江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04667号
上诉人（原审被告）中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司。
负责人王力军。
委托代理人郁丽。
委托代理人吴洪钢。
被上诉人（原审原告）陆永华。
委托代理人戴忠岐。
原审被告中国石油天然气股份有限公司。
法定代表人周吉平。
上诉人中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司（以下简称天然气江苏分公司）因与被上诉人陆永华、中国石油天然气股份有限公司（以下简称天然气公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陆永华（甲方、出租方）与天然气江苏分公司（乙方、承租方）于2004年3月26日签订《加油站租赁合同》一份，约定由陆永华将其个人独资的位于张家港保税区中华路的中兴站全部资产、经营权租赁给天然气江苏分公司从事生产经营，租赁期限十五年，自乙方派员接管加油站之日至合同届满15年之日止。乙方向甲方支付的年租金为人民币65万元。乙方分两批向甲方支付租金，第一批支付前10年租金，第二批支付后5年的租金。其中第一批租金支付时间为：双方完成资产交接当日乙方向甲方支付650万元（资产交接以原中兴站的资产、证照交接为准），第二批租金分五年支付，每年65万元整。支付时间为每年的元月底之前。乙方支付租金前，甲方应当提前提供书面的收款单位、开户行和账号。甲方应对指定的开户银行及账号的真实性、合法性、安全性负责。甲方在乙方每次支付租金前应当先行向乙方开具合法有效的资产租赁发票。如甲方未能按上述约定提供发票，乙方可顺延租金支付时间，直至甲方按上述约定提供发票时止。乙方应按上述约定支付租金。加油站设施的保养与维修工作由乙方负责并承担费用。乙方经甲方书面同意，可对加油站进行扩建或改造。乙方出资添置或更换的设施、设备、房屋的装潢，租赁期满后所有权归甲方所有。租赁期满，乙方不再续租时，应自租赁期满之日起30内，将加油站归还甲方，并协助甲方将上述约定的证照变更至甲方名下，有关费用承担由乙方承担。乙方未按合同约定的期限支付租金，逾期达90日以上，甲方可单方解除本合同。但是按照约定顺延支付租金的除外。乙方未按上述约定的期限支付租金，每迟延支付一天，按应交租金部分的日万分之四向甲方支付违约金。但是按照约定顺延支付租金的除外。甲方按照上述约定解除合同，乙方向甲方支付合同总租金20%的违约金。双方还对其他有关事项作了约定。合同签订后，2004年4月19日陆永华向天然气江苏分公司交付了中兴站全部资产及证照，天然气江苏分公司在当日支付了第一批10年租金6500000元。2004年4月22日陆永华向天然气江苏分公司提供了由税务机关开具的收款单位为中兴站，付款单位为天然气江苏分公司，项目分别为设备租金、房租金，金额分别为6420000元、80000元的税务发票两张。2006年双方在办理营业执照、安置人员、承担费用、提前支付租金、建房等意见分歧产生纠纷，2006年7月27日经苏州市张家港工商行政管理局合同争议调解委员会调解，中兴站、陆永华与天然气苏州公司达成了《调解协议》一份，内容为“天然气江苏分公司（申请人）中兴站（被申请人）申、被申请人双方因合同纠纷，经苏州市张家港工商行政管理局合同争议调解委员会依法调解，达成如下协议：一、申请人应履行的义务：1、土地工安置及已付工资承担：-----；2、费用承担：-----；3、原合同约定尚未支付的租赁费（即后五年的租赁费），申请人同意合同到期十年时，提前二个月支付后五年的租赁费；4、申请人同意被申请人----；二、被申请人应履行的义务：被申请人同意在申请人支付本调解协议约定费用后的当日提供申请人办理营业执照所需的相关资料；三、其他约定：----；四、----；五、本协议一式三份，申、被申请人双方各保留一份，一份由苏州市张家港工商行政管理局合同争议调解委员会存档。”。该《调解协议》第一条第三款将双方在《加油站租赁合同》约定的第二批租金（即后五年的租金）支付时间（即分五年支付，每年支付时间为每年的元月底之前）改为合同到期十年时，提前二个月支付后五年的租赁费。现因天然气江苏分公司未按《调解协议》的约定支付后五年的租金，导致诉讼。
