宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初4548号原告：宁波顺发塑料机电有限公司（统一社会信用代码：91330211704884107F），住所地宁波市镇海区骆驼机电工业园区荣吉路518号。法定代表人：徐镭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。被告：宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）（统一社会信用代码：91330211316898320W），住所地宁波市镇海区骆驼街道荣吉路411号。主要负责人：卿海华，该厂厂长。委托诉讼代理人：何海龙，浙江铭生律师事务所律师。原告宁波顺发塑料机电有限公司与被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告宁波顺发塑料机电有限公司的委托诉讼代理人叶逸，被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）的主要负责人卿海华及委托诉讼代理人何海龙到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人申请庭外和解但未达成协议。因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序审理，本院裁定转为普通程序，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告宁波顺发塑料机电有限公司的委托诉讼代理人吴宗建，被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）的主要负责人卿海华及委托诉讼代理人何海龙到庭参加诉讼。本案审理中原告宁波顺发塑料机电有限公司向本院申请财产保全，请求保全被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）所有的价值53592元的财产，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告宁波顺发塑料机电有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月22日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付2017年8月15日至2018年8月14日的租金53592元；3.判令被告立即腾退房屋；4.判令被告支付财产保全申请费556元。事实和理由：2016年7月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份。合同约定原告将位于建筑面积约319平方米的房屋出租给被告使用，租期为五年，从2016年8月15日至2021年8月14日，租金为每年53592元，每年支付一次，先支付后使用。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。然而之后原告发现每月电费总表度数不对。原告平时不用电，但是被告电表度数与总表度数总是不一致，导致原告每月多付一万余元的电费。此外，被告未经原告同意，亦未经生产安全部门批准，擅自在房屋中装了吊车，存在严重的安全隐患。从2017年7月起，被告未按时支付房屋租金与水电费。因被告未按约支付2017年8月15日至2018年8月14日的租金，原告可以解除合同。原告也已通知被告因其未按合同履行义务而要求解除合同。现原告特向法院起诉，请求依法支持原告诉请。被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）辩称：原告要求解除房屋租赁合同及被告立即腾退房屋的诉请，与其要求被告支付2017年8月15日至2018年8月14日租金的诉请，自相矛盾。被告已向原告支付了2017年11月15日之前的全部租金。2017年12月13日，原告已将涉案房屋转让给宁波双田工艺品有限公司，原告已不是房屋所有权人，故无权再向法院起诉要求解除房屋租赁合同，也无权要求被告腾退房屋并支付2017年12月13日之后的租金。被告愿意支付原告2017年11月15日至2018年12月12日共28天的租金。房屋受让人应当继续履行原告与被告签订的房屋租赁合同。被告多次要求新房东提供账号以便支付租金及水电费，但新房东拒绝提供，故被告无法支付。2018年4月24日，被告租赁的厂房隔墙被人强拆，之后被告未再使用涉案房屋。原、被告已于2017年8月一致同意将租金的支付方式变更为一月一付。原告向法院起诉时被告仅未支付37天的租金，但原告就其违约行为应支付给被告的赔偿款远远超过被告欠付的租金。截至2017年12月18日，原、被告双方尚在磋商之中。原告在签订房屋租赁合同时隐瞒了房屋已被抵押给银行的事实，且其在与第三人自行协商房屋买卖前，并未依约提前三个月书面通知被告以确保被告的优先购买权，也未依约确保租赁合同能完全履行不受影响。原告作为先履行一方，履行债务不符合约定，且原告存在转移财产、丧失商业信誉等事实，又因第三人主张权利，致使被告不能对租赁物使用、收益，被告有权中止履行、不支付租金。另外，原告从未依法催告被告在合理期限内支付2017年11月15日至2017年12月22日的租金，无权解除房屋租赁合同。依照合同约定，原告行使合同解除权，应同时具备“原告无任何违约”和“被告逾期支付租金连续达二个月以上”两个条件，本案中上述两个条件均不满足。