广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终13314号
上诉人（原审被告）：蔡宇冬，男，1986年1月16日出生，汉族，住增城区。
委托诉讼代理人：温建锋，广东德比律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何俊豪，广东德比律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈时深，男，1988年8月4日出生，汉族，住增城区。
委托诉讼代理人：朱国良，广东兆广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李韶东，广东兆广律师事务所实习人员。
原审第三人：广州市世汇房地产销售代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔兴路18号702号。
法定代表人：阮汉锋。
原审第三人：刘桂兴，男，1962年5月27日出生，汉族，住广东省龙门县。
上诉人蔡宇冬因与被上诉人陈时深及原审第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司（以下简称世汇公司）、刘桂兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
蔡宇冬上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回陈时深的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由陈时深承担。事实和理由：（一）一审法院认定“蔡宇冬与陈时深签订的《房地产买卖合同》有效”存在错误，涉案合同的卖方为刘桂兴，并非蔡宇冬，落款方是蔡宇冬签名，蔡宇冬与刘桂兴之间属于无权代理关系，蔡宇冬在未取得刘桂兴的事前同意及事后追认的情况下就以“刘桂兴为卖方”与陈时深签订《房地产买卖合同》，该合同应当认定无效。陈时深作为买方，应当对涉案房屋进行查册，且《房地产抵押评估意见书》已载明产权人为刘桂兴，故此，陈时深应当知道蔡宇冬是本次交易的代理人。2017年3月12日刘桂兴与陈时深就涉案房屋进行网签合同当日，刘桂兴已知悉涉案房屋将出售给陈时深，但其未作出否认的意思表示，于是蔡宇冬才与陈时深继续办理购房的相关手续，后刘桂兴突然提出不再履行合同，才发生本案纠纷，因此造成合同无法交易的责任不全在蔡宇冬，且刘桂兴在明知有人代理并以其名义出售房屋的情况下，并未作出相反的意思表示，仍配合办理手续，其行为是否已视为对蔡宇冬进行授权，有待法院审查。（二）陈时深购买涉案房屋是为了拉高评估价作低首付，其购房的时候已经知晓涉案房屋存在无法过户的风险，但是其仍然冒着该风险购买涉案房屋，其应当承担其过错的损失。关于赔偿问题，一审法院认定蔡宇冬与陈时深均存在过错，但一审判决却判令蔡宇冬独自承担三方均存在过错所造成的损失，并没有依法扣减相应的过错责任，一审判决明显加重了蔡宇冬的责任，显失公平且明显违法。本案造成的损失应当由蔡宇冬与陈时深按各自过错责任比例承担，律师费应由陈时深自行承担，评估费也应当根据蔡宇冬与陈时深之间的各自过错责任比例承担。（三）一审的房地产评估报告选择的时点2017年10月24日不合理，应该以蔡宇冬与刘桂兴签订的《解除协议书》的时间2017年3月30日即实际违约时间为准。
陈时深二审答辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。（一）关于蔡宇冬认为其与陈时深签订的《房地产买卖合同》为无效合同的问题没有事实依据与法律依据。首先，在双方交易过程及一审庭审过程中，蔡宇冬从未提交其代理刘桂兴售房的证据，蔡宇冬与刘桂兴是房屋买卖合同关系，其双方于2017年3月1日签订了涉案房屋的买卖合同，约定由刘桂兴向蔡宇冬出售涉案房屋，蔡宇冬签订合同支付定金后又将涉案房屋转卖给陈时深。2017年3月30日刘桂兴与蔡宇冬签订解除协议书，该协议书明确确认解除其双方的房屋买卖合同关系，随后刘桂兴向蔡宇冬退回定金并赔偿违约金。若蔡宇冬是代刘桂兴出售涉案房屋，其双方无需签订解除协议书，刘桂兴亦无需赔偿违约金。在刘桂兴与蔡宇冬解除合同后，蔡宇冬向陈时深发出《解除告知函》，该函件中亦显示蔡宇冬是由其本人与陈时深签订房屋买卖合同，完全没有提及代理刘桂兴出售房屋。其次，蔡宇冬以未取得刘桂兴的追认、未取得房屋产权为由要求确认双方签订的房屋买卖合同为无效合同，与法律相悖，没有理据。（二）关于蔡宇冬是否构成违约以及应如何承担违约责任的问题，根据刘桂兴与蔡宇冬签订的合同等证据可知，蔡宇冬是一个炒房者，利用少量的资金选购房屋，未办理过户即将房屋转售以逃避税费，将房屋倒卖赚取差价，其行为违规，导致合同无法履行，完全是由于蔡宇冬的炒房行为所致，其应承担全部责任。根据合同相对性原则，即使由于刘桂兴的原因造成违约，蔡宇冬亦应按照合同约定向陈时深承担违约责任。一审法院判令蔡宇冬承担房屋差价的违约责任以及因此产生的律师费、评估费，既有合同依据，亦有法律依据，更符合国家打击炒房者的政策，完全合法合理。
