湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三重终字第07607号
上诉人（原审被告）长沙天之音娱乐有限公司，住所地湖南省长沙市天心区中意二路111号中信城市广场1-4号栋202。
法定代表人张应姣，董事长。
委托代理人虢光辉，湖南麓和律师事务所律师。
委托代理人李海军，湖南麓和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）李观连。
委托代理人邱建雄，湖南弘天律师事务所律师。
原审被告王英。
上诉人长沙天之音娱乐有限公司因与被上诉人李观连，原审被告王英租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民重字第02144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月14日，李观连以己方为甲方、王英为乙方双方签订房屋租赁合同，合同约定甲方将其拥有所有权的、坐落于长沙市天心区中信城市广场1-4幢2层202房（建筑面积2350平方米）出租给乙方经营KTV歌厅场地使用，租赁期限为12年。双方约定租金标准为：每月每平方米37元，每三年每平方米增长8元。甲方同意在装修期内免收乙方租金，即免除乙方七个月租金。租金支付方式为每6个月支付一次，自本合同签订之日起三个工作日内，乙方向甲方支付租金三十万元，三十日付清第一期租金，以后每期租金乙方须提前20日支付。该合同第五条约定，在本合同签订之日起10个月内，乙方向甲方交纳履约保证金人民币二十万元。此款在本合同终止时由甲方一次性无息全额退还乙方。该合同第八条约定，因乙方违约，在甲方解除合同的情况下，或者合同到期，在双方未续约的情况下，乙方不可拆除的装修遵循“来修去丢”的原则，归甲方所有。第九条约定，乙方逾期交付租金的，视为乙方违约，乙方除应如数补交外，每天处以万分之五的违约金，超过六十日的，甲方有权收回租赁房屋并终止合同。之后，王英使用租赁的该场地与案外人张应姣合作经营KTV娱乐城，并于2014年7月7日注册成立了长沙天之音娱乐有限公司。该公司的股东为王英和张应姣，并仍以王英在李观连处租赁的长沙市天心区中意二路111号中信城市广场1-4栋202房为营业场所。2015年5月25日，李观连向王英发出终止合同通知书，载明“王英女士并中信新城天之音KTV：2012年9月14日你与本人签署合同，租赁本人位于长沙市中信城市广场1-4幢2层202房经营天之音KTV。合同签订之后，你未严格履行合同中的双方约定，多次出现租金延交、缓交现象。按双方约定，2015年3月24日前你应支付本人半年租金。时至今日（2015年5月25日），已超过六十日，你仍未支付租金，按双方合同约定，超过六十日的，本人有权收回租赁房屋并终止合同，现特通知你履行合同约定，双方各自严格按约定的责任义务执行。”上述终止合同通知由王英签字确认。此后王英依然没有支付租金，且其参与经营的长沙天之音娱乐有限公司依然占用房屋进行经营活动。李观连遂诉至原审法院，请求判令：1、王英、长沙天之音娱乐有限公司按“来修去丢”的原则腾退租赁的长沙市中信城市广场1—4幢2层202房；2、王英、长沙天之音娱乐有限公司支付欠付的租金124628.3元及违约金17025.75元，并自2015年5月27日按日支付房屋占用费3168.6元直至腾退之日止；3、王英、长沙天之音娱乐有限公司承担所有的诉讼费用。
原审法院认为：李观连与王英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定自觉履行合同义务。现王英违反合同约定，逾期支付租金超过六十日，李观连有权按照合同约定解除合同并收回租赁房屋（对房屋内已形成的附合装饰装修物，依约归李观连所有），对李观连要求王英支付拖欠租金、房屋占用费以及违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。对于王英辩称其未支付租金系因李观连违反合同义务，王英没有违约，原审法院认为，王英提交的证据无法证明其主张，故对于王英上述辩称不予采信。关于拖欠的租金和房屋占用费的具体金额，根据王英签字确认的终止合同通知书载明的“2015年3月24日前你应支付本人半年租金”，再结合王英的陈述，可知租金已支付至2015年3月24日，因此，王英还应向李观连支付期后的租金和房屋占用费至租赁房屋腾退之日止，双方房屋租赁合同已于终止合同通知书送达王英之日即2015年5月25日解除，因此，2015年5月25日前王英拖欠的费用为租金，金额为179679元（37元／平方米／月÷30日×2350平方米×62天）；2015年5月26日至租赁房屋腾退之日止拖欠的费用即为房屋占用费，其中自2015年5月26日起至2015年9月13日应按日2898.3元（37元／平方米／月÷30日×2350平方米）的标准支付；自2015年9月14日至2018年9月13日按日3525元（45元／平方米／月÷30日×2350平方米）的标准支付；自2018年9月14日至2021年9月13日按日4151.7元（53元／平方米／月÷30日×2350平方米）的标准支付；自2021年9月14日后按日4778.3元（61元／平方米／月÷30日×2350平方米）的标准支付；如前所述，房屋占用费暂计算至2015年9月13日金额为321715元（37元／平方米／月÷30日×2350平方米×111天），其后房屋占用费按照前述标准计算至租赁房屋腾退之日止。关于违约金的具体计算，李观连诉请违约金以拖欠的租金和房屋占用费为基数按照日万分之五的标准支付自2015年3月25日起至拖欠的租金和房屋占用费支付完毕之日止，符合双方合同的约定，予以支持。
