河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民初字第1458号
原告周口市某医院。
法定代表人刘某，系该院院长。
委托代理人赵某某，系河南众望律师事务所律师。
被告周口市川汇区某老店。
负责人张某。
被告张某，女，汉族，住河南省周口市川汇区
二被告共同委托代理人郭某，系河南颍滨律师事务所律师。
原告周口市某医院诉被告周口市川汇区某老店（以下简称区某老店）、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵某某、二被告共同委托代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周口市某医院诉称：2011年3月28日，原、被告双方签订房屋租赁协议，现根据如下理由需解除该协议：1、被告区某老店伪造虚假合同未经原告同意将涉案房屋转租他人；2、被告区某老店利用该转租非法获利，侵害了原告的正当权益；3、根据协议约定原告因医疗需求需使用涉案房屋时可终止双方签订的租赁协议。现原告为了提高医疗服务质量，方便广大人民群众的就医，为广大群众提高优质高效的医疗服务，需使用涉案房屋，原告已通知被告解除双方的租赁协议，但被告拒不按协议履行。为此，请求依法解除原、被告双方间的房屋租赁协议，二被告立即返还所占用的房屋，诉讼费由二被告承担。
被告区某老店、张某辩称：原告解除合同的理由不能成立，其诉称我方伪造虚假合同属一面之词，是否根据医疗需要也不清楚，我方将房屋交于他人使用是经原告同意的，如果要解除合同，也要等后续工作处理结束，给被告一定的准备时间，原告的诉请不应得到支持。
原告周口市某医院向本院提供的证据材料有：1、有三处篡改房屋租赁协议一份，证明原、被告间存在房屋租赁关系，被告串通原告单位人员靳某某将我院存档的协议进行了改动，将合同第二条的2012年2月16日改成了2013年2月16日，在合同第六条增加了医疗二案，将协议第九条又增加了第五项。按照合同第六条约定我院需要使用房屋时，有权立即解除合同。按照合同第五条约定被告无权转租，不得让房屋转让他人使用。2、有一处篡改的房屋租赁协议（复印件），证明被告串通原告单位人员靳某某将我院备份的协议进行了改动，将合同第二条的2012年2月16日改成了2013年2月16日。3、被告与靳某某共同伪造的与我院的租赁协议一份（复印件），第三人李某某的情况反映，证明被告为了获利串通靳某某伪造此协议将房屋转租给第三人李某某，李某某受到靳某某和被告的欺骗与其签订合作用房协议，高价使用了该房屋。4、原告单位2013年01号文件，证明经院办公会议研究我院准备使用涉案房屋建立康复医疗某，我院有权按照合同约定解除租赁合同。
被告区某老店、张某对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，与我方持有的一致，且是被告存档的。原告说我方串通靳某某修改合同是一方编造的谎言，原告作为三甲医院在管理上是我市一流的，原告说其存档的协议书被修改没有其它证据相佐证。我方与李某某合作用房经过了原告方主管人员靳某某签字同意，若其无权签字同意，合同已履行两年。原告从未向我方书面通知对靳某某的处理决定，靳某某的行为是职务行为，能够代表原告。证据2系复印件，真实性无法核实，退一步讲，合同签订前谈判中出现多个文本也属正常，应当以原告方存档的合同为准。对证据3中的租赁协议认为与本案无关，承租方是周口市荷花鞋业总店，与被告无关，对李某某的情况反映由于我方在川汇区法院已起诉其拖欠使用费，与本案有利害关系，其证言不能作为有效证据使用。对证据4的真实性有异议，属于原告自己印发的文件，该文件第6页第17项中要收回的是老门诊楼门面房，与本案无关，达不到原告的证明目的。
被告区某老店、张某向本院提供的证据材料有：1、房屋租赁协议一份，证明原、被告双方的协议一致，系双方真实意思表示，不存在原告诉称的篡改行为，合同上的增添，只要双方的合同一致，被告方工作人员无违法行为，就应得到认定。协议虽然是2011年签订的，实际上却是从2012年2月16日开始履行的。2、2013年元月29日收据一份，证明原告收取被告2013年度的租赁费，原告以实际行为认可租赁协议继续履行，也推翻了原告举证文件的证明目的，证明文件中涉及的房屋不是该案房屋。3、合作用房协议书七份，证明被告方与其它第三人合作用房签订协议均经过原告方主管人员靳某某签字同意，被告不存在私自转租行为。4、民事诉状一份，证明李某某拖欠我方的使用费，与本案有利害关系，其证言不能作为有效证据使用。