审理中为证明其主张陆永华向法庭提交了如下证据：1、《加油站租赁合同》一份，证明陆永华与天然气江苏分公司签订的《加油站租赁合同》为格式合同，合同约定年租金为65万元，在合同的15.3条款约定天然气江苏分公司逾期90日以上付款，陆永华可以单方解除合同；2、2006年7月27日由张家港市工商局《调解协议》和调解终结书一份，证明中兴站、陆永华与天然气苏州公司经工商行政部门调解，达成同意租赁合同到期10年时提前两个月支付后五年的租赁费，即天然气江苏分公司应当在2014年1月底前支付后五年的租金，调解终结书对调解结果明确载明为提前支付租金，而没有约定提前开具发票；3、2004年4月22日，天然气江苏分公司经办方何晓晨于2004年4月22日出具的收到中兴站租赁发票贰张（设备租金陆佰肆拾万元整，房租金捌万元整）的收条，而双方是在2004年4月19日完成资产等交接，且是在当日天然气江苏分公司支付的第一批十年的租金，故证明天然气江苏分公司先行付款后收发票的事实；4、2014年5月6日，陆永华向天然气江苏分公司发出的解除《加油站租赁合同》通知书，明确因天然气江苏分公司未在2014年1月前支付后五年租金，逾期支付租金达90日以上，故陆永华通知被告天然气江苏分公司单方解除合同。该证据证明天然气江苏分公司没有按调解协议履行付款义务，证明陆永华多次催讨并与天然气江苏分公司协商均无结果，陆永华在多次与天然气江苏分公司协商未果的情况下，只得书面通知解除合同；5、天然气苏州公司于2014年4月22日向陆永华发出的《关于顺延支付中兴加油站租金的函》，天然气江苏分公司在该函中表示在2014年1月底之前支付第十一年租金65万元。2014年5月7日天然气江苏分公司向陆永华发出的《关于解除﹤加油站租赁合同﹥通知书的回函》，天然气江苏分公司在该函中确认了天然气苏州公司在2014年4月22日的函，故证明天然气江苏分公司拒绝按照《调解协议》第三条一次性履行后五年租金付款义务的事实。6、加油站固定资产交接明细表、加油站证照交接明细表各一份，证明陆永华于2004年4月19日将加油站固定资产、相关证照交付天然气江苏分公司的事实。
天然气江苏分公司质证意见是：对《加油站租赁合同》的真实性没有异议，是陆永华与天然气江苏分公司协商一致后签订的，而非陆永华所说的格式合同，同时该合同第6.5条明确载明陆永华应当在天然气江苏分公司支付租金前先行向天然气江苏分公司开具合法有效的租赁发票，如果陆永华未能按照上述约定提供发票，天然气江苏分公司可以顺延支付租金直至陆永华按上述约定提供发票时止；对于《调解协议》和调解终结书的真实性没有异议，但是需要说明一点，该调解书形成的原因是因为原先中兴站存在土地工，陆永华将加油站租给天然气江苏分公司后，仍多次要求天然气江苏分公司解决土地工的工作安排及相关事宜，为了消除陆永华对加油站正常经营的干扰问题，才达成了以上协议，但是该份协议中第三条只约定合同到期十年时，天然气江苏分公司提前两个月支付后五年中的每年租金，该份协议中并没有提到要变更原合同第6.5的条款，所以对协议没有约定的条款，仍然按照原合同执行；对于收条的真实性没有异议，但是不能证明陆永华是先收了租金后开具的发票，即使是先付了租金后开了发票，也不能证明双方对合同条款的变更，只能说明当时陆永华已经违反了合同约定未先行提供发票；对于陆永华向天然气江苏分公司发出的解除合同通知书，天然气江苏分公司确实收到过，但是对解除的理由不予认同；对于天然气江苏分公司的回函的真实性没有异议，恰能证明天然气江苏分公司不认同陆永华的解除事由，并且要求其提供相应的发票及有效账号，但是陆永华一直未能提供。6、对于加油站固定资产交接明细表、加油站证照交接明细表各一份真实性没有异议。
天然气公司质证意见是：对于《加油站租赁合同》的真实性没有异议，但是在此提醒法庭对陆永华提出的主体资格进行审查，租赁合同是陆永华（中兴站），故对于中兴站的产权权利陆永华负有举证责任，但是今天我们没有看到陆永华有关于此的举证证明。本协议中6.5条是关于甲乙双方就租金的支付方式和条件达成的约定，适用于合同履行的全过程；对于《调解协议》和调解终结书的真实性没有异议，该《调解协议》第三条，关于后续五年租赁费用的支付，提前两个月支付，是关于租赁费支付时间的约定，不影响双方在合同中就租赁费支付的方式和条件达成的约定；对于收条的真实性没有异议；对于陆永华向天然气江苏分公司发出的解除合同通知书的真实性没有异议；对于天然气江苏分公司的回函的真实性没有异议。
天然气江苏分公司、天然气公司均未有证据提交。
