广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第4594号
原告：中国银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区。
主要负责人：邓裕斌，行长。
委托代理人：李沛贤，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：李小龙，广东东方昆仑（杭州）律师事务所律师。
被告：朱守亚，住江苏省睢宁县。
被告：李利，住江苏省宿迁市宿城区。
被告：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强，董事长。
委托代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司广州天河支行诉被告朱守亚、李利、广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称“致岭公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司广州天河支行的委托代理人李小龙，被告致岭公司的委托代理人潘健欢到庭参加了诉讼，被告朱守亚、李利经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司广州天河支行诉称：2012年3月2日，原告与被告朱守亚、李利签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JG63AA20120430），约定：原告向两被告提供购房贷款430000元，贷款期限180个月，两被告按月等额本息还款；两被告以位于花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园（自编29栋）301房（房地产权证号：粤房地预登穗字第0320056906、0320077366）为该借款作抵押担保；被告致岭公司为上述借款提供阶段性连带责任保证等。2012年3月15日，原告按约定履行向被告发放贷款义务，然而被告未依约履行其还款付息义务，严重违反合同约定。为维护原告合法权益，现起诉请求判决：
一、解除原告与被告朱守亚、李利签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告朱守亚、李利向原告偿还借款本金371770.97元及利息、罚息、复利（截至2016年7月20日的利息25381.42元、罚息1286.93元、复利1334.20元，从2016年7月21日起至付清之日止的罚息、复利按合同约定标准计收）；
三、被告朱守亚、李利承担本案律师费16000元；
四、原告对被告朱守亚、李利提供的抵押房产在上述第二、三项诉讼请求款项范围内享有优先受偿权；
五、被告致岭公司在上述第二、三项诉讼请求款项范围内向原告承担连带保证责任；
六、三被告承担本案诉讼费用。
被告致岭公司辩称：我方对被告朱守亚、李利偿还原告借款的情况不清楚，我方同意原告关于对抵押房产享有优先受偿权的主张。
被告朱守亚、李利未答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明：2012年3月2日，原告（贷款人）与被告朱守亚、李利（借款人）、致岭公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JG63AA20120430号），约定以下主要内容：1、贷款金额430000元，贷款期限15年/180个月，自贷款人实际放款日起算，贷款用途为支付花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园（自编29栋）301房的购房款；2、贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新确定，第一个浮动周期内的贷款月利率为5.875‰，每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；3、借款人采用按月等额本息还款法还款，每月的对应放款日为结息日和付息日；4、若借款人未按约定期限还款，贷款人有权就逾期部分从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；5、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；6、保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括提前到期）之日起两年；自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；7、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；8、借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等；9、因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担等。
2012年3月15日，原告依约将430000元贷款发放至被告朱守亚、李利指定账户。
2012年6月26日，原告与被告朱守亚、李利就花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园（自编29栋）301房在广州市国土资源和房屋管理局办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，原告为抵押权的预告登记权利人。
两被告取得借款后，多次逾期供款，截至2016年7月20日，两被告尚欠原告借款本金371770.97元、利息25381.42元、罚息1286.93元、复利1334.2元。
另查明，原告提交其与广东东方昆仑律师事务所签订的编号为（2015）粤昆律经字第172号《民事委托代理合同》及律师费发票一张（发票号：26229503），证明其为本案诉讼已实际支付律师费16000元。
本院认为：原告与被告朱守亚、李利、致岭公司签订的《个人一手住房贷款合同》是各方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应依约履行。
合同签订后，原告已依约向被告朱守亚、李利发放贷款430000元，被告朱守亚、李利借款后未按约定还款，截至2016年7月20日，被告尚欠原告借款本金371770.97元、利息25381.42元、罚息1286.93元、复利1334.2元，已构成违约，原告有权解除上述借款合同并要求被告朱守亚、李利清偿全部借款本息。现原告要求被告朱守亚、李利偿还借款本金371770.97元及利息、罚息、复利（截至2016年7月20日的利息25381.42元、罚息1286.93元、复利1334.2元；从2016年7月21日起至实际清偿之日止，罚息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算复利，罚息不得计算复利），合法有据，本院予以支持。
关于律师费的问题。《个人一手住房贷款合同》中约定“因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担”，原告已提供《民事委托代理合同》及律师费发票证明其为追讨涉案债务而实际支出律师费16000元，故原告要求被告朱守亚、李利支付律师费16000元有理，本院依法予以支持。
关于原告主张优先受偿权的问题。涉案房屋虽已办理预购商品房抵押权预告登记，并取得“房地产预告登记证明”，但“房地产预告登记证明”并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，而预购商品房抵押权预告登记的效力亦并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，原告无法对案涉房屋行使优先受偿的权利。原告诉请对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持，依法予以驳回。原告可待抵押登记成就后另循合法途径主张该权利。
关于原告诉请被告致岭公司承担连带责任的问题。被告致岭公司在《个人一手住房贷款合同》中承诺为被告朱守亚、李利在合同项下债务提供阶段性连带责任保证，根据合同约定，“保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”，现原告尚未取得涉案房屋的房地产他项权证，故被告致岭公司应当对被告朱守亚、李利的涉案债务承担连带清偿责任。诉讼中，被告致岭公司抗辩在既有物的担保又有保证担保的情况下，其仅在物的担保不能清偿时才承担补充清偿责任。本院认为，《个人一手住房贷款合同》中明确约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人”，也即原告可直接要求被告致岭公司承担连带保证责任，被告致岭公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，现原告要求被告致岭公司对被告朱守亚、李利的上述债务承担连带清偿责任有理，本院依法予以支持。被告致岭公司承责后，依法可向被告朱守亚、李利追偿。
被告朱守亚、李利经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本案依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广州天河支行与被告朱守亚、李利签订的编号为JG63AA20120430号《个人一手住房贷款合同》；
二、被告朱守亚、李利于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国银行股份有限公司广州天河支行偿还借款本金371770.97元及利息、罚息、复利（截至2016年7月20日的利息25381.42元、罚息1286.93元、复利1334.2元；从2016年7月21日起至实际清偿之日止，罚息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算复利，罚息不得计算复利）；
三、被告朱守亚、李利于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国银行股份有限公司广州天河支行支付律师费16000元；
四、被告广州市致岭房地产开发有限公司对被告朱守亚、李利的上述债务承担连带清偿责任；被告广州市致岭房地产开发有限公司承责后有权向被告朱守亚、李利追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7200元、保全费2490元，合计9690元，由原告中国银行股份有限公司广州天河支行负担100元，由被告朱守亚、李利、广州市致岭房地产开发有限公司共同负担9590元；公告费1000元，由被告朱守亚、李利、广州市致岭房地产开发有限公司共同负担（公告费原告已预交有关单位，各被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 赵心晶
人民陪审员 王 青
人民陪审员 吴惠和
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 叶玉环
赖嘉涛