上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第1736号
原告上海龚科工贸有限公司
法定代表人胡昌德，董事长。
委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
被告上海桥登工贸有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇振泾路198号。
法定代表人李三英，董事长。
委托代理人孙丽莉，上海问学律师事务所律师。
委托代理人谭红兵，男，在上海桥登工贸有限公司工作。
第三人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司，
法定代表人沈军，总经理。
委托代理人徐跃平，男，在上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司工作。
原告上海龚科工贸有限公司诉被告上海桥登工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理后，依法由审判员王美芳独任审判。因上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院于2013年5月6日依法追加其为第三人参加诉讼。本案于2013年5月15日第一次公开开庭进行了审理。原告上海龚科工贸有限公司的法定代表人胡昌德、委托代理人陈玉龙，被告上海桥登工贸有限公司的委托代理人孙丽莉到庭参加诉讼。第三人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。2013年6月7日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告上海龚科工贸有限公司的法定代表人胡昌德、委托代理人陈玉龙，被告上海桥登工贸有限公司的委托代理人孙丽莉、谭红兵，第三人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司的委托代理人徐跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龚科工贸有限公司诉称：2009年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于青浦区徐泾镇陆家角村诸陆西路2049号（原为3489号）建筑面积1，500平方米厂房及440平方米钢结构大棚出租给被告作生产使用，租赁期限为五年，自2009年9月25日起至2014年9月24日止，2009年9月25日至2010年9月24日每年年租金为人民币29万元，2010年9月25日至2014年9月24日每年年租金为30万元，一年一付，先付后用，每年年租金在起租日前15天一次付清。合同还约定：被告拖欠房租等达15天以上的，视作被告违约，原告有权终止租赁合同，被告拖欠房租1个月以上的，被告还应当支付1个月房租的违约金。合同签订后，原告依约将该房屋交付给被告使用，但是被告支付了2012年9月24日以前的房租后，至今未支付2012年9月25日以后的房租，原告多次发函给被告，要求被告支付房租，被告以所谓的拆迁事宜不肯支付房租，2012年11月27日，原告再次发函给被告，并明确通知被告解除房屋租赁合同，要求被告于2013年1月31日前搬离该房屋，被告不予理睬。故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告于2009年9月10日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即腾退青浦区徐泾镇陆家角村诸陆西路2049号（原为3489号）1，500平方米厂房及440平方米钢结构大棚。3、判令被告支付房租（按每月25，000元计算，自2012年9月25日起至被告实际腾退之日止）。4、判令被告支付违约金25，000元。5、本案诉讼费由被告承担。
被告上海桥登工贸有限公司辩称：原、被告之间已就租赁合同履行期间发生动迁的事宜进行了协商并签订了补充协议，原告无权解除合同，故请求法庭驳回原告的诉请。
第三人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司述称：原、被告的纠纷与其无关。
经开庭审理查明，2009年9月10日，原告上海龚科工贸有限公司作为出租方（甲方）与被告上海桥登工贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于徐泾镇陆家角诸陆西路2049号，建筑面积约1，500平方米厂房及440平方米钢结构大棚租赁给乙方作生产使用；乙方租用上述房屋作生产之用，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋另作他用；租赁期限为五年，自2009年9月25日起至2014年9月24日止；年租金2009年9月25日起至2010年9月24日止为29万元，须在起租日前15天一次付清；2010年9月25日至2014年9月24日止年租金为30万元，一年一付，先付后用。乙方拖欠房租、物业管理费及其他费用达十五天以上，甲方将视作乙方违约，并可立即终止其租赁合同；乙方违约已达一个月且未交清所欠房租，则乙方除应交清所欠房租外，还应另支付相当于一个月房租的违约金，同时乙方留置在该房屋中的财产未经甲方许可不得处置，乙方对此无异议。如遇整体开发或政府动迁等，甲方应提前六十天通知乙方，不视作甲方违约。乙方原有装饰甲方不作补偿。
合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告使用，被告向原告支付了2011年9月24日前的租金。由于系争房屋被规划在政府整体拆迁范围内，双方于2011年9月21日签订了《补充协议》，对拆迁期间的租金履行方式进行了约定，协议第三条约定，由于受不确定因素影响，甲方目前尚无法明确告知乙方具体动迁时间。协议第四条约定，应合同要求，乙方同意继续一次性支付第三年的全年租金（即：2011年9月25日至2012年9月24日内的租金）。协议另约定：1、期间若需拆迁，甲方应停止收取房租。停止收取租金的标准：当甲方已失去房屋的实际所有权时为准。停止收取后若有多收取的租金，按多付的租赁天数一次性退还给乙方。2、若2012年9月24日前仍未与拆迁办签订拆迁补偿安置协议，双方再另行商讨2012年9月24日后的租金支付方式等。
