江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民终1718号
上诉人（一审被告、反诉原告）：如东县国土资源局，住所地江苏省南通市如东县掘港镇长江路北侧、武夷山路西侧。
法定代表人：缪雪明，该局局长。
委托诉讼代理人：沈郭军，该局土地利用科负责人。
委托诉讼代理人：张捷，江苏南黄海律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：江苏超凡房地产投资有限公司，住所地江苏省南通市工农路129号嘉隆大厦B区410室。
法定代表人：李辉，该公司董事长。
一审被告：如东县住房和城乡建设局，住所地如东县掘港镇泰山路东侧长江路北侧。
法定代表人：沈宝泉，该局局长。
委托诉讼代理人：袁新林，江苏琴海律师事务所律师。
上诉人如东县国土资源局（以下简称如东国土局）因与被上诉人江苏超凡房地产投资有限公司（以下简称超凡公司）、一审被告如东县住房和城乡建设局（以下简称如东住建局）建设用地使用权纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人如东国土局的委托诉讼代理人杨建军、张捷、一审被告如东住建局的委托诉讼代理人袁新林到庭参加诉讼。超凡公司经本院传票传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
如东国土局上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判如东国土局支付超凡公司迟延履行违约金2499723.72元；2.撤销一审判决第二项，改判超凡公司支付如东国土局迟延竣工违约金14775560元；3.一、二审案件受理费根据判决结果负担。事实和理由：一、一审判决认定如东国土局逾期交付土地259天，判决如东国土局支付超凡公司迟延履行金13618574.1元，缺乏充分的事实依据和法律根据。1.2010年1月25日，上诉人已按约交地14000平方米（对应的土地出让款为10920000元）。2.根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，即使超凡公司有权以日１‰的标准主张迟延履行违约金，也不应超过60天。3.超凡公司实际已于2010年10月26日开工建设，由此以后的日期不能认定为如东国土局迟延交地的时间。4.合同约定的违约金过高，一审时如东国土局请求减少违约金，一审法院不予支持错误。二、一审判决将超凡公司迟延竣工的日期仅计算至2012年12月25日止，认定事实错误。案涉工程存在质量缺陷，当地质量管理部门不同意验收，才由如东住建局委托工程质量检测鉴定。2013年3月鉴定报告出来后，如东国土局于2013年4月申请竣工综合验收，如东住建局最终于2013年4月22日对该工程竣工验收备案。若以2011年1月14日确定交地时间，按照18个月的建设周期，超凡公司应当在2012年7月14日前全部竣工验收备案，迟延竣工281天。一审法院关于超凡公司迟延竣工117天的事实认定错误。
超凡公司向一审法院起诉请求：1.如东住建局、如东国土局向其偿付迟延履行违约金14027316.72元；2.如东住建局、如东国土局偿付给其造成的损失21740585.05元。
如东国土局向一审法院提出反诉请求：超凡公司支付其迟延竣工违约金14775560元。
一审法院认定事实：2009年10月30日，如东县建设局出具《如东县城老城区砖瓦厂周边2号地块开发建设意见书》（以下简称开发意见书），就案涉地块所在的如东县城砖瓦厂周边2号地块开发建设提出相关要求，其中第七条明确：该项目周期为十八个月，以实际交地时间为准，如分期交地，建设期分别计算。2009年11月27日，超凡公司向如东国土局、如东县建设局出具《承诺书》，承诺：……3.在交地后六个月内，开始房屋基础工程施工，交地后十三个月内完成主体结构工程施工，十八个月内全部竣工交付使用。4.非因不可抗力，我单位将严格按上述承诺和《国有土地使用权出让合同》的约定进行开发建设，上述各节点工作量每推迟一个月完成，按140万元/月罚款（罚款在向县建设局缴纳的安置房建设保证金中扣除）。2009年12月2日，成交确认书确定：土地受让人超凡公司于2009年12月2日在如东县国有建设用地使用权挂牌出让期间，经过竞价成交案涉地块。
