河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终160号
上诉人（原审被告）河南鹰奥置业有限公司。
住所地：郑州市金水区丰庆路*号院*号楼*单元**号。
。
法定代表人李晓丽，任该公司经理。
委托代理人田永勋，河南宛英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾成民。
委托代理人刘永志、高照祥，河南宛信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李晓丽。
上诉人河南鹰奥置业有限公司（以下简称鹰奥公司）为与被上诉人贾成民、李晓丽商品房买卖合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2015）邓法民重字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鹰奥公司的委托代理人田永勋、被上诉人贾成民的委托代理人刘永志、被上诉人李晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月26日原告贾成民（乙方）与被告李晓丽（甲方）签订了《御花园358小区订房协议》，该协议载明的主要内容为：“付款性质（分批付款）。一、交房标准：1、室外：防水涂料，下面高级面砖，上面高级外墙漆。2、室内：地面水泥砂浆打糙，水电到位。窗：塑钢窗配玻璃；门：入户防盗门；厨房、卫生间：墙面为水泥砂浆，地面设防水层，预留排水接口；楼递间：墙面刷高级乳胶漆，不锈钢扶手。二、房屋位置、房款及付款办法：一次性交纳全部房款，优惠一个点。门面房：门面房位于壹楼，大门口北数第贰／叄间，面积7×17=119㎡，单价壹万贰仟元／㎡，金额壹佰肆拾贰万捌仟元整（1428000.00）。……首付金额陆拾万元整（600000.00）。乙方应向甲方交纳房款总额为壹佰肆拾贰万捌仟元整（注：房屋面积以房管局实测为准，面积误差比绝对值在3%以内﹤含3%﹥。三、房权证的办理：甲方负责办理房权证，费用各自承担按国家有关规定执行，其它费用由买方在领取钥匙时一次性付清，甲方提供费用项目。四、交房时间：甲方在2013年2月26日前把房子交于乙方，乙方把该交的房款及时交于甲方，若甲方催要交三次，乙方还不交款，甲方有权处理该套房屋。五、质量保证：甲方保证该房屋的质量，若出现墙体裂缝、屋顶漏水，则由甲方负责，保证水、电、路三通。六、本协议签字付款生效，双方不得违约，若一方违约，违约方须承担一切违约责任。六、本协议签字付款生效，双方不得违约，若一方违约，违约方须承担一切违约责任。七、本合同一式二份，具有同等法律效力。甲方：李晓丽签字，乙方贾成民签字”。落款2011年2月26日加盖邓州市御花园3#5#8售房部专用章。合同签订后原告贾成民一次性支付了购房首付款600000元。
另查明，鹰奥公司成立于2010年10月18日，法定代表人为李晓丽，公司性质为有限责任公司。被告李晓丽为公司股东之一。2011年，被告鹰奥公司宣传彩页显示御花园358临街门面楼，开发商为河南鹰奥置业，项目地址位于邓州市××一环新党校南50米。邓州市御花园3#5#8#售房部系当时被告设置的宣传售房和签订协议场所，该项目现更名为“御花园·御苑”，御花园·御苑1#即为临街门面楼，该门面楼于2014年7月22日取得邓（NO.FYSZD）房预售证第2014012号商品房预售许可证，该项目整体土地使用权证编号为邓城国用（2013）第119号。
原审法院认为：鹰奥公司于2010年10月18日依法成立，李晓丽为该公司法定代表人，被告鹰奥公司于2011年对外宣传售房时售房彩页明确注明了开发商为鹰奥公司，项目为御花园358。在签订协议时，李晓丽在协议上签名，并加盖了与当时宣传页相符的“邓州市御花园3#5#8#售房部专用章”印章。李晓丽虽为自然人，但其系鹰奥公司的法定代表人，依据《中华人民共和国民法通则》第三十八条、四十三条规定，李晓丽作为鹰奥公司法定代表人行使职权的行为应视为被告鹰奥公司的行为，被告鹰奥公司应对李晓丽签订的协议承担民事责任。另外，协议签订在鹰奥公司成立之后，原告有理由相信李晓丽能够代表公司，协议对鹰奥公司有约束力，故鹰奥公司系本案适格被告，原告贾成民向被告鹰奥公司主张权利，并无不当。鹰奥公司辩称公司未向李晓丽授权签订协议，李晓丽与贾成民签订的协议与公司无关。但《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，鹰奥公司未能提交证据证明协议签订时原告贾成民知道或应当知道李晓丽超越权限，且是否授权是其公司内部管理行为，不能对抗法律及第三人，故鹰奥公司辩称理由依法不能成立。
