浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第120号
原告陈炳华。
原告郑英鹂。
以上两原告委托代理人（特别授权代理）王学满。
被告陈小丽。
委托代理人（特别授权代理）朱振仕，浙江信泰律师事务所律师。
原告陈炳华、郑英鹂与被告陈小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理，依法由审判员周昕昕适用简易程序于2014年1月22日公开开庭审理了本案。原告陈炳华、郑英鹂及其委托代理人王学满、被告陈小丽的委托代理人朱振仕到庭参加诉讼。2014年2月26日，经本院主持双方调解无果。本案现已审理终结。
原告陈炳华、郑英鹂诉称：原告陈炳华与被告陈小丽系朋友关系。被告创办了杏坛语校，从2008年7月份起租用林永淼、黄志伟位于瑞安市安阳街道东雅新苑2幢1单元201-203室作为教学场地，为期5年（从2008年7月15日至2013年7月15日止）。两原告也有开办培训学校，被告于2013年6月底得知原告急于寻找新校址，主动找到两原告并声称母亲身体不好需人照顾，欲将杏坛语校整体转租，又称该房屋无固定租期、还有三十几个学生等，原告因此同意承租。双方于2013年7月1日签订了租赁合同，原告支付一年房屋租金7万元、房内设备租金2万元、水电押金3000元。同年8月中旬，房东林永淼、黄志伟以租期届满为由要求原告搬出，原告才得知受骗。原告多次找被告理论未果，诉请判令：一、原、被告签订的房地产租赁合同无效；二、被告立即返还原告房屋租金70000元，设备租金20000元和水电押金3000元以及违约金、损失费共计50000元，总计143000元。
被告陈小丽答辩称：一、原、被告签订的租赁合同不具有法律规定的合同无效情形。二、被告与房屋所有权人林永淼签订的租赁协议于2014年7月15日到期，答辩人与房屋所有权人黄志伟签订的租赁协议为2014年7月23日到期，并非原告所称租期届满。三、退一步讲，假设房屋所有权人对被告转租行为不予认可，其意思表示是否有效以及被告是否应承担违约责任也有待生效判决确认。四、本案所涉设备的租赁条款是否有效与本案所涉房屋租赁合同是否有效无关，应区别处理。五、原告要求违约金及赔偿损失于法无据。六、退一步讲，假设转租合同无效，原告从2013年7月1日开始至原告实际交还房屋之日止的房屋使用费应当支付，被告无需退还在此期间的租金。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
原、被告一致确认：被告转租给两原告两处房屋，其中安阳街道东雅新苑＊幢＊单元＊＊＊室的房主为黄志伟，安阳街道东雅新苑＊幢＊单元＊＊＊室的房主为林永淼及王丽华。
原告陈炳华、郑英鹂在指定的举证期限内向本院提供如下证据：1、原告身份证，证明原告身份情况；2、被告户籍证明，证明被告身份情况；3、房地产租赁合同（转租合同）、租赁合同复印件，证明原、被告租赁关系及被告与房东的租赁关系；4、林永淼出具的书面证明，证实房东不同意房屋被转租。
被告陈小丽在指定的举证期限内向本院提供如下证据：5、王丽华出具的收条（2013年6月28日收年租金2万元），证明房东已经收取租金，表示同意续租至2014年7月份，故被告租期并未届满的事实。
本院依职权调取如下证据：6、对王丽华的谈话笔录及王丽华出庭作证的证言笔录。证人在谈话笔录中陈述到“我有同意陈小丽续租一年，并收到陈小丽交来的租金2万元，由我儿子代为出具收条，收条内容真实。2013年10月24日，陈炳华和郑英鹂到我家当场写好证明，让我老公林永淼签字，证明我们不同意房屋转租。”在证人证言中陈述到“我出租给陈小丽的房屋于2013年7月15日到期，在2013年6月20日左右陈小丽打电话给我要求续租，我同意了。直到9月10日郑英鹂到我家我才知道被转租，并表示不同意。之后陈小丽又称再付租金7000元续租，我口头答应并要她当场付清，但她并未支付。期间我有要求陈小丽在10月1日前搬离，但未直接联系陈炳华、郑英鹂要其搬离。之后听郑英鹂说已经搬离，但房屋钥匙至今未交付给我。”