原告周口市某医院对上述证据的质证意见为：对证据1认为被告串通我院人员靳某某将我院存档的协议进行了改动，将合同第二条的2012年2月16日改成了2013年2月16日，在合同第六条增加了医疗二字，将协议第九条又增加了第五项，在合同上签字的我院后勤管理科高某某科长对合同的篡改都不知情。按照合同第六条约定我院需要使用房屋时，有权立即解除合同。按照合同第五条约定被告无权转租，不得将房屋转让他人使用，对证据2认为是后补的，因为被告一直在使用房屋，我方为了防止国有资产流失，不得不收取租金，我方愿意按被告使用的月份退还原告租金，对证据3认为我院并不知情，靳某某无权在协议上签字，吕某某副院长才有权代表医院签订同意转租，高某某和靳某某仅是证明人。且原、被告所签协议第五条约定，被告无权转租，不得将房屋转让他人使用，被告转租的不止是这七家，仅七份合同被告收取租金就有435000元，其自己还使用了部分房屋，从而恰恰证明被告非法转租从中获利，虽然名称是合作用房协议，内容上就是转租行为，因被告与第三人根本没有合作行为，其是因为不能将所承租房屋转租才以合作用房的名义掩人耳目，证据4恰恰证明被告存在私自转租行为，李某某与我院无利害关系。
原告周口市某医院向本院提供的证据1、4、3及被告区某老店、张某向本院提供的证据1、2、3证据内容客观真实，形式合法有效，与本案案件事实相关联，可以作为本案定案的依据，为有效证据，本院予以确认。
根据上述有效证据及庭审综合认证，本院可以确认以下案件事实：2011年3月28日原、被告签订房屋租赁协议一份，该协议约定，原告将其位于周口市七一路与工农路交叉口转角楼（面积567.79平方）门面房承租给被告使用，年租金310000元整，合同期五年。承租期间被告根本无权私自转租，或以任何其它理由变更他人使用，否则原告有权立即解除合同，收回租房。因国家政策需要拆除或原告需要医疗使用时，原告有权立即解除合同收回租房。原告可以依照使用月份退还剩余租金，被告交回租房时必须结清水电费用并保证租房完好无损，承租期间被告必须一次性提前一月交清全年的租金，如晚交一天按1%的租金作为滞纳金处罚，晚交一个月视为被告主动解除租赁合同等内容作了详细约定，合同签订后，原、被告均能按合同约定履行其各自义务。2013年元月8日周口市某医院作出院发（2013）1号文件，2013年将收回外租老门诊楼门面房（即本案该案房屋），建立“康复医疗某”。2013年元月21日被告将2013年度的租金310000元交付原告，2013年元月24日原告收到案外人李某某的情况反映，得知被告未经原告同意，被告将其所承租房屋私自转租他人，随后，原告通知被告解除合同，要求被告返还承租房屋，被告以种种理由拒搬。为此，双方酿成纠纷，原告诉至本院。
本院认为：原、被告于2011年3月28日签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，法律如此规定的本意是为了保护出租人利益情况下，赋予出租人享有解除合同选择权。同时，为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用租赁物转租渔利搅乱市场，即为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。本案中，从原、被告所举证据，被告与第三人所签协议名为合作用房协议，其内容为转租协议，被告利用租赁物转租获利，原告收取被告的年租金为310000元，而被告收取第三人年租金合计为420000元，从而从中获利110000元，被告转租行为是否有效系本案焦点，靳某某在转租协议中的签字系个人行为还是职务行为？靳某某作为原告单位的后勤工作人员，其未经原告授权私自和被告与第三人签订转租协议，且转租协议中未加盖原告单位印章，故其行为只能是个人行为，而谈不上职务行为。为此，被告的转租行为无效。其行为已构成违约，原告主张解除原、被告于2011年3月28日的房屋租赁协议并要求被告返还所占用房屋的理由成立，本院予以支持。被告张某系区某老店负责人，其以区某老店之名义在外行使民事行为系职务行为，故原告要求被告张某承担民事责任的诉请，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周口市某医院与被告周口市川汇区某老店于2011年3月28日签订的房屋租赁协议。
二、被告周口市川汇区某老店于本判决生效之日起十日内返还原告周口市某医院位于周口市七一路与工农路交叉口转角楼（老门诊楼）门面房（面积567.79平方）。
三、驳回原告周口市某医院的其它诉讼请求。
案件受理费100元，由被告周口市川汇区某老店承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 禄东峰
审判员 江红英
审判员 马声亮
二〇一三年七月二十一日
书记员 杨丽娟