黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1400号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙宝贵，个体业者，户籍地通河县，现住通河县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆村兴正街16号。
法定代表人张占军，董事长。
委托代理人侯秋开，住黑龙江省牡丹江市。
上诉人孙宝贵因与被上诉人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司（简称怡兴房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2015）通民初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人孙宝贵，被上诉人怡兴房地产公司委托代理人侯秋开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙宝贵一审中诉称：2010年，怡兴房地产公司通河分公司开发通河镇丽景家园小区，孙宝贵房屋（非住宅）记载建筑面积56平方米及和主房相接的无照房屋23平方米（已经过有关机构罚款处理），最终实际测量为79平方米，经孙宝贵与怡兴房地产公司双方协商，约定产权调换后，怡兴房地产公司以丽景家园3号楼7门市房面积43.41平方米和3号楼9号车库面积27.95平方米作为产权调换房屋，回迁安置给孙宝贵，回迁安置面积71.36平方米，比被拆迁面积少7.64平方米，合计29，032元。同时双方还约定，孙宝贵的各种补偿如搬家费、临迁费、停产停业损失等均不给付，怡兴房地产公司也不收取孙宝贵其他款项，即双方互不找差。签订合同后，怡兴房地产公司又让孙宝贵交37，000元差价款，孙宝贵不知怡兴房地产公司如何计算的，其多次向怡兴房地产公司讨要少补的面积或面积差价，但始终无果。请求：怡兴房地产公司返还依合同多收孙宝贵29，032元差价款；怡兴房地产公司返还孙宝贵多交的37，000元，并承担诉讼费用。
怡兴房地产公司一审辩称及反诉称：2010年6月12日，孙宝贵与怡兴房地产公司达成回迁协议。当时按照政府规定有营业执照的房屋面积回迁给门市房，没有营业执照的房屋面积回迁给住宅。孙宝贵家有房照面积为56平方米，没有房照面积为23平方米，且没有营业执照。怡兴房地产公司考虑到孙宝贵虽然没有营业执照，但为了后期的拆迁顺利与孙宝贵协商达成回迁协议，即：怡兴房地产公司将所建小区3号楼17号43.41平方米门市及3号楼5号27.95平方米车库（合计71.36平方米）回迁给孙宝贵并约定面积最终以测绘报告为准。因孙宝贵是以住宅调换怡兴房地产公司开发的门市，为此怡兴房地产公司应给付孙宝贵的各种补贴以及孙宝贵应收的结构差互相抵消、互不找差，孙宝贵再补交给怡兴房地产公司差价款37，000元。协议签订之后，孙宝贵则以没钱为由拒不给付怡兴房地产公司超出的面积款。之后为折迁顺利进行，怡兴房地产公司为以点带面让其配合拆迁，同意不收孙宝贵此款并出具收据（实则没有收取）。但依据协议约定，以测绘结果为准，2012年，经进户实际测绘3号楼17号门市为46.29平方米，3号楼5号车库（最终测绘将5号改为9号）29.31平方米，比签协议时多出4.24平方米面积。因此依据协议约定孙宝贵应给付怡兴房地产公司16，112元（4.24平方米×3，800元）。故请求依法判令孙宝贵应给付怡兴房地产公司4.24平方米房屋差价款16，112元并承担诉讼费用。
