湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1422号
上诉人（原审原告）：傅春玉，女，1972年5月4日�生，汉族，个体工商户，湘潭市人，住湘潭市岳塘区。
委托诉讼代理人：田大波，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：蒋潇瑞，男，1985年11月17日出生，汉族，无固定职业，湘潭市人，住湘潭市岳塘区。
上诉人傅春玉因与被上诉人蒋潇瑞合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
傅春玉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令上诉人与被上诉人的转让合同无效，返还转让费62000元；3.判令被上诉人赔偿上诉人因虚假的事实合同造成上诉人财务成本损失7440元（62000元×1%×1年）；4.判令被上诉人赔偿上诉人交纳的1年门面租金而不能正常营业的损失，共12000元，并�还上诉人门面押金2000元；5.由被上诉人承担本案的诉讼费用及证人出庭作证费用600元（200元/人×3人）。以上各项损失合计84040元。事实与理由：一、被上诉人于2016年8月2日将“珊珊零果店”以6.2万元转让给上诉人，上诉人当场交纳转让费6.2万元后，要求与房东签订转租合同，被上诉人以房屋租期到期为由，欺骗上诉人说过几天就签合同，上诉人当时不知道房屋有产权纠纷，就相信了被上诉人。2016年8月17日，吴瑞莲、吴金婵在得知被上诉人将房屋转租给上诉人后，向上诉人提出其享有上诉人所租门面产权的50%份额，要求上诉人向其交纳50%的租金，但当时上诉人并不知道其中的房屋纠纷，故未向吴瑞莲、吴金婵支付租金。上诉人作为房屋的租户对房屋的基本情况具有知情权，但被上诉人恶意隐瞒事实，导致吴瑞莲、吴金婵多次封门，致使上诉人无法经营。二、�据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：权属有争议的；共有房屋未取得共有人同意的，故欧跃辉是没有权利出租房屋及收取房租的。
蒋潇瑞辩称：被上诉人在转让门面的时候，向上诉人告知了门面的情况，当时被上诉人将门面里面的所有东西转让给上诉人，履行了合同。关于房屋产权纠纷，在被上诉人经营的时候，吴瑞莲和吴金婵经常来吵，说被上诉人所租赁的门面他们有一部分产权，但没有拿出房产证，所以被上诉人不可能把钱给他们。在被上诉人将门面转让给上诉人之前，上诉人经过市场调查，了解到这个情况了，8月4日被上诉人和上诉人的丈夫说过这个事，他们没有房产证，我们不需要给钱给他。根据租赁情况，被上诉人和欧跃辉签订的合同是到2016年9月30日，被上诉人转让给上诉人是2016年8月2日，所以转租是有效的。房屋的产权变更是房东之间的纠纷，和被上诉人无关。上诉人称吴瑞莲、吴金婵多次影响他经营，这与吴瑞莲和吴金婵有关，和被上诉人无关，上诉人将房租交给欧跃辉，就由欧跃辉出面解决。
傅春玉向一审法院起诉请求：1.请求法院确认傅春玉与蒋潇瑞的门面转让合同无效并判令蒋潇瑞返还傅春玉转让费6.2万元；2.判令蒋潇瑞赔偿傅春玉财产损失7440元；3、判令蒋潇瑞承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：岳塘区社建村街道社建村27栋3单元102号房屋原登记在欧跃辉丈夫吴方用名下，吴方用、欧跃辉将该房分割成四个门面用于出租，其中西头房屋原出租给刘珊经营珊珊零果店，蒋潇瑞于2015年7月22日向刘珊受让珊珊零果店，于2015年10月1日与欧跃辉签订租房协议，约定租赁期限1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止，租金1000元/月。蒋潇�于2016年8月2日将珊珊零果店转让给傅春玉，傅春玉当场交纳转让费6.2万元，蒋潇瑞收取转让费后即将珊珊零果店交付傅春玉经营。傅春玉于2016年8月7日根据蒋潇瑞的指认向欧跃辉交纳房屋租金3000元（租金1000/月）、押金2000元。傅春玉受让珊珊零果店时，与蒋潇瑞未签订书面转让合同，亦未与欧跃辉签订书面租赁合同。
