山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2362号
上诉人（一审原告、反诉被告）：济宁金茂房地产开发有限公司，住所地山东省济宁市红星路东路皇营村委。
法定代表人：时培明，总经理。
委托诉讼代理人：郑继法，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：姜伟，男，1979年1月26日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
委托诉讼代理人：邓如鹏，山东方志律师事务所律师。
第三人：刘长荣，女，1960年12月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
上诉人济宁金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）因与被上诉人姜伟、第三人刘长荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市中级人民法院（2016）鲁08民初字118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月2日开庭审理了本案。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人郑继法、安树军，被上诉人姜伟的委托代理人邓如鹏到庭参加诉讼。第三人刘长荣经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
金茂公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回姜伟的反诉请求。事实和理由：1、原审认定的诉争双方民间借贷关系已经被房屋买卖的法律关系所取代，就无需再对借款问题进行审查，适用法律错误。当事人将欠款本息转化为已付购房款，法院需对借款本金和利息数额予以审查核实，超过法定保护范畴的高额利息不予确认。而且，诉争双方属于民间借贷法律关系，《商品房买卖合同》及相关协议是对借款的担保，该《商品房买卖合同》是金茂公司迫于姜伟多次诉讼并保全查封公司账户，严重影响经营的情况下签订的。因此，以房屋销售价款偿还借款是对还款的一种安排，诉争双方并没有真实的房屋买卖的意思表示，合同实质仍是对借款的担保，本案仍应当按照民间借贷法律关系审理。该案作为民间借贷纠纷，一审法院未行使释明权，违反法定程序。2、即使民间借贷关系已经被房屋买卖的法律关系所取代，法院仍应当对约定转化为购房款的借款本金利息等证据予以审查确认，超出法定保护范畴的高额利息，不应予以确认。金茂公司还替姜伟还刘长荣款1778万元。
姜伟辩称，一审认定诉争双方民间借贷关系已经被房屋买卖和委托销售关系所取代，符合法律规定。本案商品房买卖合同的签订是三方的真实意思表示，并非民间借贷合同的担保。不存在需要释明的情况。
金茂公司一审起诉请求：1、姜伟继续履行合同；2、确认姜伟已支付购房款（借款本金）2220万元，判令姜伟�付购房款47856981元；3、本案受理费及其他费用由姜伟承担。
姜伟一审反诉请求：1、判令金茂公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，向姜伟支付房屋销售款34959898元及利息（利率按同期银行贷款利率的四倍，从合同签订日至实际支付日）。2、依法解除《车位永久使用权出让协议》，判令金茂公司向姜伟返还车位款5135000元及利息（利率按同期银行贷款利率的四倍，从合同签订日至实际返还日）。3、依法向姜伟赔偿经济损失339537元。4、本案诉讼费、保全费由金茂公司承担。
金茂公司为支持自己的诉讼主张，提交证据如下：
证据一、济宁金茂房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证，证明：金茂公司的民事主体诉讼资格，其系合法的房地产开�企业法人。