上述证据经庭审出示，被告陈小丽质证意见如下：对证据1-3均无异议，原始租赁协议未限定不准转租，仅约定转租需房东同意；对证据4有异议，证明内容写“不同意不转租”说明房东同意转租；对证据6的内容有异议，林永淼出具的证明是否真实需要其本人确认，证言部分内容失实，真实情况是证人与被告已经达成协议，由被告支付7000元后同意转租。原告陈炳华、郑英鹂对证据5有异议，认为无法确认是否王丽华本人出具；对证据6无异议。本院认为，证据6中证人王丽华基本客观反映了事情发展经过，与原、被告分别主张的事实并无原则性冲突，予以采信；证据4、5的真实性，已由证据6相印证，予以采信；其他证据内容真实、来源合法，与本案有关联，双方并无争议，均予以采信。
经审理，本院认定的事实如下：原告陈炳华与被告陈小丽系朋友关系。被告陈小丽因创办杏坛语校，租用瑞安市安阳街道东雅新苑＊幢＊单元＊＊＊室作为教学场地。上述租赁物中201室产权登记黄志伟名下，产权人黄志伟与被告陈小丽于2011年6月30日签订租赁合同，约定租期自2011年7月23日起至2014年7月23日，租金分别为首年3万元，次年3.3万元，末年3.6万元；203室产权登记在林永淼、王丽华夫妻名下，产权人林永淼与被告陈小丽于2008年7月15日签订租赁合同，约定租期自2008年7月15日起至2013年7月15日，前两年每年租金1万元，第三年起每年租金为1.1万元。被告陈小丽与林永淼的租赁合同到期之前，被告陈小丽与房东王丽华口头达成续租合意，王丽华于2013年6月28日收取续租年租金2万元，并由其子代为出具收据交陈小丽收执。原告陈炳华、郑英鹂因开办培训学校需要向被告陈小丽整体承租教学场地及教学设备，双方于2013年7月1日签订租赁合同，约定被告陈小丽将坐落于瑞安市安阳街道东雅新苑＊幢＊单元＊＊＊室房屋转租给两原告，租期自2013年7月1日起至2014年7月1日，房屋年租金7万元、房内设备租金2万元、水电押金3000元。合同签订后，两原告已向被告陈小丽缴清上述款项。2013年10月24日，林永淼向两原告出具书面证明，表示不同意其名下房屋转租。
本院认为，被告陈小丽在原租赁合同约定租期届满前，与安阳街道东雅新苑＊幢＊单元＊＊＊室房主口头达成续租合意，且房主已收取续“年租金2万元”并出具收据，应认定双方已通过上述形式订立续租合同，续租期间为一年（即自2013年7月15日起至2014年7月15日），租金2万元。同时，被告陈小丽承租安阳街道东雅新苑＊幢＊单元＊＊＊室的租赁期间至2014年7月23日届满。被告陈小丽在其承租期限内对上述房屋享有合法的占有、使用权，并且可以成为合法出租人。虽然我国合同法对于转租行为作出需经出租人同意的限制，规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但上述规定对于未经出租人同意的转租，给予出租人的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。因此，在没有其他法定无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同应认定有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可见，这种情况下：一、主张权利一方为出租人；二、出租人主张权利有期间限制，逾期则异议不能成立。本案中，两原告诉称房主黄志伟、林永淼以租期届满为由要求其搬出，但本院查明租赁期限尚未届满，同时也没有证据显示房主黄志伟不同意转租。即使房主林永淼、王丽华表示不同意转租，如果未在合理期限内采取积极方式达到单方解除合同的效果，或者与被告陈小丽达成解除合同的一致意见，原租赁合同应当继续履行。若原租赁合同未解除，转租合同不具有因转租行为未经出租人同意而导致解除的情形。至于两原告在起诉前是否已主动从租赁房屋中搬离，并不影响合同约定的租赁期限，亦不据此产生赔付义务。综上，两原告主张其与被告签订的租赁合同无效的理由不能成立，不予支持；原告的其他诉请一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
驳回原告陈炳华、郑英鹂的诉讼请求。
本案受理费1580元（已减半收取），由原告陈炳华、郑英鹂负担（原告应当自本判决生效之日起十五日内来本院退回多预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费3160元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 周昕昕
二〇一四年三月十四日
书记员 周旭昊