原告贾成民与被告李晓丽签订的协议具有当事人名称，约定了房屋的基本状况、面积差异的处理，价款、付款方式及付款时间，交付时间及条件，证件办理，质量保证，违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要内容，原告贾成民已按约定支付了相应的款项，应当认定为商品房买卖合同。被告鹰奥公司于原告贾成民起诉（2014年9月1日）之前（2014年7月22日）已依法取得了本案所涉房产的商品房预售许可证，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，据此，原告贾成民与被告李晓丽签订的协议不存在合同无效的法定情形，应认定为有效。被告鹰奥公司及被告李晓丽辩称该协议不符合法律规定无效的理由不能成立。原告贾成民要求被告鹰奥公司继续履行御花园358小区订房协议应予支持。因原告贾成民未付清购房款，故其要求被告鹰奥公司交付房屋本院暂无法支持，可由双方在合同履行过程中协商解决。被告鹰奥公司及被告李晓丽又辩称该协议因未约定付款性质及交房时间，属重大事项约定不明，协议根本无法履行。该辩称与协议约定情况及事实不相符，本院不予采信。关于原告贾成民要求被告赔偿因迟延交付房屋损失的请求，因原告贾成民该项请求赔偿数额不明确，又未提供证据证明其损失的具体数额，该项请求本院无法支持。
原审法院判决：一、被告河南鹰奥置业有限公司自判决生效后继续履行2011年2月26日原告贾成民与被告李晓丽签订的御花园358小区订房协议；二、驳回原告贾成民的其他诉讼请求。案件受理费17650元，保全费5000元，由被告河南鹰奥置业有限公司负担。
上诉人鹰奥公司上诉称：1、原审法院认定李晓丽的签约行为系上诉人的行为与事实不符，上诉人不应承担履约责任。李晓丽与贾成民签订协议时公司已经成立，但协议上没有公司印章，仅是李晓丽的个人行为。上诉人也没有授权、追认李晓丽的签约行为，根据合同相对性原理，该协议的权利义务主体只能是李晓丽和贾成民，上诉人不负有履行义务。2、李晓丽作为个人无商品房开发预售资质，李晓丽与贾成民所签订的协议因不符合法律规定而应归于无效。3、贾成民拖延支付下余购房款，导致协议不能履行。综上，原判适用法律错误，请求撤销原判，予以改判。
被上诉人贾成民答辩称：1、上诉人是本案适格主体，李晓丽的售房行为属于上诉人的行为。上诉人提供的卖房宣传页明确载明开发商为上诉人，订房协议签订地和首付款交易地点均在上诉人的邓州售房部发生，且协议上加盖其在邓州的358售房部印章。协议的签订日期是在上诉人公司成立之后，上诉人及李晓丽共同署名的商品房预售许可证对应的土地就是李晓丽的土地使用证，李晓丽的售房行为均是上诉人的经营活动，上诉人及其法定代表李晓丽之间的内部管理行为，不能对抗第三人。2、订房协议合法有效，上诉人应继续履行合同义务。双方签订的协议在性质上属于商品房买卖合同。李晓丽作为上诉人的法定代表人兼公司经理，其以上诉人邓州售房部的名义签订的协议，属于职务行为，完全代表上诉人，协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当有效。3、尾款问题系在认定合同有效后双方履行合同过程中的执行问题。
被上诉人李晓丽答辩称：同被上诉人贾成民签约是我个人行为，与上诉人无关。
二审中，上诉人鹰奥公司向法院提交了以下证据：1、李晓丽的土地使用证一份及资质证明一份，证明上诉人于2013年11月才获准从事房地产开发业务；2、联合开发协议、商品房买卖合同，证明李晓丽与被上诉人贾成民签订的协议为预约合同，不符合上诉人与购房者签订的商品房买卖合同的形式，该协议与上诉人无关。
被上诉人贾成民质证认为，对土地证无异议，对资质证明有异议，该证明与本案无关联性，上诉人现已取得争议房产的预售许可证；开发协议与本案无关，是上诉人内部行为，真实性无法确定，商品房买卖合同与本案无关。被上诉人李晓丽对上述证据无异议。
本院认为，关于土地使用证及资质证明，被上诉人贾成民对真实性无异议，本院予以采信。联合开发协议及商品房买卖合同系上诉人鹰奥公司内部文件，并不能证明其要证明的内容。本院查明的其他事实与原审查明事实相同。
本院认为，被上诉人李晓丽与被上诉人贾成民签订的售房协议，涉及的房产系上诉人鹰奥公司宣传开发的地产项目，并加盖了该项目售房部印章，被上诉人李晓丽作为上诉人鹰奥公司的法定代表人，其在协议上签字的行为应视为职务行为，应由上诉人鹰奥公司承担民事责任。且合同签订于上诉人鹰奥公司开发房产的售房部，被上诉人贾成民有理由相信被上诉人李晓丽及该售房部的行为代表了上诉人鹰奥公司。上诉人鹰奥公司称签约行为系被上诉人李晓丽个人行为的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人鹰奥公司于本案起诉前已取得了商品房预售许可证，被上诉人李晓丽与被上诉人贾成民签订的协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应当为有效协议。上诉人鹰奥公司称协议无效的上诉理由不能成立。上诉人鹰奥公司称被上诉人贾成民下余购房款未支付，系双方合同的具体履行问题，并不必然导致协议不能履行。原审判决双方继续履行协议并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17650元，由上诉人河南鹰奥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵清军
审 判 员 田晓凯
代理审判员 娄 理
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 薛庆玺