浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初3464号
原告（执行案外人）:董细绿，女，1958年12月26日出生，汉族，住苍南县。
原告（执行案外人）:钱辉，男，1980年10月31日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。
被告（申请执行人）：徐良卫，男，1970年6月26日出生，汉族，住苍南县。
第三人（被执行人）：温州中发房地产开发有限公司，组织机构代码证72889169-4，住所地苍南县龙港镇巴黎大厦101F室。
法定代表人：李绍可
原告董细绿、钱辉与被告徐良卫、第三人温州中发房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董细绿、钱辉的委托诉讼代理人周志表、被告徐良卫到庭参加诉讼。第三人温州中发房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董细绿、钱辉向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与第三人温州中发房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、停止对坐落于苍南县龙港镇芭黎大厦2403室房屋的执行；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：苍南县龙港镇芭黎大厦2403室房屋虽然登记在温州中发房地产开发有限公司名下，但温州中发房地产开发有限公司已于2008年3月31日将涉案房屋以1382000元的价格出售给原告，原告已经全额支付购房款项，该房屋实际所有权人为原告。苍南县人民法院依据（2015）温苍龙商初字第25号民事判决书，对原告所有的坐落在苍南县龙港镇芭黎大厦2403室房屋予以查封，原告于2016年2月16日提出书面执行异议，贵�作出（2016）浙0327执异22号执行裁定，驳回原告的异议申请。
被告徐良卫辩称：一、苍南县人民法院作出（2016）浙0327执异22号执行裁定是正确的；二、不动产所有权以登记为准，涉案房屋所有权以不动产登记为准；三、原告称第三人将涉案房屋出售给原告，不符合常理，购房款130多万元的支付没有相关银行记录；四、不存在没有过户的任何理由，同楼层的房屋都已经过户。
第三人温州中发房地产开发有限公司未提出答辩意见。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告的身份证，用以证明原告身份主体资格的事实；
2、被告的身份证、第三人工商登记信息及组织机构代码证，用以证明被告及第三人的身份主体资格的事实；3.商品房买卖合同及补充协议，用以证明第三人与原告签订的商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给原告的事实；4.浙江省统一收款收据、现金缴款单、收款凭证、芭黎大厦入伙及应缴费用一览表，用以证明原告支付购房款项及相应费用的事实；5.交房通知书，用以证明第三人通知原告办理交房手续的事实；6.温州市新建住宅使用说明书、温州市新建住宅质量保证书，用以证明第三人将涉案房交付给原告使用的事实；7.协议书、收款凭证，用以证明原告购买涉案房屋所在地下车库车位的事实；8.苍南县预售商品房信息查询结果证明，用以证明向苍南县住建局申请商品房预售合同备案登记的事实；9.浙江省政府非税统一票据、浙江省苍南县房地产管理局服务专用发票，用以证明原告缴纳房产交易登记费、工本费及登记费的事实；10.中国电信股份有限公司温州分公司客户登记单、历史电量电费、收款凭证，用以证明原告一直占有、使用涉案房屋的事实；11.（2016）浙0327执异22号执行裁定书，用以证明原告提出执行异议并被驳回异议申请的事实；12.房屋权属登记信息查询证明，用以证明涉案房屋现登记在第三人温州中发房地产开发有限公司名下的事实。
被告徐良卫在本院指定的举证期限内没有提供证据材料。
第三人温州中发房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内没有提供证据材料。
原告提供的上述证据经庭审出示质证，被告徐良卫对原告提供上述证据1、2、11、12的“三性”没有异议。对证据3的合法性没有异议，但对真实性有异议。认为该份证据有第三人盖章，但没有住建部门盖章，系事后伪造，不予认定。若是真实的，也只能证明原告与第三人就涉案房屋买卖达成一致，不能证明购买涉案房屋；对证据4的真实性有异议。该凭证是收据而不是发票，对现金缴纳款及龙港芭黎大厦入伙和应�费用一览表的真实性有异议，不能证明原告的待证事实；对证据5的“三性”有异议。认为原告对长达6年时间没有办理过户存在过错，第三人通知原告交房的是2401室与涉案房屋2403室不一致；证据6无法证明原告的待证事实；对证据7的“三性”有异议。认为该组证据与本案没有关联性；对证据8与证据12有矛盾，初始登记与预售登记不能并存，且一直登记在第三人名下；对证据9的三性有异议；对证据10的真实性有异议。认为电费清单记载是2401室而本案涉案房屋是2403室。原告在庭后向本院提供下列证据材料：记帐凭证及收款凭证三份，用以证明原告陆续向第三人缴纳购房款项的事实；预收房款清单和芭黎大厦房号对照表，用以证明原告预交房款及涉案房屋房号变更情况的事实。
