广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1392号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张菊花。
委托代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。
委托代理人：曾文岳，广东桥达律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人张菊花、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月24日，张菊花向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认张菊花与景宏公司签订的《商品房买卖合同》已解除。2、景宏公司向张菊花返还已付购房款472065元、签约律师费500元、住宅专项维修资金1106元及契税14161.95元及利息（其中定金25000元的利息，从2012年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；购房款447065元、签约律师费500元、住宅专项维修资金1106元及契税14161.95元合计462832.95元的利息，从2012年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；以上利息暂计算至起诉之日为61348元）。3、景宏公司向张菊花支付逾期交房违约金2360.325元；4、富盈房地产公司对上述款项承担连带清偿责任、5、本案诉讼费用由景宏公司、富盈房地产公司承担。
原审法院审理查明：2012年11月22日，张菊花与景宏公司签订《富盈商业中心认购书》，约定由张菊花向景宏公司购买位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心之1188号房屋，价格为472065元。认购书约定楼款支付方式为定金50000元须于签署认购书时付清，首期款（含定金）472065元在签订认购书次日起1日内付清。认购书对其他问题也做出约定。2012年11月22日，张菊花（买受人）与景宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：20121122FA6D42942220）约定由景宏公司向张菊花出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺1188号房屋，价格为472065元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为买受人应于2012年11月22日前付清全部房价款472065元。2.交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2012年11月16日以及22日，张菊花分别向景宏公司支付定金25000元以及购房款329049元；2012年11月22日，景宏公司向张菊花出具收据，内容为“今收到五年租金抵富盈商业中心1188号商铺楼款金额118016元”。另，张菊花亦于2012年11月22日支付了签约律师费500元，于2012年12月4日支付住宅专项维修资金1106元及于2012年12月7日支付契税14161.95元。
2014年4月26日及7月29日，景宏公司两次向张菊花发出《延期交楼通知书》，主要内容为项目交付延迟。
张菊花主张于2014年11月27日向景宏公司发出律师函，景宏公司于2014年11月28日签收，主要内容为因景宏公司违反合同约定逾期180日未能交付商品房，要求解除双方签订的合同，并退回购房款等以及赔偿损失。
张菊花为证明景宏公司、富盈房地产公司需要承担连带责任，提交了以下证据：1.景宏公司的工商查询资料。工商登记资料显示景宏公司为法人独资有限责任公司，投资人为富盈房地产公司。2.国有土地使用权招标拍卖挂牌出让结果公告。该公告显示案涉房地产所在土地在2009年7月27日拍卖，由富盈房地产公司竞价所得。3.宣传资料。宣传资料显示多处出现有“富盈地产”以及“富盈”的标识，以及在名为“富盈地产购房手册”的宣传资料中，列入包括案涉房地产项目以及“WO城”、“香茶郡”、“东方华府”等多个房地产项目。4.光盘。光盘为媒体对案涉案件的报道，但未出现富盈房地产公司授权人员做出关于愿承担违约责任的事实。5.延期交楼通知书。通知书上提到张菊花购买的是富盈项目。6.工商内档查询资料。该工商查询资料显示景宏公司、富盈房地产公司办公的地点、办公电话以及法定代表人相同，富盈房地产公司董事长为刘学斌，董事是刘寿彭，景宏公司执行董事兼经理是刘学斌，董事是刘寿彭。7.网页招聘信息。该网页显示的景宏公司简介内容以介绍富盈房地产公司为内容。景宏公司对于上述证据1的真实性予以确认，但关联性不予确认，对证据2、3、4、7的真实性、合法性以及关联性均不予确认，对于证据5的真实性予以确认，对于证据6关联性不予确认。
上述事实，有张菊花提交的《富盈商业中心认购书》、《商品房买卖合同》、《收款收据》（定金、购房款）、《刷卡记录》、《完税证》、《收款收据》（律师费）、《住宅专项维修资金专用收据》、《收款收据》（租金抵购房款）、律师函、快递单、《企业机读档案登记资料》、宣传资料、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让结果公示、媒体报道光盘、延期交楼通知书，景宏公司提交的《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案张菊花与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议争议的问题在于：1.商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。2.富盈房地产公司是否需要承担连带责任。
关于第一点，双方签订的合同约定案涉房屋的交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向张菊花交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，张菊花请求解除张菊花与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同约定以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案张菊花可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于张菊花的各项请求，原审法院分析如下：
1.对于张菊花所主张的退回购房款问题。张菊花直接向景宏公司支付购房款354049元，景宏公司应当予以退回给张菊花。对于案外人以向张菊花应付租金形式转交给景宏公司的118016元，应当认定为张菊花委托案外人向景宏公司支付的购房款的一部分，景宏公司应当予以退回。至于案外人与张菊花之间的权利义务关系，在本案中不予处理。
