广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第72号
原告博罗县德祥物业管理有限公司。住所地：博罗县罗阳镇。
法定代表人朱建清，董事长。
委托代理人杜夏、李艳玲，广东伟伦律师事务所律师。
被告一谢玉英，女，汉族，住广东省博罗县。
被告二中国联合网络通信有限公司惠州市分公司，住所地：惠州市江北。
负责人蒋忠钢，总经理。
委托代理人曾雪君，中国联合网络通信有限公司惠州市分公司博罗县分公司文秘。
原告博罗县德祥物业管理有限公司诉被告谢玉英、中国联合网络通信有限公司惠州市分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告博罗县德祥物业管理有限公司委托代理人、被告二中国联合网络通信有限公司惠州市分公司委托代理人到庭参加诉讼，被告一谢玉英缺席。本案现已审理终结。
原告博罗县德祥物业管理有限公司诉称，2002年5月7日，被告一向朱祥兴（惠州）房产物业管理有限公司（以下简称“朱祥兴房产公司”）购买了商铺，双方同时在2002年8月签订的物业管理合同和管理公约中约定：被告一接受朱祥兴房产公司物业管理处提供的物业管理服务。后被告一将涉诉商铺租赁给被告二。2004年10月，受朱祥兴房产公司的委托，原告开始对祥兴花园进行前期的物业管理服务，原告与被告一、被告二（业主和承租人）成为合法的物业管理合同关系。自此，原告为祥兴花园全体业主提供了多项物业管理服务：如小区代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池和排污管道、小区绿化和除四害消毒、白蚁防治和电路改造和消防生活给水管道改造等。原告是一家具备合法经营资质的物业管理公司，为打造自己的经营品牌，在连续几年的物业管理过程中，原告通过垫支，向业主及物业使用人提供优质的物业管理服务，创立了自己的行业口碑，现已成为博罗县最大的物业管理服务企业。截至2013年5月，原告已垫支累计达几百万元。但为应付小区日益庞大的日常开支，保证原告的正常经营，原告决定从2013年6月开始向两被告征收物业管理费。2013年5月10日，原告向两被告发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费的通知》；2013年7月20日，原告向两被告发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费有关情况的说明》，通知两被告从2013年6月1日开始征收管理辖区商铺的物业管理服务费，收费服务标准为1.00元／平方米／月。但两被告始终未予以支付。2013年10月21日，原告委托律师对两被告进行催告，但两被告至今仍未予支付。原告认为，两被告的行为违反了《物业管理条例》的规�和协议的约定，严重损害了原告的权益。请求：1、请求判令被告一和被告二向原告支付物业管理费及违约金，两被告作为业主和承租人共同承担连带责任。至起诉时止，两被告欠8-12月的物业管理费，共计912.7元，及按银行贷款利率计付的违约金；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告一谢玉英经本院依法送达起诉状副本、开庭传票等材料，未到庭应诉、亦未提出书面答辩意见。
被告二中国联合网络通信有限公司惠州市分公司辩称，我方作为承租方，物业公司应当跟业主协商好物业费的事项，我们再和业主协商。
经审理查明，2002年5月7日，被告一谢玉英与朱祥兴房产公司签订了《商品房购销合同》，标的为位于博罗县罗阳镇祥兴花园祥的房屋，该房屋为临街商铺。2002年8月，被告一与朱祥兴房产公司物业管理处签订了《祥兴花园物业管理合同》及《祥兴花园物业�理公约》，约定了“被告一须按规定按时向朱祥兴房产公司物业管理处缴纳各种费用”等内容。2004年10月，朱祥兴房产公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对祥兴花园进行物业管理服务。原告为祥兴花园全体业主（含本案被告）提供了多项物业管理服务：如小区代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池和排污管道、白蚁防治和电路改造和消防生活给水管道改造等服务。其中，2008年12月17日至2010年5月18日，原告为祥兴花园消防生活给水管道改造工程支付工程款共计93.8422万元。2010年10月20日，原告为祥兴花园电路改造工程支付工程款45万元。2013年5月10日，原告向祥兴花园商铺业主发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费的通知》称，祥兴花园管理处从2002初以来未向商铺业主收取物业管理费，因物业成本上升，定于2013年6月1日�开始恢复征收物业管理费，标准为1元／平方米／月。
另查明，被告二为祥兴花园商铺的承租人。
又查明，位于博罗县罗阳镇祥兴花园的房屋为临街商铺，分上、下两层，内有私有楼梯连接。
本院认为，位于博罗县罗阳镇祥兴花园的房屋，属于祥兴花园小区的临街商铺。根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费�行市场调节价。”的规定，本案所涉商铺属于非住宅物业，其物业收费应当实行市场调节价。
被告一在购买房产时与朱祥兴房产公司物业管理处签订的《祥兴花园物业管理合同》中仅约定被告一应按规定交纳各种费用，并未明确约定本案所涉房屋的物业费的交费标准。2013年5月10日，原告向祥兴花园商铺业主（含本案被告一）发出《关于重新开始征收祥兴花园管辖区商铺物业管理服务费的通知》，决定自2013年6月1日起按照1元／平方米／月的标准向临街商铺征收物业管理费。被告一作为祥兴花园的业主，实际享受着原告提供的代收代付水电费、保安夜间巡逻、清理化粪池和排污管道、电路改造和消防生活给水管道改造等服务，原告于2008年至2010年，仅改造小区电网及给水管道两项就花费数额巨大，被告已实际接受物业服务，故原告自2013年6月1日起向被告一收取物业�，理由充分，本院予以支持。物业收费标准应当由原告与该小区商铺业主协商一致，现原告单方面定价1元／平方米／月，有违平等、自愿原则，鉴于被告一的房屋没有安装电梯，基于公平原则，本院认为，原告参照小区内无电梯住宅物业的收费标准（现标准为0.5元／平方米／月），每月向被告一收取物业管理服务费较为适宜。关于迟延交纳物业费的违约金问题，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金，理由成立，本院予以支持。原告并未提供被告一、被告二关于物业费的承担的约定，其要求被告二交纳物业费承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。被告一经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本院对本案的审理和判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《物业服务收费管理办法》第六条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条的规定，判决如下：
一、被告一谢玉英应于本判决生效之日起十日内向原告博罗县德祥物业管理有限公司支付物业费及违约金（物业费自2013年6月1日起，按照该小区无电梯住宅物业的价格标准计算，现标准为0.5元／平方米／月，每月91.27元，欠付2013年8月份至12月份的物业费为456.35元。违约金以每个月欠付的物业费为基数，自次月1日起至本院确定的履行期满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员 曹万畅
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈 莹