甘肃省高级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘民终123号
上诉人（原审原告)：甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司，住所地兰州市火车站西路99号海天新都801室。
法定代表人：娄兰生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨军，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕彦洁，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨龙。
委托诉讼代理人：赵斌，甘肃法成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王诗童，甘肃法成律师事务所律师。
上诉人甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司（以下简称世纪飞马公司）因与被上诉人杨龙房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市中级人民法院（2017）甘01民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世纪飞马公司的委托诉讼代理人杨军、吕彦洁，被上诉人杨龙的委托诉讼代理人赵斌、王诗童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪飞马公司上诉请求：一、撤销（2017）甘01民初418号民事判决，改判支持世纪飞马公司的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由杨龙承担。事实与理由：一、一审判决认定的事实错误，杨龙在2016年4月1日之后向世纪飞马公司支付的全部款项是借款而非购房款，二审应依法予以纠正。一审法院认定双方于2016年4月1日签订商铺买卖合同后，杨龙向世纪飞马公司支付了商铺买卖合同款项与事实不符。本案在一审质证时，世纪飞马公司就明确表示不认可杨龙提交的其于2014年4月1日至2016年11月25日给娄兰生汇款的银行回单是支付购房款的证明目的，世纪飞马公司认为上述汇款为借款。在此，世纪飞马公司提请二审法院注意本案的一个关键事实，即世纪飞马公司发现杨龙向一审法院提交的多份证据使用二次复印的方式进行了涂改，如：2016年6月12日杨龙给世纪飞马公司汇款92万元，双方持有的交易明细备注（附言）均为”十笔”，备注内容一致；但是，2016年5月25日，杨龙向世纪飞马公司汇款220万元，世纪飞马公司从银行打印的交易明细单上，杨龙对该笔汇款的备注为”借款”，而杨龙向法庭提交的该笔汇款的交易明细附言是空白，无”借款”二字；2016年10月19日，杨龙向世纪飞马公司汇款97.5万元，世纪飞马公司从银行打印的交易明细单上，杨龙对该笔汇款的备注为”2016,10,19借款”，而杨龙向法庭提交的该笔汇款的交易明细附言为”2016,10,19”，无”借款”二字；2016年11月25日，杨龙向世纪飞马公司汇款675万元，世纪飞马公司从银行打印的交易明细单上，杨龙对该笔汇款的备注为”娄兰生借款”，而杨龙向法庭提交的该笔汇款的交易明细附言为”娄兰生”，无”借款”二字。双方所持同一笔汇款的银行流水明细内容不同，明显不符合常理，由此可以得出杨龙涂改交易明细备注（附言）里的”借款”字样，以此来否认其向世纪飞马公司支付借款而不是购房款的事实。世纪飞马公司发现上述问题后，请求一审法院从杨龙的汇款银行即上海浦东发展银行调取2016年4月8日至2016年11月25日杨龙向世纪飞马公司汇款的全部银行回单原件，以查明案件事实，但一审法院既不接收世纪飞马公司提交的《申请法院调查取证申请书》，也不说明理由，在没有查明案件事实的情况下在一审判决里将杨龙支付给世纪飞马公司的”借款”认定为”购房款”，从而作出了错误的判决。因此，为了配合人民法院查明案件事实，请求二审法院依职权调取上述银行交易明细的原件。