内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内08民终849号
上诉人（原审被告）：内蒙古分享农业科技有限公司。住所地：巴彦淖尔市临河区新华西街原巴盟外贸办公**楼。统一社会信用代码×××。
法定代表人：马继文，公司经理。
委托诉讼代理人：李发光，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司。住所地：巴彦淖尔市临河区新华镇和平村*组。统一社会信用代码×××。
法定代表人：张国栋，公司经理。
委托诉讼代理人：马文元，内蒙古合德律师事务所律师。
上诉人内蒙古分享农业科技有限公司（以下简称分享农业公司）因与被上诉人巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司（以下简称巴电农牧业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初7791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人分享农业公司的委托诉讼代理人李发光，被上诉人巴电农牧业公司的法定代表人张国栋及委托诉讼代理人马文元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
分享农业公司上诉请求：1、请求依法撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初7791号民事判决中的第一项判决与第二项判决中的违约金部分，并依改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。一审法院在开庭前送给上诉人的起诉状副本中并没有解除合同的诉讼请求，被上诉人关于解除双方的土地租赁合同的诉讼请求是被上诉人开庭时当庭提出的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款”当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”之规定，被上诉人增加诉讼请求后，一审法院应当重新指定举证期限，但一审法院即未询问上诉人是否需要举证期限和答辩期限，也未给上诉人举证期与答辩期，直接对该项诉讼请求进行了审理，严重侵害了上诉人针对该项诉讼请求的举证权利、答辩权利及剥夺了上诉人针对该项诉讼请求提起反诉的权利。二、一审法院判令解除双方的《土地租赁合同》认定事实不清，适用法律错误。上诉人虽然存在迟延支付土地租赁费的行为，但并非上诉人主观故意拖欠，而是由于被上诉人向上诉人交付的土地存在权利瑕疵，导致上诉人所承租的大量土地因农民干扰无法正常耕种，给上诉人造成了巨大的损失，故上诉人根据《合同法》第十百二十八条”因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，与被上诉人就租金缴纳及减免与上诉人的损失赔偿进行了多次协商，因协商未果导致了租金迟延支付，故上诉人迟延缴纳租金并非上诉人单方违约造成，而是双方均存在违约，故被上诉人请求解除合同的条件未成就。三、一审法院确定违约金的计算方法错误，违约金确定奇高，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院错误的将逾期支付的土地租金177.6万元作为被上诉人的实际损失，以逾期支付的土地租金总额的30%（即532800元）确定为违约金，明显错误，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款规定”买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利息标准计算”。故逾期支付租金的实际损失并非是应收租金的本身，而是该租金逾期支付期间所产生的利息，故一审法院在确定违约金时应当以该租金逾期支付期间所产生的利息为依据，而不应当以应收租金总额为依据。综上所述，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法支付上诉人的上诉请求。
巴电农牧业公司辩称：一审程序完全符合法律规定，一审双方多次调解，调解中双方同意解除合同，只是在租金给付上双方意见有分歧，一审庭审中也征求过上诉人意见，就解除合同诉讼请求是否需要举证期，但上诉人没有给予明确答复，所以上诉人认为一审程序违法无事实及法律依据。上诉人认为拒付租金事出有因，该理由不能成立，上诉人违反双方签订租赁合同的约定，拒付了2016年和2017年两个年度的租金，已经构成根本违约。双方在租赁合同中有违约金的约定，而且上诉人已构成根本性违约，因此根据合同约定承担违约责任是上诉人应当承担的法律责任。关于违约金计算极高的说法，一审判决是根据违约金较高，根据审判实践依法进行适当调整，这是符合法律规定的。请求驳回上诉人上诉请求。
