江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复47号
申请复议人（被执行人、异议人）王维根。
申请复议人（被执行人、异议人）董乃芳。
申请执行人交通银行股份有限公司扬州分行，住所地江苏省扬州市。
负责人吴好，该行行长。
被执行人陈恒海。
被执行人韩梅。
申请复议人王维根、董乃芳因申请执行人交通银行股份有限公司扬州分行（以下简称交行扬州分行）与被执行人陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳金融借款合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2015）扬执异字第00036号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：扬州中院于2014年7月7日立案受理了原告交行扬州分行与被告陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳金融借款合同纠纷一案，于2014年11月26日作出（2014）扬商初字第0108号民事判决，载明：该院经审理查明：2011年1月8日，原告交行扬州分行与被告陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳签订《个人房产抵押贷款合同》，约定四被告向原告借款1500万元，期限为10年，利率为5年期以上基准利率上浮10%，逾期罚息利率按合同约定利率上浮50%；贷款用于购买扬州市莱茵北苑高桥路52﹟B1幢01号商铺，并以此房屋作为抵押担保……2012年6月29日，交行扬州分行作为前述房屋的他项权利人取得扬房他证维字第20120023**号他项权证，附记的房屋共有权人为四被告。该院遂判决：一、陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳于本判决生效之日起十日内向交行扬州分行给付借款本金11585519.63元和利息（利息计算至2014年11月14日为713644.85元，自2014年11月15日起以11585519.63元为基数按照五年期以上贷款基准利率的1.65倍计算至实际给付之日止）；二、如陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳未履行本判决第一项确定义务，交行扬州分行有权以扬房他证维字第20120023**号房屋他项权证为准，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该民事判决书首部当事人自然状况部分载明：被告王维根住扬州市京华城怡景苑52幢305室，被告董乃芳住扬州市杭集镇杭府街134号。
上述民事判决书生效后，陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳均未按判决履行义务，交行扬州分行向扬州中院申请执行。扬州中院于2015年3月12日立案受理，案号为（2015）扬执字第00101号。
2015年5月22日，扬州中院司法鉴定处用EMS单号为EY314228502CN的邮政法院专递向收件人“王维根、董乃芳”的“扬州市xxxx”地址邮寄了《选择鉴定机构通知书》，该邮件于2015年5月28日被退回原址，退回原因为“无人，逾期退回”。
2015年5月29日上午10时40分，扬州中院组织各方选择评估机构并制作了《选择确定评估机构笔录》，该笔录载明：“被申请人五湖四海公司、陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳经合法通知无故未到庭”。后经电脑摇号确定，首选摇中中天行房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中天行估价公司），备选摇中江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司。
扬州中院于2015年6月3日向中天行估价公司出具（2015）扬中法司委鉴字第52、53号司法鉴定委托书：委托对陈恒海、韩梅、王维根、董乃芳共同共有的位于扬州市高桥路52、56号房地产进行评估。其中，上述52号房地产在扬州中院（2015）扬执字第00101号案件中处置。
2015年7月17日，扬州中院司法鉴定处用EMS单号为EY948940885CN的邮政法院专递向收件人“王维根、董乃芳”的“扬州市xxxx”地址邮寄了《现场勘验通知函》，该邮件于2015年7月24日被退回原址，退回原因为“逾期退回，无人”。2015年7月22日依法组织现场勘验，扬州中院及中天行估价公司、交行扬州分行等均派员到场并签字确认。
