南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄锁民初字第19号
原告南京王家湾物流中心有限责任公司（以下简称王家湾物流公司），住所地在南京市玄武区东方城108号。
法定代表人张霆，王家湾物流中心公司经理。
委托代理人杨晔隽，江苏致邦律师事务所律师。
被告南京王家湾大酒店有限公司（以下简称王家湾大酒店），住所地在南京市玄武区东方城108号。
法定代表人于隽英，王家湾大酒店总经理。
委托代理人赵奎、ＸＸ，江苏汇丰恒通律师事务所律师。
原告王家湾物流公司与被告王家湾大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪珂独任审判，公开开庭进行了审理。原告王家湾物流公司的委托代理人杨晔隽、被告王家湾大酒店的委托代理人赵奎、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王家湾物流公司诉称，坐落于南京市玄武区东方城108号南京王家湾物流中心有限责任公司综合信息楼内C座二、三、四、五、六楼房屋系原告所有，总面积为4200平方米。2005年7月1日起至2010年6月30日期间，原告将上述房屋出租给被告使用，并签订租赁合同。租赁期满后，原告按合同约定要求收回上述房屋，但被告未如期交还。经多次协商无果，原告于2012年8月28日向被告发送《解除合同通知书》，要求被告于2012年9月10日前迁出上述房屋并支付相关费用，至此，原、被告之间的租赁合同已经解除，但被告仍占用上述房屋，故原告诉至法院，要求被告迁出上述房屋，并支付租金2051781元（自2010年7月1日起至2012年9月10日止）及房屋使用费（自2012年9月11日起至被告实际迁出之日止）。
被告王家湾大酒店辩称，一、原告向法院提交的租赁合同的签订主体为南京王家湾物流中心有限责任公司物业服务中心（以下简称物业服务中心），而非原告，故原告无权依据该合同主张权利；二、根据原、被告于2003年12月签订的租赁合同，双方约定的租赁期限到2013年12月31日到期，后物业服务中心提出要求重新签订租赁合同，但物业服务中心在新合同中将租赁期限改为2010年6月30日到期；三、因2008年玄武大道改造及2009原告物流园区改造，造成被告无法经营，原告曾承诺被告可以继续经营直至2013年12月31日，被告所缴纳的物业费可以冲抵房屋租金，2010年7月1日以后的房屋租金被告无需缴纳；四、即使原告要求被告支付租金，原告在2012年8月28日之前从未向原告主张过租金，故在2011年8月28日之前的租金已经超过诉讼时效；五、2011年12月，被告仍在原告处消费，未付餐饮费用达458837.5元，原告在其主张的合同到期日之后，仍到被告处消费的行为，表示原告默认了被告续租并免除租金，且原告未支付的餐饮费用应当抵扣租金；六、因租赁房屋面临拆迁，即使被告迁出后，原告也无法正常出租使用，故原告并未产生的实际损失，原告主张合同解除后的房屋使用费没有依据；七、被告同意迁出房屋，但因有数百名员工需要安置，才拖延至今。综上，被告无需再向原告支付租金；即使法院判决被告给付租金，在2011年8月28日之前的租金也已经超过诉讼时效同，不应得到支持；原告应当返还被告已支付的物业服务费126万元及餐饮费用458837.5元。
经审理，查明以下事实：
一、原告系南京市玄武区东方城108号房屋的所有权人。物业服务中心（甲方）与被告（乙方）就坐落于南京市玄武区东方城108号南京王家湾物流中心有限责任公司综合信息楼内C座二、三、四、五、六楼房屋签订合同（合同编号：WY2005019，原告称该合同于2006年签订，被告称该合同于2005年7月签订）一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，总面积4200平方米，经营用途为餐饮、住宿；租赁期限共五年，自2005年7月1日起至2010年6月30日止；房屋租金包括房屋租赁费、物业服务费及设备租赁费三部分，物业服务费及设备租赁费分别为252000元与248000元，第一年房屋租赁费为436125元；乙方须先缴费后使用，每六个月向甲方缴纳一次租赁费及其他费用；自本合同生效之日起，原两份租赁合同及补充协议提前失效等。合同到期后，被告继续使用上述房屋且未再支付房屋租金。
