湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4714号
上诉人（原审被告）：湖北颐安酒店投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区东湖路329号东湖香榭水岸3栋1单元5层501室。
法定代表人：刘志平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄雨，湖北搏发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北阳港投资有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街平江路。
法定代表人：陶加平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张晓玲，湖北中睿律师事务所律师。
原审第三人：林治国，男，1977年9月2日出生，汉族，住武汉市新洲区，
上诉人湖北颐安酒店投资管理有限公司（以下简称颐安酒店公司）因与被上诉人湖北阳港投资有限公司（以下简称阳港投资公司）、原审第三人林治国商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2017）鄂0117民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
颐安酒店公司上诉请求：1、撤销一审判决，并对本案进行改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、林治国作为阳港投资公司法定代表人，全权代表公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，应当认定合法有效；2、阳港投资公司与林治国之间的纠纷，不能影响合同的效力。阳港投资公司主张合同无效，不具有符合《合同法》第五十二条所规定的无效事由；3、关于是否按照合同约定支付合理对价的问题，属于合同实际履行过程中所发生的争议，不影响合同的有效性；4、双方签订的《商品房买卖合同》是对双方之间债务进行担保，也没有违反相关法律法规，应为有效。5、网签及备案登记行为系房管局的行政行为，如果阳港投资公司认为房管局没有尽到合法审查义务，应当另行向法院提起行政诉讼。6、阳港投资公司在一审中未提出要求颐安酒店公司对涉案房产返还，一审判决显然是超过诉讼请求，应该纠正。
阳港投资公司答辩称，1、双方并未签订商品房买卖合同，上诉人未向被上诉人支付购房款，买卖合同不成立，林治国将涉案房产备案登记至上诉人名下，非基于买卖合同，而是400万元抵押形式，45套房产的登记手续是借款抵押行为；2、上诉人非善意第三人，林治国也在一审时明确表示商品房买卖合同均是通过网上个人私自操作备案至上诉人名下，且商品房买卖合同上被上诉人的专用章是林治国私刻的，且他不是自愿的，400万元借款是林治国个人借款，且没有真实的打款记录，就算存在，也非上诉人与被上诉人间的借款；3、根据担保法和物权法的规定，抵押无效，双方没有签订买卖合同，合同应当无效；4、关于一审判决括号内的内容，并未超出阳港投资公司诉求，涉案合同无效应当撤销网签备案登记，涉案房屋自然应该返还给被上诉人；5、上诉人私下与林治国结账，并签订不存在的400万元借款，之后又做了虚假的买卖登记，一系列行为均不是正常的交易往来操作，上诉人非善意。请求二审维持原判。
阳港投资公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认阳港投资公司与颐安酒店公司之间关于武汉阳逻开发区NPC领港城项目的B栋45套商品房买卖合同无效及网签备案登记无效；二、本案的诉讼费用由颐安酒店公司承担。
一审法院认定事实：林治国系阳港投资公司前法定代表人。刘志平、刘卓、唐珑俊系颐安酒店公司的股东，刘志平为颐安酒店公司的法定代表人。2016年5月22日林治国向刘志平、刘卓、唐珑俊出具借条一份，借条内容为：今于2016年5月22日向出借人刘志平、刘卓、唐珑俊借款人民币400万元。该借条有林治国、刘志平、刘卓、唐珑俊签字。在同日林治国出具附件一份，附件内容为：今于2016年5月22日向刘志平、刘卓、唐珑俊抵押湖北阳港投资有限公司房产二千余方，抵押人：林治国；附件上有刘志平、刘卓、唐珑俊签字。
一审法院查明，在林治国出具借条前，林治国代表阳港投资公司与颐安酒店公司确实进行了近一个月的对账情况。但从借条形成过程与内容上看，因是林治国与刘志平、刘卓、唐珑俊四人在场，且无阳港投资公司、颐安酒店公司双方公司的盖章、双方财务收据、或是银行流水等相互佐证，在本案中一审法院不会对于此份借条的真实性深入审查。
一审另查明，借条是林治国个人出具的，没有现金交易。涉案45套商品房是为以上400万元借款作抵押，林治国及颐安酒店公司都对此事实予以认可。
2016年6月1日至5日，林治国在晚上的时候，在唐珑俊武汉的办公室将通过网签阳港投资公司开发的阳逻开发区平江路NPC领港城项目的B栋45套房产共计1801.37平方米网签备案登记到颐安酒店公司名下。颐安酒店公司主张当时是抵押，房子登记到颐安酒店公司名下，相当于质押。
