北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初10946号
原告张菁，女，1977年12月18日出生。
原告杨万华，男，1970年2月9日出生。
二原告委托代理人梁志强，北京市京师律师事务所律师。
二原告委托代理人解琳琳，北京市京师律师事务所实习律师。
被告王春瑞，女，1938年3月14日出生。
被告章勇，男，1963年11月9日出生。
二被告委托代理人冯涛，北京市京工律师事务所律师。
二被告委托代理人刘杰，北京市京工律师事务所实习律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司职工。
原告张菁、杨万华诉被告章勇、王春瑞，第三人北京链家房地产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张菁、杨万华的委托代理人梁志强、解琳琳，被告章勇、王春瑞的委托代理人冯涛、刘杰到庭参加了诉讼，第三人北京链家房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张菁、杨万华诉称：二原告系夫妻关系。2015年12月1日，在第三人居间介绍下，张菁与王春瑞签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《居间服务合同》等材料，约定购买被告位于本市东城区×××号楼×××号房屋。合同约定，房屋价款及家具家电、装修装饰和配套设施作价总计245万元，定金10万元，首付款62万元于2016年4月30日前进行中介理房通托管，拟贷款171万元；签约后，原告支付了定金10万元，中介费66750元。2016年2月17日，中介安排买卖双方去金成建国5号做贷款面签，原告因筹到更多钱款，就同王春瑞及中介公司协商多付首付款，减少贷款金额，并商定增加杨万华为共同贷款人，首付款变更为135万元（含定金10万元），贷款变为110万元，双方共同完成了贷款110万元的贷款面签手续。后，由中介代理完成网签手续。2016年3月14日，包商银行北京分行出具《包商银行个人二手房贷款承诺书》，同意买卖双方于2016年2月17日进行的贷款面签申请，批贷金额为110万元。但2016年3月22日王春瑞拒绝按中介的通知履行缴税义务。2016年3月24日晚，章勇与张菁协商房屋买卖履行事宜，章勇利用张菁急于给孩子落户学区名额的心理，以欺诈、胁迫的手段使张菁在违背真实意思的情况下误以为己方在面签贷款阶段增加配偶杨万华违约而签署《违约免责协议》。该《违约免责协议》称交易房屋贷款面签时未经卖方同意的情况下变更合同购房人等违约情形，张菁一周内以总房价245万元的20%（49万元）承担违约责任。第二天早，张菁支付上述所谓违约金时被同事提醒，但第一笔10万元已经支付完毕，后续张菁就没有再支付并告知杨万华。2016年5月19日，原告给王春瑞寄出撤销《违约免责协议》的通知。故二原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求1、判令撤销章勇与张菁之间于2016年3月24日签订的《违约免责协议》；2、被告章勇将收取的10万元退还给原告张菁；3、诉讼费由被告承担。
被告章勇、王春瑞辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本案诉讼主体错误，签订房屋买卖合同以及违约免责协议的都是张菁，因此本案原告应该只有张菁；章勇一直是王春瑞的代理人，其代理行为应该由王春瑞承担，因此章勇不应该作为本案被告。2、原告的诉讼请求没有事实与法律依据。违约免责协议的基础来源是张菁与王春瑞签订的房屋买卖合同，但房屋买卖合同履行过程中，从支付定金到后续履行，张菁均没有按时付款，仅仅支付了10万元定金。后期双方多次协调房屋买卖事宜，根据被告方的了解，当时购房款是张菁父亲出售另外的房屋获得的，而张菁与杨万华夫妇之间感情又不是很好，在此情况下，原告迟迟不付首付款，因为原告没有缴纳首付款，被告就没有配合办理纳税事宜。3、2016年3月24日，张菁与章勇在中介公司协商买卖合同继续履行事宜，双方达成一致意见，张菁承担在房屋买卖过程中的违约责任，支付房屋总价款的20%违约金，双方解除合同。违约免责协议是由中介公司根据买卖双方的意见起草打印的，由双方签字确认，这属于双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力。因此，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。4、对于张菁支付的10万元钱款是违约金的性质，张菁支付这10万元也是表明了张菁对于章勇代王春瑞签署《违约免责协议》的认可。同时，王春瑞保留另案追究张菁违约责任的权利。5、原告起诉要求撤销双方签署的协议，说明原告方认可双方签署协议的效力。另外，原告没有提供被告方存在欺诈、胁迫行为的证据。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，双方签订的《违约免责协议》是合法有效的。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人北京链家房地产经纪有限公司提供书面意见述称：该案诉讼请求与第三人没有关系，第三人不发表意见。但第三人愿意配合双方继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
经审理查明：张菁与杨万华系夫妻关系，二人于2009年10月27日登记结婚。王春瑞与章勇系母子关系。
2015年12月15日，王春瑞作为出卖人与张菁作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落于东城区×××号楼×××号，该房屋坐在楼栋建筑总层数为16层，其地上16层，地下0层。该房屋所在楼层为11层，产权证明所载建筑面积共40.94平方米。第二条约定，该房屋性质为已购公有住房。第四条第（一）项约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2450000元，人民币贰佰肆拾伍万元整。第（三）项约定，买受人向出卖人支付定金100000元，人民币壹拾万元整（不高于成交总价的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。第（四）项约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1710000元，人民币壹佰柒拾壹万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第六条约定，应该在办理完毕房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。第九条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起135日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。王春瑞在合同的出卖人落款处签字，章勇在出卖人委托代理人处签字，张菁在合同买受人处签字。
