广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1426民初306号原告：刘金宏，男，1956年1月28日出生，汉族，现住地址广东省梅州市平远县。原告：余巧玉，女，1967年6月23日出生，汉族，现住地址广东省梅州市平远县。两原告共同委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。被告：平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。法定代表人：黄天城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林文胜，该公司职员。原告刘金宏、余巧玉诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月21日、2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余少彬、被告平远平城投资实业有限公司的委托诉讼代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金宏、余巧玉向本院提出的诉讼请求:1.判令被告限期内依据合同约定完善商品房交付条件;2.判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;3.判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金72000元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年2月22日起算，暂计至2018年3月19日，共计390天，2018年3月20日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;2.判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金72000元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年2月22日起算，暂计至2018年3月19日，共计390天，2018年3月20日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实与理由：原告作为买受人于2015年1月30日与被告平远平城投资实业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号20157420、20157466），约定原告购买商品房为平城花园41幢1101号房和41幢3号车库，总价款为923074元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年9月1日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。涉案房屋交付给原告使用已多时，但被告平远平城投资实业有限公司至今迟迟未给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告承担。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。被告平城公司提交了书面答辩状辩称：一、逾期办证的主要原因是条例实施导致。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启动统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证权内容更详细，且需提供的资料增加，办理的时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，出卖人要完成初始登记，申请转移登记和登记机关核准登记时间长以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。以前双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，开发商本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第26条规定的“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除；《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普遍意义上的“违约”属于不可抗力，不应承担违约责任。因此，导致原告房屋产权证延期办理，答辩人不具有过错，也不是答辩人的原因，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任，请法院驳回原告诉讼请求。二、逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。2015年1月30日，答辩人与原告签订合同编号20157420、20157466的《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，答辩人应在2015年9月1日前交付商品房，同时合同及合同补充协议也约定了原告应在签约之日起30日内一次性付清房款，否则双方约定交付使用时间相应顺延，原告于2015年4月1日通过中国工商银行按揭付清房款，逾期31天，按双方对合同补充约定交付商品房时间也应顺延241天，故原告从2017年2月22日起算逾期办证的违约金有误，请法院依法核定。三、合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日，应理解为540个法定工作日。2015年1月30日，答辩人与原告签订合同编号20157420、20157466《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按合同约定及法律规定，答辩人只是协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由答辩人来保证取得房屋所有权证及土地使用权证，且发放权利证书是政府职能，答辩人应提供的资料也是由政府相关部门完成，故答辩人提供的资料时间应参照政府职能部门工作时间，也即该商品房交付使用后540日应理解为540个法定工作日。四、逾期办证没有造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。逾期办证没有影响原告的权利，不影响居住。主要体现在原告是按揭贷款购房，并办理了房屋抵押登记手续，依法是不能随意出售房屋或抵押等权利，在不影响居住情况下，是不会有实际损失的产生。故双方约定的违约金按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人明显过高于造成的损失。根据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对违约金请求法院适当减少。综上所述，原告房屋产权证延期办理，答辩人不具有过错，主要原因是《不动产登记暂行条例》实施导致，属于不可抗力，因此，答辩人依法不应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定，逾期办证没有造成原告实际损失，请求的违约金过高应适当减少，请求法院支持答辩人的答辩意见。经审理查明，2015年1月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20157420），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××层××房，该商品房合同约定建筑面积共171.32平方米，其中，套内建筑面积144.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.24平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4518元，总金额774024元。合同第六条约定：付款方式为银行按揭付款方式，在签约之日买受人付清首期房款234024元，余款54万元在30日内通过银行做按揭贷款付清。同日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同》（合同编号：20157466），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××地下××层××号车库，该车位合同约定建筑面积共42.51平方米，其中，套内建筑面积22.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.43平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3506.23元，总金额149050元。合同第六条约定：付款方式为银行按揭付款方式，在签约之日买受人付清首期房款49050元，余款10万元在30日内通过银行做按揭贷款付清。两份合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方（即原告）付清首期房款及相关费用后方可要求甲方（即被告）交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此未有约定，仅在《商品房买卖合同》附件四合同补充约定第4条中有规定：交楼时，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。2015年1月30日即签订合同当天，原告将房款与车库的首期付款共283074元交给被告。被告平城公司向原告代收代缴了房权证费（包含了产权登记费、工本费、印花税等）。2015年4月1日，房款及车库款剩余的640000元由原告通过向中国商业银行按揭贷款交付给被告。经本院于2018年6月19日调查核实，平城花园41、42栋已在平远县不动产登记中心完成初始登记。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号20154697、20157466）、原告身份信息及被告企业机读档案登记资料；被告提交的中国工商银行个人借款凭证、业主领钥匙时间表、房管局电脑录入系统机读材料以及本院依职权向平远县不动产登记中心调查出具的《证明》、本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20154697、20157466）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为：1.新条例实施是否导致房产证延期办理；2.涉案房屋的交付时间；3.被告是否承担逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约责任及违约金计算问题；4.违约金计算标准是否过高。关于《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。被告并未提交证据证明在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，被告或房屋权属登记机关有通知原告要求增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告关于新条例实施是导致逾期办证的主要原因的抗辩，理由不足，本院不予采纳。关于涉案房屋的交付时间问题。原告在庭审中主张2016年5月27日为被告交付房屋，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”的约定，原、被告交接房屋应当签署房屋交接单，但被告未提交房屋交接单，仅提交业主领用钥匙时间表，本院认为业主领用钥匙时间表不等同于房屋交接单，故对被告抗辩2017年4月5日为交付涉案房屋的日期，缺乏事实和合同依据，本院亦不予采信。2015年4月1日，房款及车位款剩余的640000元由原告通过向中国商业银行按揭贷款交付给被告。依据合同第六条约定可知，付款方式为银行按揭付款方式，在签约之日（即2015年1月30日）买受人付清首期房款，余款在30日内（即2015年3月1日）通过银行做按揭贷款付清。同时合同附件四第3条“对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”的约定可知，原告需要付清房款及相关费用后方可要求被告交付房屋。因本案原、被告双方均未提供确实充分的证据证明具体交付涉案房屋的时间，原告于2015年4月1日才将余款付清，被告交付房屋的时间应依合同约定顺延31天即2015年10月2日。故，涉案房屋交付时间应认定为2015年10月2日。关于被告是否承担逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约责任及违约金计算的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼时，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方又不愿意退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但因乙方原因提供的的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”。上述附件四条款中的“540日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的540个自然日，并非是通知之日后的540日。被告提出应参照政府职能部门工作时间将“540日”理解为540个法定工作日的抗辩，依据不足，本院不予支持。根据查明的情况，房屋交付时间为2015年10月2日，故被告应于2017年3月25日前（即从2015年10月3日开始计算540日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此被告应向原告支付自2017年3月26日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋及车库的总价款923047元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。关于违约金计算标准是否过高问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告关于逾期办证没有造成原告实际损失，且违约金过高，应予核减的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理平城花园第41幢11层01号房及第41幢地下一层3号车库权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、被告平远平城投资实业有限公司应向原告刘金宏、余巧玉支付自2017年3月26日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款923047元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金；三、驳回原告刘金宏、余巧玉的其他诉讼请求。如果被告平远平城投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元，依法减半收取800元，由原告刘金宏、余巧玉负担100元，被告平远平城投资实业有限公司负担700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  林敦灵二〇一八年七月二十三日书记员  刘明媚