浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2291号
上诉人（原审被告）：杭州美佳餐饮管理有限公司。
法定代表人：蒋未瑛。
委托代理人：周再松，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司。
法定代表人：项亦斌。
委托代理人：邱坤，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人杭州美佳餐饮管理有限公司（以下简称美佳公司）为与被上诉人杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，杭州市钱江新城建设指挥部（以下简称钱新指挥部）是市民中心的建设单位。钱新指挥部就市民中心H座房屋有关事项委托新城公司负责经营、管理。新城公司为一人有限责任公司（内资法人独资），经营范围包括自有房产租赁等，股东为杭州市钱江新城投资集团有限公司。杭州市钱江新城投资集团有限公司（以下简称钱新投资公司）为一人有限责任公司（内资法人独资），经营范围包括自有资产经营管理等，股东为钱新指挥部。2014年6月30日，杭州市人民政府作出关于杭州市钱江新城建设管理委员会机构规范和体制调整方案的批复，内容包括：由钱新指挥部出资10亿元以上成立钱新投资公司，并成建制将相关资产划入钱新投资公司，划入资产包括钱新指挥部所持的新城公司等公司股权、钱新指挥部形成的其余相关经营性资产，钱新投资公司的主要职责为承担资产经营管理等。
2014年8月6日，新城公司（甲方）与美佳公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：
甲方受托将杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座负1层物业出租给乙方使用，该物业建筑面积4700平方米，租赁期限5年，自2014年8月13日至2019年8月12日，该物业用于经营员工食堂；
乙方有1个月的免租装修期，自该物业交付之日起计算，即2014年8月13日至9月12日，乙方需在合同签订的2个工作日内向甲方支付装修保证金261800元，装修保证金在乙方装修完成后、经甲方验收合格后15日内退还（不计利息），免租装修期内乙方仍需承担经营活动产生的政府税费及物业服务费和其他费用；乙方应向甲方交纳租赁保证金327250元，甲方须在合同终止（不论基于什么原因）及乙方把该物业交还给甲方且双方就租赁物业而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内向乙方退还剩余租赁保证金；乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费、垃圾清运费及其他营运费用，该部分费用根据相应收费主体的要求和标准由乙方直接支付，若乙方未能按期足额支付的，则甲方有权代付后向乙方追偿或从保证金中抵扣；
在市民中心A座和C座政府单位及市属国有企业入驻前，甲方同意租金按1／3年租金收取，到A、C座楼层入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金，届时另行签订补充协议予以明确；第1年租金为1309000元，首期租金按1／3收取，后续计租年度租金前3年不递增，第4年、第5年递增5%，即2014年8月8日支付181806元（2014年8月13日-2015年2月12日）、2015年1月30日支付654500元（2015年2月13日-2015年8月12日）、2015年7月30日支付654500元（2015年8月13日-2016年2月12日）、2016年1月30日支付654500元（2016年2月13日-2016年8月12日），等等；第1期租金、租赁保证金及装修保证金由乙方支付到杭交所，由杭交所转付给甲方，租金先付后用，每半年支付1次，第1期租金在合同签订之日起2个工作日内由乙方支付给杭交所，其余租金在上个付费周期届满日的10个工作日之前由乙方支付给甲方；
如甲方或乙方根据合同或法律法规的规定单方面解除合同，乙方应当在合同提前终止之日起5个工作日内交还物业；房屋租赁合同第7.2.1.b条约定，协议结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将物业内的所有物品搬离该物业，并将物业恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），第7.2.2条约定，如果该物业交还时之状况不符合前项（第7.2.1条）约定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该物业之状况符合前项约定，由此产生的一切费用和开支由乙方承担；乙方逾期交还物业，除应该依照合同最后1个月的租金标准支付逾期期间的占有使用费等各项费用外，还应按照合同最后1个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照合同第7.4.1条的约定自行收回该物业；
