宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬东民初字第1792号
原告：李钢。
委托代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。
被告：鲍定芳。
委托代理人：俞友多，浙江同舟律师事务所律师。
第三人：董文娟。
委托代理人：湛盛龙。
原告李钢与被告鲍定芳确认合同无效纠纷一案，本院于2012年12月7日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判，于2013年1月4日公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依法追加董文娟为本案第三人。原告李钢及其委托代理人马琴琴，被告鲍定芳及其委托代理人俞友多，第三人董文娟的委托代理人湛盛龙到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原告李钢申请对位于宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室进行财产保全，本院依法实施了财产保全措施。本案经庭外和解未成，经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告李钢诉称：2012年10月10日，原告在宁波市永欣公证处办理了撤销委托被告办理宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋出售等的委托公证，并于10月11日将公证书送达给被告。被告在明知无权代理的情况下，仍于10月29日在宁波市房地产交易中心将涉案房屋转让给第三人。2012年10月30日，原告到宁波市房地产交易中心阻止了交易程序。请求判令被告鲍定芳与第三人董文娟于2012年10月29日签订的房地产转让合同无效。
被告鲍定芳辩称：原告的起诉没有法律和事实依据，被告出售房屋是有原告的有效委托的，第三人也交付了房款，宁波市房地产交易中心也已经受理了交易。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人董文娟述称：原告的起诉没有法律和事实依据，被告出售房屋是有原告的有效委托的，第三人也交付了房款，宁波市房地产交易中心也已经受理了交易。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告李钢提供公证书一份，拟证明原告于2012年10月10日在宁波市永欣公证处撤销了原告于2011年8月12日所做的委托被告售房的公证书以及原委托公证书中明确了房屋转让应基于出卖当时的市场评估价等事实。同时原告陈述称，本来原告要收回之前委托售房的公证书，但被告不同意，原告只好去公证处办理了撤销公证，当时被告并未在场，公证处就让原告自己去送达该份公证书，次日原告将该份公证书送达给了被告，被告当场收下。经质证，被告鲍定芳称是第一次看到该份公证书，该公证书是有瑕疵的，撤销委托公证应该通知委托人和受托人参加，并收回原来的委托公证书，原告没有将该公证书送达给被告。第三人董文娟称没有看到过该公证书。本院认为，原告提供的公证书系原件，且有公证机关的盖章，故本院对该证据的真实性予以认定。
2.原告李钢提供房地产转让合同复印件一份，拟证明被告于2012年10月29日出售了涉案的宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋的事实。经质证，被告鲍定芳、第三人董文娟对该证据没有异议。本院认为，因被告鲍定芳、第三人董文娟对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
3.原告李钢提供证明复印件一份、房地产信息复印件四份，拟证明涉案房屋的市场评估价在每平方米13500元-14000元左右，被告出售房屋价格不合理等事实。经质证，被告鲍定芳对上述证据的真实性、合法性和关联性有异议，认为出具证明的单位不是房地产评估机构，只是一个中介结构，原告诉请是要求确认合同无效，与房屋价格低没有关联性，广告上的房屋价格往往与实际成交价是不同的。第三人董文娟对上述证据有异议，认为涉案房屋经契税部门核定的价格是565344元。
4.被告鲍定芳提供公证委托书一份，拟证明原告委托被告出售房屋及委托期限等事实。经质证，原告李钢对该证据的真实性没有异议，但认为该委托书中明确出卖的价格要按照当时的市场评估价，被告没有进行房屋评估就出售房屋是无效的。第三人对该证据没有异议，表示在购房时就看到过。本院认为，因原告李钢与第三人董文娟对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性和证明力予以认定。
