北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第01025号
上诉人（原审原告）赵志清，男，1973年1月22日出生。
委托代理人苗玉亮，北京融显律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孟宪芳，男，1938年4月22日出生。
委托代理人田惠莘（孟宪芳之妻），女，1942年1月1日出生。
原审被告刘宝琴，女，1947年9月10日出生。
原审第三人姚彦甫，男，1945年7月4日出生。
委托代理人刘宝琴，女，1947年9月10日出生。
原审第三人姚宏旭，男，1976年7月7日出生。
原审第三人姚鸿伟，男，1971年12月25日出生。
上诉人赵志清因与被上诉人孟宪芳、原审被告刘宝琴、原审第三人姚彦甫、原审第三人姚宏旭、原审第三人姚鸿伟案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民（商）初字第09688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官种仁辉、武子文参加的合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
赵志清在一审中起诉称：
2014年1月7日，赵志清与刘宝琴就位于北京市朝阳区弘善家园×××号楼×××号房屋签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价款1950000元，该总价款包括购房款、共有部分房款、契税、公共维修基金。2014年1月8日，赵志清将1950000元以转账方式一次性支付给刘宝琴。同日，赵志清与刘宝琴一同到弘善家园物业办理了入住手续。后赵志清于2014年3月10日至2014年4月25日对×××号房屋进行了装修，购买了家具电器及水、电、天然气，并于2014年5月实际居住于×××号房屋至今。后赵志清准备缴纳公共维修基金以办理×××号房产证时，得知×××号房屋已被法院查封。赵志清认为，其与刘宝琴签订的房屋买卖合同合法有效，赵志清支付了全部购房款并实际占有×××号房屋，×××号房屋至今尚未办理房产证系出于客观原因。故赵志清起诉要求停止对执行标的物北京市朝阳区弘善家园×××号楼×××号房屋的执行并解除查封，请求确认×××号房屋归赵志清所有，诉讼费由孟宪芳、刘宝琴负担。
孟宪芳在一审中答辩称：不同意赵志清的诉讼请求。赵志清的诉讼请求没有法律和事实依据，其无权要求对×××号房屋停止执行并解除查封，无权确认×××号房屋归其所有。刘宝琴、姚彦甫等人明知对孟宪芳尚有欠款上百万元，在取得1950000元购房款后仍拒不履行调解书确定的还款义务，明显系恶意逃避债务。
刘宝琴在一审中答辩称：同意赵志清的诉讼请求。刘宝琴一家人从户籍地北京市东城区薛家湾胡同××号拆迁后，分得六套异地安置房屋，其中×××号房屋产权属于刘宝琴，刘宝琴于2010年签订了安置购房合同。因刘宝琴于2010年向案外人贾岩借款2500000元，故将包括×××号房屋在内的两份安置购房合同原件抵押给了贾岩。赵志清支付1950000元购房款后，刘宝琴用其中部分款项偿还了贾岩的部分借款，换回了×××号房屋的安置购房合同原件，并与赵志清、姚宏旭一起去办理了房屋入住手续。赵志清已支付了全部购房款，并实际占有了×××号房屋。
姚彦甫在一审中述称：同意赵志清的诉讼请求。
姚宏旭在一审中述称：同意赵志清的诉讼请求。赵志清支付的1950000元中已包括公共维修基金，故应由刘宝琴负担。办理入住时，因我方没有那么多钱，就暂时没有交公共维修基金。2014年3月17日，法院通知我们可能要查封×××号房屋，姚宏旭告诉赵志清此事，赵志清说先办房产证。办理房产证就要先缴纳公共维修基金，姚宏旭与赵志清去弘善家园开发商那里开缴费单时才知道房屋已被查封的事实。因×××号房屋已被查封，现无法缴纳公共维修基金，也无法办理房产证。
姚鸿伟在一审中述称：同意赵志清的诉讼请求。
一审法院经审理查明：
刘宝琴与姚彦甫系夫妻关系，姚鸿伟、姚宏旭分别系刘宝琴与姚彦甫之长子、次子。2010年7月6日，刘宝琴（乙方）与北京市崇文区城市建设开发公司（甲方）、北京国瑞兴业地产有限公司（丙方）签订《崇文区祈年大街路西搬迁工程居民异地安置到弘善家园购房合同（按份共有产权）》（下称安置购房合同），约定：乙方与丙方共同购买弘善家园××号楼×××号二居室一套，建筑面积（暂测）78.09平方米，其中75平方米由丙方购买，应付房款367500元，3.09平方米由乙方购买，应付房款15141元，丙方与乙方各自向甲方交纳上述房款；丙方占产权96.04％，乙方占产权3.96％；乙方最终应付房款共计15141元，于安置购房合同签订之日起10日内支付。