巴电农牧业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告巴电农牧业公司与被告分享农业公司签订的土地租赁合同。2、判令被告分享农业公司支付土地租金177.6万元。3、判令被告分享农业公司承担迟延支付租金的违约金1988096元。
一审法院认定事实：2015年3月1日，原告巴电农牧业公司与被告分享农业公司签订了《土地租赁合同》，原告巴电农牧业公司将享有土地使用权的9865.3亩土地租赁给分享农业公司，其中可耕地4000亩、待开垦土地5865.3亩。约定租期为7年，租赁用途为农业种植，租金及支付方式：4000亩可耕地租金为每年每亩400元，每年租金合计为160万元。5865.3亩待开垦土地在乙方分享农业公司完成开垦后，试种植两年后，按照每年每亩300元收取租金。承租方分享农业公司应在每年5月15日之前，将当年度租金一次性交到出租方巴电农牧业公司指定帐户。2016年分享农业公司开垦的可耕地为7964.1亩，实际耕种了5064.1亩，包括可耕地2950亩、新开垦地2114.1亩。2017年分享农业公司开垦的可耕地为7982.1亩，实际耕种了3890.1亩，包括可耕地2240亩、新开垦地1650.1亩。2016年2900亩土地因农民干扰没有耕种，2017年4092亩土地因农民干扰没有耕种。2016年至2017年被告分享农业公司欠付原告巴电农牧业公司土地租金177.6万元，至今未支付。另查明，2017年12月25日，巴彦淖尔农牧业开发中心改制更名为巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司。
一审法院认为，土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。本案中，分享农业公司承租巴电农牧业公司享有土地使用权的土地，原、被告自愿签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。原告巴电农牧业公司依据土地租赁合同将土地交付被告分享农业公司耕种，被告分享农业公司应当按约履行支付租金义务。被告分享农业公司未按约支付租金，构成违约，原告巴电农牧业公司以被告分享农业公司违约为由请求解除合同应予支持。被告分享农业公司欠付原告巴电农牧业公司土地租金应予支付。原告巴电农牧业公司请求被告分享农业公司承担迟延交纳租金的违约金过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十，即532800元（欠付租金数额177.6万元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司与被告内蒙古分享农业科技有限公司的土地租赁合同。二、被告内蒙古分享农业科技有限公司于本判决生效后90日内支付原告巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司土地租金177.6万元，并承担迟延交纳租金的违约金532800元。如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36913元，原告已预交36913元，原告巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司负担14396元，被告内蒙古分享农业科技有限公司负担22517元。
二审期间，双方均无新证据提交。
经二审审查查明，2015年3月1日，甲方内蒙电力巴彦淖尔农牧业开发中心与乙方内蒙古分享农业科技有限公司签订《土地租赁合同》，合同第五条甲方的权利和义务（四）项约定：当乙方不按照约定使用土地、不按期缴纳租金或存在其他违约行为时，甲方有权解除合同。第八条违约责任第（二）项约定：乙方逾期支付租金，每延期一天，应向甲方支付年租金的0.4%作为违约金,逾期超过30日时,甲方有权解除合同。另外，2017年12月25日，内蒙电力巴彦淖尔农牧业开发中心改制更名为巴彦淖尔市巴电农牧业开发有限责任公司。
