海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1383号
上诉人（原审被告）：海南怡昌国际发展有限公司。
法定代表人：李淑琴，该公司总经理。
委托代理人：陈芳，海南嘉天律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：洪作光。
委托代理人：洪作辉。
原审被告：海南金华实业公司。
法定代表人：庞晓荣。
原审第三人：中国兴南（集团）公司。
法定代表人：李永清。
原审第三人：中仪海南贸易公司。
法定代表人：罗峥。
上诉人海南怡昌国际发展有限公司（以下简称怡昌公司）因与被上诉人洪作光、原审被告海南金华实业公司（以下简称金华公司）、原审第三人中国兴南（集团）公司（以下简称兴南公司）、中仪海南贸易公司（以下简称中仪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一重字第6号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员傅海燕担任审判长，与审判员谢焕怡、詹晓黔组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年9月12日，怡昌公司与兴南公司签订一份《房屋买卖合同》。约定：怡昌公司所售商品房位于海口市海甸岛海福路北侧规划小区内，共计四栋；其中14层二栋（包括怡昌公司留用的第十四层面积537平方米在内），8层楼二栋。
1993年11月11日，怡昌公司与兴南公司签订一份《补充协议》。约定：确认双方于1992年9月12日签订房屋买卖合同，由怡昌公司将其开发的海甸岛怡昌公寓（两栋14层楼房、两栋8层楼房）中的21910平方米（建筑面积）卖给兴南公司；怡昌公司已于1993年10月28日按合同规定完成上述房屋的开发建设，并已经过兴南公司验收认可；A1、A2两栋14层楼房（南面房共56套，每套174.14㎡，北面房共55套，每套150.68㎡）合计18039XXXXX㎡；B1、B2两栋8层楼房（南面房共16套，每套137.70㎡，北面房共32套，每套139.89㎡）合计6679.68㎡；怡昌公司留用部分为X幢中的第十二至第十四层和第一层中的南北各一套、X幢第一层中的一套和X幢第七层中的两套，共计房屋十七套，面积2691.22平方米；兴南公司所购房屋为X幢第二至第十一层及第一层中南面一套、X幢全部、X幢扣除第一层中的一套、X幢扣除第七层中的两套，共计142套，面积22027XXXXX㎡，购房款总额为人民币36950530元。
1993年11月15日，兴南公司与中仪公司签订一份《补充协议》。约定：确认双方于1993年3月1日签订房屋承销合同，由兴南公司将其开发的海甸岛怡昌公寓（两栋14层楼房、两栋8层楼房）中的21910平方米（建筑面积）承包给中仪公司销售；开发商已于1993年10月28日按合同规定完成上述房屋的开发建设，并已经过中仪公司验收认可；开发商留用部分为X幢中的第十二至第十四层和第一层中的南北各一套、X幢第一层中的一套和X幢第七层中的两套，共计房屋十七套，面积2691.22平方米；中仪公司所承销的房屋为X幢第二至第十一层及第一层中南面一套、X幢全部、X幢扣除第一层中的一套、X幢扣除第七层中的两套，共计142套，面积22027XXXXX㎡。
1994年2月28日，金华公司与中仪公司签订一份《协议书》。约定：双方合作经营海甸岛怡昌楼，怡昌楼共计购进22027.7平方米，已售出13768.08平方米，还余8259.62平方米；因中仪公司已收回全部投资，所余房屋8259.62平方米的全部产权归金华公司所有；金华公司销售此房，仍以中仪公司名义销售；中仪公司需派员工协助销售，并负责联络兴南公司及怡昌公司处理有关事务问题，直至此房销售完毕，并解决所有遗留问题为止。同日，中仪公司向金华公司出具了《委托书》，内容为：“我公司承销之怡昌花园公寓楼销售事宜，委托金华公司全权代理，包括确定售价，直接以金华公司名义与客户签订合同，收取售房现款，指定购房者将房款汇入金华公司账户等事项”。