乙方违反合同及其附件和补充条款的约定，且经甲方提出后的30天内乙方未予纠正的，甲方有权解除合同；乙方连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或乙方未支付的租金、物业服务费和公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金的，将视为乙方根本性违反了合同，在无损于甲方其他救济权的情况下，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方未充分履行其付款义务的，乙方应支付的违约金或赔偿的最低额为自该等付款到期应付之日起至甲方实际收到之日每逾期1日按照逾期付款额的4‰计算的金额；等等。
新城公司系通过杭州产权投资有限公司对外公开挂牌招租与美佳公司订立上述房屋租赁合同。挂牌招租公告、挂牌招租标的清单、交易须知载明：挂牌招租标的为市民中心H座负1层房屋5年租赁权，面积约4700平方米；挂牌起始价1309000元／年，竞租保证金100万元，承租人应支付1个月租金计算的佣金；招租业态为餐饮（内部食堂，原则上不对外经营），目前供餐对象主要为行政服务中心、市民之家、图书馆等“两馆三中心”的工作人员，约1200人；市民中心A座和C座入驻单位规划为政府部门与市属国有企业，前期根据实际就餐人数收取1／3年租金，到A、C座入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金；房屋产权（出租）单位为钱新指挥部，房屋管理单位为新城公司；等等。
为投标美佳公司于2014年8月4日向杭州产权交易所有限责任公司支付100万元保证金，2014年8月12日，杭州产权交易所有限责任公司向美佳公司退还了120060元。杭州产权交易所有限责任公司另将770856元支付至新城公司作为房屋租赁合同项下美佳公司应支付的装修保证金（261800元）、租赁保证金（327250元）、首期租金（181806元）。除此以外，美佳公司未支付过租金。市民中心A座和C座在2015年1月31日前楼层入驻率已达90%。
2015年4月，杭州市市府大楼后勤服务中心就杭州市市民中心食堂劳务服务外包项目进行采购，采购内容为满足杭州市市民中心职工食堂的用餐服务（约4000人）、接待服务、净菜供应、膳食管理等服务（不包括物品采购）。该食堂于2015年5月开业。
2015年7月7日，杭州市民中心置业有限公司向美佳公司邮寄“关于房屋租赁缴款通知的函”，内容包括：至今美佳公司应支付市民中心H座负1楼物业的房屋租金（第1期至第3期共1490806元），美佳公司仅支付了第1期租金181806元，剩余第2期租金654500元尚未支付，已产生滞纳金392700元，美佳公司应于2015年7月30日前支付第3期租金654500元，等等。
2015年8月5日，美佳公司员工向杭州市民中心置业有限公司送达情况说明，内容包括：2015年2月13日至5月18日阶段除春节假期外每月22天平均日就餐人数为3800人次，就餐标准为8.5元／人，按8.5元／人计算，食堂利润空间已完全压缩，希望该阶段租金可以按合同租金的1／3缴纳；2015年5月L楼公务员食堂营业后对H楼食堂影响巨大，美佳公司餐厅就餐人数从日3800人次下降至1500人次，希望2015年5月后租金按照合同租金的1／3缴纳；等等。
2015年10月14日，新城公司、杭州市民中心置业有限公司向美佳公司邮寄“关于提前解除房屋租赁合同的函”，内容包括：美佳公司拖欠自2015年2月13日起至今的租金，已长达7个月之久，新城公司多次电话和发函催收，美佳公司均未予以支付；正式通知美佳公司提前解除房屋租赁合同；等等。该邮件于当日送达美佳公司。
另查明，2014年9月19日，新城公司向美佳公司送达整改通知，内容包括：美佳公司存在对外经营行为，要求美佳公司在5个工作日内停止对外经营，并更正相关指示牌，若再次被查实仍未整改，新城公司将按照合同条款及招标文件的要求通过法律途径对美佳公司采取进一步处理措施并解除合同；等等。2015年10月26日，绿城物业服务集团有限公司杭州第二分公司杭州市市民中心物业服务中心出具说明表示，美佳公司2014年9月至2015年9月的水费、电费、公摊费、其他费用，其单位已从钱新指挥部代扣。钱新指挥部出具说明表示，钱新指挥部下属的所有物业中所有租户的水电费、公摊费等费用，如使用者没有及时交付，均由物业公司从钱新指挥部开立的专门账户中直接扣除，钱新指挥部代为支付后，再和各下属管理公司另行结算。新城公司没有代美佳公司支付过水电费等费用。
