江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2773号
原告吴英华。
委托代理人殷元政，江苏神阙律师事务所律师。
委托代理人钱丹燕，江苏神阙律师事务所律师。
被告无锡协信远诚房地产开发有限公司，住所地无锡市新区太科园净慧东道77号-8-3-14。
法定代表人邹淑媛，该公司董事长。
委托代理人徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。
原告吴英华与被告无锡协信远诚房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年6月1日、6月19日公开开庭进行了审理。原告吴英华的委托代理人殷元政、钱丹燕，被告协信公司的委托代理人徐晨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴英华诉称：2012年8月19日，其与协信公司签订了《商品房买卖合同》，向协信公司购买天骄铭邸的房屋，且协信公司承诺其子女可入学无锡市XX实验中学（以下简称XX中学），但协信公司于2014年7月11日出具公开信承认无法解决业主子女入学XX中学的问题。同时，协信公司应于2014年4月30日前交付房屋，但其房屋至今未通过综合验收不具备交房条件。故其依据合同法第九十四条，于2014年9月16日向协信公司发函解除了购房合同，现要求协信公司：1、退还购房款608333元、服务费8000元、契税6083元、水电押金500元、装修保证金2000元、物业公共服务费1755.60元、公共水电费369.60元、公共电梯费416.40元、一次性装修垃圾清运费200元、一次性装修电梯使用费200元、大修基金6932元、代收权证费108元、代办服务费205元、服务费300元、查档费100元、贷款担保费2450元，共计637952.60元；2、赔偿不能入读XX的违约金（以1888333元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年8月19日起计算至法院判决确定的给付之日止；以70000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年8月29日起计算至法院判决确定的给付之日止；以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年9月6日起计算至法院判决确定的给付之日止）；3、赔偿逾期交房的违约金48666.64元（按购房款608333元的8%计算）；4、承担本案的诉讼费。
被告协信公司辩称：1、其公司按约履行了商品房买卖合同的相关义务，也按照与XX中学的协议履行了付款义务，并不存在违约情形；2、合同约定的是如因其公司原因导致无法进入XX中学借读的情形下才可主张违约责任，但现并非其公司原因所致，而是源于政策变化，其公司对此并无过错，故买房人主张解除合同缺乏合同依据；3、购房的主要目的应是获取房屋的所有权，其公司依约履行了交付房屋等合同义务，进入XX中学借读仅是售楼时给予的优惠政策，并非房屋交付条件，无法入学借读并不影响商品房买卖合同的履行，更不会导致合同目的无法实现，故买房人主张解除合同缺乏法律依据。4、因买房人的主张缺乏合同依据、法律依据，故单方发函解除的行为亦不发生效力，至于房款返还、赔偿损失等也缺乏相应依据。综上，要求驳回诉讼请求。
经审理查明：2012年8月19日，吴英华与协信公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201208190166），约定吴英华向协信公司购买无锡市天骄铭邸（二期）第10幢216单元11层1103号房屋（以下简称涉案房屋），房价款为608333元；出卖人应于2014年4月30日前将经分期综合验收合格的涉案房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人除退还已付款外还需按买受人累计已付款的8%向买受人支付违约金。双方在补充协议第六条约定：若因出卖人原因，买受人无法履行《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》，买受人退房的，出卖人在买受人办妥退房手续之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，出卖人按中国人民银行同期基准贷款利息向买受人支付违约金。同日，吴英华与协信公司、XX中学签订了《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》（以下简称三方协议），其中第7条约定：业主子女就读XX学校小学段，可以获得正常学籍；业主子女就读XX学校初中段、高中段除符合XX学校招生要求者外仅为借读形式；第9条约定：由于协信公司违约造成吴英华子女无法入读XX中学造成的违约责任均由协信公司自行承担，XX中学不承担任何违约责任，吴英华可按照与协信公司签订的购房合同追究协信公司责任。协议签订后吴英华共计支付了购房款608333元：其中188333元于2012年8月19日支付，70000元于2012年8月29日支付，余款350000元以贷款形式支付。