宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0122民初373号
原告：孙建民，男，汉族，，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。
被告：王子翔，男，汉族，，宁夏回族自治区贺兰县人，大学文化，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：海潇，宁夏清之清律师事务所律师。
原告孙建民与被告王子翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告孙建民、被告王子翔及其委托诉讼代理人海潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告王子翔支付营业房租金70000元（自2016年6月7日至2017年6月7日止期间半年房租，2017年6月7日至2018年6月7日期间房租）及房租违约金21000元；2、本案的诉讼费由被告承担。
事实及理由：2016年9月29日，原告、被告在贺兰县世纪天鸿2-3#-4号营业房内签订《营业房租赁合同》。合同内容约定：2016年6月7日至2017年6月7日一年租金为四万元，2017年6月7日至2018年6月7日一年租金为五万元。一年一付，每年租金提前一个月支付全年房租，如果不能按照约定付清，承担年租金30%违约金。原告于2016年9月29日收到被告王子翔房屋租金20000元，至今原告再没有收到房租。原告多次找到被告要房租，被告推脱不付。为了维护原告合法权益，原告将被告起诉到贵院，请求贵院依法判令被告王子翔支付营业房租金70000元（自2016年6月7日至2017年6月7日止期间半年房租，2017年6月7日至2018年6月7日期间房租）及房租违约金21000元，本案的诉讼费由被告承担。现原告将被告起诉到法院，请求判如申请。
被告王子翔辩称，原、被告签订房屋租赁合同时，原告对涉案房屋并不享有权利，并且被告对于原告无权处分的行为并不知情，后经被告了解，签订合同时，涉案房屋登记备案在案外人呼兵名下与原告无关，因此原、被告签订的房屋租赁合同效力待定，依据（2015）银执字第280-3号执行裁定书，2-3#-3号、2-3#-4号营业房的所有权在该裁定书送达之日起才以以物抵债的形式转移给原告，具体送达之日被告不清楚，但该裁定书作出之日为2017年12月12日，因此原告显然迟至2017年12月12日之后才取得2-3#-3号、2-3#-4号营业房的所有权，并且该裁定书并未涉及2-3#-5号营业房，因此原告对2-3#-5号营业房至今不享有权利。综上，原告只能向被告主张其取得2-3#-3号、2-3#-4号营业房所有权之日起至今的房屋租金，而被告在此之前迫于原告经常骚扰无法营业，无奈向原告交付2万元，该笔款项应当折抵原告取得2-3#-3号、2-3#-4号营业房所有权之日起的房屋租金。因为合同效力尚有疑问，违约责任更是无从谈起，况且对于合同效力的瑕疵显然是因为原告所导致，因此原告的诉请无事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据一营业房租赁合同一份，收条一份，可以证明2016年9月29日原告孙建民与被告王子翔就涉案的××县、三层、2-3#-4号、2-3#-5号营业房租赁给被告，租期为2016年6月7日至2019年6月7日的事实，不能证实涉案房屋产权属于原告孙建民的事实，本院不予采信，收条可以证实原告收到被告租金20000元事实，本院予以采信。原告提交的证据二协议书一份，不能证实涉案房屋产权属于原告孙建民的事实，本院不予采信。原告提交的证据三2009贺民初字第906-3号民事裁定书、协助执行通知书一份，可以证实2009年4月7日呼兵起诉原告孙建民等人排除妨害一案中，经原告孙建民申请，贺兰县人民法院将宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司（以下简称鸿雪隆公司）开发的包括涉案房屋在内的七套营业房予以查封的事实，本院予以采信。原告提交的证据四银川市中级人民法院2015银执字第280-3号执行裁定书一份、2015银执字第280号协助执行通知书一份，可以证实因原告孙建民起诉鸿雪隆公司、呼兵建设工程施工合同一案，银川市中级人民法院于2017年12月12日下发裁定将2-4#楼7号、2-3#楼3号、2-3#楼4号、2-3#楼12号、2-3#楼12号营业房五套以物抵债给原告孙建民的事实，本院予以采信。原告提交的证据五契税发票一张，可以证实原告孙建民于2018年1月9日缴纳涉案房屋契税的事实，但与本案没有关联性，本院不予采信。原告提交的证据六贺兰县人民法院（2009）贺民初字第906-12号民事裁定书一份、银川市中级人民法院（2013）银民初字第110号之一裁定书一份、银川市中级人民法院（2013）银民初字第110号民事判决书一份，可以证实新月公司以索要工程款为由将鸿雪隆公司、呼兵诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院判决由鸿雪隆公司支付新月公司工程款2221572.56元，窝工损失费1431500.63元，呼兵以其名下提供保证的位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼2号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼5号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房对所欠工程款承担责任。新月公司有权就折价、拍卖、变卖后优先受偿，且涉案房屋被查封的事实，本院予以采信。原告提交的证据七银川市中级人民法院（2015）银民执字第280-1号民事裁定书一份，可以证实在新月公司申请执行鸿雪隆公司、呼兵建设工程施工合同纠纷一案中，因债权转让，该案申请执行人变更为孙建民的事实，本院予以采信。原告提交的证据八营业房租赁合同一份、收条一份，系案外人赵培英与被告王子翔签订，与本案无关联性，本院不予采信。原告提交的证据九银川市中级人民法院（2015）银执字第280号协助执行通知书一份，可以证实银川市中级人民法院于2015年11月5日要求贺兰县住建局协助将涉案房屋查封的事实，本院予以采信。
