江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3959号
上诉人（原审原告）卢本根，男，1955年3月8日生，汉族。
委托代理人张赟溢，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏润恒物流发展有限公司，组织机构代码79654499-3，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区。
法定代表人毕国祥，该公司董事长。
委托代理人朱树云，江苏同帆律师事务所律师
委托代理人黄海波，男，1980年4月1日生，汉族。
上诉人卢本根与上诉人江苏润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2012）江宁淳商初字第100号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人卢本根的委托代理人张赟溢，上诉人润恒公司的委托代理人朱树云、黄海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
卢本根原审诉称，2010年1月2日，其与润恒公司签订租赁合同一份。合同约定，其承租润恒公司商铺，年租金658750元，交付时间为2010年3月1日前。合同签订后，其履行了预付租金的义务，但润恒公司迟延于2010年10月1日交付租赁物，且2011年1月20日才为租赁物安装了强电，租赁物内弱电系其自行安装。2011年10月10日至2011年11月19日，润恒公司无理切断租赁物的供电，使其无法正常使用租赁物。此外，因润恒公司未依约定配合其办理相关手续，致使其被罚款1000元。现其起诉要求判令润恒公司支付违约金1054000元；赔偿断电造成的房租损失72191元；支付弱电材料及安装费45503元；支付其他赔偿损失1000元。
润恒公司原审辩称，其确实迟延交付了租赁物，但迟延交付是因卢本根行为所致，故其不应承担违约责任；卢本根主张的其曾断电并不配合办理手续均不是事实，故其不承担赔偿责任。
原审法院经审理查明，2009年7月，双方当事人签订租赁合同一份。后因租赁位置发生变化，双方又于2010年1月2日签订《商铺租赁经营合同》一份。合同约定，乙方（卢本根）承租甲方（润恒公司）位于南京农副产品物流配送中心润恒肉类食品交易市场B栋三楼245-268、283、284号商铺所占范围（平面布置图附后），使用面积为1317.5平方米；乙方根据自身经营需要进行内部布局组合设计，甲方根据乙方的设计方案进行布局施工；租赁期限为13年，甲方保证于2010年3月1日前将按照乙方设计方案要求完工的商铺交给乙方入驻使用；租金及付款方式为前三年整，年租金658750元，满三年后可按照在不超过8%的浮动基础上协商确定年租金额；装修期为六个月，装修期内免收租金，甲方应从2010年9月1日起开始计算租金；租金每年支付一次；甲方为乙方安装单独的水、电入口，并安装水表、电表各一套，并根据乙方布局将每个客房的电话、网线、有线电视线路接到位置，甲方应按合同约定如期向乙方交付符合乙方设计方案要求的商铺；如甲方迟延交付，则免租期、租赁期开始时间顺延；甲方未按本合同前述条款的约定按时向乙方交付商铺房屋，每延迟交付房屋一日，应按全年租金的千分之五向乙方支付违约金，延期超过一个月或造成停业一个月以上的，乙方有权解除合同，甲方赔偿由此造成的一切损失并支付年租金50%的违约金。合同签订后，卢本根根据经营需要对租赁物内部布局进行设计，并于2010年3月1日将改造布置图提交润恒公司，租赁物经改造后增加施工面积977.5平方米。2010年3月19日，润恒公司工作人员王擎在图纸上签字并注明“可根据客户要求施工，对结构无安全影响，消防问题自行处理”。2010年10月1日，润恒公司将租赁物交付卢本根。2010年12月14日，租赁物内弱电项目施工完毕并通过验收。卢本根陈述称，润恒公司于租期内曾切断租赁物的供电，及因润恒公司违约致使其被罚款1000元，但卢本根未提交证据证明上述主张。润恒公司向原审法院提交的答辩状及于本案第一次开庭审理中均主张租赁物内弱电装置为卢本根自行安装，并对卢本根主张的弱电装置工程及材料价值不予认可，故经卢本根申请，由原审法院委托江苏天业工程咨询房产估价有限公司对租赁物占用范围内弱电装置工程及材料价值进行鉴定，卢本根因此支付鉴定费用3000元。但鉴定结论作出后，润恒公司主张弱电装置系其安装，费用亦由其支付，并提交了结算单、费用报销单、发票等证据予以证实。
