广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦民一终字第75号
上诉人（一审被告）黄××，女，××年×月×日出生，汉族，广西钦州市人，钦州××商贸有限公司通讯营业部的负责人，现住广西钦州市钦北区××镇××村委××村×队×号。
委托代理人黄×光，男，××年×月×日出生，汉族，广西钦州市人，钦州市××监督所干部，现住广西钦州市钦南区××路××号，是黄××的哥哥。
被上诉人（一审原告）钦州市钦南区××局，住所地广西钦州市××大街×号。
法定代表人许×，该局局长。
委托代理人林××，广西××律师事务所钦州分所律师。
委托代理人潘××，广西××律师事务所钦州分所律师。
上诉人黄××因与被上诉人钦州市钦南区××局（以下简称××局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人黄××的委托代理人黄×光、被上诉人××局的委托代理人林××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年12月18日，钦州市钦南区××局下属的二层机构钦南区××技术推广服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《铺面租赁合同》，约定甲方将其享有的钦州湾大道×号临街综合大楼底层两间铺面出租给乙方作商业经营使用，租期自2008年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金4800元，合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，双方依约履行了义务。2008年4月21日，钦南区人民政府常务会议决定，把钦南区××技术推广服务中心的资产（含已出租的房屋）划归原告的下设机构钦南区××监督管理办公室管理和经营。2009年4月9日，钦南区××局与原告办理了资产交接手续。原签订的房屋租赁合同期满后，被告没有与原告续签合同，仍继续向原告交纳租金使用房屋。被告已交纳租金至2012年9月。后来原告需要收回房屋进行整体处置，便于2012年11月2日向被告发通知表明自2012年12月1日起解除双方的房屋租赁关系，要求被告于解除合同后3日内搬出，将房屋交还原告。2012年11月6日，被告收到原告通知，但没有提出异议，被告至今仍占用原告房屋。
一审法院审理认为，被告承租的房屋，钦南区人民政府已划归原告的下设机构管理和经营。因此，房屋的出租权应属原告。被告在房屋租赁期满后没有与原告续签合同仍继续使用，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百三十二条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告在合理期限内已向被告发通知提出解除合同，被告收到后没有提出异议，也没有向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。因此，原告请求判决确认双方之间的租赁合同已解除和交还房屋该院依法予以支持。解除合同前，被告尚欠原告租金9600元，被告应予交纳。原告请求被告按每月6000元赔偿损失缺乏依据，但合同解除后，被告仍占用原告房屋，侵犯了原告的合法权益。为此，该院根据本案的实际，决定原告请求赔偿的损失应从2012年12月5日起至被告交还房屋之日止，按原合同约定的每月租金4800元计付。被告提出合同期满后原告没有通知被告，便将房屋另租给他人，侵犯了被告的优先承租权，请求判决驳回原告的无理请求。该院认为，原告已依法向被告提出解除合同，并通过产权交易所对整栋综合楼另行公开招租，这是原告对自己财产的处分，没有侵犯被告的优先承租权。如果被告需要续租，可在同等条件下参与竞租。综上，被告提出的理由不成立，该院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告钦州市钦南区××局与被告黄××的房屋租赁合同于2012年12月1日已解除；二、被告黄××于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋交还原告钦州市钦南区××局；三、被告黄××支付原告钦州市钦南区××局房屋租金9600元；四、被告黄××偿付原告钦州市钦南区××局损失（从2012年12月5日起至被告交还原告房屋之日止，按每月4800元计付）。案件受理费170元，减半收取85元，由被告黄××负担。
上诉人黄××不服一审判决，上诉称：一、一审判决遗漏当事人。自1997年10月18日起至今约15年，钦州市钦州湾大道×－2号一直都是由钦州××商贸有限公司（以下简称××公司）租用。上诉人黄××只是××公司通讯营业部的负责人，不是个体工商户，不是公司股东，也不是铺面的租用人。黄××代表公司签订《铺面租赁合同》的行为是职务行为，该职务行为得到原钦南区××技术推广服务中心及钦南区××局相关领导同意，××局也从未提出异议。如果法院不认定黄××的行为是职务行为，就应认定黄××将房屋转租给××公司。根据法律规定，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。××公司与本案存在明显的利害关系，所以本案应追加××公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼。二、租赁合同期满后，上诉人享有优先租赁权，应该能够继续租赁房屋。法律明确规定了承租人享有优先购买权，同理承租人应享有优先承租权；根据合同约定，合同期满后，如××局继续出租，同等条件下上诉人享有优先承租权。××局委托××产权交易所公开招租，对上诉人应履行通知义务。根据××局的招租广告，上诉人符合承租人条件，在同等条件下要求承租的，法院应予支持。