广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1869号
原告：广州市力源实业有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：梁锡华。
委托代理人：何锦霞、何裕华，广东金日律师事务所律师、实习律师。
被告：增城市荔城房地产开发公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：梁钦。
委托代理人：廖维安，住广东省广州市增城区，该公司员工。
第三人：广州市增城区荔城街庆丰村彭二经济合作社，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：彭国良。
委托代理人：彭伟昌，住广东省广州市增城区，该社会计。
第三人：深圳市正果实业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人：梁耀权。
委托代理人：梁国冰，住广东省广州市增城区，该公司员工。
原告广州市力源实业有限公司（以下简称力源公司）诉被告增城市荔城房地产开发公司（以下简称荔城房地产公司）、第三人广州市增城区荔城街庆丰村彭二经济合作社（以下简称彭二合作社）、深圳市正果实业发展有限公司（正果实业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告力源公司的委托代理人何锦霞，被告荔城房地产公司的委托代理人廖维安，第三人彭二合作社的委托代理人彭伟昌，第三人正果实业公司的委托代理人梁国冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告力源公司诉称：2007年8月8日，力源公司与荔城房地产公司、彭二合作社、正果实业公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定彭二合作社将挂靠在荔城房地产公司名下的2656平方米土地使用权转让给力源公司和正果实业公司，并约定在合同签订四个月内负责办理土地使用权证过户到力源公司名下。合同签订后，力源公司和正果实业公司已付清转让款1106880元，但荔城房地产公司却未将上述土地使用权过户至力源公司名下。为此，诉至法院，请求法院判令，一、荔城房地产公司继续履行《国有土地使用权转让合同》，协助力源公司办理位于荔城街百花大道东、荔城大道北侧面积3.4亩（即2656平方米）土地使用权变更登记到力源公司名下；二、本案诉讼费由荔城房地产公司负担。
被告荔城房地产公司辩称：一、荔城房地产公司于1992年征用了彭二合作社土地51.6亩，并承诺对位于荔城街百花大道东侧、力源豪苑二期北侧的彭二合作社带征地约3.984亩（实际约3.4亩）包办证，后由于荔城房地产公司未依时将土地使用权过户给彭二合作社，成历史遗留问题。之后某城房地产公司和彭二合作社、力源公司、正果实业公司于2007年8月8日就带征地的有关土地使用权转让事宜，通过友好协商及签订《国有土地使用权转让合同》，以上情况均是事实。二、荔城房地产公司对力源公司办证的一切费用及诉讼费不负任何责任。
第三人彭二合作社述称：同意力源公司的诉讼请求。
第三人正果实业公司述称：同意力源公司的诉讼请求。
经审理查明：2000年6月22日，原增城市国土资源和房屋管理局核发增国土建用字[2000]第138号《建设用地批准书》，载明“用地单位名称增城市荔城房地产开发公司。建设项目名称商住及厂房。批准用地面积壹拾叁万玖仟柒佰伍拾伍平方米。土地所有权性质国有。批准建设工期自2000年元月至2002年元月。”。
2007年8月8日，彭某甲、彭某乙、彭某丙、彭某丁、彭某戊、彭某己、彭伟昌等以“彭屋合作社”（乙方）的名义与荔城房地产公司（甲方）、力源公司（丙方）、正果实业公司（丁某甲）签订《土地使用权转让协议》及附件《彭二合作社每户代表签名表》，载明“乙方位于荔城镇百花大道东侧、力源豪苑二期北侧的约四亩土地是当时挂靠甲方的‘带征自留地’名义而征用，但土地使用权名义上属甲方所有，实质为乙方所有。由于甲方未依时把土地使用权证过户给乙方，造成了历史遗留问题。现为了解决历史遗留问题，……甲、乙、丙、丁某乙就有关土地使用转让事宜，经友好协商签订本协议：一、转让土地四至范围是：东至规划道路，南至力源豪苑二期，西至百花大道，北至规划道路，面积约四亩（具体以红某和国土使用证为准）；二、乙方愿意以人民币壹佰壹拾万陆仟捌佰捌拾元整（￥1106880.00元）价格将上述土地使用权转让给丁某甲（由甲方负责出具发票，税费由丁某甲负责）。