山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3332号
上诉人（原审被告）：刘敏，女，1974年10月20日生，汉族，职业不详，住济南市。
被上诉人（原审原告）：济南广源物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李上宁，经理。
委托诉讼代理人：岳玉友，山东龙奥律师事务所律师。
上诉人刘敏因与被上诉人济南广源物业管理有限公司（以下简称广源物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初6635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回广源物业的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院审理本案认定事实错误、证据不足，从而导致判决错误。第一、刘敏2009年入住“某某小区”后，一直由某某物业发展有限责任公司济南分公司（以下简称某某物业）提供物业服务。至2013年9月，刘敏才听说由广源物业接管该小区提供物业服务。但2013年至2016年期间，两个物业公司都未能向刘敏提供合理的物业服务，致使整个小区物业管理混乱、物业服务不到位、垃圾遍地，最终由居委会出面向各家业主收钱请环卫部门清运垃圾，物业服务至今也未能走向正规。第二、物业服务存在严重瑕疵，服务设施形同虚设。小区内不但存在一审法院于2017年11月1日现场勘验的“某某小区确实存在部分单元门禁损坏，单元门口两侧报箱、牛奶箱安装无序，部分草坪遭到不同程度的破坏、物业对此未尽到养护与管理义务，小区内部分垃圾箱清运不及时，小区内存在机动车乱停乱放甚至停放在草坪的情况”，而且还存在广源物业的工作人员素质低、服务态度差、经常人为造成停电停水等情况，严重影响了刘敏的正常生活秩序。总之，在广源物业未尽物业管理和物业服务义务的前提下，一审法院仅以“物业服务确实存在瑕疵”为由，判决刘敏仍按收费标准80%的比例向广源物业交付物业费，显然是错误的。因此，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审的错误判决，依法改判驳回广源物业的诉讼请求或发回重审。
广源物业辩称，刘敏的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘敏陈述与事实严重不符。1．原物业公司（某某物业）恶意扰乱小区，导致不明真相的业主将责任归咎于广源物业。广源物业自2013年7月份以招投标形式入驻某某小区。原物业公司（某某物业）拒不退出并且拒绝腾让小区物业用房。某某业委会为了维护业主权益在多次协商无果的情况下诉至法院，该案经一审、二审，最终贵院出具（2016）鲁01民终1468号民事判决书：维持一审判决，原物业公司（某某物业）限期撤出某某小区。截止2016年下半年，原物业公司（某某物业）才归还物业管理用房。自广源物业入驻小区后，原物业公司（某某物业）为寻求报复，多次扰乱小区生活秩序问题：安排人员捣乱，指示外来人员乱停乱放车辆，冒充业主造谣生事，并破坏小区电梯等等。济南市市中区人民法院曾出具（2014）市刑初字第312号刑事判决书，明确记载了原物业公司（某某物业）指派其经理郑某某、员工赵某某偷盗广源物业安排在小区的几十个新垃圾桶的事实。这可以证明原物业公司（某某物业）扰乱小区的事实。2．2015年元月份，小区运输垃圾的车辆无故损坏长达六天之久，导致小区垃圾无法正常清运，原物业公司（某某物业）仍然占据一部分物业管理用房。当时是广源物业租赁垃圾清运车将垃圾清理干净，而不是业委会向各家收钱清运的垃圾，对此业委会在2017年10月11日出具的证明中有明确说明。现阶段的垃圾清运完全由环卫处理，垃圾清运不及时也跟物业毫无干系，一审法院以现场勘验小区内部分垃圾箱清运不及时为由，强行按照8折优惠判决的物业费用，严重侵害了物业的合法权益。3．小区内单元门两侧的报箱、牛奶箱无需安装并非是物业责任。开发商设计房屋时，是设计的问题，广源物业作为物业服务公司，仅在一定程度上有保证公共服务设施正常运转而已。草坪破坏问题一方面是因为11月1日天气较为寒冷，部分草已经枯萎视觉上让人产生被破坏的问题，另一方面存在部分业主擅自践踏，部分业主甚至将车辆擅自停放在草坪的问题，物业公司物业服务在于公共绿化的管理养护，而不存在行政执法权，针对这种情况物业公司更多的是劝阻。有些业主自己不听从物业安排物业公司也难以处理，这种事情在一定程度上是业主自身素质问题。好事的业主或者说不明事理的业主，将该责任全部归责于广源物业。4．小区业委会在2015年2月、2016年2月、2017年2月出具的物业工作评价已经对广源物业的物业服务给与了充分的肯定。并且，一审法院曾对业委会负责人问询相关情况，业委会负责人已经将实际情况一一阐明，但是一审法院仅以片面的证据，情形抹杀广源物业的物业服务。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回刘敏的上诉。