补充协议签订后，被告支付了2012年9月24日前的一年租金。2012年8月双方就2012年9月24日后的租金一事进行协商，被告提出因拆迁致周围情况发生变化，要求降低租金，原告表示不同意，双方协商未果。2012年9月20日，被告致函原告，表示因涉及动拆迁，要求根据实际情况，协商减免相应租金或者就动迁事宜妥善解决。2012年9月21日原告致函被告催讨租金。9月27日原告复函被告要求其遵照《房屋租赁合同》及时支付租金。9月28日，被告回复原告，再次提出由于动拆迁导致其生产经营环境恶化，要求就动迁事宜妥善解决。之后，双方多次函件往来，协商未果。2012年11月27日，原告致函被告，提出解除合同，并要求被告于2013年1月31日前搬离该房屋。11月29日，被告收到解除通知后回函原告，明确表示不同意原告单方解除《房屋租赁合同》。
另查明，系争房屋由原告向上海群立机械实业公司（以下称群立公司）承租后经群立公司同意转租给被告，房屋产权为群立公司所有。2010年9月10日，系争房屋被列入拆迁范围，拆迁期限为2010年9月10日至2011年9月9日，拆迁项目为大型居住社区青浦华新拓展基地，拆迁实施单位为本案第三人。2011年8月31日，该项目拆迁期限延长至2012年2月29日。后经再次批准，延长拆迁期限。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，原告提供的房地产权证、原告与群立公司签订的租赁合同、群立公司证明、上海市公安局青浦分局徐泾派出所证明、原告与被告签订的房屋租赁合同、补充协议、原告致被告的信函、被告发送的律师函，被告提供的政府信息公开申请收件回执及答复、拆迁许可证及存根、第三人提供的延长拆迁期限的批复等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
在审理中，原告表示：补充协议签订后，被告向原告提出减少租金，但原告认为被告提出的理由并不成立。系争房屋在崧泽大道的北面，从东面的路口可以进入。路口的施工是因为修路，与动迁无关。至于断电的情况，是供电部门要架设电线、维修等原因需要停电，也与动迁无关。道路现在进入的状况与原来的状态没有变化，大型卡车可以通行。系争房屋现在的环境比原来状况好，道路已经重新修过。因此，原告不同意降低租金标准。原告认为虽然双方之后签订的补充协议约定租金的支付方式另行协商，但是无论是在双方当面的协商过程中还是之后的往来函件中均未达成一致的协商结果，因此，房屋租赁合同对双方仍然具有约束力，被告应该继续按照合同约定履行支付租金的义务。原告提供照片一组，照片显示通往被告租赁房屋的道路畅通、平整。
被告表示：由于房屋拆迁，导致被告的经营环境发生了重大变化，通行不便，招工不便，并且时有盗窃事件发生。因为被告生产经营的特点，需要大型卡车进行运输，现在的路况大型卡车无法通行。因此，被告请求按照现在的周边环境，对租金标准进行重新评估定价，如法院认为租金减免的理由不成立，其对原租金标准没有异议，愿意按原有租金标准支付。被告认为补充协议中双方明确约定2012年9月24日前未签订动迁协议的，9月25日后的租金支付方式另行协商。补充协议对原租赁合同的内容进行了变更，被告不存在违约，原告不具有单方解除权。相反，根据合同第六条第四款的规定，房屋涉及动迁，原告应提前六十天告知，但在动迁过程中原告隐瞒动迁的事实，故在合同履行过程中，原告违约在先。被告提供了照片一组，照片显示道路在施工过程中，未铺设水泥路。
第三人表示，现场的情况基本如被告提供的照片所示，至今也没有太大的变化，道路待项目所涉所有企业都搬走后才会铺设水泥路。道路工程是配套项目，现场仍有7家公司，群立公司周边的公司都还在。本案所涉的房屋系非居住房屋，第三人仅与房东签订协议。在第三人张贴拆迁公示后，动迁所涉的房屋不能再行出租，不能再行添置。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约严格履行各自的义务。同时，根据意思自治原则，当事人可以对合同中没有约定或者约定不明的内容签订补充协议。补充协议作为合同的一部分，一经签订，与原合同具有同等的法律效力。因系争房屋列入拆迁范围，原、被告双方签订了《补充协议》，对原房屋租赁合同约定的租金支付方式进行了重新约定，该约定属于双方真实一致的意思表示，作为合同的一部分，双方应严格遵守。根据《补充协议》约定，若2012年9月24日前仍然未与拆迁办签订拆迁补偿安置协议，双方另行商讨2012年9月24日后的租金支付方式。由于拆迁补偿安置协议未能签订，被告主动与原告就租金一事进行磋商，符合协议约定，被告不构成违约，原告要求解除合同的理由不能成立。审理中，被告同意按原租金标准支付2012年9月24日之后的一年租金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162条之规定，判决如下：
一、原告上海龚科工贸有限公司要求解除与被告上海桥登工贸有限公司于2009年9月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持；
二、原告上海龚科工贸有限公司要求被告上海桥登工贸有限公司腾退位于上海市青浦区徐泾镇陆家角村诸陆西路2049号厂房及钢结构大棚的诉讼请求不予支持；
三、被告上海桥登工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龚科工贸有限公司2012年9月25日至2013年9月24日止的房租人民币30万元；
四、原告上海龚科工贸有限公司要求被告上海桥登工贸有限公司支付违约金人民币25，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币585元，减半收取计人民币292.50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一三年八月六日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。