江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终1115号
上诉人（原审原告）：贺明珠，在无锡市食品公司退休。
委托诉讼代理人：杨晓碧，江苏辰庚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙靖，无业。
被上诉人（原审被告）：黎中超。
委托诉讼代理人：方亮，江苏东林律师事务所律师。
上诉人贺明珠因与被上诉人孙靖、黎中超所有权确认纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第01568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人贺明珠及委托代理人杨晓碧、被上诉人孙靖、被上诉人黎中超的委托代理人方亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：
贺明珠诉称：2009年9月8日，其与孙靖合伙经营房产中介业务。2010年4月2日，其与孙靖口头约定共同出资购买位于无锡市惠山区理想城市花园***-***室房屋，因贷款障碍，孙靖提出以其妻弟黎中超名义购房并申请贷款。其与孙靖分别出资15.52万元，合计31.04万元用于支付首期房款及过户费用，40万元贷款部分由双方各半负担，从双方合伙经营的收益及涉案房屋的租金中列支。现由于黎中超向案外人程长青借款，并以涉案房产作为担保设定了他项权，故请求法院判决，确认其与孙靖对涉案房屋各享有50%的所有权。
（一）房屋基本情况
2010年3月22日，黎中超的姐姐黎海云代黎中超与薛睿、金滢签订房屋转让协议一份，约定由黎中超购买薛睿、金滢名下位于无锡市惠山区理想城市花园***-***房屋一套，房屋总价为68万元（净价），其中商业贷款40万元，合同中明确注明购买方为黎中超，代理人为黎海云；当日，金滢向黎海云出具收条一份，载明：今收到黎海云购买房屋定金3万元。
2010年3月到4月间，黎中超缴纳了涉案房屋的评估费、过户服务费、登记费及契税，并办理了商业贷款。2010年4月7日，金滢向黎中超出具收条一份，载明：今收到黎中超购买无锡市理想城市花园***-***#房款的首期款25.3万元，并开具了不动产销售发票。
2010年4月13日，涉案房屋登记在黎中超名下。同年5月31日，黎中超与孙靖签订委托书一份，即黎中超委托孙靖办理出售房屋的有关手续。此后，孙靖通过收取涉案房屋租金等方式向黎中超贷款还款卡内归还贷款。
2013年8月8日，黎中超向案外人程长青借款70万元，担保人为孙靖，并曾以该房产作为物的担保办理了抵押登记，该案业经法院调解结案，现房屋上不存在他项权登记情况。
（二）各方出资情况
双方就该事实发生争议，贺明珠主张：该房屋由其支出首付款及各项费用的一半，租房收益用于归还贷款。为此，贺明珠向法院提供如下证据：
1.2010年7月25日其代王俊与孙靖签订的协议及2015年6月25日王俊出具的确认函。协议中载明：孙靖与王俊共同出资71.04万元，出资比例各50%，以黎中超名义购买涉案房屋作为共同投资。其中40万元为贷款，双方每月共同承担50%的贷款还款。双方共同投资房产、管理、经营、充分利用、共享盈利和风险。王俊的确认函确认因实际出资及还贷的基本情况，诉争房产产生的权益及诉讼结果归母亲贺明珠享有。经质证，孙靖对该份协议的真实性予以认可，确认系由其签订，但其主张该协议的相对方为王俊，根据合同相对性原则，即使王俊主张其合同权利归于贺明珠所有，其对该合同权利的让与并不认可，故贺明珠无权提起该次诉讼。其次，该协议签订的时间晚于房款交付及实际登记日期，贺明珠或者王俊并未实际交付协议中所称的款项，故协议并未实际履行。黎中超对该份协议的真实性无法确认，黎中超认为该协议签订时并未征得其同意，其截至贺明珠起诉时方知该协议存在，也不同意追认该协议对其产生约束力。