2015年8月21日，中天行估价公司出具苏中司评报字（2015）第016号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称估价报告），载明：根据房地产司法裁定的估价目的，对委估的扬州市高桥路52、56号商业房地产进行了实地勘察、市场调查与询证，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定委估对象扬州市高桥路52、56号商业房地产在价值时点2015年6月3日表现的公开市场价值为：52号房产面积2365.80㎡，单价14476元/㎡，评估金额34247321元；56号房产面积942.71㎡，单价7953元/㎡，评估金额7497373元；扬州英伦岛餐饮有限公司（绿源餐厅）装潢价格1469489元。上述合计43214183元。估价报告《估价的假设和限制条件》第六条第八款规定：我们根据委托人要求多次联系产权人及承租人，因产权人及部分承租人不予配合，未能进入承租方扬州日模邗沟装饰工程有限公司（以下简称日模邗沟公司）承租的房屋室内进行现场勘查，本估价报告不包含承租方日模邗沟公司所涉及的承租房屋内部装潢价格。估价报告的《扬州市高桥路52、56号商业房地产司法鉴定估价结果报告》载明：扬州市高桥路52号土地面积1405.13㎡，56号土地面积559.91㎡，规划用途为商业；扬州市高桥路52号房产总层数4层，所在层数1-3层。56号房产总层数4层，所在层数1-3层；52、56号房产现实际状况为部分装修房，其中：绿源餐厅租用52号和56号房屋一层及部分二层，日模邗沟公司租用52号部分房屋；估价对象构成：本次估价对象包含土地、房屋、装潢（绿源餐厅的装潢）的价值，不包含可移动设施的价值；价值类型：本次评估结果采用市场价值。用途：估价对象设计用途为商业，评估设定用途为商业。本次评估包含建筑物及其占用范围内的土地使用权和附属设施设备（水、电、气、通讯等）；估价方法选择思路：估价对象为商业用途房地产，为一整幢建筑物的一部分，其土地成本不易分摊，因此不适合使用成本法进行评估。估价对象现状为正常使用且短期内重新开发或改扩建增加价值的可能性不大，因此不适合采用假设开发法进行评估；估价对象所在区域或类似区域内的相同结构、相同用途、相同规模的市场交易案例较多且易获取，因此适合采用市场法进行评估，估价对象为经营性用途房地产，可获得经营收益，经过市场调查，可获取估价对象及周边地区与估价对象规模及档次类似的商业用房的收益情况，经适当调整后作为估价对象剩余收益年期内的客观收益，经折现后作为估价对象的评估价值。综上所述，估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象采用市场比较法和收益法进行评估。
另查明：2015年4月16日，扬州中院至扬州市房屋权属登记中心查询了该中心房屋权属登记信息系统，确定：高桥路52、56号号房产共同共有权人均为：王维根、陈恒海、董乃芳、韩梅。
被执行人王维根向扬州中院提出执行异议称：一、估价报告程序违法。评估人员未现场勘验，特别是对内部装修及设施未能实地勘验。二、估价结果过低。估价对象地处运河风光带，占有稀缺的自然资源优势，且紧邻高档小区莱茵苑，周边配套齐全，多种业态的商业铺位集中且已形成气候，同类商铺单价达到2万元/㎡以上。52、56号房产均购买于2009年，2011年5月3日开具相应销售发票，根据发票56号房产当时的购买价为6489475元，52号房产的购买价为30211266元，扬州地区房价于2009-2014年间一直持续上涨，评估公司评估的两处房产价格明显于市场行情、日常生活经验相违背。另外，五湖四海公司于2013年将56号房产抵押给交通银行股份有限公司荷花池支行贷款850万元，当时所做评估的评估价为1500万元左右，明显高于本案评估价格。三、估价报告未包括日模邗沟公司承租部分的内部装潢价值。综上，请求不予采用中天行估价公司的估价报告，并重新评估。
被执行人董乃芳向扬州中院提出执行异议称：一、执行程序违法。1.董乃芳系估价对象的共有权人，估价对象的处置与董乃芳具有直接利害关系，但扬州中院在执行中从未通知、联系过董乃芳，违法剥夺了董乃芳在执行中的相关权利。2.扬州中院在选择评估机构和现场勘验前均未通知董乃芳到场。二、评估价格过低。56号房产抵押给交通银行股份有限公司荷花池支行时曾委托评估，抵押价值一般设定为抵押物评估价值的6-7折，而56号房产设定的抵押价值为850万元，故56号房产抵押时的评估价值至少高于1200万元，但本次评估仅为749万余元，明显与事实不符。三、购买52、56号房产时王维根与董乃芳系夫妻关系，但双方已于2012年10月19日在扬州市广陵区民政局办理了离婚手续。王维根出于对董乃芳及婚生女（患后遗症，生活不能完全自理）的补偿，在离婚协议中将其份额全部赠与给董乃芳。因上述房地产在双方离婚时按揭贷款尚未还清，故当时未能办理赠与房产的物权转移登记手续。故扬州中院处置上述房产与王维根并无关系，而应与董乃芳、陈恒海、韩梅取得联系并办理相关手续。现董乃芳系孤儿寡母，没有工作和生活来源，专心照顾生活不能自理的女儿。请求扬州中院重新评估，并依法保护董乃芳依法及依据离婚协议享有的房产权益。
