云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终1600号上诉人（原审被告）王燕，女，回族，1977年4月28日生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人王辉，男，汉族，1970年2月3日生，住云南省昆明市盘龙区金江路金禧园***栋*单元***号，系被告王燕的配偶，身份证号码：5301031970********，特别授权代理。上诉人（原审被告）王辉，男，汉族，1970年2月3日生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）昆明承新物业管理有限公司，住址：昆明市关上宝海路219号，组织机构代码：29210092-6。法定代表人束方林，董事长。委托代理人赵杰，女，汉族，1972年10月6日生，住云南省昆明市盘龙区，系昆明承新物业管理有限公司员工，特别授权代理。上诉人王燕、王辉因与被上诉人昆明承新物业管理有限公司（以下简称“承新物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3043号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下事实：王燕、王辉从案外人张燕处购买昆明市金星小区金禧园713幢3单元502号房屋并于2007年12月26日取得该套房屋的所有权证书。该房屋的所有权包含住宅和车库两部分，住宅部分是713幢3单元502号房，建筑面积158.59平方米，车库部分是713幢103号车库，建筑面积18.81平方米。两人按时向承新物业公司缴纳了2008年至2011年的物业服务费用。2011年12月28日，承新物业公司与昆明市金星西区业主委员会签订《金星西区物业服务合同》，约定“昆明市金星西区业主委员会委托承新物业公司对金禧园等小区提供物业服务，物业服务的内容包括物业共有部分的日常维修、养护和管理，物业共有部分具体包括房屋的承重机构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、走廊、过道、楼梯间……在物业管理区域内，特别约定的物业服务事项为接受业主大会的委托，对物业共用部分、公用设施、设备的维修养护，更新、改造由专项维修基金支付（见专项维修基金的管理、使用办法）……物业服务收费的标准为0.45元/月/平方米，车库管理费为80元/年/个，业主应于每年1月1日起交纳当年的物业服务费用。……停车场地属于全体业主所有，该项停车费中60%归承新物业公司用于弥补物业管理费不足及因昆明市金星西区业主委员会责任导致车辆损失应承担的赔偿费用，35%归全体业主所有纳入维修资金管理，承新物业公司每季度末按时付给昆明市金星西区业主委员会，5%纳入业主委员会的工作经费，每季度末按时付给昆明市金星西区业主委员会。……承新物业公司应加强并提高管理服务水平，为实现良性发展，共有设施设备日常运行维护费应不低于总支出计划的10%，屋顶，共用上下水管道等单项维修费用金额不超过500元的，由承新物业公司在物业服务费中列支，单项维修费用超过500元的由承新物业公司支付500元，超过部分由昆明市金星西区业主委员会负责按专项维修资金支付，个人自付部分，按《维修资金筹集使用试行办法》执行。……昆明市金星西区业主委员会有权审批物业维修资金和使用项目和使用预算，负责组织对物业设施、设备和共有部分的大中修及更新、改造的竣工验收，负责本物业区域内的物业专项维修资金归集和续筹。……承新物业公司对恶意欠费一年以上的业主停止约定服务或进行法律诉讼，并可按业主欠费金额的40%收取违约金。……本合同的期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日。”2014年8月15日，承新物业公司与昆明市金星西区业主委员会签订《补充合同》，约定“经1162户业主签字确认将物管费调整为住宅0.6元/月/平方米,于2014年1月1日起执行。”2010年底至2011年初，王燕、王辉因自己的103号车库漏水向承新物业公司进行了报修，2011年4月11日承新物业公司向王燕、王辉出具《回函》，记载“王辉业主，您所报修的103号车库顶的维修单，已报至金星西区业主委员会，并一致同意根据《金星西区维修资金筹集使用办法》，请您必须结清拖欠2007年度物管费872元后，物管处立即安排防水公司进场维修。”