2013年11月18日，东城区人民法院作出（2013）东民初字第12909号民事调解书，孟宪芳作为该案原告，姚彦甫、刘宝琴、姚宏旭、姚鸿伟作为该案共同被告，达成如下调解协议：一、姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟于2014年6月30日前偿还孟宪芳借款560000元并支付利息755324.2元（于2014年1月31日前偿还560000元，余款于2014年6月30日前还清）；二、姚宏旭对姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟上述债务中的141000元承担连带还款责任；三、如姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭未能在上述约定期限内足额还款，则孟宪芳有权就全部剩余欠款及迟延履行期间的债务利息（以560000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）对姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭申请强制执行。因姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭未能履行前述调解协议，孟宪芳于2014年2月7日向一审法院申请执行，一审法院于2014年2月25日查封了×××号房屋。
2014年1月7日，赵志清与刘宝琴签订北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）（下称房屋买卖合同），约定刘宝琴将×××号房屋售予赵志清，成交价格1950000元。次日，赵志清向刘宝琴汇款1950000元。2014年3月10日，赵志清就×××号房屋签订装修施工合同，合同约定装修日期为2014年3月11日至2014年4月21日。
一审庭审中，赵志清称其一家三口人自2014年5月已实际入住×××号房屋，每周至少居住4天，并提交家具定货合同、空调销售单、购买燃气及水电的发票作为其已实际入住的证据。其中家具定货合同及空调销售单记载的送货地址均为程委镇夹河村，购电发票显示已购电次数为1次，购电统计表显示2014年2月27日至2014年10月17日用电29元。
一审审理过程中，经询弘善家园小区物业，×××号房屋登记的业主信息为刘宝琴，紧急联系人为姚彦甫及姚宏旭。除上述信息外，无其他业主相关信息，物业亦不掌握业主的装修备案及实际居住情况。经询弘善家园项目部，其负责办理房产登记的工作人员答复称，×××号房屋所属×××号楼即为安置购房合同中约定的××号楼，该楼自2011年9月起可办理入住手续，自2013年夏天开始可以为业主办理房产证。
一审法院判决认定：
根据相关司法解释的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其中，对”第三人已经支付全部价款并实际占有房屋”应理解为第三人在法院针对房屋的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有房屋。现赵志清称其与刘宝琴一同去物业办理了入住手续，但弘善家园物业处并无关于赵志清的登记资料；赵志清称其为装修×××号房屋购买了家具及电器，但相关合同及销售单记载的送货地址并非弘善家园；赵志清称其一家三口人自2014年5月已实际入住×××号房屋至今，且每周至少居住4天，但一家三口人5个月的用电量仅为29元，明显不合常理。综上，赵志清现有证据不足以证明其自2014年5月起至今实际占有并使用×××号房屋。此外，×××号房屋系拆迁安置住房，并非一般的商品住房，该类房屋在办理入住及进行产权登记方面均有严格条件。赵志清在向刘宝琴购买×××号房屋时，对该房屋性质及初次必须登记在刘宝琴名下应系知情，对于未办理房产证即支付全部购房款的风险亦应明知。赵志清在办理入住时即可办理房产登记，却怠于缴纳办理房产登记所须相关费用，对于×××号房屋无法办理产权登记手续存在过错。综上，赵志清未能证明其在一审法院强制执行程序开始之前已实际占有并使用×××号房屋，亦对×××号房屋未办理过户登记手续存在过错，其主张不符合相关司法解释对人民法院不得查封、扣押、冻结房屋的条件。赵志清以其已签订房屋买卖合同并支付全部价款为由对抗一审法院的查封，于法无据，其请求一审法院对执行标的停止执行并解除查封的理由并不成立，故一审法院对赵志清的该项诉讼请求不予支持。因本案系执行异议之诉，而非确权之诉，故对赵志清要求确认×××号房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2014年11月13日作出判决：驳回赵志清全部诉讼请求。
