连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00485号
原告连云港泉丰物业服务有限公司，住所地：连云港市连云区中山路369号海城广场1号楼507室。
法定代表人孙同泉，总经理。
委托代理人周学斌，该公司职工。
被告周玉本，个体工商户。
原告连云港泉丰物业服务有限公司（以下简称物业公司）诉被告周玉本物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人周学斌，被告周玉本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：2011年12月30日，原告与被告所居住的东港花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告为被告所有的东港花园10号楼1单元202室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告从2012年1月1日起至2014年12月31日止三年的物业服务费、电梯费、公共节能费共计4788.9元。经原告多次催要，被告至今未向原告交纳上述费用。原告为减少损失，特向贵院提起诉讼，要求被告支付上述期间的物业费、电梯使用费、公共节能费共计4788.9元及违约金239元（按所欠费用的5%计算），并要求被告承担诉讼费。
被告周玉本辩称：拖欠三年物业费是事实。之所以拖欠是因为涉案房屋及小区存在如下问题：1.房屋渗水、霉变，我多次找原告修理，原告将开发商带来，说霉变是不开窗导致的，也没有修理，后来再也没去过。2.房屋厨房下水道（为整幢楼共用的下水道）堵塞冒水，导致厨房被淹，原告给我疏通过一次。后来又堵了两次，原告就不管了。3.小区内公共人行道被原告公司划为车位。4.我家没有乘坐过电梯，不应缴纳电梯费。
经审理查明：被告2011年购买位于连云港市连云区东港花园小区（以下简称东港花园小区）10号楼1单元202室房屋一套，面积为124.56平米，2011年11月30日，原告物业公司与上述房屋所在东港花园小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定：物业公司为被告东港花园小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，高层物业服务费价格为每平米0.8元／月，物业服务费按1年／次交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5%的标准支付违约金。2012年4月11日，东港花园小区业主委员会召开听证会，会议议定小区内高层物业费按每平方米0.8元／月收取，公摊水电费（公共节能费）按100元／户收取，电梯使用费及能耗每户预收450元，实行年终结算多退少补。后原告物业公司参照上述标准执行。合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间物业费未交纳。2014年11月22日、12月29日，原告通过书面张贴方式向被告催缴物业费。
另查明，原告就涉案小区物业管理公共服务费收费标准已分别于2012年2月15日、2013年4月10日通过连云港市物价局备案。庭审中，原告主张按每平米0.7元／月收取物业管理费并表示放弃主张被告三年的电梯使用费计1350元（450元／年×3年）。
以上事实有原告提供的原告与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务费收取标准的备案通知、涉案小区业主委员会2012年4月12日向原告发出的关于物业服务费及其他费用的收费标准的通知、催缴物业费通知书予以证明，本院依法予以确认。
被告辩称涉案房屋存在渗水、霉变问题，并提供手机照片予以证明，原告对照片真实性不予认可，并质证认为即使房屋存在渗水、霉变问题，应该找开发商维修。被告辩称涉案房屋下水道曾三次堵塞冒水，物业公司只疏通过一次，后两次物业公司不管不问，但并未提供证据证明，原告物业公司认可第一次堵塞冒水属实并已经负责疏通过了，但对后两次堵塞不予认可。被告辩称涉案小区人行道被化为车位，原告物业公司陈述人行道化为车位属实，但是在得到涉案小区业主委员会授权并且签订了委托合同的前提下进行的。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同不违反法律法规的规定，对业主具有法律约束力，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，本案中，原告物业公司按照物业服务合同约定为被告所有房屋及所在小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费，原告就物业管理费按照0.7元／平米／月×124.56平米×12月=1046.30元进行主张，不违反约定和法律规定，本院依法予以支持，因被告拖欠2012年1月1日至2014年12月31日共计三年的物业费，故被告应当缴纳物业费为1046.30元×3年=3138.91元。原告就公摊水电费（公共节能费）按照100元／年标准主张三年共计300元，因该标准系经涉案小区业主委员会召开听证会后议定的价格，本院依法予以支持。庭审中被告称未使用过电梯，不应当交纳电梯运行费，原告表示同意，本院依法予以支持。综上，被告应交纳原告公司共计3438.91元（物业费3138.91元＋公摊水电费300元），因被告未按合同约定期限缴纳上述费用，原告要求被告按照拖欠费用的5%缴纳违约金的诉求，本院依法予以支持，金额为171.95元（3438.91元×5%）。关于被告称涉案房屋存在漏水、霉变问题，因被告房屋于2011年购买，在原告提供物业服务期间内并未超出法定最低质量保修期间，如果涉案房屋渗水、霉变问题真实存在，被告可找开发商维修，不应成为拒绝缴纳物业费的理由。关于被告辩称涉案房屋存在下水道三次堵塞冒水问题，因第一次堵塞冒水原告物业公司已尽到维修义务，不应再成为拒交物业费的理由；后两次堵塞冒水问题，其并未提供证据证明，原告也不予认可，本院不予采信。关于被告辩称的小区人行道化为停车位的问题，原告在本案中并未主张停车费，不应成为拒交物业费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告周玉本于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港泉丰物业服务有限公司物业服务费3438.91元及违约金171.95元，共计3610.86元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由被告周玉本承担（因原告已交纳，被告于给付上述费用时将该款项一并给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张西灵
二〇一五年四月三日
书 记 员 李 卓
法律条文及小额诉讼须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。