因双方就是否欠缴2007年物管费的问题产生分歧，承新物业公司未为王燕、王辉安排维修。承新物业公司以多次向王燕、王辉催缴物管费未果为由，诉至法院请求：一、王燕、王辉向承新物业公司支付拖欠自2012年1月至2015年12月（共计48个月）的物业管理费3996.4元、车库物管费320元、违约金1726.6元（4316.4元×40%）。以上三项合计人民币6043元；二、王燕、王辉承担本案的全部诉讼费用。另据现场勘验，王燕、王辉所有的103号车库出现多处漏水情况，漏水渗入部分墙面，103号车库顶系该小区业主共用的公共通行道路，王燕、王辉车库顶的路面出现多处瓷砖、地面损毁。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，承新物业公司与王燕、王辉所在小区的昆明市金星西区业主委员会签订《金星西区物业服务合同》及《补充合同》，以上两份合同系自愿签订，签订的程序符合法律的规定，对承新物业公司和王辉、王燕均有约束力。王辉、王燕所有的昆明市金星小区金禧园713幢3单元502号房屋的所有权证书记载该房屋的所有权包含住宅和车库两部分，且二人均陈述承新物业公司依照约定向二人提供了住宅部分的物业服务，二人对住宅部分的物业服务没有意见，故王燕、王辉拒绝缴纳住宅部分的物业服务费违反了合同的约定，应当向承新物业公司补缴2012年1月1日至2015年12月31日共四年的物业服务费3996.4元（158.59平方米×0.45元/平方米/月×24个月+158.59平方米×0.6元/平方米/月×24个月=3996.4元）。承新物业公司以王燕、王辉拖欠2007年物管费872元为理由不予安排维修王燕、王辉的车库，未尽到物业管理职责，故原审法院对承新物业公司主张车库管理费320元的诉请不予支持。同时，原审法院认为，王燕、王辉因车库漏水报修未得到处理拒绝缴纳物业服务费及车库管理费并不属于《金星西区物业服务合同》中约定的“恶意欠费”，结合王燕、王辉未缴纳的住宅部分的物业服务费的时间长达四年之久、承新物业公司的实际损失等因素，原审法院酌情认定王燕、王辉应当向承新物业公司支付违约金399.64元（3996.4元×10%）。据此，根据《物业管理条例》第二条、第十五条、第四十二条，最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、王燕、王辉于本判决生效之日起十日内向承新物业公司支付自2012年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费人民币3996.4元；二、王燕、王辉于判本决生效之日起十日内向承新物业公司支付违约金人民币399.64元；三、驳回承新物业公司的其他诉讼请求。原审判决宣判后，上诉人王燕、王辉不服，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；二、被上诉人承新物业公司对其造成上诉人的全部财产损失承担赔偿责任，同时，本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承新物业公司承担。主要事实和理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。2、上诉人于2009年发现车库漏雨，但承新物业公司口头告知不修理。2011年再次向承新物业公司书面函告车库维修事宜，但承新物业公司则回函告知上诉人须结清拖欠的2007年度物管费用后，才安排人员进场维修，故承新物业公司并未按约提供物业服务。与此同时，承新物业公司自2011年即未对上诉人提供物业服务，并造成上诉人相应经济损失，包括车辆维修费9100元，车库顶公共路面维修及室内维修20000元，住宅漏雨导致木地板变形及衣物发霉损失15000元，室内屋顶发霉维修5000元，车库危房鉴定费7000元，诽谤及精神损害赔偿、误工费6100元，合计62100元应由承新物业公司予以赔偿。3、原审法院没有对上诉人提供的漏水情况委托司法鉴定，并将上诉人房产强行分开导致判决结果失去公正性。本案二审审理过程中，因上诉人就其二审请求被上诉人赔偿相应损失的事宜一审并未提起反诉，经当庭询问被上诉人意见，被上诉人明确表示该赔偿事宜与本案无关，不同意二审就此问题进行审理或与对方当事人进行调解，故本院已当庭告知上诉人另案起诉，本案不作相应认定及处理。