黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0302民初1748号
原告：柴英，女，1977年2月19日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：巩君玲，黑龙江雪原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张迎全，黑龙江盛夙律师事务所律师。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市××城镇××村。
法定代表人：李功会，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原告柴英与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴英委托诉讼代理人巩君玲、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柴英向本院提出诉讼请求：1．确认刘某某、祝某某等人作为鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》有效；2．确认原告柴英与被告天福利亨公司签订的《房屋预售合同》有效；3．被告天福利亨公司给付原告柴英房屋差价款人民币86848元；4．被告天福利亨公司从2014年12月3日起每日按原告柴英购房款总额人民币370048元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付柴英违约金至房屋差价款付清时止；5．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，刘某某、祝某某等人作为鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院团购代表与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，约定被告所售房屋每平方米价格3680元，1#2#楼层次费为6层起价，每增加一层每平方米加60元。第七条第四项约定如被告销售价格出现降价调整，购买的团购价格也相应予以降价调整，如被告在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条约定被告违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。基于上述《商品房团购协议书》，原告以每平方米3920元（单价每平方米3680元、层次费240元）购买被告开发的某公馆×号楼×单元×层×号建筑面积94.40平方米房屋1户，房屋总价款人民币370048元。原告于2012年9月29日交付第一笔购房款人民币109700元，被告未能在2013年12月31日交付房屋，2014年5月13日，原告交付第二笔购房款260348元，被告为原告出具了商品房销售预收款专用票据和《房屋预售合同》。2014年5月13日被告将房屋交付原告使用，原告办理入户手续。2014年1月10日被告取得商品房预售许可证。2016年8月，原告在浏览司法审判网页时发现孟某某诉被告商品房买卖合同纠纷一案民事判决书，该案认定被告于2014年12月3日出售给案外人朱某某的房屋价格为每平方米3000元。按照《商品房团购协议书》第七条第四项约定，原告购买的房屋按每平方米3000元计算，购房款为283200元，被告应返还原告购房款86848元，并按团购协议约定赔偿原告从被告违约之日起至返还购房款期间的违约金。
天福利亨公司辩称，一、团购协议具有时效性，团购协议已经终止。买卖双方的权利和义务应以房产局备案登记的《房屋预售合同》约定为准。天福利亨公司在尚未取得商品房预售许可的情况下与鸡冠区人民法院、鸡西市中级人民法院团购代表签订商品房团购协议，给予团购人员优惠价每平方米3680元。在取得商品房预售许可后，收回团购人员的团购协议，重新与柴英签订《房屋预售合同》，对房屋坐落位置、房号、单价、面积、交付时间、违约责任等主要条款均重新作了约定，房产局将《房屋预售合同》登记备案，但不将购房协议登记备案，团购协议也不纳入产权管理档案中。天福利亨公司已经在2014年4月因逾期竣工交付，给付被答辩人违约金6143元。柴英于2014年4月入住房屋，占有使用至今，团购协议至此终止。《房屋预售合同》是双务合同，在房管部门登记备案后，双方合同义务基本完成，特别是在合同价款履行完毕六年后，购房人又要求与出卖人重新结算购房款没有合同依据，没有法律依据。二、施工单位顶账房价格与天福利亨公司无关，与柴英无关，柴英无权要求按顶账房价格与天福利亨公司在房屋单价上重新结算。天福利亨公司为施工单位出具《商品房买卖协议书》载明每平方米单价为4040元（顶账房）。施工单位售房人孙某某与购房人朱某某在商品房买卖协议上共同签名，表明该房屋原始来源是顶账房。施工单位低价变现抵顶房屋，天福利亨公司为买受人出具《商品房预售合同》无可非议，房屋管理部门只将房产局统一制式的《房屋预售合同》登记备案，其他协议包括《商品房团购协议》一概不予归档。现柴英要求天福利亨公司按民工售房价格与其重新结算没有事实和法律依据。三、鸡冠区人民法院在另一案中，对天福利亨公司为民工售房的购买人出具商品房买卖协议、收据的行为，判决认定为是代第三方履行义务的行为，该判决已发生法律效力，对本案具有参照意义。综上，团购协议已完成阶段性使命，距今已过六年，房地产市场已发生重大变化，柴英已入住、占有、使用房屋，在房屋完全交付的情况下，要求与天福利亨公司重新在房屋单价上结算没有合同根据和法律依据，请求人民法院对柴英的诉讼请求不予支持。
