湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂02民终587号
上诉人（一审原告）：湖北联创房地产开发有限公司，住所地：黄石市黄石港区湖滨大道138号。
法定代表人：詹右铭，董事长。
委托诉讼代理人：李轩，湖北太圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁武华，清欠办主任。
被上诉人（一审被告）：郑辉，男，1989年8月22日出生，汉族，住黄石市。
委托诉讼代理人：郑勇（系郑辉的父亲），1962年10月13日出生，汉族，住黄石市。
委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。
上诉人湖北联创房地产开发有限公司（以下简称联创公司）与被上诉人郑辉房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
联创公司上诉请求：撤销一审判决中关于利息损失的内容，改判支持其的诉讼请求，其主张的利息损失为191119元。事实和理由：一、一审判决认定黄石曼晶酒店管理有限公司（以下简称曼晶公司）、联创公司单方解除《产权酒店委托经营合同》的事实错误，不是曼晶公司、联创公司主观上要求解除合同，而是“2015年4月中旬，曼晶公司法定代表人詹又铭因拖欠业主租金被业主剥夺酒店管理权，被业主群体代行管理权限。曼晶公司、联创公司被迫在报纸上刊登公告，告知解除《产权酒店委托经营合同》。公告解除合同只是表相，被剥夺、被解约才是真相。二、一审判决将其利息损失分为两个不同时段，分别按照不同的利息计算的法律依据不足。一审法院认定郑辉未付购房款的尾款，给付期限也认定了，给付期限届满后郑辉仍未给付购房款尾款，构成违约，这个损失应该是同一标准，而不应该分段计算，与租赁合同挂钩。另外，一审判决认定的利息损失计算标准偏低，违反了公平原则。双方之间另有一起租赁合同的纠纷，生效判决认定的利息损失的计算依据为“按中国人民银行同期一年以上（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%”。两项相比，基于同一房产，两方均有违约，其所得的违约损失只相当于郑辉所得违约损失的一半，明显违反公平原则。
郑辉辩称，一审判决认定曼晶公司、联创公司单方解除《产权酒店委托经营合同》是正确的。其起诉曼晶公司、联创公司一案的生效判决书已经认定了该节事实。其没有任何违约行为，反而是联创公司根本违约，至今还在扣其租金用于抵偿尾款260000元。一审判决关于利息损失的计算是充分考虑了联创公司的违约行为以及其没有任何违约行为的真实情况，是公平合理的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
联创公司向一审法院起诉请求：1.判令郑辉支付购房尾款260000元并承担违约损失191119元（以260000元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率4.35%上浮50%再乘以130%为8.4825%，自2009年4月10日起计算至2017年12月10日共计104个月）；2.判令诉讼费由郑辉承担。
一审法院认定的事实：2009年，联创公司（出卖人）与郑辉（买受人）与曼晶酒店营销中心签订了《商品房买卖合同》，合同约定：郑辉购买酒店1幢27层27011号房，建筑面积64.94平方米，总价款523600元；买受人于2009年4月10日支付首付款263600元，余款260000元办理银行按揭；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。但郑辉并未如约获取银行按揭贷款。郑辉与联创公司另签订了《商品房买卖合同补充协议》，郑辉（委托方）与黄石曼晶酒店管理有限公司（受托方）、联创公司（担保方）签订了《产权酒店委托经营合同》，约定：郑辉将涉案房屋委托给曼晶公司用于酒店经营，委托经营期限10年，从2009年3月25日起至2019年3月24日止，每年租金为涉案房屋总值55万元的10%，联创公司为租金回报及回购提供担保。2009年3月25日，郑辉向联创公司支付236100元，双方同意将2009年3月25日至2009年9月24日期间的半年租金收入27500元抵扣首期购房款的余款。2011年8月31日，联创公司（甲方）与郑辉（乙方）签订了《曼晶酒店购房按揭协议》，约定乙方所购曼晶酒店27011号房，总房款550000元，合同金额523600元，合同首付款263600元，贷款260000元，年收益55000元。1、甲方同意乙方实行内部按揭，按揭总额为260000元，按揭日期自2009年9月25日至2019年9月24日；2、乙方内部按揭实行两个利率，自2009年9月25日至2011年9月24日按银行同期商业年利率6.534%执行，每月还款2956.72元，从收益累计补发金额中一次性扣除，自2011年9月25日至2019年9月24日按银行同期商业年利率7.128%执行，每月还款3036.02元，月还款本息从每月收益中扣除，扣除月还款本息后剩余1547.31元，甲方按季度支付乙方税后剩余收益，如遇国家利率调整，该利率还款额不变；3、乙方自愿提早一次性缴付剩余按揭款时，需提前1个月以书面形式通知甲方并经认可，且应给予甲方相应剩余按揭款1个月利息补偿金；4、内部按揭期间，乙方所购房屋抵押给甲方，乙方无权办理房产证或其他个人私下交易；5、本协议作为《商品房买卖合同》的补充，一式两份，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。双方按照该《曼晶酒店购房按揭协议》约定模式执行到2012年10月份止。尔后，曼晶公司向郑辉支付了部分租金91408.75元。2015年4月30日，曼晶公司、联创公司发出公告，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由曼晶酒店、联创公司承担。