2.贺明珠丈夫王某于2010年4月15日的取款记录及证人贺某、王某的证人证言。王某的取款记录表明，王某于2010年4月15日取款15.4万元，贺明珠主张该款直接交付给孙靖作为涉案房屋的首付款。贺某陈述称：其为贺明珠的哥哥，在贺明珠经营的房屋中介经营部工作，购买涉案房屋系王俊、贺明珠与孙靖协商的，后来以孙靖亲戚名义购买，实际上出钱的是贺明珠和孙靖，由贺明珠把钱给了孙靖。付款当天贺某看到王某去银行取款，款项取回后放在桌子上，但不能确认是谁拿走了钱。在付款之前两个月左右，贺明珠和孙靖签了合资购房的协议。王某陈述：其当天取现后给了孙靖，先给付了款项再过了一个多月签订的合作购房协议。经质证，孙靖对上述证据的真实性不予认可，孙靖否认贺明珠向其交付了房款，取款凭证只能证明王某取款的事实，并无法证明实际交付情况；两名证人的证言前后矛盾，并不能采信。黎中超对上述证据的真实性不予认可，认为其并未实际支付购房款，两名证人与贺明珠之间存在亲属关系，证言内容不应当被法院采纳；此外，两名证人对合作购房协议签订的时间及房款交付时间等陈述存在矛盾，故无法达到贺明珠的证明目的。
3.2009年9月8日的房屋租赁合同、收条、惠山区堰桥宝之利经济信息咨询服务部（以下简称宝之利经营部）营业执照、税务登记证、贺明珠制作的账本、房屋转让协议三份及对应房屋双证、网签合同、公证材料。贺明珠对证明内容及目的陈述称：2009年9月8日房屋租赁合同载明孙靖向华建伟承租位于惠山区理想城市花园935-12号商铺，华建伟向孙靖出具了租金收条，该地址上登记的个体工商户为贺明珠经营的宝之利服务部，故其与孙靖之间实际上存在着合伙经营房产中介的业务。其自行制作的账本中载明其向孙靖支付房款及还贷的基本事实。此外，三份房屋转让协议及相关材料均能表明在合作期间，其二人曾数次自行垫资，以亲属名义购进房产再行转让从中赚取差价利润的事实。该事实能够印证本案中的房产交易与其二人合作的交易模式相同，亦为借名购房。经质证，孙靖除了对账本的真实性不予认可以外，其对其余证据的真实性无异议，其认可与贺明珠之间曾经存在合作关系，但贺明珠所称的三套房屋的购买情况系买房人自行出资，贺明珠仅作为中介方并非实际出资人。黎中超对房屋转让协议及账本的真实性无法确认，对其余证据的真实性予以认可，但主张与本案无关。
关于黎中超的出资情况，黎中超与孙靖陈述大致相同，均为：黎中超父亲替黎中超出资10多万元，黎中超自行出资1万元左右，孙靖与黎海云垫资10多万元，组成首付款。再由黎中超贷款40万元，支付全款。孙靖代替黎中超归还了数月贷款后，涉案房屋由孙靖代黎中超出租，获取的租金全部用于归还房贷。孙靖所垫付的款项，黎中超至今尚未归还。关于上述陈述，黎中超仅提供部分ATM机还款凭条及银行还贷记录，对首付款的出资情况，黎中超和孙靖并未提供证据予以证明。贺明珠对还款记录及凭证的真实性无异议，但对两人陈述的付款情况不予认可，认为黎中超不能对其实际出资情况进行举证，对购房的基本情况不能准确描述，对还贷情况也不知情，故无法认定黎中超的实际出资情况，仅因为其购房贷款有优惠政策，故借名登记。
以上事实有合作购房协议、承诺书、房产登记簿、房屋土地证、产权证、房屋租赁协议、房屋买卖协议、发票、收据、营业执照、还款凭证、银行交易明细、账簿、贷款合同、收条、公证书、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：
合同义务具有相对性，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债权人转让权利的，应当通知债务人。王俊与其代理人贺明珠在诉讼中均确认与孙靖签订的合作购房协议的权益及诉讼结果归于贺明珠一人，房产权益的转让仅需通知孙靖；若存在相应义务转让则需经过孙靖同意，如孙靖未能认可，则对孙靖不发生效力。
本案的争议焦点有二：其一，合作购房协议的效力是否及于黎中超。首先，该合同签订之前，黎中超业已办理了涉案房屋产权登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，根据房屋双证及登记簿载明的情况，涉案房屋登记的物权人为黎中超，根据房屋买卖合同及相关缴费凭证可知，黎中超通过买受取得该房屋产权，并委托孙靖将该房屋出租以租金归还贷款，黎中超实际对该房屋享有了收益的权利，法院确认涉案房屋已实际交付，且黎中超取得了物权凭证，系合法享有房屋产权。其次，根据贺明珠提供的证据，并无法证明黎中超对合作购房协议的情况知情，黎中超亦明确表示对该协议效力不予追认。故该协议对黎中超不产生约束力。