另查明案涉租赁的位于张家港市金港镇中华路东侧的加油站所处的土地使用权人（使用权面积5552.4平方米）为中兴站，房屋所有权人（房屋面积422.92平方米）也为中兴站。中兴站系投资人为陆永华的个人独资企业。中兴站于2015年4月23日出具《情况说明》证实其全部资产属于陆永华个人所有，对陆永华与天然气江苏分公司签订的《加油站租赁合同》及在本案中向天然气江苏分公司主张权利的行为均予以认可。
在庭审中，双方对租赁加油站中涉及的除租金外其它问题均无争议，仅对租金支付时间、方式、条件有争议。
庭审中陆永华认为按照《调解协议》的约定，后五年的租赁费天然气江苏分公司应当在合同到期十年时（即2014年3月25日），提前两个月即2014年1月25日前一并支付给陆永华。并且该《调解协议》未要求陆永华先开票，天然气江苏分公司才付款。事实上前十年租金也是由天然气江苏分公司先付款后，陆永华才开票的。
庭审中天然气江苏分公司认为按照《调解协议》，后五年的租金支付时间为合同十年到期时，提前两个月支付第11年度的租金，以次类推。该条仅对租金支付时间作了变更，但不影响《加油站租赁合同》中对于租赁费支付方式和条件约定的效力。陆永华未按《加油站租赁合同》的约定提供书面的收款单位、开户行和账号，也未提供合法有效的资产租赁发票，故天然气江苏分公司可顺延租金支付时间，直至陆永华按上述约定提供发票时止。
审理中原审法院对苏州市张家港工商行政管理局合同争议调解委员会调解员之一李凯民作了调查，李凯民陈述证实了《调解协议》、《调解终结书》的内容，确认协议中“提前二个月支付后五年的租赁费”应该是“提前二个月一次性支付后五年的租赁费”的意思。
上述事实，有《加油站租赁合同》、收据、有关函件、《调解协议》、调解终结书、房屋产权证、土地使用证、情况说明、调查笔录、庭审笔录等予以证实。
原审原告陆永华的诉讼请求为：1、解除陆永华与天然气江苏分公司于2004年3月26日签订的《加油站租赁合同》；2、要求天然气江苏分公司、天然气公司支付自2013年12月18日至其实际搬离之日止的租金（按每年65万元计算）；3、要求天然气江苏分公司、天然气公司支付违约金65万元；4、要求天然气江苏分公司、天然气公司立即将证照变更至陆永华名下；5、本案诉讼费由天然气江苏分公司、天然气公司承担。
原审法院认为，合法有效的租赁关系受法律保护。本案中案涉租赁的加油站所处的土地使用权人、房屋所有权人虽均为中兴站，但中兴站系由陆永华个人投资的个人独资企业，中兴站也已出具《情况说明》证实其全部资产属于陆永华个人所有，对陆永华与天然气江苏分公司签订的《加油站租赁合同》及在本案中向天然气江苏分公司主张权利的行为均予以认可，故陆永华出租中兴站并与天然气江苏分公司于2004年3月26日签订《加油站租赁合同》行为并无不妥，该《加油站租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，且双方均认为该《加油站租赁合同》是有效的，故《加油站租赁合同》有效成立，双方均应按该《加油站租赁合同》的约定履行各自的义务。双方在签订《加油站租赁合同》时，曾对租金支付的时间及为配合租金支付另一方首先应提供的服务等作了明确的约定。2006年7月27日双方签订的《调解协议》中第三条，即“原合同约定尚未支付的租赁费（即后五年的租赁费），申请人同意合同到期十年时，提前二个月支付后五年的租赁费”，按通常理解应是“在合同满十年时，提前二个月一次性支付后五年租金”；这从苏州市张家港工商行政管理局合同争议调解委员会的《调解终结书》及审理中调解员之一李凯民到庭的陈述也得到印证；陆永华要求提前支付后五年租金的本意也不是仍分五年支付，仅为了每次提前二个月支付。从天然气苏州公司于2014年4月22日向陆永华发出的《关于顺延支付中兴加油站租金的函》及2014年5月7日天然气江苏分公司向陆永华发出的《关于解除﹤加油站租赁合同﹥通知书的回函》中可以看出，经过十年，在市场上租金已经上涨很多的情况下，天然气江苏分公司不顾双方签订《调解协议》时确定的后五年租金支付时间、方式，仍辩称成提前两个月支付第11年度的租金，以次类推，是导致陆永华强烈不满并拒绝为天然气江苏分公司该内容的付款提供配套服务，进而导致陆永华诉讼要求解除租赁合同的根本原因。审理中原审法院征询天然气江苏分公司是否同意调解，但天然气江苏分公司迟迟不予答复，以其行为拒绝调解。庭审中天然气江苏分公司仍认为后五年的租金是提前两个月支付第11年度的租金，以次类推。