中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终180号
上诉人（一审被告、案外人）：池淑涛，女，1977年8月20日生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王树德,北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人池淑涛因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(2017)渝民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人池淑涛与被上诉人东方资产重庆分公司到庭参加诉讼，被上诉人中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波经合法传唤未到庭，提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。
池淑涛上诉请求：驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。事实及理由：（一）一审认定事实有误，购房发票应视为已经履行全部付款义务，池淑涛举证责任已经完成，除非中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波有相反证据推翻发票，应认定池淑涛已经足额付款；（二）执行异议之诉之目的是确认应优先保护债权人利益还是购房人利益，本案中应保护善意的一方，而不应该保护重大过失的一方；（三）一审法院未按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第三项关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，征求池淑涛意见，询问其是否同意将人民法院未认定的部分购房款交付执行，属于程序错误。
东方资产重庆分公司辩称，池淑涛并未举示充分证据证明其支付了全部购房款，也未举证证明其有用现金支付1935950元购房款的能力，结合司法实践中大额款项支付的现状，池淑涛应当就现金支付购房款承担举证证明责任。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。
中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波提交书面答辩意见称，池淑涛与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为是双方真实意思表示，并且池淑涛已经履行了案涉房屋的全部房款支付义务，中坤锦绣房地产公司也向其开具了合法有效的正式发票，并将案涉房屋交付池淑涛，案涉房屋不是中坤锦绣房地产公司可供执行的财产。池淑涛作为善意第三人无任何过错，其权益应受法律保护。
东方资产重庆分公司一审诉讼请求：1.撤销（2017）渝执异26号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋；3.本案诉讼费用由池淑涛、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。
一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判令：1.中坤锦绣房地产公司于该判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。池淑涛以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异26号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋的执行。
2013年11月13日，池淑涛与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋出售给池淑涛，房屋建筑面积58.17平方米，房屋总价款2035950元，付款方式为一次性付款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF454365。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2013年10月30日，池淑涛通过POS机刷卡向中坤锦绣房地产公司支付了10万元。2013年11月起池淑涛陆续交纳了装修管理费、物业费、供暖费，装修入住。2014年4月2日，中坤锦绣房地产公司向池淑涛出具了全款购房发票（发票号码为24118418）。池淑涛称除10万元系刷卡支付以外，其余购房款均系现金支付，但未举示其支付其余购房款的证据。
中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋至今登记在中坤锦绣房地产公司名下并为东方资产重庆分公司的借款设定了抵押。
另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.2014年10月29日，案涉房屋被一审法院查封。
一审法院认为：本案的争议焦点是池淑涛是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，池淑涛对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。本案中，池淑涛虽然在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，办理了网签手续，并已实际占有使用案涉房屋。但除了在合同签订前通过POS机刷卡支付了10万元以外，池淑涛不能证明剩余购房款1935950元已实际支付。池淑涛声称房款1935950元系一次性、通过现金方式支付，但不能举示在其陈述的时间段内曾支取过该笔金额的证据，也不能合理解释就巨额款项采取现金支付的原因，仅凭中坤锦绣房地产公司出具的购房发票，尚不足以证明池淑涛已按照合同约定支付案涉房屋的全部购房款，不符合前述司法解释关于足以排除强制执行的物权期待权的规定。故池淑涛就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产重庆分公司请求准许执行案涉房屋的理由成立。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。一审法院依照《执行异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，于2017年12月28日作出（2017）渝民初141号民事判决，判令准许执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元525号房屋。一审案件受理费80元，由池淑涛负担。
本院二审期间，池淑涛举示了中坤锦绣房地产公司制作的记账凭证、收款收据、发票记账联，载明：中坤锦绣房地产公司收到池淑涛支付的全部房款2035950元。拟证明池淑涛以现金方式支付了大部分房款1935950元（其余10万元一审已举示证据证明系通过刷卡方式支付）。东方资产重庆分公司对此证据发表质证意见：首先，不属于新证据。其次，该证据系中坤锦绣房地产公司单方制作，不能直接证明池淑涛现金付款的真实性。池淑涛也未举证证明有现金支付的能力以及付款同期支取巨额现金的事实。东方资产重庆分公司合理怀疑池淑涛配合中坤锦绣房地产公司转移抵押房产、虚构付款事实。对于一审查明的其他事实，本院经审查予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：池淑涛是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题
首先，本案中池淑涛在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意本案所涉抵押房屋销售的证明并作为上述买卖合同附件，池淑涛买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。
其次，中坤锦绣房地产公司与池淑涛均认可在一审法院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付池淑涛，由其合法占有。而池淑涛交纳了装修管理费、物业费、供暖费，装修入住,显示其已实际占有使用该房屋。
（二）关于池淑涛是否已经支付价款的问题
本案中，池淑涛与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定本案所涉房屋出售给池淑涛总价款为2035950元，付款方式为一次性付款。池淑涛与中坤锦绣房地产公司均认可池淑涛已经向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。池淑涛为了证明其支付了全部房款，在一审中举示了10万元刷卡凭证以及全额购房款发票证明其支付了包括刷卡支付10万元在内的全部购房款；在二审中又举示了中坤锦绣房地产公司制作的记账凭证、收款收据、发票记账联，证明其以现金方式支付了除刷卡支付10万元之外的其余部分房款1935950元。虽然东方资产重庆分公司对已支付全部房款的事实不予认可，但其未提交证据予以反驳，因此，池淑涛举示的一系列证据足以证明其支付了全部房款。一审判决认定池淑涛没有向中坤锦绣房地产公司支付全部购房款有误，本院予以纠正。
另外，池淑涛没有将购房款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中的法定或约定的义务。
（三）关于是否非因池淑涛自身原因未办理过户登记的问题
本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于池淑涛名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。池淑涛购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为商品房买卖合同附件。买受人池淑涛基于对东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。案涉房屋未办理过户登记并非因池淑涛自身原因。
本案中，在一审法院查封本案所涉房屋之前，池淑涛与中坤锦绣房地产公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了购房款，池淑涛在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因池淑涛自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，池淑涛就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，池淑涛的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市高级人民法院(2017)渝民初141号民事判决；
二、驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘勇锋
审 判 员 黄 年
审 判 员 郭载宇
二〇一八年五月二十一日
法官助理 周媛媛
书 记 员 谢 平