广源物业向一审法院起诉请求：要求刘敏支付广源物业2013年7月5日至2017年7月4日期间的物业费5347.2元,并支付违约金1412.6元。
一审法院认定事实：刘敏系某某业主，其房屋建筑面积为94.39平方米。2013年7月2日，广源物业与某某小区业委会签订了《物业服务合同》一份，约定广源物业为某某小区提供物业服务，物业服务的内容包括房屋建筑共用部位、共用设备、设施的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化、养护与管理，公共环境卫生清洁及垃圾收集，公共秩序的维护，车辆停放的管理，公共区域消防设施、设备的维护管理，电梯、水泵的运行和日常维护管理。物业费收费标准为每平每月1.18元。委托管理期限为一年，自2013年7月5日至2014年7月4日，并约定合同期满，业委会没有将续聘或解聘广源物业的意见通知广源物业，且没有选聘新的物业管理企业，广源物业继续管理的，视为此合同自动延续。广源物业及某某业委会均加盖了公章。后双方又签订了一份《补充协议》将合同期限延长至2017年6月30日。2017年7月1日双方又重新签订了一份《物业管理服务合同》，约定委托管理期限自2017年7月1日至2022年6月30日，合同约定的其他权利义务与前述合同基本一致。另查明，某某小区系由案外人山东某某有限公司开发建设的住宅小区。2009年1月12日，作为开发商的山东某某有限公司与某某物业发展有限责任公司济南分公司签订《某某项目前期物业管理服务委托合同》一份，该合同约定由某某物业发展有限责任公司济南分公司为该小区提供前期物业服务，服务期限至业主委员会成立签订物业管理服务委托合同时止。合同签订后，某某物业发展有限责任公司济南分公司一直对某某小区进行物业服务。2012年12月，某某小区召开业主大会，选举了第一届业主委员会。2013年3月15日，济南市市中区住房保障和房产管理局出具了济南市业主委员会成立备案通知书，编号为：济市中区业会备第XXXX号，该通知书同时抄送给了济南市住房保障和房产管理局、济南市市中区人民政府某某街道办事处、山东某某有限公司（建设单位）、某某物业济南分公司（物业服务单位）。2013年6月2日，济南市市中区某某小区召开临时业主大会，并形成决议一份，内容为：“小区业主普遍对前期物业服务单位某某物业发展有限责任公司济南分公司提供的物业服务不满意，决议解聘某某物业发展有限公司济南分公司。授权某某小区业主委员会启动物业服务企业选聘程序，通过面向社会公开招标方式选聘物业服务企业，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》”。2013年6月7日，在济南市市中区人民政府某某街道办事处的主持下，召开了关于某某小区有关问题的联席会议，参加人员有办事处工作人员、济南市市中区住房保障和房产管理局物业科工作人员、山东某某发展有限公司的代表、某某业委会的代表、某某物业济南分公司的代表。会议由某某街道办事处李某某主持，由办事处工作人员某某记录。会议内容为：“1．办事处领导介绍基本情况。2．业委会韩某某介绍小区基本情况及现状，对现物业某某物业发展有限责任公司济南分公司不满，想招标选聘新物业。3．某某物业谢总介绍前期物业和现物业情况，个人对解聘物业的理解。4．某某发展有限公司律师谈前期物业合同问题。5．房管局对三方提出的问题进行解答，对成立业主委员会的申请过程做讲解。”会议的结果为：“1．未达成一致意见，问题集中在某某物业不能履行相关规定。2．支持和同意某某小区业主委员会执行6月2日的业主大会的决议，面向社会招聘物业公司的决定。此后，某某小区业委会委托山东招标股份有限公司对外发布招标公告。2013年7月1日，山东招标股份有限公司发出编号为XXXXX号的《国内招标中标通知书》一份，内容为：“广源物业：在我公司组织招标的济南市市中区某某物业管理服务项目（招标编号xxxx）中，根据评标委员会评定，招标人最终确定贵公司为中标单位。