5.被告鲍定芳提供公证书一份、收条一份、他项权证复印件一份，拟证明原告委托被告出售房屋的原因，同时被告陈述称，2011年8月12日原告到被告处借款500000元，由案外人葛赟魁作介绍人，葛赟魁的叔叔葛成波出250000元，被告出250000元，双方到公证处办理了委托卖房公证和具有强制执行效力债权文书公证书，后被告就将500000元款项给了原告，原告也出具了收条，借款期限届满后，原告未能还款，被告就将涉案房屋予以出售。经质证，原告李钢对公证书的真实性没有异议，但认为借款与本案没有关联性，公证书都是被告强制让原告签订的，否则就不借钱给原告，对收条的真实性有异议，认为原告没有收到过500000元，且原告处的收条复印件与被告提供的不一致，被告将收条的下半部分撕去了。为此，原告李钢提供收条复印件一份。经质证，被告鲍定芳认为复印件可以自行书写再复印，不予认可。第三人董文娟表示不清楚原告与被告间的借款关系。
6.第三人董文娟提供土地登记收件单、房产业务受理收件单、契税证明、完税证、票据、银联凭单、发票、收条各一份，拟证明涉案房屋的市场价格是560000元，被告与第三人的成交价是590000元，高于市场价，且房屋交易已经完毕等事实。经质证，原告李钢表示没有参与该过程，并不清楚具体的情况，且房地产转让合同约定的价格是500000元，被告从未将房屋出售的情况告知过原告，第三人提供的收条是在2012年12月4日宁波市房地产交易中心组织调解时，被告在各方面前写给第三人的。被告鲍定芳对上述证据没有异议，认为第三人系善意第三人，双方的房屋交易应得到保护，且房地产转让合同中约定的价格是为了减少税收才写的500000元。
7.因原告李钢申请，本院依法向宁波市公安局海曙分局月湖派出所调取询问笔录四份，向宁波市房地产交易中心工作人员询问相关问题并制作笔录（由宁波市房地产交易中心提供过户时对被告和第三人所做的询问笔录一份），上述证据经庭审出示，原告李钢对派出所笔录没有异议，对法院前往房地产交易中心调查的事实没有异议，但表示部分情况工作人员没能具体陈述，不清楚房地产交易中心提供的询问笔录的具体情况。被告鲍定芳认为派出所笔录仅是原告的单方陈述，不能证明原告将撤销委托的公证书送达给了被告，对法院的调查没有异议，对过户时的询问笔录没有异议。第三人董文娟表示不清楚笔录反映的情况，认为房地产交易中心出具受理单后七、八天第三人才知道房屋被暂停办理过户了，第三人才是受害人，对过户时的询问笔录没有异议。为此，第三人董文娟提供信访回复一份。经质证，原告李钢对该证据没有异议，被告鲍定芳对该证据的真实性没有异议，但认为房地产交易中心是在推卸责任。
8.庭审中，被告鲍定芳陈述称，被告与第三人董文娟是经朋友介绍买卖房屋的，当初谈好房屋价格是640000元，即10000元每平方米，双方都缴纳部分的税，被告当时称第三人只需要缴纳20000元-30000元的税，后去房地产交易中心办理过户时发现税很高，要70000多元，故被告与第三人商量税全部由第三人缴纳，但房屋总价减少50000元，以590000元成交，房地产转让合同上记载的500000元是为了少交点税，但契税部门表示500000元的价格是不可以的，经契税部门电脑评估，确定了560000余元的契税缴纳基准价格。被告要求第三人拿到房地产交易中心出具的受理单后以现金形式付清全部房款，第三人在过户日的上午付了200000元，手续办完后支付了390000元，因为是同天付款，所以在派出所陈述时一并陈述了590000元，第三人付款时被告没有出具收条，发生纠纷后被告在房地产交易中心向第三人出具了收条。庭审中，第三人董文娟陈述的房屋交易过程与被告鲍定芳陈述基本一致，但第三人表示付房款时被告没有出具收条，因为第三人拿到了房地产交易中心的受理单，以为一般情况下是不会有纠纷了，但是之后三方有了纠纷，房屋无法过户，第三人就要求被告出具收条。590000元的房款中的450000元是第三人向农村的亲戚朋友借的现金，其余的款项是第三人的代理人出的，第三人为涉案纠纷已经生病住院，现在代理人已经帮第三人把钱还给了亲戚朋友。为此，第三人董文娟提供取款凭证复印件一份。原告李钢质证后认为该证据不能证明第三人的主张，且购房人是第三人，不是第三人的代理人。被告鲍定芳对该证据没有异议。
