广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2204号
上诉人（原审原告）程章毅。
委托代理人刘承忠，广东恒和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）俞国建。
委托代理人王志强，广东卓建律师事务所律师。
原审第三人深圳市银座房地产经纪有限公司。
法定代表人罗青霞，董事长。
委托代理人付玉环，该公司职员。
原审第三人付玉环。
上诉人程章毅与被上诉人俞国建、原审第三人深圳市银座房地产经纪有限公司（以下简称银座公司）、原审第三人付玉环因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、付玉环为深圳市银座公司员工。2012年5月20日，程章毅与俞国建签订《二手房买卖合同》，约定，俞国建将深圳市罗湖区人民南路X房产出售给程章毅，成交价人民币780，000元；俞国建应当于收到全部楼款当天将该物业交付给程章毅；如俞国建未按照合同约定的期限履行义务，程章毅有权要求俞国建以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同；合同还约定了其他权利义务。前述合同付玉环曾作为程章毅代理人签字确认。程章毅2012年7月13日已经付清全款，涉诉房产已经于2012年6月28日过户登记至程章毅名下。俞国建2013年3月19日将房产交付给程章毅，程章毅方接收人为付玉环。俞国建称对银座公司居间签订合同的情况并不知情。程章毅及银座公司、付玉环认可银座公司居间并向程章毅收取了中介费。银座公司、付玉环对于涉诉房产在出售时处于出租状态均知情。二、俞国建向付玉环发出收楼通知要求在2012年11月1日办理房产交付手续，2012年10月30日付玉环收到该通知，但付玉环陈述称俞国建并未实际前往办理交楼手续。俞国建主张涉诉房屋在2012年7月后已经空置，程章毅于2012年8月10日向原审法院提起诉讼，就涉诉房产在出售时的租金收取标准，付玉环认可为人民币3，000元左右，俞国建主张系人民币2，800元。
程章毅向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、俞国建立即将深圳市罗湖区人民南路X单位交付给程章毅；2、俞国建立即将《家私电器清单》里的财物交付给程章毅；3、俞国建支付违约金（从2012年7月12日起算，按成交价日万分之二十支付，直到实际房屋交付之日止，暂定为46，800元）；4、俞国建承担本案的诉讼费用。原审诉讼过程中程章毅明确俞国建已经于2013年3月19日交付了房屋，故明确诉请为判令俞国建支付2012年7月12日至2013年3月19日的迟延交房违约金人民币100，000元。
原审法院认为，程章毅与俞国建签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，程章毅与俞国建均应依照合同约定履行义务。案件的争议焦点在于俞国建是否按约履行了交付房产的义务。原审法院认为，俞国建本应按照合同约定于收到全部楼款当日即2012年7月13日将涉诉房产交付程章毅使用，但因付玉环系程章毅代理人，而其对房产在房屋出售时处于出租状态知情，且其与程章毅均认可付玉环供职于居间方银座公司。代理人对于涉诉房产出租的事实知情可推定认为程章毅应对该事实状态知情，前述代理人同时为居间方员工，故可以推定程章毅与俞国建对涉诉房产带租约出售均知情。俞国建虽无法在2012年7月13日办理实际交接手续，但俞国建亦应将该期间之后的租金交付程章毅或通知承租户向程章毅交纳租金，本案未有证据显示俞国建履行了通知承租户的义务，故俞国建应将该期间后的租金交付程章毅。2012年10月30日后程章毅收到俞国建要求在2012年11月1日交付房产的通知后未能办理交付手续，故对于11月1日之后房屋未能办理交付应由程章毅自行承担责任。就涉诉房产出租的租金标准，付玉环认可为人民币3000元左右，俞国建主张系人民币2，800元，对该租金的实际收取当事人均未举证证明。综合本案中双方履行合同的情况及当事人陈述，经计算，原审法院酌定俞国建应向程章毅支付2012年7月13日后至2012年11月1日的租金损失人民币11，000元，对于程章毅诉请中超过前述数额的部分原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、俞国建于本判决生效之日起十日内向程章毅支付人民币11，000元。二、驳回程章毅的其他诉讼请求。案件受理费人民币2，300元，由程章毅承担人民币2，047元，由俞国建承担人民币253元；公告费人民币390元，由俞国建负担。
