黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第660号
上诉人（原审原告）那伟，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人谷惠平，住哈�滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）耿文举，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘健，黑龙江尊成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）耿晓明，户籍所在地哈尔滨市南岗区。
上诉人那伟因与被上诉人耿文举、耿晓明财产权属纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院（以下简称南岗区人民法院）于2012年9月26日作出（2012）南民二初字第508号民事判决，驳回那伟的诉讼请求。那伟不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月12日作出（2012）哈民一民终字第867号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。南岗区人民法院于2014年12月4日作出（2013）南民二初字第528号民事判决，驳回那伟的诉讼请求。那伟不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理此案。上诉人那伟及其委托代理人谷惠平�被上诉人耿文举及其委托代理人刘健到庭参加诉讼。被上诉人耿晓明经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定：耿文举与耿晓明系父子。本案诉争之房坐落于哈尔滨市南岗区沈阳街6号4单元702室的房屋（原址为哈尔滨市南岗区沈阳街木介小区9栋6单元702室），使用面积为22.56平方米。该房原系1992年建成的公产房，由哈尔滨市南岗区房产经营物业管理有限责任公司第二分公司经营管理。
1993年12月1日，耿晓明到哈尔滨市南岗区房产经营物业管理有限责任公司第二分公司办理了承租手续，在国有住宅房屋租赁证上登记的房屋承租人为耿晓明。自1993年10月起，耿文举与其妻子孙淑清即在该房中居住。2010年，孙淑清去世后，耿文举继续在该房中居住至今。2001年8月，耿文举将其户籍迁入诉争之房所在地。
2010年11月，那伟经人介绍与耿晓明相识，在双方协商有偿转让诉争之房承租权期间，那伟到诉争之房进行了实地考察，发现耿文举及其妻子孙淑清在该房中居住后，询问耿晓明该房是否有其他承租人，耿晓明让其到该房产经营管理部门查询，那伟未能查出该房有其他共同承租人。同月29日，耿晓明经哈尔滨市南岗区房产经营物业管理有限责任公司第二分公司同意，并经黑龙江省哈尔滨市国信公证处公证，将该房屋承租权以130000元的价格有偿转让给那伟。耿晓明收取130000元转让款后，未依约将诉争之房交付给那伟使用。
2011年5月12日，那伟经哈尔滨市南岗区房产经营物业管理有限责任公司第二分公司同意以房改售房的方式买断该房屋所有权，并于2011年11月7日取得该房屋《房屋所有权证书》。现那伟要求耿文举从该房中迁出，并要求给付经济损失。耿文举以其享有诉争之房承租权，�伟购买房屋没有征得其同意为由不同意迁出，为此双方形成诉讼。
那伟诉至一审法院，请求：1.耿文举搬出那伟所有的坐落于哈尔滨市南岗区沈阳街6号4单元702室的房屋；2.耿文举从2010年12月8日起按每天40元向那伟支付使用该房屋的费用，至其搬出房屋之日止；3.由耿文举承担本案诉讼费用。
耿文举辩称：那伟不是从耿文举处购买的房屋，其不知道那伟买房子的事情。耿文举自1993年起一直在该房中居住，有承租权。那伟取得房屋的所有权及承租权都是违法的。耿文举不同意从此房内迁出。耿文举居住自己承租的房屋，应当向出租机构交纳房款。那伟、耿文举不是租赁关系，那伟无权要求耿文举支付租金。诉讼费用由那伟自己承担。
原审判决认为：本案争议焦点是那伟与耿晓明签订的诉争之房承租权有偿转让合同的效力问题。根据《哈�滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法》第九条规定：“房屋承租人持下列文书、证件办理公有住宅使用权有偿转让审批手续：……（四）承租及合法共同居住人身份证、户口簿；（五）经公证的同户同住家庭成年人同意的书面证明。”因此，公有住房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制。耿文举在诉争之房中长期居住，且户籍亦在此处，系该房共同承租人。鉴于那伟与耿晓明在签订诉争之房承租权有偿转让合同时未征得耿文举同意，且事后那伟亦未入住诉争之房的实际情况，从维护共同承租人的居住生存利益角度出发，确认耿晓明作为诉争之房的承租代表人未经其他承租人同意，擅自将房屋承租权转让给那伟的行为无效，故双方签订的承租权有偿转让合同无效。那伟基于无效合同而取得的诉争之房的承租权及所有权，亦应属无效，故对那伟要求耿文举从诉争之房中迁出并支付使用费用的诉讼请求，不予支持。在审理过程中，向那伟释明其支付的有偿转让承租权的对价款，可向耿晓明主张权利，由耿晓明返还那伟。因那伟未就该事项向法院预交诉讼费，对该事项不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。耿晓明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第二款之规定，判决：驳回那伟的诉讼请求。案件受理费100元，由那伟自行负担。
原审原告那伟不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定耿文举为房屋共同承租人缺乏法律依据和事实根据；二、本案系迁让纠纷，一审判决在没有人主张或者反诉的情况下，即认定诉争房屋的承租权归属，明显超越法院的受案范围；三、那伟在转让承租房屋的全过程，即无过错也无恶意，那伟合法权益理应受到保护。请求：1.撤销一审判决并依法改判耿文举从诉争房屋中搬出；2.依法判令耿文举占有、使用那伟所有房屋应当支付的费用，按每天40元标准计算至耿文举迁出房屋时止。
被上诉人耿文举辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人耿晓明未到庭亦未提交书面答辩。
在二审庭审过程中，各方当事人均未提交证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为，耿晓明于1993年12月1日，办理了诉争房屋（原为公产房）的承租手续，在国有住宅房屋租赁证上登记的承租人为耿晓明。那伟与耿晓明协商诉争房屋转让期间，那伟到房产经营管理部门查询，未能查出诉争房屋有其他共同承租人。故那伟与耿晓明协商公产房相关转让事宜时有理由相信耿晓明为该公产房屋的合法承租人。此后，耿晓明经哈尔滨市南岗区房产经营物业管理有限责任公司第二分公司同意，并经黑龙江省哈尔滨市国信公证处公证，将公产房屋承租权以130000元的价格转让给那伟。那伟依约支付了购房款130000元。在双方协商、付款的过程中，不存在任何瑕疵，根据现有证据，无法确认那伟与耿晓明之间基于公产房屋的转让，存在恶意串通的情形，双方对公产房屋转让行为合法有效，本院予以确认。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更�转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”那伟现已经哈尔滨市南岗区房产经营物业管理有限责任公司第二分公司同意以房改售房买断该房屋所有权并取得该房屋的所有权证书。在无证据证明那伟在此过程中存在违法、违规等情形下，应认定诉争房屋现所有权人为那伟。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”本案中，耿文举认为其权利受侵害，但并未到房屋产权部门就其为那伟颁发产权证照等事宜寻求任何救济。现那伟持诉争房屋所有权证请求耿文举从诉争房屋中迁出的主张符合法律规定，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适�法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民二初字第528号民事判决；
被上诉人耿文举于本判决生效后六十日内从哈尔滨
市南岗区沈阳街6号4单元702室的房屋迁出。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由
被上诉人耿文举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
审 判 员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 齐 跃