广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3368号
上诉人（原审原告）：赵品信，身份证住址广州市荔湾区。
委托代理人：彭利民，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
委托代理人：冯秋兰，北京市中瑞（广州）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行，住所地湖南省娄星区。
负责人：陈花蓉，行长。
委托代理人：葛ＸＸ，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：朱瑶，该行工作人员。
原审第三人：湖南省娄底市供销合作联社，住所地湖南省娄底市。
法定代表人：肖卫龙，主任。
委托代理人：谢强东，该社工作人员。
委托代理人：张建军，该社工作人员。
上诉人赵品信因物业合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年8月25日，广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司（甲方）与湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司、中国人民建设银行湖南省信托投资公司娄底地区办事处（共同作为乙方）签订《合作兴建住宅楼合同书》，约定：在同和镇政府机构用地西边原规划建干部住宅楼的地方（共8.39亩土地），兴建三栋七层住宅楼。甲方将上述8.39亩土地转让给乙方，由乙方建设住宅楼，土地使用权归乙方，并为乙方办理该土地的有效使用权……甲方负责以属下房地产开发公司的名义，以集资建房的形式为乙方办理出售手续，由乙方出售或出租所有住宅，并为乙方办理合法的房产产权手续。乙方负责该项工程的全部建筑资金……所建住宅楼，其中南面一幢建好后，甲乙双方垂直各占50%，东侧为甲方，西侧为乙方，甲方部分为镇干部宿舍，乙方部分与其他两幢一样产权归乙方，由乙方用于出售或出租，并由甲方负责为乙方办理产权手续。
1993年5月18日，湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司、中国人民建设银行湖南省信托投资公司娄底地区办事处（共同作为甲方）与广州市白云区同和镇人民政府（乙方）签订《有偿转让住宅楼合同》，约定：甲方所建住宅楼位于广州市白云区同和镇同和村石桥头南，为A、B、C三栋各七层框架式结构。总建筑面积14714平方米，共计住宅189套，其中根据甲方与乙方原订《合作兴建住宅楼合同书》约定：A栋东头半栋（计21套，建筑面积1951平方米）由甲方无偿提供给乙方，余下部分（即B、C两栋和A栋西头半栋共计168套，建筑面积12763平方米）由甲方有偿转让给乙方。付款时间：甲、乙双方签订合同生效后，乙方必须在十日内付给甲方五佰万作为购房定金。其余价款的付款期限为：一九九三年八月三十日以前支付甲方第一期购房价款捌佰万元……以上各次款项必须汇入甲方指定的银行账户。甲方负责按设计图施工兴建（包括土建，装修，室内水电工程及费用）；分摊小区公共建设配套费用；用电增容费；负责施工管理及办理有关施工手续，直至竣工。房屋交付使用前应由甲方负担的一切费用。甲方应于一九九四年二月底以前将A栋、C栋交给乙方；一九九四年四月底将B栋交给乙方。如因不可抗拒之原因造成工期延误，需要推迟交楼时间，甲方应及时通知乙方协商处理。
原审审理中，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社均确认A栋东头半栋归广州市白云区同和镇人民政府所有，余下部分（即B、C两栋和A栋西头半栋共计168套，建筑面积12763平方米），已于1993年整体出让给广州市白云区同和镇人民政府。
1993年6月3日，湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司、中国人民建设银行湖南省信托投资公司娄底地区办事处（共同作为甲方）与赵品信（乙方）签订《承包协议》，根据甲方一九九三年五月十八日与广州市白云区同和镇人民政府签订的《有偿转让住宅楼合同》……就乙方承包该项目及其他有关事项达成如下协议：承包内容为A、B、C共三栋各七层框架式结构住宅楼，总建筑面积14714平方米，计189套的建造建筑安装工程……。乙方包投资，本工程已经支付和尚需支付的未完工程投资及与之相关连的其他所有附属工程投资，以及其他方面等一切费用开支统统包死，概由乙方承担。乙方……（4）负责办妥同和镇有权机关颁发的全部或分户的《宅基地使用证》及与售房有关的其他手续。甲方同意按照“承包内容”的要求，由乙方上交给甲方人民币捌佰壹拾万元的承包资金，并由甲方收到广州市白云区同和镇人民政府汇入的购房定金或购房价款时，分三次从其中留下，以抵作乙方应交给甲方的包干资金……甲方同意在收到购房单位上述三次款项时，分别分次将用于抵作乙方应交给甲方包干资金后的部分（括号内容省略）以及同和镇人民政府从第四次起应付已付给甲方的全部款项，均在十天内汇达乙方指定的账户。……经双方协商同意，乙方代替甲方履行一九九二年八月二十五日与广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司签订的《合作兴建住宅楼合同书》，一九九二年十一月二十一日与广州市白云区第二建筑工程公司签订的《广州市建筑安装工程承发包专用合同》和一九九三年五月十八日与广州市白云区同和镇人民政府签订的《有偿转让住宅楼合同》中的所有权力和义务，如期保质的将工程交验，并承担违约责任及违约金，赔偿损失等一切费用。