综上，被告愿意支付28天的租金，请求驳回原告的其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.关于原告提交的房屋所有权证复印件两份，结合本院调取的宁波市房屋交易备案确认告知书（存量房）两份，本院认定位于全幢房屋（原房屋所有权证号：2011001309）、1幢全幢房屋（原房屋所有权证号：2010000437）原系原告所有，于2017年12月13日转让给宁波双田工艺品有限公司。2.关于被告提交的2017年10月13日收款收据一份，原告对该证据的真实性有异议，但认可2017年10月13日收到被告支付的租金4466元的事实，故本院对该事实予以认定。3.关于被告提交的通知书复印件一份，因原告否认收到过该通知书，被告未提交证据证明其已送达给原告，故本院不予认定。4.关于被告提交的卿海华与门卫、管老板谈话录音一份，因被告未提交证据证明所录人员的身份，原告对此不予认可，故本院不予认定。5.关于被告提交的照片打印件四份，因上述证据系静态照片，无法充分证明被告拟证明的事实，故本院不予认定。本院向宁波市国土资源局调取了宁波市房屋交易备案确认告知书（存量房）两份。经质证，原告与被告对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月22日，原告宁波顺发塑料机电有限公司（即甲方）与被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）（即乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其位于建筑面积约319㎡的工业用房出租给乙方或乙方的关联公司使用。合同载明：“租期为5年，从2016年8月15日至2021年8月14日。”“租金：为每月4466元，每年53592元（伍万叁仟伍佰玖拾贰元）。”“租金先支付后使用，每年支付1次，乙方在每年的8月1日之前应付租金，付完当月向甲方拿用钥匙。”“有下列情形之一，视作乙方违约：A.甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达二个月以上。B.乙方单方面终止合同。乙方违约的，甲方有权选择提前终止本合同，乙方需向甲方支付当年度2个月租金作为违约金。甲方依据上述情形提前终止合同的，应预先60天以通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算。”同日，被告向原告支付2016年8月15日至2017年8月14日的租金53592元及押金5000元。因法院拟拍卖涉案房屋，2017年8月原告法定代表人徐镭与被告主要负责人卿海华经协商，双方约定租金改为一月一付。2017年9月13日，被告向原告支付2017年8月15日至2017年10月14日的租金8？932元。2017年10月13日，被告向原告支付2017年10月15日至2017年11月14日的租金4466元。2017年12月3日，原告向被告送达通知书一份，载明“基于双方租赁合同系在银行抵押之后所订，现银行起诉我公司一案已进入评估拍卖程序，此前你们已向法院写出承诺，保证在拍卖前腾退，现再次通知如下：从即日开始解除双方合同，并要求你们于2017年12月10日前腾退，在腾退前不得将房屋和设备损坏。”2017年12月13日，原告将涉案房屋转让给宁波双田工艺品有限公司。另查明，原告宁波顺发塑料机电有限公司因本案负担财产保全申请费556元。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人可以请求租赁物受让人继续履行原租赁合同。租赁物受让人取代原出租人地位，并应当尊重承租人的使用、收益权。租赁物受让人与承租人之间的权利义务内容均应依照原租赁合同的约定履行。此时原出租人退出租赁关系，不再依据原租赁合同承担义务或享有权利。本案中，截至2017年12月13日涉案房屋发生所有权变动时，被告尚欠原告2017年11月15日至2017年12月12日共计28天的租金4168元（4466元÷30天×28天）。虽然原告于2017年12月3日通知被告要求解除合同，但并不具备双方约定的“被告逾期支付租金连续达二个月以上”等条件，故该通知行为不发生解除合同的效力。2017年12月13日，原告将涉案房屋转让给第三人，其因丧失涉案租赁物的所有权，不再享有解除合同及收取2017年12月13日以后的租金的权利。综上，原告要求被告支付租金4168元及相应财产保全申请费43元的诉请于法有据，本院依法予以支持。对于原告的其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）支付原告宁波顺发塑料机电有限公司租金4168元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）支付原告宁波顺发塑料机电有限公司财产保全申请费43元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告宁波顺发塑料机电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，由原告宁波顺发塑料机电有限公司负担1064元（已预交），被告宁波市镇海卿氏机械厂（普通合伙）负担90元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  毛益波人民陪审员  王 勇人民陪审员  张剑平二〇一八年七月二日法官 助理  李韦华代书 记员  王玉燕