江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬邗民初字第1836号
原告扬州三星物业管理有限公司。
法定代表人陆月红，该公司经理。
委托代理人张兴旺，该公司法务部工作人员。
委托代理人赵君，该公司法务部工作人员。
被告朱如林，男，1968年2月27日出生，汉族。
原告扬州三星物业管理有限公司（以下简称三星物业公司）与被告朱如林物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，由代理审判员胡珍玉适用简易程序于同年7月29日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告三星物业公司委托代理人张兴旺、赵君到庭参加诉讼，被告朱如林经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告三星物业公司诉称：原告（原扬州市庆松物业管理有限公司）与被告协商一致于2003年3月15日订立前期物业管理服务协议，约定原告为被告提供物业服务，被告每年向原告缴纳物业管理费697元，先交费后服务。协议签订后，原告为被告提供了良好的物业服务，但被告却未按约定履行给付物业费的义务。目前尚有2012年3月15日至2014年3月14日的物业费共计1394元未付，在此期间原告不断派员工上门催索，被告却置之不理。原告认为被告不按约定缴纳物业费，已经给原告造成了一定的经济损失，故原告请求法院判决被告支付拖欠的物业费1394元及逾期付款违约金185元，共计1579元。
为支持其主张，原告提供了如下证据：
1、前期物业管理服务协议，证明原、被告存在物业管理服务协议，原告依约履行职责，被告应按时交纳物业费；
2、催付函及国内挂号信函收据，证明原告书面致函被告，尽到合理的通知义务；
3、物业费缴纳发票，证明被告房屋面积及缴纳物业费的时间；
4、公告、照片及扬州市物价局的回复函，证明原告提高物业收费标准经过法定报批程序，扬州市物价局并依法作出回复，原告已向业主公示；
5、法人营业执照及工商登记变更信息，证明原告于2003年8月25日由扬州市庆松物业管理有限公司变更而来。
被告朱如林未答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2003年3月15日，扬州市庆松物业管理有限公司（以下简称庆松物业公司）（甲方）与被告朱如林（乙方）就被告购买的位于扬州市金凤苑小区（原凤凰山庄）7幢305室、建筑面积为105.65平方米的房屋签订前期物业管理服务协议，约定甲方为乙方提供前期物业服务，并对物业管理服务内容和物业管理服务质量进行了约定。关于物业管理费服务费用，金凤苑采取协商制定价格的方法，经双方商定，按以下方法结算：乙方交纳费用起始时间为房屋交付使用，住宅按建筑面积0.35元／月／平方米、别墅1.00元（暂定）缴纳物业费，业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整，每次交纳费用时间为12个月。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。
庆松物业公司于签订协议之日即为被告提供物业服务，2003年8月25日，庆松物业公司变更为“扬州三星物业管理有限公司”，即本案原告，原告继续为被告提供物业服务。
原告向扬州市物价局提出《关于提高金凤苑物业服务收费标准的报告》，扬州市物价局于2011年12月29日受理，2012年1月10日出具扬价服备字（2011）61号《扬州市物价局备案回复表》，同意金凤苑小区普通住宅物业服务费按四级服务标准，即0.55元／月／平方米收取。
原告于2013年3月12日向被告邮寄《催付物业管理费的函》国内挂号信函，被退回。
另查明，扬州市金凤苑小区未成立业主委员会。
以上事实，有原告陈述及原告提供的前期物业管理服务协议、公告、报告、扬州市物价局备案回复表、收据、照片、函、国内挂号信函收据、工商登记信息等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，原告（原庆松物业公司）与被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，合法有效，应当作为处理双方权利义务的依据。原、被告应依约履行各自的义务。
业主接受了物业服务企业提供的物业服务，应按约支付物业管理费用。关于物业管理服务收费标准，虽然前期物业管理服务协议约定物业费标准为0.35元／月／平方米，但2012年1月10日，扬州市物价局同意了原告申请将金凤苑小区物业服务收费标准提高至0.55元／月／平方米的报告，并作出了回复，该回复合法有效，因此，原告主张被告按照0.55元／月／平方米的标准缴纳物业费，本院予以支持。
关于缴纳物业管理服务费用的时间，前期物业管理服务协议第四条约定被告交纳费用起始时间为房屋交付使用，每次交付费用时间为12个月，因此，被告应自房屋交付使用时缴纳当年度12个月的物业管理服务费，即先交费后服务，因此，被告应补交2012年3月15日至2014年3月14日止的物业管理服务费。
关于物业管理服务费的数额，物业服务企业应当按照合同的约定提供相应的服务，但结合本案原告与金凤苑小区其他业主在同类诉讼中的抗辩和证据，以及原告服务的整体实际情况来看，扬州市金凤苑小区内存在铁栏杆生锈、破损、树木枯萎等现象，以及小区内对讲防盗门不能正常使用等情形，原告的服务确实存在瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以此拒绝交纳物业服务管理费。故对原告要求被告支付全额物业费的诉讼请求，本院酌定应按80%支付为宜，被告应缴纳2012年3月15日至2014年3月14日的物业管理服务费用1115.66元（0.55元／月／平方米×105.65平方米×24月×80%）。同时，原告应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善服务管理质量。
被告接受原告提供的自2012年3月15日起的物业管理服务，未缴纳物业管理服务费，已构成违约，应当支付违约金，前期物业管理服务协议约定业主未按时交纳物业服务费应从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金，现原告主张按日万分之五加收违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告应支付2012年3月15日起至2013年6月6日止的违约金为557.83元×（365天＋83天）×0.0005=124.95元，2013年3月15日起至2013年6月6日止的违约金为557.83元×83天×0.0005=23.15元，违约金共计148.1元。被告朱如林经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱如林于本判决生效后十日内给付原告扬州三星物业管理有限公司2012年3月15日至2014年3月14日的物业管理服务费1115.66元及违约金148.1元；
二、驳回原告扬州三星物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告扬州三星物业管理有限公司负担5元，由被告朱如林负担45元（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐户1108020909000104857）。
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审 判 长 叶城斌
代理审判员 胡珍玉
人民陪审员 袁 遥
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 卞 杰