原审审理中，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行主张其与湖南省娄底市供销合作联社各自拥有上述A、B、C共三栋各七层框架式结构住宅楼，总建筑面积14714平方米，计189套的二分之一。对此，湖南省娄底市供销合作联社与赵品信均确认。
关于涉案楼盘房屋的交付问题，湖南省娄底市供销合作联社称：根据与赵品信签订《承包协议》，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社已将包括施工、手续办理等工作均交由赵品信负责，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社仅负责收房款，赵品信将涉案房屋建成后何时交付广州市白云区同和镇人民政府，其两方当事人不知情。赵品信原审庭审中称涉案房屋于1994年5、6月竣工，1994年底交付给广州市同和镇人民政府。原审庭审后，赵品信书面变更陈述为：“因房屋建设过程中同和镇政府已经违约，不能按照合同约定的时间支付房款，建成后同和镇政府没能结清工程款，所以房屋建成后是没有交付给同和镇政府的。与此同时，为了追回房款，同和镇政府也在销售房子，卖出一套，赵品信就交出一套房子，收到的卖房款用于支付赵品信、中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行、湖南省娄底市供销合作联社的房款。”关于涉案楼盘房屋交付后的实际使用人，赵品信称：因涉案楼盘环境差，居住人员不多，部分是同和镇政府职工、部分为对外出卖的。出卖人为广州市白云区同和镇政府。
1993年6月4日，湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司、中国人民建设银行湖南省信托投资公司娄底地区办事处共同向广州市白云区同和镇人民政府出具《授权委托书》，内容为：“我方与贵镇政府签订的《有偿转让住宅楼合同》，鉴于娄底与广州相距很远，联系不便这一实际情况，为保证该合同及时、便利、完全得到履行，我方将合同履行的一切事宜全权委托我方合作者之一赵品信同志处理，凡有关合同履行的一切事宜请贵府及时与赵品信同志联系处理。”
原审庭审中，湖南省娄底市供销合作联社陈述：涉案楼盘工程由赵品信组建施工队挂靠广州市白云区第二建筑工程公司进行承建。赵品信是涉案楼盘工程的施工人也是投资人，投资比例为六分之一，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社则各占六分之二点五。三方没有签署投资内部协议，只是口头商议。赵品信、中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行确认湖南省娄底市供销合作联社上述陈述。
中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行出示《关于转发人民银行〈关于中国人民建设银行更名的批复〉的通知》、《关于启用新印章的通知》等证据，证实“中国人民建设银行娄底长青路支行”于1996年3月更名为“中国建设银行娄底长青路支行”。1996年12月28日，中国建设银行娄底地区中心支行通知湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司，建设银行湖南省信托投资公司娄底地区办事处被撤销。根据中国建设银行娄底地区中心支行于1997年5月27日出具给广州市白云区同和镇人民政府的娄地建银便字（1997）第44号《债权关系转移通知书》载明：建设银行湖南省信托投资公司娄底地区办事处，经省人民银行湘银复（1996）第38号文批准撤销。该办事处有偿转让给贵单位的同和村石桥头南的A、B、C三栋各七层商品住房，其应支付的购房价款等债权关系，经建设银行娄底中心支行决定，划归建设银行娄底长青路支行，即本案中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行，并负责其购房价款的回收工作。广州市白云区同和镇人民政府盖章确认收到该通知书。1999年3月，湖南省撤销娄底地区设立地级娄底市。湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司为全民所有制企业，于1993年8月11日成立，于2000年5月25日变更企业名称为湖南省娄底市供销社湘中贸易总公司，其主管部门为娄底市供销合作联社，即本案湖南省娄底市供销合作联社，湖南省娄底市供销社湘中贸易总公司已于2007年12月28日吊销。
1999年8月26日，赵品信、“湖南省娄底供销社”（共同作为甲方）与广州市白云区同和镇城镇发展公司（丙方）签订《关于接管侨苑新村协议书》，合同抬头列“湖南娄底建行”、“供销社”、“赵品信”作为甲方，“同和镇政府”作为乙方，内容为：侨苑新村（同和镇宿舍A、B、C）三栋住宅楼，于94年8月建成，当年年底部分套间售出并使用。该小区现在管理很差，住户意见很大。为加强对该小区的管理，甲、乙双方协商，同意从99年9月1日起将侨苑新村小区交白云区同和镇城镇发展公司（丙方）管理。至于小区其他方面的债权债务仍按93年甲、乙双方所签“有偿转让住宅楼合同”执行。交接时缺少部份门、灯管、水龙头等登记清楚，其费用可以甲方欠款中扣除。该合同落款无“湖南娄底建行”与“同和镇政府”盖章确认。乙方处有“宋某”签名。