2015年11月2日，新城公司诉至法院，诉讼请求：一、判令美佳公司立即支付自2015年2月13日拖欠至2015年10月21日的租金937639.50元（计算至2015年10月21日）、占有费及违约金312943.75元（按照2.5倍的租金计算至2015年11月26日，要求计算至实际交还租赁房屋之日止）。二、美佳公司立即支付自2014年9月1日拖欠至今的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用491465.74元。三、美佳公司立即支付逾期付租违约金876858.20元（按每日4‰暂计至2015年10月21日，要求计算至实际付款日止）。四、美佳公司立即按房屋租赁合同第7.2.1条约定的b种方式将涉案物业交还给新城公司，逾期交还的则按照房屋租赁合同7.2.2条约定承担费用。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。新城公司受托以自己的名义与美佳公司签订涉案的房屋租赁合同，对此合同有明确记载，美佳公司在订立合同时即已知晓；但是，钱新指挥部是市民中心H座房屋的建设单位，钱新指挥部设立了钱新投资公司（一人有限责任公司），钱新投资公司的主要职责包括自有资产经营管理，钱新投资公司又设立了新城公司（一人有限责任公司），新城公司的经营范围包括自有房产租赁等，由此应认定涉案房屋租赁合同只约束新城公司与美佳公司，新城公司是涉案房屋租赁合同的出租方。新城公司与美佳公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。
房屋租赁合同约定，在市民中心A座和C座政府单位及市属国有企业入驻前，租金按1／3年租金收取，到A、C座楼层入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金，届时另行签订补充协议予以明确。该约定中的“另行签订补充协议予以明确”并非租金按全额支付的实质条件，否则意味着承租方只要不签订补充协议即可一直按1／3支付租金。市民中心A座和C座在2015年1月31日前楼层入驻率已达90%，已符合全额支付租金的条件；本案审理中美佳公司陈述其公司未支付2015年2月13日以后租金的原因之一是就是否仍按1／3支付租金与新城公司存在争议，这表明新城公司当时已要求美佳公司全额支付2015年2月13日以后的租金；因此，美佳公司应按约定期限全额支付2015年2月13日以后的租金。
美佳公司陈述其公司未支付2015年2月13日以后租金的另一个原因是其公司在新城公司尚有款项未退回。该院认为，美佳公司除第1笔租金181806元外仅向新城公司支付过租赁保证金和装修保证金，按合同约定租赁保证金的返还期限未届至；装修保证金即使可以要求返还，但是第一，双方未就装修保证金折抵租金达成合意，第二，装修保证金仅261800元，不足以支付第2期租金654500元；美佳公司的理由不能成立。美佳公司主张2015年4月，杭州市市府大楼后勤服务中心就市民中心食堂劳务服务外包项目进行采购，采购范围与美佳公司经营范围重叠，对美佳公司的正常经营造成了巨大竞争，给美佳公司造成了重大损失。该院认为，房屋租赁合同并未约定市民中心范围内不能另设食堂，新城公司的行为并未构成违约。
房屋租赁合同约定，美佳公司连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或美佳公司未支付的租金、物业服务费和公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金的，新城公司有权在书面通知美佳公司后提前终止合同。美佳公司按约应于2015年1月30日支付2015年2月13日-2015年8月12日的租金654500元，于2015年7月30日支付2015年8月13日-2016年2月12日的租金654500元，美佳公司未支付该2期租金已符合房屋租赁合同约定的新城公司有权解除合同的情形。新城公司于2015年10月14日以美佳公司拖欠自2015年2月13日起的租金为由通知美佳公司提前解除房屋租赁合同符合合同约定，涉案房屋租赁合同已于2015年10月14日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案房屋租赁合同已经解除，新城公司有权要求美佳公司交还租赁房屋、支付尚欠租金及房屋占有使用费、支付违约金。房屋租赁合同约定，美佳公司应在合同提前终止之日起5个工作日内交还租赁房屋；房屋租赁合同第7.2.1.b条约定，协议结束新城公司有权要求美佳公司自费将租赁房屋内的所有物品搬离该租赁房屋，并将租赁房屋恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；因此，美佳公司应立即将租赁房屋腾空并恢复原状，交还给新城公司。房屋租赁合同第7.2.2条约定，如果租赁房屋交还时之状况不符合前项（第7.2.1条）约定，新城公司有权要求美佳公司采取一切措施或自行采取措施，使得租赁房屋之状况符合前项约定，由此产生的一切费用和开支由美佳公司承担；新城公司据此要求美佳公司承担费用。该院认为，该项费用新城公司应待实际产生后再行主张，本案中不予处理。
