陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2015）汉滨民初字第01513号原告黄朝实，男，汉族，1964年9月20日出生，陕西省安康市汉滨区人，住汉滨区恒口镇恒叶路。委托代理人唐荣生，陕西政源律师事务所律师。被告陕西祥和置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区高新路15号。法定代表人张良，系公司董事长。被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司，住所地：安康市大桥路19号。负责人陈银海，系公司经理。二被告委托代理人于兴江，陕西腾浩律师事务所律师。原告黄朝实诉被告陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄朝实及其委托代理人唐荣生、被告祥和公司和祥和安康分公司的委托代理人于兴江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月11日至2011年10月，原告累计向被告支付285600元，用于购买被告于2008年开发建成的“南城国际”小区负一楼33.6平方米商业用房。2012年3月，被告向原告交付房屋，原告于2012年底装修后投入使用。原告向被告交纳了房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋使用权证，但被告一直以种种理由拖延未办。原告向被告交付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，双方的房屋买卖合同成立，被告应在合同订立之日起60日内按约定给原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即为原告办理房屋所有权证并支付违约金。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求人民法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证，并向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失15000元，承担本案诉讼费用。原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、办证费收据、维修基金收据、购房款收据。用以证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告按约支付了购房款，合同性质为商品房买卖合同；合同第十五条的约定及办证费收据均证实被告负有办证的义务，被告收取的各项费用均未向原告出具正式发票，故原告无法交纳契税；因被告不去房管局提交办证资料及办理备案，所以房管局才未通知原告去办证。2、安建规发（2007）60号批复、商品房预售许可证。用以证明原、被告签订合同时原告方购买的商铺实际是地下停车场，城建部门并未许可被告将其改建为商铺并销售，被告取得的预售许可证并不包含地下商铺，故被告存在欺诈行为。3、契税完税凭证四份。用以证明有四位原告已经提交了契税完税凭证也未取得房产证。被告祥和公司辩称，1、原告没有按照《城市商品房预售管理办法》第12条的规定在预售的商品房交付使用之日起90日内到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续以及提交应由原告提交的资料，导致房屋产权证至今没有办理的责任和原因在原告,而办理房地产权属登记的主要法定义务人是承购人，开发企业只是协助义务人。根据安康市房地产业管理局要求，办理商品房权属登记所需要的材料有转移登记申请书（原件）、买卖双方的身份证明、婚姻状况证明（核对原件、收复印件）、备案的商品房销售（买卖）合同（原件）、相关完税凭证（契税、维修基金）、房产测绘报告（原件）及其他必要材料，而原告至今没有提供上述材料。祥和安康分公司按照合同约定已经将商品房销售（买卖）合同进行了备案；在交房时代收的维修基金、测绘费、房屋登记费也已交至安康市房地产业管理局专用账户，故祥和安康分公司已经按照合同约定履行了协助义务。2、祥和安康分公司不构成违约。原告与祥和安康分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。而事实是，原告没有按照《城市商品房预售管理办法》第12条的规定进行申请也没有提交办理房屋产权证所需要的资料，故导致房屋产权证至今没有办理的责任和原因在于原告。且《商品房买卖合同》并没有约定祥和安康分公司负有受买受人委托办理房地产权属证书的约定义务，其只负有按照《城市商品房预售管理办法》第12条规定的协助义务，至于代收的维修基金、测绘费、房屋登记费是受安康市房地产业管理局委托代收的，不能视为原告与祥和安康分公司存在委托代理关系，同时原告也未与我公司及祥和安康分公司签署委托办证协议。