另查明，2017年11月16日一审法院询问笔录记载”书记员：下面核对当事人身份：被告内蒙古分享农业科技有限公司，法定代表人马瑞强。审：原告内蒙电力巴彦淖尔农牧业开发中心与被告内蒙古分享农业科技有限公司土地租赁合同纠纷一案，现通过审前调解，多次征求双方意见，你公司提出要求与内蒙电力巴彦淖尔农牧业开发中心解除双方的土地租赁合同。我们也要征求对方的意见，但是我们认为如果你公司要求与对方解除土地租赁合同，应当在三日内提出书面申请。我们向内蒙电力巴彦淖尔农牧业开发中心转达你公司的意见。被告内蒙古分享农业科技有限公司：我们同意三日内提出解除土地租赁合同的书面申请。”
另外，2018年1月23日一审庭审笔录记载”审：诉讼请求是否有补充或变更。原代：补充。请求判令解除原告与被告之间的租赁合同关系。被告答辩：我们算的2016年租金1096000元，已付30万元，2016年和2017年共计169.2万元。违约金不同意承担，是原告先违约，农民干扰我们种不成，所以不承担，解除合同这个我们要请示领导才可以给出答案。”2018年2月7日一审调解笔录记载”审：原告谈一下调解意见。原代：要求解除合同，请求被告支付土地租金177.6万元。因为马上要春耕，要求被告明确一下是否继续耕种土地。如要继续履行合同，如何履行谈一下意见。马瑞强：还想继续履行合同，因为我们的投入比较大，现在投入及可得利益损失远远超过了原告请求的土地租金，如解除合同对我们的损失更大。审：如想继续履行合同，你们需拿出诚意，把拖欠的土地租金支付给原告。马瑞强：我们的损失远远超过了原告请求的租金，我们要求一并处理。原告请求解除合同诉状中没有这项请求，我们要求答辩期。审：2018年1月23日开庭至今已有十几天的时间，开庭时你方已委派两名员工出庭应诉，从开庭当天你方已经知道原告要求解除合同，你方要求重新开庭还是提交答辩状。马瑞强：不提交答辩状，我认为举证期限太短，不要求重新开庭。审：是否还有补充意见。原代：2017年8月份在临河区人民法院的调解中心经过多次调解，被告于2017年11月17日也提出调解解除合同。所以解除合同的事情被告早已清楚。李发光：解除条件不充分，我公司有能力也有条件继续履行。要求原告赔偿投入的损失，我们已在临河区法院新华法庭另案诉讼。”
二审审理查明的其余事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、原审是否程序违法。2、原审判决解除土地租赁合同是否适当。3、原审认定违约金是否适当。
1、原审是否程序违法。经审查，2017年11月16日一审审前调解时分享农业公司已明确表示同意解除土地租赁合同，2018年1月23日一审庭审中，巴电农牧业公司补充诉讼请求，请求判令解除租赁合同关系，分享农业公司答辩并未提出异议。2018年2月7日一审调解时，分享农业公司明确表示要求原告赔偿投入的损失已在临河区法院新华法庭另案诉讼，说明分享农业公司对于解除土地租赁合同早有准备，巴电农牧业公司2018年1月23日请求判令解除租赁合同关系，分享农业公司2018年2月7日已另案诉讼要求巴电农牧业公司赔偿投入的损失。结合分享农业公司虽要求答辩期，但明确不提交答辩状，亦不要求重新开庭，而且二审庭审中亦无新证据提交，说明分享农业公司的合法权益并未受到损害，要求答辩期系拖延诉讼的托辞，分享农业公司主张原审程序违法不能成立。
2、原审判决解除土地租赁合同是否适当。经审查，《土地租赁合同》第五条（四）项约定：乙方不按期缴纳租金，甲方有权解除合同。第八条第（二）项约定：乙方逾期支付租金，逾期超过30日时,甲方有权解除合同。分享农业公司亦自认欠2016年、2017年租金共计169.2万元，原审依据双方约定解除土地租赁合同并无不当。
3、原审认定违约金是否适当。经审查，如果双方对违约金没有约定，以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利息标准计算违约金属公平合理。但是违约金具有惩罚性，在《土地租赁合同》第八条第（二）项明确约定：乙方逾期支付租金，每延期一天，应向甲方支付年租金的0.4%作为违约金，且分享农业公司未主张约定的违约金过高请求予以适当减少的情况下，原审依职权调低违约金，已体现了对分享农业公司的照顾，分享农业公司要求以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利息标准计算违约金不能成立。
综上，上诉人内蒙古分享农业科技有限公司的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9128元，由上诉人内蒙古分享农业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张宇
审判员王瑞玲
审判员罗一民
二○一八年六月二十一日
书记员邬竞夫