三、××公司于2011年1月28日向××局递交了《关于商铺装修的报告》，并根据××局的要求，于2011年2月28日递交了《关于报送钦州××商贸有限公司通讯营业部装修方案的函》，在征得××局同意后，进行全面装修，××局始终没有提出异议。黄××向一审法院提交的《钦南区××局文件处理卡》证明××局同意赔偿××公司的装修损失。××局故意隐瞒将房屋整体招租的事实，在同等条件下未告知上诉人就将房屋出租给他人，是侵犯了上诉人的优先承租权，要赔偿××公司装修造成的损失。四、一审法院认定上诉人收到××局发出的解除合同通知后没有提出异议不是事实，事实是××公司知道被侵权后，多次发函向原告提出意见，只因××公司未参加诉讼，所以未提交相关材料。并且上诉人收到后当即提出意见，还和其他租户联名向钦南区信访局反映情况。所以，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，要求继续承租房屋；如要解除合同，××局要赔偿上诉人的损失10万元。
被上诉人××局辩称：一、本案无需追加××公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼。证据表明涉案房屋的承租人是上诉人，而不是××公司。至于上诉人是否将铺面作为××公司的经营场所，其承租行为是否为职务行为，是上诉人内部的事情，应由上诉人自行解决，与本案无关。故××公司对于本案争议的事项没有独立请求权。二、上诉人主张其享有优先承租权依法无据。我国的法律没有关于房屋优先承租权的规定；原租赁合同中约定的优先承租权仅限于其租赁的房屋范围内，现××局是将整栋房屋进行整体招租，上诉人对整栋房屋无优先承租权。如果上诉人主张其优先承租权成立，该综合楼的租户同样享有优先承租权，同等条件下不知道应该将整栋房屋出租给谁。三、××局未侵犯上诉人的任何权益，依法无需赔偿，并且上诉人在一审中未提起反诉要求赔偿，赔偿主张不属于本案审理范围。××局依照法律规定提前通知上诉人解除不定期租赁关系，并给予上诉人合理期限搬离房屋，解除程序合法。解除之后，××局没有法定或约定义务将重新招租的事项通知上诉人，不存在侵权的问题。原租赁合同明确规定，合同期满后，固定设置留给出租人使用，经营性设备由承租人搬走。现租赁期满，上诉人主张装修损失，依法无据。四、上诉人主张其在不定期租赁期间向××局提交《关于商铺装修的报告》、《关于报送钦州××商贸有限公司通讯营业部装修方案的函》，其装修应得到赔偿，该主张不成立。上诉人没有证据证明其向××局提交了上述材料；其提交的《钦南区××局文件处理卡》在一、二审中均未能出示原件，也没有说明其来源的合法性，不能作为定案依据；该处理卡仅能证明签收材料，并无同意装修的意思表示，其他内容仅是内部行为，并不对外发生效力，××局自始至终未同意上诉人装修。根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。五、××局依照法定程序解除双方的不定期租赁关系后，上诉人至今拒不搬离房屋，严重侵犯了××局的合法权益，应赔偿××局相应损失并立即搬离房屋。所以，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、本案是否应追加钦州市××商贸有限公司为有独立请求权的第三人参加诉讼？二、被上诉人××局请求确认其与上诉人黄××之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除是否有事实和法律依据？三、上诉人黄××是否应向被上诉人××局支付租金或赔偿损失？如果要支付租金或赔偿损失？数额应是多少？四、被上诉人××局是否侵犯上诉人黄××的优先承租权？五、上诉人黄××上诉请求赔偿其装修费用损失是否有事实和法律依据？
二审审理过程中，上诉人黄××没有向本院提供新证据。
被上诉人××局向本院提供以下证据：
1、《钦州市钦州湾大道×号房屋招租项目委托合同》（合同编号：BBWCQJY12－××号）。
2、《广西××产权交易所钦州市钦州湾大道×号房屋招租项目公告审核表》及附件：该项目的网站公告、报刊公告、房屋租赁合同空白格式文本。
3、刊登在2012年12月20日《广西日报》上的《钦州市钦州湾大道×号房屋招租公告》。
被上诉人××局以上述证据证明钦南区××局（甲方）与广西××产权交易所股份有限公司（乙方）于2012年12月19日签订了招租项目委托合同，甲方委托乙方将钦州市钦州湾大道×号房屋整栋挂牌招租。乙方根据甲方的委托，办理房屋招租事项，在广西××产权交易所的网站（即www.××××.com）和《广西日报》上发布或刊登招租公告。上诉人黄××质证认为：不清楚上述证据是什么时候制作，不知道其是否真实，但确认证据1、2上面所盖的公章是真实的；××局在没有解除合同的情况下就将房屋挂牌招租，是违反法律规定的；上诉人对此均不知情，也未能参与。本院认为，由于上诉人确认上述证据中所盖的公章是真实的，结合上诉人关于××局未告知上诉人就将房屋整体招租的上诉主张，对上述证据予以采信。
一审法院认定的以下事实有误：2012年11月6日，被告收到原告通知，但没有提出异议，被告至今仍占用原告房屋。除以上有误的事实外，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2012年11月6日，黄××收到××局通知。黄××至今仍占用原租赁房屋。
本院还查明：一、2007年12月18日，钦州市钦南区××技术推广服务中心与黄××签订《铺面租赁合同》，约定出租给黄××的两间铺面是×－2号。二、钦州市钦南区××局（甲方）与广西××产权交易所股份有限公司（乙方）于2012年12月19日签订了招租项目委托合同，甲方委托乙方将钦州市钦州湾大道×号房屋整栋挂牌招租。乙方根据甲方的委托，办理房屋招租事项，在广西××产权交易所的网站和《广西日报》上发布或刊登招租公告。
本院对本案综合评判如下：
一、本案是否应追加钦州××商贸有限公司为有独立请求权的第三人参加诉讼？
