江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初10905号原告：黄玉娟，女，1973年2月8日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：蒋卫东，江苏世纪天合律师事务所律师。被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，统一社会信用代码91320581793302403Y，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：吴绍祥，总经理。被告：禧徕乐投资发展有限公司，统一社会信用代码9132058177968728X7，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：冯义忠，董事长。委托诉讼代理人：龚晓春（代理上列两被告），江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰（代理上列两被告），江苏少平律师事务所律师。原告黄玉娟与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐管理公司）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，并于2015年12月17日作出（2015）熟虞民初字第01721号民事判决书。原告黄玉娟不服该民事判决，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理后于2016年8月22日作出（2016）苏05民终2448号民事裁定书，认为二审中禧徕乐管理公司提供了新证据，裁定撤销原审民事判决、发回重审。后本院于2016年9月22日立案受理该案，并依法组成�议庭公开开庭进行了审理，原告黄玉娟委托诉讼代理人蒋卫东，被告禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司共同委托诉讼代理人龚晓春到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告黄玉娟向本院提出诉讼请求：要求：1、判令被告公布2014年以后出租原告商铺的租金收入情况；2、判令被告支付拖欠的租金54636元（20244×3-6096，自2014年10月1日至2016年3月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：2007年前后，原告出资购入禧徕乐家居生活广场商铺房，期间，两被告对禧徕乐家居生活广场作为大型专业商城集中经营管理的模式进行了大量的宣传。2007年5月，原告与禧徕乐管理公司签订《统一经营管理合同》，约定业主将商铺的使用权委托给管理公司，由管理公司对房屋进�管理和出租，业主收取租金收入的90%，余10%作为受托方报酬，委托前三年为商铺培育期业主免收费，三年后受托方开始交付租金收益等；同时约定管理公司代为行使业主的相关权利。合同签订后，双方依约进行，因根据本地政策指引及上述合同约定，管理公司同时又成为所有商铺的物业管理方，故2008年8月份，由管理公司制作了《禧徕乐家居生活广场业主临时公约》要求业主进行签署确认，后有部分业主还签署了正式公约，公约对商铺的物业管理内容等作了规定，同时对双方之前有关交付租金收益的条款作了补充规定，约定租金每半年支付一次。2010年10月份以后，托管的商铺进入收益期，禧徕乐管理公司一般于当年的11月份和次年的5月份，一年分两次将租金收益汇入原告账户，多年来每期收益基本固定为20244元。禧徕乐管理公司于2010年底向业主公布了有关租金收入的财务审计报告，但此后，禧徕乐管理公司一直未公布年度财务报告。2014年度、2015年度开始，禧徕乐管理公司在已收到租金的情况下却无故拖欠原告租金收益，至今拖欠诉请的租金未付。因被告的上述违约行为，包括原告在内的众业主多次向被告交涉维权均无结果，且期间发现被告有擅自延长租赁期、提前优惠收租金、另订合同向租户收取管理费等损害委托人利益的行为。显然，被告继续履约的能力和诚信都发生重大危险，为避免进一步损失，众业主纷纷委托律师向被告发出催款通知，行使作为合法房产权人的正当权利。但至今未见被告任何回应。原告认为，原、被告间的合同是真实的，统一经营管理合同和业主（临时）公约对双方均有约束力。虽然，被告利用起草合同的法人优势和当地政策要求统一经营的垄断优势在合同中塞入大量模糊条款和霸王条款�但拖欠、拒付租金的违约行为是明确的，也存在损害委托方利益的侵权行为。原告等广大业主在权益严重受损、合同目的明显不能达到的情况下，行使委托方的追偿权、解约权完全合法合理，同时也是为了阻止损失的扩大致引发社会矛盾，所以原告特将此诉诸法律。