江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2981号
上诉人（原审被告）：江苏博翔置业有限公司，住所地在盐城市盐渎公园西门北侧D区B栋。
法定代表人：孙冈，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：江苏东科建设工程有限公司，住所地在盐城经济技术开发区步凤镇安龙村一组村委会办公楼。
法定代表人：陈家盛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦乃华，江苏金链子律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李旻轩，江苏金链子律师事务所实习律师。
上诉人江苏博翔置业有限公司(下称博翔公司)因与被上诉人江苏东科建设工程有限公司（下称东科公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2018)苏0991民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
博翔公司上诉请求：依法认定2016年7月29日协议书作废、无效；依法撤销一审判决，驳回东科公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由东科公司承担。事实和理由：1、东科公司明知在本案诉讼时房屋尚不具备办理产权证条件，却仍以博翔公司未能够办理房产证而认定博翔公司违约，其理由明显不能成立。东科公司的诉讼请求表明了其拒绝履行协议书第二条第一款，因此协议书应认定作废、无效。2、一审查明，东科公司明确表示其没有收到博翔公司交付的钥匙，博翔公司也没有提交证据证明其已将钥匙交付给东科公司，表明了双方均没有履行第三条第三款，却仍然认定协议书是有效的属于适用法律错误。3、博翔公司在履行协议书过程中不存在任何违约行为，一审法院虚构“东科公司多次要求博翔公司签订房屋买卖合同”的事实。4、东科公司于2014年8月10日与陈国理签订《内部承包协议》，博翔公司在该协议上作为见证人盖章，证明东科公司无法履行2011年3月10日《建设工程施工合同》，但该《内部承包协议》证明东科公司将案涉工程转包给个人承包构成根本违约。博翔公司与东科公司在2016年7月9日协议书中明确约定“以上约定6条事项中，甲、乙双方须同时全部履行结束，6条事项中如发生在有一方或有一条未履行的，本协议作废、无效，有关事项仍按本协议之日前双方签订的《“碧水蓝弯花园”三标段11#、12#、13#楼的施工合同》及双方手中原有的双方共同签字的材料履行”，而《内部承包协议》是双方手中原有的双方共同签字的材料，因此该协议书明确表明了博翔公司没有放弃向东科公司主张权利，与本案有直接的关联。
东科公司辩称，博翔公司要求依法认定2016年7月29日签订的协议书作废、无效，显然超出其上诉请求。2016年7月29日的协议书是双方就解决拖延了长达6年之久的建设工程施工合同纠纷而达成的协议，此后东科公司履行了协议约定的义务，并且于2016年8月1日与博翔公司解除了2011年3月10日的建设工程施工合同让博翔公司及时到建设部门备案，并顺利获得对已建楼盘的竣工验收。但对于应当由博翔公司履行的义务，博翔公司却故意回避，一拖再拖。东科公司于2017年3月才向盐都区人民法院提起诉讼，在该案审理过程中，博翔公司没有提起反诉，也未要求确认协议无效或撤销该份协议。综上，一审法院认定事实清楚，说理充分，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回博翔公司的上诉请求。
东科公司向一审法院起诉请求：1、判令博翔公司支付其因违约给东科公司造成的损失423979元。2、本案诉讼费用由博翔公司承担。
一审法院认定的事实：2011年3月10日，盐城市东虹建筑有限公司（以下简称东虹公司）经招投标中标后，与博翔公司签订《建设工程施工合同》一份，约定，由东虹公司承建盐城碧水蓝湾住宅小区工程3标段11-13号楼工程；承包范围土建含桩基、一般安装；工期从2011年3月10日至2011年10月10日，总工期210天；开工以发包人书面通知开工单为准，总价款约2760万元；双方还对其他事项进行了约定。后东虹公司变更公司名称为东科公司。合同签订后，博翔公司因种种原因未通知东科公司进场施工。东科公司多次与博翔公司协商解决事宜，并经公证向博翔公司函告主张未能开工而造成的损失。
