湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00135号
上诉人（原审被告）彭有芝。
委托代理人聂绍钧，湖北东升律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）杨少明。
委托代理人刘坤，湖北长久律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为提起反诉，代为进行和解，代为提起上诉，代为签收法律文书）。
上诉人彭有芝因与被上诉人杨少明房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2014年12月30日作出的（2014）鄂樊城民三初字第00609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员张耀明、代理审判员余以祥参加的合议庭，并于2015年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人彭有芝的委托代理人聂绍钧，被上诉人杨少明的委托代理人刘坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨少明原审中诉称：2013年11月1日，杨少明与彭有芝签订房屋买卖合同，约定将杨少明所有的位于襄阳市樊城区桥北西路52号农行家属院的房屋以233000元的价格出售给彭有芝。现房屋已交付彭有芝使用，且房屋产权过户手续已经办理完毕，但彭有芝在支付了113000元购房款后，余款120000元拒绝支付，也拒绝配合办理土地过户手续，构成违约，故诉至法院要求：1、判令彭有芝协助杨少明办理位于樊城区桥北西路地号为9-15-
12-3的土地使用权过户登记手续；2、判令彭有芝支付杨少明剩余房款120000元，并支付杨少明自起诉之日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率标准的利息；3、判令彭有芝支付杨少明违约金46600元。
彭有芝原审中辩称：1、彭有芝从未与杨少明签订房屋买卖合同，杨少明作为原告诉讼主体不适格；2、房屋买卖合同的甲方为“谢德瑛代杨少明”，彭有芝从未见过杨少明给谢德瑛出具的委托手续，故该房屋买卖合同因未经所有权人合法授权而无效；3、即使有杨少明的委托手续，但因谢德瑛在出售该房屋时隐瞒房屋年久失修，严重影响正常使用，以及厨房、厕所属于私自搭建等情况，该房屋买卖合同也应无效；4、个人所得税应当由售房者承担，不应由彭有芝承担；5、根据合同约定，剩余款项应当以银行按揭方式支付，杨少明主张一次性支付违反合同约定。综上，请求法院驳回杨少明的诉讼请求。
原审判决认定：2013年11月1日，谢德瑛代理杨少明作为甲方与彭有芝作为乙方签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：甲方自愿将座落在襄阳市樊城区桥北西路的房屋（地号为9-15-
12-3）出售给乙方，乙方对房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，自愿购买；甲乙双方协商后的成交总房款为233000元，房屋产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于2013年11月1日支付购房定金5000元（定金可冲抵房款），甲乙双方协商于银行按揭贷款审批通过一周内办理房产过户手续，办理过户手续前，乙方支付房款98000元，甲方交付钥匙，余款130000于银行按揭发放当日支付；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生与甲方有关的房屋权属或债务纠纷及因房屋结构拆改影响办理过户手续的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为赔偿金。合同补充约定乙方知晓该房屋是二套房，有个人所得税。合同签订后，彭有芝支付了部分房款，并于2014年1月3日给杨少明出具欠条一张，欠条载明：今欠房款人民币120000元，银行按揭贷款发放当日支付。2014年1月10日，房产管理部门重新为本案诉争房屋发放了房屋所有权证，房屋坐落为樊城区桥北西路52号（樊西农行）3幢1层2室，所有权人变更为彭有芝。2014年1月上旬，杨少明将房屋交付彭有芝。2014年6月6日，杨少明的委托代理人刘坤向彭有芝寄送律师函一份，内容为要求彭有芝及时配合卖方办理土地使用证过户手续及银行按揭贷款手续，并支付剩余房款120000元及违约金。彭有芝收到律师函后，未配合杨少明办理上述手续，也未支付剩余房款，引起本案纠纷。