2000年5月12日，湖南省娄底市供销社湘中贸易总公司、中国建设银行湖南省娄底长青路支行（共同作为甲方）与广州市白云区同和镇人民政府签订《以房偿债协议书》，约定为尽快理结一九九三年五月十八日签订的《有偿转让住宅楼》合同的债权债务关系，甲方同意乙方以房偿付所欠房款。双方同意以房偿债的房屋位置是B栋东头第一单元3-8层18套1470.18平方米，首层南侧50.23平方米，不足部分再从B栋的中间单元4-7层，共十二套，面积980.12平方米尚差70.17平方米，不足一套（约12万元），乙方同意以货币资金偿付其差额……今后甲方在售房时，可挂靠乙方所属的同和城镇发展公司，乙方应积极协助甲方办理售房过程中的有关手续，费用由甲方负责……双方同意甲方房屋纳入侨苑新村小区统一管理。……本协议须经双方法人代表签章后生效，本协议一经生效，双方的债权债务全部了结，并同意废止下列二个协议：（1）一九九二年八月二十五日签订的“合作兴建住宅楼合同书”。（2）一九九三年五月十八日签订的“有偿转让住宅楼合同”。该协议一式四份：甲方三份（娄供、娄建、赵品信同志各一份），乙方一份。同日，湖南省娄底市供销社湘中贸易总公司、中国建设银行湖南省娄底长青路支行（共同作为甲方）与赵品信（乙方）签订《关于理结债权债务关系的协议》，约定为尽快理结一九九三年六月三日签订的《承包协议》中的债权债务关系，达成协议如下：乙方同意由甲方按1710元／平方米的单价，按所欠金额83.59万元计退房屋面积488.83平方米，归乙方所有。房屋的具体位置是B栋东头第一单元的第一层50.23平方米；B栋中单元第四层全部计三套共243.85平方米及第五套东西各一套，两套共计168.52平方米，以上合计为462.6平方米。……本协议经双方法人代表签章后生效，双方的债权债务全部了结并同时同意废止下列两个协议：1、一九九三年六月三日签订的“承包协议”；2、一九九三年六月四日甲方下达给乙方的“授权委托书”。并同时终止甲方与同和镇政府一九九三年五月十八日所签的“有偿转让住宅楼合同”。“本协议一式四份，甲方二份，乙方一份，同和镇政府一份”。
2004年9月6日，湖南省娄底市供销社湘中贸易总公司（甲方）与中国建设银行娄底市分行签订《广州同和镇房产分房协议》，内容为甲、乙双方于1992年在广州市同和镇共同投资开发房地产，开发的房产因各种原因没有出售，于二000年五月双方共同拥有广州市同和镇B栋房产二十五套，（具体见甲、乙双方与同和镇及开发商赵品信签订的有关协议），为及时处置该房产，双方协商达成如下协议：1、B栋中单元5楼B座一套，六楼ABC座三套，七楼ABC座三套；东单元三楼ABC座三套，四楼C座一套，八楼A座一套，共计十二套。建筑面积980.12平方米，分给甲方所有。2、B栋东单元四楼AB座，五楼ABC座，六楼ABC座，七楼的ABC座，八楼C座，共计十二套，建筑面积980.12平方米分给乙方所有。3、B栋东单元八楼B座一套73.55平方米，甲、乙双方共同处置，用于缴纳分房前的各项相关费用，结余部分按五、五分配，不足部分按五、五分摊。
2005年10月17日，娄底市供销合作联社（甲方）与赵品信（乙方）签订《房屋转让协议》，将B栋中间单元五楼B座一套，六楼ABC座三套，七楼ABC座三套，东头单元三楼ABC座三套，四楼C座一套，八楼A座一套，B座0.5套，以上共计十二点五套（该房屋均已建成但尚未取得土地使用权证和房屋产权证及其他相关手续）。具体位置详见附图。上述房屋由甲方按现状一次性转让给乙方，转让价格总计450000元……房屋转让后，乙方即拥有对上述房屋的所有权，该房屋所有应办未办的各种手续以及应交未交的各种费用概由乙方负责办理和交纳，房屋由乙方自行处理，甲方不承担任何责任。赵品信主张湖南省娄底市供销合作联社将上述12.5套房屋出让给赵品信后，赵品信与湖南省娄底市供销合作联社之间的物业管理费已经结清。湖南省娄底市供销合作联社对此不予确认，否认双方以买卖房屋的方式结清物业管理费。另湖南省娄底市供销合作联社在原审第一次庭审中确认中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社委托赵品信管理涉案楼盘，在原审第二次庭审中，湖南省娄底市供销合作联社变更陈述为涉案房屋自1994年至1999年由赵品信自由看管，与提供物业管理服务属不同概念。2014年10月24日，湖南省娄底市供销合作联社向原审法院提交《关于房屋转让有关情况的说明》，明确赵品信与湖南省娄底市供销合作联社签订《房屋转让协议》不存在抵偿物业管理费债务的问题。
2006年4月29日，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行委托湖南省佳德拍卖有限公司将其依据《广州同和镇房产分房协议》应取得的广州市同和镇12.5套房产拍卖变现。
