浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初573号
原告：葛冕冕。
委托代理人：朱千里，浙江中辛律师事务所律师。
被告：乐清置信房地产开发有限公司。
法定代表人：曹永军，系该公司董事长。
委托代理人：项国友，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原告葛冕冕与被告乐清置信房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2016年1月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告葛冕冕及其委托代理人朱千里、被告乐清置信房地产开发有限公司的委托代理人项国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛冕冕起诉称：2010年11月21日，原、被告就乐清市中心区B-b16地块由被告开发的“铂金湾花园”第3幢25××号房屋签订了《商品房预定协议书》，协议书约定原告预定的房屋建筑面积为310.28㎡，房屋单价为35978元／㎡，总价为11163254元，同时双方约定预定期限为15天。在约定期限内未签署的，本协议自动失效。在协议书签订后，原告当即支付了1000000元，因15天的期限届满日为2010年12月6日，故原告在协议签订后一直要求被告履行约定，签订正式商品房买卖合同，但被告一直拖延。时至2011年3月1日，被告在原告的多次催讨下，回复原告要先交纳房款的40%。为此，原告就按被告给原告的具体数额和银行账号，除之前的1000000元已经交纳之外，原告再支付了3324649元给被告，但被告收款后仍没有与原告签订买卖合同。之后，因国家和温州市政府推出限购令等政策及被告存在严重违约即对开发的整个花园小区不是带精装修的商品房而是毛胚房，甚至被告在原先约定的310㎡面积也存在严重不足。为此，原告多次告知被告，双方签订的预定合同早已经因被告的原因而失效，对原告已经预付的4324649元依法应当予以返还，并应承担相应的利息，而被告一直无故拖延，从而导致原告损失。现原告请求：判令被告立即归还原告商品房预付款4324649元及违约金（从2011年3月1日起开始计算至履行完毕为止，具体按同期银行贷款利率计算标准执行）。
被告乐清置信房地产开发有限公司答辩称：一、关于本案原告所交款项的金额问题。原告起诉的事实与真实状况不符，事实是原告所交的仅为1000000元购房定金及事后为其母张兰芬所交的1324649元购房款，其并没有向被告交付所谓的4324649元，故原告起诉称向被告支付了4324649元购房款显然错误。二、根据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第六章及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十五条之规定，结合双方所签订的《商品房预定协议》的约定，原告所交的1000000元定金由于其违约行为致该定金早已被被告没收，原告无权要求被告返还该1000000元的购房定金。首先，被告开发的“铂金湾花园”坐落于乐清市中心区。2010年11月21日，原告与其母亲张兰芬、其妹妹葛珊珊一起到“铂金湾花园”项目现场，在全面了解房屋位置、面积、单价、总价等情况后，向被告订购了三套商品房。其中，原告订购了铂金湾花园第3幢25××号商品房，双方签订了《商品房预定协议书》，并支付了1000000元购房定金。该协议第四条明确约定：“双方商定，预定期为15天，原告应在2010年12月6日前到项目现场展示厅与被告签订《商品房买卖合同》”，第六条明确约定：“在本协议的第四条约定的期限内，……乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。”预定协议签订后，原告未在约定的15天内与被告签订《商品房买卖合同》，并明确表示该1000000元定金由被告没收。由此可见，原告现要求返还该1000000元购房定金，与事实不符，与法相悖。其次，本案原告要求返还该1000000元定金的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。如上所述，2010年11月21日，原告向被告订购房屋并签订协议书，在交付1000000元定金后又反悔拒签《商品房买卖合同》，其违约行为导致该1000000元定金早已在2010年12月份就被被告没收。并且，从始至终，原告均系自愿且没有提出任何异议。故此，该1000000元定金的诉讼时效从2010年12月6日起算至2016年1月，早已超过了二年的时效规定。三、原告在2011年3月1日向被告所交的1324649元，当时称是为其母亲张兰芬支付购房款，现张兰芬尚欠被告购房款3630000元、违约金50多万元及迟延履行债务利息200多万元。该按件正在执行过程中，故在该案件未执行完毕的情况下，原告要求返还该1324649元显然系无理要求，明显与事实不符。如上所述，本案原告与其妹妹葛珊珊及其母亲张兰芬同时订购被告商品房，其中张兰芬所购买的商品房为“铂金湾花园”第3幢23××号。2011年3月1日，张兰芬与被告签订了《商品房买卖合同》，就在当日，原告向被告交纳了1324649元，当时称是为了支付其母亲张兰芬的购房款。后张兰芬由于未按合同约定支付购房款，被告于2012年8月向法院提起诉讼。案经审理、判决，后在法院执行过程中，张兰芬和原告再次提出将1324649元充抵张兰芬的购房款，现张兰芬的案件正在恢复执行过程中，根据执行程序正在拍卖张兰芬所购房屋。被告认为，原告在明确承诺其所交的1324649元系充抵其母亲欠被告购房款的情况下，其无权要求返还该款。四、白茹所交的购房款与原告无关，原告主张要求退还白茹的购房款明显与事实不符，于法无据。首先，原告要求退还白茹所交的2000000元购房款系主体不适格，事实是该2000000元是白茹为其自己向被告购房所付的购房款，与本案原告无关。其次，白茹至今尚欠被告巨额购房款，被告正准备起诉白茹要求其支付购房款，白茹也无权要求返还这2000000元购房款。