广东省平远县人民法院
民事判决书
（2018）粤1426民初127号
原告：彭小红，男，1973年4月13日出生，汉族，现住湖南省衡阳县。
委托代理人曾志游，广东法泰律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ泰，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司。统一社会信用代码：9144142667138579X3。
住所：广东省平远县大柘镇平远大道北。
法定代表人黄天城，该公司执行董事。
委托代理人林文胜，该公司员工。
原告彭小红诉被告平远平城投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2018年2月5日、2018年3月26日公开开庭进行了审理。审理期间，因案情较为复杂，本案由简易程序转为普通程序进行审理，于2018年6月29日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭原告彭小红及其委托代理人曾志游，被告平远平城投资实业有限公司委托代理人林文胜到庭参加了诉讼，第二次开庭原告彭小红及被告平远平城投资实业有限公司委托代理人林文胜到庭参加了诉讼，第三次开庭原告彭小红及其委托代理人ＸＸ泰，被告平远平城投资实业有限公司委托代理人林文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭小红诉称，因为原告在平城花园务工，经结算被告现仍拖欠原告（班）组的工资款。2015年12月2日经双方结算被告应支付原告总工资额为15,263,945元。已支付工资款13,713,209.5元，仍欠：1,526,395元。为偿还欠款，被告以平城花园41栋303、42栋304号二套房子以1070211元的价格转让给原告作为抵对偿还劳务工资。之后该二套房的物权归原告所有，取得该房屋所有权以后，原告将该房卖给业主以按揭（农村商业银行）的形式转让。该业主都与平远平城投资实业有限公司按以上单价签了购房合同，但按揭款及合同还是对平远平城投资实业有限公司办理及转账，其中42栋304房转让给谢春燕、王承恩夫妇。41栋303房转让给林静。林静首期交258,000元，按揭20万元，谢春燕、王承恩夫妇首期交146,000元，按揭330,000元。原告只收到业主首付款，业主承诺且签下按揭房款出来一次付清，有证据可依可查。但从2016年11月15日至20日左右，银行将以上两笔按揭款付到平远平城投资实业有限公司指定的账号上，转账总金额共53万元被被告截留。此款经原告多次与被告协商，沟通，但被告总是以种种借口拖欠，经原告三番五次几经周折催款后，被告才于2017年1月19日支付15万元，仍欠38万元按揭款，至今尚无着落。综上所述，原告认为，被告截留应当支付给原告的按揭款，因该款项已开具购房款收据可查，被告违反了诚实信用原则，属不良行为，当时因为被告拖欠原告班组的工资，已经侵害了原告等人的合法权益，原告为了还清工资款，已将被告的二套房子全款买下，有证据可依可查，为了发放工人工资，且业主同平远平城投资实业有限公司办理相关的交接手续，原告将两套房经朋友介绍转让给业主林静、谢春燕夫妇，又亏损了十七八万元，业主配合平远平城投资实业有限公司办理了相关按揭手续后，两套房的按揭款53万元已于2016年12月20日左右由信用社放款至被告平远平城投资实业有限公司的账户。但被告却以种种理由及借口不肯将按揭房款转给原告。原告无奈便通过各种形式投诉、请求处理，但问题至今未解决落实，无奈原告只得通过法律程序寻求处理。故原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告归还原告38万元的按揭款及支付自原告起诉之日起至被告还清上述不当得利款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；2、本案受理费由被告负担。
被告平远平城投资实业有限公司辩称,一、以房抵偿工程款的民事行为未生效。2016年7月18日答辩人与原告签署二份平城花园认购书，虽然当时约定将工程款转化为应付房款，答辩人用商品房二套抵偿欠原告工程款1,070,211元。但双方未按有关规定签订商品房买卖合同及对商品房买卖合同进行备案，且原告对抵对工程款1,070,211元也并未开具发票。特别是答辩人将商品房分别出售给林静、谢春燕、王承恩并订立商品房买卖合同，原告是知道的，同时答辩人将出售二套商品房收取的首付款优先偿还欠原告的工程款。故答辩人与原告用以房抵偿工程款的民事行为还未生效，该二套商品房物权还属答辩人所有。二、原告请求答辩人归还原告38万元的按揭房款无事实理由。