赵品信于2009年9月23日向原审法院提起诉讼，要求法院判令：1.中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行支付管理费、违约金、滞纳金等计2658819元；2.法院拍卖抵押物，并以拍卖所得优先清偿第一项诉讼请求的债务；3.中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行承担全部诉讼费用。原审法院于2009年12月25日作出（2009）云某字第1572号民事判决书，当事人因不服该判决，上诉至本院。本院于2012年4月20日作出（2010）穗中法民五终字第1695号民事判决书，该判决生效后，赵品信向广东省检察院申诉。广东省检察院于2013年3月27日作出粤检民抗字（2013）55号民事抗诉书。2013年3月27日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民抗字第191号民事裁定书，对该案进行提审。2014年4月14日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民提字第101号民事裁定书，裁定撤销（2009）云法民初字第1572号民事判决书、（2010）穗中法民五终字第1695号民事判决书，发回原审法院重审，原审法院于2014年6月17日受理本案。赵品信本案的诉讼请求为：1.判令中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行向某信支付所欠的物业管理费765128元及违约金76512.8元；并支付以765128元为本金，按照每日千分之三的标准，自2000年12月17日起直至清偿本金之日止的滞纳金；2.中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行承担全部诉讼费用。
赵品信主张其于1994年4月至1999年9月期间为涉案楼盘A、B、C三栋共189套房屋（面积14714平方米）提供物业管理服务。为证实其陈述，赵品信向原审法院主要提交了以下证据：证据1、落款日期为2000年5月15日的《关于移交广州市同和镇侨苑新村物业管理事项及收费说明》，该证据载明“赵品信同志：我方委托你所管理白云区同和镇侨苑新村（A、B、C）三栋189套14714平方，因同和镇政府要求及我方同意将你所管理的该小区所有物业移交同和镇发展公司。从94年4月至99年9月共5年的物业管理费，我方同意按广州市物价部门住宅小区每月每平方米0.50元至0.80元计算。从我方剩余侨苑新村B栋东头第一单元18套房屋的所有权人事先清偿给你。（我方2000年5月12号与你在广州所签关于理结债权债务关系的协议与本说明无关）”。该证据右上角有“NO.018”编号，落款加盖“湖南省娄底地区供销社湘中贸易总公司”公章及“周某甲”私章；“中国建设银行娄底长青路支行”公章及“刘某”私章。证据2、落款日期为2000年12月16日的《承诺函》（该证据原件右上角缺失），内容为：“赵品信同志：你多次来电、来信催收我方所欠广州市同和镇侨苑新村五年之久的物业管理费，目前我方在侨苑新村B栋剩余部分房屋至今未售，故不能兑现，我方协商并同意承担物业费总额的违约金10%、滞纳金每日千分之三，由娄建行、娄供销社共同分摊。在所欠物管费未结清前，我方愿意将广州市同和镇侨苑新村B栋东头18套房屋抵押给你。”合同落款处加盖公章与私章与证据1一致。证据3、落款日起为2000年5月15日的《关于交付“物业管理费的说明”》（该证据原件右上角缺失），内容为：“根据湖南省娄底市湘中贸易总公司、中国建设银行湖南省娄底长青路支行（简称甲方）与广东省广州市白云区同和镇人民政府（简称乙方）2000年5月12日所签“以房偿债协议书”中的有关条款，甲方承诺：在执行时，若乙方不向甲方收取水、电增容等有关费用。甲方则按小区管理规定交付物业管理费。本“说明”与“以房偿债协议书”连带生效。合同落款处公章与私章与证据1一致。中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行对证据1、2、3均不予确认，认为上述证据均为利用中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社交付给赵品信的盖有中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社公章与私章空白文件伪造而来。上述空白文件的右上角应都有编号。1999年3月，湖南省撤销娄底地区设立地级娄底市。“湖南省娄底地区湘中贸易总公司”于2000年5月25日亦更名为“湖南省娄底市湘中贸易总公司”，而赵品信提供的证据2的公章仍为“湖南省娄底地区湘中贸易总公司”明显与事实不符。赵品信反驳称：上述三份证据是由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行于2000年6月12日提供给赵品信，但赵品信无法说明是由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行何工作人员提供，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行在2013年11月20日的代理词中则陈述该三份证据是由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行员工提供了空白文件给赵品信；关于证据2、3右上角缺失的原因，赵品信解释为年代久远，保管不善。湖南省娄底市供销合作联社确认上述证据来源于中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社加盖有公章和私章的空白文件，属先加盖公、私章，后填写内容，但对于证据如何形成，湖南省娄底市供销合作联社表示不清楚。