中标内容、金额如下：物业管理服务：住宅1.18元∕平方米∕月商业2.5元∕平方米∕月总报价：82.753元。”2013年7月18日，某某小区业委会向某某物业发展有限责任公司济南分公司发出《致某某物业发展有限责任公司济南分公司函》一份，内容为：“某某物业济南分公司：某某小区业主委员会已于2013年7月5日致函你公司，我小区业主委员会已与广源物业签署《物业服务合同》。请你们停止一切在某某小区内的服务活动，除留下2到3人与小区业主委员会进行工作交接外，其他工作人员全部撤出小区。今天我们再次郑重告知，请你们停止一切在某某小区内的服务活动，除留下2到3人与小区业主委员会进行工作交接外，其他工作人员于2013年7月19日前全部撤出小区。如果在规定时间内不撤出，造成的一切后果，均由某某物业发展有限公司负责。……”。2013年9月15日，某某小区业委会与某某物业发展有限责任公司济南分公司签署了《某某联席会议物业交接时间确认书》，内容为：“2013年9月15日，召开某某物业移交协调会，经会议协调，交接双方同意，确定物业交接日为2013年9月22日。双方约定：1．业主委员会于9月15日下午向某某物业提交书面交接方案；2．交接日下午3时在某某办事处2楼小会议室双方签订交接协议书，同时业主委员会向某某物业提供认可物业服务的确认书。”移交人处由物业公司代表王某签名；接收人处由业委会代表韩某某签名确认。在下方与会人员处由张某某、姚某某、王某某、王某、廖某等人签名确认。同时，该确认书下方注明：张某某为办事处主任、姚某某为办事处副主任、王某某为某某公安分局副局长、王某为某某派出所所长、廖勇为某某房管局物业科负责人。后某某物业发展有限责任公司济南分公司未按照约定时间撤离小区，某某小区业主委员会于2013年12月3日向一审法院提起诉讼，要求某某物业发展有限责任公司济南分公司撤出某某小区，一审法院于2014年5月4日作出（2013）市民初字第3637号民事判决书，判决某某物业发展有限责任公司济南分公司撤出济南市市中区某某小区。某某物业发展有限责任公司济南分公司不服上诉到济南市中级人民法院，济南市中级人民法院裁定发回重审；后一审法院于2016年1月4日作出（2013）市民重初字第3637号民事判决书，判决某某物业发展有限责任公司济南分公司撤出济南市市中区某某小区。某某物业发展有限责任公司济南分公司不服上诉到济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）鲁01民终1468号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院受理本案后，于2017年11月1日到某某小区进行了现场勘验，并在小区内拍摄现场照片16张在卷为证。从现场勘验的情况来看，某某小区确实存在部分单元门禁损坏，单元门口两侧报箱、牛奶箱安装无序，部分草坪遭到不同程度的破坏、物业对此未尽到养护与管理义务，小区内部分垃圾箱清运不及时，小区内存在机动车乱停乱放甚至停放在草坪的情况。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．广源物业提交某某业主委员会出具的2014年、2015年、2016年工作评价及证明各一份,山东某某有限公司于2013年8月15日向广源物业出具的电费代收委托书一份,山东某某有限公司于2013年9月22日向广源物业出具的代交2013年冬季采暖委托书一份,山东某某有限公司于2013年11月13日向广源物业出具的同意广源物业对小区东西门及地下车库道闸进行维护更新的证明一份,济南某某业主委员会于2013年9月6日同意广源物业对大门道闸设备系统、门禁设备系统、监控系统进行新建的回函一份,某某配电室交接表一份,生活用水二次加庄交接表一份,供暖交接表一份,交纳电费、垃圾运费收据、交纳电费、暖气费、保安费、保洁费、垃圾清理费、代收水费的记账凭证、发票共十一组,电梯特种设备注册登记表五份，西恒通电梯维保合同一份，主张其自2013年7月5日开始为某某小区提供物业服务。刘敏未到庭陈述意见。一审法院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关材料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，虽然广源物业与某某小区业委会于2013年7月2日就签订了《物业服务合同》，但因之前的物业服务公司某某物业发展有限责任公司济南分公司于2013年9月15日才与某某小区业委会签署了《某某联席会议物业交接时间确认书》确定物业交接日为2013年9月22日，且广源物业与业委会签订的《物业服务合同》的履行需要之前的物业服务公司与业委会办理交接手续，然后广源物业的服务人员才能进驻小区开始服务，故一审法院酌定广源物业在某某小区开始提供物业服务的时间为2013年9月22日。