广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0481民初1497号原告：梁辉，男，1980年8月30日出生，汉族，住岑溪市。委托诉讼代理人：陈大谋，广西公力律师事务所律师。被告：广西粤东房地产开发有限公司，住所地岑溪市北环大道224号岭南人家小区1#2#幢-2层1-007号商铺，统一社会信用代码91450481669712288Y。法定代表人：宁侯杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙帅，广西欧亚嘉华律师事务所律师。原告梁辉诉被告广西粤东房地产开发有限公司（以下简称“粤东房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年8月4日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，2017年10月31日依法转为普通程序审理，于2017年11月13日、12月23日公开开庭进行了审理。原告梁辉的委托诉讼代理人陈大谋、被告粤东房地产公司的法定代表人宁侯杰及其委托诉讼代理人孙帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁辉向本院提出诉讼请求：1.判决粤东房地产公司为原告梁辉办理产权登记；2.判决粤东房地产公司支付违约金2460.08元；3.判决粤东房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月20日，梁辉与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，由梁辉购买粤东房地产公司出售座落在岑溪市北环大道222号“岭南人家”小区第X栋XX号房屋一套，建筑面积89.98平方米，价款246008元。2011年3月15日梁辉付足购房款，并于2011年10月15日签署《收楼确认书》。粤东房地产公司在收到房款后未按《商品房买卖合同》第15条“出卖人应当在商品房交付使用并在项目交付使用备案365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”规定，将办理权属登记的资料提供给房产登记部门，为梁辉购买的房屋办理产权登记。经梁辉多次催促粤东房地产公司，并向岑溪市人民政府投诉请求处理，均没有得到解决，导致原告至今未取得该房屋的产权证书。粤东房地产公司的行为已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第15条规定，粤东房地产公司应当支付违约金2460.08元给原告。签订合同后，双方应当依法履行合同约定的义务，梁辉已按合同约定付清购房款，粤东房地产公司违约未将办理权属登记的资料提供给岑溪市不动产登记局，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，请法院支持原告的诉讼请求。被告粤东房地产公司辩称，梁辉诉请粤东房地产公司办理产权登记无法律依据，诉请粤东房地产公司支付违约金也无法律依据且超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用并由其负担。事实与理由：1.根据《商品房买卖合同（附件五）》第十六条，梁辉委托粤东房地产公司代办《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》的，需其向答辩人出具委托书并缴纳代办费用，但原告并未有证据证明其履行了附件五第十六条的义务，故其诉请要求粤东房地产公司办理产权登记无事实依据；2.根据《商品房买卖合同（附件五）》第十六条第二款，买受人应在出卖人通知之日起30日内，向出卖人提交办理《房屋所有权证》的材料及缴纳费用等，若因买受人没有按上述约定时间到出卖人处递交办证资料及办理委托手续，而造成买受人的《房屋所有权证》逾期办理的，出卖人不承担逾期办理的违约责任。粤东房地产公司已于2012年5月8日公开登报，告知业主可以办理产权登记，在发出通知后已有419户业主办理了产权登记并取得产权证书，但梁辉并未在约定时间递交办证资料及办理委托手续，导致其《房屋所有权证》逾期办理，粤东房地产公司不承担违约责任；3.粤东房地产公司建设的“岭南人家”小区商品房于2012年11月14日竣工备案，2011年10月15日交房给梁辉，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，在365日内将办证需要的资料报产权登记部门进行了备案，如果梁辉认为粤东房地产公司违约的，应从2013年11月14日起计算诉讼时效，根据现在原告起诉的时间计算，其违约金的主张已经超过了法律保护的二年诉讼时效。