辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4943号
上诉人(原审被告)：大连正融贸易有限公司，住所地大连市沙河口区西安路56号27层。
法定代表人：贺延庆，该公司经理。
委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昕蔚，辽宁融都律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区中山路672号。
法定代表人：孙滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李琳，女，该公司职员。
上诉人大连正融贸易有限公司（以下简称正融公司）因与被上诉人大连友好物业服务有限公司（以下简称友好公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正融公司的委托诉讼代理人马家强和李昕蔚，被上诉人友好公司的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正融公司上诉请求：撤销一审判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋系独立的区域，不在被上诉人物业管理范围内。被上诉人与案外人大连建隆置业有限公司签订的《前期物业服务合同》为无权处分合同，案涉房屋从外观上看就可看出系独体独栋的情况下，被上诉人没有拿出行政规划予以证明案涉房屋在其管辖范围内，一审法院就错误的认定事实，系事实认定错误。2.上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》，系案外人大连建隆置业有限公司乘人之危，如上诉人不与其签订《物业服务合同》，案外人大连建隆置业有限公司就不配合做房屋交接手续，因此该合同不是上诉人的真实意思表示。另外根据《物业服务合同》被上诉人提供的服务为物业共用部位，但案涉房屋系独体独栋，不存在物业共用部位，因此合同标的不存在，《物业服务合同》不成立。3.一审法院认定事实错误。案涉房屋的实际面积应为2479.51㎡，而非被上诉人主张的3110.83㎡。4、一审法院适用法律错误，议定物业费过高。《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，均系2015年以前签订，应适用当时的法律、行政法规。根据2014年7月1日颁布的《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》公建、公寓仍实行政府指导价。富丽庭小区不是封闭式小区，基本没有公共部分及绿化，勉强能达到四级标准，即每月每建筑平方米为0.40元以下，被上诉人按每月每平方米6元，收费过高。
友好公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。房屋面积应以产权证为准，并且案涉房屋已办理产权证。案涉《物业服务合同》约定本公司负责物业公共部分及公用设施设备的保洁、保安，维修。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。案涉房屋已于2015年实际交付给上诉人，且上诉人2015年度的物业服务费已于2015年8月交纳。故现上诉人提出案涉房屋未实际交付，交付面积有异议均无事实和法律依据。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持一审判决。
友好公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付欠交的物业服务费447,959.52元。
一审法院认定事实：原告大连友好物业服务有限公司与案外人大连建隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定案外人大连建隆置业有限公司选聘原告对富丽庭小区提供前期物业管理服务事宜。物业基本情况：大连市沙河口区富丽庭小区住宅及公建。座落位置：大连市沙河口区尖山街、景云巷、中山路。该合同约定公建部分的物业服务费按建筑面积6元／平方米／月。合同还约定了其他相关权利义务等。合同签订后，原告为案涉富丽庭小区提供物业服务。
2013年2月5日，被告大连正融贸易有限公司与案外人大连建隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买位于大连市沙河口区中山路679号地址房屋，该商品房用途为公建，建筑面积为3110．83平方米。合同还约定了其他相关权利义务等。后，被告登记为大连市沙河口区中山路679号公建的房屋所有权人，该公建共5层，建筑面积为3110.83平方米。
2015年4月16日，原告（物业服务企业，乙方）与被告（委托方，甲方）签订《物业服务合同》，约定：物业服务期限暂定5年，自2015年5月1日至2020年4月30日，本物业基本情况：名称：富丽庭，类型：商用（面积3110．83平方米），坐落位置：大连市沙河口区中山路679号。物业服务内容：原告提供物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，保洁服务、保安服务、消防服务等等。物业服务费用：收费方式为包干制。收费标准：地上一层至五层：按建筑面积（3110．83平方米）每月每平方米6元。实行包干制的，盈余或者亏损均由原告享有或者承担。被告应当按年向原告交纳物业服务费，第一年的物业费于签订本合同之日起15日内交纳，其后的物业服务费用每一年缴纳一次，付费时间为每一年提前一个月缴纳下个年度费用。该合同还约定了其他相关权利义务。原、被告在该合同落款处加盖公章。
2015年8月18日，被告通过中国建设银行向原告帐户转帐223,979.76元用于交纳物业服务费。
在法庭审理过程中，原、被告双方一致认可：被告未交纳2016年4月1日至2018年3月31日的物业服务费。
