广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初13112号原告（反诉被告）：彭武国，男，1953年10月15日出生，土家族，住湖北省宣恩县。原告（反诉被告）：周桂云，女，1955年10月9日出生，汉族，住湖北省宣恩县。原告（反诉被告）：王雪，女，1979年12月18日出生，汉�，住湖北省宣恩县。原告（反诉被告）：彭某1，男，2005年1月27日出生，土家族，住湖北省宣恩县。原告（反诉被告）：彭某2，男，2008年10月11日出生，土家族，住湖北省宣恩县。上列二原告彭某1、彭某2的法定代理人：王雪，女，1979年12月18日出生，汉族，住湖北省宣恩县，；系二原告的母亲。上列五原告共同委托诉讼代理人：易小刚，广东孚道律师事务所律师。上列五原告共同委托诉讼代理人：何胜兰，广东孚道律师事务所律师。被告（反诉原告）：张冠华，男，1980年2月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锐彬，广东保信律师事务所律师。原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2诉被告张冠�房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在诉讼过程中被告张冠华提出反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2的共同委托诉讼代理人何胜兰，被告张冠华的委托诉讼代理人黄嘉焯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2向本院提出诉讼请求：1.确认彭某3与被告签订的租赁合同于2016年5月31日终止；2.被告向原告退还租赁保证金91939.4元、2016年6月7月租金45969.9元，合计137909.3元；3.商铺外墙的LED电子显示广告牌的所有权属于原告且原告有权自行拆卸该广告牌。事实和理由：彭某3与被告于2014年10月签订租赁合同，约定由彭某3租赁被告位于中山市沙溪镇X卡商铺，租赁期限5年，从2014年12月14日起至2019年12月13日止。合同签订后的三年内每月租金为45402.4元，管理费为567.3元。彭某3按照合同约定，于2014年10月23日向被告支付了两个月租金及管理费91939.4元作为租赁保证金。彭某3一直按照合同约定履行相关义务，并于2016年2月1日向被告预付了2016年2月至7月份租金137909.7元，被告也出具了收据。彭某3于2016年5月2日意外身故，无法继续履行本合同，原告作为彭某3的继承人也表示无能力履行本合同。原告委托律师于2016年5月28日向被告邮寄律师函，通知被告租赁合同终止及退还租赁保证金等事项。被告收到律师函后，同意合同终止并办理了租赁商铺的交接手续，但只同意退还原告2016年6、7月份的租金，却拒绝向原告退还租赁保证金。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告张冠华答辩并反诉称：原告的诉求无事实和法律依据，请求予以驳回：1.彭某3的死亡不影响租赁合同继续履行，原告王雪作为彭某3的配偶及彭某3的妹妹彭某4等家庭成员是与彭某3共同经营、共同租赁涉案租赁物，彭某3的死亡并非法定解除合同的理由；2.彭某3使用租赁物后并没有依法办理营业执照，且如今通过发函单方面解除合同，原告的行为构成违约，被告有权没收租赁保证金；3.2016年6、7月份为免租期，原告请求退还6、7月租金无事实法律依据；4.根据合同第8条第二点约定，LED广告牌属于固定租赁物，应归被告所有；5.由于原告并没有按照合同履行到期限满，因此2015年8月1日到2016年1月31日期间的租金应当支付给被告，被告已提起反诉；6.彭某3与被告存在租赁合同关系，商铺由彭某3家庭共同经营。合同履行期间，在彭某3履行全部合同期限的前提下，被告根据实际情况给予一定的免租优惠，但在彭某3因故死亡后，原告拒绝履行余下合同期限，故此，被告依法可追回已减免的租金。被告提起反诉，请求判令：反诉被告向反诉原告支付租金及管理费275818.2元。庭审中，被告明确反诉请求为租金及管理费275818.2元，是2015年8月1日至2016年1月30日共6个月的租金及管理费，每月为45969.7元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：张冠华（甲方）与彭某3（乙方）签订租赁合同，约定甲方将中山市沙溪镇X商铺，面积分别为：X幢X卡X楼567.53平方米X楼（以双方签名确认的测量图为准）出租给乙方；租赁期限5年，从2014年12月14日起至2019年12月13日止；在租赁期内，第一个三年1、2楼每月租金45402.4元，租赁税由乙方负责，合同期内租金每次上涨为10％；第四、五年租金上涨到10％，每月租金49942.6元，租赁税由乙方负责，甲方给乙方50天装修期，装修期内免�（从2014年10月24日起至2014年12月13日止）；自本合同签订的同时，乙方应先给甲方支付两个月租金及管理费91939.4元作为租赁保证金及一个月租金及管理费用45969.7元，合计137909.1元，租赁期满，乙方无拖欠水电费或其他违约事宜的并结清所有费用后，甲方不计利息在5个工作日内退回给乙方；乙方应按时向甲方支付租金，并于签订合同后进场之日起自行向有关部门按时缴交水电费、通讯费等一切费用；如乙方在租赁期内不按时足额支付租金或水电费等费用的，每逾期一天，则按未付款项的0.3％支付逾期违约金，乙方延迟支付租金或水电费等其他费用超过10天的，视为乙方明确表示不再履行合同，甲方在要求收取逾期违约金的同时有权解除本合同没收租赁保证金，并要求乙方支付拖欠租金、水电费等费用，同时对甲方造成其他损失的，甲方还可向乙方追偿；租赁期满或乙方提前退租，本合同租赁物范围内的固定装修无偿归甲方所有；租赁期内，如遇政府机构或有关部门需征地拆迁或因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本协议自动终止，双方互不追究责任，甲方按乙方实际租用时间收取租金，多收部分退还给乙方；出租方处有张冠华的签名，承租方处有彭某3的签名；合同还约定了其他事项。2014年10月23日，张冠华出具收据一份，内容为：今收到彭某3交来家具展厅X卡两个月租金及管理费押金91939.4元，收款单位处盖有张冠华的私章。2016年2月1日，张冠华出具收据一份，内容为：今收到施南世家家具展厅交来X卡2016年2月4月份租金，免收5月7月租金，合计137909.7元，收款单位处盖有张冠华的私章，经手人处有彭某4的签名。2014年12月10日，彭某3（甲方即购方）与中山市山木显示技术有限公司（乙方即销方）签订LED电子显示系统购销合同，约定本合同标的为P10户外防水前维护全彩显示屏，实际总价为130852元，合同还约定了其他事项。2015年2月4日，张冠华出具通知一份，内容为：在原有租赁合同的基础上于2015年2月10日前一次性提前缴交6个月的租金（租期：2015年2月1日至7月31日止）即可享受免交（租期：2015年8月1日至2016年1月30日止）租金，并手写注明“优惠前提需全部履行合同期”。后张冠华确认手写注明的“优惠前提需全部履行合同期”是在其将通知交付给彭某3后，事后为方便记账自行与其他内容一起后补书写的。另查，彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的居民死亡医学证明（推断）书显示，彭某3于2016年5月2日意外身故。