禧徕乐投资公司系禧徕乐管理公司的全资出资公司，在子公司的业务经营和资金使用上两公司存在混同行为，子公司实际上不具备独立的法人资格，故原告依法将其母公司一并列为被告。被告禧徕乐管理公司辩称，1、其尚结欠原告2014年10月1日至2016年3月31日的租金未付是事实，其中2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金支付了一部分；2、现原告主张结欠的租金支付标准参照之前年度禧徕乐管理公司已实际支付给原告的租金金额来确定，但事实上，自2014年下半年以来禧�乐管理公司的经营状况不佳，使得2015年度的实际租金收入已远达不到之前的租金水平，且根据业主公约或者临时公约中约定的租金计算公式，实际支付业主的租金应以商铺在实际经营过程中整体的租金收益作为计算依据，所以请求法院能够依据双方书面约定来确定应付给原告的租金金额。被告禧徕乐投资公司辩称，从原告的举证和两被告实际经营的情况来看，两被告均为独立法人，各自独立承担相应的民事责任，原告没有确实充分的证据证明两被告存在法人混同的情形，所以原告要求禧徕乐投资公司对禧徕乐管理公司的租金债务承担连带责任，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2007年5月13日，原告黄玉娟（乙方）与被告禧徕乐管理公司（甲方）签订《统一经营管理合同》二份，约定乙方将其购买的座落于江苏省常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场”2层F2035、F2037号商铺（建筑面积均为38.44平方米）交由甲方统一经营管理；前三年为商场培育期，自2007年10月1日起算，在这期间甲方无需支付商铺租金及其他费用，商场培育期满后，乙方继续委托甲方经营，由甲方统一对外招租、统一管理市场，甲方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给乙方（年终甲方向乙方公开该商铺租金收入账目并接受查询），乙方自行承担依法应缴纳的税费，甲方依法承担代扣代缴义务；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺买卖合同总价款20%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）（第9-1款）；甲、乙双方在签署本合同中及与本合同相关事宜发生纠纷�应通过协商解决，不愿协商或30天内协商解决不成的，可向该商铺所在地的法院提起诉讼。甲乙双方确认，本合同约定的违约责任是合理的，在任何诉讼中不会主张违约过高而要求法院减少（第10-5款）。2008年期间，被告禧徕乐管理公司制定《禧徕乐家居生活广场业主临时公约》，并交由包括原告黄玉娟在内的禧徕乐一期业主签字。该临时公约的第十五条“出租、转让、续租及统一经营管理”中约定：业主按照合同约定，委托禧徕乐管理公司统一出租；商场培育期满，业主继续委托禧徕乐管理公司经营，由经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，经营管理公司收取铺位租金的10%作为托管费，其余90%租金收益（按每半年支付一次方式）支付给业主（年终经营管理公司向业主公开商场商铺租金收入账目并接受查询），业主自行承担依法应缴纳的税费，经营管理公司依法承担代扣代缴义务；商场培育期满后租金收益的计算方式：该商铺租金收益=商场整体租金收益/商场所有商铺折后总价*该商铺实际合同金额。2010年期间，被告禧徕乐管理公司另制定《常熟禧徕乐家居生活广场一期业主公约》，并邮寄给原告黄玉娟等禧徕乐一期业主签字。该业主公约第十六条“出租、转让、续租及统一经营管理”中约定：业主按照合同约定，委托禧徕乐管理公司统一出租；商场培育期满，业主继续委托禧徕乐管理公司经营，由经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，经营管理公司收取铺位租金的10%作为托管费，其余90%租金收益（分别于当年11月15日和次年的5月15日各支付50%租金，遇节假日提前）支付给�主（年终经营管理公司向业主公开商场商铺租金收入账目并接受查询），业主自行承担依法应缴纳的税费，经营管理公司依法承担代扣代缴义务；商场培育期满后租金收益的计算方式：该商铺租金收益=商场整体租金收益/商场所有商铺折后总价*该商铺实际合同金额。另查明：禧徕乐投资公司于2005年10月21日登记设立，原企业名称为江苏亿丰投资置业有限公司，登记住所地为常熟市富春江东路58号；经营范围为实业投资，房地产开发经营；商品房屋销售、自有房租赁及房产代租；物业管理；通讯设备及相关产品（涉及专项审批的产品经批准后方可经营）、家电、家居产品、纺织品、服装、鞋革、工艺美术品销售。禧徕乐管理公司于2006年8月9日登记设立，住所地为常熟市富春江东路58号；经营范围为商铺代租、代售，商场管理，物业�理，国内印刷品广告设计、制作、发布，家具、家居生活用品销售，股东为禧徕乐投资公司。