丁某甲在本协议书签订之日起五天内支付定金人民币贰拾万元整（￥200000元）给甲方，由甲方转交乙方（乙方同意甲方与丁某甲进行结算）。余下转让款在上述转让土地使用权过户手续办妥丙方名下交丁某甲后十天内付清给甲方，由甲方转交乙方。但如果四个月内没有办妥过户手续，丁某甲要把余款付清，使用权归丁某甲。如未依约付清土地款，定金不予退还，土地使用权归属乙方。三、丙方同意丁某甲将上述土地使用权挂靠丙方名下进行房地产开发，丙、丁双方有关挂靠事宜另行签订挂靠协议。……五、甲、乙双方无条件协助丙、丁某甲办理用地过户有关手续……”，增城市荔城街经济发展办公室在该协议上加盖公章。附件《彭二合作社每户代表签名表》加盖彭二合作社公章，且签名由彭某甲、彭某乙、彭某丙、彭某丁、彭某戊、彭某己、彭伟昌等每户代表签名表示同意彭二合作社转让涉案土地使用权给力源公司。
2007年8月8日，荔城房地产公司（甲方）、彭二合作社（乙方）、力源公司（丙方）、正果实业公司（丁某甲）签订《土地使用权转让合同书》，载明“乙方位于荔城镇百花大道东侧、力源豪苑二期北侧的约四亩土地是当时挂靠甲方的‘带征自留地’名义征用,但土地使用权名义上属于甲方所有，实质为乙方所有。由于甲方未依时把土地使用权证过户给乙方，造成了历史遗留问题。现为了解决历史遗留问题，有效地利用土地资源、促进经济发展，经甲、乙、丙、丁某乙友好协商，达成合同条款如下：一、甲方名下的位于增城市荔城街百花大道东侧力源豪苑二期北侧面积3.4亩，即2656平方米（具体以建设用地批准书，证号：增国土建用字[2000]第138号为准）商住用地，该土地甲方在征用土地时的带征土地，该土地实际属乙方所有，但甲方在办理用地手续时办理其名下的建设用地批准书。甲、乙双方同意将上述土地转让给丙、丁某甲。该转让土地的四至范围是东至规划道路，西至百花大道，南至力源豪苑二期，北至规划道路。二、转让价为1106880元。三、付款方法：丁某甲在本合同签订之日起五天内支付转让款200000元给乙方，余下转让款906880元在本合同签订之日起四个月内付清。四、甲方责任：1、在合同签订四个月内负责办理土地使用权证过户到丙方名下。……六、丙方责任：1、协助甲方办理土地使用权证过户手续。……七、丁某甲的责任：依时足额地支付土地款，丙、丁双方合作事务由丙、丁双方另行补充协议处理。……”，彭某甲以彭二合作社负责人的名义在该合同上签名。
2007年12月8日，正果实业公司支付上述合同约定的土地使用权出让款1106880元给彭二合作社，彭二合作社开具《收据》给正果实业公司收执。
2009年11月23日，原增城市人民政府荔城街道办事处出具《关于荔城街庆丰村彭二经济合作社带征地遗留问题处理结果情况说明的函》，载明“增城市城乡规划局：增城市荔城房地产开发公司于1992年征用了庆丰村彭二经济合作社土地51.6亩，并承诺对位于荔城街百花大道东侧、力源豪苑二期北侧的彭二经济合作社带征地约3.984亩（实际约3.4亩）包办证，后由于荔城房地产开发公司未依时把土地使用权证过户给彭二经济合作社，成了遗留问题。2007年8月8日，荔城房地产公司和庆丰村彭二经济合作社、广州市力源实业有限公司、深圳市正果实业发展有限公司就带征地的有关土地使用转让事宜，通过友好协商及签订土地使用权转让协议妥善解决了该遗留问题。现广州市力源实业有限公司因办理国土使用证等过户手续需向贵局申请审批规划设计条件及办理有关工程报建手续，请贵局按照城乡规划管理程序给予办理有关手续。”。
2009年12月9日，原增城市城乡规划局核发增规条（2009）第68号《增城市城乡规划局用地规划条件》，载明“申请单位增城市荔城房地产开发公司。工程项目住宅。用地位置：荔城镇荔城大道北侧，百花大道东侧。用地性质居住用地。总用地面积2656㎡，规划建设用地面积2240㎡，代征规划道路及防护绿地用地面积416㎡。”。
