河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民初151号原告（执行案外人）：许汝起，女，1978年10月1日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：郭焕军，男，住舞钢市,由舞钢市垭口街道办事处石门郭村民委员�推荐。被告（申请执行人）：吴红涛，男，1975年8月19日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：杨玉凤，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳琴，河南程功律师事务所律师。第三人（被执行人）：漯河市天泰建设开发有限公司，住所地：漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑1﹟楼。法定代表人：林景艺，总经理。委托诉讼代理人林宝生，男，汉族，1973年12月14日出生，住福建省南安市，该公司工作人员。原告许汝起与被告吴红涛、第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许汝起的委托诉讼代理人郭焕军，被告吴红涛及其委托诉讼代理人杨玉凤、张艳琴，第三�天泰公司的委托诉讼代理人林宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许汝起向本院提出诉讼请求：1.撤销平顶山市中级人民法院（2016）豫04执97-3号执行裁定和（2017）豫04执异66号执行裁定；2.判令解除位于舞钢市垭口××商住楼××房的执行查封；3.诉讼费由吴红涛和天泰公司负担。事实与理由：一、执行查封程序严重违法。许汝起在2013年10月之前和舞钢市八宜建筑安装有限公司（以下简称八宜公司）签订购房合同，并全部支付购房款后，装修居住至今。涉案房屋执行查封的时间是2016年7月7日，许汝起在涉案房屋己居住3年之久。许汝起居住期间无人向其主张过权利。涉案房屋在执行查封期间从未告知过许汝起，更没进行过公示，也未对涉案房屋进行过现场勘验；二、许汝起与八宜公司签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。许汝起依约支付了全部购房款并装修入住至今；三、执行法院未查明涉案房屋物权归属。涉案房屋的实际所有权人是八宜公司。八宜公司在开发建造涉案楼房时借用了天泰资质办理了相关的手续，该借用资质的行为在房地产开发行业己形成了行业规则，不能用在行政部门登记的资质作为物权认定的唯一证据；四、物权高于债权。吴红涛向人民法院申请实现的是债权，物权转换为实现债权，具有排他性。涉案房屋被执行查封3年前，许汝起就合法占有入住至今，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定不得执行查封；五、社会影响大。涉案楼房50余住户全部都是与八宜公司签订的购房合同，并用多年积累的养老钱或举债购买了涉案楼房。公众也认可涉案楼房是八宜公司开发建设的，是50余户赖以生存的场所，如�能依法维护其权益，势必造成住户流离失所，造成社会不稳定因素。为此许汝起特提起诉讼，请求依法支持其诉求，保护其合法权益。吴红涛辩称，许汝起不是诉争房屋的所有权人，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋是商住两用房，不是单纯的居住用房，且许汝起未与房屋所有权人天泰公司签订有效的房屋买卖合同，所以本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称执行查封规定）第二十九条规定的情形，许汝起依据该规定要求排除涉案房屋执行的诉请不应支持；二、本案不符合民事执行查封规定第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第十七条规定的可以排除法院执行的情�。根据执行查封规定第二十八条及执行异议规定第十七条规定，即使许汝起对涉案房屋享有物权期待权，其物权期待权如能产生排除执行效力，应同时符合以下要件：（一）许汝起与涉案房屋的登记所有权人天泰公司就涉案房屋签订了以变动涉案房屋所有权为目的的有效合同；（二）许汝起已向涉案房屋所有权人支付了全部房款；（三）许汝起长期、合法占有涉案房屋；（四）许汝起对涉案房屋享有物权期待权且该权利以一定的方式对外进行了公示；（五）许汝起对涉案房屋未进行物权变更登记没有过错。许汝起没有满足上述要件，故其诉请不应支持。天泰公司述称，一、天泰公司是涉案房屋的开发建设登记人，即登记所有权人；二、天泰公司没有与许汝起建立书面房屋买卖合同关系，也没有收取许汝起购房款；三、八宜公司与涉案房屋存在利害关系，应追加八宜公司作为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、编号W-2012-029、发证日期为2012年5月9日的中华人民共和国建筑工程施工许可证记载有：建设单位为天泰公司，工程名称为舞钢市垭口苗庄毛德聚住宅楼，建设地址为垭口常州路中段北侧，施工单位为八宜公司，合同开工日期为2012.4.1，合同竣工日期为2012.12.31。该住宅楼现只有5户（含涉案房屋）登记在天泰公司名下。二、2010年11月16日，八宜公司（开发商、甲方）与许汝起（购房人、乙方）签订了《购房合同书》，内容有：第一条、商品房坐落在垭口毛德聚住宅楼门面房从西数第二间。设计用途商住，建筑结构砖混，建筑层数六层。第二条、商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为6461.34元，总面积46.43㎡，总计价款300000元。