另查明，合同签订后，卢本根于2009年7月签订合同时交纳的800000元转为本案合同租金，其中100000元为押金，658750元于2010年9月1日被润恒公司作为第一年度租金收取，余款41250元转为下一年度租金。
上述事实，有（2012）秦红民初字第126号《民事判决书》、租赁合同、位置平面图、设计图、工程质量验收表、购销合同发票、收据及当事人陈述等证据材料证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，一、润恒公司应承担逾期交付租赁物的违约责任。依据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，卢本根与润恒公司之间的租赁合同依法成立，受法律保护，对双方均有法律约束力。卢本根已依约交纳了租金，润恒公司应及时交付租赁物。依据合同约定，对1317.5平方米面积的施工期限为2个月，对增加的施工面积977.5平方米的施工期限双方未做约定，故综合施工内容、施工条件等情况，原审法院酌定总施工期限为3个月半月。因双方约定，润恒公司根据卢本根的设计方案进行施工，卢本根于2010年3月1日提交改造布置图，故润恒公司应于2010年6月15日前交付符合卢本根设计要求的租赁物，以供卢本根对租赁物进一步装修。审理中，润恒公司主张2010年10月1日其向卢本根交付租赁物时，租赁物已符合合同约定的交付标准，该主张显与此后其仍为卢本根安装弱电设施的事实不符，且其亦未提交证据证明租赁物已经双方验收合格的时间，而卢本根提交的证据能够证实租赁物自2011年1月20日始才能正常用电，故租赁物符合交付条件的时间应为2011年1月20日。但润恒公司系于2010年10月向卢本根交付租赁物，于2011年1月20日才完成租赁物内弱电装置的施工。此时，租赁物才具备由卢本根进一步装修的条件，距应交付租赁物日期已有7个月零5天，其中1个月零15天是双方协商一致增加改造面积产生的工期，不属交付逾期，此外的5个月零20天系润恒公司逾期交付租赁物，润恒公司应承担违约责任。润恒公司陈述逾期交付租赁物系卢本根行为所致的辩解意见，原审法院不予采纳。
二、违约金的计算标准。卢本根诉请要求按合同约定的“每延迟交付房屋一日，按全年租金千分之五支付违约金”，润恒公司认为该违约金计算标准过高，请求原审法院依法予以调整。原审法院结合合同约定及案件审理情况认为，租赁物交付后，装修期为6个月，装修期内免收租金，故润恒公司应自2011年7月21日起收取租金，而润恒公司于2010年9月1日即收取了租金，提前收取租金10个月零20天，其中1个月零15天系双方协商一致增加改造面积产生，润恒公司提前收取租金9个月零5天，给卢本根造成了损失。双方约定“租金及付款方式为前三年整，年租金658750元，满三年后可按照在不超过8%的浮动基础上协商确定年租金额”，因润恒公司提前收取租金，致租金浮动期提前，故卢本根的实际损失即润恒公司应支付违约金的计算标准可酌定为按年租金8%的1.3倍计算，即润恒公司应支付违约金52334元（658750元×8%×1.3÷12个月×9个月零五天）。
三、关于卢本根其他诉讼请求。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，卢本根的诉请还要求润恒公司支付罚款损失1000元、断电造成的房租损失72191元及、弱电材料及安装费45503元及其他损失1000元，但卢本根未提交证据证明弱电材料及安装费系由其支付，亦未提交证据证明其他损失实际发生，故相关诉请因缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、润恒公司支付卢本根违约金52334元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回卢本根其他诉讼请求。本案收取案件受理费16491元、鉴定费3000元，合计19491由卢本根负担18622元，由润恒公司负担869元（此款已由卢本根垫付，润恒公司在支付上述款项时应加付此垫付款）。