世汇公司、刘桂兴经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
陈时深向一审法院起诉请求：1.蔡宇冬立即返还陈时深支付的定金5万元；2.蔡宇冬立即向陈时深支付2017年4月7日为房屋评估基准日的市场价格1950520元与合同约定的成交价1580000元鉴定房屋差价损失370520元；3.蔡宇冬立即向陈时深支付实现本案债权而产生的律师服务费27000元；4.蔡宇冬立即向陈时深支付中介服务费15800元；5.蔡宇冬立即向陈时深支付房屋评估费20000元；6.蔡宇冬承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月1日，刘桂兴（卖方）与蔡宇冬（买方）及经纪方广州市保值房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定刘桂兴以142万元价格出售位于广州市增城区荔城街××街×号××房。2017年3月30日，刘桂兴与蔡宇冬签订《解除协议书》，约定双方于2017年3月30日解除《房地产买卖合同》，刘桂兴退还定金50000元，以及赔偿违约金142000元、中介费35500元给蔡宇冬。2017年5月9日，刘桂兴转账232960元给蔡宇冬。
2017年3月16日，蔡宇冬（卖方）与陈时深（买方）及经纪方世汇公司签订《房地产买卖合同》，载明“……四、买卖双方经协议，由卖方转让位于广州市增城区荔城街××街×号××房（以下简称房地产），建筑面积为125.84平方米，设置抵押，卖方应在2017年5月25日前将房产解除、注销抵押登记。五、买卖双方约定房地产价格为1580000元，买方于签署本合同时给卖方50000元作为定金，如买方未足额支付购房定金，买方应在签署本合同之日起2天内补足50000元。买方于过户当天将首期房款250000元支付给卖方，购房余款1330000元为按揭付款。……十、违约责任（一）承担违约责任的形式3.违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。（二）买卖合同关系中的违约责任2.卖方的违约责任（2）卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应双倍返还定金，并按约定成交价30%向买方支付违约金。……十三、补充条款1.此物业成交价为1580000元，如买方贷款金额（加首期）250000元超出或少于总成交价则多退少补，2.买方承诺签订本合同起15个工作日内出具银行同贷书，并承诺在卖方出具银行涂销资料当日起1个月内收齐全部楼款，3.如卖方在限定日期内未收齐全部楼款，卖方有权终止本合同并没收定金。同日，陈时深向蔡宇冬支付购房定金50000元，蔡宇冬出具《定金收据》给陈时深收执。
2017年3月16日，签署《服务收费确认书》，本人承诺于签订合同当天支付15800元给世汇公司作为佣金。世汇公司出具《收据》给陈时深收执，载明收到陈时深交来佣金15800元。
2017年3月20日，中介方广州市铭兴房地产物业中介有限公司签署穗存量房合字17030491481《存量房买卖合同》，载明“卖方刘桂兴（甲方），买方陈时深（乙方），房地产地址位于广州市增城区荔城街金××街×号××房，该房地产按整套出售并计价总金额为2080000元，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照按揭方式付款。首期款乙方应于2017年4月20日前向甲方支付房款630000元，剩余房款1450000元，于2017年4月20日前双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款……”。
2017年4月24日，蔡宇冬向陈时深发《解除告知函》，载明“现因广州市人民政府办公厅先后于2017年3月17日及3月30日出台了关于完善我市房地产市场平稳健康发展的相关政策，导致了本人出售房屋的目的无法现实，本人郑重函告阁下：1.本人与阁下于2017年3月16日签订的《房地产买卖居间合同》于2017年4月24日正式解除，合同约定的相关权利义务亦正式终结；2.请阁下于收到本告知函之日起3日内，前往世汇公司办理合同解除退回定金等相关手续，本人承诺愿按相关法律法规及合同违约责任条款之规定，向阁下双倍退还已收取的购房定金100000元……。”
陈时深委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，2017年4月13日，广东安诚信房地产与土地评估有限公司作出《房地产抵押估价初评意见书》，抵押评估价格为1950520元。