2009年12月8日，如东国土局作为出让人与超凡公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定：出让人同意在2010年4月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到以下交付条件：以现状条件为准，无房屋拆迁。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为52582062元。第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2010年5月31日前开工，在2011年11月30日前竣工。第三十三条约定：受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额千分之一的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额千分之一的违约金。第三十七约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。
2010年1月25日，超凡公司向如东国土局、如东住建局出具《关于接受掘港镇爱民路北侧安置房地块部分土地使用权并先行实施开发建设的书面说明》，载明：为践行2009年11月27日作出的承诺，我公司同意于今日2010年1月25日接受掘港镇爱民路北侧已受让安置房地块部分土地使用权，面积约14000平方米，具体范围以现场界桩为准；同时先行启动开发建设。超凡公司张祥、如东住建局陈伟等人、如东国土局沈郭军、测绘公司李子贵作为现场参与人员参与掘港镇爱民路北侧安置房地块部分土地使用权现场划交并在签字单签字。
2010年3月31日，如东县财政局向超凡公司开具案涉地块出让金52582062元的收费收据。2010年8月10日，如东国土局、超凡公司、如东县掘港镇人民政府、如东住建局共同形成《交地说明》，载明：超凡公司（以下简称受让人）与如东国土局于2009年12月8日签订合同编号为3206232009CR0089国有建设用地使用权出让合同，在合同履行中，因该出让土地拆迁工作至今尚未全部结束，受让人无法按土地出让合同正常施工建设，为尽最大可能完成该建设项目，减少相关损失，对有关问题说明如下：1.如东国土局在交地手续办理后一周内将该出让土地的土地使用权证办妥给受让人。2.此次办理出让土地交地手续仅为加快建设项目实施及完善相关手续，不表示已完成净地交付义务，最终交付土地时间仍以地块拆迁工作实际完成时间为准。3.受让人根据目前土地现状重新制订项目分期实施方案，有关因调整项目建设实施方案给受让人造成的成本增加，将本着“实事求是、友好协商”的原则，另行协商解决。4.关于自2010年4月30日开始至实际交付出让土地的逾期责任，同意在“互信、理解”的基础上另行协商解决。5.该地块开发建设工期以实际交地时间起算。6.本说明一式肆份，如东国土局、受让人、如东住建局、掘港镇各执壹份，以各方签章后生效。2010年8月10日，超凡公司与如东国土局办理案涉地块的土地划交记录，超凡公司取得案涉地块的国有土地使用权证。2011年1月14日，政府相关部门与超凡公司共同形成《说明》一份，载明：经相关部门同受让人超凡公司现场踏勘，认为位于掘港镇爱民路北侧的安置房地块现已基本达到“净地条件”。张祥在受让人代表一栏签字，陈伟、沈郭军在相关部门代表一栏签字。
2010年10月15日，超凡公司取得案涉项目的建设工程规划许可证。2012年6月10日，超凡公司开发建设的如东爱民花园二标段一期、二期工程经竣工验收。
2012年11月28日，如东住建局委托检验中心对案涉爱民花园工程质量检测鉴定。2012年12月25日，负责验收环保行政主管部门对案涉爱民花园工程出具验收意见：同意该项目通过环保验收。2013年3月20日，检验中心出具案涉爱民花园工程鉴定报告，鉴定结果为：该楼主体结构的安全性满足规范要求，但对部分构件存在裂缝的问题，应依据国家相关规范的要求进行修复处理。