涉案位于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）二层2404号（即F2035）、2405（即F2037）商铺均系黄玉娟向禧徕乐投资公司购买，购房价款分别为247545.55元和237630元，房屋登记所有权人均为黄玉娟、詹仲斌。禧徕乐投资公司在向原告交付上述房屋时并未按照房产证载明的建筑面积实体分割，禧徕乐管理公司对外出租时，各承租人租赁的商铺与原告黄玉娟等业主所持有的商铺并非一一对应。又查明：涉案房屋的租金支付年度是从当年的10月1日至次年9月30日，每半年为一期，即10月1日至次年3月31日一期，次年4月1日至9月30日为一期。被告禧徕乐管理公司支付原告黄玉�的租金情况如下：2013年10月11日支付了2013年10月至2014年3月的租金20243.93元；2014年6月20日支付了2014年4月至2014年9月期间的租金20244元；2015年4月14日支付了2014年10月至2015年3月的租金6096元。之后，被告禧徕乐管理公司未再支付过租金。双方当事人一致确认已付的租金是参照实际已付购房款8%的标准支付的，禧徕乐管理公司支付租金后双方未再进行过结算。又查明：2014年10月10日，禧徕乐管理公司下属部门禧徕乐业主中心向原告等业主送达《业主告知函》一份，内容为：“……今年以来，受国家宏观经济环境以及房地产调控政策等因素影响，建材家居行业也受到了较大的冲击。许多建材家居卖场出租率持续下滑，租金收缴困难，经营惨淡。常熟禧徕乐家居生活广场自2007年开业以来，在广大业�的关心与支持下，经过7年的不懈努力和苦心经营，情况虽较为稳定，但也受到一定的影响。按以往惯例，您的第九次租金（2014年10月1日——2015年3月31日）应于2014年10月15日前支付，但由于现阶段商户租金尚未收缴到位，故推迟至最晚2014年11月30日前支付到位。同时，为了体现‘诚信禧徕乐’这一企业精神，我们将按照银行同期定期存款利率支付给您相应利息，以表歉意并弥补您的相应损失，感谢您的理解与支持……”。2015年9月3日，原告黄玉娟等74位商铺业主委托江苏世纪天合律师事务所向禧徕乐管理公司发函一份，主要内容为：统一经营管理合同自2010年左右实施以来，禧徕乐管理公司作为受托方屡屡违约，2011年以后一直未公布每年租�收入情况，特别是2014年、2015年以来，禧徕乐管理公司在已收取商户租金的情况下，却拖欠支付业主租金，故发函要求禧徕乐管理公司在接到本函之日起5日内向业主结清2014年度、2015年度的租金。上述事实，有统一经营管理合同、禧徕乐家居生活广场业主临时公约、常熟禧徕乐家居生活广场一期业主公约、工商登记信息、房屋所有权证、发票、银行卡交易明细清单、业主告知函、江苏世纪天合律师事务所函以及本院庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。审理中，原、被告双方均明确不应按照《统一经营管理合同》中关于租金支付标准的约定向原告支付租金，但双方的争议焦点在于：1、被告禧徕乐管理公司应按什么标准支付原告黄玉娟结欠的租金？2、被告禧徕乐投资公司是否应对被告禧徕乐管理公司的付款义务承担连带清偿责任？一、关于第1个争议焦点：被告禧徕乐管理公司应按什么标准支付原告黄玉娟结欠的租金？原告黄玉娟认为，被告应按2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金标准20244元支付原告2014年10月1日至2016年3月31日期间的租金。具体理由为：首先，购房时被告口头承诺按实际购房款的8%支付前三年商场培育期满后每年的租金，为得到每年8%的回报，双方才在合同中约定了三年的免租期；其次，自2010年10月起禧徕乐管理公司均是按购房款8%左右的标准实际向包括原告在内的禧徕乐一期业主支付了租金，且禧徕乐管理公司在其于2014年10月10日向业主送达的《业主告知函》中也明确认可存在上述惯例，并于之后仍按以往的标准支付了部分业主2014年10月1日至2015年3月31日的租金，故应按照交易惯例确定租金标准；第三，禧徕乐管理公司未按照约定期限支付租金，且在到期前也没有通知原告等业主租赁情况有显著变化的情形，根据原告等业主的查询结果发现，多年来禧徕乐管理公司向承租户收取租金的水平是一致的，故禧徕乐管理公司不应以租金收益减少为由降低支付原告等业主的租金标准。被告禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司则认为，应按业主公约中约定的租金计算公式，以禧徕乐一期实际收取的租金总额为分子、以禧徕乐一期全部商铺的总价为分母、乘以原告已付购房款计算出实际应付的租金数额，根据禧徕乐管理公司自行委托审计单位出具的审计报告可以反映出，2015年度应支付禧徕乐一期业主的返租比例为2.49%，以该比例乘以原告实际已付购房款即为禧徕乐管理公司应支付原告的2014年10�1日至2016年3月31日的租金。