陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民二终字第00210号上诉人（原审被告）周远清，女，1958年1月15日出生，汉族，居民。委托代理人贾自芳，男，1956年10月7日出生，汉族，居民，系周远清之夫。上诉人（原审被告）刘治宪，男，1963年11月6日出生，汉族，居民。委托代理人刘永平，男，1986年9月1日出生，汉族，居民，系刘治宪之子。被上诉人（原审原告）安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司。住所地：旬阳县城关镇刘湾社区一组（滨河东路***号）。组织机构代码：55935564—6。法定代表人魏宝根，该公司董事长。委托代理人党志义，该公司经理。委托代理人杨林，陕西法力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）旬阳县国豪商务酒店有限公司。住所地：陕西省安康市旬阳县城关镇刘湾社区。组织机构代码：57784782-0。法定代表人詹进宝，该公司经理。被上诉人（原审被告）詹进宝，男，1975年9月4日出生，汉族，旬阳县国豪商务酒店有限公司法定代表人。上诉人周远清、刘治宪因租赁合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2015）旬阳民初字第00029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周远清的委托代理人贾自芳，上诉人刘治宪的委托代理人刘永平，被上诉人安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司（以下简称汽车公司）的法定代表人魏宝根及其委托代理人党志义、杨林到庭参加了诉讼。被上诉人旬阳县国豪商务酒店有限公司（以下简称国豪酒店）、詹进宝经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年12月1日，詹进宝以旬阳县国豪娱乐有限公司名义与汽车公司签订了房屋租赁合同。合同约定：1、旬阳县国豪娱乐有限公司、詹进宝（乙方）承租汽车公司（甲方）租赁标的物及附属设施：汽车站大楼一层四间、第二、第三层全部房间、第四层九间房屋。2、用途：作为商业用房。3、租期：租期10年，自2012年12月1日至2022年11月30日止。4、租金支付方式：每年房屋租金162947.68元（含12%的税金），合同签订之日支付162947.68元，后续年度租金在本次约定的时间到期之前15日内支付，以此类推。5、标的物管理：（1）乙方在承租期内负有对租赁物的保护、维修义务。乙方不得私自将设备、设施水电转让第三方，水电费按规定计量，由甲方代收代交。（2）乙方如因经营需要，需改变标的物用途或需对标的物及标的物内的设备、设施进行装修，必须事先向甲方申报；甲方审查同意后，方可实施，否则视为违约，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿损失，恢复标的物原貌。6、乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，收回标的物，造成损失由乙方赔偿：（1）擅自改变用途或将标的物转租、转让或将水电供第三方；（2）从事非法活动；（3）拖欠甲方租金两个月以上。7、其他相关条款：（1）乙方在经营期间所产生的水电费以实际计量为准，由乙方自行交缴；（2）房屋租金完税经甲乙双方协定，甲方承担5.5%，乙方承担12%；（3）乙方停车经甲方指定区域，不计费用。8、双方责任及违约处理：（1）甲方必须按合同约定按时将标的物交付乙方，如未能按期交付，每推迟一天按月租金5%向乙方支付违约金；（2）乙方按时缴纳标的物租金和水电费，如不按期限缴纳，每推迟一天，按欠款的5%向向甲方支付违约金，乙方违反本条约的，甲方有权收回租赁物，将租赁物内的乙方物品搬至它处且搬运、保管费用由乙方支付。甲方如因此起诉，乙方支付甲方起诉时支出的律师代理、交通、打印复印材料等费用；同时还约定其他权利义务。合同签订后，汽车公司将出租的房屋交于詹进宝开办KTV、经营住宿等项目。2013年7月8日，詹进宝仅向汽车公司交纳房屋租金50000元，并于2014年7月29日就拖欠房租情况向汽车公司书面汇报，主要内容：装修投入3000000元，因政策突变，对经营影响很大，现以低价将公司100%的股份向外出卖49%，注入合伙人增资，所吸收资金全部缴纳拖欠房租；为降低房租压力，拉入亲戚合伙人将国豪酒店一楼进行改装，设计成早餐、快餐、水果超市便利店、夜宵等服务项目，同时促进2楼KTV、三楼客房的相互带动。计划2014年9月15日前交200000元，于2014年12月30日交清余款；要求汽车公司将2015年房租下调，并不要抛弃国豪酒店。如再失言，愿意接受汽车公司一切安排。之后，国豪酒店至今未向汽车公司缴纳房屋租金和水电费。截止2014年11月30日止，拖欠租金288931.04元，汽车公司为其垫付水费10925.6元、电费12393.58元。詹进宝以旬阳县国豪娱乐有限公司名义与汽车公司签订合同，而旬阳县国豪娱乐有限公司属詹进宝个人投资，该公司没有注册登记，实际承租经营是国豪酒店。2014年9月1日，国豪酒店（甲方）与周远清、刘治宪（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定：房屋位于旬阳县二级路汽车站一楼一层，使用面积150平方米左右。租赁期限3年，从2014年9月1日至2017年8月30日止；房屋租金每年63333元，承租方3年一次性缴纳现金；主要经营餐饮、商品买卖行业；甲方保证乙方合同生效期间，全权负责该房屋产权纠纷，有关抵押债务、租金等由甲方负责，同时甲方必须在交付房屋前办妥，如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方有义务协调场地、水电使用及承租方与第三人因房屋发生纠纷问题；承租方在租赁期间有房屋和场地经营权，乙方可能对租赁房屋及场地进行必要的改造，其费用及水电费自理，乙方因经营不善，需转让，必须向甲方协商后方可转让，同时还约定了其他权利义务。