对于当事人双方没有争议的原告证据二《房屋预售合同》1份、鸡西市商品房销售预收款专用票据1张，本院予以确认。对有争议的证据和事实认定如下：
1．原告提交的证据一，商品房团购协议书复印件、法院团购明细表复印件各1份，证明原告单位与被告签订团购协议，该协议合法有效，在商品房预售合同与团购协议有抵触时以团购协议内容为准，原告是团购成员之一，团购协议对原告和被告发生法律效力。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为团购协议是在被告尚未取得商品房预售许可之前签订的，团购协议约定的如团购协议内容与房屋预售合同内容不一致，以团购协议约定内容为准，该约定是无效的，因房屋预售合同是住建部与国家工商总局联合制定的商品房销售规范文本，合同所约定的违约金符合法律规定，所以团购协议约定与规范文本内容不一致时以团购协议为准的约定是错误的，人民法院审理案件要以规范文本作为认定事实的根据。该证据系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对合同双方具有约束力，对该证据本院予以确认。
2．原告提交的证据三，鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1508号民事判决书复印件1份，证明被告以每平方米3000元价格出售给案外人朱某某房屋，被告应返给原告房屋差价款86848元。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为案外人朱某某所购房屋是从施工单位孙某某处购买的顶账房屋，所交的购房款是由施工单位收取，被告具有商品房销售资质，所以在出卖人处只能作为合同的相对方，代施工单位为房屋购买人朱某某出具备案合同和收款收据，原告以顶账房价格与被告在购房单价上重新结算没有事实根据。因该份证据系生效判决，被告无充足证据否定判决所认定的事实，对该证据本院予以确认。
3．被告提交的证据一，被告与施工方孙某某其他往来明细账复印件1份，证明被告抵顶施工方房屋即朱某某从施工方处购买的抵账房单价为每平方米4040元。原告对证据有异议，对被告与孙某某之间的利益关系不认可，原告认为是被告将开发的房子卖给了朱某某，朱某某同被告在房产局的购房信息能认定该事实。因该证据无其他证据佐证，本院不予确认。
4．被告提交的证据二，被告与孙某某签订的建筑施工合同1份，证明孙某某为被告开发建设的某公馆×号楼基础（土方）施工，施工费以某公馆成套住宅抵偿，每平方米4040元，协议约定被告需为孙某某售出抵偿房屋的买受人出具《商品房买卖协议》、收据，而朱某某所购买房屋正是该抵账房，是朱某某所购房屋的来源。原告对证据有异议，表示不清楚被告与孙某某之间关系。因该证据无其他有效证据佐证，本院不予确认。
5．被告提交的证据三，商品房销售授权委托书、孙某某身份证复印件各1份，证明施工方孙某某授权委托其侄女孙某某与被告联系办理抵偿施工费房屋出售事宜，为第三人办理商品房买卖协议（预售合同）等。原告对证据有异议，不认可被告所要证明的事实和证明目的。因该证据涉及案外事宜，被告未提交有效证据佐证，本院不予确认。
6．被告提交的证据四，被告与孙某某于2014年9月17日签订的《商品房买卖协议书》及手写收据1份，证明被告与孙某某签订的《商品房买卖协议书》确定的房屋单价为每平方米4040元，不低于团购价格3680元，便于孙某某向第三人出售房屋时出具正式发票。原告对证据有异议，不认同其证明目的。该证据无其他有效证据佐证，本院不予确认。
7．被告提交的证据五，被告与购买人朱某某、孙某某于2014年11月28日签订的《商品房买卖协议书》、为孙某某出具的手写收据、为朱某某出具的黑龙江省单位往来资金结算票据1份，证明孙某某作为委托代理人与购房人朱某某共同签订《商品房买卖协议书》，系孙某某与朱某某交易的顶账房，便于在孙某某账面走账，而孙某某出售房屋价格低于或高于团购价格均与被告无关，被告作为有售房资质的房地产开发单位为案外人在办理房屋登记备案、出具商品房预售合同、收据是代施工方履行售房义务，但被告未收取购房款，由施工方直接收取购房款。原告对证据五有异议，认为不清楚上述情况，该证据不能证明其证明目的。因被告未提交充足证据证实其证明目的，本院对其证明目的不予确认。
8．被告提交的证据六，商品房预售许可证1份，证明被告开发建设鸡西市某公馆商品房取得了商品房预售许可资质，可以合法销售开发房屋，为购房人出具合同、交款专用票据。但施工单位没有商品房预售许可，其出售房屋只能以被告名义出售。原告对被告提交的证据六真实性无异议，对证明目的有异议，不认同被告证明的事实。该证据能够证明被告取得商品房预售许可证，可以合法销售开发房屋，为购房人出具合同、交款专用票据。对该证明目的，本院予以确认，该证据本身不能证明其他证明目的，对其他证明目的，本院不予确认。
9．被告提交的证据七，逾期入住补偿表1份，证实原告于2014年4月入住，被告主动给付其逾期入住违约金6143元，承担了违约责任和合同义务，房屋已经交付，原告无权要求与被告在四年后重新结算购房单价。原告对被告提交的证据七真实性无异议，对证明目的有异议，认为该补偿不是对原告房屋价款的补差。原告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据只能证明被告给付因逾期交付房屋给予原告违约金的事实，其他证明目的无充足证据佐证，对其他证明目的，本院不予确认。