如果世纪飞马公司所述属实，杨龙或其代理人涂改证据欺骗人民法院的行为符合《民事诉讼法》第一百一十一条规定的”伪造、毁灭重要证据、妨碍人民法院审理案件的”，请求二审法院依法追究相关人员的刑事责任。二、一审判决对流质条款的支持不当，世纪飞马公司因急需用款，其因此在借贷关系中处于弱势地位，以致对作为出借人的杨龙所提要求全部答应并逐一实施，双方才会签订商铺买卖合同，即世纪飞马公司把一二楼商铺变相抵押给杨龙，同时世纪飞马公司获得杨龙的借款额度，双方之间实际上形成了一种非典型的担保关系。但是，杨龙欲以5000万元的低价取得价值1.25亿元的一二层商铺不仅严重显失公平，其出具的《情况说明》里关于以房抵债的内容更不是世纪飞马公司与杨龙之间的约定，仅仅是杨龙的自认，属于担保法禁止的流质条款，该部分内容因违反法律规定而无效。另外，世纪飞马公司在一审中提交了大量证明双方是借款关系的证据，尤其是商铺买卖合同签订后，世纪飞马公司陆续向杨龙还款148.1万元，一审法院对上述认定双方之间是借款的重要事实不予认定不当。认定”对于双方的约定，借款清偿后可以解除房屋买卖合同的约定”和”借款合同的借款性质已经转变，应当认定为购房款”的两个结论错误，违反法律规定，二审应予以纠正。三、本案商铺买卖合同符合双方约定和法律规定的解除条件，应予以解除。根据世纪飞马公司与杨龙签订的《世纪飞马商业中心商铺买卖合同》第二条2.2”乙方在本合同签订之日起7日内，将全部款项一次性付清”以及第九条9.2”若乙方拖欠应付款项超过30日的，甲方有权直接解除本合同”的约定，如果杨龙未在约定的时间内将房款支付给世纪飞马公司，世纪飞马公司有权解除合同。2016年4月1日双方签订商铺买卖合同后，世纪飞马公司向杨龙出具了收到5000万元的收据，但从4月1日起至今，杨龙未向世纪飞马公司支付任何的购房款，因此世纪飞马公司也未向杨龙交付一、二楼商铺。退一步讲，即使按杨龙主张的从2016年4月1日起向世纪飞马公司支付的所有款项是购房款，也应该支付5000万元，而不是在长达半年的时间里仅支付2600余万元，属于严重违约行为，符合合同法九十四条规定的”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，世纪飞马公司要求解除商铺买卖合同有充分的事实和法律依据，符合双方约定以及合同解除的法定条件。四、杨龙抢占一、二层商铺的行为涉嫌刑事犯罪，应予以追究。
杨龙答辩称，一、一审判决认定事实清楚，杨龙已经按照商铺买卖合同的约定履行了相应的义务，违约方是世纪飞马公司，而非杨龙。2015年9月18日至2016年1月8日期间，杨龙累计向世纪飞马公司法定代表人娄兰生出借款项共计1496万元人民币，截至2016年4月1日产生利息为1792900元（本息合计16759200元，减去已付66万元，欠付16092900元），因世纪飞马公司未能按时归还借款及利息，经娄兰生与杨龙协商一致签订了两份以物抵债性质的商铺买卖合同，约定由世纪飞马公司将世纪飞马商业中心一层、二层商铺出售给杨龙抵偿借款，销售金额为5000万元，随后世纪飞马公司向杨龙出具了收据，承认已收到5000万元购房款，收款方式为转账及现金。商铺买卖合同签订后，杨龙自2016年4月1日至11月25日期间，累计向世纪飞马公司转账支付购房款27308400元。期间，因世纪飞马公司已将兴业银行安宁支行、安宁盛鼎妈妈菜餐饮店、中国移动安宁高新十字营业厅等所使用的三处商铺2014年至2018年的租金全额收取，而根据规定2016年4月1日之后的租金收益应归杨龙所有，因此该部分租金合计3655808元已冲减杨龙的购房款。在付款过程中，杨龙发现应当交付的商铺中位于世纪飞马商业中心一层A3号商铺共计412.195平方米的商铺在出售前因娄兰生涉嫌犯罪已被兰州市公安局城关分局经侦大队查封，考虑到该部分商铺可能存在不能交付的情形，根据《合同法》先履行抗辩权的规定，杨龙对该部分购房款暂缓交付。综上杨龙已经按照商铺买卖合同的约定履行了相应的义务，但世纪飞马公司因法定代表人涉嫌犯罪被刑事拘留，至今无法与杨龙对账核算具体的购房款数额，晚于合同约定的时间交付房屋，且至今仍未办理相关手续，因此违约方是世纪飞马公司，而非杨龙。