2016年7月29日，博翔公司（甲方）与东科公司（乙方）经协商一致签订协议书一份，约定（摘要）：……3、截止2016年7月29日前，双方就“碧水蓝湾花园”住宅小区中开工及未开工的工程双方发生的一切经济往来及因有关工程至今未开工给乙方造成相关的损失，甲方用本小区8#楼501房和3#车库总价值423979元抵兑给乙方，以补偿给乙方造成的相关损失，并开具购房发票。甲方在统一办理业主产权证时，及时与乙方负责“碧水蓝湾花园”8#楼501室房屋及该楼下3号车库的产权、土地使用权等相关手续材料给乙方。签订本协议时，甲方将“碧水蓝湾花园”8#楼501房屋的钥匙及该楼下3#车库的钥匙交给乙方，视为甲方已将该房及车库交付给乙方，从签订本协议之日起，“碧水蓝湾花园”8#楼501房屋的钥匙及该楼下3#车库的产权、土地使用权已属于乙方所有。4、甲方在签订本协议之日起5日内，负责解除乙方被封的盐城农商银行账户；5、乙方同意与甲方解除“碧水蓝湾花园”三标段11#、12#、13#楼的施工合同；6、乙方同意释放被法院查封的“碧水蓝湾花园”房源5套（7#楼103、7#楼202、8#楼501、9#楼102、9#楼505）。释放后的8#楼501房甲方3天内与乙方签订正式合同。以上约定6条事项，甲、乙双方须同时全部履行结束，6条事项中如发生有一方、或有一条未履行的，本协议作废、无效，有关事项仍按本协议之日前双方签订的《“碧水蓝湾花园”三标段11#、12#、13#楼的施工合同》及双方手中原有的双方共同签字的材料履行。该份协议书签订后，双方各自履行了协议书中第4条、第6条中解封房屋的义务。
2016年8月1日，博翔公司（甲方）与东科公司（乙方）签订《解除施工合同协议书》，协议书载明：2011年3月10日，甲方与乙方（原名：东虹公司）签订甲方在步凤镇开发的“碧水蓝湾花园”住宅小区工程（三标段）11、12、13号楼工程的《建设工程施工合同》，后因种种原因，该工程一直未能施工，现经友好协商同意将双方在2011年3月10日签订的“碧水蓝湾花园”住宅小区（三标段）11、12、13号楼工程的《建设工程施工合同》解除。
一审另查明，2017年3月22日，东科公司在盐都区人民法院起诉博翔公司要求其赔偿因违约造成的损失423979元，同年4月24日，博翔公司职员顾海城到庭参加诉讼，但是未办理授权委托书，盐都区人民法院遂缺席作出（2017）苏0903民初2315号民事判决。嗣后，博翔公司不服上诉，盐城市中级人民法院作出（2017）苏09民终3681号民事裁定书，裁定撤销盐都区人民法院（2017）苏0903民初2315号民事判决，指定本院管辖。
还查明，案涉“碧水蓝湾花园”住宅小区（三标段）11、12、13号楼的工程，博翔公司已另行发包给他人施工，且已基本完工。案涉房屋8#楼501房和3#车库仍由博翔公司占有。
本案的争议焦点为：1、东科公司与博翔公司于2016年7月29日签订的协议书法律效力如何认定？2、如具有法律效力，博翔公司是否已经按照协议书的约定履行了交付房屋的义务？还应否承担向东科公司支付423979元损失的义务？
一审法院认为：一、关于2016年7月29日协议书的法律效力问题。
东科公司、博翔公司于2011年3月10日签订的《建设工程施工合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。在合同履行过程中，双方又于2016年7月29日签订协议书，该协议书系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。博翔公司辩称根据协议书的约定，协议书约定的六条事项，双方须同时全部履行结束，六条事项中如发生有一方、或有一条未履行的，协议作废、无效，有关事项仍按协议之日前双方签订的《建设工程施工合同》及双方手中原有的签字材料履行。因案涉用以抵偿东科公司损失的房屋并未经竣工验收，房产证、土地证尚不具备办理的条件，并且东科公司在解封后也要求与博翔公司签订房屋买卖合同，即协议书中第三条第二款及第六条第一款未能履行，故协议书应为无效，双方应按照原有的建设工程施工合同确定双方权利义务。
对此，一审法院认为，博翔公司与东科公司签订协议书的第三条第一款明确载明“截止2016年7月29日前，双方就“碧水蓝湾花园”住宅小区中开工及未开工的工程双方发生的一切经济往来及因有关工程至今未开工给乙方（东科公司）造成相关的损失，甲方（博翔公司）用本小区8#楼501房和3#车库总价值423979元抵兑给乙方，以补偿给乙方造成的相关损失，并开具购房发票。”，从该条款的内容来看，双方签订该份协议书的主要合同目的为对双方既有的建设工程合同债权债务关系进行清理，经双方确认博翔公司补偿东科公司相关损失423979元，补偿的方式为以房抵债。博翔公司辩称其与东科公司签订协议书的合同目的是为了要求东科公司继续施工，明显与双方签订的协议书第五条“乙方同意与甲方解除“碧水蓝湾花园”三标段11#、12#、13#楼的施工合同”相悖，并且在该份协议书签订的3日后（2016年8月1日）双方就签订了《解除施工合同协议书》，故对博翔公司的该辩称意见不予采纳。