原审法院认为：杨少明与彭有芝签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，杨少明、彭有芝均应按照合同约定及法律规定，享有权利，承担义务。虽然房屋买卖合同系谢德瑛代杨少明签订，但杨少明认可谢德瑛的代理行为，并履行了其作为房屋出卖方的合同义务，谢德瑛的代理行为有效。杨少明作为房屋买卖合同的一方当事人，有权依据合同约定及法律规定主张相关权利。故彭有芝关于房屋买卖合同因未经所有权人合法授权而无效以及杨少明不具有本案诉讼主体资格的抗辩理由于法无据，原审法院不予采纳。房屋买卖合同载明，彭有芝在买房前已对该房屋充分了解并实地看房，且对房屋现状无异议，故其关于谢德瑛在出售该房屋时隐瞒房屋实际情况，房屋买卖合同无效的抗辩理由与本案查明事实及法律规定不符，原审法院不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让，当事人应当依照规定办理权属登记。该法第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。根据上述规定，房地产权属变更，必须办理房屋所有权及土地使用权变更登记，即权属变更登记是出让方及受让方均应履行的义务，故杨少明要求彭有芝协助其办理土地使用权变更登记的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，剩余房款于银行按揭发放当日支付，但因是否办理银行按揭手续或何时办理取决于彭有芝个人意思表示，现房屋所有权人已变更为彭有芝且彭有芝也占有房屋，但其在收到杨少明催告其办理银行按揭手续的律师函后仍不积极办理，致使杨少明无法依据合同约定取得剩余房款，该行为侵犯了杨少明作为房屋出让方获得全部房款的合法权益，故杨少明要求彭有芝支付剩余房款的诉讼请求是其保护自己合法权益的体现，原审法院予以支持，但为了给彭有芝一个合理期限履行支付房款的义务，原审法院酌定彭有芝于原审判决生效之日起三十日内支付剩余房款。经审查，房屋买卖合同并未约定彭有芝负有支付剩余购房款利息的义务，故杨少明要求彭有芝支付利息的诉讼请求与合同约定不符，原审法院不予支持。根据合同约定，任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生与杨少明有关的房屋权属或债务纠纷及因房屋结构拆改影响办理过户手续的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为赔偿金。虽然彭有芝未及时协助杨少明办理土地使用权过户手续，但房屋所有权证已经过户，且彭有芝也未表示拒绝履行或解除合同，加之合同双方并未约定办理权属过户及银行按揭等手续的具体期限，故杨少明不能证明彭有芝存在违约行为，其要求彭有芝支付违约金46600元的诉讼请求无事实依据，原审法院不予支持。彭有芝辩称个人所得税应当由杨少明支付，不应由其承担，因杨少明诉讼请求中并无该项要求，彭有芝也未对该笔费用提起反诉，该辩称理由原审法院不予审查。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、彭有芝于本判决生效之日起十五日内协助杨少明办理樊城区桥北西路地号为9-15-12-3的土地使用权变更登记手续；二、彭有芝于本判决生效之日起三十日内支付杨少明房款120000元；三、驳回杨少明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2002元，由杨少明负担502元，彭有芝负担1500元。
上诉人彭有芝不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）在本案诉争房屋交易过程中，上诉人代替被上诉人缴纳了本不应由上诉人承担的二套房个人所得税23523.8元，故该税金应在剩余房款中予以扣除。因上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中并未明确该23523.8元的二套房个人所得税由谁承担，因售房款本应属于售房人的实际所得，据实缴纳个人所得税金是售房人的法定义务，故在实际交易中由上诉人代为缴纳该税金的应在剩余未付房款中予以扣除，不应再继续让上诉人承担120000元购房款。即使双方当事人在合同中约定了该税金由购房人承担，那么该约定内容也因为违反税法强制性规定应当认定无效，因为《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条第二款规定：纳税人应当依照法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议与税收法律、行政法规抵触的，一律无效。（二）原审程序违法，因为上诉人向被上诉人购买诉争房屋，一直是与被上诉人的代理人谢德瑛进行接洽，从未见过本案被上诉人，故上诉人一审中也提到了本案诉讼主体是否为杨少明本人并不明确，诉讼是否是杨少明本人真实意思表示不明确，因此上诉人请求原审法院在审理时予以审查，而原审判决是否就该问题予以审查未作表述，故上诉人认为本案诉讼不是杨少明真实意思。