2017年4月16日，陈时深与广东兆广律师事务所签署《委托合同》，广东兆广律师事务所出具《发票》，载明收到律师费27000元。
一审法院另查明：2017年6月19日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落：广州市增城区××街××街×号××房，建筑面积125.84平方米，产权人：刘桂兴。”
一审法院于2017年4月24日受理此案，并根据陈时深的申请依法冻结蔡宇冬的银行账户。一审法院根据陈时深的申请，委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对涉案房屋进行评估，2017年9月26日，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出《房地产估价报告》，评估总价为1770900元。并出具《发票》，载明评估费为6927元。
一审庭审中，一、陈时深主张如下事实：1.签订合同前蔡宇冬说对涉案房屋有处分权，2.陈时深承认收到蔡宇冬的《解除告知函》，确认涉案合同已解除，3.陈时深因办按揭贷款需评估，产生评估费20000元。二、蔡宇冬主张如下事实：1.蔡宇冬是与刘桂兴签订了《房地产买卖合同》，刘桂兴承诺同意蔡宇冬将涉案房屋过户到第三人名下；2.蔡宇冬以刘桂兴的代理人身份与陈时深签订合同，后因刘桂兴不追认，也不配合，因刘桂兴看到网签合同价格208万元，加上当时房价不断上涨；3.签订合同后蔡宇冬就知道合同履行不下去，就通知陈时深解除合同。
一审法院认为：刘桂兴将其所有位于广州市增城区××街××街×号××房出售给蔡宇冬，双方并签订了《房地产买卖合同》，成交价为142万元。之后，蔡宇冬又以成交价158万元出售给陈时深，并签署《房地产买卖合同》。上述行为实际是连环购房行为。蔡宇冬主张与陈时深签署合同是代理行为，事后没有得到刘桂兴追认，抗辩合同无效。因蔡宇冬未提供合法有效证据，对蔡宇冬主张事实一审法院不予采信。陈时深与蔡宇冬签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。
陈时深按合同约定向蔡宇冬支付了购房定金5万元，双方无争议，一审法院予以确认。经查，刘桂兴与蔡宇冬签订的《房地产买卖合同》于2017年3月30日解除，由此陈时深与蔡宇冬签订的《房地产买卖合同》目的就无法实现。一审庭审中陈时深、蔡宇冬双方确认解除了合同，不违反法律规定，一审法院予以准许。现陈时深起诉要求蔡宇冬退还购房定金5万元，于法有据，一审法院予以支持。
至于陈时深与蔡宇冬签订的《房地产买卖合同》目的无法实现是何人责任问题。一审法院分析如下：一、陈时深、蔡宇冬与世汇公司知悉房屋产权人是刘桂兴，各方当事人仍订立合同，说明陈时深、蔡宇冬和世汇公司均有过错；二、蔡宇冬持与刘桂兴签署的合同，在未办理过户登记的情况下就出让涉案房屋给陈时深，后因刘桂兴与蔡宇冬解除了合同，导致涉案合同目的无法实现，显然是蔡宇冬的过错；三、世汇公司明知蔡宇冬未取得房屋权属登记，仍促成陈时深、蔡宇冬签署《房地产买卖合同》，世汇公司未完全尽居间人的责任。综上所述，造成合同目的不能实现是蔡宇冬所造成，蔡宇冬依法应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》“违约责任（一）承担违约责任的形式3.违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。（二）买卖合同关系中的违约责任2.卖方的违约责任（2）卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应双倍返还定金，并按约定成交价30%向买方支付违约金”约定，现陈时深选择违约金支付方式，并不违背法律规定。根据广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出《房地产估价报告》，评估房屋总价为1770900元，与合同约定成交价1580000元相比，房屋差价为190900元，故陈时深要求蔡宇冬支付违约损失190900元，一审法院予以支持。陈时深主张违约金超过190900元部分，应予以驳回。
关于陈时深请求蔡宇冬支付律师费27000元，依据《房地产买卖合同》“违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用”的约定，于法有据，上述律师费并未超过标准，一审法院予以支持。
关于陈时深请求蔡宇冬支付中介服务费15800元，因《房地产买卖合同》没有约定中介服务费，陈时深与世汇公司约定的中介服务费15800元对案外第三人没有约束力，而世汇公司对促成陈时深、蔡宇冬签署《房地产买卖合同》存在一定过错，在未经司法机关确认中介服务费15800元是否合法的情况下，本案暂不作处理，陈时深可另案主张权利。