对原告提供的上述证据，本院作如下认证：被告徐良卫对原告提供上述证据1、2、11�12的“三性”没有异议。对此，本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；证据3，系房屋买卖双方为实现其目的而达成的一种合意，意思表示真实，内容并不违反法律法规的强制性规定，本院对其真实性予以认定；证据4、5、8、9、10，形成完整的证据链，且相互印证，能够证明本案相关事实；证据6，系相关部门出具的能够证明涉案房屋所处位置及质量等相关事实，其真实性本院予以确认；对证据7，因原告未能提供原件，其真实性无法确认，对该份证据本院不予认定。对原告庭后提供的记帐凭证、收款凭证及预交房款、芭黎大厦房号对照表。本院认为，该组证据系房地产开发商和房产测绘部门出具的，与本案具有关联性，且与原告的陈述相吻合，能够证明本案的待证事实，其证明力本院予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2007年4月16日，原告董细绿、钱辉向第三人温州中发房地产开发有限公司购置坐落于苍南县龙港镇芭黎大厦2403室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：商品房单价为每平方米人民币5318元，总价款人民币1382000元，在签订合同之日支付总价款的40﹪计人民币562000元，余款820000元，在出卖方指定的银行办理按揭贷款手续。之后，原告通过银行转帐和现金给付方式陆续向温州中发房地产开发有限公司支付了全部购房价款，随后，原告于2009年间搬入该房屋居住至今。涉案房屋于2008年5月27日通过苍南县住房和城乡规划建设局商品房预售合同备案登记，并于2010年1月22日核准初始登记。涉案房屋现登记在温州中发房地产开发有限公司名下。
另认定，本院在执行申请执行人徐良卫与被执行人徐守亮、陈秀英、温州中发房地产开发有限公司、余建光民间借贷纠纷一案中，董细绿、钱辉于2016年2月16日对本院所查封的登记温州中发房地产开发有限公司在名下的坐落在苍南县龙港镇芭黎大厦2403室房屋提出书面异议，经本院书面审查后，于2016年3月10日作出执行裁定，驳回董细绿、钱辉的异议申请。董细绿、钱辉不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，原告董细绿、钱辉于2007年4月16日与第三人温州中发房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故原告请求确认合同效力，于法有据，应予以支持。虽然涉案房屋未办理产权过户手续，但依法不影响房屋买卖合同的效力。合同生效后，当事人应全面履行合同义务，原告依约履行支付全部购房价款义务，并在交付该房屋后实际占有、管理、使用该房屋至今，且按规定缴纳相关费用。�此，温州中发房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给董细绿、钱辉，事实清楚。董细绿、钱辉取得物权期待权，享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。对被告徐良卫辩称原告未全部支付购房款项，没有事实依据，本院不予采纳。因董细绿、钱辉未在合理期限内办理涉案房屋过户登记所引发的纠纷，本案受理费应由董细绿、钱辉负担。原告提出要求确认其与第三人温州中发房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效和停止对涉案房屋执行的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认董细绿、钱辉与温州中发房地产开发有限公司于2007年4月16日签订的关于苍南县龙港镇芭黎大厦2403室商品房买卖合同有效；
二、不得执行坐落在苍南县龙港镇芭黎大厦2403室房屋。
案件受理费17238元，由董细绿、钱辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费17238元[（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 陈诗意
审 判 员 谢春凤
人民陪审员 许明先
二〇一六年九月三十日
代书 记员 李翩翩
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》
第三百一十二条第一款第（一）项对案外提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）……。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押�冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。