2006年3月12日，金华公司出具一份《委托书》，内容为：“兹委托中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称信达海口办）处置拍卖沿江五西路怡昌花园17套房：怡昌花园3栋凌云阁201、202、204、301、302、401、404、501、604、701、702、XXX房，4栋观海阁101、103、201、202、XXX房，共计17套房产”。2006年12月2日，信达海口办与海南明林拍卖有限公司（以下简称明林拍卖公司）签订一份《委托拍卖协议》。约定，根据金华公司的委托，信达海口办委托明林拍卖公司对海口市沿江五西路怡昌花园17套房产进行拍卖，拍卖起拍价不低于195万元。2006年12月12日，洪作光等17人委托张彬参加公开拍卖上述17套房产及竞买、交保证金，成交后付成交款。2006年12月20日，张彬与明林拍卖公司签订《竞买协议书》，约定张彬承认明林拍卖公司对标的物所作出的瑕疵说明，该说明中没有房产被查封的内容。次日，张彬在明林拍卖公司举行的第1221期公开拍卖会上以1902000元竞得买受上述怡昌花园17套房产。同日，明林拍卖公司出具了《拍卖成交确认书》和《拍卖成交凭证（通知书）》。至2007年7月，怡昌花园17套房产的购房款1902000元已以张彬名义付清给信达海口办。洪作光购买的房屋为海口市沿江五路北侧A2商住楼（即海甸五西路怡昌花园4幢观海阁）XXX房，已由洪作光居住使用。
另查明：海南金榕投资开发有限公司（以下简称金榕公司）与海南中小企业国际合作公司（以下简称中小公司）、兴南公司借款纠纷一案在本院执行期间，本院裁定查封了海口市海甸五西路怡昌花园X幢（即4幢观海阁）XXX房产权，洪作光提出执行异议。本院于2009年11月23日作出（2009）海中法执异议字第58号执行裁定书，认为洪作光已交付了全部购房款，金华公司亦向洪作光交付了房屋，买受人实际占有涉案房屋，且洪作光通过公开拍卖购买该房屋，没有过错，其合法权益应给予保护，并裁定中止对海口市海甸五西路怡昌花园X幢（即第4幢观海阁）XXX房产的执行。金榕公司遂向本院提起民事诉讼，请求依法许可继续查封执行该房产。本院经审理作出（2010）海中法民一初字第21号民事判决书，认定洪作光已依法取得和占有适用涉案房产，其合法权益应受法律保护，遂判决驳回金榕公司的诉讼请求。金榕公司不服，遂向海南省高级人民法院（以下简称海南高院）提起上诉。2011年1月13日，金榕公司书面申请撤回上诉，2011年1月26日，海南高院裁定准许金榕公司撤回上诉。
再查明：海口市沿江五路北侧A2商住楼（海口市海甸五西路怡昌花园4幢观海阁）XXX房产初始登记在怡昌公司名下（证号：38745）。截止2014年12月16日，该房产未有查封、抵押等限制产权状况。之前该房产曾被北京市高级人民法院查封，后于2013年12月5日自动解封。
在原审诉讼中，洪作光出示一份《证明》复印件，内容为：“兹证明金华公司从中仪公司购买由我公司建造的二幢十四层公寓楼约八千平方米，其产权属金华公司。特此证明！怡昌公司一九九四年十二月二十六日”，因无原件核对，故对其真实性不予确认。
洪作光在原审的诉讼请求：1、认定洪作光购买“海口市海甸五西路美兰区万福居委会怡昌花园4幢观海阁XXX房”的合同合法有效；2、判令怡昌公司、金华公司协助洪作光办理产权登记。
怡昌公司针对洪作光的诉讼请求在原审中提出反诉请求：1、确认洪作光购买海口市海甸五西路怡昌花园X幢商住楼（即4幢观海阁）XXX房的行为无效；2、洪作光立即向怡昌公司返还所占用的海口市海甸五西路怡昌花园X幢商住楼（即4幢观海阁）XXX房，并且洪作光应无条件搬出；3、本案诉讼费由洪作光承担。
原审法院判决认为：一、关于洪作光购买海口市沿江五路北侧A2商住楼（海口市海甸五西路怡昌花园4幢观海阁）XXX房的行为效力问题。洪作光于2006年12月21日通过公开拍卖程序购买该房，已付清全部购房款，并居住适用至今。该房屋在另案执行异议程序和案外人金榕公司提起准许继续执行民事诉讼一案中，本院作出的执行裁定书和民事判决书中均认定：洪作光已交付了全部购房款，金华公司亦向洪作光交付了房屋，买受人实际占有涉案房屋，且洪作光通过公开拍卖购买该房屋，没有过错，其合法权益应受法律保护。故应认定洪作光购买该房的行为有效。二、关于怡昌公司要求洪作光返还房屋问题。虽然房产登记在怡昌公司名下，但是怡昌公司与兴南公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，其移交房屋给兴南公司，应认定其对该房产做了处分，且该房产已由洪作光合法占有适用。故怡昌公司向洪作光主张物权，没有事实依据，不予支持。怡昌公司辩称兴南公司并没有支付该房产的购房款，没有提交证据证明，不予采信。