淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第1311号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司,住淮安市清河区翔宇中路169号万达广场4楼。法定代表人曲德君,职务董事长。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告梁伟。委托代理人孙凯。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（下称万达物业）与被告梁伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由代理审判员吴均适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万达物业委托代理人赵燕、被告梁伟委托代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业诉称：被告于2011年9月30日与原告签订了物业服务协议一份，按照合同约定被告理应履行交纳物业费的义务。被告仅支付了2011年10月1日至2012年9月30日的物业管理费用，尚欠原告2012年10月1日至2014年12月31日物业费5080元未付，由此产生违约金1047元。原告多次上门催交，适用了包括张贴催缴函、发送短信、电话通知等各种告知方式，被告仍不予理睬。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特此具状，请求法院判令：被告立即支付欠缴的物业费5080元、违约金1047元并承担本案的诉讼费用。被告梁伟辩称：依双方签订的合同约定1、万达物业负有维护公共秩序和安保义务，并承诺主出入口24小时有人值班看守，对进出车辆、大件物品进行登记，原告未尽管理义务，公寓主出入口无人值守，合同约定的巡视制度执行不到位，安保系统形同虚设，致使外来人员随意进出，造成小区业主车辆经常被盗，推销人员经常上门行骗、张贴小广告，给业主正常生活及人身财产安全带来极大隐患；2、万达物业负有小区公共区域卫生清洁义务，被告所居住的小区由于万达物业公司工作不到位，清洁工作远未达合同约定的标准，楼道、墙壁、电梯贴有大量小广告，走到垃圾清理不及时，时常有异味；3、万达物业负有小区公共设施的养护义务，因小区主出入口无人值守，致使电子门损坏，至今没有修复，现大量外来人员可随意出入；4、原告于2010年9月1日收取被告暖气初装费14585元，费用收取后，物业却未积极协调相关事宜，本小区至今未供暖；5、万达物业以被告未交物业费为由，单方面扣留被告装修保证金2000元；6、万达物业未按合同约定尽服务义务，我们房间漏水致吊顶破损，房间地板被泡，多次向物业反映，至今仍为解决。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：万达物业是具有壹级资质的物业服务企业。2011年9月30日，原告万达物业与被告梁伟签订前期物业服务协议一份，其上载明：由万达物业为万达公寓提供前期物业服务；…第六条1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓物业收费标准为1.8元/㎡/月；…第七条业主应予物业管理服务期满前15日内交纳下一年度物业管理服务费；…业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳；…物业管理服务费用按年度交纳；第九条甲方（梁伟）的权利和义务…4、依据本协议甲方必须缴纳业主承担的各项费用；…第二十条本合同期限自社区首位业主办理入伙（住）之日起至业主委员会成立与新选聘物业服务企业签订的《物业管理服务协议》生效时止；…第二十三条甲方违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。签订协议后，原告万达物业为包括被告梁伟在内的淮安万达广场公寓提供物业服务，2014年12月31日原告撤出了淮安万达公寓，后由其他物业公司入驻。另查，根据原告提供的商品房买卖合同，梁伟系淮安万达公寓2号楼2219室业主，其房屋建筑面积为103.53㎡，其未向万达物业交纳2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业费，经原告书面催缴后仍未支付，引发本次诉讼。以上事实，有原告当庭陈述、营业执照、资质证书、前期物业服务协议、商品房买卖合同、催缴通知书照片、发票等证据载卷证明，经庭审质证，予以认定。本案审理过程中，被告提出原告以被告未交物业费为由扣留被告装修保证金2000元，并提供装修保证金收据加以证明。经本院查明，予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人都应按照约定履行自己的义务。原告万达物业与被告梁伟签订的前期物业服务协议属双方真实意思表示，合法有效，不论是原告万达物业，还是被告梁伟，都应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案中，被告虽然对原告履职期间的卫生清洁、进出人员登记、安保服务、公共设施养护等服务方面存在不到位的问题进行了陈述，但并未能举出充分证据予以证明，原告亦未予认可；在物业服务合同未被解除或者共同协商减免物业费的情况下，被告拒付物业费的请求与法也不合，本院不予采信，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求本院予以支持。关于暖气初装费的问题，因该费用并非原告收取，也不在物业服务范围之内，故对被告该主张本院不予理涉。关于被告房屋漏水造成损失问题，因被告梁伟并未提供相关证据证明是原告物业服务不善导致房屋漏水的，故待被告明确相关责任主体及损失数额后另案主张权利。由于双方约定六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳，本案中，被告出示室内装饰照片，可以证明自家的2219室房屋确实没有装潢或投入使用，故被告梁伟可以按物业费用总额的70%交纳。根据原告提供商品房买卖合同，被告的房屋面积为103.53平方米，故被告应支付原告2012年10月1日至2014年12月31日物业费3522元（1.8元/㎡/月*103.53㎡*27个月*70%）。现原告要求被告支付5080元，对超出部分本院不予支持。因原告现已退出万达公寓的物业管理，应当将装修保证金退还给业主，为免除当事人的诉累，现将原告扣留被告的装修保证金2000元予以抵扣物业费；考虑到原告提供的物业服务并未获得包括被告在内的部分业主认可，其物业服务并非无暇，仍需不断改进提高，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告梁伟于本判决生效后10日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司2012年10月1日至2014年12月31日期间物业服务费1522元；二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁伟负担（此款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。本判决为终局裁判。代理审判员 吴 均二〇一五年八月六日书 记 员 朱惠娟附：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用《最高人民法院》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。