上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3号
上诉人（原告被告）吴明勤。
委托代理人杨＊＊＊（系吴明勤丈夫）。
被上诉人（原审原告）赵敬德。
上诉人吴明勤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人吴明勤及其委托代理人杨＊＊＊、被上诉人赵敬德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市松江区广富林路＊＊＊＊＊＊室房屋的所有权人为赵敬德及案外人刘＊＊＊、赵＊＊＊。2012年10月22日，赵敬德作为甲方（出租方），吴明勤作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条载明，甲方将位于上海市松江区广富林路＊＊＊＊＊＊室房屋租赁给乙方。第二条约定，租赁期限为三年，自2012年11月7日至2015年11月6日。第三条约定，租金为每月人民币（下同）1，250元，租金每3个月支付一次，第一期租金乙方于2012年11月7日前付清，以后每期租金支付时间应为该首月的7日前。如乙方逾期超过15日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第8条承担违约责任。第四条约定，乙方支付甲方保证金1，250元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清偿，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第五条约定，租赁期间水、电、煤气、电话、有线电视、网络等房屋使用费由乙方负担，物业管理费由甲方负担。第六条第6.3条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案需征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。第6.6条约定，租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任。第八条约定，甲乙双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方需支付违约金，数额为月租金的2倍。若甲方违约，乙方可以按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方需按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费。若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修添附无偿赠与甲方。第十一条约定，不转租、不群租、毛坯支付、电路不动。甲方提供防水材料部分，乙方做好卫生间内防水施工。第三年租金（2014年11月7日至2015年11月6日）每月租金为1，400元。该房屋用于自住不得用于其它用途。合同签订后，吴明勤支付赵敬德押金1，250元。
原审另认定，吴明勤同案外人施＊＊＊签订《房屋租赁合同》一份，载明吴明勤将系争房屋出租给施＊＊＊，租期自2013年7月25日至2014年7月24日，租金每月2，300元。2014年3月15日，赵敬德至系争房屋内发现吴明勤将房屋转租给案外人施＊＊＊。2014年5月15日，吴明勤向赵敬德账户支付2014年5月7日至2014年8月6日期间的租金。2014年5月28日，案外人施＊＊＊搬离系争房屋。2014年5月31日，赵敬德将系争房屋门锁更换。后吴明勤将赵敬德更换的门锁再次进行更换。2014年6月12日，赵敬德与吴明勤就系争房屋租赁事宜发生肢体冲突并报警。2014年6月27日，赵敬德就系争房屋所涉纠纷诉至法院，要求判令：1、解除赵敬德与吴明勤于2012年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2、吴明勤向赵敬德支付违约金2，500元；3、吴明勤向赵敬德支付转租违约所得10，500元；4、吴明勤搬离并返还赵敬德系争房屋，并恢复至毛坯房之原状；5、吴明勤支付赵敬德房屋占用费（按每天41.7元标准，从2014年8月7日至实际搬离之日止）；6、吴明勤返还系争房屋的燃气卡、自来水卡、信箱钥匙；7、吴明勤交清系争房屋水、电、燃气费至实际搬离之日止。
原审庭审中，赵敬德提供一份录音，该录音载明因吴明勤转租赵敬德要求收回房屋。赵敬德陈述该录音时间为2014年5月31日。原审中，依赵敬德申请，案外人施＊＊＊到庭陈述：其为系争房屋次承租人，与赵敬德并无利害关系。吴明勤出租房屋时告知其房屋为吴明勤所有，并出示了模糊不清的产权证。2014年3月15日前并无买房人因买房事宜要求看系争房屋。2014年3月15日赵敬德到系争房屋内发现吴明勤进行转租表示要求收回房屋，当时吴明勤仍坚称房屋为其自住。2014年5月25日，施＊＊＊同赵敬德、吴明勤三方进行面谈，确定于当月29日搬走，当时吴明勤丈夫杨＊＊＊是同意的，且未提出补偿要求。2014年5月28日，施＊＊＊搬离系争房屋，搬离时同吴明勤就押金返还事宜发生争议，吴明勤认为系赵敬德要求施＊＊＊搬离故不同意退还押金，但施＊＊＊认为系因吴明勤非法转租致使赵敬德收回房屋。2014年5月30日吴明勤退还施＊＊＊押金。原审庭审中，吴明勤出具施＊＊＊同吴明勤丈夫杨＊＊＊之间的短信记录，根据该短信记录，4月15日前短信内容均为双方收取房租和租赁事宜进行交涉，4月16日施＊＊＊发送短信中有中介看房且阻止看房的表述，5月25日杨＊＊＊再次要求施＊＊＊支付房租，双方就继续支付房租事宜发生争议，施＊＊＊说不愿意掺和赵敬德与吴明勤之间的纠纷，再说杨＊＊＊所述并非事实。