具体理由为：首先，在原告购房时，双方约定了三年免租期，免租期内每年的租金按购房款的8%计算，并已经在购房款中扣除，因租金支付方式为预付，故双方就形成了2010-2014年期间的租金按照实际购房款8%左右标准支付的事实；其次，在2010-2014年期间，因禧徕乐一期商场整体经营稳定，故客观上支付业主的租金水平没有大的变化，但并不能因此就认为双方存在应按以往惯例支付租金的约定；第三，2014年下半年以来禧徕乐一期经营状况逐步恶化，实际收取的租金收益远达不到总购房款8%的水平，禧徕乐管理公司也无支付能力，原告主张按以往的标准支付租金既不符合实际经营情况，也不符合双方的约定。被告禧徕乐管理公司为证明其主张向法庭提供了其委托常熟天瑞会计师事务所有限公司出具的常天会咨字（2015）第074号审计报告和常天会咨字（2016）第004号审计报告各1份。其中，常天会咨字（2015）第074号审计报告的附表1《禧徕乐一期、二期项目利润表（2010年-2014年）》中显示，“主营业务收入”包括一期租金和二期租金，2010年至2014年期间的“主营业务收入”分别为28279414.76元、33425716.34元、32954443.66元、32972741.34元和32641781.85元；附表2《禧徕乐2010-2014年收取商铺租金及促销宣传费明细表》显示，上述附表1中的“主营业务收入”包括“租金收入”和“促销宣传费”，“租金收入”包括“主营业务收入-租金”、“主营业务收入-管理费”和“其他应付款-代收租金”，“促销宣传费”包括“主营业务收入-宣传费”、“其他应付款-促销宣传费”和“（家协）其他应付款-促销宣传费收入”。常天会咨字（2016）第004号审计报告的附表1《禧徕乐2015年度收取商铺租金、管理费及促销宣传费明细表》显示，2015年的收入总额为26060860.85元，其中包括“主营业务收入”项下的“租金”70725元和“管理费”173773元、“预收账款-管理费”9882846.19元、“其他应付款-代收租金”13193384.66元，“其他应付款（家协）-促销宣传费收入”2740132元；附表3《2015年度禧�乐公司一期业主返租比例计算表》显示，“2015年度主营业务收入”为26060860.85元、“其中一期收入”为20402645元、“租金占比50%”为10210322.50元、“管理公司补贴业主25%”为5100661.25元、“按合同约定扣除管理费10%”为1530198.38元、“业主部分物业价值占比”为51.70%、“禧徕乐自持部分物业价值占比”为48.30%、“实际可用于支配返租金额”为7120013.04元，“一期返租合同总额”为286193293元，并以上述各项数额计算出“返租比例”为2.49%；表格下方的“情况说明”部分载明：“禧徕乐商场出租时按约50%作为租金收取，50%为商场物业管理费收取，用于商场营运支出，目前考虑到业主的利益，商场将物业费的25%贴补给业主。”经质证，原告对被告提供的上述两份审计报告均不予认可，认为该审计报告均系经被告单方委托作出的，其中的数据也是被告单方提供，其对数据的真实性持有异议；同时，因被告未能在应付租金的时间之前向业主公布租金的收入情况，事后出具的审计报告不应被采用。本院于2016年11月15日就被告提供的审计报告中的相关问题向常熟市天瑞会计师事务所进行了调查。该所的会计师述称，上述两份审计报告是按照自然年度审计的，（2015）第074号审计报告的附表1中载明的“一期租金”具�包括附表2中“租金收入”和“促销宣传费”项下的各项收入，其范围与（2016）第004号审计报告附表1中载明的“主营业务收入”、“预收账款-管理费”、“其他应付款-代收租金”和“其他应付款（家协）-促销宣传费收入”的范围一致，均应属于租金，（2016）第004号审计报告的附表3中将2015年度主营业务收入区分为租金和其他收入及租金占比为50%，均是根据禧徕乐管理公司自己提供的说明所作区分，禧徕乐管理公司未提供相关材料；另外，附表3中载明的“业主部分物业价值占比”和“禧徕乐自持部分物业价值占比”也是根据禧徕乐管理公司提供的销售价和总价计算的。经质证，原、被告双方对该笔录的真实性不持异议，原告对审计报告的真实性仍不予认可。本院另向常熟市天瑞会计师事务所调取了审计时被告提供的欠付租金明细1份，该明细上记载的“2014年10月至2015年3月返租金”的金额与被告已付各业主的2014年4月1日至2014年9月30日的租金金额一致。经质证，双方当事人对上述明细的真实性均不持异议。因原告对被告提供的审计报告不予认可，法庭要求被告禧徕乐管理公司提供2014年10月1日以后的财务账册、收取租金及计算支付业主租金标准的凭证资料并申请审计，但被告禧徕乐管理公司明确表示不申请进行审计。