二、商铺买卖合同合法有效，不属于流押条款。2016年4月1日签订的001号和002号商铺买卖合同属以物抵债协议，是针对世纪飞马公司法定代表人娄兰生因公司经营需要从杨龙处借款到期后无法偿还而达成的，既不属于《物权法》第一百八十六条规定的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的买卖合同”作为民间借贷合同的担保”的情形，因此不存在违反《合同法》第五十二条合同无效的情形。而此后杨龙给世纪飞马公司的付款系依据商铺买卖合同履行的购房款，并非新的借款。世纪飞马公司关于流押条款的观点与其一审的诉讼请求自相矛盾。三、本案不存在世纪飞马公司有权解除合同的情形。1.根据两份商铺买卖合同的约定杨龙应付购房款的数额为5000万元，如前所述，世纪飞马公司已收取购房款47957108元，不足5000万元的部分是因为有412.195平方米商铺被公安机关查封，是否能够交付尚不清楚，而根据002号商铺买卖合同第四条的约定，世纪飞马公司交付商铺的时间是2016年4月1日，杨龙付款时间约定在后，故杨龙依法行使先履行抗辩权暂未付款。由此可见，杨龙不存在违约行为，故世纪飞马公司无权依据商铺买卖合同第九条9.2的约定行使解除权。2.世纪飞马公司所引用的《合同法》第九十四条是关于法定解除权的法律规定，本案中亦不存在上述情形，故不应适用。四、世纪飞马公司上诉称杨龙抢占一、二层商铺的行为涉嫌刑事犯罪并无事实依据。杨龙在一审时已经提交了兰州市公安局安宁分局2017年7月31日出具的出警说明，该说明可以表明杨龙并无采取打砸抢的做法企图侵占世纪飞马商业中心一、二层商铺的行为。按合同约定，杨龙应当取得了商铺的收益权，完全没有必要采用极端方式再去”抢夺”已经实际占有的商铺。五、一审宣判后，世纪飞马公司下属的物业管理公司已与杨龙签订物业移交承诺，表明世纪飞马公司对于杨龙依据商铺买卖合同占有房屋这一事实的认可。
世纪飞马公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除世纪飞马公司与杨龙2016年4月1日签署的两份《世纪飞马商业中心商铺买卖合同》(合同标的5000万元)。2．本案的诉讼费用由杨龙负担。
一审法院认定事实：世纪飞马公司(甲方)与杨龙(乙方)于2016年4月1日签订两份合同编号为00l和002的商铺买卖合同，约定杨龙购买世纪飞马商铺，金额总计5000万元。乙方在本合同签订之日起7日内，将全部款项一次性付清。甲方应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商铺交付乙方使用。甲方自商铺交付给乙方之日起开始为乙方办理产权过户手续。随后世纪飞马公司向杨龙出具了伍仟万元收条一张。
同日，杨龙向世纪飞马公司出具情况说明一份，该情况说明载明”因甲方(世纪飞马公司)投资酒店资金压力大，特向兰州桃海典当有限公司(杨龙)借款伍仟万元，借款期为一年，2017年4月1日还款。若在规定时间内还款，签订的买卖合同作废，若未能及时还款，将世纪飞马一层、二层签订的合同有效。”
2015年9月18日至2016年1月8日，杨龙累计向世纪飞马公司法定代表人娄兰生出借款项共计1496万元人民币，世纪飞马公司未能按时归还借款及利息，双方约定以世纪飞马一层、二层中心商铺抵顶给杨龙以抵偿借款。
2017年4月1日商铺买卖合同签订后，杨龙向世纪飞马支付了剩余的商铺买卖合同款项。自2016年4月1日至11月25日，杨龙共计向其付款27308400元。
一审法院认为，本案双方当事人之间存在的主要争议焦点是：1.双方签订的房屋买卖合同是否真实有效。2.双方签订的房屋买卖合同是否符合解除的条件。
关于双方签订的买卖合同是否真实有效的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，世纪飞马公司与杨龙所签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行各自的合同义务。对于世纪飞马公司认为，因杨龙并未支付购房款，该买卖合同实际上是对杨龙向世纪飞马公司借款的担保。双方在签订房屋买卖合同时，同时约定，若按时偿还借款，则房屋买卖合同作废。这一约定是对该房屋买卖合同所付的解除条件，仅当该条件所设事实发生、条件内容得以实现的情形下，解除条件方才成就，双方已一致达成的房屋买卖的意思表示的效果将因该解除条件的成就而终止。在解除条件成就之前，双方所签订的买卖合同真实有效，对双方均具有约束力。