因吴方用于2013年2月18日因病去世，吴方用去世后，其父亲吴齐庆即向法院起诉要求继承吴方用遗产，人民法院对吴方用遗产进行了分割，其中坐落于岳塘区%的产权归吴齐庆所有，50%的产权归吴方用之子吴汉所有，但房屋一直仍由吴汉母亲欧跃辉控制、出租至今，吴汉对此未提出异议。吴齐庆在取得产权后即立遗嘱1份，要求将其所有的岳塘区%的产权及相应租金交由吴瑞莲、吴金婵继承，吴齐庆于2014年11月17日死亡。吴齐庆死亡后，吴瑞莲、吴金婵于2015年1月30日起诉吴汉，要求继承吴齐庆遗产，该案历经一审、二审，直至2016年7月13日，根据湘潭市中级人民法院的二审判决，才确认吴齐庆所有的50%的房屋产权及该房屋从2014年10月1日起所得租金的50%归吴瑞莲、吴金婵继承，吴瑞莲、吴金婵所享有的产权于2016年10月17日在湘潭市国土资源局不动产登记管理中心进行了权属登记。在继承纠纷诉讼阶段，吴瑞莲、吴金婵即多次要求蒋潇瑞支付租金，因吴瑞莲、吴金婵不能提交房屋权属证明，蒋潇瑞予以拒绝，由此引发多次纠纷。吴瑞莲、吴金婵在得知蒋潇瑞将房屋转租给傅春玉后，于2016年8月17日向傅春玉提出其享有傅春玉所租门面产权的50%，要求傅春玉向其交纳50%的租金，并向傅春玉提交继承纠纷判决书等资料证实这一事实，但傅春玉未向吴瑞莲、吴金婵支付租金，租金一直由欧跃辉�取，导致吴瑞莲、吴金婵多次提出封门。傅春玉认为，房东之间的纠纷已影响其经营，蒋潇瑞恶意隐瞒房东之间存在争议的事实，遂于2017年5月24日诉至法院，向法院提出诉称之请求。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效存在如下五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定。本案傅春玉并未举证证实蒋潇瑞向傅春玉转让珊珊零果店的情况符合上述合同无效的情形。蒋潇瑞转让珊珊零果店时，其租赁合同尚在租赁期限内，原房屋管理人欧跃辉及房东之一吴汉并未提出异议，并根据以往惯例由欧跃辉收取了傅春玉的房屋租金，傅春玉与吴汉成立了事实上的不定期租赁关系。吴瑞莲、吴金婵系根据继承事实提出诉讼后才取得涉案房屋50%的产权，其产权在登记之日即2016年10月17日才具备公示效力，房东之间就门面租金收取的争议可由其内部自行处理，傅春玉不能以房东之间就租金收取存在争议而主张房屋转租合同无效，其诉请应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回傅春玉的诉讼请求。案件受理费1540元，减半收取计770元，由傅春玉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，其中上诉人提交了照片3张，拟证明事情发生后，门面被迫于2017年10月17日停止经营。被上诉人提交了欧跃辉出具的证明，拟证明门面关门是上诉人的个人行为，与本案无关。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人所提交的证据，虽然该门面暂时停止经营的事实可以认定，但该照片无法证实该门面停止经营的原因，故无法达到其证明目的。对被上诉人所提交的证据，因上诉人对该证明持异议，且证明人未出庭作证，故本院对该证据亦不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题为：案涉合同的效力及法律关系的认定问题。本案当事双方的商铺转让行为实际包含有两层法律关系，即商铺内设施及货物的买卖合同关系以及租赁权利的转让关系，换言之，被上诉人蒋潇瑞除了将设施及货物转让给上诉人傅春玉之外，还应保证出租人同意与上诉人签订新的租赁合同。关于本案商铺的出租人，因原房产所有权人为吴方用，吴方用死亡后，由吴汉和吴齐庆各继承该房产的50%份额，欧跃辉系吴汉之母，该房屋一直由欧跃辉代为管理；吴齐庆死亡后，2016年7月13日经法院判决，由吴瑞莲和吴金婵继承吴齐庆享有的该房屋50%份额，故吴瑞莲、吴金婵系该房屋的共有人。被上诉人于2016年8月2日将该商铺进行转让，除了征得欧跃辉的同意外，本还应征得共有人吴瑞莲、吴金婵的同意。现上诉人与被上诉人的转让合同已成立并生效，且已经实际履行，虽然吴瑞莲、吴金婵对于上诉人的租赁及其租金的交付存在异议，直接影响了上诉人的正常经营，但上述情形涉及的只是被上诉人是否尽到了合同义务的问题，并未影响到上诉人与被上诉人之间转让合同的效力问题，本案的转让合同并不存在法律规定的合同无效的情形，上诉人要求确认合同无效，并要求被上诉人返还转让费以及赔偿损失的上诉请求缺乏相应依据，一审判决驳回上诉人的诉求并无不当。
此外，关于上诉人上诉认为欧�辉没有权利出租房屋及收取租金的问题，因上诉人并未在本案中对欧跃辉提起诉讼，故其与欧跃辉之间的事实租赁关系与本案的审理无关，上诉人可另行主张权利。上诉人要求被上诉人赔偿其租金损失12000元、退还押金2000元以及承担证人出庭作证费用600元的上诉请求系其在二审中新提出的诉求，因超出一审诉讼请求，本院二审不予审理。
综上，傅春玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人傅春玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一�年十二月二十七日
代理书记员 陈 石