三、关于房产过户问题。金华公司将房产卖给洪作光，负有将房产过户至洪作光名下的附随义务。涉案房产初始登记在怡昌公司名下，怡昌公司转让给兴南公司，兴南公司又以协议的形式交由中仪公司承包销售，金华公司作为中仪公司的合作销售方，与房产过户的关联方怡昌公司、兴南公司、中仪公司均负有义务协助洪作光办理产权过户登记手续。故洪作光请求判令怡昌公司、金华公司协助办理过户手续，应予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、洪作光购买海口市沿江五路北侧A2商住楼（海口市海甸五西路怡昌花园4幢观海阁）XXX房的行为有效；二、怡昌公司、金华公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将登记在怡昌公司名下的位于海口市沿江五路北侧A2商住楼（海口市海甸五西路怡昌花园4幢观海阁）XXX房办理房屋产权证至洪作光名下；三、驳回怡昌公司的反诉请求。一审案件受理费2334元，由怡昌公司、金华公司负担；反诉案件受理费1167元，由怡昌公司负担。
上诉人怡昌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房产登记在怡昌公司名下，洪作光明知该房产现状仍低价购买，并非善意相对人。洪作光无权占有该房产，应无条件搬出。1、怡昌公司是位于海口市海甸五路北侧怡昌花园商住楼小区、海甸花园小区开发商，登记在怡昌公司名下的房产属怡昌公司资产，怡昌公司拥有无可争议的物权。2002年6月25日，怡昌公司投资人、原法定代表人何海生突然去世。之后，何海生父亲、母亲也相继去世，怡昌公司实际处于停业状态。2006年12月12日，信达海口办趁何海生去世，人亡家破之机，与明林拍卖公司恶意串通，将位于海口市海甸五路北侧怡昌花园商住楼小区17套房产以每平米568元的超低价转让经案外人张彬再转让他人。之后，为掩盖其侵权行为，使其违法拍卖行为合法化，信达海口办与张彬适用伪证向人民法院请求确认拍卖行为合法，以及张彬拥有对通过拍卖而来房产的产权。2、涉案房产登记在怡昌公司名下，怡昌公司对其拥有无可争议的物权。金华公司并不拥有涉案房产的产权，金华公司、信达资产公司、明林拍卖公司等均是涉案房产的无权处分人。洪作光在明知涉案房产的报建手续与产权等均不在金华实业公司名下仍购买该房产，并且洪作光将购房款支付给无权处分人信达资产公司，并未支付给怡昌公司，不是善意相对人。由于洪作光并未与怡昌公司订立合同，也未给怡昌公司支付涉案房产的对价，无权占有该房产。洪作光一直占有涉案房产至今，侵占了怡昌公司对房产所享有的物权。根据《物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，怡昌公司有权收回洪作光占用的涉案房屋，洪作光应无条件搬出。（二）一审法院将与本案没有关联性的材料作为认定本案事实的证据，属于严重的事实认定错误。洪作光在一审提交的证据材料中（2009）海中法执异议字第58号执行裁定书、（2010）海中法民一初字第21号民事判决书，这二个案件裁判的重要依据是一份《证明》材料。这份《证明》实际上是一份伪证，在本案一审中已予查明，对其真实性不予确认。涉案房产是由金华公司委托信达公司处置的，由于金华公司并不拥有涉案房产的所有权。因此，金华公司、信达资产公司、明林拍卖公司等均是涉案房产的无权处分人。对于这一重要事实，本案与上述他案的认定完全不同。由于本案查明的事实与洪作光提交的上述裁判文书中认定的事实并不相同，其裁判结果不能作为本案判决依据。上述他案的裁判文书与本案并无关联，一审法院将其作为本案确认的事实，属于严重事实认定错误。（三）一审法院认定怡昌公司将涉案房产处分给兴南公司，属于事实认定错误、适用法律错误。1、本案中没有任何证据指向怡昌公司将涉案房屋交付给兴南公司。怡昌公司与兴南公司虽然签订了房屋买卖合同，将部分房产预售给兴南公司，但兴南公司并没有支付完所有的购房款，对于已付款的房产怡昌公司已为其办理了过户手续，涉案房屋并没有支付购房款，故产权依然属于怡昌公司所有。对此，怡昌公司与兴南公司签订的《房屋买卖合同》第五条第6款，以及《补充协议》第五条均有相关约定。涉案房屋现在的状况是由于被无权处分人恶意串通、趁机侵占、非法处置所致。2、涉案房产登记在怡昌公司名下，怡昌公司与兴南公司仅签订了该房产的买卖合同，只产生债法上的负担，并未对房产进行交付，物权并未发生变动。处分是一个物权法上的概念，处分是指完成了交付行为，交付完成之后，始发生物权变动的后果。因此，特向二审法院提出诉讼请求：1、依法撤销（2014）美民一重字第6号民事判决书，发回重审或依法改判驳回洪作光对怡昌公司的诉讼请求；2、洪作光立即向怡昌公司返还所占用的海口市海甸五西路怡昌花园X幢商住楼（即4幢观海阁）XXX房，并且洪作光应无条件搬出；3、洪作光承担本案一审、重审及二审的诉讼费。