关于该房屋买卖合同是否符合解除的条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。在双方的买卖合同签订后，杨龙继续向世纪飞马公司支付购房款，并无不履行主要义务或迟延履行造成合同目的不能实现的情形，而世纪飞马公司不能及时向杨龙交付房屋，房屋买卖合同的违约方为世纪飞马公司，故本案不存在法定解除的情形。对于双方约定，借款清偿后可以解除房屋买卖合同的约定，因世纪飞马公司并未能举证证明房屋买卖合同签订后，杨龙向其支付的款项为借款，亦未能证明世纪飞马公司己经还清了全部借款，故双方所约定的解除条件亦未成就，借款合同的借款性质已经转变，应当认定为购房款。
对于世纪飞马公司称因向杨龙借款，双方所签的房屋买卖合同是对双方债权的一种抵押担保，一审法院认为，根据物权法的规定，当事人之间设立抵押权必须签订书面抵押合同，同时办理抵押登记。本案中，世纪飞马公司称双方所签订的房屋买卖合同并不发生房屋买卖的法律效果，而仅是对双方之间债权的一种抵押担保，无事实和法律依据，对此不予认可。
对于世纪飞马公司诉称杨龙以非法的手段强行接管商场，给其造成了巨大的经济损失和不良的社会影响，2017年7月31日兰州市公安局安宁分局开发区派出所出具的出警说明，可以证明杨龙并无采取非法形式侵占世纪飞马商业中心一、二层商铺的行为。
综上，世纪飞马公司请求解除《世纪飞马商业中心商铺买卖合同》的诉请，无事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。双方之间签订的买卖合同合法有效，双方均应严格执行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费291800元，由甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：世纪飞马公司提交带有”借款”字样的转账凭证，用以证明杨龙一审提交的转账凭证是经过涂改的虚假证据，杨龙在合同签订后的打款是借款，商铺买卖合同名为买卖实为让与担保；因世纪飞马公司提交的证据为复印件，无法证实证据来源于公安机关，该证据本院不予采纳。世纪飞马公司提交徐文勃向王萍还款的银行流水单，用以证明娄兰生给王萍支付的2141000元是给杨龙的还款，并非杨龙在一审中所称的娄兰生作为保证人代徐文勃、王歆喆向杨龙的还款。因娄兰生确为徐文勃、王歆喆借款进行担保，世纪飞马公司未提交其他证据予以佐证所述款项为偿还杨龙的借款，其证明目的不能成立。世纪飞马公司提交娄兰生与交通银行甘肃省分行、甘肃房地产投资开发有限责任公司、交通银行甘肃省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》、《房屋转让合同》、《代偿通知书》和银行转账凭证，用以证明世纪飞马公司与杨龙之间的合同存在先权利及其他已生效合同，涉案二份合同无法履行。因世纪飞马公司以杨龙未按合同约定支付款项而主张解除房屋买卖合同，即使存在世纪飞马公司所述的其他权利，属于其他法律关系，并不必然导致案涉合同解除。世纪飞马公司提交甘肃万豪房地产评估有限公司对世纪飞马商业中心一层A3号商铺的估价报告，用以证明世纪飞马商业中心一层商铺在2014年10月15日的价值为每平方米22132元，双方签订的《商铺买卖合同》低于市场价，该合同是世纪飞马公司向杨龙借款的担保。因合同价格的确认是双方当事人意思表示的体现，即使约定价款低于市场价，属于双方合意的结果，亦不必然导致合同解除，与世纪飞马公司所主张的杨龙未按合同约定支付价款而解除合同无关联性。世纪飞马公司提交杨龙对商业中心打砸抢的视频、四部自动扶梯进行拆除以及商业中心被打砸前后的对比照片，用以证明杨龙抢占商业中心一、二层商铺，以及杨龙打砸、抢占的行为给商业中心和世纪飞马公司造成巨大损失。