广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1339号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市嘉琪工业水处理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇里溪村芙中路87号二栋楼二层之二。
法定代表人：邓灿衡，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邝昕，广东正鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁冰璇，广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，女，1951年6月14日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：梁煜明，广东六道律师事务所律师。
上诉人中山市嘉琪工业水处理有限公司（以下简称嘉琪公司）因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人嘉琪公司上诉请求：一、维持原审判决第一、三项；二、撤销原审判决第二、四项，依法改判李某在将18000元押金扣除2017年8月份房屋租金12000元后，向嘉琪公司返还押金6000元；三、本案一审、二审诉讼费用均由李某承担。
事实和理由：一、原审判决认定嘉琪公司占有李某房屋至2017年11月27日，属于事实认定错误。嘉琪公司被扣留在租赁物内的化工材料在2017年8月31日至2017年11月26日期间未搬离的责任在于李某，嘉琪公司不应承担支付该期间房屋占有使用费的责任。因租赁房屋不能用于工业用途，无法通过环境影响评价，故中山市安全生产监督管理局板芙分局要求嘉琪公司搬厂，嘉琪公司遂于2017年7月1日租赁新的厂房，在2017年7月15日已经开始将厂房从中山市板芙镇白溪村搬迁至里溪村。截止至2017年8月31日，嘉琪公司已经基本完成搬迁和清理工作，仅剩一楼仓库部分化工材料待搬走。但因李某到场阻挠搬厂及强行将租赁物上锁收回，才导致嘉琪公司无法搬走一楼仓库剩余的化工材料。嘉琪公司提交的照片可见，嘉琪公司已经搬厂并且将租赁物清理得非常干净。而当时尚未搬走的是能够正常使用的化工材料，嘉琪公司既然已经搬厂，则不可能再将能够正常使用的化工材料遗留在租赁物内，明显不符合常理，也充分证实该部分化工材料是被李某扣留而未能搬走。李某于2017年8月31日已经强行将租赁物上锁，说明其已经强行收回了租赁物，故一审判决认定嘉琪公司将化工材料遗留在租赁物内，嘉琪公司占有李某房屋至2017年11月27日，属于事实认定错误。二、嘉琪公司实际占有李某房屋至2017年8月31日，嘉琪公司尚未支付的仅是2017年8月1日至8月31日期间的房屋占有使用费12000元，而李某应当向嘉琪公司返还的押金为18000元（包括租金押金15000元、水电费押金3000元），相互抵销后，李某还应当向嘉琪公司返还房租押金及水电费押金6000元。
被上诉人李某答辩称：一、李某不认同嘉琪公司上诉请求第一项。原审判决认定租赁合同无效错误，本案租赁合同是合法有效的，且已履行多年，不能因称是违章建筑就认定合同无效。二、对原审判决第三项有异议，原审法院没有处理李某因清理厂房损失60883.2元的请求。三、原审判决第二项没有事实和法律依据，嘉琪公司自己违反合同约定，应当承担违约责任，不能要求返还押金。四、嘉琪公司并没有对其上诉请求依据的事实和理由如实陈述，其只是为了拖延时间，其陈述都是错误的。五、原审法院认定嘉琪公司占用涉案房屋的期限至2017年11月27日是正确的，且双方是在原审法官的主持下完成的交接。希望法庭依法判令嘉琪公司承担李某因清理厂房的损失。
李某向一审法院起诉请求：一、嘉琪公司以每月12000元的标准向李某支付2017年8月份起的租金；二、嘉琪公司向李某支付12000元违约金及清理场所的费用60883.2元。
嘉琪公司向一审法院反诉请求：一、请求确认嘉琪公司和李某于2015年8月1日签订的《房屋租赁协议书》自2017年7月31日起解除；二、李某向嘉琪公司返还房屋押金15000元；三、李某向嘉琪公司返还水电费押金3000元。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广东省××白溪村，权属人为李某，房产证号为粤房地证字第××号，房屋建筑面积为62.64平方米，房屋用途为批准拨用宅基地，土地使用权性质为集体。2015年8月1日，李某（出租方即甲方）与嘉琪公司（承租方即乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定因业务需要，甲方将位于中山市板芙镇白溪村白溪正街8号的房屋出租给乙方用作开办公司使用，合同从2015年8月1日至2020年7月31日止；涉案房屋每月租金为12000元，合同签订当天，乙方支付房屋按金15000元（按金包括租金水电费），乙方应在每月的10号前交付当月租金给甲方，转账或现金支付；租赁的范围包括甲方房屋（主楼）的一层和二层，其中停车场、电梯、电梯口到停车场的通道、人行楼梯为公共使用区域，宿舍的二层和三层供乙方使用；租赁期内乙方不得断租，否则当乙方违约处理，乙方所交的按金将不退还，乙方并赔偿12000元违约金给甲方；承租方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将承租物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给出租方，如承租方归还租赁物时不清理杂物，则出租方对清理该杂物所产生的费用由承租方负责等事项。协议书签订当天，嘉琪公司向李某缴纳房租押金15000元及水电费押金3000元。