天然气江苏分公司未按约定支付租金，至今拖欠租金已超过6个月，现陆永华提出要求解除双方于2004年3月26日签订的《加油站租赁合同》，理由正当，原审法院依法应予支持。因天然气江苏分公司辩称后五年租金是在合同到期十年时，提前两个月支付第11年度的租金，以次类推，该意见在遭陆永华反对、拒绝后故而天然气江苏分公司又认为陆永华没有提供账户、账号、租赁发票，按合同就可以顺延支付租金的主张不能成立。《加油站租赁合同》解除后，天然气江苏分公司应将收取陆永华的中兴站的全部资产返还给陆永华，搬离租赁场所，并应支付自2014年4月19日起至实际搬离之日止按合同约定的年租金65万元的标准计算的租金。因天然气江苏分公司未按约定支付后五年租金，导致双方租赁合同解除，天然气江苏分公司已构成违约。现陆永华还向天然气江苏分公司主张违约金，理由正当。双方在《加油站租赁合同》中约定“乙方（天然气江苏分公司）未按上述约定的期限支付租金，每迟延支付一天，按应交租金部分的日万分之四向甲方（陆永华）支付违约金。---甲方按照上述约定解除合同，乙方向甲方支付合同总租金20%的违约金。”，现陆永华主张违约金65万元过高，原审法院依法予以调整，以不超过6个月租金损失为宜。天然气江苏分公司系由天然气公司出资设立的其下属无法人资格分支机构，天然气公司理应对天然气江苏分公司应负的民事责任承担连带清偿责任。因《加油站租赁合同》解除，陆永华要求将相关证照复原至租赁前的名下合理，但陆永华该诉请不属于法院受理、管辖的范畴，原审法院难以理涉，陆永华可依法向相关职能部门申请办理。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、于判决生效之日解除陆永华与中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司于2004年3月26日签订的《加油站租赁合同》。二、中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司、中国石油天然气股份有限公司自判决生效后10日内搬离张家港市中兴加油站，并将收到陆永华的张家港市中兴加油站全部资产（含证照）返还给陆永华。三、中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司、中国石油天然气股份有限公司自判决生效后10日内应向陆永华支付自2014年4月19日起至判决生效之日止按年租金65万元标准计算的租金及违约金325000元。四、驳回陆永华的其它诉讼请求。案件受理费20600元，由陆永华负担4125元，由中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司、中国石油天然气股份有限公司负担16475元。
上诉人天然气江苏分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、陆永华不具有适格的诉讼主体资格。涉案租赁房屋、土地均属于中兴加油站，陆永华无权以个人名义对外出租，其只是作为中兴加油站的法定代表人与天然气江苏分公司签订租赁合同，且租赁合同首末页均显示出租方为中兴加油站。虽中兴加油站于2015年4月23日出具情况说明，追认陆永华的出租行为，但中兴加油站并没有明确陆永华是作为代理人签订租赁合同还是作为出租人，如陆永华仅是代理人，则不能以其自身名义提起诉讼。事实上，出租方向天然气江苏分公司提供的租金发票上也明确载明收款方为中兴加油站。结合2006年7月27日调解协议载明的出租方为中兴加油站，均可以看出出租方应为中兴加油站而非陆永华。二、天然气江苏分公司不存在违约行为，租赁合同应当继续履行。退一步讲，即使陆永华有权出租，但2006年7月27日的调解协议载明的合同出租方为中兴加油站。如陆永华坚持合同的出租方为陆永华，那么调解协议将不对陆永华产生法律后果，陆永华也不能依据该调解协议要求天然气江苏分公司提前一次性支付后五年的租金。即使调解协议对陆永华有效，该协议对租金支付时间作了变更，但并没有对租赁合同中对于租赁费支付方式和条件约定进行变更。不论是一次性支付后五年的租金还是后五年的租金逐年支付，均应遵守租赁合同关于付款的约定，出租方应当在承租人付款前书面提供付款账户等信息，因陆永华没有提供付款信息导致天然气江苏分公司无法付款。且在天然气江苏分公司多次催告需先行提供发票的情况下，陆永华均未理会，而直接解除合同，毫无事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判或发回重审，案件诉讼费用由陆永华承担。