根据兰州市公安局安宁分局开发区派出所出具的出警说明，世纪飞马公司的现有证据不能证实杨龙对商业中心进行了非法抢占。杨龙提交查封商铺的照片，用以证明世纪飞马公司交付给杨龙的商铺中有一部分被兰州市公安局城关分局经侦大队查封，该部分商铺存在交付不能的现实状况。世纪飞马公司对此项事实予以认可，同时认为根据封条时间，早于双方签订合同时间，杨龙在签订合同时对此也应当是明知的，该项事实世纪飞马公司无异议，予以确认。杨龙提交情况说明、营业执照、租金应冲减房款明细，用以证明世纪飞马公司将涉案部分房屋出租给第三方收取租金至2018年，签订买卖合同起，杨龙未收取租金，故自2016年4月1日之后的房租3655808元已抵顶购房款。世纪飞马公司认可该事实，但认为合同未约定租金抵扣购房款。因房屋租金的抵扣属另一法律关系，本案中不予处理。杨龙提交世纪飞马公司1月考勤表、物业移交承诺书、兰州世纪飞马物业管理有限公司企业基础信用报告1份，用以证明物业公司与世纪飞马公司是关联公司，世纪飞马公司已将商铺交付给杨龙并由杨龙统一招商后交付物业公司统一管理，世纪飞马公司对杨龙合法占有房屋以及由杨龙委托物业公司管理物业是认可的。世纪飞马公司认为物业公司公章非备案公章，且物业公司没有世纪飞马公司的授权。因世纪飞马公司亦认为目前涉案商铺由杨龙占有，但同时认为是杨龙抢占，而世纪飞马公司提交的现有证据不能证实杨龙占有商铺是抢占的事实，而杨龙提交的此项证据仅能证明和物业之间存在的关系，虽物业公司与世纪飞马公司存在一定关联，但属于独立的主体，与本案主体缺乏关联性，不予采纳。二审查明事实与一审查明事实基本相同，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点为：双方基础法律关系如何确定，签订的两份商铺买卖合同应否解除的问题。
首先，世纪飞马公司所提诉讼请求为解除双方2016年4月1日签订的两份《世纪飞马商业中心商铺买卖合同》，要求解除合同的依据是认为双方没有履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：”当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”本案中，双方约定一层商铺在2016年4月1日前付清，二层商铺在2016年5月1日前付清，若拖欠应付款超过30日，世纪飞马公司有权直接解除合同。世纪飞马公司认为杨龙未按约定付款，其有权解除合同。但在杨龙未按约定的期限和金额付款的情况下，世纪飞马公司并未要求解除合同，而是继续接受对方款项，杨龙已履行了主要义务，且合同亦未达到无法继续履行的情形，因此世纪飞马公司主张解除合同不符合双方约定和《合同法》的相关规定，理由不能成立。其次，关于双方基础法律关系的问题。世纪飞马公司认为双方为民间借贷法律关系，房屋买卖合同属让与担保。杨龙认为双方是以物抵债后的房屋买卖合同法律关系。因世纪飞马公司起诉的是房屋买卖合同法律关系，世纪飞马公司如认为双方属于民间借贷法律关系，其应变更诉讼请求另行起诉解决，其申请调取的证据与是否属于民间借贷法律关系相关，故本案中不予准许。而是否由民间借贷法律关系转化为房屋买卖合同法律关系，需另行诉讼审理后方能确定。一审法院直接在本案中认为已经转化为房屋买卖合同法律关系不当。
综上所述，世纪飞马公司以《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项主张解除两份房屋买卖合同的理由不能成立，虽一审法院对法律关系转化表述不当，但判决结果正确。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条：”原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项予以维持。”故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费291800元，由上诉人甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李文轩
审判员周红霞
审判员芦晨
二○一八年三月十九日
书记员苟志环