北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）海执异字第212号
案外人李保全，男。
申请执行人中国投融资担保有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心。
负责人闫钧，总经理。
委托代理人张琳钰，北京市航舵律师事务所律师。
委托代理人李春书，北京市航舵律师事务所实习律师。
被执行人天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司，住所地天津市东丽区新立街道顾庄村北华北气体公司办公楼B3-39室。
法定代表人陈贵方，董事长。
被执行人天津鸿万进出口贸易有限公司，住所地天津市东丽区津塘公路655号天津市东瑞钢铁铸造有限公司院内410室。
法定代表人汤郑良，经理。
被执行人天津景跃钢铁发展有限公司，住所地天津市东丽经济开发区一经路101-4室。
法定代表人肖志发，董事长。
被执行人天津海天泰进出口贸易有限公司，住所地天津市东丽区新立街道顾庄村富兴路北14条13号。
被执行人天津北方世纪钢材城管理有限公司，住所地天津市武清区崔黄口镇西外环路。
法定代表人孙忠康，董事长。
被执行人李志云，女。
被执行人肖毅，男。
被执行人陈贵方，男。
被执行人魏日赛，女。
被执行人汤郑良，男。
被执行人肖志发，男。
被执行人林启缎，女。
本院依据已经发生法律效力的本院（2013）海民初字第07651号民事判决书，在执行中国投融资担保有限公司天津分公司（原名中国投资担保有限公司天津分公司，以下简称中投保天津分公司）与天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司、天津鸿万进出口贸易有限公司、天津景跃钢铁发展有限公司、天津海天泰进出口贸易有限公司、天津北方世纪钢材城管理有限公司、李志云、肖毅、陈贵方、魏日赛、汤郑良、肖志发、林启缎追偿权纠纷一案的过程中，案外人李保全对本案执行标的提出异议。本院受理后，依法组成由审判员杜润林担任审判长，审判员杨海超、助理审判员潘亮洁参加的合议庭，以公开听证的方式进行了审查。案外人李保全以及申请执行人中投保天津分公司的委托代理人张琳钰、李春书参加了听证。被执行人陈贵方经本院传票传唤未参加听证。本案现已审查终结。
案外人李保全述称：李保全与陈贵方于2012年11月7日就xxx房屋，签订了房屋买卖协议，并对此进行了公证。李保全支付了50万元购房款，并约定余下房款于办理房屋过户手续时一次性结清。李保全支付房屋款项当日，陈贵方将xxx房屋交付给李保全，李保全自此实际居住使用至今。综上，依据《民事诉讼法》第227条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，请求法院解除对xxx房屋的查封措施。
案外人李保全向本院提交以下证据：1、2012年11月7日其与陈贵方、魏日赛签订的《天津市房产买卖协议》，协议中载明：李保全将xxx房屋转让给李保全，房产价款190万元，李保全应于协议签订后先行清偿李保全民生银行贷款，其中50万元款项应于本协议签订当日支付给李保全。剩余房款直接打入李保全指定账户用于清偿民生银行贷款。2、2012年11月7日从郝静账户向天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司账户汇款88万元的回单，用以证明李保全按照合同约定向陈贵方支付了购房款。3、天津市北方公证处于2012年11月12日出具的（2012）津北方证字第6627号公证书，公证内容为陈贵方、魏日赛委托李保全办理xxx房屋的相关手续，证明李保全买房的事实。4、天津市和瑞房产置换有限公司于2015年10月29日出具的《证明》及房屋中介费收据，用以证明该公司为李保全购买房屋提供中介信息的事实。5、天津双发物业管理有限公司于2015年11月3日出具的《证明》，证明李保全自2012年12月起，在xxx房屋办公至今。6、天津市宝鑫宇进出口贸易有限公司营业执照副本一份，载明公司住所地为xxx房屋，法定代表人为李保全，公司成立日期为2014年2月14日，用以证明李保全实际占有使用xxx房屋。7、xxx房屋预付电费收据3张、补打收据7张，户名均为天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司，收据均为2014年之后出具，补打收据出具日期从2012年6月18日至2015年5月20日。8、xxx房屋水费凭证一张，缴费日期为2014年5月14日。9、xxx房屋采暖费发票2张，开票日期均为2014年6月6日，付款人为天津市宝鑫宇进出口贸易有限公司；供热采暖收费收据1张，付款人为天津市宝鑫宇进出口贸易有限公司，付款日期为2015年10月12日。10、xxx房屋物业费发票5张，开票日期自2014年4月25日至2015年10月26日，结算内容为2012年8月至2015年的部分物业服务费，付款人为天津市宝鑫宇进出口贸易有限公司。上述证据7、8、9、10均用以证明李保全实际占有使用xxx房屋，并缴纳与房屋有关的费用。