被上诉人承新物业公司针对上诉人的上诉请求答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人补充提交了由昆明市盘龙区宏盛快修店提供的《证明》一份，拟证明因车库存在漏水现象，从2010年开始至今上诉人的车辆都是停在外面，没有使用车库，被上诉人也没有来修理车库和提供服务，故上诉人不应该交纳物管费。经质证，被上诉人认为合同并未约定应将车库和房屋一起计收物管费（可分开支付），故该证据与本案处理并无关联。同时，被上诉人之所以未对车库进行维修，一是因为上诉人没有交纳2007年的物管费，二是因为上诉人不同意业主委员会规定的维修费用承担比例所致。被上诉人补充提交了以下两组证据：1、装修申请，拟证明2007年10月，上诉人已经是涉案住宅的实际所有人；2、批量支付维修款、支付工程款明细及713-3-502预算单，拟证明上诉人曾于2007年申请维修涉案住宅，并支付相应维修费用。经质证，上诉人对证据1、2的真实性均无异议，但认为装修申请是原房东办理的，证据1不能证明上诉人在申请当时是房屋的实际所有人，对证据2的证明观点不予认可，上诉人虽然按照50%的业主自出比例支付过维修费，但是在不知情的情况下支付的。对于前述二审各方当事人补充提交的证据材料，本院之后将结合案情一并做出相应论证，在此不再赘述。经审理，对于原审判决已经确认的案件事实，双方均无异议。本院依法予以确认。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：上诉人主张被上诉人对其涉案车库漏水问题未履行维修义务，进而拒绝支付涉案住宅及车库的全部物管费用的主张是否成立？本院认为：本案中，根据已经查明的事实，即上诉人王辉、王燕登记所有的涉案车库自2010年起即因存在漏水而向被上诉人承新物业公司予以报修，以及承新物业公司于2011年4月11日亦书面函告上诉人“须结清拖欠2007年度物管费872元后，物管处立即安排防水公司进行维修”的相应内容，能够证实承新物业公司确实具有以上诉人拖欠2007年度物管费用为由拒绝履行上述车库维修义务的行为，而该情形一直持续至今。至于二审承新物业公司补充认为除上述事由之外，因上诉人不同意业委会确定的维修费用的承担比例而一并导致车库未能维修的抗辩事由无充分证据证实，本院不予确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，虽然涉案住宅及车库从产权登记的形式而言，系登记于同一本产权证上，但仍然作出明确区分，同时，根据涉案物业服务合同的约定，住宅及车库计收物管费用的标准及单价亦并不相同，故承新物业公司认为涉案住宅及车库的物管费用可分开支付的主张具有事实依据，为此，在承新物业公司自2012年1月1日至2015年12月31日已就涉案住宅按约提供物业服务的情况下，其诉请上诉人支付该期间内住宅部分的物管费用合计3996.40元的理由成立，一审判决对此所作认定及处理正确，本院予以维持。至于涉案车库部分的物管费的承担问题。由于承新物业公司自2012年1月1日至今均未对上诉人报修的车库漏水问题作出处理，其未能按约完成车库部分的物管义务，故上诉人以此拒付2012年1月1日至2015年12月31日涉案车库的物管费的抗辩理由成立，本院予以支持，一审判决对此所作认定及处理正确，承新物业公司亦未提出上诉，本院依法予以维持。至于上诉人认为涉案住宅及车库物管费用不应分开计付，并因车库部分未享受相应的物管服务而一并拒付住宅部分的物管费用的主张，如前所述，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金的支付问题，一审判决基于双方合同约定以及本案实际，酌情判令上诉人按欠付金额的10%支付逾期付款违约金的处理并无不当，承新物业公司亦未提出上诉，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王辉、王燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王辉、王燕共同承担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长 起 俊审判员 张雪芳审判员 陈 锐二〇一六年七月二十日书记员 罗明珠