本院认为，本案原告李钢主张被告鲍定芳与第三人董文娟间签订的《房地产转让合同》无效，故本案审查的重点应是被告鲍定芳与第三人董文娟间是否存在恶意串通，损害原告利益的行为及本案第三人是否属于善意第三人。因原告李钢及被告鲍定芳提供的公证书均系原件，可以证明原告曾与案外人葛赟魁签订过《抵押借款协议》，并在公证机关就《抵押借款协议》进行了公证，同时就该协议进行了具有强制执行效力债权文书公证及原告委托被告出售宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋的委托书公证，后原告李钢在公证机关对其决定撤销委托出售涉案房屋的声明书进行了公证等事实，对上述事实本院予以认定。原告李钢与案外人的借款关系是否成立及原告李钢是否向被告鲍定芳送达撤销委托公证书系原、被告间的权利义务关系，并不影响对第三人善意与否的判断。根据被告鲍定芳提供的委托公证书，原告李钢委托被告鲍定芳办理宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋的依法转让（出卖价格按当时市场评估价）、过户手续，包括与买方签订房屋转让合同等，而第三人董文娟作为购房方，在购房前没有到涉案房屋进行实地查看，对房屋的基本情况未作详尽的了解，在与被告鲍定芳签订《房地产转让合同》时，第三人对被告出具的委托卖房公证书中载明的“出卖价格按当时市场评估价”应是明知的，但双方均未对涉案房屋进行合理的市场评估即签订了合同，未尽到合理的权限审查和注意义务。根据被告鲍定芳与第三人董文娟的陈述，在房地产部门过户时，第三人尚未向被告支付全额的房款，被告亦未查看过房屋实际居住情况，但双方签订的《房地产转让合同》中却未对违约责任等条款作出约定。虽然被告鲍定芳与第三人董文娟一致确认第三人支付了全部房款590000元，但除了发生纠纷后被告补写的收条外，第三人董文娟未能提供590000元巨额购房款的银行存、取款凭证或其他资金来源及走向的证明，故根据现有的相关证据尚不足以证明董文娟是善意第三人，被告鲍定芳与第三人董文娟间的房屋转让行为损害了原告李钢的合法权益，对原告的主张本院予以采信。
综上，本院认定：2011年8月12日，原告李钢与案外人葛赟魁签订《抵押借款协议》一份，并在公证机关就该《抵押借款协议》进行了公证，同时就该协议进行了具有强制执行效力债权文书公证及原告李钢委托被告鲍定芳出售宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋的委托书公证。委托售房的委托书中载明有“……出卖价格按当时市场评估价……”等内容2012年10月10日，原告李钢在公证机关对其决定撤销委托出售宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋的声明书进行了公证。2012年10月29日，被告鲍定芳依据原告出具的委托出售房屋的公证书，作为受托人与第三人董文娟签订了《房地产转让合同》，将宁波市江东区通途路xx弄xx号xx室房屋转让给第三人，约定的房屋价格为500000元，交房及付款时间均为2012年10月29日。同日，房产登记机关向第三人出具房产业务受理单，第三人亦向契税部门以565344元的价格为基准缴纳了房屋税费。后因原告李钢就被告鲍定芳的受托权限问题提出异议，三方发生纠纷。212年12月4日，被告鲍定芳向第三人董文娟出具收条一份，载明收到董文娟房屋买卖款现金59万元。
本院认为，民事活动应当遵守法律，恶意串通损害第三人利益的合同无效。原告李钢当初系基于向案外人借款而设定涉案房屋抵押，并没有出售涉案房屋的意思表示，根据原告李钢出具给被告鲍定芳的卖房委托公证书，被告鲍定芳系作为受托人办理出售房屋手续，作为委托人的李钢未实际收取房款。而作为买受人的第三人董文娟，其陈述的购房过程相对简单，并无购房前的实地查看过程，在被告鲍定芳未告知其房屋实际居住情况及未全额收取第三人房款的条件下，作为房屋买卖合同主要条款的房款支付时间及交房时间均为同一日，且违约责任等在合同中未作约定，有悖常理。第三人董文娟虽然表示其不知晓原告李钢与被告鲍定芳间借款、撤销公证等事实，但从房屋交易价格未据委托要求按市场评估价确认、款项支付仅有收条为证等诸多行为分析，其购房行为并非基于善意，第三人董文娟非善意第三人，故本院对被告鲍定芳与第三人董文娟的上述辩称，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认被告鲍定芳与第三人董文娟间于2012年10月29日签订的《房地产转让合同》无效。
本案受理费8800元，减半收取4400元，财产保全费3020元，共计7420元，由被告鲍定芳和第三人董文娟各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一三年二月二十七日
代书记员 黄群英