2015年5月，郑辉与黄石欣曼晶酒店管理有限公司签订了《租赁协议书》，郑辉将其拥有的原曼晶酒店1幢27层27011房出租给黄石欣曼晶酒店管理有限公司经营1年（从2015年5月1日至2016年4月30日）。
2016年9月8日，郑辉以曼晶酒店、联创公司拒付租金构成违约为由诉至黄石港区人民法院。黄石港区人民法院作出一审判决后，郑辉不服，上诉至黄石市中级人民法院。黄石市中级人民法院查明以上事实后认为，曼晶酒店应每年按总房款55万元的10%从2009年9月25日至2015年4月30日支付租金共计307847.01元，减去曼晶酒店已经支付租金91408.75元，还应支付216438.26元，并终审判决曼晶酒店、联创公司连带给付郑辉欠付租金216438.26元及按中国人民银行同期一年以内贷款基准利率上浮50%的130%计付逾期支付租金利息。
一审法院认为，联创公司承认郑辉提出的给付购房款260000元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。结合本案，郑辉应按约在合理期限内办理银行按揭，该合理期限，酌情确定为6个月，即2009年3月25日至2009年9月24日。郑辉在合理期限内未能办理银行按揭时应及时足额支付购房款。虽然双方曾有将购房款及利息冲抵租金的意向，但郑辉于2016年9月8日起诉要求联创公司支付全部租金并最终得到了法院的支持，可见，双方的债务并未实际抵销。郑辉未及时支付购房尾款，给联创公司造成了利息损失。考虑到合同实际履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，郑辉应按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率从2009年9月25日起支付利息至2015年4月30日，再按中国人民银行同期一年期贷款基准利率从2015年5月1日起支付利息至联创公司诉请主张的2017年12月10日止，对超出部分的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一规定，判决：一、郑辉于本判决生效后十日内给付联创公司购房款260000元及利息（以260000元为基数，按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率从2009年9月25日起计算至2015年4月30日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率从2015年5月1日起计算至2017年12月10日止）；二、驳回联创公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，联创公司向本院提交了一份证据：（2017）鄂02民终1782号民事判决书。拟证明曼晶公司法定代表人詹右铭因拖欠业主租金被剥夺酒店管理权，由业主群体代行管理权限。
郑辉提交了一份证据：2015年8月12日黄石市公安消防支队的《关于湖滨大道138号产权式酒店消防行政许可办理有关情况的说明》。拟证明曼晶酒店自愿放弃对酒店的经营。
经质证，郑辉对联创公司的证据有异议，认为文书中的当事人名称均不一致，且解除合同的事实已由生效的（2017）鄂02民终795号民事判决书确认，系联创公司单方解除合同。联创公司对郑辉的证据有异议，认为不是原件。本院认为，联创公司的证据不符合证据关联性，本院不予采信；郑辉的证据无法核实真实性，本院不予采信。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为联创公司主张的利息损失应按何种标准来计付。根据联创公司与郑辉2009年4月10日签订的商品房买卖合同的约定，买受人郑辉支付首期购房款263600元购买涉案房屋，余款260000元办理银行按揭。后银行按揭未能办理，针对购房款余款260000元如何支付的问题，双方协商一致的方案是联创公司与郑辉实行内部按揭，按揭总额为260000元，按揭日期自2009年9月25日至2019年9月24日，从收益累计补发金额中一次性扣除。协议签订后，联创公司每月按照协议扣除郑辉的租金收益，用来抵扣购房款,扣除月还款本息后还有剩余租金收益。2015年4月30日联创公司等宣布解除《产权式酒店委托经营合同》。郑辉因租金纠纷起诉至法院，法院将房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的两个法律关系所产生的债务分开计算。结合双方的约定以及具体履行情况看，郑辉没有支付购房尾款260000元并非主观上恶意不予支付，而是对购房尾款的支付方式，双方已达成租金抵扣的约定。并且，本案诉争房屋一直由联创公司占有使用和收益，联创公司承诺将郑辉委托经营资产金额的10%作为每年的租金回报给郑辉，委托经营期内，不管酒店经营情况如何，酒店均须按本合同约定每年固定向郑辉支付其购买该房屋资产金额10%的年回报。可见，双方各自主张的租金、购房款各自支付，购房款与租金分别产生的损失并不是等同的。一审人民法院认定的损失计算标准符合以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出的裁决，联创公司要求按照郑辉的租金利息标准（即中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%）来计算购房款损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由联创公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡志刚
审判员 乐 莉
审判员 南又春
二○二○一八年六月十九日
法官助理周希
书记员孟华飞