贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终2070号
上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路173号。统一社会信用代码：91520201714353828W。
法定代表人：毛威，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所律师。执业证号：15202200910841295。
上诉人（原审原告）：胡桂梅，女，1970年4月18日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。
六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开”）因与上诉人胡桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭。于2017年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人源丰房开的委托诉讼代理人李富荣、上诉人胡桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
源丰房开上诉请求：一、请求撤销六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初167号民事判决；二、对一审判决第二项、第三项进行改判，即判决上诉人不支付被上诉人房屋差价款70553.82元及利息2505.71元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误,无证据证实。1、一审认定事实“合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为116.86m2，套内建筑面积96.84m2，但该约定与被告当初宣传的内容不符，且商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效”错误。本案中源丰房开与胡桂梅所签订的《商品房买卖合同》为贵州省建设厅监制并推广使用的示范文本，源丰房开按照国家行政机关的要求，采用示范文本与胡桂梅协商后签订了《商品房买卖合同》，并且对《商品房买卖合同》（包括按套出售的方式、误差范围以及误差处理的约定）进行备案。本案《商品房买卖合同》是原被告双方最终达成合意的结果，符合房屋买卖行政主管部门的要求与法律法规的规定，合同效力应得到确认。同时，合同“计价方式与价款”条款不存在免除出售人责任、加重买售方责任、排除买售方主要权利的情形，并未侵害胡桂梅的合法权益。根据中华人民共和国建设部、国土资源部、工商管理总局等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序》（建住房[2002]123号）的通知规定，源丰房开采用按套计算的方式出售房屋不仅符合法律法规的规定，也符合国家政策要求。且本案《商品房买卖合同》的封面背面附有商品房买卖合同说明，该说明允许双方当事人对文本条款的内容进行修改、增补或删减。《商品房买卖合同》第六条计价方式与价款中，也存在按套内建筑面积与按套（单元）两种计价方式，该条款非固定的打印稿样式，而是预留有空格，属于双方协商约定的条款，不属于格式条款。故一审判决认定《商品房买卖合同》“计价方式与价款”条款系格式条款的认定错误。2、一审判决以案外人六盘水德鸿物业服务有限公司出具的《物业费收款收据》、富顺县金山物业管理公司收款收据认定房屋按平方计价错误。六盘水德鸿物业服务有限公司、富顺县金山物业管理公司并非有资质的测绘机构，其出具的收据、票据等无法印证本案房屋的出售方式及房屋的实际面积。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋按套计价，房屋的建筑面积、套内面积仍客观存在。3、一审判决认定源丰房开交付给胡桂梅的房屋实际面积为116.86m2错误。涉案房屋还未进行终测，其实际面积需经终测后报房屋主管部门审查确认才能认定。本案不能以合同约定的面积作为涉案房屋的实际面积。4、一审判决支持胡桂梅面识误差的诉讼请求，违反法律规定。本案法律关为房地产开发经营中的商品房预售合同法律关系，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、《城市房地产开发经营管理条例》第四条、第二十四条、第二十五条规定，商品房预售行为，必须取得商品房预售许可证，在商品房预售合同签订过程中，由于预售合同约定面积为初始测绘面积，因设计、施工的变更，竣工后的房屋出现面积误差，是可能发生但不是必然发生的问题。而建设项目面积发生误差以及误差面积多少，通常由规划和住房建设行政机关依法确认。故涉案房屋只有经过行政机关审核、确认并颁发产权证书，才能确认已建好的房屋的实际面积和房屋面积是否存在误差，该误差不以当事之间以任何方式计算而定，也不依非经建设项目所在地国土资源、住房规划与建设部门指定并确认的房地产测绘机构的测绘资料确定，而一审判决在没有经过行政确认的前提下，支持胡桂梅提出的有关面积误差的诉讼请求，与事实不符，亦违反法律规定。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回胡桂梅的诉讼请求。
胡桂梅辩称，一审认定事实正确。上诉人预售房屋时，在宣传单及售楼模型中标明了房屋面积，被上诉人在比较了同一地区的其他房价后作出购买决定，并无上诉人所说的按套出售的说法。上诉人未按照合同约定办理房屋产权证，不依法退回多收取的被上诉人的房屋差价款，给被上诉人造成了损失。上诉人称房屋是按套出售的，但被上诉人在不知道房屋面积是多少的情况下，是不会购买本案房屋的，且根据部分业主预留的计税表也可以证实，本案房屋不是按套出售，《商品房买卖合同》中手写的部分也不是胡桂梅所书写。对于房屋面积，一审判决根据物管公司的收费票据认定并无不当。综上，一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡桂梅上诉请求：撤销六枝特区人民法院(2017)黔0203民初167号民事判决第四项，改判被上诉人源丰房开退还2000元的自来水开户费及承担占用损失798元。事实及理由：原判决认定“不返还自来水开户费”的事实错误。源丰房开收取2000元是为胡桂梅办理单独开户的费用，但源丰房开收取该费用后没有履行义务，反而占用该费用达6年的时间。水表入户是开发商必须履行的义务，胡桂梅虽使用源丰房开提供的水表，但是胡桂梅交纳的水价比自来水公司高，由此给胡桂梅带来不合理损失，且胡桂梅无法自行向自来水公司交纳水费，给胡桂梅带来不便。另，根据国家计委、财政部[2001]585号文规定，源丰房开收取的2000元自来水开户费涉嫌违规收费。一审仅以上诉人使用了水表和正常用水为由，驳回胡桂梅要求退还2000元自来水开户费费的请求，违背了客观事实。综上，恳请二审支持胡桂梅的上诉请求。