本院认为，原告黄玉娟与被告禧徕乐管理公司签订的两份《统一经营管理�同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据合同约定，原告黄玉娟所有的涉案商铺交由被告禧徕乐管理公司统一经营管理，商场培育期满后被告禧徕乐管理公司应向原告黄玉娟支付租金。对于租金的支付标准问题，分析如下：首先，双方虽在《统一经营管理合同》中将支付租金的标准约定为实际收取租金的90%，但因各业主所购商铺之间并未实体分隔，被告禧徕乐管理公司也未按各商铺的产权面积逐一分别出租给承租户，而是统一对外出租，根据现有的租赁情况无法准确判断出各业主所持商铺每年实际取得的租金收益，且双方当事人亦一致确认在实际履行过程中并未按上述约定支付业主租金，故统一经营管理合同中约定的租金支付方式不能作为计算本案所涉租金的依据。其次，对于被告禧徕乐管理公司提出的按照业主公约的约定计算租金的抗辩主张，虽原、被告双方对业主公约均不持异议，但因被告禧徕乐管理公司并未按合同约定向包括原告在内的各业主公开商铺租金的收入账目并接受查询；其在本案审理中提供的审计报告系其单方委托作出，审计的租金收入期间为自然年度而非合同约定的租金计算支付期间，审计时的相关数据亦未经双方确认，在原告对该审计报告不予认可的情形下，审计报告中确定的返租比例不应被采纳；被告禧徕乐管理公司负有进一步举证证明租金收入情况的义务，经法庭释明其明确表示不申请审计，应承担不利的诉讼后果。再次，因庭审中双方当事人确认已付租金系参照实际购房价的8%标准支付，且被告禧徕乐管理公司已付部分业主2014年10月1日至2015年3月31日的租金与2014年4月1日至2014年9月30日的租金一致，在被告禧徕乐管理公司未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，原告要求按照2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金标准20244元主张2014年10月1日至2016年3月31日期间的租金54636元（20244×3-6096），于法有据，本院予以支持。二、关于第2个争议焦点：被告禧徕乐投资公司是否应对被告禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任？原告黄玉娟认为，因二被告的登记住所地相同、办公地点和企业招牌并列摆放、管理人员混同，禧徕乐管理公司业务和资金使用不独立，被告禧徕乐管理公司收取的租金存在被禧徕乐投资公司使用的情形，故可以认定禧徕乐管理公司不具备独立的法人资格，二被告存在法人人格混同，禧徕乐投资公司应对禧徕乐管理公司欠付的租金承担连带清偿责任。原告为证明其主张提供以下证据：1、禧徕乐投资公司和禧徕乐管理公司于2008年8月8日共同向原告等禧徕乐一期业主送达的《致业主的一封信》，主要内容为恭喜原告等业主成为禧徕乐国际家居生活广场大家族的一员。2、统一经营管理合同和租赁合同，反映出二被告均与承租户签订过合同，且代表禧徕乐投资公司签字的经手人汤晨翔和杨东实际上亦为禧徕乐管理公司的员工。3、用电表格，显示两被告共用一个用电用户。4、照片，显示二被告的门面一起，内部办公也是一体的。5、会议签到表，显示二被告派代表参加了禧徕乐一期业主代表联席会议，并一起作为禧徕乐的代表签字，与业主进行谈判。6、报纸1页，尾部载明杨成义既是禧徕乐投资公司的总经理，又是禧徕乐管理公司的执行董事。二被告对原告提供的上述证据的真实性不持异议，但认为禧徕乐投资公司与禧徕乐管理公司�业务截然不同，原告提供的证据无法得出二被告存在人格混同的结论，其要求被告禧徕乐投资公司对禧徕乐管理公司的债务承担连带责任缺乏依据。本院认为，禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司均是依法成立的独立的法人组织，具有不同的经营范围，原告认为两被告的法人人格混同，但未能提供相应事实和法律依据，本院不予采信。原告要求禧徕乐投资公司对禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄玉娟人民币54636元（如采用转账方式支付，请汇入原告黄玉娟指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄玉娟的其他诉讼请求。案件受理费1166元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费1166元由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司向其直接支付，本院不再退还，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决�送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  姜壮志审 判 员  刘丽杰人民陪审员  李 涓二〇一六年十二月二十七日书 记 员  黄佳惠