某某物业发展有限责任公司济南分公司与某某小区业委会确定了物业交接日为2013年9月22日后，就应当按照约定及时撤离某某小区，因其未及时撤离才引发其与小区业委会之间长达3年之久的诉讼，法院最终生效判决认定，其与业委会于2013年9月15日签订的《某某联席会议物业交接时间确认书》，合法有效，故某某物业发展有限责任公司济南分公司自2013年9月22日起，再在某某小区提供物业服务就无合同及法律依据。综合广源物业的举证、陈述及一审法院查明的情况能够认定，广源物业在2013年9月22日至2017年7月4日期间为某某小区提供了物业服务，对该事实一审法院予以确认。2．关于广源物业的物业服务是否存在瑕疵的问题。一审法院经审查认为，根据一审法院审理的该小区其他同类型案件中其他业主提交的新闻报道、照片及一审法院到小区实地现场勘验了解的情况，能够反映出广源物业提供物业服务的过程中在电梯、单元门禁、消防设施等共用设备设施的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化、养护与管理，公共环境卫生清洁及垃圾收集，公共秩序的维护、车辆停放的管理等方面均存在不及时、不到位的地方，广源物业提供的物业服务确有瑕疵，对该事实一审法院予以确认。3．广源物业主张，其为刘敏提供了物业服务，刘敏未向其交纳2013年7月5日至2017年7月4日期间的物业费，故要求刘敏支付上述物业费。刘敏未到庭，未对此提出异议。一审法院经审查认为，根据一审法院查明的情况，刘敏应向广源物业交纳自2013年9月22日起至2017年7月4日期间的物业服务费。4．关于违约金，广源物业主张刘敏未按照约定时间交纳物业费，应自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。一审法院经审查认为，广源物业在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，并非刘敏无故不交物业费。
一审法院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，广源物业系某某业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对刘敏具有约束力。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，广源物业为刘敏所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，刘敏应当向广源物业交纳物业服务费，但因广源物业提供的物业服务确有瑕疵，根据物业收费应当遵循费用与水平相适用的原则，一审法院对广源物业主张的物业费在双方约定的标准上予以酌减20%。对广源物业主张的要求刘敏交纳自2013年9月22日至2017年7月4日期间的物业费4104.7元，一审法院予以支持；对广源物业主张的物业费超出部分，一审法院不予支持。因广源物业的物业服务确实存在瑕疵，并非刘敏无故不交物业费，故对广源物业要求刘敏支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条的规定，判决：一、被告刘敏于判决生效之日起10日内支付原告济南广源物业管理有限公司自2013年9月22日至2017年7月4日期间的物业费4104.7元。二、驳回原告济南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告刘敏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系刘敏与广源物业因物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。据此，物业服务企业负有提供符合物业服务合同约定的物业服务的义务，业主负有按物业服务合同约定交纳物业服务费用的义务。一审法院遵循费用与服务水平相适应的原则，判令刘敏按物业服务合同约定的收费标准80%支付物业费，符合广源物业在涉案小区提供物业服务的实际情况。
综上所述，刘敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一八年六月七日
书记员 朱 茜