宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第1456号
原告（反诉被告）：银亿集团有限公司。组织机构代码61026142-7。住所地：宁波市江北区人民路***号**楼。
法定代表人：熊续强，该公司董事长。
委托代理人：陈小放，浙江甬信律师事务所律师。
委托代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波鸿嘉艺术品有限公司。组织机构代码79005922-5。住所地：宁波市江东区彩虹北路**号*楼。
法定代表人：陈剑锋，该公司总经理。
委托代理人：龚骅，宁波灵桥律师事务所律师。
委托代理人：顾丽静，宁波灵桥律师事务所律师。
被告：孙克昶，男，1946年4月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。
原告银亿集团有限公司为与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司、孙克昶房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月8日诉至本院，本院于同日立案受理后，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司在举证期限内提起反诉，本院予以并案审理，并组成合议庭分别于2015年5月15日、2015年6月25日、2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告银亿集团有限公司的委托代理人陈小放、陈乐，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司的委托代理人龚骅、顾丽静，被告孙克昶到庭参加了诉讼。审理中，本院依原告的申请，对被告宁波鸿嘉艺术品有限公司和被告孙克昶的财产进行了保全。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）银亿集团有限公司起诉称：2013年8月4日，原告与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司签订了《商业租赁合同》一份，原告将自有的位于宁波市海曙区呼童街67号、法院巷40号等商业用房及设备设施租赁给被告宁波鸿嘉艺术品有限公司用于商业经营，租赁期为10年，自2013年8月8日至2013年11月7日，租金1.3元/平方米，第一年租金6200000元，每半年一付，先付后用。被告应于每个半年提前15日支付下半年度租金。双方还对违约责任、标的物交付时间等其他权利义务做了约定，被告孙克昶在担保人一栏中签字，自愿为该合同约定义务承担连带保证责任。合同签订后，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司向原告支付了保证金1000000元，原告依约交付了房屋，但被告一直未向原告支付租赁费用，经原告多次催讨，被告一直拒不支付，故原告向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司签订的《商业租赁合同》；2.被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支付原告2013年11月8日至2014年12月7日的租金6716666元，逾期付款违约金930000元；3.被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支付原告违约金3100000元，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支付的履约保证金1000000不予返还；4.被告孙克昶对上述费用承担连带付款责任。案件审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支付原告2013年12月1日至2014年12月7日的租金6726575元，并支付逾期付款违约金920091元。
被告（反诉原告）宁波鸿嘉艺术品有限公司答辩称：同意解除房屋租赁合同，但不同意支付租金及违约金。被告向原告租赁涉案房屋是为了开设鼓楼珠宝城使用，被告原以为三个月免租期内能完成房屋装修，但申报后才了解因原告提供的房屋并不符合营业要求，必须改变承租房屋的主体结构才能取得消防审批并领取营业执照，为此，被告只能委托专业机构重新进行消防设计，2014年6月装修方案才得到消防审批。但由于原告与楼上业主存在矛盾，导致被告在开凿楼梯时遭到楼上业主阻拦，无法开展装修，涉案房屋也因此一直未投入装修使用，故不同意支付租金。
被告孙克昶答辩称：愿意承担担保责任，其余意见与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司相同。