关于租金及房屋占有费。美佳公司应向新城公司支付2015年2月13日至2015年10月14日的租金，计879939元，以及2015年10月15日至交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，暂计算至2016年2月21日为461786元。
关于违约金。一、房屋租赁合同约定，美佳公司应在合同提前终止之日起5个工作日内交还租赁房屋，逾期交还的应按照合同最后1个月日基本租金的1.5倍支付违约金；新城公司据此要求美佳公司支付1.5倍租金的违约金。该院认为，合同约定的违约金过高，该院酌情减少至按392700元／年计算，从2015年10月22日开始计算至美佳公司交还租赁房屋之日止，暂计算至2016年2月21日为130900元。二、房屋租赁合同约定，美佳公司未充分履行其付款义务的，乙方应支付的违约金或赔偿的最低额为自该等付款到期应付之日起至新城公司实际收到之日每逾期1日按照逾期付款额的4‰计算的金额；新城公司据此要求美佳公司支付逾期支付租金的违约金，按每日4‰计算。该院认为，每日4‰的逾期付款违约金过高，该院酌情减少至按每年24%计算，按美佳公司所欠租金金额和应付款日期计算，暂计算至2016年2月21日的违约金为196452元。
新城公司要求美佳公司支付拖欠的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用。该院认为，本案庭审中新城公司亦陈述上述费用是钱新指挥部支付的，其公司没有支付过，因此新城公司要求美佳公司向其支付该些费用没有依据，新城公司的该项诉讼请求该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决：一、杭州美佳餐饮管理有限公司将杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座负1层物业腾空并恢复原状，交还给杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司，于判决生效后十五日内履行完毕。二、杭州美佳餐饮管理有限公司向杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付租金人民币879939元，于判决生效后十日内付清。三、杭州美佳餐饮管理有限公司向杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付房屋占有使用费人民币461786元（暂计算至2016年2月21日，此后按每年1309000元的标准计算至杭州美佳餐饮管理有限公司交还租赁房屋之日止），于判决生效后十日内付清。四、杭州美佳餐饮管理有限公司向杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付逾期交还租赁房屋违约金人民币130900元（暂计算至2016年2月21日，此后按每年392700元的标准计算至杭州美佳餐饮管理有限公司交还租赁房屋之日止），于判决生效后十日内付清。五、杭州美佳餐饮管理有限公司向杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付逾期支付租金违约金人民币196452元（暂计算至2016年2月21日，此后以杭州美佳餐饮管理有限公司所欠租金879939元为基数按每年24%的标准计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止），于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币14696.50元，由杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司负担人民币6716.50元，由杭州美佳餐饮管理有限公司负担人民币7980元；财产保全申请费人民币5000元，由杭州美佳餐饮管理有限公司负担。杭州美佳餐饮管理有限公司应负担的案件受理费人民币7980元、财产保全申请费人民币5000元，于判决生效后三日内交纳至法院。
