宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬仑民初字第2093号
原告：陈明东。
原告：江科琴。
以上两原告的委托代理人：佟文福。
以上两原告的委托代理人：章青。
被告：周玉坤。
委托代理人：陈晓卫。
第三人：宁波保税区弘基商业经营管理咨询有限公司。
法定代表人：史网扣。
委托代理人：詹程。
原告陈明东、江科琴与被告周玉坤、第三人宁波保税区弘基商业经营管理咨询有限公司（以下简称弘基咨询公司）物权保护纠纷一案，于2012年12月5日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员谢敏适用简易程序于2013年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人佟文福、章青、被告周玉坤及其委托代理人陈晓卫、第三人的委托代理人詹程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明东、江科琴起诉称：原告于2007年11月购买了位于宁波市北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2层2-10房屋，于同月26日取得房屋所有权证。2007年10月1日至2012年9月30日，原告曾将上述房屋委托弘基咨询公司经营，现委托经营合同已经到期。原告欲收回房屋自用，但被告拒绝腾退，一直占有、使用至今。现原告起诉要求：1、被告立即腾退宁波市北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2层2-10的房屋；2、要求被告向原告支付自2012年10月1日至房屋腾空之日止的租金损失，其中2012年10月1日至12月5日的租金为19400元（9700元／月×2）。
原告向本院提供房屋所有权证、物业委托经营书，用以证明原告所述事实。
被告周玉坤答辩称：位于宁波市北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2层2-9、2-10、2-11的房屋，被告于2011年3月从叶雪珍、范世尧处转租所得，当时经过弘基咨询公司的同意。2012年7月，弘基物业给被告发函，认为房子到期，要被告搬出。因被告享有有优先承租权，房屋租赁期限届满后，被告同三个房东联系，如果可以续租，被告将租赁款项支付给房东，但原告陈明东代表三个房东，明确表示涉案房屋已经租赁给案外人张恒了，被告当时也向陈明东表示在同等条件下，被告要求优先承租。被告认为，被告与第三人签订的合同已明确约定被告有优先租赁权，虽然第三人的委托经营期限已到期，但被告行使优先租赁权是合法的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供证据：第一组：1、房屋租赁合同1份，用以证明第三人将涉案房屋出租给叶雪珍、范世尧，并有合同约定的事实；2、租赁合同补充协议1份、房屋转租协议1份，用以证明被告从原承租人手中转租得涉案房屋的事实及被告支付了20多万的转租费的事实；3、关于租赁保证金的情况说明（复印件）及收据，用以证明承租商铺缴纳过保证金的事实；4、经营管理委托书，用以证明陈明东、江科琴委托上海弘基商业经营管理有限公司负责租赁、经营管理宁波市北仑庐山西路158第1幢2层所属物业的事实及被告获得2-9、2-10、2-11的房屋承租权，经第三人的同意，合同中约定了优先承租权的事实；第二组：5、2009年2月3日签订的出租协议，用以证明被告承租的商铺有一部分在被告承租前由原房东租给喜来聚老板张恒的事实；6、叶再兴与孙月兴签订的租赁合同，用以证明被告承租的商铺有一部分租给河南人家的事实；7、2010年10月1日新食客中式快餐店与孙国霞签订的租赁合同，用以证明被告承租的商铺有一部分租给孙国霞的事实；8、被告周玉坤与孙月兴和刘进喜签订的协议，用以证明被告与河南人家和刘记饺子馆（现已改名为红辣椒）三方达成合意，品湘园获得续租，原出租给河南人家和刘记饺子馆的部分也要得到续租的事实；9、被告周玉坤与杨世荣签订的租赁合同1份，用以证明被告周玉坤将商铺的一部分租给杨世荣的事实；第三组：10、被告写给陈明东的信件，用以证明被告有续租的意思表示并根据合同约定书面通知房东要求续租的事实；第四组：11、被告写给第三人的函，用以证明被告要求将租赁保证金转交房东作为下一期的房屋租赁保证金的事实；第五组：12、公建用户管道燃气工程建设供气合同、管理燃气公建用户供用气合同，用以证明被告为涉案房屋安装燃气的事实；13、品湘园财产清单，用以证明被告为涉案房屋投入财产的具体细录；14、室内装修工程合同，用以证明被告对涉案房屋进行装修投入的事实；第六组：15、宁波市公安局北仑分局报警受理回执单及证明1份，用以证明公安局曾处理过品湘园和喜来聚纠纷的事实；第七组：16、光盘及被告与陈明东的录音笔录、短信，用以证明本案纠纷是律师在打官司，并不是当事人的本人真实意思；17、中国移动通信短信详单，用以证明被告曾多次给陈明东发送短信的事实；18、中国移动通信通话详单，用以证明被告曾多次给陈明东拨打电话的事实。
第三人弘基咨询公司陈述称：原告与第三人系物业委托经营关系，经营书约定第三人的经营管理期限至2012年9月30日，到期后双方未对经营管理事项作出其他约定，第三人没有义务继续为原告管理商业用房，第三人作为原告的代理人与被告建立的租赁合同所涉及的法律后果原、被告自行解决。第三人在2012年7月已经通知被告，如果与业主就续租事宜能协商一致，第三人也愿意配合。2012年10月份第三人也通知被告来交接房屋，第三人在受托的范围内已经尽了必要的义务，不承担任何责任。
第三人向本院提供：1、物业委托经营书、物业委托经营书补充协议，用以证明第三人经产权人同意将租赁房屋出租给被告的事实；2、房屋租赁合同、补充协议，用以证明第三人和被告建立租赁关系，租赁期限至2012年9月30日止事实；3、关于宁波弘基广场房屋租赁合同到期终止的通知、房屋移交的告知函，用以证明第三人通知被告租赁合同期满后收回租赁房屋及第三人通知原告、被告办理房屋交接手续的事实。
