浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭桐民初字第228号
原告：金永军。
委托代理人：屠友先。
被告：桐庐丰源置业有限公司。
法定代表人：郎来水。
委托代理人：孙建平、陈金鑫。
原告金永军与被告桐庐丰源置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月23日公开开庭进行了审理。原告金永军的委托代理人屠友先、被告桐庐丰源置业有限公司的委托代理人孙建平、陈金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金永军起诉称：原、被告于2006年4月20日签订了一份房屋租赁合同，约定由原告承租被告的丰源大厦三楼一层1170平方米用于经营宾馆，租期五年，原告享有优先承租权。2011年6月20日，双方续约一年，合同到期后，双方继续实际租赁关系。原告承租期间，被告将原告承租的房屋转让给第三方且拒绝提供具体出售信息，导致原告无法行使优先购买权。原告打听得知被告将该房屋整体以约3100万元价格出售给第三方。原告认为，原、被告之间的租赁关系合法有效，原告享有优先购买权。因被告所转让的房屋实际价值约5000万元（最终申请法院委托评估单位评估为准），现被告以约3100万元价格出售，因丰源大厦整体约有6700平方米，原告实际承租面积为1170方，故原告暂定实际损失为300万元，最终根据评估报告将对诉讼请求作相应调整。为此，原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告因侵犯原告优先购买权而造成原告的实际损失300万元并承担本案诉讼费。
被告桐庐丰源置业有限公司答辩称：首先，原、被告之间的房屋租赁关系已于2012年6月20日终止，终止后原告一直非法占有使用被告的房屋。其次，原告不存在对涉案房屋的优先购买权：1、涉案房屋系因该地区规划变更为公共设施用地而被行政机关置换收购，非民事买卖，故原告不存在对涉案房屋的优先购买权；2、根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告也不享有对房屋的优先购买权；3、被告并未隐瞒涉案房屋被置换收购的事实，早已告知过原告。综上，无论是从法律规定，还是从合同约定，原告都不存在对涉案房屋的优先购买权，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向法庭出示并陈述了以下证据材料：1、2006年4月20日房屋租赁合同一份，以证明原、被告之间的租赁关系；2、2011年6月20日房屋租赁合同一份，以证明原、被告延续房屋租赁关系的事实；3、告知书一份，以证明被告以政府相关部门收购丰源大厦为由要求终止实际的租赁关系；4、回复函一份，以证明原告对被告在租赁期间将房屋向第三方出售的行为提出异议；5、被告的回复函一份，以证明被告拒绝由原告行使优先购买权的事实。
被告对原告提交的证据质证如下：证据1、2、3、4、5均无异议，要说明的是延续租赁的期间是到2012年6月20日止，且在期限届满前被告已通知原告“因政府的收购，租赁合同已无法继续”并要求原告腾退。
被告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、2011年6月20日房屋租赁合同一份，以证明双方租赁关系及相关约定，以及被告在该合同签订前就已将涉案房屋将被政府置换收购一事告知过原告；2、货币补偿安置框架协议、补充协议各一份，以证明涉案房屋因桐庐县人民政府提升该县城中心广场的要求被依法置换收购且涉案房屋须在2013年3月15日前腾空，并移交给政府的事实；3、2012年6月29日公证书一份，以证明原、被告之间租赁关系于2012年6月20日期满后被告书面通知原告终止租赁关系的事实；4、2013年1月22日公证书一份，以证明被告通知原告应于2013年3月15日前从涉案房屋中搬出并腾空的事实；5、会议纪要7份，以证明桐庐县人民政府拟对桐庐县中心广场进行提升改造，改造成开展大型活动和市民休闲文体活动的场所，因此政府通过人大常委会讨论确定该项目，并且将相关土地规划用途变更为公共设施用地，进而决定对桐庐烟草大楼及被告公司实施整体搬迁的事实；6、109号简复单与政府规划汇编各一份，以证明根据桐庐县人民政府的会议纪要及县人大常委会的通过，被告公司用地已改为公共设施用地，因此只能是政府收购，一般民事主体无法购买的事实。
原告对被告提交的证据质证认为：证据1证明对象有异议，合同中约定遇置换或征收的，原告放弃相关的权利，但被告将征收改为收购这一说法与事实及合同不符；证据2框架协议明确约定为收购而非征收，而补充协议中征收一说与框架协议在内容上有重大差别，这两份协议恰可证明被告与第三方之间的法律关系是一种平等民事主体之间的买卖关系，应当适用合同法上关于优先购买权的规定；证据3无异议，但事实上此后双方的实际租赁关系还是存在的，并且框架协议形成的日期是2011年11月17日，在双方约定的租赁期间内，因此该公证书不影响原告的优先购买权；证据4，真实性无异议，但因双方存在争议，因此该公证的通知书对原告无约束力；证据5显示政府要与第三方买卖房屋是按照民事法律程序进行，即签订的是民事合同，故不能对抗原告享有的优先购买权；证据6显示的是规划，但原告认为这是计划而非规划，故该证据只能作为指导性文件，并且也未说明何时拆迁，图纸中将烟草大厦作为整体产权，但丰源大厦系独立产权，故该组证据不适用本案。