宣判后，美佳公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人新城公司非适格诉讼主体，理应驳回其全部诉讼请求。首先，涉案房屋不是新城公司的自有房产，原审法院认定新城公司是涉案房屋租赁合同的出租方明显缺乏事实依据。涉案房屋系案外人杭州市民中心商务楼宇开发有限公司（以下简称商务楼宇公司）自有资产，并非原审法院认定的钱新指挥部或钱新投资公司的自有资产，更不是新城公司的自有资产。新城公司第二次补充证据时提交的《市国资委简复（2014）第54号》和《浙江省建设工程规划核实确认书》两份证据均己明确了上述事实。对如此显而易见的事实，原审法院却视而不见，美佳公司感觉匪夷所思。其次，钱新指挥部与新城公司的设立与被设立关系并不构成新城公司成为涉案房屋租赁合同出租方的法律条件，原审法院认定新城公司是涉案房屋租赁合同的出租方适用法律明显错误。《公司法》第四条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。即使钱新指挥部是涉案房屋的建设单位，钱新指挥部设立了钱新投资公司，钱新投资公司又设立新城公司和商务楼宇公司，但钱新投资公司、商务楼宇公司及新城公司均为独立企业法人，对自有资产享有独立的法人财产权。既然市国资委已将涉案房屋资产划归商务楼宇公司，那么商务楼宇公司就对涉案房屋享有独立的法人财产权，钱新投资公司、新城公司的经营范围中自有资产经营管理当然就不再包括涉案房屋。再则，新城公司并未提供任何证据可以否定其与钱新指挥部在涉案屋租赁事务上的委托代理关系，相反却始终自认并“提供授权委托书”证明其与钱新指挥部的委托代理人关系，涉案租赁合同权利义务主体理应为钱新指挥部与美佳公司，原审法院认定新城公司是涉案房屋租赁合同的出租方适用法律明显错误。《民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”《合同法》第四百零二条规定的但书条款是指有确切证据证明可以证明否定委托代理关系的情形，而并非突破《民法通则》规定的代理人需以被代理人名义实施民事法律行为的原则，并非是允许在委托代理法律关系中存在代理人可以以自己名义实施被代理人的民事法律行为的例外情形。因此，美佳公司认为原审法院认定新城公司是涉案房屋租赁合同的出租方系本案适格诉讼主体是对客观事实显而易见的回避，更是法律适用的低级错误，恳请贵院依法予以纠正。二、原审法院以新城公司已告知美佳公司全额收取租金的决定为由认定全额收取租金的合同约定条件成就，事实上赋予了新城公司单方决定条件是否成就的权力，属于事实认定错误。不可否认“另行签订补充协议予以明确”并非全额收取租金的成就条件的实质条件，但却是否定了新城公司单方决定的权利。新城公司在本案诉讼前始终没有向美佳公司提供任何证据证明入住率条件已成就，而是在本案庭审过程中补充提交。因此，美佳公司在本案诉讼前拒绝按照全额租金缴纳租金并不违约。三、新城公司至今未能提供有效证据证明全额收取租金的条件已成就，房屋租金应当仍旧按1／3年租金收取。原审法院认定美佳公司应全额支付2015年2月13日以后的租金缺乏事实和法律依据。在原审法院的多次特许下，新城公司陆续提交了《关于市民中心A楼入驻说明》（杭州市机关事务管理局出具）、A座《房屋租赁合同》、C座9家单位的《房屋租赁合同》、C座9家单位的《物业接收确认书》等证据，但上述证据除小部分符合证据法定形式要求外，绝大部分要么没有落款时间、要么没有单位负责人及制作人证明材料的人员签字或者盖章及加盖单位章，均不能有效证明证据的形成时间或符合证据合法形式要求，理应不予采信，但原审法院却在未审查证据的真实性、合法性的前提下一概予以采信却对美佳公司的合理合法质证意见视而不见，也未作出认定证据真实有效的任何理由与依据，让人匪夷所思，明显有失公正。四、美佳公司不存在逾期支付租金的违约行为，无需承担违约责任。正如前述，是否需要全额支付年租金并非新城公司单方可决定，双方在本案诉讼前就租金收取标准一直未依约达成补充协议，而不能达成补充协议的原因正是新城公司未依约履行证明入住率已达到合同约定条件。在全额收取年租金条件未成就前，美佳公司没有义务为未全额支付年租金承担违约责任。另外，房屋出租方返还美佳公司装修保证金，美佳公司向房屋出租方支付当期租金，系双方既互负债务，又互享债权情形，该债务均已到期且种类、品质相同，又不存在法定不得抵销的情形，符合法定抵销要件，无需双方达成合意。装修保证金为261800元，而第2期租金仅为218166.7元，抵销后美佳公司仍对房屋出租方享有债权，何来逾期支付租金之理。五、新城公司至今未取得新的房屋出租权人（即商务楼宇公司）行使涉案租赁合同解除权的授权，其解除行为无效，租赁合同应当继续履行。原审法院认定涉案租赁合同已于2015年10月14日解除并判令美佳公司腾空物业、交还物业且承担逾期交还的违约责任没有事实依据，应当依法驳回新城公司的该诉请。