答辩人与林静、谢春燕、王承恩订立商品房买卖合同是合法有效的。答辩人是合同相对人，依法享有合同约定的权利，承担合同约定的义务。答辩人收取购房人的按揭房款是完全享有合同的权利。原告未能提供证据证实诉请的按揭房款其享由权利的证据，故原告请求答辩人归还原告38万元的按揭房款无事实理由和根据。综上所述，答辩人与原告用以房抵偿工程款的民事行为无效，该二套商品房物权还属答辩人所有，答辩人与林静、谢春燕、王承恩订立商品房买卖合同合法有效，答辩人享有按揭房款权利，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年1月21日，原告彭小红与被告平远平城投资实业有限公司签订《砼工分项工程承包协议书》，被告将平城花园工程等项目分包给原告。2015年12月2日，双方进行结算，庭审中原、被告双方均确认经最终结算的工程款为人民币15,263,945元，被告支付部分工程款后，与原告约定以二套商品房抵对所欠原告的部分工程款。2016年7月18日，原告与被告签订了二份《平城花园认购书》，分别约定：原告认购被告所开发的位于平远大道平远大厦旁平城花园41栋3层03号房，建筑面积130.5平方米，套内面积109.75平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），认购价格为总房款人民币566,240元，单价为4,339元／㎡（以建筑面积计价）；原告认购被告所开发的位于平远大道平远大厦旁平城花园42栋3层04号房，建筑面积128.46平方米，套内面积107.87平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），认购价格为总房款人民币584,493元，单价为4,550元／㎡（以建筑面积计价）。同日，被告又分别出具两份《销售工作单》，表示：原告认购的平城花园41栋303号房按销售单单价4339元签约认购书，经公司天城老板同意，在签约商品房买卖合同时按销售单价0.93折，单价4035元计算进行签约；原告认购的平城花园42栋304房按销售原单价4550元签约认购书，经公司天城老板同意，在签约商品房买卖合同按销售单价0.93折，单价4232元计算进行签约。二份《销售工作单》上均注明有“同意更名”字样。2016年7月22日，被告分别出具了收到彭小红交来购平城花园41栋303房款人民币526,568元的收据及收到彭小红交来购平城花园42栋304房款人民币543,643元的收据。庭审中，原、被告双方均确认原告向被告认购的上述两套房（合计购房款人民币1070211元），被告未实际收取该两套房的购房款，而是以被告所欠原告的工程款进行抵对。
2016年7月28日，原告与林静签订《转让协议书》，原告将其认购的平城花园41栋303号房转让给林静，约定转让价格为人民币451,800元，付款方式为林静签订转让协议书后先付人民币251,800元给本案原告，其余房款由银行按揭一次性付清。2016年8月17日，原告与王承恩签订《转让协议书》，原告将其认购的平城花园42栋304号房转让给王承恩，约定转让价格为人民币476,000元，付款方式为王承恩签订转让协议书后先付人民币142800元给原告，其余房款由以后按揭一次性付清。上述《转让协议书》中约定由原告协助林静、王承恩到被告处更改用户名及办理转让相关手续。上述转让协议书签订后，林静向原告支付了购房的首付款人民币251,800元，王承恩向原告支付了购房的首付款人民币146,000元。
2016年7月28日，林静、李巧兰与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：20167390），约定被告将平城花园41栋303号房出售给林静、李巧兰，总房价为人民币451,800元，付款方式为银行按揭贷款付款，在签约之日买受人付清首期房款￥251,800，余款￥20万元在30日内通过银行按揭贷款付清。2016年8月17日，谢春燕、王承恩与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：20167512），约定被告将平城花园42栋304号房出售给谢春燕、王承恩，总房价为人民币476,000元，付款方式为银行按揭贷款付款，在签约之日买受人付清首期房款￥146,000，余款￥33万元在30日内通过银行按揭贷款付清。庭审中，被告确认其收到了上述两套房的按揭款人民币530,000元，且确认林静、王承恩将首期购房款付给了原告。
