云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终375号上诉人（原审被告即反诉原告）：张治学，男，汉族，个体工商户，身份证住址河南省光山县，现住勐海县。上诉人（原审被告即反诉原告）：陈洵，男汉族，个体工商户，身份证住址河南省光山县，现住勐海县。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨爵铭，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴倚帆，云南泰华律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告即反诉被告）：崔琳，女，拉祜族，个体工商户，身份证住址勐海县勐海镇，现住勐海县勐海镇。被上诉人（原审原告即反诉被告）：崔阳宏，男，拉祜族，教师，身份证住址勐海县勐混镇，现住勐海县勐海镇。被上诉人（原审原告即反诉被告）：崔杨明，男，拉祜族，身份证住址勐海县，现住勐海县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵龙，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张治学、陈洵因与被上诉人崔琳、崔阳宏、崔杨明房屋租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院(2017)云2822民初1043号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。上诉�张治学及张治学、陈洵的委托诉讼代理人杨爵铭、吴倚帆，被上诉人崔琳、崔杨明及崔琳、崔阳宏、崔杨明的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张治学、陈洵上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人补偿上诉人的装饰装修残值损失1000000元。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决在对上诉人的反诉请求不予支持时适用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项相关规定，即:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”，但一审判决仅适用了该条款的前半部分规定，属于适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人于2015年8月8日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，共十年。上诉人经被上诉人同意后开始对房屋进行装修，用于经营酒店，上诉人于2015年9月7日装修竣工正式投入使用，上诉人共计投入260万元进行装修，直至一审判决解除双方租赁合同时尚未满三年，仍剩余大量的装饰装修残值且已形成附和，双方租赁合同解除后，被上诉人对装饰装修残值仍有较大的使用价值且会继续使用，因此，上诉人认为本案还应当使用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项后半部分规定，即：“但出租人同意利用的，应在利用�值范围内予以适当补偿；……。”，望二审法院依法改判，判令被上诉人补偿上诉人的装饰装修残值损失1000000元。二、违约赔偿约定过高，望二审法院予以减少。本案中，上诉人拖欠被上诉人的房租仅为27.4万元，但双方在《租房补充协议》中约定：……上诉人不得拆除、搬走任何物品，作为上诉人违反协议对甲方的赔偿。上诉人认为酒店投入了260万元进行装修，装修完成至解除合同时不足三年的时间，剩余大量的装饰装修残值，远远高于上诉人违约对被上诉人造成的损失27.4万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”以及《中华人民共和国合同》第一�一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人希望二审法院依法改判，扣除被上诉人的违约损失后适当补偿上诉人装饰装修残值损失1000000元。三、被上诉人同样违反合同约定，对上诉人造成了较大损失。本案中，在上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》解除前，因上诉人拖欠租金，被上诉人采取了极端的违约行为，分别于2018年2月4日至2月15日以及3月21日至今，擅自停水停电，造成上诉人的酒店经营中断，对上诉人造成了较大的经济损失，被上诉人同样应当承担相应的违约责任，赔偿上诉人的经济损失或者双方的违约责任进行相应的抵消。被上诉人崔琳、崔阳宏、崔杨明辩称，一、一审判决适用法律正确。上诉人所有的上诉理由均是依据双方没有约定的情况下，法律应该按照解释作出的处理规定。而本案的客观情况是，双方对如何处理相关物品是有约定的。因此被上诉人认为按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，是在没有约定的情况下才需要按照以下的方式分别处理,被上诉人认为在双方有约定的情况下，需要按照双方的约定进行处理。二、违约赔偿约定过高应减少的问题，被上诉人认为上诉理由均不能成立。上诉人所引用的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的是当事人约定的违约金过高造成的，可以要求法院调整。被上诉人认为双方并未约定违约金的数额，而约定的是当违约情形出现之后，对于物品如何处理的约定，双方之间的该条约定不能视为对违约金约定的处理，因此不存在需要按照违约金过高进行调整的问题。三、上诉人认为被上诉人有违约行为，主要是指停水停电，上诉人的停水停电是因为上诉人拖欠相关的费用造成的，第三方直接进行的停水停电，不是被上诉人作出的行为。崔琳、崔阳宏、崔杨明向一审法院起诉请求：1.解除崔琳、崔阳宏、崔杨明与张治学、陈洵于2015年8月8日签订的《房屋租赁合同》、2016年4月6日及2017年5月23日签订的《租房补充协议》，并返还租赁房屋；2.判令张治学、陈洵承担补充协议中约定的违约责任（即崔琳、崔阳宏、崔杨明收回房屋使用权、崔琳、崔阳宏、崔杨明对张治学、陈洵不作补偿、张治学、陈洵不能搬走物品）；3.判令张治学、陈洵向崔琳、崔阳宏、崔杨明支付使用租赁房屋期间拖欠租金及租金利息（租金自2017年11月1日每月按照39,500元计算至判决生效之日止，利息以39,500元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年11月1日计算至判决生效之日止）。张治学、陈洵向一审法院提出反诉请求：1.判令崔琳、崔阳宏、崔杨明连带向张治学、陈洵支付违约金100,000元并赔偿装修损失2,600,000元；2.