四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终字第9587号
上诉人（一审被告，反诉原告）：刘仲清，女，汉族，1951年2月22日出生，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：肖天贵。
上诉人（一审被告，反诉原告）：肖天贵，男，汉族，1951年2月15日出生，住四川省都江堰市。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：成都兴隆物业经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市工农兵街***号。
法定代表人：苟敏，总经理。
委托诉讼代理人：赵鸿，四川鼎兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴利，成都兴隆物业经营管理有限公司工作人员。
上诉人刘仲清、肖天贵因与被上诉人成都兴隆物业经营管理有限公司（以下简称兴隆物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭对本案不开庭审理。上诉人肖天贵、上诉人刘仲清的委托诉讼代理人肖天贵、被上诉人兴隆物业的委托诉讼代理人赵鸿、吴利参加诉讼。本案现已审理终结。
刘仲清、肖天贵上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、本案诉讼费由兴隆物业承担。事实及理由：一、本案遗漏了当事人都江堰市灌口镇人民政府（以下简称灌口镇政府），导致本案事实不清。本案涉及的《前期物业服务合同》由灌口镇政府与兴隆物业签订，灌口镇政府出具了《关于天福家园前期物业服务的说明》，且前期《前期物业服务合同》没有经过招标方式而签订，违反法律强制性规定应属无效。二、兴隆物业存在违法违约行为。
1、兴隆物业不具有物管从业资质；2、对小区的物业管理长期处于瘫痪状态，交付的房屋无法入住，小区电线路、水管道、电梯故障得不到解决，侵占小区物业共有部分收入，严重损害了小区业主的合法权益。三、兴隆物业于2013年6月10日撤离小区，之后的物管费不应收取。（2015）都江民初字第109号、第821号、第1051号民事判决认定兴隆物业于2014年10月13日撤离小区是在被告未到庭的情况下作出的，不能作为依据。四、一审认定2013年12月14日兴隆物业在小区张贴物管费催收公告缺乏依据。本案已超过诉讼时效期间。
兴隆物业辩称，一审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。刘仲清、肖天贵以物业公司服务不到位而拒交物管费的理由不成立。
兴隆物业向一审法院起诉请求：1、刘仲清、肖天贵支付天福家园××幢××单元××楼××号房屋的物业服务费1903.4元（从2012年8月11日起至2014年10月10日止）及截止2014年10月10日止违约金4511.058元；2、刘仲清、肖天贵支付天福家园××幢××单元××楼××号房屋的物业服务费1291元（从2012年9月16日起至2014年9月15日止）及截止2014年9月15日止的违约金2827.29元；3、刘仲清、肖天贵承担诉讼费。
刘仲清、肖天贵向一审法院反诉请求：1、确认兴隆物业与灌口镇政府签订的《前期物业服务合同》无效；2、兴隆物业退还刘仲清、肖天贵不当得利2000元；3、兴隆物业公司赔偿刘仲清、肖天贵房屋维修损失3000元；4、兴隆物业公司依法移交物业档案；5、本诉和反诉诉讼费由兴隆物业公司负担。
一审法院经审理查明，一、兴隆物业系都江堰市灌口镇“天福家园”物业服务公司。“天福家园”系政府安置小区。2011年6月10日，兴隆物业与灌口镇政府就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、合同期限为2011年6月11日至2013年6月10日；2、由兴隆物业为该小区的业主和物业使用人提供物业服务：物业共用部分的维修管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向兴隆物业支付：住宅0.95/月/平方米；4、业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费和垃圾清运费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费和垃圾清运费；5、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向兴隆物业支付违约金。以上物业服务合同签订后，2011年8月4日，双方将《前期物业服务合同》在都江堰市房产管理局备案。兴隆物业按照合同约定对“天福家园”小区提供物业服务。
《前期物业服务合同》服务期限到期后，灌口镇政府于2013年6月7日致函给兴隆物业，函件题目为《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，灌口镇政府在函件中表明为确保“天福家园”物业服务连续及时，在兴隆物业签订的《前期物业服务合同》管理期限届满，双方未协商一致重新签订之前，兴隆物业应按备案的《前期物业服务合同》的标准继续对“天福家园”进行物业服务。后兴隆物业于2014年10月13日撤场。
