河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第532号
上诉人（原审原告）中国冶金地质总局一局五二0队，住所地邢台市桥西区守敬北路386号。
法定代表人陈财喜，该队队长。
委托代理人郑涛，该队副队长。
委托代理人刘明，河北晓阳合众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢台市唐潮壹品餐饮有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路506号。
法定代表人郭宪伟，系该公司董事长。
委托代理人刘建伟，河北齐心律师事务所律师。
上诉人中国冶金地质总局一局五二0队（以下简称五二0队）因租赁合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2014）西民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人五二0队的委托代理人郑涛、刘明，被上诉人邢台市唐潮壹品餐饮有限公司（以下简称唐潮公司）的委托代理人刘建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，五二0队系由中国冶金地质勘查工程总局一局五二0队变更而来。自2001年起，唐潮公司的法定代表人郭宪伟就以个人名义租用五二0队的房屋，用于唐潮渔村饭店经营。2003年4月15日甲方五二0队与乙方郭宪伟签订《房屋租赁合同》，合同第三条约定：现有房屋为正常使用的完整建筑。经甲方同意，乙方可以自行投资改建所租赁房屋，发生的一切费用全部由乙方承担，在合同期间享有合法的使用权，产权属于甲方。合同第四条约定：租赁期限自2003年4月15日至2012年4月15日止，共计九年整。原合同同时于2003年4月15日起废止。合同签订后，郭宪伟对租赁房屋进行了装修，并新建了大厅及大厅内的各项设施。该大厅是临时建筑，无土地使用权证和房产证及合法建筑手续。2012年6月1日，甲方五二0队与乙方唐潮公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，五二0队将坐落于邢台市守敬北路386号520队办公楼（房屋所有权证邢市字第040545号、第040547号，所有权人中国冶金地质勘查工程总局一局五二0队，所有权性质全民）第1-2层，共14大间，18小间，建筑面积1，876.9平方米（其中：一层523.10平方米，二层523.10平方米，一层大厅381平方米，操作间236.50平方米，办公室88.80平方米，更衣室36平方米，冷库36.90平方米，通道51.50平方米。该房屋的土地使用权以划拨方式取得。）出租给唐潮公司用于酒店经营；租赁期限为2012年4月16日至2015年4月15日；租金每年人民币450，000元，租金按季结算，提前一个季度支付，由乙方于每季第3个月的25日交付给甲方；其中第十四条约定，乙方要严格按照安全技术规范经营，尤其加强防火等措施，所发生事故，一切经济损失由乙方承担，如给甲方造成损失，乙方应予赔偿；合同第十五条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按总年度须向对方交纳总年度租金的5%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾一日，甲方有权按月租金的5%加收违约金。合同签订后，双方均按约履行。
2013年5月16日，唐潮公司因所租赁房屋漏水严重，在聘用他人进行防水施工时，施工人员使用明火操作不当，引发火灾造成租赁物烧毁等损失。2013年11月22日，双方经协商签订《解除合同协议书》解除了租赁合同。唐潮公司已支付租金至2013年7月16日。2013年12月3日，邢台市桥西区涉案物品价格鉴定中心对因火灾所造成的房屋及物品损失进行了价格鉴定，五二0队申请复议。2014年4月18日邢台市价格认证中心出具邢市价鉴字（2014）第016号《价格鉴定意见书》，核定的因火灾引起的相关财产损失数额为378，860元（1、520队财产损失43，270元；2、大厅及装修243，930元；3、一、二层雅间装修76，055元；4、二层雅间暖气2，814元；5、大厅暖气及管道12，591元；6、操作间东木门、南木门200元）。
2013年8月20日的《唐潮渔村对五二0对维修费用明细表》证明对五二0队的损失进行了维修。
2014年1月7日，五二0队向邢台市桥西区人民法院起诉，请求：依法判决唐潮公司支付租金160，273.97元、违约金303，750元，赔偿承租房屋设施损失563，423.93元。