被告围绕诉讼请求依法提交了证据一银川市中级人民法院（2015）银执字第280-3号执行裁定书一份、协助执行通知书一份、收条一份，可以证实2017年12月12日，银川市中级人民法院在执行原告孙建民申请执行鸿雪隆公司、呼兵建设工程施工合同一案中，下发（2015）银执字第280-3号执行裁定书，将贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房作价3203910元交付原告孙建民抵偿债务并于2018年1月3日送达的事实，本院予以采信。收条可以证实原告2016年9月29日收取被告王子翔租金20000元的事实，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2006年，宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司（以下简称鸿雪隆公司）先后将其开发建设的贺兰大酒店等工程承包给宁夏新月建筑有限公司（以下简称新月公司）承建。新月公司将其承建的贺兰大酒店等工程交由新月公司所属十二分公司施工，原告孙建民系该工程施工队负责人。2008年9月7日，施工合同履行期间，鸿雪隆公司将其所有的正在开发建设的贺兰大酒店、2-6商业楼号、2-5号楼三层至四层及其院落转让给呼兵。该工程在施工中因资金不到位，历时三年未完工，2009年3月2日被贺兰县城建局强制清场。此后呼兵以排除妨碍为由，将新月公司及孙建民等人起诉至贺兰县人民法院，贺兰县人民法院于2009年4月7日召集呼兵、孙建民及贺兰县城建局召开协调会，并当场达成协议，其中协议约定的第五项内容为：新月公司及孙建民与鸿雪隆公司的账目结算，贺兰县城建局备案在呼兵名下的贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼2号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼5号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房七套房屋予以查封，作为结算保证。同日，新月公司及孙建民申请诉讼保全，贺兰县人民法院下发（2009）贺民初字第906-3号民事裁定书，将贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼2号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼5号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房七套房屋予以查封。2009年4月20日，呼兵撤回起诉。2010年1月22日，贺兰县城建局在银川晚报发布公告，声明位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼2号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼5号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房登记在徐红学名下的房屋所有权证予以公告作废。
2009年，赵培英起诉鸿雪隆公司、徐红学民间借贷纠纷一案，银川市中级人民法院于2009年12月14日作出（2009）银民初字第184号民事调解书，调解书约定由鸿雪隆公司、徐红学支付赵培英本息合计200万元。在执行该案过程中，根据赵培英申请，银川市中级人民法院于2011年4月12日将位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼5号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房六套房屋予以查封。2015年8月10日，新月公司向银川市中级人民法院提出执行异议，银川市中级人民法院下发（2015）银执异字第91号执行裁定书驳回异议，新月公司不服，提起案外人执行异议之诉，银川市中级人民法院下发（2015）银民初字306号民事判决书，判决停止对位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房的执行，驳回新月关于停止对公司贺兰县世纪天鸿小区2-3#楼5号营业房执行的诉讼请求。双方均不服判决，上诉至宁夏高级人民法院，宁夏高级人民法院于2017年8月7日作出（2017）宁民终字32号判决书，撤销了（2015）银民初字第306号判决第一项，即：停止对位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房的执行，维持判决第二项，即：驳回新月公司关于停止对贺兰县世纪天鸿小区2-3#楼5号营业房执行。
2010年，新月公司以索要工程款为由将鸿雪隆公司、呼兵诉至银川市中级人民法院，双方收到判决书后均不服提起上诉，被宁夏高级人民法院发回重审。2013年，银川市中级人民法院以（2013）银民初字第110号立案审理后，判决由鸿雪隆公司支付新月公司工程款2221572.56元，窝工损失费1431500.63元，呼兵以其名下提供保证的位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼2号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼5号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房对所欠工程款承担责任。新月公司有权就折价、拍卖、变卖后优先受偿。2015年2月12日，宁夏高级人民法院作出（2014）宁民终字第185号民事判决书，维持了（2013）银民初字第110号民事判决。2015年8月11日，在新月公司申请执行鸿雪隆公司、呼兵建设工程施工合同纠纷一案中，因债权转让，银川市中级人民法院下发（2015）银执字第280-1号裁定书，将该案申请执行人变更为孙建民。
2016年9月29日，原告孙建民与被告王子翔签订房屋租赁合同，合同约定原告孙建民将贺兰县世纪天鸿小区2-3#楼3号、2-3#楼4号、2-3#楼5号营业房出租给被告王子翔，租期自2016年6月7日至2019年6月7日。2016年6月7日至2017年6月7日年租金40000元，2017年6月7日至2018年6月7日（消防证件办齐全，年租金80000元，2018年6月7日至2019年6月7日（消防证件办齐全，年租金100000元。一年一付。租金提起一个月支付全年房租，如不能按约定付清，承担全年租金的30%的违约金。
2017年12月12日，银川市中级人民法院在执行原告孙建民申请执行鸿雪隆公司、呼兵建设工程施工合同一案中，下发（2015）银执字第280-3号执行裁定书，将贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼3号营业房、2-3#楼4号营业房、2-3#楼12号营业房、2-3#楼13号营业房作价3203910元交付原告孙建民抵偿债务，并于2018年1月3日送达。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，”因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，”所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋所有权人有权出租自己的房屋，并按照约定向承租人收取租赁费。本案中，原告孙建民因建设施工合同纠纷于2018年1月3日取得涉案房屋以物抵债裁定书，在该裁定书生效之日，涉案房屋的物权才能发生变更效力，在这之前，原告孙建民于2016年9月29日与被告王子翔签订涉案的贺兰县世纪天鸿小区2-3#楼3号、2-3#楼4号、2-3#楼5号营业房房屋租赁合同时，未取得该房屋的所有权，依照物权法的规定，对涉案房屋不享有占有、使用、收益和处分的权利，且也未提交涉案房屋的权利人对其出租行为予以追认的证据，原告孙建民的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
驳回原告孙建民的诉讼请求。
案件受理费1038元（已减半收取），由原告孙建民负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员尹晓静
二〇一八年三月十五日
书记员祁玮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。