广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民一终字第612号
上诉人（一审原告）唐艳荣，女，住广西壮族自治区兴安县。
上诉人（一审原告）王明生，男，住广西壮族�治区兴安县。
二上诉人的委托代理人苏力俭，广西君美律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）陈宗远，男，现住广西壮族自治区兴安县。
被上诉人（一审被告）王艳枚，女，住广西壮族自治区兴安县。
被上诉人（一审被告）彭秋月，女，住广西壮族自治区兴安县。
被上诉人（一审被告）唐学军，男。
四被上诉人的委托代理人赵越华，广西灵渠律师事务所律师。
上诉人唐艳荣、王明生因与被上诉人陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2011）兴民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月11日立案受理后，依法组成由审判员罗丽娜担任审判长，审判员唐崇达、审判员唐国登参加的合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。书记员刘文静担任记录。上诉人唐艳荣及二上诉人委托代理人苏力俭，被上诉人陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军及四被上诉人委托代理人赵越华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：桂林市中级人民法院在执行中国信达资产管理公司南宁办事处与原兴安县第三建筑安装工程公司（兴安县第三建筑安装工程有限责任公司改制前的名称）、兴安县建材物质公司借款合同纠纷一案时，于2001年4月28日拍卖了兴安县第三建筑安装工程有限责任公司位于兴安县兴安镇志玲路（当时的灵湖路）54号，兴安县妇幼保健院北侧一块土地中的660平方米，该宗土地被文华贵、李芝平竞买获得。兴安县第三建筑安装工程有限责任公司于2005年6月21日就确认界址点与文华贵、李芝平达成了协议，确认了文华贵、李芝平所竞买的土地面积仍然是660平方米。2007年8月18日，文华贵、李芝平将该宗土地转让给周信权、蒋炳信等七人，周信权、蒋炳信等七人在2007年9月11日办理了《建设用地批准书》。2010年12月26日，蒋炳信等七人又与本案四被告达成协议，将该宗土地转让给四被告。2011年4月24日，原告唐艳荣与被告陈宗远在中间人的撮合下，原告决定以870万元购买该宗土地，并于当天下午通过银行转账支付了定金45万元给被告，被告陈宗远当天书写了一张收条给原告唐艳荣。收条载明：“今收到唐艳荣交来购地定金款肆拾伍万元整（450000元），双方不得反悔，否则违约金按双倍赔付给对方。收款人：陈宗远，2011年4月24号。注：地块位于兴安县兴安镇志玲路大街，总面积陆佰陆拾平方米，宽30米，深22米，作价捌佰柒拾万元整，2011年4月29日前付300万元整，余款2个月内付清。过户费用一切由唐艳荣负责。20l1年4月24号”。原告交付完定金后，通过了解，以该宗土地未过户到四被告的名下，该宗土�面积与实际不符，与兴安县第三建筑安装工程有限责任公司存在纠纷为由，要求被告退还45万元定金，四被告以土地未过户，不影响土地使用权转让的合同效力，土地面积由土地局确定，与兴安县第三建筑安装工程有限责任公司不存在纠纷，价格是原告与被告自愿议定为由，不同意退款。为此，原、被告双方未再继续签订转让合同。2011年5月6日，被告以特快专递的方式，书面通知原告，要求原告在2011年5月13日前付购地款300万元，其余款在2011年6月29日前付清，逾期则视原告违约，该宗土地另行转让处分，定金45万元不予退还。原告接此通知后未按通知办理。此后，被告交清了有关税费70多万元后，于2011年6月16日到兴安县国土资源局办理了《建设用地批准书》，将该宗土地过户到自己的名下，并于2012年6月25日、2013年6月4日延续办理了《建设用地批准书》。本案在审理�间，兴安县第三建筑安装工程有限责任公司于2011年8月，以对该660平方米土地中的300多平方米享有使用权为由，用挖掘机施工挖掘，改变了该660平方米土地中的部分现状。为此，本案四被告作为原告，于2011年8月8日提起诉讼，要求兴安县第三建筑安装工程有限责任公司停止侵害，恢复原状，赔偿土地因停止流转使用期间相应的价款损失26万元。该院经审理后判决，要求兴安县第三建筑安装工程有限责任公司停止侵权行为，将挖掘的部分恢复原状。兴安县第三建筑安装工程有限责任公司对一审判决不服，提起上诉。桂林市中级人民法院以（2012）桂市民一终字第111号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。