应负的责任，所产生的后果应由司徒元鼎、司徒元勲自行承担。司徒元鼎、司徒元勲表示多次与司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃协商房屋租赁合同和租金的说法，与事实不符。一审判决与《中华人民共和国民法通则》第136条第（三）项“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”有抵触。司徒元鼎、司徒元勲单方面提出按30元／平方米／月房屋使用费的请求，不符合合同法平等、协商、自愿、互利的原则，如果其取得产权后提出该租金标准，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃不接受，早已搬离。司徒元鼎、司徒元勲从来没有和司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃协商租赁问题和收取租金，从来对租金没有异议和新主张，故租金应按以前双方确认的金额缴交。涉案房屋是砖木结构的百年老屋，没有卫生间，不能与同地段框架结构水电设施齐全的多层楼宇相比，而且电照设施为司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃所有。二、一审判决司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃按建基面积59.44平方米收取租金，与实际居住使用面积不符。其中首、二层共用的通风采光天井，二楼上、下使用的楼梯，二楼上、下楼梯门前的地方为二楼使用，现判决全部由首层住户负担不合理。涉案房屋首层租赁面积历来经房管部门到现场测量核准，租薄记载为47.56平方米。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃保留要求司徒元鼎、司徒元勲返还代缴的房产税金，代垫的部份维修费用和代其看管的房屋费，机遇损失费、精神损失费等起诉权利。并按相应年份增值计算费用。请求判令：1、撤消一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由司徒元鼎、司徒元勲承担。
被上诉人司徒元鼎、司徒元勲答辩称：同意原审判决，不同意上诉人司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：涉案房屋产权证记载该房建基面积为59.4374平方米。一审期间，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃未提出诉讼时效抗辩。
二审期间，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃提交以下证据以证明其上诉主张：1、1983年8月至1986年12月《广州市私房租赁合约》；2、1987年1月至1992年5月《广州市私房租赁合约》；3、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬户籍婚姻状况证明；4、退休证；5、慢性病诊断证明；6、1962年广州供电公司保证金收据；7、龙某、龙某证言；8、二十世纪六十年代《广州市统一租部》；9、二十世纪六十年代《广州市房产公司租用房地产凭证》；10、二十实际七、八十年代《广州市私房租簿》；11、1992年6月《广州市私房租赁合约》。司徒元鼎、司徒元勲质证称对上述证据的关联性均不予确认。
本院认为：司徒元鼎、司徒元勲于2012年3月12日取得涉案房屋产权，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃确认其实际居住涉案房屋并自1992年6月起未再支付房屋使用费，司徒元鼎、司徒元勲作为涉案房屋的所有权人，依法有权向司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃主张自2012年3月12日起至房屋实际交还前的使用费。双方并未签订租赁合同，亦未对房屋使用费标准达成一致意见，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃向原业主交租的租金标准不能约束司徒元鼎、司徒元勲，故原审法院认定应按照有资质的评估机构评定的租金标准计算且不得超过司徒元鼎、司徒元勲起诉主张的30元／月／平方米并无不当，本院予以认可。不动产物权以登记为准，原审法院认定房屋使用费应按照59.44平方米计算，该面积与产权证记载的建基面积一致，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃原审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出本院不予支持。司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃二审期间提交的证据依法均不属于二审新证据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1015元，由上诉人司徒汝德、司徒美莲、司徒美兰、司徒美芬、司徒泽堃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 谢 淳