证据4、惠州大亚湾中鑫实业有限公司于2009年8月26日出具给赵品信的《关于侨苑新村房屋1994年至1999年物管费清偿问题的意见函》及附件，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行对该份证据不予确认。湖南省娄底市供销合作联社对该证据无异议。证据5、广州国某物业有限公司出具的《证明》两份，落款日期为1999年12月1日的《证明》内容为：“同和镇侨苑新村（同和镇政府宿舍楼）（A、B、C）三栋14714平方经政府委托湖南娄底建行供销社同意。原侨苑新村所有物业管理事项于99年年底由赵品信同志移交至我公司管理。”落款日期为2013年3月6日的《证明》，主要内容为同和街侨苑新村B栋东头25套房屋原属中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社共同所有，因债务关系，湖南省娄底市供销合作联社已向某信出售了其所有的12.5套，剩下12.5套由赵品信控制，2009年，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行派广东省惠州市中鑫有限公司曾登高来小区收回房屋，赵品信遂诉至法院。中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行对该两份《证明》均不予确认，理由为中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社均未同意证明所述的物业管理移交事宜，另外证明出具方广州国某物业有限公司也未出庭作证。证明内容中的“原侨苑新村物业管理事项于99年年底由赵品信同志移交至我公司管理”与《关于接管侨苑新村协议书》中关于“99年9月1日起将侨苑新村小区交白云区同和镇城镇发展公司（丙方）管理”的内容相矛盾。湖南省娄底市供销合作联社对于上述《证明》亦有异议。证据6、《关于接管侨苑新村协议书》，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行抗辩称该协议书并无该行盖章，故不予确认。湖南省娄底市供销合作联社对该证据加盖湖南省娄底市供销合作联社公章的事实无异议。证据7、加盖有广州市白云区同和镇城镇发展公司合同专用章，落款日期为1999年9月30日的函件，内容为：“赵品信同志：为了侨苑新村小区管理，现需拆除B栋首层靠西的部分套间，作停放摩托之用。拆除工作由我司委托陈某办理。请给予支持。”中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行认为该证据与本案无关，湖南省娄底市供销合作联社表示不清楚上述事宜。证据8、由案外人签字的《证明》两份，赵品信主张签字的案外人均为涉案楼盘房屋的业主。落款日起为2009年10月16日的《证明》内容为：“我们是白云区同和街侨苑新村业主。1994年至1999年该小区是由赵品信提供的物业管理，没有收取物业管理费。理由：我们买房时开发商承诺办房产证，但至今没有兑现承诺，故没有交纳管理费。”落款日期为2010年1月12日的《证明》内容为：“1994年至1999年赵品信同志所管理白云区同和镇侨苑新村（A、B、C）三栋所聘请的保安、卫生、绿化、水电工、消防器材维护，均没有向住户收取物业管理费。”中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行对上述证据均不予确认，认为无法核实签字人员的身份，而上述证据内容中所反映的“没有收取物业管理费”也与本案原审二审中调查笔录显示的赵品信部分项目收取物业管理费的内容矛盾。湖南省娄底市供销合作联社对上述证据无异议。证据9、证人证言，赵品信在审理中申请两名证人出庭作证，据证人周某丁称：我原来是在侨苑新村搞建筑的，房屋建好后就开始当保安，从1994年一直工作至今。小区共有六名保安、一名搞卫生的和一名做饭的人员。我当保安期间，小区已经有开始售房并有业主入住。我们平时除了保安巡查也上门给住户派发水电费单，业主的水电费和物业管理费都是交到保安室的。证人周某戊称：我于1996年左右至2001年期间在侨苑新村为赵品信打工，主要是看车、管理房屋，我作保安的时间为1996年左右至2001年。当时小区的物业管理人员有七、八名，保安人员有六名，小区入住的人员大部分是业主。小区有人专门负责抄水电、管理、有人专门负责收取物业管理费，具体负责收费的人是收什么费用我不清楚。
原审审理中，赵品信称其在涉案楼盘交楼后受中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社的委托对涉案楼盘进行物业管理，双方没有签订书面的委托合同。因涉案楼盘住户以无法取得房产证为由拒绝向某信交纳物业管理费，故赵品信只能向委托人，即中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社主张物业管理费。在提供物业管理服务期间，赵品信与中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行、湖南省娄底市供销合作联社未有对物业管理费标准进行协商，直至2000年，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社进行了书面确认。赵品信提供物业管理服务的具体内容为保洁、保安、绿化等。审理中，赵品信确认湖南省娄底市供销合作联社已与其结清湖南省娄底市供销合作联社应付物业管理费。