另查明，林静、王承恩、谢春燕均证实，他们是从原告手中购得涉案商品房，并约定将房款全部付给原告。原告与林静、王承恩、谢春燕均认为，因办理银行按揭贷款需经过房屋的预售人即被告协助，故林静夫妇、王承恩夫妇再与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，按揭贷款银行放款后先通过转账的形式打入被告账号，再由被告将按揭款支付给原告。庭审中，被告对原告所述关于被告与林静夫妇、王承恩夫妇签订商品房买卖合同的缘由予以认可。
再查明，2017年1月19日，被告付给原告人民币150,000元，庭审中，原告认为该款是被告收取上述两套房的按揭款后返还给原告的款项，被告则认为其支付的是结算后的工程款。本院经审查被告所提交的结算业务委托书，该结算业务委托书显示用途为“工程款”。
以上事实，有原告提交并经开庭质证的砼工分项工程承包协议书、平城花园砼工班人工单价表、平城花园工程项目结算表、总结算封面目录、2015年彭小红平城花园附属工程工程总量表、彭小红砼班-
平城花园工程结算款汇总、2014年10月至2015年1月零星时工结算单（附班组时工签证表6张）、支付证明单、2015年2月至2015年8月零星时工结算表、工程量总表、转让协议书两份、收据、平城花园认购书两份、销售工作单两份、王承恩、谢春燕出具的证明及收据、林静的当庭证言及出具的证明和欠单、广东平远农村商业银行的借款借据、银行卡交易明细清单，（2018）粤1426民初128号民事判决书；被告提交并经开庭质证的2份商品房买卖合同、结算业务委托书、税务部门提供的税务事项通知书；以及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案应属房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方签订的二份《平城花园认购书》，基本具备商品房买卖合同的主要内容，且被告开具了收据，双方均确认系以房抵对工程款，表明被告已按照约定收受了购房款，故上述二份认购书应认定为商品房买卖合同。被告关于原、被告双方未按有关规定签订商品房买卖合同及对商品房买卖合同进行备案，以房抵偿工程款的民事行为未生效的抗辩，无法律依据，本院不予支持。关于原告与林静、王承恩签订的《转让协议书》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，故二份转让协议书合法有效。被告与林静、李巧兰及与王承恩、谢春燕签订的《商品房买卖合同》，亦系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，故上述二份《商品房买卖合同》亦合法有效。
本案争议的主要焦点是被告应否将收取的二套涉案房屋的按揭款返还给原告。根据原、被告双方提交的证据，结合庭审笔录，原、被告双方签订二份《平城花园认购书》，且双方约定被告以上述两套房屋抵对欠原告的工程款，之后原告又与林静、王承恩签订《转让协议书》，将上述两套涉案房屋分别转让给林静、王承恩，为顺利办理按揭贷款手续而需要被告的协助，为此林静、李巧兰及王承恩、谢春燕再分别与被告签订了《商品房买卖合同》，上述一系列的转让行为，三方均知情，且被告对原告所述被告与林静、李巧兰及王承恩、谢春燕夫妇签订《商品房买卖合同》的缘由予以认可，林静及王承恩、谢春燕夫妇均证实，按约定按揭贷款应支付给原告，故被告应按约定将按揭款返还给原告。因被告已于2017年1月19日向原告支付了人民币150000元，虽被告认为其支付的是工程款，但结合本案及（2018）粤1426民初128号案件的事实，应认定该款系被告向原告返还的其所收取的二套涉案房屋的按揭贷款人民币530000元中的一部分。故，被告仍应向原告返还人民币380000元。
关于原告要求被告支付自原告起诉之日起至被告还清上述不当得利款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息的请求，按约定被告应当将收取的按揭款付给原告，但被告未按约定将按揭款返还给原告，原告请求其支付相应利息，理由正当，但利息的计算应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告彭小红返还涉案房屋的购房款人民币380000元，及向原告支付自原告起诉之日（2018年1月9日）起至被告返还上述购房款人民币380000元之日止按中国人民银行同期同类贷款逾期贷款利率计算的利息。
二、驳回原告彭小红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7000元，由被告平远平城投资实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 赖桂香
人民陪审员 杨玉平
人民陪审员 姚良标
二〇一八年七月九日
书 记 员 林 琳