经被告申请，本院调取了（2012）甬仑民初字第1845号案件中张恒诉孙政、陈明东、周联彪的起诉状、房屋租赁合同、工商银行支付凭证、收条，用以证明孙政、陈明东、周联彪将涉案房屋于2012年10月1日开始出租给张恒并收取张恒支付的第一年租金36万元的事实。
经质证，被告及第三人对原告提供的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。原告及第三人对被告提供的第一组证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。原告对被告提供的第二组证据的关联性不予确认，第三人则认为涉案房屋部分分租给其他人未经第三人的同意。原告及第三人对被告的第三组证据的真实性均无异议。原告及第三人对被告的第四组至第七组的证据的关联性均不予确认。本院分析认为，原告是否将涉案房屋继续租赁给被告，应由原、被告双方协商一致，原告起诉明确表示涉案房屋不再出租，故被告提供的第二组至第七组的证据与本案无关联性。原、被告对第三人提供的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。原告对本院调取的（2012）甬仑民初字第1845号案件中张恒诉孙政、陈明东、周联彪的起诉状、房屋租赁合同、工商银行支付凭证、收条的真实性均无异议，但认为因原告实际无法交房致使张恒已提起诉讼，原告已与张恒违约，上述证据与本案无关联性。第三人对上述证据没有明确陈述其质证意见。
本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述及本院调查核实的情况，认定以下事实：第三人受宁波市北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2层2-10房屋的产权人即原告陈明东委托，对上述房屋进行经营租赁管理。2007年10月6日，第三人以自己的名义与叶雪珍、范世尧签订《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将涉案的97.26平方米房屋与案外人周联彪、孙政的房屋合计290.01平方米租赁给叶雪珍、范世尧经营使用，租赁期限为2007年10月16日至2012年9月30日止，其中2011年10月1日至2012年9月30日的租金为133900元，原告租金为45104元（小数点后四舍五入）；双方在合同届满前2个月向对方发出书面通知，决定是否终止租赁或确认续租，并约定如果该租赁场所不作另行开发，同等条件下，被告有优先承租权；租赁合同结束后或因违约提前解除合同时，被告应在三天内将承租房屋及钥匙无条件交付给第三人，逾期七天内（含七天）交付的，按每日每平方米8元支付使用费，逾期七天后交付的，按每日每平方米10元支付使用费。2011年3月16日，叶雪珍、范世尧将涉案房屋转租给被告，被告、第三人与叶雪珍、范世尧三方签订了租赁补充合同，原由叶雪珍、范世尧享有和承担的权利、义务转由被告享有和承担。2012年7月27日，第三人书面通知包括被告在内的各经营户，因第三人的委托经营期限将于2012年9月30日届满，要求各经营户在2012年8月31日前与第三人办理租赁合同到期终止手续。同年9月25日，被告书面函告原告要求协商房屋续租事宜，未果。
另查明：2011年1月8日，原告及案外人周联彪、孙政与案外人张恒签订房屋租赁合同，约定涉案房屋自2012年10月1日起至2017年9月30日止出租给张恒，张恒向原告等三人支付了第一期租金36万元。2012年10月26日，张恒向本院起诉要求原告等三人交付涉案房屋，后撤回起诉。2012年12月5日，原告向本院起诉明确表示涉案房屋不再出租，要求被告腾退租赁的房屋。
本院认为：原告是涉案房屋的所有权人，有权对该房屋进行处分。被告与第三人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已于2012年9月30日届满，虽然合同约定如果该租赁场所不作另行开发，同等条件下，被告有优先承租权，但被告并没有按合同约定提前2个月向原告提出要求续租的事项，现原告明确表示该房屋不再对外出租，要求被告腾退租赁房屋，系原告对自己权利的处分，理由成立，本院予以支持。第三人在原告授权的委托经营期限内与被告签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的第三人的权利和义务，对原告有约束力。租赁期限届满后，被告未在三天内将承租房屋及钥匙无条件交付给第三人或原告，逾期七天内（即2012年10月4日至11日）应支付的使用费按每日每平方米8元计算，逾期七天后交付的（即2012年10月5日起至实际交付之日），按每日每平方米10元支付使用费。现原告自动降低赔偿标准，要求按每月9700元的标准赔偿其租金损失，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条，判决如下：
一、被告周玉坤应在本判决决生效之日起十日内腾空位于宁波北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2层2-10房屋并交付给原告陈明东、江科琴；
二、被告周玉坤应在本判决生效之日起十日内按每月9700元标准向原告陈明东、江科琴支付2012年10月1日至实际交付之日的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费365元，减半收取183元，由被告周玉坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 谢 敏
二〇一三年二月二十八日
代书记员 张静君