广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终792号
上诉人（一审原告）：钟祖娥，女，1952年4月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
委托代理人：陈武能，玉州区南江街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：钟祖宾，男，1945年8月15日出生，汉族，住广西南宁市邕宁区。
委托代理人：雷水娟，广西吉强律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：蒋邦寿，男，1948年6月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
上诉人钟祖娥因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，代理审判员邹丽娟、李欣瑜参加的合议庭进行了公开审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
一审法院查明：原告钟祖娥与被告蒋邦寿是夫妻关系，与被告钟祖宾是同胞兄妹关系。2007年，蒋邦寿与钟祖宾口头约定，将登记在蒋邦寿名下的位于玉林市南江竹美路的房屋（土地使用权证号为玉国用（1993）字第020201146-××号，房产证号为玉房字第××号以20万元的价格出售给钟祖宾，但对何时支付房款、交付房屋等没有进行约定。2011年，钟祖宾汇款120000元给蒋邦寿，连同之前钟祖宾借给蒋邦寿家里的80000元，合计200000元，被告蒋邦寿于2012年3月13日出具《收条》给钟祖宾收执，《收条》写明已收到竹美房间的款项二十万元。而在收到钟祖宾汇款后的当月将房屋交给钟祖宾使用，并将房产证交给钟祖宾，转钱的第二个月即2011年9月、10月的房屋租金也是由钟祖宾收取；钟祖宾并对房屋进行了简单装修。但随着时间过去，房产价格上升，加上双方产生了其他矛盾，蒋邦寿反悔不愿再将房屋转给钟祖宾，并于2014年7月通过挂失另外补办房产证。被告钟祖宾则于2015年6月2日向玉林市公安局南江派出所报案称其房屋被人换锁，房屋内价值20000元的家具电器不知是否有损害和丢失。原告钟祖娥称其在2007年时对丈夫将房屋转让给自己胞兄的事情知道一点，但不确认，到了2011年收到钟祖宾的汇款才知道是真的出卖；其为此与丈夫发生争吵，但直到2015年3月才对钟祖宾提出不愿转让房屋。因双方不能达成一致，原告为此起诉。原告在庭审中还申请证人钟某出庭作证，证明被告蒋邦寿出卖房屋行为未经原告钟祖娥同意。2015年4月29日，钟祖娥向一审法院提起诉讼，请求判令：确认钟祖宾买卖位于玉林市南江竹美路房屋的合同无效；钟祖宾腾空并返还讼争的房屋给钟祖娥。
一审法院认为：被告蒋邦寿将登记在其名下的位于玉林市南江竹美路房屋【土地使用权证号为玉国用（1993）字第020201146-××号，房产证号为玉房字第××号】转让给被告钟祖宾，虽然双方未签订书面合同，但已口头达成协议，且该协议已履行，被告钟祖宾已交付全部房款并装修使用了房屋，应该认定被告钟祖宾与被告蒋邦寿之间的房屋买卖合同合法有效。现原告以其当时不知情、转让价格低于市场价格等为由，要求确认上述两被告之间的房屋买卖合同无效，对此，原告作为钟祖宾的胞妹，蒋邦寿的妻子，对丈夫将房屋转让给自己胞兄表示不知情不合常理，而通过调查，原告本人也承认其当时知道一点，因此其陈述说不知情与事实不符；转让价格问题，目前没有证据证明当时的转让价格远远低于市场价格，双方是亲戚关系，钟祖宾当时还借钱给原告家庭，价格稍低于市场价格也属正常。因此，原告所持理由不能成立，其诉请缺乏事实和法律依据，不能支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告钟祖娥的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告钟祖娥负担。上诉人钟祖娥不服一审判决，上诉称：一、被上诉人钟祖宾与蒋邦寿未就房地产买卖的行为签订书面合同，且转让讼争房地产未经上诉人钟祖娥的书面同意，违反了相关法律法规的强制性规定，两被上诉人买卖房地产的行为应归于无效；二、蒋邦寿以明显低于市场价格的200000元成交价将讼争房地产转让给钟祖宾，对上诉人钟祖娥造成了巨大损失，严重侵害了钟祖娥的合法权益；三、上诉人对两被上诉人的交易行为毫不知情，亦不同意蒋邦寿将讼争的房地产转让给钟祖宾，且按照钟祖宾的说法，双方于2007年就谈好了价格，钟祖宾却2011年才付清价款，这既不公平，亦不符合常理。