源丰房开辩称，源丰房开与胡桂梅之间的买卖合同，也就是本案房屋为普通商品房，就供水而言并无特别约定，实际上只要有水可用，用水合法，作为房开公司就履行了合同义务；本案房屋交付多年，买受人正常使用自来水，故胡桂梅提出退还自来水开户费及资金占用费的请求无事实依据。
胡桂梅向一审法院起诉请求：1、判令被告以总房款346652.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率6.65%（月利率0.55%）为准，支付逾期42个月（2013年6月30日至2016年12月27日）的违约金80076.00元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担至房产证和土地使用证交付原告为止；2、判令被告将3%面积内（3.96㎡）的房价款10375.00元返还给原告；3、判令被告双倍返还超出3%面积（11.7㎡）的房价款61308.00元；4、判令被告退还自来水开户费2000.00元以及占用该费用产生的利息损失798.00元（2000.00元×6.65%×6年）（2013年6月30日至2016年10月31日）；以上合计金额154557.00元。诉讼过程中，原告增加变更诉讼请求：1、判令被告提供办证部门所需的相关资料，在30日内为原告办理房屋产权(房产证、土地使用证等)手续；2、判令被告支付占用多收部分的房款41029.00元期间（2013年6月30日至2017年3月1日）给原告造成的损失10154.00元（41029.00元×0.55%×45月）。增加变更后的诉讼总金额为164711.00元。
一审法院认定事实：2010年10月31日，原告向被告预购在建的阳光花园A幢4层6号住房一套，被告向原告出具住宅买卖计税（费）表一份，该表载明：原告购买的房屋建筑面积为132.31㎡，单价2620.00元/㎡，总房款346652.00元，产权办理费12853.00元，其他费用3770.00元（包括自来水开户费2000.00元），共计363275.00元。2011年12月15日，原告向被告交纳上述款项。2011年12月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号为201106039。合同部分条款约定如下：第二条、原告购买被告的商品房为预售房。第三条、建筑面积116.86㎡，套内建筑面积96.84㎡。第六条（应为“第七条”）、商品房按套计算，总价款为347000.00元。第十一条、被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条、按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条、出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条、被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为1.00元/月*㎡（建筑面积）。第二十六条、商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。合同签订后，被告交付房屋给原告。被告委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘涉案房屋，原告所购买房屋的建筑面积为116.86㎡，套内建筑面积为96.84㎡。六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，该公司于2016年12月15日出具情况说明给原告，认可阳光花园房屋业主的自来水水表未到自来水公司单独开户。阳光花园小区的物业公司是按建筑面积132.31㎡向原告收取物业管理费。原告购买的房屋至今未办理房屋产权证及土地使用证。在诉讼过程中，原告于2017年4月1日向法院申请财产保全。
一审法院认为，原告与被告争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，从被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费及计税表可知，被告销售给原告房屋的建筑面积是132.31㎡，即按房屋面积计价；其次，被告销售给原告的房屋为预售房，原告先支付房款后才与被告签订商品房买卖合同，合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为116.86㎡，套内建筑面积为96.84㎡，但该约定与被告向原告宣传的内容不符，且双方签订的商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积计价。2、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未在该时间内为原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告在30日内办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，予以支持。3、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案被告未按约定的期限在2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告如要求被告承担违约责任，应于2015年6月30日前主张权利，但原告于2017年1月10日才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，不予支持。4、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积132.31㎡计价收费，被告交付原告的房屋建筑面积为116.86㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为[（116.86㎡-132.31㎡）÷132.31㎡]×100%＝-11.68%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为11.68%。