原审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。2013年11月22日，双方就解除租赁合同达成一致意见，本院予以认定。合同法第121条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，本案租赁房屋因防水施工人员失火造成损毁灭失，依照合同相对性原则和法律规定，被告应根据双方之间的租赁合同法律关系，向原告承担未能妥善管理租赁房屋保障安全致使毁损造成损失的违约责任。被告与施工方之间的纠纷依照法律规定，或双方的约定另行解决。关于财产损失数额，双方对邢台市价格认证中心出具邢市价鉴字（2014）第016号《价格鉴定意见书》核定的相关损失数额378，860元不持异议，本院予以认可。但从具体项目分析，第一项520队财产损失43，270元已由被告出资维修；第二项大厅及装修243930元，装修由被告出资，原告未提供证据如何分割；第三项一、二层雅间装修76，055元系由被告出资；第五项大厅暖气及管道12，591元，大厅建筑物虽然归原告所有，但未约定暖气及管道归属。故原告损失仅第四项二层雅间暖气2，814元和第六项操作间东木门、南木门200元可以认定，其余部分证据不足，本院不予认定。从2013年7月16日至2013年11月22日被告欠缴租金159，041元（450000元／365天＊129天），原告同意被告按欠缴租金的三分之二计算缴纳，不违反法律规定，本院予以认定。关于违约金部分，最高人民法院有关司法解释规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告租赁房屋因他人失火造成毁损灭失前，双方租赁合同履行良好，发生损失后，被告积极采取措施，进行了各项恢复合同履行的努力，且原告因被告逾期缴纳租金的损失较低等综合考量，本院认为，合同约定的“逾期未交付租金的，每逾一日，甲方有权按月租金的5%加收违约金”，违约金过高，可按中国人民银行同期存款利率计算至起诉之日。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司支付原告中国冶金地质总局一局五二0队租赁房屋财产损失3，014元。二、被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司支付原告中国冶金地质总局一局五二0队租金106，027元，违约金2449.23元。上述款项支付期限为本判决生效后十五日内，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7，025元由被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司负担1，000元，原告中国冶金地质总局一局五二0队负担6，025元。原告预交诉讼费14，050元减半退还，被告负担部分可在执行程序中一并申请。
上诉人五二0队上诉称，一、一审判决对上诉人的房屋损失数额认定错误，漏计了房屋损失369，464元。按照邢市价鉴字（2014）第16号价格鉴定意见书的鉴定结论，除去一审判决已经确认的二层雅间暖气2，814元、操作间东木门南木门200元外，上诉人的房屋损失还包括价格鉴定意见书的第2、6、7、9项共计369，464元。按照双方2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》第一条、第九条约定，本案上诉人主张损失的房屋、房屋装修及设施均属于出租范围，上诉人是上述财产的合法所有人。庭审中，上诉人已向法庭提交老租赁合同证明对于被上诉人因经营需要自行投资改建的部分，产权归上诉人，因此双方在2012年6月1日续签租赁合同时，房屋改建及装修早已完成，当时房屋的现状就是火灾发生时的现状，根本不涉及对装修部分如何分割的问题，而且双方对装修归属问题没有任何争议。一审判决还认为上诉人的财产损失43，270元已由被上诉人出资维修，该认定没有证据支持，上诉人不能认可。对于上诉人自用的房屋毁损部分，被上诉人仅简单地就损坏严重的窗户、部分空调进行维修或者更换。鉴定意见中对五二0队的财产损失价值鉴定明细表证实，该表格中第1项至第8项和第10项是由被上诉人维修的，其余项目损失共计36，888元被上诉人均未维修，直到上诉人上诉时还是维持火灾发生后的原状。一审庭审中被上诉人也没有举证证实其曾出资维修过上诉项目，一审判决径行对上诉人主张的该部分不予认定，显然是错误的。一审判决在本院认为中一方面认定被上诉人应“承担未能妥善管理租赁房屋保障安全致使毁损造成损失的违约责任”，一方面却又在确实充分的证据证明损失数额的情况下仅支持很小一部分损失，严重违背事实，故意忽略了对上诉人方有利的证据，导致漏判。二、一审判决违约金按中国人民银行同期存款利率计算没有法律及事实依据，请二审查明事实后依法改判被上诉人再支付违约金179，800.77元。