被上诉人洪作光答辩称：（一）一审法院认定事实与适用法律正确。1992年9月12日，怡昌公司将自己开发的房屋（包括洪作光）的房屋出售给兴南公司，而且在1993年11月11日由签订补充协议具体约定了出售的房屋及价款。1993年11月15日，兴南公司同中仪公司签订房屋承销合同，将从怡昌公司购买的房屋承包给中仪公司销售。1994年2月28日，金华公司与中仪公司签订协议书，约定将中仪公司销售剩余的房屋全部归金华公司。同日，中仪公司又出具委托书，委托金华公司全权代理怡昌花园公寓楼销售事宜。2006年3月12日，金华公司出具委托书，委托信达海口办处置拍卖包括洪作光的房屋在内的17套房产。信达海口办与明林公司签订《委托拍卖合同》。包括洪作光在内一共17位业主委托张彬参加拍卖，以1902000元的价款拍得17套房屋。2007年7月，17位业主委托张彬付清拍卖款，洪作光占有并适用该房屋至今。一审判决洪作光购买行为有效，并判令怡昌公司协助洪作光办理产权登记是正确的。（二）怡昌公司称争议房屋是怡昌公司的财产是错误的。争议房屋是怡昌公司在1992年9月已经出售给兴南公司，随后兴南公司又承包给中仪公司出售，该房产已经从怡昌公司开发所有转移到兴南公司，然后又转移到中仪公司。1994年2月28日，金华公司与中仪公司签订协议书，约定将中仪公司销售剩余的房屋全部归金华公司，该房产又从中仪公司转移到金华公司所有。2006年，金华公司委托信达海口办拍卖该房产，洪作光拍卖购得，房屋所有权转移到洪作光。因此，该房屋是洪作光的财产，根本不是怡昌公司的财产。（三）怡昌公司对自己已经转让的房屋没有所有权。争议的房屋早在1992年时就已经转让，这与何海生在2002年的去世没有任何关系。开发商将自己开发的房屋登记在自己的名下，并不影响房屋销售。实际取得房屋的公司有权销售和处理，恰恰将房屋出售的公司即怡昌公司无权对已经销售出去的房屋在主张权利。（四）本案不适用物权法。物权法是2007年10月1日实施，本案行为均发生在物权法实施前。因此，怡昌公司的以上论述都是错误的。因此，本案一审判决正确，请求二审法院维持原判。
原审被告金华公司未答辩。
原审第三人兴南公司、中仪公司均未作陈述。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另外，二审补充查明：1998年3月24日，海南怡昌物业管理服务有限公司（以下简称怡昌物业公司，其法定代表人为何海生）向本院出具《情况说明》一份，内容为：怡昌物业公司申请查封的32套房屋，系金华公司与中仪公司合作经营，从怡昌公司购进，其后金华公司与中仪公司达成协议，该房屋产权归金华公司所有。现该房屋处于闲置状态，无人使用。1998年4月5日，本院根据申请执行人怡昌物业公司的申请作出（1998）海中法执字第50-1号民事裁定书，查封了被执行人金华公司位于海甸岛沿江五路北侧怡昌花园小区内的观海阁一层A2、B1，二层B1、B2，八层A1、A2、B1、B2，九层B1、B2，十层B2，十一层B2，十三层B1、B2，十四层B1、B2，凌云阁二层A1、B1、B2，三层B1，四层A1、B2，五层B1，六层A2、B1，七层B1、B2，八层B1，九层A1、A2、B1、B2共32套房产。1999年5月18日，怡昌物业公司和金华公司达成协议，双方同意以金华公司所有的位于怡昌花园小区内的观海阁八层的8001、8002、8003、XXX房，十三层的1301、XXX房，十四层的1401、1402，凌云阁九层的9001、9002、9003、9004共12套房产以每平方米1200元的价格抵给怡昌物业公司以偿还全部债务。为此，本院于1999年6月21日作出（1998）海中法执字第50-3号民事裁定：一、解除对海甸岛沿江五路北侧怡昌花园小区内的观海阁一层A2、B1，二层B1、B2，八层A1、A2、B1、B2，九层B1、B2，十层B2，十一层B2，十三层B1、B2，十四层B1、B2，凌云阁二层A1、B1、B2，三层B1，四层A1、B2，五层B1，六层A2、B1，七层B1、B2，八层B1，九层A1、A2、B1、B2共32套房产的查封；二、将观海阁八层的8001、8002、8003、XXX房，十三层的1301、XXX房，十四层的1401、1402，凌云阁九层的9001、9002、9003、9004共12套房产以每平方米1200元的价格抵给怡昌物业公司，以偿还金华公司拖欠的物业服务费及其他承包费用等全部债务；三、怡昌物业公司补偿给金华公司24423元。