被告（反诉原告）宁波鸿嘉艺术品有限公司反诉称：2013年8月4日，反诉人与被反诉人签订商业租赁合同一份，约定反诉人承租被反诉人位于宁波市海曙区呼童街67号、法院巷40号房屋及设备设施，约定装修免租期3个月，并约定反诉人的装修方案在不破坏标的物房屋结构情况下由反诉人报政府主管部门审批，被反诉人予以配合，在装修和经营过程中，根据反诉人需要，被反诉人应无偿配合反诉人与有关政府主管部门、周边相关商户、住户的有关事宜（如历史遗留问题等）的处理与协调工作，并确保反诉人在不影响标的物总体结构的情况下进行设施、设备改造、装修施工。同时双方对租金、租期等进行了约定。合同签订后，反诉人支付了保证金1000000元。但重新装修时，反诉人发现根据现行消防规范要求，承租房屋无法作为商业用途，只能与被反诉人沟通，对房屋结构进行重新设计改造，直到2014年6月4日，设计才通过消防审批，但由于被反诉人和楼上业主存在矛盾，反诉人施工中又遭到了租赁房屋楼上住户的阻挠，导致多次停工，期间鼓楼街道尚书居委会多次通知反诉人、被反诉人、业主委员会和业主代表开会协调，但被反诉人始终未派员出席，涉案房屋改造工程无法继续，导致消防不能通过验收，珠宝城一直不能合法开门营业。反诉人认为：被反诉人未提供符合合同需要的商业用房，也不配合反诉人与楼上住户的处理的协调工作，导致反诉人无法在不影响标的物总体结构的情况下完成设施、设备改造与装修施工工程，故向法院提起反诉，要求判令：1.解除反诉人与被反诉人签订的《商业租赁合同》，被反诉人返还履约保证金1000000元，赔偿反诉人损失13884968.17元；2.诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）银亿集团有限公司答辩称：涉案租赁物已取得所有权证，产权证登记的房屋性质为商业，且涉案房产在出租给被告前一直作为合法商业用途，开设大型服务超市，且鼓楼珠宝城自2014年6月试营业以来一直在对外招商，故该房屋可以作为商业使用。被告对房屋现状是明知的，双方也约定按现状交付，原告未做任何隐瞒，被告应自行对投资和经营决策进行评估，自行承担风险。原告已经按合同约定履行了全部配合义务，是被告未按照消防部门审核意见完成验收，管理不善，决策失误导致的，合同无法继续履行是反诉人资金链断裂、经营状况恶化所致。被反诉人与楼上业主并无矛盾，被反诉人也未曾接到协调会的通知。如合同解除，被反诉人会根据涉案房屋的用途决定是否用装修费用折抵租金。
被告孙克昶同意反诉人宁波鸿嘉艺术品有限公司的反诉诉请。
原告银亿集团有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波鸿嘉艺术品有限公司、孙克昶质证，本院作如下认证：
证1.《商业租赁合同》（2012年8月4日、2012年8月13日）二份及附件一份，拟证明原告提起诉讼的合同依据，原告同被告宁波鸿嘉艺术品有限公司各自合同权利义务的约定，及被告孙克昶为被告宁波鸿嘉艺术品有限公司提供履约担保金的事实。经质证，两被告对该证据均无异议，经审查，本院予以认定。
证2.《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》各十四份，拟证明原告出租的标的物系原告合法所有的事实。经质证，两被告对该证据无异议，经审查，本院予以认定。
证3.《银行进账单》和《收款收据》各一份，拟证明被告宁波鸿嘉艺术品有限公司向原告支付了1000000元履约保证金的事实。经质证，两被告对该证据无异议，本院予以认定。
证4.《催告函》（5.9、11.7）及邮寄凭证各两份，拟证明原告向两被告催讨租金的事实。经质证，两被告对该证据真实性无异议，但被告宁波鸿嘉艺术品有限公司提出，因房屋需经结构性改造才能投入使用，被告已与原告进行过协商，原告也称仅是程序性催款。经审查，本院认为，原告催款的意思表示明确，被告也认可收到该催告函，故本院对该证据予以认定。
被告宁波鸿嘉艺术品为证明其答辩主张与反诉主张，向本院提供了下列证据，经原告银亿集团有限公司、被告孙克昶质证，本院作如下认证：
证5.委托协议一份，拟证明因原告提供的房屋无法符合消防要求，被告不得已委托浙江高专建筑设计研究院有限公司对新增楼梯设计区域结构进行改造加固设计的事实。经质证，原告与被告孙克昶对该证据均无异议，但原告提出该证据证明了原告已履行了合同中约定的配合义务。经审查，本院对该证据予以认定。
证6.报告一份，拟证明2013年12月18日原告同意按宁波高专设计的图纸施工的事实。经质证，原告与被告孙克昶对该证据均无异议，但原告提出该证据也证明了原告已履行了合同中约定的配合义务。经审查，本院对该证据予以认定。
证7.《宁波宁大施工图审查有限公司审查意见书》一份，拟证明2014年3月19日宁波宁大施工图审查有限公司对包括浙江高专建筑设计研究院有限公司绘制的施工图在内的宁波鼓楼珠宝城装修工程建筑结构、电气、暖通、给排水施工图进行审查并出具《审查意见书》的事实。经质证，原告与被告孙克昶对该证据均无异议，经审查，本院对该证据予以认定。
证8.宁波市行政服务中心办理事项受理单及甬公消审字【2014】第0174号宁波市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》各一份，拟证明2014年4月14日，被告将租赁房屋的内部装修建设工程消防设计向宁波市公安消防支队申报要求审核。2014年6月4日，宁波市公安消防支队下达甬公消审字【2014】第0174号《建设工程消防设计审核意见书》，同意该工程消防设计的事实。经质证，原告与被告孙克昶对该证据无异议，但原告提出该证据证明了涉案房屋可以达到合同目的，无法开业是因为被告宁波鸿嘉艺术品有限公司未按合同施工所致。经审查，本院对该证据予以认定。
证9.鼓楼珠宝城投资明细表一份，拟证明被告的投资损失共计13884968.17元。经质证，原告对该证据不认可，认为该明细表为被告自行制作，大部分费用未发生过，被告孙克昶对该证据予以确定。经审查，本院认为，该证据仅为被告自行制作的明细表，无法单独作为证据证明被告支出，故对该证据待证内容结合其他证据在后详述。