鉴于用以抵偿损失的房屋尚不具备办理房产证的条件，双方亦在协议书第三条第二款明确约定待到博翔公司统一办理业主房产证时，双方配合办理。现博翔公司以此抗辩履约不能，该份协议书应为无效，显然与双方签订协议书时的真实意思表示相悖，且房屋尚不具备办理产权证条件双方亦为明知，故房产证不具备办理条件明显不属于协议书中第六条约定的“有一条未履行的，本协议作废、无效”的情形，故对其该点辩称亦不予采纳。
至于双方并未按照协议书的约定签订房屋买卖合同是否为协议书第六条约定的“有一条未履行的，本协议作废、无效”的情形。东科公司主张其根据协议书履行解封义务后，多次要求博翔公司签订买卖合同，博翔公司一直未予理睬，鉴于博翔公司作为抵偿房屋的“出卖方”，处于优势地位，且在本案庭审过程中，东科公司要求与博翔公司签订买卖合同，博翔公司亦不同意签订，并以此作为抗辩理由主张协议书无效，显然属于为了自己的利益不正当地阻止签订买卖合同的条件成就，故应视为该条件已成就，博翔公司的辩称于法无据，依法不予采纳。
二、关于博翔公司是否已经按照协议书的约定履行了交付房屋的义务及其应否承担向东科公司支付423979元的义务的问题。
博翔公司辩称协议书签订后，其已经按照协议书的约定履行了交付房屋钥匙的义务，应视为其已经将房屋抵债给东科公司。对此，一审法院认为，本案审理过程中查明，案涉8#楼501房和3#车库仍由博翔公司实际占有，且东科公司明确表示其并未收到博翔公司交付的钥匙，博翔公司亦未提交证据证明其已经将钥匙交付东科公司，且不动产物权的变更依登记生效，交付钥匙的行为亦不能变更物权，故博翔公司辩称无事实和法律依据，本院依法不予支持。本案审理过程中，东科公司明确表示不再主张以房抵债，要求博翔公司给付补偿损失款423979元，通过上文分析，博翔公司在协议书签订后未能及时履约，有违诚实信用，故东科公司的主张于法有据，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：博翔公司于判决发生法律效力之日起十日内给付东科公司423979元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，减半收取3830元，由博翔公司负担。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院认为，东科公司、博翔公司于2011年3月10日签订的《建设工程施工合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。在合同履行过程中，双方于2016年7月29日签订协议书，是双方就解除建设工程施工合同及博翔公司对东科公司进行补偿等事宜达成的结帐协议，该协议书系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效。该协议明确约定“截止2016年7月29日前，双方就“碧水蓝湾花园”住宅小区中开工及未开工的工程双方发生的一切经济往来及因有关工程至今未开工给乙方（东科公司）造成相关的损失，甲方（博翔公司）用本小区8#楼501房和3#车库总价值423979元抵兑给乙方，以补偿给乙方造成的相关损失，并开具购房发票”，对此双方并无异议。协议同时约定“签订本协议时，甲方将碧水蓝湾花园8#楼501房屋的钥匙及该楼下3#车库的钥匙交给乙方，视为甲方已将该房及车库交付给乙方，从签订本协议之日起，碧水蓝湾花园8#楼501房屋的钥匙及该楼下3#车库的产权、土地使用权已属于乙方所有”，但协议签订后博翔公司既未要求与东科公司就抵偿房屋签订房屋买卖合同，也未按合同约定向东科公司交付涉案房屋钥匙，且案涉房屋8#楼501房和3#车库实际一直由博翔公司占有，也未向东科公司交付，双方对协议中博翔公司将案涉房屋抵偿其赔偿东科公司损失的约定并未实际履行，故东科公司有权按双方的约定向博翔公司主张所承诺补偿的损失。博翔公司上诉认为东科公司明知在案涉房屋尚不具备办理产权证，却仍以博翔公司未能够办理房产证而认定博翔公司违约，其理由明显不能成立。对此，本院认为，协议时双方均明知用以抵偿损失的房屋尚不具备办理房产证的条件，但协议中明确约定待到博翔公司统一办理业主房产证时，双方配合办理。而博翔公司作为抵偿房屋的“出卖方”，其也是案涉房屋的发包人，在案涉工程结束后，其应当及时办理房屋相关产权手续，东科公司作为施工合同中的承包人，其只是协助配合办理的义务，而博翔公司并未提供证据证明东科公司存在拒绝协助办理的情形，所以博翔公司以此作为主张协议书无效的理由，既无事实依据，也无法律依据。
综上，博翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7660元，由上诉人江苏博翔置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一八年八月二十八日
书记员 戴书琪