安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初2854号原告：张芳，女，1966年3月21日出生，汉族，淮南日报社记者，住安徽省淮南市田家庵区。被告：李冬，男，1974年3月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告张芳与被告李冬租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告张芳，本案被告李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方所签的租赁合同合法有效；2.要求被告李冬继续履行租赁合同，支付2018年3月16日至2019年3月19日期间的租金7.2万元;3.支付2018年3月16日至2019年4月15日出租房的物业管理费3739元，欠付的水费135元，电费按实际发生数额交付，不得拖欠；4.要求被告承担违约金计1.5万元；5.要求被告赔偿因财产造成的损失28959元；6.案件受理费2493元由被告承担。事实和理由：原告系本市田家庵区中央国际购物广场B02单元1607、1608室房屋的产权人。2017年5月1日，原告将房屋及设施、设备出租给被告用于餐饮。合同约定，租赁期限60个月。第一年租金60000元，第二年72000元。并合同另约定被告须提前3个月（即2018年2月1日前）支付原告第二年72000元租金，逾期超过10天不交，原告有权收回房屋，被告已交付的当年租金剩余部分作为违约金。合同签订后原告即将房屋及相关设备、设施交付给被告使用，同时原告又将存放的价值数万元的酒、茶交付给被告保存。2018年1月底，原告即向被告催交第二年度租金，被告开始找借口拖延交租金，后在3月中旬明确讲不租了，单方解除合同。并将原告存放的酒、茶等带走（部分被被告销售）。原告认为根据合同约定，被告应提前3个月支付第二年租金，否则其已交付的3个月1.5万元租金作为违约金。被告又将原告存放酒、茶使用、带走，亦应予以赔偿。原告诉至法院请求判如所请。被告李冬辩称，对原告提出的诉请有异议。在4月30日我已经将解除合同的通知通过投递方式邮寄给原告，原因是原告将我的电停了。5月份因纠纷停缴物业费，但之前任何费用我都交过了，原告停我电费，所以我就解除合同，并通知了原告。水电费我都交过了，没有欠费，物业费在我们产生纠纷之后欠付的。违约金不存在，是原告违约在先，先停电导致我无法营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的物业管理人谭海燕的证词，该书面证词没有其他证据印证,且出具该证词的证人未出庭接受质询，本院依法对该证词不予认定。2.原告提交的通话记录，被告对原告就换锁事宜已经向其告知的事实无异议，本院对该部分事实予以认定。3.原告提交的告知函，被告认可原告曾向其告知相关事项，本院依法对该部分事实予以认定。4.原告提交的存放酒的清单5份、价款证明3张、存放酒时拍摄的照片、计算的价款清单，该组证据涉及纠纷与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理，本院对该证据的关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年5月8日，原告张芳与被告李冬签订《房屋租赁合同》一份，约定：“出租房（以下简称甲方）：承租方（以下简称乙方）：甲、乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将房屋及相关设备设施出租给乙方使用事宜，经协商一致，订立本合同。一、房屋基本情况：房屋坐落在中央国际购物广场南京新百楼B02单元1606-1608室面积200.1平方米……二、租赁期限、用途1、该房屋租赁期共60个月。自2017年5月1日起至2022年5月1日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满6个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订合同。三、租金及支付方式1、该房屋2017年5月1日至2018年4月30日每月租金为5000元（大写伍仟零佰零拾零元整）.2018年5月1日至2022年4月30日每月租金为6000元(大写陆仟零佰零拾零元整)租金总额为348000元（大写叁拾肆万捌仟零佰零拾零元整）。2、房屋租金支付方式如下：3、应甲方出租的不仅有不动产还有部分可移动的设施、设备，故本合同签订时，分两次支付2017年5月1日至2018年4月30日全部租金6万元（大写陆万零仟零佰零拾零元整），第一次3万元（大写叁万零仟零佰零拾零元整）在交付房前付清，第二次在7月底之前付清。乙方在规定时间内未付清租房款，甲方有权收回房屋，并按月1万元（大写壹万零仟零佰零拾零元整）收房租金。4、乙方必须提前3月支付甲方第二年全年租金为72000元（柒万贰仟零佰零拾零元整）。乙方预期超过10天不交，甲方有权收回房屋。乙方交付的当年租金作为违约金，补偿乙方给甲方造成的损失。四、租赁期间的水、电、燃气、电话、物业费等相关费用由乙方自行承担。……六、合同的变更、解除与终止……房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（2）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）乙方在规定期限，超过10天不交预付租金。……甲方：张芳（签字）乙方：李冬（签字）签约日期：2017年5月8日……”。合同签订后，被告李冬交付房屋租金至2018年4月30日，原告张芳将涉案房屋交付被告李冬使用。