经本院审理，认定的案件事实如下：2010年11月20日，梁辉与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，与本案双方当事人争议事实有关的合同内容约定如下：1、梁辉购买粤东房地产公司出售座落在岑溪市房屋一套，建筑面积89.98平方米，其中，套内建筑面积75.27平方米，分摊的共有共用建筑面积14.71平方米，单价为2734.03元/平方米，总价款246008元；2、合同第五条约定的面积确认及面积差异处理：商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方按以下方式处理：⑴售房单价保持不变，实际成交总价款按岑溪市房产部门产权登记机关备案核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；⑵商品房竣工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理；⑶出卖人应在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面的形式通知买受人，买受人在申办《房屋所有权证》前与出卖人进行多退少补的结算；3、合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用并在项目交付使用备案后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任；4、《合同补充协议（附件五）》第十六条有关委托办理房屋权属证书的约定：⑴买受人委托出卖人代办《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》的，需出具委托书并缴纳代办费壹佰伍拾元整，该代办费不含资料费；⑵买受人应在出卖人通知之日起30日内，向出卖人提交办理《房屋所有权证》的资料及缴纳费用，收费标准以政府相关部门的规定为准。若因买受人没有按上述约定时间到出卖人处递交办证资料及办理委托手续而造成买受人的《房屋所有权证》逾期办理的，出卖人不承担逾期办理的违约责任。双方签订合同后，梁辉分别于2010年11月25日、2011年3月15日支付74008元、172000元（预收购房款）给粤东房地产公司。2011年9月19日岑溪市“岭南人家”小区1#2#楼工程竣工验收（勘察、设计、监理、施工、建设单位等五方验收），2012年11月14日，岑溪市住房和城乡建设局对岑溪“岭南人家”小区1#2#楼工程进行竣工验收备案。2011年10月15日，粤东房地产公司与梁辉签订《收楼确认书》，由粤东房地产公司交付“岭南人家”小区第X栋X单元XX号房给梁辉使用。2013年3月20日，粤东房地产公司收到《房产测绘成果报告》，《报告》记载“岭南人家”小区第X栋X单元XX号房屋建筑总面积95.2平方米，其中，套内面积75.29平方米，公摊面积19.91平方米；粤东房地产公司收到该实测报告后，将实测房屋面积在小区内进行张贴公布，告知如有异议的，应书面向粤东房地产公司提出，同时告知可以进行办理房屋产权证。2010年至2015年期间，粤东房地产公司按销售时间先后将商品房预售合同（一期住宅部分除9-1801号、10-1801号、11-1802号、11-1803号、12-1802号、12-1803号、13-1802号、13-1803号、14-1803号、15-1802号、15-1803号、16-1802号房合同未备案外）陆续报岑溪市房地产管理局备案，但没有在商品房交付使用并在项目交付使用备案后的365日内，将由出卖方提供的办理权属登记所需要的资料报岑溪市房地产管理局备案，粤东房地产公司对梁辉购买的房屋没有提供办证资料备案。《不动产登记暂行条例》实施后，岑溪市房地产管理局保留房屋交易管理职能，房屋登记发证职能划转岑溪市不动产登记局，房屋产权登记程序为：岑溪市房地产管理局确权审核—出具房屋交易告知单—岑溪市不动产登记局登记发证。2015年至2016年期间，粤东房地产公司因资金及员工变动问题，经营场所未正常营业，此段时间，“岭南人家”小区部分业主因未办理取得房屋所有权证，向岑溪市人民政府、房产局、维稳办、信访局等有关部门上访。2017年8月4日，“岭南人家”小区121户业主同时分别向法院提起诉讼，经本院诉前调解，其中已有89户业主与开发商达成协议，包括梁辉在内的其余案件，由于业主认为按合同第五条约定不用支付实测面积增加的房价款，粤东房地产公司也认为其没有违约，以及购房者（业主）未补交房屋差价款等原因，双方各坚持己见而无法达成协议。