一审法院认为，原告大连友好物业服务有限公司与案外人大连建隆置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告与被告签订的《物业服务合同》均不违反法律规定，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按时交纳物业服务费。根据原、被告双方签订的物业服务合同，案涉公建房屋物业服务费标准为6元／月／平方米，案涉公建房屋的建筑面积3110.83平方米，所以案涉公建2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费为447,959.52元（3110.83平方米×6元／月／平方米×24个月=447,959.52元）。在本案的法庭审理中，原、被告一致认可被告未交纳该物业服务费，但被告理应依约支付该物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费447,959.52元的请求合理，予以支持。关于被告提出的案涉房屋空置且系独栋公建等抗辩意见，均不足以构成不依约交纳物业服务费的理由，故对于被告的以上抗辩意见，不予采纳。关于被告提出的其已另案诉讼，要求解除原、被告签订的物业服务合同，申请本案中止审理一事，因被告提供的证据不足以证明本案必须以另案的审理结果为依据，现无证据证明本案存在须中止审理的情形，故对于被告的该项申请，不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：被告大连正融贸易有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司自2016年4月1日至2018年3月31日的物业服务费447,959.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8019元(原告已预付)，退回原告4009.5元，由被告负担4009.5元，于上述给付时间给付原告。
本院二审期间，正融公司围绕上诉请求依法提交了三份证据：
（2015）大民二初字第00017号民事调解书（以下简称民事调解书）原件、大测院（果）字﹝2015﹞第001号房屋面积测绘报告（以下简称测绘报告）原件、房屋拆迁安置补偿协议复印件，用以证明案涉房屋不在富丽庭小区建筑红线以内，友好物业基于前期物业服务合同无权和正融公司签订物业服务合同，因为它不属于前期物业服务红线范围；民事调解书和测绘报告显示案涉房屋实际面积和房证上显示的面积存在差异，因此，不能按3110.83平方米计算物业服务费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。友好公司对于房屋拆迁安置补偿协议真实性、关联性及所欲证明的事项均有异议；对测绘报告及民事调解书真实性没有异议，对关联性及所欲证明的事项均有异议，认为测绘报告系单方制作，且与本案无关，该公司是按照产权证上的面积进行收费的，民事调解书也与本案无关，案涉房屋的取得系商品房买卖，非房屋拆迁安置。
除一审判决认定的案涉房屋取得方式外，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有三：友好公司是否有权向正融公司收取物业服务费；计取物业服务费的房屋面积；案涉物业服务费标准是否过高。
关于友好公司是否有权向正融公司收取物业服务费的问题。首先，正融公司主张该公司与友好公司签订的《物业服务合同》不是该公司的真实意思表示，系案外人大连建隆置业有限公司乘人之危，如该公司不与友好公司签订《物业服务合同》，案外人大连建隆置业有限公司就不配合做房屋交接手续。正融公司并未提举证据证明其主张，乘人之危只是提起合同撤销之诉的理由，在《物业服务合同》未被撤销之前，当事人双方还应按合同履行。其次，正融公司主张案涉房屋系独体独栋，不在富丽庭小区建筑红线以内，不属友好公司物业管理范围内。案外人大连建隆置业有限公司系富丽庭小区的建设单位，有权与友好公司签订的《前期物业服务合同》。案涉房屋虽然可以独立使用，但该房屋与富丽庭小区其他房屋相连且共用一套消费系统、给排水系统及煤气系统。富丽庭小区已经通过整体竣工验收并办理了备案手续，案涉房屋也办理了产权证书，说明案涉房屋在富丽庭小区内而非独立于该小区之外。另外，无论案涉房屋是否在富丽庭小区的建筑红线外，正融公司与友好公司签订了《物业服务合同》，就应履行合同约定的义务。因此，友好公司有权向正融公司收取物业服务费。
关于计取物业服务费的房屋面积的问题。正融公司提举测绘报告和民事调解书主张案涉房屋面积不足3110.83平方米，不应按3110.83平方米计取物业服务费。本院认为，测绘报告系正融公司单方委托测绘的，友好公司不予认可，对该测绘报告不予采信。民事调解书并未对案涉房屋面积予以确认。案涉房屋已办理了产权证书，房屋面积应以产权登记为准。案涉房屋的产权登记证书显示该房屋的建筑面积为3110.83平方米。正融公司与友好公司签订的《物业服务合同》第一条也写明案涉房屋面积为3110.83平方米。因此，应按3110.83平方米计取物业服务费。
关于案涉物业服务费标准是否过高的问题。案涉房屋按6元／月／平方米标准收取物业服务费，是正融公司与友好公司签订的《物业服务合同》中约定的，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，应按约定履行。《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》并非法律、行政法规，而且该通知只规定物业服务费实行政府指导价和市场调节价，并未规定实行政府定价，该通知也未具体规定大连市内公建的物业服务费标准。因此，正融公司主张案涉物业服务费标准过高不予支持。
综上所述，正融公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4010元（大连正融贸易有限公司预交），由大连正融贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 何 川
审判员 林荣峰
二〇一八年八月二十八日
书记员 李 波