广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第1915号
原告：赵崇波，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：赖瀚琪，系广东广能律师事务所律师。
委托代理人：罗纯钢，系广东广能律师事务所律师。
被告：江门市凯斯酒店管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：梁雪峰。
原告赵崇波诉被告江门市凯斯酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法由审判员莫少彬适用简易程序独任审理，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告赵崇波的委托代理人赖瀚琪、被告江门市凯斯酒店管理有限公司（以下简称凯斯酒店）的法定代表人梁雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵崇波诉称：2010年原告与被告签订公寓租赁合同，原告按照合同约定将东方广场酒店式公寓C区8层801房交给被告用于酒店经营管理。另外原告与C区8层802房原业主张某某签订债权债务转让协议，原告获得了C区8层802房拖欠的租金的债权。自2011年5月份起，被告便违反合同约定不按时缴交租金给原告，原告一直催促被告支付租金，但被告均以经营困难为由拖延拒绝支付。直到2013年1月，被告通知原告等其他业主，将公寓钥匙交还给原告等人。2013年9月中旬，原告向被告发出解除合同告知函和催缴租金函，但被告至今都没有向原告支付拖欠的租金，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告支付原告东方广场酒店式公寓C区8层801房和802房2011年5月至2012年12月合共20个月租金107800元（2695元／月×20个月＋2695元／月×20个月）；2、被告支付原告自2013年1月1日起至被告全部付清租金之日止按每日万分之一计算的违约金（暂计算至2013年9月30日为2932元，107800元×0.0001×272天）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告在举证期限内提供证据有：1、原告的身份证；2、被告工商登记信息；3、认购书、收据、转让协议书一份；4、《东方广场酒店式公寓租赁合同》一份；5、解除合同告知函、邮件单各一份。6、死亡医学证明书及个人汇款业务凭证各一份。
被告凯斯酒店答辩称：一、关于租金问题。2010年，被告凯斯酒店与原告签订《东方广场酒店式公寓租赁合同》，双方约定：原告将坐落于东方广场酒店式公寓C区8层801房和802房租给被告用于酒店经营；被告支付原告租金2695元／月。自2011年5月起，由于经营困难，被告无力支付原告租金。因此，经双方友好协商，原告同意被告迟延支付租金。直到2013年1月初，由于经营状况恶化而丧失支付能力，被告故将此事如实告知原告及其他业主，并将公寓钥匙交还给上述人员。在此期间，被告为了如约支付原告租金，曾于2012年7月至2012年12月，将其所租赁的公寓转租给新凯斯酒店，并约定由新凯斯酒店支付租金。实际情况是，在2012年7月初至2012年12月底共5个月的期间内，新凯斯酒店占有并使用租赁物，是实际受益人，而被告并无获得新凯斯酒店任何的租金收入。因此，被告不应当承担上述5个月的租金；被告只应承担2011年5月1日至2012年7月1日期间（共15个月）的租金。
二、关于违约金标准问题。
第一，如前述，被告依法应支付原告15个月的租金，原告适用20个月的租金作为违约金的计算基数，没有事实依据。换言之，即使要计算违约金，也应以15个月的租金作为基数计算。
第二，被告对272天的违约天数的真实性不予确认。
首先，原告对被告由于经营不善而欠租的事实早已知情，并且以实际行动同意被告迟延支付租金。被告于2013年1月将公寓钥匙交还给原告，并告知包括原告在内的所有业主其无法经营的事实，但原告直到2013年9月中旬才发出解除合同告知函和催缴租金函。可见，在2013年9月中旬之前，原告一直以实际行动允诺被告延付租金，原告给予被告延付租金的宽限期不视为被告的违约天数。因此，原告主张272天的违约天数，没有法律依据。
其次，原告一直催促被告支付租金的事实没有证据证明，该真实性无法确认。此外，原告主张其于2013年9月中旬以书面形式向被告发出解除合同告知和催缴租金的事实也没有证据证明，该真实性也无法确认。因此，原告主张违约天数为272天，没有事实依据。