2012年2月6日，兴安县第三建筑安装工程有限责任公司以不服兴安县国土资源局于2011年6月16日为四被告办理了《建设用地批准书》为由，以兴安县国土资源局为被告，本案四被告为第三人，提起行政诉讼，请求对该《建设用地批准书》予以撤销。该院审理后，驳回了兴安县第三建筑安装工程有限责任公司的诉讼请求。兴安县第三建筑安装工程有限责任公司对一审判决不服，提起上诉。桂林市中级人民法院以（2012）桂市行终字第94号行政判决书判决，驳回上诉，维持原判。四被告于2012年12月13日以兴安县人民政府、兴安县国土资源局为被告，兴安县第三建筑安装工程有限责任公司为第三人，向该院提起行政诉讼，要求撤销兴安县国土资源局给第三人兴安县第三建筑安装工程有限责任公司颁发的兴国用（2005）第050106—1号《国有土地使用证》。该院经审理后，判决撤销了兴安县人民政府、兴安县国土资源局为第三人兴安县第三建筑安装工程有限责任公司颁发的兴国用（2005）第050106—1号《国有土地使用证》，确认了四被告的该宗土地面�仍然为660平方米。兴安县第三建筑安装工程有限责任公司不服，提起上诉。桂林市中级人民法院以（2013）桂市行终字第60号行政判决书判决，驳回上诉，维持原判。本案也因等待上述有关案件的审理结果，裁定中止审理本案。当上述案件均有最终审理结果后，四被告申请本案继续审理。
另查明，原告唐艳荣、王明生系夫妻关系，被告陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军系合伙出资向蒋炳信等七人购买的该宗土地。四被告已将该宗土地用水泥砖圈砌，已圈砌好660㎡。因唐艳荣、王明生认为涉案土地尚未取得土地使用权证，且面积不够约定的660㎡，与他人有纠纷等，向一审法院起诉，要求确认双方的转让行为无效，陈宗远等人退还购地定金450000元并支付相应利息。
一审法院认为：原告唐艳荣与被告陈宗远转让土地使用权的行为，双方一直未签订正式的书面转让合同，�于缔约合同阶段。该转让土地使用权的行为，系原、被告双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和重大误解等，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的民事法律行为，具有法律约束力，双方均应遵守。被告陈宗远在收到原告唐艳荣交付的45万元定金后，写了一张收条给原告唐艳荣，并对所转让土地的地理位置、面积、宽、深、价格、付款方式、过户费用等作了初步约定，该收条表明，双方以收条上所载明的条件承诺签订正式的书面转让合同；原告唐艳荣交付45万元定金后，被告只能与原告唐艳荣签订书面转让合同，不能与其他人签订，否则，原告有权要求被告按定金法则双倍赔偿原告损失；原告唐艳荣交付的45万元定金，属立约定金性质，现原告唐艳荣在交付45万元定金后，又以土地存在纠纷、土地面积不够等理由不与被告签订正式的书面转让合同，无权要求被告返还定金；原告以原、被告双方转让土地行为无效为由，要求被告返还所交45万元定金及相应的资金占用费，法律依据不足，理由不充分，该院不予支持。案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告唐艳荣、王明生的诉讼请求。本案收案件受理费9628元，由原告唐艳荣、王明生负担。
唐艳荣、王明生不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的土地使用权转让合同已经成立，原审判决将双方之间认定为预约合同关系属认定事实错误和定性错误。2011年4月中旬，上诉人与被上诉人在熟人的介绍下，就购买争议土地使用权一事进行协商。在被上诉人对出让土地使用权不存在纠纷作出承诺后，上诉人即决定购买。双方当场达成购买争议土地使用权的口头协议，确定了转让土地的地点、面积、价款、应当支付的定金及剩余款项的支付期限。4月24日，上诉人按协议约定向被上诉人支付了45万元定金，被上诉人亦向上诉人出具了收取定金的收条，并于该“收条”上对双方口头协议的内容进行了备注。被上诉人出具的“收条”，虽无上诉人的签字，但其内容已包含了合同成立的基本要素，即买卖标的物、标的物面积、标的物所在地、买卖价款、付款方式及违约责任，且上诉人对该合同容亦予以认可，并按合同约定向被上诉人支付45万元定金，该“收条”系双方履行合同的书面文件，证明土地使用权转让合同已经成立并开始履行。且被上诉人在其答辩过程中对合同成立的事实予以认可，因此无论从书面证据还是从当事人的陈述中均确认合同已经成立。既然合同已经成立，上诉人交付45万元定金的行为则非缔约合同阶段，该定金应为违约定金而非立约定金。
