吉林省四平市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉03民终290号
上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司。住所：吉林省长春市南关区。
负责人：李洪江，总经理。
委托代理人：张书伟，该公司员工。
委托代理人：汪尧，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：肖润林，男，汉族，住吉林省四平市铁西区。
被上诉人（原审被告）：四平市成达房地产开发有限公司。
法定代表人：高树成，
原审第三人：中国银行股份有限公司四平分行。
负责人：王敬东，行长。
委托代理人：何美欣，该行法律顾问。
上诉人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院于2015年2月10日作出的（2010）四西民二重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理，2016年4月8日组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）的委托代理人张书伟、汪尧，被上诉人肖润林，原审第三人中国银行股份有限公司四平分行（以下简称中国银行四平分行）的委托代理人何美欣到庭参加诉讼。被上诉人四平市成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖润林在原审法院诉称：1999年9月27日，王某某与成达公司签订了商品房买卖合同。王某某购买被告成达公司开发的坐落于电业新村9817栋2单元4楼67.16平方米楼房一套，价款8万元。2005年，经王某某与原、被告协商，王宏伟将合同权利义务全部转让给原告。并且原、被告重新签订了商品房买卖合同。原告入住后，于2007年办理产权登记手续时，被房产部门告知被告已将该房抵押给第三人中国银行四平分行。故诉至法院，请求确认被告与第三人中国银行四平分行之间的抵押合同无效，并由被告承担本案诉讼费用。
被告成达公司未答辩。
第三人中国银行四平分行述称：一、中国银行四平分行与本案不存在法律上的利害关系，不应属于本案的当事人。2004年6月25日，我行根据国家对不良资产实行剥离的规定，将本案被告在我行抵押贷款的6笔债权转让给第三人信达公司，从债权转让之日起，我行对该6笔债权的一切权利、义务均已丧失，包括债权的全部从权利（保证、抵押、质押）。因此，我行与本案已不存在法律上的利害关系，没有任何权利对该债权涉及的任何事宜进行处理。二、我行与被告于1998年、2002年签订的抵押合同合法有效。被告将已设定抵押的房产出卖给原告，属欺诈行为，无效。且未依法登记，不发生法律效力。1998年12月8日，被告用电业新村全部在建工程作抵押（已出售和回迁的除外），为该公司在我行贷款3000万元提供担保，并在四平市房地产产权管理处办理了抵押登记。因抵押物为在建工程，当时抵押物临时编号为电业新村1#、2#、3#、4#、7#、10#楼住宅，380户面积26744平方米，商网45户面积4901平方米。2000年3月电业新村工程竣工投入使用，将抵押物编号由1#、2#、3#、4#、7#、10#依次变更为9811#、9812#、9813#、9814#、……。2002年10月15日，被告将电业新村、消防队综合楼未出售的商品房接续抵押或设定抵押，并办理了抵押登记。被告1999年9月27日卖给王宏伟，2005年7月13日又转卖给原告肖润林的9817号2单元4层13号房屋恰是1998年12月8日抵押的在建工程7#楼中的房屋。所以，被告对已经抵押的房屋出卖属于欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民法通则》第58条规定，该出卖行为无效。涉案房屋的转让未依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，不发生法律效力。三、原告购买抵押的商品房后不及时办理产权证，导致被告的欺诈行为延续至今，应依法向被告主张权利。原告肖润林2005年7月13日与被告签订《商品房买卖合同》，未按规定办理产权登记，没有取得该商品房的物权，导致被告出卖抵押物的欺诈行为延续至今。依据相关法律规定，原告应向出卖人主张权利，请求双倍赔偿已付购房款。第三人在原债权形成过程中没有任何过错，原告对第三人的告诉没有事实和法律依据应予驳回。
第三人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司述称：中国银行股份有限公司四平分行与我行签订的协议合法。且产权登记部门已登记。我公司抵押权在先。被告四平市成达房地产开发有限公司未通知我公司及原告，所以原、被告之间的房屋买卖合同无效。
原审法院查明：1998年12月8日，被告成达公司用电业新村1#、2#、3#、4#、7#、10#在建工程作抵押，为该公司向第三人中国银行四平分行处贷款3000万元提供担保，并在四平市房地产产权管理处办理了抵押登记。1999年9月27日，案外人王某某与被告成达公司签订了商品房买卖合同。王某某购买被告开发的坐落于电业新村9817号2单元4楼67.16平方米楼房一套，价款人民币8万元。2005年经王某某与原、被告协商，王某某将合同权利义务全部转让给原告。并且原、被告重新签订了商品房买卖合同。
