贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4819号
上诉人（原审被告）：薛燕，女，1978年1月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
被上诉人（原审原告）：鲍贤，女，1984年4月15日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：杨顺林，男，系被上诉人丈夫。
上诉人薛燕因与被上诉人鲍贤房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛燕上诉请求：撤销原判，依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在合同期，在上诉人无拖欠费用的情况下，对房屋进行断水�上诉人早已搬离房屋。房屋到期时多方在场的情况下，被上诉人不按照约定收房，违反约定。上诉人于一审判决生效五日内支付了各项费用1579.8元。被上诉人收取上诉人的押金，双方已经约定返还给上诉人，请求改判。
鲍贤辩称：上诉人一直未交过物管费、水费，被上诉人多次催收上诉人也未交。上诉人拖欠水费太久物管人员采取了停水措施。上诉人自2017年7月11日一直在使用房屋，钥匙在2018年3月27日通过原审法官才交给被上诉人。综上，上诉人是自己拖欠租房的相关费用，后果由其自己承担。
鲍贤向一审法院起诉请求：1.判令终止合同（终止合同前房屋租金照计），庭审中明确为：判决终止合同，按合同约定由被告支付房屋租金至判决生效时止。2.判令被告交纳租住房屋期间的水、电、物管等费用987元（水、物管）＋148.5元（电）（实际费用以判决日为准）；3.判令被告以书面形式在1个月前提出退租，赔付一个月租金2000元；4.判令不退还被告所交押金2000元；5.由于没收回钥匙，屋内损失金额待定；6.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年7月11日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁合同》，合同主要约定内容：“甲方将贵州省贵阳市花溪区小河黔江路29号7栋1单元12楼2号房屋出租给乙方作办公使用。租期6年（2017年7月11日至2023年7月10日）；每月租金人民币2000元（租金每两年一调整）；签订合同乙方先支付三个月租金人民币6000元，下次租金提前15天支付下季度租金，应支付租金人民币6000元，逾期10日视为违约，守约方有权单方解除合同。因此带来的一切后果由违约方自行承担。租期内该房的水、电、煤气、数字电视、物业管理费及相关费用由乙方承担。押金为人民币2000元，签订合同时一次付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。甲方未按本合同约定时间将房屋交付给乙方使用的，退还乙方所交款项并赔偿一个月的租金作为违约金给乙方。甲方在租期内提前终止合同则退还乙方剩余租金，并承担一个月的租金。乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金。租赁期间，乙方提出终止合同，需提前一个月书面通知甲方，经双方协商后终止合同，但押金不退还乙方。出现下列情况之一的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应法律责任：1、擅自将房屋转租、转借、转让等行为的；2、不按照约定支付租金达10日的；”。该合同还就双方相应权利、义务等进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告亦依约向原告交付押金及房租。因被告未交纳物业管理服务费、水费等，相关部门向原告催交，原告亦通知被告交纳，其间发生租赁房屋被停水、停电。原、被告为此发生纠纷。经辖区内公安派出所、社区等基层组织调解未果。被告于2018年1月8日搬离房屋并于2018年1月10日申请辖区内社区、物管、公安派出所民警见证交接房屋，因原告未到场交接未果。原告遂诉至法院，请求如前。2018年3月26日，原告垫交了该租赁房屋的水费109.8元、电费157元、物业管理服务费1313元，并提供相关票据。庭审中，原、被告对下列事实予以确认：一、截止2018年1月10日，被告共向原告支付房屋租金人民币12000元（每月2000元，共6个月）；二、自被告于2018年1月8日搬离租赁房屋后，该房屋至今闲置，无人居住使用，房屋钥匙在被告处；三、因原、被告双方发生房屋租赁合同纠纷，被告租赁房屋期间未结清物业管理服务费、水、电等费用；四、原、被告双方均表示同意终止《房屋租赁合同》；五、原告自愿放弃第5项诉讼请求；庭审后（2018年3月27日），原、被告双方在一审法院的主持下到租赁房屋现场，经原告对房屋当场查验后，被告将房屋大门钥匙交给原告，原告当即收回房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告共同自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同符合法律规定。合同一经成立，对双方均具有法律约束力。双方均应按合同约定享有权利、承担义务。《房屋租赁合同》签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告亦按约支付了租金，交纳了押金。被告租赁房屋期间因其拖延支付物业管理服务费、水、电费等，以至有关部门向原告催交、原告亦通知被告交纳。