证据二、国有土地使用权（曲国用2009第081908290071号）、曲阜市房地产项目开发经营许可证（曲建开字2006第1号）、建设用规划许可证（2005）第2号、建设工程规划许可证三份（2005第30号、2007第45号）、建设工程施工许可证（3708232005102703、3708232008011501）、商品房预售许可证二份（2005第122714号、2007第122001号），证明：本案所涉商品房产，金茂公司已依法办理了全部商品房开发的行政批准手续。包括土地出让使用权、建设用地规划、建设工程规划、商品房预售许可。本案出卖的商品房完全符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。
证据三、三方于2013年11月4日签订的《商品房买卖合同》、《车位永久使用出让合同》、《补充协议》各一份，证明：三份协议的买受人主体是姜伟和�三人刘长荣，买卖合同第二、三条，车位永久使用出让协议第一、二条明确约定了面积、价款、车位数量、价款，系合同当事人真实的意识表示，完全自愿。共计价款104456981元，一次性支付全部购房款。补充协议明确约定供销方式和费用的协定方法、购房款的管理方法。车位出让协议第四条明确约定于本协议签订之日起现状将车位交付乙方出让，证明在签订协议时，金茂公司已将现状房产、车位交付姜伟及第三人。
证据四、民事诉状、济宁市中级人民法院（2013）济民初字第103号民事裁定书一份，证明：2013年9月22日姜伟以金茂公司借款为由，诉至法院请求偿还7000万元。贵院于2013年9月25日采取财产保全措施。在此案的诉讼背景下，2013年11月4日三方协商达成本案所涉三份协议后，金茂公司为促使姜伟撤诉，在该《支付情况的说明》�盖章，姜伟于当日撤诉。
证据五、2010年10月25日中国工商银行个人业务凭证、2010年11月23日中国银行进账单、2011年9月农村信用社转账支票存根，证明：2010年10月25日通过中国工商银行个人业务转账，姜伟借给金茂公司2000万元；2010年11月23日通过中国银行转账，姜伟借给金茂公司2700万元，共计借款4700万元，但金茂公司于2011年9月通过农村信用社转账偿还姜伟2480万元，欠姜伟借款2220万元。同时证明该2220万元抵作购房款，尚有47856981元购房款未支付。
证据六、收据八张、汇款回单八张、收条五张、电子转账凭证五张、支付明细表（截止2014年4月4日），证明：2013年12月31日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取903000元，同日下午13时51分由农村信用社汇款姜伟卡内903000元；2014年1月3日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取566345元，同日下午16时11分由农村信用社汇款姜伟卡内566345元；2014年1月13日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取300万元；2014年1月17日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取200万元，同日9时45分由农村信用社汇款姜伟卡内200万元；2014年1月20日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取1732744元，同日14时06分由农村信用社汇款姜伟卡内1732744元；2014年1月24日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取2652013元，同日10时44分由农村信用社汇款姜伟卡内2652013元；2014年2月18日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取81万元，同日13时54分由农村信用社汇款姜伟卡内81万元；2014年2月28日收据由姜红梅经办，姜伟盖私章，收取50万元，同日10时41分由农村信用社汇款姜伟卡内50万元；共计2014年3月3日前支付姜伟12164102元。
证据七、2014年3月10日民事诉状、（2014）济民初第48号民事裁定书二份，证明：姜伟于2014年3月10日提起诉讼，一审法院于2014年3月12日作出（2014）济民初字第48号民事裁定查封冻结金茂公司的账户资金及其他不动产，2014年7月11日一审法院裁定准许姜伟撤回起诉。本案因购房款履行又起纠纷。