证10.消防工程款票据、空调工程款票据、装修工程款票据、装修材料款包括电梯维修费票据、装修设计款票据（复印件）各一组，拟证明被告消防工程花费1264176元；已完成的工程款是2270000元，已支付1264176元；空调工程已经支付454000元，尚有150000元没有支付；装修工程已经支付2129903元，还有580000元没有支付；装修材料款包括电梯维修费已经支付2735645元，还有570000元没有支付；装修设计支付了210530元的事实。经质证，原告认为装修工程的花费应当通过鉴定予以确认，空调可以由被告宁波鸿嘉艺术品有限公司自行拆除。被告孙克昶对该证据无异议。经审查，本院认为：双方均同意通过对装修价值进行评估确定金额，故本院对该组证据结合评估报告在后详述。
证11.拆除款票据一组，拟证明装修拆除款为220560元。经质证，原告认为该证据与本案无关联，被告孙克昶对该证据无异议。本院认为，房屋在装修前需要对原有遗留的装修进行拆除，但由于被告宁波鸿嘉艺术品有限公司所提供的与案外人黄志伟签订的装修拆除合同约定金额仅为100000元，且也未有第三方机构审核的最终结算单据，故对该拆除费实际金额本院难以确定，对其关联性本院在后详述。
证12.员工工资和安保费用、电费证据、广告费证据、办公费、差旅费、保洁费、中餐费证据、招待费证据、利息证据、监控费证据、柜台购买证据各一组，拟证明被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支出员工工资和安保费用共计2055000元、电费金额718763元、广告费988394元、办公费、差旅费、保洁费、中餐费481153元、招待费215300元、利息268067元、监控费250000元、购买柜台花费127300元的事实。经质证，原告认为上述费用均为被告的经营成本，大量费用的支出为白条等无效凭证，部分为陪侍、KTV、违章罚款、请客送礼等费用，差旅费住宿等标准过高，且办公费、差旅费、利息支出等也与本案无关，故对其合法性和关联性均不认可。被告孙克昶对上述证据无异议。经审查，本院认为：根据证据形式和常理推断，宁波鸿嘉艺术品有限公司为经营所需确实会产生上述各项支出，但上述证据中部分证据形式上存在不规范现象，部分支出不属于合法支出，故难以确定被告宁波鸿嘉艺术品有限公司为经营所支出的实际金额。对其关联性本院在后详述。
被告孙克昶未向本院提交证据。
为查明事实，经被告宁波鸿嘉艺术品有限公司申请，委托宁波恒业资产评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行了评估。经评估，涉案房屋内部装修造价为5326376元，涉案房屋内部装修截止评估基准日2015年9月22日的价值为4667880元。经质证，原告对该证据真实性、合法性无异议，但认为装修现值应该以装修造价按照房屋租赁期的比例进行计算；被告宁波鸿嘉艺术品有限公司对证据真实性、合法性无异议，但认为漏评了外部装修费用和拆除费用，被告孙克昶与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司意见相同。经审查，本院认为，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司所述外部装修即广告制作费用，在评估时双方认可根据广告合同计算，不列入评估范围，2015年9月22日在评估现场双方签字确认装修拆除费不列入评估范围，故该评估真实合法，不存在漏估，本院对该证据予以认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2013年8月4日，原告与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司签订了《商业租赁合同》一份，原告将自有的位于宁波市海曙区呼童街67号、法院巷40号等商业用房及设备设施租赁给被告宁波鸿嘉艺术品有限公司用于商业经营，租赁期为10年，自2013年8月8日至2013年11月7日，租金1.3元/平方米，第一年租金6200000元，每半年一付，先付后用。被告应于每个半年提前15日支付下半年度租金，装修免租期三个月，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司的装修方案在不破坏标的物房屋结构情况下由反诉人报政府主管部门审批，原告需予以配合，在装修和经营过程中，根据被告宁波鸿嘉艺术品有限公司需要，原告应无偿配合被告与有关政府主管部门、周边相关商户、住户的有关事宜（如历史遗留问题等）的处理与协调工作，并确保被告宁波鸿嘉艺术品有限公司在不影响标的物总体结构的情况下进行设施、设备改造、装修施工。同时双方对租金、租期等进行了约定。双方还约定被告孙克昶在担保人一栏中签字，自愿为该合同约定义务承担连带保证责任。2013年8月13日，双方重新签订了一份合同，除时间起算点外其他内容一致。合同签订后，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司向原告支付了保证金1000000元，原告依约交付了房屋。房屋交付后，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司因原有消防设施不能通过验收，委托浙江高专建筑设计研究院有限公司对新增楼梯设计区域结构进行改造加固设计，2014年6月4日，宁波市公安局消防支队下达甬公消审字【2014】第0174号《建设工程消防设计审核意见书》，同意该工程消防设计，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司即开始进行室内装修和消防改造，投入装修造价为5326376元，但该改造工程因故一直未能完成。由于被告一直未向原告支付租赁费用，经原告多次催讨，被告一直拒不支付，故原告向法院起诉。被告以该房屋无法实现合同目的为由向法院提起反诉。双方争议较大，调解不成。