后因原被告双方就合同履行发生纠纷，被告李冬搬出涉案房屋，2018年3月15日，张芳将涉案房屋的门锁更换。另查明，李冬使用涉案房屋期间拖欠2017年12月7日至2018年4月30日期间的水费共计134元。涉案房屋欠交2018年3月1日至2018年5月30日物业管理费746元。本院认为，原告张芳与被告李冬签订的房屋租赁合同系双方真是意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于原告要求确认原被告之间租赁合同合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告诉请要求被告继续履行租赁合同并支付2018年3月16日至2019年3月19日期间的租金7.2万元的诉讼请求，因被告已经实际搬离涉案房屋，且房屋租赁合同因其特殊性质不宜强制合同当事人继续履行合同，被告李冬房屋租金实际交付至2018年4月30日，2018年4月30日之后的房屋租金未实际产生，故本院对该部分诉讼请求依法不予支持。关于原告诉请要求被告支付2018年3月16日至2019年4月15日的物业管理费、水费、电费的诉讼请求，因原被告之间的房屋租赁合同约定租赁期间的水、电、燃气、电话、物业费等相关费用由李冬自行承担，故对原告有证据证明被告李冬欠付的部分，本院依法予以支持。原告提交的证据证明涉案房屋所欠交2018年3月1日至2018年5月30日物业管理费746元，因李冬于2018年5月30日之前即已经搬离涉案房屋，原告未提交证据证明李冬搬离之前所实际产生的物业费的具体数额,该部分费用金额较小,无另诉之必要,鉴于李冬租金交付至2018年4月30日,本院酌定李冬应支付的物业费金额为373元。被告李冬认可欠付2017年12月7日至起搬离之日的水费，根据原告提交的水费缴纳票据载明的金额计算，本院依法支持被告应支付原告水费134元。原告未提交证据证明李冬搬离涉案房屋之前电费是否欠付及欠付数额，本院对其关于电费的诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告承担违约金15000元的诉讼请求，本院认为，合同约定的租赁期间为2017年5月1日至2022年5月1日,并约定李冬应提前3个月支付第二年的房屋租金,被告李冬在租赁期间届满前搬离涉案房屋,且并未按照合同约定提前三个月交付第二年租金,其行为系违约行为,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应当承担相应的违约责任。原被告之间合同约定：“……乙方须提前3月支付甲方第二年全年租金为72000元（柒万贰仟零佰零拾零元整）。乙方逾期超过10天不交，甲方有权收回房屋。乙方交付的当年租金作为违约金，补偿乙方给甲方造成的损失……”，因被告并未实际向原告交付第二个租赁年度的租金，故不能按照合同约定的不退租金的方式确定违约金，本院酌定以第二个租赁年度全年租金7.2万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自被告应交第二年租金之日起即2018年1月30日起至原告起诉之日即2018年5月3日计算违约金，经计算，违约金数额为1051.8元。关于原告要求被告赔偿因财产造成损失18894.772元的诉讼请求，因诉讼请求与本案房屋租赁合同纠纷并不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，原告应另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下一、确认原告张芳与被告李冬于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、被告李冬于本判决生效之日起一次性向原告张芳支付物业费373元、水费134元，共计507元。三、被告李冬于本判决生效之日起一次性向原告张芳支付违约金1051.8元。四、驳回原告张芳其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2493元，由原告张芳负担2497元，由被告李冬负担36元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  申恩国人民陪审员  蔡景诗人民陪审员  张怀德二〇一八年七月二十日法官 助理  李晓红书 记 员  陈智健附1：本案证据目录一、原告张芳提交证据和证明目的如下：1.房屋租赁合同，证明原被告之间存在房屋租赁关系以及合同约定的内容。2.2017年12月到2018年5月首创水务给原告开具的单据、安徽电力2018年3月8、9号给原告发的拖欠电费的通知、2018年3月1日至5月30日拖欠物业单，证明被告2018年3月8日之前拖欠的水电,1608房422.28元，1607房10.92元，2018年3月1日至5月30日拖欠物业费746元。3.管理人唐海燕的证词，证明被告搬走了我的财产，五斤装的古井16年的酒，淮南王酒两箱。4.15日下午我和李冬的通话记录，证明我换锁通知了李冬并通知了物业以及报警。5.2018年4月原告给被告出具的告知函，证明换锁以后告知被告领取新的钥匙继续经营。6.存放酒的清单5份（有被告签字）以及价款证明3张，存放酒时拍摄的照片，计算的价款清单，证明原告放置在涉案租赁房屋的酒品牌及单价数量。二、被告李冬向本院提交的证据和证明目的如下：1.解除合同通知书单，证明我已经通知原告解除合同。2.3月12日原告向供电部门申请停电的报告，证明原告违约在先，导致我无法营业。3.3月12日电费缴付单，证明被告3月12日交付电费。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。