2011年3月1日，白茹向被告购买了“铂金湾花园”第11幢3××号商品房并签订了《商品房买卖合同》及补充协议，房屋总价为10465659元，其所付的购房款中就包括了这2000000元，现白茹尚欠被告巨额购房款。由此可见，原告要求退还白茹为其自己向被告购房所付的购房款，既不符合主体资格，也与事实不符。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系坐落于乐清市中心区B-b16地块（旭阳路与霖霄路交叉路口）铂金湾花园开发商。2010年11月21日，原告为购买铂金湾花园第3幢25××号房屋与被告签订《商品房预定协议书》，双方约定房屋建筑面积为310.28㎡，房屋单价为35978元／㎡，总金额为11163254元。合同第三条约定：“乙方（原告）同意签订本协议时，支付定金人民币￥1000000元，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。”合同第四条约定：“甲、乙双方商定，预定期为15天，乙方于2010年12月6日前到置信·铂金湾花园项目现场展示厅与甲方签订《商品房买卖合同》（浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）。”合同第九条约定：“甲乙双方应当在约定的期限内签订商品房买卖合同。约定期限内未签署的，本协议自动失效。”《商品房预定协议书》签订后，原告即向被告支付了定金1000000元。2010年12月30日，被告向原告出具预售定金发票。2011年3月1日，原告向被告预付铂金湾花园第3幢25××号房屋购房款1324649元。同日，原告通过案外人白茹向被告预付铂金湾花园第3幢25××号房屋购房款2000000元。
另查明：1、原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，被告也未向原告交付铂金湾花园第3幢25××号房屋。2、本案审理过程中，原告表示其在预付的房价、定金合计4324649元中预付房价款为4296724元、物业维修资金为27925元，该预付房价款即为按被告要求的签订合同前先预付的房价款。3、原告母亲张兰芬、妹妹葛珊珊均于2010年11月21日与被告签订《商品房预定协议书》，约定最迟签约时间均为2010年12月6日。之后，原告母亲张兰芬、妹妹葛珊珊分别于2011年3月1日、2011年2月28日与被告签订《商品房买卖合同》。4、被告与原告母亲张兰芬房屋买卖合同纠纷的（2013）温乐执民字第792号案件执行过程中，被告明确原告已预付涉案房屋房价款为4296724元。
以上事实有原告身份证、被告公司基本情况、组织机构代码、《商品房预定协议书》、销售不动产统一发票（自开）、中国建设银行股份有限公司现金交款单、个人活期明细查询、《白茹、葛冕冕财务交款明细》、《白茹、葛冕冕交款明细》、（2012）温乐民初字第865号民事判决书、《商品房买卖合同》及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原告为购买被告开发的铂金湾花园第3幢25××号房屋与被告于2010年11月21日签订《商品房预定协议书》，该协议书系双方真实意思表示，未违反法律相关强制性规定，应属有效，双方均应按约全面履行。关于本案原告已交预售定金是否已没收问题。首先，《商品房预定协议书》约定的签约期限即2010年12月6日届满，双方未签订《商品房买卖合同》，但之后的2010年12月30日，被告又向原告出具预售定金发票。2011年3月1日，原告又向被告预付铂金湾花园第3幢25××号房屋购房款3324649元。由以上事实，不难看出，原告在2010年至2011年间为签订《商品房买卖合同》以购买涉案房产而积极作为。其次，原告母亲张兰芬、妹妹葛珊珊与被告签订的《商品房预定协议书》约定的最迟签约时间也为2010年12月6日，但与被告签订《商品房买卖合同》的时间分别为2011年3月1日、2011年2月28日，由此可见，对于签订《商品房买卖合同》的具体时间，被告已做了相应变更。再次，被告与原告母亲张兰芬房屋买卖合同纠纷的（2013）温乐执民字第792号案件执行过程中，被告明确原告已预付涉案房屋房价款为4296724元。原告也表示其在预付的房价、定金合计4324649元中预付房价款为4296724元、物业维修资金为27925元，该预付房价款即为按被告要求的签订合同前先预付的房价款。由此可见，本案原告在签订《商品房预定协议书》时支付的预售定金1000000元在原告按被告要求继续支付预付款过程中，双方已一致确认原告所交预售定金转为涉案房屋预付款。综上，被告主张因原告拒绝签订《商品房买卖合同》，被告已在《商品房预定协议书》约定的最迟签约时间即2010年12月6日届满后没收原告支付的预售定金1000000元的抗辩，不能成立。
关于本案原告所交预售定金返还是否已过诉讼时效问题。如前所述，在原告按被告要求继续支付预付款过程中，原告所交预售定金转为涉案房屋预付款，而双方就涉案房产至今尚未签订《商品房买卖合同》，原告现要求返还已预付房价款，并未超过诉讼时效，被告有关本案诉讼时效的抗辩，不能成立。
综上，本案原、被告至今尚未就涉案房产签订《商品房买卖合同》，现原告要求被告返还预付购房款项4324649元，本院予以支持。关于违约金问题。原告未举证证明双方就违约金作出过约定，原告要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告乐清置信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告葛冕冕已预付购房款4324649元，款交本院民一庭转付。
二、驳回原告葛冕冕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费41397元，减半收取20698.5元，由被告乐清置信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 刘忠敏
二〇一六年三月三十日
此件与原本核对无异
代书记员 胡晓文