10．被告提交的证据八，鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1619号民事判决书复印件1份，证明被告作为有销售资质的房地产开发企业为顶账房屋的购买者出具商品房买卖协议书及购房收据，并在可以办理商品房备案登记时及时为第三方办理商品房备案登记手续的行为是第三人代为履行行为的认定是正确的。本案被告为民工售房买受人朱某某办理房屋预售合同、出具收据的行为同样是第三人代为履行行为。原告对被告提交的证据八的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为不能证实被告代为履行的行为，因为被告有预售许可。因该证据与本案无关，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，刘某某、王某某、祝某某、张某某作为鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，该协议书约定“第七条：1、“某公馆”每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”基于上述团购协议书，原告柴英以每平方米3680元加层次费240元（从6层起每层加层次费60元）的价格购买了被告天福利亨公司开发的“某公馆”×号楼×单元×层×号住宅一户。原告于2012年9月29日交付第一笔购房款109700元，于2014年5月13日办理入户手续时将剩余房款260348元交纳完毕，被告天福利亨公司为原告出具了预收金额为370048元的商品房销售预收款专用发票。2014年5月13日，双方签订《房屋预售合同》，预售合同体现房屋建筑面积94.40平方米，房屋总金额为370048元。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆一户住宅房屋售予案外人朱某某。
本院认为，被告天福利亨公司与刘某某、祝某某等团购代表签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡冠××××南、××路北侧某公馆×号楼×单元×层×号楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的房屋预售合同真实有效。商品房团购协议第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售予案外人朱某某，该事实已经人民法院生效裁判文书确认，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款的诉讼请求，本院予以支持。原告购买的楼房建筑面积为94.40平方米，按每平方米3000元价格计算，原告应支付购房款283200元，原告已付款370048元，被告天福利亨公司应返还原告房屋差价款86848元。被告于2014年12月3日按每平方米3000元价格另行出售房屋，但未按合同约定返还差价款，构成违约，按照商品房团购协议第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按该约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，且上述理由已经过法院生效文书认定，对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，应确认刘某某、祝某某等人作为鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》有效；确认原告与被告签订的《房屋预售合同》合法有效；被告应返还原告房屋差价款86848元；被告应按团购协议书的约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、刘某某、祝某某等人作为鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院团购代表与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议书》有效；
二、原告柴英与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的《房屋预售合同》有效；
三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效
之日起十日内给付原告柴英房屋差价款86848元；
四、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起每日按柴英实际交纳购房款总额370048元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付柴英违约金至房屋差价款付清时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1972元，减半收取计986元，由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司承担，此款原告已预付，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款给付原告柴英。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 贾玉芳
二〇一八年八月二十日
书记员 刘倩男
附件：
本判决所依据的法律条文
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。