福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0303民初1808号原告：莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。法定代表人:李志刚，总经理。委托诉讼代理人：苏文连，男，1963年12月18日出生，汉族，莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司员工，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：陈丽华，涵江区新涵法律服务所法律工作者。被告：刘瑞丁，女，1963年9月26日出生，汉族，福州市晋安区人，住福建省福州市晋安区。原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪公司）与被告刘瑞丁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序，于2017年9月21日第二次公开开庭进行了审理。原告新世纪公司的委托诉讼代理人苏文连、陈丽华及被告刘瑞丁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪公司向本院提出诉讼请求：依法判令刘瑞丁支付拖欠的物业费13405元。事实与理由：2012年12月1日，新世纪公司与莆田市华友房地产开发有限公司签订一份《华友广场物业服务合同》，约定：管理期限三年，即自2012年12月1日起至2015年11月30日止，物业费：商业综合楼：1.8元/月.㎡。刘瑞丁系华友广场1号楼108、208店铺的业主，建筑面积240.23㎡，其享受了新世纪公司提供的物业服务，却未按时向新世纪公司交纳物业服务费。在新世纪公司管理期间，刘瑞丁拖欠自2013年5月起至2015年11月至物业费13405元。期间，经新世纪公司多次催讨，刘瑞丁以各种理由推诿不予交纳，故提出上述诉讼请求。刘瑞丁辩称，2012年7月10日，其与莆田市华友房地产开发有限公司签订1号楼108、208号《商品房买卖合同》，2012年9月份银行暂停对华友地产商业按揭贷款。其于2017年5月22日交付百分之五十的购房尾款后于同2017年6月19日办理房屋所有权证，2017年7月1日与物业办理房屋交接手续。2012年7月10日至2017年5月22日期间，并未交房，也未拥有上述店面的使用权。综上，其既不是房产所有权人，也未使用过上述房屋。且未享受过新世纪公司提供的物业服务，同时也未收到任何的催交物业费单。请求驳回新世纪公司的诉讼请求。新世纪公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.企业法人营业执照副本、法定代表人身份证明及资质证书各一份，欲证明新世纪公司诉讼主体适格及具有物业管理资质；2.《华友广场物业服务合同》一份，欲证明自2012年12月1日起至2015年11月30日止，华友广场由新世纪公司提供物业服务的事实。3.华友广场业主水吨数表一份，欲证明刘瑞丁系华友广场的业主，享受新世纪公司提供物业服务的事实。4.房屋登记簿一份，欲证明刘瑞丁系华友广场1号楼店铺108、208号的业主，已取得产权证，已交房的事实。5.物业费催缴通知书张贴照片三张，欲证明新世纪公司每半年向刘瑞丁催交，催告通知书贴于刘瑞丁房产门口及小区公告栏的事实；经庭审质证，刘瑞丁对证据1-4无异议，但认为2017年才交房，无需交纳2013年至2015年期间的物业费；对证据5认为没收到催交通知书。本案在审理过程中，刘瑞丁向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，欲证明签订购房合同时，约定的物业公司为莆田市涵江区铭贵物业管理有限公司；2.关于办理按揭的通知函、发票、福建地税税费缴纳凭证、不动产权证书、楼宇交接书各一份、欲证明刘瑞丁于2017年5月22日交付百分之五十的购房尾款后于2017年6月29日办理产权登记，2017年7月1日与物业处办理房屋交接手续的事实。经庭审质证，新世纪公司对证据1无异议，但认为该公司于2012年12月1日起为该小区提供物业服务；对证据2，认为关于办理按揭的通知函，认为与本案不具有关联性；发票、福建地税税费缴纳凭证、楼宇交接书仅能证明刘瑞丁已全部交清的房款后于2017年7月1日单方交房，不能证明开发商未通知其交房；不动产权证书可以证明房产已于2012年竣工。本院经审查认为，新世纪公司提供的证据1、2及刘瑞丁提供的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信；新世纪公司提供的证据3、5未能证明刘瑞丁享受新世纪公司提供的物业服务，不予采信；新世纪公司提供的证据4可证实华友广场1号楼108、208号房产的产权人系刘瑞丁，于2017年5月26日办理房屋产权登记。根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2012年12月1日，新世纪公司与莆田市华友房地产有限公司签订《华友广场物业服务合同》，主要约定：“委托管理期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止（为期叁年）。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取，商业综合楼：1.80元/月·平方米，物业服务费为每半年为一个结算周期，每个结算周期第一个月预先交纳本结算周期的物业服务费用。”刘瑞丁系华友广场1号楼108、208号业主，于2017年5月26日办理房屋产权登记，于2017年7月1日办理房屋交接手续。2017年5月4日，新世纪公司以刘瑞丁拖欠其自2013年5月起至2015年11月月份至的物业费13405元为由诉至本院，提出上述诉求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。在华友广场业主委员会未成立之前，莆田市华友房地产开发有限公司委托新世纪公司为华友广场小区提供前期物业服务符合法律规定，双方签订的《华友广场物业服务合同》意思表示真实，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对华友广场的业主具有相应的法律约束力。但新世纪公司未提供合法有效的证据证明华友广场1号楼108、208号房产何时交付刘瑞丁，亦未提供证据证明刘瑞丁享受其公司提供的物业管理服务。且刘瑞丁提供证据证明产权登记时间为2017年5月26日，并于2017年7月1日办理房屋交接手续，根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，新世纪公司主张刘瑞丁支付拖欠的物业费13405元，于法无据，不予支持。据此，依照《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄健美人民陪审员  李荣春人民陪审员  陈尾妹二〇一七年十一月一日书 记 员  倪政兰附：本案相关的法律及申请执行提示一、相关法律条文：1.《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十二条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应担提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。-1--4-