赵志清不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院以赵志清未能证明其在强制执行程序开始之前已实际占有并使用涉案房屋，亦对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错，不符合相关司法解释对人民法院不得查封、扣押、冻结房屋的条件为由，驳回赵志清的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。实际上，赵志清签订房屋买卖协议以及支付全部购房款时间是在2014年1月7日和8日，在交付房款后，赵志清已经对房屋进行了实际控制，并实际占有使用。而孟宪芳是在2014年2月7日才对刘宝琴申请强制执行，人民法院对涉案房屋查封也是在2014年3月份左右，在时间上晚于赵志清购买房屋并实际使用的时间。至于房屋没有过户到赵志清名下，是由于房屋存在共有产权关系，需要办理各种手续，因此拖延了时间，赵志清对此并无过错。在此情况下，一审法院的上述认定与事实不符，赵志清的情况符合相关司法解释的规定，即第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，赵志清与刘宝琴签订的房屋买卖合同有效，且赵志清与刘宝琴已经实际履行了该合同，支付了全部房屋价款，并对房屋进行了实际占有使用，人民法院对涉案房屋的执行，损害了赵志清的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，依法支持赵志清的上诉请求。赵志清的上诉请求是：1、撤销一审判决；2、判令停止对执行标的物北京市朝阳区弘善家园×××号楼×××室的强制执行；3、解除对执行标的物北京市朝阳区弘善家园×××号楼×××室的查封措施；4、确认北京市朝阳区弘善家园×××号楼×××室归赵志清所有；5、诉讼费由孟宪芳、刘宝琴负担。
孟宪芳服从一审法院判决，其针对赵志清的上诉理由答辩称：赵志清并没有办理入住手续和实际占有使用涉案房屋。赵志清没有办理入住手续，在此环节有过错。赵志清与刘宝琴签订售房合同本身是无效的。在签订售房合同前的2013年7月31日，刘宝琴即将涉案房屋抵押给孟宪芳，就不能再出售。刘宝琴没有将房款按照调解书的规定还给孟宪芳，构成欺骗，法院应当追究其法律责任。赵志清在刘宝琴没有办理产权登记的情况下对支付全部购房款的风险应当明知，对此类房屋进行交易是有过错的。赵志清在办理入住手续时即可办理房产登记，却怠于缴纳办理产权登记所需的相关费用，对无法办理产权登记手续存在过错。赵志清把全部房款付给刘宝琴，说明买的是全部产权，说明已经把共有产权人剔除了，不存在共有产权了，共有产权关系干扰办理各种手续的理由已经不存在了。综上所述，赵志清根本没有办理入住手续，没有实际占有使用涉案房屋，在购买和办理登记手续上存在过错，其主张不符合相关司法解释对人民法院不得查封、扣押、冻结房屋的条件。赵志清以其已经签订房屋买卖合同并支付全部价款为由，不能对抗人民法院查封。请求二审法院驳回赵志清的上诉，维持原判。
刘宝琴陈述称：同意赵志清的上诉意见。
姚彦甫陈述称：同意赵志清的上诉意见。
姚宏旭陈述称：同意赵志清的上诉意见。
姚鸿伟陈述称：同意赵志清的上诉意见。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有赵志清提交的房屋买卖合同、汇款凭证、装修施工合同、购电发票、家具定货合同、空调销售单，孟宪芳提交的安置购房合同，刘宝琴提交的户口簿，一审法院依法调查的事实，以及各方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其中，对”第三人已经支付全部价款并实际占有”，应理解为第三人在人民法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。
赵志清上诉主张，赵志清与刘宝琴签订房屋买卖合同，支付了全部价款，并实际控制、占有、使用了涉案×××号房屋，对未办理过户登记没有过错，一审法院不应查封该房屋。对此，本院认为，首先，赵志清称其与刘宝琴一同到物业办理了入住手续，但弘善家园物业处并无关于赵志清情况的记载资料；赵志清称其于2014年3月10日起对涉案房屋进行了装修并购买了家具、电器等，但所提供的相关合同及销售单记载的送货地址并非弘善家园；赵志清称其一家三口人自2014年5月实际入住涉案房屋，且每周至少居住4天，但一家三口人5个月的用电量仅为29元。据此，赵志清主张其在人民法院查封涉案×××号房屋之前已经实际占有并使用了该房屋，缺乏充分有效的证据予以支持。其次，涉案×××号房屋系拆迁安置住房，并非一般性商品住房，该类房屋在办理入住手续、产权登记、转让过户登记等方面均有严格限制条件。赵志清在购买涉案×××号房屋时，对该房屋的性质及初次必须登记在刘宝琴名下应当知晓，对未办理房产证即支付全部购房款存在的风险亦应当预料，其应当承担相应的法律后果。再次，赵志清对其未与刘宝琴协商一致及时办理涉案×××号房屋产权登记亦存在过错。赵志清认为一审法院不应查封涉案×××号房屋，因该主张不符合上述司法解释规定的条件，故本院对赵志清的上诉主张不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵志清的上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由赵志清负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由赵志清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 欣
审判员 种仁辉
审判员 武子文
二〇一五年三月三十日
书记员 梁艺爽