本院对双方当事人提交的证据均予以认定，具体采信见本院认为。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的的陈述，本院认定事实如下：原告系桐庐县桐君街道宏鑫宾馆经营者。原、被告于2006年4月20日签订了房屋租赁合同一份，约定被告将坐落在迎春南路中心广场旁桐庐丰源大厦三楼层1170平方米的房屋出租给原告用于开展宾馆业务，租期至2011年6月29日止。2011年6月20日，双方再次签订房屋租赁合同一份，约定原告继续前述租赁，租赁期暂定为一年，从2011年6月21日起至2012年6月20日止；租赁期满，双方无异议（以书面通知为准）的，本合同继续有效；鉴于县政府对烟草大楼和丰源大厦要进行置换，租赁年限不能确定，考虑到原告要求继续租用，被告原则上不同意原告再装潢；房屋使用期满内，如遇县政府置换或征收，需提前终止合同，原告必须服从，但依法应得的赔偿归原告所有。2011年11月17日，被告与桐庐县建设局签订“桐庐丰源大厦货币收购补偿安置框架协议”一份，约定本案被告同意根据县城中心广场提升改造规划的总体要求，以货币安置方式对本案被告公司办公大楼进行收购补偿。2012年6月28日，被告向原告寄送文件告知其双方租赁合同于2012年6月20日期满，鉴于县政府将于2012年6月底前完成丰源大厦的收购，故通知原告租赁期满合同即终止。2012年12月23日，被告与桐庐县住房和城乡建设局根据“桐庐丰源大厦货币收购补偿安置框架协议”的约定：“如政府急用可以提前移交”，以“政府所征收的丰源公司的办公大楼需急用，提出提前移交”为理由签订补充协议一份，要求本案被告于2013年3月15日前腾空，搬迁完毕移交给桐庐县住房和城乡建设局。被告于2013年1月22日向原告寄送文件告知其被告为了配合政府做好收购工作，要求原告必须在2013年3月15日前将房屋腾空。
另查明，桐庐县人民政府于2009年9月15日在召开第六十二次常务会议上听取了桐庐县建设局关于县城中心广场改造有关情况的汇报，会议原则同意实施中心广场改造工作；2009年10月26日，桐庐县第十四届人大常委会第二十五次会议通过了“关于县城中心广场改造提升工程议案的审议意见”；2010年2月8日召开的桐庐县人民政府第六十九次常务会议，原则上同意了提交讨论的“关于桐庐县县城中心广场改造提升概念性规划方案”；2012年4月20日，桐庐县政府办等相关单位负责人就烟草大楼搬迁有关事项进行专题研究，确定确保丰源大厦在6月底前完成货币收购工作。
本院认为：一、从合同约定上而言，双方在2011年6月续签的合同中约定：“鉴于县政府对烟草大楼和丰源大厦要进行置换，租赁年限不能确定，考虑到原告要求继续租用……”、“房屋使用期满内，如遇县政府置换或征收，需提前终止合同，原告必须服从……”，即在续签合同时被告已对涉案租赁房屋的相应风险进行了告知，即在租赁关系期间发生“相应政府行为”时原告应当服从。虽然在签订合同时所用词为“征收或置换”，但当时系因被告并不知政府最终将会采取何行为方式，并且根据认定的证据，政府部门对收购行为都存在“收购”、“征收”的矛盾表述，但涉案房屋政府要“收购”或“征收”的意思表述是明确的，故对原、被告签订的合同中的“征收或置换”可以作通常的扩大解释，即在政府收购情况下原告也应服从。二、从法律规定上而言，租赁关系中的优先购买权存在一个前提条件即“同等条件”，所谓“同等条件”，并非仅指“同等价格”，“条件”还应当包括买受主体的身份、与出售方的关系、出售方式、出售目的等。双方争议的丰源大厦收购方系人民政府相关部门，且系基于公益性规划目的而进行，并非一般民事主体，也非一般面向市场的公开交易行为；并且丰源大厦与烟草大楼系作为一个整体项目分别被收购和置换，并非对各出租部分进行拆分后单独出售。从以上各种条件来看，原告作为自然人主体在本案中并不具备所谓的“同等条件”，不具有优先购买权。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。鉴于本院认为的内容，对原告申请对损失进行鉴定的请求不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
驳回原告金永军的诉讼请求。
案件受理费30800元，由原告金永军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30800元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范丹丹
人民陪审员 徐国干
人民陪审员 胡蓉琴
二〇一三年五月二十一日
书 记 员 吴琴雅