证据八、支付凭证及收条，至2014年7月21日共计支付给第三人11006718元。
针对金茂公司提交的证据，姜伟发表质证意见如下：
对金茂公司提供的证据一、二、三真实性无异议，对第八组证据与姜伟无关，不予质证；对证据四、五、六、七真实性无异议；对金茂公司提供的第四组证据民事起诉状及2013年济民初字第103号民事裁定书，姜伟对金茂公司民间借贷案件的起诉早于第三组证据的形成。商品�买卖合同及车位使用权协议的签订是基于姜伟2013年9月起诉金茂公司民间借贷纠纷一案，庭外和解所达成的。对于第五组证据原姜伟之间原来确实存在民间借贷关系，该民间借贷关系在2011年9月进行了一次结算，结算后金茂公司欠姜伟借款本息7000万元。姜伟已经用这7000万元债权购买了金茂公司证据三中项下的房产及车位。对于证据六中至2014年3月3日收到金茂公司支付姜伟的代销款项12164102元属实，金茂公司对姜伟购买的房屋有承销义务，金茂公司向姜伟支付代销款的行为系履行三方庭外调解的行为部分履行了合同约定。对于第七组证据2014年3月10日后，因金茂公司违约未将房屋销售款项支付姜伟，姜伟提起了该次诉讼，后金茂公司承诺继续履行，姜伟撤回了该次诉讼。
姜伟为证明自己的上述主张，提交证据如下：
证据一：1、借据复印件一份，2、担保人潘耀歧证明一份，3、（2013）济民初字第103号民事裁定书一份，证明姜伟享有金茂公司7000万元到期债权，2013年9月12日到期，潘耀岐提供担保。债权到期未偿还，姜伟向济宁市中级人民法院起诉要求金茂公司及担保人潘耀岐承担还款责任，后三方协商达成庭外调解协议撤诉；证据二：1、《商品房买卖合同》一份，2、《补充协议》一份，3、《车位永久使用权出让协议》一份，4、收据两份，5、购房款支付情况说明一份，证明撤诉当日，姜伟与金茂公司先行达成和解协议，姜伟购买金茂公司价值7000万元的房产及车位，用到期债权直接支付房款，金茂公司出具收据实际收到购房款。金茂公司出具的支付说明已经明确购房款支付方式，且注明已经将欠款凭证原件收回。姜伟购买房产及车位后，金茂公司对姜伟承担代�房屋、支付购房款的义务；证据三：1、协议书一份（房屋、车位分割协议）,2．第三人夫妻出具的收到条（复印件）、说明各一份2、指定收款账户通知书，3、工商银行历史交易明细单六页，证明姜伟与第三人夫妻就房产及车位进行了分割，姜伟分割取得价值52259000元的房屋及车位，姜伟与第三人夫妻之间的债务关系以分割房产的形式履行完毕。金茂公司向姜伟指定的账户打入代销房款12164102元，部分履行了合同。尚有价值40094898元的房屋车位未履行。
针对姜伟提交的证据，金茂公司答辩如下：
对第一组证据中的借据复印件和裁定书真实性无异议，需要说明的是，借据上记载的7000万元是不真实的，实际上不是借据上所记载的这个数字，具体情况已经在诉状中陈述。对于说明我们无法确定证据的�实性，也看不出来是不是潘本人的签字，也没有署名日期。如果这份证据是证人证言，其本人应当庭作证，否则不具有作为证据的效力；对于第二组证据真实性无异议，对于收据和购房款的情况说明内容不真实，理由我们刚才已经讲过，借款本身就没有7000万元的实际数据；对于第三组证据真实性我们不能确认，因和金茂公司金茂公司没有关系，我们也不了解这个证据，所以不予质证。
第三人刘长荣述称，对金茂公司和姜伟之间的债权债务产并不知情。
姜伟为证明自己的反诉主张，提交证据如下：
第一组证据：1、借据（复印件）2、担保人潘耀歧证明证明事项：金茂公司曾多次向姜伟借款用于项目开发。2011年9月双方对前两次借款进行了结算，金茂公司向姜伟�还了借款利息及部分本金。借款未偿还部分金茂公司继续借用两年，经结算到期本息合计7000多万。姜伟免掉部分利息，由金茂公司出具本息合计7000万元的借据一份，2013年9月12日到期偿还本息合计7000万元，第三人之夫潘耀歧提供了担保。