一审法院认为，本案为请求确认商品房销售合同无效纠纷。归纳本案争议的焦点为：阳港投资公司、颐安酒店公司双方是否存在真实的商品房买卖合同关系。一、林治国将阳港投资公司开发的阳逻开发区平江路NPC领港城项目的B栋45套房产共计1801.37平方米网签备案登记到颐安酒店公司名下时，阳港投资公司、颐安酒店公司双方是否都有签订涉案45套商品房买卖合同的真实意思表示。关于网签时林治国的真实意思表示：涉案45套商品房买卖合同网签时，林治国个人声明涉案45套商品房买卖合同网签是为个人400万元借款作抵押可见林治国作为阳港投资公司前法人，当时并没有真正与颐安酒店公司签订涉案45套商品房买卖合同的真实意思表示。关于网签时阳港投资公司的真实意思表示：阳港投资公司除了林治国一个外，无人知晓涉案45套商品房买卖合同网签事宜，林治国作为阳港投资公司前法人，是具备独断公司的对外的表见代理权限，但其个人意愿并不能完全代表阳港投资公司的真实意愿。阳港投资公司在网签时并没有此意愿，事后通过向林治国追责及林治国报案事件可查明，阳港投资公司并没有对林治国网签的行为进行追认，而是一直主张撤回网签登记。可见，阳港投资公司并没有与颐安酒店公司签订涉案45套商品房买卖合同的真实意思表示。关于网签时颐安酒店公司的真实意思表示：经一审法院查明，颐安酒店公司主张涉案45套商品房网签是为400万元作抵押，办理了网签，将房产登记到颐安酒店公司名下是一种质押行为。可见颐安酒店公司也没有正在与阳港投资公司签订涉案45套商品房买卖合同的真实意思表示。二、还原事实本质，用阳港投资公司45套商品房以网签的形式为400万元借款作抵押，是否合法？用房产所有权进行抵押时应当办理抵押登记，并不是进行网签备案登记。网签备案登记是一种转移所有权的方式，以与阳港投资公司签订45套商品房买卖合同的方式为400万元的借款作抵押，不属于担保法规定的担保方式，同时也违反了物权法定的原则。因此，涉案45套商品房买卖合同以网签登记作为抵押行为应无效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二款、第三款，《中华人民共和国担保法》第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：湖北阳港投资有限公司与湖北颐安酒店投资管理有限公司之间关于武汉阳逻开发区平江路NPC领港城项目的B栋45套房产（详见附录）共计1801.37平方米商品房买卖合同无效。（湖北颐安酒店投资管理有限公司因该合同所取得的1801.37平方米房产应当予以返还给湖北阳港投资有限公司）。本案诉讼费1000元，由湖北颐安酒店投资管理有限公司负担
二审期间，颐安酒店公司、阳港投资公司、林冶国均未提交新证据。
二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对颐安酒店公司的上诉请求及理由，本院评判如下：
关于双方所签涉案商品房买卖合同的效力问题。林治国作为阳港投资公司前法定代表人就阳港投资公司所有的房屋网签商品房买卖合同，系基于为其个人400万元借款作抵押，并非阳港投资公司与颐安酒店公司签订涉案商品房买卖合同的真实意思表示。且颐安酒店公司也主张涉案商品房网签是为400万元作抵押，办理网签，将房产登记到颐安酒店公司名下是一种质押行为。故颐安酒店公司也没有与阳港投资公司签订涉案商品房买卖合同的真实意思表示。《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”、第六十三条第一款规定：“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”。担保法规定的质押是对动产质押或权利质押。因此，双方签订涉案商品房买卖合同并非双方买卖涉案商品房的真实意思表示。双方以签订涉案商品房买卖合同，并通过网签备案登记转移所有权的方式为400万元的借款作抵押，显然违反了法律的强制性规定。一审认定双方所签涉案商品房买卖合同无效正确。关于一审判决涉案房屋返还的问题，因阳港投资公司并无该项诉讼请，依法应予撤销。
综上，颐安酒店公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更武汉市新洲区人民法院（2017）鄂0117民初3455号民事判决为：湖北阳港投资有限公司与湖北颐安酒店投资管理有限公司之间关于武汉阳逻开发区平江路NPC领港城项目的B栋45套房产（详见附录）共计1801.37平方米商品房买卖合同无效；
二、驳回湖北阳港投资有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各1000元，由湖北阳港投资有限公司、湖北颐安酒店投资管理有限公司各负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 丰 伟
审 判 员 申 斌
二〇一八年七月二十日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希