原审庭审中，依吴明勤申请，案外人王＊＊＊和＊＊＊到庭作证。王＊＊＊陈述，其为＊＊＊地产的业务员，2014年4月赵敬德开始销售系争房屋，案外人施＊＊＊不让看房，致使其未看到房。＊＊＊陈述，其为赵敬德与吴明勤租赁合同签订时中介公司的经办人，当时赵敬德明确不同意将房屋进行转租，吴明勤说是自住想装修，因此还给了半个月的装修期。在租赁之前赵敬德本来是要卖房子的，由于卖不出去所以改为出租，在租赁期间并未要求卖房。在今年3月下旬又委托卖房。
原审第一次庭审中，吴明勤提出要求赵敬德对其装饰装修进行赔偿，并提出要求赵敬德赔偿其装修损失、违约金等反诉主张。法庭要求吴明勤在庭审后3日内提交书面反诉状，但经法庭多次询问，其未提供书面反诉状。第二次庭审法庭明确告知吴明勤鉴于其未提供反诉状，其反诉主张法庭不予受理，吴明勤可就反诉内容另案主张，吴明勤未提出异议。第三次庭审中，吴明勤再次提出如合同解除要求吴明勤赔偿装饰装修损失，金额为20，000元。
原审庭审中，赵敬德同意其已收取的押金1，250元用以抵扣吴明勤实际欠付的租金等费用。
原审庭审中，赵敬德陈述其于2013年3月15日说收回房屋，房租支付到5月底即可。在2014年5月15日吴明勤向赵敬德支付3，700元房租事宜，赵敬德陈述吴明勤系向赵敬德卡号以汇款方式支付房租。赵敬德收到后曾要求将5月以后的钱退还吴明勤，但吴明勤推脱忙未给回复，因此赵敬德未能退还。据此赵敬德主张的吴明勤违约占有使用费从2014年8月7日起算。
原审认为，未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同。现吴明勤未经赵敬德同意擅自进行转租，根据证人陈述及双方发生争议的实际情况，法院有理由认为赵敬德在发现吴明勤擅自转租后及时通知吴明勤解除合同并于2014年5月底收回房屋。因此赵敬德解约主张与法不悖，法院予以支持。合同解除后，吴明勤继续使用房屋缺乏事实和法律依据，应当予以返还。吴明勤已付2014年8月6日前的租赁费用，现赵敬德要求吴明勤以每天41.7元为标准，支付从2014年8月7日起至吴明勤实际返还房屋之日止的占有使用费，与法不悖，法院予以支持。原审庭审中，吴明勤确认系争房屋的信箱钥匙、煤气卡、自来水卡的真实性并在吴明勤处，故赵敬德要求吴明勤返还的请求，法院予以支持。
关于系争房屋内的装饰装修，双方发生较大争议，赵敬德要求恢复至毛坯房状态，吴明勤要求对其进行的装饰装修进行赔偿。法院认为，租赁合同解除后，返还的租赁物应当符合合同约定或者租赁物使用后的状态。现吴明勤已实际租赁房屋近2年时间，其装饰装修后赵敬德并未提出异议，根据合同规定吴明勤亦无必须拆除义务，因此赵敬德要求吴明勤将系争房屋恢复原状的诉请，法院不予支持。对于吴明勤提出的装修损失，其中可移动部分可由吴明勤自行搬离；对于已经同系争房屋形成添附部分，鉴于吴明勤在本案中未及时提出反诉请求，且鉴于租赁合同解除系吴明勤违法转租所致，赵敬德也明确对该装饰装修不进行利用，故本案中吴明勤提出的要求赵敬德赔偿装饰装修损失的辩称意见法院不予采纳。
吴明勤擅自转租，致使赵敬德解除合同的，有权要求吴明勤根据合同约定支付违约金。因此赵敬德主张要求吴明勤支付2，500元违约金的主张法院予以支持。但赵敬德要求吴明勤支付其转租获益并无法律或合同依据，法院不予支持。
赵敬德主张的水、电、煤气费用损失，鉴于赵敬德损失金额无法确定，本案中不予处理。如吴明勤交付房屋后，根据合同约定尚有未结清费用，赵敬德可另案主张。
对吴明勤已经支付的押金，赵敬德同意在吴明勤欠付费用中抵扣，与法不悖，法院予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年十月二十八日作出判决：一、确认赵敬德与吴明勤于2012年10月22日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、吴明勤于判决生效之日起十日内交付赵敬德位于上海市松江区广富林路＊＊＊＊＊＊室房屋；三、吴明勤于判决生效之日起十日内交付赵敬德上海市松江区广富林路＊＊＊＊＊＊室房屋的燃气卡、自来水卡、信箱钥匙；四、吴明勤于判决生效之日起十日内支付赵敬德违约金2，500元；五、吴明勤于判决生效之日起十日内支付赵敬德房屋占有使用费（按每日41.7元为标准，从2014年8月7日起计算至实际返还房屋之日止，以上费用扣除吴明勤已付的1，250元押金）；六、驳回赵敬德其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取62.5元，由吴明勤负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，吴明勤不服，上诉于本院，诉称：被上诉人向上诉人隐瞒了要出售房屋的事实，致使上诉人搬入后，天天有人看房；上诉人装修房屋花费3万元，被上诉人还提供了防水材料，故请求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四项。
被上诉人赵敬德辩称：补充条款只是针对卫生间的防水部分作了约定；上诉人未经被上诉人同意擅自转租；中介人员＊＊＊的证词表明上诉人租赁期间，被上诉人并未出售房屋；次承租人施＊＊＊亦未表示其承租期间曾受到看房骚扰，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，吴明勤擅自转租房屋，依法构成违约，原审以之判决解除合同，吴明勤返还房屋及信箱钥匙等，于法有据，可予维持。吴明勤主张因赵敬德出售房屋，天天有人看房影响其对房屋的实际使用，然该主张仅有其陈述，赵敬德不予认可，原审中次承租人施＊＊＊、中介人员＊＊＊的证词均未能证实吴明勤之主张，该上诉理由，缺乏事实依据，显难成立。鉴于本案合同解除系吴明勤违约所致，故不论其装修是否取得赵敬德的同意，在赵敬德不愿利用装修的前提下，吴明勤无权以装修损失为由拒绝承担提前解约的违约责任。综上而言，吴明勤关于撤销原审判决主文第一、二、三、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人吴明勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……