新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新02民终255号上诉人（原审被告）：李娜，女，1986年12月24日出生，汉族，个体从业人员。委托诉讼代理人：王婕，新疆玺善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李远哲，男，1989年4月12日出生，汉族，个体从业人员。委托诉讼代理人：燕涛，新疆炎黄律师事务所律师。上诉人李娜因与被上诉人李远哲房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人李娜的委托诉讼代理人王婕与被上诉人李远哲的委托诉讼代理人燕涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李娜上诉请求：1、判令撤销一审判决，并改判驳回被上诉人李远哲要求上诉人李娜支付租金、违约金、水电费、物业费的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提出刘涛以退股的钱折抵租金等款项，当时要求证人李某出庭作证，但李某当庭作了虚假证言，不认可其与刘涛签订过任何书面的材料，也不认可用34%股权折抵李娜名下农贸市场租金等款项。但刘涛诉李某股权转让纠纷一案，李某却将《刘涛账目明细》作为证据提交，说明李某有欺诈行为。二、2016年7月30日制作的《刘涛账目明细》清楚的载明“若2017年3月之前未付清农贸市场的租金等款项，无偿以李娜名下的东岸农贸市场折抵给李远哲。”李某一审当庭陈述，该东岸农贸市场是李远哲（李某的弟弟）租给李娜（刘涛的妻子），李娜因未付租金，也确实在2017年1月撤出了该农贸市场，完成了无偿折抵的行为。三、一审计算数额有误。（1）租金应为75900元，计算公式为：0.3元／天／平方米×1100平方米×230天=75900元，一审法院已认定合同解除时间为2017年1月17日，故交付租金期间为2016年6月1日至2017年1月17日，共计230天。（二）违约金19800元也不应支付，因为上诉人已按约定搬出，不存在违约行为。（三）被上诉人应当返还30000元押金，或者折抵以上款项。被上诉人李远哲辩称，上诉人当庭增加的上诉请求，不需要答辩期，当庭一并答辩。上诉人所述的3万元押金与本案没有关系，该笔款项是交给游戏厅的押金，一审已查明。34%股权折抵房租的事实不存在，一审计算房租正确，违约金也实际合理。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审依法予以维持。李远哲向一审法院起诉请求：1、判令解除李远哲、李娜签订的房屋租赁合同；2、判令李娜向李远哲支付2016年租金220825元、违约金66247.50元；3、判令李娜支付水、电费3900元、物业费33000元、暖气费44352元，合计368324.50元；4、本案诉讼费用由李娜承担。一审法院认定事实：2015年7月9日，李远哲（出租人）与李娜（承租人）签订了《房屋租赁合同》一份，约定由李娜在李远哲处租赁位于克拉玛依区东彩路28-B1的房屋，建筑面积1100平方米，供热面积985平方米。租赁期限从2015年6月1日至2019年5月31日，年租金为913450元。租金支付方式：第一年房租金200750元于2015年6月1日前付清，第二年交纳租金220825元，于2016年5月31日前一次性付清；第三年租金240900元于2017年5月31日前一次性付清；第四年租金260975元于2018年5月31日前一次性付清。水费、电费、燃气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费及公共设施、设备、水、电分摊由承租人负担。合同第十二条约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上；2、承租人所欠各项费用达（大写）50000（伍万元）元以上；……”第十四条违约责任：“（1）若承租方爱在出租方没有违反本合同情况下，提前解除合同，视承租方违约，承租方负责赔偿该年度总租金的30%的违约金。……（4）承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。……”合同还对争议解决方式、其他约定事项进行了约定。李娜自2016年开始承租租赁房屋用于经营农贸市场李娜于2017年1月开始搬离租赁房屋。2017年1月17日，李远哲向李娜发短信：“刘总，那就当交接了，其他商户我该清就清了，跟我也没撒关系。”李远哲另向李娜支发送短信：“成本价能交房租3毛一年，0.3元一天×1100平方×12个月=120780元，物业一年2.5元一个月×1100平方×12个月=33000元，暖气费1100平米×40.32元/平米为44352元，合计198132元，……”。李娜于2016年12月19日及2016年12月21日共计向李远哲支付45000元。后李娜于2017年初搬离了租赁房屋，2016年1月1日至2016年12月的租金至今未付，故李远哲诉至一审法院。另查，2016年11月7日，李娜为租赁房屋支付了电费25508元。李远哲支付了2016年12月16日至2017年3月1日期间的物业费、水费、电费共计4020.98元。李远哲出示的证明载明：“兹有南湖东岸农资市场欠禹荣物业水费：112.5元，电费3908.48元，共计4020.98元，欠费日期为2016年12月16日至2017年3月1日，已经由李远哲全部支付完毕。