第二组证据：1、（2013）济民初字第103号民事裁定书；2、《关于2013年11月4日签订购房合同中的购房款支付情况的说明》;3、金茂公司收据两份；4、《商品房买卖合同》;5、《车位永久使用权出让协议》;6、《补充协议》，证明事项：1、因金茂公司未能偿还到期债务，姜伟向法院起诉要求金茂公司、担保人潘耀歧承担还款责任。起诉后金茂公司、担保人潘耀歧找到姜伟协商，经协商姜伟同意用7000万元到期债权购买金茂公司开发的房产。由于担保人夫妻（刘长荣、潘耀歧）亦享有金茂公司债权3440万�，姜伟与第三人夫妻共同购买了金茂公司10440万元的房产，姜伟享有其中7000万份额，第三人夫妻享有3440万元份额。2、金茂公司出具的支付情况说明、收据，明确显示了购房款支付方式为债权直接支付购房款。支付情况说明中姜伟、第三人、金茂公司及其法定代表人均签字确认，金茂公司将所有债权凭证原件收回，三方对原借贷关系进行了实际处分。三方形成新的商品房买卖、委托销售关系，法律关系已转换完毕。金茂公司出具的收据由其法定代表人亲自填写并加盖公章，能够证实金茂公司已将房产出售予姜伟及第三人，三方已经对权利进行了实际处分，购房款项已缴纳完毕。3、2013年11月4日签订《商品房买卖合同》、《车位永久使用权出让协议》、《补充协议》。金茂公司出具《关于2013年11月4日签订购房合同中的购房款支付情况的说明》、《收据》后姜伟撤回了�金茂公司及担保人潘耀歧的起诉。因撤诉姜伟承担了诉讼费198400元，保全费5000元。对诉讼费承担的目的，是建立于金茂公司诚信履行已达成的上述协议为基础的。由于金茂公司未诚信履行上述协议，诉讼费应当视为金茂公司对姜伟造成的损失，依法应当进行赔偿。4、《商品房买卖合同》第四条、第六条约定：金茂公司在代销过程中应当与姜伟指定的购房者签订商品房买卖合同，将代销款项支付后，由姜伟向金茂公司出具相应的收款收据。金茂公司2016年1月12日向中院出具《关于房屋销售情况的统计》，金茂公司已将姜伟购买的房屋对外销售完毕，且出售房屋未经姜伟指定或同意。金茂公司私自出售的行为系违约行为，应当向姜伟支付房屋销售款34959898元及利息。5、《车位永久使用权出让协议》第四条约定：签订本协议之日起现状将车位交付乙方出让。金茂公司已将代销的主房产销售完毕，作为附属设施的车位仍不符合交付条件，至今未销售。依据《合同法》九十四条二款、四款的规定，《车位永久使用权出让协议》依法应予解除，金茂公司应当返还车位款513.5万元并支付利息。6、《补充协议》第二条约定：金茂公司销售人员代为销售姜伟房屋，销售价格不得低于购房合同确定的价格．未经姜伟指定或同意的房屋销售行为，如低于合同确定的价格，金茂公司应按合同确定的价格返还购房款及利息。
第三组证据：1、协议书；2、指定收款账户通知书；3、收到条（复印件）;4、说明；证明事项：1、因姜伟与第三人夫妻亦存在债权债务关系，为了便于分割销售，姜伟与第三人夫妻签订协议将总价10440万元的房产进行了详细分割，并将两方的收款账户对金茂公司进行了送达。2、姜伟为结清与第三�夫妻之间的债权债务关系，姜伟在7000万元房产份额内，将其中的1896万元份额处分予第三人夫妻。1896万元份额中包含本金及月3％的利息。3、在此次分割中姜伟享有5225.9万元的房产、车位、附属房。详细为：金茂栖庭水岸28号楼全部、附属房968.05平米（价值：36457691.5元）;27号楼2、4、6、8、10层20户，附属房292.19平米（价值：10667293.2元）；车位79个（价值：5135000元）。
第四组证据：1、（2014）济民初字第48号民事裁定书；2、手机信息截屏；3、曲阜房地产交易登记中心证明；4、银行交易明细；5、工商银行放款单12页；6、（2014）济民初字第48号协助冻结存款通知书回执。证明事项：1、因金茂公司履行合同过程中违约私自销售房屋，拒绝支付姜伟房屋销售款。2014年3月姜伟起诉金茂公司要求解除《商品房买卖合同》、《车位永久使用权�让协议》、《补充协议》，并申请法院查封了金茂公司部分财产。2、曲阜房地产交易登记中心证明显示，截止2014年3月18日金茂公司已经销售姜伟房屋45套，且在签订《商品房买卖合同》时隐瞒了27号楼设定在建工程抵押的事实。截止2014年3月金茂公司仅向姜伟支付12164102元售房款，金茂公司存在违约将姜伟房屋私自出售，侵占房屋销售款的情况，依法应当承担违约及赔偿责任。3、起诉后金茂公司、第三人夫妻再次找到姜伟协商，由金茂公司将已被查封的应付姜伟1200余万元售房款支付，承诺继续履行合同。姜伟再次相信金茂公司于2014年7月11日撤回了对其的起诉，金茂公司骗取姜伟撤诉后将售房款划走挪作它用并拒绝支付。4、2014年7月28日金茂公司对姜伟提起恶意虚假诉讼拖延履行合同义务，姜伟随即提出反诉。姜伟撤回（2014）济民初字第48号案件承担诉讼费131137元�保全费5000元。对诉讼费承担的目的是基于金茂公司承诺诚信履行合同支付拖欠售房款基础上的.由于金茂公司系骗取姜伟撤诉，撤诉后将售房款划走挪作它用拒绝支付，且对姜伟提起恶意虚假诉讼。诉讼费、保全费的承担应当视为金茂公司对姜伟造成的损失，金茂公司依法应当进行赔偿。