3、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，延期办理房产证并不会给原告造成实质性的经济损失，我公司支持祥和安康分公司请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第114条规定适当减少违约金数额。4、违约金的诉求是债权请求权，其诉讼时效为2年，原告起诉时已超过诉讼时效，该债权请求不受法律保护。5、按照《中华人民共和国民事诉讼法》第48条以及《最高人民法院关于适用的解释》第52条规定，祥和安康分公司属于依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，虽不具备法人资格，但也是适格的被告及合格的诉讼当事人，且我公司不是《商品房买卖合同》的合同当事人，故我公司作为被告显然不适格。鉴于办证事项属于双方配合的事项，对于原告的诉求我公司表示理解，我公司支持祥和安康分公司在法院的主持下，就办理房屋产权证的事项进行协商，就资料的提供、登记申请等事项进行具体协商，并达成调解协议，以便尽快使原告取得房屋产权证书。被告祥和安康分公司辩称，其答辩意见与被告祥和公司的1、2、3、4项答辩意见相同，愿意在法院的主持下，就办理房屋产权证的事项进行协商，就资料的提供、登记申请等事项进行具体协商，并达成调解协议，以便尽快使原告取得房屋产权证书。被告祥和公司及祥和安康分公司向本院提交以下证据：1、两个公司的营业执照、组织机构代码证、祥和公司法定代表人证书、陈银海身份证。用以证明被告的身份情况以及被告的经营范围包含有房地产开发。2、备忘录、国家行政机关公文格式、图纸（当庭出示）。用以证明市政府召开会议变更了文化大厦负一层的设计方案，变更后负一层包含了商铺和停车场，2008年4月份设计的图纸也是在变更后设计的，也包含了商铺和停车场。3、业务指南。用以证明按照房管局的办证要求，应提交相关资料，而原告未提交相关的办证资料。4、商品房买卖合同。用以证明按照合同约定，承担违约责任的前提是因出卖人的责任导致买受人未在规定的期限内取得房产证，相关法律规定的期限应为90日，而在交房后90日内，原告并未向被告提交相关办证资料，尤其是契税完税凭证，且合同并未约定被告有受原告委托办理房产证的义务，原、被告也并未签署委托办证协议，被告只有协助办证的义务。5、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用权证、规划验收合格证、商品房预售合同备案汇总表。用以证明被告已按合同约定履行了义务，在向原告交房的60日内，被告已向房管局提交了相关资料，并将合同予以备案，取得国有土地使用证和验收合格证；原告应按规定提交办证所需材料，但原告至今未提交，故导致房产证未办理的责任在原告，被告不构成违约，不承担违约责任。6、林贞贞完税凭证。用以证明涉案原告中仅有林贞贞在内的三人提交了完税凭证。7、交房所带材料。用以证明原告在收房时，被告在交房中心曾张贴过一张和该证据内容一致的通知，告知原告交房时应带的资料。经当庭质证认证，被告对原告出示所有证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告对原告出示证据1的证明目的有异议，认为合同第十五条并未约定被告负有办证的义务，也没有委托办证的条款。2014年1月1日后交契税必须要有正式发票，但在此之前不需要正式发票就能交，且也有其他商户未拿正式发票交了契税的。被告收取的相关费用名义上为办证费，实际上是房屋登记费和测绘费，且房屋登记费当时只收了80元，而按规定应收550元，该费用是替房管局代收的，所以没有正式发票。办证应由原、被告共同向房管局申请而非被告单方申请，原告交费的时间即为被告向其交房的时间，而非诉状上所说的时间；对证据2的质证意见为预售许可证只是概括性内容，具体应以图纸为准，且规划设计发生了变更，一部分变更为地下商铺了；对证据3的质证意见为四人中只有林贞贞将完税凭证提交给被告，也可证明其他原告带收款收据均可缴纳契税。原告对被告出示证据1、3、4、5、6的真实性均无异议，本院予以确认。对证据3的质证意见为被告从未告知过原告应提交的资料，且这些资料应由被告向房管局提交；对证据4的质证意见为按照合同第十五条约定，结合被告收取原告办证费用可知，办证是被告的单方义务，且该合同存在欺诈，合同第八条所列的预售许可证并未包含原告所购的地下商铺，且合同约定的是商品房买卖，但实际被告取得的许可证是地下停车场的而非地下商铺的，至今未办证是因为被告未取得许可证违规销售，故无法办证；其对证据5的证明目的有异议，认为规划验收合格证中确定的地下停车场3991㎡与批复中载明的地下停车场面积相符，与预售许可证也相符，可以证实原规划设计并未改变，还是按地下停车场进行验收的；对证据6的质证意见为虽然林贞贞已经缴纳了契税，但被告至今也未按约给其办证；原告对被告出示证据2的真实性不认可，认为没法证实出处，也未加盖印章，所附的调整意见及图纸系被告单方制作，未经审批部门审批通过。