广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0803民初844号
原告:吴君，女，1971年2月14日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：朱建林，广东敏翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志林，广东敏翔律师事务所律师。
被告：广东九洲建设集团有限公司，住所地广东省廉江市中山路48号。
法定代表人：黎相坤，总经理。
委托诉讼代理人：林霖，广东鸿峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。
第三人：湛江市第二十中学，住所地湛江市霞山区海宁一横路*号。
法定代表人：陈华轩，校长。
委托诉讼代理人：黄远瑞，学校教师。
原告吴君诉被告广东九洲建设集团有限公司（以下简称：九洲公司）及第三人湛江市第二十中学（以下简称：二十中）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志林及朱建林，被告九洲公司的委托诉讼代理人李永忠，第三人二十中的法定代表人陈华轩及委托诉讼代理人黄远瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴君向本院提出诉讼请求：确认位于湛江市霞山区海景路××号首层中以3681.49元购买的单车房属原告所有，并排除对原告单车房的拍卖。事实和理由：原告是二十中的教职工。2001年，二十中依据房改政策，将位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋中2.65平方米的单车房以3681.49元的价格转让给原告。原告支付全部价款后，二十中已将该单车房交于原告占有和使用达17年之久，从无争议。2017年1月9日，法院以（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书，裁定拍卖湛江市霞山区海景路××号首层房屋，原告单车房位于其中，将面临被拍卖的境况。原告认为，单车房虽未办理房产登记手续，但依法已属原告所有，依法能够排除执行。被告在不了解上述房屋的真实情况下，申请法院拍卖原告的财产明显不当，理应纠正。故提起诉讼，请依法判决。
被告九洲公司辩称，一、在法律上，原告不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，原告的异议不应支持。原告主张2001年就购得涉案单车房，但截至法院2016年查封时，已过15年之久，原告都没有就涉案单车房办理房产登记，很明显，原告根本不想或者怠于办理房产证，对涉案单车房没有登记在其名下存在不可推卸的过错。二、原告没有证据证明其对涉案单车房拥有所有权，其异议不应支持。原告主张涉案单车房属于房改房，原裁定也已查明涉案单车房所在土地的性质是划拨，但原告未能提供相关已房改并经报批、获得批准房改的证据。原告用于证明其对涉案单车房拥有所有权的证据，非权属登记证书，不足以证明涉案单车房权属原告。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房产的转让应经登记部门的登记发生效力，原告未办理单车房的权属变更登记，就不应是该房屋的所有权人。综上，法院将登记在二十中名下的不动产（含本案的单车房）作为执行标的，不存在任何错误，请维护本人的合法权益。
第三人二十中述称，单车房是原告出资购买，当时因为教育局的原因，未能办理房产证，实际已经属于原告所有，一旦拍卖将严重损害原告的权利，也会对学校正常教学造成影响。学校房屋大部分面积属于单车房，是由老师集资建立，原告于2001年已经全部付清款项，实际使用至今，产权已归原告所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的转让协议、收据，被告对其三性均有异议。本院对其真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋登记在湛江市第二十中学的名下，该房屋包含涉案单车房。2000年12月20日，湛江市霞山区教育局对二十中作出《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》，内容为：“市二十中：学校宿舍楼已办理公有住房房改出售，当时我局要求对单车房使用处理。到现在为止，学校未作任何处理。根据目前实际情况，建议你校将宿舍楼单车房使用权出售给教职工，由教职工集资，车房单价每平方米为900元-1000元，请学校做好教职工的思想工作，及早处理你校单车房的集资”。二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表，其中原告吴君购买的单车房面积为2.65平方米，总价为3681.49元，该价目表下方列明单车房的计算公式、交款方式，并载明：“经2001年2月27日下午湛江市二十中教代会代表表决通过，并报区教育局批准，按此方案办理教工单车房出让手续。如不需要单车房的教工，则从教工宿舍交付使用之日算起，按有关部门的确定房租标准交付房租至腾空所用车房、钥匙交给学校总务处之日止”。2001年3月5日，原告与二十中签订了《单车房转让协议》，内容为：“甲方（湛江市第二十中学），乙方（吴君），根据湛江市霞山区教育局2000年12月20日的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》，湛江市二十中教师宿舍楼一楼单车房是教师宿舍楼的配套设施，甲方决定将学校教师宿舍楼一楼配套的单车房出售给乙方，经双方协商一致达成以下协议，共同遵守执行。1、乙方同意按甲方《宿舍楼单车房面积及价目表》购买分配给乙方的单车房；2、乙方应在本协议签订后1个月内付清购房款给甲方，甲方收款后单车房即属乙方所有；3、乙方应合理使用所购单车房，不得转让或转借给校外他人使用，否则甲方有权收回单车房并不退购房款；4、甲方应尽快办理单车房过户手续给乙方，所需费用由乙方承担。”原告于2001年3月9日向二十中交付单车房集资款3681.49元。但涉案单车房一直未办理过户手续。
本院立案受理原告九洲公司诉被告二十中、湛江市海宁学校、湛江市嘉兴房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案后，于2011年10月11日作出（2011）湛霞民二初字第181号民事判决，二十中不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2012年8月20日以（2012）湛中发民三终字第35号民事裁定将该案发回本院重审。本院重审后作出了（2012）霞民二初字第251号民事判决。九洲公司、二十中、海宁学校不服该判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2015年11月3日作出（2015）湛中法民三终字第161号民事判决，判决：一、撤销本院（2012）霞民二初字第251号民事判决；二、限二十中在本判决发生法律效力之日起十日内向九洲公司偿付尚欠工程价款5513857.77元及支付自2005年9月1日起至付清款之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。由于二十中不履行法律文书确定的义务，九洲公司申请强制执行，立案案号为（2016）粤0803执175号。在执行过程中,本院于2016年11月9日作出（2016）粤0803执恢175号执行裁定书，裁定查封被执行人二十中位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋（证号：1171750，建筑面积：342.30平方米）（以下简称：海景路37号首层房屋）。2017年1月9日，本院作出（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人二十中海景路37号首层房屋。吴君向本院提出执行异议，请求撤销（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书。本院于2018年4月13日作出（2018）粤0803执异47号民事裁定书，裁定驳回吴君的执行异议。吴君不服（2018）粤0803执异47号民事裁定，于2018年5月3日向本院提起本案诉讼。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，本案争议的焦点是：一、涉案单车房应当归谁所有；二、是否应停止拍卖？
本案中，位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋已登记在市二十中的名下，原告主张该房屋包含了其所主张的单车房。虽然原告提供了其与二十中签订的《单车房转让协议》及根据该《单车房转让协议》交付单车房集资款3681.49元，但原告没有提供二十中已将涉案的单车房交付其使用的证据，且原告所交集资款至今已逾17年，其也没有提供单车房未能办理过户登记至其名下非因自身原因造成的证据，依法应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告主张排除对涉案单车房的执行的请求理由不成立，本院不予采纳。
关于原告主张确认涉案单车房属其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一条”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，涉案单车房的所有权现仍然登记在二十中名下，二十中享有涉案单车房的所有权。原告向二十中购买涉案单车房，但因为该单车房的出售可能涉及房改政策，买受人还须通过履行相关程序办理过户登记手续，才能取得涉案单车房的所有权。故对原告请求确认涉案单车房的所有权属其所有的诉讼请求应予驳回。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告吴君的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告吴君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 韩 剑
审 判 员 蔡 华
人民陪审员 吴明英
二〇一八年八月二十一日
书 记 员 观 玉
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证劵，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证劵由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。