针对姜伟提交的证据，金茂公司发表质证意见如下：
对于证据一真实性无异议，但是对证明内容有异议。借据形成原因同答辩状意见。对潘耀歧证明提到任城区信用联社改造拿7000万元入股的事情与答辩意见一致。对于该份证据属于证人证言，应由证人出庭作证；对于第二组证据真实性无异议，但对证明内容有异议。质证意见同答辩意见；对于第三组证据都是反诉原告与第三人之间的来往证据，反诉被告对该组证据的真实性无法确认，无法质证；对于第四组证据中的民事裁定书没有异议；对手机信息截屏是复印件，该证据也看不出是谁与谁之间的短信内容，对该组证据不予认可；对于曲阜房产交易中心证明是复印件，但对该份证据真实性无异议；对于银行交易明细真实性无异议；对于工商银行放款单是复印件，不予质证；对于协助执行通知书真实性无异议；
第三人刘长荣对第二组证据中第2、3、4、5、6份证据真实性无异议，这些都是由于金茂公司、姜伟均与刘长荣之间存在借款关系，经三方协商达成的协议；对于其他证据与第三人没有关联，不再发表质证意见。
第三人刘长荣没有提交证据。
一审查明，2010年10月25日，姜伟通过中国工商银行向原告金茂公司汇款2000万�，2010年11月23日，姜伟又通过济宁友信投资担保有限公司的账户从中国银行再次向原告汇款2700万元，共计4700万元。金茂公司于2011年9月归还姜伟2480万元。2011年9月13日，金茂公司出具《借据》一份，载明：“今借姜伟人民币柒仟万元整，期限2011年9月13日至2013年9月12日，到期按时还款。”金茂公司在借款人处加盖公章，其法定代表人时培明签名并按手印，案外人潘耀歧在担保人处签名并按手印。
2013年9月22日，姜伟将金茂公司诉至一审法院，请求法院判决金茂公司偿还借款7000万元。一审法院立案后，根据姜伟的申请，查封了金茂公司名下部分资产。在案件审理过程中，2013年11月4日，姜伟、金茂公司及第三人刘长荣共同签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《曲阜栖庭水岸车位永久使用权出让协议》�《关于2013年11月4日签定的购房合同中的购房款支付情况的说明》，金茂公司又向姜伟、刘长荣出具《收据》两份，主要内容为金茂公司以其名下开发的曲阜栖庭水岸房地产项目中的C2（27）号、C3（28）号楼的房屋及附属房、连廊商业房、联排别墅共作价94316981元，和小区中心广场1156号车位作价10140000元，用于抵偿金茂公司所欠姜伟的7000万元及第三人刘长荣的3440万元的债务。三方详细约定了用于抵偿债务的房屋及车位的位置、面积、单价，其中，27号、28号楼主房屋的价格为4250元/平方米，附属房价格为2280元/平方米，每个车位价格65000元。另外，三方在《补充协议》中约定，姜伟、刘长荣委托金茂公司代为销售相关房屋，销售价格不得低于购房合同确定的价格。在《关于2013年11月4日签订的购房合同中的购房款支付情况的说明》中，三方确认由姜伟、刘长荣对金茂公�享有的10440万元的债权抵付上述房产及车位的购房款。在金茂公司出具的两份《收据》中，在收款方式一栏注明“冲抵金茂欠姜伟、刘长荣欠款”，在收款事由一栏中列明了用于抵债的房屋和车位的位置及编号。同日，一审法院作出（2013）济民初字第103号民事裁定书，准许姜伟撤回起诉。
因姜伟与刘长荣之间还存在其他债权债务关系，二人随后签订了《协议书》一份，主要内容是双方将金茂公司用来抵债的房屋进行了分配，其中姜伟分得28号楼面积为8058.95平方米的主房屋及面积为968.05平方米的附属房，27号楼面积为2353.20平方米的主房屋及面积为292.19平方米的附属房，以及车位79个，以上房屋、附属房、车位总价值5225.9万元。其余总价值5218.3万元的房屋、附属房及车位归刘长荣所有。2014年1月17日，姜伟、刘长荣将《指定收款账户通知书》交给金茂公司，将双方分配房屋的情况告知了金茂公司，并向金茂公司提供了双方的银行账户，要求金茂公司将房屋及车位的销售款汇入双方的账户。从2013年12月31日至2014年3月3日，金茂公司共分8次向姜伟支付房屋销售款总计12164102元。