因该备忘录为打印件，未加盖印章及其他标示，不能表明文件的出处，真实性无法确定，其当庭出示的图纸系单方制作，且不能证实其证明目的，故本院对该组证据不予确认；原告对被告出示证据7的质证意见为没有见过，因被告不能证明给原告送达或张贴过该通知，故本院不予确认。经审理查明，2011年1月25日，原告黄朝实与被告祥和安康分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于汉滨区大桥路10号南城国际第一幢楼负一层的53号房屋，建筑面积33.6平方米，用途为商用，单价为每平方米8500元，总金额为285600元；付款方式为分期付款，合同签订之日首付235600元，剩余购房款50000元于交房之日付清；用途为商业；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了被告祥和分公司的合同专用章及被告祥和公司法定代表人张良的个人印章，原告黄朝实签名并捺印。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并交纳了办证费和维修基金，被告亦向原告交付了房屋。因该房屋至今未办理所有权证，原告遂诉至本院，请求判令被告立即为其办理房屋所有权证，并向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失15000元，承担本案诉讼费用。另查明，南城国际系被告祥和公司与安康市影剧院联合开发，项目名称为安康文化大厦（影剧院）。2007年12月29日，安康市城乡建设局向安康市影剧院及祥和公司做出安建规发（2007）60号关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复，载明：批准工程总占地面积3991平方米，总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场三项工程，其中商场（办公）及高层住宅工程，主体层数24层，而地下停车场工程的停车泊位42辆，建筑面积为3991平方米。2008年3月3日及4月17日，安康市建设局颁发的建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，同意将项目名称更名为安康文化大厦（南城国际）。2008年12月30日，安康市房地产业管理局为被告祥和安康分公司颁发了安康市商品房预（销）售许可证，载明：楼号为1号楼2号楼，层数为24层12层，房屋用途为商品房，建筑面积为37100㎡，房屋套数260套，含商业用房总面积37100㎡。2011年4月17日，安康市城乡建设规划局为文化大厦（影剧院）工程颁发了建设工程竣工规划验收合格证，载明：商场及住宅建筑面积31196平方米，地下停车场建筑面积3991平方米。上列事实有商品房买卖合同、办证费收据、维修基金收据、购房款收据、契税完税凭证、安建规发（2007）60号批复、商品房预售许可证、公司的营业执照、组织机构代码证、祥和公司法定代表人证书、陈银海身份证、业务指南、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、规划验收合格证、商品房预售合同备案汇总表及原、被告的当庭陈述所证实。本院认为，虽然被告祥和安康分公司与原告黄朝实签订商品房买卖合同时具有房地产开发资质，且已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证，原告按合同约定向被告全额交付了购房款，被告也向原告交付了商铺，被告应按合同约定协助原告办理房地产权属证书，但安康市城乡建设局于2007年12月29日作出的安建规发（2007）60号关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复中未涉及地下商场,安康市房地产业管理局于2008年12月30日颁发的安康市商品房预（销）售许可证上载明层数仅为24层和12层，而安康文化大厦（南城国际）工程第一幢楼即原告所购买处的楼盘为地上二十四层、地下一层，共计应为25层，故商品房预（销）售许可证仍未显示允许销售的房屋涉及地下负一楼。至今，规划部门并未做出新的规划变更，将原批准的地下停车场变更为商铺，房屋产权管理部门亦未将预售许可范围由24层变更为25层，总之安康文化大厦（南城国际）工程地下负一楼目前尚不具备办理房产证的条件，故原告要求判令被告立即为其办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失15000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。现依据《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄朝实的诉讼请求。案件受理费一百七十五元，由原告黄朝实承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  贺茂芳人民陪审员  唐章乾人民陪审员  刘 霞二〇一六年二月一日书 记 员  张 凡