上诉人卢本根不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定涉案房屋逾期交付时间及违约金计算方式不当，合同约定交付时间为2010年3月1日，实际交付时间为2011年1月20日，由此润恒公司迟延交付325天。违约金计算应当根据合同约定，甲方（润恒公司）每日按全年租金的千分之五向乙方支付违约金，并赔偿乙方由此造成的经济损失。迟延交付325天，断水电40天，共365天，润恒需支付违约金365＊0.5%＊年租金=1202218.75元。二、对卢本根的弱电材料及安装费、被罚款、断电造成的房租损失，法院应予支持。原审中卢本根提交了证据证明实际支出和损失，原审中润恒公司已认可租赁物内弱电由卢本根安装，而在鉴定之后却又主张由润恒公司安装，该主张与事实不符。依据合同约定，润恒公司应协助卢本根办理外墙形象标识招牌，由于润恒公司的违约，导致卢本根被罚款1000元；润恒公司2011年10月10日至2011年11月19日强行断电，造成卢本根损失72191元。三、原审法院酌定施工期限为两个月，并增加施工期限一个半月，属事实认定错误。综上，上诉至二审法院请求撤销原审判决，支持卢本根的诉讼请求。
润恒公司答辩称，原审法院酌定施工期限两个月，并增加施工期限一个半月，确属事实认定错误。1、对增加的1235平方米的施工时间要远超过两个月，且因施工面积增加，润恒公司也需要时间重新计划和安排。2、卢本根没有按合同约定在2010年3月1日之前提交装修布置图，也未给润恒公司合理的装修时间进行装修。3、双方当事人对增加的1235平方米施工面积未约定交付时间，原审法院代双方当事人确定交付时间违背了双方真实意思表示，也违背了合同实际履行中卢本根违约的事实。综上，原审判决错误，卢本根的上诉理由不成立。
上诉人润恒公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定润恒公司逾期交付租赁物5个月零20天，没有事实依据，且适用法律错误。1、卢本根于2010年3月1日提交改造布置图的时间违反合同约定，是导致租赁物迟延交付的原因。2、原审判决认定2011年1月20日完成弱电安装，忽略了卢本根2010年3月1日提交《改造布置图》时未提交《弱电装置布置图》，也未提供客房弱电布局说明的事实。3、卢本根在2012年9月21日南京中院的谈话笔录中已自认润恒公司2010年10月1日交付的房屋有临时水电，且弱电问题由卢本根自行解决，此时租赁物的交付已经完成。在租赁物交付后卢本根又委托润恒公司代为安装弱电，该代为安装行为与原《租赁合同》约定的弱电安装是不同的合同性质，代为安装弱电产生的后果依法应由委托人卢本根自行承担。4、卢本根2010年3月1日提交的《改造布置图》较原合同租赁面积1317平方米增加了1235平方米，是对原《租赁合同》提出的重大修改和变更，属于新的要约。润恒公司2010年6月22日在改造布置图上签署同意施工，该签署行为在双方之间达成了新的合意，且该合意没有对变更后的租赁物约定交付期限。在双方没有约定交付期限的情况下，不应按原合同约定的交付期限履行。5、原审判决对违约金计算标准所依据的理由不符合事实。综上，原审判决认定润恒公司迟延交付租赁物5个月零20天没有事实依据，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
卢本根答辩称，房屋迟延交付是因润恒公司未按时竣工导致，与卢本根没有关系。原审认定2011年1月20日起算租金是合理的，因涉案房屋2011年1月20日才处于适格交付状态。关于润恒公司主张的卢本根自认的事实，没有依据。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，润恒公司陈述原审法院漏查以下事实：1、对于卢本根在（2012）宁民终字第2931号案件中的自认，原审法院未查明。2、合同约定卢本根应当提交装修布置图，原审法院未查明卢本根是否提交装修布置图及弱电布置图；涉案房屋竣工验收时间也未查明。3、在涉案合同签订之前，双方当事人就同样标的物签订的合同，未予查明。