2014年3月10日，姜伟再次以金茂公司存在违约事实为由，诉至一审法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《车位永久使用权出让协议》，并归还欠款40094898元。一审法院于2014年7月11日作出（2014）济民初字第48号民事裁定书，准许姜伟撤回起诉。
一审法院在重审过程中，金茂公司向一审法院提交《关于房屋销售情况的统计》一份，载明金茂栖庭水岸住宅小区C2（27号）、C3（28号）商品房已经全部销售完毕，剩余未销售房屋�附属房215.07平方米、商业连廊计690.85平方米、联排别墅计1815.39平方米。
一审法院认为，本案的焦点问题是对金茂公司和姜伟之间法律关系的认定问题。姜伟在将4700万元借款本金出借给金茂公司，金茂公司偿还2480万元及金茂公司向姜伟出具7000万元的借条后，双方的民间借贷法律关系明确。借款到期后，因金茂公司没有按约定还款，姜伟诉至法院，为偿还借款，姜伟、金茂公司、刘长荣三方签订了《商品房买卖合同》、《曲阜栖庭水岸车位永久使用权出让协议》及《补充协议》，三方明确约定用房屋及车位来抵偿金茂公司对姜伟及刘长荣所负的债务，一审法院认为，上述三份合同均属于各方在公平自愿原则下的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因此，在姜伟、金�公司、刘长荣三方签订了上述三份合同后，姜伟和金茂公司之间原有的民间借贷法律关系就消失了，取而代之的是房屋买卖及委托销售的合同关系。在一审法院重审期间，双方当事人也均认可双方房屋买卖合同关系的存在，并由此来主张自己的权利。对于双方当事人的诉讼请求，一审法院认定如下：
一是对于金茂公司诉讼请求的认定。如上文分析，在双方签订上述三份合同后，双方的民间借贷关系已经被房屋买卖和委托代售的法律关系所取代。金茂公司作为房屋出卖人，对于自己开发的房屋享有完全的处置权利，其同意以姜伟对其享有的债权来作为购买相应的房屋及车位使用权的价款，符合市场交易的公平自愿原则，因此，在三方签订上述三份合同时，姜伟及刘长荣就已经履行完支付房屋和车位使用权相应价款的义务了。在此情况下，一审法院也就无需再对双方约定的借款利率、金茂公司已经偿还的借款本息及尚未偿还的借款本息等问题进行调整或确认。因此，金茂公司要求按民间借贷关系计算双方的借款数额并以此来要求姜伟补交购房款的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
二是对于姜伟的诉讼请求的认定。在金茂公司已经将相关的商品房售出的情况下，金茂公司应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》中的相关约定将售房款支付给姜伟。而车位作为房屋的附属设施，在金茂公司已经将房屋销售完毕，姜伟无法得到房屋的情况下，姜伟主张解除《车位永久使用权出让协议》，并由金茂公司支付双方约定的车位款5135000元的诉讼请求，符合市场交易习惯，有利于减轻当事人的诉累，一审法院予以支持。对于利息的计算，双方均没有提供证据来证明相关房屋销售完毕的具体时间，因此，利息可以按同期银行贷款利率，从姜伟向一审法院提交反诉状的时间2014年7月28日起计算。
对于姜伟主张的经济损失339537元，实为姜伟为处理与金茂公司的纠纷而支出的诉讼费用和保全费用，在一审法院（2013）济民初字第103号、（2014）济民初字第48号民事裁定书中已经对诉讼费用和保全费用的负担作出了决定，因此，姜伟的该项主张没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回济宁金茂房地产开发有限公司的诉讼请求。二、济宁金茂房地产开发有限公司于本判决生效十日内向姜伟支付房屋销售款、车位价款共40094898元及利息（利息按同期银行贷款利率，从2014年7月28日计算至本判决生效之日）。