第三条、商品房交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年12月31日前，将商品房交付乙方。三、2010年11月16日，八宜公司给许汝起出具加盖了八宜公司财务专用章的收据1张，内容为：今收到许汝起苗庄常州路北侧门面房款：叁拾万元正￥300000。四、2017年9月4日，国网河南省电力公司平顶山供电公司向购买方为许汝起、地址为垭口常州路东段路北一楼东十二、电力价税合计932.42元收费单据一张。五、2015年12月24日，舞钢市天源水务有限公司向客户为许汝起、地址为苗庄毛聚德楼1楼西1门面水费单合计132.43元的销售发票1张。本院认为，依照《最高人民法�关于适用的解释》第九十条规定,除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告许汝起在其起诉状中陈述自己是与八宜公司签订的《购房合同》、八宜公司是借用第三人天泰公司的资质开发建造的诉争房屋所在住宅楼的陈述，天泰公司予以认可，亦与其提交的购房合同及收款条一致。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人自认的事实，对方当事人无需举证证明，本院予以确认。依照《中华人民共和国城市房地产管�法》第二十九条、《房地产开发企业资质管理规定》第二条、第三条第二款规定，房地产开发企业取得工商行政管理部门登记营业执照和房地产开发资质等级证书，并到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案后，方可从事房地产开发和经营业务。未取得营业执照和资质等级证书，擅自从事房地产开发业务的，依照该法第六十四条规定，其违法所得应予没收且可并处罚款。故许汝起陈述、天泰公司认可八宜公司借用天泰公司资质从事房地产开发经营业务的事实，显属违法，本院不予支持。本案涉案房屋为临街门面房并非住宅，属不动产，依照《中华人民共和国物权法》相关法律规定，该房屋物权归属，需经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。现涉案房屋一直登记在建设单位天泰公司名下，至今未发生物权变更登记，原告许汝起�没有提供证据证明,该房屋所在地的不动产登记机构管理的不动产登记簿记载诉争房屋事项确有错误，故该房屋所有权依法应归建设单位天泰公司所有。现八宜公司作为诉争住宅楼的施工单位，不是该住宅楼的登记建设单位，在被告吴红涛申请人民法院查封诉争房屋之前，原告许汝起没有与诉争房屋建设单位、登记物权人天泰公司签订合法有效的书面买卖合同，且诉争房屋为建筑总面积46.43㎡的门面房，并非住宅，不涉及公民的生存权。2010年11月16日，许汝起与八宜公司签订的购房合同中明确约定八宜公司于2012年12月31日前向许汝起交房，也即签订合同当日许汝起并未实际收到房，但许汝起于签订合同当日即向八宜公司交付了全额房款，显然与一般生活常识相悖。许汝起在签订上述购房合同时，可以且有能力查明毛德聚住宅楼的建设单�是天泰公司、并非八宜公司的事实。另外许汝起提供的交水、电费票据，并不能证明其对涉案房屋享有所有权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告许汝起现提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除吴红涛强制执行申请的法律要件，故许汝起应当承担该举证不能的不利后果。综上所述，对原告许汝起的起诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条、《房地产开发企业资质管理规定》第二条、第三条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告许汝起的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告许汝起负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  张小青审判员  张新兰审判员  尚少辉审判员  王光辉审判员  石天旭二〇一七年十二月二十七日书记员  王 伟中华人民共和国物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所�的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。中华人民共和国城市房地产管理法第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第六十四条违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。房地产开发企业资质管理规定第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业�人资格的经济实体。第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有�的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。中华人民共和国民事诉讼法第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证�，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民�权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。