广东省深圳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2018）粤03民终11183号	上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。	法定代表人：包桂兴。	委托诉讼代理人：江丽红，	被上诉人（原审被告）：深圳市南岭华业投资有限公司。	法定代表人：郑裕耀。	委托诉讼代理人：杨建，广东东深律师事务所律师。	上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）因与被上诉人深圳市南岭华业投资有限公司（以下简称“南岭公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。	世华公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的上诉费由南岭公司承担。	事实和理由：一审法院以某某栋B单元2307号房屋是从南岭公司名下转让到案外人陈某名下，驳回世华公司对某栋B单元2307号房屋主张的佣金，属于认定事实不全面，严重损害了世华公司的合法权益。某某栋B单元2307号房屋是从南岭公司名下转让到案外人陈某名下，而不是签署认购协议的林某（林某是陈某丈夫的哥哥）名下的原因是由于当时政府的限贷政策，而陈某已经有一套房产，所以借用林某的名义签署的认购协议，且当时的购房定金是由陈某转账支付给南岭公司，首期款也是由陈某转给林某，林某再支付给南岭公司后因政府限贷政策放松，陈某就用自己的名义购买此物2%，根据世华公司与南岭公司签署的《南岭华业南岭村旧改项目推介服务合同》第七条第7款的约定如乙方推介客户成交后，因限购令或政策、客户原因需更名为非直系亲属或朋友，转让依然有效，上述情况即属于因客户的原因需更名为非直系亲属的情况，综上所述，某某栋B单元2307号房屋是符合佣金结算条件的。	另庭审补充称，客户林某和陈某与南岭公司在2013年12月22日当天同时签署了内容完全一致的认购协议。按照正常的交易流程，这种行为其实是属于“一房二卖”的违法操作，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。面对如此严重的法律后果，南岭公司作为一个开发商，是不会作出如此明显的违法行为，解释这个问题的原因就在于林某与陈某之间是一个委托购房的关系，所以在2013年12月22日当天南岭公司与林某、陈某都签署了认购协议及相关合同。并且各方对此事实也都是知晓的。具体的情况主要看世华公司提供的证据材料里面的情况说明，就是陈某出具的情况说明。从陈某、林某签署合同时间及双方款项的往来以及与南岭公司之间款项往来的时间等综合证据来看，都与陈某出具的情况说明的内容是一致的。各项证据之间是能够相互印证，形成完整的证据链，足以证明世华公司的诉求是合理合法的。	南岭公司辩称，本案第一个要强调的要点，一审世华公司均主张陈某是利用林某的名义来购买房屋的，但事实上2013年12月22日陈某本人签署了认购书，并支付了定金，随后又支付了首期款，完整履行了其自身签署的全部购房合同，房屋最终也过户到陈某名下。而本案中世华公司同时提交了一份同一日（2013年12月22日）林某签署的相同房产的购房材料，并主张是陈某利用林某的名下购房，这是不可能发生的。本案的根本原因就是世华公司在陈某现场购房后试图利用林某的名义诈骗南岭公司的中介费11万元，包括后面的转账记录中首期款是114万元，但明显多给对方转了2万元。一审时世华公司没有提交相关的材料，对世华公司涉嫌犯罪的事实南岭公司会进一步跟踪处理。	世华公司向一审法院起诉请求：1、南岭公司向世华公司支付所拖欠的佣金人民币179486元；2、南岭公司向世华公司支付违约金29661元；3、南岭公司承担本案诉讼费用。	一审法院认定事实：2013年9月16日，世华公司、南岭公司签订《南岭华业南岭村旧改项目推介服务合同》，约定南岭公司委托世华公司为该项目的物业推介人，双方针对推介期限、范围、工作内容、推介服务费等相关事宜进行了约定。工作内容规定世华公司安排2名驻场人员负责与南岭公司的对接工作及转介客户的确认工作，由南岭公司销售人员或指定第三方代理单位销售人员负责现场接待世华公司推介的客户；世华公司需自行保管《某转介客户确认单》、《某转介成交确认单》作为结算依据，客户向南岭公司支付定金及首期款后，即该客户与南岭公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，世华公司的推介服务即已完成。推介服务费计算方式为，在合同期内销售25套以内（含25套）推介服务费率2%，26-35套（含35套）推介服务费率2.5%，36套以上（含36套）推介服务费率2.7%。推介服务费=该套物业的成交总价×推介服务费率；双拼单位视为一套。销售任务的核实条件为：交纳足定、签订认购书、按认购书约定时间交清首付。销售推介费15天结算一次，以世华公司推介客户与南岭公司签订《房地产买卖合同》并进行备案登记，按揭银行提交给南岭公司合同备案回执或客户一次性付清楼款作为最终结算依据。南岭公司在收到世华公司佣金结算函及发票后15个工作日内完成佣金结算，经开发商确认后，推介费于3个工作日内划转至世华公司账户。客户支付定金、签署认购书后毁约的，如南岭公司没收客户的定金或其他补偿等，对所得款项双方各得50%，如南岭公司退还定金解除合同的，世华公司应向南岭公司退回该单位收取的推介费。	2013年10月31日，双方签订了《关于“某”续期三级联动通知函》，约定合作期限续期为2013年11月7日至2014年1月30日（农历新年）；代理费率、现金奖及佣金结算为现金奖励标准延续现有奖金标准，佣金费率按照上一阶段最终佣金费率为准，其中未能达标2.5%的佣金标准的按照2.5%进行结算；其他相关条款以《南岭华业南岭村旧改项目推介服务合同》为准。	世华公司提交《某转介客户确认单》、《某转介客户成交确认单》及《深圳市房地产认购书》各三份，显示2013年9月14日、2013年10月5日及2013年12月22日，南岭公司在世华公司出具的《某转介客户成交确认单》上签字，确认经世华公司推介，客户李某、陈某、林某分别认购涉案深圳市龙岗区某街道某楼盘某栋601号与602号、某栋705号与706号、某栋2307号房，成交价分别为2700000元、2181720元、4130000元。上述客户于确认单记载当日签订认购书。