二、刘仲清、肖天贵系夫妻关系，同时系天福家园××幢××单元××楼××号房屋、××幢××单元××楼××号房屋的业主和物业使用人，房屋面积分别是77.06平方米、56.63平方米。刘仲清、肖天贵于2011年8月11日入住该小区××幢××单元××楼××号房屋，并于同日向兴隆物业交付该房2011年8月11日至2012年8月10日的物业服务费878.48元。刘仲清、肖天贵于2011年9月16日接收该小区××幢××单元××楼××号房屋，并于同日向兴隆物业交付该房2011年9月16日至2012年9月15日的物业服务费645.58元。刘仲清于2011年8月13日、9月16日在《入住承诺书》中承诺遵守《前期物业服务合同》的所有管理制度，并在《入户声明》中载明与物业服务中心共同对所收房屋进行验收，查验认为物业符合入住条件。后刘仲清、肖天贵未交纳2012年8月11日至2014年10月10日期间小区××幢××单元××楼××号的物业服务费和2012年9月16日至2014年9月15日期间小区××幢××单元××楼××号房屋的物业服务费。
三、兴隆物业于2013年12月14日在小区宣传公示栏张贴物业费书面催交公告，之后于2014年11月26日向小区未缴纳物管费的业主（包括刘仲清、肖天贵在内）予以催收，该催收行为经都江堰市公证处进行保全证据公证。一审庭审中，刘仲清、肖天贵认为兴隆物业在小区宣传公示栏张贴物业费书面催交公告的行为，不能证明兴隆物业已将书面催交通知直接送达了未缴纳物管费的业主，兴隆物业的诉讼请求已过诉讼时效，其主张依法不予支持。
四、一审审理理中，刘仲清、肖天贵认为兴隆物业未合格履行管理职责，小区存在卫生脏乱差、偷盗事件经常发生等情况，兴隆物业的服务没有达到物业服务的标准，刘仲清、肖天贵没有得到相应的物业服务，不能收取物业服务费。对此主张刘仲清、肖天贵提交小区业主的证明、分别于2016年7月17日、7月20日拍摄于小区4栋、10栋及公共区域的照片证明。兴隆物业认为在公司在物业服务期间，即便在多数业主欠费的情况下，仍坚持进行物业管理，履行了物业服务合同。作证的小区业主，均系欠费业主，与本案具有利害关系且未出庭作证，证词不应采纳。兴隆物业已于在2014年10月13日正式撤场，而刘仲清、肖天贵提交的照片均系近期内拍摄，故不能证明刘仲清、肖天贵的主张。至于房屋存在的质量，责任主体不是兴隆物业。
另刘仲清、肖天贵对其反诉请求中要求兴隆物业退还刘仲清、肖天贵不当得利2000元及赔偿刘仲清、肖天贵房屋维修损失
3000元的主张未提交证据证明。
上述事实，有兴隆物业、刘仲清、肖天贵的陈述，兴隆物业提交的兴隆物业、刘仲清、肖天贵的身份信息、兴隆物业物业服务资质证书、交房通知书、天福家园业主资料表、入户声明、入住承诺书、《前期物业服务合同》、“天福家园”书面催缴物管费的公告及现场照片、《公证书》、一审法院（2015）的都江民初字第109号、第821号、第1051号民事判决书，刘仲清、肖天贵提交的《证明材料》、照片予以证明。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、兴隆物业与灌口镇政府签订的《前期物业服务合同》的效力问题。兴隆物业提交的营业执照副本以及资质证书，能够证明兴隆物业具有物业管理资格。天福家园”系灌口镇政府安置小区，灌口镇政府具有签订《前期物业服务合同》的主体资格。兴隆物业与灌口镇政府签订《前期物业服务合同》，由兴隆物业对“天福家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对兴隆物业与“天福家园”的业主均具有合同约束力，兴隆物业依约向刘仲清、肖天贵提供物业服务，刘仲清、肖天贵作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限届满后，“天福家园”小区因未成立业主委员会，灌口镇政府向兴隆物业致函，函件内容是双方继续延续《前期物业服务合同》权利义务，该意思表示符合法律规定。兴隆物业及“天福家园”小区的业主均应当按照《前期物业服务合同》履行合同权利和义务。
二、诉讼时效问题。一审法院认为，兴隆物业2013年12月14日、2014年11月26日两次在小区宣传栏张贴物业费书面催交公告的行为，应认定兴隆物业对拖欠物业服务费的业主进行催收，该催收行为产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效应从催收之日重新计算，故一审法院对刘仲清、肖天贵提出兴隆物业的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不予支持。
三、刘仲清、肖天贵未缴纳物业服务费的金额。刘仲清、肖天贵入住时已经缴纳一年的物管费，但自2012年8月11日至2014年10月10日止××幢××单元××楼××号的房屋物业服务费和自2012年9月16日至2014年9月15日止××幢××单元××楼××号房屋的物业服务费未付，双方约定物管费按年支付，故应缴纳物业服务费如下：2012年8月11日至2014年10月10日××幢××单元××楼××号房屋的物业服务费为77.06㎡×0.95元/月/㎡×26月=1903.38元。2012年9月16日至2014年9月15日××幢××单元××楼××号房屋的物业服务费为56.63㎡×0.95元/月/㎡×24月=1291.16元，兴隆物业主张1291元，应缴纳物业服务费共计3194.38元。刘仲清、肖天贵虽对主张的兴隆物业物业服务不到位为由而拒交物业服务费，提交了证人证词及照片，但其提交的证词无证人身份信息，证人也未出庭作证，不能确认证词的真实性，故一审法院对刘仲清、肖天贵提交的证词不予采信。因刘仲清、肖天贵提交的照片系2016年7月17日、7月20日形成，照片内容不能证明兴隆物业在物业服务期间的服务状况，一审法院不予采信。故一审法院对刘仲清、肖天贵以兴隆物业物业服务不到位为由而拒交物业费的主张不予支持。