吴英华后于2014年5月1日向重庆天骄物业管理服务有限公司无锡分公司支付一次性装修垃圾清运费200元、一次性装修电梯使用费200元、物业公共服务费1755.60元、公用水电费369.60元、公共电梯费416.40元、水电押金500元、装修保证金2000元，向协信公司支付大修基金6932元、契税6083元；向无锡市房屋置换中心有限公司支付代办服务费及代收权证费205元、代收权证费108元、服务费300元、查档费100元；向无锡市住房置业担保有限公司支付贷款担保费2450元。协信公司在合同约定的交房期限前通知了吴英华收房。2014年7月11日，协信公司发布《致持三方协议拟中学就读XX学校业主的公开信》，告知业主：因省教育厅2014年颁布执行新的学籍管理办法，与三方协议存在严重冲突，借读存在巨大障碍，经与有关部门多次沟通无法解决；虽然其公司对于上述情形无过错，但本着负责任及体谅业主情绪等原则，对影响中学借读之业主子女作出一定的安排，其中对于自行考入XX中学的，可给予8000元的奖励，对于未能进入XX中学学习的，补偿15000元；等等。吴英华育有一子鲍XX（2002年11月11日出生），因根据该公开信的内容其子无法获得进入XX中学借读的机会，吴英华于2014年9月16日委托江苏神阙律师事务所向协信公司发出律师函，告知：因协信公司原因无法履行三方协议，且涉案房屋在约定的交付期限前未符合交房条件，致使吴英华无法实现《商品房买卖合同》的目的，故依据合同约定及合同法第九十四条规定，自协信公司收到该律师函之日起解除双方之间的《商品房买卖合同》，协信公司应立即返还支付的房款并承担吴英华的全部损失。此后因协信公司未予回应，吴英华遂诉至本院。
另查明，2012年协信公司与XX中学签订了《助学合作协议》及《补充协议》，约定XX中学为协信公司业主子女提供免试入学的优惠待遇，其中就读初、高中段除符合XX中学招生要求者外仅为借读形式，并对具体履行方式进行了约定。2014年2月，《江苏省义务教育学籍管理规定（2014版）》正式生效，规定学籍管理实行“一人一籍、籍随人走、终身不变”，取消了借读形式，导致双方合作协议中关于业主子女初、高中阶段借读的事项无法实现。2014年5月，协信公司起诉无锡市XX实验学校，要求其继续履行双方签订的《助学合作协议》及《补充协议》等。2014年8月，协信公司与无锡市XX实验学校达成调解协议：……鉴于双方订立的合作协议中有关初、高中学生借读的协议条款与江苏省教育厅出台的关于学籍管理规定有冲突，现该条款中止履行；……。”
经本院向无锡市教育局调查，该局社会教育处的工作人员反映，在本案所涉三方协议签订时，并未有规定禁止借读这种形式，2013年8月，教育部出台了新的学籍规定，各省市也陆续出台了相关规定，明确每人一个学籍，籍随人走，不能人籍分离，也就是说不允许存在学籍在学区所在学校，人在其他学校借读的情况；民办学校根据其所报的招生计划，经教育局审核通过后，按该招生计划对外招生，在参加民办学校组织的考试后，符合条件的，学籍转入民办学校，不符合条件的再根据学区入学就读。
又查明，2014年4月29日，天骄铭邸二期9#-11#、13#-14#楼及地下车库项目经分期竣工验收合格。2014年12月18日，天骄铭邸二期1#、3#、5#-8#、12#、15#-24#、26#-29#楼、人防车库及CK3、CK4车库项目经分期竣工验收合格。诉讼中，吴英华认为2014年7月天骄铭邸二期9号楼地下车库还存在设计方案变更公示的情况，故据此对天骄铭邸二期的分期竣工验收合格文件的合法性提出质疑，认为协信公司未能按期交付符合合同约定交付条件的房屋。为此吴英华提供了2014年7月1日无锡市规划局新区分局就协信公司天骄铭邸二期地下室方案变更在无锡规划网发布的一份批前公示予以证明。该份公示内容为：“原9#楼地下室（用于非机动车停车）面积由1139.56平方米减少为772.75平方米；在地下车库16#楼南侧，增加地下室CK4（用于非机动车停车）建筑面积为395平方米。即本次变更地下室建筑面积增加约28平方米，不涉及机动车停车位”。协信公司表示房屋按期完成了分期竣工验收，无锡市新区建设环保局的文件资料是合法有效的。
经本院向无锡市规划局新区分局调查，该局工作人员表示天骄铭邸二期9#楼在2014年4月29日是符合竣工验收合格的条件的，至于7月份在网页上的公示，因仅是针对小区非机动车停车库规划位置及面积的局部调整，总体上是增加了非机动车停车位的面积，也不影响原规划的机动车停车位，从整个小区布局来看较为合理，且增加的面积在规定的误差范围之内，这种调整是符合规范要求的，故其部门审核后予以了批准，这种情况是不需要就竣工验收备案重新进行审批的。
上述事实，有吴英华提供的《商品房买卖合同》及补充协议、三方协议、购房发票、贷款合同、收据、户口簿、《公开信》、批前公示打印件，协信公司提供的《合作助学协议》及《补充协议》、无锡市新区建设环保局的交付使用通知2份、《江苏省义务教育学籍管理规定》、本院调取的（2014）新民初字第1315号案件的民事诉状、民事调解书、调查笔录，本院制作的调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，吴英华另提供了发票及协议，证明其于2012年6月25日向深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司支付协信阿卡迪亚项目团购服务费8000元，并表示现因协信公司原因致使《商品房买卖合同》解除，该款项属其损失，要求协信公司赔偿。协信公司认为该款与其公司无关。