赵品信向原审法院提交询问笔录，拟证明广州市白云区同和街道办事处工作人员陈述赵品信对涉案楼盘进行物业管理，物业管理费由赵品信收取，但部分费用没有收到的事实。提交原审及再审笔录，拟证明中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行工作人员林明德陈述赵品信为涉案楼盘提供物业管理服务的事实，拟证明湖南省娄底市供销合作联社确认赵品信为湖南省娄底市供销合作联社提供物业管理服务的事实。中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行对赵品信所证事实持有异议，抗辩称根据中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行员工证言，无法反映中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行同意支付物业管理费的事实。湖南省娄底市供销合作联社的陈述仅能证实湖南省娄底市供销合作联社就其出卖给赵品信的12.5套房屋物业管理费等费用已结清，并不能证实中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行同意支付物业管理费。湖南省娄底市供销合作联社在本案庭审中对赵品信主张的为湖南省娄底市供销合作联社提供物业管理服务的意见不予确认，认为赵品信仅在涉案楼盘的建设期及《有偿转让住宅楼合同》及《承包协议》履行期间对涉案楼盘进行自由看管。
以上事实：有收费说明、承诺函、说明、意见函、证明、授权委托书、笔录、分房协议、拍卖成交确认书、合作书、合同书、授权书、通知、债权债务转让通知、以房抵债协议书、协议、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：本案属于物业管理合同纠纷，赵品信据以向中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行主张物业管理费的理由是赵品信为中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行提供了物业管理服务，故本案的审查焦点在于赵品信是否为中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行提供了物业管理服务，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行是否为向某信承担物业管理费用的义务主体。
首先，根据《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项之规定，房屋的所有权人为业主，业主有义务按时交纳物业服务费用。而业主交纳物业服务费用的起算时间应为房屋交付之日。《有偿转让住宅楼合同》约定：涉案楼盘在交付前的费用应由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社负担，并无约定楼盘交付后的费用也由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社支付。另根据上述合同约定，涉案楼盘的交楼时间为1994年2月底，而现有证据显示涉案楼盘的建成时间为1994年，虽对于交楼时间，各方当事人并无提交证据证实，但仍可推定涉案楼盘在建成后依合同约定交付的事实。另外，根据现有证据及当事人陈述，赵品信是涉案楼盘的承建者，同时也是投资者，交楼事宜是由赵品信负责的，而赵品信在第一次庭审中陈述的交楼时间也为1994年，虽赵品信在事后变更陈述为其并未在该段时间交楼，但赵品信并未就其变更陈述的原因给予合理解释，同时也与《关于接管侨苑新村协议书》中载明的“侨苑新村（同和镇宿舍A、B、C）三栋住宅楼，于94年8月建成，当年年底部分套间售出并使用。该小区现在管理很差，住户意见很大”之内容不相符。且根据赵品信陈述，涉案楼盘建成后，已由广州市白云区同和镇人民政府对外出售房屋，出售一套，赵品信即交付一套。故在涉案楼盘建成后，广州市白云区同和镇人民政府作为合同相对人应已开始对外出卖涉案楼盘，综合以上情况，原审法院对于赵品信在第一次庭审中陈述的交楼时间为1994年的事实予以采信。涉案楼盘交付后，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行已非向某信支付物业管理费的义务主体，物业管理费理应由购置相应房屋的业主负担，但根据赵品信陈述，涉案楼盘的业主拒绝支付物业管理费的原因是基于涉案楼盘无法办理房产证，显然非拒交物业管理费的合法理由。且根据赵品信提交的广州市同和镇人民政府工作人员笔录，该楼盘的部分业主也向某信交纳了物业管理费。故赵品信再行向中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行主张涉案楼盘全部的物业管理费并无理据。其次，赵品信主张其提供物业管理服务的具体内容为保洁、保安、绿化等，根据常理分析，赵品信为涉案楼盘，即整个小区提供物业管理服务，必定需要聘请人员、支出工资及购置设备等，根据现有证据及当事人陈述，可确认赵品信为涉案楼盘聘请了保安。但赵品信除申请了两名证人出庭作证外并无其他证据证明其为提供物业管理服务而聘请人员及支出工资、购置设备的事实，赵品信向原审法院提交的案外公司的说明及《关于接管侨苑新村协议书》等证据也未直接反应赵品信接受中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行委托为涉案楼盘提供物业管理服务的事实，实际上，赵品信作为涉案楼盘的投资人之一，本身负有对涉案楼盘进行看管的义务，无法对其本身应尽义务与其收取对价提供物业服务的行为区分对待。