合同签订后，国豪酒店将一楼交付周远清、刘治宪使用，并于2014年8月23日向周远清出具收条：“今收到一楼酒吧（玖万伍仟圆整）龚正兰”，加盖国豪酒店印章，又于2014年8月30日向刘治宪出具收条：“今收到一楼刘治宪交来租金95000元（玖万伍仟圆整）”，加盖国豪酒店印章。周远清、刘治宪即对该转租房屋进行装修，各使用一半，分别开办商店、餐饮经营至今。汽车公司于2014年9月25日向旬阳二级站一楼各装修户发出告知书，主要内容：国豪酒店承租的房屋，需装修必经汽车公司同意，否则不得装修；该房不得擅自转租第三方，避免造成不必要的损失。2014年12月20日，国豪酒店的KTV、住宿等经营项目已全部关闭、停止经营，无人管理。2015年1月8日，安康电力执法支队旬阳大队向汽车公司下达了“重要客户用电责任隐患整改通知书”。2015年1月15日，汽车公司停止供应国豪酒店承租房屋所有水电使用，遂向法院提出诉讼。原审认为，汽车公司与詹进宝、国豪酒店签订的租赁合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，汽车公司依照约定将房屋交给詹进宝、国豪酒店使用，詹进宝、国豪酒店却未按约定支付租金，詹进宝、国豪酒店的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现詹进宝下落不明，故汽车公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，詹进宝、国豪酒店应向汽车公司返还房屋，支付汽车公司为其垫付的水费10925.6元、电费12393.58元，并支付自2012年12月1日起至判决生效之日止约定的房屋租金及违约金200000元。国豪酒店、詹进宝将承租的房屋转租给周远清、刘治宪未经汽车公司同意，国豪酒店、詹进宝违反了租赁合同的约定，且未取得汽车公司追认，故国豪酒店与周远清、刘治宪签订的房屋租赁合同无效。周远清、刘治宪无权占有汽车公司房屋，应立即迁出房屋并交付汽车公司。周远清、刘治宪辩解其不是本案主体、转租合法有效、汽车公司知情并有重大过错，应赔偿其经济损失的意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。詹进宝、国豪酒店未到庭，也未提交证据，视为放弃抗辩、举证权利。原审判决：一、解除汽车公司与国豪酒店、詹进宝所签订的租赁合同；二、国豪酒店、詹进宝于本判决生效之日返还汽车公司出租的房屋；三、国豪酒店、詹进宝于本判决生效之日支付汽车公司水费10925.6元、电费12393.58元、支付自2012年12月1日起至判决生效之日止每年按162947.68元计算的租金（国豪酒店、詹进宝已支付租金50000元）；四、国豪酒店、詹进宝于本判决生效之日向汽车公司支付违约金200000元；五、国豪酒店与周远清、刘治宪签订的房屋租赁合同无效；六、周远清、刘治宪于本判决生效之日返还占用汽车公司的房屋。宣判后，周远清、刘治宪不服原判提出上诉称：上诉人与国豪酒店签订的租赁合同符合法律规定，且已实际履行，上诉人已经取得房屋的租赁权；上诉人与国豪酒店签订房屋租赁合同并装修、使用房屋，汽车公司早已知情；汽车公司对自己的财产疏于管理，造成的经济损失应由其自己承担；本案纠纷应由国豪酒店和詹进宝负主要责任，不应损害上诉人权益。请求二审改判上诉人与国豪酒店签订的租赁合同有效，继续履行；判令汽车公司接通水电，保障上诉人正常经营。被上诉人汽车公司答辩称：上诉人的上诉已经超过上诉期限；被上诉人与詹进宝、国豪酒店的租赁合同已经依法解除，上诉人与国豪酒店之间的转租合同未经出租人同意，合同无效；上诉人的损失是与国豪酒店的纠纷，与被上诉人无关。请求二审维持原判。被上诉人国豪酒店、詹进宝未答辩。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，有租赁合同、记账凭证、电费票据、供电局通知、告知书、照片、工商局证明、收条及当事人陈述等证据在卷佐证，且经当庭质证，本院予以认定。本院认为，汽车公司与詹进宝、国豪酒店签订的租赁合同合法、有效，但因詹进宝、国豪酒店在合同履行过程中有违约行为，汽车公司要求解除该租赁合同。一审判决解除汽车公司与詹进宝、国豪酒店签订的租赁合同，各方当事人对此均未提出上诉，该租赁合同应予以解除。2014年9月1日，国豪酒店与周远清、刘治宪签订租赁合同，将承租汽车公司的部分房屋转租给周远清、刘治宪，但该转租行为并未经过汽车公司的同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，并以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，汽车公司在2014年9月25日发出向各装修户发出告知书，表明国豪酒店装修须经汽车公司同意，并不得将房屋转租第三方；周远清、刘治宪在一审提交的情况说明中也自认2015年1月15日停止供水供电时汽车公司已告知其因国豪酒店拖欠房租、水电费、私自转租房屋，汽车公司已向法院起诉。故汽车公司在知道国豪酒店转租行为的6个月内提出了异议，现汽车公司要求确认国豪酒店与周远清、刘治宪签订的转租合同无效，符合法律规定，应予支持。周远清、刘治宪要求确认其与国豪酒店签订租赁合同有效、继续履行的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。被上诉人汽车公司提出周远清、刘治宪的上诉已经超过上诉期限。经查，本案一审判决于2015年6月12日送达给周远清、刘治宪，上诉期从2015年6月13日起计算15天至2015年6月27日。2015年6月27日系周六，顺延至2015年6月29日周一，故周远清、刘治宪于2015年6月29日提出上诉并未超过上诉期限。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周远清、刘治宪负担。本判决为终审判决。审 判 长  周红梅审 判 员  帅文婷代理审判员  张 燕二〇一五年十二月二十五日书 记 员  杨锦龙