其二，贺明珠对涉案房屋是否实际出资。因黎中超购房在前，贺明珠主张的出资情况在后，贺明珠提供的账簿、取款凭证均不能直接证明款项已交付孙靖；其提供的证人与其存在利害关系，证言证明效力低，且贺某与王某的陈述存在诸多不一致之处，法院不予采信；贺明珠提供的部分交易记录仅能证明曾经的中介交易情况，无法达到其主张的交易习惯系垫资购房借名登记的证明目的，亦不能证明与本案的关联。综上，贺明珠提供的现有证据不足以证明其实际按照合同约定将款项交付给了孙靖。退一步说，即使贺明珠能够提供款项实际交付孙靖的证据，其亦无法证明黎中超认可贺明珠主张的借名买房的事实。据此，贺明珠主张其与孙靖对涉案房屋各享有50%的所有权无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回贺明珠的诉讼请求。一审案件受理费9300元、保全费3420元，合计12720元，由贺明珠负担。
贺明珠不服一审判决，向本院提起上诉称：一、其和孙靖之间的合作房地产中介业务、购买无锡市惠山区理想城市花园***-***室房屋的事实清楚。自2009年起，其和孙靖就存在共同购买房屋并转卖赚钱的合作业务。2010年3月根据以往操作模式，其和孙靖约定共同购买涉案房屋，由孙靖提出以孙靖的妻弟黎中超的名义购房并申请贷款，其和孙靖分别出资15.52万元，合计31.04万元用于支付首期房贷及过户费用。其子王俊和孙靖签订的补充协议再次对本案标的物的性质进行了确认，为共同投资经营、共享收益和风险。二、涉案房屋并非黎中超所有，从黎中超购买、出租、出售房屋的情况来看，黎中超为借名人，并未进行实际的操作，相关事项全部委托他人协办，只是借黎中超名字登记，黎中超也无实际出资的确切证据，售房协议和收据证明是由黎中超的姐姐黎海云与售房人薛瑞、金滢签订。出租房屋、收取租金、归还贷款事宜均由孙靖负责，且收取租金和归还贷款的事实均由孙靖告知上诉人，上诉人有记流水账。2015年5月30日的售房事宜也是由黎中超公证委托孙靖办理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，在查明事实的基础上，依法改判支持上诉人一审时的诉讼请求。
被上诉人孙靖辩称：双方是有过合作，但不能认为其所买的房屋均与上诉人有关，上诉人如认为其有份额需提交出资证据。上诉人账本是单方记载不能说明任何问题。公证委托书不能代表其对房屋有处分权，其只是代表黎中超买卖房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人黎中超辩称：上诉人虚构的其与孙靖之间所谓的垫资买房、借名登记交易模式不能成立，上诉人一审中也未提相应证据予以证明，而且该交易模式是否具有合法性也有待审查。其对于贺明珠与孙靖之间经营中介的情况不了解。其持有诉争房屋的产权证明，根据物权法相关规定，该房屋为其合法所有。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，孙靖向法院陈述：“这套房子开始是王俊跟我说的，我先去看了一下，然后回家和黎中超说了，后黎中超决定要了，就到王俊北大街那个中介去，先是我老婆付的定金，然后由房东本人来收定金，贺明珠是作为房产中介在合同上盖章的，贺明珠再去办理了相关贷款手续，我们也支付了房款、中介费等，黎中超本人亲自到中信银行办理了贷款手续、到惠山房管局办理了过户手续。房东当时也在场的，亲自打收条，交接了房屋。贺明珠在中间只是起到签订合同、代办贷款和过户手续，其仅是中介……签协议可能是为了问贺明珠要钱周转，具体什么原因记不太清了。”
由于案件事实存在重大争议，本院要求双方当事人到庭说明买房的原因、款项的来源和交付等具体事实和经过，并接受对方当事人的质询和法庭的询问。本院依法传唤黎中超本人到庭说明情况，其无正当理由拒不到庭履行说明义务。
二审另查明：
涉案房屋惠山区理想城市花园***-***室二手房屋信息提供和买卖过户均由王俊经营的无锡市北塘区信昌源房屋中介服务部操作。