关于陈时深请求蔡宇冬支付房屋评估费20000元，因陈时深提供的收据并不是正式发票，且收款单位也不是广东安诚信房地产与土地评估有限公司，对该收据的真实性一审法院不予采信。鉴于陈时深申请一审法院委托评估涉案房屋的价值，产生了评估费6927元，为此陈时深要求蔡宇冬赔偿，合理合法，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年3月20日作出如下判决：一、蔡宇冬于本判决发生法律效力之日起十日内向陈时深返还购房定金50000元；二、蔡宇冬于本判决发生法律效力之日起十日内向陈时深支付违约损失190900元；三、蔡宇冬于本判决发生法律效力之日起十日内向陈时深支付律师费27000元；四、蔡宇冬于本判决发生法律效力之日起十日内向陈时深赔偿评估费6927元；五、驳回陈时深的其他诉讼请求。案件受理费8550元、诉讼保全费2937元，由陈时深负担案件受理费3050元，蔡宇冬负担案件受理费5500元、诉讼保全费2937元。
本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予已确认。
另查明，涉案2017年3月16日的《房地产买卖合同》首部合同主体部分的卖方载明为“刘桂兴”，卖方代理人处无签名，尾部签约人签名处载明卖方为“蔡宇冬”，卖方代理人处空白。蔡宇冬出具的《定金收据》中载明“本人蔡宇冬是增城区××街××街×号××房之所有权人……”。
二审庭询期间，蔡宇冬确认其有告知陈时深，其以刘桂兴的名义与陈时深签订《房地产买卖合同》，是基于其与刘桂兴签订房屋买卖合同在前。陈时深称其与蔡宇冬签订房屋买卖合同时，蔡宇冬称其与刘桂兴志之间有买卖合同可指定第三人落户，当时没有告知只是代刘桂兴出售涉案房屋，蔡宇冬是以自己的名义来出卖的。
蔡宇冬确认其是在2017年4月24日向陈时深发出《解除告知函》。蔡宇冬没有书面证据证明刘桂兴不愿意签订网签合同是因为陈时深存在套贷、超贷行为。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、蔡宇冬关于其与陈时深签订的《房地产买卖合同》应属无效的主张是否成立；二、蔡宇冬关于应以其与刘桂兴签订《解除协议书》的时间作为房屋价格评估时点以及陈时深亦应承担过错责任的主张是否成立。
关于争议焦点一。蔡宇冬与陈时深所签订的《房地产买卖合同》首部合同主体部分的卖方载明为“刘桂兴”，卖方代理人处无签名，尾部签约人签名处载明卖方为“蔡宇冬”，卖方代理人处空白；蔡宇冬出具的《定金收据》中载明“本人蔡宇冬是增城区荔城街金马香颂居香颂环街×号××房之所有权人……”，结合蔡宇冬是在与刘桂兴就涉案房屋签订买卖合同之后才与陈时深签订买卖合同、蔡宇冬向陈时深披露了其与刘桂兴签订了房屋买卖合同等事实来看，蔡宇冬、陈时深对于蔡宇冬才是该《房地产买卖合同》的出卖方均是知悉的。蔡宇冬与陈时深签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，蔡宇冬以其与陈时深签订该《房地产买卖合同》并无得到刘桂兴授权和追认为由，主张该合同应属无效，该主张与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定不符，本院不予支持。
关于争议焦点二。陈时深与蔡宇冬签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未登记在蔡宇冬名下，陈时深在未与刘桂兴进一步确认并得到刘桂兴认可的情况下仍与蔡宇冬签订房屋买卖合同，未尽缔约审慎义务，有一定的过错。根据本案查明事实可知，陈时深与蔡宇冬所签订的《房地产买卖合同》未能继续履行的原因在于刘桂兴与蔡宇冬就涉案房屋所签订的房屋买卖合同被解除后，蔡宇冬无法继续履行其与陈时深签订的《房地产买卖合同》项下出卖人的义务。蔡宇冬无充分证据证明陈时深存在导致合同不能继续履行的违约行为，亦无证据证明系因陈时深的过错致使蔡宇冬与刘桂兴之间的《房地产买卖合同》解除，故导致陈时深与蔡宇冬所签订的《房地产买卖合同》解除的责任在于蔡宇冬不能继续履行出卖人义务，而不能归咎于陈时深。蔡宇冬要求陈时深承担合同不能继续履行的过错责任并分担损失，依据不足，本院不予支持。
蔡宇冬直至2017年4月24日才向陈时深发函要求解除合同，陈时深于该日向一审法院提起本案诉讼，一审法院以该日作为涉案房屋价格评估时点并无不当，蔡宇冬要求以其与刘桂兴解除合同之日作为涉案房屋价格评估时点依据不足，本院不予支持。根据陈时深与蔡宇冬所签订的《房地产买卖合同》的约定以及履行情况，一审法院判令蔡宇冬赔偿陈时深违约损失190900元、律师费27000元、评估费6927元并无不当，本院予以维持。
综上所述，蔡宇冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4672元，由上诉人蔡宇冬负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年九月十九日
书记员 贾妍
胡秀红