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出售价返还原告，即为（132.31㎡×3%）×2620.00元/㎡＝10399.57元，原告诉请10375.00元，予以支持；对面积误差比超过3%的购房款，由被告双倍返还原告，即为132.31㎡×（11.68%-3%）×2620.00元/㎡×2倍＝60178.82元。5、原告主张返还水表开户费及支付利息的诉请能否得到支持。被告虽未到自来水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水，故对原告主张返还自来水开户费2000.00元，支付利息798.00元的诉请，不予支持。6、原告诉请的多收房价款给其造成的损失应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的该项请求可按3%面积的房价款即10399.57元计算利息损失，利息计算期间从原告交纳购房款时起计算，自2011年12月15日计算至2017年1月10日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：10399.57元×（4.75%÷12月）×60.87月＝2505.71元。原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定按套（单元）计价出售，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%，该约定系基于房屋按套（单元）计价。但本案原告购买的房屋并非按套（单元）计价，该约定显然无效。对被告辩称原告诉请的房屋差价款不应得到支持的主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告胡桂梅办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A栋1-4-6A号房屋所有权证及房屋土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡桂梅房屋面积误差房价款70553.82元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡桂梅面积误差比3%部分的房价款利息2505.71元；四、驳回原告胡桂梅的其他诉讼请求。案件受理费1797元（原告已预交），由原告胡桂梅负担994元，被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担803元（于判决生效之日起十日内给付原告）。
二审中，胡桂梅当庭向本院提交《六枝特区水务供排水公司关于阳光花园小区用水开户情况的证明》复印件一份，拟证明源丰房开收取自来水开户费后，没有将钱交给自来水公司为胡桂梅办理一户一表。源丰房开质证认为，对该份证据三性无异议，对证明内容有异议，该份证据证明源丰房开以总表立户报装，分户计费方式安装相关供水设施，业主用水多年，有水可用，充分说明上诉人已经履行了合同义务。
该份证据只能证明源丰房开对阳光花园小区的用水以总表立户报装，但达不到胡桂梅要证明源丰房开需要按照一户一表的方式安装自来水的证明目的，故本院对该份证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、涉案房屋的实际面积是多少；2、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价；3、胡桂梅认为源丰房开应退还其自来水开户费200元并支付占用损失798元的上诉主张能否成立。
关于涉案房屋的实际面积是多少的问题。上诉人源丰房开主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。但涉案《商品房买卖合同》明确载明了胡桂梅购买的商品房的建筑面积，同时载明该建筑面积系六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出，即源丰房开认可合同上填写的涉案房屋建筑面积是其委托的测绘公司测绘得出的，源丰房开上诉认为不能以合同载明的面积作为房屋的实际面积，但其对该主张未能提供相反的证据予以证实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积，并无不当，对源丰房开提出的无法确认本案实际房屋的面积的上诉主张，本院不予支持。
关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。上诉人源丰房开主张双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋计价方式是按套计价，胡桂梅对此不予认可，并向人民法院提交了一份《住宅买卖计税（费）表》复印件用于证明其诉讼主张。二审中，源丰房开认可计税表的真实性，故胡桂梅提交的计税表应作为认定本案事实的依据。该计税表虽不是商品房买卖合同，但该表上记载的内容是房屋买受人在签订正式商品房买卖合同之前与源丰房开就房屋楼层户型、单价、相关税费的计算等达成的合意，该表明确载明购买的房屋住宅号、面积、单价及房价总款，而之后双方签订的《商品房买卖合同》上载明的商品房总价款也与上述计税表上房价总款基本一致，可见，被上诉人提交的该计税表就是双方对房屋总价款的计算依据，结合物业公司收取物业管理费的方式，本院确认双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按面积计价。
关于胡桂梅认为源丰房开应退还其自来水开户费200元并支付占用损失798元的上诉主张。涉案《商品房买卖合同》中并未约定售房人负有向自来水公司申请为业主安装一户一表的义务，上诉人胡桂梅向上诉人源丰房开交纳相关费用收据上并未注明收取的费用中包括水电开户费，计税表中虽注明有2000元水开户费，但未注明一户一表。且上诉人源丰房开已按一户一表的标准为上诉人胡桂梅安装了单独的水表，上诉人胡桂梅亦使用了多年，并不影响其正常用水，故上诉人胡桂梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，源丰房开及胡桂梅的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司预交的二审案件受理费3594元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担；上诉人胡桂梅预交的二审案件受理费50元，由上诉人胡桂梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 婷
审判员 罗 敏
审判员 张德权
二〇一七年十二月二十五日
书记员 安梦薇