评估人中天行估价公司述称：一、本案评估程序合法。估价机构在法院的安排下于2015年7月22日、7月29日进行了两次现场勘查，并有现场记录及照片为证，而王维根、董乃芳经法院多次联系未能到场配合。二、本案估价结果客观合理。1.本案选择的评估方法适当。中天行估价公司基于估价对象自身状况，结合周边类似房地产的销售、租赁等情况，运用比较法、收益法两种估价方法进行了评估测算。市场法即在估价时点收集周边类似的交易案例进行区位和个别因素的修正而得出；收益法是根据估价对象周边同类商业房地产租金收益情况并结合一些维修费、管理费、税金得出估价对象的年净收益测算出估价对象的收益价值，因用两种估价方法测算结果比较近似，中天行估价公司运用简单算术平均法得出估价对象的评估价值，该价值能够反映估价对象客观合理、真实的市场价值。2.56号房产办理抵押贷款时的评估价格因与本案估价时点、目的不同，故不能作为本案评估的参考依据。另外，判断估价报告结论的真实性、合理性和客观性，并不以其他估价公司的报告为衡量标准，而要看该估价报告是否符合规范。因本次委托对象价值较高，中天行估价公司的估价工作严谨谨慎，估价结论客观公正。3.商业房产市场价值与其所处区位及区位内的繁华程度密切相关，而高桥路52、56号房产所处区域并非商业中心，且存在单面街现象，结合周边租金状况进行评估，评估人认为评估价格及本次估价时点是反应估价对象的真实客观合理的价格。评估人使用了市场法和收益法。三、本次估价报告结论不包含日模邗沟公司承租房屋内部装潢价格，系因产权人和承租人不予配合导致未能进入室内查勘，该问题已在估价报告《估价的假设和限制条件》中第五项第八条予以明确说明。
申请执行人交行扬州分行答辩称：中天行估价公司是具有评估资质的专业机构，估价结果是在结合了市场等相关因素的前提下作出的综合估价，交行扬州分行对估价结果没有异议。交通银行股份有限公司荷花池支行办理抵押贷款时所做的评估报告不能作为本次评估的参考依据。
扬州中院异议审查过程中，各方当事人均同意对日模邗沟公司承租房屋的内部装璜价值进行追加评估。扬州中院于2015年12月9日向中天行估价公司出具（2015）扬执字第00100、00101号函：委托对其评估的扬州市莱茵北苑高桥路52、56号商业房地产内日模邗沟公司所承租房屋的内部装潢进行补充评估。
中天行估价公司于2015年12月16日出具苏中司评报字（2015）第026号房地产司法鉴定估价报告，确定扬州市高桥路52、56号商业房地产部分室内装潢在价值时点2015年12月9日表现的重置价值为1702041元。
2015年11月10日上午，扬州中院组织各方当事人进行听证，在法官核对当事人时，董乃芳称其到庭，住扬州市邗江区京华城52幢305室。
扬州中院异议审查过程中，王维根、董乃芳提交如下证据：1.2010年9月30日，出卖人扬州莱茵达置业有限公司与买受人陈恒海、王维根签订《商品房买卖合同》，载明：买受人所购商品房为莱茵北苑B1幢（公安幢号高桥路52号）01号房，用途为商铺，建筑层数地上三层，地下一层，实测面积2365.80㎡，单价12770元/㎡，房屋总金额30211266元，加上物业维修基金，商品房总价款为30282240元。2.2012年10月19日，王维根与董乃芳签订《离婚协议书》，确认扬州市京华城怡景苑52幢305室房产，扬州市高桥路52号（B1-01建筑面积2365.80㎡），扬州市高桥路56号（B1-03建筑面积942.71㎡）等房产全部归女方董乃芳所有。该《离婚协议书》载明王维根、董乃芳的家庭住址均为xxxx。交行扬州分行对王维根、董乃芳提供证据的真实性、关联性不予认可。
扬州中院认为：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，中天行估价公司及其评估人员具有评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法；法院在执行、评估程序中多次向当事人发出相关通知书，两异议人认为执行程序及评估程序违法，无事实和法律依据。中天行估价公司的评估结论已充分考虑了市场因素，王维根认为评估价值与实际价值不符，并无充分证据佐证，本院不予采信。关于王维根提出日模邗沟公司内部装璜未评估的问题，中天行估价公司已进行了补充评估，对此该院不再理涉。至于董乃芳所称的离婚财产分割情况及生活困难问题，因该房屋为商业用房，且抵押在先，加之其在本案中亦应承担连带责任，故其理由不足以对抗交行扬州分行实现抵押权。综上所述，两异议人的异议请求均不能成立，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回王维根、董乃芳的异议申请。
