威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威经技区商初字第25号
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行，住所地威海经济技术开发区海埠路58号。
法定代表人张宇，行长。
委托代理人赵辉，业务经理。
被告姜香顺。
委托代理人郝文波，山东方向明律师事务所律师。
被告山东恒丰担保有限公司，住所地山东省威海市和平路148号4楼。
法定代表人吕林林，经理。
委托代理人乔红阳，该公司职工。
被告威海正土房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区大庆路108－1号。
法定代表人朴盛显。
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行与被告姜香顺、山东恒丰担保有限公司、威海正土房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张丽红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行之委托代理人赵辉、被告姜香顺之委托代理人郝文波、被告山东恒丰担保有限公司之委托代理人乔红阳到庭参加诉讼，被告威海正土房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行诉称，2006年8月31日，被告姜香顺向原告借款26万元，期限240个月，姜香顺用位于大庆路-108-1202之按揭房产作抵押，山东恒丰担保有限公司（以下简称恒丰公司）提供连带保证，被告威海正土房地产开发有限公司（以下简称正土公司）提供最高额保证。根据合同约定，原告可以要求借款人立即偿还全部本息，承担有关的评估费等相关费用，行使抵押权，要求保证人承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告姜香顺偿还原告截至2012年12月4日贷款本息250258.46元（其中本金224986.38元、利息22410.91元、本金罚息1023.44元、利息罚息1837.73元）；偿还自2012年12月5日起至实际履行之日按合同约定的利息，逾期利息、罚息等计算方法和利率计算的利息（以贷款本息全部清偿之日银行出具的“结清试算”单为准）；原告对抵押在合同约定的范围内享有优先受偿权；被告恒丰公司、正土公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告姜香顺辩称，原告起诉的借款及担保经过及还款属实，被告姜香顺于2006年8月31日与被告正土公司签订房屋买卖合同，总价款为50多万，当时约定向原告贷款26万元，贷款期间为20年，余款作为首付，由被告姜香顺的朋友朴中石代为偿还。贷款后被告姜香顺仅偿还了5、6个月的贷款。后因朴中石没有给被告姜香顺支付首付，2007年3月，被告姜香顺找到被告正土公司要求退房，被告正土公司同意将房屋收回，并负责偿还剩余贷款。双方签订了协议，但被告正土公司并未将协议给被告姜香顺，只是称如有人买此房，将通知被告姜香顺到被告正土公司改名即可。综上，被告正土公司已经将房屋收回，贷款应由被告正土公司负责偿还，不应该由被告姜香顺偿还。
被告山东恒丰担保有限公司辩称，对借款和担保的事实无异议，希望在处置抵押物后不足部分由被告恒丰公司承担。
被告威海正土房地产开发有限公司未答辩。
经审理查明，2006年8月31日，原告与被告姜香顺、恒丰担保公司签订了《个人住房借款合同》，约定：被告姜香顺向原告借款260000元用于购买被告正土房地产公司开发的位于威海经济技术开发区大庆路108号1202室的房产，借款期限为240个月，自2006年8月31日至2026年8月31日，贷款利率为月利率，执行中国人民银行公布的个人住房贷款基准利率，罚息利率为月利率，如合同下借款逾期，罚息利率为基准利率水平上上浮50%；双方还约定原告直接将所贷款项发放至被告正土公司的帐号；第十五条、第十六条约定：如被告姜香顺未按合同约定偿还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；本合同项下的担保方式为保证加抵押，由被告恒丰公司为上述债务提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至本合同项下借款的债务履行期限届满之后两年止；借款合同第十二条约定：保证人提供连带责任保证，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。合同上有被告姜香顺、原告工作人员、被告恒丰公司的工作人员签字，并盖有原告与被告恒丰公司的公章。同时，被告姜香顺以所购房产为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记。合同签订当日，被告姜香顺向原告确认了收款人被告正土公司的银行帐号，同日，原告向该帐号中打款260000元。
上述贷款合同签订后，被告姜香顺仅还款5个月，后再未偿还借款。截止2012年12月4日，被告姜香顺尚欠原告借款本金224986.38元、利息22410.91元、本金罚息1023.44元、利息罚息1837.73元。
另查，2005年9月26日，原告与被告正土房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定：被告正土房地产公司为2005年9月26日至2008年9月26日期间，原告与因购置座落于威海经济技术开发区大庆路108号韩国城项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，最高额为5000万；在该最高额内，被告正土房地产公司对原告因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求担保人在其保证内承担保证责任。
上述事实，有当事人陈述、个人住房借款合同、最高额保证合同、支付凭证等证据在案为凭。
本院认为，原告与被告姜香顺、恒丰公司签订的《个人住房借款合同》以及原告与被告正土公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。现原告已按合同约定发放了贷款，被告姜香顺理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，已构成违约。被告姜香顺辩称其与被告正土公司达成协议，由被告正土公司收回房屋并偿还借款，未提交证据证实其主张，本院不予采信。原告要求被告姜香顺全额归还借款本息及费用，符合合同约定，本院予以支持。
被告姜香顺以其所有的位于威海经济技术开发区大庆路108号1202室房产向原告提供抵押并已办理房屋抵押手续，该抵押合同亦合法有效，因其未履行还款义务，原告有权就该房产在抵押担保的范围内拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，并同时按担保合同约定要求两保证人即被告恒丰公司、正土公司承担连带保证责任。因两保证人未约定保证份额，根据《中华人民共和国担保法》第十二条之规定，同一债务有两个以上保证人，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务，故应认定被告恒丰公司、正土公司对被告姜香顺的上述债务互负连带责任。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人即被告姜香顺追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额，其承担责任后可向被告姜香顺追索。
尽管《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。但本案中，原告与被告恒丰公司签订的《个人住房借款合同》约定了“当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，并未约定保证人在抵押物担保的范围以外承担保证责任。双方对合同的该条款的约定系保证人放弃了对物的担保之外的债权承担责任，应视为被告恒丰担保公司对其权利的自行放弃，放弃权利应遵循当事人自愿的原则，其行为非法律所禁止，故该约定并不违反法律规定；因此，被告恒丰担保公司辩称只在房产抵押范围以外承担保证责任，违反了合同约定，本院不予采信，被告恒丰公司应对被告姜香顺的上述全部债务承担连带保证责任。
同理，因原告与被告正土公司的《个人住房借款最高额保证合同》中约定：无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求担保人被告正土房地产公司在其保证内承担保证责任。故被告正土房地产公司亦应对被告姜香顺的上述全部债务承担连带保证责任。
被告正土公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，原告的诉讼请求，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜香顺偿还原告截止2012年12月4日的借款本金224986.38元。
二、被告姜香顺偿还原告截止2012年12月4日的利息22410.91元、本金罚息1023.44元、利息罚息1837.73元。
三、被告姜香顺偿还原告自2012年12月5日至本判决确定的还款之日的利息及罚息（按合同约定方法计算）。
四、原告对被告姜香顺名下的座落于威海经济技术开发区大庆路108号1202室房产在拍卖、变卖的范围内享有优先受偿权；
五、被告山东恒丰担保有限公司对被告姜香顺的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向被告姜香顺追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应承担的份额。
六、被告威海正土房地产开发有限公司在最高额保证的范围内对被告姜香顺的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向被告姜香顺追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应承担的份额。
本判决于生效后十日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2577元（原案件受理费5154元，现系减半收取），由四被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本。上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 张 丽 红
二〇一三年三月十三日
书记员 于忠玉存在