湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1126民初539号
原告：王昌利，男，1966年12月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托诉讼代理人：邓平友，湖南省宁远县法律援助中心律师。
被告：欧阳维彪，男，1968年5月11日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告：李美凤，女，1970年1月21日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民（系被告欧阳维彪之妻）。
委托诉讼代理人：欧阳小松，男，1967年1月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，县司法局干部。
原告王昌利与被告欧阳维彪、李美凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王昌利及委托诉讼代理人邓平友、被告欧阳维彪及被告欧阳维彪、李美凤的委托诉讼代理人欧阳小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王昌利向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令由二被告给付原告购房余款234000元；2、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告称于2012年在自有的原舜陵镇隔洞村101号土地上建了一栋楼房，并办理了国土使用权证和房屋所有权证。原告除自住二楼1号户室外，将富余房屋出租或转让给他人。2012年6月，二被告有意购买原告隔壁预留自用的那套2号户室。原告提出2号户室建筑面积（加公摊部分）是142平方米，每平方米价格为2000元，总价款为284000元。二被告答复房价可接受，并预付房款3万元。由于二被告答应首付房款8万元后搞装修，余款在入住一年后付清，双方当时并没有签订书面房屋买卖合同，原告也未当即出具3万元房款收据。后被告提出搞装修需要花钱，首付款推几个月再付。在房屋买卖相关具体事项未达成书面协议情形下，被告于当年8月搬入了2号户室居住。原告催促被告签订合同并付完房款，被告于2014年5月12日付房款1万元，原告将该1万元和之前预付款3万元合写了一张收购房款4万元的收条交给被告，但被告仍不愿意签订书面合同。在原告多次催促下，被告于2015年2月18日付原告购房款1万元。此后，原告无论如何催收房款，被告均故意拖延，既不愿签订房屋买卖合同，更拒付234000元的购房余款。原告请求文庙街道舂陵社区进行调处，被告拒不见面，拒接电话，拒绝调处。原告警告以切断水、电的方式催收购房余款，被告持铁锤要行凶打人，砸电表。派出所出警制止了被告，并劝被告支付购房余款。但被告扬言无商量余地。综上，二被告故意不签订购房书面合同，耍无赖无限拖欠购房款234000元不付，侵害了原告的合法权益，特具状起诉，恳请法院依法判决支持原告以上诉请。
被告欧阳维彪、李美凤辩称，2012年2月，被告与原告王昌利口头约定，原告王昌利将其位于宁远县文庙社区隔洞二巷28号对面二楼居室及地面一间杂房售予被告。其中二号居室按照每平方米1800元价格，计价面积128平方米，作价230000元，另原告其地面一间杂房作价20000元，售房总价款共计250000元。当时双方约定，被告于交房时给付原告购房款150000元，剩余100000元购房款于原告办理产权过户手续并交付产权证时一次性全部结清。2012年初，在被告已给付了原告100000元（现原告仅承认只给付了30000元）购房款的情况下，原告即将争议的交易房屋交付给了被告。原告没有主动写给被告收条，被告自觉理屈并碍于情面，也没有向原告当场索要收条。2012年8月被告入住装修完毕的交易房。另外，被告李美凤又于2014年5月12日给付原告购房款40000元，于2015年2月18日给付原告购房款10000元，并由原告当场出具了收条。至此，被告履行了相应付款义务。其次，原告与被告对原购房合同进行了实际变更；减轻了被告的给付义务。2015年底，原告与被告因办理产权证及过户费用承担问题发生了争议，原告以此自行取消一楼杂房部分的交易，并从此收回并控制了一楼的杂房，被告对此认可没有异议。因此应当免除被告一楼杂房部分的付款义务。至于原告所谓的每平方米2000元售房价格等等不是事实，毫无依据，其三，原告违反约定，不办理房屋产权手续，不交付被告产权证书，原告存在违约行为，被告有权拒付剩余购房款。综上所述，被告已给付原告购房款150000元，且原购房合同已作出变动，取消了原杂房的交易，应减轻被告的付款义务20000元，被告仅欠原告购房款80000元。原告同时违约未交付被告产权证，被告有权拒付剩余款，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告欧阳维彪提供的1号证据收条，原告提出真实性有异议，是被告于2016年为原告在与其女友解除同居关系的案件中作的假证明材料，被告未实际给付10万元购房款，且这份假证明材料也未被法庭采纳，经核实，被告欧阳维彪未提供该份收据的原件，本院不予采信；对本院委托湖南中信发房地产评估有限公司作出的中信发房估（市）字2018-0811号《房地产市场价值估价报告》，被告代理人提出该报告是以现在的房价作评估的，应当按照2012年的房屋价格进行评估，经核实，该报告是由当事人申请，经本院委托湖南中信发房地产评估有限公司对讼争房屋作出的房地产市场价值估价报告，该报告客观真实，本院予以采信。