因李观连与王英签订的《房屋租赁合同》已经解除，作为租赁房屋的实际占用人长沙天之音娱乐有限公司再占用该房屋已无事实和法律依据，故对李观连要求长沙天之音娱乐有限公司腾退房屋的诉讼请求亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，承租人返还的租赁物应当符合按照约定使用后的状态。故对李观连要求王英和长沙天之音娱乐有限公司按“来修去丢”的原则腾退房屋的诉讼请求亦予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由王英、长沙天之音娱乐有限公司于本判决生效之日起3日内腾退位于长沙市中信城市广场1-4幢2层202房返还给李观连（房屋内已形成的附合装饰装修物，归李观连所有）；二、由王英于本判决生效之日起3日内一次性向李观连支付自2015年3月24日至2015年5月25日期间的租金179679元；三、由王英于本判决生效之日起3日内一次性向李观连支付房屋占用费321715元（房屋占用费自2015年5月26日暂计算至2015年9月13日，其后房屋占用费应继续按如下标准计算至租赁房屋腾退之日止，其中自2015年9月14日至2018年9月13日按日3525元的标准计算；自2018年9月14日至2021年9月13日按日4151.7元的标准计算；自2021年9月14日后按日4778.3元的标准计算）；四、由王英自2015年3月25日起至租金和房屋占用费支付完毕之日止以应付未付的租金和房屋占用费为基数按日万分之五的标准向李观连支付违约金；五、驳回李观连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费3140元，由王英负担（此款李观连已预交，由王英于本判决生效之日起3日内一次性直接支付给李观连）。
上诉人长沙天之音娱乐有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、截止2015年3月24日，王英应付租金为124628.3元，而王英在签订《房屋租赁合同》时，已缴纳履约保证金20万元，该保证金可以冲抵租金。故王英不存在逾期支付租金的情况，没有违约情形，李观连无权主张解除合同。所以，李观连向王英发出的《终止合同通知》没有产生终止《房屋租赁合同》的法律效力。二、根据《房屋租赁合同》第六条第5项之约定，李观连应当负责协调由开发商承担公共面积装修费用922283.9元，一审中，王英主张以此冲抵租金，但原审法院对该装修费用没有进行说明。三、《房屋租赁合同》的主体为李观连和王英，对合同外第三人不发生效力，但原审法院却判决长沙天之音娱乐有限公司腾退房屋，严重违反合同相对性原则。故，请求撤销原审判决，驳回李观连的全部诉讼请求，并由李观连承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人李观连答辩称：《房屋租赁合同》约定，如果王英超过60天没支付房屋租金，李观连有权终止合同，王英到现在都没支付租金，而且达到合同约定60日以后，李观连已经向王英发出了解除合同的通知，并且王英签收了。上诉人主张保证金冲抵租金没有法律依据，合同也未作相关约定。关于装修费用问题，未解决是因为王英未提交充分的费用依据。现在长沙天之音娱乐有限公司占有和使用租赁房屋，但是其无权使用和占用。
原审被告王英对上诉人长沙天之音娱乐有限公司的上诉理由没有异议，称其公共装修用了90多万元，装修预算表已经通过快递给李观连。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：李观连与王英于2012年9月14日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据合同第九条第1款之约定，王英逾期交付租金超过60日的，李观连有权收回租赁房屋并终止合同。因王英未按约于2015年3月20日前支付后六个月的租金，故李观连有权于2015年5月25日向王英发出的《终止合同通知》要求终止《房屋租赁合同》并收回租赁房屋。王英和长沙天之音娱乐有限公司抗辩称王英在签订合同时所交纳的20万元履约保证金可抵扣其所欠缴的租金，故王英并未拖欠租金。然根据合同第五条之约定，王英所交纳的20万元履约保证金在合同终止时才由李观连一次性无息全额退还，故在租赁合同未终止前，王英主张以20万元履约保证金抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。另，因长沙天之音娱乐有限公司系基于王英与李观连的《房屋租赁合同》占有和使用涉案房屋，现该《房屋租赁合同》已依法解除，故长沙天之音娱乐有限公司继续占有和使用涉案房屋缺乏法律依据，应当予以腾退。
关于长沙天之音娱乐有限公司上诉所称的公共面积装修费用。因长沙天之音娱乐有限公司和王英所提供的建筑装饰工程预算表系其单方制作，不能单独证明其对公共面积进行装修产生的实际费用，且长沙天之音娱乐有限公司和王英均未在本案一审中就公共面积装修费用提出反诉，故原审法院未就长沙天之音娱乐有限公司和王英主张的公共面积装修费用进行处理，并无不当。双方可另行依法处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人长沙天之音娱乐有限公司的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3140元，由上诉人长沙天之音娱乐有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。