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的亲属关系证明显示，彭某3的亲属有父亲彭武国、母亲周桂云、原配偶王雪、子彭�1、子彭某2。2016年5月28日，王雪委托广东孚道律师事务所向张冠华发出律师函，函告张冠华：1.彭某3与张冠华签订的租赁合同自2016年5月31日终止，2016年6月5日前，委托人自行清理租赁物范围内的所有物品（包括外墙广告），将该商铺交还张冠华重新招租，请张冠华给予配合；2.请张冠华于2016年6月5日前退还彭某3所交的租赁保证金91939.4元。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的快递底单及中山市特快邮件查单显示上述律师函已妥投至张冠华。再查，彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的交接单及门锁照片显示，陈某于2016年5月31日将家具展厅X卡施南世家的钥匙2条交还张冠华。又查，张冠华提交的收据7张及POS及刷卡凭证5张显示，彭某3交租至2015年7月31日已付清，2015年8月1日至2016年1月30日免交租金，2016年2月至4月租金137909.7�，免交5至7月租金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。彭某3与张冠华签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的居民死亡医学证明（推断）书显示，彭某3于2016年5月2日意外身故。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的亲属关系证明显示，彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2是彭某3的父母、配偶及子。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2是彭某3的继承人，依法取得继承权。庭审中，双方均确认合同已于2016年5月31日终止，本院予以确认。关于保证金的归属问题。彭继恩在合同期内已依约支付租金及水电费等其他费用，未出现合同中约定的违约行为，因彭某3意外身故，其继承人无力继续履行�同，向张冠华发出律师函函告租赁合同自2016年5月31日终止并要求退还保证金91939.4元。庭审中，张冠华确认收到律师函并确认合同已于2016年5月31日终止。因双方均确认合同已终止，且双方均无违约行为，故租赁保证金91939.4元应退还承租方，即退还彭某3的继承人彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2。关于2016年6、7月租金应否退还的问题。双方提交的收据均显示，张冠华于2016年2月1日收到施南世家家具展厅交来X卡2016年2月4月份租金（免交5月7月租金）137909.7元，彭某3交纳的是2016年2月4月的租金，双方均确认合同于2016年5月31日终止，2016年5月7月为免租期，故彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2请求张冠华退还2016年6、7月租金45969.9元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于商铺墙外的LED电子显示广告牌的归属问题。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2提交的LED电子显示系统购销合同显示商铺外墙的LED广告牌为彭某3所有，附着在租赁物的外墙。因附合作为添附的一种主要形式，是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值，商铺外墙的LED广告牌附着在租赁物外墙，可与租赁物分离且不会降低租赁物价值，故商铺外墙的LED广告牌尚未形成租赁物的附合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”之约定，商铺外墙的LED广告牌应由彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2拆除。彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2请求商铺外墙的LED广告牌归其所有且其有权�行拆除该广告牌的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于租金及管理费应否支付的问题。张冠华提交的收款收据显示，2015年27月租金付清，可享受2015年8月1日至2016年1月30日免交租金。张冠华辩称给予一定的免租优惠的前提是履行全部合同期限，但在诉讼过程中，张冠华确认通知上手写注明的“优惠前提需全部履行合同期”是在其将通知交付给彭某3后，事后为方便记账自行与其他内容一起后补书写的，且彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2对手写内容不予确认，故张冠华请求彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2向其支付2015年8月1日至2016年1月30日的租金及管理费275818.2元的反诉请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民�院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认彭某3与被告张冠华签订的租赁合同于2016年5月31日终止；二、被告张冠华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2退还租赁保证金91939.4元；三、涉案商铺外墙的LED电子显示广告牌归原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2所有，原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2有权自行拆卸该广告牌；四、驳回原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2的其他诉讼请求；五、驳回被告张冠华的全部反诉请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受�费3058元，减半收取1529元（原告已预交），由原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2负担480元，被告张冠华负担1049元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2；反诉费2719元（被告已预交），由被告张冠华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员 刘 忠二〇一六年十二月十三日书记员 何坚麟附件：证据目录清单证据目录清单原告彭武国、周桂云、王雪、彭某1、彭某2为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.租赁合同；2.租赁保证金收据；3.租金收据；4.LED电子显示系统购销合同；5.居民死亡医学证明书；6.亲属关系证明；7.律师函及EMS回执；8.交接单、门锁照片；9.通知。被告张冠华对其辩解向本院提交证据如下：1.收据7张、POS机刷卡凭证5张；2.通知、身份证复印件。