原审法院认为：被告及第三人没有证据证明电业新村9817号楼与1#、2#、3#、4#、7#、10#中的哪栋是同一座楼。被告与第三人中国银行四平分行于2002年10月15日签订的抵押房屋出售协议中有9817号楼，但抵押时间在1999年9月27日之后。因此，王某某购买电业新村9817号2单元4楼67.16平方米的楼房合法有效。虽然肖润林于2005年从王某某手中购买盖房，但应以1999年9月27日为准。第三人中国银行四平分行已将债权转移给第三人信达公司，故对此无责任。第三人信达公司的抵押在先的观点没有证据证明，本院不予支持。
原审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，故判决：被告四平市成达房地产开发有限公司与第三人中国银行股份有限公司四平分行所签订的抵押合同中关于肖润林购买的坐落于电业新村9817号楼2单元4楼67.16平方米楼房抵押无效。原告肖润林与被告四平市成达房地产开发有限公司的房屋买卖合同合法有效。
案件受理费550元由被告四平市成达房地产开发有限公司负担。
信达公司上诉称：一、一审法院认定事实不清，电业新村9817号2单元4楼房产在《抵押房屋出售协议》约定的抵押范围之内。（一）中国银行四平分行于1998年12月8日与成达公司签订了《抵押房屋出售协议》，同时办理了抵押登记。由于抵押时电业新村属于在建工程，在建工程的栋号与房屋建成后的栋号不一致在业内属正常现象。（二）《抵押房屋出售协议》正文明确约定：“四平成达房地产开发有限公司决定用全部在建工程做抵押（已售出和回迁的除外）”。电业新村9817号2单元4楼房产不属于回迁房，在抵押房屋出售协议》签署的时点也未售出，因此电业新村9817号2单元4楼房产在抵押范围之内。综上，电业新村9817号2单元4楼房产出售在先，抵押在后的表述与事实不符。二、原告购买房产的行为应认定无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让抵押物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”成达公司出售本案争议房产时并未告知抵押权人和原告，因此原告购买房产的行为应认定无效。综上，一审法院审理此案，在案情上没能准确认定事实，以致上诉人的合法权益未能得到保障。请求二审法院撤销原审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人成达公司承担。
肖润林辩称：请求维持原判。
中国银行四平分行述称：一、中国银行四平分行因债权转移与本案已不存在法律上的利害关系，对该案所涉的任何事宜均无权处理，包括抵押权的处理。二、中国银行四平分行在原债权形成及抵押、续抵押过程中，没有任何过错，不承担任何责任。三、中国银行四平分行与被上诉人成达公司98年、2002年签订的《抵押合同》并办理了抵押登记，是连续的、合法有效的。
本院审理查明：1998年12月8日，成达公司用电业新村1#、2#、3#、4#、7#、10#在建工程作抵押，为该公司向中国银行四平分行处贷款3000万元提供担保，并在四平市房地产产权管理处办理了抵押登记。2002年10月15日，成达公司与中国银行四平分行签订了《抵押房屋出售协议》，该协议写明：“四平市成达房地产开发有限公司决定用开发的电业新村和消防队综合楼未售出的住宅及商网作贷款抵押”。
1999年，案外人王某某购买了成达公司开发的坐落于电业新村9817号2单元4楼67.16平方米楼房一套。2005年7月4日，王某某与肖润林签订了《购房协议书》，该协议书写明：“乙方（肖润林）自愿购置甲方（王某某）私有产权住宅楼。地址电业新村98.17号二单元四楼东侧，面积为67.16平方米。双方协议价为捌万元人民币。”之后，肖润林支付了该房屋的契税。2005年7月13日，成达公司与肖润林签订了《商品房买卖合同》，该合同写明了销售的商品房为第9817幢/座2单元4层13号房，建筑面积67.16平方米。成达公司为肖润林开具了销售不动产发票。
本院认为：一、1998年12月8日的《抵押房屋出售协议》写明“四平成达房地产开发有限公司决定用全部在建工程做抵押（已售出和回迁的除外）。抵押面积为：31645m2。其中住宅26744m2，380户。”其后附有抵押房屋明细表，明细表上写明抵押的住宅为26744m2，380户，为电业新村1#、2#、3#、4#、7#、10#楼。原审时中国银行四平分行也表明电业新村共计十栋楼，故并非全部在建工程（已售出和回迁的除外）均做抵押，上诉人未能提供证据证明本案涉及房屋即电业新村9817栋2单元4楼67.16平方米楼房对应的是抵押的哪栋房屋，故不能认定该房屋在1998年12月8日的抵押财产范围内。
二、信达公司与中国银行四平分行于2002年10月15日签订的《抵押房屋出售协议》及办理的抵押登记均晚于本案涉案房屋的购买时间，且肖润林已经支付了全部购房款。但肖润林并非成达公司与中国银行四平分行签订的抵押合同的合同相对人，也未能举证证明成达公司与中国银行四平分行恶意串通损害其利益，故肖润林不具有诉请确认该抵押合同无效的主体资格。肖润林可另行诉请确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权。
三、原审时肖润林并未诉请确认其房屋买卖合同的效力，原审判决第二项超过了当事人的诉讼请求。
综上，原审法院适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销四平市铁西区人民法院（2010）四西民二重字第2号民事判决；
二、驳回原审原告肖润林的起诉。
一审案件受理费550元由一审法院退回原告肖润林。二审案件受理费550元，由本院退回上诉人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司。
本判决为终审判决。
审判长 谭贵林
审判员 魏玉国
审判员 崔巍巍
二〇一六年六月十七日
书记员 孙永明