河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终3844号
上诉人（原审原告）：姬京卫，女，1970年2月12日生，汉族，住偃师市。
委托诉讼代理人：姬景丽，浙江海泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张南方，男，1975年6月17日生，汉族，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：张明晓，女，1974年1月1日生，汉族，住洛阳市涧西区。系张南方之妻。
上诉人姬京卫因与被上诉人张南方房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人姬京卫的委托诉讼代理人姬景丽，被上诉人张南方的委托诉讼代理人张明晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姬京卫上诉请求：1.张南方向姬京卫赔偿损失309823.75元，包括资金占用期间的利息损失9823.75元、房屋差价损失26万元、中介服务费用4万元；2.全部诉讼费用由张南方承担。事实和理由：1.一审事实认定错误。双方签订的《房屋买卖合同》明确约定“违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。一审法院认定“双方签订合同时约定由违约方向另一方支付房款的10%作为违约金，因此能够预料到因违反合同可能造成的损失应当以此约定为限”与事实严重不符。合同履行过程中张南方多次变更合同履行时间，期间房屋涨价早超过合同价的10%，姬京卫自始至终都是基于促成合同履行、获得涉案房屋为目的。一审法院“预期损失以10%违约金为限”于情于理于法均无依据。合同履行过程中，双方明确知晓房屋涨价的事实，对于合同无法履行造成的房价损失可以预见。另，经姬京卫查询，张南方于2017年5月12日收到姬京卫购房款后，又购买多处房产。其一再拖延办理房屋过户手续甚至恶意转售房屋的行为致使姬京卫不仅错过购买同时期房屋的时机，而且最终未能依合同取得房屋。张南方因违约行为获得利益，而姬京卫作为守约方遭受损失。2.一审法院适用法律错误。依据合同张南方应当赔偿姬京卫的实际损失，依据合同法的规定损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。姬京卫的损失包括利息损失9823.75元，房屋差价损失20万以上，以及中介服务费用4万元。3.一审法院基于认定事实和适用法律错误因而错误分配诉讼费用负担。
张南方辩称：张南方在合同履行过程中并没有变更合同的履行时间，而是一直配合房产中介促成合同的履行。中间因为房屋中介没有按照合同约定按时办理房屋变更手续，双方产生纠纷，张南方多次和姬京卫协商提出让姬京卫再支付一部分房款，姬京卫均不理会。张南方并没有和中介一起故意违约，而是由于中介的违约承受了巨大的经济压力。张南方和中介将涉案房屋撤销合同手续办理完毕，姬京卫在没有告知张南方的情况下直接起诉，张南方才将房屋出售他人。当时房价是基于三个月之内能够完成支付的情况下定的，但是由于房屋手续办理出现延误，张南方解除合同是属于情势变更，并不属于恶意违约。张南方签订合同后仅收到姬京卫30万元，当时决定卖房时已决定投资其他房产，该房的迟延履行让张南方背负了巨大的经济压力。当时从亲戚处借款30多万元，想把这个房子卖完偿还借款，结果房款不能按时交付。张南方希望合同能够按时履行，情理上不会随意变更合同。30万元的购房款中15万元是用于房屋解押，也是为了保证这个合同能够顺利履行。请求维持原判。
姬京卫向一审法院起诉请求：1.解除双方及案外人洛阳爱巢房地产经纪有限公司（以下简称爱巢经纪公司）签订的《房屋买卖合同》；2.张南方返还姬京卫支付的购房款30万元及对应的利息（从2017年5月12日起算按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）；3.张南方赔偿姬京卫以下损失：房屋差价损失暂按20万元计，实际损失按最终认定的涉案房屋价值与姬京卫购买价差额计算；中介服务费用4万元。
一审法院认定事实：2017年张南方在网上发布了售房信息，出售伊滨区伊水苑1组团4号楼1单元2303号房。爱巢经纪公司的张梅娟先后与姬京卫和张南方联系，2017年5月12日张南方、姬京卫与爱巢经纪公司三方签订《房屋买卖合同》，约定姬京卫以60万元价格购买张南方位于伊滨区伊水苑一组团4号楼1单元2303号房屋一套，约定过户相关费用由姬京卫承担，过户方式为更名，过户手续由爱巢经纪公司办理。爱巢经纪公司口头承诺3个月之内完成过户，更名完成后支付其余30万元，双方对此认同。并约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同1、2、3条违约责任，均由违约方向另一方支付合同第二条约定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。房屋买卖合同补充条款中确定了4万元更名费，同时约定更名手续不成功房屋中介将更名费如数退还。合同签订后姬京卫于2017年5月12日支付给张南方30万元，张南方向姬京卫出具收条。支付给爱巢经纪公司中介费用4万元，中介方向姬京卫出具收据。因爱巢经纪公司的原因，该房一直没有按照三方的约定办理过户。2017年12月29日，张南方办理了该房预售合同注销手续，现已出售给他人。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对各方均具有法律约束力。张南方现已将涉案房屋转卖给他人，合同目的已不能实现，因此双方的《房屋买卖合同》应当依法解除，张南方应当返还姬京卫付的购房款30万元。关于姬京卫要求支付利息和赔偿损失，鉴于庭审中张南方认可其存在违约行为，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同可能造成的损失。因此，姬京卫的损失应以张南方和其签订合同时能够预料的因违反合同可能造成的损失为限，双方签订合同时约定由违约方向另一方支付房款的10%作为违约金，因此能够预料的因违反合同可能造成的损失应当以此约定为限，一审法院认定由张南方赔偿姬京卫损失6万元。关于姬京卫要求张南方赔偿中介费4万元，该4万元在双方合同补充条款中确定为更名费，同时约定更名手续不成功房屋中介将更名费如数退还。因此姬京卫要求张南方偿还该4万元没有事实和法律依据，应当依照约定要求爱巢经纪公司退还。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除姬京卫与张南方及爱巢经纪公司签订的《房屋买卖合同》；二、张南方于判决生效之日起十日内返还姬京卫购房款30万元并支付违约金6万元；三、驳回姬京卫其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元、财产保全费3520元，由张南方承担4000元，由姬京卫承担820元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，姬京卫与张南方、爱巢经纪公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依照约定履行义务及行使权利。关于违约责任，双方均认可口头约定三个月内办理过户手续，但爱巢经纪公司迟迟未予办理，张南方亦认可自身存在违约行为。一审法院依据合同约定，判令张南方向姬京卫支付违约金6万元，处理并无不当。因双方均认可爱巢经纪公司未依照口头约定在三个月内办理过户手续，且姬京卫明确表示其催促爱巢经纪公司办理过户手续时中介公司要求增加中介费，故姬京卫要求由张南方赔偿其全部损失于法无据，姬京卫应对其损失未全部弥补部分另行向爱巢经纪公司主张权利。关于姬京卫上诉要求的中介服务费用，依照合同约定应由爱巢经纪公司退还，因此姬京卫上诉要求张南方退还该费用没有合同依据。关于一审诉讼费负担，一审法院依据本案具体情况酌情处理，无明显不当，本院予以维持。
综上所述，姬京卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5947元，由上诉人姬京卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 王春峰
审判员 姬秋萍
审判员 范振洋
二〇一八年七月二十六日
书记员 高会茹