再次，赵品信陈述其接受中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社的委托在94年4月至99月9月期间为涉案楼盘提供物业管理服务，但双方在此期间却并无签订任何的物业管理合同，对物业管理费的标准也并无约定，反而是在2000年5月15日，由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社联名出具收费说明对上述情况予以确认，并不符合常理。故而，据本案查明事实，即使赵品信为涉案楼盘聘请了保安，也并无充分证据证实其为中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行提供物业管理服务的事实。根据现有证据及当事人陈述，赵品信向原审法院提交的收费说明、承诺函及管理费说明等三份证据均是来源于中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行与湖南省娄底市供销合作联社盖有公章的空白文件，故对于上述空白文件上相关内容的书写主体为何人是本案的审查重点，根据谁主张谁举证的原则，赵品信负有对该证据来源合法性进行说明的义务。对此，赵品信陈述该三份证据是由中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行的员工交给赵品信的，但无法说明交接的具体人员，故该三份证据记载的内容形成主体是存疑的。加之其中的承诺函所加盖的湖南省娄底市供销合作联社公章及落款日期与湖南省娄底市供销合作联社在该段时间已经变更名称的事实并不相符，属有瑕疵的证据。故综合以上观点，赵品信在无法证明为中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行提供了物业管理服务事实的基础上，仅凭收费说明要求中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行承担讼争期间的物业管理费的理由不能成立。
综上所述，赵品信要求中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行就涉案楼盘支付讼争期间的物业管理费的主张理据不足，相应诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、第八十二条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2015年4月13日作出如下判决：驳回赵品信全部的诉讼请求。一审案件受理费28171元，由赵品信负担。
判后，上诉人赵品信不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院对本案的关键证据不予采信，导致事实认定错误。赵品信提交的《关于移交广州市同和镇侨苑新村物业管理事项及收费说明》、《承诺函》及《关于交付“物业管理费”的说明》是本案的关键证据。中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社认为上述证据是赵品信在盖有公章的空白文件上自行书写而成，但并不能提供证据予以证明。上述证据加盖有公章、负责人私章，本身就足以说明其来源的合法性。关于《承诺函》中湖南省娄底市供销合作联社名称的问题，湖南省娄底市供销合作联社名称变更，赵品信是无从知晓的，因此收到该文件后，赵品信并无疑义。原审法院并未认定上述证据系伪造，也不确认其真实性，逻辑矛盾。2.赵品信认为即使中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社并非支付物业管理费的义务主体，但中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社在上述关键证据上签章认可，构成债的加入，成为债务人。3.原审判决认定事实出现多处错误。原审未认定赵品信在案涉期间提供了物业管理服务，因为种种原因物业管理费没有收取等。上诉请求：1.撤销原判，判令中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行向某信支付所欠的物业管理费765128元，违约金76512.8元，并以765128元为本金，按每日千分之三的标准，计付滞纳金给赵品信，滞纳金自2000年12月17日起开始计付，直至中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行向某信付清本金之日止（截至2014年8月29日，滞纳金1817178.2元）；2.中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行答辩称：不同意赵品信的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行和湖南省娄底市供销合作联社从来没有和某信达成物业管理协议，也没有委托赵品信对涉案楼盘进行物业管理，赵品信没有提供证据证明其向涉案楼盘提供了物业服务。2.中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行并不承认赵品信提交的三份证据的真实性，对此已在一审中有详细的论述。3.假设法院认定三份证据效力的话，赵品信的起诉也已经超过了诉讼时效。4.在中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行将涉案楼盘转让给同和镇政府后，由同和镇政府对涉案楼盘进行管理。如赵品信提供了物业服务，其应该向同和镇政府和购买房屋的业主索要物业管理费。5.涉案楼盘有六分之一属于赵品信所有，赵品信索要全部物业管理费，没有事实依据。6.赵品信索要的滞纳金和违约金超过本金，不应得到法律支持。
