北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02372号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京市朝阳海龙家具厂，住所地北京市朝阳区高碑店陶家湾**号。
法定代表人李文华，经理。
委托代理人陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京市朝阳区北花园苗圃，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村南。
法定代表人孟卫杰，主任。
委托代理人马思思，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人宋志超，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人北京市朝阳海龙家具厂（以下简称海龙家具厂）因与被上诉人北京市朝阳区北花园苗圃（以下简称北花园苗圃）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
北花园苗圃诉至一审法院称：2009年4月1日，我单位与海龙家具厂签订《房屋租赁合同》，双方约定：海龙家具厂承租我单位的位于北花园苗圃西南角的场地及房屋用于生产、加工办公家具，房屋建筑面积1900平方米，租赁期限自2009年4月1日至2014年3月31日止，共计5年，年租金16万元；海龙家具厂的用水用电由我单位统一管理，发生的费用按实际使用量每月上缴，供暖由海龙家具厂自行解决；海龙家具厂在合同届满时，不按期交回承租场地及房屋的，应按逾期时间加倍收取租金。2014年1月27日，我单位与海龙家具厂联系，告知该场地及房屋租赁合同到期后不再进行续签，并在海龙家具厂所租赁的场地及房屋处张贴到期不续签的通知，告知海龙家具厂按照合同规定的时间及时腾退该场地及房屋。租赁合同到期后，海龙家具厂一直占用该场地及房屋，故我单位于2014年4月6日再次向海龙家具厂发出通知，要求其限期腾退涉案场地和房屋，但海龙家具厂占用涉案场地及房屋拒绝腾退，故现诉请法院判决海龙家具厂：1.将其占用的位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村南的场地及房屋腾空返还给我单位；2.按照年租金32万元的标准计算向我单位支付自2014年4月1日起至实际腾退出场地及房屋之日的房屋使用费79781元（暂计算至2014年6月30日）。
海龙家具厂在一审法院辩称：北花园苗圃提供的国有土地使用证中图纸内容与实际不一致，涉案场地和房屋的西侧为五环路辅路、南侧为王四营违章建筑、北侧和东侧为苗圃园林，占地约10亩。2000年4月1日起双方签订租赁合同，我厂租赁房屋是用于家具制作，当时北花园苗圃称有房产证。我厂于1993年办理营业执照，但因为营业执照注册地和经营地址不一致导致被罚款，由于租金便宜，故我厂一直在此租房。2011年中旬，双方补签了自2009年4月1日至2014年3月31日期间的租赁合同，年租金为16万元，租金交纳至2014年3月31日。北花园苗圃将我厂的水电停了，要求我厂腾退涉案场地和房屋，导致200多万元的损失。北花园苗圃将水电停掉，自2013年11月30日后涉案房屋处于空置状态，故我厂不同意支付房屋使用费。
海龙家具厂在一审法院反诉称：2000年3月8日，双方签订《房屋租赁合同》，我厂租赁北花园苗圃的涉案房屋1900平方米及附属物用作生产和加工办公家具，租期从2000年4月1日至2004年3月31日，北花园苗圃承诺租赁房屋有房屋产权证，但未向我厂出示。2004年4月1日，双方签订第二份《房屋租赁合同》，租期从2004年4月1日至2007年3月31日；2007年4月1日，双方签订第三份《房屋租赁合同》，租期从2007年4月1日至2009年3月31日；2009年至2011年间，我厂一直使用涉案房屋及场地，并按时向北花园苗圃交纳租金，但双方未签订房屋租赁合同。2011年，双方签订第四份《房屋租赁合同》，租期从2009年4月1日至2014年3月31日。
2000年至2007年间，我厂依约在征得北花园苗圃同意后，花费200000元硬化了租赁场地，更换了租赁房屋门窗、大门及玻璃等；花费106000元新建了14间房屋，总面积350平方米，并花费100000元对此14间房屋进行装修；花费812500元新建了大厂房，占地面积380平方米；花费80000元购置了7台暖气炉并对所有房屋做了取暖。2011年，因供电线路老化，导致我厂不能正常生产，我厂花费100000元更换变压器至租赁场地的电线。2012年起，北花园苗圃不依合同约定，按一度电1.5元向我厂收取电费，至今已多收取6万元。2013年11月起至今，北花园苗圃无故停水停电，给我厂造成重大损失。
