山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终716号
上诉人（原审被告）：毕玉玲，女，1975年4月2日出生，汉族，无业，现住山东省沂源县。
委托诉讼代理人：唐钰强，山东长城长律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡法源，男，1977年1月29日出生，汉族，无业，现住山东省沂源县。
委托诉讼代理人：周京法，山东民意律师事务所律师。
原审被告：何昱龙，男，1989年3月4日出生，汉族，沂源县福隆劳保用品有限公司职工，现住山东省沂源县。
委托诉讼代理人：何培成(系原审被告何昱龙之父)，男，1966年10月11日出生，汉族，农民，现住山东省沂源县。
上诉人毕玉玲因与被上诉人胡法源、原审被告何昱龙案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2016）鲁0323民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毕玉玲及其委托诉讼代理人唐钰强，被上诉人胡法源的委托诉讼代理人周京法，原审被告何昱龙及其委托诉讼代理人何培成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毕玉玲上诉请求：依法撤销一审判决；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。据此，以签订房屋买卖合同方式转让房屋所有权的，买受人取得所有权应在权属登记手续完成之后，否则，买受人依据合同所享有的权利，其性质仍是债权。就本案而言，涉案房屋至今登记在原审被告何昱龙名下，并未过户给被上诉人，该情况下被上诉人凭借涉案协议要求确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据。其次，依据法律规定，法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。据此，法院对登记在被执行人即原审被告何昱龙名下涉案房屋的查封行为，于法有据，并无不当。另，前已述及，被上诉人依据涉案协议所享有的权利，实为合同之债，且未经人民法院有效法律文书确认，因此，其不具排他性、确定性和优先性，不能对抗已经（2013）源民初字第574号民事判决所确认的上诉人毕玉玲对原审被告何昱龙所享有的债权，更不能对抗法院对涉案房屋的依法查封行为。所以，其要求解除查封之诉求，缺乏法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当。请求依法查明事实，撤销一审判决，并依法予以改判。
胡法源辩称，上诉人的上诉理由均不成立,上诉请求无证据证实，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。关于涉案房屋,胡法源与原审被告何昱龙于查封之前签订了楼房买卖协议，后又签订了补充协议。两份协议，双方意思表示真实，内容合法有效，按协议约定胡法源支付了首付款及协议约定款项，到银行办理了按揭贷款手续。由此证实胡法源结清了购房款后，何昱龙将楼房交付给胡法源，胡法源一直占有使用至今。该楼房所有权已发生转移，胡法源也实际享有该楼房的所有权。另根据协议约定，何昱龙应无条件配合办理过户手续，但因开发商与税务部门的原因该小区楼房一直未办理过户登记事宜。虽未办理过户登记手续，胡法源仍享有该楼房的所有权。根据合同法、物权法等相关规定，合同合法有效，所有权已经转移。胡法源已实际享有该房屋的所有权，楼房交接后，胡法源一直按期归还银行贷款，一直居住并缴纳物业费、水费、电费等各项费用。楼房买卖协议、首付款单据、归还银行贷款凭证、物业费单据、水费、电费等证据已经在一审提交，由此证实，胡法源已合法占有并享有所有权。上诉人在上诉状中称该房产未过户是登记在何昱龙名下，上诉人的该上诉理由不成立。该套楼房虽登记在何昱龙名下，系属于网签备案登记，不属于不动产登记，特别是在法院查封之前发生的楼房买卖协议，该套楼房已经买卖成功并已交付使用。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，胡法源的执行异议事实清楚，证据确实充分，符合该司法解释规定，上诉人的上诉理由不成立，且无任何证据证实。综上，请求二审法院依据本案事实，依法驳回上诉，维持原判。
何昱龙的答辩意见同上诉人毕玉玲的上诉理由。
胡法源向一审法院起诉请求：1.确认山水一城24号楼D2-1102室楼房为原告所有，并停止对该楼房的拍卖，解除查封;2.要求被告承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月19日，原告与被告何昱龙及案外人丁晓慧签订楼房买卖协议，被告何昱龙将位于山水一城24号楼11楼西户楼房一套以530000元的价格卖给原告胡法源，同时约定，房款交清后，被告方必须在一个月内与原告方办理过户手续，否则，被告支付违约金10万元；该房产权，被告方必须保证与他人无任何产权纠纷，否则，被告支付违约金10万元；被告与原告办理完产权过户手续后，被告不得再以任何理由向原告主张权利。2013年12月25日，原、被告签署补充协议，约定经双方协商，由原告方将被告已还房贷约计18000元一次性退还给被告，并从退还之日起，由原告方负责还银行房贷，并保证不能出现逾期，否则被告有权不给予协助办理过户手续。协议签订后，该楼房贷已由原告负责偿还。涉案房产在被告出售给原告后，原告占有并使用，按补充协议偿还房贷至今。原告同时缴纳了涉案房产的物业费、电梯费、水费、垃圾费等相关费用。原、被告未按约定办理产权过户手续。
毕玉玲诉何昱龙房屋买卖合同纠纷一案，一审法院（2013）源民初字第574号民事判决书生效后，毕玉玲向法院申请强制执行，一审法院以（2014）源执字第248号案立案。2016年3月14日，一审法院以（2014）源执字第248号执行裁定书查封了登记备案人为何昱龙的位于沂源县县城沿河东路98号山水一城24号楼D2-1102室楼房一套（房产备案编号：201101230002），2016年8月向各方当事人及异议人送达了（2014）源执字第248-1号执行拍卖裁定书，异议人胡法源对此提出异议，请求停止对涉案房产的拍卖。2016年11月23日，一审法院（2016）鲁0323执异35号执行裁定书，驳回了胡法源的异议请求。2016年12月8日，胡法源向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中原告购买了登记备案人为被告何昱龙的房屋并实际占有，按照合同约定全面履行了义务，而被告何昱龙一直没有履行办理变更登记的义务，对此原告没有过错，该情形符合上述规定。因此，原告提出解除对涉案房屋查封的异议成立，依法应予支持。据此，依照《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：不得执行登记备案人为何昱龙的位于沂源县县城沿河东路98号山水一城24号楼D2-1102室楼房一套（房产备案编号：201101230002）。案件受理费9100元，由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题为胡法源就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据一审查明事实，案涉房屋虽备案登记在何昱龙名下，但尚未办理产权过户登记手续，即案涉房屋的所有权人仍是沂源恒泰置业有限公司。因此，何昱龙对涉案房屋享有的仅是物权期待权，而不享有所有权，在此情况下，胡法源与何昱龙就案涉房屋签订买卖协议并占有使用，并不能因此而成为该房屋的所有权人。其次，虽然胡法源与何昱龙就案涉房屋签订的买卖协议约定房屋价款53万元，但胡法源仅提供了代何昱龙偿还了部分银行贷款的证据，而未提供向何昱龙支付全部购房款的相关证据。再次，二审中，胡法源与何昱龙均陈述双方签订案涉房屋买卖协议的原因是为了清偿胡法源与杨朝芝之间的债务，但对于胡法源与杨朝芝之间债权债务关系是否存在以及债权债务的数额，均未提供证据证明。综上，胡法源要求确认案涉房屋归其所有，并停止对该房屋的强制执行，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，毕玉玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、撤销山东省沂源县人民法院（2016）鲁0323民初2922号民事判决；
二、驳回被上诉人胡法源的诉讼请求。
一审案件受理费9100元，由被上诉人胡法源负担；二审案件受理费9100元，由被上诉人胡法源负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴永成
审判员 侯 康
审判员 杨继生
二〇一八年五月十四日
书记员 徐 钊