同日，王春瑞作为甲方（出卖人）与张菁作为乙方（买受人）及北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间人）签订《居间服务合同》。《居间服务合同》落款处，王春瑞在甲方处签字，章勇在甲方委托代理人处签字，张菁在乙方处签字，北京链家房地产经纪有限公司在丙方处盖章。同日，王春瑞作为甲方与张菁作为乙方及北京中融信担保有限公司作为丙方（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。《房屋交易保障服务合同》落款处，王春瑞在甲方（出卖人）处签字，章勇在甲方委托代理人处签字，张菁在乙方（买受人）处签字，北京中融信担保有限公司在丙方（服务方）处盖章。
2015年12月15日，王春瑞作为甲方（出卖方）与张菁作为乙方（买受方）及北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》。《补充协议》中约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币贰佰肆拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。同时约定乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月15日将第一笔定金人民币壹拾万元整以自行支付的方式支付甲方。乙方于2016年4月30日前将第一笔首付款人民币陆拾贰万元整以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于评估且网签后的3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2016年4月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金；该保证金按照双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方的方式支付。《补充协议》落款处，王春瑞在甲方（出卖方）处签字，章勇在甲方（出卖方）委托代理人处签字，张菁在乙方（买受方）处签字，北京链家房地产经纪有限公司在丙方（居间方）处盖章。
2016年2月，双方申请办理批贷手续。2016年3月14日，包商银行股份有限公司北京分行出具批贷函。2016年3月8日，双方经协商办理网签，网签合同中出卖人为王春瑞，买受人为张菁，买受人共有人为杨万华。
2016年3月24日，章勇与张菁签署《违约免责协议》（以下简称涉诉协议），载明经甲乙双方友好协商，由于乙方在购买×××号楼×××号房屋的面签时，在未经甲方同意的情况下，变更合同购买人等违约情形，给甲方造成影响。乙方愿在一周内以房款成交总价2450000元（贰佰肆拾伍万元整）的20%承担违约责任，双方不再承担同链家签订的《房屋买卖业务签约文件合订本4.1版》的任何责任。章勇在甲方（卖方）处签字，张菁在乙方（买方）处签字。对此，二被告认为买房人应该按照合同约定在2016年4月30日之前将首付款支付给卖房人，且未经被告同意擅自变更购房人，原告方构成了违约，并且认为章勇的签字是代王春瑞所签。二原告认为，变更购房人是经过王春瑞同意的，原告也按照约定积极履行支付首付款的义务，是被告不配合导致原告未按时支付首付款，原告方没有违约。
庭审中，被告方提供2016年5月26日公证书一份，拟证明对于涉诉房屋买卖的事宜以及《违约免责协议》等文件的签署，王春瑞均认可章勇是其代理人。对此，原告方认可真实性，不认可证明目的。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《补充协议》，包商银行个人二手房贷款承诺书，结婚证及当事人当庭陈述等证明材料在案佐证。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。一方以欺诈、胁迫或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据本案查明的事实，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，经双方协商在网签时将购房人由张菁变更为张菁与杨万华，对此王春瑞是知情且同意的。同时，张菁与章勇签订的涉诉协议的时间在网签之后，在合同约定的支付首付款日期之前，故签订涉诉协议时无法断定张菁在合同约定的支付首付款之日前必然存在违约的情形。而涉诉协议的内容实际是对一方违约后承担责任的约定。现被告认为签订涉诉协议即是因为买方改变了买房人，且没有依约支付首付款，已构成根本违约。且签订涉诉协议后双方解除了王春瑞与张菁、杨万华签订的《北京市存量房屋买卖合同》等一系列合同，不再履行房屋买卖责任。对此，原告不予认可。从整个房屋买卖交易的流程可以看出，章勇实为王春瑞的代理人参与买卖事宜，但涉诉协议却是章勇以甲方（卖方）名义签字，与房屋买卖客观情况不符。上述情形足以认定张菁在签订涉诉协议时并非其真实意思表示。现原告方要求撤销涉诉协议，于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还10万元钱款的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销原告张菁与被告章勇于二〇一六年三月二十四日签订的《违约免责协议》；
二、被告章勇于判决生效后七日内返还原告张菁人民币十万元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告章勇各负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
审 判 员 杨 莹
人民陪审员 王钟惠
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 宿云达