杭政函（2014）100号发文时间为2014年6月30日、市国资委简复（2014）第54号发文时间为2014年12月30日，均在杭州市民中心置业有限公司、新城公司于2015年10月14日发文《关于提前解除﹤房屋租赁合同﹥的函》之前，由此可见诉争物业出租权在新城公司要求提前解除租赁合同时早已由钱新指挥部划转至商务楼宇公司，而那时新城公司并未获得新的权利人行使解除权的授权，其解除行为无效，本案租赁合同应当继续履行，美佳公司也就不存在腾空物业、交还物业的义务，更不存在逾期交还的违约行为。综上所述，美佳公司认为原审法院枉顾事实、明显错误适用法律，错误认定新城公司的诉讼资格，以判决形式错误的赋予了代理人以自己名义实施被代理人民事法律行为的权利，进而作出了一些列错误的事实认定，既侵害了美佳公司的合法权益，也侵害了涉案房屋租赁合同真正出租方的合法权益，违背了我国基本民事法律原则。为此，美佳公司特上诉至贵院，恳请贵院撤销杭州市江干城区人民法院（2015）杭江民初字第2157号民事判决，依法改判驳回新城公司的一审全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由新城公司承担。
?被上诉人新城公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，新城公司与美佳公司之间的租赁合同合法有效且双方已经履行，新城公司是适格诉讼主体。新城公司作为案涉房屋资产经营管理人，有权出租案涉房屋，新城公司与美佳公司通过杭州产权投资有限公司公开挂牌招租方式签署了房屋租赁合同，该合同明确租赁关系的主体是约束新城公司和美佳公司，且美佳公司通过杭州产权投资有限公司将首期租金和租赁保证金支付给新城公司，双方关于租赁合同的权利义务约定清晰、也已经履行。二、原审法院认定A、C座入驻率于2015年1月31日已达90%，上诉人应于2015年2月13日以后全额支付租金，认定属实。本案双方的主要争议点之一，是租金是否按1／3年租金收取，是双方在诉前多次协商谈判的要点，美佳公司在一审审理中也明确了此陈述。租赁合同约定，入驻率达90%（含）后，另行签订补充协议予以明确，新城公司多次要求美佳公司签订补充协议，美佳公司以各种理由推托。因此，对于这个关键事实，原审法院依据经双方举证质证后的证据，认定A、C座入驻率于2015年1月31日己达90%，该事实认定属实。上诉人提交的情况说明中，要求于2015年2月13日仍按1／3年租金交纳的理由，是经营利润低，而不是反驳入驻率未达90%，因此原审法院判定美佳公司应于2015年2月13日以后全额支付租金，合法合理合情。三、装修保证金不应抵销对方应付的租金。上诉人称新城公司应返还的装修保证金，可以抵销其应付的当期租金，无需双方合意。新城公司认为：《合同法》第九十九条第二款规定了“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”首先，美佳公司没有通知过新城公司要抵销、什么时候开始抵销、抵销多少金额；其次，装修保证金仅261800元，不足以支付第2期的应付租金654500元。四、新城公司解除租赁合同的行为合法有效。上诉人称新城公司没有解除租赁合同的权利。新城公司认为：新城公司是本案适格主体，在合同约定的解除条件成就时，新城公司有权解除合同，解除合同的通知也已送达美佳公司，因此，新城公司解除合同的行为合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人美佳公司未提交新证据，被上诉人新城公司提交了工商变更登记情况一份。对于被上诉人提交的该证据，上诉人对三性无异议，认可系客观事实，故本院予以采纳。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，杭州市人民政府国有资产监督管理委员会于2014年12月30日出具市国资委简复（2014）54号简复单载明：同意以2014年6月30日为基准日，将市民中心A楼24-26曾、L楼北区、H楼、G楼会议中心四项资产无偿划转杭州市民中心商务楼宇开发有限公司，杭州市民中心商务楼宇开发有限公司全部股权无偿划转至新城公司。再查明，杭州市民中心商务楼宇开发有限公司于2015年3月20日变更名称为杭州市民中心置业有限公司。