孙宝贵针对怡兴房地产公司反诉辩称：怡兴房产地公司分公司不具备本案本诉的主体资格。因此其无资格就本诉提起反诉。请求驳回反诉请求。反诉的内容事实并不存在且无证据证明：孙宝贵在起诉状中已经阐明怡兴房地产公司少补给其拆迁补偿面积7.64平方米，合计人民币29，032元。怡兴房地产公司分公司反诉状中要求孙宝贵给付其4.24平方米差价款16，112元（4.24×3，800元），就意味着怡兴房地产公司多给孙宝贵拆迁补偿面积4.24平方米。事实是怡兴房地产公司拆孙宝贵79平方米房屋，按1：1的比例回迁，应该给孙宝贵79平方米的拆迁补偿房屋。而孙宝贵计算怡兴房地产公司仅给其面积71.36平方米，尚少拆迁补偿面积7.64平方米，分明是少给拆迁补偿面积，却说成是多给了4.24平方米拆迁补偿面积。怡兴房地产公司所谓的“经进户实际测绘”无法律依据。请求驳回怡兴房地产公司的反诉请求。
原审判决认定：孙宝贵在通河县通河镇富强街有一建筑面积56平方米私产住宅和建筑面积23平方米无照房屋。怡兴房地产公司系参与通河县棚户区改造工程的开发商，负责孙宝贵所在区域的棚户区开发。按照当时棚户区改造政策，2010年6月12日，孙宝贵与怡兴房地产公司签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，经双方协商，孙宝贵选择产权调换方式进行折迁，调换房屋位置位于怡兴房地产公司建设的通河县丽景家园小区3号楼7号（43.41平方米）门市和3号楼5号（27.95平方米）车库。按照协议约定，最终建筑面积以测绘结果报告为准多退少补。另外，因孙宝贵系用住宅调换商服门市房，经双方协商约定，孙宝贵向怡兴房地产公司交纳差价款37，000元。协议签订后，怡兴房地产公司给孙宝贵开据收37，000元房屋差价款票据1份。该小区竣工后，孙宝贵搬入丽景家园小区3号楼7号门市和3号楼5号（现排列为9号）车库，并居住至今。
2014年12月18日，孙宝贵以被拆迁的房屋总面积为79平方米（有照建筑面积56平方米、无照房屋建筑面积23平方米），回迁面积71.36平方米，比被拆迁面积少7.64平方米为由，诉讼至法院要求怡兴房地产公司退回7.64平方米房屋价款29，032元，并返还已经交纳的房屋差价款37，000元。
经哈尔滨市大地勘察测绘有限公司测算，丽景家园小区3号楼7号门市现面积为46.29平方米，3号楼5号（按现排列为9号）车库面积为29.31平方米，实际面积总计比双方产权调换协议的约定总面积多4.24平方米。
怡兴房地产公司于2015年1月28日提出反诉，要求孙宝贵给付4.24平方米面积差价款16，112元（4.24平方米×3，800元）。庭审中，怡兴房地产公司提出撤诉申请，撤回对孙宝贵的反诉请求。
原审判决认为：本案是一起因房屋拆迁产权调换协议而引发的纠纷，根据双方当事人诉辨主张，争议焦点：一、孙宝贵与怡兴房地产公司之间签定的房屋拆迁产权调换面积是否符合双方协议约定；二、孙宝贵要求怡兴房地产公司返还按合同多收面积款及返还差价款的主张是否成立。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，孙宝贵与怡兴房地产公司间的房屋拆迁产权调换协议是双方真实意思表示，协议内容也不违反国家法律强制性规定，不损害国家、集体和第三人利益，因此，双方签订的房屋拆迁产权调换协议在签订时即产生法律效力，对双方均有约束力。怡兴房地产公司在与孙宝贵签订产权调换协议时为照顾孙宝贵，经双方协商对孙宝贵没有营业执照的住宅给予回迁门市，对回迁后的房屋面积均有明确约定，在协议签订后，孙宝贵按双方约定交纳了差价款，并在房屋建成后，怡兴房地产公司已经按双方协议面积分别交付给孙宝贵门市和车库，孙宝贵入住至今。因此，应认定为孙宝贵与怡兴房地产公司之间签定的房屋拆迁产权调换面积符合双方协议约定。