2017年7月15日，嘉琪公司以涉案租赁物为违章建筑，且不能用于工业用途，无法通过消防审批、环境影响评价为由，开始搬离涉案租赁物。嘉琪公司搬迁后，双方并未签订书面交接手续，关于租金及搬迁事宜，双方协商未果，李某以嘉琪公司拖欠自2017年8月份起的租金为由提起本案诉讼；嘉琪公司以涉案租赁房屋属违章建筑，导致其被安监部门要求搬迁为由提起反诉。
一审另查：为避免损失扩大，经征询双方同意后，一审法院于2017年11月27日召集双方将嘉琪公司遗留在涉案租赁物内的化工材料搬离。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁协议书》是否合法有效。二、合同被认定有效或无效的双方责任分担。三、租金（或房屋占有使用费）、押金、清理厂房损失的处理。关于焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条等规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉租赁房屋（厂房）所占用的土地系农民集体所有的土地，土地用途为宅基地，无证据证明李某已经依法登记变更了该土地权属及用途。故其用于建设厂房、出租等非农业用途，显然违反法律的前述强制性（禁止性）规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案《房屋租赁协议书》因所占用土地违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效。关于焦点二，基于前述《房屋租赁协议书》被确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，李某在尚未依法办理土地权属及性质变更相应登记手续后，即在土地上加盖工业厂房用于生产经营等非农业建设，且在厂房修建后长达数年的时间内未补办前述手续或明知尚无法办理相应手续的情况下，仍将厂房设备出租给嘉琪公司，显然存在过错。作为承租人的嘉琪公司未作谨慎审查，未了解所租赁厂房的权属及土地性质，即承租涉案厂房设备，又将其用于经营办厂等工业用途（即非农业），亦存在过错。关于焦点三，基于前述两个焦点分析，双方均存在导致合同无效的过错，故对双方的损失责任核定如下：（1）关于房屋占有使用费，虽然李某的出租行为违反《中华人民共和国土地管理法》的情形，但该租赁厂房确系李某投资修建、管理及使用，且无证据证明作为该集体所有土地的管理者即中山市板芙镇白溪村民委员会对李某的该使用、收益行为提出过异议或权利主张，且嘉琪公司租赁该厂房设备亦进行了经营活动，根据谁投资谁收益及公平原则，认定李某基于该地上建筑物（厂房）拥有存在瑕疵的收益权。嘉琪公司仍应当向李某支付租赁期间按照约定租金标准所产生房屋占有费。关于未付租金的计算期限。嘉琪公司主张其于2017年7月搬走，但未提交交接厂房的依据，无法认定李某已于2017年8月1日收回了厂房。依法，单方停止经营活动并将部分物品搬离租赁物，不能作为免除房屋占有使用费的依据。故认定房屋占有费计算期限为2017年8月1日至2017年11月27日（双方确认已全部搬离）的3个月又27天，按约定的月租金12000元标准计算共为46800元（12000元/月×3个月又27天）。（2）关于押金18000元（租金押金15000元、水电费押金3000元），其性质属于履约担保，因《房屋租赁协议书》被认定无效，且双方均存在同等过错，故应当予以冲抵嘉琪公司应承担租赁收益损失。（3）关于李某主张其清理厂房损失60883.2元，李某应对其主张承担举证责任，但李某并未提交嘉琪公司确认且该损失已实际支出的证明，无法认定该损失已实际支出，亦无法认定损失金额及嘉琪公司过错程度。李某未能完成其举证责任，应当承担举证不能的不利后果，故对于李某关于清偿厂房损失的诉求，缺乏事实依据，不予支持。（4）关于李某诉求嘉琪公司支付12000元违约金，因双方的过错导致《房屋租赁协议书》为无效合同，违约金的约定亦为无效，李某该诉求，于法无据，不予支持。如上，基于涉案租赁合同无效，嘉琪公司应向李某支付2017年8月1日至2017年11月27日的房屋占有使用费46800元，冲抵嘉琪公司已经缴纳的押金18000元，嘉琪公司还应当向李某支付房屋占有使用费28800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认李某与嘉琪公司于2015年8月1日签订的厂房租赁合同无效；二、嘉琪公司应于本判决生效之日起七日内向李某支付房屋占有使用费28800元；三、驳回李某的其他诉讼请求；四、驳回嘉琪公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2478元，减半收取为1239元，李某承担911元，嘉琪公司承担328元；反诉案件受理费125元，由嘉琪公司负担。
本院二审期间，嘉琪公司围绕上诉请求向本院提交了2017年11月27日一审法院组织双方搬离尾货的清单，证明嘉琪公司从租赁物搬走的物品为有利用价值的化工材料，且该批材料是被扣押而非遗留在建筑物内。李某确认该证据的真实性、合法性、关联性。李某未向本院提供新证据。