上诉人程章毅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、俞国建支付违约金人民币十万元给程章毅（从2012年7月12日起算，按成交价日万分之二支付）。2、俞国建承担一、二审的诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院适用法律有问题。1、程章毅是依《二手楼买卖合同》第8条及第11条来追索卖方没交楼的违约金责任，违约金是双方真实意思表示，按契约自由的精神，没有违反法律，原审认为违约金过高，可以适当减少，但不能事实上当该违约金条款无效。程章毅己主动将违约金调整为十万元。合同标的为七八十万，违约金未超过百分之二十不算过高。2、关于交付。合同第7条，对有无租约交付三种情况作了约定，其中第（3）小点对有租约的交付作出约定“卖方须于交楼后日内（含当日）配合买方与承租人办理租约业主更名手续”等，而且实践中（所有中介公司都是这样操作），有租约不影响交付，只要买方和卖方及承租人确认水电管理费、将家私、以后的房租交给买方，一起到管理处办理更名手续，就算完成交付。因此，以带租约为由不交付是没有任何法理的，俞国建严重违约。
二、一审法院认定的事实有错误，2013年3月19日才是交楼日期。1、俞国建不交楼，而且将不属于自己的租金窃为已有。程章毅收楼的心情很急切，打了几十个电话要求交楼，俞国建不予理会。2、俞国建为了诉讼，于2012年10月30日给了一份通知给付玉环，该通知不能视为交付。交付，是双方核算水电、管理费、到管理处办理更名手续、交付钥匙、交付家私，这是一个双务行为，需要双方到场。俞国建只发出一张通知，并无实际交付。3、交楼是俞国建法定义务。根据《民事证据规则》第5条，被告负有举证义务，否则应承担不利后果。本案至少要有管理处的证明，证明俞国建来过管理处交楼，才能说“未能办理应由程章毅自行承担责任”。俞国建没举证，应承担不利后果，2013年3月19日《交接确认书》的日期才是交楼时间。
被上诉人俞国建答辩称，一审的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体公正，依法应当予以维持。1、一审判决的违约金数额是根据一审庭审时所调查的实际损失的基础上来做出的，同时，俞国建在一审的过程中已经对违约金过高提出了抗辩，一审判决依法予以调整相应的数额，实体上处理并无不当；2、俞国建履行了合同约定的交付义务，表现在：第一，2012年6月28日已经将房屋过户给程章毅，完成了法定的交付形式。同时，由于在签订合同当时程章毅已经知道合同带有租约，因此，双方在签订合同的当时应当视为房屋已经交付。程章毅所认为的2013年3月19日才是确定的交楼日期是不成立的，在双方签订合同之后，特别是房屋过户之后，俞国建通过电话通知，书面通知以及律师函的通知要求程章毅尽快进行房屋交接的手续，但是程章毅基于获取高额违约金的主观愿望而拒绝办理交付手续，由此导致的责任因由程章毅自己承担。俞国建通知交付的证据有电话、通讯记录查询单，有书面的催告通知，有律师函以及录音等证据为证。程章毅知情该房屋带有租约的证据有：第一、钥匙的收条；第二、录音的证据都明确显示程章毅以及他的代理人在签订合同时已经知道房屋带有租约。由此，我们可以看出，在整个合同签订的履行过程中，俞国建在诚实和善意的履行合同，而并非程章毅上诉状所说不诚信，恶意履约。综上，上诉人的上诉请求和上诉理由均不能成立，请求二审法庭依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人银座公司未作答辩。
原审第三人付玉环未作答辩。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方于二审期间的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：一、俞国建是否应承担2012年11月1日之后迟延交房的违约责任；二、关于迟延交房违约金的数额标准。
关于本案第一个争议焦点。本院认为，在涉案房屋买卖合同中，付玉环系程章毅的代理人；俞国建向付玉环发出收楼通知要求在2012年11月1日办理涉案房产交付手续，付玉环确认收到该通知。俞国建由此主张其积极履行交房义务，但程章毅及其代理人付玉环怠于收房，2012年11月1日当天未到场配合办理交接手续。对上述主张，程章毅予以反驳，但未能提供反驳证据证明其主张。故程章毅关于俞国建应对2012年11月1日之后迟延交房承担违约责任的上诉主张，理据不足，本院不予支持。原审法院处理正确，本院予以维持。
关于本案第二个争议焦点。本院认为，综合涉案合同的履行情况，原审将迟延交房的违约金数额调整为2012年7月13日后至2012年11月1日的租金损失11000元，处理得当，本院予以维持。
综上，上诉人程章毅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人程章毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月二日
书 记 员 陈晓莹（兼）