二、2012年6月28日，江苏致邦律师事务所向被告发送律师函一份，代表原告要求被告支付自2010年7月至2012年6月期间的租赁费用1872250元。被告在收到律师函后，于2012年7月18日向江苏致邦律师事务所回函，要求该所提交委托关系证据以及租金的计算方式等。
三、2012年8月28日，原告向被告发出《解除合同通知》，主要内容为：因原、被告双方签订的租赁合同期限已届满，被告仍继续使用租赁房屋，且未缴纳租金，经原告多次催要仍未缴纳，故原告通知被告解除双方之间的租赁合同关系，被告于2012年9月10日前将租赁房屋返还给原告，并付清房屋租金等。被告认可其在2012年9月10日前收到上述通知。
审理中，原、被告均认可被告曾缴纳租房保证金10万元，双方同意将上述保证金10万元在租金中予以抵扣。被告认可其在2005年7月1日起系按编号为WY2005019的合同支付租金。
庭审中，被告坚持称：一、被告自2002年起承租南京市玄武区东方城108号内的房屋；2002年至2005年期间，原、被告双方共签订过两份租赁合同及一份补充协议，约定的租赁期限至2013年12月31日止；后因物业服务中心提出重新签订合同，并提供合同交由被告盖章，被告未注意合同上对租赁期限的约定便在该合同（即原告提供的编号为WY2005019的合同）上加盖公章，并将该合同交给了物业服务中心，但物业服务中心加盖公章后并未将该合同交还给被告；因物业服务中心不具备法人资格，原、被告仍应按2002年至2005年期间签订的租赁合同及补充协议履行，故双方约定的租赁期限尚未到期，原告无权提前解除合同。二、因2008年玄武大道改造及2009年物流园区改造，对被告的经营造成很大损失，原告曾口头承诺免除2010年7月1日以后的租金，并同意返还被告已缴纳的物业管理费，故被告无需支付租金。三、即使被告需要支付租金，原告对2011年8月28日前的租金的主张已经超过诉讼时效，且原告在被告处消费而产生的458837.5元餐饮费用应当在租金中予以扣除。对其陈述，被告提供了如下证据：（一）、原、被告于2002年及2005年签订关于南京市玄武区东方城108号综合信息楼内C座一、二、三楼的租赁合同及补充协议一份（均为复印件），租赁期限自2002年9月10日至2007年9月10日（有涂改，将2007年涂改为2012年）；（二）、原、被告于2003年12月10日签订的关于南京市玄武区东方城108号综合信息楼内C座四、五、六楼合同一份（复印件），租赁期限自2004年1月1日起至2013年12月13日止。（三）、被告于2007年12月、2008年9月、11月及2011年4月发送给原告的申请减免专题报告及商务函等，要求原告减免房租以及补偿其它损失等；（四）、原告于2011年5月17日就被告发送商务函的回复，原告表示不同意减免房租，亦不同意补偿其它损失等；（五）、原告于2012年8月28日发送给被告的解除合同通知，证明在2012年8月28日，原告才向被告主张租金，故在2011年8月28日之前的租金已经超过诉讼时效；（六）、消费对账单，证明原告在被告处餐饮消费的总金额为458837.5元。
对被告提供的上述证据，原告对证据（一）的真实性没有异议，但在2005年原、被告另行签订租赁合同后，之前签订的租赁合同已经失效；对证据（二）的真实性有异议，原告处并没有该份合同；对证据（三）、（四），原告认可被告确实曾提交减免申请，但原告从未同意减免租金，且通过被告提供的该组证据可以证明原、被告之间就租金给付事宜进行协商，故原告的主张未超过诉讼时效；对证据（五）的真实性没有异议，证明原、被告之间的租赁合同在2012年9月10日已经解除；对证据（六），原告认为双方就餐饮消费数额未最终确认，故原告不同意在本案中一并处理。
原告认为，物业服务中心代表原告与被告签订租赁合同（编号为WY2005019）后，原、被告之前签订的租赁合同及补充协议均已失效，故双方应按原告提供的租赁合同履行，现合同已到期，原告于2012年8月28日向被告发送解除合同通知，被告认可其在2012年9月10日前已收到该通知，故双方的租赁合同已于2012年9月10日解除。合同到期后，原告一直向被告催要租金，故原告的主张并未超过诉讼时效。对其陈述，原告提供了其于2011年4月8日发送给被告的通知，要求被告于2011年4月30日迁出租赁房屋，并结清相关费用。对原告提供的证据，被告称其并未收到，故不予认可。
因双方意见分歧较大，致本案调解无效。