北花园苗圃在明知涉案房屋为未取得建设规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑而与我厂多次签订租赁合同，并批准我厂在租赁场地装修及新建房屋，根据相关规定，双方签订的房屋租赁合同应属无效，并应赔偿我厂的损失。为维护我厂的合法权益，现诉请法院判决确认双方的《房屋租赁合同》无效及北花园苗圃赔偿我厂扩建费用、装修装饰现值损失1658000元、赔偿停水停电损失280000元、赔偿变更登记罚款2000元、返还多收取电费60000元、支付电线改造费用100000元，共计2100000元。
北花园苗圃针对海龙家具厂的反诉辩称：双方签订的《房屋租赁合同》是有效的，我单位当时在涉案场地内建房无需审批，只需报备上级主管部门，这是历史形成的原因；在租赁合同签订前，我单位已经明确告知海龙家具厂涉案房屋的实际状况，并告知是历史遗留问题，但海龙家具厂认为租金便宜，仍愿意与我单位签订租赁合同。双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家集体和他人利益，应为有效合同，双方应当按照合同约定或者法律规定全面履行自己的义务，即使因客观原因造成合同效力问题，我单位仍无过错。我单位的合同义务已经履行完毕，海龙家具厂应当按照约定及法律规定向我方返还租赁物，涉案租赁房屋的产权证不影响行使所有权。双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月31日履行完毕，但海龙家具厂一直占用房屋，造成我单位的经济损失。
海龙家具厂主张的扩建费用、装修装饰损失没有相应的证据支持，其反诉请求无合理依据，且依据双方签订的合同约定，我单位对海龙家具厂租赁期间投资翻建、扩建、新建建筑物拥有所有权，届满时无偿收回，故我单位不用向海龙家具厂支付任何费用。我单位一直按照合同约定在租赁期间保证海龙家具厂的水电正常供应，但合同履行完毕我单位已没有任何合同义务向海龙家具厂提供水电。海龙家具厂在经营过程中违反相关规定而受到行政处罚，其作为独立的法人应独立承担责任，该处罚罚款与我单位无关。我单位按照合同约定按照供电局的规定代为收取电费，并加收用电量10%的线损费，并不存在多收取电费的情况，且该项反诉请求已过诉讼时效。按照合同约定，电线改造应是海龙家具厂应尽义务，也是其为经营活动而形成的投资费用，故应自行承担。综上，海龙家具厂已经丧失基于合同关系产生的对涉案场地和房屋的使用权，应依照合同约定将涉案的租赁房屋场地和房屋无偿归还我单位，故请求法院驳回海龙家具厂的反诉请求。
一审法院经审理查明：2000年3月8日，北花园苗圃作为甲方与海龙家具厂作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将鸡场院内现有房屋1900平方米及附属物租赁给乙方作为生产、加工办公家具等相关产品；租期为三年，自2000年4月1日至2004年3月31日；自合同签订乙方入住使用后，甲方不承担各项修缮事项；由乙方负责房屋及附属物的修缮；乙方如装修改建，在不破坏主体结构的情况下，向甲方以书面形式提出装修改建方案，待甲方同意后方可施工；合同期满后，不得拆除所有装饰、装修、建筑等内容。合同签订后，北花园苗圃将涉案场地和房屋交付给海龙家具厂，海龙家具厂向北花园苗圃支付租金。
2004年4月1日，双方签订了期限自2004年4月1日至2007年3月31日的《房屋租赁合同》，约定租金为每年11万元。2007年4月1日，双方签订了期限自2007年4月1日至2009年3月31日的《房屋租赁合同》，约定年租金为15万元。
2009年4月1日，北花园苗圃作为甲方与海龙家具厂作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋位置为北花园苗圃西南角，房屋建筑面积1900平方米，乙方所租房屋用于生产、加工办公家具；租赁期限自2009年4月1日至2014年3月31日，年租金为16万元；乙方用水、电由甲方统一管理，发生的费用按实际使用量每月上交给甲方（水费依据北京市收费标准，电费按供电局电价收取，并加收用电量10%的线损费）；乙方在征得甲方同意后，可以对所租赁房屋进行内部装修；甲方对乙方在承租期间投资翻建、扩建、新建建筑物拥有所有权，届满时无偿收回；租赁期内乙方承担所租赁财产的日常维修维护义务；租赁合同届满时，合同终止，双方不再续租，乙方应按合同约定交回承租的房屋、场地，并保证承租的房屋、场地完好无损等内容。合同到期后，双方未续签房屋租赁合同。海龙家具厂租金交纳至2014年3月31日。
北花园苗圃分别于2014年1月和4月分别以张贴方式向海龙家具厂发出了通知，通知涉案租赁合同到期后不再续租及腾退涉案场地和房屋。现北花园苗圃诉至本院要求海龙家具厂腾退涉案场地和房屋并支付相应的房屋使用费，海龙家具厂对此不予认可。海龙家具厂主张双方签订的《房屋租赁合同》均属无效，并提交了土地登记卡予以证明；北花园苗圃则主张双方签订的《房屋租赁合同》应属有效，并提交国有土地使用证和北京市朝阳区园林绿化局出具的证明予以佐证。