被上诉人陆永华二审答辩称：一、陆永华主体适格。在2004年3月26日天然气江苏分公司与陆永华签订的《加油站租赁合同》第一页明确出租方为陆永华，在原审庭审中，天然气江苏分公司对该租赁协议的真实性也予以确认。中兴加油站是陆永华个人独资企业，中兴加油站对陆永华向天然气江苏分公司主张权利的行为也予以了确认。二、天然气江苏分公司的违约行为已非常明确。在2006年7月27日天然气江苏分公司作为申请人申请工商部门组织调解，工商部门的调解书已约定原合同约定的后五年租金，天然气江苏分公司同意在合同到期十年时，提前两个月支付后五年租金，这一事实已得到时任工商部门调解经办人的确认。在双方签订的《加油站租赁合同》第15.3条款中约定天然气江苏分公司逾期支付租金90日以上，陆永华可以解除合同。在天然气江苏分公司向陆永华回函中，天然气江苏分公司明确表示只同意支付第一年租金，而不是一次性支付后五年租金，可见天然气江苏分公司已明确拒绝履行一次支付后五年租金的义务，该行为构成违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告天然气公司二审未答辩。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审另查明，张家港市中兴加油站于2014年6月25日向原审法院起诉，要求解除2004年3月26日的加油站租赁合同并支付租金、违约金。天然气苏州公司在该案中抗辩认为2004年3月26日加油站租赁合同签订的主体是陆永华与天然气江苏分公司，张家港市中兴加油站提起诉讼系主体不适格。后该案由张家港市中兴加油站申请撤诉，原审法院对此予以准许。
本院认为，张家港市中兴加油站系陆永华投资的个人独资企业，张家港市中兴加油站出具的《情况说明》亦明确其全部资产属于陆永华个人所有，对陆永华与天然气江苏分公司签订的《加油站租赁合同》及在本案中向天然气江苏分公司主张权利的行为均予认可，故陆永华具有适格的诉讼主体资格。此外，在另案中天然气苏州公司认为涉案租赁合同的主体亦系陆永华。故天然气江苏分公司有关主体不适格的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
陆永华与天然气江苏分公司签订的《加油站租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自的义务。合同约定天然气江苏分公司分两批支付租金，第一批前十年租金在完成资产交接当日支付，第二批后五年租金分五年支付，支付时间为每年的元月底之前。此后，双方签订调解协议对后五年租金支付时间进行变更，约定：“原合同约定尚未支付的租赁费（即后五年的租赁费），天然气江苏分公司同意合同到期十年时提前两个月支付后五年的租赁费。”结合调解终结书中调解结果有关提前支付租金的记载以及调解协议调解员李凯民的陈述，原审法院采信陆永华有关后五年租金在合同到期十年时提前两个月一次性支付的主张并无不当。合同到期十年后天然气苏州公司于2014年4月22日向陆永华发出《关于顺延支付中兴加油站租金的函》，该函中天然气江苏分公司无视双方签订的调解协议，明确其应支付的租金仅为第11年租金65万元整；且在原审审理过程中，天然气江苏分公司仍坚持认为：“后五年租金是在合同到期十年时提前两个月支付第11年度的租金，以此类推。”该情况表明天然气江苏分公司拒绝履行其主要债务，故陆永华请求解除租赁合同合法有据。在此情况下，天然气江苏分公司有关其未违约，顺延支付租金系因陆永华未按合同约定先提供账户、账号、租赁发票所致的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。原审法院有关租金支付及违约金的认定并无不当，本院予以确认。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人天然气江苏分公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20600元，由上诉人中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 姚 望
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 陈闵悦