最后，退一步说，即使原告曾于2013年9月中旬向被告发出解除合同告知函和催缴租金函，但违约时间也应自被告收到上述书面通知之日起，暂计至2013年9月30日，而非从2013年1月1日起，暂计至2013年9月30日为272天。原告主张272天的违约天数没有事实和法律依据，依法应不予确认。
第三，被告认为“按欠费金额每日万分之一的标准”计算违约金过高，请求法院酌情降低。
三、关于装饰、装修等投入的价值归属问题。
被告租赁原告的物业用于酒店经营。在经营期间，经原告同意，被告投入大量金钱，对租赁物进行高档的装饰、装修、该装饰、装修已经与租赁物形成附合。对于该部分的价值，依照公平合理的原则，应当由被告依法享有。
综上所述，原告起诉部分没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
被告凯斯酒店在举证期限内没有证据提供。
经审理查明：坐落于江门市蓬江区迎宾大道西1号801房（即东方广场酒店式公寓C区8层801房）分别是原告赵崇波于2010年9月9日向江门市蓬江区深南房地产开发有限公司购买的房屋。原告赵崇波购买上述801房屋后，其中原告赵崇波付清了801房屋的房款404213元给江门市蓬江区深南房地产开发有限公司。原告赵崇波于2010年9月9日与江门市蓬江区深南房地产开发有限公司签订802房（即东方广场酒店式公寓C区8层802房）的购房合同当日交纳了20000元定金后，将该房转让给案外人张某某，并由张某某于同年9月26日付房款164213元，10月20日付房款20000元给江门市蓬江区深南房地产开发有限公司，该房屋的房屋款项2004213元也已经付清。2010年11月28日，赵崇波、张某某分别与被告凯斯酒店签订了《东方广场酒店式公寓租赁合同书》，将上述房屋返租给被告凯斯酒店经营管理。合同主要约定：1、原告赵崇波、张某某同意将其名下所有的东方广场酒店式公寓C区8层801房、802房连同全屋设备用具出租给被告凯斯酒店作经营用途使用；2、租赁期限5年，从2011年3月28日至2016年3月28日止，租金每月均为2695元（按照购房合同价404213元乘以8%再除以12，包括房屋的所有租金和房屋装修及设施的使用费）；上述房屋均于每月10号之前支付上一个月的租金；3、原告赵崇波、张某某有权要求被告按时足额缴付租金和按合同约定被告应负担的费用，如被告违约，原告赵崇波、张某某有权要求被告支付违约金；4、被告有权将出租房屋转租给其他企业或自然人用于合法生产经营，转租收入归原告赵崇波、张某某所有；5、违约责任：被告如欠付租金，应按欠费金额每日万分之一的标准支付违约金，该项违约金的最高限额不超过6个月的租金总额；原告赵崇波、张某某不得提前收回出租房屋，如需转让应提前60日通知被告，否则原告赵崇波、张某某应支付12个月租金总额的违约金给被告。合同签订后，原告赵崇波、张某某将上述房屋交被告出租管理，被告每月十日前通过银行账户转账上一个月租金给原告赵崇波、张某某。
原告赵崇波与张某某于2012年8月26日签订一份《转让协议书》，约定：1、张某某将坐落于江门市蓬江区迎宾大道西1号802房（即东方广场酒店式公寓C区8层802房）总价404213元转让给原告赵崇波，张某某已经付首期款204213元，余下200000元未付；2、赵崇波于2011年6月24日支付202990元给张某某，相当于已代张某某付清首期款204213元，余款200000元由赵崇波直接支付给开发商江门市蓬江区深南房地产开发有限公司；3、自签订协议书后，该物业的债权债务由赵崇波承担，原张某某与江门市蓬江区深南房地产开发有限公司签订的《买卖合同》和与被告凯斯酒店签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》权属归赵崇波所有。协议内容约定的202990元原告已于2011年6月24日支付给张某某。2013年3月6日，张某某因病死亡。
被告凯斯酒店签订上述两份《东方广场酒店式公寓租赁合同书》后开始被告交付租金是准时的，自2011年5月起的租金一直没有再支付给原告赵崇波，拖欠原告租金从2011年5月份（包括5月份）至2012年12月。2013年1月5日，被告将江门市蓬江区迎宾大道西1号801房、802房的钥匙交还给原告。同年9月中，原告向被告发函要求被告交付拖欠的租金，并解除合同。但被告至今仍然未缴付拖欠的租金给原告，原告遂向法院起诉，要求被告支付拖欠的租金及违约金。庭审中，原、被告双方确认自钥匙交接当日起解除双方签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》。
另查明，江门市蓬江区深南房地产开发有限公司并未办理江门市蓬江区迎宾大道西1号801房、802房的房屋产权证照。