解除崔琳、崔阳宏、崔杨明与张治学、陈洵于2015年8月8日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月6日签订的《租房补充协议》；3.诉讼费用由崔琳、崔阳宏、崔杨明负担。一审法院认定事实：崔琳、崔阳宏、崔杨明与陈洵、张治学于2015年8月8日签订《房屋租赁合同》，合同对租赁内容、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利、义务等内容进行了约定。合同签订后，双方于2016年4月6日、2016年6月5日、2017年5月23日签订了《租房补充协议》，对租赁内容、租金及违约责任进行了变更。租赁期间，崔琳、崔阳宏、崔杨明将收回的门面部分出租给顺风快递公司，张治学、陈洵与顺风快递公司在共同使用停车场的过程中产生矛盾，后张治学、陈洵以崔琳、崔阳宏、崔杨明在出租房屋附近养狗的叫声影响客源及共同使用停车场的问题为由仅向崔琳、崔阳宏、崔杨明支付了2016年6月1日至2017年5月30日的租金504,000元及2017年6月1日至2018年5月30日的租金200,000元（200,000元张治学、陈洵于2017年5月23日支付），剩余租金至今未支付。租赁期间，张治学、陈洵经崔琳、崔阳宏、崔杨明同意对承租房屋进行了装修。发生矛盾后，崔琳、崔阳宏、崔杨明与张治学、陈洵、顺风快递公司共同协调处理停车场使用问题未果。一审法院认为，关于解除双方签订的《房屋租赁合同》及《租房补充协议》之诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案中，崔琳、崔阳宏、崔杨�与张治学、陈洵均提出解除合同之诉请，双方在庭审中均表示同意解除，故对双方解除合同之诉请予以支持。关于本案房屋租赁关系的解除是谁的违约行为造成的争议，一审法院认为，张治学、陈洵未按约定向崔琳、崔阳宏、崔杨明履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”的约定，张治学、陈洵的行为已构成违约。对于张治学、陈洵辩称出租人在涉案房屋附近饲养的狗的叫声及顺风快递公司占用停车场影响客源及经营构成违约的辩解意见，一审法院认为，首先，涉案停车场属于涉案楼房的配套设施，双方在租赁合同中未就该停车场如何使用进行约定，出租人已将停车场提供给承租人使用，但张治学、陈洵并�涉案楼房的唯一承租人，没有独自或优先使用该配套停车场的权利，出租人也不负有确保停车场给张治学、陈洵单独或优先使用的合同义务，张治学、陈洵与顺风快递公司就停车场使用问题发生纠纷系张治学、陈洵与案外承租人如何协调使用楼房配套设施的问题，与出租人是否违约无关；其次，在本案房屋租赁合同关系中，出租人只负有向张治学、陈洵提供符合双方约定的房屋的合同义务，是否能在租赁房屋附近养狗及狗叫声是否影响客源与房屋租赁合同本身没有关联，如果张治学、陈洵确实能够证明出租人在租赁房屋附近养狗的行为对酒店的正常经营造成负面影响则属于侵权法律关系或者其他法律关系，应另案处理或者通过其他途径来维护自身合法权益，而不属于本案解决的范畴。综上，对张治学、陈洵的答辩理由不予采纳，对张治学、陈洵请求崔琳、崔阳宏�崔杨明支付违约金100,000元之诉请不予支持。关于崔琳、崔阳宏、崔杨明要求张治学、陈洵支付租金损失及利息的诉请，一审法院认为，本案中合同解除系因张治学、陈洵的违约行为所致，合同解除后双方之间的权利义务关系终结，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，崔琳、崔阳宏、崔杨明主张的拖欠租金属于尚未履行的，按照法律规定应终止履行，故对崔琳、崔阳宏、崔杨明主张张治学、陈洵支付拖欠租金及租金利息的诉请不予支持。根据法律规定，崔琳、崔阳宏、崔杨明依法有权要求张治学、陈洵恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，且双方于2017年5月23日签订的《租房补充协议》第3条对非违约方的赔偿方式进行了约定，即出租人收回房屋使用权、对违约方不作任何补偿、违约方不得拆除搬走任何物品，故对崔琳、崔阳宏、崔杨明要求张治学、陈洵承担违约责任的诉请予以支持。对张治学、陈洵要求崔琳、崔阳宏、崔杨明赔偿装修损失2,600,000元的诉请，一审法院认为，本案系因承租人张治学、陈洵的违约行为导致租赁合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院可以按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……。”之规定，对张治学、陈洵请求崔琳、崔阳宏、崔杨明赔偿装修损失2,600,000元的诉请没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除崔琳、崔阳宏、崔杨明与张治学、陈洵于2015年8月8日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月6日、2017年5月23日签订的《租房补充协议》；二、张治学、陈洵于判决生效之日起十五日内向崔琳、崔阳宏、崔杨明返还租赁的房屋，并不得拆除、搬走任何物品；三、驳回崔琳、崔阳宏、崔杨明的其他诉讼请求；四、驳回张治学、陈洵的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由崔琳、崔阳宏、崔杨明负担；反诉案件受理�14,200元，由张治学、陈洵负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人是否应补偿上诉人装修损失1000000元。本院认为，张治学、陈洵未按约定向崔琳、崔阳宏、崔杨明履行支付租金的义务，张治学、陈洵的行为已构成违约。上诉人上诉主张被上诉人擅自停水停电存在违约行为，被上诉人不认可，上诉人未提供证据证实其观点，本院不予采信。本案系张治学、陈洵的违约行为导致租赁合同解除。根据双方2017年5月23日签订的《租房补充协议》，约定如出现张治学、陈洵超时不付房租款，则视为违反协议，崔琳、崔阳宏、崔杨明有权收回房屋使用权，对张治学、陈洵不作任何补偿、张治学、陈洵不得拆除搬走任何物品。双方对已经形成附合的装饰装修物的处理在《租房补充协议》中有约定，双方应当按照《租房补充协议》履行权利和义务。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条不当，本院予以纠正。张治学、陈洵主张崔琳、崔阳宏、崔杨明赔偿装修损失1000000元的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张治学、陈洵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14200元，由上诉人张治学、陈洵负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  吕 勇审判员  徐艺华二〇一八年八月十七日书记员  四 曙