四、关于兴隆物业要求刘仲清、肖天贵支付违约金（自2012年8月11日至2014年10月10日止××幢××单元××楼××号房屋未付物业服务费的违约金4511.058元和2012年9月16日至2014年9月15日止××幢××单元××楼××号房屋未付物业服务费的违约金2827.29元）按照双方约定计算的诉讼请求。鉴于刘仲清、肖天贵存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但兴隆物业主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、兴隆物业的损失情况等予以裁量，对兴隆物业主张违约金调减为300元较为适宜。
五、关于刘仲清、肖天贵要求兴隆物业退还刘仲清、肖天贵不当得利2000元、赔偿刘仲清、肖天贵房屋维修损失3000元及依法移交物业档案的请求，一审法院认为，刘仲清、肖天贵对其主张重复收取的费用、侵占房屋维修基金及房屋维修损失3000元的事实未提交证据证明，一审法院不予支持。对刘仲清、肖天贵主张兴隆物业向其移交物业档案的请求，一审法院认为在物业服务合同终止后，物业服务企业对保管的物业档案、物业服务档案等资料的交接主体是小区业主委员会，刘仲清、肖天贵作为业主无权要求兴隆物业向其移交物业档案，故一审法院对刘仲清、肖天贵的该项请求不予支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、刘仲清、肖天贵于本判决生效之日起十日内向兴隆物业支付物业服务费
3194.38元；二、刘仲清、肖天贵于本判决生效之日起十日内向兴隆物业支付违约金300元；三、驳回兴隆物业的其他诉讼请求；四、驳回刘仲清、肖天贵的诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计50元，由刘仲清、肖天贵负担。
本院二审期间当事人未提交证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、灌口镇政府不属于本案必须参加诉讼的当事人，不应追加。1、案涉小区系政府安置小区，《前期物业服务合同》由灌口镇政府和兴隆物业签订，《关于“天福家园”前期物业服务的说明》也由灌口镇政府出具，该事实已经查明。2、《前期物业服务合同》有效。刘仲清、肖天贵主张对物业的选聘违反相关法律规定，《前期物业服务合同》无效，但未提交证据证明，且依据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”、第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”之规定，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定，故物业服务企业是否经过招投标等方式选聘并不必然导致合同无效。刘仲清、肖天贵关于应当追加灌口镇政府为本案当事人以及《前期物业服务合同》无效的上诉理由不能成立。
二、刘仲清、肖天贵主张兴隆物业不具有物管从业资质，但与兴隆物业的营业执照和物业服务企业资质证书不符。刘仲清、肖天贵认为物业管理长期处于瘫痪状态，交付的房屋无法入住，小区电线路、水管道、电梯故障得不到解决，小区物业共有部分收入被兴隆物业侵占，交付的物业无法使用等，但未提供证据证明，且作为业主，其对物业管理公司提供的服务如果不满意，可通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，不能以此为由拒不交纳物业管理费。
三、（2015）都江民初字第109号、第821号、第1051号民事判决认定兴隆物业于2014年10月13日撤离小区，上述判决已生效，刘仲清、肖天贵无证据推翻上述事实，一审认定兴隆物业于2014年10月13日撤离小区并无不当。刘仲清、肖天贵主张兴隆物业于2013年6月10日撤离小区无依据，其应当支付兴隆物业撤离小区前应付而未付的物管费。
四、关于本案诉讼时效。本案证据能够证实兴隆物业于2013年12月14日、2014年11月26日两次在小区宣传栏张贴物业费书面催交公告，对拖欠物业服务费的业主进行了催收，兴隆物业提起本案诉讼在诉讼时效期间内，刘仲清、肖天贵关于本案未超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立。
综上，上诉人刘仲清、肖天贵的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费100元，由刘仲清、肖天贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 姚 兰
代理审判员 李婧杰
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 彭成滔