被告未履行交纳上述费用的义务，原、被告因此发生纠纷。以致在原、被告双方未能协商一致的情况下被告单方以行动表示终止履行《房屋租赁合同》，但其仍占有该租赁房屋，亦未履行续付租金及交纳水费、电费及物业管理服务费的义务，已构成违约。庭审中，双方均明确表示终止《房屋租赁合同》的履行。故可依法予以解除《房屋租赁合同》，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。依照合同约定，被告交付给原告的押金不应退还给被告。被告应向原告继续支付占有租赁房屋期间的租金人民币5133元（即从2018年1月11日至2018年3月27日，共2个月零17天）。审理中，原、被告均表示终止《房屋租赁合同》，对此应予准许。被告应承担租赁房屋期间产生的物业管理服务费、水、电�等共计人民币1579.8元（该费用已由原告垫付）。故对原告主张的第1、2、4项诉请应部分支持。关于原告提出的第3项诉请，合同没有明确约定，且无法律依据，不予支持。关于原告提出的第5项诉请，原告在庭审中已明确表示放弃，系原告对权利的自行处分，随其自愿。关于被告辩称：在被告租赁房屋期间，原告经常恶意对出租房屋停水、停电，导致双方产生纠纷，主要过错责任在原告。对此被告未提供证据证实停水、停电系原告所为，故对被告的辩称不予采信。对被告答辩中所述：“要求原告返还我41天的房租，对违约事实进行2000元赔偿并退还押金2000元，诉讼费由原告承担”。对此被告未提起反诉，不予审理。综上，对原告的诉请，符合本案客观事实及合同约定和法律规定的部分，应予支持。被告的辩称，符合本案客观事实部分应予采信。据此，依据《中华人民�和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、终止履行原告鲍贤与被告薛燕于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告薛燕于本判决生效之日起五日内向原告鲍贤支付房屋租金人民币5133元；三、被告薛燕于本判决生效之日起五日内支付原告鲍贤垫付的被告薛燕在租赁使用原告房屋期间产生的物业管理服务费、水、电费等共计人民币1579.8元；四、原告鲍贤向被告薛燕收取的押金人民币2000元，归原告鲍贤；五、驳回原告鲍贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告�燕负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,经质证，本院对上诉人于2018年4月8日自写“情况说明”上内容的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：上诉人于2018年4月8日自写“情况说明”一份，陈述其于2017年12月7日向被上诉人提出解除合同且被上诉人表示同意，其后在2017年12月10日返还房屋而被上诉人拒收，花溪区黔江社区云凯居民委员会对该“情况说明”盖章确认。二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合同的终止系指合同权利义务的终止，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”之规定，合同终止仅是出现以上法定情形后发生变化的合同状态，该状态即合同的权利义务的终止。终止并非法律赋予合同当事人可以单方意思表示终结合同权利义务的一项权利，我国法律确立的该项权利即为合同解除权，被上诉人向一审法院起诉请求判令终止与被上诉人之间的合同，该诉讼请求实为被上诉人要求解除合同的意思表示，一审法院处理该项诉讼请求不当，本院予以纠正。
对于双方之间合同的解除，上诉人于2017年12月7日向被上诉人提出解除合同且被上诉人表示同意，故《房屋租赁合同》因双方当事人协商一致而于当日已解除。其后，上诉人于2017年12月10日在辖区内社区工作人员、物管人员、公安派出所民警多方在场见证的情形�向被上诉人返还租赁房屋，系因被上诉人的原因造成房屋未能交付，故房屋未能返还的不利后果不应由上诉人承担，被上诉人请求上诉人支付该日之后的房屋租金，本院不予支持。并且《房屋租赁合同》约定，合同经当事人协商一致解除后，上诉人交纳的押金不予退还，故被上诉人主张对该2000元押金不予退还，本院予以支持。对于被上诉人垫付的上诉人使用租赁房屋期间产生的水、电、物管费，该费用应由上诉人自行承担，故被上诉人请求上诉人支付该笔费用，应予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持；被上诉人向一审法院起诉请求解除合同，经查明双方合同在2017年12月7日已经双方协商一致解除，故本院对该事实予以确认，对被上诉人该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初943号民事判决第三项、第四项；
二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初943号民事判决第一项、第二项、第五项；
三、驳回鲍贤的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币25元，二审案件受理费50元，共计75元，由薛燕负担31元，鲍贤负担44元。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 李云鹤
审判员 姜彦宏
二〇一八年八月十七日
书记员 武雨璇