北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6517号
上诉人（原审被告）夏小盼，女，1975年10月15日出生。
上诉人（原审被告）李亚伟，男，1978年8月26日出生。
二上诉人之共同委托代理人陈博，北京市京兴律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人严海艳，北京市京兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建峰，男，1979年3月8日出生。
委托代理人郭琳，北京市三维律师事务所律师。
委托代理人王文波，北京谦雅律师事务所律师。
上诉人夏小盼、李亚伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初5724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2016年4月，王建峰起诉至原审法院称：夏小盼、李亚伟系夫妻关系，其夫妻二人共有位于北京市大兴区xxx9号楼3层2-302室房屋（以下简称诉争房屋）。2015年11月23日，我与夏小盼签订了《买卖定金协议书》，约定夏小盼将诉争房屋以313万元价格出售给我。同日，我向夏小盼支付了20万元定金。协议还约定：“双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》”以及“甲方于2016年1月28日将房屋解除查封，查封解除后三方签署买卖合同”。自2016年1月28日起，我得知夏小盼、李亚伟仍未将房屋解除查封。经我与第三方中介机构多次催促，夏小盼、李亚伟却告知我该房屋不卖了。经我和中介机构北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）多次与夏小盼、李亚伟协商均无果，故诉至法院，要求判令夏小盼、李亚伟向我支付相当于定金金额的罚金20万元。
夏小盼、李亚伟辩称：当时签了这个定金协议，王建峰也确实支付了20万元定金到链家公司的监管账户上。夏小盼、李亚伟并未实际收到钱，不应该支付罚金。因为签了定金协议后，链家公司承诺给我还房屋上原来欠的房屋贷款，结果链家公司一直没有找到人来还这个贷款，造成贷款不能还清，以致无法解押。协议上定的是两个月内解除查封，既然链家公司未能帮助我们偿还贷款解押，所以就表示房子不卖了，也确实卖不了。
原审法院经审理认为：王建峰与夏小盼签订的《买卖定金协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行相关义务。夏小盼未按合同约定将诉争房屋解押并拒绝签订房屋买卖合同，属于违约行为。其虽辩称系因链家公司没有按承诺找人偿还房屋按揭贷款，以致诉争房屋无法解押，其自身并未违约，但因其未提交相关证据予以证明，不予采信，故夏小盼应承担违约责任。王建峰要求夏小盼支付相当于定金金额的罚金20万元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应当予以支持。李亚伟不是本案《买卖定金协议书》的合同相对方，故王建峰对李亚伟的诉讼主张，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，于2016年6月判决：一、夏小盼于判决生效之日起十日内给付王建峰二十万元；二、驳回王建峰的其他诉讼请求;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，夏小盼、李亚伟不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或者改判驳回王建峰的诉讼请求。上诉理由为：第一，《买卖定金协议书》实际是房屋买卖合同，而诉争房屋已被查封，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，房屋买卖合同应当无效；第二，原审判决缺乏事实依据，定金约定未生效；主合同无效，定金条款也应当无效；定金合同是实践性合同，王建峰并未实际支付定金；第三，诉争房屋未能解除查封不是夏小盼、李亚伟的原因造成的，夏小盼、李亚伟未违约。王建峰同意原审判决。
经审理查明：2015年11月23日，经链家公司居间介绍，夏小盼（甲方，出卖人）与王建峰（乙方，买受人）签订《买卖定金协议书》。该协议约定：夏小盼将诉争房屋出售给王建峰，房价款313万元。该协议第三条“定金金额及支付”载明：“乙方应按照以下第2种方式向甲方支付定金……2、甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币二十万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意。（1）甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。（2）丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金将在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户；如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。”该协议第四条“签署买卖合同的约定”载明：“l、甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还……”该协议“其他约定”条款载明：“丙方已告知甲乙双方，此房有查封，双方均认可，双方约定甲方于2015年1月28日将房屋解除查封，解除查封后三方签署买卖合同，如在约定时间内不是双方原因致使不能解除查封，三方互不承担违约责任，定金退还给乙方。”合同签订后，王建峰以资金托管的方式向夏小盼支付定金20万元，夏小盼出具收取定金20万元的收据。此后，夏小盼未于2016年1月28日将房屋解除查封，并表示房子不卖了，双方因此未能签订房屋买卖合同。
二审审理中，王建峰补充提交了夏小盼（甲方，出卖人）、王建峰（乙方，买受人）与链家公司（居间方）签订于2015年11月27日签订的《买卖定金协议书》及王建峰向资金监管账户支付定金20万元的银行业务凭证。关于《买卖定金协议书》中“双方约定甲方于2015年1月28日将房屋解除查封”的约定内容，夏小盼、李亚伟称2015年1月28日是双方的真实约定，原审判决径行改为2016年1月28日没有依据。王建峰称2015年1月28日系笔误，双方于2015年11月23日签订合同，不可能约定2015年1月28日将房屋解除查封。夏小盼、李亚伟提交北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第21671号民事判决及2015年海执字第15140号强制执行裁定书，证明涉案房屋已被法院查封。
上述事实，有《买卖定金协议书》、《收据》、生效法律文书及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：王建峰与夏小盼签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，王建峰与夏小盼在签订《买卖定金协议书》时均明知诉争房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，王建峰仍然依照合同的约定要求夏小盼、李亚伟履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。原审法院法律适用有误，本院予以更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初5724号民事判决；
二、驳回王建峰的诉讼请求。
一审案件受理费2150元，由王建峰负担（已交纳）。二审案件受理费4300元，由王建峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊晔
审 判 员 王艳芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 孙辰姝