本院认为，关于上诉人美佳公司上诉所称被上诉人新城公司非适格诉讼主体的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，钱新指挥部是市民中心H座房屋的建设单位，其将该房屋委托新城公司负责经营、管理。2014年6月27日，杭州市产权投资有限公司受新城公司委托，对新城公司受托管理的本案所涉房屋进行公开挂牌整体招租。美佳公司投标中标后，2014年8月6日，新城公司以自己名义与美佳公司签订房屋租赁合同。在签订合同当时，美佳公司即已知晓新城公司是案涉房屋的受托管理人。新城公司在受托管理经营案涉房屋过程中，以自己名义与美佳公司签订租赁合同，此当属于上述法律规定的“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”的情形。此外，在合同履行过程中，虽然根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会的简复单，案涉房屋无偿划归杭州市民中心商务楼宇开发有限公司（即杭州市民中心置业有限公司），但是杭州市民中心商务楼宇开发有限公司（即杭州市民中心置业有限公司）的全部股权同时也无偿划转至新城公司；况且，案涉房屋从钱新指挥部委托新城公司经营管理到划归杭州市民中心商务楼宇开发有限公司（即杭州市民中心置业有限公司），均是国有资产管理人的变更，且杭州市民中心商务楼宇开发有限公司（即杭州市民中心置业有限公司）并未与美佳公司另行签订租赁合同，故该变更并不影响在变更前新城公司与美佳公司已经签订的合同的效力和履行。从杭州市民中心置业有限公司发函催讨租金、与新城公司一起发送“关于提前解除房屋租赁合同的函”等事实来看，杭州市民中心置业有限公司也是认可新城公司所签订的租赁合同的。因此，美佳公司上诉所称新城公司非本案适格的诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。
新城公司与美佳公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反现行法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。关于美佳公司2015年2月13日起的房屋租金应按1／3年租金收取还是按全额支付的问题。双方当事人在合同中约定，在市民中心A座和C座政府单位及市属国有企业入驻前，租金按1／3年租金收取，到A、C座楼层入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金，届时另行签订补充协议予以明确。该约定中的“另行签订补充协议予以明确”并非租金按全额支付的实质条件，上诉人美佳公司上诉时也称“不可否认该约定并非全额收取租金的成就条件的实质条件”。根据现有证据来看，市民中心A座和C座在2015年1月31日前楼层入驻率已达90%，已符合全额支付租金的条件。而根据美佳公司员工章艳签名的情况说明中要求2015年2月13日以后的租金按合同租金的1／3交纳的理由是就餐标准按8.5元／人计算食堂利润被完全压缩、L楼公务员食堂营业致使就餐人数下降，而非A、C座的楼层入驻率未达90%的原因。对此，美佳公司应按约定期限按年租金的全额支付2015年2月13日以后的租金。美佳公司上诉主张装修保证金261800元可抵销租金，按1／3年租金计算美佳公司未逾期支付租金，不存在违约。对美佳公司该主张，本院认为，一则双方当事人合同中没有约定装修保证金可以抵销租金；二则双方当事人事后亦未就装修保证金折抵租金达成合意；三则美佳公司也没有证据佐证已经通知新城公司装修保证金折抵租金，故本院对美佳公司该项理由不予支持。双方当事人合同约定，美佳公司连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或美佳公司未支付的租金、物业服务费和公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金的，新城公司有权在书面通知美佳公司后提前终止合同。美佳公司按约应于2015年1月30日支付2015年2月13日-2015年8月12日的租金654500元，于2015年7月30日支付2015年8月13日-2016年2月12日的租金654500元，美佳公司仅支付签订合同时的第1期租金，未再支付上述两期的租金，已符合房屋租赁合同约定的新城公司有权解除合同的情形。2015年10月14日，新城公司以美佳公司拖欠自2015年2月13日起的租金为由通知美佳公司提前解除房屋租赁合同符合合同约定，原审法院认定涉案房屋租赁合同已于2015年10月14日解除并无不当。因此美佳公司应按合同的约定将租赁房屋腾空并恢复原状，交还给新城公司。鉴于新城公司系本案适格主体，故美佳公司上诉所称新城公司未获得新的房屋权利人授权行使解除权，新城公司的解除行为无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，美佳公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29393元，由上诉人杭州美佳餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年四月二十九日
书记员 何英杰