湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初3099号原告:张念，男，苗族，1988年6月7日出生。委托诉讼代理人：唐永洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐春洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所实习律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲（一般代理），湖南人和人(怀化)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和（怀化）律师事务所律师。原告张念诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张念的委托诉讼代理人唐永洪、唐春洪，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张念向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金22343.13元（以已交付房价款346943元为基数，自2015年10月1日起至2017年7月6日止，共计644天，按日万分之一计算）；2、判令被告向原告支付延期办证违约金3469.43元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月19日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为大汉龙城.旺龙府项目中的第5[幢]∠[单元][层]2103号房。……”《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2878元，总金额（346943元）。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。.....双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用.....逾期超过60日的.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》第十七条及《补充协议》第八条约定，出卖人应在双方约定交房后910天内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金。《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付给原告，且未在约定时间内办妥房屋权属登记，已构成违约。根据上述《买卖合同》及补充协议约定，被告应向原告支付延期交房违约金和延期办证违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望依法判处。被告怀化市大汉置业有限公司答辩称：一、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区5号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是5栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。二、答辩人可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，被答辩人未付清有关税费、住房维修资金的，答辩人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。三、答辩人已于2016年5月28日将房屋交付给被答辩人，答辩人已经履行了房屋交付义务，之后不应当再承担逾期交房违约责任。四、答辩人办证期限尚未届满，不应当承担逾期办证违约责任。双方在《补充协议》第八条约定，答辩人办证期限是交房之后910天。被答辩人于2016年5月28日到答辩人出办理了房屋交接手续，答辩人办证期限尚未届满、尚未违约，不应当承担逾期办证违约责任。原告张念为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、原告的居民身份证、被告营业执照复印件，拟证明原、被告的主体身份信息。证据2、《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各一份（与原件核对无异议，原件退还原告），拟证明合同第十条约定：案涉房屋的交房时间为2015年9月30日前；交房条件为符合国家和地方政府规定，竣工验收合格、建设部门备案，并取得竣工验收备案表；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续...延期交房的违约金比例为按日支付已交付房价款的万分之二；其他约定。证据3、销售不动产统一发票（总房款）、收款收据（两证代办费、手续费等）、收据（物业费）、维修基金、契税票据复印件各一份，拟证明原告已按约定向被告支付了全部购房款及税费；原告收房时间为2016年5月28日。被告怀化市大汉置业有限公司为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：证据1、营业执照，拟证明被告主体身份信息。证据2、补充协议，拟证明双方在《补充协议》第二条第二款约定，因买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续、或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任；第三款第三段中约定，分栋验收合格的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。证据3、工程质量竣工验收记录，拟证明被告所售的房屋于2016年1月23日验收合格。证据4、大汉龙城商品房交接书，拟证明证明被告于2016年5月28日将房屋交付给原告。庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。本院组织当事人对原告提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：原告对被告提交的有争议的证据发表以下质证意见：对证据2的真实性和关联性无异议，对第三条第二款约定的合法性有异议：系格式条款，未尽到合理提示义务且加重原告责任（增加了买卖合同约定的交房条件，加重了原告责任）、免除了被告的延期交房责任，应为无效条款。同时补充协议第二条第二款没有约定交纳税费的时间和金额。第二条第三款再次明确约定了房屋交接手续的完整的流程和交房条件为取得竣工验收备案表以及交纳税费的前提是达到交房条件，在办理房屋交付的同时交清所有的款项。第三条（税费承担）第二款约定了乙方承担的有关税费先由甲方代为收取，但未约定具体交纳时间。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性即证明目的有异议：（1）被告尚未取得合同约定的《竣工验收备案表》；（2）根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定的进行竣工验收的要求和程序，需要勘察单位的参与；（3）监理单位盖章落款的时间为2016年3月14日，与其他单位落款时间不一致，同时与注意事项中要求的工程质量竣工验收均应在监理（建设）单位验收合格的基础上进行相违背。本院认为：被告提交的证据2系原、被告自愿签订，未违反法律强制性规定故予以采信。证据3客观证明案涉商品房工程质量竣工验收合格的事实，与本案有一定关联性故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年4月19日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城旺龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2014）第0080号。合同约定：原告购买被告的第5幢2103号房，合同约定建设面积为120.55平方米，单价2878元/平方米，房屋总价为346943元，首付款104943元于合同签订之日支付，剩余房款24.2万元采用公积金支付；被告需在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原告和被告签订了《补充协议》，双方在协议第二条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，双方应当签署商品房交接单，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。被告在交付房屋时具备了分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。协议第八条约定：原、被告双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办理号房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议的附则中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告向被告支付了全部房款，2015年9月23日取得了销售不动产统一发票。另查明，2016年1月23日，大汉·龙城旺龙府住宅小区5栋工程质量经竣工验收合格。2017年7月6日，大汉·龙城旺龙府住宅小区5栋工程消防验收合格，但尚未取得《竣工验收备案表》。2016年5月28日，原告签署了案涉房屋交接书收房。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案涉案商品房在2017年7月6日才经消防验收合格，被告在合同约定的期限内未将符合约定交房条件的房屋交付给原告，违反了合同约定，应当承担延期交房违约责任。原告2016年5月28日虽已收房，但此时被告所交付的房屋并不符合合同约定的交房条件和法定的交房条件，因此，对原告要求被告支付自2015年10月1日起至2017年7月6日止（645天）的延期交房违约金的诉讼请求本院予以支持;原、被告双方在合同中约定，被告逾期交房超过60日的，由被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二作为违约金，本案原告主张延期交房违约金从逾期之日起，以已交付房价款为基数,按日万分之一计算系其对自身权利的处分，本院予以确认，被告应支付给原告的延期交房违约金22377.82元（346943元×645天×0.0001）。《补充协议》第八条约定，原、被告双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办理号房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好房产证与土地使用权证（不动产权证）的可能，因此，本院对《补充协议》第八条认定为被告在实际交房后的910日内为原告办理好房产证与土地使用权证（不动产权证）。2016年5月28日，被告将案涉商品房交付给原告，办证期限届满之日为2018年11月24日，至本案开庭日办证期限尚未届满，故原告要求被告承担延期办证违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告认为原告未付清有关税费、住房维修资金的其可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任，享有延期交房之先履行抗辩权，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。现原告购买的商品房至今未达到约定的交房条件，被告主张的先履行抗辩权没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张念延期交房违约金22377.82元；二、驳回原告张念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取计223元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担194元，原告张念负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一八年八月十五日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。