二、被上诉人转让的土地使用权至今未获得土地使用权证书，土地转让合同无效，原审判决认定合同有效，属适用法律错误。被上诉人转让本案土地使用权时，该土地尚未获得土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条对这一期限作出了明确的规定，在起诉前转让方仍未取得出让土地使用权证书或未经有批准权的人民政府同意转让的应认定为无效。被上诉人至今仍未获得争议土地的使用权证书，更未经有批准权的人民政府同意，因此，其转让行为依法应当认定为无效。
三、本案土地使用权转让合同为无效合同，根据�合同法》相关规定，被上诉人应当退还上诉人购地定金并支付资金占用期间的利息。
请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人之间转让土地使用权的行为无效，判令被上诉人返还上诉人购地定金45万元并按银行同期贷款利率的标准支付资金占用期间的利息。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，双方当事人均未有新证据提交。
二审查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人之间的土地使用权转让行为是否有效；二、唐艳荣交给被上诉人陈宗远的45万元款项是何性质，该款应否由被上诉人退还。
本院认为：上诉人唐艳荣付给被上诉�陈宗远45万元，陈宗远为此给唐艳荣出具了收条。从收条的内容看，除确认收到唐艳荣45万元购地定金外，还注明了所购地块位置、价款，以及付款期限、过户费用的负担。之后，陈宗远还书面催告唐艳荣按收条上所注明的付款时间支付购地款。以上事实证明，双方就该案的土地使用权转让已达成口头协议。上诉人在交付定金后，认为被上诉人所转让的土地尚未办理土地使用权证，与兴安县第三建筑安装工程有限责任公司存在面积纠纷，土地面积与被上诉人承诺不符为由，要求确认双方的土地使用权转让行为无效，退还45万元定金及利息。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的�民政府同意转让的，应当认定合同有效。按此规定，如果在起诉前转让方未取得土地使用权证书的，则应认定合同无效。根据查明事实，双方就土地使用权转让已达成口头协议，被上诉人在收取上诉人支付45万元定金时，尚未办理任何权属证书，直至二审庭审终结，被上诉人均未提供涉案土地的土地使用权证书。虽然诉讼中被上诉人取得了《建设用地批准书》，但该批准书属行政许可范畴，并非土地权属证书。被上诉人在未取得土地使用权证的情况下，将土地转让给上诉人，其行为违反了国家法律法规的强制性规定，该转让行为无效。上诉人要求确认转让行为无效，本院予以支持。被上诉人认为双方就土地转让尚未签订正式合同，45万元定金属立约定金，双方是定金担保关系，上诉人反悔不签订正式合同，45万元应不予退还，理由不成立，本院不予采信。
根据《中�人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自相应的责任。按上述规定，被上诉人应将收取上诉人的45万元退还给上诉人。上诉人要求支付相应利息，因转让的行为无效，上诉人应承担审查不严的责任，该利息损失应由上诉人自行承担，上诉人要求支付利息本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第（一）项第（六）项、第三十九条第一款第（一）项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2011）兴民初字第382号民事判决；
二、由被上诉人陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军退还45万元给上诉人唐艳荣、王明生；
三、驳回唐艳荣、王明生的其他诉讼请求。
一审案件受理费9628元（唐艳荣、王明生预交）由唐艳荣、王明生负担2888元，由陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军负担6740元；二审案件受理费9628元（唐艳荣、王明生预交），由唐艳荣、王明生负担2888元，陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军负担6740元。陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军应负担的诉讼费由陈宗远、王艳枚、彭秋月、唐学军支付给唐艳荣、王明生。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决�
审判长 罗丽娜
审判员 唐国登
审判员 唐崇达
二〇一四年十二月十七日
书记员 刘文静