由此，梁辉坚持诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。上述事实，有诉、辩双方无异议的《商品房买卖合同》、《付款凭证》、《骏工验收备案表》、法院调查岑溪市房地产管理局、岑溪市不动产登记局的询问笔录、《复函》等主要证据在卷佐证，足以认定，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.粤东房地产公司是否存在不按《商品房买卖合同》约定提交办证资料备案的违约行为？应否承担违约责任？2.粤东房地产公司有无义务配合办理梁辉购买房屋的产权登记？梁辉与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。梁辉按《商品房买卖合同》支付了购房款，履行了主要义务，有权取得该房屋所有权；商品房的开发企业按照《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定及《商品房买卖合同》约定，有义务协助商品房的购买人办理房屋产权登记。依照《不动产登记暂行条例》第十四条及《商品房买卖合同》附件五第十六条，办理房屋权属证书可由开发商与购房者共同申请，或由购房者出具委托书委托开发企业代办，不管是购房者单独申请办理房产登记，还是双方共同申请办理房屋产权登记，作为开发企业的粤东房地产公司有义务按照合同第十五条约定，将应由其提供的相关办证的资料递交岑溪市房地产管理局备案，协助购房者办理产权登记取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，然而粤东房地产公司并没有按合同履行其递交办理产权登记资料及出具相关证明的义务，属于违约，应按约定支付该房屋总价款1%的违约金，因此，梁辉请求粤东房地产公司支付违约金2460.08元，本院予以支持。包括梁辉在内的“岭南人家”小区部分业主因未能办理取得房屋产权证，在2015年至2016年不断通过向岑溪市人民政府、房产局、维稳办、信访局等有关部门上访的方式来主张其权益，属维权主张权利，此期间诉讼时效中断，至梁辉起诉时并没有超过诉讼时效，故粤东房地产公司抗辩认为梁辉要求其承担违约责任已经超过二年诉讼时效不成立，本院不予采纳；关于梁辉诉请粤东房地产公司协助办理产权登记的请求问题，按合同约定及法律规定，开发企业向房地产主管部门递交资料协助购房者办理产权登记，是其应履行的义务，在购房者已经按合同约定履行了支付房屋价款义务后，粤东房地产公司就有按合同约定交付房屋及协助办理房屋产权登记的义务，因此，在粤东房地产公司没有合理、合法抗辩事由的情况下，理应履行协助办理产权登记的义务；至于工程项目竣工验收后，房屋实测建筑面积与合同约定建筑面积不一致及是否要由购房者补交差价款的问题，因原、被告在本案纠纷中并没有提出诉讼请求，被告还抗辩该问题不属法院本案审理范围，本院依照不告不理的诉讼原则，应确定该问题不是本案审理的诉讼范围，本院不作审理，权利人如有主张权利的，可通过另案诉讼解决；但因合同约定梁辉购买的房屋是套房的建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共面积，项目竣工后的房屋实测建筑面积在《商品房买卖合同》未解除或未被确认为无效的情况下，房屋所有权理应归购房者所有，在办理产权登记时，理应按房屋实测建筑面积办理产权登记，由于办理产权登记而依法产生的费用，按《商品房买卖合同》约定，应由业主梁辉负担，在办理产权登记时应向有关部门交纳。综上所述，梁辉诉讼请求依据的事实及理由成立，本院予以支持，粤东房地产公司抗辩的事由，缺乏充分的证据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十一条及《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决如下：一、被告广西粤东房地产开发有限公司应按岑溪市北环大道“岭南人家”小区第X栋X单元XX号房屋的实测面积递交办理产权登记的备案资料给商品房产权登记部门，并协助原告梁辉办理其房屋的产权登记；二、被告广西粤东房地产开发有限公司应当支付违约金2460.08元给原告梁辉。案件受理费50元（原告已预交），由被告广西粤东房地产开发有限公司负担。上述被告应履行的义务，应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条规定，承担迟延履行的法律责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  梁德强审 判 员  李 华人民陪审员  黄丽娟二〇一七年十二月二十五日书 记 员  徐成涛