2013年4月19日，如东住建局就超凡公司开发建设的爱民花园工程出具《如东县房地产开发项目竣工综合验收意见书》，载明项目开工时间2010年10月26日，如东住建局于2013年4月19日在监管领导组分管领导一栏注明：爱民花园项目已经相关部门验收，同意办理竣工验收备案手续。超凡公司作为建设单位的爱民花园工程竣工验收备案表载明：开工日期2010年10月26日，如东住建局于2013年4月22日出具备案意见：该工程的竣工验收备案文件已于2013年4月22日收讫，文件齐全。
2013年6月9日，如东住建局作为甲方与超凡公司作为乙方签订《协议书》，约定：关于爱民花园安置房交房结算事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方在2013年6月13日之前一次性支付4000万元给乙方。二、自2013年6月15日起，爱民花园尚未结算缴款由甲方负责结算收钱，所收取款项存入乙方设在如东建行专户，实行共管。三、乙方保证在4000万元款项到帐后确保土地证及时解押到位，2013年6月20日起办理房产证和土地证，2013年6月30日前完成两证办理。四、在乙方按约定时间对已缴纳安置户办理完毕两证前提下，甲方自本次拨款之日起一个月后五日内与乙方进行全部款项结算，将剩余房款拨付给乙方。同时，乙方将爱民花园所有剩余房源钥匙在收款之日同时交接给甲方，由甲方处置剩余安置房。五、关于安置房销售额超出原预算部分所涉及税款，以及人工有材料调整部分，由乙方提供相关资料、由财政、审计部门在两个月内审核结算并确定补偿金额，上述经确认费用在一个月内支付给乙方。六、未尽事宜，双方友好协商。
2015年12月8日，如东住建局作为甲方与超凡公司作为乙方签订《补充协议》，约定：如东县爱民花园安置房工程项目由乙方负责开发建设，现已完成安置房交付并结算。根据如东县县城开发建设指挥部2015年10月13日第22次会议精神（2015年第22号会议纪要），因该项目涉税决算要求，就2009年10月30日如东县建设局颁发的开发意见书五条涉及安置房结算价格及工程款支付方面的内容作适当调整，订立补充协议如下：一、开发意见书第五条第5款“政府一次性贴补该项目建设费用为8269万元”现修订调整为“政府一次性贴补该项目建设费用为22704152.65元”；另，乙方剩余84套安置房源由甲方所属国有公司如东鑫源房地产开发有限按政府定价进行收购，总计42297350元。二、开发意见书第五条第1款修订为“安置时的结算差价钢皮县财政部门与开发企业结算，差额部分的17688497.35元归开发企业所有，其余差额部分归县财政所有，相应纳税按规定办理”。本协议一式五份，甲乙双方、县城开发建设指挥部、县财政局、县地税局各执一份。
一审审理中，超凡公司陈述：就案涉出让合同中约定的“2011年11月30日前竣工”的“竣工”是指可以满足居民入住条件，水电气都通。这个项目是拆迁安置房项目，是一个特定项目，就是按照国家商品房管理实施条例规定，房屋交付也只要满足以上三个条件。如东国土局陈述：在2013年3月20日检验中心的鉴定报告出来之前没有证据表明案涉工程是合格的，尤其是当地的质量主管部门不认可，所以在检验中心的鉴定报告之前案涉工程不具备验收条件。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.超凡公司要求如东住建局、如东国土局偿付迟延履行违约金14027316.72元是否于法有据。2.超凡公司要求如东住建局、如东国土局偿付因迟延交地所致的损失21740585.05元是否于法有据。3.如东国土局要求超凡公司支付迟延竣工违约金14775560元是否于法有据。
关于争议焦点1，如东国土局与超凡公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故此，如东国土局应当按约于2010年4月30日前向超凡公司交付无房屋拆迁的出让宗地，超凡公司应当按约缴纳土地使用权出让款。现超凡公司已按约缴纳土地出让款，但如东国土局未能按照约定交付土地，应当承担相应的违约责任。主要理由如下：