本院认为：原告银亿集团有限公司与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方本应依约履行，但现原告银亿集团有限公司要求解除该合同，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司亦要求解除该合同，该合同应自起诉状副本送达之日即2014年12月24日解除。
本案争议焦点主要为：1.本案所涉租赁房屋能否实现合同目的？对第1项争议焦点，原告认为合同目的可以实现，两被告认为合同目的无法实现。本院认为，该涉案房屋所有权合法，产权证登记的房屋性质为商业，原告提供的该房屋原系新一佳超市经营使用并曾通过消防验收，虽然现行消防标准提升，该房屋需进行结构性改造才能进行商业使用，交付时状态也不能通过消防验收，但原告已配合被告委托第三方机构进行设计新的消防改造方案，该方案已通过消防部门审核通过，只要按照该方案进行消防改造，该房屋即可用于商业用途，且通过现场勘验，被告实际上也已完成大部分的消防改造工作，故该合同目的应当可以实现。2.合同违约方为谁？相应违约责任应当由谁承担？对第2项争议焦点，原告认为其已将房屋交付给被告宁波鸿嘉艺术品有限公司，但宁波鸿嘉艺术品有限公司一直未交纳房屋租金属于违约，被告主张该房屋未能正式投入商业运营系原告与楼上住户有矛盾致使楼上住户阻挠施工，且原告未能配合被告宁波鸿嘉艺术品有限公司完成消防改造所致，故违约方为原告。本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，被告主张楼上住户阻挠施工，导致被告无法完成消防改造，但是被告并未提供相关证据予以证明。且经法院现场勘验，需要新设的三个消防楼梯已经有两个开凿完毕，说明该消防楼梯施工并非不可实现。即使确实存在楼上住户阻挠施工，根据双方签订的商业租赁合同，原告对劝告楼上住户仅有协助进行协调的附随义务，附随义务也不能作为被告宁波鸿嘉艺术品有限公司主张先履行抗辩权的理由。故本院认为，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司未支付房屋租金，系本合同的违约方，是导致本案合同解除的根本原因，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司应当承担相应的违约责任，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司因第三方侵权导致的损失也不应向原告进行主张。
综上，原告主张被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支付房屋租金、逾期付款违约金、解除合同违约金与法有据，本院予以支持。原告主张2013年11月8日至2014年12月7日的租金6726575元，2014年12月7日之后的租金和占有使用费原告未主张，属于原告行使诉讼权利的行为，本院予以许可。原告主张该笔费用的逾期付款违约金920091元，经计算未超过银行同期贷款利率四倍，本院予以支持。原告主张被告宁波鸿嘉艺术品有限公司支付原告解除合同违约金六个月租金3100000元，未违反法律规定，本院予以支持。原告要求吃没1000000元履约保证金，本院认为双方在合同中明确约定，该保证金作用为未支付租金时扣除或抵作最后期限租金使用，不属于违约性质，故对该主张本院不予支持。
被告主张以装修价值折抵房租，但根据我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现原告当庭明确表示不同意在本案审理过程中折抵房租费用，故本案中，本院对被告该主张无法支持。
被告孙克昶在合同中签字确认对被告宁波鸿嘉艺术品有限公司向银亿集团有限公司履行本合同中约定义务承担连带保证责任，故应当对被告宁波鸿嘉艺术品所应承担的全部付款责任承担担保责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告银亿集团有限公司与被告宁波鸿嘉艺术品有限公司于2010年8月4日、2010年8月13日签订的《商业租赁合同》于2014年12月24日解除；
二、被告宁波鸿嘉艺术品有限公司向原告银亿集团有限公司支付2013年12月1日至2014年12月7日的租金6726575元，并支付逾期付款违约金920091元；
三、被告宁波鸿嘉艺术品有限公司向原告银亿集团有限公司解除合同的违约金3100000元；
上述第二、第三款合计后，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司应向原告银亿集团有限公司支付10746666元，该款被告宁波鸿嘉艺术品有限公司在本判决书生效之日起十五日内履行。
四、被告孙克昶对被告第二、三项付款义务承担连带付款责任；
五、驳回原告银亿集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告宁波鸿嘉艺术品有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费92280元，由原告银亿集团有限公司负担7856元，被告宁波鸿嘉艺术品有限公司、孙克昶负担84424元。鉴定费24466元，由被告宁波鸿嘉艺术品有限公司负担。反诉案件受理费55555元，由被告宁波鸿嘉艺术品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 袁永达
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 包贤官
二〇一六年五月五日
代书 记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。