三、驳回姜伟其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费281085元，由济宁金茂房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费、保全费总计134871元，由济宁金茂房地产开发有限公司负担133738元，由姜伟负担4133元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案诉争属于民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷。二、本案诉争纠纷涉及的本金及利息是多少。
一、关于本案诉争属于民�借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷的问题。诉争三方共同签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《曲阜栖庭水岸车位永久使用权出让协议》三份协议，三方详细约定了用于抵偿债务的房屋及车位的位置、面积、单价等具体情况。三方还在《补充协议》中约定，姜伟、刘长荣委托金茂公司代为销售相关房屋，销售价格不得低于购房合同确定的价格。此后，金茂公司共分8次向姜伟支付房屋销售款总计12164102元。民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。三方在借款已经到期，借款人无法偿还借款的情况下，经协商对账作出变更双方之间法律关系的约定，并不存在法定无效的情形。而且，金茂公司也部分履行了上述协议。此外，本诉原告金茂公司的一审诉讼请求即为要求姜伟履行上述关于房屋买卖的协议约定，并支付购房款。金茂公司在诉讼中，又另主张诉争双方并没有真实的房屋买卖的意思表示，合同是被迫签订，实质仍是对借款的担保等，缺乏事实依据，也有悖诚实信用原则。综上，本案诉争纠纷属于房屋买卖合同纠纷，原审对此认定并无不当。
二、关于本案诉争纠纷涉及的购房款本金及利息是多少的问题。由于双方协议涉及的购房款系由借款本息转来，那么就需要对借款本金和利息数额予以审查核实，原审认定无需另行审查核实欠妥。双方在2011年9月13日对借款进行了对账结算，金茂公司出具《借据》，双方对2013年9月12日借款到期后的本息总额进行了明确约定。金茂公司虽称该《借据》载明的7000万元款项包括了其他投资项目款，但未提交任何证据予以证实；金茂公司另主张该借款是无息借款，但该主张与双方实际履行的还款及结算行为明显不符，亦缺乏事实依据。在借款到期后，双方另行协议约定，将该7000万元抵顶为购房款。在金茂公司已经将协议涉及的房屋销售完毕，姜伟无法取得涉案房屋、车位的情况下，姜伟主张金茂公司应向其支付剩余的房屋销售款和返还购买车位款，并不不当，但应当以法律保护范围内的借款本息为限。按照民间借贷相关司法解释保护的利息范围计算，姜伟主张金茂公司应当支付的房屋销售款、车位款40094898元，并未超出其借款本息结算并转化为购房款后，扣除金茂公司已支付的12164102元房屋销售款的数额，故原审支持其诉讼请求，并无不当。姜伟与刘长荣因其他债权债务签订《协议书》，对抵债的共计价款104456981元的房屋进行了分配，并将其中部分房屋抵顶了姜伟欠刘长荣的借款，这并非金茂公司主张的其替姜伟还款。该《协议书》是姜伟与刘长荣对其他债�债务的结算，并不影响本案诉争中金茂公司应向姜伟支付房屋销售款、车位款的数额，且与本案纠纷不是同一法律关系，本案不予一并审查处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，故对金茂公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回济宁金茂房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费242274元，由济宁金茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张传毅
代理审判员 谢 醒
代理审判员 陈伟宏
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 赵世德