被执行人王维根、董乃芳不服上述执行裁定，向本院提出执行复议称：一、本案执行程序和评估程序违法。执行中，王维根、董乃芳从未收到来自法院的任何书面通知和告知，扬州中院虽有王维根、董乃芳手机号码，却从未与其电话联系。扬州中院未通知王维根、董乃芳选择鉴定机构、勘查现场。故扬州中院未履行法定告知和通知义务，属于程序违法，估价报告应予撤销，并重新选定评估机构重新评估。二、本案评估价格过低。1.估价对象所处地域地理条件优越，同类商铺均价达到2万元/㎡以上；2.本案高桥路56商业房地产评估价格显著低于2013年抵押给交通银行荷花池支行贷款时的评估价格。贷款时的评估价格对本次评估具有重要参考意义，但中天行估价公司未调阅，亦未作为评估依据，明显不当；3.扬州中院异议裁定认定贷款时的评估价格因评估时点、评估目的不同，不能作为本案评估参考。但两次评估均应客观公正，无论采用何种评估方法，无论评估目的如何，评估价值均应相当。况且，扬州地区商品房价格一直上涨，仅于近两年涨幅减小，房价保持高位，没有出现崩盘或大幅跳水情形，不存在因估价时点不同而明显降低的问题，反而应有所上升。且扬州中院的上述理由缺乏社会常识，同一宗房产不同的估价，令人无法理解。三、本案评估方法不当。估价报告以市场比较法和收益还原法进行评估不当，而应以重置价格法进行评估：即在同地区重新建设、购置相同房地产需要支出的成本予以评估。评估公司以租赁合同的租金作为收益法参考不当，王维根、董乃芳并未认可租赁合同，且租赁合同会因避税、朋友亲属关系、房屋拍卖导致所有权人变更等因素而失真。四、位于扬州市高桥路52、56号房地产部分份额由王维根、董乃芳所有。购置上述房地产时，王维根、董乃芳系夫妻关系，但双方已于2012年10月19日解除婚姻关系，王维根出于对董乃芳及婚生女（患后遗症）的补偿，在离婚协议中将其份额全部赠与给董乃芳，该离婚协议在扬州市广陵区婚姻登记部门进行了备案。因上述房地产办理了按揭贷款，且双方协议离婚时贷款尚未还清，故未能办理赠与份额的物权转移手续。本案中王维根已不是当事人，法院不能以通知王维根而认定已经通知了董乃芳。综上，请求撤销扬州中院(2015)扬执异字第00035号执行裁定，对位于扬州市高桥路52、56号房地产市场价值进行重新评估。
本案的争议焦点是：王维根、董乃芳主张对位于扬州市高桥路52、56号房地产市场价值进行重新评估，是否有事实和法律依据。
本院认为：王维根、董乃芳主张对位于扬州市高桥路52、56号房地产市场价值进行重新评估，没有事实和法律依据。理由为：
一、扬州中院委托评估程序合法。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第二条规定：“以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的，其送达与人民法院送达具有同等法律效力”，第十一条规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”。本案中，因王维根、董乃芳原系夫妻关系，扬州中院根据执行依据确定的王维根的住所地扬州市京华城怡景苑52幢305室送达相关法律文书并无不当。王维根、董乃芳均系本案被执行人，双方虽称已于2012年10月19日协议离婚，但其并未将该事实告知扬州中院，扬州中院在没有收到王维根、董乃芳书面变更其住所地或送达地址的情况下，以民事判决书载明的王维根住所地进行送达并无不当。事实上，王维根、董乃芳在《离婚协议书》中明确双方的住址均为扬州市xxxx，董乃芳在扬州中院异议听证中亦确认上述地址为其住所地。
二、王维根、董乃芳主张本案评估价格过低、应重新委托评估，没有事实和法律依据。王维根、董乃芳主张本案评估价值过低、应重新委托评估，应当承担相应的举证责任。为此，王维根、董乃芳提供了《商品房买卖合同》，并称案涉56号房产办理抵押登记时评估价值高达1500万元。但王维根、董乃芳并未提供抵押时的评估报告。即使该评估报告存在，因房产评估的价值时点和评估目的不同，评估结论自然会有差异，但不能依此认定本案评估价值过低。故王维根、董乃芳提供的证据不足以证明本案存在评估价值过低的情形，应依法承担举证不能的法律后果。
三、评估方法的选择属于估价公司依据其专业知识予以判断的范畴，王维根、董乃芳关于本案评估方法不当的主张不能成立。中天行估价公司在进行实地勘察、对估价对象充分了解的情况下，根据估价对象自身特点采用市场法和收益法两种方法进行评估并无不当。本案中，中天行估价公司对估价对象进行了实地勘察，对王维根、董乃芳的异议理由进行了详尽说明，其采用市场法、收益法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出涉案房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。
四、王维根、董乃芳是否解除婚姻关系，并不影响扬州中院对执行依据确定的抵押物依法执行。本案中，尽管王维根、董乃芳称其已协议离婚，且王维根将其对52、56号房地产享有份额赠与董乃芳，但上述房地产仍登记在王维根、董乃芳等四人名下，且该房地产系执行依据确定交行扬州分行享有优先受偿权的抵押物，故扬州中院依法予以处分有事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人王维根、董乃芳的执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00036号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年六月十七日
书 记 员 沈晓雯