另查明：2008年11月21日，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）根据中国建设银行（后申请执行人由中国建设银行变更为信达资产海南公司）的申请，轮候查封了兴南公司购买的登记在怡昌公司名下的位于海口市海甸岛沿江五路北侧怡昌花园X幢XXX房产。2011年12月26日，海口市住房和城乡建设局确认，上述房产的查封由轮候查封转为正式查封。2013年12月5日，上述房产自动解封。2013年12月6日，北京高院根据洪作光对上述房产提出的案外人执行异议作出（2013）高执异字第118号执行裁定书，裁定终结（2013）高执异字第118号案件的审查程序。
本院认为，本案二审双方争议的焦点问题为：（一）洪作光购买怡昌花园4幢观海阁XXX房的合同效力问题；（二）怡昌花园4幢观海阁XXX房的实际所有权权属问题。
关于洪作光购买怡昌花园4幢观海阁XXX房的合同效力问题。根据本案查明的事实，怡昌花园是怡昌公司完成开发建设后，于1993年11月11日将其中包含涉案XXX房在内的142套房屋出售给兴南公司；兴南公司经过验收认可后支付了相应的购房款，并于1993年11月15日将所有购买的上述房屋承包给中仪公司销售；1994年2月28日，中仪公司与金华公司签订协议，明确约定双方合作销售怡昌花园22027.7平方米房产，已售出13768.08平方米，还余8259.62平方米，因中仪公司已收回全部投资，所余房屋8259.62平方米的全部产权归金华公司所有。金华公司于2006年3月12日委托信达海口办处置拍卖包含涉案XXX房在内的怡昌花园17套房产。洪作光委托张彬通过公开竞拍购买了涉案XXX房，并支付相应的购房款。虽然洪作光提供的1994年12月26日怡昌公司出具的证明没有原件核对，但对于本院在1998年4月5日执行查封登记在怡昌公司名下的怡昌花园4幢观海阁XXX房等32套房屋时，怡昌公司没有提出异议，而且怡昌物业公司作为管理怡昌花园的物业公司，还向本院证明上述房屋为金华公司所有。本院于1999年6月21日作出的（1998）海中法执字第50-3号民事裁定对此予以确认，并从中将12套房屋作为被执行人金华公司的财产抵给怡昌物业公司以偿还金华公司拖欠的物业服务费及其他承包费用。由此可见，怡昌公司在出售上述房产后，已交付给金华公司实际占有，金华公司拥有怡昌花园4幢观海阁XXX房合法的处分权，其委托信达海口办处置拍卖以上XXX房的行为，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，洪作光在购买怡昌花园4幢观海阁XXX房过程中不存在过错，而且支付了相应的对价。因此，洪作光购买怡昌花园4幢观海阁XXX房的行为合法有效，应受法律保护。怡昌公司在本案诉讼中提出洪作光竞买的房产不属于金华公司所有，而属于怡昌公司所有的上诉理由与事实不符，本院不予采信。
关于怡昌花园4幢观海阁XXX房的实际权属问题。由于涉案房产是和其他16套房产统一整体拍卖，怡昌公司既没有证据证明信达海口办、明林拍卖公司及竞买人洪作光存在恶意串通的行为，也没有证据证明洪作光作为XXX房的竞买人，参与该房产的拍卖、竞买、成交及付款过程中存在过错；而且洪作光已于2007年依法取得并占有使用涉案房屋，怡昌公司并没有相关证据反驳和推翻本院生效裁判文书所确认的上述事实。因此，洪作光通过竞拍方式取得涉案房屋的所有权，并实际居住使用多年，其合法权益依法应予保护。怡昌公司要求洪作光返还怡昌花园4幢观海阁XXX房及无条件搬出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4668元，由上诉人海南怡昌国际发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅海燕
审判员 詹晓黔
审判员 谢焕怡
二〇一五年八月二十八日
书记员 贺佩佩