特此证明！禹荣物业（南湖）2017.8.8以上情况属实：徐玉霞”。另查，李远哲为证实其诉讼主张，向一审法院出示：1、《房屋租赁合同》拟证实租赁合同第十二条及第十四条之约定，李娜提前解除合同，应当支付违约金，李娜对该合同的真实性予以确认，但认为双方协商租金按每天每平方米3毛计算，一审法院对该合同的真实性、合法性、关联性予以确认；2、禹荣物业公司出具的证明，拟证实李远哲支付了2016年12月16日至2017年3月1日期间的物业费、水费、电费共计4020.98元，李娜对该证据的真实性予以认可，但认为2017年1月17日已经解除合同，其仅支付截止到2017年1月17日期间的物业费、水费及电费，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认；3、证人李某的证人证言，拟证实李娜租赁房屋及支付房屋租金的过程，李娜对该证据的关联性不予认可，对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。李娜为证实其抗辩主张，向一审法院出示：1.2016年11月27日刘涛（138XXXX****）与李远哲姐姐李某（158XXXX****）的通话录音、2016年12月16日刘涛（138XXXX****）与李远哲（158XXXX****）的通话录音（二次）、2017年1月15日刘涛（138XXXX****）与李远哲（158XXXX****）的通话录音，拟证实李远哲、李娜之间存在以股权折抵房租的事实，且李远哲不打算收取租金的事实，李远哲对证据的合法性不予认可，对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予认可；2、短信截图二份，拟证实李远哲同意按照每天每平方米0.30元计算租金，李远哲认为双方虽达成了按每天每平方米0.30元的租金计算房屋租金，但李娜未按约定支付房屋租金，故其任按合同价格计算租金。对该证据的真实性、合法性及关联性均予以认可；3、收款收据，拟证实2016年11月7日，李娜为租赁房屋支付了电费25508元，李远哲对该证据予以认可，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；4、证人谢某的证人证言，拟证实合同解除时间为2017年1月17日，证人与李远哲协商过租赁房屋事宜，李娜认为一直到2017年3月1日还有商户在经营，对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。一审法院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。李远哲李远哲与李娜李娜自愿签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。李远哲、李娜应该按照合同约定完全履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”李娜于2017年年初搬离租赁房屋，李远哲于2017年1月17日向李娜发送的短信：“刘总，那就当交接了，其他商户我该清就清了，跟我也没撒关系。”证实李娜提前解除合同，李娜亦表示同意，双方于2017年1月17日解除了《房屋租赁合同》。关于租金，李远哲按照合同约定向李娜提供了租赁房屋，李娜未按约定支付房屋租金，应当承担支付房屋租金的义务。李远哲当庭自述曾与李娜协商房屋租金按0.30元/天/平方米计算，证实双方对房屋租金的计算标准重新达成了一致意见，故未付房屋租金应当计算为120450元（0.30元/天/平方米×1100平方米×365天）。李娜辩称的李远哲、李娜之间存在以股权折抵房屋租金的辩称理由，未出示证据予以证实，依法不予采信。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李娜提前解除合同且未履行支付租金的义务，其存在违约行为，应当支付违约金。考虑到李娜主张违约金过高，李远哲亦未出示证据证实其损失，鉴于租赁房屋在李娜搬离后未能及时出租，一审法院酌定违约金为19800元（0.30元/天/平方米×1100平方米×60天）。关于水、电费3900元，李远哲支付了2016年12月16日至2017年3月1日期间的物业费、水费、电费共计4020.98元，鉴于李远哲、李娜于2017年1月17日解除合同，李娜应当向李远哲支付2016年12月16日至2017年1月17日之间的水电费，李远哲出示的证明但李远哲未能证实上述期间的水电费金额，故依法不予支持。关于物业费33000元、暖气费44352元，鉴于李远哲、李娜于2017年月17日解除合同，故李娜应支付2016年10月15日至2017年1月17日的暖气费20617.18元（985平方米×40.32元÷183天月×95天）。鉴于李娜向李远哲支付了33000元物业费及12000元暖气费，李娜还应支付暖气费8617.18元（20617.18元-12000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李娜于本判决生效之日起三日内向李远哲支付租金120450元、违约金19800元及暖气费8617.18元，共计148867.18元；二、驳回李远哲的其它诉讼请求。二审期间，上诉人与被上诉人为了证实其主张及答辩意见，均提交2016年7月30日刘涛与李某签字的《刘涛账目明细》。