2010年8月10日的《交地说明》明确：2010年8月10日办理土地交地手续仅为“加快建设项目实施及完善相关手续，不表示已完成净地交付义务，最终交付土地时间仍以地块拆迁工作实际完成时间为准”，亦明确“关于自2010年4月30日开始至实际交付出让土地的逾期责任，同意在互信、理解的基础上另行协商解决”，故如东国土局迟延交地的行为一直在持续。2011年1月14日的相关政府部门与超凡公司共同出具的《说明》、如东国土局在反诉状中关于“因出让地块拆迁工作未按时结束……最终交地时间延迟至2011年1月14日”的陈述及其在审理中关于“虽在2010年8月11日已办理土地划交手续，但是真正符合交付净地条件的是1月14日”的相关陈述，可以认定如东国土局直至2011年1月14日才完成向超凡公司交付无房屋拆迁的案涉地块。故此，如东国土局交付案涉地块逾期259天（从2010年5月1日起至2011年1月14日止），已构成违约。至于如东国土局辩称其已于2010年1月25日、2010年8月10日完成交付土地的义务，显然与其在诉讼中的自认相矛盾，亦与事实不符。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条的约定，案涉地块的出让金52582062元，如东国土局向超凡公司交付案涉地块逾期259天，故如东国土局应向超凡公司支付违约金13618754.1元（52582062元×1‰×259天）。如东国土局虽称案涉合同未解除，超凡公司因此不能按照案涉合同第三十七条的约定主张违约金，但根据案涉合同第三十七条的约定，在如东国土局延期交付土地超过60日的情况下，超凡公司有权选择解除合同或者要求如东国土局支付违约金。故此，超凡公司有权按照合同的约定要求如东国土局支付违约金；如东国土局虽称超凡公司主张的违约金超过法院判决确定损失的30%，依照合同法的规定请求减少违约金，但并未提供违约金应减少的依据，故超凡公司依据合同约定主张违约金，于法有据。
至于超凡公司要求如东住建局承担偿付迟延履行违约金的问题，如东住建局与超凡公司并不存在合同关系或其他法律关系，故超凡公司要求如东住建局承担责任，无事实与法律依据，一审法院不予支持。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，违约金与损害赔偿金在同时约定的情况下只能适用其中一种，但当违约金低于损失的，可以请求增加。虽然案涉出让合同第三十七条、第三十八条分别约定了违约金及损失赔偿的情形，但超凡公司仅能在违约金低于损失的情况下，才可以请求如东国土局予以赔偿。现超凡公司虽要求如东国土局偿付因迟延交地所致的损失21740585.05元，但提供的证据中除能证明存在已缴纳的土地款的利息损失外，并不能证明存在其他具体的损失，亦未提供证据证明其因如东国土局迟延交付土地所致的损失高于合同约定的违约金。故此，超凡公司要求如东国土局偿付迟延交地所致的损失21740585.05元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。
至于超凡公司要求如东住建局承担偿付迟延履行所致的损失的问题，如前所述，其主张无事实与法律依据，一审法院亦不予支持。
关于争议焦点3，首先，关于案涉工程竣工时间的问题。超凡公司认为案涉工程于2012年7月12日竣工，依据：1.四方主体验收，有其提供的单位工程竣工验收证明书为证；2.检验中心出具的鉴定报告中亦载明“…爱民花园各楼竣工后…，2012年10月如东住建局委托检验中心进行检测鉴定”，此表明如东住建局委托鉴定时，案涉工程已竣工；3.其公司2012年11月15日写给如东县人民政府、如东住建局、如东国土局的申请报告，该报告中明确说明案涉工程完工近三个月，也即2012年7、8月份已经竣工。如东国土局认为案涉工程综合验收的备案日期是2013年4月22日，综合验收必须是法定的各项资料都齐备才能办理备案手续，超凡公司所称的四方主体验收不能作为竣工验收的依据，且案涉工程存在严重的质量问题，在未确认质量合格前不能办理交付。如东住建局认为，超凡公司所称2012年7月工程完工实质是土建部分完工，与开发意见书中包括出让合同中的竣工验收是两个不同的概念。四方验收是综合验收备案的前提条件之一。只有办理了综合竣工验收备案手续，房屋才能达到交付条件。法院认为，根据开发意见书、超凡公司出具的承诺书及案涉出让合同，可以确定案涉工程的建设周期为18个月，即超凡公司应当在18个月内完成案涉工程的建设并交付。根据超凡公司在本案审理中关于“竣工指可以满足居民入住条件，水电气都通，这个项目是拆迁安置房项目，是一个特定项目，就是按照国家商品房管理实施条例规定，房屋交付也只要满足以上三个条件”的陈述，结合案涉工程系住宅（拆迁安置房）工程，案涉出让合同约定的竣工应指案涉工程的综合竣工备案验收。