双方所签订的房屋拆迁产权调换协议表示真实，内容合法，对双方均有约束力。孙宝贵在与怡兴房地产公司签订房屋拆迁产权调换协议时双方已经就回迁后房屋面积及应补交的差价款均有明确约定，孙宝贵在与怡兴房地产公司签订产权调换协议并实际接收回迁房屋及车库后，时隔四年之久以回迁面积小于被拆迁面积为由要求怡兴房地产公司返还多收房屋面积款及房屋面积差价款的请求，无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，孙宝贵的该请求不成立，不予支持。庭审中，怡兴房地产公司申请撤回对孙宝贵的反诉请求，不损害国家、集体和他人合法利益，符合法律规定，准予撤回反诉请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，据此判决：一、驳回原告（反诉被告）孙宝贵的诉讼请求；二、准予被告（反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司撤回反诉请求。案件受理费1，451元，由孙宝贵负担；反诉费101元减半收取，由牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司负担。
孙宝贵不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定事实不清、适用法律错误。2010年6月12日孙宝贵与怡兴房地产公司签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，被拆迁房屋为建筑面积56平方米私产住宅和23平方米无照房屋，孙宝贵按协议约定给付怡兴房地产公司差价款37，000元后，怡兴房地产公司只为孙宝贵安置产权调换房屋75.6平方米，比合同约定面积少3.4平方米，该事实未查清。按拆迁法的有关规定给予被拆迁人拆迁补偿安置的房屋面积不得少于被拆迁房屋的面积，而怡兴房地产公司按补偿安置协议给予孙宝贵回迁的房屋面积71.36平方米，比被拆迁房屋面积少7.64平方米。协议中双方明确约定最后补偿面积“以测绘结果报告为准，多退少补”，一审却未理会此约定，而是掩盖怡兴房地产公司单方“入室测量”不具有法律效力的事实。在测绘报告结果的真实性、客观性没有查清的基础上，一审即以测量结果已被该小区的大部分居民认可并使用为由作为证据使用而错误地进行了判决，致使孙宝贵少得补偿面积7.64平方米，怡兴房地产公司多收了29，032元，按照多退少补的约定，此款应返还给孙宝贵。一审认定孙宝贵是用住宅调换商服门市房，并交纳差价款37，000元事实错误。事实是孙宝贵用商服房调换商服房，有经营执照为证，怡兴房地产公司收取差价款没有依据，孙宝贵交纳此款并无履行协议意思表示，只是为了尽早取得房屋继续营业，减少营业损失。一审中，孙宝贵举示了补偿面积少、具有营业执照等相关证据，但庭审中未予质证也未进行实体审查，剥夺了孙宝贵诉讼中的合法权益，适用法律错误。（二）程序违法。怡兴房地产公司委托代理人不具备法律工作者资格，法庭没有对其身份进行认真审查，违反先关规定。法院临时工作人员作为人民陪审员出庭审理案件，开庭时陪审员不陪审属于程序违法。
怡兴房地产公司在法定期限内提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：（一）原审认定事实清楚、适用法律正确。2010年6月12日，孙宝贵与怡兴房地产公司达成回迁协议。孙宝贵家有房照面积为56平方米，没有房照面积为23平方米，且没有营业执照，依据当时政府规只需给孙宝贵56平方米住宅。但怡兴房地产公司为了后期的拆迁顺利与孙宝贵达成协议，怡兴房地产公司以56平方米有房照住宅兑换其合计71.36平方米的门市和车库，但多出15.36平方米面积，双方约定结清结构差价及怡兴房地产公司付给孙宝贵各项补偿奖励费后，再由怡兴房地产公司（按优惠价格）以每平方米2，409元价格收取孙宝贵（15.36平方米）差价款37，000元，并约定面积最终以测绘报告为准。孙宝贵违背产权调换协议真实意思表示，将只有56平方米住宅房照和23平方米无房照房屋加在一起，虚构成兑换79平方米门市是在混淆是非。孙宝贵称其缴纳了37，000元差价款不属实。协议签订之后，孙宝贵以没钱为由一直未给付多出的面积款。怡兴房地产公司出具收条是为了拆迁顺利。该收条是在孙宝贵同意用56平方米住宅与怡兴房地产公司71.36平方米门市住宅兑换之后，给找回37，000元差价情况下的让步，出具收条是为了让孙宝贵放心差价款不要。