综上所述，请求二审人民法院依法撤销原审判决；改判上诉人仅向被上诉人支付房款96467.2元。本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人杨少明辩称：（一）上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，被上诉人已经根据合同约定和法律规定履行了自己的义务，上诉人也应履行协助被上诉人办理土地使用权变更登记手续和支付剩余房款的义务，一审法院判决上诉人履行上述义务并无不当。本案中的房屋交易是通过房产中介机构达成的，上诉人购买房屋前也对房屋进行了充分的了解，所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，该合同内容也是合法的，属于有效合同。被上诉人已经履行了协助上诉人办理房屋所有权变更登记手续的义务，上诉人也应严格履行合同。（二）关于税费负担问题，房屋买卖合同中已明确约定该房产过户的相关费用由彭有芝承担，且该约定不违反法律、行政法规强制性规定，也没有造成国家的税收损失，因此该约定是有效的，上诉人不能就其依约已经承担的费用再要求从剩余购房款中予以扣除。在合同的实际履行中，双方也是按照这个约定履行的。而且在房地产交易中这也是惯例，既然根据合同约定税费应由买方承担，那么彭有芝就应该承担这些费用，其主张在剩余购房款中扣除没有依据。（三）上诉人称房屋买卖和提起诉讼不是杨少明真实意思表示，原审程序违法，均属于没有任何依据的无理辩解。本案的房屋买卖，虽然杨少明没有出面接洽，但他已经通过委托公证的方式，将房屋买卖的全部事宜委托给了谢德瑛办理，这是法律所允许的。杨少明不出面，由谢德瑛代为签订房屋买卖合同、代为办理过户，都是法律允许的行为，是合法有效的。本案的诉讼也是杨少明的真实意思，杨少明根据法律规定委托律师代理本案，本人不出庭也是合法的。一审法院在审理本案过程中，程序是合法的，没有违法之处。综上所述，一审判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人彭有芝（乙方）与被上诉人杨少明（甲方）签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的，本院予以确认。合同签订后，上诉人彭有芝向被上诉人杨少明支付了113000元购房款，上诉人尚欠被上诉人购房款120000元，被上诉人将诉争房屋交付上诉人使用并将该房屋的房屋产权证过户到上诉人彭有芝名下，该房屋的土地使用权证书尚登记在被上诉人杨少明名下。上述事实有房屋产权证、土地使用权证、上诉人彭有芝于2014年1月3日出具的欠条为证，双方当事人都认可，本院予以确认。上诉人彭有芝上诉称代替被上诉人杨少明缴纳了本不应由上诉人承担的二套房个人所得税23523.8元，该税金应在剩余房款中予以扣除。且该约定因违反法律规定，应为无效。对此，本院认为，虽然个人所得税的交纳对象应为卖房人杨少明，但因房屋买卖合同第二条约定诉争房屋产权过户的相关费用由乙方彭有芝承担，上诉人彭有芝缴纳该笔费用符合合同约定，且该约定并未损害国家、他人的合法权益，应为有效。故上诉人的这一上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人彭有芝上诉称向被上诉人杨少明购买诉争房屋，一直是与被上诉人的代理人谢德瑛进行接洽，从未见过被上诉人，本案诉讼主体是否为被上诉人本人并不明确，上诉人认为本案诉讼不是被上诉人真实意思。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款规定公民可以通过代理人实施民事法律行为，被上诉人杨少明有权委托谢德瑛代为处理诉争房屋买卖相关事宜，被上诉人明确表示认可谢德瑛的代理行为且根据房屋买卖合同约定履行了义务。被上诉人杨少明作为房屋买卖合同的一方当事人，有权依据合同约定及法律规定主张相关权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款规定，当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人，该条第二款第（一）项规定律师可以被委托为诉讼代理人，被上诉人杨少明出具授权委托书委托律师代其进行诉讼于法有据，上诉人的这一上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按原审判决指定的期间履行协助办理土地使用权变更登记行为义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费389元，由上诉人彭有芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 张耀明
代理审判员 余以祥
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 张诗怡