2007年12月18日，钦州市钦南区××技术推广服务中心是与黄××个人签订《铺面租赁合同》。根据黄××在一审时提供的证据即××公司通讯营业部的《营业执照》上记载和黄××在二审中承认，该营业部是2008年4月8日才成立。本案中没有证据表明黄××签订合同时，是以××公司通讯营业部负责人的身份代表公司从事职务行为。并且，黄××在二审庭审中承认通过银行转帐方式向××局交纳租金时，汇款单上所写的“交款人”是黄××。因此，根据目前证据应认定承租人为黄××个人，是黄××向××局交纳租金。本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，××局在本案中请求解除租赁合同交还房屋，应以承租人黄××为被告。作为有独立请求权的第三人，不仅要对原、被告双方的诉讼标的认为有独立请求权，还要以提起诉讼的方式参加诉讼。但本案中，××公司没有向本院提起诉讼，不能作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。
二、被上诉人××局请求确认其与上诉人黄××之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除是否有事实和法律依据？
钦州市钦南区××技术推广服务中心与黄××于2007年12月18日签订的《铺面租赁合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，该合同于2009年12月31日到期后，上诉人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，该合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，××局主张2012年12月1日解除合同，于2012年11月6日向上诉人送达了解除合同的通知，已经在合理期限之前通知了承租人。上诉人在收到解除合同的通知后，没有请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以，被上诉人××局请求确认其与上诉人黄××之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除依法有据，应予支持。
三、上诉人黄××是否应向被上诉人××局支付租金或赔偿损失？如果要支付租金或赔偿损失？数额应是多少？
上诉人已经交纳租金至2012年9月30日。××局与上诉人之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除。上诉人尚欠××局解除合同之前2个月的租金，每月4800元，共计9600元。所以，上诉人应向××局支付租金9600元。××局发出的《解除租赁合同通知书》要求上诉人于合同解除之日起三日内搬离租赁房屋。解除合同之后，上诉人一直占用租赁房屋至今，造成××局的经济损失，应予赔偿，赔偿标准按照上诉人向××局最后交纳租金的标准，即每月4800元。损失计算的起止时间，应从2012年12月5日起至上诉人将租赁房屋交还××局之日止。
四、被上诉人××局是否侵犯上诉人黄××的优先承租权？
我国法律规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权，但并无关于承租人租赁期满后享有优先承租权的法律规定。上诉人签订的《铺面租赁合同》的第一条第四款规定：“合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下，乙方享有优先权。”合同未就出租方在合同期满后如果要继续出租房屋是否应履行及如何履行告知义务作出详细约定。××局主张其在解除合同之后是将钦州湾大道×号共三层的楼房整体招租，并提供了招租项目委托合同、招租项目公告审核表、网站公告、报刊公告等予以证实。根据租赁合同约定，上诉人只是在其原租赁房屋范围内在同等条件下享有优先承租权，现××局出租的标的物发生变化，上诉人对整栋房屋并无优先承租权。并且，××局将房屋整体出租，是通过合法程序委托广西××产权交易所股份有限公司将房屋整栋挂牌招租，该公司根据委托，办理房屋招租事项，在广西××产权交易所的网站和《广西日报》向社会公众发布或刊登了招租公告。所以，上诉人主张××局侵犯其优先承租权无事实和法律依据，本院不予支持。
五、上诉人黄××上诉请求赔偿其装修费用等损失是否有事实和法律依据？
上诉人黄××在二审中上诉请求被上诉人××局赔偿其装修费用等损失10万元。但在一审过程时，上诉人没有就该诉讼请求向法院提起反诉，一审法院也没有对该诉讼请求进行审理并作出判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”现双方当事人对该问题未达成调解意见，上诉人可另行起诉。
综上所述，一审判决确认被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同解除，判决上诉人交还房屋、支付尚欠租金、赔偿被上诉人损失正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第132号民事判决的第一项、第三项、第四项和诉讼费用负担部分。
二、变更钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第132号民事判决的第二项为：上诉人黄××自本案生效判决送达之日起十日内将其向被上诉人钦州市钦南区××局租赁的房屋即钦州市钦州湾大道×号临街综合楼底层的2间铺面（×－2号）交还给被上诉人钦州市钦南区××局。
二审案件受理费170元（黄××已经预交），由上诉人黄××负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶枝仁
代理审判员 何 海
代理审判员 梁 敏
二〇一三年七月三十一日
书 记 员 刘 蔚