以上事实有当事人陈述、原、被告提供的证据及本院庭审笔录等为证。
本院认为，物业服务中心系原告的职能部门，原告认可物业服务中心系代表原告与被告签订编号为WY2005019的租赁合同，原告没有异议，被告亦认可其在2005年7月1日起至2010年6月30日期间系按编号WY2005019合同的约定支付租金，故物业服务中心与被告签订的编号为WY2005019合同应系原、被告真实意思表示，合法有效。根据该合同的约定，原、被告之前签订的租赁合同及补充协议已经失效，双方应按编号为WY2005019合同严格履行。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但被告继续使用案涉房屋，原告当时未提出异议，应当认定原、被告之间租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同，原告可以随时要求解除合同。原告于2012年6月28日向被告催要租金并于2012年8月28日向被告发出解除合同通知书，被告认可其于2012年9月10日前收到解除合同通知，故原告主张双方的租赁合同在2012年9月10日已解除的意见，于法有据，本院予以确认。因双方的租赁合同已经解除，原告要求被告迁出租赁房屋的主张，于法有据，本院予以支持。对被告提出双方应按2002年、2003年及2005年签订的租赁合同及补充协议履行的意见，因编号为WY2005019合同系双方最后签订的合同，且该合同中约定自该合同生效之日起，原两份租赁协议及补充协议提前失效，故对被告的上述意见，本院不予采纳。
关于租金及房屋使用费，因原、被告之间系不定期租赁合同关系，双方对租金支付标准未另行进行约定，故被告应当按原租赁合同的标准支付其承租期间的租金（自2010年7月1日起至2012年9月10日止，共803天）。经核算，被告应当支付的租金数额为2059475元（936125元／年÷365天×803天），现原告主张被告给付租金2051781元，本院予以支持。因双方均同意将被告缴纳的保证金10万元在租金中予以扣除，故被告需向原告支付租金1951781元。
合同解除后，被告仍继续占用案涉房屋，被告则需支付房屋使用费至其实际迁出之日止。原告主张按原租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，并无不当，本院予以支持。对被告提出原告主张的2011年8月28日前的房屋租金已经超过诉讼时效的意见，根据双方提供的证据可以证明，原、被告就租金给付事宜一直在进行协商，故对被告的上述意见，本院不予采纳。对被告提出的原告曾承诺免除被告自2010年7月1日起的租金及房屋使用费并由被告实际使用至2013年12月31日止的意见，未提供证据证明，本院不予采纳。对被告提出原告曾承诺返还被告已缴纳的物业管理费的意见，因被告未提供证据证明，且原告不予认可，故本院不予采纳。对被告提出原告在被告处产生的餐饮费用应当在房屋租金中予以扣除的意见，因餐饮费用的产生与本案不属于同一法律关系，且原告不同意在本案中一并处理，故本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告王家湾大酒店于本判决生效之日起三十日内迁出南京市玄武区东方城108号南京王家湾物流中心有限责任公司综合信息楼内C座二、三、四、五、六楼房屋。
二、被告王家湾大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告王家湾物流公司租金1951781元，并支付房屋使用费（按每年936125元的标准支付自2012年9月11日起至被告实际迁出之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23650元，减半收取11825元，由被告王家湾大酒店负担（因原告王家湾物流公司已预交，被告王家湾大酒店在给付上述款项时加付此款给原告王家湾物流公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费23650元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处；帐号：033401059040001276）。
代理审判员 汪 珂
二〇一三年三月二十日
见习书记员 顾梦寅