一审法院（2014）北民初字第1369号民间借贷案中，程长青陈述：“……63万元按照孙靖指定的账户即汇入黎海云的账户。再提供一张进账单，借款发生后，黎中超跟我协商，准备卖无锡市惠山区理想城市***号***室房屋，让我先帮其把银行贷款24万还掉，所以我又汇给黎中超24.009333万元。上述两笔构成了黎中超向我借款94.009333万元。因为孙靖是主动为黎中超借款担保，所以孙靖作为本案被告，另外汇款的63万是打到孙靖老婆黎海云的账户上，所以就把黎海云一同起诉了……实际被告拿到手是63万，但是因为借款的时候，我是从三年定期超前取出的，所以产生重大利息损失，被告当时口头承诺补偿我利息7万元。所以借条出具的是70万元。”黎中超、黎海云、孙靖对63万的汇款单、240933.33元进账单、收条的真实性均无异议。孙靖陈述称：“因为房屋准备卖给原告，因为过户是有期限的，要等一年半才能过户，中间也会产生银行贷款利息的损失，所以就写了70万。”
各方当事人对案外人程长青代黎中超归还24.009333万元贷款事实无异议。
上述事实有当事人陈述、开庭笔录及（2014）北民初字第1369号听证笔录等证据在卷佐证。
本院认为：
关于涉案房屋属权的问题。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，从涉案房屋的选择、支付房款和办理产权登记的过程，以及孙靖在得到黎中超的公证委托后于2010年7月25日作为黎中超的代理人与贺明珠一方签订了合作协议，该合作协议对涉案房屋的出资、坐落、还贷情况等事实均进行明确的说明，孙靖在合作协议上签字可以视为代表黎中超的意思表示。孙靖在一审中称其“签订该份协议的时候我本来是有这个想法的，当时有了这份协议因为我考虑到这是处分其他人的财产所以马上撤销了，我没有实际履行。”与其在二审陈述“签协议可能是为了问贺明珠要钱周转”的意见前后不一致，孙靖现对该签订协议行为的目的未能作出合理说明，应承担不利后果。孙靖与王俊在协议中明确了双方共同出资以黎中超名义购房并明确了产权共有的事实，且从时间上来分析该份协议签订在房屋购买已办理过户和黎中超公证委托孙靖为房屋出售全权代理人之后，表明孙靖与王俊对共同出资购房的事实是达成合意并对双方出资情况进行了确认。因此，孙靖和王俊签订的协议系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，为合法有效。上述行为表明黎中超只是名义购房人，实际操作人为孙靖，鉴于房款由孙靖负责支付，结合上述事实可以推定孙靖与王俊共同购买诉争房产的事实成立。
此外，本案房屋虽然登记在黎中超名下，其也称自己为实际出资人和所有权人，但其对购房经过的陈述与孙靖的陈述有出入，特别是其对房屋的面积、朝向、房间、还房贷等各种重要细节一概不知，其在办理涉案房屋过户不久，即在2010年5月31日办理公证委托孙靖将争议房屋出售，且经二审法院传唤，拒不到庭陈述涉案事实。上述行为与黎中超陈述购买涉案房屋作为婚房使用明显不符。黎中超所称自己出资10多万元和孙靖与黎海云垫资10多万元组成首付款的意见，本院不予采信。孙靖在购房和接受黎中超委托之后，与王俊签订的协议中载明了双方分别出资情况，应视为双方对出资数额的结算和追认。因涉案房贷是以黎中超的名义办理，黎中超作为房屋代持人以房屋的出租收益来还贷，剩余贷款已由案外人程长青于2014年8月22日代为归还。鉴于王俊、孙靖对涉案房屋份额的约定以及黎中超在办理房贷及还贷中的作用与投入，故贺明珠上诉要求确认其对涉案房屋享有物权的意见，本院予以支持，并酌定涉案房屋为贺明珠、孙靖和黎中超共有，每人对该房屋各享有三分之一份额。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第01568号民事判决；
二、确认贺明珠对无锡市惠山区理想城市花园***-***室房屋享有三分之一的份额；
三、驳回贺明珠的其他诉讼请求。
一审案件受理费9300元、保全费3420元，合计12720元（贺明珠已预交），由贺明珠负担4240元，由孙靖负担4240元，由黎中超负担4240元；二审案件受理费9300元（贺明珠已预交），由贺明珠负担3100元，由孙靖负担3100元，由黎中超负担3100元。孙靖、黎中超于本判决发生法律效力后十日内将所应负担费用直接支付给贺明珠。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一六年十一月七日
书记员 杨 志
本案援引法律条款
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；