为查明涉案土地使用权是否具备过户条件，本院向广州市增城区国土资源和规划局发函了解，该局于2016年3月16日向本院作出增国土规划函[2016]438号《增城区国土规划局关于广州市力源实业有限公司诉增城市荔城房地产开发公司国有土地使用权转让合同纠纷一案的复函》，载明“……一、原增城区国土资源和房屋管理局曾于2000年6月核发《建设用地批准书》（增国土建用字[2000]第138号），该证登记权属人为增城市荔城房地产开发公司（下称荔城房地产公司），土地座落于荔城镇三联、庆丰、迳吓、下水榕堂，面积139755平方米（折合209.633亩）。东至增益织造厂，南至旧广汕路，西至三联蛇头岭，北至水田。上述地块未核发相应的国有土地使用证。荔城房地产公司于1995年4月分割转让3.78亩给增城区荔城街迳吓村民委员会，2001年7月分割转让167.607亩给增城市力源实业公司。后经我局测绘院现场测量后，剩余土地面积为20.345亩。二、原增城市规划局于12月9日核发3.984亩土地的《用地规划条件》。该3.984亩土地位于《建设用地批准书》（增国土建用字[2000]字第138号）内，使用权人为荔城房地产公司，四至为东至规划路，西至百花大道，南至力源豪苑二期，北至规划路。目前无抵押及查封情况，未核发国有土地使用权证。如用地单位向我局提出土地登记的申请，在资料齐备、符合登记条件、权属无争议的情况下可予以登记。该地块应与南侧的力源豪苑二期统一规划建设，但力源豪苑二期项目已建成，建设范围不包括该地块。由于地块面积较小，大部分位于规划富宁路退缩范围，已不具备单独开发建设的条件。”。
另查明，荔城房地产公司是广州市增城区荔城街道办事处（即原增城市荔城镇人民政府、增城市人民政府荔城街道办事处）开设的企业。
审理中，一、力源公司、荔城房地产公司、彭二合作社和正果实业公司确认以下事实，1、涉案土地的实际使用权人为彭二合作社；2、涉案土地上没有建筑物。二、力源公司表示愿意承担涉案土地使用权过户产生的相关费用。三、彭二合作社陈述以下事实，1、《土地使用权转让协议》中附件《彭二合作社每户代表签名表》上签名的代表人数已经超过户代表的三分之二了；2、彭二合作社所在的村有两个合作社，彭一合作社和彭二合作社，涉案土地的使用权归属于彭二合作社；3、彭二合作社已经足额收取涉案土地使用权的转让款。四、正果实业公司表示，对于涉案土地使用权过户至力源公司没有意见，也不对涉案土地使用权主张权利。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，涉案土地使用权登记在荔城房地产公司名下，荔城房地产公司确认涉案土地实际使用权人为彭二合作社、对彭二合作社转让涉案土地使用权，并最终登记在力源公司名下并无异议，故本院认为荔城房地产公司、彭二合作社、力源公司和正果实业公司签订的《土地使用权转让合同书》是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《土地使用权转让合同书》、《增城市城乡规划局用地规划条件》以及《增城区国土规划局关于广州市力源实业有限公司诉增城市荔城房地产开发公司国有土地使用权转让合同纠纷一案的复函》中对涉案土地使用权的记载，本院认定上述文件中载明的土地为同一土地。在签订合同之后，正果实业公司已经依约支付了涉案土地使用权的转让款，故荔城房地产公司理应按照约定履行协助力源公司办理涉案土地的权属登记手续的义务。现涉案土地使用权仍登记在荔城房地产公司名下，对此，本院认定荔城房地产公司并未履行上述协助义务。同时，涉案土地使用权经本院向广州市增城区国土资源和规划局查实尚未发现存在不宜办理登记至力源公司名下的情况。力源公司要求荔城房地产公司协助办理涉案土地使用权的权属登记手续，依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条以及《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，判决如下：
被告增城市荔城房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广州市力源实业有限公司办理位于荔城街百花大道东侧、荔城大道北侧面积约3.984亩（2656平方米）的土地使用权{该土地位于证号为增国土建用字[2000]第138号《建设用地批准书》载明的土地范围内，四至为东至规划路，西至百花大道，南至力源豪苑二期，北至规划路}的权属登记人为原告广州市力源实业有限公司的手续。必须按照土地管理部门的要求提供相应的申请资料。
案件受理费15600元，由被告增城市荔城房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
人民陪审员 詹玉琴
人民陪审员 罗巧宜
二〇一六年五月三十日
书 记 员 顾丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。