本案中，双方争议焦点在于：1、吴英华单方解除《商品房买卖合同》是否有效及相应的后果？2、三方协议无法继续履行的原因是否在于协信公司违约？协信公司是否需要承担违约责任？3、协信公司交付的房屋是否符合合同的约定？
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。依据合同法的规定，当事人一方可依据约定解除条件或者法定解除条件通知对方解除合同。但单方解除合同通知的效力，需看合同解除的要件是否具备，既要符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。本案中，关于吴英华单方解除《商品房买卖合同》的效果，吴英华以寄送律师函的形式通知了协信公司，形式要件已具备，但还需在满足实质性要件的前提下方可达到单方解除的效果。吴英华主张的解除理由有二：其一为三方协议无法履行致使其不能实现《商品房买卖合同》的合同目的；其二为开发商在约定的交付期限前未能交付符合约定交房条件的房屋，属逾期交房。（1）三方协议无法履行的情形是否符合单方解除的行使条件。首先，双方在补充协议中约定有“若因出卖人原因，买受人无法履行三方协议，买受人退房的，出卖人……”，由此可见，三方协议无法履行时买房人可退房的前提是出卖人原因导致。而本案中，协信公司为保障协议的履行依约向XX中学支付了一定的助学金额，在三方协议签订后，协信公司并未有违反该三方协议约定的情形存在，且在出现政策变化后为继续履行协议也曾通过诉讼形式向XX中学主张过相关权利，并为解决业主子女小学阶段的就读问题增加了助学金额，纵观三方协议的签订、履行经过，在此过程中协信公司并未存在违约情形。三方协议现无法继续履行的原因在于教育行政管理部门政策的变动，2004年施行的《江苏省义务教育阶段学籍管理规定》中对于借读这种形式是有相应规定予以确认的，而2014年实施的新的学籍管理规定中取消了借读这种形式，据此所有初高中均不能再接收借读学生，因此业主子女无法依据协议约定的借读形式进入XX中学进行初高中阶段的学习，故三方协议无法继续履行系教育政策变更导致，而非可归责于合同当事人的原因。因协信公司不存在过错，故而不符合合同约定的三方协议无法履行时业主享有的解除条件，据此，吴英华以三方协议无法履行行使单方解除权缺乏合同依据。其次，在商品房买卖合同关系中，合同目的应在于买卖房屋，即买受人通过支付对价获得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，相对应的出卖人的主要合同义务即为交付房屋。本案中，虽然双方在补充协议中约定了买房人子女享有进入XX中学借读的机会，但该约定并非出卖方应履行的合同主要义务，而仅是开发商为促进房屋销售而给予买房人区别于其他楼盘的一种优惠条件，虽然现因政策变动导致此部分优惠无法享受，对买房人在购房之初期待享有的部分利益有所影响，但并不影响买房人实际获得房屋的所有权，并不足以导致商品房买卖合同目的无法实现，故据此行使法定解除权缺乏依据。综上，三方协议无法履行的情形不符合单方解除权的行使条件。（2）开发商在约定的期限前是否交付了符合约定交付条件的房屋。双方在合同中约定的房屋交付标准为分期综合验收合格，协信公司提供了相关行政部门出具的《交付使用通知书》证明涉案房屋在约定的交付期限前满足了该交付条件，已尽其举证责任。现吴英华对分期综合验收合格文件的合法性提出异议应当提供相应依据。吴英华认为有部分设计规划变更公示发生在分期综合验收之后，对于原分期综合验收的有效性产生影响，但根据本院向无锡市规划局新区分局的咨询结果来看，该规划设计变更系合理合规的，并不会对分期综合验收结果产生影响，且所涉及的仅是9号楼地下车库中的非机动车停车位面积，属对整体小区配套设施的局部调整，对本案所涉房屋并无影响。因吴英华未能提供证据推翻相关行政部门出具的《交付使用通知》的合法性，故对其主张意见不予采信。协信公司既已依据约定的期限、约定的条件通知交付了房屋，故不存在逾期交房的情形，吴英华以交付房屋未依约达到分期综合验收合格为由主张解除房屋缺乏合同依据。综上，吴英华送达合同解除通知因不符合单方解除权的实质性要件，故不具有相应的解除效果。相应的，吴英华依据合同解除后果要求返还已付房款及相关费用的主张于法无据。吴英华主张的利息损失及违约金依据的合同条款均系在合同解除基础上适用，故对于此两项亦不予支持。综上，对于吴英华的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回吴英华的诉讼请求。
案件受理费11442元（此款已由吴英华预交），由吴英华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 严海涛
审 判 员 郭莹华
代理审判员 程加干
二〇一五年六月十九日
书 记 员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。