根据案涉工程竣工验收备案表，案涉工程的竣工时间应为2013年4月22日。其次、关于超凡公司有无逾期竣工的问题。一审法院认为，因如东国土局2011年1月14日才完成向超凡公司交付无房屋拆迁的案涉地块，故超凡公司应于2012年7月14日前完成案涉工程的建设并交付，但案涉工程2013年4月22日才竣工验收备案，显然超出当事人约定的18个月建设周期。考虑到如东住建局2012年11月28日委托检验中心对案涉工程质量检测鉴定，结合如东国土局在本案审理中关于“在2013年3月20日检验中心的鉴定报告出来之前没有证据表明案涉工程是合格的，尤其是当地的质量主管部门不认可，所以在检验中心的鉴定报告之前案涉工程不具备验收条件”的陈述，质量合格是工程综合竣工验收的必要条件，故案涉工程的质量鉴定确导致竣工验收备案的迟延，此非超凡公司的行为所致。但因环保行政主管部门2012年12月25日出具“同意该项目通过环保验收”的验收意见，故对于2012年12月25日之后的时间不应认定为系超凡公司的原因导致的逾期竣工。故此，超凡公司逾期完成案涉工程的开发建设共计164天（从2012年7月15日起至2012年12月25日止），已构成违约，超凡公司应当承担相应的违约责任。超凡公司虽称过错在于如东国土局、如东住建局，其并无过错，但对于因如东国土局迟延交地的行为，法院已认定如东国土局承担相应的违约责任，并对案涉工程的开工日期、竣工日期予以相应的后延，但超凡公司未在约定的建设周期内完成案涉工程的开发建设；超凡公司虽称2013年6月9日的协议未提及房屋交付工期违约，如东国土局、如东住建局以明示的行为认可其公司的开发建设行为无过错，故其公司不应承担违约责任，但2013年6月9日《协议书》及2015年12月8日《补充协议》的双方当事人系如东住建局与超凡公司，且上述协议内容仅涉及案涉工程安置房交房结算及工程款支付方面的相关事宜，未涉及违约责任，且超凡公司并无证据证明如东国土局放弃向其公司主张违约责任。故此，根据案涉出让合同第三十三条的约定，超凡公司应向如东国土局支付逾期竣工违约金8623458.17元（土地出让金52582062元×1‰×逾期天数164天）。
综上所述，超凡公司的诉讼请求，部分予以支持。如东国土局的反诉请求，亦部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、如东县国土资源局支付江苏超凡房地产投资有限公司迟延履行违约金13618754.1元；二、江苏超凡房地产投资有限公司支付如东县国土资源局迟延竣工违约金8623458.17元；三、驳回江苏超凡房地产投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回如东县国土资源局的其他反诉请求。综合上述一、二项，由如东县国土资源局于本判决生效之日起十五天内支付江苏超凡房地产投资有限公司违约金4995295.93元。本诉案件受理费220640元，由江苏超凡房地产投资有限公司负担130000元，如东县国土资源局负担90640元；反诉案件受理费55226元，由如东县国土资源局负担23026元，江苏超凡房地产投资有限公司负担32200元。
一审法院认定的事实正确，本院二审予以确认。
另查明，2009年11月27日，超凡公司向如东国土局、如东住建局出具的承诺书中明确：同时考虑到政府安置房建设的迫切需要，如我单位受让该地块，同意分期交付、分期实施建设，整个地块的划交等手续办理以出让合同为准。
还查明，《国有土地使用权出让合同》第四条约定出让宗地面积为67412.9平方米。第八条约定出让宗地的出让价款为52582062元，每平方米人民币为780元。
本案二审的争议焦点：一、如东国土局应当支付给超凡公司的迟延履行违约金应如何认定。二、超凡公司应当支付给如东国土局的迟延竣工违约金应如何认定。
