内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字第2581号
原告王红霞，无职业，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人郝君，内蒙古君缘律师事务所律师。
被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
法定代表人张志刚，系该公司董事长。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
被告冯富荣，系个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
原告王红霞诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、被告冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红霞及其诉讼代理人郝君与被告国力公司的诉讼代理人任振华，被告冯富荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王红霞诉称，2013年1月28日原告经与被告全权授权负责龙泽苑子龙门小区全面开发建设和销售的冯富荣协商，以2200元／㎡的价格购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区D区5号楼2单元xx室及车库，建筑面积137.6平米，车库21.2平米，总计价款为349000元。双方于当日签订了《商品房认购书》，原告向被告支付了房屋价款260000元，第二被告作为第一被告全权委托人，委派工作人员冯志军与原告签订了合同，并出具了收款收据。2015年6月，冯富荣组织进行的开发建设因资金问题陷入困局，被告与冯富荣发生纠纷，被告全面接管该小区开发、销售事宜，被告因此全盘否认冯富荣前期销售活动及行为，这使得原告举家庭之力而辛苦筹集的数十万元购房款将因此化为乌有。为此原告同其他有类似经历的购房户试图通过政府请愿以及和国力公司谈判的方式摆脱困境、接收房屋，但是被告不仅不予认真对待，反而以虚假销售的方式对于部分争议房屋抢先进行登记申请，更进一步损害了原告等购房户的合法权益。且因该项目自开发至今数年未能交付房屋，已经构成实质性违约，现原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告、冯富荣及被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区D区5号2单元xx号房屋的《商品房认购书》合法有效；2、被告履行合同，向原告方交付房屋及车库并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款260000元，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）；3、被告承担违约金31200元；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
被告国力公司辩称，一、原告起诉被告国力公司主体设置错误，被告从未与原告签订《商品房认购书》，合同所加盖的印章并非本公司的，被告并非本案当事人。二、原告要求与被告履行《商品房认购书》，缺乏事实和法律依据。原告从未委托冯富荣将涉案房屋售予原告，也未收到原告交来的购房款，原告所谓向被告交纳全部购房款是缺乏基本的事实依据。因双方根本不存在合同关系，原告要求确认双方签订的《商品房认购书》有效，缺乏基本的事实和法律。三、原告要求被告退还房款，承担违约金及利息，缺乏事实和法律依据。被告从未收到原告交纳的购房款，原告要求被告退还其购房款及利息无事实依据；同时被告从未与原告签订购房合同，原告向被告主张违约金缺乏事实依据。四、原告的损失并非是被告造成的，原告要求被告支付诉讼费缺乏事实和法律依据。综上应驳回原告的诉讼请求。
被告冯富荣辩称，一、本案原告所诉事实依法成立，双方之间存在房屋买卖合同关系。被告系国力公司阿拉善左旗龙泽苑子龙门工程项目负责人，并以该公司名义具体从事龙泽苑子龙门项目开发建设，通过参与土地挂牌竞拍，取得土地使用权，自筹资金进行项目建设，总计开发建设百余套房屋。被告自该项目竞拍受让开发的土地时就已经接受本案被告国力公司的全权委托，通过竞拍取得开发土地，同合作方签订协议，并以项目部名义签订施工合同，且同原告签订了认购协议书，并且收取了原告的购房资金，且将上述资金再次投入用于涉案的地产项目开发，本案原告所陈述的事实及内容客观存在，依法成立，双方之间存在法律意义上的房屋买卖合同关系，并且已经发生法律效力，依法应当受到法律保护。二、被告并非不履行合同义务，而是因为与国力公司之间存在的纠纷问题而使合同履行搁浅。在本案发生之前，尽管存在融资、建设等各方面困难，被告还是想办法尽可能筹集资金用于施工建设，准备在今年八月份全部完工，但由于自身同国力公司合作上出现问题，导致被告同国力公司之间的矛盾全面爆发，而国力公司不予配合积极完成向购房客户交付房屋，反而处处设卡，以为无关人员申请办理网签等行为来阻碍被告完成上述工作任务，并最终导致购房客户同国力公司之间矛盾的全面爆发，大量客户向法院提起诉讼，要求该公司履行合同、交付房屋。而与此同时，被告国力公司却又以私刻公章等事由向公安机关举报被告，并且迫使被告辞去项目负责人的职务，并由此导致目前国力房地产项目陷入更为严重的混乱，这是被告不愿意看到的，更是被告国力公司没有想到的，而国力公司的继续不作为，将会面临更为严峻的局面。三、违反合同约定的事实客观存在，相关违约责任请求人民法院依法酌情确定。本案中原告提出相关违约责任的赔偿要求，且由于该项目开发已经接近尾声，相关工程几乎完成，但由于合作各方的原因，导致购房客户不能及时办理购房网签手续，且至目前尚不能交房，已经触及了合同签订时的基本目的和底线，违反了合同约定，双方虽然没有约定具体的违约责任，但是承担违约责任却是法律规定的义务。被告请求人民法院考虑该房地产项目的实际情况，以及本人面临的困境，考虑违约责任产生的原因及相关后果，酌情确定涉案的违约责任。
经审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特镇东城区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号为阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款、签订合同、收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称其自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
另查明，原告于2013年1月28日从冯富荣处购买了位于子龙门小区D区5号楼2单元xx室及车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了子龙门合同专用章，在收据上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章。原告交纳了260000元的房款。
再查明，原告在诉讼中将第二项诉讼请求：“被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）。”确定为：“被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续”
上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，《承诺书》，《联合开发协议》，《开发建设协议》，《公证书》，《授权委托书》，《张建军笔录》，《房屋销售登记表》，《成交确认书》等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时被告冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此被告冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次，本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约责任都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告按约定交纳了房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋
原告主张的违约金及利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，原告所主张购房款利息属于利息损失，与原告主张的违约金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为。两者在性质上、功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中对原告的利息主张，不予支持。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告与被告于2013年1月28日签订的《商品房认购书》合法、有效；
二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告王红霞交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区D区5号楼2单元xx室及车库，并协助办理相关房屋产权手续；
三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告王红霞支付违约金26000元（260000元×10%）；
四、驳回原告王红霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2990元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院
审判员 王立东
二〇一六年一月二十三日
书记员 查 娜