上诉人出示该证据证实2017年3月之前上诉人欠被上诉人房租，约定无偿将李娜名下的东岸农贸市场还给李远哲，双方折抵租金的事实。被上诉人对上诉人的证明目的不认可，认为该证据最后一段完整内容是2015年7月22日公司成立时刘涛投资200000元，扣除所欠款项191513元，剩余8487元作为农贸市场预付李远哲房租定金，剩余所欠房租、物业、暖气费在2017年3月之前付清，否则愿意无偿将李娜名下的东岸农贸市场抵还给李远哲。对方没有付清这些费用，无偿抵还行为没有实际发生，被上诉人意愿是将农贸市场的房租冲抵上诉人的房租、物业、暖气费。实际情况是上诉人没有交付而是直接将租户带到了马路对面的新农贸市场，使被上诉人意愿落空。经审查,本院认为，双方当事人均出示《刘涛账目明细》，故对该证据的真实性予以认可，因该证据中涉及到股权折抵问题，对该证据与本案的关联性予以确认。本案二审查明的事实与一审一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、是否存在以34%股权折抵租金的事实。2、应付租金及违约金的数额。3、押金30000元是否应退还或折抵租金。一、关于是否存在以34%股权折抵租金的问题。上诉人认为刘涛（系李娜之夫）与李某（李远哲的姐姐）签订的《刘涛账目明细》约定用刘涛在众邦公司股权折抵房屋租金的意见，被上诉人不认可，本院认为，《刘涛账目明细》载明：“刘涛欠公司合计191513元，大写壹拾玖万壹仟伍佰壹拾叁元整，刘涛目前无现金支付，没有偿还能力，愿意以其名下所持有的全部34%众邦公司股份抵除所欠款项。刘涛虽然以后跟公司没有关系了，但是之前未收回账目必须跟进，帮助公司收回未收回款项。2015年7月22日公司成立时，刘涛投资200000元（大写贰拾万元整），扣除所欠款项191513元，剩余8487元，作为农贸市场预付李远哲房租定金，剩余所欠房租、物业、暖气费，在2017年3月之前付清，否则愿意无偿将李娜名下的东岸农贸市场抵还给李远哲。”的内容看，刘涛在众邦公司的投资为200000元，占股为34%，其用34%股权折抵了欠付众邦公司的191513元，故不存在用股权折抵李娜房屋租金的事实，对其该上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。另《刘涛账目明细》载明的“剩余8487元作为农贸市场预付李远哲房屋定金”，因一审上诉人未要求将该部分款项折抵租金，根据《最高人民关于关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成，告知当事人另行起诉。”本案双方未达成调解意向，对对该笔8487元在本案中不予处理，当事人可另行主张。二、关于应付租金及违约金的数额问题。上诉人认为租金支付的时间应从2016年6月1日至2017年1月17日，共计230天，应付租金为75900元（计算公式：0.3元／天／平方米×1100平方米×230天=75900元）。被上诉人辩称因上诉人2015年的租金未付清，现被上诉人自愿放弃该部分租金，仅主张2016年1月至12月租金。本院认为，上诉人未提供证据证实其已交清2015年6月1日至2016年5月31日期间的房租，且在法院再次释明并宽限举证期限的情况下仍未提交相关证据予以证实，被上诉人仅主张2016年1月至12月期间的房屋租金，是当事人处分自己权利的行为，不违反法律规定，没有加重上诉人的责任，本院对该主张依法予以确认。一审法院结合本案证据认定上诉人应付租金120450元及违约金19800元并无不当，本院依法予以确认。故上诉人的该项上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。三、关于押金30000元是否应退还或折抵租金的问题。本院认为，一审2017年8月8日的庭审笔录记载：法庭问“？你是否向原告交纳押金了”，刘涛回答“没有，因为合同是游戏厅与原告签的，游戏厅不干了，我们继续履行以前的合同。”法庭问“？原告，游戏厅是否给你交了押金”，李远哲回答“交了50000元的押金，但这50000元已经折抵游戏厅的房租。”，法庭问“？你与被告签合同时游戏厅是否还在干。”李远哲回答“没有干了，当时已经用押金折抵游戏厅房租”，法庭问“？那你为何要签收到押金三万元的合同。”李远哲回答“确实是有押金这事，但押金没有交给我。我们当时关系也不错。”法庭问“？事实上是被告把押金交给游戏厅。”刘涛回答“是的”，法庭问“？你签合同时把押金30000元交给游戏厅了”，刘涛回答“是的，在被告与原告签合同前交的。”根据双方陈述可以确认，刘涛将30000元押金交给了游戏厅并未交给被上诉人，现被上诉人不认可收到上诉人押金30000元，上诉人未举证证实游戏厅将涉案30000元交给被上诉人作为本案押金使用，故对上诉人要求将30000元退还或者折抵租金的意见没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人李娜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚,适用法律及判决结果正确,审判程序合法,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3277.34元，由上诉人李娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 干代理审判员  陈疆伟代理审判员  李 萍二〇一八年五月二十四日书 记 员  熊雪娇