一、如东国土局应当支付给超凡公司的迟延履行违约金应如何认定。本院认为，根据开发意见书及超凡公司出具的承诺书，案涉土地可以分期交付；根据当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》，如东国土局应于2010年4月30日前向超凡公司交付67412.9平方米的土地。合同签订后，如东国土局向超凡公司交付土地2010年1月25日14000平方米，该土地的交付时间早于合同约定的交地时间，故如东国土局对该先期交付的14000平方米土地不承担逾期交付的违约责任；余下的53412.9平方米（67412.9平方米－14000平方米）土地的交付时间是2011年1月14日，比约定的交地时间逾期259天。《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定：由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金。故就逾期交付的53412.9平方米土地，如东国土局应向超凡公司支付违约金10790474.06元（53412.9平方米×780元／平方米×1‰×259天）。一审判决认定如东国土局对《国有土地使用权出让合同》项下的全部出让土地承担逾期交地的违约责任没有事实依据，本院予以纠正。如东国土局主张根据《国有土地使用权出让合同》第三十七条的约定，其只需承担60天的逾期交地违约责任亦与事实不符。根据第三十七条约定，如东国土局延期交付土地超过60日，超凡公司有权选择解除合同。当然，超凡公司亦有权选择继续履行合同，并要求如东国土局按约承担相应的违约金。如东国土局上诉还主张案涉工程的开工时间为2010年10月26日，故此后时间亦不应认定如东国土局逾期交付土地，该主张亦缺乏事实依据。虽然一审审理中，如东国土局还主张案涉出让合同约定的违约金过高，应予减少，但未提供应减少的相关证据，一审法院对此未予支持并无不当。
二、超凡公司应当支付给如东国土局的迟延竣工违约金应如何认定。
案涉工程是拆迁安置房工程，超凡公司作为该工程的建设单位，只有取得了综合竣工验收备案，才能向被安置户交付房屋，故本院依法认定案涉工程的综合竣工验收备案时间为《国有土地使用权出让合同》约定的竣工时间。根据如东国土局、如东住建局在本院庭审中的陈述，因被安置户及如东住建局日常的施工监督管理中发现案涉工程存在质量问题，在征得被安置户同意的情况下，如东住建局于2012年11月28日委托检验机构对案涉工程质量检测鉴定。正基于此，案涉工程完工并四方验收后，一直未能办理综合竣工验收备案。在检测机构经过检测并明确“案涉工程的主体结构的安全性满足规范要求”后，如东住建局于2013年4月19日同意对案涉工程办理竣工验收办案手续，2013年4月22日超凡公司办理综合竣工验收备案。据此，本院认为案涉工程综合竣工验收备案迟延非超凡公司的行为所致，但因环保行政主管部门2012年12月25日出具“同意该项目通过环保验收”的验收意见，一审法院认定2012年12月25日之后的时间不应认定为系超凡公司的原因导致的逾期竣工并无不当。如东国土局上诉主张超凡公司逾期竣工的时间应计算至2013年4月22日无事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决关于如东国土局向超凡公司支付的逾期交付土地违约金的认定不当，本院予以纠正。如东国土局的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民初字第00004号民事判决；
二、如东县国土资源局于本判决生效之日起十日内支付江苏超凡房地产投资有限公司迟延交地违约金10790474.06元；
三、江苏超凡房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付如东县国土资源局迟延竣工违约金8623458.17元；
四、驳回江苏超凡房地产投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回如东县国土资源局的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费220640元，由江苏超凡房地产投资有限公司负担154077元，如东县国土资源局负担66563元；反诉案件受理费55226元，由如东县国土资源局负担23026元，江苏超凡房地产投资有限公司负担32200元。二审案件受理费115948元，由如东县国土资源局负担97048元，江苏超凡房地产投资有限公司负担18900元。
本判决为终审判决。
审判长 何春兰
审判员 邰虓颖
审判员 丁 益
二〇一八年二月七日
书记员 张敏慧