二审中，嘉琪公司还向本院申请其门卫黄某、司机梁某、员工汤某出庭作证。证人黄某陈述称其于2017年8月中旬去公司上夜班时，发现房东已将大门上锁，其不知房东的姓名。之后，其曾电话联系房东要求拿走其被服，房东同意过两天过来开门，但一直没有过来，直到两三个月后开门其才将被服拿走。黄某并称其不清楚为何房东将大门上锁。证人梁某陈述称2017年8月31日嘉琪公司要搬到新址，其开车将货物、工具、生产原料搬到新址去。搬至一半时，房东过来称已搬到车上的东西可以拉走，但没有装上车的东西就不让再搬了。嘉琪公司的管理人员有和房东沟通，但最后也没有搬完。证人汤某陈述称嘉琪公司是从2017年8月中旬开始搬迁，2017年8月31日时想把仓库最后一点东西搬离，但大概至当日下午两点多钟，房东就过来阻止搬离，赶离员工，房东与嘉琪公司老板联系了很多次，没有办法，只能离开，房东便锁门了。
对于证人黄某、梁某、汤某的陈述，嘉琪公司均予以确认；李某则提出证人黄某、梁某、汤某是按嘉琪公司的指使作的证，故对其陈述均不予确认。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院再查：二审中，嘉琪公司主张李某拥有产权的土地面积仅为62.64㎡，而涉案厂房的占地面积将近1000㎡，大部分都是违章建筑，且租赁厂房周围是居民区，嘉琪公司经营的是锅炉清洗等有环境污染性的业务，故安监部门多次要求其搬迁，致使其无法继续经营。李某确认涉案厂房的占地面积有近1000㎡。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是本案《房屋租赁协议书》的法律效力；二是嘉琪公司是何时将涉案租赁房屋返还给李某的。
关于争议焦点一，即本案《房屋租赁协议书》的法律效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方在一审中提交的李某粤房地证字第××号房地产权证，涉案厂房的土地使用权性质为集体，占用的土地为经批准拨用的宅基地，而李某将其建设为厂房，并用于出租，且涉案厂房至今并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。依法，双方就涉案厂房签订的《房屋租赁协议书》应认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”如上所述，因本案租赁合同无效，李某应当返还嘉琪公司交纳的租金押金和水电费押金共计18000元。
关于争议焦点二，即嘉琪公司是何时将涉案租赁房屋返还给李某的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，嘉琪公司上诉主张至2017年8月31日已经基本搬离了涉案厂房，只是由于李某当日强行将涉案厂房上锁，才导致其没有最终搬完。对此，李某不予认可。因此，依法嘉琪公司应对其上述主张提供证据加以证明。为此，嘉琪公司在二审中向本院申请其门卫黄某、司机梁某、员工汤某出庭作证。虽然证人黄某、梁某、汤某均陈述嘉琪公司搬离时李某将涉案厂房上锁，但证人黄某陈述的上锁时间是2017年8月中旬，而证人梁某、汤某陈述的上锁时间是2017年8月31日，即证人黄某、梁某、汤某的该陈述并不一致，且证人黄某、梁某、汤某均是嘉琪公司的员工，与嘉琪公司存在法律上的利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项的规定，证人黄某、梁某、汤某的陈述不能单独作为认定嘉琪公司上述主张事实的依据。同时，嘉琪公司也没有提交证据证明其曾向李某提出过终止履行涉案租赁合同或者双方已办理了涉案厂房交接手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，嘉琪公司应承担举证不能的不利后果。嘉琪公司主张其已于2017年8月31日将涉案租赁房屋返还给了李某，本院不予认定。即使嘉琪公司提出的其单方于2017年8月31日搬离涉案厂房的主张属实，但也不意味双方签订的《房屋租赁协议书》当然于2017年8月31日终止履行，或者已达到双方合同约定的返还条件。而且，如若李某强行上锁侵犯了嘉琪公司合法权益，嘉琪公司亦应通过合法途径寻求解决，但嘉琪公司事后并未在合理期限内就此向有关部门报警或提起诉讼。在此情形下，一审法院以召集双方将嘉琪公司遗留在涉案租赁物内的化工材料搬离的时间即2017年11月27日，作为本案《房屋租赁协议书》的终止履行时间，并无不当，本院予以确认。据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，参照双方合同约定的月租金标准，认定嘉琪公司应向李某支付自2017年8月1日至2017年11月27日止涉案厂房占有使用费46800元，是正确的，本院予以维持。鉴于嘉琪公司应向李某支付涉案厂房占有使用费46800元，李某应向嘉琪公司返还已缴纳押金18000元，相互抵销后，嘉琪公司还应向李某支付涉案厂房占有使用费28800元。
至于李某在二审中请求判令嘉琪公司承担李某因清理厂房的损失问题，因李某没有提交已经嘉琪公司确认且该损失已实际支出的证据，故一审判决驳回了李某的该诉讼请求，但李某并未就此提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院对此不再审理。
综上所述，上诉人嘉琪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费670元，由上诉人中山市嘉琪工业水处理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年五月三十一日
书记员 勾华吴歌