再查明，被告江门市凯斯酒店管理有限公司于2008年10月16日成立，法定代表人梁雪峰，经营范围：酒店管理与策划，经济信息咨询，棋牌，中西餐、日本料理，零售及旅业等。
本院认为，关于2012年8月26日原告赵崇波与张某某签订一份《转让协议书》的合法性的问题。原告赵崇波与张某某曾口头约定东方广场酒店式公寓C区8层802房按总价404213元转让给原告赵崇波，双方于2012年8月26日重新补签订的《转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的相关规定，是合法有效的合同，协议内容约定的202990元原告已于2011年6月24日支付给张某某，该房屋已转归原告所有。
赵崇波、张某某分别与被告凯斯酒店2010年11月28日签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该租赁合同合法有效。因此，合同双方均应按照双方签订的租赁协议书的内容执行。合同约定了由原告赵崇波、张某某同意将其名下所有的东方广场酒店式公寓C区8层801房、802房租赁给被告凯斯酒店经营，每月定期按约定的标准收取租金。由于802房已经由张某某合法转让给原告，故原告对801及802房的租金均有权向被告收取。由于被告凯斯酒店于2013年1月5日已将江门市蓬江区迎宾大道西1号801房、802房的钥匙交还给原告，原、被告双方庭审中也确认自钥匙交接当日起解除双方签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》，故上述标的物房屋的租金应计算至2012年12月止。
关于东方广场酒店式公寓C区801房、802的租金问题。被告确认拖欠原告从2011年5月起至2012年12月共20个月租赁原告上述房屋的租金，但认为只承担2011年5月1日至2012年7月1日期间的租金，2012年7月至2012年12月共5个月的租金是其转租给另一酒店期间该酒店拖欠的租金，该责任应由承租的酒店承担。原、被告双方签订的租赁合同虽然约定被告可以转租，但也约定转租所收取的租金也应交给原告，该合同所约束的对象是原告和被告，无论之后再承租的酒店是否有拖欠租金，被告凯斯酒店均应按期按额交付每月租金给原告，拖欠原告租金的责任应由被告承担。故被告的上述辩解意见本院不予采信。被告应支付拖欠原告东方广场酒店式公寓C区8层801房、802从2011年5月起至2012年12月共20个月的租金107800元（2695元／月×20个月＋2695元／月×20个月）给原告。
至于原告主张被告凯斯酒店拖欠原告租金违约应支付违约金的问题。被告对原告主张的违约起算时间从2013年1月起计算虽有异议，并认为虽然房屋钥匙交付时间为2013年1月，但原告允诺被告延付租金至其发出解除合同函的2013年9月中旬，违约金计算时间应从被告收到解除合同函之日起计算。但被告该辩解意见，并没有提供任何证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，故被告属于举证不能，应承担相应的法律责任。由于被告实际从2011年5月开始已经违约，故原告请求违约金计算时间从2013年1月1日起计算，合法合理。根据原、被告双方签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》的约定，被告凯斯酒店如欠付租金，应按欠费金额每日万分之一的标准支付违约金，该项违约金的最高限额不超过6个月的租金总额。原告请求被告以107800元为本金，从2013年1月1日起计算到被告付清租金之日止按每日万分之一计算违约金，没有超出合同约定的计算标准，其诉请合法合理，证据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：
被告江门市凯斯酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告赵崇波支付拖欠的东方广场酒店式公寓C区8层801、802房从2011年5月起至2012年12月共20个月的租金107800元及违约金（从2013年1月1日起计算到本判决确定的付款日止按每日万分之一计算，违约金的最高限额以不超过6个月的租金总额为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2506元，减半收取1253元，诉讼保全费1074元，合共2327元，由被告江门市凯斯酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 莫少彬
二〇一四年一月十日
书记员 王 静