申请执行人中投保天津分公司述称：根据相关司法解释的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当同时具备四个条件：一是在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，二是在法院查封之前已经合法占有该不动产，三是已经支付了全部价款或按照法院要求支付剩余价款，四是对未办理过户没有过错。本案中，李保全与陈贵方签订的《天津市房产买卖协议》无效，因为签订协议时该房产处于抵押状态，李保全未能提交抵押权人（中国民生银行天津分行）同意房屋转让的证据，根据担保法的相关规定，该房产买卖协议无效。李保全在法院查封前未实际合法占有xxx房屋，未实际支付房屋全款，且对房屋未能过户存在过错。因此，李保全无权请求法院解除查封，请求法院驳回其异议请求。
对案外人李保全提交的证据材料，申请执行人中投保天津分公司均不予认可。对于李保全提交的营业执照、物业费、水电费、采暖费发票收据等证据材料，中投保天津分公司认为，付款方均为天津市宝鑫宇进出口贸易有限公司，并非李保全，无法证明李保全实际占有使用xxx房屋；该公司成立时间为2014年2月14日，不可能在法院查封之前占有使用xxx房屋。票据的开具时间均为2014年和2015年，在法院查封房屋之后，无法证明李保全在法院查封之前实际占有xxx房屋。对于李保全提交的物业公司开具的证明以及中介公司出具的证明，中投保天津分公司认为，上述证明的证据形式不符合民事诉讼法的要求，且形成于法院查封房屋之后，缺乏相应客观证据佐证，对其证明内容不予认可。
本院经审查查明：
本院于2013年11月13日对中投保天津分公司与天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司、天津鸿万进出口贸易有限公司、天津景跃钢铁发展有限公司、天津海天泰进出口贸易有限公司、天津北方世纪钢材城管理有限公司、李志云、肖毅、陈贵方、魏日赛、汤郑良、肖志发、林启缎追偿权纠纷一案作出（2013）海民初字第07651号民事判决书，判决：一、被告天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国投资担保有限公司天津分公司代偿款一千零五十一万零七百八十六元九角及相应利息损失（每日按欠款数额的万分之五计算，从二〇一三年一月七日七算至款项实际付清之日止）；二、被告天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国投资担保有限公司天津分公司违约金五十万元；三、被告天津景跃钢铁发展有限公司、天津海天泰进出口贸易有限公司、天津鸿万进出口贸易有限公司、李志云、肖毅、陈贵方、魏日赛、汤郑良、肖志发、林启缎对上述第一、二项主文确定的还款义务承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，上述主体有权在承担保证责任的范围内向被告天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司追偿；四、被告天津北方世纪钢材城管理有限公司对上述第一、二项主文确定的还款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国投资担保有限公司天津分公司其他诉讼请求。
在案件审理过程中，应中投保天津分公司的财产保全申请，本院于2013年3月6日作出（2013）海民初字第7651号民事裁定书，裁定：一、查封、扣押或冻结被告天津市瑞天翔钢铁贸易有限公司、天津景跃钢铁发展有限公司、天津鸿万进出口贸易有限公司、天津海天泰进出口贸易有限公司、天津北方世纪钢材城管理有限公司、李志云、肖毅、陈贵方、魏日赛、汤郑良、肖志发、林启缎价值一千四百五十八万三千三百四十元八角三分的财产。二、查封、扣押或冻结被告天津北方世纪钢材城管理有限公司价值三百五十二万元的财产。2013年3月19日，本院通知天津市北辰区房地产管理局，对陈贵方名下xxx房屋予以查封。
本院认为，案外人对法院的执行标的，提出执行异议，主张自己的权利，应当提供相关事实及法律依据予以支持，不能提供真实有效的相关证据的，将承担不利于自己的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李保全提交的水、电、供暖、物业收费票据以及公司营业执照等证据材料，均系在本院查封xxx房屋之后取得，不足以证明李保全在本院查封房屋之前实际占有使用xxx房屋的事实。李保全提交的中介公司及物业公司出具的证明材料，在缺乏查封前的客观证据予以佐证的情况下，本院在执行异议审查程序中不能认定该证据内容的真实性。并且，根据案外人李保全的陈述及提交的证据材料，其尚未给付xxx房屋的全部购房款。因此，案外人李保全对xxx房屋提出的异议，不符合法律规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人李保全的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杜润林
审 判 员 杨海超
代理审判员 潘亮洁
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 崔佳辰