对于张菊花所主张的退回住宅专项维修资金以及契税问题。因该两项是由张菊花向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由张菊花向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求景宏公司直接退回的请求，原审法院不予支持，但景宏公司应当协助张菊花向相关部门办理退回手续。
对于张菊花所主张的签约律师费以及利息、购房款利息、住宅专项维修资金利息、契税利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案合同张菊花为了实现合同目的，向景宏公司支付了购房款、向相关部门支付了税费、向签约律师支付律师费，上述费用均至少产生利息损失，而本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，该款项计算结果为2360.33元，该数额明显低于未能实现合同目的而产生的签约律师费损失以及利息、购房款利息、住宅专项维修资金利息、契税利息之和，原审法院依法予以调整。损失计算的利率均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算方法分别为：（1）以25000元（购房款定金）为本金，自2012年11月16日起；以447065元（购房款）为本金，自2012年11月22日起；以500元（签约律师费）为本金，自2012年11月22日起算；均计算至付清之日。（2）以1106元（住宅专项维修资金）为本金，自2012年12月4日起；以14161.95元（契税）为本金，自2012年12月7日起；均计算至相关部门退回之日止。
对于张菊花主张的逾期交房违约金问题。如前所述，原审法院已对张菊花的损失予以认定以及对合同约定的违约金计算方法予以增加，已涵盖合同所约定的违约金，故此对于张菊花再要求按照合同约定计算违约金，原审法院不予支持。
关于第二点，张菊花基于两个理由要求富盈房地产公司承担责任，一是景宏公司为一人有限责任公司，富盈房地产公司是该公司唯一股东。二是富盈房地产公司以该房地产项目为其开发项目并对外宣传，对张菊花是否购买该房地产项目起到决定作用。关于第一点，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，景宏公司为富盈房地产公司开办的一人有限责任股东，张菊花在起诉时已明确表明主张景宏公司、富盈房地产公司之间的财产不能独立，但富盈房地产公司未能提交证据对此予以证明，故此，富盈房地产公司应当对景宏公司的上述责任承担连带责任。关于第二点，虽然张菊花提交的包括宣传资料当中可证实富盈房地产公司在对外宣传当中将该项目宣称为其开发的项目，但双方最终签订的合同中，合同主体双方为景宏公司与张菊花，对此张菊花应当是明确知道的，应当以该合同为约束双方的权利义务，故此，对于张菊花的该项主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年3月15日作出判决：一、确认张菊花与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2012年11月22日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：20121122FA6D42942220）已解除。二、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还及支付张菊花以下款项：1.购房款472065元；2.律师费500元；3.利息［（1）以25000元（购房款定金）为本金，自2012年11月16日起；以447065元（购房款）为本金，自2012年11月22日起；以500元（签约律师费）为本金，自2012年11月22日起算；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日。（2）以1106元（住宅专项维修资金）为本金，自2012年12月4日起；以14161.95元（契税）为本金，自2012年12月7日起；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至相关部门退回之日止］。三、东莞市富盈房地产开发有限公司对东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的上述责任承担连带责任。四、驳回张菊花的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费4658元，已由张菊花预交，由张菊花承担19元，东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担4639元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审法院程序严重错误，侵害第三人的诉讼权利与权益。本案中，虽为张菊花与景宏公司之间的房产买卖纠纷，但张菊花将案涉房屋的使用权转移于第三人东莞市百富物业管理有限公司。为查明本案事实及保护第三人的合法权益，景宏公司向原审法院申请追加第三人参与诉讼，但原审法院却裁定不予追加，亦从未通知第三人东莞市百富物业管理有限公司有独立请求权的诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定已明确第三人在诉讼的权利，原审法院无视第三人权利，贸然作出判决，必然损害第三人的合法权益及参加诉讼的权益。因此，本案应发回重审，依法通知第三人有依法参加诉讼的权利。（二）原审法院认定事实错误，缺乏事实依据。本案中，原审法院在没有追加第三人及事实不清的情形下作出判决景宏公司返还租金118016元没有事实依据。首先，该租金是5年的租金，原审法院并没有查清该租金的支付形式；其次，该租金是否履行完毕原审法院未曾查清事实，原审法院无视该租赁合同未完全履行的情况下，直接判令景宏公司返还租金，没有以事实与法律作为依据，因为在合同未完全履行下认定事实，更损害东莞市百富物业有限公司的权利。由于原审法院对本案的第三人未追加，导致本案事实不清，本案应当发回重审，查明事实。（三）张菊花的物权存在瑕疵，其请求没有事实与法律支持。张菊花已将案涉房屋使用权转移到东莞市百富物业管理有限公司上，因此张菊花对案涉房屋的物权是不完整的。张菊花根据合同约定请求解除合同，在物权有瑕疵的情形下请求解除，根据物权优先债权的法理原则，应优先东莞市百富物业管理有限公司对案涉房屋的使用权。而原审在判决中对该法理没有考虑，导致判决必然错误，因此本案应发回重审，或查明事实后，改判案涉的《商品房买卖合同》不能解除。（四）原审就利息部分适用法律错误。1、根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，张菊花可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。因此应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日计算。即以2014年10月28日开始计算利息，并非从付款之日计算。原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。2、双方为买卖合同关系，非借贷关系。