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，违约金条款的设置是经双方确认的，对双方均有约束力。本案被上诉人毁损房屋、拖欠租金、未提前三个月通知解除合同均构成违约，依合同约定第十五条，被上诉人应按约定承担违约金。一审庭审中，上诉人主动将违约金计算比例从5%下调至3%，法庭应当支持。一审判决违约金数额仅为2，449.23元，标准过低。火灾后的房屋一直闲置至2014年4月，给上诉人造成的长期及短期利益损失远超出上诉人主张的违约金数额。而被上诉人违背诚实信用原则，明知违约成本较高依然坚持违约，并拖欠租金至今。三、一审判决诉讼费承担方式不合理，应依法改判由被上诉人承担诉讼费用。综上，请求：1、维持（2014）西民二初字第21号民事判决书第一、二项判决，再判决被上诉人向上诉人支付租赁房屋财产损失369，464元，违约金变更为182，250元。2、依法改判由被上诉人承担本案一审诉讼费用，并判决被上诉人承担二审诉讼费用。
被上诉人唐潮公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确。应当予以维持。1、我方不应当赔偿对方房屋损失369，464元，更不应当赔偿所谓的违约金182，250元。火灾发生后，对方和我方一直在协商火灾后善后事宜，双方当时一致同意继续由我方租赁该房屋，在此情况下，我方找到多家施工单位，投入30多万元，力图重新修建该房屋。但后来由于对方要将该房产租赁给开发商，因此设定了不公正的合同条款，逼迫我方不得不退出继续租赁该房产。在此情况下，双方一直在协商，我方根本没有违约行为。2、我方从1998年开始一直租赁该房产，双方签订的租赁合同自始至终约定我方有权利对涉案房产进行拆、建。只是在合同到期后，根据房屋现状归对方所有。涉案房产无论在2012年续约前，还是续约后，一直在拆建过程中。按照原合同规定，所谓的房产只是在2015年合同到期后才归对方所有。火灾发生于2013年5月份，此时房产根本不归对方所有。只有合同到期后的2015年房产才归对方所有。至于我方维修费用，火灾发生后我方便进行了维修。
本院认为，火灾的发生是由第三方施工不当造成的，唐潮公司并不存在过错，双方在火灾发生前，合同履行良好，唐潮公司将租赁费交到2013年7月16号。火灾发生后，唐潮公司积极进行维修，并未进行实际经营，双方一直就赔偿事宜和合同履行问题进行协商，直至2013年11月22日双方协商解除租赁合同，因此，唐潮公司并不存在违约行为，不应向五二0队支付违约金，但因唐潮公司对一审判决违约金并未提出上诉，根据不告不理的原则，对一审判决的违约金不再予以变更。
对于五二0队的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《价格鉴定意见书》中五二0队自身的43，270元的损失，因唐潮公司对该损失部分进行了维修，虽然花费数额与鉴定数额不一致，但基本已经维修完毕，因此该项损失不予支持。对于一层大厅及装修243，930元和大厅暖气及管道12，591元损失问题，因该大厅没有土地使用证和房产证，没有准建手续，该大厅属于违法建筑，对于非法建筑的损失，上诉人请求保护没有法律依据，故不予支持。对一层、二层雅间装修损失76，055元和二层雅间暖气2，814元及操作间木门200元损失，共计79，069元，唐潮公司应予赔偿。经调解无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民二初字第21号判决第二项，即：“被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司支付原告中国冶金地质总局一局五二0队租金106，027元，违约金2，449.23元。
二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民二初字第21号判决第一项为：“邢台市唐潮壹品餐饮有限公司支付中国冶金地质总局一局五二0队租赁房屋损失79，069元。”
上述款项支付期限为本判决生效后十五日内，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取7025元，由上诉人中国冶金地质总局一局五二0队承担5743元，由被上诉人邢台市唐潮壹品餐饮有限公司承担1，282元；二审案件受理费9，293元，由上诉人中国冶金地质总局一局五二0队承担7，984元，由被上诉人邢台市唐潮壹品餐饮有限公司承担1，309元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙跃兴
代理审判员 杜 浩
代理审判员 乔 鹏
二〇一四年十月十日
书 记 员 张 雪