原审第三人湖南省娄底市供销合作联社陈述称：意见与原审陈述意见一致。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：赵品信以其实际提供了物业服务，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行欠付其物业管理费为由，提起本案诉讼，要求中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行支付涉案时间段的物业管理费、违约金及滞纳金。中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行以其与赵品信之间不存在物业管理合同关系为由提出抗辩。双方在本案二审的争议焦点为赵品信要求中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行支付物业管理费的理由是否成立。
本院对此从以下方面作出分析：一、物业服务法律关系的主体审查。本案为物业服务合同纠纷，物业服务法律关系所约束的相对方，应为提供服务的物业服务企业及接受服务的业主或物业使用人。认定本案的物业服务法律关系是否成立，应考察双方当事人的身份与物业服务法律关系的相对方是否相符：首先，赵品信与中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行并未签订物业服务合同，双方并未协商一致以书面形式确立物业服务关系。其次，赵品信以物业服务人的身份提出主张，与物业服务法律关系所要求的具有相应物业服务资质企业的主体身份不符。再次，从现有的证据及当事人陈述可知，在赵品信起诉要求支付物业服务费的1994年4月至1999年9月期间，涉案楼盘已建成并交付给广州市白云区同和镇人民政府，且由该政府对外出售给相应的业主。即在上述期间，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行并非涉案楼盘的业主或实际使用人，其身份与物业服务法律关系所要求的业主或使用人的主体身份也不符。
二、赵品信是否在事实上已提供物业服务的审查。认定赵品信所主张物业管理费的基础应为确认其已在事实上提供了物业服务，对该事实，赵品信负有举证责任。赵品信就该方面在本案中提供的证据，仅能证明其为涉案楼盘聘请了保安，而不能证明其确已在长达数年的涉案期间为包含了三栋住宅楼在内的涉案楼盘提供了对房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理等服务。故本院对赵品信主张其在涉案期间在事实上提供了物业服务的事实，不予采信。
三、赵品信主张中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行自愿承担债务、构成“债的加入”的审查。如上所述，承担物业服务费的主体应为业主或使用人。赵品信认为中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行及湖南省娄底市供销合作联社自愿承担物业服务费，发生债务加入。该债务加入是否成立，本院作如下认定：首先，中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行对赵品信该主张不确认。其次，所谓债务加入，是指第三人加入到债的关系中，成为新的债务人，同原债务人一起对债权人承担连带责任。债务加入的前提为已存在有效的债务，法律特征之一为第三人所承担的债务应与承担时的原债务具有同一内容和范围，不得超过原债务的限度。具体到本案，赵品信提供的证据不能证明其与涉案楼盘业主或使用人之间就物业服务费已存在合法有效的债权债务关系，也不能证明债权债务的内容和范围，即其并不能证明其所主张具备债务加入的前提及法律特征。再次，赵品信据以主张债务加入的其中一份证据《承诺函》所加盖湖南省娄底地区湘中贸易总公司的公章，与该函件的落款日期时段该公司的实际名称不相符，该证据存在瑕疵。据此，赵品信主张债务加入，但不能提供足够的证据予以证明，对其意见，本院不予采信。
结合上述分析，赵品信要求中国建设银行股份有限公司娄底长青路支行支付物业管理费的理由，缺乏事实及法律依据，对其据此要求支付服务服务费及滞纳金、违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人赵品信的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28171元，由赵品信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 余 盾
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 张 利