根据原、被告的诉辩意见，当事人的当庭陈述及上述有效证据，本院确认如下事实：原告王昌利于2012年在原宁远县舜陵镇隔洞村101号土地上修建了一栋楼房，并办理了土地使用权证和房屋所有权证。2012年6月原告王昌利将101号第二层2户室出售给被告欧阳维彪、李美凤，当时双方口头协商约定，并没有签订书面房屋买卖合同，二被告当即给付了30000元购房款，并于2012年8月份搬入二楼2号户室居住。原告催促二被告签订合同并付完房款，二被告于2014年5月12日付房款10000元，原告将该10000元和二被告以前预付的30000元一起写了一张购房款40000元的收条给被告欧阳维彪（欧阳围标），但原、被告双方仍未签订书面合同。二被告后又于2015年2月18日给付原告王昌利购房款10000元，原告王昌利出具了收条给被告欧阳维彪（欧阳围标），双方均予认可。此后，二被告未再给付原告王昌利购房款。原告多次找二被告催要，二被告以原告违反约定，不办理房屋产权手续，交付产权证书及已给付原告150000元为由，拒付剩余购房款，双方发生争执，经宁远县文庙街道舂陵社区多次调处未果，原告王昌利向本院提起诉讼。在审理过程中，原告王昌利于2018年4月24日向本院申请对讼争房屋进行评估，本院委托湖南中信发房地产评估有限公司对讼争的位于宁远县舜陵镇隔洞村101号房第二层户室2房地产市场价值进行了估价，估价结果如下：房屋座落，宁远县舜陵镇隔洞村101号第二层户室2，权利人：王昌利，规划用途：住宅，建筑面积（㎡）:128.34,房地产市场价值估价单价（元/㎡）：2135，房地产市场价值估价总额（元）：274006元。庭审中，二被告提出已给付原告王昌利购房款150000元，除原告王昌利认可的并有收条的50000元外，另100000元二被告未提供有效证据予以证明。
本院认为，当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。当事人订立合同有书面形式，口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律效约束力。法律规定采用书面形式订立合同，当事人一方已经履行主要义务，对方接受后，该合同成立。本案中，原、被告双方达成口头协议，原告王昌利将位于原宁远县舜陵镇隔洞村101号第二层户室2出售给二被告欧阳维彪、李美凤，二被告预付原告王昌利50000元购房款后于2012年8月份搬进该房屋居住，该合同已实际履行，买卖合同成立。二被告应当给付原告王昌利剩余购房款。对于二被告在庭审中提出的已给付原告王昌利购房款150000元的辩解意见，因二被告未提供有效证据予以证实，本院对二被告的辩解意见不予采纳。由于本案双方约定的房价没有证据证实，根据湖南中信发房地产评估有限公司于2018年5月20日对位于宁远县舜陵镇隔洞村101号第二层户室2已作出的房地产市场价值估价报告，该讼争房屋价值总额为274006元，因二被告已给付原告王昌利购房款50000元，则二被告还应当给付原告王昌利购房款人民币224006元。另原告王昌利应当协助二被告办理该讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证（即不动产权证）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告欧阳维彪、李美凤给付原告王昌利购房款224006元，限本判决发生法律效力后十日内一次给付。
二、驳回原告王昌利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4810元，由原告王昌利负担810元，由被告欧阳维彪、李美凤负担4000元。评估及因评估产生的费用共10000元，由原告王昌利负担6000元，由被告欧阳维彪、李美凤负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 朱 劲
人民陪审员 谢冒仔
人民陪审员 欧小清
二〇一八年八月十三日
代理书记员 刘 琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。 第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。