孙宝贵称缴纳37，000元差价款实质未缴纳，即便算是缴纳也是在履行合同约定，并不是缴纳了就该给孙宝贵23平方米违章部分。合同是依据当时政府的相关政策而签，23平方米没房照的属自行拆除部分，孙宝贵心知肚明。孙宝贵试图将其违法建筑的23平米房屋经过有关部门处理就可纳为拆迁补偿范围内错误。有关部门做出的处理是因为违法，正因为违法才规定自行拆除，与有营业执照和房照无关，不能因有关部门处理了就合法，因此其23平方米不在兑换范畴之内。经实际测绘，孙宝贵3号楼17号门市为46.29平方米，3号楼9号车库29.31平方米，合计75.6平方米。而产权调换协议中的“多退少补，以测绘报告为准”，是指在怡兴房地产公司71.36平方米基数上的多退少补，而不是孙宝贵称79平方米基数上的多退少补。因此孙宝贵应给付给怡兴房地产公司4.24（75.6-71.36）平方米面积的差价款16，112元，而不是该公司给付孙宝贵3.4（79-75.6）平方米的面积差价款。孙宝贵称测绘报告是怡兴房地产公司单方测绘结果违背事实。法院在受理该小区居民案例中也涉及到该测绘报告，法院也亲自调查核实测绘报告是受众多业主委托并经通河县政府确认的有效报告。（二）原审判决程序合法。代理人具备代理资质，人民陪审员具备陪审资格。
二审庭审过程中，孙宝贵举示了如下证据：
注册日期为2008年3月31日的《通河县大千市场宝贵调料营业执照》复印件1份（与原件核对一致），意在证明：孙宝贵被拆迁房屋办理了营业执照。
怡兴房地产公司对孙宝贵举示的证据质证意见：对证据有异议，营业执照上记载的用房不在怡兴房地产公司拆迁范围。
本院认证意见为：孙宝贵举示的《通河县大千市场宝贵调料营业执照》注册日期为2008年3月31日，形成于一审庭审结束前，二审提供属于逾期举示，而且怡兴房地产公司又持有异议，对该证据不予认定。
二审经审理查明的案件事实与一审一致。
本院认为：孙宝贵与怡兴房地产公司已对孙宝贵所有及使用的房屋被征收后房屋补偿面积等相关事项进行了约定，怡兴房地产公司已经按照《住宅房屋拆迁产权调换协议》为孙宝贵安置了房屋。本案系房屋拆迁产权调换协议纠纷，依据相关法律规定，本案本院只对《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定的内容是否履行以及履行是否适当方面进行审查，孙宝贵主张应当按建筑面积56平方米房屋和23平方米无照房屋面积之和作为安置房屋面积即79平方米房屋，因《住宅房屋拆迁产权调换协议》中约定安置房屋面积以外没有达成协议房屋的安置不属于本案本院审理范围，故对孙宝贵提出补偿安置的房屋面积不得少于被拆迁房屋的面积的理由不予支持。
《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定怡兴房地产公司为孙宝贵安置的房屋，最终建筑面积以测绘结果报告为准多退少补。从该条文义分析，是双方对已经约定安置的房屋出现面积误差时计算的标准，不是以孙宝贵被拆迁前房屋面积作为基数计算面积差的基础。双方虽然约定最终建筑面积以测绘结果报告为准多退少补，但未约定具体的测绘部门以及由何方委托，孙宝贵如果对测绘部门测算的面积有异议，可在安置房屋办理产权登记后另行解决。
怡兴房地产公司反诉孙宝贵给付面积差价款后，原审法院将怡兴房地产公司反诉孙宝贵给付面积差价款作为争议焦点并无不当，怡兴房地产公司撤回反诉后，原审法院没有对该争议焦点继续审理及在判决主文中进行论述，但仍列为争议焦点属于笔误，对此，本院在总结原审法院审理本案焦点时已进行了纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，451元，由孙宝贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 郎晓侠
审判员 周 磊
二〇一五年十月二十日
书记员 王帅英
赵春莹