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人钟祖宾答辩称：一、根据我国合同法第三十六条的规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，且本案的房屋买卖合同并未违反法律的效力性强制性规定；二、钟祖娥参与了房屋买卖合同洽谈到履行的全过程，不存在不知情、不同意的情况；三、本案房地产售价200000元是上诉人钟祖娥与被上诉人蒋邦寿共同提出来的，钟祖宾未还价即表示可以接受，不存在故意压价的情况，且原讼争房屋破旧不堪，产权方面还存在纠纷，2007年200000元的成交价是符合当时的市场行情的；四、由于市场行情的原因，房屋的价值确实有所上升，但不能以如今的市场价格去评判2007年的成交价是否合理，钟祖宾在购买讼争房地产的同时也失去了购买其他物业的机会，如购买其他的物业，到现在同样可以升值。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人蒋邦寿答辩称：2007年10月，因蒋邦寿及钟祖娥的孩子在南宁购房缺钱，就向钟祖宾借了80000元，钟祖宾当时称不需要写借条，也不需要支付利息。此事过后，钟祖宾到蒋邦寿家中，称其无自己的房屋，儿子又没有工作，觉得不成功，蒋邦寿出于对钟祖宾的同情，一时头脑发热便将本案讼争的房屋以200000元的价格卖给了钟祖宾，其中原向钟祖宾借的80000元就抵作部分购房款。当时钟祖娥并不知情，直至2011年，钟祖宾确定购买本案讼争的房屋并把剩余的购房款120000元转给蒋邦寿，钟祖娥才知道本案房地产买卖的事情，钟祖娥知道后当即表示不同意，但基于良心，蒋邦寿还是顶住家庭的压力将讼争的房屋交给钟祖宾装修。现讼争的房屋价值比之前增长了一倍多，钟祖宾平白无故赚了200000元，价格不合理，不公平，且双方发生了纠纷，钟祖娥又不同意转让讼争房屋，鉴于此，蒋邦寿也不同意将本案讼争的房屋转让给钟祖宾了。蒋邦寿同意上诉人钟祖娥的上诉请求。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：被上诉人钟祖宾在装修讼争房屋期间住在上诉人钟祖娥及被上诉人蒋邦寿家中，钟祖娥及蒋邦寿未收取钟祖宾住宿期间的任何费用。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被上诉人蒋邦寿口头协议将讼争的房地产以200000元的价格转让给被上诉人钟祖宾，双方达成合意后，钟祖宾分两次交付了全部的购房款，在收到钟祖宾的购房款后，蒋邦寿及上诉人钟祖娥即将讼争的房地产交付给钟祖宾，由钟祖宾进行装修并使用至双方发生纠纷。由此可见，钟祖宾与蒋邦寿之间的房屋买卖合同合法有效并已履行完毕。上诉人钟祖娥作为被上诉人钟祖宾的胞妹，被上诉人蒋邦寿的妻子，对丈夫将房屋转让给自己胞兄表示不知情不合常理，且上诉人钟祖娥也承认其当时知道一点，而钟祖宾在玉林装修讼争的房屋期间，经钟祖娥及蒋邦寿的同意，钟祖宾免费住在钟祖娥及蒋邦寿家中，可见钟祖娥对本案的房屋买卖合同是知情且同意的。现上诉人钟祖娥主张因被上诉人钟祖宾与蒋邦寿未就房地产买卖的行为签订书面合同，且转让讼争房地产未经上诉人钟祖娥的书面同意，违反了相关法律法规的强制性规定，两被上诉人买卖房地产的行为应归于无效。该主张无事实和法律依据，且与常理相悖，本院不予采信。虽然双方在2007年已谈好价格，但是钟祖宾在2011年支付剩余购房款时蒋邦寿及钟祖娥并未提出异议，并在收到该款后即将讼争的房地产交付给钟祖宾。钟祖娥主张钟祖宾付购房款的行为不合常理，亦不公平，与其行为不符，本院亦不予采信。上诉人主张2007年以200000元的价格转让讼争的房地产，明显低于市场价格，对该主张，上诉人未能提供证据予以证明，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人钟祖娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
代理审判员 邹丽娟
代理审判员 李欣瑜
二〇一六年九月三十日
书 记 员 李 豪