另查，涉案房屋某栋601号房屋登记在李某名下，房产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第XX号，核准日期为2016年10月16日，且于2016年11月16日抵押给某支行；深圳市龙岗区某街道某某栋602号房屋登记在李某、刘某名下，房产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第XX号，核准日期为2016年10月16日，且于2016年11月16日抵押给某支行；深圳市龙岗区某街道某某栋B单元2307号房屋登记在陈某名下，房产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第XX号，核准日期为2016年1月11日，且于2017年6月28日抵押给某分行；深圳市龙岗区某街道某某栋705号房屋登记在严某名下，房产证号为：XX，核准日期为2015年9月2日，且于2016年3月7日抵押给某分行；深圳市龙岗区某街道某某栋706号房屋登记在陈某名下，房产证号为：XX，核准日期为2015年9月2日，且于2015年10月10日抵押给某分行。上述房产中某栋602号、某栋705号与706号南岭公司认可系由世华公司推介成交，而某栋2307房产南岭公司主张转介客户与最终成交客户非同一人。	2016年10月14日，世华公司向南岭公司发出《律师函》，注明世华公司已经达到结佣条件，南岭公司尚未支付代理服务费共计179486元，要求南岭公司在函件送达之日起三日内支付应付款项。2016年10月15日南岭公司签收函件。	一审法院认为，世华公司、南岭公司签订的《南岭华业南岭村旧改项目推介服务合同》为世华公司、南岭公司双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应切实履行合同义务。合同约定南岭公司只支付世华公司成功推介上门成交客户的推介费，结算的依据是以世华公司推介客户与南岭公司签订《房地产买卖合同》并进行备案登记，按揭银行提交给南岭公司合同备案回执或客户一次性付清楼款；南岭公司在收到世华公司佣金结算函及发票后十五个工作日内完成佣金结算。因购房人系向南岭公司付款，付款时间和方式世华公司无从知晓，南岭公司又未举证证明已经告知世华公司付款条件成就，一审法院以具有公示效力的房屋产权登记完成时间作为具备付款条件的起算点，即某某栋602号于2016年10月16日，某栋705、706号房屋于2015年9月2日起具备付款条件。世华公司于2016年10月14日向南岭公司发出《律师函》要求南岭公司支付佣金，南岭公司应向世华公司支付佣金的时间为2016年10月15日起十五日内，至迟不得超过2016年10月31日。故对世华公司支付关于上述两套房产推介费的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定的推介服务费计算标准为房屋成交价的2%，故南岭公司应向世华公司支付李某、陈某两名客户的推介服务费总额为76236元【（1630101元＋2181720元）×2%】。因南岭公司没有支付，还应承担相应的违约责任，双方未约定违约金的计算方式，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2016年10月31日起计至实际付清之日。关于南岭公司辩称世华公司诉请已超过诉讼时效问题，据一审法院上述认定南岭公司应付款时间为2016年10月15日，世华公司起诉时间为2017年1月5日，未超过诉讼时效。即便根据合同约定，世华公司符合结算条件在完成抵押登记之后，诉讼时效的起算点最早也应当在2015年10月10日和2016年10月16日之后，均未超诉讼时效，故对南岭公司此主张，一审法院不予支持。	关于某某栋B单元2307号房屋，南岭公司辩称该房屋现是登记在陈某名下，而不是与世华公司签订认购书的林某，因此世华公司与林某的认购书自然解除。经核查，某某栋B单元2307号房屋是从南岭公司名下转让到案外人陈某名下，一审法院认为，房产证的权利人应当是根据购房合同的主体来确定，从产权信息看来，房屋并非从林某名下转让到陈某，由此确定与南岭公司签订购房合同的人应当是林某某而非是林某。故世华公司对某栋B单元2307号房屋主张佣金的诉讼请求，一审法院予以驳回。	一审法院判决：一、南岭公司于本判决生效之日起三日内向世华公司支付推介费76236元以及逾期付款违约金（按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年10月31日起计算至款项付清之日止）；二、驳回世华公司其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4438元（世华公司已预缴），由世华公司负担2820元，由南岭公司负担1618元。	本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。	本院认为，本案二审争议焦点问题为某某栋B单元2307房屋是否系经由世华公司推介成交，世华公司是否有权就该房屋交易向南岭公司主张佣金。世华公司上诉主张某某栋B单元2307房屋系案外人陈某因限贷政策而借用林某名义签署认购协议，后因限贷政策放松而直接以自己名义直接购买房屋，对于上述主张，世华公司应提供相应的证据予以证实。但从世华公司所提交的证据材料看，并不足以形成完整的证据链条以证实陈某系由世华公司推介给南岭公司而达成房屋交易，而陈某在本案中也未到庭证实世华公司所述情况以及所提供证据材料的真实性，在此情况下，世华公司应承担举证不能的法律责任。一审法院未支持世华公司关于某某栋B单元2307房屋的佣金主张并无不当，本院予以维持。	综上所述，上诉人世华公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费人民币4437.2元，由上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担。	本判决为终审判决。	审判长 俞    红	审判员 吴  思  罕	审判员 邓    媛		二〇一八年八月十日	书记员 刘尹琳(兼)	附法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；	（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。