二审中，润恒公司提交以下新证据：涉案房屋竣工验收备案表、竣工验收备案登记表、涉案房屋主体工程验收表。证明涉案房屋主体工程验收时间为2009年12月9日，竣工验收时间为2010年7月9日。卢本根对以上证据的真实性认可，但认为根据润恒公司提交的证据显示竣工验收时间是2010年7月9日，表明在此之前，润恒公司不可能对涉案房屋对外出租，由此证明涉案房屋迟延交付的责任在润恒公司。
本院二审查明，合同签订后，卢本根于2010年3月1日提交涉案房屋《改造布置图》，当时房屋主体结构已经完成但尚未竣工。2010年6月22日，润恒公司负责人丰安国在《改造布置图》上签署“同意按图纸施工”字样。2010年7月9日，涉案房屋竣工验收。卢本根在提交《改造布置图》后并未向润恒公司提供弱电安装布置图。2010年12月14日，涉案房屋弱电安装完毕并验收；2011年1月20日涉案房屋强电安装完毕。
另查明，在（2012）宁民终字第2931号案件2012年9月21日的谈话笔录第7页的记录中，卢本根确认2010年10月1日润恒交付的房屋只有临时水电，弱电问题由卢本根解决，费用由润恒公司支付。
本院认为，双方当事人于2010年1月2日签订的《商铺租赁经营合同》虽约定润恒公司应于2010年3月1日交付涉案房屋，但因卢本根于2010年3月1日才提交改造布置图；又因本案中卢本根提交的改造布置图较合同约定的租赁面积变化较大，润恒公司需要时间审核该改造布置图并计划安排施工，故润恒公司相关人员于2010年3月19日在图纸上签署“可根据客户要求施工”在合理的时间范围内。因润恒公司工作人员2010年3月19日已在改造布置图上签署可根据客户要求施工，故对润恒公司主张的2010年6月22日双方形成新的合意，本院不予支持。在改造布置图较合同约定发生重大变化，而双方当事人就涉案房屋交付时间未达成一致的情况下，原审法院综合施工内容、施工期限及合同约定的原交付时间将总施工期限酌定为3个半月，并无不当，故润恒公司应当于2010年7月4日前交付租赁物。
依据合同约定，甲方（润恒公司）应为乙方（卢本根）安装单独的水、电入口，并安装水表、电表各一套，并根据乙方布局将每个客房的电话、网线、有线电视线路接到位置，因合同中并未约定润恒公司需要对租赁屋内强电进行安装。故对卢本根主张的2011年1月20日强电安装完毕的时间为涉案房屋交付时间，本院不予支持。
润恒公司主张2010年10月1日涉案房屋交付后，其与卢本根之间就弱电安装问题改变了合同约定，形成新的委托合同关系，但其未提供证据证明；且虽然卢本根在2012年9月21日的谈话笔录中确认弱电由其自行安装，但从费用的约定上表明其与润恒公司之间并未就弱电安装变更双方的责任。
综上，润恒公司于2010年10月1日交付的涉案房屋不符合交付标准，直至2010年12月14日涉案房屋弱电安装完毕，涉案房屋才符合约定的交付标准。此时，润恒公司迟延交付涉案房屋163天。
关于违约金计算标准问题，依据合同约定甲方（润恒公司）未按合同约定按时向乙方（卢本根）交付房屋的，每迟延交付房屋一日，应按全年租金的千分之五向乙方支付违约金。在润恒公司主张该违约金计算标准过高，卢本根也未提供证据证明其实际损失的情况下，同时考虑到在另一案中已将润恒公司提前收取的涉案房屋租金顺延，故本院酌定润恒公司赔偿卢本根违约金为88254元（658750元÷365天×0.3×163天）。
关于卢本根主张的弱电材料及安装费、罚款损失及润恒公司断水电给其造成的损失问题，因其均未提供证据证明，故原审法院不予支持，并无不当。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2012）江宁淳商初字第100号民事判决第二项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2012）江宁淳商初字第100号民事判决第一项；
三、上诉人江苏润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人卢本根违约金88254元。
一审案件受理费16491元，鉴定费3000元，合计19491元，由上诉人卢本根负担18127元，上诉人江苏润恒物流发展有限公司负担1364元；二审案件受理费17779元，由上诉人卢本根负担16534元，上诉人江苏润恒物流发展有限公司负担1245元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年三月六日
书记员 罗程允