张菊花也非金融机构，原审法院判令景宏公司按同期贷款利率计付损失是不恰当的。3、住房维修基金、契税均交付相应的政府部门，由政府部门占用，故要求景宏公司方支付该部分利息没有事实依据。双方是解除合同，已履行部分，因为已恢复原状，故也不存在利息。4、原审法院认为张菊花支付的贷款利息为其签订商品房买卖合同的实际损失，该认定逻辑错误。虽然张菊花是为向景宏公司支付购房款而向第三人申请贷款，但并非必然的因果关系。实则是因张菊花自身资金短缺所致。张菊花与第三人签订的贷款合同，其贷款金额、贷款期限、贷款利率均由张菊花与第三人协商确定，而贷款合同的实际履行情况也由张菊花所控制，景宏公司无任何决定权，现将该部分贷款利息转架给景宏公司是不合理的。这必然使景宏公司不再愿意接受贷款方式购房或者使购房者均倾向于贷款买房，对整个行业均不利。5、最高人民法院关于审理商品房的司法解释第25条第二款有明确约定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房的担保合同也被解除的，出卖人应当将购房的贷款、本金、利息分别返还给担保人和买受人。该条文并未要求出卖人返还支付第三人的贷款利息，而事实上，支付第三人的贷款利息也并非出卖人收受，若法院判决出卖人承担，显然是加重出卖人的责任，是不符合公平原则的。再，案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，张菊花根据合同约定的违约责任要求解除合同，故不应支持利息。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但当事人有约定违约责任条款的情况下应按约定处理。据此，景宏公司请求本院：1、撤销原审判决，发回重审。2、依法改判撤销原审判决第一项，改判不解除《商品房买卖合同》。3、撤销原审判决第二项关于购房款租金部分，改判景宏公司不应返还张菊花购房款。4、撤销原审判决关于利息部分，改判景宏公司应返还购房款利息9029元（以购房款354049元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年10月28日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年4月20日）。5、本案一、二审诉讼费用由张菊花承担。
被上诉人张菊花答辩称：1、景宏公司的上诉请求是前后矛盾的。2、张菊花为购房所交纳的购房款、契税、律师费及向银行贷款均是为了实现合同，但至今景宏公司仍未将通过验收合格的商品房交付给张菊花，景宏公司理应对造成张菊花的损失承担赔偿责任，包括契税、律师费及向银行贷款，上述费用产生的利息损失也理应从交付之日起计算。综上，景宏公司的上诉均没有事实及法律依据，应驳回景宏公司的全部上诉请求，依法维持原判。
被上诉人富盈房地产公司答辩称：与景宏公司的上诉意见一致，且富盈房地产公司不应当承担连带责任，因景宏公司和富盈房地产公司是两个公司，是两个独立的法人。
本院经审理查明，张菊花与案外人东莞市百富物业管理有限公司签订的《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》约定由张菊花委托该公司经营管理案涉商铺，期限自2013年1月1日至2017年12月31日。双方在签订该委托经营管理协议时，东莞市百富物业管理有限公司向张菊花一次性支付委托经营管理期五年内的租金总收益，张菊花同意该租金总收益全部抵充部分购铺款，总计118016元。又查，张菊花诉求返还的购房款472065元是包括张菊花与东莞市百富物业管理有限公司约定的租金收益118016元。二审调查时，景宏公司确认收到东莞市百富物业管理有限公司应向张菊花支付的租金收益118016元。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据张菊花上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、景宏公司要求追加东莞市百富物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼能否支持；2、张菊花诉求购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等的利息损失能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。景宏公司主张认为张菊花将案涉房屋的使用权转移至东莞市百富物业管理有限公司，要求追加东莞市百富物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。对此，本案虽然张菊花对景宏公司该请求不持否定意见，但结合景宏公司在诉讼中自认其已收到张菊花与东莞市百富物业管理有限公司所签的《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》中约定的租金，而张菊花起诉的购房总额亦包括该租金，即景宏公司与张菊花对购房款的总额是无异议，事实清楚，东莞市百富物业管理有限公司不是案涉《商品房买卖合同》必须参加诉讼的当事人，东莞市百富物业管理有限公司与张菊花的委托物业管理合同关系可另案处理。故景宏公司以原审法院未追加东莞市百富物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，程序违法缺乏事实依据，本院不予支持。
对焦点二。景宏公司与张菊花签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给张菊花，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与张菊花在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，张菊花提出抗辩，认为双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。本院认为，张菊花因合同而向景宏公司或有关部门缴付了购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等事实清楚，景宏公司对此亦无异议，本院予以确认。张菊花交付给景宏公司或有关部门有关款项，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算更为公平合理，可以适当弥补张菊花的实际损失，故原审法院认定张菊花诉求的购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任计算的违约金额只为2360.33元，相对张菊花的损失显然过低，张菊花依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定要求调整合法有理，本院予以支持。景宏公司上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年九月十八日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
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