海龙家具厂要求北花园苗圃赔偿扩建费用、装修装饰现值损失、并提交了照片和申请证人出庭陈述扩建和装修情况。海龙家具厂主张北花园苗圃自2013年11月起无故停水停电，要求赔偿因此造成的损失；主张因执照注册地和经营地址不一致导致被罚款、要求北花园苗圃赔偿变更登记罚款，并提交了企业申请变更登记注册书、工商登记查询信息等予以佐证；主张北花园苗圃多收取电费，要求予以返还，并提交了电价核算清单予以佐证；主张进行电线改造支付费用，要求北花园苗圃予以支付。北花园苗圃称双方租赁合同到期终止，对海龙家具厂的上述请求事项均不予认可。
一审法院认定的上述事实，有当事人提交的上述证据、证人证言、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为：合同的双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务，并就自己的诉讼主张提交相应证据予以证明。本案中，北花园苗圃与海龙家具厂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同。双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》至2014年3月31日到期后未续签合同，海龙家具厂亦实际交纳租金至2014年3月31日，故双方的租赁合同关系到期终止，现北花园苗圃要求海龙家具厂腾退占用的涉案场地及房屋和支付房屋使用费的请求于法有据，法院予以支持，房屋使用费法院参照双方约定的租金数额予以确定。
双方签订的《房屋租赁合同》中对承租期间投资翻建、扩建和新建建筑物的归属、电费收取、日常维修维护义务等内容进行明确约定，海龙家具厂要求北花园苗圃支付扩建费用、装修装饰现值损失、返还多收取电费和支付电线改造费用的请求均缺乏合同依据，法院不予支持。海龙家具厂未提交有效证据证明北花园苗圃在租赁合同履行期间停水停电，其要求北花园苗圃赔偿停水停电损失的请求依据不足，法院不予支持。海龙家具厂要求北花园苗圃支付变更登记罚款的请求事项亦缺乏相应依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条的规定，判决：一、北京市朝阳海龙家具厂于本判决生效后十日内，将位于北京市朝阳区北花园苗圃西南角的租赁场地及房屋腾退后交还给北京市朝阳区北花园苗圃；二、北京市朝阳海龙家具厂于本判决生效后十日内，按照每年十六万元的标准向北京市朝阳区北花园苗圃支付自二〇一四年四月一日至腾退并交还租赁场地和房屋之日的房屋使用费；三、驳回北京市朝阳区北花园苗圃的其他诉讼请求；四、驳回北京市朝阳海龙家具厂的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，海龙家具厂不服，上诉至本院称：一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判第一项、第二项并依法改判驳回北花园苗圃一审全部诉讼请求并承担本案的一、二审诉讼费用。
北花园苗圃同意一审法院判决。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审诉讼期间，海龙家具厂明确表示其一审反诉请求二审期间不再主张。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本院仅对海龙家具厂的上诉请求进行审理。
本案中，北花园苗圃与海龙家具厂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同。双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》至2014年3月31日到期后未续签合同，海龙家具厂亦实际交纳租金至2014年3月31日，故双方的租赁合同关系到期终止。现北花园苗圃要求海龙家具厂腾退占用的涉案场地及房屋和支付房屋使用费的请求于法有据，应当予以支持。海龙家具厂上诉请求减免房屋使用费并无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以双方之前签订的合同中年租金的标准确定海龙家具厂的房屋使用费标准并无不当，本院予以维持。海龙家具厂其他上诉理由亦均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1794元，由北京市朝阳海龙家具厂负担（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费11800元，由北京市朝阳海龙家具厂负担（已交纳）。
二审案件受理费1794元，由北京市朝阳海龙家具厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑吉喆
代理审判员 刘建刚
代理审判员 宫 淼
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张荣华